广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执复291号
复议申请人（保全申请人）：广州坤新房地产开发有限公司。住所地:广州市天河区东站路1号东站综合楼二楼A区****房。
法定代表人：唐在峰。
委托诉讼代理人：张雨平，广东天胜律师事务所律师。
异议人(被申请人）：清远市荷兴房地产开发有限公司。住所地:清远市横荷镇6号小区。
法定代表人：易毅成。
复议申请人广州坤新房地产开发有限公司不服清远市中级人民法院(2018)粤18执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。
广州坤新房地产开发有限公司（以下简称坤新公司）于2018年5月10日向清远市中级人民法院申请诉前财产保全，请求查封清远市荷兴房地产开发有限公司（以下简称荷兴公司）200000000元银行存款或等值财产。2018年5月11日，清远市中级人民法院院作出（2018）粤18财保1号民事裁定书，裁定冻结荷兴公司200000000元银行存款或查封其等值财产。2018年5月14日，清远市中级人民法院向清远市不动产登记中心发出（2018）粤18执保5号协助执行通知书，查封了荷兴公司名下的五宗国有土地使用权证，证号分别为：清市府国用(2002)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号。
荷兴公司于2018年5月31日以该院超标的查封为由，申请解除对清市府国用(2002)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号三宗土地使用权的查封，并提交了广州市亿信房地产土地评估有限公司（以下简称亿信评估公司）作出的评估报告书。该评估报告书显示，前述五宗土地使用权面积合共73360.75平方米，其中，清市府国用(2002)第00×××号土地使用权面积为18709.52平方米；清市府国用(2004)第00×××号土地使用权面积为13552.27平方米；清市府国用(2004)第00×××号土地使用权面积为13307.31平方米；清市府国用(2004)第00×××号土地使用权面积为14270.36平方米；清市府国用(2004)第00×××号土地使用权面积为13520.79平方米。前述五宗土地使用权的地面地价为12775元/平方米，五宗土地使用权的总市场价值为937177100元。
清远市中级人民法院经审查认为，亿信评估公司及其评估人员均具备相关评估资质，坤新公司未提供证据证明评估过程存在程序违法情形，该份评估报告书形式上合法。此外，坤新公司也未提供证据证明该份评估报告书所采用的评估方法或者结论存在错误。综上，该院对于亿信评估公司作出的评估报告书予以采纳。清市府国用(2004)第00×××、00×××号两宗土地使用权面积合共26859.58平方米，按照地面地价12775元/平方米，该两宗土地使用权的总市场价值为343131134.5元，已经超出（2018）粤18财保1号民事裁定的保全价值。荷兴公司申请解除对其名下的国有土地使用权证号为清市府国用(2002)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号三宗土地使用权的查封，理据充分，予以支持。2018年6月19日清远市中级人民法院作出（2018）粤18执异23号执行裁定书，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条第一款第四项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，裁定解除对荷兴公司名下的国有土地使用权证号为清市府国用(2002)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号、清市府国用(2004)第00×××号三宗土地使用权的查封。
坤新公司不服向本院申请复议，请求撤销清远市中级人民法院（2018）粤18执异23号执行裁定、维持该院（2018）粤18财保1号民事裁定的查封裁决。其主要理由是：清远中院采取的是荷兴公司单方委托的评估公司出具的评估报告，违背双方当事人之间共识与合意，估价过程矛盾，委托评估事项与异议请求间没有因果关系，评估结果背离客观实际。1.在诉讼程序中只有利益对立双方当事人共同指定或由审判机构依法定程序选定的鉴定机构所作出的鉴定结论，才能作为定案的依据。但是清远中院无视坤新公司质疑，全盘认定程序违法。2.坤新公司与荷兴公司在2017年12月8日签订股权转让协议，在交易总价计算公司公式地块使用面积73360.25㎡×容积率×（3000）元/平方米中，对将地价和楼面地价达成共识，形成合意。荷兴公司私下再次委托评估土地，违反合同约定。3.评估报告表述“地面地价＝3020（楼面单价）×4.23（容积率）=12775元/平方米”，但这一计算方法所得是楼面地价并非地面地价。同时评估报告表述：“估价对象总市场价值=12775（地面地价）×73360（即土地面积）=937177100元”，但这一计算方法是土地净价值而非总市场价值。4.评估报告的目的及结论是“土地市场价值”，而其异议的理由是被查封土地价值超标的额，土地市场价值既包括现实价值又包含可能的利益，而土地价值仅指现实实际价值。5.评估报告报告估价涉案土地“地面地价”12775元/平方米，完全背离清远土地市场价值。
本院经审查，对执行法院查明事实予以确认。另查明：（1）广州市亿信房地产土地评估有限公司（以下简称亿信评估公司）于2018年5月25日作出《房地产估价咨询报告》，评估查封的五宗土地价值937177100元，计算的方法为土地面积73360.25平方米×容积率4.23×楼面单价3020元。（2）坤新公司在异议时向清远中院提交了一份由荷兴公司、坤新公司等五方签订的《股权转让协议书》，其中内容有：鉴于荷兴公司合法拥有五宗土地（即本案保全土地），荷兴公司新成立一家项目公司，将五宗土地过户登记至项目公司名下后，荷兴公司将其持有的项目公司100%股权转让给坤兴公司，使坤兴公司达到收购股权并实际控制五宗土地后予以开发建设；股权对价款暂定为930941572元，计算方式为：五宗土地使用权面积73360.25㎡×容积4.23×3000元/平方米。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定：“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”。故本案的焦点问题是，保全法院查封的涉案五宗土地价值有无明显超过本案保全裁定载明的2亿元金额。对此，本院评析如下：
首先，关于能否采信一方当事人提供的评估报告。财产保全是为保障将来生效裁判的执行，而对被保全人财产采取限制处分的强制措施。同时，保全申请人与被申请人的权利义务关系，尚未经裁判确认仍处于待定状态。因此在保全执行程序中，保全法院应在保全裁定的限额内保全相应价值的财产，既为保护被申请人的合法权益，亦为避免申请人因超额保全导致的赔偿责任。保全被申请人认为保全财产的价值超过保全裁定的限额，提供评估报告以证明自己的主张，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定。对于保全被申请人提供的保全财产价值的评估报告，申请人没有证据证明评估机构或评估人员没有评估资质、评估方法严重错误、评估结果与市场交易价格明显相悖等相反的证据予以反驳或推翻，保全法院以此作为判断保全财产价值的证据，符合民事诉讼证据规则。坤新公司以须经双方共同指定或由人民法院选定的鉴定机构才能作出定案依据的鉴定结论，不予支持。
其次，关于本案保全财产价值的判断。荷兴公司提供的评估报告评估查封的五宗土地价值9.371亿余元，计算的方法为土地面积73360.25平方米×容积率4.23×楼面单价3020元。坤新公司提交的其与荷兴公司等签订的股权转让转让协议中，股权转让款亦以五宗土地使用权价值进行换算，土地使用权价值为土地面积73360.25平方米×容积率4.23×单价3000元，总值为9.309亿余元。二者所采用的单价仅差20元/平方米，总价亦基本接近。故坤新公司提评估报告估值方法和结果错误，与其自行提供的证据明显矛盾，不予支持。
综上，坤新公司申请复议理由不能成立，不予支持；清远市中级人民法院所作异议裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，所作处理应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回广州坤新房地产开发有限公司复议申请，维持清远市中级人民法院(2018)粤18执异23号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年九月十九日
书记员 杨玉敏