上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第37447号
原告上海海东联合毛纺厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪木汀，总经理。委托代理人刘强，上海钰澜律师事务所律师。被告董明，男，1977年12月18日生，汉族，现住上海市浦东新区。委托代理人丁妹，上海市敏御律师事务所律师。原告上海海东联合毛纺厂与被告董明确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月26日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要依法转为普通程序，于2016年3月14日第二次公开开庭进行了审理。原告上海海东联合毛纺厂的委托代理人刘强、被告董明的委托代理人丁妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海东联合毛纺厂诉称，原告是一家集体所有制企业，2012年6月26日，原告的法定代表人倪木汀与被告签订《财产转让协议书》(以下简称《转让协议》)，约定原告将上海市浦东新区祝桥镇汉高路XXX号的土地(以下简称系争土地)上的建筑物及附属设施转让给被告，转让价格为人民币(以下币种相同)538万元。同日，倪木汀与被告签订《土地使用权流转(租用)协议之补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定将原告使用的土地使用权转让给被告使用。2012年7月10日，倪木汀与被告约定将系争土地上的厂房及仓库等拆除重建，签订合同后，由被告出资，对原有建筑拆除重建。2013年1月28日，倪木汀与被告签订《协议书》，对有关事项进一步加以约定。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行了合自的义务。综上，原告认为，原、被告签订的合同有违反法律的规定，应为无效。因为系争土地是农用地，不是建设用地，被告不是本市人口，土地转让无效，所涉及的建筑物是未经政府批准的合法建筑物，双方合同所涉及的标的物不能合法转让，故诉至本院请求：1、确认原告与被告于2012年6月26日签订的《转让协议》及《补充协议》无效；2、确认原告与被告2013年1月28日签订的《协议书》无效；3、被告向原告归还系争土地及地上建筑物；4、被告向原告支付自2013年2月1日起至实际交付日止的系争土地及地上建筑物的占有使用费(按照每月6万元标准计算)；5、诉讼费用由法院处理。对诉请4中占有使用费的标准，原告解释为依据原厂房面积4,678平方米加之扩建部分共计7,000多平方米，再行估算得出。被告董明辩称,不同意原告全部诉请。对诉请1、2认为，原、被告之间的协议系双方真实意思表示，被告已足额支付购买款，并已改建和实际居住使用；土地的性质和有关使用的问题，已经由被告和当地村委会重新签订了协议，与原告无关，故不存在协议无效的问题。对诉请3认为，其向原告购买的房屋已拆除后全部由其重建，无法恢复原状归还。对诉请4认为，被告已支付等额的购房款和相应土地款，使用的是自建房屋，不应该再向原告支付使用费。经审理查明，2003年1月18日，上海市浦东新区祝桥镇义泓村民委员会(流出方，甲方，以下简称义泓村委)与原告、倪木汀(流入方，乙方)签订一份《土地使用权流转(租用)协议》(以下简称《流转协议》)，约定：甲方将该村一组部分农户的承包田使用权有偿流出给乙方使用，由乙方向甲方租用土地使用权面积为6.61亩，作为经营工业企业土地有偿使用权；使用权年限为26年，即2002年12月1日起至2028年11月30日止；有偿租用土地使用权的租用金，2003年至2007年每年每亩为2,500元，2008年以后每年每亩为3,000元；乙方必须把每年租用金在当年7月底之前交付清；如遇上级政府政策规定征用或开发上述土地时，双方都得无条件服从，地上物资产按政策规定归乙方享受。2012年6月26日，义泓村委(甲方)与被告(丙方)、倪木汀(乙方)签订一份《补充协议》，约定：甲、乙双方于2003年1月18日签订的《流转协议》中有关乙方的权利与义务，均转让与丙方，由丙方承担乙方在该协议中的义务，并享受乙方的权利；上述《流转协议》的内容，除乙方转让与丙方的内容外，其他协议内容不变，由甲、丙二方继续履行该协议至期满(由丙方继受乙方的权利与义务)；为提高工作效率，先由丙方受让乙方在上述《流转协议》中乙方的权利与义务，丙方在祝桥镇招商服务中心设立之企业成立后，丙方所享有的权利及应承担的义务，则转为丙方或与他人设立之企业承继。届时，甲方与丙方及丙方与他人所设立之企业可以另订书面协议；本协议为《流转协议》的补充协议，与《流转协议》具同等效力，二者冲突的部分，以本补充协议为准。同日，倪木汀(转让方，甲方)与被告(受让方，乙方)签订一份《转让协议》，约定：甲方有意转让系争土地内全部地上建筑物及附属设施，乙方愿意受让甲方转让的财产，建筑物的实际建筑面积以甲、乙双方共同测量的结果为准，在此基础上，甲、乙双方商定上述财产的转让价格为5,380,000元，转让价款的支付(另行协商)；依据有关批复精神，原告的有关产权应进行变更登记，且原告的所有财产应属甲方所有，该财产包括但不限于系争土地内的全部建筑物及附属物，据此，系争土地内全部建筑物及附属物的财产所有权如已登记在原告名下的，应根据相关批复精神，全部属于甲方所有，而不论是否在必须的或其他的文件、材料中如何记载或不及时变更登记的，均应认定为属甲方所有，并认定为本协议所涉的转让标的之内，本次转让后，上述全部财产的所有权属乙方所有，任何其他第三人不得对上述财产主张权利；甲方与义泓村委于2003年1月18日签订的《流转协议》有关甲方的权利，应按照同等的条件，时限转让与乙方，甲方应保证依据该协议取得土地使用权转让与乙方享有(以乙方与义泓村委签订协议为准)；因乙方设立企业所从事的生产内容与毛织厂不同，故甲方现有的系争土地内的部分建筑物，无法满足乙方的要求，乙方提出针对部分建筑物予以改扩建(位于系争土地内最大的单体建筑的东向南面的小车间及西向南面的仓库，均需拆除后重建为二层的建筑物，东面北部的建筑因高度有限，部分层面需升高)，改建涉及到相关部门的审批，甲方保证完成对改建厂房事项的审批、协调工作，改建厂房的费用由乙方承担。……系争土地的建筑物如遇上级政府决定征用或开发该地块时，系争土地内地上物资产的补偿归乙方所有，甲方不得对该补偿提出主张，即使因为历史原因政府有关部门或实施征用或开发的单位、部门认定甲方为受补偿主体，甲方仍不享有该补偿，而应向有关部门或实施征用或开发的单位、部门说明情况，受补偿主体应为乙方。……2012年7月10日，倪木汀(甲方，转让人)、被告(乙方，受让人)签订《关于汉高路XXX号厂房改建的补充协议》(以下简称《改建协议》)，约定：将706号内最大的单体建筑的东向南面的小车间及西向南面的仓库，拆除后重建为三层的建筑物，框架结构的重建费用每平方米700元由被告完工后1个月内100%付清，整个施工期限为4个月(即2012年7月15日至2012年11月15日结束)建造总面积为1,800平方米，总价为126万元。并经讨论甲方同意按每平方米追加40元，合计8万元补偿甲方。2013年1月28日，倪木汀(甲方)、被告(乙方)及原告(丙方)签订《协议书》，约定：甲方将汉高路XXX号的全部建筑物及附属物有价转让与乙方(财产转让协议书另行签订)。乙方按照《转让协议》支付转让价款后，即取得汉高路XXX号内全部建筑物及附属物的财产权。甲、乙二方订立《转让协议》，转让的仅是汉高路XXX号内的建筑物及附属物，该建筑物的土地使用权由甲、乙二方另行与当地村民委员会协商后处理。财产转让不涉及丙方的任何资产(含所有的债权债务)，丙方的所有债权、债务由丙方和甲方自行承担，与乙方无涉。乙方不对甲、丙二方的债权债务(甲方在《转让协议》内的权利义务除外)承担责任；乙方受让汉高路建筑物及附属物后，该建筑物如被当地政府部门决定征用或开发该地块时，乙方是与政府部门协商被安置的主体，所有补偿为乙方或乙方设立的企业所有，甲、丙二方不得以该地块的使用人身份与政府有关部门交涉。审理中，双方确认，系争土地上的建筑物，未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，为违章建筑。系争土地上的建筑物在诉讼期间被相关部门拆除。另确认，被告已支付转让款538万元、购房款126万元。以上事实，由经庭审质证的《流转协议》、《转让协议》、《补充协议》、《改建协议》、《协议书》等证据及原、被告的当庭陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系争土地上的建筑物，未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，应归于违章建筑，因其标的物具有违法性，因而不能成为合同转让的合法主体，转让违章建筑物的行为应属无效。被告虽有偿从原告处取得该违章建筑，但不能因其有偿取得而使其对该建筑物拥有合法所有权，对被告而言，只是有偿取得违章建筑的使用权，而且该使用权随时可以消灭。故原、被告之间就该系争土地上的建筑物所签订的《转让协议》及《协议书》应依法确认为无效，原告对此主张，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在明知该房屋系违章建筑的情况下，仍就该房屋进行交易，显然不当，由此产生的不利后果各自承担。依据双方举证、质证情况证明，系争土地上的建筑物在转让至被告后，被告又重新进行了改建和重建，该改建和重建行为系其委托原告进行，被告也按约支付了相关费用，故原告提出系争土地上的建筑物由其改建和重建的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。系争土地上的建筑物虽为违章建筑，但作为重新改建和重建者的被告对该违章建筑的占有，作为一种事实状态，受法律保护，被告可以对违章建筑行使占有、使用和收益权利，禁止他人侵犯建造者对违章建筑的占有。本案中，被告出资购买，又进行改建和重建，该房屋已然不是原告之前所有的标的物。而审理中，该部分建筑又被相关部门拆除，故原告主张要求返还系争土地上的建筑物，事实上不可能履行，故其该项主张不能成立，本院不予支持。其要求被告支付系争土地及地上建筑物的占有使用费的请求，无合同及法律依据，本院亦不予支持。至于原告要求确认系争土地流转的《补充协议》无效及归还系争土地的主张，因该系争土地的所有权人非原告，而是相关的村委会，原告也无证据证明其观点，故原告的该项主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百一十条第(一)项之规定，判决如下：一、原告上海海东联合毛纺厂与被告董明于2012年6月26日签订的《财产转让协议书》无效；二、原告上海海东联合毛纺厂与被告董明于2013年1月28日签订的《协议书》无效；三、驳回原告上海海东联合毛纺厂的其他诉讼请求。案件受理费49,460元，由原告上海海东联合毛纺厂负担24,730元，被告董明负担24,730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院
审 判 长 陶郑忠
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一六年五月十二日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。?第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。