广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1606号
上诉人（原审被告）：王秀娟。
委托代理人：徐作为。
被上诉人（原审原告）：东莞市万科物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦**楼。
法定代表人：向云。
委托代理人：李志斌，该公司员工。
委托代理人：王智达，该公司员工。
上诉人王秀娟因与被上诉人东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法寮民一初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万科物业公司向原审法院诉称：徐作为于2008年7月23日向东莞市万科房地产有限公司购买东莞市寮步镇横坑村万科城市高尔夫花园丹桂轩5座901号房，建筑面积为130.48平方米。2012年8月，王秀娟获得案涉房屋产权，并办理相应过户手续。万科物业公司分别于2009年、2013年与业主委员会签订《物业服务合同》。物业合同约定，高层住宅物业费收费标准为1.8元／月／平方米。物业费按月缴纳，业主或者使用人应于每月15日前按月缴纳物业费，如在下月首日及以后缴纳按照欠费总额的每日千分之一向万科物业公司支付违约金。王秀娟从2013年7月1日起拖欠物业费。万科物业公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1.王秀娟支付万科物业公司2013年7月1日开始至实际支付之日的物业管理费，暂计至2014年12月1日为5006.16元，违约金暂计至2014年12月1日为1085.16元；2.本案诉讼费由王秀娟承担。一审庭审中，万科物业公司提交书面违约金计算方式，主张以每月物业费为本金，按每日千分之一的标准计算至2013年12月31日，从2014年1月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，暂计至2015年4月30日的违约金为1056.01元。
万科物业公司向原审法院答辩称：一、万科物业公司不履行车辆管理义务，违约在先。2013年6月30日王秀娟停在小区自购车库的车辆被敲坏后窗玻璃。万科物业公司每月向王秀娟收取机动车管理服务费50元，车辆被损，万科物业公司未尽到管理责任，收取该50元管理费没有依据。万科物业公司未提供符合双方约定的管理服务，属于违约。王秀娟拒绝缴纳物业费用系依法行使违约救济权。《物业服务合同》系业主委员会与万科物业公司签订，万科物业公司与王秀娟没有合同关系。二、万科物业公司不履行维护公用设施的义务。停车库经常不亮灯，设备出现问题未及时维修，业主投诉才去做。三、万科物业公司、王秀娟从2013年7月开始协商车辆管理的问题，在万科物业公司对王秀娟车辆事故未给予正确解决时，王秀娟行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费用，万科物业公司要求王秀娟支付滞纳金没有法律依据。
原审法院经审理查明：2008年7月23日，徐作为向东莞市万科房地产有限公司购买东莞市寮步镇横坑村万科城市高尔夫花园（二期）丹桂轩5901号房，建筑面积为130.48平方米。2012年8月2日，王秀娟因离婚协议分配取得案涉房屋的所有权。王秀娟与其代理人徐作为确认，两人原系夫妻关系，为办理王秀娟在东莞市积分入户所以签订离婚协议将案涉房屋过户给王秀娟，两人未重新办理结婚登记，但继续生活在一起。2009年12月8日万科物业公司与东莞市寮步镇万科城市高尔夫花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同中约定高层洋房物业费收费标准为每平方米2.25元／月，同时约定业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期的每日按欠费总额的千分之一向万科物业公司支付违约金。2013年12月25日万科物业公司与东莞市寮步镇万科城市高尔夫花园业主委员会重新签订《物业服务合同》及附件，合同及附件约定高层洋房物业费收费标准为每平方米2.25元／月，并约定业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期的每日按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。
王秀娟提交广东省增值税发票、汽车配件销售单、委托维修结算单，拟证明车辆受损情况。提交东莞市万科物业服务有限公司物业收费通知单，主张万科物业公司每月向王秀娟收取室内机动车管理服务费每月50元。双方确认物业服务费中不包含该机动车管理服务费。王秀娟提交照片，主张万科物业公司未尽到物业服务义务，卫生清洁、消防设施维护、车库照明等方面均存在问题。王秀娟提交报警回执，主张就车辆被损一事曾向公安部门报警，回执显示徐作为于2013年6月30日10时28分到东莞市公安局寮步分局横坑派出所报警。原审法院向该派出所调取徐作为报警处理结果，该派出所提供了2015年4月29日的询问笔录及车辆照片。徐作为在笔录中确认因办理车辆保险故未到公安部门做笔录，因本案纠纷到公安部门补充做笔录。本案一审审结前，徐作为车辆被损一事公安部门未有处理结果。
以上事实，有万科物业公司提供的《商品房买卖合同》、房产证、2009年12月8日签订的《物业服务合同》、2013年12月25日的《物业服务合同》及其附件、物业费及违约金计算表，王秀娟提交的汽车配件行销售清单、增值税发票、委托维修结算单、物业收费通知单、照片、报警回执及原审法院调取的询问笔录、车辆照片以及本案原审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：万科物业公司与案涉小区的业主大会签订了物业服务合同，物业服务合同具有集体合同性质，万科物业公司、王秀娟之间存在合法的物业服务合同关系，双方均应遵守案涉物业服务合同的约定及相关法律规定。双方确认王秀娟自2013年7月1日起未缴纳物业服务费用，原审法院予以确认。本案的争议焦点为：一、王秀娟不缴纳物业服务费有无合理合法依据；二、案涉物业的物业费数额；三、王秀娟是否应缴纳违约金。
焦点一，王秀娟主张其不缴纳物业费的原因为：1.车辆在车库内受损，万科物业公司未妥善解决，王秀娟有权不缴纳物业费用；2.万科物业公司未尽到物业服务义务，清洁不到位，未及时维修设施。关于第1点，案涉的物业服务合同中约定万科物业公司负责小区内公共秩序、安全防范的协助管理义务。原审法院认为万科物业公司负有保证小区安全的义务，但此种义务属于行为义务，而非结果义务，王秀娟未能举证证明万科物业公司疏于履行保安义务，且系万科物业公司原因导致损害后果发生。王秀娟车辆被案外人损害与本案物业服务合同属不同法律关系，王秀娟可另行向侵权人主张权利。王秀娟以存在案外人侵权造成财产损失为由，拒绝缴纳物业费用没有合法的依据。关于第2点，王秀娟主张万科物业公司服务不到位，并提交照片拟证明其主张。原审法院认为，物业管理服务是一个长期动态的过程，王秀娟提供的照片不足以证明万科物业公司没有履行物业服务合同义务，以及存在提供的服务不达标的情形。王秀娟以此拒绝缴纳物业费用没有事实及法律依据。
焦点二，万科物业公司主张王秀娟支付物业服务费用至实际给付之日止，暂计至2014年12月1日为5006.16元。如原审法院前述，王秀娟拒绝缴纳物业服务费用没有合法依据，对万科物业公司要求王秀娟支付2013年7月1日至原审法院庭审辩论结束前即2015年4月24日的物业服务费用6458.76元（2.25元×130.48平方米×22个月），原审法院予以支持。因万科物业公司在原审法院庭审结束时并未提供之后的物业服务，且物业服务费用尚未实际发生。对于万科物业公司要求王秀娟支付2015年4月24日之后至实际给付之日的物业服务费用，原审法院不予以支持。
焦点三，王秀娟无正当理由未按时支付管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案涉及的物业服务合同中就违约金的约定未违反法律的规定，对万科物业公司要求王秀娟按照以下标准支付违约金，原审法院予以支持。2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费的违约金按每日千分之一的标准，2014年1月1日至2015年4月24日期间物业管理费的违约金按每日万分之五的标准，每月物业服务费293.58元违约金按上述标准以当月物业服务费为本金从次月1日起计至实际清偿之日止。违约金总额以拖欠的物业费6458.76元为限为宜。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限王秀娟于一审判决发生法律效力之日起五日内支付万科物业公司2013年7月1日至2015年4月24日的物业服务费6458.76元及该期间的物业费违约金（2013年7月1日至2013年12月31日期间每月物业管理费的违约金分别以当月物业费293.58元为本金按每日千分之一的标准从次月1日起计至实际清偿之日止；2014年1月1日至2014年4月24日期间每月物业管理费的违约金分别以当月物业费293.58元为本金按每日万分之五的标准从次月1日起计至实际清偿之日止。违约金总额以拖欠物业服务费总额6458.76元为限为宜）；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如未能按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，万科物业公司已预交，由王秀娟承担。
上诉人王秀娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、万科物业公司不履行车辆管理义务，违约在先。王秀娟2013年6月30日停在小区自购车库的车辆后窗玻璃被毁。王秀娟每月向万科物业公司收取机动车管理服务费50元，但车辆被损，万科物业公司未尽到管理责任，万科物业公司收取该50元管理费没有依据。万科物业公司未提供符合双方约定的管理服务，属于违约。王秀娟拒绝缴纳物业费用系依法行使救济权。《物业服务合同》系业主委员会与万科物业公司签订，王秀娟与万科物业公司没有合同关系。二、万科物业公司没有尽到安保义务导致王秀娟车辆被损坏，造成王秀娟经济损失。三、双方从2013年7月开始协商车辆管理问题，在万科物业公司对王秀娟车辆事故未给予正确解决时，王秀娟行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费用，万科物业公司要求王秀娟支付滞纳金没有法律依据。四、万科物业公司不履行维护公用设施的义务。停车库经常不亮灯，设备出现问题未及时维修，业主投诉才去处理。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，王秀娟请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.王秀娟无需向万科物业公司支付物业管理费及违约金；3.由万科物业公司承担本案一审、二审受理费。
上诉人王秀娟二审期间未提交新证据。
被上诉人万科物业公司向本院口头答辩称：万科物业公司认可一审判决，不认可王秀娟的上诉理由。万科物业公司已经完成了各项物业服务，王秀娟应承担物业管理费。本案诉讼费应由王秀娟承担。王秀娟提到万科物业公司不履行管理车辆义务，王秀娟的车库属于自有产权，王秀娟没有与物业公司签订管理合同，物业公司没有保管该产权的义务。王秀娟车辆玻璃破碎并不是由于万科物业公司原因造成，王秀娟没有提交证据证明是万科物业公司原因造成王秀娟车辆损失，即使有证据证明，王秀娟也不应拒绝缴纳全部管理费。万科物业公司是针对整个小区服务，万科物业公司已经按照物业服务标准履行了服务义务。
被上诉人万科物业公司二审期间未提交新证据。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人王秀娟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：王秀娟拒付案涉物业服务费的理由是否成立。本院作如下分析：
首先，东莞市寮步镇万科城市高尔夫花园第二届业主委员会与万科物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然王秀娟没有直接参与签订上述物业服务合同，但由业主委员会选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对王秀娟具有约束力。王秀娟以其并非案涉物业服务合同当事人提出抗辩，本院不予支持。其次，王秀娟主张，其车辆在车库内受损，万科物业公司未妥善解决，因此其有权拒付案涉物业服务费。但王秀娟与万科物业公司均确认万科物业公司在本案中主张的物业服务费仅为案涉住宅物业管理服务费而并未包括机动车管理服务费，故王秀娟不能以车辆受损为由拒付案涉物业服务费。最后，王秀娟主张万科物业公司提供的物业服务不到位，王秀娟负有相应的举证责任。王秀娟提交的证据不足以证明万科物业公司没有履行物业服务合同义务，以及存在提供的物业服务不达标的情形，王秀娟以此拒付物业管理费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，王秀娟拒付案涉物业管理费于法无据，本院不予支持。原审法院判令王秀娟应向万科物业公司支付2013年7月1日至2015年4月24日的物业服务费6458.76元以及该期间的物业费违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人王秀娟的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人王秀娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃婴桃
审 判 员 胡 鹏
代理审判员 邹凤丹
二〇一六年一月十八日
书 记 员 谭震聪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。