四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)成郫民初字第3399号
原告易文宿，男，，住四川省郫县XX。
委托代理人易学全，原告父亲，系特别授权。
被告四川利文斯顿房地产策划有限公司，住所地：成都市武侯区xx。
法定代表人李政谕。
委托代理人李郭翔，四川联一律师事务所律师，系特别授权。
原告易文宿与被告四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理，由审判员冉垠独任审判，于2014年11月25日、12月25日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告易文宿的委托代理人易学全、被告利文斯顿公司的委托代理人李郭翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易文宿诉称，其与2012年12月24日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于郫县郫筒镇凉水井西路46号“源丰*河滨鹭岛”小区x栋x单元x楼x号，合同约定交房时间为2014年6月30日前。由于被告种种原因，多次违规交房未果，最终在2014年9月19日才取得郫县房管局签发的交付使用备案证明。根据备案资料显示，房屋面积为95.78m2,但认购书面积为95.85m2,面积虚增0.07m2，属于缺斤少两现象，根据消法规定，3倍返还1200元；根据合同约定，未支付的违约金和保证书中的赔偿金，从2014年8月11日起至2014年9月27日止，共计29928元；房屋中靠西面卧室，合同规定为3.5米乘3.5米，竣工后为3.5米乘3.3米，出现缩水现象，根据消法规定，应赔偿14957元；根据合同平面位置约定，厕所窗户朝向是南方，但竣工后窗户朝向变成了西方，要求补偿5000元，或改为合同约定方向，打到窗户应有功能。因朝向无法改变，庭审中，原告明确该项为赔偿损失5000元。据此，为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令被告支付以上4项损失共计51087元并承担本案诉讼费用。
被告利文斯顿公司辩称，认可延期交房的事实，同意支付2014年7月1日至2014年8月10日的延期交房违约金，延期交房原因，系施工单位拖延施工及竣工验收，故意阻止交房，这与业主无关，公司所建住房在2014年8月10日已达到交付条件，并已实际开始交付，不应承担2014年8月10日之后的违约金；面积不存在欺诈，系销售与备案测绘时的差异，其按照套内面积计价，套内面积没有差异，原告主张的系公摊部分面积，即使计价，也应按照建筑面积计算，同意按照总价除以建筑面积后的建筑面积单价4295.42元乘以差异部分退还原告房款；对原告卧室、厕所面积差异及朝向变更提起的赔偿请求，对卧室长、宽及朝向不清楚，无法核实，不予认可。
经审理查明，原、被告于2012年12月22日签订了一份认购书，约定原告自愿认购被告开发的河滨鹭岛项目中x幢x单元x层x号商品房，该商品房的用途为住宅，房屋套内建筑面积为77.07m2，建筑面积为95.85m2。原、被告于2012年12月24日在郫县签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于郫县郫筒镇凉水井西路46号河滨鹭岛x栋x单元x层xx号房屋一套，套内建筑面积为77.07m2，公摊部分18.78m2，则建筑面积共计为95.85m2，该房按照套内建筑面积5342.1元/m2计价，屋价款411716元。第三条关于房屋基本情况的约定为，“该商品房……用途为住宅。”第十条关于交付约定为，“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；”第十二条关于逾期交房约定为，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之3的违约金……（2）逾超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。”第十三条关于面积差异处理约定为，“实测面积与载明面积有误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则进行处理：……”则通过合同，双方仅对套内面积差异情况下的处理进行了约定，而对公摊部分面积差异处理未作约定。第十四条交接手续约定为，“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”合同附件一原告购买房屋在楼盘位置、户型大小等进行了示意。关于该房签约于2013年1月23日在郫县房管局签约备案资料显示，该房套内建筑面积为77.07m2，公摊部分18.71m2，建筑面积共计为95.78m2。原告已按约向被告缴纳了全部购房款。约定交付时间届满，被告未按约向原告交付房屋。2014年7月12日，被告出具一份承诺保证书，第1条载明“我司与购房者合同约定时间是2014年6月30日前交房，然而开发商于2014年7月11日才通知业主来郫县交房，这是我们的错”，第2条载明“我们保证按合同约定按质保量交房，如延迟交房多少天按合同约定赔偿违约金，交房前付清”，第7条载明“下次交房计划从2014年7月1日起至2014年8月10日，具体时间另行通知。若下次接到通知，未能交房，除按上述条款2赔偿外，另需对前来接房的业主按每户500元/天赔偿，并提供竣工报告。”2014年8月9日，被告在华西都市报向包含原告在内的发出交房通知书，但原、被告因房屋是否符合交付条件及赔偿协商未果。原告已支付全部房款，对于逾期交付时间问题，双方存在争议，但被告已支付了截止2014年8月10日的逾期交房赔偿金4941元，原告对此予以认可，明确其该项主张系从2014年8月11日起算至2014年9月27日，2014年9月28日当天原告已验收房屋故不再主张。2014年8月21日，原告因购房争议向郫县工商局投诉，该局城郊工商所协商双方赔偿未果。2014年8月21日，案涉房屋所在小区全体业主在郫县房管局公众信息网投诉被告问题，郫县房管局回复要求被告按照新建房屋交付使用备案证明等资料，完善交房手续。
另查明，2014年8月11日，郫县房产管理局向被告出具了一份责令（限期）改正通知书，载明被告“开发的河滨鹭岛项目房产在未取得新建住宅设施设备交付使用备案证明的情况下，向房屋买受人交付房屋”，且“未按《成都市预售商品房交付使用流程管理规定》第六条的规定在交付现场公示新建住宅附属设施设备交付使用备案证明等文件”，属“违规交房”，故要求被告在2014年8月26日前对以上问题进行改正。2014年9月12日，被告开发的河滨鹭岛5号楼经四川省建筑科学研究院工程质量鉴定，“5号楼的地基基础及上部主体结构符合设计文件及相关规范要求，其承载力能够满足正常使用条件下的安全性要求，即该房屋主体结构安全。”2014年9月19日，被告案涉房屋在郫县房产管理局办理郫县新建住宅附属设施设备交房使用备案证明。
2014年5月29日，被告涉案房屋经建设、施工及监理单位分户验收，结论为“合格”。2014年6月24日，案涉房屋所在4、5号楼在郫县金准测绘有限公司处取得面积实测报告。2014年7月14日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，结论为“合格”。关于原告购买房屋，最终结果测绘，显示套内建筑面积为77.07m2，公摊部分18.69m2，建筑面积共计为95.76m2，则与认购书载明的公摊面积相差了0.09m2。关于该部分差异涉及的原告第2项诉讼请求，原告认为被告在签订认购协议时知晓房屋面积却故意夸大，故存在欺诈，对被告提出按照建筑面积单价的标准予以认可，但要求三倍赔偿；被告认为系认购面积系开发商开盘设计时的预售面积，与之后备案测绘及最终交房时存在的细微误差，不存在欺诈，愿意按照建筑面积乘以差异部分退还房款。2014年7月11日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县规划管理局颁发的建设工程规划合格证。2014年7月23日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县公安消防大队验收意见书，被评定为消防验收合格。2014年8月，被告出具商品房质量保证书及商品房使用说明书。2014年8月9日，被告在华西都市报刊登交房通知书，通知原告在内的购房者“此前因种种原因造成的延迟，我们深表歉意。……4、5号楼自2014年8月10日起正式办理物业交付手续。”被告提交2014年8月10日至2014年8月16日期间，涉及王东、罗苏卿等若干住房已办理交房手续确认单等证明。
被告开发的4、5号楼及地下室于2010年3月8日取得郫县规划管理局颁发的成都市建设工程规划许可证。被告开发的4、5号楼于2012年12月6日取得郫县房产管理局商品房预售许可证明，载明房屋用途“住宅/商业”。2012年12月3日取得郫县国土局案涉区域土地使用权，关于终止日期，备注为“住宅2076年12月5日，商业2046年12月5日”。2012年11月15日，被告开发的4、5号楼及地下室取得郫县房产管理局建筑工程施工许可证，同日，取得郫县住房和城乡建设局建筑工程施工许可证。2014年7月24日，被告与甲方郫县房产管理局签订新建住宅物业保修金委托协议书，约定被告将物业保修金一次性交由甲方委托管理，并通过银行转账缴纳了约定保修金。2014年7月24日，被告与甲方郫县房产管理局签订一份委托协议书，约定被告将设立业主大会的必要工作经费交由甲方委托管理，并已实际缴纳。2014年7月10日，被告与四川华玮物业管理有限公司签订了一份物业承接查验协议，约定由该物业公司负责承接被告开发住宅物业。2012年2月14日，被告与成都市自来水有限责任公司签订城市供用自来水合同，约定由该自来水公司负责被告开发被告河滨鹭岛区域供水。2011年9月30日，被告与郫县兴能天然气有限公司签订城市燃气工程安装合同书，约定由该天然气公司负责被告开发被告河滨鹭岛区域供气。2012年3月12日，被告与成都诺百尔科技有限公司签订弱电系统承包合同书，约定由该科技公司负责负责被告开发被告河滨鹭岛区域电话、网络安装。2011年9月26日，被告与四川蜀都电力有限责任公司签订电力工程施工合同，约定由该电力公司负责被告开发的被告河滨鹭岛区域配电工程。2011年10月21日，被告与四川省有线广播电视网络股份有限公司郫县分公司签订有线电视网络安装工程及信号接入合同书，约定由该网络公司负责被告开发的被告河滨鹭岛区域有线电视网络工程。被告提交电梯使用标志，载明4号楼、5号楼部分已配备富士电梯并经成都市质量技术监督局登记及成都市特种设备检验院检验。
以上事实，有原告提交的认购书、商品房买卖合同、交房通知书、合同备案表、责令改正通知书、承诺保证书、交付使用备案证明、消费者权益争议调解书、房管局公开信息回复、新建房屋备案证明等足以证实。有被告提交的分户验收汇总表、竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、面积实测报告、交房通知、交房手续确认单、商品房预售许可、规划许可证、施工许可证、委托协议、物业承接协议、供水合同、天然气工程合同、电力施工合同、网络接入合同、电梯使用标志等足以认定。对被告提交的水质检测材料，与本案无关，不予采信。
本院认为，原、被告签订的买卖合同系各方真实意思表示，合法有效。被告利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，后利文斯顿公司在2014年8月9日通知了原告，但原告因赔偿问题未果，后于2014年9月28日收房。期间，被告取得新建房屋备案证明。但审视买卖合同第十条，被告已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交付条件，现被告公司认可截止到2014年8月9日按照合同约定计算迟延交房违约金并已实际支付。对原告主张计算2014年8月11日后的违约金，本院认为商品房的买卖是一种民事行为，应当依照合同约定履行义务和承担责任，责令整改通知仅系行政角度出发，对房产企业交房手续的管理，不属于原、被告合同约定的交房条件，且“违规”并不等同“逾期”，故不能据此认定被告逾期交房，对原告第2项诉讼请求，即主张2014年8月11日至2014年9月27日期间逾期交房违约金、保证金的请求，不予支持。
针对原告第1项针对房屋面积缩水要求的赔偿，各方认可按照建筑面积单价即合同总价411716元/合同建筑面积95.85m2为4295.42元乘以差异0.09m2为386.59元作为差异基础，被告以此退还，但原告要求在退还基础上的3倍赔偿。对此，争议焦点在于被告是否存在欺诈？首先，原告购买的并非现房，房屋认购与最终备案、测绘后交房在面积上存在细小差距存在于预售实践，否则双方在合同中不会对面积差异存在约定，被告预售亦仅依据设计对未备案竣工房屋的预计，并非最终结果，存在差异不能据此认定为欺诈，原告以差异为由即主张欺诈证据及依据不足，对超出部分请求，本院不予支持，对该项，确认为386.59元。
对原告主张房屋靠西面卧室面积缩水问题，原告未提供证据证明，且合同中未有明确约定，不予支持。
对原告主张厕所朝向变更问题，原告未提供证据证明，且合同中未有明确约定，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定,判决如下:
一、被告四川利文斯顿房地产策划有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告易文宿面积差异部分房款386.59元；
二、驳回原告易文宿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半收取案件受理费539元，由被告四川利文斯顿房地产策划有限公司承担。该款已由原告易文宿预交，被告四川利文斯顿房地产策划有限公司在履行判决给付义务时一并付给原告易文宿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 冉垠
二〇一六年五月十三日
书记员 周珮