北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)京02民终9678号
上诉人（原审被告）：北京扶星达科技发展中心，住所地北京市丰台区丰台富丰路2号(园区)。
法定代表人：尹毅，总经理。
委托诉讼代理人：陈涛，北京市嘉安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京金源兴泰置业有限公司，住所地北京市丰台区富丰路2号901(2-14)。
法定代表人：马鲪，董事长。
委托诉讼代理人：焦建,北京市在线律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冬冬，男，1980年9月18日出生，北京金源兴泰置业有限公司副总经理。
上诉人北京扶星达科技发展中心（以下简称扶星达中心）因与被上诉人北京金源兴泰置业有限公司（以下简称金源兴泰公司）不当得利纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第06205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。
扶星达中心上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回金源兴泰公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由金源兴泰公司承担。上诉主要理由：原审法院认定事实不清，判决返还不当得利缺乏事实和法律依据。1、原判认定金源兴泰公司取得返还请求权不妥，金源兴泰公司不具备该请求主体资格。我方取得诉争房屋之面积系此前与相对方经由一系列协议等确认的，对方不是初始产权人，无权对我们此前协议达成的产权面积要求返还。2、金源兴泰公司诉称我方多占房产面积没有事实依据和法律依据。金源兴泰公司在通过拍卖取得房屋产权后单方委托测绘，测绘结果与我方实际占有面积严重不符，我方对上述结果不予认可。原审法院判决依据不足。三、我方取得星火科技大厦房屋合法，金源兴泰公司诉我方不当得利没有事实和法律依据。故请法院驳回对方的诉讼请求。
金源兴泰公司辩称：我方同意原判。扶星达中心与我方及与南望集团根据新兴华安公司测绘报告所达成的相关协议是错误的，所产生的结果亦有误。根据2004年2月27日《北京市房屋登记表》记载，南望集团的分摊面积为2292.7平方米。登记表中相关登记面积超出了该层的实际面积。故扶星达中心和南望集团的原有产权登记均是错误的。我方亦不认可南望集团与扶星达中心签订的补充协议。新兴华安公司的测绘结果直接导致我方错误地做出了返还行为，即将自己合法拍卖取得的485.45平方米面积返还对方，侵害了我方房产所有权。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
金源兴泰公司向一审法院起诉请求：判令扶星达中心将我方于2010年3月31日和12月14日移交给其的房产返还我方。
一审法院认定事实：1995年3月24日，北京市丰台区科学技术委员会（以下简称丰台科委）与银工公司签订《关于合作建设北京丰台星火科技产业大厦项目协议书》，双方约定，丰台科委负责征地拆迁，银工公司负责筹措建设资金，在丰台区富丰路2号合作建设星火科技大厦，建成后双方按16.5%和83.5%的比例分配房屋产权。大厦实际建设地下三层，地上二十四层。1998年8月14日，丰台科委下属北京市丰台区科学技术开发中心取得房屋所有权证，产权登记面积为7729.9平方米，实际占有大厦四至七层（电梯层五至八层）以及八层（电梯层九层）部分房屋；银工公司取得的登记面积为39369.4平方米，实际占有大厦其余面积。2001年12月18日，北京市丰台区科学技术开发中心并入扶星达中心，房屋产权人变更为扶星达中心。银工公司亦将其在星火科技大厦项目的权益整体转让给南望集团。
2008年5月20日，杭州市中级人民法院裁定受理三花控股集团有限公司提起的对南望集团进行重整的申请，并同时指定南望集团重整清算小组为其管理人。同日，杭州市中级人民法院裁定宣告南望集团进入重整程序。管理人决定依法拍卖南望集团所拥有的星火科技大厦房产。
2008年6月2日，北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队（以下简称丰台测绘队）向扶星达中心、南望集团出具《关于丰台区富丰路2号实测面积变更说明》，提出：“我单位于1998年出具了丰台区富丰路2号的测绘成果，并且贵公司已办理了房屋所有权证。今发现，由于作业员计算失误，四层使用面积多加了573.37平方米，所以已办理的房屋所有权证面积有误，现我单位已重新核对，原分摊系数为1.324
714879，现为1.346454372，面积对照如下：扶星达中心原面积7729.9平方米，现面积7084平方米；南望集团原面积39369.4平方米，现面积40015.6平方米。原丰台区富丰路2号总面积为47099.3平方米，现总面积47099.6平方米。扶星达中心缺少面积为645.9平方米，南望集团多占面积为646.2平方米”。
2009年7月8日，扶星达中心与新兴华安公司签订房地产面积测绘合同，委托新兴华安公司对星火科技大厦产权面积进行测绘。2009年7月21日，新兴华安公司出具测绘技术报告书，确认大厦总建筑面积48281.39平方米，其中人防面积1187平方米，扶星达中心在八层（电梯层九层）有292.08平方米，全楼占有7243.92平方米（与房产证面积7729.9平方米相差485.98平方米），南望集团在八层（电梯层九层）有1344.53平方米，全楼占有39850.43平方米（比房产证面积39369.4平方米多出481.03平方米）。该报告测绘说明称：竣工实测项目作业人员邵建丰、薛炼对项目进行了实地测量，并由邵建丰计算完成。报告署名项目负责人为邵建丰，检查人为张岩，单位负责人为杨文启。其后扶星达中心与南望集团签订《补充协议》，对返还面积以及返还位置进行了确认。该补充协议无签订时间，协议加盖的是南望集团印章。
2010年3月30日，南望集团管理人与扶星达中心签订协议书，约定：由于在前期产权办理过程中丰台测绘队计算失误，使扶星达中心所拥有星火科技大厦4层（电梯层5层）使用面积多加了573.37平方米，造成扶星达中心实际面积缺失，南望集团实际面积增加。……南望集团同意返还扶星达中心面积481.03平方米，南望集团同意在8层（电梯层9层）进行返还；管理人同意在本协议生效后七个工作日内向扶星达中心交付根据补充协议约定应返还的面积为361.89平方米的的房屋，即：⑴912室、915室，总面积为188.08平方米；⑵909室，面积为77.38平方米；⑶908室，总面积为96.43平方米。剩余面积为123.56平方米[即901室北侧，面积为78.56平方米；907室，面积为45平方米]暂由物业公司无偿占用，管理人同意在拍卖成交后且办理完成产权证过户后三个工作日内交付给扶星达中心。
2010年3月31日，南望集团管理人按照协议书约定将912室、915室、909室、908室移交扶星达中心。
2010年4月26日，南望集团管理人向扶星达中心等有关单位发出通报，确认南望集团在星火科技大厦的房产由金源兴泰公司拍得。
2010年12月16日，南望集团管理人、金源兴泰公司、扶星达中心签订协议，约定：各方同意，管理人与扶星达中心签订《协议书》中所有管理人的权利义务（包括但不限于实际交付和变更房屋所有权证等法律责任）均转让给金源兴泰公司。2010年12月14日，金源兴泰公司将901室北侧、907室移交扶星达中心，移交面积共计485.45平方米。扶星达中心接收后将原912和915室合并成912室，原901室北侧改为915室，原909室分割成908和909室，原908室改为小会议室。
丰台测绘队与扶星达中心、金源兴泰公司共同向丰台区建委权属科出具《情况说明》，称：“由于丰台区测绘队计算失误，使扶星达中心所拥有星火科技大厦四层使用面积多加了481.03平方米，造成其实际面积缺失，南望集团实际面积增加”。该情况说明落款时间为2010年2月17日。丰台建委权属科按照移交后的权属状况为扶星达中心和金源兴泰公司重新办理了产权证。
金源兴泰公司进驻星火科技大厦后对其所占有面积提出了异议。2011年12月19日，新兴华安公司出具《关于星火科技大厦房屋面积的说明》，主张其接受扶星达中心与南望集团“双方委托，依据原有测绘方法，根据委托人提供的基础材料，重新测绘并相应调整了本项目的分摊系数，出具了测绘成果……南望集团同意返还扶星达中心面积481.03平方米，同意在星火科技大厦八层返还……。我公司对8层的使用面积进行现场测绘，统计出该层属于扶星达中心的建筑面积为773.11平方米，本层剩余房屋的建筑面积863.5平方米属于南望集团所有（包括走廊通道的建筑面积）”，另称“我公司就原测绘事宜已经跟贵公司多次沟通说明，希望能得到贵公司理解.至于按照不同时期的不同测绘方法计算的房屋面积有差异,实属正常”。其后金源兴泰公司自行委托京建恒信公司对星火科技大厦进行测绘,结果为:扶星达中心实际占有面积8130.64平方米(产权面积7724.95平方米),南望集团实际占有面积38971.92平方米(产权面积39
369.4平方米)。
金源兴泰公司主张,其在发现面积有误之后向新兴华安公司提出异议，新兴华安公司曾派出杨文启等人对星火科技大厦重新进行了实地测量，并将测量报告发至金源兴泰公司工作人员李冬冬邮箱。新兴华安公司对此不予认可。
本案在审理过程中，法庭要求新兴华安公司通知邵建丰、薛炼、杨文启等人到庭接受质询，但最终三人均未到庭。
金源兴泰公司在起诉后向法院提出现场实测申请。法院亦委托北京市房地产勘察测绘所对星火科技大厦进行实测。该所接受委托后进行了现场踏勘，但因“涉案双方对于该建筑房屋公共面积分摊原则及房屋权属范围的分割位置均无法达成一致意见。鉴于此，无法完成该涉案大厦房屋面积的测绘工作”。
上述事实，有《关于合作建设北京丰台星火科技产业大厦项目协议书》、丰台测绘队2008年6月2日实测面积变更说明、2009年7月8日测绘合同、新兴华安公司出具的房屋土地测绘技术报告书、拍卖手续、2010年4月26日拍卖事宜通报、2010年12月16日三方协议、房屋移交手续、致丰台区建委权属科的《情况说明》、房屋所有权证书等证据材料及当事人陈述在案佐证。
一审法院认为，本案争议焦点主要集中在：通过瑕疵拍卖取得产权的金源兴泰公司可否向对拍卖标的物权益可能存在损害的责任人主张权利？南望集团管理人和金源兴泰公司向扶星达中心的房屋面积返还行为是否存在事实和法律依据？
金源兴泰公司与拍卖公司签订拍卖成交确认书中，第五条约定：本次拍卖为带瑕疵拍卖，房产实际建筑面积以过户时房地产管理部门核发的房屋所有权证为准。第六条约定：竞买人系承担风险参与竞买，应自行承担标的物的瑕疵风险，买受人无瑕疵担保请求权，不得在竞买成功后另行主张标的物的瑕疵权利。从以上约定可知，在瑕疵拍卖中，委托人和拍卖人对拍卖标的物可能存在的瑕疵在拍卖前向竞买人公示，买受人在明知的前提下，当拍卖标的物可能存在的瑕疵实际发生时不得向委托人和拍卖人主张权利。也就是买受人对委托人和拍卖人无瑕疵担保请求权。但该请求权的豁免仅存在于已公示瑕疵的委托人和拍卖人与买受人之间，并不能就此免除买受人基于拍卖取得的相关权利向其他利害关系人主张权利的请求权。金源兴泰公司与南望集团管理人、扶星达中心签订的协议中也明确约定：各方同意，管理人与扶星达中心签订《协议书》中所有管理人的权利义务（包括但不限于实际交付和变更房屋所有权证等法律责任）均转让给金源兴泰公司。因此，金源兴泰公司通过拍卖取得了原南望集团和南望集团管理人在星火科技大厦的所有权益，也就取得了当其入住后发现返还面积可能存在错误时向返还面积接收人的返还请求权。
扶星达中心主张其与南望集团之间因在星火科技大厦实际占有面积存在错误，需要调整的起因是丰台测绘队发现，“由于作业员计算失误，四层使用面积多加了573.37平方米”。通常理解，如果单只由于计算失误，造成四层使用面积多加，则受影响的是四楼面积数和全楼总面积数应该相应减少。但丰台测绘队重新核对计算后的结论是：扶星达中心原面积7729.9平方米，现面积7084平方米；南望集团原面积39369.4平方米，现面积40015.6平方米。原丰台区富丰路2号总面积为47099.3平方米，现总面积47099.6平方米。扶星达中心缺少面积为645.9平方米，南望集团多占面积为646.2平方米”。也就是说，四楼实际面积减少所造成的结果是全楼总面积基本不变和南望集团的面积多占。而在丰台测绘队与扶星达中心、金源兴泰公司共同向丰台区建委权属科出具《情况说明》又变成了“由于丰台区测绘队计算失误，使扶星达中心所拥有星火科技大厦四层使用面积多加了481.03平方米”。对于四层多加的使用面积如何从573.37平方米又变更成为了481.03平方米，丰台测绘队以及扶星达中心均未给出合理解释。因此，丰台测绘队就面积调整所出具的相关说明，法院不予采信。
新兴华安公司出具的测绘报告中曾出现过一个481.03平方米，即报告认定“南望集团占有面积39850.43平方米（比房产证面积39369.4平方米多出481.03平方米）”，但该481.03平方米所指应为建筑面积，而非使用面积。在金源兴泰公司对新兴华安公司的测绘结果提出质疑后，新兴华安公司答复称：“我公司对8层的使用面积进行现场测绘，统计出该层属于扶星达的建筑面积为773.11平方米，本层剩余房屋的建筑面积863.5平方米属于南望集团所有（包括走廊通道的建筑面积）”。如此,依新兴华安公司测绘结果及其解释,在面积返还后,扶星达中心在星火科技大厦八层（电梯层九层）产权证所标示的773.11平方米并非其所称的由原有建筑面积292.08平方米+南望集团多占返还的建筑面积481.03平方米构成，而是由原有建筑面积292.08平方米+南望集团实际返还的485.45平方米使用面积构成。而将走廊通道等公共面积完全归入南望集团单方所有的分摊方式亦没有事实及法律依据，与变更后颁发的产权证上所标示的房地平面图亦不相符。为核实新兴华安公司提交的测绘报告是否实地测量产生等问题，本案在审理过程中，法庭曾要求新兴华安公司通知竣工实测项目作业人员邵建丰、薛炼以及单位负责人杨文启等人到庭接受质询，但最终三人均未到庭。因此，该报告作为返还依据，法院不予采信。
事实上，最终形成的面积返还方式也不是严格依照新兴华安公司测绘结果履行的。扶星达中心在庭审中也一再强调，返还的房屋位置与面积是其与南望集团或南望集团管理人意思表示一致，通过协商方式达成协议确定的。但是,杭州市中级人民法院是在2008年5月20日裁定宣告南望集团进入重整程序并同时指定南望集团重整清算小组为其管理人的。从此时间起，南望集团重整清算小组作为管理人全面接管企业，之后所发生的重大行为均应以重整清算小组或管理人的名义对外。扶星达中心与南望集团签订的《补充协议》上无签订时间，从内容上看应该在宣告重整之后，而协议上加盖的却是南望集团的印章，不但无落款时间，也无法定代表人或经手人的签名。因此，该《补充协议》的合法性，法院不予确认。破产管理人是作为破产案件受理后依法成立的，在法院的指导和监督之下全面接管债务人企业并负责债务人财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务的专门机构。由此可以看出，管理人的职责主要是对债务人企业财产的全面监管。其虽有一定的在法院监督之下的对债务人企业财产的处置权，但管理人并非企业财产的所有人，其在行使该处置权时，不得损害破产企业以及债权人的合法权益。也就是说，其无权通过意思自治的方式不当处置破产企业的财产。因此，在没有真实合法的面积变更依据的前提下，扶星达中心与南望集团以及南望集团管理人所达成的面积调整的有关协议，法院均不予确认。金源兴泰公司要求扶星达中心将2010年3月31日和12月14日移交给其的房产返还金源兴泰公司的诉讼请求，法院予以支持。在审理中，双方无法就实测达成一致意见，导致本案不能根据实测结果予以认定。本案判决后，双方仍可通过协商方式选定共同认可的测绘单位，再根据实测结果做出调整。判决：北京扶星达科技发展中心在判决生效后三十日内将北京市丰台区富丰路2号星火科技大厦八层（电梯层九层）的907室、908室、909室、912室、915室、小会议室（即原907室、908室、909室、912、915室和原901室北侧）返还北京金源兴泰置业有限公司。
本院认为：本案争议焦点为对于双方诉争房屋产权面积是否应作为扶星达中心不当得利而向金源兴泰公司予以返还。
本案中，金源兴泰公司系依不当得利之法律关系向扶星达中心主张返还诉争房屋面积，则在本案诉讼中审查的关键应系扶星达中心是否存在没有合法根据取得不当利益从而造成金源兴泰公司损失之情况，进而判断是否应由扶星达中心承担不当利益返还之义务。
根据本案审理查明的情况，金源兴泰公司主张此前经测绘返还的房屋产权面积有误，其主要依据系其单方委托京建恒信公司重新测绘后的报告结果。但该测绘所依据的标准和房产公摊状况等未经双方共同确认，亦缺乏充分有效的其他证据予以佐证。且在此之前金源兴泰公司在经拍卖取得诉争房产后在变更权利主体时亦未变更相应面积。经询，其称在主体登记变更前未再对诉争房产面积部分进行测绘核实，但此主张不足以抗辩此前各方所签订协议确认的面积。而上述协议中的相应内容及金源兴泰公司获得的房屋登记面积总数至目前为止并未经撤销或变更。鉴于此，本院认为在本案中难以认定金源兴泰公司具备返还不当得利请求权主体资格，其诉讼请求所涉房产面积亦缺乏充分的事实依据予以佐证。
此外，扶星达中心现所占有面积对应的房产权属证书亦未经撤销或变更，该中心自获得房产权属至今一直在涉案大厦中行使权利，本案中亦难以认定扶星达中心取得星火科技大厦相应房产面积违法或无效，故金源兴泰公司现依不当得利之法律关系起诉扶星达中心缺乏事实和法律依据。
根据法律及司法解释之规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。应当由其他机关处理的争议，当事人应向有关机关申请解决。如不能确认为与本案有直接利害关系的公民，或不属于人民法院受理民事诉讼的范围等，则人民法院应裁定驳回起诉。在本案中，金源兴泰公司依据其主张的不当得利法律关系起诉请求判令诉争房产由扶星达中心予以返还，该主张不能成立。故原审法院对本案争议房屋依不当得利判决返还应属不当，本院依法撤销该判决。
另，需要说明的是，因金源兴泰公司在本案中主张的房屋产权面积之争议由来已久，且其亦系由拍卖而取得的房产权利，若金源兴泰公司一方或其与扶星达中心双方均认为存在其他法律关系范畴的争议问题，均可依法另诉解决。本案二审之裁定亦非对其他未决诉讼争议之定论。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院裁定如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第06205号民事判决；
二、驳回北京金源兴泰置业有限公司的起诉。
一审案件受理费67447元，退还北京金源兴泰置业有限公司；上诉人北京扶星达科技发展中心预交的二审案件受理费67447元予以退还。
审判长 刘 洋
审判员 刘保河
审判员 马兴芳
二〇一六年十二月二十九日
书记员 孟董娜