广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4810号
上诉人（原审原告）：梁健和，住广东省广州市天河区。
上诉人（原审原告）：陈银花，住广东省广州市天河区。
以上两上诉人共同委托代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李彩娃，住广东省从化市。
上诉人梁健和、陈银花因与李彩娃房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月16日，梁健和、陈银花共同向原审法院提起诉讼称：2014年5月1日，梁健和、陈银花与李彩娃签订《租赁合同》，合同约定梁健和、陈银花将位于原从化市江埔街金棕榈大街12号、号铺（以下简称涉案商铺）出租给李彩娃，租赁期限由2014年5月1日至2017年8月10日；双方约定第一年的租金每月为4800元，管理费、水电费由李彩娃负责缴纳；李彩娃提前解除合同的，所缴纳的8800元押金梁健和、陈银花不退还给李彩娃。李彩娃造成涉案商铺及其设施损毁的，应负责恢复原状，费用由李彩娃承担。合同签订后，梁健和、陈银花依约将商铺交给李彩娃使用，李彩娃作为牛肉火锅店经营。2015年1月，李彩娃提出解除双方签订的租赁合同，并要求梁健和、陈银花退回8800元押金。梁健和、陈银花不同意退回。李彩娃的丈夫刘某艺短信通知梁健和、陈银花称，如梁健和、陈银花不退回押金将拆除涉案商铺的地砖和门窗。2015年2月27日，梁健和、陈银花回到涉案商铺时发现其玻璃门已被强行撬开，屋内的大灯、门窗、二楼的不锈钢护栏及洗手设施均被拆走，梁健和、陈银花立即报警。请求：1.李彩娃向梁健和、陈银花支付2015年1月份的租金4800元、管理费237元及2014年12月至2015年1月的电费749.4元；2.李彩娃对涉案商铺内被其拆走的6盏大吊灯、11扇门和被其损坏的卷闸门、玻璃门、洗手间的洗手盆、不锈钢护栏恢复原状，恢复费用由李彩娃承担；3.李彩娃赔偿从2015年2月1日起到商铺恢复原状止的损失给梁健和、陈银花，赔偿标准按照每月的月租金加管理费，暂计至2015年3月15日的损失为7674元；4.李彩娃向梁健和、陈银花缴交的押金8800元归梁健和、陈银花所有；5.本案的诉讼费由李彩娃承担。后梁健和、陈银花将其第三项诉请变更为：李彩娃赔偿梁健和、陈银花从2015年2月1日起至法院判决生效之日止的损失，赔偿标准按每月租金加管理费计算。
李彩娃答辩称：1.梁健和、陈银花提交的广州市大成装饰设计有限公司出具的《从化大道南187.189号商铺损坏评估工程投标总价》评估价格过高，我方不予认可；2.我方已提前告知梁健和、陈银花不再承租涉案商铺，梁健和、陈银花口头同意我方拆除门、灯等物品。因此，我方拆除屋内附属物品只是拿回属于自己的东西，与梁健和、陈银花无关。
原审法院经审理查明：2014年5月1日，梁健和与李彩娃签订《租赁合同》，合同约定如下：梁健和、陈银花将涉案商铺（即从化市江埔街金棕榈大街12号106、107铺，从化大道187、189号）两间共94.98平方米出租给李彩娃；租赁期限自2014年5月1日至2017年8月10日；2014年5月1日至2015年4月30日每月租金为4800元；李彩娃自签订合同之日起一次性缴纳8800元作为押金给梁健和、陈银花。合同终止，李彩娃在交清租赁期间的租金及水电等相关费用后，并经梁健和、陈银花验收后（装修在该商铺内的固定材料不得损坏）合格后，梁健和、陈银花无息退还李彩娃的押金。若李彩娃提前解除合同，视为违约，押金不予退还；管理费、水电费李彩娃应每月自行向上城湾畔物业管理处及供电供水部门缴纳。
梁健和、陈银花向原审法院提交《宁某物业管理有限公司收款收据》四张。编号为06846的收款收据载明：收费项目商铺管理费，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，业户单元上城湾畔B1-B3商铺118；金额118.5元；收费项目违约金/滞纳金，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，金额3.2元；收费项目电费，计费起止时间2014.12.01-2014.12.31，金额64.7元；收费项目电费，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，金额118.7元。编号为0684643的收款收据载明：收费项目商铺管理费，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，业户单元上城湾畔B1-B3商铺119；金额118.5元；收费项目违约金/滞纳金，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，金额3.2元；收费项目电费，计费起止时间2014.12.01-2014.12.31，金额379.5元；收费项目电费，计费起止时间2015.01.01-2015.01.31，金额369.9元。
另查明，2014年5月5日，李彩娃向梁健和缴纳承租商铺的押金8800元。
另，梁健和、陈银花向原审法院提交的2015年2月27日，从化市公安局江埔派出所的《询问/讯问笔录》一份，该笔录第2页记录梁健和对于李彩娃损毁其店铺时陈述如下：2014年5月1日梁健和与李彩娃签订租赁合同，合同约定店内的固定装修不可拆除。2015年1月26日，梁健和向李彩娃催缴租金，李彩娃的丈夫刘某艺称不再继续租赁商铺且要求梁健和退回押金，梁健和予以拒绝。2015年2月2日梁健和将商铺的锁予以更换。2015年2月27日，梁健和发现涉案商铺门被撬，东西被盗。
再查，梁健和、陈银花向原审法院提交的广州市大成装饰设计有限公司出具的《从化大道南187.189号商铺损坏评估工程投标总价》一份，该标书载明：“单位工程投标报价汇总表中载明工程名称：商铺损坏评估；投标报价合计37627.38元。”
又查，庭审后梁健和、陈银花向原审法院提交《房屋被损坏设施评估申请书》申请就李彩娃破坏的房屋的财产及恢复原状的费用进行司法评估。2015年7月21日，广东省高迪评估咨询有限公司出具编号为高迪评估[2015]号的价格鉴定结论书，该结论书载明：鉴定标的商铺内拆除的室内设备：门、吊灯、不锈钢护栏及卫生间洗手设备恢复原状的费用为人民币壹万伍仟捌佰伍拾元整（15850元）。
原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：
一、李彩娃尚欠梁健和、陈银花的2015年1月商铺的租金问题。梁健和、陈银花与李彩娃于2014年5月1日签订的租赁合同合法、有效。梁健和、陈银花在合同签订后已将涉案商铺交给李彩娃使用，李彩娃应支付梁健和、陈银花相应的租金。根据双方签订的《租赁合同》第三条第一款约定，第一年（2014年5月1日至2015年4月30日）租金为4800元/月。因此，李彩娃应支付梁健和、陈银花2015年1月的租金4800元给梁健和、陈银花，现李彩娃并未提交证据证明其已支付梁健和、陈银花该月租金，因此，对于梁健和、陈银花请求李彩娃支付2015年1月的租金4800元，原审法院予以支持。
二、李彩娃尚欠梁健和、陈银花的2014年12月至2015年1月物业管理费237元及电费749.4元的问题。梁健和、陈银花与李彩娃的租赁合同约定，李彩娃在租赁涉案商铺期间的物业管理费及水电费应由李彩娃直接缴纳。梁健和、陈银花提交的《宁某物业管理有限公司收款收据》中，编号为0684642的收款收据载明：商铺118号的商铺2015.01.01-2015.01.31的管理费为118.5元，违约金/滞纳金为3.2元；2014.12.01-2014.12.31电费为64.7元；2015.01.01-2015.01.31电费为118.7元。编号为0684643的收款收据载明：上城湾畔B1-B3商铺119号2015.01.01-2015.01.31的商铺管理费118.5元；违约金/滞纳金3.2元；2014.12.01-2014.12.31电费379.5元；2015.01.01-2015.01.31电费369.9元。合计以上收据中李彩娃尚欠梁健和、陈银花的物业管理费为118.5元+3.2元+118.5元+3.2元=243.4元；李彩娃尚欠梁健和、陈银花的2014年12月至2015年1月的电费为64.7元+118.7元+379.5元+369.9元=932.8元。现梁健和、陈银花主张李彩娃尚欠梁健和、陈银花的物业管理费为237元、电费749.4元，是其对自身权利的放弃，原审法院予以确认。
三、李彩娃对于涉案商铺内门窗、吊灯、不锈钢护栏及卫生间洗手盆等恢复原状问题。梁健和、陈银花与李彩娃签订的租赁合同第三条第二款约定，装修在涉案商铺内的固定材料不得损坏；合同第六条第2款约定，李彩娃造成租赁房屋及其设备损毁的应负责恢复原状，费用由李彩娃支付。现李彩娃于2015年2月份私自将商铺内的吊灯、门、不锈钢护栏及卫生间洗手盆等物品予以拆除，对租赁房屋造成了损毁，违反了双方合同的约定，应承担恢复原状的责任。李彩娃提交的广州市大成装饰设计有限公司出具的《从化大道南.号商铺损坏评估工程投标总价》中的恢复原状的费用37627.38元，因广州市大成装饰设计有限公司并不具备司法评估资格，原审法院对于梁健和、陈银花提交的广州市大成装饰设计有限公司出具评估价格不予采纳。后经原审法院合法摇珠确定的广东高迪评估咨询有限公司出具的评估报告书认定李彩娃拆除的室内设备及恢复原状的费用为15850元，原审法院予以确认。
四、李彩娃已支付给梁健和、陈银花的押金8800元的归属问题。租赁合同第三条第2款约定李彩娃提前解除合同，视为违约，押金不予退还。梁健和、陈银花与李彩娃签订的合同租期为2014年5月1日至2017年8月1日，现李彩娃2015年1月即提出解除合同，违反了合同的约定，应承担违约责任。因此，李彩娃于2014年5月5日已支付给梁健和、陈银花的押金8800元应归梁健和、陈银花所有。
五、梁健和、陈银花向李彩娃主张的从2015年2月1日起至判决生效之日止的损失赔偿问题。1.从2015年2月1日至2015年2月27日的损失问题。梁健和、陈银花主张的损失，在本案中主要表现为梁健和、陈银花未能将涉案商铺出租而获取的租金收益损失。根据梁健和、陈银花本人2015年2月27日在从化市公安局江埔派出所的《询问/讯问笔录》，可以证明2015年1月26日，李彩娃的丈夫通知梁健和、陈银花不再承租涉案商铺。李彩娃向梁健和、陈银花提出退回押金8800的要求，但梁健和、陈银花予以拒绝。梁健和、陈银花于2015年2月2日将涉案商铺的门锁予以更换，梁健和、陈银花更换涉案商铺门锁的行为应视为其对涉案商铺的实际控制。梁健和、陈银花从2015年2月2日起便可出租给他人获取租金收益。2015年2月27日，梁健和、陈银花向公安部门报警称本人商铺内的附属物品被盗。从2015年2月2日至2015年2月27日，涉案商铺在梁健和、陈银花的实际控制之下，但其并未成功出租，该阶段的租金损失与李彩娃无关，因此，该租金损失应由梁健和、陈银花承担。2.从2015年2月28日至判决生效之日止的损失问题。梁健和、陈银花称李彩娃拆除梁健和、陈银花商铺内的附属设施对梁健和、陈银花的铺位造成破坏，导致梁健和、陈银花的铺位无法出租，产生的损失应予以赔偿。原审法院认为，虽李彩娃拆除了涉案商铺内的附属设备，但梁健和、陈银花在向公安部门报案后，商铺内附属物品的损失已基本确定。梁健和、陈银花可根据已明确的损失要求李彩娃恢复原状。梁健和、陈银花要求李彩娃恢复原状的主张并不影响梁健和、陈银花继续向他人出租商铺获取租金收益。另，梁健和、陈银花与李彩娃约定的如李彩娃提前解除合同则8800元押金不予退还，也是对梁健和、陈银花租金损失的主要弥补措施。因此，对于梁健和、陈银花诉称的损失赔偿，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条的规定，判决如下：一、李彩娃自本判决发生法律效力之日起10日内支付2015年1月商铺租金4800元给梁健和、陈银花；二、李彩娃自本判决发生法律效力之日起10日内支付2014年12月1日至2015年1月31日的电费749.4元、2015年1月的物业管理费237元给梁健和、陈银花；三、李彩娃自本判决发生法律效力之日起10日内支付将位于从化大道187、189号商铺内门窗、吊灯、不锈钢护栏及卫生间洗手盆等恢复原状的费用15850元给梁健和、陈银花；四、李彩娃于2014年5月5日已支付给梁健和的位于从化大道187、189号商铺租赁押金8800元归梁健和、陈银花所有；五、驳回梁健和、陈银花的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费553元，由梁健和、陈银花负担282元，李彩娃负担271元；鉴定费2400元，由李彩娃负担。
梁健和、陈银花不服原审判决，向本院提起上诉，请求：维持原审判决，判令李彩娃支付由2015年2月1日到2015年7月31日的租金28800元及管理费1422元并承担一、二审案件受理费。理由：李彩娃毁坏涉案商铺的相应设施，在相关部门没有对毁坏设施评估完成前，我方不可能恢复原状继续出租。需要等待评估部门作出评估及我方进行修复后才再次出租。故李彩娃对涉案商铺的空置期的租金及管理费应予赔偿。
李彩娃未提供书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，梁健和、陈银花于原审期间提交了部分涉案商铺为该两人共有的房地产权证资料。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本案中，李彩娃在2015年1月已经明确表示不履行合同义务，梁健和、陈银花亦于2015年2月2日将涉案商铺的门锁予以更换，故梁健和、陈银花对于2015年2月起的租金及相关管理费损失早有预见，却未积极防止该损失的产生；随后虽因李彩娃拆除了涉案商铺内的附属设备，但在梁健和向公安部门报案后，商铺内附属物品的损失已基本确定，梁健和、陈银花可以对涉案商铺及时处理，但梁健和、陈银花未予处理，是其对自身民事权利的处置，应由其自行承担相应的后果。鉴于此，原审法院对梁健和、陈银花要求李彩娃赔偿从2015年2月1日起至判决生效之日止的损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。现梁健和、陈银花以需要等待评估部门作出评估及进行修复后才可再次出租涉案商铺为由，上诉主张李彩娃应支付由2015年2月1日到2015年7月31日的租金及管理费的损失，理由不充分，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费556元，由梁健和、陈银花负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 汤 琼
二〇一五年十月××日
书记员 周夏如