广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终23734、23735号
两案上诉人（原审4523号原告、3219号被告）：谭劲松，男，1972年10月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区长庚北四横巷*号。
两案上诉人（原审4523号原告、3219号被告）：谭咏梅，女，1970年9月16日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区长庚北四横巷*号。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。
23734号上诉人、23735号被上诉人（原审3219号原告、4523号被告）：邓明飞，男，1986年12月19日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区同和金雅街*号***房。
23734号上诉人、23735号被上诉人（原审3219号原告、4523号被告）：邹文娅，女，1985年8月21日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区同和握山北东街五巷**号。
邓明飞、邹文娅的共同委托诉讼代理人：王艳梅，广东千法律师事务所律师。
两案原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪。
两案原审第三人：广州连家地产代理有限公司，住所地：广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。
法定代表人：王茂源。
谭劲松、谭咏梅、邓明飞、邹文娅因与原审第三人广州连家地产代理有限公司(以下简称连家公司)、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷两案，谭劲松、谭咏梅不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4523号、3219号民事判决，邓明飞、邹文娅不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4523号民事判决，分别向本院提起上诉，现已审理终结。
谭劲松、谭咏梅两案上诉请求：⒈撤销一审判决第一项，变更一审判决第二项为“在本判决生效之日起三十日内，邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅给付违约金233000元；⒉一、二审诉讼费由邓明飞、邹文娅承担。事实与理由如下：一审判决违背事实与法律，判决不公。一、我方是守约方，不应承担违约责任。邓明飞、邹文娅签约后再三违约，他们先是恶意拖延房屋过户，拒不履行合同义务，导致房屋交易不成；后在双方办理网签后，未依约支付违约金，导致涉案房屋未能在双方于2016年6月2日签订的《房屋买卖合同》中约定的2016年11月15日前完成递件手续。虽然我方同意在2016年11月30日与邓明飞、邹文娅办理网签合同，但这是因为买卖双方在《房屋买卖合同》约定的过户时间经过后，口头达成一致意见，即由邓明飞、邹文娅按房屋买卖合同约定的物业成交价的每日千分之一的标准向我方支付违约金，据此计算从2016年11月15日至2017年1月23日的违约金的总额约为150000元。但我方依约办理了网签后，邓明飞、邹文娅却出尔反尔，分文未付，上述行为直接导致了双方没有在2017年1月23日去办理交易过户递件手续。一审中，邓明飞、邹文娅的代理人也承认双方在网签前有协商支付违约金，但表示不清楚补偿具体数额。因邓明飞、邹文娅一再违约，拖延过户，且不付违约金，故我方无法继续相信邓明飞、邹文娅，亦不能按原价格继续出售房屋给不诚信的邓明飞、邹文娅，在此情况下，我方有权根据《合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权。一审法院以我方没有于2017年1月23日去办理交易过户递件手续为由，认定我方违约的观点错误。二、一审判决纵容了邓明飞、邹文娅的违约行为，打击了我方的守约行为，有违诚信原则。我方在一审中提交的微信聊天记录可以证明我方一直在催促邓明飞、邹文娅早日完成交易，但邓明飞、邹文娅却一再拖延，且在网签后未依约支付违约金，故是买方恶意不履行合同。一审法院只认定了邓明飞、邹文娅从2016年11月15日到2017年1月23日迟延履行合同构成违约应承担违约责任，却没有认定双方于2016年11月30日签署网签合同后，邓明飞、邹文娅违约不支付违约金。我方与邓明飞、邹文娅双方变更合同履行期限是有条件的，那就是邓明飞、邹文娅支付违约金，在邓明飞、邹文娅未支付任何违约金的情况下，我方不去办理交易过户递件手续是依法维护自己正当权益。三、我方与邓明飞、邹文娅签订的《广州市存量房买卖合同》已依法解除，不应继续履行。⒈邓明飞、邹文娅未依约支付违约金和购入涉案房屋，导致房屋交易不成，构成违约，我方依约取得单方解除权，有权要求解除合同。我方于2017年3月27日向邓明飞、邹文娅邮寄要求解除合同的《律师函》，故该合同应自邓明飞、邹文娅收到《律师函》之日解除，涉案房屋买卖合同不应当继续履行。⒉涉案房屋一直在我方的支配下，没有实际交付给邓明飞、邹文娅使用，也不符合双方关于房屋交付的约定。首先，我方出于好心，且基于邓明飞、邹文娅能诚信履约，才应邓明飞、邹文娅的请求，开放涉案房屋给他们进行墙面和洗手间简单的刷新和改动。完工后，我方已收回涉案房屋并上了锁，并没有把涉案房屋实际交付给邓明飞、邹文娅使用。其次，双方签订的广州市存量房买卖合同第4条第1款约定甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起当场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书即视为房屋交付使用。我方没有收齐收楼款，双方也没有签署交接确认书，所以涉案房屋并未依约交付。⒊虽然邓明飞于2016年11月19日11时49分发给谭劲松微信称“因公积金中心政策调整，导致自己的房屋过户排期到12月15日才能办理过户，那套房屋办了过户才能与你这边办理过户”，并认为这是客观原因导致合同无法按时履行，但邓明飞、邹文娅出售自己名下的房屋与本案没有任何关联，并非不可抗力，不能成为邓明飞、邹文娅违约及免责的理由。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审判如所请。
邓明飞、邹文娅答辩称：谭劲松、谭咏梅的上诉理由不符合事实，亦无证据佐证。一、谭劲松、谭咏梅称双方是在我方同意支付违约金后才于2016年11月30日办理网签，该事实是不存在的。我们是在2016年11月30日前通过微信及电话沟通协商新的过户时间，当时谭劲松、谭咏梅并未提出任何条件，只是简单要求尽早办理，因为谭劲松、谭咏梅需要资金。二、双方当事人办理网签合同时并未确定新的过户时间，当时不可能计算出从2016年11月15日至2017年1月23日期间的违约金为15万元。事实上，谭劲松、谭咏梅在2016年11月30日前从未向我方提出过违约金要求，而是在2017年1月15日收到中介关于办理过户预约时间的短信之后，卖方单方反悔，提出增加房屋价格的要求，在我方拒绝的情况下，卖方拒绝于2017年1月23日办理交易过户递件手续，故在整个合同履行过程当中是卖方谭劲松、谭咏梅单方违约导致合同停止，而我方在合同履行过程当中一直与卖方积极协商，并没有违约。三、涉案房屋现已在买方的支配与使用下，并且卖方在一审中当庭自认房屋已交付使用。四、双方签署的网签合同中诸多条款与双方签订的房屋买卖合同存在不一致的地方，应当以房屋买卖合同的条款内容为主，卖方谭劲松、谭咏梅依据网签合同的约定否认涉案房屋合同履行的相关事实是没有依据的。双方于2016年6月签订合同，虽然谭劲松在2016年11月30日办理网签之前曾催促我方尽快办理流程，但其从未提及违约金。办理网签时，双方约定争取在2017年1月28日前办理过户，如果银行批了贷款流程没有那么快的话，可能会延迟到2月初。直到2017年1月14日，中介拿了过户时间之后，谭劲松于2017年1月15日才提出加价主张，其并未在2017年11月30日之前与我方谈过违约金。
邓明飞、邹文娅对（2017）粤0111民初4523号案上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我方无需向谭劲松、谭咏梅支付违约金160770元；2.一、二审诉讼费由谭劲松、谭咏梅承担。事实与理由如下：一、一审法院认定我方违约与事实不符，且无证据证明，亦无法律依据。⒈我方无任何违约行为，买卖双方协商一致自愿签订《房屋买卖合同》，该合同约定均是双方真实意思表示。虽然双方约定须于2016年11月15日前完成递件手续，但是双方于2016年11月30日共同办理网签合同的行为可以证实双方变更了合同履行期限。⒉从双方在一审中提交的微信聊天记录显示，买方在2016年11月15日前后均与卖方协商合同履行期限事宜，并且卖方谭劲松、谭咏梅在2016年11月15日至2017年1月15日期间从未向买方主张过违约金，上述证据也再次佐证了双方对合同履行期限的变更。⒊按《合同法》的相关规定，买卖双方既然已经协商一致变更了原合同履行期限，那么我方是否构成违约不应当按照原合同约定的履行期限，而应当依据变更后的约定，故我方未在2016年11月15日前办理过户递件手续并不构成违约。二、谭劲松、谭咏梅拒绝继续履行合同构成违约。2017年1月中旬，连家公司在得知银行已经同意我方的贷款申请后，便联系卖方预约过户递件时间。2017年1月14日，连家公司成功预约到2017年1月23日办理过户递件手续，并将预约成功的短信发送给卖方，但卖方于2017年1月15日受广州市房产政策的影响，要求我方增加房款才肯协助办理过户递件手续。我方拒绝，卖方便拒绝于2017年1月23日到房产部门办理过户递件手续。卖方的行为已经严重侵害了我方的利益，构成违约。综上所述，一审法院在认定双方对合同履行期限进行了变更后又认定我方未按照原合同约定期限办理过户递件手续构成违约，上述认定相互矛盾，亦有悖《合同法》的自愿原则。一审法院不认定谭劲松、谭咏梅拒绝继续履行合同的行为构成违约是不公平的。三、基于买卖双方对合同履行的期限及条件进行了协商变更，且卖方同意于2016年11月30日办理网签的事实，我方不存在违约行为。卖方在一审中并没有举证证明双方协商变更办理网签时间是有条件的，而从我方在一审中提交的我方于2016年11月19日发给卖方的微信截图内容可以看出我方履行合同的诚意，且2017年1月19日的微信截图内容恰好证明卖方在2016年11月30日之前并未提出任何条件，也没有提出违约金的要求，而是双方自愿协商一致变更了合同。我方在一审中只是承认卖方于2017年1月15日才提出有关增加金额的问题。四、在网签之后的2017年1月中旬，卖方单方反悔提出加价才肯办理过户，不排除卖方受房产政策的影响，为了个人的利益提出加价的可能，故我方认为是卖方违约导致合同无法履行，我方不存在违约行为，请求二审法院判如所请，维护我方合法权益。
谭劲松、谭咏梅答辩称:一审判决已经详尽阐述了邓明飞、邹文娅违约的事实。一、买方没有依约于2016年11月15日交易过户。虽然买卖双方之后办理了网签合同，但在确定具体递件过户日期时，双方经中介撮合口头协商按照每日千分之一的标准支付违约金，2017年1月14日之后才确定具体的违约金金额是15万元，并不是我方之前已经知道这个金额。虽然买方代理人在一审庭审中指出涉案原合同约定该合同与网签合同不一致的，以该合同为准，但买方一直在选择性地适用两个合同的条款。二、我方没有违约，而是邓明飞、邹文娅违约，其他意见与我方上诉意见一致。
原审第三人连家公司经本院传票传唤，未到庭参与诉讼，亦未提出答辩意见和举证。
原审第三人合富公司经本院传票传唤，未到庭参与诉讼，亦未举证，但向本院提交书面意见如下：我司在本次交易提供网签办理业务，并不清楚买卖双方相关交易纠纷。一审判决并不涉及我司，故对判决事项不发表意见。
2017年2月27日，邓明飞、邹文娅向一审法院提起（2017）粤0111民初3219号案诉讼，请求判令：一、谭劲松、谭咏梅继续履行《房屋买卖合同》，协助邓明飞、邹文娅办理房屋产权转移登记手续；二、谭劲松、谭咏梅共同向邓明飞、邹文娅支付逾期履行协助办理房屋产权转移登记手续义务的违约金（每逾期一日，按照涉案房产成交价的千分之一计算，自2017年1月24日起至清偿之日止）；三、诉讼费由谭劲松、谭咏梅承担。
2017年3月29日，谭劲松、谭咏梅向一审法院提起（2017）粤0111民初4523号案诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》；二、邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅支付违约金233000元；三、本案诉讼费由邓明飞、邹文娅承担。
一审法院经审理查明，2016年6月2日，谭劲松、谭咏梅（卖方）、邓明飞、邹文娅（买方）、连家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅购买位于广州市白云区黄庄南路蓝庭街4号的504房，成交价2333000元。二、违约责任：卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。三、按揭付款：签订本合同支付定金50000元；首期楼款（含定金）70万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；163万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。四、买卖双方保证按规定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则属违约并承担违约责任。五、交易所产生的税费由买方支付。六、款项支付：签订本合同时支付定金50000元；首期楼款（含定金）700000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；1630000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件等。双方另补充约定：1、卖方承诺该物业是唯一物业，如产生费用（个人所得税）由卖方承担；2、双方协商同意该物业的过户时间定为2016年11月15日前到房管局办理递件过户手续；3、除空调、热水器外，该物业入墙入地的设施不得拆除。
签订合同当日，邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅支付定金5万元。
2016年11月30日，买卖双方办理网签合同。
2017年1月14日，连家公司工作人员通知谭劲松、谭咏梅于2017年1月23日办理交易过户递件手续，谭劲松、谭咏梅因双方产生纠纷未前往办理。
2017年1月18日，邓明飞、邹文娅取得银行同意贷款通知书。
2017年2月13日，邓明飞向谭劲松、谭咏梅发出催促履行函，敦促卖方履行合同，继续完成交易手续。
2017年3月27日，卖方向买方发出律师函，主要内容：买方未经同意拒绝按合同约定向卖方购买涉案房屋，未按时支付房款，也拒绝到房地产管理部门办理相关过户手续的行为已严重违反契约精神，损害卖方合法权益，买方应向卖方支付违约金并解除合同。
对于双方为何没有按合同约定于2016年11月15日前办理递件手续，双方说法不一。买方认为由于公积金政策的变化，导致合同迟延履行，但双方同意变更合同履行期限，并进行网签。卖方则认为买方故意违约拖延时间办理手续，后来在买方口头同意按合同约定支付违约金150000元的情况下才于2016年11月30日进行网签合同。买方否认同意支付150000元，仅同意适当补偿，具体数额不清楚。
一审法院另查，卖方已于2016年10月将涉案房屋交付给买方，买方已经对房屋进行装修。双方均确认合同继续履行没有障碍。
以上事实有房屋买卖合同、收款收据、微信记录、广州市存量房买卖合同、履行函及当事人陈述予以证实。
一审法院认为,买卖双方自愿签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，合法有效，各方应恪守履行。根据房屋买卖合同的约定，双方需于2016年11月15日前完成递件手续，但是从双方于2016年11月30日进行网签合同，可以证实双方对合同履行期限进行了变更，只是对变更的条件双方说法不一，买方认为双方口头约定适当补偿，具体数额不清楚，卖方则认为双方口头约定补偿150000元。虽然合同约定逾期30天，卖方有权不再出售该物业，但在合同履行过程中，双方变更了合同履行期限，后来又一直处于纠纷状态导致合同无法继续履行，现合同继续履行没有法律上的障碍且房屋已实际交付使用，买方也主张继续履行合同，因此，卖方主张解除合同，理由不成立，合同应继续履行。
对于合同期限变更的条件，双方均无证据证实，按照合同约定双方需于2016年11月15日完成递件交易过户，尽管买方强调是由于客观原因导致合同无法按时履行，但这些并非不可抗力，不能成为免责的理由，且双方于2016年6月签订合同，约定2016年11月15日交易过户，已充分考虑在合同履行过程中的各种因素影响，而且作为买方应对自己履行合同的各种因素予以充分考虑，不能因为自身的原因导致合同迟延履行而损害卖方的利益。因此从2016年11月15日到2017年1月23日这段时间视为买方迟延履行合同，构成违约，依法应承担违约责任。根据房屋买卖合同约定，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按逾期支付楼款的千分之一向卖方支付违约金，房款总价为2330000元，买方已支付50000元，余款为2280000元，买方应支付该款项自2016年11月15日到2017年1月23日按每日千分一计算的违约金，经核算为160770元。2017年1月23日之后的损失因卖方拒绝履行，应由其自行承担。
因买方违约在先，买方要求卖方支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年9月5日作出如下判决:一、谭劲松、谭咏梅与邓明飞、邹文娅继续履行《房屋买卖合同》，谭劲松、谭咏梅在本判决生效之日起三十日内，协助邓明飞、邹文娅办理房屋产权转移登记手续；二、在本判决生效之日起三十日内，邓明飞、邹文娅向谭劲松、谭咏梅给付房款2280000元及违约金160770元；三、驳回邓明飞、邹文娅的其他诉讼请求；四、驳回谭劲松、谭咏梅的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4523号案受理费4795元，由谭劲松、谭咏梅负担（已缴纳）；3219号案受理费674元，由邓明飞、邹文娅负担574元，谭劲松、谭咏梅负担100元，谭劲松、谭咏梅负担部分于上述履行期限内向邓明飞、邹文娅支付。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。买卖双方当事人均在二审中确认如下事实：⒈在签订了2016年6月2日的《房屋买卖合同》后，双方为了过户签订了2016年11月30日的网签合同，双方实际履行的是前一份合同；⒉涉案房屋目前是被买方邓明飞、邹文娅上锁，卖方谭劲松、谭咏梅并未收回该房屋或上锁；⒊涉案房屋目前产权仍登记在卖方谭劲松、谭咏梅名下，没有被查封或抵押。
二审中，谭劲松、谭咏梅提交一张落款日期为2016年9月22日、盖有“万科蓝山花园物业服务中心业务专用章”的《装修施工证》，以及没有盖章的《装修现场监控记录表》一页，拟证明卖方签约后是出于好心和基于买方可以诚信履约，应买方的要求，才同意买方对涉案房屋的洗手间和墙面进行简单的刷新和改动，并没有把涉案房屋实际交付给买方使用；且因卖方至今未收齐房款，双方也未依约签署交接确认书，故涉案房屋并不符合网签合同第四条第一款约定的交房条件。经本院主持质证，邓明飞、邹文娅表示确认上述证据的真实性、合法性，但不认可关联性；一审法院已经认定涉案房屋已交付，且卖方谭劲松当庭承认涉案房屋于2016年10月交付给买方邓明飞使用和装修，邓明飞已开始承担涉案房屋的管理费，上述事实均证明该房屋已经完全交付；至于网签合同第四条的约定，根据双方签订的房屋买卖合同第14条的约定，网签合同与该合同约定不一致的，以该合同为准，故卖方不能依据网签合同的约定。
二审另查明如下事实：⒈网签时间为2016年11月30日的《广州市存量房买卖合同》由卖方谭劲松和谭咏梅、买方邓明飞和邹文娅，与房地产中介服务机构合富公司三方共同签署。⒉广州市海珠区不动产登记中心于2018年1月10日向本院出具《购房资格证明》，载明：截至2018年1月10日止，邓明飞、邹文娅具备本市住房限购区域内住房购房资格。
本院认为:一审法院认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，论理清晰，各方当事人对此亦未提出异议，本院予以确认并不再赘述。对于2016年11月30日签订的《广州市存量房买卖合同》即网签合同，买卖双方均确认该合同是为了过户而签订，合富公司亦向本院提交书面意见称其司在本次交易提供网签办理业务，并不清楚买卖双方相关交易纠纷；且涉案《房屋买卖合同》中明确约定“如本合同与网签合同不一的，以本合同为准”，因此，对涉案房屋买卖交易的审查以及违约责任的认定应以涉案《房屋买卖合同》为依据。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，买卖双方应在2016年11月15日前完成递件手续，虽然买方强调是因客观原因导致其无法按时履约，但审查其理由均非不可抗力，买家不能以自身原因导致合同迟延履行而损害卖方利益，一审法院据此认定买方应承担迟延履行的违约责任，并判令买方参照涉案《房屋买卖合同》约定的逾期按每日总房款的千分之一的标准，向卖方支付从逾期之日即2016年11月15日起至连家公司通知卖方办理交易过户之日即2017年1月23日止的违约金，合理有据，本院予以维持。至于2017年1月23日之后的损失，因卖方拒绝履行，应由卖方自行承担相关责任。因买方违约在先，且买卖双方虽协商一致于2016年11月30日签订了网签合同，但并未明确约定办理过户手续的具体时间，卖方亦未明确表示放弃追究买方迟延履行的违约责任，在此情况下，即使卖方存在拒绝按中介通知时间办理过户手续的不当行为，亦不能成为买方无需承担违约责任的理由，故买方认为其无需承担违约责任的上诉意见缺乏充分理据，本院不予支持。
虽然买方存在上述违约行为，但从买卖双方于2016年11月30日办理网签合同的行为可见，买卖双方均同意继续履行合同，实际上变更了原合同约定的履行期限。之后因买卖双方对变更的条件存在争议，即买方认为双方口头约定适当补偿，具体数额不清楚，卖方则认为双方口头约定补偿150000元，卖方因此拒绝按连家公司通知的过户时间配合办理房屋过户手续而导致合同未能继续履行。基于上述事实及鼓励诚信交易、维持交易维定性的原则，考虑到合同继续履行并没有法律上的障碍，且涉案房屋也已实际交付买方装修、使用，买方也主张继续履行合同，而卖方在配合办理了网签合同即同意继续履行合同，只是买卖双方对于继续履约的条件存在争议的情况下，又主张解除合同的理由并不充分，故一审判决不支持卖方要求解除合同的诉求，并判令卖方协助买方办理涉案房屋产权转移登记手续，买方同时支付购房余款228万元，并无明显不当，本院予以维持。由于买卖双方对于继续履约的条件存有争议，且目前并无充分证据证明买卖双方在办理网签合同前后，曾对买方应付违约金的金额及支付时间达成一致意见，故卖方以买方未依约支付违约金为由认为其有权行使先履行抗辩权解除合同，并要求买方按房屋成交价的10%的标准支付违约金的理据不足，本院不予支持。
谭劲松、谭咏梅在二审中提交的证据材料均形成于一审立案之前，亦不足以证明谭劲松、谭咏梅的上诉主张，故上述证据均非二审新证据，本院不予采纳。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。谭劲松、谭咏梅与邓明飞、邹文娅的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
23734号案二审案件受理费8235元，由谭劲松、谭咏梅负担4720元，邓明飞、邹文娅负担3515元；23735号案二审案件受理费100元，由谭劲松、谭咏梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年三月一日
书记员 林飘云
梁少欣