广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1657号
上诉人（原审原告）：罗静，女。
委托代理人：钟春标，广东旗轩律师事务所律师。
委托代理人：刘燕玲，广东旗轩律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：东莞市伟城物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区新城区**幢*号铺。
法定代表人：卢翟景，该公司总经理。
委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。
委托代理人：张冠勋，广东章禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：东莞市常平镇河东路*号。
法定代表人：黎清志，该公司总经理。
委托代理人：吴清海，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司�莞分公司。住所地：广东省东莞市东坑镇寮边头桃源**号。
法定代表人：朱石金，该公司经理。
委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。
委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司。住所地：江西省修水县义宁镇修江路**号。
法定代表人：吴笑云，该公司总经理。
委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。
委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。
上诉人罗静、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称伟城物业公司）因与被上诉人东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称亚华东莞分公司）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称亚华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民�院（2012）东三法民一初字第5761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2012年8月31日，罗静向原审法院起诉，请求判令：1、解除罗静与常平房地产公司、伟城物业公司签署的《认购书》。2、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞公司返还罗静购房定金10000元、购楼首期款34841元、装修款3608元、契税及维修基金5728元、律师费2080元。3、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞公司支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年3月1日开始起暂计起诉之日止为5459元）。4、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞公司承担定金责任10000元。诉讼过程中，罗静对诉讼请求中的双倍返还定金及支付利息损失进行明确择一选择，在本案中要求常平房地产公司等承担定�责任10000元。
原审法院经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。
2011年1月26日，罗静与常平房地产公司、伟城物业公司签订《葵花里认购书》（编号为00532）一份，约定罗静购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1508号房；总金额为174097元，付款方式为签订该认购书时缴付10000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入罗静的首期房款，该认购书签订后于2011年3月1日前付清总楼款的30%即53097元并签订《商品房买卖合同》，剩余楼款121000元，由罗静通过银行按揭方式予以支付。该认购书同时约定，罗静付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业�司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。
罗静于2011年1月26日交付东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1508号房（下称案涉商品房）购房款定金10000元，2011年3月1日交付首期楼款34841元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。2011年3月1日，罗静向广东常正律师事务所支付律师费2000元、产权登记费80元。罗静主张，其于2011年3月1日向常平房地产公司等支付案涉商品房契税4465元、物业维修基金1263元、装修款3608元，该收款收据上未注明收款人亦没有收款单位印章。
另，罗静提供签约延后说明，该说明注明由于购房数量过多，无法确定签约时间，故罗静主张无法签约的责任在于常平房地产公司等出卖人一方。
庭审中，买卖双方均确认案涉商品房至开庭之日止尚未交付。罗静主张，案涉商品房的交付标�为精装修的房屋。罗静确认在起诉前没有向常平房地产公司等发出解除合同通知书，并主张以起诉的形式通知常平房地产公司等解除合同。因常平房地产公司等至起诉之日仍未交付案涉商品房，罗静遂于2012年8月31日向原审法院提起诉讼。原审法院于2012年9月13日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。
以上事实，有罗静提交的《葵花里认购书》、收款收据、延后签约说明，常平房地产公司提交的《常平镇明珠广场第三幢住宅楼开发协议书》、《东莞市常平房地产开发实业公司合作开发合同书》、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证以及一审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，罗静购买的是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、应否解除买卖双方之间的《认购书》；二、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞公司是否应退回购房款并赔偿律师费及利息；三、定金责任的承担；四、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任；五、装修款、维修基金、契税的退还及利息。
关于焦点一：罗静与常平房地产公司、伟城物业公司签订的《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。罗静向常平房地产公司购买东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1508号房，并于约定时间支付购房款、定金、契税、物业维修基金等，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给罗静使用，但常平房地产公司没有依约向罗静交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在�葵花里认购书》约定的可延期交付的情形。案涉《葵花里认购书》已经实际无法继续履行，罗静诉求解除《葵花里认购书》事实清楚、证据充分、于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”常平房地产公司应当向罗静退还全部已付的购房款44841元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故罗静无须向常平房地产公司交还案涉商品房。
关于焦点二：常平房地产公司等四公司是否应退回购房款并赔偿律师费、产权登记费。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状�采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”常平房地产公司应当在合理期限内向罗静退还其全部已付的购房款44841元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故罗静无须向常平房地产公司交还案涉商品房。其次，关于律师费的问题。罗静为了履行商品房买卖合同向广东常正律师事务所支付律师费2000元、产权登记费80元，现因案涉合同被依法解除，该费用是罗静因解除合同造成的经济损失，故罗静要求常平房地产公司赔偿律师费2000元、产权登记费80元的诉求，事实清楚、证据充分，原审法院予以支持。关于律师费、产权登记费等的利息问题，在罗静未能举证证明其损失情况及赔偿低于造成的损失的情况下主张利息，于法无据，原审法院不予支持。
关于焦点三：《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有�之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。罗静依约支付了定金10000元，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给罗静使用，但常平房地产公司没有依约向罗静交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，双方均明确约定了定金的支付，故在常平房地产公司无法继续履行合同时，罗静要求常平房地产公司承担定金责任10000元，合理合法，原审法院予以支持。
关于焦点四：常平房地产公司、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发并与伟城物业公司共同收取购房款定金，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三公司均应就商品房买卖合同共同对罗静承担法律责任。罗静没有证据证明亚华东莞分公司应承担《葵花里认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故原审法院对罗静关于亚华东莞分公司退还购房款，并赔偿律师费及支付利息的诉讼请求不予支持。
关于焦点五：装修款、维修基金、契税的退还及利息问题。罗静主张，其于2011年3月1日支付案涉商品房契税4465元、物业维修基金1263元、装修款3608元。但该收款收据上未注�收款人亦没有收款单位印章，常平房地产公司等对此亦予以否认；且罗静提交的装修款等的收款收据与“葵花里系列案”中其他业主提交的收据样式不一致，无法证明案涉款项是支付给了常平房地产公司等，故对于罗静要求返还装修款、维修基金、契税及利息的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、确认罗静与东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司签订的《�花里认购书》（编号为00532）于2012年9月13日解除。二、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向罗静退还购房款44841元，并赔偿律师费2000元、产权登记费80元。三、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起五日内承担双倍返还定金的责任，向罗静支付10000元。四、驳回罗静的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1593元，由罗静负担300元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司负担1293元。
一审宣判后，罗静与伟城物业公司均不服，分别向本院提起上诉。罗静上诉称：原审判决仅注意到商品房契税、物业维修基金和装修款的收款收据上未注明收款单位及没有单位印章，却忽视了收款收据上的“经手人”一栏的签名与原审法院认定的其他注明收款单位及有单位印章的收款收据的经手人均为“吴美红”的事实，继而否认该收款收据系常平房地产公司等出具的事实，这是错误的。“吴美红”在不同收款收据上的签名表明，正是吴美红代表常平房地产公司等收取了罗静商品房契税、物业维修基金和装修款，其出具收据系职务行为。因此，收据样式只是形式，而同一人收取罗静款项才是实质。综上，罗静请求本院撤销原审判决第四项，改判常平房地产公司等四公司连带返还罗静商品房契税4465元、物业维修基金1263元、装修款3608元。
伟城物业公司答辩称：（一）伟城物业公司没有收到罗静的商品房契税、物业维修基金、装修款。与伟城物业公司有关的商品房买卖系列案件中，伟城物业公司出具收据的情形仅限于合同约定的购房款，且购房款直接存入建设单位与市建设局共同监管的账户。（二）即使二审法院认为契税、物业维修基金、装修款应当退还，也应当是收款人退还，不能判令伟城物业公司承担连带责任。此前的相关判决，均认定由收取买受人商品房契税、物业维修基金、装修款等款项的由亚华公司承担责任，与伟城物业公司及常平房地产公司无关。因此，伟城物业公司请求本院驳回罗静的上诉请求。
常平房地产公司表示认同伟城物业公司的答辩意见。
亚华公司、亚华东莞分公司答辩称：（一）亚华公司、亚华东莞分公司均未收到罗静主张的契税、物业维修基金、装修款。（二）案涉楼盘销售过程中，亚华公司作为该项目合作一方，确实向部分买受人收取过或代收契税、物业维修基金、装修款，但是收取的各项费用均有亚华公司、亚华东莞分公司的公章或者财务印章，从来没有授权任何个人收取上述费用。（三）罗静主张其支付了契税、物业维修基金、装修款，却没有提供相应的有亚华公司、亚华东莞分公司出具的收款收据。（四）案涉楼盘因商品房买卖产生的100多宗案件中，除罗静外，其他的买受人均提供了由亚华公司或亚华东莞分公司出具的收款收据。因此，罗静的上诉请求缺乏相关依据。亚华公司、亚华东莞分公司请求本院驳回罗静的上诉请求。
伟城物业公司提起上诉称：（一）原审判决认定，律师费及产权登记费是罗静为了履行商品房买卖合同而向广东常正律师事务所支付的款项，因案涉合同被依法解除，故判令伟城物业公司等向罗静赔偿。伟城物业公司认为，上述判决明显有失公平。既然认购书已经解除，则签约律师费及按揭律师费均不会发生，罗静应当向广东常正律师�务所要求退还律师费用。（二）原审判决认定事实有误。原审判决认为，常平房地产公司应当承担定金责任10000元。罗静提供的签约延后说明书证明，伟城物业公司因客户购买数量过多，无法确定签约时间。既然伟城物业公司没有与罗静签约，则不存在双倍返还定金的问题。综上，伟城物业公司请求本院撤销原审判决第二项中律师费2000元、产权登记费80元的判决内容，并撤销原审判决第三项。
罗静答辩称：罗静支付的律师费、产权登记费均属于罗静为购买案涉房产支出的费用，应当由伟城物业公司承担。案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。即使认购书不能认定为买卖合同，其后没有签订商品房买卖合同的责任也在于伟城物业公司及其他原审被告，故伟城物业公司等应当按定金罚则承担责任。虽然双方没有订立商品房买卖合同，但认购书约定了定金罚则。因此�伟城物业公司等应当按照定金罚则双倍返还定金。另外，本案并没有签约延后说明书。
本院经审理，查明如下事实：
1、经核实罗静一审提交的证据，对于向广东常正律师事务所支付的费用，罗静与收款单位没有签订书面合同，且收款单位仅向罗静出具收据。在认购案涉房屋过程中，罗静与常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司及亚华东莞分公司均未约定后者在违约时需赔偿罗静因解除合同而产生的律师费、产权登记费。
2、二审诉讼期间，伟城物业公司、常平房地产公司、亚华公司仍表示可以与罗静签订商品房买卖合同，但交房期限难以确定。
3、一审诉讼期间，罗静提交的延后说明的全称是“葵花里已购房签约日期延长说明”，落款为葵花里项目营销部，加盖的印章是“东莞市日明实业投资有限公司常平项目章”，落款日期为2010年11月14日。该延后说明�内容为：因前期认购葵花里项目房屋的买受人太多，且房管局出具合同的时间存在问题，故不能按约定的时间签约，需延后至2010年11月15日起与销售人员另行约定签订商品房买卖合同的时间。二审诉讼期间，曾代理罗静案一审诉讼的汤镇涛律师表示，该延后说明是购买葵花里项目房屋的一位买受人从开发商处复印取得的。常平房地产公司、伟城物业公司否认与东莞市日明实业投资有限公司之间存在任何关系。而亚华公司确认就案涉房屋的销售与东莞市日明实业投资有限公司有合作关系，但这种合作关系独立于亚华公司与常平房地产公司、伟城物业公司之间的合作关系。亚华公司认为，东莞市日明实业投资有限公司没有出具过这样的说明，且无权出具这样的说明。
4、二审诉讼期间，罗静解释，契税与物业维修基金总计5728元是现金支付的，但收款人开具的收款收据有笔误，应该以大写和两笔费用小写累积的金额为准；装修款是刷银行卡支付的，由东莞市日明实业投资有限公司收取。对此，罗静在二审出示了银行卡、刷卡交易记录原件，以及在收款收据载明收取契税与物业维修基金的当天取款5000余元的银行交易记录，主张刷卡支付了装修款3608元，现金支付了契税和维修基金5728元。经质证，伟城物业公司、常平房地产公司、亚华公司仍否认罗静已交付契税等款项的主张。亚华公司则确认，整个楼盘销售过程中，曾设立了一个项目部，是该项目部聘用了吴美红担任财务人员。但亚华公司坚称没有收到罗静的契税、物业维修基金、装修款，也不认可相关收据上是吴美红的签名。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，从罗静与常平房地产公司、伟城物业公司订立的《葵花里认购书》的内容可知，买卖双方另行签订商品房买卖合同是该认购书约定的重要内容。按照该认购书的约定，双方于2011年3月1日前订立商品房买卖合同，并且罗静支付的购房款达到30%的情况下，罗静支付的定金10000元才转化为首期购房款中的一部分，因此，该定金虽约定为“购房定金”，但并不是担保将来订立的商品房买卖合同的履行，而仅具有担保订立商品房买卖合同的性质。在2011年3月1日前，虽然双方未订立商品房买卖合同，但罗静支付了34841元用于购房案涉房屋，且该款项已达认购书约定的购房款总数的20%。由于买卖双方约定的定金仅为10000元，故该34841元应作为罗静支付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照�定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”对照本案，虽然出卖人已收取罗静部分购房款，根据认购书的约定买受人应支付的价款及出卖人应交付的标的物也明确具体，但认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，欠缺对“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款，因此，案涉认购书的性质仍为预约合同。结合罗静一审的诉讼请求，本案案由应为商品房预约合同纠纷，故原审法院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷不当。在买卖双方未能依认购书的约定订立商品房买卖合同的情况下，原审法院认为常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给罗静使用，显然不当。本院对原审判决的不当之处一并予以纠正。
《葵花里认购书》载明了双方当事人的姓名、名称，并且对标的物、价款及支付方式等有明确约定。从内容来看，双方约定交易的标的物合法，交易行为未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该认购书已成立且合法有效。
根据伟城物业公司的上诉和罗静的答辩，本案二审的争议焦点是：一、常平房地产公司等四公司是否应连带返还罗静商品房契税4465元、物业维修基金1263元、装修款3608元。二、买卖双方未能依《葵花里认购书》的约定订立商品房买卖合同，是哪一方的原因造成的，亦即，包括伟城物业公司在内的出卖人是否应承担双倍返还定金的责任。三、伟城物业公司等是否需赔偿罗静因解除合同而产生的律师费2000元、产权登记费80元。以下分述本院的理由。
首先，对于买受人罗静是否已交付契税、物业维修基金、装修款，如果交付了这些款项，是向谁交付，本案买卖双方当事人存在根本分歧。现罗静诉请常平房地产公司等四公司返还上述费用，则罗静对于其已向常平房地产公司等已交付上述费用的事实负举证责任。从罗静一审提供的证据来看，有关契税、物业维修基金、装修款的收款收据上，的确没有写明是常平房地产公司等四公司收取了相应的费用，也没有加盖该四公司的印章。因此，原审法院仅从证据的表面形式进行审查，并据此不采纳罗静的主张，并无不当。二审诉讼期间，罗静提供的刷卡交易记录显示，其确已向东莞市日明实业投资有限公司交付了装修款3608元，数额能够与罗静一审提供的收款收据相印证。鉴于亚华公司自认其与东莞市日明实业投资有限公司之间就案涉商品房的销售存在特殊的合作关系，且亚华公司在预售过程中也存在向其他买受人收取装修款的行为，而亚华公司并没有在交易过程中特别向罗静说明这样的合作关系，故作为买受人的罗静难以辨别收费主体之间的差异。东莞市日明实业投资有限公司向罗静收取装修款的行为，足以使罗静相信是亚华公司收取的。罗静以刷卡的方式交付款项后，不可能不要求获得收款收据。本案中，罗静出示的收款收据虽无亚华公司等盖章确认，但亚华公司确认吴美红系案涉楼盘项目部的财务人员，罗静在已实际付款且有付款凭证的情况下，不可能在诉讼中出示虚假收款收据来主张权利，因此，罗静在本案中出示有经手人“吴美红”字样的装修款的收款收据应当是真实的。至于契税、物业维修基金，虽然罗静亦只是提供有经手人“吴美红”字样的收款收据，但结合罗静已交付装修款的事实及在同一天向银行支取与契税、物业维修基金数额大体相当的现金之事实，且罗静对于收据中契税与物业维修基金的数额差异作出了合理的解释，本院认�罗静已交付契税、物业维修基金5728元。因契税、物业维修基金的收款收据上亦是吴美红签名，故亦应认定系亚华公司收取了罗静的契税、物业维修基金。因此，亚华公司应当向罗静返还装修款3608元、契税及物业维修基金5728元。因亚华东莞分公司系分公司，且与东莞市日明实业投资有限公司合作的是亚华公司，故亚华东莞分公司无需承担上述款项的返还责任。在与案涉楼盘有关的系列案件中，常平房地产公司、伟城物业公司只是按约定收取购房款及定金，向买受人收取契税、物业维修基金、装修款是亚华公司的单方行为，故常平房地产公司、伟城物业公司无需就上述款项的返还向罗静承担民事责任。
其次，案涉认购书约定买卖双方应于2011年3月1日前订立商品房买卖合同，但各方当事人均确认，至本案二审诉讼期间仍未能订立商品房买卖合同。在订立认购书后，另行订立商品房买卖合同，对于双方当事人而言均为义务，则双方当事人均应积极履行。从罗静一审提供的证据来看，罗静自订立认购书后至2011年3月1日前，除定金外，还交付了认购书约定的购房首期款的大部分，预交了装修款、契税、物业维修基金等，有与出卖人订立商品房买卖合同的诚意及积极行为。而在开发商一方，罗静一审提供的葵花里已购房签约日期延后说明，虽然不是常平房地产公司、伟城物业公司及亚华公司出具，但根据亚华公司关于其与东莞市日明实业投资有限公司就案涉房屋的销售存在合作关系的陈述，本院有理由相信该延后说明是由东莞市日明实业投资有限公司向认购葵花里项目房屋的一位买受人出具的。虽然该延后说明不是开发商向本案买受人罗静出具，但能够说明因开发商的原因导致不能按认购书约定的日期订立商品房买卖合同具有一定的�遍性，并非个例。本案诉讼期间，常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司既未能证明己方已积极履行义务，为订立商品房买卖合同作了充分的准备，也不能举证证明因罗静的违约行为导致买卖双方未能订立商品房买卖合同；虽然常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司二审仍愿意与罗静订立商品房买卖合同，但又表示无法确定交房日期，这表明出卖人一方至今仍没有做好订立商品房买卖合同的准备。因此，本院认定买卖双方未能订立商品房买卖合同，并非罗静违约造成的。由于买卖双方签署《葵花里认购书》至今两年多仍未订立商品房买卖合同，根据交易习惯，大大超出了商品房预约合同中买受人对于订立本约合同期限的合理期待；且即使买卖双方现在订立商品房买卖合同，出卖人仍无法确定具体的房屋交付日期，故不具有履行的可能。因此，本案买卖双�未能订立商品房买卖合同的原因在于出卖人一方，常平房地产公司、伟城物业公司在履行《葵花里认购书》过程中有违诚实信用原则，已构成违约。在此情况下，罗静有权解除合同。原审判决确认《葵花里认购书》已解除是恰当的，本院予以维持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《葵花里认购书》约定了定金，伟城物业公司、亚华公司也已实际收取了罗静的定金，则本案应适用定金罚则。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规�：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据上述法律、司法解释，出卖人伟城物业公司等应当按罗静支付的数额双倍返还定金。如上所述，罗静支付的购房款为34841元，而其此前支付的定金10000元，依认购书的约定，在双方订立商品房买卖合同前该10000元定金尚未转化为购房款。因此，原审判决第二项判令伟城物业公司等退还罗静购房款44841元不当。伟城物业公司等应当退还罗静的购房款应为34841元，但伟城物业公司等应向罗静承担双倍返还定金的责任，共计应向罗静支付20000元。虽然本案各方当事人均未对此提起上诉，本院对此仍依法予以纠正。伟城物业公司上诉请求撤销原审判决有关定金责任的内容，本院不予支持。
再次，前已论及案涉定金为订约定金，即是对订立商品房买卖合同的担保。本案中，未能订立商品房买卖合同是出卖人一方违约造成的，故收受定金的伟城物业公司等应向罗静承担双倍返还定金的责任。在认购书中，并无违约责任的其他约定。本案中，虽然罗静已向案外人支付了律师费、产权登记费，但罗静诉请赔偿的律师费、产权登记费在《葵花里认购书》中并无相应的约定。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可以看出，只有约定的违约金低于造�的损失的，当事人才可以请求人民法院予以增加。本案中，没有证据表明罗静依据该认购书的约定适用定金罚则所得的赔偿低于其解除该合同造成的损失。因此，在伟城物业公司等已就未能订立商品房买卖合同承担定金责任的情况下，作为买受人的罗静请求出卖人另行赔偿损失，既无合同依据，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。原审判决对律师费、产权登记费的处理有误，本院予以纠正。伟城物业公司对该部分的上诉理由充分，本院予以支持。
综上所述，罗静诉请退还商品房契税款、物业维修基金、装修款的上诉部分有理，伟城物业公司对律师费、产权登记费的上诉有理，本院予以支持；罗静要求常平房地产公司等四公司承担连带返还责任，伟城物业公司诉求无需承担定金责任，上诉理由均不充分，本院不予支持。原审法院确定的案由及判决理由均欠妥�认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第180条，以及上述法律、司法解释的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5761号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5761号民事判决第四项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5761号民事判决第二项为：限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向罗静退还购房款34841元。
四、�更广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第5761号民事判决第三项为：限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内承担双倍返还定金的责任，共应向罗静支付20000元。
五、限江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还罗静装修款3608元、契税及物业维修基金5728元。
六、驳回罗静的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1593元，由罗静负担50元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司负担1543元。本案二�案件受理费174元，由东莞市伟城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭书红
审 判 员 黎淑娴
代理审判员 钟满福
二〇一三年十二月二日
书 记 员 冯文娟
附相关法律法规条文（节选）：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
《中华人民共和国�司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受�应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
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