山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第424号
上诉人（原审原告）齐飞飞。
委托代理人闫西香，山东权邦律师事务所律师。
委托代理人李存军，山东权邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛伟业房地产集团有限公司。
法定代表人王强，董事长。
委托代理人吴刚，山东恒百律师事务所律师。
委托代理人于佳珉，山东恒百律师事务所律师。
原审第三人华夏银行有限公司青岛胶南支行。
法定代表人鲍伟，行长。
上诉人齐飞飞因与被上诉人青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业公司）、原审第三人华夏银行有限公司青岛胶南支行（以下简称华夏银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人齐飞飞的委托代理人闫西香、李存军，被上诉人伟业公司的委托代理人吴刚、于佳珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐飞飞在原审中诉称，2011年8月13日，齐飞飞与伟业公司签订青岛市商品房预售合同，购买伟业公司位于青岛市市南区太平路8号青岛栈桥奥特莱斯广场-1层F19户，面积为62.93平方米的商品房一套。合同约定，伟业公司于2012年12月30日前将该房屋交付给齐飞飞，若伟业公司未在规定的期限内交付房屋给齐飞飞，则齐飞飞有权书面通知伟业公司解除合同，伟业公司除应返还齐飞飞购房款本息外，还应按总房价款的0.5%向齐飞飞支付赔偿款。现在齐飞飞已经按约定支付购房款项，而伟业公司却未在约定的日期内交付房屋。同时，齐飞飞已于2013年4月9日向伟业公司发出书面解除函，伟业公司于2013年4月10日收到该函，至起诉日已逾三个月。请求判令：1、伟业公司返还齐飞飞支付的购房款本金1749454及利息（自2011年8月13日起至实际履行完毕之日止），赔偿金8747.27元，房屋所有权登记费550元，地契税52483.62元；2、伟业公司承担本案的一切诉讼费用。
伟业公司在原审中辩称，齐飞飞要求伟业公司返还房款没有任何事实和法律依据。双方于2011年8月13日签订房屋预售合同，该合同系双方自愿平等签订，是双方真实意思表示，合同依法有效存在，齐飞飞所诉称的与伟业公司解除预售合同没有事实和法律依据，齐飞飞如要解除双方房屋预售合同，应该经过抵押权人的同意，因此其没有权利要求伟业公司返还购房款。齐飞飞要求解除房屋预售合同，返还购房款，应当将涉案房屋恢复原状，而涉案房屋的现状是存在抵押。
华夏银行在原审中辩称，齐飞飞还有贷款未还清，无论齐飞飞与伟业公司是否解除合同，都要保证华夏银行的合法权益，原则上不同意解除合同。
原审法院查明，2011年8月13日，齐飞飞作为乙方与伟业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：“……第二条乙方向甲方购买市南区太平路8号青岛栈桥奥特莱斯广场-1层地下1层F19户，政府批准的规划用途为商业。第三条乙方购买房屋，每平方米房屋建筑面积单价27800元，总房款1749454元。……第十一条甲方定于2012年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同；贰、乙方有权单方面解除本合同，并按合同第十九条执行。……附件一付款方式首付款879454元于2013年8月13日前存入本合同指定账户。贷款87万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2011年8月23日前将办理按揭贷款所需要文件全部提交华夏银行青岛胶南支行”。
合同签订当日，齐飞飞向伟业公司交付购房首付款879454元，后齐飞飞向华夏银行贷款87万元。2011年10月23日，齐飞飞向青岛市房地产交易中心缴纳了涉案房屋所有权登记费550元，房屋契税52483.62元。
齐飞飞提供邮件查询单、《解除函》、《告知函》各一份，主张齐飞飞曾于2013年4月10日向伟业公司邮寄《解除函》一封，于2013年12月16日向伟业公司邮寄《告知函》一封，主张齐飞飞已经向伟业公司行使合同解除权，解除了双方签订的房屋买卖合同。伟业公司质证后称邮寄单据没有伟业公司盖章收到的证明，也没有伟业公司有关人员签字的体现，无法证明伟业公司收到齐飞飞邮寄的两份函。对该两份证据的真实性不予以认可，对证明内容亦不予以认可。
伟业公司提交《青岛市建设工程竣工验收备案证》一份，主张涉案房屋所在的由伟业公司开发的青岛栈桥奥特莱斯广场项目，于2013年2月6日竣工验收完成。齐飞飞质证后称，该证据证明伟业公司延迟交房。伟业公司另提供录音、《房屋交接书》及《青岛市商品房预售合同》三份，主张伟业公司所开发的涉案房地产项目竣工验收后，伟业公司工作人员就已经通知齐飞飞接收房屋，齐飞飞始终未予接收，所以不存在伟业公司至今仍不向齐飞飞交房的情形；伟业公司除通知齐飞飞接房外，还多次通知齐飞飞办理房屋产权证，齐飞飞不予回应办理；与齐飞飞购房情形一致的其他客户均已经在2013年3月份接收了房屋，并领取了用于办理房地产权证的购房发票。因此，涉案房屋早已经能够办理房屋交接，在交接后能够办理房屋产权证，齐飞飞与伟业公司所签订的商品房预售合同，能够实际履行，不应当予以解除。齐飞飞质证后称，该宗证据与本案无关，至今伟业公司也没有将齐飞飞所购的房屋交付给齐飞飞。
原审法院认为，齐飞飞与伟业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应该严格履行。现齐飞飞依照合同约定交付全部房款，伟业公司应按照合同约定向齐飞飞交付房屋，逾期交付房屋应承担相应责任。
因现齐飞飞已足额支付购房首付款，并向华夏银行办理了房屋贷款，即齐飞飞已经向伟业公司支付了全部购房款；现齐飞飞购买的房屋早已经符合交付条件，伟业公司多次联系齐飞飞要求齐飞飞接收房屋，但齐飞飞未予接收。原审法院认为，本案房屋买卖合同中齐飞飞的主要义务已经完成，伟业公司的主要义务已符合合同约定条件，且齐飞飞已为涉案房屋办理了房屋所有权登记手续，并向有关部门缴纳了契税，因此，双方应当本着诚实信用原则按照合同约定履行双方各自的权利义务，伟业公司应当及时向齐飞飞交付房屋，齐飞飞应当及时接收房屋。故，对于齐飞飞请求伟业公司返还购房本金、利息、房屋所有权登记费及契税等费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于因伟业公司延迟交房给齐飞飞造成的损失齐飞飞可另行主张，同时，因本案争议的发生，齐飞飞与伟业公司均有责任，因此，本案诉讼费用应由齐飞飞与伟业公司共同承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回齐飞飞的诉讼请求。案件受理费21101元，齐飞飞承担10550.5元，伟业公司承担10550.5元，财产保全费5000元，退还齐飞飞。因齐飞飞已预交，伟业公司于判决生效之日起10日内给付齐飞飞10550.5元。
宣判后，齐飞飞不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、伟业公司逾期交房，齐飞飞发出的解除函已经导致双方的合同解除。2、通知交房应当以书面方式，伟业公司未依约履行通知义务。3、其他人办理交房手续的材料，不能证明伟业公司向齐飞飞发出过交房通知。4、伟业公司提交的《青岛市建设工程竣工验收备案证》系复印件，不应予以认定。5、涉案合同是否解除，无需经华夏银行同意。
伟业公司答辩称，1、伟业公司已经履行通知交房的义务，且齐飞飞已经办理了房屋所有权登记手续，并交纳了契税，双方的合同义务均已完成，涉案合同不应解除，齐飞飞应当接收房屋。2、涉案房屋存在抵押，华夏银行不同意解除合同，现无法达到恢复原状的结果，合同不应解除。3、伟业公司从未收到齐飞飞邮寄的任何解除通知，不能认定双方的合同已经解除。伟业公司请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，齐飞飞与伟业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。合同明确约定，伟业公司应当于2012年12月30日前交付房屋，逾期超过60天，齐飞飞有权单方面解除合同。合同签订后，齐飞飞依照合同约定交付了全部房款，但双方未完成房屋交付。伟业公司称其已经履行通知交房的义务，但未对此提交有效证据证明，其应承担相应的法律责任。根据合同约定，伟业公司逾期交付房屋的时间已经符合双方约定的解除合同条件，齐飞飞据此要求解除合同，理由成立，本院予以支持。
在双方的房屋买卖过程中，伟业公司未将房屋实际交付给齐飞飞，现双方合同解除，伟业公司应当返还收取的1749454元购房款，并按中国人民银行规定的同期贷款款利率支付其占有使用购房款期间的利息。关于利息的支付方式，齐飞飞于2011年8月13日向伟业公司交付购房首付款879454元，伟业公司应当自2011年8月13日起按中国人民银行规定的同期贷款款利率向齐飞飞支付利息；齐飞飞于2011年11月17日贷款87万元，伟业公司应当自2011年11月17日起按中国人民银行规定的同期贷款款利率向齐飞飞支付利息。关于齐飞飞主张的办理涉案房屋所有权登记所产生的税费问题，不属于人民法院民事案件的受案范围，本院在本案中不予处理。
涉案房屋买卖过程中，齐飞飞向华夏银行申请并办理了房屋贷款，现该贷款并未还清，而华夏银行对于涉案《青岛市商品房预售合同》的解除并不存在过错，因此，伟业公司返还齐飞飞的款项应当优先清偿齐飞飞在华夏银行的贷款。另外，在贷款未能还清之前，齐飞飞仍应按其与华夏银行的合同约定继续履行偿付贷款本息的义务。
综上，齐飞飞的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第10881号民事判决；
二、青岛伟业房地产集团有限公司于本判决生效之日起30日内支付齐飞飞购房款1749454元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率、按以下方式支付利息：其中879454元自2011年8月13日起、87万元自2011年11月17日起，均计算到本判决生效之日（该款项先行偿付齐飞飞在华夏银行有限公司青岛胶南支行就涉案房屋的抵押贷款，余额支付给齐飞飞）；
三、在青岛伟业房地产集团有限公司未按本判决第二项清偿齐飞飞在华夏银行有限公司青岛胶南支行就涉案房屋办理的抵押贷款之前，齐飞飞仍应按其与华夏银行有限公司青岛胶南支行的合同约定继续履行偿付贷款本息的义务；
四、驳回齐飞飞的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21101元、二审案件受理费21101元，均由青岛伟业房地产集团有限公司负担。财产保全费5000元，退还给齐飞飞。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 齐 新
二〇一五年八月二十日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 吴苗苗