江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终字1367号
上诉人（原审被告）南昌亿丰物业管理有限公司，住所地：南昌市。
法定代表人蔡宇，职务：董事长。
委托代理人肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄毓阳，女，汉族。
上诉人南昌亿丰物业管理有限公司（以下简称亿丰公司）为与黄毓阳房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人亿丰公司的委托代理人肖波、被上诉人黄毓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月1日，黄毓阳（买受人）与南昌中兴广场有限公司（出卖人）签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将位于南昌市红谷滩新区怡园路96号的中兴广场商业楼2170号出卖给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，出卖人应当承担相应的责任；合同还对其他事项进行了约定。2012年1月16日，黄毓阳（甲方）与亿丰公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：就甲方购买的位于南昌市红谷滩新区怡园路96号的“亿丰*普菲特国际购物广场”2170号商铺，今后委托乙方经营管理；乙方承诺于2011年10月1日前正式开业，届时未能正式开业，则委托期从该日期开始起计；委托期内第一年至第三年，在此期限内，甲方同意将商铺免费交于乙方管理，商铺经营收入归乙方所有；委托期内第四年至第六年，乙方每年固定按50185元支付租金给甲方；委托其内第七年至第十年，乙方每年固定按56458元支付租金给甲方；从第四年起，租金半年一付，实际支付的时间分别为每年6月30日、12月30日各支付一次；甲乙双方均无权终止或解除合同，若一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式按约定的年租金乘以剩余租赁期限，未满一年的部分按比例计算；合同还对其他事项进行了约定。黄毓阳按照合同约定，于2014年12月30日向亿丰公司催收租金未果，故诉至法院。2016年5月18日，黄毓阳申请撤销要求亿丰公司支付2015年4月租金4182元（50185元/年÷12月）之诉请。
另查明，黄毓阳将所购房屋的房屋维修基金、契税乖交由南昌中兴广场有限公司，被南昌中兴广场有限公司挪用，故未能办理房屋所有权证。
一审法院认为：黄毓阳与亿丰公司签订的委托经营管理合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。黄毓阳依约将涉案商铺委托亿丰公司经营，亿丰公司未按约向黄毓阳支付第四年以后的租金，属违约。现黄毓阳向亿丰公司主张支付自2014年10月1日至2015年3月31日租金25092.5元，理由正当，应予支持。亿丰公司辩称不付租金系市政修路属不可抗力，于法无据，一审法院不予支持。对黄毓阳要求亿丰公司支付违约金50185元之诉请，黄毓阳依据《委托经营管理合同》终止或解除合同条款计算，与事实不符，于法无据。一审法院酌定按照所欠租金的中国人民银行同期贷款逾期罚息利率计算。根据《委托经营管理合同》约定：利息支付时间每年6月30日支付一次，每年12月30日支付一次，故利息应自2015年7月1日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百七十四条、第三百九十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条之规定，判决：一、南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付黄毓阳自2014年10月1日至2015年3月31日的租金25092.5元；二、南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付黄毓阳租金利息（自2015年7月1日起，以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率计算）；三、驳回黄毓阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案黄毓阳预交的案件受理费1790元，由南昌亿丰物业管理有限公司承担，该款随同上述款项一并给付黄毓阳。
亿丰公司不服一审判决，向本院提起上诉。
亿丰公司的上诉请求为：一、撤销一审判决，改判驳回亿丰公司的诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用由亿丰公司承担。其上诉理由为：一、被上诉人不具备委托资格，涉案委托合同应认定无效。被上诉人未获得托管标的物的产权，且该合同一直未实际履行，故应认定无效。二、因政府行为的不可抗力因素，涉案合同已无法实际履行。承租商户于2012年4月26日正式开业，当免租期即将届满时，因南昌市《红谷隧道工程规划》的原因，南昌市政府自2014年1月开始对托管商铺所在的普菲特生活广场怡园路段进行大面积的封路围挡，致使承租商户因无法经营撤场或拒付租金，涉案合同已无法继续履行。
黄毓阳答辩称：涉案合同为不可撤销合同，也不存在不可抗力。政府修隧道不会造成租赁物不存在或归政府，只是造成道路北面通行不便，刚修影响很小，中途影响大点，完工后更方便，南边路可进出，东边也可以进出，且仍有商户经营。
二审期间，亿丰公司提交了一份新证据，南昌亿丰物业管理有限公司领取租金确认单，证明王国良于2016年8月26日领取了租金1052.34元。
黄毓阳质证认为，对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，领取的该租金并非本案2014年10月1日至2015年3月31日之间的租金，约定的第一次领租金时间是2014年12月31日，半年支付一次，这两年来只支付了这一笔。
经上诉人的举证，被上诉人的质证，本院对该份证据认证如下：对该份证据的真实性、合法性因被上诉人不持异议，本院予以确认。对其关联性，本院认为，该份证据没有注明支付的租金期限，在双方没有明确约定的情况下，应从欠付租金之日起算。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：第一，关于涉案的《委托经营管理合同》的效力问题。2011年7月1日，黄毓阳与案外人南昌中兴广场有限公司就涉案房屋签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋尚未办理房产证仅是未完成公示过程，对房屋进行使用、收益的权利依法受到保护，涉案的《委托经营管理合同》应认定为合法有效，上诉人主张合同无效，本院不予支持。第二，关于存在不可抗力因素的问题。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，政府关于红谷隧道工程的规划施工期间，涉案店面的道路并未完全封堵，涉案店面在免租期内也已经积累了一定的客源，并不符合不能避免且不能克服之条件，上诉人主张据此不能履行合同并拒付租金，本院不予支持。一审判决后，亿丰公司支付了租金1052.34元，应当予以扣减。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人亿丰公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第439号民事判决第三项；
撤销南昌市东湖区人民法院（2015）东红民初字第439号民事判决第一、二项；
南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付黄毓阳自2014年10月1日至2015年3月31日的租金24040.16元。（南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向黄毓阳按中国人民银行同期贷款逾期罚息利率计算支付租金利息，自2015年7月1日起至2016年8月26日止，以25092.5元为基数，自2016年8月27日起至付清款项止，以24040.16元为基数。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费427元，由上诉人南昌亿丰物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
审 判 员 刘卫平
代理审判员 曹 渊
二〇一六年九月二日
书 记 员 滕漪兰