浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍民初字第590号
原告余某某。
委托代理人丁某、高某某。
被告唐某。
被告唐某某。
上述两被告的共同委托代理人王甲、杨某某。
原告余某某诉被告唐某、唐某某房屋买卖合同纠纷一案
，本院于2011年1月24日立案受理后，依法适用简易程序由审
判员寿宝泉独任审理。在审理过程中，因用其他方式无法向两
被告送达有关诉讼文书，本院依法组成合议庭并用公告方式向
两被告送达传票，公开开庭进行了审理。原告余某某及其委托
代理人丁某、高某某，两被告的共同委托代理人杨某某到庭参
加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某诉称：1996年10月，被告唐某某将其女儿被
告唐某名下坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方某某4幢305室住房
一套出卖给原告。嗣后，原告催请被告办理房产过户登记未成
，遂向法院提起诉讼，要求法院确认原、被告的房屋买卖合同
有效；判令被告协助原告办理讼争房产的过户登记。
被告唐某、唐柏根某某辩称：原、被告系远房亲戚关系
，本案讼争之房屋是原告向被告借用的，双方没有签订房屋买
卖协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及提供的证据，经庭审质证，本院认证
如下：
1、原告申请证人王某、姜某出庭作证，证明原告向被
告买卖讼争房屋的过程。其中证人王某证实：1996年10月27日
（星期日），证人王某应原告邀请到被告家，当时被告唐某某
夫妻及女儿唐某三人在家，证人王某亲眼目睹原告与被告唐某
某谈论讼争房屋买卖事宜后，由原告支付给被告唐某某购房款
35000元，以及被告唐某某亲自出具收据一份给原告的事实；
证人姜某证实：原告在本案讼争的房屋里已经居住多年的事
实。两被告质证认为证人王某对双方就讼争房屋买卖的谈论细
节陈述不清，但对重要内容记忆清晰，怀疑原告与该证人串通
；对于证人姜某的证言认为：证人姜某是听原告所说，是
传来证据，因此两位证人的证言不应予以采信。本院认为：证
人王某系原告的亲戚，被告唐某某的连襟，其当庭所作的证言
与下列证据2，以及原、被告的陈述能相互印证；证人姜某
系讼争房屋的邻居，也即是原、被告的邻居，其虽对双方的房
屋买卖情况不是很清楚，但其作为本案讼争房屋的邻居，当邻
居房屋换了新住户，在相互的招呼中知道原告能居住该房屋的
原因是因买卖所得合乎常理，且与原、被告的陈述能相互印证
，故对该两位证人证实原、被告间对本案讼争房屋存在买卖关
系的基本事实应予认定；
2、原告提供收据复印件一份【原件于本院（2010）绍民
初字第2443号卷内】，证明被告唐某某将其女儿被告唐某名下
坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方某某4幢305室住房一套出卖给原告，原告已付给被告唐某某购房款35000元，被告唐某某出
具收据给原告的事实。两被告对此没有异议，且该份证据符合
证据的三性要求，故对该份证据的效力，本院予以确认；
3、原告提供本院（2010）绍民初字第2443号民事判决书
，证明本案讼争的房屋已由原告居住十多年，以及被告唐某曾
以借用关系为由向法院起诉被判决驳回的事实。两被告对此没
有异议，且因该份民事判决已经生效，故对该份证据的效力，
本院予以确认；
4、原告提供绍房权某某桥字第28246号房屋所有权证书
复印件，证明本案讼争的房屋登记人是被告唐某的事实。两被
告没有异议；且该份证据与下列证据5，即被告提供的房地产
买卖契约复印件能相互印证，故对该份证据的效力，本院予以
确认；
5、两被告提供房地产买卖契约复印件一份，证明本案讼
争之房屋系被告唐某所有的事实。原告对该份房地产买卖契约
复印件的证据三性没有异议，但认为被告唐某参加工作不久购
买房产没有经济能力，且与其父母亲共同生活，购房款实际是
其父亲被告唐某某出资，因此被告唐某仅作为其家庭代表登记
在其名下，本案讼争之房屋不是被告唐某一人所有。本院认为
不动产的权属应以登记为准，也即本案讼争之房屋应依法认定
为被告唐某所有，原告以被告唐某没有经济能力购房，且与其
父母亲共同生活，购房款实际是其父亲出资为由，推定本案讼
争之房屋系其家庭共同财产缺乏事实依据和法律依据，故对原
告的该项主张本院不予采纳。根据对以上证据及当事人陈述的分析，本院确认以下事
实：
原、被告系远房亲戚关系；被告唐某某、唐某系父女关
系。1992年2月23日，被告唐某与绍兴县房地产管理处签订一
份房地产买卖契约，约定由绍兴县房地产管理处将坐落于绍兴
县柯桥街道永丰桥方某某4幢305室住房一套以价值9612元出卖
给本案被告唐某。2007年6月29日，被告唐某办理了房屋所有
权证登记（房屋产权证号为绍房权某某桥字第28246号）。
1996年10月27日，原告邀请原、被告的亲戚王某到被告
家，支付给被告唐某某购买坐落于绍兴县××街道永丰桥方某
某4幢305室住房一套的购房款35000元，被告唐某某亲自出具
一份收据给原告，收据载明：今收到余某某同志购买方某某4
幢305室房屋一套计人民币叁万伍仟元正，手续到房产证办出
后转交给余某某。收款人唐某。
1996年12月，原告搬入上述房屋居住至今。2010年月，
被告唐某以借用关系为由向本院提起诉讼，要求原告夫妇腾退
上述讼争房屋并赔偿经济损失。经本院审理后认为被告唐某未
能提供证据证明其所主张的事实，于2010年11月29日作出（20
10）绍民初字第2443号民事判决，判决驳回被告唐某的诉讼请
求，该判决现已生效。
本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权移转
给买受人所有，买受人支付价款的合同。本案讼争之房屋登记
在被告唐某名下，被告唐某对该房屋依法享有所有权，因此对
本案讼争之房屋的买卖合同当事人应为原告余某某与被告唐某，被告唐某某无权出卖被告唐某所有之房产，但由于被告唐某
某系被告唐某之父亲，在出卖该房屋时被告唐某尚未结婚出嫁
并与其父母即被告唐某某夫妇共同生活，且原、被告又系亲戚
，因此被告唐某某将其女儿即被告唐某名下的本案讼争之房产
出卖给原告的行为，在表面上有足以使原告信其有权代理，原
告在取得该房产时又没有过错，上述特征符合表见代理的特征
，由此产生的权利义务应归被告唐某承受。第二、被告唐某知
晓该房屋被出卖的事实。在原告交付给告唐某某购房款以及被
告唐某某书写收据给原告时，有证人证实被告唐某当时在场的
事实；尽管被告唐某提出否认异议，且只有一位证人出庭作证
，但从以下几个客观事实可以推定被告唐某知晓该房屋被出卖
的事实。首先，该位证人证言与原告陈述基本一致，且该位证
人是双方的亲戚，可以排除与双方的利害关系，其所作的证言
具有可信性，在原告有证据证明被告唐某在场的情况下，被告
唐某却没有相反证据证明其不在场，因此，被告唐某对项事实
的抗辩意见，本院不予采信；其次，被告唐某某在1996年将本
案讼争的房屋出卖给原告至被告唐某出嫁时，被告唐某与其父
母共同生活长达二、三年，被告唐某辩称自己不知道该房屋已
由其父亲代其出卖给原告明显不符生活常识，即便如此，当被
告唐某在2007年6月取得该房屋的房产证时，总该了解该房产
证所载明的房屋在何处、作何用？被告唐某在长达十余年的时
间里对讼争房屋没有行使任何权利，与事实上已将房屋出卖给
他人这一心理是相吻合的。因此，从上述几方面的分析可以认
定被告唐某是知晓该房屋已被出卖的事实。第三、从房价的合理性可以确认双方房屋买卖意思表示的真实性。该房屋在1992
年的购入价为9000余元，1996年的出卖价为35000元，上述两
个房价的走势符合当地房价逐年平稳上涨的趋势，而且该房屋
在1996年的房价35000元也属于合理的市场价值，因此对上述
两个房价的分析可以确认双方对房屋买卖意思表示的真实性。
第四，讼争房屋已交付由原告居住多年至2010年8月，被告并
未向原告主张讼争房屋的相关权利。
综上，被告唐某某作为被告唐某的代理人，将被告唐某
所有的坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方某某4幢305室住房一套
出卖给原告，意思表示真实、内容合法、应依法确认有效。原
告在诉讼过程中，撤回要求被告协助办理讼争房产的过户登记
手续，符合法律规定，本院予以准许；被告辩称原、被告之间
对本案讼争的房屋不存在买卖合同关系而是借用合同关系，没
有事实依据，且已被本院（2010）绍民初字第2443号生效民事
判决所驳回，故对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十
九条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
确认原告余某某与被告唐某对于坐落于绍兴县柯桥街道
永丰桥方某某4幢305室住房一套的买卖合同有效。
案件受理费520元，由被告唐某负担，于本判决生效后十
日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈新业
审 判 员 寿宝泉
人民陪审员 马学凯
二〇一一年九月二十三日
书 记 员 茹亮良