广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初146号
原告（反诉被告）：茂名市翠辉房地产开发有限公司，住所地茂名市站前六路188号。
法定代表人：冯燕茂，该公司经理。
委托诉讼代理人：李翠琼，该公司员工。
委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所专职律师。
被告：广州蓝悦物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街宝华路47号506房。
法定代表人：郑添，该公司经理。
被告（反诉原告）：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，住所地茂名市光华南路摩根时代B座1905。
负责人：郑力源，该公司经理。
被告：郑力源，男，1965年7月24日出生，汉族，住广州市花都区。
以上三被告共同委托诉讼代理人：梁通，广东鸿基律师事务所专职律师。
原告（反诉被告）茂名市翠辉房地产开发有限公司（以下简称翠辉房产公司）诉被告广州蓝悦物业管理有限公司（以下简称蓝悦物管公司）、被告（反诉原告）广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称蓝悦物管分公司）、被告郑力源物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，被告（反诉原告）蓝悦物管分公司于2016年3月3日向本院提出反诉。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）翠辉房产公司的其委托诉讼代理人李翠琼、梁文光，被告（反诉原告）蓝悦物管分公司的负责人暨被告郑力源及三被告共同委托诉讼代理人梁通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）翠辉房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同向原告支付违约金人民币50000元整；2、判令三被告返还原告代收49位业主装修押金人民币98000元、出入证押金人民币3520元，共计人民币101520元及利息（利息由起诉之日起按照银行同期贷款利率计）给原告；3、判令三被告返还多收取物业管理费、信箱费等费用87496.75元及利息（利息由起诉之日起按照银行同期贷款利率计）给原告；4、由三被告对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由三被告支付。诉讼过程中，原告（反诉被告）翠辉房产公司变更第2、第3项诉讼请求为：2、判令三被告返还原告代收31位业主装修押金人民币62000元、出入证押金人民币3520元、信箱费用6800元，共计人民币72320元及利息（利息由起诉之日起按照银行同期贷款利率计）给原告；3、判令三被告返还多收取物业管理费等费用共83769.14元（其中包括2015年8月后物业管理费40198.86元、原告垫付了的水费19341.25元和电费24229.03元）及利息（利息由起诉之日起按照银行同期贷款利率计）给原告。事实和理由：原告开发建设了茂名市翠辉雅园住宅小区，于2014年9月竣工验收并出售完毕。2014年11月3日，原告与被告二即蓝悦物管分公司签订了《翠辉雅园物业管理服务合同》，合同期限共三年，自2014年11月5日至2017年11月4日。该合同约定，由被告二蓝悦分公司接管翠辉雅园前期物业管理服务事宜，包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生等等。蓝悦物管分公司确定入场后，应提供11名工作人员，其中保安人员8名，电工、文员、主管各一名。任何一方要终止合同，应提前90日书面通知对方。任何一方如无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿（详见翠辉雅园物业管理服务合同）。合同签订后，原告即把前期茂名富丽物业管理公司临时收到的49位业主装修押金￥98000元、出入证押金￥3520元、物业管理费（前物业富丽移交）等费用，合计￥170161.04元转交被告，原告根据被告郑力源的要求将上述款项转入其私人账户。被告二在2014年11月份只是安排了6名工作人员上班，其中保安4人，文员2人，2015年4月份开始，改为4个人上白天班，其中保安3人，文员1人，晚上一个上班，对于合同约定的其他义务，如物业共用部位和物业共用设备运行的维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生（垃圾处理）、车辆停放管理等，被告从来没有履行过，原告曾多次与其交涉，严格要求被告二按照合同履行，但其依然不改变，反而我行我素，只顾收取业主费用，但没有履行物业公司应有义务，造成小区业主怨声载道，到处投诉，甚至向茂名公安局报案。截止2015年6月30日，原告向业主已经收取物业管理费￥123804.03元，信箱费￥6800元，装修垃圾清运费￥10447.7元，卫生费余额￥510元，代扣水费￥13038元，车位管理费余额￥1790元，代收电费￥423.04元，共计￥156812.77元。而原告按照合同约定实际上只需支付其￥69316.02元，即被告应退还业主￥87496.75元。原告多次要求被告二按照合同履行，被告均不予理会。2015年7月31日，被告二突然贴出《通告》，单方解除双方签订《翠辉雅园物业管理服务合同》，通知所有员工撤场，翠辉楼盘的保安室全部锁门，没有人值班，保安工资没有支付。原告立刻再次联系该司负责人，即被告郑力源，但一直联系不上，不接电话，或者关机状态。综上，被告二的行为已经构成根本违约，应当按照《翠辉雅园物业管理服务合同》第十一条承担违约责任。另外，被告二是被告一的分公司；而且，由于被告三的个人账目与公司财政混为一体（被告二虽开设有基本帐户，但其被告三作为负责人却强烈要求将上述资金转交个人帐户），故被告一与被告三应当对此承担连带责任。
被告蓝悦物管公司、被告（反诉原告）蓝悦物管分公司、被告郑力源共同答辩称，一、答辩人在本案中无任何违约，答辩人退出翠辉雅园的管理，完全是原告违约并逼迫答辩人退出的结果。1、答辩人合同履行过程中无违约行为。合同签订后，答辩人依约接手管理翠辉雅园，并严格按合同约定范围和质量标准提供物业管理服务，答辩人所提供的物管服务工作完全符合双方合同的约定。原告在诉状中诉称答辩人不按合同履行、提供物管服务不符合质量标准、造成业主怨声载道，原告的诉称缺乏事实依据，诉称与事实严重不符。2、原告在本案中严重违约。表现在：
被告（反诉原告）蓝悦物管分公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付物业管理费90098.5元给反诉人；2、判令被反诉人返还双方在涉案物业管理交接时被反诉人先行扣除的5套房物业管理费2544.13元给反诉人；3、判令被反诉人支付因被反诉人的原因导致反诉人无法收取的5套房物业管理费5569.85给反诉人；4、判令被反诉人返还供电局多收而已退还至反诉人账户的电费9324.64元给反诉人；5、判令被反诉人支付其应承担的电费34949.42元给反诉人；6、判令被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。在诉讼过程中，被告（反诉原告）蓝悦物管分公司增加反诉诉讼请求：7、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金50000元。事实和理由：2014年11月3日，反诉人与被反诉人签订《翠辉雅园物业管理服务合同》一份。双方约定：被反诉人选聘反诉人为被反诉人开发的翠辉雅园提供物业管理服务。空置房屋物业管理费由被反诉人承担（其中住宅空置面积按收费标准80%收取）。反诉人接管翠辉雅园后，被反诉人空置的房屋有：住宅58套共5807.96平方米，首层4-8号商铺共272.87平方米，二楼商铺727.72平方米。另，被反诉人一直使用售楼部430.35平方米。按约定，被反诉人自2014年12月至2015年7月应缴物业管理费90098.5元给反诉人，但至今未缴。2014年11月，被反诉人移交涉案物业给反诉人时，被反诉人以其中5套房原有应收未收物业管理费2544.13元为由，移交时扣减了应付给反诉人的2544.13元。该5套房原欠物业管理费2544.13元因被反诉人的原因，反诉人至今一直无法收取。移交后，同样因被反诉人的原因，导致反诉人一直无法收取该5套房自2014年12月至2015年7月的物业管理费5569.85元。该两笔物管费，依约应由被反诉人支付给反诉人。2015年3月，反诉人因供电部门抄表错误，多缴交了电费9324.64元。茂名供电局发现后将该9324.64元以转账方式退还至被反诉人账户，该9324.64元属反诉人多交的电费，被反诉人依法应退还给反诉人。另，被反诉人开发楼盘和空置部分房屋，其使用及按约定应分摊的电费截至2015年5月为34949.42元，被反诉人依法应支付给反诉人。上述款项，经催讨，被反诉人至今未付给反诉人，反诉人特提出反诉，恳请贵院与本诉合并审理并支持反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）翠辉房产公司对被告（反诉原告）蓝悦物管分公司的反诉辩称，一、被答辩人请求答辩人支付2014年12月至2015年7月90098.5元空置物业管理费没有事实和法律依据。从2014年11月5日接管后至2015年8月存在的空置的住宅58套一直在变动，被答辩人按刻舟求剑做法计算答辩人空置的住宅58套面积计缴空置物业费用明显是错误的，也没有事实依据。（1）有证据显示被答辩人于2014年11月5日后接管（空置住宅58套），接管后经被答辩人之手收楼有45套之多，至2015年8月31日止，空置房从58套减小到13套，涉及面积有5558.42平方米，被答辩人应收取空置的物业管理费约共有40308.46元。冲减后面积还有249.54平方米没有收取物业管理费。（2）根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条第1款：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”和第十四条：“对于前期已发收楼通知书的客户，客户未能前来办理正常收楼手续的，乙方负责跟踪管理，甲方不负任何责任”等约定，被答辩人对于2014年11月后出售的房屋应当向业主主张物业管理费用，答辩人不负任何责任。（3）根据业主提交物业清单证据，经答辩人初步核算，蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司等被告应返还多收取2015年8月后物业管理费40198.86元给答辩人。因为蓝悦物业公司于2015年8月后就单方违约不在翠辉雅园经营了，依法依理应将多收取物业管理费用返还。其首层和二楼的空置商铺的面积是属于2014年11月前的状态，被答辩人从2014年11月接管翠辉雅园后，陆续商铺出售，被答辩人一直按照交接时的空置状态计算物管费是错误的，忽略了交接后商铺的出售面积。退一万来说，即使全部按照被答辩人算法，答辩人只有支付19225.35元空置商铺物业费用。（1）实际上，空置商铺和430.35平方楼售部都是答辩人在管理，物业公司根本不履行《翠辉雅园物业管理服务合同》第二、三和第六约定管理义务，因此，物业公司不应收取空置商铺和430.35平方楼售部物业费用。（2）根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条第8点第一款：“空置物业单元的物业服务费和公共能源分摊费用，由双方协商解决：空置房（住宅面积）每月的物业管理费按收费标准的80%收取”等约定，可以得出开发楼盘的空置部分房屋，只约定收取每月的物业管理费，并没有约定未售出空置商铺和430.35平方楼售收取物业费用。二、被答辩人请求第2、3项反诉请求没有事实根据。1、被答辩人并没有提供相关证据证明：有5套房被答辩人先行扣除物管费和因答辩人原因导致被答辩人无法收取相关物管费。2、答辩人已经将5套房出售给业主，该5套房的物管费理应由被答辩人向相应的业主追讨，由相应的业主缴纳，而不是由答辩人支付。3、根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条约定：“物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”和第十四条：“对于前期已发收楼通知书的客户，客户未能前来办理正常收楼手续的，乙方负责跟踪管理，甲方不负任何责任”等约定，由于被答辩人请求第2、3项反诉请求业主已于2014年7月前由前物业公司签收并发出收楼通知书，相应物业管理费用应由被答辩人承担。综上，被答辩人请求第2、3项反诉请求没有事实根据和法律依据，请法院依法驳回其请求。三、第4项反诉请求答辩人返还9324.64元，没有事实和法律依据。1、根据广东电网有限责任公司茂名茂南供电局（营业部）提供《说明》、《补充说明》、《茂南局退补电量电费工作单》和缴纳流水帐等证据显示，供电部门退还9324.64元电费属于2014年10月1日至2014年12月1日期间的，2014年10月1日至2014年12月1日期间茂名茂南供电局营业部错收总电费14483.88元，实际应交电费为5159.24元，多收了9324.64元。其中由答辩人缴纳属于2014年10月1日至2014年12月1日期间电费13345.5元，其向广东电网有限责任公司茂名茂南供电局（营业部）缴纳帐号为：44×××18。2、而蓝悦物管分公司由于2014年11份签订《翠辉雅园物业管理服务合同》，于2014年11月25日才在供电部门完成更名过户交接手续，其缴纳帐号62×××48中只缴纳少部分，而且供电部门根据实际情况已相应划分从其缴费中属于2014年11月份多收取被答辩人的退费是1138.38元。因此，被答辩人要求反诉请求答辩人返还9324.64元与事实不符，至于供电部门根据实际情况已相应划分从其缴费中属于2014年11月份多收取被答辩人的电费是1138.38元，由法院依法处理。四、第5项反诉请求答辩人支付开发楼盘和空置房屋分摊电费34949.42元不符合实际，依法无据。1、答辩人开发楼盘和空置部分房屋，依法不分摊电费。根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条约定：“物业管理区域物业服务收费选择包干制方式”和第七条第8点第一款：“空置物业单元的物业服务费和公共能源分摊费用，由双方协商解决：空置房（住宅面积）每月的物业管理费按收费标准的80%收取”等约定，可以得出开发楼盘的空置部分房屋，只约定收取每月的物业管理费，并没有约定分摊电费。2、根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条第5点第二款：“公用设备设施和共用部位的维护、维修、检验、检查费用由受益业主按户分摊”约定，未出售或者未被利用的空置房屋属于没有受益业主情形，不存在业主利用情况和支出电费情况发生，客观上不需要分摊电费。因此，空置房不需要分摊电费。3、退一步来说，空置部分的房屋，需要收取的费用已经由相应的物管费部分支付，不需额外分摊支付电费。综上所述，被答辩人因物业管理服务合同纠纷一案反诉答辩人所提出的诉求没有事实和法律依据，人民法院依法驳回被答辩人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的证据4：《关于翠辉雅园交接明细表的情况说明》、郑力源工商银行卡号、建行网上银行电子回执、中国建设银行单位客户专用回单。用于证明原告把前期茂名富丽物业管理公司临时收到的49位业主装修押金￥98000元、出入证押金￥3520元、物业管理费等（前物业富丽移交），合计￥170161.04元转交被告三郑力源账户上，证明装修押金应由被告返还给原告，同时也证明被告公司与法人代表的财务混同。被告对证据4《关于翠辉雅园交接明细表的情况说明》的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为根据该交接说明，原告公司在交接的时候要将空置房的管理费要交给被告。在交接的时候，就存在原告与其中五位业主产生矛盾导致有应收未收的物业管理费，原告应承担相应责任。对其中的银行电子回执及专用回单不能证明郑力源的个人财产与公司财产混同，亦不能证明被告郑力源因此需对本案承担连带责任。本院认为，由于被告对以上证据真实性、合法性、关联性均没有异议，仅在证明内容上有争议，本院对该部分证据予以采纳，并认定如下事实：被告蓝悦物管分公司于2014年12月6日向原告出具《关于翠辉雅园交接明细表的情况说明》，其中应收款项为①装修押金合计98000元；②出入证押金合计3520元；③预收管理费合计75437.47元（预收一年，已扣除2014年7月至2014年10月物业管理费）；④垃圾清运费25064.7元；⑤11月空置房管理费5575.64元。其中应扣除款项为①11月中5天的管理费（含空置房管理费）2350.45元；②7-10月因故未办交接房物业管理费6559.91元；③电费合计26390.61元；④水费合计2135.8元。最终原告应向被告蓝悦物管分公司支付170161.04元。原告于2014年12月15日向被告郑力源名下账号为62×××77的中国工商银行账户汇款170161.04元。
2、原告提交的证据5：《询问笔录》、《通告》、（2015）粤茂油城第003777号、第3746号《公证书》。用于证明被告不按照合同约定履行义务，构成根本违约。被告对证据5中《询问笔录》的三性均有异议，认为该被询问人不知道是谁，且该证人未到庭作证，不能作为证据使用。被告认为该证据的来源不合法，不清楚该《询问笔录》是否是其真实意思表示，而且他说的与事实不符，不予确认。对证据5中的《通告》没有异议，但认为通告里面说的很清楚，是原告要求被告退出管理，我们才被迫同意。对公证书的真实性没有异议，但认为不足以证明是被告公司单方解除合同，只能证明公证员去到的时候被告公司没有开门，并不能证明原告所主张的事项。本院认为，对于原告提交证据5中的《询问笔录》，由于被告主张被询问人不是其员工，不清楚被询问人身份情况，且原告未申请该证人出庭作证并接受双方询问，本院对该《询问笔录》不予采纳。对原告提交证据5中的《通告》及（2015）粤茂油城第003777号、第3746号《公证书》，被告对其真实性没有异议，仅对证明内容存在争议，本院对这三份证据予以采纳，并认定如下事实：被告蓝悦物管分公司于2015年7月31日贴出《通告》，并于2015年8月1日起正式撤场。
3、原告提交的补充证据第一组：①、翠辉雅园已交装修押金业主名单（合计金额为62000元）；②、谢小琴等31户业主装修押金收款收据复印件。用于证明被告在接管时，原告已把所有代收装修押金转交给被告，但被告至起诉日止，蓝悦物业公司倘没有退还装修押金给谢小琴等31户业主。被告对上述证据的真实性不予确认。本院认为，原告提交的谢小琴等31户业主装修押金收款收据（合计62000元）系茂名富丽物业管理有限公司开出的，并且盖有茂名富丽物业管理有限公司的财务专用章，本院对上述证据予以采纳，并认定如下事实：茂名富丽物业管理有限公司收到谢小琴等31位业主的装修押金62000元。根据本院以上第1点认定的事实，这些装修押金已由原告代位转交给被告蓝悦物管分公司（汇入被告郑力源的账户），因被告未提交证据证明该部分装修押金已退还给谢小琴等31位业主，因此本院认定被告蓝悦物管分公司尚未退还该部分装修押金62000元。
4、原告提交的补充第二组证据：1、辉雅园已经交信箱费业主名单（合计金额为6800元）；2、张令仔等34户业主信箱安装费收据复印件。用于证明被告在接管时，原告已把所有代收信箱费业主转交给被告，但被告至起诉日止，蓝悦物业公司倘没有退还信箱费给张令仔等34户业主。被告对上述证据的真实性不予确认。本院认为，原告提交的张令仔等34户业主信箱安装费收据（合计6800元）上均盖有被告蓝悦物管分公司的财务专用章，本院对上述证据予以采纳，并认定如下事实：被告蓝悦物管分公司收到张令仔等34户业主信箱安装费共计6800元。
5、原告提交的补充第三组证据：1、蓝悦物业已经收2015年8月后物管费明细表（合计金额为40198.86元）。2、赖建新等32户业主缴纳给被告的2015年8月物业管理费收据复印件。用于证明被告在管理翠辉雅园时，蓝悦物业公司已收取32户业主缴纳给被告的2015年8月物业管理费，由于被告已于2014年7月31日前单方违约退场原因，应将多收取物业管理费退还给已原告，再转交新物业公司。被告对明细表及收据均不予确认，且认为收据是复印件，真实性无法确认。本院认为，原告提交的赖建新等32户业主缴纳物业管理费的收据上均盖有被告蓝悦物管分公司的财务专用章，虽然明细表是原告单方统计所得，但被告未能提交相反证据予以反驳，且有收据在案佐证，本院对上述证据予以采纳，并认定如下事实：被告蓝悦物管分公司在管理翠辉雅园时，蓝悦物业公司已收取32户业主缴纳给被告的2015年8月以后的物业管理费40198.86元。
6、原告提交的补充第四组证据：1、翠辉房地产预付水费明细表（合计金额为：19341.25元）。2、原告代交业主水费清单2张，3、2015年1月水费发票、2015年2月至10月的水费发票。4、银行托收凭证9张复印件。用于证明蓝悦物业公司已经收取交楼业主2014年11月至2015年8月31日止水费，但其没有履行交付水费给供水公司的义务，原告已代其交纳水费等费用，被告应依法返还19341.25元水费给原告。被告认为该证据真实性由法院调查，即使是真实的，也与本案无关，是原告自己使用的部分，与本案没有关联。本院认为，原告提交了茂名市水务投资集团有限公司开具的2015年1月至10月的水费发票[用户地址为茂名站前六路南侧粤华小区（翠辉雅园）]及建行茂名分行河东支行的银行托收凭证9张，本院对该证据予以采纳，并认定如下事实：原告代缴翠辉雅园2014年11月至2015年7月的水费合计13980.21元，代缴翠辉雅园2015年8月至10月水费合计5361.04元。
7、原告提交的补充第五组证据：1、温杰2015年3、4月管理服务费缴费通知单2张。2、陈海2015年3、4月管理服务费缴费通知单2张。用于证明蓝悦物业公司已经收取交楼业主2014年11月至2015年9月31日止水费和电费，但其没有履行交付水费和电费给供水公司和供电部门的义务，原告已代其交纳水费和电费等费用，被告应依法返还。被告认为该证据仅是电脑打印件，没有盖章，无法确认其真实性。即使是有通知单，也不能证明业主已经履行了相应的义务。本院认为，原告提交的缴费通知单抬头为“蓝悦物管公司茂名分公司（翠辉雅园）管理服务费缴费通知单”，内容为翠辉雅园C4梯1101房业主温杰、B2梯803房业主陈海2015年3、4月水电费及管理服务费缴费通知。虽然通知单上没有被告蓝悦物管分公司印章，但该证据的形式、内容均与实际情况相符，且被告蓝悦物管分公司在提供物业管理服务期间确实负有收取业主水电费及物业管理费的权利义务，被告又未提交该两个业主的缴费通知单证明对原告提交的证据予以反驳，因此，本院对上述证据予以采纳，并认定如下事实：被告蓝悦物管分公司在提供物业管理服务期间向业主发出缴费通知单，要求各业主缴纳相应的水电费及物业管理费。
8、原告提交的补充第六组证据：1、翠辉房地产预付电费明细表（合计金额：24229.03元）；2、13张共24229.03元费发票复印件（2015年8月20日至2015年10月25日）；3、原告（银行帐号为李翠琼，财务总监）已代蓝悦物业公司缴纳电费交款银行明细表。用于证明蓝悦物业公司已经收取交楼业主2014年11月至2015年9月31日止电费，但其没有履行交付电费给供供电公司的义务，原告已代其交纳电费等费用，被告应依法返还24229.03元电费给原告。被告认为该证据真实性由法院审查，但该证据与本案无关。被告公司已于2015年7月撤场，之后的电费与本案无关。本院认为，原告提交了广东电网有限责任公司茂名供电局开具计费时段为2015年6月至10月的电费发票[用户地址为茂名站前六路188号大院（翠辉雅园）]13张，本院对上述证据予以采纳，并认定如下事实：原告代缴翠辉雅园2015年6月至2015年7月的电费合计14015.81元，代缴翠辉雅园2015年8月至10月电费合计10213.22元。
9、被告提交的证据3：《房地产公司应付物业公司款项统计表》；4：《物业费用汇总表》，用于证明开发商应付该部分款项给反诉人，该表是根据双方合同约定及事实统计出的，统计至2015年7月底止。原告对上述证据不予确认，认为这些是被告自己随意打印的，没有其他任何证据进行佐证。本院认为，根据原、被告双方合同约定，原告有向被告缴纳空置房及自用商铺物业管理费及自用电费的义务，被告主张原告未缴纳相关费用，原告未能提交已缴费用的依据，本院对被告的主张予以采纳。但被告提交的表格中58套空置房的统计面积由2014年12月至2015年7月均未改变，不符合翠辉雅园一直在销售过程中部分房屋已经逐步售出的实际情况，因此，本院对被告提交的上述证据部分采纳（对58套空置房未缴物业管理费部分不予采纳），并认定如下事实：2014年12月至2015年7月，原告未缴纳1号楼首层4-8号商铺、二楼商铺及售楼部的物业管理费合计34342.08元。
10、被告提交的证据5：统计表，用于证明由于原告与5套房业主的矛盾，导致被告一直无法收取其物业费的统计表。原告对此不予确认。本院认为，被告仅向本院提供一张表格无法证明该5套房的物业管理费系因原告原因导致无法收取，且原告对此不予确认，在没有其他证据佐证的情况下，本院对此证据不予采信。
11、被告提交的证据6：电费统计表，用于证明原告依法应承担电费的金额。原告对上述证据不予确认。本院认为，被告仅提供一份自行打印的电费统计表，无法证明表格上的电表号数系原告所使用的电费，且原告对此不予确认，本院对此证据不予采信。
12、原告提交的反诉第一组证据：1、《冲减58套空置房面积平方汇总表》；2、《冲减58套空置房面积平方汇总表一》及周晓露等26位业主蓝悦物业公司收楼通知书复印件；3、《冲减58套空置房面积平方明细表二》及梁晓梅等19位业主向蓝悦物业公司物业管理费收据复印件；4、2014年12月12日被告出具收据。用于证明：1、被告于2014年11月5日后接管（空置住宅58套），接管后经被答辩人之手收楼有45套之多，至2015年8月31日止，空置房从58套减小到13套，涉及面积有5558.42平方米，被告应收取空置的物业管理费约共有40308.46元。冲减后面积还有249.54平方米没有收取物业管理费。2、从2014年11月5日接管后至2015年8月存在的空置的住宅58套一直在变动，被告按刻舟求剑做法计算答辩人空置的住宅58套面积计缴空置物业费用明显是错误的，也没有事实依据。3、原告于2014年12月12日向被告已缴纳2014年11月空置房所有物业管理费。被告对上述证据主张：其1，三性均不予认可，这仅是原告单方制作的表。对其2，对《冲减58套空置房面积平方汇总表一》三性均不予确认，对周晓露等26位业主蓝悦物业公司收楼通知书真实性无法确认，所谓的公章是服务站的章，即使该公章是真实的，也无法证明原告已经将该楼房出售并交给了业主，只是一个通知，没有相关的交楼凭证。对其3，三性均不予确认，对梁晓梅等19位业主向蓝悦物业公司物业管理费收据，由于是复印件，真实性无法确认，即使收据是真实的，原告亦无法证明我们收取的这部分物业管理费就是这58套房屋范围之内的。对其4，其真实性有待庭后确认，即使是有交这个五千多元，但无法证明原告已足额缴纳，而且只能证明其只交了一个月的管理费，因此是原告违约。本院认为，原告提交的周晓露等26位业主蓝悦物业公司收楼通知书复印件上均盖有被告蓝悦物管分公司翠辉雅园管理处印章，梁晓梅等19位业主向蓝悦物业公司物业管理费收据复印件及被告向原告开具的《翠辉房产公司11月空置房管理费收据》上均该有被告蓝悦物管分公司财务专用章，本院对上述证据予以采纳。并认定如下事实：2014年11月份，原告已向被告缴纳了空置房的物业管理费。2014年11月份，原告售出空置房7套，合计面积880.91平方米；2014年12月份，原告售出空置房26套，合计面积3100.98平方米；2015年1月份，原告售出空置房3套，合计面积358.44平方米；2015年2月份，原告售出空置房5套，合计面积652.42平方米；2015年3月，原告售出空置房4套，合计面积565.67平方米，以上房屋均已向业主发出交楼通知书并经被告蓝悦物管分公司确认。
13、原告提交的反诉第三组证据：1、2016年4月8日《说明》；2、2016年4月6日《翠辉房产公司电费退补说明》；3、2014年12月5日《茂南局退补电量工作单》；4、翠辉房产公司缴纳电费帐号流水帐单据1份。用于证明：1、供电部门退还9324.64元电费属于2014年10月1日至2014年12月1日期间的，2014年10月1日至2014年12月1日期间茂名茂南供电局营业部错收总电费14483.88元，实际应交电费为5159.24元，多收了9324.64元。其中由原告缴纳属于2014年10月1日至2014年12月1日期间电费13345.5元，其向广东电网有限责任公司茂名茂南供电局（营业部）缴纳帐号为：44×××18。2、被告要求反诉请求原告返还9324.64元与事实不符，至于供电部门根据实际情况已相应划分从其缴费中属于2014年11月份多收取被答辩人的电费是1138.38元，由法院依法处理。被告主张对第三组证据真实性没有异议，但认为其中说明的意见是不正确的。本院认为，原被告对该组证据的真实性均无异议，仅对其内容正确性存在争议。原告提交的改组证据由供电部门出具，并加盖供电部门公章，被告对供电部门出具的说明的内容提出异议，但未能提交相反证据予以佐证，本院对该组证据予以采纳，并认定如下事实：翠辉房产公司2014年10月1日至2014年12月1日期间合计计收用户电费14483.88元。其中，10月抄表电费13341.44元和11月抄表电费4.06元由翠辉房产公司缴清，12月1日抄表电费1138.38元由蓝悦物管分公司缴清。后2014年末至2015年初，茂南供电局营业部发现上述三个月电费计收出错，所以将上述三个月合并计算得出应退翠辉房产公司9324.64元。2015年第一季度茂南供电局营业部将应退电费9324.64元一次性退回翠辉房产公司指定账户。因12月1日抄表电费1138.38元由广州蓝悦缴清，茂名茂南供电局营业部建议翠辉房产公司将1138.38元退给蓝悦物管分公司。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告翠辉房产公司开发的翠辉雅园原由茂名富丽物业管理公司提供前期物业管理。2014年11月3日，原告翠辉房产公司作为甲方与被告蓝悦物管分公司作为乙方签订了《翠辉雅园物业管理服务合同》，约定由乙方对翠辉雅园提供前期物业管理服务。合同约定：“第六条乙方权利、义务：10、制订各项与物业管理有关费用的收支程序，负责向各用户收取及追讨应缴的一切费用……第七条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.2元/月/平方米。商铺3.00元/月/平方米……8、其他约定和收费：（1）空置物业单元的物业服务费和公共能源分摊费用，由双方协商解决；空置房（住宅面积）每月的物业管理费按收费标准的80%收取……第八条合同期限本合同有效期为2014年11月5日至2017年11月4日止，期限为三年。第十条由于业主和用户违反业主临时公约的约定和欠缴物业管理费用导致乙方无法完成管理服务内容或达到服务质量要求的，乙方有权要求业主和用户在欠费产生后的30天内解决相关问题，乙方所遭受之损失由相关负责人赔偿。第十一条甲、乙双方任何一方如无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿。第十三条无论甲、乙方任意一方提前终止合同的，应提前90日书面通知对方终止服务，乙方应在90日内继续留任，并保持同等服务水平。第十四条对于前期已发收楼通知书的客户，客户未能前来办理正常收楼手续的，乙方负责跟踪管理，甲方不负任何责任……”。合同签订后，原告与被告蓝悦物管分公司办理了交接，将茂名富丽物业管理公司收取的部分业主物业管理费、装修押金及出入证押金等交付给被告蓝悦物管分公司，后者于2014年12月6日向原告出具《关于翠辉雅园交接明细表的情况说明》。其中应收款项为：①装修押金合计98000元；②出入证押金合计3520元；③预收管理费合计75437.47元（预收一年，已扣除2014年7月至2014年10月物业管理费）；④垃圾清运费25064.7元；⑤11月空置房管理费5575.64元。其中应扣除款项为：①11月中5天的管理费（含空置房管理费）2350.45元；②7-10月因故未办交接房物业管理费6559.91元；③电费合计26390.61元；④水费合计2135.8元。最终原告应向被告蓝悦物管分公司支付170161.04元。原告于2014年12月15日向被告郑力源名下账号为62×××77的中国工商银行账户汇款170161.04元。被告蓝悦物管分公司在经营期间，与原告及小区业主多次发生矛盾，于2015年7月31日贴出《通告》，并于2015年8月1日起正式撤场。
另查明，被告蓝悦物管分公司尚未退还从原告转交给其的部分业主装修押金62000元及出入证押金人民币3520元。被告蓝悦物管分公司收到张令仔等34户业主信箱安装费共计6800元，未安装信箱。
被告蓝悦物管分公司在管理翠辉雅园时，蓝悦物业公司已收取32户业主缴纳给被告的2015年8月以后的物业管理费40198.86元。
原告代缴翠辉雅园2014年11月至2015年7月的水费合计13980.21元，代缴翠辉雅园2015年8月至10月水费合计5361.04元。原告代缴翠辉雅园2015年6月至2015年7月的电费合计14015.81元，代缴翠辉雅园2015年8月至10月电费合计10213.22元。被告蓝悦物管分公司在提供物业管理服务期间向业主发出缴费通知单，要求各业主缴纳相应的水电费及物业管理费。
2014年12月至2015年7月，原告未缴纳1号楼首层4-8号商铺、二楼商铺及售楼部的物业管理费合计34342.08元。
2014年11月份，原告已向被告蓝悦物管分公司缴纳了空置房的物业管理费。2014年11月份，原告售出空置房7套，合计面积880.91平方米；2014年12月份，原告售出空置房26套，合计面积3100.98平方米；2015年1月份，原告售出空置房3套，合计面积358.44平方米；2015年2月份，原告售出空置房5套，合计面积652.42平方米；2015年3月，原告售出空置房4套，合计面积565.67平方米，以上房屋均已向业主发出交楼通知书并经被告蓝悦物管分公司确认。
原告翠辉房产公司2014年10月1日至2014年12月1日期间合计计收用户电费14483.88元。其中，10月抄表电费13341.44元和11月抄表电费4.06元由原告翠辉房产公司缴清，12月1日抄表电费1138.38元由被告蓝悦物管分公司缴清。后2014年末至2015年初，茂南供电局营业部发现上述三个月电费计收出错，所以将上述三个月合并计算得出应退翠辉房产公司9324.64元。2015年第一季度茂南供电局营业部将应退电费9324.64元一次性退回翠辉房产公司指定账户。因12月1日抄表电费1138.38元由蓝悦物管分公司缴清，茂名茂南供电局营业部建议翠辉房产公司将1138.38元退给蓝悦物管分公司。
又查明，在涉案小区中，B2-701房业主朱柱源、B2-602房业主李泉、B2-424房业主黄宁、C3-201房及C3-202房业主劳务公司从未缴纳物业管理费。
再查明，在庭审中，被告主张郑力源通过个人账户收到原告转交的各项费用合计170161.04元是代收行为，被告郑力源收到款之后全部转给被告蓝悦物管分公司，用于物业公司的经营支出及退回装修押金、出入证押金。合议庭要求被告郑力源须在庭后三天内提交相关证据，被告郑力源未能就该款项是代收并已转给被告蓝悦物管分公司使用提交依据。
被告蓝悦物管分公司是被告蓝悦物管公司下属分支机构。被告蓝悦物管分公司依法办理工商登记和领取营业执照，但不具有法人资格。
本院认为，关于原告诉讼请求部分：原告翠辉房产公司于2014年11月3日与被告蓝悦物管分公司签订的《翠辉雅园物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应根据合同约定享受权利和履行义务。该合同约定：“第八条合同期限本合同有效期为2014年11月5日至2017年11月4日止，期限为三年……第十条由于业主和用户违反业主临时公约的约定和欠缴物业管理费用导致乙方无法完成管理服务内容或达到服务质量要求的，乙方有权要求业主和用户在欠费产生后的30天内解决相关问题，乙方所遭受之损失由相关负责人赔偿。第十一条甲、乙双方任何一方如无正当理由提前终止合同的，应向对方支付伍万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予经济赔偿……第十三条无论甲、乙方任意一方提前终止合同的，应提前90日书面通知对方终止服务，乙方应在90日内继续留任，并保持同等服务水平……”被告蓝悦物管分公司在签订合同后，于2015年7月31日贴出《通告》，并于2015年8月1日起正式撤场。被告蓝悦物管分公司在合同期内，无正当理由提前终止合同，并且未提前90日书面通知对方终止服务，也未在90日内继续留任，并保持同等服务水平，被告蓝悦物管分公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，被告蓝悦物管分公司应向原告支付50000元违约金。被告蓝悦物管分公司辩称其提前终止合同是因为原告未缴纳相应的物业管理费，且对其进行阻挠干扰导致无法正常经营，并反诉要求原告支付违约金50000元。由于本合同是物业管理服务合同，被告蓝悦物管分公司作为物业管理公司，其服务范围及于整个小区业主，在本案中，原告作为部分房屋的业主未缴纳2014年12月后的物业管理费并不构成根本违约，被告蓝悦物管分公司不能因此提前终止合同并直接撤场，造成全体业主的损失。且根据合同第十条、第十一条的约定可见，欠缴物业管理费的，乙方有权要求责任方解决并赔偿损失，而只有在无正当理由提前终止合同的情况下，才应承担向对方支付伍万元违约金的违约责任。另一方面，被告未能提交证据证明原告有阻挠干扰其正常经营的行为，应承担举证不能的不利后果，对被告的辩解，本院不予采纳。对被告蓝悦物管分公司反诉诉讼请求判令被反诉人向反诉人支付违约金50000元，本院不予支持。
原告与被告蓝悦物管分公司签订《翠辉雅园物业管理服务合同》后，将原物业管理公司茂名富丽物业管理公司收取的部分业主物业管理费、装修押金及出入证押金等各项费用合计170161.04元交付给被告蓝悦物管分公司。后者终止合同并撤场后，尚未退还从原告转交给其的部分业主装修押金62000元及出入证押金人民币3520元。由于该部分装修押金62000元及出入证押金人民币3520元是原告从原物业管理公司处代业主转交给被告蓝悦物管分公司，因此形成对该款项的保管义务，被告蓝悦物管分公司终止合同并撤场，应将该装修押金62000元及出入证押金人民币3520元合计65520元返还给原告。但原告请求对该款项计算利息，没有法律依据，本院不予支持。
在被告提供物业管理服务期间，被告蓝悦物管分公司收到张令仔等34户业主信箱安装费共计6800元，未安装信箱。被告蓝悦物管分公司在管理翠辉雅园时，蓝悦物管分公司已收取32户业主缴纳给被告的2015年8月以后的物业管理费40198.86元。关于这两项费用，被告蓝悦物管分公司向业主收取，但并未提供相应的服务和安装信箱，应予退还。但该部分费用由被告蓝悦物管分公司直接向业主收取，应向各业主退还，原告请求向其返还并无依据，本院不予支持。
根据《翠辉雅园物业管理服务合同》的约定第六条：“乙方权利、义务：10、制订各项与物业管理有关费用的收支程序，负责向各用户收取及追讨应缴的一切费用。”被告蓝悦物管分公司在提供物业管理服务期间，负有收取各业主所使用水、电费并向供水、供电部门缴纳的义务，被告蓝悦物管分公司在提供物业管理服务期间也向业主发出缴费通知单，要求各业主缴纳相应的水电费及物业管理费。在被告提供服务期间，原告代缴翠辉雅园2014年11月至2015年7月的水费合计13980.21元，原告代缴翠辉雅园2015年6月至2015年7月的电费合计14015.81元。该部分费用应由被告蓝悦物管分公司负责收取并代缴，现该义务已由原告代为履行。因此，被告蓝悦物管分公司应向原告返还代缴的翠辉雅园2014年11月至2015年7月的水费合计13980.21元及代缴的翠辉雅园2015年6月至2015年7月的电费合计14015.81元。上述水费及电费共计27996.02元。但原告请求对该款项计算利息，没有法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，因被告蓝悦物管分公司是被告蓝悦物管公司的下属非法人分支机构，故其所承担民事赔偿责任应在其资产的范围内予以清偿，不足部分由被告蓝悦物管公司承担补充清偿责任。同时该法第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。被告蓝悦物管分公司应有独立的财产，但在从事物业管理服务过程中，该公司的物业管理费用由其负责人被告郑力源的个人账户收取，且没有将该费用独立于公司财产，因此造成公司财产与负责人的个人财产无法区分。被告蓝悦物管分公司与其负责人的财产混同，失去了独立承担债务的基础。公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益，否则应当对公司债务承担连带责任。因此，对原告请求被告郑力源对上述欠款承担连带清偿责任，本院予以支持。被告郑力源辩称通过个人账户收到原告转交的各项费用合计170161.04元是代收行为，收到款之后全部转给被告蓝悦物管分公司，用于物业公司的经营支出及退回装修押金、出入证押金。因其未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，对其辩解，本院不予采纳。
关于反诉诉讼请求部分：根据被告蓝悦物管分公司向原告出具的《关于翠辉雅园交接明细表的情况说明》及《翠辉房产公司11月空置房管理费收据》，原告已向被告蓝悦物管分公司缴纳了2014年11月的物业管理费（含空置房）。2014年12月至2015年7月，原告未缴纳1号楼首层4-8号商铺、二楼商铺及售楼部的物业管理费合计34342.08元。根据《翠辉雅园物业管理服务合同》第七条的约定，空置房的物业管理费为1.2元/月/平方米×80%=0.96元/月/平方米。被告蓝悦物管分公司进场时，空置房面积为5807.96平方米。2014年11月份，原告售出空置房7套，合计面积880.91平方米，剩余空置房面积为4927.05平方米；2014年12月份，原告售出空置房26套，合计面积3100.98平方米，剩余空置房面积为1826.07平方米；2015年1月份，原告售出空置房3套，合计面积358.44平方米，剩余空置房面积为1467.63平方米；2015年2月份，原告售出空置房5套，合计面积652.42平方米，剩余空置房面积为815.21平方米；2015年3月，原告售出空置房4套，合计面积565.67平方米，剩余空置房面积为249.54平方米。则原告所欠空置房物业管理费为4927.05平方米×0.96元/月/平方米+1826.07平方米×0.96元/月/平方米+1467.63平方米×0.96元/月/平方米+815.21平方米×0.96元/月/平方米+249.54平方米×0.96元/月/平方米×4个月=9632.76元。因此，原告共欠被告蓝悦物管分公司物业管理费34342.08元+9632.76元=43974.84元，该部分费用应由原告向被告蓝悦物管分公司支付，对被告反诉请求的超出部分，本院不予支持。
在涉案小区中，B2-701房业主朱柱源、B2-602房业主李泉、B2-424房业主黄宁、C3-201房及C3-202房业主劳务公司从未缴纳物业管理费。根据《翠辉雅园物业管理服务合同》的约定，这5套房的物业管理费应由被告蓝悦物管分公司向各拖欠的业主收取，被告反诉请求由原告支付没有依据，本院不予支持。
根据茂名茂南供电局营业部出具的《翠辉房产公司电费退补说明》，翠辉房产公司2014年10月1日至2014年12月1日期间合计计收用户电费14483.88元。其中，10月抄表电费13341.44元和11月抄表电费4.06元由翠辉房产公司缴清，12月1日抄表电费1138.38元由蓝悦物管分公司缴清。后2014年末至2015年初，茂南供电局营业部发现上述三个月电费计收出错，所以将上述三个月合并计算得出应退翠辉房产公司9324.64元。2015年第一季度茂南供电局营业部将应退电费9324.64元一次性退回翠辉房产公司指定账户。因12月1日抄表电费1138.38元由蓝悦物管分公司缴清，茂名茂南供电局营业部建议翠辉房产公司将1138.38元退给蓝悦物管分公司。因此，原告应将退回电费中的1138.38元退给被告蓝悦物管分公司，对被告请求的超出部分，本院不予支持。
被告蓝悦物管分公司反诉请求原告承担电费34949.42元，未提交证据证明该部分电费已由被告缴纳，也未提交证据证明原告所欠电费数额，应承担举证不能的不利后果，对该请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第二十条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司向原告（反诉被告）茂名市翠辉房地产开发有限公司支付违约金50000元；
二、被告（反诉原告）广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司返还装修押金62000元、出入证押金3520元给原告（反诉被告）茂名市翠辉房地产开发有限公司；
三、被告（反诉原告）广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司返还原告（反诉被告）茂名市翠辉房地','2018-10-08
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