天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初3727号
原告:中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司,住所地天津市河东区姚台大街12号。
负责人:姚利军,经理。
委托诉讼代理人:刘天明,该公司职员。
委托诉讼代理人:吴剑,该公司职员。
被告:天津东达洗浴休闲会馆,住所地天津市河东区姚台大街12号,组织机构代码L4591253-2。
主要负责人:赵世捷。
原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司(以下简称中铁四局天津分公司)与被告天津东达洗浴休闲会馆(以下简称东达会馆)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月3日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中铁四局天津分公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原被告2003年1月1日签订的《租房协议》、2005年12月1日签订的《房屋租赁补充协议》、2010年12月4日签订的《房屋租赁补充协议》;2、判令被告将承租房屋腾空并返还原告;3、判令被告支付原告房租671666.4元(暂计算到2016年6月,以后房租顺延至被告实际腾空并返还房屋之日);4、诉讼费由被告承担。事实与理由:2003年1月1日原告与案外人苏影(龙欣泉洗浴中心经营者)就诉争房屋达成租赁协议,原告将诉争房屋租给其使用,租期为2003年1月1日至2012年12月31日。后龙欣泉洗浴中心变更经营者,苏影变更为被告赵世捷。三方于2005年12月1日签订房屋租赁补充协议约定:原租赁协议继续有效,诉争房屋由被告赵世捷继续租赁,承担权利义务。后赵世捷继续使用诉争房屋用于经营洗浴中心,现在商号名称为东达洗浴休闲会馆。2010年12月4日原、被告再次签订房屋租赁补充协议,房屋租期自2013年1月1日至2017年10月30日,同时对租金等内容进行了约定。后被告长期拖欠租金,截止2016年6月30日被告共拖欠租金37个月,共计671666.40元。现被告长期拖欠租金已构成根本违约,侵害了原告合法权益,故原告来院起诉
被告东达会馆辩称,原告诉讼主体错误,双方2010年12月4日签订的房屋租赁补充协议明确更改了租赁人由原赵世捷变更为赵世捷、王金敏、任宝升、张积君和于明国共同承租,且东达会馆由该五人共同经营,本案被告东达会馆并非适格主体。且本案系原告不履行租赁合同违约在先,被告与案外人阳光老人院共同租赁涉诉房屋大楼,原告在未经被告同意的情况下将楼顶的使用权给阳光老人院单方使用,侵害了被告的合法权益。被告并未拖欠原告租金,而是改变了租赁的给付方式,2012年10月10日被告书面给原告打报告,通知原告如不能立即停止上述侵权行为,被告自下个月起改变租金的给付办法。即从原告侵占被告楼顶使用权利,在未经被告允许的前期下,单方有偿揽装的通信塔收入中扣除被告应得的部分作为被告应付的租金,而且多出部分还要返还被告。现通往楼顶通道的门已被恶意锁死,被告无法正当使用楼顶权益,故被告改变租金给付方式是合法维权。且原告自接到被告报告后的两年半时间里始终未再找被告要租金的事实足以证明,原告默认了侵权事实和改变租金给付办法。现原告突然诉讼系因2015年8月大雨给原告造成的损失太大,被告要求原告赔偿的情况下原告恶意诉讼,逃脱赔偿责任。现案外人阳光老人院恶意锁死楼顶通道、后院的防火通道、切断被告消防水管道,在后院搭建外跨楼梯和活动板房,掩埋被告排水井,造成雨水倒灌涉诉房屋,均为原告不遵守租赁合同公平原则,不履行合同义务所致。且原告行为已再次导致被告安装在租赁房楼顶的牌匾及无线电设备无法正常维修,造成原告严重经济和精神损失。
本院经审理认定事实如下:坐落天津市河东区姚台大街12号中铁四局物资工贸有限公司天津分公司综合服务楼底商经营用房(面积为1407.35平方米)系原告中铁四局天津分公司所有,2003年1月1日原告(甲方)与案外人龙欣泉洗浴中心(苏影)(乙方)就上述房屋订立《租房协议》,双方约定租赁期限为2003年1月1日至2012年12月31日,房屋租金为2003年1月1日至2007年12月31日,年租金为人民币200000元,2008年1月1日至2009年12月31日,年租金为210000元,2010年1月1日至2010年12月31日,年租金为220000元,2011年1月1日至2012年12月31日,年租金为230000元。协议第四条约定,每月5日前乙方结清上月房费及水电费,如因乙方拖欠租金及水电费,甲方每日按应收租金及水电费总额的5%收取滞纳金,如乙方拖欠甲方租金及水电费两个月,甲方有权采取措施并终止合同的履行,由此给双方造成的损失均由乙方负担。协议第七条约定,乙方在协议期内对房屋享有使用权,乙方法定代表人如有其他原因不能继续经营,可更换乙方法人代表,须报甲方备案,但合同条款(租房协议)不变。协议第十一条约定,如遇不可抗拒因素及第三方原因,影响乙方正常经营,由此造成的损失由乙方自负,与甲方无关。
2005年12月1日,原告(甲方)、赵世捷(丙方)与案外人龙欣泉洗浴中心(苏影)(乙方)订立《房屋租赁补充协议》(以下简称补充协议),约定甲方与乙方订立的协议继续有效,乙方的法定代表人变更为丙方,协议约定的权利、义务、责任由甲、丙方继续履行。嗣后,赵世捷继续租用讼争房屋经营“天津东达洗浴休闲会馆”。
另查,原告于2009年1月13日起诉赵世捷房屋租赁合同纠纷,要求解除双方的房屋租赁协议及2005年签订的补充协议,腾空涉诉房屋,并支付2007年1月至2008年12月的租金及水电费。本院于2009年7月8日作出(2009)东民初字第948号民事判决,判决:“一、解除原、被告之间的《租房协议》、《房屋租赁补充协议》;二、本判决生效之日起十日内被告赵世捷将坐落天津市河东区姚台大街12中铁四局物资工贸有限公司天津分公司综合服务楼底商房屋(现天津东达洗浴休闲会馆)腾空交予原告;三、本判决生效之日起十日内被告赵世捷给付原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司2007年1月1日-2008年12月31日房屋租金410000元及2009年1月1日至实际腾房之日止房屋租金(标准按照每日583元给付);四、本判决生效之日起十日内被告赵世捷给付原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司2008年11月15日前拖欠水电费208906.4元。”后赵世捷不服,上诉于天津市第二中级人民法院。该院审理后于2010年2月9日作出(2009)二中民四终字第1395号民事判决,判决:“一、维持天津市河东区人民法院(2009)东民初字第948号民事判决第四项;二、撤销(2009)东民初字第948号民事判决第一、二、三项;三、本判决生效后十日内,上诉人赵世捷给付被上诉人中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司自2007年1月1日至同年4月10日期间房屋租金54794.52元以及自2009年9月12日至同年12月31日期间房屋租金64438.36元;四、驳回上诉人其他上诉请求;五、驳回被上诉人其他诉讼请求。”
2010年12月4日原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁补充协议》,该协议约定:“乙方承租甲方房屋经营,在天津市政五经路隧道工程施工,给乙方造成了29个月的经营损失。为减轻由此给乙方造成的损失,经甲乙双方协商,本着权利义务对等的公平原则,在原租赁合同不变的原则基础上制定如下补充协议:一、续延租期。续延租期后,原合同终止日期由2012年12月31日顺延58个月,即从2013年1月1日至2017年10月30日止。二、续延租期租金约定如下:1、2013年1月1日至2015年5月31日共计29个月租赁期间,租金标准按2007年5月至2009年9月原合同约定的租金标准计算;即2007年5月至2007年12月31日的8个月顺延至2013年1月至2013年8月,按彼时年租金20万元折合每月计算。2008年1月-2009年9月的21个月顺延至2013年9月-2015年5月,按彼时间段21万元租金标准折合每月计算。2、另外顺延的29个月租期,从2015年6月起至2017年10月30日止,租金按原合同办理。三、甲方同意承租方由赵世捷变更为赵世捷、王金敏、任宝升、张积君、于国明五名合伙人经营东达会馆,选派赵世捷作为乙方代表,与甲方接洽处理双方有关租赁合同一般事宜。如选派代表人因病伤等不能履行职责时,由五名合伙人授权委托其他合伙人接洽处理双方有关事宜。”
2013年10月12日原告(甲方)与被告(乙方)签订《地下管道维修协议》,该协议第三条第一、二项约定:“1、经双方协商,地下管道维修工程总价款为人民币伍万元,包括材料费、人工费等一切费用;2、支付方式:工程价款由乙方向施工单位支付,并工程价款从乙方应向甲方交纳房屋租赁费用中抵扣,抵扣的月份分别为2013年5月房屋租赁费16666.66元,2013年6月房屋租赁费16666.66元,2013年7月房屋租赁费16666.66元。”对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
庭审中被告称其由于楼顶通讯塔问题向原告申请改变了租金给付方式,原告对此不予认可。为此被告向本院提交2010年10月被告向原告打的报告及楼顶通道照片予以佐证。现该证据仅能证明被告曾要求用楼顶通讯塔所获收益抵扣房屋租金,但并不能证实双方就改变租金给付方式已达成一致意见,故本院对该证据不予采信。
本院认为,首先对于被告称本案诉讼主体错误一节,该补充协议中虽约定“甲方同意承租方由赵世捷变更为赵世捷、王金敏、任宝升、张积君、于国明五名合伙人经营东达会馆,选派赵世捷作为乙方代表”,但与原告签订该补充协议的乙方为被告东达会馆,且经本院核实东达会馆的营业执照显示该企业性质为个体经营,负责人为赵世捷,并未发生变更。庭审中赵世捷称虽未变更企业性质及负责人,但实际经营人为五人,且曾书面通知原告负责人已变更为王金敏,原告对此不予认可。庭审后本院要求赵世捷联系其他四人来院,其称由于经营不善其他人已外出打工,只能提供其中两个人的电话,另外两人的联系方式都要再寻找。由此可见其余四人现未参与被告单位的实际经营管理,故对被告该项抗辩理由本院不予采信。现工商登记中被告企业性质及负责人均未发生变化,故原告以被告东达会馆作为本案被告并无不当,被告东达会馆系本案适格诉讼主体,赵世捷系被告单位负责人。
其次,原告与被告之间的房屋租赁合同关系依法成立,双方的协议及补充协议已经法院确认合法有效。后双方又在该基础上再次签订补充协议对于租赁期限及租金标准重新约定,双方均应按照协议及补充协议项下约定的权利义务严格履行。被告继续使用涉诉房屋经营至今,应如约交纳房屋租金。被告抗辩称由于阳光老人院锁死楼顶通道,不让其使用楼顶租赁通讯塔,侵害被告合法权益,故改变租金使用方式以通讯塔租赁费抵扣租金一节,根据原租房协议原告所提供的租赁地点为河东区姚台大街12号中铁四局物资工贸有限公司天津分公司综合楼(原铁四局天津招待所)底商经营用房1407.35平方米,给被告作为桑拿洗浴中心用,不可作其他经营,并无偿提供锅炉用房一间建筑面积45.7平方米。由此可见原告所提供租赁房屋不包括房屋楼顶且用途仅为经营桑拿洗浴中心,亦不包含其他经营用途。故被告称原告不让其使用楼顶建通讯塔系侵权行为的抗辩理由无事实及法律依据,本院不予支持。同时被告称原告默认将通讯塔台的租赁费用抵扣租金一节,原告对此不予认可,被告所提供证据不足以充分证实其主张,对此本院不予采信。关于被告主张因毗邻租赁户阳光老人院恶意锁死楼顶通道、后院的防火通道、切断被告消防水管道、在后院搭建外跨楼梯和活动板房等导致掩埋被告排水井,造成雨水倒灌涉诉房屋造成被告经济损失一节,被告可依相关法律规定另行主张权利,并不能作为被告拖欠租金的抗辩理由。现原告主张因被告长期拖欠租金,要求解除租赁关系并腾出涉诉房屋的诉讼请求,符合法律规定及协议的约定,本院予以支持。
关于原告主张被告支付租金至被告实际腾房之日一节,庭审中经询原告所主张租金时间为2010年12月、2011年12月、2012年12月、2013年5月至7月、2013年8月、2013年11月-12月、2014年3月至2014年12月、2015年1月-12月、2016年1月至今,计算标准为双方所签的房屋租赁补充协议。庭审中被告辩称原告默认以通讯塔收益抵扣租金,且原告从未向其索要过租金,故现在原告索要两年半的租金已超过诉讼时效,每年的12月让免一个月租金是被告与原告法定代表人口头约定的,原告对此不予认可。原告称其于2015年8月曾当面交给被告负责人催房租通知函,2016年5月30日原告再次以邮寄方式向被告送达催房租通知书,被告对此不予认可。根据原告所提供证据显示2016年5月30日原告所邮寄的快递被拒收。本院认为,原告主张2015年8月的催款通知系当面交给被告,被告对此不予认可,原告所提供证据不能充分证实其主张,本院对此不予采信。2016年5月30日原告所邮寄的催款通知地址电话收件人明确,被告方于2016年5月31日拒收,应当视为该催款通知已送达被告。故被告应当支付2015年6月1日至其实际腾房之日的租金。对于租金标准依据双方所签订的房屋租赁补充协议,自2015年6月起至2017年10月30日止,租金按原合同办理,庭审中经询双方均认可该时段租金系按照原合同2011-2012年,每年230000元标准计算。故被告应按月租金19166.66元的标准支付2015年6月1日至其实际腾房之日的租金,此前的租金已超过诉讼时效,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定,判决如下:
一、解除原、被告之间签订的2003年1月1日的《租房协议》、2005年12月1日签订的《房屋租赁补充协议》、2010年12月4日签订的《房屋租赁补充协议》;
二、本判决生效之日起十日内,被告天津东达洗浴休闲会馆将坐落天津市河东区姚台大街12中铁四局物资工贸有限公司天津分公司综合服务楼底商房屋1407.35平方米、安置锅炉用房一间(原洗衣房)45.7平方米腾空返还原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司;
三、本判决生效之日起十日内,被告天津东达洗浴休闲会馆给付原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司2015年6月1日至实际腾房之日止的房屋租金(标准按照每月19166.66元支付);
四、驳回原告中铁四局集团物资工贸有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10517元,减半收取计5258.5元,由被告天津东达洗浴休闲会馆负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 郭宏敏
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张 蕊