浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初2878号
原告：余杭区玉城公寓第一届业主委员，余杭区。
负责人：余意红，主任。
委托代理人：范丽琴，浙江凯鼎律师事务所律师。
委托代理人：吕雪，浙江凯鼎律师事务所律师。
被告：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。
法定代表人：陈卫星，总经理。
委托代理人：李瑞德，男，汉族，1970年10月16日出生，住四川省南江县，系公司员工。
原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会诉被告杭州龙福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，原告玉城公寓业委会于2017年3月2日向本院提起诉讼，本院立案受理后依法适用简易程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告玉城公寓业委会委托代理人范丽琴、吕雪，被告龙福物业公司委托代理人李瑞德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告玉城公寓业委会起诉称：被告系余杭区玉城公寓的前期物业服务企业，自开发商杭州东田房地产开发有限公司2010年9月30日交房时起即负责玉城公寓的物业服务。原告于2016年4月26日成立并进行了备案登记。原告成立后，被告在2016年6月向原告提出终止物业服务，退出玉城公寓，后经双方协商一致确定前期物业的服务合同在2016年8月31日终止，被告应将所有物业服务的档案、资料和财务移交给原告并退出玉成公寓。然而，至2016年8月31日被告并未交出开发商移交的有关资料，也拒不在双方共同核查的现有设施设备清单及损坏清单上签字。同时，被告未交出其服务期间的财务账册及经营性收入，经原告多次要求及社区、街道组织的多次协调后，被告仍未交出上述材料，并拖延、拒绝履行对损坏的设施设备的维修、保养义务。被告在2016年8月31日退出，其在此前向业主预收的物业服务费、地下停车位管理费和地面车位租金等均未予以返还。综上，被告的上述行为严重违反了相关法律、法规的规定，严重侵害了玉城公寓业主的权利，为此原告诉来法院，请求判令：1、被告移交玉城公寓的物业管理档案及资料（包括竣工验收资料，公用设施设备清单，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修和物业使用说明文件，业主名册等）；2、被告移交玉成公寓2010年9月30日至2016年8月31日的财务账册，并要求被告出具财务审计报告；3、被告移交玉成公寓2010年9月30日至2016年8月31日的经营性收入共计471500元；4、被告对2016年8月31日前损坏的设施设备进行维修、保养，缺少的设施设备予以赔偿；5、被告退还预收的物业费（能耗费）、地下停车位管理费和地面停车位租金共计50569.7元（暂计）；6、被告承担本案的诉讼费。
原告玉城公寓业委会为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.玉城公寓业主大会议事规则一份、玉成公寓管理规约一份、业主委员会备案表一份（复印件，加盖业主委员会公章），证明原告主体的事实。
2.函一份（原件），证明被告要求退出玉城公寓的事实。
3.回复函一份（原件），证明原告同意被告退出并要求被告移交玉成公寓账目及相关资料的事实。
4.安防设施设备单一份（打印件，加盖业主委员会公章），证明玉成公寓消控室（门禁系统等）、污水泵、配电室、风机房、水泵房地下室、商铺井盖、路灯、化粪池、小区地面井盖水管等缺损的事实。
5.接管验收设施设备遗留问题清单一份（打印件，加盖业主委员会公章），证明玉成公寓消防器材及钢化玻璃缺损的事实。
6.2016年9月29日会议纪要一份，证明被告承诺补修玉成公寓缺损设施设备的事实。
7.发票一份（复印件），证明被告在2012年8月1日前开始收取地下车位管理费和地面车位租金的事实。
8.发票一份（复印件），证明玉成公寓业主的物业费交至2016年9月30日的事实。
9.移交资料二份，证明被告只移交该部分资料，其余资料均未移交的事实。
10.预交的地面车位租金、地下车位管理费、物业费清单（打印件，加盖业主委员会公章），证明被告应退还物业费、地下停车位管理费和地面停车位租金共50569.7元。
11.前期物业管理服务协议一份、业主临时公约一份（复印件），证明被告应履行的服务职责、服务质量，被告未按该约定履行到位。业主临时公约中明确地下车位数，告与业主仅约定了地下车位管理费每月30元，并未约定地面车位租金收费标准及该部分经营性收入归属的事实。
被告龙福物业公司答辩称：一、资料移交问题。原告诉称，被告在退出案涉小区时，未移交该小区物业管理档案资料与事实不符。2016年8月31日，被告与接管案涉小区的安宁物业办理了物业移交手续，并签订了协议，同时双方代表人和业委会委托的人员均签字进行了确认。因此被告已经全面移交，不存在任何未移交的资料。二、业主名册问题。被告已经将电子台账发给了下一届物业，其他账务，被告无义务向原告移交，只有税务部门有权查账。三、经营性收入问题。案涉小区属于前期物业服务，空置严重，而且前期投入较大。因此，根据物业服务合同的约定，应向被告支付合同补贴款和经营性用房统一由被告经营，其收入归被告所有，用以弥补亏损。1、经营性用房1-9室，面积257.83㎡，该房屋是从2015年5月1日才开始出租给杭州拱墅美美电子商务有限公司作为仓库之用，以前均系空置的，其收入从2015年至2016年8月31日也仅仅是30066.7元，且被告与杭州拱墅美美电子商务有限公司已经进行了结算，终止了合同，将多余的欠款退给了该公司。而业委会仅凭想象就从2010年开始按2500元/月的标准计算，既无事实依据，也无法律依据。2、地下车位和地面车位服务费，是被告根据合同约定提供了物业管理服务，收取的服务费，应归被告所有，既符合合同约定，也符合行业惯例。即使业主有多交部分，也应当是业主和被告进行结算，实行多退少补，不应当退给业委会，原告也无权主张该权利。原告仅凭想象和单方制作的表格就认为有100个地面车位并且已经全部出租和全额缴纳了费用，既无事实依据，也无客观充分的证据证实。3、被告在该小区管理期间，投入了大量的人力、物力，其公共设施设备开支达50多万元，远远超出了其经营性用房的收入，加之小区业主欠费严重，造成公司在该项目严重亏损。根据相关法律法规的规定，前期物业的经营性收入用于公共设施设备的维修、保养、改建的应不予退还，且该小区经营性收入根本无法弥补用于公共设施设备维修保养所带来的亏损。四、设施设备问题。1、该小区在开发商移交时，其相关设施设备就存在问题（见2008年合同），开发商承诺修复，但一直未达到正常使用状态，后因开发商经营不善，破产倒闭，导致部分设施设备一直未达到正常使用状态。2、即使已经达到正常使用状态，多年的损耗和磨损，也会使相关设施设备存在非人为因素的损坏，也并非被告的责任。3、对于缺失的部分设施设备，在居委会的调解下，双方再次进行了复核和确认，按双方现场核实的数据，被告愿意按实际数额和市场价格进行折价赔偿。但对于损坏的设施设备，按合同约定，属于小修范围内，且是被告责任的，被告愿意维修。属于中、大修范围内的设施设备，应使用维修基金维修，被告不予承担。五、物业费、能耗费问题。物业费、能耗费、地下和地面车位，系被告与业主之间存在的账务问题，无论是多收、少收还是没有收费，均系被告与业主之间的关系，与业委会无任何经济往来，业委会无权主张该权利。被告在退出时已经进行了公示和公告要求业主与被告直接进行结算和退费。六、原告煽动业主拒缴物业费，阻挠移交，给被告造成损失。在被告退出小区时，原告无端阻挠被告与下一届物业公司进行移交工作，从中作梗，故意刁难。被告退出后原告煽动业主，拒缴所欠物业费，并在小区内拉横幅，要求业主拒缴物业费或交至业委会或新的物业公司，拒绝让被告张贴退出公告和催费公告，拒绝让被告人员进小区催费，已经严重损害了被告的利益和形象，给被告造成了巨大的经济损失。综上所述，除缺失的部分设施设备外，原告所诉的其他诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告龙福物业公司向本院提交以下证据材料：
1.东田玉城物业服务合同三份，证明原告曾是东田玉城小区的物业公司、公用设施设备委托被告经营管理，收入归被告所有，地面和地下车位管理费应向被告缴纳，公用设施设备存在质量和无法使用的问题，中大修应按《物业管理条例》使用维修基金维修的事实。
2.函和提供事实服务的说明各一份，证明被告实际服务的时间为2008年8月至2016年8月31日的事实。
3.授权委托书及移交协议和公告各一份，证明被告在退出时已经全面移交，就退费事宜进行了公告的事实。
4.物资缺损统计表一份，证明原告提供的缺损物资不实，现场复核的缺损属实的事实。
5.租房合同二份，证明原告计算的经营性用房收入不实，实际收入仅30066.7元的事实。
6.电梯保养合同四份、水箱清洗合同一份、弱电维修合同一份、购销合同一份，证明被告已经尽到了对公共设施设备的维修保养责任，维修保养费用的开支超出了经营性用房收入，公司亏损严重的事实。
7.维修保养费用发票二十九份（复印件），证明公共设施设备的维修保养开支情况的事实。
8.检验报告及发票，证明电梯检验至2017年2月，其中2016年9月至2017年7月的电梯检验费应由下一届物业承担共计11个月11473元的事实。
原告提供的证据，被告质证如下：对证据1、2、6、9无异议；对证据3的真实性无异议，但对内容有异议，认为双方最终协商的是8月31日实际退出；对证据4、5的证据三性均有异议，认为均是原告单方自己制作的表格，无被告人员签字确认，且手稿中亦看不出是谁写的，没有被告人员签字确认；对证据7、8的关联性提出异议，认为与本案无关，不能达到原告证明目的；对证据10的证据三性提出异议，认为系原告方单方制作，无被告确认。
本院审查后认证如下：证据1、2、3、6、7、8、9、11，被告对真实性无异，本院予以确认；证据4、5、10，系原告单方制作，真实性无法确认，但相关内容可作为原告的陈述。
被告提供的证据，原告质证如下：对证据1的真实性、关联性无异议，对部分内容合法性及证明内容有异议；对证据2的部分内容的真实性提出异议，认为被告是从2010年10月1日开始的服务期；对证据3中的授权委托书及移交协议的证据三性无异议，但对证明内容提出异议，认为该证据不能证明被告退出的时候有全面移交，该协议只是形式上约定，内容是对清单的移交和签收，但被告未对协议中约定的综合资料分类的清单内容进行完整移交，对证据3中的公告的三性有异议，认为原告未接收过该公告，对于业主退费，应在小区现场退费；对证据4的真实性无异议，对完整性有异议，认为该三页内容仅仅是部分内容，不完整，所有缺失损坏设备应以被告退出时候提供的手写稿或原告据此整理的电子稿为准，并也可以由双方在法庭主持下排查；对证据5的证据三性无异议，对证明内容有异议，经营性用房每年26300元的租金收入属于经营性收入，归业主所有。被告此前也出租过该经营性用房，其应当将其自身保管的财务账册中体现的该经营性用房的出租依据提供给法庭，且该经营性用房的档案属于被告退出时候应移交给原告的资料，但被告未移交。对证据6中的真实性无法确认，证明内容有异议。电梯保养合同在六年不到时间内更换了四家电梯保养单位是不合理的。水箱清洗合同没有合同到期时间，合同实际履行时间无法确认，合同无法证明被告尽到了实际保养的义务。弱电维修合同，服务期限是2011年5月1日至2016年4月30日，但经代理人与合同乙方人员朱先生（0571-86178300，153××××3331）核实，公司只有在合同开始的两年内服务过，之后未服务，故该合同并未实际履行完合同履行期间，小区弱电发生了部分不能使用情况，被告未委托其或第三方维修，之后保养也中断了，原因是被告未付费。对证据7的证据三性及证明对象均有异议，被告应提供财务账册供审核。对证据8的真实性无法确认，对证明内容有异议，被告在主张相应费用同时应履行其应尽的维修保养、补齐义务。
本院审查后认证如下：证据1、2、4、5及证据3中的授权委托书、移交协议的真实性予以确认；证据3中的公告系被告单方制作，无相关公告发布的证据予以佐证，故对该证据不予确认，但公告的内容可作为被告的陈述予以确认；证据6、7、8与本案争议事项无关联性，本院不予确认。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2008年8月12日，被告（乙方）与杭州东田房地产开发有限公司（甲方）签订《东田-
玉城住宅小区前期物业服务合同》，约定由被告为东田玉城小区提供前期物业服务，合同期限为2010年10月1日起至2012年9月30日止，合同终止时被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。同时合同第十六条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。第九条约定：“属于全体业主共有的路面停车场，车位使用人应按露天车位100元/个*月向乙方交纳停车服务费；属于甲方所有的地下停车库（车位）30元/个*月的标准由使用人（或所有权人）向乙方交纳停车服务费”。第十二条约定：“本物业管理区域属于全体业主所有的其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入归乙方所有”。被告于2012年9月22日、2014年7月22日两次续签前期物业服务合同，约定服务期限至业主委员会成立时止，最长不超过2年。并约定属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施委托被告经营，但未约定经营收入归被告所有。
2016年4月，原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会成立。此后，经磋商原、被告未能就签订物业服务合同达成一致意见，被告龙福物业公司于2016年8月31日退出玉城公寓小区。现原被告就被告退出案涉小区后相关事项的移交发生争议。
本案庭审结束后，被告向本院出具书面情况说明一份，表示为方便各方当事人，同意将多收的物业费、能耗费、车位费16133.69元退给原告，由原告退还给业主，并附清单一份。
本院认为：前期物业服务合同终止后，物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作，将由前期物业服务企业管理的归属于全体业主共有的资料、财物等移交业主委员会。
关于原告要求被告移交物业管理档案及资料的诉讼请求。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”。在被告与案涉小区建设单位签订的前期物业服务合同中亦明确约定了上述资料由案涉小区的建设单位移交给被告，故被告及时完整的向建设单位接收上述资料系其履行前期物业服务合同的应有之义。前期物业服务合同终止后，被告理应将上述资料移交给原告。现被告在交接时仅移交部分资料（具体已移交资料见附件一），故被告仍对上述资料中尚未移交部分承担移交给原告的义务。
关于原告要求被告移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日财务账册及审计报告的诉讼请求，该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。但前期物业服务结束时，被告应当审计前期物业服务期间案涉小区物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
关于原告要求被告移交玉城公寓2010年9月30日至2016年8月31日的经营性收入471500元的诉讼请求。《杭州市物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有。案涉前期物业服务合同关于对共用设备、设施的经营收益归被告所有的约定与《杭州市物业管理条例》的规定相违背，且前期物业服务合同系案涉小区建设单位与被告签订，该关于经营性收益归属的约定损害了全体业主的利益，应属无效，相关经营性收入应属全体业主所有。
前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。被告作为案涉小区公共设施、设备的经营人，其掌握相关经营性收入，且承担退出小区时对物业经营性收益的审计、公示义务，但在法庭明确告知其承担相关物业经营收益收支情况的举证责任，其仍未进行相关举证，本院将参酌原告对经营性收益的合理计算，酌情确定被告应当移交的经营性收入金额。原告主张被告移交的经营性收入包括经营性用房租金收入及地面停车位租金。其中，经营性用房的租金收入，原告主张按照30000元每年计算，而被告提供的租赁合同显示2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为26300元，物业费为3700元，其中物业费系被告提供物业服务收取的费用，不属于物业经营性收益，故按照26300元每年的标准计算2010年10月1日至2016年8月31日的租金为155608元，考虑到经营性用房存在空置、前期租金较低等可能性，本院酌情确定被告应移交其中的50%即77804元给原告。地面停车位租金收入，被告按照100元/个*月的标准收取地面停车位管理费，相较于出售给个人的按照30元/个*月的标准收取停车位管理费的地下停车位，该100元的标准显系包含占用道路等公共空间的租金，该部分收入应归属于全体业主所有。原告主张计算100个地面停车位的租金收益未超出合理范围，被告亦未提出有事实依据的抗辩。100个地面停车位自2012年8月1日起至2016年8月31日止的停车管理费收入应为490000元，但考虑到车位未全部出租、物业公司的管理成本等酌情确定应移交其中的40%即196000元给原告。综上，被告应移交经营性收入273804元给原告。
关于被告退出前损坏的设施设备维修问题。对共用部位、共用设施进行维修、养护和管理是前期物业服务合同约定的被告提供的物业服务内容，被告退出时理应对属于其前期物业服务内容的部分设施、设备的损坏、缺失进行维修、补充。现双方对于需要维修、补充的设施设备具体清单仍存有争议，原告方依据的清单系原告自行制作，而被告方主张依据的清单有双方相关人员的签字确认，故本院认为现有证据能够确认的需要被告维修的设施设备以被告提供的清单为准（见附件二）。
关于被告龙福物业公司多收的物业服务费、能耗费、车位管理费等。前期物业服务合同终止后，物业服务企业已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费、能耗费、车位管理费等理应退还业主。但被告同意向原告退还物业费、能耗费、车位费16133.69元（详细清单见附件三），由原告向相关业主退还，该退还方式便于相关业主取得该部分退款，本院予以准许。原告取得该部分退款后，应及时将款项退还给相关业主。已经预交但被告未予退还的业主，可另行向被告主张。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后十天内向原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会移交除本判决书附件一以外的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业服务所必需的资料。
二、被告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后十天内向原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会移交经营性收入273804元。
三、被告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后二十天内对本判决附件二所列损坏、缺少的设施、设备进行维修、更换或补充。
四、被告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后十天内向原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会移交预收的物业费、能耗费、车位费16133.69元（具体清单见本判决附件三）。
五、驳回原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会的其他诉讼请求。
本案案件受理费4510元，由原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会负担2005元，被告杭州龙福物业管理有限公司负担2505元。
原告余杭区玉城公寓第一届业主委员会于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 孟 斌
二〇一八年二月八日
书 记 员 周鹏菲
附件一、双方确认的已移交资料清单
序号
名称
备注
1
39--建施图纸
1#楼建施1-14
2
40--建施图纸
2#楼建施1-16
3
41--建施图纸
4#楼建施01-12,3#、9#楼建施01-13
4
42--建施图纸
5#楼建施01-12,6#楼建施01-16
5
43--建施图纸
7#楼建施01-12,8#楼建施01-13
6
44--建施图纸
10#建施01-13（11无），8#楼建施01-14
7
45--水施图纸
1#楼01-12（06号无、09号多）
8
46--电施图纸
1#楼01-20
9
47--水施电施图纸
2#楼水施01-12，电施01-20
10
48--水施电施图纸
3#、9#楼水施01-10，电施01-15
11
49--水施电施图纸
4#楼水施01-08，电施01-16
12
50--水施电施图纸
5#楼水施01-09，电施01-18
13
51--水施电施图纸
6#楼水施01-10，电施01-15
14
52--水施电施图纸
7#楼水施01-08，电施01-10，设施01-04
15
53--水施电施图纸
8#楼水施01-10，电施01-15
16
55--水施电施图纸
10#楼水施01-09，电施01-15
17
56--水施电施图纸
11#楼水施01-09，电施01-20
18
57--电施图纸
1#楼地下室电施01-18
19
58--水施设施图纸
1#楼地下室水施01-08，设施01-13
20
59--水电总说明
电缆数设01-23，电缆清册01-04，总在部分01-08，配电部分01-18
21
60--总管线图纸
1#楼水施01、电施09、8#楼建施05、环施31
22
61--总施图纸
水施02、电施01-04、总图10
23
62--装修图纸
24
63--总施环施图纸
景观设计工程总施01-12，环施01-14（01无）
25
64--环施图纸
15-40
26
65--水电总图纸
环施01-05，结施01-05，水施01-02，电施01-04（04无）
27
70图纸
28
1#楼结施01-15（04、09-11无），建施13-14
29
3#、9#楼结施02-10-11（10无），建施06-13（07、11无）
30
3#、8#、9#楼施建通3、7A、7B
31
6#楼结施01-11（04无）
32
8#结施01-13（07无），建施01-13
附件二、双方已经确认的需要维修、更换或者补充的设施设备清单。
序号
地点/位置
分类
名称
缺/损
实际数量
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