天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初115号
原告魏崇明,男,1974年7月27日出生,住址天津市红桥区。
委托代理人欧明超,天津益清律师事务所律师。
被告耿瑞芝,女,1974年3月15日出生,住址天津市和平区。
第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司,住所地天津市和平区赤峰道37-45号39门地2。
法定代表人罗珣,总经理。
委托代理人张玉春,该公司办公室主任。
第三人天津市宗教房产公司,住所地天津市和平区卫津路佳怡公寓4-2-1102。
法定代表人胡峰,总经理。
委托代理人刘卫勇,男,该公司主任。
原告魏崇明与被告耿瑞芝及第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司、第三人天津市宗教房产公司占有物损害赔偿纠纷一案,本院于2016年1月4日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告魏崇明的委托代理人欧明超,被告耿瑞芝,第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司的委托代理人张玉春,第三人天津市宗教房产公司的委托代理人刘卫勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏崇明诉称,2015年2月1日,原告与第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》,合同约定第三人将位于天津市和平区蛇口道11号房屋101-105间号出租给原告,租期为一年,自2015年3月1日至2016年2月29日,房屋租金按年支付,每年9万元,原告于签订合同当日向第三人支付涉案房屋的租金9万元。2015年12月12日,被告将涉案房屋房门上锁阻碍原告正常经营,原告多次与被告协商未果故诉至贵院。为维护原告的合法权益,原告起诉,请求判令:1、依法判令被告排除妨害;2、依法判令被告向原告赔偿2015年12月12日至2015年12月18日实际损失4340元;3、判令被告向原告赔偿自2015年12月19日至被告实际打开房门之日产生的损失;4、诉讼费及其他费用由被告承担。因被告已将房门打开,原告撤销第1项诉讼请求,将第3项诉讼请求变更为:被告向原告赔偿2015年12月19日至2016年2月24日实际损失17000元。
原告为支持其诉讼请求,提交证据材料:1、房屋租赁合同,用以证明原告对涉案房屋享有合法占用权;2、关于终止房屋租赁合同的通知;3、(2015)和民二初字第0294号民事判决书及(2016)津01民终89号民事判决书,2-3用以证明自2015年1月20日第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司与被告解除房屋租赁合同,被告对涉案房屋不再享有权利。
被告耿瑞芝对原告提交的证据材料的质证意见:1、没有异议;2-3、因第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司未与被告解除合同,与原告签订合同没有意义。
二第三人对原告提交的证据材料的质证意见:均没有异议。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告耿瑞芝辩称,不同意原告的诉讼请求。因原告未将房屋租金全部支付给被告,被告将诉争房屋房门上锁,损失是原告自行造成的,被告不应赔偿原告主张的损失。未提交证据材料。
第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司述称,服从法院判决。未提交证明材料。
第三人天津市宗教房产公司述称,服从法院判决。未提交证明材料。
经审理查明,坐落于天津市和平区×号,间号101-106房屋,房屋计租面积102.54平方米,产权人为第三人天津市宗教房产公司,承租人为第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司,租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日。第三人天津市宗教房产公司同意第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司转租上述房屋。涉案房屋为101-105房屋,计租面积69.08平方米。
2012年1月19日,被告与第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》,被告租赁天津市和平区蛇口道×号,间号101-106房屋,租赁期限自2012年1月20日至2013年1月19日止一年,房屋租金每年14万元,按年一次性交纳。合同到期后,双方未再续签,被告耿瑞芝继续使用房屋,第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司继续收取房屋租金至2015年1月19日,租金调整为每年15.4万元。
被告耿瑞芝在使用房屋期间,于2012年10月24日与原告签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋租赁给原告,租赁期限自2012年4月9日至2014年4月9日,每月租金8500元,支付方式为每半年支付。合同到期后原告继续使用涉案房屋,2014年12月17日,原告按照每月8500元的租金标准一次性给付被告至2015年1月19日的租金102000元。
2014年4月20日,第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司向被告送达《关于终止房屋租赁合同的通知书》,以被告未征得出租人同意,擅自转租蛇口道11号房屋,通知被告2015年1月20日后不再续租,被告于2015年4月21日在通知上签字。
2015年2月1日,原告与第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》,第三人将涉案房屋租给原告使用,租期自2015年3月1日至2016年2月29日止一年,房屋租金每年9万元,原告于签订合同当日向第三人支付了租金9万元。
2015年4月27日,本院受理第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司起诉被告房屋租赁合同纠纷一案,并于2015年8月27日作出(2015)和民二初字第0294号民事判决书判决:一、本判决生效之日起十日内,被告耿瑞芝及被告黄诚将其实际占用的坐落于本市和平区蛇口道×号房屋及附属设施所占用的面积一并腾空归还原告;二、本判决生效之日起十日内,被告耿瑞芝支付原告自2015年1月21日至2015年4月23日止的房屋使用费35287.52元,并于实际腾房之日支付自2015年4月23日起至实际腾出诉争房屋止的房屋使用费(按照每日383.56元计算),被告黄诚对于上述款项承担25%的连带责任;三、本判决生效之日起十日内,被告耿瑞芝支付原告违约金28000元;四、驳回原告其他诉讼请求。被告不服提起上诉,天津市第一中级人民法院于2016年2月16日作出(2016)津01民终89号民事判决书判决:一、维持天津市和平区人民法院(2015)和民二初字第0294号民事判决第一、二、四项;二、撤销天津市和平区人民法院(2015)和民二初字第0294号民事判决第三项。
2015年12月12日,被告以原告尚欠房屋租金5000元经催要原告不支付为由,将原告正在使用的涉案房屋房门上锁,致使原告无法使用涉案房屋。
本案审理期间,原告申请先予执行,请求依法裁定被告将涉案房屋房门打开,经本院主持双方调解,被告于2016年2月24日自行将涉案房屋的房门打开。
上述事实,有原、被告及第三人当庭陈述及原告提交的证据予以佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原告依据与第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》的约定,取得了涉案房屋的合法使用权。第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司通知被告其承租第三人的房屋到期不再续,故被告与第三人天津市润彤房屋经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年1月20日到期终止,被告在合同终止后对涉案房屋不再享有占有、使用的权利。原、被告就房屋租金的争议,被告应采取合理合法的方式进行解决,且被告自2015年1月20日后已不再对涉案房屋享有占用、使用的权利,故被告将涉案房屋房门上锁的做法,侵害了原告对涉案房屋行使占有、使用的权利,应承损害赔偿责任,原告要求被告赔偿自2015年12月12日至2016年2月24日期间因无法使用涉诉房屋所造成损失的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告按照其与被告签订的合同约定的年租金9万元的标准,支付上述期间无法使用房屋的损失18750元,本院予以照准。原告要求被告支付自2015年12月12日至2015年12月18日共7天工人工资2590元,但未能就存在工人工资损失的事实提供相关证据加以证明,本院不予支持。
本案的案由为“排除妨害纠纷”,该案由是针对物权行使的行为,原告不是房屋的权利人,而是因租赁行为占用、使用涉案房屋,故本案案由调整为“占有物损失赔偿纠纷”。综上,依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告赔偿原告损失18750元;
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费334元,减半收取167元,由原告负担17元,被告负担150元。(本判决生效之日起十日内直接交付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年四月三十日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。