重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0102民初6061号
原告:中国建设银行股份有限公司涪陵分行,住所地重庆市涪陵区，统一社会信用代码91500102208500020E。
负责人黄强，该行行长。
委托诉讼代理人秦莉，重庆天亿律师事务所律师。
被告:徐波,男性,1987年2月3日出生，住重庆市涪陵区。
原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行与被告徐波金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了缺席审理。原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行的委托诉讼代理人秦莉到庭参加了诉讼，被告徐波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即偿还原告借款442746.97元及截至2016年8月30日止的利息3738.40元、罚息26.37元，共计446511.74元；2、判决被告支付原告从2016年8月31日起至借款本金付清之日止的罚息和复利（罚息以借款本金为基数按合同执行利率上浮50%计算；复利以利息3738.40元为基数，按罚息利率计算）；3、判决原告对被告位于重庆市涪陵区XX号房屋的拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、判决被告支付原告为实现债权已实际发生的律师费19924元及诉讼费用。事实和理由：2015年1月4日，被告与常某某就位于重庆市涪陵区XX号房屋一套签订《房屋买卖合同》，因被告差购房款，遂向原告申请住房按揭抵押贷款。同年1月11日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，由原告提供贷款45万元给被告用于购买房屋；借款期限360个月，即从2015年1月11日起至2045年1月11日止；本合同生效后，原告将款项一次性划入被告指定账户，本合同划款账户名常某某，账号XX，开户行为中国建设银行涪陵分行；贷款利率为月利率，即在起息日基准利率水平上上调10%，借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；被告未按合同约定按时归还贷款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还原告借款本息及相关费用；对被告未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利；被告以其购买的位于重庆市涪陵区XX号房屋一套（套内建筑面积为88.58平方米）提供抵押担保，抵押担保范围包括借款合同所列借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。同时，原、被告双方签订抵押合同约定，被告同意将位于重庆市涪陵区XX号房屋一套为其借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。2015年2月13日，原告按约将借款45万元划入被告指定的账户。事后，被告未按期偿还原告借款本息，原告为催收借款已产生律师费19924元。
被告徐波未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认定如下：1、徐波的居民身份证、商品房买卖合同，以证明被告身份及被告购买房屋需贷款45万元的事实；2、个人住房（商业用房）借款合同、划款委托书、个人贷款支付凭证、抵押贷款合同、房产证，以证明原、被告之间已形成借款合同关系和抵押合同关系；3、对账单，以证明被告未按约履行还款义务；4、律师函、照片，以证明原告已委托重庆天亿律师事务所向被告宣布贷款提前到期的事实；5、律师代理工作任务书及发票，以证明原告为实现债权已支付律师费19924元；6、银发[2003]251号中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，以证明复利的计算方式。
上述证据均具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，被告与常某某、李娅、姜祖金签订《房屋买卖合同》约定，被告购买常某某、李娅、姜祖金所有的位于重庆市涪陵区XX号钢混结构房屋一套，建筑面积为109.1平方米，房屋价款为65万元。同年1月11日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告向原告借款45万元，用于购买位于重庆市涪陵区XX号房屋一套；借款期限为360个月，即从2015年1月11日起至2045年1月11日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率即在起息日基准利率水平上上调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款利率的调整日于每年1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；本合同用款计划为原告将款项一次划入被告指定账户，划款账户为户名常某某，账号XX三峡银行涪陵分行，开户银行建行重庆市分行；还款方式采取等额本息还款法，还款周期为每个月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为2923.18元；被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告自愿提供其购买的上述房屋为其借款作抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、邮寄费等）。借款合同签订后，原、被告双方签订《涪陵区房地产抵押合同》约定，被告将其所有的位于重庆市涪陵区顺江大道52号附1号（拓创.家）1跃2-12号房屋一套为其向原告借款45万元作抵押担保，并依法办理了抵押登记。2015年2月13日，原告按约向被告指定的常某某银行账户XX划入45万元。事后，被告按约偿还了一部分借款本息，但从2016年7月20日起，被告再未偿还借款本息，原告遂诉至本院。原告为本次诉讼已支付律师代理费19924元。庭审中，原告宣布被告借款提前到期日为2016年8月26日。原告主张罚息从2016年8月31日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调10%基础上上浮50%计算；复利以利息3738.4元为基数从2016年8月31日起至付清之日止按罚息利率计算。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告在借款后未按合同约定偿还原告借款本息，实属违约，应当承担偿还原告借款本息的民事责任。原告依照合同约定宣布借款提前到期，并要求被告立即归还借款本金442746.97元及利息，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告主张的罚息和复利计付标准，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。由于原、被告在合同中约定原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用由被告负担，且原告主张的律师费未违法法律相关规定，故被告应当支付原告因本案诉讼聘请律师而支出的律师代理费19924元。被告以其所有的位于重庆市涪陵区XX号房屋一套为其借款作抵押担保，并依法办理了抵押登记，故在被告不能清偿债务时，原告对该抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐波在本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行借款本金442746.97元及截至2016年8月30日止的利息3738.4元、罚息26.37元，共计446511.74元，并支付以借款本金442746.97元为基数从2016年8月31日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调10%基础上上浮50%计算的罚息和以利息3738.4元为基数从2016年8月31日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调10%基础上上浮50%计算的复利。
二、原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行有权就被告徐波所有的位于重庆市涪陵区XX号房屋一套享有优先受偿权。
三、被告徐波在本判决生效后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行为实现本案债权而支付的律师代理费19924元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8000元，减半收取4000元，由被告徐波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状的七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周慧
二〇一六年十月十一日
书 记 员 彭越