北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0113民初11781号
原告：池艳文，女，1969年9月17日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。
被告：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号，统一社会信用代码91110113795109623G。
法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
原告池艳文诉被告北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告池艳文之委托诉讼代理人张旭征，被告金色时光公司之委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告池艳文诉称：2016年1月8日，池艳文与张有福通过金色时光公司签订了房屋买卖合同，张有福购买了坐落于北京市顺义区×××号房屋〔以下简称涉诉房屋〕，合同价款为225万。签订合同时，池艳文并不知道张有福无购房资质，金色时光公司作为居间人也未尽到审查义务。之后，因房屋迟迟不能过户，池艳文才知道张有福并不具有购房资格，但因张有福已支付了大部分房款，而池艳文本身负债急需用钱，故没有申请撤销合同。后张有福要求池艳文为其出具委托书，由张有福出售该房屋，出售价格高于原有合同价款的部分由张有福取得，同时，张有福要求池艳文在该房屋上设定了最高额抵押。2016年5月24日，张有福持池艳文出具的委托书，通过金色时光公司与ＸＸ军签订了房屋买卖合同，合同约定房价270万、中介费2万元，中介公司负责办理网签。2016年6月20日，ＸＸ军缴纳了120万房款，由张有福收取。但因涉案房屋于2016年5月23日被查封，导致无法办理过户手续。后ＸＸ军将张有福、池艳文诉至法院，经终审判决，确定由池艳文赔偿ＸＸ军居间服务费二万元、房屋差价损失一百四十万元并负担部分诉讼费。池艳文认为：金色时光公司作为中介公司未能在两次交易过程中尽到审查义务，给池艳文造成了损失，应当承担赔偿责任。故诉至法院，要求：1.金色时光公司赔偿池艳文居间服务费2万元、房屋差价损失140万元、一审诉讼费28000元、二审诉讼费28560元；2.本案诉讼费由金色时光公司负担。
被告金色时光公司辩称：不认可原告的诉讼请求。首先，原告在明知其存在欠款及诉讼的情况下，未能向交易对方及中介公司陈述事实，在其名下的房屋被查封后，也未告知交易对方及中介公司，明显违反了其应负的合同义务；其次，原告与张有福进行交易时，是明知张有福不具有购房资格的；再次，原告诉请的费用均为生效判决确定其应当承担的费用，不能转嫁给金色时光公司；最后，金色时光公司在张有福与ＸＸ军签订合同之前，已经核实了涉案房屋未被查封，但因查封是在合同签订前一天进行的，金色时光公司也未能预料到。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
ＸＸ军曾就其于池艳文、张有福之间的房屋买卖合同纠纷诉至本院，该案案号为（2017）京0113民初6034号。
本院在该案中审理查明如下事实：
2016年1月8日，被告池艳文作为出卖人（甲方）、被告张有福作为买受人（乙方）、金色时光经纪公司作为居间人（丙方）就登记在被告池艳文名下的涉诉房屋签订编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》以及附属的《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《配偶同意出售房产声明》、《承诺配偶同意声明》等文件。被告池艳文与被告张有福签订的前述编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》的主要合同条款如下：……（三）房款交付：房款由买卖双方直接支付，以买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为140万元（大写壹佰肆拾万元），支付首付款的时间或条件为2016年2月5日之前，剩余款项应当于做委托公证当天支付。……第六条、房屋的交付：出卖人应当在公证当天前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。……第七条、房屋权属转移：……出卖人同意直接将房屋过户至买受人指定的第三人名下。……（四）签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格。……第十条、物业交割：甲乙双方应当在公证当天办理物业交割。……第十一条、合同的解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……。
审理中，被告张有福就其按照前述编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》约定陆续向被告池艳文支付购房款提交如下证据材料：（1）日期为2016年1月8日、收款人为被告池艳文的收条，载明内容为“今有×××室房主池艳文（×××）收到购房人张有福（×××）购房定金贰万元整（￥×××）”。（2）日期为2016年1月18日、收款人为池艳文的收条，载明内容为“今收到张有福购房款伍拾万元整……收款账户为池跃文（代收）……”（3）日期为2016年1月21日、收款人为池艳文、王志彬的收条，载明内容为“今收到张有福……购房款壹佰肆拾伍万元整，此款用于偿还王志彬招商银行贷款使用……”。（4）日期为2016年1月27日、收款人为池艳文的收条，载明内容为“今收到张有福购房款贰拾叁万元整……代收账号张梓琪……”（5）日期为2016年4月7日收款人为池艳文的收条，载明内容为“今收到张有福（×××）购×××的房款伍万元整（×××），至今日，所有房款已付清”。
被告池艳文对于前述收条的真实性没有异议，认可其收到前述收条所载明的款项，确认被告张有福已经按照编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》将购房款225万元全部支付给被告池艳文。
本院分别于2017年4月11日、2017年5月25日对被告张有福进行了询问，此外，本院于2017年6月1日对被告池艳文之委托代理人王志彬进行了询问。根据前述分别询问过程中前述二人各自的陈述，被告张有福、被告池艳文就如下事实没有分歧：（1）被告池艳文因需要筹措资金偿还债务而将涉诉房屋登记在金色时光经纪公司挂牌出售。（2）2016年1月8日，被告张有福经金色时光经纪公司居间，与被告池艳文就涉诉房屋签订编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告池艳文以225万元的价格将涉诉房屋出售给被告张有福。（3）被告张有福与被告池艳文签订的前述《北京市存量房屋买卖合同》约定的付款方式是陆续支付全款，没有采取贷款的方式。被告张有福就其陆续向被告池艳文支付购房款的情况提交4张银行业务凭证，具体包括：1、转账金额为1448805.47元的转账凭证，前述款项为被告张有福替被告池艳文之夫王志彬偿还其在招商银行股份有限公司北京分行的抵押贷款，双方约定前述转账金额直接抵扣被告张有福应当支付给被告池艳文的购房款；招商银行股份有限公司北京分行在涉诉房屋上设定抵押权的原因是被告池艳文之夫王志彬从招商银行股份有限公司北京分行申请银行贷款140万元，被告池艳文使用涉诉房屋为该笔贷款提供抵押担保，因此，招商银行股份有限公司北京分行在不动产登记管理部门就涉诉房屋办理了抵押登记手续，招商银行股份有限公司北京分行在涉诉房屋上设定了抵押权并获得X京房他证顺字第×××号的《房屋他项权证》。被告张有福与被告池艳文就涉诉房屋签订编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》之后，被告张有福在中国工商银行股份有限公司北京顺义支行从其名下账号为×××的银行账户向被告池艳文之夫王志彬在招商银行股份有限公司北京分行贷款的还款账号×××转账汇款1448805.47元（包括了截止到还款日的全部本金以及利息），转账汇款凭证上明确载明“替王志彬还款”，前述款项直接抵扣被告张有福应当支付给被告池艳文的房款，就前述事实有转账汇款凭证以及池艳文、王志彬在2016年1月21日出具的金额为145万元的收条予以证实（前述两笔款项之间差额，被告张有福以现金方式直接支付给被告池艳文）。具体办理经过是：在被告张有福与被告池艳文之间就涉诉房屋签订房屋买卖合同后，池艳文之夫王志彬提前与招商银行股份有限公司北京分行预约提前一次性偿还其尚欠的贷款本金以及利息，预约好时间之后，在2016年1月21日，在中国工商银行北京绿港支行办理转账汇款手续，在办理前述向王志彬在招商银行股份有限公司北京分行贷款还款账号×××转账汇款代为偿还剩余贷款本息的总金额为1448805.47元的当时，在场的人员有被告张有福、被告池艳文、王志彬、居间方金色时光经纪公司的工作人员；在将前述转账手续办理完毕之后，被告张有福以及被告池艳文、王志彬、居间方金色时光经纪公司的工作人员等人就马上一起到招商银行股份有限公司北京分行，向招商银行股份有限公司北京分行的工作人员出示了前述银行转账凭证，证明王志彬在招商银行股份有限公司北京分行的全部贷款本金以及利息已经全部由被告张有福帮助偿还完毕，招商银行股份有限公司北京分行在2016年1月21日出具了《个人贷款结清证明书》，证明王志彬在招商银行股份有限公司北京分行的贷款已经偿还完毕，并且招商银行股份有限公司北京分行还出具了有该单位加盖公章的《注销抵押登记协议书》原件以及办理注销抵押登记需要的营业执照复印件、X京房他证顺字第×××号的《房屋他项权证》原件等相关手续，前述文件和手续能够用于办理在不动产登记管理部门注销招商银行股份有限公司北京分行的抵押权的手续，前述注销招商银行股份有限公司北京分行在涉诉房屋上设定的抵押权相关手续的原件目前均由被告张有福实际控制和持有。2、金额为50000元的取款凭证，前述款项以现金方式交给了被告池艳文，被告池艳文在2016年4月7日向被告张有福出具了收条；3、金额为230000元、收款人为张梓琪的转账凭证，张梓琪系被告池艳文之女，被告池艳文在2016年1月27日就前述款项向被告张有福出具了收条；4、金额为500000元、收款人为池跃文的转账凭证，池跃文系被告池艳文之妹，被告池艳文在2016年1月18日就前述款项向被告张有福出具了收条。5、2016年1月8日，被告池艳文向被告张有福出具收取购房定金20000元的收条。综上所述，被告张有福陆续以前述方式支付给被告池艳文购房款225万元。
被告张有福持有的权利人为张有福、义务人为池艳文、登记为2016年1月19日、编号为京×××号《不动产登记证明》显示，被告张有福在涉诉房屋上设定了抵押权，抵押权种类为一般抵押、被担保数额为310万元，债务履行期限为五个月。本院依职权调取的涉诉房屋设定前述抵押权的抵押登记档案显示，被告张有福作为抵押权人（乙方）、被告池艳文作为抵押人（甲方）于2016年1月14日签订《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》一份，载明的主要合同条款如下：甲、乙双方为向不动产登记机构申请设立抵押权登记，经协商一致，订立本合同。第一条、主债权详情：1、主债权金额及币种：叁佰壹拾万元整。2、债务履行期限五个月。第二条、抵押详情：1、房屋所有权证号京房权证顺私字第××××号。2、抵押房屋坐落：顺义区×××。3、抵押房屋建筑面积：100.64平方米。4、被担保主债权金额：叁佰壹拾万元整。5、担保范围：全部。6、债务人：池艳文。第三条、特别约定：1、甲、乙双方共同确认：本合同仅为甲、乙双方向不动产登记机构申请办理抵押权登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。2、甲、乙双方共同承诺：本合同填写的内容真实、准确。如有虚假，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。3、本合同未尽事宜由甲、乙双方另行约定。第四条、其他：1、本合同与甲、乙双方及相关当事人签订的相关合同具有同等法律效力。如其他相关合同与本合同存在冲突、矛盾的，以本合同为准。2、本合同经甲、乙双方签字（盖章）后生效。3、本合同一式1份，甲方0份，乙方0份，不动产登记机构存档一份。
被告张有福就前述抵押权设定的原因、经过作出解释说明如下：在涉诉房屋上设定前述抵押权为了保证被告池艳文能够配合办理过户手续，经双方协商后就给被告张有福设定了抵押权，双方是在办理公证委托书以后去不动产登记管理部门设定的前述抵押权。
被告池艳文就前述抵押权设定的原因、经过作出解释说明如下：到不动产登记管理部门设定前述抵押权确实是被告池艳文本人应被告张有福要求办理的，因为被告张有福提出如果被告池艳文不配合办理前述抵押权登记就不支付剩余的购房款。
2016年1月18日，被告池艳文在北京市方正公证处签署《委托书》一份，载明主要内容如下：委托原因及事项：委托人池艳文名下的位于北京市顺义区×××的房产（房屋所有权证编号：京房权证顺私字第××××号）现欲出售，因委托人池艳文不能亲自办理，特委托张有福作为代理人全权办理如下事项：1、代为办理银行的提前还款手续，领取还款证明；2、领取银行出具的解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；3、到相关房管局查阅与该房地产相关的一切档案资料；4、待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；5、待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房屋的产权过户、网上签约事项及网签注销等一切手续；6、代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税费；7、代理签署、撤销上述房屋买卖合同及办理产权过户手续时需要由委托人签署的相关文件及办理过户时需要调取上述房屋存档的材料；8、转让房地产过程中，有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件；……14、代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产有关的文件。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办理完为止。受托人无转委托权。
北京市方正公证处公证员刘丽君于2016年1月19日作出的（2016）京方正内民证字第06023号《公证书》载明如下内容：兹证明池艳文于二○一六年一月十八日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。池艳文的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
2016年1月27日，被告池艳文作为甲方，向作为乙方的被告张有福出具一份《委托出售房屋协议》，载明主要内容如下：一、甲方〔即被告池艳文〕对位于顺义区×××的房屋享有合法产权，甲方委托乙方〔即被告张有福〕将该套楼房出售给第三人。二、甲方转让价为225万元（大写：贰佰贰拾伍万元整）；乙方有权在该转让价基础上加价出售。溢价部分作为甲方付给乙方的服务费，由乙方享有。三、乙方须按照甲方给出的转让价款前期垫付给甲方，乙方代理甲方与买受人洽商出售事宜，买受人对甲方出售要约承诺的，乙方代理甲方与买受人签订书面的《房屋买卖合同》，代理甲方协助买受人办理房屋产权过户手续。四、甲方允许乙方以自己名义接收买受人支付的价款。乙方扣除垫付给甲方转让价后，溢价部分抵作甲方支付给乙方的服务费。……六、甲方与买受人之间的《房屋买卖合同》签订后，乙方委托事项完成，甲乙之间的委托合同关系终止。七、本合同经甲乙双方签字后生效。
庭审中，被告池艳文自述其学历为高中学历，并担任京世航公司等单位的法人代表，被告池艳文对编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》以及附属的《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《配偶同意出售房产声明》、《承诺配偶同意声明》等文件以及《委托出售房屋协议》、经北京市方正公证处公证的《委托书》等由被告张有福作为房屋买受人和委托代理人的书面文件中自己签名的真实性均无异议，但被告池艳文对其出具签署《委托书》、《委托出售房屋协议》的真实意图一节提出异议，被告池艳文主张其向被告张有福出具前述书面文件的真实目的在于用于被告张有福办理涉诉房屋产权的登记过户事宜，并非授权被告张有福将涉诉房屋再次出售给包括原告ＸＸ军在内的他人。被告张有福对被告池艳文的前述辩解不予认可，主张被告池艳文签署前述明确载明能够由张有福全权办理涉诉房屋出售、过户、收取房款等权限的《委托书》的原因是被告张有福是外地人，当时不具有北京市购房资格，只能是经过被告池艳文同意办理公证授权给被告张有福，并在《委托出售房屋协议》中明确同意由被告张有福再把房子出售给他人赚取差价归被告张有福所有。被告池艳文主张《委托书》与《委托出售房屋协议》之间存在矛盾，但被告池艳文认可其签署《委托出售房屋协议》的背景是：其已经将涉诉房屋以225万元的价格出售给被告张有福，之后被告张有福愿意将涉诉房屋出售给谁与被告池艳文无关。
2016年5月24日，被告张有福持被告池艳文在北京市方正公证处向其出具的经公证的《委托书》，经金色时光经纪公司居间，作为被告池艳文的委托代理人出面与原告ＸＸ军签订编号为×××、出卖人（甲方）为池艳文、买受人（乙方）为ＸＸ军、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》，约定将涉诉房屋以总价270万元出售给原告ＸＸ军，前述《北京市存量房屋买卖合同》的主要合同条款如下：……买受人需要贷款的，支付的首付款为壹佰肆拾万元，拟贷款金额为壹佰叁拾万元，支付首付款的时间或条件为2016年6月20日之前，剩余款项由买受人申请贷款；……双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年6月20日之前，贷款期限为按银行约定日期，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。……第六条、房屋的交付：出卖人应当在2016年6月20日之前将该房屋交付给买受人。……第十一条、合同的解除及违约责任：（一）出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2、房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3、迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4、拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6、不配合办理银行贷款、面签手续的；7、因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受人无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……。
签订前述编号为×××、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》之后，原告ＸＸ军支付购房定金及购房首付款的情况如下：（1）2016年5月24日，原告ＸＸ军以现金方式支付购房定金10万元，被告张有福就此向原告ＸＸ军出具了收条。（2）2016年6月20日，原告ＸＸ军以银行转账方式将购房首付款120万元转账汇款至被告张有福名下的银行账户，被告张有福就此向原告ＸＸ军出具了收条。
2016年5月24日，被告张有福持被告池艳文在北京市方正公证处向其出具的经公证的《委托书》，作为被告池艳文的委托代理人，并由被告池艳文作为出卖人（甲方）、原告ＸＸ军作为买受人（乙方）、金色时光经纪公司作为居间人（丙方），签订《居间服务合同》，该合同约定的主要合同条款如下：第一条、居间服务确认：（一）甲方需出售给乙方的房屋位于顺义区×××。（二）经丙方提供居间服务，乙方确定购买甲方位于顺义区×××的房屋……第二条、居间服务费用：丙方提供居间服务的服务费用为20000元，由乙方（即原告ＸＸ军）承担，应于签订房屋买卖合同当日支付。……第五条、违约责任：……2、房屋买卖合同签订后，因甲方原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的（原因包括但不限于甲方故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等），丙方所收取乙方的居间服务费用不予退还，乙方可以直接向甲方追偿；丙方尚未收取居间服务费用的，可以向甲乙双方主张居间服务费用，乙方支付相关费用后可以向甲方追偿；……。原告ＸＸ军按照前述《居间服务合同》的约定实际向金色时光经纪公司支付居间服务费20000元。
庭审中，原告ＸＸ军、被告张有福、被告池艳文一致确认：在被告张有福作为被告池艳文的委托代理人与原告ＸＸ军、金色时光经纪公司就涉诉房屋洽商、签订并履行前述编号为×××、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属的《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于如实陈述交易信息的声明》等相关协议过程中，被告池艳文并未到场参与，前述合同文本中的“池艳文”签名全部由被告张有福代为签署，截至本案法庭辩论终结之日，原告ＸＸ军支付的购房定金10万元和购房首付款120万元仍然实际由被告张有福实际掌控。涉诉房屋登记在被告池艳文名下编号为京房权证顺私字第××××号的《房屋所有权证》原件目前由被告张有福实际持有，从被告张有福与被告池艳文就涉诉房屋签订编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》之后，被告池艳文就将涉诉房屋的《房屋所有权证》的原件交给被告张有福。
另查一：原告北京诚钢盛隆科技有限公司（以下简称诚钢公司）以买卖合同纠纷为将北京京世航科贸有限公司（以下简称京世航公司；池艳文系该公司的法定代表人）、池艳文、王志彬诉至北京市丰台区人民法院，该案案号为（2014）丰民（商）初字第01835号案件。该案审理中，原告诚钢公司的法定代表人王立平及其委托代理人任慧琮，被告兼被告京世航公司及池艳文的共同委托代理人王志彬到庭参加诉讼。该案中，原告诚钢公司诉称：2013年4月，京世航公司向其购买钢材，货款总计2507597.85元。双方约定，京世航公司应于2013年12月31日前付清全部货款，被告池艳文、王志彬为此买卖合同提供连带责任保证。诚钢公司供货后，京世航公司给付货款1600000元，其余款项至今未付，故诉至法院，请求判令被告给付货款907597元并承担本案诉讼费用。该案在审理过程中，经北京市丰台区人民法院主持调解，双方当事人双方于2015年1月16日自愿达成如下协议：一、京世航公司于二○一五年二月八日前给付诚钢公司货款九十万七千五百九十七元及逾期付款违约金十五万元；二、如京世航公司未能于二○一五年二月八日前付清以上款项，则需向诚钢公司另行支付逾期付款利息（以到期未付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二○一五年二月九日计算至实际给付之日）；三、池艳文、王志彬对京世航公司的上述义务承担连带责任；四、双方就本案再无其他争议。案件受理费六千四百三十八元，由原告诚钢公司负担（已交纳）。
北京市丰台区人民法院作出（2014）丰民（商）初字第01835号民事调解书对双方达成的前述调解协议予以确认。
另查二：因京世航公司、池艳文、王志彬未能按照北京市丰台区人民法院（2014）丰民（商）初字第01835号民事调解书约定的期限及时履行，诚钢公司持前述民事调解书向北京市丰台区人民法院申请执行，该执行案件的案号为（2016）京0106执2156号。北京市丰台区人民法院在办理前述执行案件过程中，将本案涉诉房屋查封，查封期限为2016年5月23日至2019年5月22日，查封文书编号为（2016）京0106执2156号。
在北京市丰台区人民法院办理（2016）京0106执2156号执行案件过程中，执行法官于2016年12月13日询问了原告ＸＸ军，原告ＸＸ军在询问过程中提出如下主张：（1）原告ＸＸ军主张其委托被告张有福购买涉诉房屋，涉诉房屋是原告ＸＸ军购买的；（2）原告ＸＸ军已经将购房款130万元支付给了被告张有福；（3）因涉诉房屋被北京市丰台区人民法院查封，涉诉房屋未能办理产权登记过户手续至原告ＸＸ军名下；（4）涉诉房屋在2016年6月份已经由被告张有福交付给原告ＸＸ军。
在北京市丰台区人民法院办理（2016）京0106执2156号执行案件过程中，执行法官于2016年12月13日询问了被告张有福，被告张有福在询问过程中提出如下主张：（1）被告张有福明确主张其从被告池艳文处购置涉诉房屋，其持有买卖合同、付款凭证等证据。（2）被告池艳文在2016年2月份已经将涉诉房屋交付给被告张有福。（3）被告张有福明确认可其没有北京市购房资格，但其持有经公证的《委托书》，相当于是被告张有福帮原告ＸＸ军购买涉诉房屋。
就原告ＸＸ军、被告张有福在北京市丰台区人民法院办理执行案件过程中所作的前述陈述，原告ＸＸ军、被告张有福均认可二人所述原告ＸＸ军曾经委托被告张有福从被告池艳文处购置涉诉房屋一节与客观事实不符，客观情况是被告张有福从被告池艳文处购置涉诉房屋后，被告张有福持被告池艳文签署且经公证的《委托书》将涉诉房屋倒手出售给原告ＸＸ军，在被告张有福与被告池艳文签订、履行编号为×××、成交价格为225万元的《北京市存量房屋买卖合同》时，被告张有福与原告ＸＸ军并不相识，因此不可能存在原告ＸＸ军委托被告张有福从被告池艳文处购置涉诉房屋的情况。
另查三：因北京市丰台区人民法院对涉诉房屋采取司法查封措施，原告ＸＸ军作为买受人、编号为×××、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，被告张有福遂作为案外人，在北京市丰台区人民法院执行（2016）京0106执2156号诚钢公司申请执行（2014）丰民（商）初字第01835号民事调解书的执行案件过程中于2016年12月14日提出执行异议，对北京市丰台区人民法院执行池艳文名下涉诉房屋提出书面异议，该执行异议案件的案号为（2017）京0106执异16号。
北京市丰台区人民法院在（2017）京0106执异16号执行异议案件中查明：诚钢公司与池艳文、王志彬、京世航公司买卖合同纠纷一案，北京市丰台区人民法院于2015年1月16日作出的（2014）丰民（商）初字第01835号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确定：一、京世航公司于2015年2月8日前给付诚钢公司货款907597元及逾期付款违约金150000元；二、如京世航公司未能于2015年2月8日前付清以上款项，则需向诚钢公司另行支付逾期付款利息（以到期未付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年2月9日计算至实际给付之日）；三、池艳文、王志彬对京世航公司的上述义务承担连带责任；四、双方就本案再无其他争议。案件受理费6438元，由原告诚钢公司负担（已交纳）。2016年4月8日，诚钢公司向北京市丰台区人民法院申请强制执行，北京市丰台区人民法院依法受理，执行案号为（2016）京0106执2156号。2016年5月23日，北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106执2156号执行裁定书及协助执行通知书，查封了池艳文名下位于北京市顺义区×××号的房屋。查封期限自2016年5月23日至2019年5月22日。另查，池艳文、王志彬系夫妻关系，结婚登记日期为2009年4月17日。2016年1月8日，池艳文、张有福、金色时光经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张有福购买池艳文所有的位于顺义区×××号房屋，购房款为225万元。同日，张有福以现金方式向池艳文支付定金2万元。2016年1月18日，张有福向池艳文指定的池跃文名下银行账户转入50万元。2016年1月21日，张有福向招商银行股份有限公司北京分行转入1448805.47元，备注为替王志彬还款；同日，池艳文、王志彬出具收条，载明：今收到张有福交来购买顺义区×××的购房款145万元，此款用于偿还王志彬招商银行贷款使用，开户行为招商银行股份有限公司北京分行。2016年1月27日，张有福向池艳文指定的张梓琪名下银行账户转入23万元。2016年4月7日，池艳文出具收条，载明：今收到张有福购×××购房款5万元整，至今日，所有房款已付清。再查，截至本案审查之日，张有福并未取得北京户籍，亦未取得相应北京购房资格。
对于（2017）京0106执异16号执行异议案件涉及的争议，北京市丰台区人民法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续。本案中，张有福在北京市丰台区人民法院查封涉诉房屋前与池艳文签订了书面买卖合同，并支付了全部购房款。但张有福自始不具备购房及产权过户资格，因此，系因其自身原因导致涉诉房屋未能办理过户登记手续。据此，北京市丰台区人民法院认为，张有福享有的权利不足以排除本案对涉诉房屋的执行，张有福的异议请求不能成立，北京市丰台区人民法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回张有福的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
另查四：被告张有福收到前述（2017）京0106执异16号执行裁定书后，在法定期限内在北京市丰台区人民法院提起了执行异议之诉，该案案号为（2017）京0106民初4563号。
在（2017）京0106民初4563号一案中，张有福向北京市丰台区人民法院提出如下诉讼请求：1.要求解除登记在被告池艳文名下的位于北京市顺义区×××室房屋的查封，停止对该套房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月8日，张有福通过金色时光经纪公司与池艳文签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以225万元的价格购买了涉诉房屋。按照合同约定，张有福替池艳文还清了银行贷款，涤除了银行的抵押权，剩余房款也全额支付给了池艳文。现池艳文已将该套房屋交付张有福占有，但尚未办理产权过户手续。张有福因担心不能顺利取得所有权，遂提出用该套房屋设定抵押权。2016年1月19日，张有福与池艳文共同办理了抵押登记，在涉诉房屋上为张有福设立了抵押权，抵押数额为310万元。现因房屋被丰台法院查封，无法办理过户手续，张有福认为其对房屋享有抵押权，法院对房屋强制执行，侵害了其合法权益。
在（2017）京0106民初4563号一案中，被告诚钢公司辩称：不同意张有福的诉求，一、张有福非京户籍，不符合北京市购房要求，无购房资格。同时张有福与池艳文签订的北京市存量房屋买卖合同已明确约定：“不能取得北京市购房资格买受人承担违约责任，解除合同。”二、张有福并没有实际占有该房屋。张有福转卖池艳文的房屋给ＸＸ军，ＸＸ军交纳了部分房款后将房屋出租。2013年后物业费一直未交。三、张有福给池艳文的钱款为借贷关系。在执行过程中，张有福曾向执行法官陈述池艳文欠他钱做了房屋抵押，并未提起买房。池艳文爱人王志彬也述该房屋是池艳文前夫为其女儿留住所用，并没有卖房的真实意思，只想做抵押获得钱款将债务清偿。综上，张有福所给付池艳文钱是债权关系，买卖合同不成立，张有福未占有和使用该房屋，张有福系自身原因导致不能获得房屋所有权。
（2017）京0106民初4563号一案中，被告池艳文辩称：不同意张有福的诉讼请求，张有福没有购房资格，抵押不是真实的。张有福实际给了池艳文225万，但是抵押是310万。这房子也不是张有福自己住，房子又卖给了别人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，北京市丰台区人民法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，北京市丰台区人民法院认定事实如下：诚钢公司与池艳文、王志彬、京世航公司买卖合同纠纷一案，北京市丰台区人民法院于2015年1月16日作出的（2014）丰民（商）初字第01835号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确定：一、京世航公司于2015年2月8日前给付诚钢公司货款907597元及逾期付款违约金150000元；二、如京世航公司未能于2015年2月8日前付清以上款项，则需向诚钢公司另行支付逾期付款利息（以到期未付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年2月9日计算至实际给付之日）；三、池艳文、王志彬对京世航公司的上述义务承担连带责任；四、双方就本案再无其他争议。案件受理费6438元，由原告诚钢公司负担（已交纳）。2016年4月8日，诚钢公司向北京市丰台区人民法院申请强制执行，北京市丰台区人民法院依法受理，执行案号为（2016）京0106执2156号。2016年5月23日，北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106执2156号执行裁定书及协助执行通知书，查封了池艳文名下位于北京市顺义区×××号的房屋。查封期限自2016年5月23日至2019年5月22日。另查，池艳文、王志彬系夫妻关系，结婚登记日期为2009年4月17日。2016年1月8日，池艳文、张有福、金色时光经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张有福购买池艳文所有的位于顺义区×××号房屋，购房款为225万元。同日，张有福以现金方式向池艳文支付定金2万元。2016年1月18日，张有福向池艳文指定的池跃文名下银行账户转入50万元。2016年1月21日，张有福向招商银行股份有限公司北京分行转入1448805.47元，备注为替王志彬还款；同日，池艳文、王志彬出具收条，载明：今收到张有福交来购买顺义区×××的购房款145万元，此款用于偿还王志彬招商银行贷款使用，开户行为招商银行股份有限公司北京分行。2016年1月27日，张有福向池艳文指定的张梓琪名下银行账户转入23万元。2016年4月7日，池艳文出具收条，载明：今收到张有福购×××购房款5万元整，至今日，所有房款已付清。再查，张有福不是北京户籍，亦未取得相应北京购房资格。
对于（2017）京0106民初4563号一案涉及的纠纷，北京市丰台区人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记手续。”本案中，因为被查封房屋未办理过户登记手续，故池艳文仍是房屋的所有权人。虽然张有福在北京市丰台区人民法院查封涉诉房屋前与池艳文签订了书面买卖合同，并支付了全部购房款。但张有福自始不具备购房及产权过户资格，因此，系因其自身原因导致被查封房屋未能办理过户登记手续。综上所述，张有福享有的权利不足以排除北京市丰台区人民法院的执行。张有福要求停止对被查封房屋执行的诉讼请求，北京市丰台区人民法院不予支持。据此，北京市丰台区人民法院于2017年3月21日根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出（2017）京0106民初4563号民事判决，判决结果如下：驳回张有福的全部诉讼请求。案件受理费70元，由张有福负担（已交纳）。
北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初4563号民事判决后，该案当事人均未针对判决结果向二审法院提出上诉。（2017）京0106民初4563号民事判决已经发生法律效力。
另查五：就原告ＸＸ军所主张的房屋差价损失150万元一节，原告ＸＸ军作出如下解释说明：2016年5月24日ＸＸ军就涉诉房屋签订买卖合同之后涉诉房屋的市场价格出现大幅度上涨，原告ＸＸ军提起本案诉讼的时间是2017年3月29日，此时，同小区的同款户型的市场价格为420万元，而原告ＸＸ军购买涉诉房屋时的市场价格是270万元，提起诉讼时的市场价格420万元减去合同签订时的市场价格270万元的差价即为原告ＸＸ军主张的房屋差价损失150万元。
在2017年6月16日的庭审中，被告张有福认可在2017年3月份涉诉房屋所在小区同类型的房屋市场价格确实为420万元，但是辩称前述房屋差价损失不应该由其赔偿，因为其是被告池艳文的委托代理人。
在2017年6月16日的庭审中，本院根据庭审质证的情况向双方当事人当庭释明，被告张有福、原告ＸＸ军对于涉诉房屋在原告ＸＸ军起诉之时，即在2017年3月份涉诉房屋的市场价格为420万元没有分歧，但被告池艳文对前述市场价格不置可否，本院当庭询问被告池艳文一方是否申请对涉诉房屋在2017年3月份的市场价格进行评估鉴定并负责预缴鉴定费。被告池艳文的委托代理人王志彬当庭明确答复被告池艳文不申请鉴定。
在2017年6月16日的庭审中，被告张有福一方辩解主张以2017年6月16日作为涉诉房屋市场价格的评估鉴定时点，本院当庭询问被告张有福是否申请对涉诉房屋以2017年6月16日作为时点评估鉴定涉诉房屋的市场价格并负责预缴鉴定费。被告张有福的委托代理人王宏杰请求休庭与被告张有福电话联系后明确答复如下：经电话与被告张有福本人联系，被告张有福需要考虑是否申请鉴定，请法院给几天时间考虑，最迟下周一〔即2017年6月19日〕能答复法院。
在2017年6月16日的庭审中，本院当庭释明如下：如果被告张有福要求对涉诉房屋在2017年6月16日的市场价格进行评估，请被告张有福在2017年6月19日下午17时准时到本院第二十四法庭以当面提交书面鉴定申请的方式明确是否要求鉴定，如果没有来提交书面的鉴定申请，那么将视为放弃申请鉴定的权利。
被告张有福的委托代理人王宏杰在2017年6月19日向本院提交《情况说明》一份，并在《情况说明》中使用手写体明确说明“我方经考虑不再要求对涉诉房屋鉴定”。
鉴于本案涉诉房屋涉及北京市丰台区人民法院的执行案件，经本院联系确认，北京市丰台区人民法院在办理（2016）京0106执2156号执行案件中已经依法启动执行评估拍卖程序，并已依法委托北京京港房地产估价有限公司对涉诉房屋进行了评估鉴定。因此，本院依法向北京市丰台区人民法院调取了京港（2017）涉案字第（68）号《房地产司法鉴定估价报告》。北京京港房地产估价有限公司以2017年6月28日作为价值时点评估认定涉诉房屋总价为4157000元。前述鉴定结论本院已依法向双方出示并询问质证意见，原告ＸＸ军、被告张有福、被告池艳文对前述鉴定结论的真实性没有异议，原告ＸＸ军、被告池艳文明确认可前述鉴定结论，被告张有福则以原告ＸＸ军与其均不是前述执行案件的诉讼参与人为由主张前述鉴定结论与本案争议之间没有关联性。
本院在该案中经审理认为：
庭审中，被告池艳文对编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》以及附属的《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《购房承诺书》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《配偶同意出售房产声明》、《承诺配偶同意声明》等文件以及《委托出售房屋协议》、经北京市方正公证处公证的《委托书》等由被告张有福作为房屋买受人和委托代理人的书面文件中自己签名的真实性均无异议，被告池艳文虽然对其出具签署《委托书》、《委托出售房屋协议》的真实意图一节提出异议，但应指出，被告池艳文自述其学历为高中学历，并担任京世航公司等单位的法人代表，结合生活常识，被告池艳文显然能够充分理解其签署的前述诸多书面文件的法律后果，前述由被告张有福、池艳文签署的一系列书面文件能够形成完成的证据链，足以认定在签订、履行编号为×××、成交价格225万元的《北京市存量房屋买卖合同》过程中，对被告张有福不具备北京市购房资格导致涉诉房屋无法登记过户至被告张有福名下一节，被告池艳文、被告张有福显然是明知的，并实际共同采取由被告池艳文签署经公证的委托书明确授权被告张有福再次将涉诉房屋转手倒卖并认可转手倒卖获取的差价归被告张有福享有这一方法予以规避。
被告张有福持经北京市方正公证处公证由被告池艳文签署的委托书，以被告池艳文全权委托代理人的身份与原告ＸＸ军就涉诉房屋签订编号为×××、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属的《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于如实陈述交易信息的声明》等相关协议过程中，原告ＸＸ军并无过错，并已经实际支付巨额购房款，作为善意购买涉诉房屋的第三人，其合法权益于情于理应得到法律充分保护。前述由原告ＸＸ军作为房屋买受人签订的相关协议均合法有效；被告池艳文辩称被告张有福、原告ＸＸ军以及居间方金色时光经纪公司相互串通签订虚假合同，并无充分证据予以证实，本院对其辩解难以采信。现涉诉房屋已被北京市丰台区人民法院依法采取查封措施并已启动执行评估拍卖程序，原告ＸＸ军就涉诉房屋签订编号为×××、总成交价格为270万元的《北京市存量房屋买卖合同》已经无法继续履行，原告ＸＸ军要求解除前述合同，于法有据，本院予以支持。
现已查明，截至本案法庭辩论终结之日，原告ＸＸ军支付的购房定金10万元和购房首付款120万元仍然由被告张有福实际掌控。被告张有福没有北京市购房资格，其对在与被告池艳文签订房屋买卖合同后无法将涉诉房屋产权登记过户至自己名下显然是明知的，其采取由被告池艳文签署经公证的委托书明确授权被告张有福再次将涉诉房屋转手倒卖并认可转手倒卖获取的差价归被告张有福享有这一方法予以规避，参与炒房牟利，被告张有福的前述行为与原告ＸＸ军在签订房屋买卖合同并支付巨额购房资金的情况下合同无法继续履行、巨额购房资金未能及时回收存在直接的因果关系，被告张有福并未将其从原告ＸＸ军处获取购房定金、购房首付款转交由被告池艳文持有，被告张有福仅以其为被告池艳文的委托代理人作为辩解事由，明显有违生活常识，属于恶意逃避责任，对其前述辩解事由，本院不予采纳。对于原告ＸＸ军已经支付的购房定金10万元和购房首付款120万元，被告张有福理应承担返还责任。但应指出，前述由原告ＸＸ军作为房屋买受人的相关协议签订和履行过程中，被告池艳文虽然并未到场参与，前述合同文本中的“池艳文”签名全部由被告张有福代为签署，但在被告张有福持有被告池艳文在北京市方正公证处签署的委托书的情况下，被告池艳文作为被代理人，理应承担其委托代理人即被告张有福持有前述委托书并在授权委托事项范围内所为法律行为的法律后果，因此，对于被告张有福应当承担的前述返还购房定金10万元和购房首付款120万元的责任，被告池艳文依法应当承担连带责任。
现已查明，被告张有福持被告池艳文在北京市方正公证处向其出具的经公证的《委托书》，作为被告池艳文的委托代理人，并由被告池艳文作为出卖人（甲方）、原告ＸＸ军作为买受人（乙方）、金色时光经纪公司作为居间人（丙方），签订的《居间服务合同》已经明确约定，房屋买卖合同签订后，因甲方原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的（原因包括但不限于甲方故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等），丙方所收取乙方的居间服务费用不予退还，乙方可以直接向甲方追偿。原告ＸＸ军按照前述《居间服务合同》的约定实际向金色时光经纪公司支付居间服务费20000元。如前所述，被告张有福没有北京市购房资格，其对在与被告池艳文签订房屋买卖合同后无法将涉诉房屋产权登记过户至自己名下显然是明知的，其采取由被告池艳文签署经公证的委托书明确授权被告张有福再次将涉诉房屋转手倒卖并认可转手倒卖获取的差价归被告张有福享有这一方法予以规避，参与炒房牟利，被告张有福的前述行为与原告ＸＸ军在签订《居间服务合同》并支付居间服务费的合同目的未能实现存在明显过错，被告张有福理应对原告ＸＸ军的居间服务费损失承担赔偿责任；被告张有福仅以其为被告池艳文的委托代理人作','2018-11-13
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