天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0115民初6200号
原告广州锦绣香江物业管理有限公司天津分公司,住所地天津市宝坻区九园工业区宝白公路东侧锦绣香江花园玉兰园9-101。
负责人范菲,该公司经理。
委托代理人段晓芳,该公司员工。
被告秦蕾,女,1971年10月30日出生,汉族,居民,住北京市海淀区。
原告广州锦绣香江物业管理有限公司天津分公司诉被告秦蕾物业服务合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案受理后,依法由审判员王军适用简易程序于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段晓芳到庭参加了诉讼,被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,被告系锦绣香江花园康乃馨园10-2-704号房屋的所有人。原告系锦绣香江花园康乃馨园的物业管理公司。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》,并办理了收楼手续居住。但被告的物业费仅缴纳至2011年6月30日,欠付2011年7月1日至今(暂计算至2016年6月30日)物业管理费。被告的长期欠费行为已经给原告的正常经营造成了严重的影响。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第4.4款约定:“洋房(不带电梯)住宅每月每平方米1.80元;《前期物业管理服务协议》约定建筑面积为92.66平方米。”,由此计算,被告每月应向原告支付物业管理费166.79元,自2011年7月1日至2016年6月30日,共计60个月,合计人民币10007.40元。此款经原告催要未果,故原告起诉要求:1、依法判令被告给付原告欠缴的物业管理费10000元(截止到2016年6月30日);2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称,被告购买原告开发的上述楼房属实。但被告按原告的通知,在2011年1月2日如期到所购房屋小区,在根本不具备验收、房屋也没有达到验收标准的情况下,开发商以办理房本和蓝印户口着急为由,要求业主配合开发商的工作,被告才办理了验房手续。在被告的强烈要求下,拍下了验收当时的照片,开发商也派员与被告进行了沟通,被告征得开发商同意对谈话内容进行录音,且在验收表格上把存在的问题及双方达成的共识写在上面,双方一致认为“已进过房屋,未达到验收标准要求,为不影响办理蓝印户口和房本,已办手续。需开发商尽快整改,达标为止,才能验收,办理蓝印户口和房本时间期限以房屋合同为据。”,对此双方签字确认。但至今,对房屋存在的问题仍然没有维修到位,业主多次要求物业进行维修,但物业置之不理,房屋没有达到收房标准,导致业主至今不能入住使用。所以针对原告的起诉理由,被告不予认可,理由如下:1、原告的主张要求,已经超过诉讼时效。原告没有在两年内提起诉讼。2、根据被告和开发商、物业的验收约定,由开发商和物业对存在的问题进行维修,物业公司至今留有被告家的钥匙,但物业至今都没有进行维修,门窗不合格,门关不上,房屋内部灰尘满地,燃气没有开通,管道外露,洗手间现大坑,入户门厅没有封闭,基于上述原因,业主根本无法入住,也根本没有享受到物业提供的服务,因此被告不应支付相关费用,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内,原告向法庭提交了以下证据:1、营业执照一份;2、《商品房买卖合同》一份;3、前期物业管理服务协议一份;4、锦绣香江花园《管理规约》承诺书一份;5、锦绣香江花园收楼确认书一份;6、提供物业服务的照片五张;7、业主催缴费通知函、邮寄收据二份;8、邮寄通知函明细一份。
在举证期限内,被告向法庭提交了以下证据:1、收楼通知书、收楼费用表各一份;2、交楼验收表一份;3、物业费收据一张;4、锦绣香江蓝印办通知函一份;5、房屋产权证一份;6、蓝印户口、产权证发放表一份;7、谈话录音一份;8、照片十六张。
经审理查明,原告系从事物业服务的企业。2009年8月29日,被告与天津市森岛置业投资有限公司签订了房屋买卖合同,约定:被告(乙方)购买天津市森岛置业投资有限公司(甲方)开发的坐落在天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园康乃馨园10号楼-2-704号楼房一套,建筑层数为19层,建筑面积92.66平米,房屋总价款418835元,天津市森岛置业投资有限公司于2010年12月31日前将验收合格的房屋交付给被告。合同第十四条约定:“甲方已向乙方明示备案的《天津市前期物业管理服务合同》及《业主公约》,乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认,并承诺遵守。”……同时,双方在合同中还约定了其他事项。2009年10月19日,被告(乙方)与原告(甲方)签订《前期物业管理服务协议》。根据《前期物业管理服务协议》的约定,原告为天津锦绣香江花园康乃馨园小区业主提供各项综合服务,乙方按建筑面积每月每平方米1.80元标准交纳物业综合服务费,甲方在交楼时向乙方预收三个月的物业管理费,以后乙方每月20日前向甲方交纳上月所实际发生的费用。乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从从逾期之日起按欠费总额费的日万分之二交纳违约金,逾期一季度不交纳,甲方有权公布其姓名,并停止有关服务;逾期六个月不交纳,乙方除应缴纳应付管理费及滞纳金外,还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金……同时,双方在协议中还约定了其他事项。2011年1月2日,天津市森岛置业投资有限公司将上述房屋交付被告(房屋建筑面积92.66平方米),被告成为该小区的住户、业主。2011年7月1日至2016年6月30日(共计60个月),原告按约定为被告提供了各项综合服务,但被告未交此期间的物业服务费。经原告催要未果,故原告来院起诉。
诉讼中,经本院核算,原告要求被告按建筑面积每月每平方米1.80元给付2011年7月1日至2016年6月30日(共计60个月)的物业服务费10007.40元,数额无误。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、《前期物业管理服务协议》、锦绣香江花园《管理公约》承诺书、锦绣香江花园收楼确认书、提供物业服务的照片、物业费收据、律师函及邮寄明细等证据予以证实。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告系原告负责物业服务小区的业主,原告按照与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定履行了自己的义务,被告亦应按该协议的约定给付原告相应的物业服务费。原告要求被告按建筑面积每月每平方米1.80元给付2011年7月1日至2016年6月30日(共计60个月)的物业服务费10000元,理由充分,且经本院核算,数额未超出按上述《前期物业管理服务协议》的约定计算得出的数额,故本院予以支持。原告系物业企业,被告系小区业主,双方之间系服务与被服务的关系,原告为小区业主提供的是连续性、持续性的物业服务,这是原告应尽的义务,而被告作为小区业主,按时缴纳物业费也是其一项应履行的义务,虽然原告未及时向法院提起诉讼,但原告是以持续、不间断为小区业主提供物业服务的行为主张了权利,且小区业主包括被告在内也享受了原告提供的物业服务,故被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效,理由不足,本院不予支持。2011年1月2日,天津市森岛置业投资有限公司将上述房屋交付被告,被告也办理了收楼手续,若本案涉诉房屋确实存在质量问题,被告可另行主张天津市森岛置业投资有限公司承担质量瑕疵担保责任,被告以此为由拒绝缴纳物业费,理由不足,本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席判决,由此产生的法律后果被告应当自负。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,国务院《物业管理条例》第七条第一款第(五)项、第四十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
被告秦蕾于本判决生效后十日内给付原告广州锦绣香江物业管理有限公司天津分公司2011年7月1日至2016年6月30日(共计60个月)的物业服务费人民币10000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,已减半收取25元(原告预交),由被告负担,交纳时间同上。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王军
二〇一六年九月十九日
书记员 张博
一、附相关法律条款:
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
……
(五)按时交纳物业服务费用;
……
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
二、上诉须知
上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费,并将相应票据提交本院。