上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第46443号
原告王一壘，男，1986年2月29日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人俞庆瑶，上海瀛东律师事务所律师。委托代理人郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。被告方泽霞，女，1982年5月26日生，汉族，住广东省佛山市。委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。委托代理人方帅朋，上海升通律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人黄静。委托代理人吴峰。原告王一壘与被告方泽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参与诉讼。本院于2016年1月26日、2月22日公开开庭进行了审理。原告王一壘的委托代理人郝肖赞、被告方泽霞的委托代理人陈海洲、第三人德佑房地产经纪事务所的委托代理人黄静、吴峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王一壘诉称，2015年11月27日，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，由原告向被告购买位于浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。居间协议约定，原告先支付被告意向金人民币(以下币种相同)2万元，在被告签订居间协议后转为定金，原告另在居间协议签订后3日内将定金补足至30万元，定金由第三人保管，居间协议同时又约定双方应于居间协议签订后7日内签订《上海市房地产买卖合同》。2015年11月2日，原告支付第三人意向金2万元，该意向金在11月27日转为定金，同年11月29日，原告支付第三人定金28万元，至此，原告依约支付被告定金30万元。之后，原告多次向第三人表示希望在居间协议约定的7日内签订买卖合同，但被告始终推诿。2015年12月19日，原告通过快递向被告寄送了《催告函》，要求被告在收函后1日内签订买卖合同，被告于12月21日收到该函，但无动于衷。后原告查询得知，被告于2015年12月15日将系争房屋出售给了案外人。2015年12月31日，第三人将定金30万元退还给了原告。原告认为，双方签订的居间协议合法有效，被告未能在协议约定的时间内与原告签订买卖合同，且将系争房屋出售给了案外人，被告的行为已构成违约，故诉请要求：1、解除原、被告、第三人签订的居间协议当中原、被告之间的房屋买卖预约关系；2、判令被告立即支付定金罚金30万元；3、本案受理费、保全费由被告承担。被告方泽霞辩称，1、被告没有收到原告支付的定金30万元，也没有委托第三人代收定金，故第三人收取原告30万元的法律后果应由第三人承担。2、定金合同是实践性合同，被告没有委托第三人保管定金，故定金不成立。3、被告因为对外欠款才出售系争房屋，系争房屋上有法院查封及二个抵押，原告必须全额付款才能涤除抵押、解除查封才能办理过户，但是居间协议约定的房款支付方式均是交第三人监管，并不是直接支付给被告或抵押权人，该约定导致被告房产买卖的目的无法实现。4、由于债权人解东莲不同意原告的付款方式，故其不同意将系争房屋出售给原告，导致居间协议无法履行。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人德佑房地产经纪有限公司，系争房屋上有银行抵押及个人抵押，三方签署居间协议后，定金30万元交由第三人保管，后第三人约被告签署买卖合同，被告告知第三人，因为其他公司找了一个付款方式比原告更好的客户，故房屋已经出售给他人，2015年12月31日，第三人将30万元退还给原告。经审理查明，系争房屋的产权登记人是被告，被告与原告签订居间协议时系争房屋上有抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行、解东莲的抵押登记，另有本院的司法查封。2015年11月2日，原告为购买系争房屋向第三人支付意向金2万元。2015年11月27日，由原告作为乙方(买受方)、被告作为甲方(出售方)、第三人作为丙方(居间方)，三方签订居间协议，约定由乙方以1,572万元的价格向甲方购买系争房屋。居间协议第3.1条约定，乙方于2015年11月27日前向丙方支付意向金2万元；第3.2条约定，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本合同后3日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至30万元，甲方授权丙方代为收取并保管；第3.3条约定，甲、乙双方同意在本协议签订后7日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能按本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；第3.4条约定，乙方于签订买卖合同示范文本后7日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款312万元；第3.6条约定，剩余房款1,260万元，通过资金监管流程出款，待产证出来后放款。居间协议第13条约定：首期房款甲方授权丙方代为保管，待甲方解除查封及二押后，产调显示没有，再出款给甲方指定解东莲帐户。在该居间协议的最下方附格式的定金保管授权书，但内容未作填写，甲方也未签名。当天，由原告作为乙方、被告作为甲方、郭×代解东莲作为丙方，三方签订《补充协议书》，该协议书载明：今乙方向甲方购买上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室，甲方、乙方和丙方三方就付款方式达成一致。观点如下：甲乙双方授权上海链家代为保管首期房款叁佰壹拾贰万元，待乙方支付叁佰壹拾贰万元到链家代为保管后，丙方解除法院查封和二押。上海链家协助乙方经过产权调查显示上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室没有查封和二押后，甲乙双方授权上海链家于解除法院查封和二押当日将甲、乙双方授权上海链家代为保管的首期房款叁佰壹拾贰万元付给丙方。11月29日，原告支付第三人定金28万元。之后，被告未能在居间协议约定的时间内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，且被告又将系争房屋另行出售。以上事实，由经庭审质证的居间协议、《补充协议书》、第三人出具的意向金和定金收据、合同备案信息查阅结果、上海市房地产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，因为居间协议第13条已明确约定首期房款被告授权第三人保管，而首期房款包含了30万元定金，故被告没有在定金保管授权书上重复授权。居间协议约定的首付款312万元及《补充协议书》中所述的首付款312万元均包含了定金30万元，且居间协议和《补充协议书》均明确被告委托第三人代为保管首付款，另外，第三人的工作人员薛继淑和被告的微信聊天记录也反映出被告已知道原告的全部定金已打入第三人账户，如果被告没有授权第三人收取并保管，那么被告应该与薛继淑沟通定金的打款事宜，但微信聊天记录中并无此反映，上述事实均可以说明被告是授权第三人收取并保管定金的。被告则表示，被告与薛继淑的微信聊天记录只能说明第三人收到了钱款，并不能证明被告授权第三人代为保管定金。另外，被告没有签过定金保管授权书就说明被告未对第三人授权收取并保管定金。第三人则表示，因居间协议第13条已明确了被告授权第三人保管首期房款，首期房款中包含定金，故不需要再签定金保管授权书重复授权。本院认为，本案的争议焦点是，被告有无授权第三人代为收取并保管定金？对此，本院认为，虽然被告未在定金保管授权书上签名，但是，居间协议第3.2条中约定，待被告签订本协议后3日内，原告补足定金30万元，被告授权第三人代为收取并保管，同时，居间协议第13条及《补充协议书》又约定首期房款312万元由被告授权第三人代为保管，而首期房款包含了定金30万元，故应当认定被告授权第三人代为收取并保管定金30万元。原、被告签订的居间协议确立了原、被告此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，双方就此交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。现因被告的原因，双方未能在居间协议约定的时间内签订正式的房屋买卖合同，且被告已将系争房屋另行出售，被告的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，故原告诉请要求解除双方之间的房屋买卖预约关系，并由被告支付定金罚金30万元，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告王一壘、被告方泽霞、第三人德佑房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间协议》中原告王一壘与被告方泽霞之间的房屋买卖预约关系；二、被告方泽霞应于本判决生效之日起十五日内支付原告王一壘定金罚金30万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元,由被告方泽霞负担，财产保全费5,000元,由被告方泽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年五月五日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。