海南省澄迈县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼9023民初328号
原告：谭强，男，1971年10月27日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李勇，海南昌宇律师事务所律师。
被告：海南中东方旅游投资有限公司。住所地：海南省澄迈县大丰镇镇政府院内。
法定代表人：陈昊雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何强，海南圣合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈朝君，海南圣合律师事务所律师。
原告谭强诉被告海南中东方旅游投资有限公司（以下简称中东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与人民陪审员杨成国、王凤童共同组成合议庭适用普通程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李勇，被告中东方公司的委托诉讼代理人何强、陈朝君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金106431.62元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计8481.91元（自2016年1月1日起至被告实际为原告办理了不动产权证止）；3、判令被告继续履行合同为原告办理房屋不动产权证；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了编号为CML000012807的《澄迈商品房买卖合同》，合同中约定由原告一次性付清全部房款，购买由被告开发位于大丰镇虎头领地段的”海南欧洲风情镇·意大利泰西诺堡风情小区”A型住宅楼A10栋2层202号房。原告向被告一次性支付购房款人民币407784元，原告已经依合同约定履行了自己付款的义务，但被告未按《澄迈商品房买卖合同》中约定按时向原告交付房屋以及为原告办理房屋产权证书，已构成严重违约。依据合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付所购房屋，但是自原告向被告支付全额购房款后，截至2013年12月31日被告未向原告交付所购房屋，被告于2016年4月20日向原告发出《交房通知书》，交房通知书中写明2016年5月20日至6月20日办理交房手续。可以很明确的看到，被告已逾期交房870天之久，被告已严重违约，依据《澄迈商品房买卖合同》中第十一条约定，被告每逾期一日交房须向原告支付万分之三的违约金，所以被告需向原告支付逾期交房违约金人民币106431.62元。依据《澄迈商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月31日起730天内为原告办理房屋产权证，但时至今日被告仍未给原告办理所购买的房屋产权证书，被告已严重违约。依据《澄迈商品房买卖合同》中第十五条之约定，被告每逾期一日办理房屋产权证须向原告支付万分之0.5的违约金，所以被告应向原告支付逾期办理所购房屋产权证书的违约金暂计人民币8481.91元，计算至被告实际为原告办理了不动产权证止。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，特诉至法院。
被告辩称，一、谭强关于逾期交房违约金的主张，已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。谭强与被告签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付期限是2013年12月31日前。由于被告未按合同约定的时间交房，谭强应自2014年1月1日起知道其权利被侵害，根据《民法通则》第一百三十五条”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，谭强应在2016年1月1日前主张权利。现谭强在2017年2月22日才向贵院主张权利，其诉讼时效已经超过，应驳回其诉讼请求。二、根据《澄迈商品房买卖合同》约定，被告并未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。谭强与被告签订的《澄迈商品房买卖合同》第十六条约定，”买受人委托出卖人代缴相关税费，并于签约时缴清全部税费，缴纳后根据政策多退少补”。附件7《本合同补充协议》第二条第3款约定，”出卖人在买受人所有应缴纳的款项（包括按揭贷款、维修基金等代收的费用）支付后才予交房，买受人不按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定付清所有款项，出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修，由此导致出卖人不予交房的不视为逾期交房，由出卖人承担一切责任”。根据上述约定，谭强委托被告代缴相关税费，并须于2013年合同签订时缴纳该笔费用，在付清税费等有关代收费用前，被告均有权不予以交房，且不承担责任。现谭强至今都未向被告缴纳有关代收费用，被告在合同交付期限后于2016年5月20日至6月20日交房，并未违反合同约定，不属于违约行为，不应承担违约责任，应驳回谭强关于逾期交房承担违约金的诉讼请求。三、在逾期交房办证的计算方法上，谭强的主张有误。谭强与被告签订的《澄迈商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或政府原因造成的，被告可据实顺延交付期限。经统计，从2013年1月1日至在2016年4月20日交付前，因雨天及风力因素而无法施工共171天。在2014年7月18日发生的百年一遇超强台风”威马逊”，更是直接导致工程受到严重损坏，比如大量屋面瓦被掀翻、断裂、破碎，工地积水，设备房倾斜，活动板房屋面被掀翻、倾倒，室内墙上抹灰开裂、掉落，小区绿植被刮倒，绿化遭到破坏等。为此，被告花费大量的人力物力予以修复。其中，在台风发生后，屋面瓦聘请质检部门及设计院对屋面瓦质量进行检测，延误了工期66天；屋面瓦于2015年8月31日起至2016年3月15日修复完毕，延误工期198天；设备房纠偏从2014年9月12日起至2014年11月22日修复完毕，延误工期72天。另外，由于澄迈县人民政府原因，被告自行承担费用，在用地红线外安装一条用电专线予解决项目用电问题，延误工期45天。由此，根据上述合同约定，因不可抗力因素及政府原因造成顺延交房的天数共552天。现谭强在主张的逾期交房违约金计算方法上，将2014年1月1日作为逾期起始日，不间断地计算至2016年5月19日，未扣除上述顺延交房天数，其计算方法是错误的。四、谭强主张被告承担逾期办证的违约责任，缺乏事实依据，应驳回其诉讼请求。1、谭强与被告签订的《澄迈商品房买卖合同》第十五条约定，”出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。可见，房地产权属证书办理的期限是从房屋交付之日起730日内。从《交房通知书》反映，交房时间是在2016年5月20日至6月20日，显然至今尚不足730日，尚在办证期限内，被告现未办证并不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任。2、谭强与被告签订的《澄迈商品房买卖合同》附件7《本合同补充协议》第四条约定，”产权证的办理：买受人付清所有房款、维修基金及预缴办证税费是出卖人办理产权证的前提条件，因买受人的原因造成延期取得的，出卖人不承担责任”。可见，被告办证的前提条件是谭强须缴清维修基金及预交办证税费，否则被告不承担责任。现谭强并未向被告交付期缴纳维修基金及预缴办证税费等凭证，未能办证的原因不是被告造成的，被告根据上述约定不应承担违约责任。我方现在虽然没有办证完毕，但是被告从来没有不履行办证义务，现权属证件正在办理当中。
经审理查明，原、被告双方签订《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的的位××县·意大利泰西诺堡风情小区A型住宅楼A10栋2层202房，建筑面积74.75平方米，按建筑面积计价，每平方米5455.3元，总金额407784元。《合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经澄迈县建筑工程质量监督站验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2、遭遇政府的有关法规、政策变化或政府部分的原因造成的。3、买受人未按合同约定履行义务（包括未能付清购房款）的，出卖人有权按买受人迟延履行义务的时间相应延长交付时间。《合同》第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：（1）逾期在120日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。《合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。《合同》第十六条约定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，买受人委托出卖人代缴相关税款，关于签约时缴清全部税款，缴纳后根据政策多退少补。另《合同》附件七第二条第3款约定，出卖人在买受人所有应交纳的款项（包括按揭贷款、维修基金等代收的费用）支付后才予交房，买受人不按《合同》及《补充协议》约定付清所有款项，出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修，由此导致出卖人不予交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。
《合同》签订后，原告已向被告支付了全额的购房款407784元及维修基金。
另查，2014年5月16日，巨风掀翻小区4#东单元、5#楼西单元局部屋面瓦。被告为解决小区用电问题于2014年6月10日与海南瑞祥电力通信工程有限公司就小区电力安装工程签订承包合同。因2014年7月18日登陆的台风”威马逊”对工程项目造成破坏，被告先后于2014年9月20日对屋面瓦的质量进行监测、于2014年9月12日起进行设备房纠偏工程进行施工、于2015年8月31日起进行屋面瓦修复工程的施工。
2016年4月20日，被告向原告发送《交房通知书》，通知原告于2016年5月20日至6月20日前来办理涉案房屋的交房手续。同时，被告向原告发送《致意大利小区业主的信》，内容为意大利小区在2014年7月份就已经完工，但”威马逊”台风造成部分高层瓦片被掀翻，小区园林遭到毁灭性破坏。后因工程承包方迟迟未履行修复责任，造成未能及时交房。公司聘请专家耗时二个多月重新对瓦片施工工艺进行论证，并请其他工程公司进场修复脱落的瓦片。由于需要重新搭建脚手架，再加上楼宇坡屋顶的斜面较大，施工难度困难。整个修复花费八个月的时间，直到2016年1月20日才完工。同时，修复瓦片对园林造成二次局部破坏，公司正对园林及路灯进行剪修和修复，逾期收尾工程需要1个多月时间，所以，公司现确定交房时间为2016年5月20日。
被告另提交了澄迈县气象站2013年至2016年的气象资料，拟证明施工过程中存在大风、大雨等不可抗力因素。
以上事实有原告提供的《澄迈商品房买卖合同》、《收据》、《交房通知书》、《致意大利小区业主的信》，被告提供的《建筑工程纠偏合同》、《设备房倾斜扶正分部工程质量验收记录》、《补充合同》、《建筑屋面瓦分部工程质量验收记录》、《研究海南欧洲风情小镇项目建设问题》、《电力安装工程承包合同》、澄迈县气象资料、工作联系单、《饰面砖粘结强度检验报告》、照片等证据材料及当事人的陈述和庭审笔录等证据材料在卷佐证，可以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。
一、关于原告主张的逾期交房违约金的问题。原告已依据合同约定支付全部购房款，但被告未依约于2013年12月31日前向原告交付商品房，根据《交房通知书》载明的内容，涉案房屋实际交房的时间最早为2016年5月20日，故迟延交房事实存在，构成违约，被告应当承担逾期交房违约责任。
1、关于原告逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。合同约定逾期交房违约金是按日计算，属于继续性债权，诉讼时效应分别每日单独计算。即自主张权利之日倒推两年，两年之内的违约金未超过诉讼时效，两年以外的则超过诉讼时效。原告于2017年2月22日向本院提起诉讼，故2015年2月22日以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。
2、关于被告提出的顺延工期的设备房纠偏工程、电力安装工程、屋面瓦质量检测工程以及2014年5月19日巨风掀翻击碎屋面瓦等情况，因发生时间均在2015年2月22日前，故本院不再审查。关于被告以2015年8月31日开始的屋面瓦修复工程为由，请求部分免除逾期交房违约责任的问题。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，合同约定交房期限为2013年12月31日，而导致需修复屋面瓦的”威马逊”台风是于2014年7月18日登陆海南，因此，根据上诉法律规定，被告主张免责的抗辩理由不能成立。
3、关于被告以2013年1月至2016年存在大雨大风恶劣天气无法施工为由，请求部分免责的问题。如前所述，依据2015年2月22日前发生的事实主张的免责事由，本院不再审查。其后的事实同样因系合同约定交房期限之后发生的，不能免除责任，故被告该抗辩理由仍然不能成立。
4、关于被告以原告未缴纳有关代收费用为由主张有权不予以交房且不承担责任的意见。本院认为，从对先（后）履行抗辩权的理解来看，对于有权拒绝履行的一方而言，其按约履行自身义务的条件应当是充分具备，不存在障碍的。本案中，涉案房屋在原告主张的逾期交房期间尚不具备交房条件，并且合同中对于税费的缴纳金额并未作具体约定，故就被告主张的行使先履行抗辩权对于迟延交房的责任可以免除的意见，本院不予采纳。
5、关于逾期交房违约金的计算。本案逾期交房违约金的计算期间从未超过诉讼时效的2015年2月22日为起算点，以交房通知书中载明的交房日2016年5月20日为止算点，逾期时间为453天。被告应按合同约定的逾期交房违约金的计算标准向原告支付违约金55418元（407784元×0.3‰×453天）
二、关于原告主张被告继续履行办理不动产权证义务及支付逾期办证违约金的问题。
《合同》第十五条中的”自房屋交付之日起730日”应当理解为自实际交房之日或视为交付之日起730日，本案中，原、被告双方均未明确实际交房的时间，《交房通知书》通知的最早交房时间为2016年5月20日，自该日起730日内被告应为原告办理房屋权属证书，现履行期限并未届满，且被告也未表明不履行办证义务。故原告主张被告承担继续履行办证义务及支付逾期办证违约金的违约责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告海南中东方旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭强支付逾期交房违约金55418元。
二、驳回原告谭强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2598元（原告已预缴），由原告谭强负担1345元，被告海南中东方旅游投资有限公司负担1253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长刘洋
人民陪审员杨成国
人民陪审员王凤童
二0一七年八月十六日
法官助理ＸＸ
书记员曾金凤
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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