湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂孝南民初字第02535号
原告：（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区长征路23号，组织机构代码：66769216—4。
法定代表人：冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。
被告：袁云平，男，1956年11月22日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。
委托代理人：聂志敏，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，反诉，上诉，代签法律文书等。
被告：（反诉原告）张军，男，1970年7月14号出生，汉族，湖北省安陆市人，住该市。
委托代理人：彭瑾，北京冠领律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为质证、代为发表法律意见，撤诉，代收法律文书。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司与被告袁云平，被告（反诉原告）张军租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法组成由审判员钟育新任审判长，审判员盛振洲，人民陪审员陈浩参加的合议庭，于2014年9月10日作出（2014）鄂孝南民初字第00643号民事判决书。被告（反诉原告）张军不服判决，上诉至孝感市中级人民法院。2015年7月9日孝感市中级人民法院作出（2015）鄂孝感中民二终字第00027号民事裁定书，以原审认定事实不清为由，裁定撤销原判发回重审。2016年4月1日本院依法另行组成由审判员盛铁担任审判长，人民陪审员刘志刚、胡晓东参加评议的合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司的委托代理人饶彬、被告袁云平的委托代理人聂志敏、被告（反诉原告）张军的委托代理人彭瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孝感保丽房地产开发有限公司诉称，2010年4月7日，原告授权案外人邱保国与被告袁云平签订了一份《承包合同》，约定：原告将保丽建材大市场及其南侧原二运公司场地整体出租给被告袁云平经营管理，租赁期限为三年，即从2010年4月1日起至2013年7月19日止。合同到期时，被告袁云平出资改建、新建的所有财产均属原告所有。合同签订后，被告袁云平将所承租的保丽建材大市场后区E10号商铺转租给被告张军经营美加华卫浴，合同约定租赁期限为一年，即从2013年元月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，两被告均未能按约定的期限退场，原告已分别在2013年3月29日、同年7月4日两次向两被告发出书面告知书和限期退场通知，但两被告拒不将承租的商铺返还给原告，其行为已严重损害了原告的合法权益，因此请求判令两被告立即腾退租赁的商铺。
被告袁云平辩称，（一）原告诉称的事实基本属实。2010年，我与案外人邱保国签订了保丽建材大市场的承包合同一份（实际为租赁合同），在我租赁期间，我又与被告张军签订了一份租赁合同，这是原告授权同意转租的，因此合同到期后，承担清退返还租赁物义务的应是被告张军，而不是我；另我与被告张军签订的合同虽然超越了与原告签订的总承包合同的期限，但期满后，原告并未提出异议，应转为不定期租赁合同，因此，我与被告张军签订的期限为一年，即从2013年元月1日起至2013年12月31日止的转租合同经追认后是合法有效的，也应当由被告张军承担腾退商铺的义务；（二）我与原告在合同中明确约定了合同期满后，我所添置的房屋附属物等全部归原告所有，我遵从约定，既没有拆除，也没有搬迁，所以我根本不存在有腾退房屋的合同义务。综上，请法院查清事实，明确诉讼主体，驳回原告的诉请。
被告张军辩称，（一）原告是保丽建材大市场的物业所有人，对保丽建材大市场的法律行为应该承担责任，二者在法律意义上实为同一主体；（二）原告存在严重过错，应当对我的巨大经济损失承担赔偿责任，理由是原告作为保丽建材大市场的物业所有人，对保丽建材大市场的所有物业及规划变更的事实早已知晓，也应该知道该事实对我的经济利益会造成巨大的损失，但其为了谋取经济利益，一方面在建材市场内张贴变更规划的信息，给予经营者应有的知情权，另一方面又纵容建材大市场隐瞒市场即将被拆除的事实，利用该物业对外公开招租，共同骗取我与之订立根本无法履行的合同，非法占有我的财产，给我造成巨大的经济损失。
被告张军反诉称，2010年起，原告明知政府土地部门已经下批文要将孝感市保丽建材大市场开发成商业住宅用地，但为了自身的利益，原告使用欺诈手段故意隐瞒重大事实指使他人用工商未登记的自制假公章与租赁商户们签订租赁合同。被告袁云平在明知租赁期限到2013年7月19日止，无法长期租赁经营的情况下，仍然隐瞒实情，谎称市场知名度高，政府大力支持，可长期租赁经营至少5到10年。原告指使被告袁云平合伙骗取我的信任后，由双方签订了租赁合同。合同签订后，我依约支付了租金，同时招收店员到公司培训、跑市场，并投入巨额资金，支付转让费、品牌保证金后进场装修，购买公司样品上样。2013年2月25日，孝感保丽建材大市场就出现即将拆迁的传闻。同年3月29日，原告贴出告示，告知包括我在内的租赁商户们：原告与被告袁云平之间的租赁协议于同年7月19日到期，要求我们退场，并用停电停水等恶劣手段致使我无法正常经营。2013年7月4日，原告向包括我在内的所有商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知之日至2013年7月20日上午8：00交还全部承租的物业。同年7月20日，原告强行对我所经营的商铺停水停电长达一周，并于此后多次停水停电，导致我无法正常经营，给我造成重大财产损失。2013年12月25日，在我的货物没有搬完且没有通知我的情况下，原告破门而入，进行强行拆迁，并不断威胁我。由于建材是特殊行业，短期的市场经营难以让商户收回成本，客户购买产品不能一次性完成，需要订单和安装等程序，所以自3月份以来，市场一直处于瘫痪状态，已下订单的客户因担心商户无法继续经营，要求我退单，未下单的客户担心中途撤场不敢交订金，结果导致我跟厂家拟定的合同无法完成销量，造成质保金和返利损失。综上，原告虚构事实，通过伪造公章，故意隐瞒重要事实的欺诈行为使我在违背真实意愿的情况下签订了租赁合同。在实际履行过程中，使用停电停水、封锁铺门等违法手段，强迫我接受不合理的条件。原告的上述行为使我遭受了巨大的经济损失，至今我的店铺没有着落，价值十几万的样品堆积在租赁的房子里。现请求判令1、租赁合同无效；2、判定被反诉人孝感保丽房地产开发有限公司使用欺诈手段故意隐瞒重大事实委托下属订立合同，承担签订租赁合同欺诈给反诉人造成重大损失的违约赔偿责任；3、被反诉人孝感保丽房地产开发有限公司使用欺诈手段故意隐瞒重大事实订立合同，造成违约，应当赔偿给反诉人损失237.8万元；4、承担诉讼费用和其他费用。
针对被告张军的反诉，原告辩称，（一）根据合同的相对性原则，原告与被告张军之间没有租赁关系，因此，被告张军的反诉请求不能成立，应当依法驳回；（二）被告张军的反诉请求不清，证据不足；（三）被告张军要求原告承担违约责任、赔偿损失于法无据。原告与被告袁云平的租赁合同的终止时间是2013年7月19日，在原告获悉被告袁云平与被告张军签订的租赁合同期限至2013年12月31日时，即在承包租赁合同期满前及时告知了被告张军，并未违约。被告张军的反诉请求中所列的损失与本案没有关联，且在其和被告袁云平的转租合同第十二条第三项明确约定：乙方（被告张军）不得以任何理由向甲方提出偿还其已支出的各种费用，不得要求甲方收购装修材料和各种设备，不得要求甲方支付其搬运、搬离等费用；（四）没有任何证据表明原告在合同履行期停电停水。
针对被告张军的反诉，被告袁云平辩称，被告（反诉原告）张军诉求合同欺诈无效及赔偿损失的事实不能成立，租赁合同合法有效，该合同是在双方遵循平等自愿的基础上签订的，且该合同履行期限届满，被告袁云平没有违约行为，更没有合同欺诈行为，被告（反诉原告）张军请求的经济损失计算无法律依据，而且其有根本违约行为，被告（反诉原告）张军租金仅交到2013年3月份，只到合同期满，被告张军不仅没有缴纳一分钱租金，而且其经营商铺水电费和其他服务费也没有缴纳，被告张军没有履行合同的主要义务，被告张军诉请损失清单可以看出，没有一项合同欺诈或合同违约造成的损失，均是其经营必须的成本支出。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司为支持其诉讼请求及反诉抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的诉讼主体资格；
证据二：土地使用权证和房屋所有权证各一份，证明原告合法拥有诉争物业的土地使用权和所有权；
证据三：授权委托书及承包合同各一份，证明原告于2010年4月7日授权案外人邱保国与被告袁云平签订了期限为三年（自2010年7月19日起至2013年7月19日止）的租赁合同，并证明被告在合同期满后，未能腾退商铺；
证据四：租赁合同一份，证明被告袁云平与被告张军签订了租赁期为一年的转租合同，即自2013年元月1日起，至2013年12月31日止，且转租期满后，被告未腾退商铺；
证据五：告知书、限期退场通知书各一份，证明合同期满后，原告要求被告腾退商铺。
被告（反诉原告）张军为支持其本诉抗辩理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：被告张军身份证复印件，证明被告张军的诉讼主体资格；
证据二：2009年5月6日，被告袁云平与被告张军签订的《商品交易市场商位房屋租赁经营合同》一份，租赁期从2009年6月6日至2009年12月31日。2010年元月1日，被告袁云平与被告张军签订的《商品交易市场商位房屋租赁经营合同》一份，租赁期从2010年元月1日至2010年12月31日。2012年12月14日，被告袁云平与被告张军签订的《商品交易市场商位房屋租赁经营合同》一份，租赁期从2013年元月1日至2013年12月31日。第三份合同同时载明：（1）被告袁云平将位于北京路11号保丽建材大市场E10号面积为343.73㎡的商铺出租给被告张军；（2）被告张军向被告袁云平交纳押金5000元，如果被告张军违约，押金不退；（3）被告张军每月租金10656元，三个月合计31968元，每三个月交纳一次。签订合同时交纳三个月的房租，之后每次提前15天交纳；（4）被告张军转租商位房时，事前应征得被告袁云平书面同意。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。上述证据证明被告张军与原告签订租赁合同的事实；
证据三：营业执照一份，证明被告张军租赁保丽建材大市场门面后用于经营卫浴的事实；
证据四：原告于2013年3月29日发出的告知书一份，证明原告在租赁合同未履行完毕的情况下，单方要求被告张军清货退场，并单方决定将市场拆除改建；
证据五：原告于2013年7月4日发出的限期退场通知书一份，证明原告要求被告张军等商户限期退场的事实；
证据六：授权经营委托书，证明原告授权被告袁云平进行招租、经营管理，并有权收取租金及相关费用，但未明确约定授权终止时间；
证据七：被告张军的装修工程施工承包合同书三份，证明被告张军实际投入商铺装修的费用等情况；
证据八：孝感安蒙店开业申请，证明被告张军系合法经营；
证据九：经销商合同、加盟商销售资格授权书各一份，证明被告张军系合法经营；
证据十：租金和水电费收据，证明被告张军实际支出的租金和水电费；
证据十一：收据若干，证明被告张军实际支出的广告费、电费等；
证据十二：货物运单和收条，证明被告张军实际支出的物流费和样品安装费等；
证据十三：广告位承租合同和广告代理发布合同若干，证明被告张军实际支出的广告费等；
证据十四：销货单若干，证明被告张军销售额减少造成的损失；
证据十五：安蒙卫浴产品出入单，证明被告张军库存损失；
证据十六：2013年人工工资损失情况一览表等，证明被告张军的损失；
证据十七：照片四张，证明被告张军的损失。
证据十八：保丽建材大市场租赁合同，证明保丽公司承诺，保障至少在2013年12月31日前让张军正常经营。
证据十九：商场租赁合同，证明因保丽公司限期退场，张军被迫去南大建材家居重新租赁商铺，新店开业时间为2013年8月28日。
证据二十：中国邮政储蓄银行个人最高额抵押合同，证明因保丽建材大市场无法继续经营，张军以个人住房抵押从银行贷款，获得资金投资经营新店铺。
被告袁云平本诉及反诉未向本院提交证据。
经庭审质证，被告袁云平对原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司提交的证据一、证据二、证据四、证据五无异议，对证据三有异议，认为原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司与被告袁云平签订的合同包含但不限于租赁合同的期限。被告（反诉原告）张军对原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司提交的证据一无异议，对证据二有异议，认为建材大市场的土地性质存在变更情况，原告应当告知被告而没有告知，存在重大过错。对证据三的真实性无异议，认为该授权是没有时间期限的，对承包合同真实性无异议，证明目的有异议，认为该合同系原告与被告袁云平之间的纠纷，且性质应当是授权承包关系。对证据四真实性无异议，证明目的有异议，认为从合同条款、内容上看形成长期租赁关系，而非一年短期租赁。对证据五真实性无异议，证明目的有异议，认为损害了被告的利益。
原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司对被告（反诉原告）张军提交的证据一无异议。证据二真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为租赁合同与孝感保丽房地产开发有限公司无直接的租赁合同关系。证据三真实性无法确定，对关联性有异议，认为该证据与本案的实体争议与本案无关。对证据四、证据五真实性无异议，对证明目的有异议，告知书、退场通知书是根据合同的相对性原则，是针对总承租人袁云平而出具的，不是针对次承租人，告知书、退场通知书一是明确孝感保丽房地产开发有限公司与袁云平的租赁合同期限的截止日期为2013年7月19日，二是对次承租人（含张军在内）披露这一合同期限，是在合同期满前，所尽的善良告知义务。三、尽管孝感保丽房地产开发有限公司出具了告知书、退场通知书，但合同期满后，并未采取任何行为实施告知书、退场通知书中告知的行为，事实上袁云平和包括张军在内的全部承租户亦未按告知书、退场通知书要求搬离承租房屋和交还承租标的物。证据六有异议，认为其真实性、关联性、合法性无法核实。证据七至证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，均系张军与案外人的民事行为，其真实性不仅无法核实，也与本案无关。证据十至证据十六的真实性、合法性、关联性均有异议，均系张军与案外人的民事行为，其真实性不仅无法核实，也与本案无关。证据十七的真实性、合法性、关联性均有异议，拍照的主体、时间不祥，拍照是履行期间还是撤场之后，均无从核实。证据十八有异议，认为张军没有任何证据证明其向孝感保丽房地产开发有限公司返还店铺。证据十九有异议，认为与本案无关联性，系其与案外人签订的合同。证据二十有异议，认为与本案无关联性，系其与案外人签订的合同。
对原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司、被告（反诉原告）张军提交的证据一，原、被告均无异议，本院依法予以采信。
对原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司提交的证据二，本院认为，该土地使用权证、房屋所有权证为土地、房产管理部门出具，其具有真实性、合法性与案件具有关联性，应予以采信。对证据三、证据四，本院认为，合同及授权委托，均是双方真实意愿，不违反法律、法规及未损害他人合法权益，应予采信。对证据五，本院认为，该告知书和限期退场通知书，张军亦作证据提交，其具有真实性，应予采信。
对被告（反诉原告）张军提交的证据二合同是双方真实意愿，不违反法律、法规及未损害他人合法权益，应予采信。证据三、证据四、证据五、证据六均具有真实性，与本案有关联性，应予采信。证据七至证据十六为经营过程所必须的支出，不能证明其证明目的，不予采信。证据十七没有时间显示，不能证明其要证明目的，不予采信。证据十八具有真实性，应予采信。证据十九、证据二十不能证明其证明目的，不予采信。
经审理查明，2010年3月8日，原告(反诉被告)孝感保丽房地产开发有限公司与案外人邱保国签订授权委托书一份，委托案外人邱保国全权处理位于孝感市××路和××路交汇处的保丽建材大市场的对外出租。2010年4月7日，案外人邱保国与被告袁云平签订了一份授权经营委托书，授权被告袁云平将保丽建材大市场对外招租、经营管理，并有权收取各承租户的租金及相关费用，承包期限自2010年7月9日至2013年7月19日，双方还对租金、各自的权利、义务和违约责任进行了约定，同时双方于2009年4月1日签订的合同终止。
2009年5月6日，被告袁云平与被告（反诉原告）张军签订了一份《租赁合同》，将保丽建材大市场租赁给被告（反诉原告）张军经营美加华卫浴，经营面积233.76平方米，月租金3506元，自2009年6月6日至2009年12月31日和权利义务等，2009年7月15日，被告（反诉原告）张军对商铺进行了装修，费用28万元；2010年1月1日，被告袁云平与被告（反诉原告）张军签订了一份《租赁合同》，将保丽建材大市场E10号面积为343.73㎡的商铺出租给被告张军，被告（反诉原告）张军于2011年7月1日对商铺进行了装修，费用16.496万元；2012年7月20日，被告（反诉原告）张军对商铺进行了装修，费用23.4万元；2012年12月14日，双方最后一次续签合同，约定：（1）租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，被告张军向被告袁云平交纳押金5000元，如果被告张军违约，押金不退；（2）被告张军每月租金10656元，三个月合计31968元，每三个月交纳一次。签订合同时交纳三个月的房租，之后每次提前15天交纳；（3）被告张军转租商位房时，事前应征得被告袁云平书面同意。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。
2013年3月29日、7月4日，原告分别向两被告发出书面告知书和限期退场通知，要求被告张军于同年7月20日前搬离商铺。同年7月20日，原告对被告张军的商铺停水停电一周。2013年12月25日，原、被告又发生纠纷未果，2014年3月8日，原告孝感保丽房地产开发有限公司遂诉至法院。
本案的争议焦点有五：（一）被告袁云平与被告张军签订的租赁合同是否有效；（二）原告是否存在违约行为；（三）被告袁云平是否承担责任；（四）被告张军的损失如何认定；（五）被告张军应否腾退其租赁的商铺。
对焦点一，本院认为，本案所涉出租房屋为原告所有。原告全权委托案外人邱保国对该房屋进行出租，案外人邱保国又将该房屋整体出租给被告袁云平，并授权被告袁云平进行招租、经营和管理。无论是原告出具给案外人邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给被告袁云平的《授权经营委托书》，均未注明授权期限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。被告袁云平持上述委托书与被告张军签订的租赁合同的行为，符合表见代理的特征，因此被告张军有理由相信被告袁云平能够全权代理原告对外签合同，被告袁云平和被告张军签订的租赁合同合法有效。
对焦点二，本院认为，原告（反诉被告）保丽公司在合同租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，期间的停水停电7天给被告（反诉原告）张军造成一定的损失，故保丽公司应承担相应的法律责任，由于被告（反诉原告）张军未能提交其有效的损失证据，故对其反诉请求，部分予以支持。
对焦点三，本院认为，被告袁云平在明知自己与案外人邱保国签订的合同至2013年7月19日终止的情况下，仍超越代理权限与被告张军签订转租合同至2013年12月31日，违背了诚实信用原则，存在重大过错，但所租商铺现不由其控制，因此，其没有腾退的责任。被告张军在反诉中，并未要求其承担损失，故在此不予审理。
对焦点四，本院认为，原告违反合同约定，应该赔偿被告张军停水停电期间的经营损失。本院酌情按每天2000元计算，合计14000元（2000元×7天）。
对于焦点五，本院认为，两被告的租赁合同于2013年12月31日届满，权利义务即终止，被告张军应当腾退所租商铺。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张军于本判决生效之日起三日内腾退出所租赁的保丽建材大市场E10号商铺。
二、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿被告张军损失14000元。
三、驳回原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）张军的其他反诉请求。
案件受理费100元，反诉受理费12912元，合计13012元，由原告孝感保丽房地产开发有限公司承担75元，被告张军承担12937元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费13012元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 盛 铁
人民陪审员 刘志刚
人民陪审员 胡晓东
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 向斌斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。
判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。