重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05123号
上诉人（原审原告）：重庆东海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区下石门618号2幢4-11，组织机构代码77489680-8。
法定代表人：袁娟，执行董事。
委托代理人：刘立，男，1966年12月22日出生，汉族。
委托代理人：王飞飞，女，1986年6月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：重庆建业消防工程有限责任公司，住所地重庆市南岸区万寿华庭24-3号，组织机构代码76267365-8。
法定代表人：冉建，总经理。
委托代理人：沈俊刚，重庆宏声昌渝律师事务所律师。
上诉人重庆东海物业管理有限公司（以下简称东海物业公司）与上诉人重庆建业消防工程有限责任公司（以下简称建业公司）合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年8月19日作出（2014）南法民初字第00845号民事判决，上诉人东海物业公司、建业公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员严永鸿、代理审判员吴贵平、邓筱茜组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，为了保障建筑消防设施正常运行，东海物业公司（甲方）与建业公司（乙方）于2011年4月5日签订《东海星洲消防设施维护保养工程合同》，该合同约定如下内容：第二条合同对象为东海星洲区域的火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷淋灭火系统等。第三条合同执行目标，根据国家和地方有关建筑消防设施的技术规范，对合同范围进行维修保养，保障其正常运行。第四条双方责任，甲方责任为提供消防设施的合法手续，支付使用中产生的单件100元以上的材料费用、负责消防设施系统的日常运行管理，支付维修保养费、指定专人负责配合乙方相关维护保养工作，并在维护保养记录上签字确认。乙方责任，对甲方提供合同范围内的消防设施进行维修保养，保障其正常运行，维护保养项目由乙方拟定，向甲方提供日常（周）、月季度、年保养项目及内容［具体内容附件保养方案，周检、月检、季度检、年度检和应急性修理维护等维护，周检为指乙方派员对消防设施进行主动的巡回检查与维护，检查消火栓与自动喷淋灭火系统设备设施是否完好，系统压力是否正常等；月检指检查消火栓泵喷淋泵管网稳压设施控制柜报警阀喷头阀门水泵结合器储水设施等是否正常完好；进行手动及自动启动消防泵、喷淋泵试验进行主备泵自动切换试验；抽查末端放水装置总量的30%进行放水试验，检查水流批示器和压力开关的报警功能、自动启泵和信号显示是否正常，检查最不利点压力；按安装总量的10%试验消火栓按钮远距离启泵，检查自动启泵功能和信号显示是否正常，检查箱内设施是否齐全等；季度检指利用报警阀的放水试验阀放水，试验系统供水情况等。另，日常（周）消防设备设施检查表载明：消火栓灭火系统检查内容为消防泵手动、模拟火灾自动启停、运转测试系统组件、检查系统压力等。月消防维保检查表载明消火栓灭火系统检查内容为检查消防泵、稳压设施、控制柜、管网、阀门、室外内外消火栓等是否正常；进行手动和自动起泵试验，对屋顶消火栓或最不利点消火栓进行放水试验，检查管网压力和水质及消防储水量等］，并报甲方审核确认后执行，承担合同约定范围内因乙方原因造成甲方消防系统故障及由此引起的相应经济责任；乙方免费更换消防设备修理材料100元内的零部件材料及常用备件，100元以上的故障乙方及时修复，如不能及时修复及时向甲方书面提出更换，经甲方确认该零部件无法进行修复或损坏时，方可进行更换；乙方每次维护和检测均需填写记录，由甲方代表签字确认；乙方在维护保养期应确保消防设施正常运行，每半年向甲方以书面方式告知合同约定范围内的消防设施各系统的运行状况。第五条期限从2011年6月1日至2012年5月31日。第七条约定消防系统年维修保养费44000元，按季度支付。
建业公司对东海星洲消防设施维护保养工作人员组织与管理方案为：第（一）条人员组织，建业公司配置专职技术维护人员二名，二人每周到现场进行检查维护。第（二）条工作计划为日常维护与周检、月检、季检等完成后，由双方人员共同验收，并填写检查表，双方签字确认。第（三）条故障处理程序：在日常巡查、周检、月检等发现问题，由建业公司进行处理与排除，并将处理结果写在检查记录表上。记录由双方签字等。
以上合同签订后，建业公司指派刘廷洪到东海物业公司，负责东海星洲、东海长洲小区的消防设施维护相关工作。
2011年5月、10月，重庆市南岸区公安消防支队向东海物业公司发出“责令改正通知书”，责令改正如下事项：消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，堵塞等。
2011年4月至12月，建业公司多次向东海物业公司发函，称小区消防火灾系统有故障，应当及时修复。同时，东海物业公司也多次向建业公司发函，也称小区消防火灾系统有故障，应当及时修复。2011年8月，双方进行工作联系座谈，均提到小区消防系统存在故障，但事后，均未采取有效措施修复小区的消防系统相关设施设备。
2011年12月27日上午11时15分左右，重庆市南岸区涂山镇东海星洲小区发生火灾，烧毁家具、家电等物品，造成冯文钰、张照清、刘琨3人死亡。重庆市公安局消防局以渝公消火认字第［2012］第0002号火灾事故认定书认定：火势迅速蔓延，并将房屋室内楼梯封堵，导致在上层卧室睡觉3人无法及时逃生而死亡；起火原因为客厅西南侧油汀电源线发生电气故障引燃周围可燃物所致。火灾发生后，火场周围人员利用室内消火栓实施扑救，但由于室内消火栓初期水压不足，引起火灾未能得到有效控制，导致火势蔓延扩大。
火灾造成的损失情况：一、因冯文钰死亡，其第一顺序继承人耿云建、耿云国、耿云年、耿云香、耿云珍起诉东海物业公司生命权、健康权、身体权纠纷一案，一审法院于2012年12月以（2012）南法民初字第10538号民事判决书判决，冯文钰死亡产生的死亡赔偿金等131248.5元，由东海物业公司赔偿39374.55元，并承担诉讼费878元。二、因张照清死亡，耿云珍、张姝、刘新春起诉东海物业公司生命权、健康权、身体权纠纷一案，一审法院于2012年12月以（2012）南法民初字第10539号民事判决书判决，张照清死亡产生的死亡赔偿金等434994元，由东海物业公司赔偿130498.2元，并承担诉讼费2213元。三、因刘琨死亡，耿云珍、刘新春（刘琨父母）起诉东海物业公司生命权、健康权、身体权纠纷一案，一审法院于2012年12月以（2012）南法民初字第10540号民事判决书判决，刘琨死亡产生的死亡赔偿金等434994元，由东海物业公司赔偿130498.2元，并承担诉讼费2213元。四、重庆市南岸区涂山镇东海星洲小区房屋的所有权人耿倩、崔二虎起诉东海物业公司财产损害赔偿纠纷案件，一审法院于2012年12月以（2012）南法民初字第10541号民事判决书判决，东海物业公司赔偿火灾造成的财产损失135000元，并承担诉讼费2415元。以上四份判决书均认定死者方因引发火灾承担70%的主要责任，东海物业公司因未能保持消防供水等设施的完好有效性，承担30%的次要责任。以上东海物业公司的赔偿金额共计435370.95元，承担诉讼费7719元（此费用已向一审法院支付）。
因以上火灾事故，东海物业公司向重庆市南岸区涂山镇兴隆湾居民委员会转款共计80万元。耿云珍、耿清、崔二虎等证明，其已从重庆市南岸区涂山镇兴隆湾居民委员会收到东海物业公司赔偿款435370.95元。
2012年5月23日，东海物业公司向白加华支付垃圾清理费2000元。2012年7月31日，因本案火灾事故东海物业公司向重庆渝菱电梯工程有限公司支付电梯修复费18950元。另东海物业公司称其于2012年7月20日，向九龙坡区谢家湾顺财不锈钢经营部支付零星工程整改费10394.36元，但未举示整改的明细清单，不能证明此费用与本案火灾事故具有关联性。
2012年10月30日，重庆东海房地产开发（集团）有限公司（以下简称东海房地产公司）委托重庆市建设工程质量检验测试中心对火灾结构安全性进行了鉴定，该报告载明房屋跃下层构件表面呈烟熏色，局部微小的混凝土脱落；跃上层构件表面呈烟熏色、浅黄色和灰白色、板低大面积混凝土脱落、钢筋暴露锈蚀、局部墙面瓷砖脱落等。
2013年5月20日，东海房地产公司与重庆拓达建设（集团）有限公司（以下简称拓达公司）签订《工程整改修复协议》，工程名称为东海星洲房屋内楼板及外墙面砖整改恢复工程。2014年1月10日，东海房地产公司向拓达公司支付工程价款107388.25元。另，东海房地产公司证明，以上款项107388.25元系其代东海物业公司支付。
东海物业公司一审诉称，2011年4月，东海物业公司与建业公司之间签订《东海星洲消防设施维护保养工程合同》、《东海长洲A、B、C三区消防设施维护保养工程合同》。二份合同均约定建业公司维护保修东海物业公司所管理小区的消防设施。建业公司在履行合同期间，未尽到维修保养职责给东海物业公司造成经济损失。为此，东海物业公司起诉要求建业公司赔偿经济损失497209.733元，其中因消防水管破裂的经济损失为12500元。一审中，东海物业公司对东海物业公司与建业公司之间涉及《东海长洲A、B、C三区消防设施维护保养工程合同》的诉讼请求即要求建业公司赔偿消防水管破裂的经济损失12500元在本案中予以放弃，另案主张。
建业公司一审答辩称，其已经充分履行了合同中的消防维保义务，不存在违约行为。东海物业公司诉称的损失是其自己的行为造成，与建业公司无关，应当判决驳回东海物业公司的诉讼请求。
一审法院审理认为，东海物业公司与建业公司之间自愿签订的《东海星洲消防设施维护保养工程合同》系当事人真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案涉及的房屋发生火灾造成的损失，一审法院生效判决书中认定东海物业公司因未能保持消防供水等设施的完好有效性，承担火灾损失30%的赔偿责任。
本案的关键是双方谁对本案涉及小区的消防设施有维护保养的义务。依照东海物业公司与建业公司的合同约定，东海物业公司为了保障消防设施正常运行，将消防设施的维护保养工作交由建业公司专门负责，建业公司应当按照合同约定全面履行消防设施的维护保养工作。建业公司在明知小区消防设施存在故障的情况下，怠于履行维护保养义务，消防设施存在故障，从而导致火灾扑灭中消火栓初期水压不足引起火势蔓延扩大损失。故建业公司应当承担违约责任，赔偿东海物业公司因火灾事故承担的经济损失。但本案涉及的东海星洲消防设施维护保养工作，根据合同约定东海物业公司也有义务监管及保证设施的正常运行，且在发生火灾事故前，东海物业公司也明知消防系统存在故障，对于火灾火势不能及时控制，其也存在违反合同约定情形，也应当承担一定责任。
火灾损失：一是火灾引起的人身死亡赔偿及火灾房屋的财产损失共计435370.95元及相关诉讼费7719元。二是垃圾清理费2000元、电梯修复费18950元、房屋内楼板及外墙面砖整改费107388.25元，共计128338.25元，其中30%金额为38501.5元。以上费用共计481591.4元，系火灾事故给东海物业公司造成的经济损失，此费用东海物业公司已向第三人支付，由建业公司赔偿385273元，东海物业公司自行承担96318.4元。
另东海物业公司主张的零星工程整改费10394.36元证据不充分，不予支持。建业公司辩称因拓达公司施工原因损坏小区消防设施，系其与第三人之间的不同法律关系的纠纷，不在本案中处理。建业公司辩称本案涉及损失与其无关，与事实不符，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由建业公司于本判决生效之日起5日内向东海物业公司支付款项385273元；二、驳回东海物业公司的其它诉讼请求。本案案件受理费8133元，减半收取4066.5元，由东海物业公司负担1066.5元，建业公司负担3000元。
东海物业公司不服该判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判建业公司向东海物业公司支付款项481591.4元，本案一、二审诉讼费用由建业公司承担。其所提出的主要理由为：根据双方签订合同约定，建业公司负责合同范围内的消防设施的维修保养及保障设施的正常运行，东海物业公司仅负责消防设施系统的日常运行管理，两者的义务有本质的不同。消火栓系统压力是建业公司检查维修保养的内容，因建业公司未尽到消防设施的维修保养义务，未向东海物业公司反映消防栓系统存在压力不足的问题，因此东海物业公司并不知晓消防系统存在故障，并无责任。
建业公司答辩称，一、建业公司一审多位证人已证明消火栓初期水压不足的原因是东海物业公司聘请拓达公司在进行东海星洲车库土建施工整改中人为损坏了消防系统，建业公司多次向东海物业公司发函告知其该情况并要求其整改，且人为损坏不在维保范围内；二、建业公司在维保的过程中多次要求东海物业公司更换消防配件，东海物业公司并未出资更换，建业公司垫付了10余万元的配件款，且东海物业公司欠付建业公司3个季度的维保费。
建业公司亦不服该判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，重新作出公正判决或发回重审，本案一、二审诉讼费用由东海物业公司承担。其所提出的主要理由为：一、建业公司并非本案适格被告，东海物业公司向一审法院提交的起诉状中载明的被告为重庆建业消防工程有限公司，而非建业公司；二、建业公司已按照合同履行了维保义务，指派多人从事维保工作，在维保过程中发现消防设施被拓达公司人为损坏，导致系统故障，建业公司多次通知东海物业公司，人为损坏不在维保范围内，且建业公司多次通知东海物业公司更换100元以上的配件，东海物业公司从未出资更换；三、东海物业公司长达3个季度未付维保费，建业公司还垫付了更换配件的费用，建业公司有权依据先履行抗辩权拒绝履行维保义务；四、一审判决建业公司承担赔偿损失的金额超过了双方对违约金的规定；五、建业公司与拓达公司并无任何法律与合同关系，一审认定错误；六、关于赔偿项目的意见，（一）东海物业公司在（2012）南法民初字第10541号案件中自认火灾造成的财产损失为45万元，但该金额并无证据证明，建业公司也未参与该案诉讼，一审法院判决由建业公司承担该损失不合理；（二）电梯损坏并非火烧所致，也并非消防设施故障所致，而是被水淹所致，电梯修复费与消防设施故障无因果关系，该费用不应由建业公司负担；（三）房屋修复费用是东海房地产公司与拓达公司签订合同并由东海房地产公司向拓达公司支付费用，东海房地产公司与东海物业公司并无双方存在委托关系的证据，东海房地产公司所出具情况说明性质为证人证言，应出庭作证；（四）电梯修复费、垃圾清理费以及房屋修复费并无鉴定结论或者生效法律文书认定金额，不能仅凭东海物业公司举示的证据认定金额。
东海物业公司答辩称，一、东海物业公司在一审起诉状中将建业公司漏写“责任”二字，诉状中被告的住所地与法定代表人均与建业公司一致，东海物业公司在一审开庭审理中即将被告名称予以纠正，确定了本案被告为建业公司，建业公司在一审中应诉答辩并参加了三次庭审，应视为认可；二、合同约定了维保义务履行的方式与程序，现有证据足以证明建业公司未按合同约定尽到维保义务，造成水压不足；三、建业公司无证据证明消防系统遭到拓达公司人为损坏以及该人为损坏与水压不足之间有直接因果关系；四、建业公司无证据证明其更换了哪些零配件以及所花费的金额，更换清单均是2012年3月才报送东海物业公司，且仅有清单并无其他证据证明零配件已实际更换并产生费用，清单中部分零配件的更换时间早于双方签订合同的时间，并且与约定的更换程序不符；五、合同约定建业公司应为东海星洲小区派驻2位维保人员，实际只派了刘廷洪一人，合同约定了周检、月检、季度检且需做记录报东海物业公司，东海物业公司未收到任何书面记录，更无任何经东海物业公司签字认可的记录，建业公司无证据证明其已履行维保义务，东海物业公司多次向建业公司发函催促其做好维保记录；六、合同约定了若建业公司未履行维保义务造成损失建业公司需进行赔偿，违约金不能弥补实际损失的应以实际损失金额为准；七、合同约定了若建业公司未尽到维保义务，东海物业公司可以扣维保费，建业公司并无先履行抗辩权，建业公司也从未要求过东海物业公司向其支付维保费；八、关于赔偿项目的问题，（一）对于业主的损失东海物业公司客观上无从判断，为及时化解矛盾从公平角度确定损失金额并无不当；（二）垃圾清理费、电梯修复费与房屋修复费在另案审理中尚未实际发生，东海物业公司所举示的证据足以证明上述费用的金额，不需要鉴定结论或者生效法律文书认定；（三）因为东海房地产公司是房地产开发公司，对房屋修复问题更专业，故东海物业公司委托东海房地产公司处理该问题，合同是以东海房地产公司名义签订，但费用实际是东海物业公司支付的。
本院二审经审理查明，2011年4月28日，建业公司向东海物业公司发函称，由于恒滨建设有限公司对东海星洲地下车库负二层的建筑结构进行大面积施工，对原有的消防火灾自动报警系统和防火卷帘门有部分损坏，其中防火卷帘门已无法修复。如果恒滨建设有限公司还要大面积进行施工，会导致整个消防系统的瘫痪。如果不及时恢复，一旦发生火灾整个消防系统不能投入运行，望东海物业公司积极协调，以免造成严重的损失及后果。2011年4月29日，东海物业公司工作人员李祥勋在该函上批注：已收到此函，但对其表达意思并不表认同。
建业公司陈述，2011年12月27日火灾发生前其共两次发函向东海物业公司告知消防系统被人为损坏的问题，除上述2011年4月28日函以外，另一份函件于2011年5月27日向东海物业公司送达。东海物业公司否认收到2011年5月27日函，建业公司亦未举证证明在该函件上签字的人员为东海物业公司员工。
2011年7月5日，建业公司向东海物业公司提交《东海星洲地下车库消防设备更换说明》，载明：近期我司维保人员发现东海星洲地下车库的几处消火栓和蝶阀有严重的漏水情况，无法修复必须更换，如不及时更换会造成不必要的经济损失和安全隐患，更换产品为蝶阀4个、室内消火栓2个。同日，东海物业公司工作人员李祥勋在该说明上批注，已收到此函，但对此函内容表述意思并不代表认同。
东海物业公司在2011年9月9日与2011年11月3日向建业公司发函中均要求建业公司根据维保合同的约定，按时将维保相关记录交到管理处进行检查确认并交管理处存档。建业公司对于该两份函件并未回复。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，东海物业公司与建业公司签订的《东海星洲消防设施维护保养工程合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。故本案的争议焦点为：一、建业公司是否是本案适格被告；二、建业公司与东海物业公司对火灾损失是否负有责任；三、火灾损失的金额。现分述如下：
一、建业公司是否是本案适格被告的问题。虽然东海物业公司在一审起诉状中书写的被告为重庆建业消防工程有限公司，但其在一审庭审中明确该名称为笔误，漏写“责任”二字，一审法院同意其作出更正，建业公司在一审中亦出庭应诉答辩，因此建业公司为本案适格被告。
二、建业公司与东海物业公司对火灾损失是否负有责任的问题。东海物业公司因火灾损失已实际产生，按照合同约定应由建业公司承担赔偿责任为由，请求建业公司赔偿其因火灾造成的经济损失，该诉讼请求能否成立的关键问题是建业公司以及东海物业公司自身对东海星洲小区消防系统故障是否负有责任。
（一）建业公司对东海星洲小区消防系统故障是否负有责任。
首先，火灾事故发生后，重庆市公安局消防局所出具的《火灾事故认定书》载明灾害成因2为火灾发生后，火场周围人员利用室内消火栓实施扑救，但由于室内消火栓初期水压不足，初起火灾未能得到有效控制，导致火势蔓延扩大。（2012）南法民初字第10538-10541号民事判决书认定东海物业公司因未能保持消防供水等公共消防设施的完好性即消火栓水压不足，增加了火灾引发严重后果的可能性，故应承担火灾损失30%的赔偿责任。而在《东海星洲消防设施维护保养工程合同》的附件重庆东海星洲消防设施维护保养方案中约定的周检工作内容包括检查消火栓与自动喷淋灭火系统设施是否完好，系统压力是否正常，因此消火栓水压是否正常应属建业公司的维保内容。但根据本院查明事实，建业公司在2011年12月27日火灾发生以前从未向东海物业公司通报过消火栓系统压力不正常的情况。
其次，《东海星洲消防设施维护保养工程合同》约定建业公司每次维护和检测均需填写记录，由东海物业公司代表签字确认，建业公司在维护保养期间应确保消防设施正常运行，每半年向建业公司以书面方式告知合同约定范围内的消防设施各系统的运行状况。东海物业公司在2011年9月9日与2011年11月3日向建业公司发函中均要求建业公司根据维保合同的约定，按时将维保相关记录交到管理处进行检查确认并交管理处存档。建业公司对于该两份函件中关于要求提交维保记录的要求并未予以答复，亦未在本案中举示证据证明其按时制作并向东海物业公司提交了维保记录。因此，对建业公司按照合同约定制作了维保记录并提交东海物业公司的主张，本院不予采信。
再次，建业公司在本案中所举示证据并不足以证明消火栓水压不足系由拓达公司在地下车库施工人为损坏消防设施所造成，其亦未举证证明东海物业公司未同意建业公司提出的地下车库消防设备更换与消火栓水压不足之间存在直接因果关系，故本院对建业公司该主张不予采信。
第四，建业公司未提交证据证明其向东海物业公司催收过维保费，且按照双方合同约定，若建业公司认为东海物业公司未按固定时限支付维修保养费用可以向东海物业公司请求支付滞纳金，并未约定建业公司可据此拒不履行消防设施的维修保养义务，而消防设施是否完好以及能否正常使用关乎小区居民生命财产安全，因此对建业公司主张其系行使先履行抗辩权而拒绝履行维保义务的抗辩，本院不予支持。
因此，本院认为建业公司未按照双方合同约定尽到维保义务，对小区消防系统故障负有责任。
（二）东海物业公司对东海星洲小区消防系统故障是否负有责任。
物业公司负有维护小区消防设施完好有效的义务。《东海星洲消防设施维护保养工程合同》约定东海物业公司负责消防设施系统的日常运行管理，发现问题后立即通知建业公司并为建业公司执行合同提供必要的工作方便。东海物业公司多次收到重庆市公安消防支队以及重庆市公安局南岸区分局涂山派出所发出的因消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效等而责令其改正的责令改正通知书。建业公司于2011年4月28日向东海物业公司发函中提到消防火灾自动报警系统和防火卷帘门有部分损坏，《东海星洲地下车库消防设备更换说明》中亦载明如不及时更换设备会造成安全隐患。东海物业公司与建业公司于2011年8月进行工作联系座谈，亦提到小区消防系统存在故障。因此，东海物业公司对消防系统存在故障为明知，却并未采取有效措施予以修复，怠于履行物业公司职责，未能尽到消防设施系统日常运行管理的义务，故其对小区消防系统故障造成火灾火势不能及时控制亦负有部分责任。
三、火灾损失金额的问题。
（一）关于火灾引起的人身死亡赔偿及火灾房屋财产损失以及诉讼费等，上述费用已经（2012）南法民初字第10538-10541号四案民事判决书认定，上述民事判决书已生效，故本院对该部分费用金额予以确认。
（二）关于垃圾清理费、电梯修复费与房屋修复费，东海物业公司所举示证据足以证明该3笔费用已实际发生，本院对该3笔费用的金额予以确认。关于房屋修复费，东海房地产公司所出具《确认书》载明其为修复房屋受损部分与拓达公司签订合同并支付款项系代东海物业公司所为，委托人与代理人均认可双方为委托代理合同关系，故本院认为东海房地产公司系代东海物业公司支付房屋修复费用。关于电梯修复费，虽然电梯故障并非火灾直接导致而是因消防用水浸泡造成，但因消火栓水压不足而使火灾未能得到有效控制导致火势蔓延扩大，故东海物业公司主张因消防供水等设施未能保持完好有效而造成的损失占火灾总计损失的30%，因此仅请求房屋修复费、电梯修复费以及垃圾清理费的30%的赔偿责任，本院予以确认。
（三）《东海星洲消防设施维护保养工程合同》约定建业公司承担该合同约定范围因建业公司原因造成东海物业公司消防系统故障及因此所引起的根据相关法律规定应由建业公司承担的相应经济与法律责任。该合同亦约定如建业公司未按合同规定履行维修保养职责，每次按合同总金额3‰向东海物业公司支付违约金。上述约定中所涉及的赔偿责任与违约金性质不同，赔偿责任应以实际损失为依据，而并非以违约金为依据，故本院对建业公司称一审判决赔偿金额超过违约金标准的主张，不予支持。
因此，一审判决认定火灾损失为人身死亡赔偿及火灾房屋的财产损失435370.95元及诉讼费7719元，房屋垃圾清理费、电梯修复费、房屋修复费的30%即38501.5元，共计481591.4元，一审法院根据东海物业公司与建业公司双方各自的过错判决建业公司承担赔偿责任385273元，东海物业公司自行承担损失96318.4元，该责任分摊并无不当，本院予以确认。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人东海物业公司、建业公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费8133元，由重庆东海物业管理有限公司负担1626元，由重庆建业消防工程有限责任公司负担6507元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严永鸿
代理审判员 吴贵平
代理审判员 邓筱茜
二〇一四年十二月五日
书 记 员 程 婷