江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏05民终4406号
上诉人（原审原告、反诉被告）：岳玲玲。
委托诉讼代理人：陈冲，江苏吴鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路399号。
法定代表人：蔡雪丹，总经理。
委托诉讼代理人：祝晨、，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘丽丽，该公司员工。
上诉人岳玲玲因与被上诉人苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润发展）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1768号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，因人民法院工作岗位调整，本院于2016年8月19日变更合议庭组成人员，并书面通知当事人。现已审理终结。现已审理终结。
岳玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：其与被上诉人之间的租赁合同系由于被上诉人的单方违约行为，导致上诉人发律师函单方面解除，该纠纷的争议焦点为被上诉人的物业服务存在重大过错，导致上诉人通过要求将餐厅的油烟机和空调先行修好后交付租金的自力救济方式，来维护自身合法权益。而一审判决并未认定该物业存在的问题，申请人已提供足够的证据证明该项事实，最终以证据不足，作出对上诉人不利的判决。甚至判决上诉人支付97243.55元的物业费，一审认定事实不清，适用法律错误。另外，就上诉人主张的营业利润损失，相关法律明文规定是可以支持不超过六个月，而且在一审中，法院认定了被上诉人在电梯改造过程中，确实存在过错，亦说明上诉人需要有相应的容忍义务，但是整个工程改造期限长达八九个月时间，并非双方合同约定的暂时性施工，一审如此认定明显有误。且上诉人提供了相应的营业额数据，但法院以无法认定利润为由，拒不支持上诉人的请求，没有相关行业标准的数据，并非说上诉人的利润不存在，据此而做出对上诉人不利判决，欠缺公平。综上，请求依法改判。
中润发展辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
岳玲玲起诉请求：判令被告中润公司赔偿其各项损失：1、餐具桌椅40500元;2、厨房设施（冰箱、灶、蒸箱、净化器、排烟管道等设施）30000元;3、员工工资损耗30000元、员工宿舍2000元;4、收银系统9600元、监控4000元;5、营业税每月扣除2680元（自2014年12月11日起，共计算3个月）;6、管道燃气设施70000元;7、消防设施30000元;8、装修费160000元；9、能耗保证金2000元；10、装修保证金31474元；11、房屋保证金130842元；12、营业损失245885.5元；13、利润损失合计6个月为18万元，共计人民币1029663.5元。审理中，岳玲玲增加诉讼请求，要求被告中润公司赔偿壁画损失5000元、燃气检测费1260元、酒水及食物损失5000元。
中润公司反诉请求：1、确认反诉原、被告双方签订的租赁合同于2014年12月12日解除；2、岳玲玲处理租赁房屋内所有物品，向反诉原告中润公司返还租赁房屋；3、岳玲玲支付所欠的租金及物业管理费、电费、POS机租赁费共计332478.45元；4、岳玲玲支付迟延付款的违约金，自2014年2月1日起至岳玲玲实际支付之日止，按每日千分之一计算；5、岳玲玲支付的租赁保证金98903元予以没收，且还应支付违约金94422元；6、岳玲玲支付房屋占有使用费，自2014年12月12日至实际清理完毕租赁房屋之日止，计算标准为每天每平方米7元。
一审法院认定事实：中润公司（甲方）与岳玲玲（乙方）于2013年6月14日签订了房屋租赁合同一份，双方约定的主要内容为：1、甲方向乙方出租位于苏州市宝带东路399号中润苏州中心商业房产负一层B102-3号房屋，双方同意该房屋用于计算租金的租赁面积为231平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“沁相苑湘菜餐饮”之用途；2、租赁期限及租金支付，租赁期限为2013年7月1日至2019年6月20日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月（2013年7月1日至2013年9月30日）的免租装修期，租金按租赁面积计算：第1年，3元一天一平方米，第2年，3.5元一天一平方米。乙方应于该房屋交付乙方的同时，向甲方预付三个月的租金，其后每三个月预付的租金，应由乙方于该月第一个工作日或之前向甲方付清；3、保证金的支付，乙方应于合同签订之时向甲方支付房屋保证金人民币188844元（六个月租金126474元，六个月物业管理费62370元），装修期间乙方支付装修管理费为10元每平方米，装修保证金为一个月的租金和物业管理费为人民币31474元。如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，装修保证金可转租金或退还，能耗保证金租房结清所有交纳费用后，无息退还，租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担；4、变更和解除合同，双方同意，如乙方有下列情形之一，甲方有权书面通知乙方解除合同，并有权立即收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，……（7）、逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的；6、乙方违约责任，如甲方按合同规定解除合同，乙方支付的所有租金及租赁保证金均不予退还，同时，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为三个月的租金和三个月物业管理费总和并赔偿因违约而给甲方造成的损失，另，乙方逾期支付租金一天，应按逾期之款项的0.1%支付违约金。若乙方支付任何款项或逾期支付租金超过15天，甲方或甲方指定的物业管理有限公司有权停止对乙方有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。7、甲方违约责任，乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失不负任何责任，且本合同项下乙方应支付的租金及其他费用不得减免或中止支付：因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行装修、增建或改建、致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话或其他服务或供应临时性中断，从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的。双方均在该合同上签字盖章，岳玲玲在合同中提供的地址为安徽省宿州市泗县草庙镇簸姚村大岳庄064号。
另查明，岳玲玲承租涉案房屋后，向中润公司交纳了93903元的房屋保证金、31474元装修押金及2000元能耗保证金，并且于2013年6月份支付了2013年10月1日至2013年12月31日的租金和物业费，后又于2014年4月30日支付了2014年1、2月的物业费及2014年1月和部分2月的租金共计5万元。2014年7月，中润公司在岳玲玲店面附近的通道处加装电动扶梯。2014年12月4日，中润公司向岳玲玲在合同中预留的地址寄送了律师函，该函件的主要内容为中润公司向岳玲玲催要2014年2月至12月的租金、水电费及POS机租赁费和违约金，对此岳玲玲称并未收到过该函件。之后，2014年12月11日，中润公司将岳玲玲承租房屋的大门上锁。2014年12月14日，岳玲玲向中润公司寄送了解除合同通知书，主要内容为，其认为,其于2013年10月通知中润公司房屋排烟设施、中央空调存在问题需要解决，但中润公司不予理睬，另外2014年7月，中润公司在无任何通知情形下，对商场负一层与其承租房屋紧邻路段进行施工改造，使其经营惨重。2014年12月，中润公司擅自将其店面上锁，导致其无法经营，现通知解除双方合同，并就相关损失进行追偿。2014年12月17日，岳玲玲向一审法院提起诉讼。
庭审中，岳玲玲主张因中润公司锁门，导致其解除双方的租赁合同，造成其产生装修费、员工工资及生活成本支出、营业税等各项损失共计1040923.5元，为此岳玲玲提供如下证据：
1、苏州市相城区蠡口江浙园艺家具厂的销售订单一份，及苏州市相城区元和江炳红家具店出具的40500元的家具款收据一份，证明其店面餐具桌椅的花费为40500元。
2、苏州御厨酒店用品商行出具的15500元的餐具报价单、现金收据和厨具送货单及相应37000元的现金收据，证明厨房设施及餐具共计花费52500元。
3、其与吴中区燃气公司签订的燃气管道安装合同及该公司开具的70000元安装费发票，证明燃气设施工程费70000元。
4、苏州市计量测试研究所出具的检定证书及江苏华能建设工程建设工程集团有限公司出具的收据，证明燃气检测费损失2000元。
5、其与钟星消防工程有限公司苏州新星分公司签订的消防工程合同书及收据，证明消防设施花费为30000元。
6、其与苏州华冠装饰工程有限公司签订的苏州市装饰工程合同及装修工程预算书，证明装饰费用花费160000元。
7、其与苏州明金智能信息化工程科技有限公司及苏州惠商电子科技公司签订的监控系统和收银系统合约及收银系统供货清单，证明收银设施花费9600元、监控系统花费4000元。
8、（1）岳玲玲拍摄的楚湘苑店面附近的15张照片，证明中润公司从2014年7月份开始安装电动扶梯直至2014年12月11日还未结束，对其店面经营造成影响，导致其营业额下降。（2）2014年5至11月份收银报表一份，原告称其中显示2014年5至8月平均月营业额为161444.5元，而2014年9至11月总营业额为238448元，与正常经营的营业额差额合计为245885.5元，证明中润公司的装修行为造成其承租店面9至11月营业额减少为245885.5元。同时，营业利润应为营业收入的35%，根据2014年5至8月四个月的营业利润的估算，主张2014年12月11日往后6个月的利润损失18万元。
9、苏州市吴中地方税务局出具的原告截止2014年12月所交纳的营业税，岳玲玲称其交纳的是定额营业税，每月2640元，证明因中润公司于2014年12月11日锁门，导致其产生2014年12月的营业税损失2640元。
10、岳玲玲员工陈代坤的房屋租赁合同书，其称陈代坤系其厨师，因店面大门被锁，陈代坤要提前离开，其代为向房东交纳了一个月房租2000元作为违约金，证明其产生2000元租金损失。另，因店面大门被锁，其将员工遣散并根据劳动合同法赔偿员工共计30000元，但并无相关书面证据。
11、岳玲玲另主张壁画损失5000元及食材、酒水损失5000元。
经质证，中润公司对证据1－5、7、9及收银报表的真实性予以认可，并且现场清点了证据1－3及证据5、7上所显示的所有物品，确认除煲仔炉外的其它物品均在涉案房屋内。对照片的真实性予以否认，认为岳玲玲的营业损失并非中润公司装修造成。对岳玲玲主张的装修损失、利润损失、营业税损失、员工工资损失、壁画损失及食材、酒水损失均不予认可。另，中润公司提出进行中厅改造施工时，曾按合同要求提前通知过岳玲玲，并提供中厅改造施工
--B1F、B2F封闭通道通知一份及B1F、B2F施工通知签收表。经质证，岳玲玲表示不清楚。
庭审中，中润公司提供涉案房屋租户催款单及中润公司各店铺用电、用水统计表，称截至2014年12月11日，岳玲玲尚欠中润公司房屋租金228817元，物业费97243.55元，水、电费及POS机租赁费合计6417.90元，经质证，岳玲玲对截至2014年12月11日应付的房屋租金、物业费、水电费和POS机租赁费予以认可，但认为，1、因中润公司提供的空调和油烟机存在严重质量问题，致使其已无法正常经营，故岳玲玲需待中润公司履行义务后再支付租金。同时，中润公司也曾向其承诺从2014年2月至6月房租给予6折优惠，从2014年7月至12月房租给予5折优惠。2、其已于2014年11月27日向中润公司支付了2000元电费，说明应付电费已交纳完毕。3、POS机租赁费也已交清，但没有书面证据。为此，岳玲玲提供以下证据：1、楚湘苑饭店内照片，其称该照片可反映维修人员正在安装油烟机、维修空调，证明中央空调和油烟机确实存在问题。2、录音材料一份，称该份资料系其和中润公司招商部林总的谈话，对方在该视频资料中承诺房屋打折并承认提供的空调、油烟机存在质量问题的事实。3、中润公司于2014年11月27日向其出具的2000元预存电费的收据。
经质证，中润公司称，对于空调和油烟机存在质量问题不予认可。岳玲玲提供的录音资料不符合证据的形式要求，中润公司为了扶持商家，会有租金打折的活动，但公司均会与商家签订书面协议。从录音材料可见，中润公司和岳玲玲确实就房租优惠进行过协商，但并未达成一致意见，双方最终亦未签订书面协议。对于岳玲玲支付的2000元电费予以认可，同意在其应付电费中予以扣减。
审理中，因中润公司对涉案房屋的装修费160000元持有异议，岳玲玲申请对涉案房屋内装修（具体包括房屋吊顶、地砖、墙砖、玻璃门、卷帘门、大厅、厨房间的管道、灯具及水电管线）进行鉴定，后经一审法院委托，苏州市中正工程造价咨询事务所有限公司对该房屋装修进行鉴定，鉴定造价为153111.06元（未考虑工程折旧系数）。经质证，岳玲玲和中润公司均认可该鉴定意见，但中润公司表示该鉴定意见未考虑装修折旧，请求法院确定房屋装修造价时酌情考虑折旧因素。
在该案审理过程中，一审法院组织岳玲玲、中润公司进行调解，但因双方差距较大，调解未成功。
上述事实，由原、被告双方提供的合同、订货单、收款收据、照片、催款单，当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。首先，岳玲玲已于2014年12月14日向中润公司寄送了解除合同通知书，中润公司确认收到该份通知书且未提出异议，并称其公司于2014年12月11日将岳玲玲的店面上锁的行为即系与岳玲玲解除合同，可见本案双方当事人均有单方的解除意向，尽管没有共同协商的过程，但双方对解除合同意向一致，仍可认定为系双方协议解除合同。故一审法院认定双方的租赁合同已经解除，合同解除时间应以中润公司收到岳玲玲解除合同通知的时间即2014年12月15日为宜。从双方的解除行为分析，中润公司解除合同是由于岳玲玲未依合同约定履行交付租金的义务，但同时中润公司锁门的行为影响了岳玲玲的实际经营，并无法律依据、明显失当，且最终导致岳玲玲解除合同。故该合同解除系因双方的违约行为所导致，结合双方的上述行为，一审法院认定中润公司与岳玲玲对合同的解除各承担50%的过错责任。
其次，关于岳玲玲主张的因租赁合同解除而造成的各项损失，一审法院逐项分析如下：（1）餐具桌椅、厨房设备、13幅壁画、收银系统及监控，均系未形成附合的装饰装修物，且在审理过程中，双方已在法院的组织下，对以上物品进行了清点确认，上述物件可由岳玲玲直接搬离，不应计入损失。（2）管道燃气设施、消防设施及室内装修，均系已形成附合的装饰装修物，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。岳玲玲已提供了70000元燃气设施工程费发票、30000元消防设施安装费收据，一审法院对上述票据的真实性予以认定，结合燃气设备、消防设备的安装时间及剩余租赁期间，一审法院酌情认定燃气设施残值为55000元、消防设施的残值为22500元。双方当事人对涉案店面的装修费用153111.06元一致确认，故一审法院对鉴定意见予以认定，但鉴定意见中亦提出工程鉴定造价未考虑工程折旧系数，故一审法院结合装修的时间及剩余租期，酌情认定室内装修残值为120302元。综上，以上各项物品残值合计人民币197802元，结合一审法院认定的岳玲玲对本次合同解除亦负有50%的过错责任，一审法院认定中润公司向岳玲玲赔偿以上项目损失为98901元。（3）岳玲玲称其因涉案店面被锁而遣散员工，根据劳动法向所有员工赔偿30000元。并且，其中一位员工陈代坤因此次离职退租，其也代为支付了2000元租金作为违约金。鉴于中润公司不予认可，并且岳玲玲就此提供的证据，均不足以支持其的主张，一审法院对此不予采信。岳玲玲主张2014年12月11日中润公司锁掉大门时，店内还有价值5000元的食材和酒水，中润公司对此不予认可，且岳玲玲并未提供相应食材、酒水的购买凭证及清单，一审法院对此无法认定。此外，岳玲玲已支付的燃气检测费与该租赁合同的解除无关，一审法院不予认定。（4）就岳玲玲主张的因中润公司加装电梯造成的2014年9－11月的营业损失，首先，其提供的证据确实反映了2014年9月至11月的营业额较2014年5月至8月的营业额有所下降，但岳玲玲仅提供其店面自2014年5月至8月共4个月的营业额，难以作为2015年9月之前其承租店面平均营业额的计算依据。同时营业额的减少与多方面的因素有关，原告也未有证据证明其9月之后营业额的减少系因此次装修直接导致，况且，岳玲玲称中润公司自2015年7月就开始施工电动扶梯，但岳玲玲七、八月份的营业额较金五、六月份亦并未降低。其次，中润公司此次装修内容为对负一楼加装电梯，主要目的为改善周围商铺的经营环境，双方签订的合同中亦约定中润公司因对商场进行增建或改建，从而使合同相对方的雇员、访客发生损失的，中润公司对所发生的损失不负任何责任。故岳玲玲对中润公司的加装电梯的行为亦应负有一定的容忍义务。综上，对岳玲玲主张的2014年9月－11月的营业损失，一审法院不予支持。岳玲玲仅提供了经营店面的营业收入，并未提供证据证明其店面的盈亏情况及营业利润，故就岳玲玲主张的因锁门而导致的其自2014年12月11日起往后六个月的利润损失，一审法院碍难支持。（5）根据原告提供的证据，原告所交的营业税仅截至2014年12月31日且该营业税应为岳玲玲自行承担的经营成本，故岳玲玲主张2014年12月的营业税损失2640元，一审法院不予认可。
再次，关于中润公司主张的相关损失。（1）岳玲玲对截至2014年12月11日应付中润公司房屋租金228817元、物业费97243.55元、水电费及POS机租赁费6417.9元，合计金额人民币332478.45元并无异议，虽其认为是因中润公司提供的油烟机和空调存在质量问题，并且中润公司曾承诺对房租给予优惠，其才拒付租金的，但中润公司对此予以否认，岳玲玲提供的证据亦不足以证明上述事实，故岳玲玲拒付租金和物业费的理由不成立。同理，除中润公司认可岳玲玲于2014年11月27日交纳的2000元电费而可予以扣减外，岳玲玲认为其已足额交纳上述水电费及POS机租赁费，亦未提供证据予以证明，一审法院对岳玲玲所作已足额交纳中润公司水电费及POS机租赁费的辩称不予采纳。综上，岳玲玲应支付中润公司截至2014年12月11日的房屋租金、物业费、水电费及POS机租赁费，合计人民币330478.45元，因岳玲玲在中润公司尚有房屋保证金、装修押金及能耗保证金合计127377元，可予抵扣部分以上费用，经核算，岳玲玲欠付中润公司上述费用203101.45元。（2）关于违约金部分，该笔费用不属于因合同解除而造成的中润公司的损失，中润公司调整为要求岳玲玲支付截至2014年12月11日计算为8900元，自2014年12月12日起以330478.45元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止的利息作为违约金，并未违反法律规定，一审法院予以准许。（3）关于房屋使用费。双方解除合同后，中润公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。中润公司于2014年12月11日自行将涉案店面锁掉导致岳玲玲经营店面的物品现仍未搬出，合同解除后，中润公司又未根据与岳玲玲签订合同中的约定，自行将楚湘苑的物品搬出房屋，将该房屋腾空。故因涉案店面内的物品未搬离而造成的损失，中润公司负有责任，故中润公司向岳玲玲主张自2014年12月12日之后的房屋使用费，于法无据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）岳玲玲与被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司之间的房屋租赁合同关系于2014年12月15日解除，原告（反诉被告）岳玲玲将经双方确认的餐具桌椅、厨房设备、壁画、收银及监控设备搬离中润苏州中心负一层B102-3号房屋，并将上述房屋返还给被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司。二、中润苏州中心负一层B102-3号房屋的燃气设施、消防设施及室内装修归被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司所有，被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司向原告（反诉被告）岳玲玲赔偿人民币98901元。三、原告（反诉被告）岳玲玲向被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司支付所欠的房屋租金、物业管理费、水电费及POS机租赁费合计人民币203101.45元。四、原告（反诉被告）岳玲玲向被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司支付截至2014年12月11日计算为8900元，自2014年12月12日起以本金330478.45元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际付款之日止的利息作为违约金。五、驳回原告（反诉被告）岳玲玲的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司的其他反诉请求。上述一、二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14067元、反诉费4785元、鉴定费3000元，合计人民币21852元，由原告（反诉被告）岳玲玲承担17079元，被告（反诉原告）苏州中润商业发展有限公司承担4773元。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，双方之间租赁合同合同合法有效。岳玲玲2014年12月14日通知中润公司解除合同，中润公司收到该通知后未提出异议，并于2014年12月11日将岳玲玲的店面上锁，表明双方对解除合同意向一致，应认定为系双方协议解除合同。岳玲玲上诉提出，中润公司提供的餐厅的油烟机和空调存在质量问题，对其经营造成影响，中润公司曾经承诺对资金予以优惠。但中润公司对此予以否认，岳玲玲未提供充分证据证明其主张。该项上诉理由证据不足，不予支持。岳玲玲上诉还提出，中润公司电梯改造时间过长为此主张营业利润损失。本院认为，根据双方合同第10.2条约定，乙方同意，在下述情况下，甲方对所发生的损失不负任何责任，且本合同项下乙方应支付的租金及其他费用不得减免或中止支付：因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋或商场进行装修、增建或改建、致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋的水、电、电话或其他服务或供应临时性中断，从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的。中润公司电梯改造事项属于合同该条约定的中润公司免责事项。岳玲玲该项请求不符合合同约定，不予支持。一审法院认定岳玲玲和中润公司对合同解除各承担50%责任并无不当。
综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18852元，由上诉人岳玲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
审 判 员 杨兵
代理审判员 赵俊
二〇一六年九月二十日
书 记 员 孟桢