重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)云法民初字第01131号
原告:覃国春，男，1972年9月13日出生。
委托诉讼代理人:蔡德慧，重庆四正律师事务所律师,特别授权。
被告:张迪，男，1992年11月11日出生。
委托诉讼代理人:向智强，重庆名言律师事务所律师,特别授权。
被告李江英，女，1968年10月9日出生。
委托诉讼代理人：旷盈庭，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者，一般授权。
原告覃国春与被告张迪、李江英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃国春及其委托代理人蔡德慧，被告张迪及其委托代理人向智强，被告李江英的委托代理人旷盈庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃国春向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，将房屋及房屋钥匙交给原告；2.判决被告将房屋过户至原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告张迪系被告李江英之子,共同居住生活。2010年9月21日，被告张迪尚未成年，被告李江英以张迪的名义从云阳县中天建材有限责任公司购买了位于云阳县滨江大道14层B型2号房屋，房屋于2012年交付使用。被告张迪委托被告李江英出售房屋，被告李江英将房屋出卖给原告覃国春。双方于2014年8月22日签订《房屋买卖合同》，对产权办理、付款方式和房屋交付等约定为“产权办理的一切税和费由被告负责，签订合同时付45万元，余款过户手续完成后付清，被告在合同签字时将钥匙交给原告。合同已经签字，原告也履行了合同义务，但被告以‘还要收拾室内个人用品’为由至今未将房屋交付原告。原告催要无果，故提起诉讼。
被告张迪辩称，被告张迪没有委托李江英出售房屋，是李江英欺骗张迪办理房地产权证书，要求张迪在几张空白的A4白纸右下角签名。李江英用这些空白A4纸做了什么事，张迪一概不知情。同时，张迪这套住房有140个平方，还进行了装修，市价达120万元，是被告李江英与原告合谋串通损害张迪的利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李江英辩称，原告覃国春是在赌场放高利贷的，被告李江英赌博输了就找原告覃国春借钱，约定月息5分，累计共下欠450000.00元。原告覃国春逼被告李江英拿被告张迪的房子作抵押。被告李江英便谎称办理房产证，欺骗被告张迪从攀枝花回来在空白的A4纸上签名后，将该纸张交给原告覃国春，由原告覃国春填写内容。因被告李江英不识字，不知道原告覃国春填写的内容是授权委托出售房屋，收条也不是说收购房款。房子是在2014年7月左右开始装修的，装修时张迪不在家，是被告李江英负责处理装修事宜。被告张迪的这套房子价值100余万元，被告李江英不可能以59万余元出售。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月27日，被告张迪（乙方）与云阳县中天建材有限责任公司（甲方）签订《集资建房协议书》，约定乙方在甲方所建港贸大厦商住楼第十四层B型2号订建集资住房一套，该房建筑面积约139.18平方米（包括按比例分摊的公共区域建筑面积），最后房屋面积以房屋管理所测定为准，以房屋产权证建筑面积结算，多退少补，不计算利息；房屋单价为4300.00元/平方米，总金额为598474.00元；按照有关部门对各项收费标准的规定，由乙方支付水、电、气的一户一表及安装费、权属转移登记有关费用、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费等，由甲方代收后向有关单位缴纳。2014年3月9日，杨波、李江英向原告覃国春出具借条，借条载明：“今借到覃国春现金200000.00元（贰拾万元整），此款在两个月之内归还，如到期未还，则按银行贷款利息的4倍计算。”同日，原告覃国春通过重庆农村商业银行账户向被告李江英转账200000.00元。被告李江英分别于2014年4月14日、5月16日、6月2日、7月4日、7月15日、9月5日、9月17日向原告覃国春转账12000.00元、10000.00元、10000.00元、5000.00元、10000.00元、3000.00元和10000.00元。
2014年5月，被告李江英带原告覃国春到争议房屋看房。2014年6月，原告覃国春向被告李江英支付购房款150000.00元（其中70000.00元由刘祥波出借）。2014年7月，被告李江英开始代为处理本案争议房屋的装修事宜。2014年8月初，原告覃国春再次向被告李江英支付购房款100000.00元。2014年8月22日，被告张迪出具《授权委托书》，载明：“受托人：李江英，身份证号码：51222519680098482#，授权人：张迪，身份证号码：50023519921111819X，委托事项：授权人张迪（身份证：50023519921111819X）全权委托李江英（身份证：51222519680098482#）全权办理张迪名下位于云阳县新县城滨江大道（港贸广场旁）港贸大厦商住楼十四层B型2号住房一套的出售事项（含签订卖方合同、收卖房款、办理过户等）。特此委托。”同日，被告李江英（甲方）与原告覃国春（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于云阳县新县城滨江大道（县港务广场旁）港贸大厦商住楼十四层B型2号房屋出售给乙方，建筑面积约139.18平方米（以房产管理部门实测发证为准），单价为4300.00元/平方米，总价为598474.00元（最终以产权证核准的面积进行结算，多退少补），签订本合同时乙方向甲方支付450000.00元，余款待过户手续完成后按实际面积结算一次性付清，产权手续办理时的一切税费由甲方全权负责，甲方与政府相关部门的一切费用和相关事项与乙方无关。原告覃国春于该日向被告李江英支付购房款200000.00元（其中于当天在银行取款160000.00元）。后被告李江英出具收条，载明：“今收到覃国春购房现金450000.00元（肆拾伍万元整），注：三次收款累计450000.00元。”
另查明，2015年8月19日，被告张迪向本院另行提起诉讼，要求撤销其向李江英出具的《授权委托书》以及李江英与覃国春签订的《房屋买卖合同》。2016年1月5日，本院作出（2015）云法民初字第02950号民事判决书，驳回了张迪的诉讼请求。之后张迪提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2016年9月18日判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告李江英作为被告张迪的受托人，与原告覃国春签订《房屋买卖合同》的事实清楚，原告据此与被告张迪成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。庭审中，被告张迪辩称并未授权李江英出卖房屋。但被告李江英与被告张迪系母子关系，且其持有张迪签名的《授权委托书》，原告覃国春基于二被告之间的特殊身份关系而产生对被告李江英的信任，其有理由相信被告李江英有代理权。被告张迪本有委托被告李江英处理相关事宜的意思表示才在《授权委托书》上签名捺印，即使被告李江英在实施代理行为的过程中没有按照委托人的意思实施代理行为，也是委托人和受托人之间的合同关系问题，若被告张迪认为被告李江英超出代理权限行使代理权给其造成了损害，其可以要求被告李江英承担相应的民事责任。现被告李江英已经利用被告的张迪授权，与原告覃国春签订了《房屋买卖合同》，并出具了购房款收条，故被告李江英的代理行为合法有效，被告张迪应当按房屋买卖合同的约定履行相应的义务。现原告覃国春已向被告支付了购房款450000.00元，被告张迪亦应当按约定向原告交付房屋并办理产权过户登记。被告李江英作为被告张迪的委托代理人，对代理行为不向覃国春承担责任。
综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款、第三百九十六条之规定，判决如下：
一、被告张迪于判决生效后十日内向原告覃国春交付位于云阳县新县城滨江大道（港贸广场旁）港贸大厦商住楼十四层B型2号的房屋及房屋钥匙；
二、被告张迪于判决生效后三十日内为原告覃国春办理位于云阳县新县城滨江大道（港贸广场旁）港贸大厦商住楼十四层B型2号的房屋的产权过户登记；
三、驳回原告覃国春的其他诉讼请求。
案件受理费9785.00元，保全申请费3512.00元，公告费260.00元，由被告张迪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李中云
人民陪审员 赵 容
人民陪审员 代敦凤
二〇一六年十月八日
书 记 员 付双庆