宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第105号
原告吴广，男，1985年1月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人刘宏杰、张丝雨，宁夏辅德律师事务所律师。
被告宁夏业通建设工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人白邵忠，该公司总经理。
被告宁夏万国房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人马文国，该公司董事长。
原告吴广与被告宁夏业通建设工程有限公司、宁夏万国房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭于2014年7月5日公开开庭进行了审理。原告吴广及其委托代理人刘宏杰、张丝雨到庭参加诉讼，被告宁夏业通建设工程有限公司（以下简称业通公司），被告宁夏万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴广诉称，原告于2010年12月3日认购了万国商业文化广场二层2042号商铺。并与被告万国公司签订了《商品房买卖合同》，且于2010年10月25日交付了全部购房款340794元（按优惠价99折交付）。另，原告2011年4月15日与万国公司的下属公司固原万国商场经营管理公司签订了《商铺托管经营协议》，约定将上述商铺交由该管理公司托管出租经营。被告万国公司交付了商铺后，原告将商铺交由管理公司委托管理经营。原告根据合同约定取得了涉案商铺的实体权利。因业通公司与万国公司的建设工程施工合同纠纷申请强制执行，法院查封了万国公司名下包括涉案商铺在内的54套房产。原告得知后依法提出执行异议，但被裁定驳回。故诉至法院，请求判令：一、停止对位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层2042号商铺的执行；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告吴广为证明其主张提交了以下证据：
一、（2013）银执异字第70号执行裁定书、（2009）银执字第164-4号执行裁定书、评估申请、通知书、查封公告、协助执行通知书。证明法院查封的涉案房产后原告提起异议，法院依法进行听证，驳回了原告的执行异议，故原告提起诉讼。
二、《万国商业文化街认购书》、《万国商场投资认购表》、《商品房买卖合同》、收据。证明原告2010年12月3日认购了涉案商铺，且与被告万国公司签订了商品房买卖合同，并于2010年10月25日交付了全部购房款。
三、《商品房托管经营协议》、交房公告。证明2011年4月15日原告与固原万国商场管理有限公司签订商铺托管协议，2011年4月30日被告万国公司向原告交付了涉案商铺，并按合同约定将涉案商铺交由固原万国商场管理有限公司装修经营，原告已对涉案商铺占有使用。
被告业通公司、万国公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年12月3日，原告同被告万国公司及案外人固原万国商场管理有限公司签订《万国商场投资认购表》一份，约定原告购买2042号铺位，优惠后总价340794元，并委托固原万国商场管理有限公司进行经营管理三年，其三年的托管收益由万国公司从原告认购商铺优惠后总价的24%一次性扣除为固原万国商场管理有限公司垫付，一次性付款340794元于2010年10月25日交清。同日，原告与被告万国公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万国公司开发建设的万国商业文化广场二层2042号房，建筑面积27平方米，每平方米单价12750元，总价344250元（实际交款按总价99折计算），一次性付款于2010年10月25日将全部购房款340794元交清。该房屋应在2011年3月30日前交付使用，双方未对房屋产权登记进行约定。
2010年10月25日，宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司（以下简称万国固原分公司）向原告出具收据收到原告交来2042房款340794元。
2011年4月15日，原告同固原万国商场管理有限公司签订《商铺托管经营协议》一份，约定将原告所有的万国商业文化广场二层2042号商铺委托固原万国商场管理有限公司经营，期限自2011年5月1日至2014年4月30日。2011年4月30日，被告万国公司发出交房公告，通知各业主2011年4月30日已将购买的商铺交付万国商场管理有限公司。原告在该交房公告签字于2011年7月15日领到交房公告。
另查明，被告业通公司因与被告万国公司建设工程施工合同纠纷一案，银川仲裁委员会于2009年5月25日作出（2009）银仲裁字44号裁决：万国公司向业通公司支付工程款1747473.09元及逾期付款利息150296.56元。裁决生效后业通公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2012年3月6日在固原市房管局查封了万国公司名下位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层共54套房产（商铺），查封期限为两年。2014年4月23日本院依法在该商场张贴了查封公告，根据业通公司的评估申请，本院委托宁夏明大房地产评估中心对上述房产进行了评估，万国商业文化广场二层市场价值为20479274元。原告吴广即提出执行异议，本院于2013年12月7日作出（2013）银执异字第70号执行裁定书，驳回了吴广的异议。
（2013）银执异字第70号执行裁定书还查明，万国公司与案外人马健于2011年1月27日签订《商品房买卖合同》约定：万国公司将位于固原市万国商业又化广场二层2001到2054号商铺出售给案外人马健（包括本案吴广的2042号商铺），建筑面积共2222.53平方米。2013年8月15日固原市房屋产权产籍监理所为马健出具证明，证实万国商业广场二楼商铺（2001-2054）均已备案登记，备案人为马健，登记备案日期为2011年1月27日。为此，案外人马健亦向本院提出执行异议申请。
还查明，万国固原分公司系万国公司的分支机构，本院在执行业通公司与万国公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2010年11月2日作出（2009）银执字第164-4号执行裁定书，追加万国固原分公司为执行案件的第三人。庭审中原告陈述，因先付购房款有优惠，所以其先交付清购房款后与万国公司签订的商品房买卖合同，现涉案商铺仍由固原万国商场管理有限公司托管经营。
上述事实，有原告提供的执行裁定书、通知书、查封公告、协助执行通知书、认购书、投资认购表、商品房买卖合同、收据、交房公告、商铺托管经营协议等及原告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，关于是否停止对涉案房屋的执行措施的问题。该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人未办理过户手续没有过错。这三个要件缺一不可。原告提交的认购书、投资认购表、商品房买卖合同及收据能够证实原告购买了被告万国公司的涉案房屋，并于购买时全部支付了购房款。原告提交的交房公告、商铺托管经营协议能够证实涉案房屋在本院2012年3月6日查封之前已由被告万国公司向其交付并委托万国商场管理有限公司托管经营至今。原告在购买涉案房屋后未在房屋管理部门登记备案及办理过户手续，按照原告与被告万国公司签订的商品房买卖合同并未对产权登记进行约定，但合同约定商品房预售的，自合同生效之日起30日内由出卖人向房屋管理部门申请登记备案。在本院执行业通公司与万国公司建设工程施工合同纠纷一案中，经查万国公司将涉案房屋另行出售给了案外人马健，马健已于2011年1月27日将涉案房屋备案登记，马健也已对涉案房屋向本院提出执行异议申请。但原告购买涉案房屋早于法院查封，且已全部交付房款并实际占有使用，该房屋虽已登记备案至案外人马健，但原告对此并无过错。其与马健对涉案房屋的的权属本案不做调整。在业通公司与万国公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院对涉案房屋采取查封等执行措施时，涉案房屋已被万国公司先前出售给了原告。原告对已全部交付房款并实际占有使用的涉案房屋提起诉讼，其要求停止执行的诉请予以成立。被告业通公司、万国公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其质证、抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
停止对位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层2042号商铺的执行。
案件受理费100元，由被告宁夏万国房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 安 宁
审 判 员 曾琳巧
代理审判员 黑 琴
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 郝小梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。