云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云04民终952号
上诉人（原审被告）：陈贵先，男，1972年7月11日生，汉族，居民，住易门县。
上诉人（原审被告）：赵娇，女，1972年7月11日生，汉族，居民，住易门县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：谢实龙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：孙加林，男，1964年10月15日生，汉族，农民，住易门县。
委托诉讼代理人：郑海波，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：关丽梅，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告：易门贵隆房地产开发有限公司，住所地：易门县六街街道办事处振兴街。
法定代表人:赵娇，经理。
委托诉讼代理人：谢实龙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人陈贵先、赵娇因与被上诉人孙加林、原审被告易门贵隆房地产开发有限公司（以下简称贵隆房地产公司）民间借贷纠纷一案，不服云南省易门县人民法院（2016）云0425民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈贵先、赵娇的委托诉讼代理人谢实龙、被上诉人孙加林的委托诉讼代理人郑海波、关丽梅、原审被告易门贵隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢实龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈贵先、赵娇上诉请求：1、撤销原判，改判驳回孙加林一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由孙加林承担。事实和理由：一、原判混淆两个不同的借贷关系。孙加林并未提交任何证据证明向其二人实际支付了2015年5月13日签订的《借款合同》项下的借款，也未提交任何证据证明孙加林于2013年11月13日出借的款项与2015年5月13日《借款合同》中的借款具有关联性。二、孙加林未提供证据证明2013年11月13日的借款，存在明确利息约定的情况下，原判将54万元视为支付借款的利息，损害了其二人的合法权益。其二人认为，54万元系清偿2013年11月13日的借款本金。三、原判判令孙加林有权拍卖贵隆房地产公司房产清偿借款属于适用法律错误。因贵隆房地产公司未为借款以房屋买卖形式提供担保，也未与孙加林签订过任何交易合同，且民间借贷司法解释第二十四条仅是赋予出借人在判决生效后，在执行中申请拍卖的权利，而非诉权。
被上诉人孙加林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告贵隆房地产公司述称，因公司没有为陈贵先、赵娇的借款提供任何担保，也未使用孙加林的借款，请求驳回孙加林对公司的诉讼请求。
孙加林向一审法院起诉请求：1、判令赵娇、陈贵先、贵隆房地产公司共同归还其借款本金100万元；2、判令赵娇、陈贵先、贵隆房地产公司支付自2015年5月14日起至还清借款本息之日止按月利率3%计算的利息；3、判令赵娇、陈贵先、贵隆房地产公司支付其为实现债权而支出的律师代理费3万元；4、若赵娇、陈贵先、贵隆房地产公司不能履行上述还款义务，可对设定担保的8套房屋依法拍卖所得的价款优先受偿；5、赵娇、陈贵先、贵隆房地产公司共同承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年11月13日，赵娇、陈贵先向孙加林借款100万元，同日，孙加林通过其银行账户向陈贵先转款92.5万元。借款后，2014年2月12日至2015年5月12日，陈贵先通过其银行账户向孙加林转款54万元（即2014年2月12日转款7.5万元、2014年2月14日转款1.5万元、2014年5月13日转款9万元、2014年8月13日转款9万元、2014年11月13日转款9万元、2015年2月13日转款9万元、2015年5月12日转款9万元）。2015年5月13日，作为甲方（贷款人）的孙加林与作为乙方（借款人）的赵娇签订《借款合同》，合同约定：赵娇、陈贵先因从事房地产开发向孙加林借款100万元，借款期限自2015年5月13日起至2015年6月13日止；自支用借款之日起，按实际支用天数计算利息，并计算复利，在合同规定的借款期限内月利率为3%，自借款当日付第一季度的利息，满三个月后付第二个季度的利息，以此类推；借款方自愿用贵隆房地产公司的五套住房和三间商铺作为抵押，到期不能归还借款，贷款方有权处理抵押物。《借款合同》还对其他内容进行了约定。同日，赵娇、陈贵先出具《借条》一份给孙加林收执，内容为“今借到孙加林人民币现金￥：100万元正（人民币大写￥：壹佰万元正）（2015.5.13至2015.6.13）本人申明，如到期还不出借款，愿意用同等价值的家产偿还。此据借款人身份证号：赵娇53212419720711072X陈贵先532124197207110711。”为担保债权的实现，2015年8月5日，贵隆房地产公司作为甲方（商品房出卖人）与作为乙方（商品房买受人）的孙加林和何琼仙分别签订五份《商品房购销合同》，合同编号分别为：2013003-2014131、2013003-2014132、2013003-2014133、2013003-2014134、2013003-2014135，合同约定甲方将位于易门县六街××路与××路交叉口南侧的易门贵隆建材市场建设项目的商品房第2幢第1单元第3层302号房、第2幢第2单元第4层401号房、第2幢第2单元第3层302号房、第5幢第2单元第5层501号房、第5幢第2单元第5层502号房出售给乙方。2015年8月24日，贵隆房地产公司作为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的孙加林和何琼仙分别签订三份《易门县房地产交易合同》，准予登记号分别为：YFH第172号、YFH第173号、YFH第174号，合同约定甲方将易门贵隆建材市场建设项目第7幢第1层第116号、第115号、第114号商铺出售给乙方。2015年8月24日，易门县房管所对上述五套住房和三套商铺予以登记备案至孙加林名下。五套住房的合同登记号分别为：DC201500406、DC201500407、DC201500408、DC201500409、DC201500410。
一审法院认为，依法订立并已生效的民间借贷合同受法律保护。本案中，孙加林提交的证据能证明其于2013年11月13日出借给赵娇、陈贵先的款项与其和赵娇签订《借款合同》所涉的借款是同一笔，其与赵娇、陈贵先之间的借贷合同成立并生效，赵娇、陈贵先的辩解意见未提交证据证明，不予支持。本案中应以孙加林实际转款给陈贵先的92.5万元为本案的借款本金。由于双方约定的利率高于年利率24%，根据查明的案件事实，借款之后陈贵先共支付了6个季度的利息，故应从2015年5月14日起至实际还款之日止，以本金92.5万元为基数、按年利率24%计算利息。因赵娇作为贵隆房地产公司的法定代表人，其与孙加林签订的《个人借款合同》上明确约定借款用途为房地产开发周转，且赵娇也认可向孙加林所借款项是用于贵隆房地产公司的房地产项目开发，故孙加林要求贵隆房地产公司承担共同还款责任的诉请，应予支持。本案中，为担保债权的实现，孙加林与贵隆房地产公司签订了五份《商品房购销合同》和三份《房地产交易合同》，因此，若陈贵先、赵娇不能履行生效判决确定的金钱债务，孙加林有权申请拍卖上述合同的标的物，以偿还债务。对于孙加林主张的律师代理费3万元，未提供证据予以证实，不予支持。因贵隆房地产公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、第二十三条第二款、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：“一、被告赵娇、陈贵先、易门贵隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内归还原告孙加林借款本金92.5万元，并支付自2015年5月14日起至款项付清之日止以本金92.5万元为基数、按年利率24%计算的利息。二、如被告赵娇、陈贵先、易门贵隆房地产开发有限公司届期不能履行第一判项确定的债务，原告孙加林可以申请拍卖位于易门县六街××路与××路交叉口南侧的易门贵隆建材市场建设项目的商品房第2幢第1单元第3层302号房（合同编号：2013003-2014131，合同登记号：DC201500406）、第2幢第2单元第4层401号房（合同编号：2013003-2014132，合同登记号：DC201500407）、第2幢第2单元第3层302号房（合同编号：2013003-2014133，合同登记号：DC201500408）、第5幢第2单元第5层501号房（合同编号：2013003-2014134，合同登记号：DC201500409）、第5幢第2单元第5层502号房（合同编号：2013003-2014135，合同登记号：DC201500410）、第7幢第1层第116号商铺（准予登记号：YFH第172号）、第7幢第1层第115号商铺（准予登记号：YFH第173号）、第7幢第1层第114号商铺（准予登记号：YFH第174号），以偿还债务。三、驳回原告孙加林的其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人没有提供新证据。对当事人二审争议的事实，认定如下：陈贵先、赵娇对原判认定“为担保债权的实现，2015年8月5日，贵隆房地产公司作为甲方（商品房出卖人）与作为乙方（商品房买受人）的孙加林和何琼仙分别签订五份《商品房购销合同》……三份《易门县房地产交易合同》”提出异议，认为商品房购销合同和房地产交易合同与本案借款无关，合同上的公章虽是真实的，但签订合同并非公司的真实意思表示。经审查，陈贵先、赵娇针对其主张的事实，并未提供证据加以证明，故本院不予采纳。原审认定的案件事实与二审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、2015年5月13日孙加林与赵娇签订的《借款合同》所涉借款与2013年11月13日的借款是否系同一笔借款；2、如系同一笔借款，借款本息如何认定；3、原审在判决主文中明确孙加林可以申请拍卖易门贵隆建材市场建设项目房屋以偿还债务是否正确。
关于焦点1，陈贵先、赵娇上诉主张2013年11月13日的借款与2015年5月13日孙加林与赵娇签订的《借款合同》所涉借款并非同一笔借款，前一笔借款已实际交付，而后一笔借款并未实际交付。孙加林则主张系同一笔借款，因之前的借款期限是三个月，都是借款到期后将原来的借条和借款合同销毁再重新签订，只是改一下日期。经审查：首先，2013年11月13日的借款至2015年5月13日双方签订《借款合同》时尚未清偿，在此情况下双方还约定陈贵先、赵娇再次向孙加林借款100万元与常理不符；其次，在未实际交付借款的情况下，双方还于2015年8月5日签订《商品房购销合同》及《易门县房地产交易合同》，并办理登记备案手续以担保债权实现，亦与常理不符；最后，2013年11月13日赵娇、陈贵先向孙加林借款，陈贵先自借款后每满三个月向孙加林转款一次，且在最后一次转款即2015年5月12日的次日双方签订《借款合同》及出具借条，《借款合同》及借条金额亦与2013年11月13日约定的借款金额一致，时间和金额均与孙加林的主张能够相互印证。综上，原判认定2013年11月13日的借款与2015年5月13日孙加林与赵娇签订的《借款合同》所涉借款系同一笔正确，本院予以确认。陈贵先、赵娇主张系两笔不同的借款，但未提交充分的证据加以证明，本院不予采纳。
关于焦点2，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”本案中，双方均认可2013年11月13日的借款实际出借的金额为92.5万元，故应认定借款本金为92.5万元。陈贵先、赵娇主张双方未约定利息，孙加林则主张借款时双方约定2013年11月13日至2014年2月12日的利息为月息2.5%，75000元就是按照该标准预先扣除的利息，后双方又重新约定利息为月息3%。经审查，双方约定的借款金额为100万元，而实际交付的仅为92.5万元，再结合陈贵先于2014年2月12日转款75000元后又于2014年2月14日再次转款15000元，之后均按每满三个月转款90000元给孙加林的实际，以及2015年5月13日《借款合同》约定的月利率为3%的事实，可以印证孙加林的主张能够成立，本院认定2013年11月13日至2014年2月12日的双方约定月利率为2.5%，之后约定的月利率为3%。以借款本金92.5万元，按上述认定的月利率标准计算，陈贵先2014年2月12日至2015年5月12日向孙加林每次所转的款项都存在超出双方约定利息的情况，超出部分应抵扣本金，且下一周期只应按抵扣后的本金计息。依此计算，陈贵先、赵娇至2015年5月13日尚欠孙加林借款本金853552元。自2015年5月13日起陈贵先、赵娇未再支付利息，而双方约定的月利率3%超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于年利率以不超过24%为限的规定，故2015年5月13日之后的利息应按年利率24%计算。
关于焦点3，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，贵隆房地产公司与孙加林和何琼仙分别签订五份《商品房购销合同》和三份《易门县房地产交易合同》，作为陈贵先、赵娇向孙加林借款的担保，故应当在判决主文中明确写明，如果借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以依据本判决，申请强制执行买卖合同的标的物。陈贵先、赵娇上诉主张原判判令孙加林有权拍卖贵隆房地产公司房产清偿借款属适用法律错误的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，陈贵先、赵娇上诉主张部分成立，对于成立部分，本院予以支持。原判处理部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销云南省易门县人民法院(2016)云0425民初224号民事判决；
二、由陈贵先、赵娇、易门贵隆房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内共同归还孙加林借款本金853552元，并按年利率24%支付自2015年5月13日起至款项付清之日止的利息；
三、如赵娇、陈贵先、易门贵隆房地产开发有限公司在第二判项指定的期间内不履行给付借款本息义务，孙加林可以依据第二判项申请强制执行位于易门县六街云庵路与滨河路交叉口南侧的易门贵隆建材市场建设项目第2幢第1单元第3层302号、第2幢第2单元第4层401号、第2幢第2单元第3层302号、第5幢第2单元第5层501号、第5幢第2单元第5层502号商品房和第7幢第1层第114号、115号、116号商铺；
四、驳回孙加林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14070元，由孙加林负担2410元，由赵娇、陈贵先、易门贵隆房地产开发有限公司负担11660元；二审案件受理费14070元，由孙加林负担2410元，由赵娇、陈贵先、易门贵隆房地产开发有限公司负担11660元。
本判决为终审判决。
审判长 卢 伟
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年三月二十四日
书记员 曾玮钰