天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5281号
上诉人(原审被告):程庆春,男,1960年1月13日出生,汉族,天津市钢铁集团有限公司退休工人,住天津市河北区。
委托诉讼代理人:程玮(上诉人之子),1988年1月4日出生,无职业,住天津市北辰区。
被上诉人(原审原告):天津市华海物业管理有限公司,住所地天津市河北区金正公寓3-11-1108号房间。
法定代表人:苏妹,总经理。
委托诉讼代理人:刘彦勍,女,该公司职员。
委托诉讼代理人:贾宏丽,女,该公司职员。
上诉人程庆春因与被上诉人天津市华海物业管理有限公司(以下简称华海物业)物业服务合同纠纷一案,不服天津市北辰区人民法院(2016)津0113民初1090号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人程庆春上诉请求:一、依法撤销一审判决,改判上诉人仅给付基础服务费;二、将被上诉人改造的客梯恢复原状;三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由:一、被上诉人不能按照物业合同约定提供物业服务,上诉人楼下租赁给一家幼儿园,白天都能隐约听到孩子们念书的声音,导致上诉人下夜班无法正常休息,被上诉人有制止并报告不法行为的义务,被上诉人敷衍,拒绝履行。被上诉人不履行安全保卫义务,外来车辆随意进出小区。被上诉人不履行维护公用设施的义务,上诉人所在的楼道灯和楼道对讲机出现故障3年,被上诉人不维修。被上诉人不履行清洁义务,楼道内四处都是小广告,小区有非法搭建、私自圈地,被上诉人不履行劝阻义务。二、被上诉人对未交纳物业费业主的电梯卡不予升级,限制了业主正常使用电梯,侵犯了业主对其所有的公用设施设备的使用权。上诉人主张先履行抗辩权,在被上诉人纠正错误履约行为前,有权拒绝支付物业服务费用。三、被上诉人违反《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款,以及《中华人民共和国发票管理办法》第二十条的规定,因被上诉人未开具物业服务费和停车费发票,被服务方有权缓交。另外,被上诉人对小区内停车位收费情况并没有公示。
被上诉人华海物业辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。上诉人所述的问题有些是不存在的,有些是不真实的。关于物业费发票,只要小区业主交费时需要开具发票,被上诉人是开具了的。关于车位费公示,计划内的车位费每年都会进行公示,计划外的车位费不会进行公示,相关证据已经提交一审法院了。关于电梯卡,对不交物业费的业主被上诉人仅能短期开通。涉案小区的服务标准为三级服务标准,被上诉人是严格按照合同约定提供服务的。
华海物业向一审法院起诉请求:判令程庆春给付物业费2943元,本案的案件受理费由程庆春承担。
一审法院认定事实:华海物业系二级物业资质等级的物业管理服务公司,程庆春系坐落于天津市北辰区淮河南道荔红花园4-1-402房屋业主,该房屋建筑面积78.5平方米。2009年9月23日,华海物业与天津汇辰房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》,约定物业类型为高层住宅;坐落位置是天津市北辰区淮河南道;服务内容及标准包括:1、房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理,2、电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务,3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理,4、物业装饰装修的管理,5、车辆行驶和停放秩序的服务、管理,6、物业管理区域内公共秩序的维护、管理,7、物业档案的建立保管和使用,8、其他委托事项。服务期限自2009年9月23日开始,至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止;物业管理服务费用标准采取包干的形式收取,高层住宅每平方米0.65元/月;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元/月的标准由业主交纳(合计每平方米1.25元/月);业主于每月5日前交纳物业费;业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的4‰比例交纳违约金。华海物业对程庆春所在小区进行了相关的物业管理服务。程庆春每月应交纳物业管理服务费98.1元,其未交纳2013年7月到2015年12月期间的物业管理服务费共计2943元。程庆春所在小区存在绿地受损、路面损坏、车辆随意停放的情况。
一审法院认为,华海物业与天津汇辰房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示,对于该小区的业主具有法律约束力,程庆春以其并非合同当事人为由提出抗辩的,一审法院不予支持。华海物业依约为程庆春提供了物业管理服务,程庆春应按照合同约定向华海物业交纳物业管理服务费。根据程庆春提供的部分照片证据显示,程庆春所在小区存在绿地受损、路面损坏、车辆随意停放的情况,华海物业在本案中未完全尽到合同中约定的养护和管理义务,对于程庆春应当交纳的物业管理服务费应予酌减。依据合同约定的交费标准及华海物业履行合同义务的实际情况,一审法院酌定程庆春向华海物业交纳2013年7月到2015年12月期间的全部物业管理服务费总额的95%为宜。关于程庆春的其他抗辩理由,因程庆春未能提供具有证明力的证据予以证实,一审法院亦不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定判决:“一、被告程庆春给付原告天津市华海物业管理有限公司2013年7月到2015年12月期间全部物业管理服务费的95%,共计2795.85元;二、驳回原告天津市华海物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元,由被告程庆春负担。”
二审中,上诉人程庆春提交了照片复印件一组,拟证明被上诉人根本没有为涉诉小区提供物业服务,被上诉人质证认为证据缺乏真实性及时效性,不能证明其没有为涉诉小区提供物业服务。被上诉人华海物业没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,对一审法院查明的事实,本院予以确认。
本院认为,华海物业依据前期物业服务合同向业主提供了物业服务,有权按照合同约定收取物业管理服务费。物业服务是一种综合性服务,其中机电设施费的服务项目包括电梯、二次供水、消防、水箱及所有用电设施的维护、管养等,程庆春在一审和二审期间提交的证据不足以证明华海物业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵等情形,故对其请求撤销一审判决,改判其仅给付基础服务费的上诉主张,本院不予支持。程庆春上诉请求被上诉人将改造的客梯恢复原状,因程庆春在一审时对此未提出反诉,其在二审中增加的此项诉讼请求华海物业不同意调解解决,程庆春应另行起诉主张权利。但对于程庆春上诉主张的电梯卡问题,华海物业表示不交物业费的业主能够短期开通,程庆春的电梯卡可到物业办理恢复使用,对此华海物业应予以协助办理。程庆春上诉主张楼下幼儿园影响休息、小区私搭乱盖未制止的问题,以及外来车辆随意进出小区、楼道灯和楼道对讲机出现故障、楼道内四处都是小广告、未按合同约定公布车位费等问题,一审法院已就华海物业未完全尽到合同约定义务,对于程庆春应当交纳的物业管理服务费给予了酌减,处理结果并无明显不当。对于程庆春上诉主张华海物业应该开具发票而不予开具问题,物业费专用收据上约定了换发票时间,争议主要涉及到税收管理问题,不属于本案审理范围。
综上所述,程庆春的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人程庆春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董丽莲
审 判 员 赵慧敏
代理审判员 苗法礼
二〇一六年十月十八日
书 记 员 周 昊
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
……