天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初2685号
原告天津信源物业管理有限公司,住所地天津市红桥区咸阳路前园村一号楼2门306-309。
法定代表人王英,经理。
委托代理人韩宝强,天津辰斌律师事务所律师。
被告陈文鹏,女,住天津市北辰区。
委托代理人贺骥,男,1982年4月22日出生,汉族,系被告丈夫。
原告天津信源物业管理有限公司与被告陈文鹏物业服务合同纠纷一案,本院于2016年4月28日立案受理,依法由代理审判员刘彬适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天津信源物业管理有限公司的委托代理人韩宝强与被告陈文鹏的委托代理人贺骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津信源物业管理有限公司诉称,原、被告系物业服务合同关系。2012年8月8日,原告与天津市北辰区豪信花苑物业管理小区业主大会(以下简称“豪信花苑业主大会”)签订了物业服务合同,约定原告为该小区提供物业服务,期限为3年,自2012年7月15日至2015年7月14日,服务费收费标准为2.6元/月.平方米。被告应于每月10日前交费,逾期交纳,从逾期之日起按应交物业服务费的3‰比例交纳违约金。截至2014年12月31日,被告累计拖欠29.5个月的物业服务费,共计13718元。经原告多次催要未果,故呈诉。请求依法判令被告:1、给付原告物业服务费13718元;2、诉讼费由被告承担。
被告陈文鹏辩称,被告系豪信花苑小区的业主,但原告陈述并不属实,不同意原告的诉讼请求。第一,原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效;第二,原告提供物业服务期间,被告并没有实际入住,当时房屋仍处于闲置状态,被告并没有享受原告提供的物业服务;第三,被告曾在2011年11月份交过一次物业费,当时应该是交给了开发商,后来原告为豪信花苑小区提供物业服务时,被告曾就房屋漏水及围栏损坏问题与原告协商维修事宜,因原告拒绝维修,故被告没有向原告交纳物业费;第四,被告质疑原告为豪信花苑小区提供物业服务的合法性,质疑物业服务合同的合法性,不清楚原告和豪信花苑业主大会签订物业服务合同的情况,不清楚豪信花苑业主大会成立的情况,不清楚也不认可原告的物业服务标准及内容,且原告并没有向被告催缴过物业服务费用。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张提供证据如下:
证据一、《天津市住宅物业服务合同》一份,证明原告于2012年8月8日与豪信花苑业主大会签订了物业服务合同,该合同约定了物业费的收费标准、交费时间及违约金的计算方法,对全体业主均具有约束力;
证据二、物业服务合同备案证明一份,证明原告与豪信花苑业主大会签订的物业服务合同经天津市北辰区房地产管理局备案,该合同合法有效;
证据三、豪信花苑服务内容交接协议一份,证明原告于2015年1月1日与豪信花苑业主大会解除了合同关系并办理了交接手续;
被告为支持其主张提供照片3张,证明被告房屋闲置期间,房体出现破损,房屋周边环境存在脏、乱、差的情况。
经庭审质证,被告对原告提交的证据发表质证意见如下:
对原告提交的证据一、三的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可,对证据二没有异议。
原告对被告提交的证据发表质证意见如下:
被告提交的照片无法显示门牌号、拍摄时间及地点,无法证明拍照时间是在原告提供物业服务期间,被告主张的房屋质量问题,如在保修期内,应该由开发商负责维修,超过保修期的应由被告自行维修。
经审理查明,原告与被告系物业服务企业与业主之间的关系。被告系天津市北辰区青光镇豪信花苑90-6房屋的所有权人,该房屋建筑面积182.56平方米。2012年8月8日,原告与豪信花苑业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定物业管理服务期限为三年,自2012年7月15日起至2015年7月14日止。物业管理服务费采取包干制的形式收取,收费标准(按建筑面积计算)为别墅2.6元/月/平方米,业主应于每月10日前交费。逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。原告依约自2012年7月15日至2014年12月31日为豪信花苑小区提供了物业管理服务,但被告在此期间未交纳物业管理服务费用。
上述事实,有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为,本案的争议焦点为:原告的诉讼请求是否超过诉讼时效、被告是否应该向原告交纳物业管理服务费及数额问题。对此本院分析如下:
关于诉讼时效一节,本院认为,物业管理服务具有连续性及持续性的特征,物业费用的收取依据是前期的物业服务合同,因此,原告提供物业服务期间产生的所有物业管理服务费用应视为一个整体,而业主每个月缴纳的物业管理服务费则视为整体债务的分期履行,因当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算,原告提供的物业服务截止至2014年12月31日,故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效,本院对被告就时效问题进行的抗辩不予支持。
关于交费一节,本院认为,原告与豪信花苑业主大会签订的物业服务合同合法有效,受法律保护,该合同对豪信花苑小区的业主具有约束力。原、被告均应全面履行合同约定的义务。原告依约为被告提供了物业管理服务,且原告提供的物业管理服务为被告所接受,被告应遵守合同的约定,向原告交纳物业管理服务费,被告未交纳物业管理服务费的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。根据原告的服务期限、物业服务合同约定的交费标准及被告的房屋建筑面积,被告应向原告交纳2012年7月15日至2014年12月31日的物业管理服务费14002元(2.6元/月/平方米×182.56平方米×29.5个月),原告主张被告应交纳的物业管理服务费为13718元,未违反法律规定。庭审中,被告主张豪信花苑小区环境存在脏乱差的现象并提供了照片加以证明,结合本案实际,针对原告提供物业服务不到位的情况,本院酌情认定原告应收取的物业费为其主张费用的80%,即10974元(13718元×80%),对原告主张的物业服务费高出的部分本院不予支持。另外,庭审中,被告认可曾经于2011年交过物业管理服务费用,但并没有交给原告,结合被告自述的交费时间及原告提供物业服务的期间,可以证实原告已经按照合同约定为被告提供了物业服务,被告以其房屋闲置且未享受原告提供的物业服务为由拒绝交纳物业管理服务费,没有事实及法律上的依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定,判决如下:
被告陈文鹏自本判决生效之日起十日内给付原告天津信源物业管理有限公司自2012年7月15日起至2014年12月31日止的物业管理服务费10974元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71元,由原告天津信源物业管理有限公司负担14元,被告陈文鹏负担57元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 彬
二〇一六年六月十三日
书 记 员 张玉芹
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。