天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5597号
上诉人(原审原告):魏印,男,1976年8月1日出生,汉族,天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆个体工商户,住天津市宝坻区。
被上诉人(原审被告):张树芳,男,1958年2月3日出生,汉族,廊坊机械厂退休工人,住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人:张志超(系张树芳之子),住天津市宝坻区。
上诉人魏印因与被上诉人张树芳租赁合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院(2016)津0115民初5296号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
魏印上诉请求:依法撤销一审判决,将本案发回重审或者改判被上诉人返还其拆迁补偿款及未到期房租共计244000元(拆迁补偿款200000元+上半年营运损失50000元-未到期的房租6000元),并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由:1、上诉人主张的拆迁补偿款包括但不限于在涉诉房屋内建造的彩钢房、停产停业损失、临时安置费、拆迁费、装饰装修补偿等费用,且上诉人主张的这些费用均有法律依据。2、涉案房屋院落内建造的彩钢房被认定为违章建筑,没有法律依据。3、一审判决认定涉案彩钢房已经建成即为被上诉人所有,是对租赁合同本意的曲解,明显偏袒被上诉人,有失公允。4、一审法院在审理过程中程序不当。
张树芳辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持一审判决。事实和理由:依据双方当事人签订的合同,彩钢房及彩钢房内的装饰装修均应该归其所有,故上诉人无权主张任何权利。
魏印向一审法院起诉请求:1、张树芳返还其拆迁补偿款及未到期房租合计250000元(以法院调取的最终数额为准)。2、本案诉讼费由张树芳负担。
一审法院认定事实:双方当事人于2011年8月27日续订《房屋租赁协议》一份,内容为:“甲方(出租方)张树芳,乙方(租赁方)魏印,一、甲方将坐落于城关镇南三路东段路南的五间正房(带背房)、三间厢房和院落租赁给乙方使用。经甲乙双方协商乙方同意将甲方院落全部盖满房子,将为甲方所有,如果乙方不履行将甲方的院落盖满房子,乙方将赔付甲方50000元。二、租赁期限五年,五年期间如果国家征地或拆迁甲方不负责乙方所有损失,甲方不退还乙方余下的房租(注该条款魏印、张树芳已确认删除);三、2011年11月1日至2016年11月1日止乙方将五年的房租全部交齐租金70000元,五年租期满为止;四、乙方在租赁期间有权在屋内装潢,但拆迁后的东西和改造后的东西都属于甲方所有,与乙方没有任何关系,经营中需要房屋主体结构改变应甲乙双方协商。五、上述条款甲乙双方必须遵守,如有一方违约,应向对方支付违约金50000元。六、此协议一式两份,甲乙双方各执一份,自双方签字后生效”。上述协议签订后,魏印按照合同约定交纳五年租金70000元,并在未经过相关部门许可的情况下在涉诉房屋,即天津市宝坻区钰华街道前槐树村4排10号院落内建造了彩钢房,继续经营天津市宝坻区渭津源老北京炸酱面馆。
另查,因本地区实施城中村和平房宿舍搬迁改造,2016年3月27日,张树芳之子张志超作为乙方,天津市欣鼎城市建设有限公司作为甲方,天津市宝坻区钰华街道办事处作为丙方,三方就涉案房屋在内的被置换房屋签订《宝坻新城前槐树村房屋置换协议书》一份,约定自2016年3月27日(签订置换协议之日)起,乙方房屋所有权归甲方所有,甲方有权进行处置,被置换人与经营人为房屋租赁关系的,由被置换人自行解除租赁关系后,置换人方可按规定给予被置换人补偿安置。此外,该协议还对三方其他权利义务进行了约定。2016年6月21日,因涉诉房屋涉及拆迁,魏印从涉诉房屋搬走。再查,根据《宝坻新城城中村房屋搬迁改造实施方案》之规定,拆迁违章建筑(包括宅基地使用范围内未经批准的建构筑物)和超过批准期限的临时建筑,不予补偿,其中附着物的确认及补偿按照被置换人用地范围内附属建筑物以外的地上物,以现场勘查、清点、登记确认为准,按有关部门规定价格给予补偿。一审法院依据魏印申请向天津市宝坻区钰华街道办事处调取的涉诉房屋拆迁补偿材料中调查日期为2015年5月12日的企业基本情况统计表载明,企业名称为老北京炸酱面馆,负责人为魏印,税务登记证号为12022419760801535X,其中调查财产一栏均未填写,负责人处由魏印签字捺印。一审庭审中,魏印陈述,因涉诉房屋涉及搬迁改造,天津市宝坻区钰华街道办事处工作人员多次找到魏印,经协商,魏印领取“搬迁费”40000元后,于2016年6月21日从涉诉房屋处搬走;魏印起诉要求未到期房租自2016年6月7日至2016年11月1日,按照年租金14000元计算,主张拆迁补偿款系魏印在涉诉房屋院内建造彩钢房及装饰装修因政府拆迁应得的拆迁补偿款。一审法院认为,双方经协商一致签订的《房屋租赁协议》内容不违反法律的强制性规定,是合法有效的,双方本应按照合同约定适当履行。但本案双方在履行合同过程中,张树芳因涉诉房屋属于本地区实施搬迁改造计划范围而于2016年3月27日与政府部门及第三人天津市欣鼎城市建设有限公司签订拆迁置换协议,魏印作为涉诉房屋的承租方亦经与政府部门协商于2016年6月21日腾出涉诉房屋,合同事实上非因双方当事人的原因已经解除。现魏印以租赁合同纠纷为由要求张树芳返还未到期房租及其应得的拆迁补偿款。对于魏印要求的自2016年6月7日至2016年11月1日(147天),按照年租金14000元计算得出的租金5638.36元(注:计算方式为147天÷365天×14000元=5638.36元),张树芳在一审庭审中当庭表示同意退还,一审法院予以确认。对于魏印要求的张树芳返还其拆迁补偿款问题系本案的焦点问题,对此,一审法院认为,魏印在与张树芳签订《房屋租赁协议》后按照合同约定在涉诉房屋院落建造了部分彩钢房并对涉诉房屋进行了装饰装修,此为魏印主张张树芳返还拆迁补偿款之事实基础,而如果魏印诉请成立的话,应当同时满足两个条件:一、魏印所建彩钢房及装饰装修按本地区拆迁政策规定得到了拆迁补偿款;二、上述拆迁补偿款应该由魏印取得而实际上由张树芳领取。下面,具体评析如下。首先,魏印在涉诉房屋院落内虽经与张树芳协商并经张树芳同意修建了彩钢房,但未经过相关部门审批,应属于违章建筑。根据《宝坻新城城中村房屋搬迁改造实施方案》第四条“拆迁违章建筑(包括宅基地使用范围内未经批准的建构筑物)和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,给予适当补偿,但批准时明确不予补偿的除外”之规定,按本地区拆迁政策,魏印在涉诉房屋院落内违规建造的彩钢房应不予拆迁补偿。与此相对应的是,在天津市宝坻区钰华街道办事处于2015年5月12日对魏印租赁涉诉房屋经营的老北京炸酱面馆进行勘查、清点、登记确认时制作的经过魏印确认的企业基本情况统计表亦未载明魏印经营的老北京炸酱面馆存在可以领取拆迁补偿款的附着物。其次,根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条及第四条的约定,魏印在涉诉房屋院落所建彩钢房将为张树芳所有,且魏印在租赁期间有权在屋内装潢,但拆迁后的东西和改造后的东西都属于张树芳所有,与魏印没有任何关系。据此可以看出,本案双方当事人在2011年8月27日签订《房屋租赁协议》已预见在合同履行期间中可能出现的政府拆迁情况,并对此进行了“拆迁后的东西和改造后的东西都属于张树芳所有,与魏印没有任何关系”的约定,故即使魏印在涉诉房屋院落所建彩钢房及装饰装修存在拆迁补偿款的情况下,也应属于张树芳所有,魏印无权主张。第三、一审庭审中,魏印主张双方签订的《房屋租赁协议》中约定的其所建彩钢房将为张树芳所有的意思系租赁期满以后才归张树芳所有,现租赁期限尚未届满,故彩钢房的拆迁补偿款应属于魏印所有;张树芳辩称《房屋租赁协议》并未写明租赁期限届满后归张树芳所有,故魏印所建彩钢房应系建完之后归张树芳所有;对此,双方均未提供证据予以证实。一审法院认为,魏印自述修建彩钢房共计支出二十余万元,即使按照魏印所述租赁期限满所建彩钢房归张树芳所有,而因政府拆迁原因魏印自2016年6月21日自涉诉房屋腾出,双方当事人对于合同的解除并无过错,剩余租赁期限不足5个月。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担”之规定,根据公平原则,按照“年限均摊法”,魏印所建彩钢房剩余价值不足20000元。一审庭审中,魏印认可其已从政府部门领取“拆迁费”40000元,足以弥补其相应损失。综上,魏印要求张树芳返还其拆迁补偿款之诉请,依据不足,一审法院不予支持。案经调解未果,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第一款第(五)项,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:“一、被告张树芳于本判决生效后十日内返还原告魏印租赁费5638.36元;二、驳回原告魏印的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元,已减半收取2525元(原告预交),由原告负担2000元,被告负担525元(被告应负担部分给付原告,于判决生效后十日内执行)。”
本院二审期间,双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议,本院予以确认。
本院认为,关于拆迁补偿款的问题。第一,根据天津市宝坻区实施城中村和平房宿舍搬迁改造的政策,拆迁补偿款的发放对象是在拆迁改造区域中享有房屋所有权的人或者户籍在拆迁改造区域内的人,上诉人魏印的户口既不在拆迁区域内且其也没有拆迁区域内的房屋权属证明,故上诉人魏印要求拆迁补偿款没有政策依据。第二,天津市宝坻区钰华街道办事处曾对拆迁前的涉诉房屋的建构筑物状况绘制图表,该图表显示获得拆迁补偿的彩钢房仅为房2和房5,现上诉人魏印主张其所盖的彩钢房是图表中的房2、房3及房2房3之间的空白部分,但是其提交的证据并不足以证明该主张,且房3在图表中标注为砖木房并非彩钢房,结合天津市宝坻区钰华街道办事处对上诉人魏印租赁涉诉房屋经营的老北京炸酱面馆勘查后,制作的经上诉人魏印确认的企业基本情况统计表的记载,本院认为,上诉人魏印的该项主张没有事实依据,不予采信。综合考虑到上诉人魏印搬迁时,剩余租赁期限已不足5个月,其领取的40000元小企业搬倒费足以弥补其损失,故本院认为,上诉人魏印提出的拆迁补偿款主张理据不足,本院不予支持。关于停产停业损失的问题,上诉人魏印提交的证据并不足以证明其停产停业的损失,本院亦不予支持。综上所述,上诉人魏印的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
案件受理费4960元,由魏印负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 于 浩
代理审判员 张 璇
二○二○一六年十一月二十八日
书 记 员 姜腾飞
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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