上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第33942号
原告马志辉，男，1980年3月14日生，回族，住上海市浦东新区。原告王海婷，女，1981年3月9日生，回族，住上海市浦东新区。委托代理人马志辉(系王海婷丈夫)。被告诸卫忠，男，1968年3月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。原告马志辉、王海婷诉被告诸卫忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告王海婷的委托代理人即原告马志辉，被告诸卫忠的委托代理人杨沛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马志辉、王海婷诉称，原、被告于2015年6月7日签署了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定由被告将其持有的浦东新区巨野路XXX号XXX室房屋以328万元(人民币，以下币种相同)出售给原告。合同签订当天，原告支付给被告现金2万元，之后通过银行转账方式又向被告支付了98万元，共计支付了首付款100万元。2015年7月7日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)签订《上海市房地产买卖合同》，约定待原告之贷款申请经贷款银行审核通过和相关部门出具房产税申报结果后7日内，原、被告赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续。原告获得前述文件和手续后，被告却无理拒绝办理过户。原告认为，被告的物为违反了诚实信用原则及合同的相关约定，故起诉至法院，要求判令被告：1、继续履行合同义务，协助原告办理系争房屋的转让过户及户口迁入手续；2、向原告支付逾期交付违约金(按房屋总价款的日万分之五的标准计算，自2015年8月22日起至被告实际完成交付日止)；3、协助原告办理系争房屋的后续交付手续。审理中，原告撤回要求被告办理迁入户口及办理系争房屋的后续交付手续的诉讼请求。被告诸卫忠辩称，被告与妻子陆某某于2002年结婚，而系争房屋于2004年取得产权证，该房屋属于夫妻共同共有，被告无权处理其妻子的房产份额，故原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同。被告妻子现已申请了异议登记，不同意出售系争房屋。综上，不同意原告的诉讼请求，要求法院予以驳回。经审理查明，被告诸卫忠系上海市浦东新区巨野路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人，该房屋于2004年7月20日被登记至被告名下(2015年10月16日又补发了产权证)。2015年6月7日，原、被告通过中原公司居间介绍，签订了《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买被告所有的浦东新区巨野路XXX弄XXX号XXX室房屋。当天，原告向被告支付了2万元。2015年6月9日，原告又向被告支付了13万元。被告出具了两份《收款收据》，确认收到原告方购买系争房屋的定金共计15万元。2015年7月7日，原告马志辉、王海婷作为买受人(乙方)，被告诸卫忠作为卖售人(甲方)，双方就上述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计328万元。第四条约定，甲方于2015年8月26日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，在2015年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。合同附件三“付款协议”中第1条约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金15万元，签订本合同后当日内，乙方应自行给甲方部分首期房价款85万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计100万元。该首期房价款包含房价尾款5万元。第2条约定，签订本合同后7日内，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续。同时乙方应依据上海市限购政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请228万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。第4条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。第5条约定，2015年8月26日之前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后且户口迁出甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或委托上海中原代为转付给甲方房价尾款(若有)5万元。合同签订当天，原告又以转账方式向被告支付了房价款85万元，至此，原告已共计向被告支付了房价款100万元。2015年8月13日，原告与上海市公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司上海南汇支行(即贷款银行)签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：借款金额为829,000元，借款期限为15年，即从2015年8月13日至2030年8月12日止，贷款资金收款人名称为被告诸卫忠，并载明了被告的农行收款帐号(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。当天，原告还与贷款银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为1,451,000元，借款用途为购买系争房屋，借款期限自2015年8月13日至2045年8月12日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准。合同中同样载明了全部借款划入被告诸卫忠的上述农行帐号。2015年8月14日，原告作为抵押人就系争房屋办理了抵押登记。2015年9月9日，原告就购买系争房屋向税务部门缴纳了契税98,400元。另查明，系争房屋已于2015年8月26日交付给原告，并由原告对外出租。又查明，2015年10月23日，被告妻子陆某某就系争房屋申请了房地产异议登记，要求判决该房屋归其所有。2015年9月14日，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告称被告妻子知晓并主导被告与原告方洽谈房屋价款及具体交易事宜，被告配合原告办理了审税等事宜，原告申请的贷款获得审批通过后已由中介公司电话告知了被告，被告夫妻曾以房价上涨、其又新买房屋资金紧张为由，要求原告增加10万元房款，故被告明显是恶意违约。被告则表示，系争房屋是其唯一的一套房屋，其妻子不知情也不同意出售该房屋，其并未与原告一起办理审税等事宜，也不存在原告所说的其和妻子已另购住房并要求原告加价的情况。因被告不当处分了妻子的房产份额，故要求确认合同无效，已收取的房款愿意返还。另外，被告称，原告主张的违约金标准过高，其没有接到过贷款已获审批通过的通知，原告要求从8月22日起计算违约金也没有依据，而且其只收到原告支付的房款100万元，原告要求按总房款来计算违约金显失公平。对此，原告表示，鉴于房屋尚未过户，贷款确实还没有发放给被告，故愿意以已支付的100万元为本金、从2015年9月15日开始计算逾期交房违约金。又，审理中，本院与原告涉案的贷款银行中国农业银行股份有限公司上海南汇支行联系，该行表示涉案房屋过户给原告之后，原告申请的贷款仍能正常发放。上述事实，由原、被告的陈述及《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《收款收据》、《房产税查询结果》、《上海市房地产登记申请书》、《税收缴款书》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人购房担保借款合同》、《上海市浦东新区房地产登记收件收据》等证据予以佐证。本院认为，被告与案外人陆某某系夫妻，出售房屋作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，被告也没有刻意隐瞒陆某某出售房屋事宜的必要。被告通过中介公司与原告签订房地产买卖居间协议、房屋买卖合同并收取定金，之后又签订正式房地产买卖合同并收取了首期房价款，且按照合同约定将系争房屋交付给了原告，之后称妻子对出售房屋不知情显然不符常理。系争房屋的产权人登记的是被告，原告作为购房人也已尽到了善意购房人的审慎注意义务，故对被告的意见本院不予采信。综上所述，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面切实履行。原告已按约履行了支付首期房价款的义务，并在2015年8月办理了相关贷款手续并获审批通过，被告应根据合同约定在2015年9月15日之前向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，故原告要求被告办理房屋转让过户手续具有合同和法律依据，本院予以支持。合同还约定，被告未按合同约定的期限转移房地产权利的，应当按房屋总价款的日万分之五向原告支付从应当交付之日起至实际交付之日止的违约金，故原告要求被告支付逾期办理过户手续违约金的诉请与合同约定相符，本院亦予支持。审理中，原告自愿将违约金标准调整至按已付款100万元为本金并从2015年9月15日起算，经查并无不当，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告诸卫忠于本判决生效之日十日内协助原告马志辉、王海婷办理将上海市浦东新区巨野路XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告马志辉、王海婷名下的手续；二、被告诸卫忠于本判决生效之日十日内支付原告马志辉、王海婷逾期交房违约金(计算方式为：以100万元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月15日起计算至被告诸卫忠将上海市浦东新区巨野路XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告马志辉、王海婷名下之日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,542元，减半收取计771元，财产保全费5,000元，共计5,771元，由被告诸卫忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。