江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第797号
上诉人（原审被告）刘基峰，男，汉族。
委托代理人雍白琴（刘基峰之妻），女，汉族。
上诉人（原审被告）雍白琴，女，汉族。
上诉人（原审被告）陈茂院，男，汉族。
被上诉人（原审原告）南京市江宁区金碧装饰城。
代表人端木义庆，该装饰城经理。
委托代理人陈亚红，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人刘基峰、雍白琴、陈茂院因与被上诉人南京市江宁区金碧装饰城（以下简称金碧装饰城）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第2170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人雍白琴并作为上诉人刘基峰的委托代理人、上诉人陈茂院，被上诉人委托代理人陈亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金碧装饰城原审诉称，2012年9月9日，刘基峰、雍白琴、陈茂院与其订立合同，承租其二楼门面房，租期自2012年7月1日至2015年6月30日，租金每年91500元，现刘基峰、雍白琴、陈茂院分三次仅支付房屋使用费67395元，现要求刘基峰、雍白琴、陈茂院给付房屋使用费24105元。
刘基峰、雍白琴原审辩称，其承租金碧装饰城房屋属实，但1、雍白琴于2012年9月25日被查出患乳腺瘤，同年12月25日医院要求手术，故其曾要求金碧装饰城负责人焦顺解除双方的租赁合同，但焦顺未同意；2、2013年1月9日，雍白琴母亲被确诊患恶性淋巴瘤，雍白琴再次要求焦顺解除合同，焦顺同意但称要过完春节，其于2013年1月已将摊位清空；3、2013年2月6日，刘基峰被检查出患脑动脉瘤，雍白琴再次要求焦顺解除合同，但焦顺未做回答；4、2013年3月15日，焦顺曾要雍白琴去谈合同的事，但因其婆母住院需照顾而未去，但后来发现其摊位已被他人占用。综上，其未使用房屋，故不存在支付使用费。此外，其在承租的房屋中进行了装修，其中吊顶、广告灯箱因金碧装饰城不需要，其要求拆除。
陈茂院原审辩称，其虽与刘基峰、雍白琴共同订立租赁合同，但实际上其与刘基峰、雍白琴是各租一间门面房，各自独立经营，其房屋使用费已付清，故不同意支付房屋使用费，另其支付了3000元保证金，要求返还。
原审法院经审理查明，刘基峰、雍白琴系夫妻，2012年9月9日，金碧装饰城与刘基峰、陈茂院签订一份租赁合同，约定刘基峰、陈茂院承租金碧装饰城二楼门面房用于经营家俱，租期自2012年7月1日至2015年6月30日，租金每年91500元，合同还约定，本合同签订后，双方应严格遵守，违约应承担由此给对方造成的全部经济损失和法律责任，并赔偿违约金人民币五千元整。合同订立后，双方均开始履行合同。2012年9月14日刘基峰、雍白琴、陈茂院支付房屋使用费40680元；2013年2月4日，雍白琴给付了2013年的租金3815元；同年2月5日，陈茂院给付2013年的租金22900元。雍白琴曾于2013年2、3月间向金碧装饰城要求解除租赁合同，并于同年2月搬离其承租的门面房的一半，另一半陈茂院继续承租，刘基峰、雍白琴、陈茂院承租房屋后，对房屋统一进行了装修，其中有吊顶和广告灯箱，在雍白琴搬离后，陈茂院在经营时，有时也占用雍白琴腾空的地方。2013年7月7日陈茂院出具证明，证明称其于2013年6月撤场。2013年6月17日，金碧装饰城诉至原审法院。
另查明，涉案房屋没有规划许可证与建设许可证，金碧装饰城在庭审过程中变更诉讼请求为要求刘基峰、雍白琴、陈茂院支付房屋使用费。2012年2月12日，陈茂院向金碧装饰城交纳租房押金3000元。
本案在审理过程中，金碧装饰城提交照片，证明刘基峰、雍白琴、陈茂院是作为一个整体经营，不可分的，刘基峰、雍白琴、陈茂院质证对照片的真实性予以认可，但认为其是分开经营的。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋系未取得规划许可证的房屋，故金碧装饰城与刘基峰、陈茂院订立的租赁合同无效，但房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，应予支持。雍白琴实际使用该房屋，且与刘基峰系夫妻，故雍白琴亦系本案合同的相对人。因双方订立的租赁合同无效，按照法律规定无效合同自始无效，故雍白琴于2013年2月搬离所承租的房屋后，金碧装饰城即不能再向刘基峰、雍白琴、陈茂院主张房屋使用费，但考虑到刘基峰、雍白琴、陈茂院承租的房屋没有明显的分界，且在雍白琴搬离后，陈茂院有时也占用雍白琴腾空的地方，故刘基峰、雍白琴、陈茂院仍应给付金碧装饰城部分使用费，使用费的数额，原审法院酌定为14463元。陈茂院交纳的押金3000元，要求在本案中抵扣，金碧装饰城予以认可，不违反法律规定，故原审法院予以准许。刘基峰、雍白琴、陈茂院在所承租的房屋中装修的吊顶、广告灯箱，因金碧装饰城不同意利用，刘基峰、雍白琴、陈茂院可以拆除，但不能损坏原房屋结构，如造成损失的，应予赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第一款之规定，判决：一、雍白琴、刘基峰、陈茂院给付金碧装饰城房屋使用费14463元。二、金碧装饰城返还雍白琴、刘基峰、陈茂院押金3000元。三、雍白琴、刘基峰、陈茂院在判决发生法律效力之日起二十日内拆除所承租房屋内的吊顶、广告灯箱，但不得对房屋造成损坏。上述一、二项相抵，雍白琴、刘基峰、陈茂院还应给付金碧装饰城11463元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费327元，由金碧装饰城负担41元，刘基峰、雍白琴、陈茂院负担286元。
刘基峰、雍白琴、陈茂院不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人提供的营业执照及照片可以证明刘基峰、雍白琴夫妻与陈茂院在承租场所内是分开经营的，应当分别计算使用费；二、双方签订的租赁合同自始无效，雍白琴于2013年2月4日搬离后，金碧装饰城不能再向其主张使用费；三、陈茂院在雍白琴搬离后，向金碧装饰城支付的租金是按一间门面房标准计算的，证明金碧装饰城对陈茂院独自经营一间门面房是认可的。同时陈茂院只是偶尔越界一点，原审判决其支付使用费不当。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判上诉人无须给付金碧装饰城房屋使用费，一、二审诉讼费用由金碧装饰城负担。
被上诉人金碧装饰城答辩称，一、从租赁合同的内容来看，三上诉人是共同的承租人，并非是各租一间。上诉人承租后进行了统一的装修，并一并缴纳了第一期的缴纳房屋使用费，三上诉人是案涉房屋的共同承租人，三上诉人内部如何经营并不影响被上诉人基于租赁合同所享有的权利。虽然雍白琴于2013年2月撤离了租赁房屋，但该房屋仍实际掌控在三上诉人处，被上诉人无法对房屋进行实际使用，故被上诉人要求三上诉人支付相应的房屋使用费有事实和法律依据；二、陈茂院于2013年2月5日缴纳部分租金的行为不能认定为变更合同的行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人与被上诉人均确认雍白琴、陈茂院经营场地之间没有隔断。另，上诉人提出其按原审判决第三项拆除吊灯、广告灯箱时，被上诉人应当切断电源予以配合。被上诉人表示无异议，愿意予以配合。
上诉人在二审庭审中提交如下证据：1、经营场所的照片；2、证人何某、陈某、杨某的证人证词；3、雍白琴、陈茂院的个体工商户营业执照、销售的订货单。证明雍白琴、陈茂院是分开经营的。被上诉人则认为上诉人如何经营，不影响合同本身的履行。
本院认为，案涉租赁合同是刘基峰、陈茂院二人共同与金碧装饰城签订，并由刘基峰之妻雍白琴与陈茂院共同使用。合同中并未约定刘基峰、雍白琴夫妻与陈茂院是分别与金碧装饰城建立租赁关系，分别交纳房租。因此，即使刘基峰、雍白琴夫妻与陈茂院是实际分开经营的，根据合同的相对性，金碧装饰城也有权要求刘基峰、雍白琴夫妻与陈茂院共同支付相应的使用费。虽然雍白琴于2013年2月搬离所承租的部分房屋，但基于三上诉人是作为一个整体承租案涉房屋，且承租的房屋也没有明显的分界，雍白琴搬离后陈茂院亦有时占用雍白琴腾空的地方，故原审法院认定刘基峰、雍白琴夫妻与陈茂院仍应给付金碧装饰城部分使用费，并按照公平合理的原则确定为14463元，符合事实和法律规定，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费327元，由上诉人刘基峰、雍白琴、陈茂院负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一四年四月十八日
书记员 金丽丽