湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终5852号
上诉人（原审被告）：湖南宇达投资担保有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘路曼哈顿大厦103号门面。
法定代表人：周光辉，总经理。
委托诉讼代理人：姜建均，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王平富，湖南高天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村民委员会，住所地长沙市马王堆街道新桥村六组。
负责人：何斌，主任。
委托诉讼代理人：严松林，湖南言顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解小毛，男，1957年1月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会工作人员。
原审被告：湖南宇通资产管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆街道新桥村同鑫家园3号栋422房。
法定代表人：戴跃进，总经理。
委托诉讼代理人：姜建均，湖南高天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王平富，湖南高天律师事务所实习律师。
上诉人湖南宇达投资担保有限公司（以下简称宇达公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村民委员会（以下简称新桥村委会）、原审被告湖南宇通资产管理有限公司（以下简称宇通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宇达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新桥村委会的诉讼请求，并由新桥村委会承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决错误认定房屋租赁合同有效。新桥村委会不是涉案房屋的产权人，其代理行为属于无效代理，且涉案房屋未通过验收备案，合同应属无效。2、一审判决认定计租面积为16525.58平方米无效。3、一审判决认定新桥村委会具有诉讼主体资格系适用法律错误。4、同一原被告、同一事实的另案判决由宇达公司承担全部责任，而本案判决宇通公司承担合同违约的民事责任，宇达公司承担连带责任，两案相互矛盾。5、一审判决有违公平原则，推定交房日期错误。
新桥村委会辩称：1、涉案租赁合同合法有效。新桥村委会系涉案房屋的建设者和管理者，享有对涉案租赁房屋管理的权利，有权签订租赁合同。合同签订时，新桥新园安置小区的业主委员会同时作为出租方盖章，且合同签订后，没有任何村民提出异议，新桥村委会收取宇达公司租金后分配给了相应村民，村民收取租金的行为应视为认可了新桥村委会对房屋的处置，这也完全符合《新桥村村民房屋安置协议书》中明确的“统一管理，同一招租，所得租金统一分配”的约定。涉案房屋系合法建筑，且已通过竣工验收。2、涉案房屋建筑面积的认定既有证据证实，又与客观事实相符，一审认定完全正确。3、新桥村委会的起诉主体适格。4、宇达公司向新桥村委会发出的工作联系函中承诺对宇通公司违反合同的责任承担连带责任，故一审判决宇达公司承担连带责任并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
新桥村委会向一审法院起诉请求：1、解除新桥村委会与宇达公司、宇通公司于2013年10月13日签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》；2、判令宇达公司、宇通公司支付租金2436494.46元；3、判令宇达公司、宇通公司支付违约金500000元（最终以每月应付租金为基数，按每逾期一个月租金增付10%，两个月租金增付20%，如此类推从2015年3月1日起计算至生效判决止）；四、宇达公司、宇通公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月13日，长沙市芙蓉区马王堆街道新桥新园小区新桥业主委员会（以下简称新桥业主委员会）、新桥村委会（两者均为合同甲方）与宇达公司（乙方）签订《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋为位于新桥村同××家园××安置房××、××、××商业××楼、××设施、××楼南面广场及停车坪。具体位置（长沙市芙蓉区）：西临古曲路，南临远大路，东临浏阳河大道。三层裙楼面积共计18000米。裙楼经验收合格后，由甲方交付给乙方使用，交接以双方签字为准；该公寓楼可做商业等综合使用。甲方给予乙方免租期六个月，免租期从甲、乙双方签字交接房屋日之次日起计算。租赁期限为二十年，租赁期不包括免租期。交房日期为2014年4月30日前；租金为第一年32元/月/平方米、第二年33元/月/平方米、第三年35元/月/平方米。免租期满次日为租金起算日。每半年支付一次租金，于每半年开始十日前支付。甲方负责在交付房屋前将与裙楼相配套的水、电、气等办理好开户手续。乙方租赁范围内及与租赁有关的场所、设备设施由乙方组织进行物业管理。本合同生效后，甲方同意乙方在项目注册一家经营公司，由注册的公司履行本合同中乙方的权利和义务。如乙方注册的经营公司违反本合同约定，由乙方承担连带责任。
2014年7月7日，新园小区更名为同鑫家园。2014年8月1日，新桥村委会向宇达公司交付了房屋。宇通公司在2014年8月21日即开始使用上述安置房第3栋公寓楼的房屋作为办公用房。2014年10月27日，宇通公司委托他人对本案诉涉房屋进行招商招租。2014年12月6日，宇达公司向新桥业主委员会和新桥村委会发出《工作联系函》告知已于2014年9月15日成立宇通公司，并由该公司代表宇达公司受让了本案所涉合同的权利和义务，负责项目全部的招商招租等工作。后宇通公司在宇达公司授权下全权履行本案所涉合同的权利和义务，负责项目全部的招商招租等工作。在此后的合同履行期间，宇达公司共向向新桥村委会支付租金6012000元（含预付款2000000元），其中3477600元租金为双方签订过的《房屋租赁合同（公寓楼）》合同项下租金（另案处理）。余款2534400元为本案诉争合同项下已付租金。
2015年6月18日，宇达公司、新桥村委会、新桥业主委员会签订《租赁终止协议书》。协议内容如下：双方同意于2015年6月17日终止2013年10月13日原签订的新桥村三号栋住宅公寓的《房屋租赁合同（公寓楼）》；新桥村委会、新桥业主委员会收回除物业用房外的所有住宅公寓分配给村民；为补偿村民的租赁损失宇达公司、新桥村委会、新桥业主委员会同意取消原合同约定的六个月免租期。双方同意从2014年8月1日起至2015年6月17日止，由乙方支付10个月租金给村民作为补偿。宇达公司需在2015年6月17日支付6个月的剩余租金121.2万元，余下4个月共计236.16万元，宇达公司需在7月30日前支付。如宇达公司逾期，需按逾期金额的同期银行利息的4倍支付给村民作为滞纳金。双方同意2013年10月13日原签订的商业裙楼的《房屋租赁合同（裙楼）》（《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》），按原合同约定的条款不变继续履行。2015年7月，新桥村委会开始通过口头和电话向宇达公司催讨租金。2015年8月11日，宇达公司法定代表人周光辉向新桥村委会出具《新桥村租金支付计划》承诺在2015年8月25日、9月25日支付租金380万元。2015年10月23日，新桥村委会向宇达公司发出《催款函》。2015年11月12日，新桥村委会以宇达公司拖欠租金为由，以书面形式通知宇达公司要求解除合同，并于同日收回了租赁房屋。
另查明：新桥村同鑫家园的三栋安置房系新桥村委会建设的用来安置新桥村5、6、7、10组村民的安置房的组成部分，于2014年12月24日经勘察、设计、建设、施工等单位验收合格。本案诉涉房屋系上述三栋安置房的组成部分，其建筑面积为18754.4平方米，扣除其他非商业面积后计租面积为16525.58平方米。上述房屋迄今尚未将房屋分配到村民个人名下，未办理房屋产权登记。新桥业主委员会未经注册登记，系同鑫家园业主部分代表组成的临时性机构。
一审法院认为：合同是本案的争议焦点有二：一、新桥村委会是否有本案诉讼的主体资格以及双方之间签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》是否有效；二、关于双方合同解除的效力以及免租期、租金应如何计算；三、宇通公司、宇达公司在本案中应何种承担民事责任。
一、新桥村委会是否有本案诉讼的主体资格以及双方之间签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》是否有效。宇达公司、宇通公司认为新桥村委会不是本案诉涉房屋的所有权人，不是本案的适格原告。新桥村委会认为其是诉涉房屋的建设方，且签订合同时已经取得了村民代表大会的同意，有权代表村民签订合同、提起诉讼。本院认为，依照《中华人民共和国村民委会组织法》第二条“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。村民委员会有办理本村的公共事务和公益事业权利和义务”以及第八条“村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济，承担本村生产的服务和协调工作，促进农村生产建设和经济发展。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。”的规定，村民委员会享有管理本村农民集体所有财产的权利。因此，新桥村委会对于属于本村农民集体所有的财产享有管理的权利。本案所涉房屋系新桥村委会筹资建设的用来安置新桥村5、6、7、10组村民的安置房的组成部分，并未被分配到5、6、7、10组村民个人名下。新桥村5、6、7、10组村民在未取得本案诉涉房屋的所有权时，新桥村委会作为本案诉涉房屋的建设者以及村集体财产的管理人，应享有且已经履行对本案诉涉房屋管理的权利。在双方签订合同后，村委会收取了宇达公司交付的款项，并已将所得款项分配给了相应的村民。村民收取由村委会分配的租金的行为，应视为村民通过行为认可了村委会就本案诉涉房屋作出的处置。由此可见，新桥村委会与本案所涉房屋存在直接利害关系，是符合法律规定的适格的当事人，依法应享有诉权。新桥业主委员会非经业主选举产生且未按照《物业管理条例》的规定向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。因而，新桥业主委员会不具有诉讼主体资格。如前所述，新桥村委会是具有完全民事行为能力的集体组织，其作为本案诉涉房屋的建设者以及村集体财产的管理人与宇达公司签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》是双方之间的真实意思表示，不违反法律规定。一审法院认定双方签订《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》合法有效。新桥村委会与宇达公司均应按照上述合同履行各自的义务。
二、免租期、租金应如何计算以及合同解除的时间如何确定。双方在合同中仅明确了租赁房屋单位面积每月租金金额，并未就免租期的具体日期以及计租面积进行确认。故本院将依据现有证据确定免租期的具体日期以及计租面积。本案诉涉房屋系新桥村同鑫家园三栋安置房的组成部分。双方签订的《租赁终止协议书》的内容表明：宇达公司应向新桥村委会支付新桥村同鑫家园三栋安置房第3栋公寓楼自2014年8月1日的租金。本案诉涉房屋与新桥村同鑫家园三栋安置房第3栋公寓楼同时建设、同时完工，且本案所涉部分房屋也位于第3栋。宇通公司在2014年8月21日即开始使用安置房第3栋公寓楼的房屋作为办公用房。故可据此推定，新桥村委会将本案诉涉房屋于2014年8月1日交付给了宇达公司。因此，免租期应为2014年8月1日至2015年1月31日。计租日期应为2015年2月1日至2015年11月12日。依据《长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表》一审法院确认计租面积为16525.58平方米。因此，宇达公司应支付的租金为16525.58平方米×9.4月×32元/月/平方米=4970894.46元。在抵扣预付款及已经交付的租金2534400后，宇达公司还应支付租金2436494.46元。依据双方合同的约定，宇达公司应在2015年7月21日前支付下半年的租金。虽经新桥村委会口头、书面多次催讨，宇达公司也未按自身的承诺支付租金。依照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。宇达公司在合同解除后，也并未明示不同意解除合同以及要求继续履行合同。现双方之间的合同已无继续履行的可能。因此，本院确定双方之间签订的本案诉涉合同已于2015年11月12日解除。
三、关于宇通公司、宇达公司在本案中应何种承担民事责任。宇达公司在成立宇通公司后，以《工作联系函》的形式告知新桥村委会将本案诉涉合同的权利与义务一并转让给了宇通公司。宇通公司也实际参与了诉涉房屋的经营和管理。因此，宇通公司应在本案中承担支付拖欠租金的违约责任。宇达公司和新桥村委辉在合同中还约定，由宇达公司对宇通公司在违反合同约定时承担连带责任。故宇达公司应在本案中承担连带责任。对宇达公司提出房屋没有验收合格的抗辩理由。因本案所涉房屋已经勘察、设计、施工、建设各方验收，且均办理了竣工验收合格备案。故上述抗辩理由不能成立，一审法院对此不予采纳。鉴于新桥村委会与宇达公司之间在合同履行期内就本案诉涉房屋的消防、水、电以及新桥村部分村民干扰、阻碍了该公司的经营活动等方面存在争议。宇达公司因此花费一定的人力、物力，故一审法院对于新桥村委会要求宇达公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对于宇达公司提出的新桥村委会在合同履行期间存在违约情形的主张。因宇达公司明确表示将另案起诉且未在本案中提出相关诉讼请求，一审法院在本案中对此不予处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款、第九十七条的规定，判决：一、确认长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会与湖南宇达投资担保有限公司在2013年10月13日签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》已于2015年11月12日解除；二、湖南宇通资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内向长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会支付租金2436494.46元，湖南宇达投资担保有限公司承担连带责任；三、驳回长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会的其他的诉讼请求。本案受理费30292元，由原告长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村村民委员会承担1792元，被告湖南宇达投资担保有限公司、被告湖南宇通资产管理有限公司承担28500元。
本院二审期间，新桥村委会提交了如下两份证据：证据1、长沙市公安消防支队2016年8月18日出具的建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋已经消防验收合格；证据2、业主委员会备案通知书及业主委员会出具的情况说明，拟证明业主委员会已经备案，村民对新桥村委会的诉讼行为进行追认。宇达公司、宇通公司对该两份证据的质证意见为：证据1达不到证明目的，不能证明涉案房屋在签订合同和发生争议时达到了合格标准；证据2达不到证明目的，反而证明在房屋出租时业主委员会未成立且不具备合法主体身份，因涉及利益，村民事后的追认行为不具有合法性和真实性。对于新桥村委会提交的上述两份证据，本院认为，建设工程消防验收意见书及业主委员会备案通知书均系相关行政部门出具，能够反映部分案件事实，故予以认定，业主委员会出具的情况说明亦予以认定。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，新桥村委会与宇达公司签订的《新桥村新桥新园安置小区商业裙楼租赁合同》系双方真实意思表示，但根据查明的事实，涉案租赁房屋在合同签订时未通过消防验收，违反了法律法规的禁止性规定，故该合同无效。虽合同无效，但宇达公司、宇通公司实际使用了涉案房屋，仍应参照合同约定支付租金。对于宇达公司提出的新桥村委会不具备诉讼主体资格的问题，本院认为，新桥村委会虽非涉案房屋所有权人，但其对涉案房屋享有管理权利，且村民收取租金的行为应视为对新桥村委会管理行为的认可，且依法成立并备案的业主委员会在二审过程中又对新桥村委会的管理行为及诉讼行为进行了追认，故对宇达公司的该项主张不予支持。对于宇达公司提出的一审认定计租面积错误的主张，经查，新桥村委会一审提交了《长沙市规划信息服务中心建筑面积复核表》证明计租面积，该证据经庭审质证，宇达公司、宇通公司均无异议，一审法院依据该证据认定计租面积并无不妥。对于宇达公司提出的一审认定房屋交付时间不当的问题，本院认为，一审结合相关证据及查明的案件事实，推定涉案房屋的交付时间并无不妥。
综上所述，宇达公司关于合同效力的上诉理由成立，予以支持；其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7153号民事判决第一项；
二、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7153号民事判决第二项、第三项。
一审受理费30292元，由长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村民委员会负担1892元，湖南宇达投资担保有限公司、湖南宇通资产管理有限公司负担28400元；二审受理费30292元，由长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新桥村民委员会负担1892元，湖南宇达投资担保有限公司承担28400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。