北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终7528号
上诉人（原审被告）：李根雨，男，1979年10月21日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：顾亚，北京守望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王俊英，女，1964年4月12日出生，汉族，北京正安综合门诊部主任，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人李根雨因与被上诉人王俊英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初10181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李根雨上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我无需向王俊英支付案涉房屋恢复原状及装修的费用，或将本案发回重审。事实和理由：一、我与原房屋所有权人聂磊签订了房屋租赁合同，该合同对房屋装修没有进行约定，实际履行过程中，聂磊向我出具委托书，同意我对案涉两套房屋进行维修，根据相关司法解释，出租人同意承租人进行装修的，合同期满或解除后，其无权要求承租人恢复原状及要求赔偿损失。二、案涉房屋的原装修状态是2006年聂磊自开发商购买房屋时的装修状态，为简装修，至2017年8月10日租赁合同终止时，已过去11年，使用多年，现王俊英主张的装修损失是其装修成新的价格，不是我租赁房屋时的原装修状态，且王俊英未提出证据证明房屋的原装修状态。综上，我不同意赔偿其装修损失，请求二审法院查明事实后依法改判。
王俊英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，李根雨的上诉请求没有事实和法律依据，李根雨承租房屋是作为样板间展示，房屋交还给我们以后不能继续出租使用。根据案涉房屋租赁合同第三条第（二）款，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，李根雨交付房屋后，我方多次以电话、律师函等方式要求其恢复原状，但其均予以拒绝，我方只得自行将房屋予以恢复，并支付了相应的拆除和装修费用。李根雨在一审中明确表示拆除重新装修前房屋的墙砖、地砖、隔断以及向客户展示的样板间均为其安装，因此其应当予以赔偿，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王俊英向一审法院起诉请求：1.判令李根雨支付拖欠的租金89100元；2.判令李根雨按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率并上浮40%标准，向王俊英支付自2017年8月11日起至判决确定给付之日止产生的逾期支付房租损失；3.判令李根雨给付因拒绝按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，由王俊英自行恢复而产生的损失129689元；4.判令李根雨因未在租赁期满按照原状返还房屋，导致王俊英无法继续出租房屋产生的房租损失59200元；5.诉讼费由李根雨负担。
一审法院认定事实如下：2014年5月10日，王俊英以聂磊的名义（甲方，出租人）与李根雨（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租1906号、1907号房屋，租赁用途：办公；租赁期限：2014年8月10日至2015年8月10日，每月13500元；2015年8月10日至2016年8月l0日，每月14000元；2016年8月10日至2017年8月10日，每月14800元。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。合同尾部注明：以前的房费已结清，两个房子押金13500元已付。
王俊英主张李根雨仅支付十次租金共计405000元及押金13500元，将押金折抵租金后，李根雨尚欠89100元租金未付，提交了其名下中国农业银行尾号5519及中国工商银行尾号5287的账户交易明细。经质证，李根雨认为与王俊英口头约定每月的租金均按13500元，不存在递增的情况，且每季度向王俊英支付租金均为40500元，共给付王俊英12次，除王俊英所述十次外，其于签订合同当日现金向王俊英支付房租40500元，2015年2-3月向王俊英账户电汇40500元，并申请证人童某出庭作证。童某到庭陈述：其系李根雨的前妻；李根雨与王俊英签订房屋租赁合同时，向王俊英给付了现金，具体多少钱记不清楚了；其有一次用现金往王俊英卡里打钱，大概是2015年或2016年夏天，具体时间不记得了；其不清楚房租递增的情况。
王俊英主张多次要求李根雨将房屋恢复原状，李根雨均予以拒绝，故其自行恢复房屋，现要求李根雨给付1907号房屋恢复原状发生的装修费用及无法出租产生的房租损失，提交了其与李根雨的微信记录、通话录音、其与北京顶卓建筑装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》两份及结算清单、发票、照片。微信记录显示王俊英于8月13日起要求李根雨恢复1907号房屋，李根雨在8月13日至8月18日期间先后表示：“姐，租你房子你同意的好不，什么我恢复呀”、“姐我为什么要恢复，我租房您同意我，要不您把我装修款付了，我恢复”、“我为什要恢复姐你说一下”。拆除施工合同中约定工程期限为15日，自2017年9月10日至2017年9月25日，工程款32408元；装修施工合同中约定工程期限为30日，自2017年10月13日至2017年11月12日，工程款为97281元。王俊英主张自行恢复的实际施工时间为2017年9月10日至2017年12月10日，故要求李根雨按照月租金14800元的标准给付其五个月的租金损失。经质证，李根雨对证据的真实性无异议，但认为王俊英是同意其装修的，于2017年8月8日交接房屋时，王俊英并未提出拆除，而是于8月13日才提出要求拆除，故不同意王俊英该部分诉讼请求。
在审理过程中，聂磊到庭陈述其与王俊英离婚时约定案涉房屋归王俊英所有；因租赁时1906号、1907号房屋登记在其名下，故以其名义签订的房屋租赁合同，但是合同实际由王俊英履行，权利义务由王俊英享有。
另查，王俊英将1906号房屋出售，该房屋不动产权于2017年9月29日转移。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王俊英、李根雨就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据王俊英要求李根雨按照合同约定的房租标准支付租金，于法有据，本院予以支持。李根雨主张双方口头约定房租每月均为13500元，且已足额支付，未提交充分证据，故本院对其抗辩意见不予采信。合同中明确约定租赁期满或合同解除后，王俊英有权收回房屋，李根雨应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。因李根雨明确表示拒绝将房屋恢复原状，王俊英有权自行恢复，因此所产生的费用应由李根雨负担。王俊英主张对1907号房屋自行恢复而产生的装修费用129689元，证据充分，本院予以支持。因李根雨未按合同约定返还房屋，现王俊英要求李根雨给付租金损失，于法有据，但王俊英主张金额过高，本院根据房屋情况对其损失金额酌情确定。双方合同并未对李根雨迟延给付租金的利息作出约定，故王俊英要求李根雨支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2018年6月判决：一、李根雨于判决生效之日起七日内给付王俊英房屋租金共计89100元。二、李根雨于判决生效之日起七日内给付王俊英装修费用129689元。三、李根雨于本判决生效之日起七日内给付王俊英房屋租金损失5000元。四、驳回王俊英的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审一致。二审期间，李根雨提交案涉房屋产权证复印件、授权委托书复印件以及押金条复印件，证明原房屋产权人聂磊同意其进行装修，故其没有义务恢复原状，王俊英不认可证明目的，认为即便聂磊同意其进行装修，但合同期满李根雨也应按照合同约定将房屋恢复原状。庭审中，李根雨主张其承租案涉房屋期间并未改装过水路、电路，李俊英装修时水路、电路的改造费用以及配电箱费用不应计算在恢复原状费用内；地板、防盗门亦未改动过，相关费用同样不应计算在内；另主张其租赁案涉房屋时，房屋已是残值现状，不同意按现重置成新价给予赔偿。王俊英则主张地板被李根雨弄得面目全非，只能更换；防盗门的费用系李根雨封堵了原1907号房屋的防盗门，现重新开门产生的费用；关于装修折旧的问题，主张没有施工单位能够将房屋恢复到使用七八年的状况。
本院认为：2014年5月10日，王俊英以聂磊的名义与李根雨签订《北京市房屋租赁合同》，王俊英与李根雨均认可双方之间存在租赁合同关系，该租赁合同到期后，双方因欠付租金及恢复房屋原状问题产生分歧，引发本案诉讼。现李根雨同意一审判决第一项给付王俊英房屋租金及判决第三项给付王俊英房屋租金损失的判决结果，仅就一审判决第二项给付王俊英装修费即恢复房屋原状的费用129689元有异议，不同意赔偿。经本院查明，双方签订的租赁合同中有“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施”的约定，因李根雨表示拒绝将房屋恢复原状，违反合同约定。故王俊英自行将房屋恢复原状，所产生的费用应由李根雨负担。李根雨上诉拒绝承担恢复原状的费用违反合同约定及法律规定，本院不予支持。对于王俊英主张的恢复原状费用的数额，经本院核实其中有部分不属于恢复原状范围内的项目，本院对此酌情予以核减。
综上所述，李根雨的上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初10181号民事判决第一、三项；
二、撤销北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初10181号民事判决第四项；
三、变更北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初10181号民事判决第二项为：李根雨于本判决生效之日起7日内给付王俊英因拒绝按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，由王俊英自行恢复而产生的恢复原状损失109689元；
四、驳回王俊英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2836元，由王俊英负担836元（已交纳），由李根雨负担2000元（王俊英已预交，李根雨于本判决生效之日起7日内给付李俊英）；二审案件受理费2894元，由李根雨负担2494元（已交纳），由王俊英负担400元（李根雨已预交，王俊英于本判决生效之日起7日内给付李根雨）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 王军华
审 判 员 曹 雪
二〇一八年七月三十一日
法官助理 黄 骏
书 记 员 孙国栋