江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张民初字第1920号
原告张胜娣。
法定代理人陈广华。
委托代理人严强。
委托代理人张志华。
法定代表人赵洪宾，董事长。
委托代理人钱国锋。
被告苏州禾家房地产经纪有限公司。
法定代表人赵海晴，董事长。
委托代理人朱慧。
被告张家港市东莱建筑工程有限公司。
法定代表人袁石青，董事长。
委托代理人张俊英。
委托代理人葛林栋。
被告舒马克电梯（张家港）有限公司。
法定代表人黄忠平，董事长。
委托代理人卢海云。
原告张胜娣诉被告张家港东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）、苏州禾家房地产经纪有限公司（以下简称禾家公司）、张家港市东莱建筑工程有限公司（以下简称东莱建筑公司）、舒马克电梯（张家港）有限公司（以下简称舒马克公司）地面施工、地下设施损害责任纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，依法由审判员张知悦独任审判，于2013年10月10日公开开庭进行了审理，原告张胜娣的法定代理人陈广华、委托代理人严强、张志华、被告东盛公司的委托代理人钱国锋、禾家公司的委托代理人朱慧、东莱建筑公司的委托代理人张俊英、舒马克公司法定代表人黄忠平、委托代理人卢海云到庭参加诉讼，之后本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理，原告张胜娣的法定代理人陈广华、委托代理人严强、张志华、被告东盛公司的委托代理人钱国锋、禾家公司的委托代理人朱慧、东莱建筑公司的委托代理人张俊英、舒马克公司的委托代理人卢海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张胜娣诉称，被告东盛公司开发的位于张家港市东莱管理区的东盛家园房地产工程项目由被告东莱建筑公司承包施工、被告舒马克公司进行电梯工程施工、被告禾家公司进行房地产销售。2013年2月17日上午张胜娣到东盛家园售楼处咨询看房，禾家公司员工带领张胜娣进入楼盘现场看房。进入20幢101室之前原告跌入电梯井，致颅脑及肋骨严重受损、肾脏出血，至今仍瘫痪在床，全无行动能力，已发生医疗费190余万元。被告东盛公司所开发的房屋不具备展示条件，现场存在严重的安全隐患，却将该房屋对购房者展示；被告禾家公司在代理销售房屋的过程中明知房屋现场存在安全隐患，却未采取必要的安全保障措施，也未对原告进行必要的安全提示；建筑工程尚未竣工，被告东莱建筑公司却未对危险场所设置任何安全警示标志、也未作任何安全提示，放任原告等人进入工地看房；被告舒马克公司在电梯安装停工期间对电梯井口未采取封闭等安全措施。四被告的侵权行为导致原告身体严重伤害，要求四被告连带赔偿原告医疗费中的355581.33元。
被告东盛公司辩称，我公司将东盛家园项目土建工程发包给东莱建筑公司、电梯安装工程由舒马克公司承揽，房屋销售由给禾家公司代理。上述三公司均有相应资质，我公司作为开发商不介入工程的实际施工销售。我公司不存在任何过错，应驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告禾家公司辩称，张家港市安全生产监督局调查笔录证实包括原告跌落的电梯井在内的所有电梯井原已由建筑施工单位加装了安全防护网并张贴了警示标志，但被告舒马克公司在施工过程中拆除了安全防护网及警示标志，施工人员在春节放假期间未及时恢复，且未通知被告东盛公司等相关单位，导致事故发生时电梯井无安全防护及警示。事故发生时小区内工程已基本竣工，脚手架已完全拆除，当天也没有任何施工活动，该小区并非“施工工地”，不存在施工作业过程中的高空坠物或其他危险、隐患，电梯井本来都有安全防护网及相应警示标志，我公司不需要单独、专门就电梯井的安全问题提醒注意，况且我公司工作人员在原告进入小区时已提醒过原告等人注意安全。我公司在该起事件中没有过错。被告东盛公司作为建筑工程的发包方和房屋设施的所有人，被告东莱建筑公司作为主体工程建设的施工方和委派专人管理小区的管理人，均负有安全检查、排除隐患的责任，对事故发生均有一定过错。原告作为一名成年人，具有完全民事行为能力，也负有辨别危险、自我保护的注意义务，其本人疏忽大意，对事故的发生也存在一定过错，应当承担相应责任。本案案由为地面施工、地下设施损害赔偿责任纠纷，属于特殊侵权案件，我公司既非施工人、也非管理人，不应承担责任。我公司与东盛公司为委托代理关系，东盛公司委托交付的标的物本身存在安全瑕疵，我公司不应对所代理的标的物安全问题承担责任。
被告东莱建筑公司辩称，本案事故损害原因在于舒马克公司电梯施工工人未设置明显警示标志和采取安全措施所致。我公司是该工程土建承包人，2012年12月30日土建工程即已竣工并全部移交给东盛公司。其后的电梯安装、水电等工程均由东盛公司交由他承包人施工，与我公司无关。根据建筑法规定，电梯安装施工过程必须由监理同步监督，而本案中东盛公司在电梯安装过程期间中止支付监理公司的监理费用，导致监理公司撤走，致使工程缺乏安全监督，东盛公司应承担第二位的主要赔偿责任；被告禾家公司作为房屋销售经纪人，负责该小区房屋预售，销售人员在带客户前往现场时应讲解注意事项，对客户作充分提醒和安全保护工作，但其未尽到职责，禾家公司对原告的损失应承担较大责任；原告作为完全民事行为能力人，未能尽到谨慎注意义务，其疏忽大意致本可能避免的事故发生，自身也应承担一定责任。我公司既非施工人、管理人，也不是带原告到现场的销售人，依法不应承担责任。
被告舒马克公司辩称，造成此时事故的主要原因在于被告禾家公司明知房屋尚未竣工交付，在不符合展示条件的情形下带领原告进入工地，且未采取任何安全防护措施；被告东盛公司作为房屋所有人、管理人，应对原告的意外事故承担主要责任；被告东莱建筑公司在施工停工期间作为管理人，放任原告等人进入施工工地，未尽安全提示义务、也未采取任何安全措施，对此次事故具有较大过错；原告本身存在很大过失，亦应承担较大责任。本次意外发生的地点处于封闭区域，被告东盛公司、东莱建筑公司、舒马克公司如需承担责任，也应在安全注意义务的范围内承担相应责任，而不应承担全部责任。
经审理查明：
一、被告东盛公司与被告禾家公司、东莱建筑公司、舒马克公司及案外人张家港市金明建设项目管理有限公司（以下简称金明公司）的合同关系及合同履行情况
1、与金明公司之间的关系。2011年4月28日东盛公司与金明公司签订《建设工程委托监理合同》，约定工程名称为东盛家园商住楼1-4#房、商业服务网点、1#2#地下室，监理期限自2011年5月10日开始实施，至2012年5月9日完成，监理范围和监理工作内容为桩基、土建、水电工程施工阶段中的工程质量、工期控制、安全生产监督。
2、与东莱建筑公司。2011年5月16日，东盛公司与东莱建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定东莱建筑公司承建东盛公司开发的东盛家园1-24#、商业服务网点、1#、2#地下室的土建部分，施工期限为2011年6月18日至2012年7月3日。
2011年7月22日、24日东莱建筑公司、金明公司在《开工报告》上盖章，确认施工许可证已领取、各项准备工作就绪，可以开工。樊定一作为金明公司总监理工程师在《开工报告》上签字。
2012年12月14日，东莱建筑公司向东盛公司、金明公司发出《施工单位工作联系函》：“我单位施工的贵单位东盛家园1~4#房工程，目前除电梯安装外已基本全部完成。我方将全面拆除电梯井门洞的安全防护装置，为此希电梯安装单位及其他辅助单位进行自我防护，对由于自身防护不当出现的任何安全事故，我方将不负任何责任”。同日金明公司回函：“土建基本完成，要求电梯安装及配套单位不得随意拆除洞口防护装置，并应继续做好洞口防护各项安全工作，确保安全”。
2012年12月30日建设单位东盛公司、设计单位南京工大岩土工程有限公司、江苏新时代建筑设计有限责任公司、监理单位金明公司、施工单位东莱建筑公司在《竣工验收报告》上盖章，确认：经各责任主体各方现场验收，一致同意质量合格，不存在其他质量问题；竣工验收结论：1、已完成工程设计和合同约定的各项工作内容；2、工程技术档案和施工管理资料齐全完整；3、主要建筑材料进场有试验报告；4、工程质量符合国家现行有关法律、法规技术标准、设计文件及合同规定的要求；有勘察、设计、监理、施工等单位分别签署的质量合格文件；5、工程保修书已签署；6、经建设、设计、监理、施工等有关单位项目验收质量合格，同意交付使用。2013年4月30日上述公司在同样内容的《竣工验收报告》上盖章，并将报告交张家港市城建档案馆保存。
3、与舒马克公司。2011年6月15日东盛公司与舒马克公司签订《舒马克电梯（张家港）有限公司电梯加工承揽合同》、《舒马克电梯（张家港）有限公司电梯安装合同》，约定东盛公司向舒马克公司购买13台电梯，由舒马克公司进行安装。电梯安装合同第四条“甲方责任”第5条：甲方应做好安全保卫工作。
2013年6月18日，舒马克公司向东盛公司出具《电梯安装竣工验收报告》，表明东盛公司订购的13台乘客电梯现已通过政府部门的检测，符合国家标准及双方签订的供货条款，可以将此设备投入使用，东盛公司在该报告上签字确认。
舒马克公司提交了《东盛房产1、2#、3、4#楼电梯安装进度表》，主张其公司自2012年11月13日开始安装东盛家园的电梯，当时工程土建部分主体已完工，脚手架已拆除，其公司进场时对所有需安装电梯的楼盘防护措施均进行过检查，且应该都有防护，否则其公司会立刻提出来的。事故发生时尚未开始安装东盛家园20幢楼房的电梯，该电梯井的防护并非由其公司拆除。
对电梯安装合同第四条“甲方责任”第5条，被告舒马克公司认为该条款约定电梯安装现场的安全责任应由东盛公司承担。被告东盛公司认为其承担的责任是保管好电梯部件、配件等，防止失窃；在电梯安装过程中的采取必要安全措施的责任应由被告舒马克公司承担
4、与禾家公司。2010年2月10日，东盛公司与禾家公司签订《销售代理合同》，约定东盛公司就其开发的“东盛家园”商住地块项目委托禾家公司独家代理全程策划、销售事宜。
2011年12月3日，东盛公司取得商品房预售许可证。
对以上《建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》、《开工报告》、两份《竣工验收报告》《舒马克电梯（张家港）有限公司电梯加工承揽合同》、《舒马克电梯（张家港）有限公司电梯安装合同》、《电梯安装竣工验收报告》、《销售代理合同》、商品房预售许可证等证据，当事人均无异议。对《东盛房产1、2#、3、4#楼电梯安装进度表》的真实性，原告张胜娣、被告东盛公司、禾家公司、东莱建筑公司均不予认可。被告舒马克公司对《施工单位工作联系函》不予认可，主张东莱建筑公司未就电梯井防护与其公司进行交接，且电梯防护栏就像一扇门，安装电梯时只需打开即可，无需拆除。
二、原告受伤及治疗情况
2013年2月17日（正月初八）上午10点半张胜娣与其哥哥张汝华、妹妹张胜琴三人一起到东盛家园售楼处看房，禾家公司工作人员王燕带领三人进入20幢一楼，一行人的顺序是王燕、张胜娣、张胜琴和张汝华。王燕去开20幢101的门，王燕打开门后众人看不到张胜娣，寻找后发现张胜娣落入电梯井中，王燕报警后警察将张胜娣背出电梯井。
原告提交了四张现场照片，其中两张自楼外拍摄、一张为楼道内、一张为电梯井内部。原告据此主张仍有部分建筑主体工程尚未完工，脚手架未全部拆除，事件发生的电梯已部分安装，当日楼道内昏暗、光线不足，且堆放了钢管类物品、影响正常通行。
被告舒马克公司亦提交了一张现场照片，为楼房外场地上放置了一扇铁质防护栏，防护栏上有类似衣物或毛毯的物品。被告舒马克公司据此主张防护栏应是被看管工地的人员拆下来用作晾晒衣物之用。
对原告提交的现场照片，四被告对其真实性没有异议，被告东盛公司陈述有脚手架的部分是东盛家园别墅，亦由东莱建筑公司承建，但未含在本案涉及的建筑工程施工合同内；被告禾家公司认为从室外拍摄室内总是看起来很暗，不能证实事发时室内光线不足；被告东莱建筑公司主张本案所涉土建工程已完工，小别墅工程与本案无关，其公司脚手架均架设在楼房外部，且已拆除并运走，楼道内堆放的物品非其公司所有，事发电梯的确已进入施工程序；被告舒马克公司否认楼道内堆放的是安装电梯的材料。对被告舒马克公司提交的照片，原告主张其家人在事发当日仔细看过现场，未看到拆掉的防护栏，且当日阴有雨，不可能晒衣物；被告东盛公司主张事故发生时大部分电梯均已安装完毕，照片中的防护网有可能是已安装好的电梯口拆下来的，被告禾家公司、东莱建筑公司对其真实性均不予认可。
原告受伤后被送至张家港市第一人民医院救治，后转入上海黄兴医院、复旦大学附属华山医院、上海安泰医院等住院治疗，截止2014年1月9日已发生医疗费用1961870.35元。
2013年3月9日在张家港市杨舍镇东莱办事处人民调解委员会主持下，东盛公司与张胜娣家人签订了《关于张胜娣住院期间医药费问题的先期协议》，约定：（一）张胜娣将东盛公司起诉至张家港市人民法院，待法院判决后遵照执行；（二）在诉讼期间张胜娣一切医疗费由东盛公司垫付80%、张胜娣垫付20%；（三）东盛公司每月9号将费用交至东莱派出所、由东莱派出所转交给张胜娣家人；（四）协议签订之日起开始履行，张胜娣家人承诺待张胜娣受损伤事故全部处理结束后（法院判决书或裁定书），如果东盛公司实际支出费用超过法定认定其应当承担责任之费用，张胜娣如数退还给东盛公司；（五）该协议由东莱办事处司法办、东莱派出所见证。2013年8月9日东盛公司与陈广华签订《补充协议》，约定：（一）陈广华在2013年8月25日前将东盛公司等几家涉事公司起诉至张家港市人民法院；（二）东盛公司在法院判决或裁定结果产生前，仍旧按照事先在东莱街道司法办签订的协议支付张胜娣治疗费用的80%，直到法院对该事件进行判决或裁定产生结果后，双方按照法院判决或裁定的结果分担张胜娣的治疗费用；（三）陈广华如果未在2013年8月25日前起诉，东盛公司将不再承担和支付自2013年8月9日其张胜娣的任何费用；（四）东盛公司仍旧支付2013年7月9日至8月9日张胜娣医疗费13万元。截止至2013年12月25日，东盛公司已交给张胜娣家人1430000元。
关于已发生的医疗费，被告东盛公司没有异议，被告禾家公司、东莱建筑公司、舒马克公司对人血白蛋白收据9张、发票6张、购买橡筋动踝、高腰围、支付护工费7600元、16850元证据的真实性未持异议，但不予认可，对其他费用没有异议。
针对三被告持有异议的部分，原告提交了以下证据：1、张家港市第一人民医院2013年3月19日开具《证明》，主要内容为张胜娣因重型颅脑伤、脑肿胀，需要用人血白蛋白脱水降颅压治疗、该院白蛋白为限量供应药物，故由其家人外购5克人血白蛋白55瓶应用在患者身上；上海黄兴医院病历记载：“入院后给予高压氧治疗1／日，给予细胞供能、活血化瘀、减轻脑水肿、抗感染、营养神经及予人血白蛋白10g×8支纠正低蛋白血症……”；复旦大学附属华山医院出院录记载：“住院期间主要用药详见住院清单，白蛋白50支自备”；上海安泰医院疾病诊断证明书记载：“……需家属自备白蛋白19瓶”；购买114支（瓶）人血白蛋白的收据、发票，合计53405.60元。2、上海安泰医院疾病诊断证明书：“患者目前进行康复治疗，需配用橡筋动踝AFO2个、高腰围1个，因本院无此器械，需家属自购，用于康复治疗；发票两张，分别为橡筋动踝AFO2个、高腰围1个，合计6200元。3、上海安泰医院《病人费用汇总一览表》两份，“其他费”中包括护工费（代收）、陪舱费（代收）合计24450元；盖有该院发票专用章的护工＋陪舱费收据两份，合计24450元。
三、张家港市安全生产监督管理局（以下简称安监局）及张家港市东莱派出所所作调查材料
2013年2月19日安监局向佘建峰进行调查，佘建峰为舒马克公司市场部经理，其陈述如下：东盛公司向舒马克公司购买电梯，舒马克公司提供产品及售后服务；该工程电梯安装由其负责，其亦兼任安全员，安装始于2012年11月，目前已安装六台，另七台正在安装，腊月二十五停工，预计正月初十开始施工，出事时没有人在干活；发生事故的电梯导轨、主机已安装到位；该电梯井入口原来有纸质警示标志，可能时间长掉了；原来也有防护措施，可能是工人干完活后没有及时恢复；其基本上每天都要进行安全检查，公司安装部也定期检查；停工前其安排负责安装的员工张运忠进行检查，张运忠讲没有什么问题；开发商和销售部没有向舒马克公司反映过电梯井洞口防护缺失的问题，其未注意到有销售人员带客户进入现场看房的情况。
2013年2月18日安监局向吴建龙进行调查。吴建龙系东盛公司副总经理，主要负责销售工作。其陈述事故现场位于20#房一单元，受害人员从一楼的电梯井门口掉入地下车库平台，高度大约2.4米；除事故发生的电梯井外，其他楼层电梯井口均有防护设施；小区内由安全警示标志，事故现场没有；东盛公司曾对现场进行安全检查，具体由工程部负责。
2013年2月18日安监局向赵海晴进行了调查。赵海晴为禾家公司法定代表人。其陈述如下：该公司在东盛家园销售部共四人，发生事故时是王艳（燕）带去看房的；其公司在销售过程中未检查现场安全防护措施，该工作应由施工单位进行；如果其公司在销售过程中发现安全隐患，会向开发商反映，但以前从未发生类似问题，也没有注意到现场隐患；其公司在带领客户进入现场时要告知客户相应的安全注意事项，也有给客户配安全帽等安全防护用品，但其不清楚王艳（燕）有无落实。
2013年2月18日安监局向王燕进行了调查。王燕为禾家公司置业顾问，主要从事楼盘销售配套服务工作。其陈述如下：2013年2月17日三位张姓客户看房，王燕遂带客户看19#、20#的房子，到20#101室时王燕在前面开101室的房门，没注意后面，突然听见“扑”的一声，回头看见一个姓张的女子站在其身后，另一个姓张的站在楼道进口处，两名客户说还有一个女人可能掉下去了，后来发现一个人躺在电梯井里，王燕拨打了“110”、“120”，“120”将伤者送至张家港市第一人民医院抢救。该小区电梯井平时都有防护，当日其未注意，出事后才发现没有防护，一般情况下销售人员带客户进入楼房场地看房时都会发安全帽，但此次事故发生前由于整个楼房已基本施工完毕且无人在施工，就没有发安全帽，也未提示客户注意安全。
2013年2月25日安监局向葛林栋进行了调查。葛林栋是东盛家园项目部东莱建筑公司现场负责人。其陈述如下：其公司2月5日停止施工，计划2月21日开工，发生事故时其公司除两人看门外没有其他人在工地。其公司虽未将工程交付给东盛公司，但已具备交付条件，目前还有防水和电梯安装未结束，没有办法交付。其公司在施工时已安装好电梯井防护，电梯安装公司进场后移交给甲方，由东盛公司与电梯安装公司协调，不清楚后来防护措施缺失的情况。且其公司已给甲方发出联系函，明确一旦进入电梯安装程序，对于电梯井口的防护等其公司就不再管理，由电梯安装单位负责；销售人员带客户来看房时不允许进入其公司施工的地方。
2013年2月25日安监局向高济忠进行了调查。高济忠是东莱建筑公司东盛家园项目安全员，主要负责项目现场安全工作。其陈述公司承建的东盛家园项目主体工程已结束，小区室外配套工程正在施工，2013年1月建设方、施工方、监理方共同验收；虽然因为室外配套工程还未完工，其公司尚未将工程移交给东盛公司，但主体工程在内部已向建设方移交，移交后主体工程的管理由建设方负责；电梯安装由东盛公司直接发包给电梯安装公司，与东莱建筑公司无关，其公司在主体工程施工中对配套电梯井进行了防护，但电梯安装公司进行施工时将防护拆掉，其公司项目部发现这一情况后书面函告给建设方。
2013年2月25日安监局向贾玉彬进行了调查，贾玉彬是金明公司派驻在东盛家园项目的土建监理员。其陈述如下：在东盛家园项目施工过程中，监理公司一直督促施工单位对每栋、每层预留电梯井采取安全防护措施，主要是加装防护栏，直到东盛家园项目主体工程结束时，防护栏都没有拆除；根据东盛公司与金明公司的合同，监理公司不负责监理电梯安装；2012年12月30日该项目的土建、水电、桩基已经经过了竣工验收，工程基本结束，监理方已完成了合同约定的内容，在建设方的同意下监理公司于2013年1月29日撤除项目部；土建工程结束后东莱建筑公司曾向监理公司于建设方发出工作联系函，明确电梯安装时电梯井的安全防护由电梯安装单位负责，监理公司要求电梯安装及配套单位各方不得拆除防护设施，继续做好电梯井的安全防护问题。监理公司撤出前电梯安装公司已进场施工，监理公司检查过电梯井的防护情况，安全防护栏仍在。
2013年2月17日东莱派出所向王燕进行了调查，王燕在回答派出所提问时陈述房子外墙施工已全部结束，脚手架已经全部拆掉，受害者掉下去的地方距电梯底部约2.8米，进入小区时其曾提醒客户注意安全，但在电梯口时未提醒，因为其也未注意到电梯口是空的。
2013年2月18日东莱派出所向张汝华进行了调查，张汝华是张胜娣的哥哥，其陈述张胜娣在看房过程中落入电梯井受伤，当时电梯井没有任何防护及警示标志。
对上述笔录原告张胜娣、被告东盛公司、禾家公司、东莱建筑公司均无异议，被告舒马克公司主张张胜娣跌落位置距地面的高度置为1.5米，而非2.8米，对其他部分不持异议。
四、证人证词及当事人质证意见
本院向朱保成进行了调查，其陈述如下：其在东莱建筑公司工作至1998年，2007年后由于年龄较大，干不动其他工作，遂至东莱建筑公司为其看守工地。东盛家园工地由其看管，该工程结束后，其至东莱建筑公司位于江阴顾山的工地看门。工资由东莱建筑公司支付。平时证人的工作就是看门，包括不允许不是工地上的人进入工地，保持门口的卫生等等，工地里面的事不归其管，其也从未进入工地。2013年2月东莱建筑公司在东盛家园的公寓楼土建已经完工，电梯安装正在进行。时值春节放假期间，工地上只有其一人看门，其将大门锁住，没有人进出。正月初八工人尚未上班，售楼部的人员打电话说要带客户看房，其遂开小门放行，且并未跟进去；证人否认曾拆除护栏或在护栏上晾晒衣物；原告提交的楼道内照片拍摄的是安装电梯的轨道。
东莱建筑公司申请金明公司工作人员贾玉彬作为证人出庭作证。贾玉彬证词主要内容如下：证人是金明公司派往东盛家园工地的监理工程师。金明公司担任该工程监理期间，东莱建筑公司为每个电梯井均安装了防护网，是菱形的网状铁门，宽度超过电梯井，高1.7米左右，很重，电梯井内每层均架设钢管、竹筏，以防止人员跌落；对此，监理人员每天均检查两次。2012年12月14日东莱建筑公司曾向东盛公司及监理公司发出《施工单位工作联系函》，证人在联系函上签字，并要求不得随便拆除电梯防护门，电梯安装公司要做好防护工作；2012年12月底主体工程土建（包括内部及外立面的粉刷）、水电部分结束，监理工程随之结束，监理人员检查、验收并确认东盛家园1-4号楼房门全部关闭，电梯井防护齐全后撤场。土建工程结束后，只余室外地下工程（道路、下水道）等未完工，除非是维修，否则东莱建筑公司无新建工程。至于东莱建筑公司有无将土建、电梯井的安全防护移交给东盛公司，证人并不清楚。由于东莱建筑公司未将工程交给东盛公司，故建筑工地仍由东莱建筑公司派人看守。
本院于2014年1月4日向金明公司樊定一进行了调查，樊定一证词主要内容如下：金明公司在该项目中的建立范围是土建和水电安装，电梯安装应由技术监督局直接验收，不再金明公司监理范围内。2012年12月30日该项目的土建、水电全部竣工，同日监理人员在市建设网站全部注销、撤离现场，监理合同履行完毕。此时由于室外工程（道路、下水道等）未完全完工，东莱建筑公司尚未撤离现场，但土建部分的确已完工。
2014年1月9日下午樊定一至本院称其作为该工程的监理总监，需要对当日上午开庭贾玉彬出庭作证时的证词进行部分更正与补充，主要内容如下：2012年12月30日的竣工验收报告针对的是土建部分，不包括室外工程、电梯安装，当时土建已基本完工，但诸如电梯井的门需待电梯安装后才能修补、电线可能尚未穿进预埋的管子里，所以土建与水电部分未完全完工，也未移交给东盛公司。2012年12月30日《竣工验收报告》出具的原因在于监理合同期满，虽然工程尚未“收头”，但东盛公司同意金明公司撤场，金明公司遂于2012年12月29日撤场，次日在没有实际竣工验收的情形下各公司在该份《竣工验收报告》上签字。2013年4、5月金明公司收到通知参与最后的竣工验收，樊定一到场并在2013年4月30日《竣工验收报告》上盖章。
原告张胜娣、被告东盛公司、禾家公司对朱保成证词没有异议。被告东莱建筑公司认可朱保成系其雇员，主张东盛家园土建部分已完工，室外道路、下水道工程及小别墅尚未完工，朱保成负责看护未完成工程；由于东莱建筑公司的土建工程已于2012年12月30日与被告东盛公司办理完毕竣工手续，故不存在需要对包括发生事故的楼盘进行看护的情形。被告舒马克公司主张防护栏是看护工地的人拆除的。对贾玉彬及樊定一于2014年1月4日的证词，原告没有异议，但主张根据葛林栋在安监局的陈述，东莱建筑公司预计于2013年2月21日开工，即该公司仍需进行施工；被告东盛公司与舒马克公司主张2012年12月30日前工程尚未竣工，如20幢台阶没有结束、物业房未建好等等；被告禾家公司对证人证词没有异议，事发时主体工程土建已完工；被告东莱建筑公司没有异议，主张之所以出现两份竣工验收报告，是因为该工程还有其他辅助工程需要验收，且需至行政部门备案，为了满足行政管理部门的要求才出具了第二份竣工验收报告。对樊定一2014年1月9日的陈述，原告张胜娣、被告东盛公司、舒马克公司没有异议，被告东莱建筑公司认为土建完工后绿化、室外工程尚未完工，所以才出现了2013年4月30日的竣工验收报告，樊定一变更陈述的原因在于监理费尚未结清，金明公司与东盛公司存在一定利害关系，对其该份证词不予认可。
本案争议在于原、被告的行为与损害后果是否存在因果关系。
关于原告：
2013年2月17日上午阴天，东盛家园20幢房屋未通电，无照明。
原告张胜娣主张其无过错、无责任。理由如下：1、原告受伤后病情危重、急需巨额医疗费，囿于原告的经济状况，其与被告东盛公司达成两份协议，该协议仅仅是针对原告住院期间医疗费出资比例的约定，未对责任比例作出划分，且本案另三位被告并未参与协商，也不可能就此划分责任比例；2、被告舒马克公司认为事故现场属于高度危险作业区域，同时又认为原告有过错，依据《民法通则》第123条的规定，舒马克公司应提供证据证明损害系受害人故意而造成的；3、本案中，原告在被告禾家公司工作人员带领下去看房，这与未得到许可、擅自进入现场有本质区别。原告并不清楚现场的地形、设施及环境等，被告禾家公司工作人员较为熟悉，应对原告的安全负全责。原告对损害的发生既不存在故意、也无任何过失。
被告东盛公司未主张原告存在过错。
被告禾家公司主张原告作为一名成年人，具有完全民事行为能力，本身负有辨别危险、自我保护的注意义务，由于其本人疏忽大意，对事故的发生也存在一定过错，应当承担相应责任。
被告东莱建筑公司主张原告作为完全民事行为能力人，未能尽到谨慎注意义务，在路过电梯安装现场时，不太可能看不到电梯口无防护的情况。其之疏忽大意使本可能避免的事故发生。原告本身也应承担一定责任。
被告舒马克公司主张原告进入工地现场，理应能看到该楼盘尚未完工，应当预料到施工区域存在诸多未知的危险；电梯井口位置很明显，即使未有防护，也不可能在正常行走时跌落电梯井。原告疏于防范，对损害结果的发生存在较大过失。
关于被告东盛公司：
被告东盛公司主张其不应承担责任，因为其已将土建工程、电梯工程（包括安装）、楼盘销售等全部发包给具有相应资质的公司承包，东盛公司作为开发商不介入工程的实际施工，也不存在选任过错，因此不应对原告的损害后果承担赔偿责任。
原告主张被告东盛公司与舒马克公司签订的电梯加工承揽合同、电梯安装合同中约定由被告东盛公司负责安全保卫工作，被告东盛公司未按约定履行义务；即使没有上述约定，被告东盛公司作为开发商也应对安全负总责，不能以工程已发包出去为由免责。
被告禾家公司认为从过错责任而言，被告东盛公司作为建筑工程的发包方和房屋设施的所有人，负有安全检查、排除隐患的责任，东盛公司未能履行该项义务，应当承担相应责任；从法律关系而言，禾家公司是东盛公司的代理人，其行为的法律后果应由委托人、即东盛公司承担。
被告东莱建筑公司主张根据建筑法律法规规定，电梯安装施工过程必须由监理公司同步监督。东盛公司在电梯安装期间中止支付监理公司监理费用，导致监理公司撤走、工程缺乏安全监督，产生违法作业和重大事故隐患，是事故的重要原因，所以监理责任应由东盛公司承担，东盛公司应承担第二位的主要赔偿则责任。
被告舒马克公司主张在电梯安装停工期间，无论根据舒马克公司与东盛公司签订的电梯安装合同第四款第五条的约定，还是根据物权法的相关规定，被告东盛公司作为房产的所有人和管理人，对此期间发生在其区域内的意外事故应承担责任。
关于被告禾家公司：
被告禾家公司认为其没有过错，理由如下：1、事故发生时小区工程已基本竣工，脚手架已完全拆除，当天亦无任何施工活动，该小区并非“施工工地”，而电梯井本来都有安全防护网及相应警示标志，小区内无任何风险，其公司不需要单独、专门就电梯井的安全问题提醒注意。即便如此，王燕在带领原告等人进入小区时仍提醒众人注意安全；2、被告舒马克公司将安全防护网拆除后这一情况，被告东盛公司、东莱建筑公司、舒马克公司并非通知禾家公司，禾家公司不知道该安全隐患，且禾家公司是房屋代理销售公司，并非施工单位，不属于“应当知道”该安全隐患的范围；3、禾家公司的行为与事故的发生没有直接因果关系，禾家公司与客户看房不会必然造成事故的发生；4、禾家公司与被告东盛公司系委托代理关系，禾家公司不应对所代理的标的物安全问题承担责任；5、本案案由为地面施工、地下设施损害赔偿责任纠纷，属于特殊侵权案件，应当适用《侵权责任法》第91条的规定，而禾家公司既非施工人、也非管理人，不应承担责任。
原告张胜娣主张虽然办理了《商品房预售许可证》，但不能因此免除其应承担的安全责任。王燕是禾家公司的工作人员，其带领原告看房是履行职务，所产生的法律后果应由禾家公司承担。王燕在明知工地存在安全隐患的情形下，未采取任何安全保障措施，如嘱咐原告戴好安全帽、进行必要的提醒、提供适当的照明等等。
被告东盛公司主张禾家公司的售楼员工在带领原告看房时没有做好必要的防护措施，应当承担相应责任。
被告东莱建筑公司主张禾家公司作为房屋销售经纪人负责该小区房屋预售，其工作人员带客户前往现场则负有提供安全环境和保护客户的法定及合同义务。但禾家公司工作人员未尽职责，是造成事故的重要原因，应承担较大责任。
被告舒马克公司主张被告禾家公司在明知房屋尚未竣工交付、又不符合房屋展示的情形下，将原告带入现场，且未对原告采取任何安全防护措施，被告禾家公司的行为与原告的损害后果有直接因果关系，禾家公司应对原告的人身安全全权负责。
关于被告东莱建筑公司：
被告东莱建筑公司主张其不应承担责任。理由如下：1、事故发生在电梯安装工地，东莱建筑公司并非该工程施工人。东莱建筑公司承建的土建部分已竣工并通过验收，电梯安装与其公司无关；2、在土建施工过程中，其公司按照施工规范对可能的安全隐患已采取安全防护措施；3、工地门卫职责为对住宅大楼土建竣工交付后其公司尚未完工的小区道路和别墅工程材料的看护，电梯安装工地并非土建工地，门卫也不是电梯安装施工人、项目负责人、安全员、监理等，无法也无义务巡视和监督电梯施工工地。
原告主张葛林栋、高济忠的证词证实东莱建筑公司正在进行扫尾工作，室外配套工程正在施工，土建尚未完全竣工。根据《建设工程安全生产管理条例》第28条的规定，施工单位应在施工现场入口处等地设置明显的安全警示标志；施工现场暂时停止施工的，施工单位应做好现场防护。被告东莱建筑公司未尽到义务，应承担相应赔偿责任。
被告东盛公司主张2012年12月底根本不具备验收条件，保存在张家港市城建档案馆的竣工验收报告证实竣工验收发生于2013年4月30日。事故发生时是由被告东莱建筑公司派员工在看管整个工地。
被告禾家公司主张被告东莱建筑公司作为主体工程的建设方和委派专人看守小区的管理人，均负有安全检查、排除隐患的责任，对事故的发生有一定过错，应承担相应的赔偿责任。
被告舒马克公司主张建筑工程尚未竣工交付，被告东莱建筑公司作为管理人，在停工期间放任原告等人进入工地，未对原告做安全提示或采取任何安全措施，对此次事故负有较大责任。
关于被告舒马克公司：
被告舒马克公司主张事故的发生原因主要在于被告禾家公司，被告东盛公司和东莱建筑公司对事故发生也具有较大过错，舒马克公司不应承担责任；即使承担，也应与被告东盛公司、东莱建筑公司在安全注意义务内承担相应责任。
原告张胜娣认为安监局的调查材料及原告拍摄的照片等证据证实事发电梯已进入安装程序，被告舒马克公司同样未按照《建设工程安全生产管理条例》第28条的规定设置警示标志，做好停工期间的防护工作，足见被告舒马克公司过错明显。
被告东盛公司主张被告舒马克公司应当承担主要责任。安监局的调查材料证实此次事故是由于舒马克公司在安装电梯时拆除了电梯井口的安全防护设施、未及时恢复所致。
被告禾家公司主张安监局的笔录等证据证实原所有电梯井已由建筑单位加装了安全防护网、并张贴了警示标志，被告舒马克公司在电梯安装过程中拆除该电梯井的防护网及警示标志，且未能恢复，被告舒马克公司未将该情形告知被告东盛公司等相关单位。被告舒马克公司的行为与原告跌落电梯井有着最重要、最直接的因果关系，事故主要责任在于被告舒马克公司。
被告东莱建筑公司主张本次事故原因在于电梯施工工人“没有设置明显标志和采取安全措施”所致。
由于各方当事人之间争议较大，调解未成。
本院认为，被告东盛公司与被告禾家公司之间为委托代理关系、与东莱建筑公司之间为建筑工程施工合同关系、与舒马克公司之间为买卖合同关系与承揽合同关系。
关于合同履行情况：
本案事故发生时被告禾家公司与东盛公司的委托代理合同关系正在履行过程中，对此禾家公司、东盛公司及其他当事人均无异议，本院予以确认。
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