重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03825号
上诉人（原审原告）重庆建工第二建设有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20280518－1。
法定代表人郑建武，该公司董事长。
委托代理人刘智全，重庆海外律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2#，组织机构代码78746369-X。
法定代表人刘萍，该公司执行董事。
委托代理人罗向红，重庆江州律师事务所律师。
委托代理人吴毅，重庆江州律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084―0。
法定代表人陈松，该公司执行董事。
委托代理人田墅，男，1957年7月8日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区民生路314号8-2，公民身份证号码5102021957********。
被上诉人（原审被告）重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096-2。
法定代表人周荣富，该公司董事长。
委托代理人李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆广君律师事务所律师。
上诉人重庆建工第二建设有限公司（以下简称二建公司）因与被上诉人重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称世贸采博城）、重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五公司）、重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城公司）返还原物纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第01426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年1月10日，西五公司取得重庆市渝中区菜园坝正街73号（门牌号现变更为重庆市渝中区菜袁路27号）西五市场的国有土地使用证［编号为渝国用（2003）字第024号］。2003年11月18日，西五公司取得西五市场的《建设工程规划许可证》。2007年7月27日，西五公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层房屋所有权证。［编号为101房地证2007字第12615号］。
2004年12月28日，西五公司（甲方）与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司（乙方）签订《委托租赁经营合同》，约定甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止；由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。同时，合同第五条约定：本合同一式四份，双方各执两份，加盖行政公章生效。
2005年7月1日，二建公司以西五公司未履行建筑工程施工合同义务并有可能转移财产、逃避债务为由，向重庆市第一中级人民法院申请对西五公司的财产采取诉前保全措施，同年7月4日，重庆市第一中级人民法院分别以（2005）渝一中民立保字第91号、94号民事裁定书，对西五公司所有的位于重庆渝中区菜园坝正街73号重庆世贸采博城平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B05、B12、B13、B14、B15、B16、B17、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋予以查封，上述裁定于2005年7月5日送达重庆市房屋产权交易所协助办理相应查封登记。后二建公司向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，要求西五公司对欠付的工程款予以清偿，2005年10月8日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第474号判决书判决由西五公司向二建公司支付工程款4343091元及相应利息。同年12月9日，重庆市第一中级人民法院以（2005）渝一中民初字第473号民事调解书确定由西五公司向二建公司支付217万元管理费及相应利息。上述法律文书生效后，因西五公司未履行相应义务。二建公司即向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，执行过程中，重庆市第一中级人民法院于2006年4月17日以（2006）渝一中民执字第195-1号民事裁定书，对西五公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、B12、A27号房屋予以查封。
2006年4月19日，西五公司（甲方）、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司（乙方）、世贸采博公司（丙方）签订《三方合同》，约定甲方同意将与乙方签订的委托租赁经营合同完全转由丙方执行，由甲方与丙方签订委托租赁经营合同，乙方自甲方与丙方签订委托租赁经营合同始退出与甲方所签订的委托租赁经营合同。同日，西五公司（甲方）与世贸采博公司（乙方）签订《租赁经营合同》。
2006年6月13日，重庆市第一中级人民法院以（2006）渝一中民执字第592号民事裁定书，对西五公司所有的重庆渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程平街一层（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B06、B07、B08、B09、B10、B11号房屋予以查封。嗣后，上述两件执行案件由重庆市高级人民法院以（2006）120号明传通知，指定由重庆市第五中级人民法院执行，执行中，重庆市第五中级人民法院查封了西五公司所有的位于重庆渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、B12、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋，并将上述查封房屋移送司法拍卖，上述房屋经三次拍卖留标后，二建公司自愿以上述房产第三次拍卖流拍价829.28万元接收前述房产以抵偿其相应债权。2006年11月17日，重庆市第五中级人民法院以（2006）渝五中民执字第84、148号民事裁定书将西五公司所有的位于重庆渝中区菜园坝正街73号重庆西五市场一期工程（现重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层）B01、B02、B03、B04、B12、B13、B14、B15、B16、B17、A16、A17、A18、A19、A20、A23、A24、A25、B12、A27、A31、A32、A33、A36、B06、B07、B08、B09、B10、B11、B18、B19、B20、B21、B22、B23号房屋裁定归二建公司所有。2006年11月21日，西五公司和世贸采博公司就该份协议在重庆市渝中区公证处办理了公证。上述合同签订后，西五公司即将房屋交付给世贸采博公司管理经营，世贸采博公司即出资对上述房屋进行了装修，并安装了水电等相关设施设备，并对外宣传、招租。但因上述场地涉及纠纷较多，西五公司与世贸采博公司之间一直未对租金进行结算。
2009年11月12日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.32平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元／平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元／平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元／平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元／平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元／平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，世贸采博城即将上述房屋交付给了城外城公司经营使用，城外城公司即投入了2000多万元对电梯、空调、消防等进行了改造、装修，并对外宣传、招租。2010年4月26日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博公司履行给付租金的义务。后城外城公司将西五市场分零出租给若干个体经营商户使用至今。
2012年11月21日，二建公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B12号房屋的房地产权证。二建公司取得上述房屋产权证后因无法实际占有使用该房屋，也未收取房屋占有使用费，乃诉至法院。
另查明，在2011年重庆市第五中级人民法院受理的中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行诉西五公司、世贸采博公司、城外城公司（2011）渝五中法民初字第00246号房屋租赁合同纠纷一案中，重庆市第五中级人民法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对2004年12月28日西五公司与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司签订的《委托租赁经营合同》上的各印章及签字的形成时间进行鉴定，其鉴定意见为：1、落款时间打印为“二○○四年十二月二十八日”、甲方为“西五公司”、乙方为“重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司”的《委托租赁经营合同》上的“西五公司”公章印文不是其标称的落款时间所盖，而是2006年盖印形成；该《委托租赁经营合同》上的“西五公司”公章印文与样本1、2上的同名印文是同时段盖印形成。2、限于目前条件，不能确定送检的《委托租赁经营合同》上的签名和其它印章印文的形成时间。该鉴定书经双方当事人庭审质证后，建行渝中支行对鉴定结论没有意见；西五公司对鉴定结论亦没有意见，但陈述其在签订该合同时，因公司的经营状况紧张，当时需要借助世贸采博公司的财力才能维持经营，合同的条款起草得都很粗略，没有进行细化，2004年西五公司的法定代表人陈松就代表公司签了字，只是因为此后应世贸采博公司的要求去公证的缘故才在合同上加盖的公章；世贸采博公司对鉴定意见也没有意见，也同意西五公司的陈述意见，但认为2004年陈松签字的行为就代表了西五公司，不认可因为章是2006年盖的就否认2004年陈松签字的行为；城外城公司同意西五公司和世贸采博公司的意见。
一审法院认为，本案争议的焦点一是诉争房屋所有权变动后，受让人二建公司是否受西五公司与世贸采博公司签订的关于该房屋的租赁合同限制的问题。二是房屋占用费的给付主体及计算标准的问题。
一、诉争房屋所有权变动后，受让人二建公司是否受西五公司与世贸采博公司签订的关于该房屋的租赁合同限制的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，西五公司和世贸采博公司辩称其在2004年12月28日即已签订了租赁合同，租赁在前，所有权变动在后，“所有权变动不破租赁”，本案诉争房屋的产权变动不应当影响西五公司和世贸采博公司的租赁合同的存续。关于西五公司与世贸采博公司签订的租赁合同何时生效的问题，在一审法院调取的司法鉴定意见书中，鉴定结论为西五公司和重庆世贸中心投资有限公司采博城经营管理分公司签订的《委托租赁经营合同》上的印章为2006年形成，该合同明确约定加盖行政公章后发生法律效力，因此该合同的生效时间应确定为2006年。同时，结合西五公司、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司、世贸采博公司于2006年4月19日签订《三方合同》，并由西五公司与世贸采博公司签订《租赁经营合同》之事实，可以认定本案西五公司与世贸采博公司签订的《租赁经营合同》于2006年4月19日生效，而本案人民法院依法查封诉争房屋的时间为2005年7月4日，早于该房屋的出租时间，故本案诉争房屋在人民法院依法取得查封措施后，其所有权的变动不受西五公司与世贸采博公司之间租赁关系的限制，二建公司作为诉争房屋的所有权人，其请求西五公司、世贸采博公司返还诉争房屋符合相关法律规定，一审法院予以支持。至于二建公司请求城外城公司返还诉争房屋，涉及世贸采博公司与城外城公司之间转租合同效力问题，应属另一法律关系调整，本案不予处理，二建公司可另行起诉。
二、关于房屋占用费给付主体及支付标准问题。
本案中，二建公司请求西五公司、世贸采博公司、城外城公司给付房屋占用费的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益，2006年11月17日诉争房屋由重庆市第五中级人民法院裁定归二建公司所有后，二建公司即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，西五公司向世贸采博公司收取的租金应当作为二建公司享有的收益，西五公司应将2006年11月17日起向世贸采博公司收取的房屋租金交与二建公司。至于支付标准问题，一审法院认为，参照西五公司与世贸采博公司约定的每月12元／平方米较为适宜。鉴于本案实际情况，一审法院将房屋占用费计算至二建公司起诉之日即2013年1月22日止，如二建公司在2013年1月22日后仍产生实际损失，可另案起诉。故西五公司应按每月12元／平方米向二建公司支付2006年11月17日至2013年1月22日期间的房屋占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十九条、《中华人民共国和民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告重庆西五物业发展有限公司、重庆世贸采博城经营管理有限公司在本判决生效后三十日内共同返还重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B12号房屋给原告重庆建工第二建设有限公司。二、被告重庆西五物业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆建工第二建设有限公司所有的重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B12号（建筑面积36.52平方米）的2006年11月17日至2013年1月22日的房屋占用费32999.47元（房屋占用费按每月每平方米12元计算）；三、驳回原告重庆建工第二建设有限公司的其他诉讼请求。”本案受理费减半收取676元，由被告重庆西五物业发展有限公司、重庆世贸采博城经营管理有限公司共同负担。
重庆建工第二建设有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判西五公司、世贸采博城、城外城公司共同返还诉争房屋，并由该三公司连带支付从2006年11月17日起至房屋实际交付时止按25元／平方米计算的房屋占用费。主要事实和理由：1、本案中因查封在前，故西五公司与世贸采博城、世贸采博城与城外城公司涉诉争房屋的租赁合同均无效，城外城公司有返还房屋义务。城外城公司是房屋实际占有人，未判决其承担返还责任，将导致二建公司无法收回房产，诉讼目的不能实现。一审法院要求二建公司另诉城外城公司，没有法律依据且不符合“一事不再理”原则。2、一审法院以西五公司与世贸采博城约定的12元／平方米确定占用费，没有合法的事实和法律依据，违背公平公正原则，租金明显过低，应予调高。
世贸采博城答辩：世贸采博城与西五公司不存在恶意串通，二建公司的上诉主张没有事实法律依据，应予驳回。
西五公司答辩：西五公司与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司2004年签订《委托租赁经营合同》是双方真实意思表示，合同签订后，世贸采博城经营管理分公司对西五公司的房屋进行了投入。通过2006年4月19日的《三方合同》及同日签订的《租赁经营合同》，世贸采博城承接了2004年合同中世贸采博城经营管理分公司的权利义务，不存在恶意串通。西五公司2007年取得的权证没有任何查封抵押登记，房屋属西五公司所有。租赁合同签订时，二建公司与西五公司只是债权债务关系，二建公司并未取得房屋产权。同意世贸采博城的意见，请求驳回二建公司的上诉请求。
城外城公司答辩：西五公司与世贸采博城、世贸采博城与城外城公司的房屋租赁合同均有效。城外城公司善意使用房屋，不应承担侵权责任。城外城公司与世贸采博城签订租赁合同时，房屋登记产权人是西五公司。世贸采博城出具了其与西五公司签订的租赁合同的公证书且实际占有房屋，城外城公司已尽注意义务。合同按市场价格确定的租金，城外城公司已支付，故城外城公司的权利应受法律保护，不应承担租金给付和房屋返还义务。同意世贸采博城的意见，请求驳回二建公司的上诉请求。
二审中二建公司提交二组证据。第一组证据：西五公司2002年12月26日制定的《章程》、网上查询的世贸采博城的基本信息及该公司2006年4月13日制定的《章程》。拟证明侯斌是西五公司及世贸采博城的控股股东，主要实务经办人田墅也是两公司股东，西五公司与世贸采博城存在恶意串通的条件和动机，世贸采博城明知西五公司涉案房屋的产权情况及查封、抵押预售情况。
第二组证据：《商品房买卖合同》、《委托经营协议》、《委托租赁合同》、《协议书》、《收据》、（2011）渝五中法民初字第557号《民事判决书》，拟证明西五公司已对外销售、出租“西五市场”部分商铺，不可能再整体出租“西五市场”，西五公司以远低于市场租金的价格出租的涉案房屋虚假。
二建公司另申请本院对“西五市场”的销售情况进行调查，以证明西五公司与世贸采博城的合同虚假。
西五公司对二建公司二审所举示证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。辩称房屋出售后又返租回来及租金多少是商业行为，约定12元／平方米与当时的市场价相符且世贸采博城要垫资及投资装修等。
世贸采博城对前述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，整租与零租并不矛盾，不能达到二建公司的证明目的。
城外城公司质证认为，二建公司提交的证据不属新的证据，超出了一审的审理范围。且证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到二建公司的证明目的。
二审查明的其他事实与一审查明的相同。
本院认为，2006年11月17日诉争房屋由重庆市第五中级人民法院裁定归二建公司所有后，二建公司即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。西五公司和世贸采博城辩称2006年4月19日的租赁合同是西五公司与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司2004年12月28日签订的《委托租赁经营合同》的延续，租赁关系建立在诉房屋查封和所有权变动之前，租赁关系应受法律保护。但《委托租赁经营合同》上的印章经鉴定系2006年形成，且该合同明确约定加盖行政公章后发生法律效力，因此《委托租赁经营合同》不足以证明西五公司与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司于2004年12月28日即建立租赁关系。西五公司、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司、世贸采博城的《三方合同》及西五公司与世贸采博城的《租赁经营合同》于2006年4月19日签订，晚于人民法院依法查封诉争房屋的时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项的规定，新所有权人二建公司有权不再继续履行西五公司与世贸采博城之间的租赁合同。城外城公司辩称其取得承租权属于善意，但城外城公司与世贸采博城的租赁合同亦成立于诉争房屋查封之后，根据前述司法解释的规定，二建公司亦有权不再继续履行城外城公司与世贸采博城的租赁合同。二建公司基于所有权，有权要求西五公司、世贸采博城、城外城公司返还诉争房屋。二建公司关于城外城公司应承担返还义务的上诉理由成立。二建公司二审中提交的关于西五公司与世贸采博城恶意串通、合同虚假的证据与本案关联性不足，证据不充分且一审即可提供，本院对其该主张不予采纳。
二建公司取得诉争房屋所有权后，享有诉争房屋的收益权。自2006年11月17日起，西五公司已不享有收取房屋租金的资格，故其向世贸采博城收取的租金应当作为二建公司享有的收益交与二建公司。因至二建公司提起本案诉讼之前，并无证据证明二建公司对西五公司与世贸采博城的租赁合同提出异议及主张权利，故至二建公司提起本案诉讼之前的二建公司的收益，可以西五公司与世贸采博城租赁合同的租金标准确定。二建公司提起本案诉讼之后，如认为该公司确有损失，可另行主张权利。一审法院主张按每月12元／平方米计算房屋占用费至二建公司起诉之日即2013年1月22日止并无不妥，依法可予维持。
综上，二建公司的上诉理由部分成立。一审法院认定事实基本清楚，但认定城外城公司与世贸采博城的合同关系属另一法律关系，未判决城外城公司返还房屋，适用法律不当。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第01421号民事判决第二、三项。
二、变更重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第01421号民事判决第第一项为：“被告重庆西五物业发展有限公司、重庆世贸采博城经营管理有限公司、重庆城外城投资有限公司在本判决生效后三十日内共同返还重庆市渝中区菜袁路27号名义层第1层B12号房屋给原告重庆建工第二建设有限公司。”
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费1352元，由上诉人重庆建工第二建设有限公司负担676元，由被上诉人重庆世贸采博城经营管理有限公司负担676元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履期限的最后一日起计算。
审 判 长 胡智勇
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 宋 扬