浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0122执异2号
案外人王海荣，男，1974年10月18日出生，汉族，户籍所在地山东省济南市天桥区，现住浙江省杭州市江干区。
申请执行人华诚，男，1990年9月7日出生，汉族，住桐庐县。
特别授权委托代理人赵军良，浙江凯运律师事务所律师。
被执行人王君樱，女，1988年7月15日出生，汉族，户籍所在地桐庐县。
被执行人陈策，男，1983年12月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。
被执行人方鑫富，男，1965年12月9日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人吴小琴，女，1967年12月19日出生，汉族，住桐庐县。
本院在执行华诚与王君樱、陈策、方鑫富、吴小琴民间借贷纠纷一案中，案外人王海荣对执行标的提出书面异议。本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭于2017年5月19日公开进行了听证，案外人王海荣、申请执行人华诚的委托代理人赵军良出席参加听证，被执行人王君樱、陈策、方鑫富、吴小琴未出席听证。本案现已审查终结。
案外人王海荣异议称：2016年3月21日，其与陈策、王君樱通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间服务签订《房屋转让合同》一份，约定陈策、王君樱将他们所有的位于杭州经济技术开发区四季风景苑10幢2单元2504室（即涉案房屋）以158万元的价格转让给案外人所有，并已付清全部房款，于4月11日办理房产变更手续，于4月13日交纳税款，于4月20日办理物业交割手续，在办理土地使用权变更时得知已被查封。案外人认为涉案房屋已转让给案外人所有，且已办理房产权变更登记在案外人名下，其所有权已为案外人所有，法院查封错误，故请求法院立即撤销对涉案房屋土地使用权的执行。
案外人王海荣为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：《房屋转让合同》和《杭州市房地产经纪服务合同》各一份，《房屋所有权证》和《契税证》各一本，《销售不动产统一发票》、《契税发票》、《经纪服务费发票》、《房屋转让手续费票据》各二张，《房屋登记票据》、《物业费、能耗费、代收水费发票》、《物业交验单》各一张等证据。
申请执行人华诚答辩称：案外人的陈述与事实不符，事实上是查封在先，买卖在后。当时我们听说被执行人在转移财产，所以我们于2016年3月15日起诉后即申请法院对涉案房屋进行财产保全（当时我们只有涉案房屋的土地使用权证复印件，我们认为只要查封了土地使用权，整个房屋的交易就不能进行了，所以当时我们只申请查封涉案房屋的土地使用权），综上申请执行人认为案外人的异议理由不成立，请求驳回案外人的异议，并依法处置涉案房屋，用于偿还债务。
申请执行人华诚为支持其答辩主张，向本院提供了以下证据材料：（2016）浙0122民初1256号民事裁定及协助执行通知书各一份。
被执行人王君樱、陈策、方鑫富、吴小琴未出席听证，未作答辩，也未向本院提供证据。
对案外人王海荣提供的证据材料，经申请执行人华诚质证，对证据本身的真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议。对申请执行人华诚提供的证据材料，经案外人王海荣质证没有异议。
经审查查明，华诚与王君樱、陈策、方鑫富、吴小琴民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理，根据华诚的诉讼财产保全申请及其财产保全线索，本院作出（2016）浙0122民初1256号民事裁定，于2016年3月22日将王君樱、陈策名下的位于杭州经济技术开发区四季风景苑10幢2单元2504室房屋（即涉案房屋）的土地使用权[土地使用权证号为杭经国用（2013）第011157号，使用权面积为9平方米]予以查封。该案经本院审理后于2016年6月12日作出（2016）浙0122民初1256号民事判决，已经发生法律效力。因义务人王君樱、陈策、方鑫富、吴小琴未按判决确定履行义务，权利人华诚于2016年9月12日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2016）浙0122执2623号]，执行标的为借款80万元及利息、律师代理费20000元和诉讼费用等。
在该案执行过程中，案外人王海荣向本院提出本次执行异议，并向本院提供了以下证据：证据1、《房屋转让合同》一份，以证明经杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间服务，王海荣与王君樱、陈策于2016年3月21日签订《房屋转让合同》一份，约定陈策、王君樱将其所有的位于杭州经济技术开发区四季风景苑10幢2单元2504室住宅房屋（即涉案房屋，房屋所有权证号为杭房权证经移字第××、13××81号，建筑面积为137.83平方米；抵押权人为沈志仙，抵押登记日期为2013年10月21日，他项权利证号为杭房他证字第××号，由出让方于产权受理前办理抵押注销手续）以158万元的价格转让给王海荣所有；付款方式为本合同签订之日起16天内支付首期房款145万元至双方约定的银行第三方监管帐户（即中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行35×××06帐户），余款13万元于2016年4月13日前支付至上述帐户；交房方式为待受让方《房屋所有权证》、《契证》制出后3个工作日内，出让方将房屋交付给受让方。证据2、《杭州市房地产经纪服务合同》一份、《经纪服务费发票》二张，以证明卖方王君樱和陈策、买方王海荣、居间方杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2016年3月21日签订《房地产经纪服务合同》一份，居间房屋坐落于杭州经济技术开发区四季风景苑10幢2单元2504室（即涉案房屋），建筑面积为137.83平方米，转让总价为158万元；王君樱及陈策、王海荣双方就涉案房屋买卖于2016年4月15日各支付经纪服务费10500元（合计21000元）的事实。证据3、《销售不动产统一发票》二张，以证明陈策向杭州新鹏房地产开发有限公司购买涉案房屋并于2010年12月27日开具支付购房款1281684.88元的发票一份和王海荣向王君樱、陈策购买涉案房屋并于2016年4月12日开具支付购房款158万元的发票一份。证据4、《房屋所有权证》、《契税证》各一本，以证明王海荣于2016年4月11日办理涉案房屋所有权证一本，房产证号为杭房权证经移字第××号；于2016年4月12日办理涉案房屋《契税证》一本，契证编号为3301012016073586。证据5、《契税发票》二张，以证明王君樱、陈策就涉案房屋买卖于2013年10月18日支付契税19225.28元和王海荣就涉案房屋买卖于2016年4月12日支付契税23700元的事实。证据6、《房屋转让手续费票据》二张、《房屋登记票据》一张，以证明王君樱及陈策、王海荣双方就涉案房屋买卖于2016年4月13日各支付房产转让手续费275.66元（合计551.32元）和同日王海荣支付房屋登记费80元的事实。证据7、《物业费、能耗费、代收水费发票》、《物业交验单》各一张，以证明卖方王君樱和陈策、买方王海荣、居间方杭州我爱我家房地产经纪有限公司就涉案房屋买卖于2016年4月20日办理房屋交接，并确定截止2016年4月20日该房屋的物业费、耗能费、水费、煤气费已由卖方付清的事实。
本院认为，第一、本院在对王君樱、陈策采取财产保全措施时将在王君樱、陈策名下的涉案房屋土地使用权予以查封，并无不当。第二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条的规定：土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。该规定为执行程序中的执行规范。而本案中的查封为诉讼财产保全措施的查封，法院在诉讼财产保全中所采取的保全措施只能在诉讼财产保全申请人的请求范围内采取；由于本案中华诚的诉讼财产保全请求明确只对涉案房屋的土地使用权采取保全措施，而没有请求对涉案房屋所有权采取保全措施，为此本院只能对涉案房屋的土地使用权采取保全措施（查封）；只申请保全查封涉案房屋土地使用权而没有同时保全查封房屋所有权是诉讼财产保全人华诚的过失，导致涉案房屋所有权在案件进入执行程序前已被转让，该不利后果应由其承担。第三、根据查明的事实，王海荣与王君樱、陈策签订涉案房屋转让合同在法院查封其土地使用权之前，且在案件进入执行程序前已支付了全部价款和实际占有使用，并合法取得涉案房屋所有权证；根据《物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，现涉案房屋所有权人已是王海荣。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。综上，本院诉讼保全中查封涉案房屋土地使用权的措施并无不当，但是进入执行阶段后，因房屋所有权发生转移，其土地使用权依法也应当同时转移，现再继续查封该土地使用权没有法律依据，故案外人王海荣的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对登记在王君樱、陈策名下的位于杭州经济技术开发区四季风景苑10幢2单元2504室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘 平
审 判 员 陆如有
人民陪审员 郭明辉
二〇一七年六月十九日
书 记 员 郑燕华
附：法律法规、司法解释条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
四、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
第六条土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
……