内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内04民终4094号
上诉人(原审被告)：于某，女，1981年9月19日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区林西县。
上诉人（原审被告）：卢某，男，1974年12月30日出生，汉族，个体工商户，与上诉人于某系夫妻关系，现住址同上。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王某，内蒙古兴林律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孟某，男，1955年3月24日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区林西县。
委托诉讼代理人：方某，内蒙古兴林律师事务所律师。
上诉人于某、卢某因与被上诉人孟某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区林西县人民法院(2016)内0424民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人卢某及其与上诉人于某共同委托诉讼代理人王某、被上诉人孟某及其委托诉讼代理人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于某、卢某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回孟某的诉讼请求。二、案件受理费及其它费用由被上诉人孟某承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1、原审法院认定事实不清，判决解除租赁合同无事实及法律依据。该房屋租赁合同的签订系原、被告真实意思表示，合同成立生效并实际履行且未到终止期限，也未到租金给付时间，合同中原被告双方约定租金缴纳方式为按年缴纳，租金的约定和实际履行给付时间是年末一次性付清，故该租赁合同不具备法定解除和约定解除的情形。2、原审法院依据《房屋租赁合同》第8条”承租人有下列行为之一，出租人有权解除合同：（2）未经出租人同意承租人累计3个月不交租金”的规定，判决解除合同实属断章取义，违法裁判。（1）、该《房屋租赁合同》第4条明确约定：\'\'依约按年缴纳租金，不得拖欠。付租形式：为一次性付清\'\'。该合同条款足以说明房屋租金是按年缴纳且年末一次性付清，原审法院在原告举证不能证明”房屋租金交纳方式为上交租一次性交情”的情况下，望文生义，是对合同条款的曲解和证据材料的违规使用。（2）、合同中既然约定租金按年支付且为一次性付清，就绝对不可能出现累计三个月不交租金的情况。因为，该租金约定为按年交付而非按月交付。既然约定按年一次性付清，更不可能出现按月分别交付租金的情况，既然不存在按月分期交付租金的情况，又怎么会出现所谓的”累计三个月不交租金”的情况呢？该合同上述条款的约定，显然与”按年缴纳租金，为一次性付清”的合同约定条款相矛盾，应以合同约定的和上年度实际履行的年末一次性付清全年租金作为给付租金的期限。（3）、原审法院判决中陈述：”结合被告2014年10月1日至2015年9月30日的租金缴纳情况，可以认定双方约定的租金缴纳方式为每年租赁起始日一次性付清”针对上述原审法院的”认定”，租赁合同中既没有相关约定，被上诉人在原庭审中也未能举证证明，该”认定”的来源显然是师出无名。（4）、从涉案《房屋租赁合同》中合同条款的约定可以得知，该合同的期限为2014年10月1日起至2020年9月30日止，租金给付方式和时间为按年缴纳一次性付清。那么，本案实际情况是，该房屋租赁合同第一年履行期限已届满，上诉人已依约支付了全部租金。第二年的合同履行期限应自2015年10月1日起至2016年9月30日止。被上诉人提起解除合同和给付租金之诉时，甚至包括本案上诉人提起上诉时，并未到本年度合同履行终止期限，也未到给付租金的履行期限，被上诉人不但构成合同违约，更无权提起解除合同之诉。（5）、针对原审判决中要求上诉人支付2015年10月1日至2016年8月31日的租赁费14667.00元，上诉人不同意给付。首先，该租赁合同未到合同履行期限和租金给付期限。其次，被上诉人交付的租赁物不但自身质量有瑕疵，供暖温度显著低于法定供暖温度，而且给上诉人造成巨大经济损失，对此经济损失上诉人保留诉权，另行诉讼维权。3、综合本案原审庭审情况，被上诉人始终不能举证证明其诉讼主张，涉案租赁合同既不存在法定解除，也不存在约定解除的情形，解除合同的法定条件和约定条件均未成就，原审法院的判决实属认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人合法权益，特依法提起上诉，请赤峰市中级人民法院查清事实，秉公审理，依法支持上诉人的上诉请求。
孟某辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律得当，请求驳回上诉、维持原判。1、2014年8月7日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的××镇商住楼（共22间房屋）租赁给上诉人，双方约定租期自2014年10月1日至2020年9月30日，年租金16万元，交款方式为上交租，2014年至2015年租金自合同签订之日已一次性交清。2、合同约定”承租人有下列行为之一，出租人有权解除租赁合同：（2）未经出租人同意承租人累计3个月不交租金”。但上诉人至今未交纳租金，双方约定解除合同的条件已成就，原判决解除租赁合同，判决给付租金是正确的，适用法律得当。为此，原判认定事实准确，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。
孟某向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、判令被告给付自2015年9月30日至合同解除之日的租金；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年8月7日，原告与被告于某签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的的位××县商住楼（共22间房屋）租赁给二被告使用，二被告用于经营金长城宾馆。双方约定租赁期限自2014年10月1日至2020年9月30日，租金每年160000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳2014年10月1日至2015年9月30日的租金160000元。
另查明，二被告系夫妻关系。上述事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》各一份及双方当事人当庭陈述在案佐证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，法院予以确认。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同第4条”依约按年缴纳租金，不得拖欠”。第8条”承租人有下列行为之一，出租人有权解除租赁合同：（2）未经出租人同意承租人累计3个月不交租金”。结合被告2014年10月1日至2015年9月30日的租金交纳情况，可以认定双方约定的租金交纳方式为每年租赁起始日一次性交清，被告对2015年10月1日至今的房屋租赁费未给付予以认可，双方约定解除合同的条件已成就。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告孟某与被告于某签订的合同自2016年8月31日解除。二、被告于某、卢某给付原告孟某2015年10月1日至2016年8月31日的租赁费146667.00元，此款限判决后立即给付。
本院二审期间，二上诉人将其上诉状中不给付租赁费的理由”被上诉人交付的租赁物自身质量有瑕疵”明确为：涉案房屋达不到法定供热标准，并围绕该上诉请求提交36张照片予以证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人的质证意见为：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，二上诉人提交的照片并不能证明其该项主张，对该证据本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。
另查明，二审庭审时，二上诉人称其主张租赁费在每个租赁年度届满时（即每年的9月30日）交付的依据是双方的口头约定。另外，涉案租赁合同并无供热达标后承租人才给付被上诉人租赁费的约定。以上事实，有租赁合同和庭审笔录中当事人的陈述在卷佐证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点是涉案租赁合同应否予以解除，二上诉人应否向被上诉人给付2015年10月1日至2016年8月31日的租赁费146667.00元。关于涉案租赁合同应否解除的问题。二上诉人称双方口头约定租赁费在每个租赁年度届满时付清，因约定交付租赁费的时间即2016年9月30日未到，不符合合同约定的解除条件，故主张继续履行合同。被上诉人称二上诉人应在租期开始时交付的租赁费至今未付，主张合同应予解除。对此本院认为，二上诉人对其提出的双方口头约定租赁费在每个租赁年度届满时（即每年9月30日）交付的主张并未提交证据予以证明。而根据租赁合同中”租赁费应按租赁年度一次性付清”、”承租人累计3个月不交租赁费，则出租人有权解除合同”的约定，以及第一个租赁年度的租赁费为二上诉人在租期开始时交付的实际履行情况，应认定涉案租赁费交付方式为”上交租”，二上诉人应在每个租赁年度开始时向被上诉人交付租赁费。现上诉人自第二个租赁年度起始日即2015年10月1日起至今的租赁费一直未向被上诉人给付，双方所签合同约定的解除条件成就，故涉案合同应予解除。关于上诉人应否给付被上诉人2015年10月1日至2016年8月31日的租赁费146667.00元的问题。涉案合同合法有效，双方当事人应按约履行。上诉人应在每个租赁年度开始时给付被上诉人租赁费。现被上诉人已将房屋交付上诉人实际使用至第三个租赁年度，本案争议的第二个租赁年度的租赁费给付时间早已经过，上诉人关于未到租赁费给付期限的主张不能成立。上诉人虽以涉案房屋达不到法定的供热标准为由，拒绝给付租赁费，但双方所签租赁合同并未将供热达标约定为给付租赁费的条件，故上诉人拒绝给付租赁费的主张并无事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人给付被上诉人租赁费146667.00元并无不当。
综上所述，上诉人于某、卢某的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3234元，由上诉人于某、卢某负担。邮寄送达费60元，由上诉人于某、卢某和被上诉人孟某各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 韩尚达
审判员 雷 蕾
二〇一六年十一月二十一日
书记员 韦羽佳