吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0211民初1795号
原告（反诉被告）：赵秋，女，汉族，户籍所在地：吉林省吉林市船营区。
委托代理人：温成芳，吉林远耀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵月，女，满族，户籍所在地：吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。
原告赵秋与被告赵月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案。2016年10月26日，被告赵月向本院提起反诉，本院予以受理。2016年11月28日，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。赵秋及其委托代理人温成芳、赵月及其委托代理人郭鹏云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
赵秋向本院提出诉讼请求：1请求判令赵月立即停止侵害，无条件全部退还非法占用赵秋的房屋；2、请求判令赵月支付非法占用房屋期间房租费每月6250元（按每年房屋租金7.5万元计算）；3、赵秋不再退还赵月违约金5000元；4、请求判令赵月承担房屋租赁合同期间和非法占用房屋期间所欠的一切费用（水费、电费、物业费、供热费等）；5、赔偿房屋使用期间造成的玻璃损失费1000元；6、赔偿非法占用房屋期间赵秋参加诉讼所发生的交通费、误工费5000元；7、赔偿材料损失费5000元；8、赵月承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月26日，赵秋、赵月签订房屋租赁合同一份。赵秋将坐落于吉林市瀚林院小区门市房出租给赵月，租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。房屋租赁到期时，赵月没有任何理由拒绝腾房，强行占据房屋继续做生意。赵秋准备租赁期满后自行开店而购买的食品原材料不能使用，赵月的行为给赵秋造成了很大损失。现与赵月多次交涉无果，诉至法院，请求法院保护赵秋合法权益。
赵月辩称：赵秋的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。租赁合同约定租赁期限到2016年9月30日，2016年3月赵月就与赵秋商量续约、出兑等问题。2016年6月，赵秋与赵月达成续租约定，租期1年，租金6.5万元。赵月为经营需要，2016年5月至6月间，将饭店重新装修，花费装修费4.7万元。赵月装修饭店后，赵秋将租金涨至8万元。后双方就租金数额协商多次。赵秋见涨租金的愿望没有达成在饭店门前烧纸干扰赵月的正常营业。综上，请求法院驳回赵秋诉请。
赵月反诉请求：1、判令赵秋返还租房抵押金5000元；2、赵秋赔偿赵月房屋二次装修费用4.7万元，营业损失1000元；3、赵秋承担全部诉讼费用。事实和理由：双方租赁期满后，2016年5日赵秋与赵月又达成了续租协议，租期1年，租金6.5万元。因赵秋没有告诉赵月不再续租，赵月将房屋进行了二次装修，花费装修费4.7万元。赵秋见房屋装修后，将租金涨至8万元。后双方就租金数额协商多次，未达成一致，赵秋就采取在饭店门前烧纸、送花圈等方式干扰赵月的正常营业。赵秋没有遵守双方续租一年的约定，造成赵月损失装修费4.7万元。请求法院支持赵月的反诉请求。
针对反诉，赵秋辩称：2016年5月，赵月与赵秋并未约定续租事宜，双方没有通话，也没有短信、微信交流。后因双方对租赁内容意见不统一，没有达成协议。赵月二次装修的费用与赵秋无关。赵月必须立即腾房，交付赵秋。
本案争议焦点如下：1、赵秋、赵月在租赁合同期满后是否有续租一年的约定，赵秋要求赵月返还房屋的诉求是否应予支持；2、如应返还房屋，赵月占用期间房屋租赁费用如何计算；3、租赁房屋抵押金5000元赵月是否应予返还；4、赵秋主张的玻璃损失费1000元是否存在，是否应予支持；5、赵秋主张的参加诉讼的误工费和交通费5000元是否应予支持；6、赵秋主张的材料损失费5000元是否存在，要求赵月赔偿是否有事实及法律依据；7、赵月主张的装修费用4.7万元、营业损失1000元是否存在，具体数额是多少，要求赵秋赔偿是否有事实及法律依据。
针对本诉和反诉，本院一并进行了审理。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩，依法提交了证据，对当事人无异议的证据房屋租赁合同、照片三张（证实租赁房屋玻璃损坏情况）、照片七张（内容为涉案房屋赵月二次装修前后的情况）、证人曲井刚证言（证实2016年赵月曾将涉案房屋进行装修，并准备好了下一年的租金）、证人孙继友证言（证实赵秋、赵月就租金问题发生纠纷，赵秋曾在赵月饭店门前摆花圈），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评判如下：赵秋提供1、2016年6月27日收回房屋通知一份，赵月表示没有收到。经法庭询问，赵月表示，6月27日赵秋来到其经营的饭店双方发生争吵，争吵中赵秋表示不再将房屋租给赵月。本院对2016年6月27日，赵秋向赵月表示租赁合同期满后不再与其续租的事实，予以确认。2、“领取证”一份、照片复印件两张，证实赵秋在日本购买咖喱料的情况。因赵月提出异议，且该证据文字均为日文，本院无法确认证据内容及其真实性，本院不予采信。3、照片两张，证实赵月曾驾车跟踪赵秋。对跟踪的事实，本院不予确认。赵月提供证据如下：1、2016年6月11日-20日，赵秋、赵月通过腾讯QQ聊天软件的聊天记录，赵月欲证实2016年6月双方已通过QQ聊天达成续租合意。赵秋对该聊天记录的真实性无异议，但对双方就租赁事宜达成合意一事予以否认。该记录记载赵秋表示“你要是接着租，房租6万5，物业供热自己交”“续签合同一年一签，前提是把5年的拖欠供热费用补齐”、“所以你要是接着租就还是6.5万不包物业、供热”。就赵秋的租赁意见，赵月回应“房租6.5万我同意，但能不能再包两年物业费”、“供热拖欠费是什么啊？物业没说有拖欠啊？”。针对拖欠的供热费问题，赵秋回答“供热的事去年供热公司不是下通知单了吗，我也和你说了”。最后赵月回复“一切事都见面谈”。本院认为，该聊天记录无法证实当事人双方已就续租事宜达成合意，双方对拖欠的供热费、物业费由哪方承担没有协商一致。对该证据，本院不予采信。2、赵月对涉案房屋二次装修的装修合同及支付装修费用4.7万元的收据三张，赵秋质证认为装修是赵月的单方行为，该证据与赵秋无关。本院对赵月曾于2016年5月份对涉案房屋进行装修的事实，予以确认。3、瀚林院小区其他营业网点的营业执照、房屋租赁合同、经营者身份证复印件，证实其他业户同等条件下房租均为每年4.5万元。本院认为上述证据与本案不具有关联性，不予采信。4、2016年9月30日赵秋交给赵月的一张纸条，写明了续租的条件是年租金8万元，包物业、供热。赵秋对证据的真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日，赵秋与赵月签订房屋租赁协议一份，双方约定：赵秋将其所有的位于吉林市丰满区瀚林院小区的门市房出租给赵月经营饭店。租期五年，从2011年10月1日起至2016年9月30日止。年租金5万元（包括物业和供热），2年租金不变，抵押金5000元。2013年以后，按市场价格提前3个月交租金。如有其它原因不租，提前3个月告知。对装饰物的工料费，租赁期满后归赵秋所有。合同签订后，双方如约履行了合同。赵月使用租赁房屋经营火锅店。2016年5月，赵月在未能联系到赵秋的情况下，将涉案房屋进行了装修。2016年6月中旬，赵月与赵秋通过腾讯QQ聊天软件取得联系，就续租一事进行协商，未果。6月27日，赵秋到赵月经营的火锅店商谈租赁事宜，两人因涉案房屋补交的供热费由哪方负担的问题发生争执，赵秋即告知赵月合同期满后将收回房屋，不再续租。此后，两人多次协商续租事宜，均未果。租赁合同期满后，赵月拒绝从涉案房屋迁出。2016年10月，赵秋多次在赵月经营的火锅店门前烧纸、摆放花圈。另查明，现涉案房屋临街位置的一块玻璃窗破损。2015年10月至2016年9月，赵秋与赵月约定涉案房屋房租为6万元。
本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现赵秋与赵月间房屋租赁合同租赁期间已满，双方虽就续租事宜进行了多次协商，但未达成合意。现赵秋要求赵月从租赁的房屋迁出，其诉请应予支持。赵月抗辩称，2016年6月，双方已通过腾讯QQ聊天软件取得联系，并就续租一事达成合意，合同续签一年，年租金6.5万元。但通过庭审调查，从聊天记录可见，双方并未就续租事宜最终达成一致意见。赵秋向赵月提出续租一年，年租金6.5万，同时需要赵月承担拖欠的供热费和物业费。赵秋之该意思表示属要约，赵月在收到该要约后，表示对续租一年，租金6.5万同意，但不能承担供热费和物业费。此时，因受要约人即赵月对赵秋的要约未予承诺，而是对要约内容作出了实质性改变，故赵秋的要约失效。至此，赵秋与赵月间续租的租赁合同未能成立。在没有租赁合同关系的情况下，赵月占有、使用涉案房屋的行为已无任何事实及法律依据，故应判令赵月立即从涉案房屋迁出，将房屋返还给赵秋。赵月应按照与赵秋之前签订的租赁合同约定的租金标准给付2016年10月1日之后占用房屋期间的租金。2016年10月前，房租为年租金6万元。故赵月应给付赵秋2016年10月、11月的租金共计1万元，并按照每月5000元的标准给付租金至实际迁出时止。
二、关于赵秋要求赵月承担使用房屋期间产生的水、电费、物业费、供热费的诉讼请求，本院认为，赵月占用涉案房屋期间产生的水、电费用均应由赵月承担。因双方的租赁合同约定租赁期间房屋物业费、供热费包括在租金之中，故赵秋要求赵月承担物业费、供热费的诉讼请求不予支持。赵月交付的房屋抵押金5000元，应在赵月实际迁出，双方对赵月使用期间房屋水、电等费用实际结算后，再行结算给付。赵秋要求赵月给付玻璃窗损失1000元，本院认为，玻璃窗损坏的事实确实存在，但现本院无法判定更换该玻璃窗的实际费用，赵秋要求给付1000元的证据不足，故该诉请本院现予以驳回，赵秋可待该更换费用证据充分后另行告诉。赵秋要求赵月给付其参加诉讼而产生的误工费、交通费5000元，于法无据，本院不予支持。关于赵秋要求赵月赔偿其购买咖喱料的损失5000元，因赵秋未能提供合法、有效的证据证实该损失的存在，且其自述其购买行为发生在2016年3月，从2016年6月赵秋还在与赵月协商房屋续租事宜判断，购买食材时赵秋并未产生收回房屋自行开店的想法，故其购买行为造成的损失不能认定是赵月不交付房屋造成。该诉请，本院不予支持。
三、关于赵月要求赵秋赔偿其装修损失4.7万元的反诉请求，本院认为应予驳回。2016年5月，赵月在未得到赵秋可续租承诺的情况下即自行装修。赵月庭审中称，因一直联系不上赵秋，而赵秋没有通知其不再续租，故赵月就认为这就表示赵秋已同意与其续租。赵月该陈述，不符常理。本院认为，双方的租赁合同约定，赵月对房屋的装修在合同期满后归出租人赵秋所有。赵秋在租赁合同约定期限届满前三个月即2016年6月，与赵月联系协商续租事宜，协商不成的情况下告知其不再租赁要求收回房屋，并无不妥。赵月装修房屋时至租赁期满还有近五个月时间，在没有与赵秋就继续租赁事宜协商并签订协议的情况下，就进行二次装修，其装修损失，应自行承担。赵月的该反诉请求，应予驳回。关于赵月要求赵秋赔偿营业损失的诉请，本院认为，因赵月未能提供证据证实其损失具体情况，其要求赵秋赔偿其损失1000元的证据不足，故本院不予支持。在此本院需要强调的是，虽然赵月租赁期满后拒绝迁出涉案房屋，但赵秋到赵月经营的饭店门前烧纸、摆花圈的做法不妥，违反了公序良俗。赵秋的该做法不仅不利于双方问题的解决，反而激化了双方的矛盾。本院希望本案当事人双方再遇到无法解决的问题时，采取正确的态度冷静处理，必要时应通过法律途径予以解决。
故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第十四条、第二十条、第二百三十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵月于本判决生效后10日内迁出位于吉林市丰满区瀚林院小区门市房，将该房屋返还原告赵秋；
二、被告赵月于本判决生效后10日内给付原告赵秋2016年10月、11月使用房屋的费用1万元，并从2016年12月1日起按每月5000元的标准给付赵秋房屋使用费至其实际迁出时止；
三、被告赵月使用吉林市丰满区瀚林院小区406-1号房屋期间产生的水、电费由被告赵月负担；
四、驳回原告赵秋其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告赵月诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元，反诉费550元，由被告赵月负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 于萍楠
人民陪审员 王贵臣
人民陪审员 侯义全
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 赵春苗