广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终5529-5532、5541-5544号
各案上诉人陈新宇等人(详见附表)。
委托诉讼代理人：叶文达，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭沁珩，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市盛迪嘉房地产开发有限公司，地址：深圳市福田区中心区金田路4036号荣超大厦12层01单元，统一社会信用代码：914403000627280052。
法定代表人：张伊尔。
委托诉讼代理人：赖湘平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨琨，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈新宇等人因与被上诉人深圳市盛迪嘉房地产开发有限公司（以下简称盛迪嘉公司）商品房预售合同纠纷八案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初26132、26134-26137、26139-26141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本八案进行了审理。上诉人陈新宇的委托诉讼代理人叶文达、被上诉人盛迪嘉公司的委托诉讼代理人赖湘平、杨琨到庭参加诉讼。本八案现已审理终结。
陈新宇等人上诉请求，撤销一审判决，改判支持陈新宇等人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由盛迪嘉公司承担。
事实和理由：盛迪嘉公司存在违反《深圳市房地产买卖合同（预售）》（简称《买卖合同》）约定的行为，陈新宇等人有权拒绝收楼并主张逾期交楼违约金。另，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条，盛迪嘉公司应当承担陈新宇等人因采取法律行动支出的律师费。一、涉案房屋户型结构不符合盛迪嘉公司在户型鉴赏册、户型图、项目总平图等售楼宣传资料（依法已构成合同内容）的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”双方《买卖合同》第二十八条也明确约定：“出卖人所做的售楼广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。”本系列案中，盛迪嘉公司通过上述宣传资料对销售给陈新宇等人的房屋作出了三房两厅至四房两厅不等的说明和允诺。对于买受人而言，房屋的户型结构无疑影响到家庭生活空间布局、居住成员安排，买受人根据自己的经济负担能力和生活、职业规划去选择合适的房屋，这是基本的人情事理，是买受人基本的、重要的购房选择要素。所以，上述宣传资料的说明和允诺对《买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入《买卖合同》，亦视为合同内容，盛迪嘉公司违反的，应当承担违约责任。本系列案中，盛迪嘉公司建成的户型只有两房，已构成违约。特别需要说明的是在邓红一案中，邓红称“四房变两房”的情况是指，盛迪嘉公司承诺的是四房，但除了宣传资料图显示的阳台位置应有的房屋缺失外（少一房），户内另一处位置应有的房屋连分隔墙也没有砌（又少一房）。盛迪嘉公司对户型结构违约的抗辩主要是三方面：一是不承认宣传资料的真实性；二是认为已有认购协议、《温馨提示》、《买卖合同》附图等文件排除了上述宣传资料的说明和允诺构成合同内容；三是涉案房屋是经过合法报建验收的。对此，陈新宇等人驳斥如下：（一）对于盛迪嘉公司第一点抗辩的反驳。1、陈新宇等人提交的宣传资料来源于盛迪嘉公司售楼现场。开发商进行楼盘宣传推广和售楼时，必然会印发楼盘宣传资料，这已是房地产销售实践中的必然做法和生活常识，而这种印刷精美的宣传资料是不会盖有公司公章的。如果盛迪嘉公司不承认上述宣传资料的真实性，那么，其应当举出反驳证据即其认为是“真实”的宣传资料，但盛迪嘉公司根本不能举证，应当承担举证不能的不利后果。而众多的买受人是因为面临户型结构“货不对板”等问题才走到维权，在盛迪嘉公司处、在政府维稳部门都提出了此问题，所依据的资料均是这些宣传资料，并且综观这些宣传资料的整体内容、风格、版式等一并考虑可知，原先大家素不相识，不可能有虚构盛迪嘉公司宣传资料的动机和机会。如果盛迪嘉公司这些资料是不真实的话，那么盛迪嘉公司在面对买受人据此提出维权的时候却不给予足够的重视和反驳，只是避实就虚，一再回应请买受人通过诉讼解决，是反常的行为。2、本系列案中，盛迪嘉公司以认购协议、《温馨提示》等文件主张排斥上述宣传资料内容纳入合同，还提出有房屋阳台正在进行“封窗”的照片是其“履行义务”的体现这种抗辩就是变相承认了其对买受人确实有上述宣传资料的说明和允诺。3、在涉案楼盘办理收楼过程中，盛迪嘉公司要求广大买受人签署一份《商品房装修改造委托协议》，委托第三方进行将阳台改造成一间房的施工，但委托人无需另行支付费用，然后由盛迪嘉公司出资进行“封阳台”，装修为本系列案所争议的多出一间房，这也说明，盛迪嘉公司本身承认自己负有交付符合宣传资料所载户型的义务。（二）对于盛迪嘉公司第2点抗辩的反驳。首先，关于认购协议、《温馨提示》等文件中排除宣传资料的说明和允诺构成合同内容的条款，这些排除宣传资料内容成为要约的可能性的条款及告示，属规避上述司法解释的约定，违反了民法及合同法的公平原则，属无效约定。其次，关于盛迪嘉公司主张《买卖合同》附图将宣传资料允诺为卧室之处标注为“阳台”的问题，必须指出，合同所有条款以及该附图都没有明示该“阳台”位置不可形成卧室，没有否定宣传资料中的允诺之意。在涉案《买卖合同》签订时，正值房地产热销，房源处于被抢购的状态，“日光盘”甚至“时光盘”频现。当时售楼的普遍情形是，开盘、拿资料、选房、认购、签订合同是在较短的期间内完成，导致宣传资料的内容和房屋买卖合同的附图在该时期内同时展示在买受人眼前，在如此短暂的交易时期，盛迪嘉公司却没有明示否定或撤销宣传资料上所承诺的户型结构，虽然盛迪嘉公司称以合同为准，但其放任该资料在合同文本和附图之外，对买受人造成误导，也就是签约之后，开发商会将阳台改造成卧室，并且，基于开发建设和履行合同都以合法进行为原则，而开发主体是盛迪嘉公司，加上从预售到交房还有很长时间，买受人当然有合理的理由期待盛迪嘉公司在办理合法手续的情况下使得该卧室得以形成。何况《买卖合同》第二十八条已经直接确认了销售广告、宣传资料、样板房等具体确定的说明和允诺即为本合同的组成部分。于合同法理而言，合法、合约交付标的物，本身就是履行合同义务的题中应有之意。所以，盛迪嘉公司对买受人提供四房或三房户型的约定是清晰的，具有合同约束力。最后，盛迪嘉公司所称开发指标已经被政府限定、在合同附图中已显示为阳台故陈新宇等人就应知不会是卧室、进而否定宣传资料中的户型说明和允诺构成合同内容，显然是从自己的利益出发，以自己履行合同的实际效果降格“倒推”出自己的合同义务，但却因此加重了买受人的审查判断义务。盛迪嘉公司作为专业开发商在信息、技术、开发经验等方面居于优势地位，其据此自愿作出的说明和允诺，陈新宇等人予以接受，已构成协商一致的合同内容。盛迪嘉公司通过宣传资料的说明和允诺提升了自己房屋的销量、价格，赚取了利益，却将其排除在合同约定之外，显然违背诚实信用原则。（三）对于盛迪嘉公司第3点抗辩的反驳。涉案房屋是否经过合法报建验收，是盛迪嘉公司与规划国土、建设等相关行政管理部门之间的行政管理法律关系范畴，不能混同于陈新宇等人、盛迪嘉公司之间关于涉案房屋的约定这一民事合同法律关系范畴。从权利义务配置上讲，无论是法律、司法解释还是认购协议、《买卖合同》等均没有赋予陈新宇等广大买受人负有上网或者到相关行政管理部门查询盛迪嘉公司所申报资料的审查义务。从客观可能性上讲，在盛迪嘉公司办理报建、验收等行政流程中，陈新宇等广大买受人都无权查看相关手续资料，甚至到了本系列案诉讼阶段，陈新宇等人委托律师到相关房地产及建设部门查询，相关部门也不向陈新宇等人开放查询这部分材料；从交易习惯上讲，广大买受人选购房屋，都是基于开发商提供的售楼广告、宣传资料、样板房等载体获得房屋信息，进而作出决策，若是要求购房群众如同政府部门审查文件那样获得房屋报建信息并决定是否买房，显然不符合社会经济生活常理、也不现实；从约定与违约行为之间的法律逻辑关系上讲，应当先确定当事人的义务，再以其实际履行情况来对照判定是否违约，而不能本末倒置。盛迪嘉公司称自己是“合法合规”报建和验收，即便属实，也不能说明其“合约”。盛迪嘉公司在违反宣传资料允诺所形成的合同约定、坚持按照货不对板的户型建设的情况下，其仍然可能得到各种批准手续，但这恰恰体现了其是按不符合合同约定的标准去开发建设。盛迪嘉公司依约应当在办理相关行政审批手续的合规情况下，履行向陈新宇等人交付宣传资料中允诺的户型，相应地，相关行政部门所公示的信息、所批准的建设和验收批文等也会相应显示为既“合法合规”又“合约”的信息。盛迪嘉公司声称其不能改变政府批文所以就不按合同约定履行，正是违约的表现，应追究其违约责任，而不能赋予其“以自己实际履行情况来界定自己义务”的特权。二、盛迪嘉公司没有按照《买卖合同》第十条约定交付文件。《买卖合同》第十条明确约定了盛迪嘉公司在本房地产交付时应向陈新宇等人交付的文件，且约定该等文件不全的，视为不符合交付标准，陈新宇等人有权拒绝收楼。合同法第一百三十六条亦明文规定“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”除《买卖合同》第十条约定的第（二）项文件——《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》是盛迪嘉公司拖延至本系列案举证期满后才提交法院并由法院转交陈新宇等人外，盛迪嘉公司至今没有向陈新宇等人提供《买卖合同》第十条约定的第（一）、（三）、（四）、（七）项文件。盛迪嘉公司辩称在交楼现场公示，此说法既无证据证实，也与《买卖合同》第十条约定的提供文件内容和形式要件不相符。根据该条约定，买受人有权拒绝收楼。一审判决仅以盛迪嘉公司提交的、未获得确认的“收楼现场照片”，就草率认定“其具备上述必要文件”，显然以偏概全。更重要的是，这些文件按约定是要交付给陈新宇等人，而非盛迪嘉公司“具备”即可。至于陈新宇等人是否单独提出文件缺失的问题，不影响盛迪嘉公司违约行为的构成，并且如上述约定和合同法规定，该交付文件义务被上升到收楼条件的高度，可知其与交付房屋实体的义务密切相关，不可或缺，陈新宇等人在验收时和起诉时所作拒绝收楼的意思表示，就已经涵盖了因任何原因拒绝收楼，不存在任何“不合常理”之处。三、共用设施和附属配套项目不符合《买卖合同》第十三条及对应附件二约定的交付条件。陈新宇等人在按照盛迪嘉公司通知的入伙时间前往验楼时，发现存在停车场未完工、篮球场未完工，警务室、居委会、社区工作站未建成，垃圾站未见到的情形。无论这些设施和项目有无验收合格的行政手续、将来产权移交给何方主体，根据合同相对性原理，均不影响盛迪嘉公司按照《买卖合同》第十三条对陈新宇等人承担的、在本房地产交付时应一并建成并验收合格的义务。如果陈新宇等人按时前往验收时，上述设施和项目仍处于未建成、或者被拆改的状态，即便先前有政府的验收手续，也不能否定盛迪嘉公司在向陈新宇等人交付本房地产时的违约行为。对于该违约行为，陈新宇等人本可按《买卖合同》第十二条追究盛迪嘉公司逾期交付的违约责任，但盛迪嘉公司却利用其优势地位，在《买卖合同》第十三条的违约责任选项中，强行设置格式条款“叁”，设置了“出卖人在买受人取得房地产证之前建成并验收合格的前置条件，然后才是“否则”适用第十二条，这一前置条件实质上是架空了第十二条的违约责任。因为作为新开发建设的商品房地产项目，其具备办证条件的前提就包括土地使用权出让合同及补充协议约定的共用设施及附属配套项目一并建成并经验收合格。一旦设置上述承担违约责任的前置条件，无异于说盛迪嘉公司违反第十三条约定而应承担的“违约责任”就是允许其迟延履行义务，这分明不是责任而是特权。结合《买卖合同》第二十一条“办证义务”的约定考虑，意味着：盛迪嘉公司如果按期具备办证条件，则无须承担逾期办证违约金，也无须因违反第十三条而承担逾期交楼违约金；盛迪嘉公司如果逾期具备办证条件，只承担逾期办证违约金，仍无须因违反第十三条而承担逾期交楼违约金，反正在盛迪嘉公司办到涉案项目房地产初始登记具备分户办证条件之前，其履行第十三条义务的期限是无限顺延的。如果涉案房地产项目因盛迪嘉公司的原因迟迟不具备办证条件，那么“买受人取得房地产证”这一条件相应一直不成就，由此延误的时间却成了盛迪嘉公司得以迟延履行第十三条义务的“宽限期”。综上分析可见，该前置条件显然违反了合同法第三十九条、第四十条的规定，该前置条件的约定部分无效，应直接适用《买卖合同》第十二条追究盛迪嘉公司逾期交付的违约责任。四、装置、装修、装饰不符合《买卖合同》第十八条及对应附件三约定的交付条件。（一）陈新宇等人在验楼时，发现物业用房抢占4栋大堂，部分大堂转为商业用途等客观现状问题。尤其是三栋入户大堂，盛迪嘉公司声称是应业主代表强烈要求升级改造，却又被迫应业主代表的要求拆除，此陈述既没有证据证实，也自相矛盾。而且，《买卖合同》第十九条第二款关于共有部位、共用设施的变更有明确的程序约定，未经此程序而无中生有的“业主代表要求”不知从何而来。即便有个别业主提出过此类意见，也不符合该合同约定，盛迪嘉公司无权擅自施工致使大堂在陈新宇等人收楼时处于未完工状态。虽然盛迪嘉公司同样以已经合法向政府报建验收然后才改造来抗辩，但正如上文已述的行政法律关系和民事法律关系的区别之理，盛迪嘉公司在办理完行政手续后、向陈新宇等人交付前发生的不符合合同约定的物业现状，并不能以行政手续已办完来否定其违约行为的客观存在。（二）陈新宇等人验楼时还发现户内地面及墙面多处空鼓，管道及线路设计不合理、用材质量差，智能系统未完工或功能未启用、燃气未开通等问题。在此须说明的是，由于涉案房屋是以毛坯房交付，陈新宇等人必须进行后续装修后才能正常入住和生活，因此必须以房屋在毛坯状态下合格作为开展后续装修的前提条件，上述问题的存在，使陈新宇等人无法开展自身合理义务范围内的装修。《买卖合同》第十八条第二款约定：”交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。”所以，从基础装修责任归盛迪嘉公司、陈新宇等人后续装修条件受延误以及合同约定等方面来看，涉案房屋的上述问题影响到陈新宇等人装修、入住和使用房屋，因果关系链条是清楚的。盛迪嘉公司应当承担迟延交楼的违约责任。至于《买卖合同》附件三约定的智能系统，是对业主生活安全的重要保障，其缺失对于业主正常使用房屋、安全居住和生活的影响不言而喻。五、盛迪嘉公司擅自调换物业管理公司违反了《买卖合同》第二十四条及附件五第13条。（一）虽盛迪嘉公司称其有前期物业管理公司的聘请权，但具体的物业管理公司已经在该条款中特定化，对双方具有约束力，不能单方变更，故盛迪嘉公司不能以前期物业管理公司的聘请权推导出合同的单方变更权。（二）虽盛迪嘉公司称其调换物业管理公司经过了法定程序，但这只是其与所选聘的新物业管理公司之间的法律关系，不能对抗陈新宇等人、盛迪嘉公司之间的合同约定，其另聘物业管理公司的行为本身即是违约，即便按合法程序操作也不能改变其违约属性。（三）依据《买卖合同》附件五第13条，盛迪嘉公司调换物业管理公司的底线是调换同等资质的物业管理公司并保证物业服务质量。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”据此规定，并且另请注意实际上调换物业公司是盛迪嘉公司操作，其对此待证事实的举证能力亦强于陈新宇等人，所以应由盛迪嘉公司举证证明其调换的物业管理公司具有同等资质和同等服务质量，但盛迪嘉公司未能举证证明其履行了附件五第13条的此项义务。事实上，其调换后的物业管理公司，成立年限短，服务过的楼盘少，难以保证与原约定物业管理公司同等资质和服务质量。（四）虽然《买卖合同》第二十四条和附件五第13条并未明文表述违反此条款构成陈新宇等人拒绝收楼的条件，但根据《买卖合同》的性质、目的，买受人购房当然希望居住安全、生活环境质量等得到保障。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”据此可知，物业管理服务的内容和水平对陈新宇等人的居住安全和房屋使用有直接的重要影响。盛迪嘉公司在物业管理公司选聘和调换中的违约行为，已达到陈新宇等人拒绝收楼的实质条件。
盛迪嘉公司辩称：一、盛迪嘉公司承担建设的光明一号花园小区的基本情况。盛迪嘉光明一号花园楼盘由盛迪嘉公司开发建设，2013年1月15日通过招拍挂取得项目用地，并签订《土地使用权出让合同》，宗地号为A614-0479，土地面积47175.81平方米，土地用途为居住用地，土地性质为商品房。因项目周边市政道路等配套设施迟迟未能完善，2014年5月13日深圳市规土委光明管理局与盛迪嘉公司签订《土地使用权出让补充合同》，政府同意延长项目宗地一、二期的竣工期限，将项目宗地一、二期工程竣工期限，由原来规定的2016年1月14日，调整至2017年1月14日竣工。光明一号花园项目总计容建筑面积为193615.14平方米，分三期开发建设，其中一、二期计容建筑面积为124，404.79平方米，主要为住宅和商务公寓，三期计容建筑面积为69210.35平方米，为住宅。光明一号花园项目一、二期同时建设，于2013年3月29日取得《建设用地规划许可证》、2014年1月9日取得一期2、4、8号楼及幼儿园的《建设工程规划许可证》、2014年1月23日取得二期1、3号楼得《建设工程规划许可证》。2014年2月13日取得项目一、二期《施工许可证》，2014年12月30日取得项目一、二期预售许可后开始发售。2016年8月14日项目一、二期消防验收合格、2016年8月16日项目一、二期全部21台电梯全部检验合格；2016年8月26日项目一、二期通过主体竣工验收和燃气竣工验收，取得一、二期《房屋建筑工程竣工验收备案回执》和《建设工程规划验收合格证》。项目一、二期商品房预售合同约定的交付期限为2016年8月31日。2016年8月28日，项目一、二期开始正式办理入伙手续，其中2016年8月28日-8月31日为项目一、二期集中入伙阶段、2016年9月1日后为分散入伙阶段。项目一、二期共销售商品房住户共984户，截止一审开庭前已办理有效入伙手续的有776户，其中己办理装修手续的有345户左右，截止二审开庭前已办理入伙手续的861户，其中已办理装修手续的有468户。二、光明一号花园一、二期入伙，无论在实体上还是程序上都符合政府有关建设工程和住宅交付的规定以及《商品房买卖合同》的约定，盛迪嘉公司的房屋交付行为是合法有效的，盛迪嘉公司不应当承担违约责任。（一）光明一号花园项目一、二期的设计、报建、施工、验收等，均是严格按照政府部门批准的建筑功能及面积指标等规划建设要求以及国家的强制性技术规范进行开发建设的。在整个项目一、二期交付业主前，项目一、二期已经取得了包括主体工程、燃气、消防、电梯、人防、建筑节能、防雷等在内的验收合格文件，取得了政府部门出具的《竣工验收备案回执》，项目一、二期已经完全具备交付业主使用的条件，按照《建筑法》第61条的规定，工程建筑在竣工验收后可以交付使用，因此，光明一号花园一、二期完全具备了相关部门要求的交付使用条件，交付业主使用合法、合规。（二）光明一号花园一、二期办理入伙符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定的一、二期交付时间是2016年8月31前。盛迪嘉公司于2016年8月15日向业主通过EMS发出了《入伙通知》，并于2016年8月24日在深圳特区报上作了公告，在入伙现场安排了完整的入伙流程，整个入伙完全符合《商品房买卖合同》的约定。盛迪嘉公司在《商品房买卖合同》的《补充协议》第9条明确约定：“《入伙通知书》送达之日起第七日为本房地产交付期限届满之日。交付期限届满之日即为交付完成之日，不因验收等问题影响交付完成。交付期限届满，买受人未到出卖人处办理入伙验房手续的，或拒绝办理入伙手续，或不缴纳相关费用的，视为出卖人已完成交付，买受人已接受该商品房”。按照这一约定，本案上述的各位业主均已收到入伙通知书，其以各种所谓的理由，出于各种经济利益的考虑而拒绝办理入伙的行为，均不应构成盛迪嘉公司延迟交付的理由。补充约定第10条约定：“买受人首次收悉《收楼通知书》的第3日为本合同第十一条所称验收期限届满之日，收楼意见需一次性提出，出卖人应履行保修义务。无正当理由拒不办理入伙手续或拒绝验收或重新验收的，验收期限届满视为验收合格。”因此，盛迪嘉公司的房屋交付行为既合法合规，又符合合同约定，房屋交付合法有效，陈新宇等人要求追究盛迪嘉公司的违约责任，没有法律和合同上的依据。三、陈新宇等人在起诉状和上诉状中提出的陈新宇等人所谓的“延迟交付”的“违约行为”，没有法律和合同上的依据。一审判决认为盛迪嘉公司的交付行为符合法律法规和买卖合同的约定，这一事实认定是准确的。（一）盛迪嘉公司交付房屋的标准，应当按照盛迪嘉公司与陈新宇等人签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件中约定的交房标准实施，而不应当以陈新宇等人从市场上搜集的所谓“户型鉴赏册”、“户型图”等宣传资料为准。首先，盛迪嘉公司无论是在前期宣传还是签订买卖合同时，从没有对购房人做出过任何超出规划、预售许可证、合同约定范围外的虚假承诺，盛迪嘉公司交付的房屋，均是按照规划设计、报建、预售许可和合同约定的房屋面积、户型要求建设和交付的；业主们在购房时，包括预售测绘资料、市规土委网站、买卖合同的附件户型平面图等，均是公开的房屋信息，业主们在签订合同时完全知道所购买的房屋的面积和户型，根本不存在被误导可能，所谓“三房变两房”、“四房变三房”的说法，是完全站不住脚的；陈新宇等人与盛迪嘉公司签订的《光明一号花园花园房地产认购书补充协议》第七条明确约定：“卖方就认购书及本补充协议约定项下的交易条件、配套及资源等宣传、展示、承诺等均以双方签订的买卖合同为准，买方从其他途径所获讯息及个人承诺等不具有约束卖方的效力”。由陈新宇等人签署的《盛迪嘉光明一号花园花园项目温馨提示》也有类似内容；双方签订的《买卖合同》附件补充约定第一条明确约定：“买受人在签署本合同（包括补充约定）之前，出卖人或其代理人已向乙方明示土地使用权出让合同书及其补充协议、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、主管部门批准的总平面图、立面图、分户平面图、《买卖合同》及其补充协议、前期物业管理服务合同、临时业主公约、一手楼购房指引等，并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚且无异议”；补充约定第18条明确约定：“为完善本建筑区划于后续各期开发的衔接，完善空间与设备设施的利用，出卖人可以单方决定对本项目进行优化调整。本合同附件图形亦可作出相应调整，并最终以相关部门批准的竣工图为准。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、医院、学校等说明或介绍（包括广告、宣传单、沙盘模型等），仅为提供的参考信息，不构成出卖人的承诺”，等等。上述约定及购房的整个流程可以看出，盛迪嘉公司对于出卖房屋的面积及户型等根本不可能做出任何虚假的承诺，陈新宇等人完全知道所购买的房屋的面积，也完全知道该房屋的真实户型，项目的预售前平面布置和面积，与竣工完成后的测量报告以及《商品房买卖合同》平面布置和面积一致，根本不存在虚假宣传。其次，房屋作为一项特殊商品，其施工建设均需依照经审核批准的设计图纸实施，不能擅自变更房屋结构，盛迪嘉公司不可能依照陈新宇等人所认为的所谓“宣传资料”的户型结构交付房屋。盛迪嘉公司交付的房屋与所谓的“宣传资料”的户型不符，不构成陈新宇等人拒绝收楼的合理依据。再次，陈新宇等人认为盛迪嘉公司制作的宣传册给其造成重大误解并造成实际损失，与陈新宇等人要求盛迪嘉公司支付延期交房违约金的违约责任之间没有因果关系，重大误解对应的违约责任应当是解除合同并赔偿损失，而不是延期交付违约赔偿。一审法院认为陈新宇等人据此要求盛迪嘉公司支付延期交房违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，认定正确。（二）陈新宇等人在上诉状中认为盛迪嘉公司交付的“资料不齐全”，是对事实的歪曲，其要求盛迪嘉公司支付逾期交房违约金的主张不应得到支持。盛迪嘉公司是严格按照《买卖合同》第十条规定，在入伙期间将房地产交付时应向买受人交付的文件，包括《预售面积测绘报告》、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、前期物业管理企业出具的《物业共有部位、共用设施设备接管查验清单》等全部置备在入伙现场进行公示和供业主核验，并且将《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》等提供给每一个业主进行签收。只是因为陈新宇等人抱着故意刁难盛迪嘉公司的目的，故意不签收上述文件，致使盛迪嘉公司无法提供陈新宇等人签收上述文件的依据。但与此同时，陈新宇等人在收楼意见书中并未提出上述文件的缺失，甚至在起诉时在起诉状中也未提出上述文件的缺失，而是在一审庭审中方才首次提出，因此，陈新宇等人在上诉状中认为盛迪嘉公司交付的“资料不齐全”的说法，是对事实的歪曲。一审法院不采信陈新宇等人主张的在交楼过程中没有交付合同约定的应当交付的文件的事实，是正确的。陈新宇等人据此拒绝收楼，请求盛迪嘉公司支付逾期交房违约金的主张，不应得到法院的支持。（三）陈新宇等人提出的停车场、球场、警务室、居委会、社区工作站、幼儿园等公共配套设施未完善，无法达到验收条件，拒绝收房，要求盛迪嘉公司承担逾期交房的违约责任，缺乏合同依据。首先，包括小区幼儿园、社区体育活动场地、社区警务室、社区居委会、社区服务站、垃圾站等属于公共附属配套设施，建成后需移交给相关政府部门，均已经在项目一、二期工程验收时一并验收合格（附属配套设施在建设工程项目中不存在单独验收问题，工程整体验收合格就意味着附属配套设施也同时验收合格，否则，工程无法通过验收）。并且，这些公共配套设施建成后要交付给当地政府，不属于本次入伙的交付内容；其次，停车场、一、二期的绿化已经通过竣工验收（绿化部分是三期），完全符合交付条件，游泳池属于三期，不属于本次交付范围。再次，根据合同第十三条“公共设施与附属配套项目”第三款约定：“出卖人应当在买受人取得房地产证之前建成并验收合格”，由于涉案小区在入伙时尚未办理住宅部分的不动产权证，故上述公共设施和配套项目验收合格的最后期限尚未届满。因此，陈新宇等人以上述主张为由拒绝收房，没有法律和合同依据。陈新宇等人据此要求盛迪嘉公司承担逾期交房的违约责任，不应得到法院的支持。（四）关于陈新宇等人提出的装置、装修不符合《买卖合同》第十八条及附件三约定的交付条件问题。1、盛迪嘉公司在一审程序中向法庭提交了整套的项目一、二期总平面图和预售、竣工测绘报告，陈新宇等人始终无法指证存在其所描述的“物业管理用房抢占4栋大堂”、“部分大堂转为商业用途”的事实。2、关于三栋大堂升级改造过程中拆除装修的问题。如前所述，整个项目一、二期，包括各栋大堂在内，都在合同约定的交付期限前，完成了竣工验收程序。盛迪嘉公司交付的包括大堂在内的整个项目一、二期均是符合项目审批条件和合同约定交付标准的。所谓大堂的升级改造，是在房屋交付之后，应广大业主要求进行，无论是大堂装修还是拆除部分装修，均与房屋交付是否延迟无关。陈新宇等人据此主张盛迪嘉公司支付延迟交楼违约金，没有任何法律和合同上的依据，不应得到法院的支持。（五）陈新宇等人在《收楼意见书》中提出的所谓墙面存在空鼓、地面不平、外墙砖缺失、插座部分线路错误、燃气表安装位置不合理、用材质量差、智能系统未完工或功能未启用、燃气未开通、门窗不灵活等房屋质量瑕疵问题，不构成拒绝收房的理由。光明一号花园项目一二期已经经过竣工验收，项目整体的质量安全已经经过相关部门的验收合格，陈新宇等人提出的上述问题，是任何一个房地产开发项目都普遍存在的问题，属于房屋交付后可以进行整改和交付后房屋保修的事项，不影响房屋的交付使用；这些房屋“质量问题”，并非房屋主体结构质量问题，也没有证据证实上述质量问题已严重影响业主装修或生活，上述问题有相当部分属于燃气等其他部门解决的问题，剩余的问题即使存在，也属于在装修过程中可以修补的质量瑕疵和房屋保修范围的问题，并且盛迪嘉公司在整改过程中也已经给予了修补。因此，陈新宇等人依据上述房屋质量瑕疵拒绝收楼，并请求盛迪嘉公司支付延期交楼的违约金，缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。（六）盛迪嘉公司更换具有同等资质的物业公司，符合合同约定，且该行为不是陈新宇等人拒绝收楼的正当理由。盛迪嘉公司与前期物业服务企业深圳市联洲物业管理有限公司的合同期限为一年，合同期限到期后，因该物业管理公司原因不再续签物业服务合同，盛迪嘉公司遂按照招投标程序，聘请了具有同等的二级资质的嘉信物业管理公司，作为前期物业管理阶段的物业服务企业。这本是正常的更换物业服务企业的行为。根据《商品房买卖合同》附件五第13条的规定：“买受人委托出卖人对物业管理公司进行监督和调聘”，“如出卖人调换本项目物业管理公司的，应调换同等资质的物业管理公司，并保证物业服务的质量”。盛迪嘉公司新聘请的嘉信物业管理有限公司具有二级资质，与联洲物业公司资质相同，符合合同约定。事实上，截止目前为止，嘉信物业公司为入伙的业主们提供的服务，得到了广大业主广泛认同，陈新宇等人没有提出任何有力的证据证明该物业公司提供的服务，低于正常的服务水准。且陈新宇等人更换物业管理公司并不是其拒绝收楼的正当理由，陈新宇等人据此拒绝收楼并要求盛迪嘉公司承担逾期交房的违约金的诉求，缺乏事实和法律依据。四、截止一审开庭前，光明一号花园一、二期已经有320多户业主办理了装修手续，已经有多户业主装修完成，并且已经入住，截止到二审开庭前，已经有468户业主申请装修，161户业主完成装修，60多户已经入住。这说明光明一号花园一、二期交付的房屋在房屋质量上完全是合格的，根本不存在因质量问题不能使用的问题。而上诉的陈新宇等人没有一户办理了装修手续，至今房屋还是空置的，说明这些上诉的业主并非自住型刚需业主，而是投资型业主，其起诉的目的，主要在于要求盛迪嘉公司作出某种经济上的让步，但这一诉求没有法律和合同上的依据，盛迪嘉公司不能答应。
陈新宇等人向一审法院起诉请求：1、盛迪嘉公司向陈新宇等人支付逾期交付涉案房地产的违约金，自2016年9月1日起计算至盛迪嘉公司将符合合同约定交付条件的房地产实际交付给陈新宇等人之日止，以购房总价款为基数，在2016年11月29日（含当日）之前按每日万分之三计，在2016年11月30日（含当日）起按每日万分之四计；2、盛迪嘉公司承担陈新宇等人为了提起各案诉讼聘请律师的律师费一审阶段10000元，二审阶段5000元，共计15000元；3、各案诉讼费用由盛迪嘉公司承担。
一审法院经审理查明：2013年1月15日，普宁市盛迪嘉置业投资有限公司与深圳市规划和国土资源委员会光明管理局签订了深圳市土地使用权出让合同书，约定深圳市规划和国土资源委员会光明管理局将宗地编号为A614-0479，宗地建设用地面积为47175.81平方米的土地使用权出让给普宁市盛迪嘉置业投资有限公司，使用年限为70年，自2013年1月15日起至2083年1月14日止。
2013年2月28日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局与普宁市盛迪嘉置业投资有限公司、盛迪嘉公司签订《深圳市土地使用权出让补充合同书》，约定深圳市规划和国土资源委员会光明管理局同意将A614-0479宗地的土地使用权受让方变更为盛迪嘉公司。
2013年3月29日，盛迪嘉公司获得涉案小区的《深圳市建设用地规划许可证》。
2014年1月9日，盛迪嘉公司获得涉案小区一期的《建设工程规划许可证》；2014年1月23日，盛迪嘉公司获得涉案小区二期的《建设工程规划许可证》。
2013年12月19日，盛迪嘉公司获得涉案小区《深圳市房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》。
2014年5月13日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局与盛迪嘉公司签订第二份《深圳市土地使用权出让补充合同书》，约定深圳市规划和国土资源委员会光明管理局同意延长A614-0479宗地的竣工期限，盛迪嘉公司应于2017年1月14日以前竣工，逾期完成地上建筑物的，按有关规定依法处置。
2015年，陈新宇等人与盛迪嘉公司先后签订了《认购书》和《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由陈新宇等人购买盛迪嘉光明壹号花园（二期）物业；按套内建筑面积计算购房总价款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的39%，签订本合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订本合同之日，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人；出卖人应当于2016年8月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管检验清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接受本房地产，出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付，买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理，买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付；除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，逾期在90日内（含90日）的，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的公用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格，出卖人未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人应在买受人取得房地产证之前建成并验收合格，否则适用合同第十二条；本房地产因质量问题造成买受人损失的，出卖人应予以赔偿，买受人在保修期内发现有质量问题的，应通知出卖人履行保修义务，出卖人应按本合同第十五条的约定履行保修义务，因质量问题经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买受人认为仍然存在质量问题的，买受人可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测，检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位符合确认存在质量问题的，买受人有权解除合同，出卖人须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任，买受人不解除合同的，可以要求出卖人相应减少价金，本条所涉及检测及复核等费用均可由买受人先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量问题的，费用由出卖人承担；交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标注的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理；出卖人应依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳市联洲物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，前期物业服务合同期限为1年，但前期物业服务期限未满，业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达，若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式小区公告送达，送达日为通知当天，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分，出卖人所做的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。合同附件一为房屋建筑面积分户平面图，图中标明了套内面积和阳台面积以及阳台位置。附件二为公共设施和附属配套项目建成并验收合格时间，其中包括幼儿园、社区体育活动场地、园林绿化及游泳池、社区警务室、社区居委会、社区服务站、物业服务用房、垃圾站手机站等，建成时间均为2016年3月1日。附件三为装置、装修、装饰标准，包括：1、外墙：商业街及公寓为玻璃以及石材幕墙，住宅首层为石材以及瓷砖，二层及以上为白兔瓷砖；2、内墙：客餐厅、卧室及多功能房墙身为水泥砂浆抹平；3、天花：客餐厅、卧室及多功能房天面为一遍腻子找平；4、地面：客餐厅、卧室及多功能房地面为混凝土面凿平；5、门窗：入户门防火防盗门，室内门无，窗型为推拉或平开，LOW-
E玻璃或水晶灰玻璃；6、厨房：厨房墙身为水泥砂浆毛面，厨房地面为聚合物水泥基涂膜1.5mm厚，厨房卫防水返墙面300mm高，水泥砂浆保护层，预留冷水借口，污水管道安装到位；7、卫生间：卫生间墙身为水泥砂浆毛面，卫生间地面为聚合物水泥基涂膜1.5mm厚，卫生间有浴缸部位防水上返墙面1.2m高，水泥砂浆保护层，预留冷水借口，污水管道安装到位；8、阳台：户内花园及阳台楼地面全部为水泥砂浆抹平；9、电梯：产地为中国广州，品牌为日立电梯，型号MCA-1050-C0120；10、其他大堂：前面石材，地面地砖，天面乳胶漆，电梯间：地面地砖，墙面石材，消防通道：天面乳胶漆，地面地砖，智能系统：闭路监控系统、周界防范系统、门禁系统、楼宇对讲系统、呼叫对讲系统、停车场管理系统、远程自动刷卡系统、背景音乐系统、保安巡更系统。附件五，补充约定（节选）：买受人在签署本合同（包括本补充约定，下同）之前，出卖人或其代理人已向买受人明示土地使用权出让合同书及其补充协议、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及本补充协议、前期物业管理服务合同、临时业主公约、一手楼购房指引等及本商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求，并按照买受方要求做出了合理说明，买受方已清楚且无异议；《入伙通知书》送达之日起第七日为本房地产交付期限届满之日，交付期限届满之日即为交付完成之日，不因验收等问题影响交付的完成，交付期限届满，买受人未到出卖人处办理入伙验房手续的，或拒绝办理入伙手续，或不缴纳相关费用的，视为出卖人已完成交付，买受人已接受该商品房，买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人有权不予交房、不予办理房地产证且不视为出卖人逾期交房或逾期办理房地产证，由此产生的风险和不利后果由买受人承担；买受人首次收悉《收楼意见》的第3日为本合同的第十一条所称的验收期限届满之日；收楼异议需一次性提出，出卖人应履行保修义务，无正当理由拒不办理入伙手续或重新验收的，验收期限届满视为验收合格，出卖人履行保修义务，买受人应予配合，否则造成的损失由买受人承担，买受人可委托第三方验收，也可自行验收，应及时验收并将《收楼意见书》返还出卖人或本合同确定之物业管理公司，因买受人迟延填写《收楼意见书》或拒绝签署《业主临时公约》的，视为已交付并已验收合格；买受人委托出卖人对物业管理公司进行监督和调聘，如出卖人调换本项目物业管理公司的，应调换同等资质的物业管理公司，并保证物业服务的质量；买受人确认：涉及本房地产的销售广告、宣传资料以及样板房等的说明及表示等，为要约邀请，买受人在该等确认下签署本合同；在签署本合同前，买受人对本商品房及其朝向、位置、楼层、大小、结构以及周边环境以及附属设施等已充分了解并认可。
2015年12月25日，普宁市嘉信物业管理有限公司通过公开招标的方式中标，并与盛迪嘉公司签订了涉案小区的前期服务合同，并在深圳市光明新区城市建设局进行备案，取得了备案回执。
2016年7月7日，深圳市特种设备安全检验研究院出具了《深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单》，显示涉案小区共21台电梯检验合格。
2016年8月23日，盛迪嘉公司发出了《入伙通知书》，通知业主于2016年8月30日办理入伙手续。
2016年8月24日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队出具了《建设工程消防验收意见书》，验收意见为综合评定涉案小区一二期工程消防验收合格。
2016年8月26日，涉案小区一二期工程出具《建筑工程竣工验收报告》。
2016年8月26日，涉案小区一二期工程通过天然气专项工程验收，并出具了天然气工程专用的《竣工验收报告》。
2016年8月26日，盛迪嘉公司将《房屋建筑项目竣工验收备案表》、《房屋建筑工程竣工验收报告》、《燃气竣工验收报告》、《公安消防部门出具的消防验收意见书或备案受理凭证》、《质量技术监督部门出具的电梯验收文件》、《人民防空工程专项竣工验收备案意见》、《房屋建筑工程质量监督报告》、《建筑节能专项验收意见书》、《雷电防护装置验收意见》、《所有建设单位的法定代表人证明书和委托书》、《办理人身份证》等文件递交与深圳市光明新区城市建设局，并取得了《收文回执》。
2016年8月29日，深圳市地籍测绘大队出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，对涉案小区预售房屋的面积进行了测绘。
2016年8月31日，陈新宇等人进行验房，并书面提出收楼意见，指明涉案房产存在空鼓，外墙砖缺失，插错部分线路错误，燃气表安装位置不合理，个别灯不亮，入户门不平、倾斜、材质不佳、无猫眼等，水管设计不合理、管径太小，护栏过低、固定不牢，窗户推拉不顺畅，公共设施与附属配套未完成等质量问题。并表示退回钥匙，拒绝收楼。
2016年9月7日，盛迪嘉公司向业主作出关于房屋质量瑕疵的答复意见，承诺业主提出的房屋质量瑕疵于30日内完成整改，并承诺凡2016年9月10日前入伙的业主免除6个月的物业管理费。
2016年9月9日，涉案小区获得《建设工程规划验收合格证》。
另查，涉案房产的全部房型在深圳市规','2018-09-22
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