安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0103民初635号
原告：合肥勤思堂教育咨询有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路x号长江一号x。
法定代表人：尹思华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王舒，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁帅，安徽金亚太律师事务所律师。
被告：郑业泉，男，1966年6月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：席磊，安徽美林律师事务所律师。
原告合肥勤思堂教育咨询有限公司（以下简称勤思堂公司）与被告郑业泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告勤思堂公司的委托诉讼代理人丁帅，被告郑业泉委托诉讼代理人席磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
勤思堂公司向本院提出诉讼请求：1.解除勤思堂公司与郑业泉在2017年7月17日签订的《房屋租赁合同书》；2.郑业泉返还勤思堂公司已支付的租金160000元；3.郑业泉返还勤思堂公司押金26666元；4.郑业泉赔偿勤思堂公司施工损失（装修费）149000元及物业损失（物业费）12080元等损失共计161080元；5.郑业泉支付勤思堂公司违约金250000元；6.本案诉讼费由郑业泉承担。事实与理由：2017年7月17日，勤思堂公司与郑业泉签订了一份《房屋租赁合同书》，约定郑业泉将坐落于合肥市财富广场写字楼首座x室房屋580平方米出租给勤思堂公司作为办公场所，合同签订时，勤思堂公司一次性付给郑业泉押金26666元（不计息），因郑业泉原因或不可抗拒的自然灾害等缘故而中止合同或合同期满不再续租时一次性无息退还，租赁期限自2017年7月17日至2022年7月17日，免租装修期为40天，即自2017年7月17日至2017年8月25日，免租装修期间免收房屋租金，合同计租之日为2017年8月26日开始，租金每半年160000元，勤思堂公司采取按每半年为一期支付的方式预交付下一期的租金给郑业泉，郑业泉承诺本房屋合法，无任何房屋、债权纠纷，如有纠纷责任由郑业泉全部承担并赔偿勤思堂公司全部损失，租赁期间，如勤思堂公司确有特殊原因要求解除合同时，须提前三个月通知郑业泉，并支付郑业泉三个月的租金80000元作为违约赔偿金，如郑业泉确有特殊原因要求解除合同时，须提前三个月通知勤思堂公司，并支付勤思堂公司250000元，双方还对其他权利、义务作了明确约定。合同签订后，勤思堂公司按照上述约定将押金26666元及第一期租金160000元，合计186666元，通过银行转账的方式支付。2017年7月26日，勤思堂公司就上述涉案房屋与案外人王天龙签订《学思堂校区装修合同》，约定施工地点为财富广场，施工时间为2017年7月26日至2017年8月26日，承包工程价款为195000元，2017年8月15日（即案外人施工期间），合肥市中级人民法院张贴公告，勤思堂公司得知涉案租房房屋早已被合肥市中院查封并进入拍卖程序。嗣后，勤思堂公司与案外人经对账确认装修合同工程款为149000元。郑业泉的行为已构成根本违约，故勤思堂公司诉至法院，请求判如所请。
郑业泉辩称：勤思堂公司于2017年7月17日签订《房屋租赁合同》，当时案涉房屋能够正常使用，没有任何违约行为。按照合同规定，勤思堂公司应于2018年2月26日支付下半年房租160000元，到目前为止，没有支付，已构成严重违约。租房合同明确规定“乙方承认在使用本套房时，本套房完好无损。租赁期满后完好无损交付甲方（甲方指郑业泉，乙方指勤思堂公司）”。现在勤思堂公司已经把甲方花费600000元装修好的房屋全部拆除，导致房屋严重破坏，使得郑业泉损失严重。勤思堂公司与施工方签订的装修协议，实际施工方并未装修，只是拆除，施工方涉嫌作伪证。郑业泉没有违约行为，无需赔偿；勤思堂公司严重违约，给郑业泉造成损失，要求赔偿80000元。综上，勤思堂公司所述无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张。勤思堂公司的各项诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：2017年7月17日，郑业泉与勤思堂公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定郑业泉将自有的坐落于财富广场写字楼首座x室的房屋580平方米出租给勤思堂公司作为办公场所；合同签订时，勤思堂公司一次性付给郑业泉押金26666元（不计息），因郑业泉原因或不可抗拒的自然灾害等缘故而中止合同或合同期满不再续租时一次性无息退还；水电、物业费等均由勤思堂公司自行承担；租赁期限自2017年7月17日至2022年7月17日，免租装修期为40天，即自2017年7月17日至2017年8月25日，免租装修期间免收房屋租金，但勤思堂公司仍需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费，合同计租之日为2017年8月26日开始，租金每半年160000元，勤思堂公司采取按每半年为一期支付的方式预交付下一期的租金给郑业泉；租金付至王雁中行合肥分行的指定账户；郑业泉承诺房屋合法，无任何房屋、债权纠纷，如有纠纷责任由郑业泉全部承担并赔偿勤思堂公司全部损失；租赁期间，如勤思堂公司确有特殊原因要求解除合同时，须提前三个月通知郑业泉，并支付郑业泉三个月租金80000元作为违约赔偿金，如郑业泉确有特殊原因要求解除合同时，需提前三个月通知勤思堂公司，并支付勤思堂公司250000元作为违约赔偿金。
合同签订后，勤思堂公司即于2017年7月21日向双方合同约定的指定账户转账支付押金26666元、2017年8月26日至2018年2月25日期间的房租160000元（50000元、50000元、50000元、10000元），同时，勤思堂公司在2017年7月28日向案涉房屋的物业公司（安徽信联物业服务有限公司）缴纳2017年7月17日至12月期间的物业费12080元。并安排案外人王天龙对上述涉案房屋进行拆除装修。施工期间，合肥市中级人民法院对案涉房屋张贴公告，并要求停止施工，勤思堂公司得知涉案租房房屋已被合肥市中级人民法院查封并进入拍卖程序，后双方发生纠纷，勤思堂公司诉至法院，要求判如所请。
另查明，案涉的濉溪路x号财富广场x室、x室房屋产权登记在郑业成名下，x室、x室房屋登记在郑业林名下，郑业泉与郑业成、郑业林为兄弟关系。
2017年3月28日，合肥市中级人民法院作出（2015）合执字第00786-2号执行裁定书，拍卖郑业林、汪本兰、郑业成、余菊萍所有的位于合肥市濉溪路x号财富广场x院张贴公告，公告告知已对案涉房产启动拍卖程序，任何单位或个人不得占有使用案涉房屋。
上述事实，由勤思堂公司提供的营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同书、合肥市中级人民法院执行裁定书、合肥市中级人民法院公告、物业费发票、证人证言、装饰装修合同、照片、郑业泉提供的房屋产权证书以及当事人庭审陈述等予以证实。
本院认为：勤思堂公司与郑业泉签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行。
1、关于解除房屋租赁合同书及返还房屋租金、押金的诉请，因案涉房屋被合肥市中级人民法院查封且进入拍卖程序，房屋租赁合同事实上已经无法履行，故对勤思堂公司主张解除《房屋租赁合同书》和返还房屋租金160000元及押金26666元的诉请本院予以支持。
2、关于物业管理费，因郑业泉方的原因导致房屋租赁合同无法履行，故对于勤思堂公司因此所遭受的物业管理费损失12080元，郑业泉应当赔偿。
3、关于违约金，房屋租赁合同因租赁物被合肥市中级人民法院查封而无法履行，郑业泉作为出租人违反了合同关于“甲方承诺本房屋合法，无任何房屋、债权纠纷”的约定，应当承担相应的违约责任。合同约定出租人郑业泉原因致合同提前解除，应支付承租人勤思堂公司违约金250000元，该违约金数额的约定本身考虑了提前解除合同造成的装修损失、更换承租房屋期间的经营损失等各项损失，故本院在确定郑业泉应付违约金数额后，对于勤思堂公司主张的装修损失不再予以支持。关于违约金数额，根据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，勤思堂公司在承租房屋后确实进行了部分装修，但仅凭其提交的证人证言和收款收据，不足以证明其具体的装修损失金额，本院综合考虑装修现状、签订合同时违约金约定中对装修损失的考量、提前解除合同造成的其他损失等多方因素，酌定郑业泉支付勤思堂公司违约金80000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥勤思堂教育咨询有限公司与被告郑业泉在2017年7月17日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告郑业泉于本判决生效之日起十日内退还原告合肥勤思堂教育咨询有限公司房租160000元；
三、被告郑业泉于本判决生效之日起十日内退还原告合肥勤思堂教育咨询有限公司房屋押金26666元；
四、被告郑业泉于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥勤思堂教育咨询有限公司物业管理费损失12080元；
五、被告郑业泉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥勤思堂教育咨询有限公司违约金80000元；
六、驳回原告合肥勤思堂教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9858元，原告合肥勤思堂教育咨询有限公司负担4296元，被告郑业泉负担5562元；公告费400元，由被告郑业泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孔 静
审 判 员 汪 云
人民陪审员 贾 荣
二〇一八年八月十六日
书 记 员 阮晓艳
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。