河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第457号
上诉人（原审被告）固安县中鼎房地产开发有限公司。地址：固安县新中东街北侧。
法定代表人：王宗伟，该公司经理。组织机构代码：76518341-9
委托代理人：丁兰芹，女。
被上诉人（原审原告）杨占峰，干部。
被上诉人（原审原告）杨树峰，干部。
上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司因房屋安置拆迁补偿合同纠纷一案，不服固安县人民法院（2014）固民初字第195号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年10月8日固安县中鼎房地产开发有限公司（甲方）与杨占峰（乙方）签订祖家场小区拆迁补偿协议书。协议约定：一、置换及补偿标准。1、以乙方土地证和实地丈量面积，按1：1.1置换楼房、车库，空闲宅基地手续齐全的按1：1置换楼房，空闲宅基地手续不全的按1：0.9置换楼房。2、原小区住户，每户正房每间补偿租迁费3000元（标准3.5米＊6.4米／间）其中含房屋拆迁补偿费1000元，房租费20个月2000元。配房及耳房实地丈量后，按面积换算加入租迁费中。3、旧房归开发商所有，乙方搬迁后保持门窗齐全，如自行拆除，每间按标准正房1000元折价，从租迁费中扣除，在协议签订时付款。4、在接到甲方拆迁通知之日起，自行拆迁户，限期三十日内拆至地平。逾期应承担相应的违约责任。5、乙方在签订本协议同时将其土地使用证，房产证正本交与甲方并支取拆迁安置费。6、乙方姓名（签字）杨占峰土地证号102883土地证载面积198.8平米，实际丈量面积219.8平米，置换楼房、车库面积241.78平米，房产证号6××2。二、乙方分房标准：1、楼房1-7层内以抓阉的形式产生。每户置换楼房只能选择一个车库。置换楼房一套以上的住户，按其签订合同的顺序编号，可在上述选房范围内自选房屋一套，地下室按1：2置换。2、不足一套房的剩余面积按本小区开盘平均价格兑换现金。3、如增加面积购房，增加部分在20平方米以内的可按开盘价格优惠200元／平方米。超过20平方米按市场价格购买，甲方不承担任何补偿、优惠等条件。4、不要楼房的住户，甲方以每平方米1800元的价格，按照乙方实际置换面积进行补偿，乙方在签订协议的同时甲方付款到位。5、甲乙双方互相找价与交钥匙同时办理。6、乙方回迁户楼房面积，以经有关国家商品房测量部门认定的测量面积为准。7、根据本小区拆迁户实际情况，设计原则为以下三种户式比：（1）三室户：建筑面积从110平方米到130平方米占总户数的15%；（2）二室户：建筑面积从80平方米到90平方米占总户数的65%～70%（3）一室户：建筑面积60平方米以下占总户数的15%～20%。四、交房时间1、居民户全部搬迁后，回迁用房甲方保证在20个月内建成，以向搬迁户交钥匙之日为准。甲方如不能如期交房，将按每月双倍房租支付给乙方。2、回迁周期以甲方通知乙方搬迁实际计算。五、免责条款。双方在执行协议的过程中，如遇自然灾害不可抗力等因素（除双方协商同意解除合同或变更合同外）双方可据实予以延期。六、本协议订立、效力解除，履行及争议均适用中华人民共和国法律、法规政策。如单方违约，违约方应承担违约责任。七、本协议经双方盖章签字后生效。八、未尽事宜双方通过签订补充协议解决，补充协议与本协议具有同等法律效力。九、本协议一式五份。甲乙双方、公证处、土地局、建设局各执一份。如甲乙双方其中一方在签订此协议后违约，其违约方承担相应的法律责任，并由违约方给与对方相应的经济补偿。十、拆迁补偿费明细详见下表。补偿领取表建筑面积168平米，补偿额15012元，领取人签字杨占峰。2010年10月8日固安县中鼎房地产开发有限公司（甲方）与杨树峰（乙方）签订祖家场小区拆迁补偿补充协议书。甲方：中鼎房地产开发有限公司。乙方：杨树峰。经甲乙双方协商一致同意，达成如下补充协议：1、甲方同意乙方用祖家场小区平房一处置换甲方门店两处，其中一处门店面积不小于150平米（长10M＊5M＊3M层），另一处门店面积不小于140平方米（长10M高3M层）。两处门店相邻。门店位于民政局西侧的公路东侧。（门店面向南北公路，门店楼位置不能更改，如位置变更，则属甲方违约）。2、乙方应向甲方支付门店所差款项80000元。用于补齐转换门店所差的面积。补款于甲方向乙方交付门店日同时进行。3、对乙方挑选的门店，当面积超过上面所述面积3平米内，乙方不向甲方支付任何费用。当超出面积在3平米以上时，乙方按扣减3平米后的剩余面积付款。4、对乙方挑选的门店，当面积分别小于150平米、140平米时，所差面积不大于3平米时，由甲方向乙方退还差价款，差价款按乙方所挑门店的开盘价格计算。如所差面积在3平米以上时，大于3平米的价格按乙方所挑门店的开盘价格减200元计算退款。甲方退款与交房同时进行。5、甲方应在2013年4月1日前向乙方提供所置换的门店。如不能按期交房，将按门店每处每月3000元支付违约金。违约金于应交房日过期后按月支付，直至甲方交房为止。6、甲方应于乙方交付门店后18个月内，向乙方交付门店的房产证。如不能按期交付，应按本补充协议第5条要求数额支付违约金。7、门店的交房标准是：三层楼砖混结构；外墙保温层，保温层外（贴磁砖或刷涂料）；双层玻璃塑钢窗、封闭式阳台；门店楼大门外装卷帘门；三层互通楼梯安装扶手；内墙水泥砂浆抹面，四白落地，普通装修，室内地面均为普通地板砖铺面。负责安装好水表，水管做主水管下口，安好自来水龙头。水、电、燃气开口费由建设方负责办理，并承担一切费用。甲方负责安好水表、照明灯泡、插座、弱电（包括电话线，有线电视，宽带线管）负责下线。8、甲方必须保证在确定门店楼的十曰内书面通知乙方选定自己如意的门店楼，该项工作必须在甲方预售祖家场小区门店楼前完成。如甲方违反此约定，甲方除承担此违约责任之外，乙方还有权自行从甲方开发的已建成或未建成的未售出的门店楼（不仅限于祖家场小区，还包括其他由甲方开发的楼盘）中选择乙方认为合适的门店楼。9、甲方在履行前条所约定的义务时，应向乙方提供确定的祖家场小区门店的整体规划图，以便双方为此签订补充协议，从而确定乙方所选择的门店楼的实际具体位置。在乙方选择确定自己中意的门店楼后，甲方不得擅自修改前述规划图。如确需修改，甲方必须在经过相关部门审批后五日内，将修改的事宜及时通知乙方。如对乙方选定的门店建筑规划、坐落位置、户型结构、建筑面积等进行了修改，乙方有权另行从甲方开发有本小区或其他楼盘中选择自己中意的门店楼。当然，乙方也有权选择要求甲方继续交付前述已选定经过修改的门店楼。10、本补充协议与原祖家场小区拆迁补偿协议书具有同等的法律效力。如补充协议与原拆迁协议书条款意思不一致时，应以补充协议为准。协议签订后，杨占峰、杨树峰将房屋拆除并领取拆迁补偿款项。固安县中鼎房地产开发有限公司在2013年4月1日未能交付门店房，不能交房的原因是未取得该小区的规划许可证和施工许可证，不能施工。原告杨占峰、杨树峰于2014年1月7日诉至本院求确认双方签订的拆迁补偿协议有效；判令被告给付2013年4月1日至房屋交付之日的违约金（截止至起诉前为54000元）。反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司反诉请求判令反诉人与被反诉人签订的祖家场小区拆迁补偿协议无效，诉讼中变更反诉请求第一项为因情势变更该协议应解除。
原审法院认为，原告杨占峰与被告固安县中鼎房地产开发有限公司签订祖家场小区拆迁补偿协议书及杨树峰与被告固安县中鼎房地产开发有限公司签订祖家场小区拆迁补偿补充协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，真实合法有效。本案中本诉争议的焦点原告杨树峰的主体资格问题，被告认为原告杨树峰不具有原告主体资格，杨占峰是产权登记的权利人，杨占峰是适格的原告。涉案房屋产权登记在杨占峰名下，杨占峰是合法的权利人，在庭审中杨占峰承认产权虽然登记在自己的名下，但房屋属于杨占峰和杨树峰共有，杨树峰居住房屋并享有权利，杨占峰的自认不违反法律规定，杨树峰取得该房屋的共有权利。被告固安县中鼎房地产开发有限公司与杨树峰签订补充协议可以认定被告承认原告杨树峰享有房屋的权利。因此，杨树峰是本案适格的原告，二原告签订的协议对二原告均发生法律效力。本诉中被告固安县中鼎房地产开发有限公司答辩认为双方签订的协议无效，违反法律法规的强制性规定。由于合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而固安县中鼎房地产开发有限公司未能办理施工许可证及规划许可证不能施工的强制性规定所禁止的对象不是签订合同行为本身，而是与当事人的“市场准入”资格有关，此时该强制性规定的本意不在于禁止合同行为及其效果的发生，而在于规范人们的举止，则该规定属于管理性规定，因此双方签订的协议不存在无效的条件，对其答辩意见不予采信。原告、被告双方签订的两份协议有效，双方应按照合同全面履行合同义务，二原告按照协议履行了拆迁房屋的义务，被告应在2013年4月1日前交付拆迁置换的门店房，被告没有交付应承担违约责任。二原告主张被告给付2013年4月1日至房屋交付之日的违约金（截止至起诉前为54000元），符合法律规定，本院予以支持。本案反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司主张解除与二反诉被告签订的拆迁补偿协议书及补充协议书。因反诉原告不能办理拆迁小区盖门店房的规划许可证和施工许可证，且不能办的原因不是因为反诉原告而是政府部门不再审批门店房，导致合同目的无法实现，合同的履行发生情势变更，如果履行对反诉原告显失公平，所以要求解除双方订立的拆迁补偿协议书及补充协议书。本院认为，由于反诉原告主张的政府部门不再审批门店房没有提供相关证据证实，反诉原告的规划许可证和施工许可证是否能办理没有最后确定，反诉原告据此要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。据此判决：1、原告杨占峰、杨树峰与被告固安县中鼎房地产开发有限公司签订的祖家场小区拆迁补偿协议书及补充协议书有效。2、被告固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨占峰、杨树峰逾期交房违约金54000元（自2013年4月1日至起诉之日2014年1月7日）。以后的违约金按照双方约定按月给付，每月1日支付6000元至交付房屋之曰止。3、驳回反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
宣判后，被告固安县中鼎房地产开发有限公司不服，上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司的上诉请求与理由是：1、原审法院没有查明被上诉人杨树峰是基于何种法律关系而具有原告主体资格即认定其与上诉人签订的拆迁补偿补充协议有效认定事实错误，于法无据。2、原审法院适用法律错误。3、原审法院程序违法。请求查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人杨占峰、杨树峰的上诉请求与理由是：1、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。2上诉人在诉讼中违反诚实信用原则。请求维持原判。
经本院审理查明，除一审查明的事实外，另经本院调解，被上诉人杨占峰、杨树峰最终意见是按拆迁补偿协议及补充协议补偿638平米现房。上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司最终意见是按与上诉人杨占峰签订的拆迁补偿协议补偿360平米现房。
本院认为，首先，根据法律规定，房屋所有权采用登记制度。涉案房屋产权登记在杨占峰名下，杨占峰是合法的权利人，只有杨占峰具有合法的处分权利，在庭审中杨占峰承认产权虽然登记在自己的名下，主张房屋属于杨占峰和杨树峰共有，杨树峰居住房屋并享有权利，但杨占峰和杨树峰并没有进行过任何房屋共有登记，故杨树峰对涉案房屋没有合法的处分权利。其次，杨占峰与固安县中鼎房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，且并未显失公平，该协议应属合法有效。因此，杨树峰就涉案房屋与固安县中鼎房地产开发有限公司签订的拆迁补偿补充协议，既不符合相关法律规定又对固安县中鼎房地产开发有限公司显失公平，侵犯了固安县中鼎房地产开发有限公司合法权利，该拆迁补偿补充协议
应属无效，被上诉人杨树峰的请求，依法不应予以支持。
原审法院认定，涉案房屋属于杨占峰和杨树峰共有，杨树峰居住房屋并享有权利，杨占峰的自认不违反法律规定，杨树峰取得该房屋的共有权利。被告固安县中鼎房地产开发有限公司与杨树峰签订补充协议可以认定被告承认原告杨树峰享有房屋的权利。因此，杨树峰是本案适格的原告，二原告签订的协议对二原告均发生法律效力。属适用法律错误，应予纠正。
另经本院征询上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司意见，其同意按与上诉人杨占峰签订的拆迁补偿协议补偿360平米现房。对于该意见本院予以确认。故《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销固安县人民法院（2014）固民初字第195号民事判决。
二、上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司按与上诉人杨占峰签订的拆迁补偿协议内容及位置补偿共计360平米的楼房或评估折价给付。驳回被上诉人杨占峰的其它诉讼请求。
三、驳回被上诉人杨树峰的诉讼请求。
四、驳回上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费675元、保全费820由被上诉人杨树峰承担，二审案件受理费1250元由上诉人固安县中鼎房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑海清
审判员 于 东
审判员 刘建刚
二０一四年十二月六日
书记员 倪芳华