湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)长中民二初字第01995号
原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行。住所地长沙市开福区芙蓉中路运达广场**楼。
负责人李征，行长。
委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人林威，湖南崇民律师事务所律师。
被告长沙鑫岛置业有限公司，住所地浏阳市金沙中路535号。
法定代表人周汝红，该公司董事长。
委托代理人孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人周辉，系该公司员工。
被告周汝红。
委托代理人孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人周辉，女，汉族，1979年1月22日出生，住湖南省浏阳市淮川街道办事处新文路**号*栋*单元*楼**号。
被告周建虹，系周汝红之妻。
委托代理人孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人周辉，女，汉族，1979年1月22日出生，住湖南省浏阳市淮川街道办事处新文路**号*栋*单元*楼**号。
原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（以下简称浦东银行长沙分行）诉被告长沙鑫岛置业有限公司(以下简称鑫岛公司)、周汝红、周建虹金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法组成由审判员符建华担任审判长，人民陪审员曹群辉、朱楷人参加的合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告浦东银行长沙分行委托代理人林威，被告鑫岛公司、周汝红、周建虹的委托代理人孙亮、周辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦东银行长沙分行诉称:2013年12月11日,原告与鑫岛公司签订了《房地产开发项目贷款合同》。合同约定:鑫岛公司因鑫岛公司明珠项目开发向原告申请贷款7O00万元,借款期限自2O14年1月2日至2016年1月2日止,原告根据鑫岛公司的《提款申请书》分批发放贷款,鑫岛公司应在2014年7月2日开始分批归还原告的借款本息,贷款利率按发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上浮40%,对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日适用的贷款利率加收30%执行,鑫岛公司未按约定偿还贷款本息,原告有权宣布本合同项下贷款本金全部到期。同时,合同约定,有关本合同的争议,均受原告所在地的人民法院管辖。
2013年12月11日,原告与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以其位于浏阳市百宜路北侧、礼花路西侧、象形路东侧、白沙路南侧国有建设用地使用权{土地使用权证号为:浏国用(2013)第07346号;地号为:43O1810010050789000}作抵押,为原告与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2600万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。同日,原告与周汝红签订了《最高额保证合同》,合同约定:周汝红为原告与鑫岛公司在2O13年12月11日至2015年12月11日止的期间内办理各类融资业务所发生的债权在最高额不超过人民币7000万元的范围内承担连带保证责任。周建虹系周汝红的配偶,在关于同意执行共同财产的承诺函中签字确认。上述合同签订且办妥担保主债权为2600万元的抵押登记后,鑫岛公司向原告出具2600万元的《提款申请书》,原告向鑫岛公司发放贷款26OO万元。
2014年3月26日,原告与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋在建工程作抵押,为原告与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2000万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。在建工程抵押登记办妥后,鑫岛公司向原告出具200O万元的《提款申请书》,原告向鑫岛公司发放贷款20OO万元。原告依约向鑫岛公司发放了前述4600万元贷款后,鑫岛公司却未依约履行按期、足额还款义务,经原告多次催收,均未予偿还,周汝红、周建虹亦未向原告履行还款义务。原告认为,各合同的签订系双方真实意思表示,原告依约履行合同,不存在过错。相反,被告鑫岛置业不履行合同约定的分期还款义务的行为已经构成违约,依照合同约定,原告有权要求被告鑫岛置业清偿债务并承担包括诉讼费、律师费等追偿债权产生的所有费用;周建虹作为周汝红的配偶,对周汝红的债务知情,周汝红的债务,应视为夫妻共同债务。鑫岛公司提供的抵押物均依法办理了抵押登记,原告对抵押物享有优先受偿权。为此,原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求:1、判令鑫岛公司立即偿还原告借款本金42030000元、利息(含罚息)374456元,本息合计人民币42404456元(利息暂计至2015年11月30日止,此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至本息全部清偿日止);2、判令鑫岛公司承担原告为实现上述债权所支付费用1272133元;3、判令原告对鑫岛公司设定抵押的位于浏阳市百宜路北侧、礼花路西侧、象形路东侧、白沙路南侧国有建设用地使用权{土地使用权证号为:浏国用(2013)第07346号;地号为:43O1810010050789000}处置款在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有26O0万元的优先受偿权:4、判令原告对鑫岛公司设定抵押的位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋在建工程处置款在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有2O00万元的优先受偿权;5、判令周汝红、周建虹对鑫岛公司的上述所有债务承担连带清偿责任:6、判令各被告承担本案的全部诉讼费用及其他实现债权的―切费用。
被告鑫岛公司、周汝红、周建虹答辩称：1、借款属实，但剩余未偿还的本金，我方计算的是42017602元;2、计算罚息我们认为过高，希望法庭依法核减，且该合同在贷款的时候是由原告提供的格式合同;3、诉请的第2项，实现债权的费用不应由我们承担。
原告浦东银行长沙分行为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据1、《房地产开发项目贷款合同》,拟证明:原告与鑫岛公司存在金融借款合同法律关系;原告根据鑫岛公司《提款申请书》分批发放贷款;鑫岛公司应在2014年7月开始分批清偿贷款本金,否则原告有权宣布贷款提前到期。
证据2、《最高额保证合同》,拟证明:周汝红为原告向鑫岛公司发放的贷款在人民币7000万元的范围内承担连带保证责任:周建虹作为周汝红的配偶在《关于同意执行共同则产的承诺函》中签名,视为周建虹、周汝红夫妻对鑫岛公司的债务承担连带责任。
证据3、《抵押合同》,拟证明:鑫岛公司以国土证号为浏国用(2013)第07346号的国有土地使用权为原告向鑫岛公司提供的金融借款在26**万元的范围内承担抵押担保责任。
证据4、《他项权证》,拟证明;鑫岛公司向原告设定抵押的土地已合法办理抵押登记手续,原告对抵押土地享有优先受偿权。
证据5、《借款凭证》,拟证明:原告已依照鑫岛公司的提款申请书的申请,向鑫岛公司发放借款人民币260O万元。
证据6、《抵押合同》,拟证明:鑫岛公司将位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋在建工程(62套)向原告设定抵押，抵押担保的主债权为人民币2O00万元。
证据7、《在建工程抵押登记证明》,拟证明:鑫岛公司的在建工程抵押已办妥抵押登记,原告对抵押在建工程享有优先受偿权。
证据8、《借款凭证》,拟证明:原告已依照鑫岛公司的提款申请书的申请,向鑫岛公司发放借款人民币200O万元。
证据9、《欠款明细》，拟证明:鑫岛公司未依约履行贷款本金的清偿义务，已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求鑫岛公司清偿全部贷款本息。
对上述证据，被告鑫岛公司、周汝红、周建虹发表如下质证意见：对证据1真实性、关联性无异议，但对部分合法性有异议，我们认为约定罚息过高，与原告的实际损失有明显差距。证据2-9三性均无异议。
被告鑫岛公司、周汝红、周建虹在举证期限内及开庭审理时未向本院提交证据。
经过庭审举证、质证，本院对原告浦东银行长沙分行提供的上述6份证据审核认定如下：
证据2-9被告鑫岛公司、周汝红、周建虹无异议，且因其形式、来源符合法律规定，内容真实，符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。证据1罚息的约定，未超过中国人民银行关于金融借款罚息的有关规定，本院予以采信。
根据上述已确认的证据，本院认定以下事实：
2013年12月11日,浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订了《房地产开发项目贷款合同》。合同约定:鑫岛公司因鑫岛公司明珠项目开发向浦东银行长沙分行申请贷款7O00万元,借款期限自2O14年1月2日至2016年1月2日止,浦东银行长沙分行根据鑫岛公司的《提款申请书》分批发放贷款,鑫岛公司应在2014年7月2日开始分批归还浦东银行长沙分行的借款本息,贷款利率按发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上浮40%,对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日适用的贷款利率加收30%执行,鑫岛公司未按约定偿还贷款本息,浦东银行长沙分行有权宣布本合同项下贷款本金全部到期。同时,合同约定,有关本合同的争议,均受浦东银行长沙分行所在地的人民法院管辖。
2013年12月11日,浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以其位于浏阳市百宜路北侧、礼花路西侧、象形路东侧、白沙路南侧国有建设用地使用权{土地使用权证号为:浏国用(2013)第07346号;地号为:43O1810010050789000}作抵押,为浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2600万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。同日,浦东银行长沙分行与周汝红签订了《最高额保证合同》,合同约定:周汝红为浦东银行长沙分行与鑫岛公司在2O13年12月11日至2015年12月11日止的期间内办理各类融资业务所发生的债权在最高额不超过人民币7000万元的范围内承担连带保证责任。周建虹系周汝红的配偶,在关于同意执行共同财产的承诺函中签字确认。上述合同签订且办妥担保主债权为2600万元的抵押登记后,鑫岛公司向浦东银行长沙分行出具2600万元的《提款申请书》,浦东银行长沙分行向鑫岛公司发放贷款26OO万元。
2014年3月26日,浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋在建工程作抵押,为原告与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2000万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。在建工程抵押登记办妥后,鑫岛公司向浦东银行长沙分行出具200O万元的《提款申请书》,浦东银行长沙分行向鑫岛公司发放贷款20OO万元。
截止2015年11月30日，原告浦东银行长沙分行尚未收回的应收借款本金为人民币42030000元，利息(含罚息)374456元。
本院认为，浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》和二份《抵押合同》及与周汝红、签订的《最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且对担保房产办理了抵押登记及他项权利证明，应认定有效。浦东银行长沙分行依据鑫岛公司的《提款申请书》，分别依约向鑫岛公司发放借款共计4600万元，鑫岛公司未按约偿还借款本金及利息，应承担违约责任。浦东银行长沙分行诉请要求鑫岛公司偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。
2013年12月11日,浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以其位于浏阳市百宜路北侧、礼花路西侧、象形路东侧、白沙路南侧国有建设用地使用权{土地使用权证号为:浏国用(2013)第07346号;地号为:43O1810010050789000}作抵押,并办理他项权利证书{证号:浏他项(2013)字第131号}，为浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2600万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。因鑫岛公司未按贷款合同约定偿还借款本息，故依法应当承担相应的抵押担保责任。故浦东银行长沙分行诉请要求对鑫岛公司提供的抵押物土地使用权在2600万元范围内享有优先受偿权的诉讼请求成立，本院予以支持。
2013年12月11日,浦东银行长沙分行与周汝红签订了《最高额保证合同》,合同约定:周汝红为浦东银行长沙分行与鑫岛公司在2O13年12月11日至2015年12月11日止的期间内办理各类融资业务所发生的债权在最高额不超过人民币7000万元的范围内承担连带保证责任。周建虹系周汝红的配偶,在关于同意执行共同财产的承诺函中签字确认。周汝红、周建虹自愿对本案借款合同项下的借款提供连带责任保证,因鑫岛公司未按贷款合同约定履行偿还部分借款本息,故周汝红、周建虹依法应当承担相应的连带保证责任。但鉴于本案债权既有保证又有物的担保,依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。周汝红、周建虹应对物的担保以外的债权承担连带保证责任。周汝红、周建虹承担保证责任后，有权向鑫岛公司追偿。故浦东银行长沙分行诉请要求法院判令周汝红、周建虹对鑫岛公司所欠借款本金承担连带清偿责任的诉讼请求成立，本院予以支持。
2014年3月26日,浦东银行长沙分行与鑫岛公司签订了《抵押合同》,双方约定:鑫岛公司以位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋在建工程作抵押(该抵押房屋共计62套，详细房号以“浏阳市在建工程抵押初始登证抵押物清单”为准)，并办理在建工程抵押登记证明。为原告与鑫岛公司签订的《房地产开发项目贷款合同》中的2000万元的融资及利息、违约金、损害事实、赔偿金等本合同中担保范围所约定的债权提供担保。因鑫岛公司未按贷款合同约定偿还借款本息，故依法应当承担相应的抵押担保责任。故浦东银行长沙分行诉请要求对鑫岛公司提供的在建工程抵押物处置款在2000万元范围内享有优先受偿权的诉讼请求成立，本院予以支持。
浦东银行长沙分行要求鑫岛公司、周汝红、周建虹承担追索债权的费用损失1272133元，因浦东银行长沙分行未提供1272133元费用损失的具体凭证及相关依据，对于浦东银行长沙分行该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百八十二条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告长沙鑫岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行借款本金42030000元及截止2015年11月30日的利息374456元;自2015年12月1日起至清偿完毕之日止，以本金42404456元为基数，按双方约定利率为标准计算利息；
二、若被告长沙鑫岛置业有限公司不能偿还上述债务时，原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行有权以被告长沙鑫岛置业有限公司提供担保的土地使用权，即位于浏阳市百宜路北侧、礼花路西侧、象形路东侧、白沙路南侧国有建设用地使用权{土地使用权证号为:浏国用(2013)第07346号;地号为:43O1810010050789000}，折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在2600万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告长沙鑫岛置业有限公司所有；
三、若被告长沙鑫岛置业有限公司不能偿还上述债务时，原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行有权以被告长沙鑫岛置业有限公司提供担保的在建工程，即位于浏阳市集里办事处白沙路与礼花路交汇处鑫岛明珠01栋(该抵押房屋共计62套，详细房号以“浏阳市在建工程抵押初始登证抵押物清单”为准)，折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在2000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告长沙鑫岛置业有限公司所有；
四、被告周汝红、被告周建虹对本判决第二项、第三项确定的抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任；被告周汝红、被告周建虹承担保证责任后，有权向被告长沙鑫岛置业有限公司追偿；
五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费268311元，由被告长沙鑫岛置业有限公司、被告周汝红、被告周建虹共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 符建华
人民陪审员 曹群辉
人民陪审员 朱楷人
二〇一六年八月一日
书 记 员 肖 斌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任
第一百八十二条:以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算.
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
第三十三条：本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或
者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。