上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第12540号
原告胡金宝。原告钱莉琴。两原告共同委托代理人丁铁力，上海市丁孙黄律师事务所律师。被告季俊毅。委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。委托代理人姚远，上海瀛泰律师事务所律师。被告季国康。被告龚惠芳。委托代理人季国康。原告胡金宝、钱莉琴与被告季俊毅、季国康、龚惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告胡金宝、钱莉琴的委托代理人丁铁力、被告季俊毅的委托代理人刘敏青、被告季国康兼被告龚惠芳的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金宝及钱莉琴共同诉称，被告季国康与被告龚惠芳为夫妻关系，生育一子为被告季俊毅。2008年9月，三被告因动迁安置取得包括上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室(以下统称系争房屋)在内的三套房屋。2012年12月24日，以三被告作为出卖人与原告作为买受人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告以人民币185万元(以下币种相同)的价格出售系争房屋给原告。鉴于当时被告并未取得系争房屋的产权证，而且被告季俊毅年纪尚小，故由作为父母的被告季国康及龚惠芳在合同上签字，季俊毅由父亲季国康代为签署。买卖合同签订后，原告如约支付了房价款，同时被告也将系争房屋按照约定交付，并由原告装修居住至今。2014年4月，系争房屋的权利登记至三被告名下，同年5月，被告通知原告可以办理过户手续，但提出要求增加房款，在协商无果后，被告季俊毅以买卖合同无效为由向法院提起诉讼，法院经过一审、二审的审理，均认定买卖合同为有效。案件生效后，原告多次联系被告，希望办理过户事宜，但均遭拒绝，原告认为被告的行为违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，现提起诉讼：1、要求三被告继续履行买卖合同，办理系争房屋过户手续；2、三被告向原告支付2014年6月1日起至开庭日止的逾期过户违约金(以185万元为本金，按每日万分之五的标准计算)。被告季俊毅辩称，系争房屋的产权为三被告共同所有，被告季俊毅方并未同意出卖系争房屋，也未参与签约、履约的过程，由此不存在继续履行买卖合同及承担违约金，对原告所有的诉讼请求不同意。对于原告主张的违约金本身，就违约金的起算点被告有异议，被告方从未收到任何原告要求过户的通知，同时根据被告季国康的陈述，系争房屋已经向原告交付，实际损失并没有那么大，由此原告所主张的违约金标准过高。被告季国康及龚惠芳共同辩称，被告季国康与龚惠芳和原告签署买卖合同，也收到了原告的房款150万元，原告要求办理过户，只要相关交易部门批准过户，被告季国康及龚惠芳愿意陪同配合。房款被告只收到150万元，原告却要求按照185万计算违约金，不合理，同时买卖合同签订后，系争房屋就已实际交付给原告居住，原告实际没有什么损失，没有权利主张违约金，两被告对违约金所主张的起算点及截止点不持异议，但认为违约金标准过高，买卖合同是格式合同。另外，原告还有35万元的房款未支付给被告，原告也存在违约行为。由此，被告季国康及龚惠芳不承担违约责任。经审理查明，被告季国康与被告龚惠芳为夫妻关系，被告季俊毅为被告季国康与龚惠芳之子。2008年9月，被告季国康作为被拆迁人与上海市浦东新区三林镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人同住人为龚惠芳、季俊毅、朱世芗，季国康一户拆迁安置取得包含系争房屋在内的三套房屋。2011年年初，案外人朱世芗曾起诉季国康、龚惠芳、季俊毅共有纠纷，法院审理后于2011年6月27日作出一审判决，确认包含系争房屋在内的三套房屋产权归季国康、龚惠芳、季俊毅所有，季国康、龚惠芳、季俊毅给付朱世芗房屋折价款509,600元。2014年4月24日系争房屋的权利核准登记至三被告名下，所有权来源登记为“裁决”。2012年12月24日，以季俊毅、龚惠芳、季国康作为出卖人(甲方)与原告胡金宝、钱莉琴作为买受人(乙方)在中介公司的居间下就系争房屋订立买卖合同，约定甲方暂时未能办理产权证；房屋总价为185万元，2012年12月24日双方签订房屋转让合同乙方支付给甲方首付款100万元，2013年4月25日前甲方交房，并移交相关凭证，乙方再支付甲方部分房款50万元，甲、乙双方产权过户当日，甲方配合乙方办理过户手续，乙方支付甲方尾款35万元；甲乙双方同意，甲方于2013年4月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在甲方取得产权后具备过户条件后一周内，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按照总房款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，……；在补充条款中约定：考虑到本房屋买卖的特殊性，经双方慎重考虑补充以下条款：A、该房屋为甲方动迁货币安置分得的商品房，目前还没有办理房屋产权证，且在甲方办理出产权证后办理过户手续，乙方已知晓这些相关政策，甲方同意乙方先按合同约定合理合法占有该房屋，待该房屋按国家法律规定可以上市交易时再办理房屋权属转让登记手续；……H、甲乙双方中若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按总房款的万分之五向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，……；若该房屋能办理产权过户交易时，甲乙双方于30日内共赴浦东房地产交易中心办理产权过户手续；甲方承诺上述房屋将由季国康作为产权人，不会再增加其他产权人或共有人；……。买卖合同尾页落款，甲方龚惠芳、季国康均由其本人签署，甲方季俊毅处“代理人”由季国康签字，并由季国康代为季俊毅签名，乙方由两原告签字。2012年12月24日，原告支付房款100万元，由被告季国康出具收据；2013年4月23日，原告再行支付房款50万元，由被告龚惠芳出具收据一张。2013年4月，系争房屋交付原告，原告进行装修后居住使用至今。2014年5月，被告季俊毅向本院提起诉讼，要求确认两原告与被告季国康、龚惠芳于2012年12月24日签署的买卖合同无效。本院审理后认为，胡金宝、钱莉琴在交易的过程中不存在过错。季俊毅作为季国康、龚惠芳的儿子，被拆迁人季国康户的同住人、家庭成员之一，应当知晓其家庭内动迁事项以及安置房的处置情况，即便季俊毅认为其父母出卖房屋时无权处分其名下的财产，按照我国法律的相关规定，其主张合同无效的，不应予以支持。因此本院驳回了季俊毅的诉讼请求。季俊毅不服该判决，向二审法院提起上诉，二审法院认为，买卖合同中，季国康、龚惠芳承诺系争房屋将由季国康一人作为产权人，不会再增加其他产权人或共有人，再结合季俊毅与季国康、龚惠芳之间的亲情关系，胡金宝、钱莉琴有理由相信季国康、龚惠芳对系争房屋具有处分权，其在房屋交易过程中并不存在过错。胡金宝、钱莉琴与季国康、龚惠芳2012年签订买卖合同，2013年4月对系争房屋进行装修后入住至今，季俊毅作为季国康、龚惠芳的家人，应当知道房屋的实际占有、使用情况，现季俊毅称对此并不知情，有违常理，难以采信，由此驳回了季俊毅的上诉，维持一审判决。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、转账凭据及收据、上海市房地产登记薄、(2014)浦民一(民)初字第20278号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终字第2438号民事判决书等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。两原告与被告季国康、龚惠芳就系争房屋签署的买卖合同系双方的真实意思表示，且在之前的诉讼中经法院确认应属合法有效。本案的争议在于，就系争房屋建立的买卖合同合法有效的情况下，该买卖的效力是否及涉于被告季俊毅。庭审中，被告季俊毅对家庭中房屋动迁安置房屋及房屋权利确定在其名下的情况均清楚，但以未在买卖合同上签字，未参与买卖履行为由，主张其是权利人之一，享有房屋的权利，买卖合同未经其同意拒绝履行。对此本院认为，被告季俊毅在系争房屋由原告实际控制并使用期间，从未对系争房屋的占有使用、收益、管理做过任何形式的监管，未承担过系争房屋的任何费用，被告季俊毅作为成年人，在完全有条件有能力积极审查房屋的情况并及时提出异议下，缺乏正常房屋权利人应有的关心，对房屋权利的漠视和放任，有悖常理，现在房屋可以过户交易时，却以作为权利人之一未在买卖合同上签字作为不清楚房屋出售之词，有悖诚信，本院对其不知房屋出售的陈述，难以采信；因而认定该买卖合同的效力应及涉于被告季俊毅。目前系争房屋已经具备至相关部门办理产权过户的条件，原告要求被告继续履行买卖合同，协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续，具有事实及法律依据，本院应予支持。就剩余房款35万元，原告表示愿意在过户时依约进行支付，并无不可，可予准许。另外，作为签署方的被告季国康及龚惠芳在签订买卖合同时应当确保合同的顺利履行，现未能在约定的期限配合原告办理过户，行为构成违约，应承担相应的违约责任，同时被告季俊毅虽形式上未在买卖合同上签字，但对家庭出售系争房屋当且应当明知，因而也受到该买卖合同的约束，理应亦一并承担违约责任。同时，办理房屋产权过户是出售人的主要合同义务，根据合同约定，出售人应在符合过户条件后一个月内协助购房人办理过户手续，该掌控过户时间的主动权及通知办理产权过户的义务在于被告，被告以原告未予明确通知过其过户作为抗辩意见，本院不予采纳，现原告要求被告按照房价款的日万分之五标准承担从2014年6月1日起至2015年5月27日止的逾期过户违约金，符合合同约定。被告提出双方约定违约金过高的意见，本院认为，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现考虑被告的违约行为并未严重影响原告对系争房屋实际支配使用，在原告通过继续履行可获得系争房屋权利下，双方约定显属过高，就被告的抗辩意见本院予以采纳，对此以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告季国康、龚惠芳、季俊毅应于本判决生效之日起十日内协助原告胡金宝、钱莉琴办理上海市浦东新区海阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至两原告名下的手续，与此同时，原告胡金宝、钱莉琴向被告季国康、龚惠芳、季俊毅支付剩余房款350,000元；二、被告季国康、龚惠芳、季俊毅应于本判决生效之日起十日内支付原告胡金宝、钱莉琴逾期过户违约金100,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,413元，减半收取计11,706.50元，财产保全费5,000元，由被告季国康、龚惠芳、季俊毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年六月十五日
书 记 员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条??当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。