广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸
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打字员：校对员：蓝斯艺发文号：（2014）佛南法民三初字第812号印20份，存份主题词：房屋买卖合同纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第812号
原告潘荣，男，汉族，1968年7月16日出生，住佛山市南海区。
委托代理人区庆萍、刘俊峰，广东中信致诚律师事务所律师。
被告潘文飞，男，汉族，1958年6月6日出生，住广东省罗定市。
委托代理人陈慈梅、何健珊，广东龙浩律师事务所律师、实习律师。
被告潘华，男，汉族，1964年7月7日出生，住佛山市南海区。
委托代理人霍小媚，广东启源律师事务所律师。
上述原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月28日受理后，由审判员方菲适用简易程序于同年9月4日公开开庭进行了审理。原告潘荣的委托代理人区庆萍、刘俊峰、被告潘文飞及其委托代理人陈慈梅、何健珊、被告潘华的委托代理人霍小媚到庭参加诉讼。各方当事人在诉讼中申请庭外和解但未能达成和解协议，相应期间审限予以扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年年底，原告潘荣与被告潘文飞经协商潘荣将南海黄岐海北大道（第六层）的房屋以320000元转让给潘文飞。2001年1月19日，潘文飞委托被告潘华为代理人，与潘荣签订《房地产买卖契约》以及处理转让房屋的相关事宜。双方约定潘文飞在签约当天支付全部购房款，否则需向潘荣按购房款每天千分之三计付滞纳金。签约当天，潘荣将房屋的登记权属人变更登记至潘文飞名下，潘文飞以未准备购房款为由提出变更付款方式和房屋交付期限。双方补充约定，潘文飞支付全部购房款后，潘荣交付房屋予潘文飞并将国有土地使用权的权利人变更登记至潘文飞名下。潘华向潘荣出具担保承诺，若潘文飞不能支付房款，潘华承担付款担保责任。潘文飞至今未支付购房款予潘荣。为此，诉请：1、两被告支付房屋价款320000元及该款从2014年3月20日起至实际付清款日止按每日千分之五计算的逾期滞纳金予原告（暂计至2014年7月25日为200000元）；2、两被告承担本案诉讼费用。
被告潘文飞辩称，在签订房屋买卖合同之前，潘文飞已经向潘钜（潘文飞、潘荣的大哥）借款8万元，并于2000年中秋节左右，与自筹的资金一起，向潘荣付清了32万元房款。签订房地产买卖契约后，潘文飞委托潘华办理房产证过户登记，有南海市房屋交易鉴证证明书、契税完税证、黄岐房地产管理所出具的发票等证据证明潘文飞已付清购房款。潘荣关于双方变更付款方式及房屋交付期限的陈述与事实不符。（2014）佛中法民一终字第153号案中的证据广东海云天律师事务所律师对潘荣多年邻居邹汝锋、邹学源的调查笔录，证明潘文飞2000年开始入住案涉房屋至2009年。潘文飞2000年付清房款、潘荣交付房屋，双方办理过户登记，与2001年的买卖契约约定相符。（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书已认定“6楼除了潘文飞一家人住的套间，其他套间其委托潘荣出租，租金其不收取，给父母做生活费以及房子的相关费用”，潘文飞授权潘荣出租房屋证明潘文飞实际控制案涉房屋。潘荣时隔13年之后才提出诉讼要求支付购房款有悖常理且已过诉讼时效，潘荣应在2003年1月18日前提起诉讼。原告主张的滞纳金标准过高。请驳回潘荣全部诉讼请求。
被告潘华辩称，原告与两被告是亲兄弟。案涉房屋所在的九层楼房于1999年由原告潘荣出资兴建，三人的父母与潘荣共同居住于该楼房内。潘文飞在罗定工作，因工作原因有时去广州顺道到南海探望父母并居住在该楼房内。2000年底，经父亲劝说，潘荣同意把案涉房屋以远低于市场价的320000元转让给潘文飞。潘文飞委托潘华办理房产过户手续。2001年1月19日，潘华与潘荣签订《房地产买卖契约》并办理房屋过户手续。其后潘文飞以暂未准备好购房款提出延期付款。潘荣当时不同意，其后经协商，潘荣与潘文飞达成补充协议，潘文飞支付全部购房款后，潘荣交付房屋予潘文飞并将国有土地使用权的权利人变更登记至潘文飞名下。潘文飞一直未支付购房款予潘荣，房屋仍由潘荣占有使用。潘华在潘荣多次催收下向潘荣出具承诺，若潘文飞不能支付房款，房屋归潘华使用，潘华代潘文飞支付购房款，或由潘荣收回房屋，潘华赔偿潘文飞的经济损失。潘华提供的是附条件的保证，属于一般保证责任，案涉房屋一直未交付潘华使用处分，故潘华不需要承担支付购房款的责任。潘华对原告主张的滞纳金标准无异议。
原告潘荣在诉讼中提供下列证据材料：
1、潘荣身份证（1份，复印件），证明潘荣诉讼主体资格。
2、潘文飞、潘华身份证（各1份，复印件），证明潘文飞、潘华诉讼主体资格。
3、房地产买卖契约（1份，复印件），证明潘华是潘文飞的全权代理人，潘华得到潘文飞授权就付款时间、交付时间等可以与潘荣协商并达成合意；案涉房屋购房款32万元，约定逾期付款违约方需支付日千分之五的滞纳金；签订合同的时间是2001年1月19日，契约已明确注明签约当天及之前潘文飞是没有向潘荣支付任何款项，潘文飞支付购房款只能发生在当天之后。
4、粤房字第××号房屋所有权证（1份，复印件），证明潘荣已将案涉房屋过户至潘文飞名下，潘文飞应向潘荣支付相应的购房款。
经质证，潘文飞对潘荣的证据1-2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该契约不能证明潘华是全权代理人，在签约过程中个，潘文飞没有就付款条件和时间进行变更；签约时间是2001年1月19日，约定32万元购房款在2001年1月19日前付清，所以购房款在签订契约前已全额支付予潘荣。对证据4真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，潘文飞入住案涉房屋，如果潘文飞尚未付款，潘荣已将案涉房屋过户至潘文飞名下，与常理不符，所以潘文飞已付清购房款。
潘华对潘荣的证据1-2无异议。对证据3-4真实性、合法性无异议，按照签约时楼价，潘荣转让案涉房屋的售价低于市场价，因潘文飞长期在罗定市，所以潘文飞委托潘华代理签订案涉房屋买卖合同、协商合同条款及办理案涉房屋过户手续；就潘华所知，潘文飞没有支付案涉购房款；潘华告知潘文飞其已办妥案涉房屋过户手续后，潘文飞表示尚未能支付购房款，所以潘文飞与潘荣通过潘华作为中间人沟通协商达成一致意见，案涉购房合同条款变更为潘文飞支付购房款后，潘荣才交付案涉房屋。
被告潘文飞在诉讼中举证如下：
1、潘文飞身份证（1份，原件），证明被告诉讼主体资格。
2、房地产买卖契约（1份，复印件），证明潘文飞、潘荣签订房地产买卖契约，潘文飞全额支付购房款，合法取得房屋所有权。
3、粤房字第××号房屋所有权证（1份，复印件），证明潘文飞为该房屋的所有权人，潘文飞已付清房屋房款，合法取得房屋所有权。
4、（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决书（1份，原件）。
5、（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书（1份，原件）。
6、（2014）佛南法沥执字第531号申请执行受理通知书（1份，原件）。
证据4-6证明潘文飞就房屋被侵占起诉至法院，佛山中院生效判决确认潘文飞为房屋所有权人，但潘荣一直霸占该房屋，并且拒不协助潘文飞办理房屋国有土地使用证过户手续。潘文飞以物权保护纠纷向法院提出诉讼，佛山中院判决潘荣返还房屋给潘文飞。潘荣此次起诉潘文飞支付房款，是对抗行为，在房屋出售后14年才提出房款纠纷，已过诉讼时效。
7、国有土地使用权证（1份，复印件）。
8、土地登记申请、调查、审批表（1份，原件）。
证件7-8证明潘文飞多次催促潘荣协助办理国土证过户，但潘荣均拖延办理，且以国土证整体办理了抵押为由不予办理分割过户。
9、潘钜出具证明内容（1份，原件），证明潘钜（已去世）是潘荣、潘文飞的大哥，其生前曾亲笔书写一份文书，证明潘文飞向其借款8万元用于支付涉案房屋的房款，并亲眼见到潘文飞将几十万房款交给潘荣，当时双方也明确表示“清数了”。潘文飞已全额支付房款。潘钜已在（2014）佛中法民一终字第153号案件二审庭审中出庭作证该证明。
10、南海市房屋交易鉴证证明书（1份，复印件）。
11、广东省行政事业性收费统一收据NO﹒0006329（1份，原件）。
12、广东省南海市服务业发票NO﹒0049222（1份，原件）。
13、南海市房地产评估所评估收费发票NO﹒0029319（1份，原件）。
14、契税完税证（1份，原件）。
15、南海市行政事业性收费缴款通知书NO﹒0001216（1份，原件）、南海市房地产交易所经营服务性收费发票NO﹒0017156（1份，原件）。
证据10-15证明潘文飞在付清房款后，在2001年1月办理房屋过户登记，相关行政服务单位的缴费凭证均可证明其在付清房款后向相关部门申请办理了房屋过户登记。
16、律师调查笔录（2份，复印件），证明潘文飞的邻居证言，证实2000年前后，潘文飞一家周末在房屋居住。
17、1985年8月10日收据（1份，复印件）。
18、2014年8月15日彭汉华出具证明（1份，原件）。
19、彭汉华身份证（1份，复印件）。
20、2014年8月15日陈永党出具证明（1份，原件）。
21、陈永党身份证（1份，复印件）。
22、2014年8月15日苏水源出具证明（1份，原件）。
23、苏水源身份证（1份，复印件）。
证据17-23证明潘文飞有能力支付案涉购房款。
经质证，原告潘荣对被告潘文飞的证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明潘文飞已支付购房款，只能证明签订案涉购房合同时潘文飞没有付购房款。对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明潘荣按合同约定将案涉房屋过户至潘文飞名下，不能证明潘文飞已付购房款。对证据4-6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只明确双方签订买卖合同后潘荣将案涉房屋过户至潘文飞名下，但判决书没有确认潘荣将案涉房屋交付潘文飞使用，也没有确认潘文飞已支付购房款，十三年后双方产生纠纷起因是潘文飞认为潘荣出租案涉房屋超过十年，其收取的租金已超过购房款，所以潘文飞主张收回案涉房屋。对证据7真实性、合法性无异议，证明因双方变更国土证过户条件，潘荣才至今没有将国土证过户至潘文飞名下。对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，该表上没有任何行政部门盖章。对证据9真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明是潘钜本人书写，潘钜出具的证明内容与案涉契约相互矛盾。对证据10-15真实性无异议，对证明内容有异议，办理过户与付清房款没有必然联系，不能证明潘文飞已付清购房款，过户后才支付房款也是房地产交易的常见做法。对证据16真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明潘文飞已付清购房款，也不能证明潘荣将房屋交付潘文飞使用。对证据17-23真实性、合法性、关联性均有异议，证人应出庭作证，证人证言不能证明潘文飞具有支付购房款能力，也不能证明潘文飞已支付购房款。
被告潘华对潘文飞的证据1无异议。对证据2-3真实性、合法性无异议，按照签订契约当时楼市价值，潘荣转让案涉房屋的售价是较市场价低，因潘文飞长期在罗定市，所以潘文飞委托潘华代理签订案涉房屋买卖合同、协商合同条款及办理案涉房屋过户手续；就潘华所知道的情况，潘文飞是没有支付案涉购房款；潘华告知潘文飞其已办妥案涉房屋过户手续后，潘文飞表示尚未能支付购房款，所以潘文飞与潘荣通过潘华作为中间人沟通协商达成一致意见，案涉购房合同条款变更为潘文飞支付购房款后，潘荣才交付案涉房屋。对证据4-6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决书所涉法律关系与本案属于不同法律关系。对证据7-8与本案无关。对证据9真实性、合法性、关联性有异议，无法核实证人签名真实性。对证据10-15真实性、合法性无异议，但该组证据仅能证明案涉房屋已过户至潘文飞名下的事实，不能证明潘文飞已付清购房款。对证据16真实性有异议，没有提供原件核对，证人只是邻居，不清楚本案事实。对证据17真实性不清楚，与本案无关。对证据18-23真实性有异议，证人应出庭作证，内容与本案无关。
潘华在诉讼中没有提供证据材料。
经审查，其他当事人对潘荣的证据1-4的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。其他当事人对潘文飞的证据1-7、10-15的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。潘文飞的证据8没有任何部门的确认，本院对证据8不予采信。证据9有证据5相印证，本院对证据9的真实性予以确认。潘文飞不能证明证据16-23与本案的关联性，本院对其与本案的关联性不予确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
本院于2013年9月18日受理潘文飞诉潘荣、梁永泰物权保护纠纷一案，潘文飞在该案以潘荣擅自把潘文飞于南海黄岐海北大道旁（第六层）的房屋委托梁永泰自用及分租使用并违法收取租金为由，诉请两人腾退房屋并支付非法侵占期间的占用费。潘荣辩称潘文飞尚未支付购房款，根据约定潘荣有权不交付房产予潘文飞。本院经审理，作出（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决书，认定如下事实：2001年1月19日，潘荣与潘文飞签订房地产买卖契约，约定潘荣自愿将座落于黄岐海北大道（第六层）的房地产出售给潘文飞，成交价320000元，潘文飞于签约当日前付清给潘荣。双方同意于签约当日由潘荣将房地产正式交付给潘文飞。房屋移交时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移。房管部门于2001年2月15日将该房屋的所有权人由潘荣变更为潘文飞。潘文飞尚未支付购房款予潘荣。
本院以潘文飞未支付购房款、潘荣可行使抗辩权抗辩交付房屋为由，判决驳回潘文飞的全部诉讼请求。
潘文飞不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书，该民事判决书已于2014年3月21日发生法律效力。
佛山市中级人民法院对一审认定事实除“潘文飞未向潘荣支付购房款”不予确认外，对其他事实均予以确认，并认定案涉房屋的所有权证号为粤房字第××号，潘文飞陈述案涉房屋除其一家人居住的套间，其他套间委托潘荣出租，租金其不收取，用于父母作生活费及房子的相关费用。该院认为潘文飞是否付清房款，属另一法律关系，该院不予审理；以潘文飞已于2001年2月15日取得案涉房屋所有权证，潘文飞对案涉房屋依法享有物权为由，判决撤销一审判决，潘荣返还房产予潘文飞，驳回潘文飞的其他诉讼请求。
原告于2014年7月28日提起本案诉讼。
本院认为，潘文飞与潘荣在2001年1月19日订立的房屋买卖契约中明确约定全部购房款于签约当天支付。潘华是潘荣及潘文飞的兄弟，与两人均具有利害关系，其陈述依法不能单独作为认定案件事实的证据，故现有证据不足以证实潘荣与潘文飞变更了双方关于购房款于签约当天支付的约定，也不足以证实潘荣自签约之日多次催讨潘文飞支付购房款。双方已于签约当日向房管部门办理房屋所有权人的变更登记手续，案涉房屋的所有权人于2001年2月15日由潘荣变更为潘文飞。潘荣主张潘文飞没有依约支付购房款，潘荣应于签约之次日即2001年1月20日起的两年内即2003年1月19日前向潘文飞主张权利。潘荣未能举证证明期间发生诉讼时效中断、中止的事由，至潘荣于2013年（2013）佛南法沥民三初字第197号案件的审理过程中向潘文飞首次提出支付购房款，已过两年期的诉讼时效，本院对潘荣请求潘文飞支付购房款及相应滞纳金（实为违约金）的请求均不予支持。原告潘荣请求潘华承担保证责任以潘文飞需承担支付责任为前提，本院对潘荣请求潘华承担保证责任亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告潘荣的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4500元（原告已预交），由原告潘荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年十月二十四日
书记员 蓝斯艺