上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1892号
原告苏伯亚。委托代理人夏雷，上海胜杰律师事务所律师。被告吴春进。被告李明祺。上列两位被告共同的委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。上列两位被告共同的委托代理人徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。原告苏伯亚与被告吴春进、李明祺委托合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。依法先由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告苏伯亚及其委托代理人夏雷，被告吴春进、李明祺的共同的委托代理人徐嘉妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏伯亚诉称，两被告系位于上海市闵行区沪闵路XXX号上海花园15幢房屋(以下简称“涉案房屋”)的所有权人。2013年10月15日，原、被告签订《委托租赁协议》一份，协议约定被告将其名下的涉案房屋委托原告租赁管理，原告享有租赁权和转租权，被告每月实收15幢、16幢房屋租金共计人民币23,000元(每幢各11,500元，以下币种均为人民币)，超过该租金部分归原告所有。委托期限自2013年11月20日起至2016年11月19日止，租金每两个月支付一次，每单月20日前支付，押金为23,000元。后原告通过案外人沈某的账某按协议约定陆续向被告吴春进账某汇入自2013年11月20日起至2014年5月20日止的房屋租金。原告接收房屋后，为使房屋能正常使用，出资93,599元对涉案房屋进行了装修。此后，原告将涉案房屋转租给案外人深圳市南方银谷科技有限公司，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为20,000元。2014年4月15日，原告收到被告吴春进签署的《撤销授权委托书》。同年4月24日，被告又发函至次承租人，要求租客将租金付给被告并声明终止合同，收回物业，责成租客搬出涉案房屋。2014年4月29日，被告在原告不知情的情况下将涉案房屋出售给案外人尚某甲。同年5月，被告将涉案房屋内的装修设备等全部拆除搬离。原告认为，原、被告间的《委托租赁协议》真实有效，被告提前撤销委托授权，给原告造成了巨大的损失，现原告为维护其自身的合法权益向法院提起诉讼要求判令：一、被告返还原告押金11,500元；二、被告赔偿原告装修损失93,599元；三、被告赔偿原告房屋空置费15,333元；四、被告赔偿原告违约金23,000元；五、被告赔偿原告租金损失263,500元(自2014年5月1日起至2016年11月19日止)。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、被告返还原告押金11,500元；二、被告偿付原告违约金23,000元；三、被告赔偿原告房屋空置损失15,333元(自2013年11月20日起至2013年12月30止，以每天383元计算)；四、被告退还原告多付的租金计7,666元(计自2014年5月1日起至2014年5月20日止，以每天383元计)；五、被告赔偿原告装修损失93,599元；六、被告赔偿原告预期租金收益62,330元(计自2014年5月21日至同年12月30日共计7个月又10日，以每月租金差价8,500元为标准计算)。2016年2月29日，原告向本院撤回了上述第二项诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、两位被告的台胞证，旨在证明两位被告的身份情况。两被告对上述证据材料的真实性无异议。2、《委托租赁协议》、《授权委托书》各一份，旨在证明原告与两被告达成了协议，协议约定两被告将涉案房屋委托原告租赁管理，原告享有涉案房屋的租赁使用权及转租权。两被告对上述证据材料的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。根据上海市第一中级人民法院的判决，《委托租赁协议》的法律性质已明确为委托合同，而非租赁合同。3、(2015)沪一中民二(民)终字第366号民事判决书，旨在证明根据上述判决，被告的行为已构成实质性违约。两被告对上述证据材料的真实性无异议，但对上述判决确认的事实有异议，且法律并没有阻止被告行使提供证据使事实更清晰的权利。4、《上海市房地产登记簿》一份，旨在证明涉案房屋为两被告共同共有。两被告对上述证据材料的真实性无异议。5、银行转账凭证3张，旨在证明原告通过案外人账某向被告支付15、16幢租金至2014年5月20日。两被告对上述证据材料的真实性无异议，对支付租金的时间节点也予以认可。6、《房屋装修合同》、简装报价单及收据，旨在证明原告在承租涉案房屋后为使房屋能够正常使用，共花费了93,599元对房屋进行了装修。两被告对上述证据材料的真实性不予认可，装修公司提供的材料没有合法的权利凭证，收据的出具日期相隔一年多却存在连号的问题。在其他案件的审理过程中，原告自认收据是由其自己填写，让装修公司盖章，因此上述证据无法证明原告投入装修的事实。7、《上海市房屋租赁合同》、次承租人缴纳租金及押金的收据发票，旨在证明原告将涉案房屋转租给案外人，每月可获取租金差价为8,500元，租金收取至2014年4月20日。两被告对《租赁合同》的真实性无异议。根据租赁合同第2页的约定，原告向案外人出租涉案房屋时改变了涉案房屋的用途，将用于居住的房屋出租给公司用于办公。由此可见，原告违约在先，被告有理由解除合同。两被告对收据的真实性无法确认。8、《撤销授权委托书》、《委托书》、《声明书》各一份，旨在证明被告撤销对原告的委托并通知次承租人缴纳房租至被告账某。两被告对上述证据材料的真实性无异议。9、报警记录及照片，旨在证明被告于2014年5月18日进入涉案房屋赶走次承租人，并拆除涉案房屋内的装修。两被告对上述证据材料认为这仅是原告单方的陈述，故对上述证据材料的证明目的不予认可。10、《上海市房地产买卖合同》及公证书，旨在证明被告现已将涉案房屋出售给案外人尚某乙。两被告对上述证据材料的真实性无异议。11、装修公司出具的证明、施工队进出时物业公司开具的押金单据各一份，旨在证明装修费用的发生及施工工程队的情况。两被告对装修公司所出具的证明的真实性不予认可。物业公司开具的出入证，只能证明案外人何某某有过出入行为，但无法证明出入的地方。12、原告向本院递交了《证人出庭申请书》，申请证人何某某出庭作证。本院经审核后，予以准许，并向证人何某某发出了《证人出庭通知书》，通知证人何某某于2016年1月19日上午9时至本院第三十五法庭出庭作证。当日，何某某到庭陈述如下：其目前自己开办了装修公司，以前是借睦鑫公司资质承接装修工程。其与原告相识已有6、7年了。原告是从事将他人的房屋承租后再予以转租的事务的。原告承租房屋后，房屋里的瓦工、木工、水工、电工、油漆工等工作均由其承包施工。涉案房屋的装修工程是由其施工的，当时是两套房屋一起装修，装修时其借用睦鑫公司的名义与原告签订了装修合同，装修共花费93,599元，原告分3次给付了其工程款。施工人员大概在7、8人左右，装修内容有修地面、卫生间混凝土地面、拆装储藏室地板、做防水涂料、卫生间铺地砖、布下水管、卫生间垃圾清运、二楼补防水、一楼厨房间修厨房漏水、铲涂料、批腻子、不锈钢扶手、吊顶、安装窗户、大门油漆、园林整理等。装修材料均由其购买，发票没有给原告，因为发票给了原告，就意味着其只赚装修工程的人工费了。原告对证人何某某所陈述的证言予以认可。两被告对证人所陈述的证言的真实性有异议。被告吴春进、李明祺共同辩称，针对诉讼请求一、二，被告因原告的违约行为而撤销了委托，故不同意返还原告押金、赔偿违约金的诉讼请求。针对诉讼请求三、四，根据双方签订的合同的约定来看，上述费用均应由原告自行负担。针对诉讼请求五，首先，被告在整个履约过程中不存在违约行为。其次，从原告出具的证据材料来看，原告是否对涉案房屋进行装修及装修费用的真实性均有疑点。最后，原、被告间为委托合同关系，根据原告的诉称事实及上海市第一中级人民法院的判决内容来看，原、被告间解除委托关系的时间为2014年4月15日，而被告拆除房屋装修的行为发生于2014年5月18日左右，被告拆除房屋的装修是因原告不愿意履行将涉案房屋恢复原状的义务的情况下所为。鉴此，不同意原告提出的第五项诉讼请求。针对诉讼请求六，因本案是委托合同纠纷，非房屋租赁合同纠纷，故原告所主张的预期租金收益并非原告预期可得利益，根据合同的约定原告并没有获得委托管理费用的权利。被告吴春进、李明祺未向本院提供证据材料。本院在听取了原、被告举证、质证意见后，经对证据材料的审查后发表如下认证意见：原告提供的证据材料1-5、7-10具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。原告提供的证据材料6、11、12，彼此间能形成锁链，且与原告提供的证据材料3，即民事判决书中所认定的事实相吻合，故本院对上述证据材料对本案的证明力亦予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：被告吴春进、李明祺系上海市闵行区沪闵路XXX号上海花园XXX号房屋所有权人。案外人李某某系沪闵路XXX号上海花园XXX号房屋所有权人。2013年10月15日，被告吴春进、李明祺及案外人李某某作为甲方，原告苏伯亚作为乙方，双方签订《委托租赁协议》一份，协议约定甲方将名下的上海花园15幢、16幢房屋委托乙方代为租赁管理，乙方享有租赁使用权和转租权。甲方每月实收15、16幢房屋租金23,000元，超过该租金所得归乙方所有。如有物业空置造成损失由乙方负担。委托期限为2013年11月20日至2016年11月19日，租金实收36个月，共计828,000元。委托期限内该物业所发生的水、电、煤气、电讯、物业管理费、一般维修及装修等费用由乙方负责支付。租金两个月一付，每单月20日前支付。押金为相当于一个月租金23,000元。在委托租赁期间双方任何一方违约，均向对方赔付23,000元。如甲方在委托租赁期间出售该物业，乙方和租客有优先购买权。委托租赁期间，乙方应保持该物业状况和设备设施良好，如有损坏，应予赔偿。乙方如有装修需要，图纸经物业审核合法及同意，方可进行装修。协议对于装修、收款账某账号等作了约定。同日，被告吴春进、李明祺向原告出具《授权委托书》一份，主要内容为授权原告为涉案房屋的物业租赁代理人，授权权限为代签租赁合同、代收租金和押金、代为处理租赁期间相关事项。授权期限为自2013年10月起至2016年11月止。2013年10月15日，原告通过案外人沈某的银行账某将69,000元转入被告吴春进银行账某，其中包括押金23,000元(分别为涉案房屋的押金及案外人李某某名下的16幢房屋的押金各11,500元)、两个月的租金46,000元(分别为涉案房屋的押金及案外人李某某名下的16幢房屋的押金各23,000元)。被告吴春进、李明祺将涉案房屋移交付给原告。原告接收涉案房屋后，于2013年11月1日与案外人上海睦鑫建筑装饰工程有限公司(以下简称“睦鑫公司”)签订了《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本(2006版)》，合同约定原告出资93,599元委托睦鑫公司对涉案房屋进行装修。睦鑫公司将上述工程交由案外人何某某承包施工，何某某至涉案房屋所在的小区物业管理部门办理了相应的施工手续、缴纳了施工保证金后进场施工。期间，原告陆续向何某某给付了装修工程款93,599元。2013年12月9日，经案外人上海同日房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为被告吴春进、李明祺的委托代理人(合同甲方、出租方)与案外人深圳市南方银谷科技有限公司(代理人廖嘉，合同乙方、承租人)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方。甲方于2013年12月10日前向乙方交付该房屋，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为20,000元、租赁保证金为40,000元。合同签订后，涉案房屋由该深圳市南方银谷科技有限公司租赁使用。2014年1月20日，原告以银行转账方式给付被告吴春进自2015年1月20日至2015年3月20日的租金计46,000元(其中涉案房屋的租金为23,000元)。2014年3月20日，原告以银行转账方式给付被告吴春进自2015年3月21日至2015年5月20日的租金计46,000元(其中涉案房屋的租金为23,000元)。2014年4月15日，原告收到被告吴春进签署的《撤销授权委托书》一份。2014年4月24日，被告吴春进出具《声明书》一份，主要内容为：解除于2013年10月15日委托原告为涉案房屋的租赁代理人。若现住房客未即时搬出该物业，须将该房租每月20,000元直接汇款至被告吴春进指定银行账某。即时终止合同收回房屋，现住房客须搬出该物业。被告吴春进委托案外人陈洪将此《声明书》转交给了原告。2014年4月29日，被告吴春进、李明祺与案外人尚某丙签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告吴春进、李明祺将涉案房屋出售给案外人尚某丙，合同对于双方的权利义务作了约定。2014年5月18日，原告以移动号码为XXXXXXXXXXX的电话向上海市公安局闵行分局梅陇派出所报警称因涉案房屋租赁事宜与房客发生纠纷。同月20日，原告再次向该派出所报警称“房东叫人强行搬其东西并砸门，双方发生纠纷”。2014年5月5日，原告苏伯亚以被告吴春进、李明祺擅自撤销委托为由向法院提起诉讼，要求法院判令被告继续履行《委托租赁协议》。在该次诉讼中，被告吴春进、李明祺辩称，其委托原告负责管理涉案房屋，但原告在管理涉案房屋期间将涉案房屋出租给案外人用于办公、且未按约缴纳物业管理费，原告的行为构成违约，故被告于2014年4月1日撤销了对原告的租赁委托，并于同月30日与案外人深圳市南方银谷科技有限公司达成协议，该公司搬离涉案房屋，被告赔偿该公司125,000元。基于以上事实，被告提起反诉，要求法院判令：一、确认原、被告签订的《委托租赁协议》于2014年4月1日解除；二、原告赔偿被告经济损失125,000元；三、原告支付物业管理费13,716元。经本院审理后，遂于2014年12月16日作出了(2014)闵民五(民)初字第979号民事判决。原、被告不服上述判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后认为，原、被告间签署的《授权委托书》、《委托租赁协议》系各方真实意思表示、内容未违反强制性法律规定，双方间由此形成的委托合同关系依法应属有效。在合同履行过程中，被告确曾违约违背原告的意志，使次承租人搬离涉案房屋，并拆除房屋内装修，终致涉案房屋无法继续履行委托出租事务，依法确构成实质性违约。需要指出的是，委托合同的原因建立于双方当事人间之信任关系，委托人依法可随时解除委托关系而不以其是否存在违约行为为障碍。况且涉案房屋已由被告出他人，客观上已不具备委托租赁的履行条件，故双方间的委托合同关系以原告收到解除通知时即2014年4月15日解除。至于《委托租赁协议》项下相关违约责任，原告可另行主张、处理。鉴此，上海市第一中级人民法院于2015年5月13日作出了(2015)沪一中民二(民)终字第366号民事判决，确认原告与被告吴春进、李明祺签订的《委托租赁协议》于2014年4月15日解除。现原告以诉称理由诉至本院。本院认为，原告与被告吴春进、李明祺间签署的《委托租赁协议》、《授权委托书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方间由此形成的委托合同关系依法当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。鉴于上述《委托租赁协议》经法院确认于2014年4月15日解除，原告以上述协议已解除为由向法院提起诉讼以维护其权利，现本院就原告的各项主张能否成立一一进行阐述。一、关于原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院认为该项请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院予以支持。二、关于原告要求被告赔偿房屋空置费15,333元的诉讼请求，本院认为，该请求有违双方在《委托租赁协议》中载明的“如有物业空置造成损失由乙方(即原告)负担”的约定，故本院对该项请求不予支持。三、关于原告要求被告退还多付(代缴)租金7,666元的诉讼请求(计自2014年5月1日起至5月20日，以每天383元计)，本院认为，鉴于《委托租赁协议》已于2014年4月15日解除，那么被告收取的由原告代为缴纳的自2014年5月1日至2014年5月20日止的租金理应退还原告，但租金的计算标准应以每日371元计(11,500/月÷31天)。至于被告提出的其是于2014年5月20日方将涉案房屋收回，故上述费用不予退还的抗辩理由，本院认为，在上述时间段内占用涉案房屋系涉案房屋的承租人，原告接受了被告的委托对涉案房屋进行管理，在被告撤回其授权委托后，上述期间的租金应由被告基于租赁合同关系向承租涉案房屋的案外人主张权利。四、关于原告要求被告赔偿装修损失费93,599元、预期租金收益62,330元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。就本案而言，根据生效判决的认定，导致《委托租赁协议》的解除原因在被告，是被告在履行协议的过程中，违背原告的意志，要求案外人搬离涉案房屋，拆除涉案房屋内的装修，使得原告无法继续受托履行出租涉案房屋的事务，那么原告因协议解除所造成的损失，被告理应予以赔偿。关于装修的损失费用，从《委托租赁协议》中“委托期限内该物业所发生的水、电、煤、电讯、物业管理费、税金、一般维修及装修、设备更换、花园维护等费用由乙方(即原告)负责支付”的表述来看，被告在授权原告代为出租涉案房屋时，对原告是否对涉案房屋进行一定的装修应有合理的预期，但原告作为代为出租涉案房屋的受托人，在未告知被告的情况下，在已存在固定装修的房屋内再投入了价值93,599元的装修，显然超出了双方在协议中约定的“一般装修”的范畴，故对原告主张的装修损失费用，本院综合考虑原告的实际投入、在履行协议过程中已获取的收益及双方对于“一般装修”的约定，酌情由被告赔偿原告装修损失50,000元。关于预期租金收益损失，因原、被告间建立的系委托合同关系，预期租金的收益损失并非原告作为受托人可主张的损失，故对该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条，判决如下：一、被告吴春进、李明祺于本判决生效之日起十五日内退还原告苏伯亚给付的押金人民币11,500元；二、被告吴春进、李明祺于本判决生效之日起十五日内退还原告苏伯亚代缴的租金人民币7,420元；三、被告吴春进、李明祺于本判决生效之日起十五日内赔偿原告苏伯亚装修损失人民币50,000元；四、驳回原告苏伯亚其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,403.98元，由原告苏伯亚负担6,150.01元，由被告吴春进、李明祺负担1,253.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
人民陪审员 黄国富
人民陪审员 胡冬喆
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百一十条?委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。