四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终279号
上诉人（原审原告）：文秀清，女，1964年6月26日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：谭合清，男，1960年12月25日出生，汉族。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘羽，女，1981年7月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：潘永贵（潘羽之父）。
委托诉讼代理人：蒋明武，遂宁市船山区凯旋法律服务所法律工作者。
原审第三人：遂宁市富鑫建筑工程有限公司，住所地四川省遂宁市船山区创新工业园区明星大道。
法定代表人：姜平，该单位总经理。
委托诉讼代理人：唐坤利，四川明谐律师事务所律师。
原审第三人：遂宁市经济技术开发区管理委员会，住所地四川省遂宁市明月路65号。
法定代表人：黄远新，该单位主任。
委托诉讼代理人：敬小菊，四川浩典律师事务所律师。
上诉人文秀清、谭合清因与被上诉人潘羽及原审第三人遂宁市富鑫建筑工程有限公司（以下简称富鑫公司）、遂宁市经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）排除妨害纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文秀清、谭合清及其共同的委托诉讼代理人许明荣，被上诉人潘羽的委托诉讼代理人潘永贵、蒋明武，原审第三人富鑫公司的委托诉讼代理人唐坤利，原审第三人开发区管委会的委托诉讼代理人敬小菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文秀清、谭合清上诉请求：撤销原判，改判上诉人对南津商城底楼（5号房）营业房人行、消防通道享有使用、收益及物权请求权等共有权利；判令被上诉人停止占用“南津商城”底楼（5号房）人行、消防通道；要求被上诉人立即排除妨害，恢复人行、消防通道原状；判令被上诉人与第三人所签房屋买卖合同无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人通过聚鑫拍卖公司拍卖取得的“南津商城”二层房屋（房权证城区字第××、Ａ0××68号）按照初始规划设计为营业用房，被上诉人现占有的编号为5号的房屋从房屋设计到上诉人拍卖取得二层营业房时均是作为二层营业房的楼梯间及人行、防火疏散通道；2.依据聚鑫拍卖公司特别规定载明的情况，拍卖房屋均以其现状进行拍卖，上诉人在拍卖方带领下对拍卖房屋进行实地查看时，5号房屋确实作为二层营业房的人行、消防通道在使用，且与房屋设计、规划图纸标示的5号房屋为楼梯间相一致；3.南强供销社将该楼梯间（编号为5号房屋）非法出售给被上诉人，该买卖行为无效，自始不受法律保护，后被上诉人取得的房屋产权证已被法院生效判决予以了撤销，故被上诉人不再对5号房屋享有所有权；4.被上诉人在购买5号房屋后，将楼梯间、消防通道据为己有，并在行政诉讼审理及判决后进一步采取侵权行为，用铁门焊接封堵二层楼梯口，在楼梯通道内做隔墙封堵上楼通道，最后将5号房屋内的楼梯强行割断并搬进大量易燃建材进行经营，严重侵害了上诉人的合法权益。
潘羽辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.被上诉人通过公开拍卖方式取得了“南津商城”底楼5号房屋，其割断5号房屋内的楼梯是行使自己的合法权利，并未实施侵害行为；2.被上诉人购得5号房屋的时间早于上诉人拍卖取得二层房屋的时间，上诉人在购买二层房屋时对于底层5号房屋已被出售给他人的事实是知晓并认可的，因此产生的损失及风险应由其自行承担；3.上诉人所购二层房屋按照其购买价格应属于住房，且其主张5号房屋为通道却未支付公摊面积的费用，该商城两侧仍有其他通道可以通往二层房屋，并未影响其正常使用。
富鑫公司述称，富鑫公司不是本案适格主体，其与被上诉人没有签订买卖协议，被上诉人是与南强供销社签订的房屋买卖协议。请求驳回上诉，维持原判。
开发区管委会述称，开发区管委会不是本案适格主体，其没有和被上诉人签订合同，被上诉人是与南强供销社签订的买卖合同，具体由谁承接供销社的权利、义务不明确。
文秀清、谭合清向一审法院起诉请求：1.判令原告对南津商城底楼（5号房屋）营业房人行、消防通道享有使用、收益及物权请求权等共有权利；2.判令被告停止占用“南津商城”底楼（5号房屋）人行、消防通道；3.判令被告立即排除妨害，恢复人行、消防通道原状；4.判令被告与第三人所签房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：“南津商城”（共九层）位于遂宁市××××路，建设单位为原遂宁南强供销股份合作社（以下简称南强供销社），该商城一、二楼规划为商业用房，底层5号房屋为一楼通往二楼的楼梯通道（大通道），商城左右两侧各有一个通往二楼的楼梯通道。1997年9月，原遂宁市中区建筑规划设计所对原图纸中现一楼5号房位置作出设计变更，将原来设计的一、二楼之间的自动扶梯（电梯）取消，改为整体现浇楼梯，其余未作变动。1999年7月1日竣工并经验收合格。2001年10月，经南强供销社申请，遂宁市房管局对商场整体进行了初始登记。2003年6月，遂宁市房管局为南强供销社颁发了遂宁市房权证城区字第××号房屋所有权证，范围为该商场底层2至8号（由北向东），建筑面积580.15平方米，设计用途为营业。2004年10月，遂宁市盈信拍卖有限公司接受南强供销社的委托对“南津商城”底层包括5号房屋在内的部分营业房进行拍卖，被告潘羽通过竞买取得了5号营业房。2005年7月，遂宁市房管局为潘羽颁发了5号营业房的房屋所有权证（即遂宁市城区字第AXX号）。此后，潘羽在该商铺经营建材生意。因南强供销社在中国农业银行遂宁市分行（以下简称市农行）有贷款300万元本息无法归还，借贷双方签订以资抵债协议书，将“南津商城”底层两间营业房及第二层全部抵偿给市农行。2007年8月3日，遂宁市聚鑫拍卖有限公司受托拍卖抵偿给市农行位于“南津商城”的房屋。拍卖资料备注栏载明：“尚未办理房屋所有权证和土地使用权证，土地性质为划拨。现有资料有南强供销股份合作社与农行遂宁市分行签订的以资抵债协议书复印件。特别提示：中间大通道已被出售，现仅有两边侧通道。”同日，原告文秀清、谭合清（系夫妻关系）以109万元拍得。2007年9月，遂宁市房管局向文秀清、谭合清分别颁发了遂宁市房权证城区字第××、Ａ0××68号房屋所有权证，建筑面积分别为575.83平方米、528.03平方米。因潘羽在底层5号房屋经营建材，二原告无法通过大通道上楼，致使二楼营业房长期闲置。二原告遂以市房管局为被告、潘羽为第三人向四川省遂宁市船山区人民法院提起行政诉讼。2009年4月27日，四川省遂宁市中级人民法院作出终审判决，撤销了市房管局颁发给潘羽的房屋所有权证。后潘羽向四川省高级人民法院申诉，经该院复查，其申诉被驳回，仍维持原判决。潘羽之父潘永贵遂雇人将5号房内现浇混凝土楼梯割断，南津路派出所出警并现场取证。2013年8月1日和9月4日，遂宁市房管局公告了潘羽持有的遂宁市城区字第Axx号房屋所有权证作废。后二原告与被告多次协商搬出5号房屋未果。另查明，潘羽买卖合同的相对方为遂宁市市中区供销社改制工作领导小组南强工作组，目前工作组已不存在。2002年4月26日，中国共产党遂宁市委员会、遂宁市人民政府以遂委【2002】33号文件《关于将市中区南强镇及南师路、段家店居委会委托创新工业园区管委会管理的通知》，确定将南强镇及南津路街道办事处所属的段家店居委会、南师路居委会的行政管理权委托给创新工业园区管委会（以下简称工业园区管委会）管理。遂宁经济技术开发区升级为国家级开发区以后，工业园区管委会划归开发区管委会管理。原告申请追加富鑫公司、开发区管委会参加诉讼后，一审法院曾责令追加的当事人以及四川盈信天地拍卖有限公司就其与改制工作组之间的关系举证。逾期后，各方均未举证。在开庭审理中，原告认为原南强供销社与被告签订的《房屋买卖协议》无效，自始不受法律保护，被告侵占、改变消防通道用途的行为非法；被告非法拆除楼梯间，改变其通行、消防功能的行为对原告构成侵权，并持续至今；5号房屋系该栋建筑的共有部分，原告对该共有部分享有共有和共同管理的权利；拍卖提示“中间大道已被出售，现仅有两边侧通道”的内容违法，不受保护。被告认为潘羽与供销社的买卖合同是公开拍卖取得，合法有效；被告潘羽租赁、买卖在先，占有、使用在先；原告明知5号房屋作为消防大通道已出售而购买二楼营业房，潘羽的行为没有侵权；原告的营业房没有公摊5号楼梯间的面积。第三人富鑫公司、开发区管委会均认为自己不是适格主体，要求驳回原告对第三人的诉讼请求。一审法院认为，首先，被告潘羽通过拍卖取得“南津商城”5号房屋在先，原告通过拍卖取得该商城第二层房屋在后，且原告在参拍时，拍卖机构已明确告知“中间的大通道已出售，仅有两边侧通道”的事实，原告接受该瑕疵而选择购买，即已认可和接受二楼商城没有消防大通道，对其经营可能产生影响的法律后果。其次，原南强供销社在出售前变更了底层5号房屋的规划用途，该行为违反了法律、法规的禁止性规定，已经法院生效判决所确认，但被告基于买卖合同支付了相应的对价，其损失应当得到弥补。再次，作为潘羽房屋出卖人的南强供销社改制组消灭以后，原告追加了第三人富鑫公司、开发区管委会，从审理查明看，无证据证明它们属于潘羽买卖合同权利、义务的继受人。被告亦通过起诉等途径主张返还并赔偿，但因无法查找合同权利、义务的继受人而无法实现自己的权利。最后，被告潘羽买受的房屋权属虽已被撤销登记，仅丧失对抗第三人的法律效力，不改变被告基于买卖合同占有的事实，在其占有未经人民法院判决返还前，其占有合法。综上，原告在购买二楼营业房前，作为商场底层的大通道已出售，该出售行为系出卖人改变规划用途的情况下的无效行为。但因出卖人死亡，且无合法的权利、义务继受人，致使被告无法主张权利，如判令被告腾退并恢复原状，将极大地损害被告的利益。为充分发挥物的效用，原、被告应按照公平合理、等价有偿的原则友好协商，力争早日平息纷争。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回文秀清、谭合清的诉讼请求。本案受理费人民币500元，由文秀清、谭合清负担。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人文秀清、谭合清通过拍卖取得的“南津商城”二层房屋若作为营业房使用，必然要以位于该商城底楼5号房屋内的楼梯作为唯一的消防通道，而原南强供销社将原属其所有的南津商城底楼通往二层的大通道作为营业房（即5号房屋）卖予被上诉人潘羽，是引发上诉人与被上诉人一系列纠纷的起因。依据双方当事人的诉辩意见，现对本案争议焦点评析如下：
一、上诉人文秀清、谭合清是否对“南津商城”二层营业房享有要求他人排除妨害的物上请求权？物权人对于妨害物权或者可能妨害物权的行为，可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，上诉人文秀清、谭合清通过拍卖的方式取得市农行在南津商城的二层房屋，并办理了房屋所有权证，该房屋所有权证上载明其房屋设计用途为营业用房。上诉人作为“南津商城”的业主，依法对其购得的南津商城二层房屋的专有部分享有所有权，并对该建筑物专有部分以外的共有部分享有共有及依照法律、法规和管理公约的规定与其他业主共同管理的权利，对于妨害其物权或者可能妨害物权的行为可以请求排除妨害。
二、上诉人对于5号房屋内通往二层营业房的楼梯及通道是否享有业主的共有权？遂宁市船山公安消防大队在其作出的遂船公消审（2008）第118号《遂宁市公安局船山分局建筑工程消防设计审核意见书》中认定5号商铺内的楼梯为消防通道。本院在（2009）遂中行终字第001号行政判决书中认定“5号房所处的位置规划批准设计用途是南津商城一楼通往二楼的楼梯通道和可用于一、二楼之间防火的疏散通道，且在现实中亦一直都是作为楼梯在使用，应属于该一、二楼商城的附属设施”，该判决现已生效。故可以认定，位于5号房屋内通往二层房屋的楼梯，应属于建筑物的共有部分，归业主共有。
三、被上诉人将位于5号房屋内的现浇混凝土楼梯割断的行为是否已对上诉人依法行使其二层营业房的物权造成了妨害？依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效。被上诉人将楼梯予以拆除，致使上诉人无法通过该楼梯通往二层房屋，并致该楼梯作为二层营业用房唯一消防通道的功能丧失，其行为已侵害了上诉人的合法权益。
四、被上诉人对于5号房屋行使的占有行为是否可以对抗上诉人行使其对二层营业房的物权？被上诉人基于其与南强供销社所签订的买卖合同对5号房屋行使占有，虽其取得的5号房屋的房屋所有权证因房管部门将具有消防通道功能的5号房屋登记为独立营业用房改变了该房屋的性质和用途，致使该房屋所有权证被撤销，但不能得出该买卖合同无效的结论，且不论买卖合同最终是否被确认无效，该占有均为基于债权合同的占有，仍然是一种有权占有。依据债权性占有所具有的对抗性，原物权人不得向占有人行使返还原物的请求权，但依据债权的相对性，该占有仅对债的当事人构成有权占有，相对于上诉人则属于无权占有，被上诉人行使其对5号房屋的占有不得损害他人依法享有的所有权，被上诉人对于5号房屋的占有不具有阻却上诉人行使其对二层营业房所有权的效力。
五、上诉人购买其二层营业房的拍卖资料显示“中间大道已被出售，现仅有两边侧通道”的内容，是否可以推定上诉人已认可和接受二楼商城没有消防大通道，对其经营可能产生影响的法律后果？南强供销社将楼梯间作为营业房卖予被上诉人的行为违法已由生效判决予以确认，且从该约定本身来讲，该通道已被出售并未改变其作为人行及消防通道的使用功能，且在上诉人购买二层房屋时，5号房屋内的楼梯仍然是作为通道在使用。现被上诉人拆除楼梯的行为彻底改变了其通道的使用功能，且上诉人知晓中间大通道已被出售对其经营可能产生影响的法律后果与上诉人所主张的被上诉人非法拆除楼梯，改变其通行、消防功能的加害行为系不同的法律关系。
六、关于原判认为被上诉人基于买卖合同支付了相应的对价，其损失应当得到弥补及被上诉人因无法查找合同权利、义务的继受人而无法实现自己权利的问题？与被上诉人签订买卖合同的相对人南强供销社虽因改制而消灭其主体身份，但并非自然人死亡后无继承人的情况，被上诉人对于其因不能取得5号房屋所有权的损失可以通过向其买卖合同的相对人南强供销社或其权利义务的继受人另行主张，其因不能基于买卖合同行使对5号房屋的占有权利所遭受的损失可以依法向赔偿或补偿义务人主张。若被上诉人怠于向买卖合同的相对人主张其合同权利，其因合同目的不能实现的风险将转嫁至上诉人，上诉人基于其拍卖取得的二层营业用房的所有权将无法实现。
综上所述，对于上诉人请求判令被上诉人停止占用南津商城底层5号房屋的人行、消防通道并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初56号民事判决；
二、潘羽立即停止占用位于“南津商城”底层5号房屋内的人行、消防通道并恢复通道原状。
一审案件受理费250元，由潘羽负担。二审案件受理费500元，由潘羽负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭生斌
审判员 唐克洪
审判员 杨怡伶
二〇一七年六月二十三日
书记员 肖 敏