北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4642号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中汇京华物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦3层301室。
法定代表人胡滨，执行董事。
委托代理人欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。
委托代理人李莉，北京市中同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）内蒙古贺世工贸有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市丰镇市电厂路中建预制厂院内。
法定代表人贺仁军，董事长。
委托代理人王光磊，北京市元坤律师事务所律师。
委托代理人李学成，北京市元坤律师事务所律师。
上诉人北京中汇京华物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，内蒙古贺世工贸有限公司（下称贺世公司）起诉至原审法院称：我公司与北京中汇京华物业管理有限公司（下称中汇公司）于2011年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市×××17-19层出租给中汇公司，租期为2011年1月20日至2019年3月31日，租金合计为1856.4万元。租金支付方式为支票按季度支付，每个季度结束前五个工作日支付下一年度租金。2012年12月25日我公司与中汇公司又签订《补充协议》，约定将租赁合同延长三年，又将一楼吧台出租给中汇公司，租金每年10万元，年初一次性提前支付等事项。但是在履行合同中中汇公司多次迟延交付租金，直至2013年6月13日中汇公司仍未缴纳2013年第二季度租金（应缴纳时间为2013年3月25日之前），中汇公司迟延交付租金达74天之久，且经多次催要中汇公司均拒绝支付。吧台于2013年2月22日交付给中汇公司，中汇公司至今未交纳租金。《房屋租赁合同》约定逾期支付租金达30日我公司就有权解除合同。依合同法规定，我公司在公证机关的公证下将解除合同的通知送达给中汇公司，2013年6月14日，双方《房屋租赁合同》解除。双方合同解除后，中汇公司仍使用租赁的房屋及吧台，我公司多次要求中汇公司腾房，中汇公司未履行。到2013年11月23日，为减少损失，我公司与北京正阳悦嘉宾馆有限公司（下称正阳悦嘉公司）签订了《房屋租赁合同》。鉴于酒店17层一直闲置，且中汇公司疏于管理，在2014年7月左右空调出现漏水，物业打开了该层的房屋。我公司为避免损失进一步括大，于2015年2月1日将该房屋交付给正阳悦嘉公司。
现诉至法院，请求：1.确认我公司与中汇公司签订的《房屋租赁合同》已于2013年6月14日解除；2.判令中汇公司支付2013年4月1日至2013年6月13日第18层、19层房屋租金298
168.50元；3.判令中汇公司参照租金标准支付自2013年6月14日起，17层计算至2015年2月1日止，18、19层计算至2013年11月22日止的房屋使用费1848
390.4元；4.判令中汇公司支付解约违约金3094000元；5.判令中汇公司支付逾期交付房租违约金20350元；6.判令中汇公司支付2013年2月22日至2013年6月13日的吧台租金30410.96元；7.判令中汇公司参照吧台租金标准支付自2013年6月14日起，至2013年11月22日止的吧台使用费44383.14元；8.判令中汇公司支付吧台解约违约金133333.33元；9.判令中汇公司支付逾期交付吧台租金违约金55500元。诉讼费由中汇公司承担。
中汇公司答辩并反诉称：针对贺世公司的诉讼请求，逐一进行答辩：1.不同意贺世公司第一项要求确认《房屋租赁合同》已于2013年6月14日解除的诉讼请求。贺世公司与我公司于2011年1月6日签署了《房屋租赁合同》，我公司依照约定，按时向贺世公司支付了自2011年4月1日至2013年3月的租金，其中17层的租金支付至2013年6月。其余租金因贺世公司的多种违约行为，我公司履行抗辩权而暂停交纳。贺世公司在合同履行过程中的具体违约行为如下：违约行为一：贺世公司迟迟不提供2012年4月至12月已付租金（1166400元）以及2013年1月至4月已付租金（683333.33元）的发票。违约行为二：阻止我公司转租后的承租公司进行装修，导致我公司无法出租，并不得不解除已签署的租赁合同、退还租金，给我公司造成重大损失。违约行为三：违反诚信原则，迟迟不办理出租房屋内原注册公司的迁址或注销手续，导致我公司的承租户北京宜居悦嘉酒店管理有限公司（下称宜居悦嘉公司）无法办理营业执照和开业手续，给我公司及宜居悦嘉公司造成重大损失。违约行为四：贺世公司迟迟不履行协助义务，提供和办理有关广告位的广告使用手续。违约行为五：在无法律规定的依据和合同约定的依据的情况下，直接对我公司所承租的房屋中的第17层房屋采取停电停水的措施，给我公司及承租户造成重大损失。综上所述，虽然贺世公司有多次违约和多种违约行为，我公司一直忍让和协商，但贺世公司却仍固执己见，拒不配合及履行，至2013年4月份，我公司不得不暂停支付租金，要求贺世公司履行相关合同义务。我公司认为，贺世公司对于我公司先期已支付的租金，有开具发票的义务，在贺世公司未开具发票的情况下，我公司享有先履行抗辩权和同时履行抗辩权，在贺世公司不提供发票的情况下，我公司有权拒绝和暂停支付租金。另外，贺世公司未及时交付吧台以及吧台使用手续。对于贺世公司应履行的办理广告位审批手续的配合义务、违约给我公司造成的损失也均有义务赔偿，在贺世公司不履行也不赔偿的情况下，我公司也有权暂停支付租金。2.同意贺世公司关于第二项交纳租金的请求，但我们要求贺世公司同时提供与租金金额相同的发票，并在我公司交纳租金之前提供已支付租金1849733.33元的发票。3.关于贺世公司第三项支付房屋使用费的请求，我公司同意支付第18、19层的房屋租金，但要求贺世公司同时提供与租金金额相同的发票；不同意支付第17层自贺世公司停水停电即6月17日后的租金。4.不同意贺世公司第四、五项要求支付解约违约金以及逾期支付房租违约金的诉讼请求。退一步说，假设我公司构成了违约，合同所约定的解约违约金、逾期支付租金违约金也明显过高，即使延期支付、解约，贺世公司也不存在多大损失，请求法院根据公平原则及法律规定，予以减少。5.同意贺世公司第六项吧台租金请求，但要求贺世公司同时提供发票，并同时提供吧台所有权或享有使用权的证明材料。同意第七项吧台使用天数及金额，但我公司认为应该是租金，不是使用费。6.不同意贺世公司第八、九项要求支付吧台解约违约金及逾期交付吧台租金违约金的请求。补充协议对于吧台租金的交付未明确约定。贺世公司延迟至2013年2月22日才交付吧台，而租金却要求我公司支付2013年全年的租金10万元，贺世公司违约在先。补充协议对于解约违约金、逾期交付吧台租金的违约金未作约定，属于双方未约定。我公司逾期支付吧台租金系正常行使同时履行抗辩权且支付租金的计算期限存在争议，不存在无故延期支付房屋租金的行为。所以，我公司的行为不构成违约。退一步说，假设我公司构成了违约，合同所约定的解约违约金、逾期支付租金违约金也明显过高，请求法院根据公平原则及法律规定，予以减少。
综上，在贺世公司先行违反法定义务且存在诸多违约行为的情况下，我公司暂停交纳房屋租金是不构成违约的，贺世公司更不能因此单方解除合同。故贺世公司与我公司之间的《房屋租赁合同》合法有效，并未解除。
我公司基于上述答辩意见提出反诉，要求贺世公司：1.继续履行合同，恢复17层水电供应；2.返还17层房屋及相关物品；3.赔偿擅自对17层停水停电造成的损失802834.44元（我公司退还他人租金579111.44元，搬家费26300元，装修损失197423元）；4.提供吧台所有权或使用权的证明材料；5.开具已收租金1849733.33元（不含押金）发票。（2012年4月至12月已付租金1166400元，2013年1月至4月已付租金683333.33元）；6.赔偿阻止次承租人装修造成损失157500元。
贺世公司针对反诉答辩称：不同意中汇公司所有反诉请求。第一项，不属于反诉范围，本诉要求确认解除合同，反诉不能提此项请求。第二项，中汇公司要证明返还物品的存在，并证明由我公司占有。17层房屋不是我公司打开的。这项是侵权之诉的请求，本案是合同纠纷，不应作为反诉。第三项，停水停电的损失没有依据，我公司已确认解除合同后才采取的必要的保护措施。中汇公司在法院释明后仍不交房，我公司才采取的相应措施。损失是否存在值得怀疑。另外，损失也是中汇公司给他人造成的，我公司不应承担。第四项，我公司要求确认解除合同，提供这些材料没有实际意义。吧台已经实际使用很长时间，再提出要求提供相关手续不合理。第五项，已收取款项的发票问题，这是税收法律来调整的，不应作为民事诉讼反诉请求提出。第六项，中汇公司主张的我公司阻止次承租人装修给中汇公司造成的损失，这不是损失，没有损失发生，房屋已由次承租人退还中汇公司，不发生损失。另外，我公司阻止装修是因为中汇公司没有办理审批手续，没有物业备案，房屋所有权人不同意是正常的。出租人不会阻止正常装修。中汇公司所主张的损失事实是否真实存在，我公司表示异议。中汇公司解除同次承租人合同及退款的事实不一定存在。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。贺世公司与中汇公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
本案中，贺世公司与中汇公司签订涉案租赁合同后，贺世公司依约向中汇公司交付了涉案房屋，中汇公司在2013年4月1日前履行了给付房屋租金的义务。此后，中汇公司未按照合同约定的期限交付2013年4月1日以后的租金已达30日，中汇公司认为其迟延交付租金系因贺世公司未履行先合同义务，其行使的抗辩权，中汇公司主张其前期向贺世公司交付房屋租金后，贺世公司未履行开具发票的法定义务，经其催告后，贺世公司仍未履行该义务，其据此有权拒绝继续支付租金。对此问题，法院认为，在双方对发票的开具未进行明确约定的情况下，开具发票为出租方在收取租金后的附随义务，但贺世公司未开具发票的行为并不构成根本违约，中汇公司以此为由拒付租金理由不能成立，法院不予采纳；中汇公司另主张贺世公司曾阻止次承租人广州聚源堂餐饮管理服务有限公司（下称聚源堂公司）装修，导致其与次承租人之间的租赁合同被迫解除，对此，中汇公司虽提交了其与聚源堂公司之间签订及解除合同的相关证据材料，但上述证据不足以证明贺世公司实施了阻止次承租人装修的行为，故对中汇公司拒绝支付租金的此项理由，法院不予采纳；关于中汇公司主张贺世公司出租涉案房屋时，出租房屋内有注册的营业执照未迁出妨碍次承租人办理新的营业执照的问题，法院认为，根据在案证据表明双方当事人就此问题已达成过补充协议，贺世公司已为中汇公司免除了三个月的租金作为补偿，且此后次承租人已经领取了新的营业执照，故中汇公司以此事由作为拒付2013年4-6月租金的理由，不能成立，法院不予采纳；关于中汇公司主张贺世公司未履行协助办理广告位义务的问题，对此问题，法院认为，双方虽在房屋租赁合同中约定贺世公司有协助中汇公司办理天莲大厦7层广告位手续的义务，中汇公司也曾发函要求贺世公司提供相关行政审批手续，但考虑本案合同为租赁合同的性质，无论贺世公司是否履行该义务，对租赁合同的履行并不构成影响，故中汇公司以此拒付租金的理由不能成立，法院不予采纳；关于中汇公司主张贺世公司未提交吧台使用权手续的问题，双方在补充协议-2中约定，贺世公司将天莲大厦一层接待吧台以每年十万元租金的标准租给中汇公司使用，双方在合同履行过程中，贺世公司实际向中汇公司交付了吧台，现该吧台由中汇公司使用，但双方在合同中并未约定贺世公司有提供吧台使用权手续的义务，且中汇公司未提交证据证明曾向贺世公司主张过吧台使用权手续的相关证据，对中汇公司此项拒付租金的理由，法院不予采纳。
综合上述分析，法院认为，中汇公司未按约定期限向贺世公司支付2013年4-6月租金的行为，构成根本违约，贺世公司按照双方约定向中汇公司发出了单方解除合同通知书，贺世公司就此提交了经过公证处公证的向中汇公司邮寄解除租赁合同的通知书的相关文件，中汇公司虽对公证程序的合法性提出质疑，但未提交充分证据证明其主张，故对中汇公司针对此份证据提出的质疑，法院不予采纳，并对贺世公司提交的公证书的真实性、合法性均予以认定，根据该公证书附件载明，贺世公司向中汇公司寄送解除合同通知书的地址为中汇公司住所地，该地址亦有人签收，因中汇公司未提交该公司不在该地址经营的相关证据，故法院认定贺世公司向中汇公司寄送的解除合同通知书已于2013年6月14日送达中汇公司，现中汇公司未提交证据证明其对贺世公司单方行使的合同解除权提出过异议，故法院认定双方签订的租赁合同已于2013年6月14日由贺世公司单方解除。
对于贺世公司要求中汇公司支付拖欠的第18、19层自2013年4月1日至2013年6月13日止的租金298168.50元，中汇公司同意支付，法院不持异议。
双方租赁合同于2013年6月14日解除后，中汇公司继续占用涉案房屋，应当参照房屋租金的标准向贺世公司支付房屋使用费，现贺世公司要求中汇公司支付第18、19层自2013年6月14日至2013年11月22日房屋使用费650
954.88元的请求，中汇公司同意支付，法院不持异议。对于贺世公司主张的第17层自2013年6月14日至2015年2月1日房屋使用费的请求，中汇公司表示租金已支付至2013年6月30日，不同意支付自2013年6月17日停水停电后的房屋使用费，对此，法院认为，贺世公司因中汇公司拖欠租金致使合同解除而将17层水电停止，鉴于贺世公司于2013年7月9日即提起诉讼，中汇公司反诉要求继续履行合同，并非故意占用拒绝腾退，且租赁房屋因为停水、停电不能正常使用，在此情况下，法院将比照租金的一半价格判定使用费。通过法院调查得知，贺世公司于2014年9月将中汇公司物品搬至楼道内，物业公司于2014年10月将中汇公司物品搬至地下室。由于贺世公司搬出中汇公司物品未事先通知中汇公司，具体时间无法确定，法院以2014年8月31日作为17层的腾退时间节点。故17层交纳使用费的起止日期应为2013年7月1日（17层租金交至2013年6月30日）至2014年8月31日（共计427天）。即2009.13元÷2*427天=428949.26元。
关于贺世公司要求中汇公司支付解约违约金及逾期交付房租违约金的请求，中汇公司未按照双方约定的期限支付2013年4-6月的租金，构成违约，双方签订的房屋租赁合同因中汇公司的违约行为而解除，按照双方合同约定，中汇公司应当向贺世公司支付解约违约金，中汇公司抗辩约定的解约违约金标准过高，法院亦认为应当予以调整。现贺世公司以租赁合同给付了中汇公司三个月的免租期（50万元）作为其实际损失提出主张，法院认为，合同履行期限为11年，实际履行期限为2年半，中汇公司再享受3个月的免租期确实对贺世公司显失公平。故法院结合履行期限、过程责任及免租期租金数额等因素，酌情判定解约违约金。贺世公司主张过高部分，法院不予支持。中汇公司逾期支付房屋租金构成违约，按照双方合同约定，中汇公司应同时向贺世公司支付逾期支付租金的违约金，中汇公司抗辩此项违约金的标准过高，鉴于贺世公司实际损失无法确定，故应以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率（2013年6月中国人民银行公布的一年期贷款利率为6%）四倍的标准对违约金数额进行相应调整。鉴于贺世公司主张的违约金不高于法律规定的标准，故法院予以支持。
关于贺世公司要求中汇公司支付吧台租金及使用费的请求，中汇公司同意支付，法院不持异议。中汇公司认为2013年6月14日至11月22日为租金的抗辩意见，没有事实依据，法院不予采信。
关于贺世公司要求中汇公司支付吧台解约违约金及逾期支付吧台租金违约金的请求，法院认为，因贺世公司与中汇公司对贺世公司吧台的交付时间、吧台租金的交纳时间及吧台租金的计算期限均因约定不明产生争议，对此双方均有责任。故法院采信中汇公司的抗辩意见，对贺世公司的该项请求不予支持。
关于中汇公司反诉要求继续履行合同及返还17层房屋的请求，因已确认《房屋租赁合同》于2013年6月14日解除，故上述请求法院不予支持。中汇公司可就相关物品的返还另行予以处理。中汇公司要求贺世公司赔偿停水停电造成的损失的请求，因系中汇公司违约行为导致合同解除，故贺世公司在双方合同解除后，有权对涉案房屋主张权利并采取收回措施，中汇公司该项反诉请求，法院不予支持；关于中汇公司反诉要求贺世公司提供吧台所有权或使用权的证明材料的请求，因双方当事人在合同中并未约定贺世公司有相应的义务，贺世公司在本案审理中已经向中汇公司提交了对吧台享有使用权的相关文件，故对中汇公司此项反诉请求，不予支持。关于中汇公司反诉要求贺世公司开具已收租金发票的请求，双方当事人虽在合同中未明确约定贺世公司收取租金后应给中汇公司开具发票，但开具发票为贺世公司在收取中汇公司租金后的附随义务，现中汇公司反诉要求贺世公司开具发票的请求，理由正当，法院予以支持。关于中汇公司反诉要求贺世公司赔偿阻止装修造成损失的请求，中汇公司虽提交了其与次承租人签订及解除合同的相关证据，但中汇公司提交的证据不足以证明贺世公司实施了阻止次承租人进行合理装修的相关证据，对中汇公司的此项反诉请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2016年1月判决：一、确认内蒙古贺世工贸有限公司与北京中汇京华物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一三年六月十四日解除；二、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司二○一三年四月一日至六月十三日的房屋租金二十九万八千一百六十八元五角；三、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司房屋使用费一百零七万九千九百零四元一角四分；四、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司解约违约金三十万元；五、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司逾期支付租金违约金二万零三百五十元；六、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司二○一三年二月二十二日至二○一三年六月十三日吧台租金三万零四百一十元九角六分；七、自判决生效之日起十日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付内蒙古贺世工贸有限公司二○一三年六月十四日至二○一三年十一月二十二日吧台使用费四万四千三百八十三元一角四分；八、自判决生效之日起十日内，内蒙古贺世工贸有限公司为北京中汇京华物业管理有限公司开具价值为一百八十三万七千三百三十一元八角七分的租金发票；九、驳回内蒙古贺世工贸有限公司其他诉讼请求；十、驳回北京中汇京华物业管理有限公司其他反诉请求。如果北京中汇京华物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中汇公司不服，上诉至本院称：根据《发票管理办法》等规定，贺世公司开具发票的义务既是一项合同附随义务，也是一项法定义务，而且贺世公司有义务在收取款项的同时开具发票，在贺世公司不开具发票的情况下，不管是否构成根本违约，我公司有权以此为由拒绝付款，本案中我公司主张的是2012年的租金发票和2013年第一季度的租金发票，在贺世公司不能开具发票的情况下，我公司暂停支付2013年第二季度的租金是行使合同法赋予的先履行抗辩权和同时履行抗辩权，原审判决对此认定有误；根据合同法的规定，贺世公司作为出租方就租赁物即吧台的产权或者使用权、转租权等情况向承租方出具相关证明文件，是法律规定的法定义务和租赁合同的附随义务，同时，贺世公司有先履行义务，在贺世公司拒绝提供或无法提供租赁标的物的产权或使用权证明文件的情况下，我公司有理由怀疑贺世公司是否有权对租赁标的物即吧台进行出租，有权暂停支付租金；双方合同明确约定贺世公司应当协助办理天莲大厦7层楼顶的广告位广告手续，且我公司曾发函催促，贺世公司有义务提供相关资料并予以说明：楼顶广告位的有关书面说明材料，包括产权、设置情况等；有关行政部门的审批情况及审批文件；户外广告场地的使用权、使用权证明文件，或者与有关所有权、使用权单位签订的使用协议等。贺世公司不履行该义务，严重损害我公司的合同权益和收益，我公司有权就合同所约定的权利行使对贺世公司的抗辩权，原审对此认定错误；我公司逾期支付房屋租金是正常行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权，是合理合法地暂停支付租金，不是无故拖延支付，不构成违约，贺世公司无权以未付租金为由解除合同，贺世公司要求我公司支付逾期支付租金的违约金没有依据；假设我公司构成违约，合同约定的解约违约金、逾期支付租金违约金以及原审判决酌定的金额明显过高，即使延期支付，贺世公司最多也就是存款利息损失，即使解约，贺世公司也不存在损失，免租期三个月，无论合同是否正常履行均不能构成贺世公司的损失，事实上贺世公司基于解约行为获得更大利益，因此，贺世公司的损失不存在；我公司提供的贺世公司回复的函件可以充分说明贺世公司存在阻止装修的行为，再结合我公司转租后的承租公司出具的解除租赁合同的函件、租赁合同解除协议等，可以说明该转租合同的解除是因为贺世公司的违约行为所致，贺世公司对我公司退还租金的损失应予赔偿；贺世公司在无法律规定的依据和合同约定依据的情况下，直接对我公司承租房屋中的17层停电停水，给我公司及承租户造成的损失应当予以赔偿；同意原判第二、六、八项，同意支付原判第七项的金额，但认为该笔费用是租金，不同意支付原判第三项中17层房屋2013年7月1日至2014年8月31日期间的费用，请求二审法院撤销原判第一项，改判贺世公司继续履行合同，立即恢复涉案房屋的水电供应；撤销原判第四、五项，改判驳回贺世公司该两项诉讼请求；撤销原判第十项，改判贺世公司赔偿擅自停水停电给我公司造成的损失802834.44元（包括我公司退还他人租金579111.44元，搬家费26300元，装修损失197423元），赔偿因贺世公司阻止次承租人装修造成我公司损失157500元。
贺世公司不同意原判第三项，但未提出上诉，同意原审其他判项。
经审理查明：2011年1月，贺世公司与案外人贺世天莲经贸发展（北京）有限公司（下称天莲经贸公司）签订《租房协议》，约定由贺世公司承租天莲经贸公司所有的北京市×××第十七层至第十九层的房屋，作为写字楼或客房使用，租赁期限为2011年1月10日至2019年3月31日，每年租金为400000元；1月11日，双方签订《补充协议》，约定天莲经贸公司同意贺世公司将承租房屋转租，转租利润双方各百分之五十；双方同意将租期延长五年，即租期为2011年1月10日至2024年3月31日。
2011年1月6日，贺世公司（甲方、出租人）与中汇公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市×××17-19层（含地面车位15个），建筑面积3640.46平方米；房屋租赁用途为办公写字楼\\\宾馆；租赁期限为2011年1月20日至2019年3月31日，甲方应于2011年1月15日前将房屋按现状交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方签字盖章后视为交付完成；租赁合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照当时状况（以能够正常使用为标准）返还房屋。甲乙双方应对房屋及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为：前两个租赁年度（2011年4月1日至2013年3月31日）租金为200万元/年，第三、四个租赁年度（2013年4月1日至2015年3月31日的租金为220万元/年）……；租金支付方式为按季度支付，每个季度结束前5个工作日支付下一季度租金；本合同租金至2011年4月1日开始计算，此前不计算租金，但乙方须自行承担其他相关费用，乙方应自房屋交付之日起3个工作日内交付第一期租金和押金；押金为16万元，乙方应与第一期租金同时交纳，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（不计算利息）；定金10万元乙方自本合同签订之日起3个工作日内交付给甲方，待交付第一期租金时充（冲）抵租金；租赁期内的物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费及其他与租赁标的有关的费用均由乙方承担；租赁期内，甲方同意协助乙方办理天莲大厦7层楼顶的广告位的广告手续，办成后，甲乙双方各拥有该广告位50%的使用权；租赁期内，乙方同意甲方无偿使用天莲大厦1809房间作为办公用房；乙方可以在租赁期内将房屋部分或全部转租他人，但乙方应就受转租人的行为向甲方承担责任；关于合同解除，双方约定：……乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权解除合同……；关于违约责任约定：租赁期内，任何一方违约导致本合同提前解除或终止的，违约方均应当按照八年租金总和除以九十六个月再乘以未履行年限再乘二的标准向对方支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按照应付金额的千分之五向甲方支付违约金。关于其他约定事项，双方约定：……（二）本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
合同签订后，贺世公司向中汇公司交付了涉案房屋。
2012年12月25日，贺世公司（甲方）与中汇公司（乙方）签订《补充协议-2》，约定：甲方同意乙方的承租合同在原租赁合同及补充协议的基础上延长三年；甲方同意给予乙方3个月的免租期，用以办理18、19层酒店经营相关手续，该免租期仅限天莲大厦18、19层，17层除外；甲方同意将天莲大厦一层接待吧台以每年十万元租金标准租给乙方使用至承租合同期满为止，该租金于年初一次性提前支付；乙方同意于双方签署本协议后三日内向甲方支付欠付的租金。甲乙双方必须在2012年12月31日前签署本协议；本协议与原租赁合同及补充协议具有同等法律效力，但补充协议只限于约定天莲大厦18、19层纠纷的问题另加底层吧台，本补充协议未进行约定的，还按双方签订的原租赁合同执行。
2013年2月22日，贺世公司向中汇公司交付了吧台。
双方合同履行过程中，中汇公司向贺世公司支付租金至2013年3月底，中汇公司未按期支付2013年4月至6月的租金。
2013年6月17日，贺世公司停止了中汇公司承租的17层房屋的水电供应。
2013年6月25日，中汇公司向贺世公司支付17层租金
183333.33元（截至2013年6月30日），但贺世公司未恢复17层的水电供应。
另查，中汇公司曾向贺世公司支付押金16万元。贺世公司收取租金后，为中汇公司开具了200万元的发票。
现贺世公司提起本案诉讼。原审庭审中，中汇公司认可在双方约定的期限未支付2013年4月至6月租金的事实，但主张由于贺世公司在双方合同履行过程中，存在多种违约行为，其履行抗辩权而未缴纳2013年4月至6月的租金，现同意支付欠缴的租金及部分使用费，不同意贺世公司的其他诉讼请求，并主张贺世公司请求的违约金数额过高。
中汇公司以贺世公司在双方合同履行过程中存在多项违约行为，给其造成经济损失为由提起反诉，要求继续履行合同，恢复17层水电供应；要求贺世公司返还17层房屋及相关物品；要求贺世公司赔偿擅自对17层停水停电造成的损失；要求贺世公司提供吧台所有权或使用权的证明材料；要求贺世公司开具已收租金的发票；要求贺世公司赔偿阻止次承租人装修造成的损失。
贺世公司以其不存在违约为由，不同意继续履行合同及中汇公司要求赔偿经济损失的反诉请求，贺世公司同时认为租金发票的问题，不属于法院受案范围。
中汇公司针对其主张的贺世公司存在多项违约行为答辩意见如下：
一、中汇公司主张贺世公司未出具2012年4月至12月、2013年1月至3月的租金发票，而开具发票是贺世公司的先合同义务和法定附随义务。
贺世公司认为双方签订的合同中并未约定该公司出具发票的义务，双方在实际履行合同过程中，发票每年开具一次（200万元），双方就此已达成共识，截至目前租金未满200万元，中汇公司以此拒付租金的理由不成立。
二、中汇公司主张贺世公司于2011年8月阻止次承租人进行装修，导致该公司无法转租涉案房屋，不得不解除了与次承租人签订的租赁合同，并退还了租金。对此，中汇公司提交了如下证据：
1、写字间租赁合同：该证据载明中汇公司于2011年8月与聚源堂公司签订租赁合同，约定中汇公司将天莲大厦十七层c室（420平方米）出租给聚源堂公司，租期为2011年8月10日至2013年8月9日，月租金38325元。
2、2011年8月13日聚源堂公司给中汇公司《关于解除合同的函》：该证据载明聚源堂公司向中汇公司发函，言明该公司准备装修施工时，遭到原业主贺某阻拦，致使其与中汇公司的合同无法履行，要求中汇公司退还其已付租金157500元。
3、解除合同协议书：该证据载明中汇公司与聚源堂公司于2011年8月15日协议解除了2011年8月5日签订的《写字间租赁合同》，中汇公司承诺于2011年8月15日一次性退还聚源堂公司房屋租金157500元。
4、北京银行支付系统专用凭证、支票借用单、支票存根、中汇公司申请北京银行查询付款情况申请及北京银行的查询结果：上述证据载明2011年8月11日聚源堂公司向中汇公司支付157500元，中汇公司于2011年8月17日退还聚源堂公司
157500元。
5、2011年8月17日中汇公司给贺世公司发出的《关于天莲大厦履行合同义务的通知》，该通知中针对贺世公司阻止装修的问题，要求贺世公司在租赁合同履行过程中，不要再设置障碍，妨碍装修；要求贺世公司赔偿其阻止次承租人装修造成的经济损失及预期利益损失。
6、贺世公司于2011年8月19日给中汇公司《关于天莲大厦履行合同义务的通知回复函》，该函件中贺世公司不认可中汇公司指责其阻止装修，并言明装修不得破坏房屋主体结构，如果承租人装修时要推翻隔墙需要双方负责人洽谈。
贺世公司认为聚源堂公司与中汇公司之间的租赁合同在短暂的时间内签订并解除，对其真实性持有异议，同时，即使中汇公司预收的租金退还了，也不属于其损失。该公司并未阻止次承租人装修，只是与中汇公司沟通不得进行破坏性装修。
贺世公司针对中汇公司主张其阻碍装修一节，向原审法院提交了天莲大厦的物业管理单位北京经中太联首源物业管理有限公司（下称首源物业公司）出具的证明，该物业公司证实聚源堂公司从未在该公司管理的天莲大厦办理过进驻手续，在2011年8月12日前后，天莲大厦没有发生过因为17层至19层装修造成的纠纷。业主非但没有阻止承租人进行装修，反而是积极配合中汇公司办理各种物业手续及搬出原房内物品。
中汇公司对贺世公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，中汇公司认为该证明陈述的内容不客观、不真实，明显属于伪证。
三、中汇公司主张贺世公司迟迟不提供出租房屋内原注册公司的迁址或注销手续，致使次承租人宜居悦嘉公司无法办理营业执照和开业手续，导致该转租合同最终解除。对此，中汇公司提交了如下证据：
1、楼宇物业租赁合同及补充协议、交接书：该证据载明中汇公司与宜居悦嘉公司签订了出租天莲大厦18、19层为宾馆的租赁合同。
2、北京云中商务酒店有限公司（下称云中商务酒店）的企业法人营业执照副本复印件：该证据载明云中商务酒店的注册地址在涉案房屋。
3、中汇公司给贺世公司的《关于协助办理营业执照的函》、《关于尽快协助办理营业执照及暂停支付租金的通知》、《关于催促你尽快协助办理迁出原证照办理新营业证照的律师函》、《律师函》、《关于督促履行合同义务、及时缴纳消防工程改造款以及暂停支付租金的通知》、《委托书》、宜居悦嘉酒店关于天莲大厦投入情况、天莲大厦损失情况测算、天莲大厦投入情况汇总，上述证据载明中汇公司告知贺世公司，由于云中商务酒店工商注册的住所地在涉案房屋，造成其次承租人宜居悦嘉酒店在装修完毕后，因无法办理营业执照而不能经营，宜居悦嘉酒店委托中汇公司索赔损失，中汇公司要求贺世公司尽快采取措施协助解决营业执照的办理问题，并要求贺世公司办理广告位使用手续事宜。
4、中汇公司与宜居悦嘉酒店、第三人杨昊签署的《备忘录》：该证据载明宜居悦嘉酒店于2012年8月10日将天莲大厦18、19层房屋的承租权转让给杨昊，转让价格由宜居悦嘉酒店与杨昊另议。中汇公司与宜居悦嘉酒店互不追究违约责任，杨昊也不再根据受让的权利和协议条款追究中汇公司的违约责任，三方向贺世公司索回的损失赔偿，部分或全部作为补偿转让给杨昊。
贺世公司认可其将涉案房屋出租给中汇公司时，确有原注册公司的营业执照未迁出的情况存在，但此后该营业执照已经迁出，且该公司已减免中汇公司的租金作为补偿，中汇公司此次欠租行为与此无关。
贺世公司针对其上述主张向原审法院提交了2012年12月25日签署的《补充协议-2》，该证据载明贺世公司同意给予中汇公司三个月的免租期，用以办理18、19层酒店经营相关手续，该免租期限仅限于18、19层。
四、中汇公司主张贺世公司迟迟不履行协助义务，未提供和办理有关广告位使用手续、未提供吧台使用手续。
针对广告位使用手续的问题，中汇公司主张双方在租赁合同中明确约定贺世公司有义务协助办理天莲大厦7层楼顶的广告位手续，而贺世公司未履行相关义务。对此，中汇公司提交了如下证据：
1、2011年8月17日《关于天莲大厦履行合同义务的通知》，该证据载明中汇公司要求贺世公司在收到该公司通知后五日内提供：⑴楼顶广告位的有关说明材料，包括产权情况、设置情况、审批情况；⑵城市规划行政管理部门对户外广告设施的规划审批文件；⑶区、市政管理部门的户外广告设置的审批文件；户外广告场地的所有权、使用权证明文件，或者与有关所有权、使用权单位签订的使用协议等。
2、贺世公司于2011年8月19日给中汇公司《关于天莲大厦履行合同义务的通知回复函》，该函件载明贺世公司强调该公司只是协助中汇公司办理7楼广告牌，该公司有西客站管委会签订的合同，该合同确认其对7楼广告牌享有使用权，至于向政府部门的审批手续，该公司只是协助义务。
贺世公司对该证据的真实性、合法性与本案的关联性认可，但主张该公司只是协助中汇公司办理相关手续，至于广告位的报批手续应由中汇公司负责完成。
针对贺世公司未交付吧台手续的问题，中汇公司提交了《交付吧台手续的通知》，用以证明其曾要求贺世公司向其提供有关吧台的使用手续，贺世公司认为双方在补充协议-2中并未约定该公司有提供吧台手续的义务，该公司也从未收到过中汇公司的上述通知。中汇公司未提交向贺世公司送达上述通知的相关证据。本案审理中，贺世公司提供了《北京天莲大厦联建用房合同书》，该证据载明一层前厅总服务台随十七、十八、十九层配套使用。
五、中汇公司主张贺世公司在无法律规定和合同约定的情况下，直接对其承租的17层房屋采取停水停电措施，致使该公司转租的次承租人北京铁路局企业自备车运输服务所（下称北京铁路局）、北京鑫陆源运输发展有限公司（下称鑫陆源公司）与该公司解除了租赁合同，该公司退还了未到期部分的租金并赔偿了部分损失。
针对停水停电问题，中汇公司提交了如下证据：
贺世公司于2013年6月9日向天莲大厦物业管理单位首源物业公司发出的通知：该证据载明贺世公司通知物业公司于2013年6月10日起对中汇公司承租的17-19层停止供水供电服务。
贺世公司对该证据的真实性不持异议，但认为该通知上的日期并非实际停水停电的日期，该公司采取停水停电措施是在双方租赁合同解除后采取的。贺世公司针对其主张的双方租赁合同已经解除的事实提交如下证据：
1、北京市中信公证处于2013年6月19日出具的（2013）京中信内经证字第14070号公证书：该公证书载明贺世公司于2013年6月13日向北京市中信公证处申请对该公司邮寄送达文件的内容及过程进行证据保全公证，公证书的内容为：根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与本处工作人员孟燕及申请人的委托代理人贺丽红于二〇一三年六月十三日来到位于北京市西城区太平桥大街乙109号的北京市西城区西单支局金融街邮电局。贺丽红以特快专递的方式向收件人为“胡滨”、“姚霆”、公司名称为“北京中汇京华物业管理有限公司”、地址为“北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦3层301室”寄送了《关于解除<房屋租赁合同>并限期腾出房屋的通知书》原件一份（复印件见附件一），并当场取得编号为“1031222095101”的《全球邮政特快专递》一份（复印件见附件二）和发票号码为“105240345”的《北京市地方税务局通用机打发票》一份（复印件见附件三）。上述过程本公证员和本处工作人员孟燕均在场监督。兹证明与本公证书粘连的《关于解除<房屋租赁合同>并限期腾出房屋的通知书》的复印件与所邮寄的文件原件相符；《全球邮政特快专递》的复印件及《北京市地方税务局通用机打发票》的复印件与现场的原件相符，原件存于申请人处。附件一：《关于解除<房屋租赁合同>并限期腾出房屋的通知书》一份；附件二：《全球邮政特快专递》的复印件一份；附件三：《北京市地方税务局通用机打发票》一份。公证员：肖艳菲。
上述《关于解除<房屋租赁合同>并限期腾出房屋的通知书》内容为：2013年6月6日，我公司曾书面通知并明确告知贵公司：“从2013年4月1日至今未付房租”，要求贵公司在三日内付清所欠我公司房租。然而，贵公司收到通知后，置之不理。为此，依照我公司与贵公司2011年6月1日签署的《房屋租赁合同》第8条的约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的”，并依照《合同法》第93条第2款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第96条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故依据上述双方合同的约定以及相关法律的规定，我公司向贵公司通知如下：一、自本通知送达贵公司之日起，解除双方2011年6月1日签署的《房屋租赁合同》，终止双方的合同权利义务关系；二、自本通知送达贵公司之日起十日内进行清算并提出异议，合同解除后，贵公司继续占有我公司的房屋已经没有任何法定和约定的依据，自本通知送达贵公司之日起十日后腾出租赁房屋，否则，我公司将采取相关措置依法维护自身的合法权益不受侵犯，并依法追究贵公司的赔偿责任。落款处为贺世公司的公章，时间为2013年6月9日。
2、ems查询单，该证据载明贺世公司于2013年6月13日向中汇公司的住所地邮寄的上述文件，由罗瑞瑶在2013年6月14日代收。
中汇公司对公证书的真实性认可，但认为该公证程序违法，该公司不认可孟燕是公证处的工作人员，同时，该公司没有叫罗瑞瑶的员工，该公司没有收到贺世公司发出的解除合同通知书，双方租赁合同至今仍未解除。
中汇公司针对其与次承租人因停水停电提前解除合同并赔偿对方损失的问题，提交了如下证据：
1、鑫陆源公司的企业法人营业执照副本复印件、中汇公司与鑫陆源公司签订的《写字间租赁合同》，约定鑫陆源公司承租天莲大厦17层b室259.22平方米的房屋，期限自2011年4月1日至2014年3月31日，年租金为316015.11元，现鑫陆源公司已缴纳租金至2014年3月31日。
2、中汇公司与北京铁路局签订的《写字间租赁合同》，上述证据载明中汇公司将天莲大厦17层a室370平方米出租给北京铁路局，租赁期间为2011年4月1日至2014年3月31日，日租金为每平方米2.63元，物业费每天每平方米0.60元，以上两项合计每天每平方米3.23元，即年租金为436211.5元。
3、中汇公司与北京铁路局签订的《备忘录》，双方约定：由于2013年6月17日贺世公司派人将天莲大厦17层的水电关闭，导致北京铁路局承租的房屋无法正常办公，为减少损失，双方协议于2013年7月3日解除《写字间租赁合同》，该合同不再履行；北京铁路局于备忘录签署后十日内全部搬出，将房屋腾空交还中汇公司，并签署移交清单；中汇公司于7月4日退还北京铁路局2013年6月24日至2014年3月31日应退还的租金335
823.10元……；因中汇公司违约造成北京铁路局所发生的装修损失双方共同另行商定，妥善解决，搬家费用按合理价格凭发票实报实销。
4、中汇公司与鑫陆源公司签订的《备忘录》，双方约定：由于2013年6月17日贺世公司派人将天莲大厦17层的水电关闭，导致鑫陆源公司承租的房屋无法正常办公，为减少损失，双方协议于2013年7月3日解除《写字间租赁合同》，该合同不再履行；鑫陆源公司于备忘录签署后十日内全部搬出，将房屋腾空交还中汇公司，并签署移交清单；中汇公司于7月4日退还鑫陆源公司2013年6月24日至2014年3月31日应退还281天的租金243288.34元……；因中汇公司违约造成鑫陆源公司所发生的装修损失双方共同另行商定，妥善解决，搬家费用按合理价格凭发票实报实销。
5、北京铁路局、鑫陆源公司出具的收到中汇公司退还租金的收条、中汇公司支出搬家费发票三张、装修费票据、通讯费票据。
6、支票借用单、北京天利丰商业管理有限公司出具的收到房屋租金的发票、中汇公司申请北京银行查询付款情况申请及北京银行的查询结果，上述证据载明中汇公司于2013年7月10日转入北京天利丰商业管理有限公司','2018-10-08
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