赤峰市松山区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0404民初9264号
原告：高明军，1972年1月21日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人曲珊，内蒙古大川律师事务所律师
被告：刘俊义，男，1965年12月24日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市宁城县。
被告：刘相臣，男，出生年月、公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市宁城县。
第三人：常雅琦，女，1983年11月3日出生，公民身份号码×××,汉族，无职业。
第三人：张新瑞，男，1960年2月26日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住河北省邢台市宁晋县。
原告高明军与被告刘俊义、刘相臣，第三人常雅琦、张新瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高明军的委托诉讼代理人曲珊，被告刘俊义，第三人张新瑞到庭参加诉讼，被告刘相臣、第三人常雅琦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高明军向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告刘俊义、刘相臣共同向原告支付剩余购房款80000元，依法判令二被告自起诉之日以431000元为基数按照日5‰支付至欠款还清时止的违约金。在本案的审理中，原告申请追加了常雅琦、张新瑞为第三人，并要求第三人常雅琦承担本案的赔偿责任。事实与理由：2016年8月2日，原告委托案外人张新瑞以431000元的价格对外销售通过抵账取得的赤峰五甲万京置业有限公司开发建造的位于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区16-1-1-2002号楼房。张新瑞接受委托后经原告同意又将对外销售事项委托给常雅琦。2016年10月24日，常雅琦以自己的名义与被告刘相臣签订了房屋买卖（转让）合同。约定被告刘相臣以431000元的价格购买上述抵账房，2016年10月27日前办理房屋更名手续，并由被告刘相臣向常雅琦支付首付款50000元。剩余尾款381000元由被告刘相臣以办理贷款方式支付。2016年10月27日，原告按照被告刘相臣的要求协助被告刘俊义就上述抵账房与赤峰五甲万京置业有限公司办理了网签及贷款手续，被告刘俊义也按约定向常雅琦支付了首付款50000元（该款常雅琦已给付原告），被告刘俊义为常雅琦出具了380000元的欠据。被告办理了按揭贷款300000元（此款已给付原告）后，被告刘相臣、刘俊义未再向常雅琦支付剩余的80000元购房款，致使常雅琦不能向原告支付剩余的80000元购房款。
刘俊义辩称：1、2016年10月27日被告刘俊义与赤峰五甲京职业有限公司签订商品房买卖合同，房款总计449810元，被告先后交付首付款149810元，通过银行按揭贷款交付尾款300000元，有合同、发票收据并办理了预告登记，所有房款已经付清并实际取得房屋所有权。2、原告不是权利人不是本案适格的诉讼主体，原告不是涉案房屋的所有权人和售房人，涉案楼房的开发商及售房人是赤峰五甲置业有限公司，该房屋并没有卖给原告，后转卖给被告，被告直接在公司购买的房屋，原告主张所谓的剩余房款没有事实依据。原告主张的剩余购房款，通过诉状陈述内容并非债权人或债权受让人。3、原告所诉称的委托合同及所谓的转委托合同关系不成立，委托事项是代为出售涉案楼房，原告不是权利人，原告无权委托，委托关系不成立。诺成合同至少是委托人和受托人达成允诺，委托和转委托都是虚假的不成立。4、原告诉讼请求中第二项没有合同作为依据，不能成立。
被告刘相臣未作答辩。
第三人张新瑞辩称：在2016年10月份，五甲万京公司欠原告工程款，给高明军一套抵账房，因为我与原告有业务往来，高明军欠我货款，高明军委托我给他卖这套抵账房，我和常雅琦是朋友关系，我委托常雅琦对外销售涉案的抵账房，常雅琦通过赤峰市满江红房地产经纪有限公司将涉案抵账房售出，卖给刘俊义和刘相臣，现在尾欠房款80000元未给付。
原告围绕其诉讼请求依法提供了如下证据1、抵账协议、委托协议、录音整理资料一份，证明涉案房屋系赤峰五甲万京置业有限公司抵顶给原告的抵账房，原告对房屋享有处分权。涉案房屋买卖合同中的卖方常雅琦与原告就涉案房屋处分事宜成立隐名的代理法律关系，被告拖欠常雅琦80000元购房款，导致常雅琦不能足额向原告支付售房款，常雅琦向原告披露被告后，原告有权直接要求被告支付剩余的80000元购房款。证据2、欠据一枚、商品房买卖合同一份，证明被告刘相臣与原告代理人常雅琦是涉案房屋买卖合同的主体，被告刘俊义向常雅琦出具欠条，并支付部分购房款，是合同的实际履行主体。所以，二被告是共同购房人，在原告按照约定办理更名手续后，应当共同向原告支付足额购房款，未足额支付购房款的应当按照房屋买卖合同的约定按照房产交易总价款日5‰的标准向原告支付违约金。证据3、证明一份，证明赤峰五甲万京置业有限公司与刘俊义签订网签合同即办理网签手续是基于原告的指示，是在代替原告履行商品房买卖合同书中办理更名手续的义务，刘俊义从未向赤峰五甲万京置业有限公司支付过购房款，赤峰五甲万京置业有限公司也没有权利另行向刘俊义收取购房款，刘俊义通过按揭贷款方式打入赤峰五甲万京置业有限公司账户的300000元实际是向原告支付的，赤峰五甲万京置业有限公司只是代为收取的作用，赤峰五甲万京置业有限公司收取之后已经向原告支付。证明赤峰五甲万京置业有限公司与刘俊义之间没有房屋买卖关系，签订商品房买卖合同是原告在履行办理更名手续的义务。
被告刘俊义质证认为：对该证据的真实性、客观性及与本案关联性有异议，从该合同看卖方是常雅琦，买方是刘相臣，二人均非涉案楼房的权利义务人，依据该合同，债权人应当是常雅琦，与原告没有任何关系，看不出来常雅琦是受委托或转委托给张新瑞或高明军。买方刘相臣并没有实际履行合同，即使有欠款义务，履行还款义务的主体应该是刘相臣而不是刘俊义。合同房号与该商品房买卖合同房号不一致，房价也不一致，尾欠房款数不一致。不能证明两份买卖合同关系为同一买卖关系。
第三人张新瑞对原告提交的证据无异议。
被告刘俊义提交的证据1、商品房买卖合同（复印件）、房屋预告登记证明（复印件）、首付款发票（复印件）、尾款收据（复印件）各一份，证明房屋所有权人和售房人是五甲万京公司，房屋总价款449810元已经向赤峰五甲万京置业有限公司付清。并取得了网签手续及预告备案登记。证据2、借据一枚、身份证复印件、支付宝转账记录一份，证明被告刘俊义并不欠常雅琦的钱。
高明军对被告提交证据质证认为：对证据1的商品房屋买卖合同真实性无异议，但是证明不了出售人是赤峰五甲万京置业有限公司，该证据与赤峰五甲万京置业有限公司出示的证明内容相违背。合同中所载房号与房屋买卖合同书所载房号一致，说明两份合同所涉及的房屋具有同一性。合同签订时间是2016年12月7日与房屋买卖合同中约定的办理更名时间相一致，涉案房屋在不具备办理产权登记的条件下所谓的更名手续只能是办理网签手续，网签手续指签订网签合同即商品房买卖合同，该证据能证明原告履行了办理更名手续的义务。发票及收据根据赤峰五甲万京置业有限公司的证明能够证明他们只是购房的常规手续，不能证明刘俊义已经向赤峰五甲万京置业有限公司支付首付款140000余元，应提供银行流水予以佐证，赤峰五甲万京置业有限公司出具发票及收据均是基于高明军的要求，这些材料均为办理产权登记时所必须提交的材料，属于购房的常规手续，是原告在向二被告履行合同义务。300000元的尾款收据没有提供发票是因为刘俊义尚欠原告80000元的购房款，原告不同意赤峰五甲万京置业有限公司为其开具发票，所以无法提供发票。对于欠条和银行交易明细与本案没有关联性，原告仅授权常雅琦出售涉案房屋，并未授权其向二被告借款，常雅琦与二被告的借贷关系与原告无关，该证据也解释了常雅琦拒不出庭的原因。房屋预告登记证明的真实性无异议，证明原告向二被告履行了办理更名手续的义务。
第三人张新瑞对被告刘俊义提交的证据质证认为：对被告刘俊义提交的商品房买卖合同复印件、房屋预告登记证明复印件、首付款发票复印件、尾款收据复印件各一份的真实性无异议。对其提交的借据、身份证复印件、支付宝转账记录，因是常雅琦个人与被告之间的关系，是个人业务往来与买卖房屋无关，不予质证。
原告高明军、被告刘俊义以及第三人张新瑞对于本院依法调取的第三人常雅琦与被告刘相臣所签订的房屋买卖（转让）合同书均无异议。
对于原、被告提交的上述证据，结合原被告的陈述和质证，本院认证如下：对于原、被告提交的上述证据，以及本院调取的房屋买卖（转让）合同书，与本案具有关联性，证据来源合法，本院经审查予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2016年7月30日，案外人赤峰五甲万京置业有限公司（作为甲方）与原告高明军（作为乙方），签订了抵账协议一份。协议约定，因甲方欠付乙方赤峰五甲万京B区7#楼施工进度款449810元，甲方自愿以其所有的位于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息产业园B区16-1-1-2002号建筑面积71.06平方米的住宅楼向乙方抵账。抵账总价款449810元。本协议签订后，乙方将上述抵账房出售的，甲方应积极协助购房人办理网签、产权登记等手续。
原告高明军（作为甲方）与第三人张新瑞（作为乙方）签订委托协议一份。协议约定，因甲方拖欠乙方电缆费，甲方委托乙方将其所有的位于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息产业园B区16-1-1-2002号建筑面积71.06平方米的抵账房出售，一部分售房款清偿该笔费用。甲方授权乙方以431000元的价格出售该楼房，房屋销售后，由乙方取得房款中的130000元，甲方取得301000元。乙方办理受托事项可亲自办理也可转委托任意第三人办理。乙方或乙方委托的受托人与买房人签订购房合同后，甲方应积极协助购房人与赤峰五甲万京置业有限公司办理网签手续。
上述协议签订后，第三人张新瑞又委托第三人常雅琦出售位于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息产业园B区16-1-1-2002号建筑面积71.06平方米的抵账房。第三人常雅琦受托后以卖房人的身份（作为甲方）、与赤峰市满江红房地产经纪有限公司（作为丙方）、被告刘相臣（作为乙方）于2016年10月24日签订了”房屋买卖（转让）合同书”一份。合同约定，乙方同意购买坐落于赤峰市新城甲方拥有的五甲万京16号楼1单元2002房产。房屋总价款431000元。合同签订后乙方给付甲方定金10000元。甲方包房屋更名，甲乙双方约定2016年10月27日之前办理房屋更名手续，乙方支付给甲方首付款50000元（包含定金10000元），剩余尾款381000元，乙方自行去售楼处办理贷款，更名前所有费用由甲方分担，更名后所有费用由乙方负担等条款。
2016年10月27日，被告刘俊义（作为乙方）与案外人赤峰五甲万京置业有限公司（作为甲方）签订了内蒙古商品房买卖合同。合同约定，甲方将其开发建造的位于赤峰市××区西联合动力南五甲万京（赤峰）信息产业园B区16-1-1-2002号建筑面积71.06平方米的楼房出售给乙方，房屋总价款449810元。房屋交付日为2016年10月31日前。付款方式约定为，乙方应于2016年10月27日前，一次性存入商品房首付款149810元，其余价款办理贷款等条款。合同签订后，案外人赤峰五甲万京置业有限公司出具了首付款149810元了”内蒙古增值税普通发票”一枚（现被告刘俊义持有该发票）。被告刘俊义于2016年10月27日给第三人常雅琦出具了380000元的欠据一枚，并在欠据上注明此款系欠房主常雅琦赤峰市新城区五甲万京16号楼1单元2002房屋款人民币380000元的内容。合同签订后，被告刘俊义办理了该案涉楼房的按揭贷款300000元，该款打入了案外人赤峰五甲万京置业有限公司账户，案外人赤峰五甲万京置业有限公司将该款给付了原告高明军。案外人赤峰五甲万京置业有限公司于2017年2月21日给被告刘俊义出具了内容为”今收到刘俊义×××购买抵账房6-1-1-2002人民币300000元”的收款收据一枚。2017年2月23日，被告刘俊义取得了该楼房的证号为赤峰市房预赤峰市字第41012171564500号的房屋预告登记证证明。
另查明，被告刘俊义与被告刘相臣系父子关系。被告刘相臣通过支付宝微信转账方式，于2017年11月5日汇给第三人常雅琦金额分别为9999.43元和9999.99元，同年11月6日汇给第三人常雅琦9999.99元，三笔款合计29999.41元。2017年11月6日，第三人常雅琦给被告刘俊义、刘相臣出具了内容为”今借到刘俊义、刘相臣人民币100000元。此款应在核对双方往来账目之后还款清账”的借条一枚。
本院认为，本案的第一个争议焦点为被告刘俊义、刘相臣是否为共同购买人。案涉房屋系案外人赤峰五甲万京置业有限公司开发建造，产权登记在赤峰五甲万京置业有限公司名下。虽然赤峰五甲万京置业有限公司与原告签订了抵账协议，同意原告对外销售该楼房，但该房屋产权并未进行变更登记，原告与赤峰五甲万京置业有限公司仍然为债务关系。本案中，第三人常雅琦受托后以自己的名义与被告刘相臣签订了房屋买卖（转让）合同书，并不因此产生事实的买卖关系，因此，双方在合同中约定了于2016年10月27日之前办理房屋更名手续。被告刘俊义虽然主张其于2016年10月27日与案外人赤峰五甲万京置业有限公司（作为甲方）签订的内蒙古商品房买卖合同与第三人常雅琦和被告刘相臣签订的房屋买卖合同无关。首先二被告系父子关系。第二如果其陈述属实，被告刘俊义就不应于2016年10月27日给常雅琦出具380000元的欠据，并注明此款系欠房主常雅琦赤峰市新城区五甲万京16号楼1单元2002房屋款人民币380000元的内容。同时被告刘俊义为证明其对于购房款已全部交清，在庭审中不仅提交了首付款发票（金额149810元）、尾欠款收据（金额300000元）以及商品房预告登记证书，同时还提交了被告刘相臣通过微信支付宝转给常雅琦款29999.41元的交易记录以及常雅琦为二被告出具的100000元的借条，同时又否认给付常雅琦的上述款项与购买房屋有关。如果被告刘俊义的购房行为与常雅琦无关，是其单独与赤峰五甲万京公司形成的买卖关系。在其与常雅琦没有其他经济往来的情况下，上述经济往来就与被告刘俊义的抗辩理由均自相矛盾，而且被告刘俊义也未能对此作出合理的解释。综上，能够认定二被告系对案涉房屋的共同购买人地位。
第二个争议焦点为被告刘俊义在与案外人赤峰五甲万京置业有限公司签订内蒙古商品房买卖合同时是否按合同约定实际交付了首付款149810元。首先、二被告既是父子关系，同时又共同参与了案涉房屋的购买。而在庭审中，被告刘俊义又以无法与被告刘相臣联系为由拒不提供被告刘相臣的准确住址和联系方式。那么在被告刘俊义不能与被告刘相臣联系的情况下，其又能取得刘相臣通过微信支付宝给常雅琦的转款交易记录。这与其说法又自相矛盾。因此有理由认为被告刘相臣拒不出庭参加诉讼的目的是为了规避本案的相关事实。第二、根据被告刘相臣与常雅琦签订的房屋买卖合同关于房屋总价款381000元和乙方（刘相臣）给付甲方（常雅琦）定金10000元。甲方包房屋更名，甲乙双方约定2016年10月27日之前办理房屋更名手续，乙方支付给甲方首付款50000元（包含定金10000元），剩余尾款381000元，乙方自行去售楼处办理贷款的约定，对被告刘相臣是否给付常雅琦定金10000元，由于被告刘相臣、第三人常雅琦均未出庭，现无法认定。但按常理，在签订合同后被告刘相臣未交付定金，第三人常雅琦即不可能协助被告办理案涉房屋的更名义务。因此能够认定被告刘相臣在合同签订时已向第三人常雅琦交付了定金10000元。第三、被告刘相臣与常雅琦约定的房屋价款为431000元，在常雅琦协助被告办理网签手续后，被告刘俊义为常雅琦出具了380000元的欠据。如果按被告刘俊义陈述该买卖行为与常雅琦无关，其就不可能给常雅琦出具欠据。另外，如果被告刘俊义履行的是与赤峰五甲万京置业有限公司签订的房屋买卖合同（合同价款为449810元），其在已向赤峰五甲万京置业有限公司交付首付款149810元，仅欠的购房价款300000元的情况下，被告刘俊义再为第三人常雅琦出具380000元的欠据亦不符合常理。而根据被告刘相臣与常雅琦签订的房屋买卖合同约定的在办理更名时被告交首付款50000元（其中包含定金10000元）的内容分析，欠据的款额与首付款的数额之和为438000元，这与常雅琦与被告刘相臣的约定的房屋价款相吻合。而且案外人赤峰五甲万京置业有限公司与被告刘俊义签订的房屋买卖合同记载的房屋价款449810元，该价款与赤峰五甲万京置业有限公司和原告高明军签订的抵账协议价款一致。在办理的按揭贷款为300000元的情况下，案外人五甲万京公司出具的149810元首付款发票也只是为了与原告高明军的抵账协议的抵顶款相一致。因此，该款项并未实际发生，被告刘俊义辩称的已交首付款149810元的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。
第三个争议焦点为被告刘相臣、刘俊义是否已将购房款全部交清。根据上述两点的分析，二被告在与常雅琦签订房屋买卖合同及办理更名过程中，已给付常雅琦定金及首付款50000元。在被告刘俊义与赤峰五甲万京置业有限公司签订房屋买卖合同时，为第三人常雅琦出具了380000元的欠据后，办理的按揭贷款300000元打入赤峰五甲万京置业有限公司，该款赤峰五甲万京置业有限公司已经支付给原告，二被告尚欠80000元购房款。原告提交的2017年9月13日得谈话录音中，被告刘相臣也承认尚欠购房款80000元。在2017年11月5日和6日，被告刘相臣分三次通过支付宝转账的方式给付第三人常雅琦款29999.41元。因案涉房屋是以第三人常雅琦的名义出售，而且被告刘俊义也为第三人常雅琦出具了欠据，因此被告刘相臣给付第三人常雅琦的款项应抵顶购房款。故二被告尚欠原告购房款50000.59元。第三人常雅琦为被告刘俊义、刘相臣出具的100000元的欠据中注明此款应在核对双方往来账目之后还款清账，而且被告刘俊义也否认该借条与案涉房屋的买卖有关。因此，二被告与第三人常雅琦之间的借贷关系，与本案无关，在本案中不予审理，由其双方另行解决。
综上所述，原告将案涉房屋委托第三人张新瑞对外销售，第三人张新瑞又转委托第三人常雅琦对外销售，上述当事人之间形成了委托和转委托的关系。第三人常雅琦以自己的名义对外销售了案涉房屋，二被告与第三人之间形成了形式上的买卖关系。第三人常雅琦在促成了案涉房屋的买卖关系后并不存在过错。二被告向第三人常雅琦支付价款的行为也并无不当。第三人常雅琦作为受托人将案涉房屋售出后，已将被告出具的欠购房款的欠据交付给了原告，其应将之后收到二被告的购房款给付原告。二被告亦应向原告支付尚欠的购房款。因此，被告刘俊义辩称的其与五甲万京公司发生的房屋买卖关系以及已将购房款付清的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告为第三人常雅琦出具欠据后，并未约定还款时间及违约责任，因此，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，对于原告要求二被告给付购房款的合理诉讼请求，本院予以支持。第三人常雅琦亦应将收取被告的购房款返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘俊义、刘相臣于本判决生效后十日内给付原告高明军购房款50000.59元；
二、第三人常雅琦于本判决生效后十日内将收取被告刘相臣的购房款29999.41返还给原告高明军；
三、驳回原告高明军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告刘俊义、刘相臣负担1050元，第三人常雅琦负担750；财产保全费820元，由被告刘俊义、刘相臣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员张晓峰
审判员宋超
人民陪审员鲁志军
二0一八年七月二十二日
书记员宋春祎