江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0280号
上诉人（原审被告）苏州陈氏建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市太仓经济开发区板桥发达路东腾飞路3号。
法定代表人陈洪才，董事长。
委托代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市广播电视总台，住所地江苏省苏州市竹辉路***号。
法定代表人瞿长林，台长。
委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人凌立，江苏智择律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）苏州联富投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市公园路55号。
法定代表人薛建东，董事长。
被上诉人（原审被告）薛建东。
被上诉人（原审被告）薛建芳。
被上诉人（原审被告）薛根荣。
上诉人苏州陈氏建设工程有限公司（以下简称陈氏建设公司）因与被上诉人苏州市广播电视总台（以下简称广电总台）、苏州联富投资管理有限公司（以下简称联富公司）、薛建东、薛建芳、薛根荣房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0176号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
二审期间，原上诉人联富公司、薛建东、薛建芳、薛根荣未交纳二审案件受理费并申请缓交，本院同意其缓交。缓交期限届满后，经本院催交，其仍未交纳，本院遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项和国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款、第四款的规定，于2014年3月11日裁定按联富公司、薛建东、薛建芳、薛根荣自动撤回上诉处理。2014年3月11日后，联富公司、薛建东、薛建芳、薛根荣作为本案的被上诉人继续参加本案二审审理。
原审法院经审理查明：2011年12月27日，陈氏建设公司向广电总台出具担保函，载明“愿意就苏州陈氏投资管理公司（暂定名）与广电总台签署的租赁合同提供不可撤销的经济担保。”同年12月31日，广电总台（为甲方）与苏州陈氏投资管理公司（暂定名）（为乙方）签订《新媒体中心房屋租赁合同》，租赁标的物为广电总台所有的位于苏州市公园路55号新媒体中心二至四层房屋；租赁期限为10年，自2011年12月31日起至2021年12月30日止。合同同时约定，承租人向出租人支付租赁押金80万元；自合同签订之日起，出租人给予承租人9个月装修免租期。双方对其他权利义务亦明确约定。合同还特别约定，如承租人在租赁房屋装修期间，发生拖欠施工人员工资，引起群访事件发生，出租人有权解除租赁合同，并不予退还租赁押金；如承租人逾期支付租金超过30天，经出租人催告仍不能及时履行，则出租人亦有权单方面解除合同，承租人应支付违约金20万元。薛建东在该合同尾部乙方处签字。联富公司2012年2月6日设立后，在该份租赁合同上乙方处盖章确认。
合同签订后，广电总台即向薛建东交付了上述房屋，薛建东亦代表承租人向广电总台交纳了租赁押金80万元。联富公司设立后亦开始为筹建的苏州皮革城商业项目招商并对房屋进行装修。联富公司运营资金主要来源为客户预缴的商铺押金、收取的装修押金、陈氏建设公司的借款等。因与客户签订的经营合同中约定皮革城将于2012年9月开张，故联富公司在消防设计未经验收、未办理建设工程报建手续情况下即对装修工程先行动工，先后被消防、城建监察部门行政处罚。在联富公司装修期间，广电总台曾派驻工作人员郁根兴在新媒体中心办公。因联富公司二次装修，对新媒体中心原有装修亦造成一定程度的破坏，2012年8月，联富公司向广电总台出具二次装修损失证明，认可其二次装修给广电总台造成损失为2135183元。2012年9月11日，皮革城项目消防设计验收合格，但装修工程的报建手续联富公司一直未能办妥。
2012年10月，联富公司因拖欠装修工程款，与徐州开元建筑装饰工程有限公司（以下简称徐州开元公司）发生纠纷，进而引发民工讨薪的群体性事件，并致徐州开元公司施工工人占据新媒体中心现场。此事经信访等部门多次协调，但联富公司始终未能妥善解决。2013年1月30日，在苏州市人民来访接待中心、姑苏区双塔街道人民调解委员会主持协调下，广电总台将联富公司支付的租赁合同保证金80万元先行支付给徐州开元公司。同日，徐州开元公司向广电总台移交新媒体中心大楼。因新媒体中心中尚有联富公司未完成的装修工程及部分设备，故广电总台至今未对该房屋另作他用。
原审法院另查明：1、苏州市公园路55号建筑面积为14212.91平方米的房屋产权人为广电总台，规划用途为非居住；土地使用权类型为划拨，用途为机关团体用地。
联富公司为薛建东2012年2月6日独资设立的有限公司，法定代表人为薛建东，监事为陈氏建设公司法定代表人陈洪才。该公司注册资本200万元，其设立登记手续系薛建东委托他人代为办理，在工商注册成立后，注册资金200万从该公司抽出199.99万元，剩100元；同年7月10日，联富公司修订章程，改为由薛建东、薛根荣、薛建芳三人控股的有限公司，注册资本从200万增资到1000万，其中薛建东出资350万、薛根荣600万、薛建芳50万，变更登记事宜亦由薛建东委托他人代为办理，待会计事务所验资、工商变更登记后，于2012年7月12日从联富公司账户内抽回注册资金999.99万元，联富公司增资后实收资本为200元。
原审法院再查明：2012年10月，因虚报注册资本涉嫌犯罪，薛建东作为犯罪嫌疑人被苏州市公安局直属分局传唤，并经多次讯问。在讯问笔录中，薛建东称2011年下半年，其结识陈氏建设公司法定代表人陈洪才，陈洪才考察了新媒体中心房屋，对该项目较感兴趣，故在未经协商具体如何合作的情况下，2011年底陈洪才让其以个人名义与广电总台签订租赁合同，签约前是以陈氏建设公司名义商洽的，陈洪才也表示项目所需资金由他负责。由于没有公司的身份，广电总台要求陈氏建设公司出具担保函方同意签约，故其让陈洪才在担保函中加盖了陈氏建设公司公章。联富公司注册是通过他人代办，当时其手里有100万元，其中80万元付给广电总台作为押金，其余钱款用于购买办公用品，由他人代办是为了不占用自有资金。注册成立后，200万元注册资金就被转走了；嗣后联富公司增资800万，其向薛建芳、薛根荣借用身份证，再次由他人代办了工商登记手续，增资登记完成后，800万元资金也被转走了。
在公安机关对薛建芳、薛根荣制作的询问笔录中，二人均称曾出借身份证给薛建东，但具体办理何事并不清楚，事后得知薛建东将其二人作为联富公司的挂名股东，但二人对持有多少股份亦不清楚，增资文件中的签名均非二人所签。
在公安机关对陈氏建设公司法定代表人陈洪才制作的询问笔录中，陈洪才陈述称其曾与薛建东筹备过苏州皮革城项目，为此还去过广电总台，与相关负责人接触过。最初打算成立一个“陈氏集团苏州陈氏皮革广场”，后因工商名称未核准，且发现薛建东不懂行、不是做生意的，就没有再参与皮革城项目。2011年12月27日的担保函是其公司出具的，但是在薛建东注册公司名称核准前出具的。其并未参与皮革城项目投资，只是在薛建东筹建皮革城过程中向其出借过部分资金。
公安机关在侦办薛建东虚报注册资本一案中，委托审计机构对联富公司截至2012年10月9日的公司资产、负债及财务状况进行审计。经审计，联富公司截至上述日期账面资金来源总计3372380.1元，其中收取客户预缴商铺订金2025000元，收取装修押金47380元，收取苏州陈氏建设工程有限公司借款1300000元，收取中国银联江苏分公司POS机试机资金0.01元。薛建东及联富公司在诉讼中对上述审计结果不持异议。
一审审理中，各方当事人对公安机关制作的讯问笔录、询问笔录均不持异议。关于联富公司添附的装修及附属物，广电总台表示不同意合理使用；联富公司亦表示无需自行拆除。
一审审理中，联富公司申请证人孙占武、孙文标出庭作证。该两位证人均为新媒体中心装修工程施工单位员工。证人证言中均陈述称广电总台派驻员工郁根兴在装修现场办公，职责为管理、监督现场工程进度、质量，以此证明广电总台对联富公司的装修工程进行了管理和监督。广电总台对上述证人证言真实性不予认可，认为两位证人所在单位与联富公司均有利害关系，但承认确系派驻郁根兴在现场办公，称该员工职责为监督、统计装修工程对新媒体中心原有装修的破坏程度，正是因为派驻郁根兴在现场办公，才有同年8月的二次装修损失的精确统计数字，并表示广电总台并无义务了解联富公司的装修工程有无必要进行的行政审批。
一审审理中，联富公司及薛建东陈述称，对于在联富公司设立和增资环节，薛建东作为股东存在虚假出资行为的事实不持异议。联富公司在新媒体中心的皮革城项目的装修工程已完成90%以上，其中电梯、电梯口加固、防火卷帘门已完工，室内装修、弱电等工程完成程度为90%左右，上述工程总价在720万元左右，其已付300余万元，尚有400余万元未结清。其认为联富公司的流动资金是充足的。由于广电总台不配合提供工程审图要求提供的相关资料，故导致其无法办理建设工程施工许可证，未办妥报建手续即开工也是应广电总台领导要求，基于对广电总台的信任。对于曾向广电总台主张要求提供报建所需相关资料及广电总台要求其在未报建情况下先行开工的待证事实，联富公司及薛建东表示无法提供证据证明。
一审审理中，陈氏建设公司陈述称，其原来准备与薛建东共同投资成立苏州陈氏投资管理公司，也曾与广电总台就租赁事宜商洽过，后因认为风险较大，故未再投资。对于出具担保函，其表示曾明确向薛建东及装修工程负责人表示不参与皮革城项目，由于广电总台要求其提供担保方同意与薛建东签署租赁合同，为了帮薛建东忙，才出具了担保函。关于其法定代表人陈洪才作为联富公司监事一事，陈氏建设公司表示其法定代表人陈洪才在最初与薛建东协商合作事宜时曾将身份证复印件交给薛建东，其对担任联富公司监事并不知情。
以上事实，由房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、陈氏建设公司出具的担保函、联富公司出具的二次装修损失证明、市信访局出具的情况汇报及信访信息、徐州开元公司与广电总台的协议书、（2012）姑苏民五初字第0028号民事判决书、市城建监察支队通知函、消防设计备案抽查意见书、消防罚没收入专用缴款书、联富公司设立变更（增资）登记工商档案、公安机关讯问笔录、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审本诉原告广电总台本诉诉请：请求判令：1、解除《苏州市广播电视总台新媒体中心房屋租赁合同》，联富公司腾房返还苏州市公园路55号新媒体中心二层至四层总面积约8700平方米房屋。2、联富公司支付拖欠租金1435500元（自2012年10月1日起至起诉之日2012年12月31日）、水电费54213.18元、支付房屋实际占用费（自起诉之日起至实际腾房返还之日止，按每日17400元计）。3、联富公司赔偿房屋装修及设施、设备损失2135183元；4、联富公司支付解除合同违约金200000元、返还垫付的押金800000元。5、陈氏建设公司对联富公司的上述债务承担连带保证责任。6、薛建东、薛建芳、薛根荣对联富公司的上述债务承担连带清偿责任。审理中，广电总台明确其第一项诉讼请求为确认联富公司与广电总台签订的《苏州市广播电视总台新媒体中心房屋租赁合同》于2012年12月31日解除，联富公司腾房返还苏州市公园路55号新媒体中心二层至四层总面积约8700平方米房屋；撤回要求联富公司承担水电费54213.18元的诉讼请求。
原审反诉原告联富公司的反诉诉请为：1、确认《苏州市广播电视总台新媒体中心房屋租赁合同书》无效；2、判令广电总台返还租赁押金80万元；3、判令广电总台返还投资款8543184元，其中消防设计费147960元，装修设计费170000元，装修工程款7175224元（最终按评估价），办公、招商支付费用约800000元左右（按财务审计报告）；赔偿给商户的违约金及经济损失159548元。4、判令广电总台赔偿投资期间的投资款利息损失（以银行同期的贷款利率，投资款为8543184元为基数，从2012年10月1日计算至判决确定履行之日）。5、本案全部诉讼费用均由广电总台承担。一审审理中，联富公司撤回要求广电总台返还租赁押金80万元的诉讼请求。
原审法院认为：本案争议焦点为：广电总台与联富公司签订的房屋租赁合同的效力问题；租赁合同解除时间及责任认定问题；广电总台与联富公司主张的各项损失、违约金应如何认定及承担问题；陈氏建设公司及薛建东、薛根荣、薛建芳在本案中应当承担法律责任问题。
一、关于广电总台与联富公司签订的房屋租赁合同的效力问题。
联富公司主张合同无效，其理由为广电总台未按土地利用总体规划确定的用途使用土地，违反土地管理法相关规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条中的规定，符合条件的经批准可以出租划拨土地使用权，但土地使用者限定为公司、企业、其他组织和个人，不包括国家机关等划拨土地使用者。广电总台作为事业单位，出租划拨土地上房屋的行为，违反了上述规定，故合同无效。广电总台则认为依据《城市房地产管理法》第56条之规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。故依据该条法律规定，并未禁止在划拨土地上房屋的出租行为。原审法院认为，从法律适用角度分析，《城市房地产管理法》相对于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而言，属于新法，应优先适用；从法律位阶来看，前者为法律，后者为行政法规，亦应优先适用；从本案情况看，本案租赁标的物系房屋，亦应首先适用《城市房地产管理法》中有关房屋租赁的规定。《城市房地产管理法》并未禁止在划拨土地上所建设房屋的出租行为，仅从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家。此外，为保护交易安全，只要未违背法律禁止性规定，即应充分尊重当事人的真实意思表示，而不宜轻易认定合同无效。本案中联富公司法定代表人在与广电总台签订合同时及办理联富公司工商设立登记时，均有机会发现租赁标的物房屋及土地的相关情况，而联富公司当时均未提出异议，故应当认定联富公司签署房屋租赁合同系其真实意思表示，故其与广电总台签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。
二、关于涉案房屋租赁合同的解除问题。
关于合同解除问题，广电总台认为联富公司违反合同约定，拖欠施工款引发群访事件，且未能按约支付租金，故主张解除合同；联富公司则抗辩合同无效，不存在解除之说。原审法院认为，联富公司在承租期间因与徐州开元公司的工程款纠纷引发群访事件，虽符合合同解除的条件，但亦应审查是否系因联富公司原因导致上述纠纷发生。本案中，由于联富公司在设立、增资过程中股东抽逃出资导致公司营运资金严重不足，资金链断裂，无法支付施工方工程款，进而引发施工人员群访事件，故联富公司对此应当承担责任。联富公司抗辩称因广电总台未能配合提供审图所需材料导致报建手续无法办理，但未能提供证据证明已向广电总台主张协助办理之事实，且未能举证证明系因广电总台不予配合导致其已申请的报建手续未能通过之事实，故原审法院对此碍难采信。此外，在免租期届满后，联富公司未能按约在2012年9月20日支付10月至12月的季度租金，且因联富公司无力支付施工方工程款，致使装修工程被迫停工；2012年10月起，联富公司对上述房屋处于失控之状态，故广电总台主张联富公司违约，要求确认解除租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于合同的解除时间点，广电总台在审理中明确其诉请为确认合同于2012年12月31日解除。按照合同法规定，约定解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而本案中，广电总台在诉讼中没有提供证据证明其在2012年12月31日的解除合同通知送达了联富公司，故其主张的解除时间点原审法院不予支持，应以本案起诉状副本送达联富公司之日作为租赁合同解除时间点，即2013年1月10日。
关于广电总台要求联富公司腾退交还房屋的诉讼请求。广电总台已在2013年1月30日从徐州开元公司处收回房屋，嗣后因与联富公司进行本案诉讼，且房屋内存在联富公司添置的装修及附属物，故一直未能正常使用。但从合同约定来看，联富公司作为违约方，对合同解除的结果负有责任，且在此情形下，联富公司添附的装修及附属物均无偿归广电总台所有，联富公司在本案诉讼中亦不要求自行拆除添附的装修及附属物，故认为广电总台事实上已取回了房屋，联富公司没有义务再行腾退交还房屋，故对广电总台该项诉请，原审法院无再行判定之必要。
三、广电总台与联富公司主张的各项损失认定及其承担问题。
1、广电总台主张的损失。
（1）房屋租金。广电总台主张2012年10月1日起至同年12月31日的租金1435500元，系按照合同约定计算，于法有据，原审法院予以支持。因前文已述，合同解除时间点应为2013年1月10日，且广电总台主张的房屋使用费是自2013年1月1日起算的，故按照原审法院确定的合同解除时间点，应认定联富公司需承担2012年10月1日起至2013年1月10日止的房屋租金，按照合同约定标准为1609500元（1435500元＋17400元／天＊10天）。
（2）房屋使用费。按照原审法院确定的合同解除时间点，广电总台的该项诉请起算时间应为2013年1月11日，其主张至联富公司返还房屋之日止，理由为房屋中仍留有联富公司添附的部分装修及附属物导致其至今无法正常使用房屋。本案中，联富公司因其自身原因致使2012年10月期间对诉争房屋失去控制，故联富公司对此应当承担全部责任，而广电总台在2013年1月30日从徐州开元公司处收回房屋，故合同解除次日起至广电总台收回房屋之日止（2013年1月30日）期间内的房屋使用费，联富公司应当按合同约定的租金标准全部承担，即348000元（17400元／天＊20天）。至于2013年1月31日起的房屋使用费，根据合同约定，因联富公司原因无故造成合同提前终止的，联富公司投入的装修、设施和设备等，除可移动物品外，均无偿归广电总台所有，故合同中并未约定联富公司恢复原状的义务。现因联富公司违约导致合同解除，且联富公司在诉讼中表示对装修及附属物无需自行拆除应视为放弃，其所添附的装修及附属物按照合同约定均由广电总台进行处置。鉴于广电总台已在2013年1月30日收回房屋，故再行要求房屋使用费由联富公司全部承担，依据不足，亦有违公平原则，故对广电总台主张要求联富公司承担自2013年1月31日起房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
（3）支付违约金20万元及没收押金80万元。原审法院认为，租赁合同中约定逾期支付租金导致合同解除的，承租人应支付解除合同违约金20万元；因承租人原因导致群访事件的，出租人有权解除合同、没收押金80万元。从合同约定来看，上述两条实质上均为合同解除的违约金条款，现广电总台亦系基于前述两项事由主张解除合同，故不可同时主张违约金20万元与没收押金80万元，故原审法院仅对广电总台要求没收联富公司租赁押金80万元的诉讼请求予以支持。由于该80万元广电总台已代联富公司支付给徐州开元公司作为工程款，故联富公司应向广电总台再支付80万元作为违约金。
（4）广电总台主张的联富公司二次装修破坏损失。原审法院认为，联富公司在装修期间广电总台派员在现场办公，租赁合同中亦约定了免租期，且合同中明确承租用途用于经营皮革城，而新媒体中心原有的装修是写字楼，故广电总台应当知道联富公司承租房屋后会进行二次装修，二次装修给原装修造成的损坏是难以避免的。联富公司在2012年8月出具确认213万余元损失的函件应是在广电总台要求之下所为，且当时尚未出现解除合同的约定事由，故联富公司出具该函件应当理解为是为了能够继续履行合同、承租房屋，且按合同约定，因联富公司原因导致合同解除的，联富公司投入的装修及附属物已视为放弃由广电总台自行处置，广电总台对联富公司投入的装修无需补偿，故从公平原则出发，对广电总台要求联富公司赔偿二次装修损失2135183元的诉讼请求，原审法院亦不予支持。
2、联富公司反诉主张要求赔偿的损失。
联富公司主张的损失为其在皮革城项目中的投资款及利息，包括消防设计费、装修设计费、装修工程款、办公招商支出、赔偿商户违约金及上述投资款利息。原审法院认为，鉴于联富公司股东虚假出资、资金链断裂导致无法支付装修公司工程款，引发群访事件，且无法按约支付租金，导致合同解除，故其未能实现合同目的的损失包括消防设计费、装修设计费、办公招商支出、赔偿商户违约金等费用，要求广电总台承担赔偿责任，于法无据，原审法院不予支持。至于装修工程款，鉴于广电总台在诉讼中明确表示对于联富公司已添附的装修及附属物不同意合理使用，联富公司亦表示无需自行拆除减少损失，故按照合同约定，该些装修及附属物均无偿归广电总台处置。此外，因联富公司系在未能取得报建手续情况下擅自开工，故装修损失被扩大的责任应由联富公司自行承担，联富公司要求广电总台对装修进行赔偿的诉请缺乏法律依据，原审法院亦不予支持。
四、关于陈氏建设公司的保证责任问题。
陈氏建设公司抗辩称其并未参与设立联富公司，向广电总台出具担保函仅为帮薛建东的忙，以便促成广电总台与其签订租赁合同。原审法院认为，鉴于广电总台与联富公司签订的房屋租赁合同中抬头部分承租人约定为苏州陈氏投资管理公司（暂定名），且陈氏建设公司出具的担保函中亦明确为苏州陈氏投资管理公司（暂定名）承租广电总台新媒体中心房屋进行担保，而其出具担保函日期距广电总台与薛建东签约仅4天，陈氏建设公司亦明知没有其提供担保，薛建东将无法与广电总台签订房屋租赁合同，故陈氏建设公司的担保函对于广电总台作出同意与薛建东签订房屋租赁合同的意思，有决定性作用。此外，苏州陈氏投资管理公司（暂定名）并未设立，而此后设立了联富公司并由该公司作为承租人在租赁合同中盖章，亦有证据证明陈氏建设公司法定代表人陈洪才在联富公司中担任监事。在陈氏建设公司未能举证证明联富公司与保函中的苏州陈氏投资管理公司缺乏关联性的情形下，陈氏建设公司仅以被担保人名称不同为由抗辩担保不能成立的观点，原审法院不予采信。故原审法院认定陈氏建设公司应为联富公司在本案中承担连带清偿责任。
五、关于薛建东、薛建芳、薛根荣的责任问题。
原审法院认为，鉴于薛建东在诉讼中自认其抽逃出资，且据公安机关笔录，在联富公司增资过程中，薛建芳、薛根荣虽称对具体增资情况不清楚且不参与联富公司经营管理，但对薛建东要求其二人提供身份证作为挂名股东是知情的。按照公司法司法解释相关规定，公司债权人有权请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，故薛建东、薛根荣、薛建芳均应在认缴出资本息范围内对联富公司在本案中的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。薛根荣、薛建芳以其二人仅为名义股东而非实际出资人为由进行抗辩，于法无据，原审法院碍难支持。
广电总台在诉讼中撤回要求联富公司承担水电费的诉讼请求，联富公司在诉讼中撤回要求广电总台返还租赁押金80万元的诉讼请求，均系对诉讼权利的处分，原审法院照准。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认苏州市广播电视总台与苏州联富投资管理有限公司签订的《苏州市广播电视总台新媒体中心房屋租赁合同》于2013年1月10日解除。二、苏州联富投资管理有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州市广播电视总台房屋租金1609500元、房屋使用费348000元，合计1957500元。三、苏州联富投资管理有限公司于判决生效之日起10日内向苏州市广播电视总台支付违约金800000元。四、苏州陈氏建设工程有限公司对苏州联富投资管理有限公司上述第一项至第三项义务向苏州市广播电视总台承担连带清偿责任。五、薛建东对苏州联富投资管理有限公司上述第一项至第三项债务不能清偿的部分在未出资（即349.98万元）本息范围内向苏州市广播电视总台承担补充赔偿责任。六、薛根荣对苏州联富投资管理有限公司上述第一项至第三项债务不能清偿的部分在未出资（即600万元）本息范围内向苏州市广播电视总台承担补充赔偿责任。七、薛建芳对苏州联富投资管理有限公司上述第一项至第三项债务不能清偿的部分在未出资（即50万元）本息范围内向苏州市广播电视总台承担补充赔偿责任。八、驳回苏州市广播电视总台的其他诉讼请求。九、驳回苏州联富投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费59096元，由苏州市广播电视总台负担24478元，苏州联富投资管理有限公司负担34298元，薛建东、薛建芳、薛根荣、苏州陈氏建设工程有限公司各负担80元；苏州联富投资管理有限公司、薛建东、薛建芳、薛根荣及苏州陈氏建设工程有限公司负担部分于判决生效之日起10日内支付给苏州市广播电视总台。一审反诉案件受理费38601.4元，由苏州联富投资管理有限公司负担。
上诉人陈氏建设公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、陈氏建设公司2011年12月27日出具的《担保函》是一种单方意向性的担保函，并不等同于《担保法》第十三条所规定的担保合同，陈氏建设公司与广电总台之间并未形成担保合同关系，故陈氏建设公司不承担保证责任。2、从《担保函》的内容看，担保对象特指陈氏集团投资的公司“苏州陈氏投资管理公司”，不包括任何其它单位或者个人。根据工商备案合同，公园路55号新媒体中心二到四层的承租人是薛建东，不是“苏州陈氏投资管理公司”，所以陈氏建设公司不承担任何保证责任。3、陈氏建设公司并未在场见证两份租赁合同的签订，对其具体内容并不知情，也并未在合同上为任何一方提供担保。租赁合同上并无陈氏建设公司法定代表人的签字，故陈氏建设公司不应当承担保证责任。4、2011年12月31日签订了两份《租赁合同》，一份以联富公司为承租人，另一份工商备案合同以薛建东为承租人，同一天对同一房屋签订承租人不同的两份合同，可见联富公司与广电总台恶意串通。广电总台与联富公司的上述行为违背《民法通则》第四条所确立的诚信原则，根据《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条，应当认定为无效。5、上述房屋租赁合同违反了国务院《城市房屋租赁管理办法》第六条和第十四条的规定，应当认定为无效。6、根据《担保法》第五条的规定，主合同无效，担保合同无效。7、在磋商合作投资皮革城期间，陈氏建设公司法定代表人陈洪才曾经向薛建东出借身份证，但系薛建东私自将陈洪才列为联富公司监事，陈洪才不知情的所谓监事身份无效。陈洪才从未参加联富公司的任何会议，该公司与陈洪才和陈氏建设公司无关。据此，请求撤销原审判决主文第一项和第四项，改判房屋租赁合同无效而无需解除，上诉人不承担担保责任。
被上诉人联富公司、薛建东答辩称：1、一审法院关于联富公司对其与广电总台之间《房屋租赁合同》的相关情况是明知的事实认定缺乏依据。原审法院优先适用《城市房地产管理法》的法律适用没有法律依据。广电总台通过划拨得到国有土地，土地用途为公共服务实施用地，用于建设广电大楼，服务于公共利益。广电总台未经主管部门批准，将土地使用权和地上房屋出租给联富公司用于经营皮革城，而且租期长达十年，系其擅自改变土地用途和房屋使用性质，其因此违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律和行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，因此本案所涉《房屋租赁合同》是无效合同。因为改变土地用途的行为是违法行为，所以无论广电总台是否向国家上缴租金所含的土地收益部分，都不能让该合同变为有效。广电总台之解除合同，并无效力。2、苏州市规划局出具的《意见书》载明苏州广电总台属于公共服务设施，不得用于商业用途。因此，广电总台在签署租赁合同时应当明知该房屋不得用于商业，所以其签署合同有欺诈性质。3、联富公司在办理报建手续的时候方知晓系争房屋的土地性质是公共服务设施用地，不得作为商业用途使用，所以无法办理手续，致使房屋租赁合同无法履行。4、双方的房屋租赁合同归于无效后，根据合同法的规定，双方基于合同取得的财产应当返还。故联富公司在一审中的反诉请求应当支持。综上，请求撤销原审判决第一、二、三、九项，改判广电总台返还租赁押金800000元并返还联富公司投资款8543184元，由广电总台承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人广电总台答辩称：1、陈氏建设公司出具的《担保函》并非意向性的，而是其与广电总台双方合意的体现，联富公司就是“苏州陈氏投资管理公司”，陈氏建设公司应当承担担保责任。2、陈氏建设公司援引住建部颁布的已经失效的《城市房屋租赁管理办法》来否认房屋租赁合同的效力，欠缺最基本的法律依据。本案所涉房屋租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。3、广电总台和联富公司之间并无恶意串通或欺诈行为。在房屋租赁合同签订前，广电总台已经将包括土地使用权证在内的涉案房屋的权属证书复印件交给联富公司查看，故不存在欺诈。4、联富公司没有主动办理报建手续，因而不存在其主张的房屋租赁合同无法履行的情况。据此，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人薛根荣、薛建芳未作答辩。
二审就本案系争房屋土地使用权证上载明的土地性质为“划拨”、用途为“机关、社会团体用地”而导致承租人联富公司无法办理与经营有关的消防、规划等报批手续，向有关部门进行了调查。
消防部门认为：本部门进行消防设计方案验收和竣工验收的法律依据是《中华人民共和国消防法》和相关行政规定，本部门并不直接审查房屋的土地使用性质。联富公司因该装修工程所涉面积超过1万平方米，按照规定应当对消防设计方案进行强制审核，而强制审核应由联富公司主动向消防部门申报，但该公司未按规定申报，因此被处以罚款。2012年9月4日，联富公司向沧浪消防大队出具书面承诺，表示对装饰工程面积减少至1万平方米以下，因此根据相关规定，不再需要强制审核而是进行网上抽查。该装修工程的消防设计方案通过了抽样验收备案并于2012年9月获发了《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》。无论是强制审核还是抽样验收，都与土地使用性质无关。
规划部门认为：没有收到联富公司提交的申请规划许可证的申请。按照规定，不涉及外立面改建、搭建建筑物或构筑物、增加建筑面积，则不需要申请办理该许可证也不需要经过规划部门审批。
发改委认为：立项手续是指《江苏省企业投资项目备案暂行办法》所称的投资项目备案，就该备案，出租人和承租人都可以申请报备，如果承租人申请，需要出具出租人同意进行装修的意见。在房屋实际用途与土地使用权记载用途不一致的情况下，需要业主单位出具同意承租人改变用途的书面意见，同时业主单位的上级部门也应同意，且该单位有权出租。
上述证据均在庭审中经过质证，并有调查笔录、咨询笔录等证据予以证实。
二审期间，本院对苏州市公园路55号新媒体中心二至四层进行了现场勘验，并制作了勘验笔录。从现场看，已进行的施工包括：1、两个楼层每层2800平方米，合计5600平米的原网络地板换成了地砖和复合地板，联富公司称造价为每平方米110元。2、已安装4部波士顿牌手扶电梯。3、隐蔽工程，即消防工程已经部分完成，但未竣工。4、吊顶翻新。
2013年6月6日苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏商初字第0593号民事调解书载明，4部电梯的总价款为56万元。联富公司已经支付33万元，包括其中2部电梯的全部款项和另2部电梯的部分款项。
二审期间，广电总台同意联富公司将其已全额付款的2部波士顿牌手扶电梯在不毁损房屋的前提下自行拆除。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案二审主要争议焦点如下：
本案所涉房屋租赁合同的效力；广电总台是否承担违约责任；陈氏建设公司是否承担担保责任。
一、本案所涉房屋租赁合同的效力
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的相关规定，认定合同效力，应以是否违反法律或行政法规中的效力性强制性规定为依据。陈氏建设公司上诉认为应以《城市房屋租赁管理办法》为依据，确认租赁合同效力。本院认为，1995年颁布的原建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，并非法律或行政法规，且已经失效，因此并非判断本案合同效力的法律依据。综观《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、行政法规的规定，对划拨土地上建筑物出租用于经营均没有作出效力性强制性规定。故本案所涉的房屋租赁合同并未违反法律或行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定该合同有效，并无不当。
二、广电总台是否承担违约责任
本院认为：根据广电总台与联富公司签订的房屋租赁合同第十条的约定，办理开业所必须的经营许可、公共治安和卫生许可、二次装修后的消防验收等报批手续均由承租人联富公司自行办理，出租人广电总台给予积极配合与协助。根据本院调查的情况，诉争房屋二次装修后的消防工程至今尚未竣工，故无法办理消防竣工验收手续。联富公司未曾在合同履行过程中向规划部门申办《规划许可证（外立面）》；也并未要求广电总台就申办规划许可证、建设许可证、发改委立项等报批手续要求广电总台向其提供协助。因此，合同无法履行的过错责任由广电总台承担，缺乏事实依据。本案中，联富公司因为拖欠装修民工工资引起民工堵门事件和拖欠租金均构成违约，广电总台系根据房屋租赁合同第二十九条和第三十八条的约定行使合同解除权。
三、陈氏建设公司是否承担保证责任
本院认为：在本案所涉的房屋租赁合同签署前，陈氏建设公司于2011年12月27日出具了《担保函》，写明陈氏建设公司愿意就“陈氏投资管理公司（暂定名）”与广电就本案系争公园路55号的房屋租赁提供“不可撤销的经济担保。”陈氏建设公司主张该担保是以陈洪才实际出资和陈氏建设公司法定代表人陈洪才担任陈氏投资管理公司法定代表人为前提的。联富公司、薛建东、广电总台均不认可该主张，该主张也缺乏其它证据佐证。从《担保函》的表述看，被担保人是2012年12月31日合同书载明的乙方，即承租人。因为《担保函》和租赁合同对于“陈氏投资管理公司（暂定名）”名称表述是完全一样的。工商备案合同上承租人变成了薛建东，而其第十条约定用于苏州联富投资管理有限公司经营，其中“联富”二字是在划销“陈氏”二字后写上的。根据薛建东、联富公司的解释，之所以有此改变是因为办理工商注册登记时发现“苏州陈氏投资管理有限公司”的名称已经使用过，无法注册，代为办理手续的中介人员当场改名为“联富”。2011年12月31日签订的房屋租赁合同与工商备案合同除了承租人（乙方）的表述和第十条被划去这两处不同点外，其余内容完全一致。2011年12月31日签署合同时，陈氏投资管理公司或者联富公司都尚未设立。
关于陈氏建设公司上诉认为担保对象不明确的问题，本院认为：根据《担保函》关于“陈氏投资管理公司（暂定名）”的表述，被担保的对象的名称是可以嗣后变更的。无论叫做何种名称，被担保人为与广电签订房屋租赁合同的合同相对人是可以确定的，被担保的对象是一个以公园路55号为工商登记地址的单位。除了名称发生变化，其余都没有变化。两份合同上的承租人“陈氏投资管理公司（暂定名）”和“薛建东”的住所地都是公园路55号，且该地址就是联富公司工商登记的地址，所以，被担保的对象具有同一性，是明确的。
关于陈氏建设公司上诉认为《担保函》对保证责任、保证期间、担保对象约定不明，故《担保函》仅为一种担保意向而不成立担保关系的问题，本院认为：根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，保证责任约定不明，即为连带保证。保证期限约定不明，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。《担保函》对保证担保的范围没有写明，则保证人陈氏建设公司应当对广电总台和联富公司之间房屋租赁合同的租金、违约金等全部债务承担保证责任。因此，原审判决陈氏建设公司承担连带保证责任，并无','2018-09-27
04:30:37',0,'web',NULL),(23502388,'df59a2f8-1aa2-455f-9fb4-73a1e236914e','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：51次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"山阳区\",\"法院ID\":\"1767\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"案号\":\"（2015）山执字第01313号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"焦作市\",\"法院省份\":\"河南\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1461686400000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"文书ID\":\"df59a2f8-1aa2-455f-9fb4-73a1e236914e\",\"案件名称\":\"司凤君与张桂玲民间借贷纠纷执行裁定书\",\"法院名称\":\"焦作市山阳区人民法院\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"补正文书\":\"2\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"本院在执行司凤君与张桂玲民间借贷纠纷一案中，经查被执行人暂无财产可供执行，申请人提供不出被执行人可供执行的财产\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"司凤君与张桂玲民间借贷纠纷执行裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"司凤君与张桂玲民间借贷纠纷执行裁定书
（2015）山执字第01313号\");$(\"#hidDocID\").val(\"df59a2f8-1aa2-455f-9fb4-73a1e236914e\");$(\"#hidCaseName\").val(\"司凤君与张桂玲民间借贷纠纷执行裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2015）山执字第01313号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"焦作市山阳区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1767\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"焦作市山阳区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2015-11-23\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value: \"司凤君,张桂玲\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法》\',Items:[{法条名称:\'第二百五十七条\',法条内容:\'第二百五十七条
系统尚未收录或引用有误
\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"司凤君与张桂玲民间借贷纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-04-27\\\\\",\\\\\