山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
(2013)单民初字第1949号
原告：刘玉建，男，1965年12月23日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
被告：单县浙商置业有限公司，机构代码：69543342-6，住所地：单县湖西路中段农业银行四楼。
被告：孔繁强，男，1967年7月24日出生，汉族，市民，籍贯：浙江省桐乡市梧桐街道凤鸣小区**号别墅。现住单县。
原告刘玉建与被告单县浙商置业有限公司(以下简称浙商置业有限公司)、被告孔繁强房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘玉建及其委托代理人丁诗亮、被告浙商置业有限公司的委托代理人巩海岩、琚凤叶、被告孔繁强均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告刘玉建诉称：2011年3月27日，原告与被告浙商置业有限公司签订浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书，双方约定原告购买被告开发的房屋面积102.13㎡一套，总价款165246元，按照被告要求，向被告孔繁强个人账户汇入166250元，该购房款系原告向别人借款150000元，并按民间借贷支付月息2分。被告开发的工程竣工后，原告多次要求被告按协议约定交付房屋，被告以各种理由推诿拒绝，无奈之下，原告要求退还购房款及赔偿利息损失，被告只退还原告购房款165246元，拒绝赔付剩余房款1004元及利息损失。因此，请求依法判令被告浙商置业有限公司、被告孔繁强返还购房款1004元及利息损失84000元，二被告互负连带责任，诉讼费用由被告负担。
被告浙商置业有限公司辩称：原告所诉与事实不符，其请求返还1004元购房款，未实际汇入被告浙商置业有限公司账户上，而是被告孔繁强个人账户，被告孔繁强未入被告浙商置业有限公司账户，原告无公司的收据，所持有的《浙江商贸拆迁房屋产权调换协议书》上加盖的是公司财务章，属被告孔繁强经办，当时被告孔繁强是本公司职员，现已不是本公司职员，由于原告不要回迁房，并多次到本公司售楼处吵闹，为不影响本公司商品房销售，本公司按照《浙江商贸拆迁房屋产权调换协议书》中约定价款165246元已退还原告，而该购房款系原告向被告孔繁强个人账户多汇入1004元,是原告与被告孔繁强双方个人事务,与本公司无关,不应承担责任。原告违反了《浙江商贸拆迁房屋产权调换协议书》,按照当时的拆迁政策及分房顺序,原告不是被拆迁户,也无拆迁房,在选房时,认为房屋位置不好,要求不再履行合同,请求退款,现回迁房至今存在,可继续履行协议,即原告本身不想履行合同,故原告违约,对原告要求按借款利息2分的诉讼请求与事实不符,应依法驳回原告对本公司的诉讼请求。
被告孔繁强辩称：原告将购房款汇入我个人账户是事实，该购房款和公司已经结算交接清，与我无关，故驳回原告对我的诉讼请求。
经审理查明：原告为支持自己的诉讼请求,提供如下证据：
一、2011年3月27日与被告浙商置业有限公司签订的《浙江商贸拆迁房屋产权调换协议书》（复印件，原件在退购房款时退回被告）一份,该协议书记载内容为：“浙江商贸城拆迁房屋产权调换（适用于采取市场比较法进行产权调换的被拆迁户）协议书，拆迁人（以下简称甲方）：浙商置业有限公司,被拆迁人（以下简称乙方）：刘玉建，甲方在批准的拆迁红线范围内依法拆除乙方房屋及其附属物，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》等有关法律、法规规定，乙方选择房屋产权调换方式进行补偿。双方达成协议如下：一、甲方拆除乙方房屋建筑面积（无）㎡……。二、回迁多层住宅价格暂定按1418元/㎡计算扣留,若回迁面积超出被拆迁面积10﹪以内（含10﹪）的部分按1618元/㎡计算扣留，超出10﹪以上的部分按市场价格计算；拆迁建筑面积超出回迁房面积的,超出部分按200元/㎡奖励给乙方。在房屋交付时按乙方所选楼层的回迁价格一次性据实结算，多退少补，否则甲方不予交付。选房顺序按丈量评估、签订协议、腾空房屋交钥匙并经验收合格后的综合积分多少来确定，乙方自愿调换甲方所提供面积123.73㎡的甲户型套，面积102.13㎡的乙户型壹套，面积91.74㎡的丙户型套，面积80.95㎡的丁户型套，以上房屋面积共计102.13㎡（回迁面积超出拆迁面积10﹪以上的㎡暂按1618元/㎡计算），合计金额为165246.00元（人民币大写：壹拾陆万伍仟贰佰肆拾陆元）……。三、产权调换房屋的最终面积以房管局测绘部门实测为准。四、产权调换房屋应符合国家质量标准。五、办理房屋产权证时双方按国家有关规定办理手续。六、拆迁安置过渡期为18个月，即从年月日至年月日止。如遇各种不可抗力因素不能按时回迁的，由甲方支付超期费用。如安置户在回迁公告30天内未来办理落户手续的视作自动放弃，由开发商自行处理……。九、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。甲方签字（盖章）：单县浙商置业有限公司财务专用章，乙方签字（盖章）刘玉建，二0一一年三月二十七日”。
二、原告提供中国农业银行银行卡存款业务回单一份，该回单户名孔繁强、交易日期：2011.03.28、币种：人民币、存款金额：166.250.00。
三、提供2013年7月30日中国农业银行进账单、中国农业银行转账支票（复印件、原件在银行处）及2013年7月26日领付款凭证（复印件、原件在被告处）各一份，分别记载内容为：“中国农业银行进账单、2013年7月30、出票人、单县浙商置业有限公司、收票人、刘玉建、金额、壹拾陆万伍仟弍佰肆拾陆元正、￥16524600、票据种类、转账支票一张，票据号码、08930022”。“中国农业银行转账支票、出票日期（大写）贰零壹叁年零柒月贰拾陆日、10303720、08930022、收款人：刘玉建、人民币（大写）、壹拾陆万伍仟弍佰肆拾陆元整、￥16524600、用途：退安置房款，单县浙商置业有限公司（公章）、范旭光（私章）”。“领（付）款凭证、2013年7月26日、领款人刘玉建，核准人范旭光（签字），同意支付，郭×，领款金额（大写）壹拾陆万伍仟贰佰肆拾陆元正、￥165246.用途：退购安置房款（注：钱打入孔繁强户），领款人刘玉建”。
以上证据原告认为2011年3月27日签订的浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书，证明了原告与被告浙商置业有限公司房屋买卖关系存在，被告逾期交房，据该协议书中第6条的规定应当承担向原告支付超期费用的民事责任；证明了原告向被告孔繁强卡中汇交购房款166250元，中国农业银行进账单及中国农业银行转账支票和领付款凭证，证明被告浙商置业有限公司只退还原告购房款165246元购房款的事实，被告浙商置业有限公司少退还原告购房款1004元，被告浙商置业有限公司应依法退还。经被告浙商置业有限公司质证对浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书真实性无异议，但认为应提供原件，并不是房屋买卖协议而是产权调换协议；合同的约定价款是165246元，不是166250元，原告不按合同约定多汇入1004元，该款不是购房款；原告在拆迁范围内没有拆迁房屋，对该拆迁协议的效力应予考虑，且原告明知未有拆迁房屋与本公司签订浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书，明显存在过错，拆迁户拆迁房屋在拆迁指挥部统一安排签订协议书，按名次先后顺序进行选房，该浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书已明确说明，由于原告不再要求回迁房。对于中国农业银行银行卡存款业务回单证明的目的有异议，该款汇入被告孔繁强个人账户，并未汇入本公司账户，不能证明是购房款。对于中国农业银行进账单、中国农业银行转账支票及领付款凭证真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据由于原告多次在本公司售楼处吵闹，为本公司正常销售房屋秩序先行垫付给原告款项，另找被告孔繁强询问此事。以上证据经被告孔繁强质证均无异议，并陈述：“原告提供的三份证据都是真实的，原告退房前，被告浙商置业有限公司与原告因为1000多元的事给其打过电话，被告浙商置业有限公司不愿承担该款项，原告也要求让其承担该款项，其与被告浙商置业有限公司钱款已结算清，不应承担该款”。
本案在审理过程中，原告申请证人程某出庭作证，并提供证人程某出具证明一份，该证明记载内容为：“证明，今收到刘玉建还借款本息合计贰拾叁万肆仟元正（￥234000元），其中本金壹拾伍万元，利息捌万肆仟元正，月息贰分，共两年零肆个月，程某，2013年8月1日”。证人程某陈述：“2013年8月1日证明是其出具的，与原告系朋友关系，2011年3月底原告向其借150000元，并给其出具借据，说是购买房屋，双方有借款协议，并约定利息一年结一次利息，由于原告资金紧张，期间未给利息说是连本金及利息一块还，其同意了，在2013年8月1日原告还款时已将借据、借款协议均退还原告”。原告对此未提供2011年3月27日借据，双方的借款协议及相关证据证明，经被告浙商置业有限公司对证人证言进行质证有异议，认为该证人证言与事实不符，不能证明原告的主张，双方的借贷关系不能证明该款项就是用于购买该房款，购房款与借款明显不符，不能证明原告汇入被告孔繁强个人账户的款就是证人的借款，既然有借条及借款协议已退还原告，原告应向法庭提供，对此应依法不予采信。经被告孔繁强质证有异议，认为该案与借款无关系，原告对于购房有能力交购房款，不需要借款，且购房时是通过银行汇款，而原告卡中本来就有款。
被告浙商置业有限公司为反驳原告的主张提供如下证据：1、证明一份，该证明记载内容为：“证明，桂雨苑安置房，A14-2﹟-1-501（105.1㎡）、2﹟-1-502（112.98㎡），单县浙商置业有限公司（公章）,2013.9.18”。2、提供黄小楼片区回迁户积分排名一览表一份。被告浙商置业有限公司认为证据1已证实本公司开发建设的拆迁安置房还有两套，对于黄小楼片区回迁户积分排名一览表证实了被拆迁户是按积分顺序交房。经原告质证均有异议，认为该二份证据与本案无关，不能证明被告浙商置业有限公司按照协议约定向原告交付房屋的事实。经被告孔繁强质证无异议。被告浙商置业有限公司未提供原告刘玉建应分得购买此房屋楼号具体位置的相关证据证明。
另查：被告浙商置业有限公司成立于2009年10月20日，主要开发单县南城办事处黄小楼村土地，取名浙江商贸城，房屋拆迁后取名丰泰单州华府，沿续公司名称单县浙商置业有限公司，在拆迁黄小楼片区房屋时，被告孔繁强在该公司担任经理，2011年间负责单县南城办事处黄小楼村房屋拆迁工作，对于原告不是拆迁户认可，后被告浙商置业有限公司分立出另一个公司，取名单县浙商财富置业有限公司，该公司自筹资金另行成立于2010年11月5日，二公司分立时，双方约定财务收支单独结算，被告浙商置业有限公司负责所有住宅房及安置房有关问题，单县浙商财富置业有限公司负责商业门市房及商业楼房的安置有关问题，二公司的法定代表人不同，被告浙商置业有限公司法定代表人为范旭光，单县浙商财富置业有限公司法定代表人为周福红。
根据前述证据，本院确认以下法律事实：2011年3月27日原告与被告浙商置业有限公司签订的《浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书》，双方协议约定回迁多层住宅价格暂定按1418元/㎡计算扣留,若回迁面积超出被拆迁面积10﹪以内（含10﹪）的部分按1618元/㎡计算扣留，超出10﹪以上的部分按市场价格计算，面积102.13㎡的乙户型壹套，价格为：165246.00元，拆迁安置过渡期为18个月。原告于2011年3月28日通过农业银行以汇款形式将购房款166250元汇入被告浙商置业有限公司职员孔繁强个人账户，2013年7月26日双方协商达成一致意见，并同意解除《浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书》，被告浙商置业有限公司按照合同退还原告购房款165246.00元，并以银行转账支票形式支付原告，由于原告疏忽多汇购房款1004元。对原告提供证明及证人证言，未提供原始借据及借款协议书、原告银行卡中出借人向其卡中汇入借款的证据。对于被告浙商置业有限公司提供的证明及黄小楼片区回迁户积分排名一览表，未提供原告所购房屋具体楼号、楼层及具体位置。原告不属单县南城办事处黄小楼片区回迁户。被告浙商置业有限公司成立于2009年10月20日，后于2011年11月5日另分立出单县浙商财富置业有限公司，该单县浙商财富置业有限公司为自筹资金而成立，二公司的财务管理，系单独核算，对此事实本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述、浙江商贸拆迁房屋产权调换协议书、中国农业银行银行卡存款业务回单、转账支票，领付款凭证、调查笔录、证明、庭审笔录等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为：2011年3月27日原告与被告浙商置业有限公司签订的《浙江商贸城拆迁房屋产权调换协议书》，该协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条的基本内容，被告浙商置业有限公司以原告为拆迁户的形式，对外销售所开发建设未竣工的商品房，未违反国家禁止性法律规定，可以对外销售多余安置房屋，按照协议约定收受买受人的购房款，买受人履行了协议约定的义务，其双方的买卖行为，应确定为预购商品房买卖合同，属双方的真实意思表示，对双方的房屋买卖关系应依法成立。对此协议为有效协议，本院予以依法确认。该商品房买卖合同约定，拆迁安置过渡期为18个月，即2011年3月28日起至2012年9月27日止，2012年9月28日为被告浙商置业有限公司交付房屋日，而并未交付房屋，其原因主要是双方未约定具体编号的房屋及挑选房屋序号，对此，双方均有过错。对于商品房买卖合同购房户而言，预购建设未竣工的商品房，需要一定过渡期，在过渡期内，对于购房户所交购房款，不存在经济损失问题，过渡期到期后，因双方在合同中未约定具体编号的房屋及挑选房屋序号，产生矛盾，发生争执，致使无法交付房屋，此时买受人购房户不能及时得到所购房屋而解除合同，是双方当事人的真实意思表示。因此，对原告所产生的经济损失，被告浙商置业有限公司应承担相应责任，双方在合同中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。据此法律规定，原告的经济损失以中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算标准较适宜，被告浙商置业有限公司（自2012年9月28日起至2013年7月30日止）按购房款165246元以中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算经济损失支付原告。原告请求被告给付利息损失84000元，未提供原始借据及借款协议书、原告银行卡中出借人向其卡中汇入借款的确凿证据，且被告浙商置业有限公司不予认可，其证据不足，本院依法不予支持。被告孔繁强系被告浙商置业有限公司职员，依照惯例，原告按被告孔繁强指定的账户将购房款汇入被告孔繁强个人账户，被告孔繁强与被告浙商置业有限公司进行了结算，这是二被告内部管理模式，被告孔繁强的上述行为，属职务行为，被告浙商置业有限公司应在其行为内对外承担责任。被告孔繁强收到原告购房款后应与合同约定的房屋价款数额予以核对，多出的部分购房款应及时退还原告，该款不退应视为不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当得利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失人”，对此，被告浙商置业有限公司应当退还原告多交购房款1004元。按照合同约定，该款属原告疏忽而多汇购房款，应认定被告浙商置业有限公司占用此款，被告浙商置业有限公司应自2013年7月31日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付损失支付原告。被告浙商置业有限公司与单县浙商财富置业有限公司属二个独立的公司，均是单独核算，分立时二公司对此约定，被告浙商置业有限公司负责所有住宅房及安置房，在此基础上出现纠纷应由被告浙商置业有限公司负担。被告浙商置业有限公司所称：该购房款未汇入本公司账户，且无公司收据及公章，发生纠纷后，本公司已按合同约定退还原告购房款，多汇购房款与本公司无关，且原告多次去本公司吵闹，为不影响商品房销售才退还购房款的，可继续履行协议，原告违约，应驳回原告的诉讼请求。对此，只有被告浙商置业有限公司陈述，而未提供相应证据证明，其抗辩理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告单县浙商置业有限公司退还原告刘玉建购房款人民币1004元及利息（利息自2013年7月31日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付）；被告单县浙商置业有限公司赔偿原告刘玉建相应损失，该损失按购房款数额165246元计算，自2012年9月28日起至2013年7月30日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付：上述款项被告单县浙商置业有限公司于本判决书生效后5日内履行完毕；
二、驳回原告刘玉建要求被告孔繁强的诉讼请求及其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1925元，原告刘玉建负担962.5元，被告单县浙商置业有限公司负担962.5元（被告负担部分，原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 吴思亮
审 判 员 石长战
人民陪审员 白兴烈
二〇一四年九月十日
书 记 员 张 冲