安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖06民终611号
上诉人(原审被告):淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行,住所地安徽省淮北市杜集区。
主要负责人:葛强,该支行行长。
委托诉讼代理人:林飞,安徽龙兴律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):吴春辉,男,1983年4月23日出生,无固定职业,住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人:秦国庆(系吴春辉之妻)。
被上诉人(原审原告):秦国庆,女,1986年10月1日出生,住址同吴春辉。
被上诉人(原审被告):淮北唯一置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人:武建华,该公司经理。
上诉人淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行(以下简称农商行矿山集支行)因与被上诉人吴春辉、秦国庆、淮北唯一置业有限公司(以下简称唯一置业公司)商品房销售合同纠纷一案,不服安徽省淮北市相山区人民法院(2016)皖0603民初88号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人农商行矿山集支行的主要负责人葛强及其委托诉讼代理人林飞,被上诉人秦国庆并作为被上诉人吴春辉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人唯一置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农商行矿山集支行上诉请求:撤销原审判决第二、四项内容,改判驳回吴春辉、秦国庆对农商行矿山集支行的诉讼请求。事实和理由:1、一审将商品房销售合同纠纷和个人商住房按揭合同纠纷合并审理,违反法律规定。2、所谓商品房买卖合同解除,致使个人商住房按揭合同目的无法实现,系主观臆断。3、解除个人商住房按揭合同于法无据,打破了正常有序的交易关系,侵害无过错方的合法权益。
吴春辉、秦国庆辩称,本案应当驳回上诉,维持原判。商品房销售合同和个人商住房按揭合同之间具有关联性,一审予以合并审理,符合法律规定。
吴春辉、秦国庆向一审法院起诉请求:1、解除吴春辉、秦国庆与唯一置业公司签订的商品房买卖合同;2、解除吴春辉、秦国庆与农商行矿山集支行之间的个人商住房按揭合同;3、唯一置业公司返还吴春辉、秦国庆购房款172964.40元(包括首付款145701元及至2015年12月已支付的银行按揭贷款和利息27263.40元);4、唯一置业公司向吴春辉、秦国庆支付违约金3374.10元;5、唯一置业公司返还农商行矿山集支行按揭贷款308882.60元和解除个人商住房按揭合同后至还清按揭贷款所产生的款项;6、案件受理费由唯一置业公司负担。
一审法院认定事实:2014年12月29日,吴春辉、秦国庆与唯一置业公司签订商品房买卖合同,合同约定吴春辉、秦国庆购买唯一置业公司开发的金汇广场17幢xx号房,建筑面积81.26平方米,总价款为465701元,付款方式为签订合同当日支付首付款145701元,其余32万元以银行按揭贷款方式支付;唯一置业公司应当在2015年4月8日前将商品房交付吴春辉、秦国庆使用,唯一置业公司逾期交房超过60天后,吴春辉、秦国庆有权解除合同,唯一置业公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按累计已付款的2%向吴春辉、秦国庆支付违约金等内容。合同签订当日,吴春辉、秦国庆向唯一置业公司支付购房款145701元。随后,双方在淮北市房地产管理局对上述商品房买卖合同办理了商品房预售备案登记。
2014年12月29日,吴春辉、秦国庆就其余房款32万元与农商行矿山集支行签订个人商住房按揭合同,约定借款金额32万元;借款期限15年,自2015年1月22日至2030年1月22日,贷款人将32万元款项一次性划入唯一置业公司账户,借款人还款方式为委托扣款方式及等额本息还款法,在本合同签订时的贷款利率水平下,每1个月归还本息金额为2726.34元,吴春辉、秦国庆以所购房屋作为抵押担保,保证人唯一置业有限公司承担连带责任保证等内容。合同签订后,农商行矿山集支行即将32万元贷款交付给唯一置业公司,吴春辉、秦国庆于2015年1月起开始偿还上述银行贷款本息。2015年1月22日,吴春辉、秦国庆与农商行矿山集支行就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
唯一置业公司未能按合同约定时间向吴春辉、秦国庆交付涉案房屋。吴春辉、秦国庆于2015年6月26日向唯一置业公司发出解除合同通知,唯一置业公司于同年7月1日收到上述通知。
一审法院认为,吴春辉、秦国庆与唯一置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,为有效合同,双方均应如约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。双方在合同上约定唯一置业公司应在2015年4月8日前将商品房交付给吴春辉、秦国庆使用,逾期交付超过60日的,吴春辉、秦国庆有权解除合同。本案中,吴春辉、秦国庆如约支付了购房款,但至合同约定的交房日后60日内,唯一置业公司未能履行交房义务,应系违约。吴春辉、秦国庆提出解除双方的商品房买卖合同,符合合同约定和法律规定,予以支持。
关于吴春辉、秦国庆与农商行矿山集支行签订个人商住房按揭合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”。同时,该解释第二十五条规定:“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因吴春辉、秦国庆与唯一置业公司之间的商品房买卖合同解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,吴春辉、秦国庆请求解除与农商行矿山集支行之间签订的个人商住房按揭合同的诉讼请求,于法有据,应予支持。本案商品房买卖合同及个人商住房按揭合同被解除后,唯一置业公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农商行矿山集支行和吴春辉、秦国庆,唯一置业公司应按合同约定向吴春辉、秦国庆支付违约金3374.10元。吴春辉、秦国庆要求赔偿首付款的利息,根据双方合同约定自解除合同通知到达之日起30日即2015年8月2日起按照同期银行贷款利率计算已付款的逾期利息。同时,解除上述商品房买卖合同的备案登记及预购商品房抵押权预告登记。判决:一、解除吴春辉、秦国庆与唯一置业公司之间签订的商品房买卖合同;二、解除吴春辉、秦国庆与农商行矿山集支行之间签订的个人商住房按揭合同;三、唯一置业公司于判决生效后15日内返还吴春辉、秦国庆购房款145701元及已偿还银行贷款本金及利息部分,并从自解除合同通知到达之日起30日,即2015年8月2日起按同期银行贷款利率计算逾期利息至付清款之日,支付违约金3374.10元,同时,吴春辉、秦国庆协助唯一置业公司办理解除上述商品房买卖合同的备案登记;四、唯一置业公司于判决生效后15日内将吴春辉、秦国庆就涉案住房按揭贷款尚未偿还的贷款余额返还给农商行矿山集支行,吴春辉、秦国庆、农商行矿山集支行协助唯一置业公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记;五、驳回吴春辉、秦国庆的其他诉讼请求。案件受理费8578元,由唯一置业公司负担。
二审中,当事人未提交新证据,本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点是:农商行矿山集支行与吴春辉、秦国庆签订的个人商住房按揭合同与涉案商品房买卖合同能否合并审理;如合并审理,该个人商住房按揭合同应否解除。
······根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因开发商违约导致购房人如期取得房屋的合同目的不能实现,涉案商品房买卖合同解除后,购房人与银行之间的按揭贷款合同亦失去继续履行的基础和必要,购房人有权解除个人商住房按揭合同。本案中,吴春辉、秦国庆要求解除商品房买卖合同时,一并主张解除其与银行之间的个人商住房按揭合同,符合法律规定。人民法院合并审理时,可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,直接判决唯一置业公司将吴春辉、秦国庆尚未偿还的按揭贷款余额支付给农商行矿山集支行,并将首付款以及应当赔偿购房人的损失部分直接支付给吴春辉、秦国庆。一审判决解除农商行矿山集支行与吴春辉、秦国庆签订的个人商住房按揭合同,适用法律正确,并无不当。
综上所述,农商行矿山集支行的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费8578元,由淮北农村商业银行股份有限公司矿山集支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
代理审判员 王冬宁
代理审判员 周文锦
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 王巧娴
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。