浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浙杭民终字第3884号
上诉人（原审被告）：孙能辉，男，1964年11月16日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托代理人：李伟斌、凌辉，浙江步勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：门路，男，1980年10月23日出生，汉族，住安徽省颍上县。
上诉人孙能辉因与被上诉人门路房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年9月27日，门路与案外人罗艳平签订《商铺租赁合同》，约定罗艳平承租位于杭州市余杭区部工业园区荆岭通信设备有限公司厂房第一层门面房两间即浙大国际学院旁6、7号房屋，建筑面积110平方米，租赁期为2009年10月20日至2014年10月19日，租金70000元/年，进场签约时交付押金5000元。后案外人罗艳平因经营效益不好，退出租赁，并将承租房的装修包括向门路交付的押金5000元在内以60000元转让给孙能辉承租。
孙能辉受让后于2010年10月20日与门路签订《厂房租赁合同》，主要约定：门路承租位于杭州市余杭区部工业园区荆岭通信设备有限公司厂房第一层门面房两间即浙大国际学院旁6、7号作商铺，建筑面积110平方米，租赁期为2010年10月20日至2014年10月19日，租金70000元/年，二年内不递增，第三年开始递增8%，租金每半年一付，需提前一个月预交下半年的房租，先付后用，逾期一个月以上或未缴足累计二个月以上属违约，出租方有权单方终止合同；承租方在进场签约时一次性付清押金5000元，押金不计息，合同期满退场一个月后归还或冲付租金等费用；未经出租方同意，承租方将房屋转租或转让他人，或未按约定交纳租金以及从事违法活动，出租方有权解除合同，没收押金，并由承租方承担由此造成的一切损失；违约责任：若承租方违约，出租方有权解除合同，不退还已付租金和押金，若出租方违约，双倍返还已付租金。
与此同期，门路还向孙能辉承租位于杭州市余杭区部工业园区荆岭通信设备有限公司厂房第一层门面房即浙大国际学院旁8、9号商铺{已在（2015）杭余良民初字第366号一案中审理}、浙大国际学院旁右边第1号门面房{已在（2015）杭余良民初字第368号一案中审理}，以及荆岭通信设备有限公司厂房第三层房屋{已在（2015）杭余良民初字第367号一案中审理}。
在《厂房租赁合同》签订后，综合双方认可的租金金额（门路、孙能辉各自提交的租金支付清单）基础上，按照支付租金时间、金额，并结合其他有效证据可认定：截至2013年10月20日的租金、押金，门路依约付清，但自2013年10月20日起至2014年4月20日的半年度租金37800元应于2013年9月20日前付清，门路却于2013年9月16日支付35303元，少付2497元于2013年10月19日才付清。2013年11月6日，孙能辉以门路拖欠租金和押金为由书面通知解除租赁合同，并认可该解除通知到达之日即为出租房移交之日。门路于2015年6月19日向原审法院起诉，请求判令孙能辉赔偿门路违约损失计56700元，并返还押金5000元，本案诉讼费由孙能辉承担。后在诉讼中，门路将其诉讼请求变更为：要求判令孙能辉赔偿门路违约损失计247566元（含应退还多付租金37800元），并返还押金5000元，本案诉讼费由孙能辉承担。
原审法院另查明，孙能辉确认案外人罗艳平退出租赁，是由门路与罗艳平双方先行商定，并且在完成转让后，孙能辉才与门路直接签订了《厂房租赁合同》，孙能辉亦未向罗艳平退付押金5000元。在《厂房租赁合同》签订后，门路将承租房进行了转租。２０１２年１０月1２日，孙能辉从门路转租的另一房屋的次承租人吴根寿处收取租金64000元，其中一部分支付本案承租房的租金。本案经开庭审理，在庭审中，门路明确表示，其诉讼请求不包含承租房的装修财产；本案经多次调解无效。
原审法院认为：门路、孙能辉签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，各方应依约履行。在合同履行中，截止2013年10月20日的押金、租金，门路依约付清，但2013年10月20日至2014年4月20日的半年度租金37800元依约应于2013年9月20日前付清，门路于2013年9月16日支付了35303元，少付2497元，然而这金额至孙能辉于2013年11月6日通知解除租赁合同时，并不符合合同“逾期一个月以上或未缴足累计二个月以上属违约，出租方有权单方终止合同”约定解除条件。因此，门路主张孙能辉解除合同违约成立，孙能辉应承担违约责任，但门路主张双倍违约损失，其依据“出租方违约，双倍返还已付租金”的约定，该约定属于约定不明确，且孙能辉认为约定过高，为此，原审法院综合考虑租赁合同履行期限仅存1年，年度租金为75600元，结合门路自己提交的转租第三方的可收取同期租金为99225元，以及承租房的装修财产另行主张权利等因素，酌情确定违约金29768元。与此同时，双方认可解除通知到达之日即为承租退出并交房之日，此后时间段所收的租金额34486元（37800元-75600元÷365天×16天）以及所收押金5000元，孙能辉亦应予以退还。关于违约转租，孙能辉于２０１２年１０月1２日从次承租人吴根寿处直接收取租金以冲抵门路应付孙能辉租金，以及其自述4、5月得知转租而实际在解除通知中并未提及这一解除事由，足以证明孙能辉对门路转租是知情且认可的时间已达6个月之久，因而孙能辉以此为由解除合同的理由亦不成立。关于5000元押金交付，门路从前手罗艳平处受让包括已付押金5000元，而孙能辉也确认未退付罗艳平5000元押金，同时门路、孙能辉的《厂房租赁合同》明确约定是在进场签约时一次性付清，因而孙能辉辩称门路未付押金，缺乏充分的依据，亦违背常理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月11日判决：一、孙能辉返还门路租金34486元，于判决生效之日起十五日内付清；二、孙能辉退还门路押金5000元，于判决生效之日起十五日内付清；三、孙能辉支付门路违约金29768元，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回门路其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2544元，由门路负担1846元、孙能辉负担698元，于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，孙能辉不服，向本院提起上诉称：1、2009年9月27日，是孙能辉与案外人罗艳平签订《商铺租赁合同》，而并非门路与罗艳平签订；应该是门路受让后于2010年10月20日与孙能辉签订《厂房租赁合同》，而不是孙能辉受让后于2010年与门路签订《厂房租赁合同》；2、一审法院仅凭门路陈述和不知是否罗艳平亲笔书写的未经出庭质证且明显有利害关系的案外人罗艳平的书面证明即认定门路与罗艳平系将承租房的装修包括向孙能辉交付的（判决书认定是向门路交付明显错误）5000元押金在内以60000元转让给门路（判决书认定是转让给孙能辉明显错误）承租，实际门路与罗艳平之间的转让具体孙能辉是不清楚的，这是他们两人之间的事情，一审判决亦在另查明中确认，“孙能辉确认案外人罗艳平退出租赁，是由门路与罗艳平双方先行商定，并且在完成转让后，孙能辉才与门路直接签订了《厂房租赁合同》”，具体转让价格多少和是否包含租金都是不清楚的，即使包含租金也是与孙能辉无关的，并不能当然认为罗艳平的押金就是门路的押金了。孙能辉是没有向罗艳平退付押金5000元，但这是孙能辉与罗艳平之间的合同关系，罗艳平因自身原因不再租赁，孙能辉没收押金在情理之中。门路与孙能辉签订《厂房租赁合同》约定承租方在进场签约时应一次性付清押金5000元，这是孙能辉与门路之间的合同关系，门路应依约支付押金5000元。按照一审判决的逻辑，门路收取违法转租下家鲁奇龙的押金7500元没有退还鲁奇龙就应该退还给孙能辉了。3、一审认定“截至2013年10月20日的租金、押金门路依约付清”依据何在？孙能辉一审提交的《被告收到原告租金押金清单》和《租金押金支付及拖延时间支付表》清楚的显示，按合同约定2013年9月20日前应付租金:253400元；截至2013年11月5日结算应付租金为：219121.1元；实际租金严重拖延支付，至2013年11月5日总的实付租金为：209025.31元；截至2013年11月5日实际尚欠租金：10095.79元。何来孙能辉退还门路租金之说？一审孙能辉与门路对账明确对不起来，门路所谓的有几笔已付租金在两次诉讼中都前后矛盾，难以自圆其说，明显违反禁止反言原则，如何能采信？孙能辉和门路均认可混合支付，一审法院也认可混合支付，哪笔钱付哪个租期的合同租金是不明确的，应当按时间先后支付，一审认定依约付清生搬硬套，也没有厘清拖延支付和滞纳金的问题。4、一审认定“2012年10月12日，孙能辉从门路转租的另一房屋的次承租人吴根寿处直接收取租金64000元，其中一部分支付本案承租房的租金”不符事实。在双方纠纷前，孙能辉不知道转租事实，2012年10月12日64000元是银行入帐，并非孙能辉直接收取，孙能辉也不知道是吴根寿打入，直到双方矛盾公开化。5、孙能辉并没有说拖欠押金，而是押金的具体支付时间是有争议的。一审判决曲解孙能辉的意思表示。一审认定何来“孙能辉辨称门路未付押金，明显与事实不符”，叫人如何信服？6、一审认定解除通知到达之日即为出租房移交之日事实不清。门路向违法转租租户收取租金到2013年10月5日，在2013年11月6日收到解除函后，6、7号商铺承租户一直未向孙能辉和门路任何一方缴纳租金，在前一次起诉裁定驳回后的2014年7、8月份，孙能辉经与6、7号商铺租户沟通协商并作出租金等让步后该租户才向孙能辉继续缴付租金。门路没有将向违法转租租户收取的租金退还孙能辉，也没有将房屋交付孙能辉，在事实错误和不清无法证明孙能辉违约的基础上，一审所谓的以仅存一年转租租金差额的预期收益酌情确定违约金29768元从何而来？所谓门路自己提交的转租第三方的可收取租金是否确实依据何在，就算按此正常租赁门路的一年收益也仅仅是99225-75600＝23625元，一审认定的违约金毫无事实和法律依据。7、一审随意归纳孙能辉的答辩要点，刻意回避实质争议问题，违反相关法律规定。门路支付租金押金滞纳金主要通过银行汇款和转账支付的，租金押金滞纳金的数额、支付时间合同都是明确的，门路支付租金押金滞纳金是无障碍的。实际门路支付租金押金滞纳金都不及时且有较长时间延误的，而且是混合支付的。在前次诉讼中，门路也确认双方没有核对账目，也承认应当支付滞纳金但认为计算标准过高，对于哪一笔钱支付哪个合同哪个租期的租金、押金、滞纳金双方是不明确的，应当按约定时间先后顺序支付。门路说已支付总租金931828元，孙能辉实际只收到总额为857109元（包括押金33000元），至合同解除日门路仍结欠孙能辉部分租金和全部滞纳金的。一审对于实质争议的焦点问题刻意回避，不予理会，也未予说明是违反法律规定的。另外，一审判决之前告知了双方判决结果，门路对上诉两案抬高诉求，一审承办人也要求门路变更诉讼请求，增加了退还租金的诉讼请求。综上，1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回门路一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由门路承担。
针对孙能辉的上诉，门路答辩认为：一、关于租金未付清的问题，门路是按照约定支付的，每笔打款均有记录，只有365号案件签订合同时支付了29166元的现金，本来半年租金是35000元，但因为门路是从罗艳平处转租而来，罗艳平房租支付至2010年10月20日，转租时其已经拖欠了半个月左右房租，三方协商时孙能辉免去了罗艳平半个月的房租，也免去了门路半个月的房租，所以门路支付了29166元现金，没有开具收据，后来支付的租金均有打款凭证。二、对孙能辉上诉称店铺转让、转租的情况其不清楚的问题，门路共与孙能辉签订了四份合同，包括五间店面和一间宾馆，门路没有经营过，都是转租给别人的，孙能辉是清楚的，水电费均是孙能辉亲自去收的，之间也因为租金的问题发生过很多矛盾。三、对孙能辉称门路收取次承租人的押金未退，押金应退给孙能辉的问题，因为次承租人还拖欠门路款项，所以是门路与次承租人之间的纠纷，与孙能辉无关。四、对孙能辉称门路未按时缴纳租金产生的滞纳金问题，因为每次缴纳房租都是与孙能辉协商的，即使晚支付也是孙能辉同意的，所以不存在滞纳金的问题。孙能辉提出其不知道罗艳平转租给门路的事实，但一审时孙能辉承认门路是从罗艳平处转让而来的，也承认押金未退还罗艳平，是直接转给门路的。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实，除了“2009年9月27日，门路与案外人罗艳平签订《商铺租赁合同》”应为“2009年9月27日，孙能辉与案外人罗艳平签订《商铺租赁合同》”、“后案外人罗艳平因经营效益不好，退出租赁，并将承租房的装修包括向门路交付的押金5000元在内以60000元转让给孙能辉承租”应为“后案外人罗艳平因经营效益不好，退出租赁，并将承租房的装修包括向孙能辉交付的押金5000元在内以60000元转让给门路承租”、“孙能辉受让后于2010年10月20日与门路签订《厂房租赁合同》”应为“门路受让后于2010年10月20日与孙能辉签订《厂房租赁合同》”之外，其他与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于5000元押金的问题。孙能辉与案外人罗艳平签订《商铺租赁合同》后收取了罗艳平押金5000元，而罗艳平后因经营效益不好，将涉案房屋承租的相应权利义务包括上述5000元押金在内转让给门路，本案一审审理过程中，孙能辉也明确在罗艳平退出租赁时并未将上述押金返还给罗艳平，故原审法院判令孙能辉向门路退还上述押金具有法律和事实依据，并无不当。关于租金支付的问题。因包含本案案涉房屋在内，门路与孙能辉之间存在多个租赁合同，且付款方式系混合支付，现有证据也未表明双方在合同履行期间存在租金支付的争议，原审法院根据双方提交的租金支付清单上租金的支付时间、金额，结合合同的履行情况以及其他有效证据认定截至2013年10月20日的租金、押金，门路已依约付清并无不当。关于转租的问题，根据原审中孙能辉的自认，其于2013年4、5月份开始知道门路背离合同转租经营牟利的事实，结合《解除租房合同告知函》的内容，原审法院认定孙能辉对门路转租是知情且认可的时间已达6个月之久，以此为由解除合同的理由不能成立并无不当。关于合同解除后房屋交付时间的问题。孙能辉原审中自认2013年11月6日可视为6、7号商铺租赁房屋解除后的实际交付时间，其上诉再以此认为原审认定事实不清，本院不予采信。合同解除后，孙能辉收取的之后的租金应当予以返还。关于违约责任问题。根据原审查明的事实，门路自2013年10月20日起至2014年4月20日的半年度租金37800元应于2013年9月20日前付清，但却仅于2013年9月16日支付35303元，于2013年10月19日付清剩余的2497元。对于门路约定时间内少付的2497元，在孙能辉于2013年11月6日通知解除合同时，尚不符合双方约定的解除条件，因此，原审法院认定孙能辉提前解除合同违约的处理当属正确。至于违约金的数额，原审法院斟酌双方的约定、合同的履行情况等因素，依据孙能辉的关于违约金过高的抗辩，酌情确定为29768元尚属合理。综上，孙能辉的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1531元，由上诉人孙能辉负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年六月六日
书 记 员 王 颖
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