广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)穗中法执异议字第41-47号
案外人：陈XX，住广东省清新县。
申请执行人：XX芳村支行，住所地：广东省广州市荔湾区。
负责人：陈XX，该支行行长。
委托代理人：谭XX，XX广东省分行职员。
委托代理人：陈XX，XX广州珠江支行职员。
被执行人：XX实业有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：刘XX，该公司总经理。
委托代理人：蓝XX，该公司职员。
被执行人：XX地产实业有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：赖XX，董事长。
被执行人：XX实业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：刘XX，董事长。
被执行人：XX集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。
法定代表人：杨XX，董事长。
被执行人：陈XX，住广东省英德市。
被执行人：杨XX，住广东省广州市。
本院在执行XX芳村支行（下称XX支行）与XX实业有限公司（下称XX公司）、XX实业发展有限公司、XX集团有限公司、XX地产实业有限公司、陈XX、杨XX借款担保合同纠纷一案中，案外人陈XX对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人陈XX称，其于2003年8月28日与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买XXB栋负一层B23-24、B28-29、B31-33共七个车位。其依约交付了全部房款，XX公司也于同年11月18日交付了上述合同约定的物业，其已实际取得上述车位的使用权。由于XX公司未办理合同约定的房地产登记手续，2011年3月11日，其向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会作出（2011）穗仲案字第378-384号裁决支持了其仲裁请求。在办理过程中，其得知上述七个车位被查封，故请求依法解除对该七个车位的查封。陈XX向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、（2011）穗仲案字第378-384号《裁决书》；3、（2013）穗中法执字第675-681号《执行裁定书》；4、购房发票；5、《收楼通知书》；6、《地址证明》。
申请执行人XX支行称，根据城市房地产管理法第59、60条以及物权法第14条的规定，房地产的买卖是以登记为生效要件。陈XX与XX公司签订买卖合同之后，并没有到房管部门办理合同登记和产权过户手续，导致涉案的车位仍登记在XX公司名下，产生被法院查封的后果，陈XX对此存在过错。因此，其不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定。2005年4月13日，广州中院以（2005）穗中法民二初字第53号民事裁定对XX公司名下XX未售物业进行查封，并张贴公告，但根据陈XX提供的购房合同、发票等证据显示，其在上述物业被查封后仍然向XX公司支付车位购买款，其对物业的无法过户存在重大过错。故请求驳回陈XX的请求，维护申请执行人的合法权益。
被执行人XX公司对案外人陈XX的异议申请没有意见，同意其解封申请。
被执行人XX实业发展有限公司、XX集团有限公司、XX地产实业有限公司、陈XX、杨XX没有到庭参加听证。
本院查明，关于原XX芳村支行与XX实业发展有限公司、XX公司、XX集团有限公司、XX地产实业有限公司、陈XX、杨XX借款合同纠纷一案，本院作出（2005）穗中法民二初字第53号民事判决，其中判令XX实业发展有限公司向XX芳村支行清偿借款本金30205325.06元及利息、复息，XX芳村支行对XX公司抵押房产有权以折价或变卖、拍卖的价款优先受偿等。2005年4月12日及2007年4月11日，本院以（2005）穗中法民二初字第53号民事裁定查封了登记在被执行人XX公司及XX地产实业有限公司名下的如下房产：1、广州市海珠区XXB1栋负一层车位全部（已预售、查封除外）。2、广州市海珠区XXB2栋全部房产（已预售、查封及本院解封部分除外）。3、XX2－18号（XXB栋）首层5、12、14、17、18号铺。4、XXXX自编A栋负二层全部车位（除已预售的98、99、100、103、112号车位外）等。该判决生效后，本院立案执行，案号为（2008）穗中法执字第546号。在执行过程中，本院以（2008）穗中法执字第546号执行裁定继续查封上述房产。
另查明，2003年8月28日，陈XX与XX公司签订七份《商品房买卖合同》，约定XX公司将XXXXB幢（自编B2幢）负一层B23-24、B28-29、B31-33共七个车位出售给陈XX，金额分别为83000元、79000元等，总金额为569000元。2003年11月18日，XX公司向陈XX出具上述车位的《收楼通知书》。2010年6月2日及3日，XX公司向陈XX出具“XXXXB座负一层B23-24、B28-29、B31-33车位”购房发票（金额83000元等）。2011年5月9日，广州仲裁委员会作出（2011）穗仲案字第378-384号裁决书，裁决陈XX与XX公司签订的购买上述车位的《商品房买卖合同》合法有效，XX公司协助办理《房地产权证》手续等。
本院认为，根据我国法律规定，物权的变动以登记为生效要件。涉案的广州市海珠区XXB2座负一层B23-24、B28-29、B31-33号车位至今登记在被执行人XX公司名下，故本院当时对该房产实施查封措施并无不当。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。陈XX提交的证据足以证实其购买了涉案的广州市海珠区XXB2座负一层B23-24、B28-29、B31-33号车位，已全部付清房款并且实际占有使用。虽然上述车位至今登记在XX公司名下，但陈XX在2003年本院查封前购买上述车位，现无证据证明陈XX对未办理过户登记手续存在过错，因此依照上述规定，陈XX可以主张中止对该执行标的物的执行。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对广州市海珠区XXB2座负一层B23-24、B28-29、B31-33号车位的执行。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 刘卓江
审判员 刘 皓
二〇一五年二月十一日
书记员 黄翠燕
法条提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条（原第二百零四条）规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。