天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5015号
上诉人(原审被告):张家茹。
委托诉讼代理人:刘金山(上诉人之子)。
被上诉人(原审原告):王晓红。
委托诉讼代理人:杜辉(原告之夫)。
原审被告:刘树田。
委托诉讼代理人:刘金山(刘树田之子)。
原审被告:天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人:赖国强,董事长。
委托诉讼代理人孙国亮,男,该公司职员。
上诉人张家茹因与被上诉人王晓红及原审被告刘树田、天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3849号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后,依法组成合议庭,于2016年10月18日公开开庭进行了审理。上诉人张家茹的委托诉讼代理人刘金山,被上诉人王晓红及其委托诉讼代理人杜辉,原审被告刘树田的委托诉讼代理人刘金山到庭参加诉讼,原审被告天津中原物业顾问有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张家茹上诉请求:1、撤销一审判决第三项,依法改判降低违约金的数额;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误。刘树田以上诉人名义与被上诉人王晓红2016年3月3日签订《房产交易合同》后,2016年3月20日即通知被上诉人不再出售涉诉房屋,其间仅相隔17天,根本不存在房价上涨情况,上诉人不出售房屋的原因是因为购买其他房屋出现问题,也就是说被上诉人没有什么实际损失。上诉人主张违约金过高请求予以减少,一审法院在没有任何证据能够证实涉诉房屋存在价格上涨及其涨幅情况的前提下,对违约金数额不予调整,于法无据。
被上诉人王晓红辩称,双方合同中对违约责任有明确约定,不存在过高情形。请求驳回上诉,维持原判。
原审被告刘树田答辩,支持上诉人的上诉请求。
原审被告天津中原物业顾问有限公司未到庭,亦未提交书面答辩意见。
王晓红向一审法院起诉请求:1、要求解除原、被告签订的房产交易合同,被告立即返还原告定金10000元,赔偿原告中介损失15225元,并支付违约金58500元,共计83725元;2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:张家茹与刘树田系夫妻关系。2016年2月24日张家茹(甲方)与中原公司(乙方)签订了《优质房源独家委托协议》委托中原公司出售涉诉房屋,该协议中约定涉诉房地产出售价格不低于人民币58万元。张家茹在该协议中签字,中原公司盖章。2016年3月3日原告与被告张家茹,通过被告中原公司签订《房产交易合同》,原告购买坐落天津市河东区直沽街金昌里5-2-506-509号房屋,双方约定房屋总价款为585000元,该合同注明出售方:张家茹买受方:王晓红。同时该合同第六条第5项约定:“在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”后该合同由刘树田在甲方落款处签署了“刘树田张家茹”二人的名字,原告在乙方落款处签字。当日原告支付定金1万元,刘树田收取该款,并在定金收条中签字。原告于2016年3月3日向被告中原公司缴纳中介服务费11700元、贷款代办费600元、房屋评估费2959元。2016年3月4日原告至相关房管部门领取预约号,并通知被告刘树田、张家茹于2016年3月28日至相关房管部门办理产权登记变更手续。2016年3月20日二被告通知原告涉诉房屋不再出售。同时庭审中经询原、被告及中原公司均认可在签订《房产交易合同》当日刘树田曾给张家茹打电话确认房屋售价。且现涉诉房屋未进行评估,原告亦未办理贷款申请手续。
一审法院认为,被告张家茹已在被告中原公司签订独家售房协议,表明其在中原公司处有出售涉诉房屋的意思表示,且已约定出售价格不低于58万元。同时庭审中经询被告刘树田、张家茹及中原公司均认可,刘树田在签订合同前曾致电张家茹确认出售价格后,才签署了房产交易合同的事实。同时鉴于张家茹与刘树田的夫妻关系原告有理由相信其刘树田有代理张家茹签订房产交易合同的权限,且张家茹对于该房产交易已明知,刘树田的行为符合表见代理的构成要件,该代理行为有效。故二被告主张该合同因无权代理而无效的抗辩理由不予支持。现该房产交易合同系双方在平等自愿的基础上签订,且不违反法律规定,双方应按合同约定履行各自义务。根据原告所提供录音证据及庭审调查显示被告刘树田及张家茹均已明确表示由于购买其他房屋出现问题,所以涉诉房屋不再出售,被告张家茹及刘树田的上述行为已构成根本违约,且二被告明确表示不再出售涉诉房屋,该房产交易合同亦不具备继续履行条件。经询原告亦主张解除该合同,故按照该合同第六条第5项之规定该房产交易合同应当予以解除。二被告作为夫妻应当连带向原告支付该房地产成交价10%即58500元作为违约金。关于二被告主张违约金约定过高一节,对比现本市房价的涨幅情况,合同所约定的违约金数额并未超出原告再行购房的实际损失数额,故一审法院不再调整。同时双方房产交易合同解除,被告张家茹及刘树田所收取的定金1万元应当返还原告。对于原告主张被告张家茹、刘树田支付中介损失15225元,庭审中经询由于贷款尚未办理,且房屋未进行评估,故贷款代办费600元、房屋评估费2925元应当由被告中原公司予以返还,中原公司亦同意返还。对于中介费11700元,由于房屋交易并未完成,且中原公司在明知房屋产权人为张家茹的情况下未与产权人再次确认房产交易合同并签字,故其中介服务尚未完成且存在一定瑕疵,一审法院酌定由中原公司收取20%的中介服务费为宜。故由中原公司返还原告中介服务费的80%,即9360元,剩余2340元的中介服务费损失应由违约方被告张家茹、被告刘树田承担。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条规定,判决:一、解除原告王晓红与被告张家茹、被告天津中原物业顾问有限公司2016年2月24日签订的《房产交易合同》;二、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带返还原告王晓红定金10000元;三、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带支付原告王晓红违约金58500元;四、本判决生效之日起十日内,被告张家茹、被告刘树田连带支付原告王晓红中介损失费2340元;五、本判决生效之日起十日内,被告天津中原物业顾问有限公司返还原告王晓红贷款代办费600元、房屋评估费2925元、中介服务费9360元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1893元,减半收取计946.5元,由被告张家茹、被告刘树田共同负担800元,被告天津中原物业顾问有限公司负担146.5元。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人以违约金过高请求予以减少,其理由是双方签订合同后间隔17日即通知被上诉人不再出售涉诉房屋,此期间不存在房价上涨的情况,被上诉人没有实际损失。对此,本院认为虽然上诉人在双方签订合同后间隔很短时间提出不再出售房屋的主张,但被上诉人欲再行购买房屋不可能在此期间内即购得房屋,应该给予一定的合理期限。双方在合同履行期间对此问题进行沟通未果,至被上诉人提起诉讼。根据双方履行合同的情况,结合本市房屋价格的涨幅情况,一审法院对双方合同约定的违约金数额不予调整,并无不当。上诉人的上诉请求,不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1263元,由上诉人张家茹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 曹 静
代理审判员 刘继永
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李珊珊