天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初4020号
原告张立菊。
委托代理人戴学辉,北京明科律师事务所律师。
委托代理人代小飞,北京明科律师事务所律师助理。
被告天津首创新明置业有限公司。
法定代表人王维,董事长。
委托代理人王凯,北京盈科(天津)律师事务所律师。
原告张立菊与被告天津首创新明置业有限公司(以下简称首创置业公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月24日立案受理,于2015年12月16日作出(2015)丽民初字第3986号民事判决。被告天津首创新明置业有限公司不服,提出上诉,天津市第二中级人民法院于2016年5月4日作出(2016)津02民终695号民事裁定,以二审期间出现新的事实导致原审法院审理本案基本事实不清为由,撤销原判,发回重审。本院于2016年5月19日重新立案,依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张立菊及其委托代理人戴学辉、代小飞,被告天津首创新明置业有限公司委托代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张立菊诉称,2013年6月2日,原、被告签订了编号为2012-0109334号《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于天津市东丽区华明新家园弘贯东道与华五路交口处的西北侧溪堤颂园40-3号房屋一套,总房款为2124301元,交房日期为2013年11月15日前。合同还约定,自初始登记完毕之日起210日内办结房屋权属转移登记手续,逾期按房屋价款的0.01%支付违约金。合同签订后,原告按约向被告交纳了全部购房款,被告于2013年11月15日向原告交付了房屋,但被告并未按照合同规定时间为原告办理房屋权属转移登记。原告多次找到被告要求办理房产证,被告总以种种理由推脱敷衍,至今未果。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益,致使原告遭受巨大损失,且合同目的不能实现,故诉至法院请求:1、依法解除原、被告签订的2012-0109334号《天津市商品房买卖合同》,返还原告全部购房款人民币2124301元;2、判令被告赔偿原告损失合计379277.9元以及被告实际办理完毕退房手续并向原告支付相应款项之日止的其他各项后续损失;3、被告承担本案诉讼费用。
原告张立菊提供了下列证据:
1、2013年6月2日签订的《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》各一份,拟证明原、被告之间系房屋买卖合同关系、合同约定的双方权利义务、涉诉房屋基本情况以及被告应在初始登记完毕之日起210日内为原告办理产权证,逾期按房屋价款的0.01%支付违约金等事项。
2、销售不动产统一发票二份,拟证明原告已经按照合同约定付清了全部房款。
3、天津农村商业银行股份有限公司《个人购房借款担保合同》及《补充协议》各一份,拟证明原告为购置涉诉房屋向银行贷款1480000元并签订了担保合同,贷款年利率为5.5675%,如果利率调整,则上下浮动。
4、天津农商银行借款借据一份,拟证明2013年9月30日,天津农商银行北辰支行按照约定将贷款1480000元发放给原告,还款方式是按月等额本息。
5、天津农商银行业务收费凭证一份,拟证明原告为办理贷款向银行支付手续费30.10元。
6、还款计划表及天津农商银行还款回单,拟证明原告每月向银行偿还贷款本息8466.06元,仅贷款利息截止到2015年9月15日合计是159245.12元。
7、商品住宅维修基金交款收据、预告登记费、契税完税证票据各一份,拟证明原告交纳了维修基金21243元、预告登记费80元、契税63729.03元。
8、办理入住手续一套,拟证明被告于2013年11月15日将涉诉房屋交付给了原告,从2013年11月15日开始原告承担物业费、采暖费、水电费。
9、物业费、采暖费、水电费收据,拟证明原告自入住涉诉房屋之日起至今交纳了物业费5959元、供热费14586元、水电费2490元。
被告首创置业公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十二条的约定,因初始登记手续尚在办理过程中,办理房屋产权转移条件并未达到,故被告不存在违约行为,请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告首创置业公司提供了下列证据:
1、照片及整改材料一套,拟证明在2014年初,涉诉小区物业公司向私搭乱盖违法建筑的34户业主下发限期整改的通知,天津市东丽区执法局进行强拆的情况。
2、初始登记申请书及天津市房屋权属登记领证通知各一份,拟证明被告于2014年12月29日重新向天津市房管局提出对包括涉诉房屋在内的房屋进行初始登记的申请,但房管局进行现场勘验后认为别墅区私搭乱盖的情况比较严重,未予登记。
3、快递详情单及查询记录,拟证明被告为了尽快办理涉诉房屋初始登记手续,不断向相关部门进行沟通协调。
4、CHZX/RA7.5-02-02房产测绘成果报告书,拟证明天津市国土资源测绘和房屋测量中心于2014年12月12日出具关于涉诉房屋在内的房产测绘成果报告,被告在办理初始登记的问题上没有拖延。
5、补充修改土地权属登记信息联系单,拟证明被告申请的初始登记手续正在办理过程中,被告不存在故意拖延的情况。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1真实性无异议,但认为原、被告签订的合同是天津市工商局和房管局统一印制的,不是被告单方制作的。对证据2-7真实性无异议,但认为原告从银行办理了按揭贷款,抵押物是本案涉诉房屋,如果解除合同退还全部购房款,涉及到涉诉房屋上的抵押权问题,故不同意解除合同。对证据8-9真实性无异议,但认为房屋所有权已经转移,原告占有房屋期间产生的费用与被告无关。
原告对被告提供的证据1真实性、关联性不予认可。对证据2真实性认可,对关联性、证明目的不予认可,被告没有在法定期限内提交申请材料,后期无论什么原因被告均应对迟延提交申请材料承担责任。对证据3真实性认可,关联性不予认可。对证据4真实性无异议,认为该证据证明了被告没有在法定期限内履行测绘义务,没有在法定期限内提交初始登记申请。对证据5真实性无异议,认为该证据证明被告未在法定期限内履行提交初始登记材料的义务。
本院对原、被告提供的证据审查后认为,原告提供的证据1、2、3、4、8真实合法,可作为定案的依据;证据5、6、7、9与本案无关联性,本院不予采纳,被告提供的全部证据来源合法、内容客观,能够证明被告就涉诉房屋进行初始登记申请的过程,本院均予以采信。
经审理查明,2013年6月2日,原告张立菊与被告首创置业公司签订了编号为2012-0109334号《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的位于天津市东丽区华明新家园弘贯东道与华五路交口处的西北侧溪堤颂园40-3号房屋,该房屋为联排别墅,建筑面积207.79平方米,房屋总价款为2124301元。合同签订后,原告于2013年6月2日向被告交纳首付款644301元,剩余房款1480000元原告于2013年9月30日通过银行按揭贷款的形式向被告交付。2013年11月15日,原、被告办理了涉诉房屋的交接手续。
另外查明,2014年12月29日,被告向天津市房地产登记发证交易中心申请涉诉房屋地块房屋所有权的初始登记,至今,初始登记手续仍在办理过程中。
本院认为,原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》及附件六《补充合同》系双方真实意思表示,内容合法,合同有效。该合同对双方均具有约束力,双方当事人均应遵循诚实信用原则并依约全面履行。
原、被告双方所签《天津市商品房买卖合同》第十二条约定“自初始登记完毕之日起210日内,办结房屋权属转移登记。由于出卖方原因,未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的,合同继续履行,出卖方应按商品房价款0.01%向买受方支付违约金”。本案原告于2013年6月2日与被告签订商品房买卖合同,被告于2013年11月15日将房屋交与原告使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,被告最迟应该在2014年2月15日前协助原告办理涉诉房屋所有权变更手续。但是现有证据证明被告于2014年12月29日才向天津市房地产登记发证交易中心提出涉诉房屋所有权的初始登记申请,致使原告办理房屋所有权登记手续的权益无法如期实现。根据相关规定,开发商自商品房竣工验收、备案合格时,即可以办理房屋所有权初始登记,向房屋所在地房地产行政主管部门报送资料。而被告在涉诉房屋已经交付使用一年以后提交申请,因期间部分业主私搭乱盖现象严重,其房屋现状已不符合初始登记的规定和条件,导致初始登记至今未果,被告应对此承担相应的违约责任。
关于被告违约责任的承担。房屋买卖合同之目的在于房屋所有权让渡,本案合同成立后,被告如期将标的房屋交付原告,原告因此获得房屋所有权所涵盖的全部物权,合同目的至此已然实现。被告虽有违约,但并未造成原告与合同目的有关的其他实际损失。原、被告双方合同第十二条约定,由于被告原因,未能在合理期限内办结房屋权属转移登记,合同应继续履行,被告应按商品房价款0.01%向原告支付违约金。被告的违约责任应当在该条款项下承担。
原告诉请要求解除商品房买卖合同,不符合《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的有关规定,故本院不予支持;原告关于返还全部购房款的诉请相应不予支持。原告要求被告赔偿经济损失的主张应予支持,但仅应限于被告因未能按约定期限协助原告办理房屋权属转移登记而应承担的违约金损失,对其他损失诉请,由于与本案缺乏关联性,故不予支持。关于本案违约金的计算应以商品房价款2124301元为基数、每天0.01%为标准、以自2014年2月16日起至本判决确定之日止共计885天计算天数,违约金数额计算为188000.64元。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津首创新明置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张立菊违约金人民币188000.64元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告张立菊的其他诉讼请求。
案件受理费26829元,由原告张立菊承担13414元,由被告天津首创新明置业有限公司承担13415元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张亚玲
审 判 员 白文建
人民陪审员 程学梅
二〇一六年七月二十日
书 记 员 王 梅
速 录 员 傅 倩
本判决所依据的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》第六条:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。