天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初4540号
原告梁文浩。
委托代理人李秋石,天津百策律师事务所律师。
被告天津天马国际俱乐部有限公司。
法定代表人杨律,董事长。
委托代理人许德龙,天津汇川律师事务所律师。
原告梁文浩与被告天津天马国际俱乐部有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案受理后,依法由代理审判员陈达适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告梁文浩的委托代理人李秋石与被告天津天马国际俱乐部有限公司的委托代理人许德龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁文浩诉称,原、被告于2013年8月11日签订了《天津市商品房买卖合同》,约定由原告购买坐落在天津市北辰区双口镇京福公路以西岭上庄园144-1房屋,总价款2479840元,房屋交付日期为2014年5月31日。该合同附件中《商品房交工标准》第14项约定采暖方式为地采暖,市政集中供热系统,第17项约定天然气方式为市政天然气管网入户等。合同签订后,因被告原因未能如期交付房屋,且交付的房屋不符合合同约定,例如出卖房屋时承诺的配套设施并没有实现,甚至至今没有燃气设施及市政集中供热系统,导致原告无法正常使用该房屋。原告认为被告的商品房销售广告和宣传资料应视为要约,其中的说明及允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容,如果违反,应承担违约责任。后原、被告于2014年12月31日签订了《协议书》,约定了解决部分争议的赔偿数额及时限,但被告仍未按照约定履行义务,故原告呈诉。请求依法判令:一、被告给付原告逾期交房利息26489.66元;二、被告给付原告逾期交房违约金3471.78元;三、被告给付原告因房屋未集中供热的损失24000元;四、被告给付原告违反商品房配套设施违约金991.92元;五、被告给付原告违反商品房配套设施的损失费30000元;六、案件受理费由被告承担。
被告天津天马国际俱乐部有限公司辩称,认可与原告签订商品房买卖合同及协议书的事实。被告同意按照协议书的约定给付原告逾期交房的利息及违约金,且被告已经给付了原告逾期交房的利息、违约金及协议约定的补偿款116775.94元,但对原告主张的第一、二项诉讼请求的计算方式及数额均不予认可。原、被告曾就岭上庄园项目销售承诺及配套等问题于2014年12月31日签订了协议书,约定被告向原告支付补偿款9万元并减免原告一年的物业费用,该协议生效后,双方不得向对方追索本协议所列条款的全部责任,此事就此了结。协议签订后,被告已经依约支付了补偿金9万元,原告主张的第三、四、五项诉讼请求已经包括在9万元补偿金之内,原告在本案中再次主张属于重复行使权利,故请求驳回原告的第三、四、五项诉讼请求,案件受理费由原告承担。
原告为支持其主张提交如下证据:
证据一、天津市商品房买卖合同1份,证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系及双方对房屋买卖事宜的约定;
证据二、协议书1份,证明原、被告及五矿置业有限公司天津分公司对涉诉房屋存在的问题达成了共识,且被告承诺进行赔偿;
证据三、账户明细2张,证明被告至今未按协议书中的约定履行,未给付原告逾期交房利息、违约金及实际损失;
证据四、照片5张,证明被告出售的房屋存在严重的质量问题;
被告为支持其主张提交如下证据:
证据一、协议书1份,证明原、被告双方就岭上庄园项目销售承诺及配套等问题达成了协议,被告同意给付原告补偿金9万元一并解决纠纷;
证据二、付款凭证5张,证明被告已经向原告支付了116775.94元,其中包括补偿款9万元和逾期交房利息及违约金;
证据三、(2016)津0113民初1759号民事判决书1份,证明类似案件北辰法院已经作出了判决,该判决书现已经生效;
证据四、天津市建设工程竣工验收备案书1份,证明涉诉房屋工程竣工验收备案时间为2014年9月1日,而原、被告签订的协议中约定的逾期交房计算期限截止至2014年10月17日,被告已经作出了让步。
经庭审质证,被告对原告提供的证据发表如下质证意见:
对证据一、二的真实性认可,但对证明目的不予认可;
对证据三的真实性认可,被告向原告一共打款116775.94元;
对证据四的真实性与证明目的均不予认可。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见:
对证据一的真实性认可,对证明目的不予认可;
对证据二没有异议;
对证据三的真实性认可,关联性、合法性及证明目的不予认可。(2016)津0113民初1759号案件中原告的诉讼请求与本案不一致,与本案进行比较没有意义,该判决不能作为本案裁判的依据;
对证据四的真实性与证明目的均不予认可,与本案无关。
庭审结束后,原告向本院提交了光盘1张及文字资料1份,因庭审已经结束,且被告不同意原告延期举证,本院未组织双方当事人对上述材料进行质证。
经审理查明,2013年8月11日,原告梁文浩与被告天津天马国际俱乐部有限公司签订了编号为:2012-0179926的《天津市商品房买卖合同》,约定由原告购买座落在天津市北辰区双口镇京福公路以西岭上庄园144-1房屋,设计用途为酒店型公寓,建筑面积179.16平方米,商品房土地来源为出让,土地使用年限自2004年3月11日至2044年1月3日止。每平方米价格为13841.48元,总房款2479840元。其中,合同第三条约定,商品房竣工,经验收合格后,方可交付,被告应于2014年5月31日前,将符合条件的房屋交付原告。第五条约定,被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,合同继续履行,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,被告还应每日按商品房价款的万分之0.1向原告支付违约金。第八条约定,被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺(见附件三),未达到国家规定标准和承诺的,被告应承担责任。第九条约定,商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气及暖气,并对配套设施运行日期进行了约定,如未按约定日期运行,被告应在60日内采取补救措施,并赔偿原告损失,超过上述约定期限的,被告应赔偿损失,并且每项还应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。该合同附件中对商品房交工标准进行了约定,其中第14项约定采暖为地采暖,市政集中供热系统,第16项约定弱点系统包括有线电视入户,光纤(电话、网络)入户等,第17项约定天然气为市政天然气管网入户,一户一表。附件六中第一条第3项约定,双方的权利义务以商品房买卖合同及本协议书约定为准,凡签约之前被告在销售宣传中所表达的信息,包括但不限于广告、网站等信息及数据仅供销售参考,不作为确定双方权利义务的依据,原告购买的商品房的交付标准以本合同约定为准。第5项约定,被告交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定(附件三)的标准,如被告交付使用的商品房的质量和设备标准与附件三中约定标准不符的,被告应使之达到原标准或补偿相应的差价,但被告修改后的标准或使用的相关材料标准等同于或高于原标准的,原告不得提出异议或要求被告承担违约责任。第二条约定,有线电视、电话、宽带等由原告向有关单位申报并缴纳相关费用。房屋交付时经原告申请,由有关单位开通,开通费用由原告负担。
另查,2014年12月31日,原告与被告曾因岭上庄园项目销售承诺及配套等问题签订了协议书,约定:一、被告以现金方式补偿原告9万元;二、被告减免原告一年物业费用(自2015年3月1日起至2016年2月29日止);三、被告分别于2015年1月25日和3月25日各支付原告45000元;四、被告保证于2015年5月1日之前按照双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定,接通燃气管网、有线电视、网络、路灯。若不能按期完成,被告按照《商品房买卖合同》的约定处理;五、双方确认延期交房的计算期限为2014年5月31日至2014年10月17日。计算方法见《商品房买卖合同》约定的内容,并于2015年3月25日前支付完毕;六、本协议生效后,双方不得向对方追索本协议所列条款的全部责任,此事就此了结;七、若被告在一定期限内完成商用电转民用电的工作,原告保证按照实际使用电量差价后,在7万元范围内返还被告余额款项;八、协议一式三份,双方签字后生效。庭审中,双方均认可被告已经给付原告116775.94元,但对其中9万元的性质各执己见。
上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为,原、被告双方就签订商品房买卖合同及协议书的事实均没有异议,该商品房买卖合同及协议书均系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有约束力,应受法律保护。被告同意按照协议书的约定给付拖欠原告的延期交房的利息及违约金,但就给付数额存在争议,且被告对原告主张的房屋未集中供热及配套设施不达标问题不同意赔偿,故本案的争议焦点为:一、被告应给付原告延期交房的利息及违约金为多少元;二、被告是否应该给付原告房屋未集中供热的损失;三、被告是否应该给付原告房屋配套设施不达标的违约金及损失。对此本院分析如下:
关于争议焦点一,被告认可延期交房行为,并愿意按照协议书中的约定给付原告延期交房的利息及违约金,这符合法律规定。关于延期交房的计算期限,协议书中明确约定自2014年5月31日至2014年10月17日,共计140天,因该协议书签订时间在商品房买卖合同签订时间之后,故延期交房的计算期限应以该协议书中约定的为准,本院对被告关于按照商品房买卖合同中的约定自合同约定交付商品房之日的次日起计算延期交房时间的主张不予支持。关于延期交房利息的计算方法,因被告延期交房时间超过90日,结合商品房买卖合同第五条的约定,被告应以原告已付款2479840元为基数,按照人民银行同期贷款利率的标准,自2014年5月31日至2014年10月17日支付原告利息损失,庭审中,被告认可原告以年息5.6%作为人民银行同期贷款利率的标准,故原告主张的延期交房利息应为53265.6元(2479840元×5.6%÷365天×140天)。关于延期交房违约金的计算方法,原、被告对合同第五条第1项作出了不同的理解,特别是对该违约金计算期限分歧较大,本院认为,从该项约定的字面意思理解,其语意表示确实存一定的歧义,现原、被告双方对合同中格式条款的理解发生明显的争议,并作出了不同的解释,相比于原告,被告作为提供格式合同的一方,在制定合同方面占据优势地位,对该项约定应当作出不利于提供格式条款一方的解释,故原告主张的延期交房违约金应为3471.78元(2479840元×万分之0.1×140天),上述延期交房的利息及违约金共计56737.38元。庭审中,双方确认被告已给付原告款项共计116775.94元,且被告主张已给付的116775.94元中包括按照协议书的约定给付原告补偿款9万元和延期交房利息及违约金,故被告尚欠原告延期交房利息及违约金共计29961.44元。
关于争议焦点二,原告与被告已经明确就岭上庄园项目的销售承诺及配套等问题达成了补偿协议,且双方均签字确认,其内容应认定为双方对涉诉房屋的销售承诺及配套等问题达成的一揽子解决方案,现该协议已经生效,被告已经按照协议内容履约给付了原告补偿款9万元,按照该协议第一条的约定,关于原告主张的房屋未集中供热问题应属于房屋配套设施范畴,因房屋未提供集中供热可能产生的损失亦应包括在被告给付的9万元补偿款之中,原告再额外主张损失赔偿没有事实及法律依据,本院不予支持。原告关于协议中约定的9万元款项系被告对未完成商用电转民用电而给付原告的补偿款的主张,并未提供充分的证据加以证实,本院不予采信。
关于争议焦点三,原告主张被告给付房屋配套设施不达标的违约金依据的是双方签订的协议书中第四条及商品房买卖合同中第九条的约定,其中协议书第四条中仅约定了被告限期接通燃气管网、有线电视、网络、路灯,若未能按期完成,被告按照商品房买卖合同的约定处理。结合双方签订的商品房买卖合同第九条的约定,商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气及暖气五项,其中被告认可涉诉房屋未按照协议约定接通燃气管网,故被告应就该项问题按合同约定以商品房价款的0.01%向原告支付违约金247.98元(2479840元×0.01%)。但就协议中列举的有线电视、网络、路灯部分,商品房买卖合同中并未在第九条房屋配套设施条款中进行约定,其中有线电视和网络仅在合同附件中商品房交工标准第16项中进行了列明,且该合同附件六第二条中对有限电视及宽带等约定为由原告向有关单位申报并交纳相关费用,现原告仍依据商品房买卖合同第九条的约定主张由被告给付未安装有线电视、网络、路灯的违约金明显不妥,本院不予支持。同理,对于原告主张的涉诉房屋未按照合同第九条的约定提供上水、供电、暖气的问题并未在协议书第四条中单独列举,故对原告就上述问题主张被告给付违约金的诉讼请求,本院亦不予支持。另外,关于原告主张的因涉诉房屋未按照合同约定及销售承诺提供相应的配套设施进而对原告造成的损失问题,因原告并没有提供确实、充分的证据加以证实,且对损失数额的计算过于笼统、概括,考虑到双方就岭上庄园房屋配套设施等问题已经达成了给付9万元补偿款的协议,故本院对原告主张的相关损失不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、被告天津天马国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁文浩延期交房的利息及违约金29961.44元;
二、被告天津天马国际俱乐部有限公司于本判决生效后十日内给付原告梁文浩未接通燃气管网的违约金247.98元;
三、驳回原告梁文浩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费962元,由原告王雯负担727元,被告天津天马国际俱乐部有限公司负担235元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 陈 达
二〇一六年八月十九日
书 记 员 吴玉楠
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十一条按照合同法第四十一的固定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。