江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0505民初2210号
原告：张喜梅。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：黄聪。
委托诉讼代理人：郭贝贝。
被告：郭贝贝。
第三人：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地江苏省苏州市人民路1450号。
负责人：温咏，该银行行长。
委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。
第三人：杜莉平。
原告张喜梅与被告黄聪、郭贝贝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审理，为查明本案事实，根据原告的申请本院依法追加中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、杜莉平为本案第三人参加诉讼，后因被告黄聪、郭贝贝下落不明，需公告送达，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年12月22日组织双方当事人公开开庭进行了庭前的听证程序，并于2018年1月17日、5月15日公开开庭进行了审理。原告张喜梅及其委托诉讼代理人郑铭、被告郭贝贝并作为被告黄聪的委托诉讼代理人、第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的委托诉讼代理人汪天睐、第三人杜莉平到庭参加听证，原告张喜梅及其委托诉讼代理人郑铭、被告郭贝贝、黄聪的委托诉讼代理人周建飞、第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的委托诉讼代理人汪天睐、第三人杜莉平到庭参加2018年1月17日诉讼，原告张喜梅及其委托诉讼代理人郑铭、第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行的委托诉讼代理人汪天睐、第三人杜莉平到庭参加2018年5月15日诉讼。被告郭贝贝、黄聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张喜梅向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的关于苏州市新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋的买卖定金协议合法有效；2、判令被告继续履行房屋买卖定金协议，并协助原告办理将苏州市新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋产权登记在原告名下的过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月15日，由案外人苏州开创房产经纪有限公司新区分公司提供居间服务，原被告就苏州市新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋签订了《房屋买卖定金协议》一份，双方约定房屋成交价为112万元，于该协议签订当日支付购房定金8万元，双方另就税费承担、违约责任、争议解决等事项进行了明确约定。原告按约向两被告支付定金，截止2016年3月17日，原告已向两被告支付购房定金20万元，两被告出具定金收条。协议签订后，原告于2017年2月17日向两被告支付房款4万元，两被告出具收款证明。两被告将房屋钥匙交付原告，至此完成了房屋的交付手续。根据协议十一条第五款约定，房屋产证出来后3日内，两被告配合原告办理过户、网签手续。现该房屋产证已出，但两被告却未按约履行义务，两被告的行为已经构成违约。按照协议约定，原告有权要求两被告继续履行协议。故原告诉至法院，望判如所请。
被告黄聪、郭贝贝辩称，认可《房屋买卖定金协议》的效力，如果原告方愿意代偿涤除涉案房屋上的抵押权，愿意配合办理过户手续。
第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行辩称，《房屋买卖定金协议》的效力由法院依法确认，如果原告要代偿被告的债务，需严格按照判决书中确定的被告的债务数额进行清偿，并且希望原告向第三人账户或者姑苏区人民法院标的款账户进行支付。
第三人杜莉平辩称，《房屋买卖定金协议》的效力由法院依法确认，如果原告要代偿被告的债务，需严格按照判决书中确定的被告的债务数额进行清偿，并且希望原告向第三人账户进行支付。
经审理查明，2016年3月15日，被告黄聪、郭贝贝作为出售方（甲方）、原告张喜梅作为买受方（乙方）、案外人苏州开创房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖定金协议》一份，约定甲方将其所有的位于苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋以112万元的价格出卖给乙方，该房屋面积为96.01平方米。协议约定：乙方于2016年3月15日向甲方支付购房定金8万元，该定金最终冲抵房款；甲方向乙方交付房屋的时间为2016年12月31日；甲乙双方于签署定金协议时向丙方支付提供居间服务的佣金，若甲乙双方任何一方违约，丙方收取佣金概不退还，守约方已支付的佣金由违约方全部承担；如甲乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方承担举证方的全部佣金费用；后期无论房价涨与跌，均以合同价格112万元为准；交房时所有费用由甲方承担，过户费用由乙方承担；乙方10日内补齐甲方12万定金，剩余房款过户时付清；如有违约，按定金的两倍赔偿；甲方产证出来三日内配合过户网签。
2016年3月17日，被告黄聪、郭贝贝向原告出具《定金收条》一份，载明：卖方黄聪已收到买受方张喜梅购买位于苏州市高新区滨湖未来华庭物业17幢XXX室定金20万元。2017年2月17日，被告黄聪、郭贝贝向原告出具收款材料一份，载明：黄聪、郭贝贝收到滨湖未来华庭17幢XXX室房款4万元。
另查明，2017年5月18日，涉案房屋苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋权属登记办妥，该房屋建筑面积为96.01平方米，所有权人为被告黄聪、郭贝贝。被告黄聪、郭贝贝已将涉案房屋交付原告张喜梅使用。因被告不配合原告办理房屋过户手续，原告致提诉讼。
另查明，本案所涉房屋于2017年5月18日为第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行办理了抵押登记，债权金额为516000元；后又为第三人杜莉平办理了抵押登记，债权金额为80万元。
原告在庭审中表示愿意依照苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6338号民事判决书的内容代偿被告黄聪、郭贝贝对第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行所负的债务，依照本院（2018）苏0505民初813号民事判决书的内容代偿被告黄聪、郭贝贝对第三人杜莉平所负的债务，第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、杜莉平同意在黄聪、郭贝贝的上述债务清偿完毕后，涤除涉案房屋上相应的抵押权。
根据原告提供的银行交易明细清单，截至2018年5月15日，原告的账户余额超过120万元，足以代偿被告黄聪、郭贝贝对第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、杜莉平所负的债务。
以上事实，有房屋买卖定金协议、定金收条、收款材料、银行流水明细、收据、房屋权属登记信息查询结果证明、（2016）苏0508民初6338号民事判决书、（2018）苏0505民初813号民事判决书以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告张喜梅与被告黄聪、郭贝贝签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，《房屋买卖定金协议》的主要条款围绕房屋买卖双方的权利义务展开，房屋的具体情况、交易总价、房款支付方式、过户及违约责任等问题均作了明确约定，因此对于房屋买卖双方具有拘束力，双方均应按约全面履行自己的义务。本案中，原告张喜梅已经按约向被告黄聪、郭贝贝支付购房款24万元，现涉案房屋已办妥权属登记，具备了过户条件，故被告应按照合同约定协助原告办理过户手续，将涉案房屋过户至原告名下，根据合同约定，办理过户手续产生的相关费用，由原告承担。
关于涉案房屋上存在的抵押负担，现原告及第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、杜莉平一致同意通过原告代偿被告黄聪、郭贝贝的债务的方式涤除房屋上的抵押权，本院予以确认。原告在分别依照（2016）苏0508民初6338号、（2018）苏0505民初813号民事判决书的内容对第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行、杜莉平代偿被告黄聪、郭贝贝所负的全部债务后，第三人应配合办理涉案房屋上相应的抵押权涤除手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张喜梅与被告黄聪、郭贝贝于2016年3月15日签订的关于苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋的《房屋买卖定金协议》有效。
二、原告张喜梅于本判决生效之日起十日内代被告黄聪、郭贝贝向第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行清偿（2016）苏0508民初6338号民事判决书中被告黄聪、郭贝贝所负的债务，第三人中国银行股份有限公司苏州姑苏支行受偿后七日内协助原告办理苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋的抵押权注销登记手续。
三、原告张喜梅于本判决生效之日起十日内代被告黄聪、郭贝贝向第三人杜莉平清偿（2018）苏0505民初813号民事判决书中被告黄聪、郭贝贝所负的债务，第三人杜莉平受偿后七日内协助原告办理苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋的抵押权注销登记手续。
四、原告张喜梅在第二、三项判决内容履行完毕后七日内，如有剩余房款（剩余房款金额为未付房款金额880000元减去被告履行第二、三项判决内容金额后的余额），应将剩余房款支付给被告黄聪、郭贝贝。
五、被告黄聪、郭贝贝在第二、三、四项判决内容履行完毕后七日内，协助原告张喜梅办理苏州高新区滨湖未来华庭17幢XXX室房屋的过户登记手续，将房屋过户至原告名下，过户过程中所需税、费等费用由原告负担。
如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：6228400407001462161。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14880元，财产保全费5000元，合计19880元，由被告黄聪、郭贝贝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。
审 判 长 李盼盼
人民陪审员 韩国英
人民陪审员 黄梅珍
二〇一八年五月十五日
书 记 员 郭增瑞