上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第40883号
原告上海斯米克信息科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李慈雄，董事�。委托代理人戈男琳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告上海豫帆仓储有限公司，注册地上海市宝山区。法定代表人翟金生，经理。委托代理人张志平，上海中隆律师事务所律师。原告上海斯米克信息科技有限公司(以下简称斯米克公司)与被告上海豫帆仓储有限公司(以下简称豫帆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月6日、1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人戈男琳，被告法定代表人翟金生以及委托代理人张志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯米克公司诉称：原、被告2007年就房屋和场地建立了租赁合同关系，但被告多次拖欠租金及水电费，构成严重违约，原告已经具备了合同约定的解除权，故原告提起诉讼，请求：1、解除原、被告就上海市浦东新区上川路XXX号房屋及场地签订的《上海�房屋租赁合同》以及《关于上川路XXX号租赁合同的补充协议》；2、被告自判决生效之日起30日内从承租房屋及场地迁出并返还租赁房屋及场地；3、被告支付原告截至2015年10月31日的房屋租金人民币(以下币种相同)422,720元；4、被告支付原告水费151,885.20元，电费247,106.68元；5、被告支付原告违约金158,424元；6、被告按日租金的2倍即每日5,208.46元的标准向原告支付自2015年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；7、本案诉讼费由被告承担。被告豫帆公司辩称：被告不欠租，原告起诉前也从未提出解除合同，故不同意解除租赁合同。双方主要争议是水电费。水费方面，2012年之前每月只有400元，后由于水管损坏，2013、2014年突然增加至每月1万多元，被告不认可。电费方面，2011年案外人台达公司搬走后，原告要求被告每月多承担8,000多元基本电费，被告亦不认可。综上，被告不同意原告诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区上川路XXX号房屋及场地(以下简称系争房屋及场地)权利人为斯米克公司。2007年7月，斯米克公司(甲方)与案外人上海升亚国际物流有限公司(乙方，以下简称升亚公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋及场地出租给乙方使用，房屋建筑面积3108平方米，空地面积10亩，租期自2007年7月5日起至2012年7月4日止，第一年月租金总额为61,272.90元，逐年递增；乙方另向甲方支付租赁保证金183,818.70元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；租赁期间，房屋主体(道路等设施除外)结构损坏由乙方及时通知甲方修复，房屋主体结构以外及其道路等附属设施损坏或发生故障的，乙方负责维修。第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返�该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。第九条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，……4、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的。合同签订后，双方于2007年7月18日办理了房屋交接，升亚公司支付了租赁保证金183,818.70元。2010年6月30日，斯米克公司(甲方)与升亚公司(乙方)、豫帆公司(丙方)签署《三方协议》，约定斯米克公司同意升亚公司将上述租赁合同内权利义务全部转由豫帆公司承受。2011年，斯米克公司与豫帆公司签署一份《关于上川路XXX号租赁合同的补充协议》，约定台达能源(上海)公司搬离后，其原先租用的位于上川路XXX号的房屋自2011年4月23日起交由豫帆公司托管，斯米克公司同意自2011年5月1日起每月�免豫帆公司3,000元租金作为豫帆公司的管理费用。2012年7月，斯米克公司与豫帆公司签署补充协议，约定租期延长至2012年12月31日。2012年12月20日，斯米克公司(甲方)与豫帆公司(乙方)又签署一份《关于上川路XXX号租赁合同的补充协议》，约定租期延长至2016年12月31日止；2013年租金为93万元，月租金为7.75万元，第二年租金在第一年租金基础上上浮2%，第三年租金在第二年租金基础上上浮4%，第四年租金在第三年租金的基础上上浮5%；租金应按每季度为一期支付的方式进行，乙方应于每季度届满后第十个工作日前向甲方以转账的方式支付应付租金；甲方因自身业务发展需要，有权利在此期间提前30天通知乙方，收回或部分收回乙方所租赁的场地，乙方不得有任何异议及提出索赔要求，并保证配合甲方的活动。2015年6月19日，豫帆公司法定代表人翟金生向斯米克公�出具《确认书》，确认截至2015年6月30日，豫帆公司尚欠租金275,872元。此后，豫帆公司向斯米克公司支付了17万元。豫帆公司未支付2015年7月1日之后的租金。审理中，斯米克公司递交了自2013年1月起系争房屋的电费发票、水费账单，证明截至2015年12月31日豫帆公司拖欠电费247,106.68元、水费151,885.20元。豫帆公司对上述水电费单据真实性无异议，也认可此期间系争房屋及场地只有豫帆公司使用，但不同意全额承担上述费用。豫帆公司另陈述，自2015年7月起，斯米克公司多次断电，影响豫帆公司经营。斯米克公司则否认曾对系争房屋及场地断电。审理中，斯米克公司表示同意在豫帆公司归还房屋及场地后退还租赁保证金，但要求该保证金与豫帆公司应承担的费用相抵扣。以上事实，有经庭审质证的租赁合同、三方协议、补充协议、确认书、水电费单据等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋及场地建立了有效的租赁合同关系，被告欠付租金情况属实且已经超过2个月，原告具有租赁合同约定的解除合同的权利，原告依据合同约定诉请解除合同，要求被告返还房屋及场地、支付欠租使用费并承担违约金，本院予以支持。双方合同第七条约定的被告逾期返还房屋按日租金2倍承担房屋使用费所针对的是租期届满后逾期返还房地产的情况，双方就租赁合同提前解除后被告所应承担的房屋使用费标准未作约定，原告现要求被告按日租金2倍承担房屋使用费依据不足，不予采纳。因本院已支持原告解约违约金之诉请，原告的损失得到补偿，故确定被告应按照双方约定的租金标准承担合同解除之后返还房屋及场地之前的使用费。关于被告应付租金及使用费金额，根据被告2015年6月对欠付租金的确认以及�后付款情况，租期截至2015年6月30日的欠付租金为105,872元，2015年7月1日至12月31日按每月79,212元(已减免3,000元)的标准计算为475,272元，两者之和为581,144元；自2016年1月1日起应按照2016年度的月租金即每月83,322.60元(按2015年减免前租金数额增加5%再减免3,000元)标准计算。被告辩称双方就水电费存在争议，且原告怠于维修水管并擅自断电影响被告经营，故被告未付租金有正当理由。本院认为，双方水电费存在争议并不能成为被告拒付租金的抗辩理由，至于被告所述原告怠于维修及擅自断电等事实缺乏证据证明，而且合同约定水管等维修义务在被告而非原告，被告亦不能以此作为拒付租金的抗辩理由。系争房屋及场地仅有被告一家单位使用，原告要求被告依据相关水电费单据据实承担水电费，依法予以支持。被告对水电费所提出的异议依据不足，本院不予采纳。原告自愿�被告返还房屋及场地时退还租赁保证金，符合合同约定，本院为减轻当事人讼累，对此一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告上海斯米克信息科技有限公司与被告上海豫帆仓储有限公司就上海市浦东新区上川路XXX号房屋及场地建立的租赁合同关系；二、被告上海豫帆仓储有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离所承租的上海市浦东新区上川路XXX号房屋及场地，将房屋及场地归还给原告上海斯米克信息科技有限公司；三、被告上海豫帆仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海斯米克信息科技有限公司房屋租金及使用费(截至2015年12月31日为581,144元，自2016年1月1日起按每月83,322.60元的标准计算至被告上海豫帆仓储有限公司实际返还承租房�及场地之日止)；四、被告上海豫帆仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海斯米克信息科技有限公司违约金158,424元；五、被告上海豫帆仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海斯米克信息科技有限公司水费151,885.20元，电费247,106.68元；六、原告上海斯米克信息科技有限公司应于上述第二项履行完毕之日退还被告上海豫帆仓储有限公司租赁保证金183,818.70元(此款可与被告上海豫帆仓储有限公司应付款项相抵)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,047元，减半收取计7,523.50元，由被告上海豫帆仓储有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一六年二月二十四日
书记员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。