福建省长汀县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0821执异8号
案外人：戴家权，男，汉族，1976年4月18日生，住长汀县。
委托诉讼代理人（系戴家权妹妹）：戴桂秀，女，汉族，1982年1月9日生，公民身份号码。住福建省三明市梅列区东新六路左海家具*楼爱扬。
申请执行人：长汀县辛耕小额贷款股份有限公司，住所地长汀县汀州镇兆征路145号1#五层，组织机构代码：56926288-1。
法定代表人：黄木生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴小平，该公司员工。
申请执行人：罗辉，男，1968年10月18日生，汉族，住长汀县。
被执行人：梁秀英，女，1955年12月25日生，汉族，住长汀县。
被执行人：丘其荣，男，1953年12月19日生，汉族，住长汀县。
被执行人：梁慧冬，男，1976年12月10日生，汉族，住长汀县南薰亭Ａ区。
被执行人：黄秀兰，女，1977年9月9日生，汉族，住长汀县南薰亭Ａ区。
被执行人：梁艺华，男，1973年8月10日生，汉族，住长汀县。
被执行人：魏华凤，女，1970年10月8日生，汉族，住长汀县。
被执行人：梁智英，女，1965年7月30日生，汉族，住长汀县。
被执行人：福建省龙翔半导体制造有限公司，住所地长汀县腾飞经济开发区工贸新城，组织机构代码：79606106-X。
法定代表人：胡廷宾，该公司董事长。
被执行人：龙岩市大可奇商贸有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇西陂路西山综合楼一层23号店，组织机构代码：69902691-6。
法定代表人：梁慧冬，该公司总经理。
被执行人：福建省汀州印象旅游用品有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂镇华莲路55号紫金矿业大厦九层916-1室（龙岩经济技术开发区A），组织机构代码：09135748-5。
法定代表人：汤雅婷，该公司总经理。
被执行人：威海金弘达科技有限公司，住所地山东省威海市南海新区现代路北、龙海路西，组织机构代码：07967892-1。
法定代表人：梁艺华，该公司总经理。
在本院执行长汀县辛耕小额贷款股份有限公司与梁慧冬、黄秀兰、梁艺华、魏华凤、丘其荣、梁秀英、梁智英、龙岩市大可奇商贸有限公司、福建省龙翔半导体制造有限公司金融借款合同纠纷，长汀县辛耕小额贷款股份有限公司与威海金弘达科技有限公司、福建省汀州印象旅游用品有限公司、梁秀英、梁慧冬、梁艺华、梁智英、丘其荣、黄秀兰、魏华凤、福建省龙翔半导体制造有限公司、龙岩市大可奇商贸有限公司金融借款合同纠纷，长汀县辛耕小额贷款股份有限公司与梁秀英、丘其荣、梁慧冬、黄秀兰、梁艺华、魏华凤、梁智英、福建省龙翔半导体制造有限公司、龙岩市大可奇商贸有限公司金融借款合同纠纷，罗辉与梁慧冬、黄秀兰民间借贷纠纷四案中，案外人戴家权对本院执行查封的黄秀兰位于长汀县汀州镇财富广场A区1
--05号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
戴家权称，长汀法院查封的长汀县汀州镇财富广场A区1--
05号房屋系戴家权的房屋。2015年6月12日戴家权与黄秀兰、梁慧冬签订了《房屋买卖合同书》，约定黄秀兰、梁慧冬将长汀县汀州镇财富广场A区1--
05号房屋及编号25#的地下室（商品房买卖合同号201200619）出售给戴家权，其中长汀县汀州镇财富广场A区1--
05号房屋的总价为98万元，合同约定戴家权于2015年7月14日前向黄秀兰支付55万元，自2015年7月起戴家权代为向建行长汀支行支付剩余按揭贷款364000元，剩余66000元自黄秀兰协助戴家权办理产权过户时一次性支付；编号25#的地下室的转让价款为15万元，戴家权向黄秀兰一次性支付等相关事宜。签订协议后，戴家权共向黄秀兰转账支付70万元。其中:2015年6月12日支付10万元，2015年7月11日支付15万元，2015年7月13日支付16万元，2015年7月14日支付15万元，2015年7月17日支付14万元。戴家权自2015年7月起每月向银行还按揭款。2015年7月14日黄秀兰将该房屋和地下室交付给申请人，戴家权实际占有、使用至今。2017年12月开发商才为黄秀兰办理房屋产权登记，但因该房屋已被查封，戴家权无法办理产权过户。戴家权与黄秀兰、梁慧冬之间的合法买卖行为而对该房屋已经合法占有、使用至今，请求撤销裁定，解除查封。
戴家权向本院提供了落款时间为2015年6月12日的房屋买卖合同书一份。付款人为戴家权、收款人为黄秀兰的农村信用社转账单三份共计550000元。长汀县农村信用合作联社汀州信用社存款单一份，戴家权存入黄秀兰账户150000元。戴家权自2015年7月份起转入黄秀兰账户用于归还按揭贷款的银行单据26份。龙岩市馨园物业管理有限公司2018年4月27日出具的证明一份，证明财富广场A区1
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105户名戴家权为小区业主，从2015年7月入住至今。2015年7月21日起龙岩市馨园物业管理有限公司收取戴家权垃圾清运费、水电周转金、收水电费、物业费收据28份。长汀县地方税务局房产土地使用权权属转移涉税证明一份，证明黄秀兰财富广场房产从开发商转移时依法征免相关税费，2017年11月30日落款为龙岩市馨园物业管理有限公司的通知一份，通知业主接开发商通知现已进入办证阶段，请各业主于2017年12月15日准备资料交物业公司。
长汀县辛耕小额贷款股份有限公司、罗辉和梁秀英、梁慧冬、梁艺华、梁智英、丘其荣、黄秀兰、魏华凤、威海金弘达科技有限公司、福建省汀州印象旅游用品有限公司、福建省龙翔半导体制造有限公司、龙岩市大可奇商贸有限公司未向本院提出异议和证据。
本院查明，坐落于长汀县汀州镇财富广场A区1--
105室套房系黄秀兰向开发商福建金华厦房地产开发有限公司购买。2015年6月12日黄秀兰、梁慧冬为甲方、戴家权为乙方，在戴家彬、戴钦邦等人的见证下签订《房屋转让合同书》，合同约定：一、甲方自愿将位于长汀县财富广场A区1
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105号商品房及编号25#的地下室的使用权转让给乙方所有、永久管业。尚欠银行贷款364000元。二、商品房的总转让价款以980000元【包括甲方已付的公共维修基金费用】和编号25#的地下室的使用权以150000元转让给乙方。具体付款方式：1、在2015年6月12日前乙方应向甲方支付购房定金100000元；2、在2015年7月14日前支付购房款450000元；3、在甲方协助乙方办理房屋所有权证和国有土地使用权时（即乙方向房屋管理部门申请过户手续的当日），乙方应一次性向甲方付清剩余款项66000元。4、自本合同签订之日起，由乙方代为向中国建设银行长汀支行偿还银行按揭贷款。5、在2015年7月14日前，乙方应向甲方支付编号25#的地下室的使用权转让费150000元。三、在签订本合同时，甲方应将上述商品房的有关的一切产权证明及有关材料一并移交给乙方。四、双方同意于2015年7月14日由甲方将上述商品房按现状交付给乙方所有、管业。双方在合同中约定了违约责任等。签订协议后，戴家权共向黄秀兰转账支付700000元，其中:2015年6月12日100000元，2015年7月11日150000元，2015年7月13日160000元，2015年7月14日150000元，2015年7月17日140000元，黄秀兰分别出具了收条。2015年7月14日黄秀兰将该房屋和地下室交付给戴家权，戴家权实际占有、使用至今。
2015年7月21日，戴家权以自己的名义向龙岩市馨园物业管理有限公司缴交了长汀县汀州镇财富广场A区105水电周转金1000元，同日还缴交了垃圾清运费850元、2015年7月起戴家权支付该房屋的水电费，2016年8月起戴家权支付该房屋水电公摊和物业费。2018年4月27日还补交了2013年3月至2015年6月的水电公摊和物业费1800元。自2016年5月31日起戴家权每月向黄秀兰在中国建设银行长汀支行帐户转账5000余元用于支付上述房屋按揭还本付息。
2016年6月6日本院调解长汀县辛耕小额贷款股份有限公司与梁慧冬、黄秀兰、梁艺华、魏华凤、丘其荣、梁秀英、梁智英、龙岩市大可奇商贸有限公司、福建省龙翔半导体制造有限公司金融借款合同纠纷二案【（2015）汀民初字第2145号、2146号】和长汀县辛耕小额贷款股份有限公司与威海金弘达科技有限公司、福建省汀州印象旅游用品有限公司、梁秀英、梁慧冬、梁艺华、梁智英、丘其荣、黄秀兰、魏华凤、福建省龙翔半导体制造有限公司、龙岩市大可奇商贸有限公司金融借款合同纠纷一案【（2015）汀民初字第2147号】，2017年6月30日本院审结罗辉与梁慧冬、黄秀兰民间借贷纠纷一案【（2017）闽0821民初912号】。
上述四案被告均未按规定时间履行义务，在2016年、2017年进入执行程序。2017年3月1日本院做出（2016）闽0821执1605号裁定书，查封了黄秀兰位于长汀县汀州镇财富广场A区1
--05号房屋。
2018年7月12日戴家权将剩余房价款66000元按本院要求交本院执行。
认定上述事实的证据有：戴家权提供的其与黄秀兰签订的《房屋转让合同书》一份、戴家权支付购房款的银行单据5份、黄秀兰出具的收条5份、2016年5月31日起戴家权每月向黄秀兰在中国建设银行长汀支行帐户转账5000余元用于支付上述房屋按揭还本付息的流水清单和转账凭条17张、付款客户回单9张。龙岩市馨园物业管理有限公司出具的《龙岩市馨园物业专用收据》30张。2018年7月12日戴家权将剩余房价款66000元交本院账户的银行进账单和2018年7月13日本院福建省行政事业单位资金往来结算票据。
本院认为，本案争议焦点为戴家权是否对黄秀兰名下的坐落于长汀县汀州镇财富广场A区1--
05号房屋享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，戴家权对黄秀兰名下的房产提出异议成立需同时满足以下几个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案来看：（一）、戴家权与黄秀兰在法院2017年3月1日查封案涉房屋之前，于2015年6月12日签订了《房屋转让合同书》。经程序性审查，该《房屋转让合同书》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院确定该合同合法有效。（二）、合同签订后，黄秀兰按照合同约定腾出涉案房屋，交由戴家权实际占有、使用该房屋至今。（三）、合同签订后，戴家权按照合同约定向黄秀兰支付了全部房价款，其中现金支付550000元，银行按揭贷款由戴家权按月负担，剩余房价款66000元已按本院要求交本院执行。（四）、因开发商原因导致案涉房屋所在内的整个小区的房屋2017年11月30日才开始通知准备办证，本院已于2017年3月3日查封争议房屋，故到2017年3月3日前争议房屋不能办理不动产权登记，并非戴家权自身原因致使争议房屋未办理产权过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对坐落于长汀县汀州镇财富广场A区1--05号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 邹洪汀
审 判 员 张秋青
人民陪审员 李阳民
二〇一八年七月十八日
法官 助理 刘小荣
书 记 员 吴晓莉