黑龙江省桦南县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黑0822民初495号
原告（执行案外人）：黄永明，男。
委托诉讼代理人：许宁。
被告（申请执行人）：黄智义，女。
被告（被执行人）：王锦峰，男。
委托诉讼代理人：董玉兰。
原告黄永明与被告黄智义、王锦峰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄永明及其委托诉讼代理人许宁，被告王锦峰委托诉讼代理人董玉兰到庭参加诉讼，被告黄智义经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄永明向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于黑龙江省桦南县国土局2号楼中间门车库（面积42平方米）的强制执行，并解除查封扣押;2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年9月，吴洪刚开发建设国土局2号楼小区内1-2层楼房（一楼是车库，二楼是住宅）。建楼时原告送了价值15000元的水泥，吴洪刚用中间门的车库（面积42平方米）抵顶水泥款，原告又补交了23000元，共计车库款为38000元，有车库买卖协议、收据为证。购买后原告经过合法交接，实际占有并使用该车库至今，且对车库进行了装修。后因吴洪刚做生意负债，便于2008年1月25日冒用王成的身份办理了20080000093号房屋《所有权证书》，总面积268.62平方米，其中包括原告的车库。2008年4月15日，吴洪刚因欠被告王锦峰钱，又将房屋过户到王锦峰名下，并以该房屋抵押进行了贷款，贷款用于偿还王锦峰。后贷款还清后，该房屋仍然登记在王锦峰名下。2015年初，吴洪刚又以王锦峰的名义向被告黄智义借款300000元，到期未还产生纠纷。以上事实在该房屋被查封前原告根本不知情。
2016年12月16日，桦南县人民法院在执行申请人黄智义与被申请人王锦峰民间借贷纠纷一案中查封房屋时，原告向法院提出异议，因为在法院查封前原告已经签订了商品房买卖合同，已经全款购买、占有该房屋，要求法院停止对涉案房屋执行，并提交了车库买卖协议、收据、电费缴纳票据及证人证言等证据证明。但法院审查后认定“异议人以全款购买、占有该房屋为由主张权利，经查未在产权相关部门办理产权转移、变更登记，不能确认已经取得所有权，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，不足以排除人民法院强制执行”，裁定驳回原告的异议请求。
原告认为，法院驳回其异议请求及被告申请查封原告车库证据不足、适用法律错误，应予解除，具体理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2008年1月10日原告购买房屋，签订了车库买卖协议，有收款收据，且房屋一直为原告所占有。依据以上规定，法院在2016年12月16日查封原告购买的房屋并要求执行，缺乏依据。2.最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告支付了全部的购房款并实际占有房屋，因为吴洪刚的欺骗行为致使不能办理房屋所有权登记，原告不存在过错。在此情况下，人民法院无权查封原告购买的房屋。3.房屋登记部门在办理吴洪刚申请办理房屋登记时，没有进行必要的调查和走访，致使将已经出卖的房屋登记在王成的名下，后来又过户登记在王锦峰名下，造成错误，损害了原告的合法权益。
黄智义经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
王锦峰辩称，黄永明对案涉车库没有所有权，其对案外人的债务不能对抗王锦峰的所有权，原告诉求没有依据，应当驳回其诉讼请求。理由为：1.本案被告王锦峰是本案所涉车库的合法所有权人。2008年，吴洪刚将其房屋抵债给被告王锦峰，办理了过户登记手续，根据法律规定王锦峰取得了该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。结合本案，王锦峰对其取得的房屋进行了登记，设立了物权，其不动产权属证书就是其物权的证明，而原告虽然交付了房款，但未经登记，不发生法律规定的物权效力。2.原告无权对王锦峰的房产主张权利。原告作为买受人向案外人吴洪刚购买车库，双方形成了买卖关系，也就是债权债务关系，因原告未办理过户登记，没有取得车库的所有权。吴洪刚向原告出卖车库，却不办理过户手续，构成违约，原告可以追究吴洪刚的违约责任，但不能对车库提起物权请求，其占有使用不能对抗王锦峰的物权。从另一个角度讲，原告也不是善意第三人，对车库不能善意取得。善意取得的必要条件是受让人已经完成了对不动产的转移登记，而本案原告至今未取得登记手续，不符合善意取得的条件，不构成善意取得。相反，如果说善意取得，假设吴洪刚向原告出卖车库之后又将车库卖给王锦峰，原告购买车库在先的话，也是王锦峰是善意取得。况且，本案王锦峰是合法购买，是本案所涉车库的合法所有权人，原告与王锦峰之间没有债权债务关系，原告无权对王锦峰的车库主张权利。3.法院依法强制执行被执行人财产有法律依据。就本案而言，被执行标的是不动产，不动产实行登记制度，原告没有登记，没有取得不动产的物权，不是该车库的所有权人。车库只是原告与案外人吴洪刚买卖合同的标的，是债权关系，不能对抗王锦峰的物权，也就不享有足以排除强制执行的权益，法院裁定驳回其异议并继续执行生效的法律文书符合法律规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于涉案《车库买卖协议》、《收据》及《电费缴费发票》的证明问题。原告举证的目的是证实黄永明向吴洪刚购买车库的意思表示真实，履行了付款义务并已实际占有使用的事实；被告王锦峰对其真实性并无异议，但认为并不能证明原告对涉案车库享有所有权；本院经审查认为，上述证据仅能证明黄永明与吴洪刚之间的车库买卖合同关系存在，黄永明履行了价款的给付义务，并已实际占有使用的事实，但无法证实其对该车库享有所有权，因为法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法律登记，未经登记，不发生效力，且吴洪刚未出庭作证，无法查明涉案房产的由来及变更过程，不能证明原告的主张。2.被告王锦峰所举证的包括涉案车库在内的桦房他证他字第201415**号《房屋他项权利证》，证明王锦峰是涉案车库的所有权人；原告对此提出异议，认为此证据非房屋所有权证，只能证实黄智义与王锦峰做过他项权利，不能证明王锦峰所持房屋所有权合法；本院经审查认为，该证据为政府职能部门所出具，证明了王锦峰为涉案车库的所有权人，房屋所有权证号为2008000459，其与黄智义就该房屋办理了他项权利登记，债权数额为300000元的事实，与房屋所有权证书具有同等的证明效力。3.被告王锦峰举证的王锦峰与黄智义之间的《借款合同》、桦南县人民法院（2016）黑0822民初2006号《民事调解书》及（2017）黑0822执异7号《执行裁定书》，证明黄智义对王锦峰债权经法院确认后王锦峰未及时清偿，黄智义申请执行符合法律规定；原告提出异议，认为双方借款之事可能存在部分虚假，实际借款人应为吴洪刚，并申请法院调取桦南县纪检委调查吴洪刚、油宝金询问笔录；本案经审查认为，该组证据证明了王锦峰向黄智义借款并以涉案房屋提供担保，办理了他项权利登记，后因未如期给付黄智义提起诉讼，经桦南县人民法院调解确认双方存在借贷关系，在执行过程中因法院查封了涉案房屋黄永明提出异议，被依法驳回的事实。该组证据来源合法，即系人民法院依法确认，证明内容客观真实，反映了二被告之间因借贷产生纠纷并经诉讼程序确认，乃至执行程序依法执行的经过，与本案具有关联性，表现为原告认为侵犯了其权益故提出异议，被人民法院以裁定驳回的事实。至于原告申请人民法院提取相关证人证言的要求，鉴于证据规则要求证人应出庭作证，接受各方当事人质询，而本案所涉证人并不存在不能出庭的法定情形，故不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月11日，王锦峰因急需资金向黄智义借款300000元，约定月息3%，还款时间为2015年2月11日，以王锦峰所有的位于黑龙江省桦南县胜利街土地局2号楼（包括涉案车库在内）提供担保，并办理了他项权利登记。逾期未还后，黄智义提起诉讼。桦南县人民法院以（2016）黑0822民初2006号《民事调解书》，内容为：王锦峰拖欠黄智义借款本金人民币300000元及利息（自2015年2月11日至实际清偿之日止，按月息2分计算），定于2016年7月30日开始每月月末给付借款50000元，直至本息全部清偿为止；黄智义放弃其他诉讼请求。该调解书现已发生法律效力。
因王锦峰未履行调解确认的付款义务，黄智义向本院申请强制执行。本院以（2016）黑0822执1289号立案执行，并查封了王锦峰所有的位于黑龙江省桦南县胜利街土地局2号楼的房屋（产权证号为：桦房权字第20080004**号），对此案外人黄永明提出执行异议。本院于2017年2月17日作出（2017）黑0822执异7号《执行裁定书》，认为黄永明虽然在法院查封涉案房屋之前签订了商品房买卖合同，已全款购买、占有该房屋，但并未办理相关产权转移、变更登记，不能确认已经取得所有权，因此黄永明的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不足以排除人民法院强制执行。本院查封并执行王锦峰所有的房屋符合法律规定，黄永明对此提出异议，理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项规定，裁定驳回黄永明的异议。
黄永明不服（2017）黑0822执异7号《执行裁定书》的裁定结果，主张其于2008年1月10日自案外人吴洪刚处购买了涉案房屋中门的42平方米车库，全部交付价款并已实际占有使用至今，故提起执行异议之诉。
本院认为，案件的争议焦点为：1.涉案房产的所有权是否归黄永明所有；2.黄永明是否享有足以排除或阻止执行涉案房产的民事权益。关于涉案房产的所有权是否归黄永明所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产至今仍登记在被告王锦峰名下，黄永明没有取得涉案房产的权属证书，因此其要求确认涉案房产的所有权归其所有的请求，依法应予驳回。关于黄永明是否享有足以排除或阻止执行涉案房产的民事权益问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，原告虽然提供了其与案外人吴洪刚所签订的房屋买卖合同、付款收据及实际占有使用的相关证据，但因吴洪刚并未出庭，涉案房产的由来及变更过程事实不清，难以认定双方签订的房屋买卖合同为合法有效的买卖合同，故黄永明对涉案房产主张权利不符合上述法条规定的条件，其请求停止对涉案房屋的执行依法不应支持。
综上所述，原告黄永明请求确认对涉案房产享有所有权并请求对涉案房屋停止执行，于法无据，本院不予支持。依法《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告黄永明的诉讼请求。
案件受理费3500元由黄永明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 吴艳文
审 判 员 孙枫林
人民陪审员 张立鸿
二〇一七年八月七日
书 记 员 郜 宇