天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初22930号
原告:天津华融金通集团有限公司(原企业名称天津滨海华翔投资咨询有限公司),住所地天津自贸区(天津港保税区)通达广场1号3楼A区358。
法定代表人:崔卫东,总经理。
委托代理人:黄爱国,天津瑞津律师事务所律师。
被告:中信银行股份有限公司天津分行,住所地天津市和平区张自忠路162号增5号。
负责人:王立伟,行长。
委托代理人:孙宪,北京市汉韬(天津)律师事务所律师。
委托代理人:刘学荣,中信银行股份有限公司天津分行员工,住天津市南开区。
原告天津华融金通集团有限公司(以下简称华融公司)与被告中信银行股份有限公司天津分行(以下简称天津分行)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月20日立案后,首先适用简易程序,后依法转入普通程序,于2016年5月26日、2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄爱国、被告委托代理人孙宪、刘学荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华融公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告将坐落在天津市滨海新区塘沽中心北路阳光金地XXX号房屋腾空交原告收回;2、判令被告支付自2015年12月20日至被告实际腾房之日的违约金,按照日租金4295.11元的3倍支付;3、判令被告支付因违约并未按双方商定日期腾房导致原告给第三方的赔偿违约金500000元;4、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,华融公司放弃第1项诉讼请求,变更第2项诉讼请求为:判令被告支付自2015年12月20日至2016年6月14日房屋使用费(按日租金4354.76元计算)及2倍的违约金(按日租金4354.76元计算)。第3项诉讼请求增加赔偿中介费17600元。事实和理由:2013年10月18日,原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定将原告坐落在天津市滨海新区塘沽中心北路阳光金地XXX号房屋租给被告,房屋建筑面积1247.78平方米,租赁期限自2013年12月20日至2015年12月19日,租期两年。租金为3.4422元/平方米/天,并约定相应的违约金。合同签订后,原告依约将房屋交付被告使用,合同到期在未续期的情况下被告未将房屋腾交原告。为此,原告曾委托律师事务所致函被告并多次面谈,要求其腾房,被告屡次约定腾房日期但均未履行,给原告造成损失。
天津分行辩称,华融公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据,应全部予以驳回。理由如下:一、租赁合同到期后已转为不定期租赁合同,本案纠纷的产生,恰是华融公司自身怠于处理租赁事务造成。中信银行在租赁期限内依约全面履行了合同义务。在合同履行过程中,华融公司未提供其他人员的联系方式,天津分行只与其财物人员米女士进行接洽。在租赁合同履行期限届满3个月前,天津分行多次向米女士提出续期要求,但该人始终以其无权决策、有权决策人员出国等理由搪塞拖延,并拒绝提供决策人员姓名及联系方式,对于天津分行续租的要求,始终未置可否。天津分行多次试图与华融公司决策人员联系以商谈续租事宜,发现华融公司根本未在注册地经营,无法取得有效联系,致使续租事宜一直处于不确定状态。天津分行明确表示续租,但华融公司既未表示同意也未拒绝,更未在租期届满后要求腾房。租期届满后,华融公司未对天津银行继续使用租赁物提出异议,根据合同法规定应视为不定期租赁。2016年4月25日,天津分行向华融公司公证送达了“关于敦促接收租赁房屋及租金的告知函”,告知天津分行将于2016年4月27日搬离租赁房屋,要求华融公司接收租赁房屋及租金。但华融公司始终无人出面处理此事。天津分行搬离后,租赁房屋空置至今。综上,天津分行不存在任何违约行为,不应承担任何违约责任。天津分行愿意支付自2015年12月20日起至2016年4月27日期间的正常租金。二、即使认定天津分行构成违约,华融公司要求的违约金严重过高,应予以驳回或调整。华融公司主张所谓500000元经济损失并无任何依据。根据《合同法》第114条第2款及《合同法解释(二)》第29条第2款之规定,原告主张违约金严重过高,应参照真实的经济损失依法调减。华融公司主张其向第三方赔偿违约金而造成自身经济损失,天津分行对其真实性并不认可,在不定期租赁期间,华融公司以及所谓第三方从未到过租赁现场,第三方不查看租赁物状况就签订租赁合同并给付款项明显不合常理。
原告华融公司围绕其诉讼请求依法提交了证据房地产权证、房屋租赁合同、告知天津分行期限腾房的函、房屋退租交接表,上述证据经被告天津分行质证,对证据告知限期腾房的函承认收到此函,提出此函没有加盖华融公司的公章。对其他证据均无异议,本院予以确认并在卷佐证。双方当事人存有争议的事实合同到期后是否转为不定期租赁,原告主张的违约金是否过高,原告主张517600元经济损失是否成立。原告针对争议的经济损失,提供证据租赁合同、银行卡交易明细清单、赔付协议、转账凭证等,上述证据经被告质证,提出房屋租赁合同系复印件不予认可,银行卡交易明细清单真实性无异议,对其关联性、证明目的有异议,赔付协议真实性无法核实,转账凭证真实性认可,只能证明双方有转账往来,但用途不清楚。被告针对无法联系原告,提供证据公证书,用以证明其通过发函方式通知原告接收被告腾退的房屋及收取租金。此证据经原告质证对其真实性予以认可,但提出原告并未收到被告发给原告的“关于敦促接收租赁房屋及租金的告知函”。且认为原告早已发函要求被告搬离承租房屋,但被告并未与原告联系,该公证书与本案无关。对上述证据,本院认定如下:租赁合同,系复印件,且该证据明显存有瑕疵,对其证明效力不予认定。银行卡交易明细清单,记载2016年2月25日案外人陈伟分21笔向华融公司法定代表人崔卫东个人账户打入1050000元款项,并非原告证明的交纳500000元的定金,此证据无法达到其证明目的,对其证明效力不予认定。赔付协议、转账凭证基于租赁合同及案外人支付定金的事实不成立,故对其证明效力不予认定。被告提供的证据公证书,达不到其证明目的,且与双方争议问题不具关联,对其证明效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年10月18日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《天津市房屋租赁合同》。约定甲方将其所有坐落于塘沽(区)中心北路阳光金地XXX号房屋出租给乙方。建筑面积为1247.78平方米。租赁期限为贰年,自2013年12月20日至2015年12月19日。租赁期限届满时,甲方有权收回房屋,乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时,应当提前3个月向甲方以书面形式提出续约申请经甲方同意后方可续约,否则甲方将视同乙方不续约……。乙方逾期返还房屋的,自租赁期届满之次日起至乙方实际返还上述租赁房屋之日止,乙方应按租赁房屋日租金的3倍向甲方支付违约金。租金3.4422元/平方米/天,合计月租金130642.88元等内容。合同履行期限届满后,被告未能按合同约定期限返还租赁物。2016年1月29日,原告委托天津瑞津律师事务所以顺丰快递方式向被告邮寄《关于告知中信银行股份有限公司天津分行限期腾房的函》,告知被告合同已逾期,望在七日内搬离承租房屋,到期如未履行,我司将采取诉讼手段,一切责任全部由你行承担。被告收到此函,但未在限定时间内搬离。2016年6月14日,被告将租赁物返还原告。但租赁合同履行期限届满后的房屋使用费尚未给付。
本院认为,原、被告签订的租赁合同,系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。关于租赁合同到期后是否转为不定期租赁事宜。根据合同约定,被告需要继续承租该房屋时,应当于租赁合同届满前3个月以书面形式提出续约申请并经原告同意方可续约,但被告就此并未提供证据予以证实,应认定被告无续约的意向。租赁合同期限届满后,被告未履行返还租赁物之义务。在原告给被告发函要求限期搬离后,被告仍未将租赁物返还原告。被告的此行为已构成违约。故被告辩称租赁合同到期后已转为不定期租赁没有事实和法律依据,对此陈述,本院不予采信。关于原告主张按日租金双倍支付违约金事宜。被告对此提出违约金严重过高,应予调整。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告未对其损失提供证据,其损失实为被告逾期付款产生的损失。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定,逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。本案原告按日租金的2倍主张违约金,应当认定为过高。本院依法对违约金的计算标准予以调整,以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率计付。违约金的计算期间,依据租赁合同约定的自租赁期限届满之次日起至被告实际返还租赁房屋之日止。关于原告主张赔偿损失517600元事宜。原告对此未提供合法有效的证据予以证实。原告的此项主张,因证据不足,本院不予支持。原告主张按日租金4354.76元支付使用费,计算有误,依据合同约定日租金应为4295.11元。原告主张自2015年12月20日至2016年6月14日的房屋使用费数额为764529.58元。
综上所述,原告主张被告给付房屋使用费764529.58元的主张成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定,判决如下:
一、被告中信银行股份有限公司天津分行于本判决生效之日起十日内给付原告天津华融金通集团有限公司自2015年12月20日至2016年6月14日的房屋使用费764529.58元;并自2015年12月20日起至本判决指定的付款期间实际付款之日止,以764529.58元为基数,按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率(逾期罚息利率为:以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五十)给付违约金;
二、驳回原告天津华融金通集团有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29544元,原告负担20000元(已交付),被告负担9544元。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
审 判 长 梁凯江
代理审判员 赵志富
人民陪审员 宛 榕
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李 姗