天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)红民初字6531号
原告吴灵杰,男,1980年8月4日出生,汉族,中建三局二公司职员,住江西省南昌市红谷滩新区。
委托代理人贾芳,天津德唯律师事务所律师。
委托代理人张涛,天津德唯律师事务所律师。
被告詹孟蛟,男,1962年12月20日出生,汉族,无职业,住天津市红桥区。
原告吴灵杰与被告詹孟蛟房租租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员苗久坤适用简易程序,于2015年12月17日、2016年2月24日公开开庭进行审理。原告吴灵杰委托代理人贾芳、被告詹孟蛟到庭参加诉讼。转为普通程序后,本院依法组成合议庭审理。原告吴灵杰委托代理人贾芳到庭参加诉讼,被告詹孟蛟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴灵杰诉称,原告于2013年5月17日购买坐落于天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园商品房屋,该房屋为毛坯房,建筑面积95.77平方米。2015年7月20日,原告与被告签订<<房屋租赁合同>>,约定原告将上述房屋出租给被告居住使用,租赁期限自2015年8月10日至2018年8月9日止共计36个月,每月租金2300元。被告承租房屋后,未征得原告任何形式的许可,擅自改变房屋结构,将房屋隔断为多间转租(借)给多人使用,此举严重违反了合同约定,也带来了很大的安全隐患,原告发现后,多次要求被告拆除隔断,停止非法转租,被告始终置之不理。2015年10月30日,原告再次向被告发函,要求其于2015年11月2日前将承租房屋内隔断拆除,仍未果。2015年11月11日,原告委托律师向被告发�,通知正式与被告解除<<房屋租赁合同>>,并要求被告于2015年11月15日下午17时30分前完成隔断拆除,被告收到律师函后仍拒绝履行相关义务,并仍旧一直使用涉诉房屋,该房屋应该一直在正常使用。
被告违法搭设隔断,将隔断房屋转租(借)给多人使用的行为,严重违反了市综合办,市房管局、市公安局等九部委联合发布的<<关于加强我市出租房屋综合管理工作实施意见>>中关于天津市行政区域内,应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得将原设计为居住空间的房屋分割出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租居住的规定。同时,被告违法搭设割断,擅自转租(借)的行为也违反了<<房屋租赁合同>>第九条第一款1.1、1.2、1.3项的约定,根据合同约定,原告有权收回房屋及并追究被告的违约责任。
被告的违约违规行为,严重侵犯了原告的合法权益,故诉至法院要求:1、判令解除原、被告于2015年7月20日签订的<<房屋租赁合同>>;2、判令被告立即拆除红桥区千吉花园房屋内搭设的所有隔断,将房屋恢复原状,将房屋腾空并交还原告;3、判令被告承担一个月租金的违约金2300元,并赔偿原告租房的中介费损失1150元;4、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交证据如下:
证据一、《天津市商品房买卖合同》、《中华人民共和国契税完税证》、《天津市非税收统一缴款书》;
证据二、《房屋租赁合同》、《房屋交割清单》、我爱我家经纪服务费《专用收据》;
证据三、房屋改造前后的平面图、出租房屋内部的现场照片、被告在网上招租的手机截图;
证据四、原告与赵露芳的结婚证、被告之妻给赵露芳发送的威胁短信的手机截图;
证据五、《整改通知》、赵露芳给被告发送《整改通知》的彩信截图;
证据六、《律师函》复印件、寄送《律师函》的快递单及邮件妥投信息;
证据七、《业主联名信》复印件。
被告詹孟蛟辩称,自己是跟原告签订了合同,对于合同的内容予以认可,但是原告所述的转租情况不属实,不存在转租情况,双方对房屋的使用有口头约定,明确说租房是用作员工宿舍使用,而不是自己居住,并向原告提供了盖有公司红章的营业执照复印件。被告是在涉诉房屋中搭建了隔断,隔断现在也还存在,但是隔断是原告认可同意的情况下搭设的,并没有违约。原告所说的律师函和手机彩信的整改通知均已收到并进行了回复。2015年11月小区开始使用门禁卡,由于原告的原因,�告一直无法使用门禁卡和电梯卡,故无法正常使用涉诉房屋,虽然2015年12月份至2016年2月份涉诉房屋正常使用电费,但被告认为正常使用电费不能证明其一直在正常使用该涉诉房屋。现被告同意解除合同,但是认为自己在前期装修有一定的资金投入,要求原告补偿一定装修损失并退还剩余租金及实际剩余的房屋水电费用。
被告未提交证据。
经庭审质证:被告对原告证据一认可;证据二《房屋租赁合同》、我爱我家经纪服务费《专用收据》认可,《房屋交割清单》不认可,但我们签合同的时候口头约定了房子是做公司员工宿舍,当时中介也在场;证据三房屋改造前后的平面图基本认可、出租房屋内部的现场照片认可,但是我的改造行为是通过对方同意的;网上招租的手机截图不认可,信息是我发到网上的,但是并没有写清出租地址是诉争房屋;我是曾经做家庭旅馆,但是对于诉争房屋没有做群租使用,我曾将加盖红章的公司营业执照给过原告,中介在场。证据四原告与赵露芳的结婚证认可;短信的手机截图应该是我前妻跟他们沟通的,应该是真的;证据五《整改通知》认可,我知道该《整改通知》,我收到了赵露芳发送的《整改通知》;证据六认可,收到了《律师函》;证据七我没见过,但是业主反映很强烈,派出所和物业都知道,这点我清楚。
本院认证如下:原告证据一、证据二、证据三房屋改造前后的平面图、证据四、证据五、证据六,内容真实,来源合法,本院予以认定。证据七联名信中签字人并未出庭作证,本院不予认证。
经审理查明,2015年7月20日,原告与被告经我爱我家房地产经纪有限公司签订了<<房屋租赁合同>>,约定原告将坐落于天津市红桥区南运河北路与三条石大街交口千吉花园1号楼2�302室商品房屋出租给被告居住使用,租赁期限自2015年8月10日至2018年8月9日止共计36个月,每月租金2300元。合同签订后原、被告分别向我爱我家房地产经纪有限公司支付了中介费1150元;被告向原告交纳了2015年8月10日至2016年2月9日的房租计13800元,押金2300元,自2015年8月1日至2016年6月30日的物业管理费共计2802元,水、电费共计2198元。被告承租房屋后,对涉诉房屋进行简单装修。原告发现被告将房屋隔断为多间,要求被告拆除隔断,于2015年10月30日向被告发函,要求其于2015年11月2日前将承租房屋内隔断拆除,未果;2015年11月11日,原告委托律师向被告发送律师函,通知正式与被告解除<<房屋租赁合同>>。现原告以被告违约为由诉至本院,要求与被告解除合同,要求被告将房屋恢复原状、腾空房屋并承担相应违约责任。审理中,原告增加诉请,要求被告支付2016年2�10日至房屋租赁合同解除之日的房租,按照每月2300元计算;判令被告在房屋租赁合同解除之日结清水费、电费、物业费。本院于2016年3月9日到涉诉房屋进行现场勘验,被告自述,被告及其儿子、儿媳在该房居住。
本院认为,原、被告双方签订了<<房屋租赁合同>>,合同约定涉诉房屋由原告出租给被告作为居住使用;承租人未经出租人同意,擅自将房屋转租、转借给他人使用的,出租方有权终止合同,收回该房屋,承租方按照一个月的月租金向出租方支付违约金。本案中,被告并未举证证明在涉诉房屋中搭建了隔断,改变房屋用途经过原告同意,其抗辩没有事实和法律上的依据。被告于2015年11月12日收到原告发出的解除合同的律师函,对原告要求解除合同的诉请本院予以支持,双方解除租赁合同的时间应为2015年11月12日。在合同解除后,被告继续�用房屋,应按合同租金向原告支付使用费。原告房租已经支付至2016年2月9日,故被告应当按照每月2300元支付自2016年2月10日至实际腾房日的房屋使用费。
被告未经原告同意,在涉诉房屋中搭设隔断,原告作为出租人有权利要求被告恢复原状,故原告要求被告拆除涉诉内搭设的所有隔断、将房屋恢复原状的诉讼请求,本院予以支持。被告向原告主张一个月租金的违约金符合双方合同的约定,本院依法支持。
原被告双方经由天津市我爱我家房地产经纪有限公司签订服务合同,并分别缴纳1150元中介服务费,原告要求被告支付原告中介损失费1150元,于法无据,本院不予支持。关于原告要求结算物业费及水电费的主张,由于被告目前仍实际控制,不具备结算物业费和水电费的客观条件,双方可在实际交接时结算。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三�、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:
一、确认原告吴灵杰与被告詹孟蛟签订的<<房屋租赁合同>>于2015年11月12日解除;
二、被告詹孟蛟在本判决生效之日起三十日内拆除红桥区千吉花园1号楼2门302号房屋内搭设的所有隔断,将房屋恢复原状后,腾空交还给原告吴灵杰,逾期则由原告在外环线以内提出一处房屋(面积不小于15平米)作为腾房去处,所需费用由原告垫付,由被告负担;
三、被告詹孟蛟于本判决生效之日起三十日内的给付原告吴灵杰违约金2300元;
四、被告詹孟蛟按照每月2300元标准给付原告吴灵杰自2016年2月10日至实际腾房之日的房屋使用费。
五、驳回原告吴灵杰其他诉讼请求。
案件受理费80元,由被告詹孟蛟负担。
如不服本判决,可在�决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 周晓航
代理审判员 苗久坤
人民陪审员 索丽珍
二〇一六年八月十二日
书 记 员 林 楠
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的,合同的权利义务终止:
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百二十三条承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。