贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终252号
上诉人（原审被告）：罗德华，男，1958年6月12日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
被上诉人（原审原告）：张绍华，男，1972年3月21日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住遵义市红花岗区。
被上诉人（原审被告）：王永红，男，1975年11月13日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住遵义市红花岗区。
上诉人罗德华因与被上诉人张绍华、王永红执行异议之诉一案，不服遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
罗德华上诉请求：1、撤销原判，驳回张绍华的一审诉讼请求。2、判决红花岗区法院继续执行被查封标的物，偿还上诉人借款。事实和理由：一、王永红向上诉人借款，发生纠纷后该案经红花岗区法院调解达成协议，上诉人申请执行后，红花岗区法院查封了王永红的借款抵押物遵义市红花岗区沙河路华南D栋1-9-1号住宅房屋。2、张绍华是王永红的姐夫哥，双方所签订的房屋买卖合同未进行备案登记。
张绍华向一审法院起诉请求:1、确认（2015）红执字第1466号执行裁定书中被查封的标的物（遵义市红花岗区沙河路华南D栋1-9-1号住房）属原告所有。二、依法中止执行（2015）红执字第1466号执行裁定书中被查封的标的物，并对查封的标的物依法解封。三、本案的诉讼费由被告承担
一审法院认定事实：2011年4月23日，张绍华与王永红签订了《商品房买卖合同》，该合同约定王永红将位于遵义市红花岗区沙河路华南D栋1-9-1号房屋以40万元的价格出售给张绍华。当日，王永红向张绍华出具了收条一张，该收条载明：“今收到张绍华现金40万元整，注，买王永红房子款，收款人：王永红，2011年4月25日”。因王永红欠张绍华12万元款项冲抵后，剩余28万，张绍华通过亲戚朋友筹借进行了现金支付。2013年3月2日，张绍华以其本人的名义为该房屋办理了供水开户相关手续并缴纳了相关费用，2014年3月开始对该房屋进行装修并购置相关家用用品，2014年5月20日，按照农村的风俗习惯办理了乔迁喜晏并实际入住至今。2014年6月9日，张绍华以王永红的名义提前还清了该房屋的按揭贷款，并分别于同年6月23日、6月19日向联通公司缴纳包年的网络宽带费用。
2014年9月15日，王永红向罗德华借款15万元未还，罗德华将王永红诉至红花岗区法院，要求王永红偿还借款及支付利息，经组织调解，红花岗区法院作出（2014）红民一初字第1672号民事调解书，确认如下协议：由王永红偿还罗德华借款145000元，限2015年2月18日之前偿还45000元，余款100000元从2015年5月起每月偿还10000元，每月30日前给付，至款还清之日止，如王永红未按约定偿还任何一笔款项，罗德华有权就未清偿的全款申请执行。
因王永红未按（2014）红民一初字第1672号民事调解书确认的前述协议履行还款义务，罗德华向红花岗区法院申请强制执行。在执行过程中，红花岗区法院依据（2015）红执字第1466号执行裁定书，查封了前述房屋。后张绍华向红花岗区法院提出执行异议申请，称该房屋是从王永红手里购买，并居住至今，故该房屋归其所有，并要求解除对该房屋的查封。2016年4月21日，红花岗区法院作出（2016）黔0302执异字第15号民事裁定书，裁定驳回张绍华的异议申请。张绍华对该裁定不服，故诉至红花岗区法院，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的（2016）黔0302执异字第15号民事裁定书、《商品房买卖合同》、收据、河北井社区居民委员会的证明等证据，被告提供的收条等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，原告对诉争房屋在执行过程中提出了书面异议主张权利但被裁定驳回，故其向红花岗区法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，原告的起诉符合法律规定。本案的争议焦点在于：一、王永红向原告出售诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、是否应停止对被查封诉争房屋的执行；三、原告是否已取得诉争房屋的所有权。
一、关于原告张绍华与被告王永红签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。就本案争议房屋，在《商品房买卖合同》载明的签订时间之后至一审法院执行过程对该房屋查封之时的期间，原告向被告王永红支付了购房款，履行了自己的合同义务，并实际占有使用该房屋，还向银行偿还了该房屋的按揭贷款，可见，原告张绍华与被告王永红签订《房屋买卖合同》应系双方真实的意思表示，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，被告罗德华也无证据证明该《商品房买卖合同》存在无效情形，故该《商品房买卖合同》合法有效。王永红在与罗德华发生债务关系时虽然把购房合同交给了罗德华，但未办理抵押登记，罗德华不能以此对抗原告，故对被告的辩解不予采信。
二、关于是否应停止对被查封诉争房屋执行的问题。诉争房屋虽然现仍登记在王永红名下，但该房已由原告购买并支付了购房款，并实际占2年多时间，且在庭审中，二被告均未提供证据证明原告在购买该房过程中存在过错，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，原告对执行标的即本案争议房屋提出的执行异议成立，应停止对诉争房屋的执行，故对原告要求停止对诉争房屋执行的请求予以支持。
三、关于原告是否已取得诉争房屋的所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”这说明取得房屋所有权须在房地产行政主管部门登记为前提。本案中涉及的诉争房屋，原告虽支付了对价及已实际占有使用，但房屋的所有权仍登记为在王永红名下，尚未过户到原告名下，因此，原告尚未从法律意义上取得其购买的诉争房屋的所有权，只有在该屋房屋所有权过户登记到原告名下后，其才能取得房屋所有权。因此，对原告要求确认商品房归其所有的请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止对位于遵义市红花岗区华南D栋1-9-1号住房一套109.86㎡（购房合同编号GF-2000-0171）的强制执行；二、驳回原告张绍华的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告王永红承担。
本案在二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为，本案上诉的争议焦点是红花岗区法院是否应继续执行被查封标的物。张绍华向王永红支付了购房款，履行了合同义务，并实际占有使用该房屋，还向银行偿还了该房屋的按揭贷款。诉争房屋虽然现仍登记在王永红名下，但二被上诉人均未提供证据证明张绍华在购买该房过程中存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，张绍华对执行标的即本案争议房屋提出的执行异议成立，红花岗区法院应停止对诉争房屋的执行，一审判决停止对位于遵义市红花岗区沙河路华南D栋1-9-1号住房一套109.86㎡（购房合同编号GF-2000-0171）的强制执行并无不当，本院予以支持。
综上所述，罗德华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由罗德华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 蔡一雷
审 判 员 刘娟娟
二〇一七年二月二十八日
法官助理 喻 茜
书 记 员 黎雪梅