天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初41514号
原告刘海军,男,汉族,1976年6月10日出生,住河北省廊坊市燕郊开发区。
委托代理人高柏丽,系原告刘海军之妻,住址同上。
被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司,住所地天津生态城。
法定代表人许世坛,职务:董事长。
委托代理人郭立伟,男,该公司职员。
原告刘海军诉被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司(以下简称“世茂公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年2月5日立案受理。本案由代理审判员张艳辉适用简易程序于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告刘海军及其委托代理人高柏丽,被告世茂公司的委托代理人郭立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海军诉称,原、被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定交房日期为2014年3月31日,房屋交付通知书记载的办理交房日期为2014年12月21日,原告于2014年12月21日收房过程中发现室内装修工人正在施工,本来2层挑空的阳台部位增加了一层阳台结构楼板,由于此楼板为结构承重构件,没有设计院施工图纸,也没有规划许可备案,属于违章建筑,存在重大结构安全隐患,同时也严重影响本人所购房屋室内采光。根据合同附件六第十七条约定“乙方不得对外檐形式及其他外立面做任何形式改变”,此条款亦适用于被告开发商。因此当天原告在房屋验收交接单上拒绝收房,要求拆除后再收房,此后被告一直不通知已经整改完成再次告知收房,2015年1月22日原告向被告邮寄催收房屋函件,通知被告整改完成后再次书面通知交房日期,同时承担违约责任。此后又多次与被告联系,但被告对原告的催告置之不理,一直拖欠至今未有解决。为维护原告合法权益,现诉至法院,请求判令:1、判令被告拆除违章建筑—阳台板,按照原设计恢复建筑结构,并及时进行房屋交付;2、判令被告承担交房日期至实际交付房屋日期的逾期交房违约责任,违约金暂计200000元;3、判令被告赔偿逾期交房带来的暖气费及滞纳金费用6000元;4、诉讼费用由被告共同承担。
原告为证实其主张,向本院提交以下证据:
1、天津市商品房买卖合同,证明原、被告之间法律关系,私搭乱建由被告承担责任;
2、交房通知书,证明因二楼私自搭建存在安全隐患拒收房屋;
3、验收单,证明原告要求被告拆除违章建筑后再收房;
4、催促交房函件,证明被告应当承担的违约责任;
5、鲲玉园责任条款,证明业主不能私搭乱建,否则应承担责任;
6、鲲玉园使用通知书,证明事宜同证据5证明事宜;
7、照片一组,证明二楼私自搭建影响采光,原告要求拆除违章建筑及房屋现状;
8、录音一份,证明原告多次要求交房,被告推诿。
被告世茂公司辩称,本案涉案房屋于2012年8月3日取得天津市新建住宅准许交付使用证,交付时已达到交付条件,原告陈述其收房时室内工人正在施工与事实不符;原告主张的违章建筑系原告所购房屋楼上201室业主周君搭建,违章建筑拆除属于行政执法部门事宜,被告无权拆除;被告存在逾期交付房屋事实,同意按照合同约定承担相应违约责任,但原告主张违约金数额过高,关于逾期交房造成的暖气费损失及滞纳金应由原告自行承担。
被告世茂公司向本院提交以下证据:
1、涉案房屋所在7号楼商品房准许交付使用证,证明涉案房屋已经符合约定的交付条件;
2、物业公司向案外人周君出具的整改通知书,证明对周君私搭乱建行为履行通知并履行告知义务;
3、案外人周君出具的承诺书两份,证明案外人周君就其封闭阳台问题产生的矛盾由其本人负责处理,且封闭阳台的行为系案外人周君行为而非被告行为。
经审理查明,2014年2月14日,原、被告双方签订天津市商品房买卖合同,合同编号:2010-0141495,合同约定原告购买被告开发建设的本区中新天津生态城中津大道980号鲲玉园7-1-101号房屋,房屋面积为141.95平方米,每平米价格8115.53元,合同总价款1152000元,合同约定被告应当于2014年3月31日前将竣工并验收合格的商品房交付原告。被告开发建设的中新天津生态城中津大道980号鲲玉园7号楼于2012年8月3日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证,后被告通知原告于2014年12月21日前往被告处办理房屋交付手续。
另查明,原被告签订的天津市商品房买卖合同第五条约定了被告逾期交付商品房的处理,即:除遇不可抗力外,被告如未按本合同第三条约定的日期交付商品房,逾期在180日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,如超过上述约定期限,原告在追究被告已付款利息同时,还有权按照下列约定,追究被告的违约责任:合同继续履行,被告应当支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应当交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,被告还应当每日按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。补充合同第十七条第一款约定:乙方不得对外檐形式及其他外立面做任何改变……包含但不限于封闭阳台;第四款约定:……为保护小区及业主安全,乙方不得从事下列行为:擅自拆改公共部位或公共设施……违章搭建建筑物、构筑物等;第八款约定:上述限制性约定,为乙方对甲方、所在小区物业服务公司及业主委员会的承诺,乙方违反上述规定,甲方、物业公司及业主委员会有权根据本合同、物业管理规范和管理规约(包含业主公约、临时管理规约、公共契约等)予以制止,或上报政府有关部门采取相应措施予以制止或追究法律责任。乙方基于上述违约行为遭受财产损失给第三方造成经济损失的,全部由乙方承担。此外,被告出具的住宅使用说明书第三款第8项规定:因住户使用不当或擅自改动结构、设备和不当装修等造成的问题,不属于本公司保修范围之内,因住户使用不当或擅自改动结构,造成的房屋质量受损或其他住户损失,由进行改造的住户承担一切法律责任。
再查明,原告购买的涉案房屋楼上201号房屋由案外人周君购买,该小区物业公司于2014年1月19日向案外人周君下发施工整改通知书,针对其存在的私自在外露台处占用公共区域搭建封闭露台,侵害其他业主权益的问题,限令案外人周君于2014年2月15日将私自改建部分拆除完毕,如未按照上述期限拆除,物业公司将上报政府部门,同时业主在此期间因违章原因造成的一切责任事故及其他人身伤害、财产伤害由私自搭建方业主负责,与物业公司无关。2014年1月19日、3月10日,案外人周君出具承诺书,承诺就其封闭露台的行为由其自行负责处理,与物业公司无关。
以上事实,由原、被告提交的书证、证人证言以及原、被告当庭陈述予以佐证,本院予以认定。
本院认为,原、被告签订的天津市商品房买卖合同系原、被告双方真实意思表示真实,合同内容不违反我国法律规定,应当依法予以保护。原告向被告支付房价款,被告应当按照合同约定向原告交付质量合格的商品房。
关于原告能否主张被告拆除二楼违章建筑。根据原、被告签订的商品房买卖合同及其补充合同的约定,如果业主违反约定存在利用公共部门私自搭建问题,被告及小区物业公司的义务为制止或上报政府部门。被告提交的整改通知书能够证明被告对案外人的行为已尽到告知义务,且补充合同及住宅使用说明书均能够证明因私自搭建行为造成的损失,由私自搭建行为的业主承担责任,而非由被告承担责任,因此,原告第一项诉讼请求,本院不予支持。如原告认为二楼封闭露台行为对其造成侵害,可另案解决。
关于原告能否以其楼上业主封闭露台为正当理由拒收房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”现原告以案外人存在违章搭建为由拒收涉案房屋不符合该司法解释的规定,因此,原告不能以楼上业主封闭露台为正当理由拒收房屋。
关于被告是否存在延期交付房屋的情形,因原、被告签订的合同约定被告应于2014年3月31日前交付房屋,但被告向原告下发的收房通知书记载的交付房屋日期为2014年12月21日,因被告未提交证据证明存在合理的延期理由,故被告存在延期交付房屋事实,根据合同约定,延期时间本院认定为2014年4月1日至2014年12月21日,共计265天。原告本案中主张的延期交付房屋日期截止至2016年2月5日,超出265天的部分,本院不予支持。根据中国人民银行公布的同期贷款利率。原告主张的逾期交房损失本院认定为1152000元×235天×6%÷365天+1152000元×30天×5.6%÷365天=49804.27元。由被告承担赔偿责任。原告主张的其他损失6000元因其未向本院提交证据证明,对此本院不予支持。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《天津市商品房管理条例》第十条之规定,判决如下:
一、被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘海军逾期交房损失人民币49804.27元。
二、驳回原告刘海军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2195元,由原告刘海军担负1665元,由被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司担负530元,被告天津生态城世茂新纪元投资开发有限公司的案件受理费530元于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费,上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张艳辉
二〇一六年四月八日
书 记 员 冯 雪
附法律释明:
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《天津市商品房管理条例》
第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。