呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)呼民一终字第01098号
上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司呼和浩特分行。住所地呼和浩特市赛罕区敕勒川大街*号。
负责人曲亮，该行行长。
委托代理人程东，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人王焰，北京市高朋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）内蒙古和海房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场。
法定代表人陈贵海，该公司董事长。
委托代理人靳泽润，内蒙古鸿威律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）袁虎小，男，1971年12月10日出生，汉族，现住内蒙古准格尔旗纳日松镇乌兰哈达村袁家梁社010号。
委托代理人靳泽润，内蒙古鸿威律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）郝三埃，男，1961年11月17日出生，汉族，现住内蒙古准格尔旗纳日松镇柳塔村訾家梁社034号。
委托代理人靳泽润，内蒙古鸿威律师事务所律师。
上诉人招商银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称招行呼和分行）与上诉人内蒙古和海房地产开发有限公司（以下简称和海公司）、上诉人袁虎小、上诉人郝三埃因房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第00098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人招行呼和分行的委托代理人程东、王焰，上诉人和海公司、上诉人袁虎小、上诉人郝三埃共同的委托代理人靳泽润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月14日，招行呼和分行与和海公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：和海广场ABC座1-201、202、203、204、101、102、1022、1023号，面积为1617.52平方米的商铺租赁给招行呼和分行，房屋租赁期自2009年7月1日至2019年6月30日止。合同第四条约定“租金前五年为336万元/年，后五年342万元/年”。合同第10.1款约定，“租赁期间，任何一方终止合同需提前半年书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，在此之前，本合同继续有效”。2013年5月24日，和海公司将1-101、1022、1023的商铺所有权转让与袁虎小，将1-102商铺的所有权转让与郝三埃。上述房屋租赁合同实际履行五年后，招行呼和分行认为上述房屋没有消防验收手续，且预留停车位稀少，物业管理混乱，严重影响正常经营，招行呼和分行作为金融机构无法在良好的环境下为客户提供服务，致使合同目的已经无法实现。另查明，2014年1月26日，招行呼和分行做出《关于房屋退租的函告》，和海公司于2014年2月17日签收函告，并于2014年2月28日及2014年4月14日分别向招行呼和分行复函，表示不同意提前退租，并要求其继续履行合同。之后，和海公司、郝三埃、袁虎小分别提起诉讼，请求确认招行呼和分行发出的《退租函告》无效。2014年7月8日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2014）赛民初字第01201号民事判决，确认该函告无效。2014年8月，招行呼和分行搬离上述租赁房屋，且对搬离后的状态进行了公证，但房屋并未向和海公司、郝三埃、袁虎小当面交付。2014年10月11日，呼和浩特市中级人民法院做出（2014）呼民五终字第00178号民事判决，撤销一审判决，驳回和海公司、郝三埃、袁虎小的诉讼请求。终审判决明确，解除通知的本身并不直接导致合同解除。再查明，2013年2月6日，呼和浩特市公安消防支队向和海公司出具建设工程消防验收意见书，确认综合评定和海广场ABC栋地下1、2层及地上1－4层土建工程消防验收合格。招行呼和分行诉请：判令解除招行呼和分行与和海公司签订的《房屋租赁合同》。
原审法院认为,招行呼和分行与和海公司之间签订的《房屋租赁合同》内容合法有效（其中包含转让给郝三埃与袁虎小的房屋），并已实际履行，合同双方应当严格按照合同约定履行各自义务。招行呼和分行虽然发出过《关于房屋退租的函告》，但函告本身并不直接导致合同解除，只能证明招行呼和分行欲单方解除的意愿。针对招行呼和分行提出的“房屋没有消防验收手续”，和海公司、郝三埃、袁虎小已经举证证明消防验收合格的事实，因此招行呼和分行依上述理由解除合同依据不足，且消防验收合格与否不是解除合同的必然依据，不予支持。招行呼和分行又提出“停车位稀少，物业管理混乱，严重影响正常经营，致使合同目的无法实现”等作为解除合同的理由，对此均不予采信。首先，房屋租赁合同已实际履行长达五年，招行呼和分行一直未提出该方面的异议；其次，停车位是租赁房屋的附属设施，招行呼和分行作为经营性法人机构知道且应当知道租赁时的情形，其签署租赁合同的行为即表明已知悉并接受停车位状态。再次，物业管理问题是另一个法律关系，其不能构成根本违约或者直接导致合同解除。综上，上述问题既不符合约定解除的条件也未达到法定解除的条件，且并不影响合同目的的实现，不能成为解除合同的依据。但合同的基础是自愿、诚实、信用，现双方关系一直处于诉讼状态，且招行呼和分行已自行搬离，强行履行合同已存在实际困难，应通过判决予以解除合同，同时判决招行呼和分行承担相应的违约责任。案件最大的争议焦点为：如何认定违约方能否解除合同？如果解除，守约方的利益如何保障。该案当中，和海公司、郝三埃、袁虎小是守约方，而招行呼和分行欲单方解除，是违约方。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”根据该条内容，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据该规定，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但在合同继续履行不能的情况下，应当选择其他责任方式，即采取补救措施或者赔偿损失。因招行呼和分行未向和海公司当面交付房屋，和海公司和第三人的房屋一直处于脱离控制状态，租金损失也在延续产生，因此应当向招行呼和分行支付租金损失。同时，招行呼和分行作为违约方，依法应当承担适当违约责任。违约金数额参照租金约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除招商银行股份有限公司呼和浩特分行与内蒙古和海房地产开发有限公司之间于2009年4月14日签订的《房屋租赁合同》；二、招商银行股份有限公司呼和浩特分行于判决生效之日起十日内向内蒙古和海房地产开发有限公司支付租金损失342万元（按月租金28.5万元计算，自2014年7月1日至2015年7月1日止）；三、招商银行股份有限公司呼和浩特分行于判决生效之日起十日内向内蒙古和海房地产开发有限公司支付违约金57万元（参照两个月的租金）。案件受理费100元（招商银行股份有限公司呼和浩特分行已预交），由内蒙古和海房地产开发有限公司负担。
招行呼和分行不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决程序严重违法。1、一审法院的判决明显超出了当事人的诉讼请求。在一审中，和海公司、袁小虎、郝三埃从未向招行呼和分行主张违约损失，一审法院也从未向和海公司、袁小虎、郝三埃释明其应当主张违约损失，一审法院要求招行呼和分行承担因其违约而产生租金损失和违约金。2、一审法院的审理时间明显超出审限。2014年9月招行呼和分行向一审法院起诉，要求解除涉案房屋租赁合同。而一审法院作出判决的时间为2015年7月17日。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院对违约损失责任与违约损失金额认定不清。一审法院忽略了招行呼和分行向和海公司发出《关于房屋退租的函告》、已经搬离租赁房屋及民事判决驳回和海公司、袁小虎、郝三埃的诉讼请求的事实。招行呼和分行已明确表示不继续履行，双方合同失去了继续履行的基础。由于本案中招行呼和分行已经明确表示不再继续履行合同义务，按照《合同法》第一百一十条的规定，债务人可以以承担因其违约而给对方造成的实际损失为代价获得合同的解除权。而和海公司、袁小虎、郝三埃在明知招行呼和分行搬离及司法判决未支持其诉讼请求的情况下，采取消极措施对抗招行呼和分行行使合同解除权，没有协助招商银行完成交付房屋的行为。按照《合同法》第一百一十九条的规定，由于和海公司、袁小虎、郝三埃没有采取合理措施防止损失的扩大，就招行呼和分行违约解除合同后的租金损失自行承担责任。一审未查清和海公司、袁小虎、郝三埃的防止损失扩大责任，将《房屋租赁合同》的法律关系存续时间保持至2015年7月1日，将和海公司、袁小虎、郝三埃消极阻碍而产生的扩大损失转嫁给呼和分行行。综上所述，招行呼和分行认为自己依法享有合同的解除权，《房屋租赁合同》自2014年8月失去效力。因此，恳请二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决的第二项、第三项判决，维持第一项判决；由和海公司、袁小虎、郝三埃一、二审的诉讼费用。
和海公司答辩称，一审法院判决强行解除合同的行为错误，没有维护和海公司的合法权益。二、一审法院错误地认为债务人可以承担因其违约而给对方造成损失为代价获得合同的解除权。三、招行呼和分行没有权利解除合同，和海公司没有义务协助配合交付房屋。
袁小虎、郝三埃同意和海公司的答辩意见一致。
和海公司不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院超越招行呼和分行的诉讼请求进行判决，明显违反诉讼程序，依法应予撤销。二、一审法院判决解除合同于法无据，违背合同法诚实、信用原则。第一，招行呼和分行自行搬离承租房屋的行为不能归咎于和海公司，和海公司更不能为招行呼和分行的违法行为买单。第二，一审法院为了和海公司与招行呼和分行之间的利益，使双方避免进一步损失，应该通过由和海公司与招行呼和分行自行协商，通过公平合理的办法来解决，不能通过司法程序强制解除合同，侵犯和海公司的权益。三、一审法院在作出判决前没有释明和海公司，剥夺了和海公司相关权利。第一，一审法院忽略了解除合同后招行呼和分行并没有返还出租房屋，这样和海公司并不能实际占有出租房屋进行二次租赁，其实对和海公司的损失造成了进一步的扩大，对于返还房屋和海公司还需通过起诉解决，反而增加和海公司的诉累。第二，解除合同前招行呼和分行是否有拖欠租金的情况一审法院未查清。第三，一审法院判决支付租金损失过低，完全不能弥补和海公司的损失。和海公司的损失应最少为513万元，和海公司应得利益1710万元乘以最高限额违约金30%计算而来，请贵院参考，予以改判。第四，和海公司享有逾期支付租金请求违约金的权利、返还房屋后房屋与交付前不符要求支付违约金的权利等。综上，一审法院程序违法、超越诉请判决、判项损害和海公司合权权益，请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回招行呼和分行的诉讼请求，或依法改判招行呼和分行向和海公司返还房屋、支付未付房屋租金、赔偿损失、支付违约金等，或依法发回重审；三、一审、二审诉讼费用由招行呼和分行承担。
招行呼和分行答辩称，双方签订租赁合同的义务履行亦不可能，招行呼和分行已经通过诉讼要求解除，并且已搬离该房屋。和海公司在一审中没主张其损失及违约责任，招行呼和分行认为有关损失及违约责任另诉。
袁虎小及郝三埃答辩称，同意和海公司的上诉请求。
袁虎小不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院不应该将袁虎小列为第三人，应列为一审被告。2013年5月24日，和海公司将涉案1-101、1022、1023的商铺所有权转让与袁虎小。买卖不破租赁的原则，袁虎小将房屋买卖的情况函告招行呼和分行，所以袁虎小应为被告。二、一审法院未将诉讼权利给予袁虎小，明显错误。三、一审法院超越招行呼和分行的诉讼请求进行判决，明显违反诉讼程序，依法应予撤销。四、一审法院在作出支付租金损失和违约金判决前未就相关内容释明袁虎小，剥夺了袁虎小相关权利。第一，一审法院忽略了解除合同后招行呼和分行并没有返还出租房屋。第二，解除合同前招行呼和分行是否有拖欠租金的情况未查清。第三，一审法院判决支付租金损失过低，完全不能覆盖袁虎小的损失。第四，一审法院对违约金的整体判决剥夺了袁虎小请求招行呼和分行支付其他违约金的权利。综上请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回招行呼和分行的诉讼请求，或依法改判招行呼和分行向袁虎小返还房屋、支付未付房屋租金、赔偿损失、支付违约金等，或依法发回重审。3、一审、二审诉讼费用由招行呼和分行承担。
招行呼和分行答辩称，双方签订租赁合同的义务履行已不可能，招行呼和分行已经通过诉讼要求解除，并且已搬离该房屋。袁虎小在一审中没主张其损失及违约责任，招行呼和分行认为有关损失及违约责任应该另诉。
和海公司及郝三埃答辩称，同意袁虎小的上诉请求。
郝三埃不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院不应该将郝三埃列为第三人，应列为一审被告。2013年5月24日，和海公司将涉案1-102的商铺所有权转让与郝三埃。买卖不破租赁的原则，郝三埃将房屋买卖的情况函告招行呼和分行，所以郝三埃应为被告。二、一审法院未将判决享有权利给予郝三埃，明显错误。三、一审法院超越招行呼和分行的诉讼请求进行判决，明显违反诉讼程序，依法应予撤销。四、一审法院在作出支付租金损失和违约金判决前未就相关内容释明郝三埃，剥夺了郝三埃相关权利。第一，一审法院忽略了解除合同后招行呼和分行并没有返还出租房屋。第二，解除合同前招行呼和分行是否有拖欠租金的情况未查清。第三，一审法院判决支付租金损失过低，完全不能覆盖郝三埃的损失。第四，一审法院对违约金的整体判决剥夺了郝三埃请求招行呼和分行支付其他违约金的权利。综上请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回招行呼和分行的诉讼请求，或依法改判招行呼和分行向袁虎小返还房屋、支付未付房屋租金、赔偿损失、支付违约金等，或依法发回重审。3、一审、二审诉讼费用由招行呼和分行承担。
招行呼和分行答辩称，双方签订租赁合同的义务履行已不可能，招行呼和分行已经通过诉讼要求解除，并且已搬离该房屋。郝三埃在一审中没主张其损失及违约责任，招行呼和分行认为有关损失及违约责任另诉。
袁虎小及和海公司答辩称，同意郝三埃的上诉请求。
二审中，和海公司提交了一份即经过公证的现场记录新证据，拟证明招行呼和分行搬离后没有向其交付房屋及物品，也未恢复原状，给和海公司造成很大的经济损失。招行呼和分行认可该证据的真实性及关联性，但对拟证明的问题不认可。袁虎小、郝三埃认可该证据。本院对和海公司提交新证据的真实性及关联性予以采信，对其拟证明的问题不与采信。经二审审理，本院与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、招行呼和分行与和海公司签订的《房屋租赁合同》是否应予解除；二、招行呼和分行是否应该向和海公司支付租金损失342万元及违约金57万元；三、袁虎小与郝三埃的诉讼地位应该如何确定。
针对第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。招行呼和分行与和海公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效并已实际履行。在履行中，招行呼和分行以其行为明确表示不再继续履行合同，以诉讼的方式解除双方签订的合同，和海公司、袁虎小和郝三埃仍坚持双方继续履行合同，不同意解除合同。现双方一直处于诉讼状态，且招行呼和分行已自行搬离租赁的房屋，双方自愿履行合同的基础已不存在，合同的目的已无法实现，强行履行合同已存在实际困难，应通过判决予以解除合同，一审此项判决并无不妥，本院予以支持。针对第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。招行呼和分行以其行为明确表示不再继续履行合同的义务，其应依据双方签订合同的约定采取补救措施或者赔偿损失。招行呼和分行在一审诉讼中只提出解除租赁合同的请求，应提出而未提出采取补救措施或者赔偿损失解决的办法；和海公司、袁虎小与郝三埃在一审诉讼中明知道招行呼和分行不再继续履行合同的义务，继续履行合同已不可能，而对其损失及返回房屋亦未提出反诉。一审法院在审理中应释明而未释明双方当事人增加或变更诉讼请求，而直接判决招行呼和分行向和海公司支付租金损失342万元及赔付违约金57万元不妥，应予纠正，双方有关赔偿损失的纠纷应另诉。招行呼和分行一直主动交付租赁的房屋，和海公司、袁虎小与郝三埃应尽快接受该租赁的房屋，避免房屋处于脱离控制状态，损失进一步扩大，否则依过错承担责任。
针对第三个焦点问题，招行呼和分行、和海公司之间的诉讼与袁虎小、郝三埃有利害关系，袁虎小、郝三埃应成为本案的诉讼主体。袁虎小、郝三埃虽然取得了该《房屋租赁合同》部分房屋的所有权，但该《房屋租赁合同》的主体仍然是招行呼和分行与和海公司，即该《房屋租赁合同》的主体并没有增加及变更，根据合同相对性的原则，在一审时招行呼和分行与和海公司的诉讼地位为原被告，袁虎小与郝三埃在本案诉讼主体地位应为无独立请求权第三人。一审判决没有让袁虎小与郝三埃承担责任，袁虎小与郝三埃没有上诉权利，故二审对袁虎小与郝三埃的上诉请求不予审理。
综上，招行呼和分行与和海公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第00098号民事判决第一项，即“解除招商银行股份有限公司呼和浩特分行与内蒙古和海房地产开发有限公司之间于2009年4月14日签订的《房屋租赁合同》”；
二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2014）赛民初字第00098号民事判决第二项、第三项，即“招商银行股份有限公司呼和浩特分行于判决生效之日起十日内向内蒙古和海房地产开发有限公司支付租金损失342万元（按月租金28.5万元计算，自2014年7月1日至2015年7月1日止）”，“招商银行股份有限公司呼和浩特分行于判决生效之日起十日内向内蒙古和海房地产开发有限公司支付违约金57万元（参照两个月的租金）”。
二审案件受理费400元，由招商银行股份有限公司呼和浩特分行负担100元，由内蒙古和海房地产开发有限公司负担100元，由袁虎小负担100元，由袁三埃负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 殷玉凤
审判员 鄂晓红
二〇一六年一月二十八日
书记员 唐 谣