湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终6571号
上诉人（原审原告）：湖南新城新世界物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环侧新城新世界B5栋102室。
法定代表人：黄伟刚，总经理。
委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐晶，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡立珍。
委托诉讼代理人：孙立克，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘政雄，湖南麓和律师事务所律师。
原审第三人：湖南成功新世纪投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区航空路96号。
法定代表人：黄伟刚，董事长。
委托诉讼代理人：王莉。
委托诉讼代理人：刘雅岚。
上诉人湖南新城新世界物业服务有限公司（以下简称新世界物业公司）因与被上诉人胡立珍、原审第三人湖南成功新世纪投资有限公司（新世纪投资公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新世界物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判胡立珍支付2009年12月1日至2014年7月31日期间欠付物业费8230.04元（121.03元/月×68个月，已按原收费标准的90%计算）以及滞纳金11143.23元（从逾期付款之日起算，暂计算至2016年5月31日，实际应计算至款项付清之日止），并由胡立珍承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院既已认定胡立珍欠缴物业费的事实，也已认定胡立珍就是物业费缴纳主体，则一审法院在胡立珍以新世界物业公司未催费、其未收到任何催费通知的情况下就更应查明新世界物业公司是否有催费的行为。2、新世界物业公司在胡立珍欠费期间一直在通过电话、张贴催缴通知单、邮发律师函等多种方式积极催收物业费，新世界物业公司的诉求实际并未超过诉讼时效。3、一审法院计算滞纳金的计算方式和计费开始时间有误，应按季度分段计算。4、因新世纪投资公司出售的房屋存在质量问题，新世纪投资公司承诺在房屋整改前的物业费全部免除。
胡立珍辩称：1、新世界物业公司未提交证据证明其在2014年4月30日前向胡立珍主张过权利，因此一审法院认定新世界物业公司主张的2009年12月1日至2012年6月30日期间的物业费已经超过了诉讼时效属认定事实清楚，适用法律正确。2、新世界物业公司主张的2009年12月1日至2012年6月30日期间的物业费已经超过了诉讼时效，一审判决认定从2012年7月1日起计算逾期支付物业费违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
新世纪投资公司述称：1、一审判决认定新世纪投资公司与本案关系正确，根据合同相对性原则，胡立珍应向新世界物业公司支付物业费。2、新世纪投资公司未向胡立珍出具过免除物业费的承诺。
新世界物业公司向一审法院起诉请求：1、胡立珍向新世界物业公司支付2009年12月1日起至2015年7月31日止共68个月的物业费9146元；2、胡立珍向新世界物业公司支付自逾期之日其至实际支付之日止的逾期违约金，暂计算至2015年9月1日为29955元；3、胡立珍承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年11月25日，胡立珍与新世纪投资公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，约定胡立珍购买新世纪投资公司开发建设的1505号房屋，房屋面积为90.25平方米。2009年2月7日，新世纪投资公司向胡立珍交付1505号房屋，胡立珍签收了新世纪投资公司编制的《新城新世界临时规约》，该规约第三十三条载明：业主和物业使用人不按规定交纳物业费用以及赔偿金、违约金的，逾期，处以应交金额每日千分之三的滞纳金。2009年11月7日，新世纪投资公司与新世界物业公司签订《前期物业服务协议》，约定新世纪投资公司选聘新世界物业公司为新城新世界小区提供物业管理服务。协议第六条中载明：高层住宅的物业费标准为1.50元/月•平方米。协议第七条中载明：业主应于收到房屋入伙通知书约定的收房之日起交纳物业费用，物业费用按季交纳，“业主或者物业使用人应在上次交纳季末按规定履行交纳义务”。协议第二十七条中载明：第三人、业主或者物业使用人违反协议第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业费的，应按应缴金额每日3‰标准向新世界物业公司支付违约金。协议第三十一条载明：协议期限自2009年12月1日起至业主大会与选聘物业管理企业签订的物业服务协议生效时止。此后，新世界物业公司依约为新城新世界小区提供物业管理服务。胡立珍欠交了2009年12月1日至2015年7月31日期间的物业费。另查明，305号房屋的登记面积为89.65平方米。2015年8月，胡立珍将1505号房屋转卖他人，并办理的房屋产权过户手续。2014年4月30日，新世界物业公司在1505号房屋张贴催缴通知单，催缴2009年2月至2014年4月的物业管理费6859.50元。2015年9月30日，新世界物业公司再在1505号房屋张贴催缴通知单，催缴2009年2月至2015年9月的物业管理费8877元及滞纳金。另经新世界物业公司委托，湖南云天律师事务所于2015年10月18日向胡立珍邮寄了律师函，催收2009年2月至2015年7月止的物业管理费10491元及其已产生的滞纳金35328.20元。新世界物业公司于2015年11月10日诉至一审法院，请求判如所请。在本案的审理过程中，新世界物业公司称《前期物业服务协议》第七条中约定的物业费交纳方式为物业费按季度交纳，当季度的物业费应在该季度前交纳。新世界物业公司另自认因1505号房屋空置，物业费可按原标准的90%计算。另经胡立珍申请，一审法院追加了新世纪投资公司参与诉讼。
一审法院认为：一、关于本案物业费的交纳主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，新世界物业公司按照《前期物业服务协议》的约定履行了物业服务义务，胡立珍作为业主，客观上接受了新世界物业公司提供的物业管理服务，应履行《前期物业服务协议》中约定的支付物业费的义务。另外，胡立珍主张新世纪投资公司作为开发商向其作出了负担房屋质量问题整改期间物业费承诺，故物业费应由新世纪投资公司承担。对此，一审法院认为，新世纪投资公司是否应负担房屋质量问题整改期间物业费系基于其与胡立珍的房屋买卖合同关系，根据合同的相对性原则，该项问题不属于本案物业服务合同的审理范围，本案不予审理。因此，胡立珍的该项主张，本案不予采纳。二、关于胡立珍应负担的物业费数额及新世界物业公司主张是否超出了诉讼时效。新世界物业公司主张胡立珍欠缴了2009年12月1日至2014年5月31日期间的物业费，胡立珍未否认新世界物业公司主张，也未提交其交纳了相应物业费的证据，故一审法院对胡立珍欠缴新世界物业公司主张的物业费的事实予以确认。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及第一百四十条的规定，除法律另有规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，新世界物业公司主张的物业费应适用两年的诉讼时效期间。新世界物业公司分别于2014年4月30日、2015年7月张贴催收公告及2015年10月发出催收律师函均属主张权利，均发生诉讼时效中断的法律效果。而根据《前期物业服务协议》的约定，胡立珍应按季度在每个季度前交纳当季度的物业费，即2012年4月1日至2012年6月30日的物业费应在2012年4月1日前交纳。新世界物业公司后于2014年4月30日向胡立珍催缴物业费，又未提交证据证明在此之前存在诉讼时效中断的情形，故新世界物业公司主张的2009年12月1日至2012年6月30日期间的物业费已经超出了两年的诉讼时效，一审法院不予支持。根据《前期物业服务协议》的约定，胡立珍应按照每月每平方米1.5元的标准就其面积为89.65平方米的房屋向新世界物业公司支付物业费，另据新世界物业公司自认，因涉案房屋空置，可按原收费标准的90%计算物业费，故胡立珍每月应付的物业费可计算为121.03元（1.5元/月•平方米×89.65平方米×90%），2012年7月1日至2015年7月31日期间，胡立珍应交物业费应计算为4478.11元（121.03元/月×37月），新世界物业公司主张超出部分，一审法院不予支持。三、关于新世界物业公司主张的违约金。《前期物业服务合同》及《临时业主管理规约》约定每日千分之三的违约金计算标准显然过高，综合考虑新世界物业公司实际损失和物业合同约定的物业费交纳方式，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情将违约金的计算方式调整为以2012年7月1日至2012年9月30日期间一个季度的物业管理费363.09元（121.03元/月×3月）为基数按每日0.1%的标准自2012年7月1日起计算至上述应缴物业费实际付清之日。新世界物业公司诉请的其他部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、胡立珍于本判决生效之日起3日内支付湖南新城新世界物业服务有限公司2012年7月1日至2014年7月31日期间的欠缴物业费4478.11元，并以363.09元为基数按每日0.1%的标准支付自2012年7月1日起至欠缴物业费实际付清之日的违约金；二、驳回湖南新城新世界物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费778元，由湖南新城新世界物业服务有限公司负担300元，胡立珍负担478元。
本院二审期间，新世界物业公司提交了如下三份证据：证据1、物业费催缴进度记录表；证据2、2010年至2013年逐年张贴的催缴通知单照片；证据3、2012年至2015年新世界物业公司的审计报告。证据1、证据2拟证明新世界物业公司每年都对物业费进行了催收，未超过诉讼时效，证据3拟证明新世界物业公司一直处于亏损状态，按常理不可能不进行催收。胡立珍对新世界物业公司提交的证据的质证意见为：证据1系单方面制作，不能作为定案依据，真实性、合法性、关联性均有异议；证据2真实性、合法性、关联性均有异议，无法体现拍摄、粘贴时间，无法反映客观事实；证据3真实性无异议，但与本案无关联。对于新世界物业公司提交的证据，本院作如下认证：证据1系新世界物业公司单方面制作，不予认定；证据2系照片，无法核实其真实性，不能单独作为认定事实的依据，故不予认定；证据3与本案无关联，不予认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案房屋的建设单位新世纪投资公司与新世界物业公司签订的《前期物业服务协议》对胡立珍具有约束力，胡立珍应按约履行向新世界物业公司支付物业费的义务。但新世界物业公司未提供充分证据证明其及时对2012年7月1日之前的物业费进行了催收，故一审认定2012年6月30日及之前的物业费超出了两年的诉讼时效并无不妥。另，一审综合本案案情，根据公平原则对违约金进行调整亦无不当。
综上所述，新世界物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费778元，由上诉人湖南新城新世界物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。