辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7696号
上诉人（原审原告）：连晨,男，1982年7月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：董文波，辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路16号。
法定代表人：王晓平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街99号。
法定代表人：张岚，该支行行长。
委托诉讼代理人：裴镔，北京大成（沈阳）律师事务所律师
上诉人连晨因与被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣公司”）、中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称“建行铁路支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
连晨上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判由被上诉人鹏臣公司向建行铁路支行支付欠款186,882.28元和180,453.22元的利息、罚息；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，请求二审法院改判由鹏臣公司承担还款责任。一审判决第五项、第六项由连晨向建行铁路支行给付欠款186,882.28元及欠款180,453.22元的利息、罚息，属于适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二项：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”申请二审法院支持上诉人诉讼请求。
鹏臣公司辩称，要求维持一审判决。
建行铁路支行辩称，答辩人服从由沈阳经济技术开发区人民法院做出的一审判决。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应驳回上诉人的上诉请求。
连晨向一审法院起诉请求：1.确认原告与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的条款无效；2.解除原告与鹏臣公司之间的《商品房买卖合同》；3.解除原告与建设银行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；4.依法判决被告鹏臣公司返还原告已付首付款148,057元及赔偿以首付款为本金的相应利息19,247.41元（按同期贷款年利率6%计算至实际给付之日止，暂计算到2013年12月9日至2016年4月13日）；5.依法判令被告鹏臣公司赔偿原告已向建设银行支付的贷款本金及利息共计44,200元；6.依法判令鹏臣公司偿还建设银行借款担保合同项下剩余的贷款185,935.44元；7.被告承担诉讼费和律师费。庭审中，原告增加一项诉讼请求：8.解除与被告建设银行签订的抵押合同。
一审法院认定事实：2013年10月31日，原告与被告鹏臣公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2的房屋，建筑面积77.9平方米，总房款348,057元。房屋首付款148,057元，其余款项为贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的、验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条第2款约定：出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。截至2018年2月，被告鹏臣公司尚未向原告交付房屋，该房处于停建状态。
另查明，2013年年底，原告、被告建设银行及被告鹏臣公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告连晨向被告建设银行借款20万元，借款期限为180个月。合同第三十一条第一款约定了贷款利率，贷款利率为月利率，按月偿还，利率约定为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。合同第三十一条第二款对逾期还款情况下罚息的利率进行了约定，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。合同第三十五条对合同的担保方式作出了约定，保证分为两种方式，一种是被告鹏臣公司作为保证人承担连带责任保证，另一种是以原告所购买的房屋（位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2，面积为77.9平方米）作为抵押。
合同签订后，原告于签订购房合同当日支付了房屋首付款148,057元，2013年12月9日被告鹏臣公司收到银行贷款20万元。房屋抵押登记的时间是2013年12月3日。
被告鹏臣公司未能按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋，且自2015年10月26日起房屋一直处于停建状态。截至2016年11月24日，原告共计偿还银行本金及利息46,417.95元；银行贷款本金余额180,453.22元；拖欠利息6,109.44元、罚息319.62元。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。关于原告主张解除与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》约定鹏臣公司应当在2014年10月31日前将验收合格的房屋交付给被告。截至目前，本案诉争房屋仍然未完工且一直处于停建状态，无法实现合同目的。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告鹏臣公司应将原告已经交付的首付款148,057元退还给原告。
关于原告主张法院确认其与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》第九条无效的诉讼请求，因其与被告鹏臣公司签订《商品房买卖合同》时系其真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫及违反法律强制性规定的情形，故该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张解除与被告建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与被告鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》合同目的已经无法实现，《个人住房（商业用房）借款合同》可一并解除，故原告该项主张符合法律规定，本院予以支持。另，该借款合同中包含保证及抵押的内容，故原、被告之间的保证及抵押合同内容随之解除。解除后，被告鹏臣公司应返还原告已向被告建设银行交付的贷款本金及利息共计46,417.95元。原告作为借款合同的借款人，未能全部履行还款义务，系违约行为，借款合同解除后应当承担偿还欠款本金、利息及罚息的责任。被告鹏臣公司作为借款合同的保证人，应对原告的欠款承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，判决如下：一、解除原告连晨与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司签订的E1324155238号《商品房买卖合同》；二、解除原告连晨与被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告连晨房屋首付款148,057元；四、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告连晨已付贷款46,417.95元；五、原告连晨于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行欠款186,882.28元(截止到2016年11月24日，含本金180,453.22元、利息6,109.44元、罚息319.62元)；六、原告连晨于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的欠款180,453.22元的利息、罚息（自2016年11月25日起至实际给付之日止，按个人住房借款合同第三十一条标准计算）；七、上述第五、六项，被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司承担连带给付责任；八、上述第五、六项，被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在还款义务人欠付款项的范围内享有沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2房屋的抵押权；九、被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在上述还款义务人将全部债务清偿完毕后三十日内办理撤销抵押手续；十、原告连晨在被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理撤销抵押手续后三十日内协助办理撤销沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2房屋的登记备案手续；十一、驳回原告连晨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7,262元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方均应依约履行。
关于解除《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》后，尚欠银行贷款余额及相应利息、罚息应由谁承担的问题。本院认为，通过庭审调查及现有证据可知，案涉合同解除的原因是鹏臣公司未能按照合同约定按期交付房屋，至今案涉争房屋仍然未完工，且一直处于停建状态，导致无法实现合同目的。因鹏臣公司原因导致案涉合同解除，各方的损失最终应由鹏臣公司承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案案涉合同解除后，尚欠银行的贷款及利息应由鹏臣公司直接给付建行铁路支行。罚息是因连晨逾期偿还贷款产生，但连晨逾期还款并非恶意，而是其在鹏臣公司根本违约行为的情况下采取救济措施的合理期间，故该罚息亦应由鹏臣公司承担。一审判决上诉人承担上述责任有误，本院予以纠正。
综上所述，连晨的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5201号民事判决第一、二、三、四、九、十项即：“一、解除原告连晨与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司签订的E1324155238号《商品房买卖合同》；二、解除原告连晨与被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告连晨房屋首付款148,057元；四、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告连晨已付贷款46,417.95元；九、被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在上述还款义务人将全部债务清偿完毕后三十日内办理撤销抵押手续；十、原告连晨在被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行办理撤销抵押手续后三十日内协助办理撤销沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2房屋的登记备案手续”；
二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5201号民事判决第五、六、七、十一项；
三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5201号民事判决第八项即“上述第五、六项，被告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在还款义务人欠付款项的范围内享有沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2房屋的抵押权；”为“中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行在还款义务人欠付款项的范围内享有沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-11-2房屋的抵押权”；
四、沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行贷款186,882.28元(截止到2016年11月24日，含本金180,453.22元、利息6,109.44元、罚息319.62元)；
五、沈阳鹏臣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的欠款180,453.22元的利息、罚息（自2016年11月25日起至实际给付之日止，按个人住房借款合同第三十一条标准计算）；
六、驳回各方当事人其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7,262元，由被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7,262元，由被上诉人沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年八月二十四日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。