广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第990号
原告陈德忠（反诉被告），男，汉族，1983年12月27日出生。
被告凌伟宏，男，汉族，1977年1月10日出生。
被告凌康文（反诉原告），男，汉族，1986年5月13日出生。
被告佛山市天巨电器有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区张槎东鄱鄱西高沙工业区9号之三。
法定代表人区应斌。
上述三被告的共同委托代理人马颖仪、陈志坤，均为广东泽康律师事务所律师。
原告陈德忠诉被告凌伟宏、凌康文、佛山市天巨电器有限公司（下称天巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，被告凌康文向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉一并审理。本案依法由审判员陈超适用简易程序独任审判，于2013年10月17日公开开庭审理，原告陈德忠当庭申请承办法官回避，本院于2013年10月17日作出《对申请回避的决定书》决定驳回原告申请本案审判员陈超回避的请求。后分别于2013年10月22日、2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告陈德忠，被告凌伟宏、凌康文、天巨公司的委托代理人马颖仪、陈志坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年11月12日在三叶环保啟皓科技大厦一楼办公室与凌伟宏签订合同，租赁禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号之三的厂房，用于开办佛山市骄骏汽车维修服务有限公司，面积为240平方米、长24米、宽10米，每平方米20元／月。当时被告凌伟宏在合同上签上被告凌康文的名字，却按下其指纹。原告不清楚签约人身份，要求出示身份证核对，被告凌伟宏出示证件后，解释称签该合同是应约而来。合同签订后被告凌伟宏未能提供土地使用证明等相关材料给原告办理手续，致使禅城区交通局分别两次下达责令整改通知给原告的经营店铺。2013年5月12日，天巨公司的法定代表人区应斌送来一份临时租赁合同和使用证明等盖公章证件，而原告发现该合同的租赁用地面积为122平方米与本合同的租赁面积240平方米有较大区别，租金为12元／平方米与实际合同的租金20元／平方米有较大区别。区应斌回复其提供给原告的材料只是用于办理营业执照用途，不可作其他用途。2013年5月16日被告凌伟宏弟弟凌康文以原告未交当月的租金为由，对原告租赁的汽修厂进行停水电，（第二次）原告用手机拍下了相关视频，被告凌伟宏弟弟凌康文即抢原告手机，由于未能抢到，其叫来凌伟宏和其妹夫共四人围殴原告一顿，原告本想报警，但为谋生，后来打消了念头。2013年8月8日，禅城区交通运输局的工作人员致电原告，其提交的土地使用证明和临时租赁合同未能办理营业执照，从2012年12月至2013年8月原告为办理骄骏汽车维修服务有限公司已经投入了大量的人力物力：一、厂房装修（50平方米的铁结构阁楼二层100㎡）和卷门2个、小门1个、化粪池1个，合计44743.60元；二、购置汽车维修设备、工具，合计30058.90元；三、已交租金37405.80元（2012年1月至2013年6月）；四、已发员工工资80064元；五、三个月的履约保证金14400元；六、给员工租房费用300元；七、打官司的复印材料费用80元；八、诉讼期间的开庭费和其他费用，待报。上述合计207772.30元。经原告在禅城区地籍档案馆的查询显示，其租赁的厂房为政府储备用地，使用权利人为：佛山市禅城区土地储备中心，档案号为21C31-2012-17853。经原告多次追究，被告以各种理由回避，原告为保护其合法权益，诉至法院，请求判令被告：一、支付原告2012年12月至2013年6月的房租水电费和三个月的履约保证金合计52105.80元。二、支付原告厂房的装修费用和购置设备工具的费用合计74882.50元。三、支付原告已发放的员工工资80064元（2012年12月至2013年7月）。
诉讼中，原告明确诉讼请求如下：1、被告要继续履行租赁合同；2、被告支付2012年12月至2013年6月的房租、水电费和三个月的履约保证金，共52105.8元；3、被告支付厂房的装修费用和购置的设备工具费用，共计74882.5元；4、被告支付已经发放的员工工资（2012年12月至2013年7月）80064元；5、被告凌康文两次关闭涉案场地的水电，每关一次赔偿2000元，共4000元。至于后续产生的费用，原告届时另行主张权利，向被告索赔。
被告凌伟宏答辩称：一、案涉租赁合同签订过程中，我方仅为被告凌康文的代理人，案涉租赁合同权利义务依法由我方的委托人（即凌康文）承担，原告无权依据案涉租赁合同要求我方承担任何责任。2012年，我方受本案被告凌康文的委托，以其名义代为处理其位于佛山市禅城区昌荣路9号面积为240平方米厂房（即案涉租赁物业）对外招租事宜，并代为签订租赁合同。2012年11月12日，我方依据凌康文的委托，以其名义与原告签订一份《厂房租赁合同》，该合同中出租人载明为“凌康文”，落款签字也是按照凌康文的委托，由我方签署“凌康文”字样。我方与原告协商案涉租赁物业的出租事宜，代为签署租赁合同的行为，均属于凌康文的委托范围，对于本人与凌康文之间的委托关系，原告也是一早知悉的。依据《民法通则》第六十三条规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，案涉租赁合同项下出租人的权利及义务依法均由本人的委托人凌康文自行享有及承担，与我方无关。本案案由为租赁合同纠纷，依据合同的相对性，本人并非合同的相对方，原告无权依据案涉租赁合同要求本人履行合同义务或承担任何责任。二、案涉租赁物业具有政府相关部门出具的场地使用证明，可用作企业经营场所，作为企业工商登记地址。原告向本人了解案涉租赁物业的情况，协商租赁事宜时，仅表示其将会自行经营使用租赁物业，但没有明确所经营的行业。对于办理企业工商登记事宜，出租人只需向承租人提供相关场地使用证明文件，供其办理企业工商登记即可。案涉租赁物业具有佛山市禅城区张槎街道国土城建和水务局出具的《住所（经营场所）使用证明》，可以用于作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。换而言之，案涉租赁物业可以作为企业工商登记地址，政府相关部门亦认可该份证明，在申请登记人（即原告）齐备其他工商登记注册材料后，将会为其办理企业设立登记。据本人了解，凌康文本人也以同样的《住所（经营场所）使用证明》成功办理完成个体户工商登记事宜。我方对于原告最终未获得交通运输部门、工商部门的审批原因并不知悉，原告亦没有提供有力的证据证明，其未能获得交通运输部门、工商部门审批的原因在于场地使用证明问题上，因此原告依法应承担举证不能的责任。三、我方不是案涉租赁物业的使用权人，没有关停原告在租赁物业内的水、电。在本案中，我方仅为被告凌康文的签约代理人，对于凌康文如何管理租赁物业与本人无关，本人也没有干涉，更没有关停原告的水、电。因此，原告无权要求本人赔偿其声称被关停水、电导致的损失。此外，原告声称在租赁期间被关停水、电，但其并未提供有力证据证明该事实，以及因此导致的损失数额，故原告依法应承担举证不能的责任。综上所述，我方认为原告陈德忠的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请贵院的查明事实的基础上，予以驳回，以维护本人的合法权益。
被告凌康文辩称：一、我方有权向原告出租案涉租赁物业。案涉租赁物业归属佛山市工贸集团公司（以下简称“工贸公司”），工贸公司将案涉物业出租给本案另一被告天巨公司。2012年7月11日，本人与天巨公司签订一份《临时租赁经营合同》（编号：三叶厂区（2012）01号）及一份《补充协议》，约定我方向天巨公司承租位于佛山市禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号厂房和物业。我方向天巨公司承租上述物业后，将部分物业自行经营使用，部分转租给其他第三方。2012年11月12日，本案被告凌伟宏依据本人的委托，以我方名义与原告签订一份《厂房租赁合同》。该《厂房租赁合同》约定本人向原告出租位于佛山市禅城区昌荣路9号面积为240平方米厂房，供其自行经营，租赁期从2012年12月1日起至2015年12月31日止。我方向天巨公司承租案涉租赁物业后，即享有租赁物业的使用权，有权向第三人转租。二、案涉租赁物业可作为企业工商登记地址，用于作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。案涉租赁物业具有佛山市禅城区张槎街道国土城建和水务局出具的《住所（经营场所）使用证明》，可以用于作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。换而言之，案涉租赁物业可以作为企业工商登记地址，政府相关部门亦认可该份证明，在申请登记人（即原告）齐备其他工商登记注册材料后，将会为其办理企业设立登记。本人自行经营的个体户也是以同样的场地使用证明办理完成相关的工商登记，故证明本地工商部门认可该份场地使用证明。我方与原告之间的租赁合同约定，原告承租案涉物业用于自行经营，但没有约定经营行业，也没有约定本人对其成功办理企业工商登记负有义务。“自行经营”也包含仓库等无需办理工商登记的用途。在上述《租赁合同》签订后，我方在得知原告需要办理企业工商登记，已积极配合原告的工作，为使其顺利获得企业营业执照，我方特向工贸公司及天巨公司提出协助的请求，工贸公司及天巨公司也应我方的请求，由天巨公司与原告签订一份《临时租赁经营合同》，供原告办理企业工商登记之用。其后，我方已向原告提供办理企业工商登记的《住所（经营场所）使用证明》及租赁合同。企业营业执照是否可成功办理有很多决定性因素，大部分因素并非出租人可控制及预见。现行法律法规并无规定，出租人对承租人成功办理企业营业执照负有义务，同样的合同也未约定该义务。原告称其经营事项为汽车维修，除一般的工商登记手续外，还需要所属地区的交通运输部门审批许可，而交通运输部门除需场地使用证明外，还需其他相关材料，该等材料则需由原告自行办理、提供。原告诉称因我方提供的租赁合同及《住所（经营场所）使用证明》不能办理营业执照，但原告没有提供有效的证据证明，原告依法承担举证不能的不利后果。三、原告已实际占有使用本人交付的租赁物业，且至今未将租赁物业交还给本人，原告无权要求本人返还其使用租赁物业期间的租金、水电费。我方在与原告之间的租赁合同生效后，已将案涉租赁物业交付给原告使用，原告也已实际占有使用租赁物业，且至今尚未向我方归还租赁物业。依据双方间的合同约定，原告应向本人支付租金及使用租赁物业所产生的水、电费用。因此，原告要求我方返还其使用租赁物业期间的租金、水、电费缺乏事实及法律依据，依法不应得到法院的支持。且我方已就其未支付部分租金、管理费、水电费等费用，向贵院另行提起了反诉。四、原告所主张的赔偿项目及金额缺乏事实及法律依据。对于厂房装修损失。我方认为其提出的装修价值过高，缺乏事实依据。同时，原告提供的有关厂房装修费用的凭证仅为收据，无有效的装修合同及发票，而收据上也仅有个人签字无单位公章，不能视为正式有效的凭证。此外，原告提供的部分收据甚至存在开具人员、日期、项目不同，但编号相连的情况，如办公室玻璃柜、茶几制作费收据（No.0522857，2012年12月12日开具）、办公室木工、油漆费用收据（No.0522858，2012年12月15日开具）、水电装修工程款收据（No.0522859，2012年12月18日开具）、购买玻璃台和椅子的收据（No.0522860，2012年12月16日开具）。从收据的内容而言，水电工程、木工与玻璃台销售是完全不同的经营范围；从收据开具时间而言，收据开具的日期都相差几天，但收据的编号却是相连的，甚至存在编号在后的收据开具日期在前，因此，本人认为原告存在自行制作收据，企图增加本人负担、损害本人合法权益的嫌疑。对于购买汽车维修设备、工具的损失。首先，原告声称为汽车维修而购置一系列设备、工具均属于动产，原告可自行搬离、处分，其对于该等财产的所有权并没有受到损害，故本人依法无需对原告该赔偿项目进行赔偿。其次，原告仅提供收据，并非发票，不能视为正式有效的付款凭证，存在原告自行制作的可能性。再者，原告提供的收据所记载的事项、购买的物品，不能证明用于汽车维修中，如枕头、床板、菜篮、电信手机等。对于已发给员工的工资及在外租房的费用。首先，原告只提供几份劳动合同及考勤表，并未提供有关的购买社保的证明，该等文件存在原告单方制作的可能性，不能作为有效地证明原告主张的员工数量及工资数额。关于原告为员工在外租房一事，原告也没有提供有效的租赁合同或其他有效的证据，原告依法应承担举证不能的责任；其次，员工的工资及住房福利是基于劳动关系而产生，不是基于租赁关系而可预见的、直接的损失。如要求本人承担该部分损失显然增加本人的负担，损害本人的合法权益。五、原告主张的被关停水、电造成损失的主张缺乏事实依据。我方与原告建立租赁关系后，并没有关停原告在租赁物业内的水、电，从我方反诉举证可证实，原告一直使用该租赁物业的水电设施。对于原告该主张，原告也没有提供有力的证据证明本人曾关停其水、电，并因此造成其损失，故原告应依法承担举证不能的不利后果。综上所述，我方认为原告陈德忠的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请贵院的查明事实的基础上，予以驳回，以维护本人的合法权益。
被告天巨公司辩称：一、在本案中，我方仅与被告凌康文存在租赁关系，与原告不存在实际的租赁关系，原告无权要求我方承担赔偿责任。案涉租赁物业归属工贸公司。2012年6月17日，我司与工贸公司签订一份《租赁合同》，约定我司承担工贸公司位于佛山市禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号厂房和物业。2012年7月11日，我司与本案被告凌康文签订一份《临时租赁经营合同》（编号：三叶厂区（2012）01号）及一份《补充协议》，约定凌康文向天巨公司承租位于佛山市禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号厂房和物业。租赁期限自2012年7月11日起算。据我司了解，凌康文于2012年11月12日，与原告签订一份《厂房租赁合同》，约定凌康文向原告出租位于佛山市禅城区昌荣路9号面积为240平方米厂房。其后，凌康文及原告向我司及工贸公司提出请求，称由于原告需要办理企业工商登记事宜，需以我司名义与原告签订一份租赁合同及一份场地使用证明，用于办理企业工商登记手续。我司及工贸公司应凌康文及原告的请求，由我司与工贸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定我司与工贸公司的租赁期限自2013年1月1日起至2014年6月30日止；由我司与原告于2013年1月11日签订一份《临时租赁经营合同》，约定原告向我司承租位于佛山市禅城区昌荣路9号之3厂房，供其办理工商登记手续。由于我司与原告均明确双方之间并无实际的租赁关系，故我方与原告签订一份《终止协议》，确认双方无需履行上述《临时租赁经营合同》。原告也向我司出具一份《证明》，确认我司与其之间的租赁合同仅用于办理企业工商登记之用。综上，我司与原告之间不存在租赁合同关系，我司也没有收取原告的租金等费用，本案案由为房屋租赁合同纠纷，基于合同的相对性，原告无权要求我司承担合同义务或赔偿其损失。二、案涉租赁物业可作为企业工商登记地址，用于作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。案涉租赁物业具有佛山市禅城区张槎街道国土城建和水务局出具的《住所（经营场所）使用证明》，可以用于作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。换而言之，案涉租赁物业可以作为企业工商登记地址，工商部门亦认可该份证明，在申请登记人（即原告）齐备其他工商登记注册材料后，将会为其办理企业设立登记。在本案中，凌康文已向原告提供办理企业工商登记的《住所（经营场所）使用证明》及租赁合同。但由于原告拟经营事项为汽车维修，除一般的工商登记手续外，还需要所属地区的交通运输部门审批许可。而交通运输部门除需场地使用证明外，还需其他相关材料，该等材料则需由原告自行办理、提供。此外，企业营业执照是否可成功办理有很多决定性因素，大部分因素并非出租人可控制及预见。现行法律法规并无规定，出租人对承租人成功办理企业营业执照负有义务。原告诉称因租赁合同及《住所（经营场所）使用证明》不能办理营业执照，但原告没有提供有效的证据证明，原告依法承担举证不能的不利后果。三、我方与原告之间不存在租赁关系，也没有关停原告在租赁物业内的水、电，依法无需赔偿原告诉称因被关停水、电导致的损失。如前所述，我司与原告不存在实际的租赁关系，我司也没有关停原告的水、电，与原告建立实际租赁关系的为本案被告凌康文，对于凌康文如何管理租赁物业与我司无关，我司也不得无故干涉。原告无权要求我司赔偿其声称的被关停水、电导致的损失。此外，原告声称在租赁期间被关停水、电，但其并未提供有力证据证明该事实，以及因此导致的损失数额，故原告依法应承担举证不能的责任。综上所述，我司认为原告陈德忠的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请贵院的查明事实的基础上，予以驳回，以维护我司的合法权益。
被告凌康文在答辩期内提起反诉称：2012年11月12日凌伟宏依据本人的委托，以我的名义与原告陈德忠签订一份《厂房租赁合同》。该《厂房租赁合同》约定本人向陈德忠出租位于佛山市禅城区昌荣路9号面积为240平方米厂房，供其自行经营，租赁期从2012年12月1日起至2015年12月31日止，租金按每月每平方贰拾元人民币计算（即每月租金为4800元），租金按月计付。另，我方与原告陈德忠双方确认，水费按3元／吨的标准计收，电费按1.2元／度的标准计收，按月计付。上述租赁合同签订后，本人已将租赁物业交付给陈德忠使用，且至今陈德忠仍继续占有使用上述租赁物业，但陈德忠并没有按照合同的约定履行相关支付义务，截至本人提起反诉之日，陈德忠仍拖欠本人2013年8月至今的水、电费，以及2013年7月至今的租金。原告陈德忠拖欠租赁费用的行为，已经构成严重违约，并给本人造成较大的经济损失。为此，诉至法院，请求判令：1、解除被告凌康文与原告之间的租赁合同；2、被告凌康文有权没收原告支付的履约保证金14400元；3、原告陈德忠立即向被告凌康文支付拖欠的2013年7月至2013年9月的租金14400元及违约金1440元（按照原告逾期缴纳租金总额的10%计算），以及2013年8月至2013年9月9日的电费402元、水费78元；4、原告陈德忠按照租赁合同约定向原告支付租金、水、电费至其实际交还租赁物业之日；5、本案全部诉讼费由原告承担。诉讼中，被告凌康文明确对租金的反诉请求时段为2013年7月至2013年12月；对水电费的反诉请求时段为2013年8月至2013年12月止，并不要求原告向其腾退涉案厂房。
原告陈德忠针对被告凌康文的反诉，答辩称：工贸公司出租给天巨公司的土地，是否有侵害集体的利益。且不清楚出租的土地面积是多少，出租的底价太低。若张槎工贸公司出租给天巨公司的合同是无效，则天巨公司出租给凌康文的租赁合同也应无效。
诉讼中，原告就本诉和反诉提供如下证据：
1、2012年11月12日陈德忠与凌伟宏签订的厂房租赁合同、按金收据、2012年12月-2013年6月租金及水电费收据6张、2012年12月-2013年7月水电费明细单据7张，证明原告承租昌荣路9号之三，该厂房是被告凌伟宏出租给原告的，但在租赁合同上所签的是凌康文的名字，原告按照合同的约定自2012年12月开始缴纳了租金至2013年7月，水电费也自2012年12月开始缴纳至2013年7月，并缴纳了按金14400元。在签订该份租赁合同时，并向凌伟宏购买了4000元左右的废铁来装修租赁的厂房。
2、劳动合同书5份及员工身份证复印件4份、辞职申请书2份、考勤登记表8份、工资表8份，证明原告承租涉案厂房后开设了一间汽修厂并聘请了员工。
3、收款收据21张、收据39张、送货单11张、寄货单1张、订货单1张、发货单2张、销售单3张、佛山市文渊博文具有限公司收据2张，证明原告承租厂房后购买设备、文具的花费，金额是30058.90元。
4、装修收款收据7张、装修收据19张，送货单17张、装修调拨单1张，证明原告承租厂房后的装修的费用，大概是40000多元。
5、发票联36张，证明原告承租涉案厂房后开设汽车维修厂后，自2012年12月-2013年10月厂里经营期间使用汽车所产生的汽油费2870元左右。
6、住所（经营场所）使用证明书，该证明书的落款时间是2013年4月18日，是连同临时租赁合同一并交给原告，以此佐证临时租赁合同的落款时间非租赁合同上记载的2013年1月11日，而是2013年6月28日。
诉讼中，三被告就本诉共同提交如下证据：
1、被告凌康文的身份证复印件、被告凌伟宏的身份证复印件、天巨公司的营业执照副本复印件、组织机构代码证，证明三被告的诉讼主体资格。
诉讼中，被告凌康文就本诉中增加以下证据：
1、2012年7月11日签订的临时租赁经营合同、补充协议，证明凌康文向天巨公司承租涉案物业，其后凌康文将涉案物业转租给陈德忠，凌康文有涉案物业的使用权，有权出租收益。
2、临时租赁经营合同，证明凌康文与陈德忠签订租赁合同，由原告向凌康文缴纳租金。
3、证明1份、住所（经营场地）使用证明（编号：20130557）、个体工商户档案登记资料、企业机读档案变更登记资料，证明凌康文与天巨公司签订租赁合同后签订了一份证明，同意天巨公司转租物业给凌康文，用于凌康文本人办证之用。涉案租赁物业可以作为个体工商户或者其他经营场所使用且凌康文在原告所租用物业旁也有自行经营个体工商户，工商部门对此也予以认同。
诉讼中，被告天巨公司就本诉中增加以下证据：
1、2012年6月27日签订的临时租赁合同、补充协议，证明天巨公司向工贸公司承租涉案物业，天巨公司有权转租涉案物业。
2、临时租赁经营合同、补充协议、证明1份，证明凌康文向天巨公司承租涉案物业，工贸公司作为权属人，也同意天巨公司将涉案物业转租给凌康文使用。
3、厂房租赁合同（工贸公司与天巨公司签订）、终止协议（工贸公司与天巨公司签订），临时租赁经营合同（天巨公司与陈德忠签订）、终止协议（陈德忠与天巨公司签订）、证明一份，证明天巨公司应凌康文及原告的要求，为方便原告办理营业执照，由陈德忠与天巨公司签订临时租赁合同。工贸公司、天巨公司及陈德忠也同时签订终止协议，证明无需真实履行该临时租赁合同，临时租赁合同只作领牌照所用。涉案物业租赁合同双方当事人是原告陈德忠与凌康文，天巨公司及工贸公司非直接与原告陈德忠发生租赁关系的出租方。
诉讼中，被告凌康文就反诉提交如下证据：
1、水电表读数，证明原告陈德忠截止到2013年9月9日的用水用电量。
诉讼中，原告就反诉无证据提供。
本院依职权发函给佛山市禅城区国土城建和水务局调查涉案房产报建手续，该局于2013年10月11日作出《佛山市禅城区国土城建和水务局关于佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第990号调查函的复函》。
诉讼中，原告申请对涉案厂房装修的造价及现值进行鉴定、评估。本院依法委托广东永隆工程造价咨询事务所有限公司（下简称永隆公司）对厂房装修现值进行鉴定、评估，永隆公司于2014年1月3日出具《工程造价鉴定意见书》。
本院对各方当事人提供的证据以及依职权调取的证据作如下认证：
原告在本诉中提供的证据1中的租赁合同，被告凌康文确认委托凌伟宏代签合同，凌康文为涉案合同的相对方，因其对租赁合同的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对该份租赁合同予以采信。关于租金和水电费收据以及水电费明细单据，被告凌康文对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告凌康文认为租金仅缴纳到2013年6月，原告也确认租金仅缴纳至2013年6月，故本院确认原告告已经缴纳租金至2013年6月。关于按金收据，被告凌康文无异议，本院予以采信。对原告提供的证据2，上述合同为原告单方制作，也没有经劳动部门登记备案，三被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，故本院不予采信。原告提供的证据3，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。因原告提供了下列收据NO.2609369、NO.0522859、NO.0712950、NO.0808608、NO.0522858、NO.0522857、NO.0522860、NO.0657223、NO.1722261的原件进行核对，并有收款单位或者经手人签名盖章确认，且指明原告或者佛山市骄骏维修中心收取，与本案具有关联性，本院对上述收据真实性予以确认。对原告提供的其他收据，因未能显示与本案的关联性，本院不予确认。原告提供的证据4，被告对其真实性、合法性、关联性不予确认，因其已经提起装修残值鉴定且已经出具评估报告，本院将以装修残值评估报告确定相应价值。原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。原告提供的证据6，三被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信。
三被告共同提交的有关主体资格的证据，原告无异议，本院予以采信。被告凌康文提供的证据1临时租赁经营合同、补充协议，原告对其真实性无异议，被告凌伟宏无异议，被告天巨公司确认是其公司法定代表人与凌康文签订涉案合同，故本院予以采信。被告凌康文提供的证据2临时租赁经营合同，原告和被告凌伟宏和天巨公司均无异议，本院予以采信。被告凌康文提供的证据3，有原件核对，并有相关主管职能部门的盖章确认，与本案具有关联性，本院予以采信。被告天巨公司提供的证据1、2，两被告对该证据无异议，且有原件进行核对，原告对其真实性有异议，但未能提供证据予以反驳，也未申请鉴定，故本院对其予以采信。被告天巨公司提供的证据3，有原件核对，原告也确认其与天巨公司签订临时租赁经营合同，故本院对上述证据予以采信。
就被告凌康文提供的反诉证据1，虽原告认为没核实过不清楚，但经本院现场勘查印证，确认该证据真实性。
对于本院依职权调取的证据，原告与三被告均无异议，本院予以采信。对于永隆工程造价咨询事务所有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，是由原、被告一致选定的、拥有鉴定和评估资质的专业机构出具，原告无异议，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年6月27日，被告天巨公司作为承租方（乙方）与作为出租方的案外人佛山市张槎工贸集团公司（甲方，下称“张槎工贸公司”）签订《临时租赁经营合同》，就甲方将位于张槎玉带开发区昌荣路9号厂房租赁给乙方事宜作出如下约定：一、甲方提供现有厂房及水电设施给乙方。二、租赁期和计租时间从2012年7月1日起，甲方给予乙方一个月装修期，计租时间从2012年8月1日起。租赁期间双方均有权随时终止合同，但须提前六个月通知对方，双方均不属违约，互不作补偿或赔偿（注：乙方如将物业场地转租或分租，签订的合同亦必须符合本条规定）。……七、甲、乙双方的权利、义务：…….3、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不能转租。……同日，双方签订一份《补充协议》，对租赁费交纳时间作出补充约定。为协助原告办理营业执照，天巨公司与张槎工贸公司于2013年1月1日签订一份《租赁经营合同》，后双方又签订一份《终止协议》，约定从2013年1月1日起终止上述《租赁经营合同》的履行，双方对上述《租赁经营合同》不再存在权利、义务关系。
2012年7月11日，被告凌康文为承租方（乙方）与作为出租方的被告天巨公司（甲方）签订《临时租赁经营合同》，就本案涉案物业约定：一、甲方提供现有厂房及水电设施给乙方。……七、甲、乙双方的权利、义务：……3、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不能转租，否则甲方有权随时单方中止合同。……同日双方签订一份《补充协议》，对租金交纳数额进行补充约定。
2012年9月12日，张槎工贸公司出具一份《证明》：涉案物业权属是其公司经营管理，该司同意被告天巨公司转租给被告凌康文使用，转租后被告天巨公司须负责该物业拆除时的动迁工作。
2012年11月12日，被告凌康文（甲方）作为出租方委托被告凌伟宏与作为承租方的原告陈德忠（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将禅城区昌荣路9号厂房240平方米有偿出租给乙方使用，由乙方自行经营。一、租赁期从2012年12月1日至2015年12月31日止，租金按每月每平方米贰拾元人民币。二、租赁合同签订时，乙方先向甲方交纳一个季度履约保证金（该款不计利息），以后按先交租后使用的原则。在乙方履行合同的条件下，甲方将履约保证金退还给乙方。乙方必须在每月5号前交当季度的租金，如逾期交纳，乙方应按逾期交纳租金总额10%支付滞纳金给甲方，如乙方逾期交纳租金超过一个月，甲方有权终止该合同和有权没收乙方的履约保证金。……七、双方的其他约定：……2、乙方在租赁期间，必须依法经营，照章纳税、自负盈亏，甲方不承担任何风险和经济责任。3、合同期内，遇国家或甲方上级收回该租赁造成甲方不能履行该合同的，甲乙双方应自行解除合同，双方互不赔偿。八、合同及违约责任：……2、合同期满，乙方投入的所有建筑物及水、电设施归甲方所有，乙方不得拆除及毁坏。……十、本合同一式二份，双方各执一份，本合同双方签名盖章之日起生效。……原告在该合同乙方处落款处签名捺印确认，被告凌伟宏代被告凌康文在租赁合同甲方落款处签署被告凌康文姓名并捺印确认。被告凌康文在诉讼中确认上述事实。同日，原告缴纳涉案厂房履约保证金14400元。在租赁期间，因原告需要办理相关执照手续，被告天巨公司提供一份《临时租赁经营合同》，作为原告办理经营店铺执照手续的用途。后原告与被告天巨公司签订一份《终止协议》，约定2013年1月1日终止上述《临时租赁经营合同》的履行，确认不再履行，双方不存在权利义务。双方盖章捺印确认。
2013年5月6日，佛山市禅城区张槎街道国土城建和水务局出具住所（经营场所）使用证明，载明：地址为佛山市禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号之5的房屋（或建筑物），建筑面积约1161平方米，其使用权属张槎工贸公司，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。在经营过程中，出租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责。本证明不作为征收、拆迁等补偿依据；依法征收和拆迁时，按照相关规定执行。2013年7月29日，凌康文经营的佛山市禅城区百金达金属碎件加工包装厂的经营场所经佛山市禅城区工商行政管理局核准变更为佛山市禅城区张槎玉带开发区昌荣路9号之5。
2013年10月11日，就涉案铺位报建的问题，佛山市禅城区国土城建和水务局函复称：昌荣路9号厂房未发现有建设工程在建方面的相关报建资料和房产办理房屋登记的记录。
2014年1月2日，本院依职权到涉案租赁物查看现场，确认涉案租赁物已经停电，电表读数为4256，用水正常。诉讼中，原告与被告凌康文一致确认，原告承租涉案物业期间缴纳水电费的惯例为由原告向被告凌康文缴纳，再由凌康文向权属人缴交。原告在第一次庭审中，确认拖欠被告凌康文诉请的水电费金额。在第二次庭审中，原告确认至2013年12月，拖欠水费200元。结合原告提供《陈德忠2013年7月水电费》单据反映的电表读数2715及本院现场查看记录电表读数，原告在2013年8月至2013年12月期间用电量为1541度，按双方约定1.2元／度计算，未缴纳电费为1849.2元。
就涉案租赁物的装修现值问题，本院依法委托广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，该司于2014年1月3日出具《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见为：根据现有送鉴资料，佛山市禅城区张槎昌荣路9号之三的厂房装修不含税工程造价为52818.55元，其中土建、装修不含税工程造价为44664.12；安装不含税工程造价为8154.43元。装修使用年限为10年的装修现值参考价为47800.79元。其中土建、装修不含税工程造价为40421.03元；安装不含税工程造价为7379.76元，装修使用年限为3年的装修现值参考价36092.67元，其中装修不含税工程造价为30520.48元；安装不含税工程造价为5572.19元。原告为本次评估垫付鉴定费3000元。原、被告对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议。但被告认为，对化粪池及卷闸的费用，应当按照原告实际付出的价值来计算损失，而不应该按照市场价值来计算。双方的租赁合同约定租期为三年，期限届满后，涉案厂房的装饰装修全归凌康文所有，涉案厂房的装修现值应按三年的来计算。评估报告中显示有三个卷闸，但是凌康文出租前涉案厂房已经有一副卷闸，因此评估报告中计算了三副卷闸的费用是不正确。原告认为，涉案厂房的三副卷闸是一同安装的，原告是支付了两副卷闸的费用，其中有一副卷闸是已经存在的，但是因为原先的卷闸门安装的不好，需要维修，原告为此支付了200元维修费。
2013年2月26日，佛山市禅城区交通运输局向原告发出粤佛禅交责改（2013）0805号责令改正通知书，载明：陈德忠、骄骏汽车服务公司：经调查，你（单位）存在下列违法事实：1、未经许可擅自从事机动车维修经营。根据《最高人民共和国道路运输条例》第六十六条的规定，现责令你（单位）对上述第1项问题立即改正；对第1项问题于2013年2月26日前整改完毕。改正内容和要求如下：1、立即停止机动车维修经营，积极向禅城区交通运输局办理机动车维修经营许可。原告在被责令改正人签名及时间处签名确认。
原、被告一致确认：原告对涉案租赁物进行装饰装修用以开办汽修厂。原告缴交了涉案租赁物2012年12月至2013年6月的租金以及2012年12月至2013年7月的水电费，此后原告再未向被告缴纳租金或水电费。
诉讼中，原告陈述：出租厂房给原告的是凌伟宏，一直是凌伟宏与原告进行厂房承租的协商，但是凌康文也应承担责任。不清楚涉案租赁物有无产权证或报建手续。原告承租涉案场地用于开设佛山市骄骏汽车服务有限公司，从2013年1月8日装修后开始无牌无照经营，从5月份已经被停业。被告两次切断涉案租赁物的水电，估算损失为2000元。原告每月将租金和水电费一并缴纳给凌伟宏的妹妹凌康凤。原告不同意其所缴纳的履约保证金冲抵租金，坚持要求被告返还。
三被告共同陈述，涉案厂房在2013年12月31日已被张槎工贸公司收回，涉案厂房现不在被告的控制范围内。
被告凌康文陈述，若原、被告之间的涉案合同有效，则其有权没收履约保证金，若无效，则同意冲抵原告应付的款项。虽原告仍使用涉案厂房，但被告凌康文只反诉请求解除涉案租赁合同，不要求原告将涉案厂房腾退给被告凌康文。没有证据证明原告向张槎工贸公司或者天巨公司缴纳2013年8月-12月的水电费。涉案厂房昌荣路9号没有产权证书也无报建手续。
被告天巨公司陈述，工贸公司出租给天巨公司时的租赁合同上已经有昌荣路9号的门牌号码。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告表示不清楚涉案租赁物有无产权证或报建手续，被告方表示涉案厂房无产权证或报建手续。经本院去函，佛山市禅城区国土城建和水务局复函称昌荣路9号厂房未发现有建设工程在建方面的相关报建和房产方面办理房屋登记的记录。因涉案厂房不具建设工程规划许可，故原告与被告凌康文签订的《厂房租赁合同》为无效合同。
关于被告凌伟宏抗辩称其不是合同相对方，不应承担民事责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，凌康文从被告天巨公司承租涉案租赁物，委托凌伟宏与原告协商案涉租赁物的出租事宜，代为签署租赁合同。合同出租人载明是“凌康文”，且凌康文对凌伟宏的代签行为也予以追认。故，被告凌伟宏与被告凌康文就签订涉案合同事宜达成代理法律关系，涉案合同产生的法律后果应由委托人凌康文承担。被告凌伟宏并非合同相对方，无需就本案纠纷承担民事责任。原告诉请被告凌伟宏承担责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于被告天巨公司抗辩称其与原告不存在实际租赁关系，不应承担民事责任的问题。被告天巨公司为了协助原告办理营业执照，与原告于2013年1月1日签订了《临时租赁经营合同》，但合同签订当天又签订一份《补充协议》约定终止上述《临时租赁经营合同》，不再履行上述合同。故该份《临时租赁经营合同》并未实际履行，原告与被告天巨公司并不存在实际租赁关系，不应承担本案民事责任。原告诉请被告天巨公司承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案租赁物房租、水电费和履约保证金的问题。关于履约保证金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原告与被告凌康文签订的租赁合同为无效合同，故被告凌康文应向原告返还履约保证金14400元。原告该诉请于法有据，本院予以支持。被告反诉要求没收履约保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。又因合同无效，故违约金条款亦属无效约定，故本院对被告凌康文相关违约金的反诉请求亦不予支持。关于涉案租赁物的租金、水电费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案的《厂房租赁合同》无效，但原告实际使用了涉案厂房，且证据显示涉案厂房为有关行政部门确认可作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所使用，故原告应按合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。故原告诉请被告支付2012年12月至2013年6月的租金、水电费于法无据，本院依法不予支持。被告凌康文反诉要求原告支付拖欠的2013年7月至原告实际交还租赁物之日的租金和水电费，如前所述，原告应参照合同约定的缴款标准向被告支付占有使用费，由于被告凌康文在庭审中自认涉案租赁物已经于2013年12月31日由权属人收回，仅主张至2013年12月的租金，故原告应向被告凌康文支付2013年7月至2013年12月31日的房屋占有使用费28800元（20元／平方米／月×240平方米×6个月），被告该项反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。就水电费问题，虽被告凌康文无证据证明其已经代为缴纳涉案厂房从2013年8月至2013年12月的水电费，但因水电费已实际发生，且涉案厂房由原告实际使用，被告凌康文与原告之间交易惯例亦是原告向其缴纳水电费用，依据合同相对性原则，原告还是应向被告支付欠缴水电费用。由于原告提供证据证明其已经缴纳2013年7月的水电费，并确认欠缴2013年8月至2013年12月的水电费，故原告应向被告凌康文支付上述时段涉案厂房所产生的水费200元，电费1849.2元。
关于原告诉请被告支付厂房的装修费用和购置的设备工具费用。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告作为出租方将未有报建和无产权的租赁物进行出租，对于合同无效存在明显过错，而原告作为承租方签订合同时亦未尽应有的审慎义务，亦负有一定过错。现因合同无效，对于原告承租后对厂房进行的装修产生的损失，原、被告双方应根据各自的过错程度进行承担。涉案租赁物的装修现值经委托鉴定，鉴定价值为：1、装修使用年限为10年的装修现值参考价为47800.79元，其中土建、装','2018-09-27
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