陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕民终531号
上诉人（原审原告）：陕西省恒立建设（集团）有限公司。住所地：陕西省宝鸡市渭滨区新建路东段*号。
法定代表人：严宝文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏敏。
委托诉讼代理人：牟岳岐，男，汉族，1963年1月12日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区姜谭路2号西区*号楼*楼*号。系魏敏外甥。
被上诉人（原审被告）：宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司。住所地：陕西省宝鸡市渭滨区高新区赛特路**号。
法定代表人：权广科，该公司董事长。
委托诉讼代理人：白小红，女，该公司员工。
上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司（以下简称恒立公司）因与被上诉人魏敏及宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服宝鸡市中级人民法院（2017）陕03民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因当事人申请不开庭审理，本院对本案进行书面审理。本案现已审理终结。
恒立公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判“许可执行宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区2单元9层02号房屋；2.一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：（一）案涉房屋现虽备案登记于张曙光/吴福利名下，但其商品房买卖合同被予以撤销，则房屋的权利人重属虹桥公司所有，原审以涉案房屋未登记在虹桥公司名下为由驳回上诉人许可执行的请求，不能成立。案涉房屋虹桥公司曾无偿卖给张曙光／吴福利，且均签订《商品房买卖合同》并备案登记。因虹桥公司无偿转让行为侵犯恒立公司合法权利，故恒立公司依法请求法院撤销该买卖行为，后宝鸡市中级人民法院终审判决撤销虹桥公司与张曙光／吴福利的《商品房买卖合同》，期间恒立公司申请对上述房屋进行了查封。司法文书判令撤销了案外人与虹桥公司《商品房买卖合同》后，该房屋当然属房屋原所有权人虹桥公司，且该房屋一直由恒立公司申请予以查封，其当然可因虹桥纠纷成为恒立公司执行的标的物。（二）原审未查明付款是否真实的问题。上诉人曾多次要求原审法院调取被上诉人付款、转款的凭证，但原审法院却未调取也未要求被上诉人及虹桥公司一方提供，回避该问题，程序违法。魏敏是否付款，不能仅依据虹桥公司开具的收据，魏敏还应该提供银行转账凭证；如主张是现金交易则应提供取款凭证，且虹桥公司还应该提供相应的入账银行凭证，虹桥公司不可能将所收取的款项也以现金形式存放。否则，难逃恶意串通，恶意阻碍法院执行的嫌疑。另，2016年4月，虹桥公司曾为了抢占房产，提供了花名册及大量人员名单，但房号多注明为“白占”、“暂占”等，且恒立公司与虹桥公司其他案件涉及到虹桥公司的财务记录，所谓买受人员提供的收款收据，虹桥公司鲜有对应的资金收入。
恒立公司当庭已申请一审法院调取魏敏付款及虹桥公司收款的凭证，原审法院拒绝调取也未责令被上诉人提供，程序明显违法。（三）魏敏不具备对抗恒立公司合法执行的条件，原审对此未予查明。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，被上诉人执行异议要能成立，必须满足上述全部条件。本案买卖合同不真实，魏敏始终未曾占有过该房产，包括案涉房产在内的整栋大楼至今仍在恒立公司的控制之下，对此包括虹桥公司及所有人均认可。且魏敏未支付房款，其款项为借款。原审法院未审查案涉房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。据此，魏敏无法取得案涉房屋的物权，不能排除本案执行。（四）案涉房屋虹桥公司在2012年11月就已与案外人签订了商品房买卖合同并办理了备案登记手续，魏敏的内部认购行为无法对抗案外人的登记备案行为，即魏敏不可能取得案涉房产的权利。宝鸡市中级人民法院（2016）陕03民终字第236/237号民事判决书撤销了张曙光或吴福利与虹桥公司的商品房买卖合同。撤销诉讼中除了吴福利或张曙光，无人对上述房产主张权利，虹桥公司也从未提及上述房产再卖给他人的情況。在报撤销的同时，恒立公司将案涉房产进行了查封，魏敏始终未签订商品房买卖合同，未办理备案登记手续，在恒立公司查封之后，其更不可能办理备案手续，即魏敏与虹桥公司之间的关系仅仅是以债权形式存在，根本不涉及物权，而阻碍执行成立的前提是物权。（五）即使案涉被上诉人之间的《购房合同书》真实，也不应被认定为《商品房买卖合同》，其仅具内部效力不具有对外公示的效力，属债权法律关系，与物权无关。且签订购房合同书时，案涉项目根本没有手续。同时，案涉《购房合同书》并未明确商品房基本状况、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异等商品房买卖合同应具备的主要内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，案涉《购房合同书》不应被认定为商品房买卖合同。综上，原审程序违法、认定事实不清、适用法律错误，应依法予以改判。
魏敏提交情况说明称，其于2012年6月28日购买了涉案房屋，因多方原因一直未交房。后在宝鸡市高新技术产业开发区管理委员会的协调下公示了买房人名单，其在之中。在其交清所有后期费用后恒立公司向其交付涉案房屋钥匙，其将房屋进行装修。不知何种原因恒立公司将其诉至法院，请求驳回恒立公司上诉。
虹桥公司辩称，恒立公司已经收取魏敏对涉案房屋的后期尾款并向魏敏交房，魏敏装修入住。请求驳回恒立公司上诉请求，维持原判。
原告恒立公司向一审法院起诉请求：1.判令许可执行宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区2单元9层02号房屋；2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2008年4月，经宝鸡高新技术产业开发区管理委员会对宝鸡市虹桥高新茗苑住宅楼项目总平面规划方案审查并提出修改意见后，原则同意虹桥公司所报涉案商住一体建筑规划。虹桥公司随后陆续办理相关建设手续并着手施工。至2010年6月，因涉及马场职工安置问题，高新茗苑基础工程暂停。2010年11月3日，宝鸡高新技术产业开发区城乡规划局向虹桥公司颁发建设工程规划许可证，许可证上载明：“商住楼：框架剪力墙结构地上十四层，地下一层，建筑面积：16737.87㎡”，后陆续取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。其中建筑工程施工许可证载明：建设规模16737.87㎡，结构层数：框架剪力墙结构十四层，地下一层。商品房预售许可证载明：预售总建筑面积：16737.87平方米，共84套。
另查明，因建设工程施工合同纠纷，恒立公司就虹桥公司拖欠工程款向一审法院提起诉讼。经一、二审审理，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终9号民事判决，判决虹桥公司向恒立公司支付工程款及利息损失共计64800000元。判决生效后，恒立公司申请强制执行，一审法院2016年6月12日查封了涉案房产，案外人魏敏提出执行异议，请求一审法院解除对渭滨区火炬25路高新茗苑小区楼盘涉案房产2单元9层02号房屋的强制执行措施。该院作出（2016）陕03执异27号执行裁定，中止对宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区楼盘涉案房产的强制执行。恒立公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。
再查明，2015年4月27日，宝鸡市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室就“高新茗苑小区业主信访事项调处”问题形成会议纪要，纪要内容为：“1、高新区管委会是处理此问题的主体单位……2、依据法规及事实由高新区规划局尽快完善相应规划手续，高新区负责处理到位，并建议公安高新分局对开发商伪造公文、私刻公章一事进行依法处理。3、对剩余房源建立共管（高新区与开发商）账户，15层至26层手续补办后，市住建局完善网签备案，销售收入主要用于解决开发商与建筑商之间的经济纠纷和项目后期费用……”。
又查明，2010年1月29日，魏敏与虹桥公司签订了《高新名苑商品房认购书》，购买虹桥公司位于宝鸡市渭滨区火炬路25号高新名苑小区A4号10层商品房一套，后因多种原因经双方充分协商，将魏敏购买的商品房进行调换，于2012年6月28日与虹桥公司重新签订《高新名苑商品房认购书》，购买虹桥公司位于宝鸡市渭滨区火炬路25号高新名苑小区二单元9层02号房屋，建筑面积为97.02㎡，2880元/㎡，总价款279417.6元。2010年1月29日，2012年6月28日，2015年9月15日，虹桥公司向魏敏出具收款收据，分别载明收到购房款170000元、100000元、9117.6元，共计279117.6元。2016年3月30日虹桥公司向魏敏发出交房通知单，同日，虹桥公司向魏敏出具收款收据，载明：天然气材料费1576元，有线电视材料费330元，共计1906元。
截止目前，涉案房产未办理产权登记。
一审法院认为，本案系因案外人提起执行异议，法院裁定中止对涉案房产的执行后，申请执行人不服提起的执行异议之诉。原告（申请执行人）恒立公司诉讼请求准予执行涉案房产。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，现涉案房屋并未登记在被告（被执行人）虹桥公司名下。故，原告（申请执行人）恒立公司请求准予执行涉案房产的理由不足，应予驳回。经合议庭评议，一审法院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，遂判决：驳回原告陕西省恒立建设（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陕西省恒立建设（集团）有限公司承担。
本院二审查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，根据本院向宝鸡市高新技术产业开发区管理委员会调取的《“高薪名苑”房屋销售情况调查报告》、《关于解决高薪茗苑项目问题的方案》、《高新名苑业主房屋分配表》载明，魏敏系购房业主，在宝鸡市高新技术产业开发区管理委员会协调下，由恒立公司首期拿出80套房源安排业主入住，魏敏即在该80户之中。
本院认为，本案的焦点问题为魏敏对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人无其他居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，经查，2010年1月29日，魏敏与虹桥公司签订《高新名苑商品房认购书》，购买虹桥公司位于宝鸡市渭滨区火炬路25号高新名苑小区A4号10层商品房一套，后因多种原因经双方充分协商，将魏敏购买的商品房进行调换，双方于2012年6月28日重新签订《高新名苑商品房认购书》，魏敏购买虹桥公司位于宝鸡市渭滨区火炬路25号高新名苑小区2单元9层02号房屋，总价款279417.6元。该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。2010年1月29日、2012年6月28日、2015年9月15日，虹桥公司向魏敏出具收款收据，分别载明收到购房款170000元、100000元、9117.6元，共计279117.6元。且根据本院从宝鸡市高新技术产业开发区管理委员会调取的《“高薪名苑”房屋销售情况调查报告》、《关于解决高薪茗苑项目问题的方案》、《高新名苑业主房屋分配表》，也确认了魏敏购房的真实性，魏敏系购房业主。魏敏已收到涉案房屋钥匙对房屋进行装修使用。综合上述情况，魏敏就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，恒立公司上诉请求许可执行宝鸡市渭滨区火炬路25号高新茗苑小区2单元9层02号房屋，不应支持。一审判决以涉案房屋并未登记在虹桥公司名下为由，对恒立公司请求准予执行涉案房产予以驳回，虽然判决理由不恰当，但判决结果并无不当，本院予以维持。
综上所述，恒立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决理由虽不恰当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陕西省恒立建设（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱玉红
审判员 刘育伟
审判员 张奋霆
二〇一八年八月二十三日
书记员 刘 敏