陕西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）陕执复89号
复议申请人（申请保全人）：陕西海天嘉德实业有限公司。住所地：陕西省西咸新区沣西新城世纪大道东。统一社会信用代码：91611104575611494C。
法定代表人：王昭强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:刘聪，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。
被申请人（异议人、被保全人）：陕西生力置业集团有限公司。住所地：西安市莲湖区丰镐东路**号。统一社会信用代码：91610000623752145B。
法定代表人：杨贵合，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卢亚妮，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：董立普，陕西永嘉信律师事务所律师。
陕西海天嘉德实业有限公司（下称海天嘉德公司）不服咸阳市中级人民法院（2018）陕04执异53号执行裁定向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年8月10日举行了听证，复议申请人的委托诉讼代理人郑成彬、李秀菊（听证后变更为刘聪、李媛），被申请人的委托诉讼代理人卢亚妮、董立普参加了听证，现已审查终结。
咸阳市中级人民法院（以下简称咸阳中院）在审理陕西海天制药有限公司（以下简称海天公司）与陕西生力置业集团有限公司（以下简称生力公司）、海天嘉德公司与生力公司民间借贷纠纷两案中，依据海天公司、海天嘉德公司的保全申请作出（2017）陕04民初199号、200号民事裁定。在执行该保全裁定中，咸阳中院查封了生力公司名下临国用（2016）1号、（2016）2号、（2016）3号、（2016）4号国有土地使用权等财产，生力公司对咸阳中院查封行为不服，提出书面异议。咸阳中院于2017年11月28日作出（2017）陕04执异122号执行裁定：驳回异议人陕西生力置业集团有限公司的异议请求。生力公司不服，向本院申请复议，本院于2018年3月16日作出（2018）陕执复字7号执行裁定：一、撤销咸阳市中级人民法院（2017）陕04执异122号执行裁定；二、发回咸阳中院重新审查。
生力公司异议称，一、咸阳中院在执行（2017）陕04民初199号、200号民事裁定时，查封了其公司名下土地使用权和其公司临潼生力苑分公司开发的房产，该查封明显超标的。申请人提供的总平图和土地证所附的宗地图，能够充分证明涉案四块土地各自地上附着物即楼栋独立附着在四块土地之上，每块土地各自的界址清晰明确，均能独立分割；二、根据申请人提供的房管局关于涉案项目销售价格的证明以及各个楼栋的建筑面积，对应的市场价值均能予以确定和核实；三、根据申请人提供的证据，可以证明涉案1号土地上的7、8号楼市值约为1.65亿元，其中9号楼即将开工建设，该市值约为0.57亿元。该1号土地及已经具备办理预售证的地上附着物市值已经足以确保两案原告的诉讼权益，其他查封均属于超标的查封，应予以撤销。因为涉案查封标的已经可以确认，所以评估鉴定没有任何依据和必要性；四、涉案项目基于超标的查封，直接导致其他已经具备办理预售证的房屋不能正常办理预售证而不能销售，更直接导致申请人的房地产开发陷入停顿的局面，申请人因此不能正常经营和运转，这与诉讼保全的目的严重相冲突；五、项目的配套及水电等附属设施与涉案土地是否分割查封无任何关联关系和因果关系，将来项目所有的权益分配与公共设施无任何关系；六、申请执行人所谓的申请人与施工方的债权债务关系及申请人与涉案土地原使用权人职工的安置事宜均与涉案土地查封无任何关系。申请人与施工方均按照施工合同正常履行，涉案项目系纯商品房和商业用房项目，没有安置楼或安置信息，更没有以涉案房屋安置被兼并方的合同义务。请求解除除1号土地外的其余查封措施。
海天嘉德公司称，咸阳中院现查封冻结的生力公司的资产远不够其公司的保全金额，请求对生力公司的其他财产继续进行保全查封，使其公司的权益得到保障。理由如下：1、生力公司应履行的债务总额包括本金、利息、迟延履行债务的利息、诉讼费用、评估拍卖等其他费用，上述债务随着时间的推移，范围不断扩大，数额不断增长。截止2018年4月中旬，两案的债权本息合计近2亿元；2、超标的系价值与数额判断，异议人前后陈述不一致且无法证明价值与数额，本案查封土地及在建项目价值必须经过评估方能确定；3、异议人现已没有其他财产，查封物价值应扣除享有优先权债权数额，剩余价值才能用来清偿；4、依据相关规定，不动产第一次、第二次流拍的，每次降价的数额不得超过前次保留价的百分之二十。依据相关规定，在流拍后抵押权人优先受偿后，恐怕难以有财产能够清偿债务；5、生力公司及代理人一直混淆概念。将房屋销售收入与利润等同，将已销售的建筑重复计算价值，将未开发的按照已开发的计算面积与价值；6、本案查封的土地整体设计、整体规划，整个项目容积率恒定，查封土地系一个整地块不可分割。故咸阳中院的保全措施符合法律程序，保全金额未超出其公司的保全请求，生力公司的异议请求不能成立，应予驳回。
咸阳中院查明，海天公司与生力公司、海天嘉德公司与生力公司民间借贷纠纷两案，本院于2017年8月10日分别作出（2017）陕04民初199号、200号民事裁定，分别裁定冻结生力公司银行账户资金14025万元，或查封、扣押其同等价值的财产；冻结生力公司银行账户资金3834万元，或查封、扣押其同等价值的财产。海天公司及嘉德公司据此向本院申请执行。本院在执行（2017）陕04民初199号民事裁定过程中，于2017年8月15日冻结了生力公司在中国银行西安临潼区陕鼓科技园支行102463227206账户内14025万元限额的存款，因账户余额不足，实际冻结359373.15元，冻结期限一年，自2017年8月15日至2018年8月14日。2017年8月16日，本院查封了生力公司临潼生力苑分公司在临潼区承建的生力广场项目2号楼43套、6号楼23套，共计66套房屋产权，查封期限三年，自2017年8月16日至2020年8月15日。同日，本院依据（2017）陕04民初199号民事裁定书和（2017）陕04民初200号民事裁定书，查封了生力公司名下临国用（2016）1号、（2016）2号、（2016）3号、（2016）4号国有土地使用权，查封期限三年，自2017年8月16日至2020年8月15日。
另查明，本案查封的土地为四个独立地块，分别坐落着可独立分割的房地产。截至2018年4月17日，临国用（2016）1号土地上坐落有7、8、9号楼（7、8号楼已近封顶，9号楼未建）；（2016）2号土地上坐落有5号楼（未建）；（2016）3号土地坐落有正常经营使用的商业用房（双方均承认该土地设置了抵押权，但均未提供相关证据证明）；（2016）4号土地坐落有1、2、3、4、6、S01号楼（2、3、6号楼已封顶，4号楼近封顶，1号楼建至四层，S01号楼未建）。
还查明，临国用（2016）1号土地上7、8号楼建筑面积分别为13086平米、13099平米，根据西安市临潼区房地产管理所交易管理办公室2018年2月5日提供的证明可知，临潼区中心广场周边新建商品房住宅销售均价约为6300元/每平米，故7号楼目前市值约为0.82亿元、8号楼目前市值约为0.83亿元；临国用（2016）2号土地未开发；因（2016）3号土地双方均承认设置了抵押权，对其价值不予计算；另，本院查封的2、6号楼涉及的66套房屋，按照临潼区房地产管理所交易管理办公室2018年2月5日提供的证明可知，住宅房屋总价值约为4200万元，商业房屋总价值约为2475万元，两者合计约为6675万元。综上，临国用（2016）1号土地的价值与临国用（2016）4号土地上被查封房屋的价值约为2.3亿元。
申请执行人海天公司、海天嘉德公司与生力公司民间借贷纠纷两案截至目前生力公司拖欠的本息合计为2亿元左右。
咸阳中院认为，本案争议的焦点是本院查封财产的价值是否超标的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价格足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
生力公司名下四块土地分别办理了土地使用证，各自的界址清晰明确，均能独立分割，属于可分物。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格等综合认定，根据本院查明的事实，涉案临国用（2016）1号土地的价值与临国用（2016）4号土地上被查封房屋的价值约为2.3亿元，能够满足海天制药与海天嘉德公司的相关诉请，故本院查封的标的明显属于超标的查封，损害了申请人的权利，应予以纠正，对超标的查封的部分予以解封。考虑到诉讼风险及市场变化对财产变现的影响因素，加之生力公司至今未提交临国用（2016）2号土地市场价值的相关证据及（2016）3号土地是否存在抵押权的相关证据，故对该两块土地的价值不予计算，对该两块土地应继续查封。综上，生力公司的异议理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第二项之规定，于2018年6月21日作出（2018）陕04执异53号执行裁定书，裁定：解除本院对陕西生力置业集团有限公司名下临国用（2016）4号土地使用权的查封。
海天嘉德公司不服（2018）陕04执异53号执行裁定向本院申请复议称，一、异议裁定书认定事实不清。1、（2018）陕04执异53号执行裁定书查明的生力广场的土地证为（2016）1号、2号、3号、4号和土地证上坐落的楼房号有误。生力公司建设的生力广场共11栋楼，共占用的土地证号为临国用（2016）1号、2号、3号、4号、5号、6号和7号。其中生力公司开发的5号楼并非坐落在一审法院査明的临国用（2016）2号土地证，而是坐落在（2016）6号土地证；S01号商用楼并非坐落在一审法院查明的临国用（2016）4号土地证，而是坐落在（2016）5号土地证。2、一审法院查明的房屋面积事实错误。一审法院査明的7号楼、8号楼均为在建工程，工程尚未竣工验收。工程实际竣工验收面积因工程设计亦存在变更等诸多因素并不等同于设计面积。一审法院将在建工程等同于竣工验收的房屋，将设计的在建工程面积等同于能够销售居住的房屋面积错误。3、一审法院以临潼区房地产管理所交易管理办公室提供的临潼区中心广场周边房屋销售价格证明来认定涉案土地房屋价值明显错误。临潼区房地产管理所交易管理办公室并非独立机构；将竣工验收的房屋销售价格等同于在建工程的价值明显错误，在建工程不具备竣工验收交付使用条件其价值远远低于房屋销售价，在建工程的价值应当进行评估。4、一审法院认定查封四块土地独立分割，系可分物的事实有误。临国用（2016）1号、2号土地证虽属两个独立的土地证，但指同一宗土地。1号土地证指该宗土地建设的住宅楼面积部分，2号土地证则指该总土地上建设的商业面积部分。两个土地证仅为区分该宗土地上的商业用房和住宅用房以及办理房屋产权证使用。5、生力广场临国用（2016）1号、2号、4号、5号、6号、7号土地属同一项目，共用一套供电、供暖系统，不同土地上所建的在建工程能否独立分割还需专业的评估机构认定，不应单凭楼位在不同地块上就认定为可分割物。二、本案查封的财产是否超标的，应予以评估。一审法院未对已查封财产进行评估并驳回申请人的评估申请实属错误。海天公司在一审中亦向法院提出评估申请，一审法院对已查封财产价值不进行评估确定，反而将在建工程等同于竣工验收工程，将周边的房产销售价等同于在建工程价值有误。三、判定已查封的财产是否明显超标的，必须以被申请人对已查封的财产所享有的实际价值为准，而不能单单以被查封的财产的名义价值为判定标准。本案已査封的财产包括第三人的合法权益和应当扣减的价值部分，该部分价值不属于生力公司所有，应当扣除不属于生力公司的财产价值部分。首先，生力广场虽属在建工程，但该工程大部分房屋已经出售；其次，已查封的财产包含生力公司应当承担的国企兼并应当优先支付被兼并企业员工的安置费用；第三，已查封的财产中的临国用（2016）3号土地上的房产已设定了最高额抵押，抵押给齐商银行西安支行；第四，已査封的财产属于在建工程，该工程的承包人对已查封的在建工程就拍卖、变卖的价款具有优先受偿权；第五，已查封财产还应当包含案件受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等为实现保全目的而需扣除的费用。上述已查封财产价值应当在判定查封财产价值是否超出保全标的时应予以扣减。综上，复议申请人认为已经保全的财产价值不明显超出保全标的数额，请求撤销（2018）陕04执异53号执行裁定书，驳回生力公司的异议请求。
生力公司答辩称：一、咸阳中院异议裁定认定事实正确。1、涉案临国用（2016）1号和2号土地证虽属同一宗地上的两个用途分别为住宅和商服的两个土地证，但后经西安市规划局临潼分局审批（总平图），临国用（2016）1号和2号土地证上仅规划了7、8、9号三栋住宅，并未规划商业用房。而7、8号楼住宅的建筑面积仍分别为13086㎡、13099㎡，为能独立分割的房屋，且现在已经具备独立销售（出士0后即可办理预售许可证）的条件，现因土地查封而无法办理预售许可证，房屋无法销售。2、涉案临国用（2016）4号和5号土地证虽属同一宗地上的两个用途分别为住宅和商服的两个土地证，但后经西安市规划局临潼分局审批（总平图），规划批准的涉案1、2、3、4、6、s01号楼均坐落在临国用（2016）4号和5号土地证上，仍为能独立分割的独立房屋，而2、6号楼中的66套房屋已经被法院查封，其他楼栋房屋除s01号楼未建设外均已具备独立销售（出士0后即可办理预售许可证）的条件，现因土地査封而无法办理预售许可证，房屋无法销售。3、海天制药关于房屋面积应以竣工验收后的面积为准确定涉案房屋面积的诉称纯属混淆概念。事实上，房地产开发经营中，销售的依据为主体建设士0时即可办理预售许可证开始销售，销售面积即为规划建筑面积；而所谓竣工验收仅是具备房屋交房的条件而己，其面积即便与销售面积存在误差，但此误差基本可以忽略不计，且一审法院认定的7、8号楼市值和2、6号楼66套房屋市值的房屋均已封顶，不存在所谓的设计变更导致建筑面积减少之说。4、海天制药诉称中将项目配套系统与项目房屋同属一体而不可分割的辩称实属仍在混淆概念。根据一审法院裁定书中的认定，涉案7、8号楼以及2、6号楼的66套房屋的市值为2．3亿元，足以满足海天制药所谓的诉请标的。且即便将来案件判决生效进入执行程序，或有的拍卖也是对已查封房屋的拍卖，而不是对查封的土地进行拍卖。二、异议裁定关于涉案土地上房屋价值尤其是7、8号楼和2、6号楼66套房屋价值为2．3亿元的认定正确，符合客观事实。1、临潼区房地产管理所交易管理办公室出具的关于涉案房地产周边新建商品房住宅和商业销售均价的证明，系其依职权向我公司出具的合法证明，客观真实且有效。2、海天制药所称的一审法院将竣工验收房屋销售价等同于在建工程的价值为明显错误的说法。已经办理竣工验收和大证的房屋即俗称的“现房”的市场价值远远大于办理预售证的商品房预售价值，其所谓的辩称恰恰证明了目前的所谓认定的房屋价值要远远低于将来涉案房屋办理竣工验收和大证后的价值，或者说，目前涉案的房屋价值将会随着市场行情（西安市及周边房屋市场价正在稳步上涨的趋势）以及项目竣工验收水涨船高。三、海天制药主张本案应评估确定涉案房屋价值纯属多此一举，毫无道理，一审法院以市场价值确定涉案标的物即房屋的价值合情合法。虽然涉案项目属于在建工程，但基本都已具备办理商品房预售许可证，即已经具备销售条件，也即涉案房屋基本都已有市场销售价格；尤其是7、8号楼以及2、6号楼的66套房屋完全具备销售条件，因此其市场价值已经能予以确定。四、海天制药抗辩所谓涉案执行标的包含了第三人的合法权益纯属妄自揣测，没有任何证据支持。涉案项目的房屋除已经备案销售外，其余均未备案销售；即便存在其诉称的答辩人所谓承担国企兼并的安置费用，该所谓安置费用也与涉案项目无关，且通过总平图也能证明，涉案项目不存在安置房之说。另外，答辩人目前涉案的工程进度如火如茶，进度款支付不存在任何问题，将来根本不存在其所谓的优先受偿问题。五、根据临潼区房地产管理所交易管理办公室于2018年8月3日出具的《证明》，涉案房地产周边新建商品房住宅均价为8300元／㎡和商业销售均价30500元／㎡。相比2018年2月5日出具的《证明》中的价格，住宅每平米上涨了2000元，商业每平方米上涨5500元。结合一审裁定的认定和总平图经济指标，7、8号楼的建筑面积分别为13086㎡、13099㎡，结合上涨幅度的价格，单独7、8号楼的价值已由一审法院原认定的1．65亿元上涨至2．17亿元；而2、6号楼上的66套房屋（含60套住宅，建面为6666.08㎡，市值为0.55亿元；6套商业，建面为989．84㎡，市值为0．3亿元）价值已由一审法院原认定的0．67亿元上涨至0．85亿元：所以一审认定的7、8号楼和2、6号楼上的66套房屋目前的价值为3．02亿元。所以，结合目前房地产市场价格稳步上升的趋势和竣工验收后房屋价值远远高于商品房预售阶段价值的客观事实，目前一审法院认定的7、8号楼和2、6号楼上的66套房屋2．3亿元的价值已经足以满足海天制药所谓的诉讼权益，而海天制药诉称的诉请也仅仅是诉讼权益，而不是经生效裁判文书确定可以通过执行程序实现的债权。综上，一审法院裁定将涉案4号土地证解封符合客观事实和法律规定，海天嘉德公司所提复议没有事实和法律依据，请求驳回其复议申请。
本院查明，海天公司与生力公司、海天嘉德公司与生力公司民间借贷纠纷两案，咸阳中院于2017年8月10日分别作出（2017）陕04民初199号、200号民事裁定，分别裁定冻结生力公司银行账户资金14025万元，或查封、扣押其同等价值的财产；冻结生力公司银行账户资金3834万元，或查封、扣押其同等价值的财产。海天公司及嘉德公司据此向咸阳中院申请执行。咸阳中院在执行（2017）陕04民初199号、200号民事裁定过程中，于2017年8月15日冻结了生力公司在中国银行西安临潼区陕鼓科技园支行102463227206账户内14025万元限额的存款，因账户余额不足，实际冻结359373.15元，冻结期限一年，自2017年8月15日至2018年8月14日。2017年8月16日，咸阳中院查封了生力公司名下临国用（2016）1号、（2016）2号、（2016）3号、（2016）4号国有土地使用权，并查封了生力公司临潼生力苑分公司在临潼区承建的生力广场项目2号楼43套、6号楼23套，共计66套房屋产权，查封期限均为三年，自2017年8月16日至2020年8月15日。海天公司申请诉讼保全时曾提供其旬邑县旬国用（2016）第30号土地证作为保全质押担保，后置换为中国大地财产保险股份有限公司于2018年6月25日出具的诉讼财产保全责任保险担保书，保险金额为140252850元，担保书承诺，如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决承担损害赔偿责任，保险人承担连带赔偿责任。海天嘉德公司申请保全时于2017年8月10日出具承诺书，以其购买的位于西安市莲湖区沣镐东路40号生力小区商铺40间，预测面积3597.98㎡提供担保，后置换担保为中国大地财产保险股份有限公司2018年6月25日出具的诉讼财产保全责任保险担保，保险金额为3834.03万元。担保书承诺，如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决承担损害赔偿责任，保险人承担连带赔偿责任。
另查，咸阳中院于2017年8月15日冻结的生力公司在中国银行西安临潼区陕鼓科技园支行尾号7206账户内359373.15元因海天公司未申请续冻而失效。本案查封的土地截至2018年8月21日，坐落在临国用（2016）1、2号土地（面积8376.42㎡住宅用地、1704.38㎡商服用地）上正在建设的7、8号楼已封顶，9号楼未建；（2016）3号土地（面积9478.7㎡商服用地）坐落有正常经营使用的商业用房已设定了房产抵押权；（2016）4号土地（面积29024.28㎡住宅用地）、5号土地（商服用地）坐落有1、2、3、4、6、SO1号楼，其中2号、3号、6号楼除已经查封的66套房屋外其余售罄，1号、4号楼正在建设中尚未封顶，SO1号楼未建。审理公司提供的西安市临潼区房地产管理所交易管理办公室2018年2月5日提供的证明载明，临潼区中心广场周边新建商品房住宅销售均价约为6300元/每平米；2018年8月3日证明载明临潼区中心广场周边新建商品房住宅销售均价约为8300元/每平米。
还查明，生力公司于2017年7月18日与购房人卫某某签订内部认购合同将8号楼1单元0602房屋销售并收取部分购房款，在咸阳中院查封的66套房屋中有4套房以签订内部认购合同方式出售。在本院复议审查期间，申请保全人海天公司坚决要求对查封土地上的在建楼工程进行评估，但被保全人生力公司坚决不同意评估。
本院认为，本案争议的焦点是咸阳中院执行保全裁定中，保全的财产是否超标的。
人民法院诉讼保全财产的目的在于保障胜诉债权人的债权实现，确保执行变价处分时债权能够得以足额受偿。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押冻结财产的规定》第二十一条规定：“査封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额査封、扣押、冻结。发现超标的查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”按照该规定人民法院判断保全措施是否超标的，应以查封标的是否可分割、是否明显超过诉讼标的为标准。本案咸阳中院在执行保全裁定中查封了生力公司名下临国用（2016）1号、（2016）2号、（2016）3号、（2016）4号国有土地使用权。其中1、2号地图纸相同为不可分物，3号地系独立地块，4、5号地不可分，正在建设的1、2号地上的7、8号楼，以及4号地上1、4号楼均在建设施工中，4号地上2、3、6号楼也已售罄（已查封的66套房除外），土地价值大部分已转化为在建工程的价值。生力公司认为一审法院超标的保全，其提供临潼区房地产管理所交易管理办公室2018年2月5日的证明要求按照临潼区中心广场周边新建商品房住宅销售均价6300元/每平米，以7、8号楼的规划面积计算该两幢楼的价值，但该两幢楼属在建工程，其现状价值，不能按已经竣工验收能够交付的房屋价值计算，只能由专业机构判断其价值，但生力公司不同意对在建工程进行评估，不能举证证明该在建工程存在明显超标的情形。考虑正在建设的8号楼存在内部认购情形，以及国家降杠杆的政策等因素，不经评估无法判断所查封的在建工程是否明显超标的。考虑申请保全人海天公司申请保全提供了保险担保，担保书承诺因申请财产保全错误，由保险人赔偿被保全人因保全所遭受的损失，故对4号地不予解封。鉴于3号地上建筑物已设定抵押，海天公司同意解封，本院予以准许。
综上，复议申请人的复议理由成立。咸阳中院异议裁定认定事实有误，处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
变更咸阳市中级人民法院（2018）陕04执异53号执行裁定为解除对陕西生力置业集团有限公司名下临国用（2016）3号土地使用权的查封。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 魏西霞
审 判 员 张 力
代理审判员 陈 婧
二〇一八年九月十九日
书 记 员 高 丹