四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0921民初1178号
原告：袁洪英，女，1980年4月23日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托诉讼代理人：杨燕飞（袁洪英之夫），1977年6月9日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被告：四川省俐程房地产开发有限公司。住所地遂宁市开发区明月路东段*号*楼。统一社会信用代码：91510900731598587A。
法定代表人：冉茂程，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴双凤，四川蜀中律师事务所律师。执业证号：15109201511874774。
原告袁洪英诉被告四川省俐程房地产开发有限公司（以下简称俐程房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月28日、8月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨燕飞到庭参加诉讼，被告经传票传唤，其法定代表人冉茂程、委托诉讼代理人吴双凤逾期均未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告袁洪英向本院提出诉讼请求：1、判决被告协助原告办理《房屋产权证》及《土地使用证》，并移交所购商铺；2、判决被告对所购房屋进行水电气分户，并承担相应费用；3、判决被告支付起诉前的违约金101,460元，庭审中增加起诉后至办证止的违约金，按万分之二计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告就位于四川省俐程房地产开发有限公司1-1-8栋号的商铺签订了《认购协议》，又于2014年4月22日就该认购房屋签订了《商铺房买卖合同》，约定交房期限为2014年9月30日。合同签订后，原告已向被告支付了购房款761,258元，工行贷款380,629元，现交房期限早已届满，被告方仍然未履行交房义务，也未协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。
被告未到庭但庭审后补交了答辩状辩称，1、被告与原告只约定了初始登记的时间并未约定给原告办理转移登记得时间，且原告在起诉前并未书面要求被告办理产权证，因此原告要求被告支付未办产权证的违约金不应得到支持。即使被告应支付逾期办理产权证违约金，时间也应从法院收到原告起诉之日起计算。2、违约金过高，恳请法院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条规定“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”，违约金兼具补偿性和惩罚性的功能，并以赔偿非违约方的损失为主要功能。本案中，原告己经得到该房屋，且在2014年至2017年期间使用该房屋获得租赁收益，未办理产权证并未给原告造成实际损失。3、被告与原告签订的商品房买卖合同及补充协议中均未约定被告对原告所购房屋进行水、电、气分户并承担相应费用。原告的该请求于法于理无据，应当予以驳回。被告己经自愿为原告的水电单独购买并安装了计费表己经属于一家一户状态。再者，天然气管线己经就近预埋，原告需自行到燃气公司要求将管线具体接到该房屋的具体位置，被告是没有权利为原告安装天然气管线和进行水电气开户的。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告身份证、结婚证复印件，被告组织机构代码证复印件，系行政管理部门颁发，真实、合法，能证明原、被告身份及基本情况，予以确认；认购协议、商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款/担保合同复印件，与原件核对，真实、合法，与借记卡明细清单形成完整的证据链，能够证明原告主张的房屋买卖、给付房款等事实，应予确认；证人证言、光盘，虽形式上有瑕疵，但证据真实，能证明原告主张多次要求被告办证并由相关机构协调办证的事实，应予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
2013年12月30日，杨燕飞作为乙方、被告俐程房产公司作为甲方签订了《认购协议》（编号0000051），约定乙方购买甲方开发的“芝溪坊”1栋XX号商业用房，建筑面积55.18平方米，房屋单价14,510元/平方米，房屋总价800,662元；乙方在签订协议当日，向甲方支付定金380,629元；乙方付款方式为按揭，累计享有5%的优惠，优惠后单价为13,784.50元/平方米，实际总房款为760,629元，乙方须于本协议签署后十日内，补足总房款的50%即380,629元作为首付款，余款由乙方向银行申请按揭贷款。《认购协议》签订当日，原告和被告支付了380,629元，被告出具收据。2014年4月22日，被告俐程房产公司为出卖人，原告袁洪英为买受人，双方签订《商品房买卖合同》合同编号2014001237，该合同由蓬溪县房地产管理局加盖了商品房预售合同登记备案专用章，注明登记时间“2014.5.6”。合同约定原告购买被告开发的位于蓬溪县“芝溪坊”1号楼XX号商业用房，预测建筑面积55.18平方米，商品房单价13,784.50元/平方米，总价款760,629元，付款方式：首期支付购房款的50%，其余向中国工商银行股份有限公司蓬溪支行或住房公积金管理机构借款支付，交房时间为2014年9月30日前，产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用标准；（2）电：2014年9月30日达到使用标准；（4）燃气：2014年9月30日达到使用标准”。该合同后附具了《商品房买卖合同补充协议》，其中芝溪坊商业用房交房标准约定：“1、地面：商业地面为砼地面，厕所地面仅预留上下排水孔洞，各楼露台地面砼面层，外廊地面为地砖面，楼面为砼结构地面，楼梯间地面为水泥砂浆地面。2、墙面：所有室内封面为水泥砂浆抹灰封面。3、顶棚：不抹灰结构顶板面，表面平整。4、外墙：为彩铝及局部玻璃幕墙、外墙砖、涂料墙面。5、电力：所有强电只接到各楼层开关处，室内不安装灯、管线。6、给排水预留主管道，与市政管网接通。7、燃气安装完成主管道，与燃气公司接通”。补充条款第十三条约定，“水、电、气配套的相关费用不纳入总房价款”，第十四条约定，“双方之间的一切权利义务以本商品房买卖合同、全部附件和补充条款为准”。共计支付购房款569,397元。2014年5月29日以原告为借款人，中国工商银行股份有限公司蓬溪支行为贷款人，被告为保证人签订个人购房借款/担保合同，贷款金额38万元，至此，原告合计支付购房款760,629元。
2013年12月30日，杨燕飞作为甲方，四川芝溪坊资产管理有限公司作为乙方，签订《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》，合同约定，甲方委托乙方进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为客户正式接房之日算起3年；“乙方同意接受甲方所委托的物业不迟于2014年8月31日起开始计算租金，即2014年8月31日至2015年8月30日期间的年租金为人民币45,638元，2015年8月31日至2016年8月30日期间的年租金为人民币45,638元，2016年8月31日至2017年8月30日期间的年租金为人民币53,244元”；甲方协助乙方与开发商办理房屋交接手续，在办理交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力；委托期结束后，若甲方自营，乙方保证合同终止后1个月内将委托房屋交还甲方。2014年8月31日至2015年8月30日期间的租金已折抵原告的购房款，其余租金拖欠。2017年1月19日，杨燕飞为原告，以四川芝溪坊资产管理有限公司、俐程房产公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院判决被告四川芝溪坊资产管理公司在本判决生效后，向原告杨燕飞支付2015年8月31日至2017年8月30日的租金98,882元并承担违约损失（损失按照每日万分之二从2015年8月31日计算至付清为止，2015年8月31日起计算本金为45,638元，2016年8月31日起计算本金为98,882元）。判决后双方均未上诉，现已经生效。
另查明，原于2013年12月30日与四川芝溪坊资产管理有限公司签订《委托租赁合同》，原告将芝溪坊1栋XX号商铺，委托四川芝溪坊资产管理有限公司进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为客户正式接房之日即2013年8月31日起3年。合同签订后，第一年由四川芝溪坊资产管理有限公司预支的租金折抵了原告的部分购房款，四川芝溪坊资产管理有限公司代原告接受了房屋。四川芝溪坊资产管理有限公司接受房屋后，一直没有将商铺出租成功，也没有自行使用，房屋处于闲置状态。双方签订的名为委托租赁合同，实为售后包租。本案所涉房屋房屋内接有电源线，尚未接进水管和气管；被告于2015年8月31日在蓬溪县房管局办理芝溪坊1号楼的初始登记，产权证号：2015XX1，未办理涉案房屋的转移登记。
本院认为，本案存在以下争议：一、被告是否还应向原告交付房屋；二、被告应否协助原告办理不动产权证；三、被告应否为原告办理水、电、气户头，并承担相关费用；四、原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金101,460元，应否支持。关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定和法律规定享有权利，履行义务。原告已按约支付全部购房款760,629元，双方约定交房时间为2014年9月30日前，故被告作为出卖人负有向买受人交付房屋的义务，但因原告与案外人四川芝溪坊资产管理有限公司签订了《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》，该合同约定“甲方协助乙方与开发商办理房屋交接手续，在办理交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力”，从相关证据看，被告与四川芝溪坊资产管理有限公司于2014年9月办理了交接手续，按照前述合同的约定，四川芝溪坊资产管理有限公司的接收行为对原告具有约束力，即被告向四川芝溪坊资产管理有限公司的交付可视为对原告的交付；此外，案涉房屋的租金已从2014年8月31日起算，第一年租金抵扣了原告的购房款，第二年的租金已被生效法律文书确认，说明原告所购买房屋已移交四川芝溪坊资产管理有限公司，如果未移交，就不应算租金，故原告现在要求被告向其交付房屋缺乏事实依据。至于四川芝溪坊资产管理有限公司与原告间就履行《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》产生的权利义务关系，应由双方解决，包括合同履行期届满后房屋的退还问题。关于第二个争议焦点，从合同约定看，双方在合同中约定，2016年9月30日前出卖人取得所在楼栋的权属证明，被告已于双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，由此，被告就原告所购买房屋负有办理权属登记的相关合同义务；从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案买卖标的物为不动产，按照法律规定，不动产权属转移必须办理登记。综上，无论根据合同约定还是法律规定，被告均负有协助原告办理产权登记的义务。关于第三个争议焦点，就合同约定而言，《商品房买卖合同》（合同编号2014001188）约定，“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用标准；（2）电：2014年9月30日达到使用标准；（4）燃气：2014年9月30日达到使用标准”；《商品房买卖合同补充协议》中芝溪坊商业用房交房标准约定，“电力：所有强电只接到各楼层开关处，室内不安装灯、管线；给排水预留主管道，与市政管网接通；燃气安装完成主管道，与燃气公司接通”，以及第十三条约定，“水、电、气配套的相关费用不纳入总房价款”。根据上述约定，无法解读出被告负有为原告办理水、电、气户头的合同义务，且被告未收取水、电、气分户的相关费用，按照权利义务对等的原则，被告亦不负有办理水、电、气户头、并承担相关费用的义务。就法律规定而言，并无相关规定要求开发商就其出售的商业用房为购房户办理水、电、气户头。由此，原告要求被告办理水、电、气户头并承担相关费用缺乏依据。关于第四个争议焦点，双方在合同中对初始登记有相关的约定，即2016年9月30日前出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告在约定的期限内完成初始登记，不构成违约；而对于办理转移登记的时间未作约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，被告提供的证据显示，案涉房屋交接时间是2014年9月29日，那么根据上述规定，被告应当在交付后90日内即2014年12月29日前办理权属登记，但鉴于双方约定初始登记时间为2016年9月30日前，办理转移登记的时间不能按上述规定确定，因此，在办理初始登记后应立即办理转移登记，考虑资料整理准备的时间，酌情迟延30日，本案至少应于2016年10月30日前办理产权转移登记，原告的证据证实多次以不同的方式要求被告协助办证，被告至今未协助原告办理转移登记，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定违约金的承担方式为“由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金”，故被告应从2016年10月31日起，以已付房款760,629元为基数，按每日万分之二计付违约金。因原告主张的违约金计算时间为房屋交付之日起，与合同约定和法律规定不符，不予支持。未超出按上述方式计算至2018年4月9日开庭时止的违约金数额，故一审法院予以支持。被告认为约定的违约金过高，请求调整。但被告未提供任何证据证明约定的违约金过高，违约金标准系双方在合同中明确约定，且系被告提供的格式合同，本案违约金按年化利率计，与当时中国人民银行公布的贷款基准利率差距不大，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的违约金的计算标准相近，故应按合同约定执行。
综上所述，原、被告签订的《认购协议》《商品房买卖合同》，主体虽不一致，但《商品房买卖合同》为备案合同，所列主体为原告，且杨燕飞、袁洪英系夫妻，所以原告袁洪英主体适格。合同属双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反法律的禁止性规定，应合法有效。原告履行了合同约定的全部义务，且案涉房屋所在的1号楼于2015年8月31日已经完成初始登记，具备办理转移登记的条件，但被告至今未履行协助义务，所以，原告要求被告协助办理房屋权属转移登记并承担违约责任支付违约金的诉讼请求，应予支持，但起算时间不符合合同约定和法律规定，予以调整；原告的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
限判决生效后三十日内，由被告四川省俐程房地产开发有限公司协助原告袁洪英办理位于蓬溪县“芝溪坊”5号楼XX－5号商业用房的不动产登记手续；
二、限判决生效后三十日内，被告四川省俐程房地产开发有限公司向原告袁洪英支付逾期办理产权证的违约金，自2016年9月30日起至履行协助办证之日止，以购房总价款760,629为基数，按日万分之二计算；
三、驳回原告袁洪英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2,329.20元，减半收取1,164.60元（原告已申请缓交）,由被告四川建豪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审判员 王国洪
二〇一八年八月十日
书记员 段玉涵