四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川14民终941号
上诉人（原审原告、反诉被告）：四川首创远大房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区滨江大道二段1号。
法定代表人：张焕涛，执行董事。
委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张磊，男，生于1982年2月28日，汉族，住四川省眉山市彭山区。
委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管莎，四川本真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋玉，女，生于1982年7月24日，汉族，住四川省眉山市彭山区。
委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管莎，四川本真律师事务所律师。
上诉人四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称首创公司）因与被上诉人张磊、宋玉房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院(2018）川1403民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
首创公司上诉请求：撤销原判，改判支持首创公司在一审中的全部诉讼请求，驳回张磊、宋玉的反诉请求。事实和理由：1、一审错误认定补充协议不合理加重了买受人责任；2、一审错误认定商品房买卖合同和补充协议尚未解除，系认定事实错误，应予纠正；3、一审判决要求首创公司协助张磊、宋玉办理案涉房屋的物权变更登记与合同约定不符，且案涉房屋已经因被上诉人的原因被法院查封，事实上也无法办理过户手续；4、一审中张磊、宋玉的代理人杨娟系实习律师，不具备代理人资格，一审违反法定程序，本案应发回重审。
针对首创公司的上诉，张磊、宋玉答辩，原判事实清楚、适用法律正确，应驳回首创公司的上诉请求。
张磊、宋玉上诉请求：撤销原判第四项，改判首创公司自2014年1月2日起以737986元为基数，按日万分之二计算向张磊、宋玉支付逾期交房的违约金至实际交付之日止。事实和理由：商品房买卖合同约定交房时间为2014年1月1日，并约定了逾期交房的违约金按全部已付款每日万分之二计算。合同签订后，张磊、宋玉已经支付购房款737986元，但首创公司一直未交房。按照合同约定，先由首创公司交房然后才是张磊、宋玉支付余下的72万元房款，首创公司迟延交房违约在先，应承担违约责任。
针对张磊、宋玉的上诉，首创公司答辩，张磊、宋玉未按合同约定支付全部购房款，首创公司有权不向其交付房屋，不存在逾期交房的情形，也不应当承担逾期交房的责任；张磊、宋玉违约，首创公司已经解除了商品房买卖合同，不应向其交付房屋办理过户。
首创公司向一审法院起诉请求：判令1、确认《商品房买卖合同》已经于2018年4月23日解除；2、张磊、宋玉协助办理案涉房屋备案的注销手续；3、张磊、宋玉向首创公司支付违约金144000元；该144000元由首创公司从张磊、宋玉已付购房款737986元中直接扣除。
张磊、宋玉反诉请求：1、继续履行双方于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、首创公司立即向宋玉交付案涉房屋，并协助办理该房屋权属转移登记手续；3、首创公司自2014年1月2日起以737986元为基数，按日万分之二计算向张磊、宋玉支付逾期交房的违约金至实际交付之日止。
一审法院经审理认定如下事实：张磊、宋玉原系夫妻关系。2013年11月1日，张磊、宋玉与首创公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张磊、宋玉购买首创公司位于眉山市彭山区，建筑面积为227.44平方米，套内面积为218.12平方米，公摊面积为9.32平方米，房屋总价款1457986元。其中第五条“付款方式及期限”载明：“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付”；第九条“逾期付款责任”载明：“1.（2）：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”；第十条“交付条件”载明：“（一）、出卖人应当在2014年1月1日前向买受人交付该商品房”；第十二条“逾期交房责任”载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第二十六条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式”。另外，合同上载明了张磊的通讯地址“四川省彭山县凤鸣镇西街103号”及联系电话“138××××1111”，但未记载宋玉的通讯地址及联系电话。
同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份。该协议中第二条“关于商品房价款及其支付的补充约定”第2.2.B.1款载明：“买受人采取贷款方式付款的，应在买卖合同及本补充协议签署之日向出卖人支付首付房款737986元，其余全部房款720000元，买受人以向建设银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。但无论买受人最终是否取得或部分取得贷款，买受人均应在本补充协议签订之日起三个月内（B.4款另有约定的按照B.4款执行）付清其余全部房款，否则买受人构成逾期付款”；第B.4款载明：“如因买受人的实际情况不符合贷款银行要求或因买受人的其他原因而导致在本补充协议签订之日起三个月内该商品房抵押贷款未到达出卖人指定的银行账户的，视为买受人的贷款申请未获得贷款银行批准；为此买受人应在收到出卖人通知之日起10日内自行向出卖人付清其余全部购房款，否则买受人构成逾期付款”；第四条“关于商品房交付的约定”中第4.4款载明：“买受人必须在付清全部商品房价款后方能办理该商品房的交接手续”；第七条“关于通讯联系的特别约定”中第7.1款载明：“出卖人与买受人一致确认：在买卖合同及本补充协议中披露的联系电话、通讯地址、电子邮箱等通讯联系方式为其有效的接受各种通知、函件的法定、真实、有效的号码和通信地址……”。
2013年11月1日，双方就签订的上述《商品房买卖合同》进行了签约备案（备案号为26384）。
2018年1月2日，建行彭山支行向首创公司出具证明一份，证明张磊、宋玉因个人征信信用问题导致银行不同意贷款。同年3月5日，首创公司向张磊、宋玉发出《通知》一份，要求二人在收到该通知后10日内付清全部购房款，否则构成逾期付款。同年4月21日，首创公司向张磊、宋玉发出《解约函》一份，要求解除双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。上述两份材料，首创公司按照宋玉的身份证上载明的地址及张磊在合同上载明的通讯地址予以了邮寄。
另查明，张磊、宋玉在与首创公司签订《商品房买卖合同》前，即于2013年8月24日向首创公司支付定金50000元、10月25日支付房款687986元，共计737986元。至今，首创公司未向张磊、宋玉发出交房通知，现该案涉商品房已被法院查封。
再查明，张磊、宋玉于2016年12月12日在彭山区民政局办理了离婚登记手续，并在《自愿离婚协议书》中约定案涉商品房归宋玉所有。
另外，张磊、宋玉否认已收到首创公司发出的《通知》及《解约函》，并陈述未获得银行贷款通过的原因并非个人征信问题，而系首创公司在2014年8月26日才向银行递交资料申请贷款。
以上事实，有经庭审质证的原告的营业执照复印件、被告张磊的身份证复印件、被告宋玉的户口簿复印件、“商品房买卖合同”、“商品房买卖合同补充协议”、《关于宋玉、张磊向我行申请贷款的情况说明》、《通知》、《解约函》、特快专递邮寄单、查询回执、贷款审批流程历史记录、离婚证、《自愿离婚协议书》等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。
一审法院认为，通过法庭查明的事实并结合双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定：
一、涉案合同的效力问题。
合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，首创公司与张磊、宋玉于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。
二、案涉合同是否已经解除的问题。
首创公司于2018年4月21日向张磊、宋玉发出《解约函》一份，要求解除合同及补充协议，其主要事实依据系其在2018年3月5日向张磊、宋玉发出《通知》后，二人未按《通知》要求给付购房余款720000元。从案涉合同及补充协议的约定来看，双方互负履行义务，即张磊、宋玉在签订合同及补充协议之日支付首付款737986元，首创公司应于2014年1月1日前交付案涉商品房。现张磊、宋玉已支付了首付款737986元，而余款根据补充协议第二条第2.2.B.4款的约定，张磊、宋玉应于收到首创公司通知之日起10日内即2018年3月15日前自行向首创公司付清其余全部购房款，故由此得出首创公司履行交房义务的时间远早于张磊、宋玉给付购房余款的时间。虽然补充协议第四条第4.4款约定：“买受人必须在付清全部商品房价款后方能办理该商品房的交接手续”，但根据合同第二十六条的约定，该款明显不合理地加重了张磊、宋玉的责任，故该条款一审法院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，现在首创公司至今未向张磊、宋玉交房的情形下，首创公司并不享有《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除权，其向张磊、宋玉发出解除合同及补充协议的“通知”的行为并无事实基础和法律依据，首创公司主张确认案涉合同及补充协议已解除的请求于法无据，一审法院依法不予以支持。而张磊、宋玉要求继续履行合同的主张，符合法律规定，也与事实相符，一审法院依法予以支持。又因在本次交易中，首创公司与张磊、宋玉双方互负义务，且张磊、宋玉要求继续履行合同，故根据合同约定，张磊、宋玉同时也应向首创公司给付尚欠的购房款720000元，并承担相关过户费用。
三、案涉商品房在已被法院查封的情形下，张磊、宋玉能否要求首创公司协助办理相应的产权过户登记手续。
虽然案涉商品房在已被法院查封，但该房已备案登记在张磊、宋玉名下，本案处理结果并非将该房产权过户到第三方名下，在实际履行上并不存在履行障碍，故张磊、宋玉要求首创公司协助办理相应的产权过户登记手续的主张，一审法院依法也予以支持。虽然张磊、宋玉在离婚协议中约定案涉商品房归宋玉所有，但《商品房买卖合同》及补充协议的相对方系首创公司与张磊、宋玉，故根据合同相对性原则，宋玉要求将该房产权过户至其名下的主张，于法无据，一审法院依法不予支持。
四、对于违约金的处理。
虽然《商品房买卖合同》及补充协议均对逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定，但在本案中，双方均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方均应按照约定向对方支付违约金，但张磊、宋玉主张的违约金明显高于首创公司所主张的金额。又张磊、宋玉在长达4年之久的时间里怠于行使其要求首创公司交付案涉商品房的权利，本身对损失的扩大也存在过错，故一审法院根据公平原则，并从利益平衡角度考虑，对双方主张的违约金均不予支持。
综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决：一、驳回四川首创远大房地产开发有限公司的诉讼请求。二、张磊、宋玉于本判决生效之日起十五日内给付四川首创远大房地产开发有限公司购房余款720000元。三、四川首创远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，协助张磊、宋玉办理位于眉山市彭山区的物权变更登记手续，相关过户费用由张磊、宋玉负担。三、驳回张磊、宋玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1790元、财产保全费5000元，共计6790元，由四川首创远大房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费5400元，由张磊、宋玉负担2400元，四川首创远大房地产开发有限公司负担3000元。
二审中双方当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以认定。
二审另查明，首创公司于2018年1月向张磊邮寄催缴通知书，EMS查询结果为：1月4日未妥投，原因：收件人不在指定地址；1月5日未妥投，原因：收件人名址有误；1月6日未妥投，原因：收件人名址有误；1月7日投递并签收，签收人：他人收巴台。向宋玉邮寄催缴通知书送达情况的EMS查询结果为：1月4日投递并签收，签收人：他人收。
本院认为，首创公司与张磊、宋玉于2013年11月1日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》都是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然补充协议中对于交付商品房的时间（或条件）进行了变更（合同中约定2014年1月1日交房，补充协议变更为买受人必须在付清全部商品房价款后方能办理该商品房的交接手续），但作为商品房买卖，不论是按揭贷款还是自有款项支付的方式，支付购房款均是购房者的合同主要义务，该条款的变更只有在开发商存在逾期交房的情况下，在计算逾期交房的时间上有所区别。将付清购房款作为交付商品房的条件并未不合理地加重买房人的责任。一审认定补充协议4.4条不合理地加重了买房人责任故该条款无效的认定错误，应予纠正。
根据双方合同和补充协议的约定，张磊、宋玉应当在2014年2月1日前以按揭贷款或自行筹款的方式付清余款72万元。但贷款银行在2014年8月才收到贷款申请，同时首创公司在账户上未收到贷款的情况下并未及时要求张磊、宋玉补足房款，表明在首创公司发出解除合同通知之前，双方均希望银行按揭贷款办理成功从而促成此笔交易，即在实际履行合同过程中首创公司认可了该72万元购房款的支付时间放宽至银行审批发放贷款之日。后，贷款银行在2014年9月内部审批不同意放贷，但本案中没有证据证明首创公司或张磊、宋玉接到了银行不同意放贷的通知。在签订合同后长达四年多的时间内，首创公司未收到银行发放的贷款，张磊、宋玉也未被通知办理贷款手续的情况下，双方均未向对方提出支付余下房款或解除合同的权利主张，而是对房屋买卖合同持放任不管的态度，对此双方均有责任和过错。直到2018年本地房地产价格明显上升的情况下，首创公司才根据贷款银行出具的贷款未予审批的证明向张磊、宋玉发出要求在10日内付清购房款的通知。虽然首创公司按合同载明的张磊的住址和宋玉身份证载明的住址向二人发送了通知，但根据查询情况表明，该通知均非本人签收，而是他人代收，而代收人与张磊、宋玉之间是何关系是否有权代收并不清楚。且在一审诉讼过程中，张磊、宋玉明确表示愿意支付余下的72万元购房款。在此情况下，双方的房屋买卖合同具备继续履行的条件，因此为维护公平有序的市场交易秩序，维护交易稳定，根据诚实信用原则，双方的合同应当继续履行。一审判决继续履行双方之间的房屋买卖合同并无不当，本院对首创公司要求解除合同的上诉请求不予支持。
虽然案涉商品房已被法院查封，但该查封系张磊对外的债权人申请所为，而本案合同的继续履行与该查封行为并不冲突，首创公司关于案涉房屋已被查封不具备办理过户的条件的上诉理由也不成立。另外，对首创公司提出张磊、宋玉在一审中的代理人之人杨娟系实习律师，不具备代理人资格，虽然一审在对杨娟的代理人资格的审查上存在错误，但该程序问题并不足以影响本案的实体处理，故对首创公司关于一审程序违法应当发回重审的主张不予支持。
同时因对本案纠纷的引起双方均有责任，一审对双方要求对方承担违约金的主张均不予支持也并无不当。原判虽对补充协议4.4的效力认定有误，但判决结果正确，应予维持。双方的上诉主张均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14380元，由张磊、宋玉负担4960元，首创公司负担9420元。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓华
审判员 唐 部
审判员 李 迪
二〇一八年九月十九日
书记员 陈 然