天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0114民初3923号
原告刘正,男,1963年7月18日出生,汉族,住天津市武清区。
委托代理人刘静,女,1985年12月4日出生,汉族,住址(系原告之女)。
委托代理人刘佳,女,1989年7月29日出生,汉族,住址(系原告之女)。
被告何跃龙,男,1988年2月11日出生,汉族,住,现住。
委托代理人刘金国,天津金国律师事务所律师。
委托代理人魏亚男,天津金国律师事务所律师。
原告刘正与被告何跃龙房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员吴玉刚独任审判,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原、被告经中介介绍在2016年3月27日签订房屋买卖合同,被告自愿将其所有的武清区新城翠通路西侧华清家园6-2-2404号房屋出卖给原告。合同中约定被告在2016年5月20日前办理上述房屋的清贷手续,原告于2016年5月20日之前将首付部分房款备齐,原、被告办理贷款手续。违约方承担守约方的中介费等实际损失。现原告已经支付被告定金20000元,但被告对于中介安排的房屋评估等事宜多次爽约并不配合且不接原告电话。原告无奈报警,因为被告不配合导致原告也不能履行后续手续,面临违约。公安告知原告通过诉讼解决。后原告于5月3日起诉至法院请求:1、依法认定原、被告之间的房屋买卖合同有效,被告继续履行合同;2、诉讼费由被告承担。
被告辩称,原告陈述的不属实。原、被告于2016年3月27日签订房屋买卖合同,约定被告将坐落于武清区新城翠通路西侧华清家园6-2-2404号房屋以580000元的价格出售给原告,定金为20000元,原告应在2016年5月20日前将首付款备齐,双方办理过户手续。2016年3月29日晚,原告给被告打电话,表示因工程款未到手,首付不够,不能购买此房,要求退还定金20000元,被告不同意。3月30日早,原告带刘静到被告妻子的工作单位找赵静未果,当晚赵静打电话给原告询问原告找其有何事,原告表示要求退定金。4月30日下午,原告找被告父母要20000元定金,后赵静报警,豆张庄派出所出警,刘静姐妹未做笔录。4月5日,原告主动与被告联系,协调退还部分定金事宜。原告要求退还18000元,被告不同意,协调未果。4月9日,赵静再次询问原告是否继续购买。原告答复要求退还20000元定金,赵静拒绝。4月19日,原告联系被告表示要评估照相,被告告知原告与中介联系,原告表示不跟中介联系,被告表示必须告知中介,按照中介的时间办理。4月25日,被告将涉案房屋银行贷款付清。当日,被告按照中介约定的时间九点到九点半到房管局做评估,被告九点准时到达,等不到原告后打电话给中介,中介告知九点半等不到原告就先回去,到九点半未见到原告,被告就回去了。10点半左右,被告接到东蒲洼派出所电话,之后接到中介电话,赵静告诉中介下次再见应该准时。5月10日,被告主动联系原告,请原告有时间尽快评估,被告全力配合,后原告告知已经起诉到法院。5月16日,法庭为双方做调解工作。原告表示全款购房,但要半个月才能给付。被告表示还贷资金是向别人借的,5月23日到期,逾期按照每天1000元计算违约金,不能等那么长时间。刘静表示违约金跟他们没有关系。从签订合同起,被告已多次向原告表示被告需要借款还贷的情况。5月18日,被告带齐手续文件,按照约定时间到房管局办理手续。由于原告没有与中介联系,导致不能拿号,只能拿到6月底的号,造成不能如约办理。
经审理查明,2016年3月27日,原、被告在天津天杭房地产经纪有限公司主持下签订了房屋买卖(置换)合同,约定:“售房人:何跃龙(以下简称甲方)购房人:刘正(以下简称乙方)第一条:房屋概况1、甲方自愿将坐落在武清区新城翠通路西侧华清家园6-2-2404的房屋(以下简称该房屋)出售给乙方。第二条:成交价格1、甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币伍拾捌万元整(小写:580000元)。该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担。第四条:付款约定1、乙方于2016年3月27日支付人民币(大写)贰万元整(小写:20000元)给甲方作为定金,该笔定金将于甲乙双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房款;2、私产房(一次性、贷款),按照甲乙双方在该房屋所属房地产管理局签订的《天津市私有房产交易资金代收代付协议》执行;(1)私产房的房款如以贷款方式支付,乙方于2016年5月20日之前将首付部分房款备齐甲乙双方办理贷款手续。(3)若甲方出售该房屋存在贷款则甲方保证在2016年4月30日之前将清贷手续办理完毕,保证该房屋符合出售条件。第七条:违约责任1、甲方不依照本合同约定履行义务,应当依照定金罚则双倍返还定金并赔偿守约方产生的实际损失;乙方不依照本合同约定履行义务所交定金不退并赔偿守约方产生的实际损失;甲、乙任何一方逾期或拒绝交付丙方中介服务费属违约,甲乙双方应连带承担责任,丙方可要求甲乙双方连带支付中介服务费及违约金,违约金的计算公式为每逾期一日按日千分之五支付违约金;2、甲乙丙三方如有一方违约导致诉讼,则违约方应承担守约方所支出的实际费用(包括但不限于律师费、调查费、公证费及交通费)。”签订合同当日,原告给付被告购房定金人民币20000元。后原、被告因上述合同履行问题发生争议,2016年5月3日,原告诉至本院,要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效,被告继续履行合同。2016年5月16日,在本院主持下为原、被告进行了调解。经调解,原、被告均同意继续履行合同并约定于2016年5月18日至天津市武清区国土资源和房屋管理局办理相关手续。2016年5月18日,原、被告同至天津市武清区国土资源和房屋管理局办理房屋过户手续,因双方未提交预约,当天未能办理。2016年5月23日,被告在未通知原告的情况下与案外人邢志英签订天津市房产买卖协议,将坐落于天津市武清区华清家园6-2-2404室本案涉诉房屋以550000元的价格出售给邢志英。2016年6月7日,本院开庭审理了此案,庭审中原告将诉讼请求变更为:1、判决被告归还定金20000元并支付违约金20000元;2、被告支付中介费3500元;3、被告赔偿原告其他经济损失24160元,其中包括公证费1000元、借款利息20000元、房租3000元、定金利息160元;4、房屋涨价100000元;5、被告支付违约金并赔偿原告经济损失后依法解除合同;6、诉讼费由被告承担。
另查明,2016年5月18日,原告向他人借款用于交纳购房款,该借款行为经天津毕成律师事务所进行律师见证,该所于当日出具律师事务所见证书,原告支出律师见证费1000元。
上述事实,有原告的委托代理人、被告的委托代理人当庭陈述及各种书证等证据证明属实。
本院认为,原、被告于2016年3月27日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示且不违法法律、行政法规的强制性规定,故本院确认上述房屋买卖协议合法、有效,受法律保护。原、被告签订上述房屋买卖协议后,双方因故未能按照协议履行各自的义务。此案成讼后,2016年5月16日,原、被告再次就协议履行问题达成一致意见即双方均同意继续履行合同并约定于2016年5月18日至天津市武清区国土资源和房屋管理局办理相关手续。因未预约,未能办理。2016年5月23日,被告在未通知原告的情况下将坐落于天津市武清区华清家园6-2-2404室房屋出售给案外人邢志英,被告的该行为显属违约行为,故对原告要求解除原、被告于2016年3月27日签订的房屋买卖协议并双倍返还定金的诉讼请求,本院予以支持。对于原告要求被告赔偿律师见证费1000元的经济损失的请求,因该费用属于被告的违约行为给原告造成的实际损失,故本院对原告的该项主张予以支持。对于原告主张的定金利息160元,因该项损失已包含在定金罚则内,故本院对原告的该项主张不予支持。对于原告主张的借款利息20000元、中介费3500元、房租3000元、房屋涨价100000元,因其未提供证据证明上述损失实际发生,故对原告的该主张,本院不予支持。此案经调解未果,故本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、解除原告刘正与被告何跃龙于2016年3月27日签订的房屋买卖协议。
二、被告何跃龙于本判决生效之日起五日内一次性双倍返还原告刘正定金人民币40000元。
三、被告何跃龙于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告经济损失人民币1000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的履行期间给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4800元,由被告担负。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吴玉刚
二〇一六年七月十日
书记员 胡东豪
附判决依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。