天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初2498号
原告赵春革,男,1967年1月26日出生,汉族,河北区供热燃气公司员工,现住址天津市河西区。
被告刘少林,男,1968年4月6日出生,汉族,无职业,住址天津市和平区。
委托代理人梁明河,天津融汇律师事务所律师。
被告天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909,办公地点天津市南开区长江道众望大厦A座15层。
法定代表人左晖,董事长
委托代理人石亚鑫,该公司员工。
原告赵春革与被告刘少林、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月25日受理后,依法由代理审判员喻润东独任,公开开庭进行了审理。原告赵春革,被告刘少林及委托代理人梁明河,被告链家公司委托代理人石亚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵春革诉称,2016年1月29日,原、被告就被告名下的和平区兰州道世昌里15-301-304房屋在天津市和平区房屋土地管理局签订了《天津市房屋买卖协议》(合同号:25603-000854)。为此,原告于当日在被告在场同意条件下向和平建行申请办理了公积金与按揭组合贷款。原告收到贷款已获批准发放,可以办理过户手续的通知后,于2016年2月25日及时通过被告链家公司通知了被告刘少林。被告刘少林于当日接到通知,但拒不履行,并明确表示不再出售此房屋,经催告后仍拒不履行合同至今。为维护原告合法权益,原告诉至法院。要求:1、判令被告履行合同,配合原告办理房屋过户手续;2、本案诉讼费由被告负担。
原告为支持其主张,向本院提交证据材料:1、房屋买卖协议,证明原被告双方基于自愿原则签订房屋买卖协议;2、被告链家向刘少林下的合同履行通知书,证明刘少林经催告后仍不履行合同;3、和平房管局就涉案房屋交易信息显示,证明双方签订的买卖协议合法有效;4、天津市存量房屋交易资金收款凭证,证明我方已经将首付款打到资金监管账户;5、个人住房公积金贷款还款凭证,证明我方已经开始偿还贷款;6、个人住房公积金贷款还款计划书,证明我方办理了贷款;7、建行个人贷款还款凭证,证明我方办理了贷款,并开始还款;8、个人贷款还款计划明细,证明我方贷款情况;9、天津市房产买卖协议,证明双方交易公平合理合法有效;10、收条一张两份,证明被告刘少林收到我方买产权的款项及房款差价;11、定金收条,证明我方向被告支付定金,并且我方积极履行了合同;12、链家出具的中介费发票,证明我方积极履行合同义务,已经缴纳中介费;13、通话记录,证明中介2015年10月21日才通知我方购买产权。
被告刘少林对原告证据材料质证意见为:对证据材料1,真实性认可,该证据约定双方真实房屋交易价款2025000元,双方网签合同时应如实按照该价款网签并缴纳税费;对证据材料2-8,真实性没有异议,原告确实履行了部分合同义务;对证据材料9,真实性没有异议,该证据将双方交易价款降低为1850000元,致使原告逃避了十余万元纳税义务,该证据与证据1属于阴阳合同,已构成了合同法52条约定的双方恶意串通损害国家利益的情形,因此该两组合同应认定房屋交易行为无效,合同不应继续履行;对证据材料10-12,真实性没有异议;对证据材料13、真实性没有异议,若因中介导致双方合同履约时间过长,应追究中介责任而非追究被告责任。
被告链家公司对原告证据材料均没有异议。
原告提交的证据材料1-13,经庭审质证,具有证据材料真实性、合法性、关联性,可以作为本案证据。
被告刘少林辩称,请求法院驳回原告诉讼请求,本案原告主张履行的合同涉嫌双方恶意串通,损害国家利益,抽逃国家交易税费,属于无效合同。本案原被告涉诉房屋真实的交易价款为2025000元,2016年1月29日双方签订网签合同将价款将为1850000元,致使为帮助原告逃避了15万元应交的契税,依照合同法52条规定,本案原告主张的合同属于无效合同,不产生法律效力,因此没有履行的必要,被告同意按无效合同将前期收取费用返还原告,由于原告造成合同无效,因此因无效合同造成的相关损失双方各自承担互不追究,因为无效合同不存在违约问题,综上请求驳回原告诉讼请求,相关费用由原告自行负担。
被告刘少林向本院提交如下证据材料:1、房屋交易合同(被告购买天津市华苑麦迪逊广场房屋的房屋买卖合同,合同双方为被告妻子曹岩与卖方闻颖),证明被告想改善住房,进行调房,由于本案原被告之间合同履行时间拖延,导致被告所购买房屋的卖方毁约,致使被告不能实现调房的合同目的,也不具备履行本案买卖合同的腾房条件。
原告对被告刘少林提交证据材料质证意见:被告证据材料1与本案没有关联性;
被告链家公司对被告刘少林提交证据材料质证意见:被告链家公司不清楚被告另行购买房屋情况,不予质证。
被告刘少林提交的证据材料1,与本案原、被告争议没有直接法律关系,本院不予确认。
被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称,一、双方合同不能实现的原因在于被告刘少林;二、合同约定违约责任由违约方承担;三、原、被告签订的房产交易合同系三方真实意思表示,属于合法有效的合同。对于原告要求我方承担的诉讼请求,希望法院予以驳回。
被告链家公司未提交证据材料。
经审理查明,涉案房屋位于天津市和平区××道××里15-301-304,原系被告刘少林承租的公产房屋,2015年11月20日被告刘少林向公产房屋管理单位购买了房屋产权,2016年1月11日被告刘少林取得涉案房屋所有权证,房屋所有权证记载房屋建筑面积为54.13平方米。
2015年9月21日,原告、被告刘少林在被告链家公司居间介绍下签订房产交易合同,约定被告刘少林将其承租的涉案房屋出售给原告,房屋售价2025000元,原告应于合同签订当日向被告刘少林支付定金5万元,剩余房款1975000元采取贷款方式支付,原告与被告刘少林须于2015年11月25日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将定金之外的其他首付款存入该机构,被告刘少林将已收取定金存入该机构。原告应于交付全部首付款五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续,签订贷款合同并办理一切相关手续,支付一切相关费用。待一个申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,原告与被告刘少林在被告链家公司陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。该合同第三条对交易过程中产生的相关税费承担进行了约定。
庭审中,原、被告均确认,在签订合同中约定:就涉案房屋由被告刘少林先向公产房屋管理单位购买产权,购买产权费用由原告承担。被告刘少林取得涉案房屋产权后,双方按照合同约定办理私产房屋交易手续。
上述房产交易合同签订当日,原告向被告刘少林支付了定金5万元。2015年10月8日,被告刘少林向涉案房屋公产房屋管理单位申请购买房屋产权,其后涉案房屋公产房屋管理单位通知被告刘少林交纳购买产权费用37706元,被告刘少林亦将该情况告知原告,要求原告支付上述37706元。其后,原告因个人原因未立即将上述37706元交付给被告。2015年11月20日,原告将上述37706元交付被告,被告刘少林亦与公产房屋管理单位办理了涉案房屋产权购买手续,并于2016年1月11日取得涉案房屋所有权证。2016年1月29日,原告与被告刘少林共同前往天津市和平区房屋管理局签订《天津市房产买卖协议》,该协议约定,被告刘少林将涉案房屋以185万价格出售给原告,其中首付款55.5万元,银行贷款129.5万元。原告与被告刘少林签订上述协议当天,原告将涉案房屋差价款12.5万元支付给被告刘少林。
2016年2月1日,原告将首付款55.5元存入资金监管账户。2016年2月24日,原告银行贷款129.5万元存入资金监管账户。
2016年3月30日,被告链家公司向被告刘少林发出合同履行通知书,要求被告刘少林在2016年4月5日前与原告或被告链家公司员工联系办理交易房屋过户手续。被告刘少林提出因其在他处购买房屋未成功,因此不同意与原告继续办理涉案房屋过户手续。后原告遂诉至本院。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原告与被告刘少林签订的《房产交易合同书》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,应属合法有效。原告与被告刘少林均应按合同约定履行各自合同义务。
原告与被告刘少林签订房屋买卖合同的目的就是取得涉案房屋所有权。现原告已经按照约定向被告刘少林支付了合同约定的全部价款,被告刘少林应当负有配合原告将涉案房屋所有权转移至原告名下的合同义务。
关于被告刘少林主张房屋买卖合同无效的抗辩理由,被告刘少林抗辩称原告与被告刘少林在房管部门签订的备案合同价款低于双方真实交易价格,涉嫌偷逃国家税收,因此被告刘少林主张合同无效。虽然原告与被告刘少林在房管部门签订的备案合同价款低于双方真实交易价格,有偷逃国家税收之嫌,但上述情况并不导致原告与被告刘少林在2015年9月21日签订的房产交易合同无效,被告刘少林并不可因此免除配合原告将涉案房屋所有权转移至原告名下的合同义务,因此被告刘少林该抗辩理由不能成立。
关于被告刘少林主张的其另行购买房屋未成功,出售房屋将导致无处居住,合同目的无法实现的抗辩主张,被告刘少林出售涉案房屋的合同目的就是获得房屋价款,现该合同目的已经实现,被告刘少林居住问题可以通过另行购买房屋解决,因此被告该抗辩主张亦不能成立。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
本判决生效之日起十日内,被告刘少林协助原告赵春革办理涉案房屋所有权转移登记,将天津市和平区兰州道世昌里15-301-304号房屋过户至原告赵春革名下,全部税费由原告赵春革负担。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由被告刘少林负担(本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陈 星
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。