广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4799号
上诉人（原审原告）：广州市新晖房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：钟宏志，职务经理。
委托代理人：邓激文，广东伟通律师事务所律师。
委托代理人：吴盛河，广东伟通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李杞红，住广州市花都区。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所实习律师。
上诉人广州市新晖房地产开发有限公司（以下简称新晖房地产公司）因与被上诉人李杞红租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案土地位于广州市花都区新华街铁路西立交桥南侧，使用权面积9084.33平方米，权属属于新晖房地产公司所有。原花都市华泰电讯经营部系个体工商户，其经营者为李杞红，但已于2001年前注销。
1996年2月15日，花都市华泰电讯经营部作为乙方与花都市蔬菜实业有限公司（已更名为广州市花都明辉实业有限公司）作为甲方签订《停车场承包合同》，约定由花都市蔬菜实业有限公司提供涉案土地内场地给李杞红承包经营，李杞红享有场地的使用权及经营权，花都市蔬菜实业有限公司在承包期内不得干预。该合同第四条承包金额与缴费方法第2条约定：“缴费方法：乙方应在每月的5号前缴纳当月承包款，并应按时缴交，使其作乙方毁约处理”。
1998年5月23日，李杞红与广州市花都明辉实业有限公司对上述合同作出补充约定：“此车场土地未开发使用，现经双方协商，原合同继续有效，使用到公司开发为止。（注：每月租金捌仟叁佰元整。）”
2001年5月28日，李杞红与广州市花都明辉实业有限公司就有关整改停车场等事宜签订《停车场承包补充合同》，约定：1.停车场围墙内的临时建筑由新晖房地产公司帮助协调、李杞红负责出资进行改造，规模要按照'迎九运、抓中变'的要求（即能够通过区政府有关部门的验收）；2.若日后政府需征收停车场的土地，并对停车场内的临时建筑补偿的，由李杞红享有补偿款；3.停车场的土地受控未批准开发，承包时间合理顺延至政府解封及公司房地产开发止；4.合同一式两份，双方各执一份，自签字盖章日起与原合同具有同等法律效力；5.由于李杞红在'中变'期间投入改造，新晖房地产公司取消原合同中押金1万元的条款，其他条款不变（押金已退回）。后李杞红出资对上述停车场进行整改。
2010年3月2日，新晖房地产公司通过司法拍卖以7800000元竞拍取得涉案土地。
2010年10月27日，原审法院作出（2004）花法执字第3548号协助执行通知书，要求李杞红协助执行下列项目：协助将你承包被执行人广州市花都明辉实业有限公司的位于花都区铁路西立交桥南侧、及花都区站前西路立交桥南侧的土地的承包费每月8300元从2009年11月1日开始交原审法院。之后，李杞红自2009年11月1日至2013年10月开始按月向原审法院交纳租金8300元，欠付2013年11月之后的租金。李杞红原审期间陈述，其一直将租金按（2004）花法执字第3548号协助执行通知书交至原审法院账户，因原审法院于2013年10月其交租时通知其不要再交至法院账户，而是直接交由新晖房地产公司，之后李杞红联系新晖房地产公司交租事宜，新晖房地产公司一直未给予明确回复。
原审期间，新晖房地产公司确认其竞得涉案土地后，一直以来都是通过由法院通知其来法院领取支票的方式获取的。就李杞红自2013年11月起逾期交纳租金一事，新晖房地产公司并未进行过书面的催告。诉讼中，双方当事人均确认从未签订过书面合同，亦未就租金交付方式重新签订书面文件。
2015年4月30日，李杞红将2013年11月至2015年4月的租金157700元交至法院代管款账户。
2012年3月9日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗花国房闲收处【2012】1号《收回闲置土地决定书》，决定：一、收回“穗国土地批字【1993】第11号”批文、《花县国有土地使用权出让合同》所列的9086平方米的闲置土地。二、注销花国用（2010）第721806号《国有土地使用证》、编号92171《建设用地规划许可证》和解除《花县国有土地使用权出让合同》。三、相对人应自本决定书送达之日起30天交出土地，逾期不交出土地的，本局依法处理。四、有关本地块的前期投入，相对人可另行申请补偿。
原审法院依法于2015年7月1日向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案土地目前情况，该局回函称：“经查，我局已于2012年3月对地号为0203069、土地证号为花国用（2010）第7218**号的宗地发出《收回闲置土地决定书》。目前，该宗地尚未向我局申请办理土地注销登记手续。”
另外，2009年12月10日，原审法院作出（2004）花法执字第3548、3549号通知书，要求被执行人广州市花都明辉实业有限公司及相关人员在2010年1月10日前将涉案土地临时建筑全部搬迁、腾空，以便原审法院将拍卖土地交付给竞买人广州市新晖房地产开发有限公司。由于本案李杞红作为异议人对（2004）花法执字第3548、3549号案件提出书面的执行异议，原审法院以（2010）花执异字第5号、第6号受理，原审法院作出（2010）花执异字第5号、第6号执行裁定，裁定如下：一、撤销原审法院于2009年12月10日作出的（2004）花法执字第3548、3549号通知书；二、驳回异议人李杞红其他的异议请求。
原审法院认为：李杞红与广州市花都明辉实业有限公司之间的《停车场承包合同》和《停车场承包补充合同》是双方的真实意思表示，依法合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”新晖房地产公司通过合法竞投竞得涉案土地，该土地是按现状带租拍卖的，故李杞红与广州市花都明辉实业有限公司之间的租赁合同关系的权利义务一并转让给新晖房地产公司。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新晖房地产公司主张，根据李杞红与广州市花都明辉实业有限公司之间的《停车场承包合同》约定，李杞红逾期交纳租金构成根本违约，李杞红与广州市花都明辉实业有限公司之间的《停车场承包合同》、《停车场承包补充合同》应当解除。原审法院认为，李杞红与广州市花都明辉实业有限公司之间的租赁合同关系已由新晖房地产公司概括承受，且双方当事人在诉讼中亦一致确认：李杞红自2009年11月1日至2013年10月一直按月将涉案土地的租金8300元交至法院，新晖房地产公司也一直是从法院领取上述租金，双方之间亦从未有过书面合同约定交租方式，新晖房地产公司在2009年11月1日至2013年10月期间对该种收租方式亦未提出过异议，即双方对此交租方式均默认同意。李杞红自2013年11月后未能向法院交纳租金，导致欠付新晖房地产公司租金，而新晖房地产公司亦未提供证据证明双方之间对交租方式有变更，同时新晖房地产公司未提交证据证明其在2013年11月之后对李杞红欠缴租金进行过催告。同时，李杞红在2015年5月25日已将2013年11月至2015年4月的租金交至法院。故根据上述法律规定，新晖房地产公司主张以李杞红欠付租金为由解除双方之间的《停车场承包合同》和《停车场承包补充合同》，于法无据，原审法院不予支持。因李杞红已将欠付的自2013年11月至2015年5月的租金157700元交至法院代管款账户，故新晖房地产公司主张李杞红支付拖欠的租金149400元的诉讼请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。因双方之间的《停车场承包合同》未能解除，故新晖房地产公司要求李杞红支付拖欠的租金149400元的利息的诉讼请求，没有理由和依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条的规定，判决如下：驳回新晖房地产公司的全部诉讼请求。原审案件受理费1767元，由新晖房地产公司负担。
判后，新晖房地产公司不服向本院提起上诉称：一、本案符合约定解除的条件，应认定新晖房地产公司可依约单方解除合同。本案中，双方当事人签订的《停车场承包合同》第四条第2款约定了“缴费办法：乙方应在每月的5号前缴纳当月承包款，并应按时缴交，逾期十天作乙方毁约处理”。该约定正是双方当事人事先约定的解除合同的条件。而原审期间，原审法院也明确地认定了双方对原交租方式均已默认同意，李杞红确实从2013年11月开始拖欠租金，也未按法定程序进行提存长达18个月之久。上述情形符合合同法约定解除合同的规定，故新晖房地产公司可依法单方面解除合同。二、因双方在《停车场承包合同》中已约定合同解除条件，故不存在适用《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同条件的情形。
李杞红答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，新晖房地产公司因拍卖竞得涉案土地，该土地上的原租赁权应由新晖房地产公司承继。
本案争议的焦点是新晖房地产公司可否以约定解除的条件成就为由单方面解除租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李杞红自2009年11月起据原审法院（2004）花法执字第3548号协助执行通知书将涉案土地租金交与原审法院，新晖房地产公司于2010年3月竞得涉案土地后并无与承租人李杞红另行签订租赁合同或就租金交付方式另行约定，而是通过原审法院通知其领取支票的方式获取租金直到2010年10月，由此可见，双方已认可上述租金交纳方式，且对原租金履行时间及期限均作出了变更。新晖房地产公司上诉要求仍依照广州市花都明辉实业有限公司与李杞红签订的《停车场承包合同》、《停车场承包补充合同》第四条第2款“每月的5号前缴纳当月承包款，并按时缴交，逾期十天作乙方（即李杞红）毁约处理”的约定，认定李杞红租金交纳逾期或约定解除条件，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。鉴于新晖房地产公司未能举证证明其与李杞红存在合同约定解除条款，其主张单方解除合同缺乏依据，原审法院据此驳回其诉请正确，本院予以维持。
综上所述，新晖房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3534元,由广州市新晖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 汤 琼
审判员 林 娟
二〇一五年十月××日
书记员 周夏如