天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0117民初1374号
原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司,住所地:天津市宁河区芦台镇光明路62号。组织机构代码:79725426-9
法定代表人于克谦,职务:董事长。
委托代理人李向国,天津子平律师事务所律师。
被告张永忠,男,1971年12月30日出生,汉族,住天津市宁河区。
委托代理人刘泽民,河北正一律师事务所律师。
委托代理人张学武,男,1967年1月9日出生,汉族,住天津市宁河区。
第三人天津融达房屋租赁股份有限公司,住所地:天津市南开区黄河道虹畔大厦A座11层。组织机构代码:55036373-8
法定代表人徐瑞平,职务:总经理。
委托代理人赵萍,该公司职员。
原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司与被告张永忠、第三人天津融达房屋租赁股份有限公司租赁合同纠纷一案,本院2016年4月20日立案受理后,原告以原被告私下协商为由递交申请,要求暂缓审理,本院准予并扣除审限。本案依法由审判员岳孟秋独任审判,公开开庭进行了审理。原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司的委托代理人李向国、被告张永忠及委托代理人刘泽民、张学武、第三人天津融达房屋租赁股份有限公司委托代理人赵萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司诉称,2013年6月,天津市浩地集团有限公司委托的第三人与被告签订了《房屋租赁合同》,被告租赁位于天津市宁河区××花园商业××商业××楼105(跃层商铺一跃二),面积587.37平方米,租赁期限从2013年6月15日至2018年6月14日止,租赁费用为租期前三年每年750365.18元,租期后二年年租金为787883.43元,合同同时约定其他权利义务。合同签订后,第三人交付了上述房屋。原告于2014年11月22日通过淘宝网司法拍卖平台以评估价231307541元一拍竞拍购买天津市浩地集团有限公司所有的坐落于天津市宁河区芦台镇朝阳花园商业道商业1号楼、2号楼面积为20462.29平方米的商铺共计104套,包括本案诉争房屋。天津市第二中级人民法院于2014年12月做出(2013)二中执字第0542、0543号执行裁定书,裁定天津市宁河县芦台镇商业街朝阳花园1、2号楼104套商铺财产权自本裁定送达买受人(原告)时起转移。原告于2015年10月办理完毕产权过户手续。在商铺财产权转移到原告处时,原告便多次找被告协商其与第三人签订的《房屋租赁合同》主体变更及租金交付事宜,但被告不予理睬。被告自2015年1月1日开始应该将租赁费交付给原告,截至2016年3月15日,被告尚欠租赁费937956.47元没有交付,同时,被告的行为违反合同约定,属于违约,应承担违约责任。原告提起诉讼,1、要求判令被告给付原告租赁费937956.47元,并按银行同期贷款利率的1.3倍计付逾期付款利息;2、第三人不承担给付责任;3、要求本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张,向本院提交如下证据:
1、(2013)二中执字第0542、0543号《执行裁定书》,证实原告购买了本案房屋;
2、《天津市房地产权证》1份,证明房屋产权办理完毕;
3、《天津市房屋租赁合同》复印件(原告称原件在被告及第三人处)1份,证明被告租赁本案涉案房屋;
4、天津市第二中级人民法院《送达回证》1份,证实原告领取(2013)二中执字第0542、0543号执行裁定书的时间。
被告张永忠在法定期限内未提交书面答辩。
庭审中,被告辩称,1、被告与第三人签有租赁合同并签订补充协议,降低了房租;2、诉状所述面积与事实不符,实际面积应为本案诉称面积587.37平方米加上另案审理的700余平方米,一共1300余平方米,租金共计一年60多万元,在补充协议中有约定,实际也是这样履行;3、原告购买涉案房屋时未向被告联系,被告不知情,原告起诉前被告才知道原告购买涉案房屋,房屋买卖过程中侵犯了被告的优先购买权,被告就此已起诉财产损害赔偿并已立案;4、租金被告已交纳至2014年12月底;5、被告与第三人就涉案房屋已达成买卖意见,并在2013年5月交纳预付款30万元。综上,被告不应向原告交付租金。
被告为支持其主张,向本院提交如下证据:
1、《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份,证明降低了租金,同时双方口头约定203、204号房屋由被告使用,不用另付租金;
2、交款凭证9张,证明被告不欠出租方的任何费用,按补充协议标准租金已交至2014年12月14日,包括203号、204号房屋的租费。
3、银行交易凭证2页,证明被告给付朝阳花园售楼处经理娄家兴30万元的购房预付款。
第三人天津融达房屋租赁股份有限公司在法定期限内未提交书面答辩亦未提供证据。
庭审中,第三人对原告起诉状陈述的事实无异议。
经质证,被告对原告提交的证据1,即:(2013)二中执字第0542、0543号执行裁定书载明的内容无异议;对证据2的真实性无异议;认为证据3的租赁合同应以被告提供的原件为准;被告不清楚原告证据4的意思。第三人对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交证据1的租赁合同的真实性无异议,不认可补充协议,对被告陈述的203、204号房屋的口头约定不予认可,租赁合同不涉及203、204号房屋;对被告提交的证据2对租费已交纳至2014年12月14日无异议,但不包括203、204号房屋的费用,票据显示2014年的租费合计696769元,与补充协议的数额不一致;认为被告的证据3不能实现被告的证明目的。第三人对被告提交的证据1无异议,但租赁合同和补充协议只是针对105号房屋;对被告的证据2,第三人认可租费被告已交纳至2014年12月14日,但只是105号房屋的费用,不包括203、204号的费用;关于被告的证据3,娄家兴是原售楼处经理,现已不在职,需要与浩地公司核实是否收取过预付款。
经审核,原告提交的证据1、2、4被告及第三人均未提出异议,证据3(租赁合同)与被告提交的租赁合同原件内容一致,原告提交的4组证据来源合法,客观真实,并相互关联,本院采纳。被告提交的证据1能够证明被告与第三人签订房屋租赁合同并签订补充协议以及重新约定租金标准,本院采纳,但该证据不能实现就合同外房屋亦存在口头约定不需另附租费的证明目的;被告证据2中的6份交费凭证能够证实被告就105号房屋的租费已交纳至2014年12月14日,且原告及第三人对该交费截止日期均无异议,本院采纳,另外3张凭证载明系其他费用,与本案无直接关联,本案不予审查,另,该组证据亦不能实现被告陈述的交纳的租费包括203、204号房屋租金的证明目的;房屋买卖预付款与本案非同一法律关系,故此,对被告的证据3本案不予审查。
经审理查明,坐落于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业1号楼、2号楼原属天津浩地集团有限公司所有,2013年6月,天津浩地集团有限公司委托第三人天津融达房屋租赁股份有限公司与被告张永忠签订了《房屋租赁合同》,被告租用位于宁河县芦台镇××东××北侧××花园商业××楼105(跃层商铺一跃二)房屋,面积587.37平方米,租赁期限2013年6月15日至2018年6月14日。租赁合同第四条4-1第3款约定,租期前三年每年租金750365.18元,租期后二年年租金为787883.43元;第四条4-2第2款约定,按季支付租金,付款时间为每年6月15日前、9月15日前、12月15日前、3月15日前付齐当季度租金;第四条4-3约定,延期支付租金,按实际拖欠租金天数每日每平米5元支付违约金。合同同时约定其他权利义务。合同签订后,第三人将上述房屋交付被告管理使用。2013年11月,第三人作为甲方,被告作为乙方,双方就上述租赁合同签订《补充协议》,协议内容为:乙方租用甲方出租项目宁河县朝阳花园商业1号楼105号(跃层商铺一跃二)面积587.37平米底商,经协商,双方一致同意将《房屋租赁合同》中第四条4-1第3款变更为年租金643170元,将合同第四条4-2第2款变更为2013年11月至2014年2月28日付款金额为214390元,之后按季付款,即:每年的3月15日前、6月15日前、9月15日前、12月15日前付齐下季度房租;本协议作为原房屋租赁合同的有效补充,未尽事宜按照房屋租赁合同约定内容执行,与房屋租赁合同不一致之处,以本补充协议为准。
2014年11月21日,通过天津市第二中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台对天津浩地集团有限公司名下位于宁河县芦台镇商业道朝阳花园商业1号楼、2号楼共计118套商铺中的104套房地产进行拍卖,最终确定买受人为天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司。天津市第二中级人民法院以(2013)二中执字第0542、0543号《执行裁定书》裁定,上述房地产权自本裁定送达买受人天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司时起转移,买受人可持本裁定书到相关登记部门办理以上104套房产的相关产权过户登记手续。该104套房产中包括被告张永忠承租的位于宁河县芦台镇××花园商业××商业××楼××房产。2014年12月30日,(2013)二中执字第0542、0543号《执行裁定书》送达买受人天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司,涉案104套房产所有权自此转移至天津市宁河县兴宁建设投资集团有限公司。2015年10月,原告办理完毕上述房地产产权过户登记手续。
涉案房屋至今仍由被告占有使用,截至2014年12月14日的租金被告已交付第三人。按年租金643170元计算,每季度租金为160792.50元,自2015年1月1日至2016年3月15日的租金应为777163.75元,被告张永忠既未向原告交纳,亦未向第三人天津融达房屋租赁股份有限公司交纳。
另,天津市宁河县现已变更名称为天津市宁河区。
本院认为,租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律禁止性规定,应为有效合同。《补充协议》作为原租赁合同的组成部分,亦合法有效,对合同双方均具有约束力。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案房屋租赁合同租期内,原告通过竞拍取得出租房屋所有权,涉案房屋所有权自2014年12月30日((2013)二中执字第0542、0543号《执行裁定书》送达原告之日)起转移至原告名下。依据上述规定,原房屋租赁合同对原、被告继续有效,被告管理使用承租房屋,应按合同约定履行向原告支付房屋租金的义务,逾期应承担相应的违约责任。原告要求被告支付自2015年1月1日至2016年3月15日期间租金的诉讼请求,本院以《补充协议》约定的租费标准予以支持,原告诉请数额高于《补充协议》租费标准的部分,本院不予支持。关于违约责任,租赁合同中按每日每平方米5元支付违约金的约定标准过高,原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付逾期利息的主张,于法无悖,本院予以采纳。原告不要求第三人承担支付租金责任的诉讼请求,本院予以支持。被告提供的证据均不能证实本案租赁合同包括203、204号房屋,对被告辩称中本案租赁合同包括203、204号房屋的抗辩意见,本院不予采纳;关于被告提出的优先购买权受到侵害一节,被告就此已另案提起财产损赔偿诉讼,故此,本案不予审理;被告抗辩意见中的被告与第三人房屋买卖事宜及30万元房屋预付款问题,与本案非同一法律关系,本案不予审理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告张永忠于本判决生效后10日内给付原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司2015年1月1日至2016年3月15日期间的房屋租金777163.75元。
二、被告张永忠自2015年1月1日起以133993.75元为本金、自2015年3月15日起以294786.25元为本金、自2015年6月15日起以455578.75元为本金、自2015年9月15日起以616371.25元为本金、自2015年12月15日起以777163.75元为本金,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司计付至前款租金实际给付之日止的利息。
三、第三人天津融达房屋租赁股份有限公司对上述第一、二项债务不承担给付责任。
四、驳回原告其他诉讼请求。
被告张永忠如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6589元,原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司承担804元,被告张永忠承担5785元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 岳孟秋
二〇一六年八月二十二日
书记员 张健男
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。
没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。