陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00428号
上诉人（原审原告、反诉被告）陕西光烨商贸有限公司，住所地西安市小寨西路24号。
法定代表人崔晓，该公司董事长。
委托代理人梁宁辉，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人苏文悍，北京市普华律师事务所西安分所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）西安华瑞置业有限公司，住所地西安市东五路65号。
法定代表人赵春岭，该公司经理。
委托代理人翟铭，陕西臻理律师事务所律师。
上诉人陕西光烨商贸有限公司（以下简称光烨公司）、上诉人西安华瑞置业有限公司（以下简称华瑞公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2013）新民一初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人光烨公司委托代理人梁宁辉、苏文悍，上诉人华瑞公司委托代理人翟铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年3月20日，光烨公司与华瑞公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，由光烨公司承租华瑞公司所有的西安市东五路段65号一、二层及地下室全部面积房屋，租赁期为20年，自2003年7月1日至2023年7月1日止；租金为前五年每年42.5万元，第六年至第十年每年43.7750万元，第十一年至第十五年每年45.5260万元，第十六年至第二十年每年47.8023万元，租金按季缴纳，每季度提前十天缴纳下一季度租金；华瑞公司应保证房屋水、电、气、暖及电梯正常使用；光烨公司有下列情况之一的，华瑞公司有权单方终止合同：擅自将承租的房屋转让，转借他人、擅自调换使用的；拖欠租金及应付各种费用达一个月以上的；如发生下列情况之一，即视为违约，并追究违约方的违约责任：1、租赁期间，除不可抗力和国家规划拆除房屋外，任何一方不得解除合同，如提前解除合同，应赔偿守约方相关经济损失20万元，并承担合同期内租金总额的3％违约金。2、光烨公司应按时缴纳房屋租赁费，每逾期一周应按年金的千分之三缴滞纳金，延期付款达30天视为单方违约，华瑞公司有权终止合同。合同签订后，光烨公司按合同履行，交租金至2012年12月31日。2012年7月25日，海底捞火锅连锁东五路店在华商报发布火锅店转让广告，并于店门口张贴公告，内容为“由于本店设备老化，不能给您提供愉悦的就餐环境。经公司研究决定，本店将于2012年8月1日起停业搬迁……”并于2012年8月10日向华瑞公司出具承诺书“我公司海底捞东五路店将可移动物品，于9月30日前搬离东五路65号一、二层（及地下），正式将该房屋交回贵公司，特此承诺。”后光烨公司并未搬迁，2012年8月5日起华瑞公司以光烨公司要搬迁为由停电，海底捞于2012年9月18日整体搬迁，9月20日光烨公司装修该房，但未有水电供应。在此期间，双方就房屋的解除及赔偿进行协商，未果。2012年9月、10月、2013年2月、3月、4月光烨公司五次向华瑞公司寄送特快专递要求恢复水电气供应，华瑞公司均予拒收。2013年4月，光烨公司诉至法院要求解除租赁合同，华瑞公司亦表示同意，后遂将该房屋出租他人。
另查，2003年3月23日，光烨公司与四川海底捞餐饮股份有限公司西安市东五路分公司（以下简称海底捞）签订房屋租赁合同，约定光烨公司将西安市东五路一二层及地下室全部面积（华瑞酒店一楼大堂除外）出租给海底捞东五路店，租金为前四年每年510000元，第五年至第八年在前四年的基数上递增5％即每年535500元；第九年至第十二年在第五年的基数上递增5％即每年562275元。2012年8月9日，华瑞公司出具承诺书，内容为：西安市东五路65号临街一二层及地下室商业用房产权属华瑞公司，2003年3月该用房由光烨公司承租，同年该用房经房主同意光烨公司转租给海底捞火锅有限公司成立的东五路连锁店至今。2012年6月根据海底捞火锅有限公司发展意图，华瑞公司同光烨公司协商同意，海底捞火锅连锁东五路店同年8月停业整体搬迁。若光烨公司单方认为海底捞火锅连锁东五路店合同违约，所产生的一切法律责任和经济损失由华瑞公司承担，与海底捞火锅连锁东五路店无关。
2013年4月23日光烨公司诉至法院称，2003年3月20日，光烨公司与华瑞公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定由光烨公司承租华瑞公司所有的西安市东五路段65号一、二层及地下室全部面积房屋（以下简称“承租房屋”），租期为20年，自2003年7月l日至2023年7月l日止。光烨公司认为上述《房屋租赁合同》合法有效，光烨公司已经严格履行了合同义务，华瑞公司理应遵守合同，并保证承租房屋在承租期内的正常使用。但华瑞公司自2012年9月起无故阻碍光烨公司对承租房屋正常使用，擅自中断承租房屋水、电、气供应，给光烨公司造成了严重损失。又在本案审理期间，华瑞公司又私自将承租房屋出租给案外第三人，现请求判令：l、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、华瑞公司向光烨公司返还2012年9月5日至2012年12月31日期间的租金计149000元，并按照银行同期贷款利息承担自2012年9月5日起至华瑞公司实际返还该租金之日止的相应利息；3、华瑞公司向光烨公司返还水、电、气押金2万元；4、华瑞公司赔偿光烨公司损失966261元（2012年全年光烨公司支付华瑞公司的租金为468650元，海底捞支付光烨公司的租金为562275元，中间利益差为93625元，以此为参照，光烨公司今后10年可得利益损失为936250元，外加2012年9月5日起至2012月31日止可得利益损失30011元，共计966261元）；5、本案诉讼费用由华瑞公司承担。
华瑞公司辩称，光烨公司违反合同约定将租赁场地转租于海底捞公司，又在海底捞公司于2012年8月因经营原因离场后，意图将租赁场地再次转租他人。且租赁房屋至2013年年初都由光烨公司实际控制，华瑞公司并没有中断租赁房屋水、电、气供应，现光烨公司拒不交纳应于2012年12月20日交纳的2013年1季度租金，拖欠租金达一月以上时间，华瑞公司无奈于2013年初收回租赁房屋。综上所述，光烨公司违反《房屋租赁合同》约定，不按期交纳租金且将房屋转租他人，已构成根本违约，应承担违约责任，根据相关法律规定，承租人逾期不支付租金或以自己的行为丧明不履行主要债务的，出租人可解除合同。故对于光烨公司要求解除《房屋租赁合同》，其予以同意，但要求驳回光烨公司的其他诉请。并同时提出反诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令光烨公司向华瑞公司支付2013年1月1日至2013年3月31日期间的租金共计116000元；3、判令光烨公司支付华瑞公司违约金350000元；4、判令光烨公司承担全部诉讼费。
光烨公司反诉答辩，光烨公司转租租赁房屋并没有违约，华瑞公司是同意并认可光烨公司的转租行为的，华瑞公司在其缴纳房屋及水电气费用且无其他任何违约行为的情况下，于2012年9月5日擅自中断租赁房屋的水电气供应，并在租赁合同存续期间，以暴力方式强占租赁房屋，已属恶意违约，光烨公司在华瑞公司擅自中断租赁房屋水电气供应，租赁房屋无法使用的情况下支付了2012年第四季度租金，但华瑞公司拒不恢复供应，其为防止损失扩大，其暂停支付2013年度房租，此为光烨公司依法行使合同履行抗辩权，此举未违反合同的约定。反而是华瑞公司恶意中断租赁房屋的水电气供应，违约在先，故请求法院驳回华瑞公司的反诉请求。
原审法院经审理认为，光烨公司、华瑞公司之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，光烨公司虽将涉诉房屋转租给海底捞经营，但从其后华瑞公司出具的承诺书可知，华瑞公司对此事是予以认可的。光烨公司认为华瑞公司的停水停电停气，是造成解除合同的主要原因，对此，经查，光烨公司的天燃气是直接由天燃气公司供给并交纳费用。水的总阀门在光烨公司所租用的一楼地下室，也属于光烨公司的可控范围。关于停电之事，从本案证据可知，海底捞已于2012年7月25日就发布火锅店转让厂告，并经公司研究决定做出于2012年8月1日起停业搬迁的决定并进行公示，海底捞的搬迁是其经营决策的选择，而非华瑞公司简单停电行为造成，光烨公司以此认为华瑞公司应赔偿其转租的租金损失966261元，依据不足，不予支持。光烨公司主张返还水、电、气押金2万元，未提供相应证据，不予支持。华瑞公司确于2012年9月停电造成光烨公司不能经营，故其应当返还2012年第四季度的租金149000元，但对光烨公司同时要求按银行同期贷款利率支付自2012年9月5日起至华瑞公司实际返还该租金之日止的相应利息不予认可。因华瑞公司停电在先，光烨公司依法行使合同履行抗辩权，暂停支付2013年度房租，并未违反合同约定，故华瑞公司反诉称要求光烨公司承担2013年1季度租金及违约金之请求，与事实不符，依法不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、二百一十二条之规定，判决：一、解除原告陕西光烨商贸有限公司与被告西安华瑞置业有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告西安华瑞置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告陕西光烨商贸有限公司自2012年9月5日至2012年12月31日期间的租金149000元；三、驳回原告陕西光烨商贸有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告西安华瑞置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17143元，由原告负担8572元，被告负担8571元；反诉费4635元，由被告负担。
宣判后，光烨公司与华瑞公司均不服上述判决，向本院提出上诉。光烨公司上诉称，2012年8月，其从海底捞公司承接租赁房屋，自2012年9月开始，华瑞公司即恶意断电断水致使其无法正常经营。在华瑞公司断电断水期间，其多次致函要求华瑞公司恢复水电供应，华瑞公司均拒不恢复，在华瑞公司断水断电后，仍向华瑞公司支付了2012年第四季度租金。至2013年2月，华瑞公司更是以暴力方式强行驱赶其驻场人员，并强占了租赁房屋。一审判决对于华瑞公司暴力强占租赁房屋等违反基本合同义务的重大违约行为未予提及，明显事实认定错误。一审审理过程中，华瑞公司在《房屋租赁合同》依然合法有效的情况下，将租赁房屋擅自出租给了第三方，并装修营业，致使其无法实际占有使用租赁房屋，严重违约。一审判决既确认了华瑞公司断电致使其无法经营的相关事实，却对华瑞公司断电行为是否为违约行为、违约责任承担等事实未予涉及，明显错误。由于华瑞公司存在断水、断电，强占承租房屋等种种违约情形，导致其无法继续履行租赁合同，其才依据相关法律规定起诉要求解除租赁合同。双方签订的《房屋租赁合同》第十条明确约定，任何一方不得解除合同，如提前解除合同，应赔偿守约方相关的经济损失20万元，并承担合同期内租金总额3％的违约金，共计488422元。华瑞公司严重违约，该行为明确表示出解除合同的意思表示，并实际致使租赁合同无法继续履行，华瑞公司应依照租赁合同约定承担违约责任，支付违约金。合同约定违约责任不足以弥补其损失的，其有权要求华瑞公司赔偿因违约行为导致租赁合同解除而给其造成的全部经济损失。在本案中，其目前的经济损失为其已交付租赁房屋不能使用期间的租金149000及相应利息、水电押金2万元、因租赁房屋不能使用其需向案外人支付的赔偿等，可得利益损失为其如能按照合同约定继续承租涉案房屋10年可获得的利益。其剩余10年及2012年第四季度的可得利益损失为966261元。对于上述损失，华瑞公司依法应予以全部赔偿。请求：撤销原判，将原判第二项内容变更为“华瑞公司向光烨公司返还2012年9月5日至2012年12月31日期间的租金计149000元，并按照银行同期贷款利息由华瑞公司承担自2012年9月5日起至华瑞公司实际返还该租金之日止的相应利息”；改判华瑞公司向光烨公司返还水、电、气押金2万元；改判华瑞公司赔偿其因华瑞公司违约行为造成的损失966261元；判令华瑞公司承担一、二审诉讼费用。
针对光烨公司的上诉，华瑞公司答辩称，其按合同约定履行义务，并无违反合同约定的中断租赁房屋水、电、气供应行为。在双方的《房屋租赁合同》履行期间，其始终按合同约定履行义务。没有中断租赁房屋水、电、气供应。水的总阀门在光烨公司所租用的一楼地下室，天然气是直接由天然气公司供给并交纳费用，电是海底捞公司搬迁后，租赁房屋到处是裸露的电线且无人管理，其出于安全原因临时性停电，其后恢复。该租赁房屋至2013年初一直由光烨公司实际控制，光烨公司提供的惠春平等证言充分证实在2013年元月29日该租赁房屋由光烨公司使用，光烨公司既不交纳租金，又霸占该房产，其无奈收回租赁房屋。在等待光烨公司交纳租金期间，光烨公司起诉至法院要求解除合同，其迫不得已将租赁房屋出租。光烨公司不按《房屋租赁合同》约定的时间交纳租金的根本原因在于转租方海底捞公司提前终止了转租合同，光烨公司无力承担约定的租金所致。光烨公司与海底捞的转租行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》，光烨公司应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定租赁房屋不能转租。合同签订后，光烨公司告知华瑞公司其与海底捞公司联营火锅店。2012年华瑞公司发现光烨公司与海底捞签订的转租合同，方知光烨公司在2003年租赁合同签订后不久即将租赁场地转租与海底捞，名为联营，实为转租。海底捞请求华瑞公司不要追究其责任，华瑞公司于2012年向其出具承诺书。如海底捞与光烨公司不是转租行为，在华瑞公司不知情的情况下海底捞公司又怎能于2012年7月在媒体上欲将租赁房屋再次转租？综上，华瑞公司并无违反合同约定的中断租赁房屋水、电、气供应行为，因光烨公司违反合同约定拒不交纳租金且转租，请求支持反诉请求并依法驳回光烨公司的上诉请求。
华瑞公司上诉称，2003年3月20日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为20年，租金交纳方式为每季度提前十天交纳下一季度租金，承租方不得将承租的房屋使用权转租他人；违约责任为违约方赔偿守约方经济损失贰拾万元，并承担合同期内租金总额的百分之三违约金。《房屋租赁合同》履行期间，光烨公司拒不交纳应于2012年12月20日交纳的2013年1季度租金，拖欠租金达一月以上时间，其无奈于2013年初收回租赁房屋。《房屋租赁合同》签订后，光烨公司告知其与海底捞公司联营火锅店。后其发现光烨公司与海底捞公司签订的转租合同，方知光烨公司在2003年租赁合同签订后不久即将租赁场地转租与海底捞公司，其名为联营，实为转租。海底捞公司于2012年8月因经营原因离场后意图将租赁场地再次转租他人。租赁房屋至2013年年初都由光烨公司实际控制，其并没有中断租赁房屋水、电、气供应，故其不应向光烨公司退还租金。综上所述，光烨公司违反《房屋租赁合同》约定，不按期交纳租金且将房屋转租他人，己构成根本违约，应承担违约责任。请求依法改判并支持其反诉请求。
光烨公司答辩称，华瑞公司同意光烨公司的转租行为，华瑞公司2012年8月9日向光烨公司出具的承诺书中认可转租的事实。同时自2003年海底捞使用房屋以来产生的水电费由海底捞直接向华瑞公司支付，该期间华瑞公司从未提出过任何异议。华瑞公司在光烨公司按时交纳房租及水电气费用且无其他违约的情况下，于2012年9月前后擅自中断房屋的水电气供应，拒不恢复，在租赁合同合法存续期间以暴力方式强占房屋，属恶意违约。光烨公司在华瑞公司擅自中断水电气供应，房屋无法使用的情况下，仍向华瑞公司支付了2012年第四季度的租金，但华瑞公司拒不恢复水电气供应，光烨公司为防止损失的扩大，暂停支付2013年度的租金，是光烨公司依法行使合同履行抗辩权，并未违反合同约定。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”2003年3月20日光烨公司、华瑞公司双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。光烨公司诉至法院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，华瑞公司表示同意，本院予以准许。从2012年8月9日华瑞公司出具的承诺书可知，光烨公司将涉诉房屋转租给海底捞经营，华瑞公司是认可的。因海底捞于2012年8月1日公告整体搬迁，故海底捞的搬迁是其经营决策行为，而非华瑞公司停电行为造成。光烨公司起诉要求华瑞公司赔偿因华瑞公司违约行为造成的损失966261元（2012年全年光烨公司支付华瑞公司的租金为468650元，海底捞支付光烨公司的租金为562275元，中间利益差为93625元，以此为参照，光烨公司今后10年可得利益损失为936250元，外加2012年9月5日起至12月31日止可得利益损失30011元共计966261元），依据不足，故光烨公司上诉要求华瑞公司赔偿损失966261元的请求，本院不予支持。但华瑞公司确于2012年9月停电造成光烨公司不能经营，故华瑞公司应当返还光烨公司2012年第四季度的租金149000元。至于光烨公司上诉要求按银行同期贷款利率支付自2012年9月5日起至华瑞公司实际返还该租金之日止的相应利息无法律依据。关于光烨公司上诉要求返还水、电、气押金2万元，未提供相应证据，故光烨公司的上诉请求本院不予支持。因华瑞公司停电在先，光烨公司依法行使合同履行抗辩权，暂停支付2013年度房租，并未违反合同约定，故华瑞公司上诉要求光烨公司承担2013年1季度租金及违约金之请求，本院不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费光烨公司预交13762元由光烨公司负担，华瑞公司预交4635元由华瑞公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
审 判 员 姜亦君
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年五月三十一日
书 记 员 张小赛