广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民再字第103号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：李秀常。
委托代理人：陆锡杰。
委托代理人：罗瑞佳。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱福佳。
一审第三人：朱伟明。
一审第三人：黄淑娟。
被申请人朱福佳及一审第三人朱伟明、黄淑娟的共同委托代理人：梅细扬。
被申请人朱福佳及一审第三人朱伟明、黄淑娟的共同委托代理人：梁柳宁。
一审第三人：广西桂人房地产策划代理有限公司。
法定代表人：李永超。
申请再审人李秀常因与被申请人朱福佳、一审第三人朱伟明、黄淑娟、广西桂人房地产策划代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）南市民一终字第120号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月28日作出（2013）南市民申字第89号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭于2013年12月3日公开开庭审理了本案。申请再审人李秀常的委托代理人罗瑞佳、陆锡杰，被申请人朱福佳、一审第三人黄淑娟及他们与一审第三人朱伟明的共同委托代理人梅细扬到庭参加诉讼。一审第三人广西桂人房地产策划代理有限公司（以下简称桂人房地产公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2012年2月22日，一审原告朱福佳起诉至南宁市青秀区人民法院称，2011年8月4日，因儿子急需婚房，经第三人桂人房地产公司的介绍，决定购买李秀常位于南宁市XX大道XX号XX号房。为此，朱福佳依约向李秀常支付购房定金3万元，并依约向第三人桂人房地产公司支付1万元中介服务费。2011年8月24日，第三人桂人房地产公司通知李秀常办理房屋过户并接收朱福佳的第二部分楼款，但李秀常却拒不履行。此后，朱福佳又多次与李秀常到第三人桂人房地产公司处协商房屋过户事宜，但均无果。2011年11月18日，朱福佳向李秀常发出一份《协助过户通知书》，并同时向第三人桂人房地产公司发出一份《催告过户通知函》，通知李秀常在三天后进行房屋过户并接收朱福佳的第二部分楼款，但李秀常仍是拒绝。2011年11月30日，朱福佳向李秀常发出《律师函》，再次要求李秀常履行房屋过户义务并接收楼款，但李秀常仍是拒绝，导致朱福佳或其产权受益人至今无法获得房屋产权。另，2011年8月10日，朱福佳向南宁市地税局缴纳了交易契税7564.5元，并依约为李秀常代缴个人所得税5043元。朱福佳认为，朱福佳以购房为目的向李秀常交付定金，李秀常负有交付房屋并进行过户的义务，李秀常拒不履行合同义务，其行为已构成违约，根据合同法及其他法律法规的相关规定，李秀常应向朱福佳双倍返还定金并承担损失赔偿责任。综上，朱福佳诉至法院，请求依法判令：一、解除朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司签订的《房地产买卖合同》及《产权人登记确认书》；二、李秀常双倍返还朱福佳定金6万元；三、李秀常赔偿朱福佳利息损失（计算方式：按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，从2012年1月5日起计至付清之日止）；四、李秀常赔偿朱福佳付给第三人桂人房地产公司的中介服务费1万元；五、李秀常赔偿朱福佳律师代理费5680元；六、李秀常赔偿朱福佳房屋交易契税7564.5元及个人所得税5043元；七、本案诉讼费用由李秀常承担。
一审被告李秀常答辩称，一、根据朱福佳、李秀常及第三人桂人房地产公司签订的《房地产买卖合同》，李秀常收取了朱福佳的定金3万元，该《房地产买卖合同》实际上为定金合同。根据《房地产买卖合同》第四条第二款第一项约定，应由朱福佳支付第二部分楼款，双方签署房地产买卖契约后办理过户手续。二、《房地产买卖合同》约定朱福佳办理贷款后支付第三部分楼款，但并未约定如果贷款不能应如何支付款项，故李秀常要求在签订房地产买卖契约时增加相关条款，即不能银行按揭付清余款应如何付清余款，但朱福佳不同意。三、朱福佳提出将房屋过户到第三人朱伟明、黄淑娟名下，朱福佳、李秀常为此于2011年8月4日签订《产权人登记确认书》，约定涉案房屋产权转移登记至第三人朱伟明、黄淑娟名下，并由第三人朱伟明、黄淑娟继续履行《房地产买卖合同》事项下朱福佳未履行的义务。但该《产权人登记确认书》上只有朱福佳、李秀常的签字，李秀常要求第三人朱伟明、黄淑娟在《产权人登记确认书》上签字确认，但第三人朱伟明、黄淑娟拒绝，直至第一次庭审后于2012年5月才书面追认《产权人登记确认书》的效力。在第三人朱伟明、黄淑娟未与李秀常签订房地产买卖契约的前提下，仅凭朱福佳、李秀常之间的《房地产买卖合同》是无法将涉案房屋过户到第三人朱伟明、黄淑娟名下的。四、契税和个人所得税不是朱福佳所缴纳，故朱福佳要求赔偿契税和个人所得税与本案无关。综上，李秀常在合同履行过程中没有违约，李秀常也同意解除双方之间的合同关系，但请求法院驳回朱福佳的其他诉讼请求。
一审第三人朱伟明、黄淑娟共同陈述称，一、我方根据朱福佳的指示缴纳的契税和个人所得税，故朱福佳请求李秀常赔偿契税和个人所得税依法有据。二、经朱福佳、李秀常双方协商一致同意由我方代为履行朱福佳的部分合同义务，朱福佳、李秀常之间的权利义务不受影响，朱福佳已经履行了付款及催告过户的义务，我方按合同约定缴纳契税和个人所得税，并在此后的纠纷过程中积极参与配合，适当履行义务，李秀常拒不过户的行为构成违约，应当承担相应的赔偿责任。
一审第三人桂人房地产公司陈述称，我方为促成朱福佳、李秀常双方签订《房地产买卖合同》，已尽到己方义务，在合同履行过程中，朱福佳、李秀常双方出现纠纷，也积极地为双方进行协调，因此，朱福佳、李秀常之间的纠纷与我方无关。
南宁市青秀区人民法院一审查明，涉案房屋位于南宁市青秀区XX开发区XX大道XX号XX号楼X单元X层XXX号房，房屋所有权人为李秀常。2011年8月4日，朱福佳（买方）、李秀常（卖方）与桂人房地产公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定李秀常将涉案房屋出售给朱福佳，总价款为50万元。其中，合同第四条约定，定金3万元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金3万元；首期款12万元为第二部分楼款，在房屋产权过户当日由买方一次性付给卖方，双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续；楼款35万元为第三部分楼款，由买方委托经纪方申请银行按揭贷款支付给卖方。第八条约定，基于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方确认：买方在签署本合同时应向经纪方支付服务费1万元，如买卖双方最终未能完成该房地产产权过户，则此交易佣金无需退还，因经纪方原因导致的除外。第十条约定，1、买方未能履行本合同条款导致本合同不能顺利完成的，则已付定金由卖方没收而卖方有权再将该房产转让于他人，同时卖方放弃向买方进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。2、卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须在违约二个工作日内返还买方已支付定金并赔偿壹倍定金的金额给买方。同时买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行本合同。3、买卖双方均确认经纪方为促成本合同成立而付出的成本和辛劳。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能按照本合同条款卖出或买入该房屋则属于违约，违约一方须承担该合同所涉及经纪方的全部服务佣金以及已产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。第十一条约定，买卖双方因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，由合同签订地（南宁市青秀区）进行管辖，即可向南宁市仲裁委员会申请仲裁或向南宁市青秀区人民法院提起起诉，由买卖双方先各自承担本方的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等），并最终由买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。
同日，朱福佳（乙方）与李秀常（甲方）签订了一份《产权人登记确认书》，约定双方协商一致，同意在签署《存量房买卖合同》及产权转移登记时，乙方登记的产权人姓名为朱伟明、黄淑娟，由其继续履行《房地产买卖合同》事项以下买方未履行的义务，买方对该确认书承担法律责任。如乙方在过户时未按以上姓名进行产权转移登记，则视为乙方违约，按《房地产买卖合同》第十条违约责任第1点、第3点追究其违约责任，并且乙方必须承担该房产所涉及经纪方的全部服务佣金及已产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。该确认书有第三人桂人房地产公司的分行经理刘少勇作为见证人签字。
在《房地产买卖合同》签订当日，朱福佳向李秀常支付了定金3万元，李秀常为此出具了《收条》，并向第三人桂人房地产公司提交涉案房屋的《房产证》、《不动产发票》及《契税完税证》。第三人朱伟明、黄淑娟于2011年8月10日缴纳契税7564.5元，于2011年8月23日缴纳个人所得税5043元。此后，双方曾到房产交易中心办理过户手续，但因彼此缺乏信任相互指责对方违约而未能办妥过户手续。朱福佳认为李秀常不予配合办理房屋过户手续已属违约，李秀常认为朱福佳未支付首期款，且朱福佳、李秀常约定的登记产权人即第三人朱伟明、黄淑娟未追认《产权人登记确认书》的效力，也未与签订房地产买卖契约，致使过户手续一直无法办理。双方交涉未果，遂成讼。
另查明，2011年11月18日，朱福佳通过邮政快递的方式向李秀常发出《协助过户通知书》，要求李秀常于2011年11月21日15时之前到达第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款，并随后一同前往产权登记机关办理过户手续。李秀常于2011年11月21日18时30分签收该邮件。2011年11月30日，朱福佳通过邮政快递的方式向李秀常发出《律师函》，要求李秀常于收到函件之日起三日内至第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款，并随后一同前往产权登记机关办理过户手续。李秀常于2011年12月3日签收该邮件。
再查明，在第一次庭审结束后，第三人朱伟明、黄淑娟于2012年5月1日出具《有关“产权人登记确认书”的追认声明》，声明其二人完全承认2011年8月4日朱福佳、李秀常签订的《产权人登记确认书》中的约定，并同意承担该确认书所约定的义务。
在第三次庭审过程中，朱福佳、李秀常、第三人各方均认可南宁市地方税务局已向第三人朱伟明、黄淑娟退回其于2011年8月10日缴纳的契税7564.5元的事实。
还查明，2011年11月4日，朱福佳向广西君桂律师事务所支付律师代理费5680元。
南宁市青秀区人民法院一审认为，朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司于2011年8月4日签订的《房地产买卖合同》，朱福佳、李秀常于2011年8月4日签订的《产权人登记确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应恪守履行。现各方当事人均同意解除《房地产买卖合同》《产权人登记确认书》，于法无悖，予以确认。
关于朱福佳、李秀常是否存在违约行为的问题。朱福佳主张李秀常未依照合同约定办理涉案房屋的过户手续，已构成违约；李秀常则主张朱福佳未支付首期款，且朱福佳、李秀常约定的登记产权人即第三人朱伟明、黄淑娟未与李秀常签订房地产买卖契约，无法办理过户手续。本院认为，根据《房地产买卖合同》第四条第（二）款之约定，朱福佳应于产权转移登记当日一次性向李秀常支付首期款，但朱福佳至今未向李秀常支付首期款，李秀常亦未办理涉案房屋的产权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，朱福佳支付首期款与李秀常办理产权转移登记应当是同时履行的义务，任何一方不履行合同义务，另一方也有权拒绝其相应的履行要求，即朱福佳在李秀常办理产权转移登记前有权拒绝履行支付首期款的义务，李秀常在朱福佳支付首期款前亦有权拒绝履行办理产权过户的义务。故朱福佳、李秀常双方不履行合同约定的义务，属行使同时履行抗辩权，均不承担民事责任。因此，朱福佳以李秀常不履行义务要求双倍返还定金的诉请，于法无据，不予支持。因不可归责于双方的原因致使合同解除，李秀常应当将所收取的购房定金3万元退还朱福佳。但朱福佳要求李秀常承担赔偿损失的违约责任，即要求李秀常赔偿朱福佳利息损失、已付第三人桂人房地产公司的中介服务费1万元、律师代理费5680元、个人所得税5043元，于法无据，不予支持。同时，在诉讼过程中，各方均认可契税7564.5已经退还的事实，故朱福佳要求李秀常赔偿契税损失，无事实及法律依据，不予支持。
关于朱福佳主张李秀常拒绝接收首期款构成违约的问题，第一，从朱福佳于2011年11月18日发出的《协助过户通知书》内容上看，朱福佳要求李秀常于同年11月21日15时到达第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款，但李秀常于同年11月21日18时30分才签收邮件，故李秀常在客观上不能按《协助过户通知书》载明的时间受领首期款。第二，从朱福佳于2011年11月30日发出的《律师函》的内容上看，朱福佳要求李秀常于收函之日起三日内到达第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款，而朱福佳、李秀常并未约定首期款的付款方式及付款时间，则应本着方便双方履行的原则，根据双方的实际情况，协商确定合理的付款方式和付款时间。故朱福佳据此主张李秀常违约的理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条之规定，南宁市青秀区人民法院于2012年9月24日作出（2012）青民一初字第1019号民事判决：一、解除朱福佳、李秀常与第三人广西桂人房地产策划代理有限公司于2011年8月4日签订的《房地产买卖合同》；二、解除朱福佳与李秀常于2011年8月4日签订的《产权人登记确认书》；三、李秀常应向朱福佳返还购房定金3万元；四、驳回朱福佳要求李秀常赔偿利息损失的诉讼请求；五、驳回朱福佳要求李秀常赔偿中介服务费1万元的诉讼请求；六、驳回朱福佳要求被告李秀常赔偿律师代理费5680元的诉讼请求；七、驳回原告朱福佳要求李秀常赔偿房屋交易契税7564.5元及个人所得税5043元的诉讼请求。案件受理费2032元，由朱福佳负担1350元，由李秀常负担682元。
朱福佳不服一审判决，向本院提起上诉称，一、李秀常拒不过户的行为已构成违约，事实清楚，证据充分，一审判决认定“因不可归责于双方的原因致使合同解除”，完全错误。一审判决认定“朱福佳在李秀常办理产权转移登记前有权拒绝履行支付首期款的义务，李秀常在朱福佳支付首期款前亦有权拒绝履行办理产权过户的义务。故朱福佳、李秀常双方不履行合同约定的义务，属行使同时履行抗辩权”，完全与案件客观事实不符。1、一审庭审调查明确，李秀常在产权变更登记现场临时拒绝过户并离开现场，导致合同继续履行不能。根据朱福佳与李秀常及桂人房地产公司三方签订的《房地产买卖合同》第四条第（二）款约定，朱福佳在房屋产权转移登记当日一次性向李秀常支付首期款12万元。该合同第四条第三款已明确，朱福佳第三次付款35万元，由朱福佳委托经纪方申请银行按揭贷款支付给李秀常。但是，朱福佳、李秀常及桂人房地产公司在房产局排队办理过户手续途中，李秀常因要求朱福佳保证第三次付款时间未果时，突然拒绝过户并离开现场，导致房产过户不能，也使朱福佳首期款支付不能。一审庭审调查中，桂人房地产公司也证实该事实。2、李秀常以未到履行期限的朱福佳第三次付款问题而拒绝履行必须完成的过户义务，是致使合同不能继续履行的根本原因。桂人房地产公司的跟单员工黄XX已证明，双方第一次过户不成之后，李秀常又于2011年9月6日、9月25日、10月20日三次要求朱福佳对其第三次付款时间进行期限承诺。因朱福佳未予答应，李秀常屡次拒不配合产权过户并拒不接收朱福佳欲付的首期款12万元。实际上，该合同第四条第三款已明确，朱福佳第三次付款的数额和方式，至于该款项何时支付到位，均不是双方能确定和把握的问题，决定权在于贷款方如银行或公积金中心。对此，李秀常作为具备完全民事行为能力人，知道或应当知道这一客观事实及其结果。本案中，李秀常却屡次要求朱福佳对第三次付款时间另行确定，显然是非常不正当，完全违反合同约定。而如果朱福佳不能通过银行贷款或贷款数额不足，自然依法需对李秀常承担违约责任，李秀常却以此拒不过户，显然已构成违约。3、李秀常从未按照朱福佳通知的时间、地点前来过户和收取首期款，也没有在收到每次通知之后另行约定过户和付款时间、地点和方式，导致合同不能继续履行。2011年11月18日，朱福佳通知李秀常前来协助过户和领取首期款，但未果。李秀常在接收通知后也未另行约定时间、地点和收款方式。同样，2011年11月30日，朱福佳再次要求李秀常在收到函件的三日内前往协助过户并接收款项，李秀常在收到函件后却仍拒不协助过户和收款，也没有另行约定过户和付款时间、地点和方式。4、朱福佳不存在违约或拒不履行合同之情形。一审三次开庭庭审调查中明确，李秀常从未主动要求朱福佳支付首期款12万元。而朱福佳多次主动要求支付首期款12万元，但李秀常却拒不接收。《合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”据此，朱福佳依法有权随时付款并有权随时要求李秀常履行过户义务。本案中，桂人房地产公司员工黄XX在一审庭审中已证实，朱福佳已向李秀常发出通知，要求其前来过户并接收首期款，但李秀常没有到场完成通知内容，在黄XX电话沟通后也没有确定另外的支付时间。同时，朱福佳一审提交的证据通知，已充分证明朱福佳曾三次通知李秀常接收款项和协助过户，但李秀常从未按照约定时间、地点前来收款，也没有在收到每次通知之后另行约定支付时间、地点和方式，导致朱福佳付款不能。综上，本案中根本不存在一审判决认为的“因不可归责于双方的原因致使合同解除”，李秀常拒不过户也不接收首期款的行为，致使合同继续履行不能，李秀常依法应当承担违约责任。二、本案诉讼合同不存在另行确定履行时间和履行方式的情形，双方权利义务已经完全明确于三方签订的《房地产买卖合同》。该合同对于房屋坐落、面积、价格、付款时间和方式均作了具体约定，并对按揭贷款、办证、产权转移等问题进行了明确约定，双方买卖关系及其权利义务已经确定。合同约定双方需另行签订《房屋买卖契约》，只是按照房产局固定形式予以过户，并不影响买卖关系的成立，也不影响双方权利义务的明确。特别指出的是，该合同第十一条第四款约定，本合同签署后，签署的房产局版本买卖合同与本合同不一致的以本合同为准。显然，双方应按照三方签订的合同履行权利义务。李秀常强行要求朱福佳另行承诺第三次付款期限，并以双方未能就付款问题协商一致为由，主张合同不能继续履行或合同解除是因不可归责于双方的原因，完全没有事实依据。三方签订的合同是基于信任而建立的买卖关系，既然合同约定银行贷款方式支付第三次房款，说明李秀常同意并信任朱福佳可以获得贷款的资格和能力，并且预料到该付款方式不能由双方确定拨款时间的后果。因此，李秀常在没有任何证据证明朱福佳无贷款能力或资格的情况下，单方要求朱福佳承诺第三次付款期限，违反合同约定，依法不应得以支持。三、朱福佳催告李秀常履行合同义务的方式正当合理，李秀常拒不履行已构成违约。《房地产买卖合同》第四条第二款约定，朱福佳应当在产权转移登记当日一次向李秀常支付首期款。《合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。可见，本案中，朱福佳确定付款时间后，李秀常须依约履行相应合同义务。但是，该合同并未约定李秀常收款方式，李秀常也未在合同签订当时或之后告知银行帐号或托收。为此，朱福佳通知要求李秀常在特定日期过户和收款同时完成，符合上述合同约定内容，完全合理正当。一审判决认为朱福佳未与李秀常协商确定合理的付款方式和时间，而驳回朱福佳主张是错误的。李秀常收到朱福佳催告函后，有责任以合理方式完成，但李秀常在合同签订之后6个月内均未履行过户和收款义务，属拒不履行合同行为。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。据此，李秀常依法应当自行履行合同义务。由于李秀常拒绝履行或怠于履行合同义务，朱福佳仅应进行通知或催告，不应当另行协商。李秀常作为债务一方，应当以合理方式完成合同义务，即确定合理履行方式或时间应当是李秀常的责任，而非朱福佳。李秀常完全颠倒了合同义务履行的责任。事实上，李秀常在2011年8月4日签订合同，至11月18日第一次收到朱福佳催告后，李秀常从未主动提出过户或收取首期款的要求，应属拒不履行合同。由此可见，一审判决以朱福佳未确定履行时间和方式为由，否定李秀常拒不履行合同义务的违约责任，实为错误。四、李秀常的行为已构成违约，依法应当赔偿中介服务费、律师费及退还个人所得税。《房地产买卖合同》第九、十一条约定，违约方承担中介服务费及守约方维权产权费用如律师费等，故李秀常应当赔偿朱福佳中介服务费1万元、律师费5680元及退还个人所得税5340元。综上，请求二审法院撤销一审判决第三、四、五、六、七项判决，并依法改判李秀常向朱福佳双倍返还定金6万元及其利息、赔偿朱福佳已付的中介服务费1万元及律师代理费5680元、退还个人所得税费用5043元；本案所有诉讼费均由李秀常承担。
被上诉人李秀常答辩称，朱福佳的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，一审判决书第一、二、四、五、六、七项判决都是正确的，3万元定金不应退回。
一审第三人桂人房地产公司陈述称，桂人房地产公司属于居间人，已经按照法律规定完成了自己的义务，促成了朱福佳与李秀常之间的房屋买卖合同，朱福佳与李秀常之间的问题与第三人无关。
一审第三人朱伟明、黄淑娟陈述称，一审认定事实及适用法律错误，应当支持朱福佳的上诉请求。
一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院二审认为，本案系因房屋买卖合同履行引起的诉讼。定金合同是房屋买卖合同的从合同，只有当事人单独就定金合同提起诉讼的，才将纠纷定为定金合同纠纷。但本案中，当事人的诉讼请求不仅有双倍返还定金的诉讼请求，还有赔偿经济损失的诉讼请求。因此，一审法院将本案案由定为定金合同纠纷不当，本院予以纠正。
朱福佳、李秀常和一审第三人桂人房地产公司三方签订的《房地产买卖合同》、朱福佳与李秀常签订的《产权人登记确认书》符合法律规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现各方当事人均同意解除《房地产买卖合同》和《产权人登记确认书》，故一审法院判决解除朱福佳、李秀常、桂人房地产公司签订的《房地产买卖合同》及朱福佳与李秀常签订的《产权人登记确认书》正确，本院予以维持。
关于朱福佳与李秀常在合同履行过程中是否有违约行为的问题。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。因此，判断双方在合同履行过程中是否有违约行为，应根据双方签订的合同内容及合同法的相关规定来判断。朱福佳主张李秀常经其多次催告拒不接收首期款构成违约，李秀常对此予以否认。从《房地产买卖合同》内容来看，该合同第四条第（二）款约定朱福佳在房屋产权转移登记当日一次性向李秀常支付首期款12万元，但没有约定房屋产权转移登记的具体时间，亦没有约定交付首期款的具体时间。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”从本案查明的事实来看，朱福佳于2011年11月18日、11月30日两次向李秀常发出催告函，要求李秀常接收首期款并办理房产过户手续，李秀常分别于2011年11月21日、12月3日签收上述催告函。朱福佳依法向李秀常发出接收首期款的催告函并给了必要的准备时间，那么，李秀常就应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务，即在收到函件后及时地向朱福佳接收款项或提供相应的银行转帐帐号以便朱福佳转款并及时与朱福佳协商办理过户手续。但是在本案中，朱福佳于2011年11月21日18时30分收到朱福佳发出的要求李秀常于2011年11月21日15时到第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款的《协助过户通知书》，虽然李秀常收到通知书的时间已经超过了通知书规定的受领首期款的时间，但李秀常此时已明确知道朱福佳催告其受领首期款的意思表示，从诚实守信、积极履行合同义务的原则出发，李秀常应积极着手准备受领首期款的相关事宜。李秀常于2011年12月3日再次收到朱福佳通过邮政快递发出的要求李秀常于收到函件之日三日内至第三人桂人房地产公司航洋店接收首期款并随后一同前往产权登记机关办理过户手续的《律师函》后，李秀常在该函规定的合理期限内并未履行接收首期款及办理过户手续的义务，是导致合同继续履行不能的原因，李秀常的行为已构成违约。李秀常主张其于2011年12月7日通过第三人黄XX向朱福佳发出载明接收首期款的银行帐号的函件，并由黄XX交给朱福佳和桂人房地产公司，但朱福佳及桂人房地产公司均否认收到该函件。黄XX在一审出庭作证时证明其于2011年12月7日接收到李秀常发出的函件并于当日下午通过蒋XX交给黄淑娟。从黄XX的陈述来看，黄XX并未直接将李秀常发出的律师函交给黄淑娟，而是通过蒋XX转交，那么黄XX关于黄淑娟收到律师函的证言属于传来证言，在蒋XX未出庭作证且朱福佳、桂人房地产公司、朱伟明、黄淑娟均否认收到黄XX转交的律师函的情况下，本院无法确认黄XX上述的证言的真实性，故本院对黄XX的上述证人证言不予采纳。李秀常主张朱福佳收到其发出的载明接收首期款的银行帐号的函件，无相关证据予以证明，故本院不予采纳。李秀常主张因朱福佳未支付首期款故其拒绝办理过户手续的行为系行使抗辩权。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，李秀常拒绝过户的抗辩权仅在朱福佳未支付首期款的前提下方能适用，但朱福佳已积极履行支付首期款的义务，只是因李秀常不予配合受领而未能支付，因此，朱福佳未能支付首期款的过错在于李秀常而非朱福佳。既然朱福佳已履行自己的义务，那么李秀常再主张同时履行抗辩权就无事实和法律依据，故本院对李秀常的主张不予采纳。
李秀常作为违约方，应根据合同约定承担相应的违约责任。朱福佳与李秀常签订的《房地产买卖合同》第十条第二款约定，卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须在违约二个工作日内返还买方已支付定金并赔偿壹倍定金的金额给买方，同时买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行本合同。第十条第三款约定，买卖双方均确认经纪方为促成本合同成立而付出的成本和辛劳。无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能按照本合同条款卖出或买入该房屋则属于违约，违约一方须承担该合同所涉及经纪方的全部服务佣金以及已产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。第十一条约定，买卖双方因本合同发生纠纷，应协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，由合同签订地（南宁市青秀区）进行管辖，即可向南宁市仲裁委员会申请仲裁或向南宁市青秀区人民法院提起起诉，由买卖双方先各自承担本方的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等），并最终由买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。因此，李秀常应双倍返还朱福佳交付的3万元定金，并承担朱福佳已向第三人桂人房地产公司交付的中介费1万元、因处理本案纠纷支付出的律师费5680元及本案的诉讼费用。关于朱福佳要求李秀常赔偿利息损失的问题，双方均未在《房地产买卖合同》中约定赔偿利息损失的违约责任，故一审法院判决驳回朱福佳请求李秀常赔偿利息损失的诉讼请求正确，本院予以维持。关于朱福佳请求李秀常赔偿个人所得税5043元的问题，双方均认可可到税务局办理相关退款手续，故朱福佳所交纳的个人所得款5043元不属于朱福佳因履行合同造成的损失，一审判决驳回朱福佳请求李秀常赔偿个人所得税5043元正确，本院予以维持，但根据合同法第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，朱福佳应协助李秀常办理相关个人所得税的退款手续。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院于2013年4月7日作出（2013）南市民一终字第120号民事判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1019号民事判决第一、二、四、七项；二、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1019号民事判决第三项为：李秀常应向朱福佳返还购房定金6万元；三、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1019号民事判决第五项为：李秀常赔偿朱福佳中介服务费1万元；四、变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1019号民事判决第六项为：李秀常赔偿朱福桂律师代理费5680元。二审案件受理费2032元，由李秀常负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。
申请再审人李秀常申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）二审判决认定李秀常在朱福佳发出的《律师函》规定的期限内未履行接收首期款及办理过户手续，是导致合同继续履行不能的原因，这一事实认定错误且毫无依据。首先，该《律师函》是朱福佳单方面发出，对首期款的支付时间、地点方式均为朱福佳单方面指定，而非双方合意，也无合同依据，李秀常没有义务依照该单方面的函件履行；再者，二审法院对是否存在违约情形将判断焦点放在朱福佳发出的《律师函》上面，这是错误的。因在此前，双方已到过房产交易中心办理过户，客观上导致最终无法过户的原因是第三人朱伟明、黄淑娟未在产权确认书上签字确认或另行与李秀常签署相关买卖契约。第三人朱伟明、黄淑娟在一审第一次开庭后才进行制作的《追认声明》恰好证明了在本诉讼成讼之前第三人朱伟明、黄淑娟就未曾确认己方受让产权并履行相应义务，庭后的追认也证明其知道了其确认对房屋过户的意义所在。（二）二审判决认定李秀常拒绝过户的抗辩权仅在朱福佳未支付首期款的前提下方能适用，但朱福佳已积极履行支付首期款的义务，只是因为李秀常不予配合受领而未能支付，因此朱福佳未能支付首期款的过错在于李秀常而非朱福佳，这一认定错误且无依据。首先，要说明的是李秀常在接收3万元定金时即已将银行账号告知朱福佳，朱福佳也在约定时间内向此账号支付了3万元定金，有银行对账单为证。如果朱福佳是有诚意积极支付房款以继续履行合同的话，完全可以直接将款项打到李秀常的银行账户，而没必要通过《律师函》的形式单方面修改付款时间、地点和方式。其次，尽管在接收定金时，李秀常已经将银行帐号告知朱福佳，但在接收首期款时，李秀常依然再次以《函》的形式，告知朱福佳接收首期款的银行帐号信息。在一审庭审中，本房产交易案的跟单员黄XX已当庭证实。足见，李秀常已在规定期限内履行了接收首期款的义务。最后，根据双方《房地产买卖合同》第三条第（二）项，买方应一次性支付首期款后与卖方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续，支付首期款和房屋过户应在同日办理，即使退一步抛开付款的问题来说，由于朱福佳和第三人朱伟明、黄淑娟的不配合，未与李秀常签署相关产权权利来源文件，客观上也无法办理房屋过户，朱福佳买房诚意不真实，这才是合同无法继续履行的根本原因。二、二审判决适用法律确有错误。（一）合同已有明确约定，适用《合同法》第六十六条错误。双方签订的《房地产买卖合同》第三条第（二）项已明确约定首期款12万元“在房屋产权过户当日由买方一次性付给卖方，双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续。”这一约定是很明确的，即在双方进行办理过户的当天，买方应一次性支付首期房款12万元，双方便签署办理过户的契约并办理相关手续，即使认为未明确约定房屋过户日期，依照合同法的相关规定和交易常理，买方在过户前支付首期款的先履行义务是明确的，根本不存在同时履行抗辩权的问题。（二）二审判决认定李秀常应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务以办理房屋过户，这一依据与本案案情并不相符。本案中，李秀常一直在积极配合和履行己方义务，在合同签订当天就将房产证、不动产发票、契税完税证等有关票据交由桂人中介公司以办理房屋过户手续，一直到现在都未拿回来；李秀常的积极态度却未得到朱福佳一方的配合，导致房屋过户不能。（三）二审判决依据《房地产买卖合同》第十条第2、3项和第十一条第2项认定李秀常需向朱福佳双倍返还定金6万元并支付中介费1万元和律师费5680元于法无据。首先，李秀常并未违约，如前述是朱福佳的违约行为导致合同解除，应依据合同第十条第1项由李秀常没收定金，中介费和律师费也不应由李秀常支付。其次，根据自2010年12月1日起施行的《广西律师服务收费管理办法》（试行）和广西壮族自治区律师服务收费标准（试行）规定，涉及财产关系的民事案件，标的在10万元以下（含10万元）的，费用按照标的物的4.5％收取。本案从朱福佳在一审起诉到二审判决标的都未超过10万元，而原二审判决支持朱福佳律师费5680元的请求完全不符合广西律师收费标准的相关规定；且朱福佳一方从未出示过律师费的正式发票。综合上述，合同最终的解除责任不在我方，正是因为被申请人朱福佳与第三人朱伟明、黄淑娟不确认产权导致房屋过户不能的违约行为才导致合同最终解除且形成本诉，二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，恳请依法再审，维持一审判决，维护李秀常的合法权益。
被申请人朱福佳答辩称，二审判决认定事实清楚，合法有据，不存在任何错误和漏判，请求法院依法驳回李秀常的全部请求，维持二审判决。一、一、二审已经查明，李秀常在第一次产权变更登记现场临时拒绝过户并离开房产交易中心是导致房产变更，此违约行为并非因第三人朱伟明、黄淑娟不配合，而是李秀常要求朱福佳对房屋尾款支付时间进行保证，房屋尾款并未到履行期限，且合同已经明确通过公积金贷款进行支付，第三人朱伟明、黄淑娟不可能就没有到期的尾款进行支付。事后，本案各方当事人又进行协商，但是李秀常仍要求对房屋尾款的支付时间作出承诺，否则不协助过户，因此，本案是李秀常未按照合同约定履行合同义务。二、朱福佳已经履行了善良告知义务。李秀常从未明确过户时间，也没有告知朱福佳及第三人朱伟明、黄淑娟支付首付款的时间和方式，导致合同无法继续履行。朱福佳在双方协商不成的情况下曾三次通过邮寄的方式催告李秀常协商首付款支付及过户情况，但李秀常均不理会，也没有进行新的补救措施，李秀常的违约事实是清楚的，应按照定金罚则的规定承担赔偿责任。三、第三人朱伟明与黄淑娟在一审时追认《产权登记确认书》并非是补救行为，李秀常认为朱伟明和黄淑娟不配合或者不明确意思表示导致房屋无法过户的理由是不成立的。四、本案涉及房产过户不存在客观不能的情形。双方应按照本案签署的产权确认书进行产权过户登记，只要各方在房产局签订存量房买卖合同，过户登记就可以顺利进行，不存在客观登记不能的情形。
一审第三人朱伟明、黄淑娟同意被申诉人朱福佳的答辩意见，同时认为合同对房屋尾款的期限已经做出明确约定，李秀常要求朱伟明、黄淑娟另行承诺房屋尾款的支付时间被拒绝是导致合同不能履行的主要原因。
一审第三人桂人房地产公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
本案的争议焦点：1、李秀常与朱福佳在履行合同中是否有违约行为？2、朱福佳要求李秀常双倍返还定金、并支付律师代理费5680元，中介费1万元，个人所得税5043元有何依据？
申请再审人李秀常对于本院二审查明的事实无异议。被申请人朱福佳及一审第三人朱伟明、黄淑娟对“双方曾到房产交易中心办理过户手续，但因彼此缺乏信任相互指责对方违约而未能办妥过户手续”有异议，认为并非彼此缺乏信任，而是李秀常缺乏信任，桂人房地产公司在一审庭审中对房屋没有过户的陈述及黄XX提交的说明均可证实。李秀常认为不能过户的原因是涉案房屋的买卖合同是李秀常与朱福佳签订，但过户当天朱福佳并未到场，第三人朱伟明也没有出具朱福佳的委托手续，而房屋买卖合同中的所有材料均没有朱伟明与黄淑娟的签名，李秀常要求朱伟明与黄淑娟在产权登记确认书上签字确认被拒绝，从而导致过户不能。同时，李秀常认为本案有漏查事实，即李秀常在2011年12月5日发函给朱福佳与桂人房地产公司，注明首付款支付的账号及开户行等信息，此函黄XX已于2011年12月7日签收并注明收到两份。被申请人朱福佳及一审第三人朱伟明、黄淑娟认为黄XX在一审庭审中已经陈述在2011年11月底已经离职，而此函黄XX签收时已经离职，且朱福佳并未收到此函。各方当事人均表示黄XX一直是涉案房屋买卖合同的跟单员，且不知道黄XX已经离职。
本院认为，朱福佳及第三人朱伟明、黄淑娟提出异议的事实部分，因过户当天，朱福佳并未到场，李秀常要求朱伟明与黄淑娟出具承诺书或在《产权人登记确认书》签字确认遭到拒绝是导致双方无法办理过户的主要原因，因此二审判决认定“双方曾到房产交易中心办理过户手续，但因彼此缺乏信任相互指责对方违约而未能办妥过户手续”并无不当，故朱福佳及第三人朱伟明、黄淑娟的异议不成立。对于李秀常提出漏查的事实部分，因李秀常与朱福佳、第三人朱伟明、黄淑娟均表示不清楚黄XX离职的事实，且黄XX一直是双方签订买卖合同的跟单员，因此对此漏查事实，本院予以确认。
本院再审对二审查明的事实予以确认。
另查明，2011年12月5日，李秀常发函给朱福佳与桂人房地产公司，注明首付款支付的账号及开户行等信息，此函黄XX已于2011年12月7日签收并注明收到两份；黄XX为本案房屋买卖合同的跟单员，其于2011年11月从桂人房地产公司离职，但李秀常与朱福佳及一审第三人朱伟明、黄淑娟均不知情。
本院再审认为，朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司（经纪方）于2011年8月4日签订的《房地产买卖合同》，朱福佳、李秀常于2011年8月4日签订的《产权人登记确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。因《房地产买卖合同》为朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司签订的三方合同，不仅包含朱福佳与李秀常之间的买卖房屋的合同关系，也包含朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司之间的居间合同关系，现买卖合同的双方朱福佳、李秀常同意解除《房地产买卖合同》，因此朱福佳、李秀常双方之间的买卖合同关系应予以解除，但朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司的居间合同关系是否解除不在本案审理范围，原一、二审判决解除朱福佳、李秀常与第三人桂人房地产公司（经纪方）签订的《房地产买卖合同》，包含了对居间合同的解除，存在瑕疵，本院再审予以纠正。朱福佳与李秀常亦同意解除《产权人确认登记书》，原一、二审判决解除朱福佳与李秀常签订的《产权人登记确认书》并无不当，本院再审予以维持。
关于李秀常与朱福佳在履行合同中是否有违约行为的问题。朱福佳与李秀常及第三人经纪方签订的《房地产买卖合同》第四条约定，朱福佳应于产权转移登记当日一次性向李秀常支付首期款，双方签署《房地产买卖契约》并办理过户手续。但朱福佳至今未向李秀常支付首期款，李秀常亦未办理涉案房屋的产权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，朱福佳支付首期款与李秀常办理产权转移登记是同时履行的义务，任何一方不履行合同义务，另一方也有权拒绝其相应的履行要求。朱福佳在李秀常办理产权转移登记前有权拒绝履行支付首期款的义务，李秀常在朱福佳支付首期款前亦有权拒绝履行办理产权过户的义务。故朱福佳、李秀常双方不履行合同约定的义务，属行使同时履行抗辩权。对于朱福佳所主张的其分别于2011年11月18日发出《协助过户通知书》、2011年11月30日发出《律师函》，要求李秀常到指定地点接受首付款并办理房屋过户手续，而李秀常未到指定地点履行接受首付款并办理过户手续的义务，李秀常的行为已经构成违约的问题。本院认为，因朱福佳、李秀常并未约定首期款的付款方式及付款时间，应本着方便双方履行的原则，根据双方的实际情况，协商确定合理的付款方式和付款时间。但朱福佳向李秀常发出的《协助过户通知书》及《律师函》均是其单方确定的时间，对李秀常并未有约束力，且李秀常是在《协助过户通知书》确定的履行时间之后才收到该《协助过户通知书》，因此李秀常不可能在《协助过户通知书》载明的时间受领首期款。而李秀常在收到朱福佳2011年11月30日发出《律师函》后，也已经将支付首付款的账户信息等情况函告本案的跟单员黄XX，黄XX在2011年12月7日确认收到该函两份，故不能认定李秀常拒绝接受首付款，本院二审认定李秀常拒绝接受首付款及办理过户手续构成违约理由不充分，本院再审予以纠正。
关于朱福佳诉请的各项损失应否得到支持的问题。本案朱福佳、李秀常之间的买卖合同无法继续履行，是由于朱福佳、李秀常双方不履行合同约定的义务造成，而双方不履行合同约定的义务属行使同时履行抗辩权，因此朱福佳以李秀常不履行义务构成违约要求双倍返还定金，并要求李秀常赔偿利息损失、律师代理费5680元于法无据，本院二审予以支持不妥，本院再审予以纠正。因朱福佳与李秀常均同意解除合同，李秀常应当将所收取的购房定金3万元退还朱福佳。对于房屋交易契税7564.5元，双方均认可已退还，朱福佳要求赔偿无事实依据，原一、二审不予支持正确，本院再审予以维持，对于个人所得税5043元，由于朱福佳、李秀常之间买卖合同关系已解除，可到税务机关办理相关退款手续，故朱福佳要求赔偿','2018-09-21
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