天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初6579号
原告:张桐麟,男,1982年5月24日出生,汉族,中国移动通讯集团天津有限公司职员,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:张小翠,天津君申律师事务所律师。
被告:王强,男,1989年6月12日出生,汉族,天津市旭辉房地产有限公司职员,住天津市河北区。
委托诉讼代理人:刘长江,天津宇平律师事务所律师。
第三人:天津圣洋房产经纪有限公司,住所地天津市河北区天泰路456号。
法定代表人:刘杨,经理职务。
委托诉讼代理人:张蕊,该公司职员。
原告张桐麟与被告王强、第三人天津圣洋房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月18日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张桐麟及其委托诉讼代理人张小翠,被告王强及其委托诉讼代理人刘长江,第三人天津圣洋房产经纪有限公司的法定代表人刘杨及其委托诉讼代理人张蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桐麟向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》并判决被告王强支付原告违约金390000元;2、判令被告王强返还定金100000元;3、判令被告赔偿原告经济损失74000元;4、诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年8月29日,我与被告在第三人天津圣洋房产经纪有限公司的参与下签订了《房屋买卖合同》,合同约定被告王强将其坐落于天津市河北区东悦里房屋以1950000元出售给我。我于2016年8月31日将100000元定金交付给被告。后我一直在等待被告清偿房屋贷款,办理递件手续。但是2016年9月30日左右中介告知我被告不会继续履行合同了。我在中介的参与下于10月3日、10月11日找被告协商解决,但是被告态度强硬,不予履行合同。现为维护我的合法权益故提起诉讼,望判如所请。
被告王强辩称,诉争坐落于天津市河北区东悦里房屋有贷款未清,当时双方约定由原告给我300000元房款,用于平贷,至今我方未收到原告的300000元房款,所以是原告违约在先。我现在同意解除合同,但不同意赔偿经济损失,不同意返还定金,并保留反诉的权利。
第三人天津圣洋房产经纪有限公司述称,2016年8月29日,我方与原、被告签订了《房屋买卖合同》,被告的房屋有400000元的贷款未清偿,当时说的是原告先给被告100000元定金,剩余的300000元,原告同意先垫钱让被告平贷,由被告预约还款。被告后来预约的是在2016年10月7日去平贷款,我方把平贷的时间通知了原告,双方后来协商的是在2016年10月4日、5日期间给300000元用于平贷,具体时间临近再定。2016年9月30日之前,被告给我方打电话,想让原告提前给300000元,但是原告说怕有风险,平贷之前给就行。9月30日晚,被告打电话,说房价涨的挺凶的,想与原告违约,让我方协商一下,转天,我方又告知被告,让其考虑好了,如果违约会产生违约金。被告态度挺坚决的,我方就给原告打电话说了被告违约的事,并告诉原告说被告想少赔点,看行不行,但是原告还是希望继续履行合同,并表示如果不能继续履行不可能少要赔偿。我方后来给原、被告约了在2016年10月3日上午见面谈,是被告的父亲去的,还有原告以及我方工作人员在场,当时被告方要求涨价,原告说回去研究一下。2016年10月8日,我方问原告的意见,原告说还是希望按照原合同继续履行。2016年10月11日晚8点左右,原、被告及我方工作人员又进行了协商,原告当时同意以2000000元的价格购买该房屋,但是被告不同意,被告的意思是要么赔偿100000元定金解除合同,要么以2200000元的价格出售,当天双方没有协商出结果。后来原告就起诉了。现在我方同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2016年8月29日,原告张桐麟与被告王强及第三人天津圣洋房产经纪有限公司签订了编号为0003204号的《房屋买卖合同》,约定被告王强将其名下坐落天津市河北区东悦里房屋以1950000元的价格出售给原告张桐麟,因该房尚有贷款未清偿,故约定“甲乙双方定于2016年9月5日前,甲方(即被告)开始赎楼向银行预约还款,撤抵押,房产证注销不得延误。乙方(即原告)在甲方向银行还款之前给甲方叁拾万元整(300000)”,《房屋买卖合同》中对违约责任约定如下:“第十一条【买方违约的违约责任】如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过玖日。卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十二条【卖方违约的违约责任】如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过玖日。买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。签订合同当日,原告向第三人支付中介费24000元。2016年8月31日,原告向被告交纳定金100000元。
第三人作为独立于原、被告之外的居间方,其陈述应被认定为客观真实,故本院采信第三方所述的事实经过。即:合同签订后,被告根据约定向银行预约提前归还贷款以撤销抵押,并告知第三人预约归还贷款的时间为2016年10月7日,第三人将预约的时间告知了原告,经协调,原、被告同意原告于2016年10月4日或5日将300000元给付被告用于提前归还贷款。2016年9月29日,被告通知第三人,以房价上涨为由,表达了想与原告违约的意思,并希望能少赔偿原告。第三人在将被告的意思转达给原告后,原告仍表达了希望继续履行合同的意思。2016年10月3日,2016年10月11日在协商中,被告方均提出涨价的要求,经第三人居间协商,原、被告双方仍未能达成一致意见。
本院认为,本案的争议焦点为:一、违约方是原告还是被告;二、被告应否返还定金并赔偿房屋价款20%的违约金;三、20%的违约金与经济损失74000元能否同时主张。首先,原、被告及第三人均同意解除三方签订的《房屋买卖合同》,对此本院不予置疑。对于争议焦点一,原、被告签订合同后,均应依照诚实信用原则积极按照合同的约定履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同。但在合同履行中,被告明确表示了违约的意思,并希望能少赔偿,在后续协商中被告亦未再同意按原合同继续履行,致使原告诉至法院,故应认定为被告违约。对于被告抗辩原告至今未按照约定将300000元平贷的房款给付,故是原告违约在先的意见,因被告预约提前归还贷款的时间是2016年10月7日,经第三人居间协调,被告同意原告于2016年10月4日或5日提前给付平贷的300000元,且在该时间给付并不影响被告提前归还贷款,但被告于2016年9月29日已经表明了违约的意愿,且在之后的协商中再未明确表示愿意按原合同的约定或者三方的约定继续履行,原告有权行使不安抗辩权,防止自己损失的扩大,拒绝继续履行义务。故被告的抗辩意见,本院不予采信。对于争议焦点二,根据法律规定,原告有权选择违约金或者定金条款,合同对此也进行了约定。本案《房屋买卖合同》对双方违约后违约金的计算都预先进行了明确约定,即一方违约后,另一方可以选择让违约方承担转让成交价百分之二十的违约金。故违约方在事先应可以充分预估到自己违约的代价,本案第三人对此风险也向被告进行了提示,在此前提下,原告选择要求被告依照合同约定赔偿390000元违约金的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。原告选择要求被告承担合同约定的违约金责任后,被告再继续占有原告交纳的定金缺乏依据,故应予以返还。对于争议焦点三,根据合同法的规定,原告主张的违约金已经包含了其所有损失,故在其损失没有超出违约金的情况下,原告不能在主张违约金的同时再主张其他损失,故对原告的第三项诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百一十四条的规定,判决如下:
一、解除原告张桐麟与被告王强及第三人天津圣洋房产经纪有限公司于2016年8月29日签订的编号为0003204号的《房屋买卖合同》;
二、本判决生效后三日内,被告王强返还原告张桐麟定金100000元;
三、本判决生效后十五日内,被告王强向原告张桐麟支付违约金390000元;
四、驳回原告张桐麟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9440元,减半收取4720元,由原告负担720元,被告负担4000元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 李飞朋
二〇一六年十一月四日
书 记 员 钟凤娴
附:本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。