江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)赣0103民初2695号
原告（反诉被告）：罗柏清，男，1968年4月29日出生，汉族，住南昌市南昌县。
委托代理人：胡丽红、杨华，江西瀚友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闵赛凤，女，1969年6月16日出生，汉族，住南昌市西湖区。
委托代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。
被告：南昌皇廷大酒店有限公司，住所地南昌市西湖区站前路168号。统一社会信用代码：91360100769753618K。
法定代表人：闵齐龙，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。
原告罗柏清诉被告闵赛凤缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法通知南昌皇廷大酒店有限公司（以下简称皇廷大酒店）为被告参加诉讼并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗柏清及其委托代理人胡丽红、杨华，被告闵赛凤及两被告共同委托代理人孔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗柏清诉称，2016年7月7日，原告与被告签订“订金”约定，被告将其持有的皇廷大酒店（绿滋肴）一楼以西约500平方米店面出租给原告，前提是绿滋肴在2017年1月1日退出，租赁条件另行协商，如协商不成或者绿滋肴没有退出，“订金”无条件退还。原告于同日通过银行转账向被告支付“订金”30万元，并口头约定在被告于原告未达成正式的租赁协议前，被告以月息1.5%向原告支付“订金”利息。从2017年初，原告多次向被告催收上述款项，被告均未偿还，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告偿还原告订金30万元及利息53850元（利息按月息1.5%计算至款清之日止，现暂计从付款次日起计算至2017年6月30日，利息总计53850元）；本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。
被告闵赛凤辩称，1、本案不符合返还订金的条件，原告诉请返还订金和利息没有事实和法律依据。原告与被告多次磋商租赁原江西省绿滋肴实业有限公司（以下简称绿滋肴）租用皇廷大酒店（现维也纳酒店）一楼以西约500平方米的店面事宜后，双方达成意向并口头约定原告先向被告交付100余万元订金，以便被告尽快与绿滋肴协商解除租赁合同，并督促绿滋肴搬出。2016年7月7日原告向被告支付了第一笔订金30万元，被告为此出具了订金条，后又支付了35万元，被告以借条形式确认。由于年底请装修工等人员困难，双方协商年后再进行搬迁和清场，所以被告未要求绿滋肴在2017年1月1日前搬走。且双方还于2017年3月2日签订了正式的房屋租赁意向性协议，对于租赁期限、租金、水电费支付等做出了约定。由此可见，双方对于绿滋搬迁时间早已进行了变更，原告也一直予以认可。另外，被告自始未与原告达成任何关于订金利息的约定。所以原告以绿滋肴未在2017年1月1日前搬迁为由，主张要求返回订金及利息没有事实依据。2、原告违反合同约定，应向被告赔偿损失。被告已经按照约定与绿滋肴解除了租赁合同，并已经协助将绿滋肴搬走，原告欲承租的店面已经清空长达六七个月。原告背信弃义，无视意向性协议，擅自拒绝履行意向性协议，给被告造成巨大损失，原告违反合同约定，应向被告的损失承担赔偿责任。
被告皇廷大酒店辩称，被告闵赛凤只是原告与皇廷大酒店租赁合同中的经手人及代理人身份，涉案房屋的转租权主体是皇廷大酒店。原告无法定理由拒绝承租，给被告造成损失依法应当承担赔偿责任。
反诉原告闵赛凤诉称，被反诉人经与反诉人多次磋商租赁绿滋肴租用皇廷大酒店（现维也纳酒店）一楼以西约500平方米的店面事宜后，双方达成租赁意向，并口头约定被反诉人先向反诉人交付100余万元订金，以便于反诉人尽快与绿滋肴协商解除租赁合同，并督促绿滋肴搬出。2016年7月7日被反诉人向反诉人支付了第一笔订金30万元，反诉人为此出具了订金条。后来由于年底请装修工等人员困难，双方协商年后再进行搬迁和清场，且双方还于2017年3月2日签订了正式的房屋租赁意向性协议，对于租赁期限、租金、水电费支付等做出了约定。反诉人已于2017年3月前按照约定与绿滋肴解除了租赁合同，清理了租赁店面并已经协助将绿滋肴搬走，被反诉人转而以种种理由拒不承租，导致反诉人欲承租的店面早已清空长达六七个月之久。反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉。请求判令被反诉人向反诉人赔偿租金损失96万元（以12万元/月为基数，从2017年2月1日起暂计至2017年10月1日止）；本案的所有诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告罗柏清辩称，1、本案的被告提起反诉的主体不适格。房屋租赁意向性协议的出租方为皇廷大酒店，并非本案的被告闵赛凤。2、协议并未实际履行，对原、被告并不成立，不能达到约束双方的法律效力。依据协议的约定，被告应在2017年5月1日前将房屋交付给原告，但依据原告收集的证据，被告在2017年6月30日仍未将房屋清空交付给原告。故被告违反协议，致使房屋不能交付给原告，应由被告承担相应的责任。3、协议中明确说明只是意向性协议，以签订正式的协议为准，说明原、被告双方并不受该协议的约定。
被告皇廷大酒店称，同意被告闵赛凤的反诉意见。
原告（反诉被告）罗柏清为支持其诉请及反驳对方提交了如下证据：
证据一、原告身份证及被告身份证复印件，证明原、被告的主体资格。
证据二、被告闵赛凤出具的订金条及银行流水各一份，证明原告依约通过银行转账方式向被告支付了订金30万元，依据约定被告在2017年1月1日前未能将房屋交付给原告，被告应将订金返回原告。
证据三、照片三张，证明截止2017年6月30日被告仍未将涉案房屋腾空交付给原告。
被告（反诉原告）闵赛凤为支持其反诉请求及反驳对方提交如下证据：
第一组证据：反诉人与被反诉人身份证复印件各一份，证明双方的身份信息，主体适格。
第二组证据：1、订金条一份；2、房屋租赁意向性协议一份；3、视频和录音资料一份。证明1、订金条仅约定被反诉人向反诉人交付订金，但未约定返还利息；2、反诉人与被反诉人通过房屋租赁意向性协议，变更了绿滋肴搬迁的时间，对租金等已达成一致意见，反诉人的行为符合约定，不存在返还订金的事由；3、反诉人未履行协议的原因，是其合作伙伴退出。
第三组证据：1、绿滋肴与皇廷大酒店的协议书一份；2、租金转款凭证八张；3、2017年4月17日、2017年6月8日江南都市报招租广告二份；4、清理后房屋现状的照片十八张。证明1、被反诉人拒绝承租导致反诉人的房屋长期闲置，反诉人经发布广告仍未出租，给反诉人造成重大损失；2、被反诉人应按照反诉人正常租给绿滋肴的租金标准赔偿反诉人房屋闲置损失。
被告皇廷大酒店提交了如下证据：
证据一、皇廷大酒的营业执照、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件，证明主体资格。
证据二、皇廷大酒店与地矿、宝源公司（地矿的下属单位）的合同两份及地矿同意转租的证明一份，证明1、皇廷大酒店是涉案房屋的承租人；2、皇廷大酒店转租房屋已经取得出租人的同意。
证据三、照片17张，证明涉案房屋于2017年5月前已经清理完毕，被告已经履行了腾空房屋的义务。
经审理查明，被告闵赛凤系皇廷大酒店的股东，2016年7月7日，经与原告罗柏清协商，由原告租赁原由绿滋肴承租的皇廷大酒店（绿滋肴）一楼以西大约500平方米店面，双方约定，前提是绿滋肴在2017年1月1日退出，租赁条件另行协商，如协商不了或者绿滋肴没有退出，订金如期退还。即日，原告转款30万元至被告闵赛凤个人账户，被告闵赛凤以经手人的名义出具“订金”条一份，写明收取了上述款项。因绿滋肴未能如期搬出，2017年3月2日，被告皇廷大酒店（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁意向协议》一份，该意向协议载明：甲方同意将坐落于南昌市站前路168号维也纳酒店一楼面积551.7平方米（具体面积以测量建筑面积为准）的店面，出租给乙方营业之用；租赁期限拟定120个月（10年），期限拟自2017年5月1日至2027年5月31日止，甲方拟在2017年5月1日前，将出租店面交给乙方。
另查明，南昌市站前路168号房屋（原江西省地矿局招待所）由被告皇廷大酒店承租，该房屋租赁期限自2012年1月1日至2027年5月31日止。庭审中，原告陈述2017年6月30日前被告仍没有腾空店面，被告闵赛凤陈述店面腾空的时间为2017年5月4日。
上述事实，由原、被告的陈述及提交的证据等所证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告闵赛凤就涉案店面的租赁进行了协商，对租赁前提条件即绿滋肴退出时间约定为2017年1月1日，后因上述店面未能如期腾出，原告又与被告皇廷大酒店约定了店面交付时间即2017年5月1日。被告两次均未按约定的时间履行腾空店面义务，致双方无法签订正式的租赁合同，有违诚实信用原则，应承担缔约过失责任。原告要求被告偿还订金30万元及承担相应利息的请求，予以支持；原告主张利息按月息1.5%计算的主张，无事实依据，不予支持，应以同期银行贷款利率计算为宜。因被告闵赛凤是代表被告皇廷大酒店与原告协商，属职务行为，本案责任主体应为被告皇廷大酒店，因此，被告闵赛凤亦无权提出反诉请求，该请求权利人皇廷大酒店可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，判决如下：
被告南昌皇廷大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告罗柏清订金30万元并支付利息（利息自2016年7月8日至款清之日止，按同期银行贷款利率计算）。
驳回被告（反诉原告）闵赛凤的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交的案件受理费6610元、保全费2270元，由被告南昌皇廷大酒店有限公司承担，并限随上述款项一并偿付；被告（反诉原告）闵赛凤预交的反诉费6700元，由其自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 张 昤
人民陪审员 张薇霞
人民陪审员 章花兰
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 余甜甜