沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0102民初8859号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地：沈阳市和平区中山路176号。统一社会信用代码912101027164086509。
法定代表人：何宝林，系该行行长。
委托诉讼代理人：董晓琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：徐琼琼，女，满族，1994年3月9日出生，住辽宁省西丰县。
被告：沈阳华锐置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区汪河路115号。
法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王皓，系辽宁开宇律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告徐琼琼、沈阳华锐置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行的委托诉讼代理人董晓琳、被告沈阳华锐置业有限公司的委托诉讼代理人王皓及被告徐琼琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告借款本金251,895.60元，利息、罚息、复息合计13,043.38元，总计264,938.98元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2017年3月31日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对具体被告名下位于于洪区细河路137号2-10-3，建筑面积为63.08平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告沈阳华锐置业有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任；５、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2014年5月23日，原告（贷款人）与被告徐琼琼（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款260,000元用于购买位于于洪区细河路137号2-10-3、建筑面积63.08平方米的房屋，并于2014年5月29日于沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记；借款期限360个月，自2014年5月23日至2044年5月23日；本合同项下的贷款利率为月利率，为基准利率水平上下浮０％；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮５０％；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。原告于2014年6月4日向被告徐琼琼发放贷款260,000元，被告徐琼琼自2016年4月4日起未按约定偿还贷款本息，至2017年3月31日，被告徐琼琼尚欠原告贷款本金251,895.60元，利息12,488.02元，罚息555.36元，故原告诉至法院。2、2012年7月11日，原告（甲方）与被告沈阳华锐置业有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买碧桂园银河城整个项目的住宅、商业用房的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，另有约定除外；乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续拖欠四期贷款本息的，甲方应在购房者的第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续为支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息，并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。３、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年4月4日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年3月31日，被告尚拖欠贷款本金251,895.60元，利息、罚息、复息合计13,043.38元未还。
被告徐琼琼辩称：欠款属实，欠款金额没有异议。因为家里经济困难，没有能力偿还贷款。
被告沈阳华锐置业有限公司辩称：1、答辩人对购房者连续未支付的第五期（含）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。根据按揭业务担保合作协议第5条第三款第4点，原告应在购房者第四期本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知我方，而原告未向我公司发出知书面通知，因此我方对购房者连续未支付的第5期起的款利息贷、逾期利息等不承担连带保证责任。2、原告应先行行使抵押权在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分原告再向我方请求承担连带清偿责任。根据按揭业务担保合作协议第6条第9款中的约定：原告应先行行使抵押权在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分原告再向我方请求承担连带清偿责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2014年5月23日，原告（贷款人）与被告徐琼琼（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款260,000元用于购买位于于洪区细河路137号2-10-3，建筑面积63.08平方米的房屋，并于2014年5月29日于沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记；借款期限360个月，自2014年5月23日至2044年5月23日；本合同项下的贷款利率为月利率，为基准利率水平上下浮０％；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50％；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。
2、2012年7月11日，原告（甲方）与被告沈阳华锐置业有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买碧桂园银河城整个项目的住宅、商业用房的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，另有约定除外；乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续拖欠四期贷款本息的，甲方应在购房者的第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续为支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息，并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。
３、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年4月4日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年3月31日，被告尚拖欠贷款本金251,895.60元，利息、罚息、复息合计13,043.38元未还。
本院认为，原告与被告徐琼琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告沈阳华锐置业有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告徐琼琼未按上述协议的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。合同约定，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮50％，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。本案，被告徐琼琼于2016年4月4日开始拖欠原告借款本息，原告有权依该协议的约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告徐琼琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告徐琼琼偿还借款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告徐琼琼提供的房产行使抵押权并优先受偿，因该抵押系预告登记，抵押权并未设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳华锐置业有限公司承担保证责任的诉讼请求，根据《按揭业务担保合作协议》的约定，因原告未依约履行书面通知义务，故被告沈阳华锐置业有限公司仅对被告徐琼琼应当偿还的贷款本金251,895.60元及2016年4月至2016年7月产生的利息、逾期利息合计3,285.47元承担连带责任保证，对被告徐琼琼连续为支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告徐琼琼于2014年5月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告徐琼琼于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行借款本金251,895.60元，利息、罚息、复息合计13,043.38元（截止至2017年3月31日）；并自2017年4月1日起，按个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；
三、被告沈阳华锐置业有限公司在被告徐琼琼所购房产的《房地产他项权证》出具之日(以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准)前对被告徐琼琼应偿还的本金251,895.60元及利息（含逾期利息）3,285.47元承担连带责任保证；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,274元，保全费1,845元，公告费300元，由被告徐琼琼、沈阳华锐置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 臧 宁
人民陪审员 刘 玉 洁
人民陪审员 董 秀 坤
二〇一七年十二月二日
书 记 员 宇文思宁
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。