新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终3116号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴兵，男，1951年6月2日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨冬生，男，1965年6月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：马桂奇，新疆桂奇律师事务所律师。
上诉人吴兵与被上诉人杨冬生房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴兵、被上诉杨冬生的委托诉讼代理人马桂奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴兵上诉请求：依法撤销一审判决第五项，改判：1.杨冬生限期过户959.71平方米的土地证；2.杨冬生交付250平方米的商铺，并协助办理250平方米商铺的过户；3.杨冬生支付改造水电的费用20万元；4.杨冬生赔偿违约金408万元；5.杨冬生承担反诉费。事实与理由：1.我于2014年10月向杨冬生支付508万元购买950平方米商铺、200平方米地下室，共计1150平方米商用土地，扣100万元由杨冬生在三个月内包办双证后给付。1150平方米国有出让土地其中959.71平方米是有土地证的，其他200平方米是有地无证，杨冬生违背合同约定，三年也不给过户土地证。一审判决认定我要求杨冬生交付959.71平方米的土地使用权和土地证无事实和法律依据。2.一审判决未支持我要求杨冬生向我交付50平方米车库的主张是错误的。这50平方米实际是商铺，不是车库。3.对于改造水电暖的20万元。因为杨冬生出售二手商铺，合同约定水电暖改造费由杨冬生承担，因为杨冬生在购房款中收了我8万元水电暖的改造费，杨冬生至今未移交商铺，因此杨冬生应对支付水电暖的改造费。4.杨冬生收了我的购商品款，但是没有向我移交商铺，没有进行双证过户，因此杨冬生应当双倍赔偿我的购房款408万元。请求二审法院查明事实后依法改判。
杨冬生辩称，不同意吴兵的上诉请求。我在2015年4月就将位于沙依巴克区老满城街南十一巷99号1单元1楼200平方米商铺及200平方米地下室交付给了吴兵，在2016年2月2日，为吴兵办理了乌房权证沙字第××号房屋所有权证书。因此我已履行了双方合同中约定的商铺及地下室及占用范围内土地的全部交付义务。且吴兵也接受了上述全部不动产，并在该房屋内居住使用至今。另，上述房屋被列为沙依巴克区旧城改造项目拆迁范围内，吴兵作为房屋业主与拆迁办对房屋进行实地测量。因此，吴兵的上述请求没有事实依据，请求予以驳回。
杨冬生向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令杨冬生与吴兵继续履行2014年10月11日和2015年4月23日签订的房屋买卖合同；2、请求吴兵支付拖欠房款1,000,000元；3、请求吴兵支付违约损失房款利息180,000元；4、请求吴兵支付违约金2,000,000元；5、请求吴兵支付土地出让金502,900元。
吴兵向一审法院提出反诉请求：1、判令杨冬生限期交付959.71平方米的土地和土地证；2、判令杨冬生交付250平方米商铺和200平方米地下室；3、判令杨冬生立即改造交付水电；4、请求法院依法判令杨冬生赔偿违约金4,080,000元。
一审法院查明：2014年10月11日，杨冬生与吴兵签订《商铺买卖合同》，该合同载明：“一、甲方（杨冬生）自愿将坐落于本市老满城街十一巷99号内换热站旁的自己的地上一层叁百平方米商铺、贰佰平方米地下室，以贰佰万元整卖给乙方（吴兵）此款中含土地证和房产证的全部过户费用。此商铺为国有商业用地，面积为450平方米，过户给乙方的儿子吴小晶，其过户手续由甲方全权办理。二、交接方式由乙方一次性付清壹佰伍拾万元整的同时，甲方将此商铺和地下室交给乙方所有。剩余伍拾万元等待甲方给乙方办结土地证和房产证时由乙方一次性付清。三、甲乙双方不得违约，如有违约应赔偿对方全部购房款的双倍及损失。”同年10月13日，吴兵向杨冬生支付合同款1,500,000元，杨冬生给吴兵出具的收条一张，该收条载明：“今收到吴兵购叁百平方商铺贰佰平方地下室。壹佰伍拾万元正”。2015年4月23日，杨冬生、吴兵签订《房屋买卖协议》，该协议载明：“一、甲方（杨冬生）现将沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方、二单元1楼和2楼400平方、五单元由南向北第二个车库50平方米，商铺共计650平方，价格共计308万元整。该650平方商铺只有72平米的商铺产证过户给乙方的儿子吴小晶。土地面积不低于700平方过户给乙方的儿子吴小晶。二、第一单元和第二单元的楼顶由乙方负责管理，第三、四、五单元的楼顶由甲方负责。三、乙方在之前购买的3单元的地下室将调换为2单元的地下室。四、买卖全部完成后，甲方为防止将来水电暖发生纠葛，乙方必须同意改造水电。改造费用由甲方承担，乙方必须按国家计价标准支付水电暖的费用。五、交付方式：该协议达成后，乙方需立即支付甲方258万元整，同时甲方将600平方米商铺交付给乙方所有，其第五单元的50平方米的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余50万元在三个月内付给甲方后，甲方将50平方车库交给乙方所有，否则按违约处理。六、甲方双方不得违约，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。”同年4月27日，吴兵向杨冬生支付合同款258万元，杨冬生给吴兵出具收据一张载明：“今收到吴兵买650平方米商用房的款258万元，余款五十万元，在三个月内付清，一切过户费由甲方负担。”一审法院另查明，杨冬生未按照《商铺买卖合同》约定向吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室；杨冬生未按照《房屋买卖协议》约定向吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺。杨冬生还未交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号五单元由南向北第二个50平方米车库。
一审法院认为，杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人双方应当全面履行合同约定的义务。关于杨冬生的各项诉讼请求，杨冬生请求判令吴兵继续履行双方签订的《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》，截至庭审前，双方均有未履行完毕的合同义务，现杨冬生主张继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持；杨冬生主张的吴兵支付拖欠的房款1,000,000元，依据两份合同的约定，杨冬生协助吴兵办理房产证及土地证后，吴兵向杨冬生支付剩余房款1,000,000元，现杨冬生未按照合同约定办理房产证及土地证，吴兵拒绝支付剩余房款，应当视为吴兵行使先履行抗辩权，故一审法院对杨冬生该项主张不予支持。杨冬生主张的违约利息损失180,000元，违约金2,000,000元，因吴兵未支付剩余购房款，系行使先履行抗辩权，并非违约行为，故一审法院对杨冬生该项主张不予支持。杨冬生主张的土地出让金502,000元，本案的两份合同中均未约定土地出让金由吴兵承担，故一审法院对该项请求不予支持。关于吴兵的反诉请求，吴兵主张要求杨冬生交付959.71平方米的土地和土地证，无事实及法律依据不予支持；关于吴兵主张的请求杨冬生交付200平方米的商铺，50平方米的车库，200平方米的地下室的诉讼请求，杨冬生确系未按照合同约定交付老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室、老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺，故一审法院对该部分诉讼请求予以支持，关于吴兵主张的交付50平方米车库的诉讼请求，因该项请求并未达成双方合同约定的交付条件，故一审法院对吴兵该项请求不予支持；关于吴兵主张的立即改造交付水电暖的请求，双方签订的合同中，并未明确约定由杨冬生改造水电暖并交付，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于吴兵主张的违约金408万元，杨冬生迟延交付部分房屋确系存在违约行为，但吴兵按照已经交纳房款的一倍计算违约金，明显过高，该部分违约金应当按照杨冬生迟延交付房屋给吴兵造成的实际损失的30%予以计算，但在本案中，吴兵并未提交有效的证据证明因杨冬生迟延交付房屋给吴兵造成了实际的损失，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。判决，1.吴兵与杨冬生继续履行《商铺买卖合同》、《房屋买卖协议》；2.杨冬生向吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号2单元200平方米地下室；3.杨冬生向吴兵交付沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方米商铺；4.驳回杨冬生的其他诉讼请求；5.驳回吴兵的其他反诉请求。
本院二审期间，杨冬生围绕争议焦点依法提交了证据：现场照片8张。证明商铺已实际交付，吴兵在商铺门上张贴出租信息。吴兵对照片内张贴出租信息的真实性予以确认，关联性不予认可，认为出租的商铺不是涉案商铺。本院对照片内容的真实性予以认可，关联性不予确认。
本院对一审查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查实，杨冬生分别卖与吴兵300平方米商铺和650平方米商铺，约定其中650平方米商铺中只有72平方米商铺有不动产权属证书并过户给吴兵儿子。杨冬生已按照约定将372平方米商铺不动产权属证书协助过户至吴兵儿子名下，履行了协助过户的合同义务。现吴兵要求杨冬生协助过户959.71平方米土地无事实依据，一审判决对此事实认定并无不当。本院对吴兵的此项上诉主张不予支持。
关于吴兵上诉要求杨冬生交付50平方米商铺的主张是否成立。本院经查实，双方当事人在2015年4月23日签订的《房屋买卖协议》中明确约定“甲方（杨冬生）现将沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200平方、二单元1楼和2楼400平方、五单元由南向北第二个车库50平方米…”“其第五单元的50平方米的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余50万元在三个月内付给甲方后，甲方将50平方车库交给乙方所有”根据上述约定，吴兵要求杨冬生交付的50平方米商铺实际为50平方米车库。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因吴兵未履行向杨冬生给付50万元房款的先履行义务，杨冬生有权拒绝向其交付50平方米车库。一审判决对此事实认定正确。吴兵的此项上诉主张无法律依据。本院不予支持。
关于吴兵上诉要求杨冬生支付20万元改造水电暖及赔偿408万元违约金的主张是否成立。本院认为，杨冬生与吴兵签订的房屋买卖合同双方均未按照约定履行完毕合同义务，二份房屋买卖合同均未实际履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此吴兵要求杨冬生给付违约金408万元无法律依据，本院不予支持。一审判决对此事实认定有误，本院予以纠正。对于改造水电暖费用20万元，吴兵未能举证证实，其实际对水电暖进行了改造，并产生此费用，吴兵的此项上诉请求因举证不能，本院不予支持。
综上所述，吴兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对吴兵要求支付违约金的事实认定虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39,440元，由上诉人吴兵负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 董 慧
审判员 肖 炜
审判员 徐 岚
二〇一八年十一月二十日
书记员 朱立伟