陕西省略阳县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)陕0727执异28号
案外人：略阳县兴龙黄金有限责任公司。
法定代表人：蔡雪，公司执行董事。
委托代理人：楚宝成，陕西兴洲律师事务所律师。
地址：略阳县“兴洲国际”5楼。
申请执行人：广厦建设集团有限责任公司。
法定代表人：韦晗，公司董事长。
地址：浙江省东阳市白云街道东义路111号3楼。
委托代理人：黄福维，广厦建设集团有限公司法律顾问。
被执行人：陕西易家方略投资有限公司。
法定代表人：邓伟谦。
地址：汉中市汉台区北团结街海德城B座2303室。
委托代理人：梁聿科，陕西兴振业律师事务所律师。
第三人：略阳县兴洲国际酒店管理有限公司。
地址：略阳县狮凤路中段。
法定代表人：潘战兵。
委托代理人：宋佩剑，陕西兴振业律师事务所律师。
本院在执行广厦建设集团有限责任公司（以下简称：广厦集团公司）与陕西易家方略投资有限公司（以下简称:易家方略公司）合同纠纷一案中，案外人略阳县兴龙黄金有限责任公司（以下简称:兴龙黄金公司）对略阳县人民法院（2016）陕0727执恢31号裁定不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年12月20日进行了听证。兴龙黄金公司、广厦集团公司、易家方略公司、略阳县兴洲国际酒店管理有限公司（以下简称:兴洲国际酒店公司）均参加了听证，并提交了书面意见，现已审查终结。
案外人兴龙黄金公司称，略阳县人民法院2016年7月27日以（2016）陕0727执恢31号执行裁定书，裁定查封易家方略公司“兴洲国际”项目营业房主楼二楼400平方米（东西方向8轴-16轴，南北方向A轴-
L轴。即二楼207号、208号房），侵害了案外人的利益，为此提出了执行异议。理由如下：一、207号、208号房屋的开发建造商为易家方略公司；二、易家方略公司已于2014年4月20日以“房产抵押”的方式，将自己修建的“兴洲国际”（包括本案的207号、208号房屋）折抵给了第三人兴洲国际酒店公司，双方签订了房产抵债协议，并且于2014年4月23日到略阳县公证处办理了（2014）略证民字第078号公证书；三、207号、208号房屋没有办过户手续是因为207号、208号房屋当时被汉中中院查封，但在078号公证书中，对涉及本案的207号、208号房屋作了明确叙述：“207号、208号两套房产总面积518.84㎡，待查封解除后，再办理产权登记手续”；四、207号、208号房屋使用权在2014年4月28日已由兴洲国际酒店公司向案外人交付，由案外人占有使用经营，且至今已两年多；五、该207号、208号房屋于2014年7月19日被兴洲国际酒店公司连同酒店整体一起出卖给案外人；六、案外人已将购买酒店（包括207号、208号房屋）的款项全部付清。因此，申请撤销“略阳县人民法院（2016）陕0727执恢31号执行裁定书”。
申请人广厦集团公司称，一、广厦集团公司与易家方略公司已签订了建设合同解除协议书，并对“兴洲国际”的房屋进行了抵押，并出具了抵押函；二、汉中中院（2014）汉中民一终字第00646号民事判决书，判决易家方略公司应支付广厦集团公司材料款及逾期利息。兴洲国际酒店公司出卖抵押物的行为不合法，兴龙黄金公司异议不成立。
被执行人易家方略公司称，不同意略阳县人民法院对“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋的执行。理由如下：一、“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208房屋，因易家方略公司欠兴洲国际酒店公司的工程款，2014年4月23日通过略阳县公证处公证，将“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋抵偿给兴洲国际酒店公司，即所有权归兴洲国际酒店公司所有，并于当日交付给兴洲国际酒店公司；二、“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋当时没有过户是因被汉中中级人民法院查封，经营困难拖欠略阳县地税局税款未能办理过户，后易家方略公司履行完中院执行裁定所确定的债务，中院早已解除查封，“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋从2014年4月20日起不再是易家方略公司所有。因此，请求法院解除对“兴洲国际”207号、208号房屋的查封。
第三人兴洲国际酒店公司称，不同意略阳县人民法院对“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋的执行。理由如下：一、“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋，已于2014年7月19日出售给了兴龙黄金公司，当日交付给兴龙黄金公司，从2014年7月19日至今一直由兴龙黄金公司占有、使用、收益；二、“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋没有过户的原因是易家方略公司经营困难欠略阳县地税局税款，开不出不动产销售专用发票，导致至今不能办理过户。因此，请求法院解除对“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋的查封。
本院查明，2008年被执行人易家方略公司与广厦集团公司协商签订了工程项目施工合同，施工中双方发生纠纷致使合同无法继续履行。2010年5月双方解除了合同，并约定了易家方略公司用“兴洲国际”项目第三层全部商业房所为给广厦集团公司付款的保证。同年6月略阳县房产管理局以略房函（2010）2号文件函告易家方略公司，在未履行完付款手续前，不得对“兴洲国际”第三层商业房进行销售。2013年广厦集团公司将易家方略公司起诉至略阳县人民法院，略阳县人民法院作出（2013）略民初字第00489号判决，双方均提起上诉，经汉中中院审判，做出（2014）汉中民一终字第00646号终审判决，判定易家方略公司支付广厦集团公司剩余材料价款1284739.00元、逾期利息284488.24元。因易家方略公司未履行生效法律文书确定的义务，广厦集团公司向法院申请强制执行。另，四川怡瑞投资有限公司与易家方略公司因借款合同纠纷一案，2011年12月4日汉中中院以（2011）汉中执字第00069-2号裁定对易家方略公司位于略阳县狮凤路中段在建房“兴洲国际”营业房主楼二楼207号、208号房屋进行查封，查封期限两年。2016年7月27日汉中中院以（2011）汉中执字第00061—6号执行裁定书解除对易家方略公司“兴洲国际”营业主楼二楼207号、208号房屋的查封，送达略阳县房产管理局及略阳县不动产登记局。同日略阳县人民法院以（2016）陕0727执恢31号执行裁定书，查封了易家方略公司在略阳县“兴洲酒店”营业房主楼二楼的207号、208号房屋。
另查，2014年4月20日，易家方略公司因拖欠兴洲国际酒店公司工程款等，双方签订了房屋抵债合同，约定将易家方略公司“兴洲国际”营业房主楼1—2层14套房作价低偿给兴洲国际酒店公司，其中二楼207号、208号房屋包括在14套房中，2014年4月23日，双方对房屋进行了公证。2014年7月19日，兴洲国际酒店公司将位于略阳县狮风路“兴洲国际”营业主楼一座等房产整体出售给兴龙黄金公司，其中包括二楼207号、208号房屋。兴龙黄金公司已支付全部价款并一直占有使用至今，未办理产权登记手续。
本院认为，本案中广厦集团公司与易家方略公司债权债务关系明确，有汉中中院生效法律文书，但双方协议中是以易家方略公司“兴州国际”营业房第三层来作保证的，并非第二层。而易家方略公司因拖欠兴洲国际酒店公司债务4283万元，双方签订了房屋抵债合同，约定将易家方略公司“兴洲酒店”营业房主楼及“兴州国际酒店”经营权作价，用于偿还兴洲国际酒店公司欠款。后兴洲国际酒店公司又将“兴洲国际”营业主楼整体出售给兴龙黄金公司，双方签订买卖协议，并于2014年7月19日将兴洲国际酒店公司的“兴洲国际”营业主楼交付兴龙黄金公司，兴龙黄金公司已支付全部价款，并一直占有使用至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。兴龙黄金公司提出的执行异议理由成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对“兴洲国际”营业主楼二楼207号、208号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之时起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 胡会强
审判员 王建平
审判员 陈利明
二〇一六年十二月二十二日
书记员 郭双双