广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2932号
上诉人（原审被告）：东莞市塘厦红绿登西餐酒廊。
投资人：黄宣松。
委托代理人：李林杰，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗伟清。
委托代理人：郑境治，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人：黄健平，广东弘名律师事务所辅助人员。
原审被告：黄宣松。
委托代理人：李林杰，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审被告：罗志明，1980年12月27日。
上诉人东莞市塘厦红绿登西餐酒廊（以下简称红绿登酒廊）因与被上诉人罗伟清、原审被告罗志明、黄宣松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月11日，罗伟清向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除罗伟清与罗志明于2012年1月13日签订的《商铺租赁合同》及于2013年9月10日签订的《商铺租赁合同补充协议》；2、罗志明、红绿登酒廊向罗伟清支付拖欠的租金600000元；3、罗志明、红绿登酒廊向罗伟清支付滞纳金（滞纳金每日按未支付租金额的3‰计算，自应付款之日起至付清之日止，现暂计至2015年5月5日滞纳金216000元）；4、黄宣松对上述债务承担连带责任；5、本案的诉讼费用由承担。
原审法院经审理查明：红绿登酒廊是于2009年12月25日注册成立的个人独资企业，注册的住所地为东莞市塘厦镇湖栢街20号，原投资人为罗志明。2014年11月3日，罗志明与黄宣松签订一份《转让协议书》，约定由罗志明将红绿登酒廊的全部财产所有权转让给黄宣松，经工商行政管理机关办理转让登记手续后黄宣松即成为红绿登酒廊的投资者，转让后红绿登酒廊的一切业务以及转让后所发生的债权债务均与罗志明无关。2014年11月11日东莞市工商行政管理局受理了关于将红绿登酒廊的投资人由罗志明变更为黄宣松的申请。2014年11月13日，东莞市工商行政管理局核准黄宣松为红绿登酒廊的投资人。
关于红绿登酒廊所在的东莞市塘厦镇湖栢街20号房屋的权属。黄宣松及红绿登酒廊主张该房屋系红绿登酒廊自建，罗伟清不予确认。对此主张，黄宣松及红绿登酒廊举证了一份由东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会于2009年11月27日盖章确认的《住所（经营场所）使用证明》，显示该房屋的产权归属为自建，但黄宣松及红绿登酒廊未能举证该房屋相应的权属证明。罗伟清主张该房屋为其所有，黄宣松及红绿登酒廊予以否认，罗志明予以确认。对此主张，罗伟清举证了一份东莞市塘厦镇社会事务局门牌办公室出具的《证明》，主要内容为“兹有罗伟清位于东莞市塘厦镇湖栢街20号（即原东莞市塘厦镇可居酒吧街四区二栋）”，另，罗伟清还举证了一份东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会出具的《证明》，主要内容为“兹有东莞市塘厦镇可居酒吧街四区二栋商铺，门牌号码为东莞市塘厦镇湖栢街20号。该商铺的土地所有权及使用权原属于本居委会，后将该土地的使用权转让给罗伟清，且没有办理相关的过户手续，罗伟清受让后在上述土地上自建了房屋并出租使用。本居委会于2009年11月27日在《住所（经营场所）使用证明》盖章一事，仅为东莞市塘厦红绿登西餐酒廊办理营业执照之用，不作其他的证明用途”。
2012年1月13日，罗伟清与罗志明签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：罗伟清将位于东莞市塘厦镇可居酒吧街四区二栋的商铺出租给罗志明用作西餐酒廊；罗志明已充分了解该商铺的实际情况，了解该商铺未报建、未取得房产证、建设规划许可证等相关证件，并清楚地知道签订本合同可能预见的法律风险及政策风险，罗志明自愿承租上述商铺，并自愿承担因此可能造成的全部风险及后果；租赁期限自2012年1月10日起至2016年9月9日止，罗志明确认罗伟清在签订本合同时已向罗志明交付了该商铺，罗志明享有零天的装修免租期；每月租金为100000元，罗志明应于每月20日前（遇节假日顺延至第一个工作日）支付当月租金，延迟支付租金的，每延期一天应按未支付部分3‰向罗伟清支付滞纳金；等等。2013年9月10日，罗伟清与罗志明另签订了一份《商铺租赁合同补充协议》，主要约定：双方协商同意将2012年1月13日签订的《商铺租赁合同》约定的租期延长至2022年9月9日止；等等。黄宣松及红绿登酒廊对上述《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》不予确认，但未能提供相应的反证。
罗伟清主张自2014年10月10日起至2015年4月9日止期间的租金罗志明、黄宣松及红绿登酒廊均没有交纳。黄宣松及红绿登酒廊确认自从罗志明手中接手后均没有向罗伟清交纳过租金。罗志明未向原审法院举证已交纳租金的相应证据。
庭审中，原审法院释明：因案涉房屋截止一审法庭辩论终结前尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》依法无效。经原审法院释明后，黄宣松及红绿登酒廊表示与其无关故不提起反诉，罗伟清变更其诉讼请求如下：1、罗志明、红绿登酒廊向罗伟清支付拖欠的占有使用费用600000元；2、罗志明、红绿登酒廊向罗伟清赔偿损失（损失每日按未支付租金额的3‰计算，自应付款之日起至付清之日止，现暂计至2015年5月5日滞纳金216000元）；3、黄宣松对上述债务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由承担。对于罗伟清变更诉讼请求，经原审法院询问，黄宣松及红绿登酒廊表示不需要增加举证期和答辩期。
另查明，在原审法院（2015）东三法民二初字第211号案件的庭审中，黄宣松确认其于2014年11月3日正式接手经营红绿登酒廊。
原审法院认定以上事实的证据有：《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《转让协议书》、《住所（经营场所）使用证明》、《证明》、个人独资企业变更登记申请书／审核表、营业执照、企业机读档案登记资料等以及本案庭审笔录。
原审法院认为：罗志明经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对罗伟清的主张进行抗辩、对罗伟清的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
关于红绿登酒廊所在的东莞市塘厦镇湖栢街20号房屋的权属。罗伟清主张该房屋为其所有，并举证了东莞市塘厦镇社会事务局门牌办公室出具的《证明》及东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会出具的《证明》。这两份《证明》证实了东莞市塘厦镇湖栢街20号即原东莞市塘厦镇可居酒吧街四区二栋，证实了罗伟清自东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会处受让土地后自建了房屋并出租使用，也证实了东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会于2009年11月27日在黄宣松及红绿登酒廊举证的《住所（经营场所）使用证明》上盖章仅为红绿登酒廊办理营业执照之用而不作其他的证明用途。对罗伟清的上述主张，罗志明予以确认，黄宣松及红绿登酒廊予以否认，并主张该房屋系红绿登酒廊自建，但黄宣松及红绿登酒廊所举证的《住所（经营场所）使用证明》已被原盖章确认的东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会予以否认，且黄宣松及红绿登酒廊未能举证该房屋相应的权属证明，故对黄宣松及红绿登酒廊的主张，原审法院不予采信。原审法院采信罗伟清的主张，认定红绿登酒廊所在的案涉房屋系罗伟清自建而取得处分收益权，且案涉房屋未取得土地使用权证也未取得房地产权证。
《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》虽系罗伟清与罗志明的真实意思表示，但是否有效，还应审查该合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉房屋未取得土地使用权证也未取得房地产权证，可见也未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，罗伟清与罗志明签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》依法无效。
《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》虽然无效，但因罗志明、黄宣松及红绿登酒廊已实际占有使用罗伟清的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，罗志明、黄宣松及红绿登酒廊仍应按约定的租金标准支付罗伟清房屋占有使用费。至于罗伟清主张的每日按未支付租金额的3‰计算损失的诉讼请求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。
罗伟清主张2014年10月10日起至2015年4月9日期间的占有使用费罗志明、黄宣松及红绿登酒廊均没有交纳。因黄宣松及红绿登酒廊确认自从罗志明手中接手后均没有向罗伟清交纳过租金，且罗志明未向原审法院举证已交纳租金的相应证据，故对罗伟清的此主张，原审法院予以采信，认定罗志明、黄宣松及红绿登酒廊应支付罗伟清2014年10月10日起至2015年4月9日期间的房屋占有使用费。《商铺租赁合同》的约定此期间的租金标准为100000元，故此期间的房屋占有使用费为100000元／月。
红绿登酒廊系个人独资企业，其投资者由罗志明转为黄宣松，罗志明及黄宣松作为红绿登酒廊的投资者，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，应对红绿登酒廊的债务承担无限连带责任。按照罗志明与黄宣松签订的《转让协议书》的约定，转让前红绿登酒廊的债务由罗志明承担，转让后红绿登酒廊的债务由黄宣松承担。虽然黄宣松于2014年11月13日才经东莞市工商行政管理局核准为红绿登酒廊的投资人，但黄宣松在原审法院（2015）东三法民二初字第211号案件庭审中确认其于2014年11月3日已正式接手经营红绿登酒廊，故原审法院确认2014年11月2日之前红绿登酒廊的债务由罗志明承担，2014年11月3日之后红绿登酒廊的债务由黄宣松及红绿登酒廊共同承担。
综上，2014年10月10日至2014年11月2日期间共24天的房屋占有使用费共80000元（100000元／月×（24÷30）个月］，由罗志明支付给罗伟清。2014年11月3日至2015年4月9日期间的房屋占有使用费共520000元（100000元／月×6个月-80000元），由黄宣松及红绿登酒廊共同支付给罗伟清。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、罗志明应于判决发生法律效力之日起三日内支付罗伟清2014年10月10日至2014年11月2日期间的房屋占有使用费80000元；二、黄宣松、红绿登酒廊应于判决发生法律效力之日起三日内支付罗伟清2014年11月3日至2015年4月9日期间的房屋占有使用费共520000元；三、驳回罗伟清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5980元，罗伟清已预交，由罗伟清负担580元，罗志明负担900元，黄宣松、红绿登酒廊负担4500元。
上诉人红绿登酒廊不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）红绿登酒廊、黄宣松不是《商铺租赁合同》当事人。该合同是罗伟清与罗志明签订，且约定未经罗伟清同意不得转租，罗伟清向红绿登酒廊主张权利违反了合同相对性原则。（二）红绿登酒廊的经营场所是自建。红绿登酒廊是在2009年设立，工商登记资料显示经营场所是自建，地址与《商铺租赁合同》的租赁物地址并不一致，罗志明在2012年从他人手上受让红绿登酒廊，不可能与罗伟清签订租赁合同将该场地用于经营酒吧。（三）罗伟清提供的证据不具有合法性。1、东莞市塘厦镇社区居民委员会是自治组织，没有资格、权力证明两个地点房屋是同一标的，罗伟清未提供任何证据证明其从该居委会处受让案涉土地使用权及在地上建房，原审法院认定罗伟清对案涉房屋有处分权错误。2、东莞市塘厦镇人民政府社会事务局门牌办公室无权对房屋产权进行认定。3、罗志明与罗伟清恶意串通，隐瞒企业经营场所真实情况，损害红绿登酒廊和黄宣松利益。4、退一步讲，即使房屋是罗伟清的，罗伟清已在2015年2月10日解除了合同，房屋使用费也应计算至2015年2月10日，红绿登酒廊在2015年1月已结业不再使用案涉房屋。5、罗伟清收取了罗志明履约保证金200000元，应用于抵扣租金。6、红绿登酒廊已经支付300000元租金，罗伟清应退还。7、黄宣松诉罗志明撤销红绿登酒廊转让合同一案，若认定撤销转让合同，则黄宣松自始未取得红绿登酒廊所有权，无需支付租金。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判驳回罗伟清对红绿登酒廊、黄宣松的诉讼请求。2、罗伟清承担本案诉讼费。
被上诉人罗伟清答辩称：（一）黄宣松未就原审判决提出上诉，原审判决对黄宣松发生法律效力，黄宣松应按照原审判决付款。（二）罗伟清已提供证据证明案涉房屋属于其所有，红绿登酒廊是个人独资企业，罗志明和黄宣松分别作为其投资人，在案涉房屋内从事经营活动，占用罗伟清的房屋，应支付房屋占有使用费。（三）红绿登酒廊一审确认搬迁时间是2015年4月9日。（四）押金是罗志明交的，应退回给罗志明，红绿登酒廊未就押金提出反诉，罗伟清不同意在本案中处理。（五）工商登记资料可看出案涉房屋在红绿登酒廊之前已建成，不可能是其自建房。
原审被告罗志明并未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
二审期间，红绿登酒廊提交联络函、费用报销单、收款收据，拟证明罗伟清在2015年2月10日解除与罗志明的租赁合同关系，租金应计算到2015年2月10日，履约保证金200000元应抵扣租金，红绿登酒廊已实际支付了租金300000元。罗伟清确认联络函和收款收据真实性，不确认费用报销单真实性，主张红绿登酒廊持有联络函原件，足以证明罗志明已将租赁及拖欠租金事宜告知红绿登酒廊和黄宣松。
再查明以下事实：（一）在罗志明诉黄宣松合同纠纷一案［（2015）东三法民二初字第211号］，罗志明提供了罗志明与黄宣松于2014年10月30日签订的《个人独资企业所有权转让协议书》，约定罗志明将红绿登酒廊的全部出资（包括企业现有的设施、设备、用具等固定资产，装修保修，经营场所租赁权，租赁押金及企业名称、字号、客源等一切有形、无形资产）及与此相关的合法权益转让给黄宣松。第四条约定：黄宣松在付完3200000元后的10天内，在黄宣松没欠房租的情况下，罗志明保证协助黄宣松到转让标的物场地的出租方处办理转租或变更房屋租赁手续，保证租赁合同的期限应和原合同一致。保证罗志明交的200000元押金归黄宣松所有。该案经原审法院审理，认定《个人独资企业所有权转让协议书》合法有效，黄宣松不服原审判决，向本院提起上诉，本院二审维持原审判决结果。（二）红绿登酒廊主张其在2015年1月已停止经营，双方确认2015年4月9日案涉房屋由罗伟清控制。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，罗志明和黄宣松对原审判决并未提出上诉，视为其认可原审判决，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对红绿登酒廊上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：红绿登酒廊是否需向罗伟清支付占有使用费。首先，罗伟清提供的东莞市塘厦镇社会事务局门牌办公室出具的《证明》可证实其与罗志明签订的《商铺租赁合同》的租赁标的物是案涉房屋，即红绿登酒廊的注册住所地。而东莞市塘厦镇塘厦社区居民委员会出具的《证明》否定了红绿登酒廊提供的《住所（经营场所）使用证明》的内容，并明确案涉房屋属于罗伟清受让土地使用权后自建，结合罗志明与黄宣松签订的《个人独资企业所有权转让协议书》约定转让标的物包含经营场所租赁权以及红绿登酒廊二审提交租金支付情况的内容，本院认为，罗伟清提供的证据证明力较大，对罗伟清的主张，本院予以采信，原审法院认定罗伟清是案涉房屋出租方并无不当，本院予以维持。其次，虽然黄宣松成为红绿登酒廊的投资人后，红绿登酒廊并未与罗伟清签订相应的租赁合同，但罗志明与黄宣松签订的《个人独资企业所有权转让协议书》明确将红绿登酒廊经营场所租赁权转让给黄宣松，可知黄宣松接手红绿登酒廊时已知道罗志明是租赁案涉房屋经营，且黄宣松接手后仍以红绿登酒廊名义在案涉房屋经营，客观上红绿登酒廊是占用了罗伟清的案涉租赁物，故黄宣松接手红绿登酒廊后，红绿登酒廊应向罗伟清支付相应占有使用费。红绿登酒廊主张2015年1月停止经营，但并未提供证据佐证，且双方确认2015年4月9日案涉房屋由罗伟清控制，故原审法院认定自黄宣松2014年11月3日正式接手经营红绿登酒廊至2015年4月9日期间的占有使用费由红绿登酒廊和黄宣松共同支付并无不当。
至于红绿登酒廊主张的押金和为罗志明垫付租金的问题，押金并非红绿登酒廊所有，其主张抵扣占有使用费没有依据。而为罗志明垫付的租金属于其与罗志明之间的纠纷，双方可另行协商处理。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。红绿登酒廊的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9800元，由上诉人东莞市塘厦红绿登西餐酒廊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 廖志明
代理审判员 钟 雯
二〇一六年三月一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。