贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔2725民初216号
当事人基本情况及审理经过
原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司，地址贵州省黔南布依族自治州都匀市龙山大道。
法定代表人王某某。
委托代理人梁某某。
委托代理人胡某某。
被告瓮安县元亨房地产开发有限公司。
法定代表人周某某。
委托代理人胥某某。
委托代理人邓某某。
原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司（以下至判决书主文简称“移动黔南分公司”）诉被告瓮安县元亨房地产开发有限公司（以下至判决书主文简称“元亨公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王资刚担任审判长与审判员尚月、杜坤组成合议庭，于2016年3月25日公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
当事人诉辩内容
原告移动黔南分公司的诉讼请求：2013年12月31日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告开发的位于瓮安县珠藏镇元亨中街×××号门面一间，面积为54.21平方米，单价为每平方米23147.08元，总价款为1211055元，原告于同日支付了所有购房款。依据合同第十一条被告应于2013年12月31日前交付商品房，并应于2013年12月31日办理商品房转移登记，但被告至今未交付及办理转移登记。被告逾期交付房屋和逾期办理转移登记有关文书，其行为构成违约。请求人民法院判决原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；请求判决被告交付瓮安县珠藏镇元亨中街项目××号门面一间给原告；请求判决被告支付逾期交房违约金38148.23元（违约金按每日万分之零点五支付至商品房交付之日止）；请求人民法院判决被告支付逾期违约金769396.46元（违约金按每日万分之一支付至商品房转移登记有关文书交付之日止）。
被告元亨公司的答辩意见：原、被告双方签订的合同应当有效，被告逾期交房是因为承建方占有争议门面导致被告逾期交房，被告逾期办理房屋转移登记手续系原告维修基金未予交纳无法办理预告登记所致。
审理查明的事实
原、被告双方经协商达成购买瓮安县珠藏镇元亨××号门面一间的意向协议，原告移动黔南分公司于2013年11月20日通过银行转账向被告元亨公司支付房屋价款1211055元。2013年12月31日，双方签订《商品房买卖合同》约定由被告元亨公司向原告移动黔南分公司出售瓮安县珠藏镇元亨××号商业用房一间，并承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有司法查封或其他受到限制交易的情况。约定该房屋建筑面积为54.21平方米，套内面积为52.32平方米，每平方米单价231473.08元，总价款1211055元，原告在2013年12月31日前支付全部房价款，被告在2013年12月31日前向原告交付该商品房。若逾期交房，自约定交付期限届满之次日起至实际交付时止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。被告承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记文书交付给原告，从约定日期起30日内被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。嗣后，被告元亨公司于2015年11月19日向移动黔南分公司出具销售不动产预收款凭证，但至今未向原告移动黔南分公司交付1-1-17号商业用房。
另查明原告移动黔南分公司至今未缴纳房屋维修基金，双方亦未到房产管理部门办理商品房销售预告登记及商品房产权转移登记手续。
以上事实有原、被告的陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房收据、完税证明在卷为凭，并经开庭质证本院审查，足以认定。
判决理由和结果
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原告依照合同约定已支付完毕房屋价款，被告即应按照合同约定履行向原告交付房屋的义务，故原告诉请被告交付瓮安县珠藏镇元亨××号门面有理，本院予以支持。
关于原告诉请被告支付逾期交房违约金38148.23元的诉讼请求，因在原告交付购房款后，被告未按合同约定期限交付房屋，被告逾期交房构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告诉请被告支付逾期交房违约金38148.23元，符合双方合同约定，且该违约金的约定并未超过可实际获得利益或者应当预见到的经济损失，本院予以支持。关于原告诉请被告支付商品房转移登记有关文书逾期违约金76396.46元，因存在原告未交纳房屋维修基金导致不能办理房屋产权转移登记的实际情形，原告可按合同约定和相关商品房转移登记程序规定予以解决，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称逾期交房是因与承建方有债务纠纷被承建方占有争议门面，导致不能按期交房，被告与他人的债务纠纷与本案不属同一法律关系，被告可依法另寻途径解决，且该理由均不属于合同约定或法定免责事由；被告还辩称双方约定的交付条件在合同签订时并不具备，因此交付时间应以实际交付的时间确定为交付房屋的时间，因被告作为专业的房开公司，对房屋是否能在合同约定的时间内交付是有足够的预见的，被告的该辩解意见与事实不符，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司与瓮安县元亨房地产开发有限公司于2013年12月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
二、限被告瓮安县元亨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司交付元亨新街××号门面房。
三、限被告瓮安县元亨房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司支付逾期交房违约金三万八千一百四十八元二角三分。
四、驳回原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司其余诉讼请求。
案件受理费2588元，保全费5000元，由原告中国移动通信集团贵州有限公司黔南分公司承担2588元，被告瓮安县元亨房地产开发有限公司承担5000元。（该款已由原告预交，由被告在本判决生效后十五日内将其应承担部分一并给付原告。）
权利义务告知
若义务人未按生效判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费人民币2588元（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。
如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。
审判长 王资刚
审判员 杜 坤
审判员 尚 月
二〇一六年七月十一日
书记员 赵 海