海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3454号
上诉人（原审原告）：海南省扶贫工业开发区总公司，住所地：海口市南联路新村124号。
法定代表人：郑伟平，总经理。
委托诉讼代理人：胡宗丽，海南天泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南晨润房地产开发有限公司，住所地：海口市海府路22号海富大厦12层1203室。
法定代表人：高世群，董事长。
委托诉讼代理人：王法良，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：劳世全，海南阳光岛律师事务所律师。
上诉人海南省扶贫工业开发区总公司（以下简称扶贫公司）因与被上诉人海南晨润房地产开发有限公司（以下简称晨润公司）建设用地使用权转让合同纠纷，不服海口市秀英区人民法院作出的（2017）琼0105民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。上诉人扶贫公司的委托诉讼代理人贺飞飞、被上诉人晨润公司的委托诉讼代理人王法良、劳世全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
扶贫公司上诉请求：一、依法判决撤销海口市秀英区人民法院作出的（2017）琼0105民初1352号民事判决书；二、依法改判支持上诉人原审提出的全部诉讼请求三、依法改判本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院将涉案合同认定为有效合同是完全错误的，该认定没有法律依据且适用法律错误；其故意混淆合同无效和合同未生效的法律概念，将合同无效的法律规定用作判决驳回合同未生效诉请的法律依据，对该错误判决，依法予以撤销。因上诉人系国有企业，掌控的是国有资产，未经审批对名下土地无处分权，鉴于这一情况，根据相关法律法规，上诉人在原审起诉时的诉讼请求为确认涉案合同为未生效合同，是符合法律规定的，是正确的。除本案的诉讼证据，围绕上诉人诉讼请求，上诉人提出了充足的法律依据。其中包括：《合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条；提出的行政法规为2003年5月27日国务院发布的《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条、第三十三条；相关规定为《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条、第八条、第十一条第二款及第二十六条，以及《海南省国有企业国有产权转让管理若干规定》第五条等。以上法律法规及相关规定紧密衔接，构成认定合同未生效的强有力的法律依据。原审法院却以上诉人未提出法律依据为由，强行套用合同无效的相关法规，用来论证涉案合同是否违反效力性强制规定而未生效，其中逻辑十分混乱。原审法院的错误判决，不仅取代了行政机关的行政审批权，取消了国资委对国有资产的监管权，且将造成巨额国有资产流失。原审判决不仅没有事实及法律依据，且适用法律错误，请求贵院依法撤销该错误判决，支持上诉人的上诉请求。
晨润公司辩称：一、1991年7月28日，海南省政府为了开展农村扶贫工作，设立省扶贫工业开发区，并成立被答辩人海南省扶贫工业开发区总公司。扶贫开发区承担对海南国家特困市县扶贫的责任，政府给予包括十年税收全免，二十年减半，”边报边建”（实际上不需要报建）等诸多重大优惠的扶贫政策。因扶贫开发区基础设施差，难以招商引资，开发区内的土地闲置多年。2005年12月8日，被答辩人为了加快招商引资，避免该地闲置被政府收回，与答辩人签订《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》，合同约定被答辩人以1077800元的价款将该地转让给答辩人，由答辩人负责出资平整土地、修建道路、铺设污水雨水管道、安装照明设施、绿化和建设人行道等。协议第十八条约定，本合同经双方法定代表人签字后生效。协议签订后，答辩人依约付清了全部土地转让款，被答辩人将土地及土地证原件交付答辩人使用。答辩人在该地上投资建设仓库、房屋等设施，并一直占用使用至今。2013年8月8日，答辩人与被答辩人签订《土地转让补充协议》，约定由答辩人负责交纳自双方签订土地合同之日起至往后的土地使用税费等。协议第四条还约定：”因乙方现使用的土地还登记在甲方名下，故其土地使用税等，由甲方负责申报，实际税额则由乙方负责交纳”。该补充协议实际上再次确定双方于2005年12月8日签订的《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》生效并已经实际履行，以及该土地属答辩人所有的事实。该补充协议签订后，答辩人依约将土地使用税汇入被答辩人的账户，再以被答辩人的名义申报和交纳。二、答辩人与被答辩人签订的《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》合法有效，且已经基本履行完毕，原审判决认定合同合法有效事实清楚，适用法律正确。1.根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：”当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。2.根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：”依法成立的合同，自成立时生效”。3.根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”。4.本案中，答辩人与被答辩人签订的《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》系双方的意思表示真实，内容不违反法律规定，符合上述法律规定的生效条件，且亦符合《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》第十八条：”本合同经双方法定代表人签字后生效”的约定，为生效合同。5.答辩人与被答辩人签订《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》后，依约付清了全部土地转让款，被答辩人将土地及土地证原件交付答辩人使用。答辩人在该地上投资建设房屋等设施，并一直占有使用至今。2013年8月8日，答辩人与被答辩人签订《土地转让补充协议》，实际上再次确定《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》生效并已经实际履行的事实。三、被答辩人主张《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》未生效的上诉理由不成立。1.被答辩人依据《中华人民共和国合同法》第四十四条；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条；《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条、第三十三条；《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条、第八条、第十一条第二款及第二十六条；《海南省国有企业产权转让管理若干规定》第五条，主张涉案土地属于国有资产，转让和处置依法需经国资管理部门审批，《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》未履行报批手续，尚未生效。被答辩人的上诉主张是不成立的，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。又根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。根据上述规定，当事人签订的合同应当办理批准、登记手续，未办理批准、登记手续则合同未生效的前提必须是有法律、行政法规的明文规定，否则，不能以未办理批准、登记手续作为合同未生效或无效的条件。本案中，被答辩人没有任何证据证明涉案合同需要报国有资产监督管理机构批准，且《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条、第三十三条；《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条、第八条、第十一条第二款及第二十六条；《海南省国有企业产权转让管理若干规定》第五条并没有规定必须报批合同才生效，被答辩人也没有提供其他法律或行政法规规定涉案合同必须报批，否则不生效的法律依据，因此，被答辩人主张涉案合同违反上述法律规定，未报批而未生效的主张是不成立的。2.被答辩人主张原审判决混淆合同无效和合同未生效的法律概念，将合同无效的法律规定用作判决驳回其合同未生效诉请的法律依据，逻辑混乱。被答辩人的该主张不成立。原审判决依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定，认定《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》不属于上述规定的未生效的情形，同时又论证《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，由此得出《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》合法有效的结论，原审判决适用法律正确，逻辑严密，被答辩人主张原审判决适用法律错误、逻辑混乱是不成立的。四、鉴于《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》已生效且基本履行完，被答辩人主张确认合同未生效，以及退还土地的诉求均不成立。涉案土地上的建筑物符合当时的政策规定，并非违法建筑，且是否属于违法建筑属于另一行政法律关系，因此，原审判决驳回被答辩人全部诉讼请求完全正确。请求法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
扶贫公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《土地转让合同》为未生效合同；2.被告向原告退还其所占用的原告名下土地；3.被告拆除其在原告土地上所建的违法建筑；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院确认的事实：扶贫公司系全民所有制企业，于1991年成立。晨润公司于2005年12月2日成立，经营范围：房地产投资、科技产品开发、旅游项目开发等。1993年，海口市土地管理局与扶贫公司签订《海口市国有土地使用权出让合同》，海口市土地管理局作为出让方，扶贫公司作为受让方，将包括涉案10.778亩土地在内的680亩土地出让给扶贫公司。合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设工业、综合开发项目。2005年12月8日，扶贫公司与晨润公司签订《土地转让合同》，约定：扶贫公司将位于海口市省扶贫工业开发区内，总面积为10.778亩土地，以地价总款人民币107.78万元转让给晨润公司，该地块的土地使用转让金包含土地开发费，五通一平建设费。上述协议签订后，晨润公司向扶贫公司支付了全部土地转让款107.78万元，但扶贫公司一直未能将涉案的10.778亩土地过户登记到晨润公司名下。扶贫公司于2004年1月15日已将转让给晨润公司的土地从扶贫公司的总证中分割出来，并于2006年1月将分割出来的《国有土地使用权证》（海口市国用（2004）第000033号）交给晨润公司以便过户手续。2013年8月8日，扶贫公司与晨润公司签订《土地转让补充协议》约定，扶贫公司将位于海口市白水塘北侧省扶贫工业开发区内的土地使用权，其土地用途工业用地，面积6513平方米，东至规划路，南至朱深德用地，西至规划路，北至规划路，转让给晨润公司开发经营使用，晨润公司负责缴纳自双方签订转让土地合同之日起至往后的土地使用税费等。涉案的10.778亩土地自上述土地转让合同签订后一直由晨润公司使用，由晨润公司负责缴纳自双方签订转让土地协议之日起至往后的土地使用税费，晨润公司在涉案土地上建设厂房。
一审法院认为，案件的争议焦点是扶贫公司与晨润公司签订的《土地转让协议》的效力问题。现扶贫公司主张双方签订的《土地转让协议》未生效，主要有以下理由：该《土地转让协议》属于国有企业对国有资产的重大处置行为，需经国资管理部门审批，依法履行招、拍、挂程序，且违反《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条”依照合同法四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；......”的规定，应属未生效。根据上述司法解释的规定，当事人签订的合同应当办理批准、登记手续，未办理批准、登记手续则合同未生效的前提是有法律、行政法规的明确规定，否则，不能以未办理批准、登记手续作为合同未生效或无效的条件。《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，均属规范内部程序的管理规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。故扶贫公司与晨润公司签订合同后，未向有关部门办理审批手续，并未违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告之间的土地转让是国有企业经营权的体现，原告参与市场交易与其他市场主体地位平等。原告作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营风险，且双方签订合同的目的是为充分利用、合理开发土地资源、盘活国有资产，且合同履行十多年之久。因此，扶贫公司上述主张的理由不能成立，一审法院不予支持。综上，涉案《土地转让协议》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，故扶贫公司请求确认其与晨润公司签订的《土地转让协议》未生效，但未能提供相关的证据证明上述合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，也未能提供证据证明上述合同的转让必须经过政府相关部门的审批以及未经审批则合同未生效。因此，一审法院对扶贫公司要求确认《土地转让协议》未生效的诉讼请求不予支持。扶贫公司基于合同未生效，要求退还土地和拆除地上建筑物的诉讼请求同样没有事实和法律依据，一审法院不予支持。扶贫公司主张的民事行为未生效与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院已告知扶贫公司可以变更诉讼请求，扶贫公司未变更诉讼请求，故应当驳回扶贫公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告海南省扶贫工业开发区总公司的诉讼请求。本案诉讼费300元，由原告海南省扶贫工业开发区总公司负担；反诉费7350元，由被告海南晨润房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：双方签订的土地转让合同是否已经生效。合同未生效是指合同已经成立，但是合同中所约定的条件未成就，或者约定的期限还未届至，或者还没有按照有关法律规定办理有关行政审批或登记手续，对订立合同的当事人暂时不产生法律约束力。本案中，双方当事人所签订的合同中约定合同自双方法定代表人签字后生效，并没有规定合同生效的条件或生效的期限，所以不存在合同生效的条件是否成就或合同生效的期限是否届至的问题。而双方争议的关健问题是涉案合同是否必须报经行政机关审批或者登记。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：”依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。涉案合同并非属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的合同。本案双方当事人签订的合同是土地转让合同，国家对土地转让合同并未规定合同订立后还必须报经行政机关批准才能生效。本案中，扶贫公司与海口市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，取得涉案土地使用权后，将涉案土地使用权转让给晨润公司，扶贫公司所转让的土地属于”出让地”，双方的转让”出让地”的行为属于正常的市场交易行为，只要双方协商一致，合同成立后就生效。另外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：”土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。从上述规定可以看出，土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权转让只需办理过户登记即可，并没有要经过行政机关批准的规定。但鉴于该条例第二十三条规定：”土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。因此，当土地使用权要与地上建筑物、其他附着物分割转让时，因为以前土地和房产分属两个部门管理，所以应当经过土地管理部门和房产管理部门批准，否则就不能分割转让。该规定旨在维护房地一体的原则，从严控制土地与地上建筑物分割转让。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，本案双方当事人签订的土地转让合同所涉及的土地使用权虽然尚未办理过户手续，物权尚未变更，但不影响合同的效力，双方所签订的土地转让合同依法生效，并具有法律效力。
扶贫公司虽然属于全民所有制企业，但其与其他市场主体地位平等，均应遵守国家制定的法律法规，依法开展经营活动。本案中，扶贫公司将其土地使用权转让给晨润公司10多年，晨润公司也已经在地上建设了厂房等建筑物，合同已经履行多年，只是尚未办理土地过户手续。现扶贫公司却以合同尚未生效为由提起诉讼，要求确认合同未生效，并诉请拆除晨润公司的厂房并返还其土地，显然违反了诚实信用原则，不应得到法律的支持。扶贫公司援引的国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》第六条、第三十三条等相关规定，主张其未经国资委审批合同尚未生效。本院认为，上述规定属于管理性规定，并非是认定合同是否生效或者是否有效的效力性强制性规定，扶贫公司不能以管理性规定来否定合同的效力，或者以未经其上级主管部门批准合同未生效达到其毁约的目的。
综上所述，扶贫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人海南省扶贫工业开发区总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李家林
审判员林梅
审判员刘华琪
书记员杜立
速录员李萍
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
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