天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初911号
原告郭润霞,女,1962年8月2日生,汉族,住天津市红桥区。
被告天津开发区荣光实业发展有限公司,住所地天津开发区紫云新村一号楼406-407。
法定代表人靳智梅,总经理。
委托代理人鲍春玲,该公司职员。
第三人洪泽滨。
第三人中国东方资产管理公司天津办事处,营业场所天津市和平区郑州道27号。
负责人牟柏强,总经理。
原告郭润霞与被告天津开发区荣光实业发展有限公司(以下简称“荣光公司”)、第三人洪泽滨、第三人中国东方资产管理公司天津办事处(以下简称“东方资产公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年2月2日立案受理后,依法组成合议庭,由审判员许立担任审判长,与代理审判员刘阳、人民陪审员刘思博组成合议庭。原告郭润霞、被告荣光公司的委托代理人鲍春玲到庭参加了诉讼。第三人东方资产公司、第三人洪泽滨经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭润霞诉称,原告于2002年10月22日与被告签订《天津市商品房买卖合同》购买了被告开发建设的北辰区金宜里2号楼4门底商102号,房屋面积142.5平方米,约定总房款400000元,合同签订后,原告交付房款33.5万元后被告将房屋交付原告,原告购房后一直使用至今。后原告办理房屋产权登记时发现第三人洪泽滨与被告虚构合同套贷,被告使用贷款且被告还贷,致使原告无法办理产权登记。根据法律规定,洪泽滨虚假购买房屋合同应无效,抵押合同无效,债权转让无效,抵押权应消灭。故呈诉,请求:1、确认原告与被告所签天津市商品房买卖合同有效;2、确认北辰区金宜里2号楼4门底商102号归原告所有;3、被告协助原告办理产权登记手续。4、确认被告与洪泽滨签订的买卖合同无效;5、确认第三人洪泽滨与中国建设银行天津市分行红桥支行(以下简称“红桥建行”)签订《个人住房(抵押)贷款合同》等后续合同无效。6、确认第三人东方资产公司债权转让无效;7、抵押权消灭。8、案件受理费由被告承担。
被告荣光公司辩称,对原告提交的证据予以认可,承认为了解决公司资金问题,以洪泽滨的名义办理的金宜里2号楼4门底商102号的买房贷款,实际洪泽滨并未签订过该房屋买卖合同及借款合同、抵押合同,双方并不存在真实的房屋买卖关系,故同意原告的诉讼请求。
第三人洪泽滨经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,未提交书面述称意见,亦未提供证据。
第三人东方资产公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,未提交书面述称意见。
经审理查明,2002年10月22日原告郭润霞与被告荣光公司签订《天津市商品房买卖合同》,约定:郭润霞购买荣光公司开发的北辰区普济河道金宜里2号楼4门底商102号房屋,总价款40万元。后原告郭润霞办理入住,被告荣光公司将诉争房屋交付原告郭润霞,原告购房后一直居住至今。《收条》4张记载原告交付房款33.5万元。被告荣光公司委托天津市北辰区人民政府普东街道办事处代收金宜里1号楼、2号楼未交齐的全部房款,购房人将房款给付普东街道办事处后,即视为交给出卖人。《天津市行政事业单位资金往来结算票据》记载原告于2016年7月25日将余款6.5万元补交到指定账户。
另查,被告荣光公司与第三人洪泽滨于2000年12月14日签订《天津市商品房买卖合同》,该合同记载:洪泽滨购买荣光公司开发的金宜里2号楼4门底商102号房屋,总价款755000元,首付现金385000元,要求按揭贷款37万元。为取得该贷款,同年以第三人洪泽滨名义与红桥建行签订《个人住房(抵押)借款合同》。该合同记载:洪泽滨因购房资金不足,向红桥建行借款,洪泽滨同意以其拥有所有权的坐落在北辰区普济河道金宜里2-4-102房产为该笔借款提供担保,红桥建行向洪泽滨提供人民币借款37万元,借款期限约定为10年,自2001年1月10日至2011年1月9日。其后,天津市北辰区房地产管理局填发《天津市房地产抵押权证明书》,该证明书记载,抵押权人为红桥建行,抵押人为洪泽滨,房产坐落北辰区金宜里2#4门102。
嗣后,中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处,后该债权再次转让给第三人东方资产公司。
另查,公安机关的刑侦卷中,2010年3月2日荣光公司出具《情况说明》记载:北辰区普东街金宜里1号、2号楼由荣光公司开发建设,工程建设中期,由于房屋销售困难造成建设资金紧张,只得借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行销售进行按揭贷款,启动房屋建设工程,每月由荣光公司统一偿还贷款。现房屋实际居住人购房后,由于各种原因没有办理过户手续。以下事实证明房屋登记权利人(贷款人)不是真正的房屋权利人:1、房屋登记权利人(贷款人)没有向被告荣光公司支付购房首付款,2、没有购房合同,3、从未向银行偿还贷款,4、从未向被告荣光公司主张房屋权利。
同日,东方资产公司出具《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》记载:东方资产公司享有自中国建设银行天津市分行受让取得位于北辰区金宜里1号、2号楼假按揭贷款合同项下截止实际清收之日的全部本金、利息、罚息、违约金之债权,本金合计889.96万元,截止2010年2月利息、罚息合计约700万元。在向贷款人(房屋登记权利人)追讨债务过程中,发现许多与正常贷款不同的现象:1、贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人(房屋登记权利人);2、按揭贷款人在取得贷款后不久即全部停止偿还贷款,正常贷款不应当出现同一违约现象;3、已经偿还贷款全部由开发商荣光公司统一支付,贷款人没有偿还贷款。4、从贷款买房到现在已经有九年时间,在房屋大幅增值的情况下,贷款人从未与银行联系还款事宜,也未向房屋实际居住人主张房屋权利。根据以上事实东方资产公司认定金宜里1号、2号楼出现违约的房屋贷款合同均系假按揭;贷款人只是出借身份证履行了贷款手续,没有实际出资购买房屋。
上述事实,有庭审笔录,当事人提供的证据,本院调取的证据相佐证。
本院认为,原告与被告荣光公司订立的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定,该合同成立并生效,对双方具有约束力。原告支付了全部房款,荣光公司亦按照约定交付了诉争房屋,该房屋由原告居住至今,被告荣光公司应按照合同约定配合原告办理诉争房屋的权属变更登记手续。
刑侦卷中荣光公司出具的《情况说明》及东方资产出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》均确认如下事实:荣光公司借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行虚假销售按揭贷款,致使现房屋实际居住人购房后不能办理过户手续,而房屋登记权利人(贷款人)实际没有支付购房首付款,没有购房合同,从未联系还款,也未向银行偿还贷款,已经偿还的贷款全部由荣光公司统一支付,贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人,贷款人也未向荣光公司及实际居住人主张房屋权利。
如前所述,第三人洪泽滨并未与被告荣光公司签订商品房买卖合同,洪泽滨未曾支付过房款,荣光公司也未曾将诉争房屋交付给洪泽滨,以上均可以认定双方订立商品房买卖合同并非双方真实意思表示,真实目的是借助商品房买卖这一合法形式,达到为荣光公司套取银行贷款的非法目的。根据法律规定,以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同,故被告荣光公司与第三人洪泽滨之间所签商品房买卖合同应属无效。
关于洪泽滨以诉争房屋为抵押物与红桥建行签订《个人住房(抵押)借款合同》一节,因第三人洪泽滨并未实际购房,商品房买卖合同的基础法律关系应归于无效。第三人洪泽滨从未与红桥建行签订借款合同,从未实际借款,也从未偿还贷款,故该无效基础法律关系衍生的借款合同亦应属无效。同理,中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处,以及其后该债权再次转让给第三人东方资产公司的债权转让合同均应归于无效。依照《中华人民共和国担保法》第五十二条规定:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭,故诉争房屋上设立的抵押权也应消灭。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、原告郭润霞与被告天津开发区荣光实业发展有限公司签订的关于买卖北辰区金宜里2号楼4门底商102号《天津市商品房买卖合同》有效,北辰区金宜里2号楼4门底商102号归原告郭润霞所有,被告天津开发区荣光实业发展有限公司于本判决生效之日起立即协助原告郭润霞办理房屋权属变更登记手续;
二、合同签订双方为第三人洪泽滨与被告天津开发区荣光实业发展有限公司的关于买卖北辰区金宜里2号楼4门底商102号《天津市商品房买卖合同》无效;
三、合同签订双方为第三人洪泽滨与中国建设银行天津市分行红桥支行的《个人住房(抵押)借款合同》无效;
四、中国建设银行天津市分行将北辰区金宜里2号楼4门底商102号按揭贷款合同项下本金、利息、罚息、违约金之债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处,以及该债权再次转让给第三人中国东方资产管理公司天津办事处的债权转让合同均无效;
五、北辰区金宜里2号楼4门底商102号房屋之上设立的抵押权消灭。
案件受理费40元、公告费(凭票据),由被告天津开发区荣光实业发展有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 许 立
代理审判员 刘 阳
人民陪审员 刘思博
二〇一六年八月十二日
书 记 员 李 猛
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。