河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)豫1702民初1930号
原告王俊威，男，1980年2月28日出生，汉族。
委托代理人吕新富，遂平县148法律服务所法律工作者。
被告张峰彬，男，1979年7月29日出生，汉族。
被告张永堂，男，1950年10月29日出生，汉族。
二被告委托代理人李季，河南周晓华律师事务所律师。
原告王俊威与被告张峰彬、张永堂租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员马伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王俊威及其委托代理人吕新富，被告张峰彬、张永堂及其委托代理人李季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王俊威诉称，二被告在朱古洞乡窑后村孙庄有一处闲置厂房。2013年，其与二被告签订有房屋租赁协议，二被告将房屋租赁给其使用，其利用该房屋组委防盗门生产车间。合同期限为5年，前四年每年租金为70000元、第五年租金为80000元，保证金为20000元（履约保证金和房屋损害保证金各10000元）。合同另约定，在合同履行期间遇第三方征用厂房场地，二被告得厂房场地费，生产损失费双方各得50%。合同签订后，其按合同约定向二被告交纳保证金20000元，并交纳了年租金。合同履行到第三年，二被告要求2015年11月27日至2016年11月27日的房屋租金为75000元。其迫于无奈与2015年11月27日向迩被告交纳租金75000元。2016年1月份，因建设需要，二被告的房屋被征用。2016年2月2日，其所使用的房屋被拆除。从2015年11月27日至房屋被拆除，其仅使用2各月。二原告应退还房屋租金62500元及保证金20000元。但二被告却拒绝退还。请求判决二被告返还房租62500元及保证金20000元。
二被告辩称，1、房租按协议约定是按年一次性交清，诉争当年的房租没有使用到期不是二被告的原因造成的，按照约定不应退还剩余期限的房租；2、由于原告王俊威给二被告的房屋造成损害，保证金按照约定应不予退还；3、由于原告王俊威在政府限定的拆迁期限内没有搬迁生产设备，造成二被告房屋被强制拆除，给二被告也造成了实际损失。原告王俊威的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告王俊威的诉讼请求。
经审理查明，二被告系父子关系，为驻马店市驿城区朱古洞乡窑后村孙庄村民。二被告在孙庄村民组自建有闲置厂房一处。
2013年11月19日，王俊威与张峰彬签订租赁协议一份，内容为：甲方（张峰彬）愿把朱古洞乡窑后村孙庄自建房厂房出租给乙方（王俊威）做防盗门配件生产使用，经双方协商租期暂定5年。年租金前4年每年为七万，付款方式第一年先付3万元，租金起算时间应从甲方把厂房内窗户防盗网、门及厂房打门安门和院内地平，院内围墙、水、电及产权证明提供给乙方，作为乙方办营业证及税务证使用。提供后乙方再付给甲方余款4万元，（在此同时乙方给付甲方1万元保证金，保证金作为第五年的租金使用）。第二、三、四年一次性付清年租金。第五年租金为八万元，（减去1万元保证金第五年租金为七万元）。合同到期后双方再协商，同等条件下乙方优先使用。（其中水电费用由乙方直接交付收费单位）。乙方在合同没有履行至五年而搬迁保证金不退，乙方可自行出租但必须先交租金后使用。另如遇第三方征用此厂房厂地的情况下，甲方得厂房场地费用，设备搬迁生产损失费用甲方乙方各占50%，拆迁需经甲乙双方同意方可进行。同日，王俊威又与张永堂签订内容相一致的租赁协议一份。协议签订后，王俊威于2013年12月25日向张峰彬交付租金及保证金80000元，二被告将厂房交由王俊威生产使用。2014年11月20日，王俊威向张永堂交付租金70000元。
因王俊威在使用厂房期间在房屋部分墙体上建门、挖洞，对房屋墙体造成部分损坏，王俊威于2014年12月31日又向张峰彬交付保证金10000元，张峰彬向王俊威出具收条一份，内容为“今收到王俊威房屋损伤保证金壹万元整，保持原状的情况下保证金壹万元整退还王俊威，如果房屋在保持现状的情况下另有损坏不予退还王俊威”。
2015年11月27日，经双方协商，租金调整至每年75000元。当日，王俊威向张峰彬交付租金75000元，张峰彬向王俊威出具收条一份，内容为“今收房租（2015年-2016年11月27日）租金柒万伍仟元整75000元整”。
2016年2月2日，因市政建设需要，王俊威所租用的厂房被有关部门拆迁，当月29日前王俊威将设备从原租房处拉走。
诉讼期间，二被告提供照片13张并申请证人张某出庭作证，以证明王俊威对房屋进行损坏。王俊威对照片的真实性不持异议，但主张对损坏的墙体已向二被告支付赔偿款5000元，之后再未对房屋进行改造。二被告对收到5000元赔偿款不持异议，但主张王俊威在之后又对房屋进行了损坏，保证金不应退还。
以上事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。
本院认为，原、被告所签订的租赁合同不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。王俊威虽然分别与二被告各自签订有租赁合同，但合同内容及所涉及的标的物相一致，合同约定的出租厂房为二被告家庭共有财产，二被告应为房屋的共同出租方。2015年11月27日，王俊威向二被告交纳房屋租金75000元，租赁期限应为2015年11月27日至2016年11月27日。在该租赁期间，因市政建设需要，合同所涉及的房屋于2016年2月2日被拆迁，王俊威在交纳租金后实际使用房屋2个月零5天。根据法律规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付。故原告王俊威要求二被告退还合同尚未履行期间租金的请求，符合法律规定，依法应予支持。按年租金75000元计算，2个月零5天的租金应为13541.67元【（75000元/年÷12个月×2个月）＋（75000元/年÷12个月÷30天×5天）】，合同尚未履行期间的租金应为61458.33元，二被告应依法将该款项返还给原告王俊威。二被告关于不应退还合同尚未履行期间的租金的辩称，不符合法律规定，应不予采纳。关于保证金的返还问题，本案涉及两项保证金，一项是合同签订时王俊威所交纳的10000元保证金，虽然合同中有王俊威在合同没有履行至五年而搬迁保证金不退还的约定，但该约定为附条件约定，只有在王俊威存在违约行为造成合同无法履行的所附条件成就的前提下，该约定才生效。本案合同未履行届满系因政府拆迁行为所致，而非原、被告的违约行为造成的，原告王俊威对合同未履行届满不存在违约行为，所附条件未成就，该约定不生效。二被告的辩称理由不能成立，应依法向原告王俊威返还该项保证金10000元。第二项保证金为损害赔偿保证金，原告王俊威对使用房屋期间对房屋造成部分损坏这一事实不持异议，但王俊威已向二被告支付有赔偿款5000元，二被告对收到赔偿款并不持异议。仅依据照片和证人张某的证言不足以认定王俊威在向二被告支付赔偿款后又对房屋进行了损坏。故二被告关于不应退还该项保证金的辩称，亦因缺乏确实充分的证据加以证明，应不予采纳。二被告应依法向原告王俊威返还该项保证金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：
限被告张峰彬、张永堂于判决生效后十日内向原告王俊威返还租金61458.33元及保证金20000元
如被告在本判决指定的期限内不履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1860元，减半收取930元，由被告张峰彬、张永堂共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 马 伟
二〇一六年五月二十四日
书记员 张文凯