上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第7766号
原告(反诉被告)胡娜，女，住上海市浦东新区。委托代理人胡锁民(系原告胡娜父亲)，住上海市浦东新区。委托代理人严介新，上海市润和律师事务所律师。原告(反诉被告)刘家齐，男，住上海市浦东新区。委托代理人严介新，上海市润和律师事务所律师。被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人许法磊，男。委托代理人陶立元，男。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市青浦区。法定代表人黄丽萍，负责人。委托代理人刘雅静，女。
原告(反诉被告)胡娜、刘家齐(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司(以下简称被告)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法追加江苏新城物业服务有限公司上海分公司作为第三人参加诉讼，并于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告胡娜、刘家齐及原告胡娜委托代理人胡锁民、两原告共同委托代理人严介新、被告委托代理人陶立元到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤,无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡娜、刘家齐诉称，2013年11月20日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告所建坐落于上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室精装修房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)6,321,920元。2014年2月23日，被告口头通知原告交房，原告验房时发现系争房屋存在客厅墙体开裂、局部塌陷、厨房及卧室顶面和墙面存在严重漏水痕迹、部分壁纸已损坏等严重影响入住的质量问题，当即提出质疑。因被告维修工作时断时续，直至2014年11月27日才告知原告维修告一段落，原告于2014年12月1日入住。现原告认为，根据双方在预售合同补充条款第十一条第四款第三点的约定，系争房屋年使用费为总房价的3%，折算每月使用费15,804.80元。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告系争房屋严重漏水维修期间(2014年2月23日至2014年12月1日)的房屋使用费144,298元。被告上海东郡房地产开发有限公司辩称，渗水瑕疵并未影响房屋居住，合同约定被告支付0.1倍给付补偿，原告诉请的赔偿标准系合同适用错误。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司未到庭应诉，其书面述称，根据《前期物业服务合同》约定，原告向第三人报修后，第三人进行了维修；因其维修的系原告房屋专有部分，故保留向原告收取相应维修费用的权利。被告上海东郡房地产开发有限公司反诉诉称，原、被告于2013年11月20日签订《上海市商品房预售合同》，合同第七条约定，乙方未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按未付款的日万分之五计算。现原告于2014年1月31日前应付房款442万元，但原告直至2014年3月22日才支付，逾期50天，故反诉要求原告支付逾期付款违约金110,500元，反诉费由原告承担。庭审中，被告陈述考虑到原告实际支付尾款日期为2014年2月22日，逾期21天，故违约金请求调整为自2014年2月1日起至2014年2月22日共计46,410元。原告胡娜、刘家齐辩称，被告反诉请求无事实依据，原告并未逾期付款，不应承担相应违约责任。经审理查明，2013年11月4日，原告为购买系争房屋与被告签署了《房屋认购书》，并于当日支付购房定金10万元。2013年11月20日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，系争房屋系精装修房屋，合同约定系争房屋暂测建筑面积为161.72平方米，转让价为6,321,920元，付款方式约定为：分期付款、商业贷款，原告于2013年11月20日支付首付款1,901,920元，2014年1月31日前支付房款442万元。合同第七条约定，若原告逾期付款，按逾期未付款额的日万分之五计算违约金，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权单方解除合同等。合同第十一条约定，被告应于2013年12月30日前将系争房屋交付给原告。合同第二十二条约定，被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。合同还约定，被告选聘第三人对系争房屋进行前期物业管理。合同补充条款第十一条还约定：该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算的年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费。2013年11月20日，原告向被告支付首付款1,801,920元。2014年2月21日，原告通过商业银行及公积金组合贷款方式共向被告银行账户放款442万元。次日，被告向原告开具442万元的购房款发票。另查明，系争房屋于2013年12月10日取得建设工程竣工验收备案证书。2014年2月23日，原、被告办理系争房屋的交接手续。当日，原告发现系争房屋存在质量问题，提出异议，并签署了《XX二期业户室内设备移交清单》，列明“中央空调系统”项“厨房、次卧有问题”；“地板”项“次卧地板不平整”；“踢脚线”项“多有裂缝”；“进户门”项“门面有损划”；“可视对讲”项“已坏”；“铝门窗”项“开启不好”；“油烟机、煤气灶、微波炉、嵌入式冰箱、嵌入式洗碗机、垃圾粉碎机”项“多项未测试、有质量问题”；“厨房水槽、龙头”项“净水龙安装不标准”；“洁具”项“不标准、抽水坏”；“整体卫柜”项“次卫坏”；“浴缸”项“大理石裂纹”；“墙纸”项“已损坏、不清洁”；“地暖系统”、“新风系统”、“水处理系统”、“淋浴房”、“浴霸”未测试。当日，原告还签署了第三人的《售后服务单》一份，其中手写内容为“本次检查因多项未测试，存在大量质量问题暂不予验收”。之后，因系争房屋存在质量问题，原告向第三人进行报修。因房屋质量问题未得到妥善处理，原告另向新闻媒体、上海市浦东新区建设和交通委员会等部门予以投诉。之后，第三人派员对系争房屋质量问题进行修复，原告陈述2014年11月27日系争房屋修复完毕，其接收了系争房屋，并于2014年12月1日实际入住。为此，原告提供了由“李祥”于2014年11月27日在复印件上签名的《售后服务单》，在该服务单上有原告所写内容为“2月23日交房以来出现的漏水问题，开发商一直未提供维修方案及质量检验报告，虽进行修复，漏水点未真正找到，待明年雨季观察，屋面防水未修复”。被告对该证据不予确认，称其无姓名为“李祥”的员工。庭审中，原告提供了房屋质量问题照片，以证明系争房屋存在多处漏水。被告对原告照片不予确认，并陈述其并未对系争房屋进行修复，也未接到原告报修通知。本案审理过程中，被告申请对系争房屋于2014年2月23日至2014年12月1日间的房屋租金价值进行评估，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司受本院委托于2015年9月30日出具估价报告，结论为2014年2月23日至月底租金为1,620元，2014年3月租金为8,310元，……2014年11月租金为9,010元，2014年12月1日租金为300元，总计2014年2月23日至2014年12月1日期间总租金为79,950元。对该估价报告，原告认为评估程序无异议，但评估报告中的比价法没有参考标准，不认可租金价格；被告对估价报告无异议。被告另于审理过程中向本院提出要求对原告用手机或相机拍摄的房屋漏水照片真实性进行鉴定，但经鉴定部门多次催缴，其仍未缴纳相应鉴定费用，鉴定部门退回相应鉴定申请。被告还于审理过程中提出对系争房屋质量问题是否严重影响居住使用及要求对原告提供的录音证据进行鉴定，因前者属法院查明及认定事实，且系争房屋已修复完毕，故本院对该申请不予准许。而后者之录音文件的真伪非本案关键事实，且被告对录音人员身份予以否认，故本院认为该申请亦无鉴定必要性及可能性，对被告之鉴定申请亦不予以准许。上述事实，由《房屋认购书》、《上海市商品房预售合同》、银行签购单、购房款发票、委托贷款业务凭证、借款凭证、电视台录像、照片、《碧翠二期业户室内设备移交清单》、上海市浦东新区建设和交通委员会书面答复、房屋质量保证书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、《估价报告》等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。现本案的争议焦点为：一、房屋质量问题是否影响居住；二、维修完成及损失计算的截止时间；三、修复期间房屋空置损失的计算标准；四、原告是否构成逾期付款。一、关于房屋质量问题是否影响居住，根据本案查明事实，系争房屋在交房验收当日原告即发现多处质量问题并提出异议，鉴于第三人系原告委托的前期物业管理公司，原告向第三人进行报修并无不当，根据原告提供的交房当日签署的设备移交清单及原告举证的电视台录像、现场照片、政府相关部门回复意见等，足以证明系争房屋自交房之日起即存在多处质量问题影响原告居住之事实。二、关于维修完成及损失计算的截止时间，因修复存在质量瑕疵的房屋系被告之责，应由被告对房屋修复完毕并交付原告承担举证责任。现没有证据证明被告或第三人在2014年11月27日前曾通知原告关于房屋质量问题的维修已完成，要求原告接收房屋而遭到拒绝。从有利于被告的角度出发，现原告自认房屋于2014年11月27日完成修复，故本院认定维修完成的时间及损失计算的截止时间应为2014年11月27日，至于原告称其实际入住为2014年12月1日，系原告自行选择入住时间，于认定维修完成时间无涉。三、关于修复期间房屋空置损失的计算标准。原告要求按合同约定的年使用费3%计算，对此，本院认为，该年使用费的标准系双方约定在合同解除项下的后果处理，并非双方对房屋质量问题导致的空置损失的计算标准，在实际损失发生后，若双方对系争房屋空置损失未予充分举证导致损失无法确定的情况下，可酌情考虑是否参照合同约定的年使用费标准认定空置损失，但本案中被告已通过租金评估对原告空置损失予以举证的情况下，原告亦无证据足以反驳评估报告，故本院对评估报告所认定的租金标准予以采信，对原告要求按年使用费3%的标准计算空置损失的主张，本院不予支持。四、关于原告是否构成逾期付款。本院认为，双方在合同约定的付款方式中明确约定原告系通过商业贷款方式分期付款，而银行实际放款的时间并非原告能确定并控制，现被告既同意原告通过贷款方式付款，则视为其同意按银行的放款时间收款，除非原告存在故意拖延办理银行贷款之情形。现双方合同签订于2013年11月20日，贷款发放时间为2014年2月21日，符合一般组合贷款发放的合理期限，被告亦无证据证明原告存在故意拖延办理贷款致迟延付款之情形。更何况被告相较原告而言，作为开发商其更具有专业性及强势地位，从公平原则出发，原告已在合理期限内办出了贷款手续，并符合银行贷款一般流程予以放款，即可视为其按约完成了付款义务，此认定亦更符合双方的利益平衡及诚实信用原则。故本院认为本案中原告并未逾期付款，被告之反诉请求本院不予支持。综上所述，本院认定房屋修复期间从2014年2月23日起至2014年11月27日止，房屋空置损失为78,750元。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，系其放弃应诉抗辩权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)胡娜、刘家齐损失78,750元；二、驳回被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,185元，减半收取计1,592.50元，财产保全费1,255元，评估费9,000元，共计11,847.50元，由原告(反诉被告)胡娜、刘家齐负担5,382元，被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司负担6,465.50元；反诉案件受理费480元(已减半)，由被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周箐
二〇一六年三月三十一日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。