广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2120-2123号
（2120号案）上诉人（原审原告）：王绪栋。
（2121号案）上诉人（原审原告）：虞雪芳。
委托代理人：吴萍。
（2122号案）上诉人（原审原告）：唐明一。
（2123号案）上诉人（原审原告）：刘恩伟。
委托代理人：唐明一。
被上诉人（原审被告）深圳市保利城实业有限公司。
法定代表人吴国军，该公司总经理。
委托代理人范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人龙淑芝，系该公司员工。
上诉人王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟因与被上诉人深圳市保利城实业有限公司（以下简称保利城公司）房屋租赁合同纠纷案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第539、540、542、543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年2月至3月期间，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟（买方）与保利城公司（卖方）分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟具体签约时间详见附表三），约定：第三条：买方购买深圳市南山区南油大道东创业路北保利城花园二期3号、4号楼的商铺（王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟购买商铺的具体情况详见附表二），卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。第七条：卖方须于2003年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容；买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。第八条：卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任；卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的：（一）买方有权单方解除合同，卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在10日内将买方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成买方损失的，还应当负赔偿责任；（二）买方不解除合同的，按本条第一款处理。第十一条：卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买方可拒绝接收。第十三条：交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款；及其他条款。该合同附表三确定的装修标准为：1、外墙：粘贴天然石材或优质仿石漆涂料、大堂为高级玻璃幕墙；2、大堂中庭走道：铺贴天然石材，大堂及走道铺高级玻化地砖，天花：高级吊顶；3、空调：采用中央空调系统；4、备用发电机：城市供电并配备柴油备用发电机；5、电梯：上海三菱扶梯8部、客货梯1部；6、消防系统：设有先进的自动消防报警系统及自动灭火系统；7、保安系统：均设24小时保安监控系统；8、广播系统；9、独立式商铺：中央空调，地面铺高级地砖、天花装饰高级吊顶、玻璃间隔、集中照明、墙面刷乳胶漆、装设玻璃门。
2003年2月至3月期间，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟（甲方）与保利城公司（乙方）分别签订《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》（王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟具体签约时间详见附表三），约定：一、甲方委托乙方出租涉案商铺（详见附表二）；二、委托出租的期限为2003年9月1日至2011年8月31日，共计8年；三、乙方处理委托事务取得的财产，应当依据本协议的约定交付甲方，且乙方不得另行向甲方主张其他处理委托事务的费用及相关报酬；甲方出租期间每年租金为购买商铺总价的7%，乙方按下列时间支付租金，每期租金数额相同（各案每期租金金额及总计金额详见附表三），每期租金的支付时间为2007年／2008年／2009年至2011年期间的每年3月5日及9月5日；甲方同意上述收益由乙方直接汇入甲方指定的相应银行账户；四、甲方认可与乙方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议；甲方应在2003年6月30日向乙方提供委托租赁之商铺进行装修；七、委托出租期满，如双方尚有续约的意向，在同等条件下乙方有优先续约权，如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺。乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复；十、本协议自甲乙双方签名盖章之日起生效；及其他条款。
2011年4月26日，保利城公司向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟发出《通知》，告知王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟租赁合同期满后不再续约，经保利城公司寻找，现有东莞市美兰物业投资有限公司有整体承租保利城花园3、4栋的意向，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟可直接与该公司洽谈。
2011年6月25日，保利城公司向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟发出《关于合同期满不再续约及限期收铺的通知》，告知王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟租赁合同期满后不再续约，届时保利城公司将对商铺进行恢复，因恢复工程量大，至少需要120天才能竣工，故请王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟于2011年12月20日至2011年12月30日期间到现场办理收铺手续，如因大运会限制施工等不可抗力的原因不能办理交铺手续的，将顺延交铺时间；王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟如不按通知时间收铺，视为保利城公司已经按时交铺；王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟如对该通知有异议可于收到通知后三日内提出。
2011年8月25日，包括上诉人唐明一、刘恩伟在内的部分业主向保利城公司发出《关于终止深圳（南山中心区）保利城花园3号、4号楼商场﹤商铺委托租赁协议﹥的函》，告知保利城公司租赁合同期满时保利城公司应无条件返还商铺，不接受保利城公司任何理由、任何形式的无偿免责延期交铺请求，保利城公司不能按规定时间返还的，应承担延期交铺的违约责任，保利城公司应按照买卖合同、租赁合同、收楼书及国家规定的标准返还商铺。
2011年12月10日，保利城公司向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟发出《关于延期交铺的通知》，内容为：根据商场整体恢复原状工程量需要，保利城公司计划2012年4月前完成该复原工程全部工作，并交铺于王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟；《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》也将正式履行完毕，请各原告于2012年4月1日至4月15日期间办理收铺手续；由于本次延期交铺所造成的租金损失，保利城公司将按照与王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟所签订的《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定的租金标准，从2011年10月1日至2012年4月1日前（其中9月份抵扣大运会限制施工一个月，不计租），在办理手续后的10个工作日内，保利城公司将此租金支付到王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的原租金账户；如王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟对本通知内容持有不同意见，请王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在收到本通知之日起五个工作日内向保利城公司提出书面回复，否则保利城公司视为王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟已认同本通知的全部内容。
2011年12月22日，包括上诉人唐明一、刘恩伟在内的部分业主向保利城公司发出《﹤关于延期交铺的通知﹥的复函》，表示不接受保利城公司延期交铺，保利城公司应承担迟延交铺的违约责任。
2012年3月1日，保利城公司在报纸刊登公告，通知深圳市保利城花园3#、4#裙楼商铺业主于2012年4月1日至15日前往涉案商场收铺，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟对该公告真实性无异议，但认为与本案无关。
2012年4月11日，包括王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在内的部分业主向保利城公司发出《关于未能如期收回我方商铺的函》，表示王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟等业主于2012年4月前往现场查验并办理收铺手续，但商铺不符合交铺的装修标准。
2013年8月底，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟向保利城公司发出通知，要求保利城公司立即交还商铺并赔偿损失。
原审法院查明：1、深圳市建设局于2002年10月14日出具《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（深备案字2002-158号），显示：保利城花园3#、4#住宅及地下室工程，经建设单位深圳市保利城实业有限公司于2002年10月14日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2002年10月14日在该局备案，该《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》中“使用功能”栏的内容为“住宅、商业及配套工程”。2、深圳市电梯注册登记网上公示信息显示了使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块保利花园商场的8部扶梯、1部客梯的相关信息。3、盖有深圳市特种设备安全检验研究院检验专用章的涉案商场电梯使用标志载明电梯下次检验日期为2014年6月。4、深圳市公安局消防局于2002年9月20日出具《建筑工程消防验收意见书》（深公消建（2002）验272号），显示：该局回复保利城公司，保利城花园3#、4#及地下室经该局复验收，基本符合原设计要求，同意投入使用。5、保利城公司主张其已依约对涉案商铺恢复原状，并提交了其与深圳市中深建装饰工程有限公司2011年12月29日签订的《深圳市保利城花园3号、4号楼裙楼商场复原装修工程合同》及2012年3月30日的《工程竣工验收报告》，并主张涉案商场经恢复原状后已消防验收合格，已由深圳市嘉华盛典投资发展有限公司对外招商并开业。为此，保利城公司提交了深圳市公安局南山分局消防监督管理大队于2013年1月16日出具的《建筑工程消防验收意见书》【深公南消验字（2013）第0061号】，该意见书载明保利花园3#、4#楼一层至三层所在建筑物商场室内装修工程，装修面积5592平方米，使用功能为商场，经审查，评定该工程消防验收合格；2013年1月17日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队为保利花园3#、4#楼一层至三层商场颁发深公消安检字（2013）第E0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
保利城公司提交的业主收铺签名表显示：王绪栋于2012年4月7日注明“看铺不代表收铺”；虞雪芳于2012年4月10日注明“不代表收铺”；刘恩伟由唐明一代注相同内容。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟均表示其未收铺。
保利城公司主张截至2013年11月4日，已有226名商铺业主与深圳市嘉华盛典投资发展有限公司签订了租赁合同，并提交了该公司于2013年11月5日出具的《承租情况回复函》，函中列明王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟均未签约。保利城公司另提交了东莞市美兰物业投资有限公司于2013年12月5日出具的《证明》，显示2011年4月30日至2011年12月29日，共有278名商铺业主与该公司签订了租赁协议或意向书，但因部分业主强烈干预，该公司最终未能实际履行与保利城公司签订的《深圳市南山区保利城花园3号、4号楼裙楼商铺租赁合同》及《补充协议》。东莞市美兰物业投资有限公司出具的统计表及租赁意向书显示，王绪栋、虞雪芳分别于2011年8月20日、2011年5月10日与该公司签订了租赁意向书。保利城公司确认并未向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟支付2011年12月10日《关于延期交铺的通知》载明的租金损失。
王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟当庭主张保利城公司应按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三约定的装修标准将涉案商铺恢复原状进行返还，并明确涉案商铺不符合约定标准在于：1、电梯。约定标准为扶梯8部、客货梯1部，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在与保利城公司签订房地产买卖合同时，认为9部电梯应当都经过规划，属于合法电梯，而现状是只有扶梯8部，其中4部属于违建，未经规划，且电梯口被封堵，已变成商铺；2、没有经过消防验收，获发许可证，消防通道目前被商铺占用；3、保利城公司未出具国土部门的竣工测绘报告，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟无法确认商铺的建筑面积是否符合约定。为此，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟提交了广东省深圳市深圳公证处于2012年11月8日出具的（2012）深证字第132174号《公证书》，公证员为王来西，申请人为王翠华、王世菊、苏琴，公证事项为证据保全，内容为：“王翠华、王世菊、苏琴于2012年10月26日来到我处，称其为保利城花园3#、4#楼商铺的业主，现发现交付的商铺与合同约定不符，为满足日后涉诉需要，防止证据灭失，特申请对商铺的外观及主体结构中的消防通道、扶梯部分进行拍照并办理证据保全公证。经审查申请人所提交的资料，本公证机构受理其申请。于2012年10月26日下午，本公证员和本处工作人员陈欢与王翠华、王世菊、苏琴及申请人的代理律师齐勇挺一起来到深圳市南山区南海大道东侧创业路北的保利城花园，从保利城花园位于南海大道东侧的大门入口进入该小区，来到一个可进入保利城花园裙楼商铺的入口（该入户门未上锁，也无门卫守护，具体位置见附件第18页），申请人、齐勇挺和本公证员及本处工作人员陈欢一起从该入口进入裙楼商铺。在进入裙楼商铺后，在本公证员和本处工作人员陈欢的监督下，苏琴用照相机（公证员已检查过相机，并无可疑之处）对部分商铺及消防出口、消防设施、电梯口等位置进行拍摄，在从该入口离开的时候，苏琴对该入口的外观部分也进行了拍摄。拍摄结束后，公证员将拍摄所得之文件复制到公证处的办公电脑中，后公证员将拍摄文件送至照片冲印店冲印并领取了冲印后的照片。兹证明与本公证书相粘连的附件照片为苏琴现场拍摄所得，与实际情况相符。”该《公证书》另附有18页现场拍摄的照片。保利城公司认为该证据可以证明保利城公司交付的商铺符合租赁合同约定的恢复原状的标准，扶梯口未封堵，其与商场之间是活动门，可随时打开、关闭。
2013年，涉案商场的部分业主向有关部门投诉反映涉案商场4部扶手电梯涉嫌违法加建的问题。2013年8月13日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向深圳市南山区粤海街道规划土地监察队作出深规土二局函（2013）780号《市规划国土委第二直属管理局关于保利城花园裙楼加建电梯有关情况的复函》，载明：1、经核查保利城花园项目原批准的施工图纸，其裙楼西、北两侧建筑物外侧并未设计扶手电梯；2、该两处电梯未经批准进行建设，属违反法律、法规的行为，影响城市规划；……。2013年9月11日，深圳市规划土地监察支队向涉案商场的部分业主作出深规土监函（2013）263号《深圳市规划土地监察支队关于南山区粤海街道保利城花园商场涉嫌违建问题的复函》，载明：经核查保利城花园项目原批准的施工图纸，其裙楼西、北两侧建筑物外侧并未设计扶手电梯，相关当事人未能提供合法报批手续，涉嫌违法加建；……我支队已向南山区规划土地监察大队发出《转办通知》，要求其依法处理。2013年10月28日，深圳市南山区规划土地监察大队向深圳市保利物业管理集团有限公司作出深南规土行罚字（2013）05083号《行政处罚决定书》，载明：违法事实：未取得《建筑工程规划许可证》在深圳市南山区南海大道与海德一道交汇处保利城花园3#、4#裙楼外墙擅自搭设扶手电梯……决定处罚如下：限30日内自行拆除违法加建扶手电梯。2013年11与14日，深圳市南山区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室向部分业主作出《南山区查违办关于投诉保利城花园有违建的有关调查情况复函》，载明：经转粤海街道规划土地监察队核实反馈，现场未发现有新建行为，据调查，保利城花园3#、4#楼4部扶手电梯分别于2003年8月13日和2003年9月27日就已安装建成，并在深圳市市场监督管理局进行了备案，备案号为：30204403002003007267、30204403002003007268、30204403002003007269、30204403002003007270；粤海街道规划土地监察队已于2013年7月15日对该案进行了立案查处，于2013年10月28日对保利物业管理集团有限公司发出了《行政处罚决定书》（深南规土行罚字（2013）05083号），限30日内自行拆除扶手电梯。2014年6月9日，深圳市南山区粤海街道规划土地监察队向深圳市保利物业管理集团有限公司作出深南粤规土函（2014）05号《关于深南规土案字（2013）05083号案件中止执行告知函》，载明：该队于2013年10月28日发出了《行政处罚决定书》，深圳市保利物业管理集团有限公司至今未履行行政处罚决定内容，该队收到深圳市保利物业管理集团有限公司、粤海街道信访办及保利城花园3#、4#楼裙楼商场部分业主对该案执行的相关反馈意见后，对相关意见及强制拆除的可行性进行了分析，决定对深南规土案字（2013）05083号案件予以中止执行，报区规划土地监察大队审核。
另查明，涉案商铺的产权于2003年7月期间分别登记至王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟名下（详见附表二）。2012年8月17日，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟等部分业主以房屋买卖合同纠纷为案由起诉保利城公司至原审法院，诉讼请求为：1、保利城公司立即按合同约定的标准交付房地产；2、保利城公司支付王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟不能按约定时间交付房地产的违约金（暂计至起诉之日即2012年8月，以实际按约定标准交付之日为准）；3、保利城公司承担各案诉讼费用。原审法院作出民事判决，驳回了王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的全部诉讼请求。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书就有关事实认定如下：涉案楼宇的9部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。
庭审中，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟明确其诉讼请求依据的系房屋租赁合同关系。就诉讼请求，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟明确如下：1、租金标准：539号案625.35元／月、540号案5454.99元／月、541号案4937.73元／月、542号案3981.14元／月、543号案4000.56元／月；2、经济损失系指各原告不能如期收铺，无法收益所遭受的损失；3、违约金系参照委托租赁协议第六条，以诉请的欠付租金为计算基数，按照每日万分之三的标准，自2012年4月1日起算；4、王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟明确并未实际缴纳其诉请的物业管理费。
以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》、《关于延期交铺的通知》等通知、电梯使用标志及登记公示信息、公告、《深圳市保利城花园3号、4号楼裙楼商场复原装修工程合同》、《工程竣工验收报告》、资质证明、业主收铺签名表、《承租情况回复函》、《公证书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《行政处罚决定书》及相关复函、告知函、房产证、民事判决书等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟向原审法院提起诉讼，请求判令：1、保利城公司立即按约定交还商铺给王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟；2、保利城公司立即向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟支付其所拖欠的2011年9月1日至2012年3月31日的租金；3、保利城公司赔偿因未及时交铺给王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟造成的经济损失（暂自2012年4月1日计至2013年10月31日）；4、保利城公司支付王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟违约金（暂自2012年4月计至2013年10月31日）；5、保利城公司承担其未交铺期间的物业管理费损失（暂自2012年4月1日计至2013年10月31日，应计至交还商铺时止）；6、保利城公司承担本案诉讼费。（以上各项诉讼请求详见附表二）
原审法院认为，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟与保利城公司分别签订的《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应严格依约履行。
关于诉讼时效问题。保利城公司主张，双方委托租赁协议于2011年8月31日到期，合同到期后，保利城公司对涉案商铺进行恢复原状，最终于2012年4月完成返还商铺的行为，故王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟于2013年10月提起本系列案件诉讼，已超过租金支付的一年诉讼时效。对此，原审法院认为，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟与保利城公司之间的委托租赁协议于2011年8月31日到期，就合同到期之后的商铺返还及房屋占有使用费的支付问题，双方一致存在争议且互有书面通知、函件往来，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟还曾于2012年8月向原审法院提起诉讼，在深圳市中级人民法院作出二审判决后又提起本系列案件诉讼，故保利城公司有关王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。
关于涉案商铺的返还标准问题。在本系列案件中，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟与保利城公司之间形成了两个法律关系，分别系房屋买卖合同关系以及委托租赁合同关系。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在与保利城公司签订房屋买卖合同的同时签订委托租赁协议并已实际履行，应当认定王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟通过与保利城公司签订委托租赁协议认可涉案商铺的交付，同时，也应当认定双方认可在委托租赁协议签订后，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟又依据委托租赁协议向作为承租人的保利城公司交付了其承租的涉案商铺。根据深圳市中级人民法院生效民事判决书的认定，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建筑工程消防验收意见书》，具备了竣工验收及消防验收的法定交付条件，在房屋买卖合同关系中，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟收楼后并未在约定期限内提出异议，在之后持续八年的委托租赁合同关系中，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟也未对保利城公司的交楼行为提出异议，故保利城公司已经依约履行了其交楼义务，所交付的商铺符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准，同时，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟也将符合约定标准的商铺交付给保利城公司承租，在进行产权登记后，涉案商铺已完全归王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟所有。《保利城花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定：王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟认可与保利城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议，委托出租期满，如双方不再续约，则协议自动终止，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟收回商铺，保利城公司按王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复。保利城公司已在合同期限届满前书面通知王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟期满不再续约，故保利城公司应依约向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟返还涉案商铺。
就王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟主张的保利城公司返还的涉案商铺不符合约定标准的问题，原审法院认为：首先，关于电梯。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三约定电梯的标准为上海三菱扶梯8部、客货梯1部，深圳市中级人民法院生效民事判决书已认定保利城公司向业主交付的商铺具备9部电梯，且9部电梯均在深圳市质量技术监督局进行了注册登记，保利城公司依据房地产买卖合同向各原告交付的商铺包括电梯符合双方约定标准，推之，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟同时将相同标准和状态的商铺依据委托租赁协议交付给了保利城公司；另根据该判决书的认定，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在签订委托租赁协议时已明确认可与保利城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，故即使出现加建的扶梯也是双方协商一致的结果。至于9部电梯中有4部未取得《建筑工程规划许可证》的问题，经部分业主的投诉反映，该4部扶梯已被土地监察部门认定为违法加建，并被作出限期拆除的行政处罚（深南规土案字（2013）05083号案件），后土地监察部门经对反馈意见及强制拆除的可行性进行分析，决定对上述案件予以中止执行。因行政机关已对王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟持有异议的4部电梯作出处理，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟若仍有异议，可另循途径解决。其次，关于消防问题。根据生效民事判决书查明的事实，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《建筑工程消防验收意见书》，消防验收合格，可投入使用；另经深公南消验字（2013）第0061号《建筑工程消防验收意见书》评定，涉案商场室内复原装修工程消防验收合格，并获发深公消安检字（2013）第E0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟主张涉案商场未经消防验收，没有事实依据。再次，关于商铺的建筑面积问题。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟并未举证证明涉案商铺的建筑面积不符合约定，其主张无事实依据，原审法院不予采信。综上，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟关于保利城公司返还的涉案商铺不符合标准的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
保利城公司在委托租赁协议到期后的合理期限内对商铺进行恢复再予返还，符合双方约定，且保利城公司已以书面通知、报纸公告的形式告知各原告收铺，结合其他大部分业主已于通知的时间收回商铺的情况来看，保利城公司已尽到返还商铺的义务，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟依约收铺既是其权利，亦是其义务，其在保利城公司通知的期限内拒绝收回涉案商铺，无合同依据及法律依据，故其诉请保利城公司按约定返还涉案商铺，原审法院不予支持，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟可自行与保利城公司协商收铺事宜。合同到期后至保利城公司通知王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟收铺期间即2011年9月1日至2012年3月31日的房屋占有使用费，保利城公司应予支付，保利城公司关于2011年9月费用不予支付的理由没有法律依据，且未得到王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的确认，原审法院对此不予支持。保利城公司应按照委托租赁协议约定的租金标准向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟支付上述期间的房屋占有使用费（详见附表四）。虽王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟对商场电梯等问题持有异议，但其拒收商铺的理由并无充分依据，涉案商铺不能使用、收益而产生的损失系王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟拒收商铺所致，故对于王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟主张的经济损失、违约金、物业管理费等诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、保利城公司于本判决生效之日起十日内向王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟支付2011年9月1日至2012年3月31日期间的房屋占有使用费（详见附表四）；二、驳回王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的其他诉讼请求。保利城公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案受理费的分担，详见附表四；540号案件保全费1482元，由原告虞雪芳负担1116元，由保利城公司负担366元。
上诉人王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、保利城公司立即按约定交还商铺给王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟；2、保利城公司赔偿因未及时交铺给王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟造成的经济损失（暂自2012年4月1日计至2013年10月31日）；3、保利城公司支付王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟违约金（暂自2012年4月1日计至2013年10月31日）；4、保利城公司承担物业管理费（暂自2012年4月1日计至2013年l0月31日，应计至交还商铺时止）；5、保利城公司承担一审、二审诉讼费。（以上各项上诉请求详见附表五）
上诉事实和理由：一、被上诉人返还的租赁物不符合合同约定的标准，使上诉人收铺不能，被上诉人理应承担给上诉人造成的经济损失，并承担物业管理费等相关费用：
1、被上诉人返还的租赁物中有4部扶梯被政府相关部门认定未取得《建设工程规划许可证》，为违法加建，使上诉人收铺不能。
2、《广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1324—1340号》已认定包括涉案商铺在内的所有地上建筑物已经取得了工程验收备案证明书（判决书第31页）。据此，上诉人交给被上诉人的8部扶梯是取得工程验收的，现被上诉人返还的8部扶梯中却有4部是违法加建的，使上诉人无法收铺。
3、被上诉人不能提供有8部扶梯的保利城花园二期3号、4号楼商铺在政府部门备案的工程竣工验收图等合法收铺文件，使上诉人无法收铺。
4、被上诉人不能提供返还租赁物的房地产建筑面积测绘报告，使上诉人不能确认其返还的租赁物是否符合合同约定的房产面积，使上诉人无法收铺。一审法院以上诉人未举证商铺的建筑面积不符合约定为理由不予采信不符合合同约定和法律常识。委托租赁协议第一条约定出租房产的面积以国土局竣工测绘报告为准，常识上房地产面积测绘报告应由交付方提供给接收方作为收铺的依据。
5、被上诉人返还的租赁物中二楼、三楼的4部扶梯在2012年lO月26日仍被封堵，有（2012）深证字第l32174号《公证书》为证。4个扶梯口位置变成了被上诉人名下的4个商铺，使4个扶梯不能正常使用，使上诉人无法收铺。
6、上诉人提交的（2012）深证字第l32174号《公证书》证明在2012年10月26日扶梯口仍被封堵，扶梯不能使用。一审判决书中说该《公证书》拟证明在2010年12月26日扶梯口被封堵，对证明时间认定错误。
7、一审查明深圳市中级人民法院认定：涉案楼宇的9部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。事实上，9部电梯是在深圳市市场监督管理局进行了注册登记，该登记证在深圳市市场监督管理局网上可以查询到。上诉人提交的证据深圳市市场监督管理局南山分局特种设备安全监察科的网上咨询举报回复说：我分局无权核查电梯所在建筑物的报建报批文件。如相关职能部门认定建筑物为违法建筑，待相关部门将违法建筑拆除后，我分局将对电梯作注销处理并收［回使用登记证。据此，电梯即使进行了注册登记也不能说明已取得报建报批文件，不能说明就是合法的。一审上诉人提交了对该事实的调查取证申请。庭审时上诉人也说明可以提供该回复的网上查询码。
8、目前涉案商铺一楼增加了许多对外的门，说明被上诉人返还租赁物的现状不符合合同约定的标准，使上诉人收铺不能。如对此事实存疑，请查验商铺现场。
9、一审在2013年8月底立案，在2013年12月底开庭，但一审法院却一直没有做出判决。在一审严重超过法定的审限后，2014年6月l7日上诉人收到对《关于深南规土案字（2013）05083号案件中止执行告知函》的质证通知书。上诉人已提交书面质证意见。根据《深圳市规划土地监察行政处罚案件办理程序规定》第七十二条：中止执行的情形消失后，应当恢复执行。该《中止执行告知函》根本不是合法的执行文书。对上诉人提交的证据《深圳市南山区规划土地监察大队行政处罚决定书（深南规土行罚字（2013）05083号）》的法律效力没有任何影响。如二审法院对4部扶梯现在仍是违法加建的事实有质疑，请向政府相关部门调查取证。因为《中止执行告知函》是在一审庭审后提交的，对此上诉人无法在一审举证期内提出调查取证申请。
10、签新租赁合同，被上诉人就诡辩：你签了新租赁合同就说明你已收铺；如果不签新租赁合同，被上诉人又诡辩：不签新租赁合同，损失是你自己造成的。该诡辩一审法院居然也认可。被上诉人返还的租赁物不符合合同约定的标准，使上诉人收铺不能，一切责任在被上诉人，被上诉人理应承担给上诉人造成的经济损失，并承担物业管理费等相关费用。
11、在上诉人以房地产买卖合同起诉被上诉人时，深圳市南山法院一审审判长郑云杉当着众多业主的面说：业主不应该以买卖合同关系起诉，应该以租赁合同关系起诉被上诉人。对房地产买卖合同案，《广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1324．1340号》认为如果上诉人认为争议的四部电梯存在违法加建行为，可向相关的行政部门举报投诉，如认为该行为损害其相关权益，亦可另寻法律途径进行解决（判决书第31页）。上诉人已举报投诉，该四部电梯也已被政府相关部门认定为违法加建。现上诉人依据委托租赁协议、《广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第1324．1340号》和政府相关部门认定四部电梯的违法加建行政处罚决定书起诉被上诉人，一审法院又让上诉人另循途径解决。请问作为知法执法的法官：上诉人应该通过什么途径解决四部电梯违法加建的问题难道法官认为四部电梯违法加建是合法的即使某天被上诉人将涉案的四部电梯合法化了，被上诉人也应当赔偿电梯合法化之前给上诉人所造成的一切经济损失。
二、被上诉人没有依约依法在租赁期间届满返还租赁物，被上诉人理应承担违约责任，赔付上诉人违约金：
上诉人在2003年3月日与被上诉人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，同日同时又与被上诉人签订了《保利城花园3，4号楼商铺委托租赁协议》（简称委托租赁协议）。委托出租的期限为2003年09月01日至2011年08月31日，共计8年。委托租赁协议中没有约定装修期在委托出租期限外。根据合同法第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。被上诉人没有依约依法在租赁期问届满返还租赁物，被上诉人应承担违约责任，赔付上诉人违约金。
综上所述，一审法院事实认定错误，法律适用不当，程序严重违法，并且完全是为被上诉人量身定做来取舍证据和质证意见。上诉人不服，具状上诉，请求上级法院依法公断。普通老百姓就算有理，想要得到法律的公正判决，也要有幸遇到包青天。
请求之前没有审理过与被上诉人相关案件的法官审理本案。
本案诉讼请求已减去一审已判赔付的7个月租金，上诉人多交的诉讼费请退还。
被上诉人保利城公司当庭答辩称，一、上诉人的主张已经超过了一年的诉讼时效的规定，依法应当驳回。首先，上诉人在2012年8月就买卖合同主张权利不能作为本案租赁合同纠纷中断时效的法律事由，其次，双方互有书面的通知函件往来可以证明，上诉人没有提供充分的证据证明房屋租赁合同纠纷未超过一年的诉讼时效。
二、租赁协议中约定如返还商铺，按照房屋买卖合同的附表三进行恢复，附表三第五项电梯是九部电梯。保利城公司已经按照约定的标准恢复原状，包括九部电梯，并交付了房屋。因此，保利城公司已经履行了按照约定交付商铺的义务，该商场已经于2012年12月18日对外正常营业。
三、对于上诉人主张的经济损失，其未提供证据证明存在损失及损失的范围和金额。事实上，保利城公司已按约定通知上诉人收回商铺，但上诉人没有在规定的时间内收回商铺，之后产生的所有经济损失与保利城公司无关，其违约金的主张也缺乏依据。双方所签的委托租赁协议，协议中并没有约定物业管理费是由保利城公司承担，且2012年4月通知收回商铺后产生的物业管理费也与保利城公司无关，因此上诉人主张的物业管理费也不应由保利城公司承担。
四、关于电梯。双方签的租赁合同中约定的交付标准是以买卖合同附表三的约定为依据，买卖合同附表三是九部电梯。则保利城公司交付的也应是九部电梯，且该九部电梯已经在深圳市质量监督局注册登记，每年均进行了年审，至今为止电梯都是正常使用的。由粤海街道规划土地监察局发出的终止执行告知函也明确了之前的行政处罚决定书终止执行，那么可以认定涉案的九部电梯是合法的。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本系列案为租赁合同纠纷，根据各方上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点有二：第一，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟提起本系列案诉讼是否超过诉讼时效；第二，保利城公司是否按照合同约定的标准履行了交还商铺的义务。
第一，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟提起本系列案诉讼是否超过诉讼时效。本院认为，双方租赁合同期满后，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟在2011年底至2013年8月底间向保利城公司发出的函、通知中明确提出了租金、损失等主张，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟已积极主张了自己的权利，其提起本案诉讼尚未超过法定诉讼时效。
第二，保利城公司是否按照合同约定的标准履行了交还商铺的义务。首先，关于扶梯问题。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟与保利城公司之间存在房屋买卖合同及房屋租赁合同两个法律关系。双方通过书面合同形式确认了涉案商铺由房屋买卖合同关系中的卖方交付给买方，再由委托租赁合同关系中的委托方向受托方的两次转移占有的交付。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三中约定了涉案楼宇中应有8部扶梯，根据本案已查明的事实，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟主张属于违法加建的4部扶梯分别于2003年8月13日、2003年9月27日安装建成，与双方两份书面合同约定的交付时间相距较近，现无证据表明该4部扶梯并非王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟依据委托租赁协议交付给保利城公司的扶梯，保利城公司按原接收的扶梯状况返还给王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟并不违反约定。况且，该4部扶梯虽被确认为违法要求限期拆除，但行政主管部门已作出中止执行的决定，不影响扶梯的继续使用和涉案商铺的正常经营。因此，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟认为交付的扶梯不符合约定依据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案商铺面积问题。涉案商铺所在楼宇已经完成了恢复工程，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟认为保利城公司返还的商铺与交付的面积不符，但未提交相应证据证明，本院不予采纳。再次，关于涉案楼宇一楼开门的问题。王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟未能证明保利城公司在通知其收回涉案商铺时，涉案楼宇一楼开门情况与其原交付时存在不一致且与保利城公司有关，因此对该主张，本院不予采纳。综上，保利城公司交付的涉案商铺并不违反合同约定，且已履行了通知收铺的义务，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟拒绝收铺及请求通知收铺后的租金及违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，王绪栋、虞雪芳、唐明一、刘恩伟的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费的分担详见附表五。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王 丹 妮
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李全慧（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
附表一：四案当事人身份信息一览表
序号案号姓名性别民族出生日期户籍地址身份证号码12120王绪栋男汉族1967年9月1日广东省深圳市南山区保利城花园4B-903A21010519670901147322121虞雪芳女汉族1968年4月21日广东省深圳市南山区兰园商住楼90333022219680421316042122唐明一男汉族1953年3月19日辽宁省大连市沙河口区富国街13号3-2-321020419530319577252123刘恩伟女汉族1954年1月7日辽宁省大连经济技术开发区听涛里55号3-2-223100419540107074X
附表二：四案当事人的诉讼请求及购买的商铺情况
案号原告拖欠租金（元）经济损失（元）违约金（元）物业管理费损失（元）购买商铺情况商铺名称
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