天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初741号
原告天津麦斯顿物业服务有限公司,住所天津市河西区永安道与友谊北路交口(罗兰新园小区丙座)。组织机构代码59292334-2
法定代表人孙焕芳,经理。
委托代理人张春山,天津雍阳律师事务所律师。
委托代理人周红霞,该公司职员。
被告贾立新,男,1968年6月29日出生,汉族,天津赛博达物流有限公司经理,住天津市河西区。
委托代理人张卫星,天津义守律师事务所律师。
原告天津麦斯顿物业服务有限公司与被告贾立新物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告天津麦斯顿物业服务有限公司的委托代理人张春山、周红霞、被告贾立新的委托代理人张卫星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津麦斯顿物业服务有限公司诉称,2012年6月,原告与天津市河西区罗兰新园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》约定:原告为被告所在的罗兰新园小区提供为期三年的物业管理服务;物业管理服务费计收标准为每月每平米1.1元;电梯、消防、二次供水等机电设施运行管理费用计收标准为每月每平米0.9元,两项共计每月每平方米2元;交费时间为当月5日之前。2015年5月15日,原告又与该小区业主大会重新签订了《天津市住宅物业服务合同》约定,原告自2015年6月1日起至2020年5月31日为被告所在罗兰新园小区提供为期五年的物业管理服务,物业服务费计收标准为每月每平米1.4元,电梯、消防、二次供水等机电设施运管费计收标准为每月每平米1.5元,两项合计每月每平米2.9元;交费时间为当月5日前。然而,上述合同履行期间,被告虽享受了原告提供的物业管理及设施服务,但自2013年10月1日至2015年9月30日始终未交物业费,被告共欠原告费用共计10946.9元。其中,2013年10月1日至2015年5月31日欠7867.2元(物业服务费4326.96元、设施运管费3540.24元),2015年6月1日至2015年9月30日欠2281.5元。(物业服务费1101.4元、设施运管费1180.1元)。2015年6月1日至2015年9月30日期间的逾期违约金798.2元,期间,原告曾多次向其催交,但被告总以各种理由,推托搪塞。为此,现诉至贵院。起诉要求1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费(含机电设施的维护、运行、管理费)10148.7元,违约金798.2元;2、诉讼费用由被告承担。
原告天津麦斯顿物业服务有限公司向本院提供证据如下:1、《天津市住宅物业服务合同》一份,证明原告在2015年之前为被告小区提供物业服务;2、《天津市住宅物业服务合同》一份,证明原告2015年6月至今为被告小区提供物业服务;3、催缴通知一份,证明向被告催要物业费;4、判决书复印件一份,证明原告和被告所在小区业委会物业服务关系及物业服务的事实已被法院生效判决所确认;5、被告所在小区业主大会出具证明一份,证明原告与被告小区现在正在履行的物业服务合同及正在提供物业服务的事实。
被告贾立新辨称,我不同意原告的诉讼请求。详见答辩状。1、原告不具备从事物业经营的资格;2、原告与罗兰新园小区业主委员会马驰签订两期物业合同违反法律和相关行政法规,订立的合同是无效合同,侵犯我个人利益;3、收费不合理,物业服务不达标;4、原告没有按收费程序向我催收物业费。
被告贾立新向本院提交证据如下:1、有限责任公司变更登记申请书一份,证明原告经营的地址是罗兰新园丙座;2、住所租赁使用证明一份,证明原告无偿使用被告所在小区罗兰新园房屋;3、天津市前期物业管理服务合同一份,证明被告所在小区物业管理服务用房400平米;4、天津市物业管理服务合同,证明同证据3;5、专项维修资金使用备案证明一份,证明原告在没有告知被告以及没有履行相关程序的情况下,动用大额的资金;6、罗兰新园5号楼4门电梯故障和消防通道问题,证明原告物业服务不达标;7、通知三份,证明原告物业服务不达标;8、证明一份,证明罗兰新园小区整体的问题,原告物业服务不达标;9、证明一份,证明罗兰新园5号楼小区业主公用平台问题,物业服务不达标;10、下载判例一份,证明原告没有履行法定的程序向被告催缴物业费;11、光盘两份,证明原告物业服务不达标。
针对原告天津麦斯顿物业服务有限公司提供的证据,被告贾立新的质证意见:对证据1、2均不认可,我不知道该合同。对证据3不认可,我从来没有收到该证据;对证据4、5均不认可,与本案没有关联性。
针对被告贾立新提供的证据,原告天津麦斯顿物业服务有限公司的质证意见:对该证据1至5均不认可,与本案没有关联性;对证据6至10真实性、合法性、关联性均不认可,无法证明原告服务不达标的事实。对证据11不认可,所转载的文字信息不能证明被告拒交物业费的抗辩理由。
本院的认证意见,原告提交的证据1、2、3、4、5客观真实,与本案待证事实具有关联性,本院予以采信。被告提交的证据均无法证明其拒交物业服务费的合法性,本院不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据,认定如下事实:
2012年6月6日,原告与天津市河西区罗兰新园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定服务期限自2012年6月1日至2015年5月31日终止。物业服务费收费标准:多层、高层住宅的基础服务费按建筑面积计算每月每平方米1.1元,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积每月每平米0.9元的标准由业主交纳。2015年5月15日,原告与天津市河西区罗兰新园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》,约定服务期限自2015年6月1日至2020年5月31日终止。物业服务费收费标准:多层、高层住宅的基础服务费按建筑面积计算每月每平方米1.4元,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按建筑面积每月每平米1.5元的标准由业主交纳。被告贾立新系天津市河西区友谊北路与永安道交口罗兰新园5-4-601室房屋的所有人,该房屋建筑面积为196.87平方米,被告自2013年10月1日至2015年9月30日未交纳物业服务费10148.7元。原告催要未果,故起诉来院。庭审后,原告自愿撤回要求被告给付违约金798.2元的诉讼请求。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区罗兰新园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主,该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了物业服务义务,被告应按合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。现原告要求被告给付2013年10月1日至2015年9月30日物业服务费10148.7元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持;关于原告撤回违约金798.2元的诉讼请求,符合法律规定,本院应准许。对被告认为原告不具备从事物业经营的资格;与罗兰新园小区业主委员会马驰签订两期物业合同违反法律和相关行政法规,订立的合同是无效合同,侵犯其个人利益;收费不合理,物业服务不达标;原告没有按收费程序向其催收物业费的抗辩理由,因被告所提供的证据缺乏证据的相关特征,故本院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:
自本判决生效之日起十日内,被告贾立新给付原告天津麦斯顿物业服务有限公司2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费10148.7元;
如果被告贾立新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74元,由原告天津麦斯顿物业服务有限公司负担6元,被告贾立新负担68元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 郝 鹏
审 判 员 王承铭
人民陪审员 赵金花
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 宫 平
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。