天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初3643号
原告天津市屹泰物业服务有限公司。
法定代表人金立捷。
委托代理人陈景华。
被告佟黎明。
原告天津市屹泰物业服务有限公司与被告佟黎明物业服务合同纠纷一案,本院于2016年4月14日受理后,依法由审判员王秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市屹泰物业服务有限公司的委托代理人陈景华、被告佟黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市屹泰物业服务有限公司诉称,原告与华昌大厦业主委员会于2009年9月30日签订了《物业服务合同》,依据合同约定:合同期限为三年,自2009年9月30日至2012年9月30日。被告应于每月的10日交纳物业费,物业费收费标准为每月每平方米0.7元,梯泵费收费标准为每月每平方米0.9元。2012年12月1日,原告与华昌大厦业主委员会续签合同,合同约定:服务期限为三年,自2012年12月1日至2015年11月30日。被告应于每月的10日交纳物业费,物业费收费标准为每月每平方米0.7元,梯泵费收费标准为每月每平方米0.9元。被告的缴费面积为90.55平方米,故每月应交物业费144.90元。原告按照合同约定充分履行了对华昌大厦小区包括被告在内的物业服务义务,但被告自2012年10月1日至2015年12月31日的物业服务费2450元及机电设备运行维护费3120元,一直拖欠未付,原告多次催要未果。综上所述,本案被告接受了原告的劳动成果,却不支付物业服务费,实属违约行为。为此原告诉至贵院,依法维护原告的合法权益。现请求:1、判令被告给付原告2012年10月1日至2015年12月31日物业服务费2450元;2、判令被告给付原告2012年10月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费3120元;3、诉讼费由被告承担。
原告天津市屹泰物业服务有限公司向本院提交证据如下:一、《天津市住宅物业服务合同》一份、业主委员会评价意见一张,证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准、服务期限;二、诉前调解通知书照片一张,证明原告申请过诉前调解。
被告佟黎明辩称,不同意原告的诉讼请求。对房屋地点、房屋面积、欠费时间无异议,对收费标准、欠费数额有异议。收费标准应为每月每平方米1.16元,我不清楚具体物业费和梯泵费标准,我不清楚每月缴纳物业费数额。物业服务质量有瑕疵,一、楼宇对讲的防盗门长期损坏不维修,导致我们楼内频繁丢失东西;二、门卫看见小偷不管,晚上值班时间有睡岗;三、小区公共甬道应为公共部位,原告设置停车位,属违规应用;四、原告在未征得业主同意下违规调价物业费,原告收支不予公开,电梯、地面广告费据为己有;五、原告主张的物业费超过诉讼时效部分不同意给付,时效内的因存在上述问题,也不同意给付;六、原告违规替业主出租房屋,楼上出租屋内租住有十七人,因其室内未做防水,导致我屋内漏水,物业不做防水维护,导致我卧室、客厅屋顶漏水。
被告佟黎明向本院提交证据如下:照片13张、发票一张、协议书一张,证明房屋漏水由我自行维修。
针对原告提供的证据,被告质证意见如下:对证据一中的《天津市住宅物业服务合同》真实性无异议,原告未出示2009年签订的物业合同,《天津市住宅物业服务合同》第二条第一款规定了原告负有维修屋顶、外沿等公共部位的义务,但原告未尽义务,对合同约定的收费标准有异议,物业费涨价应经业主大会同意;对证据一中业委会出具的证明内容的真实性不认可,全体业主未授权业主会,所以认为无效;对证据二诉前调解通知书照片,我没见过。
针对被告提供的证据,原告质证意见如下:对照片无异议,房顶上的卫星接收器为公共设施,我们无权拆除,修房顶需要动用维修基金;对维修发票、协议书有异议,被告损失应另行起诉。
本院认证意见如下:原告提交的证据内容客观、来源合法,与本案具有关联性,本院予以确认。关于被告辩称对业主委员会评价意见的真实性不认可、对诉前调解通知书照片没有见过,因其未提供相关证据,故对其抗辩理由本院不予采信。被告提供的照片反映的房屋漏水问题,与本案不属同一法律关系,故本院对上述证据不予采信。被告提供的发票、协议书具有证据的真实性,但对其关联性本院不予认可。
经审理查明,2012年11月30日,原告与天津市华昌大厦住宅小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》,物业服务期限自2012年12月1日起至2015年11月30日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋(高层)按建筑面积计算每月每平方米0.7元由业主交纳;配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米0.9元由业主交纳。被告系天津市河西区环湖中路华昌大厦房屋产权人,房屋建筑面积90.55平方米。原告于2015年12月31日撤出华昌大厦小区。被告自2012年10月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费、机电设施的运行、维护、管理费。原告于2015年10月21日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市华昌大厦住宅小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。被告作为华昌大厦小区的业主,该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。根据法律规定,诉讼时效为两年,原告于2015年10月21日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解,此行为应视为诉讼时效的中断,中断后诉讼时效重新计算,故原告要求被告给付2013年10月22日至2015年12月31日未交纳物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。但2012年10月1日至2013年10月21日期间,原告没有催要物业费的证据,上述期间的物业费已超过诉讼时效,本院不予支持。关于被告提出的服务质量问题,结合该小区实际情况及业主委员会出具的证明,对原告主张的除机电设施的运行、维护、管理费外的物业服务费酌情减免5%。关于被告提出的物业费实际收费标准与《天津市住宅物业服务合同》中约定不符问题,因其未提交相关证据,故本院不予采信。关于被告提出的房屋漏水问题,与本案不属同一法律关系,故本院不予理论。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起十日内,被告佟黎明给付原告天津市屹泰物业服务有限公司2013年10月22日至2015年12月31日物业服务费1585.03元;
二、自本判决生效之日起十日内,被告佟黎明给付原告天津市屹泰物业服务有限公司2013年10月22日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费2145.16元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由原告天津市屹泰物业服务有限公司承担8.3元,由被告佟黎明承担16.7元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 王秀
二〇一六年五月二十三日
书记员 赵超
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。