新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)新0104民初7047号
原告：曾照海，男，1968年12月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：马丽娜，新疆新勤律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐经济开发区光明电器厂，住乌鲁木齐。
法定代表人：路方玉，该公司总经理。
委托代理人：李荣，女，1962年8月10日出生，汉族，乌鲁木齐经济开发区光明电器厂法务，住乌鲁木齐市。
被告：陈志军，男，1961年11月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
被告：金凤希，女，1960年4月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
原告曾照海与被告陈志军、金凤希、乌鲁木齐经济开发区光明电器厂案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾照海及委托代理人马丽娜、被告乌鲁木齐经济开发区光明电器厂到庭参加诉讼，被告陈志军、金凤希经本院合法送达诉状及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
曾照海向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销2016新01**执异字第12号执行裁定书，2、请求法院裁定终止执行2014新执字第944-1号执行裁定书，3、请求法院依法判决立即终止对乌市天山区新华南路717号18-3-1-301室房屋的强制执行并解除对该房屋的查封、冻结及拍卖，4、请求法院确认原告与被告2、3达成的以物抵债《收条》合法有效，并确认位于乌市天山区新华南路717号18-3-1-301室房屋归原告所有，5、请求法院判令被告陈志军、金凤希协助配合原告将位于乌市天山区新华南路717号18-3-1-301室房过户登记至原告名下。6、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告乌鲁木齐经济开发区光明电器厂因2013新民二初字第197号民事调解书申请执行，执行期间执行局下发了2014新执字第944-1号执行裁定书，将位于乌市天山区新华南路717号（原58号）18栋3层1单元301室金凤希名下的房屋查封、冻结并准备拍卖时，原告才得知该执行情况的存在，因该房屋2002年陈志军、金凤希就因拖欠原告劳务费以高于当时的市场价格抵偿并交付给原告，原告是合法占有、使用并取得该房屋，陈志军、金凤希从未有过任何意见，2016年4月原告得知法院执行此房屋，故向法院提起了书面执行异议，贵院以2016新01**执异字12号执行裁定书驳回原告异议，原告并无过错，且贵院查封之前原告已合法占有使用该房屋，原告依法具有登记请求权和可期待物权，该房屋不应作为乌鲁木齐经济开发区光明电器厂的执行标的，陈志军、金凤希应当依法协助将该房屋过户登记致原告名下。故为了维护原告合法权益，故诉至法院。
乌鲁木齐经济开发区光明电器厂辩称，我们申请执行之前存在合法性抵押法律关系，且抵押法律关系期满，抵押法律关系没有推翻，不能对我方执行提出任何异议。且原告与陈志军、金凤希无签订书面有效的买卖合同，使用权具备不能证明所有权就具备。另，陈志军本人至今未出现，其书写收条真实性无法确认，也没有金凤希认可收到全款的签字，收条不能采信。综上，驳回原告诉讼请求。
被告陈志军、金凤希未到庭参加诉讼也未提交书面的答辩状。
本院经审理认定事实如下：被告陈志军于2002年将位于乌鲁木齐市新华南路58号（后变更为新华南路717号）小区18号楼1单元301号房屋抵债给原告曾照海，该房屋系陈志军、金凤希夫妇在乌鲁木齐市建工（集团）有限责任公司购买的房改房。原告曾照海于2002年办理入住手续并实际居住，期间产生的物业费、水电费均由其缴纳。2007年7月17日陈志军向原告出据收条，载明：收到曾照海购置新华南路717号小区18号楼1单元301房款壹拾陆万伍仟元整（165000元），房款已付清。2010年被告陈志军及金凤希取得以金凤希名义登记的房屋产权证书（所有权证号为乌房权证天山区字第20103189**号）并于2011年6月27日将该房屋抵押给案外人喻志玲。2013年4月3日被告乌鲁木齐经济开发区光明电器厂起诉陈志军买卖合同纠纷一案由乌鲁木齐市新市区人民法院下达（2013）新民二初字第197号民事调解书，该调解书载明：被告陈志军、金凤希共同给付乌鲁木齐经济开发区光明电器厂货款157153元。该调解书生效后，被告乌鲁木齐经济开发区光明电器厂向法院申请强制执行，2014年7月11日，乌鲁木齐市新市区人民法院出具（2014）新执字第994-1号协执通知书，查封冻结被执行人金凤希名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区新华南路58号（现新华南路717号）18栋1单元301号房屋。2016年3月，原告向乌鲁木齐市新市区人民法院提出执行异议。2016年9月，新市区人民法院出具执行裁定书，驳回了原告的申请。2016年10月，原告向新市区法院提请案外人执行异议之诉。
本案审理中，原告提交以下证据：2007年7月12日被告陈志军给原告曾照海出具的收条一份，证实曾照海购置新华南路717号小区18号楼1单元301房款壹拾陆万伍仟元整（165000元）已付清的事实；2016年3月16日乌市建工集团有限公司物业管理公司出具的证明一份，证实原告曾照海于2002年实际占有使用位于新华南路717号(原58号)18栋1单元301室的房屋；2003年一2015年期间的水电等费用收款收据8张，证实原告曾照海自2003年至今一直缴纳该讼争房屋水电及物业费用；乌市住房情况查询记录一份，证实该房性质系房改房，2011年6月抵押给案外人喻志玲并办理抵押登记；水电气一卡通电脑管理系统表一份，证实诉争房屋所有缴费情况及名称是原告人曾照海；社区居委会门牌号码变更证明一份，证明讼争房屋原门牌号为新华南路58号变更为现门牌号新华南路717号18栋1单元301室；（2013）新民二初字第197号民事调解书一份，证实被告光明电器厂向法院申请执行被告陈志军、金凤希的房屋系依据该调解书所确认的因买卖合同纠纷形成的债权。
被告光明电器厂提交（2016）新0104执异字12号一份，证实新市区法院于2016年9月8日驳回原告曾照海执行异议。
本院认为：第一、被告陈志军于2002年将讼争房屋抵偿给原告，属于双方的真实意思表示，合法有效。被告陈志军出具购房款已结清的收条并向原告移交钥匙，且自2002年起至今，该房屋物业费及水电费用一直由原告曾照海缴纳，可证实双方之间存在房屋买卖法律关系且被告已实际向原告交付房屋。虽然该收条并无被告金凤希的签字，但被告陈志军及金凤希系夫妻关系，依法互为代理，且在原告居住期间，被告金凤希从未提出异议。依据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权的不影响合同的效力。原告曾照海虽因讼争房屋抵押而未能取得讼争房屋产权证，但依法享有要求被告陈志军、金凤希办理产权过户登记的合同权利，该合同权利指向物权设立。而被告光明电器厂依据（2013）新民二初字第197号民事调解书向陈志军夫妇主张的是买卖合同纠纷形成的债权，该债权与讼争房屋并无直接关联，因此，按照“物权优于债权”的司法原则，原告曾照海享有的涉及物权设立的合同权利应优于被告光明电器厂享有的债权。光明电器厂辩称金凤希将该房屋抵押给案外人喻志玲表明金凤希并不认可向原告出售该房屋，此抗辩理由系推断并无证据证实，故本院不予采纳。
第二、最高人民法院《关于人民法院民事执行程序中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结”。本案中被执行人陈志军夫妻已将其房产转让给了原告，但未办理过户登记手续，原告也已经支付了全部价款且已实际占有近15年。依据上述法律规定，法院不得查封该房屋。因此，原告曾照海要求撤销法院驳回执行异议的裁定及解除本案讼争房屋的查封、冻结及拍卖，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：
一、判令乌鲁木齐市新市区人民法院不得执行被告金凤希名下位于乌鲁木齐天山区新华南路717号（原58号）18栋3层1单元301室房屋，并解除对该房屋的查封、冻结及拍卖。
二、确认原告曾照海享有位于乌鲁木齐天山区新华南路717号（原58号）18栋3层1单元301室房屋的所有权。
三、判令被告金希凤、陈志军协助配合原告曾照海办理房屋过户登记手续。
四、判令被告光明电器厂承担本案诉讼费用。
案件受理费70元（原告已预交）由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 关 菱
人民陪审员 王绍禹
人民陪审员 田亚丽
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 海 迪