广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1971民初22605号
原告刘桂菊（反诉被告，以下统称原告），女，1975年9月19日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区，
委托代理人程世卓，广东国锋律师事务所律师。
被告东莞市万江区新村股份经济联合社（反诉原告，以下统称被告），地址：广东省东莞市万江区新村社区居委会。
负责人黄伟坤，该社理事长。
委托代理人陈李康，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
委托代理人黄素红，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
原告刘桂菊诉被告东莞市万江区新村股份经济联合社（以下简称“新村经联社”）、被告新村经联社反诉原告刘桂菊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘桂菊及其委托代理人程世卓，被告委托代理人陈李康、黄素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂菊诉称，2013年11月14日，原告刘桂菊在万江街道社区集体资产交易点，对新村社区上滘陈屋围地块明标暗投，成为该地块的竞得人。资产面积为5500㎡，交易方式为出租，资产用途为仓库，中标金额为2.5元/㎡/月。合同保证金为25000元，合同期限为2014年1月1日至2018年12月31日。资产交易时间为2014年1月1日。合同还约定必须于2013年11月24日前，持本成交确认书与甲方签订合同，不按期签订的，视为乙方放弃竞得资格，乙方缴纳的交易保证金不予退还。原告刘桂菊同日向东莞市××新村上滘股份经济合作社（以下简称“上滘合作社”）交纳土地保证金25000元。2013年12月23日，刘桂菊（承租方、乙方）与上滘合作社（出租方、甲方）签订《土地租赁合同书》，约定以下内容：租赁物名称为土地租赁，租赁物用途为放置水泥构件。租赁期满，甲乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同起码后五天内将租赁物完好（包括恢复土地与原状）归还甲方。其他内容与《万江区社区集体资产成交确认书》基本一致。刘桂菊接收土地后，按照合同的约定支付租金，并依约对该租赁土地进行部分体面平整、水电接线及管道和建构400多平方米的简易铁棚、竹棚、移动板房等构筑物及辅助设施。2015年2月6日，原告的丈夫高代华收到东莞市国土资源局万江分局发出的《关于限期完成拆除整改的通知》，次日，案涉土地上的构筑物及辅助设施被相关行政部门强制拆除，土地被复绿。原告刘桂菊及其丈夫高代华向东莞市人民政府提出行政复议，东莞市人民政府于2015年7月10日作出了东府行复【2015】311/312号两份《行政复议决定书》，维持了万江分局作出的《关于限期完成拆除整改的通知》，该决定书查明了案涉土地地类为园地，不符合土地利用总体规划，该决定书已经生效。2015年2月，原告刘桂菊向东莞市东信资产评估师事务所申请对租赁土地进行部分体面平整、水电接线及管道和建构400多平方米简易铁棚、竹棚、移动板房等构筑物及辅助设施进行评估，该机构评估结论为：列为评估范围的资产价值为345458元，原告为此支付了评估费3000元。原告认为，上滘合作社将案涉土地作为仓库出租前，应依照《土地管理法实施条例》第六条第二款的规定，向原土地登记机关进行变更登记。目前构筑物已经拆除，合同实际已经无法履行，故请求判令解除合同，被告不依法将土地变更用途就直接出租给原告，应当承担全部过错。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原被告之间签订的《土地租赁合同书》。于2015年2月7日解除。二、被告向原告退还土地保证金25000元。三、被告向原告赔偿损失345458元。四、被告向原告赔偿鉴定费损失3000元。五、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告坚持不变更诉讼请求。
被告新村经联社答辩称，第一，本案原告违约在先，责任由其承担。被告没有过错，不需对原告主张的损失承担责任。理由如下：1、在承租前，案涉土地为鱼塘，村民用于堆放垃圾，造成周围脏乱差，环境污染严重。2007年被告将案涉土地平整，后来经批准出租给原告用于堆放水泥构件。案涉土地没有用于非农业建设，没有违反法律的禁止性规定。对于案涉土地为农用地的性质，被告在出租前已明确告知原告，且明确告知原告不可违反土地规划擅自建设。2、原告没有按约定仅堆放水泥构件，而是在土地上搭建铁棚、竹棚、移动板房等建筑物用于生产水泥构件并居住，其行为改变了合同约定的土地用途，构成根本违约。政府责令原告拆除违建物，原告自行拆除，原告所谓的经济损失应自行承担，与被告无关。3、案涉土地是被告平整回填，不存在原告平整土地的事实，出租时土地现状能满足堆放的需要。4、原告的损失评估是单方委托，且原告虚报数据，得出的结论不能采用。二、案涉土地部分复绿后，原告继续使用未复绿部分土地用于堆放水泥构件，至今未返还被告，应按合同约定按比例支付租金给被告。
被告新村经联社反诉称，2013年12月23日，上滘合作社与原告签订《土地租赁合同书》，将5500㎡土地出租给原告堆放水泥构件，合同约定月租金为2.5元/㎡。合同签订后，上滘合作社将案涉土地交给原告使用，原告交付租金至2014年12月。2015年2月6日，因原告擅自在案涉土地上搭建简易铁棚被国土局要求拆除铁棚并将其中3130㎡土地复绿，另外2370㎡土地被原告继续使用至今。被告多次要求原告支付拖欠的租金，原告以案涉土地正在申请行政复议等为由拒绝支付，反而要求被告赔偿损失。为此，被告诉至法院，请求法院判决：一、原告支付被告租金159975元（以2370㎡为基数，从2015年1月起计至交还土地之日止，暂计至2017年3月为159975元）；二、反诉费用由原告承担。庭审中，经本院释明，被告主张如案涉租赁合同被认定无效的，其反诉请求的“租金”变更为“使用费”。
原告刘桂菊辩称，第一，被告反诉主体不适格，租赁合同签订日期为2013年12月23日，被告最后收取租金的日期为2014年12月28日，刊登公告的日期为2013年7月28日，在刊登公告后仍在出租。第二，假定拖欠租金，依照法律规定已超过诉讼时效。被告称多次催收租金不是事实，被告从未要求原告支付租金。第三，依据《中华人民共和国合同法》第二十六、二百二十八条的规定，原告无须支付租金。如果原告支付租金，被告必须提供租赁物，而该租赁物已经被强制拆除，土地被复绿，土地租赁合同约定用途为仓库，其被拆除后无法作为仓库使用。第四，案涉合同已于2015年2月7日被事实解除，原告起诉实为确认之诉，请求确认合同已经被事实解除。
经审理查明，2013年11月14日，刘桂菊在万江街道社区集体资产交易点，对新村社区上滘陈屋围地块明标暗投，成为该地块的竞得人，同日，刘桂菊与上滘合作社签订《万江区社区集体资产成交确认书》，约定：资产地点为新村社区上滘陈屋围，资产面积为5500㎡，交易方式为出租，资产用途为仓库，中标金额为2.5元/㎡/月，合同履行保证金为25000元，合同期限为五年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止，资产交付时间为2014年1月1日。该确认书有刘桂菊、上滘合作社及其负责人黄润棠签名、盖章予以确认。
2013年12月23日，刘桂菊（承租方、乙方）与上滘合作社（出租方、甲方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将上滘陈屋围土地5500㎡的租赁物续期出租给乙方使用，用于放置水泥构件；租赁期从2014年3月1日起至2019年2月31日止，甲方于2014年1月1日前将租赁物交付给乙方使用；租赁物每年租金2.5元/㎡/月，全年租金总计165000元，租金分两次缴交，合同签订之日起先预付半年租金，另半年租金于2014年7月1日期前收取，甲方开具收据；甲方将租赁物交付给乙方时，甲、乙双方应在租赁物现场，乙方对租赁物状况有异议的，应当场提出，协商解决；未经甲方书面同意，乙方不得改动租赁物结构、不得改变租用租赁物的经营用途。该合同书有刘桂菊、上滘合作社及其负责人黄润棠签名、盖章确认。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金25000元，案涉土地租金交至2014年12月31日。
原告主张其接收土地后，对案涉土地进行部分平整，水电接线及管道和建构了400多平方米的简易铁棚、竹棚、移动板房等构筑物及辅助设施。为此，原告提交了评估报告及照片为证，该评估报告显示列入评估范围的资产价值为345458元，评估基准日为2015年2月7日，评估报告有效期自2015年10月16日起至2016年10月15日止有效。原告为此支付评估费3000元。被告对此不予确认，被告主张案涉土地是被告平整处理后再移交给原告使用的；评估报告是原告单方委托，且原告提供了虚假的数据给评估机构，所得出的评估结论缺乏事实依据。
另查，2015年2月6日，东莞市国土资源局万江分局向原告刘桂菊的配偶高代华发出两份《关于限期完成拆除整改的通知》，内容分别为“根据国土资源部下发万江区2014年度遥感监测图斑数据，你位于新村社区，面积4.7亩的用地（图斑号：1656）。经核对，该用地没有合法用地手续，按规定被纳入整改范围，要求拆除并复耕复绿。根据省国土资源厅的要求，在2月8日前，你（单位）将违法占用的建（构）筑物的拆除整改到位。逾期未拆的将由区办事处统一组织拆除，请你（单位）于强制拆除前自行搬离建筑物内的物品。”“根据国土资源部下发万江区2014年度遥感监测图斑数据，你位于新村社区，面积0.8亩的用地（图斑号：1660）。经核对，该用地没有合法用地手续，按规定被纳入整改范围，要求拆除并复耕复绿。根据省国土资源厅的要求，在2月8日前，你（单位）将违法占用的建（构）筑物的拆除整改到位。逾期未拆的将由区办事处统一组织拆除，请你（单位）于强制拆除前自行搬离建筑物内的物品。”。原告不服该整改通知，以刘桂菊、高代华名义，向东莞市人民政府提出复议申请，请求确认该整改通知违法。东莞市人民政府认为：高代华、刘桂菊于2014年3月在未办理建设用地审批的情况下，擅自在东莞市××新村上滘陈屋围一空地上搭建简易铁棚。东莞市国土资源局下属的万江分局根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条以及第六十七条的规定，作出责令高代华、刘桂菊将违法占用土地搭建的建（构）筑物拆除整改的通知，适用法律正确，内容适当，于2015年7月7日决定，维持东莞市国土资源局下属的万江分局作出的《关于限期完成拆除整改的通知》。
关于原告在案涉土地上搭建建（构）筑物是否征得被告同意的问题。原告主张其搭建建（构）筑物的行为是经被告同意的，并提交了租赁合同、水电费发票、《关于限期完成拆除整改的通知》为证；被告主张该建（构）筑物是原告自行搭建，没有经过被告同意。《土地租赁合同书》没有约定原告可以违法搭建，整改通知、水电费发票不能证明被告同意原告搭建。
关于被告反诉的使用费。被告主张案涉土地交付原告使用后，原告在没有返还土地前应当向被告支付使用费。案涉土地虽然于2015年2月7日被复绿，但复绿面积仅为3130平方米（即4.7亩），尚可使用的面积为2370平方米，原告没有将该土地返还被告，且实际使用了该土地，应支付相应的使用费。原告认为租赁物被拆除、案涉土地被全部复绿，被告已对其断水断电。为此，原告提交了两份《关于限期完成拆除整改的通知》，拟证明除了被告主张的4.7亩土地被复绿外，另外0.8亩土地也被复绿。
另查，案涉土地为园地，未办理建设用地审批。权属人为东莞市××新村上滘股份经济合作社。
另查，刘桂菊与高代华是夫妻关系。
另查，根据《东莞市农村（社区）集体经济统筹管理实施办法》，新村经联社2013年7月28日在《东莞日报》刊登公告，内容为：东莞市××新村江村一、江村二、村头一、村头二、上滘、下滘一、下滘二、卢屋、赖屋、村尾、旧宁基、新宁基股份经济合作社、新村居民经济合作社分别于2013年4月25日至5月7日经村民代表表决通过，撤销并入东莞市××新村股份经济联合社对应的分社中，资产、资源权属和债权、债务等均转移由新村股份经济联合社各分社享有和承担。……与该等被转移债务有关的一切权利主张应向东莞市××新村股份经济联合社各分社提出。庭审中，被告亦确认上滘合作社的权利义务由新村经联社承接。
以上事实，有原告提交的《万江区社区集体资产成交确认书》、收款收据（保证金）、《土地租赁合同书》、租金收据、评估照片、结婚证、东府行复【2015】311/312号两份《行政复议决定书》、《评估报告书》、发票、土地利用现状分类、现场照片、《关于限期完成拆除整改的通知》两份、电费收据、东莞市供用水合同及其附件及其收款收据和安装工程收据表，被告提交的照片、基建工程验收报告、支票存根、收据、立项申请表、记录表、审查表、关于陈屋土地出租民主决策程序审查的复函、投标报价书、交易方案、签到表、情况表、确认书、记录表、合同书以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一、被告是否为适格主体；二、《土地租赁合同书》的效力；三、被告应否向原告赔偿损失；四、原告应否向被告支付使用费。
关于焦点一。新村经联社2013年7月28日在《东莞日报》对上滘合作社并入新村经联社，以及其资产、资源权属和债权、债务等均由新村经联社各分社享有和承担事宜刊登了公告，上滘合作社虽然于2013年12月23日与原告签订《土地租赁合同书》，由于被告新村经联社在庭审中确认上滘合作社的权利义务由新村经联社承接，视为被告新村经联社对案涉《土地租赁合同书》作出追认，上滘合作社相应的权利义务由新村经联社享有和承担，故被告新村经联社为本案适格的主体。
关于焦点二。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告与上滘合作社在《土地租赁合同书》中约定转让土地的用途是用于放置水泥构件，但由于案涉土地是园地，而放置水泥构件用地属于非农业建设用地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，《土地租赁合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应认定为无效合同。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告诉请解除《土地租赁合同书》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还。”的规定，原告为履行《土地租赁合同书》已向被告支付了保证金25000元，因《土地租赁合同书》无效，被告应将已收取的保证金25000元退还给原告。对原告诉请被告退还保证金25000元，本院予以支持。
关于焦点三。上滘合作社在案涉土地未依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续的情况下与原告签订《土地租赁合同书》，而原告在与上滘合作社签订《土地租赁合同书》前也未对涉案租赁物的土地属性进行审查，故双方对导致合同无效均存在一定的过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张因合同无效给其造成了地上建（构）筑物被拆除的损失，对此，本院认为，双方在《土地租赁合同书》中约定的租赁用途为放置水泥构件，而原告搭建地上建（构）筑物已经超出该租赁用途。虽然原告提交水电费发票等，拟证明其搭建地上建（构）筑物生产水泥构件是经被告同意的，而《土地租赁合同书》中明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得改变租用租赁物的经营用途”，原告未能提供证据证明其搭建地上建（构）筑物已征得出租人书面同意，原告诉请的拆除损失与合同无效不具有因果关系。故原告诉请被告赔偿损失、鉴定费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点四。案涉建（构）筑物被国土部门强制拆除、案涉土地于2015年2月7日被复绿后，双方对未复绿的部分土地是否可以继续使用、使用费及使用期等没有进行相应的约定，被告亦未能提供证据证明原告继续使用了未复绿部分土地，因此，被告反诉要求原告支付未复绿部分土地的使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市万江区新村股份经济联合社应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘桂菊退还保证金25000元。
二、驳回原告刘桂菊其他的诉讼请求。
三、驳回被告东莞市万江区新村股份经济联合社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6901.88元、反诉费1749.75元，由原告刘桂菊负担6439.85元，由被告东莞市万江区新村股份经济联合社负担2211.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李少娟
审 判 员 徐 轩
人民陪审员 陈俊杰
二〇一七年八月三十日
书 记 员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。