上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第37298号
原告黎客来，男，1982年5月16日生，汉族，住上海市杨浦区。原告焦亚芳，女，1981年2月28日生，汉族，住河南省汝州市。上述两原告的共同委托代理人谢冬，上海君澜律师事务所律师。被告高庆元，男，1956年7月3日生，汉族，住上海市杨浦区。本院在审理原告黎客来、焦亚芳诉被告高庆元房屋买卖合同纠纷一案过程中，本院于2015年10月14日立案受理后，本案依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告黎客来和两原告的共同委托代理人谢冬，被告高庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎客来、焦亚芳诉称，2014年9月29日，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定由被告将其所有的位于上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给两原告，房屋总价款130万元(人民币，以下币种相同)，分两次支付，首付40万元，贷款支付90万元。合同签订后，原告按约支付了首付款40万元，也通过银行办理了贷款手续，被告按约在2014年10月31日前将房屋交付给了原告，原告入住并进行了装修。2014年12月31日，双方至交易中心办理过户手续并等待领取新产证，之后原告被交易中心通知，由于被告家庭内部争议致使房屋被冻结，不能办理产权过户。原告认为，由于被告的房屋存在权属争议，被告已经构成违约，应承担违约责任，故诉请：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款40万元；3、被告支付原告违约金266,000元；4、被告赔偿原告装修损失86,948元。被告高庆元辩称，被告在卖房当时并没有欺骗原告，之后通过公证委托中介，也不存在隐瞒原告的情况；同意解除买卖合同，同意返还购房款40万元，但不同意支付违约金、装修赔偿。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积88.77平方米。2014年4月15日，被告高庆元与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，约定被征收房屋价值补偿款为1,241,865.65元、居住困难户增加货币补偿款为1,211,134.35元、搬家补助费500元、家用设施迁移费2,440元、全部选择外区房屋产权调换补贴150,000元、基地奖30,000元。居住困难户认定人员为原、被告十人。高庆元选择房屋产权调换方式进行补偿，共取得系争房屋在内的6套产权调换房屋。2014年9月17日，系争房屋权利人登记为高庆元。2014年4月1日，黎客来、高庆元签订《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》一份，但合同中未约定具体价款和支付方式。同日，高庆元向黎客来出具“首付款收据”，言明收到黎客来支付的系争房屋的首付款40万元。2014年9月24日，被告高庆元及案外人马某某(高庆元之妻)通过公证形式，授权委托案外人胡某代为办理就系争房屋签订买卖合同、收取房款等。2014年9月29日，两原告作为买受人，案外人胡某作为卖售人(被告)的代理人，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将系争房屋转让给两原告，转让价款130万元，并约定在2014年12月31日前向房产交易中心办理过户手续。该合同10.3条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之拾计算，违约金按合同第4和6条约定的应当交付之日起到实际交付日止，逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同，若如此，甲方应承担总价款20%的赔偿责任。该合同补充条款(一)第10条约定，任何一方未按合同约定全面履行，且逾期达15日的，则甲方应按合同第10.3条约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第9.3条约定违约金比例承担违约责任。该合同附件三中约定，乙方于2014年9月29日签订合同当日支付40万元(含定金2万元)，双方至交易中心出具乙方为权利人的产证后7日内，乙方支付90万元。2014年11月17日，上海市浦东新区房地产交易中心出具系争房屋的登记收件收据。2014年12月4日，上海市浦东新区房地产登记处出具“不予登记告知书”，告知系争房屋因存在“法律、行政法规规定不予登记的其他情形”，故不予登记。另查明，2014年11月28日，上海市杨浦区人民法院受理(2014)杨民四(民)初字第3913号蒋燕燕、高琪馨与高庆元、高翔等共有物分割纠纷一案。2014年12月2日，上海市杨浦区人民法院查封了系争房屋，查封期限自2014年12月2日起至2016年12月1日止。2015年5月4日，上海市杨浦区人民法院判决系争房屋归案外人蒋燕燕、高琪馨和高翔所有等。嗣后，蒋燕燕、高琪馨不服，提起上诉。2015年9月1日，上海市第二中级人民法院以(2015)沪二中民二(民)终字第1559号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，蒋燕燕、高琪馨申请执行，杨浦法院以(2015)杨执字第3291号予以立案。2015年10月20日，上海市杨浦区人民法院出具执行裁定书，裁定系争房屋归蒋燕燕、高琪馨和高翔所有。2015年12月10日，上海市杨浦区人民法院出具执行裁定书，驳回黎客来、焦亚芳提出的执行异议。审理中，原告向法庭提供了入住资料、装修合同、收据、发票若干，证明其入住房屋后对房屋进行了装修。被告对入住资料无异议，对装修合同及收据等表示并不清楚。经法庭释明后，原告坚持不对装修损失进行鉴定，要求法院予以酌定。同时，被告表示，合同解除后要求原告返还房屋，原告表示同意。以上事实由房地产登记簿、《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》、《上海市房地产买卖合同》、公证书、(2014)杨民四(民)初字第3913号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第1559号民事判决书、(2015)杨执字第3291号民事裁定书等予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。现系争房屋经另案被判归案外人所有，并处于司法查封状态，原告要求解除合同符合合同约定，对此诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求返还房价款40万元，被告亦同意返还，对此本院予以确认；因导致原、被告双方合同解除的过错责任在被告，原告要求被告支付合同违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，被告要求原告返还房屋，原告予以同意，本院予以准许。对于装修损失，虽然系被告违约解除合同造成，但已经涵盖在违约金中，加上原告未能充分举证证明，本院难以认定上列损失金额已经超过了违约金的数额，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎客来、焦亚芳与被告高庆元于2014年9月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，原告黎客来、焦亚芳应于本判决生效之日起十日将位于上海市浦东新区新城镇申江南路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还给被告高庆元；二、被告高庆元应于本判决生效之日起十日内返还原告黎客来、焦亚芳房价款40万元；三、被告高庆元应于本判决生效之日起十日内支付原告黎客来、焦亚芳违约金26.6万元；四、驳回原告黎客来、焦亚芳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，财产保全费5,000元，合计22,400元，由被告高庆元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年四月十二日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。