安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民二终字第00270号
上诉人（原审原告）：马鞍山西湖物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：洪莘浒，该公司董事长。
委托代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师。
委托代理人：沈肖容，浙江卓特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马鞍山三角洲置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：蔡海涛，该公司董事长。
委托代理人：李荣，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人马鞍山西湖物业管理有限公司（以下简称西湖物业公司）与被上诉人马鞍山三角洲置业有限公司（以下简称三角洲公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人西湖物业公司委托代理人梁月军、沈肖容，被上诉人三角洲公司委托代理人李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西湖物业公司原审诉称：2012年7月6日，西湖物业公司与三角洲公司签订了《拉菲公馆前期物业服务合同》一份，约定由西湖物业公司对三角洲公司建设的拉菲公馆提供物业管理服务。西湖物业公司自2014年7月起，派驻物业前期相关服务人员进驻拉菲公馆进行分户查验、综合竣工验收、物业筹备等驻场服务工作和交付后的物业服务。但三角洲公司自2014年10月1日至2015年3月31日共计拖欠物业费487837.10元、开办费40000元，合计527837.10元。虽多次催讨，三角洲公司均以各种理由推诿，至今未付。故诉请法院判令三角洲公司支付所欠物业管理费527837.10元（含开办费40000元）。
三角洲公司原审辩称：一、签订前期物业服务合同后，西湖物业公司未能按约定的标准为拉菲公馆提供物业服务；二、西湖物业公司未办妥部分物业收费许可手续，拉菲公馆的部分物业尚不符合物业收费条件；三、西湖物业公司主张的物业费用超出了合同约定和相关规定的范围。
原审查明：2012年7月6日，三角洲公司（甲方）与西湖物业公司（乙方）签订了一份《拉菲公馆前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对马鞍山市拉菲公馆（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。物业类型为高层住宅、商业办公楼，建筑面积66582平方米。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到马鞍山市住宅小区物业管理服务等级一级标准。合同还约定物业管理区域内物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，高层住宅每平米每月1.32元（不含电梯、水泵运行费用）、商业物业每平米每月2元、车库车位每个每月50元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳。合同签订后，西湖物业公司于2014年进驻拉菲公馆从事前期物业相关工作至今，具体月份，西湖物业公司认为是7月，三角洲公司认为是9月底。
原审另查明：2015年5月4日，浙江卓特律师事务所受西湖物业公司委托，向三角洲公司邮寄送达了一份《律师函》，称三角洲公司未依法支付2014年10月1日至2015年3月31日期间的未售空置房（空置泊位）物业管理费487837元、前期物业开办费40000元。要求三角洲公司接函后7日内与其公司核对联系，如不联系核对则视为对上述相关款项数据的认可，并要求三角洲公司于2015年5月15日前支付该费用。庭审中，三角洲公司认可收到了该律师函，但对律师函中的内容不认可。
原审再查明：2014年5月至2014年9月期间，三角洲公司承诺对冯帆、戴芸、何程龙等12户购房户免交部分物业费用，此12户共计免交的物业费合计24530.10元。
原审认为：西湖物业公司与三角洲公司签订的拉菲公馆前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据该合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因三角洲公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由三角洲公司全额缴纳。西湖物业公司主张三角洲公司拖欠其2014年10月1日至2015年3月31日期间物业费487837.10元、开办费40000元，合计527837.10元，但其仅仅提供了一份其单方面制作未经三角洲公司认可的未收费用结算报告，该报告中未交付房屋的坐落、面积、以及部分已交付房屋的交付时间均系西湖物业公司单方制作，没有相关证据予以印证，其要求支付的开办费40000元，双方合同中未有约定，西湖物业公司亦未提供其他证据印证。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前未能提供的，应承担不利的后果，西湖物业公司提供的证据不足以证实其主张的物业属于合同约定的纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因三角洲公司原因未能按时交给物业买受人的物业，因此，西湖物业公司主张的物业费以及开办费均缺乏证据证实，不予支持，但三角洲公司承诺对冯帆、戴芸、何程龙等12户购房户免交的物业费用合计24530.10元，此费用应由三角洲公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、三角洲公司于判决生效之日起十日内支付西湖物业公司物业费24530.10元；二、驳回西湖物业公司的其他诉讼请求。案件受理费9078元，减半收取4539元，由西湖物业公司负担4312元，三角洲公司负担227元。
西湖物业公司不服上述判决上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人认为，既然双方签订的拉菲公馆前期物业服务合同合法有效，双方均应严格履行。被上诉人将物业类型为高层住宅、商业办公楼，建筑面积为66582平方米的物业委托给了上诉人提供服务，上诉人就有权要求被上诉人全额支付物业费、泊位费等费用，是否交付或者是否竣工不影响上诉人的主张。同时，一审法院认定上诉人于2014年9月底进驻拉菲公馆从事物业相关工作至今，那么被上诉人就应当自2014年10月1日起按照66582平方米标准支付物业管理费、泊位费等费用。上诉人认为本案争议的焦点有三个：1、拉菲公馆是否竣工。一审法院认定了拉菲公馆冯帆等12户购房户免交物业费的事实。根据相关法律规定，未通过竣工验收房屋不能支付，既然一审法院认定了业主缴纳物业费的事实，那么就认定了拉菲公馆已经竣工且通过验收，且根据相关法律，同一小区同期开发的，要求同一竣工验收，也就是说拉菲公馆已通过综合验收，那为何还要上诉人提供证据证明拉菲公馆已竣工验收。2、上诉人自2014年9月地进驻拉菲公馆从事物业相关工作至今，物业费、泊位费应当由交付后的业主承担还是交付前开发商承担的问题、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、房屋是否交付给买受人。拉菲公馆系被上诉人开发，所有房屋产权均系被上诉人所有，只有在其出售后，才转移至买受人。被上诉人应依法承担支付物业费的义务，若被上诉人认为已将其开发的房屋进行出售，应承担已出售房屋的举证责任。按期交付已出售的房屋是开发商的义务，出售房屋是否已经交付也是开发商掌握的证据，买受人不接受交付，开发商又不提供已经合法通知的证据，是否意味着物业公司永久性收不到物业费等费用？一审法院认定房屋是否交付给买受人应当由上诉人举证证明，不符合证据举证规则的相关规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。本案中，一审法院已经认定拉菲公馆竣工验收，根据相关规定交付的证据由被上诉人掌握，那么就应当由被上诉人提供是否交付的证据，被上诉人举证不能应承担不利的法律后果，即推定上诉人的主张成立。另外，鉴于马鞍山市房地产管理局不予出具书面证明材料，上诉人根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，即“当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料，可以申请人民法院调查收集证据”之规定，于2015年9月18日向一审法院申请调取被上诉人未出售房屋的证据，一审法院却未调取。上诉人告知一审法院可以通过房地产管理局官方网站查询房屋是否销售的情况，一审法院却置之不理。被上诉人应当举证证明，一审法院不责令举证，马鞍山市房地产管理局不予出具书面证明材料证明房屋是否销售，一审法院又不履行调查收集证据职责。二、一审法院证据认定情况未进行阐述。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定，人民法院应当在裁判文书中阐述证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不再裁判文书中表述。一审省略了证据认定情况的内容，草率作出错误的判决。
三角洲公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决关于上诉人未能提交证据，上诉人证据不足的认定符合本案的事实。
西湖物业公司在二审中举证如下：
证据1、拉菲公馆住宅地下车位领取表，证明部分由被上诉人所有的车位和住宅销售和交付的时间，就是在2014年9月物业公司接管之后三角洲公司交付的车位和住宅。
证据2、《拉菲公馆前期物业服务合同》，主要是对于附件的部分作一个说明，在附件二物业构成的明细中，总的面积、住宅面积以及配套和商业面积、车位地下停车位都很明确，重点是地下车位是按每个50元收物业费；后面也明确了商业的面积，商业面积是包括了本案的一号楼。
证据3、招标备案证明，是在马鞍山市住建办备案的，明确了物业服务的范围以及收费标准，高层住宅物业费每平米每月1.32元，商业物业每平米每月2元。
证据4、公证书一份，证明马鞍山市住宅与房地产信息网上明确被上诉人是本案涉案房产的开发商，相应的房屋是待售，可以证明这些房屋是竣工的，应当向上诉人支付服务费。
证据5、竣工验收备案表，证明涉案的房产在2014年7月已竣工验收，涉案房产应当按法律的规定支付物业服务费。
三角洲公司对上述证据的质证意见为：一、对于住宅地下车位领取表的真实性没有异议，但这个表只能证明相应的业主实际交房的时间，至于这个房屋应当什么时间交付，以及业主什么时间实际受领，无法证明。二、对于竣工验收备案表，只能证明办理了相应的登记手续，我们一审提交了马鞍山市城乡规划局作的专门回复，为了统一办理，只是将住宅和商业楼一起办理的手续，但明确说明商业楼是不能交付的，原因是售楼部没有拆除，而且综合楼是广场，施工也没有结束。不符合竣工条件，当时基于特殊的条件，才提前发放的竣工表，上诉人在明知的情况下提出此证据，不符合客观事实。三、对其余证据的质证意见为，本案的证据举证期限是在开庭前，对方当庭提交的证据已超过了举证期限。而且对于之前质证的两组证据，也不属于二审中的新证据，上诉人应当在一审时就进行提交，但上诉人没有在法定期限内提交，因此在二审中不能再提交。
三角洲公司在二审中未提交新的证据。
本院对双方当事人在一审中所举证据的认证意见同原审；对于西湖物业公司在二审中所举证据证据1、证据2、证据3的真实性予以认定，但上述证据不足以证实其主张的物业属于合同约定的纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因三角洲公司原因未能按时交给物业买受人的物业；对于证据4所要证明的房产销售事实，其网上信息所显示的房屋销售状态应由相关主管部门予以确认，仅凭该网页所显示的信息无法证明上诉人所要证实的客观事实。
二审查明的主要事实与原审一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
本案中，西湖物业公司依据案涉物业服务合同、竣工验收备案表等证据，主张合同所约定的66582平方米物业管理费。但三角洲公司在一审中所提交的马规函（2014）76号文件等证据能够反映案涉商业楼与住宅部分并非同时办理产权登记手续，因此对于案涉商业楼是否已具备收取物业费条件，西湖物业公司所举证据不足以证明其主张。
对于西湖物业公司主张的其余应收取物业费部分，涉及房屋是否已销售，西湖物业公司认为已向一审法院申请调取但一审法院未予调取，法律赋予执业律师有调查和取证的权利，西湖物业公司在一审中委托了律师作为其诉讼代理人，可依法向相关主管部门调取相应证据，如属于法院依职权调取的证据，则在书面申请的同时应充分说明理由，但其未证明属于自身无法调取或属于法院应当依职权调取的证据。
按照案涉合同约定，对于房屋已出售的部分，属于三角洲公司原因未能交给购房业主的，其物业费由三角洲公司全额交纳，西湖物业公司认为对此部分应由三角洲公司自行证明，否则应推定其主张成立。本院认为，对于案涉合同约定的三角洲公司原因，并非等同于三角洲公司和购房业主之间是否已完成房屋交付，因此对于三角洲公司推定其主张成立的观点，不予采信。
综上，西湖物业公司所举证据不足以证明其主张，自身应承担举证不力的后果，其上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审法院根据双方所举证据作出的上述判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费9078元，由上诉人马鞍山西湖物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
审 判 员 汪振兴
代理审判员 韦少兵
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王 慧
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。