天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5237号
上诉人(原审被告):天津滨海创新文化发展有限公�,住所地天津经济技术开发区晓园路*号***室。
法定代表人:张宏伟,董事长。
委托诉讼代理人:董伟,该公司经理。
被上诉人(原审原告):天津经济技术开发区泰达青少年宫,住所地天津经济技术开发区晓园街*号。
负责人:张异,主任。
委托诉讼代理人:李艳艳,天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人天津滨海创新文化发展有限公司因与被上诉人天津经济技术开发区泰达青少年宫房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2015)滨功民初字第4936号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
天津滨海创新文化发展有限公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由:上诉人与被上诉人签订租房合同后,被上诉人未如约履行出租人的义务;被上诉人2009年对涉诉房屋进行整体中央空调安装时,对上诉人经营的茶楼内部造成了破坏,导致上诉人无法正常使用房屋;2010年、2012年被上诉人对涉诉房屋陆续进行了土建改造,直至2013年4月,被上诉人的上述行为共给上诉人造成约80万元的经济损失;被上诉人承诺2015年底合同到期后与上诉人续签合同。
天津经济技术开发区泰达青少年宫辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
天津经济技术开发区泰达青少年宫向一审法院起诉请求:1、被告腾退天津经济技术开发区晓园街3号1100平方米�营用房(含原告原酒吧一层及二楼四间KTV包房和二楼部分过道)并交付原告;2、被告支付原告自2015年1月1日至2015年11月30日的租金137500元;3、被告支付原告自2014年12月1日至2015年11月30日所欠的电费37500元;4、被告支付原告违约金人民币37500元;5、被告支付原告租期届满后自2015年12月1日至实际腾退交付之日期间的逾期腾房占有使用费(按每月12500元计算);6、判令被告结清逾期腾房占有使用期间所发生的水费、电费、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用;7、诉讼费由被告承担。一审庭审中,原告放弃第3、6项诉讼请求,变更第5项诉讼请求为被告支付2015年12月1日至2016年6月30日止的逾期腾房占有使用费87500元。
一审法院认定事实:原告名称于2014年5月15日由天津经济技术开发区泰达青年宫变更为现用名天津经济技术开发区泰达青少年宫。
2009年5月1日,原告与被告签订租房合同,被告租赁原告坐落于天津开发区晓园街3号1100平方米场所,含原告酒吧1层及2楼4间KTV包房和二楼部分过道,用于被告经营茗家曲苑茶楼。2010年11月29日,双方签订租房合同终止协议,约定于当日协商解除前述租赁合同,双方保证在该终止协议签订之日起,互相不再承担任何权利和义务,互相不再负担任何责任,互相不再追究任何法律责任。
2010年11月29日,原告与被告签订租房合同,约定,原告提供被告经营用房1100平方米,含原酒吧一层及二楼四间KTV包房和二楼部分过道,用于被告经营华藏健康养生会馆,房屋租赁期间为5年,自2010年12月1日至2015年11月30日。对于租金,合同约定,2010年12月1日至2011年11月30日年租金为13万元;2011年12月1日至2015年11月30日租金为每年15万元,每月支付12500元,被告应于每月5日前交付当月租金,每迟延一天,原告将按月租金的1%收取滞纳金,即滞纳金为每天125元。合同还约定,因被告经营所需对房屋进行必要的设备添加和装修改造,须经原告方同意,并在原告的监督之下进行,所有费用由被告自行承担,因合同期满或非原告违约,被告无权要求原告支付任何补偿;合同期内任何一方不得违反约定或无故提前终止合同,如有以上行为,守约一方有权要求对方赔偿损失,并支付一个季度的租金作为违约金。
上述合同签订后,原告将上述房屋交付被告使用。被告以晓园路3号201室作为工商登记住所地。截至2015年11月30日租赁期限届满,被告欠付原告2015年1月1日至11月30日的房屋租赁费137500元。
2015年12月3日,原告向被告通过EMS特快专递发出腾房通知,通知写明,双方租赁合同期满,原告已于2015年11月2日书面通知不再续约,现再次告知被告租赁合同于到期之日自行终止,请被告于7日内腾房。被告签收了该EMS邮件。此后,被告仍继续使用涉案房屋。
另查明,原告与案外人北京北方世纪建筑装饰工程有限公司签订两份天津市小型建设工程施工合同,约定由该案外人完成泰达第六幼儿园室内外装修改造项目及泰达青年宫改造室外道路及门房项目,工程期限分别自2010年7月18日至8月7日、8月16日至8月31日。上述两项工程已实际完成。
再查明,2009年8月4日,案外人天津经济技术开发区管理委员会机关公共事务中心取得涉案晓园街3号房屋的所有权。诉讼期间,上述该案外人向一审法院提交书面情况说明,认可晓园街3号房屋由原告无偿占有使用,原告可以对外出租并收取租金,原告享有出租人的权利和义务,案外人对此�主张权利。
一审法院认为,案外人天津经济技术开发区管理委员会机关公共事务中心作为晓园街3号房屋的所有权人,将涉案房屋占有、使用、收益的权利让与原告,该让与行为不违反法律及行政法规的强制性规定,该行为合法有效。因此,原告有权利以自己的名义与他人签订房屋租赁合同,允许他人占有和使用该房屋,并收取他人给付的房屋租赁费。本案中,原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示,内容合法有效,双方均应依约履行。原告将房屋交付被告使用后,被告应依约履行给付房屋租赁费的义务。被告未提供其已足额给付房屋租赁费的证据,原告主张被告给付2015年1月1日至11月30日欠付的租赁费137500元,一审法院予以支持。
原、被告所签订的租赁合同已于2015年11月30日期满,双方合同权利义务终止,被�应于租赁期满后及时将房屋返还原告,原告主张被告应腾出涉案房屋并交还原告的请求,予以支持。自2015年12月1日起,被告逾期返还房屋,应向原告支付房屋占用期间的使用费。对于使用费的标准,一审法院认为,原告参照双方合同约定的租金标准收取房屋使用费,符合本案的实际情况。故被告应给付原告2015年12月1日至2016年6月30日期间的房屋使用费87500元(12500元×7月)。
对于被告主张因原告原因导致其不能正常使用房屋的抗辩,一审法院认为,针对2010年11月29日之前确有因原告原因影响被告使用承租房屋的情况,原、被告双方已在2010年11月29日签署了租房合同终止协议,约定自签订协议之日起双方之间不再负担法律责任,也即双方对于此前合同履行期间的所有问题已全部协商一致解决;对于2010年11月29日之后的合同履行期间,被告未提供证据证明存在因原告原因影响使用的情形,被告的抗辩无相关事实及法律依据,不予支持。
对于原告主张因被告应支付没有按时支付房屋租赁费的违约金37500元,一审法院认为,被告无故未按约定支付房屋租赁费,应承担不履行合同义务的违约责任。本案中,对于逾期支付房屋租赁费的违约金计算方式,双方合同第二条中约定,被告应于每月5日前交付当月租金,每迟延一日按照月租金的1%即每日125元的标准收取滞纳金,双方约定的滞纳金系违约金性质;合同第十三条同时约定,守约方有权要求支付一个季度的租金即37500元作为违约金,上述约定对双方有约束力。被告自2015年1月起欠付房屋租赁费,至诉讼期间仍未给付,应承担逾期给付的违约责任。一审庭审中,原告按照合同第十三条的约定主张被告应支付违约金的数额为37500元,该数额远低于按照合同第二条约定的�日125元标准所计算的违约金,故原告按照37500元主张违约金,系对于其权利的处分,且不损害他人的合法权益,被告对此亦未提出异议,一审法院予以确认。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定,判决:“一、被告天津滨海创新文化发展有限公司将天津经济技术开发区晓园街3号房屋腾出并交还原告;二、被告给付原告2015年1月1日至11月30日的房屋租赁费137500元;三、被告给付原告2015年12月1日至2016年6月30日的房屋使用费87500元;四、被告支付原告逾期给付房屋租赁费的违约金37500元。上述义务应在本判决生效之日起十日内履行,如果被告未按本判决指定的期间履行,未履行金钱给付义务的,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息,未履行其他义务的,应当支付迟�履行金。案件受理费5238元,由被告负担,由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”
本院二审期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为,原审法院认定上诉人与被上诉人于2010年11月29日签订的《租房合同》,系双方当事人真实的意思表示,内容合法有效,是正确的。现上述《租房合同》已于2015年11月30日届满,依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。故上诉人应当将涉诉房屋腾交被上诉人。上诉人强调被上诉人曾允诺待合同期满后与其续签合同,对此,被上诉人予以否认,上诉人亦不能提供相应的证据,故上诉人不同意腾房的理由,不能成立。另,原审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋租赁费、使用费、及违约金,符合双方合同约定及法律规定,判决认定的数额亦无不当。
综上所述,天津滨海创新文化发展有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2800元,由上诉人天津滨海创新文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 邓晓萱
二○二○一六年十一月三日
书 记 员 底 健