天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初3568号
原告:李绪民,男,1981年10月28日出生,汉族,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:王茜,天津击水律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘丹,天津击水律师事务所律师。
被告:王宝忠,男,1968年7月10日出生,汉族,住天津市南开区。
第三人:天津房天下房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210、2211、2212、2213室。
法定代表人:徐瑞东,该公司经理。
委托诉讼代理人:赵仁山,男,该公司法务专员。
原告李绪民与被告王宝忠、第三人天津房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李绪民及其委托诉讼代理人王茜、刘丹,被告王宝忠,第三人天津房天下房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵仁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李绪民向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告继续履行原、被告双方签订的房屋买卖合同,即判令被告配合原告办理坐落于天津市河北区××花园××号房屋的过户手续,且于过户当日将该房屋交付给原告;2、请求法院判令被告根据房屋交易合同约定支付原告逾期注销抵押的违约金59400元;3、请求判令被告根据房屋交易合同约定支付逾期过户交付房屋的违约金79200元(自2016年5月21日至2016年6月29日)及自2016年6月30日至实际过户交付房屋之日止按照涉案房屋成交价值千分之一的违约金;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告系房屋买卖合同关系。2016年1月2日,原、被告以及第三人签订《房产交易合同》,由原告购买被告名下房屋一套(坐落于天津市河北区××花园××室),合同约定价格为198万元,付款方式为银行贷款。由于该房屋出卖前本就抵押于银行,故原、被告双方约定被告应于2016年2月6日前还清贷款并完成对该房屋的抵押权注销手续,以保证房产交易合同的顺利履行。然而,被告由于个人原因,于2016年1月初就通知原告及第三人其无法按照合同约定办理抵押权注销手续,故,此后合同的相关约定日期只能顺延。直至2016年3月初,被告才开始办理抵押权注销手续,3月底才将抵押权注销手续办理完毕。其后,原、被告及第三人于2016年4月1日到天津市房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》,并且到银行办理了原告对该房屋的贷款手续。其后原告又交纳了首付款到资金监管账户。2016年5月13日,原告申请的贷款已审批完成,根据《房产交易合同》的约定,贷款申请经银行审核通过后五个工作日,原、被告应亲自赴该房地产所在区域房管局办理房地产所有权转移登记手续。然而,从当日开始原告及第三人多次催促被告配合办理过户手续,被告均拖延不肯配合,最终明确拒绝配合办理过户手续。因此,直至今日,原告已经积极履行了双方房屋买卖合同中约定的所有义务,甚至已经开始偿还贷款,但被告既不配合原告办理过户手续,也不愿将房屋交付给原告。故,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,无奈之下,原告诉至法院,望判如所请。
王宝忠辩称,一、请求法院依法判令解除答辩人和被答辩人双方签订的《天津市房屋买卖协议》并公告天津市河北区房地产管理局;二、判令被答辩人依法承担双方签订的《天津市房产买卖协议》之违约责任;三、本案诉讼费由被答辩人负担。事实和理由:答辩人与被答辩人系房屋买卖合同关系,被答辩人愿以198万元购买答辩人坐落于天津市河北区××花园××室住房××套,并于2016年1月2日同第三人签订《房产交易合同》,并约定购房款支付形式为:其中3万元为定金,10万元为代交房屋原抵押于中国银行的部分贷款,另185万元为房地产交易资金监管中心进行贷款购房。由于答辩人3月5日才收到答辩人所汇10万元代交款,故只能于3月7日当天办理还贷手续,其后由于资金监管15个工作日,3月底才办理完抵押注销。其后,双方及第三人于2016年4月1日到天津市房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》。然而协议签订后,被答辩人严重违反了甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费之规定。期间答辩人于2016年4月22日、4月26日多次催促被答辩人完成全额付款到房地产交易资金管理中心,以便于合同日内办理房屋所有权转移登记手续,都未达成。其后进入5月份,被答辩人更是不接答辩人电话,没有任何履行合同的诚意,无奈答辩人于5月19日书面通知被答辩人按《天津市房产买卖协议》第六条之约定解除合同并负违约责任。
天津房天下房地产经纪有限公司述称,原告在诉请中并没有向第三人主张权利,所以我们服从法院判决。合同约定被告应于2016年2月6日之前还清该房屋贷款并注销抵押权。2016年1月2日,原、被告经我公司居间服务,签订房产交易合同,被告将其名下涉诉房屋出售给原告,成交价为198万元。由我公司的工作人员王××办理居间服务工作,签订合同时被告本人、原告及原告配偶均在场,被告在签订合同时曾与其配偶就房屋出售事宜进行沟通,并且同意出售涉案房屋。合同签订后,原告依据合同向被告支付定金30000元,因签署合同时该房屋尚有银行贷款,经原、被告协商,确定被告应于2016年2月6日之前还清贷款并完成抵押权的注销手续,此后被告去银行预约清贷时间,预约日期为3月7日,被告将这一情况通知我公司的王××后,王××及时通知了原告,原告并未表示异议,3月6日,应被告要求,原告向被告支付了10万元房款用于清贷,当时是在银行通过转账给付的,王××在场。大概在3月底,被告清贷完成并注销了抵押手续。原被告约定4月1日前往房管局打印并签署天津市房产买卖协议,当天,原、被告如约打印并签署了该协议,此后原告申请了银行贷款,在此时,被告并未提出任何异议。大概在2016年4月20日左右,被告给王××打电话询问房款什么时候能够到账,王××和被告讲目前贷款人员比较多银行审批手续比较慢时间不好确定,此时被告提出时间太长了导致被告出现损失,要求原告赔偿其5万元损失,王××将被告要求转达原告,原告不同意。2016年5月13日,原告通知王××说担保公司已经通知其随时可以办理房屋过户手续,王××立即电话通知被告,被告表示其已经找过律师,房子不打算卖了。5月15日应该是个周日,王××用手机短信通知被告下周随时可以办理房屋过户手续,但是被告一直未予回复。大概在一周之后,王××与原告及被告在河北区房管局见面,双方就该合同履行事宜进行协商,因被告明确表示不卖了导致双方未能达成一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:
2016年1月2日,原告李绪民(乙方)、被告王宝忠(甲方)以及第三人天津房天下房地产经纪有限公司(丙方)签订《房产交易合同》,原告购买被告所有的坐落于天津市河北区××花园××室房屋,建筑面积111.69平方米,房屋价格为198万元,原告于合同签订当日交付被告定金30000元,其余房款195万元采取银行贷款方式付款。因诉争房屋设立抵押,甲乙双方协商:甲方确认于2016年2月6日前还清贷款或债务并注销该抵押权。合同第二条第二款约定:甲乙双方须于2016年2月6日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续,双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。第二条第六款约定:待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续。合同第三条第二项约定:甲乙双方定于过户当日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。合同第七条第四项约定:甲方未按照约定注销抵押的,乙方未按照约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖合同(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订后,2016年1月,被告通知原告及第三人,其无法按照合同约定办理抵押权撤销手续。2016年3月5日,原告以转账方式提前支付10万元房款给被告。2016年3月5日,在第三人见证下,被告为原告出具了《收据》。直至2016年3月28日,被告到房管局领回诉争房屋的产权证,并与原告协商定于2016年4月1日签订《天津市房产买卖协议》。2016年4月1日,原、被告签订《天津市房产买卖协议》,约定:甲(被告)乙(原告)双方同意以银行贷款方式支付房款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管,房价款185万元。乙方首付款37万元,申请银行贷款148万元,监管房价款合计185万元。协议第四条约定:乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的首付款合计37万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津建设银行设立的专用账户。第五条约定:甲方须于2016年5月30日前,将该房屋及相关证明交付乙方。第六条约定:协议订立后,甲乙双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续,并缴纳相关税费。按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。原告提交2016年4月1日《天津市存量住宅交易计税价格核定单》该房屋申报总价为185万。原告提交天津市存量房屋交易监管资金收款凭证,证实监管资金总额为185万元,本次交款金额(首次付款)37万元,需贷款金额148万元。交款日期2016年4月6日。2016年5月13日原告贷款审批已经完成,原告当日通知被告、第三人,预约三方在2016年5月16日到房管局办理房屋过户手续,未果。后原告及第三人与被告联系要求被告配合到房管局办理过户手续,第三人的工作人员王××与原告及被告在河北区房管局见面,双方就合同履行事宜进行协商,被告明确表示不卖了。被告于2016年5月19日通知原告解除合同,送达《解除房屋买卖协议通知书》。中国建设银行股份有限公司于2016年6月3日发放贷款,原告已按月还贷。从2016年7月份开始偿还贷款。
本院认为,原、被告及第三人就天津市河北区××花园××室房屋签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示,未违反法律禁止性规定,该合同合法有效,双方均应依合同约定履行合同义务。原、被告到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》,该协议合法有效应受到法律保护。《房产交易合同》第二条第六款约定与《天津市房产买卖协议》第六条约定有冲突,依据《房产交易合同》第二条第二款约定,双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。根据房屋买卖合同的常识,在抵押贷款没有经过银行审核通过的情况下是不可能办理过户手续的。原、被告双方于2016年4月1日到房管局签订《天津市房产买卖协议》并于当日向银行申请了贷款的相关手续。原告已经按照有效协议履行了主要义务,支付了首付款,办理了银行贷款并开始偿还银行贷款,被告单方解除合同的行为无效。被告应继续履行原、被告双方签订的房屋买卖合同,配合原告办理坐落于天津市河北区××花园××号房屋的过户手续,且按照合同约定于过户当日将该房屋交付给原告。关于原告要求被告根据房屋交易合同约定支付原告逾期注销抵押的违约金59400元,被告由于资金原因,于2016年1月初通知原告及第三人其无法按照合同约定办理抵押权注销手续,并与原告协商,原告于2016年3月5日提前支付10万元房款被告,至2016年3月7日,被告开始办理抵押权注销手续,3月底将抵押权注销手续办理完毕,应视为原、被告对被告还清该房屋贷款并注销抵押权办理时间的变更,对原告的该项请求本院不予支持。关于原告要求被告根据房屋交易合同约定支付自2016年5月21日至2016年6月29日逾期过户交付房屋的违约金79200元,自2016年6月30日至实际过户交付房屋之日止按照涉案房屋成交价值千分之一的违约金的请求,《房产交易合同》第二条第六款约定待原告贷款申请经贷款银行审批通过后五个工作日内甲乙双方应亲赴房管局办理所有权转移登记及抵押登记手续。按照实际的流程,原、被告应该在2016年5月20日之前办理,被告拒绝办理过户交付房屋构成违约,应支付违约金。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、本判决生效后十日内,被告王宝忠配合原告李绪民办理坐落于天津市河北区××花园××-××号房屋的过户手续,且按照合同约定于过户当日将该房屋交付给原告李绪民;
二、本判决生效后十日内,被告王宝忠自给付原告李绪民自2016年5月21日起至2016年6月29日止,逾期过户交付房屋的违约金79200元,并自2016年6月30日起至实际过户交付房屋之日止按照涉诉房屋成交价值198万元的千分之一支付违约金;
三、原告的其他诉讼请求予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23748元,由原告李绪民负担464.4元,由被告王宝忠负担23273.6元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张 晗
审 判 员 刘晓意
人民陪审员 毛宝喆
二〇一六年十二月八日
书 记 员 张 麒
附:本裁判文书适用法律条文:
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。