天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初41868号
原告天津市融利得物业服务有限公司,住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。
法定代表人董克站,总经理。
被告闫海莲,女,1962年05月26日出生,汉族,户籍地山西省孝义市。
被告陈守平,男,30岁,地址。
原告天津市融利得物业服务有限公司与被告闫海莲、陈守平物业服务合同纠纷一案,本院于2016年2月22日受理后,依法由代理审判员姬凯独任审理,因被告下落不明需公告送达,本院裁定本案转入普通程序审理,依法组成由审判员张永普担任审判长与代理审判员姬凯、人民陪审员窦松组成合议庭,于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人董克站到庭参加了诉讼,被告闫海莲、陈守平经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称,原告系被告居住小区的物业管理公司。原告于2012年2月28日与易居庭苑小区业主委员会签订物业服务合同,原告按照合同约定履行了对该小区的共用部位、设施、设备的养护义务,提供了物业服务,被告至今未交纳2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业管理服务费,原告多次催要未果,故具状来院,要求1.被告支付其拖欠的自2013年3月1日至2015年2月28日共24个月的物业管理服务费16417.44元及逾期违约金8208.72元;2.诉讼费及公告费用由被告承担。
原告为证实其主张,当庭提交如下证据:
证据1、营业执照一份,证明原告法人资格经营范围;
证据2、《中华人民共和国物业服务企业资格证书》一份,证明原告服务资格;
证据3、《天津市住宅物业服务合同》一份,证明物业企业合法入住小区,同时约定了服务范围、服务等级、标准及违约金;
证据4、物业管理服务合同备案证明,证明原告与易居庭苑小区业主委员会签订物业服务合同已在房地产主管部门依法备案;
证据5、挂号催缴函一份,证明原告于2015年12月19日向被告进行物业费催缴;
证据6、照片27张,证明物业公司对小区设施的维修及养护,对原开发商遗留的绿化、道路防盗门等问题进行了维护,原告按照合同约定进行了物业服务;
证据7、身份证复印件一张,证明闫海莲的身份信息。
被告闫海莲、陈守平经本院依法公告送达传票无正当理由拒不到庭,亦未提交书面答辩状及证据。
经审理查明,原告于2012年3月8日与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订了一份《天津市住宅物业服务合同》。合同期限为三年,自2012年2月28日至2015年2月28日终止。该合同约定,由原告为被告所在的汉沽易居庭苑住宅小区提供物业管理服务,采取包干制的形式收取。物业管理服务费为底商按建筑面积每平方米每月1.5元,业主于每季度初月6日交纳;如逾期,业主从逾期之日起按应交物业管理服务费的50%比例交纳违约金;被告系汉沽易居庭苑底商的业主,底商位于天津市滨海新区汉沽文化街XX、XX号,其房屋建筑面积分别为225.99㎡、227.58㎡。被告自2013年3月1日至2015年2月28日共24个月未交纳物业管理服务费。原告于2015年12月19日以挂号信方式向被告闫海莲催收物业费。
为充分掌握案件真实情况,本院分别于2016年4月7日、2016年4月18日与天津市滨海新区汉沽金谷里居委会工作人员、业主代表、业主会主任、原告物业公司进入易居庭苑小区进行现场勘验。勘验过程中发现小区内存在以下问题:1.小区公共卫生方面,小区整体卫生较好,但楼道内墙壁涂画现象较多;2.车辆管理方面,对外来车辆的管理不规范;3.高层建筑内电梯存在未按期年检的现象;4.小区内楼宇门的门禁系统有不能正常使用的现象;5.楼道消防通道内存在杂物堆放的现象;6.小区临街底商台阶有损坏的现象,底商屋檐下灯有损坏的现象。
上述事实,有原告提供的证据、当事人的当庭陈述及本院的现场勘验笔录予以证明。
本院认为,原告与案外人天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订《天津市住宅物业服务合同》,该合同合法有效对原告和被告均有约束力,原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。原告依约提供了物业服务,故原告要求被告闫海莲支付物业管理服务费的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。关于原告要求陈守平承担物业服务费的诉讼请求,本院认为,原告主张的物业服务费的底商业主为闫海莲,原告未能提供证据证明闫海莲与陈守平之间存在房屋租赁关系,也未提供证据证明二被告关于物业服务费承担的事宜,故原告要求陈守平承担物业服务费的主张本院不予支持。物业服务合同中,物业公司是对包含住宅和底商在内的整个小区提供物业管理服务,该服务具有整体性特征。本院在审理该小区其他案件中查明该小区物业公司提供的物业管理服务在设备维护方面存有瑕疵,因原告亦未按照合同约定完全履行合同义务,其主张违约金的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。被告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,其放弃答辩、质证等权利,故在民事责任的确定上可能导致对被告的不利后果,对此应由被告自行承担。同时应当指出,原告在今后的物业服务过程中,应加强服务意识、提高服务质量,加强与业主的交流沟通,对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复,为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,缺席判决如下:
一、被告闫海莲于本判决生效后十日内给付原告天津市融利得物业服务有限公司自2013年3月1日至2015年2月28日共24个月的物业管理服务费共计人民币16328.52元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费414元,由原告负担141元,被告负担273元。本案公告费600元,由被告负担。被告负担的诉讼费及公告费于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张永普
代理审判员 姬 凯
人民陪审员 窦 松
二〇一六年八月十八日
书 记 员 刘立巍
附:法律释明
1、《中华人民共和国合同法》
第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》
第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。