广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3004号
上诉人（原审被告）：邓惠铭，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：ＸＸ刚，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四房屋管理所（原名称广州市越秀区第四土地房屋管理所），住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈进旺，该所所长。
委托代理人：邝永坚、姚伯进，均系该所员工。
上诉人邓惠铭因与被上诉人广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称第四房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区东华东路448号首层房屋是由第四房管所管理的公房。
2006年8月31日，第四房管所（为出租人、甲方）与邓惠铭（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区东华东路448号地下部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积71.13平方米；租赁期限为2006年7月1日至2008年6月30日，月租金额为2280.30元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租该房屋的，乙方应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。邓惠铭在涉案房屋经营广州市越秀区香喷喷美食店（个体工商户）。
合同签订后，邓惠铭按2280.30元／月标准向第四房管所支付租金。
合同期满后，邓惠铭继续按上述标准向第四房管所支付租金至2014年8月。
2014年9月，第四房管所要求升租金，按5516.1元／月标准交纳，并要求邓惠铭补交2012年7月至2014年6月30日的租金差额，邓惠铭从2014年9月开始，按5516.1元／月标准向第四房管所交纳当月租金至2015年12月，并每月补交了2012年7月至2013年10月的租金差额。
2015年2月，第四房管所向邓惠铭发出《关于调整房屋租金的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如你有意继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租手续。逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。邓惠铭确认收到该通知。
2015年9月16日，第四房管所委托广东广某君达律师事务所向邓惠铭发出《律师函》，内容为：你从2013年7月1日至2014年6月30日，累计拖欠租金差额38829.6元。从2014年7月1日至2015年8月31日，累计拖欠租金差额108493.8元。上述两段期间合共拖欠租金147323.4元。自2015年9月9日起，委托人终止与你的租赁关系，请你在收到本函件后于10个工作日内向委托人立即支付拖欠租金，搬清、腾空并向委托人交回承租的房屋等。邓惠铭确认收到该《律师函》。
因本案纠纷，第四房管所于2015年10月15日向原审法院起诉，请求判令：1、第四房管所与邓惠铭就越秀区东华东路448号首层房屋的租赁关系已解除；2、邓惠铭将越秀区东华东路448号首层房屋腾空交还给第四房管所；3、邓惠铭补缴2013年7月至2014年6月的租金差价［按（5516.1元-2280.3元）×12个月计算］和2014年7月至2015年8月租金差价［按（12803.4元-2280.3元）×14个月计算］；4、判令邓惠铭赔偿第四房管所承租房屋租赁关系解除后的房屋占用费12803.40元（从2015年9月1日起计至邓惠铭腾空、交回房屋之日止，按2013年租金参考价的标准计算）。
原审法院认为：第四房管所、邓惠铭之间的租赁合同约定的租期于2008年6月30日届满，双方没有续签合同，邓惠铭继续使用承租房屋并缴纳租金给第四房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。故第四房管所要求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，原审法院予以支持。基于租赁合同关系已解除，第四房管所要求邓惠铭将承租房屋腾空交回，合法合理，原审法院亦予以支持。租赁合同解除后至房屋交回第四房管所之前，邓惠铭仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，本应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给第四房管所，现第四房管所只要求邓惠铭按2013年的租金参考价标准计付房屋使用费原审法院予以采纳。虽然第四房管所于2015年9月16日向邓惠铭发出《律师函》要求终止双方的租赁关系，但第四房管所仍收取邓惠铭的租金至2015年12月，故第四房管所请求确认双方的租赁关系已解除理由不成立，原审法院不予采纳。
因邓惠铭已补缴了2013年7月至2013年10月的租金差额，第四房管所再要求邓惠铭补缴缺乏事实依据，原审法院不予采纳。至于第四房管所要求邓惠铭补交2013年11月至2015年8月期间的租金差额的问题，因双方实际上已协商一致从2012年7月起至2015年12月邓惠铭按每月5516.1元的标准支付租金，故根据诚实信用原则，邓惠铭应补缴2013年11月起至2014年6月的租金差额给第四房管所。但第四房管所要求邓惠铭按每月12803.4元的标准补缴租金差额，原审法院不予支持。
至于2016年1月起至租赁合同解除之日的租金标准，因在租赁合同期满后，双方已协商一致从2014年9月起按每月5516.1元的标准支付租金，且邓惠铭也按该标准支付了2014年9月至2015年12月的租金，亦按该标准补交了2012年7月至2013年10月的租金差额，故2016年1月起至租赁合同解除之日的租金标准应按每月5516.1元计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2016年1月8日作出如下判决：一、广州市越秀区第四房屋管理所与邓惠铭之间关于广州市越秀区东华东路448号首层房屋的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，邓惠铭将广州市越秀区东华东路448号首层房屋腾空交还广州市越秀区第四房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓惠铭将从2013年11月起至2014年6月止的租金差额（每月按5516.1元-2280.3元=3235.8元的标准计算）一次性支付给广州市越秀区第四房屋管理所；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，邓惠铭向广州市越秀区第四房屋管理所支付2016年1月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋租金（以建筑面积71.13平方米，按房管部门公布的2013年的同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由邓惠铭按上述标准逐月计付给广州市越秀区第四房屋管理所；五、驳回广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费2726元，由广州市越秀区第四房屋管理所负担1726元，邓惠铭负担1000元。
判后，上诉人邓惠铭不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邓惠铭与第四房管所签订了涉案房屋租赁合同和附加条件协议书，协议书第二点：“以后按国家非住宅租金标准调升租金并且续租；……租赁期是到国家落实政策需要发还房屋时，乙方应将上述房屋交还给业主为期限”，该协议书具有与租赁合同同等的法律效力；二、第四房管所故意隐瞒446号房是与私房业主共同拥有的事实，按照46.10㎡收取邓惠铭租金，而实际面积为35．84㎡，导致邓惠铭实际多交租金：2002年7月1日至2004年6月30日，多收租金（16lO.70-1252.22）元×24月=8603.52元，2006年7月1日至2012年6月30日，多收（1787.90-1384.62）元×72月=29036.16元，2012年7月1日至2015年12月30日，多收（3204.80-2491.54）元×42月=29958.60元，合计共多收邓惠铭租金67598.28元。三、从第四房管所发给邓惠铭的通知和起诉材料清单的证明事项，均可以证明第四房管所与邓惠铭签约合同的每期时间及合同的延续性，而并非第四房管所主张的不定期租赁合同。四、关于拖欠租金问题。2014年6月30日涉案合同到期续约，第四房管所以“审计局在审计单位时认为涉案房屋所收租金太低，要求提升租金”为由，于2014年9月提升涉案房屋的租金，并要求补交2012年7月1日至2014年6月30日的租金“差额”合计66193.20元，邓惠铭认为第四房管所以该理由提高租金和要求邓惠铭补交租金不能成立。五、第四房管所在2014年9月与邓惠铭签的合同并未交给邓惠铭，且第四房管所于2015年2月发了一份含有“公开招租，拍卖租赁权”补充内容的通知，邓惠铭要求第四房管所出具公房租金标准相关信息，且向市房管局信访，但均未得到回复。邓惠铭认为如果政府出台相关政策，邓惠铭按照政策执行租金价格，但第四房管所并未出示政策规定，只是在原审出示了2013年广州市房屋租金参考价。第四房管所主张的租金标准不能成立。综上，邓惠铭上诉请求：1、撤销原审判决；2、第四房管所将多收的房屋面积租金67598.20元退回邓惠铭；3、第四房管所将收取的租金差额67598.20元退回邓惠铭；4、第四房管所履行协议，按国家非住宅租金标准与邓惠铭续租；5、第四房管所承担本案诉讼费。
被上诉人第四房管所答辩称：2002年4月9日签订的《协议书》并没有注明租赁的时间，而且发还房屋政策只是交还房屋的一个条件并不是唯一条件。邓惠铭与房管所签订最终的协议租赁期是已满，双方之后形成不定期租赁关系。双方一直就租金的标准商谈，直到2014年9月才确定了租金标准，2012年7月1日到2014年6月30日的租赁关系的证明只有计租表，双方并没有签订租赁合同。综上，邓惠铭的上诉请求不成立，应予以驳回。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，一、广州市东山区房地产管理局东山房管站（甲方）与邓惠铭（乙方）2002年4月9日签订《协议书》，约定：一、甲方同意将东华东路#446、#448两间房屋租给乙方使用，乙方向甲方缴交65000元的房屋折旧费，乙方交齐以下款项，甲方则与乙方订立租赁关系，开租簿。乙方于每月的10日之前缴交房租，每逾期一日，由甲方按每月房租的百分之三收取违约金，三个月不变租，甲方有权收回房屋。从2002年7月1日开始计收租金。二、以后按国家的非住宅租金标准调升租金并且续租。三、以后如遇国家征用或市政建设落实政策时，乙方应服从以上需要；如遇落实房屋政策需要发还房屋时，乙方应将上述房屋交还给业主。四、乙方租用上址房屋作非住宅用房使用时，可与其他人联营，不得在上述房屋从事非法活动。第四房管所确认上述《协议书》中的甲方即为其前身。关于《协议书》第二条的理解，邓惠铭在二审庭询中称第四房管所应当拿出国家权威机构出具的相应标准，如国家相关部委所作出的非住宅房屋租金调整的通知，如果这类通知没有具体标准，则租金标准也应当是在此基础上制定；第四房管所则认为广州市的房管部门按照规定每年都是要进行调整租金标准，如果邓惠铭认可调整后的租金标准则可以续租。
二、邓惠铭在二审中另提交如下证据材料：1、邓惠铭交纳租金的发票，证明邓惠铭一直正常交纳租金，按照双方2014年9月1日至2016年8月30日调升租金后的合同正常交纳租金，这说明双方签订了2014年9月至2016年8月的合同，且邓惠铭已将自己签名的合同交给了房管所。2、邓惠铭于2015年9月10日写给广州市越秀区房地产管理局及第四房管所的函，证明邓惠铭一直合法租赁商铺，正常交租，邓惠铭的合法权益一直受到侵害，故一直与第四房管所交涉。
第四房管所对上述证据材料意见为：1、对于发票的真实性予以确认，但不确认其要求证明的内容，也不可能与邓惠铭签订合同。2014年9月邓惠铭过来签订的是计租表，确定的是2012年7月到2014年6月的租金标准，2015年2月之后告知邓惠铭要按照广州市2013年非住宅租金标准的参考价确定2014年7月到2016年6月期间的租金标准，但是邓惠铭不同意，至2015年3月第四房管所开始进行公开招投标，并委托评估公司进行评估，评估结果低于广州市参考价，也将该情况告知邓惠铭，但邓惠铭仍然不同意该租金标准。第四房管所告知邓惠铭要调租，邓惠铭交租金，房管所就接收了，但这并不意味着第四房管所认可邓惠铭的交租标准以及与其建立新的租赁合同。2、邓惠铭写给房地产管理局的函件与本案无关。
三、第四房管所在二审庭询中称：一、根据2008年7月24日发出的《广州市财政局关于房产公开招租租金参考价和资产公开转让拍卖底价问题的通知》（穗财资（2008）213号），现需通过公开招投标对国有资产进行管理，故现已不能通过与邓惠铭协商租金标准订立租赁合同。二、广州市房屋管理局的网站每年都会公布广州市的非住宅标准的参考价，直管公房就是以该参考价为依据。
邓惠铭则主张：一、《广东省公有房产管理办法》第三条规定“各级房管部门是各级人民政府贯彻执行国家的房产方针政策，行使房产管理的职能机构，负责统管公房工作”，第十四条规定“公房出租的租金，原则上包括房屋的折旧费、维修费、管理费、税金和利息。在省未颁布统一的公房租金标准前，各市、县公房的租金标准，由市、县人民政府制定施行”，广州市房地产租赁管理所2013年12月23日发布的《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租（2013）57号）第五条规定“房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际租金参考，并不是政府强制定价行为。我市实际租金价格仍坚持租赁当事人双方协商一致确定的原则，各企事业单位（包括拆迁单位、房地产开发公司等）、个人不能违反《中华人民共和国合同法》和房屋租赁合同的约定，不能单方强制性进行租金调整。此外，公有住房租金标准是由市房地产行政主管部门和市物价行政主管部门制定，任何单位不得擅自调整公有住房租金价格”，由上规定可见，房屋租金参考价仅供房屋租赁双方议定实际参考，并不是政府强制定价行为，租金价格仍坚持租金双方协议一致确定原则，不能单方强制性进行租金调整，故第四房管所的单方调租行为无效。
四、邓惠铭在二审庭询中确认其在原审中并未就其主张第四房管所退回多收的房屋面积租金、租金差额以及第四房管所按国家非住宅租金标准与邓惠铭续租等提出反诉，第四房管所亦不同意与邓惠铭调解。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对邓惠铭的上诉意见，评析如下。
首先，本案系租赁合同纠纷，第四房管所、邓惠铭之间的租赁合同期限届满后，邓惠铭仍实际居住涉案房屋并向第四房管所交付租金，双方形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，第四房管所要求解除涉案租赁合同，并无不妥。邓惠铭主张其已与第四房管所建立了租赁期至2016年8月的租赁合同关系，但第四房管所对此不予确认，邓惠铭亦不能提交租赁合同予以证明，且邓惠铭的交租行为不能视为双方已就租赁期限协商一致，故本院对此不予采信。
邓惠铭另主张依据2002年4月9日签订的《协议书》，双方建立了租期为二十年的长期租赁合同关系，但该《协议书》并未明确约定租期，且协议中“以后按国家的非住宅租金标准调升租金并且续租”也说明是有条件的续租。根据《广东省公有房产管理办法》第三条、第十四条、《关于公布2013年广州市房屋租金参考价的通知》（穗房地租（2013）57号）第五条的规定，第四房管所作为管理公有非住宅直管房的行政管理部门，其向邓惠铭发出调整租金的通知既是履行合同的行为，亦是行使行政职权的行为，邓惠铭主张第四房管所应与其协商一致才能调整租金没有合同依据，亦不符合穗房地租（2013）57号第五条中“此外，公有住房租金标准是由市房地产行政主管部门和市物价行政主管部门制定，任何单位不得擅自调整公有住房租金价格”的规定，本院不予接纳。综上，在邓惠铭不同意按照公房管理单位要求的租金标准承租案涉房屋的情况下，其以签订了《协议书》以及第四房管所无权单方调整租金为由主张不退租，缺乏理据，本院不予采信。原审综合上述事实判令解除第四房管所、邓惠铭之间的租赁合同关系，邓惠铭将涉案房屋腾空并交还给第四房管所，合法有据，本院予以维持。
其次，至于邓惠铭上诉主张第四房管所应返还多收租金以及要求第四房管所与其签订租赁合同的问题，因邓惠铭原审未提出此反诉请求，双方二审未就此达成调解协议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审对此不作调处。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邓惠铭的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人邓惠铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月十九日
书 记 员 张 辉