陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕06民终891号
上诉人(原审被告)：杨群英，女，1975年7月21日出生，汉族。
被上诉人(原审原告)：杨金娥，女，1959年1月29日出生，汉族。
被上诉人(原审原告)：常彩云，女，1946年4月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王红艳，女，1966年3月29日出生，汉族,系被上诉人常彩云之女。
上诉人杨群英因与被上诉人杨金娥、常彩云房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院(2018)陕0602民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨群英、被上诉人杨金娥、被上诉人常彩云的委托诉讼代理人王红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨群英向本院提出上诉请求：一、撤销宝塔区人民法院(2018)陕0602民初87号民事判决书中的第二项判决，并发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、本案房屋租赁合同早在2017年2月16日就因合同目的不能实现而终止。2015年4月1日，被上诉人将位于宝塔区尹家沟房屋租赁给上诉人，供其经营餐厅和招待所，并签订《房屋租赁合同》。2015年9月29日，延安市城区改造指挥部办公室即作出《关于长青路山体棚户区改造项目征收补偿安置的承诺书》，将本案租赁房屋列入征迁范围。2015年11月13日，延安市人民政府印发《长青路山体棚户区改造房屋征收补偿安置实施方案》，2017年2月16日，延安市人民政府发布《关于长青路山体棚户区改造项目房屋征收公告》，并于发布之日起开始对周边征迁房屋进行丈量并修建围墙将征收范围内房屋圈起。因政府的征收行为导致上诉人和被上诉人所签订的房屋租赁合同目的已无法实现，上诉人已于2017年2月16日停止了一切经营活动，房屋租赁合同因合同目的无法实现而终止。2、原审判决认定上诉人持续占用租赁房屋至2018年3月14日没有事实依据。2017年2月16日，延安市人民政府发布《关于长青路山体棚户区改造项目房屋征收公告》，正式开始对征迁范围内的房屋进行征收，上诉人开始寻找新的经营场所，并于2017年5月15日，将经营场所迁至长青路毛纺厂一楼门面房118号。上诉人虽未与被上诉人履行正式的房屋交接手续，但上诉人实际已经于2017年5月15日完全搬出租赁房屋，原审法院认为上诉人一直持续占用房屋至2018年3月14日，属于认定事实不清。2017年11月8日，被上诉人之女王红娟、王宏梅、王霞、王蓉就本案租赁房屋与延安市房屋征收管理局签订《延安市房屋征收补偿安置协议书》，并限期被上诉人五日内日腾房。该协议书签订后被上诉人已丧失对租赁房屋占有、使用、收益和处分的权利，按照协议约定，被上诉人应当于2017年11月13日之前腾房。事实上，上诉人因政府拆迁导致无法正常经营，已于2017年5月15日彻底搬离该房屋，即使上诉人未及时与被上诉人完成房屋交付，其支付房屋租赁费的最长期限也不应当超过2017年11月13日。原审法院判决上诉人向被上诉人支付租赁房屋2017年11月13日以后的房屋占用费，没有事实依据。二、原审判决适用法律错误且显失公平。1、被上诉人对租赁房屋自政府作出房屋征收决定之日起已经丧失物权。原审法院审理认为“政府发布了征收决定，不能即认定被征收房屋的物权就立即发生了变动，征收决定在征收补偿完成后，被征收人对征收决定未提起行政复议和诉讼，或者提起了行政诉讼或者行政复议后原征收决定被维持的，才能认定征收决定发生效力，被征收房屋的物权才变更或消灭。”依据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”；依据行政法相关具体行政行为生效的规定，行政行为生效包括即时生效、送达生效和附条件生效。行政行为采用公告形式作出时，则应当自公告发布之后生效。本案中房屋征收公告发布于2017年2月16日，即该房屋征收决定的行政行为于2017年2月16日已经生效，因政府的征收行为，被上诉人已不再享有租赁房屋的物权，因此，原审法院的上述认定适用法律错误。2、原审法院判决上诉人自2017年4月2日起至2018年3月14日按8600元每月向被上诉人支付房屋租赁费，违反合同法公平原则，加重了上诉人的义务。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的目的是经营餐厅、旅馆，因政府对租赁房屋周边地段进行房屋征收，使得包括被上诉人在内的不少商户、住户陆续搬离并开始拆迁，上诉人的正常经营活动实际受到严重影响，上诉人为降低损失，被迫停止了一切经营活动。依据《合同法解释（二）》第26条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该租赁房屋在上诉人与被上诉人签订合同后，因政府征迁行为导致其租赁房屋商用价值一直在下降，被上诉人以房屋租赁合同纠纷为由诉至原审法院，原审人民法院不顾本案实际情况，判决上诉人仍应以8600元的房屋租赁费用标准向被上诉人支付房屋租赁费，违反合同法公平原则。三、本案审理程序违法。在本案审理过程中，上诉人曾针对被上诉人的诉讼请求，依据提起了反诉，要求被上诉人退还多收取的房屋租赁费、支付房屋装修和设备补偿款、拆迁费等给上诉人。然而，本案一审法院以征收协议中房屋产权人并非产权主体为由不予受理。对此，上诉人认为，一审判决审理程序违法。根据上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》第八条的约定：因国家建设、城市规划等原因拆迁，地板和墙面由甲方所有，其余装修及设备由乙方即上诉人所有。然而，因涉案房屋没有办理产权登记手续，被上诉人在与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议时，故意将被征收人（产权人）登记在其子女王霞、王红娟等名下。但是，上诉人认为，这并不影响被上诉人按照合同约定支付上诉人装修及设备费用。一审法院对上诉人的反诉请求不予受理，显然程序违法。
杨金娥辩称：我们要求杨群英给缴清所欠的房费，上诉人至今还没有将钥匙交给我们。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求维持原判。
常彩云辩称：我们要求杨群英给缴清所欠的房费，上诉人至今还没有将钥匙交给我们。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求维持原判。
杨金娥、常彩云向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告排除妨害立即搬离租赁屋；2、依法判决被告向原告支付所欠租赁费合计86000元(租赁费从2017年4月1日起暂计算至2018年2月1日)及其实际搬离租赁屋前产生的所有租赁费；3、本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年4月1日原告杨金娥、常彩云与被告杨群英签订了《房屋租赁合同》合同的约定二原告将位于延安市宝塔区尹家沟房屋出租给被告杨群英使用，租赁期限为5年从2015年4月1日至2020年4月1日止，每月租金8600元，被告将租赁费支付至2017年4月1日，租赁费平时由杨金娥收取。2015年延安市政府作出了《房屋征收决定》，被告租赁的房屋在征收范围之内。2017年4月1日以后的房屋租赁费因拆迁事宜未达成一致意见，被告拒绝支付，房屋亦由其占用，2018年3月14日被告向本院提交了申请书，申请法院责令原告接收房屋，原告也同意接收房屋并与被告解除合同。一审法院认为，原、被告于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自身的义务。被告辩称，租赁房屋因被列入长青路山体棚户区改造项目征收范围内，导致被告与二原告签订的房屋租赁合同从即日起已实际受到影响并于2017年2月16日自然终止且本案涉案房屋已被征收部门征收二原告不再具有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权能其既无权要求被告缴纳房屋租金亦无权利要求排除妨碍。本院审理认为，政府发布了征收决定，不能即认定被征收房屋的物权就立即发生变动，征收决定在征收补偿完成后，被征收人对征收决定未提起行政复议和诉讼，或者提起了行政诉讼或者行政复议后原征收决定被维持的，才能认定征收决定发生效力，被征收房屋的物权才变更或者消灭。本案中，征收补偿费用尚未向原告支付，故被告之辩解不能成立，本院依法不予采信。被告在实际占用租赁房屋期间，于理于法，均应支付房屋租赁费。被告辩称，其于2017年5月15日已经搬离了租赁房屋，但因其并未将房屋搬空，且未向原告交付房屋，故租赁费应计算至实际交付房屋之日止。因原、被告双方争议的租赁房屋已被纳入拆迁范围，且庭审中双方均同意解除租赁合同，故原告要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告退还保证金10000元。原、被告均承认2017年4月1日之后被告未支付过租赁费，故原告要求被告支付从2017年4月2日起至实际腾房之日止租赁费的请求，本院依法予以支持。关于拆迁补偿问题，因征收协议中房屋产权人并非二原告，被告须另行主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，二百二十六条，二百二十七条之规定判决如下：一、依法解除原告杨金娥、常彩云与被告杨群英于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告杨群英向原告杨金娥、常彩云支付从2017年4月2日起至2018年3月14日止，按照每月8600元计算的租赁费；三、由原告杨金娥、常彩云向被告杨群英退还保证金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，原告已预交，减半收取1275元，实际由被告杨群英负担1275元。
二审中，杨群英向本院提交报警回执一份，证明2017年11月13日王红艳把租赁房屋的电断了，双方发生纠纷报了警。杨金娥、常彩云认为杨群英提交的证据真实性不能确定，达不到其证明目的。经合议庭评议认为，杨群英提交的报警回执系复印件，其真实性无法确认，且该证据与本案诉争纠纷无关，本院不予采信。
经审理查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。
本院认为，本案争议焦点有三：一、双方当事人签订的租赁合同的效力问题；二、政府房屋征收公告发布后，杨金娥、常彩云是否有权取得租赁费；三、原审审理程序是否违法。
关于焦点一，杨群英与杨金娥、常彩云签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同约定条款的约束。杨群英主张双方签订的租赁合同因政府的征收行为导致合同目的已无法实现而自然终止，于法无据。延安市人民政府对涉案房屋作出的征收行为，对本案所涉租赁合同而言，并非合同终止的法定情形，而是合同法第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同的情形。政府征收公告作出后，双方当事人均未提出解除租赁合同，故该租赁合同对合同双方仍然具有约束力，且杨群英仍占有该租赁标的物，故其应当按照合同约定向杨金娥、常彩云支付租赁费用。
关于焦点二，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。本案中房屋征收公告发布于2017年2月16日，该公告自发布之日其生效。原审法院以“政府发布了征收决定，不能即认定被征收房屋的物权就立即发生了变动，征收决定在征收补偿完成后，被征收人对征收决定未提起行政复议和诉讼，或者提起了行政诉讼或者行政复议后原征收决定被维持的，才能认定征收决定发生效力，被征收房屋的物权才变更或消灭”为由，认定涉案被征收房屋的物权未发生变更或者消灭，确有不妥。如果认为补偿之后征收决定才生效，征收程序中的后续工作便会失去法律依据。《征收条例》第十三条第一款规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告”，第三款规定“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。从体系解释的角度看，征收决定也应是在公告时发生法律效力的。该法律效力既包括《物权法》第二十八条的被征收物权的权属变动和此处的“收回国有土地使用权”。另外，从建设部《房屋登记管办法》第四十一条“房屋登记机构可以依据……人民政府的生效征收决定办理注销登记”的规定以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条“房屋登记机构根据人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定之中，也可以得到相同的结论。
但是，《征收条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。这说明，在征收补偿前，国家因征收决定而取得的所有权仅仅表现为对被征收人处分权的限制，并不具备占有、使用和收益权能。被征收人在获得征收补偿前，对被征收房屋仍然享有《物权法》所规定的事实的占有，并有权收益。故，杨金娥、常彩云在获得征收补偿前，有权取得租赁费。
关于焦点三，杨群英主张原审法院未予受理其就要求被上诉人退还多收取的房屋租赁费、支付房屋装修和设备补偿款、拆迁费等提起的反诉，程序违法。因其反诉所涉法律关系为房屋拆迁安置补偿款分配纠纷，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，故一审未予受理其反诉请求，符合法律规定。
综上所述，杨群英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但不影响案件实体处理，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2160元，由上诉人杨群英负担。
本判决为终审判决。
审判长 程晓元
审判员 贺 洁
审判员 贾玉玉
二〇一八年七月十一日
书记员 南慧玲