天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0117民初2392号
原告:刘国江,男,1972年1月15日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托诉讼代理人:岳振芝,女,1974年7月24日出生汉族,住址同上。
被告:天津市宁河区芦台镇赵家园居民委员会,
法定代表人:冯克壮,主任。
委托诉讼代理人:陈世昌,天津市宁河区芦台镇法律服务所法律工作者。
原告刘国江与被告天津市宁河区芦台镇赵家园居民委员会(以下简称赵家园居委会)不当得利纠纷一案,本院于2016年7月15日立案后,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘国江及委托诉讼代理人、被告赵家园居委会的委托诉讼代理人到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
刘国江向本院提出诉讼请求:1、被告赵家园居委会返还30000元;2、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年11月30日,被告赵家园居委会在未与原告达成物业服务协议且无物业收费资质的情况下,强行向原告收取物业费30000元。后原告向被告追索,被告未予返还。
被告赵家园居委会未作书面答辩。庭审中称收取物业费是依据其与刘国江签订的《补充协议》中的约定而为。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。
刘国江提交的证据一、2014年4月22日赵家园居委会与刘国江签订的《房屋租赁合同》(1500平米);证据二、2014年5月28日赵家园居委会与刘国江签订的《房屋租赁合同》(180平米);上述两份证据用以证明刘国江租赁了赵家园居委会所有的位于芦台镇××路马路南侧建筑物为两层及院落及原宝之购物超市东侧房屋两层,共计1680平方米。该两份合同中没有约定物业费用。证据三、2014年12月10日赵家园居委会与中国农业银行股份有限公司宁河县支行签订的《房屋租赁合同》;用以证明刘国江将所租房屋中的部分转租给中国农业银行股份有限公司宁河县支行。证据四、收款收据;证明被告收取了物业费30000元。
赵家园居委会提交的证据一、2014年4月22日赵家园居委会与刘国江签订的《房屋租赁合同》;以证明赵家园居委会将其所有的房屋出租给刘国江(同原告提交的证据一)。证据二、2014年12月8日赵家园居委会与刘国江签订的《补充协议》;证明双方就物业费达成一致,应由刘国江承担。证据三、记账凭证一页,进账单一张;以证明赵家园居委会在收取刘国江30000元物业费后将该款转入天津市顺源兴物业管理有限公司。证据四、收据20页;以证实其收费标准。
对原告提交的证据,被告无异议。本院予以采信。对被告提交的证据一、证据二、原告无异议。本院予以采信。对被告提交的证据三,原告认为不能证明是天津市顺源兴物业管理有限公司收取物业费,原告只有被告赵家园居委会出具的收款收据。对被告提交的证据四,原告认为没有与物业服务企业签订物业服务合同,双方未就收费标准达成一致,不认可被告收费的标准。
本院经审理认定事实如下:2014年4月22日赵家园居委会与刘国江签订的《房屋租赁合同》,赵家园居委会愿将其所有的原宝之购物超市房屋出租给刘国江。合同约定:第一条、赵家园居委会出租的房屋位于芦台镇××路马路南侧建筑结构为两层及院落,建筑面积约1500平方米。第二条、租期十年,自2014年7月1日至2024年6月30日。第三条、租金标准和租金交纳日期及条件:1、租金缴纳方式为上打租,第一个阶段为二年,即2014年7月1日至2016年6月30日,交纳1300000元。剩余租金按照每年650000元的标准交纳,采取上打租的方式,于当年的7月1日前付清,否则赵家园居委会有权解除合同。2、本合同一经签署,刘国江即应交纳100000元押金。合同终止,刘国江交清租金及水电等相关费用后,赵家园居委会即可退还押金。若刘国江提前解除合同,视为违约,押金不予退还。若刘国江在承租期间给赵家园居委会房屋和相关设备造成损害,赵家园居委会有权从刘国江押金中扣除维修和赔偿费用。第四条、税费、水电费、维修费等费用的缴费办法:1、税费及其他费用:刘国江自行向有关部门交纳;2、水电费、卫生费由刘国江每月向有关部门交纳;3、维修费:租赁期间,刘国江导致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁,维修费由刘国江负责;租赁物内家私、家电设备损毁,维修费由刘国江负责。但正常消耗除外。出租方:宁河县芦台镇赵家园居民委员会(盖章)。法定代表人:冯克壮(签字)。承租方:刘国江(签字、手印)。附:《承租使用宝之超市设备设施表》(略)。
2014年5月28日赵家园居委会又与刘国江签订的《房屋租赁合同》,赵家园居委会愿将其所有的原宝之购物超市东侧房屋两层共计180平方米出租给刘国江。合同约定:第一条、赵家园居委会出租的房屋位于芦台镇××路马路南侧原宝之购物超市东侧房屋两层,总面积约为180平方米。第二条、租期十年,自2014年8月1日至2024年6月30日。第三条、租金标准和租金交纳日期及条件:1、租金缴纳方式为上打租,即第一个阶段刘国江交纳前两年的租金共计220000元,剩余租金于每年的8月1日前一次性付清当年的租金。2、本合同一经签署,刘国江即应交纳10000元押金。合同终止,刘国江交清租金及水电等相关费用后,赵家园居委会即可退还押金。若刘国江提前解除合同,视为违约,押金不予退还。若刘国江在承租期间给赵家园居委会房屋和相关设备造成损害,赵家园居委会有权从刘国江押金中扣除维修和赔偿费用。第四条、税费、水电费、维修费等费用的缴费办法:1、税费及其他费用:刘国江自行向有关部门交纳;2、水电费、卫生费由刘国江按规定向有关部门交纳;3、维修费:租赁期间,刘国江导致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁,维修费由刘国江负责;租赁物内家私、家电设备损毁,维修费由刘国江负责。但正常消耗除外。出租方:宁河县芦台镇赵家园居民委员会(盖章)。法定代表人:冯克壮(签字)。承租方:刘国江(签字、手印)。
2014年12月8日赵家园居委会(甲方)与刘国江(乙方)签订《补充协议》,甲乙双方就乙方转租甲方所有的坐落于芦台镇赵家园榕泽城小区公用房屋(详见甲乙双方2014年4月22日签订的原房屋租赁合同约定的范围),以甲方的名义将上述房屋全部或部分转租给中国农业银行股份有限公司宁河县支行(具体面积详见甲方与中国农业银行股份有限公司宁河县支行签订的房屋租赁合同中约定的面积)。作为金融机构的中国农业银行股份有限公司宁河县支行在承租房屋事项上有其内部规定,只能与房屋的产权人即甲方签订,故经甲乙双方充分协商达成该补偿协议。1、甲方自与中国农业银行股份有限公司宁河县支行签订房屋租赁合同后,“乙方承担租赁期内的物业管理等相关费用,”保证按照甲乙双方签订的就该房屋租赁合同中约定的租赁期内的所有应由乙方承担的费用。2、如果乙方未按原有《房屋租赁合同》及本补充协议的约定及时履行交纳物业管理等费用,甲方有权从中国农业银行股份有限公司宁河县支行交付给甲方的房屋租赁费用中扣除乙方应交纳的费用。甲方:宁河县芦台镇赵家园居民委员会(盖章)。法定代表人:冯克壮(签字)。乙方:刘国江(签字、手印)。
2014年12月10日赵家园居委会(甲方)与中国农业银行股份有限公司宁河县支行(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定:第一条、房屋情况及租赁用途.一、甲方将位于天津市宁河县芦台镇南部赵家园小区3-5号楼-
公建22、24号的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为512平方米。二、该房屋用途为乙方下属营业机构营业用房,在本合同期限内,未经甲方同意,乙方不能改变该租赁房屋用途。第二条、租赁期限及续租.一、该房屋租期(计算租金期间)为2014年12月10日起至2020年12月9日止。二、租期届满前,如乙方提出续租的在同等条件下,甲方应优先将该房屋租赁给乙方。第三条、租金、支付方式和期限.一、乙方按年支付租金,付款时间:为每年的12月9日前。二、租金金额:1、2014年12月10日至2019年12月9日,租金标准为每年1062600元。2、2019年12月10日至2020年12月9日年租金标准为1102600元。三、租赁期间,使用该房屋所发生的费用(水、电、供暖、通讯、有线电视等)均由乙方负担,物业费由甲方承担。四、甲、乙双方应共同合办房屋出租备案手续,所需费用由乙方承担。五、租赁期间,如遇国家房屋实施房产税等政策性调整,甲方可与乙方协商解决。第四条
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第七条(略)。甲方:宁河县芦台镇赵家园居民委员会(盖章)。法定代表人:冯克壮(签字)。乙方:中国农业银行股份有限公司宁河县支行(盖章)。负责人:刘国庆(签字)。
2015年11月30日赵家园居委会从中国农业银行股份有限公司宁河县支行支付给原告的租赁费中收取刘国江2014--
2015年物业费30000元,并出具了盖有“宁河县芦台镇赵家园居民委员会财务专用章”的收据。
本院认为,原告刘国江与被告赵家园居委会之间订立的房屋租赁合同,是双方当事人的真实意思表示,合同内容符合法律规定,依法有效。双方应当按约定履行各自义务。本案的争议焦点是被告收取原告物业管理费30000元是否构成不当得利。不当得利是指:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失。物业费是基于物业服务企业与业主委员会订立物业服务合同,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序所产生的相关费用。应由业主支付。本案中原告刘国江以其未与被告赵家园居委会签订物业服务合同,被告赵家园居委会无物业收费资质为由要求被告返还所收物业费30000元。现被告赵家园居委会提交了其与刘国江订立的《补充协议》,约定“自与中国农业银行股份有限公司宁河县支行签订房屋租赁合同后,刘国江承担租赁期内的物业管理等相关费用。如果乙方未按原有《房屋租赁合同》及本补充协议的约定及时履行交纳物业管理等费用,甲方有权从中国农业银行股份有限公司宁河县支行交付给甲方的房屋租赁费用中扣除乙方应交纳的费用。”但未就物业费的收费标准、提供物业服务的企业做出约定。庭审中,被告赵家园居委会提供了记账凭证一页,进账单一张,以证明赵家园居委会在收取刘国江30000元物业费后将该款转入天津市顺源兴物业管理有限公司。但未提供该小区业主委员会与天津市顺源兴物业管理有限公司签订的物业服务合同和收费标准的依据。
综上,被告赵家园居委会收取原告刘国江2014至2015年物业费30000元没有合法根据取得利益,使原告受到损失。因此原告刘国江要求被告赵家园居委会返还所收物业费30000元的诉讼请求,理据充分,本院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定,判决如下:
被告天津市宁河区芦台镇赵家园居民委员会于本判决生效后三日内返还原告刘国江物业费30000元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元,由被告天津市宁河区芦台镇赵家园居民委员会负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 岳孟秋
审 判 员 贾依军
人民陪审员 岳 敏
二〇一六年十二月一日
书 记 员 张建男
附相关法律链接:
1、《中华人民共和国民法通则》、
第九十二条没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。