重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终1860号
上诉人（原审原告、被上诉人）：忠县百江工艺品有限公司，住所地重庆市忠县石宝镇山羊村山坪社，统一社会信用代码9150023357717446X8。
法定代表人：罗辉旬，经理。
上诉人（原审被告、被上诉人）：重庆光华化工有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇南溪口1号，注册号500106000093386。
法定代表人：蔡正超，董事长。
上诉人忠县百江工艺品有限公司因与上诉人重庆光华化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服忠县人民法院（2017）渝0233民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
忠县百江工艺品有限公司上诉请求：撤销原判，依法进行改判。事实和理由如下：1、一审法院未将空坝部分面积计算租金是错误的，一审把除建筑面积外的土地使用面积理解为是附属物，缺乏事实依据；2、一审法院认定被上诉人第三年租金已付清是错误的次催告函来看，上诉人并未同意被上诉人的反要约（即第三年收取租金10万元）；3、一审法院认定被上诉人只按一次支付逾期租金5%滞纳金是错误的；4、一审法院认定被上诉人租赁的厂房“符合正常使用”错误，现在的厂房内人员根本不能入内，一审法院不支持恢复原状或支付恢复费用是错误的。
重庆光华化工有限公司上诉请求：1、依法撤销原判第一、三、四、五、六项判决；2、改判上诉人按照每年10万元的标准支付租金给被上诉人至2015年12月16日止。事实和理由如下：1、一审法院按照鉴定报告确定的金额支付租金错误，应当按照合同支付，第三年租金双方达成合意就是10万元；2、判决赔偿金错误；3、双方已经于2015年12月18日解除合同，一审法院支持之后的租金认定事实错误，被上诉人也没有提出要求解除合同，一审法院未请而判错误。
忠县百江工艺品有限公司一审诉讼请求：判令解除原、被告之间的租赁合同，并由被告按照合同约定支付租金、违约金等，并对租赁厂房恢复原状或支付恢复费100万元。
一审法院认定事实：2011年9月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将其所有的位于重庆市忠县X村工业厂房租赁给被告进行化工生产，其中有房产证部分建筑面积为2457.40平方米，无房产证部分面积为1350平方米，租赁期间为2011年10月1日起至2026年9月30日止；租金第一年5万元，第二年10万元，第三年起按当地厂房租金价格优惠15%计算；无房产证面积经承租方改建部分待第三年另行商议；每年10月10日前支付当年租金，同时交纳保证金50万元，合同终止后十日内退还；租用期间可按生产需要对厂房整改、维修、增加附属设施，费用由租方承担，租赁期满归还厂房时，应当符合正常使用状况；租方应及时支付房租费等，如拖欠满一个月，加收5%滞纳金，并有权终止合同；如租方提前退租，应赔偿一年的租金。嗣后，被告组织人员对承租的厂房进行了改、扩建，并按约定支付了保证金50万元和第一、二年的租金15万元。
2013年10月10日，原告向被告发出催告函，以被告未主动向原告交纳第三年度租金，也未按合同约定协商租金标准为由，要求被告及时按每月12元/平方米的标准交纳第三年度租金475817.76元，并注明如对上述租金标准有异议，应于2013年10月30日前与原告协商确定，如逾期未提出异议，则视为同意上述标准。同年10月28日，被告职工关明先在该催告函上批注：“函已收到，因我公司目前未达到搬迁条件而未搬迁，希望贵公司理解，第三年租金予以减免或仍按上年合同10万元执行。”
2014年10月20日，原告再次向被告发出催告函，告知被告减去其已支付的第三年度租金10万元，尚欠原告第三、四年度租金875426.41元。2015年10月7日，原告再次向被告发出催告函，告知被告尚欠原告第三、四、五年度租金1424995.20元。2015年12月16日，被告向原告发出书面通知：公司因无法继续生产经营，已于2014年12月30日进入解散清算程序，与贵单位签订的《厂房租赁合同》将解除，望理解与支持。但原、被告双方一直未能就解除事宜达成一致意见。原告多次催收未果，遂诉至法院。庭审中，原、被告双方就涉案厂房的租金标准发生争议。经法院委托，重庆普华房地产土地资产评估有限公司于2017年5月2日作出普华评报字（2017）第0022号房地产估价报告，原、被告争议厂房2013年至2016年度的租金标准为：有证房屋建筑面积2482.41平方米租金单价为7元/㎡·月；无证房屋建筑面积1350平方米租金单价为3元/㎡·月。被告为此交纳鉴定费30320元。经庭审质证，原、被告均对该地产估价报告无异议。
一审就双方争议评述如下：一、关于无房产证空坝部分面积的租金。原告主张其厂房无证部分面积共计2292平方米，减除鉴定结论认定的无证厂房1350平方米，其余空坝部分也交付给了被告使用，也应计算租金。被告抗辩该空坝部分属于出租厂房的附属设施，不应重复计算租金。一审认为，依照双方所签订的《厂房租赁合同》，双方明确约定租赁标的为：有证厂房面积2457.4平方米、无证厂房面积1350平方米，且租方可按生产需要对厂房进行整改、维修、增加附属设施，并合理使用爱护厂房及附属设施。即双方约定计算租金的就是有证厂房面积2457.4平方米和无证厂房面积1350平方米，其空坝并未特别约定需另行计算租金。依照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”的规定，附属物应当随财产一并转移，现原告未提供证据证明双方约定了空坝部分应支付租金，故对原告要求空坝部分应另行计算租金的请求不予支持。二、第三年租金是否付清。原告主张依照合同约定，第三年租金只应按市场价格优惠15%计算，而依照其发出的催告函和普华评报字（2017）第0022号房地产估价报告结论，被告交纳的10万元显然没有足额，故被告应补足第三年租金。被告抗辩其第三年已支付租金10万元，也明确函告原告自己尚未生产，故仍按第二年租金标准执行，原告收到后未作明确反对，故应认定双方均同意第三年租金仍按第二年的标准10万元执行。一审认为认为，被告在收到原告2013年10月10日发出的催告函，并批注“函已收到，因我公司目前未达到搬迁条件而未搬迁，希望贵公司理解，第三年租金予以减免或仍按上年合同10万元执行。”意见后，向原告交纳了10万元的租金。原告收到该款后，并未回复不同意按10万元履行第三年度租金，也未及时要求被告补交或重新协商定价，只是消极的在第二年，即2014年10月20日；第三年，即2015年10月7日分别向被告发出催告函，告知其尚未付清第三年度租金，但至提起本案诉讼前，一直未作实质性的权利主张。另外，依照原、被告签订的租赁合同“租金第一年5万元，第二年10万元，第三年起按当地厂房租金价格优惠15%计算。无证面积经承租方改建部分待第三年另行商议。”的约定，双方已明确“无证面积经承租方改建部分待第三年另行商议。”即双方明确的第一、二年并不收取“无证面积”部分的租金。因此，被告抗辩参照第二年度标准所支付的第三年度租金10万元，应认定为不包括无证部分，故被告应补交无证部分厂房第三年度的租金。三、被告已逾期支付租金，是否还应当执行15%的优惠价格。原告认为，执行15%的优惠价的前提应基于被告守约，但被告长期拖欠租金，已构成违约，故不应再执行优惠15%的约定。被告抗辩该优惠价格是在合同的租金支付方式中针对租金标准提前约定好的，故应始终适用。一审认为，原、被告签订的厂房租赁合同，系双方协商一致的意思表示，且不违反我国法律的禁止性规定，故合法有效，双方当事人均应严格遵守。双方虽在合同中约定了“租金价格优惠15%”，但同时也约定了付款期限以及拖欠租金应加收5%滞纳金等内容。即，双方在合同中约定优惠15%的前提是双方的守约，现被告因拖欠租金而被提起诉讼，显然不应再享有守约的优惠条件。四、被告逾期支付租金，合同约定加收5%滞纳金的计算方式。原告主张依照合同约定“如拖欠满一个月，甲方有权加收5%滞纳金。”因此，被告所拖欠的租金部分应按每月5%计算至付清之日止。被告抗辩，依照上述约定，只要是拖欠满一个月，原告即有权加收5%，但并不是指每个月都要计算并累加至付清时至。一审认为，依照原、被告签订的租赁合同的约定“如拖欠满一个月，甲方有权加收5%滞纳金。”，原告方加收滞纳金的标准是5%，前提是被告方拖欠满一个月，即被告的短时拖欠并不需要支付滞纳金，而是拖欠时间必须达到“满一个月”，并非“按一个月”5%计算一次。因此，被告的该抗辩理由成立，予以采纳。五、因“甲方提前终止合同，应赔偿乙方一年租金”是否成立的问题。原告主张，被告要求提前解除合同，依照约定应赔偿一年的租金。被告抗辩其在2015年12月16日就向原告发出书面通知，称“公司因无法继续生产经营，已于2014年12月30日进入解散清算程序，与贵单位签订的《厂房租赁合同》将解除，望理解与支持。”原告收到后未提出异议，也没有书面回复表示反对，应视为原告同意。因此，双方已经协商一致解除了合同，故被告不但不应承担赔偿一年租金的责任，其欠付的租金也只应计算至发出该书面通知的时间。一审认为，被告2015年12月16日发出的书面通知“公司因无法继续生产经营，已于2014年12月30日进入解散清算程序，与贵单位签订的《厂房租赁合同》将解除，望理解与支持。”其主旨内容为“公司因无法继续生产经营，已进入解散清算程序，厂房租赁合同‘将解除’，望理解与支持。”并没有明确指明立即解除。而且，被告当时虽未办理工商注销登记，但其自认已于2014年12月进入清算程序而成立了“重庆光华化工有限公司清算组”，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十三条：“公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。”、第一百八十四条：“清算组在清算期间行使下列职权：（一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单；（二）通知、公告债权人；（三）处理与清算有关的公司未了结的业务；（四）清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款；（五）清理债权、债务；（六）处理公司清偿债务后的剩余财产；（七）代表公司参与民事诉讼活动。”的规定，公司清算期间则应由公司清算组行使“通知、公告债权人，代表公司参与民事诉讼活动。”等职责，但被告未能提供至原告提起诉讼时止，被告清算组有出面告知或与原告协商解除租赁合同的相关证据。同时，本案在原告提起诉讼后，被告先提出管辖权异议，后又针对管辖权裁定提起上诉，恶意拖延诉讼，且至今仍无与原告协商解决的诚意。现原告已提起诉讼主张权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，对被告抗辩其与原告的租赁合同在2015年12月16日就已解除的理由不予采纳。而且，原、被告签订的合同约定的是“如租方提前退租，应赔偿一年的租金”，即被告只要提前解除租赁合同，就应承担赔偿责任。现被告已明确表示不继续承租厂房，合同约定的赔偿条件已成就，故原告的该请求应予支持，租金期间也相应的计算至本判决确定之日止。六、被告是否应承担恢复原状费用。原告主张应由被告恢复原状或承担恢复费用100万元。被告抗辩原告同意改建，故不应承担恢复原状责任。一审认为，依照原、被告签订的租赁合同，被告可按生产需要对厂房进行整改，但归还时厂房应当符合正常使用状况。即，被告在承租期间对厂房改建，是得到了原告同意的，且原告也明知被告承租后必然要对厂房进行改建，所以才有租金“无证面积经承租方改建部分待第三年另行商议。”的约定。现被告改建的厂房结构完整，原告也未提出有质量问题，或不符合约定的“符合正常使用状况”，故对原告要求由被告将承租厂房恢复原状或承担恢复费用的请求不予支持。
综上，一审认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格遵守，并依照公平、诚实信用原则确定各自的权利、义务，不得擅自变更或解除合同，更不得将自己的单方意志强加于对方，以维护交易安全。现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，故予以支持。同时，原告也相应的应按合同约定在合同终止时退还被告交纳的保证金50万元。
被告已支付原告有证部分三年租金，无证部分两年租金，依照原、被告2011年9月15日签订的《厂房租赁合同》和重庆普华房地产土地资产评估有限公司于2017年5月2日作出的普华评报字（2017）第0022号房地产估价报告，被告现应支付原告厂房有房产证部分2014年10月1日起至2017年6月30日止的租金2482.41㎡×7元/㎡·月×33个月＝573436.71元；支付原告厂房无房产证部分2013年10月1日起至2017年6月30日止的租金1350㎡×3元/㎡·月×45个月＝182250元，两项租金共计755686.71元；支付原告滞纳金755686.71元×5%＝37784.34元；支付原告一年赔偿金（2482.41㎡×7元/㎡·月×12个月＋1350㎡×3元/㎡·月×12个月）257122.44元。原告主张的恢复费用，不予支持。被告缴纳的鉴定费，系因原、被告双方对租金标准约定不明导致争议产生的必要费用，故应由原、被告共同承担。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告忠县百江工艺品有限公司与被告重庆光华化工有限公司2011年9月15日签订的《厂房租赁合同》；二、原告忠县百江工艺品有限公司返还被告重庆光华化工有限公司交纳的保证金50万元；三、限被告重庆光华化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告忠县百江工艺品有限公司租金755686.71元；四、限被告重庆光华化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告忠县百江工艺品有限公司滞纳金37784.34元；五、限被告重庆光华化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告忠县百江工艺品有限公司赔偿金257122.44元；六、鉴定费30320元，由原告忠县百江工艺品有限公司、被告重庆光华化工有限公司各承担15160元；七、驳回原告忠县百江工艺品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27410元，法院减半收取的13705元，保全费5000元，合计18705元，由原告忠县百江工艺品有限公司负担6000元，被告重庆光华化工有限公司负担12705元。
二审中双方没有新证据向本院提供，对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，双方合同中约定支付租金的对象是有证建筑面积2457.4平方米和无证面积1350元，因此，一审法院根据合同的约定未将空坝作为租金支付对象正确，上诉人忠县百江工艺品有限公司认为空坝应当计算租金的理由并不成立。忠县百江工艺品有限公司在第三年要求支付租金后，重庆光华化工有限公司回函要求按照上年合同10万元支付租金，并支付了10万元，忠县百江工艺品有限公司予以接受并没有对此提出异议，一审法院认定是出租房予以了接受，根据合同认定是对有证部分达成了10万元租金的合意正确，忠县百江工艺品有限公司认为没有达成合意的上诉请求不成立，重庆光华化工有限公司认为包括无证部分的租金上诉理由也不成立。按照合同约定，拖欠租金满一个月，忠县百江工艺品有限公司有权加收5%滞纳金，该约定并不是每个月均加收5%滞纳金，忠县百江工艺品有限公司要求每个月均加收5%滞纳金的上诉理由不能成立。对于租赁人对租赁场地的使用和改造，忠县百江工艺品有限公司是清楚和明知的，双方并没有约定厂房要恢复原状，只是约定“符合正常使用状况”，由于对符合正常使用状况双方约定并不明确，因此，重庆光华化工有限公司要求其承担100万的维修费用，上诉理由不能成立。由于双方合同中约定第三年期按当地厂房租金价格优惠15%计算，因租金是按市场行情所定，因此一审法院按照鉴定机构鉴定的租金价格确定租金并无不当，重庆光华化工有限公司认为不应当按照鉴定价格确定租金的上诉理由不能成立。双方合同中约定，如提前解除退租，应赔偿一年的租金，一审法院依据2015年12月重庆光华化工有限公司提出解除合同意思的通知来确定其提前退租的时间，并赔偿一年的租金并无不当，重庆光华化工有限公司称认定事实错误的上诉理由并不成立。2015年12月重庆光华化工有限公司发出书面通知，告知忠县百江工艺品有限公司，称与贵公司签订《厂房租赁合同》将解除，但双方过后并未对合同具体解除时间，解除事项进行协商和达成最终解除意见，一审法院认为合同并未解除，根据忠县百江工艺品有限公司在一审中要求解除合同的请求判决解除合同并无不当。重庆光华化工有限公司称公司发通知之日合同已经解除的上诉理由不能成立。
综上，二上诉人的上诉请求和理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24260元，由上诉人重庆光华化工有限公司负担13800元，重庆光华化工有限公司负担10466元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽苹
审 判 员 夏 川
代理审判员 熊德才
二〇一七年十月十七日
书 记 员 蒋大威