辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终8241号
上诉人（原审被告）：沈阳车镭士汽车服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区塔湾街7号。
法定代表人：林辉，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：林辉，男，1981年2月5日出生，汉族，住辽宁省辽中县。
被上诉人（原审原告）：沈阳侨荣商业运营管理有限公司，住所地沈阳市沈阳市皇姑区塔湾街11号甲。
法定代表人：陈红宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳车镭士汽车服务有限公司（以下简称“车镭士公司”）、林辉因与被上诉人沈阳侨荣商业运营管理有限公司（以下简称“侨荣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
车镭士公司、林辉上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；2.全部诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，积极履行了合同义务支付了保证金、诚意金、装修押金以及房屋租金等各项费用。2017年下半年车镭士公司因资金链断裂，多次与被上诉人协商，请求给予延期支付租金或分期支付租金，但被上诉人未予正面回复。上诉人有诚意有能力去履行给付义务，一审法院判令解除合同不利于合同履行的公平性及对租赁合同的继续履行。上诉人虽延期未支付租金，但并未给被上诉人造成经济损失。一审法院判令上诉人给付违约金509,500元,同时还判令给付被上诉人滞纳金，上诉人认为违约金过高，且与滞纳金相冲突。
侨荣公司辩称，一审判项中关于解除合同、拖欠租金及数额、违约金、归还商铺等判项均有充分的合同及法律依据，一审判决事实清楚、证据确实充分并无不当，请求依法予以维持。
侨荣公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告1所签订的位于沈阳市皇姑区塔湾街7号中信泰富广场（原名称：中海广场）F座一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、118、119、120、121、122、123、124、125、二层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、220、221、222、223、224、225单元的《房屋租赁合同》；2.判令被告1在三日内支付因违约而导致原告解除合同的违约金611,400元（203800元/月×3个月=611400元）；3.判令被告1于三日内支付拖欠的租金2,257,000元（至2018年6月30日）；4.判令被告1在三日内支付因拖欠上述租金所产生的逾期付款滞纳金977,319元（自2017年6月26日开始暂计算至2017年12月31日为189天，按合同约定的日千分之五计算：1034200元×5‰×189天=977319元。2017年12月31日之后至实际支付完毕日所产生的滞纳金将以实计算，一并主张）；5.判令被告1于五日内将上述租赁房屋恢复原状后交还原告并按合同约定的租金标准的双倍支付自合同解除之日起至实际交还之日期间的房屋占用使用费；6.判令二被告将改造并使用的F座大楼外广场于15日内予以恢复原状并交还甲方，否则，原告有权自行恢复，费用由被告承担；7.判令被告2对上述全部诉讼请求与被告1承担连带责任；8.判令二被告承担本案诉讼费、保全费等一切费用。
一审法院认定事实：坐落于沈阳市皇姑区塔湾街7号中海广场F座（1）层（101-110、118-125）单元，（2）（201-211，220-225）单元（建筑面积4076平方米,以下简称涉诉房）系沈阳中海兴业房地产开发有限公司开发建设的。2016年1月3日，中海公司（甲方）与林辉（乙方）签订了《租赁合同》将上述房屋出租给林辉用于经营汽车销售。租期共101个月，自2016年4月30日至2024年9月29日止。租金标准：2016年4月30日至2017年3月31日期间，租金按27.28元/月/平方米计算,计每月租金为111,193.28元;2017年4月1日至2022年9月29日期间，租金按50元/月/平方米计算,计每月租金为203,800元;2022年9月30日至2024年9月29日期间，租金按60元/月/平方米计算,计每月租金为244,560元;物业费包含在租金内。首期固定租金,自2016年4月30日至2017年3月31日租金1,229,620.76元为第一期固定租金,乙方应于2016年4月30日前支付,其余租金按半年支付,应于每年半年度前一个月(即12月、6月的25日前一次性足额支付下半年度六个月的租金。合同签订后，车镭士公司向原告交纳装修押金2万元，诚意金10万元，保证金40万元。诚意金在合同签署当日,自动转为租赁保证金。租赁保证金的退还，如本合届满终止或双方协商提前解除，乙方按合同约定将房屋交还给甲方，双方就产生各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后的30个工作日内，甲方将结算确认后的租赁保证金无息退还给乙方；乙方不按合同约定将房屋将还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，并可依据本合其他条款规定追究乙方其他违约责任。15.4违约责任及合同解除，在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a、乙方未按照合同约定交付合同约定的各项费用，在本合同约定的付款届满日之次日起，按照未付金额每日千分之五支付滞纳金；乙方违反本合同项下关于租金等各项费的缴付约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的或拖金租金达一个月以上的。甲方有权解除合同，并按合同约定追究乙方按日千分之五追究违约责任……；15.5b)、因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金相当于三个月租金、推广管理费之和。16.4交还期届满后的处理,如乙方未按合同约定交还房的,应按合同终止时房屋日租金和日推广管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用使用费,直至交还完成。
2016年3月9日，沈阳中海兴业房地产开发有限公司将涉诉房产及裙房包括涉诉房屋所在的F座全部转让给原告。2016年3月31日，中海兴业公司、侨荣公司、林辉三方以书面确认函的方式确认原告取代中海公司成为涉诉房屋的出租人，双方继续履行原《房屋租赁合同》。2016年4月30日，原告与二被告签署《租赁合同主体变更协议》，约定林辉将承租方的权利义务概括转让给车镭士公司，由车镭士公司承担林辉承租方地位，同时约定林辉对车镭士公司承担连带责任。合同签订后，车镭士公司向原告交纳装修押金2万元，诚意金10万元，保证金40万元。
在合同履行过程中，车镭士公司因玻璃幕墙渗水，停车位破损等情况要求原告维修。后经双方多次协商，原告同意给予维修并及时维修完毕。另外，车镭士公司为通过宣传达到提高自身形象的目的，要求原告免费提供F座外广场公共区域并对外广场进行施工改造。原告为了双方能继续履行合同，同意车镭士公司的要求，对于外广场公共区域进行了改造。同时约定，甲、乙方之租赁合同（主合同）终止或解除的，乙方将立即拆除改造工程恢复原状并于15日内完成，否则甲方有权自行拆除恢复，全部费用均由乙方承担。林辉对车镭士公司承担连带责任，双方于2017年6月12日签署了《补充协议》对于上述事项进行了确认。车镭士公司按约定交纳租金至2017年6月,但拖欠2017年7月至今的租金。后原告分别于2017年8月1日、8月24日、9月4日、9月20日、10月15日、11月22日向二被告下发催缴通知及律师函，督促其尽快补交租金，但二被告未能履行交付租金的义务。故原告于2018年1月8日起诉来院。
一审法院认为，依法成立合同受法律保护。关于合同是否应予解除的问题。车镭士公司在合同履行过程中，存在三次拖延履行支付义务和拖欠租金达一个月以上的解除条件。结合本案，因车镭士公司拖欠租金长达5个月之久，在原告多次催缴情况下，仍未能交纳租金，符合合同约定解除条件，故该合同于2018年5月15日予以解除。
关于合同解除法律后果的问题。根据相关法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
首先，车镭士公司应付租金具体数额，该公司拖欠2017年7月至12月31日租金为1,034,200元,2018年1月至合同解除时即2018年5月15日租金为917,100元。故车镭士公司应付租金为1,951,300元。
其次，原告要求车镭士公司支付违约金611,400元和滞纳金977,319元的问题。由于车镭士公司未能按约定交纳租金的违约行为，导致合同提前解除，故其应承担相应违约责任。庭审中,车镭士公司及林辉均主张违约金和滞纳金标准约定过高,要求法院予以调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。因合同约定违约金按三个月租金一次性给付计611,400元，属过高，根据公平原则和诚实信用原则适当予以调整，调整为509,500元；滞纳金按日千分之五计算，即每日11,285元,超出造成损失的30%，属过高，一审法院予以调整。故滞纳金计算标准,参照银行同期同类贷款年利率130%计算。合同约定，租金应每半年前一个月即12月、6月的25日前一次性足额支付下半年度六个月的租金，故滞纳金给付起止时间2017年6月26日起至实际给付时止。
再次,关于将涉诉房恢复原状后交还原告并按租金标准的双倍支付占用费的问题。合同解除后,车镭士公司依约定将涉诉房恢复原状并交付给原告,如逾期腾退,则支付占用期间的费用。原告主张占用费按租金标准的两倍计算，于法无据，不予采信。依据公平原则占用期间的费用应参照合同约定的租金标准计算,起止时间从2018年5月16日起至实际腾退房屋为止。
最后，关于原告要求被告将改造并使用的F座大楼外广场恢复原状的请求。因补充协议中明确约定，合同解除后，乙方将立即拆除改造工程并恢复原样，如乙方不能按恢复，甲方有权自行恢复,全部费用均由乙方承担（以实际票据为准）。故原告的该项请求，予以支持。
关于被告林辉是否应承担连带责任的问题。林辉作为原租赁合同中的承租人，在三方签订租赁合同主体变更的补充协议中，明确约定了林辉对于合同项下的义务对原告承担连带保证责任，故林辉对于车镭士公司所负债务承担连带清偿的义务。
关于保证金50万元及装修押金2万元是否应予返还的问题。因合同明确约定退还保证金条件，但因该条件尚未成就。在条件成就后，车镭士公司可另行向原告主张权利，故该保证金暂不予退还。装修押金2万元，因合同约定装修押金在竣工后经出租人审核并通过政府部门验收后三个月内返还。现返还条件成就，故侨荣公司应将装修押金予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司与被告沈阳车镭士汽车服务有限公司签订《租赁合同》及补充协议于2018年5月15日解除；二、被告沈阳车镭士汽车服务有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司拖欠租金1,920,900元元（截止至2018年5月15日）；三、被告沈阳车镭士汽车服务有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司违约金509,500元;四、被告沈阳车镭士汽车服务有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司的滞纳金。（以未付租金1,920,900元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款年利率130%计算,起止时间从2017年6月26日起至实际给付时止）；五、被告沈阳车镭士汽车服务有限公司于本判决生效后十日将坐落于沈阳市皇姑区塔湾街7号中海广场F座一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、118、119、120、121、122、123、124、125；二层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、220、221、222、223、224、225房屋腾空并交付原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司；六、被告沈阳车镭士汽车服务有限公司于本判决生效后十日将坐落于沈阳市皇姑区塔湾街7号中海广场F座大楼外广场恢复原状，并向原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司交付。（如被告逾期恢复原状，则由原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司自行恢复，所需费用以实际票据为准，由被告沈阳车镭士汽车服务有限公司承担）；六、如被告沈阳车镭士汽车服务有限公司逾期腾退上述房产，则按月租金203,800元标准支付占有使用费（起止时间从2018年5月16日至实际腾退时止）；七、被告林辉对上述二、三、四、五、六项均承担连带责任；八、原告沈阳侨荣商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还给被告沈阳车镭士汽车服务有限公司装修押金20,000元；九、驳回原告其他诉讼请求。如被告逾期履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52,388元，由二被告共同承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人车镭士公司、林辉提供了装修合同及照片，证明装修投入1000万元以上。被上诉人侨荣公司认为从程序上说，该组证据不符合新证据的规定，不属于新证据。对上述证据的真实性有异议，无法核实真实性，即便真实关联性也有异议，假设装修投资及价值真实，因说明合同已经明确约定合同解除或终止后由承租方即上诉人自行拆除以上装修设施，以清水状态原状归还，且一审判决据此合法裁决，因此上述装修及价值问题与本案无关。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人车镭士公司提出涉案《租赁合同》不应解除的主张。根据本案查明的事实，车镭士公司存在拖欠五个月以上租金的情形，侨荣公司亦多次向车镭士公司催要，车镭士公司未予给付，同时，车镭士公司现已不进行实际经营，已符合双方合同约定的解除条件，一审法院判令双方合同于2018年5月15日解除并无不当，本院予以支持。对于合同解除后，车镭士公司应当返还租赁场地并恢复原状、给付拖欠租金等问题，一审法院处理并无不当，本院亦予以支持。
关于上诉人提出违约金过高，且滞纳金与违约金相冲突的主张。因被上诉人所主张的违约金和滞纳金均有合同约定，且一审法院已经根据本案实际情况及相关因素，对违约金及滞纳金的标准予以调低，且并不冲突，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。至于上诉人在二审提出的装修损失赔偿问题，因与合同约定不符，上诉人可将添附物自行取回，以减少自身所受损失。
综上所述，车镭士公司、林辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52,388元，由上诉人沈阳车镭士汽车服务有限公司、林辉共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年八月二十四日
法官助理 刘冰青
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。