天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6390号
上诉人(原审被告)祝淑萍,女,1957年3月22日出生,汉族,天津西站铁路退休职工,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:于蕊(母女关系),1984年8月30日出生,无职业,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:岳婧,北京惠诚(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):戴超,男,1988年7月12日出生,汉族,天津天士力制药股份有限公司员工,住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:黑延亮,天津市和平区148法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)戴长江,男,1962年3月8日出生,汉族,无职业,住天津市红桥区。
原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210.2211.2212.2213室。
法定代表人徐瑞东,职务经理。
委托代理人赵仁山,该公司员工。
上诉人祝淑萍因与被上诉人戴超、戴长江及原审第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院(2016)津0106民初2910号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
祝淑萍上诉请求判令:1、请求撤销原判,驳回二被上诉人戴超、戴长江关于继续履行《房产买卖协议》的诉讼请求或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误,双方签订的合同中明确载明“被上诉人须于2016年3月20日前完成贷款申请手续”而被上诉人并未按照合同约定的时间履行申请贷款的义务。被上诉人未按时办理贷款手续属于严重违约,上诉人有权解除买卖合同。被上诉人在房管部门签订协议为了逃避减少纳税而减少房屋总价款的事实,未告知上诉人,该协议应系无效。
戴超、戴长江辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,要求维持原判。
天津房天下房地产经纪有限公司述称,听从法院判决。
戴超、戴长江向一审法院起诉请求:1、被告履行《房产买卖协议》,协助二原告办理天津市红桥区××禧××楼××号房屋的过户手续;2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,涉诉房屋坐落天津市红桥区××禧××楼××号。该房屋系私产,所有权人为被告祝淑萍。原告戴长江、被告祝淑萍及第三人房天下公司于2016年2月24日签订了编号为TJFC0000280的《签约告知书》(以下简称《告知书》)以及《房产交易合同》(以下简称《合同》)。同日,被告祝淑萍出具收条:“今收到戴长江交来购买红桥区千禧园31-1-504房屋定金贰万元整(20000)。收款人:祝淑萍。日期:2016年2月24。”2016年3月17日,原告戴超、戴长江与被告祝淑萍就涉诉房屋签订编号为26661-015625的《天津市房产买卖协议》(以下简《协议》)。
《告知书》中载明,经买卖双方确认,涉诉房屋无抵押,无出租,被告有配偶,配偶为房屋共有人且同意出售。《合同》第一条约定,涉诉房屋的权利人为祝淑萍,建筑面积为61.18平方米,产别为私产,设计用途为住宅。第二条约定,涉诉房屋成交价为830000元,原告戴长江于签订本合同之时向被告支付定金人民币20000元整,该笔定金在原、被告双方办理产权过户手续时自动转为房贷的一部分。《合同》第二条约定,双方须于2016年3月20日之前亲自到该房地产所辖区房管局签署《协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产资金交易监管中心对房款进行代收代付。除双方另有约定外,《协议》约定的履行日期与《合同》发生冲突时,以《合同》为准。《合同》第二条还约定,原告须于2016年3月20日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。《合同》第七条第4款约定:“甲方未按照约定注销抵押的,乙方未按照约定付款的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方违约超过十五日,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。”《协议》第二条约定:“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价实施监管:房价款740000元。乙方首付款340000元,申请银行贷款400000元,监管房价款合计740000元,(大写)柒拾肆万元整。纳税依据740000元,贷款种类为包含公积金。”第四条约定:“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计340000元,(大写)叁拾肆万元整,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。”
2016年3月18日,二原告将首付款340000元存入天津市房地产交易资金监管中心;后原告戴超以其本人为借款人,以二原告为抵押人,以天津市津房置业担保股份有限公司为保证人与贷款人中国建设银行股份有限公司天津津城支行在中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订了《天津市个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同(保证担保)》;2016年5月17日,建设银行以短信形式告知原告戴超,其在建设银行申请的贷款已于2016年5月16日发放,原告应按照担保合同的约定于每月16日之前向银行支付贷款本息。2016年6月,原告戴超开始还款,其中个人住房公积金贷款还款本金829.82元,利息758.33元,中国建设银行个人按揭贷款还款本金321.16元,利息416.49元。
另查,2016年3月17日,原告戴超与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订承诺书及个人征信授权书,向中国建设银行股份有限公司天津红桥支行申请办理公积金(组合)贷款(期限240月,公积金贷款280000元,按揭贷款120000元)用于购买合同编号为26661-015625的商品/私产住房。本院赴中国建设银行股份有限公司天津红桥支行调取的个人住房公积金(组合)贷款申请表(购房适用)显示:资料齐全日期为2016年3月31日。
一审法院认为,本案的争议焦点为:一、原告戴超、戴长江与被告祝淑萍就涉诉房屋签订的编号为26661-015625的《协议》是否有效。二、二原告要求被告继续履行上述《协议》是否应该得到法院支持。
针对争议焦点一,被告祝淑萍以诉争房屋属于夫妻共同财产,而《协议》上没有被告配偶的签字,以及《协议》系被告为了逃避法律减少纳税而签订的为由辩称《协议》无效。
就诉争房屋属于夫妻共同财产,而《协议》上没有被告配偶的签字一节,首先,原告提供的、经原、被告双方确认的《告知书》载明:涉诉房屋无抵押,无出租,被告有配偶,配偶为房屋共有人且同意出售。第三人亦在庭审中称原、被告双方在房管局签订买卖协议以及办理贷款面签手续时,被告祝淑萍的配偶均在场。因此本院认定,被告配偶知晓原、被告双方就涉诉房屋达成的交易。其次,即使涉诉房屋为本案被告与其配偶的夫妻共同财产,但《告知书》中被告祝淑萍确认其配偶为涉诉房屋的共有人且同意出售,而被告配偶明知原、被告双方就涉诉房屋达成了交易却未向本案二原告提出异议。基于此,原告有理由相信出售涉诉房屋是其夫妻二人的意思表示。因此,对被告以诉争房屋为夫妻共同财产而《协议》上没有被告配偶的签字为由主张《协议》无效的抗辩,法院不予支持。至于被告辩称《协议》系被告为了逃避法律减少纳税而签订的而主张《协议》无效一节,原、被告双方在第三人居间下签订的《合同》就涉诉房屋约定的价格为830000元,而《协议》约定的价格为740000元。原告在庭审中承认,涉诉房屋的成交价格为830000元,办理低评是为了节省税费。双方以该价款办理产权过户,必然导致国家税收利益受损,损害了国家利益。因此,前述《协议》约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应根据双方2016年2月24日签订的编号为TJFC0000280的《合同》认定,计830000元。合同部分无效,不影响合同其他部分的效力的,其他部分仍然有效。虽然双方签订的《协议》约定的房屋买卖价格条款无效,但该《协议》中的其他条款的约定仍然有效,对双方具有法律拘束力。且二原告当庭认可《合同》与《协议》房款差价90000元,扣除已给付被告的定金20000元,剩余70000元二原告同意于过户后给付被告。针对争议焦点二,原告主张其按照合同约定于2016年3月17日即向银行申请办理了贷款;被告则辩称原告实际向银行申请贷款的时间为2016年3月31日,因此原告申请贷款违约,且被告已在证据中提交了与原告解除合同的证明,故该合同不具有合法性、有效性,而且被告认为与原告的合同已解除。《合同》第二条约定,原告须于2016年3月20日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。本院认为,原告戴超于2016年3月17日与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订承诺书及个人征信授权书,并明确了贷款的数额、方式、用途以及指向,即可认为原告在2016年3月17日即办理了贷款申请手续。不应将上述条款中的“原告(乙方)须于2016年3月20日前办理贷款申请手续”理解为“原告(乙方)须于2016年3月20日前完成贷款申请手续”,贷款申请可由原告单方完成,而完成贷款申请手续则在一定程度上取决于出借贷款的银行何时对申请人提供的材料进行初步审查。个人住房公积金(组合)贷款申请表(购房适用)显示的资料齐全日期为2016年3月31日,则说明出借贷款的银行于2016年3月31日对贷款申请完成了初步审查等工作。因此,被告辩称原告申请贷款违约并与原告解除合同没有事实与法律依据,本院不予采信。二原告要求继续履行《合同》的诉请,法院予以支持。根据双方《合同》约定,过户所产生的相关费用由二原告承担。关于《合同》与《协议》房屋价款差额70000元,二原告同意于房屋过户后给付被告,法院予以照准。判决:一、被告祝淑萍于本判决生效之日起七日内继续履行编号为26661-015625的《天津市房产买卖协议》,并协助原告戴超、戴长江将坐落天津市红桥区××禧××楼××号房屋的所有权转移登记至原告戴超、戴长江名下,办理转移登记所产生的相关费用由原告戴超、戴长江承担。二、原告戴超、戴长江于上述房屋办理完毕所有权转移登记手续之日起三日内,向被告祝淑萍支付房屋差价款70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,减半收取40元,由被告祝淑萍负担。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》是否应当继续履行。祝淑萍与戴长江、戴超签订的协议是双方真实意思表示,双方应当依照合同的约定履行义务。关于祝淑萍主张合同中明确载明“被上诉人须于2016年3月20日前完成贷款申请手续”而被上诉人并未按照合同约定的时间履行申请贷款的义务一节,因合同中约定戴超、戴长江须于2016年3月20日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,祝淑萍同时将已收取的定金存入资金监管中心。戴超于2016年3月17日与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订承诺书及个人征信授权书,并明确了贷款的数额、方式、用途及指向,一审法院认定戴超、戴长江在2016年3月17日即办理了贷款申请手续并无不妥,祝淑萍主张戴超、戴长江违约的诉讼请求本院不能支持。关于戴超、戴长江在房管部门签订协议为了逃避减少纳税而减少房屋总价款的事实,未告知祝淑萍,该协议应系无效问题。一审法院已认定买卖协议中涉及约定的房屋买卖价格条款因导致国家税收利益受损为无效条款,涉诉房屋买卖价款应根据双方2016年2月24日签订的合同认定为830000元。合同部分无效,不影响合同其他部分的效力,其他部分仍然有效,双方均应自觉履行。
综上所述,祝淑萍的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人祝淑萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
代理审判员 闫 飞
代理审判员 赵 盈
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;