天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初2473号
原告(反诉被告)林峰,男,1974年11月1日生,汉族,住天津市河西区。
被告(反诉原告)王俊华,女,1971年4月24日生,汉族,住天津市河东区。
委托代理人铁中林,天津森特律师事务所律师。
原告林峰(反诉被告)诉被告王俊华(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月19日受理后,依法由代理审判员袁媛独任审判,于2016年5月9日、5月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林峰、被告(反诉原告)王俊华及其委托代理人铁中林到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告(反诉被告)林峰诉称,林峰于2016年1月19日通过天津金麦田房地产经纪有限公司(以下简称“金麦田公司”)与王俊华签订《房产交易合同》,购买王俊华所有坐落天津市河东区××花园××房产,并交付10万元定金。由于临近春节,双方约定2016年3月31日前去天津市河东区房管局办理二手房买卖相关手续。经过在天津市河东区房管局预约,确定办理打印制式合同文本时间为2016年3月21日,并办理交首付款及银行贷款事项,2016年4月15日办理交税及过户手续。2016年3月21日办理打印合同文本过程中,经协商双方同意按市场评估价160万元填报房管局制式文本合同,且林峰在次日24时前再交付王俊华73万元,并由林峰向王俊华写欠条一张,由中介公司员工做为见证人。当天双方办理了打印合同、支付首付款及银行贷款手续。当晚中介到王俊华家中,将王俊华要求打款的银行账号(王俊华丈夫庞士海的银行账号)通过微信发至林峰手机中。次日在中介公司的见证下,林峰与王俊华共同到银行,当面将73万元汇款至王俊华要求的账号,王俊华不愿写收条,仅在林峰汇款条上签字。2016年4月7日林峰办理贷款的担保公司通知林峰,银行贷款已审批完毕,可办理过户手续。林峰第一时间通知中介公司要求中介公司通知王俊华。中介公司多次电话通知王俊华于2016年4月15日至天津市河东区房管局办理过户登记手续,但王俊华未按约定时间到达天津市河东区房管局,经中介公司现场与王俊华电话沟通,王俊华拒绝到现场办理手续,故林峰诉至法院请求:1、确认林峰与王俊华签订的《房产交易合同》有效,并判令王俊华限期为林峰办理房屋所有权登记手续;2、判令王俊华依据双方签订的《房产交易合同》赔偿林峰2016年4月15日至2016年5月9日期间的违约金(每天按2430元计算);3、王俊华承担全部诉讼费。对于王俊华的反诉请求林峰不同意,理由为王俊华所述与事实不符,当时林峰提出按160万元打买卖协议,王俊华只是询问剩下的钱何时给她,且表示要当天给付,林峰当即表示数额较大,无法当天给付,后双方协商最晚转天给王俊华,而且需要林峰写欠条,后林峰当即写了欠条。2016年4月15日通知王俊华做房屋登记过户手续时,当时王俊华没提到一个税字,现在王俊华所述并不是她当时所想。双方签订的协议是双方真实意思表示,林峰按约定给了钱,且王俊华也收了钱,现林峰认为王俊华反诉请求不成立。
原告(反诉被告)林峰就本诉提供如下证据:
1、房产交易合同复印件1份;
2、装修及附属设施清单复印件1份;
3、定金收条复印件1份;
4、监管资金收款凭证复印件1份;
5、农业银行转账凭证复印件1份;
6、预约报税号复印件1份;
7、短信打印件2张;
8、欠条复印件1份;
9、光盘1张及文字摘要1份(包括对话录音4段、照片2张);
10、证人储某出庭证言;
11、证人张某出庭证言;
12、照片2张;
原告(反诉原告)林峰就反诉未提供证据。
被告(反诉原告)王俊华辩称,王俊华未与林峰办理房屋所有权转移登记手续,是拒绝履行2016年3月21日在天津市河东区房管局签订的房产买卖协议中的约定,王俊华不履行协议的行为是合法行为,并不构成违约行为,理由是天津市房产买卖协议是一份无效的协议,依据法律规定,不应该履行。林峰要求履行2016年1月19日签订的房产交易合同,王俊华同意。该合同也是王俊华一直坚持要履行的房产交易合同。但如果履行这份房产交易合同,需要到天津市河东区房管局重新办理房管局所规定的打印合同,并且要按照这份交易合同所约定的房屋价款计算税金,并由林峰负担税金。现王俊华提出如下反诉请求:1、确认双方于2016年3月21日在天津市河东区国土资源和房屋管理局签订的《天津市房产买卖协议》为无效协议,并终止该协议的履行;2、诉讼费由林峰承担。事实和理由为:2016年1月19日,王俊华、林峰、金麦田公司三方订立了《房产交易合同》,林峰购买王俊华所有坐落天津市河东区××花园××房屋,买卖双方在该合同中约定的与本案争议有关的条款主要有房屋成交价243万元,房屋买卖交易中所发生的全部税费均由林峰支付。2016年3月21日,三方共同到天津市河东区房管局打印制式文本的《天津市房产买卖协议》,当时林峰和中介公司要求将房屋价款写为160万元,王俊华担心林峰与中介公司设置价款陷阱当即表示反对,要求按照《房产交易合同》约定的成交价243万元打印并签署制式合同。林峰见王俊华不同意按照他们的意思签署制式合同,就承诺在2016年3月22日24时前再向王俊华交付73万元,并立即给王俊华书写了一张欠条作为证据并由中介公司的职员楚博雄作为见证人在欠条上签字。在此种情况下,王俊华觉得自己的243万元房屋价款权益得到了保障,才在房屋管理部门打印的制式文本《天津市房产买卖协议》上签了字。签署了《天津市房产买卖协议》之后,王俊华对此仍不放心,经咨询法律人士后,告知王俊华的是双方约定房屋价款为243万元的真实性会得到证据证实,但三方订立的《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》在房屋价款上的差距会导致林峰少交税款,从而构成偷逃税款损害国家利益的事实,这属于严重的违法行为。王俊华为避免涉嫌税务违法,在办理房屋权属转移登记日前已经将该事由向林峰及中介公司的职员做了电话告知。2016年4月15日中介公司职员通过电话要求王俊华到天津市河东区房管局办理房屋权属转移登记,王俊华再次将不能办理房屋权属转移登记的事由做了告知(本想当天当面解释,但因王俊华身体疾病未能前去)。王俊华认为,双方签订的《天津市房产买卖协议》违反了合同法第五十二条的规定,属于无效协议,依法不应履行。王俊华拒绝与林峰办理房屋权属转移登记的行为属于合法行为。
被告(反诉原告)王俊华就本诉提交如下证据:
1、房产买卖协议复印件1份;
2、产权证复印件1份;
3、收条复印件1份;
4、附属设施、设备及室内装饰装修转让协议复印件1份。
被告(反诉原告)王俊华就反诉提交如下证据:
1、房产交易合同复印件1份;
2、房产买卖协议复印件1份。
经审理查明,2016年1月19日,王俊华作为出售方(甲方)、林峰作为买受方(乙方)、金麦田公司作为居间方(丙方)签订《房产交易合同》一份,约定林峰以243万元价款购买王俊华所有位于天津市河东区××花园××号私产房屋一套(以下简称“涉诉房屋”)。该合同第二条约定,乙方于签订合同之时向甲方支付定金10万元,该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;除定金外的剩余房款计233万元,甲方同意乙方采用银行贷款方式支付,乙方须于2016年4月11日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心;待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内甲、乙双方亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记(若有)手续;相关税费按政府有关规定,乙方支付印花税、产权登记费、契税、产权转让手续费、土地出让金、营业税、个人所得税、按揭贷款评估费、公积金贷款担保费、过户中实际产生的其他税、费;甲方在签订本合同当日需交接腾房押金1万元;甲、乙双方定于2016年6月20日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。该合同第六条违约责任第三项约定:“依照天津市政策及本合同之相关约定,甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款(若有)及过户等相关手续,及时提供交易所需的各类书面证明材料,及时支付各项税费”,第四项约定:“甲方未按约定注销抵押权的,乙方未按约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。该合同签订当日林峰向王俊华支付定金10万元,王俊华为林峰出具定金收条一张。同日,王俊华给付林峰腾房押金1万元,林峰为王俊华出具收条一张。
2016年3月21日,王俊华作为出卖人、林峰作为买受人至天津市河东区国土资源和房屋管理局签订《天津市房产买卖协议》,约定:“林峰购买王俊华所有的坐落天津市河东区××花园××房屋,房价款为160万元,首付款48万元,申请银行贷款112万元,监管房价款合计160万元,纳税依据160万元,贷款银行为天津市建设银行”。同日林峰向资金监管账户交纳房屋首付款共计48万元。同日林峰为王俊华出具《欠条》一张,内容为:“今本人林峰购买王俊华位于河东区××花园××室房屋××套,现欠部分房款柒拾叁万元(￥730000元)约定于2016年3月22日24时之前给付,如果钱款不能到位,即中止买卖协议”。居间方的工作人员储某作为中间人在该欠条上签字并注明“本人金麦田地产储某见证本条约”。
2016年3月22日林峰通过银行转账方式向王俊华的丈夫庞士海的银行账户转账73万元,王俊华在中国农业银行转账回单上签字。
2016年4月12日居间方工作人员电话通知王俊华于2016年4月15日下午到天津市河东区国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。2016年4月14日居间方工作人员再次电话通知王俊华于2016年4月15日下午到天津市河东区国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。
2016年4月15日下午林峰与居间方工作人员到天津市河东区国土资源和房屋管理局欲办理房地产转移登记手续,王俊华未到场。
2016年4月28日林峰收到短信通知,告知其公积金贷款已发放,首期还款日为2016年5月27日。同日,林峰收到另一短信通知,告知其申请的贷款账号尾号为5604的个人再交易住房贷款已于2016年4月27日发放,期限240个月。
上述事实,有双方当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人均有法律约束力。本案中,林峰、王俊华及居间方于2016年1月19日签订《房产交易合同》,对买卖双方(林峰与王俊华)、标的物(王俊华所有坐落天津市河东区××花园××房屋)、成交价格(243万元)等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定,该合同系当事人真实意思表示,依法成立。鉴于该合同实际上包含了两部分内容,即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定,现林峰起诉要求确认其与王俊华签订的《房产交易合同》合同有效实则是要求确认买卖合同双方关于房屋买卖的约定的效力,故本院依法确认林峰与王俊华就坐落天津市河东区××花园××房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效。该《房产交易合同》签订后,依据交易惯例及《房产交易合同》的约定,林峰与王俊华于2016年3月21日至天津市河东区土地资源和房屋管理局就上述房屋签订了《天津市房产买卖协议》,双方对林峰自王俊华处购买上述房屋一事再次进行了确认。虽然双方在该协议中约定涉诉房屋的成交价为160万元,该价款与双方所签《房产交易合同》中的价款存在一定差异,但同日林峰为王俊华就剩余部分房款出具了73万元的欠条,且林峰在次日即将剩余部分的房款73万元以银行转账的方式给付了王俊华。由此可见,王俊华与林峰签订的《天津市房产买卖协议》是在房管部门办理相关手续时再行签订的一个协议,是对此前王俊华与林峰所签订的《房产交易合同》的一个补充,该两份合同均为双方当事人的真实意思表示,对于王俊华及林峰均具有约束力,双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。现林峰已依约履行了支付购房款的义务,因此本院对于林峰要求王俊华协助其办理涉诉房屋房地产转移登记手续的诉讼请求,予以支持。至于王俊华反诉要求确认其与林峰签订的《天津市房产买卖协议》无效的诉讼请求,林峰与王俊华在房屋买卖过程中是否存在偷漏税情形,不是民事案件的审理范围,应属税法调整解决范畴,可由相关部门予以行政查处,并非导致《天津市房产买卖协议》必然无效的法定理由,本院对于王俊华要求确认《天津市房产买卖协议》无效的反诉请求,不予支持。
关于林峰要求王俊华赔偿2016年4月15日至2016年5月9日期间的违约金的诉讼请求,按照王俊华与林峰所签《房产交易合同》的约定,王俊华未依约在预约的办理房地产转移登记之日即2016年4月15日与林峰就涉诉房屋办理房地产转移登记手续,显然王俊华存在逾期办理房地产转移登记手续的违约行为,按照双方所签《房产交易合同》第六条的约定,王俊华未依约亲自到场办理过户手续,每逾期一日,其应向林峰支付该房地产成交价的1‰作为违约金。此外,双方在该条款中还约定“若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”,因王俊华违约时间已超过合同约定的应当按照房地产成交价的支付违约金的1‰支付违约金的十五日期限并且林峰也没有选择解除合同作为对逾期办理房地产转移登记手续的处理方式,因此,林峰要求王俊华支付超过十五日部分的违约金的请求,不符合合同约定,本院不予支持。王俊华应以涉诉房屋成交价即243万元为基数,向林峰支付2016年4月16日至2016年4月30日期间的违约金,至于违约金的标准,双方约定的违约金标准为日千分之一,折合成年利率为36.5%,该标准已经超过了法律所保护的利息标准上限,故王俊华应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向林峰支付违约金,经计算数额为17617.5元;
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定,判决如下:
一、被告(反诉原告)王俊华与原告(反诉被告)林峰于2016年1月19日就坐落天津市河东区金月湾花园6-1-601号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效;
二、本判决生效之日起十五日内,被告(反诉原告)王俊华协助原告(反诉被告)林峰办理坐落天津市河东区金月湾花园6-1-601号房屋的房地产转移登记手续,办理房地产转移登记手续所需全部费用均由原告(反诉被告)林峰承担;
三、本判决生效之日起十五日内,被告(反诉原告)王俊华给付原告(反诉被告)林峰违约金17617.5元;
四、驳回原告(反诉被告)林峰的其他诉讼请求;
五、驳回被告(反诉原告)王俊华的反诉请求。
如果被告(反诉原告)王俊华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,减半收取25元,由被告(反诉原告)王俊华负担;反诉费40元,由被告(反诉原告)王俊华负担。
如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 袁媛
二○二○一六年七月十三日
书 记 员 张妍