天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初6309号
原告:杨宝华,男,1955年10月4日出生,汉族,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:刘苏华,天津津安信律师事务所律师。
被告:天津市河东区东美安居建设有限公司,住所地天津市河东区八纬路与六经路交口绚丽园公建楼。
法定代表人:苏振东,总经理。
委托诉讼代理人:方晟,男,该公司职工。
委托诉讼代理人:王鑫赞,天津德水律师事务所律师。
被告:天津市诚达房屋拆迁中心,住所地天津市河东区十二经路嘉华大厦***室。
法定代表人:吴秀莉,主任。
委托诉讼代理人:武鹏,男,该中心职工。
委托诉讼代理人:王鑫赞,天津德水律师事务所律师。
被告:天津市海河建设发展投资有限公司,住所地天津市华苑产业区物华道2号海泰火炬创业园A-306室。
法定代表人:韩冠华,董事长。
委托诉讼代理人:李晶晶,天津长丰律师事务所律师。
原告杨宝华与被告天津市河东区东美安居建设有限公司(以下简称东美安居)、天津市诚达房屋拆迁中心(以下简称诚达拆迁中心)、天津市海河建设发展投资有限公司(以下简称海河建设)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨宝华的委托诉讼代理人刘苏华、被告东美安居的委托诉讼代理人方晟、王鑫赞、被告诚达拆迁中心的委托诉讼代理人武鹏、王鑫赞到庭参加诉讼。被告海河建设经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨宝华向本院提出诉讼请求:1.判令三被告依法履行合同,与原告签订房屋买卖合同并协助原告办理产权登记;2.诉讼费由三被告承担。庭审中原告放弃了要求三被告与原告签订房屋买卖合同的诉讼请求。事实和理由:原告系房屋拆迁安置户,2008年7月25日与被告海河建设和被告诚达拆迁中心签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》,2012年9月与被告东美安居签订《房屋认购协议》,约定天津市河东区××4-1403号房屋作为原告的安置用房,以每平方米5996元价格出售给原告。从拆迁到安置入住至今已多年,但三被告违反国家对经济适用房出售的规定,至今没有与原告签订正式房屋买卖合同,给付原告购房发票、协助原告办理房屋所有权登记。因此提起诉讼。
东美安居辩称,1、被告已经按照《房屋认购协议》之约定履行了义务,按约定给原告办理了天津市河东区××4-1403号房屋入住手续;2、被告没有故意违背国家对经济适用房安置出售房屋的规定,不与原告签订正式房屋买卖合同。尽管原告已具有购房资格,但现在由于其他客观原因致使无法签订房屋买卖合同。主要原因是,和悦家园与和悦馨苑在先期办理规划方案手续时,本属于同一项目(只是小区名称不同),共8栋楼座。中山门地段为缓解交通压力所修建的广宁路地道现已完工,如开通使用需将穿越和悦家园与和悦馨苑项目的新仓库铁路进行迁移改线,改线方案需由北京铁路局审批通过后方可实施,因新铁路的调线方案一直未获审批,导致该项目无法按原规划方案实施完成(尚有一个楼座未建),影响了规划、土地直至产权手续的办理。被告已将此情况上报区政府帮助协调天津及北京铁路部门给以答复,以便尽快重启该项目建设手续办理工作;3、关于购房发票不能开具问题,主要是因为被告于2016年5月1日按国家财政部和国家税务局的要求实行营改增,原告房款之前已在河东地税交纳营业税,现用房款收据换发票需要在河东国税开具增值税发票。根据天津市国税2016年8月10日下发的津国税发[2016]125号《关于纳税人已申报营业税收入开具增值税发票有关问题的通知》之要求,目前因河东地税未向河东国税提供数据,河东国税无法对居民房款完税情况进行确认,暂时无法开具增值税发票。被告的财务人员也一直向河东国税询问有关居民房款完税情况确认手续办理的时间,但一直未能给出确定的时间,致被告现在无法给原告开具发票并配合办理房产登记手续。
诚达拆迁中心辩称,1、2008年7月25日被告作为拆迁单位与原告签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》,被告已经按照该协议之约定全部履行了约定的义务,并且已为原告申请办理了《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用房资格证明》;2、原、被告所签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》与本案诉求的《房屋买卖合同》及房屋产权证的办理不属于同一法律法规调整,而且合同的签订方也因此要求不同;3、原告诉求签订房屋买卖合同并协助办理产权登记之事是其与所安置房屋的开发建设单位进行的,被告只是拆迁实施单位,不作为房屋买卖合同的签订方,原告将被告列为被告之一缺乏事实和法律依据,依法应当驳回。
海河建设书面答辩称,被告不是本案适格主体,与原告诉讼请求无关。1、被告海河建设与诚达拆迁中心、天津市河东区房地产管理局于2007年10月18日签订了《河东区富民路(娄庄子)平房地块委托拆迁协议书》,委托诚达拆迁中心进行拆迁,诚达中心负责拆迁安置补偿工作,拆迁安置过程中引发的纠纷等问题由诚达拆迁中心及天津市河东区房地产管理局负责解决,被告海河建设没有对拆迁户进行拆迁安置、补偿等合同义务;2、被告海河建设与诚达拆迁中心、天津市河东区房地产管理局于2013年11月1日签订了《天津市土地整理储备项目补偿合同(补充合同)》,约定本合同系《河东区富民路(娄庄子)平房地块委托拆迁协议书》的结算协议,明确了结算金额,也明确约定了被告海河建设的义务仅为负责按合同及时拨付土地整理储备补偿费用。被告海河建设已足额支付了拆迁安置补偿资金,原告无法签订房屋买卖合同并办理产权登记与被告海河建设无关,因此请求法院驳回原告对被告海河建设的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2008年7月25日,原告(被拆迁人、乙方)与被告海河建设(拆迁人、甲方)及被告诚达拆迁中心(拆迁单位、丙方)签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》,约定:因娄庄子平房片拆迁住宅房屋实行产权调换定向安置的,根据国务院、天津市房屋拆迁有关规定和程序,甲、乙、丙三方就房屋拆迁补偿安置一事,签订如下协议:“一、乙方被拆迁房屋坐落娄庄子永后大街14号(现永后大街22号)。二、甲方委托丙方对乙方房屋实行产权调换定向安置,房屋坐落中山门D地块,叉车厂,大理石厂,建筑面积不低于71.06平方米,每建筑平方米价格不高于5996元。乙方房屋所处区位的新建普通商品房市场评估价格(100%)7500元/建筑平方米、房屋补偿金额为127650元。办理房屋进驻手续时,乙、丙双方结算差价,多退少补。调换的定向安置房屋产权归乙方所有。”该协议经天津市河东公证处公证。被告诚达拆迁中心已为原告办理了《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用房资格证明》,该证明现在被告东美安居处。
2015年10月22日,原告(甲方)与被告东美安居(乙方)签订《房屋认购协议》,该协议第一条“房屋基本情况”约定为“1、甲方持天津市有关单位开具的本人的城市拆迁购房证明,自愿购买座落天津市河东区××4-1403房屋(以下简称该房屋)建筑面积为71.06平方米。2、该房屋售价5996元/平方米、总房款为肆拾贰万陆仟零柒拾伍元柒角陆分整(大写)426075.76元整(小写)。此房款不包含国家及天津市规定的相关税、费。甲方承担国家及天津市规定的应缴纳的相关税、费。3、该房屋的入住时间为2015年10月22日前,具体时间乙方发布的入住通知为准。……”该协议第三条双方的权利、义务与违约责任第7款约定:“该房屋的最终建筑面积以房管局测量、核准并下发产权证记载面积为准,如面积有出入,该房屋总房款按房管局下发产权证记载面积据实核算,房款多退少补”。该协议对于签订办理所有权证需要的《天津市经济适用住房买卖合同》、开具房款发票及办理房屋所有权初始登记和转移登记时间均无约定。被告东美安居分别于2015年10月19日、10月22日为原告开具了房款往来收据。现房屋已交付原告,但被告未与原告签订《天津市经济适用住房买卖合同》、也未为原告出具购房款发票、未办理涉诉房屋的所有权初始登记,更未协助原告办理房屋所有权转移登记。
另查,2007年10月18日,被告海河建设为甲方、被告诚达拆迁中心为乙方、天津市河东区房地产管理局为丙方签订了《河东区富民路(娄庄子)平房地块委托拆迁协议书》,约定甲方委托乙方实施上述地块的拆迁安置补偿工作,甲方按约定拨付款项给乙方,因拆迁安置引发的任何问题均由乙、丙双方负责解决并承担相关费用。
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
被告东美安居自述因和悦馨苑地块内铁路105专线迁移等手续需协调铁路、军队等相关部门,其最终迁移方案至今尚未最终确定,致使项目的规划手续、土地手续无法完成,无法办理《建设工程规划验收合格证》、《国土土地使用证》等相关证件,进而无法办理项目销售许可证和进行产权登记。
本院认为,本案系因原告购买被告东美安居开发建设的还迁房屋引发的纠纷,因此本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。
原告与被告东美安居签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,其效力本院予以认定。该协议对于涉诉房屋的性质虽未进行明确约定,但从该协议第三条第7款约定,可以认定涉诉房屋为私产房屋。该协议关于办理所有权登记无明确约定,但根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此协助原告办理房屋所有权登记是被告东美安居的合同义务。双方关于此项义务的履行期限没有约定,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。因此原告起诉要求被告东美安居协助其办理所有权登记手续,符合法律规定,本院予以支持。但考虑到被告东美安居办理所有权登记所需文件欠缺,而相关文件显然无法在短期内取得,因此应给予其较长的准备时间。根据本案情况,本院酌情确定为一年。
被告海河建设与被告诚达拆迁中心与原告系房屋拆迁安置合同的三方当事人,原告选择产权调换安置方式,其购买产权调换房屋需要被告诚达拆迁中心为其开具《天津市住宅平房拆迁定向安置经济适用房资格证明》,现被告诚达拆迁中心已为原告开具了相关证明并交给了被告东美安居,原告诉请的办理所有权登记属于房屋买卖合同中房屋开发建设方应承担的义务,因此原告要求被告海河建设及被告诚达拆迁中心承担连带责任本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:
一、本判决生效之日起一年内,被告天津市河东区东美安居建设有限公司为原告杨宝华办理坐落天津市河东区和悦家园4-1403号房屋所有权登记手续;
二、驳回原告杨宝华其他诉讼请求。
案件受理费80元,减半收取计40元,由被告天津市河东区东美安居建设有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 杨桂军
二〇一六年十二月七日
书记员 李 靖