---
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2016)最高法民再126号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：甘肃中海房地产开发有限公司。
法定代表人：丁小福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王凤军，甘肃中立源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：甘谷县安远建筑公司。
法定代表人：马全来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张国发，甘肃荣庆律师事务所律师。
再审申请人甘肃中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被申请人甘谷县安远建筑公司（以下简称安远公司）占有物返还纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2014）甘民一终字第220号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月28日作出（2015）民申字第391号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。中海公司的委托诉讼代理人王凤军，安远公司的委托诉讼代理人张国发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海公司申请再审称，请求撤销甘肃省高级人民法院（2014）甘民一终字第220号民事判决，驳回安远公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由安远公司承担。1、一审、二审判决关于中海公司不符合善意取得不动产的认定错误。本案为侵权之诉，但一审、二审法院并没有审查是否构成侵权、实际侵权人是谁、当事人的诉讼主体地位是否适格等基本法律问题。包括案涉291.09平方米房产在内的中海国际整体在建工程经过兰州银翔房地产开发公司（以下简称银翔公司）和兰州市城市建设管理委员会（以下简称兰州建委）的两次公开拍卖，由周保庆竞得，后通过股权转让方式，中海公司于2008年底取得中海国际整体建筑及土地使用权，于2009年办理了该楼的全部建设许可手续和土地使用手续，故中海公司属于法律上的善意第三人。本案即使存在侵权，也应由银翔公司、兰州建委、兰州锦坤拍卖公司、周保庆等承担，不应该由中海公司承担，故一审、二审判令中海公司返还案涉房产没有法律依据，且形成了土地使用权与房屋所有权相分离的结果。2、一审、二审判决以兰州市中级人民法院（2001）兰法执字第239号民事裁定为由，认定案涉291.09平方米房产归安远公司所有缺乏事实依据和法律依据。本案被告主体错误，应追加其他当事人；291.09平方米市值达580余万元，如何抵顶42.05万元债权；即使抵偿有效，抵偿给甘肃省第四建筑工程公司的债权债务又如何转移到安远公司名下。一审、二审判决对上述基本问题未审查清楚，未理顺本案中存在的各种不同性质的法律关系即作出了错误判决。3、二审判决认定“房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能够适用善意取得”，但在中海公司申诉的另一案件中，该法院又认定“虽产权证已经被撤销，但因该公司（安远公司）实际占有了该房屋，故判令该公司拥有产权”，针对同一栋楼，事实相同，认定却相互矛盾。中海公司已经依法取得土地使用权证、建设规划许可证、商品房销售许可证，且已经设定售房登记备案，合法取得了中海国际的所有权及土地使用权，属于善意第三人。
安远公司答辩称，一、二审判决适用法律正确，请求驳回中海公司的再审申请。1、安远公司系案涉房产的合法所有权人，银翔公司、兰州建委的出售行为属于无权处分，不具有合法效力，安远公司对此不予认可。2、中海公司不构成善意取得。案涉房产至今仍为毛坯房，兰州市房管局已经冻结其出售手续以及整栋楼的大产权办理。中海公司购得案涉楼盘后，对原规划用途、面积进行了大量调整，规划手续系重新办理，但规划手续、施工手续系建设手续，并非所有权登记，故中海公司虽系买受人，但对案涉房产至今未办理房屋产权证，不具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件。3、中海公司实际占有案涉房产已经构成侵权，应承担返还义务。安远公司作为所有权人有权追回。
安远公司向甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、判令中海公司向安远公司返还中海国际大厦副楼21层建筑面积为291.09518平方米的房产（价值300万元）；2、本案诉讼费由中海公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行甘肃省高级人民法院（2001）甘民终字第74号民事判决中，申请执行人安远公司与被执行人甘肃省第四建筑工程公司达成执行和解协议，甘肃省第四建筑工程公司将其所有的位于兰州市城关区新银大厦（现为中海国际大厦）副楼第21层，由11轴向7轴划分的291.09518平方米房产划归安远公司所有，用以抵偿债务420588.88元，一审法院据此于2001年12月8日作出（2001）兰法执字第239号民事裁定书，裁定将甘肃省第四建筑工程公司位于兰州市城关区新银大厦副楼21层由11轴向7轴划分的291.09518平方米房产，划归安远公司所有。2002年11月23日，银翔公司与甘肃锦坤拍卖有限责任公司签订《拍卖委托合同》，合同载明的委托拍卖标的是位于兰州市城关区秦安路与静宁路什字东南角尚未完工的新银大厦，总建筑面积51182.6平方米，该次拍卖建筑面积48297.01平方米，其中主楼28层写字间，建筑面积29168.52平方米，地下一、二、三层和自行车道、汽车道、管道层及屋面机房等建筑面积9367.73平方米，附楼五层部分和六至二十二层住宅，建筑面积9760.76平方米。2007年8月2日，兰州建委与兰州市国土资源局作出《兰州市国有土地使用权（建设大厦）拍卖和挂牌出让公告》，就公开拍卖和挂牌出让G0615号宗地国有土地使用权及地上建筑物（建设大厦）的有关事项进行了公告。在兰州建委于2006年10月27日作出的《委托拍卖标的》中载明:“建设大厦位于兰州市城关区秦安路与静宁路什字东南角（主体工程完工），总建筑面积51182.6平方米，本次拍卖建筑面积为48297.01平方米，其中，第一部分为主楼（包括地下层等）建筑面积38536.25平方米，主楼28层写字间建筑面积29168.52平方米，地下一、二、三层和自行车道、汽车道、管道层及屋面机房等建筑面积9367.73平方米；第二部分为附楼五层部分和六至二十二层（共76套），建筑面积共计9760.76平方米。”2007年9月10日，甘肃锦坤拍卖有限责任公司向竞买人作出《拍卖告知书》，对公开拍卖建设大厦及所属G0615号宗地的国有土地使用权的有关事项进行了告知。同日，在甘肃锦坤拍卖有限责任公司组织的拍卖会上，经过公开竞价，周保庆分别以1400万元、6550万元的最高应价竞得G0615号宗地的国有土地使用权与建设大厦建筑物所有权，并与兰州市国土资源局、兰州建委分别签订了《国有土地使用权拍卖出让成交确认书》及《建设大厦拍卖成交确认书》。2010年3月19日，中海公司股东丁小福（甲方）、周保庆（乙方）签订《股权转让协议书》，《协议书》载明：“甲乙双方于2007年9月10日合作拍卖取得原建设大厦在建工程，并合资成立甘肃中海房地产开发有限公司，公司注册资金5000万元，其中丁小福出资2450万元人民币，占49%股权，周保庆出资2550万元人民币，占51%股权。其后甲方借给中海公司22513149.62元人民币，乙方借给中海公司18781400元人民币。”在《股权转让协议书》中，双方就中海公司的股权转让及公司经营管理权等事宜达成一致意见，其中约定：“甲方愿以6850万元人民币受让乙方在中海公司51%的股权，同时返还乙方为中海公司融资的18781400元人民币，总计87281400元人民币。6850万元人民币的转让价属乙方税后净得，乙方不承担任何税费；全部款项付清后，乙方不再享有中海公司及原建设大厦任何股权及利益，也不再承担中海公司的任何债权债务。”另查明，涉案房产位于原新银大厦副楼第21层，新银大厦后更名为建设大厦，现名称为中海国际大厦。涉案房产现由中海公司占用。一审法院判决：中海公司于判决生效后三十日内向安远公司返还位于兰州市城关区中海国际大厦副楼21层由11轴向7轴划分的291.09518平方米房产。案件受理费30800元，由中海公司承担。
中海公司不服一审判决，向甘肃省高级人民法院（以下简称二审法院）上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回安远公司的诉讼请求。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，双方当事人二审争议的焦点问题为：中海公司对涉案房屋是否构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，善意取得的条件：第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。进行产权变更登记是不动产善意取得的构成要件，在我国，城市房屋依法应当办理登记，因此，房屋的买卖只有在受让人与转让人办理登记之日起才能够适用善意取得，仅仅实际交付房屋，并不能产生善意取得的后果。本案中，中海公司通过竞拍取得涉案房屋并实际占有，但并未办理变更登记，不符合善意取得的法定条件，不构成善意取得，所有权人安远公司有权追回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中海公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由中海公司负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
在再审审查阶段，中海公司提交了兰国用（2008）第C07553号国有土地使用证、地字第2011-026号建设用地规划许可证和编号为620101200901060101的建筑工程施工许可证，其中国有土地使用证记载土地使用权人为中海公司，颁发日期为2008年11月5日；建设用地规划许可证用地项目名称为中海国际大厦，发证日期为2011年3月11日，注明为补办；建筑工程施工许可证发证日期为2009年1月6日。对上述证件的真实性，安远公司予以认可。另，双方共同认可以下事实：1、周保庆竞得案涉大厦及土地使用权后，将之作为出资成立了中海公司，后将其在中海公司的股权转让给了丁小福。2、周保庆竞得案涉大厦时，案涉大厦属于尚未完工的在建工程，中海公司进行了后续建设，先后办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。3、案涉大厦现已进行了对外销售，但尚未办理大产权。另查明：1、根据二审庭审笔录记载，安远公司称（2001）兰法执字第239号民事裁定做出后，其曾申请对案涉房产办理产权证照，但没有办下来。安远公司称通过裁定取得了新银大厦（现中海国际大厦）的三层，派人在二层看护，直至2009年7月，与中海公司产生了纠纷，看护人员被强行清出。2、银翔公司对新银大厦的委托拍卖以及兰州建委对建设大厦的委托拍卖、兰州市国土资源局对建设大厦所在土地使用权的拍卖和挂牌出让均为公开进行。安远公司称其是在第二次拍卖后才知悉拍卖事宜。
本院再审认为，根据当事人的再审请求和诉辩情况，本案再审的争议焦点为：中海公司能否取得中海国际大厦副楼21层由11轴向7轴划分的291.09518平方米房产的所有权。
本院认为，安远公司以物抵债行为以及中海公司受让中海国际大厦的行为均发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，故不宜直接适用《中华人民共和国物权法》，但在当时法律对相关问题没有规定的情形下，可参照《中华人民共和国物权法》相关规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定“……人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。参照上述规定，在兰州中院（2001）兰法执字第239号民事裁定生效后，安远公司取得对案涉291.09518平方米建筑面积的所有权，但在中海公司受让案涉大厦后，安远公司作为原所有权人请求中海公司返还案涉291.09518平方米建筑面积的主张不能成立，理由如下：
第一，安远公司无证据证明中海公司受让案涉大厦时非善意。根据已查明事实，安远公司对案涉291.09518平方米建筑面积虽依据兰州中院（2001）兰法执字第239号民事裁定取得了所有权，但并未进行权属登记，不具有公示性；2002年、2007年两次对案涉大厦的拍卖以及对大厦所在土地使用权的拍卖和挂牌出让均为公开进行，且进行了公告，但安远公司在这两次拍卖时并未提出异议；根据安远公司在起诉状中的表述，其是在2009年向中海公司主张权利，而在此之前，中海公司已经受让案涉大厦。故在上述情形下，应认定中海公司在受让案涉大厦时为善意。
第二，根据已查明事实，案涉291.09518平方米建筑面积包含在中海公司受让的案涉大厦范围内。周保庆通过公开竞买，分别以1400万元和6550万元的价格竞得案涉大厦所在国有土地使用权以及案涉大厦，其后通过出资转股的方式转至中海公司名下，故中海公司是以合理价格受让案涉大厦，对此双方当事人均予以认可。
第三，根据已查明事实，2007年，兰州市建委对案涉大厦进行拍卖时，该大厦的状态为“主体工程完工”，也就是说，在中海公司受让时，案涉大厦仍为在建工程，中海公司受让的实为大厦所在的土地使用权以及在建工程包含的资产。中海公司受让后，对案涉大厦进行了接收和后续建设，并于2008年11月5日办理了国有土地使用权证，故就大厦所在的土地使用权而言，中海公司已经完成不动产登记；就在建工程包含的资产而言，现行法律、行政法规并无关于其转让必须进行登记的规定，且中海公司就案涉大厦已经办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。
第四，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，参照该条规定，在中海公司已经成为案涉大厦所在土地使用权人以及对其上建筑物以合理价格受让并予以后续建设的情形下，宜将案涉大厦的所有权归属于中海公司。
综上，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百四十二条之规定，应认定中海公司取得包括案涉291.09518平方米建筑面积在内的受让范围内的中海国际大厦的所有权，对安远公司关于返还案涉291.09518平方米建筑面积的诉讼请求应不予支持。安远公司作为原所有权人，可另行向无处分权人请求赔偿损失。根据《房屋登记办法》第三十条规定，房屋只有在竣工后才可以办理房屋所有权初始登记、取得房屋权属证书，因中海公司受让的标的物为在建工程，尚不具备办理房屋权属证书的条件，故安远公司关于中海公司对中海国际大厦尚未办理房屋权属证书、故不能取得中海国际大厦的所有权的主张不能成立。一审、二审判决对此认定错误，应予以纠正。
综上所述，中海公司关于其应就案涉291.09518平方米建筑面积取得所有权的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院（2014）甘民一终字第220号民事判决和甘肃省兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第34号民事判决。
二、驳回甘谷县安远建筑公司的诉讼请求。
一审案件受理费30800元和二审案件受理费30800元，均由甘谷县安远建筑公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩延斌
代理审判员 王林清
代理审判员 于 蒙
二〇一六年十月十五日
书 记 员 柳 凝