浙江省湖州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙05执复22号
复议申请人（利害关系人）：柴勇坚。
复议申请人（利害关系人）：徐明学。
申请执行人：邢立新。
被执行人：湖州元洪纺织有限公司,住所地长兴县虹星桥镇厚全村,组织机构代码：70446942-1。
法定代表人：朱晓元,该公司经理。
被执行人：长兴康宁玻璃有限公司，住所地长兴县虹星桥镇谭家村，组织机构代码：79857290-4。
法定代表人：陶惠芳，该公司总经理。
被执行人：浙江长兴康星光电科技有限公司，住所地长兴县虹星桥镇谭家村，组织机构代码：79857290-4。
法定代表人：朱晓元，该公司总经理。
被执行人:朱晓元,男,1964年1月21日出生,汉族，住长兴县。
被执行人:李冬华,女,1970年12月24日出生,汉族，住长兴县。
浙江省长兴县人民法院在执行申请执行人邢立新与被执行人湖州元洪纺织有限公司、长兴康宁玻璃有限公司、浙江长兴康星光电科技有限公司、朱晓元、李冬华金融借款合同一案过程中，承租人柴勇坚、徐明学提出异议，执行法院作出（2017）浙0522执异7号裁定书，驳回其异议。柴勇坚、徐明学对此不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明：2014年9月23日，经浙江省杭州市江干区人民法院委托，立案执行申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州分行与被执行人湖州元洪纺织有限公司、长兴康宁玻璃有限公司、浙江长兴康星光电科技有限公司、朱晓元、李冬华金融借款合同纠纷一案，该案抵押物为：被执行人朱晓元所有的位于长兴县雉城104国道与城南路交叉口的房屋及土地使用权（长房他证字第T00390**）,抵押登记时间：2012年6月19日。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，执行法院拟再次拍卖上述抵押房产及土地使用权。拍卖前调查发现，该房产四至六楼现由柴勇坚、徐明学经营宾馆。经审查，执行法院于2017年4月6日作出（2014）湖长执委字第39-5号执行裁定书，裁定：柴勇坚、徐明学及案外人朱彩丽对被执行人朱晓元所有的位于长兴县雉城104国道与城南路交叉处6幢6-4号四至六楼（约1516.28平方米）房产的租赁期不得对抗申请执行人。柴勇坚、徐明学遂向执行法院提出执行异议。
执行法院另查明：2012年8月8日，被执行人朱晓元将上述房产出租给了案外人朱彩丽经营长兴雉城鸿足宾馆。2013年3月，案外人朱彩丽与异议人柴勇坚、徐明学签订《租赁协议》一份，主要约定：案外人朱彩丽将上述房产（长兴雉城鸿足宾馆）出租给异议人柴勇坚、徐明学，租期自2013年4月1日至2018年3月31日，其中2013年4月1日至2017年3月31日期间的租金150万元，抵偿被执行人朱晓元欠异议人柴勇坚、徐明学的借款150万元（其中柴勇坚100万元、徐明学50万元）。2017年3月31日至2018年3月31日的租金暂定50万元，具体事宜另行协商。租赁期满后，异议人柴勇坚、徐明学装饰装修及改扩建等所添置的未形成附合的装饰装修部分及可以分离的设施、设备和器具等，异议人有自由处置权。
执行法院本院认为：一、关于上述房产拍卖时，是否需要保护异议人柴勇坚、徐明学与被执行人朱晓元之间关于上述房产设定的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，被执行人朱晓元将上述房产出租给案外人朱彩丽时，该房产已设定抵押。之后案外人朱彩丽又将上述房产（宾馆）转租给异议人，转租行为亦晚于抵押登记时间。更何况异议人与被执行人朱晓元之间的租赁关系实为以租金抵债，损害被执行人朱晓元其他未履行完毕执行案件债权人的合法利益，依法不应得到保护。综上，异议人柴勇坚、徐明学在上述房产上形成的租赁权不得对抗抵押权人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：拍卖财产上原有的租赁权，对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，执行法院依照上述规定，作出的（2014）湖长执委字第39-5号执行裁定书涤除异议人柴勇坚、徐明学在上述房产上的租赁权，符合法律规定，并无不当。二、关于房产装修及附属物的归属问题。审查过程中，申请执行人邢立新书面申请在上述房产司法处置时不带装修拍卖，故执行法院对异议人要求确认房产装修及电梯拍卖所得归其所有的异议请求，不作审查。异议人柴勇坚、徐明学可以按照租赁合同的约定自行处置。综上所述，异议人柴勇坚、徐明学的异议理由不能成立，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人柴勇坚、徐明学的执行异议请求。
柴勇坚、徐明学向本院复议称：一、复议申请人的合法权益亦应受到法律保护。两复议申请人对被执行人的债务真实存在，投入的维修和维护租赁物正常运转的成本也是真实出资；况且按照法律规定，只有原有的租赁权对抵押权的实现有影响时，才应该涤除，复议申请人一直同意法院拍卖，带租拍卖并不影响抵押权的实现。二、物尽其用，装修、电梯应列入拍卖范围，防止损失扩大。合同约定租赁到期后，承租人自行处置装修等，现租赁未到期，承租人无法自行处置，请法院带装修拍卖。综上，请求撤销执行法院异议裁定。
为证明其主张，复议申请人提供了《租赁协议》《补充协议》《电（扶）梯设备承揽合同》《资产评估明细表》等，用于证明其与朱晓元之间的租赁关系及装修投入等。
申请执行人邢立新答辩称：一、租赁关系设立于房产抵押之后，且租赁关系为以租抵债；二、由于承租人未能及时支付房租，该协议已经自动失效，根据其与朱晓元的约定，2017年4月1日之后至今仍未支付租金，因此已经违约，租赁自行解除；三、承租人对租赁物自行改造、装修并未征得抵押权人的同意；四、根据租赁协议第四条，宾馆内物品归承租人使用，并未拥有这些物品的所有权；五、根据工商登记，承租人并非该宾馆的法人，只有使用权，无权处置宾馆事宜。承租人只对五楼局部改造，四楼是朱晓元装修，六楼是案外人章冬平装修的。综上，承租人提出异议复议仅为拖延时间，恳请法院维护抵押权人利益，予以驳回。
本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁权是否对抵押权的实现造成影响而需涤除；二、承租人的权益如何维护。
对于第一个问题，本案中租赁权设置于抵押权之后，是不争的事实，法律规定也很明确，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。至于是否对抵押权的“实现有影响”，本院认为，执行标的物上负担租赁权，无疑会减少竞买人的参与度和降低竞买人的积极性，并且对于租赁物拍卖价值的最大化也有影响，并可能会导致流拍或者多次拍卖而造成执行程序延长。相比于涤除租赁之后再行拍卖，租赁关系的存在对抵押权的实现肯定是有影响的。
对于第二个问题，根据合同相对性，承租人的所有投入，包括改造、装修，以及支出了租金而实际未能享受全部租期等，都由其与被执行人朱晓元之间的合同约定，其损失只能向朱晓元请求，而与抵押权人无关。在租赁关系无法对抗抵押权实现的情况下，承租人的权益不得向抵押权人索取，也不得优先参与抵押物拍卖价款的分配，除非抵押权受偿后有多余的部分才行。考虑到本案中承租宾馆的实际情况，在执行实施过程中，承租人可以与抵押权人进行协商，通过取得抵押权人的同意或认可来解决现实的问题。但在法律关系的处理上，执行法院的异议裁决并无不当。
综上，复议申请人提出的复议理由得不到事实和法律的支持，执行法院的异议裁决并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人柴勇坚、徐明学的复议申请，维持浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522执异7号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨言军
审判员 钱春江
审判员 黄新涌
二〇一七年七月一十七日
书记员 许聪聪