天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6869号
上诉人(原审第三人):厦门卓信成投资有限责任公司,住所地厦门市思明区塔埔东路170号9层903G单元。
法定代表人:吴文炼,总经理。
委托诉讼代理人:关国亮,男,该公司副总经理。
委托诉讼代理人:闫长蕊,天津天淼律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):陈忱,女,1944年1月6日出生,汉族,天津市互感器厂退休职工,住天津市河北区。
委托诉讼代理人:冯庆范(系陈忱之夫),男,天津市和平区晓承劳动服务公司退休职工,住天津市河北区。
被上诉人(原审被告):天津力信房地产开发公司,住所地天津市和平区睦南道106号。
法定代表人:乔志钢。
上诉人厦门卓信成投资有限责任公司因与被上诉人陈忱、天津力信房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案,不服天津市河北区人民法院(2015)北民重字第13号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
厦门卓信成投资有限责任公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人陈忱的一审诉讼请求,两审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由:1、上诉人合法继承抵押权人中国银行天津市分行对本案讼争房产的抵押权。2、被上诉人陈忱购买房产只能属于债权,不能对抗物权。3、对房屋购买合同真实性质疑,合同是在降价10%后签订,故上诉人认为被上诉人陈忱是知道房产有抵押的。4、被上诉人陈忱的起诉已超过诉讼时效。
陈忱辩称,不同意上诉人的上诉请求,驳回上诉人的上诉请求,维持原判。事实和理由:1、陈忱签订了房屋买卖合同并支付了全部房款。2、是否降价是开发商的销售政策,与陈忱没有关系。
天津力信房地产开发公司未发表意见。
陈忱向一审法院起诉请求:确认原告与被告就涉案房屋签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效;确认原告为涉案房屋(天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋)所有权人;被告协助原告向房屋产权登记行政部门办理涉案房屋(天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋)产权登记手续;涉案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:1996年10月11日,原告与被告天津力信房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》,合同约定,由原告购买被告开发建设的坐落于天津市河北区建国道1幢五层5××号房屋一套,该房屋现为天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号,建筑面积120.50平方米,总房款444645元。原告于1996年10月7日向被告交纳定金10000元,1996年10月9日、1996年10月11日分别向被告交纳房款144645元和90000元,以上总计244645元。1996年11月20日,原告与中国建设银行天津市分行河北支行签订了楼宇按揭(房产抵押)贷款合同,原告以讼争房作为抵押物向该银行按揭贷款200000元用于支付被告房款。被告于双方签订合同当月即将讼争房交付原告,该房屋一直由原告居住使用至今。1999年8月23日原告一次性结清所欠银行贷款,并办理了房屋他项权注销登记。但被告一直未与原告办理上述房屋产权转移登记手续。2012年4月2日,原告依据《天津市商品房买卖合同》的约定向天津市仲裁委员会提出仲裁申请,该仲裁委于当日向原告作出不予受理通知书。另查,被告天津力信房地产开发公司于1996年11月5日与案外人中国银行天津市分行(现更名为中国银行股份有限公司天津市分公司)签订不动产抵押合同一份,该合同约定,被告将河北区建国道民生路交汇处1416平方米新建商品房抵押给中国银行天津市分行贷款2000000元。抵押期限:自本合同手续生效之日起直至抵押人在贷款合同和本合同项下的一切责任全部履行完毕为止。该合同所付抵押物清单中包括建国道荔苑公寓1幢5楼两套房屋(包括本案讼争房屋)。合同签订后,双方在天津市房地产行政管理部门办理了天津市房地产抵押手续,中国银行天津市分行取得了包括本案讼争房在内的天津市房地产抵押确认书。但被告未能按约定向中国银行天津市分行偿还上述贷款,为此中国银行天津市分行在天津市第二中级人民法院起诉天津力信房地产开发公司借款合同纠纷,后双方达成调解协议,经(2001)二中经一初字第390号调解书予以确认:双方共同确认天津力信房地产开发公司尚欠中国银行天津市分行借款本金人民币195万元、利息人民币814757.76元及自2001年9月21日至天津力信房地产开发公司实际给付之日止的利息(自2001年9月21日至2001年12月2日以200万为基数;自2001年12月3日至实际给付之日以195万为基数,按合同约定的逾期利率计付利息);天津力信房地产开发公司于2002年7月31日之前一次性给付中国银行天津市分行上述贷款本金及利息。天津力信房地产开发公司未按上述协议约定支付借款本金及利息。中国银行天津市分行于2005年将天津力信房地产开发公司所欠其单位的借款本金及利息划转给案外人中国东方资产管理公司天津办事处。2009年中国东方资产管理公司天津办事处将上述债权转给案外人东信联合资产管理有限公司。2011年东信联合资产管理有限公司又将上述资产转让给厦门卓信成投资有限责任公司。至今被告天津力信房地产开发公司未予偿还上述贷款本金及利息,亦未办理他项权注销手续。被告天津力信房地产开发公司已于2001年12月10日被吊销营业执照,其股东珠海力信实业投资公司因连续两年以上未年检,于1998年1月5日注销。
一审法院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应认定合法有效,一审法院依法予以确认。合同签订后,双方均应按照合同享受权利履行义务,现原告提供的证据已证明其将全部房款交付被告,并已偿还所欠银行房屋贷款,被告亦将房屋交付原告使用。原告要求被告依约协助其向房屋产权登记行政部门办理讼争房屋(天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋)产权登记手续,并无不当,一审法院予以支持。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。故关于原告确认其为涉案房屋(天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋)所有权人的主张,一审法院不予支持。判决:一、原告陈忱与被告天津力信房地产开发公司就天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效;二、本判决生效后十日内,被告天津力信房地产开发公司协助原告到房屋产权登记行政部门办理天津市河北区建国道荔苑公寓1门5××号房屋产权转移登记手续;三、驳回原告陈忱的其他诉讼请求。案件受理费80元,公告费1120元,共计1200元,由被告天津力信房地产开发公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后,又同买受人签订了房屋买卖合同,买受人依约支付了全部或大部分购房款,房地产开发商不能偿还银行贷款,抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求,不予支持;对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的,人民法院应予支持。本案中,陈忱作为买受人签订了房屋买卖合同,且依约支付了全部购房款,上诉人因天津力信房地产开发公司不能偿还银行贷款而享有抵押权,而陈忱作为买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权,故一审法院判令天津力信房地产开发公司协助陈忱到房屋产权登记行政部门办理涉案房屋产权转移登记手续并无不当。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人一审期间并未提出诉讼时效的抗辩,二审期间亦未提出新的证据能够证明存在对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形,上诉人该理由不能成立。
综上所述,厦门卓信成投资有限责任公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人厦门卓信成投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 豆 艳
代理审判员 邵 丹
二〇一六年十二月八日
书 记 员 吴松涛
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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