广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5700号
上诉人(原审被告)：广州市越秀区嘉乐斯玩具精品城，住所地：广东省广州市越秀区，组织机构代码××。
法定代表人：张健，经理。
委托代理人：钟仁健，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州市民政局房屋管理所，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：朱晓东，所长。
委托代理人：龚建群，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：庞怡，广州金鹏律师事务所实习律师。
原审第三人：陈广文，住广东省鹤山市。
原审第三人：陈利中，住广东省揭东县。
原审第三人：黄炽荣，住广东省佛冈县。
原审第三人：周昭明，住广东省汕头市潮南区。
原审第三人：蔡浩顺，男，1972年12月7日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区中山东门居委东环城新区*幢5/*号。
原审第三人：陈振波，住河北省邯郸市魏县。
原审第三人：宁春怀，住广东省广州市。
原审第三人：谭丽英，住广东省广州市海珠区。
原审第三人：陈丽霞，住广东省广州市天河区。
原审第三人：陈伟林，住广东省汕头市澄海区。
上列原审第三人共同委托代理人：刘伟银，广东实德律师事务所律师。
上诉人广州市越秀区嘉乐斯玩具精品城（下简称嘉乐斯玩具城）与被上诉人广州市民政局房屋管理所（下简称民政局房管所）、原审第三人陈广文、陈利中、黄炽荣、周昭明、蔡浩顺、陈振波、宁春怀、谭丽英、陈丽霞、陈伟林（下简称陈广文等十人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据2010年2月13日的《关于市民政局房屋管理所主要任务等问题的批复》写明：民政局房管所的主要任务为负责市民政局代管房屋管理的具体事务性工作，承担代管房屋的产权办理、租赁、修缮和改建等具体工作等。
2007年8月8日，民政局房管所（甲方）与嘉乐斯玩具城（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区一德西路盐亭西横街4-8号一至三层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积631.50平方米，从2007年6月1日至2010年5月31日每月租金55000元，从2010年6月1日至2011年5月31日每月租金56650元，从2011年6月1日至2012年5月31日每月租金58349.5元；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。该合同办理了租赁登记备案手续。
2009年，民政局房管所向原审法院起诉华南缝纫机零件二厂房屋确权纠纷一案，要求确认广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号二至七层房屋的使用权属民政局房管所所有等。原审法院于2009年7月1日作出（2009）越法民三初字第471号民事判决，判决驳回民政局房管所的诉讼请求。广州市中级人民法院于2010年3月19日作出（2009）穗中法民五终字第3590号维持原判的终审判决，该判决认定民政局房管所系根据国家政策对广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号房屋的首层进行接管的主体，非该房屋首层的所有权人等。
2007年，华南缝纫机零件二厂向原审法院起诉民政局房管所及嘉乐斯玩具城房屋租赁合同纠纷一案，要求嘉乐斯玩具城支付从2007年6月起至2008年1月止的租金（其中2007年6月至2007年11月每月应付90000元，2007年12月至2008年1月每月应付60000元）等。原审法院于2010年4月23日作出（2007）越法民三初字第3493号民事判决；认定：涉讼首层房屋与其它楼层房屋的租金标准不同，从公平合理的原则考虑，该首层租金应参照房管部门评定的租金参考价计算从总租金中扣除等；判决：嘉乐斯玩具城于该判决发生法律效力之日起10日内，将从2007年6月起至2008年1月止的租金（其中2007年6月至2007年11月每月按90000元减去一德西路盐亭西街4-8号首层210.5平方米参照房管部门评定的租金参考价的租金计算；2007年12月至2008年1月每月按60000元减去一德西路盐亭西街4-8号首层210.5平方米参照房管部门评定的租金参考价的租金计算）一次性支付给华南缝纫机零件二厂等。
租赁期限届满后，民政局房管所与嘉乐斯玩具城没有续签租赁合同，涉讼盐亭西横街4-8号首层由嘉乐斯玩具城出租给陈广文等十人使用至今，其与陈广文等十人分别签订了租赁合同，租期均至2016年10月31日止。
2013年10月29日，嘉乐斯玩具城向民政局房管所发函，写明嘉乐斯玩具城是民政局房管所辖下越秀区盐亭西横街4-8号租户，有关该地段的租金问题在民政局房管所与华南缝纫机零件二厂诉讼期结束后，嘉乐斯玩具城曾多次并致函要求商谈租金问题，嘉乐斯玩具城认为租金应参照该地段广州市房屋租赁指导价及法院判决书的精神，按100元/平方米计算，本着解决问题的态度，提出建议等。
民政局房管所于2014年9月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除民政局房管所与嘉乐斯玩具城间的不定期租赁关系，嘉乐斯玩具城立即将广州市越秀区一德西路盐亭西横街4-8号房屋首层的经营管理权交还给民政局房管所；2、嘉乐斯玩具城向民政局房管所支付从2007年6月1日起至其交还房屋经营管理权之日止的房屋租金（每月按21050元计算，其中应扣除嘉乐斯玩具城已付的租金1148200元）。
嘉乐斯玩具城在原审中答辩称：原租赁合同期限届满后，嘉乐斯玩具城多次要求与民政局房管所续签合同，是民政局房管所不予配合。2014年9月，嘉乐斯玩具城将涉讼盐亭西横街4-8号首层房屋转租给陈广文等十人使用，租赁期限至2016年10月31日止，民政局房管所要求嘉乐斯玩具城交回经营管理权没有依据。嘉乐斯玩具城从2007年6月1日起一直按照每月12200元的标准向民政局房管所交纳涉讼房屋首层租金，民政局房管所从未提出过异议，故该租金标准是民政局房管所确认并接受的租金标准，民政局房管所要求嘉乐斯玩具城按照每月21050元的标准交纳租金没有依据，且民政局房管所诉请的租金部分已经超过1年的诉讼时效期间。
陈广文等十人在原审中述称：涉讼房屋首层的经营管理权应由民政局房管所与嘉乐斯玩具城进行处理，陈广文等十人要求其与嘉乐斯玩具城签订的租赁协议得以继续履行。
原审庭审中，经双方确认，嘉乐斯玩具城已于2007年6月1日至2008年6月30日按每月55000元标准向民政局房管所交租，于2008年7月1日至2008年12月31日按每月12200元的标准向民政局房管所交租，于2010年1月1日至2010年1月31日交租55000元，于2012年8月1日至2015年1月按每月12200元的标准交租。
原审期间，原审法院于2014年7月16日组织民政局房管所、嘉乐斯玩具城及陈广文等十人对涉讼盐亭西横街4-8号首层进行勘察，经查看：1、民政局房管所代管的盐亭西横街4-8号首层210.5平方米面积位于一德路427号南部即后部，与一德路423号后座联通相邻；2、涉讼场地内自编82、80、81、66、62、68号档口位于民政局房管所代管的面积范围内，至于自编B1、33、36、51、52号档口部分面积位于民政局房管所代管的面积范围内，部分面积位于一德路423号后座范围内，属于私人业主面积。嘉乐斯玩具城陈述，其是向民政局房管所及一德路423号后座业主签订租赁合同后再将上述商铺出租给陈广文等十人使用，嘉乐斯玩具城在收取陈广文等十人租金后，再按照其与民政局房管所及一德路423号后座业主所签租赁合同约定支付租金。自编66号档口是临时铺位，嘉乐斯玩具城没有与使用人签订租赁合同，可以随时收回管理。
此外，民政局房管所、嘉乐斯玩具城及陈广文等十人均不申请追加一德路423号后座业主作为第三人参加诉讼，民政局房管所表示在与嘉乐斯玩具城交接经营管理权后，自行与上述业主及陈广文等十人协商处理好租金收支事宜。
原审法院认为：民政局房管所系根据国家政策对广州市一德西路盐亭西横街4-8号房屋的首层进行接管的主体，依法对该房屋首层享有占有、使用、收益等权利。民政局房管所与嘉乐斯玩具城在原《广州市房屋租赁合同》期限届满后，没有续签合同，嘉乐斯玩具城继续使用民政局房管所代管的涉讼房屋首层210.5平方米面积，并向民政局房管所交租至2015年1月，民政局房管所对此没有提出异议，故民政局房管所、嘉乐斯玩具城间就涉讼盐亭西横街4-8号首层210.5平方米面积构成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，民政局房管所可随时解除双方间的租赁关系。涉讼盐亭西横街4-8号首层210.5平方米面积由嘉乐斯玩具城转租给陈广文等十人使用至今，嘉乐斯玩具城与陈广文等十人就此签订协议书约定陈广文等十人承租期至2016年10月31日止。民政局房管所要求嘉乐斯玩具城交回该首层210.5平方米面积的经营管理权，是民政局房管所依法行使民事权利的行为，也是其承担代管房屋租赁工作的方式之一，其在收回经营管理权后继续履行嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的协议书，能够保持涉讼房屋首层整体经营环境、维护社会稳定、提高效率，故民政局房管所诉请解除与嘉乐斯玩具城间的租赁关系，收回涉讼房屋首层210.5平方米的经营管理权，予以支持。
至于自编B1、33、36、51、52号商铺部分面积位于民政局房管所代管范围内，部分面积位于一德路423号后座范围内，上述商铺由嘉乐斯玩具城统一向民政局房管所及一德路423号后座业主签订租赁合同后再转租给陈广文等十人，不论是民政局房管所还是嘉乐斯玩具城作为出租人收取陈广文等十人该5间商铺租金后再向一德路423号后座业主分配租金的问题，都不属于本案租赁合同法律关系，民政局房管所与嘉乐斯玩具城在交接经营管理权时，应全面接管相关租赁资料并与嘉乐斯玩具城、陈广文等十人及相关当事人协商安排好该5间商铺租金的计收、分配工作。
已生效的（2007）越法民三初字第3493号民事判决确定民政局房管所代管的涉讼房屋首层210.5平方米租金应参照房管部门评定的租金参考价计算；嘉乐斯玩具城作为该案的当事人已经清楚涉讼房屋首层租金标准，其在上述判决生效后从2012年8月1日起以每月12200元标准向民政局房管所支付租金至2015年1月止；虽然嘉乐斯玩具城抗辩称民政局房管所的诉讼请求超过1年的诉讼时效期间，但基于租金的整体性，在嘉乐斯玩具城明知涉讼房屋首层租金标准的情况下，其部分履行债务的行为，足以推定其认可全部债务的存在，故从2012年8月1日起至今的租金均没有超过诉讼时效期间，嘉乐斯玩具城应从2012年8月1日起参照房管部门评定的租金参考价向民政局房管所支付涉讼房屋首层租金，该租金标准以不超过民政局房管所主张的每月21050元为限，其中还须扣除嘉乐斯玩具城在该期间已付的租金。除上述期间的租金外，民政局房管所诉请主张的其余租金部分，均已超过1年诉讼时效期间，依法不予保护。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，于2015年8月3日作出判决：一、自判决发生法律效力之日，民政局房管所与嘉乐斯玩具城就广州市越秀区一德西路盐亭西横街4-8号首层210.5平方米的租赁关系予以解除；二、嘉乐斯玩具城自判决发生法律效力之日起30日内与民政局房屋管所办理广州市越秀区一德西路盐亭西横街4-8号首层210.5平方米的经营管理权交接手续，陈伟林、陈丽霞、谭丽英、宁春怀、陈振波、蔡浩顺、周昭明、黄炽荣、陈利中、陈广文予以协助；三、嘉乐斯玩具城在判决发生法律效力之日起10日内，向民政局房管所支付从2012年8月1日至判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计算，其中应扣除嘉乐斯玩具城在该期间已付的租金）;此后的使用费，由嘉乐斯玩具城按照上述标准向民政局房管所支付至交回经营管理权之日止,租金及使用费的标准均以不超过每月21050元为限；四、驳回民政局房管所的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理10632元，由民政局房管所负担4452元，嘉乐斯玩具城负担6180元。
判后，嘉乐斯玩具城不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决审查事实不清，嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》合法有效，嘉乐斯玩具城与民政局房管所的纠纷不应当影响该《协议书》的履行。首先，嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》的主体适格，其系双方真实意思表示，内容合法，对双方具有法律约束力，双方均应严格按照协议中的约定全面履行自己的义务。其次，该《协议书》并无违反相关法律法规，合法有效。再次，嘉乐斯玩具城与民政局房管所之间的租赁关系合法有效。原租赁合同期限届满后，嘉乐斯玩具城多次要求与民政局房管所续签合同，但民政局房管所长期不予理会，对于嘉乐斯玩具城将涉案物业转租给陈广文等十人这一事实，民政局房管所长期收取转租租金并没有提出过异议，双方对此已形成交易习惯。按此交易习惯，嘉乐斯玩具城己将涉案物业转租给陈广文等十人，嘉乐斯玩具城与陈广文等十人的租赁关系合法有效，为维护陈广文等十人和嘉乐斯玩具城的利益，嘉乐斯玩具城与民政局房管所之间的租赁合同关系应当延续至嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》中约定的期限届满止(即2016年10月31日)。综上，嘉乐斯玩具城上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为：嘉乐斯玩具城与民政局房管所之间的租赁关系合法有效，租赁期限延续至嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》中约定的期限届满止(即2016年10月31日)；2、撤销原审判决第二项，改判为：嘉乐斯玩具城对广州市越秀区一德西路盐亭西横街4-8号首层210.5平方米的经营管理期限至嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》中约定的期限届满止(即2016年10月31日)。
被上诉人民政局房管所答辩称：一、嘉乐斯玩具城与陈广文等十人签订的《协议书》未经民政局房管所同意，《协议书》约定的履行期限对民政局房管所没有约束力。2014年9月，嘉乐斯玩具城在双方未能就租金协商一致而续租的情况下，不经民政局房管所同意便私自与陈广文等十人签订《协议书》，将民政局房管所承租的涉诉盐亭西横街4-8号首层房屋转租给陈广文等十人作商业用途使用，租赁期限均至2016年10月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定的合同相对性原则，民政局房管所既不作为《协议书》中的当事人，《协议书》项下的义务及责任又未经民政局房管所同意，《协议书》约定的履行期限即2016年10月31日对民政局房管所不具有法律上的约束力，民政局房管所没有义务遵守；二、不定期租赁关系解除，《协议书》亦应当随之解除。2007年8月8日，民政局房管所(甲方)与嘉乐斯玩具城(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》。该《租赁合同》约定期限届满后，双方未能就租金标准达成一致意见，故双方未能续签或另行签订涉诉盐亭西横街4-8号首层210.5平方米房屋的租赁合同，双方形成了不定期租赁合同关系，民政局房管所有权随时解除该不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条及《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条的规定，现原审判决支持民政局房管所与嘉乐斯玩具城就涉诉房屋首层210.5平方米的不定期租赁关系予以解除，则因转租而签订的《协议书》应当自上述不定期租赁关系解除之日起而解除，故民政局房管所有权收回涉案房产的经营管理权；三、嘉乐斯玩具城以其与民政局房管所已形成“交易习惯”为由，主张民政局房管所应当将租赁关系延续至2016年10月31日，与事实不符，于法无据，理应予以驳回。其一，嘉乐斯玩具城认为民政局房管所对收取的涉诉房屋转租租金没有异议，与事实不符。首先，民政局房管所仅仅从嘉乐斯玩具城处收取了涉案房屋的租金，从未收取任何转租租金。民政局房管所对嘉乐斯玩具城收取的转租租金金额、对象、周期一无所知，直到原审开庭，民政局房管所才首次接触到嘉乐斯玩具城与陈广文等十人之间的租赁合同，对转租租金是否有异议根本无从谈起。其次，民政局房管所一直就租金事宜试图与嘉乐斯玩具城协商，未达成一致意见不代表民政局房管所就应收取的涉案房屋租金未提出过异议。事实上，自广州市越秀区人民法院于2010年4月23日作出(2007)越法民三初字第3493号民事判决确认民政局房管所合法代管涉诉房屋，租金参照房管部门评定的租金参考价计算以来，民政局房管所曾多次主动与嘉乐斯玩具城协商以重新确定涉诉房屋租金。此外，原审判决在查明的事实中也确认：嘉乐斯玩具城于2013年10月29日向民政局房管所发函，写明在民政局房管所与华南缝纫机零件二厂诉讼期即(2007)越法民三初字第3493号案件结束后，嘉乐斯玩具城曾多次致函民政局房管所要求商谈涉诉房屋租金问题，并建议按100元／平方米即月租21050元计算租金。可见，民政局房管所与嘉乐斯玩具城一直未就涉诉房屋租金的数额达成一致意见，才导致本次诉讼的产生。嘉乐斯玩具城径自按照其单方认定的数额缴纳租金进而声称民政局房管所对收取的涉诉房屋转租租金没有异议，罔顾事实，不可采信。其二，嘉乐斯玩具城主张其与民政局房管所已形成“交易习惯”，于法无据。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第七条的规定，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”包括以下情形：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；(二)当事人双方经常使用的习惯做法。如上文所述，嘉乐斯玩具城罔顾民政局房管所对收取的涉诉房屋租金数额的异议，径自按照其自认的标准缴纳租金，进而主张其与民政局房管所已就涉诉房屋租金的缴纳形成“交易习惯”，并不符合上述可被认定为“交易习惯”的两种情形。此外，根据合同法解释(二)第七条第二款的规定，嘉乐斯玩具城须就与民政局房管所形成“交易习惯”的主张承担举证责任，但至今为止，民政局房管所未见嘉乐斯玩具城就该主张提交任何证据予以证明。退一万步说，即便嘉乐斯玩具城主张与民政局房管所就涉诉房屋租金的缴纳形成所谓“交易习惯”成立，嘉乐斯玩具城与民政局房管所之间“交易习惯”与《协议书》的履行也没有任何关联性，民政局房管所独立于嘉乐斯玩具城与陈广文等十人之间签订的《协议书》。嘉乐斯玩具城同样没有任何权利要求民政局房管所遵守《协议书》的履行期限(即2016年10月31日)。因此，嘉乐斯玩具城主张其与民政局房管所已形成所谓“交易习惯”，要求民政局房管所将租赁合同关系延续至2016年10月31日，于法无据，理应予以驳回；四、嘉乐斯玩具城的上诉请求不属于原审审理范围，依法应予驳回。原审起诉时，民政局房管所为原告，民政局房管所并未要求对双方的租赁合同关系效力进行认定，所提起的请求中并未包含嘉乐斯玩具城二审提出的上诉请求。而嘉乐斯玩具城在原审阶段并未提起任何反诉请求，嘉乐斯玩具城的上诉请求已经超出了原审的审理范围，根据不告不理的原则，二审法院应依法驳回嘉乐斯玩具城的所有请求。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回嘉乐斯玩具城的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人陈广文等十人述称：同意嘉乐斯玩具城的上诉意见。嘉乐斯玩具城与我方之间的租赁合同即将到期，如果现在解除嘉乐斯玩具城与民政局房管所之间的租赁合同，对我方的经营管理造成不利影响。嘉乐斯玩具城与我方未因缴纳租金发生过争议，即使判决让我方搬离，也希望给予一段合理时间。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。嘉乐斯玩具城与民政局房管所于2007年8月8日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限至2012年5月31日已届满，之后双方并未续签合同，嘉乐斯玩具城继续使用涉案租赁物，民政局房管所继续收取租金，双方之间成立不定期租赁合同关系。现民政局房管所以双方未续签租赁合同，双方就租金标准未能协商一致为由，诉请解除双方之间的不定期租赁合同关系，收回涉案房屋的经营管理权及支付拖欠的租金，合法有据，原审判决支持嘉乐斯玩具城的诉请并无不当，应予维持。嘉乐斯玩具城以其与陈广文等十人签订的租赁合同至2016年10月31日才届满为由，上诉认为其与民政局房管所之间的租赁关系应延续至2016年10月31日止，但基于合同相对性，在未征得民政局房管所同意的情况下，嘉乐斯玩具城与陈广文等十人之间的约定不能约束民政局房管所，故本院对嘉乐斯玩具城的上诉意见不予采纳。
综上所述，嘉乐斯玩具城的上诉理由与请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6180元，由上诉人广州市越秀区嘉乐斯玩具精品城负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月二十五日
书记员 杨思敏