天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5344号
上诉人(原审被告、反诉原告):王奇,女,1978年4月18日出生,汉族。
委托诉讼代理人:倪宝桐,北京盈科(天津)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):罗腊华,男,1975年12月15日出生,汉族。
委托诉讼代理人:庞旭东,天津金三维律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘松刚,天津金三维律师事务所律师。
原审被告:韩德钊,男,1976年1月7日出生,汉族。
上诉人王奇因与被上诉人罗腊华及原审被告韩德钊房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初61916号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭,于2016年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人王奇及其委托诉讼代理人倪宝桐,被上诉人罗腊华的委托诉讼代理人庞旭东,原审被告韩德钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王奇上诉请求:1、请求依法撤销一审判决;2、改判被上诉人继续履行房屋租赁协议;3、判令被上诉人赔偿经济损失112308元;4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审事实不清,适用法律错误。1、双方没有约定在每个租期的开始支付租金,事实上也没有按照在每个租期的开始交付租金,没有形成所谓的交易习惯,一审认定双方口头协议中约定了支付租金的期限为每个租期开始时支付,没有事实依据。2、双方对于电费何时交没有约定,被上诉人也没有催交过电费,上诉人并不拖欠所谓的电费,一审认定被上诉人给上诉人的经营场所断电是王奇欠交电费,没有事实依据。在本案中被上诉人存在多处违约的情况,在上诉人完全交纳租金的情况下被上诉人在上诉人的经营场所用棍子堵门,被上诉人要求上诉人交纳涉案房屋的房产税,并提出如果不交房产税就进行断电,而且被上诉人也实际断电,从2015年9月至今都没有恢复,被上诉人的违约、侵权行为,导致上诉人无法正常经营,造成经济损失。
被上诉人罗腊华辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求无事实和法律依据,请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由:关于租金的给付,从一审庭审以及被上诉人向法庭提交的证据,租金是在每个租期年度开始给付。一审时上诉人认可欠交电费,而且上诉人拖欠租金,被上诉人多次向上诉人催交租金,发律师函,上诉人未予理睬,上诉人构成根本违约,被上诉人不存在违约行为。
原审被告韩德钊答辩,服从法院判决。
罗腊华向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与二被告的房屋租赁合同关系,二被告腾出房屋归还原告;2、判令二被告给付原告自2015年12月8日至腾出房屋之日的房屋租赁费(2015年12月8日至2016年4月7日的房租为56185元);3、本案诉讼费用由被告承担。
王奇向一审法院提出反诉请求:1、请求确认王奇与罗腊华的口头协议合法有效,期限为五年的房屋租赁合同;2、请求确认罗腊华存在无故断电随意解除合同的违约行为;3、请求判令罗腊华立即停止断电的违约行为,恢复电力,继续履行合同;4、请求判令罗腊华赔偿王奇因停电造成的各项损失112368元;5、诉讼费用由罗腊华承担。
一审法院认定事实:当事人对罗腊华和王奇达成口头租赁协议的事实没有异议,且双方均认可合同期限为自2013年12月8日起至2018年12月7日止,年租金为168556元,一审法院予以确认并在卷佐证。王奇未支付自2015年12月8日至罗腊华起诉之前的租金,罗腊华委托天津金三维律师事务所向王奇与韩德钊发出律师函催缴租金,对该事实王奇与韩德钊当庭认可,一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,一审法院认定如下:1、罗腊华提交的《天津市房屋租赁合同》复印件,经审查与原件一致,对该证据一审法院予以采信;2、双方对租金的支付期限是否有约定存在争议,分别提交了王奇在不同时间向罗腊华支付租金、暖气费、水费的收据,对收据的真实性双方当庭予以认可,对双方提交的收据一审法院予以采信。罗腊华提交催款通知一份,欲证实双方对租赁期限有明确约定,为每个租期开始时一次性支付,由于王奇未按期缴纳该期租金,原告向其催缴的事实,对于该通知的真实性王奇、韩德钊当庭认可,一审法院予以采信。罗腊华与王奇达成口头租赁协议后,第一租期的租金王奇在2013年9月25日、2013年10月12日、2013年10月24日分三次支付给罗腊华,时间均在2013年12月8日之前。第一租期期满后,王奇未向罗腊华支付下一租期的租金,罗腊华于2014年11月20日向王奇发出催款通知,要求其于2014年11月30日将所欠第二租期的租金及其他费用缴清,被告韩德钊于2015年6月4日向罗腊华缴纳了第二租期的租金及暖气费共计176416元,对该事实一审法院予以确认。3、双方对罗腊华是否对王奇经营区域实施断电行为存在争议,王奇提交报警记录的录音证据,对该录音一审法院予以采信。王奇申请证人赵某、张某出庭作证,二证人与王奇有利害关系,对证人证言的真实性无法确定,一审法院不予采信。罗腊华提交录像证据欲证实王奇经营区域未停电,为正常经营状态,该录像所涵盖区域未包括王奇经营场所,与本案无关联性,对该录像证据一审法院不予采信。
一审法院认为,罗腊华与案外人天津市滨海新区大港工人俱乐部之间存在合法有效的租赁关系,经出租人同意,罗腊华具有合法的转租权。其与王奇口头达成租赁协议,不违反法律规定,应认定合法有效,韩德钊并非合同相对方,罗腊华主张韩德钊与王奇为合伙关系,应承担连带责任,可其未向法庭提交证据足以证实二被告为合伙关系,对于罗腊华向韩德钊的主张,一审法院不予支持。王奇按期支付第一租期的租金,在第二租期租金未按期支付的情况下,罗腊华向其发出催缴通知,限其于2014年11月30日前缴清下一租期的租金,足以证实二人在口头协议中明确约定租金的支付期限为每个租期开始时支付。王奇自2015年12月8日至今一直未支付租金,其行为已构成违约,罗腊华要求解除双方的房屋租赁合同关系并要求王奇返还诉争房屋,符合法律规定,一审法院予以支持。王奇在返还诉争房屋之前产生的租金,应当支付给罗腊华,双方约定年租金为168556元,每日租金为461.8元,罗腊华主张2015年12月8日其至王奇腾房之日止的租金,符合法律规定,一审法院予以支持,按照每日461.8元计算。王奇提交的录音证据可证实王奇经营区域存在停电情况且双方因此产生争执而报警,停电的原因系王奇欠缴电费造成,无法证实罗腊华存在违约情况,且王奇未向法庭提交证据证实其实际损失,对王奇的反诉请求,一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第(四)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、解除原告(反诉被告)罗腊华与被告王奇(反诉原告)之间的房屋租赁合同关系,被告(反诉原告)王奇于本判决生效后十日内腾空位于天津市滨海新区大港霞光路大港总工会东侧王奇经营区域并返还原告(反诉被告)罗腊华;二、被告(反诉原告)王奇于本判决生效后十日内给付原告(反诉被告)罗腊华自2015年12月8日起至实际腾房之日止以每日461.8元计算的租金;三、驳回原告(反诉被告)罗腊华对被告韩德钊的诉讼请求;四、驳回被告(反诉原告)王奇的诉讼请求。被告(反诉原告)王奇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1205元,反诉案件受理费人民币1274元,由被告(反诉原告)王奇负担。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据1、2015年11月4日被上诉人写的《说明》。证明:没有约定上诉人承担房产税,而且对电费什么时间交付也没有约定,被上诉人向上诉人索要房产税的行为违法、违约。证据2、录音。证明:被上诉人明确要求承租人交纳房产税,否则就断电。这也是被上诉人给上诉人断电的主要原因,佐证被上诉人违约。被上诉人质证意见:上诉人在一审时没有提交,不是新证据。真实性不认可,与本案没有关联性。原审被告韩德钊不发表质证意见。本院认证意见:上诉人提交证据的真实性、关联性,本院不予确认,上诉人提交证据的证明目的,本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,被上诉人将其承租的房屋转租给上诉人使用,双方口头达成五年期限的租赁合同,但双方没有签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”本院确认上诉人与被上诉人之间租赁合同的形式为不定期租赁。由于双方都没有预期利益,双方均有权随时解除租赁合同,且无须赔偿对方损失。被上诉人起诉要求解除租赁合同,一审法院予以支持,并无不当。本案中,被上诉人行使任意解除权,上诉人主张被上诉人存在随意解除合同的违约行为,没有事实和法律依据。上诉人要求继续履行房屋租赁协议及要求被上诉人赔偿经济损失,依据不足,本院不予支持。
综上,上诉人的上诉请求,不能成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4054元,由上诉人王奇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李宝罡
代理审判员 曹 静
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 李珊珊