天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0103民初1984号
原告:天津市红磡物业经营管理有限公司,住所天津开发区晓园路3-A-216。
法定代表人:李德福,董事长。
委托诉讼代理人:孙冠玥,该公司职员。
委托诉讼代理人:孙超,该公司职员。
被告刘凯文,男,1957年2月10日出生,汉族,住天津市河西区。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告刘凯文物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人孙超到庭参加了诉讼,被告刘凯文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉称,被告系坐落于河西区紫金山路香水园业主,其户内建筑面积110.05平方米,原告于2003年6月1日与天津开发区永泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》,为该小区提供物业管理服务,该合同约定,物业管理服务费收费标准为:按建筑面积每月每平方米0.8元交纳,后原告接受香水园业主会的委托,继续为香水园提供物业管理服务,并与业主会签订《天津市物业管理服务合同》,该合同约定,物业管理服务费收费标准为每月每平米0.8元收取,被告每月应交物业88.04元,原告依约提供了相关物业服务,被告办理入住手续后接受了原告提供的物业管理服务。但被告自2007年7月1日至2012年11月30日一直拖欠物业费长达65个月,共计5722.6元。后经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业费的行为已构成违约,并给原告造成了较大的经济损失,被告应当向原告支付拖欠的物业管理费,为了保护原告的合法权益,依据我国相关民事法律规定,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。请求:1、判令被告支付自2007年7月1日至2012年11月30日物业服务费5722.6元;2、本案诉讼费用由被告承担。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司提供如下证据:1、《天津市物业管理服务合同》、物业管理服务合同备案证明一份,证明原告在该小区服务是合法有效的,物业管理服务合同已经备案,并约定了权利义务;2、《天津市住宅物业服务合同》、物业管理服务合同备案证明一份,证明原告在该小区服务是合法有效的,物业管理服务合同已经备案,并约定了权利义务;3、天津市房地产登记簿查询证明一份,证明该房屋为被告所有;4、受案通知两份,证明原告催要过物业费;5、业主会备案证明一份,证明天津市河西区香水园小区业主会已经成立,并备案;6、天津市河西区香水园小区业主会证明两份,证明在原告物业服务期间定期催要物业费,2012年12月1日退出该小区;7、天津市河西区人民政府梅江街道办事处证明一份,证明原告在2009年1月1日至2009年3月15日为香水园小区提供事实服务。
被告刘凯文未出庭应诉,亦未向本院提供证据。
本院的认证意见:原告提供的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性,本院依法予以确认。
经审理查明,2006年1月1日,原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订《天津市物业管理服务合同》,约定物业服务期限为三年,自2006年1月1日起至2008年12月31日终止。合同约定收费标准为:住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.80元。合同到期后,2009年3月16日,原告与天津市河西区香水园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》,约定物业服务期限为三年,自2009年3月16日起至2012年3月15日终止。合同约定收费标准为:住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.80元。被告系天津市河西区郁江道与紫金山路交口东南侧香水园产权人,房屋建筑面积110.05平方米。被告自2007年7月1日至2012年11月30日未交纳物业服务费5722.6元。2014年11月4日、2015年8月26日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
另,2012年5月18日天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会议出具证明:2009年1月1日至2009年3月15日香水园新一届业委会改选期间,天津市红磡物业经营管理有限公司持续为香水园小区提供事实物业管理服务。2012年12月1日天津市河西区香水园小区业主大会出具证明:香水园小区自2003年9月30日入住至2012年11月30日止,由天津市红磡物业经营管理有限公司进行物业管理服务工作。2012年12月1日起,天津市红磡物业经营管理有限公司依照相关法律规定退出香水园小区。自2005年12月起至2012年11月天津市红磡物业经营管理有限公司每年均持续对小区欠交物业费业主进行催缴,催缴方式包括但不限于:上门催缴、寄送催缴函等方式。
本院认为,公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中,原告与天津市河西区香水园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为香水园小区的业主,上述合同对其发生法律效力。原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,被告应按照合同约定履行相应的交费义务。2009年1月1日至2009年3月15日期间、2012年3月16日至2012年11月30日期间原告虽未与香水园小区业主会签订物业服务合同,但实际为香水园小区提供物业服务,与被告形成了事实上的物业服务合同关系,被告亦应履行此期间的交费义务。关于原告的服务质量问题,结合小区实际情况,对原告主张的物业服务费酌情减免5%。被告刘凯文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,应视为其放弃了在本次诉讼中对原告的诉讼请求、陈述的事实、提供的证据进行抗辩的权利。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
本判决生效之日起十日内,被告刘凯文给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2007年7月1日至2012年11月30日物业服务费5436.47元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由原告天津市红磡物业经营管理有限公司承担2元,被告刘凯文承担48元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状(上诉费向天津市第二中级人民法院交纳),并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张宁宁
审 判 员 李振东
人民陪审员 魏洪新
二〇一六年十月十三日
书 记 员 高畅一
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(五)按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。