天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初2094号
原告:张凯,无职业。
委托诉讼代理人:鲍红娟,天津孚惠律师事务所律师。
被告:胡文志。
委托诉讼代理人:王文祥,由天津市北辰区普东街道普东新苑社区居委会推荐。
被告:胡斌,无职业。
委托诉讼代理人:王文祥,由天津市北辰区普东街道普东新苑社区居委会推荐。
原告张凯与被告胡文志、胡斌房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张凯及其委托诉讼代理人鲍红娟,被告胡文志的委托诉讼代理人王文祥、被告胡斌及其委托诉讼代理人王文祥到庭参加诉讼。
原告张凯向本院提出诉讼请求:1、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同;2、判决被告胡斌返还购房款700000元;3、判决被告胡斌承担违约责任,赔偿原告违约金70000元;4、案件受理费及保全费由被告承担。事实和理由:二被告系父子关系。原告经朋友介绍认识二被告,二被告自愿出售被告胡文志所有的坐落天津市××花园××楼××号房屋,建筑面积59.24平方米。原告与二被告协商房屋总价款为700000元。由于被告胡斌对外有欠款,所以要求原告一次性将房款给付二被告。2015年3月12日,原告与二被告签订房屋买卖合同,约定被告胡文志自愿以全款700000元的价格将涉诉房屋出售给原告。原告于合同签订当日将全款支付给被告胡文志指定的被告胡斌。合同同时约定在2015年3月30日前,二被告将涉诉房屋交付给原告,并在2015年3月20日至30日之间到房管部门办理过户手续。合同签订后,原告积极的履行了合同义务,但二被告却以种种理由推脱,拒绝履行办理过户手续及交房义务。由于在此前原告因同一争议起诉的(2015)北民初字第2190号民事案件中,因房屋买卖合同和收条上被告胡文志的指纹无法鉴定,所以现原告要求解除与二被告签订的房屋买卖合同。
被告胡文志、胡斌辩称,胡文志并未与原告签订房屋买卖合同,只是胡斌与原告张凯签订的房屋买卖合同。在(2015)北民初字第2190号民事案件中胡文志因对原告提交的业主收据中其按捺手印真实性有异议申请鉴定,鉴定机构以指纹不具备鉴定条件为由退回。指纹不是胡文志自己的,签字也不是胡文志自己签的。原告明知讼争房屋产权人系被告胡文志,胡斌将讼争房屋出售给原告,事先未得到胡文志同意,事后胡文志也未追认,胡斌系无权处分,应认定双方签订的房屋买卖合同无效,故二被告同意解除合同。胡斌与原告签订合同当日并未收到原告给付的700000元,房屋买卖合同约定购房款700000万元,原告转账支付600000元,但实际上2015年3月12日原告向胡斌账户打款300000元,同日案外人李××向胡斌账户打款300000元,而李××转账的300000元不能证明是原告张凯支付的购房款,而且该600000元很快又转入案外人李维阳的账户内。李维阳在(2015)北民初字第2190号民事案件2015年9月7日的庭审中出庭作证,证明胡斌找李维阳借过款,陈述胡斌在两三年前就数次找其借款,一共借款600000元,但是在法庭调查中李维阳没有任何证据证明这一事实。另外,购房款约定为700000元,600000元转账支付,应该还有100000元现金支付,原告讲2015年3月8日其从建行取款150000元,证明其将其中100000元作为购房款交付给胡斌,只有取款依据,没有证明胡斌收到该款的依据,故胡斌对于购房款700000元分文未取,既然胡斌未收到任何钱款,胡斌也没有义务返还。双方签订的房屋买卖合同无效,合同签订的双方当事人均有过错,所以胡斌不同意给付原告违约金。案件受理费、保全费也均不同意负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
一、原告提交房屋买卖合同复印件一份,证实原、被告之间房屋买卖关系、房屋价款及违约责任,被告胡斌认可该合同上其签名为其本人书写,但称其签字时仅有头一页,后面断断续续没有内容,最后一页光有甲方签章以下的内容,甲方签章以上没有内容,是空白的,因此对该证据不予认可。因被告胡斌认可该合同上其签名的真实性,被告胡斌作为完全民事行为能力人在空白的房屋买卖合同上签字确认有悖常理,故本院对于被告胡斌的陈述不予采信,对该房屋买卖合同予以采信。
二、原告提交业主收据复印件一页,证明被告胡斌收到购房款700000元。被告胡斌认可该收据中胡斌的名字及身份证号、联系电话及签收时间均是其本人书写,但称书写上述内容时是一张白纸,因此对该证据不予认可。从该收据形式上可以看出该收据开头的“胡斌”“12010519631103485X”应为填写内容,且被告胡斌对其在空白纸上签字的陈述没有提交证据予以证明,故本院对于被告胡斌的陈述不予采信,对该业主收据予以采信。
三、原告提交2015年3月12日其向胡斌账户转账300000元的建设银行转账凭条复印件一页及案外人李××建设银行交易查询单复印件一页,证实原告及其朋友李××共向被告胡斌转款600000元。被告对此予以否认。本院于2016年8月15日到中国建设银行日纬路支行调取了被告胡斌名下卡号为62×××89账号的个人活期明细、开户申请表及相关凭证,本院调取的上述材料内容与原告提交的证据相吻合,因此本院对原告提交的该项证据予以采信;
四、原告提交其于2015年3月8日取款150000元的建设银行取款凭条复印件一页,证实原告应胡斌要求于2015年3月8日取款150000元,并于合同签订之日向胡斌支付100000元现金的事实。被告对此予以否认。因被告胡斌签署了“业主收据”,收据中载明“本人现确认收到款项计人民币700000元整”,故本院对原告提交的该项证据予以采信。
五、原告申请证人李××到庭作证,被告认为证人和原告是同事朋友关系,因此对于证人证言的真实性和关联性不予认可。证人李××到庭证实其转账给被告胡斌的300000元系替原告给被告胡斌的购房款,虽然证人与原告系同事朋友关系,但因有银行转账记录佐证,故本院对证人证言予以采信。
六、被告提交【2015】津北方证字第8250号公证书复印件一份,证明胡斌的身份证、户口本及胡斌名下天津市河北区宜清花园12-3-103号房屋产权证在2015年3月12日转账之前交给了案外人李××,所以在建设银行开户及转账的情况与其无关。原告认为公证的委托书载明的委托期限为2015年5月29日至2016年5月28日,只能证实胡斌与受托人孙斌之间的委托关系,与本案原告没有关系。因该证据与本案争议事实不具备关联性,本院不予采信。
七、被告提交天津市河北区宜清花园12-3-103号房屋转移登记申请书复印件一页及房屋买卖合同复印件一页,该两份证据是从(2016)津0105民初817号案件中复印得来,上面有李××代于永胜买房的事情,李维阳代领产权证的事实,证明李维阳、李××和张凯是一伙的。原告认为该证据与本案不具备关联性,因此不予认可。因该证据与本案争议事实确不具备关联性,本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告胡斌系被告胡文志之子。坐落于天津市××花园××号房屋,系胡文志所有的私产房屋。2015年3月12日,被告胡斌与原告就上述房屋签订房屋买卖合同,双方约定在合同签订的当日原告一次性给付被告胡文志指定的房款收取人被告胡斌700000元房款,房款支付方式为向被告胡斌银行账户(62×××89)内打款600000元,给付现金100000元。该合同第六条第6项约定“违约方向买卖对方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金。同日,被告胡斌本人到中国建设银行日纬路支行开户,开立了账号为62×××89的账户。该账户开户后仅有四笔交易,分别为:1、2015年3月12日11:44:02时现金存入10元;2、2015年3月12日11:50:30时由原告名下6217000060010853313账户转账存入300000元;3、2015年3月12日11:53:27时由案外人李××4367420061650056123账户转账存入300000元;4、2015年3月12日11:56:29时转账支取至案外人李维阳4367420061110220277账户600000元。对于转账支取,被告胡斌称系其没有仔细看银行人员转交的转账确认单内容的情况下签字确认转账给案外人李维阳。同日,被告胡斌签署业主收据,确认其收到700000元全额房款。原告曾于2015年5月8日起诉(2015)北民初字第2190号民事案件,要求二被告履行房屋买卖合同约定的义务。在该案件审理过程中,被告胡文志申请对房屋买卖合同及业主收据中被告胡文志签名旁边的捺印是否为被告胡文志的指纹进行鉴定,鉴定单位天津市天意物证司法鉴定所认为“该五枚指印,表面颜色为红色,而且基本无纹线特征,不具备比对检验条件,为此不能做出检验结论”。原告于2015年9月22日申请撤诉,本院裁定准许。2015年9月29日原告再次起诉(2015)北民初字第6139号民事案件要求解除与被告胡斌就讼争房屋签订的房屋买卖合同,并要求被告胡斌返还购房款700000元,并赔偿原告违约金70000元。本院一审判决后,二审法院裁定撤销一审判决,发回本院重审。在本案重审过程中,原告变更第一项诉讼请求为要求解除原告与二被告签订的房屋买卖合同,其他诉讼请求与原审一致。
本院认为,本案争议焦点为:一、房屋买卖合同是否无效;二、被告胡斌是否应该返还原告700000元购房款;三、被告胡斌是否应该承担违约责任。
一、关于房屋买卖合同是否无效的争议,被告胡斌与原告签订房屋买卖合同,将被告胡文志所有的房屋出售给原告,被告胡斌在缔约时虽没有所有权,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此原告与被告胡斌于2015年3月12日签订的关于坐落于天津市××花园××号房屋买卖合同,合法有效。因无法证实该房屋买卖合同中被告胡文志的手印真实性,现原告主张解除合同,本院对此主张予以支持。
二、关于被告胡斌是否应该返还原告700000元购房款的争议,本院认为,被告胡斌自行办理建设银行卡的开户,在该账户开户后仅有2015年3月12日的四笔交易,四笔交易时间紧凑,而且并没有被告胡斌所说的给案外人张蒙转款的记录,经法庭追问,被告胡斌又称其没有仔细看银行工作人员转交的凭证就签字确认了,被告胡斌的抗辩意见显然难以自圆其说,故本院对其抗辩意见不予采信。被告胡斌在业主收据上签字,确认其收到700000元全额房款,因此被告胡斌应当返还原告700000元购房款。关于被告胡斌陈述其与案外人李维阳没有借贷关系不应转账给其600000元的问题,被告胡斌可以另行主张权利。
三、关于被告胡斌是否应该承担违约责任的争议,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此,被告胡斌在因被告胡文志对于房屋买卖合同不予认可导致合同不能履行的情况下,原告依据其与被告胡斌签订的房屋买卖合同的约定主张违约金,本院予以支持。
综上所述,原告张凯与被告胡斌于2015年3月12日签订的关于坐落于天津市××花园××号房屋买卖合同应予解除;被告胡斌应当返还原告张凯购房款700000元并给付原告张凯违约金70000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:
一、本判决生效后,原告张凯与被告胡斌于2015年3月12日签订的《房屋买卖合同》(关于坐落于天津市河北区宜清花园12-3-102号房屋)予以解除;
二、本判决生效后十日内,被告胡斌返还原告张凯购房款人民币700000元;
三、本判决生效后十日内,被告胡斌给付原告张凯违约金人民币70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11580元,由被告胡斌负担,保全费人民币80元,由原告张凯负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 金晨生
审 判 员 张凌志
人民陪审员 吕正明
二〇一六年十月十一日
书 记 员 靳 超
附:本裁判适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。