广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第244号
上诉人（原审原告）：邓德君，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××4811。
委托代理人：杨凌，律师事务所律师。
委托代理人：周明皓，律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈琼清，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××4824。
委托代理人：杨凌，律师事务所律师。
委托代理人：周明皓，律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘广略，公司执行董事兼经理。
委托代理人：凌奕云，律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：刘广略，男，汉族，住广东省珠海。
委托代理人：凌奕云，律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，律师事务所实习律师。
上诉人邓德君、上诉人陈琼清与上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）、上诉人刘广略房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年6月20日，南福公司（甲方）与邓德君、陈琼清（乙方）及刘广略签订《珠海市吉大官村一街十九号房屋拆迁补偿合同》，约定：第一条、乙方同意将官村一街十九号房屋交由甲方拆迁改建。第二条、补偿方式，（一）乙方应获补偿产权总面积596.86㎡，地下车库车位2个，其中住宅面积276.93㎡×2=553.86㎡；原有商铺、楼梯、天面小房间共80多㎡，换取商铺43㎡；原门楼院内空地换取地下车库车位2个。（二）鉴于乙方的实际情况，甲方同意乙方将回迁房面积1.35㎡换取甲方商铺面积1㎡，乙方换取商铺总面积约265.42㎡（三个商铺），减去原有的商铺等80㎡换取的商铺43㎡，即265.42-43=222.42×1.35=300.26㎡（属于商铺的面积按1.35换算回住宅）。其中从七号楼底层认领商铺三个，①15号约105.56㎡靠东边，紧贴保险公司楼旁，前面九洲大道。②七号楼10、11号约为85.28和74.58㎡都靠西边，紧贴官村综合楼后面位置。另：商铺内地台按设计标高铺设水泥砂浆后，并通过有关部门验收后，再由甲方在内地台降低40厘米打砼铺地砖。③甲方免除乙方三个商铺的分摊公共面积，住宅除外。（三）甲方同意乙方选择89㎡一套、74㎡一套及129.73㎡一套。从六号楼地下停车入口处30米选定2个泊车位置，甲方免除乙方的车位管理费用，甲方为乙方办理车位的房地产权证两本。（四）以上回迁房面积366.73㎡，乙方剩余面积187.13㎡，再将甲方持有的商铺面积300.26㎡-187.13㎡=113.13㎡为乙方超拿甲方产权面积。（五）乙方超拿面积，以现金方式多退少补，将63.13㎡按5000元／㎡计算给甲方315650元，50㎡按6000元标准计算30万元，合计615650元。在甲方通知入伙时一个月内支付50%，剩余50%办理号房产证后一次性支付，也可以分期付款或十年期按揭。乙方因资金周转不及亦可取消超拿产权面积，由此从第六栋另选89㎡作为第四套回迁房。第四条、乙方回迁房自合同签订之日24个月竣工经相关部门验收合格后交付乙方。第六条，回迁房装修标准，层高要求住宅不少于3米，商铺不少于4.5米，由砼板面至砼板面高度。甲方补偿给乙方的装修费和综合费用按319.93㎡×1700元=54.3881万元，在合同签字后3日内一次性付清。第七条，乙方接受回迁房入伙居住之日起甲方在360日内将房地产权证办妥，交给乙方备用，甲方办理的住宅房地产权证和商铺的房地产权证，乙方不负责任何办证费用。乙方回迁房超出的实际应获得补偿产权面积部分即113.13㎡须按商品房交易规定交纳税费，其余回迁房补偿面积免除乙方一切税费。第九条违约责任，甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用和未按合同约定的期限办妥房地产权证给乙方，应支付延期交房和延期办证的违约金，（按应补偿回迁房面积市场总额每日千分之二计算），计算方法：596.86㎡×10000元=5968600元。回迁房保证回迁的担保和回迁房的房地产权证能保证办到给乙方的担保，两项全由刘广略执行董事兼总经理担保，并以珠海市启恒物流公司作为担保。第十条，合同上数字待回迁时实际面积才是准确的，合同所指面积均为建筑面积，含公共分摊面积。合同还约定了其他相关内容。刘广略在合同担保人处签名确认。
2012年12月30日，南福公司登报通知业主6栋、7栋可办理入伙手续。2013年2月5日，南福公司登报通知1栋、2栋可办理入伙手续。2013年1月9日，邓德君和陈琼清与南福公司签订《官村拆迁补偿回迁结算表》，内容为：邓德君和陈琼清选择6栋1单元305（74㎡）、3005（74㎡）、2704房（89㎡）及1栋2602房（129.73㎡），因双方争议较大，暂时交付6号楼三套回迁房，三间商铺及1栋2602房及两个车位待入伙后，另行协商。2013年1月9日，邓德君和陈琼清办理了6栋三间房屋的入伙手续。2013年7月8日办理了7栋三间商铺的入伙手续。邓德君和陈琼清尚未办理1栋2602房的入伙手续。
2013年7月8日，双方签订《官村旧村旧城改建项目商铺确认书》，确定邓德君和陈琼清回迁商铺为10号、11号和15号三间，现址为锦园7栋一层27号、28号及38号。
上述房屋及商铺经珠海市测绘院测绘建筑面积分别为6栋1单元305房83.35㎡，3005房81.92㎡，2704房92.21㎡，1栋2602房133.17㎡，7栋27号商铺72.30㎡，28号商铺97.36㎡，38号商铺106.80㎡。
经现场查看，双方确认三间商铺交付状况均与竣工图和平面图相符。其中27、28号商铺地面至二层地面（含二层楼板）高4.1米，38号商铺地面至二层地面（含二层楼板）4.8米。从竣工图中也可以看出27、28号商铺地面至本层砼板面高度为0.7米，南福公司陈述是因为房屋验收的需要和防止雨水倒灌做了回填。
邓德君、陈琼清在原审中的诉讼请求为：1、南福公司支付延迟交房违约金5801414元；2、延迟办理房产证违约金暂计算至2014年3月31日为2956779元，直至邓德君和陈琼清领取房地产权证书之日止；3、27、28号商铺层高赔偿金607.468万元，38号商铺因层高不足的赔偿金50万元；4、38号商铺面积赔偿金38万元；5、南福公司立即为邓德君和陈琼清办理房地产权证书；6、南福公司和刘广略对上述请求承担连带赔偿责任。
原审法院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，内容合法有效，双方应依约履行。对双方争议的问题，原审法院分析认定如下：
一、延期交房违约金的问题。合同约定“回迁房自合同签订之日起24个月内竣工经有关部门验收合格后才交付乙方居住”，应理解为南福公司应该在合同签订之日起24个月内达到竣工和经验收合格两个条件，也是交付应该具备的条件。南福公司理解为24个月内仅指竣工时间，验收合格并无时间限制，不符合双方对于交付时间进行约定的真实目的，不应采信。所以，南福公司应该在2010年8月20日前交付回迁房，而南福公司在2012年12月30日通知6栋、7栋入伙，2013年2月5日通知1栋、2栋入伙，违反合同约定，分别延迟924天和961天。合同约定按补偿回迁房面积市场价总额每日千分之二计算违约金，标准约定明显过高，南福公司答辩中也要求调整，参照同一拆迁项目中其他住户约定的标准，考虑到南福公司违约期间一直按约定支付安置补助的实际情况，酌定按每日万分之二的标准计算违约金为宜。综上，6栋的3套住宅应补偿回迁房面积237㎡，7栋三层商铺面积265.43㎡，共计502.43㎡，计算延期交房违约金为502.43×10000×0.0002×924=928490.64元；1栋2602房129.73㎡，计算违约金为129.73×10000×0.0002×961=249341.06元。共计1177831.7元。南福公司在通知交付时已经取得房屋验收备案，其通知行为应该确定为已经履行了交付义务，而邓德君和陈琼清要求计算至实际收房的日期没有依据，不予支持。合同约定市场价按每平方米10000元计算，约定明确，南福公司要求按照邓德君和陈琼清购买超面积的5000-6000元的标准计算，不予采纳。
二、办证及延期办证违约金的问题。
合同约定南福公司在邓德君和陈琼清接受回迁房入伙居住之日起360日内将房地产权证办妥，办理住宅及商铺房产证，邓德君和陈琼清不负责办证任何费用。至法庭辩论结束之日，南福公司仍未能办理案涉房产的所有权证和登记手续，邓德君和陈琼清要求南福公司履行办证义务，符合法律规定和合同约定，应予支持。在交付6栋的三套房产时，双方对于邓德君和陈琼清需要补缴的超拿面积的房款约定为“处理方式待定”，所以南福公司以邓德君和陈琼清没有如期缴纳房款抗辩延期办证，理由不充分，不予支持。合同对于办证费用的承担有明确约定，南福公司以需补缴地价、税款为由抗辩，不应支持。
合同约定延期办证应按补偿回迁房面积市场价总额（每平方米10000元）每日千分之二计算违约金，该标准明显过高，原审法院酌情将标准调整为日万分之二计算违约金。其中6栋237㎡的三套房产的延期办证违约金应以237×10000=2370000元为基数，自2014年1月4日（即邓德君和陈琼清入伙的2013年1月9日之后360日）起按每日万分之二的标准计算至登记之日，7栋265.43㎡商铺的延期办证违约金应以2654300元为基数自2014年7月3日（邓德君和陈琼清入伙的2013年7月8日之后360日）起按每日万分之二计算至登记之日，1栋2602房邓德君和陈琼清现仍未入伙居住，要求计算延期办证违约金，不符合合同约定，原审法院不予支持。
三、商铺层高、面积以及邓德君和陈琼清相应的赔偿要求。
双方合同关于商铺层高的约定为砼板面至砼板面的高度不少于4.5米，根据竣工图显示，在27、28、38号商铺下的砼板面至上层砼板面的高度为均为4.8米，符合双方合同的约定。27、28号商铺交付时地面下至本层的砼板面有0.7米，应计入层高范围，即层高为4.8米，符合合同约定。邓德君和陈琼清以地面至上层砼板面高度4.1米来认定层高，原审法院不予采纳。
合同还约定，27、28号商铺（原合同约定编号为10号、11号）内地台按设计标高铺设水泥砂浆，并通过有关部门验收后，再由南福公司在内地台降低40厘米打砼铺地砖后交付，南福公司在实际交付前并未实施上述内地台降低的措施，由此造成了邓德君和陈琼清在使用商铺上与签订合同时的预期存在差异，南福公司应承担相应的违约责任，赔偿邓德君和陈琼清因此造成的损失。南福公司违约在于未能按照合同约定降低40厘米打砼铺地砖，应该以南福公司完成内地台降低40厘米所需的费用来认定南福公司应当承担的责任较为符合客观实际。双方对此都没有提交相关证据，原审法院参照双方合同约定的装修和综合费用的标准1700元／㎡的50%确定27、28号商铺未依约降低内地台打砼铺地砖应赔偿金额为159.86平方米×850元=135881元。因商铺在设计时并没有设计为两层，且邓德君和陈琼清在没有降低内地台的情况下，已自行装修，现以不能做双层使用，进而以商铺的市场价值来要求赔偿，理据不足，不应支持。
内地台降低40厘米的约定在合同第二条第（二）项第②项中，该项约定是针对第27、28号商铺（原编号10、11号）的，所以邓德君和陈琼清要求38号商铺层高不足的赔偿金50万元，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于38号商铺的面积问题。合同中商铺仅约定了建筑面积，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（2013）规定，“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算，结构层高在2.20米及以上的应计算全面积。”外墙、柱子均应计入建筑面积，商铺最终确定建筑面积106.8平方米，符合双方合同的约定。双方在合同中明确要求选择靠东边、紧贴保险公司楼旁，并最终选定了38号商铺，经双方现场确认，38号商铺的结构与竣工平面图相符，邓德君和陈琼清没有证据证明在38号商铺的结构和设计存在违反规定或者双方约定的情形，现以商铺内柱子过多，要求柱子面积的补偿，没有依据，原审法院不予支持。
四、关于刘广略的保证责任。
合同约定刘广略对回迁房保证回迁和回迁房的房地产权证能保证办到给邓德君和陈琼清作担保。刘广略对南福公司履行合同约定的回迁房交付和办证义务提供担保，在南福公司未能依约履行时，应承担相应的担保责任，对南福公司应承担的违约责任付保证义务，承担连带责任，南福公司抗辩对违约金不承担担保义务，没有依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、南福公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付延迟交房的违约金1177831.7元。二、南福公司于判决生效之日起三十日内为邓德君、陈琼清办理珠海市吉大九洲大道中2088号锦园6栋1单元305房、3005房、2704房，1栋2602房及7栋27、28、38号商铺的房地产权证。三、南福公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付延迟办证违约金，其中6栋237㎡的三套房产的延期办证违约金以2370000元为基数，自2014年1月4日起按每日万分之二的标准计算至登记之日，7栋265.43㎡商铺的违约金以2654300元为基数自2014年7月3日起按每日万分之二计算至登记之日。四、南福公司于判决生效之日起七日内向邓德君、陈琼清支付27、28号商铺未依约降低地台打砼铺地砖的赔偿金135881元。五、刘广略对上述支付义务承担连带责任。六、驳回邓德君、陈琼清其他诉讼请求。一审案件受理费131864元，邓德君、陈琼清负担113403元，南福公司、刘广略负担18461元。
上诉人邓德君、陈琼清不服上述判决，提起上诉，一、撤销原审判决第六项；二、对原审判决第一至五项判决予以改判，判令被上诉人南福房产公司向上诉人邓德君、陈琼清支付如下款项：1、支付延迟交房违约金：6栋的3套住宅应补偿回迁面积237平方米，7栋三间商铺面积265.43平方米，共计502.43平方米，计算延期交房违约金为502.43平方米×10000元×1‰×924天=4，642，453.20元；1栋2602房129.73平方米，计算延期交房违约金129.73平方米×10000元×1‰×961天=1，246，705.30元。共计：5，889，158.50-615，650元（扣减上诉人应支付约被上诉人的款项）=5，273，508.50元。2、支付延迟办理房产证违约金：从被上诉人延期办证时间暂计至2015年5月15日（实际计至被上诉人将产权证办妥为止），6栋3套住宅延期办证违约金237平方米×10000元×1‰×465天=1，102，050元；7栋三间商铺延期办证违约金265.53平方米×10000元1‰×311天=825，468.30元；1栋2602房住宅延期办证违约金129.73平方米×10000元×1‰×441天=572，109.30元。共计2，499，627.60元。3、支付27、28号商铺因层高不足（仅为4.1米，与合同少了0.8米）应付赔偿金：27、28号商铺总面积159.86×18000元=2，877，480元。38号商铺因层高不足（层高4.8米，与合同约定少了0.1米）酌情支付赔偿金50万元。4、支付38号商铺因水管、柱子太多造成上诉人实际商铺面积减少，应赔偿上诉人酌情按10平方米×3.8万元=38万元。上述五项合计为：11，530，616.10万元。三、判决被上诉人南福房产公司为上诉人邓德君、陈琼清办理珠海市吉大九洲大道中2088号锦园6栋1单元305房、3005房、2704房，1栋2602房，7栋27、28、38号商铺及负二层B398号、B583号车位的房地产权证。四、被上诉人刘广略对上述义务承担连带责任。事实与理由：一、关于延迟交房违约金。一审判决认为双方合同约定按补偿回迁房面积市场价总额每日千分之二计算违约金，标准约定明显过高，将被上诉人延期交房违约金以及延期办证违约金计算标准调低至万分之二没有依据，适用法律错误。1、《房屋拆迁补偿安置合同》是上诉人和被上诉人双方基于真实意思表示而签订的，合同的条款包括违约金标准的约定都是双方自愿签订的，一审判决书中明确认定“双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效，双方应依约履行。”（一审判决书第11页）2、《房屋拆迁补偿安置合同》双方约定的违约金计算标准均为日千分之二，即任何一方违约均要支付相对高额的违约金，由此可见约定相对高额的违约金是合同双方当事人的自愿意思表示，法院应当予以支持。3、双方约定相对高额的违约金证明双方的真实意思为违约金带有惩罚性质，不仅仅是补偿损失。4、该违约金仅是约定计算方式，按照每日千分之二计算，如违约期限短，违约金也很少；违约期限长，违约金才多，双方对此都应当有充分认识。不能因为被上诉人延期交房、延期办证时间过长而导致违约金额较大，就认定违约金过高。5、合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条对法院应当事人请求调整违约金的裁量权作出了限定，即法院认为约定的违约金过高时，可以“适当”减少。法院在对违约金进行调整时，并非可以任意调整，而是要在合适的范围内适当予以调整。所谓适当，一要考虑未违约方的意思表示，上诉人在一审中已经主动提出将违约金计算标准减半为千分之一，实质上已经将违约金主动调整到“适当”范围。二是要考虑合同的目的。我国的违约金制度是以补偿性为主，惩罚性为辅，但不能片面地认为其只有补偿性，没有惩罚性。合同约定违约金的目的是为了督促双方按照合同约定履行义务，在《房屋拆迁补偿安置合同》中双方约定按日计算违约金，也正是为了防止对方迟延履行。截止到目前为止，被上诉人仍然没有按照约定为上诉人办理房产证，恶意延迟履行合同。一审法院将违约金计算标准调整到万分之二，仅为合同双方约定标准的十分之一，远远超出了合同法规定的“适当”调整范围，对违约金的过低调整，既是对违约方的纵容，也是对守约方的不公平，违背公平原则和诚实信用原则的衡量裁决标准。6、从合同的性质讲，本案中合同并不是单纯的建设工程施工合同，而是房屋拆迁补偿安置合同。合同约定的临时安置补助费是上诉人将房屋交付被上诉人拆迁建设，上诉人交付回迁房之间这一过渡期间的安置补助费用，只要被上诉人未将回迁房交付上诉人，被上诉人有义务支付临时安置补助费，该项费用在性质上和用途上与违约金完全不同。一审判决将被上诉人“违约期间一直按约定支付安置补助”作为降低违约金计算标准的考量因素，没有依据。按照双方于2008年6月20日签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第四条，被告应在2010年6月20日将房屋交付给原告。①关于延期交房违约金计算时间，同意按一审法院认定，“被告应该在2010年6月20日前交付回迁房，而被告在2012年12月30日通告6栋、7栋入伙，2013年2月5日通知1栋、2栋入伙，违反合同约定，分别延迟924天和961天”；则6栋的3套住宅应补偿回迁面积237平方米，7栋三间商铺面积265.43平方米，共计502.43平方米，计算延期交房违约金为502.43平方米×10000元×1‰×924天=4，642，453.20元；1栋2602房129.73平方米，计算延期交房违约金129.73平方米×10000元×1‰×961天=1，246，705.30元。共计：5，889，158.50-615，650元（扣减上诉人应支付约被上诉人款项）=5，273，508.50元。注：一审判决认定2012年12月30日刊登《入伙通知》之日为实际入伙之日（详见一审判决第12页顺数第2、3、4行，其中8月20日为笔误，应为6月20日，请二审法院予以纠正）。二、关于第二项延迟办理房产证违约金。关于延办证违约金的计算时间：《房屋拆迁补偿安置合同》第七条约定“乙方接受回迁房入伙居住之日起甲方在360内将房地产权证办妥，交给乙方备用，甲方办理的住宅房地产权和商铺的房地产权证，乙方不负责办证任何费用。乙方回迁房超出的实际应获得补偿产权积部分即113.13平方方乙方须按商品房交易的有关规定交纳税费，其余回迁房补偿面积免除乙方税费地价费一切费用。”①6栋3套住宅（面积237平方米）根据上诉人与被上诉人签订《官村拆迁补偿回迁结算表》可以确定上诉人入伙时间为2013年1月9日，那么被上诉人应在2014年1月4日之前应将6栋3套的房地产权证办理给上诉人，未按约定时间办理，则应从2014年1月5日计付违约金至实际交付产权证给上诉人为至。被上诉人延期办证暂计至2015年5月15日，共计违约465天，延期办证违约金即237平方米×10000元×1‰×465天=1，102，050元；②7栋三间商铺面积265.53平方米，根根据上诉人与被上诉人签订《珠海市官村旧城改建设项目商铺确认书》可以确定上诉人入伙时间为2013年7月7日，那么被上诉人应在2014年7月3日之前应将商铺的房地产权证办理给上诉人，未按约定时间办理，则应从2014年7月4日计付违约金至实际交付产权证给上诉人为至。被上诉人延期办证暂计至2015年5月15日，共计违约311天，延期办证违约金即265.53平方米×10000元×1‰×311天=825，468.30元；③1栋2602房住宅面积129.73平方米，根根据上诉人与被上诉人签订《珠海市官村旧城改建设项目商铺确认书》可以确定上诉人入伙时间为2013年3月3日，而非一审法院认定“1栋2602房原告现仍未入伙居住”，那么被上诉人应在2014年2月26日之前应将商铺的房地产权证办理给上诉人，未按约定时间办理，则应从2014年2月27日计付违约金至实际交付产权证给上诉人为至。被上诉人延期办证暂计至2015年5月15日，共计违约441天，延期办证违约金即129.73平方米×10000元×1‰×441天=572，109.30元；延期办证的违约金：从被上诉人延期办证时间暂计至2015年5月15日（实际计至被上诉人将产权证办妥为止），6栋3套住宅延期办证违约金237平方米×10000元×1‰×465天=1，102，050元；7栋三间商铺延期办证违约金265.53平方米×10000元×1‰×311天=825，468.30元；1栋2602房住宅延期办证违约金129.73平方米×10000元×1‰×441天=572，109.30元。共计2，499，627.60元。三、关于第三项27、28、38号商铺因层高不足应付赔偿金：《房屋拆迁补偿安置合同》第六条一、回迁房装修标准1“层高”约定：商铺高度不少于4.5米，之后再按照第二条第（二）项，由被告将商铺内地台降低40厘米铺地砖，这样商铺的层高就不少于4.9米。之所以这样约定，目的是为了能够将商铺间隔为两层，但被告交付的27、28号两个商铺据竣工图显示高度为4.1米，少了0.4米，且因为商铺下面是车库，也不可能再降低40厘米，总计少了0.8米。上诉人提交的竣工图明确显示，27、28号商铺底层砼板面至上层砼板面的高度为4.1米。造成上诉人不能将商铺间隔二层使用按住宅的市场价每平方米18000元计付赔偿金，即159.86平方米×18000元=2，877，480元；38号商铺层高不足，与合同约定少了0.1米，判决被上诉人酌情赔偿上诉人50万元。四、关于第四项38号商铺因水管、柱子太多太大应付面积赔偿金：38号商铺结构和设计违反双方约定。双方鉴定合同时，被上诉人已有设计图纸的，图纸出图日期为2008年1月9日，上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿安置合同》的时间是2008年6月20日，已知38号商铺的具体情形，但为了诱骗上诉人选择38号商铺，没有明确告知上诉人38号商铺柱子过大水管过多的问题，故意隐瞒事实，误导上诉人签订了合同，违背了诚信原则。其次38号商铺柱子的面积占用了商铺面的12.56平方米，即便将公共分摊面积计算在商铺内，所谓分摊，是由整栋受益楼层按层共同分摊，不能由上诉人单独承担公共分摊面积，将柱子和水管所占面积全部计入上诉人商铺面积违反规定，也有悖公平原则。上诉人柱了占用商铺的面积12.56平方米，酌情按10平方米计，按商铺市场价3.8万元每平米赔偿上诉人，即10平方米×38000元=380000元。五、一审判决遗漏了二个车位的产权证，即锦园地下车负二层B398号、B583号车位的房地产权证。请求二审法院予以纠正。六、被上诉人二刘广略对被上诉人一的上述支付义务承担连带责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
南福公司、刘广略针对邓德君、陈琼清上诉答辩如下：1.关于两个车位办证问题，邓德君、陈琼清一审中没有将车位办证列入诉讼请求，邓德君、陈琼清虽然增加诉求，但是并未明确要求为两个车位办理产权证。邓德君、陈琼清提出诉请在原审的时候必须是明确的，关于诉请的说明不仅要提交给法院且还要送达给我方，到目前为止我方还没有收到该部分的诉求。2、其他答辩意见与我方上诉状为准。
上诉人南福公司、刘广略亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求撤销（2014）珠香法民三初字第309号民事判决第一至第五项；2、改判以单体楼房取得《竣工验收报告》之日至发出《收楼通知》之日之间的天数计算南福公司逾期交付房屋的违约时间；3、改判逾期交付房屋的面积为318.47㎡以及计算违约金的房屋单价为5000元／㎡或6000元／㎡；4，请求驳回被要求南福公司承担逾期办证违约金的诉讼请求；5，改判南福公司无需因未降低商铺内地台承担赔偿责任或者改判南福公司为邓德君、陈琼清降低商铺内地台；6、判令由邓德君、陈琼清承担本案未获支持部分的诉讼费。事实与理由：一、本案双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》，与现行拆迁合同的性质及其适用的法律有重大区别，同时也不同于一般的商品房买卖行为。本案中，南福公司与邓德君、陈琼清之间在2008年6月20日，因市政府批准官村“城中村”改建项目而签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，该合同的签订过程不仅需要合同双方的磋商一致，还因被拆迁人享受到政府在税收、地价款以及重新登记房屋年限等诸多方面的特殊利益。更因为当时《房屋拆迁条例》的相关规定，令该合同在签订、履行、办证等事项上除了合同双方的履行行为外，仍须得到政府拆迁管理部门监督、批准及备案。譬如在办证阶段，除了南福公司与邓德君、陈琼清各自按自己的合同义务履行外，还需要得到珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室（简称“市改建办”）的审核，并由其向市房地产登记中心出具同意办理回迁房产权证的函后才能进行办证。而市改建办和国土部门在拆迁初期依据被拆迁房合法登记的原始产权证为各被拆迁户所登记并出具的《产权补偿核定表》，是确定被拆迁房屋合法应补偿产权面积的依据。可以说，这份《核定表》就是被拆迁人在回迁房产登记、免税以及无需补交地价的“权利文件”。但在包括本案在内的一部分拆迁合同的签订中，存在部分被拆迁户的特殊要求，有些将单车房折算为房屋，再将房屋折算为商铺要求补偿；有些则要求增加部分面积、以小房换大房等等。这些额外的要求及由此增加的面积，都不属于法定应补偿产权面积，需要被拆迁人根据约定价格购买，是不可能登记在市改建办出具的权利文件中的。故在这一类回迁房后期办证过程中，需要原被拆迁人的配合，按照政府要求及法律法规、政策等要求，进行补交地价、补交税款及支付超拿面积的房款等手续，并在得到市改建办审核批准、致函房产登记中心后，才能得以办证。因此，本案《房屋拆迁补偿安置合同》的履行，除了应当符合合同要求之外，仍需符合政府拆迁管理部门的要求，故对本案的审理，原审未考察案涉拆迁合同的特殊性，未考虑政府机关在本案合同履行过程中的主导性及决定性，更未考虑邓德君、陈琼清多拿面积、未补交地价、未交纳超面积部分的房款等违约在先的事实，脱离了双方之间属于拆迁法律关系的特殊性质以及特殊过程，而仅以普通商品房买卖关系对本案进行评判，造成判决结果与事实不符，有失公允。二、关于逾期交房违约时间的计算问题。双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第四条约定“乙方的回迁房自本合同签订之日起24个月内竣工经有关部门验收合格后才交付乙方”。该约定清晰地对回迁房的交付期限约定了两方面条件：一是签订合同之日起24个月；二是经有关部门验收合格。但邓德君、陈琼清由于在拆迁协商的过程中几乎主导了双方合同的拟订，其在交楼时间上明确为“经有关部门验收合格后”的内容，表明其为了重视房屋质量，愿意放宽交楼时间至“有关部门验收合格后”的真实意思表示。而本案锦园1栋、6栋的竣工验收时间为2012年7月11日，7栋的竣工验收时间为2011年12月7日。即上述单体竣工验收时间依约达到邓德君、陈琼清交付房屋的条件，这时该回迁房已经完全符合邓德君、陈琼清所追求的合同目的，可以说此时南福公司的这一部分合同义务已经履行完毕。但由于市住建局的原因，导致上述人直至2012年12月29日才取得《竣工验收备案表》，南福公司公告的时间分别为2012年12月30日和2013年2月5日。故从公平角度出发，若计算南福公司的逾期交房的违约时间，应分别为：1-2602房逾期时间为2012年7月12日至2013年2月5日，为208天；6栋三套房屋的逾期时间为2012年7月12日至2012年12月30日，为171天；7栋商铺逾期时间为2011年12月7日至2012年12月30日，为389天。另外，需要指出的是，我方在施工期间是遭遇到政府原因的停工，并非南福公司故意造成，这部分时间应当在计算延期交房的时间应当予以扣除，但原审未考察合同内容及邓德君、陈琼清所追求的合同目的，错误计算得出961天及924天的违约时间，大幅度加重了南福公司的合同责任，应予纠正。三、关于逾期交房涉及的房屋面积问题。邓德君、陈琼清主张的逾期交楼面积为596.86㎡，但原审判决书却是按邓德君、陈琼清选定的回迁房总面积计算违约金，达632.16㎡，不但比合同约定的面积多出35.3㎡，更超出邓德君、陈琼清在本案的诉讼请求。邓德君、陈琼清在拆迁前原有合法的被拆迁房产只有276.93㎡，违章建筑80多㎡。最后，按照是改建办核准的《补偿核定表》的应补偿面积是318.47㎡，其余面积为《房屋拆迁补偿安置合同》中所约定的“超拿产权面积”部分，应按约定补交超面积部分的房价。故这一项也是双方在交房时《结算表》中约定的“另行协商”的事项，这一部分是双方互相负有义务，且是邓德君、陈琼清负有履行在先的义务。即在邓德君、陈琼清未付清应补缴的房款之前，南福公司依法依约有权不予交付。所以，虽然在事实上因房产的不可分割性质，南福公司无法单独不予交付未付款的那一部分房产，但不应如原审一般，对南福公司依据合同固有的收取房款的权利不予考虑，片面强调全部房屋应一致承担逾期交楼的违约责任。故该部分278.39㎡“超拿面积”在邓德君、陈琼清未依约付款之前，南福公司不存在逾期交楼的违约责任；而对于不属于合同约定但实际上在“超拿面积“之外又多处的35.3㎡，更是双方未曾协商解决的面积，南福公司仍有权利予以收回。原审对这些部分面积与应补偿面积一并计算违约金，完全是为不公平的判决，请求予以改判。四、关于逾期交楼违约金的单价标准问题。原审未听取南福公司关于合同对双方责任、义务需公平、平等的抗辩，对同一合同、同一房屋中约定了房价单价的两种价格（分别为补房差5000—6000元／㎡及违约计算标准按房价10000元／㎡），南福公司请求法院予以平等对待，对同一案件、同一楼房、同一房价标准予以统一认定，要么房款及违约金计算单价标准（也是房价）统一按照5000—6000元／㎡，要么统一按照10000元／㎡，而不是只追求对邓德君、陈琼清有利的结果。对此，南福公司请求二审法院予以公平处理，可要求邓德君、陈琼清明确一个金额，对于邓德君、陈琼清明确的两种房价单价的任何一种，南福公司均可接受。但不能在对邓德君、陈琼清有利时，采用较高的房价，对邓德君、陈琼清不利时则采用较低房价这两种房价标准。如果邓德君、陈琼清不予明确选择适用房价的标准，则应当以南福公司在交楼后收取邓德君、陈琼清的实际房款单价为标准。否则，将无法体现法律的公平实施。上述三个问题均是关于南福公司逾期交楼违约金的问题，对于逾期事实南福公司并未否认，也愿意给予一定的补偿。并且南福公司在房屋逾期交付上从未有主观恶意或者过失。反观邓德君、陈琼清，在顺利取得回迁房，且取得的回迁房实际面积超过应补偿面积一倍的情况下，不但拒绝依照合同约定支付超拿面积部分的房款，反而将起诉逾期交楼违约金当成牟取暴利的手段，其起诉逾期违约金部分的金额就高达580多万元。而一审判决，单此一项违约金就作出高达117万元的判决，这种巨额的违约金计算，已违反了法律对违约金的各种规定，彻底背离了法律对违约金补偿为主、惩罚为辅的原则。五、关于延期办证的责任。对于办理产权证这一问题，南福公司多次阐述并非可以无需邓德君、陈琼清配合、协助即可单独完成的工作，为他人办证这一行为在法律上属于双方责任，是双务法律行为。并且，如果说普通的商品房买卖的办证行为是双务行为的话，那么对于像本案这一类部分属于拆迁补偿房屋、部分属于商品房买卖的情形，则还有政府拆迁管理机关的行政审批前置的问题。如果在此审批期间，拆迁回迁户对政府部门的要求不予配合，则无论南福公司尽多大力气，该产权证都无法办理下来。在本案中，邓德君、陈琼清合同选定回迁房屋总面积有596.86㎡，而实际回迁的确权面积达667.11㎡，其中拥有市改建办《补偿核定表》确认的法定应补偿面积是318.47㎡，还有348.67㎡属于需要补交地价、补交房价的类商品房买卖，其中更还有34.5㎡的面积属于待双方进一步协商解决的情形。并且这一部分348.67㎡面积是无法享受免税政策的。但又基于同一套房屋产权证不可分割的性质，南福公司无法为邓德君、陈琼清办理一套房屋两本证的情形，即满足邓德君、陈琼清部分享受免税、免地价的房产证，而另一本产权证则按正常交易办理。故南福公司已经为邓德君、陈琼清这一特殊情况，一年来不下五、六次向是市改建办打报告请求落实办证要求，但是改建办至今未给出同意办证的批复。在市改建办批复下来之前，南福公司也曾多次按照改建办的书面通知，要求邓德君、陈琼清按照其“超拿面积”补交地价，但邓德君、陈琼清置若罔闻，一直不肯补交。故对于邓德君、陈琼清不予配合、市改建办也未批复的办证问题，南福公司无法承担相关责任。在一审过程中，南福公司除了以上抗辩理由之外，还以邓德君、陈琼清未按照合同要求向南福公司履行交纳超面积房款的作为对其办证要求的抗辩理由，而付款在先、办证在后则是完全符合合同约定以及交易逻辑以及法律关于“先履行抗辩权”规定的。故以上理由无论哪一个都是足以否定邓德君、陈琼清要求逾期办证违约金的请求。但原审仍以“被告以原告没有如期缴纳房款抗辩延期办证，理由不充分不予支持”。在本案一审如此判决之前，南福公司仍未曾见过法院判令需要为拒绝付款的购房者办理产权证的先例。故这是原审判决明显错误适用法律之处，请求二审予以纠正。六、关于原审判决南福公司需承担“未降低地台40厘米”的责任问题。邓德君、陈琼清在自己拟订《房屋拆迁补偿安置合同》时，为了一己之私，不顾法律规定，在合同中加入“降低40厘米打砼铺地砖”的字眼。经原审法官现场勘查，已证实了南福公司提供的三间商铺均满足层高4.8米的竣工要求，符合双方合同的约定。但由于商铺的验收，需要通过政府建筑主管部门的现场检验，而擅自降低地台，无疑是违法的行为。对于违法行为的约定，本应依法认定为无效约定，但原审却做出“应该以被告完成内地台降低40厘米所需的费用来认定被告应当承担的责任较为符合客观实际”。如果这样的逻辑成立、合法，那么南福公司不同意以金钱履行代替合同履行，而愿意按照判决继续履行合同，并配合法院强制执行，将邓德君、陈琼清的内地台挖深40厘米。七、关于刘广略的保证责任。在《房屋拆迁补偿安置合同》中，邓德君、陈琼清加入了“回迁房保证回迁的担保和回迁房的房地产权证能保证搬到给乙方的担保，这两项全由刘广略执行董事兼总经理担保”的字样。该约定明确了刘广略承担担保责任的范围，即仅担保交付回迁房及办证，而对于由此产生的违约金等事项，并未明确在担保责任范围内。原审不予采纳南福公司的辩解理由于法无据。请二审一并改判，以维护法律的正确实施。综上，一审判决存在认定事实不清、适用法律错误之处，请求二审法院依法予以改判，维护上诉人的合法权益。
邓德君、陈琼清针对南福公司、刘广略上诉答辩如下：1、拆迁补偿是有政府的优惠政策，拆迁补偿应当缘由于商品房买卖合同的，必须满足一般商品房买卖合同的条款，如果房地产开发对房屋拆迁完后导致我方无房可住，这对我方的风险是很大的。2、逾期交房违约金的计算，我方针对6、7栋的入伙时间与我方上诉状的意见一致。3、逾期交房涉及的面积6栋三套房屋的合同面积为273平方米等最终办理确认的面积，也不是按照实际交房面积来确定的。4、房差的标准，在合同中有约定，南福逾期按照同一标准来进行计算是不符合合同约定的。5、延期办证的计算面积也是南福公司在误导法院作出了错误的计算面积，在商铺的补偿面积合同中有约定的，按照这样计算是不超过合同约定的面积。6、一个产权证两个名字的问题，是夫妻共同共有不存在免税免地价的问题。7、我方没有向南福公司支付款项是因为扣除南福公司的违约金我方是不需要向南福公司支付款项的。8、降低地台的标准，南福房产公司在明知道不合法的情况下为了达到拆迁目的签订这份安置补偿合同，在竣工图上可以显示出图时间是2008年1月9日，本合同签订时间为2008年8月20日，也就是说在签订补偿合同的时候，南福房产公司明知层高不满足我方的要求采取隐瞒事实的方式。9、我方认可法院对于刘广略责任的承担。
二审期间，邓德君、陈琼清提交如下证据：1、《珠海市官村旧村旧城改建项目车位确认书》；2、《珠海市官村旧村旧城改建项目回迁房确认书》，两份证据证明2602房已经入伙，车位号为B398、B583号。南福公司对邓德君、陈琼清提交上述证据真实性无异议，但是关联性持有异议。
南福公司提交如下证据：1、珠海市建设局《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》；2、珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）城中旧村改造项目的情况核查处理建议”》；3、珠海市住房和城乡规划建设局《关于锦园项目复工的函》；证据1-3证明合同约定履行期内，由于政府原因导致停工260天，应当予以扣减。4、珠海市香洲区改建办公室办文处理表；5、《关于官村旧村回迁户办理房地产权证的申请报告》；证据4-5证明延期办证并不是南福公司单方责任，除了必须邓德君、陈琼清交清房款和缴纳税款外，还需要政府部门审批。证据6、《官村旧村回迁房未办补偿产权情况汇总表》，证明邓德君、陈琼清在未依约付款之前，南福公司不存在承担逾期交楼和逾期办证的违约责任。邓德君、陈琼清对南福公司提交上述证据发表如下质证意见：1、对证据1-3真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议；2、对证据4-6真实性持有异议。
本院经审查，邓德君、陈琼清提交证据1、2和南福公司提交证据1、2、3，各方对于证据真实性无异议，且与本案事实具有关联性，本院予以采纳。南福公司提交证据4、5、6属于一审判决后新发生证据，本院结合案件其他事实予以审查。
经审理查明，2009年7月2日，珠海市建设局向南福公司发出《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》，根据市规划局《关于官村旧村改建项目（锦园）违法建设事宜的函》的意见，官村旧村改建项目（锦园）容积率正在核实、调整，为避免造成更大损失，现暂停官村旧村改建项目（锦园）所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局向南福公司发出《关于锦园项目复工的函》，认为锦园项目于2010年1月26日重新取得了《建设工程规划许可证》，已具备开工条件，同意锦园项目复工。
另查明，2013年11月5日，邓德君、陈琼清与南福公司签订《珠海市官村旧村旧城改建项目车位确认书》，确认邓德君、陈琼清回迁车位是珠海市九洲大道中2088号锦园地下车位负二层B398号、B583号。2013年3月13日，邓德君、陈琼清与南福公司签订《珠海市官村旧村旧城改建项目回迁房确认书》，确认邓德君、陈琼清回迁房屋为一栋二十六层，户型编号F1，回迁现址为珠海市九洲大道中2088号锦园1栋2602号。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于延期交房违约金的问题。（1）关于逾期交房天数。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，房屋具备交付条件应当以南福公司取得涉案工程的竣工验收备案表为准。根据双方签订《珠海市吉大官村一街十九号房屋拆迁补偿合同》约定，南福公司应当在2010年6月20日之前交付房屋，南福公司在2012年12月29日取得《竣工验收备案表》，并于2012年12月30日通知6、7栋入伙，2013年2月5日通知1、2栋入伙，因此邓德君、陈琼清取得回迁房屋中6栋三套及7栋三套商铺迟延交房时间为924天，1栋2602房迟延交房时间为961天。南福公司上诉认为应将政府原因停工时间及验收拖延时间予以扣除，对此本院认为双方合同中并未约定上述事宜属于可扣除延期交房时间，因此本院对南福公司上诉理由不予采纳。（2）关于逾期交房违约金计算房屋面积及房款单价确定的问题。双方签订《珠海市吉大官村一街十九号房屋拆迁补偿合同》明确约定逾期交房违约金计算方式，房屋面积按照补偿面积和超拿面积总和596.86平方米，房款单价为每平方米10000元，因此本案中计算逾期交房违约金单价应当确定为每平方米10000元，南福公司上诉认为应当按照购买超面积的5000-6000计算，理据不足，本院不予采纳。至于房屋面积，由于签订合同时房屋面积并未核定，故约定计算违约金面积为596.86平方米，鉴于测绘机构已经对涉案房屋面积核定清楚，因此应当按照房屋测绘面积计算违约金，南福公司上诉认为应当按照改建办核准的《补偿核定表》中确定补偿面积318.47平方米计算违约金，不符合合同约定，本院不予采纳，原审法院对此认定正确，本院予以维持。（3）逾期交房违约金是否应当调整的问题。双方合同约定按照每日千分之二标准计算逾期交房违约金，南福公司认为该违约金过高要求予以调整，本院认为涉案房屋逾期交付给邓德君、陈琼清，势必会给其造成了损失，但是南福公司一直按照约定支付安置补助给邓德君、陈琼清，故在邓德君、陈琼清未能提供证据证明其损失数额的情况下，原审法院酌定将南福公司所应承担的违约金调整为按日以已交付房款万分之二计算，并无不妥，本院予以维持。
二、关于协助办理房地产权证及逾期办证违约金的问题。（1）是否将B398、B583两车位房地产权证办理事宜列为案件审查范围。上述两个车位确实属于《珠海市吉大官村一街十九号房屋拆迁补偿合同》约定补偿范围，因此邓德君、陈琼清诉请要求南福公司履行协助办证义务应当包含上述两车库办证，原审法院将上述两车库办证诉请予以遗漏，确有不当，本院予以纠正，B398、B583两车位房地产权证办理事宜应当列为本案审查范围。（2）南福公司是否履行协助办理房地产权证义务。原审法院根据《珠海市官村旧村旧城改建项目商铺确认书》认定邓德君、陈琼清于2013年7月8日办理三件商铺入伙手续，现邓德君、陈琼清提交2602房的确认书，邓德君、陈琼清亦确认已经入伙2602房，故本院认定邓德君、陈琼清已经办理2602房的入伙手续，原审法院查明有误，本院予以纠正。根据双方合同约定，南福公司应当在邓德君、陈琼清接受回迁房居住之日起360日内将房地产权证办妥，但是办理房产证前提必须为邓德君、陈琼清完成付款义务。邓德君、陈琼清应当在南福公司通知入伙时一个月内支付315650元的50%，剩余50%办理房产证后一次性支付，现邓德君、陈琼清并未依约支付157825元，南福公司以此为由拒绝办理房产证符合合同约定。但是，鉴于邓德君、陈琼清已经将自己房屋交给南福公司予以拆迁，履行了自己大部分义务，南福公司亦为其办理房屋入伙手续，邓德君、陈琼清未支付欠付房款157825元仅为小部分义务未履行，因此本院认为南福公司应为其办理6栋1单元305房、3005房、2704房及7栋27、28、38号商铺和B398、B583两车位的房地产权登记手续，1栋2602房在邓德君、陈琼清履行付款手续后方可向南福公司主张办证义务。邓德君、陈琼清上诉认为南福公司应向其支付逾期交房违约金，该违约金可以冲抵欠付房款，对此本院认为，合同双方各自负有义务，邓德君、陈琼清应当在履行完合同约定付款义务后方可向南福公司主张办证义务，南福公司也因为自身逾期交房行为承担违约金，各自违约责任不应当予以混同，故对邓德君、陈琼清上述理由，本院不予支持。南福公司上诉人认为履行办证义务应当考虑政府因素，对此本院认为，履行协助办证义务是双方合同约定义务，南福公司应当予以恪守，政府因素与双方约定并无直接关系，因此南福公司以政府原因抗辩不履行协助办证义务，理据不足，本院不予支持。（3）南福公司是否应当支付逾期办证违约金。按照合同约定邓德君、陈琼清接受回迁房入伙居住之日起360日内，南福公司应当将房地产权证办妥，本案中因未邓德君、陈琼清缴清房款，本院不予支持1栋2602房办理房地产权证外，其余6栋237平方米房产及7栋265.43平方米商铺均应当按照约定时间办理房地产权证，现南福公司未予办理，理应承担逾期办证违约金。诚如上述对逾期交楼违约金标准之陈述，原审法院认定每日千分之二违约金标准过高，酌情调整为每日万分之二，符合法律规定，本院予以维持。根据房屋实际入伙时间确定6栋237平方米三套房产延期办证违约金自2014年1月4日起计算至登记之日止，7栋265.43平方米商铺延期办证违约金自2014年7月3日计算至登记之日止。
三、关于商铺层高、面积的问题。（1）关于商铺层高的问题。根据合同约定，层高约定应为上砼板面至下砼板面之间高度，即房屋结构标高不少于4.5米。根据查明事实显示，27、28、38号商铺上砼板面至下砼板面高度均为4.8米，符合合同约定，南福公司并未违约。邓德君、陈琼清将层高理解为地面至上层砼板的高度，完全错误，本院不予支持。（2）27、28号商铺未下沉40厘米，南福公司是否违约的问题。合同约定27、28号商铺通过有关部门验收后，南福公司在内地台降低40厘米打砼铺地砖后交付，此项约定并未违反法律、行政法规强制性规定，因此南福公司上诉主张该约定违反法律规定，本院不予采纳。根据27、28号商铺实际交付情况，南福公司并未按照约定将内地台降低，违反合同约定，由于内地台未降低影响商铺使用空间高度，南福公司应当基于该违约行为承担相应责任。双方合同中对于该违约行为并未约定违约责任，邓德君、陈琼清明确表示无需继续履行合同，因此南福公司应当基于此项违约行为承担赔偿损失责任。邓德君、陈琼清上诉主张赔偿损失为商铺总面积乘以18000元，本院认为，商铺使用空间高度未','2018-09-24
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