天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5156号
上诉人(原审被告):王建为。
委托诉讼代理人:王立斌,天津津凡诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):唐东存。
委托诉讼代理人:陈义同,天津和瀛律师事务所律师。
原审第三人:天津市和瑞房产置换有限公司,住所地天津市西青区泰佳道27号(李七庄街)。
法定代表人:刘庆霞,职务总经理。
委托诉讼代理人:何伟华,该公司员工。
上诉人王建为因与被上诉人唐东存,原审第三人天津市和瑞房产置换有限公司(以下简称和瑞公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2015)西民一初字第1575号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后,依法组成合议庭,于2016年10月26日公开开庭进行审理。上诉人王建为及其委托诉讼代理人王立斌,被上诉人唐东存及其委托诉讼代理人陈义同,原审第三人和瑞公司的委托诉讼代理人何伟华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王建为上诉请求:撤销原判第一、二、四项,改判上诉人单反定金80000元,并以此数为基数,给付被上诉人从2015年12月1日至判决确定的给付之日止,按照同期贷款利率给付违约金或双方定金,给付被上诉人160000元。事实和理由是:1、双方已于2015年9月12日协议解除了《房屋买卖置换合同》及补充协议,按照双方约定,双方的《房屋买卖置换合同》及补充协议不再履行,上诉人承担违约责任,应于2015年9月30日前向被上诉人支付违约金及定金共计160000元;2、按照双方2015年9月12日的协议约定,上诉人应于2015年9月30日前向被上诉人支付违约金及定金共计160000元,上诉人没有按照上述期限向被上诉人支付160000元,在此基础上,双方约定的违约责任过高,按照法律规定应予调整。
被上诉人唐东存辩称,双方协议约定,2015年9月12日解除《房屋买卖置换合同》及补充协议,上诉人应当给付被上诉人定金80000元及违约金80000元。从双方签订合同的2015年1月至双方签订协议解除合同时,房价上涨过快,双方约定的违约金560000元不足弥补被上诉人的实际损失,故原审判决正确,抗辩驳回上诉,维持原判。
原审第三人和瑞公司述称,同意一审判决。
唐东存向一审法院起诉请求:1、解除双方及第三人签订的《房屋买卖置换合同》;2、王建为返还其定金80000元;3、王建为向其支付违约金560000元;4、王建为赔偿其损失300000元;5、王建为承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:原、被告经第三人居间介绍,于2015年1月18日签订房屋买卖置换合同,约定由被告购买原告所有的天津市河西区解放南路南段西侧水晶城静湾园2-405室房屋,成交价3150000元。同时约定,原告知晓被告该套房屋有剩余贷款尚未清偿,被告于2015年8月1日前将该房屋贷款偿清,通知原告办理过户手续。若2015年8月1日被告仍未清偿完毕,则双方协商解除协议,互不追究违约责任,被告已收取的定金退还原告,第三人收取的服务费退还原告,原、被告及第三人认可。当日,原告交付被告定金80000元,支付第三人中介服务费50000元。
另查,因被告未能如约清偿贷款,原、被告及第三人分别于2015年7月4日及2015年9月12日签订补充协议。其中,2015年7月4日约定,被告承诺于2015年9月1日前将房屋贷款还款相关事宜全部解决,若不能解决,则视为被告违约,被告需要赔偿违约金80000元给原告(被告收取的定金80000元一起退回原告,共计160000元),原、被告双方认可。2015年9月12日协议约定,被告需在规定时间2015年9月30日前支付原告违约金及定金共计160000元,如未按期支付,被告需双倍赔偿给原告定金及违约金共计320000元,原、被告双方认可;如被告双倍赔偿款一个月仍未支付,需继续双倍赔偿给原告定金和违约金640000元,原、被告双方认可。
再查,被告未能如约清偿贷款,亦未向原告返还定金及支付违约金。
一审法院认为,原、被告签订的《房屋买卖置换合同》及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,原、被告应就合同约定全面履行各自的义务。现被告未能如期清偿贷款,导致原、被告无法履行房屋买卖协议,已属违约,应承担违约责任。因双方已无继续履行合同的可能,原告关于解除合同的诉讼主张,一审法院予以支持。根据2015年9月12日原、被告及第三人所签订的补充协议,关于违约金的约定应属对于《房屋买卖置换合同》违约责任及违约金数额的变更,其关于违约金的约定不违反法律规定,被告应向原告返还定金80000元,并支付违约金560000元。关于原告主张被告赔偿因房屋上涨造成损失300000元的诉讼请求,于法无据,一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条及第一百一十四条之规定,判决:“一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖置换合同》及补充协议;二、被告王建为自本判决生效之日起五日内,一次性返还原告唐东存定金80000元;三、被告王建为自本判决生效之日起五日内,一次性支付原告唐东存违约金560000元;四、驳回原告唐东存的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元,由原告唐东存负担4213元、由被告王建为负担8987元;公告费600元,由被告王建为负担。”
本院二审期间,各方当事人均未向法院提交新的证据。
本院经审理查明,2015年9月12日,三方当事人协议解除《房屋买卖置换合同》,本院查明的其他事实与一审法院查明的一致,本院予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人及原审被第三人签订的《房屋买卖置换合同》及两份补充协议系各方当事人真实意思表示,一审法院认定上述协议合法有效正确。在实际履行中,上诉人没有按照合同约定履行相应义务,应当承担违约责任。2015年9月12日三方通过协议的形式解除了《房屋买卖置换合同》并确定由上诉人承担在2015年9月30日前向被上诉人支付违约金及定金160000元的违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于买卖合同司法解释》第二十六条规定,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。上诉人未按三方约定的期限给付被上诉人160000元,对此,约定的需双倍赔偿违约金及定金320000元,如上诉人双倍赔偿款一个月仍未支付,需继续双倍赔偿违约金及定金620000元。当事人之间就160000元为按期限支付的违约责任约定明显过高,现上诉人以约定违约责任过高为由,请求法院予以调整,符合法律规定,本院予以支持。由于双方在解除合同后,上诉人未能及时向被上诉人支付相应款项,本院酌定上诉人向被上诉人支付以160000元为基数,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准,向被上诉人支付违约金为宜。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于买卖合同司法解释》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:
一、撤销天津市河西区人民法院(2015)西民一初字第1575号民事判决;
二、上诉人王建为于本判决生效之日起十日内返还被上诉人唐东存定金80000元,给付唐东存违约金80000元;
三、上诉人王建为于本判决生效之日起十日内给付被上诉人唐东存以160000为基数,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍为标准,自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止的利息;
四、驳回被上诉人唐东存其他诉讼请求;
五、驳回上诉人王建为其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
一审案件受理费13200元,由上诉人王建为负担2808元,由被上诉人唐东存负担10392元,公告费600元由上诉人王建为负担;二审案件受理费8500元,由上诉人王建为负担425元,由被上诉人唐东存负担8075元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 穆 艺