天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初1128号
原告史永杰
委托代理人汪炳旭,天津允诚律师事务所律师。
被告韩淼
原告史永杰与被告韩淼房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月25日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告史永杰之委托代理人汪炳旭,被告韩淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告史永杰诉称,原告史永杰与被告韩淼经我爱我家中介公司介绍于2015年3月3日签订了《房屋租赁合同》,合同约定原告将其所有的坐落于天津市河西区××中段南侧××大厦××室房屋出租给被告韩淼居住使用,租赁期限自2015年3月3日至2016年3月2日止,月租金3500元。被告在租赁期限内,自行承担产生的水费、电费等费用;合同约定未经原告同意,被告中途退租或私自转借给他人使用,应按房屋一个月的月租金向原告支付违约金,若支付的违约金不足弥补损失的,应负责赔偿;租赁期内,因被告原因造成房屋及其设施损坏的,被告应予以修复或赔偿损失。合同签订后,原告依约履行了义务,被告在使用房屋期间多次拖欠房租及电费、采暖费等,原告均处于追索状态。至2016年1月2日,被告擅自解除合同,并拖欠电费、采暖费等,且造成原告房屋部分家具、墙面、浴室推拉门及马桶损坏。为维护原告合法权益,现依法诉至法院,请求判令:1、被告韩淼立即支付原告房屋租赁期间的电费、采暖费共计4000元;2、被告韩淼立即支付原告违约金3500元;3、被告韩淼赔偿原告房屋租赁期间部分家具、墙面、浴室门及马桶的修缮费1500元;4、诉讼费由被告韩淼承担。
原告史永杰提供如下证据:1、天津市商品房买卖合同1份,证明原告系诉争房权利人;2、房屋租赁合同1份,证明原、被告双方签订租赁合同的情况;3、暖气费、电费票据4张,证明暖气费与电费的欠款情况;4、照片6张,证明屋内损失情况。
被告韩淼辩称,不同意原告第1项诉讼请求,因为诉争房实际不是被告居住,也不是被告消费的,故该费用不应由被告负担。不同意第2、3项诉讼请求,被告于2016年1月3日已将诉争房钥匙交还原告,原告检查完之后没有提及损失事宜,故被告不同意给付违约金,被告不拖欠原告任何房租。另,被告实际居住地址与所签合同上列明地址房号不一样,被告实际居住的是中央公馆1512室,但合同列明的是奥发大厦1311室,故被告对合同真实性有异议。
被告韩淼向法庭提供证据如下:1、案外人刘忠彪书写的承诺书1份,证明案外人刘忠彪认可实际居住,并愿意承担租房期间的相关费用;2、微信聊天记录截图5页,证明原告对于刘忠彪实际居住房屋是知情的,原告向被告提出最后一个月租金是2015年12月3日,并非11月份,还证明在12月18日原告要求被告支付5000元费用,被告已经向原告支付1000元费用,并用3500元押金折抵一个月租金,被告不存在违约情形,交钥匙时原告也未主张违约损失。
经审理查明,原告史永杰与被告韩淼原系房屋租赁合同关系。2015年3月3日,原告与被告韩淼签订《房屋租赁合同》,原告为出租方(甲方),被告韩淼为承租方(乙方),被告韩淼承租原告出租的坐落于天津市河西区××中段南侧××大厦××室房屋,建筑面积为51.27平方米,租赁期限为1年,自2015年3月3日至2016年3月2日止,约定乙方租赁甲方的房屋作为居住使用,月租金为3500元,租金按季度向甲方支付,且于每季度提前一个月支付;租房押金3500元;合同约定乙方在租赁期间实际使用的一切费用(水、电、物业费等)应自行负担,并按规定向甲方或有关部门交纳。合同签订后,被告入住了租赁房屋,并按照合同约定向原告交纳了2015年3月至2015年11月期间的房租;因经济条件变故无力继续承租房屋,被告未按照合同约定提前交纳2015年12月的租金,并向原告提出以押金折抵2015年12月的租金,折抵完毕后便终止租赁关系。2016年1月3日,被告向原告交还了租赁房屋的钥匙,双方提前解除了租赁关系。原告认为被告在租赁过程中,存在拖欠电费、采暖费以及违约情形,遂诉至本院。
以上事实,有原、被告双方的陈述及原告提供的证据1、2、3,予以佐证,本院予以采信。原告提供的证据4,需要其他证据予以佐证,本院不予采信。被告提供的证据1,与本案无关,本院不予采信;证据2,需要其他证据予以佐证,本院不予采信。
本院认为,民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中,被告韩淼对于租赁房屋的具体名称在庭审中提出异议,表示合同中载明的房屋是奥发大厦1311室,而自己实际居住的是中央公馆1512室,这是两处不同地点的房屋;原告对此予以否认,并表示上述两个名称系同一套房屋,只是名称不一样而已。本院在案件审理中,经调查走访(奥发大厦开发商天津奥联房地产开发有限公司向本院出具了书面说明),确认奥发大厦1311室与中央公馆1512室系同一套房屋,只是名称方面存在差异。被告长期在诉争房屋租住,对此情况不可能不知情,却以此为由提出对租赁合同真实性的抗辩,不符合客观事实,本院不予支持。双方之间的租赁合同,系当事人真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,双方均应按照协议约定履行各自的义务。
关于原告的第1项诉讼请求,合同约定租赁期间使用的电费、采暖费等应由被告自行承担,原告提供了租赁房屋电费、采暖费的相关票据,被告对于原告主张的电费、采暖费数额3343.71元本身也没异议,本院对原告该主张以票据载明金额3343.71元为准予以支持,被告应予给付。被告以自己并未实际居住提出抗辩,不符合合同相对性的原理,本院不予支持。
关于原告的第2项诉讼请求,双方合同约定的租赁期间应至2016年3月2日止,但被告因自身经济变故无力继续承租的原因,一方面未按照合同约定交纳2015年11月之后的房租,另一方面擅自提出提前解除租赁关系,不符合双方合同约定,构成违约,按照合同约定被告应按照一个月租金的标准向原告支付违约金,原告该主张本院予以支持。被告以2016年1月3日交还房屋钥匙时原告未提及损失事宜为由,不同意支付违约金,于法无据,本院不予支持。
关于原告第3项诉讼请求,原告仅提供了证据4照片6张,不能证明原告的待证事实,原告主张房屋修缮费用1500元,依据不足,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、自本判决生效之日起5日内,被告韩淼给付原告史永杰电费及采暖费3343.71元;
二、自本判决生效之日起5日内,被告韩淼给付原告史永杰违约金3500元;
三、驳回原告史永杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由原告史永杰负担8元,由被告韩淼负担42元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判长 蔡荣华
审判员 赵战勇
审判员 关 津
二〇一六年六月十二日
书记员 李 明
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。