辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
[2016]辽01民终569号
上诉人（原审原告）：李哲，男，1967年12月24日出生，汉族，现住沈阳市东陵区。
委托代理人:关宝琦，上诉人配偶，1966年5月11日出生，汉族，。
原审被告：曲爱丽，女，1964年9月5日出生，汉族，现住沈阳市铁西区南八中路**号8-5-3，身份证号210102196409053744
委托代理人迟庆福，系辽宁讯驰律师事务所律师。
原审第三人：沈阳鸿发展房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区冬青街59号。
法定代表人王坤生，系该公司总经理。
委托代理人钟宇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人李哲因与原审被告曲爱丽、原审第三人沈阳鸿发展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民二初字第00046号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李哲诉称，李哲于2009年12月5日与鸿发展公司签订了抵房协议，该协议约定鸿发展公司以富城国际小区5套住宅及13套商业用房顶账给李哲，商业用房的抵账价格为每平方米6,500元，2010年4月案外人高振刚、王日斌从李哲处骗得抵账房屋的收款收据、商品房买卖手续、入住手续，其中包括位于沈阳市苏家屯区玫瑰街95-21号9门商业用房，该房屋面积为71.55平方米，抵账的房款为465,075元，后高振刚、王日斌将该房屋以明显低于市场价格的价格出售给本案曲爱丽，曲爱丽未将房款给付李哲，现起诉来院请求判令曲爱丽给付李哲房款465,075元，沈阳鸿发展房地产开发有限公司承担连带给付责任，诉讼费由曲爱丽承担。
曲爱丽辩称，我与开发商有买卖合同，已经备案。已向开发商缴纳了全部房款和其他所有入住费用，管网费、物业费等等。开发商出具了入住证，且已实际取得房屋至今，现已将房屋出租，因此，曲爱丽方购房是合法有效的，是受法律保护的，李哲的诉讼请求请法院予以驳回。
沈阳鸿发展房地产开发有限公司辩称，这套房屋是沈阳鸿发展房地产开发有限公司抵账给李哲的，被骗案件涉及的20套房产之一，曲爱丽从关爱组委会购买的房子，沈阳鸿发展房地产开发有限公司不清楚的情况下把房子抵账给李哲了。李哲又跟高振钢联系，让高振钢往外卖这套房子，通过王日斌把已经形成曲爱丽的手续骗走了，办理了相关房产手续。
原审法院经审理查明，2009年9月28日曲爱丽通过中介人员尹凤坤从高振刚处购买诉争房屋，并向高振刚支付了房款229,056元，另支付佣金11,452.80元，高振刚以辽宁省咨询策划协会文化关爱扶贫活动组委会的名义向李哲出具了收款收据，次日向李哲出具了收条，由高振刚在签收人处签名，并加盖了辽宁省咨询策划协会文化关爱扶贫活动组委会的印章，2009年11月11日时任沈阳鸿发展房地产开发有限公司销售主管的王日斌就诉争房屋向张博出具了房屋准住通知单，张博系曲爱丽之子，该房屋准住通知单由沈阳鸿发展房地产开发有限公司鸿发展公司加盖印章，经办人处由王日斌签字。2009年4月14日李哲与沈阳鸿发展房地产开发有限公司签订抵房协议一份，约定沈阳鸿发展房地产开发有限公司以8套网点、1套住宅抵欠款5,255,144元，2009年12月5日李哲与沈阳鸿发展房地产开发有限公司鸿发展公司再次签订抵房协议一份，约定沈阳鸿发展房地产开发有限公司以5套住宅、13套网点抵欠款10,604,346元，其中33号北9门网点房即诉争房屋，该房屋坐落于沈阳市苏家屯区玫瑰街95-21号9门，建筑面积71.55平方米，规划用途为网点。2010年1月份，案外人高振刚与李哲约定，高振刚订购李哲的20套商业用房，高振刚每足额支付一套房款，李哲交付相应商品房完整的出售手续，2010年4、5月份案外人高振刚通过案外人王日斌（时任沈阳鸿发展房地产开发有限公司销售主管、销售经理）骗取了该20套商品房的手续，进而将该房屋在李哲不知情的情况下通过王霏、王霁等居间人全部出售，并由王日斌向买受人办理了入住手续，部分购房者已办理了房屋产权登记，高振刚收受购房款未交给李哲，高振刚、王日斌因合同诈骗罪于2012年6月18日分别被判处无期徒刑、有期徒刑五年。2010年10月20日曲爱丽与沈阳鸿发展房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并进行了备案登记，房屋的单价记载为3,700元/平方米，购房款金额为264,735元，曲爱丽向沈阳鸿发展房地产开发有限公司补交了房款35,679元，该差额系购房金额264,735元与曲爱丽交给高振刚的房款229,056元之间的差额，并由沈阳鸿发展房地产开发有限公司向曲爱丽出具金额为264,735元的收款收据。沈阳鸿发展房地产开发有限公司依据李哲与曲爱丽的转让协议将案涉房屋给曲爱丽进行了备案，该协议载明：李哲将33号北9门网点（即案涉房屋）总价款264,735元转让给曲爱丽，款已清，双方同意办理转让手续，此房屋为抵账房，开发公司只负责办理手续，后期如有纠纷与开发公司无关。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给他人并办理产权变更登记手续才能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给他人，他人又与开发商签订商品房买卖合同，属于规避法律行为。本案李哲与沈阳鸿发展房地产开发有限公司签订以房抵账协议后，并没有办理房屋产权证书，尚未取得房屋所有权，李哲又将门市房整体卖给高振刚，高振刚将本案诉争的门市房卖给曲爱丽，该连环购房都是在李哲尚未取得抵债房屋所有权的前提下发生的，曲爱丽占有使用房屋并取得诉争房屋的合同备案系基于高振刚代理李哲销售诉争房屋的行为而取得，因法律规定代理人的代理行为后果均应由被代理人承担，故李哲无权向曲爱丽主张购房款，李哲的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回李哲的诉讼请求。案件受理费8,276元，由李哲负担。
宣判后，李哲不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、请求二审法院撤销沈阳市苏家屯人民法院作出的（2015）苏民二初字第46号民事判决书，依法改判被上诉人给付上诉人房款465,075元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定“被上诉人曲爱丽占有使用房屋并取得诉争房屋的备案合同系基于高振刚代理上诉人销售诉争房屋的行为而取得”，从而以“代理人的代理行为后果均由被代理人承担”为由，驳回上诉人的诉求，认定事实、适用法律错误。二、被上诉人曲爱丽取得本案诉争房屋未尽审慎义务，并非“善意取得”，被上诉人曲爱丽应返还房屋或给付上诉人购房款。三、一审法院已认定被上诉人鸿发展公司将本案诉争房屋抵账给上诉人，但未判决被上诉人鸿发展公司将收取的房屋差价款35,679元给付上诉人属漏判，二审法院应予以改判。四、一审法院认定上诉人无权向被上诉人曲爱丽主张购房款，驳回上诉人的请求，应按《民事诉讼法》第154条规定，下发裁定驳回上诉人的诉讼请求，而一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，程序违法。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案上诉人李哲与沈阳鸿发展房地产开发有限公司签订以房抵账协议后，尚未取得房屋产权证书，李哲又将门市房整体卖给高振刚，高振刚将本案诉争的门市房卖给曲爱丽，曲爱丽占有使用房屋并取得诉争房屋的合同备案系基于高振刚代理李哲销售诉争房屋的行为而取得，而高振刚销售本案诉争房屋的行为己包含在高振刚及时任鸿发展公司销售主管的王日斌，因销售房屋而犯合同诈骗罪的刑事案件中。上诉人因该刑事诈骗行为所遭受侵害的合法权益应按照刑事案件程序处理。本案不属人民法院受理民事案件的范围，应裁定驳回上诉人的起诉。本案原审判决驳回上诉人诉讼请求，明显不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民二初字第00046号民事判决；
二、驳回上诉人李哲的起诉。
一审案件受理费8,276元，退回上诉人李哲。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年四月十三日
书 记 员 王可一本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。