天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初2355号
原告刘立峰,男,1968年9月5日出生,汉族。
委托诉讼代理人:张卫民,男,天津市滨海新区大沽街道华安楼社区居委会推荐。
被告:天津宁瀚房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融服务中心101-165。
法定代表人:胡雄杰,执行董事。
委托诉讼代理人:郑中华,北京德恒(天津)律师事务所律师。
原告刘立峰与被告天津宁瀚房地产开发有限公司房屋买卖合同一案,本院于2016年9月18日立案受理后,依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理,原告刘立峰的委托诉讼代理人张卫民及被告的委托诉讼代理人郑中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告自2015年12月31日至2016年5月20日的逾期交房利息损失32196.33元;2.判令被告给付原告2015年12月31日至2016年5月20日止的逾期交房违约金79935.71元;3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年7月27日,原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的中国塘观山苑小区4号楼1门201号房屋,原告于合同签订当日向被告交清了首付款、契税款、维修基金款,合同约定被告应于2015年12月31日向原告交房,但直到2016年5月20日被告才向原告交付房屋,逾期141天。国务院2011年修订的《城市房地产开发经营管理条例》第四章第二十七条规定:“房地产开发企业应当自商品房合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”但被告却迟至2016年1月27日才到房管局备案,2月2日在房管局备案完毕后,3月14日才向贷款银行提交备案完毕后的文件,3月17日完成抵押,3月21日银行放款。因被告怠于履行合同义务,直接导致原告申请的银行贷款办理滞后,因此原告不接受被告基于贷款办理完成时间的逾期交房违约赔偿方案。双方合同约定,逾期在90日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。逾期超过90日的,甲方还应按按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金,被告应当支付原告的逾期交房赔偿款为112312.04元。为维护原告合法权益,故成讼。
被告天津宁瀚房地产开发有限公司辩称,原告主张的延期交房违约金和利息的计算基数与合同约定不符,双方签订的合同约定延期交房违约金和利息以已付款作为计算基数,在贷款到账之前,不应以房屋总价款作为计算基数。原告主张被告延期交房141天,但是在原告大部分购房款未到账的情况下,要求被告交房既与合同约定不符,也不符合通常的交易惯例。按照补充合同约定,被告交付房屋日期应为原告贷款到账日即2016年2月25日延后25个工作日,被告实际延期交房天数为29天。原告主张被告故意拖延办理涉诉合同备案的理由不能成立,原被告双方未就涉诉合同备案事宜进行约定;原告未提供要求被告办理备案的相关证据;双方合同签订后,滨海新区8·12大爆炸影响了房屋主管部门的备案工作;即便被告违反《城市房地产开发经营管理条例》的相关管理制度,也应由政府管理部门对其行为进行惩戒,但相关管理部门并备案迟延问题处罚被告。合同的违约金过高,涉诉房屋为精装房,原告不需要装修即可入住,被告仅逾期29天,原告损失不大;被告逾期交房仅导致被告的租房损失,按照天津市国土资源和房屋管理部门公布的房屋租金指导价,原告房屋的月租金为3002.12元,低于原告主张的违约金;涉诉房屋价格大幅度上涨,上涨部分超出原告购房的心理预期,客观上弥补了原告的损失,故请求法院对违约金予以调整。被告已经就赔偿问题与原告进行协商,同意给予原告相应的补偿,但原告拒绝被告的补偿,故赔偿款的延期支付利息不应支持。误工费没有实际发生,依法应予以驳回。
本院经审理认定如下事实:2015年7月27日,原告(乙方)与被告(甲方)签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》,约定原告以每平方米16389.71元的价格购买被告开发建设的座落于滨海新区中心商务区上海道以南、洞庭路以西观山苑4号楼-1-201号房屋,房屋建筑面积为115.30平方米,总房款1889733元。乙方应于2015年8月3日前一次性存入甲方商品房预售资金监管账号商品房首付款759733元,其余办理贷款。商品房竣工,经验收合格并取得《天津市新建商品房准许交付使用证》后,方可交付,未经验收合格或验收不合格的,不得交付使用。甲方于2015年12月31日前,将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力,不能履行合同的,予以延期。除遇不可抗力,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房,逾期在90日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息,利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,乙方在向甲方追究已付款利息的同时,还有权按照附件六补充合同的约定,追究甲方违约责任。
《补充合同》约定:关于商品房的交付时间,双方同意在2015年12月24日之前,主合同以及本合同签订并生效且乙方所付全部商品房价款(含银行贷款)到达甲方账户已满二十五个工作日以上的,甲方在主合同约定的交付日期前交付房屋。主合同以及本合同在2015年12月24日后(注:主合同约定交付日期前七日之后)签订并生效或乙方所付全部商品房价款(含银行贷款)到达甲方账户距离主合同约定的日期不足二十五个工作日的,则甲方应于乙方全部购商品房价款达到甲方账户且主合同及本合同已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。关于甲方逾期交付商品房的处理的补充约定,逾期超过90日后,乙方有权退房,乙方退房的,甲方应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款,并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金;乙方要求继续履行合同,合同继续履行,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金,并于该商品房实际交付之日起60日内向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款,逾期在90日内的,甲方有权追究乙方逾期付款及其利息,利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际支付应付款之日止,按银行同期贷款利率计算。逾期90日后,甲方有权解除合同或要求乙方继续履行,如果甲方不解除合同而要求乙方继续履行,则乙方除应支付拖欠款项外,还应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,向甲方按日支付逾期付款违约金,逾期付款违约金的标准为每日逾期应付款的万分之三,乙方应于实际支付应付款当日向甲方支付逾期付款违约金。关于房屋的预告登记及商品房买卖合同的登记备案,双方约定乙方不可撤销的委托甲方在主合同及本合同生效之日起30日内向天津市房地产交易管理机构办理预告登记及合同备案登记。乙方在签订主合同及本合同时,应将办理商品房预告登记及合同备案登记需由乙方提供的全部资料、税费提供给甲方,由于乙方原因导致甲方未能在本合同约定的时间内办理完毕预告登记和合同登记备案手续的,甲方有权解除主合同及本合同。乙方应按《房屋交付通知书》中规定的时间和地点办理商品房的验收手续,只要该商品房符合主合同和本合同约定的交付条件,乙方即应该接收该商品房,否则按照因乙方原因导致未能交房的约定处理。
原告于2015年7月27日向被告交付房屋首付款759733元,贷款1130000元于2016年3月15日到达被告账户中。被告于2016年5月20日取得涉诉房屋的准许交付使用证。
被告认可涉诉合同在房屋主管部门备案收件时间是2016年1月27日,备案完成时间为2016年2月2日;在原告贷款银行的抵押收件时间为2016年3月7日;抵押完成时间为2016年3月11日。2016年5月20日被告通知原告办理交房手续。庭审中被告认可《天津市商品房买卖合同》的备案登记系原告办理贷款的必要条件。
本院认为,原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方的争议焦点为:1.原告主张的延期交房的利息和违约金从何时起算及计算至何日;2.双方合同约定的违约金标准是否过高。被告认可延期交房的事实,按照双方合同约定被告应于主合同及补充协议生效之日起30日内办理合同备案登记,但被告迟至主合同约定的交房日期后即2016年1月27日才向房屋主管部门办理备案。被告抗辩称2015年房屋主管部门的备案登记工作受滨海新区8·12大爆炸的影响而迟延办理,但未提供证据证明该主张,且被告交件后房屋主管部门和贷款银行并不存在拖延备案、拖延发放贷款的情况,被告的该抗辩理由不成立。《天津市商品房买卖合同》的备案登记系原告办理贷款的必要条件,在房屋主管部门办理备案登记不存在拖延时间、原告的贷款资质不存在问题的情况下,原告的贷款未能在主合同约定的交房日期前二十五个工作日到被告账户系被告原因所致,故交房日期不能适用双方补充合同关于交房条款约定的条款,被告的交房日期应认定为2015年12月31日。被告逾期交房日期应自2016年1月1日起算。被告违约日期应为2016年1月1日至2016年5月20日,逾期交房共141天。
原告已向被告支付了全部购房款,被告逾期交房超过90天,被告迟延备案是否受到行政主管部门的处罚不影响其应依照《天津市商品房买卖合同》向原告承担违约责任,原告依据合同中约定的违约条款主张被告支付利息和违约金,应当得到支持。被告以合同约定的逾期交房违约金计算标准过高为由请求本院酌减,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金,虽然是以填补损失为主要功能的,但亦具有一定的惩罚和制裁功能,本案中原告并无过错。认定违约金是否过高,除以实际损失为基础外,还需根据公平诚信的原则,综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素加以认定,本案中原告方并无过错。双方在合同中就原告逾期付款问题约定了与被告逾期交房相同的违约责任,约定的违约金适用条件对双方当事人公平一致,按照合同权利义务相对等的原则,认定逾期交房违约金过高对原告明显有失公平。双方签订的合同系被告提供的格式合同,约定的违约金未超出双方当事人签订合同时应当预见的范围,故此按双方约定日万分之三计算违约金,相对公平。
根据合同约定,被告应支付的利息和逾期交房违约金应以已付款为计算基数,结合原告交付首付款和贷款到账的日期,本院认定:2016年1月1日至2016年3月14日被告应支付的利息为759733元×4.35%÷360×74天=6793元,此期间被告应支付的违约金为759733元×0.0003×74天=16866元。2016年3月15日至2016年5月20日被告应支付的利息为1889733元×4.35%÷360×67天=15299元,此期间被告应支付的违约金为1889733元×0.0003×67天=37984元,上述已付款利息合计22092元,逾期交房违约金合计54850元,原告主张的超出上述数额的部分,本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘立峰自2016年1月1日起至2016年5月20日止的已付房款利息22092元;
二、被告天津宁瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘立峰自2016年1月1日起至2016年5月20日止的逾期交房违约金54850元;
三、驳回原告刘立峰其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1271元,由被告天津宁瀚房地产开发有限公司负担872元,由原告刘立峰承担399元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫秀珍
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 杨 晗
相关法律法规
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定
的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。