河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）洛民一初字第18号
原告（反诉被告）：焦作亿万饭店集团有限公司。住所地：焦作市民主中路***号。
法定代表人：程万鸣，该公司董事长。
原告（反诉被告）：洛阳亿万国际饭店管理有限公司。住所地：洛阳市西工区数码大厦****室。
法定代表人：程万鸣，该公司董事长。
原告焦作亿万饭店集团有限公司、洛阳亿万国际饭店管理有限公司的共同委托代理人：侯济军，河南敬事信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：河南大地置业投资有限公司。住所地：洛阳市西工区纱厂南路**号。
法定代表人：杨小伟，该公司总经理。
委托代理人：聂建强，该公司办公室主任
委托代理人：李忠伟，河南安多律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：洛阳市住房保障和房产管理局（由原洛阳市房产管理局与洛阳市住房委员会办公室于2012年6月19日合并成立）。住所地：洛阳市涧西区周山路**号。组织机构代码：00537469-3。
法定代表人：李新志，该局局长。
委托代理人：张建峰，该局工作人员。
委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。
原告（反诉被告）焦作亿万饭店集团有限公司（以下简称焦作亿万公司）、洛阳亿万国际饭店管理公司（以下简称洛阳亿万公司）与被告（反诉原告）河南大地置业投资有限公司（以下简称河南大地公司）、被告洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳住保局）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。在本案诉讼过程中，本院根据河南大地公司、洛阳住保局的申请，于2011年9月2日作出（2011）洛民一初字第18-1号民事裁定：本案中止诉讼。本案恢复审理后，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）焦作亿万公司、洛阳亿万公司的共同委托代理人侯济军，被告（反诉原告）河南大地公司的委托代理人聂建强、李忠伟，被告（反诉第三人）洛阳住保局的委托代理人张建峰、闫建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
焦作亿万公司、洛阳亿万公司起诉称：2006年8月25日洛阳市房产管理局（甲方、以下简称洛阳房管局）、河南大地公司（乙方）、焦作亿万公司（丙方）三方签订了《承包（租赁）经营合同》（合同所涉及的标的物以下简称亿万饭店），该合同第二章第六条第3款约定：“乙方在2006年8月30日前完成部分建筑及配套工程施工（土建室内工程、配套工程，达到装修进场条件），因乙方原因造成丙方不能如期开始装修，所造成的损失由乙方负责”、第三章第七条第2款约定：“甲方、乙方的义务：2、银行按揭手续由乙方负责于2006年前办理完毕，如因银行按揭手续造成开业延期，所产生的未及时返租问题则由乙方负责承担”、第五章第九条第1.3款约定：“乙方责任：1、酒店建筑（合同中的酒店区域）按交工标准移交给丙方；3、电梯大堂、走廊、室内地面：水泥地平，内墙白水泥罩面”，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，河南大地公司严重违反了上述合同约定和法律规定，至今没有将银行按揭手续办理完毕，没有按交工标准将酒店建筑移交给原告，至今其消防设施没有施工完毕，电梯大堂、走廊、室内地面没有达到水泥地平标准。河南大地公司的严重违约行为造成原告装修到中途、无法继续装修、酒店无法开业，给原告造成巨大经济损失。期间，原告多次催告河南大地公司尽快施工消防设施和水泥地平，但其以种种理由回避推脱拒不履行其责任和义务。洛阳住保局作为建设单位应承担连带责任。请求：一、解除三方签订的《承包（租赁）经营合同》；二、判令被告赔偿原告经济损失8326936.91元；三、由被告承担本案的诉讼费用。
河南大地公司针对焦作亿万公司、洛阳亿万公司的起诉答辩称：河南大地公司认为焦作亿万公司、洛阳亿万公司的起诉缺乏事实依据、法律依据且违约在先，依据案件的基本事实应当依法支持河南大地公司的全部反诉请求，同时应当依法驳回焦作亿万公司、洛阳亿万公司本诉的全部诉讼请求。一、焦作亿万公司未按《承包（租赁）经营合同》的约定全面履行自己的装修、装饰及投资义务、违约在先的事实客观存在。1、依据2006年8月25日签订的《承包（租赁）经营合同》第六条第二款：“丙方应在本合同签订之日30天内，提供改造后与建筑相适宜的设计装修及水、电、暖通图纸供三方审定，保证如期完成装修、装饰工程”，焦作亿万公司严重违反合同约定，至今未提交合同约定的图纸供三方审定，涉案装修工程工期拖延原因完全是由焦作亿万公司没有及时提交改造图纸造成的。《承包（租赁）经营合同》生效后，河南大地公司已经依约按期向焦作亿万公司的项目部提交建筑图纸，且项目部的技术负责人殷西敬已经签收。之后，焦作亿万公司迟迟不予提供改造后的图纸，是造成涉案装饰、装修工程拖延的根本原因。既然涉案装修、装饰工程没有施工改造后的工程图纸依据，焦作亿万公司根本就无法保证工程的进度及工程最终工期和工程质量。可以说焦作亿万公司进场后的施工，由于没有提供工程装修、装饰的图纸，其行为不仅违反合同约定致使工期拖延，更违反现行建筑行业的惯例。暂且不说原告中途退场未全部完工的实际情况，由于没有施工图纸，焦作亿万公司实际已完成的部分少量装修工程不仅不符合合同约定的施工标准，更与其承诺的装修、装饰五星级标准的施工要求相差甚远，与后续工程整体的施工要求也不匹配，其实际完工的部分从某种意义上讲并无实际价值，因此焦作亿万公司违约在先。2、《承包（租赁）经营合同》签订后，河南大地公司多次口头通知焦作亿万公司进场施工，但焦作亿万公司均以改造后的土建及装修、装饰图纸未设计完毕为由，不予进场，2006年11月16日河南大地公司向焦作亿万公司送达书面的进场通知函，焦作亿万公司的现场负责人签收同意，2006年11月20日焦作亿万公司向河南大地公司回函同意进场施工，并于2006年11月18日焦作亿万公司与洛阳丰李建筑工程有限公司（以下简称丰李公司）就土建改造签订《施工协议》并如约进场实际施工，因此河南大地公司并非焦作亿万公司所诉未能按期完工，事实上河南大地公司依约完成了进场装修条件，并及时将完成建筑及配套工程交付于焦作亿万公司，涉案装修、装饰工程工期延误，并未能按期开业的原因完全是由于焦作亿万公司严重违反合同约定未能按约完成装修、装饰工程造成的。3、《承包（租赁）经营合同》第十六条约定：装修公司完成装修总工程量的30%后，甲、乙方根据销售情况结合装修状况拨付装修款给装修公司（用款计划由丙方提出申请，甲、乙方审批后拨付），此协议明确了焦作亿万公司的先行投资义务及投资比例，结合2008年10月31日《补充协议》第九条的约定，更进一步强调了焦作亿万公司投资或垫资装修的风险，也就是焦作亿万公司需向涉案装修、装饰工程先行垫资30%，之后的投资款项从房屋的销售款中，依据焦作亿万公司的施工进度及装修状况，由洛阳住保局和河南大地公司依据焦作亿万公司的工程款拨付申请经审核后予以拨付，至今焦作亿万公司已完成的工程量或投资额远远未达到合同约定30%的比例，在此情况下焦作亿万公司以资金紧张为由，河南大地公司已经陆续将大部分水、电、暖通装修、电梯安装、中央空调材料款等款项支付给焦作亿万公司，所以河南大地公司没有违约事实，恰恰是焦作亿万公司无视合同投资比例的约定，未能保质保量完成合同约定的施工任务，使酒店不能如期开业及给业主返租。二、河南大地公司已经依约完成《承包（租赁）经营合同》的按揭贷款相关手续，并不存在推迟办理按揭贷款手续的违约行为，退一万步讲，按揭贷款手续推迟的原因完全是由焦作亿万公司造成的。1、依据2006年8月25日签订的《承包（租赁）经营合同》第六条第二款：“丙方应在本合同签订之日30天内，提供改造后与建筑相适宜的设计装修及水、电、暖通图纸供三方审定，保证如期完成装修、装饰工程”，而实际上焦作亿万公司于2007年8月13日才将土建改造后的白图图纸交于河南大地公司，后河南大地公司积极办理按揭贷款手续，由于改造后的图纸提交迟延，致使房管测绘部门出具房卡及按揭贷款手续办理周期进一步推迟。2、2007年9月份河南大地公司与中国银行西工支行签订《个人房屋贷款合作协议》积极履行按揭贷款义务并办理相关按揭贷款手续，依据审核后的客户资料已经办理相关按揭贷款业务，2008年3月份因国家金融政策性调整，中国银行西工支行接上级通知停止涉案产权式酒店按揭贷款业务，河南大地公司已经如约履行完自己的按揭贷款义务，并不存在违约行为。3、河南大地公司不是涉案项目的开发主体，至今“五证”仍在洛阳住保局名下，河南大地公司仅是合作开发的投资主体，依据现行法律规定，河南大地公司也不是法定按揭贷款办理主体，退一步讲按揭贷款的法定办理主体是洛阳住保局，假设河南大地公司未依约办理按揭贷款手续也不违反现行法律规定，更无须承担任何民事责任及行政责任。三、河南大地公司不是涉案消防工程施工的义务主体，且本案消防工程的施工进度并不影响《承包（租赁）经营合同》约定的焦作亿万公司装修、装饰工程施工，消防工程施工现状更不是焦作亿万公司推迟施工、推卸违约责任的合理理由。如前所述，焦作亿万公司未按《承包（租赁）经营合同》约定提供水、电、暖通及装修图纸，也是造成本案消防工程拖延的重要理由。综上，焦作亿万公司违约在先，不仅拖延提交改造后的土建及装修、装饰图纸，更未依约完成合同约定30%投资的先合同义务，致使酒店不能如期开业及为业主返租，给河南大地公司造成了重大经济损失。基于上述事实，请求法院查明事实，依法驳回焦作亿万公司、洛阳亿万公司的全部诉讼请求。
洛阳住保局针焦作亿万公司、洛阳亿万公司起诉提出答辩称：一、三方合同已无继续履行的必要。2006年8月25日，洛阳住保局与焦作亿万公司、洛阳亿万公司、河南大地公司签订了一份《承包（租赁）经营合同》，合同对三方权利义务作出明确约定。为保证合同的全面履行，约定由焦作亿万公司、洛阳亿万公司提供价值不少于2000万元的资产作为抵押担保。2006年9月15日，焦作亿万公司、洛阳亿万公司将位于焦作沁阳市怀府西路53号的7237.80平方米房产和使用面积30386.67平方米的土地在沁阳市房管局进行抵押登记。抵押期限20年，抵押权人为洛阳住保局（原洛阳房管局）。2008年4月，焦作亿万公司、洛阳亿万公司在未告知洛阳住保局的情况下，私自将作为抵押物的房产拆除，洛阳住保局闻讯要求焦作亿万公司、洛阳亿万公司恢复抵押物原状或提供同值抵押物担保，但其置之不理，致使三方合同生效的必备条件消灭。由此可见，造成三方合同不能履行的主要原因是焦作亿万公司、洛阳亿万公司的违约行为，据此洛阳住保局已于2011年3月在洛阳市西工区人民法院起诉解除三方合同，洛阳市西工区人民法院于2011年6月9日作出（2011）西民初字第244号民事判决书，判决解除三方签订的《承包（租赁）经营合同》，焦作亿万公司、洛阳亿万公司再行起诉解除，属重复起诉。二、焦作亿万公司、洛阳亿万公司的诉讼理由不能成立。根据三方合同约定，焦作亿万公司、洛阳亿万公司负责酒店部分的装修设计及装修施工，并承担相关费用。焦作亿万公司、洛阳亿万公司诉称因酒店建筑的消防设施没有施工完毕造成其装修到中途无法继续装修，这个理由违背客观事实，酒店消防工程施工已经于2008年4月23日进场施工，至8月2日大部分消防工程已安装到位，部分消防工程如火灾自动报警系统XL-1消火栓等，需与焦作亿万公司、洛阳亿万公司负责的装修同时进行才能安装。由于焦作亿万公司、洛阳亿万公司的装修工程进度影响，造成消防设施无法安装到位，致使消防工程无法全部完成。由此可见，并非像焦作亿万公司、洛阳亿万公司所诉是消防设施没有施工完毕，造成其装修无法施工，而是因焦作亿万公司、洛阳亿万公司装修工程滞后和停工而影响消防工程至今不能继续施工和完成，消防工程并没有影响焦作亿万公司、洛阳亿万公司装修施工，焦作亿万公司、洛阳亿万公司置事实不顾的说法，因无相关证据的支持，所以不能成立。三、焦作亿万公司、洛阳亿万公司要求赔偿损失的诉讼请求不能成立。其一，三方合同明确焦作亿万公司、洛阳亿万公司承包租赁的房产所有权人不是洛阳住保局，洛阳住保局在该合同中不是保证人的身份；其二，由于焦作亿万公司、洛阳亿万公司将抵押物灭失并未能按进度进行，甚至停止酒店装修，造成合同不能全面履行，具有明显过错行为；其三，洛阳住保局虽然是建设方，但在三方合同中无直接经济利益关系，不是受益人；其四，三方合同的解除，是因焦作亿万公司、洛阳亿万公司的过错行为造成，其所有损失应由其承担，并且在焦作亿万公司、洛阳亿万公司所谓损失计算中存在不实之处，据此焦作亿万公司、洛阳亿万公司诉求洛阳住保局承担连带赔偿的请求，是没有事实根据和法律依据的，因此不能成立。综上，焦作亿万公司、洛阳亿万公司主张解除三方合同属重复起诉，主张洛阳住保局承担连带赔偿的诉求，不能对抗洛阳住保局在本案中无过错的事实，请求依法驳回焦作亿万公司和洛阳亿万公司的诉讼请求。
河南大地公司针对焦作亿万公司、洛阳亿万公司的起诉提出反诉称：2006年8月25日，焦作亿万公司（乙方）、河南大地公司（丙方）、原洛阳市房产管理局（甲方）三方签订了《承包（租赁）经营合同》。合同约定：乙方将自有的洛阳市纱厂南路房地产项目“世纪贸易中心”的5层、11层至23层，约19548.6平方米面积的房产以产权形式酒店的模式承包（租赁）给丙方经营。承包（租赁）期限为二十年（即2007年6月至2027年5月31日）。开业期限为2007年6月1日。其中合同第三条第二款约定：“在房屋未销售以前，产权仍属乙方，丙方只需支付房产部分的租金给乙方（按年2300元／平方米，年租金10%即230元计算，今后在同等条件下丙方有该房产的优先购买权……”，合同第二章第三条第一款约定：“从2007年6月1日开始，以每年的6月1日到次年的5月31日为一个会计年度，丙方每年向乙方和购房人缴纳承包租赁费”，合同第六条第二款约定：“丙方应在合同签订之日30日内，提供改造后与建筑相适应的设计装修及水、电、暖通图纸提供三方审定，保证如期完成装修装饰工程”，合同第六条第4款约定：“丙方在2006年9月1日进场装修，并在2007年3月31日前完成装饰、装修改造工程，酒店所有设备，设施全部配置到位，因丙方原因造成酒店不能如期开业，丙方承担全部责任及损失。丙方仍按原定正式开业日期（2007年6月1日）向业主支付合同规定的租金”，合同第四章第五条约定：“未经甲乙双方同意不得擅自改变建筑主体结构和用途，因丙方原因造成改变房屋结构，设施破坏的，丙方负责装修，恢复原状并赔偿损失”，合同第八章第十五条约定：“装修公司由丙方负责选择并承担一切责任”，合同第十六条约定：“装修公司完成装修总工程量的30%，甲乙方根据销售情况结合装修状况拨付装修款给装修公司（用款计划由丙方提出申请，甲乙方审核后拨付）”，三方合同最后还约定：“本合同自甲乙丙三方签字盖章之日起一个月内，丙方将其不低于贰仟万元的资产（本合同规定的承包租赁经营返租抵押物）的他项权证办理完毕并交给甲方后，本合同方能生效”。合同签订后，河南大地公司按约定履行了合同义务，完成了“部分建筑工程施工”如期交由焦作亿万公司、洛阳亿万公司进场装修，期间焦作亿万公司、洛阳亿万公司以施工资金紧张为由，多次要求河南大地公司支付工程款，在焦作亿万公司、洛阳亿万公司完成的工程量根本没有达到合同约定30%的情况下，河南大地公司拟陆续将大部分装修款、水、电、电梯安装、中央空调材料款等款项支付给了焦作亿万公司，但焦作亿万公司收到上述款项后却并没有积极组织施工，未按约定完成水、电安装及装修和其他配套工程的施工任务，致使酒店不能按期开业，不能按期给业主返租，工程一直处于停工状态（构成违约）。河南大地公司为避免业主上街堵路、集体上访等不安定因素再次出现，损失进一步扩大，为确保酒店能够早日开业，保障广大业主返租的利益能够实现，经市政府、西工区政府的协调，在河南大地公司与第三人多次催促下，焦作亿万公司、洛阳亿万公司承诺于2009年7月1日完成装修、装饰等施工任务并确保7月1日试营业；保证2009年4月30日前付清2008年以前租金，2009年7月10日前向业主一次性支付一、二季度租金，但是焦作亿万公司、洛阳亿万公司又一次言而无信严重违反合同约定，没有兑现承诺，而且还在河南大地公司和第三人不知情的情况下，拆除了该合同约定的返租抵押物，造成抵押物灭失，为此第三人已向洛阳市西工区人民法院提起诉讼要求解除三方合同，洛阳市西工区人民法院已经判决解除三方合同。由于焦作亿万公司、洛阳亿万公司的严重违约行为已造成三方合同目的无法实现，协议失去了履行的条件和基础。焦作亿万公司、洛阳亿万公司的行为给河南大地公司造成了巨大损失，也给社会造成了诸多不安定因素，为维护河南大地公司的合法权益，特请求在查明本案事实的情况下，依法判令：1、焦作亿万公司、洛阳亿万公司赔偿河南大地公司经济损失240.2万元；2、焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付河南大地公司返租费686.55万元及利息；3、焦作亿万公司、洛阳亿万公司归还其承包（租赁）经营占用河南大地公司“世贸中心”全部房产并恢复原状，退还河南大地公司支付的装修电梯等款项260.2万元；4、判令承担其业主退房造成的经济损失（起诉状未载明该项诉求的具体数额）。5、焦作亿万公司、洛阳亿万公司承担本案的全部费用。
焦作亿万公司、洛阳亿万公司针对河南大地公司的反诉提出答辩称：河南大地公司存在种种违约行为，造成合同解除，其应承担全部责任，其反诉不能成立，请法庭驳回其反诉请求。一、河南大地公司土建工程未竣工及验收，属于违约。1、按照《承包（租赁）经营合同》第6条第3款约定，河南大地公司应在2006年8月30日前完成部分建筑及配套工程施工（土建室内工程、配套工程，达到装修进场条件），因河南大地公司原因造成焦作亿万公司不能如期开始装修，所造成的损失由河南大地公司负责，第9条约定河南大地公司应将酒店建筑按交工标准移交给焦作亿万公司。河南大地公司违反了该约定。第一，根据2006年11月8日三方的会议纪要记录：（1）商贸中心A区未完土建部分，确定继续由丰李公司负责施工，其中五层以下的施工项目，由河南大地公司直接督促丰李公司完成，六层以上的施工项目由焦作亿万公司帮助河南大地公司协调丰李公司尽快完成施工；（2）商贸中心五层及A区楼内排水系统的安装项目，原则上由丰李公司按照焦作亿万公司的实际要求施工；（3）给、排水系统及暖通系统和供电系统的资金结算方式。上述三个系统的铺设安装属隐蔽工程项目，必须放在内部装修前加以完成。这一事实证明直到2006年11月8日，河南大地公司都没有完成相关土建工程，没有达到焦作亿万公司装修进场条件。第二，2006年11月10日，河南大地公司老板杨学义书面告知焦作亿万公司6-23层的土建未完部分由施工单位继续施工，结算由河南大地公司负责。2006年11月11日，河南大地公司、焦作亿万公司、丰李公司及华誉监理四方会议纪要记录，要求丰李公司在2007年2月15日前完成洛阳商贸中心A区楼体外立面的砌砖封顶和粉刷工作。2006年11月18日，焦作亿万公司与丰李公司达成施工协议，要求丰李公司6-23层的砌墙工程到2007年2月10日全部结束。这些事实证明直到2007年2月15日前，河南大地公司负责的砌墙、粉刷等土建工程都没有完工，造成焦作亿万公司根本不可能按合同约定于2007年3月31日前完成装修，更不可能于2007年6月1日开业。2、按照《承包（租赁）经营合同》第9条约定，河南大地公司负责外墙为氟碳漆，电梯大堂、走廊、室内地面：水泥地平，内墙白水泥罩面，这属于基本土建工程。虽然没有明确什么时间完成，但最晚应在焦作亿万公司2007年3月31日完成装修前完成。河南大地公司完成这些义务是亿万公司完成装修的前提条件。河南大地公司违反了该约定。第二，按照2008年6月14日会议纪要记录，河南大地公司负责丰李公司6月底清偿，丰李公司不能有任何理由干扰施工。亿万公司同意地平按现状交工，并负责施工，隔墙整修和地平施工费用由河南大地公司负责。这可以证明河南大地公司在2008年6月以前都没有将隔墙和地平工程施工完毕。2008年6月以后，河南大地公司也没有向焦作亿万公司支付过任何隔墙整修和地平施工费用。截止2009年6月酒店装修停工，河南大地公司土建未完成工程包括室内、走廊、大堂地平、白水泥内墙、房间所有木门650个，所需工程款为水泥地平每平方米38元计757286元，白水泥内墙罩面每平方米15元计896787元，木门每个70元计45500元，共计1699573元。二、河南大地公司和洛阳住保局消防工程未竣工及验收，属于违约。按照《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”《河南省消防条例》第20条规定：“建筑工程竣工后，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，消防工程属于土建工程，在建筑工程投入使用、装修前必须完工并验收合格，验收必须由公安消防部门验收。虽然合同中没有明确消防工程什么时间完成，但最晚应在焦作亿万公司2007年3月31日完成装修前完成。河南大地公司和洛阳住保局完成这些义务是焦作亿万公司完成装修的前提条件。河南大地公司违反了该约定。第一，2006年11月11日，河南大地公司、焦作亿万公司、丰李公司及华誉监理四方会议纪要记录，要求河南大地公司负责补办消防变更手续，争取在2007年2月15日前完成。第二，2007年2月14日，河南大地公司和焦作亿万公司共同向洛阳住保局去函，为确保2007年7月1日酒店正常营业，请求洛阳住保局解决消防工程尽快确认进场。第三，2008年6月14日三方会议纪要记录，消防箱安装在两块隔墙板中间，不足部分凸向走廊，消防箱下部由消防施工单位负责砌砖补齐，消防工程于7月底完工，由洛阳住保局负责。第四，2008年11月24日，河南大地公司和焦作亿万公司书面通知洛阳住保局督促其尽快完成消防系统工程及验收。上述这些事实证明直到2008年底河南大地公司和洛阳住保局负责的消防工程尚未竣工及验收，严重违约。截止2009年6月焦作亿万公司装修停工，消防工程未完工包括11楼至23楼消防烟感报警系统均未安装施工，消防箱主管道16楼以上没有施工，消防喷淋主管道15楼以上没有施工，11楼至23楼走廊两边的消防喷淋管道没有施工，11楼至23楼所有楼层电梯间的喷淋管太低，低于电梯门，造成无法吊顶装修，还有部分房间消防管头太短、太高，造成无法装修，致使焦作亿万公司的大量装修材料停放在装修现场无法装修。三、河南大地公司违反约定占用售房款，属于违约。按照《承包（租赁）经营合同》第7条第9款约定，销售房屋由河南大地公司和洛阳住保局负责收款，并将所收款项统一进入双方共管账户，属于河南大地公司应收房款（建筑应收款）由河南大地公司和洛阳住保局共同管理使用，属于装修房屋的装修款由焦作亿万公司用于装修，装修款不足部分由焦作亿万公司承担。说明焦作亿万公司的装修款首先来源于房屋销售款，在房屋销售款不足的情况下，才由焦作亿万公司另行筹集装修资金。按照《承包（租赁）经营合同》第1条第1款约定，河南大地公司负责土建、建筑、铝合金、氟碳漆，结算价每平方米2300元；焦作亿万公司负责热水、冷水系统、装修、空调、布草、家具、供电照明系统，结算价每平方米2188元；新增两部电梯和水电暖改造，每平方米增加100元，共计2288元。总计每平方米平均售价4588元。河南大地公司占50.13%，焦作亿万公司占49.87%。售房款为2097.5139万元。扣除费用5889409.47元后，河南大地公司应分756.247604万元（占50.13%），焦作亿万公司应分752.325349万元（占49.87%），但河南大地公司利用其管理售房款的条件，严重违约，河南大地公司仅分给焦作亿万公司装修款155余万元，河南大地公司却拿走了1350余万元，造成焦作亿万公司装修资金严重不足。四、河南大地公司违反约定办理银行按揭，属于违约。按照《承包（租赁）经营合同》第7条第2款约定，银行按揭手续由河南大地公司负责2006年底前办理完毕，如因银行按揭手续造成开业延期，所产生的未及时返租问题由河南大地公司负责承担。河南大地公司违反了该约定，应承担业主的全部返租款。2006年底前，河南大地公司没有办理任何银行按揭手续，违反合同约定，造成资金短缺，拖欠工程款，工程无法竣工，酒店开业一再延期，无法及时返租，应由河南大地公司按合同约定承担责任。由于河南大地公司一直拖延办理银行按揭手续，直到2007年9月份，才办理银行按揭手续，但到2008年之后国家出台政策对“各类开发商开发的产权式酒店、开发商直接或间接采取售后返租、售后包租方式经营的商品房项目，不得提供按揭贷款支持”，河南大地公司应对迟延履行合同义务造成的全部损失承担责任。五、洛阳亿万酒店开业前购房人的返租款应由河南大地公司承担。由于河南大地公司的上述种种违约行为，造成焦作亿万公司无法正常装修，无法按合同约定开业。2008年7月29日，河南大地公司向焦作亿万公司出具《洛阳亿万饭店开业前购房人返租付款保证》一份，对购房人在洛阳焦作亿万公司开业前的返租款从河南大地公司同洛阳住保局共管账户河南大地公司售房款直接向购房人返租。返租客户名单、金额、账户、账号等相关材料由焦作亿万公司以书面形式提供。2009年4月1日，河南大地公司再次向焦作亿万公司出具《承诺书》，河南大地公司在以后售房款中首先支付焦作亿万公司垫付的返租款。这些事实证明，焦作亿万公司在亿万饭店开业之前支付的返租款，是在为河南大地公司垫付，河南大地公司应当承担亿万饭店开业前购房人的返租款，河南大地公司应当返还焦作亿万公司垫付的返租款。
洛阳住保局针对河南大地公司的反诉答辩称：根据三方合同条款约定的权利义务，因违约造成的损失应由焦作亿万公司和洛阳亿万公司承担。
焦作亿万公司、洛阳亿万公司分两次共向本院提交了共30组证据。
第一次提交下列16组证据：
第一组证据：《承包（租赁）经营合同》。拟证明：1、原被告存在承包（租赁）经营合同关系及承包合同的内容。2、被告应当履行的交工标准、及办理按揭手续的义务。
第二组证据：《世纪商贸中心合作开发合同文本》。拟证明：被告之间应当履行的交工标准。
第三组证据：洛阳市西工区人民法院（2010）西民初字第529号和第530号判决书。拟证明：被告没有依法竣工交房。
第四组证据：洛阳市中级人民法院（2009）洛民终字第1555号判决书和洛阳市西工区人民法院（2008）西民初字第1793号判决书。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工程款234506.13元，诉讼费10000元。
第五组证据：洛阳市西工区人民法院（2009）西民初字第1262号判决书。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工程材料款220707元，支付诉讼费5930元。
第六组证据：《建筑安装工程分包合同》。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工程款246300元。
第七组证据：《设计委托合同》。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付设计费270000元。
第八组证据：郑州智普建材有限公司购买建材发票三张（缑燕侠货款）。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工程材料款251712.25元。
第九组证据：《郑州通运建材有限公司购买建材发票》一张和《开封市宏天金属材料有限公司销货清单》一份。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工程材料款28600元。
第十组证据：《世纪商贸中心（亿万饭店）已售房款相关费用分摊明细》。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付销售佣金、广告及其他费用、退房违约金合计1158797.19元。
第十一组证据：电梯租金收条。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付电梯租金13000元。
第十二组证据：洁具定金收条。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付洁具定金10000元。
第十三组证据：购买建材凭证。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司购买233814.25元建材。
第十四组证据：工资表。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付工资45340元。
第十五组证据：水电、房租、电话费等收条。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付相关费用22000元。
第十六组证据：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付返租款统计情况及付款凭证。拟证明：焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付返租款2635724.25元及欠租情况。
第二次提交下列14组证据：
第一组证据：2006年11月8日的《会议纪要》一份。拟证明：2006年8月25日，河南大地公司、焦作亿万公司和洛阳住保局三方签订《承包（租赁）经营合同》后，由于河南大地公司土建部分迟迟没有施工完毕，造成装修推迟。2006年11月8日，三方现场协调，达成补充协议，督促河南大地公司土建部分尽快完成施工，并督促河南大地公司办理银行按揭手续。
第二组证据：河南大地公司杨学义承诺函（2006年11月10日）。拟证明：2006年11月10日，河南大地公司承诺继续施工土建未完工部分。
第三组证据：会议纪要（2006年11月11日）。拟证明：2006年11月11日，河南大地公司、焦作亿万公司和施工单位、监理单位就下一阶段土建施工等问题达成协议，并督促河南大地公司补办消防手续。
第四组证据：《施工协议》（2006年11月18日）。拟证明：2006年11月18日，焦作亿万公司垫付工程款，与施工单位达成协议，督促施工单位尽快施工。
第五组证据：《请示》（2007年2月14日）。拟证明：2007年2月14日，河南大地公司和焦作亿万公司向洛阳住保局请示协调解决土地证和银行按揭手续及消防工程。
第六组证据：《经营管理合作协议》（2007年10月29日）。拟证明：2007年10月29日，河南大地公司与焦作亿万公司签订经营管理合作协议，补充约定双方权利义务，河南大地公司尚未完成土建施工。
第七组证据：《会议纪要》（2008年6月14日）。拟证明：2008年6月14日，河南大地公司、焦作亿万公司和洛阳住保局三方以会议纪要形式确定各自应履行的义务，河南大地公司负责土建施工单位撤离施工现场，洛阳住保局负责消防工程施工。
第八组证据：《洛阳亿万饭店开业前购房人返租付款保证》（2008年7月29日）。拟证明：河南大地公司和焦作亿万公司约定，开业前的返租款从河南大地公司售房款支付。
第九组证据：《关于洛阳世纪商贸中心（亿万酒店）工程有关问题的函》（2008年11月24日）。拟证明：2008年11月24日，河南大地公司和焦作亿万公司共同向洛阳住保局致函，说明导致亿万酒店不能按期开业的原因，要求其履行完成消防工程义务及其他相关义务。
第十组证据：《会议纪要》（2009年4月1日）。拟证明：2009年4月1日，由于业主在焦作亿万公司闹事，焦作亿万公司和河南大地公司就有关事项达成协议。
第十一组证据：《承诺书》和《借条》（2009年4月1日）。拟证明：2009年4月1日，河南大地公司承诺支付焦作亿万公司垫付的返租款，河南大地公司借焦作亿万公司现金5万元。
第十二组证据：《通知函》（2009年5月10日）。拟证明：焦作亿万公司装修到中途，由于河南大地公司土建工程、消防工程未完工，造成焦作亿万公司无法继续装修，2009年5月10日，焦作亿万公司书面督促河南大地公司完成消防工程。河南大地公司土建未完成工程包括室内、走廊、大堂地平、白水泥内墙、房间所有木门650个，所需工程款为水泥地平每平方米38元计757286元，白水泥内墙罩面每平方米15元计896787元，木门每个70元计45500元，共计1699573元。
第十三组证据：《关于消防工程影响洛阳亿万饭店装修的情况说明》（2009年5月15日）。拟证明：2009年5月15日，焦作亿万公司通知河南大地公司消防工程未完工造成无法装修。消防工程未完工包括11楼至23楼消防烟感报警系统均未安装施工，消防箱主管道16楼以上没有施工，消防喷淋主管道15楼以上没有施工，11楼至23楼走廊两边的消防喷淋管道没有施工，11楼至23楼所有楼层电梯间的喷淋管太低，低于电梯门，造成无法吊顶装修，还有部分房间消防管头太短、太高，造成无法装修，致使焦作亿万公司的大量装修材料停放在装修现场无法装修。
第十四组证据：《通知函》（2009年6月2日）。拟证明：焦作亿万公司装修到中途，由于河南大地公司土建工程、消防工程未完工，造成焦作亿万公司无法继续装修，虽经焦作亿万公司多次通知，河南大地公司仍处于停工状态毫无进展，2009年6月2日焦作亿万公司书面督促河南大地公司完成消防工程。
河南大地公司针对焦作亿万公司、洛阳亿万公司提交的证据质证认为：
针对第一次提交证据质证：1、对租赁合同真实性没有异议，对说明的问题有异议。这份证据恰恰证明了焦作亿万公司在本案中的违约行为，也能够说明河南大地公司向人民法院提出鉴定的理由；2、开发合同文本焦作亿万公司、洛阳亿万公司没有提交原件，河南大地公司暂时不予质证；3、对洛阳市西工区人民法院529号和530号判决书没有异议，但不能证明河南大地公司没有依法竣工交付，恰恰就证明了焦作亿万公司没有提交投资，没有按期完成装修任务、返租、造成业主退房，支付损失；4、对洛阳市中级人民法院1555号和洛阳市西工区人民法院的1793号判决书和河南大地公司无关，证明了焦作亿万公司负责的施工工程给排水、暖通系统没有按时施工完毕造成无法开业的事实；5、对洛阳市西工区人民法院1262号判决书，河南大地公司没有原件，并且与河南大地公司无关，河南大地公司不予质证；6、建筑安装工程分包合同没有原件，对合同本身真实性有异议，河南大地公司不予质证；7、对设计委托合同本身没有异议，对证明方向有异议，焦作亿万公司至今未向河南大地公司提供设计图纸，这份协议实际未履行，不能证明焦作亿万公司支付了27万元；8、对郑州智普建材公司购买建材的三张发票真实性没有异议，但只能证明焦作亿万公司购买了建材，但是否用于本案诉争的工程不能证明，且焦作亿万公司有好几处施工项目，该建材的购买与焦作亿万公司在涉案工程的施工没有因果关系；9、对郑州通运建材购买建材发票和开封宏天公司销货清单真实性无异议，质证意见同第八组证据；10、对已售房款相关费用分摊明细有异议，焦作亿万公司提出支付的销售佣金、广告及其他费用退房及违约金计1158797.19元，而实际上该项费用支付款额是由河南大地公司共计支付了230.2万元，焦作亿万公司所列的金额实际应为按比例分摊后焦作亿万公司应承担的款额，且焦作亿万公司也没有支付票据，随后在河南大地公司出示证据时再详细阐述理由；11、对电梯租金收条没有异议，该收条证明了焦作亿万公司已经进场装修，租赁丰李公司施工电梯的事实，河南大地公司已履行合同交付房屋，同时也证明了丰李公司不能撤场的主要原因，也说明了河南大地公司已将电梯安装款项支付后，焦作亿万公司没有安装电梯的事实；12、对洁具定金收条的真实性有异议，收条上没有公章；13、对购买建材凭证的真实性有异议，不予认可，建材凭证上是焦作亿万公司自己盖的章，违反常规；14、对工资表真实性不予认可，缺乏考勤记录，没有收款人的签字，只是有一个人代签，而且经核实这份工资表根本不存在，假如将工资表列入损失费用，那么河南大地公司、洛阳房管局投入的人员工资费用更多；15、房租、水电费均是白条，真实性有异议，不予认可；16、对焦作亿万公司、洛阳亿万公司支付返租款统计情况及付款凭证中的返租数额有异议，实际数额是100多万且返租业主名单杂乱无章，许多姓名在返租名单中不存在，弄虚作假，所欠业主的租金充分证明了焦作亿万公司与业主签订的《委托经营管理协议》违约行为。对其中郑晓泉的借据80多万的反租凭证真实性有异议，并且在移动公司的两份发票中客户名称就是郑晓泉，明显有串通作假的嫌疑。
针对第二次提交的证据质证：1、对11月8日会议纪要本身没有异议，对证明方向有异议，会议纪要不能证明河南大地公司没有完成土建的施工，也不能证明河南大地公司没有在合同约定的期限内完成自己的合同义务；2、对河南大地公司杨学义承诺函，杨学义本人未到庭，不能证明是否是他写的，即使内容是真的，也不能证明河南大地公司没有完成土建；3、对11月11日会议纪要本身无异议，对证明方向有异议。不能证明世贸中心的消防工程是河南大地公司负责的，河南大地公司之后向法庭出示的证据也能明确证明涉案工程的消防工程不是由河南大地公司负责；4、对施工协议本身无异议，证明了河南大地公司在焦作亿万公司进入现场装修之前已经完成了河南大地公司的土建任务，之后的施工改造由焦作亿万公司负责；5、对请示本身无异议，但与本案无关；6、对经营管理合作协议本身无异议。协议明确显示了焦作亿万公司、洛阳亿万公司在本案所涉工程中的合同义务，对证明方向有异议；7、对6月14日会议纪要本身无异议，其中涉及的消防施工与河南大地公司无关，该纪要说明了丰李公司不能撤场的原因：一是焦作亿万公司租用丰李公司施工电梯，二是焦作亿万公司没有兑现其与丰李公司签订施工协议约定的提前完工奖励承诺；8、购房人返租付款保证没有原件，不予质证；9、2008年11月24日函没有原件，不予质证；10、4月1日会议纪要真实性无异议，对证明方向有异议，证据恰恰证明了焦作亿万公司没有按照合同约定履行自己的义务；11、对承诺书和借条有异议。承诺书和本案没有关系，也恰恰证明了河南大地公司没有违约；12、2009年5月10日《通知函》河南大地公司没有收到，并且内容不真实；13、装修情况说明没有原件，不予质证；14、2009年6月2日《通知函》内容与河南大地公司无关，而且河南大地公司并未收到过。
洛阳住保局针对焦作亿万公司、洛阳亿万公司提交的证据发表质证意见为：对于焦作亿万公司、洛阳亿万公司提交证据的质证意见，洛阳住保局同意河南大地公司的质证意见。补充以下几点质证意见：1、对于焦作亿万公司、洛阳亿万公司第二次提交的证据7，对焦作亿万公司、洛阳亿万公司证明方向有异议，7月底消防工程没有完工是因为要与装修同步进行，由于焦作亿万公司、洛阳亿万公司装修工程没有完工，所以消防工程也无法完工；2、第二次提交证据的12、13、14洛阳住保局没有见过，与洛阳住保局无关。
河南大地公司向本院提交了三组证据：
第一组证据：1、三方签订的《承包（租赁）经营合同》一份。拟证明：（1）由河南大地公司承建的世纪商贸中心地产项目室内外装饰、装修工程（水、电、暖通、给排水、电梯安装等）由焦作亿万公司负责施工；（2）按合同约定焦作亿万公司承建的装饰、装修工程应当在2007年3月31日完成；（3）合同约定的酒店开业时间为2007年6月1日；（4）以上房产以洛阳住保局的名义出售，在洛阳住保局与购房者签订《商品房买卖合同》的同时，焦作亿万公司在购房者自愿的前提下与购房者签订《委托管理经营协议》及《返租协议》；（5）焦作亿万公司如不按计划如期开业，应承担装修和拖延开业的责任和损失；（6）合同约定河南大地公司应当从2007年6月1日起向业主支付本合同规定的租金。
2、殷西敬和刘凤鸣所打收到图纸收条各一份。拟证明：河南大地公司在合同签订后依约交付了工程的图纸，焦作亿万公司应当依据三方合同约定及时提供改造后的与建筑相适应的设计装修及水电暖通图纸供三方确定。至今焦作亿万公司、洛阳亿万公司未提交图纸，这是造成本案工程延误的主要原因。
3、《进场装修通知书》一份。4、焦作亿万公司《回函》一份。5、报告一份。拟证明：进一步确认了通知函和回函的内容。河南大地公司已经将施工现场按照三方协议约定的施工条件及时交给了焦作亿万公司。焦作亿万公司已经进行了实质性的装饰装修工程，并与丰李公司签了土建改造协议。河南大地公司已经如约履行了自己的交工义务。
6、焦作亿万公司《装修现场照片》一组。7、焦作亿万公司收款收据。拟证明：（1）河南大地公司已按三方签订的《承包（租赁）经营合同》约定的时间完成了部分建筑及配套工程施工，达到了焦作亿万公司进场装修条件；（2）焦作亿万公司同意按通知时间进场装修；（3）焦作亿万公司并未按期完成装修施工任务，造成酒店无法按时开业，应当承担一切责任和损失；（4）殷西敬是焦作亿万公司的工作人员。
第二组证据：1、焦作亿万公司与丰李公司施工队的《施工协议及施工图》一份。2、证明一份。3、河南大地公司给付工程款的收据一份。证明方向：证明未完成土建、水电安装等配套工程是由焦作亿万公司负责施工，费用由河南大地公司承担。
4、2008年10月31日签订的《补充协议》一份。5、《会议纪要》一份。6、水电、土建、氟碳漆、电梯《付款收据》一组。证明方向：证明河南大地公司已按约全部履行了自己的合同义务，因焦作亿万公司对土建铝合金门窗进行变更，大楼外观的氟碳漆颜色迟迟定不下来，造成施工延迟）。
7、2007年4月10日焦作亿万公司与中国建筑第七工程局中原房地产开发公司签订的《建设工程施工合同》一份。8、给排水付款收据一组。拟证明：（1）焦作亿万公司以发包人的身份将其负责施工的洛阳亿万饭店项目给排水及暖通管网安装工程，直接转包给中国建筑第七工程局中原房地产开发公司来实际承建；（2）合同具体约定了承包的方式和内容，明确了开工日期为2007年的4月，竣工日期为2007年5月20日，合同工期总日历天数为40天；（3）反诉人（本诉被告）已支付了给排水的工程款。
第三组证据：1、洛阳市西工区人民法院（2008）1793号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2009）1555号民事判决书。拟证明：殷西敬是焦作亿万公司的员工，也是涉案工程项目的现场负责人，是焦作亿万公司的职务行为；2、2008年3月银行文件一份。拟证明：按照国家的金融银行政策规定，2008年3月以后产权式酒店的经营项目不允许在银行从事按揭贷款，在国家政策出台前，河南大地公司已经履行了协议约定的按揭贷款合同义务；
3、23户按揭业主名单以及《中国银行个人购房借款合同》和《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》。拟证明：在国家政策出台前，河南大地公司已经履行了协议约定的按揭贷款合同义务。
4、损失计算依据及损失明细表。拟证明：河南大地公司反诉请求的计算依据和方法。
5、①租金计算依据及明细：686.55万元，该金额为焦作亿万公司租赁河南大地公司未售房屋应缴纳的租金。拟证明：依据三方《承包（租赁）经营合同》第三条第二款及第二章第三条第一款约定：在房屋未销售以前，产权仍属乙方所有（河南大地公司），丙方只需支付房产部分的租金给乙方（按年2300元／m2年租金10%即230元计算，从2007年6月1日开始到次年的5月31日为一个会计年度，丙方每年向乙方和购房人缴纳承包租赁费）。②经济损失：240.2万元。拟证明：项目广告费、销售佣金、按揭贷款保证金等是由河南大地公司支付的，而非焦作亿万公司列支的115万元（没有支付票据），充分说明了河南大地公司积极做好了广告宣传、销售、按揭贷款工作。③支付工程款明细：260.2万元。拟证明：在焦作亿万公司没有完成合同约定的30%工程量投资额的前提下，河南大地公司按合同约定提起将装修电梯、给排水、暖通等工程款支付给焦作亿万公司，说明了河南大地公司信守合同。④业主退房损失明细：670.7万元。拟证明：由于焦作亿万公司没有按时完成酒店的装饰、装修、开业、返祖造成给业主交不了房，合同违约，导致业主退房支付损失。
6、2007年4月30日焦作亿万公司的《通知函》。拟证明：确认了焦作亿万公司工期延误的责任，同时也明确了向所有业主支付反租费用必须按照之前业主提供的银行卡以转账形式支付。拟证明：之前焦作亿万公司自己支付的反租票据没有通过银行转账的形式支付，不具有客','2018-09-27
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