＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第687-689号＼n上诉人（原审被告）：深圳天海岸投资发展有限公司（以下简称“天海岸公司”）。＼n法定代表人：林水清，总经理。＼n委托代理人：肖云国，广东广和律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：蔡得，男，1954年4月9日出生，香港居民。＼n委托代理人：穆银丽，广东品然律师事务所律师。＼n原审被告：深圳市海德信数码城投资管理有限公司（以下简称海德信公司）。＼n法定代表人：林水清。＼n上诉人天海岸公司因与被上诉人蔡得房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第112-114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，深圳市南山区后海大道以东a商务广场193号、194号、195号商铺（涉诉商铺），建筑面积分别为177.78平方米、85.78平方米、102.43平方米，于2008年1月7日分别登记至蔡得名下，房地产证号分别为：深房地字第b号、第c号、第d号。2010年3月26日，蔡得（甲方，出租方，代理人伍e刚）与天海岸公司（乙方，承租方）签订了一份《租赁合同书补充协议》，约定：甲方将涉诉193号（建筑面积177.78平方米）、194号（建筑面积85.78平方米）、195号（建筑面积102.43平方米）三个产权商铺合计建筑面积365.99平方米出租给乙方作商业经营使用；租金首二年为60元／平方米／月（2010年5月1日至2012年4月30日），第三年开始100元／平方米／月，第四年起每二年递增一次，每次8%；租金从免租期满后次月10日前开始逐月支付给甲方；甲方同意商铺免租期（2010年5月1日至2010年12月31日）给乙方经营使用，免租期内乙方不用交纳管理费及中央空调费等；合同期内，因一方的原因致使合同无法正常履行的，视为违约，违约方承担因此给对方造成的损失；合同签订日，甲方收取乙方两个月租金作为合同保证金；甲乙双方的合作期限自2010年5月1日起至2020年4月30日止；在本合同执行期间，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方承担因此给对方造成的损失赔偿给对方；及其他条款。2010年3月29日，伍e刚代理蔡得（甲方，出租方）与天海岸公司（乙方，承租方）就涉诉193号、194号、195号商铺分别签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉193号、194号、195号商铺出租给乙方使用，建筑面积分别为177.78平方米、85.78平方米、102.43平方米，租赁用途为商业；单位租金每月每平方米60元，月租金分别为10667元、5147元、6146元；乙方应于2011年1月31日前交付首期租金10667元、5147元、6146元，此后于每月10日前交付租金；租赁期限分别为2010年4月1日至2020年3月31日（193号、195号商铺）、2010年5月1日至2020年4月30日（194号商铺）；甲方应于2010年1月31日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金分别为21334元、10294元、12292元，甲方返还租赁保证金的条件：本合同有效期届满、结清相关费用；出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：租期未满乙方单方退租，乙方给甲方造成损失；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；出现下列情形之一，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记备案：（一）乙方拖欠租金达25天，（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达30000元以上，……；本合同终止后，乙方应于15日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他条款。该三份合同在深圳市南山区人民政府房屋租赁管理办公室登记备案。蔡得与天海岸公司均确认双方实际按照《租赁合同书补充协议》履行。2010年6月4日，天海岸公司向蔡得支付了租赁保证金43920元。庭审中，蔡得表示，涉诉商铺由天海岸公司、海德信公司共同使用。对此，天海岸公司、海德信公司主张，涉诉a商务广场前期以天海岸公司的名义对外招商，2010年10月之后均由海德信公司进行经营。天海岸公司、海德信公司提交了2010年天海岸公司与案外人签订的3份《铺位租赁合同书》及天海岸公司、海德信公司签订的《项目转让协议书》拟证明其上述主张。经查，2010年10月20日，天海岸公司（甲方）与海德信公司（乙方）签订《项目转让协议书》，约定：甲方将a商务广场一期一楼的项目，建筑面积约3000平方米，转让给乙方，租地用途为数码城招商经营；项目转让总价为100万元；租用期限为甲方与各业主签订的期限为准。蔡得对《铺位租赁合同书》的真实性、关联性不予认可，对《项目转让协议书》予以认可。另查，海德信公司成立于2010年6月18日，其注册登记的地址为深圳市南山区后海大道以东a商务广场155、156、157、158、0913#、0914#、0915#。天海岸公司、海德信公司提交了照片、光盘、一期商铺业主维权情况说明等证据拟证明由于蔡得等不尽维修义务，涉诉商场于2012年4月左右出现天台掉下钢管、漏水等事件导致商场无法正常经营，且业主过激维权、破坏电源设备、强制停电导致天海岸公司、海德信公司遭受损失。蔡得对天海岸公司、海德信公司提交的照片、光盘不予认可。蔡得主张，天海岸公司自2011年1月1日开始欠租，并向原审法院提交了2012年11月7日的租金缴纳通知书，用以证明其向天海岸公司催收拖欠租金。蔡得当庭明确，其诉请的欠付租金期间为2011年1月1日至2012年11月30日，并向原审法院提交了租金明细表，主张按照双方约定的月租金标准：2011年1月1日至2012年4月期间193号商铺10666.8元、194号商铺5146.8元、195号商铺6145.8元，2012年5月起193号商铺17778元、194号商铺8578元、195号商铺10243元，天海岸公司对租金标准予以确认。双方共同确认，在蔡得主张的欠租期间内，天海岸公司于2011年12月15日向蔡得转账支付租金26万元，于2012年6月6日转账支付租金5万元，此外，天海岸公司、海德信公司均未向蔡得支付过租金。蔡得主张按照三个商铺建筑面积所占比例，计算上述26万元租金中193号商铺为126295.25元、194号商铺为60938.28元、195号商铺为72766.47元，上述5万元租金中193号商铺为24287.55元、194号商铺为11718.9元、195号商铺为13993.55元，天海岸公司对此无异议。扣除天海岸公司已经支付的租金，193号、194号、195号商铺仍欠2011年1月1日至2012年11月30日期间的租金分别为144532元、69737.62元、83273.78元。蔡得另明确，其诉请的滞纳金自合同约定的交费次日起计，计至实际付款之日。蔡得确认其诉请的物业管理费、水电空调费、本体维修基金、垃圾处理费并未实际缴纳。蔡得主张，海德信公司系涉诉商铺的实际使用人，故蔡得诉请的支付义务由天海岸公司、海德信公司承担。庭审中，蔡得明确，其与天海岸公司签订的《房屋租赁合同》应一并予以解除，并表示，庭审之时（2013年5月16日），涉诉商铺仍由天海岸公司、海德信公司使用，天海岸公司、海德信公司则主张由海德信公司使用。另查明，本三案应诉材料于2013年3月6日送达天海岸公司、海德信公司。以上事实，有《租赁合同书补充协议》、《房屋租赁合同》、房地产证、收据、交易凭条、银行回单、明细表等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。＼n原审法院认为，蔡得与天海岸公司签订的《租赁合同书补充协议》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均确认实际按照《租赁合同书补充协议》履行，故双方应依据该协议履行各自义务。天海岸公司向蔡得承租涉诉商铺，依约应向蔡得支付租金，其辩称由于蔡得不尽维修义务，涉诉商场出现天台掉下钢管、漏水等事件导致商场无法正常经营，业主的过激维权也给其带来损失。蔡得对天海岸公司提交的照片、光盘不予认可，天海岸公司所提交的证据也不足以证明其主张，故对于天海岸公司的以上抗辩，原审法院不予采纳。蔡得主张天海岸公司自2011年1月1日开始拖欠租金，除了2011年12月15日、2012年6月6日转账支付的26万元、5万元两笔租金外未再支付租金，天海岸公司无异议，故原审法院对蔡得主张的欠租事实予以确认。天海岸公司的迟延履行及不履行行为致使蔡得无法实现其出租商铺的合同目的，蔡得有权解除合同，故蔡得起诉请求解除其与天海岸公司签订的《租赁合同书补充协议》，事实和法律依据充分，原审法院予以支持并确认双方《租赁合同书补充协议》于蔡得解除合同的意思表示到达天海岸公司即应诉材料送达之日（2013年3月6日）解除，双方2010年3月29日签订的三份《房屋租赁合同》随之一并解除。天海岸公司应向蔡得支付拖欠的2011年1月1日至2012年11月30日期间的租金193号商铺144532元、194号商铺69737.62元、195号商铺83273.78元。虽海德信公司实际使用涉诉商铺，但其并非租赁合同当事人，蔡得请求海德信公司承担欠付租金的支付义务，有违合同相对性原则，原审法院不予支持。蔡得请求天海岸公司支付迟延支付租金的滞纳金，但双方签订的租赁合同并未就迟延支付租金的滞纳金进行约定，蔡得的该请求无合同依据，原审法院不予支持。蔡得请求天海岸公司、海德信公司承担使用房屋的物业管理费、水电空调费、本体维修基金、垃圾处理费等，蔡得未举证证明该等费用的金额，并确认其并未实际缴纳该等费用，故蔡得的该项请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认蔡得与天海岸公司2010年3月26日签订的《租赁合同书补充协议》于2013年3月6日解除；二、天海岸公司于本判决生效之日起十日内向蔡得支付拖欠的2011年1月1日至2012年11月30日期间的租金193号商铺144532元（原审112号案）、194号商铺69737.62元（原审113号案）、195号商铺83273.78元（原审114号案）；三、驳回蔡得的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112号案5224.12元，由蔡得负担2338.12元，由天海岸公司负担2886元；113号案4079.8元，由蔡得负担2574.8元，由天海岸公司负担1505元；114号案4347.88元，由蔡得负担2565.88元，由天海岸公司负担1782元。＼n上诉人天海岸公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销南山区法院（2013）深南法民三初字第112-114判决。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。＼n上诉人上诉称：1、上诉人系注册于深圳市福田区，上诉人租赁被上诉人房产用于经营。在经营过程中上诉人正常交付租金，在2012年10月份，上诉人因被上诉人停电已停止经营，2012年11月份，上诉人因无法用电已全部被迫关闭经营场所。我方没有理由也不可能认可对方提出的2012年10月、11月的租金。2、大部分业主因擅自停电给上诉人造成巨大损失均同上诉人达成和解，和解内容多为免除未交2012年10月前的租金，退回押金，并补偿1至2月租金给上诉人。3、被上诉人还有上诉人押金43920元未予退还，因被上诉人违约在先，理应双倍退还上述押金。4、原判决书认定的违约金过高，一年期计算就超过本金，对上诉人极不公平。综上，原审判决颠倒黑白，枉法裁判，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人不能妄猜其中的关系，但是上诉人极其愤怒。请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。＼n被上诉人蔡得答辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。本案是由于上诉人拖欠被上诉人的租金，按照双方签订的合同约定被上诉人请求向法院确认与被上诉人之间的租赁合同及租赁合同补充协议书已解除，并且要求上诉人支付拖欠的租金符合事实和法律规定，请求予以维持。＼n本院经审理查明事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。＼n本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同书补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张2012年11月份起因无法用电已全部被迫关闭经营场所的事实没有证据证明，本院不予采信。上诉人称大部分业主因擅自停电给上诉人造成巨大损失均同上诉人达成和解，和解内容多为免除未交2012年10月前的租金，退回押金，并补偿1至2月租金给上诉人。对此本院认为，该和解内容并不能作为本案实体处理的依据，对该上诉理由本院不予采纳。对于押金问题，上诉人在一审没有提出相应诉讼请求，本院不作处理。另外，原审判决并未判决上诉人支付违约金，故对上诉人称原审认定违约金过高的上诉理由本院亦不予采纳。＼n综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费687号案5224.12元、688号案4079.8元、689号案4347.88元，均由上诉人负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长马龙＼n审判员陈明亮＼n代理审判员路德虎＼n二〇一四年四月二十二日＼n书记员李欢（兼）＼n附录相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。