广东省深圳市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终8707-8712号
上诉人（原审原告、反诉被告）：余博倩等人
上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳埃赛特实业有限公司
法定代表人：张明明，总经理。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：罗延飞，广东卓建律师事务所律师。
上述上诉人共同委托诉讼代理人：林鸿妹，广东卓建律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：巢民强
委托诉讼代理人：张红林，广东德纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何波，广东循则律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李南南
委托诉讼代理人：许东耕，北京市大道政通律师事务所律师。
原审第三人：深圳禾万家地产置业有限公司
法定代表人：牛�勇，总经理。
原审第三人：平安银行股份有限公司深圳分行
法定代表人：姚贵平，行长。
委托诉讼代理人：方晓龙，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林娇韵，广东华商律师事务所律师。
上诉人余博倩等人、深圳埃赛特实业有限公司（以下简称埃赛特公司）因与上诉人巢民强、上诉人李南南及原审第三人深圳禾万家地产置业有限公司（以下简称禾万家公司）、平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行）房屋买卖合同纠纷六案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3624-3629号民事判决，依法上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人余博倩等人、埃赛特公司上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项；2、撤销一审判决第二项，改判巢民强、李南南于本判决生效之日起十日内向余博倩等人、埃赛特公司支付违约金（按购房款日千分之五标准，从2016年3月18日起至涉案房产登记至余博倩等人名下之日止）；3、撤销一审判决第三项，改判巢民强、李南南承担余博倩等人、埃赛特公司支出的律师费、保全费、担保费；4、诉讼费用由巢民强、李南南承担。
上诉事实和理由：余博倩等人及埃赛特公司对一审法院查明的事实和判决继续履行等均予以认可。但是对一审法院调低了违约金及不支持律师费、担保费不予认可。一、合同明确约定了日千分之五的违约金标准，合法有效，具有可预见性，应当遵守执行。双方签订的《二手房买卖合同》明确约定了日千分之五的违约金标准，是双方自由、自愿达成并承诺遵守的。违约金设立的目的，就是寄望以高昂的违约成本倒逼违约者去积极履行合同义务，促成交�完成。如若违约，失约者将承担合同约定的违约责任，这是双方都能预见的，对订立合同的双方都平等适用，具有同等约束力的，应当予以遵守。如若随意调低，契约订立的目的将大打折扣。二、违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性。从合同法的体系价值的角度出发，不能仅仅考虑守约者的实际损失，还应当考虑到违约金的实施具有惩罚性的功能，更应当考虑到惩罚性的功能具有重塑社会的诚信风气和守约风俗的效果。唯有通过高额的违约成本，才能达到法的社会价值实现。三、一审法院调低至日万分之三，明显过低，无法弥补余博倩等人及埃赛特公司的损失。因本案巢民强、李南南的违约，余博倩等人及埃赛特公司遭受的损失不仅仅包括房屋的租金收益损失，还包括因为无法享受房屋贷款，不得不一次性购房而承担的资金成本，调至日万分之三，明显过低。四、余博倩等人及埃赛特公司支出的律师费、保全费、担保费，均属于为履行合同支出的费用，双方合同有明确约定，应当予以支持。
针对余博倩等人、埃赛特公司的上诉，巢民强、李南南辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人巢民强上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项；2、改判余博倩等人、埃赛特公司共同向巢民强、李南南支付违约金及为履行合同支出的所有费用（明细详见附表三），余博倩等人、埃赛特公司已支付的定金不予退还；3、判决余博倩等人、埃赛特公司承担一审、二审诉讼费用。
上诉人李南南上诉请求：1、判决撤销一审判决第二项；2、判决余博倩等人及埃赛特公司承担一审、二审诉讼费用。
上诉人巢民强、李南南的上诉事实和理由：一、一审认定事实错误，歪曲事实。（一）一审认定巢民强、李南南违约不符合事实。1、2015年10月21日，巢民强、李南南与埃赛特公司签订涵盖12套房屋的《二手房买卖合同》，巢民强、李南南已严格按照该合同约定的义务和期限履行。巢民强、李南南依约及时提供相关资料，积极配合签署相关文件，安排专人对接，办理公证委托，该公证委托书明确载明代理期限为2015年12月8日至2016年12月8日，授权受托人可独立办理各委托事项，其中第3项是“到银行或其他债权人处办理赎楼（还清银行／其他债权人按揭或抵押贷款）及相关手续，签署相关文件并领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》、《不动产买卖合同》、借款合同、借款借据、购房发票、保险单、付清楼款证明书、还款凭证等相关资料”，巢民强、李南南已全权委托担保公司办理赎楼手续，无须再插手赎楼事务，已尽到合同约定的赎楼义务。巢民强、李南南为促成交易�行了《二手房买卖合同》规定全部责任和义务，以及超出合同规定的其他义务，如冒险将自己的资金反复打入余博倩等人的账户，为其银行流水以便顺利获得银行贷款，和同意由埃赛特公司单独购买变更为余博倩等人购买，以及同意余博倩等人更换人名等。2、一审认定巢民强、李南南在余博倩等人、埃赛特公司取得贷款承诺函后没有与担保公司签订借款合同构成违约，属事实认定错误。事实上是：（1）余博倩等人提供的《二手楼按揭贷款确认书》，有特别声明：“本贷款确认书自签发之日起生效，有效期90天。如在发放贷款时，遇国家政策调整，我行有权调整贷款金额”，其中有刘辉、林雪蓉、杨乐、赖春娥、余博倩、林博思、杨晓妆、向苗苗8人的《二手楼按揭贷款确认书》无签发日期，上述8份确认书至今尚未生效。还有刘晓蕾、赵静、李新江3人的确认书是手�的，真实性无法确认，均无法正常通过担保公司的审查，以致余博倩等人、埃赛特公司无法自行从担保公司办理融资赎楼。巢民强、李南南是在余博倩等人、埃赛特公司无法自行从担保公司办理融资赎楼时才配合余博倩等人、埃赛特公司从担保公司融资。（2）《二手房买卖合同》第六条规定：“该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，在买方已按本合同履约的前提下，卖方和买方共同须与担保公司签订服务合同，并共同向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方须保证通过担保公司转到卖方名下（如有）的资金受到监管。双方确定由买方承担该物业赎楼的全部费用，卖方不承担赎楼产生的任何费用”，在巢民强、李南南已全权委托担保公司赎楼的前提下，未能完成赎楼的根本原因是埃赛特公司没有按《二手房�卖合同》与卖方共同跟担保公司签署《服务合同》、《借款合同》，以及埃赛特公司向巢民强、李南南提供的反担保文件系空白无效合同，没有有权人签字，其不符合规范要求，因而不被接受，与巢民强、李南南没有任何关系。（3）《二手房买卖合同》明确规定所有赎楼产生的费用归买方承担，也就明确了赎楼融资的责任主体是埃赛特公司，签署《服务合同》、《借款合同》的责任主体是埃赛特公司，《二手房买卖合同》明确规定巢民强、李南南在埃赛特公司已按本合同履约的前提下，才承诺“配合向担保公司融资”，迄今为止，埃赛特公司没有与担保公司签署《服务合同》和《借款合同》，也没有签署合法有效的《反担保合同》，尽管埃赛特公司已向担保公司预先支付27万元赎楼费用，但是不可替代其须与担保公司签署的《服务合同》和《借款合同》以及《反担保合同》所规定的埃赛特公司的责任和义务，更不可替代巢民强、李南南配合埃赛特公司赎楼时要求埃赛特公司提供反担保的权利诉求。如果埃赛特公司在赎楼过程中继续违约，给巢民强、李南南带来的风险不是区区27万元能抵消的。3、巢民强、李南南没有与担保公司签订借款合同，也是因为余博倩等人、埃赛特公司先行严重违约，未能履行《二手房买卖合同》约定，不具备巢民强、李南南配合埃赛特公司融资赎楼的条件：（1）余博倩等人、埃赛特公司没有按《二手房买卖合同》第四条第(2)款A项规定的期限在2015年12月15日前办理资金监管，实际逾期。（2）埃赛特公司也没有按照《二手房买卖合同》第四条第(2)款A项约定，在2016年1月30日前将首期款2254896元支付至巢民强、李南南指定的银行帐户（并非监管账户），余博倩等人、埃赛特公司已实际违约。（3）巢民强、李南南及其委托人薛佩经理、赵伟经理反复要求埃赛特公司履行《二手房买卖合同》约定，与担保公司签署合法的《服务合同》和《反担保》，埃赛特公司经办人张华宾不接电话置之不理，埃赛特公司至今没有签署上述文件，造成巢民强、李南南不具备与担保公司签定《借款合同》的先决条件。(4)巢民强、李南南与埃赛特公司签的《二手房买卖合同》中约定的合同总价为即时成交价，由于埃赛特公司故意拖延违约，导致巢民强、李南南不能实现快速变现的交易目的，以还清涉案房产银行按揭款并处理其他紧急资金安排。巢民强、李南南为涉案房产自2015年11月1日起至2017年4月24日已追加垫付银行按揭贷款本息300余万元，并造成一系列损失。（二）一审未能认定余博倩等人、埃赛特公司构成违约，属混淆真相，歪曲事实。巢民强、李南南与埃赛特公司签订的《二手房买�合同》，是基于巢民强、李南南急需资金用于偿还银行贷款的情况下签订的，是在特定的情势下处分房产的行为，不同于一般情况下的房产买卖，因而特别强调时效性，对付款条件和期限有严格的约定。巢民强、李南南与埃赛特公司签订合同，完全是基于相信对方是实力雄厚的公司（注册资本3000万元），具有充足而及时的履行能力，故而将12套房产打包卖给单一买房人即埃赛特公司，目的就是为了简便快捷地变现，获得资金。但是，在合同履行过程中，余博倩等人、埃赛特公司的诸多逾期违约行为，致使巢民强、李南南的交易目的完全落空。1、埃赛特公司签订《二手房买卖合同》后，却不依约直接以自己的名义和巢民强、李南南办理相关手续，反而提出以其12个员工名义买房，后又提出换成12个社会人员众筹买房。为确保尽快完成交易获得资金，巢民强、李南南同�与其于2015年11月10日签订补充协议，将涉案房产过户给埃赛特公司指定的12个社会人员，分别办理银行按揭贷款后支付房款。后来，埃赛特公司指定的过户人员中冯俊永、张莉楠两人没有购房资格，埃赛特公司又重新寻找符合购房条件的过户人员，拖延了履行合同时间。2、2015年12月15日，埃赛特公司没有按照合同第四条第(2)款A项约定期限办理资金监管。直到2016年1月28日，余博倩等人、埃赛特公司才办理资金监管。余博倩等人、埃赛特公司逾期办理资金监管己构成逾期违约。3、2016年1月30日前，埃赛特公司没有按照《二手房买卖合同》第四条第(2)款A项约定期限支付首期款2254896元支付至巢民强、李南南指定的银行帐户，再次构成逾期违约。至此，其违约行为已导致巢民强、李南南不能如期取得相应房款，合同目的无法实现。（三）一审判决认定资金监管协议实际变更�《二手房买卖合同》关于首期款支付的约定，故余博倩等人、埃赛特公司未构成违约属认定事实错误，混淆事实。《二手房买卖合同》第四条明确约定“无论买方（埃赛特公司）是否办妥赎楼、银行按揭承诺函等手续，该首期款买方最迟须在2016年1月30日（含当日）前支付给卖方，否则按买方违约处理。”《二手房买卖合同的补充协议》中第四条明确约定，与12人所签订的12份合同作为副合同，用于银行贷款和过户时使用，其内容如存在与2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》有冲突之处，以2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》和本补充协议为准。该条明确说明，2015年10月21日巢民强、李南南与埃赛特公司签订的《二手房买卖合同》和本补充协议是主合同，与12人所签订的12份合同作为从合同。根据合同法基本原则和本条约定，从合同效力服从于主合同，不能变�主合同内容。其后巢民强、李南南与12个过户人员所签订的资金监管协议，是与12个过户人员签订的《二手房买卖合同》的组成部分，仅用于银行贷款之用。根据《补充协议》的明确约定，资金监管协议属于2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》的从合同，其效力不能和主合同等同。如前所述，从合同是不能变更主合同约定内容的。一审认定资金监管协议实际变更了《二手房买卖合同》关于首期款支付的约定，因而余博倩等人、埃赛特公司不能在2016年1月30日前支付首期款的行为不属违约，显属歪曲事实，侵犯巢民强、李南南享有的合法合同权益。
二、一审程序违法，严重超审限，损害巢民强、李南南权益。2016年4月1日一审法院立案，4月22日、5月10日分别裁定转为普通程序，同年6月22日开庭审理，至2017年4月5日下判，审理期限长达12个月零4天，违反《民事诉讼法》149条之规定，诉讼程序违法。该违法行为与其不公的判决一起，严重损害巢民强、李南南的权益。
三、一审未考虑涉案合同签订时的特殊情势和巢民强、李南南的交易目的，无视余博倩等人、埃赛特公司的违约行为给巢民强、李南南造成的严重损失，却判决巢民强、李南南向余博倩等人、埃赛特公司支付违约金，判决严重不公。1、巢民强、李南南出于尽快变现筹措资金的交易目的，在房屋价格远远低于同期同地段市场均价的情况下，与埃赛特公司签订《二手房买卖合同》。其成交价仅为36000元／平方米，而当时同片区均价约46000元／平方米。这是在特定的情势下处分房产的行为，不同于一般的房产买卖，特别强调及时性和时效性。由于余博倩等人、埃赛特公司多番逾期违约，造成巢民强、李南南快速变现的交易目的未能实现，陷入资金链断裂困境，不能及时还清银行贷款，只能借高利贷还贷，个人征信也受损。2、2015年10月21日双方签订《二手房买卖合同》后，巢民强、李南南从2015年11月至2017年4月持续给平安银行偿还涉案房产抵押贷款本息300余万元，造成巢民强、李南南出售涉案房产价格的进一步降低和还贷的额外损失。3、余博倩等人、埃赛特公司在签订合同时得到了明显的价格优势，如其能如期履约，本身就能远较同时期的购房者获利，且不论后来房价大涨的巨额获利。余博倩等人、埃赛特公司无论何时取得涉案房产所有权，不但没有任何损失，反而暴得大利。相反，巢民强、李南南不是在当时急需资金的特定情势下，根本不会如此低价出售房产，由于余博倩等人一而再，再而三的逾期违约行为，导致巢民强、李南南的交易目的未能及时变现，反而由此产生了一系列的损失。一审既未考虑本案交易时巢�强、李南南所处的特殊情境，反而以深圳房价暴涨后“卖方违约潮”的惯常思维裁量本案，简单机械粗暴地做出裁判导致判决严重不公。
四、一审驳回巢民强、李南南反诉请求，判决错误。一审中，巢民强、李南南己提出反诉请求，要求余博倩等人、埃赛特公司赔偿违约损失，且事实和理由充分，但一审漠视巢民强、李南南的合法权益，武断驳回，让人难于对司法信赖。
五、一审判项存着重大纰漏，直接损害巢民强、李南南权益。一审判决第二条判令巢民强、李南南向余博倩等人、埃赛特公司支付违约金，从2016年3月18日起至涉案房产登记至各余博倩等人名下止，却没有考虑到在这个漫长的时间中，如果出现非巢民强、李南南原因造成过户时间延迟，以致巢民强、李南南无故承担多余违约金的情况。判决第一条第二项判令余博倩等人、埃赛特公司应于涉案房产注销抵押登记之日起30日内一次性向巢民强、李南南支付剩余购房款18039168元，却没有判令相应的制约措施，即如果出现余博倩等人、埃赛特公司不能按时付清剩余房款或者故意拖延履行，那么巢民强、李南南还要无期限地每天给余博倩等人、埃赛特公司支付违约金，为余博倩等人、埃赛特公司的过错买单。且不论一审判决其他内容是否公正合法，单是这一个重大漏洞，就将会在无形中增加或扩大了巢民强、李南南损失，损害巢民强、李南南权益。
二审期间，巢民强补充其上诉意见称，一、一审法院错误将余博倩等人确认为适格原告，将深圳埃赛特实业有限公司与余博倩等人实体完全混同，是导致一审判决错误的主要原因。事实上在本案中，巢民强与深圳埃赛特实业有限公司建立了合同关系，并严格按照合同在履行。而余博倩等人仅仅是完�受深圳埃赛特实业有限公司控制的，指示的，用于将涉案房产暂时登记在该12人名下的借用身份人而已，是为了顺利履行巢民强与深圳埃赛特实业有限公司之间签订的真实意思表示的合同，而必要的步骤，必要的环节而已。事实上，巢民强从未与该12人见过面，该12人也未支付过任何购房款（巢民强所出具的定金收据，也仅仅是为了完成过户而必备的形式要件而已，巢民强从未收到过12人的任何款项）。依据合同法第64条规定，当事人约定由债务向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。依照此规定，本案相类似的就是，巢民强是应深圳埃赛特实业有限公司的指示，向余博倩等人履行“房产过户其名下”的义务，即使，如果巢民强真的有违约责任也应当向深圳埃赛特实业有限公司承担违约责任。而一审判�却认定巢民强需向深圳埃赛特实业有限公司公司和余博倩等人共同承担一系列责任，显然是对诉讼主体适格问题的忽略所致，本案12人的真实身份应当是无独立请求权第三人，因此他们12人相对应的诉讼请求，应当从主体上直接裁定驳回起诉才对。二、一审法院认定巢民强的合同是出售涉案房产，收取购房款，导致一审法院判决错误。巢民强出售涉案房产时，是以每平方米3.6万元出售的，而当时的市场销售价格是4.6万元，之所以如此低的价格出售，是因为巢民强急需快速出售以获得自己可以自由支配的现金，以达到偿还即将到期的其他银行巨额贷款的目的，因此特别强调合同履行的时效性，快捷性和全面性，否则以低于市价的方式销售此房产就失去任何意义了。这也是为什么巢民强在与深圳埃赛特实业有限公司所签订的二手房买卖合同与补充协议里面，写了一个特�的兜底条款，就是无论怎样巢民强必须在2016年1月30日，总共收到5764688元现金。因为迟延收到款项或者款项不能自由支配（如被银行监管起来），巢民强必然需要用更高的代价获得款项以偿还其他银行的巨额贷款。这些原因和背景，一审法院完全没有去了解和查实，错误认为巢民强是因为房价上涨而故意违约，机械用法律条文和固有模式去审判，因而仅仅凭涉案房产没有最终交易成功的结果，来武断认定巢民强违约，这是错误的经验主义、主观主义裁判思维模式。三、一审法院认为，签订资金监管协议直接改变了巢民强与深圳埃赛特实业有限公司之间签订的二手房买卖合同及补充协议中约定的“首期款支付的时间最晚不得超过2016年1月10日的约定”，这是非常错误的认定。巢民强与余博倩等人所签订的所谓所有的文件，都仅仅是为了履行巢民强与深圳埃赛特实业有�公司之间签订的二手房买卖合同和补充协议，且资金监管协议是巢民强与余博倩等人和银行之间签订，二手房买卖合同是巢民强与深圳埃赛特实业有限公司之间签订，在不同的主体之间所签订的一份属于真实履行内容性质的合同一份属于为实现真实履行内容性质的合同的实施而必须的合法形式工具，签订主体都不相同，根本就没有所谓合同条款直接变更的基础，巢民强与余博倩等人以及银行之间所签订的资金监管协议，是银行出具的格式条款，是为了办理银行按揭贷款之用，最终目的是为了完成房产过户，其签订类似于二手房买卖中阴阳合同的签订，只不过此阴阳合同就本案而言，还是在不同主体之间签订的阴阳合同，因此，一审法院不能仅仅凭形式上的合同现象，就将履行主体与内容混为一谈。四、一审法院未查清涉案房产至今没有完成交易的原因，没有查清是巢民强违约还是埃赛特公司违约。按照巢民强与深圳埃赛特实业有限公司之间签订的二手房买卖合同及补充协议，埃赛特公司在2016年1月30日并没有如期将首期款全额支付给巢民强已经构成违约在先，本着从大局出发，顺利完成交易角度，巢民强继续配合埃赛特公司履行本合同。在埃赛特公司准备融资赎楼阶段，巢民强了解到埃赛特公司正在办理减资手续，从注册资金3000万变为100万，且该减资手续办理时间是在巢民强与埃赛特公司签订二手买卖合同后不久，依照公司法的规定，埃赛特公司应当主动告知巢民强减资事项，并且提供担保，但是埃赛特公司确故意隐瞒此事，而此事宜将对巢民强是否继续履行本合同具有决策性的意义，足以造成巨大的实质性的影响，在此情况下巢民强要求埃赛特公司提供担保，因为埃赛特公司本身没有任何资金，成立仅一年多，因此要求�赛特公司的股东用相应的合法证明来提供担保，但埃赛特公司仅仅向巢民强出具了一份没有任何内容的，股东未签名的股东会决议，埃赛特公司本身的担保没有丝毫担保意义，在此情况下巢民强仍然希望交易能够进行下去，因此敦促埃赛特公司尽快完成赎楼，按照双方合同约定，融资赎楼义务属于埃赛特公司，巢民强仅仅是配合而已，甚至我们退一步讲，假设赎楼义务属于巢民强，依照合同法第68条，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉，（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。依照此规定，在双方正在交易过程中埃赛特公司此突然减资行为，且故意隐瞒减资事实，不提供有效担保，余博倩等人的代替过户行为，余博倩等人身份与资金实力，与埃赛特公司之间关系，埃赛特公司无任何实体�营项目，成立不到两年等综合因素，让巢民强有足够的合理的怀疑理由埃赛特公司存在无履约能力极大可能性。综上，巢民强一直是在全面履行合同，埃赛特公司已经丧失或者说根本不具备履约的能力，埃赛特公司已经当然地构成了违约应当向巢民强承担违约责任。恳请二审法院查明事实，依法改判。
二审期间，李南南补充其上诉意见称，李南南与巢民强是夫妻关系，对巢民强提交的相关意见、补充的事实理由基本同意。另补充如下意见：一、一审法院在事实认定方面未能抓住本案的核心法律关系，对本案所涉及的合同相对性及相关的权利义务及相关当事人在整个合同履行过程中各自的行为表现与合同的约定之间的对照未能准确的确认行为在合同法的意义。就本案而言，房屋买卖合同的主体均有相对性，是埃赛特公司与巢民强之间建立的房屋买卖关系，还涉及到本案余博倩等6人，但在这个过程当中余博倩等6人作为自然人，发生过调换、变更的情况。二、就本案而言，在交易过程当中由于存在深圳埃赛特实业有限公司及相关购房者从银行贷款的这一环节，在这个情况下涉及巢民强要办理过户的权利，在这个过程中由于深圳埃赛特实业有限公司以及相关人员变化、包括未能获得有效的银行贷款承诺的批准下，按照约定，巢民强未能获得合同明确约定的首期款条件下，也是合同约定的一种权利，一审法院据此认定李南南、巢民强构成违约，是一种违背事实，有悖法律的判决事实。三、就本案而言，由于深圳埃赛特实业有限公司及余博倩等6人未能严格按照合同约定履行其合同义务，导致巢民强等人合同目的不能如期有效实现，该合同履行已丧失条件，一审法院判决继续履行有违公平原则，请予撤销。
针对巢�强、李南南的上诉，余博倩等人及埃赛特公司辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
针对余博倩等人与埃赛特公司、巢民强和李南南的上诉，原审第三人禾万家公司未到庭亦未作答辩。
针对余博倩等人与埃赛特公司、巢民强和李南南的上诉，原审第三人平安银行辩称，截至2017年6月20日，巢民强在我行的贷款余额有7257589.55元，房屋所有权要发生变更必须先赎楼。
余博倩等人、埃赛特公司向一审法院起诉请求：1、巢民强、李南南继续履行《二手房买卖合同》，包括立即办理国际市长交流中涉案房产（各案房产的具体信息详见附表二）的赎楼手续，注销抵押登记，并将涉案房屋产权分别登记至余博倩等人名下；2、巢民强、李南南承担违约金（各案违约金的具体金额详见附表二，币种均为人民币，违约金按购房款的每日千分之五标准，从2016年3月18日起支付至巢民强、李南南履行完毕合同义务止，暂计至2016年3月28日）；3、巢民强、李南南承担余博倩等人、埃赛特公司为履行合同支出的所有费用，包括律师费、保全费、担保费（各案暂计金额详见附表二，以实际支出为准）；4、诉讼费用由巢民强、李南南承担。
巢民强向一审法院提出反诉请求：1、解除《二手房买卖合同》（含用于过户和贷款所签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同的补充协议》）；2、余博倩等人、埃赛特公司承担违约金（各案反诉主张的违约金金额详见附表二，违约金的50%，余博倩等人、埃赛特公司己支付的定金不予退还）；3、余博倩等人、埃赛特公司承担巢民强为履行合同支出的所有费用，包括律师费、保全费、担保费，暂计金额详见附表二，以实际支出为准；4、余博倩等人、埃赛特公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市××××路的涉案的12房，登记在巢民强、李南南名下。巢民强、李南南系夫妻关系。
2015年10月21日，埃赛特公司（买方）与巢民强、李南南（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将某房，建筑面积约合计626.36平方米转让给买方，转让成交价22548960元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的全部相关税费（包括但不限于卖方的所得税）由买方承担；买方同意在2015年10月21日下午16时前向卖方账户转入定金100万元，11月15日前再陆续转给卖方定金3509792元，高出银行限额部分的定金，由卖方返还到银行监管账户；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方须于2015年12月15日前（含当日）将本合同总价10%的剩余首期款人2254896元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账�中；该首期款在买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，并取得新房产证之后两日内，解除银行监管账号或其它第三方的监管，由买方或双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管支付到卖方账户；无论买方是否办妥赎楼、银行按揭承诺函等手续，该首期款买方最迟须在2016年1月30日（含当日）前支付给卖方，否则按买方违约处理；买方须于2015年12月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，在买方已按本合同履约的前提下，卖方和买方共同须与担保公司签订服务合同，并共同向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方须保证通过担保公司转到卖方名下（如有）的资金受到监�；双方确定由买方承担该物业赎楼的全部费用，卖方不承担赎楼产生的任何费用；买方按前述方法无法向担保公司融资，卖方承诺全力配合向担保公司融资；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按每日千分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付双倍定金作为违约金且没收买方已支付的定金，或是向法院诉讼要求强制过户；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日千分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方退回双倍定金作为违约金承担违约责任且返还买方已支付的定金，或是向法院诉讼要求强制过户；违约方必须承担守约方为实现债务而支出的所有费用（包括但不限于律师费、保全费、担保费、诉讼费、交通费、住宿费等），及其它内容。2015年10月21日、28日，11月4日埃赛特公司委托张华宾分别向巢民强支付了100万元、100万元、2509792元。
2015年11月10日，埃赛特公司（买方）与巢民强、李南南（卖方）签订《二手房买卖合同的补充协议》，约定双方同意按照2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》的约定，将深圳市××××路某房分别过户给买方指定的如下12人：杨乐、冯俊永、李新江、赖春娥、遇秉章、张莉楠、余博倩、刘辉、林博思、向苗苗、杨晓妆、赵静，如因银行审批未能通过的人员，经买卖双方同意，买方可调换贷款过户人员；定金返还流程：如买方实际支付的定金超出银行限额的部分，在买卖双方协商确定贷款银行后，由卖方负责将超出部分的定金转回至买卖双方指定账户，该指定银行账户需于当日将资金�部转入银行资金监管账户；首期款：双方提交完银行所有资料后，除定金外的首期款当日存入到监管账户；卖方与买方指定的过户12人所签订的12份合同作为副合同，用于银行贷款和过户时使用，其内容如存在与2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》有相冲突之处，以2015年10月21日签订的《二手房买卖合同》和本补充协议为准，及其它内容。被告认可上述补充协议中冯俊永后来变更为刘晓蕾，张莉楠变更为余博倩。其后，巢民强、李南南分别与余博倩等人12人签订了《二手房买卖合同》，约定了合同转让价、定金数额等（各案合同转让价、定金金额详见附表一）。巢民强、李南南分别向12人出具了定金收据。
2015年12月8日，巢民强出具委托书，委托孙志献等办理涉案房产委托赎楼、资金监管、递件过户等事宜，并办理了公证手续。
2015年12月30日，遇秉章（乙方）与巢民强、李南南（甲方）、中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行（丙方）签订《首付款资金委托管理协议》，约定监管136144元购房资金，并约定在交易房屋产权已经过户至乙方名下后，若甲方收款账户开户银行为中国邮政储蓄银行，则丙方于取得乙方抵押回执后三个工作日内将首付款（若已划付用于提前偿还交易房产的原有贷款，则为剩余部分款项）解冻结并向甲方收款账户转账；及其它内容。2016年1月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行出具《个人二手房贷款承诺函》，承诺向遇秉章发放贷款89万元。
2016年1月，余博倩等人（甲方，遇秉章除外）分别与巢民强、李南南（乙方）、中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行（丙方）签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金（金额约为对应购房款的20%左右，监管金额详见附表一），并约定在丙方保管期限90天（含）内，若甲、乙双方完成了房产过户手续，丙方有权决定在收取手续费后无需取得甲、乙双方任何形式的授权直接将监管资金划入甲、乙双方共同确认的乙方账户；及其它内容。2016年2月，中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行向余博倩等人11人分别发出《二手楼按揭贷款确认书》，同意向买房人发放贷款（贷款金额详见附表一）。
2016年2月25日，埃赛特公司委托张华宾向深圳市仁腾投资担保有限公司指定账户转账赎楼费用272400元。
一审庭审中，巢民强、李南南认为余博倩等人、埃赛特公司没有按约支付首期款；余博倩等人、埃赛特公司没有给巢民强提供反担保文件，巢民强没有与担保公司签订书面的借款合同。李南南表示其已经跟担保公司签订了书面的借款合同，不清楚涉案房产�今未赎楼的原因。余博倩等人、埃赛特公司认为巢民强没有与担保公司签订借款合同，导致担保公司无法放款，余博倩等人、埃赛特公司认可李南南签订过借款合同。
巢民强提交了个人信用报告、电话录音、反担保文件拟证明截止2016年2月23日，涉案房产尚欠银行抵押贷款918万元，融资赎楼金额巨大，故要求埃赛特公司提供反担保，而埃赛特公司提供的反担保文件不符合要求。巢民强提交了涉案房产埃赛特公司的工商登记信息拟证明2016年2月29日埃赛特的注册资本从3000万元变更为100万元，拟证明因埃赛特公司减资，巢民强认为其丧失担保能力。余博倩等人、埃赛特公司对个人信用报告和工商登记信息的真实性认可，对反担保文件和电话录音不予认可，余博倩等人、埃赛特公司认为其取得的银行贷款承诺函确认的房款总金额为房款总价的6成共计1360万元，足�覆盖担保公司赎楼垫资，余博倩等人、埃赛特公司提供反担保文件已是极力配合，自愿承担风险，连空白的载有担保条款的股东会决议都愿意签署，没有任何动机和理由阻止赎楼，至于注册资本变动，系埃赛特公司自主经营需要，与本案无关。
原审第三人禾万家公司分别于2016年3月2日、3月10日向巢民强发出《履约催告函》，告知买家已获得银行贷款批复，催告其尽快办理涉案房产的赎楼事宜，于2016年3月2日向深圳市仁腾投资担保有限公司发函催告其赎楼。巢民强、李南南否认收到上述函件。
巢民强于2016年3月14日向埃赛特公司、原审第三人禾万家公司发出《履约催告函》，认为埃赛特公司未足额支付首期款，催告其履约。余博倩等人、埃赛特公司确认收到该函件，但认为在函件中巢民强并未提及需要余博倩等人、埃赛特公司签署担保后才签字赎楼。
余博倩等人、埃赛特公司提交了《委托代理合同》、律师费发票等证据拟证明其支出律师费。巢民强、李南南对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。巢民强提交了《民事委托代理合同》拟证明其律师费为225489.6元。余博倩等人、埃赛特公司对该证据的真实性认可，证明内容不予认可。
一审庭审中，余博倩等人、埃赛特公司陈述其支付的定金两成在巢民强处，首期款两成在银行监管，剩余款项余博倩等人、埃赛特公司可以一次性付款。如果巢民强、李南南怠于履行，余博倩等人、埃赛特公司可以代为赎楼，但是赎楼的相应资金和费用从余博倩等人、埃赛特公司应付的房款中扣除。巢民强、李南南不同意继续履行。
2016年5月，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明余博倩等人10户（除余博倩、杨晓妆外）家庭具备本�住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。一审法院就余博倩、杨晓妆的购房资格问题进一步发函询问深圳市不动产登记中心，该中心复函一审法院：“一、经核查，[深（南）房现买字(2016)第4768、4828]合同是在二手房自助交易系统录入的。[深（南）房现买字(2016)第4768号]合同录入时间为：2016-2-2217:00:30;[深（南）房现买字(2016)第4828号]合同录入时间为：2016-2-239：37:31。二、根据《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》[深府办(2016)12号]第四条，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。结合�往做法，下列情形按原限购政策办理，但购房时在本市连续缴纳个人所得税或社会保险未满一年的除外：（一）2016年3月25日（含3月25日）之前已网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书的……”另查，余博倩自2013年8月至2016年3月在深圳市缴纳社保，杨晓妆2014年5月至2016年3月在深圳市缴纳社保。余博倩等人、埃赛特公司明确，其主张的继续履行合同义务均由余博倩等人、埃赛特公司共同履行，违约金支付至涉案房产过户至余博倩等人名下之日止。
一审法院认为，埃赛特公司与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据《二手房买卖合同的补充协议》，涉案房产应分别过户给埃赛特公司指定的余博倩等�。
余博倩等人、埃赛特公司作为买方，依约支付了购房定金、监管了首期款，并取得了银行贷款承诺函，至此，余博倩等人、埃赛特公司支付购房款的合同义务已能够履行。
巢民强、李南南辩称余博倩等人、埃赛特公司未依约在2016年1月30日（含当日）前将合同总价10%的剩余首期款支付给巢民强、李南南，已构成违约，对此，一审法院认为，《二手房买卖合同》约定了买方须将本合同总价10%的剩余首期款2254896元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，并在递件过户并取得新房产证之后两日内，依约由监管账户支付到卖方账户，该条款同时又约定无论买方是否办妥赎楼、银行按揭承诺函等手续，该首期款买方最迟须在2016年1月30日（含当日）前将合同总价10%的剩余首期款支付给卖方，否则买方构成违约。其后，余博倩等人于2016年1月（遇秉章于2016年12月30日）分别与巢民强、李南南（乙方）、中国工商银行股份有限公司深圳观澜支行（丙方）签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金（金额约为对应购房款的20%左右，监管金额详见附表一），并约定在丙方保管期限90天（含）内，若甲、乙双方完成了房产过户手续，丙方有权决定在收取手续费后无需取得甲、乙双方任何形式的授权直接将监管资金划入甲、乙双方共同确认的乙方账户。遇秉章（乙方）于2015年12月30日与巢民强、李南南（甲方）、中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳南山区支行（丙方）签订《首付款资金委托管理协议》也约定监管的136144元购房资金在交易房屋产权已经过户至乙方名下后，若甲方收款账户开户银行为中国邮政储蓄银行，则丙方于取得乙方抵押回执后三个工作日内将首付款解冻结并向甲方收款账户转账。上述资金监管协议签订在《二手房买卖合同》之后，实际变更了《二手房买卖合同》关于首期款支付的约定。故余博倩等人、埃赛特公司依据资金监管协议的约定将购房款的20%左右的监管资金监管至双方约定的监管账户，并未构成违约，也不妨碍巢民强、李南南出售涉案房产、收取购房款的合同目的实现。
涉案房产处于抵押状态，巢民强、李南南理应办理涉案房产取得全部产权的赎楼等手续，《二手房买卖合同》虽约定赎楼费用由买方承担，但并未免除卖方的赎楼义务。根据本案查明的事实，在余博倩等人取得贷款承诺函后，因巢民强没有与担保公司签订书面的借款合同，导致涉案房产未赎楼，涉案合同无法履行。故巢民强的行为已构成违约。
对于余博倩等人、埃赛特公司要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支�。关于合同的继续履行，巢民强、李南南应于本判决生效后三十日内办理涉案房产的赎楼手续，并注销抵押登记，巢民强、李南南逾期未办理的，余博倩等人、埃赛特公司可在巢民强、李南南逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押等（赎楼费用依照合同约定承担）；余博倩等人、埃赛特公司应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向巢民强、李南南支付购房款18039168元（各案应支付的剩余购房款的数额详见附表二）；巢民强、李南南应于余博倩等人、埃赛特公司付清购房余款之日起三个工作日内配合余博倩等人、埃赛特公司办理涉案房产登记至余博倩等人名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由余博倩等人、埃赛特公司和巢民强、李南南依照埃赛特公司与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》约定承担；巢民强、李南南应于涉案房产产权过户至余博倩等人名下及埃赛特公司付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付余博倩等人、埃赛特公司。
对于余博倩等人、埃赛特公司要求巢民强、李南南支付违约金的诉讼请求，合同虽约定了卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日千分之五支付违约金并继续履行合同，因巢民强、李南南申请调低违约金，余博倩等人、埃赛特公司也未举证证明其实际损失，故一审法院酌情将该违约金调低至卖方应按购房款日万分之三的标准向余博倩等人、埃赛特公司支付违约金从2016年3月18日起至本判决确定的涉案房产登记至余博倩等人名下之日止。李南南虽辩称其已经跟担保公司签订了书面的借款合同，不清楚涉案房产至今未赎楼的原因。但因在本案中，巢民强、李南南作为共�卖方理应共同承担责任，李南南可以在承担违约责任后根据双方的过错情况向对方追偿。至于余博倩等人、埃赛特公司主张被告承担为履行合同支出的所有费用，一审法院认为，被告支付的违约金已足以弥补其损失，对该项请求，一审法院不予支持。巢民强主张解除合同并由余博倩等人、埃赛特公司承担违约金和巢民强为履行合同所支出的费用，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、埃赛特公司继续履行与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》，余博倩等人12人继续履行与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、巢民强、李南南应于本判决生效后三十日内办理涉案12套房（各案房�的房号详见附表二）的赎楼手续，并注销抵押登记，巢民强、李南南逾期未办理的，埃赛特公司、余博倩等人可在巢民强、李南南逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押等（赎楼费用依照埃赛特公司与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》的约定承担）；2、埃赛特公司、余博倩等人应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向巢民强、李南南支付剩余购房款18039168元（各案应支付的剩余购房款金额详见附表二）；3、巢民强、李南南应于余博倩等人、埃赛特公司付清购房余款18039168元之日起三个工作日内配合余博倩等人、埃赛特公司办理涉案的12套房转移登记至余博倩等人名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费依照埃赛特公司与巢民强、李南南签订的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》的约定承担；4、巢民强、李南南应于涉案房产产权过户至余博倩等人名下及余博倩等人、埃赛特公司付清购房款之日起三个工作日内将涉案房产交付埃赛特公司、余博倩等人；二、巢民强、李南南应于本判决生效之日起十日内向埃赛特公司、余博倩等人支付违约金[按购房款（各案购房款金额详见附表二）日万分之三的标准向埃赛特公司、余博倩等人支付违约金，从2016年3月18日起至本判决确定的涉案房产登记至余博倩等人名下之日止]；三、驳回埃赛特公司、余博倩等人的其它诉讼请求；四、驳回巢民强的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费、保全费，由余博倩等人、埃赛特公司与巢民强、李南南分担；反诉案件受理费，由巢民强承担（诉讼费金额及分担金额详见附表二）。
本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。前述《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同的补充协议》及《二手楼交易资金监管协议》均系涉案各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应恪守履行。综合各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同买方主体问题、违约方的确定及相应违约责任的承担问题。对此，本院逐一进行分析。
关于涉案合同的买方主体。依前述涉案补充协议的约定，巢民强、李南南与埃赛特公司指定的余博倩等人签订合同系用于银行贷款和过户，即由余博倩等人申请银行贷款向巢民强、李南南履行支付房款的合同义务，亦由巢民强、李南南将涉案房产过户至余博倩等人的名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条的规定，本案属由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形，在合同义务未予履行或履行不符合约定时，依合同相对性原理，第三人不需承担合同责任，违约方亦无需向第三人承担合同责任。本案中，涉案补充协议虽变更原涉案合同的履行方式、履行对象，但埃赛特公司并未将其关于涉案合同的权利义务概括转让至余博倩等人，故涉案合同的买方主体并未变更为余博倩等人，现余博倩等人作为涉案合同买方主体诉求巢民强、李南南继续履行合同并支付逾期履行违约金，于法无据，本院不予支持。原审就此处理欠妥，本院予以纠正。
关于违约方的确定。首先，首期款的支付问题。涉案合同约定首期款金额为购房款的10%，埃赛特公司应于2015年12月15日前支付首期款至监管账户，且该款项最迟于2016年1月30日前付至巢民强、李南南；其后在合同履行过程中，巢民强、李南南与余博倩等人签订《二手楼交易资金监管协议》，变更约定首期款金额相当于购房款20%左右购房款（具体金额详见附表二），且该款项由监管银行在涉案房产过户及其收取手续费后划入巢民强、李南南的账户，资金监管协议中有手写注明巢民强、李南南的收款账户。对此，本院认为，涉案资金监管协议签订在后，且依前述查明事实，各方约定由余博倩等人具体履行支付房款的义务，现经各方协商一致签订前述资金监管协议，应视为各方同意变更首期款监管的金额、期限及解付至巢民强、李南南的条件。','2018-09-28
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