天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初82003号
原告程卫红,女,1966年8月15日出生,汉族,住天津市南开区。
委托代理人陈光,天津汀辰律师事务所律师。
委托代理人刘微,天津汀辰律师事务所实习律师。
被告张华义,男,1993年1月31日出生,汉族,住天津市静海县。
原告程卫红与被告张华义房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员石攀清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈光、刘微与被告张华义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2015年12月29日,其与被告通过中介公司,签订《房屋买卖居间合同》(合同编号:TJLXA0000210),约定被告将其名下位于天津空港经济区中心大道西侧、西七道北侧岭尚家园39号楼-2的房屋出售给原告,价款420万元;原告筹集首付款并经贷款银行审核通过后,双方至天津空港经济区房屋管理局办理过户及抵押登记手续;原告签约当日支付定金20万元,并交纳居间服务费42000元。合同签订后,原告依约支付定金,被告却告知原告涉案房屋设定抵押已被天津市和平区法院查封,并拒绝继续履行合同。经原告多次催要,被告仅返还购房款16万元,拒绝支付相应违约金。故,原告诉请判令:1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》,并由被告支付原告违约金126万元;2、被告赔偿原告中介费42000元;3、被告返还原告购房款4万元;4、诉讼费由被告承担。
审理中,原告出示了如下证据:
证据1、房屋买卖合同,证实双方之间的权利义务内容;
证据2、定金收条、转账凭证,证实原告支付了定金;
证据3、转账回单,证实原告支付了中介费;
证据4、民事判决书,证实被告故意隐瞒房屋涉讼事宜,导致交易无法进行。
被告辩称,同意解除合同,并双倍返还定金差额24万元,不同意赔偿中介费损失42000元;被告客观上无力平贷,如原告同意代替被告平贷,可按照原交易价格继续履行。
审理中,被告出示了付款凭单,证实其已返还原告16万元。
原、被告对各方提交证据真实性不持异议,证明目的则坚持诉辩主张。
经审理查明,2015年12月29日,原告(乙方)与被告(甲方)及案外人天津市蓝翔房地产信息咨询有限公司(丙方、以下简称蓝翔公司)签订《房屋买卖居间合同》,约定甲方将其名下位于空港经济区中心大道西侧、西七道北侧、岭尚家园39号楼-2房屋出售给乙方,建筑面积317.62平方米,成交价420万元;该房屋设定抵押,贷款余额250万元,由甲方自行平贷;乙方于2015年12月29日支付甲方定金20万元,交易过程中,该笔款项自动转为房款,并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构,履行资金监管程序;乙方承诺于2016年3月15日之前筹集首付款120万元,余款280万元通过贷款形式支付甲方;待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后,甲、乙双方在丙方陪同下赴天津市空港经济区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续,甲方承诺于过户后将该房屋钥匙交付乙方;本合同签订时,甲方应支付中介服务费2万元,乙方应支付中介服务费42000元;违约责任所列打印条款,内容包括“若甲方或乙方违反本合同规定,违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的30%的违约金,违约金不足以弥补守约方损失的,违约方还应就该损失承担赔偿责任。乙方未按本合同约定付款的,视为乙方单方面违约,并承担相应违约责任”。涉及房屋买卖,甲、乙双方特别约定,并手写注明如下内容“甲乙双方在平等自愿的基础上达成此协议,双方定于2016年3月15日之前去房管局办理相关手续,房屋在过户以前的物业费、暖气费、水、电结清,房屋出售包括两个地下车位。如果乙方购房贷款审批不下来,乙方保证全款购房。如果甲方违约,甲方赔付乙方按照交定金的双倍赔付乙方,还有乙方的中介费用。如果乙方违约,所交的定金不退”。
上述合同签订当日,原告向被告支付购房定金20万元,并向案外人蓝翔公司支付中介费42000元。
另查,2015年9月,天津市和平区人民法院作出(2015)和民三初字第0746号民事判决。该生效判决查明,2011年9月,被告张华义与上海浦东发展银行股份有限公司天津浦安支行签订《上海浦东发展银行个人购房抵押借款(综合)合同》,并于2011年10月20日向张华义发放贷款250万元,用于购买位于空港经济区中心大道西侧、西七道北侧岭尚家园39号楼-2的房屋,期限30年,到期日2041年10月20日,该房屋为涉案贷款的抵押物。自2015年5月起,被告张华义未按合同约定履行还款义务。该生效判决判令:被告张华义于判决生效之日起十日内偿还贷款本金2418865.18元及至实际给付之日止的利息、罚息;确认上海浦东发展银行股份有限公司天津浦安支行对岭尚家园39号楼-2的房屋售得价款优先受偿。诉讼中,天津市和平区人民法院对岭尚家园39号楼-2的房屋进行了查封。
审理中,被告张华义直言,其无力偿还贷款,希望由原告替代偿还贷款后,解除房屋查封并按照420万的交易价格继续履行合同。原告程卫红表示,个人无力代偿250余万的贷款本息,不同意继续履行房屋买卖合同。
再,2016年4月18日,被告返还原告购房定金16万元。
上述事实有房屋买卖合同、定金收条、转账凭证、转账回单、民事判决书、付款凭单及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》,意思表示真实,虽然涉案房屋存在司法查封,但交易内容并不为相关法律所禁止。按照物权法原理,双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同,自合同成立时亦产生债的法律效力,在解除查封或撤销查封后,当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此,该房屋买卖合同并不违背《房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定。原、被告订立《房屋买卖合同》前,交易房屋已被法院查封,被告未向原告披露相关内容,有失诚信,同时,被告未能如约履行平贷义务,应承担相应违约责任。现原告要求解除合同,被告亦不能清偿贷款、解除查封,促进交易完成,涉案《房屋买卖合同》,客观上已无法继续履行,本院确认2016年8月3日庭审当日,原、被告签订的《房屋买卖合同》即予解除,但不能免除违约责任的承担。
涉及违约责任承担,双方在合同中约定了两种责任承担方式:其一为打印体的违约金,其二为手写体的定金。原告主张按照违约金条款,即房款30%,赔偿损失,被告则强调适用定金罚则计算损失,酌减违约金。作为守约方,原告有权选择适用违约金条款,但违约金的主要功能在于弥补损失,除已付定金差额4万元、中介费损失42000元外,原告未能就其预期利益损失构成进行举证。原告强调被告因房屋交易价格上涨而违约,实际上,系因被告无力平贷、原告首付款120万亦不足以冲抵贷款250万而造成的客观履行不能,有别于因单纯逐利而引发的恶意违约。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,本院酌情确定被告承担违约责任方式如下:一、返还剩余房款4万元;二、赔偿原告中介费损失42000元;三、赔偿原告违约金损失,该项损失包括被告自愿适用定金罚则产生的返款20万元及相应利息损失,利息损失以20万元为基数,参照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率标准上浮60%(其中上浮30%部分为损失),自2015年12月29日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。原告超出部分诉讼请求,本院难予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、原告程卫红与被告张华义签订的《房屋买卖合同》于2016年8月3日解除(房屋位于空港经济区中心大道西侧、西七道北侧岭尚家园39号楼-2号,建筑面积317.62平方米);
二、被告张华义返还原告程卫红购房款4万元;
三、被告张华义赔偿原告程卫红中介费损失42000元;
四、被告张华义赔偿原告程卫红违约金损失(损失包括定金罚则项下的20万元及相关的利息损失。利息损失以20万元为基数,参照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率标准上浮60%,其中上浮30%部分为损失,自2015年12月29日计算至本判决确定的履行期限届满之日止);
五、驳回原告程卫红的其他诉讼请求。
上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行,如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为8439元,由原告负担6553元,被告负担1886元。被告负担部分,应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告,原告已预交的费用,本院不再退还。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 石攀清
二〇一六年九月十九日
书记员 钟丽婷
附:法律释明
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条:“依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”
第六十条第一款:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形”。
第九十六条:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定”。
第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。
第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。
第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”。
第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。
第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。
2.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。