苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初14205号
原告陆欣，男，1981年6月25日生，住苏州市吴江区。
委托代理人钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告梅建中，男，1969年1月27日生，住苏州市吴江区。
被告周美芳，女，1968年1月17日生，住苏州市吴江区。
原告陆欣与被告梅建中、周美芳民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法由审判员张婧适用简易程序于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告陆欣的委托代理人钱华、被告梅建中、被告周美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆欣诉称，2013年8月20日，原告和两被告签订了借款合同一份。借款合同约定：两被告向原告借款300000元；年利率14.5%；借款期限为12个月。上述合同又约定两被告以其苏州市吴江区同里镇三元街47号房地产承担抵押担保责任；利息按季度支付，逾期利息按同期同档银行贷款利息的4倍计算。合同签订后，原告依约履行了放款义务。借款合同到期后，双方又续借一年。续借期满后两被告仅支付了续借期内的利息及续借期外的利息20000元。对于借款本息，原告多次向两被告催讨，均未果。现请求：1、判令两被告立即归还借款300000元，并承担利息及违约金（以本金300000元为基数，自2015年8月23日至实际履行之日止按年利率24%计算，扣减20000元）；2、判令两被告赔偿原告律师费9000元；3、如两被告未能履行上述债务的，则将抵押于原告处的苏州市吴江区同里镇三元街47号房地产变卖、拍卖或折价后由原告优先受偿；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告梅建中、周美芳辩称，钱是要还给原告的，只是现在资金紧张。
经审理查明，2013年8月20日，陆欣与梅建中、周美芳签订《抵押借款合同书》一份，约定，借款金额为300000元；借款期限为12个月，自2013年8月20日起至2014年8月19日止，实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日；借款期限内的本金利率：一年月利率为12.08‰（即年息14.5%），利息总计人民币43500元，如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率：月利率按银行同期同类贷款利息四倍计算；如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金，由梅建中、周美芳承担，另外逾期利息的计算方法按本合同第三条第二款的约定；陆欣通过诉讼或仲裁途径追究梅建中、周美芳违约责任的，梅建中、周美芳应赔偿陆欣为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等；为了确保上述借款的全面履行，梅建中、周美芳自愿以其合法房地产的权利抵押给陆欣，作为履行该合同的担保，抵押期限为：自2013年8月20日起至2014年8月19日止，抵押房地产位于同里镇三元街47号房地产，房地产权利相应证号：苏房权证吴江字第××号，地证号吴国用（2013）第1010541号，房屋面积192.19平方米，用地面积184.70平方米，土地使用权取得方式出让，现用途为住宅用地；抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、仲裁费、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。
2013年8月21日，陆欣与梅建中、周美芳就抵押的上述房产的房屋所有权办理了抵押登记手续，登记债权数额为300000元，抵押权人为陆欣。
2013年8月23日，陆欣通过沈利春账户向周美芳账户转账共计300000元。同日，陆欣与梅建中、周美芳签订《借款借据》一份，载明今借款人周美芳、梅建中收到出借人陆欣人民币300000元，利息归还见合同条款。周美芳出具《收条》，载明今收到陆欣人民币300000元，全部打入本人农业银行账户，账号为62×××79。
2014年8月20日，陆欣与梅建中、周美芳签订《续借协议》一份，约定：由于借款人的原因不能按时归还本金300000元，借款双方协商一致同意将借款本金期限延长12个月即借款期限为2014年8月22日至2015年8月21日合同终止；借款利息为年息15%；其他事宜仍按原抵押借款合同执行。
2016年11月3日，陆欣与江苏法凯律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定由该所代理本案诉讼，律师费为9000元。
以上事实，有《抵押借款合同书》、他项权证、《收条》、转账凭证、《借款借据》、委托书、《委托代理协议》、增值税发票以及本院的庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告陆欣与被告梅建中、周美芳之间借贷关系依法成立并生效。原告就其主张的被告梅建中、周美芳结欠其借款本金300000元的事实，向本院提供了相关证据予以证明，上述借款的还款期限现已届满，故原告要求被告梅建中、周美芳归还借款本金300000元的诉讼请求，本院应予支持。关于利息和违约金的诉讼请求，因双方在合同中同时约定了逾期利息和违约金，合同约定过高，本院依法予以调整，根据法律规定，原告可按照年利率24%主张该部分逾期利息和违约金，从2015年8月23日起至被告实际给付之日止，扣除两被告已支付的逾期利息20000元。关于原告主张的律师费损失9000元，因在《抵押借款合同书》中有明确约定，原告已实际接受了相应法律服务，且律师费的计收算标准不违反相关规定，故本院予以支持。被告梅建中、周美芳自愿以其所有的房产为其向原告的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告主张对抵押物行使优先受偿权，于法有据，应予支持，担保范围包括主债权以及利息和实现债权的所有费用，在登记债权额范围内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：
一、被告梅建中、周美芳于本判决生效之日起十日内归还原告陆欣借款本金300000元，并支付逾期利息和违约金（逾期利息和违约金以本金300000元为基数，自2015年8月23日起至实际给付之日止，按年利率24%计算，扣除已经支付的20000元）。
二、被告梅建中、周美芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆欣律师费损失9000元。
（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江市农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）
三、若被告梅建中、周美芳未按期履行上述第一、二项债务，则原告陆欣有权就上述第一、二项债权（包括诉讼费）以坐落于同里镇三元街47号的房屋（房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号，他项权证号：苏房他证吴江字第001763**号，登记债权额300000元）,折价或以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在登记债权额范围内优先受偿，不足部分，由被告梅建中、周美芳继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3448元，由被告梅建中、周美芳负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告陆欣（如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江市农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793），原告陆欣预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 张 婧
二〇一六年十二月十九日
书记员 张沛力