宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)金民初字第01036号
原告杨天水，男，汉族，生于1956年12月7日，住宝鸡市金台区。
委托代理人何荣，陕西博仁律师事务所律师。
被告陕西华星建筑劳务有限责任公司，住所地西安市未央区未央路豪盛花园1幢2018室，组织机构代码664146379。
法定代表人王国成，任公司董事。
委托代理人魏宏斌，陕西国文律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人王玺尧，任公司部门经理。
原告杨天水与被告陕西华星建筑劳务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨天水起诉称，原、被告属于房东与租户关系，约定被告租赁原告金台区联盟社区一组67号二层楼房中的第二层与地下室，每月房屋租赁费2600元，第二层房屋用于被告员工居住生活，原告在租房时告知被告要保持房屋完整性，不得私自装修改装房屋。但是2014年10月28日早8时30分，该房屋发生火灾，导致火势蔓延至整个二层楼房，后经过宝鸡市金台区公安消防大队扑救，火灾被扑灭。火灾结果导致二层楼房结构损毁，完全无法居住，屋内财产损失不计其数。此次事故经过宝鸡市金台区公安消防大队调查，出具火灾事故认定书（宝金公消火认字第2015002号），认定此次事故起火部位为该楼房“二层东南部紧邻楼梯的房间内，房间中部位置的席梦思床上”。且消防部门排除了人为纵火、用火不慎、外来火源的情况，但消防部门无法排除手机充电器故障或遗留火种引起火灾。被告作为房屋承租人和实际使用人对租赁的房屋负有管理义务，经过消防部门事故调查发现本次火灾发生起火点是被告租赁的二楼房屋内，且起火火种无法排除手机充电器故障与遗留火种这两种可能性，所以被告对此次事故应当负有直接责任。而此次事故造成整栋房屋受损，原告正常生活受到极大影响，也导致原告一层对外出租的房屋无法出租，自营棋牌室无法营业。现为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求1、判令被告赔偿因火灾给原告造成的损失325802.42元；2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据材料：
1、宝鸡市金台区公安消防大队火灾事故认定书，用于证明火灾是由于房屋租赁户原因引起，被告应承担赔偿责任。
2、房屋维修预算清单，用于证明火灾给房屋造成的损失为170509.5元。
3、火灾事故屋内财产清单，用于证明原告屋内物品亦因火灾产生损失15080元。
4、照片一组，用于证明原告房屋因火灾受损的情况。
5、租房协议一份、收条，用于证明一楼北侧房屋出租租金收益。
6、五洲新天地营业房租赁合同，用于证明同地段相同房屋每平方68元的租金。
7、收条，用于证明2楼房屋每月租金为2600元。
被告陕西华星建筑劳务有限公司辩答辩称，原、被告之间确实存在租赁关系，发生火灾是事实，原告并无证据证明被告应承担赔偿责任。依照事故认定及勘验笔录，原告房屋一层并未受损，故其提出一层的损失没有法律依据。原告主张二层的损失依据的维修清单，作为证据证明力受限。即使被告承担责任，应在合理范围内。事故发生到现在，作为出租人有义务修理房屋，因原告未修理房屋导致扩大的损失，被告不应承担。另此房已经建成使用17年，希望能考虑折旧。
被告为支持其答辩意见，向本院提交下列证据：
1、火灾事故认定书，用于证明原告将自主房屋变为经营用房，没有消防设施。
2、火灾现场勘验笔录、现场照片，用于证明一楼和地下室没有受灾。
对上述原、被告提交的证据，经当庭质证，本院作如下分析认定：
原告提交的证据1火灾事故认定书、证据4照片一组、证据5租房协议及收条、证据7收条被告不持异议，本院予以支持。原告证据2房屋维修预算清单，被告认为是单方证据，不予认可。本院认为该证据系原告请第三方出具的，系原件，符合证据的形式要件，本院予以认定。证据3火灾事故屋内财产清单，被告对真实性无异议，本院予以认定。证据6五洲新天地营业房租赁合同被告不予认可，因与本案无关联性，本院不予认定。
被告提交的火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录和现场照片原告不持异议，本院予以认定。
根据当事人陈述及认定的证据，本院查明以下法律事实：
1997年6月，原告杨天水在其宅基地上建起楼房两层，现门牌号为宝鸡市金台区联盟社区一组67号。2014年，原告将该楼房二楼及地下室租予被告使用，每月租金2600元。一楼为原告自营棋牌室。2014年10月28日上午8时30分许，原告该住房发生火灾，报警后，经宝鸡市金台区公安消防大队铁塔中队1个小时的扑救，火灾被扑灭。此次火灾经宝鸡市金台区公安消防大队认定，火灾原因认定如下：起火时间为2014年10月28日8时30分许；起火部位为联盟社区一组67号杨天水家二楼东南部紧邻楼梯的房间内，房间中部放置的席梦思床上，起火原因为排除人为纵火，排除用火不慎重，排除外来火源，但无法排除手机充电器故障或遗留火种引起火灾。火灾现场勘验笔录载明：该建筑地下室存放杂物，未过火；一层为棋牌室，一层东北部有一楼梯与二层相连，一层基本保存完好，未发现过火痕迹，燃烧仅发生在建筑二层。从原告提交的照片可看出，火灾现场有床、床垫、床头柜、椅子、圆桌、架子床、空调外机、音箱、麻将机等物品被烧毁。
在本案审理过程中，原告申请司法鉴定，对原告房屋受损情况进行评估。因原告无法提交原、被告双方均认可的相关材料，致无法进行司法鉴定。原告请宝鸡市时顺装饰工程有限责任公司对其房屋维修做了预算，维修费用总计为175517.95元。
本院认为，损害坏他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿，受害人因此遭受其他损失的，侵害人应当赔偿损失。原告的房屋损失，因双方的原因，无法进行司法评估，本院参照宝鸡市时顺装饰工程有限责任公司对房屋维修所做预算进行酌定。该预算单包含楼顶、二楼、地下室三部分，维修费用共计175517.95元。本院综合考虑到火灾发生的方位、程度、原告房屋装修的折旧等因素，本院酌情认定原告的房屋维修损失为11万元。
对原告要求被告赔偿屋内物品损失15080元的请求，因从火灾现场笔录及照片可反映出原告屋内物品确有损失，但原告因烧毁物品大部分为2002年2003年前后购置，年代久远，无法提供物品发票等价值证明，有些物品发票原告提出在火灾现场损毁，无法提交，故本院结合现场照片、物品折旧等因素，酌情认定1万元。
对原告要求赔偿经营损失的请求，因原告确因火灾造成经营损失，故该请求本院予以支持。被告认为一楼未着火，并未产生损失，不应赔偿。本院认为，虽一楼未过火，但现场照片可看出有水从楼顶渗下的痕迹，故原告提出的救火时的水渗漏到一楼的说法较合理，一楼因火灾已产生经营损失，被告亦应赔偿。但从火灾发生至原告起诉，已有半年时间，原告未采取措施，雨水继续渗漏，房租损失继续加大导致损失扩大，该扩大的损失应由原告予以承担。对原告经营损失，本院认为原、被告应各承担50%。原告的经营损失包括3项：1、二楼租金每月为2600元，双方均认可，故二楼租金损失计至2015年10月28日为31200元。2、一楼北侧租金，原告主张每月2000元，原、被告均认可，故原告请求该损失计至2015年10月28日为24000元本院予以支持。3、一楼棋牌室租金损失，原告主张参照五洲新天地的租金每平方米按照68元计算，本院认为原告的房屋性质是否与五洲新天地相同无法得知，故对该意见本院不予采信。本院参照原告房屋的坐落、用途等因素酌定每月原告一楼租金为4000元，12个月损失为48000元。上述经营损失共计103200元，由原、被告各承担51600元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二、三款、第一百三十一条之规定，判决如下：
一、被告陕西华星建筑劳务有限责任公司于判决生效之日起15日内赔偿原告杨天水因火灾导致的房屋损失及屋内物品损失12万元。
二、被告陕西华星建筑劳务有限责任公司于判决生效之日起15日内赔偿原告杨天水房屋经营损失51600元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费4368元，原告承担368元，被告承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于宝鸡市中级人民法院。上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 焦兵丽
人民陪审员 刘宝琴
人民陪审员 赵小豹
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 白天骄