**海口市秀英区人民法院稿纸**
**签发：**
**合议庭附署：**
**校对：**
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**拟稿人：**
**事由：
民事判决书**
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**附件： 打印份**
**海南省海口市秀英区人民法院**
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**民事判决书**
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（2017）琼0105民初5613号
原告：海口市龙光房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市琼山区凤翔西路28号华荣府小区A栋二单元20层2003房。
法定代表人：王泽权，总经理。
委托诉讼代理人：符文敏，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：文燕，女，该公司员工。
被告：廖周国，男，1968年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区西乡锦花路天骄世家7栋1-17E房。
委托诉讼代理人：许丹吟，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏世友，广东卓建律师事务所律师。
原告海口市龙光房地产开发有限公司（以下简称“龙光公司”）诉被告廖周国商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告龙光公司的委托诉讼代理人符文敏、文燕，被告廖周国的委托诉讼代理人许丹吟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙光公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的《海口市商品房买卖合同》已解除；2、判决被告向原告支付违约金256960元并由被告承担办理合同解除手续所需的各种费用；3、诉讼费用由被告承担。龙光公司庭审时撤回“由被告承担办理合同解除手续所需的各种费用”这部分诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2016年10月30日签订了《海口市商品房买卖合同》，约定被告共须向原告支付总购房款1199957元，付款方式为签署合同当日一次性付清房款1199957元。根据双方约定，被告已向原告支付首期房款489957元。现被告支付首期款后，至今仍未向原告支付剩余购房款710000元。原告得知后，多次发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。根据合同约定，原告于2017年7月27日向被告送达了《解除合同通知书》，双方《海口市商品房买卖合同》已解除。综上所述，被告不遵守合约精神，拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护自己的合法权益，避免更大损失，特依法提起诉讼，请求判如所请。
廖周国辩称，一、龙光公司单方出具的2016年10月30日的合同，系龙光公司拟与廖周国协商将涉案房屋用于抵扣龙光公司拖欠廖周国的工程款而向龙光公司发出的以房抵扣工程款的要约，合同上未加盖龙光公司的公章，该合同未成立。后由于龙光公司未依双方约定按时以涉案房屋抵扣工程款，故廖周国与龙光公司又于2016年11月16日协商一致签订了商品房买卖合同，对龙光公司单方出具上述的合同第五条约定的付款方式和期限进行变更，双方对此达成一致意见，约定“签署合同当日缴纳首付￥489957元，余款￥710000元由买受人由银行办理商业按揭贷款”，且鉴于双方在签订合同时均不确定廖周国此时是否具备在海口市办理银行按揭贷款的资格，故双方未在合同中约定廖周国偿还购房余款的具体时间，仅口头约定等廖周国具备在海口市办理银行按揭贷款手续的资格后再行办理。双方应按2016年11月16日协商一致签订的合同约定履行义务。二、廖周国已依约向龙光公司支付了489957元的购房首付款，并依照双方于2016年11月16日签订的合同约定向中国工商银行股份有限公司海口新华支行提交了办理银行按揭贷款手续的材料。因双方于2016年11月16日签订的合同中未对房屋余款的给付时间进行约定，且涉案房屋于2017年3月方才办理商品房预告登记证明，办理预告登记后，廖周国一直积极寻求办理银行按揭贷款的方法和途径，故廖周国不存在违约情形。三、催款通知书及解除合同系龙光公司单方意思表示，且内容与事实不符，廖周国与龙光公司双方于2016年11月16日签订的合同中未对房屋余款的给付时间进行约定，并非龙光公司单方所述的“廖周国应于2016年11月30日向龙光公司支付710000元购房款”。廖周国不存在违约情形，龙光公司不具备单方解除合同的权利，并且龙光公司未向廖周国本人送达前述材料，龙光公司在廖周国不知情的情况下单方解除合同的行为，系单方违法解除。四、龙光公司应当按照合同约定履行义务，依约配合廖周国办理贷款手续，或者让廖周国一次性支付购买涉案房屋的余款。
龙光公司向本院提供如下证据：《海口市商品房买卖合同》（二份）、《海南增值税普通发票》、《催款通知书》及邮寄投寄情况、《解除通知书》及邮寄投寄情况、《不动产登记证明》、《情况说明》，拟证明双方存在商品房买卖合同法律关系，购房总价为1199957元，付款方式为签合同之日一次性支付，廖周国已向龙光公司支付489957元，尚欠710000元未支付，经龙光公司催款后仍未支付，故依照合同约定应当解除双方签订的《商品房买卖合同》。经廖周国质证，廖周国对两份《海口市商品房买卖合同》、《不动产登记证明》、《情况说明》的真实性均予以认可，但对上述证据的证明效力均不予认可，对《催款通知书》及邮寄投寄情况、《解除通知书》及邮寄投寄情况的三性均不予认可。经当庭核对证据原件，结合廖周国的质证意见，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性均予以确认，上述证据可作为认定本案事实的依据。
廖周国向本院提交一份《海口市商品房买卖合同》，拟证明双方于2016年11月16日签订商品房买卖合同，该合同未约定廖周国支付购房余款的具体时间，廖周国依约支付首付款并积极寻求办理银行按揭贷款的方法和途径，不存在违约情形。经龙光公司质证，龙光公司对上述证据的真实性予以确认，本院采纳该份证据作为认定本案事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙光公司系海云天项目的开发商，廖周国曾与龙光公司协商一致确定以工程款抵部分购房款形式向龙光公司认购海云天项目的房产，并于2016年9月30日向龙光公司支付了部分购房款48.9957万元。双方于2016年10月30日签订一份《海口市商品房买卖合同》，该份合同约定，廖周国向龙光公司购买位于海口市秀英区长滨路6号海云天2、3#楼2层2-201房，房屋总价款为119.9957万元，付款方式及期限为：签署合同当日一次性付清房款119.9957万元。该份合同第六条约定，买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。合同第二十六条约定，买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。合同附件七“特别提示”第2条对合同第五条补充约定：1、买受人特别确认，在签订《商品房买卖合同》前，其已详细了解银行贷款条件，是在确认自身符合贷款条件且对贷款政策变化风险有充分认识的前提下签订《商品房买卖合同》；2、买受人若选择本合同第五条第3种“其他方式”（按揭方式）付款的，买受人须于签订《商品房买卖合同》后7天内，自行或出卖人协助买受人向银行办理按揭贷款手续，并督促按揭银行代买受人将剩余购房款按时支付至出卖人账户，因任何事由导致按揭银行在本合同第五条约定期限内未支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立按揭贷款合同或银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。该份合同经由双方签字盖章后，于2016年11月7日进行了网上备案。
因双方最终未能按工程款抵扣剩余购房款履行上述合同，2016年11月16日，双方协商一致，将上述合同第五条“付款方式及期限”变更为“出卖人同意买受人按下列第3种方式按揭付款：3.签署合同当日缴纳首付款￥489957元，余款￥710000元由银行办理商业按揭贷款”，其他合同内容均未变更。合同内容变更后，龙光公司已就变更后的合同进行了网上备案。后廖周国向中国工商银行股份有限公司海口新华支行申请个人住房贷款71万元，中国工商银行股份有限公司海口新华支行于2017年11月6日出具《情况说明》，载明：“廖周国（身份证号码：×××）因购买位于海口市长滨路6号海云天2、3#楼2单元2层2-201号房产，向我行申请个人住房贷款71万元，经我行调查核实，借款人廖周国负债过高，不符合我行个人住房贷款的要求，我行于2017年6月30日决定该笔贷款审批不予以通过”。
因廖周国未能通过银行按揭贷款方式向龙光公司支付剩余购房款71万元，也未向龙光公司以其他方式支付剩余购房款，2017年7月13日，龙光公司根据廖周国在合同中所列通讯地址（广东省深圳市宝安区西乡锦花路天骄世家7栋1-17E房），以EMS方式向廖周国邮寄送达《催款通知书》，要求廖周国于2017年7月20日前支付剩余购房款71万元，该《催款通知书》于2017年7月17日由廖周国家人代收。2017年7月28日，龙光公司再次以EMS方式向上述通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》，表明：因廖周国未按《买卖合同》约定的期限向龙光公司支付购房款，亦未按《催款通知书》的要求支付购房款，廖周国逾期付款已超过270天，按照《买卖合同》的相关约定，通过廖周国解除双方签订的《买卖合同》。该《解除合同通知书》于2017年7月31日由“董盈盈”代收。
因廖周国未协助龙光公司办理解除合同备案的相关手续，龙光公司于2017年8月25日向本院提起诉讼，本院于2017年9月22日通过邮寄方式向廖周国送达了起诉状副本等应诉材料。
另查明，涉案房产于2017年3月7日办理了不动产预告登记证明，该不动产预告登记的权利人为廖周国。
本院认为：龙光公司与廖周国于2016年10月30日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效合同，该合同签订后，双方于2016年11月16日对第五条“付款方式及期限”进行了变更、其他条款均不变，该变更属双方协商一致后达成的意见，且根据变更后的《海口市商品房买卖合同》进行了网上备案，本院认定2016年11月16日对合同第五条的变更合法有效，双方均应按变更后的《海口市商品房买卖合同》全面履行各自的义务。根据双方变更后的“付款方式及期限”的约定，廖周国应通过向银行申请商业按揭贷款的方式支付购房余款71万元，并在未能办理商业按揭贷款的情况下，自行筹款一次性付清购房余款，且银行未按时放款、未能订立按揭贷款合同、银行批准的贷款金额少于合同约定贷款金额都不构成廖周国逾期付款的免责理由。本案中，在双方就“付款方式及期限”由“一次性付清房款”变更为“余款71万元由银行办理商业按揭贷款”后，廖周国向中国工商银行股份有限公司海口新华支行申请了个人住房贷款，经中国工商银行股份有限公司海口新华支行审核认为廖周国不符合该行个人住房贷款的申请要求，并于2017月6月30日决定对廖周国的申请审批不予通过，廖周国应在银行商业贷款未能通过的情况下，及时通过其他方式向龙光公司支付剩余购房款71万元。经龙光公司书面催款，廖周国仍未能支付剩余购房款71万元，显然构成了逾期支付购房款的违约行为，应承担相应的违约责任。
至于龙光公司是否可就廖周国逾期付款的违约行为行使解除合同的权利，根据约定，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，结合本案具体情况，因合同第五条“付款方式及期限”中并未明确约定付款的具体期限，本院认为，在2017年6月30日中国工商银行股份有限公司海口新华支行明确表示廖周国的个人住房贷款审批未能通过、龙光公司明确要求廖周国于2017年7月20日前支付剩余购房款、廖周国未对2017年7月20日前支付剩余购房款提出异议的情况下，应认定2017年7月20日为双方确定的付款期限，自2017年7月21日起逾期付款超过60天的，龙光公司作为出卖人，有权随时解除合同，即龙光公司可自2017年9月19日起随时提出解除合同。故龙光公司于2017年7月28日发出、于2017年7月31日送达的《解除合同通知书》，不符合合同约定行使合同解除权的条件，该行为不发生解除合同的效力。龙光公司于2017年8月25日向本院提起诉讼要求确认双方签订的《海口市商品房买卖合同》已解除，廖周国于2017年9月22日签收本院向其送达的应诉材料应视为龙光公司解除合同的通知已送达廖周国，故本院认定双方签订的《海口市商品房买卖合同》于2017年9月22日已解除，龙光公司的该项诉求，本院予以支持。
至于龙光公司主张按购房总价款的20%计算违约金256960元是否过高的问题。因双方的合同已于2017年9月22日解除，廖周国尚未履行的付款义务在合同解除时终止履行，即廖周国逾期付款的违约行为持续60天，其应就该60天逾期付款承担相应的违约责任。而龙光公司主张的256960元违约金，经计算，已达未支付购房款71万元的36.2%，明显过高，故根据公平原则以及海口市当地房地产市场交易习惯，本院酌情将违约金标准调整为：以逾期未付购房款71万元为基数、按年利率24%计算至合同解除之日，经计算廖周国应支付的违约金为28011元（71万×24%÷365天×60天=28011元），龙光公司主张超过28011元部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告海口市龙光房地产开发有限公司与被告廖周国签订的《海口市商品房买卖合同》已于2017年9月22日解除；
二、被告廖周国应于本判决生效之日起七日内向原告海口市龙光房地产开发有限公司支付违约金28011元；
三、驳回原告海口市龙光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13470元，减半收取6735元，原告海口市龙光房地产开发有限公司负担1595元，被告廖周国负担5140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员杨明
二〇一七年十一月十日
法官助理汤璇
书记员荣子玲
**附相关法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
**第九十三条** 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
**第九十六条**
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
**第九十七条** 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
签发：杨明撰稿：杨明校对：荣子玲
印刷：许斯娜
海南省海口市秀英区人民法院
2017年11月13日印制
（共印7份）
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