天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初5606号
原告:李强,男,1982年1月1日出生,汉族,住天津市河西区。
委托诉讼代理人:宋雨,天津行通律师事务所律师。
委托诉讼代理人:刘筱旭,天津行通律师事务所律师。
被告:天津市华运商贸物业有限公司,住所地天津市河东区张贵庄道160号。
法定代表人:楼超钢,董事长。
委托诉讼代理人:胡晓燕,女,该单位职工。
委托诉讼代理人:郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
原告李强与被告天津市华运商贸物业有限公司(以下简称华运商贸)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年8月18日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人宋雨、刘筱旭、被告华运商贸的委托诉讼代理人郭立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李强向本院提出诉讼请求:1.判令被告处理并挡住诉争房屋入户门下缝隙雨水倒灌问题;2.判令被告修缮诉争房屋入户对开门缝隙漏风漏雨问题;3.判令被告将二楼屋顶漏水位置修复至不再渗漏;4.判令被告将消防管网内通水;5.因供热系统未发挥供热作用,判令被告将供热系统修复完善;6.判令被告将空调室外机机位安置至合理位置;7.判令被告将水价恢复至正常市政用水价格7.85元/吨;8.判令被告赔偿原告6个月的租金损失19956元;9.判令被告赔偿原告6个月的物业费损失1694.76元;10.判令被告赔偿原告误工损失11239.14元;10.判令被告赔偿原告采暖费损失3112.87元;11.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年4月23日,原、被告签订《天津市商品房买卖合同》(非住宅类)及《补充合同》,约定原告购买被告开发建设的位于天津市××路××号商品房,设计用途为商业,总价款为774117元,房屋交付日期为2015年8月30日前;被告交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和被告的承诺,未达到国家标准和承诺的,被告应承担责任。合同签订后,原告依约向被告缴纳了购房款,被告亦在该房屋竣工后,向原告交付使用。使用后,原告发现被告安装的供热系统在2015-2016年采暖期内未能发挥有效的供热作用,室内温度严重不达标导致室内消防管道受冻爆裂。该房屋墙体开裂、门窗密封失效、冬季漏风、雨季雨水通过墙体裂缝、管道及门框下缝隙倒灌。原告屡次向被告报修,但被告不予理睬。2016年7月19日,本市相关部门发出20日暴雨预警,被告在明知暴雨预警信息的情况下仍未采取措施,由此导致强降雨将涉诉房屋浸泡,使之前有出租意向的房屋无法出租,由于被告房屋自交付时起就存在诸多质量问题,造成原告严重的经济损失。另外,空调室外机预留位置不合理,空间狭小,导致原告无法安装空调;水费定价不合理,9.42元/吨比天津市发改委商业用水定价的7.85元/吨高出20%。因此提起诉讼。
华运商贸辩称,对于原告第一项、第二项诉讼请求,入户门的设计符合相关规范,不存在质量问题,不应由被告承担责任;对于原告第三项诉讼请求,被告的消防管网设施符合规范要求,也进行了验收,消防管网有无水属于运行问题,不是被告的义务,且消防管网无水是部分业主私自改造屋内消防管道造成不能往消防管网内注水;对于原告第四项诉讼请求,被告交付的供热设施不存在问题,暖气不热属于运行问题,原告并无报修记录,也不能判断是被告原因还是供热公司原因;对于原告第五项诉讼请求,合同中没有约定被告需要提供空调机位;对于原告第六项诉讼请求,双方系商品房买卖合同关系,不是供水合同关系,按照合同约定,被告的义务是在交付房屋时提供配套供水设施,水费是由供水单位按照规定收取,与被告无关;对于原告赔偿损失的请求,双方系商品房合同纠纷,误工损失不是必然损失,不同意承担;原告主张的其他损失均发生在2016年7月20日之前,即使损失存在,也与被告无关,不应由被告承担责任。综上所述,被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2014年4月23日,以被告为甲方、原告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》(非住宅类)及补充合同,约定原告购买被告开发的坐落于天津市××路××号房屋(以下简称涉诉房屋)一套,该房屋设计用途为商业,总价款为774117元,商品房交付时间为2015年8月30日前。合同第八条约定商品房质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三),未达到国家标准和承诺的,被告应承担责任。但合同对于包括消防设施、设备等在内的具体的保修责任的约定均为空白。合同附件三商品房质量、设备等情况约定为见交工标准。交工标准约定建筑内部入户门为玻璃门户内内墙及顶棚为水泥砂浆、地面为细石混凝土。双方所签《补充合同》第五条对商品房质量瑕疵处理的约定为:1、乙方具有法律认可的证据能够证明甲方交付的商品房有质量瑕疵时,应以书面形式向甲方提出,甲方应在三个工作日内派员予以答复和检修,并依据《天津市商品房质量保证书》,及时给予保修服务。因不可抗力或非甲方原因造成的损坏,甲方不承担责任,但可协助维修,维修费用由乙方承担。该合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款,被告亦将涉诉房屋交付原告,同时向原告出具了《天津市新建商品住宅质量保证书》,其中第六条为:“本住宅交付使用后,在购房人正常使用情况下,凡有以下工程质量缺陷,本公司按如下期限免费保修:1、供热或供冷系统,保修期至2017年3月15日;3、墙面、顶棚抹灰层脱落,保修至2016年8月30日”该保证书中未涉及到消防设施设备的保修问题。
2015年8月19日及10月21日,天津市公安局消防局对被告申报的包括涉诉房屋在内的工程及装修工程出具了《建设工程消防验收意见书》,意见均为:一、综合评定工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养,保证完好有效。……房屋交付后,涉诉房屋所在建筑物的物业管理公司曾因有的业主拆改消防喷淋管道向业主下达过整改通知书,要求相关业主进行整改,恢复原状。现该建筑物内的消防喷淋管道内无水。
2016年7月20日我市普降暴雨之后,涉诉房屋房顶出现渗漏情况,原、被告均认可系雨水顺着管道渗漏到涉诉房屋内,导致涉诉房屋房顶及管道周围出现渗漏后的水渍痕迹。为此本院组织双方当事人到现场进行勘验,并责成原告拍照提交本院。
庭审中,原告表示其已于本案第一次开庭后将涉诉房屋出租承租方对涉诉房屋进行了装修,漏水痕迹已不存在。
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
原、被告在事实上的争议焦点有:
一、涉诉房屋屋顶及管道周围渗漏是经常现象还是仅2016年7月20日特大暴雨才出现的现象,被告应否承担责任。原告主张只要下雨就存在渗漏现象,严重程度视雨量大小而不同,原告就其主张未能提供证据证实,被告只认可在2016年7月20日特大暴雨后才出现渗漏现象。对于被告的责任问题,被告主张出现渗漏是因为特大暴雨导致屋顶积水,才渗漏到原告房屋内,并非质量问题,因此被告不同意承担维修责任。原告则要求被告应当保证雨水不渗漏到原告房屋内,至少应当对于渗漏造成的水渍痕迹予以维修,恢复原状。
二、涉诉房屋供热系统是否存在问题。原告主张涉诉房屋供热系统存在不热的问题,原告曾多次向物业管理公司电话或口头报修,但未能就其主张提供证据。被告则否认曾收到过原告的报修。
三、原告的损失。
1、原告主张因房屋质量问题导致涉诉房屋未能出租,因此,在咨询了相关中介机构后自行估算了6个月的租金损失19956元,被告认为房屋漏水不属于质量问题,且涉诉房屋并没有出租,原告此项诉讼请求没有事实依据,因此不予认可;
2、原告主张6个月的物业损失1694.76元,提供物业费交费票据证实其主张,被告认为原告此项损失发生在7月20日之前,对原告此项损失不予认可;
3、原告主张因供热不热造成的应交采暖费损失3112.87元,原告就此未能提供证据证实,被告对此不予认可;
4.原告主张因涉诉房屋需要维修,因此预估了一个月的误工损失11239.14元,被告认为本案系商品房买卖合同纠纷,误工损失不是必然损失,因此不予认可。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及相关附件,系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,合法有效,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。对于原告各项诉讼请求,本院逐一进行分析:
一、关于原告要求被告处理并挡住涉诉房屋的入户门下缝隙雨水倒灌问题。虽2016年7月20日的暴雨造成了原告入户门出现雨水倒灌现象,但此种级别的暴雨属偶然现象,原告未能提供证据证明入户门处发生的雨水倒灌系房屋设计及质量问题,故原告该项请求,本院不予支持。
二、关于原告要求被告修缮涉诉房屋入户对开门缝隙漏风漏雨问题。原告未提交证据证明涉诉房屋的入户门不符合设计规范及存在质量问题,故原告该项请求,本院不予支持。
三、涉诉房屋渗漏问题。原告虽然主张涉诉房屋屋顶及管道周围渗漏是经常现象,但未能提供证据证实,因此本院只对2016年7月20日渗漏予以认定。而2016年7月20日的暴雨属于偶然现象,双方在本院限定的期间内均未申请对涉诉房屋渗漏原因进行鉴定,因此不能确定渗漏是否属于房屋质量瑕疵,在此前提下原告要求本院判令被告将涉诉房屋修复至不再渗漏,本院不予支持;由于原告在案件审理过程中已经将涉诉房屋出租,漏水痕迹已经不存在,故原告要求修复漏水痕迹的诉讼请求,本院无法支持。
四、消防管道通水问题。被告提供证据证实涉诉房屋所在建筑物工程及装修工程已经通过了消防验收。从物业公司对违规业主下达整改通知的行为看,后期的维护管理并非被告责任,且造成消防管网不能通水的责任也不在被告,因此原告要求被告承担此项责任,本院不予支持。但是,由于消防管道不能通水造成涉诉房屋存在安全隐患,此问题应引起原、被告双方的重视,及时向有关部分反映解决。
五、供热系统未发挥供热作用、供热不达标问题。原告未能提供证据证实曾进行过报修,应当自行承担不利的法律后果,故原告此项请求,本院不予支持。
六、空调机位问题。双方合同中并没有关于空调机位的约定,故原告此项请求,本院不予支持。
七、恢复水价问题。被告并非自来水价格的定价部门,原告要求被告恢复水价没有法律依据,本院不予支持。
八、原告的各项损失。原告提供的证据不足以证实涉诉房屋未能出租的租金损失及物业费损失系涉诉房屋存在质量瑕疵导致,因此本院不予支持。原告主张的误工损失尚未实际发生,本院不予支持。原告主张的采暖费损失,因其未能提供证据证实存在供热不达标情形,本院亦不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
驳回原告李强的诉讼请求。
案件受理费700元,减半收取计350元,由原告李强负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 任 璐
二〇一六年十二月十三日
书记员 刘智慧