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内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
〔2015〕伊民初字第5070号
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行
负责人张贸森，该支行行长。
委托代理人赵彦麟
被告苏兰琴
被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司
法定代表人张方，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（以下简称工商银行东胜支行）与被告苏兰琴、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司（以下简称福泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年10月9日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用普通程序由审判员孟令志担任审判长，与代理审判员樊富、人民陪审员杨平组成合议庭，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告工商银行东胜支行委托代理人赵彦麟到庭参加诉讼，被告苏兰琴、福泰房地产公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行东胜支行诉称，2010年8月19日，原告工商银行东胜支行与被告苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司签订个人借款/担保合同，合同约定：“苏兰琴贷款147万元，借款期限为10年（即2010年9月1日至2020年9月1日），利率执行浮动利率，即在人民银行基准利率水平上上浮50%，并约定借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的基础上上浮50%。被告苏兰琴按月以等额本金还款法还本付息，为了保证此笔借款如期偿还，被告苏兰琴自愿将其所有的房产抵押予原告，并办理商品房抵押权预告登记。借款合同还约定，如被告逾期还款的，原告有权要求被告立即偿还全部到期和未到期的借款本金、利息、罚息及原告为实现债权所支出的全部费用并依法以抵押物进行拍卖、变卖，从拍卖变卖所得中优先受偿上述借款本息及费用。原告向被告发放贷款后，贷款前期被告均能按约还本付息，自2014年3月1日起，被告开始陆续逾期，截至2015年8月27日，被告苏兰琴尚欠原告借款本息366790.18元未偿还，经多次催要未果，现原告为及时收回贷款，特诉至法院：1、判令被告苏兰琴返还原告贷款本金358102.48元，利息、罚息、复利8687.7元,合计366790.18元（从2014年3月1日至2015年8月27日止），并从2015年8月28日始给付到借款本息履行完毕之日止的罚息及复利（罚息及复利的利率按合同约定执行利率基础上上浮50%确定）；2、请求依法确认原告对被告苏兰琴所有的房产的拍卖、变卖价款在上述应偿债务范围内，享有优先受偿权；3、由被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、由上述二被告承担本案诉讼费及实现债权的所有费用。
被告苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司均未做答辩。
原告工商银行东胜支行为证明其主张，向本院提供以下证据：
第一组证据：被告身份证、单身证明、户口本、被告企业营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件各1份，共7页，证明被告的基本信息。
第二组证据：个人购房借款/担保合同复印件1份22页，证明原告与被告苏兰琴、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司贷款金额、贷款用途、贷款期限、贷款利率、逾期罚息利率进行明确约定，被告苏兰琴与鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司分别为该笔借款提供抵押担保和连带责任保证的事实。
第三组证据：借款凭证复印件1份2页，证明原告按合同约定于2010年9月1日将147万元借款一次性划入被告苏兰琴指定的账户。
第四组证据：预购商品房抵押权预告登记证复印件1份3页，证明原告对被告苏兰琴所有的房产享有抵押权的事实。
第五组证据：个人贷款账户管理一览表1份8页，证明被告苏兰琴向原告贷款147万元，截至2015年8月27日尚欠原告贷款本金358102.48元，利息、罚息、复利8687.7元，合计366790.18元的事实。
第六组证据：工商银行东胜支行出具的违约时间证明1页，证明被告于2014年3月1日开始违约，截止2015年8月28日已连续违约17期。
被告苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司未到庭质证。
本院认为，原告工商银行东胜支行提供的以上六组证据来源合法，反应内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对原告工商银行东胜支行提供的五组证据予以当庭采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，被告苏兰琴为购房向原告工商银行东胜支行申请办理贷款。2010年8月19日，原告工商银行东胜支行与被告苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司签订个人购房借款/担保合同。借款合同约定：“贷款金额为147万元，借款期限为10年（即2010年9月1日至2020年9月1日），并约定本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行基准利率水平上上浮50%,借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告苏兰琴每月以等额本金还款法还本付息。为保证此笔贷款如期偿还，被告苏兰琴自愿用其所有的房产抵押给原告工商银行东胜支行，并于2010年8月25日，办理了商品房抵押权预告登记，证号为鄂房预东胜字第018236号。借款合同还约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告工商银行东胜支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，被告苏兰琴同意依法以上述抵押财产进行拍卖、变卖，债权人并对上述拍卖、变卖价款优先受偿。同时被告福泰房地产开发有限责任公司在借款合同中保证人处加盖公章。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。双方签订借款合同后，原告工商银行东胜支行于于2010年9月1日将147万元借款一次性划入发放至原告与被告苏兰琴约定的账户内。
另查明，被告苏兰琴于2014年3月1日开始违约。截至2015年8月27日，被告苏兰琴尚欠原告工商银行东胜支行借款本金358102.48元，利息、罚息、复利共计8687.7元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告工商银行东胜支行与被告苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司签订的个人购房借款/担保合同是双方的真实意思表示，合同所约定的事项并不违反国家法律、法规的禁止性规定，故工商银行东胜支行与苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司于2010年8月19日所签订的个人购房借款/担保合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告工商银行东胜支行已经按照合同约定发放了贷款147万元，被告苏兰琴应按合同约定履行还款付息的义务。现被告苏兰琴于2014年3月1日开始逾期，截至2015年8月27日，累计逾期17期，属违约行为。故对原告工商银行东胜支行请求被告苏兰琴返还借款本金358102.48元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告工商银行东胜支行请求被告苏兰琴支付利息、罚息、复利的诉讼请求本院予以支持。
在工商银行东胜支行与苏兰琴、福泰房地产开发有限责任公司于2010年8月19日所签订的个人购房借款/担保合同中约定，被告苏兰琴以其所有的房产抵押给原告工商银行东胜支行，并于2010年8月25日办理了商品房抵押权预告登记。如被告苏兰琴违反合同约定的还款付息的义务，原告工商银行东胜支行有权按合同规定以合法的形式对抵押财产进行处分，并获得抵押物折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。本案中，因被告苏兰琴于2014年3月1日开始逾期，截至2015年8月27日，累计逾期17期，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告工商银行东胜支行请求依照合同的约定以拍卖、变卖或折价抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原、被告双方签订的个人购房借款/担保合同中约定，“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用”，故原告工商银行东胜支行请求被告福泰房地产开发有限责任公司在本案中对被告苏兰琴的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故被告福泰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告苏兰琴追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，，判决如下：
一、被告苏兰琴自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行借款本金358102.48元，及截至2015年8月27日的利息、罚息、复利共计8687.7元，并支付从2015年8月28日起至借款本息实际给付之日止的罚息及复利（罚息、复利的利率按合同约定借款利率上浮50%计算）；
二、如被告苏兰琴未在本判决确定的期限内归还上述第一项判决确定的款项，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行有权依法拍卖、变卖被告苏兰琴提供的抵押物房产，并就所得价款优先受偿；
三、被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司对上述第一项给付责任承担连带清偿责任；
四、被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司承担本判决第三项连带清偿责任后，有权向被告苏兰琴追偿，被告苏兰琴应于被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司履行上述债务后十日内，向被告鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司清偿其已实际履行的债务。
案件受理费6802元，公告费600元，由被告苏兰琴、鄂尔多斯市福泰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
审 判 长 孟令志
代理审判员 樊 富
人民陪审员 杨 平
二〇一六年四月八日
书 记 员 李骁帆
法条链接：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。