江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民初字第0069号
原告施恩。
委托代理人余建君。
被告江苏某某置业有限公司。
委托代理人李永洲。
原告施恩诉被告江苏某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告施恩的委托代理人余建君，被告某某公司的委托代理人李永洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施恩诉称，2012年11月14日，原告向被告购买位于江苏省沭阳县某某镇某某商业广场东侧，某某大道北侧的某某花园小区的20套房屋。每套房屋总价人民币10万元。为此，双方签订了房地产买卖合同，约定被告应当在2013年5月31日前将具备住宅交付使用条件的房屋交付原告，同时，逾期交房的应当承担违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款200万元。但时至今日，被告仍未交付房屋。原告认为，被告不按照合同约定交付房屋的行为已构成违约。特诉至法院，请求判令被告向原告交付房屋并向原告支付逾期交房违约金（违约金的计算：以已付房款200万元为基数，按照日万分之一点五的方式自2013年6月1日起计算至实际支付之日止）。
被告某某公司答辩称：1、涉案房屋土地已经于2012年3月8日由被告转让给张某某开发，该小区名为某某某某花园小区，该小区房屋属于张某某所有，不属于被告公司；2、涉案20套房屋的买卖合同是花园小区与原告签订的，被告公司不是合同当事人，也没有收到购房款200万元，张某某出具该200万元收据是因为处理其与原告之间的其他债务，张某某向原告出具200万元的借据后，用其开发的20套房屋提供担保。因为张某某开发的花园小区土地是受让于被告，应原告的要求，被告在上述收据上加盖印章是为了证明担保的20套房屋确实存在，且属于张某某所有。综上，涉案房屋不属于被告所有，被告不是房屋买卖合同的当事人，被告没有收到该200万元购房款，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年11月14日，原告施恩（乙方）与“某某某某花园小区”（甲方）签订《房地产买卖合同》一份，合同中第七条交付期限约定：甲方应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1类1项条件，并符合本合同约定的房地产交付乙方使用：1.乙方购买的房地产为住宅的（1）该房地产具备住宅交付使用条件。该合同第八条甲方逾期交房的违约责任约定：“除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房地产交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的30%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。在该合同尾部，甲方加盖“某某某某花园小区合同专用章”，乙方由施恩签字。该合同附件一约定了乙方订房的具体房号和面积（20套住房，其中6套面积为87.97平方米，其余14套面积为126.14平方米）。在该合同附件三的补充协议中，出卖人加盖“某某某某花园小区合同专用章”的下方，由“张某某”签名，买受人施恩签名。当日，被告向原告出具收款收据20张，载明收到上述房产的购房款10万元／套，合计200万元，收款人由朱某某、张某某签名，收款单位加盖某某公司印章。
另查明：2013年3月27日，张某某向原告出具借条一张：“今向施恩借到人民币现金￥贰佰万元正（￥2，000，000.00）准定于2013年7月1日前归还。利息为2%每月，借期为三个月。借款人张某某（签名捺手印）2013年3月27日，担保人朱某（签名捺手印）。”同日，施恩出具条据载明：“施恩与张某某在2013年3月27日重新写借条，原之前写的借条全部作废。施恩，2013年3月27日。”。2013年9月，原告施恩凭借上述借条向浙江省杭州市萧山区人民法院提起民事诉讼，请求判决张某某向其偿还借款200万元及利息，朱某承担连带清偿责任。
又查明：2012年9月至2013年3月间，案外人荀某某、王某某、张某某、胡某某、仲某某、周某某等人向某某某某花园小区购买房屋，双方签订房地产买卖合同，出卖人均加盖“某某某某花园小区合同专用章”（无张某某签名），买受人支付价款分别为203300元（126.14平方米）、202000元（126.14平方米）、137000元（87.97平方米）、140000元（87.97平方米）、135000元（97.97平方米）、137000元（87.97平方米）。
上述事实双方均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、原告与被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2、原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金是否应予支持。
针对第一个争议焦点。被告抗辩称其并非合同的主体，并提交证据1、土地转让合同一份，2012年3月8日，江苏某某置业有限公司（甲方）与上海某某某某建设发展有限公司（受让方，以下简称祥龙虞吉公司），合同约定甲方将位于江苏沭阳县某某镇马庄村的约28亩土地转让给乙方，转让价格为每亩25万元。该合同由某某公司盖章，法定代表人朱某签名，祥龙虞吉公司盖章，法定代表人陆某某、张某某签名，担保人为上海某某置业有限公司。旨在证明被告的地块已经于2012年3月8日转让给张某某开发，该小区房屋属于张某某所有，不属于被告。
证据2、证人张某某证言：某某花园广场小区是某某公司转让给我的，小区销售房屋的款项归我所有，我和某某公司在2012年11月14日均没有收到施恩的购房款200万元，收款收据上加盖某某公司的印章是因为施恩不相信小区是我开发的，让某某公司盖章证明一下。与施恩之间的20套房屋买卖合同是我借施恩200万元款项的抵押。施恩在澳门洗码，我向他借了700万元，还了500万元，还有200万元没有还，我向施恩出具了借条，在借条上载明用20套房子作抵押的。2013年3月中旬，我又重新向施恩出具了借条，施恩也写了一张字据给我，讲明以前的条据全部作废。旨在证明被告的地块已经于2012年3月8日转让给张某某开发，该小区房屋属于张某某所有，不属于被告。
证据3、调解协议两份。系原告委托代理人通过互联网向被告出具的关于上述民间借贷案件和本案的两份协议，关于民间借贷一案，张某某同意返还借款200万元及利息，朱某承担连带清偿责任；关于本案，原告同意撤诉，并将双方签订的商品房买卖合同和收款收据当场销毁。旨在证明原告主张的200万元购房款并不存在，该200万元实际上是张某某于2013年3月27日向原告出具的借据上载明的200万元。
原告质证称，对于证据1的真实性无法确认，且被告未提供祥龙虞吉公司的工商登记资料，无法确定该公司是否真实存在。
对于证据2，证人证言不具有真实性，证人称某某公司将土地转让给证人，但是从土地转让合同可以看出，受让人是祥龙虞吉公司而非证人，证人与某某公司之间还具有债权债务关系，故其证言不应得到采信。
对于证据3该协议确实是原告委托代理人向被告委托代理人发送的，但是该协议并不能称为协议，因为双方并没有签字，委托代理人发送该协议是希望民间借贷和商品房买卖合同两案能够通过协商的方式处理，如果原告就本案撤诉后，将商品房买卖合同和收款收据销毁后就不会产生第二次诉讼。
对于被告提交的上述证据，证据1证实被告将土地转让给祥龙虞吉公司，在合同尾部虽有张某某的签名，该合同并不能证明将土地转让给张某某，房产由张某某开发、销售的事实；对于证据2、3，证据2系证人的陈述无其他证据佐证，证据3系在案件审理过程中双方当事人在调解时所作出的方案，不能作为对其不利的证据。
对于原告与被告签订的房屋买卖合同，被告称该合同的主体是原告与张某某之间，且合同“名为房屋买卖，实为民间借贷”，但是1、该合同上加盖的某某某某花园小区的印章，且涉案房屋所占用的土地为被告所有，即使其后将该土地转让给其他公司，他人无从得知；2、被告在收款收据上的“收款单位”上加盖公司印章。故与原告签订合同的主体即为被告。
关于原告与被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，原告的举证不足，理由分述如下：1、原告在房屋买卖合同中的主要义务是支付房款，原告主张200万元购房款的交付方式为现金，现金来源为原告所经营公司的款项，鉴于原告长住地址为浙江省杭州市萧山区，原告将数额巨大的现金长途运输并直接交付不合常理，且该款项来源不清，原告主张已向被告交付200万元房款的证据不足；2、原告所“购买”的20套房屋的层数各不相同，面积差异较大（87.97平方米和126.14平方米），但均作价10万元不合常理，且该价位与其他正常销售的房屋价款差距较大；3、在被告抗辩称实为民间借贷时，本庭责令原告本人到庭说明情况，但是在本院组织的两次听证、一次开庭，原告本人从未到庭。另外，被告虽无直接证据证实本案与原告诉张某某、朱某民间借贷一案具有关联性，但无法忽视：1.本案中原、被告签订的商品房买卖合同中均有张某某签名，而在被告与他人签订的房屋买卖合同中则无张某某的签名；2.原告与张某某之间确实存在数额为200万元的借贷关系，原告已向浙江省杭州市萧山区人民法院起诉；3.原告代理人提出的调解方案，虽分属两份协议，但是借贷案件的调解达成和本案撤诉一并提出。基于上述理由，本案与原告诉张某某、朱某借贷案件的关联性无法排除。故原告主张其与被告之间存在真实的房屋买卖合同证据不足，本院不予支持。被告向原告交付房屋、给付逾期交房违约金的前提是双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，故对原告要求被告交付房屋、给付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定：
驳回原告施恩的诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告施恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10-113301040002475）。
审 判 长 翟新权
代理审判员 孙芳远
代理审判员 王冬冬
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 王弯弯
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