云南省开远市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2502民初1053号
原告开远市青少年校外活动中心。
住所地：云南省开远市迎旭广场东侧。
法定代表人可文元，该中心主任。
组织机构代码：79722158-X。
委托代理人赵俊龙，男，1975年7月15日生，回族，系开远市青少年校外活动中心法律事务专职员，住云南省开远市。代理权限特别授权代理。
被告卢正祥，男，19778年2月8日生，哈尼族，住云南省开远市迎旭广场东侧开远市。
委托代理人白建萍，女，1966年11月24日生，彝族，系原告卢正祥的女朋友，住云南省开远市迎旭广场东侧开远市。代理权限特别授权代理。
原告开远市青少年校外活动中心（以下简称开远青少年活动中心）与被告卢正祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案。依法由审判员黄健秋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开远青少年活动中心及其委托代理人赵俊龙、被告卢正祥及其委托代理人白建萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告开远青少年活动中心诉称，原、被告双方于2009年10月27日达成《合作培训协议》，约定：1、原告将位于青少年校外活动中心六楼601室提供给被告用于培训教学使用；2、被告每年向原告支付6000元租金，水、电费用被告自行承担；3、原、被告对双方权利义务进行了相应的约定；4、合同履行期限约定5年。上述，原、被告所签订的《合作培训协议》名为合作培训实为房屋租赁合同，故审理本案应适用房屋租赁合同纠纷。被告在履行合同过程中，于2012年9月24日至今未向原告支付水、电费用，累计欠原告水电费7260元。现原、被告之间所签订的房屋租赁合同期限已经届满，原告要求被告腾房归还，但被告拒不履行腾房归还义务，且提出恶意腾房条件为由，强行占由原告601室至今。综上所述，原告依据我国民法、合同法相关规定，特请求人民法院判令：1、被告支付原告房屋占用费3500元及水电费7260元，共计10760元；2、被告立即腾房归还原告；3、本案诉讼费由被告负担。
被告卢正祥辩称，答辩人是从元阳山沟沟里走出来的健美冠军，出于回报家乡的想法，经开远市政府领导的引荐，答辩人将健美健身事业发展到了开远，并与被答辩人签订了《合作培训协议》。答辩人当初是带着对开远市政府、开远市教委的信任，用自己微薄的积蓄到开远从事健身健美事业的。答辩人从2009年在开远从事健美健身培训以来，倾注了大量的心血，不仅培养出省级健美冠军，而且还为开远中小学学生及政府人员免费提供服务。也鉴于此，被答辩人原中心主任经报上级批准，免除了答辩人2012年以后的水电费，并拆除水、电表以示诚意。2014年《合作培训协议》即将到期前，答辩人经征得被答辩人原中心主任的承诺可续签协议，答辩人出资80000元对培训房屋进行了装修，出资31000元购置、更新了一些新的健身器材。可由于被答辩人原中心主任腐败行为事发，导致答辩人未能与被答辩人续签协议。形成今天的局面不是答辩人造成的，相反答辩人一直致力于发展开远市健康运动，努力提升开远市人民的身体素质，特别是青少年的身体素质。被答辩人由于自身人员的因素，就不履行续签协议的行为，有悖于诚实信用原则，故被答辩人应赔偿答辩人的投入损失200000元。
原告开远青少年活动中心为证明其主张向本院提交如下证据：1、《合作培训协议》复印件一份，证明此合同名为合作培训实为房屋租赁合同的事实，同时也证明被告违约；2、《欠费说明》一份，证明被告欠原告水、电费及租金的形成情况；3、《水电费发票》复印件各一份，证明被告在5年的合同期里，只支付了2年的水电费。
经质证，被告卢正祥对原告提交的证据认为：证据1《合作培训协议》的合法性、真实性无异议，但此协议是合作协议，不是租赁协议，且住房的租期实际是5年，而合同上列明的时间前后矛盾；证据2《欠费说明》的合法性、真实性、关联性均有异议，因对所欠水电费没有正式的发票，且是原告自己将水电表自行拆除的，原告是同意免除水电费的，至于租金我方是认可的；证据3《水电费发票》的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告卢正祥为证明其主张向本院提交如下证据：1、《购销合同》复印件一份，证明被告为进行健身培训购买了相关器材所投入的资金；2、《收款收据》复印件两份，证明被告对原告提供的房屋进行了装修及重新购买了部分器材；3、《红河日报》一份，证明被告卢正祥为健身事业做出了贡献。
经质证，原告开远青少年活动中心对被告提交的证据认为：证据1《购销合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，因被告与他人签订的购销合同与本案没有关联性；证据2《收款收据》的真实性、合法性、关联性均有异议，因这些票据不是正规发票，且被告对租赁的房屋进行装修时已经超出了租赁期，其进行装修未经原告方的同意，是私自进行的装修；证据3《红河日报》的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，因被告在健身事业上所取得的成就与本案没有关联性。
通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的证据1《合作培训协议》是原、被告双方之间签订的，是双方的真实意思表示，且双方对此均认可，该协议能够证实原告为被告在其校外活动中心进行的培训提供房屋，且被告要向原告每年支付6000元的费用；被告进行培训应服从原告的管理等，本院予以采信；证据2《欠费说明》是原告自身对被告所欠的场地使用费及水电费的说明，且欠费数额是以推算的方式进行计算的，是原告的主观臆断，并不能反映真实的费用数额，本院不予采信；证据3《水电费发票》能够真实反映被告已缴纳了2011年度、2012年度的水电费，该票据使用了税务机关提供的票据，本院予以采信。被告卢正祥提供的证据1《购销合同》是被告为采购器材于2014年7月10日与器材商店签订的买卖合同，其真实性、合法性，本院予以采信，但这与原、被告之间的房屋租赁纠纷缺乏关联性，被告以此证实其使用房屋的损失，本院不予采信；证据2《收款收据》虽系一般的普通收据，并不是正规发票，但收据能够证实被告对其使用的房屋进行了装修，并于2014年8月7日支付装修款80000元以及购买器材于2014年8月27日支付器材款21000元，本院予以采信；证据3《红河日报》真实、合法，本院予以采信，但与本案缺乏关联性。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告开远青少年活动中心系由开远市教委成立的具有独立法人资格的事业法人。被告卢正祥系一名从事摔跤、健美健身运动的运动员。2009年10月27日原、被告双方协商达成一致，签订了《合作培训协议》，该协议约定：“甲方（原告开远青少年活动中心）聘请乙方（被告卢正祥）担任青少年活动中心培训工作。聘任时间五年（2009年10月27日至2015年10月27日）。培训内容健美、健身。甲方职责：1、甲方向乙方提供培训地点601室，六楼卫生间两间，提供水电，费用自理；······3、在教学过程中，甲、乙双方均不得做出有损对方利益和形象的事情，如有违反，各自承担由此造成的后果和损失，甲方有权对乙方的教学和教学服务进行监督和管理；4、在合作期若乙方无违反协议行为，甲方不得随意终止协议，若违反时，甲方应赔偿乙方10000元费用。乙方职责：1、乙方每年支付6000元的培训费及水电使用费。······3、乙方在甲方提供的场地内进行培训。如需增开专业，需征得甲方同意，乙方不得任意改变场地用途，······；5、乙方要积极协助甲方开展不影响培训工作以外的临时性工作；6、乙方不得将场地转租他人，否则甲方立即终止协议，乙方赔偿甲方10000元费用。甲乙双方签字、捺印。”合同签订后，原告按约定向被告提供了培训场地开远青少年活动中心六楼601室，被告为顺利进行健美、健身培训购买了相关器材。在协议履行期间，被告按协议约定每年向原告支付了场地使用费6000元，共计支付了6年（2009年10月27日至2015年10月27日止）的场地使用费合计36000元，并在2009年10月27日至2012年9月24日期间按约定每年向原告支付了相关水电费。2014年8月7日被告卢正祥对其使用的场地进行了装修，并支付装修费80000元。2015年10月27日后原、被告双方未能达成新的协议，原告要求被告腾房，但被告以原告未能赔偿其损失200000元为由拒绝腾房。为此经原告多次交涉未果，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第四十六条之规定“公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。”劳动合同是指劳动者与用人单位确定劳动关系、明确双方权利和义务的协议。在本案中，按原、被告双方所签订的《合作培训协议》内容及实际履行情况，被告实质上是以租用原告的场地，并交纳场地使用费，以此作为其经营场所，通过“培训”的经营方式，作为其发展健美健身产业的收入来源。在整个经营过程中，均由被告自负盈亏。原告既不负担被告的盈亏，也未支付被告的任何劳动报酬等费用。该协议名称虽为“合作”，但本质上不符合法律上称之为“合伙”的典型特征，即共同出资、共同经营、共享收益、共担风险，特别是共享收益、共担风险是合伙的构成要件。至于在原、被告之间是否构成劳动合同关系的问题。虽《合作培训协议》中约定原告聘请被告担任青少年活动中心培训工作，但实际上是由被告自主进行培训，并通过有偿培训作为其发展健美健身产业的收入来源，原告不承担也未支付被告任何劳动报酬等费用，双方之间不构成劳动合同关系。综合上述，该协议符合租赁法律关系的构成要件，应为名为“合作”实为“租赁”。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定“依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告签订的《合作培训协议》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案原、被告双方签订的《合作培训协议》中约定期限为5年，即2009年10月27日至2014年10月27日止，但在协议约定的履行期间届满后，即2014年10月27日后被告仍继续使用租赁物，并向原告交纳了当年的场地使用费6000元，对此原告未提出异议，并收取了被告缴纳的场地使用费6000元，故原、被告之间的《合作培训协议》应继续有效，但此时的租赁期限应为不定期。按法律规定租期为不定期时，当事人可以随时解除合同。本案原告于2015年9月二次书面通知被告其租赁的场地不再继续出租，要求被告于2015年10月27日后搬离腾房，即解除合同，故原告在合理期限之前通知被告解除合同的行为符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案因原告已于2015年9月份提出解除合同，并告知被告应于2015年10月27日租赁期届满后腾房，符合法律的规定，被告应在租赁期届满后返还租赁物。故对于原告主张被告立即腾房归还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案从原告书面通知被告于2015年10月27日解除合同始，被告便负有腾房义务，其未腾房应支付出租人逾期腾房占有使用费。故对原告主张被告支付其逾期腾房占有使用费3500元（即2015年11月至2016年5月）的诉讼请求，本院予以支持；根据《最高人民法院关于适用<中华人民民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原告主张被告欠其水电费7260元，该水电费的数额是原告自己在说明中推算出来的，其说明不足以证实被告实际产生的水电费，故对于原告主张被告应支付其水电费7260元的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告主张原告应赔偿其损失200000元（含房屋装修费及其器材费）的抗辩理由。一、本案被告于2014年6月对使用的场地（601室）进行了装饰装修，并支付装饰装修款80000元。诉讼中，被告主张此费用应由原告承担。按照“谁主张谁举证的原则”，被告应举证证实其对使用的场地（601室）进行了装饰装修是经过原告方的同意。根据《最高人民法院关于适用<中华人民民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”被告未能举证证实其对使用的场地（601室）进行了装饰装修经过了原告方的同意。其应承担举证不力的后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”故被告主张应由原告承担其对使用场地装饰装修而支付的装饰装修款80000元的抗辩理由不成立，本院不予支持。二、被告在经营健美健身产业中，购买的器材款问题，此费用是被告进行经营健美健身产业所需而产生的费用，其经营是自负盈亏的，其主张由原告承担此笔费用没有合理合法的依据，本院也不予支持。三、被告要求原告赔偿其损失200000元，其应举证证实原告方有违约的事实，且要举证证实因原告的违约行为给其造成的实际损失。而被告均未能举证证实原告方存在违约行为，且因此给其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用<中华人民民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”故对于被告主张原告应赔偿其损失200000元的抗辩理由。本院也不予支持。综上所述，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本案事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第二百三十二条、第二百三十四、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告开远市青少年校外活动中心与被告卢正祥签订的《合作培训协议》。
二、被告卢正祥于本判决绝生效之日起三日内支付原告开远市青少年校外活动中心逾期腾房占有使用费3500元。
三、被告卢正祥于本判决生效之日起三个月内将开远市青少年校外活动中心六楼601室房屋返还原告原告开远市青少年校外活动中心，返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告卢正祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 黄健秋
二〇一七年一月三日
书记员 蔡鹏会