广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸
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打字员：校对员：蓝斯艺发文号：（2014）佛南法民三初字第246号印20份，存份主题词：商品房预售合同纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第246号
原告黎毅红，女，1985年4月19日出生，汉族，住佛山市南海区松岗联表坎头村北四巷***号，公民身份号码：4406821985********。
委托代理人谢琼，广东邦南律师事务所律师。
委托代理人罗志辉，广东邦南律师事务所律师。
被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区狮山农场“三号岗”，企业法人营业执照：440682000233870。
法定代表人杨建军。
委托代理人李杰南，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。
原告黎毅红诉被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志辉及被告的委托代理人李杰南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区狮山街道办事处科技北路1号锦绣北苑4号楼1104房，房屋总金额为人民币621277元。《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条分别约定如下：一、被告应当在2013年12�31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；4、该商品房已办理竣工验收备案。二、被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。三、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。商品房验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定如期付清了首期房款并办理了银行按揭，已按照合同�定履行了应尽义务。但原告发现被告并未能在合同约定的交付期限内办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，直至2014年2月17日，被告才办理取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。直至2014年3月3日，被告才发出书面通知，通知买受人办理收楼手续。被告根本不能按照合同约定于2013年12月31日前交付商品房，已经构成逾期交房，应承担违约责任。为此，诉请：1、判令被告支付从2014年1月1日至2014年3月2日的违约金18949元（计算方式：房屋总金额621277元×0.05%×逾期天数61天=18949元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告推迟交楼的原因是有部分的业主请求加建围墙而到政府部门进行投诉，政府部门要求被告加建围墙后才进行验收，所以导致交楼推迟。按照原、被告双方所签订的补充协议约定，加建围墙并非本案合同中约定的范畴，所以由于业主原因致使本案诉争的楼房推迟交付，责任在业主方，而不在被告方。2、被告在2014年1月29日已经全部通知了业主进行收楼，而被告也在该日通过各部门验收合格，但由于1月30日逢春节，所以备案推迟到2月17日，但不影响开发商进行交楼的义务。即便计算推迟交楼的违约金应只计算至2013年1月29日，而不是原告所主张的61天。3、本案双方所约定的违约金明显过高，请求法庭进行适当地调整。
原告在诉讼中提供下列证据材料：
1、原告身份证（1份，复印件），证明原告诉讼主体资格。
2、企业机读档案登记资料（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。
3、商品房买卖合同（1份，原件），证明原告向被告购买位于狮山锦绣北苑的房屋及房屋价格，原、被告约定房屋交付期限、交付条件、逾期交房的违�责任。
4、收据（2份，原件）。
5、佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同（1份，原件）。
6、中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据（借款人留存）（1份，原件）。
证据4-6，证明原告已经按照合同约定履行付款责任。
7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（1份，复印件），证明被告逾期办理工程竣工备案。
8、收楼通知、收楼须知（1份，原件），证明被告在满足房屋交付条件前曾向原告通知收楼，但该收楼通知应认定为无效。
经质证，被告对原告出示的证据均无异议。
被告在诉讼中提供下列证据材料：
1、营业执照（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。
2、2014年1月30日邮政专递回单（2份，原件）、2014年3�10日邮政专递回单（1份，原件），证明被告已于2014年1月30日通知原告收楼，并告知相应的收楼手续。
3、借用A钥匙名单（1份，复印件），证明原告在接到被告收楼通知后，曾到被告处借用钥匙看楼，同时原告应当知道收楼的时间。
4、收楼验收表（1份，原件），证明原告已经知道收楼的时间及程序，被告已尽到通知的义务，同时应视为对收楼时间的变更。
5、规划总平面图（1份，复印件）、竣工总平面图（1份，原件），证明部分业主向行政部门投诉的围墙在平面图中没有标明围墙线，根据行政部门的要求，被告加建围墙后才能审批通过竣工验收。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为2014年1月29日的收楼通知是该楼宇未办理竣工验收备案之前发出的，不符合双方合同�定的收楼条件，该收楼通知无效。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，借钥匙的签收人非原告本人，且从双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交接明确约定商品房达到交付条件后出卖人应书面通知买受人办理交付手续，借用钥匙并不能推定原告知道或应当知道收楼条件。对证据4的真实性无异议，但业主签名处没有签收日期，且备注处载明未收楼，因此不能推定原告从何时知道楼宇符合交楼条件。对证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，从规划图的围墙线整体一致性说明南向的围墙在规划中已存在，另被告主张的因业主投诉导致验收备案延迟，因被告未举证证明，原告对该组证据证明内容不予确认；如规划图上南向围墙是存在的，被告未加建围墙已构成违约，如规划图上南向围墙线是不存在的，被告未加建围墙亦不影响工程验收备案的进度，如属于规划部门迟延验收的，相关法律责任与原告无关。
经审查，被告对原告的全部证据均无异议，本院予以采信。原告对被告证据1无异议，本院予以采信。被告不能证明证据3与本案的关联性，本院不予审查。原告对被告证据2、4、5真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容综合本院采信的其他证据予以综合认定。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
2012年11月28日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑4号楼1104房；价款621277元；原告逾期付款的（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金；（第八条）被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件（1、该商品房经验收合格，4、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；并对产权登记等进行了约定。
原告已按合�约定支付房款予被告。
2014年1月29日，被告向原告合同约定地址寄发收楼指引。
2014年2月17日，涉讼楼宇经竣工验收备案。
原告签署《收楼验收表》，列明涉讼房屋存在“门的钥匙开吾到门”的问题，备注处载明“未收楼”。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼楼宇至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。对比被告提供的规划总平面图及竣工总平面图，两者并不存在差异，无法反映被告所述规划变动情况；且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，被告辩称因应业主要求加建围墙致楼宇竣工验收备案延误的主张本院不予采纳。涉讼楼宇于2014年2月17日经竣工验收备案，具备约定交付条�，原告收楼验收所指出的房屋问题并不涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，原告可要求被告进行相应的修复处理，但不能作为拒绝收楼的理由，原告认为逾期收楼违约金应计至2014年3月2日的意见本院不予采纳。原、被告就房屋买卖主要义务（支付房款、交付房屋）约定的逾期责任是双务对等的，结合现行的资金占用利率水平及周边房屋租售标准，本院认定约定的日万分之五违约金计算标准并不过高，被告要求对违约金进行调整的主张本院不予采纳。综上，被告应以已付房款621277元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至竣工验收备案之日（2014年2月17日）止（共48日）按日万分之五计付违约金14910.65元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南�锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14910.65元予原告黎毅红。
二、驳回原告黎毅红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取138.86元（原告已预交），由原告负担52.48元，由被告负担86.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年六月五日
书记员 蓝斯艺