天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5686号
上诉人(原审原告):天津市金年服饰店,住所地天津市河西区尖山路*号增**号。
经营者:王大年,男,1955年1月13日出生,汉族,天津市金年服饰店业主,住天津市和平区。
委托诉讼代理人:李炳琪,天津云汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人:潘晓东,天津击水律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):刘俊林,男,1953年6月25日出生,汉族,无职业,住天津市河西区。
上诉人天津市金年服饰店(以下简称金年服饰店)因与被上诉人刘俊林房屋租赁合同纠纷一案,一审法院判决后,金年服饰店不服天津市河西区人民法院(2015)西民二初字第1013号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人天津市金年服饰店的委托诉讼代理人李炳琪、潘晓东到庭参加诉讼,被上刘俊林经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
金年服饰店上诉请求:撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求,一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由是:1、涉诉房屋政府于2013年4月22日发出征收决定,涉诉房屋不再具有商业使用价值,被上诉人应对租金进行调整,被上诉人除应返还2013年11月22日至2014年9月9日期间租金337599.2元外还应当退还2013年4月22日至2013年11月21日的租金169386.1元;2、上诉人于2013年11月22日从涉诉房屋搬出,此时,被上诉人应该返还上诉人多收取的房租,由于被上诉人没有返还,故应当支付相应的利息;3、被上诉人不能按照租赁合同履行义务,应当赔偿上诉人的装修、停业及搬迁损失。
刘俊林未答辩。
金年服饰店向一审法院起诉请求:刘俊林退还其2013年4月22日至2013年9月9日的租金84986.3元,2013年9月10日至2014年9月9日的租金421999元,共计506985.3元;2、赔偿其2013年11月22日至2015年9月30日的租金利息55695.5元、装修费66330元、停业损失费442200元、搬迁费3316.5元,共计567542元;3、本案诉讼费由刘俊林承担。
一审法院认定事实:坐落于天津市河西区尖山路3号增10号系刘俊林所有的私产房屋。2010年1月29日金年服饰店与刘俊林签订租赁协议,刘俊林将上述房屋出租给金年服饰店,房屋建筑面积110.55平方米,期限为8年,从2010年9月10日至2018年9月9日止,租赁期间因不可抗力导致合同无法执行,合同自动解除,刘俊林应自金年服饰店搬出之日起计算,退还金年服饰店剩余的已交租金,双方不对对方承担任何责任;关于租金双方约定2010年为363156元,2011年为381314元,2012年为400380元,2013年为420399元,2014年及以后为441419元。合同签订后,刘俊林将房屋交付金年服饰店使用。
金年服饰店于2012年8月21日向刘俊林名下银行账户转账220000元用于支付房屋租金,刘俊林之女刘洋代刘俊林向金年服饰店出具收条一张,内容为“今收到天津市金年服饰店2012年9月10日至2013年9月9日租金人民币贰拾贰万元整,房屋坐落地址为天津市河西区尖山路3号增10号底商。刘俊林之女刘洋代办付款手续”。2013年9月5日金年服饰店向刘俊林转账421999元用于支付租金。金年服饰店陈述220000元是2012年9月10日至2013年9月9日的租金,421999元是2013年9月10日至2014年9月9日的租金,刘俊林陈述220000元是2012年9月10日至2013年9月9日的部分租金,421999元是补交之前拖欠的租金。
天津市河西区人民政府于2013年4月22日作出房屋征收决定,对包括租赁房屋在内的房屋进行征收;2013年8月6日作出房屋征收补偿决定书,对刘俊林名下坐落天津市河西区尖山路3号增10号房屋进行征收,给予被告货币补偿5068725元,刘俊林应于本决定书送达之日起15日内腾空房屋,逾期不搬迁,将向法院申请强制执行,房屋征收部门提供天津市河东区富民路114号05仓库25-1号库作为周转用房。因逾期房屋未腾空,天津市河西区人民政府于2013年11月8日向一审法院申请强制执行,一审法院于2013年11月18日裁定强制执行上述房屋征收补偿决定书。金年服饰店于2013年11月22日腾空诉争房屋,搬至上述周转房。2013年11月8日天津市河西区房地产管理局出具情况说明,确认诉争房屋的补偿金额为5068275元。经一审法院到天津市河西区顺源房屋拆迁有限公司调查,因刘俊林至今尚未签订拆迁协议,故无法确定其他补偿费用的数额。
另查,刘俊林于2015年1月16日在天津市河东区人民法院起诉本案金年服饰店及案外人天津市金达制衣有限公司,要求:1、解除租赁关系;2、金年服饰店及天津市金达制衣有限公司将坐落于天津市河东区富民路114号05仓库25-1号库腾空交予刘俊林。2015年8月14日天津市河东区人民法院作出(2015)东民初字第408号民事判决书,判决:一、刘俊林与天津市金年服饰店于2010年1月29日签订的房屋租赁合同解除;二、本判决生效之日起十五日内天津市金年服饰店将坐落于天津市河东区富民路114号05仓库25-1号库腾空交予刘俊林;三、驳回刘俊林的其他诉讼请求。宣判后,金年服饰店不服判决,提起上诉,2015年11月24日本院判决:“驳回上诉,维持原判”。该案尚未执行完毕。
本案审理过程中,刘俊林对管辖权提出异议,要求将本案移送至天津市河东区人民法院审理。一审法院于2015年7月31日裁定本案移送天津市河东区人民法院审理。金年服饰店不服裁定,提起上诉,本院于2015年9月10日裁定撤销上述裁定,指定本案由天津市河西区人民法院管辖。2015年10月12日金年服饰店申请财产保全,一审法院于2015年10月13日裁定对刘俊林名下坐落天津市河西区尖山路3号增10号房屋的拆迁款1074523.3元暂停支付。2015年12月3日金年服饰店申请对3年期房屋租赁合同的3页合同文本是否是一次性生成及8年期房屋租赁合同的签字、印章的形成时间进行鉴定。2016年3月9日天津市中慧物证司法鉴定所出具鉴定意见书,鉴定意见为3年期房屋租赁合同的3页打印文字是同台打印机同时打印形成。2016年6月12日天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所出具鉴定意见书,鉴定意见为检材字迹(8年期合同一页)与样本字迹(3年期合同一页)不是同一时间书写形成。金年服饰店已预交鉴定费20000元。
一审法院认为,原、被告于2010年1月29日签订的8年期的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,为有效合同,双方当事人应依约履行。依据房屋租赁合同中的相关约定,因不可归责于原、被告的原因导致合同无法执行的,被告应自原告搬出之日起计算退还原告剩余的已交租金,故被告应依约退还原告自腾房之日起剩余的已交租金。结合原、被告提交的证据及当庭陈述,原告关于其2012年8月21日向被告转账支付的220000元为2012年9月10日至2013年9月9日期间的租金及2013年9月5日向被告转账支付的421999元为2013年9月10日至2014年9月9日期间的租金的意见,符合常理及双方房屋租赁合同的约定,一审法院予以采纳。被告关于220000元为2012年9月10日至2013年9月9日期间的部分租金及421999元为原告对之前所欠租金进行清偿的意见,未提供证据予以证明,一审法院不予采纳。被告应退还原告自2013年11月22日至2014年9月9日的租金数额为337599.2元。鉴于房屋租赁合同中约定因不可归责于原、被告的原因导致合同无法履行,原告提供的证据不足以证明原告的装修、停业损失,故原告要求被告支付租金利息、装修费、停业损失费、搬迁费的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定,判决:“一、本判决生效之日起15日内,被告刘俊林退还原告天津市金年服饰店2013年11月22日至2014年9月9日期间的房屋租金337599.2元;二、驳回原告天津市金年服饰店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14471元,保全费5000元,鉴定费20000元,由原告天津市金年服饰店负担27070元,被告刘俊林负担12401元。”
本院二审期间,当事人均未向法院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示,不违反法律效力性禁止性规定,一审法院认定该合同合法有效正确。按照双方合同约定,租赁期间因不可抗力导致合同无法执行,合同自动解除,刘俊林应自金年服饰店搬出之日起计算,退还金年服饰店剩余的已交租金,双方不对对方承担任何责任。2013年4月22日政府发出征收涉诉房屋决定,双方租赁合同无法继续履行,2013年11月22日,金年服饰店从涉诉房屋搬至周转房屋,一审法院判令刘俊林从彼时开始退还金年服饰店房租符合双方合同约定,金年服饰店主张从政府发出征收公告之日开始,涉诉房屋不再具有商业使用价值,要求刘俊林退还租金,由于金年服饰店实际始终占用涉诉房屋,一审法院没有支持其主张并无不当。由于金年服饰店是从涉诉房屋搬至周转房屋内,双方就租赁合同的腾房问题没有彻底解决,一审法院没有支持金年服饰店对返还房租的利息要求并无不妥。至于金年服饰店主张的装修损失、停业损失以及搬迁损失,由于刘俊林与拆迁部门尚未达成拆迁安置补偿协议,金年服饰店应待具备民事案件受理条件后,另行解决为宜。
综上所述,金年服饰店的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费11169元,由上诉人天津市金年服饰店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 苏美玉
代理审判员 刘建奇
二〇一六年十二月五日
书 记 员 穆 艺