天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4505号
上诉人(原审原告):郑金刚。
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,职务总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
上诉人郑金刚因与上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案,均不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初44111号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人郑金刚,上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑金刚上诉请求:1、撤销一审判决,依法改判支持其一审诉讼请求;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1、一审认定的燃气逾期开通天数与客观实际不符;2、应当给付其因涉诉房屋质量不合格产生的租房、物业费等损失。
碧桂园公司辩称,不同意郑金刚的上诉请求,请求支持己方上诉请求。
碧桂园公司上诉请求:1、撤销一审判决第一项,依法改判其支付燃气逾期开通违约金3750元或发回重审;2、两审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:类似生效判决均确认逾期天数为75天,一审认定本案逾期92天没有依据。
在本案的审理中,碧桂园公司撤回针对郑金刚的上诉请求,碧桂园公司撤回上诉,不违反法律规定,本院允准。
郑金刚向一审法院起诉请求:1.碧桂园公司偿付其燃气逾期开通违约金人民币23750元;2.碧桂园公司依据《住宅设计规范》调整其所购房屋的入户门;3.碧桂园公司依据《天津市新建商品住宅使用说明书》将其所购房屋的窗户改成外平开;4.碧桂园公司偿付其租房补贴人民币34000元及预交一年的物业费人民币2838.60元,共计人民币36838.60元;5.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。
一审法院认定事实:2013年9月1日,原告与被告碧桂园公司签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078712),该合同约定:原告购买由被告碧桂园公司开发建设的位于天津市滨海新区滨海旅游区起步区(安佳路以西、玉林道以南)碧桂园凤凰苑7号楼1门904号商品房(钢混结构,建筑层数为14层),该房建筑面积为94.62平方米,每平方米价格为人民币8352.41元,总价款为人民币790,305元。该合同第三条约定:“商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。甲方(碧桂园公司)于2014年5月30日前,将符合上述条件的商品房交付乙方(原告)使用。”;该合同第八条约定:“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三),未达到国家规定标准和承诺的,甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下,甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的,甲方不承担责任。”该合同第九条第4项约定:“燃气设施在该商品房交付时达到正常使用条件”;该商品房买卖合同附件六补充合同第五条第(四)项约定:“该商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题,乙方(原告)有权要求保修,甲方(碧桂园公司)按约定承担保修责任,乙方(原告)不得藉词拒绝收楼。”;该商品房买卖合同附件六补充合同第六条约定:“(一)甲乙双方一致确认:商品房买卖合同第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件。(二)甲乙双方一致同意将商品房买卖合同第九条中“配套设施未按约定日期运行,……向乙方支付违约金”的内容全部变更约定为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”。该商品房买卖合同签订后,原告按约向被告碧桂园公司付清了全部购房款。2014年5月27日,被告碧桂园公司取得天津市建设工程(凤凰苑7号楼)竣工验收备案书;2014年5月28日,被告碧桂园公司取得天津市新建住宅商品房(凤凰苑7号楼)准许交付使用证。天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告碧桂园公司出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,该配套证明记载:依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对被告碧桂园公司开发建设的住宅商品房项目(包括涉案房屋所在楼栋)进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2014年5月31日,原告在向被告碧桂园公司签署碧桂园滨海城物业及资料移交书、填写入住登记表和业主满意度调查表后,办理了上述原告所购商品房的交付手续,并领取了该房屋的钥匙。2014年6月,因被告碧桂园公司开发建设的碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼的装修质量问题导致业主延迟入住的情况比较严重,被告碧桂园公司于2014年6月17日在涉案房屋所在的凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼房屋因装修等问题导致业主延迟入住,公司予以高度重视,在此向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:组建专项维修整改小组进行积极整改,针对户内不同问题,按照业主的合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公司本着“公平公正,合理合法”的原则对业主进行补偿:整改期间免收业主物业费,对于已交物业费的业主,按照整改工期顺延;根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,租房费用标准:1.小于100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天);2.100-150平方米户型租房费用为2800元/月(94元/天);3.150平方米以上户型租房费用为3500元/月(117元/天)。2010年3月,原告与案外人苏玉军签订了《房屋租赁合同》,双方约定:“郑金刚租赁苏玉军所有的天津市塘沽区新开里47号楼2门203号房屋(建筑面积86.17平方米),租赁期限自2010年4月1日至2012年3月31日,后自动延续。月租金为人民币1800元”;原告已实际支付2014年6月至2015年6月期间的物业费人民币2838.60元。
另查明,2015年10月29日,部分业主(宋长胜等)与被告碧桂园公司就燃气逾期开通的补偿问题、房屋窗户的平开方向问题和租房费用(房屋维修期间)的补偿问题未能协商一致,诉至天津市滨海新区人民法院。在该案审理期间,因天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为被告碧桂园公司出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》中涉及燃气配套设施的证明上没有出证日期,一审法院就碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气的开通情况向天津滨海旅游区公用事业发展有限公司及天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司进行了调查核实,经上述部门核实被告碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼商品房室内的燃气设施因开发商(被告碧桂园公司)在房屋厨房的装修过程中安装的燃气表与灶具之间的距离不符合供气的安全条件,故由被告碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行了整改安装,花费时间约2-3月。一审法院于2016年1月26日作出(2015)滨汉民初字第7293号民事判决书,判决“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋长胜燃气逾期开通违约金3750元、窗户外平开改内平开违约金500元以及房屋租房补贴12000元,共计人民币16250元。二、驳回原告宋长胜的其他诉讼请求。”被告碧桂园公司不服该判决,上诉至本院。本院于2016年3月7日立案受理后,该院于2016年4月28日作出(2016)津02民终1815号民事判决书,判决“一、撤销天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决第二项;二、变更天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7293号民事判决第一项为:上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人宋长胜燃气逾期开通违约金3750元,房屋租房补贴12000元,共计人民币15750元;三、驳回被上诉人宋长胜的其他诉讼请求;四、驳回上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他上诉请求。”2016年4月,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼的业主盖章出具了碧桂园滨海城1期高层立管带气时间表,原告所购房屋(凤凰苑7号楼1门)燃气开通时间为2015年9月17日。2016年4月26日,原、被告因就原告所购房屋的燃气逾期开通的补偿问题、入户门的调整问题和原告(房屋维修期间)租房费用、物业费等经济损失的补偿问题未能协商一致,遂成诉。
庭审中,被告碧桂园公司对原告提交的证据1-2、4的真实性均无异议,原告对被告碧桂园公司提交的证据1-4的真实性均无异议,原、被告对一审法院依法调取的证据和现场勘验照片(打印件)均无异议,上述证据客观、真实、有效,与本案有关联性,一审法院对上述证据予以采信。被告碧桂园公司对原告提交的证据3提出异议,主张该证据中的照片内容不能证实是在涉案房屋中拍摄的,拍摄时间也不能确定,对照片内容的真实性不予认可;该证据中的立管带气时间表只是燃气公司自行确定的燃气开通时间,我公司已经履行了室内燃气设施的安装义务,燃气逾期开通的责任不能归责于我公司,对立管带气时间表的真实性不予认可。原告提交的证据3中燃气公司盖章出具的立管带气时间表客观、真实、有效,与本案有关联性,被告未向一审法院提交足以反驳该证据的相反证据,一审法院对该证据(立管带气时间表)予以采信;原告提交的证据3中照片复印件无法证实其拍摄时间、地点,且无其它相关证据予以佐证,不能证实该照片内容的真实性,一审法院对原告提交的照片复印件的真实性不予认定,一审法院对原告提交的照片复印件不予采信;被告碧桂园公司对原告提交的证据4的真实性无异议,但主张对该证据的证明目的不予认可,我公司已取得两证,涉案房屋的入户门设计符合民用建筑设计规范,相邻的入户门正常开启并未互相影响。原告提交的证据4客观、真实、有效,与本案有关联性,一审法院对该证据予以采信;被告碧桂园公司对原告提交的证据5提出异议,主张该证据不能证明原告所购商品房存在房屋及装修质量问题,对其内容我公司不予认可。原告提交的证据5中《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》复印件、天津市新建商品住宅质量保证书复印件和天津市新建商品住宅使用说明书复印件客观、真实、有效,与本案有关联性,一审法院对上述证据予以采信;原告提交的证据5中电脑截图复印件不足以证明原告所购商品房存在房屋及装修质量问题,原告亦未提交其他相关证据予以佐证,一审法院对原告提交的电脑截图复印件的真实性不予确认,一审法院对该截图复印件不予采信;被告碧桂园公司对原告提交的证据6提出异议,主张该证据中的租房合同没有备案手续,原告没有提供支付房租的流水凭证,合同时间是2010年4月1日到2012年3月31日,是在原告购房前发生的费用,我公司对此不予认可。我公司对原告主张的物业费不予认可。因原告提交的房屋租赁合同期限与租金金额均系个人手写,该证据不足以证明该房屋租赁合同和租金金额的真实性,原告亦未提交其他相关证据予以佐证,一审法院对原告提交的房屋租赁合同和租房损失的真实性不予确认。该证据中的物业费收据客观、真实、有效,与本案有关联性,一审法院对该证据予以采信。
上述事实有原、被告提交的证据、一审法院现场勘查的证据、一审法院调取的证据和原、被告庭审陈述在案佐证,一审法院予以确认。
一审法院认为,原告与被告碧桂园公司签订的《天津市商品房买卖合同》(含附件及其补充合同)系原、被告双方在平等、自愿的基础上协商签订,双方买卖意思表示真实,内容合法、有效,并已实际履行,该行为不违反我国法律规定,应确认为有效合同,依法予以保护。该买卖合同对双方当事人均具有约束力,原、被告均应按该合同约定的相关义务予以履行。关于原、被告诉争的燃气逾期开通违约金问题,被告碧桂园公司在(2014年5月27日)取得天津市建设工程(凤凰苑7号楼)竣工验收备案书和天津市新建住宅商品房(凤凰苑7号楼)准许交付使用证后,本案诉争房屋中的燃气设施即应具备交付使用条件。依据上述买卖合同及补充合同的相关约定,被告碧桂园公司向原告交付商品房(凤凰苑7号楼1门9**号)后,该商品房中的燃气设施即应达到正常的使用条件(即原告向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件)。但根据一审法院查明的事实,因被告碧桂园公司所建商品房(凤凰苑)中安装的燃气表不符合供气安全条件,需要对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行整改安装,整改工期时间约2-3月。由于被告碧桂园公司的上述过错,原告所购房屋厨房内安装的燃气表需要整改安装才能符合燃气安全通气的条件,造成原告所购房屋的燃气逾期开通,被告碧桂园公司对此应承担全部民事责任。被告碧桂园公司抗辩主张原告所购房屋燃气逾期开通并非系该公司过错所致,该公司不应承担赔偿责任。被告碧桂园公司向一审法院提交的证据不足以证实其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。被告碧桂园公司的抗辩理由不能成立,无事实和法律依据,一审法院对被告碧桂园公司的上述抗辩主张不予支持。原告主张被告碧桂园公司应偿付原告燃气逾期开通违约金的诉讼请求符合我国相关法律规定和合同约定,一审法院对原告的此项主张予以支持。关于原、被告诉争的燃气逾期开通的期限及违约金的金额问题,依据原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条第4项和补充合同第六条:“(一)甲乙双方一致确认:商品房买卖合同第九条约定的“使用条件”是指达到乙方(原告)向水、电、燃气、暖气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件。(二)甲乙双方一致同意将商品房买卖合同第九条中“配套设施未按约定日期运行,……向乙方支付违约金”的内容全部变更约定为“若甲方违反本条约定,每一项每逾期一天,甲方向乙方支付人民币50元的违约金”的约定,被告碧桂园公司向原告交付商品房(凤凰苑7号楼1门9**号)的时间为2014年5月31日,故原告所购房屋燃气逾期开通的期限应自该交房之日起计算至被告碧桂园公司对凤凰苑1-7号楼除顶层房屋外(顶层房屋安装的燃气表符合燃气安全通气条件)的其他房屋厨房内的燃气表全部进行整改安装完毕符合燃气安全通气条件时(2014年8月30日)止。凤凰苑1-7号楼商品房内的燃气表全部符合燃气安全通气条件后的燃气逾期开通的责任不能归责于被告碧桂园公司,原告主张其所购房屋燃气逾期开通的期限应计算至(凤凰苑7号楼1门)立管带气时(2015年9月17日),无事实和法律依据,一审法院对原告的此项主张不予支持。被告碧桂园公司应向原告偿付2014年5月31日至2014年8月30日期间燃气逾期开通的违约金4600元(50元/天×92天)。关于原、被告诉争的调整原告所购房屋的入户门问题,根据一审法院现场勘验的结果和原、被告提交的证据,该房屋入户门的设计符合相关建设规划要求,该房屋入户门单独正常开启时并未影响相邻户门的正常开启;在该房屋入户门与相邻入户门同时开启时,只有在相邻的入户门开启角度大于90度的情况下,才会出现与该房屋入户门(开启角度50度-80度左右)相碰的情况,并不存在严重妨碍公共交通及相邻户门开启的情况,且《中华人民共和国住宅设计规范》(中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布)中第5.8.5条:“户门应采取具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通即相邻户门开启。”的规定,不属于强制性条文,并不属于必须严格执行的范畴,故原告与相邻的业主应本着注意安全、方便生活、团结互助、公平合理、不妨碍公共交通的原则,正确、合理的开启各自房屋的入户门,不要影响相邻人员的合理进出,妥善处理好双方的相邻关系。原告要求被告对其商品房的入户门进行调整的主张,于法无据,一审法院对原告的此项主张不予支持。关于原、被告诉争的原告所购商品房是否存在房屋及装修质量问题、是否影响其居住使用的问题,原告依照该商品房买卖合同的约定履行了交付全部房款的义务后,被告碧桂园公司应依约按期向原告交付质量无瑕疵的商品房(精装修)。根据一审法院现场勘查情况、原、被告庭审陈述及原、被告各自提交证据的质证情况,原告于2014年5月31日办理商品房交付手续,原、被告双方对此事实均无异议。原告在办理该房屋的交付手续(签收物业及资料移交书、填写入住登记表及缴纳相关费用)后,未向被告碧桂园公司提出该房屋存在房屋及装修质量问题并将涉案房屋的钥匙交予凤凰苑物业服务中心进行代管,原告提交的证据5和一审法院现场勘验照片不足以证实原告所购房屋存在房屋及装修质量问题,严重影响原告居住和使用该房屋的事实,原告应承担举证不能的法律后果。一审法院对原告诉称其所购房屋存在房屋及装修质量问题影响原告居住使用的主张不予支持。原告提交的相关证据不足以证实原告所购房屋存在房屋及装修质量问题,并符合被告碧桂园公司在《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中公开承诺的补偿情形,原告应承担举证不能的法律后果。原告主张被告碧桂园公司应赔偿原告经济损失(租房费用和物业费)的诉讼请求无事实和法律依据,一审法院对原告此项诉请不予支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零八条、第二百零七条、第三百二十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告郑金刚燃气逾期开通违约金人民币4600元;二、驳回原告郑金刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币657元(该费用原告已预交),由原告郑金刚负担人民币632元(原告于本判决生效之日起十日内到一审法院汉沽审判区办理退费人民币25元的手续),由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担人民币25元(该费用于本判决生效后十日内向一审法院交纳)。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,对于碧桂园公司支付郑金刚燃气逾期开通违约金期间的问题,根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定,碧桂园公司是否支付郑金刚燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到郑金刚向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是郑金刚实际通气的时间。经一审法院向相关部门调查核实,燃气的开通除燃气设施应当具备相应的安全条件外,还包括郑金刚在内的其他业主的配合的因素。因郑金刚未就包括其在内的其他业主已经就燃气开通给予了充分的配合的事实,提供相应的证据予以证明,故一审判决据此酌情认定碧桂园公司应承担的燃气逾期开通违约金的期间,并无不当,本院予以维持。
对于涉诉房屋入户门是否应予调整的问题,经一审法院现场勘验,郑金刚的涉诉房屋户门与其相邻户门同时开启并开至一定角度时确实存在相抵触情况,但一审法院在现场勘验的基础上并结合双方合同约定及《中华人民共和国住宅设计规范》相关规定的要求,所作认定亦具合理性,本院不予调整,郑金刚与相邻业主应本着注意安全、方便生活、团结互助、公平合理、不妨碍公共交通的原则,正确、合理开启各自房屋的入户门,妥善处理好相邻关系。
对于郑金刚请求赔偿租房补助及物业费的问题,由于郑金刚没有向碧桂园公司提出该房屋存在房屋及装修质量问题并将涉案房屋的钥匙交予凤凰苑物业服务中心进行代管,一审法院依据现场勘验照片认定郑金刚提交的证据不能证实其所购房屋存在房屋及装修质量问题影响居住使用,没有支持郑金刚该项主张并无不当。
综上所述,郑金刚的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费上诉人郑金刚缴纳的1200元,由上诉人郑金刚负担;上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司缴纳的50元,减半收取25元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺