广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第1985-1994、
2012-2021、2097号
原告许若贞等21户业主（名称、身份信息及代理人见附表1）。
被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福华一路98号卓越大厦2108室，组织机构代码618879774。
法定代表人李华。
委托代理人吕慧杰，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
委托代理人赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市皇岗实业股份有限公司，住所地深圳市福田区福民路18号皇安大厦16楼，组织机构代码192178427。
法定代表人庄创裕。
委托代理人胡强，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人刘红生，广东深大地律师事务所律师。
原告许若贞等21户业主诉被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）、被告深圳市皇岗实业股份有限公司（以下简称皇岗公司）商品房预售合同纠纷二十一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏担任审判长，与审判员吴爽、人民陪审员谭文英组成合议庭，于2012年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余勇波、胡杰、文启兴，被告卓越公司的委托代理人吕慧杰，被告皇岗公司的委托代理人刘红生到庭参加诉讼。二十一案现已审理终结。
各案原告诉称，2009年，各案原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，向两被告购买卓越世纪中心3号楼、4号楼的二十一套房产（各案房号见附表1），并付清购房款。两被告已在合同规定的时间将二十一套房产交付给各案原告（各案交房时间见判决书附表2），按照合同约定，两被告最迟应于房产交付之日起240日内为各案原告办理《房地产证》，但两被告迟至2011年8月至9月期间才为各案原告办理出《房地产证》。两被告的行为已违反了合同的约定，应依约按日向原告支付房地产总价款日万分之四的延期办证违约金。据此，请求法院判令：1、两被告支付延期办理房地产证期间的违约金（各案具体请求数额见附表2）；2、两被告承担案件全部诉讼费用。另，2012-2021号十案还请求判令两被告向原告支付迟延支付延期办证违约金的利息。
被告卓越公司答辩称，一、本案属于合同之诉，应严格按照合同的约定分析和判断卓越公司是否存在违约情形。结合合同约定和《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条，只有在出卖人因自己的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房地产证书的情况下，才需要承担逾期办证的违约责任。因此，应政府主管部门的要求提出相关申请、书面通知业主办理房地产转移登记属于卓越公司自身能力可控制范围和应当履行的义务；而政府主管部门何时审批则不属于卓越公司可控制范围，卓越公司也不应当对此造成的延期办证行为承担责任。二、涉案各套房产是分别于2011年8月至9月期间取得《房地产证》的（各案对应时间见判决书附表2），部分案件原告要求以产权登记中心出具税费发票的日期为办妥房地产证的日期，不符合相关规定，办理《房地产证》的时间应以《房地产证》的记载登记时间为准。虽然涉案房地产迟于约定日起才取得以被告为登记权利人的房地产证，但在此期间，卓越公司已充分、适当地履行了自身能力控制范围内的办证前期准备工作及申请办证程序，没有违约情形。三、逾期办证是涉案项目的规划调整所致，而规划调整并非卓越公司能力可控范围，卓越公司对此没有过错，卓越公司不应对因此导致的逾期办证行为承担违约责任。规划调整的过程中因规划调整的审批迟延13个月，因规划调整后的用地手续完善迟延超过13个月，对于这些时间的迟延，卓越公司不存在有过错或不作为的情形，迟延原因亦非卓越公司所能控制，卓越公司不应对此承担责任。涉案各套房地产已于2011年8月或9月取得房地产证。如扣除上述26个月的时间延误，涉案房产完全可以依买卖合同的约定取得房地产证。四、就涉案项目可能存在的规划调整问题及因此可能给买受人带来的影响，卓越公司业已向原告充分揭示，原告也就此向卓越公司作了免责承诺，根据原告的免责承诺，原告要求卓越公司承担延期办证的违约责任没有任何依据。五、涉案房地产证的迟延办证并未给买受人带来任何实际损失，并且，在延期办证问题上，卓越公司也不存在任何利益和好处，卓越公司不存在违约动机。故，卓越公司在涉案项目房地产证的办理问题上不存在任何不履行相关义务的情形或违约情形，不符合购房合同关于卓越公司承担延期办证责任的构成条件，请求法院支持卓越公司意见，驳回原告诉讼请求。
被告皇岗公司答辩意见与被告卓越公司相同，并指出，根据合同约定，皇岗公司与诉争案件没有关系。
经审理查明，2001年3月1日，被告皇岗公司与原深圳市规划国土局（以下简称原市规划局）签订深规土拆字【2001】043号《拆迁补偿协议书》，约定为加快会展中心的建设，原市规划局收回被告皇岗公司在皇岗工业区的所有用地，同时将福田中心区13号地块全部置换给皇岗公司，面积约为34500平方米。
2006年8月3日，两被告签署《项目合作开发协议书》，约定共同合作开发“卓越皇岗世纪中心”项目（以下简称涉案项目）。
2006年12月7日，两被告与原深圳市国土资源和房产管理局（以下简称原市国土房产局）签订深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》，两被告以85067974元取得B119-0087、B119-0088宗地地块土地使用权。
2007年8月28日，两被告取得在上述地块上建设“卓越皇岗世纪中心”的建设用地规划许可证（HQ2007-0163）。
2008年4月8日，两被告取得B119-0087、B119-0088宗地地块的《房地产证》，载明宗地面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米，合计30163.01平方米。
2008年4月22日，两被告取得“卓越皇岗世纪中心”的建设工程规划许可证(HQ2008-0041)。
2008年9月1日，两被告向原市规划局提交了一份《关于卓越皇岗世纪中心项目地下一层增加商业空间的申请》，申请将涉案项目“卓越皇岗世纪中心”中负一层车库的部分面积改为商业配套功能，计9100平方米。
2008年11月28日，原市规划局作出《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0162号）有关指标意见的函》和《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0163号）有关指标意见的函》，原则同意对该项目规定建筑面积进行调整，整个项目负一层约为9100平方米的面积由地下车库功能改为商业功能（主要用于配套餐饮），原用地许可证范围内调整面积分别为780平方米和8320平方米。调整后的车位数要满足原规划许可证的要求，调整部分的设计要满足相关规范、确保实现立体停车，并重新报建。
2009年1月4日，两被告向原市规划局提交《关于“卓越皇岗世纪中心”增加建筑面积的请示》，称原市规划局和皇岗公司于2001年3月1日签订的《拆迁补偿协议书》（深规土拆字【2001】043号），将面积约34500平方米的福田中心区13号地块补偿给皇岗公司做赔偿用地，后原市国土房产局与皇岗公司于2006年12月7日签署深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》将地块编号为B119-0087、B119-0088的土地出让给皇岗公司，B119-0087、B119-0088两宗地的面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米（合计30163.01平方米）。按照补偿协议的约定，原市规划局尚有4336.99平方米的土地面积尚未补偿给皇岗公司（因为4336.99平方米被割出做市政道路）。该请示同时称，皇岗公司于2008年12月3日向深圳市人民政府、原市规划局和原市国土房产局报文关于“福田中心区世纪中心项目土地足额补偿及世纪中心项目补偿地价的函”，深圳市主管领导批示：考虑到皇岗村全体村民的生计及市政府对皇岗村的合理赔偿与承诺，在原市规划局为B119-0087、B119-0088号地块下发的深圳市建设用地规划许可证的基础上，再增加地上28000平方米的建筑面积。皇岗公司2号楼增加17000平方米，裙楼增加500平方米，其余在卓越公司1号楼解决。
2009年5月14日，涉案项目取得预售许可。
2009年，两被告与各案原告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同第九条约定，卖方应于2010年2月28日前将本房地产交付给买方。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记，在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记中心申请房地产转移登记，办理房地产证。合同第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定取得房地产证的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日万分之三向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10％向买方支付违约金，违约金不足补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差价。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日起至买方实际取得房地产证之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。卖方以招标方式选定卓越物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务。合同附件五第13条对合同二十一条补充约定：卖方应及时通知并积极配合买方办理房地产证。买方应在卖方发出办理房地产证通知之日起15日内，配合卖方、按揭银行填写相关资料，并及时提交符合要求的全部资料、证件，缴交相关费用。因买方延期提交资料、延期交纳费用或按揭银行、产权登记部门的原因导致房地产证不能按约定期限办出的，卖方不承担责任。该附件第20条约定，本项目用地属于卓越公司和皇岗公司合作开发项目（已经政府部门批准），因本项目建筑物为B119-0087宗地块和B119-0088宗地块的共同体，按照双方协议约定，项目B119-0087宗地块西南面车道西侧的3号楼的部分裙楼以及2号楼（皇岗商务中心）及其附属配套设施和所属楼宇的地下部分，属皇岗公司所有，上述部分的独立管理可能会对临近楼宇的底线或地上交通及其使用造成不便。该附件第21条约定，因该项目属于卓越公司和皇岗公司合作开发，按照政府相关部门规定，同业主签订买卖合同时，卖方栏将注明卓越公司和皇岗公司两家单位，但按上述两家法人单位的约定，本合同中的卖方权利、义务将全部由卓越公司享有及履行，同皇岗公司无关。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同时，部分原告在签订买卖合同前后，还向被告卓越公司出具了一份《规划调整确认书》，内容为：“经比照贵公司出具的'卓越世纪中心'现行图纸和修改后的待审批图纸，在不影响本人购买物业的套内面积的前提下，本人同意：1、贵公司在经政府主管部门审批通过后，可将'卓越世纪中心'地下负一层车库的部分面积由停车位改为商业配套；2、经政府主管部门审批通过后，裙楼内部可根据商业需要进行平面布局的调整；3、物业西侧地块的建筑面积和容积率在经政府主管部门批准后，有增加的可能；4、已批的核增面积（公共楼梯、避难层等）有可能按预售面积撤回报告数据进行调整。因'卓越世纪中心'为跨宗地的联体建筑，本人理解上述调整将会对我所购买的物业的公摊面积（容积率）有所影响，并同意不会以该原因解除买卖合同或追究开发商的违约责任。”
2009年12月29日，涉案项目完成竣工验收，消防验收合格。
2009年12月30日，涉案项目完成竣工验收备案。
2009年12月31日，两被告向深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）发出《关于福田中心区卓越公司皇岗商务中心项目增加面积的地价补交申请函》，称原市规划局和皇岗公司于2001年3月1日签订的《拆迁补偿协议书》（深规土拆字【2001】043号），将面积约为34500平方米的福田中心区13号地块补偿给皇岗公司做赔偿用地，后原市国土房产局与皇岗公司于2006年12月7日签署深地合字第0054号《深圳市土地使用权出让合同书》将地块编号为B119-0087、B119-0088的土地出让给皇岗公司，B119-0087、B119-0088两宗地的证载面积分别为11660.85平方米和18502.16平方米（合计30163.01平方米）。按照补偿协议的约定，原市规划局尚有4336.99平方米的土地面积尚未补偿给皇岗公司。若按两宗地块的平均容积率计算，市政府还应有4万多平方米建筑面积补偿给皇岗公司，皇岗公司一直向市政府申请在中心区另外划地补偿此部分面积。经过与有关市领导沟通，在卓越世纪中心项目增加商业2750平方米、酒店1600平方米、公寓及办公23650平方米、地下商业9100平方米，共计37100平方米，作为对皇岗公司上述不足土地的补偿，皇岗公司将不再要求政府在中心区另外补偿用地。现上述37100平方米建筑面积已取得市规划国土委批准复函。按有关程序，现皇岗公司申请就上述37100平方米增加面积按原拆迁返还用地地价补缴地价，请市规划国土委批准为盼。
2010年1月28日至2月1日期间，两被告将涉案二十一套房产交付给原告（各案对应时间见附表2）。
2010年2月3日，市规划国土委作出《关于调整“卓越皇岗世纪中心”项目用地规划许可证规划意见的函》，对两被告回复称：“卓越公司与皇岗公司关于'变更用地规划许可证（卓越皇岗世纪中心）申请'的来文收悉。申请事项涉及修改已颁布实施的法定图则，经市规划委员会2009年第2次会议审议，同意修改【中心区及莲花山地区】法定图则部分内容。图则编号为13－2地块面积调整为18502.16平方米，规定容积率≤6.94；13-3地块面积调整为11660.85平方米，计容积率建筑面积增加28000平方米，不再补偿用地，规定容积率调整为19.84。增加部分建筑面积均于挑空处解决，要保证结构安全，同时保持建筑高度和覆盖率不变，两块地共有停车位调整为1590个。请执此函按程序办理有关手续。”
2010年3月18日，两被告向市规划国土委第一直属分局发出《关于补签协议的申请》，要求就卓越皇岗世纪中心地下一层9100平方米改为商业及B119-0087号宗地块增加28000平方米建筑面积事宜签订土地使用权出让合同补充协议。
2010年6月7日，市规划国土委出具了一份《证明》，称：“2005年5月1日至2010年4月30期间，卓越置业集团有限公司不存在逾期不签订出让合同、欠缴地价款、土地逾期开发等不良记录。”
2010年6月25日，两被告向市规划国土委申请办理涉案项目的建设工程规划验收。
2010年7月13日，市规划国土委向两被告发出《深圳市规划和国土资源委员会不予行政许可决定书》，称：“因地下室01层改变使用功能（停车改为商业）未完善用地和施工图修改报建等手续,竣工测量报告中的竣工复核简要说明与批准图纸不符处，未按有关要求整改或完善相关手续，涉案房地产项目不符合规划验收的条件，因此，不予行政许可。”该决定书在其他告知事项载明:“请你司按以下要求实施后，再向我局申请规划验收。一、按有关规定，完善地下室01层改变使用功能部分（停车改为商业）的用地和施工图纸修改报建等手续；二、根据批准的设计图纸，对与批准图纸不符之处进行整改或完善相关手续。”
2011年4月14日，市规划国土委向两被告发出《深圳市土地使用权出让金财政账户土地使用权出让金缴费通知单》和《深圳市土地开发基金财政账户土地开发金、市政配套设施金缴费通知单》，要求两被告缴交合同号为2005-0054（补2），宗地编号为B119-0087、B119-0088的土地使用权出让金1944083元、市政配套设施金11016465元。
2011年4月18日，两被告缴清了2005-054（补2）合同约定的土地出让金、建设配套费共12960548元。
2011年4月26日，市规划国土委第一直属分局与两被告签订《深地合字（2005）0054号<深圳市土地使用权出让合同书>第二补充协议书》，同意将B119-0087号宗地的建筑面积由原定203403.10平方米调整为234678.50平方米；B119-0088号宗地的建筑面积由原定128482.02平方米调整为134306.62平方米。其他要求按原合同规定不变。除按原合同书规定支付地价款外，两被告应补缴地价款12960548元，于签订本补充协议书时一并付清。原市规划国土局与皇岗公司签订的《拆迁补偿协议》（深规土拆字【2001】043号）约定的置换用地事宜，已在本协议书用地中全部落实完毕，皇岗公司不得再提出补偿用地或增加建筑面积要求。
2011年4月29日，市规划国土委第一直属分局作出深规土一局函【2011】373号《关于卓越皇岗世纪中心项目（B119-0088宗地）施工图修改的复函》，同意两被告关于涉案项目的施工图修改，内容为：“1、总平面图指标修改；2、地下一层平面局部修改为商业；3、地下二、三层平面停车位调整（包括局部调整为机械停车位）；4、各层平面图进行局部分隔调整等。本次修改后深规建许字HQ-2008-0041号《建设工程规划许可证》部分建筑指标调整为：计容积率建筑面积140315.97平方米，含规定建筑面积127021.31平方米（包括商业30072.79平方米、办公及公寓96948.52平方米）、核增建筑面积13294.66平方米；不计容积率建筑面积50699.43平方米，含规定建筑面积7285.31平方米（商业）、地下车库、设备用房、公共通道和公共楼梯43414.12平方米；规定总建筑面积134306.62平方米。车位数985辆。其他指标不变。”
2011年5月12日，两被告再次向市规划国土委申请规划验收。
2011年5月18日，涉案项目完成规划调整后的竣工测量，市规划国土委出具了房屋建筑面积总表。
2011年5月20日，市规划国土委作出68-201100216号准许行政许可决定书，涉案项目通过规划验收，取得了规划验收合格证。
2011年5月26日，两被告向深圳市房地产权登记中心申请初始登记，2011年6月15日，深圳市房地产权登记中心发布涉案项目3、4号楼的初始登记公告，初始登记项目名称为卓越世纪中心3、4号楼。
2011年8月至9月期间，深圳市房地产权登记中心受理了各案原告的办证申请，并于2011年8月至9月期间为各案原告办理了涉案二十一套房产的《房地产证》（各案办证时间以《房地产证》的出证日期为准，二十一套房产分别对应的办证时间见判决书附表2）。对于办证的具体事宜，因原告在购买涉案房产时签署了房地产转移登记申请表交给被告卓越公司，原告称该行为是委托被告卓越公司代为办证的行为，被告卓越公司对此予以认可。
本系列案审理期间，本院向市规划国土委发出了一份《公函》，向该委了解如下事项：“1、两被告于2010年3月18日向贵委第一直属分局发出《关于签订补充协议的申请》，称两被告于2006年12月7日与贵委签订宗地号为B119-0087、B119-0088的《深圳市土地使用权出让合同》，于2008年3月13日签订《〈深圳市土地使用权出让合同书〉第一补充协议》，现已调整地下一层9100平方米改为商业，B119-0087号宗地增加28000平方米建筑面积并取得相关复函，现特申请签订相关协议。但两被告直至2011年4月26日方与贵委第一直属分局签订《〈深圳市土地使用权出让合同书〉第二补充协议书》，其间时间间隔超过13个月，该情况是否是两被告原因所致？2、2010年6月25日，两被告向贵委申请对卓越世纪中心项目进行规划验收，贵委第一直属分局于2010年7月13日做出文号为68-201000380的不予行政许可决定书，该决定是否与两被告尚未完成补签补充协议有关？”
市规划国土委向本院复函称：“一、2010年3月18日用地单位向我局提出补签用地协议申请，用地单位的申请符合报文及审批的要求。依据用地单位的申请，我局严格按照国家与深圳市关于规划与土地审批相关规定及程序对此进行办理。于2011年4月14日，向用地单位发出补缴地价通知，于2011年4月26日与用地单位签订该项目《〈深圳市土地使用权出让合同书〉第二补充协议书》。期间间隔超过13个月，与深圳市大部制改革原市规划局和国土房产局合并导致处室职能和审批流程调整有关，非用地单位原因所致。从报文时间来看，用地单位亦履行了相关义务。二、2010年7月13日，我局对'卓越世纪中心'申请竣工规划验收作出不予行政许可决定主要与'卓越世纪中心'未完成补签其《<深圳市土地使用权出让合同书>第二补充协议书》有关。按照办文流程，必须先行补签用地补充协议完善用地手续后，才可办理规划验收的行政许可手续。”
另查明，按照相关法律规定及市规划国土委的办文流程，在深圳市办理房地产初始登记必须提交的材料包括：（一）深圳市房地产初始登记申请表；（二）身份证明复印件；（三）土地权属证明（以出让方式取得土地使用权的，应提交土地使用合同书、付清地价款证明、付清地价发票复印件；土地使用权已登记的，应提交《房地产证》）；（四）建设工程规划许可证；（五）施工许可证；（六）竣工验收备案证明和规划验收合格证；（七）竣工图；（八）工程结算书；（九）深圳经济特区建筑物命名批复书；（十）登记机关认可的测量机构出具的测绘报告〔包括《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工面积）及《深圳市建设工程竣工测量报告》〕；（十一）宗地图；（十二）房地产分栋、分户汇总表；（十三）其他资料（包括商品房项目的应提交预售许可证，合作建房的应提交土地管理部门批准的合作协议书、产权分成详细清单，拆迁赔偿的应提交拆迁赔偿清单及拆迁补偿协议等）。
再查，根据市规划国土委网站上有关政务公开的规定，完善规划变更的用地手续包括以下审批流程（及正常办文时限）：1、变更用地规划许可证审批（20个工作日）；2、初步设计审批（20个工作日）；3、设计方案审查（20个工作日）；4、补缴地价手续审批（20个工作日）；5、用地补充协议审批（15个工作日）；6、修改施工图审批（20个工作日，该审批通过即核发新的建设工程规划许可证）。其中，第2、3、4、5项系同时进行。
以上事实有，《委托书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房地产证》、发票、购房款收款收据、《规划调整确认书》、《拆迁补偿协议书》（深规土拆字【2001】043号）、《项目合作开发协议书》、《深圳市土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《付清地价款证明存根》、《建设工程规划许可证》、《工程竣工验收报告》、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、《深圳市公安局消防局建设工程消防验收意见书》、深圳市建设工程规划验收申请表、《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0162号）有关指标意见的函》、《关于审批卓越皇岗世纪中心变更用地规划许可证（深规许HQ2007-0163号）有关指标意见的函》、《关于“卓越皇岗世纪中心”增加建筑面积的请示》、《关于福田中心区卓越公司皇岗商务中心项目增加面积的地价补交申请函》、《关于调整“卓越皇岗世纪中心”项目用地规划许可证规划意见的函》、《关于补签协议的申请》、《证明》、《深圳市土地使用权出让金财政账户土地使用权出让金缴费通知单》、《深圳市土地开发基金财政账户土地开发金、市政配套设施金缴费通知单》、《深地合字（2005）0054号<深圳市土地使用权出让合同书>第二补充协议书》、《关于卓越皇岗世纪中心项目（B119-0088宗地）施工图修改的复函》、《拆迁补偿协议》、《准许行政许可决定书》、《不予行政许可决定书》、房屋建筑面积总表、《建设工程规划验收合格证》、《房地产登记业务受理通知书》、初始登记公告、市规划国土委《复函》、深圳市房地产初始登记办文流程、庭审笔录等证据证明。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点在于被告是否构成延期办理房地产证的违约行为，是否应承担相应的违约责任。按照合同约定，两被告承担迟延办证违约责任的前提是“卖方未履行相关义务造成买方不能按约定取得房地产证”；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在商品房预售合同迟延办证的纠纷中，出卖人对迟延办证承担违约责任的条件是“因其自身原因”所致。由此可见，出卖人只对因怠于履行相关义务等自身原因而导致的迟延办证结果承担违约责任，而对于因行政审批原因导致的办证迟延，出卖人无需承担违约责任。
对于卓越世纪中心迟延办证的原因，两被告称系由于该项目存在规划变更，且在办理规划变更手续的过程中，政府行政审批迟延，因而导致了迟延办证，对此需作如下分析：
首先，关于规划变更的问题。规划变更本身并不能构成免责事由，因该项目的规划变更早在买卖双方签订合同之前就已经存在，两被告在明知涉案项目规划变更后必须完善各项手续方可办证的情况下签订合同并承诺办证期限，应认定其知晓其中流程及耗时并仍然自愿承担逾期办证的违约责任；同时，对于两被告提交的《规划调整确认书》，由于该确认书只是业主同意规划变更，并承诺不因此向开发商追究对所购物业公摊面积产生影响的责任，但未涉及办证责任，两被告据此主张免责的答辩意见不能成立。
其次，关于在办理规划变更手续的过程中，政府行政审批迟延的问题。合同签订后，涉案项目本应于各案房产交付之日起240天内（即2010年9月底）办妥房地产证，但两被告迟至2011年8月至9月期间才办妥房地产证，迟延天数在323至357天不等（各案具体天数见判决书附表2）。原因在于，办理房地产证必须通过规划验收，而涉案项目在交房后却未能通过2010年6月25日申请的规划验收，根据市规土委的复函，未能通过本次规划验收的原因在于尚未完善规划变更后的用地手续。事实上，关于用地手续的完善，两被告在交房后的第二个月（2010年3月18日）已申请补签用地协议，但是直至2011年4月29日（已超过原定办证期限近七个月）才完成规划变更的最后一步流程
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修改施工图审批，期间耗时408天，远远超过市规土委规定的正常办文时限（80个工作日，折算成自然日为112天），其中原因，根据市规土委的复函所称，是因深圳市大部制改革致政府相关部门审批及办文等行政行为迟延所致。因此，正常办文时限以外的迟延期间，并非两被告“自身原因”所致，依法可以免责。但是，上述审批流程耗时中的正常办文流程，仍属于开发商应当合理预见的义务范畴，同时也包含在合同约定的办证时限240天内，不得免责。据此，两被告的可免责期间应为296天〔完善规划变更之用地手续的实际耗时（408天）－正常办文流程所需耗时（112天）=行政审批迟延的耗时（296天）〕。
二十一案中，合同原定办证期限与各案实际办证日期之间的迟延天数在323至357天不等（各案具体天数见判决书附表2），扣除可以免责的296天，被告卓越公司应对剩余天数的迟延办证行为承担违约责任，按照合同约定的标准支付违约金（各案对应迟延天数、可免责天数、应计违约金天数见判决书附表2）。因需承担违约责任的迟延天数未超过120天，违约金的计算应以合同约定的购房总价款日万分之三为标准。
关于2012-2021号十案原告诉请的迟延支付违约金利息的问题，由于迟延办证违约金已经具有惩罚性损害赔偿金的性质，其范围已涵盖并超过包括利息在内的实际损失违约责任范畴，上述十案原告此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。
另，因合同附件五第二十一条明确约定合同中的卖方权利、义务将全部由卓越公司享有及履行，与皇岗公司无关，被告皇岗公司亦对该条约定无异议，故涉案合同在实体上与皇岗公司无关，皇岗公司不享有合同约定的卖方权利，也不需要承担相应的义务，原告要求皇岗公司支付延期办证违约金及利息，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告许若贞等21户业主支付迟延办证违约金合计1061621.15元（各案具体金额见附表2）；
二、驳回原告许若贞等21户业主的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
各案的案件受理费（已由原告预交，金额见附表2），由原告、被告按比例分担（分担数额见附表2）。
如不服本判决，2097号案原告梁婉芬可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起7日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
审 判 员 吴 爽
人民陪审员 谭 文 英
二〇一二年十一月二十日
书 记 员 黄麟舒 （代）
书 记 员 哈马丽亚（代）
附表1：
序号
案号
原告名称
身份号码
房号
代理人
律师事务所
1
1985
许若贞
余勇波
广东深天正律师事务所
2
1986
许若贞
余勇波
广东深天正律师事务所
3
1987
马仁俊、陈雄生
余勇波
广东深天正律师事务所
4
1988
马仁俊、陈雄生
余勇波
广东深天正律师事务所
5
1989
马仁俊、陈雄生
余勇波
广东深天正律师事务所
6
1990
倪世纯
余勇波
广东深天正律师事务所
7
1991
倪世纯
余勇波
广东深天正律师事务所
8
1992
秦斌芳
余勇波
广东深天正律师事务所
9
1993
秦斌芳
余勇波
广东深天正律师事务所
10
1994
秦斌芳
余勇波
广东深天正律师事务所
11
2012
陈育珊
文启兴
广东星辰律师事务所
12
2013
陈育珊
文启兴
广东星辰律师事务所
13
2014
陈育珊
文启兴
广东星辰律师事务所
14
2015
叶欣欣
文启兴
广东星辰律师事务所
15
2016
叶欣欣
文启兴
广东星辰律师事务所
16
2017
叶欣欣
文启兴
广东星辰律师事务所
17
2018
陈育州
文启兴
广东星辰律师事务所
18
2019
陈育州
文启兴
广东星辰律师事务所
19
2020
陈育州
文启兴
广东星辰律师事务所
20
2021
陈育州
文启兴
广东星辰律师事务所
21
2097
梁婉芬
余勇波
广东深天正律师事务所
附表2：
序号
案号
房产实际交付时间
本应办妥房产证时间（实际交房日+240天）
实际办妥房产证时间
迟延天数（亦为部分案件办证费的计息天数）
可免责天数
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