天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6676号
上诉人(原审被告):侯杏成,男,1979年3月19日出生,汉族,天津市迪曼斯工贸有限公司职工,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:于永阳,天津誉伦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):崔凯,男,1987年7月24日出生,汉族,无职业,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:刘宝环,天津雄成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):张旋,女,1987年6月10日出生,汉族,无职业,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:刘宝环,天津雄成律师事务所律师。
上诉人侯杏成因与被上诉人崔凯、张旋房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2016)津0113民初5244号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
侯杏成上诉请求:撤销一审判决发回重审或改判驳回崔凯、张旋全部诉讼请求,一、二审诉讼费用由崔凯、张旋承担。事实与理由:第一,本案需要追加居间方作为当事人,上诉人侯杏成因无法购买案外房屋,已第一时间通知居间方不再出售诉争房屋;第二,崔凯、张旋迟延办理贷款导致侯杏成无法另行购买案外房屋,造成侯杏成较大损失,崔凯、张旋构成根本性违约;第三,本案诉争房屋系上诉人侯杏成夫妇唯一住房,房屋买卖合同在事实上不具备履行条件。
崔凯、张旋辩称,不同意侯杏成的上诉请求。其主要答辩意见是:第一,双方签订了合法有效的房屋买卖合同,双方均应履行合同义务。签订买卖协议当日,崔凯、张旋将约定的首付款存入资金监管账户,双方当事人共同办理房屋贷款手续。银行对贷款已审批,侯杏成不履行协助过户的义务,是违约行为。第二,本案不存在追加当事人的情形。居间方说明情况属于证据范畴,并且是应由上诉人侯杏成承担的举证责任。第三,崔凯、张旋支付房屋实际价款75万元,侯杏成收款后完全可以保证其居住条件。
崔凯、张旋向一审法院起诉请求:1、侯杏成立即协助崔凯、张旋办理坐落于天津市北辰区××村竹园××号房屋(以下简称诉争房屋)的产权过户手续;2、案件受理费由侯杏成负担。
一审法院认定事实:2016年5月27日,在侯杏成配偶在场的情况下,崔凯、侯杏成与中介方天津市鑫安房地产信息咨询服务有限公司(以下简称鑫安公司)签订编号为0000136的《房屋买卖居间合同》(以下简称《居间合同》),合同约定:崔凯与侯杏成双方通过中介方介绍出售及购入柴楼村竹园1-1-702房屋,所有权人侯杏成,建筑面积65.82㎡,产权性质私产;该房屋设有抵押,贷款余额15万元,贷款余额处理方案为侯杏成自行还清,侯杏成需在2016年7月15日前还清贷款余额并办理注销手续;崔凯与侯杏成协商后实际成交价格为75万元,崔凯于2016年5月28日交付侯杏成定金5万元,于2016年7月15日前支付给侯杏成10万元作为第二部分房款,该笔房款自交付之日自动转为定金,崔凯所交定金在双方办理产权过户手续当日自动转为该房屋第一部分房款,60万元为第三部分房款;付款方式为崔凯与侯杏成需在房管局预约的时间前亲自到房管局签订《天津市房产买卖协议》,并办理银行贷款手续,侯杏成需配合崔凯提交贷款银行所需全部资料并按照银行规定签署所需法律文书,崔凯的贷款年限与金额以银行实际批复为准。2016年5月28日,崔凯将定金5万元交给侯杏成配偶赵彦玲,侯杏成向崔凯出具定金收条一张,记载“今有崔凯购买侯杏成名下房产柴楼村竹园房屋交来购房定金5万元。”
另,崔凯、侯杏成与鑫安公司签订《补充协议》,约定此补充协议以《居间合同》整体框架为基准,另补充条款如下:经崔凯与侯杏成协商,鑫安公司见证,由崔凯出资10万元为侯杏成清贷,协定时间为2016年6月12日,同时侯杏成在当天还清所有贷款,此款项为总房款差价,除崔凯已交付侯杏成的5万元定金外,剩余房款60万元为崔凯与侯杏成协定房管局资金监管规定数值,同为侯杏成过户后实落存折钱数,共计总房款75万元;如因侯杏成原因导致此房屋无法过户(即侯杏成不卖),侯杏成赔付崔凯定金加差价共计15万元双倍。2016年6月12日,崔凯携带10万元与侯杏成共同到银行××了××村竹园房屋贷款。
2016年6月23日,崔凯、张旋与侯杏成在北辰区房管局签订协议编号为27931-017065的《天津市房产买卖协议》,主要条款约定:出卖人(甲方)为侯杏成,买受人(乙方)为崔凯、张旋;房产坐落于天津市北辰区××村竹园××号,建筑面积65.82平方米;甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款60万元,乙方首付款12万元,申请银行贷款48万元,监管房价款合计60万元;侯杏成提供其名下开户银行为天津市工商银行账号为03×××91的账户为收取监管房价款的个人一般结算账户;乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计12万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户;乙方订立借款合同时,应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户;当银行贷款未批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变;协议签订后,甲乙双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。一审庭审中,双方均认可柴楼村竹园房屋实际成交价格为75万元,除了双方在《天津市房产买卖协议》中约定的60万元房款外,其余15万元崔凯、张旋已给付侯杏成。签订《天津市房产买卖协议》当日,崔凯、张旋依约将房屋首付款12万元存入双方约定的资金监管账户,《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》记载交款人姓名崔凯/张旋,监管资金总额60万元,本次交款金额12万元。同日下午,侯杏成及其配偶赵彦玲共同到工商银行协助崔凯、张旋办理申请贷款的手续,赵彦玲在崔凯、张旋申请贷款材料上签字。2016年8月9日,崔凯、张旋与中国工商银行股份有限公司天津河北支行签订编号为[房]字[工]行[河北]支行[2016]年[473]号《个人购房借款/担保合同》,合同主要条款约定:借款人崔凯,贷款人中国工商银行股份有限公司天津河北支行,抵押人崔凯、张旋;贷款人根据借款人的申请,同意向其发放个人购置住房贷款,金额为48万元;贷款用于购买坐落于北辰区双街镇××村竹园××号建筑面积65.82㎡的房屋;贷款期限为2016.8.9-2046.8.9,实际放款日与到期日以借据凭证为准。2016年8月9日,崔凯申请的48万元贷款通过银行审批,待双方办理房屋变更登记手续,房管局向银行下发柴楼村竹园房屋他项权证后,上述房款即可全部存入资金监管账户。崔凯、张旋承诺如银行贷款不能到账,自愿一次性补足剩余房款。现侯杏成表示拒绝与崔凯、张旋办理柴楼村竹园房屋的产权变更登记手续。
另查明,柴楼村竹园房屋登记在侯杏成名下,尚无抵押、查封或其他异议登记。
一审法院认为,本案的争议焦点为:1、《天津市房产买卖协议》未能履行的违约责任应由崔凯、张旋还是侯杏成承担;2、崔凯、张旋给付侯杏成10万元的性质是定金还是购房款;3、侯杏成配偶对于房屋买卖行为是否认可;4、《天津市房产买卖协议》是否应继续履行。
关于争议焦点1,侯杏成主张崔凯、张旋口头承诺于2016年7月底前完成购房贷款审批手续,而崔凯、张旋8月7日仍未完成贷款审批,故崔凯、张旋违约在先,导致侯杏成毁约。崔凯、张旋对此不予认可,侯杏成亦未提供证据证明。双方签订的《居间合同》、《天津市房产买卖协议》均未约定崔凯、张旋购房贷款审批完毕的时间,且《天津市房产买卖协议》约定,协议签订后,双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。现崔凯、张旋已依约履行合同义务,侯杏成拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续,应属违约。
关于争议焦点2,《居间合同》约定,于2016年7月15日前支付给侯杏成10万元作为第二部分房款,该笔房款自交付之日自动转为定金。另《补充协议》约定,崔凯出资10万元为侯杏成清贷,此款为总房款差价,如因侯杏成原因导致此房屋无法过户(即侯杏成不卖),侯杏成赔付崔凯定金加差价共计15万元双倍。由此可以看出,诉争10万元已明确约定为定金,且约定的定金总额未超过总房款75万元的20%,故可以认定该10万元应为购房定金。
关于争议焦点3,签订《居间合同》时侯杏成配偶(赵彦玲)在场,且由其接收了崔凯交付的5万元定金,另签订《天津市房产买卖协议》当日下午,侯杏成配偶与侯杏成一同到银行在崔凯、张旋办理贷款的材料上签字,上述事实可以证实侯杏成配偶(赵彦玲)知晓并认同双方达成的《居间合同》与《天津市房产买卖协议》,故对于侯杏成的抗辩,一审法院不予支持。
关于争议焦点4,根据相关法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,《天津市房产买卖协议》签订后,崔凯依约履行了全部合同义务,现48万元购房贷款也已通过审批。侯杏成应依约继续履行《天津市房产买卖协议》,即协助崔凯、张旋将该房屋变更登记至崔凯、张旋名下。崔凯、张旋亦应按照《天津市房产买卖协议》履行,支付侯杏成购房款60万元(如不能以银行贷款方式支付,一次性补足全部房价款)。
一审法院判决:“原被告于2016年6月23日签订的协议编号为27931-017065的《天津市房产买卖协议》继续履行,被告侯杏成于本判决书生效后五日内协助原告崔凯、张旋将坐落于天津市北辰区××村竹园××号房屋登记权利人变更登记至原告崔凯、张旋名下,相关手续费用由原告崔凯、张旋负担。案件受理费40元,由被告侯杏成负担。”
本院二审期间,上诉人侯杏成提交侯杏成本人收入证明、家庭成员户籍信息证明侯杏成收入不足以另行购房,提交通话清单证明已告知居间方及购房人不再售房,提交案外人签订的房屋买卖协议证明当时房价未上涨。崔凯、张旋认为上述证据不属于新证据,不予质证。对当事人争议的事实,本院认定如下:上诉人侯杏成提交的前述资料均形成于一审诉讼前,其未说明逾期提交的理由,不属于法律规定的新证据。上述材料与本案缺乏关联性,不能达到证明目的,本院不予认定。一审判决认定事实清楚,本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,双方当事人已经按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》,崔凯、张旋已经按照《天津市房产买卖协议》约定将房款首付款打入资金监管账户,购房贷款也通过审批。崔凯、张旋一审期间承诺如银行贷款不能到账,自愿一次性补足剩余房款。崔凯、张旋作为购房人已经履行合同约定的主要义务,主张继续履行合同,不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的履行不能的情形,其主张应得到支持。
居间方并非《天津市房产买卖协议》的合同主体,上诉人侯杏成主张应追加居间方作为本案当事人但未提供法律依据,本院对此主张不予支持;侯杏成主张其在崔凯、张旋办理贷款之前已通知不再售房,与双方当事人共同办理贷款一节事实不符,本院对上诉人侯杏成此主张不予采信;上诉人侯杏成主张崔凯、张旋迟延办理贷款导致根本违约,但双方签订的《天津市房产买卖协议》并未约定崔凯、张旋办理贷款的时间,本院对侯杏成该主张亦不支持;上诉人侯杏成主张诉争房屋系其唯一住房无法履行合同,此节不符合法律规定的履行不能的情形,本院不予支持。
综上,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人侯杏成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈连刚
审 判 员 王鸿云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王思睿
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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