上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第33834号
原告(反诉被告)敖锦龙，男，1975年6月19日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人范文辉，上海中沃律师事务所律师。委托代理人邵燕萍，上海中沃律师事务所律师。被告(反诉原告)陈敏，男，1961年1月7日生，汉族，住浙江省温州市。委托代理人许鹏，上海艾帝尔律师事务所律师。委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。原告敖锦龙诉被告陈敏以及反诉原告陈敏诉反诉被告敖锦龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年11月18日、2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)敖锦龙及其委托代理人邵燕萍、范文辉，被告(反诉原告)陈敏的委托代理人许鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敖锦龙诉称，2015年7月25日，原、被告双方在德佑地产的居间下签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋出卖给原告，成交价人民币(以下币种相同)700万元，首期房价款为500万元，签约后支付，第二期为200万元，于取得抵押登记收据后支付。被告应于2015年8月24日前向房地产交易中心申请办理过户手续，如未履约，每逾期一日需支付总房价款的日万分之五的赔偿金。2015年7月26日，双方签订协议书，再次明确第二期房价款通过银行贷款形式支付给被告。之后，原告在2015年6月17日向被告支付了首付款500万元，但被告并未按约于2015年8月24日前配合原告办理过户手续，经原告及中介多次催告，被告依旧不履约，导致该房地产买卖交易至今无法继续进行。故原告起诉来院，要求：1、判令被告继续履行上海市房地产买卖合同，将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告名下；2、判令被告迁出上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付给原告；3、判令被告支付从2015年8月25日起至实际过户之日的违约金，每日标准为3,500元。被告陈敏辩称，2015年2月，被告与德佑地产签订《限时出售独家代理协议》一份，约定被告将上述房屋独家委托给德佑地产代理出售，出售价为800万元。2015年5月，德佑地产告知被告原告愿意一次性付款买房，但价格为700万元，考虑到原告系一次性付款，被告同意了该价格。2015年5月16日，原、被告双方签订《房地产买卖居间合同》一份，约定全部房款均以自筹资金方式支付，当天原告提出希望被告配合办理其贷款以套取部分现金，被告表示在原告一次性付款的前提下同意配合。后双方又签订了《上海市房地产买卖合同》一份，在原告支付了500万元首付款后，被告涤除了该房屋上设定的抵押，使该房屋具备过户条件。2015年8月22日，被告依约前往房地产交易中心准备办理房屋过户手续，并交清了该房屋过户应交的税款，但原告方表示尾款以贷款形式支付，被告表示不同意，故过户手续未办成。被告认为，原告在以现金付清房款的情况下，仍然以房屋按揭贷款名义向银行贷款，涉嫌贷款诈骗，如被告配合原告该行为，可能构成共犯，被告遂通知德佑地产被告不能再行配合原告办理该业务。故不同意原告的诉讼请求。反诉原告陈敏诉称，双方在合同中约定了以现金方式支付全部房款，鉴于此反诉原告才同意房价降低至700万元，而且反诉被告套取贷款的行为显属违法甚至可能涉嫌犯罪，故反诉原告拒绝了配合贷款要求，现反诉被告未按约在2015年8月24日之前付清房款，反诉原告有权解除合同。故起诉来院，1、请求判令解除合同；2、请求反诉被告支付143.50万元违约金。反诉被告敖锦龙辩称，双方居间协议虽约定一次性付款，但在之后补充的协议书上已充分明确第二笔款项系贷款支付，故即使居间协议约定了付款方式，之后已作变更，应以补充的协议书为准。且因系争房屋原有抵押500万元，导致该房屋迟迟未有买家问津，是反诉被告将首付款提高至500万元，才使反诉原告有能力涤除抵押以具备办理房屋过户的条件，现反诉被告已履行了主要义务，也具备继续履约的能力，故要求驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年5月16日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》一份，约定出售方(甲方)陈敏与买受方(乙方)敖锦龙愿意委托居间方(丙方)德佑房地产经纪有限公司提供居间媒介服务，由乙方购买甲方位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为700万元。协议第3.4条约定：首期房价款：乙方于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款共计500万元。协议3.5条约定：第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款200万元：自筹资金，应于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日通过丙方或直接支付甲方。协议第3.8条约定：交房及尾款：双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具过户后当日内。协议第十三条其他约定：甲方同意乙方一次性付款前提下配合办理收到全款后的公证全权收款委托给乙方，并配合签署定金保管书后3日内签订买卖合同审批乙方的贷款。2015年7月11日，原、被告签订协议书一份，约定：1、本次该房地产交易的总价款为700万元。乙方(指敖锦龙)已支付首期房价款500万元，甲方(指陈敏)已收到该笔房价款且专项用于偿还银行的借款余额。2、对于乙方贷款银行放款卡号，由甲方提供，该银行卡交由居间方德佑地产保管。3、由于乙方已支付首期房价款500万元，剩余应支付第二期房价款200万元。4、由于乙方向贷款银行申请贷款490万元，故甲乙双方及居间方应于银行放款当日共同到银行办理相关流程，由甲方签署转账凭证后，贷款银行发放贷款。5、对于贷款银行的发放金额，应将第二期房价款的金额即200万元支付给甲方，其中10万元作为尾款暂由居间方保管，交付完毕则归还甲方，甲方出具收款凭证，另外剩余贷款金额290万元转账至乙方指定账户。2015年7月25日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将上述房屋出卖给原告，转让价款共计700万元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年8月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)违约责任约定：1、甲方(指陈敏)未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方(指敖锦龙)支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记墙改房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款500万元。1、乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元。2、乙方应于签约本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款470万元，该笔款项暂由居间方代为保管，专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额，借款余额由甲方确认(若有不足，甲方自行补足)。待甲方预约还款当日，通知居间方提取该笔放款并陪同甲方至抵押权人(如银行等)处办理偿还手续。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短的时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。若乙方未依照上述约定履行，自行将该笔款项支付给甲方由其自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方告知，乙方已知晓。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款200万元。乙方提供如下方式支付：自筹资金：待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第二期房价款。包含尾款10万元由居间方代为保管，甲乙双方同意居间方从转付的款项中先行保管。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具。抵押登记(若有)注销后(不得晚于本合同第六条约定的时间)内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款10万元。甲乙双方赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)后当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署房屋交接书，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，原、被告双方及居间方又签订协议书一份，约定：1、本次该房地产交易的总价款为700万元。乙方(指敖锦龙)已支付首期房价款500万元，甲方(指陈敏)已收到该笔房价款且用于偿还银行的借款余额。2、对于乙方贷款银行放款卡号，由甲方提供，该银行卡交由居间方德佑地产保管。3、由于乙方已支付首期房价款500万元，剩余应支付第二期房价款200万元。4、由于乙方向贷款银行申请贷款490万元，故甲乙双方及居间方应于银行放款当日共同到银行办理相关流程，由甲方签署转账凭证后，贷款银行发放贷款。5、对于贷款银行的发放金额，应将第二期房价款的金额即200万元支付给甲方，其中10万元作为尾款暂由居间方保管，交房完毕则归还甲方，甲方出具收款凭证，另外剩余贷款金额290万元转账至乙方指定账户。2015年6月17日，陈敏出具收款收据二份，言明收到居间方转付的290万元及210万元的购房首付款。2015年6月19日，陈敏注销了系争房屋上的抵押登记。2015年8月20日，敖锦龙与上海浦东发展银行长宁支行签订个人购房担保借款合同一份，约定贷款金额为440万元，用于购买潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋，期限为20年，预计自2015年9月4日起至2035年9月4日止，本合同贷款资金支付的借款人交易对象为陈敏，采用等额本金还款法。同日，敖锦龙与上海浦东发展银行长宁支行签订住房公积金个人住房抵押借款合同一份，约定贷款金额50万元，用于购买潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋，期限为20年，预计自2015年9月4日起至2035年9月4日止，本合同贷款资金划入陈敏账户，采用等额本金还款法，之后，双方及居间方约定于2015年8月21日办理产权过户手续。当日，陈敏与居间方先到达房地产交易中心，陈敏缴纳了系争房屋的一般营业税、其他企业城市维护建设税等税费56,500元，之后要求居间方明确余款的付款时间，中介方表示待贷款发放后支付，陈敏认为过户手续办理日即应付清余款，或应写下欠条言明余款为欠款并支付逾期付款违约金，敖锦龙表示不予接受，后过户未成。2015年8月21日，陈敏向中介方工作人员唐某某发送短信，要求其告知敖锦龙写好欠条明确还款日期利息并由中介方盖章担保，否则按合同执行。唐某某回复，为促成原、被告双方的交易其进行沟通，签订三方协议，第二期房款先支付给陈敏。……2015年8月24日，唐某某以短信形式向陈敏发送催告人为敖锦龙的催告函一份，要求在2015年8月28日12时配合办理过户手续，如不配合，将追究违约责任。2015年8月24日下午2：37，敖锦龙向陈敏发送短信：……我不知中介是如何与你沟通的，反正到目前，我挺多地方都是让步和协商的，从中介开始谈起，我们都是明确要求通过贷款来付款的，并且前面也没有明确告知我要现金直接付出500万，谈到后来，中介才和我说你有500万抵押贷款，不付清房子无法交易，我们考虑挤了挤，凑了下，勉强凑出来500万现金，就同意往下进行。这也打乱了我原来的计划，因已付了你500万，在加上后面贷款(是我事先已开始就和中介明确了的，否则我们也不会决定买的，包括离婚的主意也是中介出的)，已远超出700万的房款，为资金安全，中介又告诉我们，和你谈妥了你出全委的方案，我们信了，觉得只要有保障，就接受了，不料那次和你一起去办，因为你家人的缘由，没能顺利办成，其实那时我们有点担心，就和中介提出实在不行就中止交易，将款项退还给我们。中介后面几天，天天缠着我们，说找到方法，说是贷款要直接进入你的账户，为保证资金安全，多余的资金会安全退还给我们，为保障一起签署一个3方书面协议，其实我们是很担心和顾虑的，……目前中介也同意他们先垫款子预付给你，再从贷款放到你的账户中扣除，只是手续需要你配合办下手续。其实风险都在我这边，说实话，我对中介意见也很大，为了促使我们交易，很多事都没考虑周全，都是东一锤子，西一棒……还好后面都很顺利，贷款也顺利落实……如你不愿意卖，就按程序和规范处理后续……。陈敏回复：你不要说事先不知情，我们正式签约的时候我就当面对你说了根据合同规定在办理过户时就要付全款的。只是你觉得银行贷款不要也可惜，要我办个公证委托你去办贷款。……我那天去交易所缴税后才知道尾款还要等20天后银行贷款出来后才给我。那就变成这个交易不是一次性付款了。如果是银行按揭贷款买房的话，我们的买卖合同内容不应该是这样子的啊！敖锦龙回复：其实这也是我觉得中介不太道德的地方，前面都不讲清楚，先忽悠我们双方，我也是上次和你碰面时才听中介说要先过户，贷款才能发放，上次你也在的，前面我一直以为银行贷款应符合条件就直接发放的，这也是我首次买二手房，不清楚的地方还真不少。陈敏回复：你应该先根据买卖合同规定付完全款后再自己想办法搞贷款。如果需要我协助的话也要好好跟我商量，不能说是我违约啊！敖锦龙回复：我记得买新房是先下发贷款，再去办产证的，估计中介也是觉得他们有失误的地方，故而同意他们先垫款给你……陈敏回复：谁先垫付跟我没关系，我不可能在没收到全款就把房子过户给别人。银行贷款是中介帮你出的主意，对我一点也没有好处为什么要我去背这个黑锅！……如果要按揭贷款付款我们的买卖合同要修改重签……敖锦龙回复：这个我们就不多争论了，毕竟这也是大家达成书面协议的。故而我认为就看大家想如何解决了。陈敏回复：我前面都很理解与配合，但最后还说是我违约了。我那天说打个欠条写一下还款日期和欠款履行，这样的基本要求不能满足我为什么体谅别人而损害自己呢。敖锦龙回复：……我让中介拟定尾款的支付日期和相关条款，让中介和我也有责任确保贷款早日下来，支付给你。具体我和中介商量好，尽量让你放心，好吗？陈敏回复：我不能同意尾款在办理过户后支付。2015年8月25日上午9：51，陈敏向敖锦龙发送短信：甲方针对乙方催告函的回复，根据双方签订的居间协议及买卖合同及协议内容规定，系敖锦龙未按约及时支付第二笔款项，应承担违约责任。下午2：33，陈敏又发送催告函，要求敖锦龙于2015年9月5日前支付第二期房价款计违约金，否则解除双方之间的买卖合同并追究违约责任。2015年8月28日，陈敏又以短信方式向敖锦龙发送解除协议告知函一份，双方于2015年7月11日签订的协议书违反了合同法第四十二条、五十二条的规定，敖锦龙方未真实告知陈敏系过户后支付第二笔房款，也未真实地告知银行系自筹资金一次性付款，故协议书以合法形式掩盖了非法目的，违背了诚实信用原则，要求解除协议书。2015年8月31日，敖锦龙向陈敏发送催告函一份，要求陈敏配合办理过户手续。2015年9月7日，敖锦龙向陈敏发送短信：陈先生，中介会和我明天早上8：45到浦东房地产交易中心等你过户。陈敏回复：只要你把第二期房价款200万打到居间银行账户，我就按合同规定办理过户和交房……如果你拿不出付款凭证来给我看，我是不可能过户或办了过户手续也不会把收件收据交给你的。还有你要准备好违约金等法院判决后要付给我。敖锦龙回复：前面居间方和我就已和你沟通过，我们会遵守合同等条款，为体现我们最大的交易诚意，协商下居间方会先垫付这笔尾款。陈敏回复：但居间没有说明天会帮你垫付尾款，所以我不会凭你一句话就去办过户的。敖锦龙回复：你老是曲解合同,合同上明明写着先过户后提供收件收据和抵押登记收件收据后，你非得反着来，不明摆着故意不过户吗？审理中，敖锦龙申请证人唐某某到庭作证。证人唐某某作证称，其系原、被告买卖系争房屋时中介方的经办人。敖锦龙的协商购买系争房屋时，明确提出需要贷款，但因陈敏的房屋需要涤除抵押，故由敖锦龙先行支付500万元，而后再办理贷款，故贷款需要陈敏的配合，但在签订居间协议及之后的协议书时均未谈及贷款的发放时间等。在2015年8月21日约定办理过户手续时，因陈敏提出要求敖锦龙书写第二笔房款及延期支付的利息损失的欠条，导致过户未成。之后其与双方沟通，其中介公司表示愿意先行代敖锦龙向陈敏支付第二笔款项，但要求陈敏将银行卡、身份证抵押在中介公司处，陈敏不同意，故协商未成。原、被告双方签约时该房屋的市价约760万元。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、房地产登记簿、催告函、税收缴款书、短信、微信、个人购房担保借款合同、个人住房抵押借款合同及证人证言等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2015年7月25日签订的房地产买卖合同及协议书，系当事人的真实意思表示，依法有效。现敖锦龙已付清首付款500万元，对于余款200万元的支付方式，双方发生争议，敖锦龙认为按双方协议书的约定应为贷款支付，陈敏则认为双方在首次磋商并签订居间协议时即明确为一次性付款，故应在办理过户手续的同时付清房款，否则不予办理过户，本院认为，根据查明的事实，双方居间协议约定了收到全款后配合办理贷款手续，之后在协议书上约定第二期的房款200万元以贷款发放形式支付，但根据在案证据，纵观全程协商过程，对贷款200万元的具体支付时间在过户之前或之后等从未进行商议，导致双方理解不一且中介方未能起到很好的沟通作用而发生纠纷，故责任不能归责于一方。现敖锦龙已支付了房款500万元，并承诺有继续履约的能力，陈敏也已经用已收的房款涤除了该房屋上设置的抵押，故本案合同以继续履行为宜，敖锦龙要求继续履行合同，将房屋过户至其名下的诉讼请求，本院依法予以支持，同时，陈敏应将系争房屋交付给敖锦龙。敖锦龙要求陈敏支付违约金，因未能履约的责任不能归责于一方，故敖锦龙该诉请本院不予支持。同理，陈敏要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈敏应于本判决生效之日起十五日内配合将坐落于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)敖锦龙名下；二、原告(反诉被告)敖锦龙应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)陈敏支付房款200万元；三、被告(反诉原告)陈敏应于本判决生效之日起十五日内将该房屋交付给原告(反诉被告)敖锦龙；四、驳回原告(反诉被告)敖锦龙其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈敏全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61,192元，减半收取30,596元，反诉案件受理费8,857.50元，保全费5,000元，由原告(反诉被告)敖锦龙承担15,298元，被告(反诉原告)陈敏负担29,155.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一六年二月三日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。?依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。