江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0682民初7397号
原告：姜涛，男，1989年7月7日生，汉族，如皋市人，住如皋市。
委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海春，江苏敏政律师事务所律师。
被告：丁建美，女，1975年11月5日生，汉族，如皋市人，住如皋市。
委托诉讼代理人：刘玉海，男，1965年5月13日生，汉族，如皋市人，住如皋市。
原告姜涛与被告丁建美房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告姜涛的特别授权诉讼代理人邱斌、李海春，被告丁建美的特别授权诉讼代理人刘玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年8月20日签订的《租房协议》；2、判令被告立即给付拖欠租金1万元；3、判令被告立即返还房屋并以年租金7万元为标准给付至实际返还之日至的租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月11日，原告委托其母张书霞与被告订立了一份《店房租赁协议》，协议约定：被告因经营需要向原告租赁锦绣苑600幢8号店房，租期四年（自2015年9月20日至2019年9月19日止），年租金为六万元。鉴于同区域房屋整体上涨，2015年8月20日，经双方再次协商，于当日重新签订了一份年租金为柒万元的《租房协议》，并就相关权利义务进行了重新约定，同时明确此前协议作废。被告承租房屋后，仅先行支付了6万元的租金，尚欠原告上一承租年度租金一万元至今仍未能支付。同时根据《租房协议》，被告应于2016年7月20日支付下一年度租金。被告的行为已经严重违反了协议的约定。
被告丁建美辩称，被告并未与原告签订过任何租房协议；被告于2012年12月6日与原房屋所有人签订了租房协议，租赁期为6年，自2013年9月20日至2019年9月20日止，请求法庭依法判令2012年12月6日的店房租赁协议合法有效。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的下列事实，本院予以确认：2012年12月6日，被告丁建美﹙乙方﹚与兰炎﹙甲方﹚签订《店房租赁协议》一份，约定丁建美向兰炎租赁如皋市如城街道锦绣苑600幢8号店铺﹙简称8号店铺﹚，租赁期限6年，自2013年9月20日至2019年9月20日止；年租金为3万元，租赁期间不得增减；租金按年缴纳，缴纳日期为每年的9月20日，逾期一个月不缴房租，甲方有权终止合同。双方还对合法、安全经营等事项进行了约定。
此后，姜涛受让取得8号店铺，并于2015年1月13日领取房屋所有权证书﹙皋房权证字第××号﹚。
2014年12月11日，××见证，原告姜涛之母亲张书霞代原告﹙甲方﹚与被告丁建美﹙乙方﹚签订《店房租赁协议》，约定丁建美向原告租赁8号店铺，期限4年，自2015年9月20日至2019年9月19日止；租赁期间，年租金6万元，不得增减；按年缴纳，缴纳日期为每年的8月20日，逾期一个月不交房租，甲方有权终止合同；乙方需对店房进行装修时，不得变动有关主体结构，其装修费用自付，合同终止后，一切装潢设施归甲方所有，乙方不得拆除；双方并对合法、安全经营及期内转让事宜进行了约定。
2015年8月20日，原告姜涛﹙甲方﹚就8号店房租赁事宜与被告丁建美﹙乙方﹚重新签订《租房协议》，主要内容为：1.乙方向甲方承租期为4年，即2015年9月20日至2019年9月19日止。到期如乙方继租或不租，需提前两个月通知甲方；2.租金为每年7万元整，交纳方式为一年一次性交清。合同签订之日起乙方必须付清一年租金7万元整，每年租金必须提前两个月交清。如不按期交纳，甲方有权停租并收回。租赁押金为4000元，合同期满后乙方结清所有水电、税收等费用，甲方退回押金。同等条件下乙方优先承租。双方对合法经营、安全经营、转让事宜等事项进行了约定。
此后，被告丁建美仅支付6万元租金。双方为租金的标准发生争议，原告2016年8月1日诉诸本院，要求判如所请。
对双方有异议的事实及证据，本院认定如下：1、张书霞（姜涛的母亲）代姜涛与被告丁建美于2014年12月11日签订的《店房租赁协议》、2015年8月20日《租房协议》，被告认为上述两份协议实际签订人系张书霞且其无代理权，上述协议系张书霞利用欺诈胁迫的手段使被告签订的，故上述两份合同无效。对上述两份合同的效力，原告作为案涉房屋的实际所有权人，对张书霞所签订的合同并无异议，应视为对上述合同的追认。被告认为其签订合同受到欺诈、胁迫，但未能提供证据证明，被告亦未在合同签订后一年内行使撤销权，故本院对原、被告双方所订立的《店房租赁协议》、《租房协议》的证明力予以确认。2、张书霞与被告方的短信往来记录，原告方确认上述短信系张书霞所发，但不足以证明被告主张本案存在欺诈、胁迫的事实。3、电话通话记录，只能证明双方存在通话的事实，但据此被告要证明其通过电话要求原告方追认尚需补充其他证据证明。4、章余俊出具的书面证明一份，因章文俊未到庭作证，且原告方对该书面证明的真实性不认可，本院对该书面证明的真实性无法确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
本案中，原告在购得案涉房屋后，原、被告于2014年12月11日签订了《店房租赁协议》、后又于2015年8月20日重新签订了《租房协议》，上述两份合同均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受到合同的约束，因2015年8月20日签订的《租房协议》时间在后，故应以该协议的内容为准。
关于租金的缴纳，双方明确约定“租金为每年柒万元整，交纳方式为一年一次性交清。合同签订之日起乙方必须付清一年租金柒万元整，每年租金必须提前两个月交清。如不按期交纳，甲方有权停租并收回。租赁押金为肆仟元”。但经原告催要，被告在2015年9月20日至2016年9月19日期间仅交纳6万元，尚有1万元租金至今未能给付，2016年9月20日至2017年9月19日期间的7万元亦未能按约给付。虽在庭审中，被告表明愿意继续履行合同，但经本院释明，其仍未按照合同约定支付租金，被告拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除案涉租赁合同符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。案涉房屋为原告姜涛所有，现合同应予解除，故其要求被告返还租赁房屋并按照年租金7万元的标准给付至实际返还之日的租金的诉讼请求亦于法不悖，本院照准。被告已经给付的租赁押金4000元，在应给付的租金中予以抵算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告姜涛与被告丁建美于2015年8月20签订的《租房协议》。
二、被告丁建美在本判决发生法律效力后十五日内将租赁房屋腾空交付原告姜涛并按照年租金7万元的标准给付占用费（自2016年9月20日至实际交付之日止）。
三、被告丁建美在本判决书发生法律效力后立即支付所欠原告姜涛2015年9月20日至2016年9月19日期间租金6000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由被告丁建美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1800元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
代理审判员 孙俊驹
二〇一六年十月二十五日
见习书记员 许笔砚