重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04432号
上诉人（原审被告、反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司，住所地重庆市北碚区胜利路18号。
法定代表人万春，该公司董事长。
委托代理人周鑫，重庆圣世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司，住所地重庆市北碚区胜利村18号。
法定代表人余平，该公司董事长。
委托代理人孙世美、刘俊良，该公司员工。
上诉人重庆炫酷饮食文化有限公司（以下简称炫酷公司）与被上诉人重庆天生物业（集团）有限公司（以下简称天生物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年8月28日作出（2013）碚法民初字第03516号民事判决。炫酷公司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人炫酷公司的法定代表人万春及其委托代理人周鑫、被上诉人天生物业公司的委托代理人孙世美、刘俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年5月20日，天生物业公司作为甲方（出租方）与炫酷公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于重庆市北碚区胜利村18号三层1361.77㎡，四层251.84㎡，合计租赁房屋建筑面积1613.61平方米房屋出租给乙方用于经营娱乐业使用；租赁期限为五年，从2007年12月1日起至2012年11月30日止；等等。2012年11月16日，天生物业公司作为甲方（出租方）与炫酷公司作为乙方（承租方）签订了《租赁及服务合同》，合同约定：甲方将其所有的位于重庆市北碚区新天地购物中心三层、四层，三层建筑面积1361.77平方米，四层建筑面积251.84平方米，三四层建筑面积合计为1613.61平方米经营用房出租给乙方用于经营娱乐业使用；租赁及服务期限为五年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止；租金费用：第一至三年即2012年12月1日至2015年11月30日止，三楼月租金为19065元／月，四楼月租金为2644元／月，合计月租金21709元／月；租金支付方式：以3个月为一期，于本合同签订时付清首期租金费用，以后应提前15日付清下季度应交租金；保证金应于本合同签订时缴纳，共计20000元。合同第五条第7款：甲方应即时维护公用设备设施，使其保持完好状态；第8款：甲方应保证所有消防设施设备的正常运行，乙方应缴纳设施设备的维护费。合同第六条第11款：乙方存在以下任何情况，甲方有权解除合同，收回经营场地，并不退还乙方未到期的租金、经营保证金：……b、拖欠甲方租金超过7日。合同第七条：……2、电梯按运行时段分摊电费，电梯用电费用按月计收。乙方同意支付电梯维修及材料费800元／月。按季缴纳，交房屋租金时一并支付；3、乙方按季缴纳垃圾处置费，每月350元，如遇国家政策调整按政策规定执行；4、乙方的消防报警系统由甲方统一聘请维保公司维保。乙方同意支付维保费用200元／月，按季缴纳，交房屋租金时一并交付。合同第九条第1款：乙方不按合同约定的时间支付租金及代收费，每逾期1日按乙方交付租金金额的千分之五向甲方支付违约金。
2009年5月20日，天生物业公司将租赁房屋交付炫酷公司使用。炫酷公司向天生物业公司交纳租金、垃圾处置费、消防维保费至2013年3月，但自2013年4月1日至2013年6月30日期间，炫酷公司未交纳房屋租金、垃圾处置费、消防维保费。
2013年1月7日，重庆市北碚区环境卫生管理处向天生物业公司出具了《关于代收城市生活垃圾处置费的函》，内容为：你司在北碚天生市场和龙凤桥市场所属产权内应缴纳的城市生活垃圾处置费，按照《重庆市城市生活垃圾处置费征收管理办法》（渝府令第255号）、《重庆市物价局重庆市财政局关于重庆市城市生活垃圾处置费收费标准的通知》（渝价（2011）315号）相关文件执行。天生市场内的单位包括：场内农贸、国美电器、万和药房、家具、本色服装、炫酷歌城……，以上企业、单位由天生物业公司代收城市生活垃圾处置费并同意缴纳至北碚区环境卫生管理处。
庭审中，双方均要求解除《租赁及服务合同》，但对解除的理由不一致。炫酷公司同意返还天生物业公司涉案租赁房屋。
另外，庭审中，炫酷公司举示了八组照片，其中，第一组照片拟证明：“7天酒店”私建违章建筑，在大厅装设具有门禁系统的大门并强制午夜1点钟关门，影响炫酷公司所租赁涉案房屋用来开办炫酷歌城正常经营；第二组照片拟证明：“7天酒店”将共用的门厅独家占用，将消防批准的五楼营业厅搬至一楼大厅；第三组照片拟证明：“7天酒店”私自将消防通道改为办公用房，并在过道上堆放物品，造成消防通道堵塞；第四组照片拟证明：天生物业公司于2012年将消防通道租给他人用于印刷工厂使用；第五组照片拟证明：在炫酷歌城正常营业期间，“7天酒店”晚上关门，发生纠纷情况；第六组照片拟证明：2012年10月前因房屋漏水造成炫酷歌城的装修损失；第七组照片拟证明：2013年2月，因四楼漏水造成机房设备损坏，不能正常营业；第八组照片拟证明：2013年1月至2013年5月期间，“7天酒店”因装修，堵塞消防通道及门厅，使三楼炫酷歌城无法正常营业。另外，炫酷公司还举示了龙洪与天生物业公司于2005年3月4日就位于北碚胜利村1号新天地购物中心三层房屋签订的《房屋租赁合同》，拟证明天生物业公司应提供4个消防通道，但炫酷公司现只能使用1个消防通道。
天生物业公司对炫酷公司举示的照片除第一组、第二组、第五组真实性无异议外，其他照片真实性不予确认。同时，对于第一组照片，表示大厅大门并非违章建筑，而其在2001年就存在，只是“7天酒店”于2013年5月在大门上安装了门禁系统，此不影响炫酷歌城的营业，根据相关规定歌城应在晚上12点停止营业。对于第二组照片，并不能说明“7天酒店”是独家占用消防通道。对于《房屋租赁合同》，天生物业公司认可其真实性，但表示与本案无关联性。
庭审中，天生物业公司为证明已对炫酷公司反映的房屋漏水一事进行解决申请了证人周某、陈某出庭作证。周某陈述：2012年6月中旬，重庆炫酷饮食文化有限公司（以下简称炫酷公司）承租的天生物业公司的房屋漏水，天生物业公司叫周某去修复空调线路及管道。陈某陈述：2012年6月，炫酷公司承租的天物业公司的房屋漏水，天生物业公司叫陈某去修复屋面，但房屋的一个角落仍然有浸水。
天生物业公司与炫酷公司均认可两证人的证言。
另查明，涉案房屋系天生物业公司所有的位于北碚区菜市街天生农贸市场第三层建筑面积3211平方米房屋（产权证号：房权证1××字第××号）中的1361.77平方米以及位于北碚区菜市街天生农贸市场第四层建筑面积3211平方米房屋（产权证号：房权证1××字第××号）中的251.84平方米。该房屋其中的三个消防通道分别位于：一个消防通道（主要通道）系通向云泉路方向即“7天酒店”设立接待台大厅处；一个消防通道位于涉案房屋第三层炫酷歌城旁边；另一个消防通道可以直接通向农贸市场的后门。另，通向云泉路方向的消防通道大门处，“7天酒店”安装了门禁系统，并且凌晨1点开始使用门禁系统。位于涉案房屋第三层炫酷歌城旁边的通道被天生物业公司出租给一名叫“龙圣广告公司”经营使用。可以直接通向农贸市场的后门的通道未被关闭。
还查明，审理中，炫酷公司向本院对涉案房屋的装饰装修及设施设备残值申请司法评估。我院遂委托重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司。该公司于2014年3月4日书面回复本院：因炫酷公司不能提供评估所需资料致使无法完成该评估项目，将司法评估案件退回本院。本院经双方的要求于2014年3月27日将炫酷公司申请评估事项委托给重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司。鉴定过程中，本院限定炫酷公司于2014年7月22日向鉴定机构缴纳鉴定费，并向其告知如逾期未缴纳视为放弃鉴定权利。因炫酷公司未缴纳鉴定费，重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司于2014年7月24日向本院出具《退回司法评估委托书说明》。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、房屋租赁合同、租赁及服务合同、市场收费收据、房屋产权证、关于代收城市生活垃圾处置费的函、照片、证人证言等载卷为据，足以认定。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁及服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。庭审中，双方均要求并同意解除《租赁及服务合同》及炫酷公司表示同意返还租赁房屋，本院予以确认。综合审理情况，可确定本案争议焦点为：1、合同履行过程中，双方是否存在违约；2、天生物业公司主张的租金、电梯维修及材料费、消防维保费、垃圾处置费问题；3、天生物业公司主张的违约金问题；4、炫酷公司主张的返还垃圾处置费及保证金、赔偿装修残值、补开租金发票问题。对此，作如下评判：一、合同履行过程中，双方是否存在违约。天生物业公司以炫酷公司拖欠2013年4月1日至2013年6月30日期间租金、电梯维修及材料费、垃圾处置费、消防维保费主张其违约，而炫酷公司抗辩并反诉称因天生物业公司提供的房屋不符合约定即部分消防通道堵塞并出租他人、大厅不能使用，故其无权收取租金及其他费用。根据炫酷公司与天生物业公司签订的《租赁及服务合同》约定，炫酷公司所租用的房屋是用于开办娱乐场所即炫酷歌城，由于娱乐场所的经营时间具有特殊性，且对消防安全的要求更高，因此7天酒店在通向云泉路方向的通道进行装修并安装门禁系统及规定关闭时间会对炫酷公司所租赁房屋的使用及经营造成一定影响，而另一条位于涉案房屋第三层炫酷歌城旁边的消防通道被天生物业公司出租给一名叫龙圣广告公司经营使用，炫酷公司在正常经营时间内不能对其使用，同样也会对炫酷公司所租赁房屋的使用造成一定影响。可以直接通向农贸市场后门的涉案房屋另一消防通道，因该通道不存在关闭的情况，故炫酷公司可以完全对其进行使用。故虽然另外二条消防通道的堵塞、关闭对炫酷公司对所租赁房屋的使用及经营造成一定影响，但结合一般生活常理，该影响并不能作为炫酷拒绝支付租金的理由。故本院认为，双方在合同的履行上均存在违约情况。二、天生物业公司主张的租金、电梯维修及材料费、消防维保费、垃圾处置费问题。
关于天生物业公司主张的租金问题。根据合同约定，2013年4月1日至2013年6月30日期间租金共计65127元（3个月×21709元／月）。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，在合同履行过程中，因双方均存在一定的违约事实，本院酌情将2013年4月1日至2013年6月30日期间每月租金调整为20000元。故炫酷公司应支付天生物业公司2013年4月1日至2013年6月30日期间租金共计60000元。关于天生物业公司主张的电梯维修及材料费、消防维保费、垃圾处置费问题。根据合同约定，炫酷公司应按季度向天生物业公司支付电梯维修及材料费、消防维保费、垃圾处置费。庭审中，炫酷公司表示已向天生物业公司支付了2013年4月1日至2013年6月30日期间的电梯维修及材料费，但未举示证据，故本院不予认可。对于2013年4月1日至2013年6月30日期间的消防维保费、垃圾处置费，炫酷公司表示未缴纳，故对于天生物业公司主张由炫酷公司支付电梯维修及材料费2400元（800元／月×3个月）、消防维保费600元（200元／月×3个月）、垃圾处置费1050元（350元／月×3个月），本院予以支持。三、天生物业公司主张的违约金问题。因天生物业公司提供的涉案房屋在使用上存在一定的瑕疵问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方均应就违约承担相应责任，故对于天生物业公司主张违约金的请求，本院不予支持。四、炫酷公司主张的返还垃圾处置费及保证金、赔偿装修残值、补开租金发票问题。关于炫酷公司主张的返还垃圾处置费及保证金问题。炫酷公司没有举示证据证明其在租赁期间对租用房屋存在的消防隐患向天生物业公司提出过抗辩，而是一直在向天生物业公司按合同约定缴纳租金及垃圾处置费等费用，因此对炫酷公司请求返还已缴纳的垃圾处置费不予支持。根据合同约定，炫酷公司如拖欠天生物业公司租金超过7日，天生物业公司有权不退还炫酷公司保证金。本院认为该条系对炫酷公司拖欠租金违约责任的约定，因合同履行中，双方均存在违约，故天生物业公司不能以此约定作为拒绝退还炫酷公司保证金的理由。对于炫酷公司主张要求退还保证金20000元的请求，本院予以支持。关于炫酷公司主张的赔偿装修残值、补开租金发票问题。炫酷公司未举示证据证明装修残值的具体金额，故本院对其主张的该请求不予支持。双方签订的合同未对开具发票问题进行约定，故对于炫酷公司要求天生物业公司补开租金发票的请求，不予支持。综上，天生物业公司与炫酷公司签订的《租赁及服务合同》解除，炫酷公司应将涉案房屋返还天生物业公司，并支付天生物业公司2013年4月1日至2013年6月30日期间租金60000元、电梯维修及材料费2400元、消防维保费600元、垃圾处置费1050元，共计64050元。天生物业公司应返还炫酷公司保证金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司与被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司签订的《租赁及服务合同》于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市北碚区菜市街天生农贸市场第三层建筑面积3211平方米（产权证号：房权证1××字第××号）中的1361.77平方米房屋以及位于重庆市北碚区菜市街天生农贸市场第四层建筑面积3211平方米（产权证号：房权证1××字第××号）中的251.84平方米房屋返还原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司。三、被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司租金、电梯维修及材料费、消防维保费、垃圾处置费共计64050元。四、原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司保证金20000元。五、驳回原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2498元及反诉案件受理费426元，共计2924元，由原告（反诉被告）重庆天生物业（集团）有限公司负担928元，由被告（反诉原告）重庆炫酷饮食文化有限公司负担1996元。
上诉人重庆炫酷饮食文化有限公司上诉称，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法予以改判。
被上诉人重庆天生物业（集团）有限公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁及服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均同意解除《租赁及服务合同》及炫酷公司表示同意返还租赁房屋，予以支持。因双方在履行合同过程中均存在一定的过错，可不主张违约责任。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1952.50元，由上诉人重庆炫酷饮食文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 肖怀京
代理审判员 陈 娟
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 杨红平