天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0114民初3410号
原告王征,男,1990年9月27日出生,汉族,住。
委托代理人徐占国,天津津北斗律师事务所律师。
被告兰士霞,女,1975年12月23日出生,汉族,住,现住武清区。
委托代理人盖剑坤,天津行高律师事务所律师。
原告王征与被告兰士霞房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员吴玉刚独任审判,公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2016年3月10日,原、被告以网签的形式签订了《天津市房产买卖协议》,该协议约定原告将坐落在杨村镇翠亨花园14-4-1402室房屋(面积96.96平方米)以830000元的价格出售给原告;付款方式:交首付款170000元,余款申请银行贷款;交首付款的时间:签订本协议之日起5个工作日;被告应于2016年5月10日前将房产证及相关证明交给原告;协议签订后30日内,原、被告到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后,原告于2016年3月14日向房地产交易资金管理中心在天津农商行设立的专用账户内交付房屋首付款170000元。但被告到期拒绝和原告办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋,故原告诉至法院,请求:1、判令被告履行《天津市房产买卖协议》,协助原告办理过户手续;2、诉讼费由被告担负。
被告辩称,被告已经根据协议约定通知原告解除买卖关系,原告要求继续履行合同的诉讼请求,不能得到支持。2013年,原告购买争议房屋,此后全家一直居住此房屋中。女儿在附近的雍阳中学上学。2015年9月,被告女儿考入杨村一中。为方便女儿上学,被告于2016年1月份与居住在杨村一中附近的蒲瑞祥园房主达成一致意向,而后跟从事中介的张发提出了卖房的想法。张发便到房屋中介进行了登记。2016年2月20日,原告在中介的带领下看了房屋。后在中介的撮合下原、被告签订了房屋买卖协议,原告支付定金10000元。2016年4月9日,被告购买的蒲瑞祥园房主不同意卖房,双方解除了房屋买卖关系。为此,被告于2016年4月11日告知原告不卖房了。原告提出双倍返还定金,被告也同意了。后来原告又突然提起诉讼,要求继续履行合同。被告解除合同是因为发生了意外并非故意违约。另外,因被告公公在武清开发区综合执法局看门,回老家上马台不方便,4月4日,被告将公公婆婆接到武清杨村居住。以上是事情经过,原告要求继续履行合同的理由不能成立,理由如下:一、协议中明确约定双方均可以解除合同,被告已经通知原告解除合同。双方签订的《房屋买卖协议》中第三条约定,原告“交定金10000元整,余下房款1078500元等公积金或按揭贷款下来一次性付清,房款全部到位钥匙交给原告”。第七条约定“协议签字后,若甲方反悔,加倍返还乙方定金”,第九条约定“违约方负责担负对方所支付的中介费”。备注约定“无论哪一方反悔,中介费不退”。协议所约定的定金性质为解约定金,协议内容就明确赋予双方当事人均有反悔和解除合同的权利,但是要承担定金和中介费。对于被告要求解除合同,原告在签订协议时应当能够预见到并对违约责任做了明确约定,既然双方在买卖协议上签字,就表示认可协议中约定的双方都有权解除协议的条款。二、根据《最高院担保法解释》第一百一十七条的规定,对于约定定金的合同,买卖双方均享有以丧失定金为代价而解除合同权利。三、房管局达成的《买卖合同》并不能否定3月21日达成的《买卖协议》约定的定金条款,定金约定和给付是客观存在的事实,决不能因此否定双方关于定金的约定,处理本案时仍应依照买卖协议约定的定金罚则和法律规定。四、房贷没有办理,房屋没有过户,相关税费均未能缴纳,双方绝大部分的权利义务尚未履行,被告享有依法解除合同的权利。五、如果出售房屋,被告全家无处居住。
经审理查明,2016年2月21日,原、被告签订房屋买卖协议一份,约定:“卖方(甲方):兰士霞买方(乙方):王征甲乙双方协商一致,特订立如下协议:一、甲方将坐落于武清区杨村镇翠亨花园小区14号楼4门1402室(96.96平方米)房屋卖给乙方所有。二、房屋交易价格为人民币1088500元,大写:壹佰零捌万捌仟伍佰元整。三、乙方于2016年2月21日先交定金10000元,大写壹万元,剩余房款1078500元,大写壹佰零柒万捌仟伍佰元整等公积金贷款或按揭贷款下来一次性付清(多退少补),甲乙双方约定在2016年2月21日至3月28日到武清区房管局及武清区银行办理贷款及过户相关手续,在此期间甲方应积极无条件配合并且出示各种有效的与贷款相关的手续,房款全部到位甲方将钥匙及时交于乙方。四、房产交易税及其他任何费用(包括个人所得税)由乙方负责。五、甲方在搬家即日起将该房一切费用交清,甲方保证此房在交付时无产权纠纷和债务纠纷,如存在其它纠纷造成的后果由甲方承担全部责任。七、本协议甲、乙双方签字后,若乙方反悔,甲方不退订金;若甲方反悔加倍返还乙方订金;如卖方是代签人签署,若卖方违约赔偿买方由代签人负责。”。签订协议当日,原告给付被告购房定金人民币10000元。2016年3月10日,原、被告在武清区房管部门签订了天津市房产买卖协议一份(协议编号:32595-000599),约定:“出卖方(甲方):兰士霞买受人(乙方):王征第一条房产情况房屋坐落在武清区,泉达路以西翠亨路以东翠亨花园14-4-1402,位于外环线以外,产别:私产,结构:钢混,用途:居住,建筑面积96.96平方米,建筑层数为16,所在层14。房屋所有权证号:122021309218,所有权人兰士霞。第二条房价款的交付方式甲乙双方约定,按下列第2种形式付款:(二)甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款830000元。乙方首付款170000元,申请银行贷款660000元,监管房价款合计830000元,(大写)捌拾叁万元整。纳税依据830000元,贷款种类为不包含公积金。第三条监管账户的开立及变更甲乙双方依据本协议第二条第(一)、(二)款约定,实施房价款监管的,甲方提供收取监管房价款的个人一般结算账户如下:开户银行:天津农商银行户名:兰士霞账号:9071501000100100574973甲方应收房价款830000元,(大写)捌拾叁万元整。第四条监管房价款交纳乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计170000元,(大写)拾柒万元整,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津农商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的,乙方应增调首付款数额,并一次性补齐,房价款总额不变。乙方订立借款合同时,应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津农商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。第五条房产交付房产实物状况、权利状况,符合有关规定和双方约定的,方可交付;不符合有关规定和双方约定的,不得交付。甲方须于2016年5月10日前,将房产及相关证明交付乙方。第六条产权转移登记及其他相关设施登记协议订立后,甲乙双方应在30日内,到房产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续,并缴纳相关税费。按照有关规定,其他相关设施应办理登记的,应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。第十三条协议生效本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的,按照其约定。甲方:兰士霞乙方:王征2016年3月10日。”2016年3月14日,原告将人民币170000元存入天津市房地产交易资金监管中心的账户。2016年4月11日,被告通知原告要求解除双方之间签订的房屋买卖协议。2016年4月18日,原告诉至本院,要求被告履行房屋买卖协议,协助原告办理过户手续。
庭审中,被告自述刚刚购买了一套期房,现在房屋尚未交付。
上述事实,有原、被告及其委托代理人当庭陈述及各种书证等证据证明属实。
本院认为,原、被告双方先后签订的《房屋买卖协议》及《天津市房地产买卖协议》,均系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,上述两份买卖协议均合法有效。原、被告签订上述两份房屋买卖协议后,原告依约给付被告定金10000元并将170000元购房首付款存入天津市房地产交易资金监管中心的账户,而被告无正当理由拒绝协助原告办理过户手续属违约行为,故本院对原告要求被告协助办理坐落于天津市武清区泉达路以西翠亨路以东翠亨花园14-4-1402室房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。庭审中被告主张其已通知原告解除了双方签订的两份房屋买卖协议,本院经审查后认为,《中华人民共和国合同法》第九十六条虽然赋予了当事人通过通知的方式解除双方之间的合同关系的权利,但该解除合同的行为必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除条件,否则,即使解除通知到达对方也不产生解除的效力。本案中,原、被告签订房屋协议后,原告依约给付被告定金10000元并将170000元购房款存入天津市房地产交易资金监管中心的账户,原告在整个房屋买卖过程中并未出现违约行为,不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者第九十四条规定的法定解除条件,故本院确认原、被告之间《房屋买卖协议》及《天津市房地产买卖协议》并未解除,对被告的该抗辩主张,不予采信,原、被告继续履行上述合同。此案经调解未果,故本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定,判决如下:
被告兰士霞于本判决生效之日起五日内协助原告王征办理坐落于天津市武清区泉达路以西翠亨路以东翠亨花园14-4-1402室房屋的过户手续。
案件受理费40元,由被告担负。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吴玉刚
二〇一六年七月十日
书记员 胡东豪
附判决依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。