广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第378、379、380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州腾图科技有限公司。
法定代表人：张邦科，职务：总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）张邦科，男，汉族，1965年3月1日出生，户籍所在地广州市百花路**号***房。
两上诉人的共同委托代理人：温春玲，公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广州市东洲物业管理有限公司。
法定代表人：莫修平，职务：总经理。
委托代理人：张庆恩，公司职员。
上诉人广州腾图科技有限公司（以下简称腾图公司）、张邦科与被上诉人广州市东洲物业管理有限公司（以下简称东洲物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第1528、1583、1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年4月10日，张邦科与作为开发商的案外人广州金汕房地产开发有限公司（以下简称金汕公司）签订《商品房买卖合同》（共3份），约定：张邦科向金汕公司购买广州市天河体育西路西侧商旅二区内东洲大厦第B幢自然层4层D、E、F号房，用途均为住宅；等条款。2002年12月，广州市国土资源和房屋管理局分别核发了上述三套房屋的权属证书，记载：权属人均为张邦科，地址分别为天河区体育西路广利路77号403房（以下简称403房）、天河区体育西路广利路77号404房（以下简称404房）、天河区体育西路广利路77号405房（以下简称405房），建筑面积分别为101.98平方米、134.01平方米、89.08平方米，使用性质均为住宅，等。
2002年12月30日，金汕公司与东洲物业公司签订《物业管理委托合同》（该合同首部显示：甲方／物业建设单位为金汕公司，乙方／物业管理公司为东洲物业公司），约定：甲方将东洲大厦（物业名称）委托乙方实行物业管理；物业类型为高级住宅、商铺，座落位置为广州市天河区广利路67-77号，高层栋数为2栋；委托管理期限为240个月，自2003年1月1日起至2022年12月31日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明……），市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动；甲方按照《住宅质量保证书》的要求，移交乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求，如存在质量问题，负责返修；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整；等条款。2008年9月8日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向东洲物业公司出具《广州市物业服务项目备案回执》，确认已收悉东洲物业公司提交的物业服务项目备案材料，明确备案主要内容为：资质等级为三级，承接项目名称为东洲大厦，选聘单位为金汕公司，物业服务合同期限为2003年1月1日至2022年12月31日，等。
2005年1月25日，东洲物业公司签署《承诺书》，内容如下：“因维修五楼排污管，需在四楼腾图某办公室内进行维修工程，因维修造成腾图某的物品损坏及其它损失（如影响办公等），施工我司负责赔偿（更换）。目前已经损坏的物品如下：两格屏风（四大块）、一张桌子、秘书室的装修（进水）、部分桌子腿（被水浸）、部分灯管（盘）及天花板。其它损失，待施工后再进一步确定。因本次施工，给腾图某今后造成的其它损失，我公司也将承担。施工完毕后，我方确保恢复原状（包括臭味等）。所有赔偿，确保一周内履行完毕”。
2005年12月26日，腾图某作出致东洲物业公司的东洲大厦管理处（以下简称东洲大厦管理处）的《通知》，称：腾图某所处的403房、404房、405房天花板以上的管道漏水，已经影响其司正常工作，请东洲大厦管理处尽快派人维修并赔偿其损失等。东洲大厦管理处于同日在上述《通知》书写“拟在排污管维修时同时维修”的意见。
2005年12月30日，东洲大厦管理处与腾图某签订《东洲大厦B座维修排污管工程协议书》，约定：腾图某为配合维修排污管工程的顺利开展，防止维修工程实施过程中对腾图某造成更大的经济损失，同时确保工程按时按质完成，特制定本协议；协议双方：甲方为腾图某（403房、404房、405房），乙方为东洲大厦管理处；协议内容为：1、维修排污管工程的时间为1天，定于2005年12月30、31日；2、由于乙方要在甲方内部进行施工，导致公司员工无法正常工作或加班，乙方应支付相应的误工费，费用收取标准：星期一至六或法定假日：3000元／天，星期日或其它非工作日：1000元／天；如果因故延长时间，乙方须做好一切防护措施，每天费用加倍；3、在施工期间，施工队必须按照甲方的安排，对甲方的所有物品做好足够的防护措施；施工完毕，施工队必须及时清洁打扫好卫生，做到与施工前一样干净整洁；4、这次维修工程要解决好甲方天花板滴水问题，同时清洁好天花板，以防渗水；5、乙方如果在施工期间对甲方的任何物品造成损坏（办公桌、屏风浸水即视为损坏），必须作出相应的赔偿，赔偿费收取标准：办公桌、屏风（包括大堂）、玻璃窗、书柜等照价赔偿，图书、期刊等按照5倍价钱赔偿；6、乙方须确保这次维修工程的质量，以防今后经常进行维修，对甲方造成极大的不便，因此乙方3年内如果要对排污管进行维修，支付的误工费用将加倍；7、甲方为积极配合维修工程的开展，将会派人监督整个施工过程。东洲物业公司认为：上述协议书是其为了尽快维修排污管而被迫签订的，并非其真实意思表示，上述协议书是无效的；乙方的印章不是合法印章，既没有得到法人授权也没有负责人签章；业主负有配合维修排污管道的义务；周末和法定节假日不存在误工费的问题；包括单价的约定等均没有依据；倍数的约定有违常理，应是损失多少赔偿多少。
2009年3月2日，腾图某向东洲物业公司送达其于2009年2月26日制作的《致东洲大厦管理处》，以东洲物业公司2005年2月至2006年1月期间在其司进行管道维修施工期间占用了其司全部办公室且由于排污管渗漏造成其司办公家私等物品的损坏并发出恶臭为由，称其司按照双方于2005年12月签订的协议提出以下损失赔偿要求：1、2005年12月30日半天的误工费1500元、同月31日的误工费3000元、2006年1月1日至同月2日共2天的误工费12000元（因故延长时间，每天费用加倍）、同月3日至同月12日共10天的误工费10000元（因善后工作未做好，严重影响其司正常工作，按1000元／天计算）、同月13日至同月25日共13天的误工费6500元（因善后工作未做好，影响其司正常工作，按500元／天计算），上述合计33000元；2、图书、期刊共113册，其中，90册的单价为10元，21册的单价为250元，1册的单价为700元，1册的单价为60元，总金额共6910元，按5倍价钱赔偿，上述合计34550元（即6910元×5）；3、两个办公室屏风（五大块两小块）、两张桌子、两张椅子、一面影墙（约1.7米×2.5米）、3只灯管、一个灯盘、一副窗帘盒（约2米）、三个书柜因污水浸泡已经损坏，按照原样的质量购买并照原样安装好或者赔偿22000元；上述三项合计89550元；等。东洲物业公司认为双方在其收到上述函件后并未对损失的物品进行核实，函件所述只是腾图某单方面提出的赔偿要求，不代表其必须按照函件的要求作出赔偿。
2010年6月13日，东洲大厦管理处作出致403房业主的《函》，主要内容如下：造成管道需要维修的责任不在管理处；管理处愿补偿1000元弥补其损失；对于其提出的整体金额89550元有异议；建议尽快安排时间协商或找第三方裁决；大厦污水管急需马上开工维修，请其早日提供支持、协助，以免因延误施工造成更大的损失；等。
腾图某已支付403房、404房、405房截至2004年9月30日止的物业管理费（东洲物业公司提供的其开具的相关发票的存根联显示腾图某按2.4元／平方米·月的标准支付物业管理费，且是按2340.6元的标准每季度支付一次）及截至同年9月6日止的公共分摊电费（供电部门每2个月收费一次）、截至同年8月31日止的公共分摊水费（供水部门每2个月收费一次）。
现东洲物业公司以腾图某、张邦科没有支付上述日期之后的物业管理费、公共分摊水电费等费用为由，于2010年8月2日向原审法院提起本三案诉讼，请求：1、腾图某、张邦科向东洲物业公司支付2004年10月1日至2010年6月30日期间的物业管理费合计53836.1元（均按建筑面积2.4元／平方米·月的标准计算，其中，403房的建筑面积为101.98平方米，404房的建筑面积为134.01平方米，405房的建筑面积为89.95平方米）、垃圾处理费合计1035元（均按照5元／户·月的标准计算）和2004年9月6日至2010年5月8日期间的分摊电费合计6462.9元、2004年8月31日至2005年12月30日期间的水费合计532.5元；2、腾图某、张邦科向东洲物业公司支付迟延支付上述三项费用的违约金合计62236.3元（均按照每日1‰的标准计至2010年6月30日止；其中，迟延支付物业管理费的违约金均以当季度拖欠的物业管理费2340.7元为本金，从次季度的第2天起算）；3、腾图某、张邦科承担三案的诉讼费用。腾图某、张邦科则以东洲物业公司一直没有赔偿因其维修行为给腾图某造成的损失为由，在本三案中反诉请求：东洲物业公司向腾图某、张邦科赔偿经济损失，其中403房包括赔偿误工费（包含场地占用）、办公桌椅、灯盘损失合计15000元，并维修或重做办公屏风、天花；404房包括赔偿误工费（包含场地占用）、办公桌椅、灯盘损失合计55000元，赔偿图书113册（如果无法赔偿，则按图书的5倍金额合计34550元作出赔偿），并维修或重做办公屏风、天花；405房包括赔偿误工费（包含场地占用）、办公桌椅、灯盘损失合计19000元，并维修或重做办公屏风、天花。
东洲物业公司为证明其主张，还提供了以下证据予以证明：
1、照片（共7张，其中2张照片显示拍摄时间为2010年7月12日，2张照片显示拍摄时间为同月23日，其他照片均未显示拍摄时间），均显示《管理文明规约》（其中1张照片显示规约落款时间为2008年9月17日，4张照片显示规约落款时间为2009年12月15日），其中6张照片显示规约包含“按规定交纳物业管（理）企业应收取的各项服务费用，逾期需交滞纳金3‰”的条款。东洲物业公司称其司将该规约张贴于大堂宣传公告栏公示，规约已规定逾期交纳各项服务费用的滞纳金计付标准（即每日3‰），但其司在三案中只主张按每日1‰的标准计付违约金。
2、照片（共22张，均未显示拍摄时间，部分照片显示“东洲管理处公告栏”的字样），均显示张贴东洲大厦管理处作出的致东洲大厦业户的《温馨提示》（内容均包括“新一季度的物业费通知单已发放到贵户的家里面了，请您注意查收，依时缴纳，逾期将按规定收取滞纳金。如有不明之处请即时咨询管理处财务部，电话：8559×××0”等）；《温馨提示》的落款时间分别为2004年至2008年的每年11月25日，2005年至2009年的每年1月25日、每年5月25日、每年9月25日，2010年2月25日，2010年6月6日。东洲物业公司提供该组证据用于证明其司通过在大堂张贴《温馨提示》的方式催促业主缴纳每季度的物业管理费。
3、照片（共2张），其中1张照片显示防盗门上张贴了《费用再次催缴通知》（内容较模糊，除了题目外其他内容无法辨认），该防盗门上的编号为“B403”、拍摄时间为2010年7月2日；另1张照片显示《费用再次催缴通知》，内容较模糊、很难辨认，未显示拍摄时间。东洲物业公司提供该组证据用于证明其司向腾图某、张邦科催收物业管理费。
4、东洲物业公司于2010年6月30日制作的《东洲大厦业户B403、404、405拖欠物业费明细表》{共2页；显示：拖欠2004年10月至2010年6月期间的管理费合计53836.1元（按2340.7元／季度的标准计付）和计至2010年6月30日止的滞纳金合计54037.7元、上述期间的垃圾处理费合计1035元（按45元／季度的标准计付）和计至2010年6月30日止的滞纳金合计1039元、2004年9月6日至2010年5月8日期间的分摊电费合计6462.9元［每2个月支付一次；其中，2004年9月6日至2008年5月4日期间的分摊电费合计为4102元，2008年5月4日至2010年3月4日期间的分摊电费合计为2163.8元（注：2008年5月4日至同年7月1日为上述期间中的一个计费周期），2010年3月4日至同年5月8日期间的分摊电费合计为197.1元］和计至2010年6月30日止的滞纳金合计6207.5元、2004年8月31日至2005年12月30日止的水费合计532.5元和计至2010年6月30日止的滞纳金合计952.1元}和东洲大厦管理处致房号为“B403至405”的《东洲大厦住户／单位（物业费）催收单》［共23张；显示：落款时间均为2010年6月30日；催收的款项是2004年10月至2010年6月期间的管理费（标准为2.4元／平方米、2340.7元／季度）、垃圾处理费（标准为5元／月、45元／季度）及滞纳金（均从次季度的1日起算），2004年9月6日至2010年5月8日期间的分摊电费及滞纳金（从次季度的1日起算），2004年8月31日至2005年12月30日期间的水费（标准为1.53元／立方米）及滞纳金（从次季度的1日起算）；还均注明“请您收到此物业费催收单后，3天内到东洲大厦管理处清算以上所有费用，如有逾期，我司将按相关规定采取一切合法措施（滞纳金按日拖欠千分之一计算）……”的内容］，东洲物业公司提供该组证据用于证明腾图某、张邦科拖欠物业管理费、垃圾处理费、分摊水电费的具体金额，并称上述每期催收单均以投入对应房屋的信箱的方式投递。
腾图某、张邦科对东洲物业公司提供的上述证据发表以下质证意见：证据1的拍摄时间为2010年7月12日至同月23日期间，规约的落款时间为2009年12月15日，东洲物业公司以粘贴的方式公示规约不符合规定（因没有公证），我们从未看到公告栏张贴该规约；对于证据2，东洲物业公司以张贴的方式公告《温馨提示》不符合规定（因没有公证），我们从未看到公告栏张贴《温馨提示》；证据3的内容模糊不清，拍摄时间为2010年7月2日，晚于东洲物业公司提起三案诉讼的时间，不应采信；证据4中的催收单的投递方式不符合规定（因没有公证），我们没有收到，对其中超过2年诉讼时效的部分不予认可，且东洲物业公司没有举证证明其已垫付上述垃圾处理费和分摊水电费，同时，催收单已注明只要3天内交付相关费用就不需支付滞纳金。
腾图某、张邦科为证明其主张，还提供了以下证据予以证明：
1、腾图某于2006年1月6日作出的致东洲大厦管理处的《通知》，内容为：东洲大厦B座维修排污管工程已基本完成，但是给403房、404房、405房造成的很多问题还没有解决，具体如下：有一个屏风因浸水损坏，但没有换新的；有一个要更换的灯盘还没换好安装回原处；部分屏风安装错误……2006年1月2日涂在墙上的油漆已脱落；2006年1月2日在4楼天花板上吊了一个用来装5楼污水的水桶，但至今仍没有人拿走水桶……4楼天花板很脏，没有人来清洁卫生……请管理处马上派人维修；因长期不修，责任方应予赔偿。
2、腾图某于2006年2月23日作出的《致东洲大厦管理处函》，函称：我司曾于2006年1月25日根据双方在2005年12月30日签订的《东洲大厦B座维修排污管工程协议书》提出对这次维修排污管工程的具体赔偿要求，但管理处至今没有作出赔偿；要求管理处履行上述协议书的内容，于2006年3月5日前彻底解决该事情；管理处从2005年12月30日下午开始施工，至2006年1月2日才把天花板盖上，但天花板仍有滴水；管理处直至2006年1月12日才派人粉刷墙壁、换灯盘和拿下水桶，基本完成维修主体工作；从2006年1月13日至今，仍有部分善后工作根本没做；上述协议书特别指出办公桌、屏风浸水即视为损坏，现我司的一个办公桌屏风、一个大堂屏风、财务办公室的夹板墙都因污水浸泡已经损坏，要求管理处恢复原样；等。该证据用于证明腾图某再次要求东洲大厦管理处支付占用场地费并赔偿损失。
3、腾图某于2008年7月31日作出的《致东洲大厦管理处函》，函称：2008年7月30日晚上10点左右，我司所处的403房、404房、405房天花板上的管道漏水，造成我司多处物品损坏及其它损失（如影响办公），我司现提出赔偿要求，请管理处尽快做好赔偿工作和管道的维修工作；现我司的两个屏风（四大块）、两张桌子、两张椅子、三个书柜及图书、灯管、灯盘及天花板因污水浸泡已经损坏；我司曾于2006年1月25日提出对上次维修排污管工程的具体赔偿要求，但管理处至今没有作出任何赔偿；我司强烈要求管理处履行2005年12月30日签订的《东洲大厦B座维修排污管工程协议书》的内容，并于2008年8月31日前把这次的事情彻底解决。该证据用于证明腾图某再次要求东洲物业公司赔偿损失。
4、说明，内容如下：“2008年7月31日3：15分左右查看B403、B404、B405房天花之上Φ50三通脱胶导致有水流入室内（B403室内）检查人：工程部王太杰2008.7.31”。
5、腾图某于2009年5月31日作出的《致东洲大厦管理处函》，函称：5月22日中午天花大量漏水，造成我司两张桌子、两张椅子、七块隔离屏风、一个灯盘被污水浸泡；我司立即通知管理处，管理处来人维修，维修师傅推断是楼上装修管造成砖头等落下将排污管砸坏造成渗漏，并做了焊接处理；排污渗漏情况多次发生，造成我司不小的损失和不便；等。东洲物业公司的工作人员于2009年6月1日在上述函件签名确认已收到上述函件。该证据用于证明东洲大厦管理处多次给腾图某造成损失。
6、腾图某于2009年7月28日作出的《致东洲大厦管理处函》，函称：2009年7月20日早晨，我司的天花多处漏水……造成我司灯盘损坏4个、办公桌子1张、屏风4块、椅子1张；……请管理处就此事损失予以经济赔偿5000元，等。该证据用于证明腾图某要求东洲大厦管理处向其赔偿2009年7月20日造成的损失。
7、2009年7月20日作出的《证明》，内容如下：“由于其他楼层下水道堵塞，污水排放不出，全部堵塞停留在五层的排水管内，故不是我们第五楼层的原因”，该《证明》的落款处显示“东洲B503（广州市容大兴化工有限公司）”的打印内容并加盖了“容大兴化工”的印章。该证据用于证明公共管道经常漏水并给腾图某造成损失。
8、照片{共39张；拍摄时间显示为2005年12月26日至2006年2月6日期间，其中3张照片的拍摄时间显示为2005年12月26日，1张照片的拍摄时间显示为同月27日，17张照片的拍摄时间显示为同月31日（部分照片显示工人维修管道时铺了防水布、放置了水桶等），2张照片的拍摄时间显示为2006年1月1日（显示天花吊顶的部分位置被打开，露出水管等），6张照片的拍摄时间显示为同月2日（显示天花吊顶的部分位置被打开、维修人员在维修管道、等），2张照片的拍摄时间显示为同月4日，4张照片的拍摄时间显示为同月9日（显示墙面起泡、开裂等），4张照片的拍摄时间显示为同年2月6日［显示有人手持纸张站立于走廊，但看不清楚纸张中有无内容；公告栏张贴了《温馨提示》（注：其篇幅与前述东洲物业公司提供的照片中显示的《温馨提示》的篇幅不一致）、《电费缴费通知》，但均看不清楚内容］}，该组证据用于证明房屋漏水、施工及东洲大厦管理处经常占用腾图某的场地维修公共管道且给腾图某造成损失等事实。
9、光碟（照片），包括5个文件夹，文件夹的名称分别为“房顶漏水-20100715～0825”、“房顶天花受到严重损坏-20100928”、“排污管断裂给腾图造成严重损失-20080731”、“维修公共管道损害腾图的办公设备-20050125”和“屋顶漏水-20090523”。该组证据用于证明东洲物业公司经常占用腾图某的场地维修公共管道，且维修过程中损坏腾图某的办公设备，天花也因多次拆装导致严重变形，给腾图某造成巨大损失。
10、案外人黎某于2010年10月20日作出的《证明》，内容包括：自述其于2005年8月至2008年10月期间在腾图某工作；并称在其任职的3年期间，东洲大厦管理处20多次占用腾图某的办公室维修公共管道，给腾图某造成极大损失；其中比较大规模地占用办公室的有2次，第一次是2005年12月30日至2006年1月25日，将三间办公室全部占用……全体员工完全无法工作……第二次是2008年7月31日至同年8月1日，东洲大厦管理处用振动器疏通管道时将404房的粪便排污管振断，污水直冲而下，灌入书柜和办公区的西侧，造成较大损失：图书113册、两个工位的屏风（六块）、两张桌子、两张椅子、三个书柜、灯盘三个、天花等……至本人2008年10月离职时，索赔问题都未解决；等。
11、腾图某2005年11月工资表（共4张），用于证明腾图某的总人数为22人，实发工资为33122.53元，各项社保费为8530.5元，工资总额为41653.03元。
东洲物业公司对上述证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认，我司未收到该通知。对证据3的真实性没有异议，该次漏水不是我司的原因造成，腾图某因此次漏水造成的损失不应列入要求我司赔偿的范围，我司作为物业公司在接到维修要求时均积极进行维修。对证据4的真实性没有异议，当时确有漏水，但没有查看书籍是否被水浸泡，该证明可证实我司已经履行维修职责。对证据5的真实性没有异议，腾图某发现天花漏水后通知我司维修，我司已作出积极的维修。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，我司没有收到该函件。对证据7的真实性、合法性无法确认，无法确认是否是503房的使用人出具，该证据恰可证明排污管道发生堵塞，腾图某一直不配合维修，导致因排污管道无法及时维修而给楼上住户造成损失。对证据8的真实性均不予确认，拍摄时间显示为2005年12月26至同月27日的照片，当时我司尚未进场维修，不存在因维修造成腾图某物品损失的问题；拍摄时间显示为2005年12月31日至2006年1月2日的照片反映我司进场维修的情况，从照片可知我司在维修过程中已采取相关防护措施（包括搭架、铺防水布、放置大水桶等），不存在造成腾图某损失的问题，且上述时间为元旦放假期间，不存在误工费的问题；拍摄时间显示为2006年1月4日、同月9日的照片反映不出我司仍在维修的事实；拍摄时间显示为2006年2月6日的照片不能反映腾图某、张邦科向我司索赔被拒的事实，但可反映公告栏中张贴了催收物业管理费的《温馨提示》及《电费缴费通知》，我司于2010年8月10日提起诉讼，追诉物业管理费至同年6月。证据9无法证明我司在维修过程中造成腾图某物品损失的事实。证据10属于证人证言，因证人没有出庭作证，对其内容的真实性、合法性无法确认。证据11是腾图某单方面制作的，对真实性、合法性和关联性均不予确认。
在三案审理中，东洲物业公司为证明其已代为垫付其向腾图某、张邦科主张的垃圾处理费、水电费的问题，还提供了其向广州市天河区天河南街市容环境卫生管理站缴纳垃圾处理费／垃圾收集运输费的发票（计费期间为2004年10月至2006年9月、2007年1月至同年6月、2008年10月至2010年6月）、向供水部门缴纳水费的发票（开票日期为2004年8月12日至2005年12月21日期间）、向供电部门缴纳公共分摊电费的发票（计费时段为2004年9月6日至2007年11月1日、2008年10月31日至2010年3月1日）。
在三案审理中，东洲物业公司还申请证人魏某（注：该证人是东洲物业公司的职员）出庭作证。魏某到庭发表如下证人证言：我从2001年12月开始在东洲物业公司任职至今；我参与了2005年对403房、404房、405房的维修工作；管理处于2005年12月30日下午进入上述三套房屋维修排污管道；维修时先将三套房屋的部分屏风（具体数量记不清楚）拆除；2005年12月31日早上12点，管理处共9个人进入三套房屋，安装铁架、盖好防水布、拆除天花铝扣板，进行排污管道维修，维修过程中腾图某、张邦科进行阻挠（阻挠方式：在施工过程中赶我们走，致使我们有30至50分钟无法施工），至当晚11：30维修完毕；2006年1月1日，管理处将铁架、布条、屏风、铝扣板恢复原状；业主提出几个光管不亮、灯盘和屏风损坏，管理处也已于2006年1月4日至同月5日维修好；因腾图某、张邦科提出墙面需要刷油漆，管理处也于2006年1月14日至同月15日重新粉刷完毕；之后，管理处未再进入三套房屋中进行维修；拆除腾图某的屏风时碰坏了其中2块，其中1块已经重新订做，另1块也已经修复；除了2005年12月30日至2006年1月期间，管理处在其他时间也曾进入三套房屋进行维修，但原因是三套房屋的楼上漏水，我们进去检查原因及进行维修；我本人在2005年12月30日前没有进行管道维修，但不清楚其他人的情况；腾图某的图书是2005年12月31日维修公共管道时损坏的，图书存放于铁柜中，腾图某称漏水渗入铁柜，但由于我只是工程部的员工，核实图书是否浸水不属于我的职责，因此，我不清楚图书浸水的程度。东洲物业公司对上述证人证言发表以下质证意见：确认证人证言与腾图某、张邦科提供的照片反映的维修过程相符；但证人只是称有水渗入铁柜中，并没有确认图书于2005年12月30日损坏。腾图某、张邦科对上述证人证言发表以下质证意见：除了2005年12月30日至2006年1月进入三套房屋的维修时间基本吻合外，以我们提供的拍摄时间为2005年12月30日至2006年2月期间的照片为准，其他内容均不予确认；另，图书损坏的时间为2007年底。
在三案审理中，腾图某申请对403房、404房、405房中被损坏的物品和室内装修的损坏原因进行鉴定。因在原审法院的评估鉴定机构名册中一直未能找到对上述鉴定事项具有相应资质的评估鉴定机构，原审法院在与广州市中级人民法院的相关主管部门进行多次协调后，经摇珠从广州市中级人民法院的评估鉴定机构名册中选定广东泰诚保险公估有限公司（以下简称泰诚公司）担任鉴定工作。经原审法院多次口头和书面通知，腾图某直至2012年1月20日才向泰诚公司预缴鉴定费。2012年3月13日，原审法院组织东洲物业公司、腾图某和张邦科到403房、404房、405房进行勘查鉴定，各方当事人均表示对原审法院通过摇珠方式选定泰诚公司担任本次评估鉴定工作没有异议。现场所见及各方当事人均确认403房、404房、405房已打通作为腾图某办公之用。当时，原审法院对腾图某、张邦科所述的被损坏书籍进行清点并记录如下：1、《香料香精化妆品》（99.2）共2册，10元／本；2、《香料香精化妆品》（99.3）共29册，10元／本；3、《香料香精化妆品》（2000.4）共4册，10元／本；4、《香料香精化妆品》（2000.1、2000.3、2000.4）共3册，10元／本；5、《香料香精化妆品》（2000.2）共7册，10元／本；6、《香料香精化妆品》（2000.3）共8册，10元／本；7、《香料香精化妆品》（2001.2-6）共5册，10元／本；8、《香料香精化妆品》（2003.2、2003.3、2003.6）共3册，10元／本；9、《香料香精化妆品》（2004.4）共1册，10元／本；10、《香料香精化妆品》（2005.1共1册、2005.4共2册），10元／本；11、《香料香精化妆品》（2006.2）共1册，10元／本；12、《国内外香化信息》（2005.1-6、2005.8-12）共11册，未显示价格；13、《国内外香化信息》（2006.1-12）共12册，未显示价格；14、CHEMICALENGINEERING（98.2-12、99.1-7、99.9-10、02.8）共21册，未显示价格；15、CHEMICALENGINEERING（98.8中增刊）共1册，未显示价格；16、《国内外香料香精信息摘译》（02.5）共1册，未显示价格。东洲物业公司对原审法院清点的上述书籍的名称、册数、期号均无异议，但认为上述书籍已被移动，没有保留原状，而且只是书籍的下边存在少量被水泡过／泼洒的痕迹，同时被损坏的具体时间不能确定。腾图某、张邦科对原审法院清点的上述书籍的名称、册数、期号均无异议。2012年4月23日，泰诚公司作出《保险公估报告》。原审法院遂将上述报告送达给各方当事人发表意见。2012年6月8日，腾图某、张邦科对泰诚公司的鉴定资质提出异议，认为其不具备对本次鉴定事项进行鉴定的资格。为此，原审法院于2012年6月20日作出致中国保险监督管理委员会广东监督局的协助查询通知书，告知三案鉴定的委托事项，并向其查询泰诚公司是否具有在民事诉讼中对房屋室内装修以及物品的损害原因进行鉴定的资质。中国保险监督管理委员会广东监督局于2012年7月11日作出《关于保险公估机构受法院委托从事评估鉴定资质问题的复函》（含附件），答复原审法院如下：“一、现有法律和规章对保险公估机构的有关规定。《保险法》第一百二十九条第一款规定‘保险活动当事人可以委托保险公估机构等依法设立的独立评估机构或者具有相关专业知识的人员，对保险事故进行评估和鉴定’。《保险公估机构监管规定》（保监会令（2009）7号，见附件）第二条第一款规定‘本规定所称保险公估机构是指接受委托，专门从事保险标的或者保险事故评估、勘验、鉴定、估损理算等业务，并按约定收取报酬的机构’。《保险公估机构监管规定》第三十条规定‘保险公估机构可以经营下列业务：（一）保险标的承保前和承保后的检验、估价及风险评估；（二）保险标的出险后的查勘、检验、估损理算及出险保险标的残值处理；（三）风险管理咨询；（四）中国保监会批准的其他业务’。二、经查询，泰诚公司经营保险公估业务许可证（流水号为：0005555）规定的经营范围是‘在全国区域内（港、澳、台除外）保险标的承保前的检验、估价及风险评估；对保险标的出险后的查勘、检验、估损理算及出险保险标的残值处理；风险管理咨询；经中国保监会批准的其他业务’。”对于上述复函，东洲物业公司认为：从复函可知泰诚公司从事的业务范围是保险标的、事故的评估、勘验、鉴定、估算、理算等，本次委托鉴定的对象不属于保险标的，但是，鉴于无法找到有相应资质的评估鉴定机构，而且腾图某、张邦科也无法在法庭指定的时间内提供具备相应资质的评估鉴定机构，因此，由法院依法认定是否采纳泰诚公司出具的报告书作为三案证据。腾图某、张邦科的意见如下：上述复函的答复不明确，没有明确泰诚公司是否具备担任本次纠纷的评估鉴定工作的资质，相当于没有答复；在法院认定泰诚公司不具备相应资质的情况下，同意与东洲物业公司协商选定评估鉴定机构，如果东洲物业公司不同意协商，则由法院依法处理。泰诚公司的意见如下：天河区人民法院在处理三案纠纷过程中一直找不到评估鉴定机构，我司是入围广东省高级人民法院评估鉴定机构名册的机构，处理过类似的非保险的损失评估鉴定案件，在我司作出鉴定报告书后，广州市中级人民法院也曾根据我司作出的鉴定报告书作出判决，我司具备处理类似评估鉴定的能力。有鉴于此，原审法院要求泰诚公司提供其所述的相应裁判文书，但泰诚公司一直未能向原审法院提供相应的裁判文书，并在经原审法院多次催促后于2013年1月9日最终表示无法提供相关的裁判文书。2012年3月26日，原审法院传唤各方当事人到庭进行庭询，但腾图某、张邦科没有到庭。当天，原审法院告知东洲物业公司：原审法院的评估鉴定机构名册中没有适合开展三案评估鉴定工作的机构，原审法院无法通过摇珠选定开展三案评估鉴定工作的机构，并询问各方当事人能否自行协商选定有资质的评估鉴定机构开展三案的评估鉴定工作。东洲物业公司表示其客观上愿意与腾图某、张邦科协商选定有资质的评估鉴定机构开展三案的评估鉴定工作，但是腾图某、张邦科很多工作不是很配合，因此，双方实际上无法协商一致，有鉴于此，不同意就评估鉴定机构的选定问题与腾图某、张邦科进行协商，并要求原审法院尽快作出判决。
在三案审理中，各方当事人还就相关问题陈述了意见。东洲物业公司称：1、根据相关法律法规，业主有职责协助维修工作；2、腾图某、张邦科主张在无法赔偿图书的情况下按5倍金额赔偿不公平、不合理，从现场勘查的情况看，图书只是被水淋湿，而非对方所述的被水浸泡，并不影响阅读，而且图书中的内容不存在模糊、无法看清的情形，因此，我司无须赔偿图书；如果法院认定我司应赔偿图书，我司要求腾图某、张邦科将旧的图书交给我司，我司赔偿其一套新的图书；3、即使损坏的物品仍放置于三套房屋中也无法证明是我司损坏的还是腾图某、张邦科自行损坏的；4、我司虽不能提供全部代为垫付垃圾处理费、分摊电费和水费的发票，但从常理可知，既然我司已付清发生在后的上述费用，则发生在前的相关费用应已全部付清。腾图某、张邦科称：1、东洲物业公司从2005年1月起从没有向我们主张物业管理费等费用，且一直躲避我们的赔偿要求，其在2010年6月13日向我们致函时也没有提及物业管理费等费用的问题；其第一次向我们追讨物业管理费的时间为2010年6月13日，之前从未追讨；2、即使我们拖欠物业管理费，由于东洲物业公司拖欠我们的赔偿金额明显超过物业管理费的金额，因此，我们有权行使先履行抗辩权，无须支付滞纳金等费用；3、我们不认可每日3‰的迟延支付物业管理费等费用的滞纳金计付标准；4、从2003年9月起，东洲物业公司不间断维修公共管道，其中大规模的维修共4次，维修过程中占用了我们的场地、耽误了我们的人工等；5、我们可以协助东洲物业公司维修排污管，但这种协助当然是有偿的，因为我们需要支付员工的各项费用和场地租用费、折旧费；6、东洲物业公司于2005年1月25日签署的《承诺书》显示双方曾就东洲物业公司维修过程中损坏的物品进行清点，之后损坏继续，东洲物业公司不再与我们进行确认，但也一直未予以否认，且东洲大厦管理处于2010年6月13日作出的《函》也未对此进行反驳，应视为其默认此事；7、我们的反诉请求是针对东洲物业公司从2003年9月底至今不间断的侵害造成我们的损失而提出的。
另查明，广州天河腾图实业公司于1993年4月28日经工商行政主管部门登记成立，于2003年6月11日经工商行政主管部门核准将名称变更登记为现名称。腾图某的工商登记档案资料中包括张邦科与广州天河腾图实业公司于2003年2月10日签订的《房屋租赁合同》（约定：张邦科将天河区体育西路广利路东洲大厦B栋403房间租赁给广州天河腾图实业公司，面积为300平方米；租赁期为20年，从2003年1月1日至2022年12月31日止；租金为每月5000元，每月的水、电费按实际用量加公摊由广州天河腾图实业公司于接到通知后5天内交齐；等条款）、张邦科于2003年5月17日出具的《产权无偿使用证明》（内容为：兹本人产权物业提供给腾图某无偿使用，产权地址是广州市天河区体育西路广利路77号403房）等材料。
原审法院认为：在东洲大厦未成立业主委员会、也未通过业主大会选聘物业服务企业的情况下，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的金汕公司可选聘物业服务企业提供前期物业管理服务。金汕公司与东洲物业公司于2002年12月30日签订的《物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。依据上述合同，东洲物业公司从2003年1月1日起成为东洲大厦的合法物业服务企业，具备对小区进行物业管理的资格。张邦科作为403房、404房、405房的业主，应受上述合同的约束。东洲物业公司与张邦科之间成立物业服务合同关系。
东洲物业公司在接受委托后已实际进驻东洲大厦提供物业管理服务，依据权利和义务相一致的原则，作为业主的张邦科和作为实际使用人的腾图某理应向其支付相应的物业管理费。从腾图某的工商登记档案资料中张邦科与广州天河腾图实业公司（即腾图某的前身）于2003年2月10日签订的《房屋租赁合同》可知，腾图某使用403房、404房、405房期间产生的水电费、物业管理费等费用均应由其自行承担。依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，东洲物业公司在三案中主张的相关费用，应由腾图某支付，并由张邦科对此承担连带支付责任。
关于东洲物业公司主张的物业管理费及其滞纳金问题。从东洲物业公司提供的发票看，腾图某以往是按照建筑面积2.4元／平方米·月的标准支付上述三套房屋的物业管理费，即上述三套房屋每月应付的物业管理费为780.17元［即2.4元／平方米·月×（101.98平方米﹢134.01平方米﹢89.08平方米）］。依据东洲物业公司的陈述和腾图某以往支付物业管理费的惯例，上述三套房屋的物业管理费是每季度支付一次，即上述三套房屋每季度应付的物业管理费为2340.51元，东洲物业公司主张按照2340.7元的标准计付，对于超出上述标准部分不予支持。上述合同中并没有约定每季度物业管理费的支付期限，根据物业管理服务的特点，原审法院酌情认定每季度的物业管理费应于次季度第一个月的7日前支付。腾图某仅支付截止至2004年9月30日止的物业管理费，现东洲物业公司主张腾图某、张邦科支付2004年10月1日至2010年6月30日期间的物业管理费，腾图某、张邦科则以东洲物业公司在2010年6月13日才第一次向其追讨上述物业管理费、在此之前从未向其追讨物业管理费为由抗辩称超过2年部分的诉讼请求已经超过诉讼时效。为了证明自身诉讼请求没有超过2年诉讼时效，东洲物业公司提供了相关证据予以证明，其中显示张贴东洲大厦管理处致东洲大厦业户的《温馨提示》的照片均未显示拍摄时间，也未显示要求支付的费用包括的具体项目、期间和金额，同时也没有其他证据证明物业费通知单确已送达给张邦科或腾图某，在张邦科、腾图某均表示没有见过上述《温馨提示》的情况下，不采纳上述证据作为认定三案事实的依据。关于东洲物业公司提供的显示《费用再次催缴通知》的照片，因其未显示拍摄时间，且内容较模糊、很难辨认，对此不予认定；而显示拍摄时间为2010年7月2日、防盗门上张贴了《费用再次催缴通知》的照片，因除了题目外其他内容亦无法辨认，且因张邦科、腾图某已确认的东洲物业公司第一次向其催讨相关费用的时间（即2010年6月13日）在该照片的拍摄时间之前，该照片对三案的处理并无影响，因此，对该证据亦不予认定。关于东洲物业公司提供的东洲大厦管理处致房号为“B403至405”的《东洲大厦住户／单位（物业费）催收单》，因落款时间均为2010年6月30日，且张邦科、腾图某表示没有收到，因此，东洲物业公司仅凭此证据不能证明其已向张邦科、腾图某送达上述催收单，也不能证明其在2010年6月30日或此前曾催讨张邦科、腾图某支付上述期间拖欠的各项费用。至于腾图某、张邦科提供的拍摄时间为2010年2月6日的显示公告栏张贴了《温馨提示》的照片，因该《温馨提示》的内容看不清楚且其篇幅与东洲物业公司提供的照片中显示的《温馨提示》的篇幅不一致，对该照片亦不予认定。有鉴于此，并结合物业管理费是每季度支付一次的事实和原审法院作出的每季度物业管理费应于次季度第一个月的7日前支付的认定，东洲物业公司关于2004年10月1日至2008年3月31日期间物业管理费的主张已经超过2年诉讼时效，对此不予支持。但腾图某仍应按2340.51元／季度的标准支付上述三套房屋2008年4月1日至2010年6月30日期间的物业管理费。至于迟延支付2004年10月1日至2010年6月30日期间物业管理费的滞纳金问题，腾图某拖欠物业管理费的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。如前所述，因关于2004年10月1日至2008年3月31日期间物业管理费的主张已经超过2年诉讼时效，所以，对应的滞纳金亦已超过2年诉讼时效。迟延支付2008年4月1日至2010年3月31日期间的物业管理费的滞纳金，应以每季度拖欠的物业管理费2340.51元为本金，从次季度第一个月的8日起计至东洲物业公司主张的2010年6月30日止。而迟延支付2010年4月1日至同年6月30日期间的物业管理费，在2010年6月30日尚未产生滞纳金。关于滞纳金的计付标准，依据《物业管理条例》的规定，管理规约应是由业主大会制定；如果是由建设单位制定的临时管理规约，应由其在物业销售前向物业买受人明示、予以说明，并由物业买受人在与其签订物业买卖合同时作出遵守临时管理规约的书面承诺。但从东洲物业公司提供的显示《管理文明规约》（包含“按规定交纳物业管（理）企业应收取的各项服务费用，逾期需交滞纳金3‰”的条款）的照片无法判断其制定主体和制定过程是否符合上述规定，因此，对该证据不予认定。因《物业管理委托合同》并未约定迟延支付物业管理费的滞纳金计付标准，东洲物业公司主张按每日1‰的标准计付，不予支持。原审法院酌情认定按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付上述滞纳金。同时，迟延支付每季度物业管理费的滞纳金以不超过当季度拖欠的物业管理费本金2340.51元为限。张邦科亦应对上述债务承担连带支付责任。
关于东洲物业公司主张的垃圾处理费、分摊电费、水费及迟延支付上述费用的滞纳金问题。1、关于垃圾处理费。如前所述，由于东洲物业公司提供的证据不足以证明其在2010年6月13日之前（不含当日）曾向腾图某、张邦科追讨上述费用，因此，其主张的2004年10月1日至2008年3月31日期间的垃圾处理费已超过2年诉讼时效，不予支持。东洲物业公司虽未能提供其代为垫付2008年4月1日至同年9月30日期间的垃圾处理费／垃圾收集运输费的发票，但鉴于现有证据并未显示腾图某、张邦科已自行向相关主管部门支付403房、404房、405房上述期间的垃圾处理费，而从三案查明的事实看，东洲大厦的垃圾处理费／垃圾收集运输费一直是由东洲物业公司先行统一向相关主管部门支付，且从其已向相关主管部门支付了上述期间之后的2008年10月至2010年6月期间的垃圾处理费／垃圾收集运输费的事实可判断其应不可能拖欠2008年4月1日至同年9月30日期间的垃圾处理费／垃圾收集运输费，因此，原审法院采信东洲物业公司关于其已实际垫付了2008年4月1日至2010年6月30日期间的垃圾处理费／垃圾收集运输费的陈述，并据此判令腾图某应按照15元／月（即5月／户·月×3户）的标准向其支付上述三套房屋2008年4月1日至2010年6月30日期间的垃圾处理费合计405元。张邦科亦应对上述债务承担连带支付责任。2、关于分摊电费。与垃圾处理费同理，原审法院采信东洲物业公司关于其已代垫东洲大厦2004年9月6日至2010年3月1日期间分摊电费的陈述，但2004年9月6日至2008年5月4日期间的分摊电费已超过2年诉讼时效，不予支持。腾图某应向东洲物业公司支付上述三套房屋2008年5月5日至2010年3月4日期间的分摊电费合计2163.8元。至于2010年3月4日至同年5月8日期间的分摊电费197.1元，因东洲物业公司未举证证明已代为垫付，对其主张该期间的分摊电费的请求亦不予支持。张邦科应对上述债务承担连带支付责任。3、关于水费。东洲物业公司主张的2004年8月31日至2005年12月30日期间的水费532.5元已超过2年诉讼时效，不予支持。4、关于上述三项费用的滞纳金问题。因《物业管委托合同》对迟延支付上述费用的违约责任没有作出约定，且东洲物业公司提供的证据不足以证明其在2010年6月13日之前（不含当日）曾向腾图某、张邦科追讨上述费用，原审法院酌情认定迟延支付上述垃圾处理费的滞纳金应以405元为本金、迟延支付上述分摊电费的滞纳金应以2163.8元为本金，均按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从东洲物业公司催讨之日（即2010年6月13日）计至2010年6月30日止。因东洲物业公司主张水费的诉讼请求已超过2年诉讼时效，因此，不存在滞纳金的问题。上述债务由腾图某清偿，并由张邦科承担连带支付责任。
关于张邦科、腾图某主张东洲物业公司赔偿因进入403房、404房、405房维修排污管给其造成的损失问题。三案虽经原审法院多次协调仍因法院的评估鉴定机构名册中没有具备相应评估鉴定资质的评估鉴定机构而未能选定评估鉴定机构开展三案的鉴定工作，但从东洲物业公司于2005年1月25日签署的《承诺书》、腾图某和张邦科提供的相关照片等证据可知，东洲物业公司在2005年1月25日、2005年12月底至2006年1月维修排污管道过程中虽已做了防护措施，但仍对403房、404房、405房中的装修、物品造成损害。至于403房、404房、405房其他时间的漏水所致的损害，因腾图某、张邦科提供的证据不足以证明是东洲物业公司维修排污管道不当所致，对其不予认定。东洲物业公司于2005年1月25日签署的《承诺书》、东洲大厦管理处与腾图某于2005年12月30日签订的《东洲大厦B座维修排污管工程协议书》是合法有效的，对东洲物业公司具有约束力，但东洲物业公司所抗辩的相关赔偿标准过高有理，原审法院将酌情予以调低。关于上述维修所致的物品损坏的范围，腾图某于2006年2月23日作出的《致东洲大厦管理处函》中称：“……管理处从2005年12月30日下午开始施工，至2006年1月2日才把天花板盖上，但天花板仍有漏水；管理处直至2006年1月12日才派人粉刷墙壁、换灯盘和拿下水桶，基本完成维修主体工作；从2006年1月13日至今，仍有部分善后工作根本没做；《东洲大厦B座维修排污管工程协议书》特别指出办公桌、屏风浸水即视为损坏，现一个办公桌屏风、一个大堂屏风、财务办公室的夹板墙都因污水浸泡已经损坏，要求管理处恢复原样……”，于2008年7月31日作出的《致东洲大厦管理处函》中称2008年7月30日晚上10点左右403房、404房、405房天花板上的管道漏水造成图书等物品被污水浸泡而致损坏，于2009年3月2日向东洲物业公司送达的其于2009年2月26日制作的《致东洲大厦管理处》中针对东洲物业公司2005年2月至2006年1月期间在其司进行管道维修所致的物品损坏提出以下损失赔偿要求：“1、2005年12月30日半天的误工费1500元、同月31日的误工费3000元、2006年1月1日至同月2日共2天的误工费12000元（因故延长时间，每天费用加倍）、同月3日至同月12日共10天的误工费10000元（因善后工作未做好，严重影响其司正常工作，按1000元／天计算）、同月13日至同月25日共13天的误工费6500元（因善后工作未做好，影响其司正常工作，按500元／天计算），上述合计33000元；2、图书、期刊共113册，其中，90册的','2018-09-24
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