吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0204民初1982号
原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所：吉林市。
代表人：韩冬，该分行行长。
委托代理人：孙军，女，该分行职员。
委托代理人：林红波，吉林齐略律师事务所律师。
被告：李东则，男。
被告：岳晓磊，女。
被告：吉林市中海海华房地产开发有限公司，住所：吉林市丰满区。
法定代表人：张贵清，执行董事长。
委托代理人：闫春梅，律师。
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行(以下简称建设银行吉林市分行)与被告李东则、岳晓磊、吉林市中海海华房地产开发有限公司(以下简称海华房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托代理人孙军、林红波、被告岳晓磊、被告海华房地产公司的委托代理人闫春梅到庭参加诉讼。本院对被告李东则进行了讯问。本案现已审理终结。
建设银行吉林市分行诉称：2015年7月2日，李东则为购置房产与建设银行吉林市分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款金额55万元，借款期限348个月，即2015年7月2日2044年7月2日，贷款利率为浮动利率，即按人民银行基准利率上浮0％，借款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上浮50％，还款方法为等额本息还款法。保证人为海华房地产公司，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。李东则用其购置的吉林市丰满区中海国际社区B期A10号楼2单元1层012号房产作抵押，并办理了抵押权预告登记。合同签订后，建设银行吉林市分行按照合同约定于2015年9月23日向李东则履行了支付借款的义务。但李东则未能按期还款，依据双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》约定，李东则构成违约，建设银行吉林市分行有权解除与借款人的借贷合同关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用，并自借款逾期之日起计算逾期罚息。李东则与岳晓磊系夫妻关系，李东则所负债务发生在李东则与岳晓磊夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，岳晓磊依法应承担偿还责任。请求依法判令：1、解除建设银行吉林市分行与李东则签订的编号为220020104-0011-201501884的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、李东则、岳晓磊立即归还借款本金544299．7l元，利息2814．43元，罚息4．84元(截2016年7月1日)，合计547118．98元；并支付自2016年7月2日起至本息全部清偿之日止的利息及逾期罚息(按借款合同约定计算)；3、建设银行吉林市分行对抵押房产吉林市丰满区中海国际社区B期A10号楼2单元1层012号房屋享有优先受偿权；4、海华房地产公司承担连带保证责任。
李东则辩称：借款属实，等刑事案件结束后再处理此事。
岳晓磊辩称：该笔贷款自2015年9月份起偿还，一直偿还至2016年6月份，现因李东则涉嫌职务侵占被羁押，暂时无力偿还，对借款事实及欠款数额均无异议。
海华房地产公司辩称：本案出现保证人法定免责事由，为此，
答辩人依法应当不再承担连带保证责任，原告要求答辩人承担连带保证责任的诉请于事实、于法律无据，人民法院依法应当不予支持。具体理由如下：《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定：在合同约定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案关于保证期间是具体明确的，根据三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十五条约定，借款合同项下的担保方式为“抵押加阶段性保证”、第三十六条约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。这就意味着，三方签订的合同生效后，在原告于2015年8月13日取得商品房抵押权预告登记（抵押登记证明文件）之前这段期间，为各方约定的保证期间。在此保证期间内，原告如果要求答辩人承担保证责任，则答辩人依法应当承担保证责任，原告在此保证期间如果未要求答辩人承担保证责任的，则答辩人依法应当免除保证责任。原告超过商品房抵押权预告登记日期，即原告已超出合同约定的保证期间向答辩人主张权利，显然既没有合同依据，又没有法律根据。因此，人民法院依法应当不予支持。另外，答辩人已向李东则提供了不动产发票，而李东则未去办理房屋所有权证书，致使原告无法取得他项权利证书，答辩人无过错，答辩人的保证责任已免除。
经审理查明：李东则、岳晓磊系夫妻关系。2015年5月4日，李东则向建设银行吉林市分行申请个人住房借款，岳晓磊在申请书中申请人配偶处签名捺印。2015年7月2日，建设银行吉林市分行（贷款人）与李东则（借款人）、海华房地产公司（保证人）签订个人住房（商业用房）借款合同》（编号220020104-0011-201501884），约定：借款本金55万元；借款期限348个月，即2015年7月2日至2044年7月2日；借款人将借款用于购置商品房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮0％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及土述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产：吉林市丰满区中海国际社区B期A10号楼2单元1层012号房屋；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对当事人的其他权利义务进行了约定。2015年8月13日，就抵押房屋（吉林市丰满区恒山东路1455号中海国际社区B期A10号住宅10幢2单元0201012室、建筑面积158.01平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年9月23日，建设银行吉林市分行发放贷款55万元。在借款合同的履行过程中，李东则仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年6月起未再履行还本付息义务。截至2016年7月1日，李东则逾期累计2964.02元，尚欠借款本金544299.71元，利息2814.43元，罚息4.84元。建设银行吉林市分行催收贷款未果向本院提起诉讼。
认定上述事实的证据有：结婚证、个人住房借款申请书、个人住房（商业用房）借款合同、房屋预告登记证明、个人贷款支付凭证及个人贷款对账单、贷款账户基本信息。
本院认为，李东则、海华房地产公司与建设银行吉林市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。李东则末按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求李东则归还全部借款本金及利息。李东则向建设银行吉林市分行借款发生在其与岳晓磊夫妻关系存续期间，且岳晓磊在个人住房借款申请书中申请人配偶处签名捺印，故应当认定该借款为夫妻共同债务，岳晓磊依法应与李东则共同承担偿还责任。同时，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，因现尚处于《个人住房（商业用房）借款合同》约定的保证期间内，故海华房地产公司在借款合同解除后仍应对李东则的应付款项承担连带保证责任。李东则同时还以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，因此建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。关于海华房地产公司所持建设银行吉林市分行超过商品房抵押权预告登记日期即长处合同约定的保证期间向其主张权利，没有合同及法律依据的抗辩意见，本院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》对保证期间有明确约定，现尚处于约定的保证期间内，该抗辩意见与《个人住房（商业用房）借款合同》的约定内容不符，本院不予采纳。关于海华房地产公司所持建设银行吉林市分行无法取得他项权利证书原因在于李东则未去办理房屋所有权登记，海华房地产公司无过错，保证责任已免除的抗辩主张，本院认为，本案系金融借款合同纠纷，当事人权利义务受《个人住房（商业用房）借款合同》约束，现处于《个人住房（商业用房）借款合同》约定的保证期间，《个人住房（商业用房）借款合同》亦无海华房地产公司无过错即免除保证责任的约定，海华房地产公司作为保证人应承担保证责任，该抗辩主张无合同及法律依据本院不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若于问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除被告李东则、吉林市中海海华房
地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2015年7月2日签订的编号为220020104-0011-201501884的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告李东则、岳晓磊于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金544299.71元，利息2814.43元；罚息4.84元（利息及罚息计算至2016年7月1日，自2016年7月2日起借款本金544299.71的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至被告李东则、岳晓磊还清借款之日止)；
三、被告李东则、岳晓磊逾期不履行上述第二项确定的义务，
原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告李东则所抵押的坐落于吉林市丰满区恒山东路1455号中海国际社区B期A10号住宅10幢2单元0201012室房屋（建筑面积158.01平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；
四、被告李东则、岳晓磊逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告吉林市中海海华房地产开发有限公司承担连带责任。被告吉林市中海海华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李东则、岳晓磊追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。，
案件受理费9271元（原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告李东则、岳晓磊、吉林市中海海华房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张伟宏
人民陪审员 王英艳
人民陪审员 杜艳玲
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 孙翀文