徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0311民初7500号
原告：中国农业银行股份有限公司徐州分行。
负责人：李厚网，该行行长。
委托诉讼代理人：侯小永,1971年12月18日生，汉族。
被告：李雷，1972年3月1日生，汉族。
被告：李彦民，1971年7月22日生，汉族。
被告：江苏华厦融创置地集团有限公司。
法定代表人：董现君，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行与被告李雷、李彦民、江苏华厦融创置地集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的委托诉讼代理人侯小永到庭参加诉讼，被告李雷、李彦民、江苏华厦融创置地集团有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告偿还借款本金265247.86元、利息14598.61元（利息暂计算至2016年11月22日），及至本息清偿之日前滋生的利息、滞纳金；3、原告对抵押物享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用。
案件审理中，原告明确其诉请为：要求被告李雷、李彦民承担还款责任；被告江苏华厦融创置地集团有限公司对被告李雷、李彦民的债务承担连带清偿责任。
事实和理由：2011年5月18日，被告李雷、李彦民与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额33万元，借款期限为15年，自2011年6月9日至2026年6月8日，还款方式为等额本息还款法。被告李雷、李彦民以贷款所购的位于徐州市天山绿洲小区3期XX号楼X单元XXX室的房产作为抵押，并依法办理了预抵押登记手续。李雷、李彦民同时出具了对该笔贷款承担无限连带清偿责任的承诺书。合同同时约定，被告江苏华厦融创置地集团有限公司承担保证责任。但贷款发放后，借款人已连续12期未足额偿还借款本息，原告多次催要未果，为维护自身合法权利，特提起本案诉讼。
被告李雷、李彦民、江苏华厦融创置地集团有限公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：
1、被告李雷、李彦民的身份证、户口本、收入证明、结婚证复印件各1份，证明被告李雷、李彦民的主体适格。
2、《个人购房担保借款合同》1份，证明被告李雷、李彦民于2011年5月18日在原告处办理贷款，金额为33万元，被告江苏华厦融创置地集团有限公司提供连带责任担保。李雷、李彦民将贷款所购房屋抵押与原告。
3、借款凭证1份，证明2011年6月9日原告向被告李雷、李彦民发放住房贷款33万元，期限为15年，到期日为2026年6月8日。
4、房地产抵押合同1份，证明被告李雷、李彦民将涉案房屋抵押与原告，并到产权处办理了预抵押登记手续。
5、欠款明细1份，证明截至2016年11月22日，借款人所欠本金265247.86元、利息14598.61元，本息合计279846.47元。
6、逾期明细单1份，证明截至2017年2月28日借款人累计欠款达到15期。
被告李雷、李彦民、江苏华厦融创置地集团有限公司未到庭，无法对证据发表质证意见。
本院审查后认定如下：原告提交的以上证据均客观真实，来源合法，能够证明本案的真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告李雷与被告李彦民系夫妻关系。2011年5月18月，原告（贷款人）与被告李雷（借款人/抵押人）、李彦民（抵押人）、江苏华厦融创置地集团有限公司（保证人）签订编号为320205201XXXXXXXX的《个人购房担保借款合同》一份，双方约定，借款人向贷款人借款33万元用于购买位于天山绿洲三期XX-
X-
XXX的房产，借款期限自2011年6月9日起至2026年6月8日止；借款采用浮动利率，在基准利率基础上上浮5%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款对应日。双方同时约定，借款人未按合同约定期限归还借款或未按合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
被告江苏华厦融创置地集团有限公司在合同担保人处盖单确认，对于担保事项，双方约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。
同日，原告与被告李雷、李彦民（抵押人）签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定被告李雷、李彦民以其所有的位于徐州市天山绿洲三期XX-X-
XXX的房产抵押与原告，为上述借款提供抵押担保。后该房产并未办理他项权证。
被告李雷、李彦民同时向原告出具《承诺书》一份，同意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2011年6月9日，原告向借款人指定账户发放了33万元贷款。后借款人未能按约还款，原告多次向被告催要欠款未果，遂以诉称理由起诉至本院，要求被告支付合同项下的全部贷款本息。其中，截止至2016年11月22日，借款人共拖欠原告贷款本金265247.86元，利息、罚息、复利14598.61元。
本院认为，本案担保借款合同是原被告双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性及禁止性规定，应认定为合法有效。原告按合同约定履行了发放贷款义务，借款人应及时还款。由于借款人未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，依据法律规定及合同约定，原告有权解除合同，宣布贷款提前到期，并要求借款人提前清偿全部贷款本息。本案合同订立时，被告李彦民同被告李雷系夫妻关系，且二被告向原告出具了以家庭财产对本案贷款承担无限连带清偿责任的承诺书，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该笔贷款应视为上述二被告的共同债务。原告诉请被告李雷、李彦民共同偿还合同项下所欠的贷款本息，本院依法予以支持。
关于逾期罚息及复利应计算至何时止的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，逾期罚息和复利的诉请不应予以支持。
被告江苏华厦融创置地集团有限公司在借款合同担保人处盖章确认，应为其真实意思表示，被告江苏华厦融创置地集团有限公司的担保行为应视为合法有效。依据合同约定及法律规定，被告江苏华厦融创置地集团有限公司应对借款人的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告江苏华厦融创置地集团有限公司承担保证责任后，有权向债务人李雷、李彦民追偿。
关于原告要求对抵押物享有优先受偿权的问题。因涉案房产未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，原告就物的担保实现债务的条件并未成立，原告要求对涉案房产享有优先受偿权，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州分行与被告李雷、李彦民、江苏华厦融创置地集团有限公司签订的编号为320205201XXXXXXXX的《个人购房担保借款合同》。
二、被告李雷、李彦民于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行贷款本金265247.86元，利息、罚息、复利14598.61元（该利息、罚息、复利暂计算至2016年11月22日；自2016年11月23日起，利息、逾期罚息、复利按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起，利息按基准利率上浮5%计算至实际给付之日。若被告在2016年2月28日之后有还款，该款可按合同约定的清偿顺序予以折抵）。
三、被告江苏华厦融创置地集团有限公司对被告李雷、李彦民的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，减半收取3125元，保全费1920元，合计5045元，由被告李雷、李彦民负担，被告江苏华厦融创置地集团有限公司承担连带责任（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 陈 夜
二〇一七年三月十五日
书记员 刘芷瑄
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。