广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1509号
原告江斯琴
委托代理人刘辉，广东信荣律师事务所律师。
被告何佳钰
委托代理人张毅，广东经天律师事务所律师。
委托代理人王玲，广东经天律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳巿福田区深南大道与民田路交界西南
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人周青林
第三人华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行，住所地广东省深圳市罗湖区蔡屋围
负责人王宇斌。
上列原告江斯琴诉被告何佳钰、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法追加华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行（以下简称华夏银行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告江斯琴及其委托代理人刘辉、被告委托代理人张毅、王玲、第三人中原地产的委托代理人周青林到庭参加诉讼，第三人华夏银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月5日，通过中原地产的中介服务，原告与被告签署《二手房买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于深圳市福田区福田路的桐林公寓8座7层B-4单位的房产，成交价为198万元；买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金3万元，在合同生效后2日内再向卖方支付定金6万元，定金交付至双方所约定第三方监管；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年4月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2015年4月30日之前向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函3个工作日内补足，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方均清楚该物业出于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同时，原告、被告与中原地产签订《资金托管协议》，同意将定金9万元交给第三方托管.其中1万元为交楼押金，其余8万元在查询房屋无抵押后由中原地产支付给被告。《二手房买卖合同》签署当日（4月5日），原告分两次刷卡支付定金3万元和6万元，共计9万元，被告为原告出具了收据。定金9万元中8万元已由被告收取，另外1万元作为交房押金托管于中原地产处。4月30日，原告、被告与中国银行股份有限公司深圳时代金融中心支行签订《二手楼交易资金委托管协议》，约定监管交易资金119万元，并办理了资金监管手续。5月8日，原告取得中国银行股份有限公司深圳上步支行出具的《个人二手房住房按揭贷款承诺》，承诺为原告发放金额为70万元的贷款，承诺书有效期三个月。按照合同约定，被告应于5月5日前委托担保公司进行赎楼。但是，5月20日，中原地产通知原告，被告在委托担保公司赎楼后强行要回公证委托书，阻止担保公司赎楼，并明确表示不愿按合同约定的成交价交易。当天，中原地产还向被告寄送《履约催告函》，要求被告及时办理赎楼手续。随后原、被告及中原地产多次通过电话、面谈等方式协商，被告不同意继续履行。据此，诉至法院请求判令：1、被告在7日内完成赎楼，继续履行双方签署的《二手房买卖合同》，将涉案房产物权转移登记至原告名下并于收到除交楼押金以外的所有楼款后2日内交房；2、被告支付违约金61380元（以198万元为基数，按日万分之五，从2015年5月5日暂计至7月5日，并要求计至被告完成赎楼之日，之后的履约过程中若迟延履行，应继续按日万分之五支付违约金）；3、被告赔偿119万首期款的利息损失15167.54元（按同期贷款利率计算三个月，从2015年4月30日计至2015年7月29日）；4、确认被告负有配合原告减免相关交易税费的义务，拒不配合导致增加的税费由被告承担；5、被告承担本案案件受理费、保全费及其它诉讼费用。庭审时，原告明确诉请第五项中的“其它诉讼费用”未实际发生。
被告口头答辩称，原告诉讼请求不应得到支持，涉案二手房买卖合同不应继续履行，原告所主张的违约金及利息损失，以及其主张的拒不配合导致增加的税费等请求没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。
第三人中原地产发表意见称，我方作为居间方，为促成双方交易，已充分履行协助、通知等居间义务，不存在任何过错。
第三人华夏银行未发表意见，开庭缺席。
经审理查明，2015年4月5日，通过中原地产的居间服务，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的位于深圳市福田区福田路的桐林公寓8座7层B-4单位的房产，成交价为198万元；买方同意在合同生效之日起当日向卖方支付定金3万元，在合同生效后2日内再向卖方支付定金6万元，定金交付至双方所约定第三方监管；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年4月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2015年4月30日之前向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函3个工作日内补足，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方均清楚该物业出于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；买方自愿支付所有税费；双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；卖方应当于收到所有楼款除交楼押金外2日内将物业交付予买方，并办理交接手续；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同时，原告、被告与中原地产签订《资金托管协议》，同意将定金9万元交给中原地产托管，其中1万元为交楼押金，其余8万元在查询房屋无抵押后由中原地产支付给被告。
上述合同签订当日，原告支付定金9万元交由中原地产托管，被告开具了相应收款收据。各方确认，中原地产托管的定金9万元中，中原地产已向被告实际交付了8万元，剩余1万元作为交楼押金仍由中原地产托管。
2015年4月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《协议书》，约定：“双方配合卖方等办理此房申请积分后才过户，此积分达不到卖方办理深户的标准，就按赎出房地产原件三个工作日过户。（时间为三个月）也可自行协商。”
2015年4月7日，被告办理公证委托，委托深圳市融安融资担保有限公司（以下简称融安担保公司）及彭振宇等人办理包括赎楼在内的涉案房产交易相关手续。
2015年4月30日，原告、被告与中国银行股份有限公司深圳时代金融中心支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管交易资金119万元，监管期限起始日自协议生效之日起90天。原告于2015年4月29日即存入了监管资金119万元。
2015年5月8日，原告取得中国银行股份有限公司深圳上步支行出具的《个人二手房住房按揭贷款承诺》，承诺为原告发放金额为70万元的贷款，承诺书有效期三个月。
2015年5月11日，被告到融安担保公司处口头告知取消涉案房产交易的委托，并取回了公证委托书。融安担保公司此时尚未开始办理赎楼手续，之后也未再参与涉案房产交易。
被告取消公证委托的同时，也明确告知中原地产不再继续履行涉案合同。随后，中原地产将此情况告知了原告。
2015年5月20日，中原地产向被告寄送《履约催告函》，告知被告银行已向原告出具贷款承诺函，要求被告尽快办理赎楼手续。
此后，涉案房屋买卖合同未再继续履行。
双方确认，在原告起诉前，原告与被告通过中原地产多次协商，有谈及合同解除及被告赔偿问题，但双方未达成一致意见。原告确认，资金监管期满后，其存入资金监管账户的监管资金119万元已经退回至原告账户。
另查，涉案房产登记于被告名下，被告作为借款人向第三人华夏银行贷款并将涉案房产抵押给华夏银行，目前房产仍处于抵押状态。
又查，深圳市不动产登记中心出具证明称：2015年9月7日，原告具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。
另，庭审时，原告表示同意一次性付款给被告购买涉案房产，并同意代被告付清贷款以消除涉案房产的抵押。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
原告依约支付定金并办理资金监管及取得银行贷款承诺后，被告单方从担保公司撤回房产交易的公证委托，并表明不同意再继续履行合同，被告的行为构成违约，原告有权要求被告继续履行合同。原告同意以一次性付款的方式支付剩余购房款189万元（198万元-9万元），该履行方式客观上更有利于被告收取购房款的合同目的的实现和合同继续履行，本院予以认可。关于违约金，因被告违约，原告有权依据合同约定要求被告支付逾期履行违约金，被告在合同约定的期限内已向担保公司出具委托，但在担保公司未开始办理赎楼手续之前撤回了公证委托，违约金应从被告以撤回公证委托的行为明确表示不继续履行合同即2015年5月11日开始计算至本判决作出之日止，至于本判决作出之后被告是否继续依约履行合同属于尚不确定的事实，若有违约事实的实际发生，原告可另行主张权利；合同约定按转让成交价的日万分之五计算违约金，按照该约定标准计算的违约金过分高于原告的实际损失，被告关于违约金不应得到支持的抗辩意见也可视为对违约金计算提出了异议，故本院参照同地段房屋租金标准及合同的签订、履行情况，酌情调整违约金为按转让成交价198万元的日万分之三计算，对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿119万元首期款监管期间利息损失的诉请，原告因被告违约造成的损失已通过被告支付上述违约金的方式进行了弥补，故原告再要求利息损失，缺乏依据，本院不予支持。此外，原告要求被告配合原告减免相关交易税费并承担因拒不配合导致增加的税费，该请求没有依据，本院不予支持。
被告辩称原告曾同意解除合同，但从法庭查明事实来看，虽然双方曾就解除合同及赔偿问题进行协商，但双方并未达成一致意见，故双方曾经的协商并不影响原告选择继续履行合同；此外，被告辩称其有选择解除合同的权利，该主张没有依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何佳钰应于本判决生效之日起10日内向第三人华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行清偿涉案房产即位于深圳市福田区福田路的桐林公寓8座7层B-4单位的房产（房产证号为深房地字第3000757158号）的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告江斯琴在10日内代为清偿；第三人华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行拒不接受的，被告何佳钰或原告江斯琴可向公证部门进行提存；
二、第三人华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行对涉案房产的抵押债权实现后，应在5日内协助办理注销涉案房产的抵押登记；
三、被告何佳钰应在涉案房产注销抵押登记之日起3日内向原告江斯琴提供收款账号，原告江斯琴应在10日内向被告何佳钰提供的账号支付购房款189万元（如原告江斯琴代被告何佳钰向第三人华夏银行股份有限公司深圳蔡屋围支行偿还了抵押债务，原告江斯琴代为清偿的款项应抵扣购房款）；被告何佳钰逾期提供收款账号的，原告江斯琴可向公证部门提存购房款；
四、被告何佳钰应于原告江斯琴支付完购房款或向公证部门提存购房款后的2日内将涉案房产交付于原告江斯琴；
五、被告何佳钰应于原告江斯琴支付完购房款或向公证部门提存购房款后的10日内与原告江斯琴共同向深圳市房地产权登记部门申请将涉案房产登记至原告江斯琴名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）；
六、被告何佳钰应于本判决生效之日起10日内向原告江斯琴支付违约金（违约金以198万元为基数按照日万分之三自2015年5月11日起计至本判决作出之日止）；
七、驳回原告江斯琴的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费23252元（已由原告预交），由原告负担252元，被告负担23000元；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张凌炜
人民陪审员 蔡玉兰
人民陪审员 董志新
二〇一五年十二月五日
书 记 员 殷智华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。