江苏省南京市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）宁民终字第2914号＼n上诉人（原审原告）陈龙华。＼n委托代理人张久龙。＼n上诉人（原审原告）张鹏。＼n委托代理人梁永宁。＼n被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区大桥北路77号。＼n法定代表人张康黎，该公司董事长。＼n委托代理人曹娟娟。＼n委托代理人姚丽娟。＼n上诉人陈龙华、张鹏因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈龙华的委托代理人张久龙、张鹏的委托代理人梁永宁，被上诉人天华百润公司委托代理人姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n陈龙华、张鹏原审诉称，陈龙华、张鹏在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号。于2005年3月25日一次性付清房款后签定《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现以下问题：1）在购买时天华百润公司提供的相关资料明确标注套内面积内客厅与卫生间之间的厚度为12公分，现实际厚度为24公分，使套内面积相应减少。2）购买时根据天华百润公司提供的套型资料明确标注客厅室外设有放置空调外机预制板，天华百润公司在未告知的情况下私自停建。3）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。天华百润公司上述的违约行为和违法行为给陈龙华、张鹏所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。陈龙华、张鹏与天华百润公司在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取陈龙华、张鹏支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使陈龙华、张鹏所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，陈龙华、张鹏诉至法院要求天华百润公司：1、按照合同和图纸要求恢复天华百润公司私自取消的室外空调机板和更改客厅与卫生间隔墙标准；2、按照合同和图纸要求交付第一街区的地下停车场供使用；3、承担上述自2005年5月至实际履行符合约定标准之日的违约金（按合同规定房款总价每日万分之一计算）；4、退还公共门厅过道面积1.315平方米，计3219元；5、东面墙窗户上安装遮阳设施。＼n天华百润公司原审辩称，1、陈龙华、张鹏的第一项诉请无合同约定及法律规定，不应予支持；2、地下停车库独立于商品房，不属于配套设施，单个业主不具有诉讼主体资格；3、关于违约金，待陈龙华、张鹏举证时再详细发表质证意见；4、关于公共门厅过道面积，天华百润公司认为其是按照行政部门的测绘来收房款的，不存在多收；5、天华百润公司的商品房已经相关部门验收，不存在增加遮阳设施的问题；综上，请求驳回陈龙华、张鹏的诉请。＼n原审法院经审理查明，陈龙华、张鹏（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定陈龙华、张鹏购买天华百润公司开发的坐落于本区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为94.9平方米，单价2448元／平方米，房款合232315.2元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，陈龙华、张鹏按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付陈龙华、张鹏。＼n天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。＼n另查明，在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。＼n庭审中，陈龙华、张鹏举证的案涉的天润城C，C1型平面图上，在厨房与起居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准。在双方合同所附的平面图上对该隔板未进行标注。＼n原审法院认为，第一、案涉房屋的天润城C，C1型平面图上，在厨房与起居室上标注有空调隔板，同时在该平面图上加注：以上图文仅供参考，实际内容以政府核定图纸和文件为准，但在双方合同所附的平面图上对该隔板未进行标注，关于该隔板是否约定存有，应以双方合同所附的平面图为准，因在双方合同所附的平面图上未约定有该隔板，故陈龙华、张鹏主张恢复该空调隔板无事实依据；另因陈龙华、张鹏方未能举证证实天华百润公司提供的相关资料明确标注套内面积内客厅与卫生间之间的隔墙厚度为12公分，而现实际厚度为24公分，故陈龙华、张鹏主张合同和图纸要求恢复天华百润公司私自取消的室外空调机板和更换客厅与卫生间隔墙标准无事实依据，对该诉讼请求，不予支持。第二、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；陈龙华、张鹏与天华百润公司双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但陈龙华、张鹏主张的多计入面积为1.35平方米，未能举证证实其计算依据；同时，陈龙华、张鹏亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使陈龙华、张鹏所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致陈龙华、张鹏所依据该合同应得到的利益受损，陈龙华、张鹏要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。陈龙华、张鹏要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、陈龙华、张鹏所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含该事项，双方对此并没有约定违约金，且陈龙华、张鹏亦未能举证证实上述地下车库延迟，确已给陈龙华、张鹏造成损失，故对陈龙华、张鹏主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、陈龙华、张鹏要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；二、驳回陈龙华、张鹏其他诉讼请求。案件受理费50元，由天华百润公司负担。＼n陈龙华、张鹏不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人向原审法院提交的天润城“C、C1型平面图”没有判决所认定的“以上图文仅供参考”的文字说明。上诉人在购买房屋时，是根据开发商销售人员所提供的天润城C，C1套型平面图为依据，确定C1型的房屋购买。该平面图对室外空调板的位置，墙体的厚度，房间内的布置等有明确设计（画出）标注。根据最高人民法院的相关司法解释，上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上诉人要求按合同内容履行恢复空调板和退还墙体厚度的增加而造成使用面积减少的房款是有法律依据的。2、浦口建设局提供《规划设计要点》、验收整改通知等有关证据，充分证明开发商违反设计规划及相关法律规定，构成违约。第一街区的地下车库恢复重建实际履行，从客观条件上是可以办到的。3、根据《商品房买卖契约》附件2的内容对比商品房共有部位申请表的内容，得出“公共门厅过道”面积是违背合同附件2的内容。合同附件2，只对三个部位进行分摊，多出的部位，如：公共门厅过道，超出合同附件2的范围，就视为赠送或优惠于售房人。一审法院对双方的合同内容认定事实不清。浦口区房产局分摊面积表中明确按约定分摊。上诉人的该诉请有依据。4、对房屋安装遮阳措施，是该房屋的施工图设计内容，也是《规范》的规定，金宸建设设计有限公司（该房屋设计单位），是按国家节能等《规范》要求设计，经过有关部门审查意见批准的设计的图纸。5、一审在审判程序上公开违法超审限审判。综上，一审判决事实不清，适用法律不当，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持上诉人一审中的诉讼请求，判令本案诉讼费由天华百润公司承担。＼n对于原审法院查明的案件事实，除陈龙华、张鹏对其提交的天润城“C、C1型平面图”没有判决所认定的“以上图文仅供参考”的文字说明外，其他案件事实并无异议，本院予以确认。＼n本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人恢复厨房与起居室外空调机板和更改客厅与卫生间隔墙标准问题。合同约定的房屋交付标准中没有标注该室外空调机板，天润城C、C1型平面图及合同上均未标注客厅与卫生间隔墙的具体尺寸，故上诉人此上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求交付地下车库问题，被上诉人虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，被上诉人亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求被上诉人按规划要求和约定交付地下车库的理由不能成立。因双方在合同中未约定迟延交付车库违约金，上诉人要求被上诉人承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人要求被上诉人设置遮阳设施问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且涉案商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故上诉人要求被上诉人安装遮阳设施的理由不能成立。＼n综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费50元，由上诉人陈龙华、张鹏负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨文＼n审判员舒晓艺＼n代理审判员左自才＼n二O一三年十二月十六日＼n书记员孙雪松＼n