长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)南民重字第4号
原告：史东玲，住长春市绿园区。
委托代理人:孟伟一,吉林吉大律师事务所律师。
被告:吉林省财富置业有限公司(以下简称“财富置业”)，住所长春市经济技术开发区临河街2699号
法定代表人:肖跃双，总经理。
委托代理人:黄珊,吉林创一律师事务所律师。
被告:吉林省强华房地产开发有限公司(以下简称：“强
华地产”),住所长春市龙嘉机场路****号机场综合楼***室。
法定代表人:宋迎华，董事长。
委托代理人:吴海薇，姜兆伟吉林省民航机场集团公司律师。
被告:长春益泰置业有限公司(以下简称：益泰置业)，住所长春市经济技术开发区临河街2699号。
法定代表人:肖跃双,董事长。
委托代理人:于宏华,吉林创一律师事务所律师。
第三人:刘恒,1966年10月19日生,住长春市绿园区。
委托代理人:史东玲,住长春市绿园区。
原告史东玲与被告吉林省财富置业有限公司、吉林省强华房地产开发有限公司、长春益泰置业有限公司及第三人刘恒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史东玲的委托代理人孟伟一，被告吉林省财富置业有限公司的委托代理人黄珊,被告吉林省强华房地产开发有限公司的委托代理人胡海薇、姜兆伟,被告长春益泰置业有限公司的委托代理人于宏华,第三人刘恒的委托代理人史东玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2008年7月17日,原告与被告财富置业签订《购房协议书》,约定原告购买该公司民航花园小区四期二号楼六层300平方米房屋,每平方米4650元,于2009年10月交付房屋,如一方违约,应按销售金额总数承担20%违约金。合同签订后，原告交付购房款1395000元,但被告至今未交付房屋。为此,原告诉至法院,请求人民法院依法判令:1、被告吉林省财富置业有限公司按购房协议交付房屋；2、若不能交付房屋，三被告赔偿原告双倍购房款2790000元；3、三被告按照购房协议支付20%违约金279000元；4、三被告承担连带责任。5、诉讼费由被告负担。
被告吉林省财富置业有限公司辩称：一、2013年,被告法定代表人变更为肖跃双,而原法定代表人文安国与现任法定代表人肖跃双未做任何交接和说明,被告无法获得本案件相关具体材料,在文安国未出庭的情况下,被告无法对原告的主张情况进行核实及答辩;二、被告单位股权曾发生重大变更，其变更原因系被告对财富大厦的投资及合作权益进行整体转让。在项目整体转让和股权转让时，公司原有股东及法人均未就本案所涉及的房屋买卖及收款行为进行披露,而收款及买卖行为未经原始合作方及被告强华地产同意属无效行为。所收取的款项未进入财富公司,而是由文安国私自收取,故财富公司不应承担返还责任。同时,从之前庭审笔录可知,原告并未实际支付购房款,债务抵顶中原始债权是否合法也无从得知;三、被告基于项目获得的全部收益已被原法定代表人文安国取得或转移至其控制的财富建设公司名下,被告无任何实际财产。因此,权利人应当直接向文安国及财富建设公司主张返还。四、被告认为,为查明案件事实,应追加文安国及财富建设公司为本案当事人。同时,因本案中存在文安国利用职务身份,私自收取款项,后又转移公司全部财产,其行为已涉嫌刑事犯罪,故被告建议将本案移送司法侦查机关,追究相关责任人的刑事责任。
被告吉林省强华房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告财富置业签订的购房协议应认定无效；财富置业无权预售诉争房屋。财富置业未取得商品房预售权,不能以自己名义出卖诉争房屋;被告强华地产未授权财富公司代其销售诉争房屋。购房协议违反法律规定,原告购买违规预售的房屋存在过错。二、被告强华地产未侵害原告债权,不应承担连带赔偿责任。强华地产对原告与被告财富置业签订的购房协议善意不知情,无共同侵权的意思联络。原告不能取得诉争房屋的原因系其明知被告财富置业无权预售诉争房屋却依然购买。被告强华地产对原告无过错,同时与其他被告不存在共同过错,不应承担连带责任。三、被告强华地产与原告不存在合同关系,不应就违约承担连带赔偿责任。综上,应驳回原告的诉讼请求。
被告长春市益泰置业有限公司辩称:一、被告益泰置业并非房屋买卖合同的当事人,不应承担房屋买卖合同所产生的一切后果。二、原告刘凝与财富置业之间签订的合同属无效合同,应由合同过错方承担责任,益泰置业并非合同主体,对合同无效无过错,不应承担责任。三、财富置业在对财富大厦的权益转让后,公司法定代表人又以公司名义私自与原告刘凝签订购房合同,属无权处分,同时存在明显的欺诈行为。四、本案所涉房屋现已由案外人合法取得不动产物权。五、被告益泰置业的后续售房行系根据强华地产与益泰置业之间整体项目转让协议，不存在侵权或者违约行为，不应承担责任。综上，法院应驳回被告益泰置业的诉讼请求。
第三人刘恒陈述称：第三人代原告向财富置业交付购房款，并签订了购房协议，三被告未交付房屋，应双倍退还购房款。
经审理查明：2008年7月17日,第三人刘恒代原告与被告吉林省财富置业有限责任公司签订购房协议书,约定:一、甲方(原告)在民航花园小区四期二号楼六层购买了乙方(财富置业)300平方米建筑面积。二、甲方一次性付清全部房款(每平方米4650元*300平方米)1395000元。三、乙方于2009年1O月交付使用。四、(略)五、本协议签定后,甲乙双方必须严格履行协议规定,如一方中途违反或废除协议,由违约方按销售金额总数,向另一方付违约金20%。2008年7月18日,被告吉林省财富置业有跟公司给原告出具收据一张,内容是:收刘恒购房款1395000元,6层300平方米。同日,刘恒为被告吉林省财富置业有限责任公司出具欠条一份,内容是:“欠吉林省财富置业有限责任公司购房款八十万圆整,此款于二OO八年十月一日前还清,否则与吉林省财富置业有限责任公司的购房协议自动作废。以前所交房款不给退还”。2008年5月28日,吉林省财富置业有限公司出具收据一份,内容为:“人民币壹佰叁拾玖万伍仟元整,上记款项系收史东玲购买民航花园四期二号楼(财富大厦)十七层南侧叁百平方米(建筑面积),单价肆仟陆佰伍拾元整,交款人:刘恒(代交)”,该收据上后期书写内容为:“此收据作废。与2008年5月28日开据的欠据同时作废,经手人文安国。”
另查明,2010年11月,本院经长春市中级人民法院委托吉林公正司法鉴定中心对原告手中的与被告吉林省财富置业有限责任公司签订的购房协议书与被告吉林省财富置业有限责任公司持有的协议书上的公章及文安国签字进行了鉴定,结论是:1、刘恒提交的2008年7月17日《购房协议书》与吉林省财富置业有限责任公司送交的2008年7月17日《购房协议书》上两处“吉林省财富置业有限责任公司”印章印文是同一枚印章盖印。2、刘恒提交的2008年7月7日《购房协议书》上乙方签名“文安国”是文安国书写。
再查明,2007年7月28日,被告吉林省强华房地产开发有限公司与被告吉林省财富置业有限责任公司签订《合作开发协议》,协议第一条:“吉林省强华房地产开发有限公司(甲方)提供无权利瑕疵的土地,吉林省财富置业有限责任公司(乙方)负责按照开发建设及工程进度投入资金完成合作项目,使用双方获得合作开发收益”。第二条第九款第一项:“待该楼房建成后,甲方将合同中规定的整栋楼地上部分的62.5%以及地下部分的1OO%抵给乙方,抵偿乙方的投入款,乙方不再支付该抵偿部分的购楼款，甲方应给乙方开具该抵偿部分的购房发票,以便乙方用来冲抵已经投入的全部款项,该楼建成后,甲方分得的那部分即整栋楼地上部分的37.5%,根据双方合作合同约定,甲方向乙方出售,届时,双方签订书面的买卖合同”。第六条:“乙方(财富置业)有权以自己的名义对外合作,乙方活动都应依法进行,包括但不限于依法融资、依法销售的活动”。
2008年6月14日,吉林省财富置业有限责任公司与长春益泰置业有限公司签订《合作协议》,第一条:本协议双方一致同意并确认财富大厦工程(民航花园4期2号)由长春益泰置业有限公司投资建设完成,双方共同继续执行财富置业与吉林省强华房地产开发有限公司签订的合作协议;第二条:双方同意,长春益泰置业有限公司自本合同签订日起负责民航花园4期2号楼房地产项目的后续投资,对该项目具有全部的管理权、经营权、销售权及按照协议约定获得收益的权利。2009年6月18日,吉林省财富置业有限公司与长春益泰置业有限公司签订《合作协议之付款补充协议》,协议第二条:长春益泰置业有限公司同意本协议签订后将财富大厦地上裙楼和主楼第五层按照每平方米5000元的价格整体抵给吉林省财富置业有限公司,冲抵长春益泰置业有限公司应付吉林省财富置业有限公司规定回报中的1150万元:长春益泰置业有限公司应于财富大厦竣工验收合格并具备交付条件后15日内,将财富大厦地上裙楼和主楼第五层交付吉林省财富置业有限公司,此层楼吉林省财富置业有限公司有权单独定价销售。
2009年8月21日,吉林省强华房地产开发有限公司取得了包括争议房屋在内的商品房销(预)售许可证。
2009年9月27日,吉林省强华房地产开发有限公司、吉林省财富置业有限责任公司与长春益泰置业有限公司签订《民航花园4期2号楼三方协议书》,约定该工程房屋由吉林省强华房地产开发有限公词统一销售,即签订销售合同,销售款项进入吉林省强华房地产开发有限公司指定帐户;三方同意吉林省强华房地产开发有限公司可将本协议项目工程整体转让给长春益泰置业有限公司,由该公司最终与实际购买的用户签订《商品房买卖合同》。
2009年ll月11日,吉林省强华房地产开发有限公司与长春益泰置业有限公司签订《财富大厦项目转让协议》,约定吉林省强华房地产开发有限公司将财富大厦项目的土地及地上物全部转让给长春益泰置业有琅公司。
2009年12月16日,长春益泰置业有限公司取得了包括争议房屋在内的商品房销(预)售许可证。
还查明，2008年7月15日,被告吉林省财富置业有限责任公司的法定代表人文安国将其持有的该公司51%股份转让给肖秋玲,2008年7月3日,文利臣将其持有的49%股份转让给肖跃双。
又查明,争议房屋已被长春益泰置业有限公司另行销售完毕。
庭审后，原告放弃第一项诉讼请求。
本院认为：关于原告与被告财富置业之间签订的购房协议效力问题。本案诉争房屋原系财富置业与强华地产合作开发建设,在财富置业与强华地产之间签订的《合作开发协议书》中约定,财富置业有权以自己的名义进行依法销售活动,而财富置业虽然在2008年6月14日与益泰置业签订《合作协议》,将诉争项目的投资建设、经营管理和房屋销售等权利转让给益泰置业,但财富置业并未完全撤出诉争项目的开发建设,并且在财富置业与益泰置业于2009年6月18日签订的《合作协议之付款补充协议书》中亦明确约定,财富置业有权对包括本案诉争房屋在内裙楼“单独定价销售”,更为重要的是,财富置业与益泰置业签订《合作协议》及《合作协议之付款补充协议》系在财富置业、益泰置业及强华地产之间签订《民航花园四期2号楼三方协议书》(2009年9月27日)之前,而原告与被告财富置签订购房协议的日期为2008年7月17日,而此时,财富置业、益泰置业及强华地产并未签订三方协议书,因此,财富置业与益泰置业签订合作协议及补充协议对强华地产来说并未发生法律效力。故财富置业按照其与强华地产签订的《合作开发协议》出售房屋属有权销售。尽管财富置业与原告签订《购房协议》时并未取得商品房预销售许可证,但诉争房屋在原告起诉至法院前强华地产和益泰置业分别取得了商品房预销售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,应认定原告与被告之间签订的《购房协议》合法有效。
关于责任承担主体问题。因被告财富置业销售房屋的行为合法有效。那么根据合同相对性原则，《购房协议》的双方当事人为原告与被告财富置业，现诉争房屋已经无法交付，那么被告财富应承担违约责任，该违约责任与强华地产及益泰置业无关。
关于赔偿数额问题。原告于2008年7月18日，分别出具了一份购房款收据及欠据，收据显示原告已经缴纳了全部购房款1395000元。欠据显示为原告欠被告财富置业购房款800000元，2008年10月1日前如不还清该笔欠款购房协议自动作废。原告虽然主张被告已经缴纳了1395000元，但第三人刘恒于同日又出具了800000元欠据给被告财富置业公司，故应认定原告缴纳的购房款为595000元。尽管原告与被告财富置业之间约定了，原告未支付800000元欠款，原告所缴纳的购房款不予退还，该约定显示公平，况且造成双方无法履行约定的原因并非原告一方所造成的，双方在购房过程中均存在一定过错。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告吉林省财富置业有限公司于本判决生效后立即赔偿原告刘凝购房款595000元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费19866元,由原告负担11366元，由被告吉林省财富置业有限公司负担8500元。
如果未按本判决指定的期间履行指定行为的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 刘 爽
代理审判员 曲 刚
代理审判员 章鹏飞
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 丁文怡