海南省五指山市人民法院（原稿）
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）琼9001民初226号
原告（反诉被告）海南佰瑞祥投资有限公司，住所地五指山市解放路和海榆南路交汇处一楼一号。
法定代表人赵然，该公司总经理。
委托代理人罗以平，海南金裕律师事务所律师。
被告（反诉被告）广州军区海南房地产管理分局（又名广州军区房地产管理局三亚房地产管理处），住所地三亚市大东海鹿岭路20号。
法定代表人丁晓峰，该分局局长。
委托代理人夏洪录，海南言必信律师事务所律师。
委托代理人邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。
第三人海南曙光实业有限责任公司，住所地保亭县三道镇三弓村委会办公楼。
法定代表人赵旭。
原告（反诉被告）海南佰瑞祥投资有限公司（以下简称佰瑞祥公司）诉被告广州军区海南房地产管理分局（以下简称广州军区海南分局）租赁合同纠纷一案，原告佰瑞祥公司于2016年3月22日向本院提起诉讼，本院于2016年3月24日立案受理本案。2016年4月25日，被告广州军区海南分局向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。并依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告佰瑞祥公司委托代理人罗以平、被告广州军区海南分局委托代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加诉讼。因海南曙光实业有限责任公司（以下简称曙光公司）与本案有利害关系，本院依职权追加其作为本案第三人参加诉讼，并于2016年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告佰瑞祥公司委托代理人罗以平、被告广州军区海南分局委托代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加诉讼。第三人曙光公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告佰瑞祥公司诉称，2012年12月27日，被告与海南曙光实业有限公司签订了《军队房地产租赁合同》【合同编号广琼（2013）A084500070号】和4500坐落合同附加条款（补充合同）。被告把五指山市海榆南路坐落号广琼字第4500号300平方米的房屋和10000平方米的场地出租给海南曙光实业有限公司，租赁用途为综合购物广场。租期18年，自2015年1月1日起至2032年12月30日止。总计租金11541225元。按合同约定和经出租准许，承租人对出租标的物进行投资改造（包括赔偿原租户的搬迁费用，总投资金额3千多万元），在租地上建成了五层楼的综合商业购物广场，所建商铺由承租人对外进行招商经营。2013年12月7日，海南曙光实业有限公司与原告签订了《军队房地产租赁合同转让协议》。该协议经出租方及其上级部门批准同意。按转让协议，原告承接了原承租人海南曙光实业有限公司与被告订立的《军队房地产租赁合同》中承租人应享有的权利和承担的义务，作为承租人继续与被告履行租赁合同至合同期满。在履行租赁合同过程中，原告严格履行了合同义务，但被告却违约，不完全履行合同主要义务。按合同第七条第（三）、（五）款规定，被告应当保证原告对出租物及其投资建设的综合购物广场的合法有效地使用，求得较好的投资回报。对此，被告必须为原告逐年办理《军队房地产租赁许可证》为前提和要件，只有这样，原告对商铺、经营项目的招商出租拥有合法性和避免纷争。按投资计划，原告投资建设的综合商业购物广场1-3楼于2013年5月1日已出租给五指山百佳汇商贸有限公司经营大型购物商场，4-5楼招商经营影视场所和餐饮、KTV等项目。原告投资建设的楼房于2015年1月1日竣工交付使用。百佳汇商场于2015年1月31日进场经营。但是，被告于2013年、2014年两年除了给原告颁发了军队房地产租赁许可证外，从2015年起至今都没有给原告颁发军队房地产租赁许可证。虽经原告多次催促，但被告均以种种理由拖延不办，构成严重违约。因为军队的空余房地产出租业务，属国防事务，有其特殊性，这与一般的地方民房租赁业务不同，按中国人民解放军总部颁发的《军队空余房地产租赁管理条例》和中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局《关于加强<军队房地产租赁许可证>管理有关问题的通知》等有关法律、政策的规定，未取得军队房地产租赁许可证或许可证超过有效期限的，禁止使用出租物，责令限期改正补发，否则，将按有关规定处罚。所以，原告的购物广场的4楼和5楼的一部分商铺，无法合法有效的对外招商使用。由于项目投资大，对未取得军队房地产租赁许可证的房地产，客商为避免投资风险而不愿承租也不敢承租，因此原告对购物广场的4楼和5楼的一部分商铺无法招商，空置至今。从2015年2月1日起至今，购物广场的4楼和5楼的一部分商铺无法招商，给原告造成了很大的经济损失。从2015年2月1日起至2016年3月止，计有13个月的租金损失为3513172元。按合同法的有关规定，被告严重违约应赔偿因此给原告造成的经济损失。现为了维护自己的合法权益，请求判令被告按约定为原告办理2015年、2016年及以后租期逐年的《军队房地产租赁许可证》；被告违约并赔偿原告的经济损失3513172元。
被告广州军区海南分局辩称，一、原告诉称其严格履行合同义务与事实不符，主张被告未给原告颁发军队房地产租赁许可证构成违约于法无据。1、本案是原告一直违约、未严格履行合同义务。根据双方的租赁合同约定，每年的十日前缴纳当年租金，然而从原告一开始就不按时足额缴纳租金。2013年12月7日原告从曙光公司受让了租赁合同的权利义务后，2014年的租金原告并没有在1月10日前缴纳，而是拖到了2015年才交清，这是其违约事实之一；2015年的租金在整个2015年内原告分文未交，这是其违约事实之二；经被告多次催收，原告才于2016年2月26日支付了2015年的部分租金15万元，2015年的租金还拖欠45万元，这是其违约事实之三；2016年的租金被告也进行了催收，但原告至今拖欠未交，这是其违约事实之四。上述事实已经充分说明是原告未履行租金交纳义务而构成违约，这与原告在其诉状中自称的严格履行了合同义务明显不符，原告不尊重客观事实。2、被告未给原告颁发军队房地产租赁许可证是在行使先履行抗辩权，不构成违约。按照租赁合同的约定，每年的前十日前缴纳租金，这显然是先交租金后使用租赁物，那么交纳租金是原告应当先履行的义务。依据《合同法》第六十七条的规定，在原告未履行交纳租金的先行义务之前，被告有权拒绝履行办理军队房地产租赁许可证事宜。被告行使先履行抗辩权有法可依，不构成违约。事实上正是由于原告不交纳租金，才导致广州军区不予办理军队房地产租赁许可证，原告的第一项诉求应当驳回。二、原告诉求被告赔偿其所谓的3513172元经济损失没有任何合法依据。原告是以被告违约不办理军队房地产租赁许可证导致其招商不成功造成租金损失为由，对被告提出赔偿诉求，但原告提出该赔偿要求的前提事实不存在，因果关系（即不办理军队房地产租赁许可证导致招商不成功）更不成立。首先，是原告违约在先不交纳租金才导致军队房地产租赁许可证未能办理，被告是正常行使先履行抗辩权，不构成违约，因此根本不存在原告所述的被告违约不办理军队房地产租赁许可证给其造成损失的事实，原告以的被告违约为由要求损失赔偿显然是不成立的。其次，原告招商不成功与未办理军队房地产许可证无关，二者没有必然联系，这完全是其固有的商业风险。军队房地产租赁许可证只是军队内部对出租军队房地产进行管理的手段，更多的是起到证明作用，其既不影响合同效力，也不影响对租赁物的使用，原告并未因未取得军队房地产租赁许可证有直接因果关系。从原告自己提供的1-3层已经招商成功的证据来看，当时原告尚未与曙光公司签订租赁合同权利义务转让合同，还不是租赁合同的当事人，军队房地产租赁许可证上载明的承租人是曙光公司也不是原告，但这些都没有影响原告的招商，很显然租赁许可证并不是招商的前提条件，也不是原告4楼和5楼招商不成功的原因，即使有租赁许可证也不等于百分之百能够招商成功，租赁许可证与招商成功之间没有必然的因果关系。经济形势不好导致其招商不成功是其本身固有的商业风险，因此，原告诉求被告赔偿经济损失没有合法依据。另需说明的是，原告主张的损失数额本身无根无据。最后，根据双方租赁合同第九条第（四）项的约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同五法履行而解除合同的，双方均不承担责任。举重以明轻，因国家和军队政策调整导致合同无法履行而解除时尚且不承担责任，那么退一步来说，如果本案不是由于原告不交纳租金而导致未办理军队房地产租赁许可证，而是在原告不存在违约行为的情况下由于军队政策调整停止办理军队房地产租赁许可证，这也只是合同部分条款不能继续履行，但并不影响其他条款的正常履行，更不存在承担责任问题。更何况本案原本就是原告违约在先，原告所谓的损失也不存在。综上，被告既不存在原告所说的违约行为，原告房屋招租能否成功是商业投资行为的固有风险，无证据证明其所谓的招商不成功与被告有直接的、必然的因果关系。原告的诉讼无理，应当驳回其诉讼请求。
反诉原告广州军区海南分局诉称，2012年12月27日，反诉原告与海南曙光实业有限责任公司签订《军队房地产租赁合同》和《4500坐落合同附加条款》，将位于五指山市海榆南路的广琼45**坐落场地出租给曙光公司建设综合商业购物广场使用。合同约定租期为从2015年1月1日起至2032年12月30日，项目建设期二年，从2013年1月1日起至2014年12月30日，建设期间租金为45万元/年，合同期内前五年租金为60万元/年，以后每五年递增5%。租金按年结算，每年的前十日交付。合同签订后十日内交纳租赁保证金10万元。租赁合同签订后曙光公司于2013年7月19日申请在租赁土地上开工建设三月三购物广场项目，但到了2013年12月7日曙光公司将其与反诉原告签订的《军队房地产租赁合同》中的一切权利及义务转让给了原告，反诉原告同意后，租赁合同由反诉原告与反诉被告继续履行。然而反诉被告受让了租赁合同的权利义务后，并没有严格按照合同约定履行租金交纳义务，每年的租金都没有按时支付，2014年的租金拖欠至2015年才交纳，而2015年和2016年的租金经过反诉原告多次催收，反诉被告才于2016年2月26日支付了2015年的部分租金15万元，至今仍拖欠2015年的租金45万元，2016年的租金更是分文未付。本来反诉被告已经严重违约，反诉原告在租金催缴函中已经警告反诉被告，如不按时缴纳所欠租金，反诉原告将按合同条款作出处理，但反诉被告无视合同约定，迫使反诉原告依法反诉维权。按照合同第六条第二款的约定因反诉被告未履行合同约定的交纳租金义务，反诉原告有权没收反诉被告已交纳的租赁保证金10万元。同时依据合同第十一条第（二）项的约定，反诉被告拖欠租金早已超过合同约定的30日，达到了解除条件，反诉原告有权解除合同。合同解除前反诉被告拖欠的租金仍应向反诉原告支付，并承担逾期付款违约金。再者，合同第八条第（三）项的约定，按照上述约定，反诉被告现在承租的土地上新建的建筑物权属归反诉原告所有，因反诉被告违约导致合同解除，地上建筑物应无偿移交反诉原告。请求一、解除反诉原告与反诉被告之间的《军队房地产租赁合同》，反诉被告将场地以及地上附着物均无偿移交给反诉原告；二、租赁保证金10万元归反诉原告所有；三、反诉被告支付拖欠的2015年租金45万元及违约金（该违约金以60万元为基数按月利率2%从2015年1月11日计至2016年2月25日为164000元，以45万元为基数按月利率2%从2016年2月26日暂计至2016年4月25日为18000元，余后违约金照计至反诉被告实际付清拖欠租金之日。）；四、反诉被告支付2016年1月-5月的租金25万元及违约金（该违约金以25万元为基数按月利率2%从2016年1月11日起暂计至2016年4月25日为17667元，余后违约金照计至反诉被告实际付清拖欠租金之日）。
反诉被告佰瑞祥公司辩称，一、反诉原告要求解除租赁合同并无偿收回反诉被告在承租地上建设的房产和租赁保证金，于法无据。1、反诉被告没有违约，反而是反诉原告违约。其违约事实是：2013年、2014年两年办理《军队房地产租赁许可证》外，从2015年起至今未办理《军队房地产租赁许可证》。反诉被告交付租金事实是：2013年、2014年两年的租金（每年租金45万共90万）已全部支付。2015年支付15万元租金。由于反诉原告从2015年1月1日起违反合同第七条第（五）项约定，不履行为反诉被告申领《军队房地产租赁许可证》的主要合同义务，只是反诉被告不能也无法出租房产，没有经济收入，收回巨额的投资回报。为此，反诉被告多次要求反诉原告履行申办军队房地产租赁许可证的义务，但反诉原告置之不理。2016年3月1日反诉被告再次书面致函反诉原告，要求反诉原告遵守诚信原则，全面履行合同义务，并赔偿损失。然而，对反诉被告的合理要求，反诉原告仍然拒绝。因此，为维护自己的合同权益，反诉被告依照合同法第六十七条的规定行使先履行抗辩权，有权拒绝缴付租金的要求。2、除了土地外，承租地上原有的租户的搬迁赔偿费用均为反诉被告支付，且现有的房产都是反诉被告出资所建，产权依法应属反诉被告。反诉被告经营该项目，建设房屋五层楼，建筑面积约22019平方米，总计投资3800万。无偿收回反诉被告在承租地上建设的房产，没有法律依据。3、倘若解除租赁合同，根据公平原则，守约方除了要求违约方赔偿其损失外，应返还对方财产。反诉原告能返还反诉被告3800万元的投资吗？二、反诉原告要求反诉被告支付租金并索赔违约金的诉求不成立。1、如前所述，反诉原告不履行合同第七条第（五）项约定，已违约在先，反诉被告有权行使先履行抗辩权。反诉原告违约并承担民事责任的法律依据是合同法第六十条并按合同法第一百零七条承担违约的民事责任。2、军队空余房地产对外出租，因军队房产属国防建设事业的范畴，不是一般的民房租赁，因此除了遵守合同的规定外，还必须遵守军队关于军队空余房地产对外出租的有关法律规定。为此，我们国家为国家经济建设和国防建设服务的需要，把军队空余房地产出租业务纳入严格管理的范畴，遵守《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁和管理规定》第十七条的规定，否则，按第三十三条规定处罚。正因如此军队空余房地产对外出租的特殊性法律规定，由于反诉原告没有依法申请军队空余房地产租赁许可证，只是反诉被告投资的房产无法出租，也无人敢承租。造成反诉被告每日的损失很大，依法应由反诉原告承担赔偿。反诉原告反诉无理，请求驳回反诉原告的诉求。
原告（反诉被告）为支持其诉称及反诉辩称，向本院提交了如下证据：
1、《军队房地产租赁合同》、《4500坐落合同附加条款》，证明租赁、建设三月三购物广场项目的事实；
2、关于三月三购物广场项目开工申请回函，证明被告同意原告方投资建设三月三购物广场项目的事实；
3、关于五指山市4500号坐落美食广场改造建设的函，证明原告投资建设三月三购物广场项目已在五指山市政府备案的事实；
4、三月三购物广场房产/宗地/规划用途图，证明原告投资建设三月三购物广场项目具体的招商规划；
5、军队房地产租赁合同转让协议，证明被告同意原承租人海南曙光实业有限责任公司把租赁合同转让给原告的事实；
6、五指山三月三购物广场租赁合同/财物资料移交清单，证明原告把五指山三月三购物广场1-3楼招商给五指山百佳汇商贸有限公司经营超市，2015年2月1日开业的事实；
7、五指山三月三购物广场消防工程移交清单，建设工程消防验收意见书，证明原告投资建设三月三购物广场项目具体的招商规划已得到消防部门的认可核准；
8、军队房地产租赁许可证两份，证明被告只给原告颁发过2013年、2014年两年的租赁许可证的事实；
9、五指山佰瑞祥商贸有限公司向广州军区海南房地产管理分局发出的维权文件及邮寄凭据，证明因被告从2015年起未颁发军队房地产租赁许可证给原告后，原告向被告发文指出被告违约，向被告维权要求被告履行合同并承担赔偿损失的事实；
10、租金支付凭证，证明原告向被告交付租金的事实；
11、核准变更登记通知书，证明五指山佰瑞祥商贸有限公司于2016年3月3日更名为海南佰瑞祥投资有限公司的事实。
被告（反诉原告）广州军区海南分局为支持其辩称及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、《军队房地产租赁合同》；
2、《4500坐落合同附加条款》；
3、《军队房地产租赁合同转让协议》；
证据1、2、3证明1、反诉原告将违约五指山广琼字第4500号坐落出租给海南曙光实业有限公司，租赁合同第三条、第四条、第六条、第八条第（三）项、第十一条、附加条款第3条中对于租赁期限、租金标准、租金交纳时间、逾期缴纳租金的违约责任、地上新建各种建筑物的权属以及合同解除后地上附着物的处理等都有明确约定。2、海南曙光实业有限公司将租赁合同的权利义务转让给了五指山佰瑞祥商贸有限公司后，合同义务由五指山佰瑞祥商贸有限公司继续履行；
4、2015年2月10日银行业务回单；
5、2015年2月16日收费票据；
证据4、5证明佰瑞祥受让合同权利义务后未严格履行合同约定，2014年的25万元租金直到2015年2月10日才支付；
6、2016年1月18日《租金催缴函》；
7、2016年2月22日《通知》；
8、送达催缴函及通知时照片；
证据6、7、8证明佰瑞祥公司未按合同约定支付2015年和2016年租金，被告已多次催缴，并警告佰瑞祥公司违约的法律后果；
9、2016年2月26日银行业务回单；
10、2016年2月26日收费票据；
证据9、10证明经催收，佰瑞祥公司直到2016年2月26日才支付2015年的部分租金15万元，已严重违约，到达了租赁合同约定的解除条件。
第三人曙光公司到庭参加诉讼，亦未提交证据。
经庭审质证，现对原被告双方提交的证据作如下认定：
一、对原告提交证据的认定。
原告提交的证据，经被告质证，对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。
二、对被告提交证据的认定。
被告提交的证据，经原告质证，对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。
经审理查明，2012年12月27日，被告（甲方）与第三人曙光公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定被告自愿将位于海南省五指山市××路（坐落号广琼字第4500号）的房屋建筑面积300平方米，场地面积10000平方米出租给第三人曙光公司用于建设综合购物广场，租赁期限从2015年1月1日起至2032年12月30日，租金总额11541225元，租金每年的前十日内交给被告。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由第三人曙光公司承担。合同第六条：自合同签订后十日内，第三人曙光公司向被告支付房地产租赁保证金10万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；第十一条乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。同日，双方还签订了《4500坐落合同附加条款》，该合同条款第2条：该坐落项目建设期二年（含清退租户时间6个月），建设期从2013年1月1日起至2014年12月30日，建设期租金45万元/年。如遇不可抗力事件，建设期顺延。第3条：合同期租金：60万元/年（每五年递增5%）。合同租金总计11541225元。第4条：合同到期后，该场地所有建筑及不动产归甲方所有，乙方无条件退出。乙方在同等条件下有限续租。合同期内如有军事需要，乙方必须无条件退出，甲方不作任何补偿。第5条：甲方负责清退租户......第6条：该项目仅限于建设综合商业购物广场......合同签订后，曙光公司于2013年12月7日与原告签订了《军队房地产租赁合同转让协议》，双方约定曙光公司与被告签订的《军队房地产租赁合同》转让给原告，并由原告履行该合同中约定的曙光公司的一切权利及义务，被告在该合同上签章。原告在合同签订后便开始建设五指山三月三购物广场项目。2015年1月30日，五指山市公安消防大队出具五公消验字【2015】第0002号《建设工程消防验收意见书》综合评定该工程消防验收合格。被告分别于2013年4月16日、2014年6月12日为原告出具了《军队房地产租赁许可证》，有效期均为一年。2013年、2014年的租金每年45万元原告已全部支付。被告分别于2016年1月18日、2016年2月22日向原告去函要求被告及时缴纳租金及水电费，否则将对原告进行停水、停电处理，并终止租赁合同。2016年2月26日，原告向被告缴纳2015年1-3月租金15万元。2016年3月1日，原告通过邮寄方式向被告去函要求颁发租赁许可证。
另查明，2013年5月1日，原告与案外人五指山百佳汇商贸有限公司（以下简称百佳汇公司）签订《五指山三月三购物广场租赁合同》，合同约定原告将三月三购物广场项目一至三层租赁给百佳汇公司，租赁面积约1500平方米，租赁期限为18年。合同在违约处理部分约定了1、本合同签订生效之日起至甲方正式交付租赁物前，若甲方无故终止合同的，甲方必须向乙方赔偿乙方已交保证金双倍金额的违约金，并补偿乙方单方面的损失......2、乙方进场装修或营业后，甲方无故终止合同的，视为甲方违约，甲方除双倍退换乙方已交押金及保证金外，还需要赔偿乙方的装修、设备和货物的损失及由此产生的一切费用......5、双方提供的资料和证件必须是合法有效的，若出现虚假行为的，则视为对方违约。（甲方必须提供：甲方与广州军区房地产管理局三亚分出所签订的租赁合同有效复印件）6、本合同履行期间，因地方政府开发建设，部队军事特殊需要，自然灾害等不可抗力原因导致双方不能继续履行本合同时合同自动终止，双方损失各自承担。2016年3月3日，五指山佰瑞祥商贸有限公司变更为海南佰瑞祥投资有限公司
本院认为，第三人曙光公司与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效合同。原告与曙光公司签订的《军队房地产租赁合同转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且经被告认可，应属有效合同，原、被告双方应按照《军队房地产租赁合同》及附件的约定履行各自的权利及义务。现本案首先应解决的问题是涉案《军队房地产租赁合同》是否应解除。被告认为原告未能按照合同的约定履行缴纳租金的义务，根据合同的约定，应解除合同。原告认为被告未能按照合同的约定向其提供《军队房地产租赁许可证》应属违约，因此其未能按合同约定向被告支付租金。从本案事实来看，原告从2015年4月至起诉时确未能向被告缴纳租金，根据合同的约定，原告逾期缴纳租金超过30日，被告有权解除合同。但被告从2015年至原告起诉时亦未能向原告出具《军队房屋租赁许可证》，被告已存在违约行为，原告认为其在被告未向其出具《军队房屋租赁许可证》的情况下不向被告缴纳租金系行使不按履行抗辩权理由充分，本院予以支持。被告反诉要求解除合同，理由不充分，本院不予以支持。原告诉请要求被告为其办理2015年、2016年及以后租期逐年的《军队房地产租赁许可证》理由成立，但被告在庭审中已明确表示在现行制度下无法办理《军队房地产租赁许可证》，本院亦不宜要求被告继续为原告办理该证。原告可以要求被告提供其他能够证明房地产来源的证明文件。二、被告是否应赔偿原告经济损失3513172元。首先原告没有证据证明被告未能提供租赁许可证对其造成了损失，且原告已存在违约行为，故原告诉请要求被告赔偿经济损失时，理由不充分，本院不予支持。三、反诉原告诉请要求移交场地及附着物、租赁保证金、租金及违约金是否有事实根据及法律依据。因该合同尚未解除，故反诉原告诉请要求移交场地及附着物并不予返还租赁保证金理由不充分，本院不予以支持。原告在合同履行过程中确实尚欠2015年4-12月份租金45万元及2016年1-5月份租金25万元，故反诉原告诉请理由充分，本院予以支持。根据合同的约定原告逾期一日交付租金的，按逾期金额的千分之三加收违约金。原告诉请要求违约金并按月利率2%的标准收取并未超过每日千分之三，本院予以支持。原告在2016年2月26日才向被告缴纳2015年1-3月份的租金15万元，尚欠45万元租金未付，合同约定每年的前十日内缴纳租金，即每年1月10日前缴纳租金。故2015年应缴租金违约金的计算应分别计算，从2015年1月11日至2016年2月25日应以租金60万元为基数按月利率2%计算，从2016年2月26日至原告实际履行完毕之日应以租金45万元为基数按月利率2%计算。2016年1-5月租金25万元的违约金应从2016年1月11日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日。综上，根据《中华人民共和国合同法》判决如下：
一、反诉被告海南佰瑞祥投资有限公司应于本判决书生效之日起十五日内将欠缴的租金70万元（2015年4-12月租金45万元，2016年1-5月租金25万元）及违约金（2015年租金的违约金：2015年1月11日至2016年2月25日以60万元为基数按月利率2%计算；2016年2月26日至实际履行完毕之日以45万元为基数按月利率2%计算；2016年1-5月租金的违约金从2016年1月11日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；
二、驳回原告海南佰瑞祥投资有限公司的诉讼请求；
三、驳回反诉原告广州军区海南房地产管理分局的其他诉讼请求。
如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34905元由原告海南佰瑞祥投资有限公司负担。反诉案件受理费13796.67元（反诉原告已预缴）减半收取6898.34元，由反诉原告海南佰瑞祥投资有限公司负担5400元，被告广州军区海南房地产管理分局负担1498.34元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长梁丽梅
人民陪审员林忠强
人民陪审员赖学鹏
二〇一六年十一月八日
书记员万芬
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
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