福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第4608号
原告（反诉被告，以下称原告）卓雄志，男，1988年2月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人单强，福建东岸律师事务所律师。
被告黄丽娜（反诉原告，以下称被告），女，1979年3月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人邵建勋，福建远东大成律师事务所律师。
委托代理人倪晶，福建国富律师事务所律师。
原告（反诉被告）卓雄志与被告（反诉原告）黄丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后。依法由代理审判员陈若林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓雄志及其委托代理人单强，被告的委托代理人黄丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓雄志诉称：2014年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其秀山中学前面小间店面出租给原告，租赁期限2年，从2014年5月28日至2016年5月27日，每月租金4500元，店租押金4500元，转让费40000元。合同签订后原告依约支付了转让费和押金，并依约交付租金至2015年9月。2015年9月6日，晋安区新店镇清理整治违法建设领导小组办公室向原告发出公告，要求原告自公告之日起2日内搬离违法建筑物，并自行拆除违法建设的建筑物。2015年9月8日，被告出租的店面被拆除近50%。造成原告损失无法经营。请求判令：解除原、被告签订的店面房出租合同；被告退还原告店面转让费4万元及店租押金4500元；被告支付违约金12000元；诉讼费由被告承担。
被告黄丽娜辩称：诉争店面未取得房屋建设工程规划许可证，因此双方签订的租赁合同无效。其并未收到转让费，不符合转让费的退还条件。押金已经冲抵租金。因合同无效不会产生违约责任，因此原告诉请违约金应当予以驳回。
反诉原告黄丽娜诉称：2014年5月27日，反诉原告与反诉被告签订店面房出租合同，约定反诉原告将诉争房出租给反诉被告，租赁期限自2014年5月28日起至2016年5月27日共2年，租金4500元，租金每月28日支付。反诉原告并未取得诉争房屋的建设工程规划许可证，因此双方签订的租赁合同无效。2015年9月8日政府相关部门对诉争房屋部分拆除，拆除面积不到50%。同年9月10日、11日起反诉原告立即将诉争房修复并交付反诉被告使用。2015年9月起反诉被告未缴纳租金，并于2015年11月3日起诉要求解除合同，反诉原告认为反诉被告应当立即搬离房屋。租赁合同无效，但反诉被告仍然应当向反诉原告支付占有使用费。反诉被告应当将其个体工商户营业执照、组织机构代码证、食品流通许可证等相关登记地址为诉争房屋的证件变更或注销。
反诉被告卓雄志辩称：反诉原告要求其腾房并赔偿损失没有法律依据。反诉原告主张占有使用费没有事实依据。合同中未被执法部门拆除的面积仍未租赁合同的标的，租赁合同仍然有效。关于撤销工商登记等与本案不是同一个法律关系。
经审理查明：2014年5月27日，原、被告签订店面房出租合同，约定被告将秀山中学前面小间店面（未办理建设工程规划许可证、无房屋所有权证书）出租给原告使用，租赁期限自2014年5月28日起至2016年5月27日止，租金每月4500元，每月28日支付，店租押金1个月租金4500元，转让费40000元。后被告依约向原告交付店面，原告向被告支付了押金、转让费并按月支付租金，直至2015年8月30日支付最后一笔租金。2015年7月6日，福州市晋安区新店镇清理违法建设领导小组办公室就诉争店面发出公告（第125号）以该店面违反《中华人民共和国城市规划法》为由要求自公告发布之日起2日内办理店面并自行拆除违法建筑。后该店面部分被依法拆除。其后原告继续在剩余未拆除部分经营至2015年12月26日将店面交还被告。
审理中，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2015）晋民保字第469号民事裁定书，冻结被告价值5.8万元的财产。
上述事实，有当事人陈述、店面房出租合同、福州市晋安区新店镇清理违法建设领导小组办公室公告（第125号）、银行转账凭证为证，本院予以认定。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”,原告抗辩合同涉及未拆除部分房屋仍为有效，但依据该司法解释规定，租赁合同有效与否不以相关部门是否作出属于违章建筑的认定为前提，故原告抗辩本院不予采纳。因此，本案诉争店面未办理建设工程规划许可证，原、被告就该店面签订店面房出租合同为无效合同。原告诉请解除合同本院不予支持。诉争合同无效，依据无效合同而取得的财产应当返还，故该店面的转让费和押金应当返还原告，合计44500元。诉争合同无效，关于违约金的约定不属于合同争议解决条款，故亦属于无效，原告诉请违约金本院不予支持。
诉争房屋已经于本案诉讼期间返还被告，故被告诉请腾空房屋已经履行完毕，本院不予支持。被告诉请恢复原状并赔偿恢复原状的损失，但未提供证据证明本院不予支持。租赁合同无效，但原告仍然应当支付被告占有使用费，占有使用费金额可参照租金约定，但本案诉争店面被部分拆除，如完全依据原合同计算占有使用费，有失公平，综合考虑店面被拆除的面积及拆除后原告仍然在使用剩余部分的事实，本院酌情认定拆除后占有使用费为2250元。合同约定租金支付时间为每月28日，原告最后一次支付款项为2015年8月30日，可以认定其系支付9月份租金，被告认为原告未支付9月份占有使用费，未提供相反证据证明，本院不予采信。原告于2015年12月搬离诉争店面，故仍然应当支付被告3个月占有使用费，合计6750元。被告诉请要求原告将营业执照、组织机构代码证、食品流通许可证的登记地址由诉争店面迁出，因相关证照是否具备变更或注销的条件，属于行政机关职能范围，不属于人民法院案件受理范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告黄丽娜应于本判决生效之日起十日内返还原告卓雄志押金4500元、转让费40000元；
二、反诉被告卓雄志应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄丽娜占有使用费6750元；
三、驳回原告卓雄志其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告黄丽娜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费606元，由原告卓雄志负担138元，被告黄丽娜负担468元；反诉案件受理费68.75元，由反诉原告黄丽娜负担34.75元，反诉被告卓雄志负担34元；财产保全费600元，由被告黄丽娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 陈若林
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 陈玉辉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。