山东省济宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）济行终字第12号
上诉人（原审被告）济宁市房产管理局。住所地：济宁市建设北路***号。
法定代表人冯元栋，局长。
委托代理人（特别授权）梁鹏
委托代理人（特别授权）徐正明
上诉人（原审第三人）济宁通用典当有限责任公司。住所地：济宁市。
法定代表人吴静，理事长。
委托代理人（特别授权）张波，山东公明政和律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）李伟，山东公明政和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹建设（曾用名邹继刚）。
委托代理人（特别授权）张兴旺，山东圣泽律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘谈
原审第三人济宁市东方建设工程有限公司。住所地：济宁市。
法定代表人苏君，董事长。
委托代理人（一般代理）朱代文
上诉人济宁市房产管理局、济宁通用典当有限责任公司因房屋行政登记一案，不服济宁市任城区人民法院（2012）任行初字第39号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人济宁市房产管理局的委托代理人梁鹏、徐正明，上诉人济宁通用典当有限责任公司的委托代理人李伟，被上诉人邹建设的委托代理人刘谈，原审第三人济宁市东方建设工程有限公司的委托代理人朱代文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月18日，济宁市东方房地产开发有限公司与济宁市东方建设工程有限公司签订商业房屋销售合同，合同约定，济宁市东方房地产开发有限公司将位于科苑小区东组团2号商业房出售给东方建设公司，房屋总价款1105100元。2004年4月21日经上述两公司申请，济宁市房产管理局办理了房屋转移登记，并向东方建设公司颁发了济字第020189号房屋所有权证。东方建设公司于2004年5月10日又将房屋抵押给通用典当公司，并办理了抵押登记。本案争议房屋现在由原告占有、收益。
原审法院认为，被告济宁市房产管理局作为依法设立的房屋登记机构，有对辖区内房屋依法登记的法定职权。第三人东方建设公司因购买济宁市东方房地产开发有限公司的房屋，于2004年4月21日，向被告申请办理转移登记，应适用《城市房屋权属登记管理办法》的规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。被告所提交的证据中，没有济宁市东方房地产开发有限公司的房屋权属证书。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……故对本案争议的房屋转移登记审查中，在没有济宁市东方房地产开发有限公司的房屋权属证书的情况下，被告予以办理房屋转移登记，未尽到合理审慎的职责，不符合上述规定。被诉具体行政行为，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：撤销被告济宁市房产管理局于2004年4月22日作出的济字第020189号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告承担。
上诉人济宁市房产管理局上诉称：一、被上诉人邹建设与济宁市东方建设工程公司之间的债权债务纠纷应通过民事诉讼途径解决。其基于债上的请求权要求撤销我局的物权登记行为，缺乏必要的事实理由和法律依据。二、被上诉人的起诉既不符合逻辑又不合常理。被上诉人既然认为济宁市东方建设工程有限公司不是产权所有人，要求撤销为其颁发的房屋所有权证，那为何又默认该公司具有处分权而与其签订合同，并约定以房抵工程款等内容。三、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，以房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行处理民事争议。据此我局认为，被上诉人应先通过民事诉讼程序确认建设工程施工合同是有效合同，并对其与原审第三人的债权债务进行清算，再由人民法院对房屋归属作出认定。请求撤销原判，予以改判。
上诉人济宁通用典当有限责任公司上诉称：一、原审判决认定事实错误。济宁市房管局颁发济字第020189号房屋所有权证的具体行政行为依据充分，程序合法，应当予以维持该行政行为。二、被上诉人原审主张的诉讼依据，系其与原审第三人存在建设工程施工合同关系，且以建设工程施工合同曾约定以房抵偿工程款，并已对该房屋实际占有支配为由。要求撤销该房屋所有权登记。其主张与本案所涉及的房屋登记行政行为并无利害关系，该主张能否认定其取得房屋所有权，应当通过民事诉讼程序予以确认。原审法院并未围绕被上诉人的主体资格以及其主张的范围，对被诉具体行政行为进行审查，实质上变相剥夺了原审被告举证及抗辩的权利，导致判决结果明显失当。三、上诉人对本案争议房屋依法享有抵押权。请求撤销原判，予以改判。
被上诉人邹建设辩称：一、一审时我方已经向法庭提交了济宁市中级人民法院（2012）济行终字第92号行政裁定书，证实邹建设是本案的适格主体，对本案争议的房屋有利害关系。二、根据《城市房屋权属登记管理办法》第17条、第27条的规定，上诉人济宁市房产管理局作出的房产登记不符合法定程序，应予撤销。
原审第三人济宁市东方建设工程有限公司述称：从邹建设与原审第三人济宁市东方建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》来看，公司法定代表人不知道，委托代理人也不知道，但邹建设确实干了该工程中一部分工程，但没约定以房抵工程款。我公司认为房管局的颁证行为合法。
本院二审查明的案件事实与一审法院认定的一致。
本院认为，关于被上诉人邹建设是否具备原告诉讼主体资格问题，我院曾于2012年10月15日作出（2012）济行终字第92号行政裁定书，认为被上诉人邹建设与原审第三人济宁市东方建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，约定以房抵工程款，并且目前邹建设在对争议房屋正在占有、收益，因此与本案争议房屋有利害关系，有权向法院提起本案行政诉讼。《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。上诉人济宁市房产管理局作为依法设立的房屋登记机构，有对辖区内房屋依法登记的法定职权。原审第三人东方建设公司因购买济宁市东方房地产开发有限公司的房屋，于2004年4月21日，向上诉人济宁市房产管理局申请办理转移登记，应适用《城市房屋权属登记管理办法》的规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。上诉人济宁市房产管理局所提交的证据中，没有济宁市东方房地产开发有限公司的房屋权属证书。于1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。该法经2007年、2009年两次修正，目前在第六十一条第二款仍保留着上述规定。因此，本案所涉房产未经初始登记而直接办理转移登记显然违法。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；……故对本案争议的房屋转移登记审查中，在没有济宁市东方房地产开发有限公司的房屋权属证书的情况下，上诉人济宁市房产管理局予以办理房屋转移登记，未尽到合理审慎的职责，不符合上述规定。被诉具体行政行为，依法应予撤销。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由二上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 彤
审判员 张 玲
审判员 王建春
二〇一四年二月二十四日
书记员 张静雅