＼n成都市武侯区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）武侯民初字第2326号＼n原告宋维良。＼n原告唐秀英。＼n上列二原告共同委托代理人杨艳。＼n被告成都ＸＸ号经营管理有限公司。＼n委托代理人王羽。＼n第三人李西杨。＼n委托代理人张攀。＼n原告宋维良、唐秀英与被告成都ＸＸ号经营管理有限公司（以下简称ＸＸ号公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，于2013年5月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要，追加第三人李西杨参加诉讼，并转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年9月23日公开开庭进行了审理。原告宋维良、唐秀英的委托代理人杨艳、被告ＸＸ号公司的委托代理人王羽、第三人李西杨的委托代理人张攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告宋维良、唐秀英诉称，2004年2月17日，原、被告双方签订《合作经营协议》，约定原告将所购买的位于武侯区浆洗街29号41、42、43、44号商业房产委托给被告经营管理，期限自2003年6月30日起至2008年6月29日止，被告每年按照原告购房出资额的8%支付经营成果，其余盈亏由被告承担。协议签订后，原告按约向被告交付了房屋。现《合作经营协议》约定的期限已届满，被告未按约向原告返还房屋，为此，原告诉至法院，请求人民法院：1.判决解除原、被告之间的事实租赁关系；2.判决被告腾退并返还武侯区浆洗街29号41、42、43、44号房屋；3.判决被告恢复房屋原状；4.被告向原告支付自解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；5.被告承担本案诉讼费。第三人参加诉讼后，原告要求上述诉讼请求及于第三人。＼n被告ＸＸ号公司辩称，1.认可原、被告之间签订的《合作经营协议》的真实性，但房屋租金未按照协议约定实际履行，自2004年起被告一直按照每月70元／平方米履行房屋租金；2.被告同意腾退房屋，但被告并非房屋的实际使用人，被告仅相当于中介，帮助原告管理房屋，对外出租并收取租金；3.对原告的其他诉讼请求无异议。＼n第三人李西杨述称，第三人与被告签订了租赁合同，约定的租赁期限尚未到期。在租赁期间，第三人一直按时缴纳租金，原告的诉讼请求不应得到支持。＼n经审理查明，原告宋维良、唐秀英系成都市武侯区浆洗街29号（房号41、42、43、44，权1021893，建筑面积39.34平方米）房屋的共有权人。原告（乙方）与被告（甲方）签订了《合作经营协议》，内容包括：1.“乙方自愿将其在ＸＸ号商务会所购买的商业房产（即前述房屋）全权委托给甲方进行经营，乙方享有其房产的所有权和收益权，甲方享有对其房产的使用权和经营管理权。甲方保证ＸＸ号邮轮商务会所启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责会所的承包经营”；2.合作期自2003年6月30日起至2008年6月29日止；3.“合作期间，甲方拥有乙方在ＸＸ号邮轮商务会所区位的使用权和经营权。乙方……同意由甲方对ＸＸ号邮轮商务会所实行统一规划、统一管理，并行使独立的、整体的经营管理权利”；4.“合作期间，甲方每年均按乙方出资额8%固定比例，即人民币62946元，向乙方兑现经营成果”；5.“合作经营期间，甲方有权对该铺位作二次装修，并统一规划、统一经营、统一管理，乙方无权干预”。＼n《合作经营协议》签订后，原告向被告交付了未经装修的房屋。被告将房屋出租并收取租金，被告收取租金后再向原告支付款项。《合作经营协议》期限届满后，原告未收回房屋，被告继续对外出租。＼n第三人李西杨为武侯区新冶酒吧的个体工商户业主。第三人在原、被告《合作经营协议》到期后从被告处租得原告的房屋用于酒吧经营并进行了工商登记，原告房屋现登记的个体经营者仍为第三人。＼n另查明，1.武侯区浆洗街29号为一栋多层建筑，本案案涉房屋位于该建筑第一层，该层有超过100个房间，包括原告的4个房间在内的近100个房间均由第三人实际承租，整体用于酒吧经营；2.原告向本院提交了其房屋所在建筑的底层平面图，该平面图显示了第一层各房间的区域分布及具体位置；3.第三人承租房屋时，该层各房屋已经处于无隔断状态；4.原告同意并认可被告将房屋转租第三人的事实；5.原、被告均认可被告一直按照70元／月／平方米实际支付租金；6.庭审中，原告陈述其主张恢复房屋原状的请求主要针对恢复房屋隔断。＼n上述事实，有《合作经营协议》、工商登记信息、房产登记信息、房屋平面图及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。＼n本院认为，原、被告签订的《合作经营协议》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该《合作经营协议》中约定被告对原告的房屋享有使用权和经营管理权，可进行二次装修，且被告每月须向原告支付一定款项，根据上述约定和双方实际履行情况可认定该合同符合房屋租赁合同关系的基本特征，故本院认为，原、被告之间的《合作经营协议》实为房屋租赁合同，原、被告之间实为房屋租赁法律关系，原告为出租人，被告为承租人。＼n基于上述认定，原、被告约定的租赁期限届满后，被告在双方未重新签订书面合同的情况下继续使用原告的房屋，且原告亦予以认可，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间在约定期限届满后转为不定期租赁合同关系，而对于不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，原、被告均可随时解除合同，故本院对原告主张确认原、被告之间解除租赁关系的诉讼请求予以支持，对原告主张被告返还房屋的诉讼请求亦予以支持。＼n被告与第三人之间系转租关系，第三人李西杨为原告房屋的次承租人，被告与第三人之间的租赁合同期限不得超过原、被告之间租赁合同的期限，因此，原、被告解除租赁关系后，被告与第三人之间的租赁关系终止。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，因第三人为原告房屋的实际使用人，故第三人负有腾退房屋并将房屋返还给所有权人的义务，并应当支付逾期腾房的占有使用费，故本院对原告主张第三人腾退、返还房屋并支付租赁关系解除之日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费参照原、被告合同约定的租金标准进行计算，即月租金为5245.5元（62946元÷12个月）。＼n对于原告主张被告恢复房屋原状的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，虽原、被告未对房屋以何种状态归还进行约定，但被告向原告返还的房屋应当符合房屋性质。原告在庭审中陈述恢复房屋原状的诉讼请求主要针对恢复房屋隔断，本院认为，原告向本院提交了房屋所有权证及房屋所在楼层的整体平面图，产权证上载明了房屋的产权面积及房间号，平面图显示了房屋的具体位置，从上述证据可推定，原告所有的房屋为可区分的独立房屋之结论，在被告无相反证据且对该诉讼请求无异议的情况下，本院对原告关于房屋有墙体隔断之陈述予以采信，对其主张被告恢复房屋原状的诉讼请求予以支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：＼n一、解除原告宋维良、唐秀英与被告成都ＸＸ号经营管理有限公司之间的房屋租赁合同关系；＼n二、被告成都ＸＸ号经营管理有限公司与第三人李西杨于本判决生效之日起十五日内腾空并共同向原告宋维良、唐秀英返还位于成都市武侯区浆洗街29号（房号41、42、43、44，权1021893，建筑面积39.34平方米）的房屋；＼n三、被告成都ＸＸ号经营管理有限公司于本判决生效之日起四十五日内恢复原告宋维良、唐秀英位于成都市武侯区浆洗街29号（房号41、42、43、44，权1021893，建筑面积39.34平方米）房屋的原状；＼n四、第三人李西杨于本判决生效之日起十五日内向原告宋维良、唐秀英支付房屋占有使用费（以5245.5元／月的标准自本判决生效之日起计算至第三人李西杨实际返还房屋之日止）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费100元，由被告成都ＸＸ号经营管理有限公司负担50元，由第三人李西杨负担50元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长王倩＼n人民陪审员薛峰＼n人民陪审员谢再琼＼n二〇一三年十二月二日＼n书记员李开军