四川省南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1302民初634号
原告：南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区。
负责人：张峰，主任。
委托诉讼代理人：王燕琼，女，业主委员会委员。
委托诉讼代理人：王清莲，女，业主委员会委员。
被告：雍国洪，男，1943年2月21日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：罗永鸿，南充市顺庆区中城法律服务所法律工作者。
第三人：鞠荣平，男，1965年10月16日生，汉族，住四川省蓬安县。
第三人：黎强，男，1976年4月24日生，汉族，住四川省营山县。
第三人：冯朝刚，男，1974年11月8日生，汉族，住四川省南部县。
第三人：钟国勇，男，1964年12月8日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
原告南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会（以下简称富民街业委会）与被告雍国洪、第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告富民街业委会的负责人张峰及其委托诉讼代理人王燕琼、王清莲、被告雍国洪及其委托诉讼代理人罗永鸿、第三人鞠荣平、黎强、钟国勇到庭参加诉讼，第三人冯朝刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富民街业委会向本院提出诉讼请求：确认被告雍国洪与第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订的富民街8、10、12、14、16号门面的租赁合同无效。事实和理由：2011年12月22日，富民街小区65户业主仅委托被告雍国洪处理富民街六号院楼下东数3、4、5、6、7号（现8、10、12、14、16号）门面的权属和王卓越一案的赔偿问题，并未委托其代签门面租赁合同，65户业主也拒绝追认其代签门面租赁合同的行为。案涉门面原系相关部门修建的合法临时建筑，只是没有在到期后继续申请临时建筑许可证。而且由于相关部门怠于补办案涉门面规划行政审核手续导致没有办理产权证。但市财政局、南充建行、市文体局、市投促局（原市经协办）、华侨公司第三经营部（已被工商局注销）于2012年5月29日-2012年6月6日期间与业主签订的协议以及不主张权利声明等确认案涉门面归65户业主所有。基于以上理由，被告雍国洪与第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订的富民街8、10、12、14、16号门面的租赁合同无效。
被告雍国洪辩称，被告雍国洪在2008年1月16日就担任了业主委员会主任，因为24户业主分离出去才导致没有办理备案登记，但是被告一直在履行业主委员会的相关义务。被告雍国洪签订租赁合同是经业主同意的，其作为业主委员会主任有权将门面承租给第三人，被告与第三人签订的租赁合同是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人鞠荣平、黎强、钟国勇、冯朝刚述称，被告雍国洪在委托期限内与第三人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反国家法律法规的规定，合法有效，应当继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1987年，原南充市工商局顺庆分局（以下简称顺庆工商局）经原南充市政府批准在小西门划拨取得30亩土地修建西门综合市场，并出文件明确：市场南大楼第一层为营业用房、二楼以上为居住房，北大楼第一、二层为营业用房，三楼以上为居住房。修建采用代建、联建方式集资，划拨土地内营业用房建筑产权归市政府、工商局管理，其他产权归其他单位，市场所有建筑都要将场地内道路、绿带、厕所、停车场公共设施统一配套纳入成本。同年12月10日，顺庆工商局与原南充市经济技术协作办公室（以下简称市经协办）签订协议，约定：由顺庆工商局提供土地，市经协办投资并负责施工建设，修建工业品展销厅和职工住宅；建好后，一、二层产权归顺庆工商局所有，三层以上产权归市经协办所有。同月15日，四川省南充药业（集团）有限公司（以下简称药业集团）与顺庆工商局又签订协议，约定：顺庆工商局同意药业集团在西门市场北大楼南面自西向东修第二幢，建筑面积一、二两层共1000平方米，三至八层住宅面积1300平方米。其他内容与市经协办和顺庆工商局签订的协议内容一致。顺庆工商局与市经协办、药业集团分别签订协议后，市经协办组织市财政局、中国建设银行南充市分行（以下简称南充建行）、南充市华侨贸易公司第三经营部（以下简称华侨三经营部）、南充市文化局（以下简称市文化局）等单位按约定进行投资，在西门市场北大楼背面修建营业厅和宿舍大楼，药业集团出资北大楼南面修建营业厅和宿舍大楼。1991年该幢大楼主体工程竣工后，顺庆工商局将上下楼梯通道之间的空坝围墙推倒修建了四间停车房，占地约120平方米。为此发生纠纷，1998年3月，市经协办、市财政局、南充建行、华侨三经营部向本院提起诉讼，要求顺庆工商局拆除四间临时车库，将土地使用权归还。本院判决后，顺庆工商局不服上诉于南充市中级人民法院。经调解，双方达成协议：南充市顺庆区科苑街45号西门市场外原顺庆工商局使用的四间车库及车库以东至楼梯之间人行道以内的土地使用权归工商局；车库以西至楼梯之间人行道以内的土地归市财政局、南充建行、市经协办、华侨三经营部共同使用。2001年2月16日市财政局、市文化局、南充建行、市经协办、华侨三经营部报南充市规划局获《南市建委（2001）临规字第006号》临时建设规划许可证，在南充市顺庆区原科苑街45号西门市场外顺庆区工商局车库以西至楼梯之间人行道以内的土地上修建了5间临时车棚，使用期限自2001年2月至2003年2月止。临时许可证标明该车棚不得成为永久性的建筑物、构筑物，在使用期满后必须无条件自行拆除，如需再使用必须另申请，经批准后重新办理换证手续，再按新证各项规定继续使用，否则将作违法建设行为予以处罚。该5间临时车棚使用期限届满后，上述五单位未按要求重新申请继续使用，但将其出租给了曹昌太。2007年4月28日，本院以（2006）顺庆民初字第286号民事调解书确认市经协办、市财政局、华侨三经营部、市文化局、药业集团在本院主持下达成的调解协议：南充市顺庆区富民街西门市场2号楼临街修建的14间门面，从科苑街向东数第1、2、8、9、10、13、14号门面归顺庆工商局所有，第3、4、5、6、7号门面归市经协办、市财政局、市文化局、南充建行、华侨三经营部共同所有。2007年12月6日，市经协办就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：1.按顺庆区人民法院（2006）顺庆民初字第286号民事裁定书执行；2.决定转让给下属六户业主享用。2007年12月14日，南充建行就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：原合建房屋上所争议的一切权利义务应由7户购房者享有、承担。2008年1月10日，市文化局向四川三合律师事务所出具《关于不主张西门市场门面产权的函》，称：不主张有关西门市场门面产权，概由房屋买受人自行主张。2010年4月5日下午，富民街6号小区业主之一王永恒之子王卓越攀上该5间临时车棚房顶玩耍时，发生砖墙倒塌致其摔伤的意外事故。王卓越遂向本院起诉上述五单位。在该案二审过程中，富民街6号小区业主于2011年12月22日委托被告雍国洪对该5间临时车棚的权属和王卓越一案的赔偿问题参加诉讼协商，向南充市中级人民法院递交《参加诉讼申请书》，申请参加诉讼。2012年5月18日，雍国洪、曹昌太、王卓越之父王永恒签订《租赁合同》及《补充协议》，将5间临时车棚出租给曹昌太，并准许曹昌太将该房转租他人经营使用，租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金五年共计67.5万元，由曹昌太在付清王卓越的赔偿款后，剩余租金支付给雍国洪。2012年5月29日，市财政局（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订协议书，约定：甲方自愿放弃5间临时车棚所占的共有使用、收益权份额，并同意该房共有权中甲方所占使用、收益份额归乙方共同所有；该房属临时建筑物，无法办理房屋所有权证，乙方只享有使用权、收益权。2012年5月30日，南充市投资促进合作局（原市经协办）（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订《协议书》，约定：甲方自愿放弃该5间门面房共同所有的共有权及其所占份额，并同意该房共有权中甲方所占份额归乙方共同所有；甲方所属门面任何时候均属临时建筑，必须服从政府管理要求，如需拆除的必须无条件拆除，不得向政府索赔和提出任何补偿要求。2012年6月14日，富民街6号小区65户业主的委托代理人雍国洪（甲方）、曹昌太（乙方）、王卓越之父王永恒（丙方）又签订《补充协议》，约定：三方签订协议时，由乙方支付给甲方30万元，余款37.5万元在2012年7月5日前付清；根据王卓越案的调解终结及原被告和解协议之规定，原一审被告将西门市场五通铺面（3-7号）的使用权移交甲方，该案一审被告包括曹昌太不再承担王卓越的赔偿金。雍国洪分别于签订《补充协议》当天和2012年7月5日向王永恒支付王卓越的赔偿款共计570,462.71元。
2017年5月20日，雍国洪分别与第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订《西门市场6号大院所属2号楼1层东侧五门面租赁合同》，将上述5间门面分别租赁给第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇使用，其中鞠荣平承租原3、4号（现8、10号）、黎强承租原5号（现12号）、冯朝刚承租原6号（现14号）、钟国勇承租原7号（现16号），租赁期限均为2017年6月1日起至2020年5月31日止，3、4号门面的年租金为7万元，5、6、7号门面的年租金均为4.5万元。第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇于签订协议当天向被告雍国洪给付了第一年的租金。富民街6号小区部分业主认为被告雍国洪无权代表小区业主签订《租赁合同》，且代管的租金收支不明，与被告雍国洪及第三人发生纠纷。南充市顺庆区西城街道新生街社区居民委员会（以下简称新生街居委会）数次进行调解未果。后在该居民委员会的建议下，富民街6号小区于2017年11月成立了业主委员会。2017年11月29日，《业主大会议事规则》、《管理规约》及首届业主委员会成员名单在南充市顺庆区人民政府西城街道办事处备案。原告富民街业委会与被告雍国洪就租赁合同真实性、报账项目及余款、前期打官司的资料交接、雍国洪是否有代表全体业主对房屋的处理的权利等问题存在争议，经新生街居委会和西门居委会多次组织调解仍然未达成一致协议。原告富民街业委会遂起诉请求确认被告雍国洪与第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订的《租赁合同》无效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”案涉的5间门面原系取得临时建设规划许可证所建，其用途为临时车棚，使用期限自2001年2月至2003年2月止，在临时建设规划许可证的使用期限届满后，该5间门面的原使用权人既未重新申请规划许可证，又未拆除而使其成为永久性建筑。该5间门面系未经批准建设的临时建筑，故就该5间门面所签订的租赁合同因违反了法律的强制性规定应当认定为无效。再则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，案涉的5间门面直至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也应当认定租赁合同无效。导致合同无效的事由系租赁标的物为违章建筑、违反了法律的强制性规定，被告雍国洪能否代表富民街6号小区全体业主签订租赁合同，并不影响租赁合同的效力，因本案系确认合同无效之诉，并不涉及租赁物及租金的返还，故本案对被告雍国洪能否代表全体业主签订租赁合同不作评判。综上理由并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
确认被告雍国洪于2017年5月20日分别与第三人鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订的《西门市场6号大院所属2号楼1层东侧五门面租赁合同》无效。
本案案件受理费400元，由被告雍国洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 段萍
二〇一八年四月十八日
书记员 王鸿