天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终618号
上诉人(原审被告)那欣,男,1973年8月18日出生,满族,住天津市河西区。
被上诉人(原审被告)天津美通发展有限公司,住所地天津经济技术开发区黄海路10号。
法定代表人史美煊,董事长。
委托代理人胡德莉,天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人李庆培,天津五君律师事务所律师。
上诉人那欣因租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院2015年11月23日作出的(2015)滨功民初字第2359号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后,依法组成合议庭于2016年2月26日、29日公开开庭审理了本案。上诉人那欣、被上诉人天津美通发展有限公司的委托代理人胡德莉、李庆培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明,被上诉人与上诉人签订房屋租赁协议,约定被上诉人将坐落于天津经济技术开发区黄海路10号美华大厦2号底商一层出租给上诉人,建筑面积约200平米,租期三年,自2011年11月19日至2014年11月18日,房屋年租金为人民币200000元。双方就合同履行及违约责任进行了约定。2013年1月31日,双方签订了《房屋租赁补充协议书》,协议中乙方(上诉人)承诺“由于清水木2011年被罪犯放火,法庭现在审理中,判决后赔偿的损失将优先用于甲方(被上诉人)交付房租,但最终截止至2013年12月20日,无论案件是否审理完毕或者赔偿是否实现,乙方均应将所欠租金补足,并将按照协议约定按时交纳后续租金”。2014年11月18日房屋租赁合同到期双方未续签房屋租赁协议。上诉人继续使用该房屋。2015年5月4日,被上诉人向上诉人出具限期腾房及支付租金的律师函,要求上诉人于2015年5月7日前自行腾清房屋办理交接手续并支付拖欠的房屋租金、使用费、违约金。
另查明,上诉人与案外人天津美华酒店有限公司(以下简称美华公司)签订房屋租赁协议,约定案外人美华公司将坐落于天津经济技术开发区黄海路10号美华大厦B座1门1201、连桥外间至吧台部分及12楼连桥部分出租给上诉人,租期三年,自2011年11月19日至2014年11月18日,并协议约定房屋第一年年租金为人民币250000元,自第二年起,每年年租金在上一年基础上递增50000元。双方就合同履行及违约责任进行了约定。2013年1月31日,双方签订《房屋租赁解除协议书》,其中约定上述房屋租赁协议于2012年11月18日解除;乙方(上诉人)于2013年1月10日将房屋交还甲方(案外人美华公司)。乙方租赁期间年租金为250000元,自2011年11月19日至本协议解除之日,乙方已付租金104165元,尚欠租金145835元、能源费7873.25元,合计153708.25元;其中租金部分,乙方应2013年3月10日前一次性缴纳50000元及能源费3937元,剩余的租金和能源费,以签订本协议时租赁房屋内的家具设备冲抵。
还查明,2011年11月14日,另案被告人郭福生酒后进入位于美华大厦底商的清水木居酒屋,对酒店内设施及物品进行放火和破坏。
被上诉人向原审法院提起诉讼,请求依法判令:1、上诉人支付房租租金399909.72元(房租计算至2015年5月6日);2、上诉人支付逾期支付租金的违约金76544.36元(违约金计算至2015年5月6日);3、上诉人立即腾房;4、诉讼费由上诉人承担。原审庭审中,被上诉人变更诉讼请求为:1、上诉人向其支付租金及合同到期后的使用费共计人民币396227.32元;2、上诉人支付逾期支付租金的违约金27735.9元(按照合同约定每天按照年租金1%加收滞纳金,期限从2015年4月29日计算到2015年5月6日);3、判令上诉人立即腾房;4、诉讼费由上诉人承担。
上诉人对被上诉人原审提出的诉讼请求辩称不予同意,请求驳回被上诉人的原审诉讼请求。
原审法院认为,被上诉人为天津经济技术开发区黄海路10号美华大厦2号底商一层所有权人,其与上诉人签订的房屋租赁合同,意思表示真实,内容合法,该合同为有效合同,对双方有约束力,上诉人应依合同的约定履行相应义务。双方于2013年1月31日签订的《房屋租赁补充协议书》系双方真实意思表示,上诉人提出《房屋租赁补充协议书》违反了公平原则,具有合同法规定的可撤销情形的主张为合同撤销权的行使。撤销权作为一种形成权,依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款的规定,撤销权应在当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使,本案中,双方于2013年1月31日签订了《房屋租赁补充协议书》,上诉人在法律规定期间内未行使撤销权,故该房屋租赁补充协议为有效合同,上诉人主张合同违反了公平原则,具有合同法规定的可撤销情形,原审法院不予支持。
对于被上诉人主张的房屋租赁费,被上诉人将房屋交付上诉人使用后,上诉人应依约履行给付房屋租赁费的义务。上诉人主张解除合同后店内的装修应根据相关规定本着公平公正的原则折合一定补偿款,租赁合同中添附物的约定不符合法律规定。原审法院认为,被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同,意思表示真实,内容合法,协议约定了双方的权利义务,对双方有约束力。双方对租赁期满装饰装修物的约定为“租赁期满,乙方(上诉人)应当按时将房屋归还甲方(被上诉人);乙方应按甲方要求恢复该房屋租用前状态,并且保证该房产能够正常使用;乙方搬出时凡装饰及不可拆除的固定设备移动,乙方不得有异议”,解读该条款,并无在合同解除时出租人对承租人的装修装饰物给予补偿的约定,故上诉人所主张以装饰物折抵一定房租,无法律和事实依据,原审法院不予支持。
对于上诉人主张被上诉人在其承租的店铺附近出租其他房屋,经营与其店铺相似的餐饮,对其造成不正当竞争,应给予一定租赁费减免。原审法院认为,就租赁合同而言,双方没有对上诉人所承租房屋附近门店经营范围的限制进行约定,上诉人提供的证据无法证明周围相似店铺对其造成了不正当竞争,因此对上诉人主张的因不正当竞争造成的房屋租赁费减免的主张,原审法院不予支持。
对于被上诉人主张的因其承租的房屋有失火情形,应给予一定的租赁费减免。原审法院认为,双方于2013年1月31日签订的《房屋租赁补充协议书》系双方真实意思表示,该合同合法有效,协议中已对上诉人交纳房屋租赁费的事项进行了约定,故原审法院对上诉人主张的三个半月的房屋租赁费减免不予支持。
关于本案上诉人主张已向被上诉人支付房屋租赁费423026元,并提供支付收据和刷卡单。被上诉人主张上诉人提供的票据收款人分别为“美通公司”与“美华公司”。上诉人与案外人美华公司签订的是另一房屋租赁协议,与本案无关。经双方核对,收款人为被上诉人的票据及刷卡单金额共计人民币248731.82元,收款人为“美华公司”的票据金额共计人民币176112.86元(包含POS机押金500元)。上诉人主张“美通公司”与“美华公司”是同一公司,并提供封条、POS机刷卡单等证据,原审法院认为其提交的证据无法证明其主张,且上诉人无法提供其与“美华公司”房屋租赁协议期间的房屋租赁费缴费凭证,故原审法院对上诉人主张的向被上诉人支付房屋租赁费423026元不予支持。本案被上诉人对上诉人提供的票据自认其中收款人为“美华公司”的共计金额人民币48010.9元的票据为本案被上诉人租赁房屋的租赁费,故原审法院认为,上诉人向被上诉人缴纳的房屋租赁费为人民币296242.72元(248731.82+48010.9-500=296242.72)。上诉人欠缴的合同约定期限内的房屋租赁费为303757.28元(200000ⅹ3-296242.72=303757.28)。
关于被上诉人主张的合同期满后自2014年11月19日至2015年5月6日的房屋使用费,原审法院认为,被上诉人主张分别于2014年11月5日、2014年12月9日函告上诉人租赁合同到期不再续签,要求上诉人腾房,被上诉人提交的证据材料不能证明已通知上诉人到期不续签房屋租赁合同。本案中,租赁期间届满,上诉人继续使用房屋并在2015年1月至2015年4月期间继续向被上诉人交纳房屋租赁费,被上诉人没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方可随时解除房屋租赁合同。2015年5月4日,被上诉人向上诉人发送《关于敦促您限期腾房及支付租金的律师函》,要求上诉人于2015年5月7日前将房屋腾空,应视为被上诉人要求与上诉人解除房屋租赁合同。在2014年11月19日至2015年5月6日期间,上诉人使用了租赁房屋,其应按照原房屋租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付租赁费。故2014年11月19日至2015年5月6日的房屋租赁费为人民币92054.79元(200000÷365ⅹ168=92054.79)。
原审庭审中被上诉人主张双方合同约定交纳房屋租赁保证金人民币30000元,上诉人实际交纳20000元,收据票据号为“0404809”,因上诉人违约,依据合同约定保证金不予退还。上诉人主张实际向被上诉人支付保证金人民币30000元,票据号为“0404809”和“0110889”,经审理查明,票号为“0110889”的票据收款人为案外人美华公司,故原审法院对上诉人主张的交付保证金人民币30000元的主张不予支持。因双方签订的房屋租赁协议中约定“如有违约,该保证金不予退还”,上诉人未按照合同约定支付房屋租赁费,被上诉人关于保证金不予退还的主张,原审法院予以支持。故上诉人应支付被上诉人房屋租赁费共计人民币395812.07元(303757.28+92054.79=395812.07)。
关于被上诉人主张的逾期支付租金的违约金(滞纳金)27735.9元的诉讼请求(按照合同约定每天按照年租金1%加收滞纳金,期限是从2015年4月29日计算到2015年5月6日),原审法院认为,双方在合同中有关上诉人应支付逾期付款违约金的约定,即“乙方(上诉人)应按照合同规定及时缴纳租金,如有拖欠,每天按年租金的1%加收滞纳金支付甲方(被上诉人)”,且上诉人主张以合同约定为准,故本案上诉人应支付被上诉人滞纳金人民币14000元(200000ⅹ1%ⅹ7=14000)。
关于被上诉人要求上诉人腾房的诉讼请求,被上诉人于2015年5月4日向上诉人发送限期腾房以及支付租金的律师函件,告知上诉人于2015年5月7日前将房屋腾空,原审法院认为上诉人自签订合同起未依照合同约定履行给付房屋租赁费义务,且原审庭审中上诉人表示愿意解除房屋租赁合同,故被上诉人要求上诉人腾房的诉讼请求,原审法院予以支持。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第(一)项、第二百一十二条、第二百三十一条、第二百三十六条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定,判令:“一、本判决生效之日起十五日内,被告那欣支付原告美通公司2011年11月19日至2015年5月6日的房屋租赁费395812.07元;二、本判决生效之日起十五日内,被告那欣支付原告美通公司自2015年4月29日至2014年5月6日逾期给付房屋租赁费违约金14000元;三、本判决生效之日起十日内,被告那欣将坐落于天津经济技术开发区黄海路10号美华大厦2号底商一层腾出;四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4224元,由原告负担592元,被告负担3632元,被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”
原审法院判决后,上诉人不服该判决,向本院提起上诉,请求:撤销原审法院判决,依法改判其不承担交纳房租的义务;二审案件受理费由被上诉人承担。理由:原审法院认定事实不清,被上诉人与案外人美华公司虽是两个公司,但是同一持股人、同一办公地点、同一财务人员,其支付给案外人美华公司的房租也就是交给被上诉人的,其不欠付租金;被上诉人恶意破坏其店内物品,应当予以赔偿,且其很多店内的装修可以折抵租金;其在火灾后曾停业一段时间有停业损失,且在其经营店铺周围存在多家同类型商铺,构成同业竞争致其经营业绩不好,以上情形均应对其承租租金予以减免;不同意支付逾期给付房租违约金,其不欠房租。
被上诉人辩称,其公司与案外人美华公司是两个不同主体,上诉人支付案外人美华公司的租金是其与案外人美华公司之间的纠纷,与本案无关,不同意上诉人的上诉请求,请求驳回上诉,维持原判。
二审审理期间,上诉人提交证据:1、2015年5月11日两段录像、5月12日两段录像、5月13日一段录像,2015年5月3日至5月16日、6月1日照片共15张,证明被上诉人将上诉人经营店铺的牌子砸毁,致使其不能经营,无法给付租金;2、国家行政管理总局商标局《商标注册申请受理通知书》,证明其经营的店铺字号“清水木”申请注册商标,申请时间为2015年7月27日。
对上诉人二审提交的证据,被上诉人质证认为其提交证据1中的录像、照片真实性、合法性、关联性不予认可,照片以及录像的内容与证明目的不符,本案判决的租金期限从2011年11月19日至2015年5月6日,故上诉人提交的证据本案没有关联性;证据2与本案无关联性。
被上诉人在二审审理期间未提交证据。
本院经审查认为,上诉人二审提交的证据与本案无关联
性,本院不予采纳。
二审经审理查明,在上诉人支付被上诉人费用票据中,收款人为“美华公司”的票据金额共计人民币176112.86元(不包含POS机押金500元)。本院二审经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致,本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》和《房屋租赁补充协议》均是双方当事人真实意思表示,内容合法,双方应依合同履行各自义务。被上诉人依合同约定提供租赁房屋,上诉人应按合同约定时间和方式及时支付相应租金。现因上诉人未依合同约定履行支付租金义务,被上诉人起诉要求上诉人支付租金,应予支持。但一审对上诉人未支付租金的计算数额有误,本院二审予以调整。上诉人欠付被上诉人租金的数额应为395312.07元(200000ⅹ3-248731.82-48010.9+92054.79=395312.07)。
关于被上诉人原审诉讼请求的逾期支付租金的违约金,因上诉人未按期支付被上诉人房租租金,依约其应当给付逾期支付租金违约金。但上诉人、被上诉人之间房屋租赁合同中约定每天按年租金1%加收违约金(滞纳金),违约比例约定过高,上诉人申请进行调整,本院予以准许,本院将逾期支付租金的违约金(滞纳金)调整为中国人民银行同期贷款利率的4倍。同时一审计算逾期天数有误,二审一并予以更正,最终确认上诉人应支付被上诉人2015年4月29日至2015年5月6日期间逾期支付房屋租赁费的违约金为951元。
关于上诉人提出的经营期间出现火灾,租金应相应减免的上诉人理由,经查,火灾出现后,上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁补充协议》,在补充协议中被上诉人同意对此期间的租金延期交付,但并未有对租金数额进行减免的意思表示。此期间上诉人虽有停业,但租赁房屋仍一直由其占有使用,其要求减免租金的理由不足,不予支持。
关于上诉人提出的周边存在同业竞争以此作为减免租金的抗辩理由,该理由在双方合同中未有约定,其亦不能提供证据证明存在同业竞争的情形及所产生的经营损失,故对其该项上诉理由不予支持。
关于上诉人主张以租赁期间房屋产生的添附,折抵租金的上诉理由,因双方合同中并未约定合同解除时出租人对承租人的装修、添附进行补偿,以及以装修物折抵房租,故上诉人的该项上诉请求依据不足,本院亦不予支持。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,但判决结果计算有误,本院对原审法院判决依法改判。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:
一、维持天津市滨海新区人民法院(2015)滨功民初第2359号民事判决第三项;
二、撤销天津市滨海新区人民法院(2015)滨功民初第2359号民事判决第一、二、四项;
三、上诉人那欣于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津美通发展有限公司2011年11月19日至2015年5月6日期间的房屋租赁费395312.07元;
四、上诉人那欣于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津美通发展有限公司2015年4月29日至2015年5月6日期间逾期给付房屋租金违约金951元;
五、驳回被上诉人天津美通发展有限公司原审其他诉讼请求,驳回上诉人那欣其他上诉请求。
如上诉人那欣未按本判决指定的期间履行上述给付义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4224元,上诉人那欣负担3514元、被上诉人天津美通发展有限公司负担710元;二审案件受理费7447元,上诉人那欣负担6196元、被上诉人天津美通发展有限公司负担1251元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 邓晓萱
代理审判员 滕光鑫
二○二○一六年二月二十九日
书 记 员 底 健
速 录 员 苏 杭