广东省汕头市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）粤05行终22号
上诉人（原审被告）汕头市潮南区国土资源局，住所地汕头市潮南区峡山街道洋林居委华南贸易广场内嘉盛商贸城第9幢1-4号。
法定代表人钟进行，局长。
委托代理人许吉怀，该局工作人员。
委托代理人钟学庆，广东练江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汕头市潮南区峡山街道董塘社区居民委员会，住所地汕头市潮南区峡山街道董塘社区。
负责人周昭衡，主任。
委托代理人周昭义，广东东沙律师事务所律师。
上诉人汕头市潮南区国土资源局（下称潮南国土局）因与被上诉人汕头市潮南区峡山街道董塘社区居民委员会（下称董塘居委）、原审第三人周碧卿、周伟盛、周伟涛、周璇珠房屋登记纠纷一案，不服汕头市潮阳区人民法院（2017）粤0513行初4号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。案经一审法院审理，一审法院于2016年12月23日作出（2016）粤0513行初6号行政裁定，董塘居委不服，提起上诉，我院于2017年5月22日作出（2017）粤05行终10号行政裁定，裁定：1.撤销汕头市潮阳区人民法院（2016）粤0513行初6号行政裁定；2.将本案发回本院重审。一审法院依法另行组成合议庭进行审理，并追加周碧卿、周伟盛、周伟涛、周璇珠作为第三人参加诉讼，作出（2017）粤0513行初4号行政判决。上诉人潮南国土局的委托代理人许吉怀、钟学庆，被上诉人董塘居委的委托代理人周昭义到庭参加诉讼。原审第三人周碧卿、周伟盛、周伟涛、周璇珠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1988年12月25日，周勤忠以“潮阳峡山电声磁带厂”名义向原告租赁址于峡山董塘第一工业区第五号工业楼三层建筑物及楼梯间共1719平方米、宿舍楼，双方为此订立《关于五号工业楼及投建宿舍楼协议书》，约定租期18年，从1989年1月1日至2007年12月底止，同时还约定租赁者周勤忠在五年内完成投建配套宿舍楼及食堂，所投建宿舍楼及食堂等建筑物产权归居委会集体所有，在租赁期满一并归还。2007年12月底，租赁期满周勤忠将上述3层工业楼及配套宿舍楼归还居委会管正，居委会管正后于2007年12月20日另租与周昭波使用经营，租赁期限约定30年。
1996年11月22日，周勤忠持加盖原告印章，落款时间为1996年11月16日，内容为周勤忠在原告管区购有楼地并建成三层楼房壹幢，业权属周勤忠个人所有的《证明》和原告原文书周昭益出具加盖原告印章落款时间为“1988年10月2日”第一工业区厂房地金《收款收据》等资料，向被告申请房地产权登记。被告于1996年11月26日向周勤忠颁发了粤房地证字第××号《房地产权证》。
2016年9月，原告发现辖区内第一工业区5幢被汕头市中级人民法院执行局查封并准备评估拍卖，才知道居委会所有的上述楼房的权属已经被登记在周勤忠名下。2016年10月13日，原告以居委会所有的楼房被他人以伪造的卖地单骗取房地产权登记为由向汕头市公安局潮南分局峡山派出所报案。峡山派出所接报后，对居委会原书记周庚沐、原乡长周楚南、原会计周文杰、原出纳周中南、原文书周昭益及登记的权属人周勤忠妻子周碧卿进行调查询问。原告原干部都证实了上述楼房前由周勤忠于1989年1月1日至2007年12月以潮阳峡山电声磁带厂名义租赁；周勤忠期满将上述楼房归还居委会管正，居委会管正后遂另租与周昭波使用经营，租赁期限约定30年，居委会从2007年12月20日另租与周昭波使用经营，至发现楼房被他人骗取产权登记之前，一直未中断对上述楼房行使租赁收益的权利，原告从未将上述楼房所属的土地卖给周勤忠。居委会原文书周昭益证实了加盖原告印章落款时间为1988年10月2日第一工业区厂房地金《收款收据》，系他未经居委会决定而私自出具的；周勤忠的妻子周碧卿证实了没有购买过上述楼房，也没有办理过上述楼房的房产证，更没有利用上述楼房的房产证进行贷款，也不清楚其丈夫周勤忠有否办理上述房产证，从来没有听到她丈夫说过有买这栋楼，也没有见过上述房产证。
2016年11月10日，原告将上述楼房被骗取登记的情况向潮南区峡山街道党工委递交书面《情况反映》。2016年11月24日，原告向潮南区国土资源局不动产登记中心递交《撤销房屋登记申请书》，要求被告撤销粤房地证字第××号的房屋登记。因被告没有回复，原告遂于2016年11月28日向一审法院提起行政诉讼，请求判决撤销粤房地证字第××号的房屋登记。
原审法院认为，本案争议的焦点是：1.原告起诉是否超过起诉期限。2.被告向周勤忠颁发的粤房地证字第××号房地产权证是否合法。
对原告起诉是否超过起诉期限的问题。根据2000年3月10日施行的《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释>》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定。本案原告从2016年9月才知道其所有的楼房被登记在他人名下，于同年10月13日向公安机关报警，随后又向峡山街道党工委递交书面《情况反映》，其后又于2016年11月24日向潮南区国土资源局不动产登记中心递交《撤销房屋登记申请书》，原告在发现集体财产被他人骗取登记后依法行使权利，应认定原告的诉讼时效从2016年9月才知道起算。原告于2016年11月28日向一审法院起诉，并未超过起诉期限。被告提出本案超过起诉期限的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。
对被告向周勤忠颁发的粤房地证字第××号房地产权证是否合法有效的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据、依据及规范性文件。被告向周勤忠颁发房地产权证的时间是1996年11月，应适用之前的相关法律法规规定。１９９４年７月１５日广东省人民代表大会常务委员会公布的《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款第（一）项“新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证”对房屋登记作了明确规定。
本案中，根据董塘居委会原文书周昭益证实，周勤忠持有的居委会购地单系其伪造，并非居委会授权作出，周昭益及居委原其他干部均证实居委会并没有将上述涉诉的土地卖给他人，周勤忠的妻子周碧卿证实没有购买过上述楼房，也没有办理过上述楼房的房产证，更没有利用上述楼房的房产证进行贷款，也不清楚其丈夫周勤忠有否办理上述房产证，从来没有听到她丈夫说过有买这栋楼，也没有见过上述房产证。申请人持虚假证明及购地单，向被告骗取产权登记。被告因虚假的证明及购地单而颁发给周勤忠的粤房地证字第××号房地产权证，该产权登记产权来源不清，主要证据不足，依法应予撤销。被告提出应追加抵押权人作为第三人参加诉讼的意见。一审法院认为，本案诉请的是撤销房屋登记，他项权登记属于另外的法律关系，不属于本案审理范围，对被告提出应追加汕头市骏原贸易有限公司作为第三人的意见一审法院不予采纳。
综上，被告颁发给周勤忠的粤房地证字第××号房地产权证产权来源不清，主要证据不足，依法应予撤销。原告的诉讼请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告汕头市潮南区国土资源局颁发给周勤忠的粤房地证字第××号房地产权证。案件受理费50元，由被告汕头市潮南区国土资源局负担。
上诉人潮南国土局上诉称，原审判决认定主要事实不清，证据不足，适用法律不当，且未追加抵押权人汕头市骏源贸易有限公司参加诉讼，请求二审法院撤销原审判决，并依法作出改判。理由：一、原审判决认定登记标的物为被上诉人所有并于2007年12月底至今一直行使租赁收益的权利，明显与本案登记所依赖被上诉人分别于1996年11月16日、1988年2月10日出具的权属证明及地皮单相违背。一审法院凭被上诉人提供的租赁协议以及报案当地派出所调查的相关证人证言，从而否定权属证明及地皮单据的真实性，属事实不清，证据不足。二、本案早已超过起诉期限。本案被上诉人开出权属证明要求登记部门予以登记的时间是96年11月16日，而广东省房地产登记条例第十条规定核发房地产证时间是符合登记的应在60天内核发。被上诉人作为一级基层组织，至迟在97年1月底应当知道登记的内容，根据《最高院关于执行中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定，早已超过最长不得超过2年的起诉期限。原审法院认定被上诉人在2016年9月才知道登记是错误的。三、本案应追加第三人汕头市骏源贸易有限公司参加诉讼。本案所涉房产权属登记，该房产已作为抵押物办理他项登记，且已被生效判决为第三人汕头市骏源贸易有限公司的优先受偿物，并进入执行程序查封拍卖，期间被上诉人异议被驳回，明显本案登记撤销与否与第三人汕头市骏源贸易有限公司有利害关系，原审法院没有追加第三人是错误的。
被上诉人董塘居委辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人对涉案楼房登记、颁证行为，主要证据不足。1994年《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第一款第（一）项的规定，上诉人提供涉案登记所依赖的权属证证明及地皮单不是土地管理部门核发的用地批文或土地使用证明，因此，依据《行政诉讼法》第三十四条规定，上诉人的登记行为视为没有相应的证据。被上诉人提交的《协议书》、《租赁协议》证明了周勤忠于1988年12月25日承租涉案楼房，租期届满后，周勤忠将楼房归还管正，2007年12月20日，被上诉人出租给周昭波使用至今，一直是行使出租收益的权利，期间没有任何他人提出异议。此外，公安机关调查居委会原文书周昭益，证实加盖被上诉人印章的《收款收据》，系他未经居委会决定而私自伪造出具的。居委会的干部均证实并没有将涉案的土地卖给他人，第三人周碧卿证实没有购买，也没有办理过涉案楼房的房产证，更没有利用楼房的房产证进行抵押贷款，也不清楚、听说周勤忠有购买过涉案楼房，故涉案楼房的登记申请不具备获得楼房的基础法律关系。二、本案并未超过二年的诉讼时效。上诉人称居委会开具证明时间是1996年11月16日，至迟应当于1997年1月底知道涉案登记的内容，缺乏法律依据。《中华人民共和国行政诉讼法若干问题解释》第四十一条的规定，被上诉人从2016年9月才知道涉案楼房登记在他人名下，于同年10月13日向公安机关报警，11月24日向潮南区国土资源局不动产登记中心递交《撤销房屋登记申请书》，11月28日向潮阳区人民法院提起行政诉讼，可见，被上诉人提起诉讼并未超过二年的起诉期限。
经审理查明，1996年11月26日，上诉人登记核发粤房地产证字第××号房地产权证，权属人为周勤忠。被上诉人不服上述登记行为，于2016年11月28日向原审法院提起行政诉讼。上述房地产权证的抵押权人是汕头市骏原贸易有限公司。
本院认为，被上诉人诉请撤销上诉人登记核发的粤房地证字第××号房地产权证，涉及抵押权人汕头市骏原贸易有限公司的权利义务，汕头市骏原贸易有限公司属于必须参加诉讼的当事人。原审法院未依法追加汕头市骏原贸易有限公司为第三人，遗漏当事人，程序违法；上诉人上诉主张本案应追加汕头市骏原贸易有限公司作为第三人参加诉讼的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销汕头市潮阳区人民法院(2017)粤0513行初4号行政判决；
二、发回汕头市潮阳区人民法院重新审理。
审 判 长 陈舜川
审 判 员 陈楚纯
审 判 员 陈勇蓬
二〇一八年八月一日
法官助理 林天送
书 记 员 郭丹虹