重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04316号
上诉人（原审被告）周雕，男，1987年11月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司。
负责人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司董事长，
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
上诉人周雕与被上诉人上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月24日作出（2013）沙法民初字第04407号民事判决。周雕对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月11日对本案诉讼当事人进行了询问。周雕，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人葛春喜到庭参加了询问。本案现已审理终结。
上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司在一审中诉称，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司是重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区的物业服务公司，周雕是该小区业主。2010年1月6日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与周雕签订物业服务协议，协议约定了物业服务费的收费标准及违约责任。但从2010年7月起至2013年2月止，周雕欠交物管费4128元。现上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司向法院起诉，要求周雕支付上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2010年7月至2013年2月的物业服务费4128元及违约金6130.10元。
周雕在一审中辩称，周雕是沙坪坝区红槽房正街Χ号房屋业主，每月应交物管费129元属实。从2010年7月至今周雕未交纳物管费，理由是周雕在该小区购买了Χ号门面，合同约定2011年2月交房，但周雕2011年2月没有接到房。2011年3月10日周雕接房时，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司就要求周雕从2011年2月开始交纳物管费，否则上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司不交房，周雕只好交纳了2月份的物管费。该门面在装修时周雕需要加装卫生间，因无法排水，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司也未予解决。小区2-4号楼地下车库只有一个通道，导致周雕上下班交通堵塞。此外，一楼门面的经营户占用小区的公摊面积经营。因此，周雕未交纳物管费。
经审理查明，周雕系重庆市沙坪坝区红槽房正街Χ号房屋业主。该房屋建筑面积为95.59平方米。
上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司是上海景瑞物业管理有限公司的分支机构并办理了营业执照。周雕房屋所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）与上海景瑞物业管理有限公司（乙方）签订《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对蓝溪谷地小区实施前期物业管理服务。合同第六条约定物业服务费标准如下：高层住宅1.35元／月*平方米。第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。
2009年8月12日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与周雕（乙方）签订《蓝溪谷地前期物业服务协议》，甲方同意提供、乙方同意接受甲方对蓝溪谷地高层高级住宅（多层花园洋房、商业用房）提供物业管理、服务，合同第四条约定蓝溪谷地高层高级住宅的物业管理费收费标准为1.35元／月*平方米；物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日前将物业管理费缴清，逾期将以日欠费金额的千分之三的标准向甲方支付违约金。
合同签订后，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司为周雕所在的蓝溪谷地小区提供了物业服务。从2010年7月起，周雕以其购买的Χ号门面无法安装卫生间，2-4号楼地下车库只有一个通道导致其上下班交通堵塞，一楼门面的经营户占用小区的公摊面积经营为由，拒交物业服务费。2011年8月24日、2012年11月17日、2013年4月14日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司以特快专递的形式向周雕寄发律师函及催缴通知，要求周雕交清2010年7至2012年7月期间的物业服务费3225元、公摊费250元，共计3475元。但周雕至今未予交纳。现上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司向法院提起诉讼，要求判如所请。审理中，周雕对其抗辩的事实未举证证明。周雕认为违约金约定过高，要求调整降低，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司同意违约金调整降低至本金标准。因双方分歧较大，调解未成。
另查明，蓝溪谷地小区尚未成立业主委员会，仍属前期物业管理。
一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《重庆市物业管理条例》第四十条规定：业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。本案中，周雕作为重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区业主，《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》对其具有当然的约束力。上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司作为该小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，因此，周雕理应按合同约定交纳物业服务费。周雕以其购买的Χ号门面无法安装卫生间，2-4号楼地下车库只有一个通道导致其上下班交通堵塞，一楼门面的经营户占用小区的公摊面积经营为由，拒交其位于该小区Χ号房屋的物业服务费，于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第六条规定：业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该条规定，2010年7月至2012年7月期间的物业服务费3225元，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司已经进行了催收，因此，此期间的物业服务费，一审法院予以支持。2012年8月至2013年2月期间的物业服务费，因上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司未予先行催收即向法院起诉，因此，此期间的物业服务费，一审法院不予支持，待上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司催收后可另行起诉解决。
周雕未按时交纳物业服务费，属违约方，理应承担违约责任。合同约定违约金按日以欠费金额的千分之三标准支付，确属约定过高，周雕要求调整降低，一审法院予以支持，该违约金总额调整至以不超过拖欠的物业服务费本金为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、周雕于本判决生效后，立即支付上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2010年7月至2012年7月期间的物业服务费3225元。二、周雕于本判决生效后，立即支付上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司违约金，该违约金从2010年7月11日起至2012年7月31日止，以周雕每月应交物业服务费129元逐月累计计算至本判决生效之日止，按每日千分之三计算，总金额以不超过物业服务费本金3225元为限。三、驳回上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费56元，减半交纳28元（上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司已预交），由周雕负担。此款限周雕于本判决生效后立即迳付上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司。
宣判后，周雕不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人不须支付物业管理费及违约金，其签订的蓝溪谷地前期物业服务协议无效；2、上诉费用由被上诉人承担；3、判令物业公司赔偿上诉人精神损失10万元；4、判令物业公司立即停止侵犯业主享有的知情权和受益权，人身及财产安全的权利。事实与理由：上诉人与被上诉人签订了服务协议，但是被上诉人未尽到管理的义务，没有认真履行物业管理合同中的义务，非法侵占业主的合法权益。
被上诉人上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司答辩称，上诉人的上诉理由与本案无关，与事实不符；请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与周雕（乙方）签订《蓝溪谷地前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司作为该小区的物业服务企业，根据该服务协议为该小区提供了物业服务，周雕亦接受了的物业服务，周雕理应按合同约定交纳物业服务费。故一审法院判决周雕支付物业服务费和违约金并无不当。上诉人周雕提出被上诉人未尽到管理的义务，没有认真履行物业管理合同中的义务，非法侵占业主的合法权益等问题。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案周雕提出拒交物业服务费的理由均不符合本条规定的“正当理由”。故周雕提出的被上诉人未尽到管理的义务，非法侵占业主的合法权益，改判上诉人不须支付物业管理费及违约金，其签订的蓝溪谷地前期物业服务协议无效，物业公司赔偿上诉人精神损失10万元等上诉理由，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人周雕的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56元，由上诉人周雕负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年十一月二十六日
书记员 白耀妮