天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初82117号
原告:天津钢管国际经济贸易有限公司,住所地天津钢管公司办公楼六楼,组织机构代码:71283981-6。
法定代表人:张文烽,董事长。
委托诉讼代理人:范雨乔,北京盈科(天津)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:于海旺,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被告:天津万金鹏贸易有限公司,住所地天津市滨海新区好旺角商界C-21(集中办公区),组织机构代码:30034915-9。
法定代表人:林应财,总经理。
委托诉讼代理人:宋宝利,天津本城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨志超,天津本诚律师事务所律师。
被告:林应财,男,汉族,1965年1月26日出生,住所地浙江省温岭市。
委托诉讼代理人:宋宝利,天津本城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨志超,天津本诚律师事务所律师。
原告天津钢管国际经济贸易有限公司诉被告天津万金鹏贸易有限公司(以下简称万金鹏公司)、林应财租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月5日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范雨乔、二被告委托诉讼代理人杨志超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、确认原告与第一被告双方解除房屋租赁合同,判令被告立即腾空所租赁的房屋并返还给原告;2、二被告立即向原告支付欠付房屋租金657606.68元(自2015年7月19日至于2016年6月30日),及自2015年10月1日至2016年6月30日欠付的物业费、电费及物业其他服务费127000.69元;3、二被告向原告支付因被告违约给原告造成的损失173561.88元;4、二被告向原告支付自2016年6月9日起至实际向原告交付租赁房屋期间的占用费及物业费(房屋占用费按照57853.96元/月计算,物业费按照物业实际收取为准);5、本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由:2015年3月17日,原告与第一被告通过中介方天津开发区万业源房产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》,合同约定原告将天津开发区第三大街51号W4号楼C栋6层(建筑面积792.52平方米)出租给第一被告用于办公使用,租赁期3年,自2015年3月19日至2018年4月18日,租金57853.96元/月,租金支付方式为前半年每季度支付一次,后两年半每半年支付一次。合同签订后,第一被告仅支付了押金和三个月的租金,此后租金一直推脱不予支付。第二被告作为第一被告的唯一股东,未能履行足额缴纳注册资金的义务,应在未足额缴纳出资的范围内承担连带给付义务。
被告万金鹏公司辩称,不同意与原告解除租赁合同,希望补足欠款后继续履行合同,对于原告诉请要求2015年7月19日至于2016年6月30日的欠付房租657606.68元没有异议,认可原告已垫付物业费、电费等费用的事实,但具体金额无法确认。
被告林应财辩称,第一,被告万金鹏公司是独立法人,应当具有独立承担责任能力,第二,被告林应财同意承担相应的补充责任,但不是连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,如房屋租赁合同、收据、租金发票及银行回单、缴费明细及凭证、中介费收据、被告工商查询档案材料、房产证、电力价格的通知、物业服务合同等,本院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实不存争议:
2015年3月17日,原告与被告签订租赁合同,约定以下内容:(1)被告自愿承租原告所有的房屋,位于天津经济技术开发区××大街××楼××层,面积792.52平米,用于办公使用;(2)租期2015年3月19日至2018年4月18日,其中2015年3月19日至4月18日为装修免租期,租金标准每月租金57853.96元;前半年每季度支付一次,后两年半每半年支付一次,应于每个支付期届满15日前支付下一个支付期的租金,因租赁行为所产生的其他税费、物业管理费、电费和其他费用应由承租人自行负担,同时应向原告支付一个月的租金作为押金;(3)原告须支付中介方天津市开发区万业源房产经纪有限公司支付中介费57853.96元;(4)租赁期满或本合同提前终止时,承租人将场地交还出租人,并与出租人共同验收该场地和附属设施;(5)如被告在到期后十五天内仍未支付租金及本合同项下应付的其他款项,原告有权终止合同并收回该场地,本合同亦因此而终止。
合同签订后,原告向中介公司交付中介费57853.96元,被告万金鹏公司向原告支付了履约保证金57853.96元,原告依约将租赁房屋交付被告使用。在租期内,被告只支付了2015年4月19日至7月19日期间的租金,后续未再交纳任何费用,2015年7月20日至于2016年6月30日期间,被告万金鹏公司欠付原告房屋租金657606.68元。截至2016年6月30日前,原告将被告万金鹏公司欠付的物业费120054.14元交付物业公司,物业计费标准为18.8元/平方米/月,被告万金鹏公司认可。
被告万金鹏公司为一人独资有限责任公司,股东为被告林应财,注册资本1000万元,被告林应财确认其未依照公司章程实际缴存注册资本。
双方对以下事实或证据存有争议:
原告主张,被告万金鹏公司应向原告支付代垫电费6876.55元和门禁卡费70元,并提交了物业服务公司开具的收费明细、电力价格文件和发票作为证据,被告认可电费标准1.086元/度和电费金额6876.55元,但认为无法证实该两项费用确为被告使用而发生。经查,原告所提交的物业公司的收费明细和发票,载明了费用发生的楼号为W4-C-6F,应认定可以证实相应费用发生于本案诉争租赁房屋,且已实际由原告支付的事实,因被告未能提交相反证据予以反驳,故本院对原告主张的金额予以确认。
原告主张,被告万金鹏公司仅支付了一个季度的租金,为原告造成了经济损失,故以三个月房屋租金的标准173561.88元要求被告赔偿,其中包括解约后房屋空置两个月损失、中介费损失以及免租期损失、利息损失等。二被告不同意承担原告所主张的损失,认为损失尚未实际发生。
本院认为,原告与被告万金鹏公司的租赁合同关系真实有效,于法无悖,双方均应依照租赁合同约定的内容诚信履行合同义务。被告万金鹏公司在2015年3月19日起即租用原告房屋作为办公使用,但其作为承租人,在租期内仅支付了三个月租金,后再未支付,故被告万金鹏公司之行为已构成严重违约。原告在被告严重违约之情形下,行使其单方解除合同之权利,并通过本院寄送起诉状等材料的方式,将解除合同的通知有效送达给被告万金鹏公司,故应确认双方之租赁合同已解除。原告有权要求被告就其归还原告房屋之前所产生的欠付租金给付原告,并赔偿原告因此遭受的相应损失,故原告要求被告万金鹏公司支付欠付归还房屋、给付截至2016年6月30日的租金657606.68元,依据充分,本院予以支持。而2016年7月1日之后,被告按照本判决确定的履行期限交还原告房屋之前,应由被告按照合同约定的租金标准,向原告支付对应期间的房屋使用费。
关于物业费及电费一节,双方在租赁合同中明确约定,在租赁期限内发生的物业费、电费等其他费用应由被告万金鹏公司负担,现原告已举证证实截至2016年6月30日前为被告向物业公司垫付了物业费、电费、门禁卡费共127000.69元,故该笔费用应由被告给付原告。
关于原告主张被告按照本判决确定的履行期限交还原告房屋之前亦应向原告支付物业费、电费之诉请,由于该两项费用的收费主体并非原告,双方租赁合同中也并未约定由原告代被告向物业公司进行缴纳的程序,故在原告未实际垫付之前,原告并无就该部分费用直接向被告主张之权利,金额亦无法确定,因此该部分诉请因缺乏合同依据,本院不予支持。
关于赔偿损失一节,原告因被告未能及时支付房屋租金而会遭受利息损失,并因被告之严重违约行为导致合同提前解约、再行寻找租户而会遭受一定时间的房屋空置损失,因此原告主张被告万金鹏公司赔偿损失具有法律依据和事实依据,结合案涉租赁合同于2015年签订,原告的利息损失已发生期间为一年左右等事实,支持原告各项损失15万元,原告诉请中超出部分本院不予支持。
关于被告已交付的履约保证金57853.96元,该部分款项应在原告所主张的金额中予以扣除。
关于被告林应财的责任一节,根据公司法的相关规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的,应当对公司债务承担连带责任,而本案中被告林应财未据实履行向被告万金鹏公司的出资义务,应出资的金额为1000万元,可涵盖本案诉争金额,被告林应财亦未举证证实其财产的独立性,故原告要求被告林应财承担连带责任,具有事实和法律依据,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国公司法》第六十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条第二款之规定,判决如下:
一、确认原告天津钢管国际经济贸易有限公司与被告天津万金鹏贸易有限公司签订的租赁合同解除;
二、被告天津万金鹏贸易有限公司将天津经济技术开发区第三大街51号W4号楼C栋6层腾空后归还原告天津钢管国际经济贸易有限公司;
三、被告天津万金鹏贸易有限公司一次性给付原告天津钢管国际经济贸易有限公司截至2016年6月30日的房屋租金657606.68元及物业服务费、电费等127000.46元(其中已履行57853.96元,应予扣除);
四、被告天津万金鹏贸易有限公司一次性赔偿原告天津钢管国际经济贸易有限公司各项损失15万元;
五、被告天津万金鹏贸易有限公司向原告天津钢管国际经济贸易有限公司按照每月57853.96元标准支付2016年7月1日至本判决确定归还房屋履行期限届满之日止的房屋使用费;
六、被告林应财就本判决第三至五项确定的被告天津万金鹏贸易有限公司的给付义务承担连带责任;
七、驳回原告其他诉讼请求。
上述义务应于本判决生效之日起十日内履行,如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6402元,由原告负担170元,由二被告负担6232元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 娄 超
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 张宇娇
附:法律释明
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款:
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
第一百一十三条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》
第十三条:股东未履行或者未全面履行出资义务,公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的,人民法院应予支持。
公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的,人民法院应予支持;未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任,其他债权人提出相同请求的,人民法院不予支持。
股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务,依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告,请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的,人民法院应予支持;公司的发起人承担责任后,可以向被告股东追偿。
股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务,依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告,请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的,人民法院应予支持;董事、高级管理人员承担责任后,可以向被告股东追偿。