上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2386号
原告徐承密，女，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告徐海，男，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告钱志武，男，汉族，住浙江省瑞安市。第三人招商银行股份有限公司温州瑞安支行，住所地浙江省瑞安市。负责人江某，行长。原告徐承密、徐海与被告钱志武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理。后因案件审理需要，本院于2015年11月16日依法追加招商银行股份有限公司温州瑞安支行(以下简称招商银行瑞安支行)为本案第三人参加诉讼。因无法向被告钱志武送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达。本院于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告徐承密、徐海到庭参加诉讼。被告钱志武、第三人招商银行瑞安支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐承密、徐海共同诉称，2013年8月9日，两原告和案外人钱某某签订关于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的居间协议。2013年8月12日，被告因在国外工作，故委托案外人王某某出售涉案房屋、签订相关合同、收取房款等。2013年9月15日，两原告与被告代理人王某某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为2,900,000元(人民币，下同)。�同签订后，两原告陆续支付被告购房款1,920,000元。但被告未在约定时间内(即2013年12月31日前)协助办理过户手续。经两原告多次催告均未果。故两原告起诉来院，要求法院判令：被告继续履行房地产买卖合同，被告协助办理上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。诉讼中，两原告表示，过户期间所产生的税、费等由其二人自行承担。两原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、2013年8月9日的《房地产买卖居间协议》以及2013年9月15日的《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告双方的房屋买卖合同关系；2、收款收据及银行回单，证明两原告向被告付款的事实；3、2013年9月15日的《房地产交接书(买卖)》，证明原、被告就房屋进行交接的事实；4、2013年8月12日的《委托书》，证明被告委托案外人王某某代为办理房屋出售的事实；5、2013年10月31�的《补充协议》，证明原、被告就房屋交易达成补充协议的事实；6、2014年1月16日、2014年1月20日的《催告函》，证明两原告就被告的违约行为进行催告的事实；7、2014年3月1日的《协议》，证明原、被告就房屋交易再次进行协商并签订协议的事实；8、编号为沪房地闵字(2005)第XX号的《上海市房地产权证》，证明房屋的权利状态。被告钱志武未作答辩亦未向本院提供证据。第三人招商银行瑞安支行未作陈述亦未向本院提供证据。本院认为，两原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对两原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。基于上述证据及两原告的陈述，本院认定事实如下：2013年8月12日，被告钱志武出具委托书，委托案外人王某某代为办理位于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)出售事宜。上述委托书经中华人�共和国驻俄罗斯联邦大使馆公证。2013年9月15日，案外人王某某代理被告钱志武(作为出售人、甲方)与原告徐承密、徐海(作为买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方所有的位于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)，房屋的转让价格为2,100,000元。双方同意甲方于2013年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限向乙方交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付违约金按乙方付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。该合同还对其他事项做出了约定。2013年8月9日，案外人钱某某代案外人王某某(暨被告钱志武的代理人)出具收款收据，载明收到原告徐海用于购买涉案房屋的定金100,000元。2013年9月15日，案外人王某某出具收款收据，载明收到原告徐承密用于购买涉案房屋的房价款320,000元。同日，案外人王某某代理被告钱志武与两原告签署《房地产交接书(买卖)》，对涉案房屋进行验收交接。此后，涉案房屋由两原告居住使用。2013年10月31日，案外人王某某代理被告钱志武(作为甲方)与两原告徐承密、徐海(作为乙方)签订《补充协议》，约定涉案房屋甲方实际净到手价为2,900,000元，所有税费及中介费由乙方承担；总房价款的实际支付方式为：2013年9月15日支付400,000元(包含2013年8月10日支付的定金100,000元)、2013年11月1日前支付1,100,000元、2013年12月10日前支付1,000,000元、乙方贷款400，000元由贷款银行直接支付给甲方。2013年11月31日，案外人王某某出具收款收据，载明收到原告徐承密用于购买涉案房屋的房价款1,100,000元。2014年1月16日，原告徐承密向案外人王某某发出《催告函》，载明因被告没有及时偿还房屋银行借款，造成无法完成过户和贷款手续，经多次催告至今仍未办理，故通知被告其已违约，两原告有权按合同规定在未付房款中扣除相应违约金额；被告应尽快与中介联系协商合同履行条件事宜。2014年2月11日，两原告因被告未及时偿还银行借款致买卖合同无法继续履行，遂起诉至法院。2014年3月1日，案外人王某某代理被告钱志武(作为甲方)与两原告(作为乙方)签订《协议》，载明由于甲方单方违约已构成事实上的违约，乙方在多次催告无果的情况下，于2014年2月11日向上海市闵行区人民法院起诉并立案。甲方提出愿意继续履行买卖合同余下的产权转移手续，并承担相关的违约责任。甲、乙双方协议：1、甲方愿以乙方未支付的剩余房款中的25,000元为协议保证金。如甲方未按本协议规定的条款协助乙方办理相关手续，乙方有权在剩余房款中直接罚收此保证金；如甲方在规定的期限内协助乙方完成了房屋买卖的后续手续，乙方应于房屋产权交接手续完成的当天归还甲方此保证金。2、甲方应向乙方支付以下费用：(1)房屋积水清理费用2,000元(已由乙方垫付)，此费用金额以乙方提供的清理收据为准；(2)乙方向法院起诉产生的诉讼费和保全费，此费用金额以法院提供的发票为准；(3)甲方因违反合同应支付给乙方的违约金额。违约金自2014年1月1日起至本协议签订之日止，按已付房款的日万分之二点五计算，共计25,370元。3-(3)、甲方应在乙方公积金贷款合同审批后的七日内协助乙方办理好房屋产权交接手续。4、若甲乙双方再有违约导致房屋买卖办理手续的延迟，应按�同规定的房屋总价的日百分之一支付给对方违约金，并承担由此产生的诉讼费、律师费、调查费等一切费用。2014年3月1日，案外人王某某出具收款收据，载明收到原告徐承密用于购买涉案房屋的房价款200,000元。2014年11月28日，两原告以其与被告达成上述协议为由，向法院申请撤诉。后两原告因被告仍未履行双方于2014年3月1日签订的协议，被告而后又下落不明，两原告遂以诉称事由起诉来院。另查明，涉案房屋于2005年9月12日经核准登记于被告钱志武名下。该房屋的原抵押权人为第三人招商银行瑞安支行，抵押的债权数额为最高债权数额2,260,000元，债权发生时间自2010年8月4日至2013年8月4日，上述抵押于2010年10月13日经核准登记。还查明，第三人因被告钱志武与其配偶为担保案外人浙江省某有限公司债务的履行，将二人所有的涉案房屋作为抵押物抵押于第三人，并办理了第三人为抵押权人、最高债权数额2,260,000元的抵押登记。后因被担保的债务到期后未获清偿，故第三人于2013年起诉至浙江省瑞安市人民法院(以下简称瑞安市法院)，其中一项诉请为要求判令对抵押物(即涉案房屋)折价款或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款享有优先受偿权。该院于2013年9月16日作出判决[案号为(2013)温瑞商初字第1001号]，其判决主文为：“……二、如被告浙江省亚太汽车零部件有限公司到期未履行上述债务的，原告有权折价、拍卖、变卖被告钱志武、李丽伟所有的登记在被告钱志武名下坐落于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房产所得价款，对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的2010年抵字第0812-2号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以最高抵押担保金额226万元为限；……”。该法律文书已发生法律效力。2015年5月14日，瑞安�法院就涉案房屋进行司法查封，限制文件编号为(2014)温瑞执民字第136号。2015年6月30日，瑞安市法院作出(2014)温瑞执民字第136号执行裁定书，裁定查封、拍卖被执行人钱志武名下坐落于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房产。上述执行裁定书载明，所依据的生效文书为(2013)温瑞商初字第1001号民事判决书。2015年10月，原告徐海、徐承密向第三人出具承诺函，自愿被追加作为被告钱志武等借款合同的保证人，承诺对2,228,478.46元债务承担无条件、不可撤销连带保证责任，并自愿按上述金额进行直接代偿，作为房屋买卖的尾款支付。后，原告徐海、徐承密向第三人支付了上述款项。第三人遂注销设定在涉案房屋上的抵押。2015年10月20日，第三人向瑞安市法院提交了执行终结申请书，载明(2013)温瑞商初字第1001号民事判决书所确认的债权已经得到实现，故申请瑞安市法院终结强�执行。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，案外人王某某作为被告钱志武的代理人、持经公证的委托书、以被告钱志武的名义与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》反映了买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对原、被告均具有约束力。根据上述房地产买卖合同的约定，原、被告双方应于2013年12月31日前之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。本案中，两原告已经按约支付了相应购房款，则被告理应履行其相应的合同义务。然被告至上述日期届满仍未配合两原告办理转让过户手续，且无合理理由，当属被告违约。后，双方为解决过户事宜，于2014年3月1日另行签订协议，但被告亦未按约履行，再行违约。现根据查明的事实，两原告已代被告履行瑞安市法院生效判决所确定的对第三人的债务，可以视为两原告对被告的房款给付义务已经履行完毕。故两原告要求被告继续履行合同、被告配合办理产权过户的诉讼请求依法应当予以支持。本院注意到，虽涉案房屋上尚有瑞安市法院所作的司法查封，但鉴于该司法查封所依据的(2013)温瑞商初字第1001号民事判决书所确认的债权已全部得到实现，且第三人已经注销了设定在涉案房屋上的抵押、并向瑞安市法院书面申请终结强制执行程序，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第四款的规定，相关司法机构应当作出解除查封裁定。故本院认为，上述司法查封不构成本案房屋买卖合同继续履行的障碍。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐承密、徐海与被告钱志武于2013年9月15日就位于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告钱志武继续于本判决生效之日起十日内配合原告徐承密、徐海办理位于上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人变更登记为原告徐承密、徐海，过户期间所产生的税、费等由原告徐承密、徐海承担。案件受理费23,600元、保全费5,000元，合计28,600元，由被告钱志武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 尹 萍
二〇一六年七月十八日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实�的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第三十一条第四款有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：
……（四）债务已经清偿的；
……解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。