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江苏省沭阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沭商初字第0190号
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司。
法定代表人殷正光，该公司董事长。
委托代理人徐杰，该公司员工。
委托代理人戴号，江苏名典律师事务所律师。
被申请人沭阳县碧风园林绿化工程有限公司。
法定代表人张建波，该公司总经理。
申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）申请拍卖被申请人沭阳县碧风园林绿化工程有限公司（以下简称碧风公司）申请拍卖抵押物纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由代理审判员刘路路独任审判，于同年3月25日公开开庭进行了审理。申请人中小企业担保公司委托代理人徐杰、戴号到庭参加诉讼，被申请人碧风公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
申请人中小企业担保公司诉称：2012年7月18日、8月1日，江苏华盛科技农业发展有限公司（以下简称华盛公司）分别与沭阳县汇通中小企业信用担保有限公司（以下简称汇通公司，2012年12月21日与申请人合并）签订贷款担保合同，分别约定华盛公司向江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司马厂支行（以下简称东吴银行马厂支行）、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司汤涧支行（以下简称农商行汤涧支行）借款150万元（期限自2012年7月25日至2013年7月17日）、500万元（期限自2012年8月1日至2013年7月5日），由汇通公司为其提供担保且约定了华盛公司不能按期归还贷款的，按逾期贷款万分之8.3／日支付违约金，并承担律师费等费用。后东吴银行马厂支行、农商行汤涧支行分别向华盛公司提供了贷款150万元、500万元，到期日分别为2013年1月26日、2013年7月5日。2013年3月3日，被申请人碧风公司与申请人签订抵（质）押担保合同，约定碧风公司以其所有的位于沭阳县汤涧镇沭李路北侧面积为7488平方米的1-2幢房屋为华盛公司的借款向申请人提供抵押反担保并办理了抵押登记手续；抵押合同并对抵押担保的金额、范围等内容作出了约定。贷款到期后，华盛公司没有按约偿还借款本息致东吴银行马厂支行、农商行汤涧支行从申请人账户上分别扣划150万元、2925元及5214735.30元，用于偿还华盛公司所欠贷款本息。申请人代偿后，华盛公司至今未向申请人清偿。因合同约定的违约金计算标准过高，现申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。申请人申请依法拍卖、变卖沭阳县房乡、镇他字第2712号《乡镇企业厂房抵押登记证明》项下的位于沭阳县汤涧镇沭李路北侧面积为7488平方米的1-2幢房屋，所得价款在优先清偿申请人的代偿款6717660.30元及违约金（其中从2013年1月27日起、2013年7月6日起分别以150万元、500万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款之日止）、律师费136364元，并承担实现抵押权的费用。
经审理查明：2012年7月18日、8月1日，汇通公司与华盛公司各签订一份贷款担保合同，约定汇通公司为被申请人在东吴银行马厂支行、农商行汤涧支行的贷款150万元、500万元提供担保，期限分别为2012年7月25日至2013年7月17日、2012年8月1日至2013年7月5日；并均约定被申请人不能按担保合同约定期限归还贷款，按逾期贷款万分之8.3／日收取违约金；同时，被申请人应偿还汇通担保公司代偿款，并承担赔偿金、律师费、诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费等为实现债权的一切费用。
2012年7月26日，东吴银行马厂支行（贷款人）、汇通公司（保证人）、华盛公司（借款人）共同签订一份企业最高额保证借款合同，约定汇通公司为华盛公司自2012年7月26日起至2013年7月17日期间在东吴银行马厂支行处形成的最高额贷款150万元范围内提供连带责任保证，保证范围包括借款人在本合同项下与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金等费用。合同签订当日，东吴银行马厂支行委托中国银行股份有限公司沭阳支行向华盛公司提供375万元的承兑汇票，期限为6个月，自2012年7月26日至2013年1月26日，其中敞口部分150万元由汇通公司提供担保。承兑汇票到期后，华盛公司没有按约将应付票款交至东吴银行马厂支行，东吴银行于2013年1月31日分别从申请人账户上代扣华盛公司敞口保证金150万元及敞口保证金利息2925元。
2012年8月1日，汇通公司、华盛公司与农商行汤涧支行共同签订一份最高额保证合同，约定汇通公司自愿为华盛公司自2012年8月1日起至2013年7月5日期间在农商行汤涧支行处形成的主债务最高余额500万元范围内提供连带责任保证，保证范围包括主债务的本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金等费用。合同签订后，农商行汤涧支行于2012年8月13日向华盛公司发放了贷款500万元，到期日为2013年7月5日，年利率9.6%，结息方式为每月21日结息。该笔贷款到期后，华盛公司未按约归还借款本息，农商行汤涧支行于2013年7月8日从申请人账户上扣划5214735.30元用于收取华盛公司所欠贷款本息。
申请人代偿后，华盛公司没有给付申请人代偿款。后申请人（抵押权人，甲方）与被申请人碧风公司（抵押权人，乙方）签订抵（质）押反担保合同，约定抵押人自愿以其位于沭阳县汤涧镇的房屋等资产作抵押，向申请人提供抵押反担保；抵押担保金额为1000万元，期限自2013年3月3日至2014年3月2日；抵押担保范围为：申请人为华盛公司代还的银行贷款本息及华盛公司应向申请人支付的违约金、赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、处置费等），损坏赔偿金和实现债权的费用（包括律师费、诉讼费等）。资产抵押到期后，甲、乙抵押权人代偿后未得到清偿时，抵押人与抵押权人双方应在到期10日内协商对乙方抵押财产进行折价或者拍卖、变卖，所得价款优先受偿。在前述约定的10日内双方协商不成的，甲方可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。2013年8月5日，申请人与被申请人在沭阳县住房和城乡建设局处办理了乡、镇企业厂房抵押登记证明，编号为沭阳县房乡、镇他字第2712号，该登记证明记载抵押房屋所有权人为碧风公司，房屋所有权证号为沭阳县汤涧镇政府证明，房屋坐落为沭阳县汤涧镇沭李路北侧，权利种类为抵押，权利价值为1000万元，幢号为1-2，建筑面积为7488平方米。
2012年12月21日，申请人与汇通公司合并，汇通公司的债权债务由申请人承继。
2014年3月24日，申请人与江苏名典律师事务所就本起申请拍卖被申请人碧风公司抵押物案件签订代理合同，支付律师费136364元。
上述事实，有原告陈述、贷款担保合同、企业最高额保证借款合同、承兑协议、承兑汇票承兑清单、银行特种转账借方传票、最高额保证合同、借款借据、抵（质）押担保合同、抵押登记证明、委托合同、律师费发票、江苏省律师服务收费标准等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为：汇通公司与申请人合并以后，其相关权利义务由申请人承继，申请人有权向被申请人主张相关权利。
汇通公司与华盛公司签订的贷款担保合同以及汇通公司、华盛公司分别与东吴银行马厂支行、农商行汤涧支行签订的企业最高额保证借款合同、最高额保证合同并申请人与被申请人签订的抵（质）押反担保合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华盛公司没有按合同约定归还借款本息，构成违约，申请人代其向银行清偿6717660.30元债务后有权向其追偿并要求其承担违约责任。但合同约定的违约金为日万分之八点三过高，申请人自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，系其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院依法予以支持。
抵押反担保合同约定以被申请人位于沭阳县汤涧镇沭李路北侧（建筑面积7488平方米）为该借款及因该借款产生利息、违约金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费等）等费用提供抵押反担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。申请人申请对被申请人的抵押物进行拍卖，在登记权利价值1000万元范围内优先清偿申请人对华盛公司享有的到期债权及因本次诉讼产生的律师费、诉讼费，有事实和法律依据，本院予以支持。被申请人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
对登记于沭阳县房乡、镇他字第2712号抵押登记证明上、被申请人沭阳县碧风园林绿化工程有限公司所有的位于沭阳县汤涧镇沭李路北侧的1-2幢面积为7488平方米的房屋进行拍卖、变卖；申请人沭阳县中小企业信用担保有限责任公司就本案代偿款6717660.30元、违约金（其中从2013年1月27日起、2013年7月6日起分别以150万元、500万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清款之日止）及律师费136364元在上述拍卖或变卖所得价款1000万元范围内享有优先受偿权。
案件申请费80元，由被申请人沭阳县碧风园林绿化工程有限公司负担。
本裁定书送达后立即发生效力。
代理审判员 刘路路
二〇一四年三月二十九日
书 记 员 赵 雪
法条链接：
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》第四条：第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。
反担保适用本法担保的规定。