广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸
签发人：拟稿单位：大沥法庭核稿人：拟稿人：肖英青报或抄报：
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当事人、代理人
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（2012）佛南法沥民初字第475号印25份，存份主题词：租赁合同纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)佛南法沥民初字第475号
原告（反诉被告，以下均称原告）何庆生，男，1984年8月9日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人谢晓阳、刘敏，均系广东群立弘律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下均称被告）佛山市南海区大沥镇六联村中村第二股份合作经济社，住所地：XXX，代码：XXX。
法定代表人钟焯坤，系该经济社社长。
委托代理人龙思、任博佳，均系广东通法正承律师事务所律师。
第三人赵书平，男，1972年7月24日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人吴咏瑜，女，1985年8月28日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。
委托代理人严丽婷，女，1985年8月8日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。
原告何庆生与被告佛山市南海区大沥镇六联村中村第二股份合作经济社（以下简称“六联经济社”）租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月27日立案受理后，依法追加了赵书平为本案第三人，并适用普通程序先后于2013年1月22日、2013年3月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢晓阳、被告的委托代理人龙思、第三人及其委托代理人严丽婷参加了两次庭审，第三人的委托代理人吴咏喻参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告何庆生与被告六联经济社于2006年12月28日签订一份《厂房、仓库、店铺租赁合同》，合同约定被告所有的位于“黄岐中南路中二综合市场第21号铺位”出租给原告经营，租赁面积100平方米，租赁期限6年，租期从2006年12月至2012年11月30日，同时对租金交纳、违约金等进行了约定。其中第十三条约定了优先续约权，即“甲方（被告）继续出租，在同等条件下乙方（原告）享有优先承租权，但乙方必须提前一个月以书面形式向甲方提出申请。”
2012年10月，被告通知租户要将合同即将到期的商铺进行招标竞投，其中也包括原告承租的商铺。原告按被告通知要求交纳竞投保证金，参加竞投租赁原承租商铺（即本案商铺，竞投编号为A-16）。2012年11月6日，早上召开竞投会议，对包括涉案商铺在内的铺位进行了竞投，该商铺他人竞投中标，中标价据在场人反映是每平方米每月租金100元，竞标时原告无法到场参与。
2012年11月5日22时许，原告突发急病住院，2012年11月6日进行了急性阑尾炎阑尾切除手术，直到2012年11月12日才得以出院休息。出院后，原告了解到铺位竞投情况后多次找被告协商，委托律师向被告发送律师函，要求被告履行优先续约义务遭拒。
原告认为，被告于2012年11月6日组织包括上述铺位竞拍，竞标当天，原告因突发急性阑尾炎住院，无法参与竞标，原告缺席属于不可抗力因素不能出席，原告出院后及时向被告反映要求续约，根据双方合同约定，原告的优先权应当予以保证，原告有权与中标人价钱同等条件获得优先续租权，被告应当遵守，否则将会造成被告、中标人经济损失，更会造成原告巨大经济损失。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.被告履行优先续约权以与中标人价钱同等条件与原告续订《厂房、仓库、店铺租赁合同》，让原告在原合同于2012年11月30日合同期满后继续经营位于黄岐中南路中二综合市场第21号铺位（竞投时被告将其编号为A-16号）；2.诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告诉称没有参加涉案标的的竞投与事实不符。2012年11月6日，被告如期举行竞投会，原告委托了其岳母梁巧梅参加涉案标的的拍卖。竞投当日，代理人梁巧梅携带原告缴纳涉案标的竞投保证金凭证，提出原告委托其参与涉案标的的竞投，被告接受了梁巧梅的要求，涉案标的由梁巧梅和第三人赵书平共同竞投。涉案标的从低价80元起至99元的竞投过程中，梁巧梅均行使了优先承租权，当竞投拍卖至第三人出价100元时，梁巧梅放弃了优先承租权。至此，涉案标的承租权由第三人以每平方米每月100元的价格竞投成功。根据《民法通则》第六十三条的规定，原告对代理人梁巧梅的竞投行为承担民事责任，原告已放弃了优先承租权。二、原告拒不返还涉案标的已构成侵权，应承担侵权责任，故被告反诉请求原告承担赔偿被告经济损失的责任。
针对原告的起诉第三人称，第三人是通过公证合法的程序竞得了涉案商铺，第三人按照被告公布的交易方案、竞拍流程，通过公平合理的程序竞得了涉案商铺，并且在竞投当天就与被告签订了相关合同，第三人对涉案商铺享有合法的承租权，应当得到合法保护。原告在租赁合同期满后负有返还租赁物的义务，根据原、被告双方签订的租赁合同，租赁期间为2006年12月1日至2012年11月30日，该合同已经履行完毕，根据法律规定，租赁期届满承租人应当返还租赁物，但原告一直霸占涉案租赁物，严重损害了第三人的合法权益。
被告反诉称，被告于2006年12月28日与原告签订了《厂房、仓库、店铺租赁合同》，将涉案商铺出租给原告，双方约定的租期至2012年11月30日止，原告须于租期届至前返还租赁物给被告。2012年10月，被告通知原告，涉案租赁物的承租权需要公开拍卖竞投，原告根据《竞投交易方案》交纳了50000元的竞投标保证金。2012年11月6日，被告如期召开竞投拍卖会，原告委托了其岳母梁巧梅参加涉案租赁物的拍卖，与第三人共同参与涉案租赁物的竞投拍卖，当竞投拍卖至第三人出价100元时，梁巧梅放弃了优先承租权，至此，涉案标的承租权由第三人以每平方米每月100元的价格竞投成功。其后，被告根据竞投结果与第三人签订了《竞投租赁成交确认书》和《租赁合同书》，并要求原告在租期截至当日将涉案租赁物返还给被告，但原告却以没有保证其优先承租权为由拒不返还租赁物给被告，被告一直无法向第三人履行《租赁合同书》。被告认为，原告放弃了优先承租权，原告拒不返还涉案标的已构成侵权，应承担侵权责任。被告和第三人签订了租赁合同，在租赁合同中明确约定，如果出租方逾期交付标的物应当承担双倍返还租赁保证金的责任，该赔偿金60000元应由原告承担。故被告反诉请求：1.原告立即返还黄岐中南路中二综合市场第21号铺位给被告；2.原告从2012年12月1日起至原告实际返还租赁物给被告之日止，按租赁面积100平方米每月每平方米100元的标准赔偿被告经济损失；3.原告承担60000元的违约赔偿金；4.原告承担本案的诉讼费。
针对被告的反诉原告辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告尽到了通知的义务，原告在第一时间向被告发出了律师函，但被告拒不处理也不协商，反而抓紧和第三人签订租赁合同，被告作为经济合作社明知其行为有瑕疵而继续实施应当由被告自己承担责任，请法院支持原告的诉讼请求。关于租金，因为原告认为其有续租权并一再采取法律措施争取，原告同意在裁决前按照中标的价格即每平方米100元向被告交纳租金，但是被告不同意收取，原告同意支付租金但不同意支付赔偿金。关于赔偿金，原告没有违约，是被告违约，被告在出院后及时向被告发出了律师函，对不可抗力事项尽到了提示义务，也是通过正当途径告知被告的，只是被告拒不改正，被告应承担相应的责任，被告的拍卖程序是违法的，不具有法律效力。
第三人对被告的反诉无异议。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份、被告组织机构代码证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《厂房、仓库、店铺租赁合同》原件1份，用以证明原、被告双方于2006年12月28日签订租赁合同，合同第13条约定了原告的优先续约权。
3.2007年8月22日《收款证明》、收据原件各1份，用以证明原告于2007年从他人处盘下了涉案商铺。
4.时间为2012年10月25日、2012年10月30日的《通知》原件各1份；《竞拍流程》原件1份、南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1份，用以证明2012年10月被告通知租户要将合同即将到期的商铺进行竞标，原告按照被告通知要求缴纳了竞投保证金。
5.南海区第六人民医院（黄岐医院）出院小结、诊断证明书原件各1份，用以证明原告因2012年11月5日突发疾病入院无法参加第二天的竞标会议，直到11月12日才得以出院。
6.律师函、国内特快专递邮件详情单、交寄邮件收据原件各1份、中国邮政速递物流查询单打印件1份，用以证明原告出院后委托律师向被告发送律师函，要求被告履行优先续约义务遭拒。
7.南海区第六人民医院（黄岐医院）手术记录原件1份；
8.南海区第六人民医院（黄岐医院）护理记录单原件1份（2页）。
证据7、8用以证明原告于2012年11月5日22点40分因病住院，被告举行竞拍时原告正在进行手术。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-4、6无异议。对证据5的真实性无异议，但不同意原告的证明内容，证据5不能证明原告没有能力参与第二天的竞标会议，也不能证明原告没有委托梁巧梅参与会议；从内容来看，原告的病情状况只不过是腹痛和呕吐，并非是昏迷休克和不省人事，并非丧失了民事行为能力，原告仍然具备完全的民事行为能力，不影响他委托他人参与竞投。对证据7、8的真实性无异议，但该证据证明原告在拍卖前一天发病，其明知第二天上午要进行手术，原告的病并未使其丧失民事行为能力，原告完全可以委托他人参与竞投或者联系被告延期竞拍或者终止竞拍，但是原告没有这么做，是因为原告委托了其岳母第二天到场竞拍。
第三人对原告提供的证据1、3、4、7、8无异议。证据2的内容刚好证明了该租赁合同已经期满了，原告负有返还租赁物的义务。对证据5，同意被告质证意见，该过程梁巧梅也可以通过打电话跟原告联系获得代理权，代理权不一定是书面获得的，也可以口头获得。
被告举证如下：
1.《厂房、仓库、店铺租赁合同》原件1份，用以证明租赁物租期至2012年11月30日止，如承租方放弃优先承租权的，承租方须于租赁期限届至时返还租赁物给出租方。
2.《大沥镇集体资产交易意向立项申请表》原件1份，用以证明涉案租赁物公开竞投拍卖得到上级部门的立项同意，涉案租赁物公开竞投拍卖合规合法。
3.《竞投交易方案》原件1份，用以证明被告向所有竞投者告知交易相关事项。
4.《竞拍流程》原件1份，用以证明涉案拍卖符合拍卖相关规定，规定了原租户在同等条件下享有优先承租权。
5.《竞拍会议签到表》原件1份，用以证明原告委托梁巧梅参加涉案租赁物的竞投拍卖。
6.《竞拍会议表》和《竞投租赁成交确认书》原件各1份，用以证明原告委托梁巧梅参加涉案租赁物的竞投拍卖，原告放弃了优先承租权，第三人以每平方米每月100原价格竞得涉案租赁物的承租权。
7.《租赁合同书》原件1份，用以证明被告将涉案租赁物以每平方米每月100元价格出租给第三人，租期从2012年12月1日起至2017年11月30日止。
8、第三人赵书平身份证复印件1份，用以证明第三人的诉讼主体适格。
9.光盘一张（当庭播放），用以证明原告已委托梁巧梅参与竞投，梁巧梅行使了优先权，但最终在100元的报价上放弃了优先权。
10.《调地协议书》复印件1份，用以证明涉案标的所占土地属被告所有。
11.《南海市建设工程规划许可证报批表》原件2份，用以证明涉案标的由被告兴建，被告对涉案标的有权属。
经质证，原告对被告提供的证据1、4、8、10、11无异议，这里明确约定了优先续约权。对证据2无异议，但可以看出作为专门立项的事项应当对手续进行审查，但是立项不一定就合法，原告不同意该证据的证明内容。对证据3的真实性无异议，但被告未按照方案就实施竞拍，参与拍卖和招投标首先就应该审查主体资格，有好的方案和程序但不一定合法。对证据5，是案外人梁巧梅签的，与原告无关，而且第三条也明确说明，竞拍在该表上签到并领取号牌，没有证据证明梁巧梅是竞拍人，也无证据证明梁巧梅有竞拍资格。对证据6的真实性不否认，但对合法性不确认。对证据7，被告村长钟焯坤11月份已经重病住院了，是否是其签名原告不确认，原告要求被告提供其他投标的租赁合同，如果和这个是一致的，原告就确认。对证据9的真实性无异议，但对证明内容有异议，梁巧梅参与竞投是被告不具备基本法律知识才产生的，梁巧梅之所以去拿牌，是被告说你女婿不来就视为其放弃了竞拍，梁巧梅一时紧张才自作主张，所以梁巧梅在竞投会上所做的一切和所说的一切对原告是无效的。
第三人对被告提供的证据1-4、6-11无异议。对证据5，根据竞拍流程和交易方案确定，竞投人是凭报名回执和银行缴费证明进入现场并换取牌子的，所以梁巧梅能够签名，推定她是带着相关材料进入场地，从而推定梁巧梅获得了代理权限。
经审查，本院对双方提供的上述证据的真实性均予确认。
经审理查明，原告何庆生与被告六联经济社于2006年11月28日签订一份《厂房、仓库、店铺租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于佛山市南海区大沥镇黄岐中南路中二综合市场第21号铺位出租给原告经营，租赁面积100平方米，租赁期限6年，租期从2006年12月至2012年11月30日，第十三条约定了合同期满后，被告继续出租，在同等条件下原告享有优先承租权，但原告必须提前一个月以书面形式向被告提出申请。
2012年10月，被告通知原告，其租赁的商铺即将到期，因经济发展需要，该商铺要进行招标竞投，每平方米起租价为80元，有意者可到被告处报名。被告公示的关于涉案商铺在内的《租赁竞投公告》中载明：开标会确认身份时间为2012年11月6日8:30-9:00，竞拍会议时间自当日9:00开始。原告于2012年11月5日向被告报名参加竞投租赁原承租商铺（即本案商铺，竞投编号为A-16），并交纳保证金50000元。
2012年11月5日22时许，原告因急性阑尾炎发作而住院，11月6日上午9:30-10:10进行了阑尾切除手术，11月12日出院。医院出具的出院小结中记录了原告入院时“为急性病程，腹痛伴恶心、呕吐半天”。
2012年11月6日上午，被告如期召开竞投会议，被告制作并发放给参加竞投人的《竞拍流程》中载明竞拍顺序为：检查报名回执及汇款回执→在签到表上签名，领号牌入场→开会宣读竞投规则→竞价→竞价结束，宣布最终竞得人。当日，原告的岳母梁巧梅到竞拍现场，代原告签到并领取了竞拍号牌，与第三人赵书平共同参与涉案商铺的竞投，当竞投拍卖至第三人出价100元时，梁巧梅放弃了优先承租权，第三人对涉案商铺以每平方米每月100元的租赁价格竞投成功。其后，被告根据竞投结果与第三人签订了《竞投租赁成交确认书》和《租赁合同书》。
2012年11月17日，原告委托律师向被告发送律师函，表示其竞投当天因病未能参加竞标，其愿意以与中标同等价继续承租涉案商铺，要求被告履行优先续约义务。被告不同意原告的要求，原告诉至本院。
另查，被告是涉案商铺的权属人。
本院认为，原告作为涉案商铺的原承租人而享有商铺的优先承租权，双方对此均无异议。本案的争议焦点在于原告的岳母梁巧梅代为参与竞投的行为是否是有效的代理行为。原告在2012年11月5日晚因急性阑尾炎住院，该病并未致使其丧失意识，只是有“腹痛伴恶心、呕吐”症状，其明知11月6日会有竞投会，依常理其应在当晚或第二天手术前与被告联系要求延期举行竞投会或委托他人代为参加竞投，但原告没有致电被告要求延期组织竞投，而是由其岳母梁巧梅代为参加了竞投。而依据竞投流程的规定，梁巧梅应持有原告的报名回执及汇款回执才能入场，由此可知，梁巧梅是得到了原告的口头委托才会代理原告参加涉案商铺的竞投，且在竞价的过程中，当主持人叫价至96元的时候，梁巧梅要求打电话与人商量后再继续参加竞投，梁巧梅的上述行为均显示其是受原告的口头委托代为参加竞投的。即使原告没有委托梁巧梅参加竞投，原告及梁巧梅均为本村村民，鉴于原告与梁巧梅的关系，及梁巧梅持有原告的报名回执及汇款回执的事实，被告完全有理由相信梁巧梅有代理权，如此，梁巧梅的行为即构成表见代理。因此，不论梁巧梅代理参加涉案商铺的竞投行为属于有权代理还是表见代理，其代理行为均是有效的，其行为后果都应由被代理人即原告承担。梁巧梅代理原告在参与竞投的过程中，放弃了优先承租权，原告无权再向被告主张优先承租权，本院因此对原告的主张不予支持。
由于原告放弃了优先承租权，原租赁合同已于2012年11月30日期满，原告应依约返还涉案商铺予被告。而原告在期满后仍占有涉案商铺，应向被告支付相应的租金，该租金应按第三人竞投成交的每月每平方米100元（即10000元/月）的标准计算，被告的该项反诉请求合法有理，本院予以支持。至于被告反诉主张的60000元赔偿金，因第三人并未按合同约定向被告主张违约赔偿金，该损失未实际发生，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：
一、原告何庆生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市南海区大沥镇黄岐中南路中二综合市场第21号铺位予被告佛山市南海区大沥镇六联村中村第二股份合作经济社。
二、原告何庆生应于本判决发生法律效力之日起十日内以每月10000元的标准向被告佛山市南海区大沥镇六联村中村第二股份合作经济社支付自2012年12月1日起至实际交回租赁场地日止的租金予原告。
三、驳回原告的诉讼请求。
四、驳回被告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费100元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1550元（被告已预交），由原告负担221.43元，被告负担1328.57元，原告应负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内直接迳付还予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 朱劲雄
审判员 欧翠芬
审判员 肖英青
二〇一三年四月二十四日
书记员 欧 杰