河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7152号、
（2018）豫01民终7154号、
（2018）豫01民终7155号、
（2018）豫01民终7158号、
（2018）豫01民终7159号、
（2018）豫01民终7161号、
（2018）豫01民终7164号、
（2018）豫01民终7166号、
（2018）豫01民终7168号、
（2018）豫01民终7170号、
（2018）豫01民终7172号、
（2018）豫01民终7174号、
（2018）豫01民�7175号、
（2018）豫01民终7176号、
（2018）豫01民终7178号、
（2018）豫01民终7181号、
（2018）豫01民终7182号、
（2018）豫01民终7186号、
（2018）豫01民终7187号、
（2018）豫01民终7190号、
（2018）豫01民终7193号、
（2018）豫01民终7194号、
（2018）豫01民终7195号、
（2018）豫01民终7196号、
（2018）豫01民终7197号、
（2018）豫01民终7199号、
（2018）豫01民终7200号、
（2018）豫01民终7201号、
（2018）豫01民终7202号、
（2018）豫01民终7203号、
（2018）豫01民终7205号、
（2018）豫01民终7207号、
（2018）豫01民终7208号、
（2018）豫01民终7209号、
（2018）豫01民终7211号、
（2018）豫01民终7212号、
（2018）豫01民终7213号、
（2018）豫01民终7214号、
（2018）豫01民终7215号、
（2018）豫01民终7216号、
（2018）豫01民终7217号、
（2018）豫01民终7219号、
（2018）豫01民终7220号、
（2018）豫01民终7221号、
（2018）豫01民终7223号、
（2018）豫01民终7224号、
（2018）豫01民终7225号
上诉人（原审被告）：河南东瑞实业有限公司,住所地郑州市管城区航海东路869号1号楼1层商1号。
法定代表人：冯林萍，总经理。
委托诉讼代理人：刘大鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：段颖杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：常淼等53人（基本信息见附表）。
委托诉讼代理人：王锐，河南元慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康晓婷，河南元慧律师事务所实习律师。
上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称“东瑞公司”）因与被上诉人常淼等53人房屋买卖合同纠纷案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初513号、（2018）豫0104民初514号、（2018）豫0104民初515号、（2018）豫0104民初516号、（2018）豫0104民初517号、（2018）豫0104民初518号、（2018）豫0104民初519号、（2018）豫0104民初520号、（2018�豫0104民初521号、（2018）豫0104民初522号、（2018）豫0104民初523号、（2018）豫0104民初524号、（2018）豫0104民初525号、（2018）豫0104民初526号、（2018）豫0104民初527号、（2018）豫0104民初528号、（2018）豫0104民初529号、（2018）豫0104民初530号、（2018）豫0104民初531号、（2018）豫0104民初532号、（2018）豫0104民初533号、（2018）豫0104民初537号、（2018）豫0104民初538号、（2018）豫0104民初539号、（2018）豫0104民初540号、（2018）豫0104民初541号、（2018）豫0104民初542号、（2018）豫0104民初543号、（2018）豫0104民初544号、（2018）豫0104民初545号、（2018）豫0104民初546号、（2018）豫0104民初547号、（2018）豫0104民初548号、（2018）豫0104民初549号、（2018）豫0104民初550号、（2018）豫0104民初551号、（2018）豫0104民初552号、（2018）豫0104民初553号、（2018）豫0104民初554号、（2018）豫0104民初555号、（2018�豫0104民初556号、（2018）豫0104民初561号、（2018）豫0104民初562号、（2018）豫0104民初563号、（2018）豫0104民初564号、（2018）豫0104民初565号、（2018）豫0104民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东瑞公司的委托诉讼代理人刘大鹏、段颖杰，被上诉人常淼等人的委托诉讼代理人王锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东瑞公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初513-533、537-556、561-565、567号民事判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由常淼等人承担。事实和理由：1、东瑞公司与常淼等人对逾期办理涉案房屋权属初始登记的违约责任有明确约定，违�金数额应按双方约定计算。人民法院应当尊重当事人意思自治，最大限度地维护交易的稳定性。即便调整违约金数额，也应以实际损失数额为依据进行调整，在常淼等人未提交相关证据证明存在实际损失的情况下，不应进行司法干预。同时，涉案房屋所在楼盘涉及1600多户，已提起诉讼的案件达124起，一审法院调整违约金数额，使东瑞公司可能面临遭受的经济损失达千万余元，如此巨额的违约金势必会对东瑞公司的发展造成重大影响。2、违约金属于合同之债，应受诉讼时效限制，而常淼等人提出要求东瑞公司支付违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效。
常淼等人辩称：1、东瑞公司承认其未完成办理初始登记，作为开发商对其协助办理产权证书的义务是明知的，其承担违约责任也是自愿的。2、东瑞公司在多次庭审中均明确承诺积极协助办理产权证书，但事实上却又一直推诿，至今无法给买受人一个明确的期限，其违约处于持续状态。而违约金本身具有惩罚性质，对违约金调整符合本案的实际情况和相关司法精神。3、一审法院关于违约金的调整虽不能弥补常淼等人的损失，但鉴于各方面原因，常淼等人尊重一审判决，故请求驳回上诉，维持原判。
常淼等人向一审法院起诉请求：1、判令东瑞公司在判决生效之日起10日内协助办理购买房屋（房号详见附表）的所有权属证书；2、判令东瑞公司支付违约金、退还收取的办证工本费；3、本案诉讼费用由东瑞公司承担。
一审法院认为，东瑞公司承认常淼等人主张的事实，故对常淼等人主张的事实予以确认。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行自己的义务。常淼等人已经支付了购房款，履行了合同义务，那么东瑞公司作为出卖人，应在合同约定的期限内及时办理房屋权属初始登记，但其至今仍未办理房屋权属初始登记，导致常淼等人无法及时取得房屋权属证书，故常淼等人要求东瑞公司协助其办理涉案房屋的所有权属证书的诉讼请求，合法有据，予以支持。本案中，合同约定因东瑞公司未在约定期限办理产权初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01％，常淼等人以该约定明显过低要求调整，按照总房款0.01％计算一年，但常淼等人未提交证据证明因东瑞公司违约�成的损失。结合本案实际情况，将违约金数额调增至按总房款的1％计算，主要考虑以下因素：一是未办理产权证确实给常淼等人造成一定的损失的客观事实，二是双方约定的按照总房款的0.01％支付违约金过低，三是东瑞公司违约时间长达三年将近四年，四是违约金的约定标准是由东瑞公司作为主导的出卖方提供的格式条款。因东瑞公司的违约行为一直处于持续状态，故对其提出常淼等人的请求已过诉讼时效的意见，不予采信。对于常淼等人要求的办证工本费，是常淼等人相信东瑞公司能够办理产权证的情况下支付给东瑞公司，由东瑞公司向办证机关统一缴纳，目的是为了方便购房人，但东瑞公司的行为表示其未能积极为常淼等人办理产权证而对涉案房屋进行初始登记，现常淼等人要求东瑞公司退还，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、东瑞公司于判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助常淼等53人办理涉案房屋的产权证书；二、东瑞公司于判决生效后十日内向常淼等53人支付违约金及退还办证工本费；三、驳回常淼等53人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。各案案件受理费减半收取详见附表，常淼等53人与东瑞公司负担部分详见附表。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明�常淼等人与东瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买东瑞公司开发的郑州市管城回族区航海路南、中州大道东9#10#号楼的房屋，并约定了房屋交付期限及交付条件、交接条件等，关于产权登记期限，双方约定“出卖人应当在2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向买受人支付总房款0.01%的违约金；出卖人取得该商品房初始登记后，买受人自行申请办理商品房所有权转移登记，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付房款0.01%�违约金。”合同签订后，常淼等人支付了所有价款并全部履行了合同义务，东瑞公司未能按期交房且至今未能为常淼等人办理产权证书。东瑞公司承认常淼等人在本案所主张的事实，认可逾期完成案涉房屋的初始登记，且自认该行为应属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。
本院认为，对于常淼等买受人而言，与东瑞公司签订《商品房买卖合同》，其目的，不止是要取得一套房屋的所有权，获得固定的居所等，更重要的是为了有一个“家”！而后者的意义远大于前者。因而，在签订买卖合同前，常淼等人所寄托或期望的商品房所蕴含或辐射而产生的权益，如子女就近入学、取得户籍、享有舒适的居住环境、因生产经营需要获取抵押贷款等，属于正常的、合理的预期，也符合商品房买受人理性而客观的需求。上述权益在双方买卖合同成立生效后，已转变成买受人实际的、应获得的权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人相反证据中已推翻的除外。”依据该规定，常淼等人因东瑞公司逾期办理房屋权属初始登记所遭受的损失，属于“众所周知”、“根据日常生活经验法则，能推出另一事实”、以及“已为人民法院发生法律�力的裁判所确认的事实”之情形，东瑞公司在本案中并没有提供相反的证据予以推翻，故本院对东瑞公司诉称常淼等人的实际损失无证据证明的理由，不予采纳。
关于东瑞公司诉称法院调整违约金属于司法不当干预，涉案违约金应按照合同约定，法院调整违约金让企业面临巨大资金危机等问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”常淼等人因东瑞公司违约提起诉讼要求调整违约金，人民法院依照法定程序进行审理，并根据案件事实及法律规定作出裁判，属于依法行使审判权的行为，并非不当干预；其次，约定违约金，体现了当事人的意志，�合同自由的反映。当事人虽可根据合同实际情况，确定违约金的比例、数额或具体计算方法，但不得滥用自行约定的权利。本案中，东瑞公司作为出卖人、涉案楼盘的开发商，对于办理房屋权属初始登记的程序、办理花费的成本，以及相关法律法规等，相较于买受人，具有更加专业的、精准的了解，处于较为优势的地位。在此前提下，东瑞公司以格式条款的形式，约定购房款万分之一作为其逾期办理房屋权属初始登记的违约金，明显属于滥用自行约定权利的行为，不应受到法律的保护；第三，违约金具有补偿性，但并不排除惩罚性。就本案而言，东瑞公司一方面认可其未及时办理房屋权属初始登记之违约事实的存在，并承诺协助办理，但另一方面又对何时办理不置可否，将不能办理的原因归咎于电力公司等，明显有悖于其作为企业应有的社会担当，更不符合构建诚信社会的核心价值观要求，应予以适当的惩罚；第四，作为常淼等买受人而言，办理房屋权属初始登记，是其成为所购商品房所有权人，并真正享有不动产物权之完全、完备、完整权能的基础和关键，从这个角度而言，东瑞公司依照合同约定及时协助完成房屋权属初始登记，是为实现物权特定、公示而所应承担的法定义务，现东瑞公司无端推诿，使买受人之物权期待权处于停滞状态，合同终极目的不能实现，不仅使交易不稳定因素增加，而且明显违背其应承担的法定义务；第五，东瑞公司所谓调整违约金数额会造成企业经营困难的理由，不仅违反“权利义务相一致”的基本法理，而且系其在明知涉案业主人数众多的情况下，违反合同义务引发诉讼，是自身作为商事主体对经营风险防控、预判缺失或大意所造成，其责任应当自行承担；第六，根据《最高人民法院关于�用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，一审法院综合东瑞公司涉案人员众多、违约行为持续状态等事实，兼顾东瑞公司作为企业持续发展之考虑，将违约金数额调增至按总房款的1％计算，并无不当。故本院对东瑞公司该理由，亦不予采纳。
关于诉讼时效的问题。从涉及东瑞公司诉讼的案件可知，涉案商品房买受人就办理房屋权属初始登记，并非单纯通过诉讼向东瑞公司提出主张，且东瑞公司该违约行为一直处于持续状态，故，一审法院认定常淼等人诉请并不超过诉讼时效，符合法律规定，应予维持。
综上所述，东瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审各案案件受理费（金额详见附表），由河南东瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 陈 赞
审判员 李文兵
二〇一八年五月二十八日
书记员 胡保亚
附表
序号
|
二审案号
|
原审案号
|
被上诉人 (原审原告)
|
性别
|
民族
|
住址
|
涉案房屋位置
|
一审诉讼费承担
(单位：元)
|
东瑞公司承担
二审诉讼费
数额（元）
被上诉人
|
东瑞公司
1
|
7152
|
513
|
常 淼
|
男
|
汉
|
河南省安阳市殷都区水铁路1号院3区2号楼405号
|
9#10#号楼1单元16层1
|
77
|
98
|
98
2
|
7154
|
514
|
陈建稳
|
男
|
汉
|
江苏省无锡市滨湖区蠡溪路888号
|
9#10#号楼2单元13层15
|
153
|
126
|
126
韩静云
|
女
|
汉
|
郑州市经济技术开发区经南三路66号
3
|
7155
|
515
|
陈文锋
|
男
|
汉
|
河南省平舆县老王岗乡孙坡村委陈桥
|
9#10#号楼2单元14层14
|
145
|
124
|
124
4
|
7158
|
516
|
陈显兰
|
女
|
汉
|
浙江省乐清县翁垟街道镇北大街42号
|
9#10#号楼2单元25层10
|
158
|
128
|
128
5
|
7159
|
517
|
冯跃祥
|
男
|
汉
|
河南省南阳市宛城区共和街55号
|
9#10#号楼1单元8层4
|
142
|
122
|
122
6
|
7161
|
518
|
付照明
|
男
|
汉
|
河南省商水县城关乡付庄村二组
|
9#10#号楼2单元22层13
|
142
|
122
|
122
7
|
7164
|
519
|
高 乐
|
女
|
汉
|
河南省邓州市穰东镇泰山庙村下高庄444号
|
9#10#号楼1单元20层7
|
159
|
128
|
128
8
|
7166
|
520
|
高 腾
|
男
|
汉
|
河南省息县小茴店镇陈寨村周西58
|
9#10#号楼1单元6层4
|
145
|
123
|
123
9
|
7168
|
521
|
郭国营
|
男
|
汉
|
河南省滑县半坡店乡沙呼沱村146号
|
9#10#号楼1单元18层4
|
130
|
117
|
117
10
|
7170
|
522
|
郭志刚
|
男
|
汉
|
河南省郏县黄道乡王英沟村1号
|
9#10#号楼2单元8层11
|
148
|
124
|
124
沈晓惠
|
女
|
汉
|
河南省禹州市古城镇瓮厢村4组
11
|
7172
|
523
|
侯中州
|
男
|
汉
|
河南省鹿邑县赵村乡胡山行政村侯庄
|
9#10#号楼2单元3层16
|
74
|
96
|
96
12
|
7174
|
524
|
焦和国
|
男
|
汉
|
河南省上蔡县朱里镇霍庄村李庄
|
9#10#号楼1单元13层2
|
174
|
135
|
135
13
|
7175
|
525
|
李小敏
|
男
|
汉
|
郑州市管城回族区港湾路2号院41号楼94号
|
9#10#号楼1单元26层4
|
148
|
125
|
125
14
|
7176
|
526
|
梁振华
|
女
|
汉
|
河南省唐河县少拜寺乡小河李村安庄95号
|
9#10#号楼2单元6层16
|
79
|
98
|
98
15
|
7178
|
527
|
刘克恩
|
女
|
汉
|
河南省柘城县王老集乡板口村委板口村东一组300号
|
9#10#号楼1单元21层1
|
73
|
97
|
97
16
|
7181
|
528
|
刘利彩
|
女
|
汉
|
郑州市中原区陇海西路169号附8号
|
9#10#号楼2单元25层9
|
74
|
97
|
97
17
|
7182
|
529
|
卢付银
|
男
|
汉
|
河南省方城县四里店乡青石坡村马献庄10号
|
9#10#号楼2单元16层10
|
164
|
130
|
130
18
|
7186
|
530
|
马帅龙
|
男
|
汉
|
河南省南乐县千口乡千口村西关街13号
|
9#10#号楼1单元12层5
|
140
|
122
|
122
19
|
7187
|
531
|
孟晓坡
|
男
|
汉
|
河南省中牟县大孟乡大孟村116号
|
9#10#号楼1单元8层2
|
170
|
133
|
133
20
|
7190
|
532
|
苗 品
|
女
|
汉
|
河南省桐柏县月河镇晏庄村楼子庄11号
|
9#10#号楼2单元26层14
|
143
|
122
|
122
21
|
7194
|
533
|
孙 楠
|
女
|
汉
|
郑州市金水区优胜北路3号院5号楼18号
|
9#10#号楼1单元22�5
|
143
|
123
|
123
韩 宁
|
男
|
汉
|
郑州市金水区优胜北路3号院5号楼18号
22
|
7196
|
537
|
邰军凯
|
男
|
汉
|
河南省临颍县巨陵镇邰庄村274号
|
9#10#号楼1单元11层6
|
149
|
125
|
125
23
|
7199
|
538
|
谈昌伟
|
男
|
汉
|
河南省潢川县传流店乡三星村连塘组
|
9#10#号楼1单元23层6
|
151
|
126
|
126
24
|
7201
|
539
|
王景丽
|
女
|
汉
|
郑州市管城回族区郑汴路60号2单元1712号
|
9#10#号楼1单元28层3
|
247
|
161
|
161
25
|
7203
|
540
|
王俊娜
|
女
|
汉
|
郑州市经济技术开发区经北二路158号
|
9#10#号楼2单元7层14
|
147
|
124
|
124
26
|
7205
|
541
|
王巧红
|
女
|
汉
|
江苏省盐城市城南新区益丰村五组13号
|
9#10#号楼2单元7层11
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148
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125
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125
27
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7208
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542
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王秀云
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女
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汉
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河南省太康县转楼乡孙南行政村祁店村
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9#10#号楼1单元15层3
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154
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126
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126
28
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7211
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543
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王 艳
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女
|
汉
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安徽省太和县二郎乡通达新村村委会前王20号2户
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9#10#号楼1单元28层6
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246
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162
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162
王 东
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男
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汉
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安徽省太和县二郎乡前杨村委会前王村20号
29
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7213
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544
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王永师
|
男
|
汉
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河南省商水县城关镇大马庄村七组54号
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9#10#号楼1单元24层5
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142
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122
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122
翟锦锦
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女
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汉
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河南省商水县城关乡郝庄村五组
30
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7215
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545
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王玉玲
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女
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汉
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郑州市经济技术开发区明湖办事处西杨村218号
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9#10#号楼1单元24层7
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149
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125
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125
31
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7217
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546
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王玉卿
|
女
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汉
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河北省邢台市宁晋县河渠镇李家营村11队石塔街32号
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9#10#号楼2单元25层13
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130
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117
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117
32
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7220
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547
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吴承举
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男
|
汉
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河南省方城县城关镇吴府街123号
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