天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初25730号
原告:天津滨海新塘建设发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽中心路846号,统一社会信用代码911201166688331686。
法定代表人:唐光涛,董事长。
委托诉讼代理人:陈宝玉,天津睦宁律师事务所律师。
被告:杨学强,男,1981年12月14日出生,汉族,自由职业者,住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人:孙明明,天津百博律师事务所律师。
被告:彭良健,男,1989年1月10日出生,汉族,自由职业者,户籍地河北省承德市承德县,现住天津市滨海新区、751号大浴场。
原告天津滨海新塘建设发展有限公司(以下简称新塘公司)与被告杨学强、彭良健房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月27日立案后,由代理审判员吕东辉适用简易程序,于2016年9月2日、2016年10月18日公开开庭审理了本案。原告新塘公司委托诉讼代理人陈宝玉、被告杨学强及其委托诉讼代理人孙明明,被告彭良健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新塘公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告杨学强的租赁关系,判令二被告将租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中五路xxx号、文化活动室等底商腾还原告;2、判令二被告支付2013年4月1日至2016年3月31日房屋租金864000元及支付逾期付款利息(按同期银行贷款利率计算);3、判令二被告支付2016年4月1日至实际交付房屋之日的房屋租金;4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2013年4月1日,被告杨学强承租了原告坐落于天津市滨海新区塘沽西部新城中五路xxx号、文化活动室等底商,租赁面积400平方米,月租金为24000元,被告承租后对于房屋租金未进行过支付,虽经原告多次催要,但被告至今仍未给付,原告认为被告无故不支付租金已经违反有关承租法律的规定,况且双方未签订过任何租赁协议,对于不定期租赁而言,出租方具备随时解除租赁关系的权利。为维护原告的合法权益,提起本案诉讼。
被告杨学强辩称,其系彭良健的雇员,系彭良健承租原告的涉诉房屋,并非杨学强承租涉诉房屋,因与原告并无租赁关系,故不同意原告的诉讼请求。
被告彭良健辩称,认可承租了原告的涉诉房屋,与原告并未签订书面租赁合同,认可拖欠原告租金,同意给付租金,也同意给付逾期付款利息,不同意解除租赁关系,也不同意腾还房屋,还希望继续承租天津市滨海新区塘沽中五路xxx号及文化活动室这三个底商。
本院经审理认定事实如下:2015年1月15日,原告以被告杨学强为相对方出具《催交租金通知书》,主要内容为:你方与我公司于2013年4月1日建立了租赁关系,租赁了坐落于天津市滨海新区塘沽西部新城中五xxx号、文化活动室、xxx号商业用房,租赁面积400平方米,每月租金24000元,租期为2013年4月1日至2016年3月31日。根据双方约定,租金每三个月收取一次,在租期开始前十天支付下三个月租金。自2013年4月1日至今,你方始终未按约定支付租金,至2014年12月31日你方已经欠付租金共计504000元,及应支付下一季租金72000元。根据双方约定,你方拖欠租金行为已经构成违约,并且严重损害了我公司的合法权益。据此,我公司郑重函告你方:限你方于接到本通知5日内将拖欠租金576000元交付至我公司,逾期将按照下列方式处理:1、解除双方租赁关系,并将租赁房屋于10日内腾还我公司;2、按照双方约定支付租金的同时,按照3倍日租金方式加付逾期违约金。届时你方不仅要偿付全部租金,而且将会承担按双方协议约定计算出的经济损失及由此产生的一切费用。望慎重考虑此事,尽快履行上述义务,以免诉累。该通知书下面签收人处显示“杨学强”字迹,时间为2015年1月22日。被告彭良健认可其委托杨学强签收该通知书。对于当事人上述没有争议的事实,本院予以确认。
各方当事人对如下事实存在争议:针对涉诉底商,原告主张其与被告杨学强之间存在租赁关系,并提交了《催交租金通知书》及物业公司的《证明》,但杨学强并不认可,双方亦无书面租赁合同,且被告彭良健陈述因杨学强系其雇佣的员工,在涉诉底商里看店,委托杨学强处理经营事务,故本院认为,杨学强在《催交租金通知书》的签收人处签字,应当认定为履行职务行为,相应的权利义务应由彭良健承担。
本院认为,本案的争议焦点为:1、原告与哪一个被告成立租赁关系;2、原告向二被告主张租金及利息的事实和法律依据。因原告出租涉诉底商,并未签订书面租赁合同,二被告均陈述杨学强系彭良健的雇员,彭良健现使用涉诉底商进行经营,故本院认定原告与被告彭良健之间存在租赁关系。双方虽未签订书面租赁合同,但对租赁的房屋面积、租金等租赁主要事项陈述一致,且双方的约定并不违反相关法律禁止性规定,合法有效,当事人应依照约定全面履行己方义务。因双方无书面合同,根据合同法的规定,故应当认定为不定期租赁,庭审中,原告坚持解除租赁关系,符合合同法的规定,故本院予以支持。因被告彭良健系租赁关系的相对方,应当将涉诉底商腾还原告。因被告彭良健认可一直拖欠原告租金,并同意向原告支付拖欠的租金及逾期付款利息,故对于原告关于租金及逾期付款利息的诉讼请求,本院予以支持。至于利息的计算方式,根据合同法的规定,对租金支付期限没有约定或者约定不明确的,应当在每届满一年时支付,故本院认为被告彭良健应当按年支付租金,且交付时点为2014年3月31日、2015年3月31日、2016年3月31日,则对应的利息起算日为2014年4月1日、2015年4月1日、2016年4月1日。因原告仅主张2013年4月1日至2016年3月31日的逾期付款利息,故本院以2016年3月31日作为利息计算的截止日。对于被告杨学强是否应当承担责任的问题,上文已述,因其系彭良健的雇员,系履行职务行为,并非租赁关系的相对方,故不应当承担腾房、给付租金及利息的合同义务。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:
一、解除原告天津滨海新塘建设发展有限公司与被告彭良健之间关于天津市滨海新区塘沽西部新城中五路xx号、文化活动室底商的租赁关系;
二、被告彭良健于本判决生效之日起十日内向原告天津滨海新塘建设发展有限公司腾还租用的天津市滨海新区塘沽西部新城中五路xx号、文化活动室商业用房;
三、被告彭良健于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年4月1日起至实际腾还房屋之日止的租金(按每月24000元计算);
四、被告彭良健于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新塘建设发展有限公司自2013年4月1日起至2016年3月31日止的逾期付款利息(利息分二部分:第一部分以288000元为本金,自2014年4月1日起至2016年3月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算;第二部分以288000元为本金,自2015年4月1日起至2016年3月31日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算);
五、驳回原告天津滨海新塘建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12440元,减半收取计6220元,由被告彭良健负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
代理审判员 吕东辉
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 李海娟
附:法律释明
1、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。”
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。”
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”