天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初2963号
原告天津市盛恒翔科技发展有限公司,住所地天津市北辰区天穆镇铁东路工业区天盈道北(隆兴泰市场院内)。
法定代表人李春宝,经理。
委托代理人李杰,该公司职员。
委托代理人赵秀玲,天津京秀律师事务所律师。
被告李军林。
委托代理人俞林,安徽格意律师事务所律师。
被告艾冬梅。
委托代理人俞林,安徽格意律师事务所律师。
原告天津市盛恒翔科技发展有限公司与被告李军林、艾冬梅房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月10日立案受理后,依法由审判员王丁丁适用简易程序分别于2016年6月13日、7月7日公开开庭进行了审理。原告天津市盛恒翔科技发展有限公司的委托代理人李杰、赵秀玲与被告李军林、艾冬梅共同的委托代理人俞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市盛恒翔科技发展有限公司诉称,2014年4月18日,原告与李军林签订《房产转让协议》,约定原告将其从中建四局第六建筑工程有限公司(以下简称中建四局六公司)抵债所得的十套房屋转让给李军林。协议约定了房屋的基本情况、转让价格、房屋交付、过户等相关条款,并约定原告打包将十套房屋打折转让给李军林,李军林一次性支付全部转让款21085488元后办理房屋过户手续,李军林同意接受以上述价格、方式转让。协议签订后,李军林仅于2014年6月前支付了856万元,就已经在原告不知情的情况下通过中建四局六公司过户了六套房屋,即安徽省合肥市新地中心(以下简称新地中心)4号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋。后,原告向李军林与中建四局六公司送达通知书,解除对李军林的授权。2014年9月3日,原告与李军林补签一份《补充协议》,约定如果李军林于2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清,则仍按照《房产转让协议》的打包价格21085488元执行,如果到期未履行付款义务,则李军林同意将已过户的六套房屋按照《房产转让协议》的原价执行,即六套房屋的总价为13746882.24元。李军林应于2014年9月26日前再支付原告该六套过户完毕的房屋转让款5186882.24元,而其余四套房屋不再出卖给李军林。
《补充协议》签订后,李军林未于2014年9月26日前支付任何款项。在原告多次催要下,李军林仅于2015年1月28日支付给原告280万元。原告通过快递方式向李军林发送律师函,催告其尽快付款并支付逾期利息。根据双方《补充协议》约定,李军林现应支付房屋转让款2386882.24元及自2014年4月26日起以同期应付转让款为基数,按照中国人民银行同期贷款利率四倍或年利率24%支付逾期付款期间的利息。
李军林拖欠原告房屋转让款,给原告正常经营和资金周转造成困难。艾冬梅作为李军林妻子对于夫妻共同债务有共同偿还义务。故呈诉,请求依法判令:1、解除原告与李军林签订的《房产转让协议》与《补充协议》;2、二被告共同支付尚欠原告的房屋转让款2386882.24元,并自2014年4月26日起以13746882.24元为基数及各阶段实际付款数额、时间,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款利息至款项全部付清之日止;3、案件受理费、保全费、律师费由二被告负担。
被告李军林、艾冬梅共同辩称,1、原告与李军林签订《房产转让协议》后,因当时合肥市房屋出售困难,原告于2014年4月20日给李军林出具委托书,委托其将该协议项下的房屋对外出售,双方将协议中约定李军林将房款付清后,原告再向李军林出具委托书办理过户手续,变更为原告先出具委托书,待房屋出售后李军林分期向原告付款,不存在原告不知情的情况;2、2014年9月3日,原告与李军林签订的《补充协议》,二被告只认可李军林签字的第二页,原告对该协议第一页中的部分内容进行了修改,李军林的真实意思是如其在2014年9月25日前未能付款,按照银行同期贷款利率向原告支付利息;3、原告主张解除与李军林签订的《房产转让协议》与《补充协议》,因上述协议均未约定解除合同的条款,故该主张无事实及法律依据;4、按照《房产转让协议》约定的价格,二被告现尚欠原告房款284850元(13746882.24元×85%-360万元-500万元-180万元-100万元=284849.9元),另《补充协议》对于违约金的约定过高,原告的损失只是未付房款的利息损失,应予以调整;5、原告主张二被告承担其律师费用,无事实及法律依据。
原告为支持其主张,出示、宣读了如下证据:
证据1、中建四局六公司与原告、天津市中康世纪商贸有限公司(以下简称中康公司)签订的以房抵款《协议》及抵房明细表各1份;中康公司出具的证明及公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份。证明诉争房屋来源合法,原告对诉争房屋享有转让的权利以及房屋的转让价格与市场销售价格;
证据2、原告与李军林签订的《房产转让协议》与《补充协议》各1份、原告向李军林发送《补充协议》样本电子邮件截屏1份。证明原告与李军林为房屋买卖合同关系,双方签订协议书约定转让房屋、转让价格、付款时间、违约利息、管辖法院等事宜,《补充协议》内容系李军林真实意思表示;
证据3、原告自中建四局六公司调取的中建四局六公司出具的《委托书》6份。证明李军林分别将从原告处受让的六套房屋过户及过户时间、房屋价款等,其中新地中心4号楼XXX、XXX、XXX、XXX号过户给案外人,新地中心4号楼XXX、XXX号过户给其妻子艾冬梅;
证据4、撤销委托通知书2份、原告向李军林与中建四局六公司发送邮件记录截屏各1份。证明2014年8月29日原告向李军林和中建四局六公司送达通知书,撤销李军林办理房屋过户手续的授权;
证据5、2015年12月9日原告向李军林邮寄送达的律师函及快递单回执影印件。证明原告于2015年12月9日向李军林催收房屋转让款及违约金;
证据6、房天下、安居客网站挂出的涉诉房屋同楼盘房屋售价信息截屏。证明诉争房屋售价已经较转让时翻倍,被告行为给原告造成巨大损失。
被告李军林、艾冬梅发表质证意见为,对证据1无异议;对证据2中《房产转让协议》无异议,对《补充协议》真实性有异议,该协议中第一页部分内容为原告私自修改,协议中原告印章是李军林签字后原告工作人员带回公司加盖的,李军林不使用电子邮箱,未打开过电子邮件;对证据3无异议;证据4不予认可,未收到原告送达的通知书;对证据5真实性无异议,已收到该律师函;证据6不是合法证据形式,无法证明原告证明目的,且李军林已支付六套房屋的大部分房款,故不予认可。
二被告为支持其主张,出示、宣读了如下证据:
证据1、原告给李军林出具的授权委托书1份。证明原告授权李军林办理房屋过户手续;
证据2、淮南通商农村商业银行股份有限公司付款凭证。证明李军林向原告付款情况;
证据3、李军林与艾冬梅结婚证复印件。证明二被告为夫妻关系。
原告发表质证意见为,证据1真实性无异议,系原告出具;对证据2付款凭证真实性无异议;对证据3无异议。
经过当庭举证、质证,本院对原被告提供的证据发表如下认证意见:因二被告对原告提交的证据1、证据2中《房产转让协议》、证据3、证据5无异议,本院予以确认。二被告主张证据2中《补充协议》第一页内容被原告修改,该协议第二页明确载明“一式二份,甲乙双方各执一份”,而二被告未提供其所执协议,亦不能提供其他相关证据证实,且在本院限定的期限届满后不申请对该协议的真实性进行司法鉴定,故本院对于该《补充协议》予以确认。对于证据4,二被告主张未收到该通知书,原告证据证明已向李军林与中建四局六公司通过电子邮件发送解除授权通知书,故对该证据予以确认。对于证据6,网站刊登房屋价格并非实际成交价格,不具有客观性,故本院不予采信。因原告对二被告提交证据真实性均无异议,故本院对被告提供证据的真实性予以确认。
经审理查明,原告原名称天津荣华富强商贸有限公司,后变更为现名称。二被告系夫妻关系。
中建四局六公司与原告、中康公司签订《协议》,约定中建四局六公司以其坐落于新地中心及金大地1912项目的房产,冲抵所欠原告及中康公司的钢材款3000万元,房产明细为新地中心4号楼XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号及金大地1912项目XXX号,房产的交易、登记手续由原告、中康公司出具书面制定手续后,中建四局六公司派人员配合办理。中康公司出具证明,记载中康公司与原告因合作关系共同与中建四局六公司签订了一份以房抵债《协议》,原告与中康公司从中建四局六公司抵债所得十一套房产,经原告与中康公司财务对账结算,二公司之间账目已全部以钢材货物结清,中康公司对抵债房产不再享有任何权利,上述全部房产均归原告所有,由原告自行处置并对外主张权利。
2014年4月18日,原告将上述冲抵货款所得除新地中心XXX号房屋外,其余包括住宅及商业共计十套房屋全部转让给李军林,双方签订了《房产转让协议》,合同主要条款约定:各套房屋的面积、单价、总价及折扣价,其中上述新地中心住宅总价21803672元,折扣价20495452.13元,金大地1912项目XXX号,总价5881789元,折扣价5234792.21元。上述合计折扣价25730244.34元;双方商定上述新地中心房产按冲抵货款折扣价的8.5折转让,即为17421134元,金大地1912房产按冲抵货款折扣价的7折转让,即为3664354元,上述房产转让价格共计21085488元;双方签订协议后,李军林一次性将上述房款汇至原告指定账户,账户名称庄国华,账号为62×××27,开户行工行天津中山北路支行;原告收到李军林全部房款后,出具授权委托书及原告与中建四局六公司以房抵货款协议的复印件给李军林,李军林与中建四局六公司指派工作人员到开发商处办理房屋交易、登记过户等相关事宜,因此需要缴纳的相关费用由李军林承担。
2014年4月20日,原告为李军林向中建四局六公司出具授权委托书,记载:“我公司特授权委托李军林前往贵处办理抵款房产的相关事宜,望贵公司协助其到开发商处办理抵款房产的交易、登记过户等相关事宜,指定被委托人李军林,男,身份证号码××,联系电话187××××6566,房产:新地中心住宅4号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室和金大地1912商业XXX,共计十套房产”。
后,李军林将新地中心4号楼503号房屋办理过户手续。2014年5月5日,李军林通过户名为安徽雪斐建材物资有限公司账号为XXX0018的账户(以下简称0018账户)向收款人名称为天津市东丽区田文木材经营部账号为03×××75的账户分别转账100万元、100万元、60万元、100万元,共计360万元。后,李军林将新地中心4号楼501号、601号、401号、602号房屋办理过户。2014年6月12日,李军林通过0018账户向收款人名称为庄春香账号为62×××53的账户(以下简称0653账户)转账500万元。后,李军林将新地中心4号楼403号房屋办理过户。上述共计转账860万元,原被告均认可该款为李军林向原告支付的款项,原告主张上述的360万元中,其中4万元并非房款,系李军林自愿负担用于与中建四局六公司沟通的费用,二被告对此不予认可。
2014年8月29日,原告通过电子邮件向李军林与中建四局六公司发送撤销委托通知书,撤销了对李军林的授权。
2014年9月3日,原告与李军林签订《补充协议》,协议主要条款约定:双方于2014年4月18日就新地中心及金大地1912项目中十套房产的转让事宜签订了一份《房产转让协议》(以下简称原协议),现双方对房产转让过程中产生的相关问题,本着合法、自愿、平等的原则,达成如下协议:一、双方共同确认的如下事实:1、李军林未按原协议约定于2014年4月25日前一次性支付原告全部房屋转让款21085488元,只支付原告房屋转让款856万元。2、在原告不知情的情况下,李军林通过中建四局六公司出卖了原告所有的六套房产,已办理过户手续。3、截至本协议签订之日,李军林尚欠原告原协议中约定的房屋转让款12525488元。4、原协议约定,李军林应于付清全部转让款后才有权办理原协议约定十套房屋的过户手续,现李军林违约。二、鉴于以上事实,李军林承诺于2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清。如李军林按承诺付清款项,则原告同意仍按原协议总价款21085488元的打包价格执行,并负责协助办理过户手续。三、若李军林于2014年9月25日前未付清上述转让款12525488元,则李军林自愿同意已过户的六套房产的价格按照原协议中的原价执行,即六套房屋的总价款为13746882.24元,故李军林针对已过户的六套房产再支付原告房屋转让款5186882.24元,此款李军林于2014年9月26日前全部付清。四、李军林如违反上述约定,则李军林应自2014年4月26日起以其所欠原告房屋转让款为基数,按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告逾期付款期间的利息。原告主张《补充协议》系原告通过电子邮件向李军林发送草拟的《补充协议》样本,经李军林认可后,原告工作人员携《补充协议》至李军林处签订。二被告主张该《补充协议》第一页被原告篡改,并非李军林真实意思表示,但未提供证据亦未对其真实性申请鉴定。
2015年1月12日、1月16日,李军林通过0018账户向0653帐户分别转账180万元,100万元,共计280万元。原被告均认可该款为李军林支付原告的房屋转让款。
2015年12月9日,原告委托天津辰斌律师事务所向李军林出具《律师函》,载明因李军林未按约定时间支付剩余房屋转让款,按照约定,已过户的六套房产按照13746882.24元的价格执行,现尚欠已过户的房屋转让款及利息,并提出相关法律意见及要求李军林收到该律师函后将所欠房屋转让款支付给原告。
上述事实,有原、被告陈述及原告提供的《房产转让协议》、《补充协议》等证据予以证实。
本院认为,原告将其冲抵货款所得的新地中心及金大地1912项目共计十套房屋卖给李军林,并与李军林签订《房产转让协议》,该协议不违反法律、行政法规强制性规定,合法、有效,受法律保护。本案争议的焦点:1、原告与李军林在履行上述协议过程中又签订的《补充协议》是否有效;2、被告是否构成违约,原告与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》能否解除;3、二被告尚欠原告已经过户的六套房屋的房屋转让款数额;4、如果被告构成违约,原、被告约定的违约金是否过高,应否予以调整。
关于焦点1,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。本案中,原告与李军林签订《房产转让协议》后,对转让中产生的相关问题双方又签订《补充协议》,原告在该份协议上加盖公章,被告本人亦签字确认。现二被告仅认可该协议中有李军林本人签字的第二页,主张原告对第一页中的部分内容进行了修改,对此原告予以否认,该协议第二页明确载明“一式二份,甲乙双方各执一份”,而二被告未提供其所执协议,亦不能提供其他相关证据证实,且在本院限定的期限届满后不申请对该协议的真实性进行司法鉴定。原告提供的该协议的内容前后连接,应认定系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,故该协议合法、有效,受法律保护。
关于焦点2,《中华人共和国合同法》第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人共和国合同法》第九十四条第三项规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同。(三)当事人一方迟延履行债务,经催告后在合理期限内仍未履行。本案中,原告与李军林签订了《房产转让协议》,原告将其冲抵货款所得的新地中心及金大地1912项目十套房屋打折后卖给被告。合同签订后,李军林先后将上述房屋中的六套办理了过户手续,期间向原告转账支付了部分房款。后双方又签订了《补充协议》,共同确认李军林已违约,另李军林承诺于2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清,如果李军林未在该期限内付清上述转让款,李军林自愿已过户的六套房屋的价格按照原《房产转让协议》中的原价执行,即六套房产的总价款13746882.24元,李军林针对已过户的6套房屋再支付原告房屋转让款5186882.24元,此款于2014年9月26日付清。李军林后向原告支付房款280万元。本院认为,根据上述事实可以认定,李军林将上述原告转让的六套房屋过户后,未按《补充协议》约定在期限内向原告支付全部房款,已经构成违约,且经原告向被告邮寄律师函后仍未履行,现原告主张解除与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》,于法有据,本院应予支持。
关于焦点3,原、被告均认可,李军林分别于2014年6月12日前通过案外人账户向原告指定的账户转账共计860万元。二被告主张该款项全部为房屋转让款,原告主张其中4万元为被告支付给原告的其他款项。本院认为,对于其中4万元的打款用途,双方均未提供相关证据,而原告在与李军林签订的《补充协议》里载明,李军林支付原告房屋转让款856万元,表明双方认可李军林在2014年9月3日前向原告支付856万元房屋转让款。另按照《补充协议》的约定,因李军林未在2014年9月25日前将剩余转让款12525488元全部付清,已过户的六套房屋的价格应按照原《房产转让协议》中的原价执行,李军林应再支付房屋转让款5186882.24元,扣除李军林后又支付280万元,李军林尚欠原告房屋转让款2386882.24元。该笔债务系二被告夫妻共同债务,应由二被告共同偿还。另对于上述原告否认的4万元,因不属于房屋转让款,双方可另行解决。
关于焦点4,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,原告与李军林在《补充协议》约定,如李军林违反协议约定,应按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款期间的利息。对于因李军林违约给原告造成的损失的数额一节,原告仅提供“房天下”等二手房交易网站刊登的买卖房屋价格,并非实际成交价格,不具有客观性,故本院对此不予采信。因李军林未按约定期限支付房款,按照协议约定其应按原价格向原告支付房屋转让款,不再享受折扣,故本院结合公平及“补偿为主,惩罚为辅”的原则,酌定二被告自2014年4月26日以已过户的六套房屋未付的房屋转让款的数额为基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率向原告支付违约金至判决确定的给付之日。
另关于原告主张二被告承担律师费一节,因二被告违约已经承担相应的违约责任,故对原告的此项诉讼请求,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项及第一百一十四条第二款的规定,判决如下:
一、原告天津市盛恒翔科技发展有限公司与李军林签订的《房产转让协议》、《补充协议》于本判决生效之日予以解除;
二、被告李军林、艾冬梅于本判决生效后十日内共同支付原告天津市盛恒翔科技发展有限公司房屋转让款2386882.24元;
三、被告李军林、艾冬梅于本判决生效后十日内共同支付原告天津市盛恒翔科技发展有限公司以13746882.24元为基数计算自2014年4月26日至2014年5月4日的违约金,以10186882.24元为基数计算自2014年5月5日至2014年6月11日的违约金,以5186882.24元为基数计算自2014年6月12日至2015年1月11日的违约金,以3386882.24元为基数计算自2015年1月12日至2015年1月15日的违约金,以2386882.24元为基数计算自2015年1月16日至本判决确定给付之日的违约金,上述均按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算;
四、驳回原告天津市盛恒翔科技发展有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费19348元,保全费5000元,合计24348元,由被告李军林、艾冬梅负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 王丁丁
二〇一六年八月二十三日
书记员 宋爱峰
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第三项有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。