上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第14967号
原告陆肖克，男，1974年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王倞婧，上海明庭律师事务所律师。被告丁重光，男，1990年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆肖克与被告丁重光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2015年6月4日、12月23日、2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告陆肖克及委托代理人王倞婧到庭参加诉讼。被告丁重光第一、二次到庭参加诉讼，第三次庭审经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)室内恢复原状所需费用进行审计。本案现已审理终结。原告陆肖克诉称，原告与王伟红系夫妻，是系争房屋的产权人。2014年7月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(建筑面积97.62平方米)出租给被告，租期自2014年9月15日至2016年9月14日，租金以三个月为一期支付。合同还约定被告在租赁期内不得转租、装修房屋，如转租或装修房屋均需征得原告的书面同意。2014年9月14日，原告按约向被告交房。但被告在支付两期租金后，未继续支付租金。2015年3月9日，原告至系争房屋发现被告未经原告同意擅自将系争房屋转租给他人并允许他人对房屋进行装修，导致房屋遭到严重破坏。在与被告协商未成的情况下，为避免房屋被进一步破坏，原告于2015年4月5日更换了系争房屋的门锁，收回房屋。原告认为，被告擅自转租及装修的行为已构成严重违约，故提起诉讼，要求：1、判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除；2、判令被告支付房屋租金人民币(以下币种相同)2,800元(自2015年3月15日至2015年4月5日，4,200元/月)；3、判令被告支付解约违约金4,200元；4、判令被告赔偿原告房屋室内恢复原状所需要的费用45,110元；5、判令被告赔偿原告房屋租金损失(按租金4,200元每个月的标准赔偿，2015年4月6日-判决生效之日，判决生效之日起至房屋可正常使用之日止计6个月，包括清理房屋内可拆除垃圾期间，房屋恢复原状期间及房屋装修完毕后通风期间)；6、判令被告支付本案的审价费1,500元；7、本案受理费由被告承担。被告丁重光辩称，《房屋租赁合同》签订后，原告于2014年9月15日将系争房屋交付被告，原告交付给被告的系争房屋是毛坯房，就是原告所述的现状。2015年3月10日，原、被告至中介处协商，当时被告想要退租，为了减少原告的损失，防止原告扣款，被告有意转租，但原告不同意，故被告提出退租，要求原告返还押金，但原告不同意，双方协商未成。自3月10日起，被告不再使用系争房屋。被告认为，系争房屋在2015年3月10日左右还给原告，《房屋租赁合同》已经解除，不同意原告诉请。经审理查明，系争房屋的权利登记人是原告及其妻子王伟红。2014年7月29日，经上海德佑房地产经纪有限公司居间，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋(建筑面积为97平方米)出租给乙方作居住使用；租赁期限自2014年9月15日起至2016年9月14日止，甲方应于2014年9月15日向乙方交付房屋，交付时甲、乙双方在丙方的见证下签订本合同之附件二(房屋交接书)；双方约定第一年租金每月4,200元，第二年租金为每月4,300元，租金以3个月为一期支付，乙方应于每期首月5日前直接或通过丙方向甲方支付；在签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，保证金为一个月租金，即4,200元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方需装修或者增加附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为1个月的租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；6、乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；7、乙方逾期不支付租金累计超过1个月；等等。2014年9月15日，原告将系争房屋交付被告，但双方没有签署《房屋交房书》，当天，被告支付原告三个月租金及一个月租金的押金。同年12月15日，被告又支付原告三个月租金，租金支付至2015年3月14日。2015年3月9日，原告发现系争房屋内有工人在敲墙，且地板都被撬掉，卫生间马桶和洗脸池、吊顶、地砖等均被撬掉，厨房四面墙砖、吊顶等也被撬掉，当即要求工人停工。3月10日，原、被告至中介处协商，未果。2015年4月5日，原告更换了系争房屋的门锁，并收回房屋。另查明，审理中，本院于2015年6月初至系争房屋勘察发现，系争房屋的分户门均被拆下，地板、踢脚线被撬掉，客厅壁橱墙被敲掉，厨房间的水池被折除，厨房间的吊顶、地砖及瓷砖均被敲掉，卫生间的马桶、洗脸台盆被拆除，卫生间的地砖和瓷砖也被敲掉，客厅内堆放着砖头等建材，房屋处于施工状态。被告在庭审中称，原告交付给被告的系争房屋就是这个样，不能正常使用。以上事实，由经庭审质证《房屋租赁合同》及原、被告告的陈述在案佐证。庭审中，原告表示，原告交付给被告的系争房屋做过简单装修，在原告承租之前，系争房屋出租给了案外人张某某，张某某于2014年9月14日搬离，第二天原告就将房屋交付给被告。原告为此提供其与张某某签订的《租赁合同》及有张某某签名的《对紫薇路XXX弄XXX号802的房屋状况的说明》，证明原告交付给被告的系争房屋是可以正常使用的，现在的状况是被被告破坏的。原告另提供2015年3月10日原、被告在德佑地产张江五店(被告转租的中介)协商的录音，证明被告将系争房屋转租，案外人对房屋进行装修的事实及双方对赔偿事宜进行协商的过程。原告提供签署日期为2015年3月6日，出租人甲方为被告、承租人乙方为案外人朱某某的《房屋租赁合同》复印件一份，该合同载明，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年3月26日起至2020年3月25日，租金为每月4,600元，前36个月内租金不变，第四年及第五年的月租金均按4,850元计算等，证明被告将系争房屋转租。被告在庭审质证时确认该份《房屋租赁合同》是其所签，但表示，在原告同意转租的情况下，该转租合同才生效，因原告不同意转租，故转租合同没有生效。但后又称，对该份转租合同的真实性无法确认，被告确实签过一份合同，但是不是原告提供的这份，无法确认，要求原告提供原件。原告表示转租合同的原件在中介处。原告另表示，被告支付的押金同意在合同解除后返还给被告。审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就系争房屋室内被破坏的装修及附属设施、设备恢复原状所需费用进行审价，上海沪港建设咨询有限公司经审价后出具《浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋室内恢复原状所需费用的司法审价报告》，审价结论为恢复费用45110元。原告对审价报告没有异议，被告在本院给予的合理期限内未对审价报告提出异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告称原告交付给被告的系争房屋就是目前的现状，不能正常使用，对此，本院认为，首先，系争房屋目前的现状是房屋的原装修已被全部拆除，房屋处于施工状态，不能正常使用，该状况与一般房屋租赁交付的房屋状态即毛坯或装修是完全不同的，如果被告向原告承租是这种处于施工状态且不能正常使用的房屋，那么双方签订的《房屋租赁合同》对于交付的房屋标准应当有明确约定，但《房屋租赁合同》中并无此明确约定，其次，从原告提供的其与之前租客的租赁合同、租客签名的《对紫薇路XXX弄XXX号802的房屋状况的说明》及2015年3月10日双方在中介处协商的录音也能反映出被告转租系争房屋及系争房屋被重新装修的事实，综上，对于被告的上述陈述，本院不予采纳。综合庭审证据及当事人的陈述，本院确认原告交付给被告的系争房屋系简装修，可正常使用，目前的现状系被告所致。被告在租赁期间未经原告同意擅自转租系争房屋，且未经原告同意擅自对房屋进行装修导致房屋室内装修及附属设施、施备被破坏，被告的上述行为已构成违约。原告在发现上述情况后及时予以制止，在双方协商解决未果的情况下，原告于2015年4月5日将系争房屋门锁更换，收回房屋，原告更换门锁收回房屋的行为应当视为原告基于被告违约而解除合同，符合合同约定及法律规定，为此，原告诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除，本院予以支持。鉴于《房屋租赁合同》解除系被告违约所致，故原告要求被告支付违约金4,200元及2015年3月15日至2015年4月5日的租金，符合合同约定，应予支持。被告未经原告同意擅自装修系争房屋，导致系争房屋室内原有装修及附属设施、设备被破坏，为此，原告要求被告承担室内恢复原状的费用，应予支持。系争房屋室内恢复原状所需费用经原告申请后由相关部门审价，原告对审价结果没有异议，被告在本院给予的合理期限内未就审价报告提出异议，且第三次庭审也未到庭，故应当视为被告对审价报告予以认可，为此，原告按照审价确认的金额主张由被告支付系争房屋室内恢复原状的费用，并无不妥，可予支持。虽然原告已于2015年4月5日收回房屋，但是因系争房屋的室内装修及附属设施、设备被破坏，房屋处于施工状态，无法正常使用，故原告要求被告赔偿合同解除后的租金损失，可予支持。因系争房屋室内恢复原状的费用已经审价，且被告对审价结果未持异议，故原告可在本案判决后即对系争房屋室内装修恢复原状进行施工，为此，租金损失应计算至本案判决日止。至于恢复期间的租金损失，本院认为，鉴于系争房屋室内恢复原状确实需要时间，而原告又未提供证据证明系争房屋室内恢复原状时间需六个月，故该恢复期间由本院根据系争房屋的实际情况酌定为二个月。原告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准主张租金损失，并无不妥，本院予以采纳。原告同意《房屋租赁合同》解除后退还被告押金，也无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陆肖克与被告丁重光签订的《房屋租赁合同》于2015年4月5日解除；二、被告丁重光应于本判决生效之日起十五日支付原告陆肖克违约金4,200元；三、被告丁重光应于本判决生效之日起十五日支付原告陆肖克2015年3月15日至同年4月5日的租金2,800元；四、被告丁重光应于本判决生效之日起十五日按每月4200元的标准支付原告陆肖克2015年4月6日至2016年2月29日的租金损失；五、被告丁重光应于本判决生效之日起十五日支付原告陆肖克上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋室内恢复原状所需费用45,110元；六、被告丁重光应于本判决生效之日起十五日支付原告陆肖克恢复上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX室房屋室内原状期间的租金损失8,400元；七、原告陆肖克应于本判决生效之日起十五日内退还被告丁重光押金4,200元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由被告丁重光负担；评估费1,500元由被告丁重光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 张 敏
人民陪审员 高天明
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。