江西省井冈山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016）赣0881民初391号
原告：中国银行股份有限公司井冈山支行，住所地江西省井冈山市新城区红军大道与规划北路交汇处，组织机构代码:492470112。
负责人：谢慧珍，该行行长。
委托诉讼代理人：叶敏敏，该行工作人员。
委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
被告：廖夏，女，1988年7月15日出生，汉族，住江西省南康市。
委托诉讼代理人：刘斌，江西袁长城律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司井冈山支行诉被告廖夏金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司井冈山支行的委托诉讼代理人叶敏敏、蔡峰、被告廖夏的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司井冈山支行（以下简称中国银行井冈山支行）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的贷款合同；2、被告立即归还原告按揭贷款本息共计83462.76元（截止2016年7月13日）；3、判令被告偿还自2016年7月13日起至贷款全部结清期间所产生的全部利息、罚息及滞纳金等全部费用；4、确认原告对抵押物的变卖款有优先受偿权；5、本案诉讼费及由本案产生的相关费用由被告承担。事实和理由：2013年1月1日，原告向被告发放住房按揭贷款107000元，期限10年，被告提供抵押物为云海观澜5幢1533号房产。双方约定，被告应从2013年2月起每月（期）18日归还原告贷款本息。被告从2016年3月18日开始逾期至今，共计4期。截止2016年7月13日，欠款项合计83462.76元。该款经原告多次催要无果，原告遂诉至法院。
被告廖夏辩称，1、除非开发商收回房产，否则不同意解除合同；2、罚息过高，且利息不应计算罚息；3、罚息计算了复利；4、开发商应承担连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，该合同系双方当事人自愿签订，不违反法律和行政法规规定。对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。2、被告提交的《江西省赣州市南康区人民检察院起诉书》及《赣州市南康区公安局协助查封通知书回执》。本院认为，原被告之间为借款合同关系，该组证据证明的事实与本案无直接关联，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月17日，原告中国银行井冈山支行与被告廖夏签订《个人商业用房贷款合同》，为被告购买的位于井冈山市茨坪兰花坪路28号云海观澜花园5幢1533号房产办理按揭贷款，贷款金额为107000元，并就该房产办理了抵押，约定担保范围为《合同》项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定行使抵押权。据查，双方于2013年6月4日办理了抵押登记。
合同约定，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，约定还款日为每月的18日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；按贷款人适用的计息方式计算利息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；按月等额本息还款；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人（吉安众诚房地产开发有限公司）账号；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；由吉安众诚房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证；如借款人未按期归还贷款本息，则借款人构成违约，贷款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。
2013年1月1日，原告将107000元贷款发放至被告指定的售房人账号。被告廖夏仅归还本金及利息至2016年2月17日，从2016年3月开始被告再没有还款，至今尚欠贷款本金81936.13元未还。另因被告未按时偿还本息，从2016年3月18日起产生罚息。
另查明，原告没有因本案产生的其他相关费用及滞纳金。
本院认为，合法的借贷关系应予保护。原告中国银行井冈山支行与被告廖夏签订的《个人商业用房贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。原告于2013年1月1日发放贷款，已按约履行了合同义务，被告未按期归还贷款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对被告提出的抗辩：1、罚息过高的抗辩，无证据证实，本院不予支持。2、不应对利息计算罚息的抗辩，本院不予支持，理由：《合同》第三条第4款中对罚息进行了约定：“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。”本院认为，合同中约定的“逾期部分”包含了贷款本金及利息，故罚息的计算基数应包括贷款本金及利息。3、应由开发商承担连带保证责任的抗辩，本院不予支持。理由：《合同》第八条约定：“由吉安众诚房地产开发有限公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。”同时，合同通用条款第四条第2款对阶段性连带责任保证作出说明：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的任务，保证人仍应承担借款人违约责任或/及保证责任。”对此，原告提交了他项权证，证实从2013年6月4日起，吉安众诚房地产开发公司对该笔贷款不再承担连带保证责任。被告以其购买的房产作为抵押并登记，该抵押合法有效，本院予以认定。原告有权以被告廖夏的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
综上所述，1、原告要求解除与被告廖夏签订的《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持；2、原告要求被告归还按揭贷款本金81936.13元，并支付逾期利息（按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，从2016年2月18日起算至贷款全部清偿之日止）及罚息（按贷款利率水平加收50%计息，从2016年3月18日起算至贷款全部清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持；3、原告要求对被告抵押登记的位于井冈山市茨坪兰花坪路28号云海观澜花园5幢1705号房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持；4、原告要求被告偿还滞纳金及由本案产生的相关费用的诉讼请求，因实际并未产生该费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司井冈山支行与被告廖夏签订的编号为2012年住商按借合字110号的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》。
二、被告廖夏于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司井冈山支行房屋按揭贷款本金81936.13元，并支付逾期利息（按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，浮动周期为12个月，从2016年2月18日起算至贷款全部清偿之日止）及罚息（按贷款利率水平加收50%计息，从2016年3月18日起算至贷款全部清偿之日止）；
三、原告中国银行股份有限公司井冈山支行有权以被告廖夏的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司井冈山支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1886.58元，减半收取943.29元，由被告廖夏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 阚常绢
二〇一六年十月九日
书记员 鄢能俊
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条?抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条?债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。