天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初5193号
原告天津市怡高物业服务有限公司,住所地天津市北辰区京津公路320号。
法定代表人霍峰,董事长。
委托代理人孙海军,该公司职员。
委托代理人武欣,该公司职员。
被告杨帆,男,1983年2月12日出生,汉族,住天津市北辰区。
原告天津市怡高物业服务有限公司(以下简称怡高物业公司)与被告杨帆物业服务合同纠纷一案,本院于2016年8月10日立案受理后,依法由代理审判员张晓霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡高物业公司的委托代理人孙海军、武欣,被告杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告怡高物业公司诉称,2012年,原告与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同,约定由原告向全体业主提供物业服务,全体业主向原告缴纳物业费。但被告自2013年5月1日至2016年7月31日不交纳物业费,经原告多次催交后未果。故呈诉,请求依法判令:1、被告给付原告物业费5198.70元。2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张,向法庭提交如下证据:
证据一、天津市非住宅物业服务合同1份,证明原告为被告提供物业服务合法;
证据二、资质证书,证明原告系具有服务资质的物业公司;
证据三、交接协议、终止协议、2012年2月15日绿岛家园67号楼物业管理小区业主大会证明1份,证明原告提供物业服务是中途介入的,小区内卫生及安保问题是原告在原物业公司遗留的基础上进行提升和服务的;
证据四、天津市物业服务合同备案申请书、业主大会备案证明,证明物业合同签订的合法性及向行政机关备案符合程序;
证据五、催缴照片2张,证明原告曾向被告催缴物业费。
被告杨帆辩称,不同意原告诉讼请求,因为原告对被告的物业服务很存在多问题:门禁卡有限制,被告无法入户,侵犯了原告的个人权益;原告工作人员在和被告沟通时有言语谩骂、态度恶劣;被告家中水表维修需原告配合,但因被告未交纳物业费,原告不予配合并对被告终止服务;2013年,被告家中对讲系统出现问题,无法呼叫且没有屏幕显示,原告不给予维修更换;小区内和楼道内垃圾未及时清理,常有动物粪便;消防通道内有杂物堆积容易发生火灾;小区广场地砖翘起没有及时维修;小区后门通道路灯不全;楼道内小广告张贴严重,管理混乱;电梯地板没有及时保养。此外,2014年原告工作人员和被告协商物业费问题,双方未达成一致,之后就不再对被告提供服务。
被告为支持其主张,向法庭提交如下证据:
证据一、照片12张,证明小区内地砖翘起,楼宇对讲系统损害,垃圾堆积无人清理,楼道经常有杂物安全隐患严重;
证据二、录音录像16份(当庭播放),证明小区内电梯地板长期损坏,电梯楼道间垃圾杂物堆积,墙面损坏且有广告张贴,消防通道都被杂物占据,小区地面严重损毁,施工没有警示牌,没有人员在现场管理,地面积水施工杂乱,小区地面大面积翘起。门禁有限制无法入户。小区内垃圾长期堆放无人清理。小区绿化带无人清理。小区广场没有任何照明,小区广场有动物粪便未能及时清理。
经当庭质证,被告对原告提交的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性不清楚,但其向法院提交被告就予以认可,但是合同内容显示的物业服务标准原告都没有做到位;
证据二、不清楚;
证据三、不清楚;
证据四、不清楚,业主大会成立及合同备案被告都不知情;
证据五、被告没有见到过,且照片内容不清楚,不认可。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见:
证据一、真实性不完全认可,因为有一部分照片是小区外,不属于小区内公共区域。地面地砖翘起正在维修,杂物堆放是在公共区域,但是属于业主私有物品,物业公司也曾寻找过该业主进行劝说,但是业主不听劝告。楼宇对讲系统正在维修但是不影响使用;
证据二、录像中显示的内容不全是小区内部,有部分是小区外围。被告提出证据没有显示门禁系统的楼牌号,不能证明是被告的入户门,门禁卡随时到物业公司充磁,物业工作人员随时办理,原告没有见被告到物业公司进行充磁,关于公共区域垃圾杂物会定时清理,被告视频中显示的是未清理时段的状态,杂物有些是业主私有物品,物业公司只能劝说让业主将其移走,关于施工现场无人的情况是施工工人就餐时间全部离开,施场未完成施工,也证明物业公司正在维修。在施工人员下班后施工地点会进行警示。
经审理查明,2012年2月15日,原告怡高物业公司与天津市北辰区绿岛家园67号楼物业管理小区业主大会(以下简称业主大会)签订物业服务合同,该合同约定业主大会代表全体业主将绿岛家园67号楼委托原告进行物业管理服务事宜,物业类型为高层住宅,坐落位置为天津市北辰区京津公路320号,物业合同服务期限为5年3个月,自2012年2月15日至2017年5月14日;物业管理服务费采取包干制的形式,按建筑面积计算,高层住宅为1.5元/月/平方米;合同约定业主应于每季度第一个月15日交纳物业费。上述物业合同已在天津市北辰区房地产管理局进行备案。
另查,被告杨帆系绿岛家园67号楼B座4门603号房屋的业主,房屋建筑面积91.71平方米。庭审中原告主张按照1.45元/月/平方米计算物业费,低于合同约定的标准。故自2013年5月1日至2016年7月31日(共计39个月),被告共欠原告物业费5186.20元(1.45元/月×91.71平方米×39个月)。
再查,原告在被告所在实施物业管理服务期间,该小区的门禁卡制度不规范,在一定程度上限制了业主入户,为业主带来不便。此外,原告在环境卫生、公共设施维护等物业服务方面存在不同程度的瑕疵。
上述事实有原、被告提交的证据、庭审笔录等予以证实。
本院认为,原告怡高物业公司与业主大会签订的物业服务合同合法有效,该合同对绿岛家园67号楼的业主均具有法律约束力,原告依约为被告提供了物业管理服务,被告应向原告交纳物业管理服务费。但根据被告提供的证据可以证实,原告怡高物业公司制定的门禁卡制度不规范,在一定程度上限制了业主入户,为业主带来不便。且诉争小区内存在环境卫生混乱、公共设施维护不到位等情况,原告未完全尽到合同约定的义务,被告交纳的物业管理服务费应予酌减。根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况,本院酌定被告向原告交纳自2013年5月1日至2016年7月31日的物业管理服务费5186.20元的70%为宜,即3630.34元。
综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条之规定,判决如下:
一、被告杨帆于本判决生效之日起十日内给付原告天津市怡高物业服务有限公司物业管理服务费3630.34元;
二、驳回原告天津市怡高物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告杨帆担负。(此款于本判决生效后十日内给付)
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 张晓霞
二〇一六年十一月十三日
书 记 员 霍 磊
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。