天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)丽民重字第23号
原告郝晶,女,1972年7月30日出生,汉族。
委托代理人王涵,男,1958年10月15日出生,汉族,住天津市河东区。
委托代理人王寒松,天津市度睿律师事务所律师。
被告天津首创新明置业有限公司(组织机构代码66614493-2),住所地天津市东丽区华明经济功能区。
法定代表人张润生,总经理。
委托代理人王凯,北京盈科(天津)律师事务所律师。
原告郝晶与被告天津首创新明置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年7月1日受理,于2014年5月22日做出(2013)丽民初字第3756号民事判决。原告郝晶、被告天津首创新明置业有限公司均不服,提起上诉。天津市第二中级人民法院于2014年8月7日做出(2014)二中民四终字第484号民事裁定,撤销原判,发回重申。本院于2014年8月27日立案后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告郝晶及其委托代理人王涵、王寒松,被告天津首创新明置业有限公司的委托代理人王凯到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告郝晶诉称,原告与被告于2012年12月18日签订了天津市商品房买卖合同,购买了由被告开发,位于天津市东丽区津汉公路以北溪堤雅园24-4房屋一套。被告交房后,原告发现房屋存在多处质量问题。经与被告联系,被告同意将房屋进行质量鉴定并承担一切费用,但被告故意推诿,致使原告至今不能装修并居住,造成原告经济损失。原告多次与被告联系协商未果,故提起诉讼,要求如下:1、依法对被告销售的坐落于天津市东丽区津汉公路以北溪堤雅园24-4房屋的质量问题进行鉴定并予以维修。2、被告赔偿原告因不能正常入住所造成的经济损失,其中包括2013年3月18日至2015年1月5日以房款为基数按同期贷款利率计算的利息225941.98元,2013年4月17日至2015年1月5日的违约金128190.94元,装修定金损失5万元,截至2014年11月16日无法按期向案外人交房承担的损失10万元,因无法按期交房而承担的诉讼费用2000元。以上总计506132.92元。3、诉讼费、鉴定费由被告承担。
原告郝晶向本院提供了下列证据:
一、天津商品房买卖合同一份,拟证明原被告双方系房屋买卖合同关系,同时认为合同第六条第五项关于房屋质量保修的约定与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条相违背,应属无效。被告对该证据的真实性无异议,但主张如果原告认为合同无效,可要求撤销。原告未与认可。
二、由被告向原告出具的《天津市新建商品住宅质量保证书》,拟证明被告对房屋质量,以及解决质量问题和质量纠纷的承诺。被告对该证据的真实性无异议。
三、诉争房屋现场照片及房屋结构图(局部)图片,天津市东丽区建设委员会ZL201401101号《行政处罚决定书》,天津市质量检验协会津质协鉴[2014]鉴字第001号《质量鉴定报告》,天津市城乡建设河交通委员会建质安[2010]1039号《关于加强外墙保温工程安全防火管理的紧急通知》。以上证据拟证明诉争房屋存在主体质量问题,需重新鉴定。被告对原告提供的照片和图片的真实性不予确认,对其他证据的真实性无异议,认为天津市城乡建设和交通委员会建质安[2010]1039号《关于加强外墙保温工程安全防火管理的紧急通知》对诉争房屋的施工不具约束力,亦不能作为检测或定案依据。
四、天津市河东区人民法院(2014)东民初字第1682号《民事判决书》,原告与案外人杨树清达成的《和解协议书》,原告向杨树清的汇款记录及杨树清给原告出具的收条一份。原告支付装修定金的收据一份。以上拟证明原告的部分实际经济损失。被告对原告实际经济损失的真实性不予确认,并认为原告所述损失在订立合同时不能预见,故与被告无关。
五、原被告签订的关于首创溪堤雅园24-4房屋修理问题的协议书一份,拟证明原被告双方对于房屋维修问题曾达成协议。被告对该证据真实性予以认可,但认为系原告起诉前的协议,不能作为本案的定案依据。
被告天津首创新明置业有限公司辩称,认可诉争房屋存在质量问题。原被告之间系买卖合同纠纷,就质量问题,或是由被告负责维修,或是由被告进行赔偿,二者只能选择其一。另根据天津市质量检验协会鉴定结论,诉争房屋使用的外墙保温材料符合国家标准,不存在该项维修问题。合同中约定的利息及违约金系基于被告延期交房,被告已如期履约,故不同意原告关于经济赔偿的诉讼请求。
被告向本院提供下列证据:
一、天津市建筑材料产品质量监督检测中心《检测报告》二份及施工监理日志一份,拟证明被告用于诉争房屋的保温材料符合检测要求。原告对该组证据真实性不予认可,并认为不能证明受检材料用于诉争房屋。
二、公安部、住房和城乡建设部公通字[2009]46号文件,拟证明民用建筑保温材料燃烧性能B2级为合格。原告对该证据真实性无异议,但对证明目的不予认可,认为该文件制定的标准已被天津市城乡建设和交通委员会建质安[2010]1039号文件规定的标准所取代。
三、中华人民共和国国家标准GB8624-2006,拟证明建筑材料及制品燃烧性能分级的变化。原告对该证据真实性无异议,但认为应根据施工时间的不同,采取不同的取样和检测方式。
四、中华人民共和国国家标准GB/T10801.2─2002,拟证明保温材料燃烧性能按GB8624分级达到B2符合国家标准。原告质证认为,根据多部门新规,该标准不应低于B1级。
综合以上原被告举证、质证意见,原告所提供证据之真实性,除第三组中自拍照片之外被告均不存异议,本院对其予以确认。自拍照片部分,原告不能证明其来源,且在原审鉴定中未曾引借,故对其证明力本院不予认定。被告所提供证据,其中二、三、四均属规范性文件,对其真实性本院予以确认。对于证据一,因已有本院委托的专门机构出具的《质量鉴定报告》为证,加之原告对其真实性持有异议,本院不予认证。
经审理查明,2012年10月12日,原告郝晶与被告天津首创新明置业有限公司签订《商品房认购书》,约定原告购买由被告开发的坐落于天津市东丽区津汉公路以北溪堤雅园24—4房屋一套。建筑面积227.21平方米,原告认缴总房款2061875元。2012年12月18日,原告为乙方,被告为甲方,双方签订《天津市商品房买卖合同》,最终确认总房款为2041257元,约定交房日期为2013年3月18日。关于逾期交房问题,合同约定除不可抗力外,甲方未按约定日期交付商品房的,逾期在90日以内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的,乙方在向甲方追究已付款利息的同时,还有权追究甲方的违约责任,合同继续履行,甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方交付商品房次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金,乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时,甲方还应当承担赔偿责任。对于房屋质量及保修责任,双方约定,甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三),未达到国家标准和承诺的,甲方应承担责任。对附件三,双方明确房屋质量、设备应符合国家质量标准,设备情况见商品房买卖合同交工标准。
合同合同签订后,原告如约向被告清结了全部房款,被告亦如约于2013年2月26日向原告办理了房屋交付手续,现产权已登记于原告名下。被告为原告出具了《天津市新建商品住宅质量保证书》,承诺住宅交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属结构质量不合格的,购房人有权退房;给购房人造成损失的,企业依法承担赔偿责任。其后,原告在进行装修时,发现多部位存在质量问题。经与被告交涉,被告承诺予以维修,但因双方就维修部位、施工方案等意见不一,协商未果。
原审中,根据原告的申请,本院分别委托天津元旭工程咨询管理有限公司和天津市质量检验协会分别对诉争房屋三层圈梁、房屋质量、外檐散水等及外墙保温材料进行鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司出具鉴定意见,认为房屋三层圈梁、二层主卧卫生间门口、各房间墙面阴阳角、一至二层台阶、一层起居室及进户门过道处、室外南北两侧散水等部位均存在不符合设计及相关规范等问题,应予维修。就此出具了建议维修方案及维修的工程造价。天津市质量检验协会根据诉争房屋设计要求的GB8624B1为样品等级,对外墙保温材料进行了鉴定,出具质量鉴定报告,并对质询意见作出了书面回复,鉴定意见:经对首创溪堤雅园24-4房屋外墙保温材料(挤塑板)按相关国际标准进行试验,其结果a)、c)两项达到标准要求,b)项未达到标准要求,依据GB8624-1997《建筑材料燃烧性能分级方法》的规定,该保温材料(挤塑板)为B2级,即可燃材料。
在鉴定过程中,被告提供了结构图纸13张,建筑专业图纸15张,其中《节能设计说明》标注,本工程选用保温胎料燃烧性能为阻燃型。
原告郝晶支付了鉴定费68000元。
另查明,原审期间,原告认为天津元旭工程咨询管理有限公司所鉴定的圈梁实为大梁,鉴定有误,遂向天津市东丽区建设管理委员会投诉,反映本案所涉及的质量问题。天津市东丽区建设管理委员受诉后即介入调查。本案重审期间,天津市东丽区建设管理委员于2014年12月15日做ZL201401101号行政处罚决定,认为诉争房屋施工单位,中建城市建设发展有限公司未按工程设计图纸、施工技术标准施工,违反了《天津市建设工程质量管理条例》的相关规定,依法做出责令改正,并处罚款的行政处罚。因原审已判决更换外墙保温材料,行政处罚对该项未予涵盖。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容合法有效,双方均应依照合同行使权利,履行义务。原告依合同约定支付了购房款,履行了合同义务。被告应当依合同约定向原告交付符合合同约定质量标准的商品房。现被告虽如期完成了实物交付,但经鉴定勘察,诉争房屋多部位存在质量问题,而该问题直接影响了原告的正常用益,对此被告应当承担合同违约责任。原告要求修复,系行使正当权利。但原告就同一事项同时启动了诉讼及行政投诉不同救济途径,现行政机关已先于本院做出了处罚决定,该处罚决定包含了维修责任,确定了责任主体,且具有强制执行力。为不使维修责任及责任主体出现混乱,在本案中对该部分涉及的事项不再涉及。
关于外墙保温材料一节,根据鉴定,涉诉房屋使用的外墙保温材料为B2级,属于可燃材料。选用该材料作为外墙保温虽达到了国家标准,但被告提供的设计标准载明,涉诉工程设计标准为阻燃型,该标准高于国家标准,因此应视被告对涉诉房屋外墙保温材料产品质量的合同承诺。合同纠纷的裁量以合同约定为优选,故原告要求被告更换符合标准的保温材料,本院予以支持,被告应按该标的工程设计标准将外墙保温材料予以更换。
关于原告要求被告承担违约责任,赔偿损失一节。根据原、被告关于房屋质量的合同约定,未达到国家标准和承诺的,被告应承担责任,造成损失的,应当承担赔偿责任。但对于赔偿责任的承担方式,双方未予约定。然而根据本案实际案情,被告虽在合同约定的期间内向原告交付了房屋,协助原告办理了产权登记手续。但由于被告交付的房屋存在质量问题,至今未能修复,直接导致原告不能入住,其正当权益受损已是既成事实。因此原告主张按照双方合同约定的被告逾期交房的违约责任条款,要求被告承担责任的意见,与实际贴近,且合乎情理,本院予以支持。原告对违约金部分按2013年4月17日起计算,符合合同约定;但双方约定的购房款利息计算时间为“交付商品房之日次日起”,故原告按照合同约定的被告交房日起计算不当,应予纠正。被告应按照同期银行贷款基准利率从2013年3月19日起向原告计付利息。原告主张的数额未超出以此为标准计算的数额,故予照准。原告所主张的其他损失数额,因原告不能证明系被告在订立合同时所能预见或可经必然性推理能够获知的损失,且原、被告双方在违约责任中已经约定了违约金条款,被告对于违约金的支付即是对原告损失的弥补,因而原告要求被告赔偿其他损失的诉请,不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条,一百一十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津首创新明置业有限公司于本判决生效之日起60日内,将坐落于天津市东丽区津汉公路以北溪堤雅园24-4房屋的外墙保温材料按照该标的工程设计标准更换完毕。
二、被告天津首创新明置业有限公司在本判决生效后10日内向原告郝晶支付2013年3月19日至2015年1月5日房款利息225941.98元,2013年4月17日至2015年1月5日的违约金128190.94元。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告郝晶的其他诉讼请求。
案件受理费8861元,由原告郝晶负担2672元,天津首创新明置业有限公司负担负担6189元;鉴定费68000元,由被告天津首创新明置业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 魏 宇
审 判 员 白文建
人民陪审员 邢维田
二〇一五年二月十三日
书 记 员 魏银凤
速 录 员 傅 倩
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第六十一条,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
五、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款:当事人一方不履行合同或履行合同不符可约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。