天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1767号
原告王惠琴,女,1959年6月8日出生,住址。
委托代理人孟彦(原告之女),女,1984年7月23日出生,住址天津市红桥区。
被告郭宏彬,男,1981年3月25日出生,住址天津市和平区。
原告王惠琴与被告郭宏彬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月23日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王惠琴及其委托代理人孟彦,被告郭宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王惠琴诉称,原告拥有天津市和平区×座3号楼1门4332号独单元一套。于2011年11月26日通过天津市华哲兴房地产信息咨询有限公司介绍租赁给被告并签订了租赁合同,合同期限五年,自2011年11月24日至2016年11月23日。被告现以原告没有及时交物业费影响其上电梯为由,敲诈原告6万元,被拒绝后被告自2015年11月24日至今拒绝支付租金。为此,原告请求判令被告搬出租赁房屋并补齐2015年11月24日至搬出之月房租、物业费及相应的违约金。同时将合同签订时交给被告的水卡、电卡、钥匙及相关物品返还原告。请求判令:1、被告支付原告2015年11月24日至2016年6月7日租金9900元,2015年11月24日至2016年5月23日物业费960元,2015年11月24日至2016年6月7日共218天延迟支付租金的违约金32700元;2、责令被告搬出涉案房屋;3、被告返还原告水卡、电卡、钥匙等相关物品。原告增加请求:1、解除原、被告签订的房屋租赁合同;2、被告支付原告自2013年5月20日至2013年5月27日共7天迟延支付租金违约金980元;自2013年11月20日至2013年11月23日共3天迟延支付租金的违约金420元;自2014年5月20日至2014年6月1日共12天迟延支付租金的违约金1680元;自2014年11月20日至2014年12月21日共21天迟延支付租金的违约金3750元;自2015年5月20日至2015年5月30日共10天迟延支付租金的违约金2100元。
原告提交的证据材料有:1、天津市房地产权证,用以证明涉案房屋的权利人为原告;2、房屋租赁合同,用以证明原被、告双方存在租赁关系;3、银行明细查询单,用以证明被告延迟支付租金的时间。
被告对原告提供的证据材料的质证意见:没有异议。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告郭宏彬辩称,不同意原告的诉讼请求。被告承认未支付原告半年的房屋租金,因为被告支付房屋租金时连同物业费一并支付给原告,而原告两年未交物业费,造成被告不能使用电梯。被告租房是用于盈利,因无法使用电梯造成原告损失。
被告申请本院调查原告交付物业费的情况及电梯使用情况,经本院调查,对涉案房屋提供物业服务的长城物业集团股份有限公司天津分公司出具《证明》,证明物业费应预交,原告于2015年11月14日交纳了2013年1月18日至2015年11月30日物业费4204.96元,于2016年1月6日交纳了2015年12月1日至2016年12月31日的物业费1585.22元。涉案房屋于2014年11月开始启用电梯卡。
原告对《证明》的意见:证明不完全,是片面的,电梯卡没用多长时间就停用了,具体时间原告不清楚,原告询问过其他住户,都称电梯卡没用多长时间就停用了,还有很多电梯是不用电梯卡的,物业应该知道,没有电梯卡不会影响被告上下楼。
被告对《证明》的意见:没有异议。
对上述调查结果,本院予以确认。
经审理查明,涉案房屋坐落于天津市和平区×-1-4332号,权利人为原告。2011年11月,原、被告通过天津市华哲兴房地产信息咨询有限公司居间介绍签订了《房屋租赁合同》,约定原告将涉案房屋租给被告作为居住使用,租期自2011年11月24日起至2016年11月23日止,月租金1400元。支付方式为半年一支付,被告须提前3天交纳下一期房租。被告应当按照本合同约定支付租金,延迟支付租金的,每延迟一日,原告有权向被告收取月租金10%作为违约金。本合同签订时,被告向原告交纳押金1400元,租赁期满后如房屋或者其附属家具家电等设施没有人为损坏,此押金原告应于房屋交回当日如数无息退还被告,若在租期期间发生房屋或者其附属家具家电等设施有人为损坏的情况,原告有权以实际发生损失从押金中扣除,损坏价值超出押金数额,原告有权向被告要求索赔。被告擅自转租、转让、转借承租房屋,拖欠租金累计1个月以上的,原告有权解除合同并收回房屋。被告承租房屋期间,实际产生的水、电、煤气、供暖、有线电视、电话费、物业费等一切相关费用应由被告支付。其他约定:三年租期后,房租随行就市,如房租上涨,被告需每月交纳房租1500元,租赁房屋不允许做月租房,房屋水卡2张、电卡1张、房门钥匙2把,物业费每月120元,被告随房租交纳原告,原告允许被告在房屋内打隔断装修。
合同签订后,原告收取被告押金1400元,被告接收涉案房屋并将房屋隔成个隔断间后分别进行转租。后被告以原告未交纳物业费造成其使用涉案房屋电梯不便为由,自2015年11月24日开始未再向原告支付房屋租金及物业费。后原告找被告要求收回涉案房屋未果,于2016年3月23日将涉案房屋的一户一表报供电部门予以拆表,造成涉案房屋无电。现涉案房屋空闲。
本院与被告对涉案房屋进行了现场勘验并进行拍照,经勘验涉案房屋为一间,被告将涉案房屋内分隔成六个隔断间,现涉案房屋空闲,原、被告对勘验结果均为异议。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及提交的证据材料,长城物业集团股份有限公司天津分公司出具的《证明》,本院的现场勘验笔录及照片予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依照合同法规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
被告将涉案房屋进行转租及拖欠房屋租金的行为构成违约,依照合同约定原告有权要求解除合同,故原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求,本院予以支持。因原告当庭主张解除合同,故以本案开庭日即2016年6月7日为合同解除日。关于被告抗辩的因原告欠付物业费造成其无法使用涉案房屋配套的电梯问题,经本院向涉案房屋所在的物业公司调查,原告欠付物业费的事实存在,且自2014年11月开始启用电梯卡,但尚不足以证实因欠付物业费导致电梯无法使用,被告的抗辩理由本院无法采信。
被告欠付原告房屋租金,依照合同约定及法律规定应予以支付,但原告于2016年3月23日将涉案房屋一户一表予以拆除造成涉案房屋无电,致使涉案房屋不具备基本使用条件,导致被告不能实现使用涉案房屋的合同目的,故自2016年3月23日以后,被告不应再支付原告房屋租金。综上,原告要求被告支付自2015年11月24日至2016年6月7日的租金及自2015年11月24日至2016年5月23日物业费的诉讼请求,本院判定被告支付原告自2015年11月24日至2016年3月23日的房屋租金5600元及物业费480元。原告主张自2014年11月24日开始被告应按照每月1500元的标准支付房屋租金,但因原、被告并未就变更租金标准达成一致意见,且合同并未明确约定自2014年11月24日开始上涨租金,故原告的上述主张,本院不予采信。原告主张被告涉嫌偷电,电力局要求原告办理停电手续,但无相关证据材料予以证实,本院亦不予采信。
合同解除后,被告应将涉案房屋返还原告,原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求,本院予以支持。同时,原告要求被告返还原告水卡、电卡、钥匙等相关物品的诉讼请求,本院亦予以支持。
被告迟延支付房屋租金的事实存在,原告要求被告支付延迟支付租金而所产生的违约金的诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。被告主张约定的违约金过高,请求减少,而原告主张约定的违约金过低,请求增加,原告应就被告违约致使其产生的实际损失承担举证责任,现因原告未能就其实际损失提供相关证据材料予以证实,本院以被告迟延支付租金期间的银行同期贷款利率为标准计算利息损失,2013年5月21日至26日共6天,违约金:8400×5.6%÷365×6=7.73元;2013年11月21日至22日共2天,违约金:8400×5.6%÷365×2=2.57元;2014年5月21日至31日共10天,违约金:8400×5.6%÷365×10=12.89元;2014年11月21日至12月20日共20天,违约金:8400×5.6%÷365×20=25.78元;2015年5月21日至29日共9天,违约金:8400×5.1%÷365×9=10.56元;2015年11月21日至2016年3月22日共123天,违约金:8400×4.35%÷365×123=123.13元;2016年3月23日至6月7日共77元,5600×4.35%÷365×77=51.39元,以上共计234.05元。
关于被告交付的涉案房屋的押金1400元是否应退还问题,合同约定在被告交还涉案房屋时,根据房屋或者其附属设施的损坏情况决定是否退还,现因涉案房屋仍由被告占有,故对于押金的退还问题本院不予判定。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定,判决如下:
一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月7日予以解除;
二、本判决生效之日起十五日内,被告支付原告自2015年11月24日至2016年3月23日房屋租金5600元及物业费480元;
三、本判决生效之日起十五日内,被告将坐落于天津市和平区×-1-4332号房屋腾空交还原告,并返还原告上述房屋的水卡2张、电卡1张、房门钥匙2把;
四、本判决生效之日起十五日内,被告支付原告迟延支付租金的违约金234.05元;
五、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元,减半收取25元,由被告负担。(于本判决生效之日起十日内直接给付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。