安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6321号
上诉人（原审原告）：姚文正，男，汉族，1966年2月22日出生，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：刘兴，安徽徽蕴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张建武，男，汉族，1977年6月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：徐斌，安徽同胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘明珠，安徽同胜律师事务所实习律师。
上诉人姚文正因与被上诉人张建武房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚文正上诉请求：撤销原判第二项中的迟延给付房租违约金3000元、第三项，改判支付违约金即租金损失144699元及维修费35000元、垃圾清运费5000元。事实和理由：张建武在租赁期间对房屋设施进行了较大的改动，损坏了房屋的排水系统，导致墙壁被水浸泡，其搬迁后遗留大量经营垃圾，截止上诉时，房屋仍在维修，无法对外出租，张建武的违约行为给姚文正造成了巨大损失。双方在合同中明确约定欠缴租金或者其他费用达30日，出租方可单方解除合同，收取的费用及保证金不予退还，租赁方仍需缴纳欠费及支付三个月租金作为赔偿，造成房屋损坏的要负责修复，退出租赁时，支付垃圾清运费5000元，故请求依法予以改判。
张建武辩称，姚文正的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回。一审中，张建武向法院提交了微信记录及收条等证据，证明自2017年下半年姚文正提供的房屋存在严重漏水、积水问题，已经无法正常使用房屋。张建武继续使用该房屋，已然无法达到合同目的，故双方在2017年11月协商解除了房屋租赁合同，张建武对房屋进行了清理，并于2017年12月13日在姚文正检查房屋后将房屋钥匙交付给姚文正儿子，其子也出具收条。双方对解除合同已经达成合意且履行完毕，期间姚文正并未提出支付房屋维修费、垃圾清运费，也未向法庭提交任何证据证明有该笔费用。且2017年12月13日后案涉房屋已经不在张建武控制下，一审法院忽视该事实判决支付租金于法无据。张建武在承租房屋后只是对房屋装修，并没有较大改动，也没有欠付房租或其他违约行为，判决张建武承担违约责任于法无据。
姚文正向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除双方2014年11月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判决张建武支付欠付房屋租金144699元（自2017年11月25日至2018年2月24日）；3、判决张建武赔偿姚文正房租损失144699元（按3个月计算）；4、张建武赔偿姚文正房屋维修费35000元、垃圾清运费5000元；5、张建武承担本案的诉讼费。
一审法院查明：2014年11月24日姚文正与张建武签订了房屋租赁合同，合同约定张建武租赁姚文正所有的坐落于合肥市蜀山区湖公馆H组团1号楼负一层及一层储藏室并在合同中注明了房屋所有权证号，合同约定租赁期限为八年自2014年11月23日开始至2022年11月23日，同时约定了第一年租金为500000元，每年递增5%，其中2017年租金为578800元、2018年租金为607800元，同时还约定了其他各年租金，租金支付方式为甲方交付验收合格房屋当日，乙方支付当年租金，第二年开始每年租金提前两个月一次性全部付清，合同还约定变更或解除合同应采用书面形式，合同签订后，张建武使用上述房屋经营超市，2017年下半年因租赁房屋产生漏水、积水等其他问题，张建武无法继续经营超市，2017年12月13日张建武将租赁物钥匙交付给姚文正。另查明，张建武缴纳给姚文正100000元押金，同时房租缴纳至2017年11月23日。
上述事实由姚文正提供的房屋租赁合同、房地权证、租赁交接清单、照片，张建武提供的身份证、微信聊天记录及收条，结合双方当庭陈述足以认定。
一审法院认为，本案争议焦点首先在于双方签订的租赁合同是否已经解除，张建武主张租赁合同已于2017年11月协议解除，但租赁合同约定解除或变更合同应用书面方式，且张建武并未提供充分的证据证明双方已经对合同解除达成合意并履行，故对于其上述主张不予采纳；其次关于合同是否应当解除的问题，首先双方对于合同是否应当解除并无异议，且姚文正以提起诉讼的方式明确表达了解除合同的意见，张建武亦在2017年11月后不再履行合同主要义务，故该院对于姚文正诉求解除租赁合同予以支持；关于姚文正提出的2017年11月25日至2018年2月24日租金144699元的诉求，该院认为在合同未解除前双方仍然应当按照合同约定履行相应的义务，故该项诉求该院予以支持；关于姚文正提出赔偿房租损失的诉求，该院认为合同中虽明确约定欠缴租金或其他费用达到30日姚文正可单方解除合同、收取的费用及保证金不予退还、张建武仍需缴纳欠费及支付三个月租金作为赔偿，但该院认为上述条款系违约条款，结合张建武迟延给付租金的时间及姚文正因此所可能造成的利息损失因素，该院认为该违约金约定过高并酌定为3000元；关于姚文正诉求的房屋维修费35000元及垃圾清运费5000元的诉求，该院认为姚文正所提供的证据无法证明租赁物损毁所产生的维修责任在于张建武，故该院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除姚文正与张建武于2014年11月24日签订的房屋租赁合同；二、张建武于判决生效之日起十日内支付姚文正2017年11月25日至2018年2月24日房屋租金144699元及迟延给付房租违约金3000元，上述合计为147699元；三、驳回姚文正其他诉讼请求。案件受理费6241元，减半收取3120元，由姚文正负担1620元，由张建武负担1500元。
二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。姚文正补充提交照片14张，证明目的张建武搬离后，到目前，其经营期间装潢没有拆除，顶棚和墙面霉变、破烂，清理装潢垃圾费用巨大；张建武租赁期间将自动抽水井封死，导致排水井水不能正常排出，倒灌室内，维修费用巨大；房屋因室内设施破坏，至今未能出租，张建武应承担与损失相当的违约责任。张建武质证认为真实性由法院核实，如果照片真实，能反映姚文正提供的房屋存在严重漏水，没有办法达到姚文正的证明目的。
对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审姚文正上诉请求支持其主张的租金损失144699元、维修费35000元、垃圾清运费5000元。但张建武已于2017年12月13日将涉案房屋的钥匙交付给姚文正之子，此后房屋应由姚文正实际控制，且姚文正二审所提供的照片亦显示涉案房屋门上已招贴有“门面出租”告示，一审判决解除双方所签房屋租赁合同的同时已支持了姚文正主张的2017年11月25日至2018年2月24日房屋租金144699元，现姚文正再次主张租金损失144699元缺乏事实依据。另，姚文正所举证据并不足以证明涉案房屋的受损系因张建武的原因导致，也未提供相关支付凭证证明垃圾清运费的实际发生，故一审未予支持姚文正主张的维修费35000元、垃圾清运费5000元并无不当。
综上，姚文正的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3994元，由姚文正负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年九月三日
书记员 鲍晶晶
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。