黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1137号
上诉人（原审被告）哈尔滨益丰物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区桦树街61号2栋4单元1层2号。
法定代表人唐冶，职务总经理。
委托代理人郑楠，黑龙江富邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）馨美家园业主委员会，住所地哈尔滨市道外区宏图街161号新美家园。
负责人卜景范，职务主任。
委托代理人伊胜国，黑龙江美格律师事务所律师。
上诉人哈尔滨益丰物业管理有限责任公司（以下简称益丰物业公司）因与被上诉人馨美家园业主委员会（以下简称馨美委员会）物权保护纠纷一案，不服道外区人民法院（2014）外民一初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人益丰物业公司法定代表人唐冶及其委托代理人郑楠，被上诉人馨美委员会主任卜景范及其委托代理人伊胜国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，当时由益丰物业公司负责小区的物业管理工作。2009年，益丰物业公司与馨美家园小区全体业主之间因物业服务问题产生矛盾，经社区、办事处、区政府等部门调解无果后，益丰物业公司于2010年初撤出馨美家园小区，不再履行物业服务职责。馨美委员会于2010年2月4日经审批后依法成立，并代表全体业主自行履行该小区物业管理职责。另，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室及东侧警卫室在相关部门的备案图纸上规划为空地及警卫室，但后建为诉争的西北角物业公办室及东侧的公厕警卫室。现诉请的物业办公室及公厕警卫室仍由益丰物业公司使用。
馨美委员会诉称：哈市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，当时由益丰物业公司负责小区的物业管理工作。在益丰物业公司管理期间，由于不负责任及经营不善，造成小区内私建、滥建、卫生脏乱差等诸多问题，业主反映强烈，2009年大部分业主已不交物业费，双方矛盾日渐激化。此后经社区、办事处、区政府等部门多次调解无果，益丰物业公司于2009年12月31日弃管该小区。弃管后小区秩序一度陷入混乱，后经全体业主协商成立了业主委员会，决定由业主委员会自管该小区。此事经社区、办事处、区政府及市政府层层审批后决定，馨美家园作为哈尔滨市第一例自管模式小区。2010年2月4日业主委员会正式成立，馨美委员会履行物业管理公司的职责并具有物业管理公司的主体资格。在此期间，益丰物业公司多次来小区对馨美委员会的工作进行阻挠，并强行占用部分物业用房，馨美委员会主任家的玻璃也多次在半夜被人砸碎，辖区派出所也多次出警。馨美委员会接手后，对小区进行了全面的整改，并要求益丰物业公司交还小区二处物业用房（一处为物业办公室、一处为保安室），但益丰物业公司对此置之不理，拒不交出该两处物业用房。根据物业管理条例、物权法的规定小区内公共设施、物业用房等共有部分归全体业主共有，任何单位或个人不得侵占。同时根据最高院审理物业服务纠纷案件解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。综上，益丰物业公司强占小区公共设施及物业用房的行为，严重的侵害了全体业主的合法权益。为此，馨美委员会诉至法院，请求：一、判令益丰物业公司返还两处物业用房，其中一处位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室40多米（小区业主共有），另一处是位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内东侧警卫室30多米（小区业主共有）；二、诉讼费用由益丰物业公司承担。
益丰物业公司辩称：馨美委员会诉请的西北角物业办公室是物业公司自建的，诉讼的东侧的房子是开发商的售楼处，馨美委员会说的东侧的是警卫室不予认可。东侧的房子是益丰物业公司用物业费顶替装修质保金，然后开发商用东侧的房子抵账给的。益丰物业公司盖的西北角物业办公室没有审批手续，与规划也不符，没有且无法办理产权证。西北角的物业办公室原图纸规划是绿地，东侧的房屋原规划是垃圾车运间，但没有盖垃圾转运间，又在公厕的旁边连着加盖了一个警卫室。旁边的公厕由社区管理。东侧的房屋也没有经过审批，没有办理产权证，是开发商自建的。
原审判决认为：位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室及东侧警卫室在该小区初始规划为空地及警卫室，后改建为物业办公室及警卫室，根据物权法的规定，建筑区划内的空地及其他公共场所、公共设施，属于业主共有，因此诉争物业办公室及警卫室系小区公共设施及公共用地，应为全体业主共有。因益丰物业公司已于2010年初撤出馨美家园小区，不再为该小区提供物业服务，益丰物业公司无法律依据占用诉争物业办公室及警卫室，馨美委员会作为依照法定程序成立，代表全体业主行使权利的组织要求益丰物业公司返还诉争物业办公室及警卫室的诉讼请求符合法律规定，故对该诉讼请求予以支持。益丰物业公司辩称，诉争物业办公室系自建房屋不是小区业主的，但其未提供证据证实，故对其抗辩主张不予认可。据此判决：一、被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西北角物业办公室返还原告馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用；二、被告哈尔滨益丰物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内东侧警卫室返还原告馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，此款馨美家园业主委员会已预付，由哈尔滨益丰物业管理有限责任公司负担。
益丰物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。诉争物业办公室在原始图纸上根本没有，而是益丰物业公司与开发商协商自行建造的。诉争的警卫室虽是开发商建造的，是益丰物业公司用装修质保金顶账过来的，由于当时没有颁布相关法律法规，建筑市场混乱，开发商把小区内原始规划的设施卖给了小区业主，用作商业用途。小区内基础设施没有了，益丰物业投资自建，请二审法院查清事实，将争议物业办公室及警卫室归还益丰物业公司或给予经济补偿。原审法院适用法律不当，严重侵害了益丰物业公司的合法权益。原审法院适用的法律是2007年10月1日之后施行的，诉争物业办公室是2006年11月份与开发商协商自建，诉争警卫室是开发商建造的，是上诉人用装修质保金顶账过来的。当时以上法律并没有颁布实施，法律不溯及既往，原审使用的法律没有规定对其实施前的法律关系具有法律效力，所以，不适用与其实施之前的法律纠纷。
馨美委员会辩称：一、原审法院认定事实清楚。诉争小区内西北角物业办公室和东侧警卫室在规划图纸上是空地和警卫室，后由益丰物业公司建为物业办公室。益丰物业公司弃管该小区后并没有将该两处物业用房归还给馨美委员会，而是让其亲属、朋友强占至今。原审认定该强占行为侵犯小区全体业主的财产权益，应将该两处物业用房归还给全体业主正确。原审法院适用法律并无不当或错误之处，益丰物业公司错误的理解了法不溯及既往的规定，法不溯及既往是指不能适用于既往事实，但新法实施后所受理的案件，就应适用新法。本案中，益丰物业公司的侵权行为一直持续至今，所以不属于既往事实。
二审期间，益丰物业公司为证明其主张向本院举示了如下证据：
证据1、证人苏某某证言一份，拟证明本案诉争西北角物业办公室是益丰物业公司找苏某某建的。
证据2、证人高某某证言一份，拟证明在其担任保安队长期间看到苏某某建诉争西北角物业办公室。
馨美委员会对益丰物业公司举示的证据质证认为：该证人证言不属于新证据，证人证言所证实的问题是事实，同时证明了益丰物业公司在馨美家园小区里建房的事实。
本院认证意见为：馨美委员会对益丰物业公司拟证明由其建成诉争西北角物业办公室的事实无异议，本院对该两份证人证言予以确认。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第五十一条规定，“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”本案诉争西北角物业办公室建于馨美家园小区内，该物业办公室的位置初始规划为空地，在无规划许可的情况下益丰物业建设西北角物业办公室没有根据。益丰物业虽主张该西北角物业办公室系其出资所建，但在小区内建造的建筑应属全体业主共有，益丰物业如有损失，可另行主张相关权利。本案诉争东侧警卫室在规划图纸上是空地和警卫室，应属馨美家园建筑区划内配套公共设施，亦应属小区全体业主共有。益丰物业公司主张诉争西北角物业办公室及东侧警卫室应归其所有的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
综上，原审法院虽适用法律不当，但处理结果符合本案事实发生时的法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨益丰物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 赵晓波
代理审判员 刘 春
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 王春贺