安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0522民初337号
原告：马鞍山市永成置业有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇望梅路与华阳东路交叉口（永成中心区）。
法定代表人：赵德龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。
被告：周冠东，男，1969年12月28日出生，住所地安徽省含山县。
委托诉讼代理人：李保国，男，1958年6月21日出生，住所地安徽省含山县。
原告马鞍山市永成置业有限公司与被告周冠东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用普通程序。于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告马鞍山市永成置业有限公司委托诉讼代理人庄光先；被告周冠东委托诉讼代理人李保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马鞍山市永成置业有限公司提出诉讼请求：1、依法判决被告给付原告房租18万元，并承担违约金（自2012年6月30日起至实际给付之日，按同期银行贷款月利率6‰计算）；2、被告周冠东赔偿原告损失455940元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月1日，原、被告签订一份“永成·时代广场”商铺租赁协议，约定原告将自己所开发建设的二区2#楼部分1-3层商铺，总建筑面积1630.6平方米，租赁给被告用于经营酒店，租赁期四年，自2011年8月1日至2015年9月30日，总租金72万元，至2012年6月30日前付清。协议生效后，原告按约定将房屋交付给被告，被告也投入使用并先后给付部分租金，至2012年6月30日被告应当给付剩余租金36万元。可时至今日，经原告多次催要，被告一直未付。后原告起诉，被告周冠东支付了18万元，并承诺尽快将剩余的18万元付清，但至今仍未付。
2013年10月30日，原告书面通知被告周冠东享有优先购买权，可被告未购买，原告于2014年3月27日与柯雪签订房屋买卖合同，将被告所租赁的房屋转让给柯雪。合同第八条约定，原告交房期限为2014年5月27日，合同生效后，原告与被告周冠东协商房屋交付及剩余租金给付一事。周冠东提出应赔偿其装潢损失而一直拒绝交付房屋、拒付租金。经过几个月的协商也无进展。2015年1月30日，柯雪起诉至含山县法院要求原告交房并承担违约责任，在诉讼中原告一再要求被告按协议履行交付房屋和给付租金义务，被告周冠东仍不予处理。含山县法院（2015）含民三初字第00025号民事判决，判令原告对柯雪承担交房和违约责任，违约金545276元。原告认为自己承担的违约金属于被告周冠东不按协议履行而造成的损失，周冠东应承担赔偿责任。原告在人民法院执行过程中与柯雪协商，于2015年11月5日达成和解协议，原告赔偿了柯雪违约金45万元和案件受理费5940元，该损失周冠东应予赔偿。综上，请求人民法院支持原告的诉请。
周冠东辩称：1、原告诉状中所述与事实不符；2、原告诉请被告赔偿损失455940元没有任何道理；3、本案诉讼费由原告自己承担。
原告为证明其主张举证如下，1、租赁协议一份；2、原告收到被告交纳的19万元租金收据一份；3、含山县人民法院（2015）含民三初字第00025号民事判决书一份；4、柯雪与原告达成的和解协议一份；5、2015年3月3日含山县人民法庭的庭审笔录一份。
被告周冠东对原告提供的证据质证意见是：对上述五组证据的三性均无异议。同时，被告周冠东除提供其身份证证据外，其余证据同原告提供的证据一致。
本院对原告提供的五组证据及被告提供的身份证复印件，予以认证。
通过举证、质证，本院经审理查明的事实是，2011年8月1日，原巢湖永成置业有限公司（下称永成置业）与被告签订一份“永成·时代广场”商铺租赁协议。约定：永成置业将其开发建设的位于含山县城“永成·时代广场”二区2#楼部分1-3层新建商铺（建筑面积1630.6㎡）租赁给两被告经营酒店，租赁期限四年，自2011年10月1日至2015年9月30日，租赁期满合同自行终止，总租金72万元（每年18万元）。支付方式为协议签订时付36万元，2012年6月30日前付清剩余租金36万元。协议签订后原告按约定交付了房屋，被告按照酒店的经营需要装修房屋并投入使用。在经营酒店期间，被告先后给付永成置业36万元租金。至2012年6月30日支付剩余36万元租金，但直至租期届满之日，被告未能按合同的约定支付。永成置业经催要未果，于2015年9月23日向本院起诉，要求被告支付剩余租金36万元。在诉讼过程中，被告周冠东给付租金19万元，并与永成置业商定，尽快付清剩余租金，永成置业因此撤回起诉。但此后，被告一直未支付剩余的17万元租金。
2012年永成置业企业名称变更为马鞍山市永成置业有限公司即被告。2014年3月27日，原告与柯雪就案涉房屋签订一份商品房买卖合同。约定：柯雪以608万元的价格购买该房屋，并约定原告于2014年5月27日前交房。柯雪付清购房款后，原告协助其办理了产权登记手续。此后，原、被告因未能与柯雪就房屋租赁交接问题协商好，原告也因此未能将房屋交付给柯雪。柯雪于2015年1月30日向本院起诉，要求原告交付房屋并支付违约金。本院于2015年5月21日依法作为（2015）含民三初字第00025号民事判决，判令本案原告于2015年10月1日将案涉房屋交付给柯雪占有，并向柯雪支付违约金545276元（违约金支付日期止于2015年9月30日）。该案进入执行程序后，在本院主持下，双方当事人达成和解协议，原告一次性向柯雪支付了违约金450000元，并向柯雪支付由其垫付的诉讼费5940元。本案在诉讼过程中施道兵(被告周冠东原合伙人)向原告给付租金5万元，对此，原告变更诉请为：判令被告周冠东支付剩余租金12万元，赔偿损失455940元。
本院认为，本案争议的焦点是一、被告周冠东支付剩余租金12万元有无依据；二、被告周冠东赔偿原告45594元有无事实和法律依据。
一、关于本案的租赁合同的效力已经在我院生效的（2015）含民三初字第00025号判决书确认为合法有效的。因此，该合同对双方当事人均具有法律约束力。原告支付租赁物后，即已经履行了合同义务，被告也应按照合同的约定履行交付房租的义务。至今尚欠房租12万元，显已构成违约。依法应承担履约义务并承担违约责任。即向原告缴纳剩余的租金12万元并支付延期付款的违约金（自2012年6月30日起按同期银行贷款利率月6%标准计算）。关于施道兵在诉讼过程已经给付房租5万元，原告撤回对其起诉，被告周冠东对此也无异议，这是三方在利益均衡的基础上自愿达成的和解方案，不损害第三人的利益，本院予以准许。
二、“买卖不破租赁”，因案涉房屋在租赁期内柯雪是可以购买的，我院生效的判决对此也予以支持。柯雪购买该房后，按照法律规定，原、被告及柯雪本可以办理租赁交接事项的，但因被告逾期迟迟不支付剩余房租的违约行为，导致其信誉度受损，致使三方既不能办理租赁交接手续，原告也无法将该房屋交付给柯雪占有，进而导致柯雪与原告的另一起诉讼案件的发生。原告因此向柯雪支付违约金45万元及诉讼费5940元，这些损失究其根源是由于被告周冠东的违约行为而给原告造成的直接经济损失，依法理应由被告周冠东承担。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决如下：
一、被告周冠东自本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市永成置业有限公司支付租金12万元及延期付款的违约金（以12万元为基数，按照银行同期贷款利率标准月利率6%计算，自2012年6月3日起至给付之日止）
二、被告周冠东于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市永成置业有限公司赔偿损失455940元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5310元，由被告周冠东承担4660元，原告马鞍山市永成置业有限公司承担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 员 成正林
人民陪审员 王厚虎
人民陪审员 黄传远
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 刘欣欣
附件：本判决援引的法律条款原文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。