四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终10669号
上诉人（原审原告)：四川中泰投资有限公司。住所地：四川省资中县环城路。
法定代表人：黄波。
委托诉讼代理人：李艳国，四川承安律师事务所律师。
上诉人（原审被告)：陈永良，男,汉族，1960年6月14日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：蒋加胜，四川永茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告)：朱志蓉，女，汉族，1960年8月5日出生，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：陈永良，系朱志蓉之夫。
上诉人四川中泰投资有限公司（以下简称中泰公司）因与上诉人陈永良、朱志蓉财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月24日公开开庭审理。上诉人中泰公司的委托诉讼代理人李艳国、上诉人陈永良、上诉人朱志蓉的委托诉讼代理人陈永良均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人中泰公司上诉请求：撤销原判并依法改判。事实及理由：侵权时间应从2009年起算；侵占房屋面积为1361平方米；一审法院计算财产损失费用无事实依据及计算标准。
上诉人陈永良、朱志蓉上诉请求：依法改判驳回中泰公司的全部诉讼请求。事实及理由：案涉房屋不具备出租条件，且朱志蓉、陈永良并未侵占所有房屋，一审法院判决赔偿费用过高。《房屋搬迁协议》的效力有瑕疵，不应成为本案依据；中泰公司有过错，应自行承担损失扩大的责任。
中泰公司向一审法院起诉请求：判令陈永良、朱志蓉立即返还非法占有的位于成都市城隍庙电子市场五区四楼C4轴到H轴共计1361平方米的房屋；陈永良、朱志蓉将该房屋恢复原状；陈永良、朱志蓉赔偿因侵占房屋而给中泰公司造成的损失，自2009年1月1日起至侵权行为终结时止，暂计起诉之日共7年的损失为1257564元。
一审法院认定事实：讼争房屋位于成都市城隍庙电子市场五区四楼C4轴到H轴，建筑面积为1361平方米。讼争房屋由中泰公司于2007年1月15日通过竞拍的方式获得，并由四川省成都市中级人民法院作出（2005）成执字第738-1号民事裁定书确认其所有权归中泰公司。中泰公司获得讼争房屋后未对该房屋作出任何处置，至该房屋空闲。陈永良、朱志蓉系夫妻关系，于讼争房屋楼下经营一家膳庄茶楼，陈永良、朱志蓉于2012年开始逐渐将讼争房屋改装成可独立生活起居的房屋，从几间到几十间，用于其员工居住及对外出租经营。至2015年中泰公司发现陈永良、朱志蓉擅自使用讼争房屋，遂与陈永良、朱志蓉协商腾退，双方于2016年2月15日签订一份《房屋搬迁协议书》，约定陈永良、朱志蓉于2016年7月31日前将讼争房屋腾退清理后归还中泰公司等内容。2016年经中泰公司现场确认，改造房屋单间为55间，并以“膳庄公寓”名义对外出租经营。
一审法院认定上述事实采信了当事人的身份信息、（2005）成执字第738-1号民事裁定书、房屋搬迁协议书物证照片、庭审笔录及当事人陈述等证据。
一审法院认为，中泰公司依法取得讼争房屋的所有权，并对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈永良、朱志蓉占有讼争房屋虽非恶意，但占有使用的事实成立，并对外出租收益，由此给中泰公司造成一定经济损失，中泰公司主张陈永良、朱志蓉腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求，合情合理，一审法院予以支持。鉴于双方已对腾退时间及腾退方式达成一致，一审法院予以支持，陈永良、朱志蓉应于2016年7月30日前完成清理腾退工作，将讼争房屋交还给中泰公司；对中泰公司主张损失时间为7年的依据不足，一审法院不予采信，中泰公司获得讼争房屋所有权后，怠于行使权利至讼争房屋置闲荒废。陈永良、朱志蓉于2012年开始对讼争房屋进行装修，虽有投入，但也有收益，故一审法院根据讼争房屋面积、地域房屋租赁市场价格，并结合陈永良、朱志蓉在使用时产生的维护修缮费用，酌情确定该项损失费用为20万元。该损失费用应由陈永良、朱志蓉向中泰公司予以赔付。因陈永良、朱志蓉系夫妻，其夫妻关系存续期间的债权债务由陈永良、朱志蓉共同清偿。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈永良、朱志蓉于2016年7月31日前将位于成都市城隍庙电子市场五区四楼C4轴到H轴（建筑面积为1361平方米）房屋清理腾退后归还给四川中泰投资有限公司。具体内容参照双方于2016年2月15日签订的《房屋搬迁协议书》执行；二、陈永良、朱志蓉于判决生效后3日内向四川中泰投资有限公司赔付财产损失费共计20万元；三、驳回四川中泰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元（已由四川中泰投资有限公司预交），按简易程序审理的减半收取7800元，保全费5000元，共计12800元，由陈永良、朱志蓉负担。
二审中，四川中砝土地房地产评估有限公司对本案诉争房屋位于成都市城隍庙电子市场五区四楼C4轴到H轴1361㎡的房地产进行估价，中砝房估字[2017]第043号《房地产估价报告》中载明“评估对象分割为51个房间，部分出租、部分空置，整体维护保养一般。”采用比较法评估市场租金，该涉案房地产月租金为20元/㎡。该事实有四川中砝土地房地产评估有限公司《房地产估价报告》的证实。
本院认为，诉争的房屋虽是中泰投资有限公司于2007年1月所取得，但从2007年至2015年期间，该公司并未对该房产行使过管理、收益的使用权，以至于楼下相邻的不动产使用人陈永良、朱志蓉误认为该处房产属于无主财产，而为自身所需逐步占有、使用。截止到本案争议发生时，该涉案的1361㎡房屋被陈永良逐步改建成51间，用于自身员工居住或者予以出租。在此过程中，陈永良、朱志蓉是善意占有该处房产，并无过错。
根据法律规定，善意占有人应向权利人返还原物及孳息，但权利人应当支付善意占有人因维护该不动产所支付的必要费用。本案中，因陈永良对该处不动产进行占有使用是逐步的过程，最初仅仅是满足其员工住宿所需而对该处房产进行改建。其是否取得孳息，取得多少孳息，以及逐步形成51间房屋的过程，各方均未提供证据予以证明。且该处不动产在改建的过程中也客观上产生相应的管理和维护费用。对占用的时间起点，无论是《房屋搬迁协议》中的2009年，还是一审和二审期间的2012年、2014年均来源于陈永良个人陈述，其陈述前后反复并未有其他证据予以佐证。中泰投资有限公司从2007年至2015年期间长达十余年时间亦并未行使过对案涉房屋的管理和占用权利，现亦无证据证明在2015年12月中泰公司对案涉房屋主张权利之前，陈永良、朱志蓉知晓该处房产属他人所有。因此，在中泰投资有限公司2015年12月对房屋进行管理时，案涉房屋的现状经双方确认为51间，且部分用于出租。综合以上因素考虑，对孳息仅对2015年12月中泰投资有限公司主张权利时起至2016年7月双方协议约定的腾退截止时间点止，共8个月，参照评估报告的月租金20元/㎡的评估意见，确认每月租金为27220元（20元/㎡×1361㎡），共计为217760元。同时综合考虑该处不动产可能产生的管理和维护费用，一审酌情认定陈永良、朱志蓉应当返还无权占有期间的孳息20万元并无不当。因本案二审诉讼期间，中泰投资有限公司与陈永良、朱志蓉尚未办理房屋交接手续，本判决生效后，双方应当及时办理房屋交接手续。
综上，上诉人中泰投资有限公司、陈永良、朱志蓉的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由四川中泰投资有限公司和陈永良、朱志蓉各负担7800元。评估费用13400元由陈永良、朱志蓉承担，此款应于本判决生效后十日内直接支付给四川中泰投资有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 黄小华
审判员 邓凌志
审判员 谢 芳
二〇一七年六月二十七日
书记员 任 丽