安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迎民一初字第01520号
原告：安庆市九洲实业发展有限责任公司，住所地安庆市孝肃路118号。
法定代表人：吴祚斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪文龙，安徽人人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。
被告：安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司，住所地安庆市水上公园中信大厦7楼。
法定代表人：苏绍兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王冬兵，安徽振风律师事务所律师。
原告安庆市九洲实业发展有限责任公司（以下简称九洲公司）诉被告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司（以下简称中宜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九洲公司的委托诉讼代理人汪文龙、被告中宜公司的委托诉讼代理人王冬兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》为无效合同；2、判令被告立即向原告返还保证金1000000元；3、判令被告立即向原告赔偿装饰损失费6037637.34元；4、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年5月22日，原告与被告协商，拟合作设立安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司，并利用被告所有的中宜商厦部分房屋、设备、设施经营三星级酒店。当天，原告代表安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司与被告签订《房屋、设备、设施租赁合同》。合同签订后，2011年下半年经营所涉税款由被告向税务机关申报，但原告与被告并未就合作设立安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司达成协议。原告作为租赁合同参与人，实际使用了《房屋、设备、设施租赁合同》涉及的全部财产，并于2012年5月10日与被告签订了《补充协议》。原告认为，《房屋、设备、设施租赁合同》签订时，合同约定的承租人安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司并不具有民事主体资格，原告也无权代理该公司，且原告不具备经营三星级酒店的主体资格。因此，《房屋、设备、设施租赁合同》依法属于无效合同。依据《房屋、设备、设施租赁合同》的约定，原告为装饰装修涉及已形成附合的部分已花费8625196.20元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定，被告应依法赔偿原告涉及《房屋、设备、设施租赁合同》约定的已形成附合的装饰装修物的价值损失6037637.34元（70%）。关于合同效力问题，因被告诉原告的二审判决书已发生法律效力，二审法院认定《房屋、设施、设备租赁合同》是为双方合作开发“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”所签订的，均包含有合作条款，二审法院认定为合作关系，最终二审判决只是解除了两份合同的租赁条款，其他条款没有改变。原告特具状，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
原告围绕自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、九洲公司企业法人营业执照及组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。
2、中宜公司企业法人营业执照及组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。
3、2011年5月22日，原告与被告签订的《房屋、设备、设施租赁合同》，证明2011年5月22日，原告与被告协商，拟合作设立“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”，并利用被告所有的中宜商厦部分房屋、设备、设施经营三星级酒店。当天，原告代表安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司与被告签订了《房屋、设备、设施租赁合同》。
4、2011年6月18日安徽中宜商厦有限公司《关于变更物业管理关系的函》，证明原告与被告之间存在合作关系。
5、2011年7月5日《关于世纪华联中宜大卖场物业管理备忘录》，证明原告与被告签订的租赁合同确定的承租方“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”是原告与被告拟合作设立的单位。
6、2011年12月23日安徽中宜商厦有限公司《关于对九洲公司的〈联系函〉的回复函》，证明“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”是原告与被告拟合作设立的单位，原告曾派员参加该公司名称核定手续。
7、工商档案材料，证明2011年5月22日原告与被告签订租赁协议前，原告已将经营范围中“住宿、餐饮服务、酒”删除，原告已不具备经营酒店资格。
3-7共同证明，原告与被告签订租赁合同时，合同约定的承租人“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”并不具有民事主体资格，原告也无权代理该公司，且原告不具备经营三星级酒店的主体资格。因此，《房屋、设备、设施租赁合同》依法属于无效合同。
8、装修合同73页及相关票据184页，证明九洲公司为本案所涉房屋装饰装修涉及已形成附合的部分已付款为7847523.20元。
9、被告出具的收款收据二份，证明被告已收取原告给付的1000000元保证金。
10、（2016）皖08民终303号民事判决书一份，证明《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》，系原、被告为合作开办“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司”所签订，两份合同均包含合作条款。
11、九洲烧鹅仔大酒店装饰装修工程造价鉴定报告一份，证明本案所涉房屋装饰装修已形成附合的部分工程造价为7248346.50元。
中宜公司辩称：被告认为租赁合同为有效合同，（2014）迎民一初字第01164号民事判决书已认定该合同为有效合同。在该案中原告也提出合同无效，但在该判决书中并无确认，现原告再次提出这项诉求不符合法律规定。针对原告第二项诉求，装潢如何处理在合同中有约定。到目前为止法院虽已判决，但原告仍使用租赁场地，如果有损失也是在其让出租赁场地后再谈损失问题。关于保证金1000000元，合同有约定，如承租方违约，出租方不予返还。综上，原告的三项诉求均不成立，请依法驳回。
被告围绕自己的抗辩意见，向本院提交以下证据：
1、《房屋、设备、设施租赁合同》一份，证明合同第六条第五项约定、第八条第二项，因原告违约，保证金不予退还。第九条第五项约定，如原告违约，原告投资改造的装潢等无偿归被告所有。
2、（2014）迎民一初字第01164号民事判决书，证明原告并没有按合同约定支付租金。
双方提交的证据经过庭审出示，各方发表质证意见如下：
（一）原告提交的证据，被告质证认为：对证据1、2无异议。
对证据3-7真实性均无异议，但达不到原告的证明目的。原告认为双方不是租赁关系不是事实。对于经营三星级酒店是否具备经营资格国家并无规定。
对证据8达不到原告的证明目的。
对证据9收款收据真实性无异议，被告是收到了1000000元，但第一张发票的收款方是开给汪祥，第二张发票的收款方是开给中宜九洲大酒店。
对证据10判决书真实性无异议，但对证明目的有异议，双方是租赁关系，不是合作关系。
对证据11鉴定报告真实性无异议，对鉴定报告所述的造价部分没有扣除折旧，请法庭依法裁决。关于折旧按照现行的税务法规，2年折扣完毕，如按照过去企业所得税法，9年折扣完毕。关于装修部分，原来涉及到九洲实业公司和九洲大酒店实业公司两个公司，装修过程中有两个公司的发票有所交叉，虽然是两个公司，但为一人经营。
（二）被告提交的证据，原告质证认为：证据1真实性无异议，但达不到被告的证明目的。证据2真实性无异议，但达不到被告的证明目的。一审判决不能作为定案的依据，二审法院已作改判。
双方提交的证据经过庭审出示，结合各方质证意见，本院作如下认定：
（一）原告提交的证据：证据1、2被告无异议，故本院予以认定；证据3、4、5、6、7、9、10、11真实性被告无异议，故对真实性本院予以认定；证据8，因本案涉案房屋已经鉴定，故本案所涉房屋装饰装修涉及已形成附合部分工程造价以鉴定意见为准。
（二）被告提交的证据:证据真实性原告无异议，故对真实性本院予以认定。
经审理查明：本案讼争房屋坐落于安徽省安庆市孝肃路118号（即：中宜商厦一号楼酒店大堂、三至七层，二号楼三至六层，地下室等房屋）。2011年5月，原、被告欲合作设立“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司”。同年5月22日，双方签订《房屋、设备、设施租赁合同》一份，该合同首页载明出租方为中宜公司（即合同甲方），承租方为“安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司（暂定）”（即合同乙方），合同约定：甲方将诉争房屋按现状出租给乙方用于酒店经营，租赁期限为十年（即自2011年6月5日起至2021年6月4日止），合同第三条对房屋使用费及缴费方式作出了约定。合同第四条约定：本合同履约保证金为1000000元（不计息）；合同第六条约定了乙方的权利和义务：乙方有依据本合同约定利用所租赁房屋自主经营的权利，乙方必须在今年内对本酒店按不低于三星级标准实施改造装修，并达到本市同类酒店一流标准，改造装修方案须经甲方认可；乙方应按本合同约定按时、足额缴纳使用费。逾期时间超过一个月，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还（其他内容与本案无关，不再赘述）。该合同甲方一栏由中宜公司法定代表人苏绍兴签字并盖章，乙方一栏由九洲公司原法定代表人汪祥签字并盖章。
2011年6月18日，安徽中宜商厦有限公司向世纪华联大卖场及中宜商厦的其他相关商户发出《关于变更物业管理关系的函》，告知各商户“中宜商厦1#楼酒店部分和2#楼写字楼部分已与九洲公司合作，合作期为十年，整个中宜商厦物业管理关系亦变更为由安徽中宜·九洲酒店管理。”2011年12月22日，九洲公司去函要求协助办理行政许可手续；2011年12月23日，安徽中宜商厦有限公司回复九洲公司：“该《合同》（即前文所述《房屋、设备、设施租赁合同）明确规定，租赁后新办企业定名为‘安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司’…贵方变更办理行政许可证，只能按合同约定，以‘安徽中宜·九洲烧鹅仔大酒店有限公司’名义办理。如贵方执意要改变合同规定，只能请贵方汪董事长与我方苏董事长通话商定，我们将按双方高层领导商定的意见办理。在双方高层领导未达成一致意见之前，我方不便为贵方提供相关证明函件，也不存在承担任何后果责任”。
2012年5月10日，中宜公司、九洲公司经协商签订了《补充协议》降低了《房屋、设备、设施租赁合同》中使用费标准，并变更了缴费方式，并约定原合同中未变更的条款继续有效。
因原告未能及时支付使用费，中宜公司于2014年11月6日向本院提起诉讼，请求判令解除其与九洲公司签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》并判令九洲公司向其返还租赁房屋、支付使用费。本院于2015年12月10日作出（2014）迎民一初字第01164号判决：解除中宜公司与九州公司于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及《补充协议》；并判令其将租赁房屋返还给中宜公司（其他内容与本案无关，不再赘述）。九州公司上诉后，安庆市中级人民法院经审理后于2016年5月3日作出二审判决：变更安徽省安庆市迎江区人民法院（2014）迎民一初字第01164号民事判决第一项“解除原告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司与被告安庆市九洲实业发展有限责任公司于2011年5月22日签订的《房屋、设备、设施租赁合同》及2012年5月10日签订的《补充协议》”为“解除被上诉人安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司与上诉人安庆市九洲实业发展有限责任公司于2011年5月22日所签订《房屋、设备、设施租赁合同》及2012年5月10日所签订《补充协议》中涉及房屋租赁的条款”（其他内容与本案无关，不再赘述）。
2016年10月21日，经本院委托安徽天亿项目管理咨询有限公司对所租赁房屋装饰装修涉及已形成符合的部分工程造价进行鉴定，出具如下鉴定意见：对于本案诉讼所涉房屋装饰装修涉及已形成附合的部分工程造价（装饰装修原始造价，未计折旧部分，下同），九洲公司主张金额为8625196.20元，经我公司审核鉴定金额为7248346.50元，核减额为1376849.7元。
本院认为：本案双方当事人所订立的租赁合同、补充协议，以及往返函件，就其内容来看，既有合作经营酒店的合作关系，又有房屋租赁关系。而租赁关系已被安庆市中级人民法院（2016）皖08民终303号民事判决解除，该判决已发生法律效力，对此，本院无权评判。原告在本案中提起的赔偿诉求，其请求权基础是基于合作关系而产生的。首先，原、被告之间关于合作经营酒店的合作合同并未成立。第一，双方合作合同的形式要件不完备。虽然双方拟合作经营酒店，但合同名称冠以租赁，合作的乙方是拟成立的公司，与合作的甲方不成对应关系，合同的落款却又是本案原告。第二，合同的权利、义务约定关于合作的部分模糊不清，尤其是关于三星级酒店标准的装修改造，涉及到行政许可事项，而原、被告均不具有合法的审批手续。其次，法律责任的划分。由于原、被告在订立合同的过程中不谨慎，多次无效磋商，纠纷不止，导致当事人信赖利益损失，包括本案所评估的装修损失。对此损失，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任，其责任比例酌定为7:3，即由原告承担5073842.55元（7248346.50元×70%）的责任，被告承担2174503.95元（7248346.50元×30%）的责任。
《中华人民共和国合同法》第五条确立了公平原则，它是民事活动应当遵循的基本原则，合同法上的公平原则，表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因部分违约承担过重的责任，还表现在因客观情势发生变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平调整当事人之间的利益。本案双方合作失败后，原告仍按约缴纳了履约保证金，不退还履约保证金显失公平，故对原告要求退还履约保证金的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十二条、第四十四条之规定，判决如下：
一、被告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告安庆市九洲实业发展有限责任公司2174503.95元，同时返还履约保证金1000000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61063元，由原告安庆市九洲实业发展有限责任公司负担33519元，被告安徽中宜科技开发（集团）股份有限公司承担27544元（原告已缴纳30531.5元，尚欠30531.5元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 王 志 会
审 判 员 汪 婷
人民陪审员 赵 启 明
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 檀小艳（实习）
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。