广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第321号
上诉人（一审原告）：珠海德辉投资策划有限责任公司。住所地：珠海市横琴新区。组织机构代码：××。
法定代表人：董燕，总经理。
委托代理人：林振龙，男，××年××月××日出生，住珠海市香洲区，身份证号×××1314。系该××职员。
委托代理人：朱江，广东德赛律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：广州军区珠海房地产管理分局。住所地：珠海市香洲区。组织机构代码：××。
负责人：陈永伟，局长。
委托代理人：李纯，广东显德律师事务所律师。
委托代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
一审原告珠海德辉投资策划有限责任公司（下称德辉公司）与一审被告广州军区珠海房地产管理分局（下称珠海房管局）因合作开发房地产合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
审理查明的事实
1995年2月28日，珠海房管局与广州广通房地产开发公司深圳分公司（下称广通深圳公司）签订《合作建设住宅楼宇合同书》，约定一、合作建设位于珠海市香洲区银坑地段，港湾大道，银坑工业区以南，海岸以北，珠海疗养院以东，育英学校以西，占地约18000平方米、建筑用地约12000平方米的住宅小区，小区暂定名为银海山庄。珠海房管局提供建设用地，广通深圳公司提供建设资金，建成后双方按比例分成。建筑根据建设用地的地形及水平标高等因素，采取随山就势，分别为三、五和七层住宅，部分为砖混复式结构。二、双方责任，珠海房管局提供合法使用五十年军产土地使用权及军内、地方红线图、土地使用证等有关文件资料，办理地政手续、建设立项、报建审批手续；负责办理广通深圳公司应分得房产的产权证书及军内房地产权证及免交地方报建费及综合配套费等手续；负责拆迁、三通一平工作，协调各方关系，提供水电、通信及地盘人员生活工作条件，费用广通深圳公司负责；参与设计方案审定、管理、质量监督、工程验收及建成后的物业管理，以及土地方面的一切责任。广通深圳公司负责项目建设的全部资金，组织设计方案审定、招（议）标及地盘管理、工程验收，负责工程施工及建成后的物业管理工作，负责建设施工质量方面产生的一切责任，争取开工后8个月内交付使用。三、装修标准。四、分配方案。双方按3：7比例实行物业分成，即珠海房管局分得全部建筑面积的30%，广通深圳公司分得70%，具体分配方案另订补充协议。分得的楼宇产权归各自所有。五、管理机构，全部工程以珠海房管局名义开发建设。设立“营房建设管理处（部）”实行对建设施工、物业管理等具体事宜的全权管理，以广通深圳公司为主，珠海房管局配合。六、合同经签字盖章生效。七、违约责任。双方任何一方的原因，致使合同不能执行或部分不能履行，均属违约。违约方应赔偿守约方的一切损失。
同年8月20日，双方签订《补充协议》，约定一、根据房地产现状，为了便于房屋统一管理销售，珠海房管局愿意将合建的银海山庄项目中应分得房产面积以楼花方式一次性售给广通深圳公司，签订补充协议后七日内，广通深圳公司先付给珠海房管局100万元作为购房的首期付款，其余款项根据设计图纸的实建面积和双方商定价格分期计付。二、根据所处地段的销售情况，考虑房屋既无购房入户指标又无当地的正常手续，且生活设施不配套等因素，珠海房管局售出楼花价格为每平方米1800元，售出后不管市场形势变化如何，双方利益、风险各自承担。三、为解决珠海房管局单位住房问题，广通深圳公司同意将所建楼宇提供六套住宅以成本价售给其个人，个人难以承担部分广通深圳公司考虑给予相应补贴。四、第四条约定的“乙方（广通深圳公司）曾于1995年1月3日支付给甲方（珠海房管局）的50万元信誉保证金，不再退还，作为甲方应得销售楼花房款的一部分计算”。德辉公司案中主张，因案涉土地为划拨用地，故上述《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》均为无效合同。
1994年12月25日深圳鸿兴实业有限公司（下称鸿兴公司）曾与珠海房管局签订《关于合作建设银坑住宅小区的合作意向书》，意向书签订后，并未签订正式合作合同。1995年1月3日，鸿兴公司依照意向书约定向“广州军区珠海房地产管理所”汇票方式支付50万元诚意金，珠海房管局出具收据注明“经营结算珠海银坑项目款”。德辉公司主张该款项就是上述《补充协议》中约定的信誉保证金，珠海房管局不认可，认为是与鸿兴公司的往来结算款。该合作意向书及上述《合作建设住宅楼宇合同书》、《补充协议》均由丁双印代表深圳鸿兴公司及广通深圳公司签字。
案中，德辉公司提交珠海房管局开立的收据，证明广通深圳公司分别于1995年9月7日、11月28日、1997年1月16日、1月28日、3月20日、6月27日、1998年5月20日、1999年1月11日通过转账等方式向珠海房管局支付50万、30万、50万、50万、50万、20万、10万、20万元，共计280万元。德辉公司称加上鸿兴公司支付的50万元，广通深圳公司共向珠海房管局支付330万元。
1996年12月18日，广通深圳公司与广东省农垦经济发展总公司（下称农垦公司）签订《合作开发银海山庄项目合同书》，约定在广通深圳公司原投资的基础上，农垦公司全面接手目前的工程施工现状，继续投资兴建。建成后按5：5比例对物业分成。翌日，双方再签订补充协议，约定项目建设资金及销售收入以珠海房管局营房建设管理处名义开设账户，共同管理，建设资金由农垦公司按工程进度支付；竣工前销售收入原则上可用于项目建设，竣工后按比例决算；协议签订后七天内农垦公司汇款500万元到地盘账户，农垦公司负责项目地盘管理费的审批及支付。
同年12月29日，农垦公司与吴川市第一建筑工程公司珠海分公司签订《建筑安装施工合同》，约定由吴川市第一建筑工程公司珠海分公司施工建设银海山庄项目，工程总造价1200万元。之后，工程实际完成五栋别墅、二栋四层复式高级住宅、二栋六层复式住宅建设。
二审诉讼中，德辉公司提交1999年10月8日农垦公司与珠海市农业科学研究中心签订的《绿化工程合同书》及“银海山庄绿化工程预算总表”及其“护坡工程”、“平面绿化”分项工程的预算表，合同中约定“苗木规格、数量、单价以预算表为准”。预算表列有种植的苗木41种，其中有“假槟榔树”38棵、“小榕树”15棵、“黄金榕”59棵、“白玉兰”20棵、“桂花树”5棵、“树菠萝”3棵、“龙眼、芒果、荔枝”各3棵、“九里香”4800棵、“台湾草皮”5000平方米，等等。
2007年1月24日，农垦公司与珠海经济特区运兴泰装饰工程公司（下称运兴泰公司）签订《协议书》，约定农垦公司将1996年12月28日与广通深圳公司签订的《合作开发银海山庄项目合同书》中全部权利和义务转移给运兴泰公司，由运兴泰公司履行广通深圳公司与珠海房管局签订的合作开发合同，及农垦公司与吴川市第一建筑工程公司珠海分公司签订的建筑安装施工合同；目前农垦公司已付建筑工程款795万元、已付珠海农科中心绿化工程款28万元、水电工程款16.2万元；转让价格300万元为农垦公司净收款，协议签订之日支付30万元履约保证金，余款四十日内付清。协议签订后，运兴泰公司依约向农垦公司指定的账户支付了300万元款项。2007年3月12日，农垦公司分别向广通公司、珠海房管局及吴川市第一建筑工程公司珠海分公司发出《转让通知书》。
2007年6月12日，珠海市国土资源局向珠海房管局作出“珠国土字（2007）523号”《关于收回广州军区珠海房地产管理分局位于香洲银坑9842平方米疗养院用地的决定》，指该局1996年5月以划拨方式取得位于香洲银坑9842平方米用地的国有土地使用权，根据相关规定，经市政府批准，决定以补偿方式收回该局上述用地，同时撤销该用地之《建设用地批准书》及《国有土地使用证》。
2007年8月16日，珠海房管局向广州广通房地产开发公司（下称广通公司）发函，说明上述土地被珠海市政府收回的情况，称因广通公司深圳分公司已被吊销，故要求其公司一个月内和该局联系，协商补偿事宜。
2007年12月12日，运兴泰公司与德辉公司签订《关于银海山庄项目的权利与义务转让的确认函》，确认运兴泰公司将受让的农垦公司上述合同权利义务转让予德辉公司。同日，运兴泰公司向珠海房管局发出《关于银海山庄项目的权利与义务转让通知》。同日，广通公司、德辉公司及担保方运兴泰公司签订《合同书》，称广通深圳公司为广通公司下属非法人企业，现已撤销，其权益已由广通公司承接，现因珠海市国土资源局决定收回银海山庄合作用地，项目无法实施完成，德辉公司愿意接受项目处理善后事宜。约定1、德辉公司以1150万元包死价格收购原广通深圳公司在银海山庄项目中的全部权益及本合同约定的债务，广通公司同意德辉公司收购并接受对项目进行善后处理。2、为保证广通公司权益的实现，运兴泰公司对债务进行担保，并提供相关商铺作抵押。德辉公司签订合同之日支付定金200万元，余款在政府补偿款到珠海房管局账上后，由珠海房管局优先支付给广通公司。3、如签订协议后一年内，无论何种原因广通公司仍没有完全实现权益，没有收到全部款项，广通公司有权要求运兴泰承担付款责任或没收定金，解除本协议而无须承担任何责任。4、德辉公司在签订合同支付定金、运兴泰公司向广通公司交付约定的房产证后，获得全面接手项目的权利；未获得广通公司同意，且本合同约定的广通公司权益未全部实现前，德辉公司不得再行转让本合同确定收购的权益。5、合同生效后，德辉公司承接之前原广通深圳公司与珠海房管局、农垦公司的权益，承担相应义务；正式接手后，应予珠海房管局、农垦公司建立新的责任义务履行关系。广通公司及其原深圳分公司不再承担原协议中任何经济、法律、债务。6、合同自双方签字盖章，并由德辉公司向广通公司转入定金、运兴泰公司交付房产证给广通公司后生效。合同还约定了其他权利义务和违约责任等内容。亦为同日，2007年12月12日，德辉公司与广通公司共同向珠海房管局发出《关于银海山庄相关债务权益转让的函》，说明了其两方关于银海山庄项目的全部权益及债务转让的约定，申请该局审议并同意上述权益、债务的转让。珠海房管局签收并在该函中盖章。
而此前的2007年12月6日，广通公司出具收条，确认收到运兴泰公司交付的房地产权证。该日，德辉公司亦通过银行汇票形式向广通公司支付200万元。2008年12月11日，案外第三方代德辉公司向广通公司支付950万元。
2008年8月27日，珠海房管局与珠海市土地储备发展中心签订《收回国有土地使用权补偿协议》，约定珠海市国土资源局收回银坑9842平方米国有土地使用权，调整湾仔镇银坑村北侧2960平方米的土地给珠海房管局，该中心在扣除调整用地地价后对珠海房管局原地上建筑物、附着物进行补偿。具体补偿明细为：一、“已批准容积率未建部分”6011.74平方米用地，单价1000元／平方米，计6011740元；二、新营房（1-9栋）8627.34平方米，单价6229元／平方米，计53739700.86元；旧营房（10-17、22栋）2387.58平方米，计10160386.47元；三、附属设施2323218.37元；四、军事设施4101328元；五、搬迁安置补偿1547211元。以上合计77883584.70元。依据双方与“宝特公司”的约定，收地补偿款中旧营房10-13栋、22栋房屋及附属设施3753246.41元，由珠海市土地储备发展中心直接支付“宝特公司”，并在扣除调整用地地价1924000元后，珠海市土地储备发展中心实际应付珠海房管局收地补偿款72206338.29元。合同中约定将珠海市土地储备发展中心委托珠海市房地产测绘大队对珠海房管局银坑用地范围内的地面附着物进行测绘的报告、双方于同年4月9日签署的《广州军区珠海房地产管理分局香洲银坑大浪湾用地青苗及附属设施补偿确认书》及“各项补偿情况附表1-6”作为合同附件，其中测绘报告测量了各房屋、水泥路面、树木等的面积、数量，房屋中有“配电房”、“岗亭（门卫室）”各一项；而双方签订的确认书确定青苗及附属设施共应补偿2323218.37元。确认书附有“银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表”，该表详细列出了66项青苗和附属设施的规格、数量、单价及补偿金额，表中备注栏部分注明“位于龙光公司范围内”、部分注明“位于宝特公司范围内”外，其余未注明所处方位，未注明方位设施中有“配电房”一项计39.48平方米、单价3983.2元、补偿157256.74元；“岗亭”一项计6.17平方米、单价3983.2元、补偿24576.34元；及“菜地”、各种苗木、草地等22项。其中有“假槟榔树”17棵单价1200元、“榕树”三类18棵（单价1000元9棵、单价5500元8棵、单价45000元1棵）、“白玉兰”1棵单价600元、“桂花树”2棵单价500元、“树菠萝”7棵单价1500元、“龙眼、芒果、荔枝”共9棵单价660元、“九里香”8523棵单价8元、“台湾草皮”3100平方米单价12元。德辉公司一审诉讼中主张明细表所列全部青苗及附属设施补偿款2323218.37元，二审诉讼中则认为除去表中注明“位于龙光公司范围内”及“位于宝特公司范围内”的青苗及附属设施的补偿款541752.75元外，其余青苗及附属设施均在新营房范围内的补偿款1781465.62元应由其德辉公司享有。
2008年9月1日，珠海房管局向丁双印发出《关于大浪湾补偿拆迁的通知》，提出补偿办法“1、政府补偿的土地地价归部队所有；2、属你方分得房屋的单价按市场评估价补偿，部队争取而来高于市场评估价部分归部队所有；3、附属设施依法随房的归你方所有，随地的归部队所有。”之后未见双方就事情解决达成一致之意见。
2008年9月2日，珠海市土地储备发展中心向广州军区房地产管理局转账支付7100万元补偿款。
德辉公司提交证据，证明就案涉房地产补偿问题曾多次向珠海房管局及广州军区的领导书面反映，要求解决问题，双方一直未能达成一致意见，德辉公司遂提起本案诉讼，请求判令1、珠海房管局支付德辉公司“银海山庄”应得补偿款48209183.87元，及按中国人民银行同期贷款利率自2008年9月3日起至付清之日止的利息。2、珠海房管局返还德辉公司已支付的“银海山庄”项目款人民币330万元，及按中国人民银行同期贷款利率自珠海房管局收款之日起至付清之日的利息。
另查明，2009年德辉公司因广通公司否认其在双方于2007年12月12日签订的《合同书》中的权益人身份，阻挠其行使该合同中之权利事项提起诉讼，一审法院立案后追加珠海房管局、广州军区通信支援国家经济建设办公室、丁双印的继承人陈延华、丁晓东、丁晓溪为第三人参加诉讼。经审理，一审法院作出（2009）香民一初字第2627号民事判决，查明2002年2月广通深圳公司被深圳市工商行政管理局吊销营业执照。该判决认定，《合同书》中约定广通公司转让的与珠海房管局之间签订的《合作建设住宅楼宇合同书》、《补充协议》中广通公司的权利义务，已经珠海房管局盖章确认同意，广通公司的转让合同权利义务的行为，符合合同法的规定，合法有效。广通公司转让的其与农垦公司签订的《合作开发﹤银海山庄﹥项目合同书》、《合作开发﹤银海山庄﹥项目合同书补充协议》中广通公司享有的权利义务，由于农垦公司已经将上述合同中享有的权利义务转让给运兴泰公司，运兴泰公司又转让给德辉公司，因此可以认定德辉公司通过一系列受让行为，将广通公司与农垦公司之间的合同权利义务归于德辉公司一人。因此《合同书》是双方真实意思表示，合法有效。该判决判令一、确认德辉公司与广通公司2007年12月12日签订的《合同书》合法有效；二、确认德辉公司已经履行该《合同书》约定的付款义务。该判决于2011年10月8日生效。
2009年5月19日，丁双印的继承人陈延华、丁晓东、丁晓溪向一审法院起诉，请求确认丁双印为广通深圳公司与珠海房管局签订《合作建设楼宇合同书》中的项目权益人。经审理，一审法院（2009）香民一初字第1915号民事判决、及本院二审、再审（2011）珠中法民三终字第49号、（2013）珠中法审监民再字第30号民事判决，均驳回其三人的诉讼请求。
2010年3月，广东三穗建筑工程有限公司珠海分公司（原吴川市第一建筑工程公司珠海分公司，以下均称三穗公司）起诉农垦公司、珠海房管局及第三人广通公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院二审作出（2014）珠中法民三终字第234号民事判决，维持一审法院（2010）香民二初字第857号民事判决，认定珠海房管局系“‘银海山庄’项目的合作方，从三穗公司施工建设的工程中收益”，故而判令农垦公司支付工程款720448.28元及利息，珠海房管局承担连带责任。经查，一审法院认定三穗公司与农垦公司签订的合同约定1997年1月起施工建设“银海山庄”，至1998年12月因资金问题，工程停工，未完成竣工验收。在审理该案期间，一审法院委托珠海市物资招标有限公司对三穗公司完成的案涉“银海山庄”工程进行造价鉴定，本案二审诉讼中，双方均提交了该珠海市物资招标有限公司作出的造价鉴定报告书――珠海房管局提交了报告书全本，报告中对是否三穗公司施工完成工程有争议及无争议部分分别作出造价结论，其中争议双方对1“单体别墅1~5栋”、2“联体别墅6、7栋（扣除基础、一层楼板、二层混凝土柱）”、3“军师级疗养楼8栋”、4“团级疗养楼9栋（扣除±0以下部分）”、5“门卫室”、6“配电房”六项工程设施由三穗公司施工完成没有异议外，对1“绿化贮水池”、2“围墙”、3“化粪池”、4“绿化用水管网”、5“道路（包括路面及室外排水）”、6“海鸥休息亭”、7“A型2栋增加地下室”、8“1~5栋首层砼地骨改砼地板”、9“别墅A1型地下室增加照明”、10“平整土方及挖掘机台班费用”、11“签证零星工程”等十一项存有争议。报告的“工程鉴定造价汇总表”中，列明1-9栋别墅及楼房的工程项目均包括土建、铝合金、给排水和电气，“门卫室”及“配电房”包括土建和铝合金。经一、二审审理，认定三穗公司共完成上述无争议工程八项共计工程款8670448.28元，农垦公司已付7950000元，尚欠工程款720448.28元；对于双方存有争议的十一项工程，因三穗公司提交的证据不足以支持其主张，而不予支持。上述无争议部分中门卫室（岗亭）鉴定造价7801.52元、配电房鉴定造价35471.91元。
珠海房管局在本案二审诉讼中提交一审法院2015年5月27日向该局发出的（2015）珠香法执字第1980-1号执行通知书，该通知书限期该局履行上述本院（2014）珠中法民三终字第234号民事判决确定的连带付款义务，向三穗公司支付工程款720448.28元及其利息201479.77元、迟延履行金76700.03元，并支付案件受理费21600元、案件执行费12408.6元。该局提交了同年7月1日将款1032636.68元付入一审法院帐户的银行单据。对此，德辉公司同意在折价补偿款中作相应扣除。
珠海房管局在本案一审庭审后提交代理词，认为该案中的工程款应视为广通公司基于合同无效而遭受的损失。二审诉讼中，珠海房管局则认为上述二审终审（2014）珠中法民三终字第234号民事判决已认定德辉公司实际投入为8670448.28元，因本案所涉合作合同无效，故仅应返还德辉公司该款8670448.28元及三穗公司接手前，由“五华县曾远雄工程队”完成的前期工程造价269393.49元，共8939841.77元。珠海房管局又认为上述因其承担连带责任被执行向三穗公司支付的工程款及利息应从中扣除。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，该院（2009）香民一初字第2627号民事判决书确认德辉公司与广通公司2007年12月12日签订的《合同书》有效，认定德辉公司取得广通公司在《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》的权利、义务，并通过签订一系列的受让合同，将广通公司和农垦公司在1996年12月18日、1996年12月19日的《合作开发银海山庄项目合同书》及《合作开发银海山庄项目合同书补充协议》的合同权利义务同时归于德辉公司，即农垦公司基于参与合作开发产生的权利、义务也已归于德辉公司，所以，德辉公司已经取得《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》中广通深圳公司的权利、义务。
《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第十条规定“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”土地使用权人必须按照规划确定的用途使用土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案所涉土地使用权是珠海房管局以划拨方式取得，用地功能为疗养院。广通深圳公司与珠海房管局签订《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》，约定由珠海房管局提供土地，广通深圳公司投资建设的方式合作开发房地产，变更了原土地用途，根据上述规定，应当认定广通深圳公司与珠海房管局签订《合作建设住宅楼宇合同书》及《补充协议》为无效。双方在签订合同时，均明确知道土地使用权的性质，对于合同无效的后果均存在过错，双方均应承担相应的责任。
本案双方是以土地使用权和出资合作开发房地产，相关投资已经物化到案涉建设项目。案涉建设项目，包括有关土地及地上建筑物及附属设施已经被市政府收回，并根据已建房产即新营房1-9栋的面积按6229元／平方米的价格进行补偿。有关部门在确定补偿方案时，并未对土地使用权和地上建筑物的补偿金额作出区分，因此，该补偿款应认定为对珠海房管局土地使用权及德辉公司对房产建设投入的整体补偿。对于如何分配该补偿款，是本案争议的焦点。一审法院认为，补偿款源自双方的共同投入，两者缺一不可，故可依据双方的投入来确定分配比例。但由于涉案项目已经被收回，根据目前的状况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例。《合作建设住宅楼宇合同书》约定双方按照3：7的比例分配房产，可理解为签订合同时，双方对于土地成本与建设成本的比例确定为3：7，该比例是双方的真实意思，故可以参照该比例确定补偿款的分配比例。据此，德辉公司应得的新营房补偿总额的70%，即53739700.86元×70%=37617790.60元。珠海房管局已经收取了全部补偿款，故应将该37617790.60元支付给德辉公司。德辉公司认为已批准容积率未建部分的1000元／平方米的单价是土地价值，并据此计算其应得补偿款，依据不充分，一审法院不予支持。
珠海房管局在2008年9月2日收到了全部补偿款，占用了本该属于德辉公司的部分补偿款，故应当支付占用资金的利息给德辉公司。考虑到款项补偿到位后，珠海房管局也通知了原合作方，双方因理解差异一直未达成一致意见，利息损失应按照中国人民银行同期同类存款利率计算为宜。
（2014）珠中法民三终字第234号案件中判决农垦公司支付工程款720448.28元及利息，珠海房管局承担连带责任。该案件属于农垦公司、珠海房管局与三穗公司的其他法律关系，且案件尚未执行，因此案产生的法律后果，双方可另循法律途径解决，珠海房管局以此案中的工程款应为广通公司的损失进行抗辩，不予支持。
1995年8月20日的《补充协议》无效，广通深圳公司依协议支付的款项，珠海房管局应予返还。关于款项的数额，珠海房管局认可收到280万元，本院予以确认。关于另50万元的争议，《补充协议》第四条约定的“乙方曾于1995年1月3日支付给甲方的50万元信誉保证金，不再退还，作为甲方应得销售楼花房款的一部分计算”，证明珠海房管局已经明确确认收到50万元保证金的事实，并同意作为房款的一部分，珠海房管局现否认收到50万元，与合同内容不符。该50万元虽于1995年1月3日由鸿兴公司支付，但结合丁双印作为代表签订两份合同以及原意向书并未实际履行的事实，珠海房管局在认可50万元作为楼款的一部分的情况下，没有提供与鸿兴公司存在其他结算证据，现以该款项为珠海房管局与鸿兴公司的结算款抗辩，一审法院不予支持。珠海房管局应向德辉公司返还《补充协议》的购房款共计330万元。
合同无效取得的财产应予返还，根据补充协议的约定，广通深圳公司向珠海房管局支付房款，建好的房产由其使用，现协议无效，珠海房管局应返还房款及房款的利息，广通深圳公司应返还房产及占用房产期间的相应收益，房款的利息损失可对应房产的使用收益。广通公司虽未能实际使用房产，责任在于其自己的建设问题，应视为其已经享受到房屋的使用效益，所以对于补偿款到位之前的利息损失，一审法院不予支持。对于补偿款已经支付给珠海房管局之后，基于前述补偿款利息损失相同的理由，珠海房管局应按中国人民银行同期同类存款利率支付自2008年9月3日至实际付清之日的利息。
关于附属设施的补偿款，从附属设施的内容来看主要是青苗、配电设施、水泥路面、围墙等内容，位置分布在龙光公司、宝特公司及已建小区内，因广通公司承建的范围为1-9栋新营房，仅为政府收回范围内的一部分，也没有证据证明附属设施中属于广通公司或农垦公司建设或投入的具体内容。德辉公司主张附属设施的补偿款，证据不足，不予支持。
珠海房管局折价补偿德辉公司的款项是合同无效的法律后果，珠海房管局抗辩德辉公司未取得案涉建筑物及附着物的物权，无权主张补偿款，没有依据，一审法院不予支持。德辉公司受让广通公司的权利之后，一直通过信函及诉讼等方式主张该项目的相关权利，珠海房管局抗辩德辉公司诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十八条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决一、珠海房管局于判决发生法律效力之日起十日内向德辉公司支付补偿款37617790.60元。二、珠海房管局于判决发生法律效力之日起十日内向德辉公司支付上述第一项补偿款37617790.60元利息，利息自2008年9月3日按中国人民银行同期同类存款利率计算至实际支付之日。三、珠海房管局于判决发生法律效力之日起十日内向德辉公司返还购房款330万元。四、珠海房管局于判决发生法律效力之日起十日内向德辉公司支付上述房款330万元的利息，利息自2008年9月3日按中国人民银行同期同类存款利率计算至实际支付之日。五、驳回德辉公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339346元，由德辉公司负担92957元，珠海房管局负担246389元。
当事人二审的意见
一审原告德辉公司不服一审判决上诉称，一、一审判决第判令珠海房管局支付的合建房屋补偿款37617790.60元的利息，应当按照中国人民银行同期同类贷款利息计算。参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释的规定以及众多司法判例，利息损失赔偿额的计算方法一般是以贷款利率或逾期贷款利率来计算。
本案中，珠海房管局自2008年9月3日收到款项，一直借故拖延不向德辉公司分配任何款项，长达六七年之久，给德辉公司造成重大的资金损失，这决非存款利息所能弥补。因此，不论是从司法实践还是考虑实际损失，珠海房管局都应当按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失，请求二审法院依法予以纠正。
二、一审判决判令珠海房管局返还330万元购房款的利息自2008年9月3日按中国人民银行同期同类存款利率计算至实际支付日，存在以下错误：1、起算时间错误。根据一审判决的认定，《合作建设住宅楼宇合同书》与《补充协议》均为无效合同。但两者的合同关系不一样，前者是合作开发合同，后者是购房合同，因此，合同无效的法律后果是不一样的，珠海房管局因合同无效产生的损失赔偿的计算方式也是不一样的。合建合同无效，因资金已转化为建筑物，实际上是参照有效合同来处理，因此，一审法院判决自德辉公司收到补偿款之日起支付补偿款及利息是正确的。但补充协议其实质是一个购房合同，自始无效，珠海房管局应自收到房款之日起向德辉公司支付利息，而非一审判决认定的自2008年9月3日起算。请求二审法院判令珠海房管局自收款之日起支付利息损失。2、计算利息损失的标准错误。同前述合建房屋补偿款的利息计算理由一样，德辉公司认为，房款的利息计算标准也应当按中国人民银行同期同类贷款利率计算，而非存款利率。
判令珠海房管局支付附属设施补偿款1781465.62元，并自2008年9月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。
德辉公司认为，一审法院的事实认定错误。理由如下：1、新营房范围的绿化、配电房、围墙、厕所、配电设施等附属设施均为农垦公司投入，并已与施工队进行竣工结算。2、珠海房管局2008年9月1日的《关于大浪湾补偿拆迁的通知》中也认可德辉公司应分得附属设施的补偿。3、珠海市国土资源局的《银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表》就是针对新营房和旧营房两部分的附属设施的补偿，其中标注为龙光公司和宝特公司的范围就是旧营房的范围，未标注的都属于新营房的范围。这是显而易见的事实。根据《银坑大浪湾部队青苗及附属设施补偿明细表》，青苗及附属设施补偿总额为2323218.37元，其中明细表标注为龙光公司和宝特公司的均为旧营房范围的补偿，计541752.75元；其余均属于农垦公司投入的新营房范围的补偿，计1781465.62元。据此，新营房范围的青苗及附属设施1781465.62元应补偿给德辉公司。
综上所述，德辉公司认为，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判1、珠海房管局向德辉公司支付补偿款37617790.60元的利息，利息自2008年9月3日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。2、珠海房管局向德辉公司支付房款330万元的利息，利息自被告收款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。3、珠海房管局向德辉公司支付附属设施补偿款1781465.62元，并自2008年9月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日。
一审被告珠海房管局亦不服一审判决，上诉称，一、本案系德辉公司与珠海房管局间的合同纠纷，审理范围限于双方关于无效的银海山庄合作建房合同权益法律关系，并不包括珠海房管局与珠海市土地储备发展中心间的物权征收拆迁补偿合同法律关系。一审判决混淆了不同当事人之间不同的合同法律关系，在适用法律过程中做出了自相矛盾的逻辑处理，依法应予纠正。
德辉公司基于无效合同而对珠海房管局享有的财产返还和过错责任赔偿请求权，系德辉公司通过受让广通公司和农垦公司的权益，与珠海房管局发生的无效合同法律关系，而享有的权利，只受《中华人民共和国合同法》调整；而珠海房管局基于物权被地方政府征收而享有（并已实现）的拆迁补偿请求权，则系珠海房管局与珠海市土地储备发展中心之间的拆迁补偿法律关系，则主要受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的调整。
一审判决出现以下自相矛盾的错误逻辑处理：一方面认定《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为无效合同，适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理本案，另一方面却以目前无法确定双方实际投入为借口，行《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为有效合同之实，按照该合同约定分配上诉人依法取得的拆迁补偿款。
二、一审判决偷换了“基于无效合同的财产返还和过错责任赔偿请求权”与“基于物权被地方政府征收而享有的拆迁补偿请求权”这两个法律概念，以“根据目前的情况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例”为由，完全免除德辉公司的举证义务，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的举证原则规定。
因《合作建设住宅楼宇合同书》和《补充协议》为无效合同，在适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理本案时，本应由主张财产返还及过错责任赔偿的德辉公司，举证证明珠海房管局因无效合同而取得广通公司和农垦公司的财产及其具体数额，及其因无效合同而遭受的损失数额，如德辉公司不能举证的，应承担举证不能的法律后果。尤其是，一审判决已经认定，德辉公司取得的权益来源于广通公司和农垦公司，广通公司与珠海房管局之间的合作合同属于无效合同，应当适用《中华人民共和国合同法》第58条规定处理。也就是说，德辉公司所享有的权益，无非就是广通公司基于与珠海房管局之间的无效合同而享有的、由《中华人民共和国合同法》第58条规定的财产返还请求权和过错责任赔偿请求权，并不享有任何“补偿款”请求权。
但是一审判决在表明上述法律逻辑和法律概念之后，却完全撇开了德辉公司第一项诉讼请求的请求权性质，采取偷换“基于无效合同的财产返还和过错责任赔偿请求权”与“基于物权被地方政府征收而享有的拆迁补偿请求权”这两个法律概念的手法，并进一步以“根据目前的情况，无法确定双方实际投入的土地使用权和建筑费用的比例”（法律表述应当是：“无法确定合同相对人因无效合同而取得对方财产的数额”）为由，既免除了德辉公司基于合同法第58条规定所享有的财产返还请求权和过错责任赔偿请求权的举证责任，又免除了德辉公司关于“拆迁补偿款”请求权的举证责任。这一做法显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张、谁举证”的举证原则规定，依法应予纠正。
三、一审判决在没有全面的证据支持的情况下，即认定“新营房”（银海山庄1-9栋）全由广通公司和农垦公司投资建设完成，属于认定事实错误，依法应予纠正。
德辉公司所提供的证据只能证明广通公司和农垦公司投资了“新营房”（银海山庄1-9栋）的土建工程，一审判决在没有其它证据证明其还投资了其它工程（如水电、装修等）建设的情况下，即认定“新营房”（银海山庄1-9栋）全由广通公司和农垦公司投资建设完成，属于认定事实错误，依法应予纠正。
四、一审判决遗漏查明和认定广通公司与农垦公司间的《合作开发“银海山庄”项目合同书》及其补充协议的法律性质和效力，以及经由生效（2014）珠中法民三终字第234号民事判决书认定的农垦公司向三穗公司支付的795万元工程款的法律属性。珠海房管局认为，尽管德辉公司并未因上述事实向珠海房管局主张工程款财产返还，但是，上述工程款的法律性质确属珠海房管局因无效的合作开发合同而取得的广通公司和农垦公司的财产。上述案件事实及其法律性质的认定，直接关系着本案纠纷如何适用合同法第58条规定，因而必须予以明确认定。
五、一审判决在没有任何合法依据的情况下，将鸿兴公司支付给珠海房管局的50万元，认定为广通公司支付给珠海房管局的信誉金，属于认定事实错误，依法应予纠正。
一审判决在认定鸿兴公司支付给珠海房管局的50万元的法律属性过程中，在没有证据证明广通公司支付了该款项的情况下，仅凭鸿兴公司与广通深圳公司的签约代表人为同一人，及凭珠海房管局与广通公司在《补充协议》有50万元信誉金约定，就认定鸿兴公司支付给珠海房管局的50万元应当确定为广通公司支付的信誉金。无端将本属于德辉公司的举证责任倒置给珠海房管局，显然违反了民事诉讼法关于“谁主张、谁举证”的举证原则规定。属于认定事实错误，依法应予纠正。
基于上述，珠海房管局认为，一审判决错误，依法应予纠正。为依法保护自己的合法权益，特提出上诉，请求撤销一审判决，驳回德辉公司的诉讼请求；
随后，珠海房管局补充提出上诉理由，认为一、一审判决遗漏生效判决中载明的重大法律事实，未查明德辉公司在项目中的投入金额，进而错误认为项目已收回、无法确定双方实际投入，最终作出参照3：7比例分配补偿款的错误判决。
1、生效判决已经认定珠海房管局的合作方在涉案项目中的实际投入，并非一审判决认定的项目已收回、无法确定双方实际投入。德辉公司一审提交的（2014珠中法民三终字第234号判决，已查明涉案工程造价即德辉公司实际投入为8670448.28元。
2、根据上述生效判决及工程造价鉴定报告，珠海房管局的合作方在涉案项目中的实际投入为8939841.77元，该投入金额应当为合同无效后的返还金额。
根据《“银海山庄”项目已完工部分工程造价鉴定报告书》显示，三穗公司、农垦公司、珠海房管局无争议部分为8670448.28元。三穗公司接手前，涉案项目由五华县曾远雄工程队完成前期工程（B2栋部分工程造价103010.97元、C1栋部分工程造价166382.52元），前期工程造价为269393.49元。因此，涉案项目工程的实际投入为：五华县曾远雄工程队施工的前期工程＋三穗施工工程，即269393.49＋8670448.28=8939841.77元。
3、珠海房管局已经执行生效判决，支付涉案项目工程款及利息，已支付金额应当从返还金额8939841.77元中予以扣除。（2014）珠中法民三终字第234号民事判决书确定珠海房管局与合作方对欠付工程款承担连带支付义务，珠海房管局已于近期履行上述判决，已支付的工程款及利息应当从返还金额中予以扣除。
二、一二审证据证明德辉公司完全可以举证证明其在项目中的实际投入，但一审判决刻意违反“谁主张、谁举证”的基本规则，在德辉公司有举证能力而不充分举证的情况下，免除德辉公司举证义务，直接参照3：7比例分配补偿款，导致合同无效后的权利义务处置方式明显违法。
1、合同无效的法律后果是各自返还，即投入多少，返还多少，德辉公司主张合同无效，应当举证证明自己的实际投入，法院应当按照各自实际投入认定返还金额。2、德辉公司完全有能力，也有义务举证证明其在项目中的实际投入，否则应承担举证不能的法律后果。从本案一二审证据看，德辉公司在一审中提交《设计合同书》、《工程地质勘测工程合同》、《珠海市建筑安装施工合同》，在二审中提交证据《绿化工程合同书》及其预算表，足以证明德辉公司完全有能力举证证明自己在涉案项目中的实际投入。德辉公司主张涉案合同无效并要求返还投入，按照“谁主张、谁举证”的原则，德辉公司应当举证证明自己的实际投入，法院应当根据德辉公司的举证，依法查明其实际投入，据此认定珠海房管局返还的金额。如果德辉公司怠于举证或举证不充分，应当依法承担举证不能的法律后果。
一审法院在德辉公司有能力举证的情况下，不依照德辉公司的举证认定其实际投入，而是错误认为实际投入无法查明，进而超越合同当事人意志，参照3：7比例分配补偿款，明显违背客观事实，毫无依据地揣测当事人意思，错误十分明显。虽然合同双方在合作合同中约定，房屋建成后按照3：7比例分配，但是双方关于房屋建成后的分配比例并不必然等于双方实际投入的比例，合作双方存在土地、资金等投入，但也存在项目管理、办理手续等方面的无形投入，客观上存在房屋建成后的分配比例与双方实际投入比例并不相符的可能，一审法院认为双方约定的房屋建成后的3：7分配比例视为双方实际投入比例，明显超越当事人意思自治，既没有合同依据，也没有法律依据。
德辉公司对珠海房管局的上诉答辩称，一、一审判决并未混淆无效合同法律关系和拆迁补偿合同法律关系，珠海房管局上诉意见错误。德辉公司的诉请是基于无效合同主张补偿款，并不是基于物权主张拆迁补偿款。一审法院在审理德辉公司与珠海房管局合同纠纷中，不代表不能查明与案件相关的、包括拆迁补偿在内的其他事实。珠海房管局把查明案件事实和认定法律关系混为一谈，据此认为一审判决认定法律关系错误的观点实在让人匪夷所思。
二、一审判决既未偷换概念，也未免除德辉公司的任何举证责任。1、德辉公司对于珠海房管局因无效合同而应返还的财产及其价值，已经完成举证责任。从合建合同的约定到合建合同的履行，均可以证明珠海房管局仅为土地提供方，广通公司和农垦公司为投资方，且其资金投入已转化为银海山庄新营房这一事实。而德辉公司经过一系列的受让合同和生效判决的确认，取得《合作开发银海山庄项目合同书》中广通公司一方的权利义务。鉴于房屋的特殊性以及被拆迁的事实，珠海房管局无法返还依据前述无效合同取得的房屋给德辉公司，只能折价补偿。而政府支付给珠海房管局的补偿款就是房屋价值的最好体现，德辉公司无须另行就其价值或损失进行举证。因此，一审判决以补偿款数额作为基数来计算德辉公司的补偿款，是完全正确的。
2、虽然合建合同无效，但投资方已实际履行，房屋也已建成。根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条的司法精神，在合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有；房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市场估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。因此，一审判决参照合建合同约定的房产分配比例来确定补偿款，是公平、合法的。
三、珠海房管局否认新营房是由广通公司和农垦公司投资建设完成，是对事实的严重歪曲。首先，从合同约定来看，无论是珠海房管局与广通公司之间的约定，还是广通公司与农垦公司之间的约定，各方的意思表示都是一致的，即：珠海房管局只提供土地，广通公司和农垦公司承担小区建设直至交付使用的全部建设资金，其建设内容不止是土建工程，还包括其他工程，如水电、通信、装修、小区配套的道路绿化等。其次，（2009）香民一初字第2627号生效民事判决和（2009）珠中法审监民再字第30号民事判决对于工程内容的描述，以及（2014）珠中法民三终字第234号案对于工程项目的结算，均可以证明工程内容不仅包括土建，还包括水电、配套设施等。此外，农垦公司与运兴泰公司签订的《协议书》中还确认：农垦公司向珠海市农业科学中心支付了银海山庄项目绿化工程款28万元，支付了水电工程款16.2万元，也证明工程内容远不止土建。以上证据足以印证新营房由广通公司和农垦公司投资建设完成这一事实，更何况，珠海房管局并没有相反的证据来证明其有资金投入。因此，德辉公司认为，珠海房管局在全程参与前述三个关联案件的全部诉讼活动的情况下，仍罔顾事实、颠倒黑白，其目的就是想侵吞补偿款。
四、一审判决并无遗漏查明和认定的事实。（2009）香民一初字第2627号生效民事判决已经认定，德辉公司通过一系列受让行为，将广通公司与农垦公司之间就《合作开发“银海山庄”项目合同书》及其补充协议产生的权利义务归于德辉公司一人。因此，无论前述合同是有效还是无效，其权利义务均由德辉公司承接，不存在遗漏查明事实的问题。
至于农垦公司、珠海房管局与三穗公司间的建筑工程施工合同纠纷，已由（2014）珠中法民三终字第234号生效判决作出责任认定，判令农垦公司支付工程款人民币720448.28元，珠海房管局承担连带清偿责任。但到目前为止，珠海房管局并未支付该款项，对本案权利义务的认定没有任何改变。因此，一审判决不予支持珠海房管局认为该工程款为广通公司损失的抗辩，是完全正确的。
五、珠海房管局认为一审判决关于鸿兴公司支付的50万元的认定没有合法依据，是错误的。首先，法定代表人为丁双印的鸿兴公司向珠海房管局支付50万元信誉金所依据的《关于合同建设银坑住宅小区的合作意向书》，与法定代表人同为丁双印的广','2018-09-24
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