上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第44725号
原告神玺商贸(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人林保雍，董事长。委托代理人于丽娜，上海恒泰律师事务所律师。委托代理人孙加峰，上海恒泰律师事务所律师。被告陈业红，女，1971年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人中国联合网络通信有限公司上海市分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人蔡全根，总经理。委托代理人徐枫，上海市信能仁律师事务所律师。委托代理人沈加权，上海市信能仁律师事务所律师。第三人蔡志豪，男，1984年11月17日生，汉族，住河南省。原告神玺商贸(上海)有限公司诉被告陈业红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法追加中国联合网络通信有限公司上海市分公司(以下简称联通公司)、蔡志豪为本案第三人。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告神玺商贸(上海)有限公司的委托代理人于丽娜、被告陈业红、第三人联通公司的委托代理人沈加权、第三人蔡志豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神玺商贸(上海)有限公司诉称，原、被告于2013年8月7日就上海市浦东新区龚华路XXX号(以下简称租赁房屋)签订《租赁合同》，合同生效后，原告按约支付租赁保证金并按约支付租金，租金已支付至2015年10月24日。被告在未与原告终止租赁关系的情况下，授意其丈夫蔡志豪与第三人联通公司建立租赁关系，且租赁房屋已由联通公司使用，双方租赁合同已无法继续履行。原告多次要求被告与原告终止租赁关系，返还租赁保证金及2015年3月1日至2015年10月24日的租金，但被告均不予理会。无奈，原告起诉要求：1、判令原、被告双方的租赁关系于2015年2月28日解除；2、被告返还原告租赁保证金人民币(以下币种同)26,866元，已付未用租金222,027元；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈业红辩称，不同意原告诉请。被告认为原告也有责任，被告自始至终完全不知道两个第三人签合同的事情，据被告了解，两个第三人是通过原告联系，才签订合同的，联通公司和原告本身就是合作单位，两者是有利益关系的，而被告自始至终不知道事情的经过，所以被告认为原告、联通公司都有责任。而且是被告和大房东签订的合同，原告和联通公司找蔡志豪签合同，也有责任的。对于原告的诉请金额，因为被告和蔡志豪是夫妻关系，被告愿意承担四分之一的返还责任。另外，原告还拖欠4,890元电费没有支付。第三人联通公司述称，原、被告之间关系与联通公司没有关系，不发表意见。第三人蔡志豪述称，原告在2015年1月的时候找到他称不租租赁房屋了，因为合同原先不是其签订，其也感到很外。其在与联通公司和原告签合同之前，已经在和被告闹离婚了，当时与联通公司签合同的原因是想从中拿到好处，所以才在原告公司当时的运营总监(现在不做了)姓张的协作下，和联通公司签合同的。当时其到原告公司店里去，提出房子免租期、电费、开票的钱等，都应该全部减掉，原告公司的张总是答应的，所以其才同意由其来出面跟联通公司签订合同，但是无法提供相关证据。联通公司按照合同约定向其支付了租赁保证金和2015年3月1日至2016年2月29日的租金，房屋大约是在2015年1月底交给联通公司的。对于第一项诉讼请求没有异议。经审理查明：上海市浦东新区龚华路XXX号1层房屋登记在刘秀震、刘秀丽名下。2013年8月1日，被告与刘秀震、刘秀丽签订《租赁合同书》，约定由被告承租租赁房屋；刘秀震、刘秀丽亦出具了转租证明，同意由被告转租租赁房屋给原告使用。2013年8月7日，原、被告就租赁房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月25日至2016年10月24日，被告应于2013年10月25日前向原告交付租赁房屋，2013年10月25日至2013年11月24日为免收租金期间，每月租金为26,866元，；房屋租赁保证金为一个月租金，即26,866元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金用以抵充依合同约定应由原告承担的费用或违约金，剩余部分应于租赁关系终止后两日内无息归还给原告，被告逾期归还保证金的，每逾期一日，应按保证金的5%向原告支付违约金等。原告依约向被告支付租赁保证金26,866元。2013年11月11日，原告向被告支付租金166,866元；2013年11月19日，原告向被告支付租金170,000元；2014年10月21日，原告向被告支付租金302,388元。原、被告另签订《协议书》，约定自2014年11月24日起至2016年10月24日止租金标准调降为每月25,199元，原合同其他条款不作变更。另查明，第三人联通公司与蔡志豪就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，约定由第三人联通公司承租租赁房屋，租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止，蔡志豪应于2015年3月1日前向联通公司交付租赁房屋，房屋月租金及物业费合计为(含税价)27,300元，合同价下不含增值税的价款为26,000元，该房屋租赁没有租赁保证金存在，联通公司应向蔡志豪支付的房屋租金必须以六个月付一次，第二期的六个月租金必须提前一个月支付。联通公司自2015年3月1日起已支付租金。审理中，第三人联通公司确认其于2015年3月1日接收租赁房屋，当时由原告、蔡志豪及联通公司共同在场办理交接，原告原是联通公司的代理商，双方是合作关系，当时原告称租赁房屋所在地营业厅不做了，已经沟通好，就直接让蔡志豪和联通公司谈了，至于原告与蔡志豪之间的关系不清楚。被告则提供2015年7月29日本院传票、举证通知书等，证明其多次起诉与蔡志豪离婚，目前双方婚姻关系仍在存续期间。原告向法院表示，诉状中陈述自己支付至2015年10月24日为笔误，因双方租金起算期为2013年11月25日，故相应租金已缴付至2015年11月24日。上述事实，由房屋租赁合同、租赁合同、转租证明、租赁合同书、上海市房地产权证、协议书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。双方签订合同后，原告依约支付租赁保证金并支付至2015年11月24日止的租金，但租赁房屋实际已由第三人联通公司于2015年3月1日实际使用并支付租金，虽然第三人未直接与被告签订租赁合同，但蔡志豪与被告系夫妻，且目前婚姻关系仍出于存续期间，亦无相关证据能证明蔡志豪在签订合同时已向联通公司及原告声明其无权签订租赁合同，故本院认为结合联通公司对于租赁合同的签订、其办理租赁房屋接收手续等陈述，本院有理由相信，原、被告之间协商一致解除了双方的租赁合同，后由两第三人就租赁房屋签订了租赁合同，故原告要求确认其与被告之间租赁合同于2015年2月28日解除，符合客观实际，本院予以准许。原、被告双方协商一致解除租赁合同，被告及第三人蔡志豪亦无证据证明原告仍需承担相关违约责任，故对于被告及第三人蔡志豪认为原告应承担违约责任的抗辩，本院不予采信，被告理应将多收取的租金及租赁保证金返还给原告。对于原告缴纳的租金起止日，本院结合原告租金的交付情况以及合同约定，采信原告的陈述，原告相应租金已交付至2015年11月24日。被告提出原告应承担电费等，但未提供相应证据，本院难以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告神玺商贸(上海)有限公司与被告陈业红于2013年8月7日签订的《租赁合同》于2015年2月28日解除；二、被告陈业红于本判决生效之日起十五日内，返还原告神玺商贸(上海)有限公司租赁保证金26,866元；三、被告陈业红于本判决生效之日起十五日内，返还原告神玺商贸(上海)有限公司租金222,027元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,033元，由被告陈业红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周 婉
人民陪审员 高天明
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年六月十五日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。