苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初8512号
原告倪轮官。
委托代理人龚鹤方。
被告吴江市中茂织造有限公司。
法定代表人吴忠。
委托代理人周世林。
原告倪轮官与被告吴江市中茂织造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告倪轮官及其委托代理人龚鹤方、被告吴江市中茂织造有限公司的委托代理人周世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪轮官诉称，2015年7月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同，由被告向原告租赁厂房，其中办公楼每年40000元，车间每年117720元，租赁期限2015年7月20日至2018年7月20日。合同成立后，原告支付了第一年租金，由于办公楼没有通水电，原告至今没用。2016年5月1日，原告为更新设备而把旧设备搬离厂房，被告通知原告要把房屋租赁他人，对此原告没有同意，2016年5月16日，当原告准备把新设备运输到厂房是时，发现厂房已租赁他人，原告当天报警，原告与4月底与客户签订的合同，由于没有车间加工而造成原告损失，原告要求返还剩余租金及办公楼未使用租金未成。现请求判令被告：1、返还剩余租金5.9万元（其中少租2个月时间的厂房租金19000元，未使用办公楼应当返还的租金40000元）；2、支付租赁房屋的装饰装修款3.5万元；3、赔偿因房屋转租造成原告的损失10万元；4、判令被告承担诉讼费用。
被告吴江市中茂织造有限公司辩称，原告诉称不是事实，被告的办公楼符合出租要求已交付给原告使用，是原告自身经营不善提前终止租赁，在承租期的用电量仅为2640度，并且已将车间内设备全部搬离，原告和被告沟通后让被告帮助找新承租人，被告出于好心帮原告找到新的租客，新的租赁协议租金比原告的低，三方协商同意原告退出租赁，我方退还原告2个月租金19000元。租赁合同中对装修没有明确约定，通常终止租赁就要恢复原状，即使有装修也无需作出补偿，而当时新的承租人还补偿原告所建的墙的价值3000元，但办公用房的租金不用退还。扣除水电后，实际上原告还结欠被告款项。原告所称的损失无法律依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，2015年7月20日，原、被告签订租房合同一份，合同约定，原告租赁被告厂房用于专业生产提花织机的装造公司，面积872平方米，每平方米租金135元，办公楼租赁1楼西间，每年4万元计算，合计157720元一年，租金一年一付，租房三年，电费按实际用电度加每度0.10元再加增容费1KV收30元计算。合同期从2015年7月20日至2018年7月20日止。被告提供一个月的建厂准备期，故第一年租金为11个月，一次性交清。合同成立后，原告于2015年7月23日支付给被告租金144576元（厂房和办公楼租金之总额按11个月计算）。原告即进场进行生产经营活动，期间在厂房内建一隔离墙。2016年4月，原告将生产设备从租赁的厂房里搬走。2016年4月27日，被告与案外人徐三林、沈益明签订租赁合同一份，将该厂房租赁给案外人，租金每平方米130元，那隔离墙补偿3000元，产权归承租人，租赁时间从2016年5月5日至2017年5月4日。合同成立后，承租人租赁使用至今。审理中，双方对租赁合同关系解除、被告返还原告2个月的厂房租金1.9万元无异议，对租赁期间产生的电费2411.50元、水费782.40元计3193.90元没有异议。
以上事实，有原告提供的租房合同、被告提供的租赁合同及庭审笔录等证据予以证明。
双方争议的主要焦点为：租赁的办公楼房1间是否因没使用而应返还租金4万元。
原告主张，办公楼房因未装修好而未交付故应返还预付的4万元租金。原告提供的证据为两位证人证言并申请证人到庭作证，主要内容为：证人均是原告客户，2015年8、9月左右，到原告租的厂里谈生意，当时办公楼没装修好，是在车间接待，后来至2015年11月底、2016年2月也去过，每次去都是车间接待的，不在办公楼。原告认为，没有使用办公房原因是原、被告双方签订租赁合同时，被告的办公楼并没有装修完毕，也不通水电，被告答应原告延期一至二个月后交付，但之后被告未对该办公楼进行装修，原告多次向被告要求尽快交房，但是被告不配合，直至2016年5月1日原告被被告强行赶出厂房时，其办公楼还未交付原告使用。本案是因为被告未装修好办公楼房屋导致，因此被告应该返还原告办公楼的租金4万元。
被告认为，我方的办公设施符合出租条件，双方在签订合同的时候，原告是看过现场符合出租条件的，否则原告不会交付款项，合同签订后已经按照交易习惯将厂房和办公楼交付原告，原告诉状中也写到“没有用，没有通水电”，这不是交付问题，是交付后发现没有通水电问题，后来原告搬走后，2016年5月份原告闹事才报警的。被告提供的证据为：照片、证人证言及水电工协议等，被告认为，办公楼的水电在2015年4月底已经全部接通，办公区的现场已经装修完毕，符合出租条件。
原告认为，照片真实性不予认可，被告在相隔4个月才提供该证据，与常理不符，因为该证据提供并不困难，不是无法难以调取的证据；证人是被告带来的，存在利害关系，协议约定的装修内容并不清楚。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。首先，原、被告签订厂房、办公楼一间的房屋租赁合同后，原告按约支付了第一年的租金144576元（厂房加办公楼租金之总额按11个月计算），之后原告使用车间用于生产经营，直至原告与案外人签订车间租赁合同之前，对办公楼用房并未提出任何无需租赁或不能使用的任何意思表示；其次，从办公楼房租金按11个月收取分析，被告也没有证据证明当时已将已可正常使用的办公楼房交给原告，致使该房屋实际空置至今，由此产生的损失双方均有一定责任。根据诚实信用及公平原则，本院酌情认定，被告应返还原告租金18333元。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告支付租赁房屋的装饰装修款3.5万元，即厂房内建的一隔离墙，对此原告提供的证据不能证明隔离墙的价值，且双方在租赁合同中没有相关约定；原告要求被告赔偿因房屋转租造成原告的损失10万元，从新的租赁协议租金分析，被告并无必须转租他人的内在需求，事实上原告之前已将所有机器设备搬离厂房，也承认并没有支付购置新设备款项，更无证据证明原告已将新设备运至厂房，结合原告在租赁期间生产所用的水电费，原告现有证据不能证明10万元之损失，故其请求无事实与法律根据。因此，原告这两项主张，本院均不予支持。
综上，原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方均认可租赁合同已终止，双方理应按约定处理。本院认为，被告尚应返原告租金为37333元，扣除原告应付的水电费3193.90元，被告尚应给付原告34139.10元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告吴江市中茂织造有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告倪轮官34139.10元。
二、驳回原告倪轮官其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6032元，由被告负担654元，原告承担5378元，被告负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。
审 判 长 陈唯华
人民陪审员 吕荣林
人民陪审员 钱建初
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 沈建春