重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝02民终1102号
上诉人(原审被告)：忠县皇爵首座娱乐有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路46号附2号，统一社会信用代码9150023330529189XW。
法定代表人：邓建梅，董事长。
委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律服务工作者。
上诉人(原审被告)：邓建梅，女，1978年11月11日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：重庆名洲物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇巴王路2号附27、28号，统一社会信用代码91500233781585661R。
法定代表人：刘光辉，总经理。
委托诉讼代理人：官小华，重庆开颜律师事务所律师。
上诉人忠县皇爵首座娱乐有限公司(以下简称皇爵公司)、邓建梅因与被上诉人重庆名洲物业管理有限公司(以下简称名洲公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院(2017)渝0233民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
皇爵公司、邓建梅上诉请求：撤销原判，改判驳回名洲公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由名洲公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定名洲公司与忠县华怡房地产开发有限公司(以下简称华怡公司)签订前期物业服务合同错误，2008年10月13日签订前期物业服务合同的是重庆市渝博物业管理有限公司(以下简称渝博公司)；前述前期物业服务合同并没在房地产管理所备案；前述前期物业服务合同因内容和形式不合法，是无效的。2、前期物业服务合同到期后签订的补充协议不属于物业服务合同，是无效合同，更不是对前期物业服务合同的补充；补充协议不是名洲公司签订的，是渝博公司签订的，与本案没有关联性；名洲公司没提交该补充协议已备案的证明，该补充协议应无效；前期物业服务合同、补充协议对华怡大厦业务不具有约束力；名洲公司在没取得主管部门批准情况下进行的物业服务是违法的，不受法律保护。3、一审认定名洲公司对皇爵公司提供了物业服务没有事实依据。皇爵公司在2013年3月入住时不知华怡大厦有物业服务公司，也没同意物业服务收费标准，其与名洲公司不存在物业服务合同关系；名洲公司从未对皇爵公司提供物业服务。4、一审判决名洲公司按1.2元每月每平方米收取服务费不当，对皇爵公司来说，其只提供了14项物业服务中的一项服务，只能按标准的十四分之一收取服务费。二、一审法院认定邓建梅与皇爵公司系承担法律责任的主体并判决承担连带责任错误。邓建梅虽购买了华怡大厦二楼，但至今未办产权证，该二楼的产权仍属于华怡公司，且房屋一直是皇爵公司使用，邓建梅与皇爵公司约定案涉房屋的所有费用与邓建梅无关。三、一审判决错误。
名洲公司辩称，名洲公司是渝博公司变更而来，已提交准予变更登记通知书证明，且公司法定代表人均是刘光辉，皇爵公司、邓建梅上诉称名洲公司没签订前期物业服务合同和补充协议不是事实。名洲公司已提交对华怡大厦进行前期物业管理的批复，上诉人称物业服务合同未备案的事实不能成立。商品房买卖合同21条对物业服务公司及价格有专门披露，上诉人称其不知的理由不能成立。名洲公司已提供了合同约定的物业服务，一审法院也到现场进行了核实，上诉人称名洲公司没对其进行物业服务的事实不实，名洲公司依法应收取全额服务费。邓建梅既是业主，又是皇爵公司的法定代表人，且其在一审陈述其与皇爵公司并没对物业服务费的承担进行约定，一审判决其与皇爵公司承担连带责任恰当。
名洲公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的物业服务费172594.20元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：名洲公司系物业管理企业，资质等级为二级。2008年10月13日，渝博公司与华怡公司签订《前期物业服务合同》，渝博公司为乙方，华怡公司为甲方，约定乙方对甲方开发的忠县华怡大厦提供物业服务，物业类型为商住综合楼，合同期限为2008年10月13日起至2011年10月13日止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。物业服务事项为：乙方提供的公共性物业服务主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理、物业专项维修资金的使用；装修管理等，并约定了物业管理服务质量标准。物业管理费约定为住宅0.60元每月每平方米，写字楼1.20元每月每平方米，商业物业1.50元每月每平方米。物业服务费按月缴纳。合同还约定了甲乙双方的权利义务、违约责任等。合同签订后，该合同报送忠县房地产管理所登记备案。2011年10月30日，渝博公司与华怡公司签订《补充协议》，约定前期物业服务合同期限顺延，自2011年11月1日起至业主委员会与物业服务企业依法签订物业服务合同生效时止，补充协议与主合同具有同等效力。2011年11月1日起，渝博公司继续对华怡大厦提供物业服务。2013年9月12日，渝博公司名称变更为名洲公司即原告。
2012年2月20日，邓建梅与其丈夫ＸＸ忠与华怡公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邓建梅、ＸＸ忠购买华怡大厦二楼建筑面积1514.18平方米的商品房，用途为非住宅，属于商场。成交金额为720万元。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。交房期限约定为2012年12月30日前。合同第二十一条约定为：甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2013年3月起，邓建梅装修入住。2014年9月17日，皇爵公司成立，经营的皇爵首座歌城占有使用了华怡大厦一楼4、5号门面及华怡大厦二楼。依照忠县房产测绘所出具的《重庆市房产面积竣工测算报告书》，华怡大厦第1层、第2层建筑面积均为1442.69平方米。华怡大厦4号门面的房屋产权证书为（2016）忠县不动产权第0007xx**号，权利人为冉艳华，房屋坐落忠县忠州镇州屏环路46号附4号，建筑面积为311.24平方米，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让，用途为批发零售用地/商业服务。华怡大厦5号门面的房屋产权证书为（2016）忠县不动产权第0007xx**号，权利人为冉艳华，房屋坐落忠县忠州镇州屏环路46号附5号，建筑面积为214.49平方米，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让，用途为批发零售用地/商业服务。目前，该4、5号门面处于司法拍卖程序。因皇爵公司、邓建梅未支付物业服务费用，名洲公司起诉来院。庭审中，名洲公司主张物业使用面积为2065.38平方米，变更诉讼请求要求皇爵公司、邓建梅连带支付物业服务费162340.90元。
另查明，忠县华怡大厦至今未成立业主委员会。从2016年1月起，名洲公司主动将商业物业服务费调整为每平方米1.2元。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与华怡公司签订前期物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。该《前期物业服务合同》于2011年10月到期，原告与华怡公司签订补充协议，约定因未成立业主委员会，《前期物业服务合同》合同期限顺延至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止，因华怡大厦至今未成立业主委员会，故该补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，《前期物业服务合同》对华怡大厦业主具有约束力。原告一直对华怡大厦提供物业服务至今，作为业主应当缴纳物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。被告邓建梅购买华怡大厦二楼商品房，应为业主，被告皇爵公司使用华怡大厦2楼商业物业，应为物业使用人。庭审中，被告邓建梅明确如存在物业服务费应由被告皇爵公司承担，与其没有任何关系。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告主张被告皇爵公司与被告邓建梅共同承担物业服务费，被告皇爵公司及被告邓建梅应系承担法律责任的诉讼主体，应为连带责任。被告方抗辩原告从未向其主张过物业服务费的权利，原告的诉讼请求已过诉讼时效。依照《前期物业服务合同》约定，物业服务费按月缴纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告于2017年11月20日诉讼立案，主张支付2013年3月至2017年11月的物管费，庭审中被告抗辩原告从未向二被告主张过物管费。一审法院向原告限定期限提供向二被告主张过权利的证据，但逾期原告未提供。前期物业服务合同约定按月缴纳物业服务费，原告每月应产生物业服务费债权，原告作为物业管理公司应当知道收取该债权，2013年3月至2017年11月期间的债权被告未缴，其权利受到侵害，原告应当主张权利。但原告未提供证据证实向二被告主张权利，诉讼时效最长保护期限为三年，故原告怠于行使权利，对被告所有的在2014年10月（含10月）以前的债权诉讼时效已过，对原告该部分诉讼请求，不予支持，对原告主张二被告支付2014年11月至2017年11月的物业服务费依法予以支持。原告主张二被告支付华怡大厦一楼4、5号门面物业服务费。华怡大厦一楼4、5号门面虽系被告皇爵公司使用，但该4、5号门面产权人为案外人冉艳华，应为实际业主。原、被告均未提供证据证实被告与业主之间是否对物业服务费有约定，故原告可另案主张华怡大厦一楼4、5号门面物业服务费，本案不予调整。
二被告主张原告从未对其提供物业服务，2016年下半年，消防水管爆裂漏水过后，被告找原告未进行处理，被告自行处理。2017年8月清理化粪池，被告皇爵公司支付了1000元钱给原告，原告没有支付清理化粪池的费用，均系被告等单位企业出的钱。被告皇爵公司提供了其公司职工马健作为证人的当庭证言及其委托代理人调查罗德成、罗德明的调查笔录各一份证实。皇爵公司提供的调查笔录仅证实对浸水房屋进行装潢，并不能证实原告未尽到物业管理职责，证人马健证实漏水找物管公司，物管公司说不管等内容，因马健系被告皇爵公司职工，也系孤证，不予采信。一审法院于2017年12月11日对华怡大厦进行了现场勘查，并拍摄了照片与原告提供的照片进行了核对，原告提供的照片能证实其日常对华怡大厦楼栋的水、电、排污管道、化粪池等公共设施在进行管理和维护，被告作为小区物业使用人不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务。《前期物业服务合同》约定化粪池的养护、管理、维修系原告物业服务内容，2017年8月，原告组织人员对华怡大厦化粪池进行清理产生费用，被告皇爵公司等4家单位据实分摊1000元，因各方约定超过1000元（包含1000元）开支部分由业主据实分摊，不超过1000元的部分由物管公司承担，系各方约定，从其约定。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主及物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主及物业使用人之间的沟通交流，听取合理的建议，对属于物业服务范围内的问题及时予以解决，作为业主及物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，尽管原告在物业服务上存在一定瑕疵，原告应不断提升物业服务质量，但不能以提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由，且依照《前期物业服务合同》约定商业物业每月每平方米为1.5元，其价格也经相关部门备案，被告邓建梅购买房屋时签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条明确载明《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。综上，二被告的抗辩意见不能成立，不予支持。因皇爵公司所属的皇爵首座歌城所使用的物业系华怡大厦一、二楼独立的整体物业，有其独立的保安及清洁人员，原告对其提供的物业服务有限，也于2016年1月起将物业费主动调整为每月每平方米1.2元，依照物业服务质价相符的原则，酌情调整物业服务期间的物业费为1.2元每月每平方米。
综上所述，原告与华怡公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议合法有效。因原告已依约为华怡大厦提供了物业管理服务，被告皇爵公司作为物业使用人、被告邓建梅作为业主应当根据合同约定交纳华怡大厦二楼从2014年11月至2017年11月止的物业服务费用1442.69平方米×1.2元×37个月为64055.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、皇爵公司、邓建梅在本判决生效之日起十日内向名洲公司支付从2014年11月至2017年11月止的物业服务费64055.44元；二、驳回名洲公司的其他诉讼请求。案件受理费1876元，由名洲公司负担938元，皇爵公司、邓建梅负担938元。
二审中，皇爵公司、邓建梅提交了照片两张及一张光盘，拟证明歌城的范围和华怡大厦其他部分是独立的，名洲公司未对歌城提供任何服务，漏水事件发生后，名洲公司未进行相应服务。
名洲公司二审未出庭，向本院提交了书面答辩意见。
经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然名洲公司提交的证据证明是渝博公司与华怡公司签订的前期物业服务合同及补充协议，但名洲公司提交的工商变更登记信息能证明名洲公司是由渝博公司变更而来。尽管一审法院未区分公司变更的前后情况，笼统地表述为原告与华怡公司签订相应合同及补充协议确有不严谨，但并不能否定本案提供物业服务的系同一主体并已实际提供物业服务的实际情况。因此，本院对皇爵公司、邓建梅上诉称名洲公司与渝博公司均没与华怡公司签订前期物业服务合同及补充协议的理由不予支持。一审中，名洲公司提交了忠县房管部门的批复文件，能证明案涉物业服务在有权机关进行了备案。因此，本院对皇爵公司、邓建梅上诉称物业服务合同未备案的事实不能成立。物业服务进行备案管理，系管理性规定，是否备案不影响物业服务合同的效力。即便物业服务合同没进行备案登记，并不能以此否定相应物业服务合同的效力，更不能以此拒付已实际提供物业服务的相应费用。因此，本院对皇爵公司、邓建梅上诉称案涉物业服务合同未备案而无效的理由不予采纳。邓建梅所购由皇爵公司使用的华怡大厦二楼是华怡大厦不可分割的一部分，该部分虽归所有者独立所有、处分，但不能与华怡大厦的其他部分分割而独立存在。根据前期物业服务合同约定，本案物业服务系提供公共性物业服务，系对物业的共用部位、共用设施设备、物业的公共安全及卫生进行服务，受益对象是该物业的全体业主。名洲公司提交的服务记录、照片及一审法官对现场的勘查能证明名洲公司对华怡大厦提供了物业服务。皇爵公司、邓建梅以自己对使用或具有所有权的物业的私有部分进行了内部的管理而否定名洲公司对其提供了物业服务的理由本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业使用人是物业服务费的连带责任承担主体，一审判决邓建梅与皇爵公司连带承担案涉物业服务的相关费用亦无不当。
综上，上诉人皇爵公司、邓建梅的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3751.88元，由忠县皇爵首座娱乐管理有限公司与邓建梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 健
审 判 员 李洪武
审 判 员 龙江莉
二〇一八年六月二十七日
法官助理 陈 冉
书 记 员 朱 海