黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)让民初字第775号
原告梁洪波，男，1988年1月20日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区。
委托代理人谢春雷，黑龙江司洋律师事务所律师。
被告张继红，女，1978年6月5日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
委托代理人苏冬梅，黑龙江灵泉律师事务所律师。
第三人陈宇翔，男，1984年10月20日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
原告梁洪波与被告张继红、第三人陈宇翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员董凤担任审判长,由代理审判员刘丹丹主审本案,与人民陪审员那巍共同组成合议庭,于2014年12月11日、2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告梁洪波及委托代理人谢春雷、被告张继红委托代理人苏冬梅到庭参加诉讼，第三人陈宇翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁洪波诉称，位于大庆市让胡路区中央大街某号房屋登记所有权人为大庆市让胡路区工业总公司供销处，建筑面积为1002.76平方米。2012年7月1日，大庆市让胡路区工业总公司供销处与陈宇翔签订了房屋租赁合同，约定大庆市让胡路区工业总公司供销处将上述房屋中的一部分租赁给第三人陈宇翔使用，租赁期限为2012年7月1日至2015年7月1日。2012年8月10日第三人陈宇翔与被告张继红签订了房屋租赁合同，合同中约定陈宇翔将位于大庆市让胡路区中央大街某号某二楼（即陈宇翔租赁的房屋二楼）租赁给被告张继红使用，租赁期限为2012年9月1日至2013年9月1日，租金为年租金70000元。2013年3月28日被告张继红与原告签订了“转让合同”，约定将被告张继红所租赁的上述房屋租赁给原告使用，约定转让费为58000元。后原告欲使用租赁房屋经营麻辣烫，第三人陈宇翔以大庆市让胡路区工业总公司供销处不允许原告经营此项目为由，致原告租赁此房屋的合同目的不能实现，原告向二被告要求返还租金未果，故原告诉至法院，请求确认原告梁洪波与被告张继红签订的大庆市让胡路区中央大街某号某二楼的转让合同无效；要求被告张继红、第三人陈宇翔向原告返还租金40000元。
被告张继红辩称，我方不同意返还租金，我方无过错。1、在合同中，我方没任何过错；2、租金不在我方手中，在陈宇翔手中，我方租陈宇翔房屋，每年70000元，原告兑店的钱中有半年租金35000元，租金不在我方手中；3、房子我方收到58000元以后已经交付给原告使用，后房屋由原告使用还是第三方陈宇翔使用我方不清楚；4、原告是否能够经营快餐，是什么原因没有经营我方不清楚，不是我方阻止的；5、在原告租兑之前，原告已经来店里考察几次，且与第三人陈宇翔见面在场陈宇翔同意的情况下，才和我方签订的兑让协议，事后是原告自己不想经营还是其他原因我方不清楚。原、被告之间的出兑店面的行为第三人在签订合同前知晓并参与合同内容的协商，第三人有权对外转租，原告就本案合同纠纷事实已经同第三人协商解决完毕，第三人已将剩余租金退还给原告。
为证实自己的主张，原告梁洪波向本院提交证据如下：
1、从大庆市让胡路区人民法院档案室处调取第三人陈宇翔与让胡路区工业总公司供销处房屋租赁合同、第三人陈宇翔与被告租赁合同、被告与原告租赁合同及房产产权信息报告、照片各一份（均系复印件），证明出租的房屋所有权人是让胡路区工业总公司供销处，房屋是第三人陈宇翔租赁后转租给被告，被告又转租给原告，在此过程中被告收取了原告58000元，其中有8000元是服装钱，剩余的50000元是房租，又因为，被告与第三人陈宇翔均不是所有权人，无权转租，原、被告之间的转租合同应属无效合同，被告应返还所收取的租金。被告对真实性无异议，对证明问题有异议，1、第三人陈宇翔与工业总公司的房屋租赁合同，该合同中没有约束承租人陈宇翔没有转租的权利，法无禁止即自由，说明陈宇翔有权利合理转租；2、第三人陈宇翔与被告之间的房屋租赁合同，是约定被告不得私自将房屋转租，当本案中被告将房屋转租给原告不是私自转租，是经过第三人陈宇翔在场并认可的情况下转租的，所以，并不存在原告所述转租无效的情况，且三份租赁合同中没有法律禁止的违反法律法规之处，所以原、被告之间所签订的转让合同是合法有效的，至于事后原告是否能够经营快餐店是原告的主客观原因及其他非被告原因造成的，与被告无任何关系，同时，原、被告之间的转让合同中笼统写的58000元，其中有35000元是房屋租金，另外23000元是童装货物货款及装修钱，转让给原告，这一点在原告上一次起诉的开庭笔录中有记载，这三份合同可以证实第三人陈宇翔最早租工业公司的房屋租金为每年22000元，被告租陈宇翔房屋，租金每年70000元，被告兑让给原告，剩余租金半年为35000元，被告在其中租金部分没有任何获利，另外的23000元是童装货款及装修的基础费用。本院对证据的真实性予以确认。
3、证人张明出庭证言。证明出租的时候剩余货品双方约定价值8000元，房租为50000元，签订合同当时第三人陈宇翔没在场，钱交给被告，第三人也不知道，第三人不同意原告经营，第三人对此不知情。被告质证认为证人所讲述的是虚假的，1、被告在与原告转让时没有给原告出过58000元的收条，但证人说出过黑色碳素笔写的收条；2、证人证实被告第二天给原告打过电话是假证，被告在收到钱之后就离开店，第二天就没有再去店里，也没有给原告打电话，原告也不能提供打过电话的证据，事隔多天之后被告听说原告装修的相关事情，且被告没有主动给原告打过电话，基于以上两点，证人所证是假证，且证人没有证实第三人陈宇翔当时不知情，但证人承认房子是从楼下第三人处租来的，证人如果不能提供被告第二天给他打电话的通话记录更加能够证明证人在做假证。本院将结合其他证据综合对该证人证言进行认定。
为证实自己的主张，被告张继红向本院提交证据如下：
录音光盘一份，证明原告在诉讼中有说谎之处，第三人知道原、被告之间转兑一事，且征得其同意，被告已经将承兑的房屋场地交付给原告后，是第三人阻止原告开餐饮，这和被告没有任何关系，且第三人认可出兑一事是大家协商好的，也和他打过招呼，第三人承认自己有责任，与被告无关，且录音中能体现原告当时也说自己要是干不了就再找人把店再兑出去，经过上次开庭原告在庭审中陈述其在7、8月份把店转兑回给第三人，第三人给了他10000元钱，且有转兑合同在原告手中，在客观事实上2014年7、8月份第三人从一楼搬到二楼经营摄影，又把一楼租给了蔬菜水果店，现在也是这种状况。原告质证认为从该份证据可以听出当时是房主不同意转租，第三人也不是房主，按照合同法的规定房屋所有权人不同意转租的，转租合同无效，本案中被告将房屋转租给原告合同自始无效，且可以证实原告方通知了二人房屋无法继续承租，原因在于房主不同意，租金是由被告收取的，不存在被告方陈述的原告方将房屋出兑给第三人，之所以现在房屋由第三人继续使用，是因为原告不能继续使用房屋，将房屋退回后，第三人才继续使用房屋。庭后，本院在向第三人调查了解本案相关事实时，向第三人陈宇翔播放了该录音，第三人认可录音是其与被告之间的对话，故本院对录音的真实性予以确认。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2012年7月1日，第三人陈宇翔与大庆市让胡路区工业总公司供销处签订房屋租赁合同，约定大庆市让胡路区工业总公司供销处将其所有的位于大庆市让胡路区中央大街某号商服租赁给第三人陈宇翔使用，租赁期限为三年，自2012年7月1日起至2015年7月1日止，每年租金122000元，合同中未对能否转租进行约定。2012年8月10日，第三人陈宇翔与被告张继红签订了房屋租赁合同，约定第三人将该房屋租赁给被告张继红使用，租赁期限为自2012年9月1日起至2013年9月1日止，租金为每年70000元，被告租赁三年，付款方式为一年一交，合同中同时约定被告不得私自将房屋转租。被告向第三人交纳了一年的租金，并经营童装。后被告欲将童装店出兑，在该房屋窗户上张贴出兑信息，原告看到出兑信息后到店里与被告协商出兑一事。被告张继红于2013年3月28日与原告签订了转让合同，约定被告将位于中央大街某号某二楼（爱我童装）整体转让给原告，金额为58000元，自2013年3月28日起房屋由原告使用。原告向被告交付了58000元转让费用，原告主张其中包括价值8000元的货物和剩余租金50000元。合同签订后，原告将转让费用58000元交付给被告，被告将房屋及货物交付给原告。原告欲用该租赁房屋经营麻辣烫，后被告和第三人告知原告房主不允许用该房屋经营麻辣烫，因不允许经营麻辣烫，原告一直未使用该房屋。庭审中原告变更诉讼请求为请求确认原告梁洪波与被告张继红签订的大庆市让胡路区中央大街某号某二楼的转让合同无效；要求被告张继红向原告返还租金40000元；诉讼费用由被告承担。
因第三人陈宇翔未到庭参加诉讼，为查清案件事实，本院庭后对第三人陈宇翔就本案相关事实进行了询问，并制作了调查笔录。据第三人陈宇翔所述，因原告要经营麻辣烫，第三人须征得房主的同意，但房主不同意经营麻辣烫，所以第三人告知原告不能经营麻辣烫，因原告想找被告协商，但没联系上被告，所以第三人建议原告抓紧把剩下的童装甩卖掉，减少点损失，原告要求第三人将剩余的租金退给他，经过协商后，原告与第三人签订了协议书，约定第三人陈宇翔于2013年7月30日退还原告位于让胡路区公交总站旁某二楼的“爱我童装童鞋”店面剩余房费10000元，原告应当于收款之日将剩余童装童鞋撤出第三人的经营场所，原告自收到剩余房费后，一切事宜均与第三人无任何关联。庭审中，原告认可与第三人签订了该协议书，并已收到第三人给付的剩余房费10000元。
本院认为：涉诉房屋所有权人大庆市让胡路区工业总公司供销处与第三人陈宇翔签订的房屋租赁合同中并未约定不允许转租，并且根据被告张继红提供的录音证据可以认定，第三人陈宇翔知道并且同意被告张继红将其所租赁的店面出兑，涉诉房屋所有权人大庆市让胡路区工业总公司供销处只是不同意利用该房屋经营麻辣烫，并没有对第三人陈宇翔及被告张继红的转租行为提出异议，故不能因被告张继红不是房屋所有权人为由认定原、被告之间的转让合同无效，该合同也无其他确认合同无效的法定情形，故本院依法认定原、被告之间的转让合同有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。双方签订转让合同时原告已告知被告及第三人其欲利用该房屋经营麻辣烫并经被告及第三人同意，在原告准备装修房屋时才被被告和第三人告知房主不允许经营麻辣烫，故因被告原因导致原告不能使用该房屋，且原告已将房屋交回第三人，故被告及第三人应将原告交付的款项退还给原告。双方签订的协议中仅约定涉诉房屋整体以58000元转让给原告，未约定具体包括那些项目，原告主张其中包括剩余房屋租金50000元及童装价值8000元，而被告张继红辩称58000元包括剩余房屋租金35000元及店里装修和童装价值共计23000元。本院认为，原告兑店时距离被告与第三人之间租赁合同期满还有五个月，结合第三人退还给原告剩余一个月房费的数额10000元，原告主张兑店款中包含剩余房租50000元的主张符合实际情况，本院予以认定。综上本院对原告要求被告张继红返还租金40000元的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告张继红于本判决生效之日起十日内一次性返还原告梁洪波租金40000元；
二、驳回原告梁洪波的其他诉讼请求。
案件受理费800元及邮寄费44元由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 董 凤
代理审判员 刘丹丹
人民陪审员 那 巍
二〇一六年一月十三日
书 记 员 高 群
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。