广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第605号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市蓬江区灏佳物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。组织机构代码：××。
法定代表人：何秀云，该公司总经理。
委托代理人：李凯玲，广东森德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王国志，男，汉族，住广东省鹤山市。身份证号码：×××0017。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：麦树荣，男，汉族，住广东省鹤山市。身份证号码：×××2432。
以上两被上诉人的委托代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。
上诉人江门市蓬江区灏佳物业管理有限公司（以下简称“灏佳公司”）因与被上诉人王国志、麦树荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月25日，王国志、麦树荣向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、灏佳公司立即返还4152436元及利息给王国志（利息从2013年12月1日起至判决确定之日止，按银行同期贷款利率计算，利息暂计至2014年11月30日为213146元）；2、灏佳公司立即返还4152436元及利息给麦树荣（利息从2013年12月1日起至判决确定之日止，按银行同期贷款利率计算，利息暂计至2014年11月30日为213146元）；3、本案诉讼费用由灏佳公司承担。主要事实和理由是：2013年3月1日，王国志、麦树荣与灏佳公司签订一份《房地产买卖合同》，约定灏佳公司将位于鹤山市沙坪人民东路60号及鹤山市沙坪人民东路60号之一301（建筑面积共9256.66平方米）的房地产转让给王国志、麦树荣，转让价格为7300万元，付款方式为分期付款，合同还约定其他事项。后王国志、麦树荣分多次支付8304872元给灏佳公司。因转让的房地产设有抵押物权且债务错综复杂，灏佳公司始终未能消除房地产的抵押登记，从而无法办理房地产的过户登记。2013年11月，王国志、麦树荣与灏佳公司口头终止上述房地产买卖合同，虽经三方多次协商，始终未能就终止买卖达成一致处理方案，灏佳公司又拒不退还价款给王国志、麦树荣。王国志、麦树荣对共同签订的《房地产买卖合同》中买方权益各享有50%，所支付的款项也是王国志、麦树荣各出资一半，灏佳公司依法应分别退回一半款项及利息给王国志、麦树荣。为此，王国志、麦树荣诉至法院，
灏佳公司辩称：一、灏佳公司与王国志、麦树荣签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并无违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方均应遵守该合同约定并受该合同约束。二、王国志、麦树荣存在严重违约行为，灏佳公司并无过错。1.王国志、麦树荣在签订上述合同时是明确知道涉诉房产设有抵押权的。上述合同第一条第二款已明确注明涉诉房产在兴业银行江门分行办理了抵押贷款，共贷款6800万元。上述合同第四条第一款已明确注明“乙方（即王国志、麦树荣）已充分了解房产现状，并同意甲方（即灏佳公司）按房产之现状进行交付。”2.涉诉房产未能涂销房地产的抵押登记，无法办理房地产过户登记是由于王国志、麦树荣的违约行为造成的，灏佳公司并无过错。合同第三条第二款明确约定：“通盛公司在兴业银行的贷款债务及利息由王国志、麦树荣承担，并由王国志、麦树荣安排资金还贷及支付利息。”合同第三条第三款明确约定：“王国志、麦树荣在灏佳公司办理解除本合同交易标的物相关银行债务过程中，于2013年6月30日前代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行的借款本金6800万元。”合同第五条第一款第一小点明确约定灏佳公司应在本合同签订且王国志、麦树荣按本协定第三条第（三）点支付了6800万元之日起办理房产相关撤押申请手续。但王国志、麦树荣并没有按照合同约定在2013年6月30日前代为偿还通盛贸易有限公司欠兴业银行的借款本金6800万元，后经灏佳公司与王国志、麦树荣双方协商，同意将代为偿还时间延至2013年12月30日前，王国志、麦树荣同意继续代支付2013年6月至12月期间兴业银行贷款利息，但于2013年10、11月已停止支付，后经双方协商，约定在王国志、麦树荣已支付的200万元房款中扣除未支付的利息。但直至2013年12月30日，王国志、麦树荣亦不履行代为偿还通盛公司欠兴业银行的借款本金6800万元，导致无法消除抵押登记，无法办理房地产过户，王国志、麦树荣的行为已构成严重违约。王国志、麦树荣在诉状中声称涉诉房产“设有抵押物权，且债务错综复杂”，并非事实，而未能消除房地产的抵押登记，无法办理房地产的过户登记是由于王国志、麦树荣违约造成的，灏佳公司并无过错。三、王国志、麦树荣存在严重违约行为，依照上述合同的约定及相关法律规定，灏佳公司应有权没收王国志、麦树荣支付的300万元定金及赔偿灏佳公司损失。上述合同第六条第二款明确约定“王国志、麦树荣违约的定金不予退回”；合同第六条第三款明确约定“王国志、麦树荣未按照合同的约定按时足额支付房产转让款，……王国志、麦树荣逾期三天支付，灏佳公司有权解除本合同，没收定金，并要求王国志、麦树荣赔偿损失。”合同第六条第四款明确约定“……如在双方约定时间内不能进行还贷、支付利息，则视同乙方违约，……”因王国志、麦树荣没有按照合同约定进行还贷，支付房价款、利息，其行为已经构成违约，根据上述合同条款的约定及相关法律规定，灏佳公司应有权没收王国志、麦树荣支付的定金300万元，以及要求王国志、麦树荣赔偿损失，灏佳公司已就此向法院提起反诉。综上所述，王国志、麦树荣的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。
灏佳公司反诉称：2013年3月1日，灏佳公司与王国志、麦树荣签订《房地产买卖合同》，约定灏佳公司将位于鹤山市人民东路60号及鹤山市人民东路之一301（建筑面积共9256.66平方米）的房产转让给王国志、麦树荣，转让价格为7300万元。合同还对房产的抵押状况、价款支付时间等作出了明确约定。双方签订《房地产买卖合同》后，王国志、麦树荣并没有按照约定支付价款，从2013年3月7日至2013年11月19日仅支付了8304872元，其中300万元是定金。王国志、麦树荣没有按照《房地产买卖合同》第三条第三小点的要求于2013年6月30日前代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金6800万元，后双方协商，同意将代为偿还时间延至2013年12月30日前，代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金6800万元，王国志、麦树荣同意继续代支付2013年6月至12月期间兴业银行贷款利息，但王国志、麦树荣于2013年10、11月已停止支付双方约定的继续代支付兴业银行贷款利息，后经双方协商，约定在王国志、麦树荣已支付的200万房款中扣除未支付的利息。但直至2013年12月30日，王国志、麦树荣亦不履行代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金6800万元，导致无法消除抵押登记，无法办理房地产过户。由于王国志、麦树荣于2013年12月30日前，没有代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金6800万元，导致兴业银行江门分行拟对江门市蓬江区通盛贸易有限公司进行起诉，灏佳公司逼于无奈，从江门市江海区汇信小额贷款公司筹集6300万，个人借款500万元还贷资金，按千分之三每天的利息代价，归还兴业银行的贷款，并重新用灏佳公司关联公司“鹤山市杜兴皮革贸易有限公司”再次向兴业银行借款6300万，私人借款500万元。期间，灏佳公司支付借款利息102万元。直至2014年12月30日，并于2014年12月22日被兴业银行江门分行起诉，查封灏佳公司的位于鹤山市人民东路60号的物业。因王国志、麦树荣的违约行为，导致了灏佳公司在与王国志、麦树荣签订《房地产买卖合同》后，不得不继续向兴业银行支付利息，且导致兴业银行于2014年12月向灏佳公司等人提起了金融借款合同纠纷诉讼，诉请灏佳公司支付借款本金、利息、律师费等。从2013年3月开始，王国志、麦树荣共支付灏佳公司人民币8204872元（扣除2013年12月30日麦根发借款10万元），截至2014年12月30日，灏佳公司在与王国志、麦树荣签订《房地产买卖合同》后，扣除王国志、麦树荣已支付银行利息4177200元，未支付兴业银行起诉的利息（暂时）为1326365.67元，律师费为562905.46元，6800万元还贷资金利息102000元，个人借款利息1500000元，合共8586471.13元（不含银行贷款罚息）。王国志、麦树荣违反合同约定，按照双方约定，灏佳公司应有权没收王国志、麦树荣支付的300万元定金，及扣除王国志、麦树荣已代支付银行利息3204872元，及减除王国志、麦树荣已支付的200万元房款后，王国志、麦树荣应依法赔偿因违约导致灏佳公司的直接利息损失（不含银行贷款罚息），合共6586471.13元。为此，灏佳公司提起反诉，请求：一、请求判令终止灏佳公司与王国志、麦树荣的《房地产买卖合同》；二、请求判令灏佳公司有权没收王国志、麦树荣300万元定金；三、请求判令王国志、麦树荣向灏佳公司赔偿损失6586471.13元；四、求判令王国志、麦树荣承担本诉、反诉的诉讼费用。
首次庭审灏佳公司变更反诉状的部分内容后，第二次庭审灏佳公司又将反诉状第二页的反诉事实和理由“由于王国志、麦树荣于2013年12月30日前”起至结尾变更为：“由于王国志、麦树荣于2013年12月30日前，没有代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金6800万元，导致兴业银行江门分行拟对江门市蓬江区通盛贸易有限公司进行起诉，灏佳公司逼于无奈，从第三方筹集6300万，个人借款500万元还贷资金，按千分之三每天的利息代价，归还兴业银行的贷款，并重新用灏佳公司关联公司“鹤山市杜兴皮革贸易有限公司”再次向兴业银行借款6300万，私人借款500万元。期间，灏佳公司支付借款利息102万元。直至2014年12月30日，并于2014年12月22日被兴业银行江门分行起诉，查封灏佳公司的位于鹤山市人民东路60号的物业。因王国志、麦树荣的违约行为，导致了灏佳公司在与王国志、麦树荣签订《房地产买卖合同》后，不得不继续向兴业银行支付利息，且导致兴业银行于2014年12月向灏佳公司等人提起了金融借款合同纠纷诉讼，诉请灏佳公司支付借款本金、利息、律师费等。从2013年3月开始，王国志、麦树荣共付款人民币8204872元（扣除2013年12月30日麦根发借款10万元），截止2014年12月30日，灏佳公司在与王国志、麦树荣签订《房地产买卖合同》后，通盛公司向兴业银行支付的利息为3306413.61元，杜兴公司支付的银行利息为2996040.54元，未支付兴业银行起诉的利息（暂时）为1526273.45元，律师费为822505.46元，合共损失为8651233.06元。王国志、麦树荣违反合同约定，按照双方约定，灏佳公司应有权没收王国志、麦树荣支付的300万元定金，另外，王国志、麦树荣应依法赔偿因违约导致灏佳公司的直接利息损失合共5651233.06元（8651233.06元-300万元=5651233.06元）。”灏佳公司同时将反诉请求变更为：一、请求判令终止灏佳公司与王国志、麦树荣签订的《房地产买卖合同》；二、请求判令灏佳公司有权没收王国志、麦树荣300万元定金；三、请求判令王国志、麦树荣向灏佳公司赔偿损失5651233.06元；四、请求判令王国志、麦树荣承担本诉、反诉的诉讼费用。
王国志、麦树荣针对灏佳公司的反诉辩称：一、合同约定王国志、麦树荣承担灏佳公司在兴业银行的6800万元借款债务的方式当作支付6800万元房价款，但该借款债务的转移需经债权人兴业银行的同意。王国志、麦树荣与灏佳公司签订的合同第三大点第二小点约定通盛公司在兴业银行的贷款债务及利息由王国志、麦树荣承担，由王国志、麦树荣安排资金还贷及支付利息。合同第三大点第六小点进一步强调王国志、麦树荣承担灏佳公司在兴业银行的6800万元借款本金债务，王国志、麦树荣承担的6800万元债务当作支付的转让房价款。上述约定属灏佳公司和通盛公司的6800万元贷款债务转移给王国志、麦树荣，依法需要得到债权人兴业银行的同意。在签订合同后，王国志、麦树荣与灏佳公司多次找兴业银行协商6800万元贷款债务转移事宜。二、合同对6800万元贷款的利息转移时间点没有明确约定，王国志、麦树荣与灏佳公司对此需补充协议。通盛公司的6800万元贷款，每月产生利息四十多万元，王国志、麦树荣认为该利息自贷款债务转移后才由王国志、麦树荣承担，而灏佳公司认为该利息自签订合同后就由王国志、麦树荣承担。王国志、麦树荣与灏佳公司因此对6800万元贷款利息转移承担时间点，需要王国志、麦树荣与灏佳公司补充协商。三、在兴业银行同意灏佳公司与通盛公司的6800万元贷款债务转移至王国志、麦树荣（即兴业银行同意该笔6800万元贷款转贷）的前提下，王国志、麦树荣才需在2013年6月30日前代为偿还该6800万元贷款债务，合同约定的6800万元贷款转移以及代为偿还6800万元这二个条款是紧密相关、相互联系的。王国志、麦树荣与灏佳公司签订的合同第三大点第二小点约定通盛公司在兴业银行的贷款债务及利息由王国志、麦树荣承担，紧接着第三大点第三小点约定王国志、麦树荣于2013年6月30日前代为偿还通盛公司欠兴业银行的6800万元贷款债务。对于这二条款，王国志、麦树荣与灏佳公司在签订该合同时的真实意思是兴业银行同意该6800万元贷款转由王国志、麦树荣贷款之后，王国志、麦树荣代为偿还通盛公司在兴业银行的6800万元贷款债务。对合同约定的这二个条款，是紧密相关、相互联系的，不能单独只对其中一个条款来理解。故王国志、麦树荣与灏佳公司在签订合同后，多次找兴业银行协商转贷事宜。在兴业银行未同意6800万元转贷之前，王国志、麦树荣无需代为偿还通盛公司欠兴业银行的6800万元贷款债务。四、灏佳公司于2013年11月另行高价将涉案的房地产转让给第三人，且办理了部分房地产的过户登记手续，灏佳公司根本违反了合同。灏佳公司反诉请求王国志、麦树荣承担违约责任没有事实根据。王国志、麦树荣与灏佳公司约定涉案的房地产交易价格为7300万元，但灏佳公司在2013年11月与案外人又签订房地产买卖合同，灏佳公司将涉案的房地产以8100万元的高价另行出卖给他人，并且灏佳公司在2014年1月将涉案的房地产其中的鹤山市人民东路60号之一301房过户登记给他人。很显然，灏佳公司一房多卖的行为，严重违反了王国志、麦树荣与灏佳公司间的合同约定，且属根本违约的行为，灏佳公司是违约方，反诉请求的没收定金及赔偿损失均无事实依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年3月1日，王国志、麦树荣与灏佳公司签订《房地产买卖合同》约定王国志、麦树荣购买灏佳公司所有的鹤山市沙坪镇人民东路60号及鹤山市沙坪镇人民东路60号之一301房屋（以下简称“诉争房屋”），其具体内容如下：
“一、房产的基本情况：（一）乙方（即王国志、麦树荣）欲购入的房产坐落于江门市鹤山市沙坪镇人民东路60号及江门市鹤山市沙坪镇人民东路60号之一301房产，具体建筑面积为：江门市鹤山市人民东路60号首、二为7150.99平方米，江门市鹤山市人民东路60号之一301（三层）为2105.67平方米，合计9256.66平方米（确权交易面积以房管部门核实的面积为准）。（二）上述房屋在兴业银行江门分行银行办理了抵押贷款，共贷款陆仟捌佰万元。
二、交易价格：甲、乙双方同意，乙方以总价人民币柒仟叁佰万元（￥73000000）的总价格向甲方（即灏佳公司）购买上述房产，实际价款不因房管部门核实的确权面积而作相应调整．另本次房产中所含有的电房等一切装修设施及附属设施甲方一次性转让给乙方，转让款包含在本次房产交易的总价款中，不再另行计价。本次交易所产生的一切税费（含乙方应缴）由乙方负责支付。
三、价款支付时间：（一）双方签订本合同当日向乙方支付人民币叁佰万元正（￥3000000）到甲方指定的资金账户（户名：梁存献；开户行：兴业银行江门分行；账号：62×××10）给甲方作为定金。（二）本合同中通盛公司在兴业银行的贷款债务及利息由乙方承担，并由乙方安排资金还贷及支付利息。双方签订本合同之日，乙方支付人民币贰佰万元正（￥2000000）到甲方指定的资金账户（户名：江门市蓬江区通盛贸易有限公司；开户行：兴业银行江门分行；账号：38×××92）给甲方作为乙方购买本合同相约物业的在兴业银行贷款的利息。此款只作还贷款利息，由兴业银行监管。（三）乙方在甲方办理解除本合同交易标的物相关银行债务过程中，于2013年6月30日前代为偿还江门市蓬江区通盛贸易有限公司欠兴业银行股份有限公司的借款本金人民币陆仟捌佰万元正（￥68000000），上述款项由乙方直接转账到物业所抵押的银行规定还款账户。（四）还款当天甲方开始办理解除产权抵押和房产交易等手续，直至办妥房产转让手续为止的顺序进行。该房产（房产可能包含一个或以上数目的房产权属证书）由甲方办妥前期相关手续后通知乙方，由甲方和乙方共同前往当地房管部门办理后续手续，在交易过程中按照当地房管部门的政策所发生的税金和费用由乙方承担并支付（房屋在房管部门备案的交易金额即发票面值不必与本合同实际交易价格等额，实际交易价格扣减发票面值的余额当作本次交易的房产内一切有关水电、装修及附属设施等一切费用）。乙方领取房屋产权证回执之日，乙方需付清该房价的余款人民币贰佰万元（￥2000000），同时已支付的叁佰万元人民币定金同时转为房价款，乙方需到兴业银行股份有限公司办理转账给甲方的相关手续。（五）本合同中通盛公司在兴业银行的贷款债务及利息由乙方承担，若在第三大点第三小点双方约定时间内乙方仍未就本次合同的房产进行交易过户，则乙方必须于2013年6月30日前继续支付甲方剩余的房款人民币贰佰万元（￥2000000），否则视同乙方违约。（六）由于乙方已承担甲方在兴业银行股份有限公司的借款本金陆仟捌佰万元人民币（￥68000000）的债务，故由签订本合同之日起，甲方同意乙方承担的陆仟捌佰万元人民币（￥68000000）的债务当作乙方支付的转让房价款。甲方没有异议。
四、房产的交付（一）乙方已充分了解房产的现状，并同意甲方按房产之现状进行交付。（二）甲方应当于乙方领取房屋产权证回执且付清该房产成交价款给甲方之日起伍日内，将上述房产交付乙方，并由双方当场对房产进行清点交接、验收，如乙方当场未提出任何异议，则视为甲方交付的房产符合本合同之约定，甲方完成房产的交付。
五、双方责任：（一）甲方的权责：（1）甲方应在本合同签订且乙方按本协定第三条第（二）点支付了陆仟捌佰万元之日起办理房产相关撤押申请手续，并及时通知乙方共同前往房管部门完成交易后续手续。2）按合同规定收取房产转让款。（3）按合同的约定交付房产，房产交付后，该房产的权利和义务随即转移至乙方。房产转让前发生的一切债权债务及其他费用等由甲方承担，之后的由乙方负责。（4）该房产转让后，甲方保证该房屋产权不会受到任何第三方追索或其他任何权利主张，如果因此而给乙方造成直接经济损失的，乙方有权就损失部分向甲方索偿。（二）乙方的权责：（1）乙方应按照本协议约定时间支付定金，否则甲方有权解除协议。（2）乙方应当按照合同的约定按时足额支付房产转让款。（3）乙方应在本合同签订之日明确办理该房产之产权证的权属人姓名并提供相关证件作合同附件，否则由此而影响甲方办理有关手续而不能如期进行等后果，由乙方承担责任。（4）在办理房屋产权手续过程中，乙方须在接到甲方通知后尽快同甲方前往房管部门办理有关手续并支付税费，否则由乙方承担违约责任
六、违约责任：（一）本合同签订后，双方必须履行，不得违反，否则构成违约，应承担违约责任。（二）合同签订且乙方按照合同规定如数支付定金给甲方之后，任何一方均不得单方面要求解除合同。如乙方违约的定金不予退回；甲方违约的须双倍退还定金给乙方。（三）若乙方未按照合同的约定按时足额支付房产转让款，则乙方应当按照0.1%／天利率向甲方支付逾期付款利息；乙方逾期叁天支付，甲方有权解除本合同，没收定金，并要求乙方赔偿损失。（四）因乙方承接甲方公司的银行债务及利息，甲方已移交场地给乙方，乙方开始进行改造工程，如在双方约定时间内不能进行还贷、支付利息，则视同乙方违约，乙方无条件三天内将本合同标的物中房产场地交还给甲方。乙方在本合同标的物中所投入的一切装修则归甲方所有，而在本合同标的物中所投入的一切装修工程款由乙方承担支付给工程承建商，与甲方无关，甲方不需要支付本合同标的物中所投入的一切装修工程款。
七、争议解决：本合同履行过程中发生争议，甲、乙双方应协商解决，协商不成，任何一方可向房产所在地人民法院提起诉讼。八、其他：（一）本合同未尽事宜，双方协商后可签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。（二）本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。（三）本合同下列附件为本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件一：“鹤山字第××号”房产证复印件。附件二：“鹤山字第0100012157号”房产证复印件
九、特别声明：本次交易的房产不存在任何第三人的租赁合同及第三人的优先购买权。”王国志、麦树荣及其委托的案外人向灏佳公司的账户或灏佳公司指定的账户转账付款共8304872元，转账付款记录如下：
序号
日期
付款账户
金额
收款账户
1
2013.3.7
建行（麦根发）43XXX43
3000000元
兴业银行（梁存献）62XXX10
2
2013.3.7
建行（麦根发）43XXX43
1000000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
3
2013.3.13
建行（麦根发）43XXX43
13872元
工行（江门灏佳公司）
20XXX53
4
2013.3.13
建行（邝妙香）62XXX59
1500000元
农行（何秀云）62XXX14
5
2013.4.3
农行（麦根发）52XXX11
300000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
6
2013.4.3
建行（麦根发）43XXX43
200000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
7
2013.4.3
农行（陈仲仪）62XXX16
500000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
8
2013.4.11
农行（陈仲仪）62XXX16
200000元
农行（何秀云）62XXX14
9
2013.4.11
农行（陈仲仪）62XXX16
300000元
农行（何秀云）62XXX14
10
2013.8.19
农行（陈仲仪）62XXX16
161000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
11
2013.8.19
农行（陈仲仪）62XXX16
225000元
农行（何秀云）62XXX14
12
2013.9.13
农信社（陈仲仪）62XXX16
150000元
农行（何秀云）62XXX14
13
2013.9.13
建行（麦根发）
31XXX25
200000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
14
2013.10.18
建行
62XXX15
185000元
何秀云
62XXX11
15
2013.11.19
中行（麦根发）
71XXX90
53000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
16
2013.11.19
农行（麦根发）
62XXX11
101000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
17
2013.11.19
建行（麦根发）
31XXX25
216000元
兴业行（江门通盛公司）
39XXX92
2013年2月1日，江门通盛公司分别向兴业银行借款2200万元、1800万元及2800万元合共6800万元。而灏佳公司作为抵押人为江门通盛公司的上述借款以作抵押财产。江门通盛公司在2013年3月至2014年1月期间共偿还兴业银行借款利息3306413.61元。江门通盛公司声明其是灏佳公司的关联公司，利息等损失由灏佳公司承担，并同意由灏佳公司向王国志、麦树荣主张利息等损失。
2013年6月30日后，经协商，灏佳公司给予王国志、麦树荣六个月履约宽限期，即王国志、麦树荣至迟应于2013年12月30日前代为偿还借款本息。但王国志、麦树荣在2013年11月19日后即停止付款给灏佳公司。
2014年1月9日，灏佳公司将其所有的鹤山市沙坪镇人民东路60号之一301房（原房产证号：粤房地权证鹤山字第××号，建筑面积：2105.67平方米，以下简称“301房”）转让给江门市铂君物业管理有限公司。江门市铂君物业管理有限公司转账支付810万元至江门通盛公司的还贷账户，其后兴业银行江门分行扣划了其中的800万作为贷款回收。
2014年1月13日，杜兴公司向兴业银行借款800万元，后又于同月28日向兴业银行分别借款3000万元、2500万元，前述三笔借款合共6300万元，借款期限为一年，每月20日为结息日，借款人应在结息日次日即每月21日向贷款人支付当期借款利息。灏佳公司以诉争房屋的房屋作抵押财产为杜兴公司的2014年1月28日的两笔贷款提供抵押担保。2015年3月24日灏佳公司收到王国志、麦树荣的起诉状等文书。
上述事实，核与当事人所陈各情相符，且有当事人提交之证据、原审法院调查收集的证据及庭审笔录在卷可查，足堪认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。兹列本案争议焦点及判断理由如下：
一、关于王国志、麦树荣、灏佳公司是否存在违约行为
详察王国志、麦树荣、灏佳公司签订的《房地产买卖合同》之内容，可知王国志、麦树荣负有先履行义务，即王国志、麦树荣应先在合同签订之日即2013年3月1日支付200万元至灏佳公司指定账户以代为偿还江门通盛公司欠兴业银行的借款利息，并于2013年6月30日前代为偿还江门通盛公司欠兴业银行的借款本金6800万元，尔后方由灏佳公司履行办理诉争房屋的抵押权注销登记手续及过户手续的合同义务。而据王国志、麦树荣转账付款记录及灏佳公司提供的录音资料可知，王国志、麦树荣迟至2013年3月12日前仍未足额支付200万元利息，并迟至2013年6月30日前仍未足额代为偿还6800万元借款，甚至原告在灏佳公司给予的合理的履约宽限期届满之日即2013年12月30日前仍未能代为偿还江门通盛公司的借款，据该《房地产买卖合同》第六条第三款“若乙方未按照合同的约定按时足额支付房产转让款，则乙方应当按照0.1%／天利率向甲方支付逾期付款利息；乙方逾期叁天支付，甲方有权解除本合同，没收定金，并要求乙方赔偿损失”的约定及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，王国志、麦树荣迟延履行代为偿还6800万元借款本金等主要债务而经催告在合理期限内仍未履行，业已构成根本性违约，灏佳公司有权解除合同并没收定金及要求王国志、麦树荣赔偿损失。因此，灏佳公司反诉请求没收王国志、麦树荣于2013年3月7日支付的定金300万元，理据充分，本院予以支持。
关于王国志、麦树荣辩称需待兴业银行同意才能代为偿还江门通盛公司欠兴业银行的6800万元贷款且王国志、麦树荣于灏佳公司未明确约定利息转移时间等故一直未能代为偿还借款本息一节，按照该《房地产买卖合同》第三条的约定，王国志、麦树荣仅需直接将款项划入江门通盛公司的指定账户即属履行合同约定的代为偿还借款本息义务，而毋须征得兴业银行的同意，再该条已订明王国志、麦树荣代为偿还借款本息义务的具体期限，并无利息转移时间约定不明之情形，故王国志、麦树荣提出的该项抗辩，显属无据，不予采信。
关于王国志、麦树荣辩称灏佳公司于2013年11月另行高价将涉案房地产转让给第三人且办理了部分房产的过户登记手续构成根本违约一节，前已叙明，王国志、麦树荣负有先履行代为偿还贷款本息义务而迟延履行，且在履约宽限期内仍未履行，致灏佳公司作为抵押人为免诉争房屋被抵押权人兴业银行变卖或拍卖而被迫转让301房于案外人江门市铂君物业管理有限公司以偿还江门通盛公司欠兴业银行的部分贷款本息，故依诚实信用原则，灏佳公司转让301房的行为不应当认定为违约行为，而应当认定为解除双方《房地产买卖合同》的意思表示，理由容后详叙。
二、关于双方当事人签订的《房地产买卖合同》有无解除及何时解除的问题。王国志、麦树荣主张该合同已于2013年11月19日后的当月下旬经协商口头解除，但灏佳公司主张该合同并非在2013年11月解除而是在收到原告起诉状之日解除。前已叙明，王国志、麦树荣在2013年11月19日后即已停止履行支付房价款等合同义务并作出解除《房地产买卖合同》的意思表示，而灏佳公司则于2014年1月9日以转让301房于案外人江门市铂君物业管理有限公司并办理过户手续，至此，《房地产买卖合同》已无继续履行之可能，而且，自灏佳公司转让301房时起至两灏佳公司收到本案应诉资料时止，王国志、麦树荣与灏佳公司均未继续履行《房地产买卖合同》，王国志、麦树荣与灏佳公司亦未请求过对方继续履行《房地产买卖合同》，倘王国志、麦树荣与灏佳公司之任一方果有继续履行《房地产买卖合同》之意思，何以在此长达一年的期间均未请求过对方继续履行合同？因此，本院认为从上述双方当事人从事的民事行为能够推定双方有解除《房地产买卖合同》的意愿，而双方解除《房地产买卖合同》的意愿于2014年1月9日达成一致，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定及《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，王国志、麦树荣与灏佳公司间的《房地产买卖合同》于2014年1月9日合意解除。从而，依照《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：。（二）合同解除；。”的规定，《房地产买卖合同》权利义务自2014年1月9日合同解除时起即告终止。
三、合同解除后的处理问题。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”准此，关于灏佳公司反诉请求赔偿2013年3月至2014年1月期间江门通盛公司偿还兴业银行的利息损失一节，据灏佳公司提供的证据六可知，江门通盛公司在2013年3月至2014年1月期间共偿还兴业银行上述借款的利息3306413.61元，上述利息损失皆因王国志、麦树荣不按照《房地产买卖合同》的约定履行代为偿还江门通盛公司欠兴业银行的6800万元借款本金所产生的，鉴于前述利息实际由灏佳公司最终承担且江门通盛公司同意由灏佳公司向王国志、麦树荣主张前述利息损失，而灏佳公司从未声明放弃履约宽限期内及合同解除前的违约责任，故上述利息损失3306413.61元应属王国志、麦树荣违约造成灏佳公司的损失，得由灏佳公司向王国志、麦树荣主张。依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，灏佳公司没收的定金300万元不足以弥补原告违约造成的损失，故王国志、麦树荣应赔偿灏佳公司超过定金部分的损失306413.61元（3306413.61元-3000000元）。
关于灏佳公司反诉请求王国志、麦树荣支付自2014年1月起至2014年12月30日期间鹤山市杜兴皮革贸易有限公司（以下简称“杜兴公司”）支付兴业银行的利息2996040.54元、未支付兴业银行起诉的利息1526273.45元、律师费822505.46元等损失一节，原审法院认为，首先，借款的主体是杜兴公司而非灏佳公司，杜兴公司并未声明同意由灏佳公司向王国志、麦树荣主张借款利息损失；其次，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，即使杜兴公司同意由灏佳公司主张上述利息损失，杜兴公司欠兴业银行的借款亦系发生在王国志、麦树荣与灏佳公司双方合意解除《房地产买卖合同》之后的新的借款，应属另一借款合同关系，《房地产买卖合同》的权利义务在解除时即告终止，按诸社会通常观念，杜兴公司在王国志、麦树荣与灏佳公司合意解除合同后向兴业银行借款产生的利息显不属于王国志、麦树荣在订立《房地产买卖合同》时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，故灏佳公司反诉请求王国志、麦树荣支付杜兴公司支付兴业银行的利息2996040.54元及未支付兴业银行起诉的利息1526273.45元等损失，理据不足，于法未合，本院不予支持。至于律师费损失，并不属于可预见损失，且灏佳公司未举证证明双方有约定律师费可以作为违约造成灏佳公司的损失，应负举证不能的不利后果，本院对灏佳公司反诉请求的律师费损失不予支持。
关于王国志、麦树荣请求灏佳公司灏佳公司分别返还4152436元及利息（利息从2013年12月1日起至判决确定之日止，按银行同期贷款利率计算，利息暂计至2014年11月30日为213146元）给王国志、麦树荣一节，虽然王国志、麦树荣根本违约在先并造成灏佳公司损失，但鉴于双方已合意解除《房地产买卖合同》，且王国志、麦树荣支付给灏佳公司的款项8304872元业已超过','2018-10-08
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