北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)海民初字第6365号
原告北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路**号。
法定代表人谭天伟，校长。
委托代理人李双双，北京市大瀚律师事务所律师。
被告北京飘香梨烤鸭店，经营场所北京市海淀区紫竹院路**号**号楼*层。
经营者方占华，男，1959年3月31日出生。
委托代理人朱木军，北京银雷律师事务所律师。
第三人刘双祥，男，1981年4月4日出生。
第三人杨占印，男，1978年1月26日出生。
第三人王众，男，1966年4月19日出生。
原告北京化工大学（以下简称化工大学）与被告北京飘香梨烤鸭店（以下简称飘香梨烤鸭店）、第三人刘双祥、第三人杨占印、第三人王众房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告化工大学之委托代理人李双双，被告飘香梨烤鸭店之经营者方占华及其委托代理人朱木军，第三人王众均到庭参加诉讼，第三人刘双祥、第三人杨占印虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
化工大学诉称，2008年1月17日，我校与飘香梨烤鸭店(经营者方占华)签订《房屋租赁合同》，约定其承租海淀区紫竹院98号我校西区第一食堂一层部分房屋用于经营餐饮，期限自2007年12月15日至2010年12月14日止，年租金55万元。期限届满后，方占华没有与我校续签合同，但仍占有使用房屋并按期交付房屋租金。2012年12月开始，方占华不再交付租金,后我校曾发出通知要求方占华腾退租赁房屋并缴清应承担的各项费用。2014年4月，方占华擅自对房屋进行装修施工，破坏房屋结构，时至今日仍占用承租房屋。现我校要求判令解除与飘香梨烤鸭店（经营者方占华）的租赁关系，判令飘香梨烤鸭店（经营者方占华）腾退所承租房屋并恢复原状，判令飘香梨烤鸭店（经营者方占华）支付自2011年5月1日至2014年12月31日间的租金2026906元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年12月31日起至实际付清之日止的利息，判令飘香梨烤鸭店（经营者方占华）以每年租金55万元标准支付自双方租赁关系解除之日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，判令第三人刘双祥、杨占印、王众共同承担腾退房屋并恢复原状的责任。本案诉讼费由飘香梨烤鸭店（经营者方占华）负担。
飘香梨烤鸭店辩称，我方确实欠化工大学租金，但2014年以前的租金已经超过了诉讼时效，2014年之后的租金支付过部分。由于化工大学疏于管理，导致我方经营目的无法实现才不得不将房屋转租第三人，欠付租金应当作适当减免。现我方并未实际占用房屋，应该由第三人腾退，实际腾退人不应以第三人出现，而应为本案被告。现我方同意解除租赁关系，但要给予一定的宽限期。
第三人王众辩称，我们装修房屋一个月，化工大学也没有找过我们，我们的房租、水电都按时交给我们的出租人。我们对于化工大学与方占华有纠纷的事不知道，要不然也不会进来。我们投资220万元进行设备、装修及加盟等，等我们将投资收回后可以腾房。
经审理查明，位于北京市海淀区紫竹院路98号的房屋为化工大学所有,早年化工大学既将上述房屋出租方占华使用,方占华在此注册登记有个体工商户营业执照，字号为“北京飘香梨烤鸭店”，登记经营者为方占华。2008年1月17日，化工大学（甲方）与飘香梨烤鸭店（乙方）就上述房屋的经营使用再行签订《房屋租赁合同》，主要内容包括：租赁房屋座落：北京市海淀区紫竹院路98号北京化工大学西区第一食堂一层部分房屋（面积632.4平方米）。乙方承租此处房屋用于经营餐饮。租赁期限三年，自2007年12月15日至2010年12月14日止。年租金人民币伍拾伍万元。租金起租时间为2007年12月15日，租金为月付，即每月15日前缴纳当月房租。签订合同时乙方需缴纳2007年12月15日至2008年1月31日间壹个半月的房租（68800元）。乙方按合同有关条规定，按时足额向甲方缴纳房租。逾期一日，则在支付应缴纳房租外，还应支付应付租金按同期银行贷款利率计算的滞纳金。乙方在合同期内依法经营，不得进行非法活动，不得以任何方式转租，不得自行改变房屋使用性质。乙方可根据自己使用要求，进行设计装修，为了保证房屋结构安全性，装修设计方案须事前报送甲方认可后，再进行施工，费用由乙方承担，装修设计方案须在甲方备案。该房屋的装修乙方不经甲方同意不得擅自拆除。如由于乙方原因中途终止合同则甲方不承担任何装修残值赔偿，且装修残值不能折抵房租。乙方若拖欠甲方租金两个月以上，甲方除计收滞纳金外，有权采取必要措施（包括停水、停电，直至单方面通知乙方解除合同）维护自己的利益。解除合同通知自送达乙方之日生效。甲、乙任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约，一旦违约成立，违约方应向遵约方支付相当于年租金的3%的违约金，遵约方有权单方书面通知违约方解除本合同。解除合同通知书自送达违约方之日生效。如因乙方原因致使本合同解除或终止，则乙方除承担违约责任外，甲方有权不予返还所收取的租赁抵押金。租赁期满，本合同自行终止。
合同签订后，方占华利用上述房屋以飘香梨烤鸭店经营烤鸭餐饮，初期双方未就合同履行产生纠纷。合同约定期限届满后，双方未能续签合同，方占华继续其上述经营行为，亦继续向化工大学交纳房屋租金，但存在未按月支付租金的情形。自2012年12月起，方占华经营的飘香梨烤鸭店未再向化工大学交纳租金。2013年6月，化工大学曾向飘香梨烤鸭店发出书面通知，要求飘香梨烤鸭店支付拖欠租金，否则解除双方租赁合同并限期搬出租赁房屋，后未果。2014年4月22日，化工大学向飘香梨烤鸭店发函重申解除租赁合同，并告知其将租赁房屋于2014年6月30日前腾空全部收回，且在腾退房屋期间不得再进行任何方式的装修施工等，而飘香梨烤鸭店未按化工大学要求执行。
庭审中,化工大学与飘香梨烤鸭店均确认双方于上述合同期限届满后形成不定期租赁关系,化工大学主张飘香梨烤鸭店在不定期租赁期间存在未按原合同约定期限按月支付房屋租金及将房屋转租的事实,飘香梨烤鸭店对欠租、转租事实未提出异议。其中，飘香梨烤鸭店对化工大学主张的已付租金金额1
848707元及欠付金额未予确认，却亦未向本院提供相应反证。飘香梨烤鸭店另主张其转租房屋系因化工大学对外部环境疏于管理造成其经营不善所致，并以此要求减免租金，此主张未得到化工大学的认可，飘香梨烤鸭店未能就此事实向本院充分举证。飘香梨烤鸭店否认收到上述化工大学于2013年6月发出的解除通知，但对上述化工大学于2014年4月22日发出的函件无异议，并确认双方不定期租赁关系自即日解除。针对房屋转租事实及实际经营使用现状，本院对涉案当事人进行了询问并实地勘查了现场。涉案房屋为二层楼结构,座东朝西。其中一层房屋面积划分为南北两部分，南侧部分整体用于经营拉面（门头为：“中国兰州牛肉拉面”），北侧部分被分隔为5间座南朝北的独立房屋经营不同项目餐饮（从东至西门头依次为：“黄焖鸡麻辣烫”、“云南过桥米线”、“全味羊”、“一零捌烧烤”、“家宝小厨”）。方占华主张其于2014年4月10日将上述一层房屋全部转租予刘双祥与李敏生，并向本院提供《房屋租赁合同》一份，内容显示租期至2017年5月10日。第三人刘双祥、第三人杨占印虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加合议庭审，但该二人曾于此前接受本院询问。询问中，第三人刘双祥确认其与李敏生共同与方占华签订合同并实际分租上述一层北侧房屋经营的事实,另称除将一层北侧部分房屋（西数第一间）另行出租杨占印经营米粉外,其他房屋均由其个人自行经营其他餐饮项目，第三人杨占印对此无异议。第三人王众则于庭审中确认其与合伙人李建新共同与李敏生签订合同承租上述一层南侧房屋用于经营拉面餐饮的事实，并向本院提供《合作协议》、《承包租房协议》为据，协议内容显示租期至2019年。另经询问，化工大学表示对上述转租所涉协议具体事实并不知情，对上述合同、协议的真实性等未予认可。方占华、王众、刘双祥、杨占印均确认转租经营中未曾单独注册营业执照，均使用飘香梨烤鸭店执照经营。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《北京化工大学关于解除房屋租赁合同的通知》、函件、租金发票及收条、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，化工大学与飘香梨烤鸭店签订房屋租赁合同，将该校房屋出租方占华经营飘香梨烤鸭店使用，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应遵照合同约定执行。实际履行初期，双方未产生纠纷。合同约定期限届满后，双方未续签合同。飘香梨烤鸭店继续经营，化工大学予以接受，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。而于此期间，飘香梨烤鸭店存在未按月支付房屋租金之行为，违反了原合同约定。此外，方占华还未经化工大学同意，将所承租房屋全部转租他人，并允许他人利用房屋及飘香梨烤鸭店执照经营多项餐饮，其行为亦违反了合同约定及法律规定。对上述行为，飘香梨烤鸭店应当承担违约责任。庭审中，飘香梨烤鸭店对其欠租及转租行为无异议，其虽对化工大学主张的已付租金金额未予确认并以化工大学疏于管理致其转租房屋进行抗辩，但并未就其主张向本院提供充分证据予以证明。飘香梨烤鸭店另主张化工大学未对转租提出异议即视为默许,化工大学予以反驳,飘香梨烤鸭店亦未就其此项主张向本院充分举证。故化工大学有权据此解除双方租赁关系，事实上，化工大学曾针对飘香梨烤鸭店的上述行为以书面通知、函件要求解除及腾房，但未果。庭审中，飘香梨烤鸭店仅确认其中函件的效力，确认双方租赁关系于函件日期即2014年4月22日解除，本院对该解除事实及效力予以确认。根据合同及法律规定，飘香梨烤鸭店于合同解除后负有返还房屋之义务，其将房屋转租他人实际经营使用的事实，并不能免除其该项义务，逾期腾房还应承担支付房屋使用费等责任。现化工大学要求飘香梨烤鸭店腾退房屋、支付欠租、利息及逾期腾房使用费，均理由正当，本院予以支持。飘香梨烤鸭店另主张时效抗辩，缺乏事实、法律依据，本院不予采信。另查，刘双祥、杨占印、王众自述实际经营使用涉案房屋，其对房屋的使用系建立在飘香梨烤鸭店违法转租的基础上，均缺乏合法依据，其应就各自使用的房屋与飘香梨烤鸭店共同向化工大学承担恢复原状并腾空交还之责任，其所谓损失应向其相对责任方主张，故本院对化工大学的此项请求予以支持。诉讼中，第三人刘双祥、杨占印虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加合议庭审，本院依法缺席审理并裁判。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，北京飘香梨烤鸭店（经营者方占华）偿付北京化工大学自二○○七年十二月十五日至二○一四年四月二十二日期间的欠租人民币一百六十四万八千六百九十一元八角五分，并按中国人民银行同期贷款利率支付自二○一四年十二月三十一日起至该款付清时止的相应利息；
二、于本判决生效后七日内，北京飘香梨烤鸭店（经营者方占华）、王众将位于北京市海淀区紫竹院路九十八号一层南侧房屋（门头为：“中国兰州牛肉拉面”）腾空、恢复原状并交还北京化工大学；北京飘香梨烤鸭店（经营者方占华）、刘双祥、杨占印将位于北京市海淀区紫竹院路九十八号一层北侧房屋（从东至西门头依次为：“黄焖鸡麻辣烫”、“云南过桥米线”、“全味羊”、“一零捌烧烤”、“家宝小厨”）腾空、恢复原状并交还北京化工大学；
三、于本判决生效后七日内，北京飘香梨烤鸭店（经营者方占华）参照原合同约定年租金人民币五十五万元标准向北京化工大学支付自二○一四年四月二十三日起至上述房屋腾退时止的房屋使用费；
四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千五百五十八元，由北京飘香梨烤鸭店（经营者方占华）负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员
宋力华
人民陪审员
汪丽娜
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 张金慧
书 记 员 孙婉仪