福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0504民初273号
原告:中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安万荣街国土资源局综合大楼一、二层。
主要负责人:郑建辉，系支行行长。
委托诉讼代理人:黄颖,女,支行员工。
委托诉讼代理人:张艺敏，女,支行员工。
被告:庄炳安，男，1978年11月21日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
被告:泉州宏益房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区宏益工业园宏益路半山道9号。
法定代表人:洪涛。
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行与被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2017年1月17日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄颖到庭参加诉讼，被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告庄炳安归还结欠原告的贷款本金人民币555973.11元及至起诉日2017年1月13日的利息、罚息及复利人民币11348.11元，共计人民币567321.22元。自2017年1月14日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付;2.判令原告对庄炳安提供的抵押物洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城江山丽园一期B区8号楼1306号住宅优先受偿;3.判令被告泉州宏益房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证担保责任;4.一切诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年11月3日,被告庄炳安与原告签订了编号为35020120140046132号《个人购房担保借款合同》，由被告庄炳安向原告借款人民币60万元，购买位于洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城江山丽园一期B区8号楼1306号房产一套，该合同约定：1、执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，即年利率6.55%执行，按月结息，遇中国人民银行人民币贷款基准利率，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无贷款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整，利率调整以12个月为一周期；2、本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；3、阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告庄炳安于2014年10月17日签订《同意房产抵押承诺书》，同意于所购房产洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城江山丽园一期B区8号楼1306号所产生的债务提供抵押担保。2014年11月5日,向泉州市洛江区房地产管理局办理了抵押预登记手续，预告登记证号为泉房预洛江区（洛）字第201403196号。被告泉州宏益房地产开发有限公司于2014年2月20日与原告签订了编号为泉洛营农银第201300004号的《最高额保证合同》，被告泉州宏益房地产开发有限公司愿为宏益国际城江山丽园项目商住房按揭贷款提供阶段性保证担保。2014年11月6日,原告按合同约定将全部借款人民币60万元直接划入售房人泉州宏益房地产开发有限公司账号，实际借款期限从2014年11月6日至2029年11月5日。共180期。自2016年10月起，经多次催讨,被告拒不继续还款，按照我行的计算口径，该笔借款到2017年1月13日，已逾期五期，天数达147天。故起诉。
审理中,原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行认为庄炳安在2017年3月13偿还借款本金1662.28元，利息234.87元，罚息120.85元，故将诉讼请求第一项变更为本金554310.83元，截止到2017年1月13日利息、罚息不变。共计人民币565658.94元。
被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下:根据原告与被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》、《最高额保证合同》的约定，被告庄炳安向原告借款60万元用于购买洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期B区8号楼1306室房产，被告泉州宏益房地产开发有限公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等以及贷款人实现债权的费用承担阶段性最高额连带保证担保责任,保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律法规规定或者主合同约定的事项，导致主合同债权被债权人宣布提前到期的，保证期间自债务人确定的主合同债权提前到期之日起二年。原告按照合同约定发放贷款后，被告庄炳安在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期。本案借款就址在洛江区电子产业集中区6-1地块宏益国际城·江山丽园一期B区8号楼1306室房产办理了抵押预告登记，本院认为,预告登记不等同于物权登记，预告抵押登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权人的权利是，当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分权利，抵押预告登记是就讼争房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，不能直接产生优先受偿权，在正式办理抵押登记后,才具有优先受偿权。故原告要求对预告登记抵押房产行使优先受偿权，本院不予支持。
综上所述，原告与被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司之间的借款保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。被告未按合同履行义务，原告依合同约定行使权利，符合法律规定。原告按照合同约定发放贷款后，被告庄炳安在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期，提前收回贷款本息。根据原告与被告泉州宏益房地产开发有限公司签订的最高额保证合同的约定，泉州宏益房地产开发有限公司应对被告庄炳安结欠原告的借款本息承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告庄炳安追偿。本案借款抵押物还未正式办理抵押登记，不能直接产生优先受偿权。故原告关于对预告登记抵押房产行使优先受偿权的诉求，本院不予支持。综上，原告的诉求，合理部分，本院予以支持。被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、庄炳安应在本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金554310.83元及相应的利息、罚息及复利（2017年1月13日前的利息计11348.11元，2017年1月14日起至实际付清款项之日止的利息、罚息及复利按合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；
二、泉州宏益房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证清偿责任，在承担保证责任后，有权向庄炳安追偿;
三、驳回中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9473元,减半收取计4736.5元，由被告庄炳安、泉州宏益房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 龚万淳
二〇一七年三月三十一日
书记员 苏艳月
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。