呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内01民终1116号
上诉人(原审被告):格日乐,女,1966年11月5日出生,蒙古族,巧手面快餐店管理人员,住呼和浩特市新城区。
被上诉人(原审原告):呼和浩特市科沐企业管理服务有限责任公司,住所地呼和浩特市新城区总局街51号内蒙古科技厅常设技术市场B座4楼。
法定代表人刘纪,该公司经理。
委托诉讼代理人:王向东,内蒙古则维律师事务所律师。
上诉人格日乐因与被上诉人呼和浩特市科沐企业管理服务有限责任公司(以下简称科沐公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民一初字第01157号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2016年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人格日乐,被上诉人科沐公司的法定代表人刘纪及其委托诉讼代理人王向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
格日乐上诉请求:撤销一审判决,依法改判和驳回科沐公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由科沐公司负担。事实与理由:一审判决认定事实错误,科沐公司违约在先是前因,格日乐未付租金是后果,单纯用后果认定是错误的。2010年7月20日,格日乐与中国农业机械化科学研究院呼和浩特分院(以下简称中国农机院呼和浩特分院)签订《房屋租赁合同(两年期)》,该房屋坐落于呼市新城西街141科技大厦B座1楼1号(新城区总局街51号101属于同一个房屋),合同刚刚履行10个月即2011年5月25日,中国农机院呼和浩特分院未经格日乐同意,与刘纪签订《房屋租赁合同》,科沐公司明知格日乐承租在先,在很多约定的事项还未履行的情况下,无视法律法规,不顾及格日乐投入的财力、物力和人力,未经三方协商,与中国农机院呼和浩特分院签订《房屋租赁合同》,并蒙骗格日乐接管后一切按照原有合同条款,随后变卦,把《房屋租赁合同》变为《房屋服务合同》,又把《房屋服务合同》变为《房屋租赁合同》,合同条款从没有双方平等协商的过程。科沐公司的上述行为违规又违法,而且后续签订的《房屋租赁合同》也都违规违法,均属于无效合同,不应受法律保护。2010年7月20日,格日乐与中国农机院呼和浩特分院签订《房屋租赁合同》时,诉争房屋的面积在房本上是123平米,但中国农机院呼和浩特分院把房屋的面积加大为160平米,使格日乐多支付37平米的房屋租金。科沐公司明知房屋面积有很大误差,且收取的租金远远超出实际金额,不仅没有给格日乐退还多收的租金,还起诉格日乐,违反法律规定。作为租赁方之一的科沐公司非法占有格日乐的资金在先,在未结算清多收取的租金之前,诉格日乐不付租金而有违约行为的定论不成立。科沐公司在签订和实施合同过程中未延续和履行中国农机院呼和浩特分院原有合同的部分约定条款,合同原定的年租金9万元突然涨到13.5万元,涨幅高达50%,而且科沐公司没有提前通知和商议。之后格日乐找当时与中国农机院呼和浩特分院签订合同的当事人时,该当事人已调离该单位而无人负责此事。而此时,按照合同约定每两年签订一次《房屋租赁合同》的时间已到,当时处于被迫无奈下签订了2014年的《房屋租赁合同》。2014年签订的合同不是格日乐的真实意思表示,而是在合同存续期间为争取维权的时间而签订的合同。综上所述,科沐公司起诉理由不能成立,请求法院驳回科沐公司的诉讼请求,并依法改判支持格日乐的诉讼请求。
科沐公司辩称,一审判决有法律依据,格日乐的上诉请求不成立。
科沐公司一审诉讼请求:请求解除科沐公司与格日乐之间的房屋租赁合同,格日乐将承租的房屋交还科沐公司;格日乐支付违约金13500元;格日乐支付从2015年7月19日起至实际归还房屋之日的租金。
一审法院认定事实:2010年7月,格日乐与中国农科院呼和浩特分院签订房屋租赁合同,约定格日乐承租农科院所有的呼市新城区西街141号科技大厦B座一楼建筑面积160平方米房屋,租期为2010年7月20日至2012年7月19日,年租金9万元。合同签订后,格日乐开始使用租赁的房屋进行经营。2011年5月25日,中国农科院呼和浩特分院与刘纪签订房屋租赁合同,约定刘纪承租农科院所有原科技厅B座,房屋为六层砖混结构,一层为商业,多功能餐厅用房,总建筑面积4329.68平方米,租期16年,从2012年6月1日至2028年5月31日止。免租期从2011年6月1日起至2012年5月31日止。后刘纪与格日乐签订房屋服务合同,约定刘纪将科技大厦B座综合楼103号房屋租赁给格日乐使用,建筑面积123.01平方米,租期为2011年7月20日至2012年7月19日,年租金9万元,2012年7月,格日乐与刘纪任法定代表人的科沐公司签订房屋服务合同,约定格日乐继续承租房屋,租期为2012年7月20日至2014年7月19日。2014年6月16日,格日乐与科沐公司签订房屋租赁合同,约定格日乐继续承租科技大厦B座1楼101号房屋,建筑面积123.01平方米,租期2014年7月19日至2016年7月18日。租金合计为27万元,2014年6月20日前支付13万元,2015年6月20日前支付14万元。在合同的解除中约定:乙方(格日乐)不支付或者不按照约定支付租金的,甲方有权单方解除合同,收回房屋。在合同的违约责任中约定,乙方有不支付或者不按照约定支付租金的情形,应按年租金的10%向甲方支付违约金,2014年7月16日,格日乐给付科沐公司2014年6月19日至2015年6月19日的房租13万元。格日乐未按合同约定于2015年6月20日前给付科沐公司租金14万元。
一审法院认为,格日乐与科沐公司签订的房屋租赁合同,是双方真实意思表示,内容不违反法律规定,合同合法有效,格日乐虽然抗辩称该合同为无效合同,但没有证据证明,并且该合同也没有合同法规定的无效合同的情形,故格日乐抗辩理由不成立,对于科沐公司请求解除房屋租赁合同,因格日乐未按合同约定给付科沐公司租金,符合合同中约定的解除合同的条件,该请求有事实和法律依据,应予支持,对于科沐公司请求的违约金,因格日乐未按约定给付租金,具有违约行为,应按合同约定支付违约金,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项,第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定,判决:一、解除原被告签订的房屋租赁合同,被告格日乐将承租的房屋交还原告呼和浩特市科沐企业管理服务有限责任公司,于判决生效后十日内履行完毕。二、被告格日乐给付原告呼和浩特市科沐企业管理服务有限责任公司违约金13500元,于判决生效后十日内履行完毕。三、被告格日乐从2015年7月19日起比照年租金135000元给付原告租金损失,至房屋归还原告之日止。案件受理费169元,已减半收取,由被告格日乐承担。
二审期间,双方当事人均未提交新证据。经二审审理,本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为:格日乐关于科沐公司违约在先的抗辩理由是否成立,是否应支付合同约定的租金及违约金;格日乐与科沐公司签订的房屋租赁合同是否符合合同约定的解除条件,是否应解除。
科沐公司法定代表人刘纪与中国农机院呼和浩特分院于2011年5月25日签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为16年,2012年6月1日至2028年5月31日止,之后刘纪与格日乐签订《房屋服务合同》,刘纪与科沐公司不存在违约行为。关于格日乐提出租赁房屋面积的问题,在格日乐与中国农机院呼和浩特分院于2010年签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋面积为160平方米,但之后在2011年与刘纪签订的《房屋服务合同》中约定的租赁房屋建筑面积为123.01平方米,刘纪与科沐公司不存在欺骗格日乐房屋面积的事实。况且,从双方签订的租赁合同可以看出,在2011年以后格日乐对房屋面积知道并认可,科沐公司并未违约。综上双方于2014年6月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,合同合法有效。格日乐应当依据合同约定支付房屋租金,但格日乐未按期交付租金,其行为已构成违约,应当支付违约金。格日乐延期交付租金符合合同约定的解除情形,科沐公司该项请求成立,一审法院判决解除格日乐与科沐公司签订的房屋租赁合同,并由格日乐支付租金及违约金并无不当,本院予以确认。
综上所述,格日乐的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费338元,由上诉人格日乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
审 判 员 张蒙江
代理审判员 韩东妹
二〇一六年十月二十日
书 记 员 乌日汗