福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丰民初字第3634号
原告（反诉被告）泉州市总工会，住所地福建省泉州市鲤城区。
法定代表人赖畅水，该单位常务副主席。
委托代理人张建农、郑淑红，福建师友律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州市开开金娱乐城有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈清宗，该公司执行董事。
委托代理人杨伟良、陈莉，福建致一律师事务所律师。
原告泉州市总工会与被告泉州市开开金娱乐城有限公司（以下简称开开金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月27日立案受理后，被告泉州市开开金娱乐城有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2013年5月22日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张建农、郑淑红，被告（反诉原告）的委托代理人杨伟良、陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州市总工会诉称，被告为经营酒店，承租原告所有的泉州市劳模活动中心大楼（以下简称“劳模大楼”），双方于2009年10月29日签订了《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》。合同约定：原告将其所有的劳模大楼出租给被告使用，租赁期限20年，自大楼移交给被告次日起算；租金为1750000元／年，每三年递增5%。被告应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，从第二期起，租金半年一付，于每年1月5日和7月5日前支付。逾期支付的，被告应每日按应付租金的千分之三向原告支付违约金。原告同意给予被告自大楼移交之日起8个月的免租装修期，装修期结束的次日起，被告应按合同约定计付租金。2010年9月30日，原告将劳模大楼移交给被告使用，但被告一直未向原告支付租金。原告多次向被告催讨，被告以资金困难为由屡次拖延。后双方就该问题开会协商，原告同意从2011年8月1日起计算租金，并要求被告履行合同约定义务。但被告至今仍未向原告支付租金。至起诉之日，被告拖欠租金共计人民币2479166.67元。该行为严重违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，被告应按照合同的约定支付逾期违约金至实际支付租金之日止。违约金暂计至2012年7月15日，合计人民币1295875元，其中2011年8月1日至2011年12月31日租金人民币729166.67元，逾期违约金从2011年8月1日起，暂计至2012年7月15日，计人民币765625元；2012年1月1日至2012年6月30日租金人民币875000元，逾期违约金从2012年1月6日起，暂计至2012年7月15日，计人民币504000元；2012年7月1日至2012年12月31日的租金875000元，逾期违约金从2012年7月6日起，暂计至2012年7月15日，计人民币26250元。请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币2479166.67元，并按合同约定支付逾期违约金至实际支付之日止（违约金暂计至2012年7月15日，合计人民币1295875元）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告开开金公司辩称，原告要求被告支付租金与事实不符，理由如下：第一，在诉讼过程中从2012年7月开始至2013年6月份的租金答辩人已支付完毕，有相应的付款凭证可以予以证明。第二，原告要求答辩人从2011年8月开始计算租金缺乏依据，根据双方签订的合同第52条的约定，如原告未按照合同约定履行相关移交义务，原告同意免收被告无法正常使用期间的租金。根据双方合同第四条的约定，合同签订的15个工作日，原告应向被告移交租赁物，合同签订的时间是2009年10月29日，按照合同约定，在2009年11月18日内原告应当将本案诉争的标的物移交给答辩人，而事实上根据原告提供的证据，原告主张于2010年9月30日将本案诉争的标的物移交给答辩人，逾期的时间达316天，而且移交的诉争标的没有完全按照合同的约定，其中移交的标的物的广场没有进行建设，空调未试机，不能正常运转，在被告接收后，根据双方的协调，原告将广场建设请答辩人进行建设，同时谈好广场建设的款项按实进行结算，广场建设需要时间，事实上作为答辩人是2012年1月17日才经过消防验收，2012年2月1日才开始营业，所以答辩人在2012年2月1日前无需支付任何租金，原告要求答辩人从2011年8月开始缴纳租金缺乏依据，而且要说明的是就原告提供的会议经要，会议纪要是2011年6月16日，该会议纪要的第九点也说明了被告将于2011年10月开始营业的计划，从而说明2011年8月开始主张要求支付租金没有事实依据。第三，2012年2月至6月的租金没有缴纳的原因主要在于原告没有将答辩人垫付的广场建设的款项支付给答辩人，根据原告提供的2011年6月16日的会议纪要的第七点可以说明广场建设原属于建设公司的甩项，后来为保证装修进度才请答辩人进行施工建设，同时说好按实结算，该会议纪要说明了施工方是答辩人，原告应当按实结算给答辩人。答辩人多次要求原告支付被告垫付的款项，在原告自己提供的2012年3月30日的会议纪要里得到体现，该会议纪要就有提及答辩人要求工会支付广场建设的垫付款。广场建设的垫付款项是100多万元，租金仅是70多万元，所以不存在答辩人不支付租金的情况，相反原告还要支付给答辩人垫付的款项，原告对于逾期交付的损失也没有予以赔偿。第四，答辩人不存在违约，原告要求答辩人承担违约责任没有依据，原告逾期交付租赁物造成答辩人的损失，原告没有赔偿给答辩人，也没有将答辩人垫付的款项支付给答辩人，答辩人不存在应支付违约金的情形。
反诉原告开开金公司诉称，反诉原告与反诉被告于2009年10月29日签订《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，约定：反诉原告因经营三星级（含以上）酒店的需要，向反诉被告租赁址在泉州市丰泽区东海街道办事处云山社区（津淮街东段）的泉州市劳模活动中心大楼，反诉被告保证向反诉原告移交的租赁标的物主体竣工验收合格，反诉被告保证租赁标的物中的相关配套设备设施质量合格；反诉被告承诺于合同签订之日起第十五个工作日内向反诉原告移交合同项下的租赁标的物；合同项下的租赁期限为20年（以反诉被告租赁标的物主体竣工验收合格后，移交给乙方的次日开始计算），自移交基准日起8个月为装修期，装修期内反诉原告无需支付租金；如反诉被告未能按合同约定履行相关移交义务，反诉被告同意免收反诉原告无法正常使用期限的租金，由此给反诉原告造成损失的，反诉被告承担赔偿全部责任等事项。合同签订后，反诉被告并未按合同约定的时间将租赁标的物移交给反诉原告，直至2010年9月30日才将租赁标的物移交给反诉原告。但反诉被告移交的租赁标的物并未符合合同的约定，移交时空调机并未经调试合格，埕围等基础配套设施也未完善。反诉被告还请反诉原告对广场未完成工程开展施工建设，费用按实结算，由反诉被告承担。由于2010年10月份时值坪山路改造，厦门建利设计装饰有限公司无法按原定的八个月时间装修完成，加上还要对埕围等广场绿化设施进行完善，厦门建利设计装饰有限公司自2010年11月开始装修，2011年12月才装修完成，2012年1月17日才通过泉州市公安消防支队的消防验收。根据合同约定，如反诉被告未能按合同约定履行相关移交义务，反诉被告同意免收反诉原告无法正常使用期限的租金，反诉被告无权收取反诉原告无法正常使用期限的租金。根据合同约定，反诉被告应于合同签订之日起第十五个工作日内向反诉原告移交合同项下的租赁标的物，但租赁物直至2010年3月10日才通过消防验收，2010年6月9日才通过工程竣工规划验收，显然，反诉被告在签订合同时明知不能按合同约定如期交付租赁物。反诉被告直至2010年9月30日才将租赁物移交给反诉原告。反诉被告逾期交付租赁物的行为造成原告在人工工资、材料费等上涨方面的经济损失。该损失系因反诉被告逾期交付租赁物所致，根据合同约定，如反诉被告未能按合同约定履行相关移交义务，由此给反诉原告造成损失的，反诉被告承担全部赔偿责任，反诉被告应承担该项损失。该项损失暂计为650000元，具体以鉴定结论为准。埕围等广场建设本来应由反诉被告施工完成，与反诉原告无关，反诉原告因此垫付的工程款应由反诉被告承担，该工程款1186985元应由反诉被告承担。此外，由于反诉被告交付租赁物时未对空调未调试，经反诉原告多次通知，反诉被告均未予以处理，反诉原告只得自行叫人维修，并因此花费45000元，该费用应由反诉被告承担。反诉原告于2009年8月14日已向反诉被告交纳了保证金200万元，而根据合同约定反诉被告应于2009年11月15日交付租赁物，但反诉被告2010直到年9月30日才将租赁物移交给反诉原告，在此期间反诉被告占用保证金200万元也没有依据的，应当赔偿反诉原告的利息损失。请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因逾期交房的经济损失650000元；2、判令反诉被告支付反诉原告垫付的工程款1186985元；3、判令反诉被告支付反诉原告垫付的维修费用45000元；4、判令顺延反诉原告的租赁期限两年；5、判令反诉被告赔偿反诉原告保证金200万元的资金占用利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2009年11月15日起至2010年9月30日止）；6、判令反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告泉州市总工会辩称，一、开开金公司要求总工会支付的工程款、维修费、逾期交房经济损失没有依据。（一）围墙以外的广场项目不属于租赁标的物，开开金公司要求支付埕围等广场建设工程费没有依据。1、根据《租赁合同》第2条的约定：“租赁标的物详见双方移交清单（包括设备）。”于《泉州市劳模活动中心大楼交接单》所列租赁标的物范围不包含开开金公司主张的“埕围等广场建设”项目，总工会没有义务交付清单之外的其它设施设备。2、根据双方当事人签订的《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》的约定，租赁物移交后开开金公司进行的改建、新建、装修装饰需经总工会批准，相关费用由开开金公司承担。开开金公司接收租赁物后，未经总工会批准即改建广场，违反合同约定，广场建设产生的费用和相关责任应由开开金公司自行承担，其要求总工会支付相关费用没有依据。（二）空调维修费应由开开金公司自行承担。总工会按设计要求安装中央空调两台并移交开开金公司使用。该两台空调质量合格，符合合同的约定。根据双方当事人签订的《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》第27条的规定：“在装修及租期内，租赁标的物（包括主体建筑物，附属建筑物，空调、电梯、发电机组等相关设施设备以及园林绿化等其他各方面）的日常维护责任由乙方承担，乙方的日常维护义务包括由于使用或正常环境因素所导致的破旧、毁损情况或者其他日常必须进行的维护和维修。”空调移交后产生的一切维修费用应由开开金公司自行承担，其要求总工会支付维修费用，违反了合同的约定，没有依据。（三）开开金公司没有证据证明总工会逾期交房造成其经济损失。开开金公司主张总工会逾期交付租赁物的行为造成其在人工工资、材料费等上涨方面的经济损失，但不能提供有效证据证明损失的存在及损失的数额，该请求不能成立。二、开开金公司请求按中国人民银行同期贷款利率支付200万元的资金占用利息损失，没有依据。根据《租赁合同》第18条约定，开开金公司缴交的200万元竞价保证金转为装修保证金和履约保证金，分别于装修验收后及合同终止后无息退还，合同没有约定逾期交房等情形下对装修保证金和履约保证金收取利息作为违约金，开开金公司请求按中国人民银行同期贷款利率支付200万元的资金占用利息损失，没有合同依据。三、当事双方已通过会议纪要形式对逾期交房可能产生的损失赔偿达成协议，总工会同意从2011年8月1日计收租金，少收2个月租金合计291667元作为对开开金公司因逾期交房可能产生损失的赔偿。开开金公司没有证据证明其实际遭受的损失，不能再就逾期交房主张赔偿损失。四、开开金公司要求顺延租赁期限两年没有依据。根据双方签订的《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，租赁期限为20年，以租赁标的物主体竣工验收合格，移交给开开金公司的次日开始计算。合同约定的租赁期限是固定不变的，总工会逾期交房，租赁期限的起算时间相应顺延。交房后租赁期限不因任何事由而变更。开开金公司要求顺租赁期限，没有合同和法律上的依据，应予驳回。综上所述，开开金公司要求答辩人支付工程款、维修费、逾期交房造成的各项经济损失、延期租赁期限没有依据，请求法院驳回其反诉请求。
在本院审理过程中，原告泉州市总工会提供以下证据：1、泉州市总工会组织机构代码证，欲证明原告的主体资格。2、泉州市开开金娱乐城有限公司私营企业登记基本情况表，欲证明被告的主体资格。3、泉州市劳模活动中心大楼租赁合同，欲证明被告向原告租赁泉州市劳模活动中心大楼，以及双方的权利义务。4、建设工程用地规划许可证，5、建设工程规划许可证，欲证明原告是泉州市劳模活动中心的所有权人。6、泉州市劳模活动中心大楼交接单，欲证明原告按照合同约定将劳模活动中心大楼及相关配套设施移交给被告使用。7、泉州市城乡规划局建设工程竣工规划验收意见书，8、关于泉州市总工会泉州市劳动模范联谊会活动中心工程消防验收合格的意见，欲证明原告移交给被告的劳模活动中心大楼主体验收合格。9、泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要，欲证明原告要求被告支付租金，并同意租金从2011年8月1日起计算的事实。10、泉州市劳模活动中心租赁合同履行协调会议纪要，11、律师函，12、EMS省内特快专递邮件详情单，欲证明原告多次向被告催要租金的事实。
被告开开金公司质证认为，证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但根据合同反而可以证明原告违约的事实，以及原告要求被告支付租金缺乏事实依据。该份合同在违约责任的方面的约定不公平。证据4、5无异议。证据6真实性无异议，但不能证明原告的主张，在2010年9月30日移交诉争的标的物广场建设没有完善，同时空调未调试，所以未履行真正交付的义务。证据7、8真实性无异议，但该份证据可以证明原告违约的事实，原告在签订合同时约定要移交给被告时，该诉争房产未通过竣工验收及消防验收，本案的违约责任在原告。证据9、10表面真实性无异议，但对会议纪要的部分内容有异议，会议纪要部分内容是属于原告单方意思表示，对被告没有法律约束力，所以会议纪要要证明原告的主张不能成立。证据10反而说明了原、被告双方对于被告垫付的埕围的行为双方是予以确认的。证据11、12，被告没有收到，也不能证明原告的主张，记载的发函时间是2012年5月21日，被告多次要求原告支付被告垫付的款项及要求原告承担逾期交付的责任，在2012年3月30日的会议纪要有体现，原告向被告催讨租金不能成立。
被告（反诉原告）开开金公司就本、反诉合并提供以下证据：1、《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，欲证明：①开开金公司向泉州市总工会承租址在泉州市丰泽区东海街道办事处云山社区（津淮街东段）的泉州市劳模活动中心大楼；②泉州市总工会保证向开开金公司移交的租赁标的物主体竣工验收合格，泉州市总工会保证租赁标的物中的相关配套设备设施质量合格；③泉州市总工会承诺于合同签订之日（2009年10月29日）起第十五个工作日内向开开金公司移交合同项下的租赁标的物；④如泉州市总工会未能按合同约定履行相关移交义务，泉州市总工会同意免收开开金公司无法正常使用期限的租金，由此给开开金公司造成损失的，泉州市总工会承担赔偿全部责任。2、会议纪要，欲证明：①埕围应由泉州市总工会施工，实际由开开金公司施工；②泉州市总工会应将工程款支付给开开金公司；③泉州市总工会违约，开开金公司不存在违约。3、建设工程消防验收意见书，欲证明租赁物至2012年1月17日才装修完工。4、中国建设银行客户回单，欲证明：①开开金公司于2009年8月14日交纳保证金200万元；②泉州市总工会应赔偿2009年11月15日至2010年9月30日的资金占用利息损失。5、中国建设银行客户回单，欲证明开开金公司已交纳2012年7月份、8月份的租金。6、2012年7月11日通知函、快递单及空调维修费收款收据，欲证明泉州市总工会应支付开开金公司垫付的空调维修费用。7、工程预算书两份，欲证明：①泉州市总工会逾期交房，造成开开金公司的经济损失；②若泉州市总工会按时交付租赁物，申请人于2009年11月即可开工进行装修，但由于泉州市总工会延期交付租赁物，申请人对租赁物进行装修只能推延开工，2010年9月30日以后才能对租赁物进行装修，租赁物进行装修的装修物（包括装修材料、添置物品）和人工工资均上涨；③若泉州市总工会按时交房，装修预算价仅为26573839元，因泉州市总工会逾期交房，装修预算价为27718966元，二者差价1145127元为开开金公司经济损失。8、工程结算书、9、竣工验收报告，欲证明：①泉州市总工会请开开金公司对埕围等广场绿化设施进行施工；②泉州市总工会应将工程款1186985元支付给开开金公司；③泉州市总工会违约，开开金公司不存在违约。10、施工合同两份、11、竣工图，欲证明目的同证据7、8、9相同。12、中国建设银行客户回单4份，欲证明开开金公司已交纳2012年9月份、10月份、11月份、12月份的租金。13、埕围设计图纸，欲证明涉案工程泉州市总工会甩项项目。14、庭审补充提供进帐单3份，欲证明被告交付从2012年7月份至2013年6月31日止的租金。15、银行明细单，欲证明被告交付租金的真实性。16、2012年6月11日的收条，欲证明原告有收到被告的总平面图一张，该图纸是我方提供的证据13，埕围广场是经过双方同意进行施工，原告应将被告垫付的款项支付给被告。
原告（反诉被告）泉州市总工会质证认为，1、泉州市劳模活动中心大楼租赁合同，对于该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2、会议纪要：（1）对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。（2）该证据的证明内容不成立。该会议纪要并未提及埕围建设，纪要所指“广场建设甩项”指围墙部分外墙贴砖工作，而非开开金公司所指“埕围”，该证据不能证明埕围建设、支付埕围工程款是总工会义务，也不能证明总工会违约、开开金公司建设埕围。3、建设工程消防验收意见书：（1）对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。酒店的消防验收与诉争房屋租赁合同无关。（2）该证据的证明内容不成立。2012年1月17日是消防验收时间，不是装修完工时间。4、中国建设银行客户回单：（1）对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。（2）该证据的证明内容不成立。该证据只能证明开开金公司支付竞价保证金的事实，不能证明总工会应当赔偿利息损失。5、中国建设银行客户回单：对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，且其证明内容不成立。该回单记载的汇款人是庄艺冰，而非开开金公司，且未写明汇款用途，被告并没有证据证明庄艺冰是开开金的员工，无法证明该证据是开开金公司支付租金的凭证。6、2012年7月11日通知函、快递单、空调维修费收款收据：（1）该通知函是开开金公司单方做出，对其真实性、合法性、关系性均有异议。（2）对于快递单的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。只凭快递单，无法证明其所邮寄邮件与涉案房屋租赁有关。（3）对空调维修费用收款收据的真实性、合法性、关联性有异议。该收据是第三方出具的，对其真实性、合法性无法确认。该证据的证明内容不成立，租赁合同约定空调维修费由开开金公司承担。7、对工程预算书的质证意见：（1）该证据不具真实性。工程预算书2012年9月15日编制的，工程预算书系施工前所做的造价预测，涉案工程已于2012年1月17日完成室内装修并通过消防验收，此时已没有制作工程预算书的必要，所作的预算书不是工程造价的依据。（2）对该证据的关联性有异议。预算书在涉案工程装修后编制，与涉案工程没有关联性。（4）证明内容不能成立。工程预算书2012年9月15日编制，不能证明2009年11月、2010年9月的材料及人工价格。8、对工程结算书的质证意见：（1）对该证据的真实性有异议。工程结算必须以合同、施工签证、工程造价为结算依据。缺失上述依据的结算内容不真实。（2）对该证据的关联性有异议。该证据是装饰公司单方制作的文件，未经业主确认，不是确定工程造价的有效文件，所以该结算书与涉案工程造价没有关联性。（3）证明内容不能成立。该结算书是装饰公司的单方制作的文件，不是工程结算有效文件。9、对竣工验收报告的质证意见：（1）对该证据的真实性有异议。A、竣工验收必须以下列文件为依据：施工许可证、工程勘察成果及施工图设计文件审查批准书、施工单位的工程竣工报告、监理单位工程质量评估报告、勘察、设计单位的质量检查报告、规划、环保、公安消防等部门出具的认可文件或准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书，缺乏上述文件的验收报告不真实。B、该验收报告只有建设单位、设计和施工单位厦门建利设计装修有限公司的盖章，没有勘察单位、监理单位的签章确认，不是有效的验收文件，且反诉原告与建利公司有利害关系，该证据不真实。（2）该证据与涉案工程没有关联性。10、2009年11月20日施工合同（室内装饰工程）的质证意见：（1）对该证据的真实性有异议。厦门建利设计装饰有限公司与反诉原告有利害关系，该合同不真实。（2）该证据与涉案工程无关。（3）合同及合同涉及的施工内容未经原告认可，对反诉被告无约束力。2010年12月15日施工合同（室外附属工程）的质证意见。（1）该证据不具真实性。（2）该证据与本案不具关联性。（3）合同及合同涉及的施工内容未经原告认可，对反诉被告无约束力，不能作为鉴定依据。11、对竣工图纸的质证意见：（1）对该证据的真实性有异议。（2）该证据与涉案工程无关。（3）对该证据的证明内容有异议。根据《租赁合同》第21条的规定，反诉原告如对租赁标的物进行装修装饰，需将装修装饰方案报反诉被告审批后，才可施工。反诉原告未曾报送任何装修方案或图纸（包括该竣工图纸）给反诉被告审批，该竣工图纸不能证明图纸体现的施工内容经反诉被告确认，并为实际施工内容。证据12：我方有收到这笔款项，但无法体现是被告支付的款项，能够体现我们就认可。证据13埕围设计图纸是工会申报的图纸，未经建设主管部门审批，该图纸与本案不具关联性，广场现状与这张图纸是不稳合，广场是被告自己施工的，故该份证据与本案不具关联性。证据14、15我方有收到该款项，为第三方支付，但无法证实是被告支付租金，若能证明，我方认可，且2013年1月至6月租金不在本案请求范围，与本案无关。证据16真实性、合法性无法确认，与本案无关。
反诉被告泉州市总工会提供以下证据：1、2009年12月11日《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会议纪要》，欲证明空调在2009年12月11日已验收合格。2、补充协议，3、泉州市劳模活动中心大楼交接单，欲证明围墙由福建省闽南建筑工程有限公司施工完成，并移交反诉被告使用。
反诉原告开开金公司质证称，证据1如果有原件，由法庭核实，会议纪要不能证明反诉被告的目的，是单方说明空调的情况，没法证明空调实际调试完成。证据2不能证明反诉被告的主张，只是围墙，广场建设还包括埕围，埕围属于甩项项目，也没有付款凭证予以证明，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。2011年6月11日的会议纪要明确甩项，是在该份协议之后，也可证明没有履行。证据3真实性无异议，但是广场建设没有竣工，属于甩项，还要反诉原告施工，空调也未调试，不能证明反诉被告的主张。
反诉原告开开金公司在举证期限内向本院提出申请，要求本院委托具备相关资质的鉴定机构鉴定以下事项：1、对2009年11月交付租赁物进行装修所需装修物（包括装修材料、添置物品）的价格及人工工资与2010年9月30日交付租赁物进行装修所需装修物（包括装修材料、添置物品）的价格及人工工资的差额进行鉴定；2、对反诉原告施工的埕围等广场绿化设施的工程造价及工期进行鉴定。本院依法先后委托福建泉宏工程管理有限公司及泉州汇高工程造价咨询有限公司（备选机构）对反诉原告请求事项进行鉴定，福建泉宏工程管理有限公司认为所有收到的资料无法进行本院委托鉴定工作要求，泉州汇高工程造价咨询有限公司认为委托人未提供完整的鉴定材料，不具备技术鉴定条件。两机构向本院出具了相应的函件。
反诉原告开开金公司认为，反诉原告申请对2009年11月与2010年9月30日两个不同时期交付租赁物进行装修所需装修物（包括装修材料、添置物品）的价格及人工工资的差额进行鉴定，如果不能鉴定，可撤回该项鉴定，损失可以参照双方合同第46条关于逾期交付租赁物每天支付2万元违约金的约定，反诉原告只主张每天2000元，按逾期天数316天计算，总计632000元。关于埕围鉴定如果不能鉴定，责任应由反诉被告承担，根据反诉讼被告提供的会议纪要，广场建设的施工是由反诉原告施工，双方约定按实结算，反诉原告已实际施工广场，可以进行现场勘验，确实有投入广场建设。反诉原告提供的造价，证明了广场建设的金额是110多万元。
反诉被告泉州市总工会认为，对该两份函件没有意见，作为专业机构，对于反诉原告主张的请求，证据没办法支持他的主张，是无法鉴定的。
对于上述证据，本院分析认证如下：原告泉州市总工会本诉部分提供的证据1、2，被告开开金公司没有异议，本院予以认定，证据1、2可以证明原、被告的主体资格；原告提供的证据3《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，被告没有异议，本院予以认定，该证据可以证明泉州市总工会与开开金公司于2009年10月29日签订了《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》的事实及该合同的具体内容；原告提供的证据4《建设工程用地规划许可证》及证据5《建设工程规划许可证》，被告没有异议，本院予以认定，该两份证据可以证明该租赁物系原告所有及依法办理了相关审批手续；原告提供的证据6《泉州市劳模活动中心大楼交接单》，被告对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明原告的主张，在移交标的物时广场建设没有完善，空调未调试。本院认为，该交接单可以证明双方于2010年9月30日对该租赁物的水电工程和消防工程、中央空调工程、配电工程、电梯工程、装饰工程、室外排污、排涝工程进行交接的事实。对原告提供的证据7《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划验收意见书》及证据8《关于泉州市总工会泉州市劳动模范联谊会活动中心工程消防验收合格的意见》，被告没有异议，本院予以认定，该两份证据可以证明租赁物经验收合格的事实；对原告提供的证据9《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》、证据10《泉州市劳模活动中心租赁合同履行协调会议纪要》，被告对该两份证据的真实性没有异议，对会议纪要的部分内容有异议，认为该会议纪要系原告的单方意思表示，对被告没有约束力。本院认为，对该两份会议纪要的真实性被告没有异议，本院予以认定，该两份证据可以证明泉州市总工会就双方履行租赁合同中相关事项召集双方召开协调会的事实。原告提供的证据11《律师函》及证据12《EMS省内特快专递邮件详情单》，被告予以否认，因该两份证据没有收件人签名，不予采信。对反诉被告泉州市总工会就反诉部分提供的证据1《会议纪要》，开开金公司对该证据的真实性没有否认，对该证据的真实性本院予以认定，该证据可以证明泉州市总工会邀请相关部门对空调进行实地验收的事实；对证据2《补充协议》，开开金公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该证据可以证明泉州市总工会与福建省闽南建筑工程有限公司就配套附属工程的围墙工程建设签订协议的事实，但不能证明该围墙由福建省闽南建筑工程有限公司实际建设竣工的事实；证据3《泉州市劳模活动中心大楼交接单》与本诉证据6系同一份证据，本院认证意见同上。对被告（反诉原告）开开金公司合并提供的证据1《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》、证据2《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》，与原告（反诉被告）泉州市总工会提供的证据3、证据9相同，本院认证意见同上；对开开金公司提供的证据3《建设工程消防验收意见书》，泉州市总工会认为该证据与租赁合同无关，本院认为，本案租赁标的物已于2010年3月10日经消防验收合格，并于2010年9月30日交付使用，开开金公司提供的装修完工的消防验收意见与本案没有关联性。对开开金公司提供的证据4《中国建设银行客户回单》，泉州市总工会对其欲证明开开金公司于2009年8月14日交纳保证金200万元的事实无异议，本院予以认定。对开开金公司主张已支付从2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金并提供的证据5《中国建设银行客户回单》、证据12《中国建设银行银行客户回单》、证据14《进帐单》、证据15《银行明细单》，泉州市总工会对上述证据的真实性、合法性无异议，认可开开金公司已支付从2012年7月1日起至2012年12月31日止的租金的事实，本院予以认定。对于开开金公司主张已支付租金至2013年6月30日，因已超出本案审理范围，不做认定。开开金公司提供的证据6《通知函》、《快递单》、《空调维修费收款收据》，泉州市总工会予以否认。本院认为，该份证据可以证明开开金公司请人维修中央空调的事实，但不能作为认定泉州市总工会应支付该维修款的依据。开开金公司对其主张的因泉州市总工会逾期交房给其造成的损失及其对广场埕围等进行施工所支出的费用提供的证据7《工程预算书》、证据8《工程结算书》、证据9《竣工验收报告》、证据10《施工合同》、证据11《竣工图》，泉州市总工会均予以否认。因该五份证据系开开金公司与案外第三人所签，未经泉州市总工会认可，且在案件审理过程中，本院依法委托鉴定机构根据上述证据对开开金公司主张的事项进行鉴定，鉴定机构亦认为仅依据上述证据无法进行鉴定。故本院对该五份证据不予采信。开开金公司提供的证据13《埕围设计图纸》、证据16《收条》，泉州市总工会对其真实性没有明确否认，本院予以认定，该两份证据可以证明开开金公司对租赁物广场、埕围等进行施工建设的事实。
经庭审举证、质证及认证，对本案主要事实作如下认定，2009年10月29日，原告泉州市总工会与被告开开金公司签订一份《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，合同约定的主要内容为：泉州市总工会（甲方）将其所有的劳模大楼出租给开开金公司（乙方）用于经营酒店，租赁期限20年，自大楼移交给乙方次日起算；前三年度租金为1750000元／年，每三年递增5%。乙方应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，从第二期起，租金半年一付，于每年1月5日和7月5日前支付。逾期支付的，乙方应每日按应付租金的千分之三向原告支付违约金。甲方承诺在本合同签订之日起的十五个工作日内向乙方移交租赁物，完成移交当日为移交基准日；甲方同意给予被告自大楼移交之日起8个月的免租装修期，装修期结束的次日起，乙方应按合同约定计付租金；合同签订后，乙方向甲方交付的竞价保证金200万元其中的100万元自动转为本合同的履约保证金，其余的100万元将于乙方对租赁标的装修验收完毕后由委托人按原渠道无息退还。
2010年9月30日，泉州市总工会将租赁物移交给开开金公司使用，双方签署了《泉州市劳模活动中心大楼交接单》。2011年6月16日，泉州市总工会主持召开协调会形成会议纪要，对相关事项记载如下：关于租金问题，考虑到大楼移交迟缓等因素，双方协商同意，应严格按照承租合同规定，装修期从2010年12月1日开始计算，八个月的装修时间，租赁方从2011年8月1日按合同开始计算租金；关于一楼广场建设问题，鉴于广场建设属建筑公司甩项，现为保证装修进度，请开开金公司按照原设计方案开展施工建设，按实结算，具体由吴国强与开开金公司人员负责，抓紧制定广场设计方案。开开金公司对广场埕围实际进行了施工建设。
另查明，开开金公司分别于2012年7月24日、8月29日、10月9日、10月24日、11月21日、12月24日通过庄艺冰帐户转帐支付原告泉州市总工会2012年7月1日至2012年12月31日的租金。尚欠泉州市总工会2012年7月1日之前的租金未付。
双方当事人争议的焦点为：双方的违约责任如何确定，原告泉州市总工会的诉讼请求及反诉原告开开金公司的反诉请求是否有事实和法律依据？
关于泉州市总工会的本诉请求是否有事实和法律依据：原告泉州市总工会认为，被告开开金公司未按合同约定支付租金，属违约行为，应支付所欠租金1604166.67元并按合同约定的日千分之三支付违约金。按照原告提供的《开开金公司应付租金、违约金明细表（支付部分拖欠租金）》计算的金额认为，被告开开金公司应支付原告2011年8月1日起至2012年6月30日止的租金1604166.67元并按合同约定支付逾期付款违约金至实际付款之日止（暂计至2013年6月2日共计3078688.46元）。
被告开开金公司认为，原告要求被告从2011年8月1日起支付租金缺乏依据。原告因逾期交付租赁物及广场没有建设、空调未试机等原因，致被告于2012年2月1日才开始营业，因此，租金铁起算时间应从2012年2月1日开始。被告没有支付租金的原因是因为原告没有将被告垫付的广场建设工程款100多万元付给被告。因此，被告不存在违约，原告的诉求没有依据。
本院认为，根据原、被告签订的《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》的约定，原告同意给予被告自移交基准日起8个月的装修期，被告应于装修期结束的次日起向原告支付租金。本案租赁标的物的移交时间为2010年9月30日，按照合同约定被告支付租金的起始时间为2011年6月1日，原告基于逾期交房等原因自愿将租金支付起始时间调整为从2011年8月1日起算，系原告对其权利的处分，本院予以确认。被告尚欠原告从2011年8月1日至2012年6月30日的租金为1604166.67元。被告关于其从2012年2月1日才开始营业，租金应从当日起算的辩解意见缺乏依据，不予采纳。被告关于原告没有支付被告代垫付工程款，被告可以拒付租金的辩解意见不能成立。关于逾期付款违约金问题：被告认为合同约定的日千分之三的违约金过高，要求调整为按日万分之二点一计算，原告认为至少按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告开开金公司因逾期支付租金行为给原告泉州市总工会造成损失，应承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为被告开开金公司应从欠款之日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付逾期付款违约金。
关于开开金公司的反诉请求是否有事实和法律依据：反诉原告开开金公司认为，1、关于逾期交付租赁物损失问题：反诉被告泉州市总工会逾期交付租赁物316天，应承担违约责任，因具体损失无法评估，反诉原告要求参照该合同第46条关于租赁期满逾期交还租赁物每日支付2万元的约定，反诉原告自愿调整为按每日2000元计算，即反诉被告泉州市总工会应支付逾期交房违约金632000元；2、关于反诉原告要求反诉被告支付其垫付的广场建设费问题：按照会议纪要记载，该广场建设属建筑公司甩项，反诉被告委托反诉原告施工，据实结算。反诉原告按照反诉被告提供的图纸进行施工，反诉被告应支付反诉原告建设费用计1186985元；3、关于空调维修款问题：因泉州市总工会交付的空调未调试，开开金公司只好自行叫人维修，花费45000元，泉州市应支付该款；4、关于200万元保证金占用损失问题：因反诉被告逾期交付租赁物316天，在此期间反诉被告占用该款项没有依据，应按银行贷款利率赔偿损失；5、关于顺延租赁期限两年问题：反诉被告逾期交房316天，且交付时空调及埕围等设施未完善，至反诉原告未能正常使用租赁物，应顺延租期两年。
反诉被告泉州市总工会认为，1、反诉原告开开金公司没有证据证明逾期交房造成其经济损失，其要求参照《租赁合同》第46条的约定，按日2000元计算逾期交房损失没有依据；2、本案租赁标的物不包括开开金公司所指广场等项目，根据《租赁合同》的约定，广场建设项目不包括在交接单所列范围内，会议纪要所指建筑公司甩项，是指围墙墙面砖外墙部分，且开开金公司实施的广场建设未经泉州市总工会认可及主管部门批准，广场现状建设费用应由开开金公司自行承担；3、泉州市总工会交付开开金公司的空调质量符合合同要求，开开金公司应自行承担空调维修费用；4、合同没有约定逾期交房应对200万元保证金收取利息作为违约金，因此开开金公司请求按银行贷款利率支付200万元的资金占用损失没有依据；5、根据合同约定，租赁期限从租赁标的物移交之日起算，本案泉州市总工会逾期交付租赁物，租赁期限自然顺延，开开金公司要求顺延租赁期限两年没有依据。
本院认为，1、关于逾期交付租赁物损失问题：本案反诉被告泉州市总工会存在逾期交付租赁物的事实，因双方对于逾期交付租赁物的违约责任没有约定，反诉原告开开金公司虽申请对其实际损失进行鉴定，但因其所提供的材料不能满足鉴定条件而无法鉴定，反诉原告开开金公司应承担举证不能的后果。反诉被告泉州市总工会对逾期交付租赁物自愿给予反诉原告两个月的租金收入补偿，予以确认。反诉原告开开金公司请求参照《租赁合同》第46条的约定，请求判令反诉被告按日2000元计算逾期交房损失没有依据，不予支持；2、关于广场建设问题：根据反诉被告泉州市总工会2011年6月16日召开的《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》记载：“鉴于广场建设属建筑公司甩项，现为保证装修工作进度，请泉州市开开金娱乐城有限公司按照原设计方案开展施工建设，按实结算。具体由吴国强与泉州市开开金娱乐城有限公司人员负责，抓紧制定广场建设方案。”因本案反诉原告未能提供经双方共同确认的广场建设方案，其所建设工程量亦未经反诉被告认可，也无法通过鉴定确认该建设费用。反诉原告应承担举证不能的责任。对反诉原告的该项请求不予支持；3、3、关于空调维修款问题：根据反诉被告提供的2009年12月11日召开的《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》记载，市质监站、空调安装方于同日对空调安装工程进行了验收。2010年9月30日，反诉原、被告双方办理交接手续并在《泉州市劳模活动中心楼交接单》上签字认可。按照双方《租赁合同》第27条的约定，在装修及租期内，租赁标的物（包括空调）的日常维护和维修义务由反诉原告承担，因此，反诉原告的该项请求没有依据，不予支持；4、关于200万元保证金占用损失问题：因反诉被告逾期交付租赁物316天，在此期间反诉被告占用该款项没有依据，反诉原告请求反诉被告按银行贷款利率赔偿损失的请求予以支持；5、关于顺延租赁期限两年问题：根据双方《租赁合同》第13条约定：“本合同项下的租赁期限为20年（以甲方租赁标的物主体竣工验收合格后，移交给乙方的次日开始计算）……。”因此，本案租赁合同的20年租赁期限应从反诉被告实际交付租赁物的次日开始起算。反诉原告请求顺延租期两年没有依据，不予支持。
综上，本院认为，原告泉州市总工会与被告开开金公司之间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。被告开开金公司未能依约履行支付租金的义务，属违约行为，应当承担支付所欠租金1604166.67元及逾期付款违约金的责任。原、被告双方约定的逾期付款违约金标准过高，根据被告的申请，本院予以调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付。反诉原告开开金公司请求判令反诉被告泉州市总工会支付逾期交付租赁物损失632000元、广场建设费用1186985元、空调维修费用45000元及顺延租赁期限两年缺乏依据，不予支持。反诉原告请求反诉被告赔偿因逾期交付租赁物期间200万元保证金的资金占用损失理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告泉州市开开金娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市总工会租金1604166.67元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付逾期付款违约金（其中729166.67元从2011年8月2日起至本判决确定还款之日止；另875000元从2012年1月6日起至本判决确定还款之日止）。
二、反诉被告泉州市总工会应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泉州市开开金娱乐城有限公司保证金200万元的资金占用利息损失（从2009年11月15日起至2010年9月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、驳回原告泉州市总工会的其他本诉请求。
四、驳回反诉原告泉州市开开金娱乐城有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费37000元，由原告泉州市总工会负担12497元，被告泉州市开开金娱乐城有限公司负担24503元；反诉受理费22458元，减半收取11229元，由反诉原告泉州市开开金娱乐城有限公司负担10667元，反诉被告泉州市总工会负担562元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 胡剑涛
代理审判员 陈琼璋
人民陪审员 秦贵美
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 吴雅婧
附注：本案引用的主要法律法规条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、','2018-09-27
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
（二）检举监狱内外重大犯罪活动，经查证属实的；
（三）有发明创造或者重大技术革新的；
（四）在日常生产、生活中舍己救人的；
（五）在抗御自然灾害或者排除重大事故中，有突出表现的；
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被判处管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑的犯罪分子，在执行期间，如果认真遵守监规，接受教育改造，确有悔改表现的，或者有立功表现的，可以减刑；有下列重大立功表现之一的，应当减刑：
（一）阻止他人重大犯罪活动的；
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第七十九条
对于犯罪分子的减刑，由执行机关向中级以上人民法院提出减刑建议书。人民法院应当组成合议庭进行审理，对确有悔改或者立功事实的，裁定予以减刑。非经法定程序不得减刑。
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第二百六十二条罪犯在服刑期间又犯罪的，或者发现了判决的时候所没有发现的罪行，由执行机关移送人民检察院处理。
被判处管制、拘役、有期徒刑或者无期徒刑的罪犯，在执行期间确有悔改或者立功表现，应当依法予以减刑、假释的时候，由执行机关提出建议书，报请人民法院审核裁定，并将建议书副本抄送人民检察院。人民检察院可以向人民法院提出书面意见。
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