海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民二重字第2号
原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行，住所地海南省海口市人民大道53号国际大厦二楼。
负责人黄国，该支行行长。
委托代理人潘琼文，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人陈杰栋，中国农业银行海南省分行员工。
被告儋州华诺房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇中兴大道XV12-1（现松涛路与中兴大道交汇处）。
法定代表人杨保林，该公司董事长。
委托代理人朱树进，该公司总经理。
委托代理人李新斌，该公司法务部主任。
被告儋州惠安庄园开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇文化北路11号。
法定代表人庄志银，该公司总经理。
委托代理人赵越，海南刚峰律师事务所律师。
委托代理人潘晓理，海南刚峰律师事务所律师。
第三人王铁，男，1957年11月9日出生，汉族。
委托代理人公正，海南至睿律师事务所律师。
委托代理人曾理，海南威盾律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（以下简称金贸支行）与被告儋州华诺房地产开发有限公司（以下简称华诺公司）、儋州惠安庄园开发有限公司（以下简称庄园公司）、第三人王铁金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月16日作出一审判决，2015年6月2日，海南省高级人民法院发回本院重审，本院2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理本案，原告金贸支行委托代理人潘琼文，被告华诺公司委托代理人朱树进、李新斌，被告庄园公司法定代表人庄志银及其委托代理人赵越、潘晓理，第三人王铁委托代理人公正、曾理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金贸支行诉称：一、庄园公司借款的基本情况。庄园公司于2002至2003年间，先后向中国农业银行儋州市支行（以下简称农行儋州支行）借款四笔，金额共计2500万元，该公司以其名下7项资产提供抵押担保，并均已办理抵押登记手续，抵押物具体为：1.“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）；2.儋州市文化北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市文化北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等），建筑面积为6809.68平方米；6.“琼脂生产基地”占用的53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权；7.加工生产琼脂的机器设备。上述借款到期后，庄园公司未能按约还款。上述资产于2008年底随农行股改剥离给财政部，现由金贸支行代为管理。截至2014年5月9日，尚欠借款利息21171933.79元。
根据《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条的规定，金贸支行与庄园公司签订了两个《最高额抵押合同》，并就抵押物依法办理了抵押登记手续，依法对抵押财产享有抵押权，并可就抵押物变现所得优先受偿。
金贸支行对抵押物补偿款等代位物享有优先受偿权。2006年8月31日，儋州市人民政府将庄园公司的“庄园广场”委托拍卖给海南思创威实业有限公司（以下简称思创威公司），成交价为净价836.33万元。由于“庄园广场”一至三层为金贸支行借款抵押物，根据《中华人民共和国担保法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十条及《中华人民共和国物权法》第一百七十四条之规定，担保物权的效力及于担保财产的代位物，金贸支行作为担保物权人可以就庄园公司设押的“庄园广场”代为处置所得款项优先受偿。
四、金贸支行对华诺公司位于儋州市那大镇中兴大道XVI2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］及地上已建成的房产享有抵押优先受偿权，华诺公司擅自将房产进行销售的行为应无效。2011年5月28日，华诺公司与庄园公司签订《房地产项目合作开发协议书》，约定在抵押给金贸支行的80.1亩土地上合作开发“华诺国际”项目，华诺公司向金贸支行申请分期代偿庄园公司借款本息。为此，金贸支行与华诺公司、庄园公司于2011年8月16日签订《债务偿还协议书》，约定庄园公司的借款仍以原抵押物作为抵押担保，华诺公司应在协议签订后3个工作日内将1500万元转入金贸支行账户偿还庄园公司剩余的借款本金（2011年5月16日，华诺公司已代庄园公司还1000万元借款本金），金贸支行收到1500万元资金后，同意华诺公司在确保金贸支行抵押权的前提下将80.1亩土地过户至其名下。但要求华诺公司须于2011年底前还清债务，否则金贸支行有权起诉追偿。华诺公司依约代偿了1500万元本金并办妥了土地过户手续［过户后办出儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》］，并将该土地设押给金贸支行，为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记，取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。此后，华诺公司申请办理设押土地变更用途手续。鉴于土地由工业用地变更为商住用地将使抵押土地增值，金贸支行遂致函儋州市国土局，表示“在确保金贸支行对土地抵押权不变及金贸支行优先受偿权不受影响的前提下，同意办理土地变更用途”。近期，金贸支行调查发现，华诺公司原设押的第768号《国有土地使用证》已变更为商住用地并换领新证［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］，华诺公司隐瞒已领新证不配合金贸支行完善抵押登记手续。2012年9月，“华诺国际”项目一期工程基本完工并对外销售房产，预售面积约8万平方米，共计734套。金贸支行立即向华诺公司发函交涉，要求停止房产预售，停止宣传并限期还清借款。华诺公司书面承诺于10月底前还1000万元利息，剩余利息于11月20日前还清。但实际于2012年11月1日仅归还借款利息500万元。
综上，华诺公司和庄园公司长期拖欠金贸支行的借款利息，诉讼请求：一、华诺公司和庄园公司偿还结欠金贸支行借款利息21171933.79元（利息暂计至2014年5月9日，准确数字以实际还款日农行系统计算数据为准），利息应计付至还清金贸支行全部借款本息之日止；二、金贸支行对华诺公司位于儋州市那大镇中兴大道XVI2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］及地上已建成的房产和庄园公司以下财产：1.儋州市人民政府代为处置“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）的拍卖所得款836.33万元；2.儋州市文化北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市文化北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权享有抵押优先受偿权；三、本案的诉讼费由华诺公司和庄园公司承担。
被告华诺公司辩称：一、原告的诉请标的不属实。《债务偿还协议书》并没有对庄园公司向金贸支行借款的利息和复利息进行约定，但华诺公司仍然替庄园公司还清借款本金2500万元及部分利息500万元，根据意思自治原则和公平原则及现有的对不良资产的处理惯例，华诺公司已没有对庄园公司所欠金贸支行的借款而产生利息和复利息继续承担偿还义务。二、原告对诉请标的没有法定的计算标准。金贸支行主张的利息没有明确计息时间、利率、计算方法，其主张的利息数额系单方面作出，没有合法依据，对其计算标准不予认可。三、金贸支行对（2012）第1992号《国有土地使用证》项下的土地使用权不享有抵押权。金贸支行于2011年9月16日办理了儋他项（2011）第422号《他项权利证书》，仅为儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下的工业用地使用权的抵押权人，但该抵押权因儋国用（2011）第768号工业用地的《国有土地使用权》的注销而消灭。2012年9月17日，儋州市人民政府向华诺公司颁发土地用途为商住的儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》。改变用途后的土地使用权，尽管可能土地四至等物理属性没有变化，但法律属性即土地用途及使用年限发生了根本变化，而儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》上从未设定任何抵押登记，根据抵押权登记生效的法律规定及物权法定的原则，金贸支行对该土地使用权不享有优先受偿权。四、华诺公司与王铁的商品房买卖合同的主要目的是为了解决资金短缺，买卖合同合法有效，华诺公司资金回来后将对王铁所购的房产进行回购。
被告庄园公司辩称：一、庄园公司七项财产的抵押责任已于清偿最高额2500万元借款本金之日起解除。庄园公司于2002至2003年间，先后向农行儋州支行借款四笔，金额共计2500万元。庄园公司以其名下7项资产提供抵押担保，并均已办理抵押登记手续，抵押物如金贸支行所述。华诺公司按照《债务偿还协议书》代替庄园公司偿还借款本金2500万元及利息500万元给金贸支行。2500万元借款本金清偿后，庄园公司抵押担保的债权已得到全部清偿，庄园公司的担保抵押依法应得以解除。二、《债务偿还协议书》重新设定了全部抵押担保。《债务偿还协议书》约定全部债务转移给华诺公司承受。由华诺公司承受80.1亩土地及全部债务，偿还全部未结利息。协议未要求庄园公司提供抵押担保，金贸支行诉请庄园公司以相关财产为本案未结清利息承担抵押责任无事实根据。因此，金贸支行对庄园公司尚余的抵押资产应解除抵押，退回庄园公司。三、金贸支行不能搞“重复超额抵押”，华诺公司未能依约偿还金贸支行债务，金贸支行有责任，庄园公司无责任。2011年9月7日，金贸支行与华诺公司签订《抵押合同》，约定抵押物暂作价5000万元。华诺公司以该土地作为偿还债务的抵押担保有余。同时由于金贸支行违背三方协议，协助华诺公司办理80.1亩土地用途变更的原因，使得华诺公司脱离《债务偿还协议书》对偿还债务的实质限制，造成华诺公司敢怠于还债。四、王铁主张的事由与庄园公司没有任何关系，王铁的行为明显不符合情理。《债务偿还协议书》签订时，根本就没有王铁主张的事由，王铁的诉求违背“被查封物不得处分之法律禁止性规定”。2012年，儋州市住宅商品房的单价基本上都在4000元每平方米以上，华诺公司在“华诺国际”房产销售宣传单上的起价甚至达到了4800元每平方米，而王铁与华诺公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价仅为1500元每平米，明显低于市场价，甚至未达到成本价，同时该买卖也没有购房发票。显然，王铁与华诺公司签订《商品房买卖合同》只是为借贷关系提供变相担保，不存在真实的商品房买卖关系。综上，庄园公司请求法院判决拖欠金贸支行的借款利息由华诺公司偿还，驳回金贸支行主张庄园公司偿还债务，对庄园公司的四项抵押物享有优先受偿权的请求。判决金贸支行对庄园公司尚余的抵押物解除抵押，退回庄园公司。
第三人王铁述称：一、华诺公司175套房产的所有权已经生效的法律文书确认给王铁。王铁与华诺公司签订了商品房买卖合同并在房管局办理了预售登记，具有法律效力，随即王铁付清全款。王铁对房产的所有权有海事法院的调解协议、裁定等予以确认，因此王铁对该房产享有合法的所有权。根据房地一体的原则，相应的土地使用权也应该归王铁享有。二、金贸支行对儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》项下的土地不享有抵押权。金贸支行享有抵押权的是儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下土地，但随着该土地的使用权消灭变更为新的商用地即儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》，原工业用地上的抵押权也随之消灭。从各方庭前质证过程来看，在儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》上从来没有设立过抵押权。
原告提交的证据：一、《债务偿还协议书》，证明华诺公司承诺加入债务偿还关系与庄园公司一同承担还款义务。二、《抵押合同》，证明华诺公司与金贸支行签订协议，同意以其儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下全部土地使用权设定抵押。三、《土地他项权利证明书》（儋他项（2011）第422号），证明金贸支行就上述抵押土地已合法取得他项权利证书。四、《国有土地使用证》（儋国用（2012）第1992号），证明国土部门为华诺公司颁发已变更土地性质的新国有土地使用证，但未记载抵押权登记事项，侵害了金贸支行权益。五、《关于你行请求撤销新颁发国有土地使用证的复函》，证明国土局明确表示颁发新证的行为不影响金贸支行的抵押权。六、《委托资产处置系统计息表》，证明截止2014年5月9日，两被告尚欠金贸支行借款利息21171933.79元。七、《不可撤销承诺函》，证明华诺公司愿承担抵押担保责任直至2500万元及其利息偿清为止。同时，其承诺无条件配合金贸支行办理土地使用权抵押登记等一切手续。八、《关于延期偿还借款申请书》，证明华诺公司向金贸支行申请延期至2012年5月31日偿还借款利息，但其并未践行承诺。九、《关于停止房产预售、维护财政部委托资产权益、避免群体事件的函》，证明金贸支行就华诺公司在借款利息尚未还清的情况下对外预售抵押土地之上房产的行为提出严正的交涉。十、《还款承诺书》，证明华诺公司在2012年10月25日收到金贸支行交涉函后承诺，将于2012年11月20日前偿还全部的借款利息，否则无条件同意金贸支行处置儋国用（2012）第1992号项下的国有土地使用权。十一、2500万元借款合同及抵押资料，证明庄园公司与农行签订了一系列合法有效的《借款合同》、《最高额抵押合同》，出具了借款凭证，并办理了合法有效的房屋他项权证及土地他项权证。十二、《还款凭证》，证明2011年5月16日偿还金额为1000万元，2011年8月17日分别偿还200万、300万元和1000万元，2012年11月1日偿还2182420.23元、2814346.55元和3233.12元，均是华诺公司代替惠安庄园公司向农业银行偿还的。十三、儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》国土资源局的备注：该他项权利证明书所对应的土地使用权证号已变更为儋国用（2012）第1992号。十四、儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》上面的备注：本证由华诺公司申请金贸支行同意在确保农行抵押权不变的前提下改变土地用途并上报市政府批复办理，为原儋国用（2011）第768号土地改变用途后颁发的。金贸支行原办理在儋国用（2011）第768号土地证的抵押事宜保持不变与本证具有同等的抵押权效力。
华诺公司质证意见：对原告金贸支行提供的证据一、二没有异议，对证据三有异议，华诺公司已经偿还完本金，他项权的抵押应当解除。对证据四有异议，华诺公司变更土地性质的新国有土地使用证，没有侵害金贸支行的权益。对证据四、五不予认可。对证据六不予认可，利息的计算时间、方法、利率均没有明确。对证据七华诺公司已经办理了抵押登记手续，完成了承诺，与偿还利息及复利没有关系。对证据八的真实性没有异议，华诺公司的承诺是偿还1000万元的本金及利息，不是2500万元的，所以对证据八与全案的关联性有异议。对证据九不予认可，华诺公司并不明确收到了此函，该函是金贸支行单方面发出的。华诺公司变更土地性质与抵押给金贸支行无关，变更性质和抵押是两个不同的法律关系。变更土地性质后所建的房子与原土地性质无关。对证据十无异议。对证据十一、十二不予认可，2012年10月华诺公司所欠农行1000万，才过两年，所欠款项已经翻了一倍，证实了农行计算利息不合理。对证据十三的真实性没有异议，但不能证明原告陈述的事实。对证据十四的真实性没有异议，但与本案没有关联，备注时间是2015年7月7日，是在华诺公司商品房预售后才作出的。
庄园公司质证意见：对金贸支行提供的证据真实性没有异议。由金贸支行提供的证据可知华诺公司已经承担了庄园公司所欠农行的借款，但利息计算结果不正确，且金贸支行怠于办理抵押登记手续，多次违约单方同意华诺公司延期支付借款利息，应对后续产生的利息适当担责。
王铁的质证意见：对证据一、二、六、七、八、九、十、十一、十二的真实性无法确认。对证据三、四、五的真实性没有异议，但金贸支行仅对儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》有他项权利，对（2012）第1992号《国有土地使用证》没有抵押权，不动产物权必须登记才生效。对证据十三的真实性没有异议，该证据证明金贸支行的抵押权是工业用地权利存续期间。对证据十四的三性均有异议，该备注应于2012年就作出，儋州国土环境资源局作出备注的行为不符合法律规定，也无权证明金贸支行是否享有抵押权。
本院认为，原告金贸支行提供的证据一至证据十二具有真实性、合法性及关联性，能够证实金贸支行拟证明的庄园公司借款、华诺公司代为偿还部分债务、尚欠部分利息等相关事实。对证据十三、十四的真实性予以确认。
被告华诺公司未提交证据。
被告庄园公司提交的证据：一、《工厂转让协议书》（2011年2月12日），证明：1.庄园公司为了还清金贸支行的借款，把琼脂厂（包括土地）转让给华诺公司；2.经结算后如未及时还款，继续产生的利息，由华诺公司负责。二、注销登记通知书，证明庄园公司为了还清银行债务忍痛卖掉琼脂厂及土地，注销经营琼脂厂的高科技企业生物工程公司。三、“国家火炬项目”、“专利证书”、“国家重点新产品”、“中国名优产品”等项目证书，证明：1.注销生物工程公司以后，相应的高科技项目也同时终止；2.庄园公司为了还清银行债务，付出巨大代价。四、《收条》，证明华诺公司已收到琼脂厂土地使用证原件。五、《说明》，证明金贸支行结算告知庄园公司，至2011年3月15日止，拖欠本金2500万元，利息20522961.17元。六、《银行债务结算完毕告知书》，证明庄园公司将结算结果本息45522961.17元告知华诺公司还款赎押。七、《代替偿还债务协议书》（2011年4月19日），证明三方确认庄园公司欠金贸支行的本息由华诺公司偿还。八、《还款凭证》（2011年5月16日），证明华诺公司在2011年5月16日代庄园公司向金贸支行偿还欠款1000万元。九、《债务偿还协议书》（2011年8月16日），证明：1.三方确认以琼脂厂土地偿还庄园公司全部欠款；2.同意由华诺公司受让该项土地，并代庄园公司偿还全部尚欠债务；3.为了确保在办理土地过户时，该土地不出现意外，《债务偿还协议书》第二条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）规定了严密的措施。十、《还款凭证》（2011年8月17日），证明华诺公司按照《债务偿还协议书》，代庄园公司偿还借款1500万元给金贸支行。十一、《土地登记申请表》，证明琼脂厂土地抵押金额5000万元，为确保履行还款义务设定了抵押。十二、《抵押合同》，证明：1.金贸支行已与华诺公司自行达成抵押愿望；2.双方确定琼脂厂土地作价5000万元。十三、（2011）第422号《土地他项权利证明书》（2011年9月16日），证明：1.至此为止，琼脂厂土地正常办完过户手续及重新抵押手续；2.为确保履行还款义务，以该土地继续设定抵押；3.以后发生的变更土地用途等，庄园公司不知情。十四、《还款凭证》（2012年11月1日）。证明华诺公司预售房后，仅再还利息500万元。十五、变更土地用途后的《国有土地使用证》（2012年9月17日），证明：金贸支行自行以“鉴于土地由工业用地变更为商住用地将使抵押土地更增值”致函儋州市国土局，协助华诺公司办理土地变更，造成原《土地他项权利证明书》落空。华诺公司隐瞒已领新证，且不配合金贸支行完善抵押登记手续，使以土地偿还债务脱离了控制并出现危机。十六、金贸支行提供的《不可撤销承诺函》、《关于延期偿还借款申请书》、《还款承诺书》、《还款承诺》，证明华诺公司脱离控制以后，没有继续还款。十七、最高人民法院（2010）行监字第890-1号行政裁定书，证明庄园公司对庄园广场半拉子工程处置款800多万元没有优先权。十八、华诺国际二期项目《商品房买卖合同》及购房人身份证复印件，证明华诺国际二期项目销售单价基本在4000元以上，交房日期为2014年8月30日，逾期交房违约金按已付购房款万分之一计算。十九、《建筑工程施工许可证》，证明“华诺国际”项目预定竣工时间为2014年6月10日。二十、华诺公司与王铁的《商品房买卖合同》。二十一、（2014）海仲（湛）字第95号调解书，证明：华诺公司与王铁合同约定购房单价1500元每平方米，明显低于市场价；“华诺国际”项目预定竣工时间为2014年6月10日，华诺公司不可能依买卖合同约定于2013年8月30日向王铁交付房屋；华诺公司与王铁不存在商品房买卖合同关系，实为借贷关系。
金贸支行质证意见：对被告庄园公司提交的证据一真实性无异议。但对证明的内容有异议，该协议书仅是庄园公司与华诺公司之间的约定，对债权人并无强制性效力。证据二、三的三性没有异议，但债务人偿还债务是法定义务。对证据四、五、六无异议，由此证据可知庄园公司一直要求华诺公司履行承诺，但华诺公司没有配合庄园公司履行承诺。对证据七的真实性无异议，对要证明的内容有异议，协议中第三条第一款明确约定：“本协议仅用于对丙方代替乙方偿还拖欠甲方债务的责任和义务，在上述债务未得到清偿前，甲方仍然有权继续向乙方追索。”对证据八无异议。对证据九真实性没有异议，证明的内容有异议。对证据十、十一、十二、十三、十四的真实性、关联性没有异议，由以上证据可知金贸支行已对涉案土地设立了抵押权，履行了相关登记手续，华诺公司未经债权人同意就私自违规预售。对证据十五、十六的三性没有异议，证明华诺公司存在隐瞒已领新证，且不配合金贸支行完善抵押登记手续，使得土地偿还债务脱离了控制而成诉讼。对证据十七、十八、十九、二十、二十一没有异议。
华诺公司质证意见：对被告庄园公司提交的证据一、二、三、四没有异议。对证据五的三性不予认可。对证据六的关联性有异议，不予认可。对证据七、八无异议。证据九的真实性予以认可，但该证据与本案没有关联性。对证据十、十一、十二、十三、十四没有异议。对证据十五三性没有异议，但对要证明的内容有异议。对证据十六的真实性没有异议，关联性有异议，华诺公司已经履行了承诺函的义务。对证据十七、十八无异议。对证据十九、二十、二十一的真实性没有异议，但对证据二十、二十一的证明内容有异议。
王铁的质证意见：对庄园公司提交的证据一至十二、证据十四、十六、十七的真实性无法确认；对证据十三、十五、十八、十九的真实性没有异议；对证据二十、二十一的真实性、合法性及关联性没有异议。
本院认为，被告庄园公司提供的证据一至证据十七，因金贸支行与华诺公司对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性与合法性予以确认。庄园公司提交的证据一，即《工厂转让协议书》，仅能证明其与华诺公司之间关于偿还借款本息的约定，该约定对金贸支行无约束力，不能证明庄园公司对结算后继续产生的利息不再对金贸支行负有偿还责任。庄园公司提交的证据二至证据十七，与本案具有关联性及证明力，可以证实本案借款合同、抵押合同、债务代偿合同签订及履行的有关情况。对证据十八至证据二十一条的真实性予以确认。
第三人王铁提交的证据：一、儋他项（2011）第422号《他项权利证书》，二、儋州市人民政府儋府函（2012）70号《儋州市人民政府关于将儋州华诺房地产开发有限公司工业用地改变为商住用地的批复》，三、儋州市国土环境资源局儋土环资（2012）167号《儋州市国土环境资源局关于儋州华诺房地产开发有限公司80.1亩工业用地改变为商住用地的通知》，四、《国有建设用使用权出让合同》（合同编号2012—03），五、儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》，证据一至证据五证明金贸支行对儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》项下商住用地土地使用权不享有任何抵押权。六、《建设工程规划临时许可证》，七、《建设工程施工许可证》，八、儋建房售字第16号《商品房预售许可证》，证据六至证据八拟证明华诺公司根据儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》项下商住用地土地办理了《建设工程规划临时许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，不是根据儋国用（2011）第768号工业用地的《国有土地使用证》办理的，且儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》等公示信息均显示该土地上无抵押权存在。因此金贸支行对儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》项下商住用地土地使用权不享有抵押权，金贸支行主张的抵押权不能对抗善意买受人王铁。九、儋州市房屋预告登记证明一份，证明王铁所购的房产已到房产部门办理了《房屋预告登记》，依法具有物权及排他效力。十、（2014）海仲（湛）字第95号调解书一份，证明王铁所购房产所有权已被海南仲裁委生效调解书确认。十一、（2015）琼海法执异字第12号执行裁定书，证明王铁与华诺公司商品房预售合同纠纷执行一案，金贸支行提起执行异议，海口海事法院审查后，裁定驳回金贸支行所提执行异议。十二、（2015）琼海法执字第42号《执行裁定书》一份，证明2015年7月7日，海口海事法院裁定将华诺国际共计175套房产所有权证办理过户登记至王铁名下，并向儋州市房产局送达，王铁已是该房产的合法产权人，虽然暂时还没有过户，但是协助执行通知书已经送达。
金贸支行的质证意见：对于证据一至证据五的三性没有异议，但是对其证明力有异议。金贸支行对于变更后的商住用地始终享有抵押权；对于证据六至证据八的三性没有异议，但是对其证明力有异议，该三份证据不能证明金贸支行不存在抵押权。金贸支行享有抵押权与王铁享有商品房的所有权并不是不可调和的。对于证据九的效力不发表意见。对于证据十的真实性和关联性没有异议，对于其合法性有异议。对于证据十一的三性没有异议。但该裁定书证明土地设定抵押权之后才新建的房产，即使享有房产的所有权也不能否认房产的土地之上设定的抵押权。对于证据十二的三性没有异议，但是对于其证明力有异议。执行协助通知虽然已经送达，但是房管部门还未将房产登记于王铁名下，因此王铁尚不是该房产的合法产权人。
华诺公司的质证意见：对于证据一至证据十的三性没有异议；证据十一不能完全证明其证明目的；对于证据十二没有异议。
惠安公司的质证意见：对于证据一至证据五的真实性和关联性没有异议，但对证明内容有异议。对于证据六至证据八的真实性和关联性没有异议，但对其证明内容有异议。首先，“华诺国际”项目的预计竣工日期为2014年6月10日，而王铁与华诺公司签订的《补充协议》约定交房日期为2013年8月30日，显然双方之间是不存在交付及接收房屋的意愿的。王铁与华诺公司不存在真实的商品房买卖合同关系；其次，《建筑工程施工许可证》载明的内容，“华诺国际”项目的建设规模为172778.05平方米，施工合同价格为31100万元，折算项目建安成本为每平方米1800元，而王铁购买房产价格仅为1500元，连建安成本都不够，也不符合物权法关于善意第三人的构成要件。对证据九的真实性和关联性没有异议，但对其证明内容有异议。如上所述，王铁与华诺公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，王铁对已办理预告登记的房产不具有物权排他效力。对于证据十的真实性和关联性没有异议，对其证明内容有异议。该调解书是双方通过仲裁欺诈行为取得的，对该调解书应不予采信。对于证据十一、十二的真实性没有异议，但在仲裁调解书作出前，金贸支行已申请查封了涉案的80.1亩土地，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，即“华诺国际”项目地上所有房产已被查封，任何人不得处分，故执行裁定书驳回金贸支行的异议请求以及裁定将175套房产过户登记至王铁名下已明显违反查封物不得处分的强制性规定。
本院认为，对第三人王铁提供的证据的真实性予以确认。
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证意见，本院确认如下事实：
2002年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》，约定庄园公司为其自1999年12月30日起至2003年12月27日止，在农行儋州支行办理约定的各类业务，实际形成的债务最高余额折合人民币1500万元提供担保。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。上述最高余额仅指债务本金的最高余额，抵押担保范围包括主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。双方还约定了抵押物为：1.“庄园广场”6326.35平方米房产；2.儋州市文化北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市文化北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内部分建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权。2002年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2002）第0003号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款1000万元，借款年利率为6.588%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为1000万元中的400万元至2004年6月13日，600万元至2005年6月21日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款的担保方式按照（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》执行，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2002年6月21日向庄园公司提供借款1000万元。2002年12月31日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2002）第0105号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款300万元，借款年利率为6.8625%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为300万元中的150万元至2003年12月20日，另150万元至2004年12月31日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款由（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》担保，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2002年12月31日向庄园公司提供借款300万元。2003年12月26日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2003）第0066号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款200万元，借款年利率为6.6375%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为2004年12月26日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款由（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》担保，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2003年12月26日向庄园公司提供借款200万元。
2003年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》，约定庄园公司为其自2003年6月18日起至2004年6月18日止，在农行儋州支行处办理约定的各类业务，实际形成的债务最高余额折合人民币1000万元提供担保。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。上述最高余额仅指债务本金的最高余额，抵押担保范围包括主合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。双方还约定了抵押物为：1.“庄园广场”4870.7平方米房产；2.“琼脂生产基地”内部分建筑物；3.加工琼脂的机器设备及相关动产。2003年6月18日，庄园公司与农行儋州支行签订了（儋）农银借字（2003）第0002号《借款合同》，约定农行儋州支行向庄园公司提供借款1000万元，借款年利率为6.8625%，按季结息，结息日为每季末的第20日。还款期限为，1000万元中的500万元至2004年6月18日，另500万元至2005年6月18日，逾期则根据逾期天数按日利率万分之二点一计收利息，并对应付未付利息按执行利率计收复利。该项借款的担保方式按照（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》执行，双方并约定了各自的其他权利义务。该合同签订后，农行儋州支行于2003年6月24日向庄园公司提供借款1000万元。
以上（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》及（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》订立后，已分别办理相应的抵押登记（证号为：儋州房那大他字第02073号、儋州房那大他字第02058号、儋他项（2002）字第012号，儋州房那大他字第02883号）。
上列四笔借款到期后，庄园公司均未能按约还款。为偿还该债务，2011年2月12日，庄园公司与华诺公司签订了《工厂转让协议》，庄园公司将位于儋州市那大中兴大道XV12-1号的琼脂厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠的借款本息，由华诺公司代为偿还。庄园公司、华诺公司为此于2011年4月19日和金贸支行签订了《代替偿还债务协议书》，三方并在此基础上于2011年8月16日签订了《债务偿还协议书》，确认：1999年至2003年期间，农行儋州支行累计向庄园公司发放借款2500万元，但庄园公司未能按照相关协议约定偿还上述借款本息，根据中国农业银行股份有限公司改制要求，庄园公司拖欠的上述债务已剥离给财政部，现由金贸支行负责管理和处置。测算至2011年6月21日，扣除华诺公司已代庄园公司向金贸支行偿还的1000万元本金外，庄园公司仍拖欠金贸支行债务36372475.51元，其中借款本金1500万元，利息21372475.51元。上述借款由庄园公司提供以下7项资产作为抵押担保：1.“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）；2.儋州市文化北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市文化北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权；5.“琼脂生产基地”内建筑物（主要是琼脂加工厂、仓库、办公楼等）；6.“琼脂生产基地”53402.6平方米（约80.1亩）工业用地的土地使用权；7.加工琼脂的机器设备。三方约定：金贸支行同意庄园公司将琼脂工厂（包括土地）转让给华诺公司，庄园公司所欠金贸支行的债务（本金和利息），由华诺公司于2011年12月31日前偿清。三方还约定，签订上述代偿债务协议，不免除庄园公司需偿还金贸支行债务的责任和义务，在合同约定的债务未得清偿前，金贸支行仍然有权继续向庄园公司追索。华诺公司为保证上述代偿协议的履行，还于2011年9月7日与金贸支行签订了（金）农银抵字（2011）第0001号《抵押合同》，双方约定华诺公司以受让的庄园公司80.1亩土地使用权［儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》］作为履行代偿债务协议的抵押，该抵押物暂作价5000万元，并于2011年9月16日取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。随后，华诺公司申请将其持有的儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下土地用途由工业用地变更为商住用地。儋州市人民政府批复同意并于2012年9月17日向华诺公司颁发儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》。2013年4月11日，儋州市国土环境资源局在儋土环资函（2013）169号复函中明确华诺公司申请变更登记的事项为土地用途一项，不涉及抵押登记等其他事项的变更登记，该宗土地的抵押权未发生变更。2012年在《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》履行过程中，华诺公司于2011年5月16日偿还金贸支行借款本金1000万元，2011年8月17日分别偿还金贸支行借款本金200万、300万元和1000万元，2012年11月1日分别偿还金贸支行借款利息2182420.23元、2814346.55元和3233.12元。至2014年5月9日，按照庄园公司与农行儋州支行在四个《借款合同》中关于借款时间、年利率、逾期利率、复利计算方式及结息日等约定计算，尚有借款利息21255868.84元未偿清，金贸支行在本案中仅主张其中的21171933.79元，对于超出其诉讼请求的部分即21255868.84元-21171933.79元=83935.05元，其自愿表示放弃。
另查明，2014年6月24日本院根据原告金贸支行的申请及其提供的担保，依法作出（2014）海南二中民保字第5号诉前保全《民事裁定书》，裁定：一、查封儋州华诺房地产开发有限公司名下位于儋州市那大镇中兴大道XVI2-1儋国用（2012）第1992号国有土地使用权及地上1号楼B2型1301、1404、1501、1601、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2301、2401、B1型1102、1202、1302、1402、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302、2402、1103、1203、1303、1403、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403共37套3646.2平方米房产；二、查封中国农业银行股份有限公司海口海甸支行名下位于海口市人民大道53号广元大厦第1-2层的海口市房权证海房字第350**号房产。该裁定书送达后，已实际查封上列房地产。
本院认为：庄园公司与农行儋州支行签订的四份《借款合同》、两份《最高额抵押合同》，以及华诺公司、庄园公司、金贸支行签订的《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同，当事人应依约履行。本案的争议焦点是：一、华诺公司、庄园公司在本案中对金贸支行主张的借款利息21171933.79元是否负有偿还责任；二、金贸支行对华诺公司位于儋州市那大镇中兴大道XVI2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］及地上已建成的房产和庄园公司以下财产是否享有抵押优先受偿权：1.儋州市人民政府代为处置“庄园广场”11197.05平方米房产（“半拉子”项目）的拍卖所得款人民币836.33万元；2.儋州市文化北路7间面积合计为448平方米的铺面；3.位于儋州市文化北路西侧边角水塘，面积为2875.88平方米（约4.3亩）的土地使用权；4.位于儋州市文化北路与经纬路交叉处西南处，面积为4676.67平方米（约7亩）的土地使用权。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案四份金融借款合同均由庄园公司与农行儋州支行签订，庄园公司为借款人，对本案借款本息负有偿还义务，农行儋州支行为贷款人，对本案借款本息享有债权。因庄园公司未依约清偿以上债务，上述债权于2008年底随农行股改剥离给财政部以后，金贸支行成为本案借款本息的债权人，庄园公司应对借款本息向金贸支行清偿。庄园公司为偿还此债务，虽然与华诺公司、金贸支行三方签订《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》，约定庄园公司以转让抵押物给华诺公司的形式，由华诺公司代为偿还上述借款本息，但华诺公司在偿还本金2500万元及利息500万元后，对计算至2014年5月9日尚欠的利息21255868.84元，其已超出《代替偿还债务协议书》、《债务偿还协议书》约定的还款期限未履行偿还义务，华诺公司应负有依约继续偿还该利息的义务。此外，根据庄园公司、华诺公司、金贸支行在上述代偿债务合同中的约定，该情况下不免除庄园公司需偿还金贸支行债务的责任和义务。因此，庄园公司亦应向金贸支行履行偿还该借款利息的义务。金贸支行诉讼主张华诺公司、庄园公司共同偿还计算至2014年5月9日的借款利息21171933.79元，未超过金贸支行根据《借款合同》约定的方式计算至2014年5月9日的利息数额21255868.84元，具有事实根据，符合本案借款合同和代偿债务合同的约定及相关法律规定，本院予以支持。金贸支行对于计算至2014年5月9日的利息超出其诉讼请求21171933.79元的部分即21255868.84元-21171933.79元=83935.05元，其自愿予以放弃，属其自行处分实体权利，本院予以确认。至于金贸支行主张的2014年5月9日以后的逾期付款利息，应按庄园公司与农行儋州支行在《借款合同》中约定的方式，在现有未得清偿利息的基础上，按日利率万分之二点一计息，并对应付未付利息按季计收复利，直至本案借款合同约定的利息清偿之日止。因该部分利息系因华诺公司未依照三方签订的代偿债务协议约定的偿债期间偿还借款本息而产生，华诺公司应负有与庄园公司共同偿还的义务。
关于第二个争议焦点。关于金贸支行主张的其对华诺公司位于儋州市那大镇中兴大道XVI2-1的80.1亩商住用地［儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》］享有抵押优先受偿权问题。本院认为，因华诺公司已于2011年9月7日与金贸支行签订了（金）农银抵字（2011）第0001号《抵押合同》，约定以其受让庄园公司的该80.1亩土地使用权作为履行代偿债务协议的抵押，该抵押物暂作价5000万元，并已取得儋他项（2011）第422号《土地他项权利证明书》。虽然华诺公司申请将其持有的儋国用（2011）第768号《国有土地使用证》项下土地用途变更为商住用地而取得儋国用（2012）第1992号《国有土地使用证》，但儋州市国土环境资源局已明确华诺公司申请变更登记的事项仅为土地用途一项，不涉及抵押登记等其他事项的变更登记，该宗土地的抵押权未发生变更。因此，金贸支行对该项抵押物享有优先受偿权。至于金贸支行对该土地抵押后地上建成的房产是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”据此规定，金贸支行对于华诺公司抵押土地上新增的建筑物不享有优先受偿权。关于金贸支行主张的其对庄园公司四项财产享有抵押优先受偿权的问题。本院认为，最高限度额是最高额抵押合同必须明确的内容，是最高额抵押权设立的必要条件。庄园公司与农行儋州支行2002年6月18日签订的（儋）农银高抵字（2002）第0001号《最高额抵押合同》、2003年6月18日签订的（儋）农银高抵字（2003）第0001号《最高额抵押合同》，均约定了庄园公司仅对本案借款本金的最高额提供抵押担保，两份抵押合同设定的最高额分别为1500万元、1000万元，本案的四笔借款本金计2500万元已分别满足两份抵押合同设定的最高额抵押条件，并已分别为此办理了抵押物他','2018-10-02
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当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
\'},{法条名称:\'第一百零七条\',法条内容:\' 第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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