天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初46159号
原告郑国强,男,汉族,1975年8月5日出生,住天津市滨海新区。
委托代理人王连增,男,汉族,1979年4月2日出生,住天津市滨海新区。
委托代理人居传祥,男,汉族,1975年1月12日出生,住天津市滨海新区。
被告天津生态城建设投资有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人李斌,职务:董事长。
委托代理人吴洪义,男,该公司职员。
委托代理人郑中华,天津泰睿律师事务所律师。
被告天津生态城生恒生态物业服务有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人刘嘉,职务:总经理。
委托代理人张艳,女,该公司职员。
原告郑国强诉被告天津生态城建设投资有限公司(以下简称“建投公司”)、天津生态城生恒生态物业服务有限公司(以下简称“生恒物业公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年6月28日立案受理。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告郑国强的委托代理人王连增、居传祥,被告建投公司的委托代理人吴洪义、郑中华,被告生恒物业公司的委托代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑国强诉称,被告生恒物业公司于2016年5月4日在其物业管理群公示了地库车位画线图,图上标明的车位中间车位尺寸为2.5米×5.3米,实际现场中间车位尺寸是2.35米×5.3米,中间车位宽度和图纸尺寸相比,窄了0.15米,我们要求被告按照图纸将车位尺寸整改到位。2016年5月3日,新浪网公示了《美韵园车位摇号告知函》,告知函,其中第一条记载,本次摇号分为二十五组,1号楼至25号楼各一组,按照整体楼宇考量就近原则,在每栋楼号周围划定与本楼户数对应的车位数量供本楼业主使用,以5号楼为例,比如5号楼有22户业主,我们就在5号楼周围选22个车位,根据被告的摇号结果,无障碍车位纳入摇号,比如无障碍车位D196参与了摇号,分配给15-1-1102,被告建投公司分配原则是整体楼宇考量的就近原则,但根据被告提供的车位界限图可以看出,被告对高层车位的分配没有考虑就近原则,以4号楼为例,就近率仅为31%,最远距离楼梯出口将近300米,被告提出的就近原则是好的,但实际操作中没有整体考量,牺牲了大部分业主利益,被告建投公司分配车位严重有失公平原则,车位分配过程中,我们业主多次找被告并提出大部分高层业主车位没有按照就近原则进行分配,被告执意不做任何调整。2012年6月13日,国务院208次常务会议通过了《无障碍环境建设条例》,从第十四条、第三十二条、第三十三条规定可以看出,无障碍车位为肢体残疾人驾驶或者乘坐机动车专用,任何侵占无障碍车位的行为都属于违法行为。被告建投公司至今未移送公建配套用房(配建二),并将公建配套用房(配建二)改为红橡公园二期售楼用房,根据《天津生态城10a#地块修建性详细规划(调整)——规划总平面图》中(公建项目一览表)标明:①文化活动室200㎡,②居委会100㎡,③社区服务点100㎡,④物业管理用房470㎡,⑤公共厕所50㎡,⑥早点铺120㎡,⑦24小时便利店150㎡,合计1190平方米,根据《天津市物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定,被告建投公司未对上述公建配套用房(配建二)进行移交。根据《天津生态城10a#地块修建性详细规划(调整)——规划总平面图》中(技术经济指标表)表明了①访客车位31辆,②非机动车停车位1633辆,被告建投公司未按照设计图纸建设非机动车位和访客车位划分,构成严重违约并侵犯业主的合法权益。根据《物业服务收费管理办法》第十一条及《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条的规定,车位管理费应当包含到物业管理费中,根据被告生恒物业公司2015年5月5日公示的文件,每月车位管理费超过12万元,被告生恒物业公司收取车位管理费属于重复收费,请求法院予以取消。原告特向法院提起诉讼。请求判令:1、要求被告一切实按照公示图纸,将车位宽度整改至2.5米;2、要求被告一按照绝对公平的原则,对车位进行重新分配,重新分配的车位不允许包含无障碍车位。3、要求被告建投公司于2016年8月1日前移交小区配套共有用房(配建二),业主保留向开发建设单位因侵犯业主权益而索赔的权利;4、要求被告一于2016年8月1日前建设完成小区非机动车停车位及访客停车位地标线的施工;5、被告二公示的车位管理费用已经包含到物业管理费中,是重复收费,要求被告二按照国家和天津的相关物业法律法规,对地库进行规范管理,不允许再收取车位管理费。6、由两被告赔偿原告因本次诉讼的诉讼费用。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、关于天津生态城美韵园车位摇号告知函,车位划分告知图在美韵园公示,证明对车位有质疑需要致电相关电话;
2、最终版电子图纸,证明车位分布的展板,对应的电子版和实物展板,都是标注的2.5米乘以5.3米;
3、车位分布图,证明被告没有按照就近原则进行分配;
4、整体统计说明,证明事项同证据3;
5、新浪的车位公布结果,证明无障碍车位参与了摇号,并且已经分配完毕;
6、无障碍环境条例和分配情况,证明无障碍车位属于残疾人使用的,不允许参与分配,其他人不得使用;
7、物业收费管理办法和车位费公示明细,证明物业费包含的几个部分,包含九项内容,已经包含了车位管理费,车位管理费是重复收费;
8、新建规划图,证明小区使用面积和地上面积11.49万平方米,建筑面积,地下面积4.33万平方米,总面积15.82万平方米,在所有房本的公摊面积里,含建筑面积,是收费的,显示配建2所有的功能,文化活动室,200平米,居委会100平米,社区服务中心100平米,物业管理用房470平米,安防监控中心40平米。公共厕所50平米,早点铺120平米,便利店150平米,是我们小区业主共有的面积,没有围在我们小区里面;
9、照片资料,证明非机动车都是停放在大厅中的,楼道很脏,被告认为非机动车已经建设到位的话,应当加强管理;
10、社区会议纪要一份,证明开发商提出摇号,签订了授权委托书坚持单方摇号,我们对摇号不认可,车位管理费重复收费,证明开发商对摇号是单方的,没有征求业主的意见,物业公司是单方与业主收取管理费不合法;
11、入住重要提示,费用收取和开发商入住费用明细单,证明物业服务费3元每平米,按照购房面积进行交纳,并没有说不含车位管理费,开发商交房时计算明细清单,采暖费交纳2年,也没有说不含车位管理费;
12、商品房买卖合同,证明我们与开发商有合同关系。
被告建投公司辩称,1、车位整改问题。商品房买卖合同未就车位尺寸明确,第一项诉求缺乏事实依据。2、重新分配问题。合同约定如何分配车位属于被告一的权力,被告按照公开公平的原则对车位进行了分配。3、车位管理费问题。在我公司与原告签订合同的时候,原告知道使用车位过程中会发生车位管理费,服务合同中已经列出个人公共部位,不包含物业和开发商所有的部位。4、移交配套共建的问题。如果我公司存在逾期移交的问题应是相关部门出限期移交,而不是原告要求,并且我公司于2015年10月8日已经将相应的配套共建进行了移交,并不像被告所讲的没有移交。5、停车位访客车位问题,双方合同中没有就此约定,事实上现在该小区被告已然对该小区进行了访客车位非机动车位的施工,并不存在各原告所讲的未进行访客车位、非机动车位的设置问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告建投公司为支持其抗辩,向本院提交以下证据:
1、商品房买卖合同及其补充协议,证明补充协议第17条中关于车位合同中双方约定甲方在适当的时间统一分配,乙方使用车位的费用应自行承担,(1)补充协议并未约定,车位的具体尺寸,(2)车位的具体分配以及如何分配,分配方式均属于开发商的权利,原告无权要求被告对车位再次进行重新分配。(3)证实签订商品房买卖合同的时候对车位使用费各原告是知晓的;
2、车位使用协议,证明原告在使用车位时应当交纳相应的车位使用费;
3、告知函,证明如何分配车位是被告一的权力,建投公司已经按照公平公开的原则将车位进行了摇号分配,不存在原告所讲的不公平的现象,已将车位摇号的时间地点对外公开,进一步证实了被告一在车位分配过程中尽可能做了公开;
4、商品房使用配套证明,钥匙交接单,证明被告建投公司已于2015年10月8日将相应的配套公建向社会局进行了移交;
5、汽车库建设规范,按照该规范要求,微型车小型车,横向宽度在2.2米-2.4米之间均属于规范的要求,我公司提供的车位已经超过该标准,建投公司提供的车位符合相关设计规范的要求。
被告生恒物业公司辩称,第一,本案案由是商品房合同纠纷,原告与我公司之间没有存在商品房买卖合同,所以我们不存在纠纷。第二,我公司中标合同约定只负责地上,不负责地下,根据原告与被告建投公司签订的商品房买卖合同补充合同第十六条的约定,被告建投公司为原告提供平面车位,原告应当承担车位费用。
被告生恒物业公司为支持其抗辩,向本院提交以下证据:
1、物业服务方案,证明我公司提供的物业服务只限于地上面积11万多平方米;
2、物业管理招标文件,证明我公司收取的物业费测算不包括车位管理费;
3、规划许可证,证明车库面积不含物业管理费中,不包括车库面积;
4、中标通知书,证明和许可证的面积是一致,车位的产权开发商所有,物业公司只负责管理;
5、前期物业服务合同,证明没有约定车库的费用;
6、车辆往来信息表,证明部分原告业主已经开始使用车库,已经形成事实的车位使用服务协议。
经审理查明,2014年7月31日,原、被告建投公司双方签订《天津市商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告建投公司开发建设的本区中新天津生态城中天大道以西、和顺路以北美韵园1#-1-1204号房屋,房屋面积为113.39平方米,合同总价款1078282元,合同第十四条约定被告建投公司向原告明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》,原告对该合同及公约相关内容予以书面确认,并承诺遵守。该《天津市商品房买卖合同》中的“补充合同”第十七条约定,被告建投公司为原告所购房屋提供地下平面车位一个,并由被告建投公司在适当的时间(房屋交付前后)统一进行分配后签订《车位使用协议》。原告方对车位仅享有使用权,其间原告应自行承担保有该车位所需承担的一切费用并承担相应责任,双方的权利义务以《车位使用协议》为准。被告建投公司于2016年5月3日在新浪网发布《关于天津生态城美韵园车位摇号告知函(图)》,通知美韵园业主于2016年5月6日通过电子摇号方式随机分配车位,摇号过程由天津泰达公证处现场公证,分配细则第1条规定“本次摇号分为二十五组……按照整体楼宇考量的就近原则在每栋楼周围划定与本楼户数对应的车位数量供本楼业主使用。以5号楼为例,比如5号楼有22位业主,我们就在5号楼周围选定22个车位……车位划分界线图将在生恒物业美韵园物业管理处公示,有需要的业主可前去观看”,第5条规定“根据摇号结果,车位协议签订手续于2016年5月10日至2016年5月15日进行办理……收费于2016年6月1日开始,此后小区车辆实行刷卡进入,IC卡作为停车场出入授权凭证。”后被告建投公司对车位进行了分配。被告生恒物业公司在其QQ群中公布了车位图,显示车位大小均为“2500*5300”。
另查明,被告生恒物业公司于2014年1月10日中标美韵园物业管理项目,中标面积为11.327071万平方米,二被告于2014年1月16日签订《天津市住宅前期物业服务合同》,被告生恒物业公司为原告所在小区前期物业公司,其中约定物业管理服务费收费标准为包干制被告建投公司所建的天津生态城南部片区10A地块住宅项目取得中新天津生态城建设局颁发的《建设工程规划许可证》,其记载建设规模为113270.71万平方米,备注地下建筑面积44247.50平方米。另外截止本案法庭辩论终结前美韵园小区尚未成立业主委员会。
再查明,2016年6月2日,美韵园居民代表与被告建投公司、生恒物业公司及该小区居委会、第三社区社工站召开联席会议,对车位分配问题进行协调,但最终未达成一致意见。
以上事实,由原、被告提交的书证以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,原告与被告建投公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律规定,应属合法有效。原、被告建投公司双方均应当按照合同要求履行义务及行使权利,如有违反将承担相应的法律责任。
关于原告的第一项诉讼请求,根据被告生恒物业公司在美韵园物业QQ群中公布的车库图纸,其显示车位宽度为“2500”,按照常人理解应为2500mm,即2.5米,原告并依此要求被告建投公司按照上述图纸将车位整改为2.5米,被告建投公司则认为该图纸由被告生恒物业公司发布与其无关,且不构成其对车位宽度的允诺。对于该图纸记载的车位宽度2.5米能否约束被告建投公司?本院评判如下:根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”原、被告建投公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同第十七条约定以及《关于天津生态城美韵园车位摇号告知函(图)》要求的流程均为先进行车位摇号,然后进行车位协议签订,双方权利义务以《车位使用协议》为准。通过庭审调查,原告与被告建投公司并未签订《车位使用协议》,原告也没有提交其他证据证明被告建投公司受车位宽度2.5米意思表示的约束,且经本院现场勘查,两根柱子(柱子之间为相邻的三个车位)之间距离约为7.48米,并不影响原告对车位的正常使用,对于该项诉讼请求,本院不予支持。
关于原告第二、三项诉讼请求,因重新分配车位、相关无障碍车位以及移交配套用房的问题,该诉讼请求均涉及全体业主利益,原告并非适格主体,对此本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求,因原告与被告建投公司在合同中对非机动车位、访客车位并未明确具体约定,且原告所在小区规划已经通过了行政机关的审批验收,因此该小区非机动车停车位及访客停车位地标线的施工属行政权力解决事宜,不属于法院受理民事案件的范围,对该项诉讼请求,本院不予支持。
关于原告的第五项诉讼请求,原告提出的该诉讼请求所记载的纠纷与商品房销售合同纠纷是两种不同法律关系,不宜在本案中一并审理,本院对此不予确认。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第四项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
驳回原告郑国强的诉讼请求。
案件受理费40元,由原告郑国强担负。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年九月十八日
书 记 员 冯 雪
附相关法条:
1、《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同,采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:
(一)内容具体确定;
(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件:
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。