天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6314号
上诉人(原审被告):曹凤彬,男,1970年2月12日出生,汉族,住天津市静海区。
被上诉人(原审原告):宋丽梅,女,1962年10月27日出生,汉族,住黑龙江省延寿县。
被上诉人(原审被告):静海区沿庄镇沿庄村民委员会,住所地天津市静海区沿庄镇沿庄村。
法定代表人:曹锡虎,该村村民委员会主任。
上诉人曹凤彬因与被上诉人宋丽梅、静海区沿庄镇沿庄村民委员会房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市静海区人民法院(2016)津0118民初2549号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
曹凤彬上诉请求判令:撤销天津市静海区人民法院(2016)津0118民初2549号民事判决,依法予以改判或发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实错误,适用法律不当。宋丽梅与静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》,系双方真实意思表示,不存在无效情形。即使该合同无效,应由静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会承担相应责任。本案属于集资建楼,不应当返还宋丽梅集资款。宋丽梅是农民不适用《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的有关规定。宋丽梅辩称,同意一审判决,请求维持原判。静海区沿庄镇沿庄村民委员会经传唤未到庭。
宋丽梅向一审法院起诉请求:1、依法确认原、被告2013年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效;2、判令被告退还原告购房款127985元并赔偿各项损失30000元,以上共计157985元;诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,2010年5月1日,经被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会研究决定,为建设该村的龙凤小区,委托被告曹凤彬全权代理处理关于在建设中所遇到的一切相关事宜。被告曹凤彬的权限为:1、建设当中的整体规划、建立集资建楼组委会、水、电供应民事纠纷、原料采购、合同签订、治安维护、工程进度等。2、财务监管,自负盈亏。3、协调办理政府各部门关系及手续。被告曹凤彬接受委托后,成立了静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会,被告曹凤彬为负责人。2013年3月24日,原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订了《龙凤小区房屋买卖合同》,原告以127985元的价格购买了沿庄镇沿庄龙凤住宅小区1栋1单元202号房屋。原告在2013年3月24日向静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会交纳购房款67985元,余款60000元原告亦依合同约定分期在2014年5月14日全部交清,以上款项均由被告曹凤彬收取。2013年3月24日,原告领取了盖有静海县沿庄镇沿庄村民委员会印章的房产证明。原告因个人原因至今未实际入住。在原告起诉前,原告接到沿庄镇沿庄龙凤住宅小区物业电话,被告知其购买的涉案房屋内有严重的异味,原告去后,发现系因房屋下水道被堵而导致出现返水,原告要求被告解决未果。另查明,原告宋丽梅,户籍所在地为黑龙江省××信镇民主村,非天津市静海区沿庄镇沿庄村村民。一审法院认为,1、关于原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区沿庄镇沿庄村宅基地上的房屋,原告户籍所在地为黑龙江省××信镇民主村,非天津市静海区沿庄镇沿庄村集体经济组织成员,其与静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,该《房屋买卖合同》为无效合同,故对原告要求确认合同无效的诉讼请求本院依法予以支持;2、关于本案被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会是否承担责任的问题。被告曹凤彬是受被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会的委托而建设沿庄镇沿庄龙凤住宅小区,并成立静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会,虽然被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会对被告曹凤彬的委托权限只是委托处理在建设当中所遇到的相关事宜,但在被告曹凤彬违反法律、行政法规的强制性规定向原告出售楼房时,被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会仍协助被告曹凤彬向原告出具了加盖其印章的房产证明,其行为应视为对被告曹凤彬超越代理权限的追认,依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款及第六十七条的规定,被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会与被告曹凤彬对本案应负连带的民事责任,故原告诉请二被告承担民事责任的诉讼请求,于法有据,法院予以支持;3、关于被告是否返还原告购房款并赔偿相应经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。因原告将全部购房款均交付给被告曹凤彬个人,被告曹凤彬对此予以认可,故被告曹凤彬应将原告支付的购房款返还给原告;而对于本案原告要求被告赔偿其相应经济损失的诉讼请求,本案原、被告签订的合同因违反了国家法律和政策而无效,双方均有过错,应当承担各自因此而受到的经济损失。原告的损失在庭审中原告陈述为已经缴纳的物业费、往来交通费以及利息,因原告就此主张未向法院提交证据予以佐证,故其应承担举证不能的法律后果,其该项主张法院不予支持。判决:一、原告宋丽梅与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告曹凤彬于本判决生效后的十日内返还原告宋丽梅购房款127985元,被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会承担连带清偿责任。三、驳回原告宋丽梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元,由被告曹凤彬、被告静海区沿庄镇沿庄村民委员会负担。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,双方争议的焦点为宋丽梅与静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是否有效。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。宋丽梅与静海县沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区沿庄镇沿庄村宅基地上的房屋,宋丽梅户籍所在地为黑龙江省××信镇民主村,不是天津市静海区沿庄镇沿庄村集体经济组织成员,其与静海区沿庄镇沿庄村集资建楼组委会签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,一审法院判决认定该《房屋买卖合同》为无效合同是正确的。关于曹凤彬主张自己不应承担责任问题,曹凤彬在收取宋丽梅购买款项时虽为其出具了加盖静海县沿庄镇沿庄村民委员会集资建楼组委会的印章,但该款确系交付曹凤彬个人,且曹凤彬未能提供资金用途证明。一审法院判决由曹凤彬返还购房款127985元,静海区沿庄镇沿庄村民委员会承担连带清偿责任亦无不妥。
综上所述,曹凤彬的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2860元,由上诉人曹凤彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
代理审判员 闫 飞
代理审判员 赵 盈
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;