天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初2283号
原告:李洪涛,男,汉族,无职业,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:王会昀,天津双东律师事务所律师。
委托诉讼代理人:苗桂利,天津双东律师事务所律师。
被告:天津市津丽湖投资有限公司,住所地天津市东丽区东丽湖度假区。
法定代表人:时守明,董事长。
委托诉讼代理人:芦永生,男,该公司职员。
委托诉讼代理人:赵咪,女,该公司职员。
原告李洪涛与被告天津市津丽湖投资有限公司(以下简称津丽湖公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月21日立案后,于2016年4月25日公开开庭审理了本案,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2016年7月15日再次公开开庭审理了本案。原告李洪涛及其委托诉讼代理人王会昀与被告津丽湖公司的委托诉讼代理人芦永生、赵咪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李洪涛向本院提出诉讼请求:1、判令被告将符合法定和约定标准的坐落于东丽区绿洲花园29-1-1002号房屋交付原告;2、判令被告支付逾期交房违约金220000元;3、被告承担交房前的物业费、取暖费,给付原告代缴的取暖费4636.3元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年10月20日,原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》,原告购买了由被告开发的涉诉房屋。该房屋建筑面积168.22平方米,总价款1419937元。合同约定,被告应于2011年12月30日之前将符合法定及约定交房标准的房屋交付原告。但时至今日,被告仍未能交付符合合同约定的房屋。期间,原告多次前往查看房屋的竣工及装修情况,发现所购房屋有大量的质量及装修等多项严重问题。被告虽经多次维修,仍未能达到约定验收标准,根据合同约定,被告逾期交付房屋要承担相应赔偿责任,交付房屋前产生的物业费及取暖费,依法应由被告承担。
被告津丽湖公司辩称,同意原告的第一项诉讼请求,不同意原告的其他诉讼请求。主要理由如下:1、涉诉房屋具备交付条件后,被告已通知原告收房,但原告拒绝收房。2013年4月7日,原告在被告处办理产权证资料的“通知回执”上签字,表明原告早已知晓收房事宜,被告不存在逾期交房的行为,故不同意支付逾期交房违约金;2、被告不认可原告诉请涉诉房屋存在多项严重质量问题、多次维修仍未达到约定验收标准的主张。涉诉房屋已经取得竣工验收备案表等法定验收合格材料,房屋存在问题仅为瑕疵问题,无法上升到严重质量问题,更不影响居住。原告不能以涉诉房屋存在细微瑕疵要求被告承担逾期交房的违约责任;3、被告不同意承担物业费、取暖费,根据《合同补充协议》第七条第三款约定,原告未按通知书中确定时间收房,则视为自通知书确定之日起收房并支付包括物业费在内的各项费用。综上所述,原告所述重大质量问题并不存在,实属质量瑕疵,被告积极维修,现已经维修完毕,请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下:
1、原告提供的照片及维修调度单,被告对其真实性不认可。经审查,原告提供的部分照片上未记载时间、地点,不能证实所拍照片系涉诉房屋的状况;维修调度单上没有双方签字确认,无法证明原告主张的待证事实,故本院对上述证据不予采信。
2、被告提供的办理产权证的回执,原告对其关联性不予认可。该证据拟证明在2013年4月7日,原告前往被告处领取办理产权证相关资料,并在“通知回执”上签字,表明原告已知晓收房事宜,故意以房屋存在质量问题而拒绝收房。经审查,该份证据能够证明原告在该日应当知道涉诉房屋已具备交付条件,原告以未收到入住通知而拒绝收房理由牵强,该日期应当视为原告履行收房手续的时间节点。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2010年10月20日,原告李洪涛与被告津丽湖公司签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》,约定原告购买被告开发的坐落于天津市××大道与××交口××绿洲花园××楼××号房屋。涉诉房屋建筑面积168.22平方米,房屋总价款1419937元。合同签订后,原告向被告交纳了全部购房款。依据双方签订的合同第三条约定,被告应于2011年12月30日前将涉诉房屋交付原告使用,交付标准为豪华装修。到期后被告未按合同约定交付房屋。2012年6月29日,被告取得了涉诉房屋商品房准许交付使用证。原告在查验房屋的过程中,发现涉诉房屋的客厅、室内墙面有污染、卫浴地漏少盖、马桶松动、灯具安装不牢固、不亮、地砖有碎裂现象等质量问题,原告向被告报修。随后,被告对涉诉房屋的质量问题逐一进行维修,现已维修完毕。
另查明,2012年6月29日,被告取得涉诉房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2013年4月7日,原告到被告处领取办理涉诉房屋产权证所需资料,并在通知回执客户签字处签名。2013年7月2日,原告在天津市东丽区房管局进行涉诉房屋的产权变更登记,现涉诉房屋权利人为原告李洪涛。2015年6月5日,原告交纳2014-2015年度的取暖费和滞纳金共计4636.3元,2015年7月7日,原告交纳2015-2016年度热能损耗费707.8元。
再查明,关于逾期交付商品房的处理,双方在补充协议第四条中约定:出卖人如未按约定日期交付商品房,逾期超过90日的,合同继续履行,出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合同合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。
对原告的第一项诉讼请求,原告要求收房,被告同意交房,双方不存在争议,本院照准。对于原告第二项诉请,根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定,商品房竣工,经验收合格后,方可交付,原告依合同约定向被告支付了全部购房款,履行了合同义务,被告却未能在合同约定的期间内向原告履行交付商品房的义务,其行为构成逾期交房,应承担相应的违约责任。现双方所争议的焦点是被告承担违约责任的时间节点。现原告以被告未履行通知义务,且房屋存在质量问题为由至今未办理收房手续。对此,被告主张向原告邮寄了入住通知书但未能提供证据证明。原告自认被告曾在2016年初通知原告办理房屋交接手续,被告对此时间予以否认。本院认为,原告自认经常查看涉诉房屋状况,其应当知道房屋进展情况与交付时间,其称被告在2016年才通知收房的主张理由有悖常理。鉴于双方对此均未能提供充足的证据证实各自的主张,考虑原告于2013年4月7日在被告处领取了办理房屋产权证的资料并在通知回执上签字确认,本院确认2013年4月7日为涉诉房屋交付时间节点。被告津丽湖公司应赔偿原告自2011年12月31日至2013年4月7日逾期交房违约金,计463天,合计65743元(1419937元*0.1‰*463天),由被告赔付原告。2013年4月7日之后,应视为原告已经收房。原告所述房屋存在的瑕疵问题客观存在,但不构成严重的质量问题,只要被告及时修复或采取补救措施并不影响原告的正常生活使用。原告不应因此而拒绝接收房屋,现原告称涉诉房屋已经修复完毕,故原告应当及时办理入住手续。对于原告的第三项诉讼请求,原告主张被告赔偿其2014-2015年度供暖费及其滞纳金损失4636.3元一节。鉴于原告此时已经收房,收房之后与涉诉房屋有关的费用均应由原告负担,故原告的此项诉请本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:
一、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园29号楼-1-1002号房屋交付原告李洪涛,并协助原告李洪涛办理入住手续;
二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洪涛逾期交房违约金65743元;
三、驳回原告李洪涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4668元,原告李洪涛负担1400元,被告天津市津丽湖投资有限公司负担3268元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王 俊
代理审判员 侯 静
人民陪审员 翟淑坤
二〇一六年九月二日
书 记 员 林鑫洁
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。