天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5247号
上诉人(原审原告):曹丽,女,1967年7月3日出生,汉族,住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人:任伟,天津诺信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):北京萱姿睿宜服装服饰有限公司,住所地北京市东城区东水井胡同11号楼11层12B03。
法定代表人:陈克川,执行董事。
委托诉讼代理人:边立鑫,上海和基律师事务所律师。
上诉人曹丽因与被上诉人北京萱姿睿宜服装服饰有限公司(以下简称睿宜公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初字第80665号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
曹丽上诉请求:撤销原审法院判决,发回重审或改判支持上诉人原审全部诉讼请求;本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、因被上诉人的违约行为导致租赁合同解除,故直至涉诉房屋被另行出租期间内的一切损失均应由被上诉人承担。2、被上诉人留存在上诉人处的押金为42万元,其折算租金的标准应为《商铺租赁合同》约定的租金标准,而不能以《补充协议》所约定的租金标准为依据。3、上诉人直至2016年7月才实际收回房屋,一审法院认定被上诉人租金付至2016年6月中旬足以弥补上诉人另寻新租户的合理损失,是错误的。4、双方在《商铺租赁合同》所约定的违约金标准,带有一定的惩罚性,符合合同法对于合同违约金的立法本意,是合理合法的。
睿宜公司辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
曹丽向一审法院起诉请求:1、解除原被告双方订立的《商铺租赁合同》和《补充合同》,并判令被告向原告立即支付违约金299.18万元人民币;2、本案的全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:原、被告及案外人天津昭瑞物业有限公司于2013年1月9日签订《商铺租赁合同》和《补充合同》,约定原告将其名下坐落于天津经济技术开发区展望路7号22门101号一至二层合计面积为609平方米的商铺出租给被告。合同约定,商铺租赁期为10年3个月,其中2013年2月1日至2013年4月30日为装修免租期,租金支付期自2013年5月1日至2023年4月30日,每连续365日为一个租金计算年度;合同期内的总租金为2991.8万元人民币,其中每个年度应付租金明细为:第一年255万,第二年255万,第三年275.4万,第四年275.4万,第五年297.4万,第六年297.4万,第七年321.2万,第八年321.2万,第九年346.9万,第十年346.9万;租金每半年支付一次,先付后用,各相应提前2个月支付。2013年1月20日前被告向原告支付押金人民币42万元,押金汇至原告账户后生效。被告自行承担商铺使用过程中产生的水、电、气、物业费、宽带等费用。合同签订后,在约定的商铺交付日期前,原被告双方有任何一方违约或擅自解除合同的,押金适用定金罚则。对于合同的变更和解除,合同的约定为:合同约定双方协商一致可变更或解除合同。原告迟延交付商铺达30天以上的;提供的商铺不符合要求致使被告停用或严重影响经营达10天以上的;未尽修缮义务或其他重大情况使被告不能正常使用的等情形下被告有权解除合同。被告存在拖欠房租达一个月以上等情形的原告有权解除合同。在商铺约定的交付日期后,因被告违约致使原告提前解除合同(包括终止)的或者乙方擅自提前解除合同的,双方的租金按实计算精确到日,多退少补,被告应向原告按合同期内全部租金的10%赔偿损失。案外人天津昭瑞物业有限公司负责出租房屋的管理等相关事宜,原告每年向其支付管理费人民币8万元。
另查,2013年1月17日,被告依约向原告支付了押金人民币42万元,此后双方按照合同约定履行各自的义务。直至2014年,因被告未按协议履行支付2015年5月1日至2016年4月30日租金的义务,原告将被告诉至一审法院。2014年11月27日原被告双方再次签订《补充协议》一份,约定将2015年5月1日至2016年4月30日的租金由275.4万元变更为185万元。同日,原告向一审法院撤回起诉。被告已按照此《补充协议》履行向原告支付了租金185万元。2015年12月20日原告收到被告邮寄的《解除商铺租赁合同书通知》,被告通过该通知书告知原告自2016年1月20日起被告单方解除与原告之间的房屋租赁合同,被告于2016年1月20日起将搬离涉案房屋,并承诺将结清2016年1月20日前的房屋租金、物业管理费、水费、电费、通讯费,并要求原告收到通知书后同被告联系,协商后续事宜。2016年1月16日左右,原告向被告回函,表示已收到《解除商铺租赁合同通知书》,但不认可被告单方解除的行为,并称根据双方签订的租赁合同,被告不具有任意解除权,认为被告的行为已构成违约,原告有权向法院追究被告的违约责任。希望被告慎重考虑,继续如约履行合同义务。2016年1月28日原告收到被告的《关于交还商铺的联系函》,被告通过此函告知原告其已于2016年1月22日撤出商铺,房屋租金交至2016年4月30日,水、电、气、通讯、物业管理费已全部交清等。
一审法院认为,原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规及强制性法律规定,应确认有效,双方均应遵照履行。
关于租赁合同关系解除的问题,本案中被告单方解除同原告之间租赁合同关系的行为既非法定情形,亦非合同约定的情形。在原告收到被告《解除商铺租赁合同通知书》后,向被告邮寄的要求继续履行合同义务的《函》显示原告不同意解除同被告之间的租赁合同,且双方未再就解除租赁合同事宜达成一致。故,被告单方解除租赁合同的行为构成违约。然,一审庭审过程中被告表示已搬离涉案房屋,且原告主张以起诉立案的时间即2016年2月29日为合同解除的时间,原告的主张不违反法律规定,对此予以照准。
关于违约金的问题,原告主张被告按照《商铺租赁合同》的第十条第三款的约定请求被告向其支付合同期内全部租金10%即299.18万元的违约金。被告以违约金过高为由请求本院予以调整。一审法院认为,原告主张299.18万元违约金的请求与损失相比确系过高。被告的租金已交至2016年4月30日,双方之间的租赁合同于2016年2月29日解除,被告已多向原告支付的2016年3、4月份的租金为30.83万元。另,被告留存原告处的押金为42万元,按照合同约定,此款项折合租金的租期为1.83个月。故原告处尚留存被告合计3.83个月的租金共计72.83万元。该款项足以弥补原告寻找新租户合理期间的合理损失。此外,鉴于原告同意将上述款项直接支付给原告作为补偿。故一审法院将原告主张的违约金数额调整为72.83万元。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款的规定判决:“一、原被告双方之间于2013年1月9日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》于2016年2月29日解除;二、被告向原告支付违约金72.83万元(此部分款项以被告在原告处的2016年3、4月份的租金30.83万元及租房押金42万元直接进行抵扣,被告无需另行支付。)三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付义务的,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15367元,由原告承担11626元,由被告承担3741元,被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。”
本院二审期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为,原审法院认定因被上诉人的单方违约行为,造成上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》自2016年2月29日解除,是正确的,且双方当事人对此均未表异议。
关于被上诉人应当向上诉人支付的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条第一款规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。本案上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中约定的违约金数额为全部租金的10%,即299.18万元,显然高于上诉人的实际损失,现被上诉人要求法院予以调整,符合上述法律规定,本院予以准许。另,因被上诉人在2015年12月20日即明确向上诉人提出解除《商铺租赁合同》,上诉人在原审法院庭审中也认可2016年2月29日双方已实际解除了《商铺租赁合同》,彼时,上诉人就应当积极寻找其他租户,以防损失的扩大,否则上诉人不能就扩大的损失要求被上诉人赔偿。因双方2016年2月29日解除了《商铺租赁合同》及《补充合同》,而被上诉人已交付的租金中包含了2016年3月及4月的租金30.83万元,加上被上诉人留存在上诉人处的押金42万元,共计72.83万元,即使按照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算,也相当于三个月以上的租金数额,故原审法院认定该款项足以弥补上诉人寻找新租户合理期间的合理损失,并判决将违约金的数额调整为72.83万元,并无不当。
综上所述,曹丽的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费24908元,由上诉人曹丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 邓晓萱
二○二○一六年十一月二日
书 记 员 底 健