抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1015号
原告唐聪聪，女，1987年6月21日出生，满族，住抚顺市抚顺县。
委托代理人ＸＸ，辽宁必达律师事务所律师。
被告抚顺鸿安房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布北街二号楼二楼。
法定代表人耿亚妹，该公司董事长。
委托代理人安建军，该公司法律顾问。
委托代理人耿瀚斌，该公司职员。
原告唐聪聪诉被告抚顺鸿安房地产开发有限公司（以下简称鸿安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何凌翔独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐聪聪委托代理人ＸＸ，被告鸿安公司委托代理人安建军、耿瀚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月25日，我与被告签订《商品房内部认购协议书》（以下简称《协议书》），协议约定我认购被告开发建设的“塞浦路斯庄园”房屋，我支付购房款219494元，被告应于2014年10月31日前为我办理入住手续，如逾期交房超过30日，被告按日向我支付交房款的万分之一点三作为违约金。现被告因资金紧张已经无法继续开发建设，无法继续履行协议。故诉至法院要求解除双方签订的《协议书》，被告返还购房款219494元，支付回购款44075元，支付截止到实际返还购房款日前的违约金，诉讼费被告承担。
被告辩称，对原告所诉购房本金数额没有异议，对原告要求给付回购款不予认可。其一，根据法律规定，附条件的民事行为，如果所附的条件是违反法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效，商品房预售的前提是应当已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，上述两证被告均没有取得，在没有取得相关证书的情况下预售商品房显然是违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《商品房内部认购协议书》是无效的，我方同意以本金做基数承担违约金；其二，所附的条件并未成就；其三，原告作为雷锋团的购房人员是以最低的价格购买房屋，基本都在2300元至2500元每平方米之间，本来被告就做出了很大让步，现在原告在请求支付违约金的基础上另外主张回购款于法无据。
原告为证实自己的主张，当庭提供了如下证据：1、《商品房内部认购协议书》，证明双方签订内部认购协议，以及对房屋位置、面积、金额、单价、违约责任等所做的约定，被告对此质证称没有异议，违约责任是双方的责任，不是单方的责任；2、专用收款收据，证明原告已给付被告219494元购房款，违约金是以此为基数计算的，被告对此质证称没有异议。
对原告提供的两组证据，因被告对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。
被告抚顺鸿安房地产开发有限公司未提供证据。
经审理查明，2013年6月25日，原、被告签订《商品房内部认购协议书》，第一条约定：原告认购被告开发建设的“塞浦路斯庄园”房屋，建筑面积约88.15平方米，房屋单价2490元／㎡，总房款共计219494元；第二条约定协议签订时，原告向被告支付219494元，原告在接到被告通知后，携本协议至被告售楼处，与被告签订《商品房买卖（预售）合同》；第四条第二款约定被告应于2014年10月31日前为原告办理入住交付手续，逾期交房超过30日后，被告须按日向原告支付交房款的万分之一作为违约金赔偿。原告当日支付购房款219494元；补充条款1、自购房之日起，一年后若不想拥有此房屋，房地产开发商将以当时成交价每平加500元的价格回收。至开庭审理之日，被告未取得本案诉争房产的商品房预售许可证明。
本院认为，本案争议的焦点有：1、原告与被告抚顺鸿安房地产开发有限公司签订的《商品房内部认购协议书》的性质及效力问题；2、双方在《商品房内部认购协议书》中约定的回购条款效力问题。关于《商品房内部认购协议书》的性质及效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，案涉《商品房内部认购协议书》具有认购书性质，属于预约合同，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务，双方约定在被告通知原告后签订《商品房买卖（预售）合同》，被告不履行订立该商品房买卖合同的义务系数违约，依法应承担相应的违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，本案中，因被告的违约行为导致原告依约购得商品房的合同目的不能实现，故原告请求解除双方签订的《商品房内部认购协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，相关款项应予结算，故原告请求返还购房款219494元的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除属于合同权利义务终止的法定事由，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，双方《商品房内部认购协议书》中关于违约金的约定属于合同的结算和清理条款，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定，原告据此主张被告给付自2014年11月30日起计算的违约金，本院予以支持。
关于双方在《商品房内部认购协议书》中约定的回购条款效力问题，附生效条件的合同，自条件成就时生效，双方约定自购房之日起一年后若原告不想拥有此房屋，被告将以当时成交价每平方米加500元的价格回收，该条款属于法律规定的附生效条件的合同条款，生效条件为购房之日起一年内原告不想拥有此房屋，因双方签订的《商品房内部认购协议书》属于预约合同，双方尚未签订该协议第二条约定的《商品房买卖（预售）合同》，实际购房之日应以《商品房买卖（预售）合同》为准，故双方约定的该条款的生效条件尚未成就，该条款尚未生效，故对原告据此要求被告支付回购款44075元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：
（一）解除原告唐聪聪与被告抚顺鸿安房地产开发有限公司于2013年6月25日签订的《商品房内部认购协议书》；
（二）被告抚顺鸿安房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告唐聪聪购房款219494元及违约金（自2014年11月30日起至本判决确定给付之日止每日按已交房款219494元的万分之一计算）；
（三）驳回原告唐聪聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5323元，减半收取2661元，原告唐聪聪负担331元，被告抚顺鸿安房地产开发有限公司负担2330元。
双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具法律效力。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
代理审判员 何凌翔
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 孙 丹
本案判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。