天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初905号
原告东方证券股份有限公司天津西康路证券营业部,住所地天津市和平区西康路42号2-3层。
负责人张伟华,总经理。
委托代理人张猛,天津允公律师事务所律师。
委托代理人孙佳,该营业部合规风控主管。
被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司,住所地天津市南开区长江道众望大厦-1-905。
法定代表人王春艳,总经理。
原告东方证券股份有限公司天津西康路证券营业部与被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月4日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙佳、张猛到庭参加诉讼。被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,本案现已审理终结。
原告东方证券股份有限公司天津西康路证券营业部诉称,天津市和平区西康路42号系天津市染料化学公司所有,由天津市华康大饭店进行管理,东方证券股份有限公司与天津市华康大饭店订立租赁合同整体租赁该房屋。后东方证券股份有限公司委托原告经营使用该房屋,并授权原告经权利人(天津市华康大饭店)同意可以对外转租。2013年6月14日,原告与被告签订房屋租赁合同,约定将天津市和平区西康路42号四、五两层转租给被告使用,年租金599914元,期限自2013年10月1日至2017年9月30日,其中2013年10月1日至2013年11月30日为装修免租期。被告依约交纳了押金及第一季度租金,原告于2013年8月依约“现状交房”将诉争房屋交付被告使用,被告顺利入驻。后被告以更换电梯影响使用为由拒付全部租金及采暖费,双方成诉于天津市和平区人民法院。2015年6月10日天津市和平区人民法院作出(2015)和民二初字第0199号民事判决书,判决被告支付2015年5月6日前的租金及2013年至2015年度供热费。判决生效后,被告未按判决履行。后原告发出催款函,明确告知被告及时履行,否则将行使合同约定的解除权。但被告至今仍未给付租金,已违反合同约定,原告有权解除合同。原告认为被告的行为已经严重侵犯原告合法权益,原告请求法院判令:1、解除租赁合同,被告腾空天津市和平区西康路42号四层、五层整层并返还原告;2、被告支付2015年5月7日至合同解除之日的租金,及合同解除后至实际返还房屋期间的占有使用费(使用费标准按租赁合同的租金标准计算);3、案件诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张,向本院提交如下证据材料:
1原、被告间的租赁合同。证明原、被告之间租赁合同的权利义务;
2、两份催款函及快递寄送回执,证明原告于2015年7月13日、10月26日向被告催款;
3、(2015)和民二初字第0199号民事判决书,证明被告欠付租金,该纠纷已经法院判决。
被告未到庭应诉,未发表质证意见。
对于原告的证据材料,本院予以确认
被告天津市地天泰建筑装饰工程有限公司未到庭应诉,亦未提交书面辩论意见。
经审理查明,涉案房屋位于天津市和平区××和××层整层,房屋所有权人天津市染料化学公司授权天津市华康大饭店进行管理。后天津市华康大饭店将涉案房屋出租给原告使用,经天津市华康大饭店同意后,原告将涉案房屋进行转租。并于2013年6月14日与被告签订房屋租赁合同,约定被告租赁涉案房屋,租赁期限自2013年10月1日至2017年9月30日,其中2013年10月1日至2013年11月30日为装修免租期。租金每年599914元,按季度结算,被告应在每期租期届满前7个工作日前向原告支付下一期租金。合同同时约定租赁期间,使用该房屋发生的水电、通讯、供热费、电梯费用等费用,均由被告自行承担。该合同第10.3条约定,在租赁期内,被告逾期支付房租30日以上,原告有权解除合同并没收租赁押金,被告拖欠的费用仍需支付。
被告实际交纳原告2013年12月1日至2014年2月28日期间的租金149979元,并于2014年11月20日支付五层房屋租金74989.5元。
原、被告就租用涉案房屋产生纠纷,原告于2015年3月16日诉至本院,要求被告支付2014年3月1日至2015年5月6日租金749893元、2013-2015年供热费93920元、拖欠租金产生的利息24343.25元。本院经审理作出(2015)和民二初字第0199号民事判决书,判令:一、判决生效之日起五日内,被告给付原告2014年3月1日至2014年4月18日期间的租金9943.28元;二、判决生效之日起五日内,被告支付原告2014年4月19日至2015年5月6日期间的租金554509.3元;三、判决生效之日起五日内,被告支付原告2013-2014年度、2014-2015年度的供热费共计93920元;四、驳回原告其他诉讼请求;五、驳回被告全部反诉请求。被告对上述判决不服,提出上诉,在二审期间,被告提出撤回上诉,天津市第一中级人民法院作出(2015)一中民一终字第0990号民事裁定书,裁定准予被告撤回上诉,按原判决执行。
上述判决生效后,被告未按生效判决履行其给付义务,原告向本院申请强制执行,因未查出被告名下可供执行财产,该执行案件尚未执结。(2015)和民二初字第0199号民事判决书确定被告支付租金至2015年5月6日,2015年5月6日后涉案房屋仍由被告占用,但被告亦没有向原告支付任何租金。原告分别于2015年7月13日和2015年10月26日两次向被告邮寄催款函,向被告催要被告欠付租金,但被告均未履行给付租金义务,亦未将涉案房屋归还原告。
上述事实,有当事人的当庭陈述及相关证据佐证,本院予以确认。
本院认为,原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同,系双方真实意思表示,内容合法有效,本院予以确认。被告租用涉案房屋应当履行按期支付租金的合同义务。就被告欠付租金一事,法院生效判决已经确定被告应支付2015年5月6日之前的租金共计564452.58元及供热费93920元,但被告未履行生效判决确定的给付义务,亦未支付2015年5月6日之后的租金。被告的上述行为已经构成严重违约,达到了合同约定的解除条件,原告要求解除租赁合同的诉讼请求,本院予以支持。根据《合同法》第二百三十五条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告应当将其租用的天津市和平区西康路42号第四、五层房屋腾空归还原告。
对于原告要求被告支付2015年5月7日至合同解除之日的租金的诉讼请求,在租赁合同解除前,被告使用涉案房屋,应按合同约定租金标准向原告支付租金,故对该项诉讼请求,本院予以支持。对于原告要求被告支付合同解除后至实际返还房屋期间的占有使用费(使用费标准按租赁合同的租金标准计算)的诉讼请求,租赁合同解除后,被告若不能按时将涉案房屋归还原告,其占用涉案房屋将造成原告无法利用房屋收益,被告应当向原告支付占用期间的使用费。关于使用费标准,原告主张按原租赁合同标准计算,与法不悖,本院予以支持。
被告经法院合法传唤未到庭应诉,被告以其行为放弃了自己的权利。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,缺席判决如下:
一、解除原、被告就天津市和平区西康路42号四层整层和五层整层房屋签订的租赁合同;
二、本判决生效之日起十日内,被告将天津市和平区西康路42号四层整层和五层整层房屋腾空归还原告;
三、本判决生效之日起十日内,被告向支付原告自2015年5月7日至本判决生效之日止的租金,租金标准按每年599914元计算;
四、本判决生效之日起十日内,被告向原告支付自本判决生效之日起至被告将涉案房屋腾空归还原告之日占用涉案房屋的使用费,使用费标准按每年599914元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9849元,减半收取4924.5元,全部由被告负担(于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 陈 星
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。