新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）兵07民终64号
上诉人（原审原告）：拓宏前，男，1971年3月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆昌吉市红旗西路和谐阳光水岸。
委托诉讼代理人：赵东辉，新疆翰兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙新丽，新疆翰兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆三星建工集团有限公司乌苏分公司，住所地：新疆塔城地区乌苏市疾控中心西侧，统一社会信用代码654202150004847
法定代表人：冯光晏，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：新疆昊利房地产开发有限公司，住所地;新疆奎屯市绿源里青年街附15栋23号。
法定代表人;徐畅宏，该公司负责人。
上诉人拓宏前与被上诉人新疆三星建工集团有限公司乌苏分公司（以下简称三星分公司）、新疆昊利房地产开发有限公司（以下简称昊利公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆兵团奎屯垦区人民法院（2016）兵0701民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拓宏前及委托诉讼代理人赵东辉、孙新丽、被上诉人三星分公司法定代表人冯光晏到庭参加诉讼，昊利公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拓宏前上诉请求：1、依法撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2016）兵0701民初371号民事判决，改判支持上诉人一审提出的诉讼请求不执行该标的。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人三星分公司负担。
事实和理由：一、一审法院适用法律错误。因为涉案房产已经签订商品房买卖合同并办理了预售登记，根据物权法的相关规定，上诉人享有物权期待权，通过办理依法登记取得所有权。上诉人享有的民事权益能够排除被上诉人对涉案标的物的执行。二、一审法院认为房产虽预售登记，但房产的所有权仍然在昊利公司名下，三星分公司的债权在涉案工程中产生，早于签订房产买卖合同的日期，买卖房屋的钱款来源及缴纳房款数额未超过房产的50%的认定显然不符合事实。三、昊利公司股东股权转让协议书签订是2015年6月3日签订的，2015年5月23日上诉人又与昊利公司签订了商品房买卖合同并办理了预售登记。而被上诉人三星分公司执行昊利公司的生效支付裁定是2016年2月4日做出的，时间晚于房屋转让日期，因此，原审认定三星分公司的债权优先于上诉人对同一标的物的物权，即没有法律依据，也违反了债权平等原则。
被上诉人三星分公司人辨称:1、昊利公司股东于2015年6月3日签订的股权转让协议书是无效的，公司约定的股权转让不能对抗债权人，且公司股东的实际出资额均未足额到位。2、各股东2015年6月3日签订的补充协议书不得对抗债权人，股东购买昊利公司的房产违反法律规定，且没有实际的购买款交付行为，分红款更是没有的事实。
被上诉人昊利公司未出庭应诉。
拓宏前向一审起诉请求：1、判令撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2016）兵0701执字第371号执行裁定：
2、判令对位于新疆奎屯市毓秀里小区140栋243号、1154号、141栋2131号、248号、294号、2114、2144号、2154号、1101号、111号、1121号、1131号、1141号154号、184号、1104号、1114号十七套住宅及新疆奎屯市毓秀里-
胡杨河路70-4号商铺不予以执行，并确认归原告所有。3、诉讼产生的费用由被告执行。
一审法院认定事实：2014年4月6日，三星分公司承建了昊利房产昊利雅居2号楼项目，因昊利公司拖欠三星分公司工程款7800000元未支付，三星分公司与2016年1月20日向奎屯垦区人民法院申请支付令，奎屯垦区人民法院做出（2016）兵0701民督1号支付令，该支付令发生法律效力后，三星分公司申请奎屯垦区人民法院强制执行，奎屯垦区人民法院2016年2月5日向奎屯市房管局发出协助执行通知书，依法查封了昊利公司位于奎屯市毓秀里140栋243号、1154号、141栋154号、1101号、1111号、1104号、184号、1114号、1121号、1131号、1141号、284号、294号、2114号、2131号、2144号，2154号，142栋163号，171号，173号，183号，184号，194号，1101号，1102号，1104号，1122号，1123号，1124号，1131号，1134号，毓秀里-
胡杨河路68-3号、70-4号、70-6号房产。2015年6月3日，昊利公司各股东对持股进行转让，还对包括借款等股权转让分红做了约定，拓宏前用转让的股权和分配的红利以2600元一平米的价格购买另一股东邱小平房产52套，商铺一间，建筑面积201.98平方米，其他几名股东也分别购买昊利公司房产多套，并与昊利公司签订多份商品房预售合同，并在房管局办理了预售登记。以上房产均未办理产权过户手续，仍登记在昊利房产公司名下。在奎屯垦区人民法院执行过程中，拓宏前以扣押查封的房产已经由其购买并在房管局预售登记，提出案外人执行异议，奎屯垦区人民法院做出（2016）兵0701执异9号民事裁定书，依法驳回了其异议。拓宏前于2016年4月25日向新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院提出诉讼。
一审法院认为，三星分公司依据支付令向法院申请的执行财产，本院做出查封18套房符合法律规定，虽然上述部分房产已经签订了预售合同并进行了登记，但因上述房产没有发生转移，产权仍在昊利房产名下，三星公司的债权是在涉案工程中就产生，拓宏前并不能区分18套房产款项来源是分红款还是股权转让款，18套房仅有6套办理了商品房预售合同，剩下12套与拓宏前是什么关系，没有相关证据支持，拓宏前没有证据证实自己名下无其他房屋，也没有证据支持自己已付购房房款50%以上。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：一、驳回原告拓宏前的诉讼请求。二、案件受理费100元由拓宏前负担。
二审中当事人未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:作为股东购买本公司的财产行为属于关联交易的行为，《中华人民共和国公司法》第一百四十九条规定：”董事、高级管理人员不得有下列行为，违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会同意，不得与本公司订立合同或进行交易。”其与本公司其他股东签订的补充协议购买本公司18套房产的行为违背了法律的规定，该协议是股东之间内部协议，不得对抗债权人，其购买本公司大量的房产足以证明不是自己居住，显然不符合《最高人民法院关于建设工程款有先受偿权问题的批复》所规定的消费者，也无证据显示其实际有付款行为，对于拓宏前认为购买的其中6套房产其已取得了物权的上诉请求没有法律规定，我国《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条列》和《城市商品房预售管理办法》虽规定了预售人持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案的手续，其主要目的是房地产管理部门对合同的一种行政管理措施，对开发商预售行为的合法性审查，对登记的效力和性质未做明文规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予以支持，该司法解释明确了房屋买卖合同登记备案不是确立合同效力的必要条件，目前尚无根据相关法律规定得出购房者在预售登记后权利优先其他权利人的结论，预售登记和产权权属登记是两个不同的法律概念，我国《物权法》第九条明确规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力;未经登记，不发生法律效力。”预售登记不属于不动产登记，在办理权属登记前，购房人只拥有商品合同的债权，而不可能取得所购房屋的物权，本案执行查封的房产产权均登记在昊利公司名下，故昊利公司对外尚存未履行的债务的情况下，被上诉人三星分公司作为昊利公司的债权人，要求查封昊利公司名下的房产并申请强制执行符合法律规定。上诉人拓宏前依据《双方达成的协议》《预售商品房合同》要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋的执行的诉讼请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，于法无据，本院不予以支持。
综上所述，拓宏前的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人拓宏前负担。
本判决为终审判决。
审判长 王卫海
审判员 李红伟
审判员 王永魁
二〇一七年四月二十一日
书记员 信 芳