山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁0902民初1733号
原告（反诉被告）：泰安市嘉天宇物业有限公司，住所地泰安市泰山区邱家店镇迓庄村。
法定代表人：李秀萍，总经理。
委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会，住所地邱家店镇迓庄村。
法定代表人：杨洪迎，主任。
委托诉讼代理人：杨芸，山东敏尔信律师事务所律师。
原告泰安市嘉天宇物业有限公司（以下简称“嘉天宇物业”）与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会（以下简称“迓庄村委会”）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉天宇物业的法定代表人李秀萍及委托诉讼代理人罗鹏、迓庄村委会的法定代表人杨洪迎及委托诉讼代理人杨芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉天宇物业向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年11月27日签订的迓庄社区销售代理合同、于2016年4月12日签订的迓庄社区销售代理合同（补充协议）均为有效合同；2.判令被告支付原告售房代理佣金14000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月27日签订迓庄社区销售代理合同、于2016年4月12日签订迓庄社区销售代理合同（补充协议），约定原告为迓庄社区一期及二期楼盘独家销售代理，代理期限24个月，自2015年12月1日至2017年12月1日，销售价格6+1层部分均价为1500元/平方米，超出部分全部归乙方所有。通过原告的代理工作，2016年6月22日，原告与徐某某签订购房认购书购买了上述房产，且购房款158000元已全部交给被告，但被告未按约定支付原告代理佣金。为此原告诉至法院，要求处理。
迓庄村委会辩称，原、被告签订的代理合同及补充协议是无效的，根据城市房地产中介服务管理规定第12、13条，房地产中介销售必须具备合法资质，并应当到登记机关所在地县级以上人民政府房地产管理部门备案，原告作为被告处的房地产代理销售机构，在签订涉案合同时其工商登记的经营范围内明确不具有代理销售房地产的内容，并且没有备案证书，因此原告在无销售代理资质的情况下签订的涉案合同违反了法律行政法规强制性规定，应属无效。案外人实际上是购买的11+1或17+1层，并且根据建设部关于房地产中介收费的通知，房屋买卖代理的收费按成交价格总额的0.5%至2.5%计收，因此本案中销售佣金最高为3950元。根据双方签订的销售代理合同约定，原告在向被告交付全部购房款后，被告才有支付佣金的义务。
迓庄村委会向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即返回反诉原告购房款23000元及利息2095元（以23000元为基数，按人民银行同期贷款利率，自2016年6月23日起计算至2018年5月24日止）；2.本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由：双方签订迓庄社区销售代理合同，约定反诉被告为迓庄社区一期及二期楼盘独家代理销售，同时约定反诉被告若代反诉原告收取房款的，应不迟于24小时将房款汇入反诉原告指定的银行账户，不得擅自挪用代收的房款。2016年6月22日，反诉被告与徐某某签订购房认购书，代收购房款158000元，但反诉被告仅交到反诉原告处135000元，剩余23000元至今未返还。为此反诉原告提起反诉，请求判如所诉。
嘉天宇物业辩称，被告反诉与事实不符，原告已经将全部购房款交到被告处，原告交款之后，由被告在购房认购书加盖了迓庄社区合同专用章，并且写明其中135000元款项以5月10日徐某借款抵顶，并且在徐某借据上写明135000元转为售楼款，借款还欠15000元。
本院经审理认定事实如下：2015年11月27日，原、被告签订《迓庄社区销售代理合同》一份，约定被告指定原告为迓庄社区一期及二期楼盘的独家销售代理，代理期限自2015年12月1日至2017年12月1日，合同到期前30天内，如双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长至项目销售完为止；销售基价6+1层均价为1600元/平方米，11+1层均价为1750元/平方米，超出部分全部归原告所有；被告同意按下列方式支付代理佣金，被告在签订正式销售合同并获得全部房款后，按实际交款额提取代理佣金，原告对销售合同中指定房地产的代理责任即告完成，即可获得全部代理佣金，被告应在收到首期房款后不迟于7天将代理佣金全部支付原告；原告若代被告收取房款，应不迟于24小时内将房款汇入被告指定账户，原告不得擅自挪用代收的房款。2016年4月12日，双方签订迓庄社区销售代理合同（补充协议）一份，对前述合同的部分条款进行了补充和修改：6+1层（无电梯）均价为1500元/平方米（阁楼赠送），6+1层均价为1600元/平方米，11+1、17+1层均价为1750元/平方米，原告有权在销售基价的基础上上浮10%-20%对外宣传和推销，超出销售基价部分作为佣金归原告所有。
2016年5月10日，迓庄村向案外人徐某出具150000元的收据一份，收据背面注明：“于2016年7月4日专为售楼款，次借款150000元减去售楼款90平方×1500元=135000元，此借款还欠15000元。”2016年6月22日，原告与徐某某签订购房认购书一份，约定徐某某订购迓庄社区（阳光城）A6栋二单元东户101室房屋，建筑面积96平方米，总价158000元，徐某某一次性付清全款。双方签章下方注明：“迓庄村收售楼款135000元，次款是用2016年5月10日的徐某借款顶。”原告收取徐某某158000元购房款后，向被告支付135000元。
关于原告向被告支付购房款的情况，原告称因涉及到其他定金纠纷，迓庄村当时就收了135000元，相当于全部房款158000元都收到了，已经超出补充协议约定的房屋销售基价1500元/平方米，该房屋面积写明96平方米，实际不到96平方米，交房款时按照90平方米计算的，被告应当支付原告销售佣金14000元。被告称即使原、被告之间有定金纠纷，也属于被告与购房者之间的纠纷，不应免除原告23000元的购房款；因原告未全额支付购房款，被告享有先履行抗辩权，尚无支付佣金的义务。
关于房屋的销售基价，被告称徐某某购买的实际系11+1或17+1的房屋；原告提交涉案项目的宣传页，证明只有6+1层无电梯的房屋有96平方米的户型，11+1层、17+1层尚未建成。宣传页载明“从72㎡、96㎡的无电梯6层带阁楼小户型及6层有电梯带阁楼110㎡、118㎡的户型，最后还有正在建设中的11层带阁楼有电梯与17层带阁楼有电梯的现代高尚住宅洋房”等内容。被告对宣传页无异议，亦未提交证据证实销售基价的标准。
关于双方签订的销售代理合同及补充协议的效力，被告称合同违反法律强制性规定，应属无效合同。原告主张本案中被告并非开发商，本案仅是普通的委托合同纠纷，不适用于城市房地产中介服务管理的规定，且该规定系部门规章，不是行政法规，本案合同并未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
本院认为，本案应首先确认原、被告签订的销售代理合同和补充协议是否有效。被告主张原告不具有相应资质，故销售代理合同和补充协议应属无效，但其主张的城市房地产中介服务管理规定被2011年1月26日发布的《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》废止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”现被告以原告不具备资质、合同内容超出原告经营范围为由主张合同无效，本院不予支持。原、被告签订的销售代理合同及补充协议实际系委托合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
根据销售代理合同和补充协议约定，被告在签订正式销售合同并获得全部房款后，按实际交款额提取代理佣金，即原告应先将全部房款交付被告后，再由被告支付原告佣金。原告认可收取购房人徐某某158000元购房款后，只向被告支付135000元，现被告向原告主张购房款，原告应当返还被告购房款23000元。虽然在原告支付全部购房款之前，被告支付原告代理佣金的条件尚未成就，但为减少诉累，被告应支付原告的代理佣金可在该23000元购房款中予以扣除。
对于代理佣金的计算标准，销售代理合同和补充协议约定的房屋销售基价并不一致，应以补充协议的约定为准。被告辩称徐某某购买的房屋实际系11+1层或17+1层，但并未提交证据证实，且其认可了原告提交的宣传页的内容，本院对被告该主张不予采信。销售基价应以1500元/平方米为准，原告的佣金应为158000元-1500元/平方米×96平方米=14000元，佣金应在原告返还被告购房款时扣除，即原告应返还被告购房款9000元，利息应以9000元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月4日起计算至实际返还之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定，判决如下：
一、原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于2015年11月27日签订的迓庄社区销售代理合同、于2016年4月12日签订的迓庄社区销售代理合同（补充协议）均为有效合同；
二、原告泰安市嘉天宇物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会购房款9000元及利息（以9000元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月4日起计算至实际返还之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告泰安市嘉天宇物业有限公司负担；反诉案件受理费225元，由被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 员 马 翔
二〇一八年七月十九日
法官助理 高文科
书 记 员 顾绍武