福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)汀民初字第3139号
原告郑小红，男，1968年9月19日生，汉族，个体工商户，住长汀县，
委托代理人李支森，福建同英达律师事务所律师。
被告曹加锋，男，1970年9月5日生，汉族，公务员，住长汀县，
委托代理人戴求忠，福建先丰律师事务所律师。
被告郑秋荣，男，1973年8月24日生，汉族，驾驶员，住长汀县，
原告郑小红与被告曹加锋、郑秋荣申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李支森、被告曹加锋委托代理人戴求忠及被告郑秋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，长汀县人民法院（2015）汀执异字第25号执行裁定书，裁定中止对长汀县汀州首府2号楼第26层2-2-1405号房屋及地下室-1层048号车位的执行。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据。上述房屋系被告郑秋荣所有。在该房转让之前，被告郑秋荣已欠原告货款人民币（下同）733950元，经诉讼后，被告郑秋荣仍无能力还款。被告郑秋荣在明知无能力还款的情况下，在被起诉的前一年将涉案房产转移给他人，且未将转移房产所得款项用于归还债务，被告郑秋荣的行为属于恶意转移资产。被告曹加锋明知被告郑秋荣所有的房产已办理抵押登记，在未经抵押权人同意，也未清偿债务解除抵押权的情况下仍向被告郑秋荣购买房屋。两被告约定以被告曹加锋代被告郑秋荣归还银行贷款的形式支付房款，表明被告曹加锋无意办理产权过户手续。加上本案涉案房的房屋所有权证早已办理，土地使用权证亦于2015年1月12日办妥，但两被告至涉案房被查封时仍未办理房产过户手续。被告曹加锋也未对保全一事提出异议，相反仍在继续代被告郑秋荣偿还银行贷款，这表明即使涉案房产解除了查封，被告曹加锋仍无意办理产权过户手续。这些足以证明两被告签订的房屋买卖合同是恶意串通的虚假合同，是无效的。被告曹加锋既未将购房余款496636元交付法院执行，也无法证明其已实际占有该房屋，在涉案房屋被查封前亦未办理过户手续。被告曹加锋提出的执行异议申请并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求依法判令长汀县汀州首府2号楼第26层2-2-1405号房屋及地下室-1层048号车位继续许可执行。
被告曹加锋辩称，一、2014年12月3月，被告曹加锋是通过长汀县鑫汇嘉房产中介有限公司（以下简称鑫汇嘉中介公司）向被告郑秋荣购买的房屋。被告曹加锋是公务员，只有一套房屋，原告诉称的与被告郑秋荣合谋与事实不符；二、被告曹加锋已经按照合同的约定支付了购房款，并实际代被告郑秋荣偿还银行贷款；三、被告曹加锋在涉案房被查封之前已合法占有并实际入住；四、被告曹加锋在买卖过程中没有过错，因购买当时，被告郑秋荣并没有取得该房的国有土地使用权证。之后，被告郑秋荣也未告知土地使用权证已经办理并将该证交给被告曹加锋。综上，被告曹加锋的购买在先，法院查封在后。应驳回原告的诉讼请求，维持长汀县人法院（2015）汀执异字第25号执行裁定书的裁定。
被告郑秋荣辩称，其于查封前将房屋卖给了被告曹加锋，当时原告并未向其主张货款。被告曹加锋在购买房产过程中没有过错，应支持被告曹加锋的主张。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
一、长汀县人民法院（2015）汀执异字第25号执行裁定书，证明原告不服该执行裁定而提起本案诉讼。
二、房屋登记信息证明，证明2015年5月11日涉案房仍登记在被告郑秋荣的名下，该房被查封时仍属被告郑秋荣所有。
三、土地登记呈报表、商品房国有土地使用权分割转让登记发证呈报表、土地登记信息证明，证明该房于2015年1月12日已经批准办证并已办妥被领取。
被告曹加锋对原告提交的证据一的三性均无异议，但认为该裁定书的裁决是正确的。对原告提交的证据二和三真实性无异议，但对证明事项有异议。涉案房的房屋所有权证至今仍抵押在银行。对于土地登记呈报表中的领证人“钟可秀”，经与被告郑秋荣核实，其并不认识此人。但是从该报表及签字的行为看，应当是开发商统一领取的国有土地使用权证，但至今仍未通知被告郑秋荣领取，被告郑秋荣也未告知并将该证交予被告曹加锋。
被告郑秋荣对原告提交的证据一无异议，对原告提交的证据二和三真实性无异议，但认为其并不知道房产证和土地使用权证系何时作出，谁去领取的。也没有接到开发商的电话，其对领证的事宜完全不知。
被告曹加锋为证明其主张，向本院提交了如下证据：
一、房屋所有权证，证明被告郑秋荣取得涉案房的所有权证。
二、土地登记信息证明，证明2015年6月2日，被告曹加锋委托律师查询涉案房产的土地登记信息，该房土地使用权人系被告郑秋荣。
三、房产买卖居间协议、补充协议两份，证明2014年12月3日，被告曹加锋通过鑫汇嘉中介公司向被告郑秋荣购买了涉案房屋，协议约定了买卖双方相应的权利和义务。
四、收款收据，证明被告曹加锋因购房而支付的中介费。
五、物业交接清单及交纳电费存折，证明被告郑秋荣向被告曹加锋交付了涉案房屋及相应的资料包括钥匙。
六、民事调解书及法律文书生效证明，证明被告曹加锋与被告郑秋荣夫妻的房屋买卖合同经法院确认为有效合同。
七、室内装饰装修工程施工合同及收款收据，证明被告曹加锋通过装修公司对房屋进行装修及支付了相应装修费用，已实际开始占有房屋。收款收据中的“蔡荣玉”系被告曹加锋的妻子。
八、物业管理中心出具的证明，证明被告曹加锋以自己的名义于2014年12月10日向物业管理公司申请装修。
九、被告郑秋荣出具给被告曹加锋的收条五张，证明被告曹加锋按照合同的约定向被告郑秋荣支付了购房款。
十、银行卡、存款明细共十一页，证明被告曹加锋向被告郑秋荣所付款项大部分是通过银行转账，以及被告曹加锋以被告郑秋荣的名义按月支付了涉案房屋的银行贷款。
十一、物业管理公司向被告曹加锋出具的物业管理费、水费、车位费的票据，证明被告曹加锋实际占有涉案房屋并向物业公司缴纳了相关费用。
原告对被告曹加锋提交的证据一无异议。原告对证据二真实性无异议，但认为被告曹加锋未积极办理产权过户是有过错的。对证据三中的签字盖章无异议，但不能证明合同的真实性。中介公司不是国家机关，应出庭作证。合同有关被告曹加锋代被告郑秋荣归还银行贷款的约定表明被告曹加锋不具有将房产过户到自己名下的意思。同时该约定使得被告曹加锋可以减少支付，意味着涉案房减少了交易价款，明显低于市场价30%。也影响了被告郑秋荣的还债能力，侵害了他人的利益。属于合同无效的情形。两被告以代偿银行贷款的形式抵偿购房款，可以看出双方存在合谋。另外，合同约定若涉案房屋存在纠纷，则被告曹加锋有权索赔，可知被告曹加锋事先明知被告郑秋荣存在债务，也知道涉案房的产权证已经办妥，但被告曹加锋仍不主张权利、不办理产权过户手续，这些都表明两被告存在合谋，房屋买卖并不真实。对证据四收款收据无法证明是涉案房屋的交易款。对证据五真实性无异议，但无法证明有实际交付房屋。对证据六民事调解书及生效证明的真实性无异议，但对其内容有异议。该合同是否有效，应当经程序性和实体性的审查后作出认定，且应在保全措施作出前进行司法确认，而不是事后弥补。对证据七真实性无法确定，只有收款收据，没有正式的税务发票，可以说明被告曹加锋实际上并未支付装修费。对证据八真实性无法确定。对证据九真实性有异议，只能证明被告曹加锋有进行转账，但不能证明合同是合法有效的。对证据十真实性无异议，但是不能证明被告的主张及合同是合法有效的。对证据十一真实性无异议，但不能证明合同系合法有效的。
被告郑秋荣对被告曹加锋提交的证据均无异议。
被告郑秋荣未提交证据。
本院认为，对原告提交的证据，两被告对其真实性均无异议，且来源合法，与本案具有关联性，应予以采纳。对被告曹加锋提交的证据一、二，原告及被告郑秋荣对其无异议，予以采纳。对被告曹加锋提交的证据三、证据九和证据十，被告郑秋荣无异议，原告对证据三协议中的签名和印章亦无异议，对证据十真实性无异议，但认为证据三是两被告为合谋所作的虚假合同，不客观真实。而证据十也无法证明协议系合法有效的。对此，本院认为，证据三系两被告及鑫汇嘉中介公司签订的房产居间买卖协议、证据九系被告郑秋荣出具的购房款收条、证据十系被告曹加锋向被告郑秋荣转款及代偿贷款的银行凭证，对证据十，原告和被告郑秋荣对其真实性均无异议，其转账时间、金额与证据九收条能相互印证，与证据三协议约定的付款方式和时间也基本一致，三份证据可以相互印证两被告房产交易的真实性，原告认为协议系两被告为合谋所作的虚假合同，却未提供任何证据证明。对被告曹加锋提交的上述三份证据，本院予以采纳。对被告曹加锋提交的证据四，系案外人鑫汇嘉中介公司出具给被告曹加锋的，收据上注明的缴款方、品名、金额及时间，与被告曹加锋提交的证据三中的约定可相互印证，应予以采纳。对于证据五物业交接清单及交纳电费存折，原告及被告郑秋荣对其真实性无异议，且与本案有关联，应予以采纳。证据六，原告及被告郑秋荣对其真实性无异议，虽然通过调解方式确定该协议的效力不妥，但可证明两被告因房屋买卖纠纷诉至法院并经调解解决的事实，与本案具有关联，应予以采纳。对证据七系被告曹加锋与案外人广东星艺装饰集团福建装饰有限公司长汀分公司（以下简称星艺装饰公司）签订的《装饰装修工程施工合同》及其预交的定金和装修款，而证据八系涉案房所在小区的物业公司出具的申请装修的证明，两份证据可以互相印证被告曹加锋辩称的其已在装修的事实，应予以采纳。证据十一，被告郑秋荣无异议，原告对其真实性无异议，该证据来源合法，与本案具有关联，本院予以采纳。
综上，根据采信的证据和当事人的庭审陈述，对本案主要事实作如下认定：
2014年12月3日，被告曹加锋通过鑫汇嘉中介公司向被告郑秋荣购买了坐落于长汀县××首府××＃××号房及地下室××层××号车位，双方在鑫汇嘉中介公司签订了《房产买卖居间协议》。协议中注明上述房产已办理房产证，尚未办理土地使用权证。协议约定上述房产成交总价为1090000元，协议签订之日直接支付被告郑秋荣定金30000元。房款分四次支付：1.2014年12月3日支付432159元（含定金30000元）。2.被告郑秋荣向工商银行办理的贷款余额467841元，转移给被告曹加锋还贷冲抵购房款。3.被告曹加锋于公积金放款当日向被告郑秋荣支付人民币120000元。4.被告曹加锋向银行申请商业贷款70000元，由银行直接转至被告郑秋荣账户，若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额，被告曹加锋应于收到银行同意放贷金额之日起3日内将差额部分直接以现金方式支付给被告郑秋荣。协议约定在被告郑秋荣领取土地证后一个月内办理房产证和土地证过户登记手续。若被告郑秋荣领取土地证后两个月内因一方原因仍无法办理房产证和土地证过户登记手续，则守约方有权解除协议并追究违约责任。另约定，被告郑秋荣应于2014年12月3日将房屋交付给被告曹加锋使用。双方同意向鑫汇嘉中介公司支付中介费13000元，两被告各付6500元。另外协议对违约责任及其他权利义务进行了约定。被告郑秋荣及案外人钟永红、被告曹加锋及鑫汇嘉中介公司在协议上签字盖章。2015年1月7日，两被告及鑫汇嘉中介公司三方签订了补充协议一份，协议约定，被告曹加锋先支付15000元给被告郑秋荣，此款在房款尾款中扣除，被告郑秋荣应负责将中央空调安装调试到可以正常使用。2015年4月29日，三方签订了第二份补充协议，约定合同中第十四条、第十七条中注明的中央空调因无法继续安装，经双方协商，达成一致，拆除中央空调。被告曹加锋从购房款尾款中扣除38000元。《房产买卖居间协议》签订当日，即2014年12月3日，被告曹加锋向被告郑秋荣支付了购房款现金30000元，分四次转账合计350000元。同日，两被告进行了房产物业移交。次日，即同年12月4日，被告曹加锋分两次转账给被告郑秋荣合计52159元，并向鑫汇嘉中介公司支付了中介服务费6500元。2015年1月7日，转账支付15000元，同年4月10日，转账支付75000元。同年6月2日，支付现金7305元。对于被告郑秋荣尚欠的房屋贷款467841元，被告曹加锋于2014年12月始，如期将贷款转至被告郑秋荣的贷款账户。扣除已付房款和房屋贷款外，被告曹加锋于2015年9月23日将剩余的房款54695元交付法院执行。此外，2014年12月10日，被告曹加锋向涉案房所在小区物业公司申请房屋装修。2015年3月30日，被告曹加锋与案外人星艺装饰公司签订《室内装饰装修工程施工合同》，协议签订后支付了装修定金和部分装修款。2015年6月2日，被告曹加锋与被告郑秋荣因上述房屋买卖产生纠纷诉至法院，经调解，双方达成了调解协议。该协议现已生效。同年12月17日，被告曹加锋交纳2015年1-12月份物业管理费合计1155.84元、车位服务费720元以及2013年7月至2015年9月水费（含公摊）677.7元。
另查，2015年5月11日，原告与被告郑秋荣因买卖合同纠纷诉至法院。诉讼中，原告向本院申请查封了本案涉案房产，本院依法作出（2015）汀民初字第1410号民事裁定书，裁定查封了本案涉案房产。同年6月2日，在本院主持下，原告与被告郑秋荣达成了调解协议。因被告郑秋荣未按协议约定履行付款义务，原告郑小红向本院申请执行。在该案执行过程中，被告曹加锋向本院提出执行异议，要求解除本院对涉案房产的查封。本院经审查后于同年9月24日，依法作出（2015）汀执异字第25号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。原告对该执行裁定不服，提起了本案诉讼。
本院认为，本案争议的焦点为，被告曹加锋对涉案房产享有的权利能否排除执行。首先，从本案查明的事实看，两被告在涉案房被查封前便签订了房屋买卖协议，合同中约定的付款方式，包括由被告曹加锋以被告郑秋荣的名义继续偿还银行贷款的形式并未实际减少交易价格，只是付款形式的不同，该约定符合民间交易习惯。而合同有关待房地两证办妥后再行办理房屋产权过户手续的约定亦符合当地有关部门办证的受理流程。原告认为两被告签订的房屋买卖协议存在合谋，但未提供任何证据予以佐证，不予采纳。两被告签订的房屋买卖协议内容未违反法律法规定的强制性规定，合法有效。其次，“合法占有不动产”，系指占有人可以依法行使对不动产的实际控制权。就本案而言，被告曹加锋根据房屋买卖协议的约定，与被告郑秋荣移交了涉案房屋、相关资料和钥匙，说明其已实际获得了对该房的控制权。而被告提交的物业及装修证据更进一步证明其在涉案房被查封前已合法占有并使用该房。第三，被告曹加锋根据房屋买卖协议约定的付款时间、金额和方式，及时履行了付款义务。对于未付清的余款54695元也按要求交付法院执行。对于代被告郑秋荣偿还银行贷款的行为是否可视为已经付清款项问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定将剩余款项交付执行的目的是为了保障其他债权人的利益。而本案的银行贷款则具有特定性，系被告郑秋荣以涉案房产抵押获得的贷款，放贷银行对涉案房变现所得款项享有优先受偿权。因此，即使被告曹加锋将被告郑秋荣尚欠银行的贷款全部交付执行，该款也应优先用于偿还银行，方能解除房屋抵押，其他债权人包括原告亦无法从中获得利益，因此是否一次性归还银行贷款影响的是抵押权的解除，而非原告利益问题。据此，本院认为，被告曹加锋代被告郑秋荣偿还银行贷款的行为可以视为履行了付款义务。当然，产权过户系房屋买卖双方必须履行的义务，被告曹加锋应当在解除保全措施后及时清偿银行贷款以解除抵押权并办理产权过户手续。第四，协议约定，双方应于被告郑秋荣领取土地证后一个月内办理涉案房产和土地的产权过户手续。虽然2015年1月涉案房的土地使用权证便已登记并被领取，但领取人并非被告郑秋荣。且庭审中，原告亦陈述领证人系开发商，被告郑秋荣也明确表示其不知土地使用权证领取情况，更未告知被告曹加锋土地使用权办理情况。因此，涉案房未及时过户的责任不在被告曹加锋。综上，本院认为，本案涉案房的买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告曹加锋对涉案房的权利能够排除执行。本院依法作出的（2015）汀执异字第25号执行裁定书的裁定并无不当。原告要求将涉案房继续许可执行，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告郑小红的诉讼请求。
案件受理费11140元，由原告郑小红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 梁承球
审 判 员 段小华
审 判 员 罗利荣
二〇一六年四月十八日
代理书记员 吴春华
附：本案所引用的法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
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