天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初41367号
原告天津滨海旅游区建设开发有限公司,住所地天津市滨海旅游区1号楼一层122室。
法定代表人毛幼平,总经理。
委托代理人张伏江,天津高地律师事务所律师。
委托代理人李飞,天津高地律师事务所律师。
被告天津世邦物流有限公司,住所地天津市和平区南京路183号世纪都汇商厦写字楼905室。
法定代表人刘勇刚,总经理。
原告天津滨海旅游区建设开发有限公司与被告天津世邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月20日受理后,依法由代理审判员李卓亭适用简易程序独任审判,原告天津滨海旅游区建设开发有限公司的委托代理人张伏江、李飞到庭参加了诉讼,被告天津世邦物流有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已缺席审理终结。
原告诉称,2013年3月29号,原、被告双方就被告承租原告所有的滨旅产业园11号厂房(滨旅产业园二区5号楼)签订了《房屋租赁协议》,协议约定:租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日,每年的7月1日至次年的6月30日为一个租赁年度,租金按年度支付,上打租;前两个租赁年度免租金,租期第三年租金为738,546元,第四年起至租期结束的租金为1,477,092元人民币/年。协议第6条约定:承租人对该房屋进行装修,应提前两个星期向出租人提交装修施工图纸及方案,经出租人书面同意并取得有关主管机关批准后方可进行施工。协议第17条约定:承租人逾期支付租金到达十五天的,出租人有权解除合同并收回厂房的同时,承租人所缴付的押金将被作为违约金,不予退还,且承租人应返还免租期内免除的租金或其他租金优惠待遇,优惠待遇的返还标准以第四年的租金标准为准。
《房屋租赁协议》签署后,原告于2013年4月12日将房屋交付给被告使用。然而,被告装修期间,在未向原告提交施工方案、未征得原告书面同意及有关部门批准的情况下,擅自将厂房一楼、二楼打通并添加了两处扶梯,严重破坏了房屋主体结构。原告发现后曾多次口头并于2013年10月24日及2015年7月8日发函催促被告尽快整改、消除安全隐患,但被告至今未采取任何措施。另外,被告本应于2015年7月1日向被告支付第三个租赁年度的租金738,546元,原告曾多次发函被告缴纳,但被告至今未予支付。
原告在迫于无奈之下,2015年12月10日向被告发送了《解除合同通知书》,要求被告限期腾房并赔付其欠付的租金及能源费用等,被告于2015年12月14日收到函件,但至今未腾房,给原告造成了重大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定及协议17条的约定,原告请求:1.依法确认房屋租赁合同于2015年12月10日解除,判令被告立即腾还厂房;2.判令被告承担原告代为将房屋恢复原状所需的费用及损失,共计2,538,546元;3.判令被告支付欠付的自2015年7月1日至2015年12月10日期间租金329,816.43元,并按每日0.6%的标准支付自2015年7月2日至实际付款日的逾期付款违约金,暂计算至起诉之日金额为391,821.92元;4.判令被告支付免租期(从2013年7月1日至2015年6月30日)内的租金2,954,184元以及租期第三年优惠的租金329,816.43元,共计3,284,000.43元;5.判令被告按照租期第四年度的租金标准支付自2015年12月11日至实际腾房值日的房屋占用费,暂计算至起诉之日金额为145,685.79元;6.判令被告支付腾房之日原告垫付的水费及电费,暂计算至起诉之日水费为17,623元、电费为389,743元,共计407,366元;7.请求法院确认被告已交的押金369,273元作为违约金,原告有权不予退还;8.本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张,提交证据如下:
1.原、被告签订的《厂房租赁协议》及协议附件1份,证明2013年3月29日,双方就涉诉厂房签订了租赁协议,根据附件一《该场地示意图》,涉诉厂房一楼、二楼之间有楼板,按照协议第十七条第一款第一项约定,被告逾期支付租金达15天的出租人有权解除合同并回收厂房。
2.不动产权属登记证3本,证明原告系涉诉厂房业主单位,对外有权出租。
3.工程竣工验收报告,证明涉诉厂房通过验收,具备对外出租条件。
4.滨旅产业园交接单,证明原告于2013年4月12日将涉诉厂房交给被告使用。
5.被告向原告提交的《滨旅红酒奢侈品展厅设计方案》1份,证明被告2013年4月向原告提交的装修方案中并未提及将1、2楼打通并增加两处扶梯。
6.租赁房屋室内照片两张,证明被告擅自将厂房1、2楼打通并增加两处扶梯。
7.原告向被告发送的《关于停止破坏斌旅产业园11号厂房结构的通知》1份,证明原告发现被告擅自打通一楼、二楼并增加扶梯后及时发函制止。
8.被告给付原告的《关于对11号厂房结构进行改造的申请》,证明被告对擅自拆改主体结构的行为予以认可。
9.2015年7月8日原告委托律师向被告发送的《律师函》及快递底联,证明被告拒不整改,原告委托律师发函要求限期整改。
10.2015年11月9日原告委托律师向被告发送的《律师函》及快递底联,证明被告逾期缴纳租金,原告委托律师发函给被告限期交纳租金。
11.2015年12月9日原告向被告发送的《解约通知书》及快递底联,证明2015年12月10日,原、被告签订的协议正式解除。
12.水费通知单1份,证明2013年9月26日至2015年12月24日期间,被告用水量2245立方米,水费合计17,623.25元,均由原告代付。
13.电费通知单1组,证明2013年4月至2015年12月期间,原告代被告垫付电费389,742.66元。
被告未向本院提交答辩状,亦未提交任何证据。
经审理查明,原、被告于2013年3月29日签订《厂房租赁协议》1份,约定:原告向被告出租原告所有的滨旅产业园11号厂房(滨旅产业园二区5号楼)作为被告的营业用房,用途为工业厂房。租赁房屋面积约为5781.18平方米。租赁期限为10年,自2013年7月1日至2023年6月30日。2013年4月1日至2013年7月1日为装修期,该期限内,被告无需支付房屋租金。协议第三条约定租金交纳方式为:前两年(即2013年7月1日至2015年6月30日)为免租期,租期第三年(2015年7月1日至2016年6月30日)租金为738,546元人民币,第四年起至租期结束(即2016年7月1日至2023年6月30日)按0.7元人民币/平方米/天价格(1,477,092元人民币/年),承租人向出租人支付租金,租金按年度支付,上打租(先支付租金后使用)。每年的7月1日至次年的6月30日为一个租赁年度,承租人应在每年的7月1日前向出租人支付下一个租赁年度的全部资金。该租金不得作任何扣减,并且不包括应由承租人支付的政府税费和所有其他支出费用。承租人于2015年7月1日前向出租人支付第一笔租金。承租人需按本协议规定的方式和时间,如期交纳租金和其他应付款项;承租人如迟延向出租人支付应付款项,应按照日0.6%的比例向出租人支付违约金。协议第四条约定物业管理费、水费、电费以及网络、电话、数字电视等费用均由承租人承担,如承租人逾期交纳或拒绝交纳场院物业管理费,出租人有权直接从押金里扣除对应款项并追究承租人违约责任。协议第五条约定了押金的交纳,该条第一款约定了承租人应缴纳1个月的租金即人民币123,091元作为装修保证金,第二款约定承租人应交纳3个月的租金即人民币369,273元的押金,第三款约定如果承租人违反本协议的任何条款,出租人有权敦促其履约,若经敦促承租人仍不履行本协议规定的义务,则出租人有权扣除全部或部分押金来赔偿出租人的损失。协议第六条约定,承租人对租赁房屋进行装修应提前两个星期向出租人提交装修施工图纸及方案,经出租人书面同意并取得有关主管机关批准后方可进行施工,并约定承租人如对所租用单位的建筑结构、主要施工进行重大改动时,以及就空调系统、消防系统及机电系统进行安装或改建工程时,需经出租人书面同意。第十七条约定了因承租人违约,出租人有权终止协议并收回房屋的情形,其中第1款约定的情形为“租金在本协议项下应付的其他款项,在到期后十五天内仍未支付(不管有无正式要求支付)”,本协议因上述原因被出租人终止后,承租人应根据出租人规定的期限将房屋交还出租人,否则,出租人有权按照协议第十二条的规定收回该房屋,同时,承租人根据本协议第五条所缴付的押金将被作为违约金,不予退还。此外,承租人在本协议项下已经享有的各种优惠待遇(包括但不限于免租期内免除的租金或其他租金优惠待遇)均应按照出租人的要求予以返还,优惠待遇的返还标准以第四年的租金标准为准。
协议签订后,原告于2013年4月12日将租赁房屋交付给被告的使用。同月,被告向原告提交了《滨旅红酒奢侈品展厅设计方案》。被告装修期间,将厂房一楼、二楼打通并添加了两处扶梯。被告向原告提交的《滨旅红酒奢侈品展厅设计方案》中并未计划将一楼、二楼打通并增加扶梯。原告发现后于2013年10月24日向被告发文,要求其停止拆改厂房结构的行为,并承担由此造成的一切损失。被告于2013年11月4日向原告发送了《关于对11号仓房结构进行改造的申请》,其申请中有如下字样表述,“我公司计划将厂房一楼、二楼打通,并增加两处扶梯。这样的设计将更加适合商场的开放、方便等要求”。后,原告于2015年7月8日向被告发送律师函1份,要求被告立即采取整改措施将厂房恢复至交付时的原状。另,被告应于2015年7月1日向原告交纳第三个租赁年度的租金738,546元,但被告未按时交纳。2015年11月9日,原告向被告发送律师函,要求被告“自收到本函之日起10日支付2015年7月1日至2016年6月30日租金732,546元以及迟延付款期间违约金”。2015年12月10日,原告向被告发送《解除合同通知书》,通知被告自其收到该通知书之日起,双方签订的《厂房租赁协议》即告终止,被告应在收到通知书之日起七日内交付原告欠付租金及免租期租金并将厂房恢复原状等事项。被告于2015年12月14日收到《解除合同通知书》,但至今未将租赁房屋恢复原状,未向原告交纳拖欠的房屋租赁费用。
上述事实,有原告提交的《厂房租赁协议》、不动产权属登记证、工程竣工验收报告、滨旅产业园交接单、《滨旅红酒奢侈品展厅设计方案》、租赁房屋室内照片、《关于停止破坏斌旅产业园11号厂房结构的通知》、《关于对11号厂房结构进行改造的申请》、《律师函》两份、《解约通知书》1份以及当庭陈述在案佐证。上述证据,经本院当庭质证,内容真实,来源合法且与本案相关联,本院予以认定。
关于原告提交的水费通知单,因系原告自行制作,且无其他证据予以佐证,本院不予采纳,其主张的水费数额17,623.25元本院不予确认。关于原告提交的电费通知单1组,其中2013年、2014年1月、2014年2月的电费数额系原告自行制作,无其他证据予以佐证,本院不予采纳;其提交的2014年11月14日至2016年1月7日的电费缴纳发票本院予以采纳,此期间的电费数额依据该组发票确认为312,947.71元。
本院认为,原、被告签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实的意思表示,合法、有效,依法应予以保护。原告按合同约定向被告交付了租赁房屋,被告亦应按合同约定对租赁房屋进行装修设计并按时交付房屋租赁费用,被告未经原告书面同意并取得有关主管机关批准后,即对租赁房屋进行装修并将一楼、二楼打通、增加扶梯的行为,以及逾期数月仍未交纳租赁费的行为违反了合同约定,应承担相应的法律责任。根据《厂房租赁协议》第十七条之约定,原告作为出租人,有权终止协议并收回房屋。原告主张租赁合同自2015年12月10日其向被告发送《解约通知书》时解除,依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定,合同应自通知到达对方时解除,被告收到《解约通知书》的时间为2015年12月14日,因此,原、被告签订的《厂房租赁协议》于2015年12月14日解除。合同解除后,被告应腾还原告租赁厂房。故本院对原告请求确认房屋租赁合同于2015年12月10日解除的诉讼请求不予支持,对其请求被告立即腾还租赁厂房的主张予以支持。
关于原告主张的原告代为将房屋恢复原状所需的费用及损失2,538,546元,因尚未实际发生,本院不予支持。
关于原告主张的2015年7月1日至2015年12月10日期间的房屋租金329,816.43元,并按每日0.6%的标准支付自2015年7月2日至实际付款日的逾期付款违约金,本院认为,按合同约定租赁期第三年年租金优惠后标准为738,546元,故该期间的租金金额为738,546元÷365天×163天=329,816.43元,故对原告该项主张本院依法予以支持。关于原告主张的按照每日0.6%的标准支付自2015年7月2日至实际付款日的逾期付款违约金,因原告已主张将被告交纳的押金369,273元作为违约金不予退还,此款项已足以补偿因被告逾期交纳房屋租金产生的损失,故原告要求被告按日支付逾期付款违约金的主张本院不予支持。
关于原告主张的免租期(2013年7月1日至2015年12月11日)内的租金2,954,184元及租期第三年优惠的租金329,816.43元,因双方签订的《厂房租赁协议》第十七条明确约定因承租人违约,出租人终止协议后,承租人应根据出租人规定的期限将房屋交还出租人,否则,出租人有权按照协议第十二条的规定收回该房屋,同时,承租人根据本协议第五条所缴付的押金将被作为违约金,不予退还,且承租人在本协议项下已经享有的各种优惠待遇(包括但不限于免租期内免除的租金或其他租金优惠待遇)均应按照出租人的要求予以返还,优惠待遇的返还标准以第四年的租金标准为准。因被告在收到原告发送的《解除合同通知书》后,并未在规定期限内将房屋交还出租人,故被告合同中所享有的优惠待遇均应按第四年租金的标准(1,477,092元/年)予以返还,本院对原告该项主张予以支持,返还的数额为1,477,092元×2+329,816.43元=3,284,000.43元。
关于原告主张的要求被告按照租期第四年度的租金支付标准支付自2015年12月11日至实际腾房之日止的房屋占用费,本院参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定,依法予以支持,但合同解除时间为2015年12月14日,故房屋占有使用费应自2015年12月14日始计算。
关于原告主张的水费、电费,依据原告提交的证据,不足以认定其主张的水费数额及2013年、2014年1月、2014年2月的电费数额,故该两项本院不予支持。原告主张的2014年11月14日至2016年1月7日的电费本院确认为312,947.71元,依据《厂房租赁协议》第四条的约定,该项费用应由被告承担,本院依法予以支持。
原告请求确认被告已交的押金369,273元作为违约金不予退还的主张,其理由为,因被告违约导致房屋租赁合同解除,故要求其赔偿房屋闲置期间的租金等实际损失。本院认为,双方签订的《厂房租赁协议》第十七条对此有约定,且按照年租金1,477,092元的标准计算,租赁房屋月租金为123,091元,原告主张的损失数额369,273元相当于3个月的房屋租金损失,数额合理,应予以支持。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,应视为对该诉讼权利的放弃并承担相应的法律后果。综上所述,本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效后十日内腾空并返还原告天津滨海旅游区建设开发有限公司滨旅产业园11号厂房(滨旅产业园二区5号楼)。
二、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨海旅游区建设开发有限公司2015年7月1日至2015年12月10日期间的房屋租金329,816.43元。
三、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨海旅游区建设开发有限公司免租期(2013年7月1日至2015年6月30日)内的房屋租金2,954,184元以及2015年7月1日至2015年12月10日优惠的租金329,816.43元,两项共计3,284,000.43元。
四、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨海旅游区建设开发有限公司滨旅产业园11号厂房(滨旅产业园二区5号楼)占有使用费(自2015年12月14日起按照年租金1,477,092元的标准计算至其实际腾空并返还厂房之日止)。
五、被告天津世邦物流有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨海旅游区建设开发有限公司2014年11月14日至2016年1月7日(以上时间为原告提交的电费发票标注的时间,非实际用电期间)的电费312,947.71元。
六、被告天津世邦物流有限公司向原告天津滨海旅游区建设开发有限公司交纳的房屋租赁押金369,273元作为违约金,原告不再予以退还。
七、驳回原告天津滨海旅游区建设开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币32,032元,由被告负担22,032元,原告负担1万元,被告负担部分于本判决生效后十日内直接交至本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李卓亭
二〇一六年四月七日
书 记 员 李小坡
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条:依合同履行义务原则依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
第九十三条第二款:当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有意义的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第五条第一款:凡物租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
温馨提示:
上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费:
1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。
2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的,持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状