天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5124号
上诉人(原审被告):天津昆仑兆业投资有限公司,住所地天津市河西区宁波道46号。
法定代表人:蒋传良,董事长。
委托诉讼代理人:王悠悠,女,该公司法务。
被上诉人(原审原告):闫小琴,女,1976年2月7日出生,汉族,个体工商户,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:姚海利(闫小琴之夫),住天津市南开区。
上诉人天津昆仑兆业投资有限公司因与被上诉人闫小琴房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院(2016)津0103民初1633号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案受理后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人天津昆仑兆业投资有限公司的委托诉讼代理人王悠悠,被上诉人闫小琴的委托诉讼代理人姚海利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天津昆仑兆业投资有限公司上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求;2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、一审法院忽视了被上诉人也应该承担迟延缴纳房款的违约责任的事实,根据合同约定,系被上诉人逾期付款在先,故逾期交房不应该视为违约;2、上诉人已尽到告知义务,一审法院对此认定错误。
闫小琴辩称,其已完全履行了合同义务,贷款银行是上诉人指定的,付款义务系格式条款,贷款审批流程不属于其可控范围。
闫小琴向一审法院起诉请求:1、被告支付原告违约金41675元;2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2012年6月21日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的坐落于天津市河西区湛江路20号浙昆大厦3-621室房屋一套,设计用途为混合型公寓(非住宅),总房款616298元。合同第三条约定,被告于2014年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告。第四条约定,原告以贷款形式购买上述房屋,首付款316298元于2012年6月29日前一次性存入,剩余价款办理贷款。第五条约定,除遇不可抗力外,被告应按约定交付商品房,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。超过上述期限的,合同继续履行,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,被告还应每日按商品房价款的万分之0.5向原告支付违约金。原、被告同日签订商品房买卖合同补充协议,协议第6条第(1)项第三款约定,原告申请贷款的,应于合同签署后七日内,保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将原告所贷款足额支付被告。如因原告个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或部分按揭贷款,原告则于收到被告或贷款银行的通知后7日内以现金的方式一次性补足;第四款约定,如原告未在前述规定的时间内办理完毕相关手续或被告未能按期足额收到原告支付的房款,则视同原告逾期支付房款,原告需按照合同第六条及本补充协议的相应内容,承担逾期付款的违约责任。上述协议系被告提供的格式合同,协议内容未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行特别标识。
另查,截止2012年6月21日,原告累计交付首付款316298元;2012年11月2日,原告向农业银行办理贷款手续,2013年1月30日,农业银行向被告发放贷款300000元。2015年1月,原、被告签订补充协议书,被告赔偿原告自2014年10月1日至2015年5月15日的已付房款利息及违约金共计31837.4元。
再查,被告于2016年1月20日取得竣工验收备案书,原告于2016年3月19日办理接收房屋手续。
一审法院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,合法有效,原、被告应就协议约定全面履行合同义务。被告未按照合同约定交付房屋,已构成违约,应按合同第三、五条约定承担违约责任,其承担违约责任的节点应截止至被告向原告通知交房的时间。关于原告主张被告支付违约金一节,根据其当庭陈述,应属于已付房款利息。应根据双方签订的补充协议书确定赔付截止日期及被告向原告交房的时间进行确定。自补充协议书确定的赔付截止日期次日起算(即2015年5月16日),至被告向原告通知交房的时间即2016年1月21日,期间共计251天,根据合同约定,被告应支付原告已付款利息21827.22元。原告主张数额过高,超出部分一审法院不予支持。被告关于原告存在逾期付款的违约行为且被告逾期交房不构成违约的抗辩意见,系根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第6条第(1)项第三款、第四款的约定。但上述条款中“乙方申请按揭贷款的,应于合同签署后七日内,保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款足额支付甲方。”的表述,加重了原告一方的义务,因原告无法控制银行审核贷款的时间,且被告作为提供合同一方,未对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行特别标识,以及未举证证实已按照原告的要求对该格式条款予以解释说明,故该表述应属无效。且因被告取得竣工验收备案的时间明显晚于原告贷款发放的时间,即在原告交足全部购房款的情况下,被告亦无法按合同约定交付房屋,故关于被告该项抗辩意见,一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条之规定,判决:“一、被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内,给付原告闫小琴已付款利息21827.22元;二、驳回原告闫小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元,由原告闫小琴负担400元,由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担442元。”
二审中,当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是:天津昆仑兆业投资有限公司是否存在违约事实,是否应承担违约责任。围绕争议焦点阐述如下:
依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因办理贷款等事宜涉及银行等案外人的工作流程,故作为合同乙方的被上诉人在办理贷款过程中,无法控制贷款银行的贷款流程及发放贷款的时间,基于此双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条关于申请贷款的约定,加重了闫小琴的义务,应属无效。至被上诉人于2013年1月30日将余款以贷款方式给付上诉人时止,上诉人仍未能将涉诉房屋交付被上诉人,故上诉人构成违约,应当承担逾期交房的违约责任。根据中国人民银行公布的2015年5月16日至2016年1月21日期间的同期同类贷款利率计算,经本院核实,2015年5月16日至2016年1月21日期间上诉人应支付被上诉人的逾期交房的利息金额为19926.97元,一审法院认定金额有误,本院予以纠正。
综上所述,天津昆仑兆业投资有限公司的部分上诉请求成立,应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销天津市河西区人民法院(2016)津0103民初1633号民事判决第二项;
二、变更天津市河西区人民法院(2016)津0103民初1633号第一项为:天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效起五日内,向闫小琴支付自2015年5月16日起至2016年1月21日逾期交房的利息损失19926.97元;
三、驳回被上诉人闫小琴一审其他诉讼请求;
四、驳回上诉人天津昆仑兆业投资有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费842元,由上诉人天津昆仑兆业投资有限公司负担403元,由被上诉人闫小琴负担439元;二审案件受理费346元,由上诉人天津昆仑兆业投资有限公司负担316元,由被上诉人闫小琴负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 苏美玉
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 穆 艺