上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第31237号
原告(反诉被告)姜思慎，男，1942年12月3日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。委托代理人龚艳，上海国年律师事务所律师。被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人鲍建文，总经理。委托代理人黄阿妮，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人蒋鼎元，上海市广庭律师事务所律师。原告姜思慎诉被告宜美吉教育软件(上海)有限公司(以下简称宜美吉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法适用简易程序。后被告于同年9月8日提起反诉，本院于2015年10月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年5月6日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)姜思慎的委托代理人贾耀利、被告(反诉原告，以下简称被告)宜美吉公司的委托代理人蒋鼎元、黄阿妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜思慎诉称，2015年4月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将自有坐落于上海市浦东新区花木路838弄7层702室房屋(面积169.26平方米，以下简称系争房屋)出租给被告作为办公使用。2015年4月28日，原告将该房屋交付被告入住。移交房屋时，原告多次提醒被告必须按合同约定聘请有合法建筑资质装修单位进行装修施工，并将施工单位资质证书有效证件提交给物业公司备案。4月29日，被告私自召集了几个没有任何建筑施工资质的社会闲散人员进行装修施工，不慎发生施工人员工亡事故。事故发生后，被告百般推诿，怠于赔偿，导致死者家属在出租房屋楼下聚众拉横幅示威维权，影响极坏，给原告的系争房屋未来出租收益带来了损失。事后，原告给被告寄发了解除合同告知书，被告表示诚恳道歉并要求继续承租房屋。但之后，被告又向原告寄发同意解除合同函。并拒绝为违约承担赔偿责任。现起诉要求：1、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)25.20万元(按每个月1.80万元计算14个月)；2、判令被告赔偿原告家具设备损失10万元；3、判令被告赔偿原告房屋恢复原状装修费用10万元；4、判令被告支付原告自2015年4月28日起至2015年6月15日止的房屋占用费2.88万元(按每月1.80万元/30天×48天计算)；5、诉讼费由被告负担。被告宜美吉公司辩称，被告接受系争房屋之后一直空置，不久后承租隔壁701室房屋的案外人西港机电科技(上海)有限公司(以下简称西港公司)因装修拆除701、702两室隔墙时发生伤亡事故。被告在其中没有违约行为，且原告已就相关损失向西港公司求偿，故原告向被告主张违约金没有依据。至于原告主张的家具设备损失，虽然合同约定原告向被告提供家具设备，但同时约定被告可以拆除处理，并且房屋交付时原告所主张家具中的空调和淋浴设备等已经拆除，双方在入住确认书上也已将家具清单一栏划除，故不同意赔偿。对于原告主张的恢复原状装修费用，因被告并未实施过装修和拆除行为，也没有破坏过原状，被告于2015年6月12日将房屋返还原告时原告也未提出异议，故既不确认原告陈述的原状情况，亦不确认原告现主张的房屋现状即是房屋返还时的现状。对于房屋使用费，因双方合同约定2015年4月28日起至2015年6月27日为免租期，且解除合同系经原告提出，被告同意，故不同意承担。被告宜美吉公司反诉诉称，原告无故解除租赁合同，属于违约。故反诉要求：1、判令原告退还房屋租赁保证金5.40万元；2、判令原告退还租金1.80万元；3、支付违约金40万元。原告姜思慎反诉辩称，被告与西港公司原为一体向原告承租房屋，因出于公司成本计算问题，分别以两公司名义签订租赁合同。合同履行中，701、702室房屋也是同时进行的装修。事后，两公司也是以共同的名义与原告解除合同。因此，被告与西港公司是共同违约，而与工亡事故是一起还是两起无关。原告确实收到被告支付的2015年7月的租金1.80万元，同意返还，但要求与被告应承担的义务相抵扣。被告缴纳的保证金要求没收，不同意支付违约金。经审理查明，位于上海市浦东新区花木路XXX号XXX层房屋(建筑面积329.33平方米)登记在原告和案外人姜某名下。2014年4月23日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告作为办公使用；原告于2015年4月28日前向被告交付该房屋，租赁期自2015年4月28日至2020年4月27日止。其中，2015年4月28日至2015年6月27日为免租期，供被告进行装修；房屋月租金为1.80万元，租金2年内不变；租金按3个月一期支付，本合同签订时支付第一期3个月房租5.40万元，扣除免租期2个月租金，实付1.80万元，以后按每3个月在计租日的前3天支付租金5.40万元；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，计5.40万元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分由被告凭原告原开具的收款凭证，无息归还被告。合同第九条第(二)款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按违约月数的月租金额3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、原告未按时交付该房屋，经被告催告后10日内仍未交付的；2、原告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或原告交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的(房顶部分渗漏被告承诺自修除外)；3、被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因被告原因造成房屋主体结构损坏的；5、被告擅自转租该房屋、擅自转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、被告逾期不支付租金累计超过15天的；7、被告逾期不足额支付水、电、天然气、通讯、卫星电视、物业管理费、电梯费等其他应付费用累计超过15天的；8、出现上述3-7项的情况，原告可没收被告的保证金额(若实际保证金已少于规定的保证金额，则乙方应按合同五的规定补足保证金额)，并加付二个月免租期的租金后无条件撤离本租赁房屋。合同补充条款第一条第5款约定，被告租赁期间，在该租赁房屋内发生财产、人员事故，及由此产生的经济损失及赔偿，均由被告自行承担支付；补充条款第四条第2款约定，合同在双方签署后，由被告按规定的保证金足额给付原告后，正式生效，合同生效后，原告于4月28日将租赁的房屋交付给被告，由被告签署接收凭单，即视为原告已完全履行了合同项下租赁房屋的交付义务。补充条款第五条“关于装修和房屋维修”约定：1、原告提供的租赁房屋为已装修房，包括壁挂式空调七台、橱式空调二台、带浴缸卫生间一套、简易式卫生间二套、简易沐浴间一套、厨房设备一套及家具、办公设施等。被告表示需二次室内装修，原告表示同意。原装修设备等，被告可继续使用，也可拆除处理。被告二次装修应委托设计单位进行设计，并向原告提交设计布置图一式二份，经审核同意后，可予实施。审核时间为7个工作日(即使通过审核，原告也不因此承担任何责任)。若规定需向有关主管部门报批后方可实施的，被告应在申报批准后，才可施工；……5、被告有权指定一装修公司承担装修施工，但该装修公司应向原告及物业公司提交工程执照、资质证书等真实有效证明，非合法的施工单位，不得进场施工；……10、被告违反前述约定，或擅自进行装修，或装修活动严重违反规定，原告有权解除本合同，并参照合同第九条第(二)款规定向被告主张追究违约责任；11、该房屋租赁期满，被告退房时，可将自添家具、自装的空调、电脑、及其设备等可搬移的物件搬走，被告装修的室内隔断墙也一并撤除，且应修补因拆除而给房屋造成的破损，返还房屋时，应保持该房屋内的固定设施(门窗、照明、厨卫件、水、电、燃气、通讯、卫星电视等管线)完好无损，地面、墙壁应经修缮打扫清洁后移交原告，固定设施若有损坏，被告应照价赔偿，原告可从保证金中扣除。当日，原告与案外人西港公司就上海市浦东新区花木路838弄7层701室房屋(面积160.07平方米)亦签署内容如上的《上海市房屋租赁合同》一份，但月租金约定为1.70万元，保证金为5.10万元。2015年4月23日，被告向原告支付2014年4月28日至7月27日租金1.80万元，并自被告合同签订代表的账户支付原告10.50万元，备注为房租保证金。次日，原告出具收据一份，载明：交款单位为原告与西港公司，收款事由为“1)花木路838弄7层701室保证金51,000元；2)花木路838弄7层702室保证金54,000元。同年4月28日，原、被告签署《入住确认书》，由原告将系争房屋钥匙交付被告，该确认书上将“家具清单”一栏划除。其中承租方姓名记载为被告方签订合同代表姓名，出租方代表确认处由“邓国全”签字，承租方代表确认处由“阚婷婷”签字。2014年4月29日，花木路838弄7层房屋中有一名装修人员在施工时发生事故死亡。2015年6月6日，原告向被告与西港公司发出同一份《关于按合同规定解除150423A及150423B合同的通知》，认为两公司无视合同关于装修事项必须指定合法施工队并提交施工队真实有效证明的约定，擅自找来收集垃圾的闲散人员施工，造成人员伤亡，影响了租赁房屋的声誉，两公司违约已使解除合同的条件成立，故通知两公司自即日起，解除租赁合同，并保留按原合同相关条款追究被告违约责任及索赔对原告造成的各种损失。2015年6月12日，西港公司阚婷婷向原告返还花木路XXX号XXX楼全套钥匙，原告方出具收条。同年6月15日，西港公司与被告共同向原告发出“同意解除150423A和150423B合同函”，言明：原告向两公司发出了解除合同的通知，虽该通知的部分陈述与客观事实有出入，但考虑到原告已决定解除租赁合同，两公司收到函件后明确表示同意解除租赁合同，并就该房屋保证金退还及与该房屋解除相关的事宜积极与原告联系……鉴于合同已解除，且两公司已归还该房屋，要求原告在收到函件后5日内退还保证金83,334元(保证金共105,000元，减除5月28日至6月6日共10日房租计11,666元，减除旧家具及装修垃圾清理费计10,000元；剩余保证金83,334元)。2015年7月1日，上海市浦东新区安全生产监督管理局向西港公司发出行政处罚决定书，决定书记载“经查，2015年5月4日，浦东新区花木路XXX号XXX层701室你单位租用的办公房内发生一起坍塌事故，造成一人死亡。事故调查报告认定：你单位将办公房装修项目发包给不具备安全生产条件与相应施工资质的个人，且未落实发包方的安全管理责任，对事故的发生负有责任。”2015年8月20日，原告就本案起诉来院，要求判如所请，并于2015年8月26日以西港公司为被告，亦起诉至我院，要求：1、判令被告支付违约金238,000元(即14个月租金损失，包括恢复房屋原状装修2个月的租金损失、违约聘请无建筑装修资质工程人员装修发生工亡事故而给原告造成的房屋延期出租3个月的租金损失，违约聘请无建筑装修资质人员进行装修违约金9个月租金)；2、判令被告赔偿原有家具设备损失10万元；3、判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用10万元；4、判令被告向原告支付2个月房屋占用费27,200元-17,000元=10,200元。该案审理过程中，西港公司确认，其接收房屋后即着手进行装修，在清理垃圾及拆除房屋内自建隔断过程中，即西港公司进入房屋装修第二天即发生工亡事故。西港公司还确认，同意在保证金中扣除《同意解除150423A和150423B合同函》中所述的房租11,666元、旧家具及装修垃圾清理费1万元。2015年10月15日，我院就原告诉西港公司一案作出一审判决，判决西港公司支付原告违约金85,000元、支付家具损失费1万元、支付2015年4月28日至2015年6月12日的租金损失26,027元；驳回原告其余本诉请求；原告返还西港公司保证金51,000元、租金17,000元。该判决现已生效。另查明，根据2015年7月23日登记信息，被告法定代表人为鲍剑文，股东为鲍剑文、阚婷婷。西港公司法定代表人为鲍剑文，股东为鲍剑文。审理中，1、原告又主张，被告延期交付物业管理费，亦构成违约，原告得以行使解约权。2、原告提供落款为“上海勤乐物业管理有限公司钻石公寓管理处”印章的证明一份证明相关事实。该说明记载：“2015年5月5日本物业公司去现场察看，发现7楼300多平房屋内部已全部拆除，天花板也拆除一半，地面全是砖砾且留有血迹”。被告认为此说明未盖具公章，对真实性不予认可。3、原、被告还对《上海市房屋租赁合同》第九条第(二)款“双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按违约月数的月租金额3倍支付违约金……”中“按违约月数”的理解发生争议，原告认为是指被告违约造成合同解除后的剩余时间就是这里所指的违约月数，现原告自愿以14个月的月租金为标准向被告主张；被告则认为，原告的违约行为即是施工人员发生事故的一刹那，故违约月数也仅指三十分之一。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的房地产登记簿信息、《上海市房屋租赁合同》、《关于按合同规定解除150423A及150423B合同的通知》、《同意解除150423A和150423B合同函》、《入住确认书》、工商登记信息与被告提供的钥匙收条、《上海市房屋租赁合同》、转账凭证、钱款收据、《行政处罚决定书》、(2015)浦民一(民)初字第32033号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第3556号民事判决书、《行政处罚告知书》以及各方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，被告与西港公司就浦东新区花木路XXX号XXX层房屋不同区域分别与原告签订《上海市房屋租赁合同》，本应在各自合同约定范围内履行合同义务，承担合同责任。现西港公司将办公房装修项目发包给不具备相应施工资质的主体导致发生事故，原告虽无直接证据证明该发包行为系西港公司与被告共同行为，且被告对原告所主张的房屋现状与原告提供的物业公司出具的证明不予认可，但在被告自认事故发生于工人拆除被告与西港公司租赁两室隔墙过程、而西港公司与被告本系关联公司，具有共同股东与共同法定代表人、在合同签订及合同履行、合同解除过程中均共同作出意思表示和行为的情况下，可以认定被告对西港公司的发包行为是知晓并且同意的。被告关于对装修不知情的抗辩，本院难以采信。据此，被告亦违反其与原告租赁合同约定，应承担相应的合同责任。原告依据《补充条款》的约定适用合同第九条第二款的约定主张违约金，有事实依据。原、被告双方对该条款的理解意见分歧，但根据诚实信用的原则，结合合同的本意来解释，原告的理解符合常理，也契合实际情况，本院予以确认。鉴于双方的合同期限长达5年，而实际在免租期内即已解除合同，致原告合同目的无法实现，并考量原告另行出租需要的合理时间，故本院酌情判定被告应该支付原告的违约金按照5个月的月租金为标准，即90,000元。关于原告主张的家具设备损失10万元，因被告不予认可，而原告并未能举证证明其实际交付情况和交付内容，故本院不予支持。关于原告主张的房屋恢复原状装修费10万元，因原告早于2015年6月12日即已接收房屋，在原告没有其他证据证明其所主张现状即为接收当时情状的情况下，本院对其主张亦难采信。关于原告主张的自2015年4月28日起至2015年6月15日止的房屋占用费2.88万元(按每月1.80万元/30天×48天计算)，该期间虽原为合同约定的免租期，但合同免租期原是出租人基于合同正常履行后可以获取租金收益前提下而与承租人作出的约定，现因被告违约行为导致合同在免租期内解除，原告主张上述期间损失，并无不当，本院予以支持。但截止期限应计算至房屋返还之日止。关于被告反诉要求原告退还房屋租赁保证金5.40万元的请求，原告以合同第九条第(二)款第8项约定内容抗辩主张没收。因从该条款内容行文看，双方约定没收保证金的前提应是基于合同第九条第(二)款中的第3-7项内容，现原告并未提供充分证据证明被告有符合合同约定条件的行为，故原告主张没收保证金缺乏依据，本院对被告的反诉主张予以支持。关于被告反诉要求退还已预付房屋租金的请求，因双方约定实际租金的起算时间为2015年6月28日，而合同实际于2015年6月12日解除，且原告已就合同解除前的房屋使用费另作主张，故被告主张返还收取的1.80万元房屋租金，于法有据，本院予以支持。被告还反诉主张原告支付违约金，因被告系违约一方，原告解除合同符合合同约定，对该反诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎违约金人民币9万元；二、被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姜思慎2015年4月28日起至2015年6月12日止的租金损失人民币2.76万元；三、驳回原告(反诉被告)姜思慎其余本诉请求；四、原告(反诉被告)姜思慎应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司保证金人民币5.40万元；五、原告(反诉被告)姜思慎应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司租金人民币1.80万元；六、驳回被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,512元，由原告(反诉被告)姜思慎负担人民币5,860元，被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司负担人民币2,652元；反诉案件受理费人民币4,190元，由原告(反诉被告)姜思慎负担人民币800元，由被告(反诉原告)宜美吉教育软件(上海)有限公司负担人民币3,390元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 高天明
人民陪审员 田有娣
二〇一六年五月十日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。