上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第36197号
原告尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人章福祥，执行董事。委托代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告孔祥华，男，1952年10月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告施心仪，女，1954年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托代理人华国强，男，住上海市浦东新区。原告尚物博(上海)物业服务有限公司诉被告孔祥华、施心仪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，被告孔祥华、施心仪在法定期间内提起反诉，本院审查后于2015年10月27日出具民事裁定书，对两被告的反诉不予受理。两被告不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2015年12月24日裁定驳回起诉，维持原裁定。2016年2月25日，本案依法适用普通程序，由审判员沈丽芳担任审判长，人民陪审员杨月英、李燕艳组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告尚物博(上海)物业服务有限公司的委托代理人沈鎏琪，被告孔祥华、施心仪及其委托代理人华国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博(上海)物业服务有限公司诉称，两被告系上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(所在小区为恒大国际公寓)业主，房屋建筑面积为131.53平方米。原告系恒大国际公寓前期物业服务企业，于2013年9月1日开始为涉诉房屋所在的小区提供物业服务。根据原告2013年8月8日与建设单位上海恒大房地产股份有限公司(以下简称恒大公司)签订的《前期物业服务合同》的载明，高层住宅的物业服务费收费标准为人民币(以下币种相同)3.20元/月/平方米，业主应于每季度10日前交纳。原告按照《前期物业服务合同》的约定在2013年9月1日至2013年12月31日期间为被告提供了物业管理服务，但被告拒绝支付物业服务费，故原告诉至法院要求被告支付物业服务费1,683.56元，并支付逾期违约金510元。审理中，原告变更诉请，要求被告按照2.20元/月/平方米的标准支付涉诉房屋上述期间物业服务费1,157元，放弃逾期违约金的主张。被告孔祥华、施心仪辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：其一，原告声称《前期物业服务合同》系其于2013年8月8日与恒大公司签订的，但被告作为该合同的利害关系人对此并不知情，也不知晓原告曾于2013年8月在小区公告栏内张贴过物业服务企业变更的公告；其二，原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》第二十四条、第二十五条的规定，该合同�三十七条为对业主附生效条件的条款，该条件未成就，对业主不生效。现《前期物业服务合同》并未附录在购房合同中，故条件未成就、该合同从未对业主生效；其三，原告与恒大公司签订《前期物业服务合同》时未能进行招投标，违反了《上海市物业管理招投标管理办法》中关于前期物业管理期间变更物业服务企业需要招投标的规定；其四，原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》违反了《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，具体表现在《前期物业服务合同》约定的收费标准远超上海市住宅最高等级收费标准，且不按规定列明诸如服务项目、服务等级和收费标准等前期物业管理服务质量标准。根据《合同法》第五十二条第二款、第三款的规定，《前期物业服务合同》应当认定为无�合同；其五，原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》未经主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证，且原告自身从未履行过该合同，即从未按照3.20元/月/平方米的标准收取过物业服务费，故此合同为非法无效合同。综上所述，原、被告之间不存在权利义务关系，原告无权向被告收取物业服务费。经审理查明，被告孔祥华、施心仪系上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，房屋建筑面积为131.53平方米，该房屋所在小区为恒大国际公寓。2013年8月在小区公告栏内张贴过物业服务企业由上海锦之嘉酒店管理有限公司(以下简称锦之嘉公司)变更为原告的公告。原告系具有二级资质的物业服务企业，于2013年9月1日入驻恒大国际公寓并开始为该小区提供物业管理服务，于2013年12月31日撤离(其时恒大国际公寓业主委员会已经成立并聘请了新的物业服务企业)�原告管理恒大国际公寓期间以2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。因被告未支付2013年9月至2013年12月期间物业服务费，以致引发本案诉讼。另查明，1、恒大公司于2005年12月与锦之嘉公司签订《前期物业服务合同》，约定锦之嘉公司自2005年12月1日起为恒大国际公寓提供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米，合同期限截止至小区业委会成立。锦之嘉公司在管理恒大国际公寓期间按照2.20元/月/平方米的标准向业主收取物业服务费。锦之嘉公司于2013年8月30日将恒大国际公寓的相关资料移交给原告后撤离该小区。2、2006年1月，上海市物业管理协会接受恒大公司的委托，就恒大公司开发建设的恒大国际公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证，于同年1月26日出具《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》，论证意见如下：恒大国际公寓物业服务收费标准按招标书及申报承诺为每平方米建筑面积3.20元/月。3、恒大公司与业主签订的《上海市商品房预售合同》及附件载明，恒大公司选聘物业服务等级三级资质的锦之嘉公司作为恒大国际公寓前期物业服务企业，物业服务费收费标准为3.20元/月/平方米；在锦之嘉公司提供物业服务的前提下，恒大公司承诺在房屋交付后的60个月内向业主补贴每月每平方米1元的物业服务费，业主实际按照2.20元/月/平方米的标准向锦之嘉公司支付物业服务费。业主对此知晓并签字承诺遵守业主临时公约等相关约定。以上事实，由上海市房地产登记簿、恒大公司与原告签订的《前期物业服务合同》、恒大国际公寓业主委员会于2013年12月24日向原告出具的函、锦之嘉公司及原告的物业管理企业资质证书、《上海市商品房预售合同》、恒大公司与锦之嘉签�的《前期物业服务合同》、《上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告》等证据及原、被告庭审陈述在案佐证。庭审中，两被告表示原告未公示其与恒大公司签订的《前期物业服务合同》的行为侵害了业主的知情权，业主对该合同中双方的权利义务并不知晓，原告应该举证证明其是否履行了合同中的权利义务。对此，原告表示因时间久远无法提供《前期物业服务合同》公示情况的证据，同时提供小区物业服务满意度调查表，虽然有的业主未能参加投票，但从投票情况来看大多数业主对原告的物业管理服务是满意的，证明原告已经履行了《前期物业服务合同》约定的相关义务。经质证，两被告表示对小区物业服务满意度调查表真实性无法确认，与本案不具有关联性，无法代表全体业主，统计结果不能证明原告的服务得到广泛认可，有效票未过半数，也不能代表真实的服务状况，两被告没有填过该份调查表。本院认为，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本院结合原、被告的意见及庭审查明的事实阐述如下：其一，根据相关法律规定，在前期物业管理期间，小区业主大会尚未组建、物业管理区域内发生物业服务企业违约致使合同目的不能实现等法定情形确需变更物业服务企业的，建设单位应当在原物业服务业合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变且物业服务企业资质与物业管理项目建设规模相适应的条件下，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。本案中，两被告以恒大公司与原告签订合同�未进行招投标，违反《上海市物业管理招投标管理办法》中关于前期物业管理期间变更物业服务企业需要招投标的规定为由主张合同无效。对此，本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。此处的强制性规定仅指效力性强制性规定，不包含管理性规定。《物业管理条例》第二十四条虽然规定了住宅物业建设单位选聘物业管理企业的程序，但是该条例第五十七条同时规定了违反选聘程序的法律后果，只是对建设单位予以行政处罚，对所涉前期物业服务合同的效力并无规定，《物业管理条例》第二十四条的规定仅属于管理性规定，因此即使原告与建设单位签订物业管理合同时违反该规定，前期物业管理合同依然有效，对两被告仍然具有约束力。其二，《物业管理条例》第二十五条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即服务项目、服务等级和收费标准，并未要求《前期物业服务合同》必须附录在买卖合同中。本案中，恒大公司与物业买受人签订的《上海市商品房预售合同》中明确载明锦之嘉公司系前期物业服务企业，双方签订有《前期物业服务合同》，买受人亦对此签字确认知晓并承诺遵守相关约定，且恒大公司在物业服务企业变更后不可能再与业主重新签订买卖合同。故两被告以《前期物业服务合同》未附录在买卖合同中为由主张合同不生效的意见不能成立。其三，根据法律规定，双方当事人在订立合同时存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的情形之一的，合同无效。本案中，原告与恒大公司就恒大国际公寓的物业管理签订了《前期物业服务合同》，约定在锦之嘉公司撤离恒大国际公寓后由原告提供物业管理服务，收费标准�为3.20元/月/平方米。就该收费标准，因恒大公司早于2006年1月即委托上海市物业管理协会就恒大国际公寓住宅物业服务超过最高等级收费标准进行论证并通过，故在原告的物业服务企业资质等级高于锦之嘉公司，服务内容和服务标准未降低的情况下，延续之前3.20元/月/平方米的收费标准并无不当，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的情形存在，两被告以原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》违反《合同法》第五十二条第二款、第三款为由主张合同无效，理由不能成立。其四，原告与恒大公司签订《前期物业服务合同》时未经相关主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证属实，并非《合同法》中规定的合同无效的情形，不影响《前期物业服务合同》的效力。未备案、价格未经认证的法律后果只是对建设单位的行政处罚，处罚决定权在相关行政部门，与原告无涉。综上所述，两被告关于原告与恒大公司签订的《前期物业服务合同》非法无效的主张不能成立，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。两被告在接受了原告的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费，现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。本案原告考虑到恒大国际公寓特殊情况(小区业委会迟迟未能成立，中途变更前期物业服务企业，建设单位承诺在房屋交付后的60个月内给予业主1元/月/平方米物业服务费补贴)及小区满意度调查，自愿以2.20元/月/平方米的标准向两被告收取物业服务费，也无不妥，并与法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告孔祥华、施心仪于本判决生效之日起十日内支付原告尚物博(上海)物业服务有限公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1,157元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孔祥华、施心仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈丽芳
人民陪审员 李燕艳
人民陪审员 杨月英
二〇一六年六月十三日
书 记 员 陈裔佼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和�他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。