江西省彭泽县人民法院
民 事 判 决 书
赣04**民再1号
申请再审人（原审被告）彭泽县三德服饰有限公司，地址彭泽县钓鱼台工业园，机构代码55847154-9。
法定代理人李林锋，经理。
申请再审人（原审被告）李林锋，男，汉族，系彭泽县三德服饰有限公司股东。
申请再审人（原审被告）洪火发，男，汉族，系彭泽县三德服饰有限公司股东。
申请再审人（原审被告）徐泽平，男，汉族，系彭泽县三德服饰有限公司股东。
四申请再审人共同委托代理人何玉松，江西昆群律师事务所律师，特别授权。
被申请人（原审原告）洪流，男。
委托代理人张卫军，彭泽城关法律服务所法律工作者。
申请再审人彭泽县三德服饰有限公司、李林锋、洪火发、徐泽平因与被申请人洪流买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）彭民一初字第466号民事判决向彭泽县人民法院申请再审。本院于2015年12月21日作出（2015）彭民申字第03号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人彭泽县三德服饰有限公司法定代表人李林峰及其股东共同委托代理人何玉松，被申请人洪流及委托代理人张卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，原审原告洪流向本院起诉称2012年元月，原告与被告彭泽县三德服饰有限公司签订门店和住宅买卖合同两份，原告依约支付购房款160万元，但被告未按时办理相关证件，完善相关设施，2014年7月，被告私自将合同约定的第六、七两间门店出售给他人，并办理房产权证，为此请求法院判令被告1、办理合同约定的门店、住宅土地使用权证、房产证。2、返还由东向西六、七两间门店。3、装饰完善三、四、五间门店设施。4、赔偿违约金及各项损失1248000元。5、承担本案诉讼费。原审被告辩称原告与被告公司系房屋买卖合同关系，股东个人不应承担法律责任，合同双方违约由法院裁决，土地使用证无法办理，房产证应由
双方一起去办理，六、七两间门店已卖与他人并办理房产证，无法返还。
本院原审查明：被告李林锋、洪火发、徐泽平系被告彭泽县三德服饰有限公司股东。2012年1月13日原告与被告签订一份《门店房买卖合同》，约定被告将其公司临街面由东向西的第三、四、五、六、七间门店出卖给原告，售价5000元／平方米，合同签订五日内一次性支付人民币100万元，余款在办理房产证及土地分割证时一次性支付。合同出卖人有盖彭泽县三德公司印章及李林锋、洪火发、徐泽平签名。2012年1月14日原告按月交付被告门店购房款100万元，此款经被告法定代表人李林锋同意直接支付给九江市兴达建筑工程有限公司折抵建房工程款。2012年1月15日原告与被告又签订了一份《住宅房买卖合同》，约定被告将其公司综合楼二层由东向西的第一至第七间面积约为400平方米住宅房出卖给原告，售价1800元／平方米，合同签订后三日内一次性支付人民币60万元，余款在办理房产证及土地分割证时一次性支付。合同出卖人有彭泽县三德服饰有限公司印章及李林锋签名。2012年1月14日、15日原告两次交付被告住宅购房款共计60万元，被告出具了两张收据。两份合同第五条关于违约责任约定为：“一、买受人不按规定的时间要求交付购房款，须每月按所欠余款的10％向出卖人支付违约金，不足一个月按一个月计算。二、出卖人不按规定交房和土地使用证、房屋产权证时，出卖人从买受人交第一次房款时开始每月按住宅房（门店房）已支付款数的10％向买受人支付违约金，不足一月按一个月计算。”期间双方为合同履行事宜交涉多次。2014年7月，原告发现被告私自将第6和第7间门店卖与他人并办理了房产证，该两间门店面积为104.46平方米，交易价532300元。为此原告曾报警，彭泽县公安局作出了不予立案处理。此后被告认为原告的门店购房款100万元未直接支付，而是将此款用于抵扣工程款，如抵扣工程款应追加支付购房款15.2万元，双方协商未果，被告彭泽县三德服饰有限公司诉至本院要求原告偿付购房款差价15.2万元。本院经审理，依法判决驳回彭泽县三德服饰有限公司诉讼请求。
本院原审认为：原、被告签订的两份购房合同均合法有效。原告已支付购房款给被告，被告应按约交付房屋并办理相关文件。被告未按合同规定于2012年12月31日前办理相关证件，且在原告不知情的情况，将已交给原告的第六、七号门店转卖给他人办理证件。其行为侵害了原告的合法权益，应承担违约赔偿责任。被告李林锋、洪火发、徐泽平作为公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了买受人的利益，应当对原告的损失承担连带责任。因双方对合同违约责任的约定过高，本院认为以不超过购房款的30％予以调整较为适宜。被告已将第六、七号门店卖于他人并办理相关的证件，现无退还原告可能，对此被告应承担返还购房款及赔偿损失责任。据此本院作出（2015）彭民一初字第466号民事判决：一、被告彭泽县三德服饰有限公司在判决生效后三十日内办理公司综合楼二层由东向西第一至七间住宅和第三、四、五间的门店房的房产证和土地分割证。并装饰完善门店三、四、五间相关设施。原告积极予以配合。二、被告彭泽县三德服饰有限公司向原告支付违约金人民币48万元。三、被告彭泽县三德服饰有限公司退还原告第六、七号门店款人民币522300元，并从2012年1月14日起到付清退款之日止按工商银行同期逾期贷款利率，本金522300元计算向原告支付利息损失。上述款项限被告彭泽县三德服饰有限公司于本判决生效后十五日内付清。被告李林锋、洪火发、徐泽平承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16032元、财产保全费5000元。合计21032元由四被告承担。
原审被告彭泽县三德服饰有限公司李林锋、洪火发、徐泽平申请再审称原判事实不清，未查明合同标的物、面积从而无法确定价值。同时判决超出当事人的诉讼请求范围，程序违法，请求依法撤销本院（2015）彭民一初字第466号民事判决，依法再审。被申请人洪流辩称再审申请人的申请理由没有事实依据，同时第六、七间门店客观上被申请人已卖与他人，无法返还，法院判令折价赔偿，符合法律规定。
本院再审查明，原审被告李林锋。洪火发、徐泽平系彭泽县三德服饰有限公司股东。买卖合同诉争房屋坐落于彭泽县钓鱼台工业园区。2012年1月13日原审原告与原审被告彭泽县三德服饰有限公司签订一份《门店房买卖合同》，约定被告将公司临街面由东向西第三、四、五、六、七间门店出卖给原告，售价5000元／平方米，合同签订后五日内一次性支付人民币100万元，余款在办理房产证及土地分割证时一次性支付。被告应于2012年12月31日前，将房产证及土地分割证交给买受人。合同出卖方有彭泽县三德公司印章及李林锋、洪火发、徐泽平签名。2012年1月14日原告按月交付被告门店购房款100万元，此款经被告法定代表人李林锋同意直接支付给九江市兴达建筑工程有限公司折抵建房工程款。2012年1月15日原告与被告又签订了一份《住宅房买卖合同》，约定被告将其公司综合楼二层由东向西的第一至第七间面积约为400平方米住宅房出卖给原告，售价1800元／平方米，合同签订后三日内一次性支付人民币60万元，余款在办理房产证及土地分割证时一次性支付。被告应于2012年12月31日前将房产证及土地分割证交给买受人，合同出卖方有彭泽县三德服饰有限公司印章及李林锋签名。2012年1月14日、15日原告两次交付被告住宅购房款共计60万元，被告出具了两张收据。两份合同第五条关于违约责任约定为：“一、买受人不按规定的时间要求交付购房款，须每月按所欠余款的10％向出卖人支付违约金，不足一个月按一个月计算。二、出卖人不按规定交房和土地使用证、房屋产权证时，出卖人从买受人交第一次房款时开始每月按住宅房（门店房）已支付款数的10％向买受人支付违约金，不足一月按一个月计算。”期间双方为合同履行事宜交涉多次。2014年7月，原告发现被告私自将第6和第7间门店卖与他人并办理了房产证，该两间门店面积为104.46平方米，交易价532300元。为此原告曾报警，彭泽县公安局作出了不予立案处理。此后被告认为原告的门店购房款100万元未直接支付，而是将此款用于抵扣工程款，如抵扣工程款应追加支付购房款15.2万元，双方协商未果，被告彭泽县三德服饰有限公司诉至本院要求原告偿付购房款差价15.2万元。本院经审理，依法判决驳回彭泽县三德服饰有限公司诉讼请求。
本院再审另查明原审被告已交付原审原告门店房面积为114.33平方米，价款为72.165万元，住宅房面积为463.43平方米，价款为83.417万元。
上述事实有如下证据予以证实，足以认定：1、住宅房屋买卖合同，门店房屋买卖合同。2、被告出具的收款收据。3、被告企业工商登记信息。4、本院（2015）彭民一初字第148号民事判决书。5、彭泽县房产局产权登记表，彭泽县龙城房产测绘队房产面积认定表。6、双方当事人的陈述。
本院再审认为，原审原告洪流与原审被告彭泽县三德服饰有限公司间的门店房买卖合同及住宅房买卖合同均合法有效，应受法律保护。门店房面积为248.79平方米，减去被告私自出售给他人的二间门店房的面积104.46平方米，原告实际占有门店房面积为144.33平方米，价款为72.165万元，住宅房面积为463.43平方米，价款为83.417万元。合计总购房款为155.5824万元。原告实际支付购房款为160万元。其中差额44176元，被告应退还给原告。原审被告彭泽县三德服饰有限公司未按合同约定办理土地使用权证、房屋产权证。其行为已构成违约。应依法承担违约责任。根据合同约定，被告应从原告第一次交房款时开始每月按已支付款额的百分之十向原告支付违约金。约定过高，合议庭认为应予调整。按照不超过总损失的百分之三十确定。但本案损失数额难以认定，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，按照已支付的房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。原审被告彭泽县三德服饰有限公司在履行交房义务后的2014年又私自将已出售给原告的房屋卖与他人并办理房产证，导致商品房屋买卖合同目的无法实现，构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。原审被告李林锋、洪火发、徐泽平作为公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了买受人的利益，应当对原审原告的损失承担连带责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、第114条，《中华人民共和国公司法》第20条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第407条之规定，判决如下：
一、撤销江西省彭泽县人民法院（2015）彭民一初字第466号民事判决。
二、原审被告彭泽县三德服饰有限公司于本判决生效后十日内办理公司综合楼由东向西第一至第七间住宅房及公司综合楼临街由东向西第三、四、五间门店房屋产权证、土地使用权证以及水、电立户手续。
三、原审被告彭泽县三德服饰有限公司于本判决生效后十日内退回原告购房款人民币44176元。
四、原审被告彭泽县三德服饰有限公司于本判决生效后十日内向原告偿付延期办证违约金。（从2012年1月15日起至2016年5月30日止，以160万元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息标准计算）。
五、原审被告李林锋、洪火发、徐泽平对上述一、二、三、四项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16032元。财产保全费5000元，合计21032元。由原审被告承担。
审判长 ： 方 皓
审判员 ： 田 燕
审判员 ：吴华美
二〇一六年五月三十一日
书记员 ：彭楚云