湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终715号
上诉人（原审原告）：胡炜（又名胡伟），男，1962年4月7日出生，住南县。
委托诉讼代理人：康铁之，湖南跃海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨敏，男，1968年9月13日出生，住南县。
委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。
上诉人胡炜与被上诉人杨敏房屋租赁合同纠纷一案，湖南省南县人民法院于二O一四年九月二十九日作出（2014）南法民一初字第559号民事判决。胡炜、杨敏均不服，均上诉至本院，本院以一审判决认定事实不清为由裁定发回湖南省南县人民法院重审，该院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于二O一六年一月十三日作出（2015）南法民重字第5号民事判决。胡炜仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡炜及其委托诉讼代理人康铁之、被上诉人杨敏及其委托诉讼代理人孙月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡炜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判由杨敏承担因门店被锁投入的装饰装修损失176114.82元、退还剩余房屋租金30421元、锁门停业后发放员工工资6250元、移交“喜洋洋婚纱影楼”客户订单、定金损失88674元、营业损失82500元和广告宣传费用15965元、鉴定费2500元，以上六项共计402424.82元；2、由杨敏负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、一审判决认定事实明显错误，导致实体处理大部分错误。双方约定“将二份合同合并为一份合同”在案卷内有足够的证据佐证。事实证明，胡炜不交余欠的5000元租金的真正原因是杨敏首先违反“将二份合同合并为一份合同”的约定，且杨敏先后两次将胡炜正在营业的铺面上锁，致使胡炜不能营业，因此，真正违约的是杨敏。而一审判决只要杨敏对胡炜的损失承担42000元（约10%）的赔偿责任，显失公正，同时，一审判决对全案损失未作认定，酌情认定杨敏对胡炜的损失承担42000元的赔偿责任，缺乏事实根据和法律根据，杨敏应对胡炜的各项损失共计402424.82元承担全部赔偿责任。2、一审判决对案件受理费的分担明显错误。本案发生一审诉讼费7300元，二审诉讼费3980元，合计11280元，而一审判决只提及一审的7300元，对二审的3980元未予计入，且本案的全部责任应由杨敏承担，一审判决却要胡炜承担一审诉讼费7300元中的6539元，系明显错误。
杨敏辩称：杨敏没有违约行为，只有胡炜存在违约行为。杨敏多次向胡炜催交门面租金，但大门面的租金胡炜仍没有完全交纳，小门面租期到期之后双方没有续签且胡炜也没有续交租金。胡炜所诉称的合并协议完全不存在，合并协议只是胡炜单方面的思想认为，即使存在所谓的合并协议，未签订合并协议也不能成为胡炜拒交门面租金的抗辩理由，胡炜使用、占有杨敏的门面就应交纳租金。同时，本案中亦没有任何证据证明锁门行为是杨敏所为，胡炜的损失不存在，杨敏亦无需赔偿胡炜的损失。请求二审法院驳回胡炜的诉讼请求。
胡炜向一审法院起诉请求：1、解除胡炜与杨敏所签订的门面租赁合同；2、由杨敏赔偿所租门面关闭后造成的装修、投入损失、不动产损失、营业损失及其他损失共计402924.82元；3、由杨敏承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年11月1日，胡炜与杨敏签订一份房屋租赁合同（大门面），合同约定：房屋租赁时间从2009年11月1日起至2019年11月1日止；租赁面积为一层楼梯间一间和二、三、四楼；房屋年租金为从2009年11月1日至2012年11月1日为23800元，以后租金随行就市。2010年2月18日，双方又签订了一份门面租赁合同（小门面），租赁门面为南临海尔空调、东临带楼梯间门面；租赁时间为2010年2月18日至2011年2月18日；年租金为6000元，期限为一年一签。2012年2月18日，双方对一年期合同进行了续签，年租金由原来的6000元增加到13000元，其余内容均未变。2012年11月上、中旬，双方为房屋租金的涨幅产生分歧，胡炜遂邀请其原合伙人程洲、刘某于同月16日与杨敏及其父亲和弟弟共同协商房屋租金事宜，双方达成一致协议，约定2009年11月1日签订的合同年租金由原23800元调整为50000元，一年一签的合同年租金为15000元，共计租金为65000元。胡炜当即向杨敏交纳房租30000元，剩余20000元由胡炜向杨敏出具欠条，并载明2013年元月31日前付清，并由程洲、刘某在欠条上签名担保。2013年2月8日，胡炜向杨敏交付房租15000元，余欠5000元经杨敏多次催要，胡炜则要求将二份合同并为一份合同后再付，双方由此产生纠纷。2013年3月8日上午9时许，胡炜所租的店铺门面突然被锁，胡炜遂拨打110报警。经协调，由杨敏方打开该门锁，但双方之间的租赁合同纠纷未得到解决，后店铺门面又被锁至今。同月25日，胡炜向杨敏发送手机短信，要求杨敏将锁打开，否则由其赔偿由此造成的一切经济损失，杨敏对此未予回应。2013年11月26日，胡炜向一审法院提出要求对其租赁房屋装饰装修的价值进行价格鉴定的申请。2014年1月20日，南县价格认证中心作出价格认定结论书，结论为：本次价格鉴定标的全新投入价值为293525元，折旧后价格为176115元。另认定事实，诉讼中胡炜与杨敏一致同意解除房屋租赁合同。
一审法院认为，本案胡炜与杨敏之间签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该两份合同合法有效，合同双方均应切实履行各自义务。其中2010年签订的租赁小门面的合同，因2012年合同期满续签后双方未再续签租赁合同，至2013年2月19日已因期满而自然终止，无需予以解除。另对于2009年签订的租赁合同，双方在履行合同中产生了纠纷，根据证据来看，起源在于胡炜未按约定期间支付租金，而胡炜无充分证据证明双方已口头约定将两份租赁合同合并为一份合同，故对其所述应不予采纳。而胡炜末按期交纳租金后杨敏方采取锁住门面形式进行维权，并不符合法律规定。杨敏虽辩称非其所为，但其曾有锁住该门面进行维权的行为，且无证据显示胡炜有自行锁门的动机。同时，胡炜曾通过信息与杨敏沟通时，杨敏对锁门行为并未否认亦未承认或予相应说明，故从情理上可推定锁门系杨敏的行为或其授意的行为，杨敏应对此承担相应责任。因双方的上述违约行为导致合同难以履行，且双方现一致同意解除该合同，故对胡炜要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于胡炜要求杨敏赔偿所租门面关闭后造成的装修、投入损失、不动产损失、营业损失及其他损失的诉讼请求，其中的装修、投入损失，因合同的解除原因系双方违约所致，依法应根据双方过错程度按比例进行分担。对于其他损失亦应考虑过错，但根据我国相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。胡炜在杨敏采取锁门行为后未采取任何补救措施，放任了损失的扩大。综合本案具体情况，一审法院酌情认定杨敏对胡炜的损失承担42000元的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、解除胡炜与杨敏于2009年11月1日签订的房屋租赁合同；二、限杨敏在判决生效后十日内赔偿胡炜42000元；三、驳回胡炜的其他诉讼请求。如末按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。本案受理费7300元，由胡炜负担6539元，杨敏承担761元。
本院二审期间，胡炜围绕其上诉请求依法申请证人刘某出庭作证，欲证明胡炜与杨敏之间有将两个门面合并成一份协议出租的口头协议。本院组织当事人对证据进行了质证，对刘某的证人证言，本院认定如下:刘某系胡炜的原合伙承租人，也系租金欠条上的担保人，与本案存在利害关系，且刘某的证言与一审中双方均作为证据提交的两张租金收据（日期分别为2012年11月1日与2013年2月8日）所记载的内容相矛盾，同时其对两个门面合并成一份协议出租之后的起始时间也不知情，故刘某的证言不能达到胡炜的证明目的，本院依法不予采信。
本院二审经审理查明，本案一审宣判后，杨敏不服，向本院提起上诉，二审中，杨敏于2016年9月8日自愿向本院申请撤回上诉，本院已依法裁定准许杨敏撤回上诉，并另行制作了民事裁定书。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是，杨敏是否应全部承担胡炜的各项损失共计402424.82元。本案中，胡炜与杨敏于2009年11月1日签订的房屋租赁合同也即大门面租赁合同以及双方于2010年2月18日签订并于2012年2月18日续签的房屋租赁合同也即小门面租赁合同，均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。胡炜未提供充分证据证实其与杨敏之间已口头约定将上述两份租赁合同合并为一份合同，且杨敏亦不认可双方之间存在口头合并协议，而合同是双方意思表示一致的行为，如果没有相对人的承诺，仅有要约人的要约，合同不能成立，本案中仅有胡炜的要约，没有杨敏的承诺，且大小两个门面租赁合同的租赁起始期限不一致，而胡炜在二审庭中陈述“合同的起始期限没有谈”，故不具备合并协议的基本要素，胡炜主张的口头合并协议不能成立。同时，小门面租赁合同至2013年2月19日期满后，双方未再续签合同，胡炜在二审庭审中亦陈述其未再交纳小门面租金，故小门面租赁合同因期满而自然终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且胡炜与杨敏在小门面租赁合同中也未约定杨敏应补偿其附合装饰装修费用，而胡炜主张的402424.82元损失中包含了小门面的损失，胡炜对小门面损失的主张，于法无据。又，双方在大门面租赁合同第三条约定，“租金付款方式：第一年按季度分期付款，第二三年按半年付款，三年后按年付款。”胡炜在二审庭审中亦陈述，“现在已经是按年付款了，按年付款就是先交钱后用房。”而大门面年租金为50000元，现胡炜向杨敏交纳了45000元，仍欠杨敏5000元租金，该5000元租金胡炜应在2013年1月31日前付清，但经杨敏多次催交后，胡炜至今仍未交纳。现杨敏已按大门面租赁合同履行了双方约定的义务，而胡炜至今未全额交纳杨敏本应收取的房租，胡炜已违反双方大门面租赁合同的约定，构成违约，杨敏有权终止合同，虽然杨敏方采取锁门行为维权有失妥当，但胡炜违约在先，杨敏方锁门也是先履行抗辩权的行使，对最终导致双方合同的解除，胡炜应负主要责任。同时，胡炜应当及时交纳租金，只要胡炜按照约定交纳租金，杨敏方没有任何理由锁门，即使杨敏方锁门后，胡炜及时补交所欠的5000元租金，杨敏方也无继续锁门的理由，但胡炜在杨敏方锁门后，未采取任何的补救措施，放任了损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故胡炜对其门店被锁后损失的扩大部分无权要求杨敏赔偿。综上，杨敏不应全部承担胡炜的各项损失共计402424.82元。原审据此对胡炜主张的装修、投入损失及其他损失，在剔除小门面的损失及门店被锁后损失的扩大部分后，根据双方过错程度按比例进行分担，并综合本案具体情况，酌情认定杨敏对胡炜的损失承担42000元的责任，并无不妥，本院依法予以维持。至于胡炜要求杨敏退还房屋租金30421元，因胡炜在一审中主张的402924.82元损失中包含了装修、投入损失、不动产损失、营业损失及其他损失，该笔租金亦为损失，应被包含在上述“其他损失”中，原审判决是对胡炜总的损失所作的责任划分，故原审并未遗漏该笔租金损失。此外，一审法院对本案案件受理费的决定正确，胡炜提出一审判决对案件受理费的分担明显错误的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
综上所述，胡炜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3980元，由上诉人胡炜负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 星
审判员 陆康彪
审判员 刘艳芝
二〇一六年九月十八日
书记员 尹 燕