山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0781民初796号
原告中国建设银行股份有限公司青州支行。住所地山东省青州市范公亭东路3258号，组织机构代码86936260-6。
负责人孙欣伟，该行行长。
委托代理人许帅，山东昌明重光律师事务所律师。
被告于晨，女，1968年8月13日出生，汉族，住山东省青州市禄禧新城东苑*******号。身份证号码3707211968********。
被告山东龙楷投资担保有限公司。住所地山东省潍坊市奎文区东风东街245号，组织机构代码77743023-7。
法定代表人苑青刚，该公司董事长。
被告山东禄禧置业有限公司。住所地山东省青州市海岱东路银座佳悦北邻，组织机构代码66441268-1。
法定代表人孟晓丽，该公司总经理。
委托代理人牟保国，山东英拓律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司青州支行与被告于晨、山东禄禧置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许帅，被告山东禄禧置业有限公司委托代理人牟保国到庭参加诉讼，被告于晨、山东龙楷投资担保有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月4日，原、被告双方签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定原告为于晨发放贷款319000元，用于购买青州市禄禧新城东苑6-1-101号房产一套。被告山东禄禧置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，同时被告于晨以该房产向原告提供抵押担保。合同签订后，原告于2011年1月4日向被告于晨发放贷款319000元，后被告多次未按约定还款，原告多次催要未果。请求法院依法判令被告于晨偿还原告借款本金252439.73元及利息、违约金、罚息876.17元（利息计算至起诉之日，之后利息按照合同约定计算至实际还清之日），请求法院确认原告对抵押物禄禧新城东苑6-1-101号房产变现价款享有优先受偿权，被告山东禄禧置业有限公司、山东龙楷投资担保有限公司为上述债务提供连带清偿责任。
被告山东禄禧置业有限公司辩称：担保属实。但本案原告的房屋贷款既有债务人提供物保又有人保的情况下，担保合同中并没有明确约定原告实现债权担保的顺序，根据物权法的规定，原告应先就物的担保实现债权。
被告于晨、山东龙楷投资担保有限公司均未答辩。
经审理查明：2011年1月4日，原告中国建设银行股份有限公司青州支行与被告于晨、山东龙楷投资担保有限公司签订个人商业住房借款合同一份。合同约定，被告于晨因购房需要，向原告借款319000元，借款期限204个月，自2011年1月14日至2028年1月14日；利息采用浮动利率，按基准利率下调15%，等额本息还款；款项划入开发商山东禄禧置业有限公司开立的账户内；如不按期偿还欠款，在合同执行利率基础上上浮50%计算罚息利率；借款人如不按期足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期；借款人以其所购买的位于禄禧新城东苑6号楼1单元1层东户的房产对以上借款提供抵押担保；同时，山东龙楷投资担保有限公司为以上借款提供连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），保证期间为债务履行期限届满之后两年；并约定无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供等，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提任何异议。合同签订后，双方到青州市房地产管理局办理了预告抵押登记，原告取得青房预云门山字第20110040号预购商品房抵押权登记证书。
2008年7月23日，原告与被告青州山东禄禧置业有限公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定，本合同项下债务人为因购置座落于禄禧新城项目所属之住房或商用房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，被保证的债权为自2008年7月23日至2011年7月23日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为5000万元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），保证期间为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；同时约定，当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
上述合同签订后，2011年1月14日原告将发放的贷款319000元汇入双方合同中指定的山东禄禧置业有限公司开立的银行账户中。此后，被告于晨按约定偿还部分本息后不再偿还欠款。截至2016年3月18日，被告于晨尚欠原告借款本金252439.73元、利息876.17元。
同时查明：上述抵押房产尚未办理房屋所有权证书。
本院所确认的上述事实，有原告提供的借款合同、保证合同、借款借据（凭证）、预告抵押权登记证书、欠款明细及当事人陈述在案为凭。上述证据已经本院审查，可以采信。
本院认为,原告与被告于晨、山东龙楷投资担保有限公司签订的个人商品房借款合同，与被告山东禄禧置业有限公司签订的保证合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为贷款人，按合同约定履行发放贷款的合同义务后，被告于晨作为借款人，应当按照约定的期限和数额及时足额履行还款义务。合同履行中，借款人于晨未按期足额还本付息，已构成违约，按照双方的约定，原告有权宣布借款提前到期。被告山东龙楷投资担保有限公司作为保证人，应当对上述债务承担连带清偿责任。
被告山东禄禧置业有限公司抗辩称，借款人自己提供了物的担保，应当先实现担保物权后，不足部分再由其再承担保证责任。对此，双方在合同中明确约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有抵押、质押等其他担保方式，原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。依据双方在合同中的该项约定，对被告山东禄禧置业有限公司的该抗辩主张，本院不予采纳。
原告与被告山东禄禧置业有限公司在合同中就保证期间约定，为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；并约定，合同项下债务人为因购置座落于禄禧新城项目所属之。由此，被告山东禄禧置业有限公司对本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，现抵押房产仍未办理正式抵押登记手续，且借款人于晨所购房屋正是座落于禄禧新城，按双方之间的约定，被告山东禄禧置业有限公司应当对涉案债务承担连带清偿责任。
关于原告要求对抵押财产变现价款优先受偿的诉讼请求。原告已取得青房预云门山字第20110040号预购商品房抵押权登记证书，原告取得对抵押财产变现价款优先受偿的权利。因此，本院对原告要求对抵押财产变现价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
被告于晨、山东龙楷投资有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，视为其对所享诉讼权利的放弃。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于晨于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金252439.73元、利息876.17元（利息计算至2016年3月18日，以后利息的计算：以本金252439.73元为计算基数，按照合同约定的利率标准，自2016年3月19日计算至本判决确定的还款之日）；
二、原告中国建设银行股份有限公司青州支行对青房预云门山字第20110040号预购商品房抵押权预告证书项下的位于青州市禄禧新城东苑6号楼1单元1层东户的房产折价或拍卖、变卖的变现所得款项享有优先受偿权；
三、被告山东龙楷投资担保有限公司、山东禄禧置业有限公司对本判决前款所述款项承担连带清偿责任；
四、被告山东龙楷投资担保有限公司、山东禄禧置业有限公司承担保证责任后，有权向被告于晨追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。
案件受理费5086元，由被告于晨、山东龙楷投资担保有限公司、山东禄禧置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、（企业法人）营业执照复印件、组织机构代码证复印件各两份，分别预交二审案件受理费5086元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张 钰
人民陪审员 冀洪昌
人民陪审员 张广利
二〇一六年八月九日
书 记 员 李燕国