浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭余民初字第1680号
原告：杭州海纳实业有限公司。
法定代表人：高水华。
委托代理人（特别授权代理）：郭安。
被告：杭州小林家私有限公司。
法定代表人：王林虎。
委托代理人（特别授权代理）：吴琳。
被告：江南家居有限公司。
法定代表人：王培连。
委托代理人（特别授权代理）：吴琳。
原告杭州海纳实业有限公司（以下简称海纳公司）与被告杭州小林家私有限公司（以下简称小林公司）、被告江南家居有限公司（以下简称江南公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年7月25日立案受理后，依法组成合议庭于2011年9月7日、2012年3月28日公开开庭审理了本案。原告海纳公司的委托代理人郭安，被告小林公司、江南公司的共同委托代理人吴琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海纳公司起诉称：2009年3月10日，小林公司在江南公司的担保下，就杭余国用（2003）字第2-1025号国有土地使用权、地上建筑物及附属物的所有权的转让事宜签订土地转让协议。签订协议后，海纳公司即支付300万元定金（可抵充价款）。协议履行中，小林公司因土地价格上涨而恶意毁约，既不承认小林公司的代理人俞松根在2009年7月8日代收的300万元土地转让款，又在2009年11月24日退回海纳公司在2009年11月17日支付的200万元土地转让款，擅自单方解除合同，遂引发纠纷。后法院一、二审判决驳回了小林公司的恶意诉求，判决合同继续履行，支持了海纳公司继续履行合同的要求。但被告小林公司、江南公司在案件一审期间将已经交付给海纳公司的本案转让标的物强行收回作为江南公司的经营仓库使用，直到2011年12月15日才重新交付，而根据土地转让协议，海纳公司支付定金300万元时小林公司就应当交付本案转让标的物。二审判决合同继续履行后，海纳公司为使问题尽快解决，在小林公司未履行重新交付本案标的物的情况下，又支付了610万元土地转让款，对剩余300万元土地转让款，因小林公司还是不确认支付给俞松根的300万元系土地转让款，海纳公司遂在2011年5月11日又另行支付300万元，合计1210万元，至此海纳公司履行了土地转让协议全部付款义务。但二审判决生效后，小林公司一直没有履行配合办证的义务。特起诉，请求判令：一、被告小林公司承担擅自解除合同及强占等违反合同义务的违约金计人民币6624750元整（根据违约涉及到的未履行部分的价值1210万元每天万分之十违约金，从2009年11月24日退回200万元土地转让款之日计算至2011年5月25日止），其余违约金另行计算至小林公司所有违约行为停止时止（计算方法与前述相同，从2011年5月26日起计算至所有违约行为停止时止）；二、被告小林公司限期按合同继续履行配合办理本案转让标的物土地使用权属证书变更登记至原告海纳公司名下的义务；三、被告小林公司限期按合同继续履行配合办理本案转让标的物地上建筑物及附属物登记及过户至原告海纳公司名下的义务；四、被告江南公司对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；五、本案的财产保全费5000元由被告小林公司、江南公司共同承担；六、本案诉讼费用由被告小林公司、江南公司共同负担。
原告海纳公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
第一组证据：土地转让协议一份，用以证明转让标的物包含的内容土地所有权及地上所有的附属物；转让价格为1210万元；小林公司要协助海纳公司办理上述土地的建房手续；办理土地和房屋的过户手续小林公司应该承担积极配合义务；合同上约定2009年9月30日前完成土地过户手续，是对办证期限的限制，不是对付清全额余款时间的限制；本案转让标的物实物交付时间是签订协议的当天交付；如果违约按每天万分之十承担违约责任，即使海纳公司存在迟延付款，小林公司也没有权利退还200万元土地款；江南公司为小林公司履行合同义务承担连带担保义务的事实。
第二组证据：1.2009年3月12日300万付款凭证一份，用以证明海纳公司于2009年3月12日支付小林公司300万定金的事实。2.2009年7月8日300万付款凭证一份，用以证明海纳公司于2009年7月8日通过俞松根支付小林公司300万的事实。3.2009年11月17日200万付款凭证一份，用以证明海纳公司于2009年11月17日支付小林公司200万的事实。4.2009年11月24日退款凭证一份，用以证明小林公司于2009年11月24日退回海纳公司200万元的事实。5.2010年12月13日600万付款凭证一份，用以证明判决生效后，海纳公司于2010年12月13日支付小林公司600万元的事实。6.2010年12月17日10万元付款凭证一份，用以证明判决生效后，海纳公司于2010年12月17日支付小林公司10万元的事实。7.2011年5月11日300万元付款凭证一份，用以证明判决生效后，海纳公司于2011年5月11日支付小林公司300万的事实。上述第二组证据证明海纳公司已按照合同的约定将款项1210万元实际支付给了小林公司的事实。
第三组证据：1.杭州市余杭区人民法院（2010）杭余民初字第94号民事判决书一份；2.浙江省杭州市中级人民法院（2010）浙杭民终字第1463号民事判决书一份；用以证明：生效判决确认本案合同合法有效，必须全面履行；小林公司提出解除合同及没收定金的反诉请求被驳回，小林公司擅自退还200万元违反了合同第6条、第7条的约定；小林公司违约解除合同的行为涉及到全部的履行价值是1210万元，；证人郦某证实小林公司提供的办证资料不全；本案转让的土地所有权是有合法的土地所有权；本案的合同是双务合同的事实。
第四组证据：（2011）浙杭禹证民字第266号公证书一份，用以证明本案转让标的物交付之后又被小林公司强占回去的事实。
第五组证据：（2011）浙杭禹证民字第2480号公证书一份，用以证明海纳公司在前两次判决生效之后根据判决内容支付了全部款项的义务；判决之后小林公司仍然不履行义务，海纳公司给小林公司发了律师函，要求小林公司在收到三天之内答复，但小林公司至今未予答复。
第六组证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、建筑工程施工许可证各一份，用以证明本案所涉地上建筑物及附属物具有合法审批手续的事实。
第七组证据：收条一份，用以证明小林公司时至2011年12月15日才将涉案土地交付给海纳公司的事实。
第八组证据：2012年3月27日杭州市余杭区人民法院对郦某的询问笔录一份，用以证明小林公司不配合办证的事实。
被告小林公司、江南公司共同答辩称：一、本案事实为海纳公司与小林公司签订了土地转让协议，履行分为三部分：海纳公司给付金钱；小林公司交付土地；小林公司协助登记。海纳公司签订合同时支付了300万元，其他所有款项都没有按照转让协议履行，小林公司和中介人多次找到海纳公司，通知其付款，但海纳公司就是不付。小林公司认为海纳公司严重违约。该情形在生效判决中也有明确表述。二、小林公司自从签订土地转让协议后就将所有的资料包括土地使用证、图纸等都交付给海纳公司，办理过户登记是本案海纳公司的责任，小林公司一直也有配合其办理过户登记，但海纳公司一直没有和小林公司联系，土地是不动产，凭证权利过户就应认为是过户了。三、小林公司不存在违约行为，法院判决合同继续履行，没有人阻拦海纳公司履行。四、海纳公司诉讼请求中要求承担的违约责任于法无据。小林公司已经履行了交付义务和配合义务，根据案件的实际情况，凡是涉及到土地使用权过户登记的一切印章和签字全部具备，海纳公司要求将地上建筑物附属物登记过户至其名下，根据房随地走的原则，地上建筑物、附属物本身就没有证的，需要海纳公司自己去办证，不属于合同履行的范围。五、江南公司与本案完全无关，不需承担连带责任。请求法院驳回海纳公司不合理的诉讼请求，驳回对江南公司的全部诉讼请求。
被告小林公司、江南公司未有证据提供。
本院依据原告海纳公司的申请，于2011年9月5日对本案所涉土地的现场进行了勘查，并拍摄照片一组。
经庭审质证，本院对原告海纳公司提供的证据认定如下：第一组证据，小林公司、江南公司对真实性、合法性、关联性没有异议，但对海纳公司欲证明的内容有异议。本院依法确认上述证据为认定本案相关事实的依据。第二组证据，小林公司、江南公司对款项支付凭证及海纳公司欲证明1210万元已经支付完毕没有异议，但认为海纳公司延期付款已构成严重违约。本院审核后认为，因小林公司、江南公司对海纳公司已经支付1210万土地转让款无异议，故本院对上述1210万元土地转让款的付款凭证依法确认上述证据为认定本案相关事实的依据，但对郑小妹支付给俞松根的300万元，因生效判决已确认该款项与本案无关，故本院对该付款凭证不予确认。第三组证据，小林公司、江南公司对真实性、合法性、关联性没有异议，但对海纳公司欲证明的内容有异议。本院依法确认上述证据为认定本案相关事实的依据。第四组证据，小林公司、江南公司对真实性没有异议，但对海纳公司欲证明的内容有异议，认为该证据只能证明涉案土地当时的基本情况，不能证明涉案标的物被小林公司、江南公司强占，小林公司有违约行为的事实。本院审核后对该证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。第五组证据，小林公司、江南公司没有异议，本院依法确认为认定本案相关事实的依据。第六组证据，小林公司、江南公司认为上述证据系复印件，如果与原件一致，则对真实性没有异议。本院经审核后认为，上述证据经审核与原件一致，故本院对上述证据依法确认为认定本案相关事实的依据。第七组证据，小林公司、江南公司对真实性没有异议，但对海纳公司待证事实有异议，认为土地协议签好后，土地一直由海纳公司使用，但因在诉讼过程中，海纳公司没有履行管理职责，因土地在小林公司名下，有关部门叫小林公司去管理，小林公司就派人去管理，后来海纳公司提出要使用该块土地，小林公司就将钥匙交给了海纳公司。本院审核后，对上述证据的真实性予以认定，并据证据的内容来认定本案的相关事实。第八组证据，小林公司、江南公司认为小林公司已经配合签署了办理土地转让的相关材料，从询问笔录中看，主张小林公司是不配合办理房产的初始登记手续，签署土地转让协议时，小林公司就已经告知海纳公司地上建筑物是没有产权证明的，所以上述证据不能证明小林公司不履行配合义务的事实。本院审核后认为，该证据可以证实涉案土地上的建筑物至今尚未取得相关权属证书，本院对该事实予以确认。
本院出示的照片，海纳公司无异议，并认为能够证明本案标的物在小林公司、江南公司掌控之下的事实。小林公司对真实性无异议，但认为该证据只是对涉案标的物现场的拍照，不能证明涉案标的物被小林公司、江南公司强占的事实。本院依法确认上述证据为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2009年3月10日，小林公司为将坐落于余杭区星桥街道枉山村面积为11327.2平方米、地号为9-2-6-14的工业用地的土地使用权（国有土地使用权证号为杭余出国用（2003）字第2-1025号）及地上建筑物和附属物转让给海纳公司，与海纳公司签订《土地转让协议》一份。协议约定：土地、建筑物和附属物等的转让价款为12100000元。付款方式：1.于协议签订后支付定金3000000元（在协议履行完结算时抵作价款）；2.海纳公司指定专人办理好建房施工手续，小林公司必须给予积极配合。海纳公司办好施工手续，在进场施工前支付5000000元。该款到账后，小林公司于十日内交付原国有土地使用证；3.待海纳公司办理完土地及房屋的产权过户，即上述土地使用权和建筑物、附属物设施所有权人为海纳公司，交付产权证次日支付余款4100000元。上述所有转让的土地与房屋的产权过户手续由海纳公司负责指定专人办理，小林公司根据需要给予必要的配合。转让过户发生的依照法律、法规应当承担的一切税费由海纳公司承担。海纳公司应于2009年9月30日前完成本案所涉土地和建筑物、附属物转让过户手续，如不能完成此项工作，海纳公司应全额付清余款。双方签订协议后的当天办理实物移交，上述转让过户为海纳公司的权证过户手续办完的次日。小林公司保证本案所涉土地、房屋不存在共有人（含共同使用人），不存在重复转让或任何经济纠纷和争议。本协议签订后不再另行转让，如发生上述情况的，小林公司愿按定金的2倍计付违约金给海纳公司，并赔偿海纳公司因此而造成的损失。如海纳公司不愿意履行土地转让协议，小林公司有权没收定金3000000元；协议一经签订生效后，双方必须严格履行。任何一方不得违约，任何一方违约应对守约方承担违约责任，违约金自违约日按未履行部分的每日万分之十支付。江南公司作为小林公司担保／保证人，承担连带担保／保证责任。本协议经双方法定代表人签字、盖章，支付3000000元定金后即生效。协议还约定了其他内容。江南公司作为小林公司的担保人在协议上签名。同日，江南公司出具承诺书一份，承诺对小林公司与海纳公司签订土地转让协议之日前，原小林公司发生的债权债务承担一切法律责任及产生的后果，并就本案所涉土地转让中小林公司的担保人承担连带担保／保证责任。
协议签订后，海纳公司于2009年3月12日支付定金300万元。2009年11月17日，海纳公司又支付200万元土地转让款给小林公司，小林公司于2009年11月24日将该款退回。在土地转让协议的履行中，海纳公司指定郦某为办理权属变更登记手续的人。2009年4月14日，郦某出具收条一份给小林公司，确认收到小林公司交付的建设图纸及相关资料原件、复印件一本，图纸全套。
2009年12月28日，海纳公司就要求小林公司继续履行双方于2009年3月10日签订的土地转让协议等诉讼请求向本院提起诉讼，在诉讼过程中，小林公司提起反诉，要求解除与海纳公司2009年3月10日签订的土地转让协议，并没收海纳公司支付的定金300万元。本院审理后判决：一、小林公司与海纳公司于2009年3月10日签订的土地转让协议，除其中定金数额超过主合同标的额的20%部分外，继续履行；二、小林公司应于判决生效后十五内支付海纳公司为本次诉讼而支出的财产保全费5000元。杭州江南家私市场有限公司对此承担连带清偿责任；三、驳回海纳公司的其他诉讼请求；四、小林公司对海纳公司支付的定金2420000元不予退还。五、驳回小林公司的其他反诉请求。当事人不服该判决提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院审理后认为，原审法院认定海纳公司至迟应于2009年9月30日前付清1210万元价款并无不当。显然海纳公司迟延支付土地转让款已构成违约，但根据海纳公司与小林公司签订的《土地转让协议》，海纳公司迟延支付土地转让款并未约定小林公司可以解除合同，小林公司亦未能提供证据证明法律规定的合同解除条件已成就，故原审法院认为双方于2009年3月10日签订的《土地转让协议》，除已确认无效部分外，其余应当继续履行正确。根据海纳公司与小林公司签订的第六条和第七条的约定，本案并不适用定金罚则，原审判决小林公司对海纳公司支付的定金242万元不予退还显属错误，对于海纳公司的违约责任，小林公司可另行主张。浙江省杭州市中级人民法院于2010年10月23日作出（2010）浙杭民终字第1463号民事判决，判决：一、维持杭州市余杭区人民法院（2010）杭余民初字第94号民事判决第一、二、三项；二、撤销杭州市余杭区人民法院（2010）杭余民初字第94号民事判决第四、五项；三、驳回小林公司的反诉请求。当事人于2010年11月15日收到上述民事判决书。
另认定，海纳公司现已分批将本案所涉土地转让款1210万元全部支付给小林公司，分期支付情况为：2009年3月12日300万元；2010年12月13日600万元；2010年12月17日10万元；2011年5月11日300万元。2011年5月18日，海纳公司通过杭州市禹航公证处给小林公司发了《关于立即履行土地转让协议的催告函》一份，要求小林公司接函后三天内腾退已交付的被小林公司强占的标的物（土地、地上建筑物及附属物）并告知海纳公司重新办理转让标的物交付交接手续并协商承担强占期间给海纳公司造成的违约损失；要求小林公司接函后三天内与郦某联系配合办理有关土地使用权及地上建筑物、附属物权属证书的登记及过户办理手续，提供相关登记及过户所需的一切必需材料并做好配合办证义务。
再认定，小林公司对涉案土地于2001年3月28日取得建设用地规划许可证；对涉案土地上的建筑物以建设车间的名义于2006年9月5日取得建设工程规划许可证，于2006年10月25日取得建筑工程施工许可证。但涉案土地上的建筑物至今尚未取得相关权属证书。小林公司与海纳公司签订土地转让协议之后，小林公司按照双方的约定将涉案的上述土地及土地上的建筑物、附属物等交付给了海纳公司，但后来上述土地及土地上的建筑物、附属物重新被小林公司接管。2011年12月14日，小林公司将上述土地及土地上的建筑物、附属物的钥匙交到本院，海纳公司于2011年12月15日来本院领取了上述土地及土地上的建筑物、附属物的钥匙，重新接管了上述土地及土地上的建筑物、附属物。但上述土地及土地上的建筑物尚未过户到海纳公司名下。
本院认为，小林公司与海纳公司签订的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议除定金约定超过法律强制性规定部分无效外，其余内容并不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。双方均应全面履行协议中约定的义务。根据生效判决的认定，海纳公司至迟应于2009年9月30日前付清1210万元价款，海纳公司到2011年5月11日才付清全部款项，对海纳公司应承担的违约责任，现本院已另行作出了判决。在2009年10月1日至2011年5月11日期间，涉案的土地及土地上的建筑物、附属物等重新被小林公司接管，但在2011年5月11日海纳公司付清全部土地转让款后，小林公司应及时将上述土地及土地上的建筑物、附属物等重新交付给海纳公司，对此小林公司也应按照双方签订的土地转让协议的相关约定，承担违约责任。故海纳公司根据双方协议的内容要求小林公司承担违约责任的理由成立，本院对此予以支持，但违约金的起算时间，应当从2011年5月12日起计算至2011年12月14日小林公司将相关钥匙交到法院时止。根据双方签订的《土地转让协议》第七条约定：任何一方违约应对守约方承担违约责任，违约金自违约日按未履行部分的每日万分之十支付。小林公司认为违约金的标准过高，要求予以调整，综合本案的实际情况，本院对此酌情调整按每日万分之四计付。因小林公司未交付涉案的全部土地及土地上的建筑物、附属物，故违约金应以全部转让价款1210万元为计算的依据。江南公司作为小林公司的连带责任保证人，应当与小林公司承担连带责任。小林公司关于要求调整违约金的意见，理由成立，本院对此予以支持。根据双方签订的《土地转让协议》第四条约定：上述所有转让的土地与房屋的产权过户手续由海纳公司负责指定专人办理，小林公司根据需要给予必要的配合。现涉案土地上建筑物虽然已经建成，但只是取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并未取得相关权属证书，其实质应属于在建工程，根据双方当事人签订的《土地转让协议》的真实内涵，双方当事人之间转让的实为土地及土地上的在建工程、附属物等，故根据双方的约定及相关法律法规的规定，小林公司负有协助办理土地过户的义务。海纳公司要求小林公司协助将土地过户到海纳公司名下的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。海纳公司要求小林公司支付保全费用5000元的诉讼请求，理由成立，本院对此予以支持。海纳公司其他的诉讼请求，因依据不足，本院对此不予支持。小林公司、江南公司关于本案不应承担责任的相应辩解，理由不能成立，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州小林家私有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州海纳实业有限公司违约金1045440元。
二、被告杭州小林家私有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杭州海纳实业有限公司办理坐落于杭州市余杭区星桥街道枉山村地号为9-2-6-14的工业用地（国有土地使用权证号为杭余出国用（2003）字第2-10**号）的权属过户手续。
三、被告杭州小林家私有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州海纳实业有限公司财产保全费5000元。
四、被告江南家居有限公司对上述第一项承担连带责任。
五、驳回原告杭州海纳实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费58173元，由被告杭州小林家私有限公司负担9308元，被告江南家居有限公司对此承担连带责任；由原告杭州海纳实业有限公司负担48865元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费58173元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 唐云珍
人民陪审员 邹 华
人民陪审员 沈群龙
二〇一二年六月十五日
书 记 员 冯 妍