上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第30102号
原告上海联勤工贸实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郝夕文，董事长。委托代理人黄永才，上海广鸣律师事务所律师。委托代理人徐瑞发，上海广鸣律师事务所律师。被告东昊石油集团有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人闵春光。原告上海联勤工贸实业有限公司(以下简称联勤公司)与被告东昊石油集团有限公司(以下简称东昊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序，先后于2015年10月14日、2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告联勤公司的委托代理人黄永才、徐瑞发到庭参加诉讼。被告东昊公司经本院依法传票传唤及公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告联勤公司诉称：2011年12月，被告向原告承租位于上海市浦东新区浦东大道1616号-1620号“高恒大厦”裙房2楼用于企业办公，双方为此签订《房屋租赁合同》，合同约定上述房产由被告承租使用，租期自2012年1月1日至2016年12月31日止，并约定租赁期间每年的租金数额以及租金的支付时间，即每年3月31日前支付上半年租金，9月30日前支付下半年租金，同时约定逾期支付租金的按月租金的0.30%每天支付违约金。实际履行租赁合同过程中，被告以经营困难为由拖欠了2014年全年租金，为此原告多次催讨，至2014年10月，被告发函承诺最迟于2014年年底前付清所拖欠的租金，但至2015年6月，被告不仅没有按承诺支付2014年的租金，还拖欠了2015年上半年的租金共计人民币(以下币种相同)90万元没有支付。同时根据原告下属企业上海家佳物业有限公司(以下简称物业公司)与被告的约定，被告拖欠物业公司垫付的2014年7月至2015年5月期间的水电费共计102,552.17元没有偿还。经物业公司与原告协商并通知被告,该笔水电费的债权已经转移给原告。为催讨上述两笔费用,原告多次联系被告负责人协商解决,但被告一直采取回避、拖延的方法，至今没有支付。为防止国有资产的进一步损失，原告只能诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告迁出位于上海市浦东新区浦东大道1616号-1620号裙房2楼房屋(以下简称系争房屋)；二、判令被告支付2014年1月1日起至2015年6月30日止的房屋租金90万元(其中2014年拖欠的租金为59万元，2015年1月1日至2015年6月30日的租金为31万元)；三、判令被告支付违约金107,532.50元；四、判令被告支付原告所拖欠的2014年7月至2015年5月的水电费共计102,552.17元。被告东昊公司未作答辩。经审理查明：2011年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，《租赁合同》约定：被告向原告承租系争房屋，系争房屋的建筑面积为1,000平方米；系争房屋为上海高校后勤发展中心根据“沪浦规建(03)017号”建设工程规划许可证建造的“海运学生公寓”裙楼的一部分，原告作为系争房屋的认购人(房地产权证待办)与被告建立租赁关系，签订合同前，原告告知被告，原告对系争房屋未设定抵押；签订合同时，被告已对系争房屋的现状进行验查，被告愿以现状接收系争房屋；被告向原告承诺，承租系争房屋仅作为办公、商务洽谈该项目使用；租期自2012年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满，被告拥有优先续租权，但必须在租赁期满前三个月向原告提出书面申请，经原告同意后，重新签订租赁合同，否则，视为被告放弃续租，原告有权无条件收回全部出租的房屋；2012年1月1日至2012年12月31日的年租金(含物业管理费)52万元，2013年1月1日至2013年12月31日的年租金(含物业管理费)56万元，2014年1月1日至2014年12月31日的年租金(含物业管理费)59万元，2015年1月1日至2015年12月31日年租金(含物业管理费)62万元，2016年1月1日至2016年12月31日的年租金(含物业管理费)65万元；被告支付租金方式：2012年1月1日起，租金以6个月为一期缴纳，每期应在第三个月底前支付(即全年分2期，3月31日前支付上半年，9月30日之前支付下半年)，每逾期一日，则按月租金的0.30%追加支付违约金，由被告交付原告，租金支付形式可采用银行托付、支票或现金三种形式；押金为5万元，被告于签约日同时将押金交付原告，押金不能抵充被告应付原告的任何其他款项，原告应于租赁期满，被告缴清各项应付之费用，迁空并以开始承租时的房屋状态(自然损耗及原告同意保留的装修除外)交付房屋后五个工作日内无息返还被告押金；原告应按约定时间将系争房屋提供给被告使用；租赁期内，如被告按合同约定付清了租金及其他款项，原告应保证被告正常使用系争房屋；租赁期内，被告应按本协议规定期限、金额缴纳房屋租金；在租赁期内，未经原告同意，中途擅自提前退租的，由违约方承担违约金，违约金为20万元；……。2013年5月8日、2013年7月4日，被告向原告支付了2013年的房租。被告未支付2014年1月1日至2015年6月30日止的房租共计90万元。另查明，2000年10月16日，上海市教育委员会出具《关于同意上海高校后勤发展中心建造海运学生公寓项目可行性研究的批复》给上海高校后勤发展中心(以下简称后勤中心)，同意后勤中心在上海市浦东新区浦东大道1600号沿浦东大道地块建造学生公寓，项目建筑面积29,694平方米，项目总投资6,000万元，建设资金由后勤中心自筹解决。原告与后勤中心于2001年1月6日签订《房屋认购协议》，约定：后勤中心经批准在上海市浦东新区浦东大道1600号沿浦东大道地块建造学生公寓，因建设资金缺口，后勤中心拟出售部分裙房筹集建设资金，双方就认购裙房事宜达成协议；原告认购上海市浦东新区浦东大道1600号海运学生公寓建筑平面图所示0-0轴线之二楼全部；裙楼二楼1,290.74平方米；双方商定，认购总价为400万元，按此总价一次闭口包定，今后总价不随实测面积、市场情况等因素的变化而调整；……。2003年2月28日，上海市浦东新区浦东大道1600号的5,000平方米的建筑竣工验收。以上事实，有沪房地浦字(2003)第074422号《上海市房地产权证》，《关于同意上海高校后勤发展中心建造海运学生公寓项目可行性研究的批复》，《房屋认购协议》，《租赁合同》，《企业名称变更核准通知书》，《建设工程竣工验收备案表》，原告的陈述等佐证，予以认定。原告举证的出具日期为2014年10月15日、上有“东昊石油集团有限公司”图章样的函件，因原告未能出示原件，本院不予采信。原告举证的《水电协议》及相关电费发票，与本案无关，不予认证。本院认为：原、被告所签的《租赁合同》系双方关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。被告未支付原告2014年1月1日至2015年6月30日止的房租共计90万元，现原告要求解除原、被告所签的《租赁合同》，迁出系争房屋，并要求被告支付上述房租90万元，符合法律规定，予以支持。《租赁合同》约定，在租赁期内，未经原告同意，中途擅自提前退租的，由违约方承担违约金，违约金为20万元；被告在租赁期内未经原告同意，中途擅自提前退租，应承担违约责任；现原告仅向被告主张违约金107,532.50元，于法不悖，予以支持。原告所主张的水电费102,552.17元，系案外人与被告之间的债权债务关系，不属于本案处理范围，本院不予处理，可由案外人另某向被告主张。押金5万元，可由被告交清各项费用并迁出系争房屋时向原告另某结清。被告经本院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海联勤工贸实业有限公司与被告东昊石油集团有限公司于本判决生效之日解除双方于2011年12月31日所签的关于上海市浦东新区浦东大道1616号-1620号裙房2楼房屋的《房屋租赁合同》，被告东昊石油集团有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上述房屋；二、被告东昊石油集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海联勤工贸实业有限公司房租90万元；三、被告东昊石油集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海联勤工贸实业有限公司违约金107,532.50元；四、驳回原告上海联勤工贸实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,790元，由原告上海联勤工贸实业有限公司负担922元，由被告东昊石油集团有限公司负担13,868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 陈燕春
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年四月二十日
书 记 员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。