上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第35790号
原告梁如田，男，1974年6月3日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。原告王瑞雪，女，1976年3月28日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。上列两原告的共同委托代理人张志平，上海中隆律师事务所律师。被告陈涛，女，1969年11月30日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人伍先明，上海市罗顿律师事务所律师。原告梁如田、王瑞雪与被告陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月5日、2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告梁如田及两原告共同委托代理人张志平、被告委托代理人伍先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁如田、王瑞雪共同诉称，原、被告于2015年4月9日签订房地产买卖合同一份，约定被告将坐落于上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为人民币(以下币种相同)160万元。之后，原告按约支付了首付款65万元，并办理了银行贷款手续。双方约定于2015年7月1日前至交易中心办理过户手续，但被告至今未予过户，故原告诉至法院，要求被告继续履行房屋买卖合同即办理房屋过户手续，并支付逾期过户违约金(自2015年7月2日起至判决生效之日止，按已付房款65万元的日万分之五标准)，诉讼费由被告承担。被告陈涛辩称，其同意继续履行合同，最好双方协商履行；房屋未过户的原因为房屋上原有两个抵某无法撤销，原告知晓系争房屋上设有抵某，被告不构成违约；房屋已经交付，原告没有损失，不同意承担逾期过户违约金。经审理查明，系争房屋产权登记于被告名下。2015年1月13日，原告梁如田与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋转让给原告梁如田，转让价为160万元。2015年3月5日，被告将系争房屋交付给原告使用。2015年4月9日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告将系争房屋转让给原告，转让价款为160万元，双方于2015年7月1日前办理过户手续，合同补充条款(一)第六条约定：“甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。”合同正文第九条约定了逾期付款的违约责任为逾期未付款日万分之五标准，第十条约定了逾期办理房地产交接手续的违约责任为乙方已付款日万分之五标准。合同附件三付款协议约定，首付款为65万元，甲方同意乙方向银行申请贷款60万元，尾款35万元支付条件为：甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方。合同签订当日，被告向原告出具房款收据，言明收取原告首付款65万元。之后，原告对系争房屋进行装修并办理了申请贷款60万元的银行抵某借款手续。因系争房屋上存在案外人抵某登记未注销，故双方未能按约办理过户手续。现系争房屋由原告居住，房屋内尚有被告及女儿户口未迁出。另查明，被告在系争房屋上设有三个抵某登记，分别为：抵某权人为中国银行股份有限公司上海市徐汇支行、最高债权限额为84万元、债权发生期间自2012年2月20日至2018年2月20日的抵某登记；抵某权人为马宏伟、债权数额为75万元，债务履行期限自2014年6月3日起至2015年6月20日止的抵某登记；抵某权人为周家龙、债权数额为30万元，债务履行期限自2014年7月30日至2014年8月29日的抵某登记。庭审中，被告表示，第一个抵某登记其已履行债务，但尚未办理最后一步注销抵某登记的手续。原告则表示，要求被告涤除抵某，如被告不涤除的情况下，原告同意代被告履行，因涤除抵某而产生的费用以房款抵扣，如房款不足以抵扣的，不足部分原告另行向被告主张。还查明，因被告与案外人董某民间借贷纠纷民事调解书生效后，被告未履行付款义务，案外人董某向本院申请执行并申请查封了系争房屋，原告为消除过户障碍代被告缴纳执行款146,345元，本院解除了对系争房屋的司法查封。被告对原告代其缴纳的执行款金额无异议。庭审中，原告提出，其扣除已付房款、代付执行款及待户口迁出后支付的尾款外，其余房款453,655元同意于过户时支付；被告对此予以确认，但提出逾期过户违约金过高，不应支付；原告则提出诉讼造成其无法贷款支付房款、诉讼成本等损失，不同意减少违约金。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房款收据、上海市房地产登记簿信息、房屋交接书、(2015)浦民一(民)初字第17068号民事调解书、抵某借款合同、现金缴款单等证据及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。买卖合同签订后，原告已按约向被告支付了购房款65万元，并申请办理了银行抵某贷款手续，其已履行了合同约定的相应义务；但由于被告未能注销系争房屋上案外人抵押，致双方无法办理过户手续，系被告违约。至于被告辩称原告知晓房屋抵某状况的辩解意见，并不构成免除其违约责任的事由，本院不予采信。现原告要求继续履行合同，被告对合同继续履行亦无异议，双方买卖合同应予继续履行。现系争房屋上尚存案外人抵某，被告应履行涤除抵某的义务后，将系争房屋协助过户给原告。至于房款部分，因系争房屋曾被本院其他案件司法查封，原告为保障过户代被告缴纳了相应执行款以解除司法查封，现原告提出要求要房款中抵扣代付执行款，被告亦无异议，本院予以准许；原告同意将扣除执行款及尾款之后的其余房款于过户时支付给被告，本院亦予以准许。至于原告诉请的逾期过户违约金，因双方逾期过户确因被告违约造成，被告应按约承担相应的违约责任，至于被告辩称原告无损失其不应承担违约金的辩解意见，本院认为，违约金不仅具有填补损失的功能，亦具有一定的惩罚性作用。本案中，双方在买卖合同中约定了逾期过户的违约金，该条款并非格式条文，被告作为完全行为能力人，理应对自己的履约能力有一个较为清晰的认识，并知晓违约的后果。现由于被告原因，双方涉诉，原告支付了相应的诉讼成本，且无法按买卖合同约定通过银行贷款方式支付房款，被告的违约行为确会给原告造成一定损失，但损失的金额无法确定，双方亦未对此予以举证，故由本院根据本案具体情况、双方的过错程度等酌情将违约金标准调整为日万分之三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：一、被告陈涛应于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的全部抵某登记；二、被告陈涛于上述第一项义务履行完毕之日起十五日内，协助原告梁如田、王瑞雪将上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告梁如田、王瑞雪名下；同日，原告梁如田、王瑞雪支付被告陈涛房款453,655元；三、被告陈涛于本判决生效之日起十五日内支付原告梁如田、王瑞雪逾期过户违约金(以65万元为本金，按日万分之三标准，自2015年7月2日起计算至本判决生效之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,209元，减半收取计9,604.50元，财产保全费5,000元，共计14,604.50元，由被告陈涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周箐
二〇一六年二月二十六日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。