江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)赣0103执异23号之一
异议人（被执行人）：滕伟，男，汉族，1977年7月17日生，住南昌市青云谱区。
异议人（被执行人）：滕香保，男，汉族，1949年8月29日生，住南昌市青云谱区。
被异议人：江西益德拍卖有限公司。
申请执行人：徐宇峰，男，汉族，1977年4月13日生，住南昌市西湖区。
被执行人：滕虎，男，汉族，1975年1月4日生，住南昌市青云谱区。
被执行人：熊玲华，女，汉族，1977年3月22日生，住南昌市区。
被执行人：徐龙英，女，汉族，1952年5月2日生，住南昌市青云谱区。
本院在执行徐宇峰与滕虎、滕伟、熊玲华、滕香保、徐龙英民间借贷纠纷一案中，被执行人滕伟、滕香保于2016年4月12日向本院提出书面异议。本院受理后，由审判员黄中秋、胡琳、邓宜伟组成合议庭进行审查并于二〇一六年五月三十日做出(2016)赣0103执异23号执行裁定：驳回异议人滕伟、滕香保的异议请求。异议人滕香保、滕伟不服该执行裁定，向南昌市中级人民法院申请复议，南昌市中级人民法院经审查认为，本院作出的(2016)赣0103执异23号执行裁定与（2015）西执字第2092执行裁定的合议庭成员中胡琳、黄中秋重合。执行实施行为的合议庭成员中同时又参与了执行异议案件的审理，违反法律规定。故于2016年9月7日作出（2016）赣01执复第20号执行裁定：一、撤销西湖区人民法院作出的(2016)赣0103执异23号执行裁定。二、发回南昌市西湖区人民法院重新作出裁定。
该案发回后，本院另行组成合议庭，依法重新进行审查，现已审查终结。
异议人滕伟、滕香保称，南昌市西湖区人民法院委托江西益德拍卖有限公司于2016年4月8日拍卖了青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号店面，并拍卖成功。本次拍卖活动的标的物为上述店面的12层，但被异议人江西益德拍卖有限公司未经评估和案外人滕玉成、蔡素贞的同意，擅自违法将属于案外人滕玉成、蔡素贞自筹资金搭建在该店面的第三层的成套房（面积约60余平方米）一并拍卖，严重违反了《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖财产工作的若干规定》第十三条的规定，损害了案外人的合法权利，应裁定被异议人此次拍卖无效；被异议人在2016年4月8日的拍卖会上宣读拍卖须知介绍拍卖标的物的第一条款标的物所有权人为“腾伟、腾香保”而并非被执行人滕伟、滕香保，也就是说“腾伟、腾香保”在房管部门的备案中没有任何房产，也无房产可拍卖，因此该次拍卖与法院委托拍卖被执行人滕伟、滕香保的房产不一致，纯属虚拍、空拍，法院有权撤回，即使法院认可拍卖公司的拍卖，也应该以被拍产权人的财产予以过户。而“腾伟、腾香保”名下根本就没有财产，也无法过户给竞买人；2016年4月8日在被异议人开拍前竞买人之间私底下进行串通，有竞买人召集所有竞买人以“给你们每人50000元茶资费”的条件劝说其他竞买人放弃竞买，竞买人之间恶意串通导致拍卖的不正当和不公正，侵犯了异议人的合法权益，应根据《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条的规定认定此次拍卖无效；2016年4月8日拍卖结束后，异议人从个别参与竞买人处得知，竞买人之间在拍卖前就已知道该标的物的拍卖保留价为1500000元，以致于竞买人之间为在如此低的保留价中获取更大利益进行恶意串通。从最后2530000元的成交价来看，该店面的实际价值远大于成交价，之所以出现如此状况，是和泄露拍卖保留价不无关系。有关人员在拍卖前泄露了拍卖保留价，严重违反了《中华人民共和国拍卖法》第二十八条“委托人有权确定拍卖标的物保留价并要求拍卖人保密”的规定；此次拍卖店面的第三层属于案外人自建住宅，和店面的12层是一个整体，无法分割。拍卖的标的物存在严重瑕疵，正常状况下无法拍卖。异议人曾多次向关人员反映，要考虑第三层的特殊性，并予以协商评估，但法院并未采纳。如果将店面12层拍卖掉了，第三层的地位无法认定，一旦买受人将第二层封堵，那么住在第三层的三位近90岁的老人生存受到影响，必将会引发许多隐患和纠纷。执行中，异议人一直与申请执行人协商，并额外支付了利息，建议评估、拍卖一层店面的使用权或租赁权，也能够清偿债务，请求法院考虑。
本院查明，根据本院（2014）西民初字第1829号民事判决书，被执行人滕虎、滕伟、熊玲华、滕香保、徐龙英应归还申请执行人徐宇峰借款本金1550000元及利息。根据申请执行人徐宇峰的申请，本院于2015年3月19日立案执行。执行过程中，本院依法委托江西怡信房地产土地评估顾问有限公司评估了被执行人滕伟、滕香保所有的坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋，评估报告（初稿）评估总价为1379923元。后被执行人滕香保、滕伟提出异议，评估公司出具了回复意见函，确定总价为1492715元，本院送达给被执行人，异议人滕香保表示对该函复中的评估价值无异议，后正式评估报告评估总价为1492715元。2016年4月8日，本院委托江西益德拍卖有限公司对涉案房屋进行第一次拍卖，并通知了双方当事人参加拍卖，并邀请纪检监察部门到场监拍，最终涉案房屋成交价格为2530000元。
另查明，本案执行过程中，本院向双方当事人送达了拍卖裁定书，并告知了被执行人如不履行生效法律文书所确定的义务，本院将评估、拍卖涉案房屋，异议人滕香保及被执行人滕虎均表示会配合法院执行。申请执行人徐宇峰与被执行人滕虎分别于2015年6月5日、2015年9月23日达成执行和解协议，但被执行人都未按和解协议履行。
再查明，本案涉案房屋即坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋在房管局登记备案为两层，面积为121.74㎡。2009年，案外人滕玉成等在涉案房屋上自行搭建了第三层，未办理产权登记，现滕玉成等长期居住于此。2014年2月18日，涉案房屋办理了他项权证，抵押金额为1550000元，他项权利人为申请执行人徐宇峰。
本院认为，执行程序中，被执行人滕伟、滕香保拒不履行法院生效判决所确定的义务，亦不履行执行中达成的和解协议，本院评估、拍卖其名下坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋，于法有据，本院予以支持。异议人提出的本案拍卖涉案房屋第三层的问题，本院认为不动产物权应以登记为准，物权的设立、变更均应在不动产登记簿上有所反映，因合法建造形成事实行为设立的物权，也应提供建造合法性的证据。但本案涉案房屋第三层并未登记备案，也未有有关部门予以认可的证据。本案执行中，评估、拍卖的标的物都是坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋（12层），虽与第三层为一体，但对第三层的权属及合法性应取得有关部门的确认。在未确认时，案外人可与本案双方当事人协商，协商不成的，可以就第三层向法院提起诉讼，但不影响对坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋（12层）的执行；异议人提出的被异议人江西益德拍卖有限公司在拍卖须知上标注拍卖标的物的第一条款标的物所有权人为“腾伟、腾香保”而并非被执行人滕伟、滕香保的问题，因本院委托拍卖及被异议人江西益德拍卖有限公司提交给本院有关拍卖成交的相关手续指向的拍卖标的物均是被执行人滕伟、滕香保名下所有的坐落于南昌市青云谱区朱桥东路99号H型店面509栋08号房屋（12层），被异议人在拍卖须知上将滕伟、滕香保的姓氏打印成“腾”，应属笔误，事后被异议人也对此向本院作出书面的更正声明，对异议人的该项异议，本院不予支持；对于异议人提出的关于有竞买人之间恶意串标及有关人员在拍卖前泄露拍卖保留价的问题，因异议人仅提交了一份未明确通话人身份的手机电话通话录音作为证据，该通话录音不足以证明异议人的主张，且拍卖时涉案房屋经过多轮竞价，纪检监察部门由始至终在现场监拍，最终以2530000元价格成交，充分体现了市场调节，故对异议人的该项异议，本院不予支持；本案异议人向申请执行人徐宇峰借款时以涉案房屋作抵押并办理了他项权证，现他项权利人徐宇峰坚决要求拍卖抵押物的所有权以实现抵押权，依法有据，对于异议人提出“评估、拍卖一层店面的使用权或租赁权用于清偿债务”的建议，因他项权利人不能接受，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人滕伟、滕香保的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省南昌市中级人民法院申请复议。
审判长 吴胜辉
审判员 赵 力
审判员 李 祥
二〇一六年十二月十九日
书记员 徐 婷