天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初42258号
原告:王义英,女,1959年11月13日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:李玉生(系原告之夫),男,1958年12月4日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:张广双,天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所工作者。
被告:天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人:胡卫民,职务:董事长。
委托诉讼代理人:王凯,北京盈科(天津)律师事务所律师。
原告王义英诉被告天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司(以下简称“嘉铭公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年3月1日立案受理。本案由代理审判员吴春喜适用简易程序于2016年6月28日、2016年11月18日两次公开开庭进行了审理。原告王义英的委托诉讼代理人李玉生、张广双,被告嘉铭公司的委托诉讼代理人王凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王义英向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告财产损失人民币42103元、家具拆解费800元、拆地板600元、拆水泥地面人工费600元、延期入住采暖费4366元、延期入住物业费5890.50元,延期租房费用为84000元;网络电视280元、租房水费1400元、电费1400元、燃气840元,共计142239.5元;2、要求被告对地采暖进行维修;3、被告承担本案产生的诉讼费、鉴定费用、评估费用。事实和理由:2013年10月22日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》书一份,原告购买被告开发建设的滨海新区中新生态城中生大道以北和韵路以西仕景苑36号楼2门302室建筑面积140.72平方米,购买价格全款1233257元,该房屋交付日期为2015年6月30日,房屋交付给原告即对该房屋进行装修,并购进各种家具及所需物品,2015年11月15日集中供热正常供暖,2016年1月14日上午11时20分许,原告及家人回房屋时,发现阳面次卧室实木地板缝隙处有水冒出,导致房间内实木地板、墙体和家具等各种物品被浸泡并发生严重变形损坏,原告当即联系物业及工程部相关负责人,后在其主导下,召集多方人员查找漏水原因,系被告铺设地下采暖未按国家规定材质而导致漏水,后就有个财产损失及相关赔偿问题,由被告未能达成一致意见,故原告依法诉致法院,请求判准上述诉求。
被告嘉铭公司辩称,1、本案暖气漏水时间是在交付房屋长达2年之久并且在供暖2个月后,本案房屋是原告自行装修并且实际使用,我们认为本案漏水原因不应由被告承担;2、原告主张的实际损失过大,漏水后被告接到报修第一时间赶到现场,并提出就原告漏水问题进行维修,只是当时原告提出20万元的巨额索赔,双方没有达成一致,结合本案被告维修要经过原告同意,时至今日原告也没有同意被告维修,原告主张可以自行维修,但是原告也没有维修,由此扩大的损失不应由被告承担;至于原告主张的房租价格远远高于生态城地区的指导价格;房管局对于各个地区的资金指导价格是有规定的,其次本案涉诉房屋的漏水位置在次卧,房屋是140平米三室,基于以上因素漏水并不是所有房屋完全无法使用;关于原告提出水电燃气问题,既然原告提出无法使用,该费用不应该由被告承担;关于鉴定报告,鉴定人员应出庭接受质询,出庭费用应由申请鉴定方预付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的原告身份证、《天津市商品房买卖合同》、现场录像、家具及木地板发票、采暖费票据、物业费票据、网络电视缴费票据、鉴定费票据等证据,本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据,本院认定如下:
1、原告提交租房合同一份及房主的身份证复印件,证明原告因租赁房屋所受经济损失,被告对该证据真实性无异议,但认为租金标准过高。本院对此证据真实性予以认定。但原告此份证据中,双方约定的月租金6000元过分高于中新生态城地区房屋指导租金,故对原告的此份证据,本院不予采信。
2、经原告申请,本院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对原告室内因漏水所受损失进行了评估,天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具了《天津市滨海新区中新生态城中生大道以北和韵路以西仕景苑36号楼2门302室室内财产损失评估报告》一份,被告对此证据真实性无异议,但认为报告中将大衣柜和大床底箱认定为全损不妥,且电视机位于主卧室,漏水发生在次卧室,故电视机维修费648元不应计算在损失之内。对被告上述异议,原告则主张,漏水虽发生在次卧室,但水蒸气弥漫至主卧室导致电视机电源板故障,与漏水具有因果关系,属于漏水导致的损失,被告应予赔偿;大衣柜和大床底箱因暖气漏水现已扭曲变形无法组装,应认定为全损。本院认为,该评估报告系具有鉴定资质的鉴定机构以及鉴定人员依法作出,对于被告提出的异议原告也作出了合理解释,故对该评估报告本院予以采信。
3、原告提交了家具拆解费收据、木地板拆解费收据、破拆地面费收据各一份,被告对该证据真实性无异议,但认为收费过高。本院对此证据真实性予以认定,对于所收费用是否合理,在本判决说理部分再做评判。
诉讼中,本院就地暖漏水原因对原、被告双方及地暖施工方的武新田进行了询问,形成询问笔录。经庭审质证,原、被告对上述询问笔录均无异议,本院予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
原、被告于2013年10月22日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0131470,合同约定原告购买被告开发建设的坐落于滨海新区中××生态城××大道以北,和韵路以西仕景苑36号楼2-302室房屋一套,建筑层数为7层,建筑面积为140.72平方米,房屋价款为1233257元,双方约定于2015年6月30日前交付房屋,同时合同第八条约定,被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家的有关规定和被告的承诺(见附件三),未达到国家规定标准和承诺的,被告应当承担责任。在原告正常使用情况下,被告应当按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责,因原告擅自拆改造成损坏的,被告不承担责任。房屋交付后,原告对房屋进行了装修,2016年1月14日上午11时20分许,原告发现次卧室实木地板缝隙处有水冒出,导致房间内实木地板、墙体和家具等各种物品被浸泡并发生变形损坏,当日经原告、物业工作人员以及地暖施工方的武新田同时在场并对地面进行了破拆,发现为地暖管漏水所致。本案呈诉后,原告申请法院指定鉴定机构对原告室内财产损失进行评估,2016年6月6日,天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具《天津市滨海新区中新生态城中生大道以北和韵路以西仕景苑36号楼2门302室室内财产损失评估报告》,估价结果为:估价对象在价值时点修缮补偿成本价值为:42103元。原告为此支付评估费3000元。
另查明,原告缴纳了2015-2016年度采暖费2852元、2016-2017年度采暖费2940元、2015年7月1日至2016年6月30日的物业费5049.03元、2016年5月18日至2017年5月的数字电视维护服务费240元。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实,地暖漏水并非原告装修所导致,属于被告嘉铭公司向原告交付的房屋存在质量瑕疵,被告应当按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责,现原告要求被告对地采暖进行维修,被告当庭表示同意维修,本院予以照准。对于因质量瑕疵导致的原告损失,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应负有赔偿责任。对于原告主张的具体财产损失,本院认定如下:
1、原告主张室内财产损失42103元,其主张系依据天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具的《天津市滨海新区中新生态城中生大道以北和韵路以西仕景苑36号楼2门302室室内财产损失评估报告》所提出,被告虽对评估报告提出异议,但评估报告系具有鉴定资质的鉴定机构以及鉴定人员依法作出,被告亦未提交证据证实评估报告内容有误,且原告对被告提出的异议也做出了合理解释,故本院对评估报告予以采信,原告的此项主张本院依法予以支持。
2、原告主张家具拆解费800元、木地板拆解费600元、破拆地面费600元。对于此项费用,被告认为收费过高,本院酌情支持1500元。
3、原告主张延期入住采暖费4366元、延期入住物业费5890.50元,延期租房费用为84000元;网络电视费280元、租房水费1400元、电费1400元、燃气840元。被告认为本案涉诉房屋的漏水位置在次卧,房屋是140平米三室,并不是所有房屋完全无法使用,故不存在租赁房屋等损失,且漏水发生后被告当即表示维修,原告因与被告就维修、赔偿问题未取得一致拒绝被告维修,故迟延维修的损失应由原告自行承担。对于双方争议,本院认为,被告认为涉诉房屋并非完全无法使用,故不存在租赁房屋等损失,被告未提供证据对其此项主张加以证实,故本院不予支持。原被告之间就维修方案问题未达成一致,原告已诉至本院,原告不存在过错,不应承担迟延维修的责任。故原告主张因房屋无法居住产生的房屋租赁以及采暖费、物业费、网络电视费损失,本院应予支持。对于房屋租赁以及采暖费、物业费、网络电视费时间的计算,原告主张计算14个月,但漏水至今近11个月,原告主张的时间过长。结合原被告双方因维修方案问题未达成一致对造成迟延维修均无过错,根据公平原则,本院酌定上述房屋租赁以及采暖费、物业费、网络电视费损失由双方均担,期间房屋租赁费用应参照2016年天津房屋租赁市场指导租金多层建筑每月每平方米21元的标准140.72平方米×21元/月×11月÷2=16253.16元,采暖费(2852+2940)÷2=2896元,物业费5049.03元÷12月×11月÷2=2314.14元,网络电视费240元÷12月×11月÷2=110元。原告主张的水、电、燃气费用,为原告生活所必须,自原、被告双方发生纠纷之前亦应当发生,与是否在租赁房屋居住没有必然联系,原告要求被告支付,缺乏法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、被告天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司于本判决生效后十日内对原告王义英所有的天津市滨海新区中新天津生态城中生大道以北和韵路以西仕景苑36号楼2-302室房屋地采暖进行维修。
二、被告天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王义英经济损失人民币65176.3元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费587元,评估费3000元,由被告天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司担负,被告天津生态城嘉铭融合城市开发有限公司担负的案件受理费587元及评估费3000元,于本判决生效后十日内直接给付原告王义英。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴春喜
二〇一六年十一月二十七日
书 记 员 王丽丽
附:法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。