三亚市城郊人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2014)城民一初字第1238号
原告：三亚学院，住所地三亚市迎宾大道学院路。
法定代表人：陆丹，该学院执行院长。
委托代理人：刘新钢，该学院职工。
委托代理人：金凌云，北京市中恒信律师事务所律师。
被告：李波，男，1982年2月7日出生（公民身份号码×××），汉族，住三亚市。
委托代理人：侯孝发，海南三和元律师事务所律师。
第三人：三亚高知园房地产有限公司，住所地三亚市学院路181号万科森林美术馆。
法定代表人：潘高峰，该公司董事长。
委托代理人：石晓娜，该公司法务。
第三人：中国农业银行股份有限公司三亚分行，住所地三亚市解放二路。
负责人：朱立军，该行行长。
委托代理人：黄秋菊，该行职员。
本院在审理原告三亚学院与被告李波、第三人三亚高知园房地产有限公司（以下简称：高知园公司）、中国农业银行股份有限公司三亚分行（以下简称：三亚农行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日第一次公开开庭进行了审理。后于2014年7月29日转为普通程序，并于2014年9月11日第二次公开开庭进行了审理。后因本案需以另案的审理结果为依据，本案中止审理。中止情形消除后，本院于2016年12月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三亚学院的委托代理人刘新钢、金凌云，被告李波的委托代理人侯孝发，第三人高知园公司的委托代理人石晓娜、第三人三亚农行的委托代理人黄秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三亚学院提出诉讼请求：1、请求判令原告按照《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》（以下简称：优惠购房合同）第六条-1-（1）-B、-C约定行使权利，由原告按照该《优惠购房合同》约定的房产回购价格【即被告与第三人高知园公司签订的《商品房买卖合同》中被告原始购买价格+扣除折旧后的个人装修费用-
原告已经支付给被告的购房借款及利息）】向被告购买三亚高级知识分子××区房产）；2、判令被告配合办理上述房产的过户及交付手续并承担所需的全部税费；3、请求第三人配合办理过户及解除抵押手续；4、请求判令被告在判决书生效之日起30日内将上述房产交付给原告；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费用。事实与理由：三亚学院于2009年7月7日与李波签订了《聘用合同书》，成为三亚学院教工。为鼓励员工工作积极性、稳定学院相关教职工在学院长期工作的目的，三亚学院与李波及高知园公司于2010年9月19日签订了《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》（以下简称《优惠购房合同》），约定李波须在三亚学院处至少服务年限作为劳动合同期限的补充（自2010年9月19日起22年）以及李波违反约定的处理方式等，以此作为李波以大大低于市场价格的优惠价格购买三亚高级知识分子住宅园房产的前提约定。2010年9月29日，李波与高知园公司签订《商品房买卖合同》。购房价款为人民币434770.00元（含装修价款）。合同签订后，李波依约支付了房款，高知园公司将房产交付给李波。同时，三亚学院按约定连续28个月（2011年1月至2011年3月，每月1677.08元；2011年3月至2013年4月，每月1916.67元）累计向李波支付了住房借款本金人民币52947.99元，利息共计16344.66元。2013年5月，李波违背签订的《优惠购房合同》约定，在承诺22年服务期限未到的情况下，不再履行服务义务，解除劳动合同关系。并于2013年5月28日向三亚学院提交《关于未完购房工作年限解决高知园房产问题的申请书》，说明其不能继续履行承诺服务期限的情况，表示愿意按照《优惠购房合同》妥善处理所购高知园区商品房。三亚学院与李波签订的《优惠购房合同》明确约定，售给李波的高知园区住房系由三亚学院委托三亚学院所属集团的合作单位根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给李波，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的本院相关教职工提供的长期生活住房的初衷，给予如约履行双方协议义务的准福利性住房政策。在李波违背《优惠购房合同》约定，不履行服务年限约定，主动要求解除劳动合同关系的情况下，原告有权依该合同书第六条-1-（1）-B之约定，收回上述房产，但三亚学院经多次联系李波，要求李波退还房产未果，为维护三亚学院的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。
被告李波辩称：一、李波与三亚学院之间不存在房屋买卖关系，涉案房产由李波从第三人高知园公司以商品房形式购得，并已办理商品房销售备案登记，李波对涉案房产已获得准物权。未经李波同意，任何人不得强制回购李波的房产；二、李波与三亚学院之间系劳动关系，其争议应在劳动仲裁程序中予以解决，不应直接诉至法院；三、涉案房产已在三亚农行办理抵押登记，三亚农行与本案正在进行的诉讼具有法律上的利害关系，本案应追加三亚农行为本案的第三人参加诉讼。
第三人高知园公司辩称：涉案房屋是高知园公司按照三亚学院的要求，在三方签订《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》基础上与李波签署《商品房买卖合同》进行定向销售。三亚学院与李波之间就涉案房屋发生纠纷，应当按照《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》中相应的约定进行处理，高知园公司愿意按照合同书的约定承担相应的配合工作。
第三人三亚农行辩称：李波向三亚农行申请贷款340000元整，住房公积金管理中心三亚分中心委托三亚农行发放贷款，以及办理涉案房屋的抵押登记。法院的判决要保证抵押权人的合法权益不受到损害。
本院经审理认定事实如下：2009年7月7日，三亚学院与李波签订《聘用合同书》，约定李波入职旅游分院从事辅导员岗位工作，劳动期限约定为四年。2012年3月29日，海南大学三亚学院变更为三亚学院。高知园公司根据三亚学院的要求，本着为三亚学院稳定相关教职工在学院长期工作，共同将三亚学院办好的目的，开发建设了具有产权的三亚高知园区住房，并按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，出售给三亚学院经审核批准，愿意长期在三亚学院服务的教职工。2010年9月19日，三亚学院、李波与高知园公司签订一份《关于教职工优惠购买高知园区住宅有关事项的合同书》（以下简称《优惠购买住宅合同书》，合同约定：李波购买的住宅楼由三亚学院委托所属集团的合作单位高知园公司根据三亚学院的要求开发建设，并按照三亚学院的要求以大幅度低于市场价格的优惠价格销售给李波，是三亚学院出于为愿意长期在三亚学院服务的教职工，给予如约履行该协议义务的教职工的准福利性住房，该住房不属于李波独立享有的投资性住房。三亚学院在优惠价外，给予李波进一步的资金支持，李波在享有该优惠政策时，应履行相应的义务；三亚学院给予李波的高知园住宅最终购买优惠价格以李波选定住宅座落、楼层、朝向后，与高知园公司签订的《商品房买卖合同》的价格为准；李波购买的高知园住房的建筑面积为79.51平方米，其中，套内建筑面积68.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.05平方米。三亚学院作为出借人向李波发放161000元（每平方米2300元[享受补贴标准]×70平方米[享受补贴的建筑面积]）借款，分8年按月向李波发放，并在条件成就时转为对李波的补贴。上述如李波无违约行为，不收取借款利息，如有违约行为，则按银行同期贷款利率计收利息。如李波按协议约定的服务年限为三亚学院服务届满，届满时三亚学院同意将上述全部借款一次性转为三亚学院给李波的住房补贴；李波的服务年限自本合同签订之日起不少于22年。本合同约定的劳动服务年限取代之前签订的劳动服务年限；采用高知园公司与李波签订《商品房买卖合同》的方式购买高知园区住房，该房具备条件时，应将房产抵押给三亚学院（李波以按揭贷款方式购房的，三亚学院为银行抵押权全部或部分解除后的第一抵押权人），如李波依约履行完毕服务义务之日，三亚学院无条件配合李波办理相应解除抵押登记手续；对于李波购买的高知园住房，有协议约定的违约行为的，三亚学院有权立即以李波与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的李波原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用－三亚学院已提供支付给李波的购房借款及利息后所确定的价格回购该房产；李波有以下违约行为，可被三亚学院解聘，具体为同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成三亚学院的工作任务造成严重影响或者经三亚学院指出，拒不改正的；在服务年限未满时主动提出解除劳动合同或为解除劳动合同，故意违反三亚学院有关规定的；一年内累计旷工达一个月或在聘期内累计旷工达到三个月；三亚学院依据该约定要求回购房产的，李波必须配合，由此发生的双方税费均由李波承担；本合同作为李波与高知园公司《商品房买卖合同》的前提约定，《商品房买卖合同》为本合同不可分割的组成部分。同年9月29日，高知园公司与李波签订了《商品房买卖合同》，约定由李波购买高知园公司开发的位于三亚高级知识分子住宅西区一期第9幢B单元10层9-B-1003号房，建筑面积79.51平方米、套内面积68.46平方米，按套内面积计算，每平方米6350.72元，房价共计434770元。合同签订后，李波支付购房首付款94770元，余款340000元，李波与三亚农行签订了《住房公积金借款合同》，以公积金贷款的方式支付，李波将涉案房屋的全部权益抵押给三亚农行，并办理了登记手续，登记号三房押字第104265号。三亚学院于2011年1月起（2011年1月至2011年3月，每月1677.08元；2011年3月至2013年4月，每月1916.67元）累计向李波支付了28个月住房借款本金共计52947.99元，利息（从2011年1月31日起各分段计息至2016年12月12日）共计16344.36元，本息共计69292.35元。涉案房产交付给李波后，李波对房屋进行了装修并入住。2013年5月28日李波向三亚学院递交辞职申请，三亚学院于2013年7月18日作出了《关于办理离职手续的函》，同意自2013年6月30日起解除双方劳动合同关系，李波于2013年7月1日离开三亚学院。李波在本案诉讼期间，向三亚市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称三亚仲裁委）提起仲裁，2014年11月7日，三亚仲裁委作出三劳人仲裁字【2014】第528号仲裁裁决书，驳回李波的全部仲裁请求。李波不服该裁决，向本院提起诉讼，请求判令李波与三亚学院、高知园公司签订的《优惠购买住宅合同书》为无效劳动合同。该案审理过程中，本院认为李波与三亚学院签订的《优惠购买住宅合同书》系当事人平等自愿协商一致签订，该合同纠纷属于房屋买卖合同法律关系调整的范围，对该合同的效力不予审理。据此，本院作出（2013）城民二终字第1408号民事判决书，判决驳回李波关于确认《优惠购买住宅合同书》无效的诉讼请求。李波不服，上诉至海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）。三亚中院经审理，作出（2015）三亚民二终字第189号民事判决书，维持本院判决。截止至2016年12月9日，李波共偿还银行贷款本金共计51225.46元，尚余288774.54元（340000元－51225.46元）。三亚学院至今还未代李波偿清贷款。涉案房产在房产部门办理了商品房备案登记，合同备案号为（2010）1101610187，该房屋至今还未办理土地房屋权证。2016年5月25日，经三亚学院申请，三亚市中级人民法院依法委托海南汇德咨询有限公司对涉案争议房屋的开发商自带装修部分以及李波自行投入的装修部分的相应折旧进行司法鉴定，后经现场查勘过程中，当事人及委托法院确认：现仅鉴定李波自行投入的装修部分及相应折旧，并出具鉴定文号为（2016）三中法技委鉴字第51-1号司法鉴定报告，鉴定结论为：三亚高级知识分子住××区房产的李波自行投入的装修部分及相应折旧在价值时点2016年4月5日市场价值如下：装修重置价格7400.00元、折旧价格951.00元、装修价值折旧后价格6449.00元（特别说明：本报告有效期从报告完成之日起一年，即有效期从2016年5月25日起至2017年5月24日止；2、本报告所有组成部分为本报告不可分割使用的部分，缺少任何一项均会使本报告丧失完整性及合法性）。经本院组织质证，原告、被告、第三人对鉴定结论，均无异议。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。三亚学院庭后向本院出具一份《确认书》，内容为”我校（三亚学院）与李波房屋买卖合同纠纷一案，我校确认同意可先行代李波清偿尚未偿还的第三人中国农业银行三亚分行按揭借款、利息及违约金等，以消除第三人农业银行相应享有的抵押权。我校代偿款项再依法向李波追偿，可在应支付给李波的回购房款中直接抵付”。同时，三亚学院亦向三亚农行出具一份《承诺书》，内容为：”我校与李波房屋买卖合同纠纷一案中，如法院依法确认争议的房产归我校原价回购，我校承诺代李波偿还尚欠贵行的按揭借款本息及违约金等全部费用，以消除贵行享有的抵押权、确保贵行相应权益可以实现。代偿之后我校再依法向李波追偿、在应支付给李波的房屋价款中折抵”。针对三亚学院向本院提交的《确认书》及《承诺书》，本院组织原告、被告、第三人进行质证，三亚农行质证意见为：三亚学院与李波房屋买卖合同纠纷一案，如法院依法确认争议的房产的归三亚学院回购，就三亚学院代李波偿还尚欠的按揭贷款本息、罚息及违约金等全部费用相关事宜，我行同意予以协助，确保相关权益可以实现，三亚学院代偿后我行将解除该房产抵押。高知园公司的质证意见：对《确认书》、《承诺书》的真实性、合法性、关联性均无异议，表示其愿意配合三亚学院的诉求。李波的质证意见为：涉案房产已在三亚农行办理抵押登记，三亚农行对该房产享有抵押权，出售该房产在李波同意的前提下，还须经过三亚农行同意。本案中，三亚农行只是同意三亚学院代李波提前偿还所欠贷款，并非同意将该房产出售给三亚学院。因此，三亚学院无权购得该房产。关于三亚学院代李波提前偿还所欠贷款的问题，因李波所欠贷款系李波的债务，虽然合同法规定转移债务征得债权人同意即为成立、原债权债务关系即告消灭，但债务转移本身须经转让方和受让方的协商一致，本案中并未有李波与三亚学院对李波所欠贷款可由三亚学院代偿的约定，李波也没有向三亚学院发出代偿的请求，不能构成债务的转移，也不能消灭李波与三亚农行的债权债务关系，也就不能达到解除抵押权的目的。
本院认为：李波原为三亚学院所聘用的教师。涉案房产系高知园公司应三亚学院的要求，为稳定三亚学院教职工在学校长期工作，开发建设具有产权的三亚高知园区住房。高知园公司同时还按三亚学院的要求，以低于市场价格的优惠价格，作为三亚学院给予愿意长期在三亚学院服务的教职工的准福利性住房，目的是为了大力鼓励和稳定相关教职工在三亚学院长期服务。据此，三亚学院与李波、高知园公司签订了《优惠购买住宅合同书》，确认三方的权利和义务。该合同系附条件的房屋买卖合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，双方应按约定全面履行各自义务。依该合同约定，李波与高知园公司签订的《商品房买卖合同》以《优惠购买住宅合同书》作为前提约定，《优惠购买住宅合同书》作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分。因此，李波与高知园公司签订的《商品房买卖合同》受《优惠购买住宅合同书》约定的制约，高知园公司与李波应以《优惠购买住宅合同书》约定的内容为前提履行双方签订的商品房买卖合同。三亚学院与李波均认可双方于2013年6月30日解除双方劳动合同关系。《优惠购买住宅合同书》约定李波的服务年限自2009年7月1日起不少于22年，李波的行为已构成违约，应承担违约责任。李波的违约行为导致合同中约定的如李波在服务期未满时主动提出解除劳动合同的，三亚学院有权立即以李波与高知园公司签订的《商品房买卖合同》中约定的李波原始购买价+经过三亚学院委托的专业评估机构评估后的个人装修费用（扣除折旧费）－三亚学院已经提供给付给李波的购房借款及利息后确定回购涉案房产的条件成就。高知园公司与李波签订的《商品房买卖合同》的全面履行必须以李波符合《优惠购买住宅合同书》约定的购房条件为前提，高知园公司也明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，李波应按《优惠购买住宅合同书》的约定将涉案房屋返还给三亚学院。涉案房屋设定了抵押，且尚有贷款未偿清，三亚学院表示其愿意代李波清偿尚欠的贷款及提前还款违约金等费用。三亚农行作为涉案房屋的抵押权人，表示如涉案房屋由三亚学院回购，三亚学院代李波偿清贷款及相关的违约金等费用后，同意解除涉案房屋的抵押。据此，三亚学院诉求回购涉案房产具有事实和法律依据，本院予以支持。回购涉案房屋应清算的具体费用为：1、涉案房屋房价总款为434770元；2、房屋装修折旧费6449.00元，三亚学院予以确认，本院予以认可；3、截止至2016年12月12日三亚学院向李波发放借款本金52947.99元，按中国人民银行同期贷款利率计付，截止至2016年12月12日利息为16344.36元，本息合计69292.35元。综上，根据合同约定，回购涉案房屋应清算的费用为371926.65元[购房总款434770元+房屋装修折旧费6449元－借款本息69292.35元（利息截止至2016年12月12日）]。因三亚学院至今还未代李波偿清所欠贷款及相关费用，三亚学院要求在支付给李波的回购款中直接抵付无理，本院不予支持。三亚学院可待为李波偿还借款及相关费用后，再另案主张。因李波的违约行为导致其丧失对涉案房屋的占有，三亚学院诉求其配合办理涉案房屋商品房备案变更登记，及交付涉案房屋于法有据，本院亦予以支持。高知园公司作为涉案房屋的开发商，且在本案中明确表示愿意配合三亚学院回购涉案房屋，因此，高知园公司应与李波一起配合三亚学院办理涉案房屋的变更登记。李波主张《优惠购买住宅合同书》应定性为无效劳动合同，该答辩意见已被生效判决书所否认，李波的该项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、三亚学院以371926.65元（借款本金52947.99元的利息计算至2016年12月12日）回购位于三亚市××区三亚高级知识分子住宅区西区一期第9幢B单元10层9-B-1003房；
二、被告李波及第三人三亚高知园房地产有限公司应自本判决生效之日起30日内协助原告三亚学院将位于三亚市××区三亚高级知识分子住宅区西区一期第9幢B单元10层9-B-1003房的商品房备案登记变更至原告三亚学院名下[合同备案号为（2010）1101610187]，变更所产生的费用由被告李波承担；
三、被告李波应自本判决生效之日起30日内将位于三亚市××区三亚高级知识分子住宅区西区一期第9幢B单元10层9-B-1003房交付给原告三亚学院。
案件受理费7821.78元（三亚学院已预缴）、保全费2693元，鉴定费4000元，由被告李波承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长陈晓
人民陪审员孙令欢
人民陪审员徐嫔
二0一六年十二月二十日
书记员卢旻
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第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
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