上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第8899号
原告郁东海，男，1975年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆建华，女，1979年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郁东波，女，1979年11月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郁舒婷，女，2008年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人郁东波(系原告郁舒婷母亲)。上列四原告共同委托代理人严介新，上海市润和律师事务所律师。被告上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人陶立元，男。委托代理人李佳佳，女。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。法定代表人黄丽萍，负责人。委托代理人刘雅静，女。原告郁东海、陆建华、郁东波、郁舒婷诉被告上海东郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，并追加江苏新城物业服务有限公司上海分公司作为第三人参与本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年4月12日再次公开开庭进行了审理。原告(原告郁舒婷的法定代理人)郁东波、四原告的共同委托代理人严介新、被告东郡公司的委托代理人陶立元、李佳佳到庭参加诉讼。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郁东海、陆建华、郁东波、郁舒婷共同诉称，原、被告于2012年10月22日签订《上海市商品房预售合同》，由四原告向被告购买上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室精装修房屋(以下简称系争房屋)。合同约定2012年12月30日交房，后经双方磋商确定为2013年4月16日交房。被告交房时，原告未仔细验房。后于2013年6月8日准备入住时，发现主卧、次卧多处存在严重漏水情况。原告当即向被告报修，被告维修工作时断时续，多次拆除多处大理石窗台和部分外墙面、反复撕除壁纸，严重影响原告正常居住使用房屋。其中，2013年6月8日起至2014年6月29日期间，全套房屋的使用受影响；2014年6月29日起至2014年12月30日期间，近20平方米房屋的使用受到影响。原告为此自2013年7月1日起至2014年8月底以每月3,500元的代价在外租房居住。因此起诉来院，要求判令被告按每月12,000元的标准计算赔偿原告2013年6月8日起至2014年12月30日止的租金损失人民币(以下币种相同)159,100元(按1.20万元/月*12.6个月+1.20万/月*6个月*11%局部影响)，2013年8月1日起至2014年6月29日止的物业管理费损失8,958元。被告上海东郡房地产开发有限公司辩称，房屋仅客卧露台有一处局部渗水痕迹，且是因为原告没有关好门窗导致。原告房屋在2014年6月29日之前也发生电费，故应于之前已经入住。原告2014年9月8日报修至2014年11月13日维修结束，且不影响原告居住使用。客卧面积仅12.60平方米，占房屋较小部分。根据合同约定，被告仅应承担免费维修房屋及按修复费用的0.10倍进行补偿的责任。物业管理费系四原告与物业公司之间的关系，与被告无关。系争房屋同类地段租金应为8,000元左右，但如果赔偿亦应按原告实际租房损失3,500元/月赔偿。另外，原告支付房款时存在逾期付款情况，不同意被告诉讼请求。经审理查明，2012年10月22日，被告作为甲方(卖方)、四原告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积暂测174.16平方米，房屋总价暂定4,668,330元。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同补充条款第九条第(四)款第(3)项约定，该商品房在交付后合同解除的，买受人应当参照政府指导租赁价格或该商品房所在地段的租赁价格，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费。合同附件三约定了精装修配置标准。合同签订后，双方经协商确定于2013年4月16日交房。被告按期交房，房屋验收当天，原告与验房人员在售后服务单上确认了衣帽间门补漆、门套下裂缝相交等14处问题，但未提及渗漏水问题。原告缴纳了系争房屋自2013年8月起至2014年6月止的物业管理费8,957.60元。2014年6月29日，原告入住系争房屋。2015年3月2日，原告起诉来院要求判如所请。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《上海市商品房预售合同》、交房通知单、照片、物业管理费发票、被告提供的《上海市商品房预售合同》、《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、售后服务单以及当事人的庭审陈述在案佐证。审理中，原告表述报修及维修过程如下：第一次报修：2013年6月8日报修主卧、衣帽间、客卧窗框渗水。过两天工人打了胶水。第二次报修：2013年6月27日报修主卧、衣帽间、客卧墙纸发霉。第一个星期撕掉墙纸后，被告于7月11日打开外立面和所有的大理石窗台查漏至2014年1月初结束，并于2014年2月底3月初重新铺贴墙纸。第三次报修：2014年3月28日报修客卧东、西、南墙的墙纸发霉。4月2日被告撕掉墙纸，撬开客卧墙体的外立面、客卧地板、床背后的装饰墙、露台地砖、客卧的大理石窗台查漏，到2014年12月底修复。被告表述维修过程为：2014年9月8日，原告报修客卧窗台和门有渗水痕迹。维修时，撕掉渗水位置整面墙的墙纸，撬开外墙、撬掉部分地板、打开大理石窗台查漏点，维修时换好地板、贴好墙纸、修复外立面。亦曾撬开床头装饰墙。修复费用为1万元。另外，原告主张第三人因小区第一起房屋质量修复期间损失诉讼发生后已经不再向业主出具报修、维修记录。被告主张业主应向自己报修，但对报修途径和方式不能作出陈述。对于被告对业主报修情况的确认方式以及业主对维修结果的确认方式，被告亦未能作出陈述。审理中，原告还提供了与号码为XXXXXXXXXXX的、根据内容反映使用人为第三人工作人员胡曼丽的手机号码之间的往来短信以证明其主张。短信发生于2013年9月、11月、12月、2014年1月、3月、6月、7月、8月、9月。其中2013年9月14日的短信中对方表示“这边都在统计，等天晴了，这边会有人过来维修，会解决的，这次会双保险，给我们一点时间，谢谢你”。2013年12月的短信中曾出现对方表示“来了么，他们要用电”的内容、2014年1月的短信中曾出现对方表示“地暖不要关，一直开到师傅过去修。我会盯师傅在走之前帮你过去看的”，原告表示“那我们就下午再走”。3月短信中有对方表示“姐姐你这边什么时候过来和我说下，看还有哪些需要维修的东西，我好安排工人，到时候维修”，3月28日，对方表示“礼拜二你要方便过来的，我确定一定会帮你把墙纸撕掉处理好。下个礼拜就可以贴了”，原告回应“你不会让我特意赶来就撕一墙纸吧”、“撕和贴上次就是一天搞定的”。被告对短信来往真实性表示不清楚，并表示使用该手机的胡曼丽是第三人安排给原告的物业管家，现已离职。审理过程中，被告申请对涉案房屋同地段、同类型房屋的租金水平以及原告提供照片的形成时间进行评估，但后未缴纳评估费，致评估不成。另查，1、本院审理(2015)浦民一(民)初字第7766号胡娜、刘家齐诉被告商品房预售合同纠纷一案中，经被告申请，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司受法院委托于2015年9月30日对上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积161.57平方米)出具估价报告，结论为2014年2月23日至月底租金为1,620元、2014年3月租金为8,310元……2014年11月租金为9,010元、2014年12月1日租金为300元，总计2014年2月23日至2014年12月1日期间总租金为79,950元。2、本院审理(2015)浦民一(民)初字第17707号许亚婷诉被告商品房预售合同纠纷一案中，经被告申请，上海百盛房地产估价有限责任公司受法院委托对上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积133.58平方米)出具估价报告，结论为2014年2月-2014年9月的平均市场租赁价格为8,200元/月。本院认为，房地产开发企业作为出卖人将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售中，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。现原告主张修复期间的损失，于法有据，本院予以支持。至于赔偿期间的起止，原告主张最初于2013年6月8日报修，被告主张自2014年9月8日第一次接报维修。其中，原告对自己的主张虽无直接证据予以证明，但在原告主张被告不予出具报修记录、被告对业主报修后的确认方式确实不能作出说明亦不能举证证明存在报修确认形式，并且被告对原告主张的照片形成时间申请鉴定而未按通知缴纳费用致鉴定不成的情况下，本院对原告的自认予以支持。对于维修结束的时间，原告主张为2014年12月30日，被告主张为2014年11月13日，虽然双方均未能提供充分证据予以证明，但被告作为维修行为实施方，其本对维修行为的实施和结束负有举证责任，现其未能举证，本院亦对原告自认予以采信。关于损失赔偿的标准，原、被告主张不相一致且无依据，本院参照另案同小区房屋租金水平的鉴定结论酌情确定。原告主张的物业管理费损失，系其为使用涉案房屋期间享受的物业服务所支付的对价，现原告未能入住涉案房屋期间，即支付对价而未能享受相应服务，构成损失，其主张被告赔偿，于法有据，本院予以支持。至于被告所抗辩质量瑕疵本身不足以影响原告正常居住使用以及合同约定对修复费用0.1%的赔偿，均与本案争议非同一问题，本院不予采信。被告主张原告付款存在逾期现象，亦与本案无关。第三人新城物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郁东海、陆建华、郁东波、郁舒婷房屋使用费损失人民币110,000元、物业管理费损失人民币8,957.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,661元，保全费人民币1,370元，合计人民币5,031元，由原告郁东海、陆建华、郁东波、郁舒婷负担人民币1,161元，被告上海东郡房地产开发有限公司负担人民币3,870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 高天明
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。