＼n广州市花都区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗花法民三初字第71号＼n原告（反诉被告）：邓志勇，男，1982年12月22日出生，汉族，住广州市花都区。＼n委托代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。＼n委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）：刘增方，男，1974年9月22日出生，汉族，住广东省丰顺县。＼n被告（反诉原告）：刘ＸＸ，男，1994年12月18日出生，汉族，住广东省丰顺县。＼n两被告共同委托代理人：卢蕊，广东广大律师事务所律师。＼n两被告共同委托代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）邓志勇诉被告（反诉原告）刘增方、刘ＸＸ租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，被告（反诉原告）刘增方、刘ＸＸ于2014年1月17日向本院提出反诉。本院依法组成合议庭适用普通程序于2014年3月11日对本案公开开庭进行审理。原告（反诉被告）邓志勇的委托代理人陈志勇、黄爱珍，被告（反诉原告）刘ＸＸ及被告（反诉原告）刘增方、刘ＸＸ的共同委托代理人卢蕊、罗鹏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告邓志勇诉称：原告是广州市花都区新华街凤凰路以西三东十七队村庄以东商铺（建筑面积5263.6平方米）的合法使用人，原告于2013年8月17日将上述物业出租给两被告使用，双方签订《租赁合同》一份，约定租赁期限自2013年12月1日起至2028年11月30日为止，共15年，免租期为3个月，自2013年8月17日起至2013年11月30日止，乙方（被告）应向甲方（原告）支付租赁保证金350000元，第一期100000元应于合同签订后三天内支付，第二期250000元应于合同签订之日起三个月内支付。第七条违约责任约定，租赁期间，如乙方未经甲方同意中途违约擅自退租提前解除合同的，甲方有权没收乙方的租赁保证金作为违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了租赁保证金100000元和一个月租金115799.2元。2013年11月30日，被告以自身经营困难为由向原告发出《终止合同通知书》，要求单方终止《租赁合同》，由原告收回商铺。两被告的行为已构成严重违约，应向原告支付违约金及赔偿原告给予免租期的租金损失，故原告请求法院判令：1、两被告立即向原告支付违约金250000元；2、两被告赔偿原告租金损失231598.4元（计算两个月，按每月租金标准115799.2元计算）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。＼n庭审中，原告向本院申请增加一项诉讼请求为：两被告立即对租赁的涉案商铺恢复原状。＼n两被告辩称：一、被告与原告所签署的《租赁合同》系属无效合同。2013年8月17日，被告与原告就位于广州市花都区新华街凤凰路以西三东十七队村庄以东商铺（以下简称“租赁物”）签订了《租赁合同》，合同签订后三日内，被告按照约定向原告缴纳了租赁保证金及租金等费用。由于原告无法提供建筑工程竣工报告，导致被告无法办理租赁物的消防设计验收和建设工程消防验收，也无法办理工商营业执照，在和原告协商提供资料协助办理时，被告方才得知原告尚没有取得该租赁物的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，由于原告无法提供租赁物建设工程规划许可证，所以双方所签订的《租赁合同》无效，被告租赁该物业的合同目的无法实现。＼n二、退一步讲，即使合同有效，被告行使《租赁合同》第七条约定的单方解除权，向原告寄送解除合同通知，原告已于2013年11月30日签收，《租赁合同》已于当日解除。根据《租赁合同》第七条违约责任第二款约定，“甲、乙双方同意，如有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同”的单方合同解除权的第六项“租赁期限内，因物业所有权、出租权及房产合法性问题导致乙方无法正常营业或导致乙方不能按照本合同约定承租物业的”的规定，由于原告无法提供物业所有权证明及该租赁物房产合法性证明，甚至无法提供租赁物的建设工程规划许可证，此行为已构成严重违约，导致被告无法正常营业，使得被告无法实现租赁合同的目的。根据建筑法和消防法的强制性规定，建筑工程没有经过竣工验收或者竣工验收不合格以及建设工程没有进行消防验收或者消防验收不合格的建筑物，禁止交付使用。原告的租赁物没有经过竣工验收合格和消防验收合格是不符合安全使用标准的。原告严重违约，被告可以行使单方解除权。被告于2013年11月29日向被告发出了《终止合同通知书》，原告已于2013年11月30日收到该通知书。根据《合同法》第九十六条：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知双方，合同自通知到达对方时解除”的规定，《租赁合同》已于2013年11月30日解除。合同解除是由于原告违约，故请求法院驳回原告关于违约金的诉讼请求。＼n三、原告没有租金损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。《租赁合同》第二条明确约定“免租期为3个月，时间为2013年8月17日起至2013年11月30日止。现租赁合同已于2013年11月30日解除，原告请求赔偿给予免租期内两个月的租金损失，没有任何依据，应予驳回。＼n另外，由于被告的装修是属于前期基础装修，是无法恢复原状的，而合同无效的责任在于原告一方，故原告要求被告恢复原状也于法无据，应予驳回。＼n综上所述，由于原告的行为导致《租赁合同》无效，由于原告无法提供租赁物合法性证明文件导致《租赁合同》被解除，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求，保护被告的合法权益不受侵害。＼n反诉原告刘增方、刘ＸＸ诉称：2013年8月17日，反诉原告与反诉被告就位于广州市花都区新华街凤凰路以西三东十七队村庄以东商铺（以下简称“租赁物”）签订了《租赁合同》，根据该合同约定，合同签订后三日内，反诉原告便履行了合同义务，向反诉被告支付了租赁该物业的第一期保证金100000元及第一个月的租金115799.2元，合计215799.2元。租赁合同签署后，反诉原告积极安排装修公司进场装修，并向花都区工商管理局申请办理工商营业执照和花都区公安分局治安管理大队办理消防设计验收，但由于反诉被告无法提供租赁物的消防审核和消防设计备案、验收备案结果等文件，导致无法办理消防设计验收和建设工程消防验收，也无法办理工商营业执照。另外，在和反诉被告协商资料协助时，反诉原告方才得知反诉被告尚没有取得该租赁物的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，由于反诉被告无法提供租赁物的建设工程规划许可证，所以双方所签订的《租赁合同》无效，该合同无效的责任应由反诉被告承担。根据《民法通则》第61条：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失”。《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，请求法院判决：1、确认《租赁合同》无效；2、反诉被告邓志勇返还保证金100000元及第一个月租金115799.2元，共计215799.2元；3、反诉被告支付装修装饰损失83674元给反诉原告；4、本案的诉讼费由原告承担。＼n庭审中，原告要求对其第二项、第三项诉讼请求增加利息请求，并明确其第二项诉讼请求为：原告返还保证金100000元、第一个月租金115799.2元，共计215799.2元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年8月20日起暂计至2013年3月10日）为6042元，具体计算至原告返还所有保证金及租金之日止；其第三项诉讼请求为：原告支付装修装饰损失83674元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年8月20日起暂计至2013年3月10日为1171元，具体计算至原告付清所有保证金及租金之日止）。＼n反诉被告邓志勇辩称：请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。一、涉案物业是属于新华街三东村村委会的物业，有合法的土地使用证，商业楼通过严格立项建设，符合规划要求，根据我方证据显示，涉案大楼符合办理消防手续条件，可以办理消防审批手续。该商业楼符合租赁条件，合同有效。二、反诉原告发函解除合同前并没有要求我方提交材料协助办理相关手续，其也没有向有关部门办理相关手续。反诉原告是由于自身资金不足原因单方解除合同。事实上我方商业楼符合办理工商登记、消防条件，商业楼其他商户充分证明该商业楼能够办理有关手续。补充：1、整个纠纷是由于反诉原告资金投入缺乏，单方终止合同造成的，违约方是反诉原告，其应承担全部过错责任，理应承担恢复原貌的责任。2、我方提供的三份营业执照充分证明了涉案商铺是可以办理工商登记等手续的。所以反诉原告陈述其不能办理营业执照和消防备案是不成立的。＼n经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街凤凰路以西三东十七队村庄以东，商铺所属土地权属人是广州市花都区新华街三东村民委员会。根据广州市花都区新华街三东村三辄第一经济社第十七村民小组出具的《转租证明》显示，经广州市花都区新华街三东村同意，由原告邓志勇向案外人梁结仪承租涉案商铺。＼n2013年8月17日，原告邓志勇作为出租人（甲方）与两被告刘增方、刘ＸＸ作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租与乙方使用，建筑面积为5263.6平方米，用途为百货、超市、农业种植及销售，租赁期间为2013年12月1日起至2028年11月30日止，共15年，免租期为3个月，即自2013年8月17日起至2013年11月30日止。合同第三条对租金、履约保证金及其他费用的计算标准及支付时间作出约定：1、甲、乙双方约定：合同期内物业月租金计算办法为：乙方交纳租金日期由2013年12月1日起计算，以后每三年按租金的总金额递增10%，（由第四年开始计算递增），甲方应开具收据给乙方。如乙方需要甲方开具发票，发票税费由乙方承担。租金情况具体如下：2013年12月1日至2016年11月30日，月租金115799.20元，年租金1389590.40元……3、本协议签署后，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金350000元，第一期保证金100000元和第一个月租金115799.2元在签订合同后三天内支付；第二期保证金250000元于签订合同之日起三个月内支付。甲方应该在物业装修期内，提供资料给乙方办理商铺租赁备案事宜。4、合同期满时，双方没有签订续租合同的，在乙方无违约行为且结清甲方全部费用并按期交还甲方物业之日起三个工作日内，甲方应无息一次性退还租赁保证金给乙方；逾期未退还乙方租赁保证金的，按租赁保证金每日1%向乙方支付违约金。合同第五条对甲方的权利和义务作出约定：“……3、在乙方办理经营业务所需的各项申请报批手续，甲方需提供相关的图纸等资料协助的义务，具体申报手续，相关费用由乙方负责……”合同第七条对违约责任作出约定：“1、租赁期间，如乙方未经甲方同意中途违约擅自退租提前解除合同的，甲方有权没收乙方的租赁保证金作为违约金。2、甲、乙双方同意，如有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：（1）甲方无正当理由单方面解除本合同的。（2）乙方利用物业进行违法违规活动，损害公共利益的。（3）乙方无正当理由单方面解除合同的。（4）双方任何一方有其他严重违纪行为致使本合同无法继续履行的。（5）甲方在出租物业予乙方前该物业已设定抵押但未书面告知乙方的。（6）租赁期限内，因物业所有权、出租权及房产合法性问题导致乙方无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租物业的……上述情形，如属甲方单方违反协议的，乙方有权请求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。如属乙方违反协议的，甲方有权收回物业并没收乙方全部租赁保证金。乙方无权请求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。如属乙方违反协议的，甲方有权收回物业并没收乙方全部租赁保证金，乙方无权请求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的损失。”合同还对双方其他权利义务作出约定。＼n合同签订后，原告将涉案商铺交由两被告使用，两被告于2013年8月20日向原告支付租赁保证金100000元及第一个月租金115799.2元。＼n2013年11月29日，两被告向原告寄出一份《终止合同通知书》，称：“本人刘增方、刘ＸＸ，即日通知邓志勇先生在二零一三年八月十七日签订的商铺租赁合同2份即日终止，由甲方邓志勇先生收回商铺，乙方即日与甲方面谈终止合同相关工作问题。一、承租商铺位于广州市花都区新华街凤凰路以西三东十七队村庄以东商铺作经营百货、超市、农业种植使用。二、经本人向当地政府相关管理部门申请经营项目以及合法经营、经营执照许可，因我方不能提供商铺综合建筑竣工验收证书，产权证书，消防证书等正常办理相关手续，当地管理部门不能受理办证，政府部门考虑所经营的项目场所属密集型人口场所，严格要求经营管理。我方未能取得合法经营许可，也无法正常开店营业。三、本人在近期招商过程遇到商家利益不能合法保证问题，我方所招的部分商家正在劝退，担心不能按期开业经营，造成巨大的经济损失。四、本人合作投资方因市场环境影响，不能支付大额投资，物业继续拖延所造成更大的损失。”＼n原告并提供2013年12月1日、12月2日的两段电话录音证据，证明是由于被告方原因导致合同没有继续履行。该两段录音资料中对话人物互相称呼为邓总及刘总，原告表示两者身份即为邓志勇及刘增方。在录音中，“刘总”表示资金压力大，只能将押金二十六万多元作为赔偿；“邓总”则表示除押金外，对方仍需承担三个月的租金损失。双方对此未能达成一致意见。两被告对该录音中对话人员为刘增方的身份不予确认，但表示不申请对该对话人员的身份进行鉴定。＼n原告提供涉案商铺同栋楼其他商户的企业注册基本资料三份，拟证明两被告所述涉案商铺无法办理工商营业执照不是事实。＼n原告提供以下两份证据拟证明涉案商铺经过合法程序审批建设：1、广州市规划局于2012年1月13日作出的编号为穗规选（2012）32号的《中华人民共和国建设项目选址意见书》，标明拟用地面积6474平方米；2、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2012年3月1日作出的编号为花国房预审字（2012）3号的《建设项目用地预审报告》，该报告称：“根据《中华人民共和国建设项目选址意见书》（穗规选（2011）79号），广州市花都区新华街三东村村民委员会拟使用花都区新华街三东村6475平方米的土地作为三东村历史留用地（商业金融业用地）使用……请到市城市规划局办理《建设用地规划许可证》，再到我局办理相关用地手续”。＼n原告向本院提交一份由广州市花都区人民政府新华街道办事处出具的《关于办理新华街三东村商业楼项目消防手续的函》拟证明涉案商铺可以办理消防手续，该函内容为：“广州市公安局花都区分局防火监督大队：现有我新华街三东村位于凤凰路东、三东大道北两栋商业楼，分别占地面积200平方米和2120平方米，总建筑面积：10807平方米。该地块作为商业用地划给新华街三东村使用，已在2009年2月竣工，建成两栋商业楼，该地块作为商业用地，请贵大队依据有关规定办理相关消防手续为盼。”＼n原告未提供涉案商铺的建设工程规划许可证等证据，无法证明涉案商铺已履行了相关报建手续。＼n两被告向本院提交收据二十一张，拟证明其对涉案商铺进行装修共支出装修款合计83674元。上述收据注明款项内容各有不同，有付运费、付工人工资三东装修款、三东凤凰路缔诗兰卡工资等；收款人（经手人）处有的为空白，有的显示刘又，还有的盖了信兴五金店印章等。原告对该项证据不予确认，认为该组证据全部是手写收据，非真实发票，无法确认经手人、开具人的身份信息。＼n原告向本院提交涉案商铺现场照片六张，拟证明两被告单方解除租赁合同，造成商铺内部地面墙面损坏导致原告受到损失。＼n经本院释明，原告表示，如原、被告双方签订的《租赁合同》无效，原告变更诉讼请求为：两被告按合同约定的租金标准向原告支付三个半月（从2013年8月17日起至2013年11月30日止）的房屋占有使用费405296.5元。＼n庭审中，原告与两被告一致确认两被告已于2013年11月30日将涉案商铺交还原告。＼n本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告并未提供证据证明其所出租的涉案商铺已取得建设工程规划许可证，而原告所提交的其他证据亦无法证明涉案商铺已经过主管部门批准建设，故原告与两被告签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，两被告反诉请求确认《租赁合同》无效并要求原告返还租赁保证金100000元及利息、第一个月租金115799.2元及利息，符合法律规定，本院予以支持。＼n本案中，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给两被告，两被告在签订《租赁合同》时亦未尽到审慎注意的义务，因此原告与两被告对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案虽然两被告占用涉案房屋期间属于合同约定的免租期内，但由于两被告已实际占用了该房屋，获得利益，故本院酌定参照《租赁合同》约定的第一阶段租金标准的一半计算房屋占有使用费，即按每月57899.6元（115799.2元÷2）的标准计算两被告应支付的房屋占用费。经计算，两被告应向原告支付2013年8月17日至2013年11月30日期间房屋占用费201714.8元（57899.6／月×3个月＋57899.6／月÷31天×15天），对原告变更后的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。＼n两被告向提供的21张收据并无法充分证明该证据与涉案房屋的装饰装修有关，亦无法核实其真实性，故两被告要求原告支付装修装饰损失83674元及利息证据不足，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、确认原告（反诉被告）邓志勇与被告（反诉原告）刘增方、刘ＸＸ于2013年8月17日签订的《租赁合同》无效。＼n二、被告刘增方、刘ＸＸ于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓志勇支付房屋占用费201714.8元。＼n三、反诉被告邓志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告刘增方、刘ＸＸ返还租赁保证金100000元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2013年8月20日起计算至付清款之日止）。＼n四、反诉被告邓志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告刘增方、刘ＸＸ返还租金115799.2元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2013年8月20日起计算至付清款之日止）。＼n五、驳回原告邓志勇的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费8074元，由原告邓志勇负担4692元，由被告刘增方、刘ＸＸ负担3382元。反诉案件受理费2896元，由反诉原告刘增方、刘ＸＸ负担809元，由反诉被告邓志勇负担2087元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。＼n当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。＼n审判长陈耿俊＼n人民陪审员曾永涛＼n人民陪审员高媛＼n二〇一四年七月二日＼n书记员骆浩翔