江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0113民初932号
原告（反诉被告）：南京唯尊装饰有限公司，统一社会信用代码91320113302707829E，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道阳光雅居19幢19-1。
法定代表人：周蔡云。
被告（反诉原告）：张爱珍，女，1968年6月24日出生，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：朱国存，南京市栖霞区益民法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）南京唯尊装饰有限公司（以下简称唯尊公司）与被告（反诉原告）张爱珍承揽合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年4月28日、2017年6月6日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）张爱珍及委托诉讼代理人朱国存到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）唯尊公司的法定代表人周蔡云到庭参加了第一次庭审，但第二次开庭其无正当理由拒不到庭，本院依法对本诉按自动撤诉处理，对反诉缺席审理。本案现已审理终结。
反诉原告张爱珍向本院提出反诉请求：1、解除《装修合同书》，反诉被告退还反诉原告剩余装修款4000元；2、赔偿违约金300元（依据合同第13.5条）及5700元（依据合同第13.7条）；3、支付质量返修款500元；4、赔偿房屋出租损失4000元。事实和理由：2016年12月20日，反诉原、被告就南京栖霞区迈皋桥中电颐和府邸4栋404室130平方米的新房签订装修合同，合同约定2017年1月30日完成房屋简装。合同签订后，反诉原告张爱珍于2016年12月31日、2017年1月3日共计向反诉被告支付了10500元，而反诉被告拿到钱后一直拖延进度，到2017年1月18日仅完成了砸墙、砌墙和水管部署工作，并自称无法按合同时间完成装修，于是双方产生纠纷。2017年1月18日双方去迈皋桥派出所调解，调解后反诉被告承诺继续履行合同，而到2017年2月16日，反诉原告发现仅做了十几平方米的墙砖，其他未动，于是于2017年2月19日在迈皋桥派出所进行二次调解，反诉被告仍认为可以继续装修，但2月28日完成不了，反诉原告认为装修质量差，反诉被告无能力完成装修，若继续装修会给反诉原告造成更大的损失，因案涉房屋用于出租不能继续拖延下去，故诉至法院。
反诉被告唯尊公司辩称，虽然未按照合同约定的期限完工，但是有原因的，包括天气冷的原因和物业拖延了3天工期导致工人无法按时到位，且2017年1月18日还没到合同履行期限的时候，就和反诉原告产生了纠纷，反诉原告就不让继续履行了，现同意解除合同。对于反诉原告已支付的费用并不足以支付已经完工的工费。质量返修款也是反诉原告自行找人维修的，与其无关。租金4000元不同意支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年12月30日，反诉原告张爱珍（甲方、定作方）与反诉被告唯尊公司（乙方、承揽方）签订《装修合同书》，约定：“乙方为甲方的颐和府邸4-404进行简装，自2016年12月30日开始施工至2017�1月30日竣工验收，合同工期为晴日30天，乙方必须按照约定的期限保质保量的完成工作，如其中遇停电，停水，工作量增加及人力不可抗力因素工期顺延；工程承包方式为包工包料，除了合同书中指明由甲方提供的材料外，其余合同书中材料由乙方负责提供，必须保证材料质量，按合同所定，但所购材料价格不能突破预算材料价；合同工程价为贰万伍仟元，甲方必须按照合同约定及时支付合同价款，其中合同预算单价双方确认，工程按实结算；付款方式为签订合同支付总造价的40%计壹万元整、木工进场支付总造价的40%计壹万元整；完工结束检验合格肆仟元整；留尾款壹仟元17年6月无问题付清；……第十三条第五款，由于乙方原因逾期竣工，每逾期一天，乙方按甲方已累计付款额的千分之一支付违约金；第七款，本合同生效以后甲�双方应严格执行合同所规定的各项条款，不得擅自变更或解除合同，否则违约方将付对方工程预算造价15%的违约金。”合同附件报价预算单约定：“预算总价为38003.9元，拆除1项人工加材料600元；砌墙、粉墙10㎡，每平方80，人工加材料800元；PPR管水路全部改造（水管从顶面走加200元/间，顶部开孔另计，水路从顶部走及开孔另计，地面开槽另计）3间，每间800元，共2400元；若实际发生项目与报价单不符，一切以实际发生量为准；增项不打折，本工程项目减项如超过合同价5%，则按减少项目20%收取违约金……。”
合同签订后，反诉被告未按照合同约定期限履行装修义务，拖延了工期，截止目前，反诉被告仅做了拆墙、砌墙、水工布管、打孔、贴瓷砖等部分工�。其间双方于2017年1月18日、2017年2月19日分别至迈皋桥派出所进行调解，人民调解协议书记载因反诉被告拖延了工期，且现有工程量的结算上双方相差太大，双方均同意到法院解决。截止目前反诉原告共计支付反诉被告10500元，其中包含反诉被告代反诉原告缴纳的拆墙垃圾清运费600元，故反诉原告共支付反诉被告装修款为9900元。
反诉原告张爱珍为证明其诉讼请求举证了如下证据：
1、拆墙450元：设计图、照片、委托物业清运拆墙垃圾的委托书，证明所拆墙的宽2.9m*高2.6m，面积为7.5㎡。反诉原告陈述拆墙每平方米60元。
2、砌墙人工450元：设计图、照片、委托物业清运拆墙垃圾的委托书，证明所拆墙的宽2.9m*高2.6m，面积为7.5㎡；证人瓦工成某,4证明每平方米人工费60元市场价。
3、砌墙材料费270元：证人瓦工成某,4证明砌墙的厚度为22-23cm，所用大砖69块（250*600）、小红砖184块即可。
4、水工布管材料加人工500元：证人陈正证明唯尊公司法定代表人周蔡云曾到其门面房内借500元付案涉房屋的水工布管工费；反诉原告陈述其家只改了热水管未该冷水管，且现场很多水管均为旧管。
5、购买瓷砖2160元：证人瓦工成某,4、王某,4证明其进场帮案涉房屋贴瓷砖的时候，现场共有墙砖35箱，每箱9片，单价为4.5元-5元/片；地砖13箱，每箱15片，单价为2.5元-3元/片；与购买瓷砖老板的聊天记录，证明与唯尊公司购买的同型号的墙砖价格4.8元/片，地砖3.2元/片。
6、防水材料200元：照片。
7、打孔270元：证人孟某,4证明其到案涉房屋共计打孔16个孔，每个30元，共计480元。
8、水泥沙子、五金材料909元：证人陈正证明唯尊公司法定代表人周蔡云到其店铺为案涉房屋装修购买了水泥、沙子、水管、小红砖等材料，共计909元，并提供购买清单一份，包括：大砖15块，单价5元；小红砖220块，单价0.8元；水管材料189元。
9、瓦工包管道1000元：证人成某,4、王某,4证明唯尊公司付给其1000元人工费。
10、水管返修500元：照片，证明现场水管漏水；反诉原告张爱珍陈述仅修了一根管，付了200元，没有付款凭证。
11、租金4000元：房屋出租网页截屏，证明相同大小相同地段的房屋每月租金为4000元。
反诉被告为证明其主张举证了如下证据：
1、拆墙1600元：反诉被告陈述其拆墙费用为1600元。
2、砌墙人工900元：收条一份，证明支付拆墙人工费900元。
3、砌墙材料费920元：购买收据一张，证明为案涉房屋购买了大砖90块，8元/块，加上100元运费和100元上楼费。
4、水工布管材料加人工3366元（包括墙体开槽900元、水工布管人工费1200元、水管材料1266元）：水管材料收据一张，证明购买水管材料花费1266元；反诉被告认可现场使用的有旧水管。
5、购买瓷砖3506元：瓷砖购买收据一张，证明购买瓷砖及填缝剂共计3506元。
6、防水材料300元：反诉被告陈述防水材料300元。
7、打孔450元：反诉被告陈述打孔共计450元。
8、水泥沙子、五金材料909元：反诉被告认可证人陈某,4的购买清单，认可其在陈正店铺购买材料花费909元。
9、瓦工包管道1000元：反诉被告陈述认可证人成某,4证明收到1000元人工费。
本院经审查后认定证据情况如下：
1、拆墙费用，反诉原告主张450元，反诉被告认可1600元，但反诉被告并未举证证明1600元，故本院认定为拆墙费用为450元；
2、砌墙人工费，反诉原告举证证人证言证明每平方米60元，共计7.5平方米，反诉被告认可共计7.5平方米，但举证了工人的收据一份证明其支付了砌墙费用900元�而合同附件报价预算清单中砌墙10个平方的人工加材料费仅为800元，故对于反诉被告举证的收据砌墙费用900元不予认可，本院认定砌墙人工费为450元；
3、砌墙材料费，双方均认可陈正店铺的购买清单，此清单包含15块大砖、单价5元和220块小砖、单价0.8元，反诉原告陈述小砖足够，大砖仅需额外购买54块，计270元，而反诉被告举证购买收据证明其购买大砖90块，每块8元，还包括上楼费、运费共计920元，本院认为根据合同附件报价预算清单中砌墙10个平方的人工加材料费仅为800元，陈正店铺购买清单中已经包含了251元的砖费用，反诉被告需额外购买大砖的费用与其举证的收据不符，故对于反诉被告举证的该购买收据本院不予采纳，认定砌墙材料费为270元；
4、水工布管材料加人工3366元，反诉原告仅�证证人证言反诉被告曾借款支付水工布管费用500元，但该证人不能证明案涉房屋所有的水工布管费用为多少，反诉被告举证了销货清单证明购买水管等材料花费1266元，而合同附件报价预算清单中载明水路全部改造的费用为2400元，且陈正店铺购买清单中已经包含了水管材料费189元，庭审中反诉被告认可其使用了旧水管，反诉原告及证人成某,4证明仅改造了热水管，故本院根据上述事实酌定水工布管材料加人工费用为1800元；
5、购买瓷砖费用，证人成某,4、王某,4证明证明现场瓷砖的数量和单价，与反诉被告举证的瓷砖购买清单上载明的数量数量相差不大，仅单价有差，因单价是市场浮动的，且市场上购买相同砖的价格都不一致，故对于反诉被告举证的瓷砖购买清单予以认可，价格为3506元；
6、防水材料反诉原告主张200元，反诉被告自认300元，因双方均为举证，本院认定为200元；
7、打孔费用有证人孟某,4证明共计480元，与反诉被告认可的450元相差不大，本院确认为450元；
8、水泥沙子、五金材料909元为在陈正店铺购买的，双方均无异议，本院予以确认。
9、瓦工包管道1000元人工费，双方均无异议，本院予以确认。
上述合计9035元。
本院认为：反诉原告张爱珍与反诉被告唯尊公司签订的《装修合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。反诉被告唯尊公司未按照合同约定期限完成装修义务，导致与反诉原告两次到派出所解决纠纷，其已构成违约，现双方一致同意解除《装修合同》，本院确认解除双方签订的《装修合同》。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故反诉原告张爱珍有权要求就已付装修款与反诉被告进行结算，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明的事实，反诉原告张爱珍已支付9900元装修款，而反诉被告实际履行装修义务的价格为9035元，故反诉原告张爱珍有权要求反诉被告唯尊公司返还装修款865元。反诉原告张爱珍主张反诉被告唯尊公司支付水管返修费500元及房屋租赁费4000元，但反诉原告并未举证证明水管返修的费用和实际已支付的金额，房屋租赁费并非延期装修必然导致的损失，故反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。因反诉被告唯尊公司抗辩其未按约定期限完成装修义务是因为天气�物业的原因，但未举证证明，其抗辩在合同约定期限未到的情况下，反诉原告即要求其不再履行装修义务，但根据双方微信聊天记录可知，反诉被告于2017年2月11日仍在承诺继续履行，故反诉被告的该抗辩意见，本院不予采纳。因唯尊公司未按合同约定履行装修义务，应当承担违约责任，双方签订的合同约定，由于唯尊公司逾期竣工，每逾期一天按照付款额千分之一支付违约金；双方应严格执行合同条款，不得擅自变更和解除，否则违约方将付工程预算造价15%的违约金，故反诉原告张爱珍主张反诉被告支付逾期19天的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但按照千分之一计算的违约金标准过高，本院调整为按照日万分之五计算，已付款金额为9900元，即9900*19*0.0005=94元；反诉原告张爱珍主张反诉被告支付工程预算造价15%的违约金，有事实和法律依据，本�予以支持，但合同约定的工程造价为25000元，故应当按照25000元的15%计算违约金，即25000元*15%=3750元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十三条的规定，判决如下：
一、反诉被告南京唯尊装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向反诉原告张爱珍返还装修款865元、支付违约金计3844元，合计4709元；
二、驳回反诉原告张爱珍的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉案件受理费81元，由反诉被告南京唯尊装饰有限公司负担（此款项反诉原告张爱珍已预交，反诉被告于本判决发生法律效力之日起三日内给付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 廉曙玉
二〇一七年六月十二日
书 记 员 祝 新