福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第1412号
原告俞文泰，男，1986年10月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。
被告福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人郑钟，该公司总经理。
委托代理人高超、薛一通，系公司员工。
原告俞文泰与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚雅铃、被告委托代理人高超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞文泰诉称，原、被告双方于2012年3月6日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方约定原告向被告购买坐落于福州市仓山区单元商品房，该商品房的总价款为人民币1152790元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。《合同》附件六：合同补充协议第十五条约定：“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款1152790元，但被告在向原告交房时对原告隐瞒了原告所购商品房未经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收的事实，违反了双方签订的《合同》第八条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故被告欺瞒其建设的商品房未通过验收的事实而向原告交付房屋的行为，不仅违反了双方签订的《合同》第八条的约定，且违反了国家关于交付城市商品房的强制性法律规定，被告向原告交付房屋的行为应当视为无效的商品房交付行为，即应当视为被告未按照《合同》的约定向原告交付商品房，那么根据《合同》第九条约定被告应向原告支付逾期交付商品房的违约金（以购房款1152790元为基数，按日万分之贰的标准，从2013年12月21日起计至被告违约行为结束之日止）。被告在向原告交房后，因被告原因，原告未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，被告的行为违反了《合同》第十四条的约定，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金（以购房款1152790元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率0.35%的标准，从2014年12月21日起，计至被告违约行为结束之日止）。综上，原告诉至法院，诉请判令：1、确认被告因其违约向原告交付商品房的行为无效，被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（以购房款1152790元为基数，按日万分之贰的标准，从2013年12月21日计至被告违约行为结束之日止）；2、被告向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金（以购房款1152790元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率0.35%的标准，从2014年12月21日起计至被告违约行为结束之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、本案原告已经实际接收了讼争房屋，被告没有违约逾期交房，原告也并没有遭受任何实际损失，因此被告无需承担逾期交房的违约责任。本案讼争房屋所在建筑工程于2013年11月18日前竣工验收合格，讼争房屋质量合格符合合同约定的交房条件。被告于2013年11月27日书面通知原告方办理交房手续，原告方已实际接收、占有并使用讼争房屋。根据《商品房买卖合同》第八条和补充协议第十四条约定，出卖人应当在2013年11月18日前，将经建设单位组织勘查、设计、施工、监理四方单位共同对讼争房屋所在工程进行竣工验收合格的房屋向买受人交付；同时《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付相应的违约金”，结合本案房屋已经实际交付的事实，合同约定的被告需承担合同约定的违约金期间并不存在，所以不需承担逾期交房违约责任；另外，原告方已实际占有并使用房屋，其并没有遭受任何实际损失，《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营若干问题的意见》第36条约定“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”故被告也无需承担逾期交房的违约责任。二、讼争房屋所有权初始登记未按合同约定期限办理，并非被告原因，而是因第三方原因所致，故不应由被告承担合同约定的违约责任。本系列案争议房产为被告发包给福建六建集团有限公司（以下简称“省六建”）的工程，但省六建将其资质非法借用给实际施工人邹长泉，实际施工人邹长泉及省六建拒不交付楼之内页资料并配合办理其他手续，导致被告不能在合同约定的期限内办理初始登记。省六建及邹长泉的行为造成了被告巨额损失（包含本系列案件对被告造成的损失），被告已在福建省高级人民法院提起诉讼，并向其索赔。综上，请法院依法驳回原告方的诉请。
本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：
A1.《商品房买卖合同》，证明被告违反该合同第八、九、十四等约定违法交房及逾期办理产权登记；
A2.《福建省新建商品住宅质量保证书》，证明在《质量保证书》第三条中，被告声称向原告交付的商品房已经通过验收合格，但事实上该商品房没有通过验收，被告行为为虚构商品房已经通过验收对原告进行欺诈交房的行为；
A3.贷款合同，证明银行已经向被告支付原告的剩余购房款，原告支付给被告的已付款即为全部购房款。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，被告并未逾期交房，被告逾期办理产权登记的原因是第三方的原因所致。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，实际上讼争房屋所在工程已于2013年11月18日通过竣工验收合格。对证据A3真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明原告已实际支付购房款。
被告向法庭提交如下证据：
B1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及《建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明讼争房屋所在建筑工程于2013年11月18日前已竣工及消防验收合格；
B2.商品房交付通知书、邮寄单；
B3.房屋交接单，证据B2-B3共同证明被告书面通知原告收房，原告已实际收房。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据B1的真实性和合法性均有异议，首先，该证据中《竣工验收报告》形式要件缺失，工程规模、开工日期、竣工日期、总造价、审查结论中建设单位工程负责人签章均存在内容缺失现象；《工程质量评定》中“建设单位负责人、建设单位项目负责人签章、勘查单位勘查负责人签章等亦存在内容缺失现象”，故该证据不能证明讼争房屋是在2013年11月18日前竣工验收合格。根据相关法律规定，工程验收应当经监管部门福州市建设工程监督站备案，但本案被告没有提供竣工验收备案单，应当承担举证不能的不利后果。此外，对该证据中《建设工程竣工验收消防备案凭证》证明对象有异议，在该证据中明确载明“未对该工程是否符合消防法规和国家工程建设消防技术标准进行实质审查”，故该份备案凭证只能证明讼争房屋到消防部门提供备案材料，不能证明讼争房屋经过消防验收合格。根据相关法律规定，建设工程消防验收合格应当出具验收合格证明和综合竣工验收合格和环评验收合格才具备竣工验收和消防验收。鉴于被告不能提供竣工验收备案表和消防验收合格的证明，故被告的该份证据不能证明讼争房屋已于2013年11月18日前通过竣工及消防验收。对证据B2-B3的真实性无异议，证明对象有异议，原告虽已收房，但是在被告隐瞒其不符合合同第八条第一项交房条件的前提下收房，实际房屋无法正常使用。
本院对上述证据分析、认证如下：
证据A1-A3、证据B2-B3，双方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据B1加盖有相关单位的公章，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
原、被告于2012年3月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的坐落于福州市仓山区商品房，房产总价款为1152790元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定的日期内未达到上述相关条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按约定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。此外，《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记”还约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记；若因被告原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约支付全部购房款，并于2013年12月8日实际接收讼争房屋。截止目前，诉争房屋尚未办理产权初始登记。
又查明，福州市公安消防支队于2013年11月18日出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》载明“建设单位已于2011年11月5日、2011年11月2日对金山生活区建设工程进行了消防设计备案，备案未抽中……后又于2012年12月23日对上述建设工程进行了竣工验收消防备案，备案未抽中。该建设工程未被确定为抽查对象，未对该工程是否符合消防法规和国家工程建设消防技术标准进行实质审查……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。”
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告将未经竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告，其交付商品房的行为无效，应当向原告支付逾期交房的违约金，被告抗辩诉争商品房竣工验收及消防验收已经合格，并提交《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》及福州市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》佐证。本院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十条及《建设工程消防监督管理规定》第二十五条相关规定，公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，再分别进行图纸检查或工程检查；检查不合格的，还应当书面通知建设单位。结合本案案情，建设单位已对讼争的A2号楼建设工程进行了“消防设计”备案，备案未抽中为抽查对象。后又对讼争的A2号楼建设工程进行了“竣工验收消防”备案，备案未抽中为抽查对象，结合福州市公安消防支队于2013年11月18日出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，由此可看出，被告已于2013年11月18日履行完毕消防验收的法定程序，故原告关于讼争A2号楼消防未验收合格的主张，本院不予采信。此外，鉴于被告在进行消防备案时已提供含《工程竣工验收报告》在内的一系列材料，故虽然《工程竣工验收报告》多处落款日期为空白，但可以推定诉争A2号楼于2013年11月18日前已经竣工验收合格。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月20日前将竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付原告，而本案原告系于2013年12月8日实际接收房屋，即被告在向原告交付商品房前该商品房已经竣工验收合格，并履行完毕消防验收的法定程序，故原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。按照《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，因被告至今未办理房屋所有权初始预登记，构成违约，应当向原告支付迟延履行违约金。按照《合同》第十四条的约定，被告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向原告支付违约金。《合同》附件六：合同补充协议第十五条“针对合同第十四条关于产权登记约定第2点的补充：买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金，但违约金赔付的最高数额不超过总房价款的5%”的约定显失公平，关于被告逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金应当适用《合同》第十四条的约定为宜，故原告请求被告以购房款1152790元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率的标准支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算时间，原告请求自2014年12月21日起计算，按照合同约定被告应当在商品房交付使用（即2013年12月8日）后365日内办理房屋所有权初始预登记，故违约金应从2014年12月8日起算，而本案原告主张自2014年12月21日起计至被告办理房屋所有权初始预登记之日止，并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十条、《建设工程消防监督管理规定》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俞文泰支付逾期办理房屋所有权初始预登记违约金（以原告已付款1152790元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率的标准，自2014年12月21日起计至被告办理讼争房屋所有权初始预登记之日止）；
二、驳回原告俞文泰的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2395元，由原告俞文泰负担1700元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担695元（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 刘慧慧
人民陪审员 林弦声
人民陪审员 张 力
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 范彬彬
附一：本民事判决书引用的主要法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国消防法》第十条：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行。
3、《建设工程消防监督管理规定》第二十五条：公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证；备案材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知需要补正的全部内容。
公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位。
建设单位收到通知后，应当停止施工或者停止使用，组织整改后向公安机关消防机构申请复查。公安机关消防机构应当在收到书面申请之日起二十日内进行复查并出具书面复查意见。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”