上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第20300号
原告(反诉被告)上海智连企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王佳，董事长。委托代理人阮志杰，男。委托代理人金海江，男。被告(反诉原告)唐爱丽，女，1986年1月17日生，汉族，住安徽省滁州市。被告(反诉原告)朱佳庆，男，1985年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托代理人周乐多，上海市申达律师事务所律师。两被告共同委托代理人陶晨烨，上海市申达律师事务所律师。原告(反诉被告)上海智连企业发展有限公司(以下简称智连公司)诉被告(反诉原告)唐爱丽、被告(反诉原告)朱佳庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法适用简易程序。被告唐爱丽在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2015年7月17日裁定驳回了唐爱丽的管辖异议。唐爱丽提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年9月6日作出终审裁定，驳回上诉。本案于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)智连公司委托代理人阮志杰、金海江，被告(反诉原告)唐爱丽及朱佳庆的委托代理人周乐多、陶晨烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智连公司诉称，被告于2014年7月21日从原告处购买位于上海市浦东新区浦明路258弄财富海景花园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，双方签订房屋买卖合同，约定购房总价款计人民币(以下币种相同)1,210万元。后双方于2014年12月15日签订补充协议。截至原告起诉，被告仅支付购房款1,090万元，尚欠房款120万元未付，且在已付房款中也存在逾期付款情形。原告多次催促，被告仍拖延付款，仅支付了52,246.60元的滞纳金。原告起诉后，被告在2015年6月3日支付了剩余房款120万元。故诉请判令：被告支付逾期违约金1,125,803元。被告唐爱丽、朱佳庆共同辩称，不同意原告的诉请，原告的法务人员曾在今年5月与被告就违约金的数额达成过合意，为此被告向原告支付了52,247元违约金，以了结之前的违约责任，该款支付完毕后，双方间没有其他违约事项，该违约金的计算是按照年利率10%的标准，也是相对合理的。被告作为买房人，在支付了违约金后多次要求原告交房，但原告仍以被告未承担逾期利息为由拒绝交房。原告要求按照房价全款计算违约金的方式是不合理的，原告未对损失提供依据，其请求应当予以驳回。被告已付清房屋全款，原告无理由拒绝交付房屋，原告的行为构成违约。反诉请求判令：1、被反诉人交付系争房屋；2、被反诉人支付逾期交房违约金，每日按已付房款1,210万元的万分之五，自2015年6月4日起，计算至交付房屋之日止。针对反诉，智连公司辩称，同意交付房屋，但反诉人须在交付房屋前结清包括本诉中的违约金，以及系争房屋的物业费、房屋维修基金、物业公司要求的其他费用。不同意支付违约金。经审理查明，2014年7月21日，智连公司(卖售人、甲方)与唐爱丽、朱佳庆(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定乙方向甲方购买浦明路XXX弄XXX号、地下车库室号(部位103)房地产，房屋建筑面积210.7平方米，转让价1,210万元，甲方于2014年12月31日交付该房屋并通知乙方进行验收交接，2014年10月21日前办理产权转让过户手续。合同第九条，乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过20天，甲方有权利单方面解除合同，乙方承担违约责任。第十条，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，除不可抗力外，甲方如未在合同补充条款第一条约定期限内将房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日，逾期超过20天，乙方有权利单方面解除合同，甲方承担违约责任。补充条款(一)约定，甲方在收到乙方全部房价款，乙方已向甲方支付甲方所垫付的房屋维修基金，并且乙方已缴纳完须缴纳的契税等相关费用后的180天，甲方向乙方交付该房屋。合同附件三付款协议，乙方承诺在签订买卖合同时支付首付款100万元，在2014年10月21日之前支付房价款270万元，余款840万元通过银行贷款支付，乙方承诺在2014年12月21日前将贷款金额汇入甲方指定账户。若银行贷款不足应付房款金额，应由乙方在七日内以人民币现金形式补足。2014年12月11日，唐爱丽、朱佳庆出具委托书，委托杨海飞为受托人，代表委托人行使购买系争房屋的相关事项，并附录了事项内容。2014年12月15日，智连公司(甲方)与唐爱丽、朱佳庆(乙方)的委托人杨海飞签订买卖合同之付款补充协议。就原合同有关付款及交房时间的约定作如下调整：1、甲乙双方同意在乙方取得该房屋的房屋产权证(或甲方收到乙方所申请之银行贷款)后的三十日内(以先成就者为准)，乙方应前来办理交房手续，并缴清全部应付款项或费用。如乙方未能在上述期限内前来办理交房手续的(包括虽前来办理交房手续，但未能缴清全部应付款项的)，则每延迟一日，乙方应承担购房总价款千分之一的违约金。若延迟超过三十日的，则甲方有权选择解除原合同(包括所配套的购买车位合同)，并向乙方收取相当于购房总价款10%的违约金。甲方扣除违约金后，将已收房款无息退还给乙方。乙方不得基于物权请求权、或以该房屋产权已过户、甲方已收取大部分购房款、原合同已基本履行等为由进行抗辩。2、原合同附件三约定乙方应在2014年10月21日前支付购房款270万元。现甲乙双方同意，将该270万元调整为150万元，另120万元的支付时间如下：乙方应在交房当天向甲方支付购房款120万元，甲方在确认收到该120万元购房款后，向乙方移交房屋钥匙作为交房完成之标志。若乙方未能在交房当日付清该120万元购房款的，则甲方有权暂不交房，并按本付款补充协议第1条有关延迟办理交房手续的约定追究乙方的违约责任。3、本付款补充协议与原合同不符的，以本付款补充协议为准。本付款补充协议未尽事宜，仍按原合同相关约定执行。2014年7月16日，唐爱丽、朱佳庆支付智连公司房款100万元，2014年12月12日，支付房款120万元(其中20万元为购买车库的款项)，2015年2月5日，支付房款50万元，2015年3月30日，通过银行贷款支付房款840万元。2015年2月12日，系争房屋产权登记至唐爱丽、朱佳庆名下。2015年5月4日，智连公司向唐爱丽、朱佳庆发催告函，称唐爱丽、朱佳庆已于2015年2月12日取得系争房屋产权证，智连公司已于2015年3月31日取得购房贷款，故应当于2015年3月14日前来办理交房手续并付清全部款项，然贵方至今未来办理交房并支付相应费用，已属违约。催促于收函后10日内前来办理交房手续并付清全部费用，否则将按相关约定追究法律责任。发函不代表放弃追究已构成的违约责任。2015年5月11日，智连公司员工阮志杰向交易系争房屋的居间方代表发送短信，内容为“按客户几次付款迟延的天数，并按年利率10%计息，算至5月25日，利息共计52,246.58元。上述利息，请客户务必于5月12日18点前支付给公司，并于5月25日前付清余款120万元并办理完成相应手续。否则公司将按合同约定，通过法律途径追究其违约责任。”2015年5月13日，唐爱丽、朱佳庆通过案外人账户转账支付智连公司52,247元。2015年6月3日，唐爱丽、朱佳庆支付智连公司购房余款120万元。2015年6月20日，唐爱丽、朱佳庆向智连公司发函，称已付清全部房款，由于疏忽导致最后一期付款延迟了三天，请求做好交房安排并尽早办妥交房手续。审理中，智连公司称其主张的违约金1,125,803元，包括第二期应付款150万元中，100万元(应付日期2014年10月21日，实付日期2014年12月12日)，逾期52天，按每日万分之五计算为26,000元；应付款50万元(应付日期2014年10月21日，实付日期2015年2月5日)，逾期107天，按每日万分之五计算为26,750元；逾期收房违约金，按总价款1,210万元的日千分之一计算，自2015年3月14日起至2015年6月3日止，计1,125,300元。违约金合计1,178,050元，扣除已付违约金52,247元，为1,125,803元。唐爱丽、朱佳庆称100万元付款逾期52天、50万元付款逾期107天无异议，自2015年3月14日计算至6月3日为82天，关于逾期收房的违约金属可撤销的条款，该约定标准明显过高，有失公允，应当予以调整。对于唐爱丽、朱佳庆反诉主张的逾期交房违约金，智连公司称其不存在违约行为，不同意承担违约金，是否调整由法院判断。审理中，本院征询原、被告双方是否同意先行交付系争房屋。智连公司表示不同意先行交接房屋，要求交付房屋必须与支付违约金等其他费用一并处理。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的买卖合同、付款补充协议、付款凭证、公证委托书、函件、短信记录、房地产权证等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同及付款补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依据付款补充协议的约定，2014年10月21日的应付款270万元调整为150万元，唐爱丽、朱佳庆逾期支付该笔款项，智连公司按欠付款日万分之五计算的逾期付款违约金计52,750元，唐爱丽、朱佳庆对逾期天数以及违约金标准无异议，本院予以采纳。原、被告确认唐爱丽、朱佳庆在2015年2月12日取得系争房屋的产权证，依约双方应在2015年3月14日办理交房手续。由于唐爱丽、朱佳庆未在2015年3月14日支付购房尾款120万元，致使不能如期办理交房手续。因此唐爱丽、朱佳庆理应承担逾期支付购房尾款120万元而致系争房屋不能如期交接的违约责任。至于智连公司的工作人员曾在2015年5月11日发送有关利息计算的短信给居间方工作人员，虽然短信内容真实，但鉴于短信内容并非发送给唐爱丽、朱佳庆，且唐爱丽、朱佳庆也并未按短信确认的时间支付利息及购房尾款，故唐爱丽、朱佳庆主张在其支付了短信中金额为52,247元的违约金后双方间没有其他违约责任的说法，本院不予采纳。唐爱丽、朱佳庆直至2015年6月3日付清购房尾款120万元。智连公司向其主张3015年3月14日至6月3日之间的违约责任，合法有据，本院予以支持。双方未能在2015年6月3日之前办理房屋交接，直接原因系唐爱丽、朱佳庆欠付智连公司购房尾款尚未付清。双方在付款补充协议中将未如期办理交房手续的违约金的约定标准，按购房总价款每日千分之一计算，显然属于约定过高，唐爱丽、朱佳庆请求予以调整，本院予以准许。依照公平及诚实信用原则，兼顾合同的履行内容、违约方的过错责任，本院酌情确定唐爱丽、朱佳庆因逾期付款的违约行为造成2015年3月14日至6月3日期间不能办理房屋交接的违约金20万元，故唐爱丽、朱佳庆合计应承担的违约金为252,750元，扣除唐爱丽、朱佳庆已经支付的违约金52,247元，尚应支付200,503元。至于唐爱丽、朱佳庆的反诉请求，唐爱丽、朱佳庆在2015年6月3日向智连公司付清了全部购房款，虽然其延迟支付应付尾款，已构成违约，智连公司可以据此向违约方主张相应的违约责任，但智连公司负有向唐爱丽、朱佳庆交付系争房屋的义务。唐爱丽、朱佳庆反诉主张交付系争房屋，本院予以支持。唐爱丽、朱佳庆在智连公司起诉后向后者发函要求交房，且在本案审理中，本院向双方释明先行交接房屋，智连公司仍未同意。自2015年6月4日起智连公司未交付系争房屋，有违买卖合同的约定，唐爱丽、朱佳庆反诉主张逾期交房违约金，本院予以支持。对于逾期交房的违约金，智连公司不同意承担，同意由法院判断调整。考虑到智连公司逾期交房的行为发生时其已向本院提起诉讼，本院依照公平及诚实信用原则，兼顾合同的履行内容、违约方的过错责任等，酌情确定智连公司按已付购房款1,210万元的日万分之一即1,210元承担逾期交房违约金至交付房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)唐爱丽、朱佳庆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海智连企业发展有限公司违约金200,503元；二、反诉被告上海智连企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦明路258弄财富海景花园XXX号XXX室房屋交付反诉原告唐爱丽、朱佳庆；三、反诉被告上海智连企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告唐爱丽、朱佳庆逾期交房违约金，按每日1,210元，自2015年6月4日起，计算至交付房屋之日止。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,116元，减半收取12,558元，财产保全费5,000元，合计17,558元，由本诉被告唐爱丽、朱佳庆承担。反诉案件受理费减半收取计5,893元，由反诉被告上海智连企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年一月六日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。