上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第46116号
原告(反诉被告)王必林，男，1982年1月29日生，汉族，住浙江省丽水市。委托代理人汤毅，上海市南星律师事务所律师。被告(反诉原告)上海鲁杰木业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王启购，经理。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告(反诉被告)王必林诉被告(反诉原告)上海鲁杰木业有限公司(以下简称鲁杰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月20日、2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王必林及其委托代理人汤毅、被告(反诉原告)鲁杰公司的委托代理人钱利明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王必林诉称，原、被告在2013年9月24日签订了《房屋租用协议》一份，约定被告将其位于上海市浦东新区三林镇归泾村旧厂房改造的商铺出租给原告，租赁期限自2014年3月15日起至2026年3月15日止，年租金人民币(以下币种相同)41万元。该合同明确约定租赁期限内如遇市场动迁，国家建设开发需要，双方需无条件终止本协议的履行，被告应无条件配合乙方向有关单位索要赔偿，除基础房屋赔偿外的其余赔偿一律归乙方所有。此约定的目的是补偿原告因房屋动迁导致的装修、经营、搬迁所造成的损失。现该商铺已经被动迁，被告在得到补偿款后拒不履行合同义务，原告多次与被告协商未果。诉请判令：被告将其得到的拆迁补偿款中的60万元支付给原告，作为原告装修、搬迁、经营损失的补偿。被告鲁杰公司辩称，不同意原告的诉请，被告至今仅拿到部分拆迁补偿款，且由于原告未按照合同约定履行搬离的义务，仍在租赁场所经营，致使被告损失了包括奖励费在内的钱款。被告曾经于2015年10月5日发函给原告，言明由于原告未按约支付使用费，解除房屋租赁合同，但原告至今不肯搬离租赁场所。反诉请求判令：1、被反诉人迁出上海市浦东新区三林镇上浦西路XXX号、916号房屋；2、被反诉人支付房屋使用费，自2015年10月1日起，按每月34,167元，支付至实际迁出租赁房屋之日止。针对反诉，王必林辩称，同意支付2015年11月底前即拆迁之前的使用费，不同意支付2015年12月起的房屋使用费，被反诉人没有搬离租赁物是由于反诉人没有按照约定支付补偿款，属于被反诉人的自救行为。经审理查明，2013年9月24日，鲁杰公司(出租方、甲方)与王必林(承租方、乙方)签订《房屋租用协议》，约定甲方将坐落于本市浦东新区三林镇归泾村五金厂的旧房改造成900平方米(房屋)出租给乙方。租赁期为12年，自2014年3月15日起至2026年3月15日止，交房日期为2013年12月15日。房屋年租金41万元，租金支付方式为先付后用。如果在旧房改造中遇到特殊情况，房屋为600平方米，租金31万元。租赁期内如遇市场动迁，国家建设开发需要，双方需无条件立即终止本协议的履行，甲方应无条件配合乙方向有关单位索要赔偿，除基础房屋赔偿外其余赔偿一律归乙方所有。租赁双方均应遵守国家法律和有关政策规定，信守本协议，违反以上条款，由违约方承担责任，赔偿一年房租，以及相关损失。合同签订后，双方按约履行。鲁杰公司向王必林交付了租赁物，王必林承租后对租赁物进行了装修，作出租公寓和服装卖场经营。王必林已支付鲁杰公司租金至2015年9月30日。2014年11月，浦东新区人民政府发布征收土地公告，涉案租赁地列入征收范围。审理中，鲁杰公司向本院提供其与上海市浦东新区三林镇归泾村村民委员会(以下简称归泾村)于2015年11月9日签订的协议书以及附件即房屋估价明细表，以证明涉案租赁物即附件4中的房屋1装修评估总价为450,597元，原告主张的装修补偿包含在该评估价值中，被告与归泾村的动迁补偿协议总额3,000余万元，包含多幢房屋及其他资产，协议约定的移交建筑物的时间为2015年12月31日，如未能按时移交的，被告将被扣除奖励费400余万元。鲁杰公司(乙方)与归泾村(甲方)的协议书记载了动迁范围及内容为归泾村上浦西路XXX号、933号，被列入动迁范围的建筑物面积15,785.37平方米(含村资产1,735.80平方米，余家队资产400平方米)。根据国家和本市拆迁有关规定，甲方对乙方采用货币补偿形式，一次性补偿30,026,659元，由乙方包干使用，甲方不再另行安置。本次补偿总额的费用包含对动迁范围内乙方建筑物、构筑物、房屋装修补偿、附属设施补偿、停产停业损失补偿、搬迁、奖励费、过渡费、租赁户清退违约赔偿及所需缴纳的税、费等一切费用的补偿。除本协议约定的补偿费用外，乙方不再向甲方或他方提出任何的补偿要求。本协议生效后30个工作日内，甲方向乙方支付30%的拆迁补偿费用计9,007,998元。乙方按本协议第四条交房标准移交动迁建筑物后的30个工作日内，甲方支付乙方剩余的70%补偿费用。第四条动迁建筑物的交付时间及条件，乙方负责自行搬迁已于2015年12月31日将上述动迁范围内的建筑物移交拆迁实施单位已完全拆除。若乙方未能在合同约定期限内完成搬迁腾地的，则甲方将扣除乙方补偿款中所含的奖励费4,010,833元。乙方要求甲方补偿给乙方的清退费用28,501,770元全额打入王启购账户，如因此引起的任何纠纷，均由乙方承担法律责任。协议另对其他事项作了约定。附件4房屋装修估价明细表中房屋1主要装修内容为外墙涂料、地砖、雨篷、广告牌、吊顶、隔断、卫生洁具、瓷砖、防盗门窗、乳胶漆、不锈钢扶手、晒衣架等，装修评估总价450,597元。此外，附件5为附属设施查看及估价明细表，合计1,703,333元；附件6机器设备搬迁补偿明细表，合计1,013,005元，其中第21项监控设备50个探头，搬迁补偿款1万元，备注设备搬迁、管线拆毁；附件7物资搬迁补偿估价表，合计128,680元，其中注明空调62台，搬迁补偿款24,800元。热水器10台，搬迁补偿款3,000元。物资搬迁150车，搬迁补偿款97,500元，宽带3门，930元。经庭审质证，原告确认其承租的房屋系评估明细中的房屋1，原告有监控设备，物资搬迁补偿表中的空调、热水器、物资搬迁、宽带均涉及原告，原告方有空调30台、热水器30余台，评估中没有涉及，原告经营的服装超市，物资搬迁应有50-60余车，原告的诉请中包含了装修补偿450,597元，其余为附属设施补偿、停产停业损失补偿、搬迁奖励费、过渡费等。被告称除了装修补偿，其余评估项目均与原告无关，原告在租赁场地有监控、空调、宽带属实，但评估时原告没有申报，因此明细单中列举的项目不涉及原告的物品，原告超市内的物品最多几车可以搬运完毕，评估的附属设施与原告没有关联，即便是房屋1中的装修评估价450,597元，其中外墙涂料是被告粉刷，不应全额归原告所有，评估价中无法区分具体份额，另对于附件当中的设施估价未指明具体物品，补偿协议中的补偿款是被告在动迁范围内的全部费用，未明确具体明细。审理中，原告称2015年12月以后系争租赁物周边房屋已被拆除，原告无法正常经营，2016年2月，租赁物的水、电被切，房屋已无使用价值，故不应再支付使用费。被告称系争房屋没有批建手续，自2016年2月初起被断水、断电属实，但原告一直占用系争房屋。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租用协议》、征收公告、照片、协议书、评估明细表等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告间租赁合同涉及的房屋无合法批准建造的手续，双方签订的《房屋租用协议》无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告现依据涉案租赁物遇政府征收，被告已与归泾村签订补偿协议并取得补偿款，主张装修补偿、附属设施补偿、停业损失补偿、搬迁费、过渡费等60万元。由于被告已与归泾村之间通过评估的方式对原告承租的租赁物的装修价值予以评估，并确定了装修价值，相关费用已包含在被告与归泾村的补偿协议总额中，因此，对原告投入的装修补偿，理应归原告所有。房屋装修的评估明细表中，包含了外墙涂料、地砖等10多项装修内容，被告主张外墙涂料非原告装修内容，该项补偿费用应归被告所有。由于原告作为主张装修事实发生的一方，未对其投入过外墙涂料装修这一事实进行举证，因此本院认为外墙涂料的补偿款应予以扣减。但鉴于装修估价明细中未对具体装修内容的估价费用进行分列，本院酌情扣减费用3万元。原、被告虽在租赁合同中约定对于租赁物发生动迁时除基础房屋赔偿外其余赔偿一律归乙方(原告)所有，然原告并未就涉案租赁物除基础房屋赔偿外存在原告应得的其他赔偿的具体内容提供证据加以证明，被告提交的补偿协议书以及评估明细单中均没有具体体现属原告应得的附属设施补偿、停产损失补偿、搬迁奖励费、过渡费。评估明细表中涉及的附属设施估价表，难以证明与原告存在关联。对于设备搬迁补偿中的监控设备以及物资搬迁补偿中的空调、物资搬迁、宽带，被告认为原告方在租赁物中存在前述设备、物资内容，但原告的设备、物资与涉案评估明细表中记载的内容无涉。对此表述，本院难以采纳。由于评估明细表中的物资搬迁、监控设备并未否定原告在租赁物上添置的设施，故本院依据评估明细涉及的物资、设备补偿项目及金额，根据原、被告的陈述，酌情确定机器设备搬迁以及物资搬迁补偿中的6万元归原告所有，被告应当支付给原告。综上，被告应给付原告补偿款480,597元。关于被告的反诉请求，原告使用被告房屋，理应支付房屋使用费。原告认为由于被告不支付补偿款，故其可以不搬离租赁物以及不支付房屋使用费的辩解，于法无据，本院不予采纳。原告已付房屋使用费至2015年9月底。2015年10月起的房屋使用费，被告请求参照合同约定予以支付，本院予以准许。2016年2月起，由于涉案租赁物已被断水、断电，原告的租赁用途不能完全实现，故本院对房屋使用费依照合同标准的60%予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王必林与被告(反诉原告)上海鲁杰木业有限公司签订的《房屋租用协议》无效；二、被告(反诉原告)上海鲁杰木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王必林补偿款480,597元；三、反诉被告王必林于本判决生效之日起十日内迁出坐落于上海市浦东新区三林镇上浦西路XXX号、916号房屋；四、反诉被告王必林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海鲁杰木业有限公司自2015年10月1日起至2016年1月31日止的房屋使用费136,668元；并按每月20,500.20元为标准，支付自2016年2月1日起至迁出上海市浦东新区三林镇上浦西路XXX号、916号房屋之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，财产保全费5,000元，合计9,900元。由原告王必林负担1,900元，被告上海鲁杰木业有限公司负担8,000元。反诉案件受理费减半收取计1,346元，由反诉被告王必林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年五月十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。