西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)雁民初字第04472号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市雁塔区高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，系该分行行长。
委托代理人：张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
被告：张留柱，男，汉族。
被告：张海霞，女，汉族。
被告：西安振业房地产开发有限公司。住所地：西安市浐灞生态区广安路***号振兴泊墅东会所*层。
法定代表人：钟干新，系该公司总经理。
委托代理人：杨建生，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：张学清，陕西恒达律师事务所律师。
被告：刘飞，男，汉族。
原告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称：招行西安分行）与被告张留柱、张海霞、西安振业房地产开发有限公司、刘飞（以下简称：振业公司）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张刘军、张朝兵，被告振业公司委托代理人杨建生、张学清到庭参加了诉讼，被告张留柱、张海霞、刘飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告招行西安分行诉称，2011年12月27日原告与被告张留柱签订《个人购房借款及担保合同》，该借款合同约定：由原告向被告发放贷款共计人民币387万元。用于被告购买合同中列明的位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第24幢1单元1层10101号房产，借款期限自2011年12月27日至2041年12月27日，在此期间被告应按照借款合同约定以等额还款的方式归还贷款本息。借款合同还约定，被告振业公司作为借款人的保证人，自愿为借款合同项下的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告刘飞又签订了《个人贷款不可撤销担保书》，担保书约定被告刘飞对被告张留柱、张海霞的上述全部债务依法承担连带清偿责任。为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告张留柱于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告以《抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。另，被告张留柱、张海霞系夫妻关系，属于共同借款人，对贷款抵押物为共同共有。上述合同签订后，原告依约向被告张留柱发放贷款人民币387万元。但自2014年6月15日开始，被告以种种理由拖延不予还款，截止2015年5月4日已连续逾期11期，尚有本金人民币3782839.36元，利息243744.07元，罚息2068.44元，复息12507.68元，合计4041159.55元尚未归还原告。被告拒绝还款的行为符合双方签订的《借款合同》相关违约情形，即借款人连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息。故原告有权依据上述协议要求被告支付上述款项，并有权根据双方之间关于抵押房地产的约定，以抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。此外，被告振业公司、刘飞作为贷款的连带责任担保人，应当依法与被告张留柱、张海霞向原告承担连带清偿责任。原告现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告张留柱、张海霞偿还原告本金人民币3782839.36元，利息243744.07元，罚息2068.44元，复息12507.68元，合计4041159.55元（其中利息、罚息、复息暂计算至2015年5月4日，2015年5月4日之后的利息、复息、罚息按照合同约定计算至实际清偿之日）；2、原告对被告张留柱、张海霞为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告振业公司、刘飞对本案第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告张留柱、张海霞、刘飞既未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩材料。
被告振业公司辩称，第一，原告与被告张留柱于2011年12月27日签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，原告并没有行使解除权，该合同应当继续履行；第二，被告振业公司仅对张留住已经到期的、实际发生的债务承担保证责任，原告要求振业公司偿还所有借款本息的诉讼请求，没有合同依据及法律依据；第三，振业公司为买受人向原告提供的是阶段性担保，该房产已经具备了办理他项权利证书的条件；第四，在阶段性担保期间，如果发生实现担保物权的情形，原告应当对买受人提供抵押的房产优先受偿，不足部分才能由振业公司承担保证责任；最后，振业公司再承担保证责任后希望法院将振业公司的追偿权一并判决。
经审理查明，2011年12月27日，被告张留柱、张海霞委托刘飞与原告招行西安分行、保证人振业公司签订《个人购房借款及担保合同》并约定：原告向被告张留柱发放贷款387万元，用于被告购买位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第24幢1单元1层10101号房产，贷款期限为360个月，即从2011年12月27日起到2041年12月27日止。贷款利率为年利率7.755%，借款人未按本合同的约定足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，一旦发生规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人的本合同项下所欠的全部债务，依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。以上述方式处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。同日，原告与被告刘飞签订《个人贷款不可撤销担保书》，该担保书约定：本保证人承担保证责任的范围为借款合同项下的贷款本金（担保限额为人民币（大写）叁佰捌拾柒万元整），以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贵行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）；保证期间为自本担保书签订之日起至借款合同履行期限届满后另加两年。同日，被告张留柱、张海霞委托刘飞与原告又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》并约定由被告以其所有的位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第24幢1单元1层10101号房产抵押给原告。并于2014年3月21日在西安市房屋管理局双方办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案，登记号为Y11100937。
合同签订后，原告于2011年12月28日将借款387万元一次性发放给被告张留柱。经查，截止2015年5月4日，被告尚欠原告本金人民币3782839.36元，利息243744.07元，罚息2068.44元，复息12507.68元，合计4041159.55元。另查，被告张留柱、张海霞在借款期间内系夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》、《个人贷款借款借据》、《个人贷款不可撤销担保书》、客户逾期清单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。
本院认为，原告与被告张留柱、张海霞签订的《个人购房借款及担保合同》及《西安市房地产抵押合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。合同签订后原告已于2012年3月30日给被告张留柱发放借款387万元，履行了合同义务，被告张留柱理应按照合同约定向原告按期足额的偿还借款本金，逾期偿还应当承担罚息与复息，故原告请求被告张留柱偿还借款本金并支付利息、罚息、复息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该债务产生于张留柱、张海霞夫妻关系存续期间，应当认定为被告张留柱、张海霞的共同债务，被告张海霞对上述债务应当承担共同偿还责任，故原告请求被告张海霞对上述债务承担共同偿还责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
被告振业公司、刘飞与原告签订的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款不可撤销担保书》约定振业公司、刘飞为该笔借款提供连带保证，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，该约定系双方自愿约定，于法不悖，故原告要求被告振业公司、刘飞对被告张留柱上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房贷款抵押登记备案证明》，被告张留柱、张海霞以位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第24幢1单元1层10101号房产提供抵押，双方已经办理抵押备案登记，根据法律规定，在被告张留柱、张海霞未履行付款义务时，原告主张以抵押物优先受偿，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告张留柱、张海霞应当于本判决生效后十日内偿还原告本金人民币3782839.36元，利息243744.07元，罚息2068.44元，复息12507.68元，合计4041159.55元，并按合同约定支付自2015年5月5日至实际给付之日止的利息、罚息和复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、被告西安振业房地产开发有限公司、刘飞对本判决第一项被告张留柱、张海霞的债务承担连带保证责任。被告西安振业房地产开发有限公司、刘飞承担保证责任后有权向张留柱、张海霞追偿。
三、如被告张留柱、张海霞不履行还款义务，原告有权以抵押物即位于西安市灞桥区北牛寺振业浐灞住宅项目第24幢1单元1层10101号房产拍卖后所得价款优先受偿。
本案案件受理费39129元，由四被告共同承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 鑫
人民陪审员 杨铜川
人民陪审员 张居仁
二〇一五年十二月八日
书 记 员 邵立伟