江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第0053号
上诉人（原审原告、反诉被告）涟水县江南房地产开发有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇今世缘大道139号。
法定代表人许秀英，该公司总经理。
委托代理人金海，该公司经理。
委托代理人陈会联，江苏六仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏长三角置业有限公司，住所地江苏省涟水县炎黄大道南测。
法定代表人田超，该公司执行董事。
委托代理人惠江平，江苏益邦律师事务所律师。
委托代理人阮永生，江苏益邦律师事务所律师。
上诉人涟水县江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）、上诉人江苏长三角置业有限公司（以下简称长三角公司）因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中民初字第0101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人江南公司的委托代理人金海、陈会联，上诉人长三角公司的委托代理人惠江平、阮永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年6月12日，江南公司与长三角公司签订《合作开发协议》一份，约定：一、甲方（长三角公司）职责。1、长三角公司就幸福里小区约68亩土地作为投入资本（因土地所发生的债权债务关系与江南公司无关）。2、长三角公司按实际投入的土地面积（约68亩），包干收回投入成本和利润4216万元（大写：肆仟贰佰壹拾陆万元整）。3、长三角公司负责小区施工图设计和审图、前期规划方案审批、前期广告等费用。4、长三角公司负责协调与地方政府各部门的关系，确保江南公司正常经营和施工。不得干预江南公司独立经营权。二、乙方（江南公司）职责。1、江南公司用该小区工程建设所需全部资金作为投资资本。2、江南公司拥有小区独立经营权（不包括长三角公司自行建设的八幢住宅），各方按章交纳经营中的各项税费。长三角公司自行建设的住宅所涉及的各项税费由长三角公司自行负责，与江南公司无关。3、小区经规划批准的建设总面积大约11.9万平方米，其中住宅10万平方米，底层商业用房1.9万平方米，由江南公司全权负责按规划对小区整体工程进行施工（除去长三角公司建的八幢5号、4号、15号、9号、14号、10号、19号、18号，约29000平方米外），并负责小区整体楼盘经营销售，确保长三角公司包干本利的收回。4、在签订合同五日内支付给长三角公司500万元，一个月内再支付500万元作为长三角公司第一次收回本利。5、江南公司用承建长三角公司新建的硅科技厂区的所有基建项目的工程款作为支付给长三角公司第二次收回本利（工程造价经双方认可）。6、江南公司用售楼款支付给长三角公司剩余的本利收回，具体时间由双方根据销售进度另行协商。
2008年10月30日，长三角公司与江南公司签订一份《幸福里小区合作开发补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：长三角公司与江南公司签订《合作开发协议》后，江南公司于2008年6月17日、7月17日分两次将1000万元汇入长三角公司指定账户。长三角公司包干收入的4216万元，除去江南公司已付的1000万元，余款3216万元，江南公司从以下三个方面进行偿还：1、江南公司为长三角公司垫资建设江苏长三角光伏科技有限公司有关厂房工程，由江南公司安排施工队伍按照双方确定的工程预算总额价款600万元全额垫资建设，工程结束后，江南公司开具工程款发票，经长三角公司审核后可按实抵算长三角公司余下的包干收入。2、幸福里小区由长三角公司自行建设的八幢住宅所涉及到的相关配套设施，江南公司按双方协商认可的工程预算价680万元全额垫资建设，经验收合格后，由江南公司开具发票，抵算长三角公司余下的包干收入。3、江南公司以幸福里二期商品房94套，折价1689.49万元付给长三角公司，用于抵付长三角公司包干收入的部分。上述三项合计2969.49万元，用作抵算长三角公司包干收入剩余款部分，预留246.51万元待工程竣工后双方按实另行结算。
长三角公司与江南公司于2010年7月16日签订一份《捐资建校补充协议》（以下简称《补充协议三》），约定：一、对捐资建校款1500万元（江南公司1000万元。长三角公司500万元），超支部分由长三角公司垫支，并负责与县政府结算，与江南公司无关。二、垫资的形式用长三角公司在幸福里小区内未销售的商品房65套，共计8167.38平方米，作价1715.1498万元；大小车库152间，共计3318.017平方米，作价803.3684万元。由江南公司包干销售，销售回笼款用于抵建校超支款。销售期间，江南公司自行定价，多销的溢价部分归江南公司所有，长三角公司负责缴纳双方作价部分的各种税收。三、建校的超支款按双方商定的价格抵算。在学校建设完工后，经长三角公司审核后按实抵算。在双方作价2518.5182万元的款项中减去审核后的建校超支款，余下的售房款归长三角公司所有，在建校账目未审核前，双方作价的抵账售房款，长三角公司留下50%，江南公司领走50%，直至结账后再一次性结算。
另查明，2010年12月10日，长三角公司与江南公司签订《幸福里小区合作开发补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定：根据长三角公司与江南公司签订的《合作开发协议》，长三角公司提供已报批的小区规划给江南公司建筑，其中底商数字是1.9万平方米，而实际建筑底商面积为1.1万平方米，与原协议相差8000平方米，因此影响江南公司的投资决策与效益。按每平方米的增值按2000元计算，江南公司的损失为1600万元。双方通过友好协商，达成如下补偿协议：（1）长三角公司同意将县政府抵给的地块约80亩转给江南公司。江南公司将政府共欠长三角公司的950万元从该地块地价中退给长三角公司。其余土地款由江南公司按长三角公司与县政府的实际成交价交纳。（2）长三角公司在该地块上不再加价，由江南公司自行开发，开发的利润部分由江南公司处理幸福里小区合作开发地块上少建底商8000平方米而亏损的1600万元。
又查明，根据涟水县审计局涟审报（2011）113号《审计报告》，涟水县实验小学（幸福里校区）【以下简称幸福里小学】工程造价为3560.210115万元。
江南公司认为，长三角公司在相关协议履行过程中存在违约行为，遂于2013年4月27日诉至原审法院，请求判令长三角公司支付：
1、幸福里小区：长三角公司应给付江南公司1030万元（江南公司投入资金）＋520.6195万元（江南公司垫资替长三角公司建厂房）＋680万元（江南公司垫资替长三角公司自建八幢住宅楼的配套设施）＋1704.4080万元（江南公司向长三角公司交付92套幸福里小区的二期商品房）=3935.0275万元。
2、幸福里小区：2400万元（长三角公司投入的土地少于约定的面积，给江南公司造成8000平方米建筑面积的损失）＋600万元（江南公司替长三角公司交纳的企业所得税，应该长三角公司自己交纳）＋246.51万元（长三角公司在幸福里小区工程未竣工前扣留江南公司的售房款）＋151.6036万元（246.51万元的利息及幸福里小区工程竣工并交付使用后长三角公司不结算的利息损失）=3398.1136万元。
3、幸福里小学：3661.392015万元（幸福里小学的审计价）-500万元（长三角公司投入资金）－1000万元（江南公司投入资金）-1380万元（长三角公司投入的土地款）=781.392015万元。
4、幸福里小学：272.3197万元（从《审计报告》落款日期开始的781.392015万元的利息）。
综上，长三角公司应给付江南公司3935.0275万元＋3398.1136万元-4216万元＋781.392015万元＋272.3197万元=4170.8528万元。诉讼费用由长三角公司负担。
长三角公司认为，2007年7月11日，长三角公司与涟水县国土资源局签订《国有土地使用权出让协议》，长三角公司出资4480万元取得大约224亩土地的国有土地使用权。2008年6月12日，江南公司与长三角公司就该宗地中的68亩土地的房地产开发签订了《合作开发协议》。2009年8月25日，涟水县人民政府以涟政发（2009）113号文件将包括涉案土地在内的224亩土地的国有土地使用权收归国有。同年年底，涟水县国土资源局将该宗土地中包含涉案土地在内的95亩土地重新公开挂牌出让。为使双方合作开发能够继续，长三角公司以5600万元的价格摘牌，取得该地块（涟地2009-31）国有土地使用权。为此，长三角公司就涉案68亩土地多支出2648.4210万元。同时该地块的容积率由原来的不大于1.8变更为不大于1.92，长三角公司为此又另行支付304.8040万元。上述情形属不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，江南公司应承担相关费用。而且，江南公司对垫资建设的有关工程负有开具发票的义务，但江南公司至今未将发票开齐，致使长三角公司无法抵扣相应税款。长三角公司遂提起反诉，请求判令：1、江南公司给付涉案土地增加的土地出让金2648.4210万元；2、江南公司给付增加容积率多支出的费用304.8040万元；3、江南公司立即开具相应金额的工程款发票；4、本案全部诉讼费用由江南公司负担。
一审审理中，江南公司申请撤回600万元售房款所得税、扣留江南公司售房款246.51万元及246.51万元利息的诉请，表示另案主张。经原审法院释明，江南公司要求法院支持2400万元或1600万元的银行利息。长三角公司要求法院支持其增加的土地出让金2953.225万元的利息。
原审法院依职权调查了涟水县审计局肖杰华科长，其证明被审计单位是指建设单位，幸福里校区建设是政府投资，建设单位是涟水县教育局。对于为什么由涟水县宏大建设工程有限公司（以下简称宏大公司）在审计确认单上盖单，是因为长三角公司与宏大公司签订的《建设工程施工合同（实小.幸福里校区）》的承包方是宏大公司。关于《审计报告》中的101.1819万元未纳入审计是因为该笔费用中有老校区的部分建设，审计局审计的是新校区建设工程，与老校区无关，所以未纳入审计范围。关于101.1819万元中的设计费、勘察费等应该由建设单位涟水县教育局承担。江南公司质证认为无异议，长三角公司质证认为当时为了让政府出资，《审计报告》审计的工程款偏高。
原审法院依职权调查了时任宏大公司经理王恒华，其证明《建设工程施工合同（实小.幸福里校区）》的承包方是宏大公司，施工过程中用的全是宏大公司的章，审计时宏大公司已变更为江苏万丰建设工程有限公司，为了与之前用章一致，仍然盖宏大公司的章。江南公司质证认为无异议。长三角公司质证认为公司变更后，原法人资格已消灭，原单位公章应为无效公章。宏大公司变更后仍然使用变更前的公章应为无效行为。
原审法院经审理后认为，本案争议焦点：1、江南公司对幸福里小区商业用房建筑面积违约的诉请与幸福里小学拖欠工程款与利息的诉请是否是两个独立的诉，应不应该在同一个案件中审理。2、江南公司是否对长三角公司享有1600万元的债权，江南公司关于1600万元债权的诉请是否超过诉讼时效。3、涟水县审计局涟审报（2011）113号《审计报告》审计的工程价款能否作为幸福里小学工程的结算依据，工程造价是3560.210115万元＋101.1819万元=3661.392015万元，还是3560.210115万元。4、江南公司在履行《合作开发协议》中投入的68亩土地因政府重新挂牌出让而增加了出让金，是否构成情势变更。
关于第一个争议焦点，原审法院认为，普通的共同诉讼是指当事人一方或者双方为两人以上，参加诉讼的同一方当事人之间的诉讼标的为同一种类的，人民法院认为可合并审理的诉讼。本案是合资、合作开发房地产合同纠纷，双方在履行《合作开发协议》的过程中，签订《建设工程施工合同（实小.幸福里校区）》的发包方是长三角公司，承包人是宏大公司，《补充协议三》的甲方也是长三角公司，施工单位也是宏大公司，故江南公司对幸福里小区和幸福里小学工程款的诉讼请求属于同一种类，可以在同一案中审理。长三角公司主张幸福里小区和幸福里小学工程款的诉讼请求属于不同种类的诉，不应在同一案件中审理无法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点，长三角公司主张幸福里小区规划总建筑面积是120150.33平方米，《合作开发协议》约定的建筑面积大约11.9万平方米，应以规划局的规划面积为准。规划面积120150.33平方米比约定的面积多1150.33平方米。对此，原审法院认为，首先，双方签订的《合作开发协议》虽然在规划许可证确定的日期之前，而规划许可的面积比《合作开发协议》约定的面积多1150.33平方米。但双方未就此再重新确认实际面积差额，而涟水县房地产测绘队实测报告载明房屋总建筑面积是79883.41平方米，比规划面积少40266.92平方米，比约定面积少39116.59平方米，按公平原则，双方《补充协议二》约定的建筑面积差额为8000平方米比较符合情理。
长三角公司与江南公司在履行《合作开发协议》过程中，2000年12月10日，双方又签订《补充协议二》，约定：底商面积与原协议相差8000平方米，江南公司的损失为1600万元。该协议是双方当事人真实意思表示，双方应按照协议履行各自的义务，协议确定长三角公司认可江南公司的损失为1600万元，并同意将80亩土地转给江南公司，现长三角公司不能以80亩土地赔偿江南公司的损失，应该给付江南公司1600万元。因双方约定长三角公司赔偿江南公司1600万元，故江南公司主张1600万元的利息应予支持，利息计算从幸福里小区交付之日至长三角公司付清之日止。
综上，在双方建设幸福里小区工程中，长三角公司应给付江南公司的具体数额是：江南公司已支付的1030万元＋江南公司出资建设的江苏长三角光伏科技有限公司1#、2#厂房520.6195万元＋江南公司出资建设的配套设施680万元＋江南公司向长三角公司交付了92套价值1704.4080万元的房屋＋1600万元土地款=5535.0275万元－4216万元长三角公司应得款=1319.0275万元。
关于第三个争议焦点，涟水县审计局涟审报（2011）113号《审计报告》审计的工程价款能否作为幸福里小学工程的结算依据，工程造价是3560.210115万元＋101.1819万元=3661.392015万元，还是3560.210115万元。经原审法院依职权调查涟水县审计局审计人员，其陈述《建设工程施工合同（实小.幸福里校区）》的承包方是宏大公司，施工过程中对外签约用的全是宏大公司的章，审计时宏大公司已变更为江苏万丰建设工程有限公司，为了与之前用章一致，仍然盖宏大公司的章。对此，原审法院认为，长三角公司在《审计报告》的审计资料上签字盖章，从审计之日到江南公司起诉，长三角公司未提异议，应视为对《审计报告》的认可。长三角公司主张该《审计报告》在程序上存在瑕疵无事实及法律依据，不予支持。长三角公司主张公司变更后，原法人资格已消灭，原单位公章应为无效公章无法律依据，不予支持。《审计报告》审计的幸福里小学工程价款是3560.210115万元，江南公司虽主张101.1819万元是其实际投入，但《审计报告》载明101.1819万元未纳入审计，故原审法院确认幸福里小学的工程造价为3560.2101万元（取小数点后4位）。如101.1819万元确实是江南公司的实际支出，江南公司可待证据充分后另案主张。长三角公司主张101.1819万元不包括在审计的工程款中应予支持。因双方认可江南公司投入500万、长三角公司捐资1000万元并投入1380万元的土地，故关于幸福里小学，长三角公司应给付江南公司3560.2101万元－1000万元－500万元－1380万元=680.2101万元。关于680.2101万元的利息损失，原审法院认为，双方《补充协议三》第三条约定建校的超支款按双方商定的价格抵算，待长三角公司审核后按实抵算，至今长三角公司仍不愿意结算，长三角公司有过错，应承担赔偿责任。《审计报告》的审计之日是2011年12月26日，长三角公司应给付江南公司从2011年12月26日到起诉之日的利息（（680.2101万元×6.15%）÷360天）×510天=59.26万元，江南公司主张应按银行同期贷款利率的四倍计算利息无事实依据，不予支持。长三角公司应给付680.2101万元＋59.26万元=739.47万元。
关于第四个争议焦点，情势变更是指由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更原则变更或解除合同，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十六条规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。总体而言，情势变更原则需针对经济形势、经济政策巨大变化，如物价飞涨，汇率大幅变化，国家经济贸易政策改变等，与国家对经济生活干预有直接关系，适用情势变更的关键要件之一是在合同成立以后，出现了当事人缔约时无法预见的客观重大变化。人民法院对于无法预见的审查，应重点审查三个因素，一是预见时间应当以合同缔结之时；二是预见标准应为主观标准；三是风险承担。如果根据合同性质可以确定在缔约时能够预见的，则不能适用情势变更。结合本案，长三角公司与江南公司签订的《合作开发协议》约定，长三角公司负责协调与地方政府各部门的关系，确保江南公司正常经营和施工，从涟地2007-3号国有土地使用权出让合同可以看出，涉案土地的性质是工业用地，长三角公司应该预见土地性质对双方《合作开发协议》的履行产生的后果，故这是当事人缔约时能够预见的，不符合情势变更的情形，原审法院对长三角公司主张情势变更原则的反诉请求不予支持。
江南公司在案件审理中，要求撤回600万元售房款所得税、提前扣留售房款246.51万元及246.51万元利息的诉请，原审法院予以照准。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十条，《中华人民共和国民法通则》四十二条、第六十三条、第六十五条、第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百四十五条之规定，判决：一、长三角公司于判决生效之日起十日内给付江南公司1319.0275万元＋739.47万元=2058.4975万元（680.2101万元的利息按银行同期贷款利率从2013年4月27日计算至实际付清之日）；二、长三角公司于判决生效之日起十日内给付江南公司1600万元的利息（从2013年6月4日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回江南公司的其他诉讼请求；四、驳回长三角公司的反诉请求。本诉案件受理费18.597万元，由江南公司负担4.597万元，由长三角公司负担14万元；反诉案件受理费10.9562万元，保全费5000元，合计11.456万元，由长三角公司负担。
宣判后，江南公司不服，向本院提起上诉称：江南公司在投资建设幸福里小区和幸福里小学的过程中，融资利率已经超过同期银行贷款利率的四倍，为减少江南公司的损失，请求二审法院依法改判，判令长三角公司按照同期银行贷款利率的四倍支付江南公司680.2101万元和1600万元款项的利息，诉讼费用由长三角公司负担。
针对江南公司的上诉请求，长三角公司答辩称：江南公司没有证据证明其存在融资行为，本案非民间借贷纠纷，亦未约定利息，江南公司主张按照同期银行贷款利率的四倍计算相关款项的利息没有法律依据。请求驳回江南公司的上诉请求。
宣判后，长三角公司亦不服，向本院提起上诉称：1、江南公司诉长三角公司合资、合作房地产合同纠纷，要求长三角公司承担幸福里小区工程补偿款的诉讼请求，与其诉长三角公司共同捐资建设幸福里小学，拖欠工程款和利息的诉讼请求是两个独立的诉，不应该在同一个案件中审理。2、双方在《补充协议二》中虽然对规划批准的商业用房面积减少造成的损失进行了协商，但该协议的签订时间是2010年12月10日，江南公司的起诉时间是2013年4月25日，故超出两年诉讼时效。3、幸福里小区共二十三幢商住楼，江南公司提供的只是十五幢楼的《房屋测绘报告》，小区的建筑面积远多于79883.65平方米，而且《房屋测绘报告》中的面积只是商住楼的面积，不包含阁楼、车库、小区配套设施的面积，而双方签订协议中预估的11.9万平方米则是全部幸福里小区的面积，故原审判决认定“按公平原则，双方《补充协议二》约定的建筑面积差额为8000平方米比较符合情理”是错误的。4、江苏长三角光伏科技有限公司的厂房是宏大公司为江苏上水创业园开发有限公司建设的厂房，该工程至今未竣工验收，其工程款520.6195万元并非结算价，并且此笔工程款是宏大公司与江苏上水创业园开发有限公司之间的债权债务，不能与本案当事人之间的合同之债抵销。江南公司垫资建设配套设施的680万元抵算包干收入的前提是验收合格后开具工程款发票，而江南公司至今未开具发票，支付条件不成就，况且680万元工程造价仅是工程预算价，非结算价。故原审判决认定江南公司出资建设江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程工程款520.6195万元及出资建设配套设施工程款680万元与事实不符。5、双方在《补充协议二》中约定的“甲方在该地块上不再加价，由乙方自行开发，开发利润部分由乙方处理幸福里小区合作开发地块上少建底商8000平方米而发生亏损的1600万元”系指长三角公司在涉案68亩土地上不再向江南公司主张多支付的土地出让金，用于抵销面积减少的损失，不存在另行转让80亩土地的问题，因此《补充协议二》不能作为判令长三角公司支付江南公司1600万元的证据。6、经规划审批，幸福里小区总面积为120150.33平方米，商用面积为10632.3平方米，总面积比预估的要多，如商用面积减少，则住宅面积增加，原审判决未对住宅面积比原来预估的面积增加而使江南公司收益作出认定，仅片面认定因商用面积减少要求长三角公司承担损失，显属不当。7、涟水县审计局涟审报（2011）113号《审计报告》不能作为结算幸福里小学工程款的依据。（1）宏大公司在2011年4月18日已变更为江苏万丰建设有限公司，《审计报告》工作底稿中存在大量已作废的宏大公司的公章。（2）长三角公司并不知晓宏大公司已变更，长三角公司在审计资料底稿上盖章并不代表认可《审计报告》，因为双方已在协议中对工程竣工后结算作出约定，应按双方约定处理。（3）《审计报告》是政府部门为监督政府投资项目所进行的审计，只能约束送审人。（4）幸福里小学工程尚未竣工验收，部分工程为江南公司在未经长三角公司同意自行建设并且委托无资质的单位建设的，而且整个工程并非全部由江苏万丰建设有限公司建设，审计的范围超出了长三角公司承诺捐资建校的范围。（5）由国家财政投资的建设工程，当事人未在合同中约定以国家财政部门或国家审计部门的审核、审计结果作为工程款结算依据的，承包人可以要求按照合同约定结算工程款，本案双方已在《补充协议三》中对工程竣工后结算作出约定，应按双方约定处理，因幸福里小学工程未竣工验收，江南公司之前未开具发票并提供决算资料，致使长三角公司无法决算，原审判决判令长三角公司承担赔偿责任，没有事实和法律依据。8、江南公司未全额支付《审计报告》中载明的款项，其中监理（江苏农垦工程建设监理有限公司）、勘察（涟水县勘察设计有限公司）、设计（江苏省农垦建筑设计有限公司淮安分公司）费用是长三角公司先行垫付的，如按照《审计报告》中载明的数额支付，将导致长三角公司重复付款。9、涉案68亩土地为“市场”用地，而非一审认定的“工业用地”，江南公司与长三角公司合资开发该土地是合法的。双方签订《合作开发协议》后，涉案土地被收回重新挂牌出售，使得订立协议时所依据的客观情况发生重大改变，属于情势变更，此是长三角公司无法预见的，长三角公司为此多支出土地出让金2648.4210万元，容积率由不大于1.8变为不大于1.92，长三角公司为此多支出土地出让金304.8040万元，上述费用应由江南公司承担，就此江南公司在2011年11月4日出具的承诺书中约定幸福里小区清盘后，双方进行结算，原审判决对此未予认定，显属不当。10、一审程序违法。一审审理程序混乱，合议庭中途换人，第三次开庭时才审理反诉问题，未进行全部证据的质证和调查，造成长三角公司未能充分表达意见，对于法院依职权调取的涟水县审计局肖杰华、宏大公司经理王恒华的证言未能在开庭时出示，未听取当事人意见，不应作为证据使用。11、原审判决未支持长三角公司要求江南公司开具相应发票的反诉请求没有事实和法律依据。请求撤销原判，依法改判：1、驳回江南公司的诉讼请求；2、判令江南公司支付土地出让金增加部分款项2648.4210万元及同期银行贷款利息（计算至2013年7月止的利息为5932463.04元）；3、判令江南公司支付因增加容积率而多支付的土地出让金304.8040万元及相应利息；4、判令江南公司按照双方约定，开具相应金额的发票；5、全部诉讼费用由江南公司负担。
针对长三角公司的上诉请求，江南公司答辩称：1、双方就捐资建设幸福里小学签订的相关协议表明幸福里小学工程与幸福里小区工程有紧密联系，本案诉讼请求虽然有多个，但均是双方合作开发房地产过程中发生的几个相牵连的工程款结算项目，争议事实均发生在江南公司和长三角公司之间，故幸福里小区工程补偿款与幸福里小学工程款纠纷可以在一案中处理。2、长三角公司在《补充协议二》中认可商业用房面积减少造成江南公司损失1600万元，并同意补偿，补偿的方式是将县政府抵给其的80亩土地以原价转给江南公司，协议中并未约定何时交付80亩土地，直至起诉前，也未能交付，幸福里小区在2013年6月4日竣工验收合格，双方为此发生赔付结算义务，故只能在此时索赔，江南公司要求长三角公司承担商业用房面积减少造成的损失未超过诉讼时效。3、双方在《合作开发协议》中约定建设总面积大约11.9万平方米，其中住宅10万平方米，底层商业用房1.9万平方米，江南公司提供的《房屋测绘报告》中不包含长三角公司自建的八幢楼面积。双方在《补充协议二》中也确认底层商业用房实际建筑面积为1.1万平方米，与约定相差8000平方米，造成损失1600万元。长三角公司主张住宅面积增加了，增加面积应冲抵损失，实际上住宅面积没有增加，且长三角公司也未提供证据证明其观点。4、江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程和幸福里小区八幢住宅配套设施工程系江南公司全额垫资建设，工程款数额是长三角公司与江南公司事先共同商定，为包死价，不存在竣工后再行审核计算的问题。江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程合同是江苏上水创业园开发有限公司与宏大公司签订与本案无关，江南公司还持有江苏长三角光伏科技有限公司与宏大公司签订的合同，两份合同约定的权利、义务一致，应以江苏长三角光伏科技有限公司盖章的合同为准。长三角公司的财务部门已确认该两项工程的工程款与江南公司计算完毕，长三角公司提出工程未竣工结算，与事实不符。5、双方在《补充协议二》中约定的“该地块不再加价”系指《补充协议二》约定县政府抵给长三角公司的另外80亩土地转给江南公司作为商业用房面积减少造成的损失的补偿，而非涉案的68亩土地。6、幸福里小学工程竣工审计时，长三角公司在送审材料和审计结论上盖章确认，《审计报告》从形成至确认，长三角公司从未提出异议。幸福里小学工程是政府投资工程，工程款只能政府审计，长三角公司无权审核，且审计结论上也写明“应作为工程款计算依据”。宏大公司虽已变更为江苏万丰建设工程有限公司，但根据法院调查系为了与其他材料用章一致，才加盖的宏大公司的公章。7、《合作开发协议》约定长三角公司以68亩土地作为投入资本，江南公司只要保证长三角公司收回包干收入4216万元，因土地所发生的债权债务与江南公司无关，长三角公司因政府重新挂牌多支付土地出让金及因设计、规划等原因导致变更容积率产生的费用应由其自行承担。涉案68亩土地原为市场用地，非住宅和商业用地，不得进行商品房开发，长三角公司以商品房开发用途和价格与江南公司签订《合作开发协议》，因政府收回土地重新挂牌改变土地用途才允许进行商品房开发，长三角公司方才避免承担违约责任，江南公司在土地二次出让后未增加任何收益，不存在导致长三角公司受损而显失公平的情势变更情况。事实上，政府已经将长三角公司多缴的土地出让金全部返还给长三角公司，即使没有返还，长三角公司也不存在损失，只是利润减少。8、江南公司售房收入总计1.6亿元，已开工程款发票9880万元，加上扣税1600万元，已达1.14亿元，长三角公司不让江南公司再开票，且长三角公司也未开具4216万元包干收入的发票，双方协商在最终结算后再开发票。请求驳回长三角公司的上诉请求。
二审查明事实和一审查明事实一致。
二审另查明，江南公司与长三角公司签订《合作开发协议》，江南公司于2008年6月17日、7月15日、7月25日向长三角公司转账1030万元。
长三角公司（甲方）与江南公司（乙方）在签订《补充协议三》之前，曾签订《协议》一份，载明经甲、乙双方共同协商，就双方自愿共同捐资新建幸福里小学一事达成如下协议：一、捐资总额为1500万元。甲方捐资500万元（青苗补偿费除外），乙方捐资1000万元。二、双方捐资额由甲方负责与县地税机关协调分别计入双方共同开发的幸福里小区各自的开发成本。三、甲方捐资总额除付给政府青苗补偿费以外的500万元一次性用甲方的幸福里小区待售住宅楼抵冲给乙方。由乙方包干负责幸福里校区的基本建设。四、在幸福里校区建设过程中，甲方负责与政府、各行政机关协调保证乙方顺利施工等有关事项。其余各事项均由乙方负责。五、未尽事宜，双方自行协商解决。
2008年9月23日，长三角公司与宏大公司签订《建设工程施工合同（光伏科技1#2#厂房）》，约定宏大公司承包建设光伏科技1#2#工业厂房，合同价款520.6195万元。该合同“发包人”处载明发包单位为江苏上水创业园开发有限公司，落款处由江苏长三角光伏科技有限公司盖章。2009年，长三角公司与宏大公司签订《建设工程施工合同（实小.幸福里校区）》，约定由宏大公司承包建设幸福里小学工程。2010年5月8日，长三角公司（甲方）与宏大公司（乙方）签订《合同》，约定甲方开发的幸福里小区八幢住宅楼配套工程承包给乙方，工程造价为一次性包死价，累计680万元，工程造价680万元由江南公司支付。
一审期间，宏大公司出具证明载明：江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程由宏大公司承建，工程结算款520.6195万元由江南公司支付，目前已经支付完毕。长三角公司自行建造的八幢住宅楼配套工程由宏大公司负责承建，结算价为680万元，该工程款由江南公司支付，目前已经支付完毕。幸福里小学工程由宏大公司承建，结算价为3661.392015万元，该工程款由江南公司支付，目前已经支付完毕。
2011年4月22日，涟水县房地产测绘队出具《房屋测绘报告》（实测字第11-09号），测定幸福里小区2#、3#、7#、8#、12#、13#、16#、17#、20#、21#、22#、23#楼总建筑面积46602.39平方米，其中商铺面积41984.13平方米，住宅面积4618.26平方米。2013年6月28日，涟水县房地产测绘队出具《房屋测绘报告》（实测字第13-33号），测定幸福里小区1#、6#、11#楼总建筑面积33281.26平方米，其中商铺面积26860.95平方米，住宅面积6420.31平方米。
2011年11月4日，江南公司与长三角公司达成承诺书，江南公司从2011年11月5日以后幸福里小区再放按揭贷款江南公司一律不用，在与幸福里小区清盘后相互多增少补，多增少补承诺为双方互等承诺。
2011年12月12日，长三角公司出具委托书，全权委托金海办理幸福里小学工程决算相关事宜。长三角公司、宏大公司在相关结算单上签章确认总价，涟水县审计局涟审报（2011）113号《审计报告》载明工程审定价为3560.210115万元，其他投资如设计费用、勘察费用及老校区围墙、传达室、道路及场地铺设共计101.1819万元未纳入此次审计中。审计建议载明审定工程价款3560.210115万元，应作为双方进行工程价款结算的依据。二审期间，长三角公司书面申请对幸福里小学工程造价进行司法鉴定。
再查明，2007年7月11日，长三角公司与涟水县国土资源局就涟地2007-03地块达成《国有土地使用权出让合同》，长三角公司出资4480万元取得包括涉案68亩土地在内的大约224亩土地的国有土地使用权，土地用途为市场用地，用于建设中国.涟水文具教具商贸城，具体建设内容为：仓库、产品交易用房、展示厅、办公用房、服务设施、绿地、管线、道路等。长三角公司按照《国有土地使用权出让合同》的约定缴纳了4480万元土地出让金。2007年12月20日，涟水县人民政府颁发第55号县长办公会议纪要，决定同意在涟地2007-03土地上建部分住宅。2007年12月29日，涟水县规划局出具《关于江苏涟水国际文化商贸城初步规划设计方案的意见》，原则上同意江苏涟水国际文化商贸城初步规划设计方案，并按此意见进行扩充设计。2009年8月25日，涟水县人民政府以涟政发（2009）133号文件决定收回224亩土地国有土地使用权。2009年10月，涟水县国土资源局将包括涉案68亩土地在内的约95亩土地（涟地2009-31）重新挂牌出让。2009年12月2日，长三角公司以5600万元的价格取得涟地2009-31地块土地，土地用途为其他商服用地0.8467公顷，其他普通商品住房用地5.4986公顷。2010年6月6日，涟水县人民政府下发涟政复（2010）50号文件批复将幸福里住宅小区地块容积率由不大于1.8调整为不大于1.92。2010年8月19日，长三角公司与涟水县国土资源局就涟地2009-31地块达成《国有土地使用权出让补充合同》，由长三角公司补缴超容积率土地出让金304.8040万元。长三角公司陆续缴纳了涟地2009-31地块土地出让金和超容积率土地出让金。
二审期间，本院应江南公司书面申请调取了涟水县财政局于2009年12月至2010年8月期间支付长三角公司相关款项的明细账，用以证明涟水县财政局已经将长三角公司缴纳的涟地2009-31地块土地出让金和超容积率土地出让金返还给长三角公司。长三角公司质证认为，对明细账的真实性无异议，但明细账载明的是基础设施配套费、规费，而非返还的土地出让金，长三角公司与涟水县政府有多个合作项目，不能将相关政府部门向长三角公司支付代建市政基础设施费用，片面当成是返还的土地出让金。明细账载明付款主体是涟水县财政局，如返还的是土地出让金，应为涟水县政府或涟水县国土局。明细账载明的数额为4954.8040万元，与长三角公司为取得涉案68亩土地而多支付的2648.4210万元不符。明细账付款跨度从2009年12月至2010年8月，表明为多个项目产生的费用，而非返还的土地出让金。明细账载明的内容无法反映系返还土地出让金的事实，如相关部门将土地出让金返还，也是违反法律规定的。
经过双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、幸福里小区工程补偿款纠纷与幸福里小学工程款纠纷应否在本案中一并处理；2、江南公司对于商业用房面积减少索赔的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、原审判决认定江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程工程款520.6195万元和幸福里小区八幢楼配套设施工程款680万元，并抵算长三角公司的包干收入是否正确；4、原审判决对于幸福里小区底商建筑面积减少的认定是否适当，判令长三角公司支付1600万元损失是否正确；5、涟审报（2011）113号《审计报告》能否作为结算幸福里小学工程款的依据，长三角公司是否已先行支付部分款项，应从工程款中扣除；6、长三角公司是否因政府重新挂牌出让涉案土地而增加支付土地出让金，增加支付的土地出让金应否由江南公司承担；7、一审程序是否违法；8、江南公司主张长三角公司按照同期银行贷款利率的四倍支付欠付款利息有无事实和法律依据；9、长三角公司要求开具相应发票的请求应否支持。
一、关于幸福里小区工程补偿款纠纷与幸福里小学工程款纠纷应否在本案中一并处理的问题
本院认为，涉案幸福里小区工程补偿款纠纷与幸福里小学工程款纠纷均发生在江南公司与长三角公司合作开发期间，双方就幸福里小学工程签订的《协议》约定：“……二、双方捐资额由甲方负责与县地税机关协调分别计入双方共同开发的幸福里小区各自的开发成本。三、甲方捐资总额除付给政府青苗补偿费以外的500万元一次性用甲方的幸福里小区待售住宅楼抵冲给乙方。由乙方包干负责幸福里校区的基本建设。……”双方在《补充协议三》中约定：“……二、垫资的形式用长三角公司在幸福里小区内未销售的商品房65套，共计8167.38平方米，作价1715.1498万元；大小车库152间，共计3318.017平方米，作价803.3684万元。由江南公司包干销售，销售回笼款用于抵建校超支款。销售期间，江南公司自行定价，多销的溢价部分归江南公司所有，长三角公司负责缴纳双方作价部分的各种税收。……”从上述约定能够看出，双方合作开发幸福里小区工程与捐资建设幸福里小学工程，无论是垫资方式还是最终的结算，均具有事实上和法律上的牵连关系，故原审判决将涉案两项工程产生的纠纷在本案中一并处理，既符合法律规定，又便于查明事实，节约诉讼成本，并无不当。长三角公司关于幸福里小区工程补偿款纠纷与幸福里小学工程款纠纷不应该在同一个案件中审理的上诉请求，本院不予支持。
二、关于江南公司对于商业用房面积减少索赔的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题
本院认为，按照双方《补充协议二》的约定，长三角公司认可商业用房面积减少造成江南公司损失1600万元，并同意将县政府抵给其的约80亩土地转给江南公司。该《补充协议二》虽然签订于2010年12月10日，但《补充协议二》中并未约定转让土地或补偿损失的具体时间。由于土地事实上未转让，双方直至2013年结算时才对1600万元补偿问题产生纠纷，故江南公司要求长三角公司承担商业用房面积减少造成的损失未超过诉讼时效。
三、关于原审判决认定江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程工程款520.6195万元和幸福里小区八幢楼配套设施工程款680万元，并抵算长三角公司的包干收入是否正确的问题
本院认为，2008年9月23日，长三角公司与宏大公司签订了《建设工程施工合同（光伏科技1#2#厂房）》，约定宏大公司承包建设光伏科技1#2#工业厂房，合同价款520.6195万元。该合同“发包人”处载明发包单位虽为江苏上水创业园开发有限公司，但落款处由江苏长三角光伏科技有限公司盖章，故合同主体应为江苏长三角光伏科技有限公司和宏大公司。按照《补充协议一》的约定，江苏长三角光伏科技有限公司的厂房工程由江南公司垫资建设，抵算长三角公司的包干收入，故长三角公司关于宏大公司与江苏上水创业园开发有限公司之间的债权债务不能与本案当事人之间的合同之债抵销的上诉主张不能成立，本院不予支持。《建设工程施工合同（光伏科技1#2#厂房）》约定合同价款为520.6195万元，一审庭审期间，长三角公司对于包括江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程工程款520.6195万元在内的相关款项抵算长三角公司的包干收入后的数额曾表示过认可，且宏大公司也承认收到江南公司支付的上述款项，故原审判决认定江苏长三角光伏科技有限公司厂房工程的工程款为520.6195万元并抵算长三角公司的包干收入，并无不当。双方在《补充协议一》中约定的幸福里小区八幢楼配套设施工程合同价格680万元为固定总价，现幸福里小区已整体竣工验收合格，相应的配套设施工程也已交付使用，故应按照《补充协议一》的约定抵算长三角公司的包干收入。开具发票不属于建设工程施工合同中承包人的主要义务，与支付工程款之间不具有对等关系，长三角公司以江南公司未开具发票为由主张不能抵算长三角公司包干收入的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
四、关于原审判决对于幸福里小区底商建筑面积减少的认定是否适当，判令长三角公司支付1600万元损失是否正确的问题
本院认为，江南公司与长三角公司在《补充协议二》中明确约定底商面积为1.1万平方米，与《合作开发协议》约定相差8000平方米，影响了江南公司的投资决策与效益，为此造成江南公司损失1600万元，并同意将县政府抵给的约80亩地块转给江南公司，以弥补江南公司因底商面积减少而造成的损失1600万元。《补充协议二》约定的内容系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。因长三角公司未按照《补充协议二》的约定将县政府抵给其的约80亩地块转给江南公司，故原审判决认定幸福里小区底商建筑面积减少8000平方米，并判令长三角公司支付1600万元损失，有事实和法律依据，本院予以确认。长三角公司主张《补充协议二》第（2）条约定的“甲方在该地块上不再加价，由乙方自行开发，开发利润部分由乙方处理幸福里小区合作开发地块上少建底商8000平方米而发生亏损的1600万元”系指长三角公司在涉案68亩土地上不再向江南公司主张多支付的土地出让金，用于抵销面积减少的损失，不存在另行转让80亩土地的问题。但从条文文义和整体上理解，第（2）条中的“该地块”应指前述第（1）条中的80亩土地，长三角公司主张为涉案68亩土地，没有事实依据，对其主张本院不予支持。对于长三角公司提出底商面积减少导致住宅面积增加而使江南公司收益增加的主张，因其未提供证据证实，本院亦不予支持。
五、关于涟审报（2011）113号《审计报告》能否作为结算幸福里小学工程款的依据，长三角公司是否已先行支付部分款项，应从工程款中扣除的问题
本院认为，江南公司与长三角公司虽在《补充协议三》中对工程竣工结算作出约定，但2011年10月，涟水县审计局系按照长三角公司的要求对幸福里小学工程进行的决算审计，最终审定工程价款为3560.210115万元，长三角公司、宏大公司在相关结算单上均签章确认总价，故涟水县审计局的决算审计系双方共同认可的结算方式，涟审报（2011）113号《审计报告》应作为双方结算的依据。长三角公司主张2011年4月18日宏大公司已变更为江苏万丰建设有限公司，而《审计报告》相关结算单中均是宏大公司作废的公章，因此《审计报告》不能作为结算依据。本院认为，按照宏大公司经理王恒华的解释，虽然宏大公司变更为江苏万丰建设有限公司，但为了与之前用章一致，才在《审计报告》中加盖宏大公司的公章。况且，相关结算单上均有长三角公司的签章，宏大公司的签章效力并不影响长三角公司签章的效力，故长三角公司以此为由主张《审计报告》不能作为结算依据，本院不予支持。至于长三角公司关于不知晓宏大公司已变更，其在相关结算单上签章并不代表认可《审计报告》及政府部门为监督政府投资项目所进行的审计只能约束送审人的主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。长三角公司主张有部分工程为江南公司在未经长三角公司同意自行建设并且委托无资质的单位建设，而且整个工程并非全部由江苏万丰建设有限公司建设，审计的范围超出了长三角公司承诺捐资建校的范围，对该主张长三角公司未提供证据证明，应承担举证不能的责任。综上，对于二审期间长三角公司提出对幸福里小学工程造价进行司法鉴定的申请，本院不予准许。长三角公司主张先行支付了监理、勘察、设计费用，因《审计报告》明确载明不包含设计、勘察费用，而长三角公司亦无证据证明《审计报告》中包含了其支付给江苏农垦工程建设监理有限公司的监理费，故其要求将已先行支付的监理、勘察、设计费用从工程款中扣除，本院不予支持。
六、关于长三角公司是否因政府重新挂牌出让涉案土地而增加支付土地出让金，增加支付的出让金应否由江南公司承担的问题
本院认为，涟水县财政局支付长三角公司相关款项的明细账载明的付款时间、项目和金额与一审期间长三角公司提供的缴纳土地出让金票据上的付款时间、项目和金额基本吻合。退一步讲，即使明细账载明的款项非返还的土地出让金，按照《合作开发协议》的约定，协调与地方政府各部门的关系，提供涉案68亩土地作为投入资本（因土地所发生的债权债务关系与江南公司无关）也是长三角公司应负的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结','2018-09-26
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