鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕鄂民终字第1258号
上诉人（原审原告）邓霞,女，1974年2月28日出生，汉族，个体工商户，现住鄂尔多斯市。
上诉人（原审原告）吕雄,1975年3月8日出生，汉族，个体工商户，系邓霞的丈夫。
上列上诉人共同委托代理人王东海，内蒙古首佳律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人李翔，内蒙古首佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜权，男，1964年9月15日出生，汉族，下岗职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审被告）杜海清，男，1963年11月10日出生，汉族，退休职工，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审被告）蒋玉琴，女，1962年4月5日出生，汉族，退休职工，系杜海清的妻子。
原审第三人王福荣，男，1964年6月21日出生，汉族，个体工商户，现住鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇华夏龙小区*号楼*单元***室。
上诉人邓霞、吕雄因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古达拉特旗人民法院（2015）达民初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员哈斯、张剑光、苗繁盛组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人吕雄及其委托代理人王东海、李翔，被上诉人杜权到庭参加了诉讼，被上诉人杜海清、蒋玉琴，原审第三人王福荣经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杜权与杜海清、蒋玉琴民间借贷纠纷一案，杜权向达旗法院提出诉前财产保全申请并提供相应的担保，达旗法院于2013年7月10日作出（2013）达法保字第577号民事裁定书，对杜海清、蒋玉琴位于达拉特旗西金鹏路东交局北土地使用权（土地证号：71**）予以查封。该宗土地于2005年9月13日取得了鄂尔多斯市建设工程规划许可证，并登记在杜海清名下，总面积180平米，建设项目为民用住宅，由于杜海清擅自改变建设用途，故该宗土地的地上建筑至今未办理产权登记，只有土地使用证，并抵押给杜权，现杜权持有。2012年5月份，杜海清用王福荣的房产做抵押向乌海银行大众支行贷款100万元，同时就该贷款行为于2012年5月23日向王福荣打下300万元借据一支。2013年5月乌海银行大众支行贷款到期后，杜海清因无法偿还银行贷款，王福荣与杜海清于2013年5月2日签订房屋买卖合同，将杜海清的房屋抵押给王福荣，约定：本合同一年内为抵押合同，如一年内无法偿还借款及利息，乙方收回此房。因杜海清的房屋没有办理产权登记，该抵押合同也未依法登记。为偿还银行贷款，2013年5月9日，杜海清和王福荣找到了吕雄，杜海清向吕雄借款63万元，并由王福荣担保，此款约定一个月归还。2013年6月9日，杜海清不能按期偿吕雄借款，在吕雄的多次催要下，杜海清、蒋玉琴同意吕雄再支付房款20万元就将该房地产出售给吕雄，并承诺和吕雄签订房屋买卖协议，2013年12月份吕雄、邓霞与杜海清、蒋玉琴签订房屋买卖《协议书》。2014年1月，吕雄、邓霞给付杜海清、蒋玉琴20万元，并给吕雄、邓霞出具100万元收据，该房屋交付吕雄、邓霞使用。但《协议书》、收据，杜海清、蒋玉琴给吕雄、邓霞出具的落款时间均写为2013年3月1日。
原审法院经审理认为，本案查封的位于达拉特路西金鹏路东交通局北土地所有权属不动产，且该房产杜权于2013年7月10日已向达旗法院申请查封，吕雄、邓霞与杜海清、蒋玉琴签订的房屋买卖协议书是2013年12月份，查封在前，买卖协议在后，只是落款时间均写为2013年3月1日。《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条（六）项，未依法领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十二条（二）项的规定，吕雄、邓霞就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决：一、驳回原告吕雄、邓霞（案外人）于2013年3月1日与被告杜海清、将玉琴（被执行人）签订的房屋买卖协议书有效的诉讼请求。二、驳回原告吕雄、邓霞（案外人）依法确认位于达拉特旗树林召镇达拉特路西金鹏路东交通局北（土地证号：71**）所有权、停止对位于达拉特旗树林召镇达拉特路西金鹏路东交通局北（土地证号：71**）房产的查封的诉讼请求。三、案件受理费100元，减半收取50元，由原告吕雄、邓霞负担。
上诉人邓霞、吕雄不服原审判决上诉称，上诉人并不知道涉案房屋被查封的事实，上诉人购买该财产属于善意取得。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人已经支付了全部价款，实际占有使用了涉案房屋，未办理产权证，上诉人无过错，应该解除对涉案房屋的查封。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审法院判决并依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人杜权答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人杜海清、蒋玉琴，原审第三人王福荣经合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩。
二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉案件，争议的焦点是上诉人邓霞、吕雄是否对涉案土地及房产享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断”。第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因涉案土地使用权登记在杜海清的名下，所以邓霞、吕雄不是涉案土地使用权的登记权利人。由于涉案房屋没有取得产权证书，所以应该按照土地使用权来认定该房屋的权利人。上诉人邓霞、吕雄与被上诉人杜海清、蒋玉琴签订合同在人民法院查封之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将动产或者不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，杜海清、蒋玉琴是涉案土地及房屋的权利人，不存在无权处分的情况，故上诉人邓霞、吕雄主张构成善意取得的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人邓霞和吕雄对涉案的土地及地上附着物不享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人邓霞、吕雄的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邓霞、吕雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 哈 斯
审判员 张剑光
审判员 苗繁盛
二〇一六年一月十八日
书记员 张煜雪