天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0106民初2910号
原告戴超,男,1988年7月12日出生,汉族,天津天士力制药股份有限公司员工,住天津市红桥区。
委托代理人樊毅,上海建纬(天津)律师事务所律师。
原告戴长江,男,1962年3月8日出生,汉族,无职业,住天津市红桥区。
委托代理人樊毅,上海建纬(天津)律师事务所律师。
被告祝淑萍,女,1957年3月22日出生,汉族,天津西站铁路退休职工,住天津市红桥区。
委托代理人于蕊(母女关系),1984年8月30日出生,无职业,住天津市红桥区。
委托代理人岳婧,北京惠诚(天津)律师事务所律师。
第三人天津房天下房地产经纪有限公司(以下简称房天下公司),住所地天津市南开区红旗路与天拖北道交口西北侧慧谷大厦2210.2211.2212.2213室。
法定代表人徐瑞东,职务经理。
委托代理人赵仁山,该公司员工。
委托代理人王辉,该公司员工。
原告戴超、戴长江与被告祝淑萍及第三人房天下公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月9日立案受理,依法由审判员ＸＸ适用简易程序,于2016年6月8日、2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告戴超、戴长江及其委托代理人樊毅,被告祝淑萍及其委托代理人岳婧、于蕊,第三人房天下公司的委托代理人赵仁山、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称,二原告系父子关系,与被告是房屋买卖关系。2016年2月24日,原、被告通过第三人居间介绍,达成了房屋买卖协议。二原告以830000元价格购买被告名下的位于天津市××××楼××号房屋,并于当日交付定金2万元,2016年3月17日双方在天津市国有土地和房管局签订了天津市房产买卖协议,3月18日二原告将首付的监管资金340000元存入指定账户并于同日办理了贷款手续。4月29日贷款申请获得银行批准,并于5月16日将贷款金额全部存入房管局监管账户。后,二原告通知被告办理过户手续,可被告以种种理由搪塞不配合。无奈,为维护二原告的合法权益,根据合同法以及民诉法的相关规定,诉至贵院,望贵院依法判令:1、被告履行《房产买卖协议》,协助二原告办理天津市××××楼××号房屋的过户手续;2、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交证据如下:
证据一、原、被告与第三人房天下公司于2016年2月24日签订的房产交易合同、二原告交付第三人中介费用的收据及签约告知书。
证据二、证明被告收到原告2万元定金的收条。
证据三、2016年3月17日,原、被告双方在红桥房管局签订的房产买卖协议。
证据四、二原告于2016年3月18日将34万元首付存入资金监管中心的收据。
证据五、银行于2016年5月17日给二原告发送短信(手机打印)。内容为该笔贷款于2016年5月16日发放,6月16日之前二原告应按照担保合同的约定向银行支付贷款本息。
证据六、银行借款抵押担保合同。证明二原告已用诉争房屋作为抵押从银行贷款40万元,以及还款情况。
证据七、公积金贷款中心通报(网络打印件)。证明2016年春节过后,天津市房屋价格暴涨,公积金贷款期限不受原来公布的承诺期限的限制,因此出现审批贷款时间较长的问题。
证据八、还款凭证。证明原告在2016年6月17日还,原告已开始履行还款义务。
以上证据中的证据一、二、三、四、六、八,二原告出示原件,提交复印件。
被告祝淑萍辩称,不同意原告的诉讼请求。该买卖合同并没有被告的配偶签字,该协议系一份无效的买卖合同。因此,诉争房屋属于夫妻共同财产,应由被告及其配偶共同签字并办理相关手续。其次,在履行该无效协议的过程中,二原告并未在合同约定的期限内办理房屋贷款手续,而且原告在事实与理由中陈述了办理贷款的时间,自认与协议中约定的不符,系违约行为。被告已经于2016年5月4日以原告违约为理由,解除了该合同。故,不同意原告的诉讼请求。
被告提交的证据为:解除房产交易合同通知书、EMS邮寄信封(未开封)、EMS特快专递查询单。证明二原告与被告在2016年5月4日解除房产买卖合同。
以上证据被告出示原件,提交复印件。
第三人房天下公司述称,原告的诉讼请求并没有针对第三人,故不发表意见。
第三人房天下公司未提交证据。
经质证,被告对原告提交的证据二、四均认可。对证据一的真实性认可,对其合法性及效力不认可,因为被告的配偶没有签字。对证据三的真实性认可,但认为该协议是一份无效的协议,二原告为了逃税私自做了低评,该协议不受到法律保护。而且双方对房屋差价履行没有进行约定。被告在不知情的情况下,在协议上签字了,该协议应该属于无效协议。对证据五的真实性认可,并可以证明二原告未按照合同约定履行申请办理贷款登记的手续,与合同约定不符,晚了三个月。对证据六的真实性认可,办理该合同的日期是2016年4月8日,二原告申请银行贷款的日期,远远超过合同约定的3月20日前。对证据七的真实性不认可,即使为真实的,政策不属于不可抗力。二原告因为该通告延迟履行合同,被告不认可,也足以证明二原告延迟履行合同的行为。对证据八的真实性认可,但无法证明还款单据与本案有关,根据合同约定的贷款时间,证明原告违约在先。第三人对原告提交的证据一、三、四、五、六、八的真实性、合法性均认可,对上述证据的证明目的、关联性不发表质证意见。对证据二、证据七不发表质证意见。原告对被告提供的证据的真实性不认可。第三人对被告提交的证据未发表质证意见。
经审理查明,涉诉房屋坐落天津市××××楼××号。该房屋系私产,所有权人为被告祝淑萍。原告戴长江、被告祝淑萍及第三人房天下公司于2016年2月24日签订了编号为TJFC0000280的《签约告知书》(以下简称《告知书》)以及《房产交易合同》(以下简称《合同》)。同日,被告祝淑萍出具收条:“今收到戴长江交来购买红桥区千禧园31-1-504房屋定金贰万元整(20000)。收款人:祝淑萍。日期:2016年2月24。”2016年3月17日,原告戴超、戴长江与被告祝淑萍就涉诉房屋签订编号为26661-015625的《天津市房产买卖协议》(以下简《协议》)。
《告知书》中载明,经买卖双方确认,涉诉房屋无抵押,无出租,被告有配偶,配偶为房屋共有人且同意出售。《合同》第一条约定,涉诉房屋的权利人为祝淑萍,建筑面积为61.18平方米,产别为私产,设计用途为住宅。第二条约定,涉诉房屋成交价为830000元,原告戴长江于签订本合同之时向被告支付定金人民币20000元整,该笔定金在原、被告双方办理产权过户手续时自动转为房贷的一部分。《合同》第二条约定,双方须于2016年3月20日之前亲自到该房地产所辖区房管局签署《协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产资金交易监管中心对房款进行代收代付。除双方另有约定外,《协议》约定的履行日期与《合同》发生冲突时,以《合同》为准。《合同》第二条还约定,原告须于2016年3月20日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。《合同》第七条第4款约定:“甲方未按照约定注销抵押的,乙方未按照约定付款的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方违约超过十五日,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。”《协议》第二条约定:“甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价实施监管:房价款740000元。乙方首付款340000元,申请银行贷款400000元,监管房价款合计740000元,(大写)柒拾肆万元整。纳税依据740000元,贷款种类为包含公积金。”第四条约定:“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计340000元,(大写)叁拾肆万元整,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。”
2016年3月18日,二原告将首付款340000元存入天津市房地产交易资金监管中心;后原告戴超以其本人为借款人,以二原告为抵押人,以天津市津房置业担保股份有限公司为保证人与贷款人中国建设银行股份有限公司天津津城支行在中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订了《天津市个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同(保证担保)》;2016年5月17日,建设银行以短信形式告知原告戴超,其在建设银行申请的贷款已于2016年5月16日发放,原告应按照担保合同的约定于每月16日之前向银行支付贷款本息。2016年6月,原告戴超开始还款,其中个人住房公积金贷款还款本金829.82元,利息758.33元,中国建设银行个人按揭贷款还款本金321.16元,利息416.49元。
另查,2016年3月17日,原告戴超与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订承诺书及个人征信授权书,向中国建设银行股份有限公司天津红桥支行申请办理公积金(组合)贷款(期限240月,公积金贷款280000元,按揭贷款120000元)用于购买合同编号为26661-015625的商品/私产住房。本院赴中国建设银行股份有限公司天津红桥支行调取的个人住房公积金(组合)贷款申请表(购房适用)显示:资料齐全日期为2016年3月31日。
本院认为,本案的争议焦点为:一、原告戴超、戴长江与被告祝淑萍就涉诉房屋签订的编号为26661-015625的《协议》是否有效。二、二原告要求被告继续履行上述《协议》是否应该得到本院支持。
针对争议焦点一,被告祝淑萍以诉争房屋属于夫妻共同财产,而《协议》上没有被告配偶的签字,以及《协议》系被告为了逃避法律减少纳税而签订的为由辩称《协议》无效。
就诉争房屋属于夫妻共同财产,而《协议》上没有被告配偶的签字一节,首先,原告提供的、经原、被告双方确认的《告知书》载明:涉诉房屋无抵押,无出租,被告有配偶,配偶为房屋共有人且同意出售。第三人亦在庭审中称原、被告双方在房管局签订买卖协议以及办理贷款面签手续时,被告祝淑萍的配偶均在场。因此本院认定,被告配偶知晓原、被告双方就涉诉房屋达成的交易。其次,即使涉诉房屋为本案原告与其配偶的夫妻共同财产,但《告知书》中被告祝淑萍确认其配偶为涉诉房屋的共有人且同意出售,而被告配偶明知原、被告双方就涉诉房屋达成了交易却未向本案二原告提出异议。基于此,原告有理由相信出售涉诉房屋是其夫妻二人的意思表示。因此,对被告以诉争房屋为夫妻共同财产而《协议》上没有被告配偶的签字为由主张《协议》无效的抗辩,本院不予支持。
至于被告辩称《协议》系被告为了逃避法律减少纳税而签订的而主张《协议》无效一节,原、被告双方在第三人居间下签订的《合同》就涉诉房屋约定的价格为830000元,而《协议》约定的价格为740000元。原告在庭审中承认,涉诉房屋的成交价格为830000元,办理低评是为了节省税费。双方以该价款办理产权过户,必然导致国家税收利益受损,损害了国家利益。因此,前述《协议》约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应根据双方2016年2月24日签订的编号为TJFC0000280的《合同》认定,计830000元。合同部分无效,不影响合同其他部分的效力的,其他部分仍然有效。虽然双方签订的《协议》约定的房屋买卖价格条款无效,但该《协议》中的其他条款的约定仍然有效,对双方具有法律拘束力。且二原告当庭认可《合同》与《协议》房款差价90000元,扣除已给付被告的定金20000元,剩余70000元二原告同意于过户后给付被告。
针对争议焦点二,原告主张其按照合同约定于2016年3月17日即向银行申请办理了贷款;被告则辩称原告实际向银行申请贷款的时间为2016年3月31日,因此原告申请贷款违约,且被告已在证据中提交了与原告解除合同的证明,故该合同不具有合法性、有效性,而且被告认为与原告的合同已解除。《合同》第二条约定,原告须于2016年3月20日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。本院认为,原告戴超于2016年3月17日与中国建设银行股份有限公司天津红桥支行签订承诺书及个人征信授权书,并明确了贷款的数额、方式、用途以及指向,即可认为原告在2016年3月17日即办理了贷款申请手续。不应将上述条款中的“原告(乙方)须于2016年3月20日前办理贷款申请手续”理解为“原告(乙方)须于2016年3月20日前完成贷款申请手续”,贷款申请可由原告单方完成,而完成贷款申请手续则在一定程度上取决于出借贷款的银行何时对申请人提供的材料进行初步审查。个人住房公积金(组合)贷款申请表(购房适用)显示的资料齐全日期为2016年3月31日,则说明出借贷款的银行于2016年3月31日对贷款申请完成了初步审查等工作。因此,被告辩称原告申请贷款违约并与原告解除合同没有事实与法律依据,本院不予采信。二原告要求继续履行《合同》的诉请,本院予以支持。根据双方《合同》约定,过户所产生的相关费用由二原告承担。关于《合同》与《协议》房屋价款差额70000元,二原告同意于房屋过户后给付被告,本院予以照准。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二项,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、被告祝淑萍于本判决生效之日起七日内继续履行编号为26661-015625的《天津市房产买卖协议》,并协助原告戴超、戴长江将坐落天津市红桥区XXX园XX号楼XX门XX号房屋的所有权转移登记至原告戴超、戴长江名下,办理转移登记所产生的相关费用由原告戴超、戴长江承担。
二、原告戴超、戴长江于上述房屋办理完毕所有权转移登记手续之日起三日内,向被告祝淑萍支付房屋差价款70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元,减半收取40元,由被告祝淑萍负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年八月五日
书记员 熊剑
附本裁判文书所依据法律的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共
利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十六条?无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条?当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》
第十七条?婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。