天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初3512号
原告:天津舒泊花园大酒店有限公司,住所地天津市和平区荣业大街2号。
法定代表人刘志坚,董事长。
委托代理人杨井伯,天津寰实律师事务所律师。
被告:天津市心境企业管理有限公司,住所地天津市和平区荣业大街2号4楼。
法定代表人:朱学新,董事长。
委托诉讼代理人:高海涵,女,该公司职员。
委托诉讼代理人:张风水,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被告:天津市青创爱华职业培训学校,住所地天津市和平区解放北路135号。
法定代表人:朱学新,校长。
委托诉讼代理人:张志新,男,该学校副校长。
原告天津舒泊花园大酒店有限公司与被告天津市心境企业管理有限公司(下称心境公司)、天津市青创爱华职业培训学校(下称青创学校)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津舒泊花园大酒店有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告心境公司签订的房屋租赁协议;2.二被告腾空天津市和平区荣业大街2号4楼使用面积为1159平方米的房屋;3.二被告给付原告2016年3月1日至2016年7月1日的房屋租金30万元及逾期付款利息6996.25元(自2016年3月1日至2016年9月9日按照中国人民银行同期贷款利率计算);4.二被告按照每月11.25万元的标准给付2016年7月1日至实际腾房之日的房屋使用费;5.二被告承担保险费3000元及本案的诉讼费用。事实与理由:2015年11月4日原告与被告心境公司签订《房屋租赁协议》。约定,被告心境公司承租原告四楼面积为1159平方米房屋(下称讼争房屋)用于办公和培训;租赁期限自2016年3月1日至2021年2月28日;第一、二年每年租金900000元,第三年开始递增租金,按半年提前交纳租金;如被告心境公司逾期未交纳租金,原告有权终止协议。合同签订后,被告心境公司一直拒付租金,经原告多次催要,仍不交纳。另外,讼争房屋在被告心境公司承租前由被告青创学校租用,租赁期满后,被告青创学校没有交还讼争房屋,继续占有使用。二被告的行为侵害了原告的合法权益,故提起诉讼。
被告心境公司辩称,1.原告提出解除房屋租赁协议,不符合合同法第227条的规定,应驳回原告解除租赁合同的诉讼请求;2.被告青创学校于2016年3月1日前向被告心境公司交付1049平方米房屋,其中由于原告阻挠装修施工,造成其中一间76平米的房屋刨开地槽后不能继续施工,至今无法使用。另外一间77平米的房屋因未能装修无法验收,原告阻挠接入电话设备,影响了被告心境公司转租的企业无法办公。因此,被告心境公司在交付的1049平方米的房屋范围内承担租金支付责任,其中896平方米的房屋同意按照约定的租金标准的百分之八十支付租金,免除一间76平方米房屋的租金,77平方米的房屋按约定租金的百分之二十支付租金;3.驳回原告的其他诉讼请求;4.诉讼费用由原告承担。
被告青创学校辩称,1.涉诉房屋当中只有110平方米房屋由被告青创学校使用,该面积的房屋未交付被告心境公司;2.只同意支付110平米房屋所涉及的租金和使用费;3.同意原告腾房的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:对于当事人没有争议的事实,即本案涉诉房屋的产权人为天津滨江金耀广场有限公司、原告对外转租涉诉房屋业经产权人同意、被告心境公司与被告青创学校的法定代表人均为朱学新、原告与被告心境公司签订《房屋租赁协议》前,涉诉房屋由被告青创学校租用,期限至2016年2月29日、2015年11月4日原告与被告心境公司签订《房屋租赁协议》、原告自述因其上级单位需要综合利用涉诉房屋,随于2016年2月19日以产权人不同意对外转租为由向被告心境公司发出《合同终止通知书》、被告心境公司因原告于2016年2月19日单方提出终止合同而未在2016年3月1日前支付原告应付租金450000元、2016年5月24日原告向被告心境公司发函催缴租金,要求被告心境公司于2016年5月31日付清半年租金450000元、2016年5月30日被告心境公司针对原告2016年5月24日催交租金问题函复原告,要求原告对5月20日的函予以回函确定等事实,本院予以确认。
被告心境公司陈述被告青创学校在与原告的租赁合同期满后,只交付其1049平方米的房屋,尚有110平方米房屋由被告青创学校使用,对此被告青创学校虽予以认可,但二被告的法定代表人均为朱学新,故被告心境公司庭审中主张未按租赁协议收到1159平方米房屋的事实,本院不予确认。
被告心境公司提供的证人证言经当庭质证,证人明确表示从开始施工至接到案外人朱学倩(朱学新之妹)的电话称原告不让进料期间,不存在有人阻挠装修施工的情况。因此,该证人证言不能证明被告心境公司主张涉诉房屋中的153平方米房屋因原告阻挠装修施工而无法使用的事实。
由于2016年2月19日原告单方提出终止《房屋租赁协议》,为此,2016年3月4日原告与被告心境公司就继续如何履行《房屋租赁协议》进行协商,原告提出其没有租赁权,只有使用权,被告心境公司需要与原告的上级单位签订合同,租期需一年一签,双方就此未能达成一致意见。同时,原告将被告心境公司于2016年1月31日交付的2016年2、3月租金支票予以退回。该事实有被告心境公司提供的现场商谈录音及原告提供的被告心境公司在2016年5月30日的回函予以证实,经质证,本院予以确认。
由于被告心境公司与原告在2016年3月4日就《房屋租赁协议》如何履行问题协商未果,被告心境公司于2016年5月20日向原告发出《关于协议继续执行涉及的相关问题的函》,包括要求确定涉诉房屋的出租主体、租赁期限的保障及原告单方提出非正常解约所造成损失的赔偿等事项。原告对该证据的真实性没有异议,但认为与本案无关。本院经审查认为,该证据中涉及的被告心境公司要求原告确定涉诉房屋的出租主体及租赁期限事项与本案具有关联性,而被告心境公司主张因原告要求解约所造成损失的赔偿问题与本案无关。
被告心境公司庭审中主张曾于2016年3月31日交付原告450000元租金支票,原告不予收取,但未提供证据证明存在该事实。对此,本院不予确认。
本院认为,原告与被告心境公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性和禁止性的规定,且原告对外转租涉诉房屋业经涉诉房屋产权人的同意,因此,该《房屋租赁协议》合法有效。双方应当按照协议的约定全面履行各自义务。原告作为涉诉房屋的出租人在《房屋租赁协议》履行开始前,虚构涉诉房屋产权人不同意对外转租的事实,向被告心境公司提出终止《房屋租赁协议》,导致双方发生分歧且协商未果,以致被告心境公司未能按照《房屋租赁协议》的约定交纳相关租金而成讼。对此,原告负有不可推卸的责任。因此,原告要求二被告给付2016年3月1日至2016年7月1日期间逾期付款利息的诉讼请求,本院不予支持。
通过被告心境公司曾于2016年1月31日交付原告租金支票,在双方对《房屋租赁协议》履行问题协商未果的情况下,原告将该租金支票退还被告心境公司的事实,表明被告心境公司不具有拒付租金的主观恶意。双方就《房屋租赁协议》如何继续履行没有达成一致意见后,被告心境公司致函原告,已明确要求原告确定涉诉房屋的出租主体和租赁期限,原告对此未予答复,而要求被告心境公司于2016年5月31日前付清450000元租金,该行为有违公平和诚实信用原则。被告心境公司基于原告在《房屋租赁协议》履行开始前单方提出终止合同后,双方对涉诉房屋的出租主体及租赁期限在2016年3月4日尚未达成一致意见,且原告退还已付租金支票的客观情况,被告心境公司有理由认为原告具有丧失或者可能丧失履行能力的情形。因此,被告心境公司在原告没有对其提出的确定涉诉房屋的出租主体及租赁期限的情况下而中止履行支付租金义务的行为,并无不当。被告心境公司庭审中明确表示同意继续履行合同、按照相应比例支付原告租金的答辩意见,表明被告心境公司没有放弃继续履行《房屋租赁协议》。原告要求被告心境公司于2016年5月31日前付清半年租金的行为,也应视为其同意继续履行《房屋租赁协议》。因此,原告以被告心境公司拒付租金为由,要求解除与被告心境公司签订的《房屋租赁协议》,并要求二被告腾空涉诉房屋的诉讼请求,本院不予支持。
虽然二被告自述共同使用涉诉房屋,但是基于二被告的法定代表人均为朱学新的特殊关系,被告心境公司提供的证据不足以证明其没有接收全部的涉诉房屋以及部分房屋无法使用的事实。被告心境公司主张按照相应比例支付原告房屋租金的抗辩意见,没有事实和法律依据,本院不予支持。因此,被告心境公司应当按照《房屋租赁协议》约定的标准,承担给付原告2016年3月1日至2016年10月31日期间房屋租金的责任。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条第一款、第六十八条第一款第(四)项、第二百一十二条,《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十日内,被告天津市心境企业管理有限公司支付原告天津舒泊花园大酒店有限公司2016年3月1日至2016年10月31日期间房屋租金600000元;
二、驳回原告天津舒泊花园大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果被告天津市心境企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元,减半收取2900元及保全费2070元,共计4970元,由原告负担2095元,被告天津市心境企业管理有限公司负担2875元。被告天津市心境企业管理有限公司负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 沈伟光
二〇一六年十一月××日
书 记 员 王 翠