黑龙江省富裕县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0227民初149号
原告（反诉被告）：黑龙江四季风纸业有限责任公司，，住所地黑龙江省富裕县。
法定代表人：周全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马振军，男，1965年2月15日出生，该公司经理，住黑龙江省哈尔滨市。
被告（反诉原告）：富裕县谷富特粮食经贸有限公司，，住所地黑龙江省富裕县。
法定代表人：刘鹤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘旭东,，1968年12月17日出生，汉族，该公司经理，现住黑龙江省富裕县。
委托诉讼代理人：何乃民，黑龙江贯通律师事务所律师。
被告：黑龙江金谷粮食集团有限公司，，住所地黑龙江省哈尔滨市。
法定代表人：丁锐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗军，男，1973年1月6日出生，汉族，该公司经理，现住黑龙江省哈尔滨市。
委托诉讼代理人：牟权民，黑龙江贯通律师事务所律师。
原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司与被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司的委托诉讼代理人马振军，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司的委托诉讼代理人刘旭东、何乃民，被告黑龙江金谷粮食集团有限公司的委托诉讼代理人罗军、牟权民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.谷富特需支付所占用四季风厂房及土地的使用费用:2014年7月31日至2017年12月1日共计3年4个月，每年暂时按80万元计算，每月应付6.67万元，共计应付266.67万元，并按租金先支付并到期后欠租金金额为本金按银行同期贷款利率支付违约金。(原告保留追诉权追诉2014年7月1日合同租金每年200万元的权利)2．黑龙江金谷粮食集团股份有限公司在未缴纳的出资限额内承担连节责任。(如有连保书或连保合同及证明金谷要承担连带责任)3．被告金谷集团承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年7月1日，被告与原告商谈，有意购买四季风的土地及厂房用做粮食仓储，商议购买价格为税后3200万元。由于先期涉及部分改造及办理国储手续，先按照租赁形式，在没投产时按每年租金200万元，投产后再购买，(2014年7月1日当时是马振华与刘军辉协商购买与租赁马振华是四季风法人，并双方签订每年200万租金合同，此合同李智蕴马振军不知情，并且合同存放在四季风保险柜，此合同是2017年2月才找到，李智蕴马振军才看到。)双方商议完毕，被告找的施工队2014年8月2日进厂施工，等待国储手续及国储粮入库内，结算并购买，2016年2月粮食开始储存，手续办理完毕，但一直没有购买的事宜，2017年7月大股东金谷集团的代表总经理刘黎明及省粮食局检查组还有齐齐哈尔直属库领导在谷富特检查时商谈，由于租金200万元被告支付困难，申请减少点，最后原告四季风马振军同意暂按每年税后80万元租金结算(如果没有支付租金，原告保留按2014年7月1日合同租金约定追诉)。租金结算后再支付购买四季风的3200万元。但是，被告已经办理完国储手续，粮食已经入库，至今没给四季风支付任何租金，没有购买的意向。原告多次催缴租金，被告-
直没有支付，造成原告企业无力支付员工工资及社保费，给企业带来极大损失。现在原告单位职工多次上访，给企业及社会造成了不良影响。因此，原告要求被告支付租金为:3年4个月租金及利息元合计320万元。诉讼过程中，原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司向本院增加诉讼请求:1.请求谷富特支付自2014年8月到2014年11月20日期间，四季风纸业给谷富特垫付的395119.56元及按人民银行的基准利率为4.35%截止2018年3月20日累计40个月的利息(每个月1432.31元)估计利息57292.25元。合计:452412.01元。2.请求支付2018年2月22日合同解除违约金40万元。并请求支付2018年2月22日合同解除到2018年3月22日的使用费用66667元(按年使用费80万元)，及使用费用与2分利息13333元，共计8万元。共计48万元。3.2017年12月1日到2018年2月22日计84天(按年80万元每日2191.78元)租金184109.58元。4.由谷富特公司或金谷集团承担诉讼费用，总计:1116521.59元(壹佰壹拾壹万陆仟伍佰贰拾壹点伍玖元)。事实与理由：1.在2014年8月到12月期间，由于谷富特的股东投入资金没有到位，当时有三家施工单位进入四季风院内计划进行施工，由于施工过程资金不足，工人停工及等待施工材料，不得已在谷富特股东的请求下四季风马振军帮助谷富特垫付材料款及部分工人生活费用，合计395119.76元，在2014年谷富特财务会计人员没有到岗只有出纳，是四季风纸业财多垫付的，并有马振军在票据上签字确认支付的(钱走的是四季风财务)，到2014年12月1日四季风将所有票据转交给谷富特财务会计，但是谷富特在2015年12月将这笔垫付款在没有经过四季风马振军的签字同意下，私自做帐变成投资款，是谷富特公司会计的做假账行为来逃税，当初四季风并不知情，但时至今日谷富特大股东金谷集团愿意承担连带担保，却不认可这笔款，经多次催要，最后四季风与金谷集团达成(谷富特情况备忘录)第二条一致同意关于39.5万元通过财务审计途径，确认该笔款项属性，期限为自2017年12月28日签订备忘录15日内，若期限内仍未确定该比款项属性，则由四季风纸业以所诉求的租金作为担保，由金谷集团先行支付。至今四个月过去啦，在2018年1月11日有齐齐哈尔中岳会计师事务所出具的关于撤销(专项经济鉴证意见书)的声明内容是:本声明撤销2018年1月5日出具的(关于经济鉴证意见书)及(专项经济鉴证说明)，撤销理由如下:一，因谷富特公司尚未提供能够证明四季风纸业公司(马振军)确定为谷富特股东身份的工商局备案的相关法律证明材料(比如:关于四季风成为谷富特股东的股东会议决议，章程修正案)。二，因四季风公司投入资金(395119.76元)在谷富特公司账面未看到四季风纸业将此款转给谷富特公司变成股权的任何手续及四季风纸业同意将此款转给马振微的任何手续;本所基于以上两点原因，2018年1月5日将四季风公司投入的395119.76元资金鉴证为股权投资证据不充分，因此撤销2018年1月5日的鉴证意见。综上所述，能够证明是谷富特及金谷集团违反备忘录约定，至今拒绝支付此笔(39.5119万元)，利用国企身份藐视私企，根据齐齐哈尔中岳律师事务所出具的报告，能够证明这笔款的性质是属于四季风给谷富特的垫付款也就是谷富特欠四季风395119.76元的债务，所以恳请法院判定谷富特和金谷集团立刻支付本金395119.76元及2014年12月1日至2018年3月20日的57292.25元利息。2.黑龙江四季风纸业有限责任公司(简称四季风)与2014年7月1日与富裕县谷富特粮食经贸有限公司(简称谷富特)签署租赁合同意向协议并签字，同意在谷富特办理工商执照后盖章，合同约定每年租赁费是200万元，(包括办公楼一半与门卫，及土地4.6万平米及大车间9340平米)由于谷富特的债务较多并经过谷富特大股东黑龙江金谷粮食集团股份有限公司(简称金谷集团)多次与四季风马振军申请要求减少租赁费并依据2015年11月3日的协议草案在2017年7月双方签署，(由于2017年3月1日后由于债权人闹事法人刘鹤不再管理公司，公司所有管理权由大股东金谷集团派人管理，公章财务章都是金谷人员掌握，由金谷委派人员管理)签署人是金谷集团刘爽与马振军，达成租赁费是每年按税后80万元(不包括办公楼及门卫)，按该合同第六条约定本合同提前终止或有效期届满，四季风与谷富特未达成续租协议的要求可终止，乙方谷富特应与终止之日迁离租赁场地，并将其返还甲方四季风，乙方谷富特逾期不迁离或不返还的，应向甲方原价支付租金，并支付2分利息，还要支付合同租金50%的违约金，甲方四季风有权收回租赁物。并依据本合同第三条到期后按2014年7月甲方四季风的房屋设施状由乙方交付(恢复原状)。依据合同约定已经3年8个月，四季风没有收到租赁费，是谷富特违约在先，并且四季风多次讨要租金，但谷富特拒不支付，是谷富特没有依据合同约定达到续约要求，一直不给支付租金。(依据合同法)二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人延迟支付租金，经出租人催告，仍不予催告期限内支付租金的，出租人可以解除合同。所以四季风自2015年至今多次催缴但谷富特至今没有缴纳租金，所以四季风依法解除合同。并且在2018年2月22日四季风正式通告谷富特，解除合同并补齐所欠租赁费。并给预留一个月时间将粮食移库，也是按照中储粮的精神执行。至于谷富特与金谷集团所说的(谷富特情况备忘录)四季风同意租金问题通过诉讼渠道解决也是指签署之日2107年12月28日以前所欠租金可以诉讼解决，但在这之后谷富特还有26年的使用权，四季风不可能每年都继续诉讼，在谷富特与金谷没有任何支付租金诚意的情况下，四季风解除合同合法合理。并按约定支付给四季风违约金合同金额的50%计40万元，并在2018年22日解除合同后继续占用四季风纸业土地厂房，按合同约定谷富特及担保人金谷集团应当支付违约利息年利息20%,自2018年2月22日到2018年3月22日的租金及利息一个月8万元,两项合计48万元。3.由于2017年12月20日的诉讼请求是2014年7月到2017年12月1日，在2018年2月22日双方已经解除合同，就解除合前的租赁费还有84天没有计算，所以恳请法院判定谷富特及担保人金谷集团继续支付自2017年12月1日到2018年2月22日的租赁费184109.58元。(按年租赁费80万元，每天1532.31元)。利息按年基准利率4.35%计算。4.所有错误是由于谷富特不支付租金，使四季风没有办法支付均信担保公司及营口银行的贷款利息，最后造成四季风无力还清银行贷款，问题是谷富特拒绝支付租金在先，并且买卖不破租赁的法律规定，谷富特正常履行合同，不管产权人是否变更绝不影响四季风房产的继续租赁使用，只是支付租金对应的是产权人。所以可请法院支持由谷富特或连带担保人金谷集团承担诉讼费。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司辩称，一、谷富特不同意年租金80万元标准，应按照年租金40万元计算租金。理由如下：2014年7月谷富特公司成立之前，发起人刘鹤、刘军辉、李丽红、马振微等四人为存储国家贮备粮，由发起人与马振军商谈欲购买四季风公司土地事宜，因谷富特公司急于建设所以口头商定采取“买前先租”的方式租赁案涉土地，租金为每年40万元，并于当月进场施工建设。2014年9月份四季风公司未经原告同意，将案涉土地抵押给案外人均信担保公司,因此购买事项终止。四季风承诺：虽然土地抵押给均信公司，但会积极还款决不会影响谷富特公司正常使用租赁土地。谷富特公司陆续投资兴建粮食仓储设施价值1200余万元，并于2016年3月开库存粮。
2016年7月四季风公司称李丽红、马振微与马振军四季风公司谈的租金价格是80万元每年，然而其二人与刘鹤和刘军辉说却是40万元每年，二者相差一倍，为此双方对于租金标准事宜产生分歧。2017年11月因四季风公司没有清偿欠均信公司债务，导致法院拍卖案涉土地，导致谷富特公司存粮存在安全隐患而被移库迁出，给谷富特公司造成重大经济损失，四季风公司又阻挠粮食出库，双方分歧越发巨大。2017年12月28日，经谷富特公司股东金谷集团协调签署了《谷富特情况备忘录》一致同意租金事宜通过法院诉讼解决，四季风公司才提起本案诉讼。谷富特公司在本案诉讼过程中看到存在2015年11月30日补签的《租赁合同》，该合同除租金除标准外，其余内容与口头约定内容基本一致，谷富特公司对租金以外内容予以追认。谷富特公司认为：四季风公司作为案涉土地的出租人，将土地出租给谷富特公司长期使用，理应对案涉土地享有处分权并保证谷富特公司在租期内能够正常使用租赁土地。现因四季风公司未偿还借款导致均信公司对案涉土地主张权利，导致谷富特公司无法正常使用租赁土地，应承担违约责任赔偿谷富特公司损失。具体详见反诉内容。二、四季风公司要求支付法院判决前的租金利息没有法律依据。首先，双方在合同中未约需要支付利息。其次，谷富特公司未支付租金是因为双方对于租金标准存在分歧，后期由于四季风公司没有保障谷富特公司依约正常使用租赁物给谷富特公司造成重大损失，双方存在重大纠纷，并非谷富特公司无正当理由拒付租金。再者，2017年12月28日的《谷富特情况备忘录》中，双方确定了解决纠纷的途径并一致同意按照法院判决结果处理，所以四季风公司要求判决前租金利息缺乏事实根据。如判决后谷富特公司不付租金，才应依法承担相应利息。三、针对四季风公司增加诉请部分答辩如下：
1.关于要求支付垫付款395119.56元及利息的请求；该项诉请部分内容发生在谷富特公司成立之前，且是在谷富特公司建设期间内，与四季风公司（马振微）的投资款纠纷，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中审理。2.关于要求支付2018年2月22日合同解除违约金40万元及逾期使用费的诉请；2018年2月22日在本案诉讼过程中，四季风公司以拖欠租金为由通知谷富特公司解除合同，谷富特公司当即提出异议，并在法定期限内向贵院提起确认解除效力之诉，确认之诉贵院已经于2018年4月2日开庭审理，现尚未下判决。故该项诉请需要以另案审理结果作为依据，贵院应中止审理本案，待另生效后再恢复审理此项诉请。3.对四季风公司要求2017年12月1日至2018年2月22日期间租金的请求的答辩意见，同第一点答辩意见，请求按照年租金40万元标准计算。4.关于要求承担1116521.59万元诉讼费诉请。认为诉讼费过高，请求贵院依法予以审查。综上，请求贵院查清事实，依法裁判。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司辩称，1.谷富特公司属于独立的法人，对外独立承担责任。2.金谷集团认缴出资行为是符合《公司法》第二十六条关于认缴制的规定，是合法性而非未足额出资或者抽逃注册资金的行为。况且《公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。而谷富特公司《公司章程》规定出资期限为2024年10月19日前，金谷集团对谷富特公司出资期限尚未届满，未出资符合法律规定，而非违法行为，不具有可苛责性。3.退一步讲，即便是对于未缴纳或者未足额交纳出资的股东，承担责任也是需要满足一定条件的。根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第十七条规定，作为被执行人的企业法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加未缴纳或未足额缴纳出资的股东、出资人或依公司法规定对该出资承担连带责任的发起人为被执行人，在尚未缴纳出资的范围内依法承担责任的，人民法院应予支持。可知，应满足以下两个条件：第一，必须股东未缴纳或者未足额交纳。该条件答辩人已经在第二点答辩意见中阐明，所谓的未缴纳和或者未足额交纳，指的应当是认缴期限已经届满仍未缴纳或者未足额缴纳的情形，才符合《公司法》关于出册资本认缴制的立法精神。否则，公司的独立人格将不复存在，认缴制度股东对公司外债都需要承担有限连带责任，符不符合《公司法》设立独立法人意义。第二条件，是“作为被执行人的企业法人，财产不足以清偿生效法律文书确定的债务”，即：首先应当是在执行程序中；其次，应当被执行人财产不足以清偿生效法律文书确定的债务。本案，原告在诉讼程序将金谷集团直接列为被告不符合该规定。原告未经执行谷富特公司财产，直接要求金谷集团承担连带责任，也与上述规定不符。4.谷富特公司成立之后投入巨大，现已经由两座现代化储粮仓库及配套设备，经评估价值为1200余万元。即便原告诉请成立，谷富特公司也有足够资产偿还债务而不至于资不抵债。5.谷富特公司现股东除金谷集团外还有刘鹤和李丽红，二人认缴出资170万和160万元，如四季风公司主张股东应承担连带责任，则应追加刘鹤和李丽红为本案共同被告，否则金谷集团应在330万元的范围免除承担责任。6.关于39.5万元损失：是在金谷集团成为谷富特公司股东之前发生事项，与本案不是一个法律关系。况且，双方在备忘录中达成一致，经过财务审计确认属性，如属于谷富特债权而不是投资款，由四季风用资金抵押，由金谷集团垫付。双安签订备忘录后，有四季风公司出面需找审计机构，经审计为股权投资款而非债权，故金谷集团不应支付。四季风公司在看到结果对己不利的情况下，又去会计师事务所纠缠，最终撤销了该审计结论，而后四季风公司便不配合审计至今。金谷集团的意见仍然是，经过审计确认债权性质后，可以垫付。综上，应当驳回原告对金谷集团承担诉请。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司向本院提出反诉请求：1.请求减少租金,将反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》的租金标准减少为每年40万元,合计133.335万元。2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失4830296.7元;3.由反诉被告承担反诉费用。事实与理由：反诉原告为存储国家储备粮业务,租赁了反诉被告位于富裕镇五街院内9340平方米成品库及46000平方米土地。约定租期为30年,从2014年7月1日起至2044年7月2日止。2015年11月3日双方补签书面《租赁合同》约定了目关权利义务。2014年8月反诉原告进入场地，平整地面，对原有库房改造建成储粮仓库，并另行建造7500平方米储量仓库一栋,累计投入1205万元。于2016年3月11日开库储粮,按月赚取粮食补贴款项。2017年11月3日中央储备粮齐齐哈尔直属库向反诉原告及金谷集团发出《关于中央事权粮食集并的函》称:因反诉被告将案涉土地抵押给案外人哈尔滨均信投资担保股份有限公司,被哈尔滨市中级人民法院判决实现抵押权,案件已经进入执行阶段,即将启动评估拍卖程序，危及到了粮食安全,经中储粮黑龙江分公司同意，直属库将于2017年11月4日开始,将反诉原告存储的45700吨粮食移库。造成反诉原告无法正常使用租赁场地及库房，根据《合同法》第二百二十八条规定,反诉原告要求减少租金。此外,反诉原告还产生移库损失及存储补贴损失480余万元,此外反诉原告还存在兴建储粮仓库残值损失1040万元。现仅反诉要求反诉被告赔偿移库损失部分,储粮仓残值损失待案涉士体被实际拍卖后另行主张。
原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司辩称，一、反诉原告称的租金40万没有任何事实依据及洽谈依据，且反诉原告与反诉被告有签署的租赁合同，能证明租金是80万元的依据；二、关于中央的文件主要依据是谷富特租赁的四季风厂房已经查封，厂房确实被抵押，粮食存在风险。首先谷富特成立在2014年，当时就知道四季风所有的土地房产贷款抵押情况，且当时的股东刘军辉、李丽红（李思伟的爱人）所有事情都是李思伟代表李丽红、马振微、刘鹤、几个股东知情的情况下，且其中股东李思伟（李丽红爱人）还帮助四季风找到齐齐哈尔交行及浦发银行的两位行长，计划帮助四季风倒贷并增加贷款额度，所以能证明谷富特成立初明知四季风有贷款，既然有贷款就存在拍卖或变更产权人的风险，但由于买卖不破租赁的法律规定，所以谷富特继续与四季风签订了租赁合同，且谷富特的粮储资格审核认定符合条件，就证明粮食直属库和集团是了解情况的。依据中央储备粮管理规定，代储库必须将中央储备粮存放在支公司审核认定的自有仓在，做到专仓储存，不得与其他性质的粮食混存，不得变动。规定说明是自有仓房，但是谷富特是租赁仓房，就谷富特的租赁是不符合中央储备粮管理条例，完全是金谷集团及谷富特串通中储粮违规操作，所以是谷富特和金谷集团没有如实上报租赁情况，导致内部函是没有及时通报的原因造成的，与四季风无关，所以谷富特所说的损失4,830,296.70元，应当由谷富特和金谷自行承担。
原告（反诉被告）黑龙江四季风纸业有限责任公司为证明其诉称理由，提供如下证据：
1．谷富特成立时的工商备案房产证一份，证明在谷富特成立时四季风给谷富特提供的房产土地证件是真实的，并且房产土地证件上有明确的抵抵押印记，并有当时法人股东刘东辉的签字认可与原件相符的证明，所以在2014年谷富特成立时四季风纸业已经将由抵押的及由贷款的情况明确告知给谷富特法人及股东。并且谷富特计划购买四季风纸业的厂房土地办公楼，价格是3200万元，已经商议完成，商议过程都详细记录各个银行的贷款情况。说明均信贷款是1000万元（土地25000平米，房产是9340平米厂房），营口银行贷款600万元（土地是31000平米及各个楼房门市价），并且农行也有150万元贷款。谷富特使用租赁的是均信贷款及营口银行贷款的土地供给46000平米，还是用营口银行贷款抵押的楼房。所以能看到贷款抵押房照印章就能证明谷富特在租赁时对贷款情况知情。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对真实性没有异议，但证明目的有异议，该证据显示的抵押房产，建筑面积为140.81平方米，是谷富特租用四季风公司的办公楼，而非仓储用房。谷富特是2014年7月1日与四季风公司达成的租赁协议并进厂施工，直到2014年9月在谷富特公司办理工商执照是才发现四季风公司将案涉土地抵押给案外人，所以双方就购买土地的事项中止。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，我方认为该证据与本案无关，该房产在2013年就已经抵押给银行，并不包括该院内的仓储库和土地使用权，在2014年7月四季风公司将其土地抵押给担保公司时并不包括该房产，因为四季风公司对抵押物的真实性应当进行审查，不可能存在同时抵押的情况，因此原告提供的该证据与其证明的问题无关。
本院认为，该份证据为工商部门出具是客观真实的，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司对真实性没有异议，被告黑龙江金谷粮食集团有限公司认为该证据与本案无关，但未提供有效证据予以驳斥，故对该份证据予以确认。
2．谷富特股东李思伟（李丽红爱人）2017年12月31日写的证明说明及谷富特成立时股东马振微2018年2月22日出具的证明各一份（谷富特成立时股东：李丽红、马振微、刘军辉、刘鹤，现在股东：李丽红、刘鹤、金谷集团）。我方申请李思伟和马振微作为证人出庭。证明在2014年谷富特与四季风纸业洽谈关于租赁四季风纸业厂房土地时，是由四季风马振军明确告知谷富特股东李思维（李丽红爱人）及谷富特原股东马振微说明四季风纸业的房产土地由贷款，并作抵押，由于买卖不破租赁，并且在工商登记的房产有刘军辉当时法人的签字，所以谷富特正常租赁使用四季风土地46000平米，厂房9340平米（当时包括办公楼及门卫），是在知道四季风的土地房产有贷款抵押的前提，出现任何改变产权人性质的变化，不会影响租赁关系的，买卖不破租赁，所以法院查封或变卖与谷富特租赁使用无关。中储粮齐库函（2017）15号所述的四季风即将评估拍卖，是属于他们公司企业内部文件，对第三方及国家法律法规没有约束力，没有参考依据，也没有对粮食存储有风险的法律依据。马振微2018年2月22日出具的证明能清晰描述谷富特在成立计划3200万元买断四季风纸业，并计算过四季风的贷款剩余资金情况，并谷富特还与四季风约定租赁费年租金80万元；李思伟与刘东辉海帮助四季风联系熟悉的银行给四季风倒贷。证明谷富特成立时，充分了解四季风的银行贷款抵押情况，根据买卖不破租赁签订合同。综上说明被告所述根据（合同法）第228条权利瑕疵担保责任构成的要件：第一，权利瑕疵在合同成立是已经存在；第二，相对人有权不知权利瑕疵存在，如果在订立合同时相对人明知行为人对该物无处分权而与之订立的合同，相对人不能作为善意相对人而享受对方的权利瑕疵担保的要求；根据以上证据能够证明谷富特是在明知四季风有贷款的抵押的情况下，签署的租赁合同，并且既然有贷款抵押，就必然存在拍卖，或变更产权人的风险，但由于买卖不破租赁，不影响租赁合同的履行，所以对谷富特没有使用安全。所以（关于中央事权粮食集并函2017第15号）称：因四季风部分土地房产即将启动评估拍卖程序，危及到粮食安全。首先中储粮是企业或公司，并不是政府，此函只是企业内部文件，对第三方没有约束力，也没有法律依据危机粮食安全，首先在2017年7月19日中储粮，省粮食局，金谷集团成立联合调查组，调查结果是四季风与谷富特的租赁关系合法，就是变更产权人也不影响谷富特继续租赁使用该土地房产，所以没有危及粮食安全，谷富特明知四季风房产土地抵押贷款，是谷富特公司行为。并且中储粮的临时仓储点，首先要求是企业自己的厂房土地才能储粮，但谷富特伪造的谷富特假房产证骗取的储粮资格，是谷富特的造假行为被中储粮发现，并且造假均信投资担保公司公章，中储粮决定调粮的，与四季风无关。证人李思伟、马振微出庭作证。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对证言真实性有异议，该证人与刘军辉和刘鹤说的租金是40万，不是80万，该证人并不知道四季风贷款的银行和抵押物，根据原告提交的证据一看，是办公用房而不是仓储用房，与本案争议的事项没有关联性。该证人曾随马振军、马振微等一同到直属库向谷富特主张股权变为债权，与谷富特公司存在一定的利害关系，证言的证明力较低。对马振微的证言真实性有异议，马振微与李思伟告知刘鹤、刘军辉的租金标准是40万每年，谷富特公司询问的关键问题，证人选择性遗忘，与四季风的关系也有所隐瞒，且证人与马振军是兄弟关系，证言可信度低，希望法院不予采信
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，与谷富特公司意见一致。金谷多次与四季风打交道实际上都是与马振军打交道，马振军是实际控制人，证人与马振军是兄弟，证言不应采信。
本院认为，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对该组证据真实性均有异议，故对该组证据结合其证据予以认定。
3．2017年12月26日黑龙江金谷粮食集团有限公司承诺函一份，证明承诺第三条是若谷富特公司无力履行判决书裁定的租金清偿义务，则由金谷集团承担连带偿还责任。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该证据第三条约定金谷承担责任的前提是谷富特无力履行义务，金谷集团承担的应该是补充责任。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，与谷富特公司意见一致，谷富特资产经评估还有1200万，完全够清偿原告所要求的数额。因此金谷公司认为本案原告不应将金谷公司列为被告。
本院认为，该份证据是黑龙江金谷粮食集团有限公司真实意思表示，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
4．2017年12月29日四季风及相关人员配合调粮一份。证明由谷富特刘旭东及金谷集团马万柱共同签字证明，四季风积极配合调粮。并且四季风在2018年2月22日下发的解除合同通知中也是要求尽快移库调粮，截至今日四季风一直主动配合调粮。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对证据真实性无异议，但该证据与本案没有关联性。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，该证据证明租赁问题应通过法律途径诉讼解决。
本院认为，该份证据被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
5．2017年12月8日黑龙江金谷粮食集团有限公司出具的承诺书一份。证明承诺书第三条如谷富特公司对确认后的债务无偿还能力，则由金谷集团承担连带责任。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该证据第三条约定金谷承担责任的前提是谷富特无力履行义务，金谷集团承担的应该是补充责任。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，与谷富特公司意见一致，谷富特资产经评估还有1200万，完全够清偿原告所要求的数额。因此金谷公司认为本案原告不应将金谷公司列为被告
本院认为，该份证据是黑龙江金谷粮食集团有限公司真实意思表示，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
6金谷集团工作人员驻谷富特管理者刘爽出具的情况证明一份，证明2018年3月27日，金谷集团刘爽出具的租金合同盖章情况说明，是由于2017年7月18日天涯论坛发布关于谷富特粮食安全隐患的帖子后，省粮食局，金谷集团，中储粮组成联合调查组，核实关于粮食安全及房屋土地租赁情况时，由于原始合同约定每年租赁费是200万元，由于谷富特的收入不高及外债较多，无力支付，当时在谷富特李思伟（李丽红爱人）及金谷集团刘黎明，罗军，李显英，刘爽在场协商要求降低租赁费的请求下，并在U盘里拿出2015年11月3日与谷富特商议的合同意向稿，双方同意由金谷集团刘爽盖章，同时上报给联合调查组。所以证明2015年11月3日的租赁合同有效合法，（因谷富特自2017年3月到4月就是金谷集团安排的人员负责管理，法人刘鹤不参与，并且财务名章公章都由金谷指定人员管理）。刘旭东是2017年8月以后到富裕县谷富特，在这之前所有管理事情由刘爽负责，所以是被告工作人员出具的说明，原告不用质证，说明情况属实。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对租赁合同印章的真实性无异议，但是该合同盖章人员刘爽，未经谷富特授权，私自加盖谷富特公章，确定的租金80万每年与实际不符，第六条违约金的约定也与实际不符，谷富特不予认可，其余内容与口头约定内容一致，谷富特予以追认。对于刘爽出具的说明，真实性有异议，谷富特公司及相关人员从未授权刘爽加盖公章，事后将启动内部追责程序。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，同意谷富特意见，证明中提到被告与四季风的马振军协商由200万降到80万，这说明四季风的实际控制人是马振军。
本院认为，该份证据是黑龙江金谷粮食集团有限公司工作人员驻谷富特管理者刘爽出具的，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
7．2018年3月21日由县政府组织的，关于召开解决富裕县谷富特粮食经贸有限公司储存国家粮食移库工作相关事宜的通知一份，证明此通知明确通知阻挠移库的工作人员，此人员都是谷富特的原股东及现股东，与四季风无关，所以证明四季风积极配合粮食移库，如果四季风阻挠移库，此次会议一定要四季风参加，并且四季风在2018年2月22日通告中明确支持尽快粮食调粮移库，所以证明四季风一直支持配合调粮。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，证据与本案无关
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，证据与本案无关。
本院认为，该份证据是黑龙江金谷粮食集团有限公司工作人员驻谷富特管理者刘爽出具的，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
8．2018年2月22日四季风给谷富特下发的解除合同通告书一份，证明通告书是由于谷富特已经三年半没有支付自己租赁费，四季风2017年12月1日起诉后，再继续使用时谷富特仍不支付，四季风并多次催缴，四季风在没有办法的情况下，解除租赁合同，并留给一个月的时间将粮食调离，逾期谷富特不配合调离库内粮食，造成的粮食损失由谷富特及监管部门承担。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，真实性无异议，但是该通知谷富特已向富裕县人民法院提起确认之诉，该案件尚未审结，不能证明双方的租赁协议已经解除。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，与谷富特意见一致。
本院认为，虽该份证据被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，但涉案尚未审结，故对该份证据暂不予以认定。
9．2015年11月3日租赁合同一份，证明租赁合同是约定签署人是金谷集团刘爽（代表谷富特）与马振军达成租赁费是每年按80万元（不包括办公楼及门卫），按该合同第六条约定本合同提前终止或有效期届满，四季风与谷富特未达成续租协议的要求可终止，乙方谷富特应与终止之日迁离租赁场地并将其返还甲方四季风，已方谷富特逾期不签离或不返还的，应向甲方原价支付租金，并支付2分利息，还要支付合同租金50%的违约金，甲方四季风有权收回租赁物。并根据本合同第三条到期后按2014年7月甲方四季风的房屋设施状由乙方交付（恢复原状）。按照合同约定已经3年8个月，四季风没有收到租赁费，是谷富特违约在先，并且四季风多次讨要租金，但谷富特拒不支付，是谷富特没有依据合同约定达到续约要求，一直不给支付租金。依据合同法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承担人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人延迟支付租金，经出租人催告，仍不予催告期限内支付租金的，出租人可以解除合同。所以四季风自2015年至今多次催缴但谷富特至今没有缴纳租金，所以四季风依法解除合同。并且在2018年2月22日四季风正式通告谷富特，解除合同并补齐所欠租金费。并给预留时间将粮食移库，也是按照中储粮的精神执行。至于谷富特与金谷集团所说的（谷富特情况备忘录）四季风同意租金问题通过诉讼渠道解决也是指签署之日2107年12月28日以前所欠租金可以诉讼解决，但在这之后有26年的使用权，四季风不可能继续诉讼，在谷富特与金谷没有任何支付租金诚意的情况下，四季风解除合同合法合理。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对租赁合同印章的真实性无异议，但是该合同盖章人员刘爽，未经谷富特授权，私自加盖谷富特公章，确定的租金80万每年与实际不符，第六条违约金的约定也与实际不符，谷富特不予认可，其余内容与口头约定内容一致，谷富特予以追认。对于刘爽出具的说明，真实性有异议，谷富特公司及相关人员从未授权刘爽加盖公章，事后将启动内部追责程序。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，同意谷富特意见，证明中提到被告与四季风的马振军协商由200万降到80万，这说明四季风的实际控制人是马振军
本院认为，该份证据是黑龙江金谷粮食集团有限公司工作人员驻谷富特管理者刘爽出具的，被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司、被告黑龙江金谷粮食集团有限公司对真实性均没有异议，故对该份证据予以确认。
10．光宇中储粮齐齐哈尔直属库即中储粮库函（2017）第15号，关于中央事权粮食集并的函。主要依据：一，谷富特所租赁的四季风厂房土地已经被法院查封，即将启动评估拍卖，二，谷富特私刻均担保公司公章，邮寄不属实的情况说明，经四查一补检查组核实，谷富特租赁的土地，厂房确实被产权人四季风纸业抵押，情况属实，储存在谷富特的45700吨中央事权粮食存在的较大风险。就此问题四季风公司认为，首先谷富特是在成立公司的2014年就知道四季风纸业所有土地房产贷款抵押情况，既然有贷款就存在拍卖或变更产权人的风险，但由于买卖不破租赁的法律规定，还有既然谷富特的储粮资格审核认定谷富特符合条件，就证明是是中储粮齐齐哈尔直属库及金谷粮食集团是了解租赁情况的，依据（中央储备粮管理条例施行规定）代储库必须将中央储备粮存放在经分公司审核认定的自有仓房内，切实做到专仓储存，不得与其他性质的粮食混存，混放，不得随意变动。这份规定明确说明是自有仓房内，但谷富特是租赁仓房，就谷富特的租赁是不符合（中央储备粮管理条例）是金谷集团及谷富特串通中储粮违规操作，利用非法手段骗取的储粮资格，所以是谷富特及金谷集团没有如实上报租赁情况导致的粮食企业之间出具的内部函，中储粮齐齐哈尔直属库公函，所以说是谷富特及金谷集团没有如实通报租赁情况的原因，与四季风纸业无关。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对该证据真实性无异议，目的有异议，该证据证明不了原告所要证明的问题。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，对原告证明目的有异议，该证据证明调粮的原因是原告将厂房和土地抵押，造成法院拍卖，危及中储粮的安全，所以谷富特进行了调粮。
本院认为，该份证据与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，故对该份证据不予认定。
11．关于谷富特情况备忘录及专项经济鉴证意见书各一份、关于39.5万元的垫付款情况，证明在2014年8月到12月期间，由于谷富特的股东投入资金没有到位，当时由三家施工单位进入四季风院内计划进行施工，由于施工过程资金不足，工人停工及等待施工材料，不得已在谷富特股东的请求下四季风马振军帮助谷富特垫付材料款及部分工人生活费用，合计395,119.76元，在2014年谷富特财务会计人员没有到岗只有出纳，是四季风纸业财务垫付的，并有马振军在票据上签字确认，支付的（钱走的是四季风财务），到2014年2月1日四季风将所有票据转交给谷富特财务会计，但是谷富特在2015年12月将这笔垫付款在没有经过四季风马振军的签字同意的情况下，私自做账变成邹志宽，是谷富特公司会计的做假账行为来逃税，当初四季风并不知情，但时至今日谷富特大股东金谷集团愿意承担连带担保，却不认可这笔款，经多次催要，最后四季风与金谷集团达成（谷富特情况备忘刻录）第二条一致同意关于39.5万元通过财务审计途径，确认该笔款项属性，期限为自2017年12月28日签订备忘录15日内，若期限内仍未确定该笔款项属性，则由四季风以所诉求的租金作为担保，由金谷集团先行支付。至今四个月过去了，在2018年1月11日齐齐哈尔中岳会计师事务所所出具的关于撤销（专项经济鉴证意见书）的声明内容是：本声明撤销2018年1月5日出具的（关于鉴定意见书）及（专项经济鉴证说明），撤销理由如下：一，因谷富特公司尚未提供能证明四季风纸业公司（马振军）确定为谷富特股东身份的工商局备案的相关法律证明材料（比如：关于四季风成为谷富特股东的股东会议决议，章程修正案）。二，因四季风公司投入资金（395,119.76元）在谷富特公司账面未看到四季风纸业将此款转给谷富特公司辩称股权的任何手续及四季风纸业同意将此款转给马振伟的任何手续；本所基于以上两点原因，2018年1月5日将四季风公司投入的395,119.76元资金鉴证为股权投资证据不冲分，因此撤销2018年1月5日的鉴证意见。综上所述，能够证明是谷富特及金谷集团违反备忘录约定，至今拒绝支付此笔（395,119.76元），利用国企身份藐视私企，根据齐齐哈尔中岳律师事务所出具的报告，能够证明这笔款的性质是属于四季风给谷富特的垫付款也就是谷富特欠四季风395,119.76元的债务，所以恳请法院判定谷富特和金谷集团立刻支付本金395,119.76元及2014年12月1日至2018年3月20日的57,292.25元利息。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对于备忘录，第二条约定的是马振微的投资款，并非是公司债券，谷富特公司不同意支付。对于其他证据，备忘录约定的15天之内，已经确定了39.5万元为投资款属性，虽该意见又被撤销，但在未重新确认为债权之前，谷富特公司不同意支付该款项。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，在15天内，双方共同委托机构，认定了该款属于投资款，但对原告找的鉴定机构，后被撤销造成没有最终结果，是原告造成的，且协议上没有约定15日内如果没有结果就应由被告承担责任的约定，且该投资款属于马振微投资，而本案原告为四季风纸业，四季风无权对该款项主张权利。
本院认为，该份证据与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，故对该份证据不予认定。
12．2018年12月20日金谷集团的回函一份，第二条在谷富特筹建之初，由四季风纸业帮助谷富特支付材料款及工时费395,119.76元，由股东反映此款是作为四季风和马振微股东投资款转入谷富特，且与谷富特债务有重叠部分，所以此款需在财务审计阶段确认属性。此函证明四季风马振军在2014年8月到12月1日前真实由39.5万元的资金用在谷富特的基础建设上，并且此款至今没有归还四季风，并金谷集团自己要求此款在此财务审计阶段进行确认属性。所以在2018年1月11日齐齐哈尔中岳律师事务所出具的没有证据证明此款为投资或转让给马振微的手续，并不能证明此款是投资款或股权款，因为没有四季风马振军的同意改变此款变成投资款及转让第三人的签字文件，所以只能是垫付款或谷富特欠四季风的债务395,119.76元。
被告（反诉原告）富裕县谷富特粮食经贸有限公司质证认为，对真实性无异议，但是对证据的第二条关于垫付39.5万元的描述，是按照四季风的主张描述，金谷集团已经确认该款要审计机构进行审计才能确定性质，所以不能证明原告的证明目的。
被告黑龙江金谷粮食集团有限公司质证认为，同谷富特的意见
本院认为，该份证据与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，故对该份证据不予认定。
13．2018年1月8日金谷集团自己出具的对应2017年12月28日双方签署的备忘录做的关于四季风（马振军）39.5万元投资款的认定。证明金谷集团自认四季风投资给谷富特39.5万元只是没有确认是投资款与垫付款的问题，并不是马振微的投资款。由于是四季风马振军与金谷集团经理马万柱签署的2017年12月28日的备忘录，约定39.5万元是没有确定属性也要在15日内，由金谷集团支付，四季风用租赁费担保，既然是四季风与金谷签署的备忘录，但金谷集团用自己认定的书面文书，来拒绝支付四季风纸业的垫付款，严重违反合同公平原则，应当第三方确认，金谷使用的是国企霸权行为，视约定为儿戏领导言论高于法律。
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依法成立的合同，受法律保护。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
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