宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞江民初字第501号
原告（反诉被告）：宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）。住所地：浙江省宁波市鄞州区洞桥镇孙王村。
代表人：王忠义，该厂执行事务合伙人。
委托代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宣城恒隆特种纤维有限公司。住所地：安徽省宣城经济技术开发区富民路莲花塘创业园区内*号厂房。
法定代表人：何敏，该公司总经理。
委托代理人：杨啸尘，安徽锦宣律师事务所律师。
原告宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）（以下简称威尔德家具厂）为与被告宣城恒隆特种纤维有限公司（以下简称宣城恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员黄佳荣适用简易程序独任审判。审理中，本院根据原告的申请，对被告采取了财产保全措施。因被告提供等额现金担保，经被告申请，本院解除了对被告采取的财产保全措施。被告在提交答辩状期间提起反诉，经审查，被告的反诉符合受理条件，本院决定受理并与本诉合并审理。因案情复杂，本案于2013年8月14日依法转为普通程序组成合议庭，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告威尔德家具厂的委托代理人刘建永、被告宣城恒隆公司的委托代理人杨啸尘到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告威尔德家具厂起诉称：2012年7月5日，原告通过中介机构宁波市鄞州下应方方房产中介服务部（以下简称方方房产中介）与被告签订《房屋租赁合同》一份，将原告位于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村厂房租赁给被告。《房屋租赁合同》约定，租赁范围为厂房、附属设施和场地，租赁面积5896平方米；租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租金为第一年850000元，第二年860000元，第三年870000元，支付方式为以半年作为一个付款周期，每一个付款周期结束前7日支付下一周期的全额租金。合同签订后，原告按照合同的约定将厂房、附属设施和场地交付给被告，被告也支付了半年的租金。2013年1月12日，按照合同的约定，被告应当支付第一年下半年的租金。但是，被告一直拖欠不付，原告多次去函、去电催讨，被告至今未支付租金。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2012年7月5日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付原告租金425000元；3.被告立即支付原告违约金255000元。
被告宣城恒隆公司答辩暨反诉称：2012年7月，被告因要在宁波市设立分公司和工厂扩大生产需要，经与原告协商，被告租赁原告提供的位于鄞州区洞桥镇孙王村的厂房，并于2013年3月双方补签书面的《房屋租赁合同》，对租赁物、租金、违约责任等作出明确约定。合同约定，被告承租原告4000平方米厂房，第一年租金400000元，保证金50000元；原告提供的厂房车间内，地缆电线及用电线路应完好无损，并提供满足500KVA用电量的变压器及配电房等。被告在支付第一年租金和保证金后入住承租厂房。搬进后，发现厂房没有地缆电线，为减少损失尽快生产，被告自行购置铺设地缆电线；被告购置了三条生产线设备，然而原告提供的用电量达不到500KVA，只能满足被告一条生产线的用电量；被告多次要求原告支付地缆电线费用和解决用电量等问题，遭到原告的拖延和拒绝，导致被告无法按预定规模开展生产。在这种情况下，原告继续催要第二年租金，被告予以拒绝，原告于2013年6月19日强行将厂房大门锁住，造成被告停产。合同履行期间，被告还装修了卫生间、建设了临时食堂附属设施和钢平台，同时支付了工人的招聘、培训、待工和遣散费用。被告认为，1.原告据以主张权利的《房屋租赁合同》不真实，不是双方签订的《房屋租赁合同》，应该依据被告持有并提供的《房屋租赁合同》确定双方的权利义务；2.原告未按合同约定履行合同义务，包括但不限于未提供地下电缆及500KVA的用电负荷等，即便合同有效，原告显然已构成违约；3.原告出租给被告的房屋未办理相关规划和建设许可手续等，根据最高人民法院有关司法解释的规定，双方签订的租赁合同应属无效；4.原告在合同中承诺其有权出租，其对合同无效显有过错，应赔偿被告的全部直接和间接经济损失；5.被告支付给原告425000元和50000元保证金，按照被告实际使用面积4000平方米和双方在合同中约定的单价计算，被告已经足额支付了第一年的租金和合同约定的保证金，不存在原告所说的拖欠租金的事实，也不存在违约问题，故原告要求被告支付租金及违约金无事实和法律依据，且由于原告的原因导致被告一直未能按约使用租赁物，应减少第一年租金的50%，多收的租金和收取的保证金应予以返还；6.原告擅自强行锁门，导致被告被迫停产，并造成一系列损失，原告应当赔偿。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，判令原告返还被告多收的租金225000元、保证金50000元，赔偿被告各项经济损失700000元。
原告威尔德家具厂针对被告宣城恒隆公司的反诉答辩称：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效；2.被告提供的《房屋租赁合同》是假合同，由于被告作假没有注意很多细节，出现了很多不符合事实的地方；根据被告的辩称，原告是因为资金短缺而向被告催讨租金，事实上，原告并未出现资金短缺，是被告不支付租金，原告才向被告催讨；3.被告提到的50000元保证金，原告从来都没有收到过；4.双方确实在2013年8月25日解除合同，被告将租赁物交还给原告，但是被告并没有对租赁物进行装修、建设等，且被告已将其东西全部搬运走，原告无需赔偿被告经济损失。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1．《房屋租赁合同》一份（复印件），用以证明原、被告通过方方房产中介签订合同，双方存在房屋租赁关系以及合同约定了租赁期限、金额、支付方式等事实；
2.宁波市地方税务局通用机打发票记账联一份，用以证明原、被告签订合同后，方方房产中介支付税金，被告支付30000元中介费给方方房产中介的事实；
3.追租清偿处理小组通告一份（复印件），用以证明原告向被告催讨租金的事实；
4.宁波市农村合作银行支付系统专用凭证一份（复印件），用以证明2012年7月12日，被告通过汇款方式向原告支付半年租金425000元的事实；
5.2013年5月30日的电话通话录音光盘和中国移动通信通话详单一组，用以证明被告支付给原告的425000元是半年租金及被告拖欠租金和被告曾经要求原告签订一份假合同等事实；
6.本院向宁波市鄞州地方税务局调取的《房屋租赁合同》及被告与方方房产中介签订的《租方委托协议书》各一份（原告申请法院调查取得），用以证明原、被告通过方方房产中介签订房屋租赁合同以及合同约定的租赁期限、金额、支付方式，被告向方方房产中介支付中介费30000元等事实；
7.本院对方方房产中介员工肖亚琴（系负责原、被告合同签订的经办人员）调查制作的调查笔录一份（原告申请法院调查取得），用以证明原、被告通过方方房产中介签订房屋租赁合同以及合同约定的租赁期限、金额、支付方式等事实；
8.平面图一份，用以证明原告出租给被告厂房具体面积的事实。
被告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
9.盖有宁波市工商行政管理局公章的《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告签订合同及合同中约定的面积、时间、租金和配电房、电源电量等事实；
10.2013年2月7日被告法定代表人与原告代表人妻子的QQ聊天记录一份，用以证明被告提供的《房屋租赁合同》内容的事实；
11.损失清单、拉电后人工工资损失单、解除劳动关系调解协议书、工资统计表、工资表等一组，用以证明因合同无效和原告强行锁门、切断电源后导致被告遣散员工产生损失的事实；
12.钢平台、电缆线拆卸损失单、购置钢平台、电缆线增值税专用发票、收条（复印件）、安徽同盛资产评估有限公司评估报告书等一组，用以证明因合同无效和原告的锁门行为导致被告生产设施钢平台、电缆线拆卸、贬值损失的事实；
13.原料及设备来回搬运费损失单、证明、货物运输业增值税专用发票、活期历史明细查询单、转账付款单等一组，用以证明因合同无效和原告的锁门行为导致被告为将原材料及设备等从安徽宣城到宁波来回搬迁造成损失的事实；
14.营运损失统计单一份，用以证明因原告强行切断电源后导致被告不能生产造成损失的事实；
15.工人培训费损失单、工资表等一组，用以证明因合同无效和原告的切断电源行为导致被告无法继续生产，造成前期工人培训费用损失的事实；
16.协议书一份，用以证明原、被告于2013年8月19日签订协议，确认原、被告双方的租赁关系至2013年7月31日终止的事实；
17.调查笔录和平面图各一份（被告申请法院调查取得），用以证明因被告申请要求，本院于2013年8月20日前往涉案租赁厂房进行实地测量，并对被告法定代表人何敏制作了调查笔录，其对本院测量的数据予以认可，陈述被告只租赁了原告其中一间大的厂房（经测量长63.5m，宽84.1m）等事实。
庭后，为查明案件事实，本院依职权调取了以下三份证据：18.方方房产中介具体负责原、被告合同签订的经办人员肖亚琴的农业银行帐号（帐号为62×××12）于2012年12月28日收到30000元中介费的款项查询单及详细情况协助查询存款通知书一份；19.原告与宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社签订的《土地租赁协议》一份；20.宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社、宁波市鄞州区洞桥镇孙王村村民委员会和宁波市国土资源局鄞州分局鄞江国土资源所共同出具的情况说明一份。
原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，经庭审出示、质证，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：
原告提供的证据1，被告认为该合同是复印件，不具有真实性、合法性和关联性。本院认为，该证据虽系复印件，但与本案有关联，故对该证据的内容真实性本院将结合其他证据综合认定。证据2，被告对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据是原件，无明显瑕疵，真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据3，被告有异议，认为该证据是原告单方面制作的，被告不予认可，且该证据说明原告将租赁房屋的电源切断、厂门锁住的事实。本院认为，该证据系复印件，本院无法核实该证据的真实性，原告虽称原件已送达被告，但被告对该证据不予认可，原告亦未向本院提供确实、充分、有效的证据证明其已送达给被告，故本院对该证据不予确认。证据4，被告有异议，认为被告向原告支付过租金是事实，但不能证明该笔425000元是半年租金。本院认为，该证据虽系复印件，但被告认可其支付给原告425000元款项，与本案有关联，故对该证据本院予以确认，对于原告以该证据拟证明的目的，本院将结合其他证据综合认定。证据5，被告认为，该证据是原告在被告法定代表人何敏正吃饭的场合下私自录制，属非法证据，且原告对录音断章取义。本院认为，该组证据虽未经被告法定代表人同意录音但未违反法律强制性规定，故本院对该组证据的形式真实性予以认定，对原告以该组证据拟证明的目的，将结合其他证据综合认定。证据6，被告对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该合同是方方房产中介提供给地税局并进行备案的复印件，没有骑缝章，故被告不予认可。对于该委托协议书，被告对其真实性有异议，认为不是原件，且委托租赁面积和实际租赁面积不是同一个概念。本院认为，该组证据与本案有关联，本院将结合其他证据综合认定。证据7，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该笔录实质上属于原告提供的证人证言，证人未到庭，且证人所陈述的内容与本案有关事实存在矛盾，特别是租赁面积和电量的陈述都与合同不符，不符合常理，是不客观的。本院认为，该证据是本院依职权向案外人肖亚琴调查取得，具有较高的可信度，被告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳，故本院对该组证据的形式真实性予以确认，对该组证据的内容真实性将结合其他证据综合认定。证据8，被告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该证据不是法定机构出具的，是原告单方面制作的，且包括办公楼在内，与合同约定及被告实际租赁范围均不符。本院认为，该证据是原告单方面制作，被告不予认可，缺乏真实性，本院不予确认。被告提供的证据9，原告认为，该份证据是被告对原、被告签订的真实合同进行修改后提交给宁波市鄞州区工商部门的，该合同的内容与真实合同的内容不一致。本院认为，该证据与本案有关联，本院将结合其他证据综合认定。证据10，原告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，且原告向原告代表人妻子核实过，其表示并未与被告的法定代表人在QQ上聊过天。本院认为，该证据原告不予认可，且被告未向本院提供确实、充分、有效的证据证明该证据的来源及该证据中两位聊天人的身份情况，缺乏真实性，故本院不予确认。证据11，原告对该组证据的真实性和关联性有异议，认为损失清单、工资表和损失单等都是被告单方面制作，且是因被告法定代表人何敏要求把宁波分公司进行搬迁导致被告内部股东发生矛盾，是被告的股东忻明发把厂房大门锁住的。本院认为，该组证据中的损失清单、工资统计表、工资损失单、工资表等是被告单方面制作，原告不予认可，缺乏真实性，本院不予确认。该组证据中的解除劳动关系调解协议书是原件，无明显瑕疵，原告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳，故本院对其形式真实性予以确认，对被告用其拟证明的目的将结合其他证据综合认定。证据12，原告对该组证据的关联性有异议，认为损失单是被告单方面制作的，对其真实性等有异议；评估报告书也是被告单方面委托评估制作的，且资产评估协议书等都没有加盖公章，故对真实性、关联性有异议；光缆、钢平台等设备都不是安装在原、被告讼争范围内的东西。本院认为，该组证据中的损失单是被告单方面制作，原告不予认可，缺乏真实性，本院不予确认。该组证据中的收条是复印件，无法核实其真实性，本院不予确认。该组证据中的增值税发票和评估报告书均是原件，无明显瑕疵，原告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳，故本院对其形式真实性予以确认，对被告用其拟证明的目的将结合其他证据综合认定。证据13，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为是被告单方面制作。本院认为，该组证据中的损失单、明细查询单和转账付款单是被告单方面制作，原告不予认可，缺乏真实性，本院不予确认。该组证据中的增值税发票和证明均是原件，无明显瑕疵，原告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳，故本院对其形式真实性予以确认，对被告用其拟证明的目的将结合其他证据综合认定。证据14、15，原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为是被告单方面制作。本院认为，该证据是被告单方面制作，原告不予认可，缺乏真实性，本院不予确认。证据16，原告无异议。本院认为，该证据是原件，无明显瑕疵，能与原、被告的陈述相印证，本院予以确认。证据17，原告有异议，1.对被告法定代表人何敏陈述的租赁范围和面积有异议；2.即使按照被告法定代表人何敏已经确认的大厂房的面积也已远远超过了4000平方米。本院认为，该组证据是本院依职权调查、测量并制作的，原告虽有异议，但未向本院提供确实、充分的证据予以反驳，故本院对该组证据的形式真实性予以确认，对该组证据中被告法定代表人何敏的陈述将结合其他证据综合认定。本院依职权调取的证据18，原告无异议，认为该组证据证明了被告在与原告签订合同后，支付了中介费30000元，从而印证原告提供的《房屋租赁合同》是真实合同。被告无异议。本院认为，该组证据是原件，无明显瑕疵，真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。证据19，原告无异议，认为该证据证明原告提供的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告对该证据的真实性和合法性有异议，认为，不存在该《土地租赁协议》，该协议是虚假，且该协议所涉土地的性质、用途不明，若是农用地则属违法。证据20，原告无异议，认为该证据证明原告提供的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告对该证据的真实性和合法性有异议，认为，该证据形式不合法，无出具单位法定代表人或经办人员的签名，且未表明涉案土地的性质，不能证明建设房屋的合法性，即使涉案土地属于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社集体所有，仍属于规划区内，建设房屋必须经过规划许可并办理建设工程规划许可证。对证据19、20，本院认为，均是原件，无明显瑕疵，真实合法，与本案具有关联性，被告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳，故本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的质证、认证情况，经审理认定事实如下：2012年7月5日，原、被告通过房地产中介机构方方房产中介签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其有权处分的位于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村的厂房及附属设施、场地租赁给被告经营生产；租赁面积为：厂房5896平方米以及办公楼第二、三、四层；租赁期限为：租期三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；租金为第一年850000元，第二年860000元，第三年870000元；租金以半年作为一个付款周期，每一个付款周期结束前7日支付下一个付款周期的全额租金；合同双方签字盖章后15个工作日内，原告将全部租赁物一次性交付给被告，被告将第一期租金同时付至原告指定的账户内；被告应按期缴纳租金，被告恶意拖欠租金超过15日，原告有权解除合同，已收取的保证金不予返还，并要求被告承担三年总租金未交纳部分的30%作为违约金；并对其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定将租赁物交付给被告使用生产经营，被告也于2012年7月12日支付了第一期（即第一年上半年）的租金425000元。按照合同的约定，被告应当于2013年1月24日支付第二期（即第一年下半年）的租金。但是，被告并未依约支付，原告多次催讨，被告至今未付。审理期间，原、被告于2013年8月19日签订《协议书》一份，约定：原、被告的租赁关系至2013年7月31日终止，被告于2013年8月25日之前将租赁物交还给原告。之后，被告依约腾退，但至今未支付第二期的租金。
另查明，涉案房屋未办理土地使用证和房产证，涉案房屋坐落的土地属于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社集体所有的土地，是该村的预制场，不属于基本农田，至今尚未被征收。2007年7月12日，原告与宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社签订《土地租赁协议》一份，约定宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社将涉案房屋坐落的土地租赁给原告建造厂房、生产经营，租赁期限为30年，在租赁期限内，原告对该土地上的建筑物及地面构作物以及相关设施，拥有使用权和经营支配权。2012年12月28日，被告通过银行转账的方式将30000元中介费支付给方方房产中介员工肖亚琴（系负责原、被告合同签订的经办人员）。
本院认为：关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题，被告辩称，涉案房屋原告并未办理建设工程规划许可证，在案件一审法庭辩论终结前仍未办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的合同应属无效。本院认为，涉案房屋坐落的土地属于宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社集体所有的土地，是该村的预制场，不属于基本农田，至今尚未被征收。原告与宁波市鄞州区洞桥镇孙王村经济合作社签订《土地租赁协议》，依法取得在该土地上建造厂房、生产经营的权利和对该土地上的建筑物及地面构作物以及相关设施，拥有使用权和经营支配权，原告有权与被告就该土地上的房屋及相关设施签订租赁合同，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方平等、自愿协商的结果，主体适格，意思表示真实，未违反法律的强制性规定，被告虽有异议，但未向本院提供确实、充分、有效的证据予以反驳及证明其辩称的事实，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。故被告请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的反诉请求，本院不予支持。
关于原、被告各自向本院提供的《房屋租赁合同》，哪一份是双方的真实意思表示的问题，本院认为，第一，从被告将30000元中介费支付给方方房产中介员工肖亚琴及被告与方方房产中介签订的《租方委托协议书》等情况可知，原、被告通过方方房产中介签订《房屋租赁合同》，故在原、被告对双方签订的合同各执一词时，作为与双方均无利害关系的独立第三方方方房产中介员工肖亚琴，其向本院的陈述具有较高的可信度，肖亚琴的调查笔录中对于租赁面积及范围，租金的金额及支付方式和有关电容电量方面等的陈述，与原告的陈述及提供的《房屋租赁合同》相吻合；关于租赁面积及范围，原告提供的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为：厂房5896平方米以及办公楼第二、三、四层；被告提供的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为：厂房4000平方米。而在被告与方方房产中介签订的《租方委托协议书》中载明的是被告委托方方房产中介租赁鄞州区洞桥镇孙王村5896平方米厂房，中介费为30000元，且因被告申请要求，本院于2013年8月20日前往涉案租赁厂房进行实地测量，被告法定代表人何敏对本院测量的数据予以认可，仅其承认租赁原告的大厂房经测量计算面积为5340.35平方米（长63.5m、宽84.1m）；关于租金的金额及支付方式，原告提供的《房屋租赁合同》中约定的租金金额及支付方式为：第一年为850000元……，租金以半年作为一个付款周期，每一个付款周期结束前7日支付下一个付款周期的全额租金；被告提供的《房屋租赁合同》中约定的租金金额及支付方式为：第一年为400000元……，租金以半年作为一个付款周期，每一个付款周期结束前7日支付下一个付款周期的全额租金。合同签订后，被告于2012年7月12日支付给原告425000元款项，原告诉称该笔款项是第一期（即第一年上半年）的租金（即850000元的一半），被告辩称该笔款项是因为原告经营出现资金短缺，经双方协商，被告一次性支付了第一年全年的租金400000元和一半的保证金。综上，本院认为，原告的陈述和提供的《房屋租赁合同》符合交易习惯、经验及常理，能与合同的约定和本院的调查相吻合，且有相应的证据予以证明，而被告的陈述和提供的《房屋租赁合同》不符合交易习惯、经验及常理，无法与合同的约定和本院的调查相吻合，且被告对其辩称也未向本院提供确实、充分、有效的证据予以证明，故本院认定原告向本院提供的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方应按照该合同的约定全面履行各自的权利义务。
关于原告请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，原、被告于2013年8月19日签订《协议书》，约定：原、被告的租赁关系至2013年7月31日终止，故原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》已无必要，本院对该诉讼请求不予支持。
关于原告请求被告支付租金425000元，并支付违约金255000元的诉讼请求及被告要求原告返还多收的租金225000元及保证金50000元，并赔偿各项经济损失700000元的反诉请求。本院认为，原、被告签订的合同合法有效（前已论述认定）；被告辩称原告提供的租赁物不符合合同约定与本院查明的事实不符，且未向本院提供确实、充分、有效的证据予以证明，故本院不予采信；被告辩称原告切断电源、强行锁门，未向本院提供确实、充分、有效的证据予以证明原告存在上述行为，故本院不予采信；且被告未向本院提供确实、充分、有效的证据证明其已支付给原告50000元保证金和其损失的价值情况及损失的计算标准、依据。被告租用原告的房屋，应当按照合同约定的时间及金额按时足额支付租金给原告，被告无故不支付租金，损害了原告的合法权益。综上，原告要求被告支付租金425000元的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持；被告要求原告返还多收的租金225000元及保证金50000元，并赔偿各项经济损失700000元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
关于违约金，本院在庭审中依法向被告予以释明，若原告主张的违约金过高，被告是否要求调整，被告认为合同无效，故不存在违约金。本院认为，原、被告签订的合同合法有效（前已论述认定），按照合同的约定，被告应当于2013年1月24日支付第二期（即第一年下半年）的租金425000元。原告无故不支付租金，显属违约，损害了原告的合法权益，依约应当支付违约金，但是，在原告未举证证明其存在其他损失的情况下，被告未按约支付租金的违约行为给原告造成的损失仅能确认为利息损失，故原告虽参照合同约定的以三年总租金未缴纳部分的30%的标准自主降低为以第一年租金的30%主张违约金，仍然过分高于因被告违约造成的损失，本院依法予以调低。本院根据法律规定对违约金酌情确定为以未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率基础加收50%罚息利率的1.3倍计算，从逾期付款之次日（即2013年1月25日）起，计算至判决确定的履行之日止（以425000元为基数，暂计算至起诉之日2013年7月23日止为22760元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宣城恒隆特种纤维有限公司支付原告宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）租金425000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告宣城恒隆特种纤维有限公司支付原告宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）违约金暂计为22760元（以425000元为基数，自2013年1月25日起暂至2013年7月23日止，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率基础加收50%罚息利率的1.3倍计算），自2013年7月24日起至判决确定的履行之日止的违约金，以未付租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率基础加收50%罚息利率的1.3倍计算，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）的其他诉讼请求；
四、驳回被告宣城恒隆特种纤维有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10600元，反诉受理费减半收取6775元，财产保全费3970元，合计诉讼费21345元，由原告宁波市鄞州威尔德家具厂（普通合伙）负担3734元，被告宣城恒隆特种纤维有限公司负担17611元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陈 钧
代理审判员 黄佳荣
人民陪审员 郑克俭
二〇一四年一月九日
代书 记员 吴双幸