江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03858号
上诉人（原审被告）南京银行股份有限公司苏州分行。
法定代表人徐建华，行长。
委托代理人朱佳兴。
委托代理人刘卫东，律师。
被上诉人（原审原告）苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司。
法定代表人潘坚强，总经理。
委托代理人ＸＸ明，律师。
上诉人南京银行股份有限公司苏州分行（以下简称南京银行苏州分行）因与苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司（以下简称朗庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2013）吴民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：朗庭公司与南京银行苏州分行通过电子邮件往来磋商后于2013年6月9日签订房屋租赁合同一份，约定：南京银行苏州分行承租朗庭公司经营管理的苏州市吴中区东吴北路111号东吴大厦一层1001号商铺、二层2001号商铺，作为南京银行苏州分行新设分支机构的经营场所，租赁期限10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止。房屋租金第一至三年租金为226万元，第四至六年在原租金基础上递增6%，计239.56万元，即租金实行“满三增六”办法递增，租金按半年支付，即第一期租金为113万元，合同签订之日起且朗庭公司向南京银行苏州分行出具等额合法发票后15天内支付。合同签署当日，南京银行苏州分行应当向朗庭公司支付履约保证金20万元。合同项下的进场日为2013年7月1日，届时朗庭公司按进场日现状向南京银行苏州分行交付租赁房屋，南京银行苏州分行应当于进场日之前付清合同项下的全部应付费用，自行前往与朗庭公司或者物业服务公司办理房屋交接手续，并签署《房屋交接确认书》。如南京银行苏州分行未能在约定期限内足额支付履约保证金等应付费用，自南京银行苏州分行逾期支付第五日起朗庭公司有权解除合同，南京银行苏州分行如已交的保证金不予退还，且南京银行苏州分行应当向朗庭公司支付相应相当于应付而未付保证金金额的违约金。如因南京银行苏州分行违约而提前终止的，南京银行苏州分行应提前六个月以书面形式通知朗庭公司，经朗庭公司书面回复并双方协商一致后签订提前终止合同协议；朗庭公司有权没收本合同项下之履约保证金、还应按合同同期年度租金的10%向朗庭公司支付违约金；南京银行苏州分行自行承担合同提前终止的全部损失，且南京银行苏州分行应承担其他违约责任（包括逾期进场违约金、延迟履行违约金等）。此外，双方还约定了违约装修、逾期支付租金、交纳费用等违约责任。
合同尾部明确该合同附件为：商铺位置示意图（注明：一楼租赁面积456.6平方米，二楼租赁建筑面积256平方米，使用面积156.2平方米）、房屋交接确认书、房屋交付标准和装修设计文件要求。
一审中，南京银行苏州分行辩称：合同签订后，其发现租赁房屋二层实际结构与事实严重不符，故于2013年7月26日向朗庭公司发出《告知函》（注：《告知函》落款日期为2013年7月31日，南京银行苏州分行表示该落款日期为笔误，实际日期为2013年7月26日），明确告知朗庭公司“我行在至租赁房屋实地查验的过程中，发现二层的租赁房屋的实际结构与你公司所发平面图上显示的情况严重不符，有将近四分之一的面积是公共设施，我行根本无法使用。对此，我行保留合同及相关法律、法规赋予的所有权利”。由于朗庭公司在签订合同过程中隐瞒重要事项，已构成欺诈，应当承担赔偿责任。南京银行苏州分行表示，其于2013年7月26日就以书面告知函方式正式函告朗庭公司，双方签订的租赁合同因租赁标的严重不符合同的要求，致使南京银行苏州分行无法使用租赁房屋，无法实现合同目的，要求解除合同并保留追究相应损失的权利，合同解除日为2013年7月26日。朗庭公司认为，南京银行苏州分行在《告知函》中的陈述不实，故在收到南京银行苏州分行《告知函》后即向南京银行苏州分行发《律师函》，明确在签订合同之前，南京银行苏州分行已多次派员实地考查，明知空调机房位置，并且该机房至今未有变动。出租商铺的位置也是明确，且实际面积大于合同面积，因此南京银行苏州分行之说毫无道理。针对南京银行苏州分行关于违约金主张的抗辩，朗庭公司变更诉讼请求，要求南京银行苏州分行赔偿其因解除合同而导致的经济损失人民币100万元。
一审中，当事人双方对租赁合同标的中一层商铺无异议，但对二层商铺是否包含空调机房存在争议，虽然南京银行苏州分行在诉讼中多次声称要求相关机构对出租房屋使用面积进行测评，但迟迟不愿提交书面申请。朗庭公司为表示其出租面积属实，向原审法院提交书面委托测评申请，但后因面积测评费用过高而撤回。为此，原审法院于2014年1月13日组织双方对二层2001号商铺进行实地测量。经初步测量，二层商铺使用面积与朗庭公司交付的平面图上注明的使用面积156.2平方米相差不大。
原审原告朗庭公司提交给原审法院的《民事起诉状》列明的诉讼请求为，请求判令：1、解除其与南京银行苏州分行签订的编号为LT-
LXH-00001号房屋租赁合同；2、南京银行苏州分行支付履约保证金20万元、违约金20万元、逾期进场违约金247671.23元，逾期交纳租金的违约金22.6万元、装修期租金247671.23元，上述合计1121342.46元；3、本案诉讼费用由南京银行苏州分行负担。
一审中，朗庭公司于2013年11月11日向原审法院提交《变更诉讼请求申请》，将其起诉状中列明的诉讼请求明确为：1、解除其与南京银行苏州分行签订的编号为LT-
LXH-00001号房屋租赁合同；2、南京银行苏州分行支付履约保证金20万元、违约金22.6万元、支付房屋租金804931.5元（该租金为2012年7月1日至2013年11月11日的租金即226万÷365天×130天=804931.5元）及至本案判决生效止的每天租金；3、本案诉讼费用由南京银行苏州分行负担。2014年2月11日，原审法院第二次开庭审理时，朗庭公司明确其变更后的诉讼请求与其提交的《变更诉讼请求申请》载明的内容一致；庭审中，原审法院向朗庭公司释明要求其就违约金和损失确定其中一项，朗庭公司当庭表示按照损失；南京银行苏州分行就此未提出异议。2014年2月11日，朗庭公司向原审法院提交《关于要求赔偿损失的说明》，载明：由于南京银行苏州分行违约造成朗庭公司租金等损失达到170万元，请求法院判决南京银行苏州分行承担损失不低于人民币100万元；朗庭公司在2014年2月11日的庭审过程中并未提交该份说明，也未当庭作出将诉讼请求变更为100万元的意思表示。
原审法院认为：朗庭公司与南京银行苏州分行于2013年6月9日签订房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行各自的合同义务。
对于朗庭公司要求解除涉案房屋租赁合同的请求。尽管南京银行苏州分行在诉讼中表示，其于2013年7月26日就以书面《告知函》方式正式函告朗庭公司，双方签订的租赁合同因租赁标的严重不符合同的要求，致使南京银行苏州分行无法使用租赁房屋，无法实现合同目的，要求解除合同并保留追究相应损失的权利。但由于该《告知函》仅注明南京银行苏州分行“保留合同及相关法律、法规赋予的所有权利”，并没有直接反映要求解除合同的意思表示，故不能据此视为合同解除函。朗庭公司的回复亦没有表现出有解除合同的意向，原审法院对南京银行苏州分行认为涉案房屋租赁合同于2013年7月26日解除的辩称意见不予支持。现朗庭公司以提起诉讼的方式表达其解除租赁合同的意思，南京银行苏州分行又当庭明确其告知函中“保留合同及相关法律、法规赋予的所有权利”即表示解除合同，可见自朗庭公司起诉之日，双方就涉案房屋租赁合同的解除达成合意，涉案房屋租赁合同解除之日应为朗庭公司起诉之日，即2013年9月9日。
南京银行苏州分行作为活跃在金融行业中的商事主体，在订立房屋租赁合同时，理应对租赁合同物的结构、状态、房屋使用面积以及合同履行可能产生的后果尽到谨慎的注意义务。本案中，南京银行苏州分行不履行合同的理由主要是因为“朗庭公司交付的二层租赁房屋实际结构与平面图上显示的情况严重不符，有将近四分之一的面积是公共设施，南京银行苏州分行根本无法使用，无法实现合同目的”。对此，朗庭公司予以否认，南京银行苏州分行没有提供证据予以证实；即使南京银行苏州分行所述的“近四分之一面积为公共设施”的情形属实，其亦未能提供证据证明该情形的出现必然导致租赁房屋无法使用，合同目的无法实现。综上，南京银行苏州分行拒绝履行合同的理由并不充分，存在过错，应当依合同约定承担违约责任。
租赁合同因南京银行苏州分行的违约行为而解除，朗庭公司可以要求南京银行苏州分行赔偿其租金差价损失及相关费用。鉴于涉案租赁房屋属商用房产，朗庭公司还可以要求南京银行苏州分行赔偿其合理期限内（最长不超过6个月）的经济损失。结合涉案房屋租赁合同关于违约责任及其226万元年租金的约定可知，朗庭公司主张的100万元损失远未超出租赁合同终止所导致的损失。朗庭公司要求南京银行苏州分行承担100万元损失的诉讼主张并不违反法律规定，可予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、原告苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司与被告南京银行股份有限公司苏州分行于2013年6月9日签订的、合同标的为位于苏州市吴中区东吴北路111号东吴大厦一层1001号商铺、二层2001号商铺的房屋租赁合同于2013年9月9日解除。二、被告南京银行股份有限公司苏州分行应于判决生效之日起十日内赔偿原告苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司经济损失人民币1000000元。案件受理费人民币163184元，由被告南京银行股份有限公司苏州分行负担。
上诉人南京银行苏州分行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。诉争的租赁合同约定计租面积应为套内建筑面积；合同主文明确该房屋建筑面积为1000平方米，一层748.5平方米，二层251.5平方米，双方确认前述面积即合同项下的计租面积，不再调整；可见本案争议的承租面积一楼的748.5平方米，二层251.5平方米均应当为套内建筑面积。建筑面积与套内建筑面积是两个不同的概念，套内建筑面积不计算分摊的公共面积；涉案房屋整栋楼的建筑面积为16574.2平方米，套内建筑面积12380.99平方米。套内建筑面积扣除套内墙体面积、柱体面积后即为使用面积。根据本案的实际情况，二楼的使用面积不可能仅为156.2平方米，应在240平方米左右；一楼的使用面积也不可能仅为456.6平方米。
涉案房屋二楼安装空调机组的部分不应包含在套内建筑面积256平方米之内；二楼的电梯间是具有特殊消防安全功能的“前室”，也不可以作为租赁标的，该部分属于公共部分，不包含在256平方米之内。朗庭公司不能以其标示的平面图格局将涉案房屋出租给上诉人；原因在于：平面图显示的租赁面积左侧电梯间为消防前室，两部电梯中一部封闭，另一部为消防电梯，消防电梯及前室不能封闭，但上诉人将其租用为办公区后必然要进行封闭，朗庭公司将涉案房屋出租给上诉人严重影响消防安全。请求法院委托测绘部门对涉案房屋的套内建筑面积进行测量，请公安消防部门对出租现场进行勘验，论证消防前室和消防电梯是否能够封闭。
一审中，朗庭公司不认可上诉人于2013年7月26日《告知函》要求解除合同的主张，但其于2013年8月6日发出《律师函》明确表示如上诉人在接函5日内未支付保证金则合同解除，南京银行苏州分行既未付款也未履行合同，因此租赁合同应于2013年8月13日因朗庭公司提出解除而解除。
综上，朗庭公司未按约交付租赁标的物，违反消防规定将不能出租的公共场地出租给上诉人，导致合同目的不能实现；请求查明事实，依法改判。
二审中，南京银行苏州分行补充提交《上诉状》一份，载明：原审判决认定合同附件商铺示意图载明一楼租赁面积456.6平方米，二楼租赁建筑面积256平方米，使用面积156.2平方米不属实。租赁合同附件中没有商铺位置示意图，更没有注明的文字内容；一审中上诉人要求朗庭公司提供合同附件一，仅是对朗庭公司提交的一、二楼电子档平面图无异议（详见上诉二审提供的附件一图纸）。原审法院对诉争的租赁面积没有查清，合同约定的1000平方米应为套内建筑面积而非建筑面积。朗庭公司通过邮件发送给上诉人的二楼平面图的B1部分是空调机房，B2部分是消防前室，但朗庭公司未提前告知并扣除该部分面积，二楼的套内建筑面积仅有140平方米左右，面积大大减少，导致南京银行要求的办公格局根本无法实现。经过测算，一、二楼的套内建筑面积约为600平方米左右，远少于合同约定的1000平方米。原审判决适用法律不当。租赁物短少面积已超过租赁面积的10%，符合合同法第94条第四款的规定，应当解除合同。请求依法改判。
被上诉人朗庭公司辩称：南京银行苏州分行当庭提交的补充上诉状法庭不应采信，特别是新增的关于原审判决法律适用的内容原上诉状中没有，事实认定部分也有新增内容请法庭定夺。诉争租赁合同的附件一由双方通过邮件确认，合同签订前朗庭公司已将拟出租房屋状态（图纸、照片、函件等）通过邮件进行了确认，上诉人也对邮件反映的房屋情况进行了实地核实。照片可以反映涉案房屋处于空置状态，可以反映空调机房的具体位置，不存在无法查看的问题。图纸是应上诉人要求提供的CAD格式，电脑图纸中出租区域以不同颜色的线条区分，可通过电脑操作计算实际使用面积，附件一所附图纸二层实际使用面积为156.2平方米。函件系租赁合同签订后的2013年7月8日应上诉人要求出具的确认函，出租面积为一层748.5平方米，二层251.5平方米。上诉人二审中提供的公证书形成于原审判决作出前，其未提供该份证据的原因在于公证书反映的内容可以证实上诉人对于房屋的实际情况是明知的，与其一审中主张的欺诈理由相违背。
双方约定以建筑面积作为计租面积，合同序言中关于套内建筑面积的约定应删除而未删除，双方从未讨论过按照套内建筑面积来计算租金的问题，上诉人在一审中也从未提及。按建筑面积计算，租赁物的面积只多不少，合同正文第九条中的物业服务费也是按1000平方米计算，不存在上诉人所说的合同存在歧义的问题。
上诉人主张电梯前室为消防前室没有依据，且上诉人承租时对此是明知的，其要求公安消防进行所谓的论证属无理要求，与本案无关。其申请按照套内建筑面积进行测量无事实和法律依据，不应采纳。由于上诉人的违约行为给朗庭公司造成了巨大的损失，远超一审的100万元，大部分房屋至今仍然空置，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：
苏州市吴中区东吴大厦1-4层房屋的所有权人为案外人苏州市石路国际商城有限责任公司，房屋建筑面积16574.2平方米，套内建筑面积12380.99平方米。涉案的租赁标的物位于东吴大厦东南端，包括一楼、二楼两个部分。二楼租赁范围从涉案房屋竣工图纸上看为楼梯4西侧南北延长线以西，空调机房北墙东西延长线以南的部分；双方争议的内容为该区域范围内消防电梯6、电梯7南面的前室部分及电梯北面的空调机房部分。
2013年3月28日，苏州市石路国际商城有限责任公司与朗庭公司签订《房屋租赁合同》，约定：苏州市石路国际商城有限责任公司将东吴大厦1-4层房屋出租给朗庭公司，租赁期限自2013年6月1日至2028年5月31日止；租赁期内，朗庭公司可以转租承租房屋，但转租面积最多不得超过总面积的80%。
本案诉争的《租赁合同》的《序言》部分约定：朗庭公司同意将涉案房屋出租给南京银行苏州分行，房屋的具体位置、面积构成等基本状况详见合同附件一；朗庭公司移交、南京银行苏州分行进入该房屋之日为进场日，双方应签署《房屋交接确认书》确定进场，为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以确认书中确定的实际进场日期为准；计租面积为出租方及物业服务公司计收、承租人交纳房屋租金、物业服务费、空调费、采暖费（如有）等合同约定以该房屋面积计费的面积依据，为免疑问，计租面积应为套内建筑面积；保证金作为承租人妥善履行合同约定义务和责任的担保，向出租人及物业公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和物业服务费保证金、质量保证金，合同有效期内由出租人或物业公司保管，按合同约定使用，不计利息。
合同第一条计租面积部分约定：该房屋的建筑面积为1000平方米（其中一层建筑面积为748.5平方米，二层建筑面积为251.5平方米）；双方确认前述面积即为合同项下的计租面积，不再调整。
合同第九条物业服务费和质量保证金部分约定物业服务费按照计费标准×计租面积的方式确定，物业费每平方米每月8元，2013年10月1日至2014年1月31日的物业费为32000元。
合同第27.7项约定合同内容是在出租人提供文本基础上，经双方反复协商、沟通一致后确定的；如合同条款存在含义模糊的情形，对该条款的解释按照公平合理的原则进行，不得按照不利于起草者的原则或角度进行解释。
合同尾部列明合同附件包括：附件1商铺位置示意图，附件2房屋交接确认书，附件3房屋交付标准，附件4装修设计文件要求。经本院核对，合同正文后未有附件1商铺位置示意图，直接自附件2《房屋交接确认书》列起，并附有朗庭公司的营业执照、税务登记证、涉案房屋的产权登记证明、消防设计备案信息等材料。
一审中，朗庭公司主张其提供的房屋平面图即附件一。朗庭公司提供的作为合同附件一的内容包括房屋现场照片若干，涉案房屋的平面图若干。平面图包括：南京银行256平方米、使用面积156.2平方米的平面图局部一张，该图显示的租赁范围未包含空调机房，但包含了电梯的前室；表明南京银行256平方米、蚂蚁王国3908平方米的平面图一张，该图以细线勾画的租赁范围包括了楼梯西侧南北向延长线与空调机房北侧东西向延长线相交叉后圈定的区域，空调机房东侧以双实线与外侧隔开但未特别注明空调机房范围内空间的用途及是否包含在租赁范围内，机房东南角画有向南双开的门两扇；一、二、三、四楼品牌落位图各一张，其中一楼品牌落位图标明南京银行456.6平方米，二楼品牌落位图标明南京银行256平方米，二楼租赁范围的标示与前已述及的情况相一致。一审中，南京银行苏州分行表示对朗庭公司提供的平面图真实性无异议，但主张最终要以房屋现场及房管局档案确定房屋情况及商铺具体位置，对照片的真实性不予认可。二审中，南京银行苏州分行主张双方通过邮件确认的附件一内容不包括原审卷宗第95页列明使用面积156.2平方米的局部平面图，该图在诉讼过程中才收到；附件一不包括原审卷宗第96-100页的的各楼层品牌落位图，包括原审卷宗第105、106页反映涉案房屋一、二楼面积分别为456.6平方米、256平方米的平面图，106页的平面图表示的二楼租赁范围及表示方法与前已述及的情况相一致。
二审中，双方当事人一致确认合同中确实没有附件1，附件1是以电子邮件方式在2013年5月28日由朗庭公司发送给南京银行苏州分行。南京银行苏州分行提交《公证书》一份，载明：2013年5月28日发件人轩轩宝贝向南京银行苏州分行发送标题为《南京银行图片》的邮件一份，邮件附件包括《南京银行图片》、《苏州朗庭乐享汇平面（品牌落位图）》两部分。南京银行图片部分为涉案房屋内外的实景照片，照片显示涉案房屋在邮件发送时处于空置状态；品牌落位图两张，分别涉及涉案房屋四个楼层的品牌布置，平面图显示南京银行所占两个楼层的面积分别为456.6平方米及256平方米。本院向朗庭公司送达了公证书副本并提供原件作为参照，朗庭公司未在本院给定的期限内就公证书发表书面质证意见，但提交了其留存的电子邮件的打印稿，显示2013年5月28日朗庭公司发送给南京银行苏州分行的电子邮件附件内容为标明南京银行256平方米、蚂蚁王国3098平方米的平面图一张及房屋内外照片若干张，前述内容与南京银行苏州分行提交的《公证书》载明的邮件内容相一致。
《公证书》显示朗庭公司于2013年7月8日以电子邮件方式向南京银行苏州分行发送《南京银行确认函》一份，载明：“苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司：兹有你公司根据你我双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，将位于苏州市吴中区东吴北路111号的东吴大厦商业用房一层局部（建筑面积748.5平方米）、二层局部（建筑面积251.5平方米）房屋转租于南京银行苏州分行，租期至2023年9月30日，并由苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司与南京银行苏州分行签订《租赁合同》。我司同意苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司作为出租方把上述房产租赁给南京银行。苏州石路国际商城有限责任公司”。
二审中，双方当事人一致确认诉争的租赁房屋没有单独的产权登记。关于租赁面积如何确认的问题，上诉人认为应当通过测绘途径，朗庭公司主张是根据双方实地测量之后确认的，签订合同前都是实地看过的。南京银行苏州分行确认确曾实地看房，但主张只能看位置，看不出面积，且看房时原租户还在经营中，无法看清空调机房部分，电梯间部分也看不出用途；朗庭公司主张涉案房屋一直空置，从未出租过，空调机房无法查看的问题南京银行苏州分行一审中没有提出。
2013年7月26日，南京银行苏州分行以电子邮件方式向朗庭公司发送《告知函》，载明：朗庭公司于2013年5月28日通过电子邮件将涉案房屋平面图发送至南京银行苏州分行，其基于平面图上所表明的房屋结构情况与朗庭公司签订了租赁合同。但在后续实地查验过程中，发现2层租赁房屋实际结构与平面图显示严重不符，有将近四分之一的面积是公共设施，根本无法使用。声明保留合同及相关法律、法规赋予的所有权利。
2013年8月6日，朗庭公司向南京银行发送《律师函》，载明：南京银行苏州分行《告知函》所称二层房屋实际结构与平面图明显不符等内容毫无道理。其一，在合同签订前，南京银行苏州分行已多次派员实地考查；机房位置及大小南京银行苏州分行是明知的，至今没有任何改变；其二，合同第一条计租面积明确写明建筑面积为1000平方米，其中一层建筑面积748.5平方米，二层建筑面积251.5平方米，位置也是明确的，朗庭公司提供的商铺面积大于合同面积，朗庭公司发给南京银行苏州分行的平面图中标明了机房位置。租赁合同约定南京银行苏州分行应于2013年6月9日支付履约保证金20万元，但至今未收到该款，南京银行苏州分行已经违约，按照合同约定，自南京银行苏州分行逾期支付第5日起，朗庭公司有权解除合同并要求支付相当于应付未付保证金金额的违约金。鉴于南京银行苏州分行无理取闹，特通知其收到律师函5日内支付保证金20万元并全面履行合同，过期双方合同解除，朗庭公司将通过法律手段追究南京银行苏州分行的违约责任。
一审庭审中，南京银行苏州分行主张其系基于朗庭公司5月28日发出的示意图确定的承租物并与朗庭公司签订了租赁合同，示意图中电梯旁边一间空白区域应当包括在承租范围内，没有跟电梯、楼梯做相同的不能使用的特别标注，空调机房是不能使用的，证明朗庭公司隐瞒了房屋的重要事项，导致合同目的无法实现。朗庭公司认为机房的位置及机房不包括在租赁范围内南京银行苏州分行是明知的，其并未将空调机房作为租赁物出租给南京银行苏州分行，朗庭公司发送邮件载明的位置和实际出租给南京银行苏州分行的范围是一致的，没有差异。二审中，朗庭公司确认二楼范围包括了电梯南面的消防前室部分，但扣除了空调机房，消防前室从设计用途上看是可用的，使用过程中是否违法是上诉人考虑的事情，法律并未禁止该部分面积进行出租；南京银行苏州分行主张其认为不包括消防前室，但包括空调机房，发现机房不可用之后，朗庭公司才主张包括消防前室部分的。南京银行苏州分行确认交房前空调机房部分即安装有大的空调机组；朗庭公司主张空调机房内安装的空调机组从未动过，上诉人对此都是明知的。
一审中，朗庭公司提出鉴定申请，要求对其出租给南京银行苏州分行的房屋面积进行测量。原审法院启动司法鉴定程序，委托苏州明正测绘有限公司进行测绘。苏州明正测绘有限公司于2013年12月23日向原审法院发送《函》两份，载明：鉴于东吴大厦1-4层已经单独办理房产登记，本次委托测绘的范围为其中一部分，故必须要将东吴大厦1-4层全部覆盖后，才能最终获得该租赁房屋的建筑面积。由于申请方认为仅需测算划定的区域面积，无法对其进行合理的定义，可能会产生在实施测绘及面积计算时因定义模糊或定义错误影响测绘成果的合理合法性的问题，故对该委托事项作退鉴处理。
2014年1月13日，原审法院组织双方当事人对二楼租赁面积进行现场勘验，双方当事人一致确认租赁范围为图纸南面楼梯西端墙南北延伸段和电梯间北墙东西延伸段交界处。勘验后形成的示意图载明实际租赁面积合计157.2平方米，争议面积5.092平方米，该面积未计入墙体且立柱未扣除；当事人双方对此予以确认。朗庭公司在勘验笔录中陈述该数据没有记录墙体，且当初确定的租赁范围是从门的西端开始为界，多给了8平米；南京银行苏州分行主张立柱面积没有扣除，没有测量机房。
二审中，朗庭公司当庭确认合同明确计租面积1000平方米即套内建筑面积。南京银行苏州分行主张朗庭公司已于2013年9月15日将二楼部分的房屋出租给郑根基用于开设百顺游戏厅，并提供朗庭公司与郑根基签订的《租赁合同》复印件，载明租赁范围为2001号商铺，套内建筑面积820平方米，租期自2013年10月1日起至2018年9月31日止。朗庭公司未在本院给定的期限内就该证据发表质证意见。
关于租赁物是否交付的问题。朗庭公司主张按照租赁合同第七条约定，租赁物已经交付；南京银行苏州分行主张租赁物未交付。南京银行苏州分行对朗庭公司提交的涉案房屋的装修设计图没有异议，确认确曾根据朗庭公司提交的户型图委托装修公司进行设计；该设计方案图二楼部分将空调机房设计为会议室，朗庭公司对设计方案没有提出异议，可以证实朗庭公司将风机位置出租给南京银行苏州分行。
关于合同解除的问题。南京银行苏州分行在原审法院2013年10月30日开庭审理时明确表示导致合同解除的原因系房屋现状不符合签约时朗庭公司陈述的状况，合同目的无法实现，合同已于2013年7月26日解除。
上述事实，由朗庭公司提交的诉争的房屋租赁合同及其附件、上诉人提交的《公证书》、涉案房屋二楼的竣工图、朗庭公司与案外人郑根基签订的租赁、鉴定机构发送的函件、勘验笔录及示意图及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，朗庭公司自案外人苏州市石路国际商城有限责任公司承租东吴大厦1-4层房屋后，将其中的部分房屋转租给南京银行苏州分行的行为并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，出租人苏州市石路国际商城有限责任公司在其与朗庭公司签订的租赁合同也明确表示可以转租，故诉争的《租赁合同》合法有效，当事人均应恪守。
本案的争议焦点在于：1、朗庭公司交付使用的房屋是否符合合同约定；2、合同解除时间及导致合同解除的责任主体、责任比例应当如何认定；3、损失数额的认定及承担问题。
1、关于朗庭公司交付使用的房屋是否符合合同约定的问题。
合同签订后，南京银行苏州分行于2013年7月26日向朗庭公司发送的《告知函》仅提及二层租赁房屋实际结构与平面图显示严重不符，无法使用，并未提及一楼与合同约定不符，南京银行苏州分行在一审中就一楼的房屋状况也未提出异议，故本院认定朗庭公司交付的房屋一楼符合合同约定。
关于二楼是否符合合同约定的问题。租赁合同《序言》部分明确租赁标的物的位置、面积、构成等基本状况详见合同附件一；双方当事人确认一致的作为合同附件一的朗庭公司于2013年5月28日发送给南京银行苏州分行的品牌落位图显示一楼面积456.6平方米，二楼256平方米，并对租赁范围以细实线方式注明。朗庭公司主张租赁范围不包括空调机房但包括电梯前室部分；南京银行苏州分行主张租赁范围既包括空调机房也包括电梯前室，但该两部分均不可用。根据现已查明的事实，朗庭公司在合同缔结前通过电子邮件发送给南京银行苏州分行的合同附件一中的品牌落位图仅以细实线方式标示了二楼楼梯南北延长线以西、空调机房北墙东西向延长线以南的部分系南京银行，对于空调机房部分是否包括在内，该部分实际用途为何，是否可以被实际使用确未特别注明，南京银行苏州分行根据示意图判断空调机房位置可以使用的主张具有一定的合理性。但是双方当事人在二审中均确认合同签订前南京银行苏州分行对涉案房屋进行了实地查看，合同附件一所附照片显示缔约前涉案房屋即处于空置状态，南京银行苏州分行未提供证据证实朗庭公司存在故意隐瞒真实情况、阻止其查看空调机房等行为，结合空调机房在合同缔结前即已启用并安装有大型空调机组这一事实，本院认为南京银行苏州分行通过看房对于机房客观存在且无法实际使用这一事实可以且应当知道。南京银行苏州分行因自身原因未能对租赁物进行充分的了解而产生误解的事实即便存在也与朗庭公司无关，相应的不利后果应由南京银行苏州分行承担。因此，本院对朗庭公司关于空调机房不包括在租赁范围内的主张予以采信，朗庭公司在空调机房这一问题上不存在违约行为。
南京银行苏州分行主张租赁范围内的两部电梯中有一部是消防电梯，电梯前面的空间是消防前室，不能出租使用，南京银行一旦将该部分空间封闭则会影响到消防安全，朗庭公司就此存在违约行为。《中华人民共和国消防法》第二十八条虽然规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道；但并未禁止对相关设施、设备的合理利用。涉案的电梯及前室在租赁合同履行过程中客观上由南京银行苏州分行专用，朗庭公司将其计入租赁范围并无不当；且南京银行苏州分行在使用租赁物过程中遵循消防法的相关规定，使其装修设计符合消防安全要求系其应尽的法定义务，上诉人以此为由主张朗庭公司交付的房屋不符合合同约定没有事实及法律依据，本院不予支持。因此，合同约定的租赁范围应当包含电梯前室部分，不包含空调机房，在租赁物的范围这一问题上，朗庭公司并不存在违约行为。
关于朗庭公司交付的租赁物是否达到合同约定的租赁面积的问题。根据双方当事人于二审中提供的2013年5月28日邮件附件品牌落位图可知，朗庭公司在缔约前提交给南京银行苏州分行的房屋平面图仅表明涉案房屋一楼面积456.6平方米，二楼面积256平方米，未明确该面积系建筑面积、套内建筑面积还是使用面积；该邮件未包括原审判决认定为合同附件一的特别注明二楼使用面积156.2平方米的平面图内容（详见原审卷宗第95页）；因此，原审判决关于“合同尾部明确该合同附件为：商铺位置示意图（注明：一楼租赁面积456.6平方米，二楼租赁建筑面积256平方米，使用面积156.2平方米）”的认定有误，本院予以纠正。作为邮件附件的品牌落位图并未如备案的竣工图纸一样标明该建筑物各部分长、宽、高的具体尺寸，仅注明“南京银行456.6㎡”“南京银行256平方”字样，故朗庭公司关于图纸应上诉人要求提供为CAD格式，可通过电脑操作计算实际使用面积的二审答辩意见没有事实依据，本院不予采信。因此，诉争的租赁合同缔结前，南京银行苏州分行通过朗庭公司以电子邮件方式发送的合同附件一所了解的租赁物的面积为一楼456.6平方米，二楼256平方米，上述合计712.6平方米。
根据《房产测量规范》及江苏省工程建设标准DGJ32／TJ131-2012《房屋面积测算技术规程》的相关规定，房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和；房屋套内建筑面积指房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成；房屋的使用面积指房屋套内全部可供使用的空间面积。现已查明，诉争《租赁合同》正文约定房屋的建筑面积为1000平方米（一层建筑面积748.5平方米，二层建筑面积251.5平方米）即为合同项下的计租面积，不再调整；合同的《序言》部分明确约定计租面积为套内建筑面积；作为确认房屋面积构成依据的附件一品牌落位图明确租赁物的面积为一楼456.6平方米，二楼256平方米，未标明是何种面积；朗庭公司主张其应交付的二楼使用面积为156.2平方米；双方经现场测量一致确认二楼实际面积为157.2平方米（争议面积5.092平方米）。二审中，朗庭公司当庭确认合同约定的1000平方米计租面积即为合同约定的套内建筑面积；其庭后提交给本院的书面答辩状又主张1000平方米系建筑面积。
关于合同约定的计租面积以何者为准的问题。本院认为，“建筑面积”系由相关规范性文件明确具体含义及测量方法的专业术语，该术语与“套内建筑面积”系完全不同的两个概念；南京银行苏州分行及朗庭公司作为富有经验的商主体，对于相关专业术语的准确含义可以而且应当准确的甄别；南京银行苏州分行在明知合同约定的建筑面积与附件一品牌落位图载明的租赁面积明显不同的情况下仍然选择签订租赁合同，应当认为其对两者的差异是明知且认可的；结合合同签订后朗庭公司以邮件方式向南京银行苏州分行发送的苏州市石路国际商城有限责任公司的《确认函》中再次明确了出租房屋的建筑面积为1000平方米，南京银行苏州分行并未对此提出异议的事实，本院认定合同约定的计租面积即《房产测量规范》及江苏省工程建设标准DGJ32／TJ131-2012《房屋面积测算技术规程》所指的房屋建筑面积。结合东吴大厦整体建筑面积16574.2平方米，套内建筑面积12380.99平方米，得房率为0.747（12380.99÷16574.2）的事实，涉案房屋建筑面积1000平方米，其套内建筑面积约为747平方米左右；该面积数额与朗庭公司发送给南京银行苏州分行的合同附件一品牌落位图载明的面积一楼456.6平方米，二楼256平方米，合计712.6平方米基本吻合；因此，品牌落位图载明的面积应为租赁物的套内建筑面积。朗庭公司主张其应交付给南京银行苏州分行的二楼使用面积应为156.2平方米，但未提供证据证实其在纠纷发生前曾就此向南京银行苏州分行做出过相关意思表示并获得了南京银行苏州分行的认可；因此，朗庭公司的该项主张没有事实依据，本院不予采信。朗庭公司应当向南京银行苏州分行交付建筑面积1000平方米（一层建筑面积748.5平方米，二层建筑面积251.5平方米），套内建筑面积为712.6平方米（一楼456.6平方米，二楼256平方米）的标的物。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，朗庭公司主张其交付的标的物符合合同约定，应承担相应的举证责任。一审中，朗庭公司提出司法鉴定申请后，坚持仅测算划定区域面积，导致司法鉴定机构无法对其进行合理定义，故作退鉴处理，朗庭公司未提供有效的证据证实其交付的标的物达到了建筑面积1000平方米（一层建筑面积748.5平方米，二层建筑面积251.5平方米），套内建筑面积712.6平方米（一楼456.6平方米，二楼256平方米）的标准。原审法院组织双方进行现场测量，在未扣除立柱、未计算墙体、不考虑争议面积5.092平方米的情况下，测量面积为157.2平方米，远小于合同附件一标明的256平方米，根据常理判断，误差严重超出了合理范围。因此，在交付标的物符合合同约定这一问题上，朗庭公司未能尽到其负有的举证责任，租赁物实际面积未能达到合同约定面积的事实可以认定。朗庭公司交付的标的物不符合合同约定，导致南京银行苏州分行的合同目的不能实现，构成根本违约。原审判决关于南京银行苏州分行关于房屋面积短少的主张依据不足，未能提供证据证实合同目的无法实现的认定确有不当，本院予以纠正。
2、合同解除时间及导致合同解除的责任主体、责任比例应当如何认定的问题。
《租赁合同》约定合同签署当日南京银行苏州分行应支付保证金20万元；租金实行先付后用，首期租金113万元应在朗庭公司出具等额合法发票后15日内支付；合同项下的进场日为2013年7月1日，南京银行苏州分行应当自行前往办理房屋交接手续并签署《房屋交接确认书》。签约当日，南京银行苏州分行未缴纳保证金20万元，朗庭公司未提供证据证实在本案争议发生前其曾就此提出异议，应当认为系朗庭公司对相关权利的处分，南京银行苏州分行未缴纳保证金的行为并不构成违约。朗庭公司未提供证据证实其曾向南京银行苏州分行出具过首期租金的等额发票，故首期租金的支付条件尚未成就，南京银行苏州分行未支付首期租金的行为并不违约。合同约定南京银行苏州分行应于2013年7月1日自行前往办理交接手续并签署《房屋交接确认书》，南京银行苏州分行就涉案房屋提出异议的时间为2013年7月26日，其未提供证据证实在2013年6月9日至2013年7月1日前曾就租赁物的交付问题向朗庭公司提出过异议，也未提供证据证实朗庭公司拒绝配合办理房屋交接手续，故南京银行苏州分行逾期收房的行为构成违约。
朗庭公司交付的租赁物不符合合同约定，导致合同目的无法实现的根本违约行为在前；南京银行苏州分行虽然于2013年7月26日发函提出异议，但并未作出解除合同的意思表示，故其主张租赁合同于2013年7月26日解除没有事实依据，本院不予支持。南京银行苏州分行提出异议后，朗庭公司虽于2013年8月6日回函表示南京银行苏州分行逾期支付履约保证金构成违约并告知南京银行于接函后5日内支付保证金20万元并全面履行合同，过期合同解除；但朗庭公司的违约行为系导致本案纠纷的根本原因，其作为合同的违约方并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除权，南京银行苏州分行接函后未支付保证金的行为系其在朗庭公司根本违约后进行的正常抗辩，朗庭公司并不能因此取得租赁合同第二十一条规定之约定解除权；因此，朗庭公司2013年8月6日的回函虽然表达了合同解除的意思，亦不生导致合同解除之法律效力。朗庭公司在本案中的诉讼请求之一即为判令解除诉争的租赁合同，南京银行苏州分行在一审2013年10月30日庭审答辩时明确表示房屋不能实现合同目的，这是导致合同解除的理由，合同解除日在2013年7月26日，应当认定为是对朗庭公司解除合同这一诉讼请求的认可；本院认定诉争的房屋租赁合同于2013年10月30日基于当事人双方意思表示一致而解除。原审判决对合同解除时间的认定有误，本院予以纠正。
综上，南京银行苏州分行在合同缔结过程中未能详尽细致的查看租赁物的行为与朗庭公司提供的合同附件一对于租赁范围的标注不够清楚规范的行为相结合，导致双方对于租赁物的范围及面积约定不明是本案纠纷发生的诱因；朗庭公司交付的房屋面积小于租赁合同约定的房屋面积这一违约行为系引起本案纠纷的根本原因；南京银行苏州分行在纠纷发生后未能及时提出有效的异议，单方拒绝履行收房义务的违约行为是导致诉争的租赁合同无法履行的参与因素。南京银行苏州分行及朗庭公司对于本案纠纷发生均存在过错，结合本案实际情况，本院认为南京银行苏州分行应就此承担30%的责任，朗庭公司应承担70%的责任。
3、违约责任的认定及承担问题。
一审2014年2月11日开庭审理时，朗庭公司当庭变更其第二项诉讼请求为：南京银行苏州分行支付履约保证金20万元、违约金22.6万元、支付房屋租金804931.5元（该租金为2012年7月1日至2013年11月11日的租金即226万÷365天×130天=804931.5元）及至本案判决生效止的每天租金；审理中，经原审法院释明，朗庭公司在违约金和损失中选择按照损失计算，应当认为其已经放弃了支付违约金22.6万元的主张，本院不予理涉。朗庭公司虽在开庭当天提交《关于要求赔偿损失的说明》请求判令南京银行苏州分行承担损失不低于100万元，但该主张并未在庭审中提出，朗庭公司也未明确此系对诉讼请求的变更，更未表示放弃关于支付保证金的诉讼请求，故原审判决认定朗庭公司将第二项诉讼请求变更为要求赔偿经济损失100万元有误，本院予以纠正。朗庭公司在2014年2月11日开庭审理时最终明确的第二项诉讼请求应为：支付履约保证金20万元；支付房屋租金804931.5元（该租金金额为2012年7月1日至2013年11月11日的租金即226万÷365天×130天=804931.5元）。
关于朗庭公司主张的履约保证金20万元，因双方在诉讼过程中一致同意解除合同，故履约保证金已无支付之必要，本院对朗庭公司的该项主张不予支持。关于朗庭公司主张的租金损失。南京银行苏州分行从未实际占有并使用涉案房屋，其于2013年7月26日以《告知函》方式就涉案房屋不符合合同约定所提出的异议成立，故7月26日之后朗庭公司即便因涉案房屋空置而产生损失，也系其自身的违约行为所导致，其无权请求赔偿。本院认定2013年7月1日至2013年7月26日期间房屋空置所产生的租金损失160986元（2260000÷365×26）系由双方过错导致，应由双方按照前已述及的过错程度分担；因此，南京银行苏州分行应支付朗庭公司租金损失48296元（160986×30%）。
综上所述，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，结合二审出现的新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第四十六条之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2013）吴民初字第1146号民事判决；
二、确认苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司与南京银行股份有限公司苏州分行于2013年6月9日签订的编号为LT-
LXH-00001的《租赁合同》于2013年10月30日解除；
三、南京银行股份有限公司苏州分行应于本判决生效之日起十日内支付苏州朗庭乐享汇商业发展有限公司租金损失48296元元；
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"郭万库与白彦龙机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-03-25\\\\\",\\\\\