广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终4219-4243号
上诉人：邹福英等三十一人（当事人基本情况详见附表）。
共同委托代理人：陈悠，广东深义律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：彭鑫，广东深义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市鼎胜投资有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道沙河西路3151号新兴产业园（健兴科技大厦）B栋901号，统一社会信用代码91440300772736755R。
法定代表人：蔡传健，总经理。
委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
上诉人邹福英等三十一人、上诉人深圳市鼎胜投资有限公司（以下简称鼎胜公司）商品房预售合同纠纷二十五案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10962-10986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邹福英等三十一人在一审起诉请求：1、鼎胜公司协助邹福英等三十一人办理《房地产证》；2、鼎胜公司按购房总价款（具体金额详见附表）的万分之四向邹福英等三十一人支付违约金（违约金起算日及违约金金额具体见附表），直至邹福英等三十一人实际取得《房地产证》之日止；3、鼎胜公司承担各案全部诉讼费用。
对于何焱腾与郭玲、邬瑞彬、苏丹、卜嘉仪、刘爽、赖靖六案，一审法院判决：一、鼎胜公司于判决生效之日起十日内向何焱腾等七人支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回何焱腾等七人的其他诉讼请求。
对于邹福英等其他十九案件，一审法院判决：一、鼎胜公司协助邹福英等二十四人办理《不动产权证书》；二、鼎胜公司于判决生效之日起十日内向福英等二十四人支付延期办证违约金（均计至2016年10月28日止，具体金额详见附表）；三、驳回福英等二十四人的其他诉讼请求。
邹福英等三十一人上诉请求：1、撤销一审判决；2、鼎胜公司向邹福英等三十一人支付延期办证违约金（违约金金额具体见附表）；3、鼎胜公司承担本案全部诉讼费用。
鼎胜公司答辩称：请求驳回邹福英等三十一人的上诉请求。
鼎胜公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由邹福英等三十一人承担。
邹福英等三十一人答辩称：请求驳回鼎胜公司的上诉请求。
一审查明事实清楚，本院予以确认。
二审期间，鼎胜公司向本院提交：1、深不动产登（2016）25号《请示》，以证明登记中心此前就跨宗地建设的原因，多次与测绘大队、深圳市规土委等相关部门沟通研讨，但都因其自身及上级机关方面的障碍，导致金域世家豪园无法初始登记；2、2016年7月19日深圳市规土委的《会议纪要》，以证明金域世家豪园无法办理初始登记是因为存在政府主管机关方面的障碍，该障碍直到深圳市规土委于2016年7月19日召开会议后才得到解决；3、《深规土南函（2016）334号函》，以证明2016年8月5日，深圳市规土委南山管理局才根据会议精神，向鼎胜公司复函明确处理意见，此时涉案项目初始登记的障碍才消除；4、《EMS快递单》，以证明邹福英等三十一人于2016年9月28日收到鼎胜公司的办证通知，2016年9月29日起鼎胜公司对涉案房产办理转移登记已无需承担任何违约责任；5、《金域世家业主房产证出证明细》，以证明涉案房产的房地产证出证情况；6、涉案房产价格信息单，以证明涉案房产已经大幅升值约80%-90%。
邹福英等三十一人向本院提交：1、房地产证，以证明相关业主取得房地产证的时间（各案办证时间详见附表）；2、相关办证材料，以证明邹福英等三十一人已履行配合办证义务。
二审另查明：（一）涉案房地产买卖合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。
附件五第八条约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。（
（二）就涉案项目办理初始登记的相关事项，本院向深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）发函查询，该中心向本院函复称：一、2016年4月26日，我中心向深圳市鼎胜投资有限公司出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园B区初始登记的告知》，暂缓登记的原因如下：T504-0070宗地上鼎胜金域世家豪园A区与T504-0069宗地上鼎胜金域世家豪园B区为统一规划建设的项目，裙楼及地下室连为一体，无实际物理分割线，严格意义上为一栋建筑物，涉及横跨了不同权利主体，不同起止日期的两宗地上。二、2016年2月19日，鼎胜公司就其开发建设的T504-0069宗地内鼎胜金域世家豪园B区项目申请初始登记，经审核，鼎胜金域世家豪园B区与A区裙楼及地下室连为一体，横跨T504-0069、T504-0070两宗地。2016年3月31日，鼎胜公司撤回了前述申请。
本院认为，本二十五案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本二十五案的争议焦点为：鼎胜公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。
涉案合同约定，鼎胜公司在将涉案房地产交付给邹福英等三十一人之日起240日内应为邹福英等三十一人办理并取得《房地产证》，否则须向邹福英等三十一人支付延期办证违约金。本系列案中，邹福英等三十一人在约定期限内均未办理房地产证书，故鼎胜公司依约应向邹福英等三十一人承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。
关于违约金的起算日，合同约定鼎胜公司应自房地产交付之日后的第240日起向邹福英等三十一人支付延期办证违约金。邹福英等三十一人对一审认定的房产交付时间无异议，一审根据上述合同约定，结合当事人的诉讼请求确定各案违约金起算日，并无不当，本院予以确认。部分业主主张应自约定的交房之日后的第240天起算违约金，该主张与合同的约定不相符，本院不予采纳。鼎胜公司主张涉案项目为跨宗地建设，系与政府主管机关相关的非出卖人可预见、控制并可避免的事件，属于不可抗力范畴，鼎胜公司的办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，即《深规土南函（2016）334号函》作出的次日。对此本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案项目为跨宗地建设项目，行政主管机关在办理该项目的初始登记过程中需研究制定相应的解决方案，但该情形并非不能克服，行政主管机关最终亦提出方案并办理了涉案项目的初始登记。因此，鼎胜公司主张的上述因素并不属于不可抗力。其次，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由鼎胜公司启动，只有在鼎胜公司提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，鼎胜公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但鼎胜公司在合同约定的完成初始登记时限内尚未提出初始登记申请，其本身已构成迟延履行。鼎胜公司主张取得初始登记的时限应为取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之日起180日内，因竣工验收与规划验收属于不同的验收项目，而合同约定的是“取得工程竣工验收证明文件之日起180日内”，故鼎胜公司该项主张欠缺事实依据，本院不予采纳。综上，鼎胜公司主张其办证义务起算日应为《深规土南函（2016）334号函》作出的次日，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本系列案中，鼎胜公司主张其已于2016年9月28日履行了通知办证义务，并主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，故鼎胜公司主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日，理由不成立，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本系列案的违约金截止日期应计至鼎胜公司通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1、不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2、根据鼎胜公司办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同鼎胜公司或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故邹福英等三十一人在收到通知之后还需一定时间联络鼎胜公司或银行工作人员协商办证事宜；3、本系列案中最早办理出房地产证的时间为2016年11月中旬。据此，本院酌定在鼎胜公司通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，鼎胜公司承担违约金责任的期间应计算至通知到邹福英等三十一人办证后的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）。对于之后仍未办理出房地产证的买受人，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于鼎胜公司通知办证的情况，鼎胜公司提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。根据双方合同关于通知与送达的约定，邮寄地址与合同载明的通讯地址一致的，本院确认办证通知已送达相关的买受人，其中收件人有注明签收时间的，以签收时间为送达时间，无注明签收时间的，本院确认送达时间为邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日。经核对，本系列案中，除陈松涛、张学伟、黄传畅与宋艳华、杨艳、印创花、苏丹与荣方婧、卜嘉仪外，其他业主的邮寄地址与合同载明的通讯地址一致，本院确认办证通知已送达除陈松涛、张学伟、黄传畅与宋艳华、杨艳、印创花、苏丹与荣方婧、卜嘉仪外的买受人（具体送达时间详见附表）。此外，陈松涛、黄传畅与宋艳华、卜嘉仪的EMS邮寄详情单由其本人签收,本院亦确认办证通知已送达上述买受人（具体送达时间详见附表）。张学伟、杨艳、印创花、苏丹与荣方婧的邮寄地址与合同载明的通讯地址不一致，亦无本人签收记录，本院认定该次办证通知未送达到上述买受人。鉴于鼎胜公司未能证明其对上述买受人履行了通知办证义务，故其向上述买受人支付违约金的时间应计至办证之日止。一审将违约金暂计至一审庭审之日，现因二审过程中当事人提出新事实与新证据，本院依据二审查明事实，对违约金的截止日予以改判。
关于违约金计算期间的扣除问题。鼎胜公司虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，鼎胜公司又于2016年3月31日撤回该次申请。因本案无证据证明鼎胜公司撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故鼎胜公司撤回申请的后果应由其自行承担。鼎胜公司又于2016年4月25日申请初始登记。根据2016年4月25日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到鼎胜公司初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年6月7日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜金域世家豪园B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非鼎胜公司所能控制，符合合同约定的免责事由，故一审认定登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年6月8日至2016年9月26日期间，共计111天）鼎胜公司不应承担延期办证的违约责任，并无不当，本院予以确认，上述期间应从违约金计算期间中扣除。邹福英等三十一人主张不应扣除上述期间，理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。鼎胜公司请求调低违约金计算标准，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。鼎胜公司应向邹福英等三十一人支付的违约金金额详见附表。邹福英等三十一人请求延期办证违约金，超出部分本院不予支持。
另，鉴于本系列案中除王庆之外，其他的买受人均已办理了房地产证，故对于相关案件一审判令鼎胜公司协助办证的判项，已无必要，本院予以撤销。
综上，邹福英等三十一人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。鼎胜公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但根据二审查明的新事实，本院对一审判决作出改判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，对（2017）粤03民终4220、4226、4237、4240、4241、4243号案判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10963、10969、10980、10983、10984、10986号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10963、10969、10980、10983、10984、10986号民事判决第一项为：鼎胜公司于本判决生效之日起十日内向何焱腾等七人支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；
三、驳回何焱腾等七人的其他诉讼请求。
对（2017）粤03民终4219、4221、4222、4223、4224、4225、4227、4228、4229、4230、4231、4232、4233、4234、4235、4236、4238、4242号案判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10962、10964、10965、10966、10967、10968、10970、10971、10972、10973、10974、10975、10976、10977、10978、10979、10981、10985号民事判决第一项、第三项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10962、10964、10965、10966、10967、10968、10970、10971、10972、10973、10974、10975、10976、10977、10978、10979、10981、10985号民事判决第二项为：鼎胜公司于本判决生效之日起十日内向邹福英等十八人支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；
三、驳回邹福英等二十三人的其他诉讼请求。
对（2017）粤03民终4239号案判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10982号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10982号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10982号民事判决第二项为：鼎胜公司于本判决生效之日起十日内向王庆支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；
四、驳回王庆的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费由双方当事人按比例负担，多收的二审案件受理费由本院各半退还邹福英等三十一人、鼎胜公司（具体金额详见附表）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 振 东
审 判 员 刘 灵 玲
代理审判员 黄 玮 娜
二〇一七年九月十二日
书 记 员 吴明源(兼)
书 记 员 叶云 ( 兼)
书 记 员 曾锦冰(兼)
（后附表一、二）
附表一：
序号
一审案号
（2016）粤0305民初 号
|
二审案号
（2017）粤03民终 号
|
买受人
|
建筑面积
单位：平方米)
|
购房总价款
（单位：元）
|
一审诉讼请求
|
二审请求违约金金额（单位：元）
违约金起算日
|
延期违约金金额
（单位：元）
1
|
10962
|
4219
|
邹福英
|
89.34
|
2952286
|
2016.4.23
|
148795
|
2952286
2
|
10963
|
4220
|
何焱腾
|
88.95
|
3299916
|
2016.4.22
|
166316
|
302272
郭玲
3
|
10964
|
4221
|
刘正杰
|
89.34
|
2935060
|
2016.4.26
|
147927
|
295854
4
|
10965
|
4222
|
汪海
|
89
|
3225540
|
2016.4.25
|
162567
|
3225540
5
|
10966
|
4223
|
赖丽飞
|
87.93
|
2774179
|
2016.4.22
|
139819
|
238579
6
|
10967
|
4224
|
李铮
|
89.32
|
2855098
|
2016.4.22
|
143897
|
263881
许晶晶
7
|
10968
|
4225
|
赖丽容
|
87.93
|
2785659
|
2016.4.22
|
140397
|
230653
8
|
10969
|
4226
|
邬瑞彬
|
89.32
|
2893703
|
2016.4.21
|
145843
|
265063
9
|
10970
|
4227
|
陈松涛
|
88.95
|
3333663
|
2016.4.22
|
168067
|
326699
10
|
10971
|
4228
|
张学伟
|
87.93
|
2789231
|
2016.4.23
|
140577
|
2789231
11
|
10972
|
4229
|
黄传畅
|
89.32
|
2985142
|
2016.4.21
|
150451
|
293738
宋艳华
12
|
10973
|
4230
|
颜小君
|
89.32
|
3009858
|
2016.4.21
|
151697
|
309413
张璐
13
|
10974
|
4231
|
杨艳
|
89.34
|
3061437
|
2016.4.25
|
154296
|
3061437
14
|
10975
|
4232
|
印创花
|
87.93
|
2812444
|
2016.4.25
|
141747
|
2812444
15
|
10976
|
4233
|
王振雷
|
89.32
|
2971833
|
2016.4.22
|
149780
|
2971833
16
|
10977
|
4234
|
马翀
|
88.95
|
3287128
|
2016.4.22
|
165671
|
322139
17
|
10978
|
4235
|
陈晓晶
|
89.34
|
2981603
|
2016.4.21
|
150273
|
306509
18
|
10979
|
4236
|
苏丹
|
89.34
|
3131682
|
2016.4.26
|
157837
|
326948
荣方婧
19
|
10980
|
4237
|
苏丹
|
89.34
|
3119664
|
2016.4.21
|
157231
|
259556
20
|
10981
|
4238
|
曾波
|
89.49
|
3184572
|
2016.4.21
|
160502
|
304445
符永灵
21
|
10982
|
4239
|
王庆
|
89.49
|
3144519
|
2016.4.21
|
158484
|
3144519
22
|
10983
|
4240
|
卜嘉仪
|
88.98
|
3351988
|
2016.4.22
|
168940
|
278885
23
|
10984
|
4241
|
刘爽
|
88.04
|
3123044
|
2016.4.25
|
157401
|
254840
24
|
10985
|
4242
|
杨丹奇
|
88.98
|
3440280
|
2016.4.27
|
173390
|
330267
25
|
10986
|
4243
|
赖靖
|
88.04
|
3051082
|
2016.4.27
|
153775
|
246527
附表二：
序号
买受人
|
房产交付
时间
|
取得房产证时间
|
一审判决金额
|
二审判决金额
|
一、二审诉讼费负担
违约金实际起算日
|
延期天数（实际天数-111天）
|
违约金金额
（单位：元）
|
违约金实际起算日
|
办证通知送达日
|
违约金截止日
|
延期天数（实际天数-111天）
|
违约金
金额
（单位：元）
|
诉讼费合计（单位： 元）
|
买受人负担
|
鼎胜公司负担
1
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邹福英
|
2015.8.26
|
2017.3.15
|
2016.4.23
|
78
|
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|
2016.4.23
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
109
|
96539.75
|
9827.7
|
5264.82
|
4562.88
2
|
何焱腾
|
2015.8.25
|
2016.12.06
|
2016.4.22
|
79
|
78208.01
|
2016.4.22
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
110
|
108897.2
|
10878.9
5763.24
5115.66
郭玲
3
|
刘正杰
|
2015.8.29
|
2017.01.02
|
2016.4.26
|
75
|
66038.85
|
2016.4.26
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
106
|
93334.91
|
9775.5
|
5411.43
|
4364.07
4
|
汪海
|
2015.8.28
|
2017.01.02
|
2016.4.25
|
76
|
73542.31
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2016.4.25
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
107
|
103539.8
|
10653.9
|
5834.28
|
4819.62
5
|
赖丽飞
|
2015.8.25
|
2016.11.22
|
2016.4.22
|
79
|
65748.04
|
2016.4.22
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
110
|
91547.91
|
9289.2
|
4921.08
|
4368.12
6
|
李铮
|
2015.8.25
|
2016.12.08
|
2016.4.22
|
79
|
67665.82
|
2016.4.22
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
110
|
94218.23
|
9533.82
5050.65
4483.17
许晶晶
7
|
赖丽容
|
2015.8.25
|
2016.11.14
|
2016.4.22
|
79
|
66020.12
|
2016.4.22
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
110
|
91926.75
|
9827.7
|
5206.32
|
4621.38
8
|
邬瑞彬
|
2015.8.24
|
2016.12.05
|
2016.4.21
|
80
|
69448.87
|
2016.4.21
|
2016.9.29
|
2016.11.28
|
111
|
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