福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0203民初1304号
原告：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦，统一社会信用代码91350200854981367X。
负责人：洪琵琶，行长。
委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康嘉盈，福建联合信实律师事务所律师。
被告：厦门零加一教育咨询有限公司，住所地厦门市思明区金尚路31号之四，统一社会信用代码91350203M0000FCM8F。
法定代表人：龙燕。
被告：陈志孟，男，1975年9月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所实习律师。
被告：厦门私犇游子餐饮有限公司，住所地厦门市思明区金尚路31号之四、31号之五，统一社会信用代码91350203MA2XXYLQXR。
法定代表人：韩高旗。
被告：厦门市思明区卢廷伟渔具店，住所地厦门市思明区金尚路****号，执照注册号350203807102840。
主要经营者：卢廷伟。
被告：卢廷伟，男，1966年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
原告兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）与被告厦门零加一教育咨询有限公司(以下简称零加一公司）、
陈志孟、厦门私犇游子餐饮有限公司（以下简称私犇公司）、厦门市思明区卢廷伟渔具店（以下简称卢廷伟渔具店）、卢廷伟返还原物纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行厦门分行的委托诉讼代理人陈昱、康嘉盈，被告零加一公司法定代表人龙燕，被告陈志孟的委托诉讼代理人郭立群、陈婷，被告卢廷伟渔具店经营者卢廷伟到庭参加诉讼。被告私犇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
兴业银行厦门分行向本院提出诉讼请求：1.零加一公司、私犇公司、卢廷伟渔具店、卢廷伟立即停止侵权，从厦门市思明区金尚路31号之4、31号之5房屋搬出并将房屋恢复原状（恢复至产权证所载明的结构）交付给兴业银行厦门分行；2.零加一公司、陈志孟支付房屋占有使用费（同意以法院酌定价格为标准，自2015年12月15日起计至实际返还房屋之日止）；3.陈志孟、私犇公司立即房屋占有使用费276000元（同意以法院酌定价格为标准，自2015年12月15日起计至实际返还房屋之日止）；4.陈志孟、卢廷伟渔具店、卢廷伟立即支付原告房屋占有使用费（同意以法院酌定价格为准，自2015年12月15日起计至实际返还房屋之日止）。事实与理由：厦门市思明区金尚路31号之4、31号之5房产原产权人系厦门市贤辉工贸有限公司（以下简称贤辉公司）。2013年5月31日,贤辉公司向兴业银行厦门分行抵押上述房屋并办理了抵押登记手续。后因债务人未偿还债务，厦门市中级人民法院判决兴业银行厦门分行有权就上述房屋折价或拍卖、变卖处置所得价款中优先受偿。执行过程中，由于上述房屋经三次公开拍卖仍流拍，兴业银行厦门分行申请将其交付给兴业银行厦门分行抵偿债务。厦门市中级人民法院于2015年12月13日作出《执行裁定书》，裁定将案涉房产的所有权及相应的其他权利归兴业银行厦门分行所有，且财产权自上述裁定送达兴业银行厦门分行时起转移。该裁定书于2015年12月15日送达兴业银行厦门分行。兴业银行厦门分行于2016年8月15日取得金尚路房产的《不动产权证书》。
兴业银行厦门分行于2017年5月23日委托律师事务所向各使用人发送律师函，要求自收到律师函之日起七日内搬离其物权占有的金尚路房产，将房产返还给兴业银行厦门分行，并与兴业银行厦门分行办理房产交接手续。但各实际使用人至今仍未搬离金尚路房产。案涉房产的上述实际使用人在未与兴业银行厦门分行建立租赁关系的情况下占有使用案涉房产，应自其无权占有之日起支付房产占有使用费，并从上述案涉房产中搬出并将房屋交付给兴业银行厦门分行。陈志孟未经兴业银行厦门分行同意擅自出租案涉房产并收益，严重侵害了兴业银行厦门分行的权益，应共同承担占有使用费的义务。
零加一公司辩称，根据买卖不破租赁原则，租赁期间即便产权转移，租赁合同也应继续有效。零加一公司与陈志孟签订了房屋租赁合同，承租时，陈志孟出示了房产证的复印件和贤辉公司的委托书，且零加一公司在租赁期间按时向陈志孟交纳房租至2017年6月，随后陈志孟称可以暂停交租。零加一公司收到兴业银行厦门分行函件后联系了对方律师，双方经协商租赁事宜但未达成一致。关于占有使用费，零加一公司已支付租金，同时亦不清楚房屋产权已经转移，收到律师函之前也没有告知此事。兴业银行厦门分行未遵守买卖不破租赁原则，在隔壁店面贴封条，严重影响零加一公司经营，给其造成损失。
陈志孟辩称，陈志孟并非本案适格被告，兴业银行厦门分行将陈志孟列为被告有误，应予以纠正。陈志孟亦不存在侵权行为，兴业银行厦门分行的诉求缺乏依据。首先，陈志孟没有占用案涉房产，兴业银行厦门分行也并未提交陈志孟侵权的证据，仅凭几张照片诉求陈志孟支付占有使用费是缺乏依据的。并且案涉房产早已用于出租商用，早有装修添附，兴业银行厦门分行是之后取得产权的，诉求恢复原状没有依据。其次，案涉房产原业主贤辉公司曾委托陈志孟代为出租（早于兴业银行厦门分行取得产权之前），依据合同相对性和委托代理的法律规定，陈志孟只是代理人，并非租赁的权利义务主体，不应承担责任，且本案的其他被告和陈志孟无关，陈志孟也并没有收益。第三、据陈志孟了解，案涉的房产已空置，兴业银行厦门分行早已可以取回使用，但却放任不去接收，致使损失扩大，应承担相应责任。鉴于案涉房产没有现场查封，本案关于占用费首先应该查明是否存在侵权，并从兴业银行厦门分行主张权利之日开始计算，而且其主张的占用费标准过高。陈志孟认为，本案其他被告是否存在非法占用的情形以及占用费的起算时间及标准，应由兴业银行厦门分行承担举证义务，但均与陈志孟无关。
卢廷伟渔具店和卢廷伟共同辩称，案涉房屋目前系其使用，渔具店仍在经营。其系自2015年4月与陈志孟签订租赁合同，房租支付至2018年2月。其不清楚讼争房产的纠纷。直至2017年兴业银行厦门分行发函时其才知晓本案纠纷。其与陈志孟签订合同时，房屋手续是齐全的，看过房产证复印件和《委托书》，贤辉公司从未告知房屋纠纷情况。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：厦门市思明区金尚路31号之4、31号之5（以下简称讼争房屋）建筑面积406.89平方米，原产权人系贤辉公司，于2013年5月31日抵押给兴业银行厦门分行。2015年12月13日，厦门市中级人民法院作出（2015）厦执字第258号-1号执行裁定书，裁定将讼争房屋交付给兴业银行厦门分行，以抵偿其所享有债权中的部分本金及相应利息。兴业银行厦门分行于2015年12月15日收到上述裁定，并于2016年8月15日取得讼争房屋产权证。
2017年5月23日，兴业银行厦门分行委托福建联合信实律师所向零加一公司、私犇公司、卢廷伟渔具店及卢廷伟分别寄送一份《律师函》，载明其已取得讼争房屋产权，要求零加一公司、私犇公司、卢廷伟渔具店及卢廷伟在收到该函之日起七日内搬离讼争房屋及办理交接手续，并依法保留对所遭受损失进行索赔的权利。上述函件于次日送达至收件人处。
另查明，零加一公司成立于2015年7月8日，工商登记住所为金尚路31号之四；私犇公司成立于2017年1月10日，经营范围系正餐服务、小吃服务及餐饮配送等，工商登记住所地系金尚路31号之四、31号之五；卢廷伟渔具店成立于2016年5月20日，工商登记住所为金尚路31-5号。
审理中，零加一公司提交一份《房屋租赁合同》，拟证明其占有讼争房屋基于租赁关系。该《房屋租赁合同》载明，2015年10月1日，陈志孟与龙燕约定将厦门市思明区金尚路31号之四出租给龙燕，建筑面积为100平方米，租赁期限自2015年10月1日至2020年6月30日止，月租金为5700元。贤辉公司、陈志孟分别在落款处盖章、签字。
卢廷伟提交一份《房屋租赁合同》，拟证明其对讼争房屋享有租赁权。该《房屋租赁合同》载明，2015年4月20日，陈志孟代贤辉公司同意将厦门市思明区金尚路31-5号出租给卢廷伟，建筑面积为100平方米，租赁期限自2015年6月1日至2023年5月31日，月租金为7000元。
陈志孟提供一份《委托书》，拟证明陈志孟受贤辉公司委托出租讼争房屋。该《委托书》载明，贤辉公司于2014年1月1日将讼争房屋委托给陈志孟全权代理出租。
兴业银行厦门分行的质证意见为：1.对《房屋租赁合同》的真实性合法性关联性均不予认可。贤辉公司无权将讼争房屋出租给他人，该合同应是无效合同。可以看出，讼争房屋的实际出租人及获益人的均是陈志孟，收款账户也是陈志孟的个人账户，应当认为是陈志孟的个人行为。同时，厦门中院于2014年5月28日已经查封讼争房产，查封行为具有公示效力。房屋在出租前已经被法院查封的，房屋受让人无需继续履行租赁合同。2.《委托书》的真实性、合法性、关联性均不予认可。陈志孟未经兴业银行厦门分行同意擅自出租讼争房屋，所有擅自出租的收益均归陈志孟所有，且陈志孟于讼争房产拍卖时向中院提交过相关材料，其已知道讼争房产于2015年12月已归原告所有，仍擅自继续出租并获取收益，主观恶意明显。同时，陈志孟自称无偿接受原产权人委托办理房产出租事项多年，显然违背正常逻辑。
零加一公司的质证意见为：1.对卢廷伟的《房屋租赁合同》没有异议，但与零加一公司无关。2.对《委托书》的真实性无异议，承租时看到这份《委托书》。
陈志孟对两份《房屋租赁合同》的表面真实性没有异议。本案讼争房屋存在转租，可以印证早在抵押之前就已经用于租赁，且租赁关系发生在查封之前和兴业银行厦门分行取得产权之前。依据买卖不破租赁原则，兴业银行厦门分行本案诉求缺乏依据。而且两份《房屋租赁合同》均该有贤辉公司公章，也载明陈志孟是代理人。
卢廷伟渔具店和卢廷伟的质证意见为：1.不清楚零加一公司提交的《房屋租赁合同》，与其无关。2.对《委托书》的真实性无异议，承租时看到这份《委托书》。
兴业银行厦门分行、零加一公司、陈志孟、卢廷伟渔具店和卢廷伟均同意讼争房屋占有使用费由本院酌定。
本院分析认为，本案争议焦点如下：
一、陈志孟是否应当承担责任的问题
陈志孟出具的《委托书》上盖有贤辉公司的印章，且零加一公司和卢廷伟均确认其真实性，并陈述承租房屋时见过该《委托书》，兴业银行厦门分行虽对《委托书》的真实性不予确认，但未提出充分的反驳证据，故本院对上述《委托书》的真实性予以确认，并认定两份《房屋租赁合同》的出租方均为贤辉公司。
二、讼争房屋是否适用“买卖不破租赁”原则的问题
查封是基于国家的公权力对当事人的财产采取的强制性执行措施，其目的是在判决执行前限制当事人对查封物的处分，尤其对不动产查封系通过不动产登记机关协助办理查封登记手续，具备了相当强的公示性。因此，被人民法院依法查封后出租的房屋，其所有权变动不应受租债关系的限制，不适用“买卖不破租赁”原则。本案中，零加一公司、卢廷伟在讼争房屋被查封、冻结之后才承租该房屋，如上所述，不适用“买卖不破租赁”原则，不得对抗现所有权人的物权主张。
本院认为，根据法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求其返还不动产并支付占有使用费。贤辉公司在讼争房屋已被查封、冻结后擅自出租给零加一公司和卢廷伟，兴业银行厦门分行作为产权人有权要求上述实际使用人将讼争房屋腾空返还并支付占有使用费。结合本案实际情况及当前租金市场行情，本院酌定该卢廷伟和卢廷伟渔具店、零加一公司应支付的占用费分别为每月7700元和每月6300元。鉴于陈志孟代贤辉公司出租讼争房屋时已出示产权证及委托书，承租人承租房屋时系善意且无明显过错，故占用费应自其收到《律师函》之日起计算。零加一公司、卢廷伟渔具店和卢廷伟和兴业银行厦门分行因贤辉公司擅自出租讼争房屋所遭受的损失，可另行主张权利。私犇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利。鉴于其工商登记地址系讼争房屋，在其未提出充分反驳证据的情况下，本院认定其自成立起实际使用讼争房屋。鉴于其未能举证证明其占用讼争房屋的合理依据，应当承担腾退房屋及支付自使用之日起的占用费的责任。根据其登记住所、经营范围以及本案实际情况，本院酌定其应支付的占用费为每月8000元。私犇公司如认为因他人过错导致使用讼争房屋而遭受损失，可另行主张权利。
兴业银行厦门分行主张上述实际使用人将讼争房屋恢复原状，但并未举证证明房屋原始情况，亦未能证明上述实际使用人改变房屋结构，故对其该项主张，本院不予支持。结合前述认定，兴业银行厦门分行要求陈志孟承担责任并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、厦门零加一教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区金尚路31号之4房屋腾空返还给兴业银行股份有限公司厦门分行并支付占有使用费（以每月6300元为基数，自2017年5月24日起计算至实际腾空返还之日止）；
二、厦门私犇游子餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区金尚路31号之4、31号之5房屋腾空返还给兴业银行股份有限公司厦门分行并支付占有使用费（以每月8000元为基数，自2017年1月10日起计算至实际腾空返还之日止）；
三、卢廷伟和厦门市思明区卢廷伟渔具店于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区金尚路31号之5房屋腾空返还给兴业银行股份有限公司厦门分行并支付占有使用费（以每月7700元为基数，自2017年5月24日起计算至实际腾空返还之日止）；
四、驳回兴业银行股份有限公司厦门分行的其他诉讼请求。
本案案件受理费4660元，由兴业银行股份有限公司厦门分行负担1386元，厦门零加一教育咨询有限公司负担961元，厦门私犇游子餐饮有限公司负担1312元，厦门市思明区卢廷伟渔具店和卢廷伟共同负担1001元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 辛 鹏
二〇一八年三月二十三日
代书 记员 杨雅玲
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第二十八条(?javascript:SLC(89386,28)?)所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。