上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第581号
原告上海岳峰置业开发有限公司。法定代表人林建瑞。委托代理人马文夷、汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司。法定代表人常宝。委托代理人刘静婵。原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)诉被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司(以下简称报盟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢律师，被告报盟公司的委托代理人刘静婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳峰公司诉称，原、被告于2013年11月13日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租“凯德龙之梦·虹口广场”办公楼B栋××层××室房屋，租赁期限自2013年12月18日至2015年12月17日止。租赁合同签署后，原告依约履行自身各项义务，而被告却自2014年8月起拖欠租金、物业管理费及电费。为此，原告分别于2014年9月15日及2014年9月23日以律师函形式向被告催讨欠款，并告知被告拒不履行的法律后果，但被告仍未支付。因此，原告于2014年10月8日书面通知被告于同年10月11日解除租赁合同，并要求被告支付欠款并承担违约责任。原告认为被告的行为已构成了严重违约，并且给原告造成了很大的经济损失，故起诉至本院，要求：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2014年10月11日解除；2、被告支付自2014年8月1日至2014年10月11日的房屋租金64,636.51元，以及逾期付款违约金(按月租金的0.1%，自应当付款之日起计算至判决生效之日)；3、被告支付2014年8月1日至2014年10月11日的物业管理费13,860.58元，以及逾期付款违约金(按月物业管理费的0.1%，自应当付款之日起计算至判决生效之日)；4、被告支付2014年7月28日至2014年10月11日的电费1,292.40元，以及逾期付款违约金(按当月应付电费的0.1%，自2014年10月12日起计算至判决生效之日)；5、被告支付装修期内的租金27,448.38元；6、被告已经支付的保证金100,003.14元不予返还；7、被告支付提前解除租赁合同违约金247,035.42元；8、被告支付房屋使用费23,014.39元(按每日3,287.77元，自2014年10月12日支付至2014年10月18日)。被告报盟公司辩称，同意双方的租赁合同至2014年10月11日解除，对欠付租金、物业管理费和电费的金额没有异议，亦同意支付电费违约金和装修期内的租金。违约金在合同中的确有约定，但原告提供的格式合同对被告非常不利，逾期支付租金和物业管理费的违约金、提前解除合同违约金以及支付房屋使用费合同所约定的标准过高，请求法院予以调整。至于租赁保证金，被告认为该保证金是预付的房款，不同意原告没收。被告于2013年12月18日开始租赁系争房屋，租赁期限至2015年12月17日。2014年9月底10月初的时候，由于被告经营困难，多次与原告租赁部工作人员协商提前解除合同，原告不同意。由于被告实在无法继续在系争房屋经营，便于2014年国庆前搬离了系争房屋。被告没有违约的故意，希望能与原告协商解决，用租赁保证金抵充欠付的费用，其他费用也希望能考虑被告的实际经营情况予以调整。经审理查明，2013年11月13日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，该合同及补充条款约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区西江湾路XXX号XXX栋XXX楼XXX室(实际室号为B栋××楼××室)部位(以下简称系争房屋)；房屋用途为办公，建筑面积为196.20平方米；甲方应于2013年11月18日将该房屋交付乙方；系争房屋的租赁期自起租日起24个月，即自2013年12月18日起至2015年12月17日止；该房屋的月租金为27,448.38元，每月的物业管理费为5,886元；甲方同意给予乙方1个月的装修期，装修期内，乙方不须支付租金，但必须支付物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用，装修期自交付日起即2013年11月18日至2013年12月17日的期间；乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付房屋租赁保证金100,003.14元以及能源保证金2,354.40元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项，和甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还乙方；乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日的[租金+物业管理费]*3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；……；本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。若甲方解除本合同，甲方除有权要求乙方承担下述9.2款约定的违约金外，还有权没收乙方的保证金；该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本补充条款第4.1款规定的装修期(如有)内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……(3)剩余租赁期超过一年(包括一年)但不满二年的，违约金为该房屋九个月的租金；……；乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本补充条款12.1款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁。合同签订后，双方正常履约至2014年7月，被告自2014年8月1日起未支付租金及物业管理费及电费。2014年9月23日原告以律师函形式要求被告缴纳拖欠的租金、物业管理费、水、电费等费用并继续履行合同，否则将解除租赁合同。但被告仍未支付。2014年10月8日原告再次向被告发出律师函，明确告知被告于同年10月11日起正式解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费并承担违约责任。2014年10月19日原告开启系争房屋收回使用。由于被告未支付欠款，故原告起诉来院，要求判如所请。以上事实，有当事人陈述、《上海市房屋租赁合同》、律师函(2014年9月23日)、交际整付零寄挂号邮件清单、律师函(2014年10月8日)等证据予以佐证，并经当庭质证，本庭予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。现原、被告均认可租赁合同于2014年10月11日解除，被告亦同意按照合同约定的标准支付2014年8月1日起至2014年10月11日的房屋租金、物业管理费、装修期内租金以及2014年7月28日至2014年10月11日的电费1,292.40元，本院依法照准。对于原告主张的租金、物业管理费及电费的逾期付款违约金，被告拖欠上述费用确构成违约，应承担相应违约责任。被告认为原告主张的违约金过高，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金支付标准。由于合同解除系因被告拖延支付租金及物业管理费、电费引起，主要过错在于被告，故原告要求租赁保证金不予退还的诉讼请求，符合双方合同的约定，亦与法不悖，本院予以支持。因合同解除责任在被告，故根据合同约定，被告亦应支付相应的提前解除合同违约金，对于违约金的数额，因原告没收租赁保证金的性质亦属于违约金，保证金的数额已相当于三个月的租金及物业管理费之和，且原告在合同解除后的七日内即收回房屋，在此基础上，原告再要求被告支付相当于九个月租金的违约金，显然过高，故被告关于违约金过高的意见，本院予以采纳。依据合同履行情况及原告的实际损失，该数额应调整为一个月租金为宜。对于原告主张的房屋使用费，原、被告的租赁合同已于2014年10月11日解除，但被告并未与原告及时办理房屋交接手续，将房屋交还给原告，故应当支付占用房屋期间的使用费。根据双方合同约定，被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则应按每日(4.66+1)*3元/平方米的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费，折合每日3,331.48元计算，现原告要求按每日3,287.77元计算并无不当，可予准许。另外，被告交纳的能源保证金原告应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2014年10月11日解除；二、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年8月1日至2014年10月11日的房屋租金64,636.51元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金(分别以当期应付租金为本金，自合同约定的当期租金应付之日次日起计算至判决生效之日止)；三、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年8月1日至2014年10月11日的物业管理费13,860.58元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金(分别以当期应付物业管理费为本金，自合同约定的当期物业管理费应付之日次日起计算至判决生效之日止)；四、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年7月28日至2014年10月11日的电费1,292.40元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金(以1,292.40元为本金，自2014年10月12日起计算至判决生效之日止)；五、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金27,448.38元；六、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司已经支付的保证金100,003.14元不予返还；七、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除租赁合同违约金27,448.38元；八、被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年10月12日至2014年10月18日的房屋占用费23,014.39元；九、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司能源保证金2,354.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,576.48元，减半收取4,288.24元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担1,000元，被告报盟(上海)文化传媒股份有限公司负担3,288.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一五年七月二十三日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第九十三条??……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。????约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。????当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。