天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初1903号
原告:张叶,女,1984年4月28日出生,汉族,个体工商户,住天津市塘沽区。
被告:盖艳,女,1980年10月18日出生,汉族,无职业,住天津市津南区。
委托诉讼代理人:仁坤坤,天津美诺律师事务所律师。
第三人:天津市金乐家房地产经纪有限公司,住所地河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406,统一社会信用代码91120103578314014M。
负责人:张彤,职务:总经理。
委托诉讼代理人:刘云璐,女,该公司经理。
原告张叶与被告盖艳、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司(以下简称“金乐家经纪公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月14日立案受理,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张叶,被告盖艳及其委托诉讼代理人仁坤坤,第三人金乐家经纪公司的委托诉讼代理人刘云璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张叶向本院提出诉讼请求如下:1.解除原、被告之间订立的房屋买卖居间合同;2.判令被告返还原告定金5万元;3.判令被告赔偿原告违约金74000元;4.被告赔偿原告2016年1月10日至2016年3月12日期间房屋增值损失12万元;5.被告承担原告的中介费14800元;6.诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年1月10日、原、被告和第三人签订房屋买卖居间合同,被告将其坐落于天津市津南区双港镇微山南路西侧常春藤花园27
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201的房屋以148万元的价格出售给原告,被告有110万元房屋贷款未还清,被告承诺自行清贷。其间由于被告自身原因推迟至今未能清贷。被告丈夫于2016年3月6日单方通知原告不再以合同约定的148万元价格出售此房,并称如想继续购买房屋,需解除当前的合同,签订新的合同并上调购买价格。当晚,原告与第三人取得联系,说明情况,并委托第三人与被告协商继续履行合同。次日原告夫妻也致电协商,均被被告回绝。
被告盖艳辩称,根据原、被告签订的合同,被告清偿银行贷款之前,原告首先应完成银行预审流程,原告应当在2016年3月5日前筹集首付款。在订立合同时,原告向被告提出,将通过变卖自有房产的方式来筹集首付,但被告在3月5日,被告通过原告微信朋友圈发现原告房屋依旧未能变卖。同时被告从第三人处得知,原告在自行办理银行贷款时未能审核通过,需要第三人帮忙办理贷款预审,这些情况使被告对原告的履约能力和履约意愿产生了重大怀疑,在此情况下,被告向原告提出希望能够通过一次性付款的方式购买该房屋,使得双方之间的买卖可以及时完成,但原告并未及时回应,也没有向被告出具客观证据以表明其自身的履约能力和履约意愿。2016年3月11日,原告向法院起诉。但并未将该情况告知被告。被告在原告迟迟不履行自身合同义务致合同目的无法达成的情况下,在2016年3月26日通过快递以及微信照片方式告知原告解除合同。依照合同法的相关规定,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告及第三人在收到被告解除通知函后,既没有向被告提出异议,也没有依照合同约定向有管辖权的人民法院提起诉讼。原告的行为使被告有足够的理由相信,原告对于被告解除合同没有异议。在签订居间合同后,被告不存在任何违约行为,原告的拖延履行及第三人存在的居间瑕疵是导致被告合同目的无法达到,进而导致合同解除的全部原因,请求驳回原告的第二、三、四、五项诉讼请求。
第三人金乐家经纪公司述称,2016年1月10日,原、被告及第三人签订房屋买卖合同,约定被告自行清贷。办理清贷是需要一定时间的。同时,原告考虑利息的问题,也先自己找银行办理贷款。半个月后,被告找到第三人需要找垫资公司进行清贷,双方一直进行清贷费用的协商,春节前的费用大概有4%,春节后会降到3%,实际是2.5%。最后决定春节后找垫资公司。根据合同约定是被告自行清贷,这时,第三人只需要审核原告的征信情况,但是后来被告改成了找垫资公司清贷,垫资公司需要原告先办理贷款预审手续,要求原告筹齐首付款,这样才能保证房屋交易后,垫资公司能拿到垫资的款项。刚开始原告不太理解,为什么被告没有清贷,却让原告存入首付款。原告自行办贷款没有办下来,春节后十天左右原告找第三人办贷款。3月2日,第三人通知原、被告去公司总部预审时,被告没有到场。通知被告3月3日去中介门店办垫资手续的时候,被告到场但未签字。3月5日,原、被告经协商,确定原告于3月8日去存入首付款,同日被告去办理垫资清贷手续。之后原告发文件给第三人,让第三人催促被告履行合同,被告也发催款函要求解除合同。
本案争议焦点:1.造成合同解除的违约方是原告方还是被告方;2.被告方应承担怎样的违约责任,违约金如何计算?
围绕争议焦点及原告的诉讼请求,原告提交证据如下:
1、房屋买卖合同一份。其中约定,甲(被告)乙(原告)双方通过丙方(第三人)提供的居间服务签订关于买卖位于天津市津南区××微××路西侧常春藤花园××室,面积135.35平方米。该房屋尚有中国光大银行110万元贷款未清偿。对贷款余额的处理方案:业主自行清贷。①甲方名下该房屋在上述银行有贷款未还清,甲方承诺,除在上述银行有贷款未还清外,再无其他纠纷,甲方已告知乙方了解并充分认可。②甲方承诺与签署本合同次工作日开始办理,该房屋的银行预约清贷手续,在乙方购房资质审核后,符合银行及房管局的要求的情况下,严格按照银行规定的时间办理还款领取押品手续后,到房管局办理该房屋的注销手续,甲乙双方认可。该房屋成交价为148万元,原告支付被告定金5万元。在交易过程中,该笔款项自动转为房款,并于乙方交付房款之时,共同交付房屋所属资金监管机构,履行资金监管程序。乙方承诺于2016年3月5日之前,筹齐首付款人民币45万元(包括已交付的购房定金),剩余房款人民币103万元,通过贷款形式支付给甲方。若甲方或乙方违反本合同的约定,违约方应当向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。
2、定金收条1份。证明原告已交付被告5万元定金。
3、证人汪某证言1份。证人系原、被告房屋买卖的经纪人。其证明原、被告于2016年1月10日签署合同,约定由业主自行清贷。当天业主承诺,春节前把房屋尾款还清。合同签订前,原告表示想按照首套房办理贷款,这时就需要将原有的房屋进行更名,这个情况在订立合同时也是和被告讲过的。签订合同后,第三人对原告的贷款资质进行了审核,原告贷款资质没有问题。合同签完后几天,业主改变主意,想让第三人给被告垫资。考虑垫资费用春节前垫资费用为4%,春节后垫资费用为2.5%,业主说春节后办垫资清贷。因为房屋在有抵押的情况下,是不允许过户的,春节后垫资,已经严重影响了合同后期执行的进度。第三人于2016年2月29日通知买卖双方,于2016年3月2日到公司签署垫资协议和办理银行面签。为配合买卖双方时间,当天又把办手续的具体时间确定为3月2日16时。被告于3月2日15:25打电话给证人说没有时间去,没有说明原因,说第二天再去。3月3日,被告到第三人处也没有签字。确实有工作人员告知被告,原告还需要办更名,还需要一个月时间。但之后在第三人的调解下,三方商定被告下周一(3月7日)来签垫资协议和办理银行面签,原告也于该日存首付款到中国银行。此时,由于被告嫌到款的时间太慢,原告明确表示不再办理更名手续。可是3月6日,证人接到原告电话,说被告要解约,说房子不卖给他了。所以原告并没有存首付款。之后,第三人经理又给被告打电话协商,经理跟证人说被告现在确定不卖房子了。
4、同小区同类房屋房屋买卖合同。证明被告违约时,同类房屋成交价格已达160万元。
5、个人住房公积金贷款结清证明1份、中国建设银行个人贷款结清证明1份、核准注销通知书1份,证明原告已于2016年2月3日还清自有住房银行贷款,2月18日办理抵押注销登记,原告已具备再次贷款资格。
6、2016年3月8日三方在中介门店谈话录音。该段录音比被告提交的录音时间略长。该录音中原告讲到春节前买房已预计到春节后房价上涨;春节前未告知原告,被告办理垫资清贷,原告一直再等待被告清贷;上周五(3月5日)原、被告见面确定周一(3月8日)去存首付,现在首付已筹齐;原告仍希望继续履行合同,可适当涨价;如解约应按合同约定赔偿。被告在录音中讲到解除合同,只退还定金;如果原告有意购买房屋,双方重新谈价格。第三人在录音中讲到在签订居间后被告考虑几天,决定在第三人处办理垫资清贷,考虑到当时已到了阴历年底,会多支出春节假期的利息,故确定在春节后抓紧办理垫资清贷,原告去办离婚手续和房产更名。被告签署垫资协议,需要原告存入首付款做贷款预审,批贷款和清贷同时进行。如果原告只办离婚手续,就可以在中介通知的时间(3月2日)办成贷款预审和垫资清贷,但原告想办房屋更名又要一个月时间(这个更名是签合同时说好的)才能批下来贷款;一周前(3月2日)原告去签抵押合同时张爽(第三人工作人员)通知原告存首付款到个人账户中,原告拖了一个礼拜,第三人一直都在与原告沟通这个事;双方都不配合中介的安排。
被告对证据1无异议,该合同并未约定被告何时清偿房屋贷款,原告对此知情且认可;该合同约定原告贷款预审提前进行;合同约定原告自办贷款,但事实上未通过,说明原告贷款资料或资信有问题。对证据2无异议,原告是1月16日交付的定金,说明原告从一开始就在拖延履行合同。对证据3不认可,证言有违常理,且证人与原告有利益关联。对证据4,并非原件,对其真实性、合法性和关联性均不认可,也不认可原告的证明目的。证据5的真实性无异议,可见原告家庭之前有贷款未还,导致此次贷款办不下来,而且原告自有住房在2月18日后才能出售,被告怀疑原告没有购房能力。对证据6的真实性无异议,录音能够反映双方在协商时明确的交易流程,原告在3月8日未完成银行预审,是不能履行合同的根本原因。
第三人对原告提交的证据均无异议。原告之前有误解,被告没清贷就要原告交首付款,针对原告提前存首付的问题,第三人与原告沟通多次。
被告提交证据如下:
1、录音证据1份。录音时间是2016年3月8日,在场人有原告夫妻,被告夫妻,第三人工作人员。证明原告是在春节后提出自己房屋要办更名;被告在3月3日得知原告办更名又需要1个月的时间,之后才办银行预审,所以被告当天未签字;原告至2016年3月8日仍未完成贷款预审;第三人多次催原告抓紧办理手续;交易流程为①被告向银行申请预约提前还贷款,②原告办银行预审手续并通过,③被告通过第三人清偿银行贷款,④双方前往房管局办理过户手续。
2、第三人经理刘云璐的录音。证明目的同证据1,被告清偿贷款不是原告银行预审的先决条件。
3、被告向第三人发出的通知函(3月11日),记载至合同约定2016年3月5日,第三人尚未为被告办理清偿尾款的手续,是因为原告没有办理贷款预审手续所致,根据合同约定,原告应在3月25日之前筹集资金一次性购买房屋,请第三人在该日期前清偿被告房屋尾款,如到期未办理,视为完全违约。以此证明被告通知原告及第三人希望继续履行合同并按照合同约定履行。
4、被告于3月26日向第三人发出的合同解除通知函。证明被告在原告迟迟不履行合同的前提下提出解除合同并告知原告及第三人。
5、快递单2份。证明被告发出的通知函送达对方。
6、证明被告与原告微信聊天情况。证明内容同证据3-5。
7、原告丈夫微信朋友圈截图。显示至3月5日,原告还没有出售自己的房屋,被告对原告的购房能力有怀疑。
8、买卖合同1份。证明被告与案外人孟凡房于2016年4月12日签订该合同,被告将涉案房屋以148万元价格卖给案外人。
9、证人刘某证言。证人系天津市迅航房地产有限公司门店经理,具备天津市房产经纪人协理资格。对于清偿贷款余额的合同约定,第一条是维护乙房的利益,要求甲方除贷款外无其他债权债务;第二条要求乙方贷款预审,甲方房贷尾款有110万元,如果乙方贷款审批不下来,甲方清偿的尾款就没办法退回。中介对乙方贷款资质进行初步判断,银行进行审核。办理预审最慢1个月。结果有三种,直接通过;不完全通过,需要增加额度;不通过。审核乙方具备的购房资质包括征信、收入流水和首付款等方面。
原告对被告提交的证据1的真实性无异议,认为该内容不是当天谈话的全部内容,该录音中提到周五(3月5日)双方已达成协议,但被告又反悔了;录音中原告一再要求被告少涨些价格,原告是想买这套房。第三人对该证据的真实性无异议,认为该内容不是当天谈话的全部内容。原告对证据2的真实性无异议,该录音中刘云璐证实签协议时原告到场了,被告没有到场。第三人对该证据的真实性无异议,被告询问为什么拖了那么长时间。因为签合同后,等被告去清贷,原告自己去办贷款。预审是贷款的预审,办过户手续之前签订天津市房屋买卖协议后办理贷款手续,居间合同中约定的“贷款资质审核”只是审核有无贷款能力。原告认可证据3-7的真实性,但不认可被告的证明目的,这些证据都发生在被告提出不卖房屋之后。第三人对证据3-7无异议,第三人未见过合同解除通知函。原告对证据8不认可,应以当事人在房管局交易的金额为准。第三人对该证据无异议,但148万元的交易价格低于当时的市场价格。原告对证据9无异议,原告的征信在春节前已查过,没有问题。第三人对该证据无异议。
第三人未提交证据。
本院调取证据如下:
天津市房屋买卖协议1份。内容为2016年4月20日,被告将涉案房产出售给案外人孟凡房,房屋价款216万元,首付44万元,贷款172万元。
原告对该证据无异议。被告对该证据的真实性无异议,因为被告出售房屋是急需用钱,这个买受人承诺5月15日前款项到位,因为他没有首付款,是通过高评高贷的方式购房,实际仍是以148万元成交。第三人对该证据无异议,216万元的交易价格的确高于当时的市场价格。
本院经审查分析认为,原告提交的证据1-3、5,被告提交的证据3和本院调取的证据的证明效力予以确认。原告提交的证据4系复印件,缺乏真实性,对其证明效力予以确认。原告提交的证据6和被告提交证据1相同,原告证据时间较长,对该录音的真实性予以确认,该录音中反映出原告希望继续履行合同并可立即存首付款,被告则要求解除合同。对被告提交证据2、9的真实性予以确认,合同履行的具体步骤应以书面合同约定的内容为准,而居间合同约定“乙方购房资质审核后符合银行及房管局的要求”,不能等同于贷款预审。证据4、5,合同解除通知函并未送达给被告,对该证据的证明效力不予确认。对证据6与本案无直接关联性,证据7,原告出售自有房屋与是否筹齐首付款并无直接关联性,对该证据的证明效力本院不予确认。被告提交的证据8,没有收取房款的银行流水相佐证,对其证明效力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年1月10日,原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》。合同约定被告将个人名下坐落于天津市津南区双港镇微山南路西侧常春藤花园71-1-201房屋以148万元价格卖给原告;原告支付被告定金5万元;该房屋尚有约110万元中国光大银行贷款未清偿,贷款余额处理方案:业主自行清贷。①甲方(被告)名下该房屋在上述银行有贷款未还清,甲方承诺,除在上述银行有贷款未还清外,再无其他纠纷,甲方已告知乙方(原告)了解并充分认可。②甲方承诺于签署本合同次工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续,在乙方购房资质审核后,符合银行及房管局的要求的情况下,严格按照银行规定的时间办理还款领取押品手续后,到房管局办理该房屋的注销手续,甲乙双方认可。乙方承诺于2016年3月5日之前,筹齐首付款人民币45万元(包括已交付的购房定金),剩余房款人民币103万元,通过贷款形式支付给甲方。若甲方或乙方违反本合同的约定,违约方应当向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。2016年1月16日,原告支付被告定金5万元。原告之夫宫小萌于2016年2月3日清偿其家庭房屋贷款。原告开始自行办理银行贷款。同时,被告变更自行清偿房屋剩余贷款的约定,委托第三人办理垫资清贷。被告考虑春节后垫资费用更低,亦节省假期多支付的利息,决定春节后开始办理垫资手续。2016年2月29日,第三人通知原、被告于2016年3月2日16时到公司签署垫资协议和办理银行面签,被告于约定时间之前突然称没时间去,又改在3月3日去办手续。原告签署相关文件,第三人工作人员张爽告知原告需要将首付款存入银行进行贷款预审。由于被告改用向垫资公司借用资金的方式清偿尾款,办理垫资手续中要求原告预先存入首付款进行贷款预审。对此原告开始不能理解被告尚未清贷却要原告提前存入首付款,为此第三人多次向原告解释。3月3日,被告到第三人处准备签署垫资手续,从张爽处得知原告还要先办理自己房屋的更名手续(以享受首套房贷款优惠),又需要耽误一个月,故未签字。3月5日,经三方口头协商确定,3月8日原告去存首付款,同时被告来办垫资手续。考虑被告希望尽快到款,原告不再去办房屋更名。3月6日,被告提出不再继续履行该居间合同。原告及时将该情况告知第三人。第三人向被告核实这一情况属实。三方约定3月8日在第三人处协商。3月8日,三方在第三人门店协商,原告仍希望继续履行合同,并表示可立即存首付,同意与被告协商适当增加房款;被告则要求解除合同,可立即退还定金,双方未达成一致意见。3月11日,被告向第三人发出书面通知函,要求第三人在2016年3月25日前清偿被告房屋尾款,原告应在该日前筹集资金一次性购买房屋,否则视为原告违约。原告于3月14日提起本案诉讼。2016年4月20日,被告将涉案房产出售给案外人孟凡房,房屋价款216万元,首付44万元,贷款172万元。
本院认为,当事人订立的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示,内容不违反国家法律规定,应为合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定,被告自行清贷款,在原告购房资质符合银行及房管局的要求后办理。该项约定无需原告提前存入首付款办理预约贷款手续。即按照合同约定的流程是原告具备购房资质的情况下被告自行完成清贷,原、被告签署天津市房屋买卖协议,原告存入首付款,原告办理贷款。
而在合同的履行过程中,被告变更了“自行清贷”的约定,委托第三人办理垫资清贷,且为降低费用支出确定春节后再办理垫资清贷,这表明合同履行中间环节已存在延期情况。而办理垫资清贷的条件是要求原告存首付款办理贷款预审。故被告清贷方式的变更致使房屋交易各环节顺序发生变化,原告存首付款办理贷款预审与被告办理垫资清贷同时进行。对此,被告在决定变更清贷方式后,并未及时将原告应提前履行支付首付款的义务明确说明,并经原告同意。3月初在被告未完成清贷的情况下,原告被突然要求存入首付款,原告不理解未及时存入首付款,被告应及时催告并给予原告合理的准备时间。通过第三人的解释与协调,原告明确表示3月8日存入首付款办理贷款预审,也不再要求办理自有房屋的更名以缩短全部房款到位的时间。该日距合同约定的3月5日前筹齐首付仅差三天。根据合同法第九十四条的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同。被告并未给予原告合理的期限存入首付款,而在3月8日明确提出解约,不符合法律规定解约条件。因被告已明确提出解约,原告未存入首付款,并非原告有意违约。
垫资款的发放需以原告通过贷款预审为前提,但被告签署相关垫资文件却无需以原告通过贷款预审为前提。3月11日,被告向第三人发出《通知函》,催促第三人办理垫资清贷手续,但被告始终未签署委托垫资的相关文件,被告与第三人未订立委托垫资的合同关系,第三人并无义务为被告完成垫资清贷手续。双方在未协商解除合同的情况下,被告将涉案房屋卖给案外人,被告的行为根本违约,应承担相应的违约责任。
现涉案房屋已转卖案外人,履行不能,原、被告均要求解除《房屋买卖居间合同》,本院予以支持。被告应退还原告定金5万元。该合同约定违约条款“若甲方或乙方违反本合同的约定,违约方应当向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应该就该损失承担赔偿责任。”被告作为违约方,应按该约定支付成交价的5%的违约金即7.4万元。本院对原告第一、二、三项诉讼请求予以支持。针对原告提出的第四、五项诉讼请求房屋差价损失和中介费,同属于经济损失的赔偿问题,因涉案房屋在履行过程中发生价格上涨的情形,与原合同价之间的差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失。结合该房屋所处区域类似房屋在3月初的市场行情,7.4万元违约金显然不足以弥补原告的损失。根据合同法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的应当赔偿损失。”合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合房屋所处区域在3月份的市场行情,被告已实际出售房屋的情况,守约方的履行情况(已支付中介费14800元),违约方应支付违约金7.4万元的情况,以及违约方订立合同时对房屋涨跌情况的预见能力,当事人的过错程度等因素,本院酌定被告赔偿原告损失5万元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、解除原告张叶与被告盖艳及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年1月10日签订的《房屋买卖居间合同》。
二、被告盖艳于本判决生效后三日内返还原告张叶定金5万元。
三、被告盖艳于本判决生效后三日内支付原告张叶违约金74000元。
四、被告盖艳于本判决生效后三日内赔偿原告张叶经济损失5万元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2591元,由被告盖艳负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 白全仁
审 判 员 国 艳
人民陪审员 王洪刚
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张勇昊
速 录 员 肖禹含