陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）定民初字第01933号
原告王某某，男，汉族，个体户。
委托代理人邹义，系陕西三边律师事务所律师。
被告强某某（又名强新钧），男，汉族，个体户。
委托代理人郭蒲林，陕西帝意律师事务所律师。
委托代理人徐秀明，陕西帝意律师事务所律师。
原告王某某与被告强某某农村土地承包合同及返还定金纠纷一案，本院于2013年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月15日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人邹义，被告强某某及其委托代理人郭蒲林、徐秀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2010年被告称其在定边县十里沙有数千亩土地欲向外承包开发，原告得知后便前去了解情况。据被告介绍，向外承包的土地主要是用于沙漠生态游乐度假村的建设开发，并强调该项目是治沙英雄石光银委托其具体筹办。于是经原、被告协商，2010年4月21日双方签订了《土地承包使用合同》。合同约定：“被告将其拥有使用权的120亩土地承包给原告进行建设开发使用，承包期限37年，承包费每亩4.2万元。”合同签订后，原告先后给被告支付承包费280万元，可是被告迟迟不让原告开工使用，为此原告曾多次催促被告，被告答复开发建设项目的手续马上就办下来，让原告再等待些时日，如此推来拖去就是两年多时间。出于无奈，原告向石光银了解情况后才得知，石光银给被告强某某承包的是林地，只能搞生态旅游景区，进行种树绿化，绝不允许搞工程开发建设。于是原告找到被告要求退款，被告以所收取的承包费都用于宾馆酒店建设、购买月牙湖了，暂时没钱退还。另外，2010年10月12日，被告声称其在十里沙筹建住宅房欲向外出售，需先交定金，原告便向被告交付了订购13套房的定金30万元。时至今日，原告才知道被告根本就没有合法开发此项目的事项和资质。综上所述，原、被告签订的《土地承包使用合同》是在被告的欺诈下形成的，应依法确认无效，被告应当返还收取原告的承包费280万元及利息（从合同签订之日起至兑现完毕之日止）。由于被告声称建设的住宅房根本无法实现，故收取原告的定金30万元依法应当双倍返还。现原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、原、被告签订的《土地承包使用合同》，证明被告将120亩土地承包给原告，每亩承包费4.2万元，期限37年，该合同还约定原告在筹建旅游项目工程时必须设计50%的绿化工程，否则不给办理承建手续。
2、被告与陕西石光银治沙集团有限公司签订的《林地承包合同书》，证明被告与陕西石光银治沙集团有限公司签订合同的属性与原、被告签订合同的属性不一致，《林地承包合同书》中约定强某某要在保持林地原貌不变的基础上，根据旅游事业发展的需要，逐年种植针叶树种，绿化旅游生态景区。林地合同中未约定强某某可以开发项目及工程建设，而原、被告签订的《土地承包使用合同》中约定原告王某某可以承建旅游项目工程。
3、收款收据六支，证明被告收到原告土地承包费280万元以及收到原告购买13套房定金30万元。
被告强某某辩称，原、被告签订的《土地承包使用合同》不符合合同法第52条规定的无效合同的情形之一。被告承包给原告的土地是从陕西石光银治沙集团有限公司承包来的，承包给原告土地的用途是为了在定边县搞开发和打造生态旅游景区，从事旅游事业。在与原告所签的合同中也确定了要搞绿化建设和旅游投资，不存在任何欺诈行为。原、被告签订的合同是双方真实意思的表示，合法有效，并具有可履行性。原告在合同签订后一直在违约，迟迟不履行合同约定的义务，至今仍拖欠承包费，按照合同约定原告不得解除合同，并应当积极履行合同义务，故原告要求返还土地承包费280万元的请求没有事实和法律依据。2010年10月份，被告与原告等人协商由被告作为大股东联合集资筹建住宅项目，但是经多次向有关部门申请，该项目没有得到批准，随后被告将其他人的款项全部退还。原告的30万元之所以没有退还，是因为原告一直欠被告的土地承包费，并且经过协商已将30万元抵为土地承包费。即便被告在当时收取了原告交付的30万元定金，由于被告在当时没有任何开发房地产项目的资质和手续就对外出售是违反法律强制性规定的行为，因此双方形成的合同（口头或书面）无效。主合同有效才能适用定金罚则，主合同无效，定金罚则无效，因此原告要求被告双倍返还购房定金60万元没有法律依据。综上所述，本案原告的所有诉讼请求均没有事实依据和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交以下证据：
1、原、被告签订的《土地承包使用合同》，证明该合同是真实合法有效的，原告到目前为止还欠被告土地承包费194万元，已构成根本性违约。
2、被告与陕西石光银治沙集团有限公司签订的《林地承包合同书》，证明被告给原告所承包土地的来源是合法的，同时被告与原告签订的《土地承包使用合同》没有超出被告与陕西石光银治沙集团有限公司签订的《林地承包合》约定的范围，根本内容是一致的。
3、欠条一支，证明原告于2010年10月15日给被告出具欠据一支，欠被告土地承包费504万元，现在还欠被告土地承包费194万元，已构成根本性违约。
本院在审理过程中，依法调取了如下证据：
与陕西石光银治沙集团有限公司董事长石光银的谈话笔录一份，主要内容是陕西石光银治沙集团有限公司给强某某承包的土地是林地，目的是打造生态旅游景区，发展种植业、养殖业、经济林，开发养殖旅游，花卉旅游，不得用于建设商品住宅房。
经庭审质证：
被告对原告所举第一、第二组证据的真实性无异议，但对原告所要证明的目的有异议，理由是原、被告签订合同的内容是真实有效的，约定以旅游项目为主，被告与石光银签订的合同也是要开发生态旅游。
被告对原告所举第三组证据的真实性无异议，被告确实收取了原告交付的承包费，而且从2010年4月21日合同签订之日起一直持续到2011年6月7日，一年多的时间原告在不断交纳承包费，足以证明原告认可该项目，故被告并未实施欺诈行为。对于被告收到30万元定金的收据，经过协商也转为土地承包费。
原告对被告所举第一、第二组证据的真实性无异议，对被告所要证明的问题有异议，认为林地承包合同中未约定强某某可以开发项目及工程建设，而原、被告签订的土地承包使用合同中约定原告王某某可以承建旅游项目工程。
原告对被告所举的第三组证据的真实性无异议，同时认为由于原、被告签订的土地承包使用合同无效，故该欠据也属无效。
原、被告对本院依法与陕西石光银治沙集团有限公司董事长石光银的谈话笔录内容均无异议。
本院对原、被告提交的证据及本院依职权调取的证据作如下认定：
对原、被告提交的陕西石光银治沙集团有限公司与被告强某某签订的《林地承包合同书》，是双方的真实意思表示，且不损害国家、集体或者第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，故本院予以确认。
对原、被告签订的《土地承包使用合同》，该合同约定如承包费未按时交清，原告不能开工，原告在承建旅游项目工程时必须设计50%的绿化工程，否则不给予办理承建手续，从上述约定可以确定原告承包土地后可以进行与旅游相关的工程建设。陕西石光银治沙集团有限公司与被告签订的《林地承包合同书》中约定，被告强某某要在保持林地原貌不变的基础上，开发和打造生态旅游景区逐年种植针叶树种，绿化、美化生态旅游景区。陕西石光银治沙集团有限公司董事长石光银在谈话笔录中也确认林地转包后不得在林地中进行住宅工程建设，因此被告在给原告承包土地的过程中已改变了林地的用途。由于原告在签订《土地承包使用合同》时对此并不知情，被告既未告知原告土地的性质为林地，又未征得原土地承包人的同意，原告属重大误解，而且改变了林地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的《土地承包使用合同》依法应属无效。
对原告提交的收款收据，客观反映了被告收取原告土地承包费280万元以及收取原告购买13套房定金30万元的事实，本院予以采信。
对被告提交的原告所欠承包费欠条一支，因原、被告签订的《土地承包使用合同》无效，故原告所欠被告承包费自然无效，因此对该欠条不予采信。
对本院与石光银谈话笔录的内容，客观真实的反映了陕西石光银治沙集团有限公司将林地承包给被告的主要用途是开发和打造生态旅游景区，并且不得在所承包林地中进行住宅房开发建设，故本院予以采信。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：
2010年4月21日，陕西石光银治沙集团有限公司与被告强某某签订了《林地承包合同书》，将2748亩林地承包给强某某管理和使用。该合同约定：“承包期限37年，从2010年4月21日起至2047年4月21日止；每亩每年承包费96元，每年承包费共计263808元；强某某承包后在保持林地原貌不变的基础上，主要用于开发和打造生态旅游景区，根据旅游事业发展的需要，逐年种植针叶树种，绿化、美化、生态旅游景区，还可发展种植业、养殖业，开发养殖旅游、花卉旅游。”上述合同签订后的当日，被告强某某又与原告王某某签订了《土地承包使用合同》，将已承包林地2748亩中的120亩承包给了原告王某某。该合同约定：“承包期限37年，从2010年4月21日起至2047年4月21日止；每亩承包费4.2万元，承包费共计504万元；双方达成协议后，签订合同时原告王某某将承包费一次性付清，如承包费未按时付清，则不能开工或解除合同；王某某在承建旅游项目工程时必须设计50%的绿化工程，否则不予办理承建手续；王某某建成此项目经营时必须按照强某某制定的一切旅游管理方案实施管理，由强某某协助办理本项目的土地承包使用手续。”该合同签订后，原告王某某从2010年10月16日至2011年6月7日，先后五次给被告强某某交付土地承包费共计280万元。
另查明，2010年被告强某某声称其在十里沙筹建住宅房欲向外出售，需先交定金。同年10月12日，被告收取了原告订购13套住宅房的定金30万元，双方就建筑面积、价款等未形成书面合同。由于被告未取得房地产开发及预售许可的资质，住宅房项目至今未开工建设及竣工。本案审理期间，陕西石光银治沙集团有限公司董事长石光银在谈话笔录中明确表示，给被告强某某承包的林地主要用于开发和打造生态旅游景区，不得在林地中进行住宅工程开发建设。
本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”我国《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”陕西石光银治沙集团有限公司与被告强某某签订的《林地承包合同书》中已明确约定：“强某某承包后在保持林地原貌不变的基础上，主要用于开发和打造生态旅游景区，根据旅游事业发展的需要，逐年种植针叶树种，绿化、美化、生态旅游景区，还可发展种植业、养殖业，开发养殖旅游、花卉旅游。”而原、被告签订的《土地承包使用合同》中却约定：“原告承包土地后可以进行与旅游相关的工程开发建设。”由于原告对被告之前签订的《林地承包合同书》中约定条款的内容并不知情，被告在给原告承包土地时既未告知土地的性质为林地，又未征得原土地承包人的同意，因此原告是在被告隐瞒有关事实真相的情形下与被告签订的《土地承包使用合同》，属重大误解。另外原、被告签订的《土地承包使用合同》约定：“原告承包土地后可以进行与旅游相关的工程开发建设，”由于该项约定与被告和陕西石光银治沙集团有限公司签订的《林地承包合同书》中的条款发生了实质性的冲突，并改变了承包土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的《土地承包使用合同》依法应属无效。由于原、被告签订的《土地承包使用合同》无效，因此被告因该合同收取的土地承包费280万元，应当返还原告。关于原告要求被告承担所收取承包费的利息，由于原、被告在缔约时均有过失，依法不予支持。
另外，被告强某某在未取得房地产开发及预售许可资质的情况下，便提前收取原告王某某购房定金30万元，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告形成的口头购房合同无效。由于双方形成的口头购房合同无效，定金罚则便不能适用，故原告要求被告双倍返还定金60万元于法无据，被告应当返还原告定金30万元。同时由于被告的过错导致原告受到相应的损失，被告依法应予赔偿，应当从收到原告定金30万元之日起，参照银行同类贷款的利率计息至返还完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告王某某与被告强某某签订的《土地承包使用合同》无效。
二、由被告强某某返还原告王某某土地承包费280万元，于判决生效后五日内一次付清。
三、原告王某某与被告强某某形成的口头购房合同无效。
四、由被告强某某返还原告王某某购房定金30万元及利息（参照银行同类贷款的利率计息，从2010年10月12日起计算至返还完毕之日止。），于判决生效后五日内一次付清。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31600元，诉讼保全费5000元，共计36600元，由被告强某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 陈继宏
审 判 员 刘福宝
人民陪审员 梁 勇
二〇一三年十二月二日
书 记 员 张煊林