天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初1692号
原告芮雪(反诉被告),女,1982年2月8日出生,汉族,无职业,住。
委托代理人石磊(原告芮雪之夫),1982年1月24日出生,汉族,天津市绿化工程管理所职工,住。
被告郭洪华(反诉原告),男,1968年1月31日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托代理人许文慧(被告郭洪华之妻),1969年5月24日出生,汉族,会泽(北京)教育咨询有限公司市场总监,住。
委托代理人陈武钟,天津四方君汇律师事务所律师。
被告天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市长江道众望大厦A座605,组织机构代码79726462-7。
法定代表人左晖,公司董事长。
委托代理人张文利,该公司员工。
原告(反诉被告)芮雪(以下简称原告芮雪)与被告(反诉原告)郭洪华(以下简称被告郭洪华)、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称被告链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告芮雪的委托代理人石磊,被告郭洪华及其委托代理人许文慧、陈武忠,被告链家公司的委托代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芮雪诉(辩)称,2015年9月30日,原告经被告链家公司介绍与被告郭洪华签订《房产交易合同》,购买被告郭洪华名下位于天津市南开区怀庆里2号楼5门204-206室房屋一套,约定成交价格700000元。签约后原告当场支付被告郭洪华房屋定金20000元,支付被告链家地产中介服务费14000元。合同约定于2015年10月15日前双方到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,由于被告郭洪华相应手续不健全、缺乏公证书等原因,致使双方未在合同约定期限内到房管部门签订协议。被告郭洪华所述原告芮雪欠定金5000元的事实不存在,原告芮雪持有收据载明金额为20000元。被告郭洪华办理公证书的时间超过了合同中约定的2015年10月15日,且被告郭洪华未通过中介告知原告办理公证手续,另原告也不知道被告郭洪华曾向其多次邮寄函件,不同意被告郭洪华全部反诉请求。现原告诉至法院,请求依法判令:1、被告郭洪华退还原告房屋定金20000元,赔偿违约金101500元;2、被告链家地产返还中介服务费14000元;3、二被告承担本诉诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求及抗辩主张,向本院提交证据如下:证据1、《房产交易合同》;证据2、中介费收据、被告郭洪华出具的收条;证据3、《经纪服务合同》、《签约告知书》、《服务事项告知书》;证据4、邮寄凭条存根。
被告郭洪华辩(诉)称,签约情况属实,房屋成交价格为700000元。合同约定原告芮雪应于2015年9月30日前支付定金20000元,剩余680000元于2015年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》时支付,打入被告郭洪华的资金监管账户。但签约当日,原告芮雪仅支付定金15000元,剩余5000元定金至今未付。按照《房产交易合同》的规定,原告与被告郭洪华双方须于2015年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,但双方交易房屋系公产房,无需到房管部门签订房产买卖协议这一程序,该条约定不具备客观上的履行性,故没有法律效力。2015年11月6日,被告郭洪华收到原告的催告函,收到该函后,被告郭洪华于2015年11月7日、8日前往中介门店联系,希望与原告芮雪商谈未果。2015年11月13日,被告郭洪华在北方公证处办理了公产房置换所需的公证手续,产生公证费370元,交通费1740元。2015年11月17日,被告在津房置换办理完毕进件手续。同日,被告以函件的方式告知原告并要求原告办理其应当办理的手续。2015年11月21日,被告郭洪华函告原告,要求支付所欠定金5000元,并履行合同约定,但原告拒收。2016年1月19日,被告与津房置换签署《公有住房使用权(公房出售)委托代理转让合同》,同时函告原告,但原告仍然拒收。被告郭洪华积极履约,并将履约情况函告原告,原告未履行合同义务,拒收函件,其行为构成根本违约,原告的诉讼请求没有事实及法律依据。因原告的违约行为侵犯了被告的合法权益,故被告提起反诉,请求法院依法判令:1、原告芮雪向被告郭洪华支付定金5000元、违约金70000元、公证费370元、交通费1460元,合计76830元;2、反诉费由原告芮雪承担。
被告郭洪华为支持其抗辩主张及反诉请求,向本院提交证据如下:证据1、《房产交易合同》;证据2、银行转账凭证;证据3、催告函;证据4、快递回执及快递单;证据5、短信记录;证据6、话费存单发票;证据7、证明2份,名片1张;证据8、公证书;证据9、公证费发票;证据10、机票订单及机票;证据11、往来收据及介绍信;证据12、催告函回复、快递单及回执;证据13、催告函、快递单及回执;证据14、津房置换官方网站的公产房屋流程问答网上打印件;证据15、被告郭洪华与案外人津房置换签署的委托代理转让合同;证据16、催告函、快递单及回执。
被告链家公司辩称,涉诉房屋系以公产房形式进行的交易,合同不能履行的过错方是被告郭洪华,而非链家公司。根据《房产交易合同》约定,居间服务费损失应由交易主体中卖方或者买方中的合同解除过错方承担,链家公司已促成买卖双方签署合同,完成了居间服务,故不应返还居间服务费。关于原告芮雪与被告郭洪华的定金情况,经与本公司员工核实,虽然当时原告芮雪与被告郭洪华约定的定金是20000元,但是原告芮雪实际给付被告郭洪华定金为15000元。故不同意原告要求链家公司返还中介费的诉讼请求。
被告链家公司为支持其抗辩主张,向本院提交证据如下:证据一、《房产交易合同》;证据二、短信记录及微信记录。
经审理查明,涉诉房屋坐落于天津市南开区怀庆里2号楼5门204-206号(以下简称涉诉房屋),系被告郭洪华承租的公有房屋,计租面积为21.25平方米。
2015年9月30日,原告芮雪与被告郭洪华经被告天津链家宝业房地产经纪有限公司居间介绍,就涉诉房屋签订《房产交易合同》,约定被告郭洪华将涉诉房屋以700000元价格售与原告;原告芮雪、被告郭洪华须于2015年10月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》;原告于签约时向原告支付定金20000元,除定金外的剩余房款680000元,被告郭洪华同意将除定金之外的其他款项存入资金监管机构等内容。另,合同备注一项载明,被告郭洪华承诺原告能顺利落户,如不能,被告郭洪华有义务配合原告落户,被告郭洪华承诺此房能买产权,如此房不能买产权,三方负责。合同签订当日,原告实际给付被告郭洪华定金15000元,被告郭洪华向原告芮雪出具20000元定金收条一张。同日,原告向被告链家公司交付中介费14000元。上述合同签订后,买卖双方未按合同约定日期至天津市房管部门签订《天津市房产买卖协议》。
2015年11月4日,原告芮雪向被告郭洪华邮寄《催告函》,要求被告郭洪华于函发日起3个工作日内与原告芮雪或中介人员联系协商合同的履行事宜,被告郭洪华2015年11月6日签收后与中介联系,后各方未达成新的履行协议。2015年11月13日,被告郭洪华与其妻、其子办理了涉诉房屋同意置换协议书的公证手续。2015年11月17日,被告郭洪华办理了涉诉房屋的进件手续,并发函告知原告,要求原告按合同约定到房管部门完成买房手续。2015年11月21日,被告郭洪华向原告邮寄《催告函》,要求原告支付剩余定金5000元,并要求原告按照之前签署的协议履行。2016年1月19日,被告郭洪华与案外人天津市津房置换有限公司签署《公有住房使用权(公房出售)委托代理转让合同》,委托案外人天津市津房置换有限公司以700000元挂牌价格代理转让其承租的公有住房使用权,2016年1月20日,被告郭洪华向原告邮寄《催告函》,要求原告于2016年1月26日前完成摘牌买房的全部相关手续。原告芮雪拒收邮件,被告郭洪华未将上述催告情况告知被告链家公司。案经调解未果。
本院认为,三方所签《房产交易合同》系当事人的真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,各方均应依约履行合同义务。对履约过程中必须作出约定的重大事项,如合同条款中未作约定或约定不明,又无法依据法律或交易习惯确定的,缔约双方应该重新进行协商,达成一致意见后,合同方能继续履行。本案三方所签《房产交易合同》中虽就涉诉房屋的交易达成一致协议,但该房屋系公产房屋,依据相关规定,该性质房屋的置换并非至房管部门办理,故合同中虽约定买卖双方于2015年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,但该约定实际无法履行。后各方对于如何继续履行合同亦未达成新的合意,现房屋交易已无继续履行之可能,应予解除。因合同约定不明,不能确定违约责任,故本案不适用定金罚则,原告芮雪与被告郭洪华互相主张违约责任亦缺乏依据,本院亦不予支持。交易合同中虽约定定金为20000元,但在履行过程中,原告实际支付15000元,该行为应视为定金合同变更且已生效,被告郭洪华主张原告给付所欠定金,缺乏法律依据,本院不予支持。被告郭洪华应将定金15000元予以返还。被告郭洪华主张原告给付公证费及交通费一节,因交易双方并未就合同如何履行达成新的合意,上述费用系被告郭洪华自行办理相关手续而产生的费用,其主张由原告承担依据不足,本院不予支持。关于原告要求被告链家公司退还中介服务费一节,链家公司作为房屋交易过程中的专业机构,应就被告郭洪华是否有权处分涉诉房屋、房屋权属部门是否同意转让权属等与合同履行具有直接关系的重大事项对买卖双方进行风险告知,其在提供居间服务的过程中存有较大瑕疵,故应将收取的居间服务费予以退还。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国担保法》第九十条?、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条六十一条付的事人之间对差额款的给付时间、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、解除原告芮雪、被告郭洪华、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司于2015年9月30日就天津市南开区怀庆里2号楼5门204-206房屋签订的《房产交易合同》;
二、本判决生效之日起十日内,被告郭洪华一次性返还原告芮雪定金15000元;
三、本判决生效之日起十日内,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司一次性返还原告芮雪中介服务费14000元;
四、驳回原告芮雪的其他诉讼请求;
五、驳回被告郭洪华的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3010元,由原告芮雪担负850元,被告郭洪华担负850元,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司担负1310元,二被告担负部分,于本判决生效后十五日内直接交付原告。反诉费861元,由被告郭洪华担负430.5元,原告芮雪担负430.5元,原告芮雪担负部分,于本判决生效后十五日内直接交付被告郭洪华。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 范凌云
代理审判员 张 瑞
人民陪审员 曹汝楫
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 徐圣楠