北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京01民终3962号
上诉人(原审原告、反诉被告）北京市北安装饰工程公司，住所地北京市朝阳区工体北路2号。
法定代表人李旗，总经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告）董莉，女，1971年6月15日出生。
被上诉人(原审被告、反诉原告）范欣，男，1957年12月22日出生。
被上诉人(原审被告、反诉原告）张红，女，1979年1月9日出生。
上诉人北京市北安装饰工程公司（以下简称北安公司）因与被上诉人董莉、范欣、张红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第01104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审的全部诉讼请求，驳回董莉、范欣、张红一审的全部反诉请求。事实和理由：1、一审认定房屋租赁合同无效错误；2、北京普瑞姆精细化工技术有限公司（以下简称普瑞姆公司）成立于范宁与村委会签订租赁合同前，范欣是代表普瑞姆公司与我公司签订租赁合同的，应追加普瑞姆公司参加诉讼并判令其承担责任；3、评估意见对被砸坏物品的价值减损程度有明确的结论，一审法院未判令范欣等三人赔偿错误；4、没有证据证明我公司不配合修房，是范欣等三人拒绝送电拒绝修房，我公司不存在过错，一审判令我公司承担30％的责任没有依据；5、一审判决将损失赔偿计算至2014年12月31日不当；6、由于范欣没有送电，我公司无法清空租赁房屋，故不应当支付使用费，一审法院对我公司使用房屋的费用处理不当；7、一审法院确认的电费明显偏低；8、一审判决对营业损失的认定不当，应当以我公司在库房垮塌前的三年营业收入的平均值作为计算依据。
董莉、范欣、张红辩称，普瑞姆公司无权签订合同。涉诉房屋坐落在白庙村工业园，整个工业园的房屋都没有相关建设手续。
北安公司向一审法院起诉请求：1、董莉、范欣、张红继续履行租赁合同，立即恢复供水供电；2、房子由我公司自行修缮，经专业评估后确定的费用用作折抵房租；3、董莉、范欣、张红赔偿因房屋倒塌、漏雨导致我公司库房内外所有物品、材料设备等不能使用造成的损失共计1334247.53元（包括位于库房右侧第一间内摩托艇、库房办公室内、库房厨房内的设备15万元，位于库房正西砸在房顶里面的设备没有评估的部分21万元）；4、董莉、范欣、张红赔偿因房屋倒塌、漏雨、断电给我公司造成的从2012年11月3日起至今的停业损失共计4146970.8元；5、董莉、范欣、张红赔偿我公司存放在董莉、范欣、张红院内丢失的13吨汽柴油罐及13吨柴油，价值共计78000元；6、董莉、范欣、张红支付因房屋倒塌后我公司临时雇佣看管物品的两人所产生的人工费用172800元；7、董莉、范欣、张红赔偿我公司因断电致使我公司租买发电机、电瓶、电池等设备用作临时用电所产生的费用2.9万元；8、董莉、范欣、张红负担本案鉴定期间我公司支付配合鉴定工作的二人工资共4.2万元；9、因董莉、范欣、张红提出解除租赁合同，董莉、范欣、张红需按照约定支付我公司两年租金8万元；10、董莉、范欣、张红退还多收的两个月租金共5000元；11、董莉、范欣、张红连带承担本案的诉讼费、评估费。
范欣、董莉、张红向一审法院反诉请求：1、北安公司、范欣于2009年8月8日签订的《房屋租赁合同》由于北安公司的单方违约而解除；2、北安公司支付其自2012年10月1日至今所欠的库房、办公室及住房和场地的租金、利息、滞纳金、违约金及诉讼、交通、精神损失等共计651840元；3、北安公司在法律限定的时间内从本案所涉及的库房、办公室及住房和场地中搬出并清空；4、我三人不承担北安公司在起诉状中所提到的一切所谓经济损失；5、本案所涉及的所有诉讼费用由北安公司全部承担。
一审法院认定事实：2001年6月18日，案外人范宁与北京市昌平区北七家镇白庙村（以下简称白庙村）村民委员会签订《土地租赁协议》。该份协议约定范宁从白庙村处承租工业大院20亩土地，租期20年，自2001年6月18日至2021年6月18日止。2008年5月18日，范宁与张红签订《土地租赁合同》。该合同约定，范宁将位于工业大院内西北角的3亩地出租给张红使用，租赁期限自2008年5月18日至2021年5月17日。2008年5月1日，张红与董莉（范欣之妻）签订《投资项目合作协议书》。该协议书约定双方合作经营厂库房。经营地为白庙村工业院内的3亩地。合作期限自2008年5月1日起至2025年4月30日。双方合伙建房分别出资25万元。张红、董莉称，二人合伙建房后委托范欣对外出租和管理房屋，库房的租金由范欣转交给其二人。
2009年8月8日，范欣（甲方）与北安公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定范欣将白庙村工业园区厂房300平米、厂房外南侧院1000平米（西墙向东，厂房正南方）、一间办公室、厨房、厕所等租赁给北安公司。该处租赁区域为张红从范宁处所租区域的西半部分。关于租金标准，合同约定每年4万元，一次性先付3年租金12万元。关于租期，合同约定为20年。但关于起止时间，该合同中有不同约定。合同第二条第1款约定：“出租方从2010年元月1日起至2030年12月31日止将合法出租房屋交付给承租方使用。”合同第七条第5款约定：“租赁期为2009年10月1日起至2030年9月31日止。”北安公司认为租金从2010年1月1日起算。董莉、范欣、张红认为租金从2009年10月1日起算。北安公司为证明其说法更可信，提交了两份证据。其中一份是2009年8月13日范欣为北安公司出具的收到三年租金的收据，内容为：“今收到北京市北安装饰工程公司交来2010.1.1—2012.12.31库房租金现金60000元，支票60000元。”另一份证据是北安公司在租赁诉争场地之前的一份房屋租赁合同。该合同的出租人是北京安吉胜消防器材厂，约定租期从2004年1月1日至2009年12月31日。
北安公司与范欣签订的《房屋租赁合同》第四条第1款约定：“修缮房屋是出租人的义务，出租人对房屋应定期进行认真检查，以保障承租人居住安全和正常使用。”该条第2款约定：“出租人维修房屋时，承租人应积极协助。”该合同第六条约定：“房屋如因不可抗力的原因（地震）导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。”合同第七条第3款约定：“乙方可在西墙东侧从北向南修一条马路，宽约6米至南侧马路。”第7款约定：“乙方有权在出租房院内因生活、生产需要安装必须的水电设施及格局改造。”第12款约定：“乙方对院落中有土地使用权，具体范围由西院墙向东，库房南侧及空地约1000平米（包括树林）有规划使用权。”第15款约定：“甲方负责提供上水，电源到位并保证乙方每天24小时不间断（非甲方原因除外）的生产生活用水及用电需求，乙方按实际发生进行结算。”第16款约定：“租赁期间，甲乙双方不得解除终止合同，如有一方提出变更，应提前半年书面通知对方，征得同意后才能变更，否则由变更方负责赔偿对方的经济损失（两年的房租费，人民币捌万元整）。”
该份《房屋租赁合同》首部出租方一栏写明为普瑞姆公司，但结尾落款处并无该公司盖章，只有范欣签名。北安公司称范欣是以普瑞姆公司名义签订合同的。范欣称他在签订合同前就告诉北安公司该房屋是张红出资兴建的，但因北安公司法定代表人李旗称不认识张红，所以才和他签订的合同。经查，普瑞姆公司现更名为北京京兴环境工程有限公司。范欣、范宁均系原普瑞姆公司股东。范宁现为北京京兴环境工程有限公司法定代表人。本案审理过程中，普瑞姆公司曾出具《证明》一份：“……2、我公司在白庙工业园的场地，系由本公司股东范宁出面与白庙大队签订的租地合同，本公司享有该租地的使用权与处置权。3、张红通过范欣租赁我公司位于白庙工业园院内的部分场地，并由张红出资自建库房，库房租金归张红所有，张红定期交给我公司场地租金。”关于普瑞姆公司与租赁地块的关系，范宁在向法庭出具的书面证言中称，他在与白庙村委会签订租地合同时，普瑞姆公司并未成立，租地是其个人行为，与普瑞姆公司并无关联。北京京兴环境工程有限公司后出具《申明》称，范宁承租土地和转租土地是其个人行为，与原普瑞姆公司和北京京兴环境工程有限公司都无关系。北京京兴环境工程有限公司与北安公司也无任何业务往来。
北安公司承租库房和库房前空地后,除用于仓储外，也用该库房加工通风管道、组装销售空调。另北安公司还安装了水电、电缆、对库房内外进行装修、移除原有树木、开展三通一平工作。2012年11月3日夜，北京地区突降暴雪，北安公司所承租的库房屋顶及墙体西半部分出现垮塌，北安公司在库房内的部分设备被压在房顶之下。北安公司称，事发之后公司多次找到范欣，要求修复房屋，但范欣以房屋不归其所有推托责任。董莉、范欣、张红称事发后，他们一直想修房，但是北安公司并不配合。本案审理过程中，董莉、范欣、张红提交了一份白庙村委会的说明，内容为：“……垮塌后经多次多方协商垮塌库房维修事宜，但由于承租方（北京市北安装饰工程公司）拒不腾退库房内物品而至今尚未进行修缮。”董莉、范欣、张红另提交一份由北安公司看护库房现场的工作人员穆景科在2013年6月1日书写的字据，内容为：“今收到范欣通知2013年7月1日修理库房。”
库房部分倒塌后，库房内的生产用电随即切断。2013年7、8月份，范欣将北安公司看房人穆景科、吕秀英住处生活用电切断。北安公司后于2013年10月25日为上述二人购买发电机花费1500元。庭审过程中，北安公司还提交加油发票31张，用以证明发电所消耗的油费。关于北安公司的经济损失，本案审理过程中北安公司提出对库房内外物品价值鉴定申请和为入驻所施工工程造价鉴定申请。法院经报北京市高级人民法院摇号确定北京中评联合价格评估有限公司和中建精诚工程咨询有限公司作为鉴定单位。2014年12月29日，北京中评联合价格评估有限公司出具报告，评估物品中设备类价值为51936元、工具类价值为20834.55元、零部件类价值为21953.75元、PVC管件价值为6113.99元、其他零部件及工具价值为9190.62元、其他物品价值为850013.62元、镀锌铁皮排风口价值为14205元。
2015年4月1日，中建精诚工程咨询有限公司出具鉴定报告，其中北安公司与董莉、范欣、张红双方均认可的部分工程造价为99458.47元、存在争议部分鉴定金额为18599.85元。中建精诚工程咨询有限公司在对争议部分确定费用时均采用了北安公司与董莉、范欣、张红所述中的低价，而争议部分的鉴定金额则是对可能存在的增加金额做一列明。存在争议的施工内容为：1、北安公司称在出线处的电缆盒及闸盒为其施工，董莉、范欣、张红不认可，该项金额为132.76元；2、北安公司称灶台及洗手池为其自行购买，董莉、范欣、张红不予认可，该项金额为500元；3、北安公司称将院内1000平米的树木全部移走，董莉、范欣、张红只认可移走了3排，该项金额为12686.39元；4、北安公司称在院内道路施工时加了3:7灰土垫层，董莉、范欣、张红称并不存在，该项金额为3818.13元；5、北安公司称混凝土标号为C30，董莉、范欣、张红认为应低于C30。鉴定公司依据经验采纳的是C20。如北安公司所述属实，则应增加金额1462.57元。北安公司支付价值鉴定费5000元，支付工程造价鉴定费10000元。
关于北安公司的营业额和利润，北安公司提交了公司账户自2009年初至2012年底的收支明细。经抽样统计，北安公司账户当日余额在2009年1月15日为1294296.72元、在2010年1月19日为406222.09元、在2011年1月21日为1422773.36元、在2012年1月19日为496232.56元、在2012年12月31日为536020.67元。北安公司称近三年平均年营业收入6911618.43元，本行业年平均利润率在20％，则每年利润为1382323.6元。董莉、范欣、张红对北安公司的陈述不予认可，并提交了北安公司在工商部门自报的营业数据，其中2013年北安公司自报利润6万元，2014年自报利润5万元。关于北安公司的其他损失，其提交了库房倒塌以后看护现场两名工人的工资发放凭证，二人每人每月发放工资2400元。看护现场工人穆景科提交了书面证言，证实其与吕秀英工资发放数额和范欣给他们断电的事实。
一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、租金收据、《工程造价鉴定报告》、《价格评估报告》、北京中评联合价格评估有限公司回函、穆景科书面证言、工资发放支出凭单、北安公司银行账户明细、购买发电机发票、《土地租赁协议》、《土地租赁合同》、普瑞姆公司证明、《投资项目合作协议书》、《关于垮塌库房情况的说明》、北安公司年报基本信息、《申明》、范宁证言及原告庭审陈述在案佐证。
一审法院审理认为，依据《房屋租赁合同》的名称以及北安公司租赁库房的实际用途可以看出，北安公司与范欣之间是房屋租赁合同关系，本案实际租赁的空场地、厨房和厕所作为主库房的附属设施存在，与主库房密不可分。北安公司辩称本案系土地租赁合同纠纷和三处租赁物可独立拆分租赁的主张没有事实依据，法院不予采信。
《房屋租赁合同》出租人由范欣签字确认，实际建房人为张红、董莉，普瑞姆公司和范宁并未在《房屋租赁合同》上签字，且北京京兴环境工程有限公司（原普瑞姆公司）和范宁也明确表明与北安公司之间不存在合同关系，故北安公司要求追加普瑞姆公司和范宁作为共同被告并承担合同责任的请求无事实依据，法院不予支持。关于《房屋租赁合同》出租人，范欣并无证据证明其在签订合同时披露过其与张红、董莉在本合同中的关系，现其与张红、董莉自愿作为本合同的权利义务承担主体，法院对此不持异议。
关于《房屋租赁合同》的起始时间，在合同中有不同的约定。依据范欣手写的租金收据中记载的起始时间，并结合北安公司出示的其与前一家公司签订的房屋租赁合同的终止时间，法院确定本合同的起租时间是2010年1月1日。北安公司实际交纳的租金日期至2012年12月31日。董莉、范欣、张红辩称租期自2009年10月1日开始，依据不足，法院不予采信。关于暴雪压塌库房的性质，并非不可抗拒的自然灾害，不属于法律意义上的不可抗力。库房垮塌是因为房屋建造质量本身达不到相应的国家标准。董莉、范欣、张红辩称此为不可抗力，缺乏法律依据，法院不予采信。
关于《房屋租赁合同》的效力，依据相关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，张红与董莉在建设该房屋时并未取得建设工程规划许可证，且是占用农村集体土地用于非农用途，因此北安公司、范欣签订的《房屋租赁合同》因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。董莉、范欣、张红要求北安公司将诉争的房屋场地腾空并搬走，有法律依据，法院予以支持。关于搬离的期限，由法院依据本案的具体情况予以酌情确定。北安公司在库房部分垮塌后仍长期占用租赁场地用于储存货品，理应继续支付给董莉、范欣、张红占有使用费。关于占有使用费的数额，考虑到诉争库房已经有一部分垮塌，北安公司在使用上受到限制，故法院对董莉、范欣、张红要求支付的“租赁费”酌情确定为每年2万元。北安公司已经预交的2012年11月和12月的租赁费从其应交的后续占有使用费中扣除。北安公司要求董莉、范欣、张红退还剩余租赁费的请求法院不予支持。董莉、范欣、张红要求确认双方租赁合同解除、北安公司要求继续履行租赁合同的请求均没有法律依据，法院不予支持。《房屋租赁合同》无效后，其中约定的违约金条款亦一并无效。本诉与反诉中要求对方支付违约金的请求因无法律依据，法院均不予支持。
北安公司、董莉、范欣、张红对于土地和房屋的性质均为明知，故双方对于合同无效的法律后果均有过错。综合考虑诉争房屋的建设、出租、垮塌和协商修复的过程，法院认为董莉、范欣、张红相较北安公司的过错更大。对北安公司的全部损失，法院酌情确定董莉、范欣、张红承担70%的赔偿责任。关于北安公司的实际损失范围，法院确认库房内设备因房屋垮塌所致价值减损、工程造价支出、一定期间内的营业收入损失以及相应的工资和发电损失都属于北安公司的实际损失。《价格评估报告》中评估的物品都属于可移动的物品，在无外力作用下，本身价值并不受影响。现北安公司并未举证证明其中哪些物品因房屋垮塌受到损坏，故其要求董莉、范欣、张红承担该项全部赔偿责任的请求法院不予支持。北安公司在本案中并未主张工程造价损失，可另行主张。关于北安公司的营业收入，其提供的银行账户明细显示余额在年度之间呈不规律地上下波动，故其无法达到证明其所述利润的目的。法院对该证据的证明目的不予采信。董莉、范欣、张红举证的北安公司在工商部门自报的营业数据属于其自认的数据，且有公示效力，法院对该份证据的真实性予以确认并以此为据确定北安公司的营业损失。关于工人工资支出，北安公司提交了工人签字的领取工资收据，且工资数额符合市场行情，法院对此予以确认。北安公司主张的购买发电机费用属于合理损失，法院予以确认。关于为发电购买汽油的费用，北安公司并不能提供证据证明全部用于发电，故法院仅酌情支持断电后实际使用的电费。为配合评估工作，北安公司额外支出的工人工资属于评估成本，因法院在本案中不支持北安公司针对评估价值提出的索赔请求，故该项人工费法院亦不予支持。
营业收入损失、工人工资支出及用电损失属于持续发生的损失，关于该损失计算的截止期限，法院依据本案评估鉴定的进程，酌情计算至2014年12月31日。北安公司租赁库房部分垮塌后，北安公司与董莉、范欣、张红在很长一段时间内无法就如何修复，是否继续履行租赁合同达成一致意见。尤其是在本案进入诉讼程序后，董莉、范欣、张红在反诉中明确要求终止双方租赁合同的履行。在此种情况下，北安公司与董莉、范欣、张红双方所签租赁合同即便在事实上也无法履行。因此北安公司有义务及时采取其他措施减少损失的持续扩大。北安公司在合理期限内没有采取补救措施，故扩大的损失不属于合理损失，应由其自行承担。董莉、范欣、张红要求赔偿交通费、精神损失费的请求无法律依据，法院不予支持。北安公司主张的在其他场地丢失油罐、柴油的赔偿请求，与本案房屋租赁合同不属于同一法律关系，法院不予审理。
一审判决：一、北京市北安装饰工程公司与范欣于二○○九年八月八日签订的《房屋租赁合同》无效；二、反诉被告北京市北安装饰工程公司于本判决生效之日起六十日内将其从反诉原告范欣、董莉、张红处承租的厂房及厂房外用地、办公室、厨房、厕所全部清空并交付范欣、董莉、张红；三、反诉被告北京市北安装饰工程公司于本判决生效之日起六十日内按每年二万元的标准向反诉原告范欣、董莉、张红支付自二○一三年一月一日起至实际搬离租赁场地之日止的场地占有使用费（届时应扣除北京市北安装饰工程公司预先多交的租金计三千一百六十七元）；四、被告范欣、董莉、张红于本判决生效之日起六十日内支付原告北京市北安装饰工程公司营业收入损失八万三千四百一十七元、看护工人工资八万七千三百六十元、购买发电机费用一千零五十元、电费二百四十六元；五、驳回原告北京市北安装饰工程公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告范欣、董莉、张红的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院进行了审查，查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，关于普瑞姆公司(现北京京兴环境工程有限公司)应否参加诉讼和承担责任问题。因房屋租赁合同系由范欣签署，实际建房人为张红、董莉，普瑞姆公司及其法定代表人未在房屋租赁合同上签字或盖章，亦无证据表明范欣签署合同的行为构成代理或代表行为，且北京京兴环境工程有限公司也明确表示与北安公司之间不存在合同关系，故北安公司要求追加普瑞姆公司(现北京京兴环境工程有限公司)为当事人并承担责任的请求不能成立。
关于合同效力问题。北安公司主张房屋租赁合同有效，但根据查明的事实可知，张红与董莉在建设涉诉房屋时未取得建设工程规划许可证，且该房屋建在集体土地上。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，北安公司、范欣签订的《房屋租赁合同》应当无效。北安公司依据《房屋租赁合同》中关于提前解除合同的违约责任的约定要求董莉、范欣、张红支付8万元缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持正确，本院予以确认。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。董莉、范欣、张红明知自己建设的房屋没有办理合法手续仍然进行出租，应承担主要责任；北安公司在对房屋的状况和性质知晓的情况下，仍与范欣签订房屋租赁合同，亦存在过错。一审法院在综合考虑房屋的建设、出租、垮塌情况和协商修复的过程的基础上，认定董莉、范欣、张红与北安公司应就合同无效后的损失赔偿后果分别承担70％和30%责任的比例并无不当。北安公司所持其不存在过错，不应当承担责任的上诉理由不能成立。
关于物品损失的赔偿问题。北安公司虽然在库房内外存有物品，但该公司没有举证证明哪些物品因房屋垮塌受到损坏。鉴定意见所认定的价值仅反映了物品的原价值及成新价值，而不能体现物品因房屋垮塌受到损坏情况和价值减损情况。在北安公司就因房屋倒塌所受物品损失未提供充分证据的情况下，一审没有支持北安公司该项请求并无不当。在本案中因房屋垮塌而不具备查明条件的物品损失，北安公司可在条件具备时另行主张。
关于经营损失的赔偿问题。房屋垮塌、断电对北安公司的经营确有不利影响，董莉、范欣、张红应当承担因房屋垮塌、断电给北安公司的经营造成的损失。对经营损失，北安公司要求董莉、范欣、张红按照其房屋垮塌前三年的平均营业收入承担赔偿责任，但营业收入是北安公司的自述，且与其因房屋垮塌、断电所受有的具体经营损失之间不存在必然联系，故北安公司据此要求董莉、范欣、张红赔偿损失缺乏依据。一审中，董莉、范欣、张红愿意按照北安公司2013年、2014年自报的利润承担责任，本院不持异议。另外，北安公司要求赔偿经营损失、工人工资支出损失的截止期限为至今，但自库房部分垮塌后双方就修复问题长时间无法达成一致，北安公司在租赁房屋未修复、且本案诉讼中董莉、范欣、张红明确表示不同意继续履行合同的情况下，未及时采取合理措施以防止损失的持续扩大，故扩大部分的损失应由北安公司自行承担，一审法院将损失赔偿酌情计算至2014年12月31日并无明显不合理之处，本院予以确认。
关于购买发电机等设备而产生的临时生活用电费用的赔偿问题。在2012年11月库房部分垮塌后，双方就维修问题长时间无法达成一致。现有证据可以证明，董莉、范欣、张红于2013年6月向北安公司发函要求维修，而北安公司未能提交证据证明其要求维修而范欣予以拒绝。加之，北安公司也未按照合同约定交纳相应的“租金”，在此情况下，董莉、范欣、张红切断生活用电系行使抗辩权的行为。故北安公司要求董莉、范欣、张红承担上述费用没有依据。一审判令董莉、范欣、张红承担电费虽然不妥，但董莉、范欣、张红对此没有提起上诉，故本院对此不予处理。
关于是否应当退还租金和交纳房屋使用费问题。北安公司在库房部分垮塌后仍长期占用租赁场地用于储存货品，理应支付给董莉、范欣、张红占有使用费。关于占有使用费的数额，考虑到诉争库房已经有一部分垮塌，北安公司在使用上受到限制，故一审法院酌定北安公司按每年2万元的标准支付使用费是妥当的。而北安公司要求董莉、范欣、张红退还剩余租赁费没有依据，一审法院不予支持正确。
关于北安公司要求支付配合评估鉴定所雇人员的工资问题，因北安公司依据鉴定意见中所认定的评估价值提出索赔请求，该项支出属于评估成本。北安公司关于评估物品的损失赔偿未得到法院支持，故一审法院对该项人工费亦不予支持并无不当。
北安公司主张其在其他场地丢失油罐、柴油，该主张与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院不予处理。
综上所述，对于北安公司的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五万五千一百九十一元，由北京市北安装饰工程公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 罗娇杨