广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终15269号
上诉人（原审被告）：余小琴，女，汉族，住所地：四川省宜宾市。
委托诉讼代理人：李世清，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊琳，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李小秋，女，汉族，住所地：江西省萍乡市。
委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈淑娜，广东信荣律师事务所律师。
原审被告：沈毅，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。
原审第三人：深圳市至祥置业有限公司，住所地：深圳市福田区滨河大道。
法定代表人：周剑。
上诉人余小琴因与被上诉人李小秋及原审被告沈毅、原审第三人深圳市至祥置业有限公司（以下简称至祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余小琴上诉请求：改判一审判决。事实和理由：
（一）余小琴与李小秋之间没有任何法律关系。一审已查明：沈毅作为卖方，余小琴和李小秋作为买方先后于2015年1月11日和2015年3月27日分别与沈毅签订了《房屋买卖合同》和《房屋转让合同书》，沈毅认为李小秋在签订合同时隐瞒了在深圳市已有1套住房的事实且履约时存在违约行为，提出解除《房屋转让合同书》，于是在派出所民警的调解下从至祥公司处拿回了房产证原件。余小琴与李小秋之间不存在任何法律关系。如前所述，余小琴只与沈毅之间存在权利义务关系，与李小秋之间不存在任何法律关系，余小琴显然不是本案的适格被告。
（二）余小琴在本案中是具有独立请求权的第三人。余小琴作为买方于2015年1月11日与沈毅签订了《房屋买卖合同》，余小琴如约向沈毅交纳了定金6万元，2015年1月23日向沈毅转账176万元，余小琴不但付清了全部购房款而且占有、使用至今。余小琴依法对涉案房屋享有独立请求权。
（三）李小秋的诉讼请求不能得到法律支持。在一审中，审判长当庭向李小秋释明：鉴于李小秋与沈毅签订《房屋转让合同书》之前，余小琴已与沈毅签订了《房屋买卖合同》，并如约向沈毅付清了购房款，且其占有、使用至今，因此李小秋的诉讼请求不可能得到法律的支持，如不变更诉讼请求，合议庭只能予以驳回。审判长进而当庭询问李小秋是否变更诉讼请求，李小秋及其代理人则表示庭后书面变更诉讼请求。但一审判决却完全支持了李小秋的诉讼请求。
（四）一审判决书对违约金的处理超出了诉讼请求的范围。李小秋请求从2015年6月15日起计算违约金，但一审判决却从2015年5月17日起计违约金，显然超出了李小秋的诉讼请求范围。
一审判决针对违约金的处理也违反了合同约定。双方合同第十一条对违约责任进行了约定，每日万分之五的违约金是以李小秋缴纳房款196万元为前提。但李小秋并没有支付该款项，其没有理由主张按照196万元为基数计算违约金。况且，双方的真实意思表示是按每日万分之五计算违约金最多不超过5个工作日，超过5个工作日后李小秋可以请求解除合同，可以选择支付合同价款2%的违约金或者请求返还双倍的定金，没有理由继续履行合同的违约金远远高于解除合同的违约金。
（五）一审法院判决李小秋将还款支付给沈毅，明显不公平。余小琴已经向沈毅支付了购房款182万元，一审判决又判令李小秋将196万元购房款支付给沈毅，沈毅得到了双倍的购房款，而余小琴在已支付购房款的情况下却得不到房产，显然不公平。
李小秋辩称，本案交易发生在李小秋与沈毅之间，余小琴根据沈毅出具的公证委托书仅有权代理出售涉案房屋，无权对一审判决判令继续履行提出异议，更无权对一审判决中涉及沈毅的处理提起上诉。余小琴作为职业投资人，在向沈毅支付购房款后占有使用涉案房屋，并以沈毅代理人的身份出售给李小秋，因其是房产的实际控制人，对李小秋负有交付义务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十一条的规定，原告起诉被代理人和代理人要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告，余小琴既为代理人亦为占有使用人，对房屋交付负有连带责任。李小秋在一审庭前时已经将违约金请求起算日期由2015年6月15日变更为2015年5月17日，即余小琴从至祥公司处取走房产证及公证委托书原件的次日，合同第十一条由双方协商一致签字确认，对双方均具有约束力，李小秋作为守约方，有权选择合同约定的违约责任。
沈毅、至祥公司未作陈述。
李小秋向一审法院起诉请求：1、沈毅继续履行《房地产买卖合同》，余小琴协助将涉案房产过户至李小秋名下，并按合同约定交房；2、沈毅申请减免相关交易税费，拒不履行导致增加的税费由沈毅承担；3、沈毅支付从2015年5月17日起至过户且交楼之日止的迟延履行违约金（按成交价的日万分之五计算）；4、沈毅、余小琴承担本案诉讼费及保全费。
一审法院认定事实：（一）2015年1月11日，沈毅作为卖方，余小琴作为买方，就位于深圳市宝安区XX街道XX花园XX阁8H房产签订了《房地产买卖合同》，约定：转让成交价182万元，签订合同时付定金2万元，次日付4万元，剩余176万元房款于签订合同之日起9日内一次性付清，买方承担过户产生的全部税费。余小琴如约支付了定金6万元。2015年1月23日，余小琴向沈毅转账支付176万元，当天，沈毅和余小琴在深圳市福田公证处办理了委托书的公证手续，由沈毅委托余小琴为其代理人，代理期限自2015年1月23日至2018年1月22日，授权内容包括出售涉案房产，签署涉案房产的买卖合同，办理过户、缴纳税费，办理减免税费申请手续，有权就上述事项转委托等。
（二）2015年3月27日，沈毅作为卖方，余小琴作为卖方代理人，李小秋作为买方，通过至祥公司的居间服务签订了《房屋转让合同书》，余小琴作为沈毅的代理人签字捺印。合同约定：卖方将位于深圳市宝安区XX街道XX花园XX阁8H房产转让给买方；转让价1，968，000元；买方在签订合同当天支付定金3万元，剩余房款通过按揭付款方式支付，买方在2015年4月20日前支付首期款56万元至监管帐号，对于除定金及首期款之外的房款，买方于2015年4月20日前提交公积金贷款或商业贷款申请资料，卖方须予配合；涉案房屋没有抵押，产权完整，卖方在合同签署同时将房产证原件托管于至祥公司；双方在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，签署《深圳市二手房买卖合同》并递件过户；买卖产生的税费由买方承担；卖方在收到除交楼押金5000元外的楼款后3日内将房屋交付予买方；如涉案房产为卖方家庭在深圳市的唯一住宅，符合办理免个人所得税的条件，卖方须配合办理免个人所得税的手续，否则，交易产生的个人所得税由卖方承担。当天，买卖双方还签订了《价格确认书》，约定在办理过户手续时，按照政府部门依核定价所确定的计税价格（即评估价）来填写涉案房产的转让总价。
合同签订当天，李小秋如约支付了定金3万元，其中5000元由至祥公司监管，25，000元由余小琴收取。当天，李小秋向至祥公司支付了按揭手续费2000元。2015年4月24日，买卖双方办理了首期款托管手续，李小秋支付首期款568，000元至托管账户，托管期间为3个月。
（三）2015年5月16日，余小琴从至祥公司处取回涉案房产证原件。5月26日，李小秋将其所有的XX花园三栋403房转让给他人，并于6月2日办理了过户手续。
（四）2015年6月10日，建设银行龙华支行作出《二手楼购房贷款承诺书》，承诺向李小秋发放贷款137万元。当天，李小秋委托律师向沈毅发出《律师函》，催促沈毅履行办理递件过户手续等合同义务。
李小秋家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。
一审法院认为，余小琴代理沈毅与李小秋签订涉案房屋买卖合同时具有代理权，且涉案房产仍然登记在沈毅名下，李小秋作为善意第三人，有理由相信房产所有权人是沈毅。因此，该买卖合同的卖方是沈毅，该合同合法有效，沈毅和李小秋均应当按照约定全面履行自己的义务。余小琴答辩称沈毅一房二卖，余小琴无权处分涉案房产，不能成立。
关于李小秋是否违反限购政策的问题，一审法院认为，合同并未约定买方在签订合同时就必须符合购房政策，同时根据合同约定和深圳市房产交易惯例，买方具备购房资格是合同履行到递件过户阶段才需要满足的条件，而李小秋已经在2015年6月2日将其所有的房产通过转让的方式变更登记至他人名下，在6月10日取得贷款承诺函。李小秋在本应办理递件过户的时间之前就已经符合深圳市的购房政策，不存在违约。
关于李小秋逾期支付首期款的问题，余小琴没有证据证明首期款监管时间逾期4天的原因在于李小秋不具有购房资格。同时，根据合同约定，逾期4天并不构成根本违约，沈毅无权解除合同。至祥公司证实，因余小琴不能提供其他银行帐号，李小秋不得不选择贷款利率较高的建设银行办理资金监管及申请贷款。一审法院认为，合同对如何选择首期款监管银行未作明确约定，李小秋选择贷款利率较低的银行没有损害卖方的利益，行为合理，对逾期4天支付首期款没有过错。
综上，沈毅拒不履行合同义务，构成违约，李小秋主张继续履行合同，由沈毅将涉案房产过户至李小秋名下，一审法院予以支持。余小琴为涉案房屋的实际使用人，对交付房产应当协助、配合。合同关于减免税费的约定仅限于个人所得税，买卖双方均应当遵守此约定，沈毅应当依据税务部门的相关规定申请减免转让涉案房产而产生的个人所得税，能否减免、减税数额则属于税务部门依法审查的行政管理职权范畴，一审法院不宜直接干涉。关于迟延履行违约金，成交价每日万分之五的金额过高，一审法院予以调整，按成交价日万分之三计算，自余小琴从至祥公司处取回房产证原件次日即2015年5月17日起算。
据此，一审法院判决：一、沈毅于一审判决生效之日起十日内一次性向李小秋支付违约金（以1，968，000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年5月17日起计至一审判决生效之日止）；二、李小秋于一审判决生效之日起三十日内一次性向沈毅支付位于深圳市宝安区XX街道XX花园XX阁8H房产（深房地字第50003683**号）的转让价款1，933，000元；三、沈毅于李小秋付清上述房屋转让款1，933，000元之日起二十日内将房屋过户登记至李小秋名下，并将上述房屋交付李小秋，余小琴予以配合，过户登记税费按李小秋与余小琴2015年3月27日签订的编号0000041《房屋转让合同书》第8条执行，沈毅应当向税务部门提交减免个人所得税的申请，提供相应资料，沈毅同时应将涉案房产的物业服务、水、电、燃气过户登记至李小秋名下；四、李小秋应于收到沈毅交付的上述房产后三日内向沈毅支付剩余购房款5000元；五、驳回李小秋的其他诉讼请求。案件受理费22，512元、财产保全申请费5000元、公告费450元，均由沈毅负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李小秋在合同约定的办理过户登记期间即取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内已经取得购房资格，一审法院判令沈毅向李小秋履行办理过户登记、交付房屋义务并支付违约金后，沈毅作为买卖合同约定的出卖人及房屋所有权人亦未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院审理范围的规定，在一审判决前述内容不违反法律禁止性规定或损害国家利益、社会公共利益、案外人合法权益的情况下，本院在本案中对此不再予以审理。余小琴虽非涉案买卖合同当事人，但涉案合同系经其作为沈毅委托代理人与李小秋签订，该代理签约的行为即表明其对于向李小秋出售涉案房屋知情且同意，在余小琴现占用涉案房屋的情况下，一审法院判令其配合办理房屋交付并无不当。至于余小琴与沈毅之间就成立买卖和委托代理关系所产生的相应法律后果，可由其另循法律途径解决。
综上所述，余小琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22，242元，由余小琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王 丹 妮
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 林晓翔（兼）