广东省中山市第一人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)粤2071执异235号
异议人（利害关系人）：林焕强，男，1980年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。
异议人（利害关系人）：李平汉，男，1969年3月8日出生，汉族，住浙江省缙云县。
申请执行人：兴业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山东区博爱五路大东裕商业大厦首层、十五层，统一社会信用代码91442000669819579W。
负责人：林梓东。
被执行人：王小平，男，1973年9月15日出生，汉族，住四川省兴文县。
被执行人：王小英，女，1979年6月5日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。
被执行人：姚美玲，女，1987年2月20日出生，汉族，住江西省。
被执行人：中山市茗雅轩红木家具有限公司，住所地广东省中山市大涌镇新平路12－14－16－18－20－22号，组织机构代码06668567-1。
法定代表人：王小平。
被执行人：中山市广信木业有限公司，住所地广东省中山市大涌镇青岗村“白蕉围”，统一社会信用代码91442000597470127C。
法定代表人：萧永鸿。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司中山分行（以下简称兴业银行中山分行）与被执行人王小平、王小英、姚美玲、中山市茗雅轩红木家具有限公司（以下简称茗雅轩公司）、中山市广信木业有限公司（以下简称广信公司）金融借款合同纠纷一案中[执行案号：（2017）粤2071执15940号]，异议人林焕强、李平汉对执行标的被执行人王小平名下位于中山市大涌镇××社区（以下简称××社区）的土地使用权提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人林焕强、李平汉称，2014年7月1日，林焕强、李平汉与王小平签订《土地厂房租赁合同》，租赁合同约定：王小平将其名下××社区的土地[土地证号：中府国用（2013）第易27002**号]以及经营模式、营销策划方式、经营木材流通市场的经验等租给林焕强、李平汉使用开发，林焕强、李平汉一次性支付王小平现金1000万元作为租金，林焕强、李平汉拥有租赁物十年的租赁使用权。根据买卖不破租赁，林焕强、李平汉在租赁期满前有权不迁出涉案土地，为此，请求法院对王小平名下××社区土地进行带租拍卖。
异议人林焕强、李平汉向本院提交如下证据：1、土地厂房租赁合同；2、林焕强个人活期明细信息；3、林焕强农业银行卡交易明细清单；4、转账记录；5、工厂营业执照；6、工厂实际经营图片；7、客户订单；8、财务报表；9、工人工资发放记录。
申请执行人兴业银行中山分行答辩称，一、《土地厂房租赁合同》实为使用权抵债合同，不属于合同法规定的租赁合同，故不适用买卖不破租赁原则。从合同约定的条款可以看出，是为了解决“丙方资金周转问题”，且三方关于租金支付的约定也不符合一般租赁合同的交易习惯，而是进行债务数额确认；二、退一步讲，林焕强、李平汉未按合同足额支付租金，其租赁权有瑕疵，不宜使用买卖不破租赁原则保护；三、林焕强、李平汉对轮候查封的执行标的提出执行异议，违反禁止重复起诉的原则，轮候查封法院应当不予受理。
申请执行人兴业银行中山分行未向本院提交相关证据材料。
被执行人王小平、王小英、姚美玲、茗雅轩公司、广信公司未向本院提交答辩意见及相关证据材料。
经审查查明，关于兴业银行中山分行与王小平、王小英、姚美玲、茗雅轩公司、广信公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初21337号民事判决，判决：“王小平、王小英于本判决发生法律效力之日起七日内共同向兴业银行中山分行清偿贷款本金2477500元及利息、罚息[暂计至2017年5月31日利息（含罚息）588256.4元，从2017年6月1日起至债务清偿之日止，利息按年利率10%计算，罚息按借款利率上浮50%计算]；二、姚美玲、茗雅轩公司、广信公司对王小平、王小英的上述债务承担连带清偿责任，姚美玲、茗雅轩公司、广信公司承担保证责任后有权向王小平、王小英追偿……”。判决生效后，因被执行人未按判决履行确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执15940号。该案在诉讼过程中，本院根据兴业银行中山分行提出的财产保全申请，作出（2016）粤2071民初21337号民事裁定，于2016年10月19日查封王小平名下××社区的土地[土地证号：国（2013）易27002**]相应价值的使用权份额。在执行过程中，本院依法作出（2017）粤2071执15940号执行裁定，裁定拍卖王小平名下××社区的土地[土地证号：国（2013）易27002**]，并以（2017）粤2071执15940-3号发出公告，责令被执行人王小平或使用人于2018年6月27前迁出。异议人林焕强、李平汉遂于2018年7月2日向本院提起上述执行异议。
另查，根据中山市不动产登记资料证明表记载：涉案土地座落：中山市大涌镇××社区，权利人：王小平，土地证号：国（2013）易27002**，土地使用权类型：出让，登记时间：2013年6月18日。该土地存有两个抵押权登记，第一抵押权人为兴业银行中山分行，被担保主债权数额5879.99万元，抵押登记时间2013年6月26日；第二抵押权人为兴业银行中山分行，被担保主债权数额为6696.65万元，抵押登记时间2015年5月18日。本案（2016）粤2071民初21337号为第四轮候查封，本院另案（2016）粤2071民初513-1号为第一查封。
又查，根据林焕强提供的土地厂房租赁合同书显示：涉案土地租赁期为十年，从2015年1月1日起至2024年12月31日止。林焕强及李平汉签约时一次性支付王小平现金1000万元作为租金，即每年租金为100万元。租金现金1000万林焕强及李平汉已于2014年7月1日前以银行转账的方式转入王小平的指定的以下账户（包括但不限于林焕强及李平汉向王小平、王小平的妻子王小英及王小平指定的其他人账户）。合同签订时间：2014年7月1日。林焕强、李平汉、王小平分别签名按手印。
本院认为，本案的焦点系异议人主张的租赁权益是否能得到保障的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。合同约定林焕强、李平汉一次性支付十年租金，本案中，异议人林焕强、李平汉提供的转账记录，未能充分证明其已向王小平实际支付所有租金费用，而且一次性支付十年租金1000万元，有违常理。其提供的营业执照、客户订单等证据在无其他证据相互印证下，也未能形成有效的证据链证实在本院查封前占有使用涉案土地。退一步讲，即使租赁关系成立，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。租赁合同于2014年7月1日签订，根据不动产资料记载，涉案土地于2013年6月26日进行抵押权登记，因该租赁关系发生在涉案土地抵押权设立后，故该租赁关系也不得对抗涉案土地已登记的抵押权。异议人林焕强、李平汉请求对涉案土地进行带租拍卖，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条之规定裁定如下：
驳回异议人林焕强、李平汉的异议请求。
如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。
审判长 廖国添
审判员 谢 灏
审判员 张婉仪
二〇一八年八月十六日
书记员 梁君仪
林爱敏