广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第115号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市，组织机构代码证号码为55167559-X。
法定代表人潘军，执行董事。
委托代理人杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人叶静谊，广东赋诚律师事务所辅助人员。
被告（反诉原告，以下统称被告）魏丽，女，汉族，住四川省自贡市沿滩区，公民身份号码×××3049。
委托代理人陈容明，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人李占海，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省深圳市南山区。
第三人广东众达律师事务所，住所地广东省东莞市。
负责人周广荣。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行，住所地广东省东莞市。
负责人黄锴。
原告东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）与被告魏丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日予以受理。在提交答辩状期间，被告魏丽对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回。被告魏丽在上诉期内未提起上诉。2015年6月2日，被告魏丽提出反诉，本院决定对反诉予以受理并与本诉合并审理。在诉讼过程中，本院依法追加了广东众达律师事务所、中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2015年9月2日、11月4日对本案公开开庭进行了审理。原告花千里公司的委托代理人杨惠萍、叶静谊，被告魏丽及其委托代理人陈容明、李占海到庭参加了诉讼。第三人广东众达律师事务所、中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告花千里公司诉称：2012年5月2日，被告魏丽向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁1栋1903号商品房，原告花千里公司与被告魏丽签订了编号为20120502D89BC3781290的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五。该合同第六条第3点约定：签署该合同时，支付部分房价款67251元，剩余房价款140000元通过银行按揭方式支付。同时双方签订的《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五约定：首期款67251元由被告魏丽分二期进行付款，如被告魏丽未按补充协议五约定按时支付任何一期的当期应付款，自应付款期限届满之次日起至实际支付当期应付款之日止，被告魏丽按日向原告花千里公司支付商品房总价款千分之三的违约金，合同和补充协议五继续履行。合同签订后，被告魏丽仅支付了部分首期款27521元。经原告花千里公司多次催促，被告魏丽仍未向原告花千里公司支付剩余首期款。无奈之下，原告花千里公司于2014年1月3日通过邮政EMS发送告知函给被告魏丽要求补交剩余房款。截至原告花千里公司起诉之日，被告魏丽仍欠首期款39730元未支付。原告花千里公司认为，商品房买卖合同及补充协议五系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同依法成立，具有法律约束力，任何一方必须按合同及补充协议的约定全面履行自己的义务，被告魏丽的行为已经构成严重违约。原告花千里公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告魏丽向原告花千里公司支付房价款本金39730元及违约金（违约金按中国人民银行确定的银行同期贷款利率的四倍计算，其中20000元的违约金从2012年12月2日起计算，19730元的违约金从2013年5月2日起计算，计至房价款付清之日止，暂计至2014年9月30日为16099.61元）；二、被告魏丽赔偿原告花千里公司律师费损失5000元；三、本案的诉讼费用由被告魏丽承担。
原告花千里公司为证明自己的主张，向本院提供了认购书、《商品房买卖合同》（含附件）、《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五、委托代理合同、律师费发票、律师函、EMS快递单、借据、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书作为证据。
被告魏丽辩称：第一，原告花千里公司与被告魏丽签订认购书和《商品房买卖合同》时，知道或者应当知道被告魏丽通过《商品房买卖合同》约定的按揭方式购买案涉房产，违反《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》即限贷令，仍与被告魏丽签订合同，明显存在过错。在签订认购书和《商品房买卖合同》前，原告花千里公司已经知道被告魏丽并非东莞本地户籍人士，联系地址和电话也不是东莞本地的，可能涉及没有购房资格的问题。第二，按照双方签订的《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五的约定，被告魏丽支付剩余首期款是有条件的，即原告花千里公司履行借款义务后，被告魏丽用该借款支付剩余首期款，既然原告花千里公司没有履行借款义务，被告魏丽支付剩余首期款条件就不满足，被告魏丽不存在没有按期支付剩余首期款的行为。第三，被告魏丽不同意继续履行合同，而是要求解除合同，原告花千里公司要求被告魏丽支付违约金欠缺合同依据。第四，即使被告魏丽有违约行为，原告花千里公司所主张的违约金过高，也应当予以调低。
被告魏丽反诉称：2012年5月2日，被告魏丽与原告花千里公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告魏丽购买原告花千里公司位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁1栋1903号房。原告花千里公司知道或者应当知道被告魏丽通过合同约定的按揭方式购买案涉房产违反《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》即限贷令，仍与被告魏丽签订相应合同，明显存在过错。同时，被告魏丽如约履行合同的付款义务，原告花千里公司却违反《商品房买卖合同》第八条的约定，并未在2013年6月30日前交房。因此，被告魏丽享有解除合同的权利，并且可依合同约定向原告花千里公司主张违约金。另外，原告花千里公司为被告魏丽办理了虚假个人所得税完税证明，违反了限贷令的规定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定可以解除合同。被告魏丽请求法院判令：一、解除被告魏丽与原告花千里公司签订的《商品房买卖合同》；二、原告花千里公司向被告魏丽返还已付购房款27251元；三、原告花千里公司向被告魏丽支付违约金2725.1元；四、本案诉讼费由原告花千里公司承担。在第一次庭审时，被告魏丽要求增加诉讼请求，其中第二项诉讼请求变更为原告花千里公司向被告魏丽返还已付购房款167251元，第三项诉讼请求变更为原告花千里公司向被告魏丽支付违约金16725.1元。
被告魏丽为证明自己的主张，向本院提供了深圳市居住证信息证明单、员工参加社会保险清单、律师费发票、中国工商银行个人购房借款／担保合同、个人所得税完税证明、牡丹灵通卡账户历史明细清单作为证据。
原告花千里公司针对被告魏丽的反诉答辩称：第一，被被告魏丽当庭变更诉讼请求已经超过法定期限，诉讼请求的数额应当在起诉时予以明确。第二，原告花千里公司起诉的诉求是要求被告魏丽支付所欠的首期款，而被告魏丽反诉的诉求是要求解除商品房买卖合同及退还购房款，本诉与反诉是不同的法律关系，应当驳回被告魏丽的反诉请求。第三，原告花千里公司没有违反商品房买卖合同及补充协议的约定，不存在违约行为。被告魏丽要求解除商品房买卖合同及退还购房款没有法律依据。第四，被告魏丽能否贷款以及是否符合贷款资格及条件，应当是由被告魏丽如实将其自身条件或者能力告知银行，由银行审核是否有资格或者条件，并非由原告花千里公司决定被告魏丽是否能贷款。银行已通过审核并放款给被告魏丽，证明被告魏丽是有贷款的资格及条件的，并没有违反限贷令。第五，根据《商品房买卖合同》附件五其他补充第五条第一款的约定，被告魏丽必须在支付所有的购房款、违约金及其他应当支付的款项后，原告花千里公司才有义务交付案涉商品房给被告魏丽使用。本案被告魏丽至今仍欠原告花千里公司首期款，原告花千里公司有权推迟交付案涉商品房。
第三人广东众达律师事务所没有陈述意见，也没有向本院提供任何证据。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行没有陈述意见，也没有向本院提供任何证据。
经审理查明：原告花千里公司系从事商品住宅及配套设施建造、开发、销售的有限责任公司。原告花千里公司已于2013年6月7日就江山花园江山阁1、2栋取得了东莞市住房和城乡建设局颁发的东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2012年4月22日，被告魏丽与原告花千里公司签订了一份认购书，向原告花千里公司认购位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁1栋1903号商品房，双方商定的折后总价款为207251元。2012年5月2日，被告魏丽与原告花千里公司签订了一份编号为20120502D89BC3781290的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告魏丽向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁1栋1903号的商品房，该房屋合同约定建筑面积为32.44平方米，总价款为207251元。该合同第六条约定，签署该合同时，被告魏丽支付全部房价款的30%即67251元，其余房价款140000元通过银行按揭方式支付，被告魏丽须于签署该合同同时签署贷款合同，并提交符合银行要求的完整的个人资料。该合同第七条约定，被告魏丽如未按该合同约定时间付款，逾期在90日之内的，自该合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告魏丽按日向原告花千里公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告花千里公司有权解除合同，原告花千里公司解除合同的，被告魏丽按累计应付款的10%向原告花千里公司支付违约金；被告魏丽愿意继续履行合同的，经原告花千里公司同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告魏丽按日向原告花千里公司支付逾期应付款万分之二点五的违约金；该条中的逾期应付款指依照该合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第八条约定，原告花千里应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合该合同约定的商品房交付被告魏丽使用。该合同第九条约定，除该合同第八条规定的特殊情况外，原告花千里公司如未按该合同规定的期限将该商品房交付被告魏丽使用，逾期不超过90日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告花千里公司按日向被告魏丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告魏丽有权解除合同，被告魏丽解除合同的，原告花千里公司应当自被告魏丽解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告魏丽累计已付款的10%向被告魏丽支付违约金；被告魏丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告花千里公司按日向被告魏丽支付已交付房价款万分之二点五的违约金。商品房买卖合同所附的“附件五：其他补充”第五条第（一）款对商品房买卖合同第八条第一款进行补充约定，即出卖人在收到买受人交付的购房总价款（包括但不限于在买受人选择一次性付款方式或银行按揭付款方式下，买受人按已备案的合同付清全部房款，或在买受人选择分期付款的方式下，买受人按合同约定的时间付清相应阶段的购房款）后，才会向买受人交付该商品房；否则，出卖人有权推迟该商品房的交付或有权拒绝提供办理房产证所需的文件，直至买受人完全履行该合同约定的各项义务为止，且出卖人不承担任何违约责任。双方当事人还签订了一份《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五，该协议约定：原告花千里公司同意出借给被告魏丽39730元（协议约定的金额为40000元，双方当事人均确认为39730元的笔误），该借款仅用于被告魏丽支付购买《商品房买卖合同》第六条约定的首付款；被告魏丽应于2012年12月1日前偿还原告花千里公司20000元，于2013年5月1日前偿还原告花千里公司19730元（协议约定的金额为20000元，双方当事人均确认为19730元的笔误）；被告魏丽逾期还款的，如逾期不超过七日，应按日支付拖欠金额千分之二的违约金，协议继续履行；被告魏丽任何一期还款逾期超过七日后，原告花千里公司有权解除该协议及原合同；原告花千里公司解除合同的，被告魏丽按房产总价款的百分之三十向原告花千里公司支付违约金；被告魏丽任何一期还款逾期超过七日后，如被告魏丽愿意继续履行合同的，经原告花千里公司同意后，合同继续履行，自应还款期限的第二日起至实际支付当期应还款之日止，被告魏丽按日向原告花千里公司支付房产总价款千分之三的违约金。签订《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五的同时，被告魏丽出具了一份借据给原告花千里公司。
2012年6月15日，原告魏丽与第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行签订了《中国工商银行个人购房借款／担保合同》，原告魏丽向第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行借款140000元用于购买上述房屋。原告魏丽向获得贷款140000元后支付给了原告花千里公司。另被告魏丽向原告花千里公司支付了首期款27521元。被告魏丽合计向原告花千里公司支付了房价款167521元，尚欠房价款39730元没有支付。2014年1月3日，原告花千里公司委托广东赋诚律师事务所向被告魏丽发出律师函，要求被告魏丽于2014年1月7日前交清剩余房价款39730元，否则原告花千里公司将采取进一步法律行动，届时所产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费将由被告魏丽承担。2014年10月17日，原告花千里公司与广东赋诚律师事务所签订了一份委托代理合同，委托广东赋诚律师事务所处理案涉商品房买卖合同的相关事宜。原告花千里公司因此支付了律师费5000元。
另查，被告魏丽向第三人广东众达律师事务所支付了律师费800元。被告魏丽称该律师费是委托第三人广东众达律师事务所办理按揭贷款所需的手续而支付的，但未提交相应的委托合同。被告魏丽向本院提交了个人所得税完税证明复印件，认为原告花千里公司或者第三人广东众达律师事务所办理了虚假的个人所得税完税证明，并申请本院向东莞市地方税务局黄江税务分局以及第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行调取该证据。本院向东莞市地方税务局黄江税务分局调取取证，东莞市地方税务局黄江税务分局经核实，回复本院称无该纳税人的该申报记录。第三人中国工商银行股份有限公司东莞寮步支行未向本院提交该证据或者相关的资料。
诉讼过程中，被告魏丽申请对原告花千里公司提供的EMS快递单上的“魏丽”的签名进行笔迹鉴定。经审查，因该鉴定申请对证明待证事实无实质意义，本院不予准许。
以上事实，有认购书、商品房买卖合同（含附件）、《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五、委托代理合同、律师费发票、律师函、EMS快递单、借据、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、深圳市居住证信息证明单、员工参加社会保险清单、律师费发票、中国工商银行个人购房借款／担保合同、个人所得税完税证明、牡丹灵通卡账户历史明细清单、东莞市地方税务局黄江税务分局出具的证明，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点是双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五应否解除以及相应的法律后果的问题。
首先，双方当事人对《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五的真实性均无异议，本院予以采信。该合同及协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同可以约定解除，也可以在达到法定条件后予以解除。本案中，被告魏丽主张解除合同的理由有二，一是原告花千里公司没有依约交付房屋，二是原告花千里公司为被告魏丽办理了虚假个人所得税完税证明，违反了限贷令的规定，要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除合同。一者，按照商品房买卖合同所附的“附件五：其他补充”第五条第（一）款的约定，在被告魏丽没有付清房价款的情况，原告花千里公司有权推迟案涉房屋的交付，因被告魏丽并未付清房价款，故原告花千里公司延迟交付案涉房屋是符合合同约定的，被告魏丽以此为由要求解除合同没有依据。二者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由于被告魏丽已经获得了银行贷款，故不符合该条的规定。因此，被告魏丽要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。被告魏丽基于合同解除而提出的要求原告花千里公司返还购房款以及支付违约金的诉讼请求，没有依据，本院也不予支持。
其次，根据《商品房买卖合同》以及《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五的约定，被告魏丽应支付房价款207251元给原告花千里公司。被告魏丽仅支付了房价款167521元，还应向原告花千里公司支付房价39730元。虽然《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五约定原告花千里公司借款给被告魏丽，但实际该借款并没有实际发生，实质上是双方对首期款的支付方式进行了变更，该款不属于借款的性质。原告花千里公司要求被告魏丽支付房价款39730元，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。由于被告魏丽未依约支付房价款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告花千里公司要求被告魏丽支付违约金，合法有理。《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五所约定的违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当予以调整。但原告花千里公司并未以《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五的约定主张违约金，而是要求以未付房价款39730元为基数，按中国人民银行确定的银行同期贷款利率的四倍计算，其中房价款20000元的违约金从2012年12月2日起计算，房价款19730元的违约金从2013年5月2日起计算，计至房价款付清之日止，按照此计算方法所计算的违约金，也没有违反法律法规的强制性规定，并不过分，本院予以支持，但违约金总额应以不超过房价款本金39730元为限。至于律师费，由于双方当事人在商品房买卖合同》以及《“江山花园”商品房买卖合同》之补充协议五并没有有关律师费承担的约定，故原告花千里公司要求被告魏丽支付律师费5000元，没有依据，该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告魏丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市花千里房地产开发有限公司支付房价款39730元；
二、被告魏丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市花千里房地产开发有限公司支付违约金（违约金按中国人民银行确定的银行同期贷款利率的四倍计算，其中房价款20000元的违约金从2012年12月2日起计算，房价款19730元的违约金从2013年5月2日起计算，计至房价款付清之日止，违约金总额以不超过房价款本金39730元为限）；
三、驳回原告东莞市花千里房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告魏丽的反诉要求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费1321元，由原告东莞市花千里房地产开发有限公司负担109元，由被告魏丽负担1212元；本案一审反诉案件受理费1990元，由被告魏丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨潮源
人民陪审员 蔡雪萍
人民陪审员 利见弟
二〇一五年十一月五日
书 记 员 赵小婷
赵萌
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。