西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初2020号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：张俊义，男，1969年10月14日出生，汉族，无业。
被告：乔兰翠，女，1970年8月29日出生，汉族，无业。
被告：西安万同房地产开发有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城二路29号。
法定代表人：武强，总经理。
委托代理人：梁欧，女，该公司职员，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称省建行）与被告张俊义、乔兰翠、西安万同房地产开发有限公司（以下简称万同公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省建行委托代理人瞿龙、被告万同公司委托代理人梁欧到庭参加诉讼。被告张俊义、乔兰翠经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告省建行诉称，原告与被告张俊义、乔兰翠于2011年2月22日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告张俊义、乔兰翠向原告借款44万元，期限二十年，用于购买位于西安市经济技术开发区凤城六路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元26层12605号房屋。同日，为确保上述《借款合同》的履行，被告张俊义、乔兰翠还与原告签订了《西安市房地产抵押合同》，以上述房屋作为向原告借款的抵押。被告万同公司作为保证人与原告签订了编号为2010-058《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承担最高额连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告张俊义、乔兰翠发放了借款，但被告在借款合同履行过程中未按时还款，截止2015年7月8日尚有借款本金余额388087.67元、利息541.96元、本金罚息0元、利息复利0元，合计388629.63元未付，经催收未果。诉讼请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告张俊义、乔兰翠偿还原告本金人民币388087.67元，利息541.96元，本金罚息0元，利息复利0元（合计388629.63元），及2015年7月8日后至贷款清偿之日的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告张俊义、乔兰翠为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受让权；3、判令被告西安万同公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告张俊义、乔兰翠未应诉答辩。
被告万同公司辩称，原告抛开其债权物的担保，要求其对全部债务承担连带保证责任不符合法律规定，其仅应对抵押房产价值以外的债务部分承担保证责任；《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二项的相关约定应属于无效的格式条款，且未明确约定担保权利实现的顺序。应驳回原告相应诉讼请求。
经审理查明，被告被告张俊义、乔兰翠系夫妻，两人于1991年11月19日登记结婚。2011年2月22日，被告张俊义作为借款人与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告张俊义向原告借款44万元，用于购买位于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元26层12605号房屋。该房屋建筑面积97.39平方米，商品房买卖合同登记号：Y11013485，借款期限240个月，即从2011年2月22日起至2031年2月22日止；贷款利率为基准利率，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币3306.48元；担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告与被告张俊义、乔兰翠签订了《西安市房地产抵押合同》，约定被告张俊义、乔兰翠以其上述房屋为借款提供抵押。其后，双方办理了房屋抵押登记。另，原告与被告万同公司还签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告万同公司为原告省建行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，此处“债务人”指因购置坐落于西安市经济技术开发区凤城九路以北杨家村以东，凤城十路以南，城市星钻项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人；保证的最高债权限额为两亿元整；债权确定期间为2010年7月21日至2013年7月21日期间因原告省建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为原告省建行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止…（略）。
上述合同签订后，原告如约发放了借款。被告张俊义、乔兰翠在借款初期尚能按时偿还每月按揭款，但后期发生拖欠。截止2015年7月8日，被告张俊义、乔兰翠借款合同项下尚有借款本金388087.67元、利息541.96元、本金罚息0元、利息复利0元，合计388629.63元未归还。被告万同公司分别于2015年6月30日、2015年12月29日代被告张俊义、乔兰翠向原告偿还借款两笔共27051元，履行了部分保证责任。
上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细单、结婚证，被告万同公司提供的两份保证金扣划通知书等证据及本院审判笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告张俊义、乔兰翠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告张俊义、乔兰翠长期欠款不还，构成违约，原告有权宣布合同立即到期。被告张俊义、乔兰翠以其房屋向原告提供了抵押担保，原告作为抵押权人有权向被告张俊义、乔兰翠主张行使抵押权。被告万同公司与原告省建行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》亦属于有效，万同公司应对被告张俊义、乔兰翠的本案借款合同欠款承担连带责任保证。承担保证责任后，可向被告张俊义、乔兰翠追偿。被告张俊义、乔兰翠无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩权利。原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张俊义、乔兰翠于本判决生效之日起三十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金388087.67元、截止2015年7月8日拖欠的利息541.96元，合计388629.63元，及自2015年7月8日起至借款实际给付之日的利息、罚息、复利，依双方借款合同约定的标准计付。
二、被告张俊义、乔兰翠以其坐落于西安市经济技术开发区凤城九路以北文景路以东城市星钻第4幢1单元26层12605号的抵押房产对上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担抵押担保责任。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对依法处置上述抵押物所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安万同房地产开发有限公司对被告张俊义、乔兰翠上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告张俊义、乔兰翠追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7819元（含公告费690元），由被告张俊义、乔兰翠负担（此款原告已预交，被告张俊义、乔兰翠应同上款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吕江晖
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年七月十四日
书 记 员 孟 娇