海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1957号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨国旺，男，1948年4月18日出生，汉族，住山西省忻州市。
委托诉讼代理人：侯洁宇，山西神业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海南省海口市国贸路2号时代广场16楼B（北侧）。
法定代表人：郭家彤，总经理。
委托诉讼代理人：刘清云，该公司职员。
委托诉讼代理人：喻江，该公司职员。
上诉人杨国旺、海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨国旺上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持杨国旺一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由明珠公司承担。
事实与理由：一审判决认定事实与适用法律错误。一、一审判决认为：”该合同附件七第十四条第3款明确约定销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约，双方交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。杨国旺在该附件上签名、捺印，应视为杨国旺对该条款知悉、认可。故杨国旺以明珠公司所做的宣传前后不一致为由主张明珠公司存在欺诈行为，无事实法律依据，一审法院不予采信。”因此认定双方在签订合同的过程中，明珠公司虚假宣传的行为不构成欺诈，驳回了杨国旺的诉讼请求。但一审判决所作的以上认定明显忽略了下列的事实和法律规定：（一）双方所签订的《海口商品房买卖合同》主合同首页（海口商品房买卖合同说明）第7条明确约定：”出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料应视为本合同内容，出卖人应在签订合同时向买受人提供，买受人应仔细阅读并了解相关情况”。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。一审判决在对本案的事实作出认定时，对上述主合同条款与法律规定视而不见。此外，”合同附件七第十四条第3款”是由提供格式条款的一方也就是明珠公司所作出的免除其主要义务的约定，即不符合法律规定，也违背了诚实信用的基本原则，根据合同法的规定应属无效条款。二、杨国旺与明珠公司签订《商品房买卖合同》的根本目的是因年老体衰，身患疾病不能承受阴冷环境才选择来海南购房。在双方签订合同前，明珠公司销售人员的宣传、对杨国旺的答复以及其公司所展示的该项目沙盘模型都明确表明涉案房屋的正南面为低层建筑，但在杨国旺准备付第二期房款时却发现所购房屋的前面是100多米高的四幢高层，导致杨国旺完全无法实现签订合同时的本来目的。明珠公司对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的虚假宣传与展示引人误解的实物样品的行为违反了法律规定，根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该行为已经构成了欺诈。一审中杨国旺所提供的宣传图册、照片和视频资料完全可以证明以上事实。此外，明珠公司于2015年4月16日因虚假宣传受到海口市龙华区工商行政管理局的行政处罚和将商品房项目以在我国具有重大影响力的”恒大”命名的事实也从另一个侧面证实了明珠公司为了销售可谓是无所不用其极。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项规定：”一方以欺诈，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”杨国旺有权要求撤销该《商品房买卖合同》。三、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款规定：”经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”商品房买卖合同属于合同法调整范畴，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也认定购房者为消费者。因此，杨国旺有权要求明珠公司返还已支付价款并要求其给付房屋价款三倍计747756元的赔偿金。综上，一审判决事实认定与适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判。
明珠公司辩称：一、明珠公司从来没有进行过虚假宣传，也从来没有宣传对于商品房第四期的建设是低矮楼房，因此杨国旺的上诉理由均不成立。而且杨国旺购买的是一期房屋，其没有提供任何证据证明明珠公司提供的资料对其购买房屋有误导性的作用，在其签订商品房买卖合同前五个月，明珠公司的第四期规划已经规划完毕，已经在销售中心予以公示。所以并不存在明珠公司对其进行误导的行为，而且明珠公司属于恒大集团的下属项目公司，所以明珠公司使用恒大命名并不违反相关的规定。二、根据一般法和特别法的相关规定，商品房买卖合同应该使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。即使明珠公司有欺诈行为导致合同无效或者被撤销，赔偿的金额也不应该超过已付房款的一倍，杨国旺在此处使用消费者权益保护法是有误的。
明珠公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法予以改判；2.本案一审、二审诉讼费由杨国旺承担。
事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求查清事实后重新判决或发回重审。一、一审法院认定事实错误。一审法院认定明珠公司过于有利于销售方面的宣传客观上对杨国旺购买涉案房屋产生误导没有事实根据，且在判决中也并未说明明珠公司是如何进行过于有利于销售的宣传的。所以，一审法院认定上述事实错误。在杨国旺逾期付款以后，明珠公司相关工作人员多次通过电话等相关方式及时催告，同时在2016年4月14日向其发出律师函进行催告，所以一审法院认定明珠公司未及时催告而默许杨国旺逾期付款的事实是错误的。二、一审判决适用法律不当。依据双方签订的《商品房买卖合同》对于房屋付款方式的约定：杨国旺应于2015年3月6日前支付首付款247932元整，于2015年9月3日前支付330576元，余款247931元于2016年3月3日前支付。合同附件七第三条第3款约定：如买受人分期付款，买方必须按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方需按照未付款项的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天依然没有按照约定全额付款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。至本案诉讼时，杨国旺未按照合同约定于2015年9月3日前支付第二笔购房款330576元，也未按照约定支付247931元余款，且经明珠公司多次催告后依然未支付。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。杨国旺的逾期付款行为已达到法定解除合同的要件，明珠公司业已向其发出律师函通知可以依约解除合同。其次，我国现行法律和司法解释将默示的意思表示区分为作为形式的默示与不作为形式的默示。不作为形式的默示是指行为人没有积极的行为，只有消极的沉默，法官根据其消极的沉默来推断、认定其意思表示。因在不作为的默示中，行为人的内在意思不明确，为保护行为人的权益，防止审判权的滥用，法律对于不作为的默示有严格的限定。一审判决以明珠公司未进行催告为由认定明珠公司已经默许杨国旺逾期付款，违反了法律的规定，且强制性地为明珠公司与杨国旺的合同约定增设了条件，严重违反法律规定。一审法院的此种判决理由显然突破了合同的契约性的本质。综上所述，杨国旺存在明显违约的过错行为，极大地损害了明珠公司的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决杨国旺不承担任何违约责任，放纵违约方，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了明珠公司的合法权益。为了维护明珠公司的合法权益，请求二审法院依法改判。
杨国旺辩称：一、明珠公司在本案中有明显的欺诈行为。杨国旺夫妇来旅游度假时因明珠公司的宣传去了销售现场看了明珠公司的沙盘，当时杨国旺所购买的房屋还没有盖起来，录音录像上明确显示杨国旺所购买的楼盘前面没有高层建筑，只有低矮的玻璃房，可以看到楼下的湿地公园，杨国旺购买的是一线的湖景房，两位老人信以为真，随后交了首付，签了合同，但是在后期准备交第二笔款的时候，杨国旺发现明珠公司所展示的沙盘被换掉了，原先杨国旺购买楼房的沙盘上添了四栋高层。杨国旺经向规划部门了解，这四栋高层是恒大文化城第四期的酒店式公寓，总高度100多米，一共18层，每层高度4.9米，明珠公司第四期楼盘的销售资料上显示，该楼盘18层的每一套住宅都是复式结构。因此，杨国旺向明珠公司的销售人员提出异议，要求作出解释并且对其所购房的房屋进行更换或者退房，但被拒绝，遂成讼。二、经杨国旺了解，明珠公司和恒大公司没有任何的关系，明珠公司冒用了恒大公司的名义进行了虚假宣传，在大量的宣传资料上印制了恒大公司的名称，误导消费者。三、根据海南省房地产计算容积率的相关规定，明珠公司第四期的产权式酒店是超容的违章建筑，并且已经按照住宅的方式销售一空，属于应当查处的违法行为，并且该违法行为已经导致众多消费者信访，围堵政府，因此这些事实均能证明明珠公司存在明显的欺诈。四、明珠公司代理人认为杨国旺主张按消费者保护法规定要求三倍赔偿的理由不充分，应按照最高人民法院司法解释进行一倍赔偿。但明珠公司在一审调解中拒绝赔偿，并且没有任何诚意，导致杨国旺方的利益受到严重的损害。
杨国旺向一审法院起诉请求：1.撤销杨国旺、明珠公司签订的《海口市商品房买卖合同》；2.返还杨国旺已支付的房款249252元;3.明珠公司按照房屋价款的三倍赔偿杨国旺747756元;4.诉讼费由明珠公司承担。
明珠公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》;2.杨国旺向明珠公司支付违约金8958元(暂计算至2016年4月25日);3.杨国旺已支付的247932元归明珠公司所有；4.杨国旺无条件配合明珠公司到有关政府部门办理撤销合同备案等取消交易的手续,并承担相应费用；5.杨国旺承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2014年9月29日，明珠公司取得开发恒大·海口文化旅游城首期1#-18#楼及地下室（共10幢）的《商品房预售许可证》。2015年3月10日，杨国旺与明珠公司签订了《海口市商品房买卖合同》(合同编号:L00152064)，合同约定：杨国旺购买明珠公司开发的恒大·海口文化旅游城首期15-16号楼（幢）14（层）15#1403房,建筑面积为77.28平方米，套内建筑面积61.25平方米，房屋总价款为826439元；付款方式为分期付款,即杨国旺应于2015年3月6日前支付首期房款247932元整,于2015年9月3日前支付330576元,余款247931元于2016年3月3日前支付。合同附件七第三条第3款约定:”如买受人分期付款,买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款,否则,每逾期一天,买方须按未付款总金额的万分之一计算,向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的,卖方有权单方解除《商品房买卖合同》,买方所交的全部款项不予退还,该房屋归卖方所有,买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由买方承担”；第十四条第3款约定：”出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，杨国旺于2015年3月10日向明珠公司支付首期购房款247932元及代收费1320元。2015年5月19日，杨国旺、明珠公司签订的《商品房买卖合同》在海口市住房和城乡建设局进行了备案登记。杨国旺支付首期购房款后，至今未向明珠公司支付剩余购房款。另查，2015年4月16日，海口市龙华区工商行政管理局给明珠公司下发《行政处罚决定书》，该局认为明珠公司在房地产广告宣传中使用绝对化用语的行为违反了《中华人民共和国广告法》第七条第二款第三项规定，对明珠公司作出罚款5万元的处罚。庭审中，杨国旺称其在支付第二期购房款前，发现明珠公司所展示的涉案房屋小区沙盘模型与其购房时看到的沙盘模型不一致，故以明珠公司存在欺诈行为为由拒绝支付剩余购房款。
一审法院认为，杨国旺、明珠公司之间签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效合同，对杨国旺、明珠公司双方均有约束力，双方应依据合同约定履行各自的义务。该合同附件七第十四条第3款明确约定销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约，双方交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。杨国旺在该附件上签名、捺印，应视为杨国旺对该条款知悉、认可。故杨国旺以明珠公司所做的宣传前后不一致为由主张明珠公司存在欺诈行为，无事实法律依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人至之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。本案中，杨国旺在”恒大海口文化旅游城”房地产项目现场了解了所购买房屋情况后与明珠公司签订涉案合同，双方在签订合同中并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定之情形，故杨国旺诉请撤销《海口商品房买卖合同》并返还已支付的购房款249252元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。商品房指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，它与一般的商品有着根本上的区别，且杨国旺向一审法院提供的证据不足以证明明珠公司向杨国旺出售涉案房屋时存在虚假宣传和欺诈行为，故杨国旺诉请明珠公司按照房屋价款的三倍赔偿杨国旺747756元的主张不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定之情形，一审法院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：”因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，杨国旺、明珠公司签订了《海口市商品房买卖合同》后，双方均按约定履行了部分合同义务，导致杨国旺延迟履行合同义务的，是明珠公司过于有利销售方面的宣传影响了杨国旺对涉案房屋的状况判断，对于杨国旺迟延付款，明珠公司未进行合理催告，也未就涉案房屋情况向杨国旺作出进一步的说明，致使双方矛盾加剧成讼，因此杨国旺、明珠公司双方如能相互沟通，其合同目的可得到实现，另外从公平原则上看，合同解除会造成杨国旺巨大的经济损失，综上，涉案合同尚未具备解除条件，故明珠公司诉请解除《海口市商品房买卖合同》及购房款247932元归明珠公司所有的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持；由于明珠公司过于有利销售方面的宣传客观上对杨国旺购买涉案房屋产生误导，导致杨国旺因此与明珠公司产生争议而拒绝支付剩余购房款，系情有可原。同时杨国旺逾期付款，明珠公司未进行合理催告，应视为明珠公司默许杨国旺逾期付款。因此杨国旺逾期付款并未违约，杨国旺不应向明珠公司支付违约金。故明珠公司诉请杨国旺支付违约金8958元的主张一审法院不予支持。涉案合同并未解除，明珠公司诉请杨国旺配合办理撤销合同备案等取消交易手续的主张没有事实依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、五十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回杨国旺的诉讼请求；二、驳回明珠公司的反诉请求。案件受理费13770元，由杨国旺负担；反诉费2577元，由明珠公司负担。
二审期间，杨国旺向本院提交《顺利有限公司委派书》，欲证明：明珠公司是香港的独资企业，与恒大集团没有任何关系，恒大的名称也是被假冒的，在杨国旺与明珠公司签订商品房买卖合同当天，明珠公司开了股东会免去其公司的法定代表人。明珠公司质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，明珠公司的实际股东及投资方均是恒大集团，2009年恒大地产就和明珠公司原先的股东签订了股权转让协议，获得了明珠公司的实际控股权，明珠公司不存在冒用恒大集团名称的情况。明珠公司二审没有新的证据提交。
经审查，本院认为，《顺利有限公司委派书》载明的内容是明珠公司法定代表人等人员的任免情况，该证据不能证明明珠公司冒用恒大集团名称的事实，故本院对该证据的证明内容不予认定。
本院二审经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为,杨国旺、明珠公司之间签订的《海口市商品房买卖合同》为有效合同，对杨国旺、明珠公司双方均有约束力。虽该合同附件七第十四条第3款中已明确约定销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约，双方交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。但在本案中，明珠公司在向杨国旺推销涉案房产时未对该项目的整体规划及后续建设情况作详细介绍，导致杨国旺产生错误认知而签订合同购买涉案房产，当杨国旺得知该项目的沙盘变更后，拒绝支付剩余购房款时，明珠公司未及时采取换房或退房等措施，造成杨国旺以此为由未支付后期款项，对此，明珠公司存在一定的过错，应承担相应的责任。此外，虽然明珠公司在销售房产过程中也存在不当宣传广告行为，但在本案中，杨国旺在签订合同前，已到”恒大海口文化旅游城”房地产项目现场了解了所购买房屋情况后才与明珠公司签订涉案合同，杨国旺也在该附件上签名、捺印，应视为杨国旺对该条款知悉、认可，双方在签订合同时并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销之情形，而杨国旺未按合同约定支付剩余购房款，违反合同约定，构成违约，也应承担相应的责任。综上，由于双方不当行为造成本案诉讼，对此，本院认为，双方过错责任相当，应各自承担相应的责任。对杨国旺上诉中提出撤销双方签订的《海口市商品房买卖合同》，明珠公司返还杨国旺已支付的房款249252元及按照房屋价款的三倍赔偿杨国旺747756元的主张，以及对明珠公司上诉提出解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》、杨国旺向明珠公司支付违约金8958元(暂计算至2016年4月25日)、杨国旺已支付的247932元归明珠公司所有、杨国旺无条件配合明珠公司到有关政府部门办理撤销合同备案等取消交易的手续并承担相应费用的主张，均无相关事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，杨国旺、明珠公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18924元，由杨国旺负担13770元，海南东方明珠房地产有限公司负担5154元。
本判决为终审判决。
审判长陈杰林
审判员陈桂华
审判员韩芬
法官助理汪伟
法官助理汪伟
书记员叶苗芳
速录员杨建悦
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