江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终7349号
上诉人（原审被告）：王步芳，男，1977年4月10日生，汉族，住江苏省沛县。
被上诉人（原审原告）：唐虹，女，1968年1月15日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：唐朝，江苏永屹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文阳，江苏永屹律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：方斌，男，1963年12月19日生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审被告）：张家文，女，1967年6月11日生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审被告）：吴洁，女，1972年11月12日生，汉族，住江苏省昆山市。
被上诉人（原审被告）：张家莉，女，1964年1月8日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：王飞，江苏六典律师事务所律师，代理上述四被上诉人。
被上诉人（原审被告）：江苏嘉锐投资有限责任公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新阳街185号楼521室，统一社会信用代码913205836789751274。
法定代表人：邵昆明。
被上诉人（原审被告）：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇震川路101号，统一社会信用代码91320583552523416W。
法定代表人：黄志连。
上诉人王步芳因与被上诉人唐虹、方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司（以下简称嘉锐公司）、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司（以下简称凯菲尔公司）、吴洁、张家莉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初2455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王步芳上诉请求：撤销一审判决中第二、四、五项内容，依法改判驳回唐虹对王步芳的诉讼请求，案件受理费由唐虹承担。事实和理由：一、一审判决中第二、四项判决内容中的各项金额存在计算错误，金额计算过高，应当予以调整。违约损失、违约金、滞纳金、罚金等均具有同样的违约赔偿性质，不应重复主张，且标准过高，应当进行调整，应合计调整至不高于三个月租金。二、王步芳不应承担连带责任。鑫悦公司注销时，租金已全部支付给唐虹，鑫悦公司不结欠唐虹任何租金，注销鑫悦公司对唐虹不存在已经发生的债权。唐虹要求吴洁、张家莉、王步芳对嘉锐公司的义务承担连带责任没有任何依据。鑫悦公司在注销前已经在符合规定的报纸上进行注销公告，按照法定程序进行清算，并依法办理了注销登记。
唐虹辩称：我方在一审诉请中列明了违约金、滞纳金、罚金、违约损失，但我方主张实际违约金金额远小于上述综合，只有上述最高一项的60%，我方对违约金已经最大限度调整。王步芳作为清算组成员未履行法定职责和义务，作为鑫悦宾馆的清算组承担责任。如王步芳认为自己受到鑫悦宾馆和嘉锐公司的欺诈和诱导，应当提供相关证据，但这不影响王步芳等清算组成员在本案中向我方承担责任。
方斌、张家文、吴洁、张家莉对此辩称：一审判决多个违约赔偿明显过高。一审判决嘉锐公司承担支付义务，但王步芳等人的清算组是鑫悦宾馆的清算组，不应当承担嘉锐公司的责任。
嘉锐公司、凯菲尔公司二审未答辩。
唐虹向一审法院起诉请求：1、解除唐虹与鑫悦宾馆之间的《委托管理合同》；2、由鑫悦宾馆的股东嘉锐公司、清算组成员王步芳、吴洁、张家莉支付2016年7月1日至2017年6月30日的租金54925.6元（依据合同第五条）、支付2010年7月1日至2016年6月30日少给付的租金16477.68元、赔偿违约金（依据合同第九条第三款，标准为逾期付款的日千分之五以及每日500元的罚金，计算至实际支付之日）、回报款109000元（违约金第九条第二款，实际主张为准，放弃多余部分）；3、方斌、张家文、嘉锐公司、凯菲尔公司迁出涉案房屋；4、方斌、张家文对鑫悦宾馆、嘉锐公司在本案中的支付义务承担连带责任；5、凯菲尔公司对方斌、张家文、嘉锐公司在本案中支付义务承担连带责任；6、案件受理费由方斌、张家文、嘉锐公司、吴洁、张家莉、王步芳、凯菲尔公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月11日，嘉锐公司与凯菲尔公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由凯菲尔公司承租昆山市震川路101号房屋用于经营莫泰168连锁酒店，建筑面积5528平方米。2009年12月21日，方斌、张家文通过出具委托书追认上述嘉锐公司与凯菲尔公司的房屋租赁合同。2010年8月2日，凯菲尔公司取得特种行业经营许可证，经营范围住宿。
2010年3月1日，唐虹与方斌签订《房屋购销合同》一份，约定方斌将昆山市震川路101号7层22室出售给唐虹，建筑面积42.43平方米，价款549256元。当日，唐虹与鑫悦宾馆签订《委托管理合同》，约定唐虹委托鑫悦宾馆对上述房屋作为酒店及相关用途经营使用，或有权对该房屋进行转租或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为；租期为十年，自2010年7月1日至2020年6月30日止；年租金回报款为房屋价款的10%（含税），计54926元；唐虹委托鑫悦宾馆代为向当地税务局申请税务租金发票（税率双方约定按唐虹应得租金5%计），所发生的税费在租金中扣除；上述款项结算以半年为周期，租金起算日为2010年7月1日，鑫悦宾馆于每年的6月30日前和12月31日前将租金付至唐虹指定账户；如因鑫悦宾馆原因造成解除本合同，除需向唐虹支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起唐虹的相关经济损失；如鑫悦宾馆不能如期向唐虹支付租金，则鑫悦宾馆须向唐虹追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向唐虹支付应付租金的，则唐虹有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向唐虹追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向唐虹支付应付租金的，则视为鑫悦宾馆违约，唐虹需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容；合同同时约定了双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任、通知、争议解决方法等内容。同时，唐虹与鑫悦宾馆签订《回购协议》，约定在《委托管理合同》期限届满后20日内，唐虹可以书面形式向鑫悦宾馆提出变更产权人，在征得所有业主书面同意后鑫悦宾馆以书面形式正式接受唐虹产权变更申请，双方开始执行房产二次交易。2010年4月16日，双方签订《房地产买卖契约》（备案合同），并办理了昆山市房屋转移登记申请表。2010年1月22日，唐虹取得昆山市震川路101号722室房屋产权证，共有人为配偶黄永恒。
自2011年7月起，嘉锐公司每半年支付唐虹租金26089.66元。自2016年7月起，停止支付租金。
另查明：2008年9月16日，江苏金阳光投资发展有限公司与张家文、方卓君签订《股权转让协议书》一份，约定江苏金阳光投资发展有限公司将拥有的嘉锐公司的各525万元（合计1050万元）股权转让给张家文、方卓君。2008年10月9日，嘉锐公司申领营业执照，法定代表人为张家文。根据该公司章程，注册资本1050万元，张家文、方卓君各出资525万元。2010年1月5日，方斌、张家文与嘉锐公司签订《股权转让协议》一份，约定将方斌、张家文持有的各自250万元（合计500万元）鑫悦宾馆的股权转让给嘉锐公司。2010年11月8日，鑫悦宾馆出具股东决定，因公司无法经营，故决定解散；成立公司清算组，清算组成员为王步芳、吴洁、张家莉，王步芳为清算组负责人。2010年11月9日，鑫悦宾馆清算组在《江苏经济报》发布注销公告。2010年12月27日，王步芳、吴洁、张家莉出具清算报告，公司清算组于成立之日起十日内通知公司全体债权人，并发布了公告，公司收回全部债权，结清全部债务，债权债务已处理完毕，公司已经结清职工工资等相关费用，剩余财产归股东所有。同日，鑫悦宾馆出具股东决定，通过清算小组提交的清算报告，同意注销鑫悦宾馆。2016年4月6日，嘉锐公司股东变更，钱晶140万元、张家莉1000万元、邵昆明860万元，法定代表人邵昆明。
审理中，方斌、张家文、嘉锐公司为证明在2010年1月5日的《股权转让协议》的履行情况，向一审法院提供2010年6月30日的嘉锐公司记账凭证一份，嘉锐公司向方斌、张家文付股权款250万元、225万元，合计475万元，支付方式为现金支付。
上述事实，有唐虹提供的《房屋租赁合同》、委托书、特种行业经营许可证、《房屋购销合同》、《委托管理合同》、《回购协议》、《股权转让协议书》、江苏嘉锐投资有限责任公司营业执照、公司章程、《股权转让协议》、股东决定、注销公告、清算报告以及当事人当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为：唐虹与鑫悦宾馆签订的《委托管理合同》合法、有效，双方均应依照合同，履行各自的义务。一、关于合同解除。支付租金为《委托管理合同》中鑫悦宾馆的一项主要义务，现自2016年7月1日起唐虹未收到合同约定支付的租金，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租赁合同法定解除权的规定，故一审法院对于唐虹主张解除与鑫悦宾馆《委托管理合同》的诉讼请求，予以支持。具体确定为：确认唐虹与鑫悦宾馆的《委托管理合同》于2017年2月4日解除。
二、关于租金。根据上述确定的合同解除时间，欠付租金期间为2016年7月1日至2017年2月4日（计219天），故租金金额确认为32955.60元（54926元/年÷365天×219天）。关于2010年7月1日至2016年6月30日六年少支付的租金。合同约定由鑫悦宾馆代缴5%的税金，上述约定性质上属于委托关系，受托人并未依照合同履行代缴税金义务，故应当将该部分税款返还委托人，由其自行补缴。具体计算为16477.8元（54926元/年×5%×6年）。故租金合计49433.40元。
三、关于违约金、回报款。合同第九条第二款约定，如因鑫悦宾馆原因造成解除本合同，除需向唐虹支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起唐虹的相关经济损失；合同第九条第三款约定，如鑫悦宾馆不能如期向唐虹支付租金，则鑫悦宾馆须向唐虹追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向唐虹支付应付租金的，则唐虹有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向唐虹追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向唐虹支付应付租金的，则视为鑫悦宾馆违约，唐虹需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容。从合同两个条款的设置看，合同第九条第二款约定的内容为解除合同违约金，计算方式为剩余租赁期间的可得利益损失的1.2倍；合同第九条第二款约定的内容为逾期支付租金的违约金或滞纳金，在逾期60日的情况下，适用合同第九条第二款约定。在确认本案合同解除的情况下，并结合嘉锐公司等提出的要求下调违约金的请求，一审法院对于解除合同违约金，按照相关规定，酌情支持房屋空置期间六个月的损失，计27463元。关于欠付租金32955.60元，适用合同第九条第三款规定，并结合嘉锐公司等提出的要求下调违约金的请求，调整为：以32955.60元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至实际支付之日。关于少支付租金16477.80元，适用合同第九条第三款规定，并结合嘉锐公司等提出的要求下调违约金的请求，调整为：以16477.80元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2017年2月4日起计算至实际支付之日。
四、关于鑫悦宾馆违法注销的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案实际情况为，鑫悦宾馆对唐虹等小业主负有附期限持续支付租金的义务，在该公司未能提前清偿债务的情况下，未书面通知小业主而擅自注销公司，故嘉锐公司作为其股东应当对上述债务承担连带清偿责任。王步芳、吴洁、张家莉作为鑫悦宾馆清算组成员，在2010年11月8日至12月27日期间，仅通过发布注销公告和出具清算报告的方式注销公司，而未实际履行书面通知小业主申报债权的尽职义务，故王步芳、吴洁、张家莉作为鑫悦宾馆清算组成员应当对上述债务承担连带清偿责任。
五、关于方斌、张家文的责任。从2010年1月5日，方斌、张家文与嘉锐公司签订的《股权转让协议》可以看出，在该时间前方斌、张家文为鑫悦宾馆的股东；在2008年9月16日至2016年4月6日期间，张家文、方卓君从江苏金阳光投资发展有限公司处取得嘉锐公司的股权，成为嘉锐公司的股东；唐虹指出的方斌、张家文系夫妻关系，两人于2011年11月14日离婚，以及方卓君为两人生育子女，方斌、张家文未予以否认。即在2008年至2010年期间，方斌、张家文原为鑫悦宾馆的股东，后嘉锐公司成为鑫悦宾馆全资母公司，鑫悦宾馆注销后，由嘉锐公司支付小业主租金至2016年6月30日。审理中，对于方斌、张家文将鑫悦宾馆的股权500万元转让给嘉锐公司，记账凭证显示为现金交易，唐虹认为该交易为虚假。但是根据上述查明的情况，唐虹主张方斌、张家文对承担嘉锐公司的债务承担连带责任，仍无法律依据，一审法院不予支持。
六、关于凯菲尔公司是否承担租金的问题。2009年12月，方斌、张家文委托嘉锐公司与凯菲尔公司签订房屋租赁合同，后涉案房屋转让给唐虹，买卖不破除租赁，唐虹委托鑫悦宾馆转租给凯菲尔公司，鑫悦宾馆注销后由其股东嘉锐公司继续履行上述义务，故根据合同相对性原则，唐虹主张凯菲尔公司直接支付租金，于法无据，一审法院不予支持。
七、关于合同解除后的财产返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故一审法院对于唐虹主张次承租人凯菲尔公司返还昆山市震川路101号7层22室房屋的诉讼请求，予以支持。对于唐虹主张方斌、张家文、嘉锐公司返还昆山市震川路101号7层22室房屋的诉讼请求，因方斌、张家文、嘉锐公司不实际占有房屋，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认唐虹与昆山市鑫悦宾馆有限公司的《委托管理合同》于2017年2月4日解除。二、江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付唐虹2016年7月1日至2017年2月4日的租金32955.60元，并支付逾期付款违约金（以32955.60元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至实际支付之日）。三、江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付唐虹2010年7月1日至2017年6月30日的未支付租金16477.80元，并支付逾期付款违约金（以16477.80元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2017年2月4日起计算至实际支付之日）。四、江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付唐虹解除合同违约金27463元。五、王步芳、吴洁、张家莉对上述第二、三、四项支付义务承担连带清偿责任。六、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司于本判决生效后十日内返还唐虹的昆山市震川路101号7层22室房屋。七、驳回唐虹其他诉讼请求。案件受理费4004元，减半收取2002元，由江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司、吴洁、张家莉、王步芳承担。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
二审中，王步芳提交嘉锐公司于2010年11月出具的承诺书一份以证明其成为清算组成员并非其真实意思表示；提交2011年7月31日记账凭证三方以证明在办理鑫悦宾馆注销时变更方式有误，应当是吸收合并；提交了鑫悦宾馆办理税务注销时的申请书扫描件以证明鑫悦宾馆是被嘉锐公司吸收合并。唐虹对王步芳提供的承诺书、记账凭证的真实性没有异议，但认为如注销鑫悦宾馆是嘉锐公司的意思表示，且相关清算组成员责任由嘉锐公司全部承担，则鑫悦宾馆的注销行为是无效行为；税务机关是以鑫悦宾馆注销为由办理税务注销登记，并非吸收合并，结合承诺书可以认定鑫悦宾馆的注销时非法无效的。此外，承诺书中明确王步芳、吴洁对于可能要承担的清算责任是知情的，所以才要求嘉锐公司提供承诺书，承诺书不能免除王步芳、吴洁的法律责任。方斌、张家文、吴洁、张家莉对承诺书、记账凭证、申请书真实性、关联性无异议。
本院认为：唐虹与鑫悦宾馆于2010年3月1日签订的委托管理合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据委托管理合同约定，持续分期支付租金是鑫悦宾馆的主要义务。现唐虹等小业主于2016年7月1日起未收到过合同约定的租金，一审法院支持唐虹等小业主解除委托管理合同的诉讼主张并无不当，鑫悦宾馆对此承担违约责任。但合同签订后鑫悦宾馆于2010年11月、12月期间办理了注销手续，而清算组在鑫悦宾馆对唐虹等小业主负有附期限持续支付租金义务的情况下，未按照法律规定书面通知小业主，故嘉锐公司作为鑫悦宾馆股东应对鑫悦宾馆上述债务承担连带清偿责任，王步芳、吴洁、张家莉作为鑫悦宾馆清算组成员对唐虹等小业主由此产生的损失承担赔偿责任，对鑫悦宾馆上述债务亦承担连带清偿责任。王步芳提供的嘉锐公司出具的承诺书系双方之间的内部关系，不能据此产生王步芳等清算组成员无需对外承担相应清算责任的法律效果。至于王步芳上诉提及的嘉锐公司吸收合并鑫悦宾馆的问题，因鑫悦宾馆办理的是注销手续，并未办理吸收合并手续，亦未告知唐虹等小业主吸收合并事宜并征得小业主同意，故本院对王步芳该主张不予采信。
至于违约责任的承担问题，委托管理合同约定了解除合同违约金和逾期付款违约金或滞纳金。涉案委托管理合同因未按期支付租金被小业主起诉解除，鑫悦宾馆应承担解除合同违约金和逾期付款违约金，两者并不涉及重复计算问题。因方斌、张家文、王步芳、吴洁、张家莉提出了下调违约金的请求，一审法院结合唐虹等小业主的损失情况酌定按六个月租金损失计算解除合同违约金以及按同期同档贷款基准利率的1.3倍计算逾期付款违约金合法有据，本院对此予以确认。王步芳有关违约金过高的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，王步芳的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3918元，由上诉人王步芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十月十六日
书记员 沈华君