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内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕伊民初字第5069号
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行。
负责人张贸森，该支行行长。
委托代理人赵彦麟。
被告苏桂琴。
被告牛兵喜。
被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人张方，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（以下简称工商银行东胜支行）与被告苏桂琴、牛兵喜、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司（以下简称福泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用普通程序由审判员孟令志担任审判长，与代理审判员樊富、人民陪审员杨平组成合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告工商银行东胜支行委托代理人赵彦麟到庭参加诉讼，被告苏桂琴、牛兵喜、福泰房地产公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行东胜支行诉称，2010年8月19日，原告工商银行东胜支行与被告苏桂琴、牛兵喜、福泰房地产公司签订个人购房借款/担保合同，合同约定：“苏桂琴、牛兵喜向工商银行东胜支行贷款147万元，期限为10年（即2010年9月1日至2020年9月1日），贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率基础上上浮50％确定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。由福泰房地产公司为该笔借款提供连带责任担保。为保证此笔贷款如期偿还，苏桂琴、牛兵喜以其所购的房产抵押给工商银行东胜支行，并办理了预购商品房抵押权预告登记。如苏桂琴、牛兵喜逾期还款，工商银行东胜支行有权要求其立即偿还全部到期或未到期的借款本金、利息、罚息及债权人为实现债权所支出的全部费用并同意依法以上述抵押物进行拍卖、变卖，债权人并对上述拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。借款合同签订后，原告工商银行东胜支行按借款合同约定发放了147万元借款，被告苏桂琴、牛兵喜按合同约定偿还部分借款本息后，从2013年10月11日起陆续逾期，经多次催要未果。现原告为及时收回贷款，故诉到法院：1、判令被告苏桂琴、牛兵喜返还原告贷款本金784000元，利息、罚息、复利19020.17元,合计803020.17元（从2013年10月11日至2015年8月27日止），并从2015年8月28日始给付到履行完毕之日止的罚息及复利,罚息及复利按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%，再上浮50%确定；2、由被告苏桂琴、牛兵喜以其所有的房产在上述项应偿债务范围内享有优先受偿权；3、由被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司对上述项诉讼请求承担连带清偿责任；4、由上述3名被告承担本案诉讼费及实现债权的所有费用。
被告苏桂琴、牛兵喜、福泰房地产公司未做答辩。
原告工商银行东胜支行为证明其主张，向本院提供以下证据：
第一组证据：被告身份证、户口本、结婚证复印件及鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件各1份，共8页，证明被告身份信息。
第二组证据：个人购房借款/担保合同1份22页，证明原告与被告苏桂琴、牛兵喜、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司贷款金额、贷款用途、贷款期限、贷款利率、逾期罚息利率及担保人为鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司、担保方式及连带责任保证、担保期限等事实。
第三组证据：个人贷款支付凭证1份2页，证明原告按合同约定发放贷款给被告苏桂琴、牛兵喜，并按照借款合同约定，将该贷款支付到被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司的事实。
第四组证据：预购商品房抵押权预告登记证、承诺书各1份共4页，证明原告对被告苏桂琴、牛兵喜所有的房产享有抵押权的事实。
第五组证据：个人贷款账户管理一览表1份8页，证明被告苏桂琴、牛兵喜向原告贷款147万元，截至2015年8月27日尚欠原告贷款本金784000元及利息、罚息、复利19020.17元，合计803020.17元的事实。
第六组证据：中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行出具的违约时间证明1份1页，证明被告的违约时间是2013年10月11日，截止2015年8月28日已连续违约22期。
被告苏桂琴、牛兵喜、福泰房地产公司未到庭质证。
本院认为，原告工商银行东胜支行提供的以上六组证据来源合法，反应内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，且故本院对原告工商银行东胜支行提供的六组证据予以当庭采信。
根据当事人的举证、质证及本院的认证意见，本院确认事实如下，被告苏桂琴、牛兵喜系夫妻关系，2010年8月19日，原告工商银行东胜支行与被告苏桂琴、牛兵喜、福泰房地产公司签订个人购房借款/担保合同，合同约定：“苏桂琴、牛兵喜向工商银行东胜支行贷款147万元，期限为10年（即2010年9月1日至2020年9月1日），贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率基础上上浮50％确定，借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%确定。还款方式为按月等额本息还款法还本付息。苏桂琴、牛兵喜以其所购的房产为该笔贷款提供抵押担保，还约定如苏桂琴、牛兵喜逾期还款的，工商银行东胜支行有权要求其立即偿还全部到期或未到期的借款本金、利息、罚息及债权人为实现债权所支出的全部费用，被告苏桂琴、牛兵喜同意依法以上述抵押物进行拍卖、变卖，并且债权人对上述拍卖、变卖价款享有优先受偿权。同时，被告福泰房地产公司在个人借款/担保合同中保证人处加盖公章。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。原告工商银行东胜支行于2010年9月1日将147万元借款一次性划入被告苏桂琴、牛兵喜指定的帐户。
另查明，被告苏桂琴、牛兵喜于2013年10月11日开始逾期。截至2015年8月27日，被告苏桂琴、牛兵喜尚欠原告工商银行东胜支行贷款本金784000元，利息、罚息、复利19020.17元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告工商银行东胜支行与被告苏桂琴、牛兵喜、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司签订的个人购房借款/担保合同是双方的真实意思表示，故工商银行东胜支行与苏桂琴、牛兵喜签订的个人购房借款/担保合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告工商银行东胜支行已经按照合同约定发放了贷款147万元，被告苏桂琴、牛兵喜应按合同约定履行还款付息的义务。现被告苏桂琴、牛兵喜在2013年10月11日后陆续逾期，连续逾期22期，属违约行为。故对原告工商银行东胜支行请求被告苏桂琴、牛兵喜返还借款本金784000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、逾期利息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告工商银行东胜支行请求被告苏桂琴、牛兵喜支付利息、罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。
在工商银行东胜支行与苏桂琴、牛兵喜、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司公司于2010年8月19日所签订的个人购房借款/担保合同中约定：“苏桂琴、牛兵喜以其所购的抵押予工商银行东胜支行，如苏桂琴、牛兵喜违反合同约定的还款付息的义务，工商银行东胜支行有权按合同规定以合法的形式对抵押财产进行处分，并获得抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。”本案中，因被告苏桂琴、牛兵喜从2013年10月11日后陆续逾期，连续逾期22期，构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告工商银行东胜支行请求依照合同的约定以拍卖、变卖抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”，本案中，原、被告双方签订的保证合同中约定，“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人为实现债权的必要费用。”故原告工商银行东胜支行要求被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司在本案中对被告苏桂琴、牛兵喜的债务承担连带责任保证的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告苏桂琴、牛兵喜追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告苏桂琴、牛兵喜（债务人）自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（债权人）借款本金784000元，及截至2015年8月27日的利息、罚息、复利19020.17元，并支付从2015年8月28日起至借款本息实际给付之日止的罚息、复利（罚息、复利的利率按合同约定执行利率基础上上浮50%计算）；
二、如被告苏桂琴、牛兵喜未在本判决确定的期限内归还上述第一项判决确定的款项，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行有权依法拍卖、变卖被告苏桂琴、牛兵喜提供的抵押物房产，并就所得价款优先受偿；
三、被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司对上述第一项给付责任承担连带清偿责任；
四、被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告苏桂琴、牛兵喜追偿，被告苏桂琴、牛兵喜应于被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司清偿其已实际履行的债务。
案件受理费11831元，公告费600元，由被告苏桂琴、牛兵喜、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
审 判 长 孟令志
代理审判员 樊 富
人民陪审员 杨 平
二〇一六年四月十九日
书 记 员 李骁帆
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。