成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异4号
案外人（异议人）:胥琳伶，女，1985年10月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
申请执行人:云南金恒消防工程有限公司成都分公司，住所地成都高新区天益街38号4栋。
负责人：林河。
委托代理人：刘尧，四川凡高律师事务所律师，一般授权代理。
被执行人:蒋艳萍，女，1966年1月25日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
本院依据（2015）新都民初字第4819号生效民事判决书，立案执行云南金恒消防工程有限公司成都分公司（以下简称金恒消防公司）申请执行蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙一案，执行过程中，本院作出（2016）川0114执989号之一民事裁定书，将被执行人蒋艳萍位于四川省资阳市安岳县X镇X单元X号房屋予以查封，查封期限为三年。案外人胥琳伶以自己是涉案房屋的合法买受人、在法院查封前已经支付了涉案房屋的购房款并实际装修、居住该房屋为由，向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本案现已审查终结。
胥琳伶异议称，2012年5月30日，胥琳伶与蒋艳萍签订书面买卖合同，约定胥琳伶从蒋艳萍处购买涉案房屋，2012年6月胥琳伶分两次向蒋艳萍转账支付购房款共计350000元，2015年2月又以现金形式向蒋艳萍支付购房款40000元。胥琳伶出资对涉案房屋进行了装修，于2013年左右入住该房屋并居住使用至今，由于涉案房屋交付时没有办理土地证、无法办理过户登记，直到2016年10月胥琳伶才接到办理过户手续的通知，但被告知该房屋已在同年8月被新都法院执行查封。故涉案房屋虽登记在蒋艳萍名下，但胥琳伶是该房屋的合法买受人和实际所有人。为此，胥琳伶向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。
胥琳伶为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1．房屋买卖合同一份，用以证明2012年5月30日胥琳伶从蒋艳萍处购买涉案房屋，并签订了书面房屋买卖合同。
2．房款收条两份及蒋艳萍的银行卡交易明细一份，用以证明胥琳伶已经向蒋艳萍支付了购房款共计390000元。
3．物业费收款收据三份、停车费收款收据一份、污水处理费缴费收据、水费缴费发票两份、预存水费收据、电力客户交费凭条各一份，用以证明胥琳伶及其家人自2013年开始居住使用涉案房屋，物业费及水电费用一直由胥琳伶缴纳。
4．涉案房屋的产权情况记载一份，用以证明涉案房屋备案登记在蒋艳萍名下，2016年8月被成都市新都区人民法院查封。
金恒消防公司对胥琳伶提出的执行异议及所提交证据均不予认可。金恒消防公司认为：1.胥琳伶所提交《房屋买卖合同》系伪造，原因为该合同中胥琳伶所填写身份证号码与其身份证记载不一致，合同载明的房屋地址与实际情况不符，约定的交易价格明显高出市场价，且关于蒋艳萍配合胥琳伶办理产权过户手续的约定不符合实际情况与交易习惯；2.胥琳伶提交的关于支付购房款的证据不足以证明其主张。原因为银行卡交易明细未显示转账人身份信息，胥琳伶主张的已付款金额及支付余款的行为不符合合同约定，且不符合常理；3.涉案房屋产权情况记载显示，该房屋登簿时间为2014年3月20日，法院查封时间为2016年8月，期间涉案房屋一直未办理过户登记手续；4.胥琳伶所提交水费发票时间在2016年以后，显示截止至2016年4月该房屋总用水仅有十几吨，与胥琳伶主张的自2013年已实际入住该房屋的情况不符，所提交物业服务费收据上加盖印章为发票专用章，系伪造；5.2015年9月24日金恒公司已因建设工程分包合同起诉蒋艳萍等人，故不排除蒋艳萍知悉被起诉情况后故意逃避债务而伪造证据、转移财产的可能性。综上，金恒消防公司认为胥琳伶所提交证据不能证明其为涉案房屋的所有人和占有人，请求驳回其异议申请。
蒋艳萍对胥琳伶所提出执行异议及所提交证据均予以认可。蒋艳萍称，蒋艳萍自开发商处购买涉案房屋系由其前夫经办、蒋艳萍本人不清楚细节，胥琳伶所提交房屋买卖合同及收条上蒋艳萍签字均为其本人所书，所提交银行转账明细、产权记载信息也由蒋艳萍向其提供，胥琳伶在已经转账支付大部分购房款、房屋过户前又以现金形式支付4万元购房款原因为蒋艳萍弟弟出车祸急需用钱。蒋艳萍确已将涉案房屋卖给了胥琳伶，开发商及物管均知悉该情况，故请求法院解除对涉案房屋的查封。
经审查，胥琳伶所提交证据1、证据2中的房款收条、证据3中的物业费收款收据、水费缴费发票及预存水费收据、证据4符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信；证据2中的银行转账明细未载明转款人信息，与本案缺关联性，本院依法不予采信；证据3中的停车费收款收据、污水处理费缴费收据及电力客户交费凭条未体现与涉案房屋对应关系，不符合证据关联性原则，本院依法不予采信。
经审查查明，2012年5月30日，胥琳伶与蒋艳萍签订了《房屋买卖合同》，约定胥琳伶以399800元价款向蒋艳萍购买位于岳阳××××木材市场X栋X楼X号房屋，付款方式为在签订协议时支付350000元，余款在胥琳伶办完产权过户手续后付清，并约定蒋艳萍于2012年6月1日将该房屋交付给胥琳伶。该《房屋买卖合同中》买方签字一栏均署名为“胥玲玲”，身份证号码填写为“5110XXXXXXXXX89”，胥琳伶身份证记载姓名则为“胥琳伶”，身份证号码为“5107XXXXXXXXX89”。2012年6月2日，蒋艳萍向胥琳伶出具收条一份，载明2012年6月1日、6月2日分别收到胥琳伶支付的购房款200000元、150000元，共计350000元。2015年2月26日，蒋艳萍再次向胥琳伶出具收条一份，载明收到胥琳伶支付的购房款40000元。胥琳伶所提交三份物业费收款收据户名处均填写为胥琳伶，收费时间段分别为2012年6月至2013年12月、2014年1月至12月、2016年1至12月，两份水费发票记载用户名称均为胥琳伶，开票日期分别为2016年3月27日和5月18日，预存水费收据记载用户姓名为胥琳伶，缴费日期为2016年5月18日。安岳县房地产管理局产权登记情况记载，涉案房屋位于四川省资阳市安岳县X镇X单元X号，产权证号为权XXXXXXXX，产权人登记为蒋艳萍，建筑面积140.68平方米，房屋价值168816元。
另查明，本院在审理金恒消防公司诉蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙建设工程分包合同纠纷一案，于2016年2月17日作出（2015）新都民初字第4819号民事判决书，判令蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙向金恒消防公司支付工程款15万元及违约金。后因蒋艳萍未履行生效民事判决书所确定的义务，金恒消防公司向本院申请强制执行，本院于2016年6月6日立案受理，执行过程中，本院作出（2016）川0114执989号之一裁定书，将登记在执行人蒋艳萍名下的前述涉案房屋予以查封，查封期限为3年，该裁定书于2016年8月22日送达安岳县房地产管理局。其后，胥琳伶向本院提出前述执行异议。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收条、物业服务费收据、居民用水发票、预存水费收据、产权情况记载等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案中，第一，胥琳伶与蒋艳萍在法院查封前已签订书面买卖合同，该合同记载的买受人姓名与身份信息虽与胥琳伶身份证记载不一致，但合同文本中存在瑕疵不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，金恒消防公司虽认为蒋艳萍与胥琳伶之间存在为逃避债务而串通伪造合同、转移财产的可能性，但未提供相应证据证明，故本院认为该《房屋买卖合同》系蒋艳萍与胥琳伶双方就涉案房屋建立买卖关系的合意且不违反法律强制性规定，应属合法有效；第二，胥琳伶就其占有使用涉案房屋情况提交了物业费缴费收据、水费缴费发票等证据并能作出合理说明，经书面审查可以认定胥琳伶在2016年8月22日法院查封前已合法占有涉案房屋；第三，胥琳伶就其已支付涉案房屋购房款的情况提交收款人为蒋艳萍的收条两份用以证明，蒋艳萍对其已收到胥琳伶所支付购房款共计390000元的事实予以确认，胥琳伶同意按照合同确定的价格将剩余9800元价款按法院要求交付执行；第四，蒋艳萍与胥琳伶均确认，涉案房屋未能办理过户登记的原因为该房屋过户办证所需材料未齐备、其后又被法院执行查封，故未办理过户登记并非由胥琳伶自身原因所致。综上，案外人胥琳伶所提出执行异议请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：
中止对涉案房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王议伟
审 判 员 高崇富
代理审判员 余 晨
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 曾 妙