山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2254号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东瑞腾置业有限公司，住所地山东省临沂市通达路与北园路交汇处城建时代广场1537号。
法定代表人：潘贻炯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：牟长庆，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田华，北京大成（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂市福临门食品有限公司，住所地山东省临沂经济技术开发区中山路26号。
法定代表人：刘继恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘广志，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：卢润松，山东衡正源律师事务所律师。
上诉人山东瑞腾置业有限公司（以下简称“瑞腾公司”）因与被上诉人临沂市福临门食品有限公司（以下简称“福临门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2015）临民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞腾公司的法定代表人潘贻炯及委托诉讼代理人牟长庆、田华，被上诉人福临门公司的法定代表人刘继恩及委托诉讼代理人刘广志、卢润松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞腾公司上诉请求：1.撤销原判决一至六项，依法改判驳回福临门公司的全部诉讼请求；2.撤销原判决第七项，依法改判确认《房地产委托合作开发协议书》于2015年2月6日解除；改判福临门公司返还诚意金（双控资金）703万元及利息；3.一、二审的诉讼费用全部由福临门公司承担。事实和理由：一、根据《房地产委托合作开发协议书》约定，在福临门公司付清全部房款之前，瑞腾公司不向福临门公司交付房产，并且约定房产交付的具体时间应当以预售合同为准。因此，一审判决瑞腾公司逾期交房并承担违约责任是明显错误的。1.《房地产委托合作开发协议书》明确约定福临门公司付清全部房款之前，瑞腾公司不向福临门公司交付房产。瑞腾公司与福临门公司在《房地产委托合作开发协议书》第三条约定“委托合作付款方式及期限第③：产权证办理到房管部门备案时一次性付清余下的40%（即全部房款）。若甲方资金确实有困难，乙方可无息把此款借给甲方使用30日……此借款没归还之前乙方不向甲方交房。”上述内容除约定了福临门公司付款条件及逾期付款的处理方式之外，还明确约定福临门公司付清房款之前，瑞腾公司不向福临门公司交付房产。据此证明，瑞腾公司的交房时间应当在福临门公司付清全部房款之后。2.房产交付时间应当按照约定在《商品房预售合同》中确定。《房产合作开发协议》第七条第7项约定“商铺的交房时间与住宅同步，具体以预售合同为准，有关交房时间拖延或交房标准不符合规定，乙方须承担的责任与违约金具体也以预售合同为准；”上述内容证明，双方对交付房产的时间及相应责任都是以双方签订预售合同为前提条件，并以预售合同的约定内容为准。但是，双方在协商签订《预售合同》过程中，福临门公司违反约定，始终坚持在未付清全部房款前，要求瑞腾公司变更预售合同主体交付房产给无关的第三方个人，并提出停车位、违约金等无理主张，恶意拖延时间，造成双方始终未能签订《商品房预售合同》。因此，在福临门公司拒不签订《商品房预售合同》又不支付剩余房款情况下，瑞腾公司有权拒不交付房屋。3.一审判决认为“房产交付日期应与住宅同步”，并将交付日期认定为2014年10月1日是错误的。（1）一审判决认为房产交付日期应“与住宅同步”，是断章取义，同步并非同时，同步并非同一时间点，因为双方始终未能签订预售合同，“具体交付时间、违约责任应当以预售合同为准”，交房时间暂不能确定，双方在争议协商期间不存在瑞腾公司违约的情况。（2）不能以“与住宅同步”确定交付时间。瑞腾公司有数百套房产对外销售，与不同的买方签订售房合同，并根据不同的合同条件确定不同的交房日期，交房时间并不统一，根本无法确定也没有唯一的所谓“与住宅同步”的交付日期。而本案双方约定的“与住宅同步”仅是意向性约定，应当解释为房产交付条件，而并非具体的交付日期。因此双方还同时约定“具体交付时间、违约责任应当以预售合同为准”；（3）一审判决以“与住宅同步”为由，将交房日期认定为2014年10月1日是明显错误的。首先，认定此日期的唯一证据是瑞腾公司与案外第三方签订的预售合同，但是，该预售合同的房产性质属于商业性质的公寓而非住宅。并且涉案瑞腾紫晶大厦整个楼盘项目建设用地性质为商业金融用地，根本没有住宅，整个楼盘没有住宅。其次，该预售合同的交房日期是瑞腾公司与买方根据房产性质、付款方式、付款期限等特定条件协商一致后确定的，并不是涉案整个楼盘所有房产交付的统一标准，更不是唯一日期。最后，福临门公司所提交的预售合同中也明确约定，房产交付前，买方必须一次付清全部房款。4.一审判决瑞腾公司向福临门公司赔偿迟延交付房产损失，自2014年10月1日起至实际交付之日止，计算时间是错误。假设瑞腾公司按法规定在2014年9月30日要交房，那么福临门公司在2014年12月17日诉前保全瑞腾公司涉案标的物财产至解封期间依法不应该赔偿未交付造成的迟延交付房产损失。因为福临门公司的恶意诉讼法院保全交易标的物，是福临门公司的行为造成实际无法履行签订预售合同以及交付房产。福临门公司的此恶意行为还造成703万诚意金无法解除双控退回瑞腾公司、也造成福临门公司故意拖延支付余下房款为目的、并故意超额保全瑞腾公司房产等等给瑞腾公司造成巨大的损失。依法要给予瑞腾公司赔偿。二、一审判决瑞腾公司协助将房产确权至福临门公司指定人员名下，无法律及合同依据。福临门公司未付清全部房款，未签订《房屋预售合同》无权要求房产确权登记。首先，福临门公司无权将房屋销售给他人，其对外销售需经过瑞腾公司对外销售。双方协议第八条约定“销售：甲方也可书面委托乙方对分配给甲方商业房对外销售；销售价超过本协议双方约定成本部分的所有税收及其他费用须由甲方负担。对外销售应支付给售楼员的提成须由甲方负担，其他销售费用乙方给于减免。甲方分配到的物业只要签订预售合同(因房管局联网备案)，就不可撤销。”此约定是基于瑞腾公司与福临门公司房产合作开发关系，由瑞腾公司将房产向不特定的第三人公开对外销售，瑞腾公司与第三方建立独立的房产买卖关系。福临门公司是基于合作开发关系，从瑞腾公司处获取售房价款的货币收益。双方的上述约定，并不能解释为瑞腾公司按福临门公司的指示，将房产登记到第三人名下。一审判决既已认定双方为房产买卖关系，而并非房地产合作开发关系。那么，双方基于合作开发关系所约定的，且仅适用于合作开发关系的“委托对外销售”等条款，就不应在房产买卖关系中继续适用。其次，按照《不动产登记暂行条例》及的相关规定，房屋所有权转移登记的，应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件。不动产买卖合同依法应当备案的，须提交经备案的买卖合同。瑞腾公司与第三人无任何合同关系。福临门公司要求瑞腾公司按照指示将产权确权至第三人名下的行为，显然不符合上述法规的规定，同时也违反国家相关税收法规，涉嫌偷逃产权交易税费，严重违法，一审判决已完全超出了房产买卖关系卖方协助登记的范围。最后，福临门公司至今仍欠瑞腾公司购房款及双控资金两千余万元，其根本无权要求瑞腾公司交付房产，更无权要求办理房产确权登记。三、一审判决对瑞腾公司应交付停车位数量并赔偿福临门公司停车位损失940万是错误的。双方协议约定的是“将地下室停车场的1/3产权无偿分配给甲方所有”，分配的是停车场产权面积，而不是停车位和车位数量。根据相关规定和福临门公司提交的预售合同中的约定，商品房买卖对于车位的产权登记也是按照房管部门实测的建筑面积进行登记备案的。福临门公司认为方案图和规划批文载明地下车位是351个，但是上述文件的出具时间是2012年5月，而双方签订协议的时间是2011年4月14日，签约时，所谓351个车位的概念根本就不存在，无法确定车位数量。规划方案中批复的351个地下立体多层车位并非产权概念，是没有产权的，而是根据城市的规划控制指标所配置的车位数量，仅是一个设计规划配比的数字。涉案地下停车场，建成后的实际面积三千余平米，完全符合设计标准，建筑面积并未减少，瑞腾公司并未减少投资。而根据地下停车场的设计、规划和产权登记条件，实际可用于车位建设的面积仅为2500平米，按照产权登记部门实测，能够登记产权的停车位只有68个，瑞腾公司据此建设并交付完全符合双方协议的约定。规划批复的351个地下车位是在双方签订协议一年多之后。而且，建设立体多层车位是没有产权的。同时，瑞腾公司分配给福临门公司的地下停车场1/3（即33%）产权是在原投资额的基础上无偿分配的，福临门公司要求交付351个车位的1/3，既117个产权车位，然而按停车场的面积只能设计68个产权车位，所谓351个规划车位是不能登记产权的，福临门公司的主张既不符合实际，也不符合协议约定。即使瑞腾公司将整个停车场或68个车位全部交付给福临门公司也无法满足其无理要求。协商过程中，瑞腾公司提出按照产权面积的1/3交付，或是按68个产权车位的1/3交付，都符合“将地下室停车场的1/3产权无偿分配给甲方所有”的约定，双方未能签订《商品房预售合同》的责任完全应由福临门公司承担。另外，根据《房地产委托合作协议书》第二部分第3条、第4条约定，福临门公司实际购买的是1-4层商业房，支付的对价3780万也仅是该商业房的成本价，停车场部分是瑞腾公司无偿赠送的，即赠与。按照法律规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，瑞腾公司无偿分配给福临门公司的车位，完全可以自行决定甚至撤销赠与。四、一审判决迟延交付房产损失不符合事实，鉴定结论无事实和法律依据。一审中福临门公司提出迟延交房损失进行鉴定，对于该鉴定瑞腾公司自始不同意也不认可鉴定，于2015年3月12日向原审法院提出异议，但一审法院根本没书面回复瑞腾公司，在判决书上一字未提异议之事，违反审判程序。鉴定结论1-4层房产每平米日租金1.5元，车位每日每个9.2元，鉴定结论明显不符合临沂当地实际情况，鉴定结论明显过高，请二审予以纠正。五、一审判决认定瑞腾公司逾期办理建设手续，并承担违约金148万元是错误的。根据双方协议第四条“3、4、5、6项约定，瑞腾公司办理规划方案批文、开工奠基仪式、施工许可证、预售许可证的期限是以福临门公司成功转让土地为前提条件，并以此为起始日期。但是，该前提条件并未成立，瑞腾公司是以公开出让方式，从政府部门依法取得土地使用权。成功转让土地，是福临门公司的约定义务，此条件未能实现的责任也应由其承担。土地取得的方式不同，相应文件办理和获取期限也存在明显的区别。瑞腾公司提交的证据证明，上述文件、许可证都已经在合理期限内办理完毕，不存在违规、违约行为。一审判决以“北城新区开发建设指挥部会议纪要……”为由，认定福临门公司已经将涉案土地转让给瑞腾公司是错误的。根据法律规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，瑞腾公司是通过合法土地招拍挂程序以出让方式取得涉案土地的国土使用权。一审判决混淆出让土地和转让土地的法律性质，将瑞腾公司以出让方式合法取得的土地使用权，错误的认定为福临门公司将土地转让给瑞腾公司。如果按此认定，那么本案协议的性质就不应认定为房产买卖合同，甚至暗中指示的土地出让，合同也是无效的。瑞腾公司承担办理建设手续的违约金，是基于双方合作开发房地产关系而约定的。但是本案双方协议性质已被认定为房产买卖合同。按房产买卖合同性质，卖方所承担的逾期责任应为逾期交付房产或办理登记的责任，而逾期办理建设手续的违约责任，不符合买卖合同的性质，与预期交付责任时间相重合，不应当在买卖合同当中继续适用。另外，规划方案批文、施工许可证、预售许可证等均是相关行政审批部门依法审批办理，瑞腾公司只是依法提供审批材料，审批期间不受瑞腾公司控制，因此上述证照到位时间取决于行政部门办理时限，要求瑞腾公司承担迟延赔偿金没有法律依据。而且违约金按1万元计算，明显过高，福临门公司也未提供相关损失的证据，故不应支持。六、双方所签订《房地产委托合作开发协议书》的性质，应当认定为商品房买卖预约合同。一审判决认为瑞腾公司单方变更预售合同构成违约，是错误的。双方签订《房地产委托合作开发协议书》时，瑞腾公司还未取得土地，更没有房产预售许可证明。如按一审认定协议为商品房买卖合同本约。依据有关司法解释规定“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，诉讼前取得预售证明的，可以认定有效。”因此，只有认定双方所签协议实际为商品房买卖预约合同，才不违背上述司法解释的规定。商品房买卖预约合同，是当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种约定和承诺，是就本约合同而言的预约。在本案中，双方签订的房地产委托开发协议和补充协议均表明，在瑞腾公司取得预售许可证后，双方须签订商品房预售合同。如补充协议第二条约定“甲、乙双方在房地产委托开发协议中约定的703万的双控资金，在乙方拿到预售许可证后与甲方签订预售合同并到房产局备案，然后7日内一次性全部解除双控返还给乙方……。”双方协议第七条第7项约定，房产交付标准、交付日期、逾期责任等合同的主要条款，需在预售合同中约定，并以预售合同为准。且在庭审中，双方均认可就签订预售合同事宜，按约定进行了多次协商。因此，《房地产委托合作开发协议书》相对于双方按照约定必须签订的《商品房预售合同》，其性质就是预约合同。按照法律规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容。而双方协议中有多项内容不明确，需在签订买卖合同时协商确定。1.总价款需重新确定，瑞腾公司通过出让方式取得建设用地，为此多支付了297万元出让款，该款依约应由福临门公司分担，必然造成房产价款的调整，房产总价必须在预售合同中予以重新确定，而福临门公司仍坚持按原价格签约。2.交付条件和日期不确定，违约责任不明确。《房产合作开发协议》第七条第7项对于房产交付的约定为“商铺的交房时间与住宅同步，具体以预售合同为准，有关交房时间拖延或交房标准不符合规定，乙方须承担的责任与违约金具体也以预售合同为准”。3.福临门公司在协商签订预售合同时，多次要求变更当事人，造成交易主体不明确。因此，一审判决认为协议约定的价款、履行方式、期限等确定，权利义务清楚，具备商品房买卖合同成立的主要条款是错误的。2013年1月9日，瑞腾公司取得《预售许可证》，2013年1月10日，已书面通知福临门公司的法定代表人刘继恩，并按协议约定于2013年1月21日书面告知福临门公司，提出双方签订《商品房预售合同》的要求。瑞腾公司为签订《商品房预售合同》与福临门公司多次协商，但是福临门公司不同意按约定调整总价，违反付清全部房款交付房产的约定，发函要求瑞腾公司变更预售合同主体交付房产给无关的第三方个人，并提出额外车位及违约金等无理要求。上述原因才是导致无法签订预售合同的真实原因。七、瑞腾公司依法解除双方《房产合作开发协议》，并要求福临门公司返还703万元双控资金（合作诚意金）及利息损失的反诉请求，应当予以支持。瑞腾公司积极与福临门公司积极协商签订预售合同，而现在福临门公司却拒绝签约，提起诉讼，查封瑞腾公司房产，造成《商品房预售合同》无法签订、备案，应承担责任。依据有关司法解释的规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”瑞腾公司据此提出解约，符合上述法定解除条件。另外，按双方协议第七条违约责任6规定：“合作诚意金返还时，甲方不配合或拖延，或甲方分配到的商业房的成本款拖延支付，违反约定拖延支付日期超过一个月的，在签订商铺预售合同之前，乙方有权把1-4层商铺不分配给甲方并可对外销售。”其一，福临门公司不配合且拖延签订预售合同，造成应当返还瑞腾公司的703万诚意金至今无法返还。其二，福临门公司2013年6月24日、2013年9月29日支付成本款时，以瑞腾公司逾期办理批文、许可证违约为由自行扣减应付款项70万元，但是福临门公司主张的违约理由根本不能成立。上述款项拖延支付已超过一个月，瑞腾公司据此可以按约定解除条件，解除双方协议。其三，2013年6月12日福临门公司发“再次督促函”给瑞腾公司，要求瑞腾公司按照其书面指示将产权确权至第三人名下的行为，显然福临门公司自身不愿签订预售合同，想变更履行预售合同的主体，瑞腾公司有权解除双方协议。依据法定及约定解除条件，瑞腾公司向福临门公司寄发解除协议通知，福临门公司于2015年2月6日签收，双方《委托合作开发协议》已经于该日解除。
福临门公司辩称，瑞腾公司上诉不成立,应依法驳回,具体理由为:一、本案的基础事实：1.因临沂市北城新区总体规划建设,福临门公司所在的北城新区公司被整体拆迁。2009年9月,作为给福临门公司的拆迁补偿条件之一,北城新区开发建设指挥部以会议纪要形式同意福临门公司申购土地10亩,将涉案项目土地(10亩多)意向出让给福临门公司。后,政府土地部门按照每亩75万元的单价,收取了福临门公司770万元的预交土地款。在此基础上双方协商,以瑞腾公司的名义完善土地竞买建设手续,共同对该项目合作开发建设,2011年4月14日,福临门公司为甲方、瑞腾公司为乙方双方签订了《房地产委托合作开发协议书》(下称“合作开发协议”),协议对福临门公司分得房屋的楼层、位置、价款、车位、配套、交房标准、时间、付款方式、违约责任等权利义务作出详细约定,并对办理房屋产权证的费用负担也作出具体约定。2.合作开发协议签订后双方配合,将土地使用权办理到了瑞腾公司名下,包括770万元的土地款也是福临门公司预交的款项。瑞腾公司按约定对涉案土地进行了开发,开发中建设方案的改变须经双方签字确认。福临门公司根据协议约定向瑞腾公司完成付款2500万元，瑞腾公司也已经全部接收并使用于项目的开发建设。3.后来在进一步完善房产销售手续时,瑞腾公司提供的商品房预售合同版本内容,与合作开发协议的约定不一致:合同标的缺少重大的一项，即合作开发协议约定的车位,合作开发协议约定屋顶广告位使用权也缺失,房屋价款未按协议第四条约定扣除违约金,并且办理房产证的费用也违反约定要求由福临门公司承担。福临门公司要求瑞腾公司根据合作开发协议的约定,对商品房预售合同进行修改或补充,瑞腾公司不同意按原协议履行完善,引发本案纠纷。二、应驳回本案上诉：1.《房地产委托合作开发协议书》的约定合法有效。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效”、第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。本案瑞腾公司具有开发资质，用福临门公司的款项完善了土地手续,并按计划实际实施了开发、取得了《商品房预售许可证》。在《房地产委托合作开发协议书》中,双方约定福临门公司分得:①项目一至四层全部商业房(约10000平方米),②地上商铺前的全部停车位，③商业房就近方便为原则的地下停车位的1/3C即33%)产权，④屋顶广告位使用权的1/3（即33%);并对福临门公司承担款项的数额、支付时间和方式、产权证办理责任等重要的权利义务，及瑞腾公司的权利义务等内容,全面进行了约定。根据上述司法解释的规定和《房地产委托合作开发协议书》的内容,应认定双方签订的《房地产委托合作开发协议书》,名为合作开发合同、实为房屋即商品房买卖合同,双方在合作开发协议中约定的内容,没有违反法律法规的效力性规定，《房地产委托合作开发协议书》中双方权利义务的约定是有效的。而且双方也按照合作开发协议的约定,实际进行了土地出让金支付、项目开发建设、取得预售许可证、支付合同约定款项等工作,瑞腾公司也数次全部接受了福临门公司的付款。双方一直认可并最终获得批准的《建设方案图》,明确规定了地上及地下车位的数量要求。且在项目建设之前,福临门公司就已经投入资金、承担了土地出让金,又约定车位的产权分配等是按比例取得,因此,瑞腾公司改变与福临门公司有影响的建设方案,应与福临门公司协商一致,本案瑞腾公司未经福临门公司同意,未按照双方认可的建设方案建设,单方减少地下车位的数量,实际损害了福临门公司的权利。2.本案纠纷是瑞腾公司违约造成。本案福临门公司的主要义务,是按照约定支付款项,福临门公司的几次付款均未违反双方的约定。且福临门公司的第二次付款完成后,根据合作开发协议第二、2.③条款的约定,剩余房款是在“产权证办理到房管部门备案时”才予支付,也就是说剩余款项待产权证备案时再支付,瑞腾公司尚未按约定为福临门公司办理产权证备案,福临门公司对合同的履行没有任何违约的行为,并且早在2013年9月29日,就已履行到等待瑞腾公司“产权证办理”的状态。瑞腾公司在合作开发合同履行过程中,规划方案批文、开工奠基仪式、施工许可证、预售许可证的完成日期,没有按照合作开发协议第四条的约定时间完成,构成履行逾期违约。瑞腾公司提供、要求福临门公司签署的《商品房预售合同》，其第六.3条的规定，第一,房屋价款为房屋销售价款、办理房产证的费用由福临门公司承担的内容,与合作开发协议的约定不一致;第二,房屋价款未扣除合作开发协议第四条约定的违约金;第三,预售合同的标的未包含合作开发协议约定的车位,也未包含合作开发协议约定的屋顶广告位使用权。因此,福临门公司有权要求瑞腾公司根据合作开发协议的约定,对商品房预售合同进行修改或补充,瑞腾公司不予配合,瑞腾公司也构成违约。合作开发协议第七.7条约定“商铺的交房时间与住宅同步,具体以预售合同为准”,瑞腾公司在房产局备案的住宅预售合同,约定的交房时间为2014年9月30日,瑞腾公司未按上述时间向福临门公司交付,又构成逾期交付违约。关于剩余购房款的问题。瑞腾公司未按合作开发协议继续履行,且控制房屋人为拖延交房的时间,也没有按约定到房产机关为福临门公司办理房产证,瑞腾公司违反合作开发协议造成的后果,不能成为其不履行后续义务的借口,且由于房屋未确权,无法计算出准确面积和数额,双方在案件中亦未提出诉讼,双方可根据协议约定执行。瑞腾公司所主张的“《商品房预售合同》是该项目的通行版本,不能修改”的问题,我们认为,双方的权利义务,可以通过对《商品房预售合同》的内容进行修正,或者通过补充协议的形式约定,未按照原合作开发协议约定的权利义务签署《商品房预售合同》及补充协议,责任在瑞腾公司。3.瑞腾公司单方解除《房地产委托合作开发协议书》不成立。瑞腾公司于2015年2月6日,瑞腾公司向福临门公司邮递了《解除(房地产委托合作开发协议书)的通知》,并向法院递交了变更其诉请求申请书“申请确认双方的《房地产委托合作开发协议书》解除”。本案福临门公司对合同的履行,不具备合同法规定的瑞腾公司方可单方解除合同的情形,瑞腾公司的上述请求没有事实和法律依据。而且,福临门公司于2015年2月26日,向法院递交了增加诉讼申请书请求“确认瑞腾公司单方解除合同的行为无效”,福临门公司请求“确认无效”,未超过法律规定的期限。综合上述事实和法律规定可以认定，涉案的《房地产委托合作开发协议书》没有解除。4.瑞腾公司违约给福临门公司造成损失的赔偿数额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案诉讼过程中,双方通过抽签的方式,确定了损失数额的司法鉴定机构,鉴定机构依法作出鉴定结论:涉案商用房日租金数在评估基准日的评估价格为人民币1.5元/㎡;车位日租金数(地上、地下)在评估基准日的评估价格为人民币9.2元/个;地下车位平均市场价值在评估基准日的评估价格为人民币10万元/个,对上述评估鉴定结论,双方均未申请重新鉴定,本案中法院应依法确认。根据双方认可的项目建设方案书,福临门公司应分得地下351个车位中的1/3即117个。现瑞腾公司只给福临门公司分配23个,比合作开发协议约定比例的数额少94个,根据车位价值的司法鉴定,瑞腾公司应赔偿福临门公司比约定数额少分得的车位赔偿940万元；根据合作开发协议的约定和住宅部分预售合同交房时间的约定,瑞腾公司向福临门公司交付房屋的时间应为2014年9月30日,瑞腾公司未按期向福临门公司交付,应根据租金计算标准,赔偿福临门公司自2014年10月1日起的商业房和车位的租金损失;瑞腾公司逾期办理规划方案批文、开工奠基仪式、施工许可证、预售许可证累计148天,应承担约定的违约金148万元。关于瑞腾公司应当交付的地下停车位数量问题。房地产开发建设所涉及的停车场所,一般具体表现为车库和车位两种形式,因此,对协议约定的“地下停车场二分之一产权”,应当从停车场功能与使用价值意义上进行解释为宜,即应理解为停车车位产权而非停车场所的平面面积。另外,从协议签订的目的来看,双方协议所指向的标的物应是房产和停车位,而非房产和地下土地使用权面积。从瑞腾公司提请规划部门审批的设计方案及最终获批的详细规划内容看,地下建设面积均为3372平方米,地下停车位为351个,应是多层立体车位设计。在具备建设351个停车位的情形下,瑞腾公司实际建设了68个车位,系自行变更多层立体建设为一层平面建设,显然减少了投资成本，导致实际不能交付更多的停车位。福临门公司作为商品房买卖合同的买方,在约定支付的对价未经协商变更的情况下，瑞腾公司因归责于自身的原因实际交付不能,减少交付94个地下停车位，应按每个车位10万元的评估价格向福临门公司赔偿经济损失940万元。同时,瑞腾公司在建筑物南向已经开设了主楼专用通道，已经完全满足瑞腾公司的正常使用。然而瑞腾公司又在福临门公司应分得的商业房一楼沿街黄金位置,擅自开设约计300多平米的北向通道,减少了福临门公司应分得的房产,对此瑞腾公司应予折价赔偿。5.合作开发协议约定的价格是福临门公司取得产权证的价格。合作开发协议第二.3条约定“此成本款已包含所有费用及税收(含甲方办理产权证时需缴纳的契税及工本费)”,而合作开发协议中的其他条款,也没有福临门公司再支付其他费用的约定,因此合作开发协议中约定的福临门公司支付的价款,应为福临门公司取得产权证书的价格,瑞腾公司应履行为福临门公司办理产权证的义务。6.福临门公司可将约定分得的房产要求瑞腾公司确权到指定人名下。本合同涉及的交付标的属房屋不动产特殊商品,瑞腾公司作为具有房地产开发、销售资质的企业,对其出售的商品房负有凭借其资质条件协助办理登记确权的义务,已完成所有权转移的交付。福临门公司提出将房产确权至指定人员名下,属于福临门公司对受领履行标的物的自行处分行为。对于瑞腾公司而言,依据福临门公司履行指示,无论将房产确权到福临门公司自己或第三人名下,并未增加其合同履行义务负担,均达到同样债务履行效果,并且,依据协议第八条关于福临门公司也可以书面委托瑞腾公司对分配给福临门公司商业房对外销售之约定,表明瑞腾公司亦认可在福临门公司授权的情形下同意向第二人交付的履行方式,将约定分得的房产确权到指定人名下。7.瑞腾公司诉称的703万元双控资金的问题。双方在2011年6月17日的《房地产委托合作开发补充协议》中约定“双方在签订预售合同并到房产局备案,然后七日内解除双控返还给瑞腾公司”,本案双方未签订商品房预售同,未达到上述解除资金双控的条件,且责任在瑞腾公司,瑞腾公司请求返还双控资金703万元及利息的诉请依法不予支持。8.瑞腾公司“买卖预约合同”的主张不成立。①从土地看:项目土地是福临门公司承担土地款的土地。②从内容看:约定的权利义务关系明确具体,具备商品房买卖合同的要件,详细约定了房屋的楼层、位置、价款、车位、配套、交房标准、时间、付款方式、违约责任等权利义务,甚至对办理房屋产权证的费用负担也作出具体约定。③从履行看:双方按照合作开发协议实际履行,对福临门公司事先向土地行政部门缴纳的770万元,也转作土地竞买保证金和土地出让金使用;并且之后根据约定又向被瑞腾公司支付了两次房款,加上已支付的770万元土地款,福临门公司已经向瑞腾公司支付了2500万元,瑞腾公司也已经全部接收并使用于项目开发建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。④从合作开发房地产的直接法律规定看:最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效”、第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同开发房地产合同,“约定提供资金的福临门公司不承担经营风险,只分配固定数量房屋”,因此基于该法律直接规定,“应当认定为房屋买卖合同”,而不是瑞腾公司主张的“买卖预约合同”。瑞腾公司开发了福临门公司承担土地款的土地,对福临门公司分配房屋的权利义务约定明确具体,并且收取了福临门公司2500万元的房款,而且法律明确规定此为“房屋买卖合同”。瑞腾公司主张是“买卖预约合同”,显然不成立。
福临门公司向一审法院起诉请求：1.判令瑞腾公司交付约定房产（含车位）并确权到福临门公司指定人员名下；2.判令瑞腾公司赔偿福临门公司被减少车位损失940万元；3.判令瑞腾公司赔偿因开设一楼北向通道占用福临门公司应分房产部分的经济损失（以市场价格计算）；4.判令瑞腾公司支付福临门公司办理建设手续的违约金148万元；5.判令瑞腾公司承担一切诉讼、保全费用；6.判令瑞腾公司自2014年9月30日起至向福临门公司交付约定房地产之日止每日租金损失2万元。7.确认瑞腾公司单方解除合同无效。
瑞腾公司向一审法院反诉请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人签订的《房地产委托合作开发协议书》；2.判令被反诉人返还反诉人交存的诚意金（双控资金）703万元及利息；3.本案反诉费用及其他费用由被反诉人承担，瑞腾公司变更上述第1项诉讼请求为申请确认双方的《房地产委托合作开发协议书》解除。
一审法院认定事实：因临沂市北城新区总体规划建设，福临门公司所在北城新区公司被整体拆迁。2009年9月，作为给福临门公司的拆迁补偿条件之一，北城新区开发建设指挥部以会议纪要形式同意福临门公司申购土地10亩，将涉案项目土地（10亩多）意向出让给福临门公司。后，政府土地部门按照每亩75万元的单价，收取了福临门公司770万元的预交土地款。在此基础上双方协商，以瑞腾公司的名义完善土地竞买建设手续，共同对该项目合作开发建设，2011年4月14日，福临门公司为甲方、瑞腾公司为乙方双方签订了《房地产委托合作开发协议书》（下称合作开发协议），协议约定：一、委托项目概况本项目位于北城新区三和二街西段南侧，东邻临沂市教育图书代办站，南邻临沂市规划局和人事局，西邻临沂红十字会中心血站和临沂市兴冠房地产开发有限公司，北至三和二街。（以该地块土地证上的四至范围为准）。项目暂定名字为“瑞腾公馆”，项目用地面积为0.7175公顷（以土地部门实测为准），用地性质为商业金融用地，容积率不大于5.0，建筑密度不大于35%，建设控制高度地上不大于100米（具体以政府规划批文为准）。二、委托合作形式、内容:1.甲方将土地以770万（以甲方实际上缴纳的凭证为依据）的原价格作为成本进行委托合作开发。有关过户费用全部由乙方负责。若过户时需多缴纳部分的土地款由乙方负责出资，到时通过有关减免配套费等内容返回给乙方；若多缴纳部分的土地款没有减免返回给乙方的，此款按双方分配的面积进行平均分摊；万一摘牌时有人恶性竞争，而我们摘牌时价格超过此条的770万成本价，超过部分的款按双方分配的面积进行成本平均分摊；此二条分摊款甲方在办理产权证到房管部门备案时一次性付清。2.在签订本协议后二个月之内（越快越好）把土地转让给乙方名下进行房地产开发及销售，乙方具有独立的开发权和经营权，完全享有本项目除分配给甲方1-4层商业房外的全部收益与并承担所有风险。3.同时甲方分配到本项目1到4层的商业房约10000平方米（现暂定此数，最后付款结算以房管局测绘的面积为准），并以3780元/平方米的成本价格支付，成本款共计约3780万元（770万元的土地成本款在此款中抵扣，甲方实际支付的款项约3010万元）。此成本款已包含所有费用及税收（含甲方办理产权证时需缴纳的契税及工本费）。等乙方领取预售许可证后，甲、乙双方也可补签订此商业房的预售合同，单价、付款期限与本协议一致。4.地下室停车场的1/3（即33%）产权无偿分配给甲方所有，双方分配时以就近方便为原则，双方共同商议分配。地上商铺前停车场归甲方使用，小区内停车场归乙方使用。5.此项目的物业用房、公共配套设施（含地下室的高压水泵房、消防泵房、消防水池等等）归双方共同使用；此项目的物业由乙方确定物业公司代理，甲方分配到的物业须按物业公司的规定标准与期限缴纳相应的费用。6.有关屋顶的广告位使用权也可按1/3（即33%）分配给甲方使用，具体实施时双方再友好协商处理。7.为了保证本项目正常运行与甲方的合法权益，土地转让手续正式办理前15日乙方先出资1000万元存在乙方指定的银行（可开多张存单，可预留甲方印章或密码等进行双控）作为合作诚意金。三、委托合作付款方式及期限：1.此1000万诚意金的返还按以下期限还给乙方使用：若过户时需要多缴纳部分的土地款的，先由此1000万诚意金中支取。2.地下室（±0.00）完成后，1000万诚意金减去已多缴纳的土地款与第二、四层的400万，剩下多少全部返还给乙方；第二层主体框架完成后，返还200万元给乙方；第四层主体框架完成后，返还200万元给乙方。3.甲方分配到1-4层商铺的成本款3010万（实际3780万，已减去土地成本770万）须按以下付款方式与期限支付给乙方：①第12层主体框架完成，甲方支付3010万的30%给乙方，即约900万元；②整栋楼主体框架结顶完成，甲方支付3010万的30%万给乙方，即约900万元；③产权证办理到房管部门备案时一次性付清余下的40%。若甲方资金确实有困难，乙方可无息把此款借给甲方使用30日；甲方归还时超过30日至90日的每日按月利率10‰计算利息给乙方；超过90日的每日按拖延额的千分之三向乙方支付违约金；此借款没归还之前乙方不向甲方交房。四、委托合作开发工程建设标准与预售许证等到位时间约定商铺外墙面采用外墙面砖或石材（仿石材）面层；地面按毛坯水泥交付；楼梯面为毛坯水泥地面、栏杆为铁艺；每层商铺为商场做法，除相应的楼梯间、电梯间、外墙、隔墙等砌砖墙外，其他不用墙体隔开；其他同住宅做法。有关消防等按国家规范施工到位。1.商铺外窗为塑钢双层玻璃门窗，商铺门为网格卷帘门。2.规划方案批文乙方须在成功转让土地后90个工作日之内到位。3.开工奠基仪式乙方须在规划方案批文到位后60个工作日之内进行。4.施工许可证乙方须在规划方案批文到位后90个工作日之内到位。5.预售许可证乙方须在规划方案批文到位后150个工作日之内到位。五、甲方的权利和义务甲方要确保此项目用地性质为商业金融用地，容积率不大于5.0，建筑密度不大于35%，建筑控制高度地上不大于100米。1.本协议签订后，把签订本协议前有关此项目的所有资料转移给乙方存档保管，便于乙方报建有关手续。并负责把此土地成功转让给乙方进行委托合作开发。2.甲方需按本协议书之规定，按时配合乙方返还合作诚意金。甲方并按本协议及施工进度向乙方支付相应比例商业房的成本款。3.甲方须保证本项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等。在土地转让前需保证此土地为净地，地上无关物品与建筑物须清平。4.项目建设过程中，甲方负责施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰。5.甲方承担本项目在本协议书签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切责任。六、乙方的权利和义务：1.按本协议的约定存入相应的合作诚意金。2.配合甲方进行土地转让。3.乙方负责办理项目的图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并独立开工建设、销售。4.乙方承担自己在项目开发期间所发生的一切债权债务与一切责任。5.乙方承担按本协议的约定按期完成各项工作。七、违约责任甲、乙双方应履行本协议书约定的责任和义务、任何一方未能履行本协议书约定的责任义务与委托合作形式、内容则视为违约，违约方要赔偿守约方的所有损失。其他特殊违约应按以下规定处罚：1.签订协议后到土地成功转让前，无论哪方无故毁约本协议而不转让土地的，都要向守约方赔偿人民币1000万元。2.乙方若在规定期限内（土地转让前15日）合作诚意金没全额按时到位的，每拖延一日乙方须按拖延金额的千分之一向甲方支付违约金，拖延超过一个月的，视乙方无故毁约本协议，甲方有权取消本协议，乙方须按上述第一条进行赔偿。3.若乙方诚意金全额到位后15日之内甲方没有把土地合法的转让给乙方，每拖延一日甲方须按诚意金的千分之一向甲方支付违约金，拖延超过一个月的，视甲方无故销毁本协议；或签订此协议后二个月之内甲方没有把土地合法的转让给乙方，也视甲方无故销毁本协议；乙方有权取消本协议，甲方须按上述第一条进行赔偿。4.合作诚意金返还时，甲方不配合或拖延造成资金没按时回到乙方的，每拖延一日甲方须按拖延金额的千分之一向乙方支付违约金。5.甲方分配到的商业房的成本款每次拖延一日甲方须按拖延金额的千分之一向乙方支付违约金。6.双方签订商铺预售合同前若有违反本协议书中违约责任第四、五条的约定，拖延日期超过一个月的，乙方有权把1-4层商铺不分配给甲方并可对外销售，但相应原价转让的土地款在一个月之内乙方负责向甲方一次性付清；此原价转让的土地款若延期的每日乙方须按拖延金额的千分之一向甲方支付违约金。若签订商铺预售合同后拖延付款，具体以预售合同中条款规定的处罚执行。7.商铺的交房时间与住宅同步，具体以预售合同为准，有关交房时间拖延或交房标准不符合规定，乙方须承担的责任与违约金具体也以预售合同为准。8.乙方若无法在约定的时间内让规划文案批文、开工奠基仪式、施工许可证、预售许可证等到位，每拖延一个工作日的乙方须向甲方赔偿一万元，甲方可在以后支付的商业房成本款中直接扣除。9.如果双方合作过程中遇到不可预计和不可抗力因素（如地震、战争等）造成继续合作困难的，双方视具体情况商议再定。10.若万一此地块在转让过程中被他人恶性竞争高价取得，双方合作自动结束，双方各自所投入的费用全部自负。但乙方的诚意金甲方须在合作结束后三天之内全部还返给乙方，乙方向政府补缴纳的土地款等政府归还给甲方后三天之内全部返还给乙方，拖延的每日须按拖延额的千分之一向乙方支付违约金。八、销售甲方也可书面委托乙方对分配给甲方商业房对外销售；销售价超过本协议双方约定成本部分的所有税收及其他非费用须由甲方负担。对外销售应支付给售楼员的提成须由甲方负担，其他销售费用乙方给予减免。甲方分配到的物业只要签订预售合同（因房管局网上联网备案）就不可撤销。九、其他事项说明甲方分配到的商铺面积具体以规划方案通过的数据为初步结算依据、最后清算以房管部门实际测绘的数据为准。除分配给甲方的1-4层的商铺外的其他地上面积与1-4层商铺面积之和的容积率大于5.0的，与甲方无关，由乙方负责。若除1-4层商铺外其他地上面积实用性质能更改成住宅的，也与甲方无关。协议还就争议解决等事项进行了约定。2011年6月17日，双方又补充签订补充协议约定：一、甲方委托乙方竞买北城新区宗地编号为2011-137土地的保证金1067万（包括临沂福临门食品有限公司转到山东瑞腾置业有限公司名下的770万元和山东瑞腾置业有限公司补交的297万元）。若土地竞买失败，无论保证金退还到甲、乙双方中的任何一方，在保证金退还到账后的三个工作日内，1067万保证金中的770万及770万产生的所有收益无条件退还给甲方，297万无条件退还给乙方。二、甲、乙双方在房地产委托开发协议书中约定的703万（协议书中原定的1000万双控资金，因其中297万补交竞买土地的保证金，故实际双控资金为703万）的双控资金，在乙方拿到预售许可证后与甲方签订预售合同并到房产局备案，然后7日内一次性全部解除双控返还给乙方，取消原协议中委托合作付款方式及期限中的第一条的退款方式与期限。三、以上二条补充协议内容约定的资金若拖延支付，每拖延一日违约方须按拖延金额的千分之一向双方支付违约金；拖延超过一个月的，每拖延一日违约方须按拖延的千分之三向对方支付违约金。2011年7月8日，瑞腾公司以总价1067万元竞买获得涉案土地使用权；8月2日，瑞腾公司取得该宗土地使用权证；2012年5月29日，瑞腾公司取得建设用地规划许可证；5月17日，临沂市规划局批准瑞腾公司提出的“瑞腾紫晶大厦”规划方案的申请；8月1日，瑞腾公司取得建设工程规划许可证；10月22日取得建筑工程施工许可证。2013年1月9日，取得商品房预售许可证。自瑞腾公司竞买获得土地至取得建设工程规划许可证，根据合作协议第四条3、4、5、6项的约定，扣除合同约定的90个工作日及节假日，瑞腾公司迟延175个工作日。根据瑞腾公司申请提报的“瑞腾紫晶大厦”规划方案及临沂市规划局临规准字（2012）92号《关于批准山东瑞腾置业有限公司建设项目的通知》批准的主要内容记载，项目总建筑面积35800平方米，停车位358个（其中地上7个、地下351个）。临沂市规划局审批的《瑞腾紫晶大厦地块详细规划》（总平面图）主要技术经济指标记载，项目总建筑面积39172平方米，其中，地上建筑面积35800平方米，地下建筑面积3372平方米；机动车停车位358个，其中，地上停车位7个，地下停车位351个。2012年12月27日，福临门公司在瑞腾公司提供的建设项目一至四层平面图纸上签字确认。按照双方约定，此前福临门公司已经向政府土地部门缴纳的770万元，作为了瑞腾公司的土地竞买保证金、土地出让金，2011年6月17日，瑞腾公司给福临门公司出据770万元收据作为收到该款凭证。根据协议约定和工程进展，第12层主体完成后，2013年6月24日，福临门公司向瑞腾公司付款850万元，并向瑞腾公司发送付款告知函称：“合作项目第12层主体框架完成，应付成本款额为900万元，再根据委托合作开发协议第七、8条的特别约定，我公司先行扣除贵公司违约金50万元（未扣足部分以后再计），我公司综计应向贵公司支付款项850万元”。同年9月29日，项目主体封顶后，福临门公司又以上述相同理由，函告瑞腾公司应付成本款900万元，扣除违约金20万元，向瑞腾公司支付款项880万元。以上，福临门公司在根据合作开发协议第七条8项的特别约定扣除了建设违约金70万元后，向瑞腾公司付款2500万元。双方根据补充协议约定，瑞腾公司以福临门公司名义在工商银行存款703万元，存单由瑞腾公司持有，双方在银行预留印鉴，作为双控资金。2013年1月9日，瑞腾公司取得该项目的《商品房预售许可证》后，瑞腾公司提供合同文本要求与福临门公司签订商品房预售合同。福临门公司认为合同文本中规定的办理房产证的费用由其承担等内容，与合作开发协议约定的“此成本款已包含所有费用及税收（含甲方办理产权证时需缴纳的契税及工本费）”不一致，合同标的缺少合作开发协议约定的车位及屋顶广告位使用权，房屋价款应扣除合作开发协议第四条约定的违约金等提出异议，要求瑞腾公司对商品房预售合同进行修改或补充。双方协商未果产生争议，酿成纠纷。另查明，商品房预售许可证办理后，瑞腾公司对该项目住宅部分向社会销售，签订销售住宅《商品房预售合同》，并在临沂市房产和住房保障局备案，备案的住宅预售合同第八条约定，住宅房屋的交付时间为2014年9月30日。项目竣工后，瑞腾公司实际建成停车位75个，其中，地下停车位68个，地上停车位7个。本案审理过程中，双方对协议第二条（4）项约定，即地下室停车场的三分之一产权无偿分配给甲方所有，产生理解上的分歧。福临门公司认为地下停车场应按设计建设车位351个的三分之一即117个交付，对少交付的94个车位，要求瑞腾公司赔偿损失；瑞腾公司则认为应按地下停车场面积的三分之一履行，实际建成的地下68个车位，交付23个即可。另据瑞腾公司提供的临沂市房地产测绘院作出的建筑面积计算书，一至四层可供实际交付的商铺面积为9594.83平方米。本案审理过程中，福临门公司向本院提出申请，请求对减少车位的市场价值、逾期交付标的物对应的租金标准进行司法鉴定。本院根据双方抽签确定的鉴定机构，委托临沂市嘉诚价格事务所有限公司进行评估。2015年6月25日，临沂市嘉诚价格事务所有限公司作出鲁临嘉价评字（2015）J109号价格评估报告，结论为：涉案商用房日租金数在评估基准日的评估价格为人民币1.5元/m2；车位日租金数（地上、地下）在评估基准日的评估价格为人民币9.2元/个；地下车位平均市场价值在评估基准日的评估价格为人民币10万元/个。对上述评估鉴定结论，双方均未申请重新鉴定。上述事实，有当事人双方签订的协议、司法鉴定意见以及当事人的陈述等证据证实，证据已经当事人质证，均已收录在卷。
一审法院认为，合同是双方当事人意思自治的结果，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案合同性质。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。双方在协议第二条中明确约定，瑞腾公司对涉案土地具有独立的开发权和经营权并承担所有风险，协议未对提供资金的福临门公司承担经营风险进行约定，故应认定双方当事人签订的房地产委托合作开发协议为房屋买卖合同。关于本案合同的效力。商品房买卖预约合同是指协议明确载明仅为认购意向，约定将来订立一定合同，且标的物并未特定化的协议。从双方签订的协议内容看，约定的标的物特定、具体，房屋价款与履行方式、期限等确定，买卖权利义务关系清楚，合同内容已明确具有履行性，具备商品房买卖合同成立的主要条款，显然不具备预约合同的法律特征，故瑞腾公司反诉主张双方签订的协议为预约合同并要求确认解除合同的理由不能成立，法院不予支持。协议内容是双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，故双方签订的协议合法有效。合法有效的协议对当事人具有法律上的约束力，双方应当认真遵守履行。瑞腾公司提供的预售合同文本内容与原定协议内容不一致，属为单方变更，构成违约，应承担相应的违约责任。福临门公司要求按原协议内容签订预售合同并据此拒付剩余合同价款理由正当，要求赔偿延迟交付的租金损失理由正当。按照协议中交付房产与住宅同步的时间约定，瑞腾公司未能按时交付，应自2014年10月1日起，按30个停车位和瑞腾公司确认的可向福临门公司实际交付的一至四层的商铺面积9594.83平方米向福临门公司赔偿迟延交付期间的租金损失。关于福临门公司提出由瑞腾公司交付约定房产并确权至其指定人员名下的诉讼请求。本案合同涉及的交付标的属房屋不动产特殊商品，瑞腾公司作为具有房地产开发、销售资质的企业，对其出售的商品房负有凭借其资质条件协助办理登记确权的义务，以完成所有权转移的交付。福临门公司提出将房产确权至指定人员名下，属于福临门公司对受领履行标的的自行处分行为。对于瑞腾公司而言，依据福临门公司履行指示，无论将房产确权到福临门公司或第三人名下，并未增加其合同履行义务负担，均达到同样债务履行效果，并且，依据协议第八条关于福临门公司也可以书面委托瑞腾公司对分配给福临门公司商业房对外销售之约定，表明瑞腾公司亦认可在福临门公司授权的情形下同意向第三人交付的履行方式。因此，对福临门公司的该项请求法院予以支持。关于剩余购房款的问题，福临门公司尚欠瑞腾公司部分购房款，但由于房屋未确权，无法计算出具体面积，且双方均未对此主张权利，法院不宜处理，双方可根据协议约定执行；关于瑞腾公司应当交付的地下停车位数量问题。房地产开发建设所涉及的停车场所，一般具体表现为车库和车位两种形式，因此，对协议约定的“地下停车场三分之一产权”，应当从停车场功能与使用价值意义上进行解释为宜，即应理解为停车车位产权而非停车场所的平面面积。另外，从协议签订的目的来看，双方协议所指向的标的物应是房产和停车位，而非房产和地下土地使用权面积。从瑞腾公司提请规划部门审批的设计方案及最终获批的详细规划内容看，地下建设面积均为3372平方米，地下停车位为351个，应是多层立体车位设计。在具备建设351个停车位的情形下，瑞腾公司实际建设了68个车位，系自行变更多层立体建设为一层平面建设，显然减少了投资成本，导致实际不能交付更多的停车位。福临门公司作为商品房买卖合同的买方，在约定支付的对价未经协商变更的情况下，瑞腾公司因归责于自身的原因实际交付不能，减少交付94个地下停车位，应按每个车位10万元的评估价格向对方赔偿经济损失940万元。关于福临门公司主张瑞腾公司应支付的逾期建设违约金的问题。根据北城新区开发建设指挥部会议纪要和政府土地部门按照每亩75万元收取福临门公司770万元预交土地款的事实以及合作开发协议第二条1项的约定，瑞腾公司参与土地挂牌竞买，实际上是以瑞腾公司的名义完善土地竞买建设手续，在瑞腾公司挂牌成功后，应认定福临门公司已经将涉案土地转让给瑞腾公司，瑞腾公司此抗辩理由不能成立。依据协议关于瑞腾公司无法在约定的时间内让规划方案批文、开工奠基仪式、施工许可证、预售许可证到位，每拖延一个工作日须向福临门公司赔偿一万元的约定，瑞腾公司办理规划许可手续等共迟延了175个工作日，据此，福临门公司要求瑞腾公司','2018-09-22
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