广东省汕头市龙湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0507执异16号
案外人王宏深，男，汉族，1972年2月3日出生，住汕头市澄海区。
委托代理人詹学东，广东潮润律师事务所律师。
申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行，住所地汕头市金砂路98号。
负责人邓文祥，行长。
委托代理人徐琳、林彦瑜，均系广东众大律师事务所律师。
被执行人杜潮茂，男，汉族，1954年7月24日出生，住汕头市澄海区。
被执行人吴慕芸，女，汉族，1954年7月8日出生，住汕头市澄海区。
被执行人汕头市澄海区德邻中源纸塑有限公司，住所地汕头市澄海区莲下镇立德工业区。
法定代表人杜潮茂。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行与被执行人杜潮茂、吴慕芸、汕头市澄海区德邻中源纸塑有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王宏深对本院裁定查封、拍卖被执行人杜潮茂位于汕头市澄海区莲下镇莲南园C幢3号房提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人王宏深称，1993年，杜潮茂向汕头市澄海区莲下房地产开发公司购买位于澄海区××底层连××层商住楼；1995年12月24日，杜潮茂将该房地产作价245000元转让给余赠坤，余赠坤在合同签订当日将全款付还杜潮茂，杜潮茂也在当天将该房产交给余赠坤管理使用，因当时尚未办理房地产权证，故无法办理交易过户手续；1997年10月29日，余赠坤将该房产作价22万元转让给陈纯英，陈纯英在合同签订当日将全款付还余赠坤，余赠坤也在当天将该房交给陈纯英管理使用，因当时尚未办理房地产权证，故无法办理交易过户手续；2004年3月29日，陈纯英将该房地产连同相邻2号房地产一并作价52万元转让给案外人，案外人在合同签订当日将全款付还陈纯英，陈纯英也在当天将上述房地产交给案外人管理使用，因当时陈纯英在承让上述房地产时尚未办理房地产权证，故双方也无法将上述房地产交易过户至案外人名下。但自2004年3月29日之后，上述房地产一直由案外人管业使用至今。直至今年5月24日贵院到该房产张贴强迁公告时，案外人方知该房产已被贵院查封，并裁定拍卖。案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杜潮茂早已在1995年12月24日与余赠坤签订合法有效地《房地产转让契据》，杜潮茂已将贵院查封的上述房产转让给余赠坤，并已将转让房产交给余赠坤管理使用，余赠坤也已付清全款。而当时未能办理交易过户登记手续的原因是转让房产尚未办理房地产权证，并不是余赠坤的原因造成的。所以，根据以上法律规定，请求贵院依法解除对属案外人所有房产的查封，并停止拍卖。案外人王宏深提交了《房地产转让契据》（1995.12.24）、《商住楼转让协议书》（1997.10.29）、《房地产转（承）让协议书》、《见证书》、《声明书》、收条、转账凭证、电费缴费卡、证明、《房地产权证》等证据以支持其主张。
申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行称，案外人所提执行异议不能成立，不足以排除执行，贵院所作（2018）粤0507执208号之一、之二《执行裁定书》以及采取的相应执行措施无误，应予维持。一、案外人非涉案标的物的权属人，无权提出异议。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，涉案的异议标的为汕头市澄海区莲下镇莲南园C幢3号的房地产（下称“异议标的”），其权属发生转移的判定标准应为“依法登记”，但异议标的被贵院查封时，不动产登记簿载明的所有权人仍然为被执行人杜潮茂。据此，异议标的的权属人系被执行人杜潮茂，并非案外人。二、异议标的未办理过户登记手续系因案外人的自身原因。根据案外人所述，被执行人杜潮茂将异议标的转让给余赠坤，以及余赠坤将异议标的转让给陈纯英时，异议标的尚未能办理房地产权证，以此认为异议标的未办理过户登记手续非因案外人自身原因，该说法不能成立。首先，从案外人提交的证据材料中的《房地产权证》可以看出，异议标的已于2001年11月9日完成不动产登记手续，而案外人向陈纯英购买异议标的的时间为2004年，也即购买时异议标的已完全具备办理变更登记手续的条件。其次，《房地产权证》的权属人登记为被执行人杜潮茂，且原件已交案外人收执，可见，案外人在购买时明确知道异议标的尚未变更登记为陈纯英，无论出于何种原因，案外人未要求被执行人杜潮茂或陈纯英配合办理变更登记手续都存在过错，应对所购房产未办理过户登记手续承担法律责任。三、案外人提交的《转账凭证》未能体现收款人信息，且数额与《房地产转（承）让协议书》、《收条》所载的转让款52万元不符，无法证明案外人已足额支付全部购房价款。综上，案外人对异议标的不享有权利，其提出的执行异议不能排除执行。恳请贵院依法驳回案外人的请求，维持贵院所作（2018）粤0507执208号之一、之二《执行裁定书》以及采取的相应执行措施，以保障申请执行人的合法权益。
被执行人杜潮茂、吴慕芸、汕头市澄海区德邻中源纸塑有限公司均没有答辩，也没有提供证据。
本院查明，位于汕头市××××房产系被执行人杜潮茂于1993年向莲下房地产开发公司购买，并于2001年11月9日办理房地产权证，权属人为杜潮茂。1995年12月24日，杜潮茂与余赠坤立下《房地产转让契据》，杜潮茂将位于汕头市××××房产以245000元的价款转让给余赠坤，银款自立字之日，如数收到无误，杜潮茂也将该房产交由余赠坤管正。1997年10月29日，余赠坤与陈纯英双方到莲下镇法律服务所签订《商住楼转让协议书》，并办理见证。该转让协议约定：余赠坤将向杜潮茂承让的位于汕头市××××房产以220000元转让给陈纯英。陈纯英于协议签订之日将220000元一次性交付给余赠坤，余赠坤也将该房产交付给陈纯英管理使用。2004年3月29日，陈纯英与王宏深双方到莲下镇法律服务所签订《房地产转（承）让协议书》，并办理见证。该协议约定：陈纯英将位于汕头市澄海区××至××房产以520000元转让给王宏深。王宏深付清承让款520000元，陈纯英也将该房产交付给王宏深占有使用至今。期间，王宏深、陈纯英、余赠坤多次联系杜潮茂，要求办理房产过户手续，但因杜潮茂自身原因一直没有配合，致至今尚未办理过户手续。
另查明，本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司汕头分行与被执行人杜潮茂、吴慕芸、汕头市澄海区德邻中源纸塑有限公司借款合同纠纷一案过程中，因被执行人没有履行本院已发生法律效力的（2017）粤0507民初786号民事判决书确定的还款义务，本院遂于2018年2月21日作出（2018）粤0507执208号之一执行裁定：查封被执行人杜潮茂位于汕头市××××房的房地产。2018年5月21日作出（2018）粤0507执208号之二执行裁定：拍卖被执行人杜潮茂位于汕头市××××房的房地产。并于2018年5月24日发出搬迁公告：责令被执行人杜潮茂或上述房地产使用人应在2018年6月14日前迁出位于汕头市××××房的房地产。案外人王宏深不服，遂向本院提出执行异议。
本院认为，本案异议房地产经多次转让，需要每次转让的转让方配合协助办理过户手续，由于被执行人杜潮茂没有配合将异议房地产过户到余赠坤名下，致使异议房地产最终无法过户到案外人王宏深名下，案外人对未能办理交易过户登记手续并无过错。鉴于本案异议房地产已在本院查封之前已签订合法有效的书面转让合同，且在本院查封之前案外人已全部交付房款和实际占有该房产，目前没有证据证明异议房地产没有办理过户手续系因案外人自身的原因，因此，案外人王宏深享有的权利能够排除执行，其提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对汕头市澄海区莲下镇莲南园C幢3号房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 林圣彬
审 判 员 王式勤
代理审判员 刘明英
二〇一八年八月九日
书 记 员 黄成杰
附件：
相关法律条文
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记.