呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01298号
上诉人（原审原告）：杨奔，男，1985年4月11日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。
委托诉讼代理人：刘林刚，内蒙古昆峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张存伟，内蒙古昆峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古西蒙奈伦置业有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区。
法定代表人：连广明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁小龙，内蒙古天晴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟小骞，内蒙古天晴律师事务所律师。
上诉人杨奔因与被上诉人内蒙古西蒙奈伦置业有限公司（以下简称西蒙奈伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨奔的委托诉讼代理人刘林刚、张存伟，被上诉人西蒙奈伦公司的委托诉讼代理人袁小龙、翟小骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨奔上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由西蒙奈伦公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一审法院对解除权期限的起算时间认定错误，西蒙奈伦公司于2013年10月24日下发《入住通知书》时，当时房屋只是刚刚封顶，竣工验收尚未完成，根本不具备入住及交付条件，既然当时不具备交付和入住条件，那么杨奔的解除权就不应该从这一天开始起算。自始至终，西蒙奈伦公司也未能提供房屋具备交付及入住条件的主要证据《竣工验收备案表》，故一审法院认定杨奔最迟应从2013年10月24日开始一年内行使解除权，属于认定事实不清、证据不足，适用法律错误。除此之外，杨奔与西蒙奈伦公司的副总经理高宏珍于2014年12月19日达成《解决协议》，该协议约定了解决延期交房问题的四种方式，其中一种解决方式便是“退房”。高宏珍作为西蒙奈伦公司的高级管理人员，杨奔有充分的理由相信其是代表西蒙奈伦公司与杨奔真诚谈判的、意思表达也是真实的。但一审法院却认定：“西蒙奈伦高宏珍经理于2014年12月19日签字的承诺书，无法确认其真实性，也无法认定是职务行为。”这样的认定让杨奔无法如何也不能接受的。二、一审法院对于杨奔在一审起诉中提出的第二、三项诉讼请求没有进行评判，而是直接驳回，属适用法律错误。在一审诉讼中，杨奔除了要求解除合同外，还请求判令西蒙奈伦公司支付违约金93150元以及交通费1200元，这是对延期交房的合理诉求。杨奔的巨额资金被西蒙奈伦公司长期占用但房屋不能入住，提出该诉求是合理合法的，但一审法院对此没有任何评判，只字未提，严重损害了杨奔的合法诉讼权利。退一步讲，即使解除合同的诉请超过了法定期限，但请求支付违约金的诉请并未超过法定期限，故一审法院以超过法定撤销期限为由驳回全部诉讼请求，属适用法律错误。
西蒙奈伦公司辩称，杨奔的上诉理由与事实不符，一审法院审理程序合法、适用法律正确，应予维持。1、从约定解除来说，合同中约定的解除日期是2012年8月30日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权是在解除权发生之日起一年内行使，本案解除权的起算之日是2012年9月1日，终止之日是2013年8月30日，解除权的除斥期间内没有起诉的，解除权已经消灭了。2、从法定解除来说，需要达到致使合同根本目的不能实现的违约情形，这与事实不符，西蒙奈伦公司在2013年10月24日给杨奔发出了入住通知，杨奔在一审中也认可收到了通知，是因为我们交房晚了，存在利息，杨奔认为物业费过高，要充抵物业费才没有收房，该楼宇的大部分房屋都已经使用了，房屋具备交房条件，可以使用，并不是达不到合同目的，是杨奔不缴纳费用。3、解除协议的诉请，是没有依据的，高宏珍是西蒙奈伦公司工作人员，她既不是法人、也不是规定的负责人，承诺不具有法律效力，应以法人签字、盖章为准。杨奔的上诉请求与事实、法律不服，请求二审法院驳回杨奔的上诉请求。
杨奔向一审法院起诉请求：1、判令西蒙奈伦公司因不能按时交房依法解除《商品房销售协议》并向杨奔退回售房款8644432元；2、判令西蒙奈伦公司向杨奔支付两年四个月的活期利息93150元；3、判令西蒙奈伦公司支付违约交房，导致杨奔付的交通费1200元（40元×30次）。
一审法院认定事实：2012年3月13日，杨奔与西蒙奈伦公司签订《商品房销售协议》（编号2012-XMNL-09-10007），约定由杨奔购买西蒙奈伦公司开发的位于如意开发区远经二路西侧的西蒙奈伦广场一期第二幢A座第6层的商业用房一套。面积885.70平方米，单价9760元，总价8644432元。合同第二条约定，该商品房预售许可证正在办理，本协议为临时性购房协议。合同第七条约定，出卖人应在2012年8月30日前将主体验收合格的商品房交付买受人….买受人二次装修完毕后，需配合出卖人及相关部门进行综合验收。经综合验收合格后，买受人方可投入使用。合同第九条约定，出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除协议。合同签订当天，杨奔向西蒙奈伦公司交纳了购房款8644432元（转账支付）。西蒙奈伦公司亦出具收据予以确认。2013年10月24日，西蒙奈伦公司通知杨奔入住。杨奔认为西蒙奈伦公司逾期交房应当支付迟延交付的违约金，且杨奔不同意先交纳物业费，因此不愿意入住。但杨奔在入住通知书上签字确认。庭审中，双方对签订合同的事实、交纳购房款的事实以及通知入住的时间均不持异议。2014年12月，杨奔提出退房，理由为：合同第16条第3款约定，该商品房所在楼宇的命名权卖给杨奔，但西蒙奈伦公司与其他购房人也签订了这样的条款，不诚信，存在欺诈行为。为证明上述事实，杨奔提交了自己拟定的《解除协议通知》一份，但西蒙奈伦公司否认收到该通知，杨奔也未能举证证明该通知由西蒙奈伦公司签收。之后，杨奔依合同第九条约定诉至法院。另查明，当时双方签订《商品房销售协议》时，西蒙奈伦公司不具备五证，在杨奔起诉之前即2012年6月1日，已具备商品房预售许可证。一审法院认为，杨奔、西蒙奈伦公司之间签订《商品房销售协议》系双方真实意思表示。对于其效力问题，因该协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，例如约定房屋坐落、面积、价款、交付日期、违约责任等，购房人也已履行付款义务；再结合起诉之前西蒙奈伦公司已经取得五证的事实，一审法院认定该《商品房销售协议》合法有效。本案的争议焦点为：合同是否达到解除条件、杨奔行使解除权是否符合合同法关于解除期限的规定。对此分析如下：一、依据合同条款，杨奔有权行使解除权。合同约定的交房日期为2012年8月30日，但西蒙奈伦公司通知入住时间为2013年10月24日，逾期交付一年之久。依据合同约定，杨奔可以行使解除权。二、杨奔行使解除权已超过法定期限。2013年10月24日，杨奔已在入住通知书上签字，即最迟从这一天起一年内，杨奔应当行使解除权。杨奔于2015年1月19日诉至法院，已超过一年的时间，即解除权消灭。杨奔虽提交了“西蒙奈伦高宏珍经理”于2014年12月19日签字的承诺书，但无法确认其真实性，也无法认定是职务行为，因此对该证据不予采信。即使认定“2014年12月19日，西蒙奈伦公司高宏珍经理承诺退房事宜”为事实，也已超出解除权的行使期限。同时，解除权期限是一个除斥期间，在法定期间不行使即消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条的规定，判决：驳回原告杨奔的诉讼请求。案件受理费72972元（杨奔已预交），由杨奔自行承担。
二审中，双方当事人均复举一审证据，杨奔另向本院提交新证据一份，即高宏珍作为西蒙奈伦公司高级管理人员的名片一张，拟证明高宏珍有权代表西蒙奈伦公司与杨奔就解除合同、赔偿损失、支付利息等事宜进行协商，杨奔也有合理的理由认为高宏珍可以代表西蒙奈伦公司。西蒙奈伦公司的质证意见为：真实性认可，证明的问题不予认可。高宏珍是工作人员，不是法定代表人，也没有授权其解决这个事情。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的于后文综合认证。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，杨奔在其《民事起诉状》中明确诉讼请求为：判令西蒙奈伦公司因不能按时交房依法解除《商品房销售协议》并返还房款、支付利息和交通费，依据为《商品房销售协议》第七条、第九条的约定，即行使约定解除权。关于约定解除权的行使，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方，合同自通知到达对方时解除；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权归于消灭。本案中，双方当事人在《商品房销售协议》中对于解除权的行使条件约定为：出卖人未按本协议规定的期限（即2012年8月30日前）将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除协议。故综合上述法律规定及合同约定的内容，杨奔行使约定解除权的起始日期应为2012年9月30日，最长不得超过一年，即至2013年9月30日为止。一审法院认定解除权行使的起始期间为2013年10月24日，属于适用法律不当，本院予以纠正。杨奔在合同约定的交房日期届满之后、解除权行使条件成就之时，应在法定期间内积极行使相关权利，杨奔并未提交证据证明其在上述期间内依法行使了约定解除权，故其解除权已经消灭。又因解除权的行使期间为不变期间，不存在终止、中断或延长的情形，故杨奔主张应以涉案房屋不具备交付、入住条件或未经验收合格为由要求重新认定解除权起算时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于杨奔主张西蒙奈伦公司工作人员高宏珍出具了《解决方式》、《承诺》等书面材料表示同意退房的上诉理由，本院认为，该书面材料中记载的内容为“退房：资金紧张、退不出来”，并未作出同意退房的明确意思表示，不能以此认定双方当事人就退房或者解除合同事宜达成了一致意见，故杨奔的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。关于杨奔要求西蒙奈伦公司向其支付购房款利息、交通费的诉讼请求，则系以合同的解除为前提条件，故一审法院在认定杨奔要求解除合同已超过解除权行使期限的基础上，驳回其全部诉讼请求，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，杨奔的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费72972元，由上诉人杨奔负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴铁刚
审判员 苏 毅
审判员 杨蔚堃
二〇一六年九月二日
书记员 唐 谣