上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第25361号
原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人王一中，董事长。委托代理人牛庆丽，女。委托代理人傅霞，上海市沪一律师事务所律师。被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人汪靓，董事长。委托代理人何贤斌，上海尚佳律师事务所律师。第三人上海中融物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪召兴，总经理。委托代理人王旭，男。原告上海承望资产管理有限公司(以下简称承望公司)诉被告上海童意文化咨询有限公司(以下简称童意公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告童意公司提起反诉，本院依法予以受理。案件审理中，追加了第三人上海中融物业管理有限公司(以下简称中融公司)参加诉讼。本院于2015年9月24日、2016年1月26日、2016年4月20日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)承望公司的委托代理人牛庆丽、傅霞，被告(反诉原告)童意公司的委托代理人何贤斌，第三人中融公司的委托代理人王旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告承望公司诉称，2014年3月，原、被告签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定被告承租上海市浦东新区浦东南路XXX号第三层3F-06-03商铺(以下简称系争商铺)，租期从2014年7月1日起至2020年6月14日止，从2014年7月1日开始计租。原告应于2014年5月1日前向被告交付租赁场地，管理费的缴付应从2014年5月1日起开始计算。月基本租金为人民币(以下币种相同)77,464元，首年租金打8.50折，合同期第二年按基本租金计算，自第三年起在上年租金基础上每年递增6%。月管理费23,239元。被告先付后租，每个支付期支付二个月的基本租金和管理费，每月25日为被告最后付款日期。合同约定被告逾期支付租金及各项费用的，被告应当支付原告违约金及滞纳金。合同签订后，原告于2014年5月12日交付了租赁场地，于2014年12月26日计付租金。虽经多次催讨，被告仍拖欠租金，故原告起诉请求：1、判令原、被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2015年7月16日解除；2、判令被告支付2014年12月26日至2015年7月16日的租金442,688.20元；3、判令被告支付2014年12月26日至2015年7月16日的管理费156,242.50元；4、判令被告支付逾期付款滞纳金(以2014年12月26日至2015年2月28日的租金及管理费195,738.50元为本金，从2014年12月26日起计算；以2015年3月1日至2015年4月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年2月26日起计算；以2015年5月1日至2015年6月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年4月26日起计算；以2015年7月1日至7月16日的租金及管理费46,860.20元为本金，从2015年6月26日起计算；上述滞纳金均以日万分之五为标准，计算至实际清偿之日)以及解约违约金267,249元；5、判令被告支付延期未归还租赁场地违约金267,249元；6、判令被告支付律师费67,000元(含本诉律师费39,000元，反诉律师费28,000元)。7、要求被告支付租赁场地修复费21,000元。被告童意公司辩称，认可合同解除的时间为7月16日，不同意原告的其他诉讼请求。租金及管理费应当从2015年4月1日起算，之前原告未履行通知开业义务。原告主张的滞纳金与违约金约定过高，要求调低。原告主张的律师费包含了其他案件的律师费，律师费过高，要求调低。双方不存在延期未归还租赁场地的违约金，双方已经协议解除了合同。场地修复费用过高，要求调低。反诉原告童意公司反诉称，在合同履行期间，由于租赁房屋所在地中融大厦无法如期开业，导致承望公司所提供的房屋不具备施工的营业条件，无法正常营业，租赁房屋的装修工程也为此反复停工。童意公司曾反复致函承望公司要求尽快确定开业时间，并提前30天以书面形式告知童意公司。承望公司虽在回函中承诺提前30日以书面形式告知开业时间，但拒绝赔偿损失。承望公司没有提前30天以书面形式告知开业，单方面决定于2014年12月26日开业，并以当天为租金起算日。因承望公司未提前告知开业时间，导致不能及时进行装修并开业。至今，童意公司未收到书面的开业通知。承望公司于2014年5月交付系争商铺，童意公司于6月底7月初进场装修，但由于承望公司延期开业，导致童意公司无法及时开业，中止了装修进程，直到2015年1月，又开始继续装修，童意公司于2015年4月1日才开业。因双方纠纷未能协商解决，承望公司切断了系争商铺的供电。2015年7月6日至7月17日，童意公司多次报警。因承望公司的断电行为导致童意公司的合同目的(经营儿童教育培训)无法实现。童意公司穷尽了救济途径后，发函给承望公司要求解除合同。此后，童意公司多次前往系争商铺进行离场工作，遭到阻拦，承望公司拒绝童意公司将办公用品搬离。承望公司私自决定开业时间，且未提前告知，而且无故切断电源已经构成了根本性违约。童意公司反诉请求：1、判令减免2014年12月26日至2015年7月16日的房屋租金；2、判令承望公司赔偿童意公司损失276,336元(具体组成为，律师费1万元，电脑维修费2万元，安置学员产生的租赁费用161,594.35元，其余的为学员退的学费)；3、判令承望公司返还押金154,928元；4、诉讼费由承望公司承担。反诉被告承望公司辩称，不同意童意公司的反诉请求。被告违约，按照约定押金不予退还。童意公司要求减免租金，要求赔偿损失的主张均缺乏事实及法律依据。第三人中融公司述称，中融公司未接到他人指示要求切断系争商铺的电源。中融公司实际也没有切断系争商铺的电源。如果中融公司停电，会事先通知。经审理查明，承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对中融大厦1-6楼统一招租、经营。系争商铺位于上述承望公司管理的商场内。2014年3月31日，承望公司(出租人、甲方)与童意公司(承租人、乙方)签订《物业租赁合同》，约定：承望公司将系争商铺出租给童意公司。第八条2、基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期。若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、管理费及上期水费、电费、煤气费等公用事业费。第十二条1(5)租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等非自用行为而导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等。第二十一条1、乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。第二十六条6、合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方。乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。第二十八条1、甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2、在租赁期限内，甲方擅自终止合同应向乙方退还押金和支付违约金，违约金相当于终止合同前缴付的3个月的租金(含物业管理费)。第二十九条6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……(3)逾期超过四十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金(含管理费)。同时乙方无权要求返还押金。8、合同期满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费。场地占用费为：按天计算，为相应租金的3倍。延期未归还租赁场地天数不足十五天的按一个月计算；延期未归还租赁场地天数超过十五天不足三十天的按二个月计算；延期未归还租赁场地天数超过三十天的按三个月计算，并视为乙方放弃租赁，物业内的所有物品无偿归甲方所有，由甲方处置。如乙方擅自终止合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向甲方支付相当于三倍的当期租金与管理费的场地占用费；延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月的租金和管理费，并视作乙方放弃租赁，物业内的所有物品，由甲方处理。第三十条3、因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。甲乙双方同时签订《补充协议》，约定：第三条，租期从2014年7月1日起至2020年6月30日止，自2014年7月1日起计租。如甲方未能在规定时间内开业，则合同租赁期限顺延。甲方于2014年5月1日前向乙方交付租赁场地，管理费的缴付起始日自2014年5月1日起计。第四条，每月管理费为23,239元。月基本租金为77,464元，第一年租金打8.50折，第二年租金正常支付。2014年7月1日至2015年6月30日，月租金为65,844元；2015年7月1日至2016年6月30日,月租金为77,464元。第五条，乙方先付后租，每个支付期支付贰个月的基本租金和管理费。第六条，租赁押金77,464元，作为履约保证金。第七条3、如甲方不能在2014年7月开业，则乙方的租金、管理费顺延。2014年4月21日，承望公司向童意公司发送函件，要求于2014年4月29日前办理商铺交付手续。2014年5月12日，承望公司与童意公司办理了系争商铺的交接。之后，童意公司申请消防设计审核并于2014年7月份开始装修。2014年6月，童意公司致函承望公司，因承望公司无法在2014年7月1日正式开业，要求承望公司提前30个工作日以书面形式告知童意公司开业时间。2014年6月27日，承望公司回函称会在具体开业日期前30天以书面的形式告知童意公司。2014年7月，童意公司发函给承望公司称，因未能及时开业，要求承望公司赔偿损失。2014年9月28日，承望公司向童意公司发入场通知书称，商场拟定于10月30日左右试营业，要求尽快安排入场装修并办理营业所需证照，做好准备，配合商场同步开业。童意公司于当日收到。系争商铺所在商场未在10月30日左右开业，实际于12月26日整体开业。2015年3月20日，承望公司委托律师发函给童意公司称，童意公司在商场开业后已经装修完毕的情况下，拒不递交开业申请，拒不营业，且拖欠租金、物业费，经多次催告拒不整改，构成违约。2015年3月25日，童意公司发函给承望公司称，已经收到承望公司的律师函；大厦未按照预定日期开业，并非童意公司的过失，童意公司从未打算以此为借口不付租金、管理费，童意公司是儿童教育机构，具有特殊性，希望协商确定起租日期；承望公司几次通知开业时间，但又无法开业，导致童意公司不能、不敢正式开业；经童意公司内部协商决定自2015年4月1日正式营业，以此期限为准，童意公司将按原租金、管理费标准，开始支付相应费用。2015年3月31日，童意公司委托律师发函给承望公司称，承望一直未书面通知开业时间，给童意公司造成了损失。2015年6月9日，承望公司发函给童意公司催讨从2014年12月26日开始的租金及管理费。2015年7月14日，童意公司发函给承望公司称，承望公司迟延开业给童意公司造成了损失，承望公司违约在先；承望公司单方面决定以2014年12月26日为租金起算日期不合理，承望公司在没有书面及口头告知开业日期，导致承望公司无法及时装修并营业；承望公司擅自切断供电，且拒绝恢复供电，导致童意公司无法开业经营，合同目的无法实现，并且有多名学员要求退还学费；因承望公司违约，故童意公司告知从即日起解除与承望公司之间的房屋租赁协议。2015年7月16日，承望公司以童意公司欠付租金及管理费为由向童意公司发送《解约通知》，要求解除租赁合同。童意公司否认收到该《解约通知》。2015年8月10日，承望公司发函给童意公司称，承望公司于2015年7月16日收到童意公司要求解除合同的函件；承望公司于2015年7月16日向童意公司发出了《解约通知》，因双方都提出解除合同，故要求及时办理场地交接。另查明，2015年9月11日，童意公司将系争商铺返还给了承望公司。童意公司返还系争商铺时，并未恢复原状。童意公司认可由承望公司将系争商铺恢复原状，费用由童意公司承担。关于恢复原状的费用，承望公司支付案外人系争商铺的场地恢复费用21,000元。承望公司支付本诉律师费39,000元，反诉律师费28,000元。童意公司支付律师费1万元。审理中，双方对2015年7月16日作为合同解除日均无异议，但都认为对方违约。承望公司认可收到押金232,392元，但主张公司违约，不同意退还童意公司。关于童意公司的实际开业时间。(一)承望公司提交系争商铺照片若干，照片显示墙上有签名及掌印，落款日期分别为2015年1月10日、2015年2月2日、2015年2月18日。童意公司对照片的真实性无异议，并解释称为实现宣传效果，在装修时印上去的。(二)承望公司提供2015年1月至7月的水电费发票。童意公司对电费发票无异议，并表示2015年1月开始对系争商铺进行重新装修。关于停电事宜。(一)童意公司为证明童意公司和中融公司擅自切断电源，提交报警回执、公安询问笔录。2015年7月11日至7月13日报警人称系争商铺被物业停电，产生纠纷；2015年7月16日，报警人称与物业发生纠纷；2015年7月17日，报警人称因开出门单产生纠纷；童意公司的人员在询问笔录提及因停电与搬离事宜，与物业人员产生纠纷；物业人员在询问笔录中称被童意公司的人员击打，并未提及纠纷的原因。承望公司与中融公司均不认可童意公司的证明内容，并表示停电与其无关。(二)童意公司提交发票两份，证明因停电导致设备损坏。4张发票的开票日期均为2015年8月28日，项目均为主机维修费5,000元，收款单位是两家不同的公司。承望公司与中融公司均认为发票与本案无关，并且同一天维修，找两家不同的维修单位，也不合理。承望公司否认其安排人员故意切断系争商铺电源，但自愿免除童意公司声称的断电期间的费用，放弃2015年7月11日至2015年7月16日的租金、物业管理费以及相应的滞纳金。以上事实，由经庭审质证的《物业租赁合同》、《补充协议》、《入场通知书》、律师费发票、双方往来函件、报警回执、询问笔录、修理费发票、照片、水电费发票等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，承望公司与童意公司签订《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。商场实际于2014年12月底整体开业。承望公司存在迟延开业，但未构成根本性违约，租金、管理费应当按约定顺延。在后续的合同履行过程中，童意公司声称2015年1月份开始对系争商铺进行二次装修，童意公司实际于2015年4月1日开业。这表明童意公司在2015年1月份已经知晓商场开业。鉴于承望公司未能按期安排商场开业，也未按其承诺在开业前30日书面通知童意公司，导致童意公司未能进行开业准备。结合现有证据，本院认为应当免除童意公司第一期(对应期间2014年12月26日至2015年2月28日)的租金及管理费。扣除承望公司自愿减免的2015年7月11日至2015年7月16日的租金及物业管理费，童意公司应当支付2015年3月1日至2015年7月10日租金及物业管理费共计385,068.45元(其中，租金为284,616元，管理费为100,452.45元)。合同并未约定租金及管理费的减免达成一致后，承望公司才有权主张租金及管理费。合同约定，逾期付款超过四十天，视为童意公司擅自提前终止合同。童意公司经多次催告，一直拒付租金及管理费，构成根本性违约。承望公司发函解除合同，符合合同约定。承望公司要求确认合同于2015年7月16日解除，童意公司也认可当日为合同解除日，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，逾期付款超过四十天，视为童意公司擅自提前终止合同，童意公司应当支付滞纳金及相当于3个月租金(含管理费)的违约金，同时无权要求返还押金。承望公司要求童意公司支付欠款对应的滞纳金(以2015年3月1日至2015年4月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年2月26日起计算；以2015年5月1日至2015年6月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年4月26日起计算；以2015年7月1日至7月10日的租金及管理费为本金28,736.45元，从2015年6月26日起计算；上述滞纳金均以日万分之五为标准，计算至实际清偿之日)，符合合同约定，本院予以支持。承望公司要求童意公司支付违约金267,249元，符合合同约定，本院予以支持。承望公司不退还押金232,392元，符合合同约定，童意公司要求退还押金，本院不予支持。承望公司要求童意公司支付律师费67,000元，符合合同约定，律师费标准尚属合理，本院予以支持。童意公司认可由承望公司对系争商铺恢复原状，费用由童意公司承担，现承望公司已经提交了合同、发票及付款凭证，童意公司辩称恢复原状的费用过高，缺乏依据。承望公司要求童意公司支付场地修复费21,000元,本院予以支持。承望公司已经主张了解约违约金并且没收了童意公司的押金，迟延归还场地的损失已经足以得到弥补，承望公司还要求支付迟延归还场地违约金，本院不予支持。现有证据不足以证明承望公司安排人员故意切断系争商铺的电源阻止童意公司正常经营。童意公司要求赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因童意公司违约导致合同解除，童意公司要求承望公司退还押金、承担律师费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2015年7月16日解除；二、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司2015年3月1日至2015年7月10日的租金284,616元；三、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司2015年3月1日至2015年7月10日的管理费100,452.45元；四、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司逾期付款滞纳金(以2015年3月1日至2015年4月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年2月26日起计算；以2015年5月1日至2015年6月30日的租金及管理费178,166元为本金，从2015年4月26日起计算；以2015年7月1日至7月10日的租金及管理费为本金57,472.90元，从2015年6月26日起计算；上述滞纳金均以日万分之五为标准，计算至实际清偿之日)；五、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司解约违约金267,249元；六、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司律师费67,000元；七、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司场地修复费21,000元；八、驳回原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司、被告(反诉原告)上海童意文化咨询有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,096元，由原告上海承望资产管理有限公司负担4,556元，被告上海童意文化咨询有限公司负担11,540元；反诉案件受理3,884元，由反诉原告上海童意文化咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨立转
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年六月七日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。