四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终8726号
上诉人（原审被告）：洒西平，男，1957年11月14日出生，汉族，住成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）：柏玲，女，1961年10月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。
委托诉讼代理人：李蓉，四川天润华邦律师事务所律师。
上诉人洒西平因与被上诉人柏玲房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洒西平上诉请求：1.撤销（2016）川0107民初8663号民事判决第一项；2.本案诉讼费由柏玲承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。⑴双方签订的合同约定2015年12月20日至2016年3月19日为免租期，而且柏玲在起诉状中也没有主张25911元免租期租金，一审法院对免租期的租金进行折算、认定为25911元是错误的；而且案涉房屋是清水房，必须进行装修后才能使用，所以才给予了免租期，而不是为了收租而设定的。⑵2016年6月2日洒西平通过龙湖招商办与柏玲协商，并于2016年7月2日见面商谈，洒西平于2016年7月3日通知柏玲退租，柏玲同意，但是柏玲一直不收取钥匙，洒西平才在2016年8月16日公证催促柏玲领取钥匙，故双方于2016年7月3日达成退租的一致意见，合同应于该日解除，一审对此认定错误，判决洒西平支付租金20729元错误。2.一审程序违法。洒西平在举证期限内提交申请案外人出庭作证的申请，但是一审法院并未处理，判决书中也未记载，属程序违法。综上所述，请求法院查明事实，维护当事人合法权益。
柏玲辩称，租赁合同是双方真实意思表示，双方应该遵照执行，三个月免租期是柏玲基于三年租期给予的优惠，洒西平在租赁半年后退租的行为导致柏玲产生了巨大的经济损失，洒西平应该予以赔偿。
柏玲向一审法院起诉请求：1.判令洒西平向柏玲支付2015年12月20日至2016年3月19日的租金33315元，以及2016年6月20日至2016年8月16日的租金21100元；2.判令洒西平向柏玲支付2015年12月20日至2016年8月16日的物管费5735元（该物管费暂计至起诉之日，实际应计算至租赁房屋返还之日）、电费190.5元、以及因洒西平未及时缴纳物管费、电费所产生的违约金413.51元。
一审法院查明，双方于2015年12月17日签订《房屋租赁合同》，约定由柏玲将自有的位于成都市××街××（××楠××街）3幢2层0213号商业用房（面积85.42平方米）出租给洒西平使用，房屋租赁期3年，自2015年12月20日起至2018年12月19日止，免租期为2015年12月20日至2016年3月19日，在此期间产生的水电气物业费由洒西平承担。合同还约定：1.该房屋第一年（2015年12月20日至2016年12月19日）月租金为人民币11105元；2.房屋押金款为人民币5000元，待租赁期满并结清费用后，柏玲应于结清当日将押金不计利息全额退还洒西平；3.洒西平在合同签订后于2015年12月19日前向柏玲支付押金款11105元，首期租金33315元，之后租金按季度支付；4.租赁期内洒西平未经柏玲同意擅自退租的，柏玲可以将房屋押金作为洒西平支付的违约金不予退还；5.租赁期内洒西平造成柏玲损失超过洒西平缴纳保证金时，柏玲有权向洒西平进一步追究责任。洒西平同时租得案涉商铺旁边的0214号房屋共同使用，并于2015年12月对上述两个商铺同时进行装修。
2016年8与18日，洒西平向柏玲发出《书面通知函》，表示双方于2016年7月2日协商退租，终止《房屋租赁合同》的履行，洒西平已于2016年7月9日将商铺恢复原貌并停止使用，将商铺交还。
柏玲签订有《龙湖·金楠天街前期物业服务合同》及《临时管理规约》，其约定案涉商铺的物业管理费为8.5元/平方米/月。柏玲于2015年10月27日支付了案涉商铺自2015年10月至2016年4月的物管费5082.49元，于2016年8月12日支付了2016年5月至8月的物管费和违约金共计3285.47元，2015年8月1日至2016年8月1日的电费和违约金共计222.82元。
2015年6月19日，案涉商铺物业公司向洒西平出具专用收据，表示收到洒西平预交的物管费88286.10元，该收据摘要载明“预交收款地产老带新，只冲抵物管费，不做退款”。2015年12月21日，该物业公司出具退款凭据，向洒西平退款伍万元，并备注：“老带新费用，业主要求把50000元预存在另一间房号下面。同日开出票号YJ1512210011的收据，收到洒西平支付的5万元费用，备注“老带新费用，只用于冲抵物业费，不能作退款”。2016年10月14日，物业公司在该收据下方备注：“只作清账使用，预退，在业主要求下退了五万在CDJNTJS3-1-0214名下，票号YJ1512210011；目前3-1-0214还剩38286.10元。”并在该备注上加盖了印章。
2016年8月19日，成都市众联立房地产经纪有限公司出具《钥匙及房卡收条》，表示收到洒西平交付的案涉商铺的钥匙一把。该收条顶部备注系与柏玲电话确认后进行的钥匙交付。
洒西平出示与柏玲及其丈夫丁某的短信记录，拟证明双方于2016年7月2日达成了解除合同的一致意见；出示四川森迪建筑工程设计有限公司作出的书面证明，拟证明其于2016年7月9日对案涉房屋的装修拆除完毕，并恢复商铺原貌，柏玲不予认可，认为案涉商铺实际系于2016年8月16日返还。
庭审中双方确认洒西平已支付了2016年3月至2016年6月的租金的事实。
一审法院认为，双方之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。洒西平拖欠房屋租金，已经构成违约，故一审法院对柏玲要求洒西平支付欠付租金请求予以支持。对于租金计算截止时间，一审法院认为，根据柏玲提供的短信记录无法充分证明双方已经达成了解除合同的一致意见，故一审法院认定洒西平交还钥匙的时间为案涉商铺交还时间。故对柏玲主张的2016年6月20日至8月16日的租金20729元予以支持。对柏玲提出的免租期期间租金，一审法院认为，合同虽约定免租期为3个月，但该免租期应是以约定的三年租赁期届满为基础而约定洒西平享受的免付租金的权利，现双方合同提前解除，柏玲作为出租方收取合同约定租赁期内的租金的目的不能全部实现，故洒西平享受的免租期亦应予以折抵，故一审法院依据洒西平实际使用案涉房屋的时间与合同约定的租赁期的比例，折抵计算其应补足支付免租期内租金25911元。综上，洒西平应支付柏玲租金共计46640元。
对柏玲主张的物管费、电费及相应违约金的请求，一审法院认为，因洒西平已经预交了案涉商铺及隔壁商铺的物业管理费共计88286.10元，并明确约定用于抵扣物业管理费，依据物业收费标准，租赁期间的物业管理费并未超过该预交金额，故一审法院对柏玲要求洒西平补交物管费的请求不再予以支持。但该预交金额并不用于抵扣电费，故对柏玲主张的电费及违约金共计222.82元，一审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、洒西平于判决生效之日起五日内向柏玲支付租金46640元；二、洒西平于判决生效之日起五日内向柏玲支付电费及违约金共计222.82元；三、驳回柏玲的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1319元，因适用简易程序，减半收取659.5元，由洒西平负担509元，柏玲承担150.5元。
双方在二审中均未提供新的证据，二审查明事实与一审相同。
本院认为，本案双方争议的主要问题是洒西平是否支付免租期内的租金和返还案涉房屋的时间如何认定问题。针对上述问题，作如下评析：
关于洒西平是否支付免租期内的租金问题。双方于2015年12月17日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，应按合同约定履行各自的义务。在实际履行过程中，承租人洒西平因自己的原因要求提前退租，解除房屋租赁合同，属于洒西平履行租赁合同的违约行为，出租人柏玲可以按照租赁合同的约定要求洒西平承担违约责任，造成损失的可要求损失赔偿。从双方签订的《房屋租赁合同》看，虽约定有三个月的免租期，但因承租人的原因导致合同提前解除后，是否支付免租期内的租金，双方并未对该问题进行约定。按照双方在合同中关于违约责任的约定，洒西平在租赁期内擅自退租的，柏玲可以将房屋押金作为洒西平支付的违约金不予退还；在租赁期内造成柏玲损失超过洒西平缴纳的保证金时，柏玲有权向洒西平进一步追究责任，故洒西平上诉认为不应承担免租期内的租金请求成立，一审法院按比例折算支付免租期的租金25911元没有合同依据，本院予以纠正。
关于洒西平返还案涉房屋的时间如何认定问题。洒西平认为2016年7月2日协商解除租赁合同后，在2016年7月9日对案涉房屋的装修拆除完毕时就已返还房屋，而柏玲认为收到案涉房屋是2016年8月16日。本院认为，从现有双方出示的证据和陈述看，洒西平于2016年8月16日到公证处公证后，通知柏玲收取案涉房屋的钥匙，而在此之前，无证据证实曾通知柏玲退还案涉房屋钥匙而拒收的事实，故洒西平上诉认为实际退还房屋时间为2016年8月16日有误的主张不成立，本院予以驳回。
综上，一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8663号民事判决第二项，即“被告洒西平于本判决生效之日起五日内向原告柏玲支付电费及违约金共计222.82元”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8663号民事判决第一项、第三项，即“一、被告洒西平于本判决生效之日起五日内向原告柏玲支付租金46640元；三、驳回原告柏玲的其他诉讼请求”；
三、上诉人洒西平于本判决生效之日起五日内支付被上诉人柏玲租金20729元；
四、驳回被上诉人柏玲其他诉讼请求。
一、二审诉讼费1978.5元，由上诉人洒西平负担791.40元，由被上诉人柏玲负担1187.10元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年八月二十二日
书记员 谭小雨