天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨港民初字第480号
原告高一×，女，汉族。
委托代理人刘爱勤，天津勤达律师事务所律师。
委托代理人游江洲，天津勤达律师事务所律师。
原告高二×，女，汉族。
委托代理人刘爱勤，天津勤达律师事务所律师。
委托代理人游江洲，天津勤达律师事务所律师。
原告高三×，女，汉族。
委托代理人刘爱勤，天津勤达律师事务所律师。
委托代理人游江洲，天津勤达律师事务所律师。
被告高四×（三原告之父），男，汉族。
委托代理人杨志磊，天津浩权律师事务所律师。
被告高五×（被告高四×之子，高一×之弟，高二×与高三×之兄），男，汉族。
委托代理人杨志磊，天津浩权律师事务所律师。
原告高一×、高二×、高三×与被告高四×、高五×遗嘱继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原告高一×、高二×、高三×及三原告共同委托代理人游江洲，被告高四×、高五×及二被告共同委托代理人杨志磊以及证人崔丽彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高一×、高二×、高三×共同诉称，原、被告均系窦××的法定继承人。被告高四×系窦××之夫，三原告及被告高五×均系窦××与高四×所生子女。被继承人窦××于2013年2月22日去世，在天津市滨海新区大港太平镇遗留下遗产房屋七套为窦××与高四×夫妻共同购置或建设，分别为：太平镇北环路南侧两层门脸楼房一套共12间、太平镇北环路南侧带院平房一处共2间、太平镇北环路宝丽鑫饭店北侧门脸平房一处共2间、太平村镇政府东侧带院平房一处正房5间偏房2间、太平镇东升村怡安里8-1-403号带阁楼楼房一套、太平镇南环路太平村村委会南侧带院两层门脸楼房一处共24间、太平镇南环路南侧四间宅基地及其上带院土房一处共2间。上述房产中还包含窦××之兄、案外人窦培基共有的一定所有权份额，现均由二被告占有或出租，其中前述第二、第五两处房产已被二被告变卖。被继承人窦××生前立有遗嘱一份，声明将上述七处房产中窦××所有的部分作为其遗产全部由三原告共同继承。原、被告现因遗产房屋的析产分割继承问题协商不成，故此起诉请求对窦××所有的房屋份额按遗嘱进行分割继承。
原告高一×、高二×、高三×共同提交的证据有：
1．窦××2013年1月6日的代书遗嘱一份，证明本案遗嘱继承事实。
2．被告高四×与案外人窦福禄于2001年6月13日签订的买房协议书一份，证明涉案遗嘱中第一处房产两层门脸楼房的由来。
3．太平镇政府出具的证明复印件一份，证明涉案遗嘱中第一处两层门脸楼房符合太平镇政府规划。
4．案外人张英与朱爱民于2005年5月1日签订的协议一份，证明遗嘱中第二处房产带院两间平房的由来。
5．抬头为“高红香”的房款收据两张，证明遗嘱中第三处两间门脸平房由来。
6．太平村村委会出具的宅基地平房置换楼房的公示表，证明遗嘱中第四处房产为窦××与被告高四×共有财产。
7．2002年至2004年间被告高四×向太平镇东升村村民委员会缴纳购房款收据四张，证明遗嘱中第五处房产东升村怡安里8号楼1单元403室及阁楼由来。
8.1995年2月12日房屋买卖凭证一份，证明遗嘱中第六套房产系在此宅基地上落地重建的事实。
9.1992年3月18日房屋买卖凭据一份，证明遗嘱中第六套房产系在此宅基地上落地重建的事实。
10．1994年4月23日卖房契约一份，证明遗嘱中第六套房产系在此宅基地上落地重建的事实。
11．1987年3月7日卖房契约一份，证明遗嘱中第七套房产两间土房由来。
12．宅基地购买收据一张，证明遗嘱中第七套房产宅基地两间由来。
13．七套房产位置示意图及部分照片，证明涉案房产所处的位置及现状。
14．被继承人窦××生前的视频资料十段，证明其代书遗嘱中意思表示的真实性。
15．代书遗嘱在场见证人崔丽彬当庭证言，证明遗嘱的真实性。
根据原告申请，本院依法向遗嘱代书人同时为见证人的窦培建调查核实了遗嘱代书及见证情况，形成询问笔录一份。
被告高四×、高五×共同辩称，对三原告诉称双方当事人与被继承人窦××之间身份关系及窦××死亡事实没有异议。三原告所诉七套房产全部系窦××与高四×夫妻的共有财产，与窦培基等案外人均无关。窦××在高四×毫不知情的情况下立下遗嘱，对此被告实属不解。三原告从未和被告协商遗嘱继承事宜，被告也从未看到过这份遗嘱，三原告在窦××过世近一年时间才拿出这份遗嘱，被告对此感到很诧异，亦怀疑遗嘱的真实性和合法性。即使被继承人窦××立有遗嘱，但窦××生前对于夫妻财产是否为合法财产等情况并不知晓，财产权利还未明确，故应审查其所立遗嘱是否有效。另，被告高四×目前患有脑栓塞、高血压等疾病，走路都很困难，生活需要人照顾。高四×辛辛苦苦将四个子女抚养成人，现在却被三个女儿告上法庭，亦难为公道。综上，三原告遗嘱继承的诉讼主张不能成立，涉案遗产房屋财产应按法定继承进行处理。
被告高四×、高五×共同提交的证据有：
1．涉案第六处房产即白铁铺的建设规划许可证及相关证明材料一套，证明该处房产是高四×、窦××夫妻共同财产，系合法建筑。
2．涉案第一处房产即太平镇北环路南侧二楼门脸房建设规划许可证及相关证明材料一套，证明该处房产为高四×、窦××夫妻共同财产，系合法财产。
3.被告高四×与案外人刁龙福于2013年5月21日签订的涉案第二处房产即太平镇宝丽鑫饭店北两间门脸平房买卖合同一份，证明该房产已被被告高四×变卖的事实。
本院依职权调取的证据有：
1．对案外人窦培基就是否对涉案房屋主张财产权利等问题进行了调查询问，形成询问笔录一份。
2.对案外人田玉国（原告高一×之夫）就是否对涉案房屋主张财产权利等问题进行了调查询问，形成询问笔录一份。田玉国当场提交其持有的另外四间门脸平房的建设工程规划许可证复印件一份。
3.对案外人王同法就东升村怡安里8号楼1单元403室及阁楼买卖情况进行了调查询问，形成询问笔录一份。王同法当场提交了房屋买卖协议及房款收条各一份。
4.向太平镇东升村村民委员会调查了解东升村怡安里8号楼1单元403室房产性质及所有人情况，该村提供的涉案楼房票据底联两张复印件。
5.本院对涉案部分房屋现场勘验照片一套，记录涉案部分房屋的内外结构和现状。
经审理查明，被告高四×系被继承人窦××之夫，原告高一×、高二×、高三×及被告高五×均系被继承人窦××与被告高四×婚生子女。2013年1月6日，窦××在案外人窦培建、崔丽彬在场情况下，由窦培建代书，立遗嘱一份，主要内容“一、我与高四×的共同财产有：1、坐落在天津市滨海新区大港太平镇太平村北环路门脸房二层楼（西边已租给移动通讯使用，东边已租给二姑包子使用）；2、再次门脸房南面的两件平房带院（已出租）；3、北环路二中西侧门脸房两间（已出租）；4、太平村富民街524号南正房五间偏房两间带院（已出租）；5、天平镇东升二村怡安里8号楼1单元403室加阁楼一栋（已出租）；6、太平镇南环路门脸房两层共24间房带院，东侧已出租，西侧自己经营，该栋楼房在建筑前系由窦培基、高一×、田玉国三人先后各分别各自购买的三件平房后落地重建的楼房；7、太平镇南环路门脸房四间带院的宅基地（原生产队分给窦培基的后卖给高一×，已出租）。二、以上共计七处房产属于我本人百分之五十的所有权的继承权归高一×、高二×、高三×三人共同继承。三、以上所有出租房产的租金，属于我的百分之五十的租金，均归高一×、高二×、高三×三人继承。四、本人立此遗嘱是在头脑十分清醒、思维正常的情况下自愿而立的，是本人真是的意思表示并多次恳请窦培建为代书人，任何人无权干涉，我要求必须按此遗嘱执行。五、此遗嘱在我百年之后生效。立遗嘱人窦××立遗嘱地点大港油田二号院总医院”。该遗嘱落款日期为2013年元月6日。窦培建作为代书人、见证人在遗嘱后签字，崔丽彬作为见证人在遗嘱后签字。被继承人窦××因病于2013年2月22日死亡，窦××死亡时，第一顺序法定继承人为本案原、被告五人。
另查，原、被告经当庭核实，一致认可遗嘱涉及的七处房产均系被告高四×与被继承人窦××的夫妻共同财产性质。遗嘱涉及的家庭成员窦培基（窦××之兄）、高一×（本案原告）、田玉国（原告高一×之夫）亦在本案诉讼过程中明确表示，对涉案七处房产为被告高四×与被继承人窦××的夫妻共同财产性质不持异议。该七处房产全部位于农村地区，除东升村怡安里小区楼房外，其他六处并无规范的门牌号码，亦无准确的面积结构图例。经原、被告当庭核对并经本院现场勘验拍照，双方当事人对该七处房产所处位置、大致结构和现状并无异议，具体如下（参照勘验照片）：
第一处房产位于太平镇北环路南侧，为坐南朝北两层门脸楼房，南侧带院，共12间。其中东侧上下6间现由被告高四×出租给二姑包子铺经营，西侧上下6间原出租给移动通信公司办公，在诉讼过程中已解除租赁关系，现空置。该处房产以中间立面墙为界东西两部分面积相当。
第二处房产位于太平镇北环路南侧，为坐北朝南砖结构平房，南侧带院，共2间，院内有简易结构偏房1间。现由被告高四×出租给他人居住。
第三处房产位于太平镇北环路宝丽鑫饭店北侧，为坐东朝西门脸平房，共2间。该门脸房2013年5月21日被被告高四×卖给案外人刁龙福，获款135000元。
第四处房产位于太平镇政府办公楼东侧，为坐北朝南砖结构平房，宅基地属太平村村民委员集体所有，南侧带院，共有正房5间、偏房2间。现空置，钥匙由三原告保管。
第五处房产系太平镇东升村怡安里8-1-403号楼房，面积约60平方米，带阁楼，系东升村农村楼房化期间建设的小产权楼房，宅基地属东升村村民委员会。该楼房于2013年10月22日被被告高四×卖给案外人王同法，获款170000元。
第六处房产位于太平镇南环路南侧、太平村村民委员会办公楼南面，为坐南朝北两层门脸楼房，南侧带院，共24间房框架。其中一楼13间、二楼11间，一楼中间一间为大门通道、二楼中间一间为独立房间，一、二楼中间两侧其他房间打通为大小不等若干房间。该处楼房以一楼中间通道和二楼中间房间的南北中心线立面为分界，东西两部分房间面积相当。目前该处楼房一楼中间通道及二楼中间房间连同东侧一、二层房间均由被告高四×自己使用，其余西侧一、二层房间均由被告高四×出租给案外人经营摩托车修理。
第七处房产位于太平镇南环路南侧，为坐南朝北土木结构平房两间，其东侧有两间大小的空闲宅基地（宅基地均属太平村村民委员会集体所有），南侧为空地上搭建的简陋围墙。现由被告高四×出租给案外人经营废品回收。
经本院当庭释明，双方均未要求对七处房产进行详细的专业勘测和价值评估，并同意对以上房产在不进行精确测量和价格评估基础上进行大致分割。三原告书面表示不再对被告高四×已自行变卖两处房产行为提出异议，但要求在析产分割时考虑其低价变卖所致相应损失。
上述事实，双方有当事人当庭陈述及各自提交的遗嘱、契约、票据及本院制作的相关笔录等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为被继承人窦××所立代书遗嘱的真实性、合法性以及遗嘱涉及的七处房产的权属和析产分割问题。继承法第十六条规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。第十七条第三款规定，代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。第十九条规定，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。第二十六条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。根据遗嘱见证人崔丽彬当庭证言以及本院对代书人同时为见证人的窦培建的调查核实，可以证实本案被继承人窦××生所立代书遗嘱符合继承法规定的代书遗嘱的形式要件，应属真实合法遗嘱，本院予以认定。二被告对该代书遗嘱虽提出真实性、合法性抗辩，但不能提供相关证据证实其抗辩主张，对其抗辩主张，本院不予支持。关于遗产范围，因涉案七处房产土地或宅基地均属有关镇政府或有关单位管理或有关村委会集体所有，故本案仅对七处房产地上建筑物进行析产分割。综合考虑房产结构、位置、年代等因素所致价格差异以及房产收益便利，根据有利于生产和生活需要、不损害遗产效用的原则，酌情析出被告高四×应有的夫妻共同财产份额，剩余部分为被继承人窦××遗产，由三原告共同继承。经征求三原告意见，对被告高四×在窦××死亡后自行变卖两处房产所获款项，可替代所变卖房产一并进行析产分割。另鉴于被告高四×年龄及身体健康状况所致丧失劳动能力现状，依法应在析产分割时予以照顾。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条第三款、第十九条、第二十六条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，结合本案实际情况，判决如下：
一、被继承人窦××遗嘱中表述第一处房产（以本判决事实查明部分表述为准同时参照房产照片及位置示意图，下同）即位于天津市滨海新区大港太平镇北环路南侧两层商用楼房中东侧上下各3间及南侧相应院落归被告高四×所有，西侧上下各3间及南侧相应院落归原告高一×、高二×、高三×共同所有。该处房产分割后东西两部相接的中间立面墙由被告高四×与原告高一×、高二×、高三×共同所有。
二、被继承人窦××遗嘱中表述第二处房产即位于天津市滨海新区大港太平镇北环路南侧带院砖结构平房共2间及院落归被告高四×所有。
三、被继承人窦××遗嘱中表述第四处房产即位于天津市滨海新区大港太平镇政府办公楼东侧带院砖结构平房正房5间、偏房2间及院落归原告高一×、高二×、高三×共同所有。
四、被继承人窦××遗嘱中表述第六处房产即位于天津市滨海新区大港太平镇南环路南侧、太平村村民委员会办公楼南面两层商用楼房一层居中通道和二层居中房间连同东侧一、二楼房屋及相应南侧院落归被告高四×所有，该楼一层居中通道和二层居中房间西侧一、二楼房屋（不含一层居中通道和二层居中房间）及相应南侧院落归原告高一×、高二×、高三×共同所有，该部分房屋通道三原告自行改建。该处楼房分割后东西两部相接的中间立面墙由被告高四×与原告高一×、高二×、高三×共同所有。
五、被继承人窦××遗嘱中表述第七处房产即位于天津市滨海新区大港太平镇南环路南侧土木结构平房两间及院落归被告高四×所有。
六、被继承人窦××遗嘱中表述第三处房产即太平镇北环路宝丽鑫饭店北侧商用平房两间以及第五处房产太平镇东升村怡安里8-1-403号楼房及阁楼变卖所得钱款均归被告高四×所有。
七、驳回三原告的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告高一×、高二×、高三×共同负担5000元，被告高四×负担3800元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 赵宝华
审 判 员 李 兵
人民陪审员 刘卫东
二〇一四年七月十日
书 记 员 刘立刚
附：法律释明
1.《中华人民共和国继承法》
第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
第十七条公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。
自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。
遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
第十九条遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。
第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。
第二十九条遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。