天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初1252号
原告侯胜华,女,汉族,住北京市朝阳区。
被告天津市东丽软件园建设开发有限公司,住所地天津市东丽区昆仑路东侧矽谷港湾一期标段B1区19号4门120。
法定代表人沈永和,总经理。
委托代理人殷亮亮,天津秦天律师事务所律师。
原告侯胜华与被告天津市东丽软件园建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月27日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告侯胜华、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司的委托代理人殷亮亮均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告侯胜华诉称,原、被告系房屋买卖合同关系,2012年2月4日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定:原告购买被告开发的矽谷港湾D区D3区4-1-602室房屋一套,建筑面积88.26平方米;原告一次性支付被告房款761155元;若被告违约,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,此外,被告方还应当每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后,原告按照约定向被告支付了全部房款,但被告未能将具备居住条件的房屋交付原告,故原告起诉至本院,要求:1、判令被告支付原告逾期交房违约金9019.69元、延期交房利息148425.23元、租房费58500元、产权损失房屋管理费43026.75元,共计258971.67元;2、诉讼费用由被告承担。庭审中,原告明确逾期交房违约金及利息是自2012年11月1日计算至2016年1月31日,租房费每月1500元,是自2012年11月1日计算至2016年1月31日共计58500元。
原告提供了下列证据:
1、《天津市商品房屋买卖合同》一份,证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及双方合同的约定内容。
2、购房发票、所有权预告登记费发票、中华人民共和国契税完税证发票各一张,证明原告已按照合同约定交齐房款。
3、房屋租赁合同四份,证明由于被告没有按期交房造成原告的租房损失。
4、被告公司书写的情况说明、邮件往来、逾期交房赔付方案及赔偿协议各一份,证明双方一直协商解决赔偿问题,被告于2015年3月底曾为原告出具赔付方案,赔付总额为119125元。
5、关于住宅商品房竣工验收及交房条件细则一份,证明交房应具备的条件。
被告天津市东丽软件园建设开发有限公司辩称,对原告所诉的事实和理由均认可,但不同意原告的诉讼请求,理由如下:一、被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函,明确告知原告于2014年3月5日办理入住手续,原告在收到入住通知函后并未及时办理入住手续,因原告购买的房屋属于酒店式公寓,土地使用年限为40年,并不属于新建住宅商品房,故原告要求被告提供《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》没有依据,原告以此为由拒绝办理入住没有法律依据,2014年3月5日不能办理交房的责任在原告方,被告不应承担责任。二、原告在2012年11月1日即应知道被告逾期交房,但原告直至2016年1月26日才提起诉讼,则被告自2012年11月1日至2014年1月25日的违约责任已过诉讼时效,被告应仅承担2014年1月26日至2014年3月5日的逾期交房交房违约金及利息5222.79元;三、原告在购买涉诉房屋时,享受了15533元的购房优惠,被告应支付的违约金应直接从优惠金额中抵扣;四、原告已经主张了违约金,在被告逾期交房期间所产生的租赁费用与被告没有直接关系,其主张的产权损失房屋管理费没有任何事实和法律依据。综上,被告应承担的逾期交房违约金及利息应直接从购房优惠金额15533元中抵扣,被告无需再向原告支付任何费用。
被告提供了购房优惠申请单一份,证明被告购房享受了购房优惠。
本院依法调取了天津市东丽区建设工程质量安全监督管理支队出具的证明一份。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1、2无异议,对证据3、4、5均不认可。
原告对被告提供的证据的真实性认可,但认为被告在原告入住涉诉房屋时并没有给其水、电卡。
原告对本院调取的证据无异议,被告对本院调取的证据的真实性合法性均无异议,但认为与本案无关。
本院经审查认为,原告所提交的证据1、2,证据4中的邮件往来、逾期交房赔付方案以及被告提供的证据真实客观、来源合法、与本案具有关联性,本院予以确认。原告提供的证据3系亲属间签订,合同主体有利害关系,且无履行的证据,证据4中的情况说明、赔偿协议无被告签字盖章,无其他证据佐证其真实性,证据5系原告单方提供,无其他证据佐证其真实性,本院对上述证据不予采信。
经审理查明,原、被告系房屋买卖合同关系。2012年2月4日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区外环线南侧、昆仑路东侧矽谷港湾D区D3区4-1-602室房屋一套,建筑面积88.26平方米;原告一次性支付被告房款761155元;若被告违约,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,此外,被告方还应当每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后,原告按照约定向被告支付了全部房款,被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函,通知原告于2014年3月5日办理入住手续,原告接到通知后以涉诉房屋不具备交付条件、被告未能提供竣工验收备案表等为由未办理入住手续。原告曾与被告就房屋交付、逾期交房违约金及利息的赔偿等事宜进行协商,被告亦于2015年3月26日提出过逾期交房违约金及利息的赔偿方案,但双方协商未果。
另查明,原告侯胜华于2011年11月12月签署了《购房优惠申请单》,《购房优惠申请单》载明:“本人向贵公司提出购房优惠申请,如贵公司同意本人申请……特向贵公司做出如下承诺:如贵公司未能履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款的规定,包括但不限于未能够按期交房……贵公司需向本人承担相应的赔偿责任的,特殊优惠金额抵作上述赔偿金额,公司不再另行支付。如上述赔偿责任超出特殊优惠金额,贵公司还应赔偿本人超出部分的损失。”原告享受了购房优惠款15533元,后以761155元的价格购买了诉争房屋。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款,履行了合同义务。被告未能依合同约定在2012年10月31日前将涉诉房屋交付原告,应当按照合同第五条的约定承担支付逾期交房违约金及利息的违约责任,虽被告通知原告于2014年3月5日办理入住手续,但依照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定,商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格,不得交付,被告向原告发出入住通知,因其未提供证据证实其交付的房屋符合交付条件,原告拒绝接收房屋办理入住并无不当,故被告仍应承担逾期交房的违约责任。
关于被告抗辩的原告起诉被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效一节,根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告2012年11月1日逾期交房之日起即应知道其权利被侵害,原告提供的证据能够证实就逾期交房利息及违约金的赔偿等问题,被告给出了初步的赔偿方案,则印证了原、被告在此之前就逾期交房违约金及利息的赔偿问题亦进行过协商,原告始终在主张权利,被告就此未能提供反证。故被告所提出的原告要求被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。
关于原告要求被告承担逾期交房利息及违约金的截止日期一节,原告至今未办理入住手续,涉诉房屋未经验收合格,房屋尚未交付完毕,故原告所述的被告承担逾期交房责任的截止日期至2016年1月31日的主张,本院予以支持。被告应承担2012年11月1日至2016年1月31日的逾期交房违约金及利息。
关于被告抗辩的原告购买房屋时所享受的购房优惠应从违约责任中扣除一节,根据原告签署的购房优惠申请单第一条的约定:“如贵公司(即本案被告)未能够履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定,包括但不限于未能按期交房……等情况,贵公司(即本案被告)需向本人承担相应的赔偿责任,……特殊优惠金抵作上述赔偿款项。”该条款系双方自愿约定,并不违反法律的强制性规定,合法有效,因此本院确定原告享受的购房优惠款15533元应从被告应承担的逾期交房违约金及利息中抵扣,被告的抗辩成立。
本案中,原、被告双方约定了按银行同期贷款利率计算逾期交房利息,则被告应承担自2012年11月1日至2016年1月31日的逾期交房利息为153629.62元。双方约定了每日按商品房价款的万分之零点一计算违约金,被告逾期交房1187天,则逾期交房违约金为9034.91元(761155元*1187天*0.001%=9034.91元),现原告主张逾期交房违约金9019.69元、逾期交房利息148425.23元在合法范围内,本院予以支持。扣除原告购房时所享受的购房优惠款15533元,被告应支付141911.92元。
关于原告主张的租房费用,原告提供的租房合同系原告与其母亲签订,合同主体存在利害关系,又无其他证据佐证其真实性,原告也无证据证明其租房的必要性,故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告主张的产权损失房屋管理费,因原告已主张了被告逾期交房的违约金及利息,该项请求权的存在本身即具有补偿性与惩罚性,且产权损失房屋管理费尚未发生,故本院对原告的该项诉请不予支持。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司支付原告侯胜华自2012年11月1日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金9019.69元、利息148425.23元,共计157444.92元,扣除购房优惠款15533元,被告应支付141911.92元。
执行办法:被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效十日内将上述款项支付给原告侯胜华。
二、驳回原告侯胜华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5184元,由原告侯胜华负担2343元,被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担2841元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 许洪霞
代理审判员 夏 阳
人民陪审员 肖子砚
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王 静
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。