四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民初字第682号
原告成都市青羊区房产管理局。住所地：成都市金牛区观音阁后街*号。
法定代表人吴浩，局长。
委托代理人肖琨，泰和泰律师事务所律师。
被告成都国权锦城房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区磨子桥四维村*号。
法定代表人兰学军，董事长。
委托代理人宋友庆，四川海德律师事务所律师。
被告王炯敏，男，汉族，1979年6月21日出生，住成都市武侯区。
委托代理人刘宇，四川法典律师事务所律师。
原告成都市青羊区房产管理局（以下简称青羊区房管局）诉被告成都国权锦城房地产开发有限公司（以下简称国权锦城公司）、王炯敏物权确认纠纷一案，本院于2012年2月28日受理此案后，本院依法组成合议庭于2012年11月22日、2013年5月13日、2013年6月4日、2014年12月9日四次公开开庭进行了审理。原告青羊区房管局的委托代理人肖琨，被告国权锦城公司委托代理人宋友庆、被告王炯敏的委托代理人刘宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青羊区房管局诉称，国权锦城公司（第一被告）拆迁涉及原告直接管理的在太升南路1-41号，提督街19-45号规划红线范围内的国有公房，双方就拆迁安置补偿达成一致协议。1996年8月27日原告与第一被告签订了《拆迁国有直管公产权调换协议》（成青房公协（1996）017号）。协议规定，第一被告拆除原告管理的公房非住宅建筑面积1996㎡，第一被告用新建在走马街锦城大厦二至四层营业厅内不少于1996㎡面积的非住宅偿还原告非住宅产权。1999年1月20日，原告、第一被告签订《拆迁产权调换协议》（成青房公协（1999）004号）。协议规定：第一被告用新建在走马街锦城大厦三楼的69㎡和四楼8.7㎡偿还原告非住宅产权，共偿还原告非住宅面积共计2073.92㎡（其中二楼面积为334.5㎡，三楼为1338.93㎡，四楼为400.49㎡）。另，上述协议还约定，第一被告应在1999年12月前办结置换房屋的产权证及手续。1999年6月25日，原告、第一被告对上述置换安置房屋的具体面积、楼层、位置进行现场确认并移交，此后由于原告内部改制等原因，导致该房屋闲置。直至2011年11月，原告接到群众举报，才得知属于原告的国有公房已被第一被告出售给王炯敏（第二被告）。第一被告无视该房屋财产属于原告管理的国有资产，竟然将此房产非法再次出卖给第二被告。第一被告的行为构成严重侵权，并使国家财产利益遭受损害。故诉至法院，请求判令：1、确认位于成都市锦江区走马街68号锦城大厦第二层涉及334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米，共计约2073.92平方米的商业房屋归原告所有（具体位置以平面图载明的为准），该房屋暂估价为6000元／平方米，共计约1240万元，房屋实际价以最终的评估价为准；2、判令二被告在七个工作日内协助原告办理该房屋的产权证并承担办理产权证的税费、登记费用；3、由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、确认位于成都市锦江区走马街68号锦城大厦第二层涉及334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米，共计约2073.92平方米（该面积为房屋套内面积）的商业房屋归原告所有（具体位置以平面图载明的为准）；如前述房屋不能判决归原告所有，请依法判决被告国权锦城公司对拆迁安置原告的成都市锦江区走马街68号锦城大厦第二层涉及334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米，共计约2073.92平方米（该面积为房屋套内面积）的商业房屋按照现行市场价赔偿原告（房屋价以评估为准）；2、由被告国权锦城公司承担本案诉讼费用。
被告国权锦城公司辩称，一、本案案由应为房屋拆迁安置合同纠纷。原告主张的法律关系的性质错误，其起诉的事实依据不存在，其诉讼请求应当驳回。1、原告起诉请求房屋确权，经法院释明后仍要求确权，但增加了不能取得则要求赔偿的诉讼请求，其主张的法律关系的性质错误，无论主张房屋确权还是主张赔偿，原告据以起诉的都是其与国权锦城公司之间的拆迁房屋产权调换协议，双方之间的纠纷实际是拆迁安置补偿纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》中确认“房屋拆迁安置补偿纠纷”属于“合同纠纷”，不属于“物权确认纠纷”，本案的纠纷实质是“合同纠纷”，对应的是债权，双方之间的纠纷属于是合同履行的纠纷而非合同履行完毕的纠纷，因此原告主张的法律关系的性质是错误的；2、原告原有的物权因拆迁而转化为其依据拆迁置换合同而享有的合同约定的债权，在债权尚未转化为新的物权前，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，本案案由应定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。3、讼争房屋已经由被告处置给他人，而原告并没有任何证据证实其实际取得了涉案房屋并对涉案房屋享有所有权，在原告没有取得涉案房屋所有权的情形下，无论原告主张判决确认涉案房屋归其所有还是要求判令被告对其进行赔偿，均无事实依据，其请求应当驳回。4、原告起诉和变更的诉讼请求，始终将两个不能同时并存的请求并列，且在法院释明后他们仍未实质变更诉讼请求，其请求理应予以驳回。二、案涉拆迁协议是在原告具有优势地位的情况下签订的具有严重瑕疵的拆迁产权置换协议。协议中置换面积约定不具有约束力，应根据履行中的实际情况，在协议约定的1996平方米基础上据实扣减。1995年被告获政府批准拆迁，因原告不配合拆迁，在原告未出示权属证明的情况下，要求被告在其制作的［成青房公协（1996）017号］《拆迁国有直管公房产权调换协议》（下称017号协议）文本签约，迫于被告的优势地位及拆迁进度压力，被告在原告未出示所涉房屋权属证明，未能查清拆迁范围内具有合法产权房屋的面积数额和属于原告的房屋面积数额究竟有多少的情况下，被告于1996年8月29日签订了017号协议，根据国家拆迁法律规定，被拆迁人应当提交被拆迁房屋面积真实的合法权属证明，但017号协议缺少法律规定的必备附件，该协议中对置换偿还房屋面积数额的约定因欠缺法规规定的附件而不具备约束力。2、事实上，被告在拆迁中发现，017号协议的1996平方米不仅包括青羊区房管局自有产权房屋，也包含有其他单位产权的房屋，甚至还包括没有合法产权的自建房屋。原告证人李泽华出庭也证实了“是每一租用户租赁合同面积还有产权面积一起算的，有的产权面积大于计租面积，有些租用户拆迁时实际面积大于租赁合同是因为搭建了的，当时都是按照大面积计算”。3、正是由于存在置换偿还面积约定的重大瑕疵，017号协议在履行过程中不断暴露出房屋权属和面积的争议，并且被拆迁的所有商户无一愿意续租入迁锦城大厦，国权公司只能另行出资以高价对享有产权的单位（成都担担面）做拆迁产权终结，对租用原告房屋的使用人（成都百货集团有限公司、成都市交电公司等）作自建房拆迁补偿终结并对拆迁范围内自建房屋的自建人（成都担担面、成都百货集团股份有限公司、成都市交电公司等）等作自建房拆迁补偿终结（见生效的（1999）青羊民初字第1857号民事判决和（2001）成民终字第13号民事判决）。拆迁中发现、发生的事实充分证实了017号协议所约定的1996平方米置换偿还面积虚高，应当据实扣减。三、涉案房屋从未交付，青羊区房管局不享有物权。1、原告未提交任何证据证实案涉房屋已经由被告向其交付。虽然原告声称1999年6月25日双方对置换的房屋进行了确认移交，并提交了国权锦城公司签署批注的房屋平面图，但事实上，该图纸只是双方在图纸上对拟议交付的拆迁偿还安置房屋再次作图纸上的约定（对原图纸做修改性约定），它是合同的修正补充而不是房屋的交付手续，原告未提交任何证据证实双方进行现场实物交付的手续，足以证实案涉房屋未交付的事实。2、案件审理过程中，原告一再认可1999年案涉房屋没有交付给原告，并承认原告自始至终没有实际掌控：（1）原告向法庭提交的2012年3月6日成都康荣物业有限责任公司的《说明》称案涉房屋于2001年由国权锦城公司交付给原告，显然否定了原告自称的1999年6月25日交付的事实；（2）原告证人刘亚拉出庭作证称被告于2000年将案涉房屋交付原告；（3）原告代理人庭审陈述案涉房屋于2001年移交给原告，并陈述房屋在2001年交付原告没有实际掌控。以上事实足以证实原、被告没有于1999年办理案涉房屋的移交手续，故案涉房屋事实上一直没有移交给原告。3、017号协议约定置换偿还的房屋从未交付，表明双方争议还停留在拆迁安置补偿合同的履行阶段。原告没有取得案涉房屋的房屋所有权，不能请求确权及主张侵权赔偿。四、本案诉讼时效已过，原告的诉讼请求依法应予驳回。按017号协议的约定，双方对案涉房屋的交付应在1999年12月31日前（包括办理房屋产权证）完成。被告未履行合同约定的交付义务，根据相关法律规定，如无时效中断，原告应在2001年12月31日前行使诉讼权利，但自1999年12月31日后长达十余年之久，原告均未向被告主张过房屋交付和赔偿，已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。五、即便被告应当向原告偿还房屋或者赔偿，原告的偿还房屋面积主张依法不应得到支持，相关估价鉴定不能作为本案证据采信。首先应当扣除1594.69平方米，实际应偿还的非住宅房屋面积为401.31平方米；2、即便要进行赔偿，也只能按照被告出售案涉房屋的实际市场交易价格计算。案涉房屋已建成多年，配套设施不完善，且大面积整体出售，买家寥寥，原告也清楚这一点，故其起诉主张的价格是6000元，本案司法鉴定报告无论从内容还是程序上均不符合法律规定，依法不应当采信。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王炯敏答辩称，王炯敏与原告没有任何利害关系，王炯敏与国权锦城公司签订的买卖合同真实合法，并支付了相应的对价，办理了入户及产权登记，应当驳回原告针对王炯敏的诉讼请求。
原告为证实其诉讼请求，向法院提交了如下证据：
（1）成青委字（2001）29号《中共成都市青羊区委、成都市青羊区人民政府关于实施﹤成都市青羊区机构改革方案﹥有关问题的意见》、事业单位法人证明，拟证实原告的主体身份由成都市青羊区房地产管理局更名为成都市青羊区房产管理局；2003年2月21日成都市工商行政管理局档案中的“企业名称变更核准通知书”、企业法人营业执照、王炯敏的常住人口详细信息登记表，拟证实二被告的主体身份。二被告对以上两组证据均无异议。
（2）《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1996）017号）、《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1999）003号）、《拆迁产权调换协议》（成青房公协（1999）004号）、置换房屋平面图等信息，拟证实：1、第一被告拆迁拆除了原告直接管理的太升南路1-41号、提督街19-45号规划红线范围内的国有公房；2、第一被告拆迁原告管理公房对其中涉及房屋用锦江区走马街68号锦城大厦二层涉及334.5平方米、第三层整层、第四层涉及400.49平方米的商业房屋进行了置换；3、按协议约定，被告应在1999年12月前办结置换房屋的产权证及其手续，至今被告未履行办理产权证义务；4、1999年6月25日，原、被告对上述置换安置房屋的具体面积、楼层、位置进行现场确认并移交。从此以后，该房屋属于原告直管公房，公房的所有权系国家全民所有。
被告锦城公司对以上证据的真实性无异议，但对合法性有异议：1、（1996）017号协议是迫于周围房屋已经拆迁而签订的，对于协议约定的面积的真实性不予确认，因为没有必要的附件；2、（1999）003号协议内容不合法，原告陈述将住宅折成营业房，因涉及的三义庙是文物保护单位，原告把大殿租赁给幼儿园，把耳房租赁给住户，其行为本身就是损害文物，从1996年到1999年，被告只好把住户安置并把幼儿园使用人的使用权买断，把三义庙迁址到武侯祠，原告要求用锦城大厦进一步安置不合法；3、对于（1999）004号协议、置换房屋平面图真实性没有异议，但内容不合法，原告主张的2073.92平方米的依据就是（1996）017号、（1999）003号、（1999）004号三份协议面积之和，但被告认为协议内容不合法，所有没有履行该协议。
被告王炯敏认为以上证据与其无关。
（3）房屋信息摘要，拟证实第一被告将置换共有非住宅房屋非法出售给第二被告。
被告国权锦城公司对证据真实性无异议，但不认可其所要证明的内容；王炯敏认可该证据，认为其合法取得讼争房屋的产权。
（4）《关于原青羊区房地局系统成建制转实体的更名公告》、成都康荣物业有限责任公司的说明一份、关于过度租金的情况说明一份、1999年6月-10月的租金收费依据、计租的账本、刘亚拉及李泽华的证言。拟证实：1、青羊区房地局改制后的主体变更为成都康荣物业有限责任公司，原鼓楼房管所变更为成都康荣物业有限责任公司宏吉分公司；被告按照青羊区房地局的要求，于2001年移交了走马街大厦的面积为2073.92平方米的房屋；3、青羊区房地局与国权锦城公司1996年8月份签订产权调换协议后，被告向鼓楼房管所支付过渡租金至1999年10月的事实，进一步证明了被告认可拆迁并安置青羊区房地局房屋的事实及对安置面积无争议，安置的房屋属于青羊区房地局的公房。
被告国权锦城公司对于《关于原青羊区房地局系统成建制转实体的更名公告》、成都康荣物业有限公司的说明一份、关于过度租金的情况说明一份、1999年6月-10月的租金收费依据、计租的账本的真实性均不予认可，对于证人证言不予确认，认为以上证据无法达到原告的证明目的。被告王炯敏认为以上证据与其无关。
（5）被告国权锦城公司与王炯敏签订的三份房屋买卖协议以及网络截图一份，认为国权锦城公司与王炯敏以明显不合理的低价转让讼争房屋，有故意串通损害国家财产的行为，同一时期网络上同地段的房价均价在9000元／平方米以上。被告国权锦城公司认可房屋买卖合同的真实性，认为双方系合法的交易；王炯敏认可以上证据，认为双方系合法的交易。
被告国权锦城公司为证实其主张，提供了如下证据：
（1）成都市房屋拆迁管理处发出的《临时通知封户书》、建设用地规划许可证、国有土地使用权证，拟证实被告国权锦城公司的拆迁范围及拆迁的合法依据；原告对以上证据无异议。
（2）成都市青羊区房地产管理局与成都锦城大厦有限公司签订的《拆迁补偿协议》、成都市干道建设指挥部《关于贯彻执行市政府办公厅成办函（1990）117号批复调整安置青羊区第一饮食公司所属雪园、担担面、东风百货经营部定居安置房的协议》（干协（1992）字第97号）、成都市锦城大厦有限公司与成都青羊区饮食公司签订的《拆迁补偿协议书》，拟证实：1、拆迁范围内提督街41号原告认为属于其所管非住宅公房，但根据干协（1992）字第97号协议，产权归青羊区饮食公司所有，第一被告以268万元终结了其中225平方米的所有权，不应再对原告进行置换、补偿；2、《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1996）017号）协议中，原告所管非住宅公房面积1960平方米面积不实。
原告经质证认为，认可成都市青羊区房地产管理局与成都锦城大厦有限公司签订的《拆迁补偿协议》，原告为此还提起诉讼，法院以超过诉讼时效没有支持；对于干协（1992）字第97号协议真实性无法确认，成都市锦城大厦有限公司与成都青羊区饮食公司签订的《拆迁补偿协议书》与原告无关，是第一被告与成都青羊区饮食服务公司之间的约定。
（3）第一被告与四川省汽车运输成都公司的拆迁补偿协议书、成都市文化局《关于对市级文物保护单位“三义庙”进行异地重建保护的请示》（成文物（1996）字第11号）、《成都市人民政府办公厅关于同意异地重建市级文物保护单位三义庙的批复》（成办函（1996）23号）、成都市文化局与第一被告签订的《关于市级文物保护单位三义庙异地搬迁复原重建的协议》、原告与第一被告签订的《关于拆迁原省运输公司幼儿园使用的提督街17号三义庙产权调换协议》、第一被告与成都市房地局拆迁安置办公室签订的《代办拆迁安置协议书》。拟证实：1、拆迁范围内提督街17号原告认为属其所管非住宅公房，第一被告已经按照成都市政府文件出资将三义庙移至武侯祠重建，不应再对原告进行安置；2、《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1996）017号）约定的原告所管非住宅公房面积1960平方米面积不实；3、三义庙作为成都市市级文物保护单位，原告将其耳房作为住宅民房出租，已经属于破坏文物的行为，其还依仗着房产管理部门的强势，要求第一被告出资安置，并在锦城大厦偿还“住宅产权”，显然违法且不公。
原告经质证认为，对于以上证据的真实性均无异议，第一被告对三义庙的拆迁安置补偿与对原告的拆迁安置补偿没有关系。
（4）1996年7月8日第一被告与成都市百货（集团）股份有限公司第二百货商场（以下简称成百集团第二百货商场）签订的《拆迁补偿协议书》以及1996年7月8日被告与成都市交电公司签订的《拆迁补偿协议书》，拟证实：1、第一被告出资终结成百集团第二百货商场对提督街23号非住宅房屋270平方米使用权，并对其自建60平方米房屋进行补偿的事实；2、第一被告出资终结成都市交电公司对提督街33-37号非住宅房屋311平方米使用权，并对其自建134平方米房屋进行补偿的事实。
原告经质证后认为，以上证据真实性无异议，但与原告无关，是第一被告单方与第三人签订的协议，且《拆迁补偿协议书》是1996年7月8日签订的，与原告与第一被告的产权置换协议不同，原告的物权置换协议在后，所以拆迁协议与本案无关。
（5）（1999）青羊民初字第1856号民事判决书、（1999）青羊民初字第1857号民事判决书、（2001）成民终字第12号民事判决书、（2001）成民终字第13民事判决书，拟证实原告与第一被告因房屋置换面积与赔偿金额未能达成一致意见，至1999年10月房屋未移交，原告诉至法院。
原告经质证认为，以上证据真实性无异议，第一被告将原告的房屋拆迁完毕后并没有对原告进行货币补偿，法院以超过诉讼时效驳回了原告的诉讼请求，对于三义庙、担担面是对第三方承租人终结补偿而没有对原告作为产权人进行补偿。
（6）锦城大厦产权证，拟证实被告合法拥有锦城大厦1-6楼、7楼、9-21楼的产权；原告对此无异议。
（7）房屋买卖合同六份，拟证实第一被告合法将其拥有产权的锦城大厦一楼、二楼出卖给傅阳、谭晓东；三、四、五楼出售给王炯敏；十九楼出售给成都市精益实业有限公司。
原告经质证认为，房屋交易价格明显低于市场价，有恶意串通损害青羊房管局利益的行为，且谭晓东、傅阳的合同也没有到房管部门去备案；王炯敏的房屋买卖没有提交相应的发票。
被告王炯敏对于被告国权锦城公司提供的证据经质证认为，对于锦城大厦产权证及房屋买卖合同予以认可，认为可以证实其与国权锦城公司存在合法的交易，王炯敏已经取得讼争房屋的物权。对于其他证据认为与其无关，不清楚具体情况。
被告王炯敏为证实其主张，向法院提交了如下证据：
（1）房屋买卖合同三份、国权锦城公司出具的购房收据、锦江区走马街68号3、4、5楼的产权证复印件三份，拟证明二被告之间签订锦城大厦三、四、五楼的房屋买卖合同，被告王炯敏履行了交付房款的义务，且实际取得房屋产权。
原告经质证认为，对于房屋买卖合同、产权证的真实性无异议，对于财务收据不能证实资金是否支付，应以相应的转账凭证为依据，且没有出具发票，对于双方交易的真实性不予认可，有明显串通损害国家利益之嫌。被告国权锦城公司对以上证据无异议。
本院经审查，对于原、被告提供的以上证据的真实性均予以确认，本院作为定案的证据予以采信。根据双方当事人提供的证据，本院认定事实如下：
一、原告青羊区房管局与被告国权锦城公司之间就拆迁安置确定双方权利、义务的事实。
被告国权锦城公司取得了太升南路1-41号、提督街19-45号规划红线内国有土地使用权。1996年8月27日，双方签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1996）017号），约定：被告国权锦城公司涉及拆除原告管理的太升南路2、20、26、14-16、30号，提督街17、19、23、25-27、33-37、41-43号国有直管公房住宅17户……；非住宅13户，建筑面积1960平方米，月租金20666元……。现就有关产权调换事宜，双方协商达成如下协议：……二、乙方（被告国权锦城公司）拆除甲方（原告）管理的公产非住宅建筑面积1996平方米（包括代管非住宅36平方米），乙方用新建走马街临街锦城大厦二至四楼营业厅内非住宅偿还甲方非住宅产权，见乙方交付给甲方签章的偿还平面图红线范围。其偿还的非住宅建筑面积不少于1996平方米。超面积偿还和新旧房屋结构差价互不结算。三、乙方在拆除甲方管理的代管产非住宅建筑面积36平方米之前，应对该房屋进行估价、拍照、公证等证据保全工作。同时，乙方应根据成房发（1994）53号文规定，代管产非住宅房屋实行产权调换（见本协议第二条）。四、乙方拆除甲方管理的住宅月租金370.40元，非住宅月租金21054元，两项合计21424.40元／月。从住用户搬出被拆迁旧房之日起，到凭甲方所属鼓楼房管所重新核发的公房使用证（或租赁合同）并交纳住房保证金迁入新房起租止；新房（偿还房）在住用户未到鼓楼房管所办理租用证之前为过渡期。在此期间，乙方应按月向甲方所属鼓楼房管所支付租金损失费21424.40元。……。五、甲方有权对乙方用以偿还产权的房屋进行验收。验收合格后，住用户必须凭甲方所属鼓楼房管所重新核发的公房使用证（或租赁合同）方可迁入新房。……。六、乙方应于一九九九年十二月前，分别向甲方办结清用以偿还的住宅和非住宅的产权证及其手续。若到时未了结，每逾期壹月（累进计算），乙方应按每平方米新建房屋基本造价的1%（以当年市房产管理局公布的市场指导价格为准）向甲方支付违约金。
1999年1月20日，原告（甲方）与被告国权锦城公司（乙方）签订《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1999）003号），约定：现涉及拆除提督街17号院甲方管理的部分国有直管公房住宅13户，建筑面积616平方米，月租金808.50元（未包括太升南路43号）。现就产权调换事宜，双方协商达成如下协议：一、乙方拆除甲方管理的公房住宅建筑面积：616平方米，偿还办法为：乙方（建设单位）负责216平方米住宅产权偿还事宜，办法见成青房公协（1999）004号《拆迁产权调换协议》内容。
1999年1月20日，原告（甲方）与被告国权锦城公司（乙方）签订《拆迁产权调换协议》（成青房公协（1999）004号）约定：乙方经有关部门批准，涉及拆除甲方管理的提督街17号院内住宅616平方米，由成都市拆迁服务公司负责偿还400平方米住宅产权面积，尚余216平方米产权，经双方商定，偿还办法如下：一、乙方用新建在走马街锦城大厦三楼现已封闭的自动扶梯位置和阴台面积69平方米以及四楼乙方原偿还甲方红线范围的12-13轴线间红线向西延长至临街外墙的面积8.7平方米偿还甲方非住宅产权，合计在三、四楼，共偿还甲方非住宅产权面积77.7平方米。……三、该面积的产权乙方移转甲方的时间按成青房公协（1996）17号文内容执行。
被告国权锦城公司于1996年10月10日在成都市锦城大厦平面图上盖章确认二层334.50平方米、三楼1269.93平方米、四层391.79平方米的商业用房用于偿还青羊区房地局公房产权，以上确认的产权面积为1996平方米（实际计算为1996.22平方米）。1999年6月25日，被告国权锦城公司在成都市锦城大厦平面图上再次盖章确认二层334.50平方米、三层1338.93平方米、四层400.49平方米的商业用房产权归青羊区房地局所有，以上确认的产权面积为2073.92平方米。
本案诉讼中，原告提供的证据不能证实被告国权锦城公司实际向其交付了以上房屋。
二、被告国权锦城公司实施拆迁安置及涉诉的事实。
（一）、1996年6月3日，原告（甲方）与被告国权锦城公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：被告国权锦城公司取得了锦江区太升南路1-41号、提督街19-45号的国有土地使用权，在该范围内共计拆除甲方管理的国有直管非住宅公房面积1996平方米，住宅公房606平方米。乙方因不能就地返迁的非住宅公房，而将其异地拆迁至走马街68号锦城大厦二至四楼，并以之偿还甲方非住宅公房的产权。经双方协商，双方达成如下协议：一、对于异地拆迁安置，乙方对甲方进行一次性经济补偿，补偿价款为人民币贰佰万元正。二、付款方式及时间：1、首期款人民币壹佰贰拾万元正。本协议签订之日，乙方即向甲方支付补偿款人民币伍拾万元正；一九九六年六月二十八日前，乙方向甲方支付补偿价款人民币柒拾万元正。…..若乙方在该范围内非住宅全部拆迁完毕，仍未支付清该款，乙方拆除甲方的1996平方米的非住宅产权必须就地偿还。2、尾款人民币捌拾万元。本次拆迁范围内尚有甲方所管非住宅公房的使用单位：担担面、成百洗化店、五金交电商店，甲方负责派人积极配合乙方将上述三家使用单位安置至走马街68号锦城大厦三楼。安置第一家使用单位后，乙方即向甲方支付补偿款人民币叁拾万元。安置第二家使用单位后，乙方即向甲方支付补偿款叁拾万元正；安置第三家使用单位后，乙方即向甲方支付补偿款贰拾万元正。付款时间为乙方同使用单位签订安置协议之日。即安置完上述三家使用单位，乙方向甲方全部结清补偿价款尾款人民币捌拾万元正。三、若上述三家使用单位中有就地返迁的情况，乙方即在补偿价款中根据返迁面积按每平方米壹仟元扣减。四、若乙方将甲方全部非住宅公房产权就地返迁，乙方则不对甲方进行经济补偿。乙方用新建综合楼临提督街的相同楼层、相同面积的非住宅产权返还所拆甲方之非住宅公房产权。乙方向甲方结清偿还新房产权时，甲方将补偿款全额返还给乙方。
（二）、被告国权锦城公司（甲方）与成都市青羊区饮食公司（乙方）于1997年7月2日签订了《拆迁补偿协议书》一份，约定：提督街41号属于乙方直管企业（成都担担面），房屋总建筑面积225平方米（底层与二层各1／2），三层有自搭部分临时建筑（约140平方米）。房屋产权根据市干道建设指挥部（1992）字第97号协议规定属乙方所有。按照成都市人民政府（1993）第30号令的有关规定，经双方协商达成如下协议：1、甲方经批准的非住宅安置地为走马街68号“锦城大厦”二至四层营业大厅，因乙方系饮食行业，进大厅营业确有一定困难。经双方协商，甲方以268万元的包干补偿费，用于一次性终结乙方提督街41号“成都担担面”的房屋产权、使用权、自搭临建房补偿以及其他所有拆迁项目的补偿费用。……3、鉴于乙方提督街41号房屋还没有完善有关权属手续，甲方要求乙方在旧房拆除过程中给予配合。若与第三方发生矛盾或纠纷时，应由乙方协调解决。
就该协议中所涉《关于贯彻执行市政府办公厅成办函（1990）117号批复调整安置青羊区第一饮食公司所属雪园、担担面、东风百货经营部定居安置房的协议》（干协（1992）字第97号），甲方是成都市干道建设指挥部，乙方是成都市青羊区饮食公司，主要约定中涉及“将提督街41号房屋的产权用今后在提督街中段北侧新修建的并安置与市一商局系统使用的房屋与青羊房地局作等面积的‘产权调换’”，除用112.68平方米的（底层和垂直楼层划分）对乙方作等面积产权调换外，尚余112.232平方米甲方同意按照1600元／平方米的价格一次性出让给乙方。
（三）、成都市文化局于1996年3月5日作出《关于对市级文物保护单位“三义庙”进行异地重建保护的请示》（成文物（1996）字第11号）文件并附成都市文化局与被告国权锦城公司签订的《关于市级文物保护单位三义庙异地搬迁复原重建的协议》，向市政府请示，选址武侯祠重建三义庙，由被告国权锦城公司承担勘测、复原设计、三义庙的拆除、搬运和重建的费用，成都市人民政府于1996年4月1日作出《成都市人民政府办公厅关于同意异地重建市级文物保护单位三义庙的批复》（成办函（1996）23号），同意异地重建三义庙。1996年7月18日，被告国权锦城公司（甲方）与四川省汽车运输成都公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》一份，载明提督街17号使用单位是省汽车运输成都公司幼儿园，房屋总面积为684平方米，房屋权属青羊区房管局公产。约定：因经批准的三义庙安置地为武侯祠博物馆，因乙方使用的特殊性，由甲方一次性以人民币壹佰万元终结乙方在提督街17号三义庙公产房屋的使用全和其他拆迁费用。1997年6月18日，原告（甲方）与被告国权锦城公司（乙方）签订《关于拆迁原省运输公司幼儿园使用的提督街17号三义庙产权调换协议》，约定：一、乙方拆除甲方提督街17号省运输公司幼儿园使用的非住宅684平方米，根据成办函（1996）23号文件精神，甲方同意乙方将该非住宅移至武侯区内偿还，乙方对甲方进行一次性经济补偿，补偿款为50万元；…..。二、由于乙方已在拆迁前对提督街17号三义庙的使用单位省运输公司幼儿园终结了使用权，异地迁建的三义庙新房使用权乙方自愿退还甲方，即新迁建的三义庙非住宅其产权、使用权均归甲方。1998年4月6日，被告国权锦城公司（甲方）与成都市房地局拆迁安置办公室（乙方）签订代办拆迁安置协议书，约定由甲方委托乙方负责提督街17号房屋应迁居民的搬迁工作，经确定的拆迁面积为346.5平方米，安置建筑面积为1140平方米。
（四）、1996年7月8日被告国权锦城公司与成百集团第二百货商场签订的《拆迁补偿协议书》，约定以1785000元的价格终结提督街23号门市部属于原告所有的270平方米以及自建60平方米的使用权。被告国权锦城公司已经实际履行该协议。
（五）、1996年7月8日被告国权锦城公司与成都市交电公司签订的《拆迁补偿协议书》，约定以1910500元的价格终结提督街33-37号门市部属于原告所有的311平方米以及自建134平方米的使用权。被告国权锦城公司已经实际履行该协议。
（六）、1999年原告向成都市青羊区人民法院提起诉讼，要求被告国权锦城公司履行1996年6月18日其与被告国权锦城公司签订的《关于拆迁原省运输公司幼儿园使用的提督街17号三义庙产权调换协议》，支付补偿金20万元。成都市青羊区人民法院作出（1999）青羊民初字第1856号民事判决支持了原告的诉讼请求。本院二审认定成都市提督街17号内的“三义庙”于1981年被列为市级文物保护单位，对它的拆迁应同时适用《城市房屋拆迁管理条例》及《中华人民共和国文物保护法》的规定，并有别于一般住宅和非住宅房屋的拆迁安置，国权锦城公司已经根据主管部门的批准，履行了复原重建于武侯祠的义务，若原告再将“三义庙”作为普通非住宅拆迁房，直接导致国权锦城公司履行双重义务，有违民法的公平原则，本院作出（2001）成民终字第12号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。
原告于1999年向成都市青羊区人民法院提起诉讼，要求被告国权锦城公司履行1996年6月3日其与被告国权锦城公司签订的《拆迁补偿协议》，支付补偿金150万元。成都市青羊区人民法院作出（1999）青羊民初字第1857号民事判决书，以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。本院作出（2001）成民终字第13号民事判决书维持原判。
三、涉案讼争房屋产权属变更及涉诉的事实。
（一）、2011年4月29日，王炯敏与国权锦城公司签订三份《房屋买卖合同》，约定将锦城大厦三层1443平方米、四层1443平方米、五层1443平方米的商业房屋出售给王炯敏，其中三层、四层单价为4500元／平方米、五层单价为4800元，以上房屋产权均已过户至王炯敏名下。
（二）、成都市锦江区人民法院于2012年6月21日立案受理了谭晓东、傅阳起诉国权锦城公司房屋买卖合同一案，认定谭晓东、傅阳购买了锦城大厦第一层864.17平方米、二层959.51平方米的商业用房，并判令双方继续履行合同，由国权锦城公司协助谭晓东、傅阳办理过户手续。
四、当事人主体变更的事实。
（一）、成都市青羊区房地局于2001年更名为成都市青羊区房产管理局。同年，原成都市青羊区房地系统成建制转为成都荣康物业有限责任公司，其中：青羊房地局鼓楼房管所转为成都荣康物业有限责任公司宏吉分公司。涉及到本案拆迁的过渡期间（1996年至1999年10月期间）的租金，由国权锦城公司交至青羊房地局鼓楼房管所。
（二）、2003年2月20日，成都市工商行政管理局核准原成都锦城大厦有限公司更名为成都国权锦城房地产开发有限公司。
诉讼中，经原告申请，本院委托四川鹏程房地产土地评估有限责任公司对成都市走马街68号锦城大厦第二、三、四层相关房屋的价格进行评估，四川鹏程房地产土地评估有限责任公司出具房地产司法估价报告认定，参考总价为3686.55万元，其中二层面积为334.5平方米，单价23290元，评估总价779.05万元；三层面积1338.93平方米，单价17075元，评估总价2286.22万元；四层面积400.49平方米，单价15513元，评估总价为621.28万元。原告支付评估费20000元。
本院认为，本案的争议焦点主要为：一、案件性质的认定；二、本案诉讼时效的认定；三、原告青羊区房产管理局与被告国权锦城公司关于拆迁安置产权调换协议的履行情况的认定；四、原告诉讼请求的认定；五、被告王炯敏是否承担责任的认定。就以上争议焦点，本院评述如下：
一、关于本案性质的认定问题。原告主张本案是物权确认纠纷，在本案审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为如不能确认讼争商业房屋的物权，则请求判令被告国权锦城公司赔偿损失。被告认为此案是房屋拆迁安置合同纠纷，认为属于拆迁人与被拆迁人因拆迁合同履行发生的争议。本院认为，物权确认纠纷是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，合同约定是物权取得的一种方式。此案中双方约定原告应享有的产权的面积及所在楼层位置明确，面积清楚，原告要求按照合同约定确认其享有的商业用房的权属，就原告诉讼请求而言，此案案件性质属于物权确认纠纷。
二、关于本案诉讼时效的认定问题。被告认为双方系房屋拆迁安置补偿协议的履行产生的争议，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，此案是物权纠纷，原告主张确认依照拆迁安置产权调换协议确定的房屋归其所有，在不能返还房屋的情形下，由被告进行赔偿，原告的诉讼请求属于物权确认纠纷，而诉讼时效一般适用于债权请求权，被告主张超过诉讼时效的答辩意见于法无据，本院不予支持。
三、关于原告青羊区房管局与被告国权锦城公司之间拆迁产权调换协议履行情况的认定。
首先，根据原告提供的《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1996）017号）、《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1999）003号）、《拆迁产权调换协议》（成青房公协（1999）004号）、置换房屋平面图等证据，可以证实1996年双方协议的产权调换面积为1996平方米（实际计算面积为1996.22平方米），1999年经过确认的面积为二层334.50平方米、三层1338.93平方米、四层400.49平方米的商业用房，原告提供的以上证据能够清晰地反映出双方在开始协商时产权调换的面积以及在拆迁完毕后确认的产权调换的面积，如无确凿的证据，被告应当按照约定返还上述面积、位置确定的商业房屋。
其次，就被告国权锦城公司主张的不应计算的产权面积，本院认定如下：
第一，关于“三义庙”的拆迁，根据本院作出（2001）成民终字第12号民事判决书认定，被告国权锦城公司已经履行了拆迁安置的义务，若原告再将“三义庙”作为普通非住宅拆迁房，直接导致国权锦城公司履行双重义务，有违民法的公平原则，故本院对于涉及三义庙需要扣除的面积为：（1）国权锦城公司已经履行的原省运输公司幼儿园使用的“三义庙”大殿684平方米，应当予以扣除。（2）根据《拆迁国有直管公房产权调换协议》（成青房公协（1999）003号）以及《拆迁产权调换协议》（成青房公协（1999）004号）的约定，另外补足的面积77.7平方米是由提督街17号住宅面积中有216平方米未偿还，该部分建筑物属于原告将拆迁房屋改为住房出租，且77.7平方米已经通过双方约定的方式确定在应补偿安置非住宅产权面积的商业用房面积2073.92平方米范围以内，故此部分面积亦应扣除。被告国权锦城公司认为，已经委托成都市拆迁服务公司对三义庙住宅用户补偿了400平方米，被告主张参照成青房公协（1999）003号以及成青房公协（1999）004号的约定比例，非住宅与住宅的折算比例为216／77.7，即1平方米住宅约等于0.36平方米非住宅，补偿面积为143.9平方米。本院认为，此部分是对于住宅用户的补偿，实际上被告国权锦城公司已经委托成都市拆迁服务公司安置履行完毕，且是对住宅用户的补偿，该部分折算面积并不在1996平米或者2073.92平方米的非住宅产权面积之内，不应予以折算。被告认为不应承担此部分的安置义务，应当自本院（2001）成民终字第12号民事判决书作出之日在法定期限内主张权利。
第二、关于提督街41号的拆迁安置问题。根据被告国权锦城公司（甲方）与成都市青羊区饮食公司（乙方）于1997年7月2日签订的《拆迁补偿协议书》及根据成都市干道建设指挥部（1992）字第97号协议的约定，成都市青羊区饮食公司实际享有产权面积225平方米，该部分面积只是登记在原告名下，国权锦城公司对成都市青羊区饮食公司进行产权安置的产权面积为225平方米，国权锦城公司不应再重复对原告主张的此部分面积再次进行产权安置，此部分面积应当予以扣除。另有144.4平方米属于自建房，实际上是被告对自建房使用权进行的货币补偿，并没有涉及到产权的安置，故本院确认提督街41号有225平方米的需要扣除。被告国权锦城公司主张其安置的144.4平方米自建房也应抵扣相应产权面积的答辩意见，本院不予采信。
第三，关于被告国权锦城公司主张的1996年7月8日被告国权锦城公司与成百集团第二百货商场签订的《拆迁补偿协议书》的补偿、1996年7月8日被告国权锦城公司与成都市交电公司签订的《拆迁补偿协议书》的补偿，经查，该两份协议上明确写明了产权人是原告，补偿是对房屋使用人使用权的补偿，故原告作为房屋产权人并未获得补偿，被告国权锦城公司要求扣抵产权面积的主张不能成立。
综合以上，应当扣除的面积包括684平方米＋77.7平方米＋225平方米=986.7平方米，被告国权锦城公司应当返还的面积为2073.92平方米－986.7平方米=1087.22平方米。
四、关于原告诉讼请求的认定。原告主张返还讼争房屋，其中1087.22平方米的请求可以予以支持，但鉴于目前被告国权锦城公司已经将讼争房屋出售，在不能返还的情况下，原告主张按照现行市场价进行赔偿的请求，符合法律规定。诉讼期间，本院委托具备司法鉴定资质的四川鹏程房地产土地评估有限公司对讼争不同楼层商业用房的市场价进行评估，四川鹏程房地产土地评估有限公司出具的房地产司法估价报告程序及内容合法，且也符合该地段现行市场交易价格，本院对房地产司法估价报告的评估结论予以确认。被告国权锦城公司应当按照房地产司法估价报告的评估结论进行赔偿，鉴于锦城大厦不同楼层的价格不一样，本院按照被告成都国权锦城房地产开发有限公司于1999年6月25确认的原告应取得的不同楼层面积占总面积的比值为依据认定实际损失。具体计算为：二楼：334.5／2073.92=0.16，三楼：1338.93／2073.92=0.65，四楼：400.49／2073.92=0.19，对应到本案应当赔偿的面积及金额为：二楼1087.22×0.16×23290元=4051416.61元；三楼1087.22×0.65×17075元=12066782.98元；四楼1087.22×0.19×15513元=3204548.33元，以上赔偿的金额为19322747.92元。
五、被告王炯敏是否承担责任的认定。现有证据无法证实其与被告国权锦城公司存在恶意串通损害原告利益的事实，王炯敏与房产登记确定的物权人国权锦城公司签订房屋买卖合同并办理了过户手续，双方的买卖关系有效，王炯敏在本案中不承担责任。
综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都国权锦城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告成都市青羊区房产管理局返还位于成都市走马街68号锦城大厦二至四楼1087.22平方米的商业用房，具体为：二楼173.96平方米、三楼706.69平方米、四楼206.57平方米；（应返还商业用房的具体楼层、位置，以1999年6月25日被告成都国权锦城房地产开发有限公司在成都市锦城大厦平面图上盖章确认的楼层及位置为依据；应返还商业用房的面积，以本院确定的被告成都国权锦城房地产开发有限公司于1999年6月25确认的原告应取得的不同楼层面积占总面积的比值为依据）。如被告成都国权锦城房地产开发有限公司在本院确定的履行期限内不能返还上述商业用房，则应向原告成都市青羊区房产管理局赔偿损失19322747.92元；
二、驳回原告成都市青羊区房产管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费96200元、诉讼保全费5000元、鉴定费20000元，由原告成都市青羊区房产管理局负担55776元、被告成都国权锦城房地产开发有限公司负担65424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
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