天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初681号
原告(反诉被告,以下直称原告):天津新滨江机电广场有限公司,住所地天津市和平区南马路11号创新大厦5楼。
法定代表人:胡时俊,该公司董事长。
委托代理人:王鹏叶,该公司办公室主任。
被告(反诉原告,以下直称被告):天津市南开区意朦儿童摄影工作室(个体工商户),住所地天津市南开区。
经营者:吴铁生,男,1984年9月9日出生,汉族,住址天津市河东区。
委托代理人:杨治伟,天津金匙律师事务所律师。
原告天津新滨江机电广场有限公司与被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王鹏叶,被告经营者吴铁生及其委托诉讼代理人杨治伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津新滨江机电广场有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告双方签订的《场地使用合同》于2016年1月1日解除;2.判令被告支付2015年11月1日至2015年12月31日的场地使用费62232元、违约金24737.22元;3.判令被告自合同解除之日起十日内将场地恢复原状交还原告,并自合同解除第十一日起向原告支付场地占用费,每天4012元;4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2014年5月30日签订《场地使用合同》,由原告提供位于天津市和平区南马路11号中原麦购时代广场三楼B区经营面积为295平方米的场地供被告从事儿童摄影经营,场地使用期限为五年,从2014年10月1日至2019年9月30日,被告于2014年12月18日开始正式营业。被告拖欠场地使用费用,经原告多次催缴无果。由于被告长期拖欠原告场地使用费,原告于2015年12月22日通知被告限期缴纳拖欠场地使用费,否则将解除合同,被告不予理睬。2015年12月31日,原告正式通知被告解除双方签订的《场地使用合同》。为维护原告合法权益,诉至贵院,望判如所请。
被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室辩称,不同意原告诉讼请求。一、根据原、被告2014年5月30日签订的场地使用合同第15条、15.3条约定,被告无需向原告支付任何场地使用费。二、对于是否应当支付场地使用费,被告在等待(2015)和民二初字第0807号案件二审审判结果,上述案件判决生效前原告单方解除合同属于重大违约。被告认可双方合同自2016年1月1日解除,但不认可解除原因是被告违约,解除系原告单方违约造成。三、由于原告违约导致双方合同目的不能实现,被告提出反诉,要求原告赔偿被告相关损失。
天津市南开区意朦儿童摄影工作室在本案提出反诉,要求法院判令:1.判令原告以《场地使用合同》第3.1条约定每月场地使用费31136元为标准,赔偿被告6个月违约损失186816元、退还装修保证金3000元、入住保证金10000元;2.判令原告赔偿被告装修损失,具体数额以司法鉴定确定的数额为准;3.案件受理费、鉴定费用等费用均由原告承担。事实和理由:原告与被告于2014年5月30日签订《场地使用合同》,合同第十五条补充条款15.3中约定“若甲方商场开业率达不到80%以上连续六十日,则乙方无需支付双方约定时间之后的任何场地使用费及其他任何费用”,现原告开业率不足80%,被告不应交纳任何场地使用费。被告认为合同系双方真实意思表示,合法有效,任何一不得任意变更或解除,原告单方解除合同的违约行为给被告造成极大损失,故被告提出反诉,望依法裁判。
天津新滨江机电广场有限公司针对被告反诉辩称,不同意被告的反诉请求。原告根据被告的违约行为解除双方租赁合同,合同已经解除,被告无权要求原告承担相应的损失。
本院经审理,当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.关于原告是否在2016年1月1日对涉案场地锁门的事实,被告提供了锁门后与原告交涉的录像资料,在该视频证据中,原告工作人员表示接到公司指令锁门,根据该证据可以证实原告于2016年1月1日起对涉案场地锁门的事实;2.关于被告所交纳的装修保证金3000元是否已经冲抵被告欠费的问题,原告主张该3000元已经冲抵被告欠费,但原告仅提供其计算的冲抵情况,未提供其他证据对相关款项支付情况予以证明,原告应当承担举证不能的不利后果,对于原告主张的该3000元冲抵被告欠费的事实,本院不予确认;3.关于涉案场地业主授权原告对外出租的问题,原告提供了涉案场地业主出具的授权委托书、身份证复印件、房屋所有权证复印件予以证明,被告虽不认可上述证据的真实性,但未提供反证证明,且在被告已经实际接收场地用于经营,经营过程中亦没有其他权利人向被告主张场地使用权。故对于涉案场地业主授权原告对外出租的事实,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《场地使用合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,依法应属有效,原、被告均应按合同约定履行各自义务。
对于原告第一项诉讼请求,被告向原告租用场地后,长期拖欠原告场地租金,在经法院生效判决确定应支付租金后仍未履行其义务,被告的违约行为已经达到合同约定的解除条件,原告于2016年1月1日向被告通知解除合同,符合双方签订的合同约定。在本案审理中,被告亦向法院表示同意与解除《场地使用合同》。故对原告确认原、被告双方签订的《场地使用合同》于2016年1月1日解除的诉讼请求,本院予以支持。
对于原告第二项诉讼请求,根据已生效的(2015)和民二初字第0807号判决书确定被告应当向原告支付场地使用费的标准,被告应当向原告支付2015年11月1日至2015年12月31日的场地使用费43590.4元。对于原告主张的违约金,本院不予支持。
对于原告第三项诉讼请求,原、被告双方租赁合同已经解除,被告应当将涉案场地恢复原状后交还原告。鉴于涉案场地现由原告上锁,在被告恢复场地原状并交还场地时,原告应当配合对涉案场地开锁。关于涉案场地原状,经原、被告当庭确认,被告租赁场地时涉案场地上是没有隔断的空场地。对于原告要求被告支付自2016年1月11日起的场地占用费的诉讼请求,根据被告提供的证据可以证实涉案场地系由原告上锁,因此系原告自身行为导致被告归还场地的障碍,其责任应当由原告自行承担。故对原告要求支付自2016年1月11日起的场地占用费的诉讼请求,本院不予支持。
对于被告要求原告返回装修保证金3000元的反诉请求,原告虽主张被告交纳该3000元已经冲抵被告欠费,但原告未能提供确凿证据予以证明,原告应承担举证不能的不利后果,原告所收取的该3000元应当返还给被告。
对于被告要求原告返回的入住保证金10000元,现因被告欠付租金的原因,原告与被告解除合同,根据《场地使用合同》第10.2条约定,因被告原因导致合同解除,原告有权不返回该入住保证金。故对被告该项诉讼请求,本院不予支持。
对于被告要求原告以每月场地使用费31136元为标准赔偿被告6个月违约损失186816元的反诉请求和被告要求原告赔偿被告装修损失的诉讼请求,原、被告签订的《场地使用合同》的解除系因被告欠付原告场地租金,原告依法行使合同解除权后,被告应当将涉案场地归还原告,被告无权继续占用涉案场地进行经营。原告对涉案场地锁门只是妨碍了被告将场地归还原告,但由于被告已经无权在涉案场地经营,故原告的锁门行为并不属于妨碍被告经营的情形。因此被告该两项反诉请求没有事实和法律依据,本院不予支持。被告关于对涉案场地装修进行司法鉴定的意见,亦没有合法依据,本院不予采纳。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
确认原告天津新滨江机电广场有限公司与被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室签订的《场地使用合同》于2016年1月1日解除;
本判决生效之日起十五日内,被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室向原告天津新滨江机电广场有限公司支付2015年11月1日至2015年12月31日的场地使用费43590.4元;
本判决生效之日起十五日内,被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室将其占用的涉案场地恢复原状并交还原告天津新滨江机电广场有限公司,在被告恢复场地原状并交还场地时,原告应当配合对涉案场地开锁;
本判决生效之日起十五日内,原告天津新滨江机电广场有限公司向被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室返还装修保证金3000元;
驳回原告天津新滨江机电广场有限公司其他诉讼请求;
驳回被告天津市南开区意朦儿童摄影工作室其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1974元,减半收取987元,由原告负担492元,由被告负担495元(本判决生效之日起十五日内直接给付原告)。反诉受理费2150元,由被告负担2118元,由原告负担32元(本判决生效之日起十五日内直接给付被告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈亚洁
代理审判员 喻润东
人民陪审员 刘 静
二〇一六年十月十九日
书 记 员 陈 星