江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1281民初1502号
原告：中国农业银行股份有限公司兴化市支行，住所地兴化市长安中路55号。
主要负责人：李凤嘉，行长。
委托诉讼代理人：许捷东、翟杭林，系该行员工。
被告：董建荣，男，1978年1月12日生，汉族，住兴化市。
被告：兴化市日晟置业有限公司，住所地兴化市垛田镇政府1号楼101-104室。
法定代表人：蔡王平。
原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行（以下简称农行兴化支行）与被告董建荣、兴化市日晟置业有限公司（以下简称日晟公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许捷东、翟杭林到庭参加诉讼，被告董建荣经本院合法传唤、被告日晟公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
农行兴化支行向本院提出诉讼请求：1.判令董建荣立即偿还贷款本金49686.55元及其利息（截止到2018年7月12日为504.34元，从2018年7月13日起至实际还款之日止按合同约定计算利息、罚息），对应付未付的利息按中国人民银行规定计收复利，并承担诉讼费用；2.判令日晟公司承担连带清偿责任；3.农行兴化支行对日晟公司在农行兴化支行的保证金享有优先受偿权。事实和理由：2010年1月29日，董建荣向原告办理住房按揭贷款23万元，用于购买兴化市锦绣文华苑28幢1单元401室房产，期限至2020年1月28日，贷款方式为房地产抵押，同时由日晟公司提供阶段性担保，还款方式为按月等额本息法。被告借款后未按合同约定还款，至2018年1月29日，尚欠借款本金余额62704.64元及利息547.08元。原告多次催收未果，开庭前，被告董建荣偿还部分欠款，原告遂变更诉讼请求如上。
2011年3月28日，原告与日晟公司签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定在保证期间，购房人未按借款合同约定按期还款付息的，原告有权直接从其保证金账户中划收相关款项。
被告董建荣未答辩。
被告日晟公司未答辩。
农行兴化支行为证明其主张，向本院提供的证据：1.《个人购房担保借款合同》一份，证董建荣办理购房按揭贷款，由日晟公司提供阶段性担保的事实；2.借款凭证一份，证明发放贷款23万元的事实；3、个人房贷历年来还款明细一份，证明被告董建荣还款情况；4、贷款提前到期通知书一份，证实因被告董建荣因贷款连续逾期90天，原告于2016年4月7日期向被告宣布贷款提前到期；5、一手房贷款业务银企合作协议一份，证实被告日晟公司对被告董建荣的贷款提供阶段性担保。上列证据经本院庭审质证予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2011年3月28日，农行兴化支行（甲方）与日晟公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》一份，约定：甲方同意对购买乙方购买的锦绣文华项目的自然人提供购房贷款，甲方向合作项目的购房人提供个人购房贷款，乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，并应按购买本协议项下房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之五交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名：兴化市日晟置业有限公司贷保金，账户：10×××02），在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。
2010年1月29日，农行兴化支行与董建荣签订编号32105201000026110的《个人购房担保借款合同》一份，约定：董建荣向农行兴化支行借款23万元用于购买位于兴化市产（建筑面积104.19平方米），借款期限自2010年1月29日至2020年1月28日，借款利率为在基准利率5.94基础上下浮30%，执行年利率4.158%，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期对应日；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；在本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回贷款、提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：借款人未足额偿还借款本息超过90天，借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形，等等；该笔贷款由董建荣作为抵押人以所购兴化市产提供抵押担保，同时由日晟公司提供阶段性保证担保，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用；保证期间为分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，若发生本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。保证人向银行保证：既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；保证人未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在贷款人处开立的账户中划收相关款项；董建荣作为借款人及抵押人，农行兴化支行作为贷款人（抵押权人），日晟公司作为保证人分别在合同上签名、盖章。
2010年1月29日，农行兴化支行按合同约定向董建荣发放贷款本金23万元，贷款到期日2020年1月28日，还款方式为等额本息，执行利率4.158%，逾期利率上浮50%。贷款发放后，对合同约定的抵押房产未依法办理抵押登记手续。后因董建荣未足额偿还借款本息超过90天，原告于2016年4月7日期向被告宣布贷款提前到期，截止2018年1月29日，计欠借款本金余额62704.64元及利息547.08元，农行兴化支行索要未果，遂诉至本院。诉讼中，被告董建荣偿还部分欠款，截止到2018年7月12日，尚欠贷款本金49686.55元及利息504.34元。
本院认为，原告农行兴化支行与被告董建荣签订的个人购房担保借款合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同当事人应当按照合同约定，行使权利，履行义务。原告已按合同约定向被告余长生发放贷款23万元，被告董建荣未按合同约定及时履行还款义务。原告现要求被告提前偿还本息，符合合同约定，依法应予支持。被告日晟公司为被告董建荣的借款提供阶段性连带责任保证担保成立，现因被告董建荣所办抵押贷款购买的房产未依法办理抵押登记，被告日晟公司应按合同约定承担连带保证责任。原告对被告日晟公司因被告董建荣贷款提供抵押的保证金依法享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百二十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董建荣于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行借款本金人民币49686.55元及利息（其中截止2018年1月29日前的利息504.34元，从2018年1月30日起至实际还款之日止按合同约定计算利息、罚息），对应付未付的利息按中国人民银行规定计收复利。
二、被告兴化市日晟置业有限公司对被告董建荣上述还款义务承担连带清偿责任。被告兴化市日晟置业有限公司承担保证责任后有权向被告董建荣追偿。
三、原告中国农业银行股份有限公司兴化市支行对被告兴化市日晟置业有限公司因被告董建荣贷款提供质押的保证金享有优先受偿权。
被告如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1382元、公告费560元，合计1942元由两被告连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1382元。（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。
审 判 长 刘加防
人民陪审员 成粉才
人民陪审员 戴 丽
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 王 霏