天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初2274号
原告:张军,男,1970年2月2日出生,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:王海,天津市明义律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王涛,天津市明义律师事务所律师。
原告:杨雯颖,女,1970年5月19日出生,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:王海,天津市明义律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王涛,天津市明义律师事务所律师。
被告:钱府圣,男,1983年3月7日出生,住天津市河西区。
委托诉讼代理人刘佳,天津茂驰律师事务所律师。
被告:天津市帝兰庭商务信息咨询有限公司和平区分公司,住所地天津市和平区×号增1号。
负责人:方芳。
委托诉讼代理人:张振海,男,该公司经理。
委托诉讼代理人:刘佳,天津茂驰律师事务所律师。
被告:天津市帝兰庭商务信息咨询有限公司,住所地天津市南开区深蓝公寓平房4号-1。
法定代表人:方芳,该公司总经理。
委托诉讼代理人:张振海,男,该公司经理。
委托诉讼代理人刘佳,天津茂驰律师事务所律师。
原告张军、杨雯颖与钱府圣、被告天津市帝兰庭商务信息咨询有限公司和平区分公司(以下直称“帝兰庭和平区分公司”)、被告天津市帝兰庭商务信息咨询有限公司(以下直称“帝兰庭公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月20日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人王海、王涛、原告杨雯颖及其委托诉讼代理人王海、王涛、被告钱府圣的委托诉讼代理人刘佳、被告帝兰庭和平区分公司及被告帝兰庭公司的委托诉讼代理人张振海、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张军、杨雯颖向本院提出诉讼请求:1.解除原告张军与被告钱府圣于2011年4月22日签订的《天津市房屋租赁合同》;2.被告钱府圣、被告帝兰庭和平区分公司向原告张军、杨雯颖支付自2016年1月1日至2016年4月20日房屋租金175699元以及自2016年4月21日至实际腾空之日止的房屋使用费;3.被告钱府圣、帝兰庭和平区分公司向原告张军、杨雯颖支付自解除合同之日2016年4月17日起至2016年4月20日的违约金6400元及自2016年4月21日至上述租金及房屋使用费实际付清之日止的违约金(按照合同约定日违约金1600元计算);4.被告钱府圣、帝兰庭和平区分公司向原告张军、杨雯颖支付热能损耗费33566.3元;5.被告钱府圣、帝兰庭和平区分公司将上述承租房屋腾空交付原告,并将上述房屋恢复至交付前原状;6.被告钱府圣支付原告张军、杨雯颖为实现上述债权支出的律师费88306.7元;7.在帝兰庭和平区分公司财产不足以清偿上述全部债务时,由帝兰庭公司承担剩余部分债务的清偿责任;8.诉讼费用三被告共同承担。诉讼过程中,原告张军、杨雯颖变更第2项诉讼请求为:被告钱府圣、被告帝兰庭和平区分公司向原告张军、杨雯颖支付自2016年6月1日至实际腾房之日止的房屋使用费(房屋使用费比照合同约定租金计算);变更第3项诉讼请求为:被告钱府圣、被告帝兰和平区分公司向原告张军、杨雯颖支付自2016年4月17日至2016年6月16日违约金97600元,以及自2016年6月17日至上述租金及房屋使用费付清之日的违约金(按照合同约定的日违约金1600元计算);放弃第5项诉讼请求。事实与理由:原告张军与被告钱府圣于2011年4月22日签订《天津市房屋租赁合同》,约定原告张军将坐落于天津市和平区×号底商出租给被告钱府圣,出租房屋面积550.78平方米,租期自2011年4月25日至2012年6月30日,房屋租金按建筑面积计算,2011年7月1日至2016年6月30日,租金为2.9元/平方米/天;每半年一次支付房租,付款时间为房租到期前一个月支付下半年房租(每年5月30日和11月30日),被告钱府圣延迟支付租金累计达半个月以上的,原告张军有权解除合同,被告钱府圣除支付累计拖欠的租金外,还应自解除合同至次日起至实际交付拖欠租金之日止,按每日1600元向原告张军支付违约金。房屋租赁期间,使用该房屋所发生的费用中水、电、通讯、物业管理、有线电视、供热、制冷等费用由被告钱府圣负担。若原告张军要求将房屋恢复原状,被告钱府圣须无条件将所租用的房屋恢复原状,如因被告钱府圣违约造成原告张军采取第九条约定主张权利的,被告钱府圣需承担原告张军因此发生的全部诉讼费用和律师费用。上述承租房屋的所有权人为另一原告杨雯颖,系原告张军配偶。
合同签订后,二原告依约将房屋使用权交给被告钱府圣。被告钱府圣同时租赁隔壁房屋(和平区×号增1号),并将两间房屋中间隔断打通一同使用。被告钱府圣作为发起人和实际控制人,发起设立了被告帝兰庭公司及其分公司,本案租赁房屋由被告帝兰庭和平区分公司实际使用。现被告钱府圣已拖欠房屋租金,经原告多次催促其不履行支付租金义务,也不将房屋使用权交还原告,原告已书面通知被告钱府圣解除租赁合同,现诉至法院望判如所请,以维护原告合法权益。
被告钱府圣辩称,不同意原告的诉讼请求。合同没有解除应该继续履行,且因合同未解除不涉及到支付违约金、律师费及腾房问题,且律师费过高违反了律师收费规定。热能损耗费被告钱府圣认可。现如果合同解除,要求原告退还履约保证金150000元。
被告帝兰庭和平区分公司、被告帝兰公司辩称,二被告不是合同主体,没有履行合同的义务。
本院经审理认定事实如下:二原告系夫妻关系。涉案房屋坐落于天津市和平区×号,建筑面积550.78平方米,权利人原为原告张军,于2015年5月变更为原告杨雯颖。2011年4月22日,原告张军与被告钱府圣签订了《天津市房屋租赁合同》,被告钱府圣租赁涉案房屋用于服务业,租期自2011年4月25日至2012年6月30日,涉案房屋由被告帝兰庭和平区分公司实际使用。被告钱府圣应于2015年11月30日支付原告2016年1月至6月房屋租金,但逾期未支付。二原告起诉后,被告天津市帝兰庭商务信息咨询有限公司和平区分公司于2016年5月16日支付给原告杨雯颖2016年1月至5月房屋租金242916元。原告杨雯颖于2016年7月11日交付了涉案房屋2010-2017年度热能损耗费33566.3元。原告张军与被告钱府圣共同确认双方签订的《天津市房屋租赁合同》于2016年9月8日予以解除。2016年8月26日,原告杨雯颖与案外人朱书强(××)到涉案房屋查看需恢复的隔断墙位置,于2016年9月8日在本院书面进行了确认,被告于2016年9月9日开始恢复涉案房屋的原状。2016年9月16日,被告支付给原告杨雯颖房屋租金20700元。2016年9月18日,被告钱府圣将涉案房屋交二原告收回。
当事人有争议的事实:
原告主张为本案支付了律师费88306.7元的事实,并提交证据材料:委托合同、进账单、增值税发票。
三被告的质证意见:真实性没有异议,关联性有异议,无法证明是哪一个案件的代理费,且仅支付了20000元,不能证明原告支付了律师费88306.7元。
本院认定:原告为本案支付了20000元律师代理费。
本院认为,原告张军与被告钱府圣签订的《天津市房屋租赁合同》,系当事人真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,在涉案房屋权利人变更为原告杨雯颖后,原告杨雯颖对合同予以认可,被告钱府圣也未提出异议,该合同依法成立且合法有效。
原告张军与被告钱府圣共同确认合同于2016年9月8日予以解除,本院予以照准。原告杨雯颖为涉案房屋的权利人,且与原告张军为夫妻关系,亦实际负责处理合同履行中的相关事宜,现二原告共同主张合同的各项权利,本院予以照准。被告钱府圣应支付二原告自2016年6月1日至2016年9月8日(合同解除日)的房屋租金170907.03元,但应减除原告确定隔断墙位置期间即2016年8月26日至9月8日的租金24597.83元,减除后被告钱府圣还应支付租金146309.2元。被告钱府圣已将涉案房屋交还二原告,但应支付占用涉案房屋期间即2016年9月9日至18日的房屋使用费17569.88元。被告帝兰庭和平区分公司并非合同当事人,不应承担支付房屋租金的义务,但其作为涉案房屋的实际使用人,应与被告钱府圣共同承担支付房屋使用费义务。
原告杨雯颖已将欠付的热能损耗费予以交纳,故被告钱府圣应将欠付的热能损耗费直接支付给二原告。被告钱府圣于2011年4月租赁涉案房屋,合同于2016年9月8日解除,被告钱府圣应向二原告支付欠付的2011-2016年度热能损耗费24047.5元。被告帝兰庭和平区分公司并非合同当事人,无履行合同约定的义务。
被告钱府圣拖欠租金构成违约,导致原告起诉主张权利,按照合同约定原告支出的律师代理费应由被告钱府圣承担。被告帝兰庭和平区分公司并非合同当事人,亦无履行合同约定的务。
合同解除后,原告张军收取的押金150000元应用于抵充被告钱府圣承担的各项费用。被告钱府圣欠付租金,按照合同约定应自解除合同之次日起至实际交付拖欠租金之日止,按每日1600元的标准支付的违约金,被告钱府圣在解除合同之日欠付租金146309.2元,用押金150000元抵充后不再欠付租金,故不应支付违约金。
被告帝兰庭和平区分公司不承担合同义务,不存在清偿本案债务的情形,被告帝兰庭公司亦不存在承担清偿其剩余债务的情形。
综上所述,二原告要求解除原告张军与被告钱府圣于2011年4月22日签订的《天津市房屋租赁合同》的诉讼请求,本院判定合同于2016年9月8日予以解除。
二原告要求被告钱府圣支付自2016年6月1日至实际腾房之日止的房屋租金及被告钱府圣和被告帝兰庭和平区分公司共同支付使用费的诉讼请求的诉讼请求,本院予以支持。但被告钱府圣应支付的租金146309.2元及房屋使用费17569.88元,共计163879.08元,用被告已支付的租金20700元及押金150000元冲抵后,无需再行支付,故二原告的上述诉讼请求,本院不再判定。
二原告要求被告钱府圣、帝兰庭和平区分公司支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。
二原告要求被告钱府圣支付热能损耗费的诉讼请求,本院予以支持。被告应支付2011-2016年度热能损耗费24047.5元,用冲抵租金及使用费后仍剩余的押金6820.92元冲抵后,被告钱府圣还应支付17226.58元。二原告要求被告帝兰庭和平区分公司承担共同支付义务的诉讼请求,本院不予支持。
二原告要求被告钱府圣支付律师费88306.7元诉讼请求,本院予以支持20000元。二原告要求被告帝兰庭和平区分公司承担共同支付义务的诉讼请求,本院不予支持。
二原告要求被告帝兰庭和平区分公司在财产不足以清偿上述全部债务时,由被告帝兰庭公司承担剩余部分债务清偿责任的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款规定,判决如下:
一、原告张军与被告钱府圣于2011年4月22日签订的《天津市房屋租赁合同》于2016年9月8日予以解除;
二、本判决生效之日起十五日内,被告钱府圣支付原告张军、杨雯颖热能损耗费17226.58元。
三、本判决生效之日起十五日内,被告钱府圣支付原告张军、杨雯颖律师费代理费20000元。
四、原告张军、杨雯颖的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费5784元,减半收取计2892元,保全费2270元,由被告钱府圣负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。