天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初2494号
原告(反诉被告):天津市中林木材交易市场管理有限公司,住所地天津市东丽区华明街道北坨村北。
法定代表人:陈祺强,总经理。
委托诉讼代理人:杨顺国,天津万钧律师事务所律师。
被告(反诉原告):天津市木材二公司,住所地天津市河西区解放南路469号。
法定代表人:张宏伟,经理。
委托诉讼代理人:张岚,天津市木材二公司退休干部。
委托诉讼代理人:刘文涛,天津律云律师事务所律师。
原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司(以下简称中林公司)与被告(反诉原告)天津市木材二公司(以下简称木材二公司)租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月1日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。在审理过程中,木材二公司提起了反诉。中林公司的法定代表人陈祺强及其委托诉讼代理人杨顺国,木材二公司的委托诉讼代理人刘文涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中林公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令木材二公司赔偿中林公司解除合同后的投资折旧款1400万元;2、依法判令木材二公司返还中林公司20万元租金;3、依法判令木材二公司支付违法解除合同给中林公司造成的向第三方赔偿的损失(违约金和搬迁费)582万元;4、依法判令木材二公司支付违法解除合同给中林公司造成的经营损失(损失费和搬迁费)478万元;5、依法判令木材二公司支付因违约给中林公司造成的租金差价100万元;6、诉讼费由木材二公司承担。在本案审理过程中,中林公司将第三项诉讼请求变更为依法判令被告支付违法解除合同给原告造成的向第三方赔偿的损失(违约金和搬迁费)263万元;第六项诉讼请求诉讼费认可自行承担;放弃第二、四、五项诉讼请求。事实和理由:双方于2012年12月25日签订了《租赁协议》,约定:由中林公司承包木材二公司管理的259亩土地及地上建筑物7008平方米,用于兴建木材市场,租赁期限为五年。同时约定,租赁期内,如遇政府收回、征用该场地,使中林公司无法经营,本协议终止,租赁范围内中林公司投资、木材二公司建设的道路、经营用房按十年使用期折旧由木材二公司赔偿。合同签订后,中林公司向木材二公司支付了20万元租金,同时,木材二公司如期将合同约定的土地及地上建筑物交付给原告经营,中林公司为此投资2000万元对上述场地进行了改造建设。但在中林公司经营过程中,木材二公司于2015年10月,在无正当理由的情况下,向中林公司下达了解除《租赁协议》通知书并于2015年11月6日提起诉讼,要求解除上述合同,同时对中林公司的经营商户进行干扰,致使中林公司及其商户无法正常经营,中林公司无奈,只得同意解除合同,木材二公司的行为严重违反了合同义务,给中林公司造成了经济损失,故中林公司起诉。
木材二公司辩称:2010年的租赁协议签订后,中林公司开始投资建设建筑设施,至2011年2月原告建筑设施就建好了,故中林公司第一项诉讼请求投资折旧设施起始时间为2011年2月份;2012年12月份,因为东鑫木业提出变更申请后才变为中林公司即现在名称,租赁场地、面积、价格都没有变化。在执行双方租赁协议过程中,因为原告投资新建的建筑没有履行合法审批手续,故无法办理正常的消防手续,在中林公司经营期间,在消防安全方面存在很多隐患。双方就消防问题多次协商,木材二公司提出要求中林公司整改,但该问题一直没有解决。在其无法完成整改的情况下,木材二公司提出解除租赁协议的要求,并经法院调解解除协议。后木材二公司提出要求中林公司腾出场地,在此过程中木材二公司未干涉中林公司正常经营。中林公司存在安全隐患的情况一直存在,木材二公司同意支付中林公司的第三项诉讼请求的75%,计197.25万元;同意中林公司第六项诉讼请求。其他的各种损失并无义务赔偿,请求驳回中林公司的其他诉讼请求。
木材二公司向本院提起反诉请求:1、判令中林公司于判决生效之日起三十日内将位于天津市东丽区华明街跃进路华粮道的147.75亩场地腾空退出,移交给木材二公司;2、判令中林公司向木材二公司支付自2015年12月26日起至2016年1月13日拖欠的租金59301.54元;3、判令中林公司向木材二公司支付自2016年1月14日起至腾退租赁场地之日止的场地使用费,按每日3294.53元计算;4、反诉费由中林公司承担。在本案审理过程中,木材二公司明确第三项诉讼请求为自2016年1月14日起至2016年8月17日止的场地使用费,按每日3294.53元计算合计714913.01元;认可反诉费自行承担。事实和理由:中林公司投资建设的固定资产折旧期应自2011年2月开始,终止点应是中林公司实际拆除搬迁日。双方于2013年8月签订了《安全协议书》,签订协议后,中林公司建设的建筑物没有规划许可、消防备案等合法审批手续,木材二公司提出要求中林公司整改,但该问题一直没有解决。在其无法完成整改的情况下,木材二公司提出解除租赁协议的要求,并于2016年1月13日经法院调解解除了《租赁协议》。后木材二公司提出要求中林公司腾出场地,但中林公司一直占用至今,故起诉。
中林公司辩称:同意木材二公司的反诉请求,但是前提是木材二公司应该给中林公司相应的赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:天津市中林木材交易市场管理有限公司固定资产投资明细表及木材二公司提供的双方当事人签订的安全协议书、2015年9月25日整改方案、2010年至2015年间的安全检查记录及通知、视频及照片光盘真实、合法,与本案具有关联性,本院予以采信。2010年3月11日,天津市福浩实业有限公司的分支机构天津市福浩实业有限公司第一分公司与天津市东鑫木业有限公司签订了《租赁协议》,将其管理的位于天津市东丽区华明街跃进路华粮道的场地、房屋(即本案的租赁物)租赁给天津市东鑫木业有限公司。2012年12月,天津市东鑫木业有限公司变更名称为天津市中林木材交易市场管理有限公司,2013年9月,天津市福浩实业有限公司第一分公司注销,2012年12月25日,中林公司与天津市福浩实业有限公司下属单位天津市木材二公司就前述租赁物签订了《租赁协议》,约定:由中林公司承包木材二公司管理的259亩土地及地上建筑物7008平方米,用于兴建木材市场,租赁期限为五年。同时约定,租赁期内,如遇政府收回、征用该场地,使中林公司无法经营,本协议终止,租赁范围内中林公司投资、木材二公司建设的道路、经营用房按十年使用期折旧由木材二公司赔偿。合同签订后,中林公司向木材二公司支付了20万元租金,同时,木材二公司如期将合同约定的土地及地上建筑物交付给原告经营,中林公司为此投资1827.03万元对上述场地进行了改造、建设,中林公司后期投资建造了消防水池、吸水平台等设施。在中林公司经营过程中,其建设的建筑物没有规划许可、消防备案等合法审批手续,木材二公司提出要求中林公司整改,但该问题一直没有解决。在其无法完成整改的情况下,木材二公司提出解除租赁协议的要求,并于2016年1月13日经法院调解解除了《租赁协议》。后木材二公司提出要求中林公司腾出场地,但中林公司一直占用至今。双方经协商未果,故成诉。
本院认为,根据《合同法》的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并要求赔偿损失。中林公司与木材二公司自愿解除《租赁协议》后,应按原协议的约定及法律规定,根据合同履行的情况和性质,履行恢复原状、赔偿损失的义务。
关于中林公司要求木材二公司赔偿解除合同后的投资折旧款1400万元一节,依据双方协议约定,租赁期内,如遇政府收回、征用该场地,使中林公司无法经营,本协议终止,租赁范围内中林公司投资、木材二公司建设的道路、经营用房按十年使用期折旧由木材二公司赔偿。本案中,鉴于外部整改要求,双方协商解除合同,根据等价有偿原则,木材二公司亦应按照上述条款对中林公司的投资进行折旧赔偿。木材二公司于2015年10月通知中林公司解除协议,中林公司亦自认其于2015年11月即未经营,则自2012年12月25日至2015年12月24日的折旧期为三年,则木材二公司应返还中林公司固定资产投资折旧款比例应为70%;至于中林公司固定资产投资额,木材二公司虽认可中林公司后期建造了消防水池、吸水平台等设施,但不认可中林公司主张的投资额,且中林公司亦未提供证据证实,应承担举证不能的责任,故本院对其后期投入诉请不予支持。中林公司提供的证据证实了其诉请的的固定资产投资总额1827.03万元,本院确认其固定资产投资额为1827.03万元,则木材二公司应支付中林公司的投资折旧款为1278.9万元(1827.03万*70%)。
关于中林公司要求木材二公司支付违法解除合同给中林公司造成的向第三方赔偿的损失(违约金和搬迁费)263万元一节,结合本案案情,木材二公司提出解除合同系因中林公司经营建设的建筑物无规划许可、消防备案等合法审批手续,经木材二公司提出整改要求后,中林公司仍未解决,故双方经本院调解后自愿解除《租赁协议》,中林公司所述的木材二公司违法解除合同及其对中林公司的商户进行干扰并无证据证实,但木材二公司同意承担其金额的75%即197.25万元,故本院确认木材二公司向中林公司支付中林公司向第三方赔偿的损失(违约金和搬迁费)为197.25万元。
对于木材二公司反诉要求,中林公司均同意,故本院照准。
综上所述,木材二公司应给付中林公司投资折旧款1278.9万元,向第三方赔偿的损失197.25万元;中林公司应将位于天津市东丽区华明街跃进路华粮道的147.75亩场地腾空退出,移交木材二公司并向木材二公司支付自2015年12月26日起至2016年1月13日拖欠的租金人民币59301.54元及自2016年1月14日起至2016年8月17日止的场地使用费合计714913.01元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定,判决如下:
一、被告(反诉原告)天津市木材二公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司投资折旧款1278.9万元;
二、被告(反诉原告)天津市木材二公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司向第三方赔偿的损失(违约金和搬迁费)197.25万元;
三、原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于天津市东丽区华明街跃进路华粮道的147.75亩场地腾空退出,并移交被告(反诉原告)天津市木材二公司;
四、原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)天津市木材二公司自2015年12月26日起至2016年1月13日的租金59301.54元;
五、原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)天津市木材二公司自2016年1月14日起至2016年8月17日止的场地使用费714913.01元;
六、驳回原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计146116元,由原告(反诉被告)天津市中林木材交易市场管理有限公司负担;反诉案件受理费计1282元,由被告(反诉原告)被告(反诉原告)天津市木材二公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 许洪霞
代理审判员 夏 阳
人民陪审员 孔桂芹
二〇一六年十一月二日
书 记 员 王 静
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国民法通则》第四条:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。