中华人民共和国
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣民四终字第18号
上诉人（一审原告、反诉被告）：李廷仁，大韩民国汉城人。
委托代理人黄勇，江西秦风律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人周星，江西秦风律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人（一审被告）：罗文盛。
被上诉人（一审被告）：张善友。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：宁水花。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：廖金华。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：胡伟。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗程辉。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄青青。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：曾净生。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：廖小星。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：王文彩。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗建新。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：胡志良。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：谢福平。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：廖建林。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：廖进龙。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘圣茂。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：曾焕辉。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李志峰。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈琳玲。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：胡彬。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：熊茜。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗陈保。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：朱永桂。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：王其平。
共同诉讼代表人：胡伟，身份事项同上所列。
共同委托代理人：邓三保，江西翠微律师事务所律师，代理权限：特别授权。
上诉人李廷仁与被上诉人罗文盛、张善友、宁水花、廖金华、胡伟、罗程辉、黄青青、曾净生、廖小星、王文彩、罗建新、胡志良、谢福平、廖建林、廖进龙、刘圣茂、曾焕辉、李志峰、陈琳玲、胡彬、熊茜、罗陈保、朱永桂、王其平（以下简称为“胡伟等24人”）合同纠纷上诉一案，赣州市中级人民法院于2015年7月2日作出（2014）赣中民四初字第47号民事判决。宣判后，原告李廷仁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李廷仁及其委托代理人黄勇、周星，被上诉人罗文盛、张善友及被上诉人的共同委托代理人邓三保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李廷仁诉称：李廷仁系宁都县水东工业园水东大道六栋9号-16号店面的国有土地使用权人。2013年3月16日，原告与被告罗文盛、胡伟、宁水花等签订了《国有土地使用权转让合同》，合同约定：1、该捌个店面的国有土地使用权转让给被告；2、由被告到土管局办理土地使用权过户手续，原告应提供一切手续，被告按规定缴纳16.5%税费（营业税及附加，所得税，增值税等），4%契税、印花税、报批规费、服务费、出让金等，由被告自行到相关部门缴纳、土地转让价格为税后价6600元/㎡，共计人民币5649600元。该合同生效后，被告依约向原告支付了部分转让款3649600元，对剩余的转让款2000000元，经原、被告协商一致，另行签订一份《借款合同》，转化为被告对原告的借款。后因被告拒绝缴纳约1158168元土地转让税款及支付借款协议中约定的利息，导致双方约定的合同内容无法全面履行。为杜绝被告逃税行为，维护自身合法权利，特提起诉讼，请求法院判决：1、确认被告负有缴纳宁都县水东工业园水东大道北六栋9-16号八个店面转让国有土地使用权全部税费（约1158168元）的法定义务；2、由被告归还原告借款本金2000000元并支付利息200000元，利息计算至清偿之日止；3、由被告向原告支付违约金60万元；4、诉讼费用由被告承担。
胡伟等24人答辩称：一、答辩人是否纳税，属于行政法律法规调整范畴，不属人民法院审理范围，原告请求人民法院确认答辩人具有纳税义务的诉讼主张应依法予以驳回。二、原告将宁都县水东工业园水东大道北六栋9号-16号店面的国有土地使用权转让给答辩人，已向宁都县税务部门缴纳了各项税金298816元。如存有漏税，应提供税务部门的补交税款通知书或处罚决定书，或原告已垫付或支付的漏税凭证。三、借款2000000元没有事实依据，原告仅向答辩人转让了640㎡的土地使用权，剩余216㎡的土地使用权至今未转让给答辩人，应返还被告土地购买款1425600元，且该土地与当地居民存在许多矛盾和纠纷，根据法律的规定和合同的约定，应由原告向答辩人支付违约金，而非答辩人向原告支付违约金。四、诉讼费用依法应由原告承担。
宁水花、廖金华、胡伟、罗程辉、黄青青、曾净生、廖小星、王文彩、罗建新、胡志良、谢福平、廖建林、廖进龙、刘圣茂、曾焕辉、李志峰、陈琳玲、胡彬、熊茜、罗陈保、朱永桂、王其平（以下简称为胡伟等22人）反诉称：反诉原告与反诉被告于2013年3月16日签订了《国有土地使用权转让合同》，约定反诉被告将其所有的宁都县水东工业园水东大道北六栋9号-16号店面的国有土地使用权转让给反诉原告，转让价格为税后价6600元/㎡，转让款共计人民币5649600元。合同生效后，反诉原告依约向反诉被告支付了部分土地转让税后价款3649600元，并向反诉被告借款2000000元将购买款付清。但反诉被告仅向反诉原告转让了640㎡的土地使用权，剩余216㎡的土地使用权至今未交付，且该土地与当地居民存在纠纷，反诉原告为处理纠纷花去各项赔偿费用10万元。综上，反诉被告未依约交付无纠纷的856平方米土地使用权，违反了合同约定义务，应按照法定及合同的约定承担相应的违约责任和赔偿责任。请求法院判决：1、由反诉被告李廷仁返还土地转让款1425600元；2、由反诉被告李廷仁赔偿反诉原告处理当地居民纠纷支付的各项赔偿等费用100000元；3、由反诉被告李廷仁向反诉原告支付违约金60万元；4、诉讼费用由反诉被告李廷仁承担。
一审法院查明：2005年9月30日，李廷仁依法取得宁都县工业园9.75亩综合用地的国有土地使用权，并办理了《国有土地使用权证》【宁国用（2005）第27070023号】。2013年3月16日，李廷仁将该宗土地上位于水东工业园水东大道北六栋9-16号店面的土地使用权转让给胡伟等22人，并与胡伟等22人签订了《国有土地使用权转让合同》，合同约定：1、捌个店面宽32m，深度25m和消防通道等公共设施面积，合计856㎡；2、由胡伟等22人到土地管理局办理土地使用权过户手续，李廷仁应提供办证过户一切手续，胡伟等22人按规定交纳16.5%税费（营业税及附加、所得税、增值税等），4%的契税，印花税，报批规费，服务费，出让金等，自行到相关部门交纳；3、胡伟等22人建房应到有关部门办理报批手续，交纳相关规费，根据要求，消防通道，下水道，人行道，巷道，绿化等市政基础设施由胡伟等22人完善,胡伟等22人不得在公用墙体上擅自开窗户或做出入门或开空气口等，如果胡伟等22人擅自做出入门或开窗户或做空气口李廷仁有权拆除，同时胡伟等22人自愿赔给李廷仁30万元，胡伟等22人必须在自己的土地范围内做基础，基础不得占领李廷仁的土地，如李廷仁发现胡伟等22人的基础擅自占领在李廷仁的范围内，胡伟等22人自愿向李廷仁购买占领李廷仁的土地面积（占领长度25m*1.07），另土地价格为李廷仁发现时的土地价格（李廷仁提出的价格为准），同时胡伟等22人自愿赔给李廷仁60万元；4、土地价格由胡伟等22人按税后价6600元/㎡，共计人民币5649600元整，胡伟等22人应在当日缴入李廷仁的中国银行账号内，如当天胡伟等22人没有给付李廷仁全部的土地款，李廷仁有权没收胡伟等22人已交纳的定金人民币80万元整及终止本合同，胡伟等22人无权提出任何异议；5、以上条款双方需共同遵守，如一方不遵守，应承担陆拾万元的违约金。合同签订后，胡伟等22人按照合同的约定当即支付土地转让款3649600元，并向李廷仁出具借款协议借款200万元将土地转让款付清。2013年4月30日，李廷仁为胡伟等22人办理了《土地使用权转让过户审批表》，交易变更面积均为80㎡，实际用途均为商住。该审批表中的《宗地示意图》反映：审批的住房宽均为4m、深均为15m;审批的消防通道宽均为4m、深均为5m；住房南边与宁都县梅江镇水东工业园水东大道相接。2013年9月17日，该大道北六栋9-16号（胡伟等22人）依法办理并取得《建设用地规划许可证》（地字第2013-042号），该证载明：用地性质为商住用地；用地面积为640㎡。2013年11月11日，上述胡伟等22人依法办理了《建设工程规划许可证》，该证所载明的建设规模为：建筑占地437.27㎡，建筑面积3984.65㎡（其中地下不计容建筑面积592.32㎡）。双方当事人为规避税费，补签了一份落款时间为2011年9月16日的《国有土地使用权转让合同》，其中合同中约定所转让的捌个店面的宽度为32m，深度为20m，面积为640平方米；土地价格由胡伟等22人按税价2300元/㎡计算共计人民币1472000元。2013年4月1日，胡伟等22人缴纳了土地转让面积为640㎡、转让价格为1472000元的契税58880元，并以李廷仁的名义缴纳了地方教育附加税、营业税等税费184736元。另查明，2013年3月17日，胡伟等22人向李廷仁出具《承诺书》，承诺的主要内容为：以2013年3月16日签订购买水东大道北侧6栋9号-16号国有土地使用权转让合同为真实合法合同，法律和经济上以2013年3月16日签订的合同为准，但因本人即胡伟等22人觉得要缴纳的税金过重，所以向李廷仁强烈要求另外签订合同。如因由此而产生的任何问题，本人即胡伟等22人负责民事和刑事上的责任（如重新缴纳该缴纳的税费和罚款及各项费用等，行政扣留等等），此事与李廷仁无关。2014年2月10日，李廷仁以双方于2013年3月16日签订的合同合法有效，胡伟等22人应按照合同第2条的约定履行纳税义务为由，委托律师向胡伟等22人邮寄了一份《律师函》。胡伟等22人现已按依法办理的《土地使用权转让过户审批表》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》所载明的面积及规划要求进行房屋建筑施工。诉讼中，该院就诉争土地转让面积216㎡是否为公共设施面积以及如何处理等事宜于2014年12月12日向宁都县国土资源局发出《咨询函》。2015年1月7日，该局向该院出具《关于涉及李廷仁有关土地转让的情况说明》，内容为：我局办理给胡伟等22人的《土地使用权转让过户审批表》中记载的面积合计640㎡（宽32m，深度20m），其余216㎡（深度5m及巷道分摊面积）为消防通道，在办理土地使用权证时按过户面积审批面积办理，但对李廷仁原土地面积予以注销，作为公共设施用地不再登记发证。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第一款规定：当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或地区的法律。本案中，李廷仁与胡伟等22人于2013年3月16日签订的《国有土地使用权转让合同》签订所在地在中华人民共和国境内，所涉及的标的交易性质为不动产转让，且双方当事人也未选择合同争议应适用的法律，故根据最密切联系原则应适用中华人民共和国法律。李廷仁为大韩民国汉城人，其与胡伟等22人所诉争的纠纷为合同纠纷，合同签订地及合同履行地均为江西省×××宁都县，根据江西省高级人民法院《关于全省第一审民商事案件级别管辖的规定》第三条第一款第（二）项中“涉外合同纠纷案件属中级人民法院集中管辖的案件”之规定，本院对本案依法享有管辖权。
关于诉争土地的转让面积及转让款问题，胡伟等22人与李廷仁于2013年3月16日签订的《国有土地使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应遵循合法自愿以及诚信原则履行合同约定的义务。因土地转让与商品房买卖在法律和交易习惯上均存在一定的区别，除当事人特别约定外，土地转让应以实际转让取得的面积为交易面积。该合同签订后，胡伟等22人已按合同的约定，将土地转让面积为856㎡的土地转让款即3649600元加上向李廷仁借款200万共计5649600元人民币支付给了李廷仁，但李廷仁在为胡伟等22人办理土地转让审批手续时，却未依法办理土地使用权面积为856㎡的土地转让审批手续，导致胡伟等22人实际仅取得640㎡的土地使用权。根据合同的约定，转让的土地面积为856㎡，即捌个店面宽32m，深度25m和消防通道等公共设施面积56㎡。而李廷仁为胡伟等22人办理的《土地使用权转让过户审批表》中所记载的面积为：店面的宽度32m、深度15m；消防通道的宽度32m、深度5m。虽然宁都县国土资源局于2015年1月7日向本院出具的《关于涉及李廷仁有关土地转让的情况说明》中作出我局办理给胡伟等22人的《土地使用权转让过户审批表》中记载的面积合计640㎡（宽32m，深度20m），其余216㎡（深度5m及巷道分摊面积）为消防通道，但结合《土地使用权转让过户审批表》可反映，该说明中的深度20m客观上已包含深度为5m的消防通道，并不存在其余216㎡中又包含深度为5m的消防通道的情形。故可认定李廷仁在客观上所转让的土地深度（含消防通道深度）为20m，未按合同的约定转让深度为25m土地。因胡伟等22人已根据《土地使用权转让过户审批表》的示意图进行了房屋施工建设，且合同中已明确了公共设施面积属于土地转让的范围。李廷仁实际转让给胡伟等22人的土地面积为696㎡，实际土地价款为4593600元，故李廷仁多收取的面积为160㎡（宽32m，深度5m）的土地转让款1056000元（160㎡×6600元/㎡）依法应返还给胡伟等22人。胡伟等22人主张李廷仁应返还多收取的土地转让款1425600元的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。
关于胡伟等22人应缴纳的税费问题，根据业经查明的事实，虽然双方当事人为规避相关税费，补签了一份落款时间为2011年9月16日的《国有土地使用权转让合同》，其中合同中约定所转让的捌个店面的宽度为32m，深度为20m，面积为640㎡；土地价格由胡伟等22人按税价2300元/㎡计算共计人民币1472000元，且上述违反相关法律法规的禁止性规定的行为并非民事审理的范围，理应由税务机关根据相关规定予以行政解决或处理，但双方当事人于2013年3月16日签订的《国有土地使用权转让合同》中已明确约定了胡伟等22人所应履行的纳税项目、比例，以及土地转让价格系按税后价6600元/㎡计算。故胡伟等22人应根据实际取得及应分摊的土地转让面积（696㎡）按照合同约定的税后价6600元/㎡，依法履行纳税义务。因此，本院对税费问题，仅结合所查明的事实和当事人所签订合同的相关约定，在程序上予以认定，在实体上不作相应的处理。李廷仁请求在民事上确认胡伟等22人负有交纳1158168元的税费义务，并限期履行纳税义务的诉讼主张，本院不作审理。
关于李廷仁要求胡伟等22人归还借款本金200万及利息的问题。业经查明，2013年3月21日，胡伟等22人向李廷仁借款200万以支付李廷仁水东大道北六栋9-16号土地转让款剩余部分，并以罗文盛、胡伟、张善友的名义与李廷仁签订借款合同及约定相关利息。本院认为，该借款合同系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力，根据《借款协议》约定，借款金额的月利息为1.2%并未超过银行同期贷款利率四倍，故李廷仁要求胡伟等22人归还借款本金200万元及支付利息的诉讼主张，本院予以支持。
关于违约问题，虽然双方当事人于2013年3月16日签订的《国有土地使用权转让合同》中约定所涉及的相关税费由胡伟等22人承担，但并未约定相关税费由李廷仁代付或代交，而合同中也明确约定由胡伟等22人自行到相关部门交纳，且客观上，胡伟等22人已按合同的约定将5649600元人民币土地转让款支付给了李廷仁，并不存在违约行为。因此，对于税费的交纳，属于行政管理的范畴以及胡伟等22人应履行纳税义务的自行行为，不存在违约的问题。故李廷仁要求胡伟等22人承担60万元违约金的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方当事人签订土地转让合同时，所约定的土地转让面积856㎡系双方当事人的真实意思表示。虽然李廷仁并不存在故意隐瞒客观事实之情形或因其行为导致无法办理土地转让审批手续的情形，但李廷仁在收取胡伟等22人交付的土地转让面积为856㎡的土地转让款56049600元人民币后，未按合同约定转让856㎡的土地面积给胡伟等22人的事实客观存在，故李廷仁应承担一定的违约责任，即李廷仁在承担返还多收取的土地转让款的民事责任的同时，应承担向胡伟等22人支付多收取的土地转让款的相应利息的违约责任。胡伟等22人要求李廷仁承担违约责任的诉讼主张成立，本院予以支持。但其要求李廷仁承担60万元违约金的诉讼主张不能成立，该院不予采纳。
关于胡伟等22人要求李廷仁赔偿因其处理当地居民纠纷所支付的各项赔偿费用的问题。胡伟等22人虽因处理该土地与当地居民产生纠纷支付各项赔偿费用共计10万元，但是双方在土地使用权转让合同中并未对该费用作出明确的约定，且该费用发生在土地使用权转让之后，李廷仁根据双方合同约定办理了土地使用权转让的相关手续，完成了土地使用权转让的交付，故该笔费用应由胡伟等22人自行承担，对胡伟等22人要求李廷仁承担处理土地与当地居民纠纷所支出的赔偿费用10万元的诉讼主张，本院不予支持。
综上，李廷仁要求胡伟等22人支付60万元违约金的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。胡伟等22人请求李廷仁返还土地转让款1056000元人民币及承担部分违约金的诉讼主张成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、由原告（反诉被告）李廷仁于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）胡伟等22人土地转让款人民币1056000元，并支付该款的违约金（自2013年3月16日起至还清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、由被告（反诉原告）胡伟等22人于本判决生效之日起十五日内偿还原告李廷仁（反诉被告）借款本金200万元及并支付该款的利息（从2013年3月21日起至还清款之日止按月利率1.2%计算）；三、驳回原告（反诉被告）李廷仁要求被告（反诉原告）胡伟等22人支付违约金60万元的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡伟等22人的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条支规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币38465元、反诉案件受理费人民币11902元，合计人民币50367元，由原告（反诉被告）李廷仁承担人民币40000元，被告（反诉原告）胡伟等22人承担人民币10367元。如不服本判决，原告（反诉被告）李廷仁可在收到判决书之日起30日内，被告（反诉原告）胡伟等22人可在收到本判决书之日起15日内，向该院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
宣判后，李廷仁不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人即原审反诉原告胡伟等22人要求上诉人返还土地转让款及违约金的反诉请求，即上诉人比一审少承担1056000元及对应违约金147136元（暂计至一审判决之日止）。2、请求依法撤销一审判决第二项之“从2013年3月21日起至还清款之日止按月利率1.2%计算”部分，改判被上诉人即原审反诉原告胡伟等24人自2013年9月21日起至判决确定偿还本金之日止，按合同约定及法律规定向上诉人偿还借款利息（按一审起诉时确定的暂计算日，为暂至2013年12月18日止，为20万元）。3、请求依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人即原审反诉原告胡伟等24人向上诉人支付违约金60万元。4、请求依法判决确认“被上诉人负有缴纳宁都县水东工业园水东大道北六栋9-16号八个店面转让国有土地使用权全部税费（约1158168元）的义务”。5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、关于一审判决认定的错误事实。（一）一审判决认为李廷仁实际转让土地深度（包含消防通道在内）为20m，是错误的。1、一审判决书第10页认定：“该审批表中的《宗地示意图》反映，审批的住房宽均为4m，深均为15m，审批的消防通道宽均为4m，深均为5m”，以及在第12页认定：“但结合《土地转让过户审批表》可反映，该说明中的深度20m客观上已包含深度为5m的消防通道……故可认定李廷仁在客观上所转让的深度（含消防通道）为20m”。为此，上诉人就宁都县国土资源局制作的《宗地示意图》以及一审过程中宁都县国土资源局出具的《关于涉及李廷仁有关土地转让的情况说明》，专程咨询了宁都县国土资源局具体经办人员。其回复如下：《宗地示意图》和《情况说明》是相互吻合的。《宗地示意图》东南西北部分别标注的“与***房合墙”、“水东大道”“与***房合墙”“消防通道”等文字为土地的四至，意即该地块北至才是消防通道，而非法院认为的消防通道位于《宗地示意图》范围之内。另外，《宗地示意图》中的住房宽为4m，深为20m。其中，15m深为房屋主体，5m深为院子，而消防通道在该20m深度之外，深度亦为5m，合计深度为25m。其同时表示，前述情况在《情况说明》中已经表达的非常清楚。2、被上诉人已在宗地示意图的院子部分实际施工了院落基础，地下车库亦延至该部分，亦表明该处深度5m部分不可能是一审法院认定的消防通道。3、上诉人在一审提交的宁国用（2005）第27070023号土地使用证亦表明所转让地块深度为25m。具体计算公式为：9.75亩×（2000/3m2）/亩÷260m＝25m。该25m深度范围内土地使用权当前全部由被上诉人控制、使用和受益。4、若真如一审法院那样将《宗地示意图》的院子部分认定为消防通道，违背了消防通道作为公共设施面积不能够登记入证这一常识。综上，包含消防通道在内，李廷仁实际转让土地深度为25m。（二）一审判决认定李廷仁实际转让面积（包含消防通道在内）为696m2，是错误的。1、根据双方转让合同，正如一审判决书在第13页认定的：“合同中已经明确了公共设施面积属于土地转让的范围”。而消防通道属于公共设施面积，当属双方转让范围。2、作为国土登记专业部门的宁都县国土资源局向一审法院出具的《情况说明》载明：“我局办理给罗文盛等人的《土地使用权转让过户审批表》中记载的面积合计640平方米（宽32米，深度20米），其余216平方米（深度5米及巷道分摊面积）为消防通道，在办理土地使用证时按审批面积办理，但对李廷仁原土地证面积予以注销，作为公共设施用地不再登记发证。”此最少表明以下几点：（1）包含消防通道在内，罗文盛等被上诉人合计受让面积为856m2（即：总面积＝记载面积640m2+消防通道面积216m2）=856m2。（2）作为转让人的上诉人，权证已经被核销的面积为856m2。（3）李廷仁转让土地总深度25米（即：总深度＝记载深度20米+消防通道深度5米）。（4）公共面积部分使用权仅仅只是不再发证，但是仍由罗文盛等人使用和受益、控制。经咨询宁都县国土局，公共部分不再登记发证的原因为本例土地转让非常特殊。具体为：转让之前上诉人已经将该宗土地进行了报建，项目修建性详规已获批，报建方案中已列出具体房屋层数、位置、高度、建筑控制线范围、消防通道范围、巷道范围等，而受让人等必须继续执行该报建方案。办理土地转让登记手续时，宁都县国土局必须根据修建性详规、每户具体位置、公共设施范围等情况予以分割，将公共设施面积予以注销。即使本次转让登记入证范围为800m2，被上诉人在房屋建成后办理房产证时，将根据房产证重新发放土地证，届时土地证面积亦将扣除该深度5m部分的消防通道，和现有登记入证范围完全一样，这也是被上诉人至今尚未办理土地证的原因所在。对受让人而言，结果无任何变化。一审错误缘由在于，将本属院子深度的5m部分理解成了消防通道，而少算32×5=160m2的院子面积，加上一审法院认定的696m2，正好合计856m2。综上，包含消防通道在内，李廷仁实际所转让土地面积实际应为856m2。（三）一审法院认定上诉人存在违约行为，是错误的。1、如前所述，李廷仁所转让土地深度为25m，所转让土地面积实际为856m2，并全部转让部分已由被告使用、控制、受益，完全符合双方合同约定。2、上诉人和被上诉人双方对过户后可以登记入证的土地面积数量是明知的，被上诉人违背了民事交易应当诚实信用这一帝王原则。首先，双方转让合同特别约定，“现有甲方座落水东工业园水东大道北六栋9号-16号共捌个店面的土地使用权转让给乙方（按宁都县工业园区〈鲜京实业有限公司〉修建性详细规划图）。乙方已到现场细查过该宗土地，并对该宗土地很满意能接收现况”。以上特别约定充分表明，双方转让的基础依据为〈鲜京实业有限公司〉修建性详细规划图且乙方已到现场细查过该宗土地。转让之前，被上诉人亦已详细看过该规划图。该规划图及建筑方案清晰可见：北六栋土地深度25m（地块深度＝建筑红线深度1.5m+建筑深度13.5m+院子深度5m+消防通道深度5m。可建范围和可登记入证范围十分明显。其次，被上诉人等在转让合同订立一周后即3月23日签订《土地面积分割协议》以相互明确实际入证面积，随后又在4月办理过户审批，从未对面积问题以任何形式提出过任何异议。均说明被上诉人对此一直明知。再次，消防通道属于公共部分以及公共设施面积不能记入个人或企业权证登记的专有范围亦是人所共知。（备注：鲜京实业有限公司为李廷仁所有，转让地块的规划以该公司名义报建）二、一审法院适用的法律错误。（一）一审法院认为双方在转让合同中约定的税费负担问题不属人民法院确认和审理范围，故不予裁判“确认由被上诉人负有缴纳宁都县水东工业园水东大道北六栋9-16号八个店面转让国有土地使用权全部税费的义务”的诉讼请求，于法无据。1、《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该条款确定了合同法的意思自治原则，即“法无禁止即自由”。2、结合本案，双方《转让合同》第2条、第4条约定：土地转让价格为税后价，土地产权过户涉及的一切规税费均由被上诉人胡伟等22人到相关部门交纳。该合同是双方真实意思表示，并无欺诈、胁迫情节发生；双方属正常商务合同谈判，均无非法目的；且包税条款并未导致国家税款流失，只是该税款是由上诉人还是被上诉人上缴税务机关而已。最后，相关税法虽明确规定了纳税义务人，但却未见任何一部法律或行政法规有类似“纳税人不得约定税款由他人承担”的禁止性规定。最高人民法院公告案例“山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案”，在认定嘉和泰房地产公司和太原重型机械公司约定的包税条款法律效力时，最高法判决：“虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。”因此，包税条款是合法有效的。3、诚然，对本案税费应由合同约定的负担人，即众被上诉人缴纳，一审法院在判决书已充分支持该约定的情况下，仅在程序上予以认定，在实体上不作裁判的处理是不正确的。该约定义务并不是源自税法，而是平等民事主体之间的权利义务约定，应属于民法调整范畴。上诉人享有申请人民法院确认双方民事权利义务的权利，人民法院亦有此职责。故一审法院不予审理有违民诉法及相关法律规定，应予纠正。（二）一审法院驳回上诉人要求支付60万违约金的诉讼请求，于法于约无据。1、被上诉人未按双方合同约定缴纳诉争土地产权过户涉及的规税费。2、按照双方合同约定，被上诉人等应在合同订立当日即2013年3月16日支付全部土地转让款合计5649600元，然被上诉人并未依约支付其中200万元。尽管双方在3月21日协议将该未付款转为借款，但这并未改变被上诉人在合同订立当日即3月16日未依约支付转让款的事实。2、双方在合同第五条关于违约责任明确约定“以上条款双方需共同遵守，如一方不遵守，应承担陆拾万元的违约金”。该约定符合法律规定，系双方真实意思表示，未超过未履行部分即200万的30%，且上诉人并未在3月21日的借款合同中表示免予追究被上诉人之前逾期付款的责任。（三）一审法院关于被上诉人支付利息的标准裁判错误。双方《借款合同》第2条、第3条、第6条明确约定：借款期限内，月利息按借款本金1.2%计算，如逾期未支付利息，另支付800元/日罚息；借款到期后，逾期月利息按借款本金2%计算，另支付1340元/日罚息。合同约定借期为2013年3月21日到9月20日。《合同法》第205条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。”第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。《借款合同》系双方真实意思表示，被上诉人未按期还款及付息亦是事实（被上诉人等仅按照月息1.2%标准支付了2013年10月31日前的利息）。因此，一审法院仅仅判决被上诉人按照月利率1.2%标准向上诉人支付利息，是错误的。综上所述，一审判决不符合相关事实及法律规定，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判。
针对李廷仁的上诉，胡伟等24人答辩称：一、一审判决认定本案事实清楚、证据充分、适用法律正确，处理公平公正，请予以维持。二、一审法院认定李廷仁实际转让给答辩人的土地深度20米，面积为696平方米，证据充分，完全正确。1、2013年3月26日李廷仁与胡伟等签订的《国有土地使用权转让合同》第1条规定：捌个店面宽32米，深度25米和消防通道等公共设施面积，合计面积856平方米。显然，该条款约定李廷仁应转让给胡伟等的土地使用面积为856平方米，其中店面面积为32m×25m=800平方米，消防通道等公共设施的面积为56平方米。2、李廷仁一手操办的《国有土地使用权转让过户审批表》审批每间店面面积为80平方米；建设用地规划许可证审批每间店面面积为600平方米÷8间=75平方米；建设工程规划许可证审批的每间店面占地面积为437.27平方米÷8间=54.65875平方米。显然，李廷仁从申报国土地资源局审批土地使用权转让过户时，就故意截留了每个店面20平方米没有转让给答辩人。3、如到已建成的房屋现场察看，靠北侧曾雪明的住房（注：该房早在上世纪九十年代就已建成）南墙外缘至答辩人方的北墙外缘只有3.8米，换言之，如果李廷仁转让给答辩人的土地深度为25平方米，另外消防通道和公共7平方米÷4（店面宽度）=1.75米，成立的话，该消防通道北端已进入曾雪明客厅2.5米。三、一审法院适用法律正确。一审法院认为答辩人应根据实际取得并应分担的土地转让面积696平方米，并按照合同约定的税后价6600元/平方米依法履行纳税义务，作程序上认定，不作实体上处理，完全正确。1、答辩人是否纳税，应按何种税种、税率、税额纳税，如何缴纳等行为纯属是行政法律法规调整的范畴。即由税务机关根据发生的，应税科目决定征收或由纳税义务人自动纳税，这些专属于行政机关的行政权力。法院也无法包揽，这也不符合法院审判权，行政机关行政权相对独立的法治原则。2、上诉人与答辩人签订的《国有土地使用权转让合同》第二条规定的也是“按规定缴纳16.5%税费，由乙方自行到相关部门缴纳”。本案中，答辩人已向税务机关缴纳税费243616元。如果税务机关认为答辩人还应补缴税款，补缴多少、如何补缴完全是税务机关依法审查的义务，而不是法院的职责。3、我国是成文法不是判例法，个案的法律事实不一样，无法照搬判例，本案一审法院也没有对“包税条款”是否合法有效作评价。四、一审法院判令上诉人承担违约责任，驳回上诉人要求答辩人承担违约金的诉求合理。1、答辩人忠实的、全面的履行了合同义务，按合同的约定支付了转让款，缴纳了相应的税金和规费，不存在违约行为。2、上诉人李廷仁未按合同约定转让土地面积856平方米（注：店面面积800平方米，消防通道等公共设施面积56平方米）给答辩人，短少转让土地面积40平方米，并收取了答辩人短少转让土地面积160平方米转让价款1056000元是不争的事实，已构成违约。按合同规定本应承担违约金60万元，但一审法院考虑上诉人李廷仁只是部分违约，因此，只判令上诉人李廷仁按同类贷款利率承担违约责任是合理合法。因此，请求驳回上诉人上诉，维持原判。五、被上诉人胡伟等24人已支付上诉人借款（200万元）利息至2013年10月，这一事实上诉人李廷仁在法庭上作了自认。因上诉人对收取利息没有出具书面收据和支付的现金等原因无法提供资金支付凭证。这有合伙代表人胡伟、罗文盛、张善友出具的书面“关于罗文盛、张善友、胡伟借李廷仁200万购地款利息决算表”可进一步证明。
上诉人李廷仁对一审查明的事实有两点异议，异议一：对“该审批表中的《宗地示意图》反映：……审批的住房宽均为4m、深均为15m;审批的消防通道宽均为4m、深均为5m……”的事实提出异议。认为：《宗地示意图》中的5米是院子的深度，消防通道是地块的北至，深度也为5米，一审法院遗漏了5米的院深。异议二：认为一审遗漏了对逾期还款利息及罚息的认定。
被上诉人胡伟等24人对一审查明的事实没有异议。
一审查明其他的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。
经审查，对于上诉人李廷仁提出的异议一，本院认为，对于交付地块的实际面积应当结合《土地使用权转让过户审批表》、宁都县国土资源局出具的《关于涉及李廷仁有关土地转让的情况说明》综合认定，本院将在本院认为部分对此交付面积予以阐述。对于上诉人李廷仁提出的异议二，本院认为，逾期利息、罚息的认定应以《借款合同》约定的为准，该问题属于本案争议焦点之一，一审没有对该问题进行认定，应予纠正，上诉人李廷仁提出的异议二成立，本院予以支持。
本案二审期间，上诉人李廷仁向本院提交了四份新证据：
证据1、《国有土地使用权转让合同》。证据来源：李廷仁。证明目的：被上诉人在签约前对土地现状进行了充分的调查，对地块满意并完全接受，转让时地块各项指标参数（含面积、宽度、深度、退红线距离、公共设施位置、面积）按《宁都县工业园区?鲜京实业有限公司?修建性详细规划图》及其附件执行。
证据2、《宁都县工业园区?鲜京实业有限公司?修建性详细规划图》（附：《江西宁都锦秀花苑商住楼规划建筑设计方案》）证据来源：李廷仁。证明目的：（1）被上诉人明知地块各项指标参数，其中土地深度25米=建筑红线深度1.5m+建筑深度13.5m+院子深度5m+消防通道深度5m。可建范围和可登记入证范围清晰可见。（2）一审示意图中深度20米客观上已包含深度为5米的消防通道错误，实际该5米为院子的深度，另深度5米的消防通道位于院子的北至，合计深度25米。
证据3、现场实拍照片6张（附：宗地示意图解释）。证据来源：现场拍摄。证明目的：（1）一审认定深度20米客观上已包含深度为5米的消防通道错误，导致认定被上诉人取得面积错误，一审认定为深度5米的消防通道实为院落，深度5米的消防通道另在院落北至，合计深度25米。（2）被上诉人已建成房屋与详规图参数一致，说明被告的合同目的已经完全实现，上诉人不存在违约。（3）证明被上诉人辩称曾雪明房屋与被上诉人房屋之间的距离与现场事实不符。
证据4、国有土地使用权证（含土地变更核消面积表3份）证据来源：李廷仁。证明目的：自2007年起每次转让后，县国土局均按转让合同中约定总面积核销上诉人土地证面积，之前转让地块完成房屋建设后，办理土地证时上证面积均不含公共设施面积，与一审国土局的情况说明相互印证。
被上诉人胡伟等24人对这四份新证据的质证意见为：对证据1的三性没有异议。对证据2的三性均有异议。认为《江西宁都锦绣花苑商住楼规划建筑设计方案》在签订合同时没有给当事人看，且规划合法性到现在为止没有得到建设部门的认可，是公司的规划方案不是李廷仁个人的规划方案。对证据3的三性没有异议，但对证明目的有异议。对证据4的关联性有异议，国有土地使用权证载明的姓名是其他人，李廷仁有多少土地面积与国土局核减多少面积与胡伟等24人无关。
被上诉人胡伟等24人提交了二份新证据：
证据1、现场实拍照片6张，证据来源：现场拍摄。证明目的：曾雪明北墙面外缘，离被上诉人的店面的南墙外缘只有3.8m。证明上诉人李廷仁转让25m和消防通道是不真实的，消防通道北端已进入曾雪明客厅2.5m。
证据2、证人蒋某的证言。证明目的：（1）证明李廷仁与胡伟等人协商，由李廷仁包干各项税金，每间店面10万元；（2）证明胡伟等24人在签订合同时并不知晓《江西宁都锦绣花苑商住楼规划建筑设计方案》。
李廷仁对这份证据1的质证意见为：对其中五张照片，三性均有异议，看不出拍照地点，也看不出如何测量。对第六张照片没有异议，与其提交的第六张照片内容一致，但根据照片中参照物可知，两房相隔已经超过9米，这里已经包含了5米的消防通道，看不出被上诉人所称的3.8m。关于证据2证人蒋某的证言，李廷仁认为因蒋某是被李廷仁辞退的员工，与李廷仁有利害关系，因此，对该证据的三性有异议。
结合双方当事人举证、质证意见，认证如下：
对上诉人李廷仁提交的四份新证据，因胡伟等24人对证据1、3的三性没有异议，依法予以认定。证据2虽胡伟等24人提出异议但没有提交足以反驳的相反证据，因此对该证据的证明力依法予以确认。关于证据4，胡伟等24人对其关联性有异议，本院认为，该国有土地使用权证（含土地变更核消面积表3份），证明的是李廷仁持有的其他土地的变更情况，与本案涉案土地并无关联，因此对于该份证据不予认定。对胡伟等24人提交的证据1，本院认为，该组证据为现场拍摄，与查明本案事实有关，对该证据的关联性均可以认定。对于胡伟等24人提交的证据2，证人蒋某虽在二审出庭作证，但其曾作为李廷仁公司所雇用的员工，且蒋某也是向地税局举报李廷仁偷税的人员，因其与李廷仁具有法律上的利害关系，因此对于该证人证言，不予采信。
本院查明：
2013年3月21日，李廷仁为甲方，罗文盛、胡伟、张善友（代表胡伟等24人）为乙方签订了《借款合同》。合同约定：“一、借款金额：人民币贰佰万元整。二、月利息为借款金额的1.2%人民币贰万元肆仟元整（人民币24000元整）。每月1日以前，当月份利息缴入中国银行账号：45×××58户名：李廷仁，并存款回单交给贷款方。如借款方每个月约定时间内没有缴入利息，除了贰万肆仟元整的月利息之外，借款方还另支付给贷款方每一天人民币捌佰元的罚息。三、借款时间为，自2013年3月21日起，至2013年9月20日止。贷款方从2013年3月21日起向借款方收按第二条规定计算利息。四、借款方有义务每月5日以前电话通知贷款方支付利息的情况。五、借款方提供贷款方水东大道北六栋9-16号商住用土地为抵押担保物，借款方自愿把土地使用证交给贷款方抵押，同时借款方全权委托贷款方任意处置借款方的土地使用证。六、借款方如逾期不还借款，贷款方有权出售借款方建好的房子及水东大道北六栋9-16号商住用土地，并贷款方从2013年9月21日开始收按月利息为借款金额2%（人民币4000元整，大写人民币肆万元整）及规定加收罚息（每天收人民币壹仟叁百肆拾元整）。扣除本金和利息（包含罚息等）及相关费用后，剩余款退给借款方，如借款方提前还款的，贷款方应按规定收利息。七、以上条款双方需共同遵守。八、本合同一式二份，甲、乙双方自签订之日起生效。”该《借款合同》签订之后，胡伟等24人的土地转让款付清，200万元全部转化为胡伟等24人向李廷仁的借款。该200万元借款至今本金未还，双方当事人均认可利息支付至2013年10月止。
本院认为：
本案当事人李廷仁国籍为大韩民国，本案属涉外合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，赣州市中级人民法院对本案依法享有管辖权。关于本案法律适用，因当事人未约定纠纷发生适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定的最密切联系原则，涉案合同系在我国境内签订、履行，与我国联系最为密切，因此本案应适用中华人民共和国法律为准据法。
本案二审争议焦点有五：(一)李廷仁实际转让的土地深度、面积为多少，李廷仁是否已完成了约定的土地交付义务，如未完成，未完成的交付面积为多少，应当向被上诉人返还多少土地款；(二)双方当事人在土地转让中是否存在违约行为，是否应承担违约责任；(三)是否应对涉案土地转让的税费负担问题进行确认；（四）被上诉人应按何种标准向上诉人支付200万的借款利息；（五）一审是否存在遗漏当事人。
关于争议焦点(一)，双方当事人于2013年3月16日签订的《国有土地使用权转让合同》系当事人真实意思表示，该合同所约定的内容对当事人具有法律约束力，应当按照约定全面履行各自的义务。《国有土地使用权转让合同》第1条对转让的土地面积进行了约定：“捌个店面宽8m，深度25m和消防通道等公共设施面积，合计面积856平方米”。其中,约定的消防通道等公共设施面积为56平方米，即8个店面有56平方米的公摊面积。也就是说，每个店面交易面积107平方米，其中公摊面积7平方米。从实际交易来看，转让方李廷仁注销了856平方米，说明其交付了约定面积；但是，本案实际可以上证的面积为8个店面共计640平方米，结合土地部门出函内容，公摊面积不上证，即可计算出8个店面的公摊面积为216平方米（856平方米-640平方米），每个店面公摊面积27平方米。因此，李廷仁交付的土地不符合合同约定，交付的土地公摊面积比合同约定的公摊面积增大了160平方米（216平方米-56平方米），该交付行为不符合合同约定，可以认定李廷仁构成违约。公摊面积增大，上证面积减少，相应降低了交易土地的性价比，对交易土地的单价可适当调整，本院酌定在原来6600元/平方米的基础上每平方米单价酌减15%，受让人要求返还因此多支付的土地转让款的诉请，应予支持。为此，上诉人李廷仁应返还给被上诉人胡伟等24人多支付的土地款847440元（856平方米×6600元/平方米×15%）
关于争议焦点(二)，上诉人李廷仁认为被上诉人胡伟等24人未遵守双方合同约定缴纳诉争土地产权过户涉及的规税费属违约。本院认为，被上诉人胡伟等24人已缴纳本案部分税款，至于交纳的金额是否足额等其他涉税问题，属于税务机关的主管范围，本案不予处理。就涉案《国有土地使','2018-10-08
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