四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终394号
上诉人（原审被告）四川省瑞银商贸有限公司，住所地四川省成都市金牛区金科南路233号3栋3楼1室。
法定代表人屈浩然，总经理。
委托代理人杜学文（特别授权），四川舟楫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都中发机械有限责任公司，住所地四川省成都市青羊区西马道街58号附1号。
法定代表人邓学良，董事长。
委托代理人罗云（一般授权），四川建宜律师事务所律师。
委托代理人廖俊文（一般授权），男，汉族，1963年1月28日出生，成都中发机械有限责任公司员工，住四川省成都市武侯区新南路44号37栋5单元6号。
上诉人四川省瑞银商贸有限公司（以下简称瑞银公司）与被上诉人成都中发机械有限责任公司（以下简称中发公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月27日公开开庭审理了本案。瑞银公司的委托代理人杜学文，中发公司的委托代理人罗云、廖俊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2013年5月13日，中发公司作为甲方与瑞银公司作为乙方签订《房产买卖合同》，约定乙方自愿购买甲方位于成都市青羊区西马道街58号附1号58栋底1号的建筑面积900平方米的商铺，房价款为1400万元。合同第四条交易及付款方式约定为在本合同签订后二天内，乙方向甲方支付购房定金200万元，款到甲方指定账户后，当天甲乙双方立即到成都市政务服务中心房产分中心办理过户手续。双方在递件时约定由甲方单方领取新产权证。甲方领取新产权证和国有土地使用证后当日内，乙方向甲方支付剩余购房款1200万元。合同第五条双方义务与违约责任5.2条约定，本合同签字生效后，若乙方有下列任何一种行为，视为乙方违约。乙方应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用，并按照成交总价20%向甲方支付违约金，不可抗拒因素除外。第七条房屋的交付条款约定为，双方商定产权变更后两天内进行房屋交割，甲方将现有出租房屋合同原件、收取的租赁保证金及截止交割日后的租金移交乙方，结算租金。甲方交租房合同原件给乙方后，房屋以乙方实地勘察为准，产权变更后，甲方不再承担任何维修责任，交接时甲方须结清本合同约定房屋全部水、电、气、电话、物管等费用。本合同经甲、乙双方签字即生效。该合同最后一页右下方空白处有“以此合同为准，后签的无效（递件所交房产中心的无效）”的字样，同时，该文字上加盖有“四川省瑞银商贸有限公司”印章。
二、2013年5月14日、2013年5月23日瑞银公司分别向中发公司支付购房款共计700万元。
三、2013年5月23日案涉房屋所有权人登记为瑞银公司。
另查明，双方陈述案涉房屋国有土地使用权证的办理时间为2014年8月5日。
中发公司原审诉请：1.瑞银公司支付剩余购房款700万元；2.瑞银公司支付违约金280万元；3.本案诉讼费用由瑞银公司承担。
原审法院认为，中发公司与瑞银公司签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。虽然瑞银公司提出对该《房产买卖合同》最后一页最下方空白处加盖在“以此合同为准，后签的无效（递件所交房产中心的无效）”字样上“四川省瑞银商贸有限公司”印章真伪进行鉴定，但由于中发公司所提交的案涉《房产买卖合同》与瑞银公司所提交的案涉《房产买卖合同》的合同条款和内容均一致，而合同空白处的文字内容对于双方合同内容并未产生实际变更，因此，瑞银公司的鉴定申请与本案的处理无关联性，不予准许。
本案的争议焦点为瑞银公司是否违约及违约金金额。按照双方合同的约定，中发公司领取新产权证和国有土地使用证后当日内，瑞银公司向中发公司支付剩余房款1200万元。本案中，瑞银公司实际取得房屋产权证和国有土地使用证的时间分别为2013年5月23日和2014年8月5日，因此，按照合同的上述约定，瑞银公司在取得国有土地使用证时即应向中发公司支付剩余房款，但瑞银公司仅向中发公司支付了购房款700万元，尚欠购房款700万元，瑞银公司的行为已违约，瑞银公司应承担逾期付款的违约责任，向中发公司支付购房款700万元及违约金。审理中，瑞银公司对违约金提出抗辩，请求予以调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案的实际情况，原审法院依法酌情将该违约金标准调减为每日支付所欠购房款金额万分之五。虽然瑞银公司抗辩中发公司未交付750平方米的房屋，但从双方合同关于房屋交付的约定可见，瑞银公司在购买案涉房屋时是知道该房屋已出租的事实，现案涉房屋的房屋产权证和国土证已登记在瑞银公司名下，因此，瑞银公司关于中发公司未交付750平方米房屋的主张不能成立，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、四川省瑞银商贸有限公司在判决生效之日起十日内向成都中发机械有限责任公司支付购房款700万元；二、四川省瑞银商贸有限公司在判决生效之日起十日内向成都中发机械有限责任公司支付违约金（以700万元为基数，从2014年8月6日起至本判决确定的给付之日止按每日万分之五的标准计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；三、驳回成都中发机械有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费80400元，由四川省瑞银商贸有限公司负担。
宣判后，瑞银公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定违约事实错误，判决支付违约金错误。瑞银公司支付了700万元购房款，由于中发公司原有的国有土地使用证遗失，之后在办理国有土地使用证过程中瑞银公司遇到了甚多困难，直到2014年8月才办理了国有土地使用证。签订《房屋买卖合同》前中发公司将其中750平方米租赁给案外人袁科使用，在房屋出售后，袁科的租金应由瑞银公司收取，但至今瑞银公司都未收取到租金，中发公司也没有向瑞银公司移交租赁合同原件及袁科的保证金，瑞银公司拒绝支付余下700万元购房款是在依法行使其先履行抗辩权，因此瑞银公司没有违约行为不应该支付违约金。即便按照原判认定有违约金，违约金数额也明显偏高应当调整。二、应当追加袁科参加本案诉讼，袁科必须参加本案诉讼方能查清袁科交纳租金，保证金等案件事实，原审法院未追加袁科参加本案诉讼属违反法定程序。上诉请求：撤销原判，瑞银公司应支付的款项为：700万元购房款扣除袁科未交付的租金、保证金等相关费用[具体费用需等待在四川省成都市青羊区法院审理的（2016）川0105民初2737号案件的判决结果才能确定]；原判认定的违约金过高，应当调减，以中国人民银行同期贷款利率为准。
中发公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，合同约定瑞银公司在办理国有土地使用证时就应当交付全部购房款，但瑞银公司在用国有土地使用证抵押贷款多年后仍然未付清购房款，构成违约，应当承担违约责任，原判认定支付违约金的金额适当。
经二审审理查明，各方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中在本院指定的举证期限内，为证明其主张，中发公司提交了四川省成都市青羊区法院审理的（2016）川0105民初2737号瑞银公司诉中发公司买卖合同一案的受理案件通知书、起诉状，以及追加被告申请书作为证据材料，起诉状载明“原告：瑞银公司，被告：中发公司，诉讼请求：1.判决中发公司支付自2013年5月13日暂计算至2016年3月12日的租金777040.48元；2.判决中发公司按成交价的20％向瑞银公司支付违约金，暂计20万元；3.判决中发公司移交袁科租房时缴纳的租赁保证金2万元；4.判决中发公司移交袁科与瑞银公司2010年3月1日签订的租房合同原件。追加被告申请书载明“袁科明知从2013年5月23日开始应向瑞银公司支付租金却拒不支付，袁科与本案有直接利害关系，申请追加袁科为本案共同被告”。以上证据材料拟证明瑞银公司已经另案诉中发公司买卖合同纠纷。中发公司质证认为，对证据材料的真实性无异议，但与本案不具有关联性。
另查明，中发公司陈述出租房屋合同原件、收取袁科的租赁保证金及截止交割日后的租金是否移交瑞银公司不清楚，亦不能提交证据证明。
案涉房屋信息摘要载明“所有权人：瑞银公司……抵押信息：他权证号：他权1146852，约定期限：2013-10-16至2014-10-15，抵押权人哈尔滨银行股份有限公司成都分行”。
本院认为，本案二审焦点为：1.瑞银公司是否有违约行为应承担违约责任；2.应否追加袁科作为本案必须参加诉讼的当事人。对上述争议焦点分别评述如下：
一、瑞银公司是否有违约行为并应承担违约责任
《房产买卖合同》约定房屋价款为1400万元。交易及付款方式约定为在合同签订后二天内，乙方（瑞银公司）向甲方（中发公司）支付购房定金200万元，款到甲方指定账户后当天，甲乙双方立即到成都市政务服务中心房产分中心办理过户手续。双方在递件时约定由甲方单方领取新产权证。甲方领取新产权证和国土使用证后当日内，乙方向甲方支付剩余购房款1200万元。按照该合同约定，至迟在2014年8月5日，即瑞银公司取得案涉房屋国有土地使用权证的当日瑞银公司就应当履行支付全部购房款的义务。而在领取国有土地使用证之前的2013年5月23日瑞银公司就取得了案涉房屋产权证并在房屋上设定了抵押权。中发公司的先履行义务是配合瑞银公司取得房屋产权证和国土使用证，该义务中发公司已经完成，瑞银公司依约应完成其后履行义务，即付清全部购房款。瑞银公司主张的理由不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定情形，其无权主张先履行抗辩权。至于中发公司向瑞银公司移交租赁合同原件及袁科的保证金，案涉合同约定在双方商定产权变更后两天内进行，可见履行顺序在瑞银公司支付全部购房款之后，瑞银公司主张以中发公司未完成先履行义务为由拒绝付款的上诉理由不成立，不予支持。原审法院已经依法酌情调减了瑞银公司的违约金数额，其调整金额并无不当，本院予以维持。
二、应否追加袁科作为本案必须参加诉讼的当事人
其一，本案系瑞银公司与中发公司的房屋买卖合同纠纷，袁科与中发公司以及瑞银公司系房屋租赁合同的法律关系，与本案并非同一法律关系，袁科与本案无法律上的利害关系，不是必须参加诉讼的当事人；其二，瑞银公司已在另案诉讼中申请追加袁科作为被告以便查清案涉房屋的租金支付情况，则在本案中更不必追加袁科作为当事人。因此，瑞银公司主张追加袁科作为本案必须参加诉讼的当事人的上诉理由不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60800元，由四川省瑞银商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 辜小惠
审 判 员 张 兵
代理审判员 刘 文
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 徐 丽