福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0627民初2867号
原告（执行案外人）：庄进昌，男，1957年5月8日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司南靖支行，住所地福建省南靖县山城镇兰陵路2号，统一社会信用代码：XX。
主要负责人：黄志钦，行长。
委托诉讼代理人：陈木龙，男，1970年3月14日出生，汉族，该公司员工，住福建省南靖县。
第三人：叶双福（被执行人），男，1969年9月20日出生，汉族，农民，住福建省南靖县，公民身份号码：XX。
第三人：林瑞香（被执行人），女，1968年12月15日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。
委托诉讼代理人：叶双福（系林瑞香的丈夫），男，1969年9月20日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。
原告庄进昌与被告中国建设银行股份有限公司南靖支行、第三人叶双福、第三人林瑞香案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告庄进昌、被告中国建设银行股份有限公司南靖支行的委托诉讼代理人陈木龙、第三人叶双福（暨第三人林瑞香的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庄进昌向本院提出诉讼请求：1.要求撤销南靖县人民法院（2016）闽0627执异26号执行裁定书。2.确认原告与第三人签订的买卖合同有效，原告享有对南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X号房产（店面）的所有权，解除对原告位于南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X号房产（店面）查封。事实和理由：2016年1月12日，叶双福、林瑞香与庄进昌正式签订房屋买卖协议，将其位于南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X房产（店面）以总价款517020元出卖给庄进昌，庄进昌于同日支付全部价款，并将讼争房屋交付给庄进昌使用。因中国建设银行股份有限公司南靖支行将讼争的D11房产与其他房产进行捆绑抵押，未能办理过户登记，叶双福、林瑞香向中国建设银行股份有限公司南靖支行抵押贷款及利息偿还后，随时要求叶双福、林瑞香办理该房屋权属变更登记。对此，庄进昌还与叶双福、林瑞香就该房屋买卖行为到漳州市公证处办理了公证。2016年1月14日，漳州市公证处作出（2016）漳证民内第X号公证书，证明该《房屋买卖合同》的内容系双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，庄进昌已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。中国建设银行股份有限公司南靖支行系执行案件的申请人，在执行程序中中国建设银行股份有限公司南靖支行作为申请人向南靖县法院申请对庄进昌具有所有权的房产(位于南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X号房产)申请执行查封，庄进昌对法院的执行行为提出了案外人异议，法院于2016年10月9日作出（2016）闽0627执字异26号执行裁定书，裁定驳回庄进昌的异议申请，庄进昌于2016年10月18日收到裁定书。
中国建设银行股份有限公司南靖支行辩称，不同意庄进昌的诉讼请求。叶双福、林瑞香与答辩人的债权债务关系很清晰，抵押登记时合法有效的。庄进昌要求过户应当先将答辩人的债务还清了再过户。
叶双福、林瑞香辩称，叶双福、林瑞香和庄进昌的买卖已成事实，中国建设银行股份有限公司南靖支行还有部分资金没有偿还也是事实，如果双方有比较满意的方案就好了。
本院经审理认定事实如下：叶双福、林瑞香因购买南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X、X、X、X店面资金不足，于2011年6月24日与中国建设银行股份有限公司南靖支行签订一份《个人住房借款合同》，约定借款金额为154万元，借款期限为120个月，采用等额本息还息还款方法，每月还款金额为19374.97元，由叶双福、林瑞香以所购买的南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X、X、X、X店面及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保。双方于2011年6月28日在南靖县房地产交易与房屋权属登记发证中心依法办理了抵押登记。登记证明书编号分别为：漳房按抵：2011XX、2011XX、2011XX、2011XX。至2016年4月叶双福、林瑞香累计拖欠6期款项，中国建设银行股份有限公司南靖支行请求本院裁定准予对叶双福、林瑞香名下的上述抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，对变价后所得价款享有优先受偿权。2016年5月30日本院作出（2016）闽0627民特7号《民事裁定书》，裁定准予对叶双福、林瑞香抵押的位于南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X、X、X、X房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，变价后所得款项用于优先清偿叶双福、林瑞香尚欠中国建设银行股份有限公司南靖支行借款本金1052101.31元及利息。2016年7月4日中国建设银行股份有限公司南靖支行向本院申请执行,本院以(2016)闽0627执825号案立案执行。2016年7月8日本院作出（2016）闽0627执825执行裁定书，裁定查封叶双福、林瑞香名下的上述抵押房产。庄进昌对此提出书面异议。另查明，2016年1月12日庄进昌与叶双福、林瑞香签订一份《房屋买卖合同》，约定由叶双福、林瑞香将其名下的南靖县XX镇XX路东侧XX号楼XX号房产以517020元转让给庄进昌，庄进昌已在当天支付现金517020元，叶双福、林瑞香也将上述房屋交付给庄进昌管理使用。上述行为庄进昌与叶双福、林瑞香双方到漳州市公证处办理了(2016)漳证民内字第X号公证书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于庄进昌与叶双福、林瑞香签订的《房屋买卖合同》的效力。庄进昌与叶双福、林瑞香签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的；庄进昌与叶双福、林瑞香签订的《房屋买卖合同》系经过公证，其真实性、合法性本院亦予以确认。庄进昌要求确认有效，本院予以支持。2、关于庄进昌以本案讼争房产已转让给叶双福、林瑞香为由，证明自己对讼争房屋有所有权，并由此主张执行异议成立并解除查封。首先，由于叶双福、林瑞香在购买南靖县XX镇XX路东侧XX号楼X、X、X、X店面时资金不足，向中国建设银行股份有限公司南靖支行借款1540000元，叶双福、林瑞香以其所购买的上述房产及其占用范围内的土地使用权提供抵押担保。双方于2011年6月28日依法办理了抵押登记，中国建设银行股份有限公司南靖支行依法享有合法的抵押优先权。2016年7月8日本院作出（2016）闽0627执825执行裁定书，裁定查封叶双福、林瑞香名下的上述抵押房产是正确的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中庄进昌购买上述XX号楼X号房产时，明知该房产已抵押于中国建设银行股份有限公司南靖支行，应当预见该抵押权可能导致的风险，截至2016年4月27日，叶双福、林瑞香尚欠中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款本金人民币1052101.31元、利息及罚息22231.2元未还。造成庄进昌购买上述房产不能办理过户登记，庄进昌本人对此具有过错。中国建设银行股份有限公司南靖支行对查封的执行标的依法享有对抗庄进昌的担保物权优先受偿权，庄进昌请求解除查封的异议理由不成立。其次，根据物权法规定，不动产以登记而非交付为公示方式，登记人即为权利人。本案讼争房屋合同备案登记为叶双福、林瑞香，至今没有办理过户登记手续，法律上没有发生房屋所有权转移的效力。最后，庄进昌与叶双福、林瑞香签订的《房屋买卖合同》仅是一种合同债权，因没有办理物权变更登记，未发生物权转移的效力；因没有办理相应的过户登记，庄进昌仍仅享有债权，而债权并不能对抗房屋所有权，且诉争房屋已被法院查封。综上，庄进昌请求撤销（2016）闽0627执异26号执行裁定书，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认庄进昌与叶双福、林瑞香于2016年1月12日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回庄进昌的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由庄进昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴雪云
代理审判员 詹慧斌
人民陪审员 简钰山
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李靖谊