天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0110民初1251号
原告张君茹,女,汉族,住天津市河东区。
被告天津市东丽软件园建设开发有限公司,住所地天津市东丽区外环线南、昆仑北路东侧矽谷港湾B区B1区-1-108室。
法定代表人沈永和,总经理。
委托代理人殷亮亮,天津秦天律师事务所律师。
委托代理人尹振中,天津秦天律师事务所律师。
原告张君茹与被告天津市东丽软件园建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年1月27日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张君茹、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司委托代理人殷亮亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张君茹诉称,原、被告系房屋买卖合同关系。2012年1月7日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定:原告购买出资1172948元,购买被告开发的坐落于天津市东丽区外环线南侧、昆仑路东侧矽谷港湾D区D3区7-1-503室房屋一套,建筑面积140.81平方米;同时被告应于2012年10月31日前将购买的房屋交付原告,合同签订后,原告依约交付了购房款,但截至原告起诉之日,被告仍未将符合居住条件的房屋交付原告使用。原告多次找到被告要求其解决此事,但均遭被告拖延,故原告诉至本院,要求:1、判令被告支付原告逾期交房违约金13934.98元、延期交房利息228724.86元、租房费85800元、产权损失房屋管理费68645.07元,共计397104.91元;2、诉讼费用由被告承担。庭审中,原告明确逾期交房违约金及利息是自2012年11月1日计算至2016年1月25日,租房费为每月2200元,从2012年11月1日计算至2016年1月25日,共计85800元。
原告提供了下列证据:
1、《天津市商品房屋买卖合同》一份,证明原、被告之间的房屋买卖关系及双方合同的约定内容。
2、购房发票、所有权预告登记费发票、中华人民共和国契税完税证发票各一张,证明原告已按照合同约定交齐房款。
3、《房屋租赁合同》四份,证明由于被告没有按期交房造成原告的租房损失。
4、逾期交房赔付方案、赔偿协议及邮件往来各一份,证明被告于2015年3月份曾为原告出具赔付方案,赔付总额为183563元。
被告天津市东丽软件园建设开发有限公司辩称,对原告所诉的事实和理由均认可,但不同意原告的诉讼请求,理由如下:一、被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函,明确告知原告于2014年3月5日办理入住手续,原告于2014年3月9日办理了入住手续,因此被告逾期交房的违约金及利息的计算时间应截止至2014年3月5日;二、原告在2012年11月1日即知道被告逾期交房,但原告直至2016年1月25日才提起诉讼,则被告自2012年11月1日至2014年1月25日的违约责任已过诉讼时效,被告应仅承担2014年1月25日至2014年3月5日的逾期交房交房违约金469.18元、利息7905.35元,合计8374.53元;三、原告在购买涉诉房屋时,享受了23937元的购房优惠,被告应支付的违约金应直接从优惠金额中抵扣;四、原告在被告逾期交房期间所产生的租赁费用与被告没有直接关系;五、被告于2014年3月9日办理入住手续后,理应缴纳物业费、采暖费等费用,其主张的产权损失房屋管理费没有任何事实和法律依据。综上,被告应承担的逾期交房违约金及利息应直接从购房优惠金额23937元中抵扣,被告无需再向原告支付任何费用。
被告提供了下列证据:
1、EMS快递寄送联一份,证明被告于2014年1月21日向原告邮寄过入住通知函,明确告知原告3月1日开始办理入住手续。
2、入住通知函一份,证明被告已明确告知原告于2014年3月5日办理入住手续。
3、办理入住手续须知、业主资料登记表、装修管理协议、装修承诺书、业主入住文件清单、入住通知单、房屋验收表各一份,证明原告于2014年3月9日验收房屋并办理入住手续。
4、购房优惠申请单及购房变更单各一份,证明原告购房享受了购房优惠。
本院依法调取了天津市东丽区建设工程质量安全监督管理支队出具的证明一份。
经庭审质证,被告对原告提供的证据1、2无异议,对证据3、4不认可。
原告对被告提供的证据的真实性认可,但认为被告在原告入住涉诉房屋时并没有给其水、电卡及暖气卡。
原告对本院调取的证据无异议,被告对本院调取的证据的真实性合法性均无异议,但认为与本案无关。
本院经审查认为,原告所提交的证据1、2及证据4中的邮件往来、逾期交房赔付方案及被告提供的证据真实客观、来源合法、与本案具有关联性,本院予以确认。原告提供的证据3系亲属间签订,合同主体有利害关系,且无履行的证据,证据4中的赔偿协议并无被告的签章确认,无其他证据佐证其真实性,证据5系原告单方提供,无其他证据佐证其真实性,本院对该上述证据不予采信。
经审理查明,原、被告系房屋买卖关系,2012年1月7日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》,约定:原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区外环线南侧、昆仑路东侧矽谷港湾D区D3区7-1-503室房屋一套,建筑面积140.81平方米;原告一次性支付被告房款1172948元。若被告违约,被告应支付原告已付款利息,利息自合同约定被告应交付房屋之日次日即2012年11月1日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算,此外,被告方还应当每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后,原告按照约定向被告支付了全部房款,被告于2014年1月21日向原告发出入住通知函,通知原告于2014年3月5日办理入住手续,原告收到通知后于2014年3月9日办理了入住手续。原告曾与被告就房屋交付、逾期交房违约金及利息的赔偿等事宜进行协商,被告亦于2015年3月26日提出过逾期交房违约金及利息的赔偿方案,但双方协商未果。
另查明,原告张君茹之夫侯胜军于2011年11月12月签署了《购房优惠申请单》,《购房优惠申请单》载明:“本人向贵公司提出购房优惠申请,如贵公司同意本人申请……特向贵公司做出如下承诺:如贵公司未能履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款的规定,包括但不限于未能够按期交房……贵公司需向本人承担相应的赔偿责任的,特殊优惠金额抵作上述赔偿金额,公司不再另行支付。如上述赔偿责任超出特殊优惠金额,贵公司还应赔偿本人超出部分的损失。”原告张君茹与夫侯胜军签署了《购房变更单》,将购房人由侯胜军变更为张君茹。原告享受了购房优惠23937元,以1172948元的价格购买了诉争房屋。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,该合同对双方当事人具有约束力,双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款,履行了合同义务。被告未能依合同约定在2012年10月31日前将涉诉房屋交付原告,应当按照合同约定承担支付逾期交房违约金及利息的违约责任。
关于原告要求被告承担逾期交房利息及违约金的截止日期一节,被告向原告寄送邮件,通知其于2014年3月5日办理入住手续,原告收到邮件后,于2014年3月9日办理了入住手续。虽其主张被告交付的房屋未经验收合格,不属于合法交房,但其已对房屋进行了验收并实际办理了入住,原告已经实际占有该房屋。故原告所述的要求被告承担逾期交房责任的截止日期为2016年1月25日的主张,本院不予支持。而被告称其承担逾期交房责任的日期应截止至2014年3月5日,即被告通知原告办理入住手续的日期,原告对被告发出的通知函亦认可,故本院确定被告通知原告办理入住手续的日期即2014年3月5日为被告承担逾期交房责任的截止日期。
关于被告抗辩的原告起诉被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效一节,根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。原告应自被告2012年11月1日逾期交房之日起即应知道其权利被侵害,原告提供的证据能够证实就逾期交房利息及违约金的赔偿等问题,被告给出了初步的赔偿方案,则印证了原、被告在此之前就逾期交房违约金及利息的赔偿问题亦进行过协商,原告始终在主张权利,被告就此未能提供反证。故被告所提出的原告要求被告承担逾期交房违约金及利息的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。
关于被告抗辩的原告购买房屋时,享受的购房优惠应从违约责任中扣除,根据原告之夫签署的购房优惠申请单第一条的约定:“如贵公司(即本案被告)未能够履行或不适当履行双方所签署的《天津市商品房买卖合同》有关条款约定,包括但不限于未能按期交房……等情况,贵公司(即本案被告)需向本人承担相应的赔偿责任,……特殊优惠金抵作上述赔偿款项。”该条款系双方自愿约定,并不违反法律的强制性规定,合法有效,因此本院确定原告享受的购房优惠款23937元应从被告应承担的逾期交房违约金及利息中抵扣,被告的抗辩成立。
本案中,原、被告双方约定了按银行同期贷款利率计算逾期交房利息,则被告应承担自2012年11月1日至2014年3月5日的逾期交房利息97985.14元。双方约定了每日按商品房价款的万分之零点一计算违约金,被告逾期交房490天,则逾期交房违约金为逾期交房违约金5747.45元(1172948元*490天*0.001%=5747.45元)。扣除原告购房时所享有的购房优惠款23937元,被告应支付79795.59元。
关于原告主张的租房费用,原告提供的租房合同系原告与其夫的亲哥哥签订,合同主体存在利害关系,又无其他证据佐证其真实性,原告也无证据证明其租房的必要性,故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告主张的产权损失房屋管理费,因原告已主张了被告逾期交房的违约金及利息,该项请求权的存在本身即具有补偿性与惩罚性,且产权损失房屋管理费尚未发生,故本院对原告的该项诉请不予支持。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司支付原告张君茹自2012年11月1日至2014年3月5日的逾期交房利息97985.14元,逾期交房违约金5747.45元,共计103732.59元,扣除购房优惠款23937元,被告应支付79795.59元。
执行办法:被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效十日内将上述款项支付给原告张君茹。
二、驳回原告张君茹其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7256元,由原告张君茹负担5798元,由被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担1458元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 许洪霞
代理审判员 夏 阳
人民陪审员 杨永和
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 王 静
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。