湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0381民初707号
原告：叶冬梅，女，1972年7月2日出生，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业。
委托代理人：秦立峰，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市新城区桥头。
法定代表人：龚心成，该公司董事长。
被告：龚心成，男，1968年6月2日出生，汉族，湖北省枝江市人，十堰东煌置业有限公司经理。
二被告共同委托代理人：徐祖群，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等特别授权。
原告叶冬梅诉被告十堰东煌置业有限公司（以下简称：东煌公司）、龚心成民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由助理审判员赵婕适用简易程序独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。后因当事人争议较大，转为普通程序审理，由审判员赵晓云担任审判长，助理审判员赵婕，人民陪审员潘世君参加评议，于2016年6月28日进行了第二次开庭审理。原告叶冬梅及其委托代理人秦立峰，被告东煌公司、龚心成的共同委托代理人徐祖群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告叶冬梅诉称：二被告因房地产开发经营所需，自2011年3月1日至2012年9月8日间，先后累计向我借款300余万元，各笔借款均未约定还款期限。后二被告以建好的商品房抵扣了部分借款，双方并于2013年3月1日以书面形式对二被告下欠本金及利息进行了计算。2015年1月15日，我再次向二被告主张偿还借款时，二被告向我出具了“资金结算单”1份，确认截至当日，二被告应付我借款本金2002826元，同时对利息的计算方式进行了明确约定。此后，我多次向二被告催要上诉借款及利息无果，遂诉至法院，请求法院依法判决二被告偿还借款本金2002868元；支付2014年12月9日至2015年1月15日间的借款利息79526元；自2015年1月16日起按月利率2%支付利息至借款清偿之日止。
原告叶冬梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：原告叶冬梅的身份证复印件1份。拟证明原告身份情况及诉讼主体资格。经质证，二被告均无异议，本院予以采信。
证据二：被告东煌公司公示信息（网页复印件）1份、被告龚心成身份证复印件1份。拟证明二被告的诉讼主体资格。经质证，二被告均无异议，本院予以采信。
证据三：1.欠条1份；2收据4份；3.中国农业银行进账单（回单）、取款业务回单各1份；4.利息计算单1份；5.资金结算单2份。拟证明二被告向原告借款的事实及经过；截止2015年1月6日起，二被告下欠借款本金为2002826元、利息应按月利率2%计算。经质证，二被告对证据1、2、3均无异议；对证据4、5的真实性无异议，但表示证据4利息计算单载明的7笔借款中，有6笔分别是按月利率3%或4%来计算利息，超出了法律规定的利率标准；对证据5的2份资金结算单的结算数额均有异议，认为因利息计算单（证据4）的利率过高，导致资金结算数额变高。同时按月利率3%来计息，也超过了法定标准，要求按照月利率2%来计算利息。本院对证据1、2、3予以采信，对证据4、5的真实性予以确认，对其证明目的及被告的质证意见将结合其他证据予以评判。
证据四：协议1份、房产预告登记证明复印件2份。拟证明二被告将丹江口市右岸新城区汉江大道以西***号房、水都大道西侧车库****号办理预告登记至原告名下，双方签订协议约定以上房屋及车库只是抵押给原告，并不是以房抵债。经质证，二被告对本组证据的真实性均无异议，但认为协议内容不明确，与本案无关联性；预告登记证明恰好证实了二被告于2016年1月以上述房屋及车库向原告清偿了部分债务。本院对本组证据的真实性依法予以采信，因协议上载明的“两处房产”未明确指向是何处的房产，无法确认与本案的关联性，对该证据本院不予采信。对房产预告登记证明的证明目的及被告的质证意见将结合其他证据予以综合认定。
被告东煌公司辩称：1.对本案所涉借款事实无异议；2.部分借款利率过高且存在计算复息的情况，在利息没有支付的情况下，主张按月利率2%计算利息；3.期间被告东煌公司已清偿的部分款项，不应全部用于优先清偿借款利息，应按比例分别清偿本金和利息。
被告龚心成辩称：1.同被告东煌公司的答辩意见。2.本案中，我借款是用于公司经营，作为十堰东煌置业有限公司法定代理人，我的借款行为的法律责任归于公司，故应驳回原告对我的起诉。
被告东煌公司、龚心成为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：
收条1份，拟证明被告东煌公司于2016年1月13日，将丹江口市右岸新城区汉江大道以西***号房屋一套、车库用于抵偿所欠原告债务509775元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但表示双方另签订协议约定仅将房屋及车库抵押给原告，而非向原告清偿债务的行为。本院对该证据的真实性依法予以采信，对其证明目及原告的质证意见将结合其他证据予以综合认定。
经审理查明：被告东煌公司因房地产开发经营所需，自2011年3月至2012年9月先后向原告叶冬梅借款7笔，共计本金3000120元，且均未约定还款期限。原告与被告东煌公司分别于2013年3月1日、2014年3月1日、2015年1月15日对各笔借款的利息、被告东煌公司以房抵债的款额进行计算后，截至2015年1月15日，确认被告东煌公司尚欠原告2002862元。其中2013年3月1日对账时，双方另将被告东煌公司拖欠原告的水泥款等费用共计238775元一并计算在内。上述每笔对账均以前一次结算数额为本金基数来计算利息，且三次对账后双方均在书面对账凭证上盖章、签字确认。后原告多次索要2002862元欠款未果，遂诉至本院，请求法院依法判决二被告偿还借款本金2002826元；按本金2650862元、月利率2%支付利息79526元（2014年12月1至2015年1月15日）；支付自2015年1月16日起，按本金2002826元月利率2%的利息至本息清偿之日止。
根据双方当事人庭审举证、质证以及本院认证的情况，本案的争议焦点可归纳为：1.关于利息计算标准的问题。2.关于利息、本金的清偿顺序问题。3.被告东煌公司将丹江口市右岸新城区汉江大道以西***号房屋一套、车库办理预告登记手续于原告名下，是否属于清偿借款？4.被告龚心成在本案中是否应承担共同还款责任？
一、关于利息的计算标准问题。
原告认为：双方明确约定利息按月利率3%计算，未超过法定的年利率36%的标准，应予以支持；仅有一笔借款超过年利率36%，请法院予以核减。
二被告认为：应按照月利率2%，即年利率24%来计算利息，超过部分不应予以支持。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，原、被告约定按月利率3%支付利息的部分，并未超过法定年利率36%，年利率24%至36%区间内的利息之债为自然之债，被告东煌公司已主动支付该部分利息的，不得再要求返还或冲抵本金。因此，按月利率3%计算利息后被告东煌公司已支付的部分，本院予以认可。2013年3月1日利息计算单上载明的一笔30万的借款利息（2011年5月31日至2013年3月1日）按月利率4%计算，已超过年利率36%，本院不予认可，应按月利率3%计息。
二、关于利息、本金的清偿顺序问题。
原告认为：被告已偿还的借款，应先用于偿还借款利息，再用于偿还借款本金，更有利于保护债权人获得利息的权利。
二被告认为：被告向原告借款时，并未约定利息及本金的清偿顺序，已偿还的借款应按比例分别用于清偿本金和利息。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，原、被告未明确约定偿还借款的性质，应认定为先偿还利息后偿还本金。
3、被告东煌公司将丹江口市右岸新城区汉江大道以西***号房屋一套、车库办理在原告名下的预告登记手续，是否属于清偿借款？
原告认为：根据双方另签订的协议约定，办理预告登记属于抵押性质，而非偿还借款。
二被告认为：预告登记意味着被告东煌公司无法处分上述房产，原告可以过户房屋，故将上述房产为原告办理预告登记是偿还借款的行为。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，预告登记限制了被告东煌公司对上述房产的处分权，且原告出具收条载明抵扣债务的数额为509775元，即证实双方达成了以上述房产抵偿债务的合意，应当认定为被告东煌公司以房产抵扣债务的行为。
4、被告龚心成在本案中是否应承担共同还款责任？
原告认为：对账凭证上除加盖有被告东煌公司公章外，还有龚心成签字确认，且借款分别转入了被告东煌公司账户和龚心成个人账户，二被告应共同作为债务人来清偿原告借款。
二被告认为：被告龚心成作为被告东煌公司的法定代理人，在对账凭证上签字系职务行为，其个人不应作为债务人来承担还款责任。
本院认为：原告虽当庭陈述部分借款转入了龚心成个人账户，但未提交相关证据证实。原告提交的收据、转账凭证等分别由东煌公司经办或转入东煌公司账户，据此能证实借款人为被告东煌公司。被告龚心成作为被告东煌公司的法定代理人，其签字确认的行为系依职权对外借款用于公司经营，故本案的还款责任应由被告东煌公司独立承担。
再查明：原、被告对三次对账中的各笔借款的数额、被告东煌公司拖欠原告水泥款等费用的数额、借款期限以及截至2015年1月15日被告东煌公司以房抵债的数额均无异议，经本院核实，本案本息计算明细如下：
2013年3月1日对账——
利息起止时间
借款金额（元）
月数（个月）
月利率
利息额（元）
2011.3.1-2013.3.1
500000
24
3%
360000
2011.5.31-2013.3.1
300000
21
3%
189000
2011.10.14-2013.3.1
500000
16.53
3%
247950
2012.1.18-2013.3.1
600000
13.4
3%
241200
2012.9.8-2013.3.1
200000
5.73
3%
34380
2012.5.1-2013.3.1
370000
10
2%
74000
2012.1.1-2013.3.1
530120
14
3%
222650
备注：以上7笔借款合计本金3000120元，截至2013年3月1日，被告东煌公司应支付的利息共计1369180元，实际以房抵债已偿还1715561元，先清偿利息后，超出部分抵扣借款本金346381元，仍需偿还本金2653739元；另被告东煌公司拖欠原告的水泥款等费用共计238775元，以上共计2892514元，作为借款本金自2013年3月2日起开始计算利息。
2014年3月1日对账——
利息起止时间
计息本金数额（元）
月数（个月）
月利率
利息额（元）
2013.3.2-2014.3.1
2892514
12
3%
1041305
备注：截至2014年3月1日，被告东煌公司需偿还本息共计3933819元，期间实际以房抵债已偿还2090074元，先清偿利息后，超出部分抵扣借款本金1048769元，仍需偿还本金1843745元。
2015年1月15日对账——
利息起止时间
计息本金数额（元）
月数（个月）
月利率
利息额（元）
2014.3.2-2014.11.17
1843745
8.53
3%
471814
备注:截至2014年11月17日，被告东煌公司需偿还本息共计2315559元，当日被告东煌公司还款58912元，仍需偿还本金1843745元、利息412902（471814-58912）元。
利息起止时间
计息本金数额（元）
月数（个月）
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