湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1002民初708号
原告：曹明军，男，1971年6月29日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。
委托代理人：文艳华，湖南问由律师事务所律师。
委托代理人:黄文武，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。
被告：郴州市锦泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91431000745924320L，住所地湖南省郴州市开发区招商大厦630室。
法定代表人：尹夏生，系该公司董事长。
委托代理人：刘轶文，湖南林邑律师事务所律师。
委托代理人：曹伟民，湖南林邑律师事务所律师。
原告曹明军与被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司（以下简称锦泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹明军的委托代理人文艳华、黄文武，被告锦泰公司的委托代理人刘轶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹明军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产首次登记；2、判令被告按日向原告支付逾期办理房屋不动产首次登记违约金86707元（从2015年1月31日算至2018年1月31日。计算方式：481703本金×0.5%×1095天=2637323元，原告暂时起诉违约金86707元，其余违约金原告另行起诉）；3判令待本案判决生效后，被上诉认仍未给原告办理不动产首次登记的，此后违约金另计，自本案判决书生效之日起算到办理不动产首次登记时止的实际天数来计算违约金，计算方式为：购房款总金额×同期银行贷款利率×实际违约天数。4、本案的诉讼费用由被告承担。
经本院释明，原告明确诉请中第2项中的“原告暂时起诉违约金86707元，其余违约金原告另行起诉”为“2015年1月31日算至2018年1月31日，按每天千分之五的违约金予以计算，原告只诉请86707元，其余金额放弃主张。从2018年2月1日到判决生效期间按同期银行贷款利率每日计算的违约金不再主张。”
被告锦泰公司辩称：1、买受人未能取得房屋权属证书的原因，并非完全在于答辩人。郴州市香花南路原规划从山水缘小区内通过，文星路在山水缘小区内与香花南路交汇。后因相关部门道路规划调整，答辩人不得不对山水缘小区的整体规划设计进行相应调整。先后办好了3#-5#栋的房产证。由于1#、2#栋的建筑用地涉及原三里田村安置用地，郴州市国土资源局于2016年9月7日才将该宗地以协议的方式出让给答辩人，并于2017年2月20日向答辩人颁发不动产权证书。2、买受人诉请依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定按日计算违约金，违反双方签订的《商品房买卖合同》之约定。3、买受人主张逾期办证违约金已超过诉讼时效。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
2008年1月15日，原告曹明军作为买受人，被告锦泰公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郴州市北湖区锦泰山水缘第2幢2单元904号房，购房款总金额为481703元，并约定被告应当在2008年6月30日前交付房屋。《商品房买卖合同》十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因未按时办理房产证的，出卖人不承担任何责任，由此造成出卖人损失的，由买受人赔偿。”
合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款481703元，被告于2009年2月24日将房屋交付给原告使用。
另查明，锦泰山水缘1#栋商品房于2007年12月18日取得商品房预售许可，锦泰山水缘2#栋商品房于2007年12月28日取得商品房预售许可。截止本案开庭审理时，1#、2#栋规划验收尚未通过，尚未达到办理不动产首次登记的条件。
二、双方当事人有争议的事实
关于被告逾期未完成涉案房屋首次登记的原因。原告认为，《商品房买卖合同》双方明确了交房日期及完成该幢商品房初始登记的具体时间，现在时间早已到期。被告应当向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理不动产首次登记），这既是被告公司的法定义务，也是合同约定的义务。被告则认为，不动产首次登记未完成系职能部门种种拖延，规划、国土手续迟迟不能办理原因导致。被告为证实其观点，提供郴规地审[2006]85号《湖南省建设用地规划审批单》、锦泰山水缘用地红线组成、建设用地规划许可证[郴规（用地2007）69号]、建设工程规划许可证代用证[郴规（建筑代07）79号]、建设工程施工许可证（432800200711120101、432800200712190201）、房屋预售许可证[郴预许字（2009）第49号、第53号]、郴州市土地开发整理中心与郴江镇三里田村六角坝组于2003年10月28日签订的《腾地协议》、湖南省人民政府2013年6月24日给郴州市国土资源局的《农用地转用、土地征收审批单》、郴州市土地储备中心2015年3月10日向郴州市规划局提交的《关于申请下达政府储备2015－69号宗地规划设计条件的要求的报告》、郴州市规划局2015年3月24日《关于储备用地2015－69号宗地有关规划问题的复函》、郴州市人民人2016年9月7日（2016）郴政出字第33号《国有建设用地使用权出让审批单》、郴州市国土资源局于2017年2月20日颁发给被告的湘（2017）北湖不动产权第0003075《不动产权证书》拟证实其观点。
本院认为，郴州市土地开发整理中心与郴江镇三里田村六角坝组于2003年10月28日签订《腾地协议》，被告受让该地块土地进行开发，对土地权属的现状是清楚的，被告于2007年12月18日取得锦泰山水缘项目1栋房屋的预售许可，于2007年12月28日取得锦泰山水缘项目2、3、4、5共四栋房屋的预售许可，并于2008年1月15日与原告签订《商品房买卖合同》。锦泰公司作为专业的房地产开发公司，对土地存在相关问题待解决在签订《商品房买卖合同》时是清楚的，并不存在合同签订后发生政策变化和不可抗力的法定免责事由，约定办证期限时锦泰公司应充分考虑土地权属因素，原告作为购房户无任何过错，被告辩解意见本院不予支持。
判决的理由与结果
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方于2008年1月15日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：1、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋不动产首次登记；2、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题。下面分述如下：
一、被告是否有义务为涉案房屋办理房屋不动产首次登记
原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”该条款当中并未约定被告有为原告所购买商品房办理不动产首次登记（原初始登记），但按照办证流程，开发商只有完成不动产首次登记（原初始登记）后，购房户才可自行前往不动产登记管理部门办理不动产权属登记。完成不动产首次登记既是开发商的合同义务，更是法定义务。据此，被告有义务继续为原告购买的房屋所在幢办理不动产首次登记。结合目前锦泰山水缘1、2栋商品房办证情况，本院酌定给被告120天时间办理不动产首次登记。
二、被告是否构成违约，是否需向原告支付逾期办理首次登记违约金的问题；如需支付，违约金数额的确定问题
1、被告未按合同约定完成涉案房屋首次登记构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定办理不动产首次登记的期限为房屋交付使用后360天内，依照该约定被告应于2009年2月24日向原告交付使用后360日即2010年2月19日前办理好商品房所在幢的首次登记，而被告实际截止本案判决前尚未完成商品房所在幢的首次登记，被告的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。
2、违约金数额的确定问题。原告以双方签订的《商品房买卖合同》当中约定的买受人逾期付款的违约责任作为参照，认为合同系锦泰公司提供的格式合同，其在合同条款中明显加重原告一方的违约责任，却故意减轻免除自己一方的违约责任，存在“显失公平”情形，应将违约金计算标准进行适当调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定系在双方合同没有约定违约金计算标准的情形下适用，而本案双方对违约金的计算标准约定是明确、具体的。原告在《商品房买卖合同》上签字视为对该约定的认可，原告如认为该条款“显失公平”，应在法定的除斥期间内提起合同撤销之诉。在合同条款未撤销的情形下，该约定对双方均有约束力。据此，本院以原告已付购房款481703元为基数，按合同约定总购房款的0.5%计算本案违约金为2408.5元。
本案中，被告逾期办理房屋首次登记将近十年，且双方合同约定的违约金支付标准为一次性支付，并不区别逾期时间的长短。锦泰山水缘1、2栋后续办理不动产首次登记仍需被告积极作为才可实现。如被告消极履行办证义务，甚至久拖不办，应额外支付原告逾期办证违约金才符合开发商与业主的利益平衡。据此，本院酌定从本案判决生效之日起，以原告已付购房款为基数，按6个月至1年的贷款基准利率计算后续逾期办证违约金。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案后续逾期办证违约金从本案判决生效时之日起，以原告已付购房款为基数，按年利率4.35%计算到被告办妥不动产首次登记之日止。
3、被告的诉讼时效抗辩本院不予支持。本院认为，逾期办证诉讼时效应从被告完成不动产首次登记次日起算，截止本案开庭审理时，锦泰山水缘项目1、2幢商品房尚未具备办理不动产首次登记的条件。对被告提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起120日内，为原告曹明军购买的，位于郴州市北湖区锦泰山水缘第2幢2单元904号房所在幢办理不动产首次登记；
二、被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告曹明军逾期办理不动产首次登记违约金2408.5元；
三、自本判决书生效之日起，被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司以原告曹明军已付购房款481703元为基数，按年利率4.35%支付后续逾期办证违约金至案涉房屋所在幢完成不动产首次登记时止；
四、驳回原告曹明军的其他诉讼请求。
如果被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2048元，由原告曹明军负担1000元，被告郴州市锦泰房地产开发有限责任公司负担1048元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 刘志强
代理审判员 谢宇明
人民陪审员 谢寒梅
二〇一八年八月二十日
书 记 员 成俐蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。