天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终2828号
上诉人(原审原告、反诉被告):天津市公共交通汉沽有限公司,住所地:天津市滨海新区汉沽河西四经路24号。
法定代表人冼扬,职务:总经理。
委托诉讼代理人张耀民,该公司职工。
委托诉讼代理人史双庆,天津森特律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)孙茂轩。
委托代理人李岩峰,天津市滨海新区汉沽法律援助中心律师,特别授权。
上诉人天津市公共交通汉沽有限公司(以下简称公交汉沽公司)因与被上诉人孙茂轩房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2014)滨汉民初字第5147号民事判决,向本院提起上诉,本院作出(2015)二中民四终字第844号民事裁定,撤销原判,发回重审。一审法院重审后,作出(2015)滨汉民初字第7688号民事判决,公交汉沽公司不服向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案后,依法组成合议庭,于2016年12月5日公开开庭进行审理。上诉人公交汉沽公司的委托诉讼代理人张耀民、史双庆,被上诉人孙茂轩的委托诉讼代理人李岩峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
公交汉沽公司上诉请求:撤销一审判决第三项,改判驳回被上诉人主张赔偿其扩建租赁房屋损失的诉讼请求。事实和理由是:上诉人租赁给被上诉人的是土地,被上诉人在租赁的土地上加盖的建筑物,并不是上诉人自建违章建筑出租给被上诉人,双方租赁物不是地上物,故一审法院认定双方租赁合同无效没有依据,依据合同无效的相关法律处理本案,属于适用法律有误;2、涉诉建筑物被上诉人已经使用了7年,一审法院没有折旧,按照建设造价判令双方分担损失显失公平。
被上诉人孙茂轩答辩,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,要求驳回上诉,维持原判。
公交汉沽公司向一审法院起诉请求:1、依法判令孙茂轩腾空交还所承租的房屋;2、依法判令孙茂轩向其支付房屋占有使用费人民币21000元;3、本案的诉讼费用由孙茂轩负担。
孙茂轩向一审法院提起反诉请求:依法判令公交汉沽公司赔偿其经济损失人民币1000000元;2、反诉诉讼费由公交汉沽公司负担。
一审法院认定事实:2001年12月29日,公交汉沽公司与孙茂轩签订《天津市房屋租赁合同》。主要约定:公交汉沽公司将自己单位所有坐落在天津市汉沽区三角湖客运中心站院内100平米平房租给孙茂轩做商业用房使用。年租金为11000元。租赁期限自2002年1月1日起至2011年12月31日止。同日,双方又签订了《房屋租赁协议》。公交汉沽公司将在房屋租赁合同中的出租房屋变更为出租“修理车间、锅炉房、浴室、水罐一处,房屋计五间”。还约定“承租期满,公交汉沽公司收回房屋,对孙茂轩装修维修等费用一概不负责,公交汉沽公司不负担任何费用”。上述合同签订后,孙茂轩利用承租的房屋以“天津市汉沽区三角湖浴池”工商登记字号从事洗浴业。2009年3月3日,在房屋租赁合同期限届满前双方签订了《关于三角湖锅炉房浴池房屋租赁补充协议》。其中第二条约定:孙茂轩如需改变房屋结构,必须保留公交汉沽公司原锅炉房、浴池182.4m2房屋建筑面积的所有权。第三条约定:孙茂轩在装修时,必须按照公交汉沽公司规定的地点和占地面积进行,不得私自扩大占地面积。如需要扩大占地面积时,需经公交汉沽公司同意并按扩大出的面积按每平方米每月5元向公交汉沽公司支付占地费,每年同房屋租赁费一同交付公交汉沽公司。第七条约定:其他事项按房屋租赁协议履行。该补充协议签订后,孙茂轩对原承租的房屋拆毁后,在原址上重新建设承租房屋,扩大了建筑面积,并重新进行了装修。孙茂轩按补充协议的规定,每年以“占地租金”的名义实际向公交汉沽公司交付租金10000元。租赁合同到期后,双方没有签订续租协议,孙茂轩继续承租使用该房屋。2013年8月30日,公交汉沽公司根据天津市公交集团公司对三角湖客运中心站进行改造的规划要求,决定收回在该站院内包括孙茂轩在内的所有出租房屋。即以书面形式通知了孙茂轩限期腾房,孙茂轩以承租经营期间出资重新建设,扩大了房屋建筑面积,公交汉沽公司也收取了扩建房屋租金,如果现在腾空交还承租房屋将给自己带来巨大经济损失为由拒搬。双方经多次协商未果,遂成诉。
另查,公交汉沽公司名称在2001年时为“天津市汉沽区宏达长途客运车队”,2010年1月18日经申请登记被注销。之后,其上级主管部门天津市公共交通汉沽公司对孙茂轩承租房屋具有所有权和管理权。三角湖客运中心站目前是容纳八个路线客运车辆的停发站点,随着公交汉沽公司企业改制,现该站点“隶属于天津市公共交通汉沽有限公司管辖”,即公交汉沽公司对孙茂轩承租房屋具有所有权和管理权。
另,孙茂轩为申请司法鉴定,垫付鉴定费人民币70000元。
本案在重审过程中,经一审法院要求,鉴定单位对鉴定结论作了补充说明,1.设计图纸建筑面积:696平方米,造价为:1649472元(据此,包括原告原租赁房屋在内的该部分单位造价为2369.93元);2.自建部分(无设计图纸)建筑面积89.06平方米,造价为:167128元;3.水泥地面416平方米,造价为:59178元,总造价合计1875778元。
一审法院认为,房屋租赁合同和房屋租赁协议是原、被告双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。合同到期后,该房屋继续由被告使用并交付租金,应视为不定期租赁。对此,原告可随时解除合同,被告应及时向原告支付房屋占有使用费。故一审法院对原告提出的要求被告腾迁房屋,支付房屋占有使用费的诉求予以支持。房屋租赁补充协议系上述合同的补充和变更,被告依据其中第三条规定,出资重新建造承租房并扩大了建筑面积。原告在法庭辩论终结前未举证证明该房屋已取得建设工程规划许可证。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,系违法建筑导致补充协议该条款无效。原告依约定以“占地费”名义向被告收取了扩大建筑面积的房屋租金,应视为同意被告进行扩建。对此后果的产生,原、被告双方均有过错。而原告作为被告扩建房屋使用土地的管理者,理应清楚土地的性质,故对合同部分无效有主要过错,应承担60%的责任。被告对鉴定结论没有异议,原告抗辩主张重建及扩建的房屋未经竣工验收,做出来的鉴定结论不具有证明效力,而没有各种合法手续的工程不可能进行竣工验收,由于原告未要求进行重新评估鉴定,故对该鉴定结论,一审法院予以确认。鉴于被告在对重建及扩建承租房屋进行装修过程中,装饰装修物和增设他物(指包括在鉴定结论中的物品)与房屋结合密切不可分离或者虽可分离花费巨大,应视为形成附合。故只能由原告取得附合的装饰物和增设他物所有权,而不宜由被告拆除。由于在鉴定结论中已将装饰物和增设他物摊入重建扩建工程造价。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定:“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由各自按照导致合同无效的过错分担价值损失”。及第十四条规定:“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担”。故被告的反诉请求,于法有据。一审法院予以支持。基于上述规定,各分项具体计算方式及结果:一、原告原出租房屋工程造价费用。补充协议第二条规定:被告如需改变房屋结构,必须保留原告原锅炉房、浴池182.4平方米房屋建筑面积的所有权。本案在审理中,鉴于被告开始承租的房屋原物及附属他物(如锅炉、水罐)有无和价值多少已无从考查,且被告主张对原承租房屋进行重建和扩建时已将原告原出租房屋中的水罐还给原告,原告对此未能举证予以抗辩反驳和主张权利,双方当事人均同意按现有房屋经司法鉴定的工程造价(含装饰装修和增设他物)中单位造价对应相减,原告原出租房屋造价费用应按设计图纸建筑面积单价计算,即:182.4m2*2369.93元/m2=432275.42元。二、被告出资扩建承租房屋工程造价费用为:1875778元-432275.42元=1443502.58元。三、原、被告按照过错比例6:4分担扩建房屋费用,则:原告分担1443502.58元*60%=866101.55元;被告分担1443371.58元*40%=577401.03元。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条,《中华人民共和国土地管理法》第九条,《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十四条第一款之规定,判决:“一、被告(反诉原告)孙茂轩于本判决生效后三十日内腾迁租赁原告(反诉被告)天津市公共交通汉沽有限公司房屋并将该房屋交还原告。二、被告孙茂轩于本判决生效后十日内给付原告房屋占有使用费人民币21000元。三、原告于本判决生效后十日内赔偿被告因出资扩建租赁房屋造价费用人民币866101.55元。(上述判决第二项与第三项相折抵后,原告实际赔偿被告扩建租赁房屋造价费用人民币845101.55元)四、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币162元,由被告负担。本案反诉费人民币6900元,由原告负担。并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。本案司法鉴定费用人民币70000元,由原、被告各负担一半。此款被告已垫付,由原告在执行本判决时将自己负担的35000元直接给付被告。”
本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。
在本院审理期间,本院委托鉴定部门进行补充鉴定,鉴定结论为建筑工程折旧后价值为709541元,每平米价值为709541÷785.06=903.80元。电器设备安装工程、给排水采暖工程折旧后价值为171952.69元,每平米价值为171952.69÷785.06=219.03元。经质证,上诉人认为鉴定结论采用每年等额折旧不合理,且应将被上诉人自建部分面积扣除。鉴定部门认为,本鉴定采用直线折旧计算建筑物残值符合规定。合议庭经评议认为,上诉人对补充鉴定所提的异议不能成立,故本院对补充鉴定结论予以确认。
本院经审理查明,涉诉建筑物被上诉人添附部分折旧后价值为:(785.06-182.4)×903.80=544684.12元。电器设备安装工程、给排水采暖工程被上诉人添附部分折旧后价值为(785.06-182.4)×219.03=132000.62元,上述两项折旧后价值为544684.12+132000.62=676684.74元。该费用为合同解除后产生的实际损失。
另查,上诉人将部分土地租赁被上诉人后,亦在同一地点办公。本院查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,上诉人租赁给被上诉人的是土地,被上诉人在租赁的土地上加盖了涉诉建筑物,并不是上诉人自建违章建筑出租给被上诉人,双方租赁物不是地上物,而是土地,故一审法院认定双方租赁合同无效没有依据,依据合同无效的相关法律处理本案,属于适用法律有误;
涉诉建筑物已经修建七年,上诉人租给被上诉人的土地与其办公地点为同一地址,上诉人应当对被上诉人修建的建筑物的结构和用途应当清楚了解,虽然双方现在履行的合同为不定期租赁合同,上诉人可以随时主张解除合同,但合同解除后,涉诉建筑物尚有残值,该残值在被上诉人将租赁土地返还给上诉人时形成了损失,而这种后果的发生,作为履行不定期租赁合同的双方当事人都是可以预见的,依据公平原则,该损失由双方分担为宜。鉴于上诉人提出解除双方租赁关系,应当承担损失的主要责任。故一审法院按照四六比例判令双方分担损失的处理结果并无不当,据此,上诉人应当赔偿被上诉人676684.74×60%=406010.84元。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
一、维持天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7688号第一、二项;
二、变更天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7688号第三项为:上诉人于本判决生效后三十日内赔偿被上诉人因出资扩建租赁房屋造成的损失406010.84元。
三、撤销天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7688号第四项;
四、驳回天津市公共交通汉沽有限公司其他诉讼请求;
五、驳回天津市公共交通汉沽有限公司其他上诉请求。
如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
两审案件受理费共计19313元,由上诉人天津市公共交通汉沽有限公司负担7776元,由被上诉人孙茂轩负担11537元,鉴定费共计90000元,由上诉人天津市公共交通汉沽有限公司负担36540元,由被上诉孙茂轩负担53460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 苏美玉
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 穆 艺