吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第1524号
原告（反诉被告）：辽源市巨源工贸集团有限责任公司。住所地：辽源市龙山区齐宁大街**号。
法定代表人：潘人培，系公司总经理。
委托代理人：于清生，吉林恒太律师事务所律师。
委托代理人：李铁群，男，系辽源市巨源工贸集团有限责任公司职工。
被告（反诉原告）：姜玉阁，住所地：辽源市。
委托代理人：刘静丰，北京市富睿康道律师事务所律师。
委托代理人：孙景宽，现住东丰县。
第三人：辽源市升华宾馆，住所地：辽源市龙山区西宁大路***号。
原告(反诉被告)辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）诉被告（反诉原告）姜玉阁企业承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李长生担任审判长，与人民陪审员刘维福、米学红组成合议庭审理此案。诉讼中姜玉阁提出反诉，并申请追加辽源市升华宾馆（以下简称升华宾馆）为第三人，本院受理后依法予以合并审理。于2016年12月30日依法公开开庭进行了审理，巨源公司委托诉讼代理人于清生、李铁群，姜玉阁及委托诉讼代理人刘静丰、孙景宽到庭参加了诉讼，第三人升华宾馆未派代表人参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告（反诉被告）巨源公司诉称：1.2000年4月1日，辽源供电经营有限责任公司（以下称甲方）与姜玉阁（以下称乙方）签订了《升华宾馆经营承包合同》（名义是经营承包，实际是租赁）。合同约定甲方将升华宾馆主建筑物约7600平方米和约700平方米的后院包括院内独立小二楼，承包给乙方，承包期限为20年，到2020年4月1日止；乙方每年向甲方交折旧费50万元。合同第二款约定：“未经甲方同意，乙方无故超过合同规定的期限未交纳或未交足折旧费时，甲方有权解除合同”，被告违反合同约定，自2009年1月1日以来，未向甲方交纳租金，经甲方多次催索，乙方拒绝履行合同约定的给付租金义务；2.2000年10月1日，辽源供电经营有限责任公司（甲方）与姜玉阁(乙方)签订协议书，协议约定：“甲方将位于升华宾馆一楼的一间130平方米的门市房出租给乙方从事宾馆经营活动”，出租期限自2000年10月1日至2020年4月1日止，租金为每月肆仟元整。自2009年1月1日以来，乙方违反合同约定，拒不交纳租金，经多次催索未果，给甲方造成重大损失。巨源公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除升华宾馆经营承包合同和租赁升华宾馆一楼门市房协议；2.判令被告支付自2009年1月1日起，至判决书指定付款期满之日止，每年54.80万元的租金；3.判令被告支付合同约定的违约金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告(反诉原告)姜玉阁辩称：1.巨源公司解除升华宾馆承包合同（含升华宾馆一楼门市房租赁协议），构成违约解除合同，现姜玉阁在诉讼中同意解除合同；2.同意给付巨源公司自2009年1月至判决给付之日的承包费每年54.8万元；3.不同意给付巨源公司违约金；4.诉讼费应由巨源公司方承担。理由如下：1.应当澄清的是本案合同的性质，本案巨源公司以租赁合同纠纷起诉，是对合同法律关系和性质的错误定位。本案升华宾馆经营承包合同是主合同，宾馆一楼附随门市房屋的租赁构成主合同的一部分。《升华宾馆经营承包合同》第三条承包方式的第一款明确约定了“甲方将承包范围的经营使用权、受益权承包给乙方，乙方自主经营、自负盈亏”；第八条乙方权利的第一款明确约定了姜玉阁“承包期内享有承包物的经营自主权和受益权”；第八条乙方义务的第五款明确约定了“非经甲方同意不得将承包权转让他人或委托他人代行”，且升华宾馆的行政公章由甲方掌管，姜玉阁现仍属电业局职工。以上事实均足以说明《升华宾馆经营承包合同》属于企业经营权承包，而非租赁。2.巨源公司于起诉状中称“姜玉阁自2009年以来未向甲方交纳租金，经甲方多次催索，乙方拒绝履行合同约定的给付租金义务”。据此认为姜玉阁违约，这一主张缺乏事实依据和法律依据。根据《升华宾馆经营承包合同》第五条折旧费交付方式的第一款明确约定“折旧费采取月提、季交方式，并由甲方做出折旧表提供给乙方作为入账依据”。升华宾馆作为辽源供电公司多种经营企业之一，一直以来承担着辽源供电公司及其所属单位各种会议和往来接待任务，甲乙双方签订合同之时也口头约定了巨源公司及所属单位于升华宾馆进行的会议接待活动所发生的费用均以签单的形式记录，并在折旧费中抹帐，由于主体楼临街段原福临药业门市房及主体楼侧面由北算起的金剪发艺和升华食杂店为巨源公司单独对外出租，故这三家的水电都是由姜玉阁转供计费的，并在折旧费中扣除，由于合同约定折旧费按季度结算，所以一般甲乙双方都会于每个季度末清理往来账目进行结算，个别例外也会有半年或者一年结算的情形发生（因为遇有全公司会议或接待任务繁重年份，折旧费是不够抵扣的，故会于年底以现金结清或转至下年抵扣）。而实际上2009年度的折旧费双方是已经进行了结算的，由于巨源公司领导发生变动被搁置。2000年合同签订开始至今巨源公司决策层领导更换了六任、升华宾馆的产权也是三易其手，巨源公司方对于合同的理解也与合同签订之初甲乙双方的共识渐行渐远，导致了合同纠纷的产生。因此合同折旧费支付结算的中止，不仅有上述因素的存在，更主要是姜玉阁在行使合同抗辩权。
姜玉阁向本院提出反诉请求:1、请求确认巨源公司违约解除承包合同及升华宾馆一楼门市租赁协议；2、因巨源公司占据宾馆承包区域导致第一次改建扩建工程工期推迟3个月，应减免承包费13.7万；3、因“非典疫情”导致停业4个月，应减免相应承包费18.2667万元；4、因大什街人防工程建设，导致宾馆停业3个月，应减免承包费13.7万元；5、2009年9月至11月，升华宾馆大楼外墙修缮，宾馆停业3个月，应减免承包费13.7万元；6、2010年被消防部门查封9个月，应减免承包费41.1万元。7、2011年8月至2012年1月，消防工程改造导致宾馆停业6个月，应减免承包费27.4万元；8、由巨源公司支付2011年10月至2012年7月末在宾馆挂账消费计5.041万元；9、由巨源公司支付姜玉阁为巨源公司垫付的地下排水管路改造工程款10.0732万元;10、由巨源公司支付姜玉阁垫付宾馆东侧路面硬覆盖建设工程款1.5501万元；11、由巨源公司支付姜玉阁垫付福临药业的水电费1.7554万元；12、由巨源公司支付姜玉阁投资升华宾馆建设工程款及初期装修工程款计3821.8473万元；13、由巨源公司支付姜玉阁投资宾馆增添在用设备、物资资产537.9991万元；14、由巨源公司支付违约金10万元及400万元贷款利息7万元。15、由巨源公司支付2000年7月宾馆院内沥青覆盖建设费18.87万元；16、由巨源公司支付集中供热管网建设工程款17.6956万元；17、由巨源公司支付新安装电梯设备款及安装电梯费合计45.1万元；18、由巨源公司支付姜玉阁新建卫星电视系统费用27.65万元；19、2009年宾馆外墙改造导致停业3个月，应由巨源公司支付员工工资损失29.9502万元；20、由巨源公司支付消防部门查封期间的员工工资损失及供热费损失合计135.6068万元；21、因消防改造停业6个月，应由巨源公司支付停业期间的员工工资损失83.7116万元；22、因新建第二条消防通道而减少客房5间，应赔偿营业损失288.1920万元；23、新建消防自动喷淋系统储水箱，占用暖库车位4个，应赔偿收入损失26.9232万元；24、巨源公司违约解除合同，应支付违约金10万元及剩余5年承包期间的预期可得利益损失750万元，合计760万元；25、本案的诉讼费及反诉费、鉴定费等诉讼费用，由巨源公司负担。
反诉事实与理由:由于发包方管理混乱，收取折旧费、大修费后不履行发包人主要义务，既不对宾馆建筑实施维修，更不理睬公安消防部门对宾馆消防设施维修、改造和新建安装要求规定，对宾馆必备的卫星电视系统不予维护和安装，不对宾馆大楼给排水系统进行及时维修改造，违反了发包合同甲方提供符合约定用途的经营场所和设施等主要义务。巨源公司违约的主要事实如下：1.2000年因巨源公司占据承包区域致使升华宾馆第一次改建扩建工程被迫延期三个月；2.2000年
--2008年由巨源公司供给的卫星电视信号长期故障严重影响了承包的正常进行；3.2003年--
2010年宾馆主体大楼第二个消防安全通道因巨源公司同意市劳动局建楼被堵死，导致姜玉阁经常被消防管理部门处罚，直至2010年11月7日被整体查封，部分区域被查封八个多月；4.2003年
--2010年宾馆未装设喷淋装置，多次被消防管理部门处罚。直至2010年11月7日被整体查封，部分区域被查封八个多月；5.2004年--
2009年宾馆主体大楼外墙安全隐患，多次被辽源市城管监察支队、安监局限期整改；上述所发生的问题均表现为跨度时间长，虽经姜玉阁反复请示沟通，巨源公司则一律不予理睬，由于巨源公司不作为，不履行合同义务，不仅使合同不能正常履行，也给姜玉阁造成了巨大的经济损失。巨源公司（几经变动的甲方合同执行者）只强调合同中未有明确规定修缮义务，但在合同签订时双方有口头约定，多年以来合同履行的的惯例，宾馆大楼的基础设施修缮义务也一直是由甲方承担履行的，这是不争的事实。
巨源公司就姜玉阁的反诉答辩称：被告的反诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。
辽源市升华宾馆未就本诉与反诉内容向本院提出答辩意见。
巨源公司围绕诉讼请求向法院提交如下证据：
1.承包合同一份、租赁门市房协议一份。证明升华宾馆实际是租赁，不是经营承包；证明姜玉阁未按合同约定缴纳租金，构成违约，并成就解除合同的条件。姜玉阁的质证意见：姜玉阁的承包合同和巨源公司提供的合同版本不同，这两份合同的第六条、第七条条款内容约定不一致，其他条款相同。姜玉阁认为巨源公司的合同是假的，应该以姜玉阁提供的证据为准。对门市房出租协议真实性无异议，但协议本身不能证明违约解除合同的条件成就。
2.辽源供电有限公司注销申请书、资产出售合同。证明巨源公司的诉讼主体资格及变更事实。姜玉阁的质证意见：对此项事实无异议。
3.欠交租金情况的说明、电力有限公司检查组工作记录。证明姜玉阁自2009年1月1日起未缴纳租金的事实。姜玉阁的质证意见：对此无异议，欠租金的事实存在。
4.记账凭证、发票、往来账户说明。证明双方对合同是租赁性质认可的。姜玉阁的质证意见：对证据的真实性无异议，但其证明的问题不认可，往来账户说明是姜玉阁方提供的，合同的名称和条款法律关系是承包合同。门市房租赁作为主要承包合同的一部分，应该是承包范围内的，主合同的性质是承包合同。
姜玉阁围绕巨源公司的诉讼请求依法向法院提供如下证据:
第一组证据：关于升华宾馆大楼外墙主体安全隐患的证明。具体包括1.《升华宾馆关于拨款维修外墙玻璃幕的请示》、2.《升华宾馆关于玻璃幕急需维修的请示》共1页及《工程（计划）算书》、3.《升华宾馆关于玻璃幕维修工程需协调的请示》、4.《关于大楼外墙体急需维护改造的报告》、5.《关于大楼外墙体急需维护改造的报告》、6.《关于大楼外墙体现状的报告》、7.《辽源市城市管理监察支队限期整改通知书》（2009.07.10）、8.《辽源市城市管理监察支队限期整改通知书》（2009.08.15）、9.《责令改正指令书》、10.《现场检查记录》、11.《关于召开全市亮化工作调度会的通知》。上述证据，证明巨源公司方不履行合同的主要义务的事实。巨源公司的质证意见：对姜玉阁该组证据的证明问题有异议，合同约定整体修缮改造义务是由姜玉阁承担的。
第二组证据：关于升华宾馆消防设施严重安全隐患情况的证明。具体包括1.《关于升华宾馆消防安全有关事宜的请示》、2.《责令限期改正通知书》、3.《公安行政处罚决定书》、4.《责令限期改正通知书》、5.《复查意见书》、6.《升华宾馆关于消防安全疏散通道、安全出口专项治理工作的请示》、7.《升华宾馆关于消火栓主管道急需维修的请示》、8.《升华宾馆关于消防安全有关事宜的请示》、9.《升华宾馆关于2004年度营业执照年检及办理特种待业许可有关问题的报告》、10.《升华宾馆关于关于消防安全设施设备有关事宜的请示》、11.《辽源市公安消防局复查意见书》、12.《升华宾馆关于消防安全有关事宜的请示》、13.《辽源市公安消防局龙山分局复查意见书》、14.《辽源市龙山区公安消防大队复查意见书》、15.《辽源市龙山区公安消防大队临时查封决定书》、16.《辽源市人民政府公文处理（请示报告）单》、17.《关于恢复建设消防安全通道的情况报告》、18.《建设地址建议方案征询意见表》、19.《关于消防设施亟待完善的报告》、20.《关于尽快恢复升华宾馆正常营业的紧急通知》、21.《工程竣工自检报告》、22.《申请书》、23.《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述证据证明因为升华宾馆大楼结构性缺陷，没有第二条消防通道，没有自动灭火喷淋系统消防设施，被消防部门多次处罚，2010年11月7日整体被查封，停业时间长达9个月，严重影响了姜玉阁的经营。巨源公司的质证意见：对该组证据证明的问题有异议，升华宾馆承包签订合同，建筑物本身存在瑕疵，所以租金是按照折旧费下浮到年50万元定的租金标准，姜玉阁延迟履行自己承担的义务，后果应该由姜玉阁自己承担。
第三组证据：关于升华宾馆客房电视信号系统严重缺陷情况的证明。1.《关于恢复对升华宾馆闭路电视线路正常维护的请示》、2.《关于升华宾馆闭路电视线路急需调整的请示》、3.《升华宾馆关于闭路电视信号需调整的请示》、4.《升华宾馆有线电视信号需调整的请示》、5.《升华宾馆有线电视信号需调整的请示》、6.《关于闭路电视设施设备进行改造的请示》。上述证据证明巨源公司不履行维修改造义务，造成影响姜玉阁客房的营业。巨源公司的质证意见：对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，宾馆承包前有闭路电视系统，系统管理者和使用者之间发生争执，姜玉阁向巨源公司请示过，但巨源公司方没有同意。安装卫星电视系统的行为是姜玉阁单方的行为，费用应该由姜玉阁自行承担。
姜玉阁围绕其反诉请求向法院提供如下证据：
第一组证据：1.《升华宾馆经营承包合同》（发包人辽源供电经营有限责任公司）、2.《关于<升华宾馆经营承包合同>中发包方企业名称发生变更的情况说明》（发包人变更为辽源电业局多种经营总公司）、3.《资产出售合同书》（发包人变更为辽源市巨源工贸集团有限责任公司）。证明承包合同及发包主体相继变更事实情况。巨源公司质证意见：该组证据中的承包合同的原件与巨源公司方提供的证据不符，内容不一致，合同证明的内容应该是租赁不是承包，合同证明了姜玉阁未履行缴纳租金，构成违约，成就了解除合同的条件。姜玉阁出资更新设备对宾馆进行整体改造修缮义务的约定，和改造修缮后成果，无偿归巨源公司所有，合同期满更新的设备和物品无偿移交巨源公司的约定。其他无异议。
第二组证据：1.《关于尽快履行<升华宾馆承包经营合同>的申请》、2.《关于减免承包费的请示》、3.《协议书》（巨源集团公司免租）、4.《施工协议》（升华宾馆外墙维修施工）、5.《临时查封决定书》（辽龙公消封字[2010]第5号）、《申请书》（承包人申请解除查封）、6.《施工协议》（升华宾馆消防设施新建工程）。证明姜玉阁方催促巨源公司履行义务，在巨源公司没有履行义务的情况下，姜玉阁方自己投资施工建设了消防通道、消防自动喷淋灭火系统、消防通道外挂钢梯。巨源公司质证意见：宾馆的土地是电力安装公司的，一直在这里办公，非典造成宾馆停业是不可抗力，应该免责，不应该由巨源公司承担。人防工程造成的损失巨源公司不应该承担，是政府行为。证明外墙的维修和消防设施的建设工程，是合同中约定姜玉阁的义务，工期租金已经免除，不能重复计算，未按约定履行义务造成的损失应当由姜玉阁承担。免租协议书上没有升华宾馆的盖章，协议无效。姜玉阁反驳意见：升华宾馆的公章按合同约定一直由发包方管控，2008年10月10日的协议书已有巨源集团盖章，升华宾馆的公章也应当由发包方加盖，但是对方没有加盖，我们认为该协议书证明协议已经成立有效，没盖章的责任在发包方，不在承包人。
第三组证据：巨源公司在升华宾馆签单挂账消费5.041万元证据，证明姜玉阁与巨源公司之间的账目往来关系，不是姜玉阁欠租金不给，巨源公司方5.041万元账款没支付给姜玉阁。巨源公司的质证意见：对此无异议。
第四组证据：1.《协议书》(升华宾馆上下水改造工程决算额10.0732万元、垫付宾馆东侧临街路面硬覆盖建设工程款1.5501万元）、2.《2006年福临药店费用》（清单）、《2007年1月-8月福临药店费用》（清单）（为福临药店垫付水电费1.7554万元）。证明姜玉阁先期垫付升华宾馆上下水改造决算、临街道路硬覆盖工程款、垫付福临药业水电费款，应该返还姜玉阁。巨源公司的质证意见：协议书是真实的无异议，应该进一步说明，福临药业的水电费垫付没有证据。
第五组证据：1.《关于辽源市升华宾馆工程造价鉴定情况的报告》（通汇工鉴字[2016]067号），其中的1539.5098万元工程造价款，证明是姜玉阁姜玉阁因为进行消防自动喷淋设施建设和消防改造，破坏原来装修，重新进行装修和改造、新建工程投资费用；其中的2282.3375万元工程款是证明姜玉阁在2000年第一次改建、扩建、装修投入的工程造价，因为这次改扩建装修，使巨源公司的发包物原资产总值1350余万元，增值到现在的近1亿元价值，其中姜玉阁方60%的投资是用在结构性改造和基础设施新建工程上。巨源公司的质证意见：鉴定报告证明的问题是合同的第六条约定，是姜玉阁的义务。鉴定的真实性值得商榷，2000年宾馆总价值为1358万元，姜玉阁改造就花了2000多万元，超过原宾馆价值很多，不真实。2.《确定辽源升华宾馆涉案资产价值项目资产评估报告》（吉正则评报字[2016]第L016号），证明姜玉阁姜玉阁所投资购置增添的宾馆在用的设备、物品资产价值537.9991万元。巨源公司提前解除合同，应该照价给予姜玉阁补偿。巨源公司的质证意见：巨源公司对此有异议，按合同第七条的约定姜玉阁投入的设备物资在合同期满后无偿移交巨源公司，不应该赔偿。3.《关于上缴升华宾馆经营承包费的说明》（反诉被告巨源公司逾期占据宾馆承包区域，使宾馆改扩建工期推迟3个月损失）。证明安装公司占用升华宾馆侧面楼房，占用了3个月时间，致使姜玉阁3个月的装修租金优惠期没有实现，责任在发包方，安装公司隶属于发包方。巨源公司质证意见：安装公司不隶属发包方，是独立公司，合同中没有体现安装公司搬出的字样。4.《收条》（2000年7月升华宾馆后院沥青硬覆盖建设费）。证明姜玉阁在宾馆大楼后院内做了沥青硬覆盖建设的费用，是对承包物资产的增值投入。巨源公司的质证意见：姜玉阁的此项投入是属于改造修缮，费用应该由姜玉阁承担，合同约定期满不考虑固定资产残值。5.《升华宾馆蒸汽外网安装工程预算书》、《辽源市升华宾馆仪表改造工程预决算书》、《升华宾馆记账凭证》、《升华宾馆点餐单》（2000年10月，升华宾馆拆除旧锅炉，供水供热系统接入市集中供热管网新建工程款）、6.《上海三菱电梯有限公司统一发票》、《上海市服务业统一发票》、《收条》（2000年10月安装电梯费用）、7.《收款收据》（2003年5月升华宾馆新建卫星电视系统费用）、8.《辽源升华宾馆工资明细表》（2009年9月至11月，因升华宾馆外墙改造工程导致宾馆部分区域停业3个月,巨源公司支付工停业期间员工工资的损失29.9502万元）、9.《辽源升华宾馆工资明细表》《辽源市热力集团有限公司发票》（2010年11月至2011年7月，因升华宾馆无第二消防通道和自动喷淋灭火系统被消防部门整体查封，部分区域被查封9个月，巨源公司支付查封停业期间员工工资的损失120.6068万元；巨源公司查封期间交纳的供热费损失15万元）、10.《辽源升华宾馆工资表》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（2011年8月至2012年1月，因消防系统改造工程导致升华宾馆分区域停业6个月，反诉巨源公司停业期间支付员工工资的损失83.7116万元）、11.《升华宾馆第二消防通道室内改造照片》、《升华宾馆第二消防通道室外新建外挂钢梯照片》（因新建升华宾馆第二条消防通道减少营业客房5间，其中标间4间，豪华间一套）、12.《升华宾馆原停车暖库照片》、《升华宾馆自动喷淋消防储水箱占用原停车暖库照片》（2011年升华宾馆新建消防自动喷淋灭火系统储水水箱，占用暖库车位4个）]。证明姜玉阁对承包物各项投资费用，经发包方同意。姜玉阁对供热系统进行了改造和新建，供热施工单位施工的，一部分工程款是与施工单位抹账的形式来实现的。证明姜玉阁投资建设了，包括电梯、卫星电视、消防通道、喷淋系统、外挂防火楼梯、车库改造成消防储水箱，以及因施工停业期间给员工支付工资的各项损失，要求巨源公司一并赔偿。巨源公司质证意见：合同约定姜玉阁投入宾馆的维修改造费用和更新设备物品的费用，应当由姜玉阁承担，并且合同期满无偿移交巨源公司；巨源公司在履行合同中没有违约，不应当承担赔偿责任。
第六组证据：辽源电业局升华宾馆财产清点租赁移交协议书，证明姜玉阁当年接手承包物时，对承包物进行了资产盘点，以及承包物的价值。证明目的是在解除承包合同后，应该在此价值物品、设备范围内返还巨源公司发包方。巨源公司质证意见：合同约定了承包方投入的设备物品到期后，无偿移交给发包方。
第七组证据：升华宾馆装修、改扩建、新建实物图片一册。证明升华宾馆自从姜玉阁承包后，经承包人投资建设装修的历史与现状实际情况，宾馆发生了变化，资产已经大幅度增值。巨源公司质证意见：对此证据无异议。
第三人辽源市升华宾馆无代表人到庭参加诉讼，未发表质证意见。
根据本诉与反诉双方当事人所举证据及相应的质证意见，本院对证据作如下认定：
1、关于巨源公司所举证据《升华宾馆经营承包合同》第六条、第七条与姜玉阁所举证据《升华宾馆经营承包合同》第六条、第七条的条款内容不一致，对两方分别持有不同版本的承包合同，应采用哪一方提供的承包合同作为本案定案依据的问题。巨源公司在起诉时向本院提供的《升华宾馆经营承包合同》与其在庭审中提供的《升华宾馆经营承包合同》的内容不一致，但与姜玉阁持有的合同一致，姜玉阁亦认可巨源公司起诉时向法院提交的合同。由于案涉合同均没有签订日期，故无法确定合同形成时间，也无法确定合同签订顺序；结合本案的事实及当事人履行合同的实际情况，故本案应以巨源公司起诉时向法院提交的合同文本作为本案的定案依据。2.因姜玉阁对巨源公司提供的租赁门市房协议、辽源供电有限公司注销申请书、资产出售合同、欠交租金情况的说明、电力有限公司检查组工作记录、记账凭证、发票、往来账户说明等证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。3.巨源公司虽然对姜玉阁围绕巨源公司的诉讼请求向法院提供的三组证据的证明目的有异议，但对该三组证据的真实性无异议，故本院对姜玉阁围绕巨源公司诉讼请求提供的三组证据予以采信。4.对于姜玉阁围绕反诉请求向法院提供的七组证据,巨源公司除对《升华宾馆经营承包合同》及2008年10月10日免租金《协议书》的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议，只是对证据的证明目的有异议，故本院对姜玉阁围绕反诉请求向法院提供的除《升华宾馆经营承包合同》以外的其他证据予以采信；关于2008年10月10日免收升华宾馆租赁费《协议书》是否具有法律效力的问题。本院根据庭审调查姜玉阁陈述宾馆公章管理使用的实际情况，鉴于免除租金系属于债权人单方对权利处分行为，无需债务人再行对免除债务的协议书予以盖章确认，此外，结合《升华宾馆承包经营合同》第十一条：“承包期间，升华宾馆的行政公章由甲方掌管，使用须由主管领导批准，但必须满足乙方正常的需要，如造成不良后果，甲方负赔偿责任。”的明确约定，升华宾馆的行政公章在此期间系由发包方巨源公司掌管，该协议书是否需要加盖宾馆公章理应由巨源公司决定，故本院认定该份免除租赁费《协议书》具有法律效力，依法可以作为本案的定案依据。
在本院委托司法鉴定程序中，通知原告到庭抽签选择确定评估鉴定机构，原告无正当理由未到庭，在鉴定机构作出初评意见报告以及结果意见报告后，经本院先后向原告方送达，原告均未提出异议。本案庭审中，原告对鉴定机构作出的鉴定意见，虽提出真实性异议，但未能提出正当的理由及足以推翻鉴定意见的证据，且未申请重新鉴定。案涉鉴定结论应作为本案的定案依据。本院依法分别委托吉林通汇工程造价咨询有限公司、吉林正则资产评估事务所有限公司对辽源市升华宾馆工程造价及升华宾馆所拥有的在用设备、物资进行司法鉴定。吉林通汇工程造咨询有限公司作出通汇工鉴字[2016]067号《关于辽源市升华宾馆工程造价鉴定情况的报告》，鉴定意见为：1.辽源市升华宾馆工程造价15,395,098.00元;2.辽源市升华宾馆初期装修工程造价22,823,374.60元。吉林正则资产评估事务所有限公司出具吉正则评报字[2016]第L016号《资产评估报告》，该评估意见为委估资产于评估基准日2016年1月26日的市场价值为5,379,991.13元。
本院根据双方当事人举证及庭审调查，经审理认定案件的事实如下：
2000年4月1日，原辽源供电经营有限责任公司（甲方）与姜玉阁（乙方）签订了《升华宾馆经营部承包合同》，甲方将建筑面积约7600平方米的宾馆主楼及约700平方米的附属院落建筑（资产总价值1358万元）发包给乙方承包经营，承包期20年，即自2000年4月1日至2020年4月1日止。承包经营方式及收费合同条款约定，在承包期内承包人自主经营、自负盈亏，发包人向承包人收取折旧费、大修费作为承包物的折旧补偿50万元/年，折旧费采取月提、季交方式，即每季度的上一月份30日前足额上缴折旧费。承包合同还约定了双方权利义务，变更解除和续订，违约责任以及争议的解决方法等其他条款。
2000年10月1日，甲方发包人又与乙方升华宾馆（承包人姜玉阁）签订了升华宾馆一楼130平方米门市房一间（原雅美毛衫城）租赁《协议书》，月租金4000元，租期自2000年10月1日至2020年4月1日。
另查明，在承包经营过程中，因升华宾馆年久失修、设施陈旧、布局不合理，2000年姜玉阁对升华宾馆进行了第一次结构性改造和装修，包括一层改扩建、一层浴池土建、一楼新建卫生间、一层拆除、二层土建、二层拆除工程、三层拆除、四层拆除、五层拆除、六层拆除、七层拆除、八层新建厨房、新建西餐厅、顶层翻建及屋面维修、一层至八层给排水、一层至八层电气工程、整体暖气工程、新建泵房、水泥地面等工程，投入资金鉴定为2282.3375万元，；又由于消防安全问题，2011年进行了第二次主体改造，包括消防工程、外墙工程等工程，投入资金鉴定为1539.5098万元。
本院认为：一、关于本案的定性问题。巨源公司主张本案为租赁合同纠纷，而姜玉阁主张本案为承包经营权纠纷。根据双方当事人签订的《升华宾馆经营承包合同》第三条的约定“甲方（巨源公司）将升华宾馆主建筑物及后院的经营使用权、受益权承包给乙方（姜玉阁），乙方自主经营、自负盈亏”，其实质是双方约定了不改变企业性质的情况下，所有权与经营权相分离，由承包经营人自主经营、自负盈亏的经营方式，而并非简单的房屋租赁经营方式，故不论从合同的名称或是合同约定的经营方式看，《升华宾馆经营承包合同》更符合企业经营权承包的特征。而双方于2000年10月1日就130平方米门市房签订的《协议书》，符合城镇房屋租赁的法律关系特征，对该协议的诉讼应以租赁合同纠纷予以审理。因130平方米门市房《协议书》的签订是基于《升华宾馆经营承包合同》的签订而产生的，故《升华宾馆经营承包合同》应为主合同，《协议书》应为从合同，本案基于两个合同的当事人相同，为减少当事人诉累，而合并审理，案由应以主合同的确立的法律关系为主，即本案案由应确定为企业承包经营合同纠纷。
二、关于巨源公司诉讼请求应否支持的问题。1、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，《升华宾馆经营承包合同》、租赁升华宾馆一楼门市房《协议书》的签订，系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，该《升华宾馆经营承包合同》、《协议书》合法有效。因辽源电业局多种经营总公司于2007年将辽源升华宾馆的产权转让给巨源公司，故原辽源电业局多种经营总公司就升华宾馆签订的合同的权利义务，应由巨源公司承继。现巨源公司主张解除《升华宾馆经营承包合同》及租赁升华宾馆一楼门市房《协议书》，而姜玉阁同意解除该两份合同，故应认定《升华宾馆经营承包合同》及租赁升华宾馆一楼门市房《协议书》经双方当事人协商一致而解除。2、巨源公司主张姜玉阁支付自2009年1月1日起拖欠的承包费及升华宾馆一楼门市房租金，姜玉阁答辩同意给付巨源公司承包费及门市房租金，故巨源公司的该项诉讼请求应予支持。3、关于支付增加后的违约金的问题，因发包方巨源公司交付的标的物存在安全隐患，且姜玉阁多次与巨源公司协商均未得到处理，导致升华宾馆无法正常经营，多次被市有关安全监管部门处罚，故巨源公司负有先行交付姜玉阁能够达到正常经营条件的标的物的义务，在巨源公司未先履行上述义务的前提下，姜玉阁有权行使合同法中的“先履行抗辩权”，即姜玉阁有权拒绝巨源公司要求其给付承包费的请求。故本案中，姜玉阁不存在违约行为，对于巨源公司的该项诉讼请求，不予支持。
三、关于姜玉阁反诉请求应否得到支持的问题。1、巨源公司在《升华宾馆经营承包合同》、《协议书》履行期限未届满就提起民事诉讼主张解除该承包合同，违反了合同约定，且姜玉阁未交付承包费及租金存在法定理由，故应认定巨源公司违约解除合同。姜玉阁的此项反诉请求，本院应予支持。
2000年4月1日签订的《升华宾馆经营承包合同》第五条2款明确约定：“考虑到乙方（姜玉阁）对承包物要进行停业改造，经双方协商，自本合同签约之日起乙方免交三个月的费用”，发包方考虑到停业改造，姜玉阁会存在损失，故同意免交三个月的费用，但当时的发包人逾期占据宾馆承包区域，造成升华宾馆第一次改建扩建工程的工期推迟3个月，因反诉人提供的证据不能证明反诉事实，该项请求不予支持。
3、2003年“非典”期间造成宾馆停业4个月，虽然承包合同中约定由乙方（姜玉阁）自主经营、自负盈亏，而该事由属于姜玉阁在承包经营企业过程遇到的不可抗力事由，若发包方不考虑此种特殊情形，仍收取相关费用，则有违公平原则，故姜玉阁的该项反诉请求本院予以支持。
4、2008年大什街人防工程建设导致宾馆停业3个月，因该人防工程是政府为了公共利益而实施的政府行为，属于不可抗力的事由，发包方不应在承包方存在损失情况的情况下，仍收取相关费用，且发包方同意免交，故姜玉阁的该项反诉请求本院予以支持。
5、2009年9月至11月，升华宾馆大楼外墙修缮导致宾馆停业3个月，因宾馆大楼外墙年久失修，存在安全隐患，在姜玉阁与发包方协商未果的情况下，姜玉阁自行修缮，因发包方负有先行交付姜玉阁能够达到正常经营条件的标的物的义务，发包方违反合同约定，未能使交付的标的物符合正常经营条件，故发包方存在违约行为，该项反诉请求成立，本院予以支持。
6、2010年11月7日，因升华宾馆无第二条消防通道及自动喷淋灭火系统，被消防部门整体查封9个月，及因消防系统改造工程导致宾馆部分区域停业6个月，因发包方负有先行交付姜玉阁能够达到正常经营条件的标的物的义务，发包方违反合同约定，未能使交付的标的物符合正常经营条件，故发包方存在违约行为，该两项反诉请求成立，本院予以支持。
巨源公司在升华宾馆签单挂账消费5.041万元,因巨源公司对该费用真实性无异议,故该项反诉请求应予以支持。
对于姜玉阁垫付的排水管路改造工程款、临街路面硬覆盖建设工程款、福临药业水电费等费用，因巨源公司对该协议的真实性无异议，故该项反诉请求成立，本院予以支持。
关于姜玉阁投资升华宾馆建设工程款、初期装修工程价款共计3821.8473万元及购置增添宾馆在用设备、物资资产价值537.9991万元应否全额赔偿的问题。虽然巨源公司对鉴定意见的结论及资产评估报告的结论有异议，但并未申请重新鉴定及评估，故应以该鉴定意见及评估报告的结论为计算依据。虽然巨源公司质证认为按照合同第七条约定姜玉阁投入的设备物资在期满后无偿移交巨源公司，巨源公司不应对姜玉阁进行赔偿，做如下评判：由于宾馆楼房主体维修加固合理改造、增加的必要设施，在双方合同解除后仍具有商业价值和使用价值。系姜玉阁增加固定资产投资，合同解除后，原告系受益方，应按公平原则给予适当补偿。但因巨源公司起诉解除合同在先，且承包合同并未履行期限届满，故不适用承包合同第七条的约定。又因姜玉阁自从投资宾馆建设及装修以来已经实际经营多年，姜玉阁已因重新建设及装修行为获得了较建设装修前更好的经营收益，故如果全额赔偿姜玉阁的投资款显然对巨源公司不公平；合同解除后，巨源公司与升华宾馆作为权利的承继者，相对姜玉阁的使用年限而言，将获得较大的收益，对姜玉阁的投资不予补偿，则形成新的不公平。巨源公司作为发包方的权利义务承继主体，其负有向承包人姜玉阁交付标的物符合正常经营基本条件的义务，而发包方交付的升华宾馆主楼的外墙及消防安全方面存在重大的安全隐患，导致相关主管部门对升华宾馆进行了相关的行政处罚及作出责令限期整改意见。在姜玉阁多次与发包方协商未果的情况下，为保证宾馆能够正常经营而自行投资进行了宾馆外墙工程及消防工程的建设，故鉴定意见中关于此部分的工程款共计346.8171万元,应由巨源公司全额支付给姜玉阁;剩余部分3475.0302万元，若完全按照城镇房屋租赁合同的解除方式处理本案，不符合本案的实际情况，对承包方亦不公平，因此在本案当事人约定不明的情况下，应具体情况具体分析，并依法公平予以补偿。综合考量姜玉阁的投资情况、案件当事人合同签订及履行合同、合同未履行年限、案件当事人各方利益平衡情况、合同解除后巨源公司使用及获益情况等多重因素，本院酌定巨源公司与升华宾馆对于姜玉阁的该部分投资应承担30%的补偿责任10425090.6元。此外，对于评估报告的物资资产价值537.9991万元，因该评估报告体现的是对委估资产于评估基准日2016年1月26日所表现的市场价值做出的公允反映，而2016年1月26日距双方合同约定的合同期满的2020年4月1日尚距50个月的时间，本院酌性以537.9991万元50个月的平均值作为资产的使用价值，再乘以实际解除合同时剩余原承包合同的履行月数，以对姜玉阁的新增设备等进行相应的补偿，即387.3594万元(537.9991万元÷50月×36个月)。
10、升华宾馆后院院内沥青硬覆盖建设属于姜玉阁为升华宾馆正常营业而支出的，该项反诉请求不予支持；并网市集中供热系统，属于发包方的义务，姜玉阁为此项事务支付的费用，应由发包方承担50%，即发包方应给付姜玉阁已支付的工程款17.6956万元、抹帐款4.0547万元的10.8752万元。
11、电梯设备款及安装费用等共计45.1万元，因巨源公司主张提前解除双方间签订的承包合同，故应以45.1万元20年的平均值乘以解除承包合同后实际剩余的年限作为给付姜玉阁电梯设备的使用价值,即6.7650万元。
12、卫星电视系统费用的26.75万元，合同解除后，巨源公司仍可使用并因此受益，故应承担50%的补偿责任13.375万元。
13、外墙改造工程导致停业3个月的员工工资损失、消防部门查封宾馆9个月的员工工资损失及消防系统工程改造停业6个月的员工工资损失，因姜玉阁并未提供相应证据予以证明，不予支持。被消防部门查封期间交纳的供热费15万元损失，因姜玉阁提供的证据不能证明该主张，不予支持。
14、新建第二条消防通道而减少客房5间的营业损失，因新建第二条消防通道是基于公安消防部门的要求，从而消除宾馆的安全隐患，为消费者提供一个安全的入住条件，是宾馆必须具备的逃生通道，本应在签订承包合同时就应具备该第二条消防通道，而建设第二条消防通道必然会占用宾馆的相应空间，该部分损失必然存在，但由于该部分损失具有不确定性，参照姜玉阁提供证据证明288.1920万元营业损失的计算方式，本院酌定发包方应承担50%的赔偿责任144.096万元；同理，因新建消防自动喷淋灭火系统储水水箱占用暖库车位4个的26.92万元损失亦应予以补偿，发包方应承担50%的赔偿责任13.46万元。
15、姜玉阁要求巨源公司支付剩余5年承包期预期可得利益损失750万元，没有提供相应的证据予以证明，姜玉阁的该项反诉请求本院不予支持。
综上，巨源公司的合理请求数额为：自2009年1月1日起至2017年3月31日期间租金，按54.8万元/年标准计算，共计8年零3个月租金452.1万元，扣除巨源公司应当减免姜玉阁的承包费127.87万元（发包方占据承包区域导致工期推迟三个月，应减免承包费13.7万元；因非典疫情导致停业4个月，应减免承包费18.27万元；因大什街人防工程导致停业3个月，应减免承包费13.7万元；2009年9月至11月，升华宾馆大楼外墙修缮，宾馆停业3个月，应减免承包费13.7万元；2010年7月被消防部门查封9个月，应减免承包费41.1万元。2011年8月至2012年1月，消防工程改造导致宾馆停业6个月，应减免承包费27.4万元），姜玉阁实际应支付巨源公司承包费及升华宾馆一楼门市房租金共计324.23万元。
姜玉阁合理请求数额（扣除巨源公司应当减免姜玉阁承包费127.87万元）为：1.巨源公司支付违约金10万元；2、由巨源公司支付2011年10月至2012年7月末在宾馆挂账消费计5.041万元；3、由巨源公司支付姜玉阁为巨源公司垫付的地下排水管路改造工程款10.0732万元;4、由巨源公司支付姜玉阁垫付宾馆东侧路面硬覆盖建设工程款1.5501万元；5、由巨源公司支付姜玉阁垫付福临药业的水电费1.7554万元；6、由巨源公司支付姜玉阁新建消防设施及外墙维修款346.8171万元；7、由巨源公司支付姜玉阁投资升华宾馆建设工程款及初期装修工程款剩余合同年限的使用价值10425090.6元；8、由巨源公司支付姜玉阁投资宾馆增添在用设备、物资资产剩余合同年限的使用价值387.3594万元；9、由巨源公司支付姜玉阁新安装电梯设备剩余合同年限的使用价值6.7650万元；10、由巨源公司支付姜玉阁新建卫星电视系统费用13.375万元；11、由巨源公司支付并网辽源市集中供热系统费用10.8752万元；12、由巨源公司支付因修建消防通道导致房间及停车车位损失157.556万元。上述款项共计19936764.6元。
第三人辽源市升华宾馆经本院依法传唤，无正当理由未参加诉讼，依法应视为放弃陈述与抗辩权利。因本案姜玉阁在承包经营该企业过程中，对其投入了资金改造和修缮、改扩建和新建各项设施，增添物品和设备，故在终止承包合同时，第三人辽源市升华宾馆应与巨源公司一并承担相应民事法律责任。
综上诸项分析论证的理由，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决如下：
一、确认巨源公司与姜玉阁（反诉巨源公司）于2000年4月1日签订的《升华宾馆经营承包合同》及双方于2000年10月1日签订的升华宾馆一楼130平方米的门市房租赁协议于2016年12月30日由双方协议解除，终止履行；
二、姜玉阁于本判决发生法律效力之日起十日内向','2018-09-29
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