浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第393号
原告杭州××管家××经纪有限公司，住所地杭州市×
×××室。
法定代表人童某。
委托代理人孙某。
被告阮某某。
第三人徐某某。
原告杭州××管家××经纪有限公司（以下简称盛世×
×）为与被告阮某某房屋租赁合同纠纷一案，于2012年2月27
日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员沈伟独任审判
，于2012年3月20日追加第三人徐某某为本案第三人。本院于2
012年3月20日公开开庭审理了本案。原告盛世××的委托代理
人孙某，被告阮某某及第三人徐某某到庭参加诉讼。本案现已
审理终结。
原告盛世××诉称，2011年10月19日，被告委托原告提
供租赁服务，为被告提供房屋一套，位于杭州市观音××小区
××单××室。双方签订了租赁管家客户承租合同，合同期为
2011年10月21日至2012年3月20日，租金1650元／月，按季分
期支付，首期租金4950元于合同签订当日支付，之后每期均需
提前十五天支付，即二期的付款时间为2012年1月5日，以此类
推，但是被告至2012年2月20日止，只向原告支付了首期房租，2012年1月5日后，原告已多次电话联系被告催促二期房租缴
纳事宜，但被告多次不予理会，并拒绝支付房租。2012年1月1
0日和1月17日原告两次到达该房屋，予以被告协商该纠纷，均
被被告拒之门外，态度恶劣。原告认为，原告已将房屋提供给
被告，完成了合同约定的义务，但被告长期恶意拖欠房租的行
为违反了合同约定，侵害了原告的合法利益。因此，被告应当
按照合同的相关约定，支付房租并承担两个月房租作为违约赔
偿，并立即腾退。现原告请求法院判令：一、判令被告支付房
屋租金3300元（暂计算至2012年3月20日，实际支付至腾退之
日止）；二、被告支某某告违约金1650元；三、被告结清物业
费及其他相关费用；四、被告及第三人腾退案涉房屋。
被告阮某某及第三人徐某某辩称，双方合同不合法，案
涉房屋位于江干区，合同却写上城区。合同约定，原告应当保
证房屋使用安全。但被告住进去两天，水龙头关不牢到现在，
灯不亮，六十年代的电路电线老化，房屋内插座短路，到现在
插座都不能使用，半月内电路就修了好几次。浴室门老化掉下
来，差点砸到第三人。被告几次打电话给原告，原告敷衍了事
，不来修理。由于原告出租给被告房屋时，没有结清之前的数
字电视费用，造成被告电视停机，几次打电话通知原告交清费
用，原告不予理睬。被告强调押金代替租金，是因为原告违约
在先，没有给被告安全保障，电路老化跳闸，插座不能使用，
房屋租给被告前的一切费用没有结清，造成被告电视停机。原
告散布谣言，攻击被告，在楼道上张贴污蔑被告人格的牛皮癣
，使被告人格名誉受到严重伤害，几次在电话里强行轰赶被告及第三人离开。2月份一男一女态度恶劣，要撬门赶人。以上
事实清楚，请求法院判决原告赔偿被告名誉损失费共计人民币
1万元。另被告与第三人系困难户，要过2个月才有房某住，故
希望能与原告协商，让被告与第三人继续住2个月，被告房租
照付。
原告盛世××向本院提交了以下证据：
一、租赁管家某租合同一份，拟证明原告与被告关于房
屋租赁的相关约定；
二、租赁管家委托合同一份，拟证明原告有权出租案涉
房屋；
三、催告函一份，拟证明原告已尽到告知义务；
3月份案涉房屋数字电视费用单一份，拟证明原告缴纳了案涉
房屋1-3月份数字电视费用；
五、告知函一份，拟证明原告通知被告缴纳租金。
被告阮某某、第三人徐某某质证后，对证据一无法确认
；对证据二、四无异议；对证据三、五有异议，从未收到过。
本院认为，证据一系原告与案外人姜某某签订的合同，真实合
法，本院予以确认；因被告对证据二、四无异议，故本院予以
确认；证据三、五系原告单某提供，证明力不足，本院不予确
认。
被告阮某某、第三人徐某某向本院提交了以下证据：
一、水某缴费单、电费缴费单、数字电视缴费单一组，
证明原告已缴纳案涉房屋水电费、数字电视费；二、原告张贴在案涉房屋楼道内的宣传单一页，拟证明
原告张贴传单污蔑被告人格。
原告盛世××质证后，对证据一无异议；对证据二有异
议，其上无盛世××盖章，无法证明系盛世××所为。本院认
为因原告对证据一无异议，故本院予以确认；证据二系被告与
第三人单某提供，证明力不足本院不予确认。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，
本院对于本案以下事实依法予以确认：
2011年8月19日姜某某与盛世××签订租赁管家委托合同
，姜某某委托盛世××代理出租杭州市江干区观音塘7幢2单元
603室房屋，期限为12个月，自2011年8月20日至2012年8月19
日；等等。
2011年10月19日盛世××与阮某某签订租赁管家某租合
同，约定盛世××向阮某某出租杭州市江干区观音塘小区7幢2
单元603室房屋，期限为5个月，自2011年10月21日至2012年3
月20日；租金为1650元／月，按季度支付，首期租金4950元于
合同签订当日支付，之后每期租金均需提前15天支付，即二期
的付款时间为2012年1月5日，逾期支付租金的，每逾期一天需
支付日租金的2倍作为滞纳金；租赁期限届满，阮某某应如期
交还房屋，每逾期一天，按合同日租金2倍支付滞纳金；在租
赁期，该房屋的水电煤气物管卫生电话费宽带及有线电视使用
、能耗公摊等相关费用由阮某某承担交纳，阮某某如逾期支付
，每逾期一天，则需支付5%的滞纳金；阮某某于合同签订当日
支付相当于2个月租金即3300元作为房屋使用的押金，阮某某不得用押金抵充房款，阮某某正常使用房屋及设施设备的，在
租期满后结清水电等相关费用后可退还押金，阮某某发生违约
，则盛世××有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用而
无需征得阮某某同意。在承租期内，阮某某发生如下违约事项
，应赔偿造成的经济损失并向盛世××支付相当于2个月租金
作为违约金，盛世××还保留单某面解除协议并收回房屋的权
利：房租按照合同约定支付时间逾期15天以上，应交水电煤气
物管卫生电话费有线电视收视等相关费用逾期30天以上；合同
有效期满后，逾期不归还房屋…合同期满或终止后，阮某某应
期满当天内将承租房屋及设施在正常使用状态下交还盛世××
（自然损耗阮某某无须承担责任），如有留置任何物品，均视
为阮某某自动放弃。阮某某需要延长一个月内的承租期，须提
前一个月提出经盛世××同意后签订《租赁管家某租合同续订
书》，延长期租金阮某某需一次性支付，乙方继续承租，期限
超过一个月的，需提前一个月提出经盛世××同意后签订新的
《租赁管家某租合同》。凡因执行本合同而发生的或与本合同
有关的一切争议，双方均以友好协商的方法解决，如协商未果
，向有管辖权的所在区人民法院起诉。
合同签订当日，阮某某向盛世××支付了首期房屋租金4
950元和押金3300元；盛世××向阮某某交付了案涉房屋，但
未付清案涉房屋2011年8月至10月的数字电视费用。现阮某某
与徐某某居住于案涉房屋内。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力
。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案中原告基于与案外人姜某某签订的租赁管家委托合同，可依法
出租案涉房屋。因原告与被告签订的承租合同合法有效，故被
告应按照合同约定于2012年1月5日向原告支付第二期2012年1
月21日至2012年3月20日租金3300元。因被告未按约定支付上
述房租，故原告依法有权要求被告支付剩余2012年1月21日至2
012年3月20日的租金3300元。
因案涉租赁合同已于2012年3月20日因合同期限届满而终
止，被告应依约将案涉房屋腾空返还原告。因第三人实际亦居
住于案涉房屋内，故第三人亦应协助被告腾空案涉房屋并返还
给原告。
因合同期满解除后，被告未依约将案涉房屋腾退，故根
据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要
求被告支付逾期腾房期间的占有使用费。考虑到双方原约定月
租金为1650元／月，故本院认为，被告应按该1650元／月的标
准向原告支付逾期腾房期间的占有使用费至其实际腾退时止。
因被告未按合同约定按期支付房租，构成违约，依法承
担相应的违约责任。虽房屋租赁合同约定被告实际逾期15天仍
未支付房屋租金应按合同约定向原告支付违约金3300元，但因
原告仅主张被告支付违约金1650元，系原告对自身权利的处分
，本院予以准许。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一
十四条第一款的规定，本院认为被告应向原告支付违约金1650
元。
因双方合同约定在租赁期案涉房屋产生的水电煤气物管
卫生电话费宽带及有线电视使用、能耗公摊等相关费用由被告承担交纳，故被告应按约支付案涉房屋在租赁期内产生的水某
、电费、煤气费、物业管理费。但因原告实际并未提供有效证
据证明被告尚未支付租赁期间内案涉房屋产生的水电费、物管
费等相关费用，应承担举证不能的不利后果。故本院对原告要
求被告结清物业费及其他相关费用的诉讼请求不予支持。
因案涉租赁合同已于2012年3月20日因合同期限届满而解
除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、原告应将
被告支付的押金3300元予以返还。因被告主张将押金3300元与
其应缴的2012年2至3月租金3300进行抵销，本院认为，根据《
中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，被告要求
抵销的主张合法有效，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十
七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条
第一款之规定，判决如下：
一、被告阮某某向原告杭州××管家××经纪有限公司
支付2012年1月21日至2012年4月19日的房屋租金人民币4895元
，扣除被告阮某某已支付的人民币3300元，尚应支付人民币15
95元（暂计算至2012年4月19日，实际按人民币1650元／月支
付至腾退之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告阮某某向原告杭州××管家××经纪有限公司
支付违约金人民币1650元，于本判决生效之日起十日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告阮某某与第三人徐某某于本判决生效之日起一
个月内将杭州市江干区观音塘小区7幢2单元603室房屋腾空返
还给原告杭州××管家××经纪有限公司；
四、驳回原告杭州××管家××经纪有限公司的其他诉
讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告
杭州××管家××经纪有限公司承担人民币10元，被告阮某某
承担人民币15元（被告阮某某于本判决生效后三日内付至本院
）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受
理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七
日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行
湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭州
市中级人民法院）。
代理审判员 沈 伟
二〇一二年四月十九日
代书 记员 卢方舟