上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第19745号
原告上海天啸物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人许莉英，总经理。委托代理人管红霞，上海朝闻律师事务所律师。委托代理人陈昱，上海朝闻律师事务所律师。被告上海驿驰储运有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人蒋孝敏，执行董事。委托代理人赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。被告薛文进，男，1972年3月23日生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海天啸物流有限公司(以下简称天啸公司)诉被告上海驿驰储运有限公司(以下简称驿驰公司)、薛文进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告天啸公司的委托代理人管红霞、被告驿驰公司的委托代理人赫少华到庭参加诉讼，被告薛文进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2016年4月19日，本案再次公开开庭进行审理，原告天啸公司的委托代理人管红霞、被告薛文进到庭参加诉讼，被告驿驰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天啸公司诉称，系争房屋系原告向案外人上海好杰市物流有限公司租赁而来，原、被告于2011年5月24日签署《仓库租赁合同》一份，约定由原告将上海市浦东新区高行镇行南路XXX号(临)新建仓库(以下简称系争房屋)出租给被告驿驰公司使用。合同签订后，原告按约向被告交付仓库和场地，但被告未按约支付履约保证金人民币(以下币种同)5,190,000元，履约期间支付租金也不及时，断断续续付至2013年5月累计欠租1,940,747.30元。原告认为被告已经无力继续承租房屋，便要求被告驿驰公司结清欠租搬离租赁场地，被告驿驰公司同意在2013年6月1日前搬离，但表示无法在搬离前付清欠租。因此，时任驿驰公司总经理的被告薛文进出具书面承诺，承诺在半年内付清欠款，并将其位于上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押。但之后，两被告均未能支付欠款。鉴于应付租金为4,152,000元，被告驿驰公司已付租金为16笔共2,188,144.70元，故原告起诉来院，1、要求判令被告支付原告租金1,940,747.30元，并以1,940,747.30为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付自2013年7月1日起至实际付款日止的利息；2、要求判令被告支付电费36,118.01元、水费1,002元；3、判令被告支付违约金519,000元(173,000元/月×3个月)；4、诉讼费由被告负担。其中，被告驿驰公司承担支付责任，被告薛文进承担连带责任。被告驿驰公司辩称，驿驰公司现已支付的租金金额不清楚，但原告收取租金后拒绝提供租金发票。驿驰公司已于2013年5月迁出，具体日期不清楚，故双方租赁关系已于当时终止。不认可被告薛文进的抵押担保。租赁事宜发生在原告与驿驰公司之间，与薛文进无关。不同意原告诉请。被告薛文进辩称，自己不是驿驰公司的负责人，所以账目无法对清楚，驿驰公司实际已经支付的金额应为2,747,513.70元，并且被告曾与原告口头协商将每月租金降至15万元，原告仅同意降至16万元。所以自2011年11月1日起应按每月16万元标准计算。原告主张已经超过诉讼时效，自己是被迫在备忘录上签字，且签字身份是驿驰公司负责人，不是个人行为，故不同意原告诉请。经审理查明，2011年5月24日，原告天啸公司作为出租方(甲方)、被告驿驰公司作为承租方(乙方)，签订《仓库租赁合同》一份。合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为经营及办公之用，并提供仓库外配套场地。仓库总建筑面积5,500平方米，场地面积为5,783平方米。其中出租给承租方的为仓库3,666平方米，场地为5,400平方米。租赁期限自2011年7月1日起至2014年6月30日止。仓库和场地每月总租金为173,000元，从2011年7月1日起开始计算，采用月付制，实行先付租金，后使用的原则，承租方应当最晚在每个自然月的20日前(国家法定节假日后延)将下一月的租金划至出租方所指定的银行账户。合同第八条为“承租方的责任”。合同第九条为“出租方的责任”。合同第十三条第2款约定，承租方违反本合同第五条的规定，逾期付款的，每逾期一天，应向出租方支付应付款项万分之三的违约金，逾期付款超过15天的且出租方又用书面通知书向承租方发出催款单，自催款单日发出逾期付款超过10天的，出租方有权解除本合同，并不返还押金。第3款约定，承租方违反本合同第九条的规定，经出租方书面通知后30日内未整改的，出租方有权解除本合同，并不返还押金。承租方还应向出租方支付相当于三个月租金的违约金。合同签订前后，原告将仓库和场地交付被告使用。期间，被告驿驰公司未按约支付租金。2013年5月8日，原告在系争房屋附近张贴公告，表示驿驰公司拖欠房租已达177万余元，已经严重违反合同约定，原告决定即日起与其中止该合同并追究法律责任。公告中并要求驿驰公司于2013年5月8日15点前离开。同日，被告薛文进出具书面《备忘录》一份，记载“甲方驿驰公司负责人薛文进，乙方天啸公司，在2013年5月8日经天啸公司带来的账单驿驰公司欠款1,777,725.19元，该笔欠款的金额也有待于双方确认。欠款事情是事实，余额须核对，在确定欠款金额期间，甲方承诺每月月底付款30万于乙方，并且承诺于半年内付清，并用位于政和路XXX弄XXX号XXX室作抵押，并由本人负责房产证上另一人签字同意。另附房产证复印件一份”。《备忘录》落款为“上海驿驰薛文进”。附件房产证复印件记载权利人翟鲲、薛文进。但双方未进行抵押物登记。2013年6月底，被告迁出租赁房屋和场地。期间，原告支付了抬头为“好杰市物流”、“地址为行南路XXX号对面”2011年7月、2012年12月、2013年1月-6月的水费共1002元；户名为上海好杰市物流有限公司、地址为浦东行南路XXX号2011年7月、8月、9月、10月、11月、12月、2012年1月、2013年5月、6月的电费共36,118.01元。2015年5月26日，原告起诉来院要求判如所请。审理中，两被告提供收条5张、支票6张、支票存根9张、转账凭条1张、付款凭单9张、电子回单1张、退票通知1张、贷记凭证1张，证明付款情况。经核对，原告天啸公司确认，对现金收条4张记载的共24万元、转账凭条记载的20万元、电子回单记载的5万元、2012年7月4日付款凭单记载的5万元均予认可。另外，1、支票收条一份中记载的支票即XXXXXXXX号支票，被告提供的退票通知已证明退票；2、2012年3月7日金额10万元的付款凭单与中国光大银行的托收凭证系同笔款项，并已由原告在诉讼时作为已付款予以认可；对于2012年3月29日金额为20万元的付款凭证，与被告提供票号为XXXXXXXX的支票系同笔款项，因被告账户无钱，已经退票。贷记凭证收款人并非原告，不予认可。其余付款证明所记载款项，均已由原告作为已收款在欠租中扣除。据此，原告确认被告已付租金为2,728,144.70元，并变更诉请为要求支付欠租1,423,855.30元。审理中，原告表示系争房屋由自己自案外人上海好杰市物流有限公司处承租而来，可以提供建设用地规划许可证，但无法就仓库本身提供相关合法建设证明。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《仓库租赁合同》、《公告》、备忘录、水电费单据和两被告提供的收条四份、转账凭条一张、网银电子回单一张以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告无法就出租给被告驿驰公司的房屋提供合法建造证明，双方之合同关系应属无效。租赁合同无效的，承租人仍应支付使用费。现原告按约定租金标准主张欠费，并无不当，本院予以支持。被告作为使用费支付义务的履行方，对其已付金额应承担举证责任，现两被告在原告自认金额之外均未能提供有效的付款凭证，本院对原告自认金额予以确认，被告驿驰公司应对欠付余款承担支付责任。被告驿驰公司主张于2013年5月迁出，亦未提供证据，本院不予确认。至于逾期付款利息，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2013年7月1日起至实际支付之日止，并无不当，本院予以支持，但本金应按扣除原告最后确认的已收款后计算。原告主张电费，并已提供依据，本院予以支持。原告主张违约金，因双方合同本属无效，故没有依据，本院不予支持。原告主张被告薛文进承担连带责任，但双方抵押合同并未依法进行登记备案，并且薛文进所签署的担保合同因主合同无效亦应归于无效，故无依据，本院不予支持。被告驿驰公司虽提出反诉，但审理中经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对相应诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理本诉，并对其反诉按撤诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条第一款、第四十一条、第四十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海天啸物流有限公司与被告上海驿驰储运有限公司就上海市浦东新区行南路XXX号(临)房屋签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告上海驿驰储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天啸物流有限公司房屋使用费人民币1,423,855.30元；三、被告上海驿驰储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天啸物流有限公司水电费人民币37,120.01元；四、驳回原告上海天啸物流有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,775元、保全费人民币5,000元，由原告上海天啸物流有限公司负担人民币8,826.22元，被告上海驿驰储运有限公司负担人民币22,948.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 陆文英
人民陪审员 陆 洁
二〇一六年六月十五日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。……第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。