西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第02128号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：王小玲，女，1988年9月22日出生，汉族，无业。
被告：许军峰，男，1984年12月25日出生，汉族，身份不详。
被告：陕西鑫座房地产开发有限公司，住所地：西安市灞桥区柳巷街企业经济总部大楼1号楼315室。
法定代表人：李庆安，总经理。
委托代理人：周颖婕，女，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行省分行）与被告王小玲、被告许军峰、被告陕西鑫座房地产开发有限公司（以下简称鑫座房地产公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省建行委托代理人赵洁，被告鑫座房地产公司委托代理人周颖婕到庭参加诉讼。被告王小玲、许军峰经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告省建行诉称，原告与被告王小玲于2013年10月24日签订了中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同，约定被告王小玲向原告借款26万元，借款期限240个月，用于购买位于西安市灞桥区纺五路1号白鹿花园第2幢2单元12层21204号房屋。为确保上述《中国建设银行个人住房借款合同》的履行，同日，原告与二被告王小玲、许军峰还签订了西安市房地产抵押合同，二被告以上述房屋作为向原告借款的抵押。被告鑫座房地产公司作为保证人于2013�1月10日与原告签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，承担最高额连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告王小玲发放了借款，但被告在借款合同履行过程中未按时还款，截止2015年1月12日尚欠原告借款本金余额254042.35元、利息2598.73元、本金罚息4.63元、利息复利10.31元，合计256656.02元。经多次催收未果。诉请要求：1、宣布贷款立即到期，判令第一被告、第二被告偿还原告本金人民币254042.35元，利息2598.73元，本金罚息4.63元，利息复利10.31元（合计256656.02元），及2015年1月12日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用（计算标准同借款合同的约定）；2、判令原告对被告王小玲、许军峰为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告鑫座房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、由被告承担本案诉讼费。
被告王小玲、许军峰未到庭答辩。
被告鑫座房地产公司辩称，被告王小玲、许军峰用所购房屋设置了抵押，且进行了抵押登记，应首先实现抵押权来清偿所欠原告的债务，不足部分由我方清偿。
经审理查明，2013年10月24日，被告王小玲作为借款人与原告签订了中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同。合同约定：被告王小玲向原告借款26万元，用于购买位于西安市灞桥区纺五路1号白鹿花园第2幢2单元12层21204号房屋；该房屋建筑面积71.02平方米，商品房买卖合同登记号：Y13106619，借款期限为240个月，即2013年10月24日起至2033年10月24日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币1946.15元；担保方式为房屋抵押加最高额保证。同日，原告与被告王小玲、许军峰签订西安市房地产（预购商品房）抵押合同，约定被告王小玲、许军峰以其上述房屋为借款提供抵押。其后，原告与被告王小玲、许军峰办理了房屋抵押登记。2013年1月10日，原告与被告鑫座房地产公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定被告鑫座房地产公司为原告省建行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，此处“债务人”指因购置坐落于西安市灞桥区纺五路1号白鹿花园第2幢2单元12层21204号房屋房产而与原告发生借贷关系的全部债务人；保证的最高债权限额为贰亿元整；债权确定期间为2013年1月10日至2016年1月10日期间因原告省建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违�金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为原告省建行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止…。上述合同签订后，原告如约发放了借款。被告王小玲在借款初期尚能按时偿还每月按揭款，但后期发生拖欠。截止2015年1月12日，被告王小玲拖欠多期按揭款项，经催付无果。原告遂提起本案诉讼，此时合同项下被告王小玲尚有借款本金254042.35元、利息2598.73元、本金罚息4.63元、利息复利10.31元未付，合计256656.02元。
上述事实，有原告提供的中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、西安市房地产（预�商品房）抵押合同、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、最高额保证合同、个人贷款对账单、被告王小玲、许军峰的身份证明、婚姻登记信息等及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告王小玲签订的个人住房（商业用房）借款合同、原告与被告王小玲及许军峰签订的西安市房地产（预购商品房）抵押合同主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告王小玲长期欠款不还，构成违约，原告有权解除合同。被告王小玲、许军峰以其房屋向原告提供了抵押担保，原告作为抵押权人有权向二被告主张行使抵押权。该笔借款发生在二被告夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。被告王小玲、许军峰经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。被告�座房地产公司与原告省建行签订的最高额保证合同亦属于有效，鑫座房地产公司应对被告王小玲、许军峰的本案欠款承担连带责任保证。原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告王小玲于2013年10月24日签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》及其与被告王小玲、许军峰签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均为有效；《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。
二、被告王小玲于本判决生效之日起三十�内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额254042.35元、利息2598.73元、本金罚息4.63元、利息复利10.31元，合计256656.02元，及自2015年1月12日起至借款实际给付之日的利息、罚息、复利，依双方借款合同约定的标准计付。
三、被告王小玲、许军峰以其坐落于西安市灞桥区纺五路1号白鹿花园第2幢2单元12层21204号的抵押房产对上述债务向原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行承担抵押担保责任。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对依法处置上述抵押物所得价款享有优先受偿权。
四、陕西鑫座房地产开发有限公司对被告王小玲、许军峰上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，享有对被告王小玲、许军峰的追偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5840元（含公告费690元），由被告王小玲、许军峰负担（此款原告已预交，二被告应同上款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吕江晖
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年二月二十日
书 记 员 孟 娇