天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5861号
上诉人(原审原告):邢志刚,男,1954年1月1日出生,汉族,天津公交集团公交三公司退休职工,住天津市北辰区。
被上诉人(原审被告):天津优联投资发展集团有限公司,住所地天津市河东区十一经路78号万隆太平洋大厦四层。
法定代表人:杨永和,董事长。
委托诉讼代理人:张滨,男,该公司销售经理。
委托诉讼代理人:陶锐,女,该公司办公室主任。
上诉人邢志刚因与被上诉人天津优联投资发展集团有限公司(以下简称优联公司)商品房销售合同纠纷一案,不服天津市武清区人民法院(2015)武民二初字第10524号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
邢志刚上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或改判支持其诉讼请求;一、二审诉讼费用由优联公司承担。事实和理由:1.上诉人依据双方正式签订的商品房买卖合同主张权利,一审法院将本案定性为商品房预售合同纠纷是错误的;2.被上诉人应于2012年12月30日前交房,上诉人多次与被上诉人沟通交房事宜,但被上诉人以各种理由推托,且涉案房屋所在的11号楼的销售工作已停滞,被上诉人企图将该楼层整体出租或出售,上诉人购房目的已不能实现;3.上诉人多次找到被上诉人协商合同履行问题,诉讼时效已经中断,起诉未超出诉讼时效。
优联公司辩称,被上诉人已于2012年12月1日刊登了交房通知并予以张贴,上诉人亦自2012年12月1日以来多次至售楼处咨询,被上诉人已经告知其可以办理入住。11号楼的销售情况与本案无关。请求驳回上诉,维持原判。
邢志刚向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告于2012年12月2日签订的《天津市商品房买卖合同》,并返还原告支付的购房款194876元;2.判令被告向原告支付已付款利息35077.68元(以购房金额194876元为基数,按照银行同期贷款基准利率年6%计算),并支付自2016年1月1日至判决确定的给付日止的利息;3.判令被告向原告支付自2013年1月1日-2015年12月31日违约金21046.61元(以购房金额194876元为基数,按照日万分之一计算),并支付自2016年1月1日至判决确定的给付日止的违约金;4.判令被告补偿原告为购房支付的税费7794.28元;5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实,2012年3月29日,原、被告签订第六城商业预定合同,约定原告购买被告开发的位于天津市武清区杨村镇京津公路与前进道交口第六城摩卡商业街(香江广场)11-1-245号商铺,建筑面积11.12平方米,优惠后总房款194876元。预售合同最后一条约定:本合同一式两份,甲乙双方各执一份,自双方签字之日生效,均具有同等法律效力。在签订正式商品房买卖合同后,本预定合同自动作废。2012年12月2日,原、被告就所购房屋签订了正式的《天津市商品房买卖合同》及该合同商业手签本,合同约定了原、被告之间关于购买涉案房屋的权利和义务,并约定了违约责任。在双方签订的正式商品房买卖合同第三条约定:商品房竣工,经验收合格后,方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。出卖人于2012年12月30日前将符合上述条件的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力,不能履行合同的,按予以延期处理。合同第五条约定:除遇不可抗力外,出卖人如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在90日内的,买受人有权向出卖人追究已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,买受人在向出卖人追究已付款利息的同时,还有权按照下列第1种约定,追究出卖人的违约责任:1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息,利息自合同约定出卖人应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,出卖人还应每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。第十一条约定:商品房交付时,出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续,交接房屋钥匙;在双方签订的买卖合同附件六补充合同中,第11条约定:关于入住的书面通知方式的解释:方式包括以挂号信或在报纸上刊登广告或EMS方式邮寄。以挂号信或EMS方式邮寄的,交邮后三日内视为接受方已收到,在报纸上刊登公告的,公告见报第二日即视为接收方已收到。原告于签订预定合同当日向被告交齐了购房款,被告为原告出具了往来收据。在双方于2012年12月2日签订了正式商品房买卖合同后,被告为原告出具了正式的购房发票,之后原告相继交纳了房屋的维修基金及契税共7794.28元。被告于2012年12月1日在每日新报上刊登入住通知,并提交登报报纸一份,内容为:请购买武清区杨村镇香江广场11号-13号、15号-39号的业主按照购房合同约定时间并携带相关购房文件、合同、费用等到物业管理处办理房屋入住手续。后原、被告因交付房屋事宜产生纠纷,双方协商未果。2015年12月21日,原告诉至一审法院。现涉案房屋钥匙仍在被告处。
一审法院认为,原、被告于2012年12月2日签订了正式的《天津市商品房买卖合同》,确定了原、被告之间的商品房买卖关系。依照合同约定,被告应在合同约定的交房日期前以书面的形式通知原告办理商品房交接手续,交接房屋钥匙,然被告却未能如此,只是于2012年12月1日双方正式合同签订之前以刊登报纸公告的方式告知业主,且未将报纸送达给原告。被告虽辩称已将报纸公告张贴在售楼处并告知原告,但原告对此不予认可,被告亦未能提供证据予以证明。故被告违反了商品房买卖合同的约定,即未向原告通知交房,被告对此应承担相应的违约责任。原告主张因被告迟延交房3年有余,致使原告合同目的不能实现,因庭审中被告认可涉案房屋已经具备交房条件并同意随时交房,故原告购买房屋的目的并非不能实现。除此,依照双方合同约定被告应于2012年12月30日前向原告交付商品房。逾期交付在90日以上的,原告可以追究已付款利息,并追究被告的违约责任,而并非解除合同,故原告现请求解除双方签订的商品房买卖合同,返还购房款,依据不足,不予支持;原告请求被告支付已付款利息,依照双方合同约定,被告应在2012年12月30日前交付房屋,逾期交付的,应自2012年12月31日始向原告支付已付款利息及违约金。然原告于2015年12月21日起诉,故2013年12月21日前的主张已经超过法律规定的诉讼时效,故原告主张已付款利息应以购房款194876元为基数,按照银行同期贷款利率6%,自2013年12月21日计算至本判决确定的给付之日;原告请求被告支付违约金,依照双方合同约定,被告亦应自2013年12月21日起,以购房款194876元为基数,按照日万分之一计算至本判决确定的给付之日。原告请求分段计算,合理部分予以支持;原告请求被告补偿原告为购房支付的税费7794.28元,因双方合同并未解除,故对此不予支持。判决:一、被告天津优联投资发展集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告邢志刚已付购房款利息23705.46元(2013年12月21日-2015年12月31日),并自2016年1月1日起,以194876元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率给付原告利息至本判决确定的给付之日;二、被告天津优联投资发展集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告邢志刚违约金14420.82元(2013年12月21日-2015年12月31日),并自2016年1月1日起,以194876元为基数,按照日万分之一给付原告违约金至本判决确定的给付之日;三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170元,由原告承担1840元,由被告承担330元。
二审中,当事人没有提交新证据。在本院询问时,被上诉人承认上诉人于2013年、2014年、2015年曾向其询问诉争房屋情况。其他事实,与一审法院查明的一致,本院予以确认。
本院认为,上诉人以《天津市商品房买卖合同》主张权利,本案应为商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示,其内容并不违反法律、行政法规强制性规定,应为合法有效。被上诉人虽未以书面形式通知上诉人办理商品房交接手续,构成违约,但该房屋并非不具备交付条件,上诉人以购房目的不能实现为由要求解除合同缺乏事实及法律依据,一审法院未予支持并无不当。该合同第五条约定了被上诉人逾期交付商品房的处理方法,即除遇不可抗力外,被上诉人未依约定日期交付商品房逾期超过90日的,被上诉人应自应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率支付已付款利息,并应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。一审法院认定被上诉人构成违约应支付利息及违约金并无不当。在本案二审期间,被上诉人承认上诉人在2013年、2014年、2015年多次向其主张权利,因此,一审法院认定上诉人2013年12月21日前的主张已超过法律规定的诉讼时效欠妥,本院予以纠正,即被上诉人应以购房款194876元为基数,按照银行同期贷款利率6%,自2013年1月1日计算至本判决确定的给付之日给付上诉人利息,并应自2013年1月1日起,以购房款194876元为基数,按照日万分之一计算至本判决确定的给付之日给付上诉人违约金。上诉人请求分段计算,应予支持。2013年1月1日至2015年12月31日利息经计算为35077.68元。2013年1月1日至2015年12月31日违约金经计算为21338.92元,上诉人主张21046.61元,系其自愿处分民事权利,本院照准。
综上所述,邢志刚的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销天津市武清区人民法院(2015)武民二初字第10524号民事判决;
二、被上诉人天津优联投资发展集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付上诉人邢志刚已付购房款利息35077.68元(2013年1月1日至2015年12月31日),并自2016年1月1日起,以194876元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率给付上诉人邢志刚利息至本判决确定的给付之日;
三、被上诉人天津优联投资发展集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付上诉人邢志刚违约金21046.61元(2013年1月1日至2015年12月31日),并自2016年1月1日起,以194876元为基数,按照日万分之一给付上诉人邢志刚违约金至本判决确定的给付之日;
四、驳回上诉人邢志刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2170元,由邢志刚负担1683元,由天津优联投资发展集团有限公司负担487元。二审案件受理费4198元,由邢志刚负担3256元,由天津优联投资发展集团有限公司负担942元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 姜纪超
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 仇 维
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
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