辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7852号
上诉人（原审原告、反诉被告）:中国人民解放军93321部队，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
法定代表人：尚兴，该部队旅长。
委托诉讼代理人：杨照宇，男，1987年10月出生，汉族，该部队保卫科干事。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1982年8月出生，汉族，该部队战勤计划科参谋。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳盛鑫业汽车服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区巴山路52号。
法定代表人：白旭，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐立彬，辽宁明格律师事务所律师。
原审第三人：中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街14号。
负责人:陆广丰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢骁，男，汉族，1987年4月12日出生，该公司工作人员。
上诉人中国人民解放军93321部队（以下简称“93321部队”）因与被上诉人沈阳盛鑫业汽车服务有限公司（以下简称“盛鑫业公司”）、原审第三人中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售分公司（以下简称“石油天然气公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
93321部队上诉请求：1.撤销一审民事判决书第五项判决，改判驳回盛鑫业公司的反诉请求或将本案发回重审；2.盛鑫业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：双方存在两份租赁合同，分别为2003年10月10日签订的《关于辽宁鑫业汽车服务有限公司承包经营兰天进口汽车修理厂（含配件商店）及兰天加油站的合同》和2014年10月20日签订的《军队房地产租赁合同》，两份合同租赁标的相同，但租赁起止时间、租金不同。因盛鑫业公司自2014年起按照2014年10月20日签订的租赁合同的约定缴纳租金，一审判决对该合同的效力予以确认，因此2003年10月10日签订的租赁合同于2014年10月20日自动作废。一审判决书中第五项判决我方补偿盛鑫业公司263.47万元，包括增建房屋补偿款和返还的租金，均是出自于2003年10月10日签订的租赁合同，该合同已作废，权利义务关系已经消灭，因此该项判决应予撤销。另，即便考虑2003年10月10日签订的租赁合同，一审法院在事实认定和法律适用方面亦存在错误，主要包括：1.房租问题，按照1998年至2014年年租金75万元、2014年至2018年年租金77万元计算，我方总计应收租金1508万元，实收1241.5万元，减去第三项判决的31万元，盛鑫业公司欠缴租金235.5万元，应与补偿款互抵。2.盛鑫公司提出的证据《关于兰天修配厂、兰天加油站、配件商店有关情况说明》表述“部队同意鑫业汽车在租赁的场区其他部位增建办公、生活、生产用房，主要包括办公楼加二层，生产车间”，对应《房地产估价报告书》中的第一项和第二项内容，而不包括第三项洗车间、第四项宾馆玻璃外墙和第五项宾馆加盖三层，这三项是盛鑫业公司未经我方同意私自增建的，不应计入补偿范围，应在合同终止时无偿交付给我方。3.2003年10月10日签订的租赁合同已于2014年10月20日新合同生效时自动作废，该合同产生的债权债务关系早已超过诉讼时效。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
盛鑫业公司辩称，维持一审判决，上诉状主张与事实不符。
石油天然气公司述称，我公司和盛鑫业公司的租赁合同租金无拖欠，已经实际履行完毕，我公司已经腾退场地。
93321部队向一审法院起诉请求：请求判解除93321部队委托空军沈阳房管处与盛鑫业公司签订的《军队房地产租赁合同》，并收回租赁房地产，盛鑫业公司停止经营活动，石油天然气公司停止经营活动，并将租用的房屋、场地、设备、设施及经营期间增建的房屋设施和设备无偿移交93321部队；判令盛鑫业公司给付租金31万元，并按日千分之三向93321部队支付违约金（自2017年3月20日起计付至全部欠款付清之日止）。
盛鑫业公司向一审法院反诉请求：判令93321部队给付违法解除合同经济损失263.47万元。
一审法院查明事实：位于沈阳市皇姑区北陵大街26号军队房产所有权人系93321部队，由93321部队委托案外人空军沈阳房管处租赁管理。93321部队与盛鑫业公司于1998年建立房屋租赁关系。第三人与盛鑫业公司原为转租关系，2000年起兰天加油站直接向93321部队交纳租金，每年按45万元。盛鑫业公司按年30万元交纳租金。
2003年10月10日，沈阳军区空军93321部队（甲方，即93321部队）与辽宁鑫业汽车服务有限公司（乙方，即盛鑫业公司）补签《关于辽宁鑫业汽车服务有限公司承包经营兰天进口汽车修理厂（含配件商店）及兰天加油站的合同》，约定甲方汽车修理厂、加油站的现有厂房、设备、设施、营业场地等，承包给乙方，乙方出具法人证明书及法人委托书，变更企业法人及有关手续；地址：沈阳市皇姑区北陵大街26号；承包年限为20年即1998年3月20日起至2018年3月20日止；承包期间乙方自主经营、独立核算，自负盈亏，自负法责，在承包期限内或承包期满后的贷款债权、债务均由乙方负责与甲方无关；现有的房产、地产、产权属于甲方所有，乙方在经营期间扩大再生产，可对现有房屋及设备进行改造扩建；承包期内，不考虑乙方经营盈亏及减免税，乙方每年向甲方定额缴纳75万元（包括一切费用），每年分二次付清即三月底37.5万元，九月底37.5万元；承包期满后，乙方将原场地、原设备、原设及承包期内增建的房屋设施和设备无偿移交甲方，但乙方在同等条件下，有优先延期承包经营权。
2003年12月10日，93321部队营房科出具《关于兰天修配厂、兰天加油站配件商店有关情况说明》，主要内容为：1999年3月，我旅与现辽宁鑫业汽车服务有限公司（原辽宁创业进口汽车修配厂）协商，因将军花园小区开发，部队将原兰天修配厂使用的锅炉房、员工宿舍用房8间，约200余平方米及500平方米场地收回用于建房。部队同意鑫业汽车在租赁的场区其它部位增建办公、生活、生产用房，主要包括现办公楼加二层，生产车间。建设费用由现鑫业汽车自筹解决，双方合同解除后，再行协商部队关于上述增建房屋的费用补偿问题。兰天加油站房屋及设施等，于2000年4月正式移交辽宁创业进口汽车修配厂，租赁期限依双方合同相应顺延。配件商店房屋于2003年11月正式交付辽宁鑫业汽车服务有限公司使用，租赁期限依双方合同相应顺延。
2004年12月31日，93321部队、盛鑫业公司签署《兰天修配厂与93321部队2004年费用明细书》，共同确认2004年度兰天修配厂共应上缴场地承包金叁拾万元整，其中兰天厂于2004年6月交付壹拾万元整，其余款项分别修车款、维修费、采暖费后，余款33310.11元，一次性由兰天厂交付给93321部队。截止2004年底前兰天厂与93321部队的费用全部结清。
2014年10月20日，空军沈阳房管处与盛鑫业公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将沈阳市皇姑区北陵大街26号1楼1层1房（坐落号空沈辽字第26**号）人房屋建筑面积2907平方米、场地2223平方米出租给盛鑫业公司使用，租赁用途为汽车修理和石油成品油零售，租赁期限自2014年3月19日起至2018年3月20日止，租金总额308万元，年租金77万元，租金按年结算结算，于每年的前十日交付。
该协议签订后，盛鑫业公司及石油天然气公司分别按年租金31万元、46万元交纳租金。2017年3月20日之后的租金，盛鑫业公司未交纳。
2017年6月，93321部队保障部营房科向盛鑫业公司及第三人下发《告知书》，主要内容为：按照国家和军队有关规定，租赁合同期满后，我方将不再继续出租合同中涉及的房屋、场地、设施设备等，我方将于租赁期满后，2018年3月21日前收回房屋、场地、设施设备等，请你方做好各项搬迁准备工作。第三人2018年2月7日书面承诺同意于2018年3月20日将房屋、场地、设备、设施无偿移交并停止经营活动。2018年2月8日，93321部队与盛鑫业公司签订《腾退意向书》，对租赁合同期满后有关问题双方意向书面分别进行了确认。后双方对房屋、场地腾退事宜经协商未果，93321部队于2018年3月6日起诉至一审院。
本案审理期间，2018年3月22日，因合同约定租赁期限届满，93321部队对租赁房屋、场地实施停水、停电并进行围挡，盛鑫业公司与第三人均停止营业，第三人已腾空房屋及场地，但未与部队办理房屋交接手续。盛鑫业公司在本案中提起反诉并申请一审法院对增建办公、生活、生产用房价值进行司法评估，经一审法院委托，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司于2018年6月14日出具《房地产估价报告》，估价结果为：评估总价为118.47万元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，93321部队、盛鑫业公司间军队房地产租赁关系始建于1998年，2003年双方签订合同确认承包期限至2018年3月20日止。2014年10月20日双方签订的《军队房地产租赁合同》对租赁期限没有变更，对租金标准作出调整，其后盛鑫业公司及石油天然气公司均按年租金77万元交纳了租金，一审法院予以确认。93321部队在租赁期限届满前即2018年3月6日起诉至一审法院，请求判令解除合同，在案件审理期间租赁期限已经届满，故双方间合同应终止履行。盛鑫业公司及石油天然气公司现均已停止经营活动，但租赁房屋及场地未腾出移交给93321部队，一审法院对93321部队关于收回房屋及场地的诉讼请求予以支持。
93321部队主张盛鑫业公司欠缴租金31万元及违约金，盛鑫业公司对欠缴租金予以承认，故应立即支付。关于日千分之三违约金问题，按照合同法有关规定，该违约金计算标准已超过实际损失的30%，故一审法院依法予以调整，盛鑫业公司应自2017年3月20日起，按年利率6%标准的130%支付逾期付款违约金，至实际给付时止。
关于盛鑫业公司反诉主张赔偿经济损失263.47万元，上述损失包括办公、生活、生产用房价值补偿、兰天加油站延期交付补偿以及配件商店延期交付补偿。93321部队对反诉主张答辩称，按“情况说明”增建仅包括办公用房加二层和生产车间二项，其余增建部分不予补偿，对延期交付称盛鑫业公司未足额缴纳租金。关于增建部分，经当事人申请一审法院委托评估机构，由93321部队、盛鑫业公司双方及评估机构共同对增建项目进行了确认，双方均表示无异议，故一审法院对房地产估价报告予以采信，确认增建部分价值为118.47万元，应由93321部队补偿盛鑫业公司。盛鑫业公司提交的《兰天修配厂与93321部队2004年费用明细书》能够证明2004年之前的承包费用已全部结清，结合“情况说明”所载内容，兰天加油站及配件商店延期交付租期应予以顺延，但目前合同已终止履行，租期顺延已不可能，故盛鑫业公司主张返还已交纳的租金，一审法院予以支持。兰天加油站二年租金为90万元，配件商店租金按10万元/年计算，现盛鑫业公司主张55万元，系对自身诉讼权利的处置，一审法院予以支持，上述合计263.47万元，一审法院予以确认。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、93321部队与盛鑫业公司于2014年10月20日签订的《军队房地产租赁合同》于2018年3月21日终止履行；二、盛鑫业公司、石油天然气公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市皇姑区北陵大街26号房屋（建筑面积2907平方米）、场地2223平方米以及增建的办公、生活、生产用房全部腾出，交予93321部队；三、盛鑫业公司于判决发生法律效力之日起十日内给付93321部队房屋及场地租金310,000元；四、盛鑫业公司于判决发生法律效力之日起十日内给付93321部队违约金，以310,000元为基数，按年利率6%标准的130%计算，自2017年3月21日起计算至实际支付时止；五、93321部队于判决发生法律效力之日起十日内给付盛鑫业公司经济补偿款2,634,700元；六、驳回93321部队其他诉讼请求；七、驳回盛鑫业公司其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元由盛鑫业公司承担；反诉费13,800元由93321部队承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、93321部队是否应当给付盛鑫业公司洗车间、宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼的经济补偿款；2、93321部队提出盛鑫业公司还欠缴租金235.50万元应与经济补偿款互相抵销的主张是否成立。
一审法院认定93321部队和盛鑫业公司对于增建项目进行了确认，双方均表示无异议，但一审庭审笔录记载，93321部队对估价报告发表质证意见提出洗车间、宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼不在补偿范围之内。对于双方争议的这三项是否在补偿范围之内，一审法院未予论述。本院认为，盛鑫业公司主张补偿的依据是2003年12月10日93321部队营房科出具的《关于兰天修配厂、兰天加油站、配件商店有关情况说明》，情况说明对补偿内容的表述为“1999年3月双方协商，因93321部队收回原兰天修配厂锅炉房、员工宿舍用房8间，约200余平方米及500平方米场地，故同意盛鑫业公司在租赁场区其它部位增建办公、生活、生产用房，主要包括现办公楼加二层，生产车间。合同解除后，再行协商93321部队关于上述增建房屋的费用补偿问题”，可见补偿是有前提条件和限定范围的。由于争议的三项在情况说明中并没有清楚明确的表述，故双方对于是否在补偿范围内存在争议。对于洗车间的补偿，盛鑫业公司陈述是响应政府号召拆除院墙，将院墙周边收发室、警卫室迁移到现洗车间位置，以及为加油站经营进出通道宽敞，将零星小房拆除改建到现洗车间位置，2003年改成洗车间。据此，洗车间的建设并不是因93321部队将部分场地收回的原因，故不符合补偿的前提条件，不应在补偿范围内。而且，情况说明出具时洗车间已经建成，如果在补偿范围，应与办公楼加二层和生产车间一并作出表述。因此，盛鑫业公司主张洗车间在补偿范围内缺乏依据，一审法院据此判决给付补偿不当，本院予以纠正。对于宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼的补偿，估价报告将其列为“增建办公、生活、生产用房”的评估范围，但2018年2月8日双方签订《腾退意向书》中，盛鑫业公司提出增建办公、生活、生产用房费用补偿款为60万元，明显不包括宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼。而且，盛鑫业公司陈述玻璃幕墙建设于2005年、2006年左右，是为响应市政府亮化工程将外立面改造成玻璃幕墙，2014年左右重新装修，宾馆三楼2012年左右建设，2015年装修完开始营业，均不符合情况说明约定协商补偿的前提条件，且与情况说明的出具有一定时间间隔。因此，宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼不应在情况说明约定的协商补偿范围内。对于盛鑫业公司提出配件商店房屋延期交付，应给予经济补偿的问题。情况说明约定配件商店房屋延期交付，租赁期限相应顺延，但此后双方于2014年10月20日重新签订租赁合同，对租赁期限进行约定，并经军队房地产管理部门审批，在该份租赁合同中，并未对配件商店房屋的租赁期限单独约定，应视为与租赁合同约定的租赁期限一致。盛鑫业公司提出2014年签订的租赁合同是应部队主管部门要求为继承承租使用而签订，合同没有实际履行，应为无效的主张，并不是认定合同无效的法定理由。由于双方对于宾馆玻璃幕墙和宾馆三楼的补偿并无明确的约定，故在租赁合同终止履行的情况下，盛鑫业公司要求93321部队支付该部分的补偿缺乏依据，一审法院判决给付不当，本院予以纠正。
对于93321部队提出盛鑫业公司还欠缴租金应与经济补偿款互相抵销的主张，因93321部队本案诉请明确要求支付尚欠租金数额为31万元，现提出欠缴租金的主张已经超出对反诉请求的抗辩范围，构成了独立的诉请，因其在一审并未提出明确具体的诉请，故不属于二审的审理范围，在双方存在争议的情况下，93321部队提出的抵销主张不能成立。
综上所述，93321部队的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2331号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2331号民事判决第七项；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初2331号民事判决第五项为中国人民解放军93321部队于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳盛鑫业汽车服务有限公司经济补偿款2,037,700元；
四、驳回沈阳盛鑫业汽车服务有限公司其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8900元，减半收取4450元（中国人民解放军93321部队预交），由沈阳盛鑫业汽车服务有限公司负担；一审反诉案件受理费13,800元，由中国人民解放军93321部队负担11,550元，沈阳盛鑫业汽车服务有限公司负担2250元。
二审案件受理费9770元（中国人民解放军93321部队预交13,800元），由沈阳盛鑫业汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年八月二十四日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；