广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗番法民三初字第305号
原告：麦某某，住广东省吴川市。
委托代理人：段长明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李宋銮，北京市盈科（广州）律师事务所工作人员。
被告：杜某某，住广州市番禺区。
委托代理人：徐珍，住广州市番禺区。
原告麦某某诉被告杜某某租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麦某某的委托代理人段长明、李宋銮，被告杜某某的委托代理人徐珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告麦某某诉称：麦某某和杜某某于2013年11月19日签订《租赁合同》，约定杜某某租赁麦某某位于某房屋居住，租金每月2000元，租赁期限自2013年12月1日至2016年5月30日，每月1日前支付本月租金，保证金4000元。合同约定，租赁期内杜某某逾期交付租金每逾期一日，由麦某某按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为杜某某擅自解除合同，麦某某有权收回房屋并没收保证金。合同签订后，麦某某依约将房屋交给杜某某使用，但杜某某自2014年11月起至今未缴付租金和水电煤气管理费。2015年2月2日，麦某某才从与杜某某电话沟通中得知其已搬离到外地做生意去了，麦某某遂于2015年2月5日发函杜某某解除租赁合同、收回房屋、没收保证金，并要求其结清房屋租金和水电管理费等费用。后，麦某某于2015年2月13日在《广州日报》上向杜某某公告上述函件内容。麦某某认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》合法有效，杜某某连续三个月未支付租金、水电费已构成根本违约，依据合同麦某某有权解除租赁合同，收回房屋。为维护自身合法权益，麦某某特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认麦某某与杜某某签订的《租赁合同》已于2015年2月5日解除；二、杜某某向麦某某支付2014年11月至2015年1月的租金6000元、水电管理费及煤气费1592元；三、杜某某缴纳的租赁保证金4000元予以没收；四、杜某某向麦某某支付逾期交纳租金的违约金3000元；五、麦某某通知解除租赁合同公告费810元由杜某某承担；六、本案诉讼费用由杜某某承担。庭审过程中，麦某某明确其第二项诉讼请求当中的水电管理费和煤气费的计费时段为2014年9月至2015年1月；此外，关于没收保证金和支付违约金，其表示如果法院经过审查，认为其要求杜某某支付租金逾期违约金和没收押金仅能择其一时，其选择要求没收杜某某支付的押金4000元。
被告杜某某辩称：2013年12月1日，麦某某和杜某某在中介处签订了《租赁合同》，租约一年半，租金2000元/月，杜某某一直将租金和相关费用按时打入麦某某提供的帐户里。因为当时签订合同时，承租的房屋内几乎没有什么东西，需要其自行购买家具家电，租约到期时，双方协商一个价格，由麦某某将其购置的家具家电购买，麦某某当时答应了。杜某某要求将其写入合同时，麦某某说不用，故当时没有写入合同。2014年10月，因发生了突发状况，杜某某将其在本地的企业关闭了，需要到外地发展，故第一时间电话告知麦某某需提前解除合同。麦某某当时口头答应解除合同，并说退回保证金。后，双方因对房屋内杜某某购买的家具家电收购价格谈不拢，而2014年11月杜某某因赶往外地发展离开广州后，但也有一直电话联系麦某某要求其处理租赁事宜。麦某某在电话中告知杜某某，其在2014年12月2日已把租赁房屋的钥匙换掉，并在未知会杜某某的情况下强行入屋，其很多财产和证件都在租赁房屋内没有搬走，其行为严重损害杜某某的合法利益。2015年5月，杜某某回到租赁房屋所在地，但无法进入房屋大楼，也无法入屋，故报警处理。杜某某认为其和麦某某已达成一致意见解除合同，只是因为对屋内其购买的家具家电的补偿款不能达成一致意见才一直拖延下来，故要求麦某某返还保证金4000元，不同意支付违约金和公告费，此外亦要求麦某某将租赁房屋内属于杜某某的所有物品归还给杜某某。
经审理查明：麦某某是位于某某房屋（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人。
2013年11月19日，麦某某（甲方、出租人）与杜某某（乙方、承租人）签订了一份编号为0000073的《租赁合同》，约定：甲方将位于某房屋出租给乙方使用，建筑面积98.15平方米，房屋用途为居住，租金为每月2000元，租赁期自2013年12月1日起至2016年5月30日止，共计30个月；租金按月结算，以现金形式支付给甲方，由乙方在每月的1日前缴付本月租金；乙方在2013年11月19日前向甲方缴纳4000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担；乙方于租约期满、解除合同或终止合同时，应即时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置；任何一方违反合同条款的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天，视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。
诉讼过程中，麦某某和杜某某均确认《租赁合同》载明的某房屋和《房地产权证》载明的某某房屋为同一房屋；麦某某于2013年11月19日《租赁合同》签订当天将涉讼房屋交付杜某某居住使用，杜某某向其支付了4000元的租赁押金；麦某某确认杜某某之所以自2014年11月后未支付租金是由于其表示要解除合同去青岛发展，但由于其不仅要求麦某某退还全部押金，还要求麦某某向其赔偿10000元才愿意将涉讼房屋交还，双方无法达成合意。
麦某某和杜某某对于以下问题存在较大争议：
一、关于《租赁合同》的解除时间问题。麦某某主张认为其于2015年2月5日以邮政快递方式向杜某某发出《解除函》，因此《租赁合同》于2015年2月5日解除。上述《解除函》写明：由于杜某某自2014年11月起至今未缴付租金和水电煤气管理费，麦某某多次电话通知杜某某缴付，未果。至2015年2月2日，麦某某才得知杜某某已搬离租赁房屋到外地去了。因杜某某未缴付租金和水电煤气管理费的行为已构成根本违约，故函告杜某某：1、双方签订的租赁合同自即日起解除、麦某某即日起收回租赁房屋；2、租赁保证金4000元因杜某某违约予以没收；3、请杜某某自收到该函后五日内与麦某某结清租赁房屋至合同解除之日止的租金和水电煤气管理费，并向麦某某支付逾期缴付租金的违约金。该函件回执显示杜某某拒收，后麦某某于2015年2月13日在《广州日报》上刊登上述函件的《公告》并支付公告费810元。杜某某则反驳认为其并未收到上述函件，亦未曾看到过上述公告，事实上2014年10月份，杜某某准备离开广州去外地发展时第一时间即电话告知了麦某某，要求提前解除合同，麦某某当时也是同意的，只是双方对于屋内由杜某某自购的家电、家具的回购价格问题存在争议而致本案诉讼。
二、关于麦某某收回涉讼房屋的时间问题。麦某某表示2015年2月2日其才从与杜某某的电话沟通中得知其已到外地做生意去了，麦某某遂于2015年2月5日发函杜某某要求解除租赁合同，并于当天自行更换了涉讼房屋的门锁，收回涉讼房屋。杜某某对于麦某某的上述说法则不予认可，其主张麦某某早在2014年12月2日即更换了涉讼房屋的门锁。为证明其上述主张，杜某某提交了其与麦某某及麦某某的儿子的若干段电话通话录音予以证实。麦某某对于杜某某提交的与其及其儿子的电话录音的真实性予以确认，上述录音资料显示当杜某某陈述“我刚刚打电话给律师的，他的意思，他说11月份的租金我该付的付，我答应，12月租金你换了我锁的，现在这房不是我在用，你换了锁，这个租金是不会付的……”麦某某的儿子回应：“……我换了你的锁，在12月2日换了你的锁，可以，我想收回了我的这个房子了……”。此外，上述录音亦显示，麦某某的儿子陈述“好，那就等你回来处理，一个月之间你不处理，我清走你的东西了，好了，大家都没得谈了，我跟你谈了11月、12月，现在3月，谈了大半年了”，即双方自2014年11月开始就本案租赁纠纷即多次进行协商，与麦某某陈述的其于2015年2月2日才知晓杜某某已离开广州去外地发展，后于2015年2月5日收回涉讼房屋的说法，明显存在自相矛盾的情况。
三、关于杜某某拖欠租金、物业管理费、电费和煤气费等费用的时间和金额的问题。麦某某主张涉讼房屋每月的租金为2000元，杜某某自2013年12月1日开始支付租金，一直足额支付至2014年10月份，自2014年11月开始再未支付；物业管理费、水电费和煤气费则一直支付至2014年9月，自2014年10月开始未再支付，其中2014年10月、11月、12月以及2015年1月的物业管理费分别为285.79元、271.09元、268.69元、268.59元，2014年12月涉讼房屋已无人居住，故2014年10月、11月的煤气费分别为34.5元和35.88元，电费共为119.56元。为证明其上述主张，麦某某提交了中国工商银行股份有限公司广州员村支行出具的其名下账号为36×××85的银行账户的《活期历史明细清单》予以证实，该清单明确载明各项费用的划扣时间，共计1284.1元。杜某某抗辩其已支付了2014年10月之前的物业管理费、煤气费和电费，以及2014年11月的租金，上述费用均是通过银行转账、网上银行等方式支付给麦某某的，但是未能提交相应的证据予以证实。此外，根据杜某某提交的其与麦某某的儿子于2015年1月4日的通话记录显示，杜某某表示“……如果东西没少，这些东西我全部拿走，按金该退回给我退回给我，11月的租我该给你给你……”，且当麦某某的儿子在协商时表示“我退还押金给你，再赔5000元给你，交11月份租和费用”时，杜某某亦表示“5000元减去这些费用没问题”。
此外，由于原、被告双方对于涉讼房屋内是否仍留有杜某某所有的物品问题存在较大争议，为查明本案事实，应杜某某的申请，本院组织双方当事人于2015年8月14日下午一并前往涉讼房屋进行实地查看，杜某某的委托代理人徐珍到场（因麦某某的强烈反对，其未随本院工作人员进入涉讼房屋内），麦某某未到场，其朋友陈某协助开门入屋。经本院现场查看，涉讼房屋内仍存有大量属于杜某某的家具、家电及生活用品等，并非如麦某某所言只剩下一些垃圾而已。
本院认为：麦某某和杜某某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。麦某某已经根据合同的约定将涉讼房屋交付给杜某某居住使用，杜某某亦应当依约履行按时、足额支付租金、物业管理费等费用的合同义务。
关于麦某某提出要求确认《租赁合同》于2015年2月5日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而根据《租赁合同》的约定：“租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。”虽然杜某某主张其于2014年10月即通过电话的形式向麦某某表示要求解除合同，只是双方对于家电、家具的折价问题无法达成一致意见，但是其并未提前30天以书面形式通知麦某某；而麦某某虽然主张其于2015年2月5日方才向杜某某寄送《解除函》，但是根据杜某某提交的其与麦某某及其儿子的电话录音可知，双方早于2014年11月即就《租赁合同》的解除问题进行协商，且麦某某于2014年12月2日自行更换了涉讼房屋的门锁，即麦某某于2014年12月2日以其实际行为同意解除双方签订的《租赁合同》。因此，对于麦某某主张《租赁合同》于2015年2月5日方才解除并要求杜某某支付其为刊登解除合同的公告而支付的公告费810元的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然杜某某抗辩认为其已经支付了涉讼房屋10月份之前的物业管理费、电费和煤气费以及2014年11月份的租金，但是，一方面，杜某某提交的其与麦某某及麦某某的儿子的电话通话录音显示，杜某某陈述“我刚刚打电话给律师的，他的意思，他说11月份的租金我该付的付，我答应，12月租金你换了我锁的，现在这房不是我在用，你换了锁，这个租金是不会付的……”“……如果东西没少，这些东西我全部拿走，按金该退回给我退回给我，11月的租我该给你给你……”，即杜某某于电话中已确认其并未支付2014年11月份的租金；另一方面，杜某某虽表示其是通过银行转账、网上银行等方式向麦某某支付租金、物业管理费、电费等费用，但是却未能提交相应的证据予以证实。因此，对于杜某某提出其已向麦某某支付涉讼房屋2014年10月之前的物业管理费、电费和煤气费以及2014年11月租金的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。对于麦某某提出的杜某某自2014年11月开始未向其支付涉讼房屋的租金、自2014年10月开始未向其支付涉讼房屋的物业管理费、电费和煤气费的诉讼主张，本院予以支持。鉴于麦某某于2014年12月2日更换了涉讼房屋的门锁，自行收回涉讼房屋，故杜某某应当向麦某某支付2014年11月至2014年12月1日租金及2014年10月至2014年12月1日的物业管理费、电费和煤气费。根据《租赁合同》的约定，涉讼房屋每月的租金为2000元，故杜某某应当向麦某某支付拖欠的2014年11月至2014年12月1日租金2064.5元[2000元+2000元÷31天×1天]。根据麦某某提交的《活期历史明细清单》显示，2014年10月、11月、12月的物业管理费分别为285.79元、271.09元、268.69元，故杜某某应当向麦某某支付拖欠的涉讼房屋2014年10月至2014年12月1日物业管理费565.55元[285.79元+271.09元+268.69元÷31天×1天]。至于电费、煤气费，麦某某于庭审中自认自2014年12月开始，涉讼房屋已无人居住，故仅要求2014年10月、11月的煤气费和电费，其中煤气费分别为34.5元和35.88元，电费共为119.56元，故杜某某应当向麦某某支付拖欠的涉讼房屋2014年10月和11月的煤气费70.38元（34.5元+35.88元）和电费119.56元。
根据《租赁合同》的约定，租赁期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，麦某某要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给杜某某，杜某某要求提前解除的，麦某某有权没收押金作为赔偿。双方签订的《租赁合同》中关于押金的规定，适用的是定金罚则的规定，故4000元的押金虽名为“押金”，实为定金性质。一方面，《租赁合同》的期限自2013年12月1日至2016年5月30日，共30个月，现杜某某于庭审中明确其于2014年10月因个人发展问题，通过电话方式向麦某某提出解除双方签订《租赁合同》，即杜某某在租赁期限内提前要求解除合同；另一方面，杜某某在《租赁合同》还未解除的情况下，未按合同约定按时、足额支付涉讼房屋的租金、物业管理费等费用。因此，对于麦某某提出要求没收杜某某交纳的4000元租赁押金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。至于麦某某提出要求杜某某向其支付3000元违约金的诉讼主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，现麦某某明确选择适用定金条款，要求没收杜某某支付的4000元押金，故对于其提出要求杜某某另行向其支付3000元违约金的主张，理据不足，本院不予支持。
此外，鉴于本院在本案审理过程中，组织当事人双方前住涉讼房实地查看，确认屋内确实存放有杜某某所有的大量物品，故本院认为，根据公平、合理、诚实信用的原则，《租赁合同》解除后，麦某某应当将涉讼房屋内属于杜某某所有的物品返还给杜某某。本案中，杜某某虽然抗辩认为麦某某应当向其返还涉讼房屋内归其所有的全部物品，但是并未在法律规定的期限内提出反诉，故其可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、杜某某应当在本判决发生法律效力之日起十日内向麦某某支付拖欠的租金2064.5元、物业管理费565.55元、煤气费70.38元和电费119.56元，共计2820元；
二、杜某某支付的押金4000元归麦某某所有；
三、驳回麦某某的其余诉讼请求。
如果杜某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费750元，由麦某某负担418元，杜某某负担332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 朱杏梅
人民陪审员 李丽娥
二〇一五年十二月十日
书 记 员 马敏婷