河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7107号、
（2018）豫01民终7108号、
（2018）豫01民终7109号、
（2018）豫01民终7110号、
（2018）豫01民终7111号、
（2018）豫01民终7112号、
（2018）豫01民终7113号、
（2018）豫01民终7114号、
（2018）豫01民终7115号、
（2018）豫01民终7116号、
（2018）豫01民终7117号、
（2018）豫01民终7118号、
（2018）豫01民终7119号、
（2018）豫01民终7120号、
（2018）豫01民终7121号、
（2018）豫01民终7122号、
（2018）豫01民终7123号、
（2018）豫01民终7124号、
（2018）豫01民终7125号、
�2018）豫01民终7126号、
（2018）豫01民终7127号、
（2018）豫01民终7128号、
（2018）豫01民终7129号、
（2018）豫01民终7130号、
（2018）豫01民终7131号、
（2018）豫01民终7132号、
（2018）豫01民终7133号、
（2018）豫01民终7135号、
（2018）豫01民终7136号、
（2018）豫01民终7138号、
（2018）豫01民终7140号、
（2018）豫01民终7142号、
（2018）豫01民终7143号、
（2018）豫01民终7144号、
（2018）豫01民终7146号、
（2018）豫01民终7147号、
（2018）豫01民终7150号、
（2018）豫01民终7151号
上诉人（一审再审申请人）：河南东瑞实业有限公司,住所地郑州市管城区航海东路869号1号楼1层商1号。
法定代表人：冯林萍，总经理。
委托诉讼代理人：刘大鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：段颖杰，该公�员工。
被上诉人（一审再审被申请人）：吴会先等41人（基本信息见附表）。
委托诉讼代理人：王锐，河南元慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康晓婷，河南元慧律师事务所实习律师。
上诉人河南东瑞实业有限公司（以下简称“东瑞公司”）因与被上诉人吴会先等41人房屋买卖合同纠纷案，不服河南省郑州市管城回族区人民�院（2018）豫0104民再2号、（2018）豫0104民再3号、（2018）豫0104民再4号、（2018）豫0104民再5号、（2018）豫0104民再6号、（2018）豫0104民再7号、（2018）豫0104民再8号、（2018）豫0104民再9号、（2018）豫0104民再10号、（2018）豫0104民再11号、（2018）豫0104民再12号、（2018）豫0104民再13号、（2018）豫0104民再14号、（2018）豫0104民再15号、（2018）豫0104民再16号、（2018）豫0104民再17号、（2018）豫0104民再18号、（2018）豫0104民再19号、（2018）豫0104民再20号、（2018）豫0104民再21号、（2018）豫0104民再22号、（2018）豫0104民再23号、（2018）豫0104民再24号、（2018）豫0104民再25号、（2018）豫0104民再26号、（2018）豫0104民再27号、（2018）豫0104民再28号、（2018）豫0104民再29号、（2018）豫0104民再30号、（2018）豫0104民再31号、（2018）豫0104民再32号、（2018）豫0104民再33号、（2018）豫0104民再34号、（2018）豫0104民再35号、（2018）豫0104民再36号、（2018）豫0104民再37号、（2018）豫0104民再38号、（2018）豫0104民再39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东瑞公司的委托诉讼代理人刘大鹏、段颖杰，被上诉人吴会先等41人的委托诉讼代理人王锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东瑞公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民再2-39号民事判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由吴会先等人承担。事实和理由：1、东瑞公司与吴会先等人对逾期办理涉案房屋产权证书的违约责任有明确约定，违约金数额应按双方约定计算。人民法院，应当尊重当事人意思自治，最大限度地维护交易的稳定性。即便调整违约金数额，也应以实际损失数额为依据进行调整，在常淼等人未提交相关证据证明存在实际损失的情况下，不应进行司法干预。同时，涉案房屋所在楼盘涉及1600多户，已提起诉讼的案件达124起，一审法院调整违约金数额，使东瑞公司可能面临遭受的经济损失达千万余元，如此巨额的违约金势必会对东瑞公司的发展造成重大影响。2、违约金属于合同之债，应受诉讼时效限制，而吴会先等人提出要求东瑞公司支付违约金的诉讼请求已超过了三年的诉讼时效。
吴会先等41人辩称，1、东瑞公司承认其未完成办理初始登记，作为开发商对其协助办理产权证书的义务是明知的，其承担违约责任也是自愿的。2、东瑞公司在多次�审中均明确承诺积极协助办理产权证书，但事实上却又一直推诿，至今无法给买受人一个明确的期限，其违约处于持续状态。而违约金本身具有惩罚性质，对违约金调整符合本案的实际情况和相关司法精神。3、一审法院关于违约金的调整虽不能弥补吴会先等人的损失，但鉴于各方面原因，吴会先等人尊重一审判决，故请求驳回上诉，维持原判。
吴会先等41人向一审法院起诉请求：1、判令东瑞公司在判决生效之日起10日内协助办理购买房屋（房号详见附表）的产权证书；2、判令东瑞公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金；3、本案诉讼费用由东瑞公司承担。
一审法院认定事实：吴会先等人与东瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买东瑞公司开发的郑州市管城回族区航海路南、中州大道东9#10#号楼的房屋，并约定了房屋交付期限及交付条件、交接条件等，关于产权登记期限，双方约定“出卖人应当在2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，向买受人支付总房款0.01%的违约金；出卖人取得该商品房初始登记后，买受人自行申请办理商品房所有权转移登记，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，�卖人向买受人支付房款0.01%的违约金。”合同签订后，吴会先等人支付了所有价款并全部履行了合同义务，但东瑞公司一直未办理房屋的初始登记，导致无法办理权属证书，引起争诉。吴会先等人称由于合同约定的违约金为总房款的0.01%，明显过低，其要求以房款总价为基数，按照合同总金额的日万分之一计算一年，且仅主张一年的违约金。
东瑞公司开发的美林河畔小区属多期开发，第一、二期已分别取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该两期建设项目均已验收并交付使用，第三期尚在开发中。案涉房屋位于二期开发项目，涉案房屋开发证件齐全，已在房屋管理部门办理预告登记，具备了办理房屋初始登记的条件。
2016年河南省城镇非私营单位、私营单位就业人员年平均工资分别为49505元、33312元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。东瑞公司作为出卖人，应在合同约定的期限内及时到房屋管理机关办理房屋权属初始登记，以便买受人可以尽快办理房屋权属证书。但东瑞公司至今仍未办理房屋权属初始登记，明显违背了合同约定，故吴会先等人要求协助办理涉案房屋的产权证书的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。根据《中�人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，虽然《商品房买卖合同》中明确约定因东瑞公司原因不能及时办理房屋权属初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01%，但由于东瑞公司的违约行为给吴会先等人造成一定的经济损失，该约定明显过低，吴会先等人要求按照日万分之一计算一年的违约金，合理合法，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决：一、东瑞公司于判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，�助吴会先等人办理所购房屋的产权证书；二、东瑞公司于判决生效后十日内支付违约金（购房款×0.01%×365）。
一审法院再审认为，小额诉讼程序适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的金钱给付类简单民事案件，且诉讼标的额为省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下。该系列案属房屋买卖合同纠纷，吴会先等人诉请东瑞公司协助办理产权证书涉及财产权属纠纷，且标的额超过河南省上年度就业人员年平均工资百分之三十，不应适用小额诉讼程序进行审理，适用程序失当，东瑞公司认为适用审判程序错误，理由正当，予以采纳。东瑞公司认为，《商品房买卖合同》约定房地产权属证书由吴会先等人自行办理，东瑞公司不�对未取得房地产权属证书承担违约责任，未取得房地产权属证书所产生的后果应由吴会先等人自己承担，事实认定错误。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定房地产权属证书由买受人自行办理，但同时也约定了出卖人应当在2014年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产管理部门，取得该商品房初始登记后，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。由此可以看出，在买受人申请办理房屋权属转移登记时，出卖人应当履行办理初始登记、提供转移登记所需资料的义务，东瑞公司未履行上述义务，已构成违约。故东瑞公司认为原审事实认定错误，证据不足，不予采纳，原审判令东瑞公司协助吴会先等人办理涉案房屋产权证书并无不当，应予维持。东瑞公司认为在双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金部分有明确约定、双方对有损失及损失数额未提供任何证据的情况下，原审对违约金的计算方法进行大幅度调整属适用法律错误。支付违约金是合同违约方对守约方承担违约责任方式的一种，根据我国关于违约金的立法精神，不履行或不完全履行合同的违约金既具有填补守约方直接损失的功能，同时也具有对违约方惩罚的作用。本案双方虽然在合同中约定了被告违约按总房款的0.01%支付违约金，但该标准明显过低，不足于起到违约金的保护和惩罚作用。吴会先等人虽然没有提供直接损失的具体数额，但综合考虑吴会先等人维护合同权利而付出的资金成本和时间成本、东瑞公司若及时履行合同义务吴会先等人可能获得的预期利益和东瑞公司的过错程度、违约的时间跨度等因素，在吴会先等人因违约金约定标准过低请求调整的情况下，法院依据合同法规定对违约金计算标准进行调整，并不违背法律规定，不属于适用法律错误。但原审判决依据吴会先等人的申请标准调整违约金数额，超出了东瑞公司违约所能预见到的吴会先等人因违约而遭受到的损失，根据上述综合因素，按照公平原则，违约金的计算标准以吴会先等人支付购房款总额的1%计付为宜。违约金请求超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条、第二百七十五条规定，判决：一、东瑞公司于判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助办理房屋产权证书；二、撤销原一审民事判决书第二项即东瑞公司于判决生效后十日内向吴会先等支付违约金（购房款×0.01%×365）；三、东瑞公司于判决生效后十日内向吴会先等人支付违约金（购房款×1%）；四、驳回吴会先等人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，由东瑞公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，对于吴会先等买受人而言，与东瑞公司签订《商品房买卖合同》，其目的，不�是要取得一套房屋的所有权，获得固定的居所等，更重要的是为了有一个“家”！而后者的意义远大于前者。因而，在签订买卖合同前，吴会先等人所寄托或期望的商品房所蕴含或辐射而产生的权益，如子女就近入学、取得户籍、享有舒适的居住环境、因生产经营需要获取抵押贷款等，属于正常的、合理的预期，也符合商品房买受人理性而客观的需求。上述权益在双方买卖合同成立生效后，已转变成买受人实际的、应获得的权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人相反证据中以推翻的除外。”依据该规定，吴会先等人因东瑞公司逾期办理房屋产权证书所遭受的损失，属于“众所周知”、“根据日常生活经验法则，能推出另一事实”、以及“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之情形，东瑞公司在本案中并没有提供相反的证据予以推翻，故本院对东瑞公司诉称吴会先等人的实际损失无证据证明的理由，不予采纳。
关于东瑞公司诉称法院调整违约金属于司法不当干预，涉案违约金应按照合同约定，法院调整违约金让企业面临巨大资金危机等问题。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的�约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”吴会先等人因东瑞公司违约提起诉讼要求调整违约金，人民法院依照法定程序进行审理，并根据案件事实及法律规定作出裁判，属于依法行使审判权的行为，并非不当干预；其次，约定违约金，体现了当事人的意志，是合同自由的反映。当事人虽可根据合同实际情况，确定违约金的比例、数额或具体计算方法，但不得滥用自行约定的权利。本案中，东瑞公司作为出卖人、涉案楼盘的开发商，对于办理房屋产权证书的程序、办理花费的成本，以及相关法律法规等，相较于买受人，具有更加专业的、精准的了解，处于较为优势的地位。在此前提下，东瑞公司以格式条款的形式，约定购房款万分之一作为其逾期办理房屋产权证书的违约金，明显属于滥用自行约定权利的行为，不应受到法律的保�；第三，违约金具有补偿性，但并不排除惩罚性。就本案而言，东瑞公司一方面认可其未及时办理房屋产权证书之违约事实的存在，并承诺协助办理，但另一方面又对何时办理不置可否，将不能办理的原因归咎于电力公司等，明显有悖于其作为企业应有的社会担当，更不符合构建诚信社会的核心价值观要求，应予以适当的惩罚；第四，对吴会先等买受人而言，办理产权证，是其成为所购商品房所有权人，并真正享有不动产物权之完全、完备、完整权能的基础和关键，从这个角度而言，东瑞公司依照合同约定及时协助完成房屋产权证书，是为实现物权特定、公示而所应承担的法定义务，现东瑞公司无端推诿，使买受人之物权期待权处于停滞状态，合同终极目的不能实现，不仅使交易不稳定因素增加，而且明显违背其应承担的法定义务；第五，东瑞公司所谓调整违约金数额会造成企业经营困难的理由，不仅违反“权利义务相一致”的基本法理，而且系其在明知涉案业主人数众多的情况下，违反合同义务引发诉讼，是自身作为商事主体对经营风险防控、预判缺失或大意所造成，其责任应当自行承担；第六，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，一审法院综合东瑞公司涉案人员众多、违约行为持续状态等事实，兼顾东瑞公司作为企业持续发展之考虑，将违约金数额调增至按总房款的1％计算，并无不当。故本院对东瑞公司该理由，亦不予采纳。
关于诉讼时效的问题。从涉及东瑞公司诉讼的案件可知，涉案商品房买受人就办理产权证，并非单纯通过诉讼向东瑞公司提出主张，且东瑞公司该违约行为一直处于持续状态，故，吴会先等人诉请并不超过诉讼时效，符合法律规定，应予维持。
综上所述，东瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审各案案件受理费（金额详见附表），由河南东瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 陈 赞
审判员 李文兵
�〇一八年五月三十日
书记员 胡保亚
附表
序号
|
二审案号
|
原审案号
|
被上诉人 （原审被申请人）
|
性别
|
民族
|
住址
|
涉案房屋位置
|
东瑞公司承担二审 诉讼费数额（元）
1
|
7107
|
26
|
吴会先
|
女
|
汉
|
河南省中牟县官渡镇大段庄村65号
|
9#10#号楼1单元21层7
|
676
2
|
7108
|
24
|
王书珂
|
男
|
汉
|
河南省商水县城关镇东大街103号
|
9#10#号楼1单元19层8
|
448
3
|
7109
|
22
|
刘雪萍
|
女
|
汉
|
河南省新密市苟堂镇劝门村王庄49号
|
9#10#号楼1单元20层6
|
684
4
|
7110
|
25
|
胡俊卿
|
男
|
汉
|
河南省宁陵县程楼乡胡庄村149号
|
9#10#号楼1单元27层6
|
676
5
|
7111
|
11
|
张纳
|
女
|
汉
|
河南省舞阳县文峰乡茨园张村62号
|
9#10#号楼2单元12层11
|
630
6
|
7112
|
34
|
王新奇
|
男
|
汉
|
河南省上蔡县朱里镇东梁村4组
|
9#10#号楼2单元25层15
|
676
7
|
7113
|
12
|
李品
|
女
|
汉
|
沈阳市沈河区令闻街158号1-5-4
|
9#10#号楼1单元20层6
|
648
8
|
7114
|
31
|
寇娟
|
女
|
汉
|
河南省西华县城关镇西关外十二组
|
9#10#号楼2单元6层10
|
676
9
|
7115
|
33
|
李巧连
|
女
|
汉
|
河南省虞城县杜集镇吴洪口村
|
9#10#号楼2单元15层15
|
657
10
|
7116
|
9
|
胡瑞霞
|
女
|
汉
|
河南省通许县练城乡西朱庄村七组
|
9#10#号楼2单元5层11
|
639
11
|
7117
|
23
|
张洋洋
|
男
|
汉
|
河南省淇县高村镇石佛寺东二路8号附3号
|
9#10#号楼2单元27层10
|
676
12
|
7118
|
10
|
李振杰
|
男
|
汉
|
郑州市经济技术开发区经开第八大街369号
|
9#10#号楼2单元10层11
|
639
13
|
7119
|
13
|
邵涛
|
男
|
汉
|
河南省尉氏县水坡乡横堤村一组
|
9#10#号楼2单元8层9
|
438
李杨
|
女
|
汉
14
|
7120
|
14
|
郭淑海
|
男
|
汉
|
河南省封丘县陈固乡梅口村700号
|
9#10#号楼1单元3层2
|
675
15
|
7121
|
3
|
秦伟伟
|
女
|
汉
|
开封市经济技术开发区汉兴路香榭里花园B区13号楼4单元402号
|
9#10#号楼1单元16层6
|
676
16
|
7122
|
8
|
翟志
|
男
|
汉
|
河南省宁陵县乔楼乡林堂村79号
|
9#10#号楼2单元10层10
|
667
17
|
7123
|
6
|
陈宁
|
女
|
汉
|
河南省太康县常营镇常北行政村常北村401号
|
9#10#号楼1单元12层6
|
648
18
|
7124
|
5
|
乔苗苗
|
女
|
汉
|
郑州市金水区青年路145号院1号楼2单元1411号
|
9#10#号楼1单元26层6
|
648
19
|
7125
|
7
|
秦利可
|
男
|
汉
|
河南省孟津县会盟镇屋鸾村
|
9#10#号楼2单元25层16
|
437
20
|
7126
|
4
|
王春丽
|
女
|
汉
|
河北省张家口市桥东区商务�街1号2号楼501号
|
9#10#号楼1单元21层6
|
648
21
|
7127
|
18
|
王镇格
|
女
|
汉
|
河南省新密市米村镇杨岗村大沟105号
|
9#10#号楼2单元22层15
|
576
吴雪姣
|
女
|
汉
|
河南省新密市米村镇蔓菁峪村高家门16号
22
|
7128
|
21
|
赵翠
|
女
|
汉
|
河南省唐河县桐河乡李司庄村李司庄164号
|
9#10#号楼1单元21层8
|
448
23
|
7129
|
36
|
�彬彬
|
男
|
汉
|
河南省灵宝市寺河乡寺河村西坡根组72号
|
9#10#号楼2单元3层14
|
621
24
|
7130
|
38
|
高朋可
|
男
|
汉
|
河南省汝州市新生巷1号
|
9#10#号楼2单元17层16
|
438
25
|
7131
|
37
|
周园斌
|
男
|
汉
|
河南省温县温泉镇太行路44号3单元4号
|
9#10#号楼2单元19层9
|
448
26
|
7132
|
20
|
付其凤
|
女
|
汉
|
河南省固始县张广庙乡张街村汤老庄
|
9#10#号楼1单元21层3
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621
27
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7133
|
2
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殷清卉
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女
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汉
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郑州市金水区经五路2号
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9#10#号楼2单元24层12
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648
28
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7135
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15
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赵博
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男
|
汉
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河南省巩义市建设路90号1号楼附45号
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9#10#号楼1单元3层7
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676
29
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7136
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30
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耿雨阳
|
男
|
汉
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郑州市金水区城东路108号
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9#10#号楼1单元14层4
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639
30
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7138
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29
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黄志福
|
男
|
汉
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福建省南安市美林溪一村防堤27号
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9#10#号楼1单元17层7
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676
31
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7140
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28
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郜辉
|
男
|
汉
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河南省兰考县爪营乡乡政府家属院
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9#10#号楼1单元5层2
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667
32
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7142
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32
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汤晓敏
|
女
|
汉
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郑州市金水区顺河路101号院6号楼40号
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9#10#号楼1单元18层2
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703
33
|
7143
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27
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贾丽军
|
女
|
汉
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郑州市经济技术开发区航海东路1405号院
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9#10#号楼1单元25层3
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657
段皓冉
|
男
|
汉
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河南省许昌市魏都区三八路11号3号楼4单元9号
34
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7144
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35
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刘世福
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男
|
汉
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黑龙江省大庆市萨尔图区热源街万宝小区3-36号2门401室
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9#10#号楼1单元7层3
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639
35
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7146
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19
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王巍伟
|
女
|
汉
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河南省巩义市河洛镇五龙村五龙庙沟111号
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9#10#号楼1单元9层7
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685
36
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