广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第182号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：珠海横琴海邑贸易有限公司，住所地：珠海市。组织机构代码：××。
法定代表人：周泽凯，董事长。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：侯歌，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，系该××经理。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：珠海市丹诺百货管理有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：郑辉，执行董事。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：珠海经济特区丹田置业有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：郑瑜，执行董事。
以上两上诉人的共同委托代理人：陈忆，北京中银（深圳）律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人：张思明，北京中银（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海横琴海邑贸易有限公司（以下简称横琴海邑公司）与上诉人珠海市丹诺百货管理有限公司（以下简称丹诺管理公司）、上诉人珠海经济特区丹田置业有限公司（以下简称丹田置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法湾民一初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月29日，周泽凯委托珠海九百百货有限公司与珠海市乐淘商贸有限公司（转让方）、丹田置业公司（业主方）、丹诺管理公司（管理方）签订《珠海市香洲区“乐淘城”商场租赁合同权益转让合同》，主要内容是：珠海市乐淘商贸有限公司将其与丹田置业公司、丹诺管理公司签订的凤凰南路1130号马可波罗大厦负一楼整层的租赁合同权益转让给珠海九百百货有限公司，转让总价款为50万元。2012年5月18日至2012年7月23日期间，珠海九百百货有限公司先后向珠海市乐淘商贸有限公司共支付508450元。
2012年6月15日，横琴海邑公司注册成立。同年7月1日，横琴海邑公司（乙方、承租方）与丹诺管理公司（甲方、管理方）、丹田置业公司（丙方、业主方）签订《商铺租赁合同书》，主要内容包括：甲方同意将受丙方委托租赁管理的珠海市凤凰南路1130号马可波罗大厦负一楼整层商铺845平方米租赁给乙方自主经营；合同有效期为从2012年7月1日起至2027年6月30日止，租赁期为15年，入场装修（免租期）为签约之日起30天，免租期间应缴纳物业管理费8450元，免租期满次日起开始计算租金；乙方支付的租金按面积单位计算，每月29575元，其中租金16900元／月、管理费12675元／月，每月租金（含管理费）自第4年起在上一年的基础上逐年递增3%，以上款项，乙方于每月5日前全额交付给甲方，再由甲方转付给丙方，甲方须提供正式发票。如有拖欠每天按0.5%由乙方承担滞纳金；乙方需交付两个月租金及管理费的履约押金共计59150元，在签约后当日内存放于甲方指定账户，于合同期满由甲方无息返还乙方；乙方在甲方提供的装修标准基础上需重新装修的，应由乙方提供商铺内装饰方案设计图，并需经过甲方大厦管理处、丙方集团工程部按照大厦总体规划审查，必要时应报经市消防安全部门批准，方可进场施工；施工队伍进场时，需由乙方为之办理临时工作牌，并向甲方大厦管理部交付施工押金10000元，装修结束，经验收未损坏甲方主体建筑设施时，甲方无息退还。若有损坏，乙方需照价赔偿；商铺的内部装修设计、材料及施工的费用均由乙方自行承担；甲方必须服从甲方统一的大厦管理，严格遵守甲方制定的大厦管理制度；乙方有下列行为之一时，包括：1、当甲方向乙方交场地，而乙方未按约定交纳履约押金；2、当乙方欠付租金，从应付之日起，欠付期达到15天时；……4、当乙方严重违反甲方大厦管理制度时，或当乙方严重违反消防安全造成重大责任事故时，甲方无需通知乙方，即可直接解除合同；合同终止时，由一方提供的可移动部分可以自行搬走，相对固定部分由甲、乙方协商解决，乙方撤离时有义务将场地设施恢复原状；甲方须保证所提供场地全部可作商业用途；甲方在合同期内所出租商业物业的正常使用，如有渗漏等情况，甲方须尽快维修并解决，同时承担因此对乙方造成的损失等。关于违约责任，该合同第七条约定：甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知对方，当乙方单方面原因终止合同时，乙方应按月租金的双倍向甲方承担违约金，同时应付清甲方应得的租金和甲方相关的管理费用，逾期，甲方有权通过留置货物和其他物资等方式向乙方追讨违约损失。当甲方单方面擅自违约终止合同时，应按月租金的双倍向乙方承担违约金，并赔偿乙方的相关损失；在合同期内，由于乙方使用不当而造成甲方的建筑物、装修物、设备等损坏的，由乙方承担全部赔偿责任；因履行本合同，甲、乙、丙三方发生纠纷时，应当首先通过友好协商解决，协商不成的，任何一方可向法院提起诉讼等。同日，三方另签订一份《商铺租赁补充协议》，约定：甲方同意将受丙方委托租赁管理的珠海市凤凰南路1130号马可波罗大厦负一楼余下部分计租面积24平方米租赁给乙方自主经营；乙方支付的租金每月840元，其中租金480元／月、管理费360元／月；乙方需交付两个月租金及管理费的履约押金共1680元，在签约后当日内存放于甲方指定账户，于合同期满由甲方无息返还乙方；该合同的其他条款均按照2012年7月1日签署的原合同执行，如有争议，三方协商解决等。
2012年7月20日，横琴海邑公司向丹诺管理公司出具《关于改造马可波罗大厦一楼钢筋混泥土横梁的开工报告》，称将原台阶及原地下室侧壁顶收口钢筋混凝土梁拆除改造，计划于同年7月21日施工至7月31日竣工。丹诺管理公司工程部人员王红宇在该开工报告上批注：“同意开工，需严格按照珠海市建筑设计院所出具的‘马可波罗地下室侧壁加固’图要求施工，不得破坏图示范围以外结构。”庭审时，三方确认前述马可波罗大厦地下室侧壁加固改造项目并非本案双方争议的地下室1×C∽D轴排风管改造。
2012年8月16日，丹田集团马可波罗大厦物业管理处（以下简称丹田物管处）向横琴海邑公司出具《整改通知》，称：横琴海邑公司在装修过程中未经其同意将原来的排风管口擅自改造；管理处此前曾多次通知横琴海邑公司不许施工并要求复原，但横琴海邑公司仍继续施工，破坏了承重大梁，故要求横琴海邑公司立即整改，采取有效措施，恢复承重梁，保障大厦安全。同年8月17日，横琴海邑公司回函称：对于上述通知提及消防强排风机出口破坏承重大梁一事，为了整体安全，横琴海邑公司计划寻求专业单位给予核对和技术跟进，故要求管理处提供本大厦相关结构图，以便配合跟进实施。同年8月28日，丹田物管处书面通知横琴海邑公司称：横琴海邑公司施工的门头招牌，高度超过原租户使用招牌位置，对二楼经营户“蒙肥羊”窗户造成遮挡，影响其采光及美观，该经营户以书面形式投诉，要求横琴海邑公司收到通知后3日内对招牌调整。同年9月11日，马可波罗大厦D1商铺的租户珠海元朗食品有限公司向丹诺管理公司书面投诉称：横琴海邑公司未经沟通对其店铺的玻璃幕墙进行封闭，影响其店铺的整体形象及运营。庭审时，三方确认丹诺管理公司、丹田置业公司于2012年9月12日对涉案租赁场地采取停电措施。同年11月5日，横琴海邑公司向丹诺管理公司、丹田置业公司送达《关于马可波罗大厦负一楼商场被停止供电的函》，主要内容是：2012年9月11日，丹诺管理公司、丹田置业公司以元朗饼店对横琴海邑公司在入口处的装饰影响其营业进行投诉为由，单方停止对横琴海邑公司租赁区域的供电，导致原计划2012年9月18日开业被迫宣传通知推延至2012年9月28日开业；期间，横琴海邑公司租赁发电机发电进行装修。横琴海邑公司多次要求恢复供电，但丹田置业公司、丹诺管理公司以元朗饼店不同意为由不予恢复；2012年10月19日，横琴海邑公司再次要求恢复供电，但丹田置业公司、丹诺管理公司仍以之前的理由拒绝，故横琴海邑公司被迫全面停工；横琴海邑公司要求丹田置业公司、丹诺管理公司免除停电期间合同费用并赔偿其经济损失49.514万元（包括：解约赔偿37.26万元、发电机租金及燃油费40700元、增加装修工时费34040元、广告宣传损失5800元、聘请的人员工资怠工费42000元）。同日，丹诺管理公司向横琴海邑公司送达《关于违反合同约定的函》，称：横琴海邑公司在未经同意下随意更改装修方案，私自施工，严重影响相邻商户经营并造成损失。该公司依照租赁合同第3.1条、第4.1条约定，要求横琴海邑公司停工整改，重新调整装修方案，但横琴海邑公司一直拒不执行；同时，横琴海邑公司拖欠9月、10月租金、管理费及水电费共62915元，该公司多次催缴，横琴海邑公司拒不支付，根据租赁合同第5.3条、第5.3.2条、5.3.4条约定，该公司有权解除租赁合同。次日，横琴海邑公司回函称：横琴海邑公司进场装修前已递交装修方案给丹田置业公司、丹诺管理公司，丹田置业公司、丹诺管理公司未提出异议；横琴海邑公司并未超出装修范围，更未占用元朗饼店的实际租赁范围，因此，丹田置业公司、丹诺管理公司认为横琴海邑公司装修影响相邻商户，没有事实依据；横琴海邑公司要求丹田置业公司、丹诺管理公司赔偿违约损失，包括装修材料费和人工费1618600元、解约赔偿损失372600元、停电期间租赁发电机及燃油费40700元、发电装修造成供电不稳定导致增加装修工时费34040元、广告宣传损失费5800元、聘请的工作人员工资怠工费42000元等。同年11月26日，丹田置业公司、丹诺管理公司委托律师向横琴海邑公司邮寄一份关于解除租赁合同的《律师函》，但该函因收件人外出被退回。同年12月12日，丹田置业公司、丹诺管理公司又向横琴海邑公司送达一份《通知》，主要内容是：合同签订后，横琴海邑公司违反约定，在未经同意的情况下，在装修过程中擅自实施改造原消防强排风管口、破坏地下室混凝土承重梁等违反装修规定的行为，严重危害大厦安全，且横琴海邑公司超出规定范围制作招牌、封闭大厦一楼玻璃墙，大面积遮挡相邻租户招牌和门面，严重影响其他租户经营。丹田置业公司、丹诺管理公司多次要求横琴海邑公司整改，但横琴海邑公司不予理会，继续强行施工；鉴于横琴海邑公司已严重违反《商铺租赁合同书》的约定，丹田置业公司、丹诺管理公司正式通知横琴海邑公司自即日起解除租赁合同，要求横琴海邑公司在五日内向丹田置业公司、丹诺管理公司支付拖欠租金及滞纳金，并清理租赁场地及恢复原状后交还横琴海邑公司。逾期未清理及恢复原状的，视为横琴海邑公司自愿放弃在租赁场地内的财物所有权，丹田置业公司、丹诺管理公司将自行清理。同年12月12日，对于丹田物管处发出的有关租金、管理费、水电费收费通知，横琴海邑公司向丹田置业公司、丹诺管理公司回函表示，由于丹田置业公司、丹诺管理公司停电导致其装修不能正常进行，影响合同履行及费用的缴纳，待合同正常恢复后，横琴海邑公司可继续交纳合同相关费用。同年12月13日，丹诺管理公司的工作人员杨波签收了该份回函并备注：“我司于2012年9月11日给贵司的通知中明确说明贵司违规装修需立即停工整改。”另外，丹田置业公司、丹诺管理公司还提供了一份落款日期为“2012年9月11日”的《通知》，其主要内容是：丹诺管理公司要求横琴海邑公司对有关招牌及玻璃幕墙进行清拆复原，否则将对施工现场进行停工处理。横琴海邑公司公司人员黄志聪于2012年12月13日签收该份《通知》。同年12月18日，丹诺管理公司、丹田物业在其他商户的见证下对涉案租赁场地进行了清点。同年12月20日，丹田置业公司、丹诺管理公司对涉案租赁场地出入门予以换锁。2013年1月13日，丹田置业公司、丹诺管理公司对涉案租赁场地重新对外招租。2013年5月16日，三方对涉案租赁场地进行了物品清理以及交接，根据三方签署的移交物品清单显示：尚有空调10台及天花设备未拆除等。另外，庭审时，丹田置业公司、丹诺管理公司表示，涉案租赁场地已于2013年9月1日出租给他人。
原审审理过程中，根据横琴海邑公司申请，经明确具体鉴定事项之后，原审法院委托广东华禹工程咨询有限公司对有关涉案租赁场地的装修改造工程造价及损失进行鉴定。对于鉴定机构补充材料的要求，横琴海邑公司仅提供了有关设计图纸，丹田置业公司、丹诺管理公司也仅提供了其收回现场时拍摄的局部照片。后经现场查看，广东华禹工程咨询有限公司于2014年3月21日致函原审法院表示，本案已无法进行鉴定，其原因包括：一、横琴海邑公司所提供的平面图纸不清晰及不完整，如：电气照明灯具及监控设备无电线管连接、消防栓箱无消防管道连接等；横琴海邑公司只提供了平面图纸，未提供系统图纸，相关的材料规格亦未明确。二、横琴海邑公司所提供的图纸非竣工图，本案工程也没有完工，现场已被重新装修整改，现场情况已不能与图纸对应，故该公司已不能准确、合理的做出造价鉴定。此外，根据丹田置业公司、丹诺管理公司申请，原审法院于2013年11月委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对横琴海邑公司的装修改造行为是否破坏马可波罗大厦的承重结构，造成安全隐患进行鉴定。经明确具体鉴定位置（马可波罗大厦C轴与D轴之间地下室的侧壁）以及查勘现场，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2014年5月12日向原审法院提交《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：横琴海邑公司在珠海市凤凰南路1130号马可波罗大厦地下室1×C∽D轴厚度为400mm的剪力墙开了一个直径约680mm的风管口，根据现场检测及对原设计图纸进行综合分析，横琴海邑公司此装修改造行为不影响马可波罗大厦的承重结构，不造成该大厦安全隐患。该鉴定机构于同年5月15日另出具《回复函》，称：横琴海邑公司的装修改造行为没有变动大厦的主体结构，横琴海邑公司的装修行为没有对该主体结构安全造成影响。同年6月18日，原审法院组织广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的鉴定人员到庭接受各方质询。丹田置业公司、丹诺管理公司为此支付鉴定费用6000元、鉴定人员出庭费用1000元。
另查，横琴海邑公司于2012年6月6日向丹诺管理公司支付履约押金59150元、管理费8450元及装修押金10000元。2012年9月10日，横琴海邑公司向丹诺管理公司支付租金及管理费31151元。2012年9月12日，横琴海邑公司就负一楼余下部分向丹诺管理公司支付履约押金1680元、管理费240元。
再查，1、根据横琴海邑公司提供的2012年7月至10月期间其与成永红等15位商户分别签订的《马可波罗大厦负一楼商场租赁合同书》、《解除合同协议书》以及由该商户分别出具的《收款收据》显示：横琴海邑公司因无法开业分别与上述商户解约并按约定支付违约赔偿（相当于两个月合同费用），合计372600元。2、根据横琴海邑公司提供的其与珠海市恒华装饰设计工程有限公司签订的《承包合同》以及该公司出具的收款收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层商场装修改造工程以包工包料方式发包给珠海市恒华装饰设计工程有限公司，总工期为2012年6月1日开工，工期为60日历天，工程总价为540920元；横琴海邑公司于2012年6月至8月期间陆续支付装修款448500元；因发电机发电电压不稳，横琴海邑公司另额外支付工时费34040元。3、根据横琴海邑公司提供的其与中山市盛恒空调工程有限公司签订的《空调安装工程合同》以及该公司出具的收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层空调安装及维修工程以包工包料方式发包给中山市盛恒空调工程有限公司，合同工期为40天（6月8日-7月17日），工程总价为96270元；横琴海邑公司于2012年6月至9月期间陆续支付96870元。4、根据横琴海邑公司提供的其与珠海市晓通计算机有限公司签订的《音响广播系统施工合同》以及该公司出具的收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层潮萌攻略商场音响广播系统工程发包给珠海市晓通计算机有限公司，合同工期为2012年7月3日至2012年8月20日，总价为55200元；横琴海邑公司于2012年7月至8月期间陆续支付49680元。5、根据横琴海邑公司提供的其与珠海市晓通计算机有限公司签订的《安防监控施工合同》以及该公司出具的收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层潮萌攻略商场安防监控工程发包给珠海市晓通计算机有限公司，施工时间为2012年6月18日至2012年8月28日，工程总价为56090元；横琴海邑公司于2012年6月陆续支付44872元。6、根据横琴海邑公司提供的其与珠海市汇青消防设备有限公司签订的《合同书》以及该公司出具的工程签证单、收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层消防系统工程和验收以包工包料方式发包给珠海市汇青消防设备有限公司，进场后施工期为30个工作日，工程总价为113000元；2012年7月至9月期间包括增加项目在内横琴海邑公司陆续支付138500元。7、根据横琴海邑公司提供的其与珠海千帆广告有限公司签订的《门头招牌制作安装合同书》以及该公司出具的收据显示：横琴海邑公司将马可波罗大厦负一层门面招牌设计制作以包工包料方式发包给珠海千帆广告有限公司，工程总价为50056元，工期为2012年7月28日至2012年8月31日；2012年7月至8月期间横琴海邑公司陆续支付30000元。8、根据横琴海邑公司提供的其与高芳签订的《设备租赁合同》以及高芳出具的收据显示：横琴海邑公司向高芳租赁发电机一台，租金为500元／天；横琴海邑公司于2012年9月至10月陆续支付28500元，其中包括押金10000元。9、横琴海邑公司另提供一份开票日期为“2013年1月4日”93#汽油发票，主张其2012年9月14日至10月19日期间使用发电机支出燃油费22200元。10、横琴海邑公司主张其向黄声约等8名雇请员工支付2012年9月、10月工资合计42000元，并提供了其分别与上述员工签订的《劳动合同书》、《劳务协议》、《员工离职表》。10、根据横琴海邑公司提供的其与珠海国彩广告传媒有限公司签订的《出版印刷合同》及该公司出具的收据显示：横琴海邑公司为印制潮萌攻略商场开业宣传单于2012年9月24日向该公司支付5800元。
横琴海邑公司原审的诉讼请求为：一、确认丹田置业公司、丹诺管理公司无权向横琴海邑公司收取自2012年9月1日至租赁合同解除日2012年11月19日的租金和管理费；二、丹田置业公司、丹诺管理公司立即连带退还横琴海邑公司支付的履约押金60803元和装修押金10000元；三、丹田置业公司、丹诺管理公司按月租金的双倍向横琴海邑公司连带支付违法解除合同的违约金34760元；四、丹田置业公司、丹诺管理公司向横琴海邑公司赔偿损失共计1813163元（具体详见索赔清单）。
丹诺管理公司、丹田置业公司原审的反诉请求为：一、横琴海邑公司支付拖欠租金87180元（自2012年9月1日至11月26日）；二、横琴海邑公司因延期腾退房屋需支付的使用费计171337元［自2012年11月27日起比照租金计算，计至横琴海邑公司实际将场地交还之日，即2013年5月16日止，（29575＋840）元／月×5个月］；三、本案诉讼费全部由横琴海邑公司承担。
原审法院认为，横琴海邑公司与丹田置业公司、丹诺管理公司于2012年7月1日签订的《商铺租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，各方应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。鉴于本案目前实际情况，三方对于解除《商铺租赁合同》以及《商铺租赁补充协议》并无异议。本案争议的焦点是：一、关于合同解除的责任认定；二、关于合同解除后各方损失的认定及承担。
一、关于合同解除的责任。丹田置业公司、丹诺管理公司于2012年12月12日书面通知横琴海邑公司单方解除租赁合同，并于同年12月18日对涉案租赁物业进行清理，于同年12月20日更换门锁。结合丹田置业公司、丹诺管理公司出具的有关函件及其庭审陈述，其解除合同的理由包括：1、在入场装修过程中，横琴海邑公司未经丹田置业公司、丹诺管理公司同意擅自改造消防强排风管口，破坏了地下室混凝土承重梁，影响了马可波罗大厦的建筑安全。横琴海邑公司超出规定范围制作招牌，并且封闭大厦一楼的玻璃幕墙，影响其他租户的经营。丹田置业公司、丹诺管理公司多次要求横琴海邑公司整改，但横琴海邑公司不予理会，继续强行施工。因此，丹田置业公司、丹诺管理公司依据《商铺租赁合同》第5.3.4条，以横琴海邑公司严重违反大厦管理制度为由要求解除合同；2、横琴海邑公司从2012年9月1日起欠付租金，故丹田置业公司、丹诺管理公司依据《商铺租赁合同》第5.3.2条以横琴海邑公司欠付租金超过15天为由要求解除合同。对于上述理由，原审法院认为，首先，虽然《商铺租赁合同》第8.3条合同附件有列明“二、大厦管理制度”，但对其具体内容及是否经过承租方的确认，丹田置业公司、丹诺管理公司并未提供相应证据证明。另一方面，横琴海邑公司从2012年9月1日起欠付租金属实，但丹田置业公司、丹诺管理公司于2012年9月12日即以横琴海邑公司违规装修为由对租赁物采取停电措施。在《商铺租赁合同》对此缺乏相应明确约定的情况下，丹田置业公司、丹诺管理公司采取停电措施在客观上影响了横琴海邑公司对租赁物的正常使用。因此，仅从《商铺租赁合同》约定的解除条件来看，丹田置业公司、丹诺管理公司单方解除租赁合同，依据尚不充分。其次，从本案纠纷起因以及经过来看，《商铺租赁合同》第3.1条明确约定，“乙方在甲方提供的装修标准基础上需重新装修的，应由乙方提供商铺内装饰方案设计图，并需经过甲方大厦管理处、丙方集团工程部按照大厦总体规划审查，必要时应报经市消防安全部门批准，方可进场施工。”本案中，横琴海邑公司并未提供充分证据证实其在入场装修前按约定向丹田置业公司、丹诺管理公司提供了商铺内的装饰方案设计图并经过丹田置业公司、丹诺管理公司相关部门的审查，其中包括本案争议的横琴海邑公司对承租物业原有消防排风管口的改造。而当各方对该项改造是否破坏大厦承重结构及影响大厦安全发生争议时，双方并未按照《商铺租赁合同》第8.1条之规定通过积极协商或委托检测鉴定等方式予以解决。恰恰与之相反的是，此前横琴海邑公司对马可波罗地下室侧壁加固的相关改造项目，手续则较为齐备，不仅有提交设计施工图、开工报告经丹田置业公司、丹诺管理公司审核、批注，还有相关工程质检部门的检测意见。这也从侧面反映了横琴海邑公司对于有关装修改造项目的报批流程是清楚的。因此，虽然从本案委托鉴定的结论来看，横琴海邑公司对于消防排风管口的改造并未破坏马可波罗大厦的承重结构并影响建筑安全，但横琴海邑公司未按照合同约定向丹田置业公司、丹诺管理公司事先履行相关报告、通知义务，丹田置业公司、丹诺管理公司在双方发生争议后也未积极协助横琴海邑公司（如提供大厦相关结构图）寻求专业技术帮助（如委托相关机构鉴定或检测）而是对租赁物业采取停电措施，是导致本案纠纷发生以及相关租赁合同无法继续履行的重要原因。此外，结合本案有关函件内容及现场照片，除擅自实施了前述消防排风管口的改造项目之外，横琴海邑公司施工的门头招牌高度超出了原有位置。横琴海邑公司未经沟通即对一楼相邻玻璃幕墙进行了封闭。上述装修行为在客观上确实影响了相邻租户的正常经营，导致了相邻租户的投诉，影响了丹田置业公司、丹诺管理公司对于马可波罗大厦的正常管理。横琴海邑公司在收到丹田置业公司、丹诺管理公司的相关整改通知后也未能正确对待并积极沟通、整改，也是导致本案纠纷发生的原因。综上所述，结合《商铺租赁合同》的相关约定以及本案纠纷的起因、经过，原审法院认为，本案因双方违约，未尽相关义务导致合同解除，应由双方根据各自的过错承担相应的责任，其中横琴海邑公司承担65%的责任，丹田置业公司、丹诺管理公司共同承担35%的责任。
二、关于合同解除后各方损失的认定及承担。（一）关于租金（包括管理费）。横琴海邑公司在丹田置业公司、丹诺管理公司2012年12月12日通知其解除租赁合同之前实际使用了涉案租赁物，应支付租金。之后因存有异议，横琴海邑公司并未在通知的期限内及时清理租赁场地内留存的物品，直至2013年5月16日双方进行交接，故横琴海邑公司该期间也实际占用了租赁物业，应支付占有使用费。如前所述，对于合同解除，双方各有过错，且丹田置业公司、丹诺管理公司于2012年9月12日即对租赁物业采取停电措施，客观上影响了横琴海邑公司对于租赁物业的正常使用。故原审法院根据前述责任比例酌情调整租金（包括管理费）标准为19769.75元／月【（29575元＋840元）×65%】，因此，自2012年9月1日至2013年5月16日，横琴海邑公司应交纳的租金及占有使用费（包括管理费）合计168701.87元（19769.75元／月×8月＋19769.75元／月÷30天×16天）。丹田置业公司、丹诺管理公司要求横琴海邑公司按照约定的数额全额缴纳上述期间的租金和管理费，而横琴海邑公司请求免除上述期间的租金和管理费，均依据不足，原审法院不予采纳。（二）关于履约押金和装修押金。根据《商铺租赁合同》第2.2条以及第3.2条约定，横琴海邑公司缴纳了两个月租金及管理费的履约押金60830元以及装修施工押金10000元，现本案已对横琴海邑公司尚需交纳的有关租金和管理费进行了认定，且相关鉴定结果表明双方争议的排风管口改造并未损坏马可波罗大厦主体结构并造成安全隐患，因此，在合同解除后，丹诺管理公司作为收取押金的一方，应将上述押金共70830元退还给横琴海邑公司。（三）关于违约金。如前所述，本案租赁合同的解除，横琴海邑公司自身存在主要过错，并非完全归咎于丹田置业公司、丹诺管理公司，故横琴海邑公司依据《商铺租赁合同》第7.1条要求丹田置业公司、丹诺管理公司支付违法解除合同的违约金，理据不足，原审法院不予支持。（四）关于横琴海邑公司的损失。1、横琴海邑公司向前手承租人珠海市乐淘商贸有限公司所支付的租赁合同权益转让款50万元，属于横琴海邑公司承租经营的前期投入，有丹田置业公司、丹诺管理公司参与签订的《珠海市香洲区“乐淘城”商场租赁合同权益转让合同》以及相关支付凭证可以证实，应纳入横琴海邑公司的损失范围。2、横琴海邑公司支付的2012年8月租金31151元，系其履行合同约定的租金支付义务，其要求丹田置业公司、丹诺管理公司予以退还，原审法院不予支持。3、横琴海邑公司因无法开业分别向成永红等15位商户分别支付的违约赔偿合计372600元，有横琴海邑公司提供的相关合同、协议及收据可以证实，丹田置业公司、丹诺管理公司虽有异议但未有充分证据予以反驳，原审法院予以确认。4、丹田置业公司、丹诺管理公司已将涉案租赁物业重新对外出租。有关横琴海邑公司对涉案租赁物装饰装修的投入，因鉴定机构表示无法进行鉴定，故原审法院结合现有证据酌情予以认定。横琴海邑公司对其主张的涉案租赁物业装修改造工程、空调系统改造、音响广播系统改造、安防监控系统改造、消防系统改造、招牌制作、停电期间增加的工时费等各项投入共842462元，均提供了相关合同、收据等予以证实，丹田置业公司、丹诺管理公司虽有异议但未有充分证据予以反驳。但其中横琴海邑公司招牌制作存在违规，有关排风管口的改造也未经丹田置业公司、丹诺管理公司同意，上述相应损失应由横琴海邑公司自行承担。同时考虑到从2012年7月租赁合同签订到2012年12月丹田置业公司、丹诺管理公司通知解除租赁合同，租期已有半年，且横琴海邑公司亦表示部分装修尚未完工。因此，原审法院酌情认定剩余租赁期限内的相关装饰装修残值损失为700000元。5、横琴海邑公司在停电期间租赁发电机，扣除预先交纳的押金，实际支付租金18500元，有设备租赁合同、收据可以证实，原审法院予以确认，但有关燃油费发票的开具时间却为2013年1月4日，不足为据，不予采纳。6、横琴海邑公司向其聘请的工人支付工资42000元，有相应的合同、工资签收表可以证实，丹田置业公司、丹诺管理公司虽有异议但未有充分证据予以反驳，原审法院予以确认。7、横琴海邑公司因印制开业宣传单另支出5800元，有相应的印制合同、收据予以证实，原审法院予以确认。综上，根据现有证据，原审法院认定横琴海邑公司的各项损失为1638900元（500000＋372600＋700000＋18500＋42000＋5800）。结合前述双方责任比例，丹田置业公司、丹诺管理公司应共同赔偿横琴海邑公司各项损失573615元（1638900元×35%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判令：一、丹诺管理公司于判决生效之日起十五日内向横琴海邑公司退还履约押金人民币60830元、装修押金人民币10000元，合计人民币70830元；二、丹诺管理公司、丹田置业公司于判决生效之日起十五日内共同向横琴海邑公司赔偿各项损失合计人民币573615元；三、横琴海邑公司于本判决生效之日起十五日内向丹田置业公司、丹诺管理公司支付租金及占有使用费（包括管理费）合计人民币168701.87元；四、驳回横琴海邑公司的其他本诉请求；五、驳回丹田置业公司、丹诺管理公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费人民币22144.82元，由横琴海邑公司负担人民币14739.82元，由丹田置业公司、丹诺管理公司共同负担人民币7405元；本案反诉受理费2589元，由横琴海邑公司负担人民币1690元，由丹田置业公司、丹诺管理公司共同负担人民币899元；本案房屋安全鉴定费人民币6000元及鉴定人员出庭费用人民币1000元，均由丹田置业公司、丹诺管理公司共同负担。
上诉人横琴海邑公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.
撤销原审判决第二、三、四判项；2.改判丹田置业公司、丹诺管理公司无权向横琴海邑公司收取自2012年9月1日至2013年5月16日的租金和占有使用费（包括管理费）；3.改判丹田置业公司、丹诺管理公司按月租金的双倍向横琴海邑公司支付违法解除合同的违约金34760元；4.改判丹田置业公司、丹诺管理公司向横琴海邑公司赔偿各项损失共计1803742元；5.丹田置业公司、丹诺管理公司承担本案的全部诉讼费用。
上诉理由如下：一、关于合同解除的责任认定问题。
（一）丹田置业公司、丹诺管理公司解除合同没有法律依据和合同依据
丹田置业公司、丹诺管理公司解除租赁合同的理由有三点，即：1、横琴海邑公司擅自对消防排风口进行改造对马可波罗大厦的主体结构安全造成影响；2、横琴海邑公司逾期交付租金；3、横琴海邑公司的装修对其他租户造成影响。
横琴海邑公司的装修方案曾经向丹田置业公司、丹诺管理公司报备，至于对消防排风口进行改造，横琴海邑公司也咨询过丹田置业公司、丹诺管理公司的工程师和有关设计部门，确认安全后才进行的。横琴海邑公司对消防排风口进行改造仅仅是在不损坏房屋建筑主体和承重结构的前提下，将原有的排风口位置向上提升了15厘米，仍在原建筑横梁的下方，与原设计施工图的风机悬挂方式是一致的，根本不属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构。原审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定后作出的《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论亦表明横琴海邑公司的上述装修不影响马可波罗大厦的承重结构，不造成该大厦安全隐患。
另外，根据《合同法》第二百一十六条规定，在租赁期间，出租人应保持租赁物符合约定的用途。《租赁合同》第6.2条亦约定，出租人在合同期内须确保出租物业的正常使用。原审法院已经查明，丹田置业公司、丹诺管理公司于2012年9月12日对地下商铺采取停电措施后，横琴海邑公司多次要求恢复供电，但丹田置业公司、丹诺管理公司予以拒绝，这证明涉案商铺根本不具备基本的使用条件。由于丹田置业公司、丹诺管理公司没有履行作为出租人的最基本义务，横琴海邑公司承租涉案商铺的合同目的无法实现，横琴海邑公司有权进行自我救济，拒交租金，因此不能以横琴海邑公司此等自我救济方式作为解除合同的理由。
丹田置业公司、丹诺管理公司主张解除合同的另一理由是横琴海邑公司的装修对其他租户造成影响。根据现有的证据，只能证明珠海元朗食品有限公司就封闭玻璃幕墙一事向丹田置业公司、丹诺管理公司投诉过，至于横琴海邑公司超出规定范围制作户外招牌，到目前为止也只有丹田置业公司、丹诺管理公司的自说自话，没有其他证据予以支持。若横琴海邑公司超出规定范围制作户外招牌，或对其他商户的经营造成严重影响，可依法进行干预的是珠海市城市监督管理局的执法部门，丹田置业公司、丹诺管理公司对此没有任何权限。但在横琴海邑公司的整个装修过程中，珠海市城市监督管理局的执法部门并没有要求横琴海邑公司对暴露在街边的招牌进行整改，亦未因其他商户的投诉要求横琴海邑公司进行整改。若横琴海邑公司的装修行为确实对其他商户造成影响或损失，受影响的商户可以通过法律诉讼或行政投诉来维护自己的权利，完全不需要丹田置业公司、丹诺管理公司越俎代庖。
（二）丹田置业公司、丹诺管理公司违法解除租赁合同，应根据租赁合同的有关约定支付违约金。
根据上述分析，丹田置业公司、丹诺管理公司主张解除合同的三点理由完全不符合法律和司法解释所规定的出租人可以解除租赁合同的任一情形，也不符合租赁合同的约定。退一万步说，即便根据原审法院的认定，横琴海邑公司在装修过程中存在没有履行相关报告和通知义务的失误，但是这种失误也未达到出租人可以依法解除租赁合同的法定条件和合同约定的条件。原审法院将合同解除的主要责任归咎于横琴海邑公司，没有法律依据，显失公平。
由于丹田置业公司、丹诺管理公司违法解除合同，故其应按《租赁合同》第7.1条的约定，按月租金（16900元＋480元）的双倍向横琴海邑公司支付违法解除合同违约金34760元，并赔偿横琴海邑公司的相关损失。
（三）原审法院认定横琴海邑公司承担租赁合同解除的主要过错责任，于法无据。
原审法院认定租赁合同解除的双方过错责任分担比例完全与客观事实和法律规定相违背。诚如前面的分析，即使横琴海邑公司有一定的失误，但此失误并没有达到出租人可以依法解除合同的条件，也没有达到租赁合同所约定的解除合同的条件。在此情形下，丹田置业公司、丹诺管理公司单方解除合同，属违法解除，应承担全部过错责任，应全面赔偿由此给横琴海邑公司造成的各项损失。
二、关于合同解除后各方损失的认定问题
（一）关于合同解除后横琴海邑公司是否应支付占有使用费的问题
原审法院已经查明，2012年12月20日，丹田置业公司、丹诺管理公司对涉案商铺进行了换锁，又于2013年1月13日重新对外招租。横琴海邑公司提交的证据10（横琴海邑公司的经理侯歌到丹田置业公司、丹诺管理公司办公室交涉的录像）完全可以证明，在换锁后，横琴海邑公司曾经要求丹田置业公司、丹诺管理公司归还被扣押物品，但被拒绝。原审法院认定，因存有争议，横琴海邑公司并未在通知的期限内及时清理租赁场地内留存的物品，直至2013年5月16日双方进行交接，该认定严重违背客观事实和生活常识。
租赁合同解除后，在横琴海邑公司还没有来得及将装修工人的装修工具和装修材料撤走时，丹田置业公司、丹诺管理公司在没有任何通知的情况下于2012年12月20日擅自将涉案商铺的门锁进行更换，横琴海邑公司根本无法进入，横琴海邑公司要求归还被扣押的物品但被拒绝。丹田置业公司、丹诺管理公司强行收回商场后，于2013年1月10日开始对外招租。直至在本案成讼后，在法院的干预下，丹田置业公司、丹诺管理公司于2013年5月16日将扣押的装修工具和装修材料交还横琴海邑公司，但仍有部分装修工具遗失，特别是尚有10台空调（其中包括：5匹天花机6台、3匹天花机3台和2匹天花机1台）及天花设备未拆除尚未归还。由于横琴海邑公司无法进入涉案商铺，不可能自行搬走被扣押的装修工具和装修材料，也不可能拆除安装在天花上的空调和其他设备。自2012年12月20日起至2013年5月16日止，涉案商铺一直被丹田置业公司、丹诺管理公司所控制，横琴海邑公司不可能占据场地延期腾退。丹田置业公司、丹诺管理公司自始至终没有提供证据证明在换锁后其曾经要求横琴海邑公司移交场地而横琴海邑公司予以拒绝。由此可见，根本不是横琴海邑公司在合同解除后要继续占用涉案商铺，而是在丹田置业公司、丹诺管理公司强行换锁后横琴海邑公司根本无法进场。因此，原审法院判决横琴海邑公司应支付合同解除后的占有使用费没有任何事实依据。
（二）关于横琴海邑公司的各项损失认定问题。
原审法院酌情认定横琴海邑公司的装修改造工程、空调系统改造、音响广播系统改造、安防监控系统改造、消防系统改造、招牌制作、停电期间增加的工时费等损失为700000元（横琴海邑公司主张的该部分损失是842462元）以及横琴海邑公司租赁发电机的租金损失18500元（但横琴海邑公司主张的燃油费22200元一审法院未采纳），横琴海邑公司对此有异议，具体如下：
（1）原审法院已经查明，横琴海邑公司对装修改造工程、空调系统改造、音响广播系统改造、安防监控系统改造、消防系统改造、招牌制作、停电期间增加的工时费等的各项费用是842462元，均提供了相关合同、收据予以证实，丹田置业公司、丹诺管理公司虽有异议但未有充分证据予以反驳，但原审法院以横琴海邑公司有一定的过错，部分工程尚未全部完工为由，酌情认定相关装饰装修的残值损失为700000元。横琴海邑公司认为所谓的“残值”之说完全违背客观事实。横琴海邑公司的装修工程尽管尚未全部完工，但已接近尾声，所有的装修和装饰都未曾使用过，全部是崭新的，何来“残值”一说。再者，横琴海邑公司主张的该部分损失，是实际支出的损失，均有相应的付款收据，是按照工程实际进度支付的工程款，不存在超付情况。例如：装修工程的预算是540920元，实际支付448500元；音响广播系统改造预算是55200元，实际支付49680元；安防监控系统改造预算是56090元，实际支付44872元。特别是横琴海邑公司新安装10台空调（其中包括5匹天花机6台，3匹天花机3台和2匹天花机1台），是全新设备，至今仍留在涉案商铺内，被丹田置业公司、丹诺管理公司占有，并由现承租人使用。
另外，在本案一审诉讼期间，丹田置业公司、丹诺管理公司在明知横琴海邑公司已经就装修损失问题向法院申请进行司法鉴定的情况下，不仅没有配合，反而立即将涉案商铺出租给案外第三人，破坏原貌，造成鉴定机构无法鉴定。丹田置业公司、丹诺管理公司此举，完全具有主观恶意，应承担因破坏施工现场导致无法鉴定的全部法律责任。但原审法院的判法，正是达到了丹田置业公司、丹诺管理公司强行解除合同的真正目的，丹田置业公司、丹诺管理公司只需赔偿横琴海邑公司上述装修部分的损失245000元（700000元×35%），即可堂而皇之地占有并使用上述装修并获利，显失公平。
（2）原审法院认可横琴海邑公司租赁发电机的损失，却不认可为使用发电机而购买燃油作为驱动动力的支出，这不符合基本常识。丹田置业公司、丹诺管理公司在一审中认可在停电期间，横琴海邑公司租赁发电机自行发电施工，为此横琴海邑公司必须购买燃油。为保证施工现场的施工安全，燃油不可能一次性大量购买并囤积，只能按照实际的使用量分次向加油站购买。为此，横琴海邑公司向加油站支付押金，双方根据实际使用量进行最后的结算。这种交易模式在实践中大量存在。2013年1月4日，根据横琴海邑公司最终购买燃油的实际数量，加油站与横琴海邑公司进行最终的结算，并向横琴海邑公司开具了金额为22200元的燃油费发票，这是实际客观情况，一审法院却仅仅以发票开具的时间延后作为否定燃油费支出的理由，实在匪夷所思。
因丹田置业公司、丹诺管理公司违法解除合同，造成横琴海邑公司的各项损失总额为1803742元（500000元＋372600元＋842642元＋18500元＋22200元＋42000元＋5800元），丹田置业公司、丹诺管理公司应全面赔偿。
丹田置业公司、丹诺管理公司针对横琴海邑公司的上诉辩称：一、横琴海邑公司严重违反租赁合同约定，丹田置业公司、丹诺管理公司可依法解除合同，无需支付违约金，应由横琴海邑公司单方承担所有过错责任。1.横琴海邑公司在进场后擅自实施了改造原消防强排风管口、破坏地下室混凝土承重梁等破坏大厦的行为。该行为没有经过丹田置业公司、丹诺管理公司审批，丹诺管理公司曾多次要求横琴海邑公司整改但未果。2.根据《商铺租赁合同书》第3.1条、第4.1条、第5.3条之约定，横琴海邑公司擅自装修改造的行为已构成严重违约。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，针对横琴海邑公司改造原消防强排风管口、破坏地下室混凝土承重梁等破坏大厦的行为，丹田置业公司、丹诺管理公司可依法解除合同。4.根据《建筑法》第四十九条及第七十条之规定，横琴海邑公司对商场实施的改造行为已经构成违法。5.横琴海邑公司还欠付从2012年9月1日至2012年11月26日的租金及管理费，根据《商铺租赁合同书》第5.3条之约定，横琴海邑公司欠付租金的行为亦构成违约，丹诺管理公司单方解除租赁合同合法合理，无需向横琴海邑公司支付违约金。6.横琴海邑公司制作招牌超过规定的规格，而且擅自把相邻租户的玻璃幕墙围闭，已经严重违反了《商铺租赁合同书》第3.1条的规定，损害了相邻租户的权益，造成相邻租户拒付租金，并向丹田置业公司、丹诺管理公司进行了索赔，这也是丹田置业公司、丹诺管理公司要求解除合同的重要原因。综上，因横琴海邑公司的以上严重违约行为导致租赁合同无法继续履行，应由其承担所有过错责任。
二、横琴海邑公司的实际损失数额远少于其主张的损失数额。1.关于横琴海邑公司向前手承租人所支付的转让费50万元。横琴海邑公司从乐淘公司接手时所有装修装饰及设备中仅有空调系统仍然存在，而横琴海邑公司自行拆除的装修装饰应由对方自行承担，空调系统仍在租赁场地，因此该损失不存在。2.关于横琴海邑公司因无法开业分别向15个商户支付的违约金372600元。横琴海邑公司在本案诉讼前就已经支付完毕其需要支付给15个商户的违约金，因此并非是丹田置业公司、丹诺管理公司导致该笔违约金的产生。而且横琴海邑公司未提供相应证据证明存在解除合同、支付违约金的行为。3.关于横琴海邑公司对租赁场地装修投入的损失842462元。横琴海邑公司对租赁场地装修并没有完成，如空调系统改造、音箱广播系统改造及安防监控系统改造等工程均未开始施工。横琴海邑公司所提供的证据仅包括各分项的施工合同及收款收据，并无相应转账凭证及发票，不具有真实性，横琴海邑公司的实际损失金额远远小于其主张的损失金额。4.关于其他损失。横琴海邑公司仅有劳动合同、工资单，无社保记录、纳税单据、发放工资的银行流水，而且与横琴海邑公司在2012年9月就已经与租户解约的实际行为相违背，其据此要求赔偿损失依据不足，而且这是其自行造成的损失，与丹田置业公司、丹诺管理公司无关。另外，横琴海邑公司仅有合约和收据、无提供宣传单的样本和已印刷的数量等证据，因此其主张出版印刷的损失不应予以支持。再有，横琴海邑公司租赁发电机的行为也与本案无关，其租赁发电机在前，丹田置业公司、丹诺管理公司主张解除合同在后。
三、横琴海邑公司违约在先，实际损失与其所主张的损失存在差异，而且部分损失是发生在丹田置业公司、丹诺管理公司解除合同之前，因此其上诉要求双倍赔偿违约金无理，恳请驳回。
丹诺管理公司、丹田置业公司亦不服原审判决，提出上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回横琴海邑公司的全部诉讼请求；2.判令横琴海邑公司支付拖欠的租金87180元（自2012年9月1日至11月26日）；3.判令横琴海邑公司支付因延期腾退房屋的使用费171337元［自2012年11月27日起比照租金计算，具体计至横琴海邑公司实际将场地交还之日2013年5月16日止，（29575＋840）元／月×5个月19日］；4.本案全部诉讼费用由横琴海邑公司负担。
事实和理由如下：一、原审法院认为“本案应由双方根据各自的过错承担相应的责任，其中横琴海邑公司承担65%的责任，丹田置业公司、丹诺管理公司共同承担35%的责任”，理由不充分，是错误的。本案因横琴海邑公司严重违反合同约定导致合同解除，丹田置业公司、丹诺管理公司不存在任何过错，应由横琴海邑公司单方承担过错责任。
横琴海邑公司进场后未经丹田置业公司、丹诺管理公司同意，擅自实施了改造原消防强排风管口、破坏地下室混凝土承重墙等破坏大厦的行为以及超出规定范围制作招牌、封闭大厦一楼玻璃幕墙影响其他租户经营的行为，同时自2012年9月1日起就欠付租金，以上行为严重违反了双方','2018-10-07
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