成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0191民初1527号
原告：兴业银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区世纪城路936号。
负责人：叶孝栋，系该分行行长。
委托代理人：廖晓丽，四川君合律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：张雅伫，四�君合律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：马昭花，女，汉族，1968年8月19日出生，住四川省简阳市。
被告：ＸＸ，男，汉族，1965年7月1日，住四川省简阳市。
原告兴业银行股份有限公司成都分行诉被告马昭花、ＸＸ金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。依法适用普通程序，由代理审判员罗莎担任审判长，与人民陪审员钟明、朱灵锋组成合议庭，于2016年7月25日、8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张雅伫到庭参加诉讼，被告马昭花、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。
原告诉称：2007年9月30日，原告与被告马昭花签订了《个人住房（商用房）借款�合合同》[编号：兴银蓉个住（幸）2007字第281号]，约定由原告向被告马昭花借款36万元，贷款期限240个月，自2007年9月30日起至2027年9月30日止，采用按年浮动利率，实际利率等同于同期同档次国家基准利率乘以系数0.85，按月支付利息，每月21日为还款日。合同还明确约定若借款人未按约定偿还借款本金，原告有权提前收贷。同时，约定由二被告（系夫妻关系）共有的位于成都市金牛区河源南街1号“芙华*幸福彼岸”3栋2单元18层3号房屋作为抵押，并办理了房屋抵押登记手续。上述合同签订后，原告于2007年9月30日向二被告发放了贷款36万元。2009年4月17日，原告与二被告签订《个人贷款变更协议》，约定利率浮动比例由人民银行同期同档基准利率下浮15%变更为25%，二被告承诺若出现累计2次以上逾期归还贷款本息的，原告有�单方将该笔借款合同项下的贷款利率浮动比例调整为原《借款合同》约定比例。截止2015年9月6日，二被告尚欠原告借款本金264036.06、利息3738.2元、罚息91.47元，原告多次向二被告催收贷款，但二被告拖延拒不还款，已累计逾期108天，原告有权依据合同约定宣布贷款提前到期，收回全部贷款本息并实现抵押权。原告据此诉至法院请求判令：一、二被告支付原告剩余本金264036.06元、利息3738.2元、罚息91.47元直至债务清偿完毕为止（暂计至2015年9月6日，具体按照《个人住房（商用房）借款综合合同》的约定计算）；二、二被告承担原告实现债权的全部费用，包括但不限于律师费、调查费、差旅费；三、抵押担保条款合法有效，原告有权以二被告共有的位于成都市金牛区河源南街1号“芙华*幸福彼岸”3栋2单元18层3号房屋进行折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿；四、诉讼费、保全费、公告费等由二被告承担。
被告马昭花、ＸＸ经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。
经审理查明：2007年9月30日，原告作为贷款人（××）与被告马昭花作为借款人（××），案外人成都市芙华房地产开发公司作为保证人签订《个人住房（商用房）借款综合合同》[编号：兴银蓉个住（幸）2007字第281号]，主要约定：1、由原告向被告马昭花提供借款36万元，借款期限240个月，自2007年9月30日至2027年9月30日。借款用于被告马昭花向案外人成都市芙华房地产开发公司（××）支付购房款，借款人不可撤销地授权贷款人直接将款项划至案外人成都市芙华房地产开发公司账户；2、借款采用等额本息偿还法，利率采用按年浮动利率，每年一定，年利率为同期当档次国家基准利率下浮15%，即实际利率等于同期同档次国家基准利率乘以系数0.85。借款期间，如遇国家调整利率，从调整之日的下一个公历的年的第一天自动开始执行新的利率，不再通知借款人。按月计息，每月20日为结息日，每月21日为还款日，借款人按月向贷款人支付借款利息，在借款到期日结清其余本息；3、若借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮30%，计收方式按本合同约定的借款利息计收方式执行。对不能按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定的罚息利率计收复利，复利的计收方式按照合同约定的借款计息方式计息；4、借款人未按约定偿还借款本息或违反合同其他条款的情况，贷款人有权提前收贷。若借款人、担保人未履行本合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，贷款人、担保人实现债权的费用由借款人承担。实现债权的费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费、办案费、抵押物处置费、拍卖费等；5、二被告以位于成都市金牛区沙河源南街1号3栋2单元18层1803号房屋（权1605991）为借款提供担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等。抵押期间自抵押登记之日起至主债务履行完毕止。被告马昭花在该合同借款人和××处签字捺印，被告ＸＸ在借款人配偶和共有人处签字捺印。
2007年9月17日，被告ＸＸ向原告出具《共同参与还款人承诺书》，约定被告ＸＸ作为共同参与还款人对原告与被告马昭花签订的编号为兴银蓉个住（幸）2007字第281号的借款合同中被告马�花的还本付息义务承担连带责任，期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。
2007年9月30日，原告向被告马昭花发放了贷款36万元，该款项划至案外人成都市芙华房地产开发公司账户。
2009年4月17日，原告与二被告签订《个人贷款变更协议》[编号：兴银蓉个住（幸）2007字第281号]，约定将《个人住房（商用房）借款综合合同》中约定的利率浮动比例变更为按人民银行同期同档次基准利率下浮25%；二被告承诺在原借款合同项下全部债务履行完毕前，若出现累计2次以上逾期归还贷款本息的，原告有权单方将该笔借款合同项下的贷款利率浮动比例调整为原借款合同约定比例；二被告承诺自本变更协议生效执行之日起的两年内，即从2009年4月17日至2011年4月17日，不提前归还借款本息，如二被告提前归还借款本息的，按提前还款金额的1%支付违约金。
2010年7月26日，原告与二被告就《个人住房（商用房）借款综合合同》中约定的抵押房屋办理了抵押权登记，取得了他项权证（成房他证他权字第×××号）。
合同履行过程中，二被告多次出现未按合同约定偿付借款本息的行为，截止2016年8月9日止，二被告尚欠原告借款本金240294.47元、利息344.5元、罚息4.5元。自《个人贷款变更协议》签订后，原告按照人民银行同期同档次基准利率下浮25%执行贷款利率至今，未因二被告逾期还款行为将贷款利率浮动比例调整为原约定比例。经本庭当庭询问，原告明确诉求的利息计算标准按照人民银行同期同档次基准利率下浮25%执行。
另查明，原告为实现案涉债权委托律师提起本案诉讼，与四川君合律师事务所签订了《诉讼代理合同》，为本案向其支付了律师费8036元。
上述事实，有原告的当庭陈述及其提供的《个人住房（商用房）借款综合合同》、《个人贷款变更协议》、《共同参与还款人承诺书》、《房地产抵押声明书》、《兴业银行成都分行个人住房贷款借款借据（统计卡）》、房屋他项权证复印件、房屋信息摘要、《客户按揭贷款累计利息支付清单》、《客户还款明细清单》、《个人贷款催收通知书》、《诉讼代理合同》及律师费发票等证据予以证明。上述证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，�、被告签订的《个人住房（商用房）借款综合合同》、《个人贷款变更协议》，以及被告ＸＸ向原告出具的《共同参与还款人承诺书》均系相关当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约向被告马昭花发放了贷款，二被告未按约及时、足额偿还借款本息，应当承担相应的法律责任。二被告在合同履行过程中多次出现逾期还款，现原告诉请二被告提前归还全部剩余借款本金并支付相应利息、罚息，符合其合同约定，故本院予以支持。对原告要求二被告支付律师费的请求，因原、被告对律师费用的负担在合同中有明确约定，且原告提供了委托代理合同及发票证明上述费用已实际发生，该笔费用亦属于二被告夫妻共同债务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
对原告要求对抵押财产享有优先受偿权的请求，因《个人住房（商用房）借款综合合同》中明确约定了抵押事宜，且原、被告在有关行政部门办理了抵押权登记，其抵押权依法成立并具有法律效力，故原告此项诉讼请求亦成立，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马昭花、ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司成都分行偿还借款本金240294.47元及利息、罚息（截至2016年8月9日止的利息为344.5元、罚息为4.5元，2016年8月10日起至借款本息付清之日止的利息、罚息按照《个人住房（商用房）借款综合合同》及《个人贷款变更协议》中约定的方式计算，其中贷款利率按照人民银行同期同档次基准利率下浮25%执行）；
二、被告马昭花、ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司成都分行支付律师费8036元；
三、若被告马昭花、ＸＸ未按上述判决内容履行给付义务，原告兴业银行股份有限公司成都分行有权就被告马昭花、ＸＸ所有的位于成都市金牛区沙河源南街1号3栋2单元18层1803号房屋（权×××）依法拍卖、变卖所得价款在本判决确定的债权范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5318元、保全费1920、公告费300元及因本案产生的后续公告费，由被告马昭花、ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 罗 莎
人民陪审员 钟 明
人民陪审员 朱灵锋
二〇一六年八月九日
书 记 员 王昳楠