山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1083民初1888号
原告毛声汉，男，1945年1月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托代理人徐鹏强，乳山义帆法律服务所工作人员。
委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所工作人员。
被告山东三庆置业有限公司。住所地：济南市高新区舜华路***号三庆世纪财富中心*座**层。
法定代表人吴立春，总经理。
被告山东三庆置业有限公司乳山分公司。住所地：乳山市银滩旅游度假区**号。
负责人唐辉，总经理。
二被告委托代理人王占本，乳山昆仑法律服务所工作人员。
被告南京海之盟营销策划有限公司。住所地：南京市鼓楼区汉中路***号金轮大厦23E.
法定代表人张坤，总经理。
委托代理人万诚，公司职员。
原告毛声汉诉被告山东三庆置业有限公司（以下简称山东三庆置业公司）、山东三庆置业有限公司乳山分公司（以下简称山东三庆置业乳山分公司）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称南京海之盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛声汉及其委托代理人徐鹏强、被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司委托代理人王占本、被告南京海之盟公司委托代理人万诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛声汉诉称，2014年12月27日之前，原告通过被告南京海之盟公司购买了乳山银滩滴水湾1A209号房屋（房款为人民币277092元）和滴水湾1B301号房屋（房款为人民币200000元），因该两套房屋无法交付使用，原告和被告南京海之盟公司于2014年12月27日达成协议，原告同意由被告南京海之盟公司负责将上述购买的两套房产的购房款转为购买乳山银滩三庆碧海华庭国际公寓46A723、46A310两套房屋。原告通过被告南京海之盟公司在被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司处购买了其开发的坐落在乳山市银滩旅游度假区碧海华庭小区第46座1单元46A1310号房屋，并于2014年11月15日与被告山东三庆置业乳山分公司签订了商品房买卖合同，但原告未持有该合同原件，而是将合同原件给了被告南京海之盟公司的工作人员张伟。上述两套房屋的购房款由被告南京海之盟公司直接支付给山东三庆置业乳山分公司。现被告未按合同约定条件和期限向原告交付使用房屋，且不能为原告办理产权证书，对原告的权益造成严重损害。现诉至法院，一、要求解除原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的编号为乳W1400474的商品房买卖合同；二、要求被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司连带返还购房款人民币234884元；三、要求被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司连带支付违约金（自2014年12月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；四、诉讼费用由被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司承担。
被告山东三庆置业公司、山东三庆置业乳山分公司共同答辩称，原、被告之间签订认购书及商品房买卖合同属实，但造成该房屋至今未交付是因原告违约没有按照约定时间交付购房款，而是在2016年5月26日收到原告购房款人民币234884元。房屋并未约定详细的交付时间，因为签订合同是在2014年11月15日，第八条的交付期限为2014年10月30日，在此基础上是借用已经整理好的购房合同，合同约定交付期限早于合同签订时间，应该就该条款重新约定交付时间，而双方没有重新约定，故我方认为应视为没有约定房屋交付时间，因此不存在我方逾期交付房屋。
被告南京海之盟公司辩称，碧海华庭小区46A1310号房屋的购房款人民币239500元是原告付给我公司，我公司又付给被告山东三庆置业公司。原告的确通过我公司购买了乳山银滩滴水湾1A209号房屋（房款为人民币277092元）和滴水湾1B301号房屋（房款为人民币200000元），两套房屋的购房款交付给我方后，由我方汇入滴水湾的账户，后因原告主张不再购买滴水湾的两套房产，通过我方介绍并经原告认可，原告又购买了乳山银滩三庆碧海华庭国际公寓46A723、46A310两套房屋，46A310房屋的购房款人民币239500元已经从滴水湾小区的开发商账户上转给了被告山东三庆置业乳山分公司，但另一套房屋的购房款在2016年5月25日转付给被告山东三庆置业乳山分公司，差价款应由我公司给付，但现在尚未给付。
经审理查明，原告毛声汉主张曾于2014年11月15日就购买被告山东三庆置业乳山分公司开发的碧海华庭小区第46座1单元46A1723号房屋与被告山东三庆置业乳山分公司签订过商品房买卖合同，但原告毛声汉另以签订商品房买卖合同后将合同原件交付给被告南京海之盟公司的工作人员张伟为由未提交合同原件或复印件。案件审理过程中，被告山东三庆置业乳山分公司提交编号为（乳）W1404474的商品房买卖合同（商品房预售文本）原件一份，该商品房买卖合同原件中合同买受人处由原告毛声汉签名、捺印，合同出卖人处由被告山东三庆置业乳山分公司加盖公司合同专用章，但落款处的签订时间为2016年5月20日，在乳山市住房保障和房产管理局办理备案登记的时间为2016年6月2日。被告山东三庆置业乳山分公司答辩时认可曾于2014年11月15日与原告毛声汉签订过商品房买卖合同，案件审理过程中却又主张合同签订时间为2016年5月20日，但被告山东三庆置业乳山分公司认可原告毛声汉于2016年5月3日起诉后并未找其签订过合同。原告毛声汉认可被告山东三庆置业乳山分公司提交的商品房买卖合同原件的内容与签订时的合同内容系一致的。
被告山东三庆置业乳山分公司提交的编号为（乳）W1404474的商品房买卖合同约定原告毛声汉购买被告山东三庆置业乳山分公司开发的碧海华庭小区第46座1单元46A1723号房屋，建筑面积为34.14平方米，单价为人民币6880元／㎡，总金额为人民币234884元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。自签订合同之日一次性交齐全款￥234884元。。合同第八条交付期限约定出卖人应当在20141030前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起x日内告知买受人的；2.1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。2、买受人未付清全部房款及其他应缴款项。3、其他非出卖人所能控制的因素（如地震、台风、强降雨、干旱等自然灾害、政府行为、国家政策法规变更、社会异常事件等）。；。。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起100天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。。合同第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理初始登记的资料报送到产权登记机关。双方约定在商品房办理初始登记后x日内，向产权登记机关申请办理转移登记。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内申请初始登记，以及买受人不能在约定的期限内申请转移登记的，双方同意按第3种方式处理：。3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，若因买受人原因及其他非出卖人原因未能在180个工作日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报权属登记机关备案的，出卖人不承担责任，出卖人继续协助买受人办理产权登记。因买受人原因，不能在约定期限内申请转移登记的，由买受人承担责任。合同第十六条关于房屋转移登记申请方式的约定为双方约定房屋转移登记按照下列第1种方式处理：1.双方共同向房屋所在地产权登记机关申请。。合同第二十五条约定本合同自双方签订之日起生效。合同第二十六条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乳山市房地产管理部门申请登记备案。
另查，2014年12月27日，被告南京海之盟公司工作人员张伟向原告毛声汉出具加盖公司公章的证明一份，载明：证明今有客户毛声汉购买乳山银滩滴水湾1A209室总价277092元和1B301室总价200000元，共计477092.现转入乳山银滩三庆*碧海华庭国际公寓46A723室总价234884元和46A310室总价239500元，共计474384元。换房后剩余房款为：477092474384=2708元整（贰仟柒佰零捌元整）张伟2014年12月27日。
案件审理过程中，被告山东三庆置业乳山分公司提交编号为N0.3707758的收款收据，拟证实被告南京海之盟公司于2016年5月25日将46A1723号房屋的购房款人民币234884元交付给被告山东三庆置业乳山分公司。原告毛声汉对房款数额无异议，但其主张早已将购房款交付给被告南京海之盟公司，其并不清楚被告南京海之盟公司何时将购房款转付给被告山东三庆置业乳山分公司。原告毛声汉主张在与被告山东三庆置业乳山分公司于2014年11月15日签订合同时，被告南京海之盟公司在场并明确表示购房款由其支付给被告山东三庆置业乳山分公司，被告山东三庆置业乳山分公司当时对此亦表示同意。被告山东三庆置业乳山分公司对其主张提出异议。原告毛声汉未提交相关证据证实其上述主张，另未提交相关证据证实其在与被告山东三庆置业乳山分公司签订合同后向其披露购房款由被告南京海之盟公司给付并取得被告山东三庆置业乳山分公司的同意或认可。
被告山东三庆置业乳山分公司未将原告毛声汉购买的涉案房屋交付使用。原告毛声汉既未向被告山东三庆置业乳山分公司交纳办理产权转移登记的费用，双方亦未到房屋所在地产权登记机关申请产权转移登记。
再查，被告山东三庆置业乳山分公司系被告山东三庆置业公司依法设立并领取营业执照的分支机构。
2015年10月28日，被告山东三庆置业公司取得三庆碧海华庭南区46A产权式度假工程的竣工验收备案证，编号为371083201510280027。
2016年6月23日，被告山东三庆置业乳山分公司取得银滩碧海华庭北区46A幢房屋的初始登记证书，房屋所有权证号为乳山房权证银滩字第××号。
本案经调解无效。
上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、证明、收款收据、竣工验收备案证、初始登记证书等在案为证。
本院认为，原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人均应严格按合同约定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据原告毛声汉与被告山东三庆置业乳山分公司签订的商品房买卖合同中付款方式及期限的约定，原告毛声汉负有在合同签订之日向被告山东三庆置业乳山分公司一次性交纳购房款人民币234884元的义务，该债务履行顺序在前，被告山东三庆置业乳山分公司负有在收到购房款后向原告毛声汉交付经验收合格的房屋的义务，该债务履行顺序在后。因此，若原告毛声汉作为先履行债务方未按期给付购房款，则被告山东三庆置业乳山分公司作为后履行债务方有权拒绝交付房屋。现原告毛声汉主张在与被告山东三庆置业乳山分公司签订合同时，被告南京海之盟公司在场并明确表示购房款由其支付给被告山东三庆置业乳山分公司，且被告山东三庆置业乳山分公司当时对此亦表示同意，但被告山东三庆置业乳山分公司对原告毛声汉的上述主张予以否认，原告毛声汉既未提交相关证据证实其上述主张，亦未提交相关证据证实其在商品房买卖合同签订后向被告山东三庆置业乳山分公司披露购房款由被告南京海之盟公司给付并取得被告山东三庆置业乳山分公司的同意或认可，应承担举证不能的法律后果，故原告毛声汉的主张，本院不予采信。因被告山东三庆置业乳山分公司直至2016年5月25日才收到被告南京海之盟公司替原告毛声汉交付的购房款，此时对价给付义务才形成，被告山东三庆置业乳山分公司并不存在违约行为，而且被告山东三庆置业乳山分公司完全可以在收到购房款后向原告毛声汉交付经验收合格的房屋，亦可以在交付后一年内协助原告毛声汉办理房屋产权转移登记。原告毛声汉于2016年5月3日起诉时并未履行先给付义务之债，其存在违约行为，不享有合同约定解除权及法定解除权，故其以被告山东三庆置业乳山分公司存在逾期交房及逾期办证的违约行为为由要求解除商品房买卖合同、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
即便按原告毛声汉之主张，被告山东三庆置业乳山分公司在与原告毛声汉签订商品房买卖合同时认可并同意由被告南京海之盟公司代为履行给付购房款的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任之规定，现被告南京海之盟公司未按商品房买卖合同之约定按期代为履行交付购房款义务，原告毛声汉作为先履行债务人应当向被告山东三庆置业乳山分公司承担逾期付款的违约责任，原告毛声汉仍然不享有合同约定解除权及法定解除权。故原告毛声汉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
驳回原告毛声汉的诉讼请求。
案件受理费4859元，由原告毛声汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙文星
人民陪审员 宋吉波
人民陪审员 张胜夕
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 宋玉静