广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终5497-5523、5525-5531号
上诉人（原审被告）：深圳市下水径投资有限公司。
法定代表人：曾文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任维亮，广东港联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭乔冶，广东港联律师事务所律师。
5497号被上诉人（原审原告）：黄秋怡。
5498号被上诉人（原审原告）：廖招招。
5499号被上诉人（原审原告）：王玉华。
5500号被上诉人（原审原告）：王学文。
5501号被上诉人（原审原告）：王新。
5502号被上诉人（原审原告）：王玉根。
5503号被上诉人（原审原告）：余卫强。
5504号被上诉人（原审原告）：杨琳。
5505号被上诉人（原审原告）：何武林。
5506号被上诉人（原审原告）：顾开艳。
5506号被上诉人（原审原告）：王显映。
5507号被上诉人（原审原告）：刘辉。
5508号被上诉人（原审原告）：孔丽萍。
5509号被上诉人（原审原告）：杨智勇。
5510号被上诉人（原审原告）：罗洋。
5511号被上诉人（原审原告）：廖友生。
5512号被上诉人（原审原告）：周立娟。
5513号被上诉人（原审原告）：吴少聪。
5514号被上诉人（原审原告）：向重任。
5515号被上诉人（原审原告）：邓宗强。
5516号被上诉人（原审原告）：邓维。
5517号被上诉人（原审原告）：梁运。
5517号被上诉人（原审原告）：唐菠。
5518号被上诉人（原审原告）：随军成。
5519号被上诉人（原审原告）：陈淑容。
5520号被上诉人（原审原告）：蔡万红。
5520号被上诉人（原审原告）：段振伟。
5521号被上诉人（原审原告）：董彬。
5521号被上诉人（原审原告）：黄顺欣。
5522号被上诉人（原审原告）：廖剑荣。
5523号被上诉人（原审原告）：黄耀杰。
5525号被上诉人（原审原告）：黄柏良。
5525号被上诉人（原审原告）：刘秋连。
5526号被上诉人（原审原告）：黎巧元。
5527号被上诉人（原审原告）：陈小立。
5528号被上诉人（原审原告）：薛伟。
5529号被上诉人（原审原告）：刘丰。
5530号被上诉人（原审原告）：冯业群。
5531号被上诉人（原审原告）：郭亮。
共同委托诉讼代理人：陈广辉，广东深展律师事务所律师。
上诉人深圳市下水径投资有限公司（以下简称下水径公司）因与被上诉人黄秋怡、廖招招、王玉华、王学文、王新、王玉根、余卫强、杨琳、何武林、顾开艳、王显映、刘辉、孔丽萍、杨智勇、罗洋、廖友生、周立娟、吴少聪、向重任、邓宗强、邓维、梁运、唐菠、随军成、陈淑容、蔡万红、段振伟、董彬、黄顺欣、廖剑荣、黄耀杰、黄柏良、刘秋连、黎巧元、陈小立、薛伟、刘丰、冯业群、郭亮（以下简称黄秋怡等34户买受人）商品房预售合同纠纷三十四案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初8189-8197、8199-8210、8212、8214-8218、8496-8501、9654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
下水径公司的上诉请求：1、撤销一审民事判决书，并改判驳回黄秋怡等34户买受人全部诉讼请求。2、由黄秋怡等34户买受人承担一、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、根据深圳市龙岗区住房和建设局（以下简称龙岗住建局）、深圳市不动产登记中心等政府部门出具的证明，足以证明因政府部门的原因导致下水径公司逾期申请及办证260余日。但一审法院仅认定67日，应当予以纠正。1、因龙岗住建局的原因导致某园符合办证条件逾期。2012年，下水径公司向深圳市龙岗区环境保护和水务局申请报建连廊天桥并通过审批（因连廊天桥跨河道，且土地所有权属水务局)。2015年5月，连廊天桥工程竣工申请验收时，龙岗区水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求下水径公司另行向龙岗住建局申请验收并出具安全性鉴定意见书。2015年5月26日，龙岗住建局同意介入检测鉴定并委派其下属单位负贵监督检验，同时要求下水径公司委托第三方机构以进行安全性鉴定。2015年9月1曰，第三方机构出具检验报告。2015年11月16日，龙岗住建局完成全部检测鉴定。按规定，龙岗住建局应在2015年11月20日前办结完毕并出具备案证明。但因龙岗住建局于2016年2月22日才出具复函给下水径公司。对于上述事实，龙岗住建局已出具证明予以证实，确认龙岗住建局延迟办理业务94日。基于上述事实，龙岗住建局本应在2015年11月20日前出具备案证明给下水径公司，但其直到2016年2月22日才出具备案证明，由于龙岗住建局的原因导致延期出具备案证明给下水径公司共计94日。2、因深圳市不动产登记中心的原因导致逾期办证。(1)2016年2月，下水径公司向深圳市不动产登记中心咨询办理某园的初始登记。登记中心回复，某园连廊天桥应当向深圳市交通运输委员会或者龙岗区交通运输局办理移交手续后方可申请。2016年3月1日，下水径公司向龙岗区交通运输局办理移交手续后，向登记中心交文并申请办理某园的初始登记。登记中心因对该连廊天桥的移交程序以及移交单位存在不确定性，该中心需进一步核查、了解。而且，因登记中心在此期间电脑系统升级改造、数据迁移等原因，登记中心直到2016年6月才通知下水径公司至登记中心申请办理初始登记。2016年6月12日，登记中心受理了下水径公司某园的初始登记。对于上述事实，登记中心已出具证明予以证实。因连廊天桥的移交程序以及移交单位的特殊性等因素，登记中心曾要求下水径公司提供深圳市交通公用设施管理局的组织机构代码证，但深圳市交通公用设施管理局未及时提供。对此，深圳市交通公用设施管理局已经出具证明予以证实。但根据登记中心于2018年1月11日出具的复函可以确认：要求深圳市交通公用设施管理局提供组织机构代码等事宜属于登记中心的工作职责，提供该组织机构代码的时间应计入登记中心正常办理业务的时间。因此，自2016年3月1日至2016年6月12日期间的责任均由登记中心承担。基于上述事实，登记中心本应于2016年3月1日收文并为下水径公司办理初始登记，但由于登记中心在6月12日才通知下水径公司可以办理登记申请，导致下水径公司延期办证申请。因登记中心的原因导致下水径公司延期达104日。(2)2016年6月12日，登记中心正式收文并受理了下水径公司办理涉案房产项目的初始登记申请。根据登记中心出具的《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》可知，该中心应在2016年7月22日之前完成涉案房产的初始登记，但登记中心直到2016年9月27日才办理完毕初始登记。基于上述事实，因登记中心原因导致下水径公司延期办证计67日。对此，一审法院已经认定，下水径公司在该期间予以免责任。但因深圳市不动产登记中心的原因导致的逾期办证，下水径公司在该期间应全部予以免责，一审法院仅认定67日没有法律依据。所以，一审法院应当就上述因政府部门的原因导致的逾期办证予以査明并依法认定，而不能仅认定部分天数。三、下水径公司在涉案房地产开发过程中的审批、施工、验收等环节依照法律规定、合同约定履行各项义务，均不存在故意拖延、延迟履行义务情形。2011年11月8日,深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向下水径公司下发《建设用地规划许可证》（深规土许LG-2011-0142号)，该证备注第二条明确要求下水径公司建设跨越水径河的连廊天桥。2012年8月29日，深圳市龙岗区环境保护和水务局出具《关于龙岗区水径水某园段治理工程建设方案审批的复函》，复函中审批通过下水径公司提交的设计方案。2012年11月13日，深圳市住房和建设局向下水径公司出具《建设工程施工许可证》。2015年1月底，某园项目连廊天桥总体施工建设完成，下水径公司于当月向龙岗区水务局提出连廊天桥工程竣工申请验收。依据本工程建设的特性及行业相关规范，工程建设完毕后需要经过72日的混凝土终凝期方能进行抽芯检验和回弹检测，然后进行验收。2015年5月26日，龙岗区水务局完成工程验收并出具《深圳市小型水务工程竣工验收鉴定书》，并要求下水径公司另行向龙岗区住建局申请验收并出具安全性鉴定意见书。按规定，住建局一般四个工作日后可以完成并出具备案证明，但因住建局的内部决策原因，导致2016年2月22日住建局才出具终验复函给下水径公司，确定连廊天桥的检测鉴定工作基本符合国家有关法律、法规和技术标准的有关规定，检验结论可靠有效，建议尽快投入使用。对于上述事实，住建局已出具证明予以证实。综上所述，下水径公司在某园项目的立项、地勘、设计、审批、施工、验收等环节均不存在故意拖延、迟延履行义务等情形，且整个工程建设过程中，下水径公司的每个工程建设环节完成的时间都少于常规建设时间。三、根据相关法律规定和合同约定，只有因下水径公司的原因导致黄秋怡等34户买受人未能如期取得房产证的，下水径公司才需承担违约责任。而黄秋怡等34户买受人未能证明下水径公司存在过错，依法应当承担举证不能的不利后果。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”依据下水径公司与黄秋怡等34户买受人签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》第二十二条之约定：〃如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人承担违约责任。”上述法律规定及合同条款均明确，只有因下水径公司自身原因导致黄秋怡等34户买受人不能如期取得房屋产权证书的，下水径公司才需承担延期办证的违约责任，也即下水径公司承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，黄秋怡等34户买受人无法举证证明下水径公司对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，黄秋怡等34户买受人应当承担举证不能的不利后果。因此，黄秋怡等34户买受人要求下水径公司承担违约责任，于无法据。综上所述，因行政部门的原因而导致逾期办证达260余日，下水径公司在该期间应当免责。对于政府部门导致的逾期办证，一审法院未全部予以认定并免除下水径公司的责任，没有任何事实及法律依据，故为维护下水径公司的合法权益，望贵院依法支持下水径公司的上诉请求。下水径公司在庭审中补充上诉事实与理由：一、我方实际在2016年3月1日就已经完成了天桥的移交工作，已经符合办理初始登记的条件，我方又于3月1日向产权登记中心申请办理初始登记，但是由于产权中心的电脑系统升级以及产权中心自身的问题，没有能够受理我方的初始登记和首次登记，这是产权登记中心政府机关的原因所导致的，不是我方的责任，我方没有过错。需要特别说明是产权中心也明确天桥的实物移交就足以构成初始登记首次登记的申请条件，那么之后的产权移交手续并不影响涉案项目的首次登记和受理，一审法院将实物移交当作影响到首次登记和初始登记的原因是不正确的。二、对涉案天桥的移交，深圳市其实已经有了规定，根据深圳市的相关规定，就是要移交给区政府道路行政主管部门，就是龙岗交通运输局，这一点是确定的，并不存在我方未能及时核清接受移交主体的问题，而且产权登记中心对此最终还是予以了确认和认可的。三、随着电脑系统升级的不断完成或者是部分完成，产权登记中心在2016年6月12日才通知我方再次申请办理登记，在此之后因其自身的电脑升级问题以及其他问题所导致的迟延，不应由我方承担任何的责任，仍然属于政府的原因所导致，我方没有过错，应予免责。四、我方实际已经在2016年9月28日完成了办证通知义务，就此一点，我方在一审的过程中已经提交了确实充分的证据。而且，本案的黄秋怡等34户买受人也承认收到了我方的通知，在此情况下，一审法院判决认为在2016年10月13日才履行了通知办证义务明显是不当的，应予以纠正。五、商品房买卖合同当中，开发商就办理各个购房者的分户产权证书实际只是承担配合义务，而不是承担直接的办证义务。因此，我方在2016年9月28日就已经完成了全部的办证及通知义务的责任，一审法院将所谓的办证违约金计算截止日期定为2016年11月20日明显不当。六、就廊桥工程，龙岗区住房和建设局已于2018年1月4日出具相关的补充说明确认，其办文日期本应是4个工作日，但是其在2016年2月22日才复函我方，比正常的办理时间推迟了94天，不是我方的过错，在该期间内我方也不承担任何责任。七、通过本案的证据显示，我方在办理相关天桥的竣工验收以及涉案项目的初始登记及首次登记乃至履行通知办证义务，均是积极的进行，没有过错的责任。相反，黄秋怡等34户买受人却严重逾期，怠于行使自身的权利，推诿责任，我方认为违反了诚实信用原则，也证明黄秋怡等34户买受人本身是并不积极取得涉案房产的产权证书的，进而也足以证明黄秋怡等34户买受人不断地扩大损失。也就是说，其所主张的违约金是其扩大损失以及怠于行使权利的结果，根本不是其实际的损失。在此情况下，不应要求我方承担违约责任。
黄秋怡等34户买受人辩称：一、根据合同法中相对性原则，本案中的权利义务承担者为下水径公司与黄秋怡等34户买受人，并不涉及本案以外的第三方，因此下水径公司与黄秋怡等34户买受人应当严格按照双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》履行双方的权利义务。二、双方签署的合同并未有任何的条款约定非下水径公司原因由于行政主管部门的迟延行为，下水径公司承担责任。三、下水径公司所提交的证据称相关部门拖延等原因等因素影响产权登记，并不是其免责事由，下水径公司也无其他的免责事由。具体表现在下水径公司提交的2012年9月28日建设工程规划验收许可证中备注，此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应该在项目规划验收前建设完成，并完善移交手续。可见，连廊天桥的移交早在双方签订房屋买卖合同之前就已经存在。下水径公司在明知连廊天桥需完善移交的情况下签订合同并承担办证义务，可见其已知悉其中流程等相关情况，并仍自愿承担逾期办证的违约责任。本案关于连廊天桥的移交并非双方合同履行期间出现的情况，而是下水径公司事前对此已有充分了解。因此，该责任为下水径公司应该承担的责任。四、下水径公司作为专业的开发商，应当熟知办证的流程以及所需要的时间（包含连廊天骄的移交），下水径公司应该能够预见在办证过程中可能因遇到问题而导致延期办证，况且本案办证的所有手续均没有超出下水径公司可控制或者预见范围。因此，下水径公司应对其履行合同能力有相应的预见。综上所述，下水径公司以政府部门的行政行为主张免责，其缺乏事实及法律依据，下水径公司的主张明显不成立。
黄秋怡等34户买受人向一审法院起诉请求：1、下水径公司向黄秋怡等34户买受人支付延期办证违约金（具体数额详见附表）；2、由下水径公司承担本案诉讼费。其中一审案号为8189、8196、8497、8501号案件的业主还提出一项诉讼请求为请求下水径公司为其办理房产的不动产权证书，后庭审中该四案业主撤回了该项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年、2015年期间（具体时间详见附表），黄秋怡等34户买受人作为买受人，下水径公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区布吉街道某园房屋（具体房号、总价款见附表）。合同第六条约定，买受人应在签订本合同之日起7日内支付首期款，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，买受人应在签订本合同之日起0日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同，出卖人解除的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第九条约定，出卖人应当于2015年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定，出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内(港、澳、台地区除外)，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为登报当天；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同签订后，黄秋怡等34户买受人按约向下水径公司支付了购房款，下水径公司向黄秋怡等34户买受人交付了涉案房屋（具体时间见附表）。后黄秋怡等34户买受人认为下水径公司未在约定时间为黄秋怡等34户买受人办理房地产转移登记，遂诉至法院，提出上列诉讼请求。
另查，下水径公司于2012年9月28日取得涉案某园项目的《建设工程规划许可证》，其中备注处记载“此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应在项目规划验收前建设完成并完善移交手续”；于2015年5月19日取得涉案某园项目的《建设工程规划验收合格证》，其中备注处记载“在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续”；于2015年11月5日取得该项目的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》；于2016年9月27日完成了该项目的初始登记，并取得相应不动产权证书。
下水径公司主张其不存在违约，提交以下证据予以证明：1、质量评估报告、道路设施产权移交书，显示涉案连廊天桥工程于2015年6月26日竣工验收，于2016年3月将产权移交给深圳市交通公用设施管理处；2、短信记录，显示下水径公司于2016年9月28日向业主群发信息，通知业主在收到通知之日起两个工作日内将办理房产证所需要的材料递交相关按揭银行，并附上具体办证所需资料及各按揭银行的负责人及电话；3、公告报纸，显示下水径公司于2016年10月13日在报纸刊登《催办房产证通知》，告知各业主所购买的某园房屋于2016年9月28日具备办理房产证的条件，下水径公司已于2016年9月28日在物业大堂处公示、发送短信的方式通知各业主，并于2016年10月9日、10日分别向各业主以特快专递的方式进行了书面告知，考虑到个别业主尚未知晓相关事项，下水径公司登报再次告知；4、深圳市龙岗区住房和建设局于2017年6月20日向下水径公司出具的《证明》，记载“你公司投资建设的龙岗区布吉街道某园连廊天桥工程……该工程在2015年1月份申请竣工验收时，区环保水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求你公司向我局申请验收并出具安全性鉴定意见书。我局于2015年5月26日同意介入检测鉴定……第三方机构于2015年9月1日出具检验报告，并在2015年11月16日完成工程的全部检测结果。按规定，一般4个工作日后，我局可以完成出具备案证明，因我局考虑到连廊天桥是公益性市政工程，需对连廊天桥安全性检测报告进行研讨，因此，我局研究后于2016年2月22日复函给你公司”；5、深圳市不动产登记中心业务受理通知书，记载该中心于2016年6月12日收到下水径公司关于涉案某园项目首次登记的申请资料，并予以受理，办理时限为30个工作日（自受理之日起至2016年7月22日）；6、深圳市不动产登记中心于2017年6月23日出具的《深圳市不动产登记中心关于某园项目连廊天桥产权移交有关情况的复函》，记载“2016年2月，你司向我中心咨询办理某园房产项目不动产首次登记。根据你司提交的《深圳市建设工程规划验收合格证》（深规土建验LG-
XX-
XX号），该项目在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续……该连廊天桥由市或区道路主管部门统一管理，遂告知你司向上述部门完善相关移交手续。根据你司提交的《道路和交通设施实物接管协议》，深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局于2016年3月1日接管了某园项目连廊天桥，同日你司再次向我中心申请办理该房产项目不动产首次登记，因对某园项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门是深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局还是深圳市交通公用设施管理处存在不确定性，我中心对上述问题又作出进一步核查、了解。在最终确定移交接收单位应为深圳市交通公用设施管理处，同时我中心不动产登记电脑系统升级改造、数据迁移、导入完成后，约于2016年5月底至6月初期间通知你司该连廊天桥应当向深圳市交通公用设施管理处移交并请你司依法备齐资料后向我中心申请某园房产项目不动产首次登记。此后，我中心于2016年6月12日受理了GXX-
XX号宗地某园建筑物的不动产首次登记，基于上述两个原因，2016年9月22日完成核准登簿，2016年9月27日完成缮证”；7、委托书、业务受理通知书、缴款通知书，记载黄秋怡等34户买受人出具书面委托书（具体出具日期详见附表）委托下水径公司办理涉案房产的办证、缴费、领证等事宜。
庭审中，黄秋怡等34户买受人、下水径公司确认了所有业主已办出房地产证（出证日期详见附表），黄秋怡等34户买受人陈述在2016年9月28日后陆续接到下水径公司的短信或电话通知，并均于收到通知次日提交了所有办证资料。下水径公司称部分业主存在迟延提交办证资料及缴纳税费的情况，所以导致出证日期滞后，而积极配合的业主中最早的已于2016年10月14日办出房地产证。
一审法院认为，黄秋怡等34户买受人与下水径公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。涉案合同约定“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，黄秋怡等34户买受人已支付了购房款，下水径公司亦已将房屋交付黄秋怡等34户买受人，现下水径公司未在合同约定的时间办理办理房地产证，已构成违约，应向黄秋怡等34户买受人支付延期办证违约金。下水径公司辩称迟延办证的原因包括政府部门导致连廊天桥工程的验收及产权移交迟延、不动产登记部门迟延办理初始登记，关于连廊天桥的验收及接收，根据《建设工程规划验收合格证》的记载，完成天桥的移交手续是具备办理初始登记的条件之一，而下水径公司作为开发商，是完成涉案项目具备办理初始登记的义务主体，即使该阶段因第三人原因导致违约也应向黄秋怡等34户买受人承担违约责任，至于下水径公司在具备办理初始登记的条件后，不动产登记部门亦于2016年6月12日受理了初始登记申请，根据业务受理通知书记载的办理时限至2016年7月22日，因不动产登记部门自身的原因，导致初始登记直至2016年9月27日才完成，合计迟延67天，该阶段的迟延并非下水径公司的原因造成，下水径公司应当予以免责。依据黄秋怡等34户买受人、下水径公司双方确认的房屋交付日期起算，下水径公司均未在房屋交付之日起240日内为黄秋怡等34户买受人办理房地产证，应向黄秋怡等34户买受人计付延期办证违约金，关于延期办证违约金计算的截止日期，合同约定延期办证违约金应计算至《房地产证》办出之日止，但下水径公司辩称部分业主未按其通知时间交付办证资料导致办证迟延，一审法院认为，双方在涉案合同中明确约定黄秋怡等34户买受人应在接到下水径公司办理《房地产证》的书面通知后7日内提交相关证件资料和税费，但双方并未在合同约定通讯地址，而下水径公司提交了短信记录及报纸，证明其于2016年9月28日通过短信通知各业主以及于2016年10月13日在报纸刊登催办房产证的通知，结合黄秋怡等34户买受人自认在2016年9月28日之后陆续收到下水径公司的电话通知办证，一审法院采信下水径公司已于2016年10月13日履行了通知办证义务，而黄秋怡等34户买受人主张收到办证通知的次日已提交了办证材料，没有提交证据予以证明，相反根据下水径公司提交的委托书结合黄秋怡等34户买受人办出《房地产证》的时间，显示最早的出证日期为2016年10月14日，在没有证据证明下水径公司存在拖延办证的情况下，一审法院采信部分业主存在接到办证通知后未及时提交资料的情形，对该迟延期间由业主自行承担，在无法确认该部分业主实际提交资料具体时间的情况下，一审法院结合合同约定提交办证资料的期限为7天，办理递件过户材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，根据公平原则，酌定出证日期在2016年11月20日以后的业主所主张的延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日，其余出证日期在2016年11月20日以前的业主则计算至房地产证书核发之日，再扣除下水径公司上述免责的67天计算出实际的违约天数（具体违约天数详见附表），经核算下水径公司的逾期时间均未超过120日，根据合同约定黄秋怡等34户买受人的违约金计算标准应为按购房总价款的日万分之三，故一审法院据此确定黄秋怡等34户买受人应得的延期办证违约金（具体金额详见附表），对黄秋怡等34户买受人超额主张部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、下水径公司自判决生效之日起五日内向黄秋怡等34户买受人支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回黄秋怡等34户买受人的其他诉讼请求。案件受理费由黄秋怡等34户买受人、下水径公司承担（黄秋怡等34户买受人已预交数额及黄秋怡等34户买受人、下水径公司各自承担的数额详见附表）。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，下水径公司为证明系因龙岗住建局××深圳市不动产登记中心等政府部门的原因导致其逾期申请及办证，补充提交了下列书证：1、2018年1月4日，龙岗住建局向下水径公司出具《关于龙岗区布吉街道某园连廊天桥市政工程证明的补充说明》称：“2015年11月16日，我局收到贵公司投资建设的龙岗区布吉街道某园连廊天桥市政工程的竣工验收备案申请，正常情况，我局可在4个工作日（即2015年11月20日）办结完毕。我局收到满足备案条件的证明材料后，实际于2016年2月22日才复函贵公司，比正常办理时间推迟94天。”2、2018年1月11日，深圳市不动产登记中心向下水径公司出具《关于某园项目受理情况的复函》称：“2016年3月1日你司向我中心申请办理'某园'项目不动产首次登记，因我中心对某园项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门未查找到相应规定依据，因此未受理该项目不动产首次登记。此后我中心对上述问题不断进行核查、了解及向上级请示，同时对不动产登记电脑系统也进行了升级改造、数据迁移、导入等工作。直至同年6月12日我中心才告知你司前来申请办理该项目不动产首次登记，并于2016年6月12日受理了GXX-
XX号宗地'某园'建筑物的不动产首次登记。”3、2018年4月18日，深圳市不动产登记中心向下水径公司出具《关于某园项目相关事宜的复函》称：“2016年3月1日，你司提交了相关材料向我中心申请办理某园房屋所有权首次登记。由于对该项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门未查找到相应的规定依据，且不动产登记电脑系统也进行了升级改造，未受理该项目房屋所有权首次登记。后经我中心核查及多方查询得知，根据深府令【2004】第129号文件的规定，该项目的连廊天桥应与市或区道路主管部门办理移交手续，由市或区道路主管部门统一管理。你司于2016年3月1日提交的《道路和交通设施实物接管协议》等相关材料已符合受理房屋所有权首次登记申请的条件，但考虑到相关法律法规未明确不动产登记机构对连廊天桥移交事项的核查职责，为审慎起见，我中心经进一步核实了解后，于2016年5月30日通知你司再次向深圳市交通公用设施管理处申请办理该连廊天桥的产权移交手续，该产权移交手续不影响某园房屋所有权首次登记受理。直至2016年6月，我中心对不动产登记电脑系统升级改造初步完成后才告知你司前来申请办理，于同年6月12日受理了GXX-
XX号宗地某园房屋所有权首次登记。”4、2018年5月2日，深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局向下水径公司出具《确认书》称：“你司建造的某园连廊天桥已于2016年3月1日向我局完成实物交接。”
本院认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本案二审围绕下水径公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
下水径公司上诉主张其已于2016年9月28日通过短信通知各业主，应以该时间认定其已履行办证通知义务，本院认为，短信通知并非合同约定的通知方式，由于黄秋怡等34户买受人对下水径公司该主张不予认可，下水径公司未进一步举证短信内容已实际送达对方，原审法院结合下水径公司选择的其他送达方式及涉案同一楼盘其他业主的办证情况等综合因素，为便于系列案件的处理，统一酌定下水径公司于2016年10月13日履行了通知办证义务，并结合业主提交材料及办证所需合理期间，确定延期办证违约金计付截止时间为2016年11月20日（出证日期在2016年11月20日之前的则以实际出证时间为准）并无不当，本院予以确认。
下水径公司上诉还主张因龙岗住建局××××不动产登记中心及深圳市交通公用设施管理局等政府部门的原因导致其在2015年11月20日至2016年2月22日期间、2016年3月1日至2016年5月31日期间及2016年6月3日至2016年6月12日期间存在延误，上述延误系因政府原因所致，下水径公司应予免责。本院认为，违约责任的免责事由可分为约定免责事由与法定免责事由。即使下水径公司所主张的政府原因属实，首先，本案中，双方当事人在涉案合同中并没有约定政府原因导致出卖人迟延履行合同义务可以免责，因此本案不存在约定的免责事由。其次，下水径公司所主张的上述政府行为属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为，因政府部门主观上的过失所导致的迟延，不属于不可抗力，因此本案亦不存在法定的免责事由。再次，违约责任属于无过错责任，即违约责任的承担不以违约行为人存在过错为要件，只要合同当事人存在违约行为，就应对相对人承担违约责任。至今我国并无法律规范性文件规定出卖人迟延办证的违约责任为过错责任，下水径公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，其承担的是过错责任，实是对该规定的误读。根据该规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。但不能因此得出非出卖人的原因则出卖人可以免责的结论，因为出卖人因第三人的原因造成违约的，仍然应当承担违约责任。最后，从合同的相对性分析。买受人要求出卖人承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。而政府部门与出卖人之间的关系是商品房买卖合同关系之外的一种行政管理关系。也就是说，若政府行为过失给出卖人造成损失，出卖人作为行政相对人可通过政府部门承担行政赔偿责任的方式来解决，而不应将此责任转嫁给与政府部门不存在行政管理关系的买受人来承担。必须分清的是，当出卖人完成办理初始登记义务后，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人承担的是向产权登记部门提交办证所需资料并通知买受人办证的协助办证义务，此时向产权登记部门申请办理房屋所有权转移登记的主义务人为买受人，因此，在出卖人完成办理初始登记义务后，若因产权登记部门的原因导致办证迟延，出卖人此阶段若自身无过错，可不需承担责任。而本案二审中，下水径公司所主张上述延误期间的政府原因并非发生在该阶段，其主张免责缺乏事实与法律依据，不应支持。本院注意到，下水径公司于2016年6月12日向产权登记部门提交了办理初始登记所必须的申请资料，产权登记部门亦于当天向其出具了受理回执并明确了办文时限，可视为下水径公司此时已完成办理初始登记的义务，此后涉案不动产因产权登记部门的原因导致超出正常办文时限67天才完成初始登记，原审法院认定该67天迟延期间应予免责并无不当，本院予以确认。
综上所述，下水径公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人下水径公司按预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一八年五月三十日
书记员 刘尹琳（兼）
书记员 谢文琦（兼）
书记员 罗愉婷（兼）
附表：
序号
|
一审案号
|
二审案号
|
合同签订日期
|
房号
|
总房款（元）
|
交付房屋日期
|
出证日期
|
出具委托书日期
|
业主一审请求的违约金金额（元）
|
违约 天数（天）
|
一审法院支持的延期办证违约金（元）
|
业主一审已预交受理费（元）
|
业主承担的一审受理费（元）
|
下水径公司承担的一审受理费（元）
|
下水径公司二审已预交受理费（元）
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---
1
|
8189
|
5497
|
2014年10月16日
|
1437924
|
2015年9月29日
|
2017年8月18日
|
2017年5月2日
|
258251.15
|
112
|
48314.25
|
4118
|
3348
|
770
|
4118
2
|
8190
|
5498
|
2014年6月24日
|
1548600
|
2015年9月28日
|
2016年11月30日
|
2016年10月26日
|
117074.16
|
113
|
52497.54
|
2640
|
1456
|
1184
|
2640
3
|
8191
|
5499
|
2014年8月26日
|
1455430
|
2015年9月28日
|
2016年11月25日
|
2016年11月10日
|
107119.65
|
113
|
49339.08
|
2442
|
1317
|
1125
|
2442
4
|
8192
|
5500
|
2015年5月21日
|
2324762
|
2015年9月30日
|
2016年11月2日
|
2016年10月12日
|
147854.86
|
93
|
64860.86
|
3256
|
1828
|
1428
|
3256
5
|
8193
|
5501
|
2015年6月17日
|
2180000
|
2015年9月30日
|
2017年4月1日
|
2016年12月15日
|
269448
|
111
|
72594.00
|
5340
|
3901
|
1439
|
5340
6
|
8194
|
5502
|
2014年8月26日
|
1455430
|
2015年9月28日
|
2016年11月25日
|
2016年11月10日
|
107119.65
|
113
|
49339.08
|
2442
|
1317
|
1125
|
2442
7
|
8195
|
5503
|
2014年9月29日
|
1432000
|
2015年9月28日
|
2016年11月25日
|
2016年10月14日
|
105395.2
|
113
|
48544.80
|
2406
|
1298
|
1108
|
2406
8
|
8196
|
5504
|
2015年6月10日
|
1920920
|
2015年9月30日
|
2017年6月26日
|
2017年5月18日
|
303505.36
|
111
|
63966.64
|
5114
|
4036
|
1078
|
5114
9
|
8197
|
5505
|
2014年8月14日
|
1361261
|
2015年9月28日
|
2016年11月15日
|
2016年10月27日
|
94743.77
|
108
|
44104.86
|
2168
|
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