广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终4829号
上诉人（原审被告）：广州市国英物业管理有限公司，住所地:广州市海珠区。
法定代表人：张汉湖，该公司总经理。
委托代理人：钱骏、陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢静，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人：彭金平、冯少霞，北京大成（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社，住所地：广州市海珠区。
负责人：张润胜，该社社长。
上诉人广州市国英物业管理有限公司(以下简称“国英公司”)因与被上诉人卢静、原审第三人广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社（以下简称“沙溪西经合社”）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月21日，卢静（乙方、承租方）与国某公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其位于广州市海珠区泰沙路岗边A11-15位置的房屋租给乙方使用，首层总计租面积为228平方米，每平方为50元；租赁期限为3年，自2014年3月21日至2017年3月20日止；租赁期限内，乙方每月应向甲方交纳的租金如下：2014年3月21日起至2017年3月20日，每年的纯租金为11400元，租金按月结算，乙方应于每月第5日之前向甲方缴纳当月租金，此租金不含税费，乙方同意向甲方另外交纳租金税费；（六、合同的变更、解除）……2、如遇不可抗力或国家政策原因，或土地权属单位收回此地块，或因其它原因改变此地块的用途等，如出现以上任何一种行为而造成合同不能继续履行而需要解除的，乙方应无条件接受并在甲方规定的时间内退出所租位置，乙方所投入资金及其它损失由乙方自行承担；甲方不必承担任何民事责任或经济责任；（十二、其他）2、从2014年5月1日起开始计收租金；等。当日，国某公司出具《收据》：今收到卢静交来A11-15租金350000元；2014年5月1日至2017年4月30日止（合同期内已交）。
2015年6月29日，卢静向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、认定卢静与国某公司签订的《租赁合同》中约定的承租期限超过国某公司原承租期限的部分无效；2、国某公司向卢静退还已支付的租金268003元；3、国某公司向卢静支付租金占用利息（自2015年1月15日起，以国某公司应退还的租金268003元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率，计算至实际清付之日止）；4、国某公司向卢静赔偿由此造成的实际损失（暂计至2015年7月18日已实际发生的搬运损失为21200元，其中搬仓库费用按面积比例分配为9200元、仓库架子费12000元）；5、本案受理费由国某公司负担。另，卢静和国英公司也因广州市海珠区泰沙路岗边1号自编A25、A26号房屋签订的租赁合同发生纠纷，卢静于同日提起了(2015)穗海法民三初字第1195号案件的诉讼。该诉讼案件与本案案情基本相同，房屋的面积为114平方米。
原审诉讼中，卢静表示：“天成纺织”是涉案房屋卢静在经营期间所使用的名号；卢静曾经问过国某公司，在这个期间内是否有使用涉案房屋的权利，国某公司说其有；同时因为整个纺织城是国某公司承租下来，分租给卢静的，所以卢静轻信了国某公司在这段期间内有使用权。国某公司表示：涉案房屋的产权人是第三人沙某西经合社，国某公司和第三人签订了租赁合同，双方约定国某公司有转租权，因此国某公司将涉案房屋转租给卢静；但国某公司与卢静签订租赁合同时，有明确的告知卢静其与第三人之间的租赁期限，并且合同第6条第2项约定了，国某公司有无法续租的可能性，损失由卢静自行承担；国某公司与第三人的租赁期限到2015年1月14日。第三人沙某西经合社表示：涉案房屋是第三人名下的物业，国某公司的租赁期限到2015年1月14日，期限届满之前，第三人已经通知国某公司房屋到期后第三人要收回，通过交易平台招租，第三人也没有同意国某公司将涉案房屋超期转租给卢静。卢静及沙某西经合社确认：卢静于2015年7月18日搬离涉案房屋。
卢静为证明其主张，在原审中还提交了以下证据：
1、“浙江绍兴浩宇物流广州分公司”于2015年7月16日出具的《收据》：今收到天成搬仓库费用13800元，2200条×6元=13200元、杂货600元（运输装卸全部费用）。
2、案外人“袁某”于2015年7月18日向“天成纺织”出具的《收款收据》：收到天成卢小姐仓库架子费18000元，（A11-15）12000元、（A25）（A26）6000元，（共用180根钢管，每根100元，含加工费、运费、安装费）。
3、“天成纺织”销货单及“天成布行（卢静）”交通银行的支付凭证。拟证明卢静与“天成”之间的关系。
对此，国某公司表示：无法确认证据1的真实性、合法性，“天成”和本案没有任何关系；证据2无法确认“袁某”和本案的联系,不能排除卢静为达诉讼目的而单方制作；证据3，虽商户名称为天成布行（卢静），但与卢静其他证据所显示的“天成纺织”并非同一公司，两者为相互独立的主体。第三人表示：证据1、2是卢静和国某公司之间的关系，与其无关，不发表意见；证据3由法院依法认定。
原审法院认为：涉案房屋由沙某西经合社出租给国某公司，租赁期限至2015年1月14日，后国某公司又将涉案房屋转租给卢静。卢静和国某公司之间的合同约定，租赁期限自2014年3月21日至2017年3月20日，但国某公司在签订合同当日出具的《收据》中注明收取卢静2014年5月1日至2017年4月30日止的租金350000元，可见，卢静和国某公司双方已将租赁期限延长至2017年4月30日，因此卢静和国某公司之间就涉案房屋的租赁期限自2014年3月21日起至2017年4月30日，即国某公司转租期限超过了其承租的期限。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，卢静主张其与国某公司签订的《租赁合同》中约定的承租期限超过国某公司原承租期限即2015年1月14日至2017年4月30日的部分无效的诉讼请求，原审法院予以支持。
上述合同约定，租赁期限自2014年3月21日起，但收据中注明实际的计租期自2014年5月1日至2017年4月30日，故租金计算应以实际计租时间为准。收据注明计租期为36个月，租金共350000元，则每月租金应为350000元÷36。因卢静和国某公司之间超出2015年1月14日部分的租赁无效，故卢静要求国某公司按每月350000元÷36的标准退还2015年1月15日至2017年4月30日的租金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持，但总额应以卢静主张的268003元为限。虽然卢静于2015年7月18日才搬离涉案房屋，但国某公司自2015年1月15日之后就没有使用涉案房屋的权利，而且沙某西经合社作为涉案房屋的权利人也表示保留向卢静和国某公司追讨2015年1月15日之后的房屋使用费的权利，故国某公司主张实际使用的租金计至2015年7月18日的抗辩无理，原审法院不予采纳。国某公司作为出租人未如实告知卢静其承租期限，导致合同无效，应负主要责任，且国某公司一次性收取卢静租金确实因此获利，故卢静要求国某公司按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付上述款项自2015年1月15日起至实际清付之日止的利息的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
卢静主张“天成纺织”是其在涉案房屋经营期间所使用的名号。因卢静提交的“天成纺织”销货单及“天成布行（卢静）”交通银行的支付凭证能够反映卢静与“天成”之间有高度的联系，而且商铺以字号对外经济往来也是一般的商业习惯，故原审法院对于卢静的上述主张予以采纳。根据卢静提供的收据，卢静在搬出涉案房屋及海珠区泰沙路岗边1号自编A25、A26号期间支出了搬仓库费用13800元、架子费18000元。根据两房屋的面积及收据中记载的各房屋的支出，因涉案房屋而产生的费用应为搬仓库费用9200元、仓库架子费12000元。首先，一般而言，承租人会根据正常的合同履行期限逐渐减少库存，从而将搬运费用降至最低，此费用应由承租人承担，而本案中部分合同因国某公司原因无效，导致卢静提前搬出货物，超出了卢静的预期，则国某公司应负担该搬运费用。故卢静要求搬仓库费用9200元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。其次，卢静经营“天成纺织”即布匹生意，在涉案房屋内安装货架合情合理，卢静因合同无效无法使用涉案场地搬出架子则也会产生费用。故对案外人向“天成纺织”出具的收到“天成卢小姐仓库架子费……（A11-15）12000元”的收款收据，原审法院予以采纳。但是，货架为钢制并非搬出之后即无价值，而且即使合同有效卢静也可能仍需支出上述部分费用。综合上述情况，原审法院对卢静主张的仓库架子费仅支持6000元，超出部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2015年12月11日作出如下判决：一、卢静与国某公司于2014年3月21日签订的《租赁合同》中约定的承租期限中2015年1月14日至2017年4月30日的部分无效；二、国某公司在本判决生效之日起10日内按每月350000元÷36的标准退还2015年1月15日至2017年4月30日的租金（总额应以卢静主张的268003元为限）给卢静，并以上述租金为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付自2015年1月15日起至实际清付之日止的利息给卢静；三、国某公司在本判决生效之日起10日内赔偿15200元给卢静。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4144元，由国某公司负担。
判后，上诉人国某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院要求我司向卢静退还自2015年1月15日至2017年4月30日的租金，并以上述租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率给付自2015年1月15日起至实际清付之日止的利息，属于认定基本事实错误。1、一审法院要求我司退还租金的金额计算错误，卢静于2015年7月18日才搬离涉案商铺，因此卢静需要以实际使用日期计算租金给我司，即自2014年3月21日起至2015年7月18日（共484天）共应计付租金154703元，我司应退还的租金仅为195297元。2、我司与卢静签约时，卢静因享受优惠而自愿一次性支付三年租金，获利方为卢静，而非我司。一审法院认为我司一次性收取卢静租金因此获利，故需要按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，属于认定事实错误，要求我司支付利息于法无据。二、一审法院判决我司向卢静赔偿涉案商铺搬仓库费用9200元和仓库架子费6000元，属于认定事实错误，证据不足，且于法无据，应当予以改判。我司与卢静签订合同时明确告知我司与沙某西经合社之间的租赁期限，且双方在合同第六条第2款中约定如我司无法继租，相应损失由卢静自行承担。卢静对其损失没有提供充分证据，且其举证超出举证期限，其中“袁某”的证据属于证人证言，但袁某并未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据。卢静的上述证据也不能证实天成纺织存在搬运货架、运输、安装的行为，卢静至今无法证实天成纺织与其关系，原审法院认定事实错误。三、卢静于2015年10月22日提供的补充证据仓库架子费《收款收据》、《天成的销售单据和银行支付凭证》、《仓库图片》、《关于仓库架子费的说明》已过举证期限，我司对其逾期提交的证据不予质证，但一审法院未责令卢静说明逾期理由就直接采纳这些证据，属于程序违法，应发回重审。综上，我司上诉请求判令：1、改判原审判决第二项为我司在判决生效之日起30日内向卢静退还2015年7月19日至2017年4月30日的租金195297元；2、撤销原审判决第三项，改判驳回卢静该项请求；3、卢静承担本案一、二审所有诉讼费用。
被上诉人卢静答辩称：1、国某公司与沙某西经合社租赁期限到期后，国某公司无权向我收租，国某公司应向我归还无效期间的租金。我多次要求国某公司退还，但国某公司拒不退还，一审法院对此认定清楚，判决正确。2、其他租户也存在与国某公司签订租赁合同期限超过国某公司原承租期限的情况，国某公司也是向其他租户一次性收取了全部租赁期限的租金，但国某公司欺骗了市场所有租户，并没有如实告知其真实的承租租期情况。3、根据相关司法解释规定，举证期限可以延长至作出判决之前。对国某公司所称的收款收据，我在原审庭前已经提交，一审法院也送达给了国某公司，只是因为我在一审开庭时提交的收据第2联原件模糊，法庭才要求我提交第一联的存根和第三联的账本，故不存在国某公司所称的举证期限的问题。一审法院为了查明“天成纺织”与我之间的关系而指定我在一定期限内补充提交证据，故我在一审法院指定期限内补充提交了“天成纺织”的销售单据和凭证。法院指令补充的证据不受举证期限的限制，且这些证据也经过了国某公司的质证。综上，我同意原审判决，不同意国某公司的上诉请求。
原审第三人沙某西经合社表示坚持其一审庭审意见。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审中，各方当事人均未提交新证据。卢静表示其在与国某公司签订合同时曾向国某公司核实其是否有权出租，国某公司表示场地是租来的，但没有告知其是向谁租的，也没有告知租期；其曾与国某公司确认过合同租期有没有问题，国某公司口头表示没有问题。对此，国某公司确认卢静确实向国某公司了解过其是否有权出租，但没有要求国某公司对租期进行具体解答，卢静基于对国某公司的信任，没有对租赁细节进行询问。
二审另查明，在原审法院2015年10月12日的开庭笔录中记载如下内容：1、因卢静提交的有关仓库、架子搬迁的收款收据无法看清，原审法院要求卢静在庭后对此补充提交相关证据，并要求卢静在庭后提交证据证明卢静和“天成”的关系。2、原审法院询问国某公司、原审第三人，如果卢静庭后提交了上述法院要求补充提交的证据，国某公司和原审第三人是否需要质证，国某公司表示其进行书面质证，原审第三人则表示不需要质证并由法院依法认定。卢静因此于2015年10月22日向原审法院补充提交了相关证据，国某公司收到卢静补充提交的证据后，于2015年11月20日向原审法院提交了《关于对原告逾期举证的看法》。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，原审对于国某公司与卢静于2014年3月21日所签订的《租赁合同》的效力认定论理清晰，各方当事人对原审判决第一项并无异议，本院予以确认和维持。针对国某公司的上诉意见，辨析如下：
对国某公司应退还租金的计算问题。虽然上述合同约定的租期是从2014年3月21日起至2017年3月20日止，但国某公司在签订上述合同当天出具的《收据》中注明收取卢静2014年5月1日至2017年4月30日止的租金350000元，而国某公司与沙某西经合社约定的租期至2015年1月14日届满，原审据此认定国某公司应按350000元÷36个月的标准向卢静退还2015年1月15日至2017年4月30日的租金，合理有据。二审中，虽然国某公司上诉主张卢静应向其支付从2014年3月21日至2015年7月18日的租金，但国某公司并未举证推翻原审上述认定，且沙某西经合社亦在原审中明确表示国某公司不应收取卢静2015年1月14日之后的租金，故国某公司该项上诉主张的依据不足，本院不予支持。至于利息问题，由于国某公司一次性收取卢静的租金，占用了卢静的资金，原审法院据此判令支持了卢静有关返还租金的利息的主张，公平合理，本院予以维持。
关于搬仓库费用和仓库架子费。由于涉案合同中部分租期因国某公司原因而无效，导致卢静提前搬迁，原审据此判令国某公司承担仓库搬迁费，并酌情判令国某公司承担部分仓库架子费，合情合理。国某公司虽对卢静的举证有异议，但不能举证推翻卢静的举证和原审的认定，故对国某公司的此项上诉意见，本院不予采纳。对于卢静于2015年10月22日补充提交的证据，因对本案事实认定有影响，原审法院在组织当事人对此进行质证后予以采纳，并无不当，国某公司据此主张原审程序违法，要求发回重审的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国某公司的上诉主张均理据不足，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4144元，由上诉人广州市国英物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 刘 纯