天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初6720号
原告:史图,男,1988年6月2日出生,汉族,住天津市西青区。
委托诉讼代理人:戴庆博,天津德熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王丽君,天津德熙律师事务所实习律师。
原告:段旭文,女,1989年11月17日出生,汉族,。
委托诉讼代理人:戴庆博,天津德熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王丽君,天津德熙律师事务所实习律师。
被告:翟忠华,男,1960年2月29日出生,汉族,住天津市河东区。
委托诉讼代理人:翟卓伟(被告之子),1986年3月3日出生,汉族。
委托诉讼代理人:王伟,天津嘉滢律师事务所律师。
原告史图、段旭文与被告翟忠华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告史图及其委托诉讼代理人戴庆博,原告段旭文的委托诉讼代理人戴庆博,被告翟忠华及其委托诉讼代理人翟卓伟、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史图、段旭文向本院提出诉讼请求:1、判令被告履行办理房屋所有权转移登记手续的合同义务;2、被告向原告返还2万元定金;3、被告向原告赔偿逾期交房产生的租金损失(按2000元/月的标准,自2016年8月28日起算至实际交房之日止);4、被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金(按1120元/日,自2016年9月6日起算至实际办理房屋所有权转移登记手续之日止);5、被告承担本案的诉讼费。事实和理由:原告与被告于2016年6月14日签署了《房产交易合同》,签订合同当日原告向被告支付了2万元定金。2016年7月27日原告与被告签订了《天津市房产买卖协议》。协议约定被告应在2016年8月27日前将房产交付给被告,并在协议订立后30日内到房地产权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后原告依约缴纳了224000元的首付款,原告申请的公积金贷款、按揭贷款也都已发放。因近期需办理房屋所有权转移登记手续的人员较多,故原、被告双方办理房屋所有权转移登记手续的时间被安排在2016年9月5日,但受近期房价大幅上涨的影响,被告拒绝于2016年9月5日前往房地产权属登记机关办理房屋所有权转移登记手续,同时也拒绝交付房屋,故提起诉讼。
翟忠华辩称,不同意原告的诉讼请求,请求法院予以全部驳回,理由如下:第一,原告在事实与理由中诸多表述与事实不符,原告并没有按照《天津市房产买卖协议》约定的付款时间进行付款,按照约定原告应当至迟于2016年8月2日将首付款打到监管账户,但原告在2016年8月17日才将首付款交至监管账户;第二,按照约定双方应在2016年8月25日前办理过户手续,而双方未能在30天内办理产权登记转移手续的原因在于原告根本没有按照买卖协议约定的付款时间进行付款,付首付款足足晚了半个月,剩余房款于2016年8月31日才打到监管账户,也就是说在协议约定的产权交易转让时间内原告没有完成付款义务,原告构成根本违约;第三,原告在约定时间内未完成付款义务,根本不具备交付房屋的对等条件,也不符合买卖房屋交房的常理和惯例;第四,被告一家三口仅有这一套房屋,出卖房屋的目的也是能在卖此房屋的同时第一时间购买其他房产,以便儿子结婚使用,但正因为原告没有按照约定的时间支付首付款,造成被告无法在第一时间购买已商定的房屋,给被告造成了巨大的损失,针对此损失被告保留向原告主张赔偿的权利,所以在原告没有按期履行付款义务后,被告多次通过中介进行催促,并要求尽快履行,如不履行双方就没有必要履行合同了,但原告始终不予理会,仍按照自己筹钱的进度进行,所以原告根本无权要求继续履行合同。
本院经审理认定事实如下:2016年6月14日,被告作为卖方、原告史图作为买方签订《房产交易合同》一份,约定原告史图通过银行贷款方式以112万元价款购买被告所有位于天津市××里××号私产房屋一套(以下简称“涉诉房屋”),建筑面积70.83平方米。该合同第二条房屋价款、相关税费及付款方式约定“买方须在2016年8月20日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外地剩余房款并作为首付款,买卖双方须在2016年8月20日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门,并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理,买方须在2016年8月20日前办理贷款申请手续……在银行审批贷款手续完毕柒日内,买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续……如买方办理银行贷款,则银行贷款承诺之金额由银行约定时间存入房管局指定资金监管机构支付予卖方”;该合同第三条权利义务约定:“买卖双方确认,卖方承诺于卖方取得全部房款之日起叁日内腾空房产交付买方使用……买方以贷款方式支付房款的,则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料;如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的,买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的,每逾期一日,应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金;逾期三十日卖方有权视为买方拒绝履行合同,即日起卖方有权将该房产另行转让”。该合同签订当日原告向被告支付定金2万元。
2016年7月27日,被告作为出卖人(甲方)、二原告作为买受人(乙方)签订《天津市房产买卖协议》,约定:“二原告购买被告所有的坐落天津市××里××号房屋,房价款为112万元,首付款224000元,申请银行贷款896000元,监管房价款合计112万元,贷款银行为天津市建设银行”。该协议第四条约定:“乙方应自签订本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计224000元,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户”;第六条约定:“协议订立后,甲乙双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续,并缴纳相关税费。按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理”。
2016年8月16日原告向资金监管账户交纳房屋首付款224000元。2016年8月23日原告与中国建设银行股份有限公司天津津城支行签订《天津市个人住房公积金(组合)借款(抵押)合同(保证担保)》,约定贷款金额为112万元,贷款期限为240个月,自2016年8月16日至2036年8月16日。此后中介方代原告领取2016年9月29日上午10号报税号一张,2016年8月29日天津市河东区国土资源和房屋管理局对该预约报税号做出调整,调整为2016年9月5日。
2016年8月31日中国建设银行股份有限公司天津津城支行通知原告,其申请的个人再交易住房贷款及公积金贷款已发放。
本院认为,原、被告签订《房产交易合同》,系双方当事人真实意思表示,内容符合法律规定,确认合法有效。在该合同中原、被告双方明确约定了合同价款、房款支付方式、买方筹齐首付款的时间、签订《天津市房产买卖协议》的时间、买方办理贷款申请手续的时间、双方办理产权变更手续的时间,故双方当事人应依合同约定履行各自义务。2016年7月27日,原、被告依约签订制式的《天津市房产买卖协议》,该协议中亦明确约定了买方交纳首付款的时间及双方到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记的时间,且该时间改变了原、被告在《房屋买卖居间合同》中约定的支付首付款及办理房屋所有权转移登记的时间,该约定应视为双方对原签订的《房产交易合同》条款的变更。至于被告抗辩原告违约在先未按约定支付首付款故不应继续履行合同的答辩意见,一是双方在《天津市房产买卖协议》未约定违约条款,二是即使原告逾期交付房屋首付款,构成违约,但此违约也不构成根本违约,不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形,故被告抗辩不同意继续履行合同的意见,本院不予支持;《中华人民共和国合同法》的立法目的是保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设。就本案,双方当事人先后订立合同及协议,买卖房屋系双方当事人真实意思表示,原告也为履行义务交付了定金、首付款并办理了贷款,被告也接受了原告给付的定金,且无不能履行的情形。因此被告应依协议约定,履行配合原告办理房屋所有权转移登记手续的义务,本院对于原告的此项诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告返还定金2万元的诉讼请求,因原、被告在签订《天津市房产买卖协议》中约定的监管房价款为112万元,故本院对于原告的此项诉讼请求,予以支持。
关于原告要求被告自2016年8月28日起赔偿逾期交房产生的租金损失的诉讼请求,原告系依据《天津市房产买卖协议》约定的要求被告赔偿逾期交房的租金损失,首先,原告确实存在逾期交付首付款的违约行为;其次,双方在该协议中并未约定逾期交房的违约责任;最后,原告并未就此提交其已产生实际损失的证据,故本院对于原告的此项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金的诉讼请求,如前所述,原告确实存在逾期交付首付款的违约行为,且双方在《天津市房产买卖协议》中并未约定违约责任,故本院对于原告的此项诉讼请求,不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、原告史图、段旭文与被告翟忠华就坐落天津市河东区和睦西里17-2-605-606号房屋继续履行房屋买卖合同,原告史图、段旭文在本判决生效之日起六十日内通过房地产交易资金监管中心向被告翟忠华支付全部房屋价款1120000元,被告翟忠华在原告史图、段旭文支付全部房屋价款的同时协助原告史图、段旭文办理上述房屋所有权转移登记手续,办理房屋所有权转移登记手续所需全部费用均由原告史图、段旭文承担;
二、本判决生效之日起六十日内,被告翟忠华退还原告史图、段旭文定金20000元;
三、驳回原告史图、段旭文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元,减半收取计150元,由原告史图、段旭文负担75元,由被告翟忠华负担75元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 袁媛
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 张妍