福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽07民终188号
上诉人（原审被告）：陈建新，男，1956年6月29日出生，汉族，住武夷山市。
上诉人（原审被告）：黄清秋，女，1958年8月15日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：陈建新（系黄清秋丈夫），住武夷山市中洲路**号。
被上诉人（原审原告）：刘春财，男，1960年10月27日出生，汉族，住武夷山市。
委托诉讼代理人：黄权福，福建夷顺律师事务所律师。
上诉人陈建新、黄清秋因与被上诉人刘春财房屋买卖合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2016）闽0782民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈建新（黄清秋的委托诉讼代理人）、被上诉人刘春财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈建新、黄清秋上诉请求：撤销武夷山市人民法院（2016）闽0782民初2382号民事判决，改判驳回刘春财的诉讼请求。事实和理由：一、涉案《房屋转让合同》因陈建新、黄清秋的无权处分行为而无效，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定该合同有效是错误的。二、陈建新、黄清秋屡次向刘春财提出解除合同，收回涉案房屋，且补办了新房产证并已登报公告，表明陈建新、黄清秋已不愿继续履行合同。三、陈建新、黄清秋为购买涉案房屋35%的产权，支付各项税费近5万元，刘春财仅交纳3万元的购房费用，使用该房屋或收取房租已达16年，一审判决合同有效对陈建新、黄清秋显失公平。
刘春财辩称，一审对涉案《房屋转让合同》的签订和履行过程查明事实清楚，合同对双方的权利义务约定明确。刘春财有理由相信陈建新、黄清秋能通过购得涉案房屋另35%的产权，而取得对该房屋的处分权。在合同履行过程中，刘春财支付了购房款，陈建新、黄清秋也取得了涉案房屋的处分权。至于陈建新、黄清秋购买涉案房屋35%的产权，为此支付超出合同约定的应由陈建新、黄清秋承担的价款部分，刘春财愿意代为承担。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘春财向一审法院起诉请求：判令陈建新、黄清秋继续履行《房屋转让合同》，协助刘春财办理房屋产权、土地使用权过户手续。
一审法院认定事实：2000年11月27日，陈建新、黄清秋夫妻（甲方）与刘春财（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方将坐落在武夷山市五九中路24号的法院宿舍楼502单元房转让给乙方；议定成交价为34500元（包括过户手续费），乙方在合同签订的当日付给甲方30000元，余款4500元待办理过户手续时一次性付清；甲方在收到乙方30000元后，即将房屋及房屋产权证交付给乙方，该房屋的所有权即归乙方所有；待条件成熟后，如需要办理房屋产权过户手续，由甲方负责办理，其有关单位的35%产权，即现应补齐的7016元及过户手续费与乙方无关。合同还约定了贷款抵押、违约责任以及水电费、门卫费、卫生费缴纳的内容。合同签订后，刘春财支付了陈建新、黄清秋30000元购房款，收到款后，陈建新、黄清秋向刘春财交付了钥匙、房产证等，刘春财居住至今。居住期间，前期由陈建新、黄清秋先垫付水电费、门卫费、卫生费等，再由刘春财支付给陈建新、黄清秋，有时存在拖欠情况。后水费由刘春财自行立户缴纳，电费由刘春财以黄清秋名义，自行缴纳，门卫费也由刘春财自行缴纳。2002年，该房屋颁发了土地证，由陈建新、黄清秋持有。2014年6月，武夷山市政府下发了关于部分公有产权房继续出售的意见。2015年9月24日，武夷山市人民法院党组会议研究了五九中路24号干警楼中的17户武夷山法院占有35%产权的公有产权继续出售的问题。会议决定，同意干警按武夷山市政府的意见购买武夷山法院原有的35%的产权。2016年3月武夷山市人民法院与陈建新、黄清秋订立协议，将该房屋的35%产权出售给陈建新、黄清秋，并办理了过户登记手续，涉诉房屋的房屋所有权证已经变更为201601722号，土地使用权证号变更为武国用2016第001290号，权利人为陈建新、黄清秋。陈建新、黄清秋为此缴纳了购房款38360.2元，还作为承受方缴纳了税费460.82元。2016年10月，刘春财要求陈建新、黄清秋协助办理产权过户手续，双方起了争议，刘春财诉至一审法院。
一审法院认为，关于陈建新、黄清秋与刘春财签订的《房屋转让合同》是否有效问题，2000年11月签订合同的时候，该房屋存在共有人，即武夷山市人民法院。从合同的内容看，陈建新、黄清秋处分了武夷山市人民法院35%的份额，当时陈建新、黄清秋隐瞒了该情况，没有告知武夷山市人民法院。刘春财也是明知或应知该情况，即在武夷山市人民法院未放弃共有人优先购买权的情况下，陈建新、黄清秋无权向刘春财出售该房屋。对此，双方均有过错。《合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财物，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由于陈建新、黄清秋已经通过购买武夷山市人民法院35%的公有产权，取得了完全产权，并办理了过户登记，领取了新的房屋和土地证，已经取得了涉案房屋的处分权，故《房屋转让合同》有效。关于该合同是否存在显失公平的问题，根据《合同法》第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依法应当履行。本案中，一方面，陈建新、黄清秋购买35%公有产权的支出了费用（38360.2+460.82=38821.02元），刘春财表示愿意支付该部分超过7016元的部分。另一方面，根据现有已增值房产价值进行缴纳税费，可能存在出售方需要缴纳的税费提高的情形，陈建新、黄清秋主张履行过程中可能会出现不公平的情况。一审法院认为，对于合同履行过程中税费可能提高的情形，双方在订立合同时未明确约定，如未能达成一致意见，刘春财主张继续履行合同，根据《合同法》第六十一条的规定，按照该合同关于合同价款（34500+7016=41516元）的条款及房地产价值升值后的交易习惯，对于因房屋价值增值，超过合同价款的增值部分，在依法缴税后，增加的税费应由刘春财承担。原合同价款41516元范围内的税费，仍然由陈建新、黄清秋承担。
综上所述，有效的合同对当事人具有法律约束力，合同约定陈建新、黄清秋应为刘春财办理过户登记手续，应当履行，刘春财的诉请，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条规定，判决：陈建新、黄清秋应于判决生效之日起十日内协助刘春财办理坐落于武夷山市五九中路24号502房屋所有权证及土地使用权证过户登记手续。案件受理费663元，减半收取计331.5元由陈建新、黄清秋负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
陈建新、黄清秋向本院提交两份新证据：1.刊登在2012年7月31日《闽北日报》上的遗失声明；2.房权证武夷山字第××号、房权证武夷山字第××号房屋所有权证，拟共同证明陈建新、黄清秋在2012年既已不愿履行与刘春财签订的《房屋转让合同》，并通过登报声明遗失的形式补办了新房产证。刘春财对上述证据的真实性无异议，但认为原房产证已由陈建新、黄清秋交付给刘春财，陈建新、黄清秋明知该情况却以登报声明遗失的形式补办新证，该行为不合法。本院认为，刘春财对上述证据的真实性无异议，上述证据待证事实与本案审理的房屋买卖合同纠纷具有关联性，本院予以采信。
对一审查明的事实，陈建新、黄清秋提出如下异议：1.刘春财拖欠其水电费一千余元；2.2002年，陈建新、黄清秋取得涉案房屋的新房产证；3.武夷山市政府于2013年已准许出售公房。对一审查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，陈建新、黄清秋在2012年7月31日《闽北日报》上刊登遗失声明，声明遗失及作废坐落于武夷山市五九中路24号房屋（即涉案房屋）所有权证一本，证号为武房字第××号。其后，陈建新、黄清秋补办了涉案房屋所有权证，证号为：房权证武夷山字第××号、房权证武夷山字第××号。
关于陈建新、黄清秋对一审查明事实提出的异议，本院认为，陈建新、黄清秋提出的异议事实与本案审理不具有关联性，本案不作认定。
本院认为，陈建新、黄清秋与刘春财签订的《房屋转让合同》，系双方当事人自愿订立，不违反法律规定。合同签订时，虽转让的房屋有35%的产权属于武夷山市人民法院，陈建新、黄清秋处分了部分属于他人的财产，刘春财对此情形亦属明知。但是，合同对陈建新、黄清秋购买涉案房屋另35%的产权已作出明确约定，且合同签订后，陈建新、黄清秋也已购得该房屋另35%的产权。因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认定陈建新、黄清秋从订立合同时对涉案房屋部分无处分权，至合同订立后取得涉案房屋的全部处分权，合同应属有效正确。陈建新、黄清秋关于合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。合同履行过程中，陈建新、黄清秋虽通过登报声明遗失已交付给刘春财的房产证，并以补办新证的形式表示不愿履行合同，但刘春财并不同意解除合同，且陈建新、黄清秋的上述行为不能免除其所应承担的合同义务，故一审判决陈建新、黄清秋应协助刘春财办理涉案房屋的产权过户登记手续正确。至于陈建新、黄清秋购买涉案房屋另35%的产权所支付的税费问题，该税费虽超出合同签订时的房屋总价款，但此情形双方当事人在签订合同时均不能预见，故不能据此认定合同约定对陈建新、黄清秋显失公平，该税费问题当事人可另行主张，不影响本案的处理。
综上所述，陈建新、黄清秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费663元，由上诉人陈建新、黄清秋共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一七年三月八日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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