天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初21150号
原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商,统一社会信用代码91120116600710532H。
法定代表人郝振明,董事长。
委托代理人刘忠义,天津同文和律师事务所律师。
被告王新惠,女,1956年12月15日出生,汉族,无职业,住天津市滨海新区。
原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司与被告王新惠房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年2月16日立案受理后,依法由审判员周丽艳适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘忠义、被告王新惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司诉称,原、被告于2005年5月28日签订了房屋买卖合同,合同约定,原告将自己所有的位于塘沽区上海道海河外滩***号、建筑面积为13平米的房屋以总价148200元出售给被告,被告支付了全款。合同签订后,原告将房屋交付给被告使用。但该合同在履行办理过户手续中出现了签订时无法预见到的问题,至今无法为被告办理房屋所有权证书,而且根据房屋管理的政策今后也无法办理。2016年1月20日天津市滨海新区土地发展中心、天津市滨海新区土地发展有限公司与原告签订了土地收储协议,涉案标的所在土地及房屋由前者收储。鉴于上述情况,双方之间签订的房屋买卖合同就无法实现合同目的。原告认为,由于出现了在订立合同时不能预料的事宜,即因政策原因,无法为被告办理房屋所有权证书,导致双方的合同不能继续履行,也不能实现合同目的。本着对被告负责的原则,原告依据合同法及合同法司法解释的规定,向被告提出解除所签订的《天津市房产买卖合同》,但被告却拒绝商谈。合同法第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同。(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。合同法司法解释(二)第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中的诉讼标的由于在签订合同时,根据当时的房产管理政策是可以办理房屋产权证书的,但随着时间的推移,房产管理的政策发生了变化,无法办理权属证书,这是在签订合同时当事人无法预料到的情况。在此情况下,作为原告的出售方,不能为被告办理权属证书,房屋的权属不能让渡给被告。而被告由于无法取得权属证书,也就无法从法律上得到保障,无法转让、继承甚至合法的使用,对于双方都是损害。目前涉案土地及房屋被收储,更无法实现合同目的,原告故诉至法院,请求:1、判令解除原、被告于2005年5月28日就位于天津市海河外滩***号商铺签订的房产买卖合同;2、相互返还财产;3、本案诉讼费用依法承担。
原告为证明其主张,提供证据如下:
证据一、《天津市房产买卖合同》,证明双方至今只存在房产买卖合同关系;
证据二、2016年1月21日原告与天津市滨海新区土地发展中心、天津市滨海新区土地开发有限公司共同签订的包括涉诉房屋在内的土地收储协议,证明涉诉房屋所在区域已被政府作为规划区域收储。
被告王新惠辩称,不同意原告诉请,原告办理产权证说是由于政策上的问题与事实不符,无法无据。原告在诉状中称2016年1月20日签订收储协议,损害了我们的合法权益,是在我们不知情的情况下,我们不认可。在2015年和2016年的判决中已经获得了证实,商铺我们有合法取得权,原告如果这么认为应该出具合理文件说明这一点。我们对收储的真实性和合法性表示置疑。我们那是可以办理产权证的,只是原告没有交分证测绘的钱。
被告为证明其主张,提供证据如下:
证据一、(2007)塘民初字第3383号民事调解书,证明我们早在2007年经法院调解双方达成协议,原告为我们办理产权证,至今未办;
证据二、(2007)塘执字第918-1号民事裁定书,证明对涉诉房屋予以中止执行;
证据三、(2007)塘执字第918号民事裁定书,证明对涉诉房屋予以轮候查封,载明因宏达公司未办理出售房屋的分证测绘工作致使申请人要求办理产权证手续无法进行;
证据四、申请书,证明2016年1月10日向法庭申请恢复执行,同时申请继续查封;
证据五、(2014)滨塘民初字第7372号民事判决书、(2015)二中民四终字第792号民事判决书,证明法院判决买卖合同有效;
证据六、(2016)津民申字第486号民事裁定书,证明买卖合同有效;
证据七、(2008)二中民申字第9号民事裁定书,证明原告对一审民事调解书曾申请再审,后撤回再审申请;
证据八、(2014)滨塘民初字第7372号民事裁定书,证明本案中止诉讼;
证据九、(2014)滨塘民初字第7372号民事判决书,证明驳回了原告宏达公司的诉讼请求,为终审判决。
经审理查明,2005年5月28日,原、被告签订《天津市房产买卖合同》一份,合同约定原告将坐落于天津市上海道海河外滩***号商铺出售给被告,价款148200元。合同第三条约定,原告须于2005年8月31日前将诉争房屋交付给被告;合同第四条约定,在交房后90日内,双方到房屋所有权登记机关办理房屋所有权移转手续。按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权移转登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。合同签订后,被告依约交付了全部房款,原告将诉争房屋交付被告使用,但至今未办理房屋过户手续。
天津市滨海新区房管局于2016年5月12日向本院出具《关于协助查询塘沽海河外滩B\\\D区26户购房人能否办证的复函》,载明:根据《天津市不动产登记操作规程》规定,不动产登记以不动产单元为基本单位进行。不动产单元由权属界限封闭且具有独立使用价值的空间组成。经核实我中心留存的档案资料,已为宏达公司塘沽海河外滩B区、D区分别核发津字第107031225046号、津字第10××14号房地产权证,符合不动产登记单元的规定。故贵院来函所述26户购房人在现有情况下不能办理权属登记。
另查,2016年1月21日,原告与案外人天津市滨海新区土地发展中心、天津市滨海新区土地开发有限责任公司签订《土地收储协议》一份,约定天津市滨海新区土地发展中心将包括诉争商铺在内的5宗土地收购,土地使用权收购补偿46000万元。协议第四条约定,本协议签订之日起,乙方即启动本协议第二条第三款所述的第1项工作,即清理本协议项下土地使用权上的建筑物,与房屋买受人解除合同、与租户解除租赁合同、与合作人解除合作关系、清理房产其他占用人、并负责腾空全部房产。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据在案证实,并经当庭质证,足以为凭。
本院认为,本案的争议焦点为双方签订的《天津市房产买卖合同》应否解除。因诉争商铺及所占用的土地已被政府相关部门收购,原、被告的合同义务已无法继续履行,合同目的在客观上难以实现,根据最高院关于合同法司法解释(二)第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定,原告主张解除合同有事实及法律依据;且根据房管部门提供的复函可知,诉争商铺产权现在无法办理变更登记。综上,本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。
根据我国合同法第97条之规定,合同解除后,尚未履行的,停止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质进行处理。原告应返还被告购房款,被告应腾还原告房屋,对于因解除合同给被告造成的其他损失,被告可另案主张权利,本案不予处置。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,判决如下:
一、解除原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司与被告王新惠于2005年5月28日签订的针对塘沽海河外滩***号商铺的《天津市房产买卖合同》;
二、原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告王新惠购房款人民币148200元;
三、被告王新惠于本判决生效后十日内腾还原告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司塘沽海河外滩B区13号商铺。
案件受理费80元,由原告自行负担(已交纳)。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周丽艳
审 判 员 殷 隽
人民陪审员 王建立
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 程 珊