山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0702民初169号
原告中国工商银行股份有限公司潍坊潍城支行。
代表人詹鸿翔，行长。
委托代理人李世明。
被告刘兰顺。
被告李少芳（系刘兰顺之妻）。
被告潍坊华东房地产开发有限公司。
法定代表人刘季林，董事长。
委托代理人张金河。
原告中国工商银行股份有限公司潍坊潍城支行诉被告刘兰顺、李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告潍坊华东房地产开发有限公司委托代理人到庭参加了诉讼。被告刘兰顺、李少芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月30日，原告与被告刘兰顺、李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司签订了个人购房借款担保合同，约定被告刘兰顺向原告申请办理购置商用房贷款700万元和297万元，采用浮动利率，在同档期贷款基准利率基础上上浮10%，用于购买位于潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301号、304号房屋，贷款期限120个月，2012年11月14日，被告刘兰顺对上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，李少芳为共同借款人，被告潍坊华东房地产开发有限公司提供连带保证责任。原告按约发放了借款，但被告刘兰顺未按约偿还借款本息，构成违约。经原告多次催要，被告李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司未全部履行还款及担保义务。截止2016年7月21日被告合计欠原告借款本金7146808.63元，利息32229.54元，合计7179038.17元未还。请求法院依法判令被告刘兰顺偿还原告借款本金7146808.63元、利息32229.54元，合计7179038.17元（2016年7月21日至付清之日的利息按合同约定计算），原告对被告刘兰顺位于潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋在上述欠款范围内享有优先受偿权；被告李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司承担连带清偿责任；诉讼费用由三被告承担。
被告潍坊华东房地产开发有限公司辩称，第三被告为借款人担保属实，根据双方签订的担保合同约定，担保方式为抵押和保证，根据担保法及有关法律规定，既有物的担保又有保证担保的应当先在物的担保范围内承担责任。剩余部分有担保人承担。根据双方合同第十条的约定，第一、二被告的房屋已经办理了预告登记手续，因此第三被告不应当再承担担保责任。请求法院依法判决驳回原告对第三被告的诉讼请求。
被告刘兰顺、李少芳未作答辩。
经审理查明，2012年10月30日，原告与被告刘兰顺、李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司签订个人购房借款担保合同二份。合同约定，被告刘兰顺、李少芳从原告处借款7000000元和2970000元，借款用途为购买潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋；借款期限为120个月；借款利率在贷款基准利率基础上上浮10%，逾期罚息利率在借款利率基础上加收30%；还款方式为按月等额本息还款法；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款提前到期；被告刘兰顺、李少芳以其购买的潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋为借款作抵押担保；被告潍坊华东房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；第十条10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，A、本合同约定的第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；第三十条30.3条约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；第五十三条保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免予保证责任。原告与被告到潍坊市住房和城乡建设局对刘兰顺所购潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋办理了预告登记（潍房预市属字第00181138号、00181136号），预告登记权利人为本案原告。该房屋至今未办理房屋抵押他项权证书。2012年11月21日原告按约向被告刘兰顺发放了借款7000000元和2970000元。被告未按约偿还借款本息。截止到2016年7月21日被告已累计超过19次未按约偿还贷款本息，合计欠原告贷款本金7146808.63元、利息32229.54元，合计7179038.17元未还。
上述事实，有原告提供的个人购房借款担保合同、借款凭证、房屋预告登记书、欠款证明及当事人陈述等证据在案为凭。
本院认为，原告与被告刘兰顺、李少芳、潍坊华东房地产开发有限公司签订的个人购房借款担保合同是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。被告刘兰顺、李少芳未按约偿还借款本息，对致成纠纷，应负全部责任。被告刘兰顺、李少芳以其购买的潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋为上述借款作抵押，办理了预告登记，权利人为原告，因此原告对上述抵押房产享有抵押权。借款担保合同中约定被告潍坊华东房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性连带责任保证，并约定当抵押房产办理正式抵押登记、贷款人收到房屋他项权证书后免予保证责任。因上述抵押房产至今未办理正式房屋他项权证书，因此潍坊华东房地产开发有限公司不能免除连带保证责任。因借款担保合同中约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”根据物权法第一百九十四条第二款“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”所以原告要求保证人对全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘兰顺、李少芳共同偿还原告借款本金7146808.63元、利息32229.54元，合计7179038.17元（2016年7月22日至付清之日的利息按合同约定计付），于本判决生效之日起十日内付清。
二、原告对被告刘兰顺、李少芳购买的潍坊市潍城区胜利西街799号世纪商城1号楼301、304号房屋享有抵押权。
三、被告潍坊华东房地产开发有限公司在原告收到上述抵押房产房屋他项权证书前对上述借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。
四、被告潍坊华东房地产开发有限公司承担连带还款责任后，有权向被告刘兰顺、李少芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67472元，财产保全费5000元，合计72472元，由被告刘兰顺、李少芳共同负担，被告潍坊华东房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 王桂玲
人民陪审员 王丽玉
人民陪审员 陈金玲
二〇一六年七月二十九日
代书 记员 胡志超