天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4525号
上诉人(原审原告):肖剑锋。
委托诉讼代理人:肖如兵(肖剑锋之父)。
被上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,职务总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
上诉人肖剑锋因与被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初第7302号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人肖剑锋的委托诉讼代理人肖如兵,被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
肖剑锋上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判支持其一审全部诉讼请求;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1、燃气达到使用条件之前的责任应为被上诉人,一审认定燃气逾期开通天数为75天与客观实际不符,应当计算到实际开通时间即2015年3月26日,少计算224天;2、请求撤销诉求书和承诺书;3、更换室内空调和卫生间的电线;4、两审案件受理费由被上诉人承担。
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司辩称,不同意对方的上诉请求,要求维持原判。
肖剑锋向一审法院起诉请求:判令被告支付其燃气逾期开通违约金14950元;判令被告按照合同约定将涉诉房屋窗户改成外平开;判令被告返还其预交的水费400元以及电费150元;支付其7个月租房补贴19600元;更换空调和卫生间的不符合合同约定标准的电线;判令被告赔偿其房屋维修期间的物业损失904.95元;本案受理费由被告依法承担。
一审法院认定事实:原、被告于2013年7月28日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078434),合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑1-1-701室房屋一套(钢混结构,建筑层数为11层),建筑面积为120.66平方米,房屋价款为1041870元。其中,就商品房交付及交付日期约定为商品房竣工,经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。被告应于2014年5月30日前将符合上述条件的商品房交付原告使用。就商品房交接约定为商品房交付时,被告应书面通知原告办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。就商品房配套设施运行的规定约定为燃气设施在该商品房交付时达到正常使用条件(“使用条件”是指达到原告向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),若被告违反约定每逾期一天,被告向原告支付50元的违约金。同时,双方还在补充协议中约定商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的,原告有权要求保修,被告按约定承担保修责任,原告不得藉词拒绝收楼。2014年5月,原告收到被告邮寄送达的书面《收楼通知书》,通知原告可于2014年5月30日办理房屋交付手续,物业服务费从2014年6月1日起计收。原告按被告通知于2014年6月1日去被告处办理房屋交付手续,当日领取房屋钥匙以及《天津市新建商品住宅使用说明书》,并向涉诉房屋所在小区物业服务公司预交三个月物业服务费904.95元。其中该新建商品住宅使用说明书上记载涉诉房屋外窗开启方式为外平开,同日原告还与涉诉房屋物业管理服务中心签订了《钥匙托管协议书》,该托管协议书记载碧桂园凤凰苑1号楼1单元701室业主因维修需委托物业服务中心代管本物业钥匙。
另查,被告于2014年5月27日取得涉诉房屋楼栋的《天津市建设工程竣工验收备案书》,2014年5月28日取得涉诉房屋楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,记载依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对被告开发建设的(包括涉诉房屋所在楼栋)住宅商品房项目进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2015年3月26日,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向原告出具了《燃气用户安全隐患整改告知书》。2014年6月,因被告开发建设的碧桂园滨海城1-7号楼装修问题导致业主延迟入住问题突出,被告于2014年6月17日在涉案凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:被告所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住,被告予以高度重视,向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:进行积极整改,组建专项维修整改小组针对户内不同问题,按照业主合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公平公正,合理补偿。整改期间免收业主物业费,对于已缴纳物业费的业主,按照整改工期顺延,根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,100-150平方米户型租房费用为2800元/月(94元/天)。2015年3月17日原告分别向被告出具了《诉求申请书》(主要内容:本人购买的位于凤凰苑1-1-701室商品房,该商品房于合同约定日期达到交付条件,被告已经按照合同约定将该商品房交付本人。本人在该商品房保修期限内发现室内顶棚开裂等问题,经与被告协商提出诉求由被告就上述问题一次性补偿7000元,上述款项包括室内顶棚开裂等一切问题的费用,作为该商品房存在室内顶棚开裂等问题的赔偿)以及《承诺书》(主要内容:被告就室内顶棚开裂等装修问题影响入住的问题一次性支付补偿款7000元,上述款项包括但不限于室内顶棚开裂等一切问题的费用,作为该商品房存在室内顶棚开裂等问题所有违约和赔偿责任的一切补偿,如在保修期内出现上述问题之外新增问题仅限维修,不再赔偿)。
再查,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》涉及燃气配套证明上未有具体日期,原告提交的天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司出具的涉诉房屋所在楼宇1单元立管带气时间为2015年3月26日,被告提交的《图纸会审、设计变更、洽商记录》表上所记载的内容为:根据现场实际情况,原二标段七栋高层(标准地名楼号1#-7#楼)除3#-503外,其余所有用户高挂燃气表设计变更为低挂燃气表,日期记载为2014年12月15日。另,《全国民用建筑工程设计技术规范》中对于窗的开启方式及应用规定中记载多层建筑(小于或等于六层)常采用外开或推拉,高层建筑不应采用外开窗,应采用内开或开拉。《天津市住宅设计标准》中对于门窗的规定记载住宅北向不应设置凸窗,东、西、南向不宜设置凸窗。当设置凸窗,且窗台距楼面净高低于0.9m时,应设置防护措施,防护高度从窗台面起算不应低于0.9m,并应铁窗设置。根据被告的申请,一审法院核实的涉诉房屋所在楼宇窗户的设计图纸亦显示为内平开。
庭审中,原告主张涉诉房屋交付当天发现墙体存在裂缝,涉诉房屋照明灯未安装等装修瑕疵,被告仅就涉诉房屋存在的裂缝予以赔偿,其余装修质量瑕疵均未赔偿;被告对涉诉房屋验房时存在的房屋裂缝无异议,且认可已对涉诉房屋因存在房屋裂缝等所有装修问题予以补偿。针对双方当事人争议的事实,一审法院会同双方当事人进行了现场勘验,涉诉房屋装修良好,仅就客厅空调接线处存在不同规格电线以及厨房燃气装置存在改动现象。就燃气违约金而言,针对双方提交的证据,一审法院为查清案件事实分别走访了燃气设施主管单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司(以下简称:燃气公司)以及燃气设施的具体施工单位天津滨海旅游区公用事业发展有限公司(以下简称:公用事业公司)进行了核实,燃气公司介绍因被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置因厨房燃气表与灶具安装距离不符合供气安全条件,故由被告联系相关单位对凤凰苑1-7号楼进行了整改,具体整改时间大概为为2-3月;至于立管带气的时间,燃气公司对燃气设施检验合格后,各用户用气前需通气检查漏气点,只有同一栋楼同一楼门同一立管的上下业主全部到齐后才可以通气,立管带气时间与燃气设施交付时是否合格无关。公用事业公司介绍被告开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气设施事由该公司设计并施工的,但是碧桂园公司的装修单位在施工时并未注意该公司的燃气设计图纸要求,导致燃气表与灶头距离不符要求,公用事业公司获悉后及时组织人员对燃气表予以整改,整个整改期限大概为2-3月;就被告提交的《图纸会审、设计变更以及洽商记录》表,这个记录表的时间确实是后补的,因为公用事业公司在施工三标段工程(非涉诉房屋所在楼宇)时应燃气公司要求必须有书面的设计变更才能备案,所以应相关部门要求公用事业公司会同被告、设计单位以及监理单位后补了一份书面记录。
再查,原告户门距离其东邻702室户门较近。原告户门在开启角度为30°左右、其相邻户门开启角度为130°左右、且相邻两户同时开启户门时相抵触。
上述事实,有原、被告当庭陈述及原告提交的证据在案证实,足以认定。
一审法院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定全额向被告交纳了房款,被告应当按照合同约定向原告交付质量合格的商品房屋。通过庭审调查,被告对于交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵影响业主入住的情况,其通过小区张贴公开信的形式向包括原告在内的业主承诺因装修房屋问题导致业主延迟入住的,其针对业主购买商品房建筑面积的大小,按照业主的合理诉求对涉诉房屋进行整改,并且根据业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,100-150平方米户型租房费用为2800元/月(94元/天)。
就双方当事人争议之焦点,一审法院评判如下:
1.被告是否应支付原告燃气逾期开通违约金。被告是否支付原告燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到原告向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是原告实际通气的时间。通过庭审调查,涉诉房屋燃气设施存在明显改动的痕迹,加之一审法院自天津滨海旅游区公用事业发展有限公司、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司核实的情况来看,被告向原告交付的涉诉房屋燃气设施交付时并未达到正常安全使用条件,燃气表与燃气灶的距离不符合安全通气条件,后由被告进行整改时间大约为2-3月,故根据合同约定被告应就此段燃气整改时间向原告支付违约金。根据一审法院核实的相关情况,燃气逾期开通时间一审法院酌定为75天,根据合同约定被告应给付原告燃气逾期开通违约金50元/天×75天=3750元。
2.被告是否应将涉诉房屋窗户改成外平开。通过现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开,与本案核实的涉诉房屋设计图纸相符,且依照民用建筑设计规范来看,高层住宅的常规做法及安全需要来看,窗户的开启方式一般都为内平开,综合考虑上述情况,被告主张涉诉房屋使用说明书中关于涉诉房屋窗户系外平开的标注内容系笔误应为可信,故原告主张被告将涉诉房屋窗户改为外平开不符合法律规定,一审法院不予支持。
3.被告是否应给付原告租房补贴19600元以及预交的物业费904.95元。庭审中,原告陈述涉诉房屋验房时存在房屋裂缝、房屋缺少照明灯等质量瑕疵,被告给付原告的补偿款仅限于房屋顶棚裂缝,不涉及房屋的其他质量瑕疵;被告亦认可涉诉房屋存在顶棚裂缝等装修质量瑕疵,但是已经就涉诉房屋装修问题导致原告入住不能的经济损失予以赔偿。通过被告提交的《诉求书》以及《承诺书》来看,原、被告就涉诉房屋存在的顶棚裂缝以及其他装修质量问题造成的损失经过协商已经达成赔偿协议;就涉诉房屋而言,房屋顶棚裂缝仅是涉诉房屋装修质量瑕疵的一部分,因房屋装修质量瑕疵整体而言从而影响了原告的正常入住,被告对原告赔偿是就房屋整体存在的装修质量瑕疵影响原告入住予以考量,并非单就某一项装修瑕疵予以考量,故原告主张被告仅就涉诉房屋顶棚裂缝予以赔偿其他装修质量瑕疵未予以赔偿与客观实际以及法律规定均不相符,况且原告亦未提供2015年3月17日后涉诉房屋再次出现影响原告正常入住的其它严重装修质量问题的证据,故原告再次向被告主张赔偿租房补贴以及物业费损失属于重复主张、于法无据,一审法院不予支持。
4.原告主张被告返还预交的水费400元、电费150元以及更换空调和卫生间的不符合标准的电线是否符合法律规定。原告庭审中提交的预交水、电费收据仅能证实原告预交的水、电费数额,被告维修房屋期间是否就原告预交的水、电费全部使用完毕原告未有其它证据予以证实,且被告已对原告因房屋顶棚裂缝等质量瑕疵造成的损失予以赔偿,故原告主张被告返还预交的水、电费用一审法院不予支持。涉诉房屋已经相关部门验收合格准许交付,至于室内电线的规格应根据室内使用电器功率的不同予以确定,原告仅依据室内电线的粗细不同即主张涉诉房屋电线不符合合同约定依据不足,一审法院不予支持。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告肖剑锋燃气逾期开通违约金人民币3750元。二、驳回原告肖剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币350元,由原告担负300元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负50元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向一审法院交纳。”
二审期间,双方均未提交新的证据。
在本院审理期间,碧桂园公司向本院作出承诺,同意给付肖剑锋电费135元。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,对于被上诉人支付上诉人肖剑锋燃气逾期开通违约金期间的问题,根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定,被上诉人是否支付上诉人燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到上诉人向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是上诉人实际通气的时间。经一审法院向相关部门调查核实,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还包括肖剑锋在内的其他业主的配合的因素。因肖剑锋未就包括其在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分的配合的事实,提供相应的证据予以证明,故一审判决据此酌情认定被上诉人应承担的燃气逾期开通违约金的期间,并无不当,本院予以维持。
对于涉诉房屋入户门是否应予调整的问题,经一审法院现场勘验,上诉人的涉诉房屋户门与其东邻户门同时开启并开至一定角度时确实存在相抵触情况,但一审法院在现场勘验的基础上并结合双方合同约定及《中华人民共和国住宅设计规范》相关规定的要求,所作认定亦具合理性,本院不予调整,上诉人与相邻业主应本着注意安全、方便生活、团结互助、公平合理、不妨碍公共交通的原则,正确、合理开启各自房屋的入户门,妥善处理好相邻关系。
对于肖剑锋请求撤销诉求书和承诺书问题,该项上诉请求已经超出其在一审提起的诉讼请求,不属于本案的审理范围,该项上诉请求本院不予审理。
对于肖剑锋请求赔偿租房补助、物业费及水费的问题,由于双方因涉诉房屋存在的顶棚裂缝等装修质量的损失已经达成赔偿协议,一审法院没有支持其该行诉讼请求并无不当。
对于肖剑锋请求更换室内空调和卫生间的电线的问题,涉诉房屋已经验收合格,肖剑锋主张室内空调和卫生间的电线不符合合同约定,就此未提交相应的证据,一审法院没有支持其该项请求并无不妥。
关于碧桂园公司是否应支付肖剑锋预交的电费的问题。碧桂园公司在对涉诉房屋进行维修时,应产生用电支出,同时亦不能排除肖剑锋在进入涉诉房屋时消耗电量,鉴于二审期间,碧桂园公司自愿担负电费135元,本院综合考虑实际情况,予以准许。
综上所述,肖剑锋的上诉请求因缺乏事实和法律依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,程序合法,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
一、维持滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7299号民事判决第一项;
二、撤销滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7299号民事判决第二项;
三、被上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人肖剑锋维修期间的电费损失135元;
四、驳回上诉人肖剑锋的其他诉讼请求;
五、驳回上诉人肖剑锋的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
二审案件受理费570元,由上诉人肖剑锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺