浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍民初字第590号
原告余炳荣。
委托代理人丁飚、高向华。
被告唐静。
被告唐柏根。
上述两被告的共同委托代理人王卫兴、杨红耀。
原告余炳荣诉被告唐静、唐柏根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员寿宝泉独任审理。在审理过程中，因用其他方式无法向两被告送达有关诉讼文书，本院依法组成合议庭并用公告方式向两被告送达传票，公开开庭进行了审理。原告余炳荣及其委托代理人丁飚、高向华，两被告的共同委托代理人杨红耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余炳荣诉称：1996年10月，被告唐柏根将其女儿被告唐静名下坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套出卖给原告。嗣后，原告催请被告办理房产过户登记未成，遂向法院提起诉讼，要求法院确认原、被告的房屋买卖合同有效；判令被告协助原告办理讼争房产的过户登记。
被告唐静、唐柏根共同辩称：原、被告系远房亲戚关系，本案讼争之房屋是原告向被告借用的，双方没有签订房屋买卖协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述及提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
1、原告申请证人王某、姜某出庭作证，证明原告向被告买卖讼争房屋的过程。其中证人王某证实：1996年10月27日（星期日），证人王某应原告邀请到被告家，当时被告唐柏根夫妻及女儿唐静三人在家，证人王某亲眼目睹原告与被告唐柏根谈论讼争房屋买卖事宜后，由原告支付给被告唐柏根购房款35000元，以及被告唐柏根亲自出具收据一份给原告的事实；证人姜某证实：原告在本案讼争的房屋里已经居住多年的事实。两被告质证认为证人王某对双方就讼争房屋买卖的谈论细节陈述不清，但对重要内容记忆清晰，怀疑原告与该证人串通；对于证人姜某的证言认为：证人姜某是听原告所说，是传来证据，因此两位证人的证言不应予以采信。本院认为：证人王某系原告的亲戚，被告唐柏根的连襟，其当庭所作的证言与下列证据2，以及原、被告的陈述能相互印证；证人姜某系讼争房屋的邻居，也即是原、被告的邻居，其虽对双方的房屋买卖情况不是很清楚，但其作为本案讼争房屋的邻居，当邻居房屋换了新住户，在相互的招呼中知道原告能居住该房屋的原因是因买卖所得合乎常理，且与原、被告的陈述能相互印证，故对该两位证人证实原、被告间对本案讼争房屋存在买卖关系的基本事实应予认定；
2、原告提供收据复印件一份【原件于本院（2010）绍民初字第2443号卷内】，证明被告唐柏根将其女儿被告唐静名下坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套出卖给原告，原告已付给被告唐柏根购房款35000元，被告唐柏根出具收据给原告的事实。两被告对此没有异议，且该份证据符合证据的三性要求，故对该份证据的效力，本院予以确认；
3、原告提供本院（2010）绍民初字第2443号民事判决书，证明本案讼争的房屋已由原告居住十多年，以及被告唐静曾以借用关系为由向法院起诉被判决驳回的事实。两被告对此没有异议，且因该份民事判决已经生效，故对该份证据的效力，本院予以确认；
4、原告提供绍房权证柯桥字第××号房屋所有权证书复印件，证明本案讼争的房屋登记人是被告唐静的事实。两被告没有异议；且该份证据与下列证据5，即被告提供的房地产买卖契约复印件能相互印证，故对该份证据的效力，本院予以确认；
5、两被告提供房地产买卖契约复印件一份，证明本案讼争之房屋系被告唐静所有的事实。原告对该份房地产买卖契约复印件的证据三性没有异议，但认为被告唐静参加工作不久购买房产没有经济能力，且与其父母亲共同生活，购房款实际是其父亲被告唐柏根出资，因此被告唐静仅作为其家庭代表登记在其名下，本案讼争之房屋不是被告唐静一人所有。本院认为不动产的权属应以登记为准，也即本案讼争之房屋应依法认定为被告唐静所有，原告以被告唐静没有经济能力购房，且与其父母亲共同生活，购房款实际是其父亲出资为由，推定本案讼争之房屋系其家庭共同财产缺乏事实依据和法律依据，故对原告的该项主张本院不予采纳。
根据对以上证据及当事人陈述的分析，本院确认以下事实：
原、被告系远房亲戚关系；被告唐柏根、唐静系父女关系。1992年2月23日，被告唐静与绍兴县房地产管理处签订一份房地产买卖契约，约定由绍兴县房地产管理处将坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套以价值9612元出卖给本案被告唐静。2007年6月29日，被告唐静办理了房屋所有权证登记（房屋产权证号为绍房权证柯桥字第××号）。
1996年10月27日，原告邀请原、被告的亲戚王某到被告家，支付给被告唐柏根购买坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套的购房款35000元，被告唐柏根亲自出具一份收据给原告，收据载明：今收到余炳荣同志购买方家汇4幢305室房屋一套计人民币叁万伍仟元正，手续到房产证办出后转交给余炳荣。收款人唐静。
1996年12月，原告搬入上述房屋居住至今。2010年月，被告唐静以借用关系为由向本院提起诉讼，要求原告夫妇腾退上述讼争房屋并赔偿经济损失。经本院审理后认为被告唐静未能提供证据证明其所主张的事实，于2010年11月29日作出（2010）绍民初字第2443号民事判决，判决驳回被告唐静的诉讼请求，该判决现已生效。
本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权移转给买受人所有，买受人支付价款的合同。本案讼争之房屋登记在被告唐静名下，被告唐静对该房屋依法享有所有权，因此对本案讼争之房屋的买卖合同当事人应为原告余炳荣与被告唐静，被告唐柏根无权出卖被告唐静所有之房产，但由于被告唐柏根系被告唐静之父亲，在出卖该房屋时被告唐静尚未结婚出嫁并与其父母即被告唐柏根夫妇共同生活，且原、被告又系亲戚，因此被告唐柏根将其女儿即被告唐静名下的本案讼争之房产出卖给原告的行为，在表面上有足以使原告信其有权代理，原告在取得该房产时又没有过错，上述特征符合表见代理的特征，由此产生的权利义务应归被告唐静承受。第二、被告唐静知晓该房屋被出卖的事实。在原告交付给告唐柏根购房款以及被告唐柏根书写收据给原告时，有证人证实被告唐静当时在场的事实；尽管被告唐静提出否认异议，且只有一位证人出庭作证，但从以下几个客观事实可以推定被告唐静知晓该房屋被出卖的事实。首先，该位证人证言与原告陈述基本一致，且该位证人是双方的亲戚，可以排除与双方的利害关系，其所作的证言具有可信性，在原告有证据证明被告唐静在场的情况下，被告唐静却没有相反证据证明其不在场，因此，被告唐静对项事实的抗辩意见，本院不予采信；其次，被告唐柏根在1996年将本案讼争的房屋出卖给原告至被告唐静出嫁时，被告唐静与其父母共同生活长达二、三年，被告唐静辩称自己不知道该房屋已由其父亲代其出卖给原告明显不符生活常识，即便如此，当被告唐静在2007年6月取得该房屋的房产证时，总该了解该房产证所载明的房屋在何处、作何用？被告唐静在长达十余年的时间里对讼争房屋没有行使任何权利，与事实上已将房屋出卖给他人这一心理是相吻合的。因此，从上述几方面的分析可以认定被告唐静是知晓该房屋已被出卖的事实。第三、从房价的合理性可以确认双方房屋买卖意思表示的真实性。该房屋在1992年的购入价为9000余元，1996年的出卖价为35000元，上述两个房价的走势符合当地房价逐年平稳上涨的趋势，而且该房屋在1996年的房价35000元也属于合理的市场价值，因此对上述两个房价的分析可以确认双方对房屋买卖意思表示的真实性。第四，讼争房屋已交付由原告居住多年至2010年8月，被告并未向原告主张讼争房屋的相关权利。
综上，被告唐柏根作为被告唐静的代理人，将被告唐静所有的坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套出卖给原告，意思表示真实、内容合法、应依法确认有效。原告在诉讼过程中，撤回要求被告协助办理讼争房产的过户登记手续，符合法律规定，本院予以准许；被告辩称原、被告之间对本案讼争的房屋不存在买卖合同关系而是借用合同关系，没有事实依据，且已被本院（2010）绍民初字第2443号生效民事判决所驳回，故对两被告的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
确认原告余炳荣与被告唐静对于坐落于绍兴县柯桥街道永丰桥方家汇4幢305室住房一套的买卖合同有效。
案件受理费520元，由被告唐静负担，于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陈新业
审 判 员 寿宝泉
人民陪审员 马学凯
二〇一一年九月二十三日
书 记 员 茹亮良