浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第393号
原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司。
法定代表人童浩。
委托代理人孙飞。
被告阮重庆。
第三人徐玲芳。
原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世公司）为与被告阮重庆房屋租赁合同纠纷一案，于2012年2月27日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员沈伟独任审判，于2012年3月20日追加第三人徐玲芳为本案第三人。本院于2012年3月20日公开开庭审理了本案。原告盛世公司的委托代理人孙飞，被告阮重庆及第三人徐玲芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世公司诉称，2011年10月19日，被告委托原告提供租赁服务，为被告提供房屋一套，位于杭州市观音塘小区7幢2单元603室。双方签订了租赁管家客户承租合同，合同期为2011年10月21日至2012年3月20日，租金1650元／月，按季分期支付，首期租金4950元于合同签订当日支付，之后每期均需提前十五天支付，即二期的付款时间为2012年1月5日，以此类推，但是被告至2012年2月20日止，只向原告支付了首期房租，2012年1月5日后，原告已多次电话联系被告催促二期房租缴纳事宜，但被告多次不予理会，并拒绝支付房租。2012年1月10日和1月17日原告两次到达该房屋，予以被告协商该纠纷，均被被告拒之门外，态度恶劣。原告认为，原告已将房屋提供给被告，完成了合同约定的义务，但被告长期恶意拖欠房租的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法利益。因此，被告应当按照合同的相关约定，支付房租并承担两个月房租作为违约赔偿，并立即腾退。现原告请求法院判令：一、判令被告支付房屋租金3300元（暂计算至2012年3月20日，实际支付至腾退之日止）；二、被告支付原告违约金1650元；三、被告结清物业费及其他相关费用；四、被告及第三人腾退案涉房屋。
被告阮重庆及第三人徐玲芳辩称，双方合同不合法，案涉房屋位于江××区，合同却写上城区。合同约定，原告应当保证房屋使用安全。但被告住进去两天，水龙头关不牢到现在，灯不亮，六十年代的电路电线老化，房屋内插座短路，到现在插座都不能使用，半月内电路就修了好几次。浴室门老化掉下来，差点砸到第三人。被告几次打电话给原告，原告敷衍了事，不来修理。由于原告出租给被告房屋时，没有结清之前的数字电视费用，造成被告电视停机，几次打电话通知原告交清费用，原告不予理睬。被告强调押金代替租金，是因为原告违约在先，没有给被告安全保障，电路老化跳闸，插座不能使用，房屋租给被告前的一切费用没有结清，造成被告电视停机。原告散布谣言，攻击被告，在楼道上张贴污蔑被告人格的牛皮癣，使被告人格名誉受到严重伤害，几次在电话里强行轰赶被告及第三人离开。2月份一男一女态度恶劣，要撬门赶人。以上事实清楚，请求法院判决原告赔偿被告名誉损失费共计人民币1万元。另被告与第三人系困难户，要过2个月才有房子住，故希望能与原告协商，让被告与第三人继续住2个月，被告房租照付。
原告盛世公司向本院提交了以下证据：
一、租赁管家承租合同一份，拟证明原告与被告关于房屋租赁的相关约定；
二、租赁管家委托合同一份，拟证明原告有权出租案涉房屋；
三、催告函一份，拟证明原告已尽到告知义务；
四、1-3月份案涉房屋数字电视费用单一份，拟证明原告缴纳了案涉房屋1-3月份数字电视费用；
五、告知函一份，拟证明原告通知被告缴纳租金。
被告阮重庆、第三人徐玲芳质证后，对证据一无法确认；对证据二、四无异议；对证据三、五有异议，从未收到过。本院认为，证据一系原告与案外人姜爱平签订的合同，真实合法，本院予以确认；因被告对证据二、四无异议，故本院予以确认；证据三、五系原告单方提供，证明力不足，本院不予确认。
被告阮重庆、第三人徐玲芳向本院提交了以下证据：
一、水费缴费单、电费缴费单、数字电视缴费单一组，证明原告已缴纳案涉房屋水电费、数字电视费；
二、原告张贴在案涉房屋楼道内的宣传单一页，拟证明原告张贴传单污蔑被告人格。
原告盛世公司质证后，对证据一无异议；对证据二有异议，其上无盛世公司盖章，无法证明系盛世公司所为。本院认为因原告对证据一无异议，故本院予以确认；证据二系被告与第三人单方提供，证明力不足本院不予确认。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2011年8月19日姜爱平与盛世公司签订租赁管家委托合同，姜爱平委托盛世公司代理出租杭州市江干区观音塘7幢2单元603室房屋，期限为12个月，自2011年8月20日至2012年8月19日；等等。
2011年10月19日盛世公司与阮重庆签订租赁管家承租合同，约定盛世公司向阮重庆出租杭州市江干区观音塘小区7幢2单元603室房屋，期限为5个月，自2011年10月21日至2012年3月20日；租金为1650元／月，按季度支付，首期租金4950元于合同签订当日支付，之后每期租金均需提前15天支付，即二期的付款时间为2012年1月5日，逾期支付租金的，每逾期一天需支付日租金的2倍作为滞纳金；租赁期限届满，阮重庆应如期交还房屋，每逾期一天，按合同日租金2倍支付滞纳金；在租赁期，该房屋的水电煤气物管卫生电话费宽带及有线电视使用、能耗公摊等相关费用由阮重庆承担交纳，阮重庆如逾期支付，每逾期一天，则需支付5%的滞纳金；阮重庆于合同签订当日支付相当于2个月租金即3300元作为房屋使用的押金，阮重庆不得用押金抵充房款，阮重庆正常使用房屋及设施设备的，在租期满后结清水电等相关费用后可退还押金，阮重庆发生违约，则盛世公司有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用而无需征得阮重庆同意。在承租期内，阮重庆发生如下违约事项，应赔偿造成的经济损失并向盛世公司支付相当于2个月租金作为违约金，盛世公司还保留单方面解除协议并收回房屋的权利：房租按照合同约定支付时间逾期15天以上，应交水电煤气物管卫生电话费有线电视收视等相关费用逾期30天以上；合同有效期满后，逾期不归还房屋…合同期满或终止后，阮重庆应期满当天内将承租房屋及设施在正常使用状态下交还盛世公司（自然损耗阮重庆无须承担责任），如有留置任何物品，均视为阮重庆自动放弃。阮重庆需要延长一个月内的承租期，须提前一个月提出经盛世公司同意后签订《租赁管家承租合同续订书》，延长期租金阮重庆需一次性支付，乙方继续承租，期限超过一个月的，需提前一个月提出经盛世公司同意后签订新的《租赁管家承租合同》。凡因执行本合同而发生的或与本合同有关的一切争议，双方均以友好协商的方法解决，如协商未果，向有管辖权的所在区人民法院起诉。
合同签订当日，阮重庆向盛世公司支付了首期房屋租金4950元和押金3300元；盛世公司向阮重庆交付了案涉房屋，但未付清案涉房屋2011年8月至10月的数字电视费用。现阮重庆与徐玲芳居住于案涉房屋内。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案中原告基于与案外人姜爱平签订的租赁管家委托合同，可依法出租案涉房屋。因原告与被告签订的承租合同合法有效，故被告应按照合同约定于2012年1月5日向原告支付第二期2012年1月21日至2012年3月20日租金3300元。因被告未按约定支付上述房租，故原告依法有权要求被告支付剩余2012年1月21日至2012年3月20日的租金3300元。
因案涉租赁合同已于2012年3月20日因合同期限届满而终止，被告应依约将案涉房屋腾空返还原告。因第三人实际亦居住于案涉房屋内，故第三人亦应协助被告腾空案涉房屋并返还给原告。
因合同期满解除后，被告未依约将案涉房屋腾退，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告支付逾期腾房期间的占有使用费。考虑到双方原约定月租金为1650元／月，故本院认为，被告应按该1650元／月的标准向原告支付逾期腾房期间的占有使用费至其实际腾退时止。
因被告未按合同约定按期支付房租，构成违约，依法承担相应的违约责任。虽房屋租赁合同约定被告实际逾期15天仍未支付房屋租金应按合同约定向原告支付违约金3300元，但因原告仅主张被告支付违约金1650元，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院认为被告应向原告支付违约金1650元。
因双方合同约定在租赁期案涉房屋产生的水电煤气物管卫生电话费宽带及有线电视使用、能耗公摊等相关费用由被告承担交纳，故被告应按约支付案涉房屋在租赁期内产生的水费、电费、煤气费、物业管理费。但因原告实际并未提供有效证据证明被告尚未支付租赁期间内案涉房屋产生的水电费、物管费等相关费用，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告要求被告结清物业费及其他相关费用的诉讼请求不予支持。
因案涉租赁合同已于2012年3月20日因合同期限届满而解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、原告应将被告支付的押金3300元予以返还。因被告主张将押金3300元与其应缴的2012年2至3月租金3300进行抵销，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，被告要求抵销的主张合法有效，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条
第一款之规定，判决如下：
一、被告阮重庆向原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司支付2012年1月21日至2012年4月19日的房屋租金人民币4895元，扣除被告阮重庆已支付的人民币3300元，尚应支付人民币1595元（暂计算至2012年4月19日，实际按人民币1650元／月支付至腾退之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告阮重庆向原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司支付违约金人民币1650元，于本判决生效之日起十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、被告阮重庆与第三人徐玲芳于本判决生效之日起一个月内将杭州市江干区观音塘小区7幢2单元603室房屋腾空返还给原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司；
四、驳回原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州盛世管家房地产经纪有限公司承担人民币10元，被告阮重庆承担人民币15元（被告阮重庆于本判决生效后三日内付至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 沈 伟
二〇一二年四月十九日
代书 记员 卢方舟