上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第39483号
原告潘红军，男，1971年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人范嬛菁，上海汉盛律师事务所律师。被告周季钢，男，1968年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告黄金凤，女，1949年2月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告方艳，女，1975年12月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告周佳雯，女，1994年8月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告周雨珊，女，1999年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人周季钢(本案被告)。被告周季红，女，1972年4月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告潘红军诉被告周季钢、黄金凤、方艳、周佳雯、周雨珊房屋买卖纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，根据原告的申请，追加被告周季红，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告潘红军及其委托代理人范嬛菁到庭参加了诉讼，被告周季钢、黄金凤、周雨珊经本院传票传唤，无正当理由未到庭，被告方艳、周佳雯、周季红经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘红军诉称，2013年9月，原、被告经居间方介绍签订了房地产买卖居间协议，原告于2013年9月6日支付被告定金人民币(以下币种相同)2万元。原、被告又于2013年9月8日签订房地产买卖合同，约定原告以1,305,000元的价格向被告购买位于上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。次日，原告向被告付清了第一期房价款1,055,000元(含定金2万元)，并向居间方支付了中介费16,000元，被告将系争房屋交付原告使用。此后，应被告的要求，原告提前支付了部分尾款，分别于2013年11月7日支付2万元，2014年1月6日支付3万元。由于系争房屋是被告家庭的动迁安置房，2015年10月，原告查询得知系争房屋的小产证被告已于2015年8月14日办出。按照合同约定，被告应当将办妥后的小产证交由原告保管，配合原告做好系争房屋的二手房网上签约等手续，并应在限制交易期满后10个工作日内与原告办理产权过户手续。原告遂与被告联系，要求继续履行合同内容，被告不仅对原告不予理睬，且已与他人就系争房屋进行办理二手房网上签约。原告在依约使用系争房屋期间，还受到了被告周季钢的债权人上门阻挠，在案件审理期间欲将原告及家人赶出房屋。被告的行为构成违约，由于系争房屋的限售期间即将期满，诉请判令：1、被告继续履行与原告之间的房地产买卖合同；2、被告将系争房屋的房地产权证交由原告保管；3、被告配合原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续；4、被告支付原告违约金261,000元；5、被告支付原告律师费10,000元。被告周季钢于2015年12月向本院提交书面意见称，其与方艳已经离婚，其本人长期在崇明打工，从未收到原告的电话或短信，系争房屋至2016年4、5月间才能合法过户给原告，剩余款项原告应在过户后一次性支付给被告周季钢。系争房屋的相关手续(除了房产证)已全部交给原告，房产证正在办理中。2016年3月1日，被告周季钢来院称，其对外债务较多，主要依靠系争房屋的交易用于偿还债务，现房价涨幅较大，如果原告要求过户的，应当适当补偿被告部分损失，否则不同意过户给原告。被告黄金凤、方艳、周佳雯、周雨珊、周季红未作答辩。经审理查明，被告周季钢、周季红系黄金凤、周小弟夫妇生育的子女，周小弟已于2015年5月12日去世。周佳雯、周雨珊系周季钢、方艳夫妇生育的子女。2013年9月5日，周季钢(出售方、甲方)与潘红军(购买方、乙方)以及居间方上海居邦房地产经纪事务所(丙方)签订房地产买卖居间协议，约定乙方购买甲方系争房屋，房屋共有情况：共有人黄金凤、周季钢、方艳。购买总价130万元。约定了付款方式，约定乙方除房价外，另支付5,000元于甲方。2013年9月8日，以黄金凤、周小弟、周季钢、方艳、周佳雯、周雨珊为出卖方、甲方，潘红军为买受人、乙方，签订房地产买卖合同，约定双方在2013年9月5日达成了房地产买卖居间协议，甲方将其分得的系争房屋(动迁安置房)出售给乙方，房屋总价1,305,000元，建筑面积90.18平方米，于9月9日当天支付给甲方第一期房价款1,055,000元(含定金2万元)。甲方在取得该房屋房地产权证时将房地产权证交给乙方保管。甲方在交易限制期满后10个工作日内，双方须至房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，且交易中心出具收件收据当日，乙方将房屋尾款25万元支付给甲方。本合同签订之后、该房屋过户给乙方之前称“过渡期”内，甲方不得再对该房屋进行任何权利上的处分。办理首次产权证后，必须配合乙方再次签订上海市网上买卖合同并送交至上海市房地产交易中心办理持证抵押和公证手续。本合同签订后于第一笔房屋款乙方交付给甲方后，甲方将该房屋交付给乙方使用，甲方应交付的包括该房屋所有钥匙和收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书等。产权约定，甲方保证在今后该房屋办理房地产权证时，如甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有产权人周季钢之外的其他共有权人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同效力或者影响该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的过失责任或者违约责任。如因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索赔而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。甲方特别义务，甲方在房地产管理部门颁发该房屋房地产权证后，须在三日内交付乙方收存。甲方将房产证交付给乙方后，在过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式将该房屋产证挂失或将该房屋出售、出租、抵押给第三人，若甲方违反前述约定的，除应恢复原状、继续履行与乙方的买卖合同外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起30日内向乙方支付该房屋成交价20%的违约金。争议解决，如甲方发生违约情况，所有责任均由动迁协议上的所有人共同责任。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方签字盖章处有黄金凤、周季钢、周雨珊字样以及指印，周小弟印章及指印。2013年9月6日，周季钢收取潘红军支付的定金2万元。2013年9月9日，潘红军支付周季钢房款1,035,000元。2013年11月7日，潘红军支付周季钢2万元。2014年1月6日，潘红军支付周季钢3万元，同日，周季钢出具收款证明一份，称本收款证明为周季钢及全家于2013年9月5日出售系争物业给潘红军的尾款，因本人家中急需用钱要求潘红军提前支付购房款即2013年11月7日支付2万元、2014年1月6日支付3万元。2013年9月初，周季钢将系争房屋交付原告使用至今。另查明，系争房屋于2013年7月5日核准登记于权利人上海五隆置业发展有限公司名下。2013年10月，周季钢与案外人上海五隆置业发展有限公司就系争房屋签订了商品房出售合同，周季钢将出售合同以及房屋住宅使用说明书、业主手册等资料交由潘红军保管。2015年10月16日，原告向浦东新区房地产登记处查询，显示系争房屋权利人登记为周季钢，核准日期为2015年8月14日。此后，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求，并放弃要求被告承担违约金以及律师费的诉讼请求。对于购房余款不要求在本案中处理。本案审理中，原告申请财产保全，本院于2015年11月11日对系争房屋采取了司法查封(房地产权利限制)。2016年2月3日、4月18日，系争房屋上另设置有他案的司法限制，限制方式轮候查封。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同、付款凭证、房地产登记信息、户籍信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原告与黄金凤、周季钢、周小弟、周雨珊就系争房屋签订了房地产买卖合同，合同内容符合平等互利、协商一致的原则，未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同内容已切实履行，原告实际入住系争房屋至今。买卖合同签约人之一周小弟已去世，其相应的合同权利、义务应由其继承人承继。由于系争房屋系被告家庭因动迁安置取得的配套商品房，目前该房屋的产权证登记于被告周季钢一人名下，因此，被告周季钢负有将系争房屋的产权过户登记至原告名下的义务。系争房屋的房地产开发企业于2013年7月5日取得大产证，被告周季钢已于2013年9月初将系争房屋交付予原告，因此，系争房屋的限制转让期限即将期满。考虑到原告已实际入住以及涉案合同的履行情况、本案的审理周期等因素，原告要求将系争房屋登记过户至其名下的请求，本院予以准许。原告自愿撤回了要求被告承担违约金、律师费等诉请，系其自由处分其民事权利，本院予以准许。关于购房余款，鉴于被告未到庭，原告表示不要求在本案中处理，本院予以准许。被告可另行向原告主张购房余款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周季钢于本判决生效之日起三十日内协助原告潘红军办理将上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告潘红军名下的手续。案件受理费16,545元，财产保全费5,000元，合计21,545元，由被告周季钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年六月十二日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。