重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民初43号
原告邓修葵。
委托代理人陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。
被告重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司。
法定代表人赵奇宇，该公司董事长。
委托代理人王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被告重庆洋龙置业有限公司。
法定代表人邓功灿，该公司董事长。
委托代理人谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被告邓功灿。
委托代理人谭先银，重庆达美律师事务所律师。
被告杨道群。
委托代理人谭先银，重庆达美律师事务所律师。
原告邓修葵与被告重庆市大渡口区盛元昌小额贷款有限责任公司(以下简称盛元昌小贷公司)、重庆洋龙置业有限公司(以下简称洋龙置业)、邓功灿、杨道群案外人执行异议之诉一案，原告邓修葵于2016年1月11日向重庆市第一中级人民法院起诉，本院于2016年1月11日立案受理。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告邓修葵的委托代理人陈智福，被告盛元昌小贷公司的委托代理人王洪、曾飞洋，被告洋龙置业、邓功灿和杨道群的委托代理人谭先银参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邓修葵诉称：2013年7月31日，邓修葵与洋龙置业签订《商品房买卖合同》，约定邓修葵购买洋龙置业位于重庆市××区龙岗镇龙××楼××、××门市（××重庆市××区××龙濠商业街××、××号房屋，以下简称争议房屋)，总房款为2588420元，签合同时付款1496924元，余款1091496元在办证时付清。之后，邓修葵按合同约定支付了首付款，洋龙置业遂将争议房屋交付给邓修葵占有、使用至今。由于洋龙置业的过错虽然未能办理争议房屋的产权过户手续，但并不影响邓修葵对争议房屋所有权的行使。因盛元昌小贷公司与洋龙置业、邓功灿和杨道群的借款纠纷，在该案执行中争议房屋被法院查封。根据最高人民法院关于执行异议之诉的司法解释和民事诉讼法的相关规定，特提起案外人执行异议之诉，请求：1、立即停止对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-2号、9-1-3号房屋的执行，并解除查封；2、本案诉讼费由盛元昌小贷公司、洋龙置业、邓功灿和杨道群承担。
邓修葵对其房款的支付情况陈述如下：邓修葵为购买洋龙置业开发的其他房屋，于2010年5月17日在原大足县新合农业担保有限公司(现为重庆市大足区新合投资有限公司，以下简称新合公司)借款4500000元，当时该公司按照邓修葵的要求将款项全部汇入其指定账户即邓功灿的个人账户。后因没有购买成功，邓修葵遂以该款作为购买本争议房屋的房款。
被告盛元昌小贷公司答辩称：1、邓修葵与洋龙置业的所谓《商品房买卖合同》签订时间是在争议房屋取得预售许可证之前，该《商品房买卖合同》属于无效合同；2、邓修葵举示的证据不能充分证明其已支付了全部房款；3、邓修葵对本案争议房屋未能办理产权过户手续具有相应的过错。
被告洋龙置业、邓功灿和杨道群答辩称：1、与邓修葵签订合同的相对方是洋龙置业，邓功灿和杨道群不应列为被告；2、邓修葵与洋龙置业签订的《商品房买卖合同》是真实的；3、洋龙置业以及邓功灿收到新合公司汇入的4500000元属实，洋龙置业以房屋抵偿了邓修葵的债务，洋龙置业已向邓修葵开具了收到购房首付款的收据。
经审理查明，2013年7月31日，邓修葵与洋龙置业签订《商品房买卖合同》两份，分别约定由邓修葵购买洋龙置业开发的位于重庆市大足区龙岗镇龙濠商业街9号楼二层房屋(另案处理)和9号楼2、3号门市(本案争议房屋)，价款分别为2843076元和2588420元。洋龙置业于签订合同当日向邓修葵出具收到9号楼二层房屋房款2843076元和本案争议房屋房款1496924元的收据，并于2014年7月22日与邓修葵办理了上述房屋的接房确认书。
另查明，新合公司于2010年5月17日向邓功灿在农业银行大足支行营业部的个人账号62×××12转账汇入4500000元，用途为借款。新合公司于2015年7月6日出具《情况说明》：“2010年5月17日，邓修葵(身份证号××)在原大足县新合农业担保有限公司(现更名为重庆市大足区新合投资有限公司)借款4500000元。当日，大足县新合农业担保有限公司按照邓修葵的要求将此款汇入其指定账户(收款人姓名：邓功灿，开户行：中国农业银行大足支行营业部，账号62×××12)。现邓修葵已将此款归还。相关票据复印件附后，原件存于重庆市大足区新合投资有限公司，按相关财务制度规定不予外借。”
再查明，洋龙置业于2013年8月14日取得大足区国土房管(2013)预字第38号商品房预售许可证。洋龙置业与盛元昌小贷公司于2013年8月22日签订编号为盛元昌(委)贷字第2013015号的《借款合同》，约定由盛元昌小贷公司向洋龙置业发放借款30000000元，借款期限2个月。洋龙置业于当日还与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)担抵字第2013015号《抵押合同》，约定洋龙置业以其所有的坐落于大足区龙岗街道学坝路113号、131号共计建筑面积1987.46平方米的住宅和1314.12平方米的非住宅[重庆市商品房预售许可证号：大足区国土房管(2013)预字第(38)号]作为前述借款的抵押物并已办理抵押登记。邓功灿和杨道群于当日与盛元昌小贷公司签订编号为盛元昌(委)保证字第2013015号《保证合同》，约定由邓功灿和杨道群为前述借款提供连带责任保证。上述合同签订后，盛元昌小贷公司于2013年8月23日向洋龙置业发放了全部借款，期限届满后因洋龙置业未能按时归还借款，经盛元昌小贷公司申请，重庆市大渡口公证处作出了(2014)渝渡证字第5758号具强制效力的债权文书公证书以及(2014)渝渡证字第7822号执行证书，确认盛元昌小贷公司可持上述证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行标的为：(1)本金人民币3000万元；(2)2014年10月1日起至债务清偿之日止按月利率1.86%计息；(3)因公证强制执行所产生的一切费用。因洋龙置业、邓功灿和杨道群逾期未履行该生效法律文书所确定的义务，盛元昌小贷公司于2014年10月21日向本院申请执行，本院受理后于2014年12月2日作出(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书，查封了登记在洋龙置业名下的位于重庆市大足区龙岗街道办事处龙濠商业街7号、9号楼共计29套房屋，其中包含本案争议房屋。在该案执行中，邓修葵作为案外人对争议房屋提出了执行异议，本院以(2015)渝一中法执异字第978号执行裁定书裁定“驳回案外人邓修葵的异议”。
上述事实有2013年7月31日邓修葵与洋龙置业的两份《商品房买卖合同》、洋龙置业出具的两份收据、洋龙置业于2015年3月19日出具的《情况说明》、2014年7月22日的接房确认书、新合公司2010年5月17日的进账单和转账支票存根、新合公司2015年7月6日出具的《情况说明》、大足区国土房管(2013)预字第38号商品房预售许可证、洋龙置业与盛元昌小贷公司的编号为盛元昌(委)贷字第2013015号《借款合同》和编号为盛元昌(委)担抵字第2013015号《抵押合同》、邓功灿和杨道群与盛元昌小贷公司的编号为盛元昌(委)保证字第2013015号《保证合同》、重庆市大渡口公证处的(2014)渝渡证字第5758号的债权文书公证书以及(2014)渝渡证字第7822号执行证书、本院的(2014)渝一中法公执字第697号执行裁定书和(2015)渝一中法执异字第978号执行裁定书及当事人陈述等在卷为据，本院予以认定。
本案双方争议焦点是：邓修葵对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-2号、9-1-3号房屋是否享有权利且其权利是否能够排除执行。
首先，邓修葵与洋龙置业关于争议房屋签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。邓修葵与洋龙置业签订上述合同的时间是2013年7月31日，而洋龙置业取得商品房预售许可证的时间是2013年8月14日，依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故本院认为邓修葵与洋龙置业签订的关于争议房屋的《商品房买卖合同》可以认定有效。
其次，邓修葵是否在法院查封之前已合法占有争议房屋。本院查封争议房屋的时间是2014年12月2日，邓修葵于2014年7月22日与洋龙置业办理了争议房屋的接房确认书，虽经本院实地勘查争议房屋确已有人使用，但因邓修葵所举示的《房屋租赁合同》涉及案外人，本院对该合同的真实性不能予以确认，因此不能认定争议房屋即为邓修葵出租给他人使用的事实，故本院对邓修葵称已在法院查封之前合法占有了争议房屋的理由不予支持。
再次，邓修葵是否已支付全部价款。按照邓修葵的陈述，其通过向新合公司借款4500000元的方式支付了争议房屋的首付款1496924元。虽然洋龙置业对邓修葵的自述全部予以认可，但本院认为仅凭洋龙置业的自认和新合公司的《情况说明》不能达到证明邓修葵所述事实的目的。在本院规定的期限内，邓修葵既未举示其与新合公司的借款合同，也未举示其已向新合公司还清上述全部借款的相应证据，且结合新合公司2010年5月17日是向邓功灿个人账号转账汇入的用途为借款的上述款项的事实，本院认为邓修葵所举示的证据不能证明该笔借款为其本人向新合公司所借，也不能证明其已向新合公司还清了上述借款，故不能认定邓修葵已支付了争议房屋首付款的事实，且邓修葵也未向本院表明其愿意按照合同约定将剩余价款交付法院执行的意愿，故本院不能认定其已按照合同约定支付了争议房屋全部购房款的事实。
最后，邓修葵对未能办理过户登记是否具有过错。虽然邓修葵与洋龙置业签订合同时洋龙置业尚未取得商品房预售许可证，但邓修葵对洋龙置业在取得预售许可证后即办理过户登记享有期待权，如邓修葵知晓洋龙置业已取得预售许可证或者在洋龙置业取得之后较长一段合理期限内未行使其期待权，则邓修葵对于未能办理过户登记具有过错，但本案中无证据证明洋龙置业在取得预售许可证后已告知了邓修葵该事实，且洋龙置业在2013年8月14日取得预售许可证后即于当月的22日与盛元昌小贷公司签订《借款合同》和《抵押合同》，故本院认为邓修葵对于未能办理过户登记不具有过错。
综上，邓修葵所举示的证据不能证明其对位于重庆市大足区龙岗街道龙濠商业街9-1-2号、9-1-3号房屋享有权利且其权利能够排除执行。据此，依照最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告邓修葵的诉讼请求。
案件受理费20507.36元，由邓修葵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一六年七月十一日
书 记 员 谢 静