天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0114民初592号
原告:天津钦盛广告有限公司,地址天津市武清开发区福源道18号512-83(集中办公区)。
法定代表人:时雷,经理。
被告:天津市和鑫物业服务有限公司,地址天津市武清区大孟庄镇政府南侧38号。
法定代表人:刘永杰,经理。
委托代理人:范小勇,天津雄成律师事务所律师。
被告:天津四季春天商场管理有限公司,地址天津市武清区杨村镇中信广场F区B-503。
法定代表人:张进加,经理。
原告天津钦盛广告有限公司(以下简称钦盛广告公司)与被告天津市和鑫物业服务有限公司(以下简称和鑫物业公司)、天津四季春天商场管理有限公司(以下简称四季春天公司)租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告法定代表人时雷、被告和鑫物业公司委托代理人范小勇到庭参加诉讼。被告四季春天公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告钦盛广告公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告和鑫物业公司返还原告合同保证金10万元;2.判令二被告对上述款项承担连带责任;3.诉讼费用由二被告承担。事实及理由:2012年1月1日原告与被告四季春天公司签订“广告位承包合同书”,约定原告承包该公司管理的“京津时尚广场面向京津公路外立面整体广告位”,同日签订“广告位承包合同书补充协议”,约定原告向该公司缴纳10万元履行合同保证金。2012年12月1日,二被告签订“目标项目协议书”,被告四季春天公司退出“京津时尚广场”商场管理,由被告和鑫物业公司接管,和鑫物业公司接收了原告与四季春天公司签订的承包合同及原告缴纳的合同保证金。2014年3月5日被告和鑫物业公司退出“京津时尚广场”商场管理,由案外人天津鸿盛瑞祺商贸有限公司(以下简称鸿盛瑞祺公司)接管,原告与接管公司重新签订合同,但被告和鑫物业公司未将10万元合同保证金退还原告。
被告和鑫物业公司辩称,承认原告主张二被告之间就京津时尚广场的物业服务进行过协商,但仅就物业管理进行了交接。二被告就京津时尚广场的商业部分进行过协商,未实际进行交接。对原告租赁的广告位,本被告没有与四季春天公司就原告交纳的合同保证金进行过交接,不应向原告承担返还义务。与原告形成租赁合同关系的相对人是四季春天公司,本被告不是合同当事人,不具备本案主体资格。
被告四季春天公司未出庭,提交书面答辩意见,表示其与和鑫物业公司签署的协议书已经向该公司支付了100万元,该费用包括原告公司的10万元保证金及案外人天津市武清区思业商务信息咨询服务中心的5万元合同保证金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告钦盛广告公司提交以下证据证明所诉主张:
原告与四季春天公司签订的广告位承包合同书一份,证明原告与四季春天公司形成了承包合同关系;
合同保证金收据一份,证明原告已经向四季春天公司交纳了10万元合同履行保证金;
二被告签订的接管协议书、补充协议书及交接合同明细表,证明二被告之间已经就原告承包的广告位进行了协商与交接;
被告和鑫物业公司与武清区物业管理办公室共同盖章出具的证明一份,证明四季春天公司将合同保证金等已经交给和鑫物业公司;
案外人刘长虹的银行取款回单、进账单以及收款人周苓的结算业务凭证各一份,证明刘长虹代表四季春天公司通过武清区人民法院向和鑫物业公司支付100万元;
原告与天津鸿盛瑞褀商贸有限公司签订的广告位承包合同书及京津时尚广场业主大会同意该份合同书的证明各一份,证明原告已经与京津时尚广场新的管理者签订了广告位承包合同书;
二被告公司户卡基本信息,证明二被告的主体身份;
被告和鑫物业公司收取原告广告位承包费收据一份,证明和鑫物业公司已经接手原告的承包合同书;
撤销告知函一份,证明和鑫物业公司曾向原告下发作废原告与四季春天公司签订的租赁合同书的告知函,租赁合同已由和鑫物业公司接手。
被告和鑫物业公司对原告提供的上述证据发表质证意见如下:
证据1、2与本被告没有关系,且证据2原件已经不清晰,无法证明原告交纳了10万元合同保证金。
证据3、4、5、6真实性没有异议,和鑫物业公司与四季春天公司就商户的商铺问题进行了多次协商,但却没有实际交接。
证据7没有异议。
证据8、9真实性没有异议,但证据8除本被告公章及原告名称清晰外,已经不能显示收款金额等详细内容,故无法达到证明目的。证据9形成的基础是本被告预接手商业及物业合同,将预接手合同的情况于2013年3月13日向原告以书面形式下发告知函,但原告接到函告后书面反对并起诉本被告及四季春天公司要求确认无效,经法院审理后本被告决定撤销告知函,形成了证据9。
被告四季春天公司未发表质证意见。
被告和鑫物业有限公司提供以下证据证明主张:
1.2014年4月17日备忘录复印件一份,证明所收100万元只是返租租金,不是武清区物业管理办公室证明的有合同保证金、装修押金等;
天津市武清区人民法院(2014)武民二初字第4681号民事判决书及天津市第一中级人民法院(2014)一中民一终字第1215号民事判决书各一份,证明二被告间对京津时尚广场商业部分没有进行交接;
交接协议书一份,证明2013年4月份二被告就合同保证金等事项未协商一致;
京津时尚广场业主大会公告一份,证明2013年6月新业主大会形成,期间二被告未就合同事项重新达成一致意见。新业主大会的成立致使二被告之间无协商的可能与必要。
原告对被告和鑫物业公司提供的证据发表质证意见如下:
证据1是在2014年4月17日签订的备忘录,备忘录最后一句记载了合同保证金事项另行协商,说明后期二被告有协商行为,武清区物业管理办公室和和鑫物业公司的证明时间是4月23日,此期间二被告有协商的可能;
证据2原告有不同意见表示书面提交,庭后未提交书面意见。
证据3、4没有异议。
原、被告提供的证据,双方无异议的,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:原告提供的证据1、2,该证据原件字迹虽因时间较长而模糊,但从与四季春天公司签订的租赁合同内容中亦可印证原告交纳了10万元合同保证金的事实,本院依法予以确认;
法院调取的证据中与原、被告提供证据重复的证据不再明示,不一致的证据列举如下:
个人结算业务申请单两份,证明二被告实际履行款项金额并非仅有100万元,该两份申请单合计金额为1896776.60元,附加用途上记载均为返租租金;
二被告之间往来的告知函(2013年7月8日)、回复函(2013年7月10日)各一份,证明被告和鑫物业公司欲解除协议书被四季春天公司拒绝,二被告未形成解除合同的事实;
2013年12月17日武清区政府信访办公室出具证明一份,证明二被告进行了工作移交,租赁协议由和鑫物业公司继续履行,但和鑫物业公司未履行;
2012年12月24日交接明细表一份及2013年1月20日合同原件领取明细表一份,证明二被告就京津时尚广场部分合同、协议等进行了书面交接;
天津市武清区人民法院(2014)武民二初字第3418号民事判决书、天津市第一中级人民法院(2015)一中民一终字第0641号民事判决书各一份,证明二被告就京津时尚广场商业合同保证金事项未进行全面交接。
原、被告对法院调取的证据真实性均没有异议,本院予以确认并在卷佐证。
依据原、被告提供的证据及本院调取的证据,综合双方质证意见及本院对证据的认定意见,对有争议的事实综合认定如下:
2012年1月1日原告与被告四季春天公司签订广告位承合同书约定原告承租四季春天公司管理的京津时尚广场部分广告位,合同承包期限32年,自2011年7月22日至2043年7月22日,2012年12月31日前免收承包费,每年租金标准不等,2013年1月1日至2016年12月31日期间每年每平方米40元。补充协议中约定原告需要交纳10万元合同保证金。2011年8月29日被告四季春天公司为原告开具收款收据显示收到原告广告位合同保证金10万元。
2012年12月1日二被告签订协议书约定被告四季春天公司退出京津时尚广场1-6号地项目管理,终止对该项目的管理行为,由和鑫物业公司接管。二被告形成的交接合同明细表显示原告签署的广告位租赁合同已经由二被告交接完毕,载明广告位承包合同第一年租金为66335元,被告和鑫物业公司接收该合同后,于2012年12月27日收取原告广告位2013年1月1日至12月31日承包费63840.4元,并加盖天津市和鑫物业服务有限公司公章。
2013年5月22日京津时尚广场业主大会成立并在天津市武清区人民政府杨村街道办事处备案,同年6月26日该业主大会张贴公告宣布成立并实行自主管理,通知业主停止交纳与物业有关的一切费用。2014年3月5日原告与天津鸿盛瑞祺商贸有限公司就原告已租用的广告位重新签订广告位承包合同书,对京津时尚广场面向京津公路外立面11处广告位经营权形成新的发承包关系。2014年6月4日京津时尚广场业主大会出具证明表示全权委托天津鸿盛瑞祺商贸有限公司负责办理京津时尚广场面向京津公路外立面广告位的对外承包事宜,同意原告与天津鸿盛瑞祺商贸有限公司签订的承包合同内容。
本院认为,原告与被告四季春天公司签订的广告位承包合同书是双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,本院依法予以确认。原告依照合同约定向被告四季春天公司交纳合同保证金10万元,履行了自己的合同义务。二被告2012年12月1日起就京津时尚广场项目管理权协商达成协议后,被告四季春天公司退出该项目管理由和鑫物业公司接管,属四季春天公司与原告形成的合同中的权利义务一并转让给和鑫物业公司,此转让行为应经原告同意。原告2012年12月27日向被告和鑫物业公司交纳广告位承包费用63840.4元,被告和鑫物业公司收款后为原告出具收款收据视为原告对二被告的转让行为认可,原告与被告和鑫物业公司应按照原广告位承包合同的约定各自行使权力履行义务。原告已向被告和鑫物业公司交纳2013年全年的广告位承包费,履行了自己的义务。
2013年5月京津时尚广场新业主大会成立并张贴公告要求业主停止向物业公司交纳任何费用,此行为属于业主大会强行撤销被告和鑫物业公司对京津时尚广场项目的经营管理权利。2014年业主大会重新选任天津鸿盛瑞祺商贸有限公司作为京津时尚广场项目的管理经营人,被告和鑫物业公司无权再对京津时尚广场项目进行管理,致使原告与和鑫物业公司之间的合同关系无法再继续履行,原告与天津鸿盛瑞祺商贸有限公司签订新的广告位承包合同,被告和鑫物业公司自行退出该项目管理,原告与被告和鑫物业公司以自己的实际行为合意解除了双方的合同关系。现原告要求被告和鑫物业公司退还合同保证金10万元,理由成立,本院予以支持。被告和鑫物业公司主张未收到原告的合同保证金,被告四季春天公司未提供证据证明其已将涉案款项交给和鑫物业公司,作为该笔款项的收取方,四季春天公司对原告的主张应当承担连带责任。本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告天津市和鑫物业服务有限公司于本判决生效后5日内返还原告合同保证金10万元;
二、被告天津四季春天商场管理有限公司在未给付天津市和鑫物业服务有限公司涉案10万元合同保证金范围内承担连带给付责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1150元,由被告天津市和鑫物业服务有限公司承担。
如不服本判决,自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王亚军
二〇一六年九月二十日
书 记 员 陈永利
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国合同法》:
第六十条一款当事人应该按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。