深圳市中级人民法院房地产审判庭
二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 刘 粤 芳 裁 判 结 果 全 部 改 判 拟 稿 时 间 2 0 1 4 . 3 . 1 4 印 量 印
（ ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1 4 ） 深 中 法 房 终 字 第 1 9 8 号 一 审
裁判结果一、徐跃湘支付徐建国房屋使用费2025元、水电费75元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回徐建国的诉讼请求。二审
合议庭意见一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2015号民事判决第二项；
二、变更原判第一项为：徐跃湘应于本判决生效之日起3日内向徐建国支付租金2025元、水电费75元；
三、驳回徐建国其他诉讼请求。生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见合议庭
签名主管副庭长
意见庭长意见专委意见院领导
审签意见
备注
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2014）深中法房终字第198号
上诉人（原审被告）徐跃湘，男，汉族，1972年10月22日出生。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人潘蓉，北京市经纬（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）徐建国，男，汉族，1972年9月15日出生。
委托代理人林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人徐跃湘因与被上诉人徐建国房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2015号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
徐建国原审诉讼请求：1、徐跃湘支付徐建国租金3525元，水电费75元；2、徐跃湘支付徐建国违约金5341元（暂计至2013年8月1日，继后计至付清时止）；3、诉讼费由徐跃湘承担。
原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道粤宝路40号天地人旧货市场二楼XXX商铺。二、产权人情况：为广州铁路集团下属深圳广铁土木工程有限公司6#宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县布吉镇吉华路铁路6#宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公11—001009）。四、房屋用途：宿舍楼。五、徐建国取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈X雄作为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》，约定由陈X雄承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给陈X雄经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；陈X雄在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内陈X雄自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈X雄作为原乙方，吴X成作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，主要约定因为陈X雄经营困难，无法按原合同履行，经深圳广铁土木工程有限公司同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴X成，其余条款按原合同履行。吴X成承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场进行市场管理工作。2009年1月1日，徐建国作为乙方，深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定徐建国承租其中2楼201—216铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定徐建国可以转租。2010年10月31日，徐建国作为甲方，徐跃湘作为乙方（夏X花代签），深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由徐跃湘承租2楼XXX商铺经营旧货中的厨具业务，合同期限2010年10月31日到2011年10月31日，经营管理费用为1500元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；徐跃湘应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3%的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或徐跃湘超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，徐建国有权解除合同，且不退回首期押金，徐跃湘则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：1500元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：1年。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3%／日。十、押金交付情况：1500元。十一、徐跃湘拖欠租金期间：2013年2月—4月15日期间的租金（2月租金徐跃湘已支付15%，属未足额支付）。十二、徐跃湘拖欠租金等数额：租金3525元、水电费75元。
原审法院审理认为，涉案房产的权利人为深圳广铁土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈X雄时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴X成在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现涉案房产用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，因此徐建国与深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场签订的名为市场管理服务协议，实为转租合同的《市场管理服务协议》以及徐建国、徐跃湘、深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场三方签订的再转租合同关系未经过产权人的追认因此均为非法，是无效合同。虽然徐建国、徐跃湘之间的《合同书》为无效合同，但由于此合同期限仅一年，徐建国起诉时早已过了合同承租期限，因此徐建国基于无效、过期合同要求徐跃湘按3%／日支付拖欠租金的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，徐建国主张租金原审法院不予支持，但由于徐跃湘并不能基于无效合同占用他人房产，因此徐跃湘应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，因此原审法院确定徐跃湘应支付徐建国2013年2月到2013年4月15日期间房屋使用费3525元、水电费75元。另外，由于租赁关系无效，徐跃湘缴纳徐建国的1500元押金可依法抵扣徐跃湘拖欠的使用费，因此徐跃湘实际需支付徐建国租赁使用费2025元，水电费75元。徐跃湘不应诉不举证不答辩，依法承担不利的法律后果。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、徐跃湘支付徐建国房屋使用费2025元、水电费75元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回徐建国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（徐建国已预交），徐建国承担15元，徐跃湘承担10元。
上诉人徐跃湘不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回徐建国对徐跃湘的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由徐建国承担。上诉理由：本案原审法院违背了“不告不理”原则，超出其审理范围，违法认定事实。根据民事诉讼法中“不告不理”原则，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容由当事人确定，法院无权变更当事人的诉讼请求，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案徐建国的诉讼请求是要求徐跃湘支付租金及滞纳金，该诉讼请求明确且未经过徐建国的变更。因此，本案仅应审理徐建国与徐跃湘之间的租赁合同是否有效，徐跃湘是否应该向徐建国支付租金及滞纳金，应缴数额是多少。原审法院经过审理后，查明了徐跃湘与徐建国之间的《合同书》为无效合同，双方租赁关系无效，徐建国主张租金及滞纳金法院不予支持。根据原审法院查明的上述事实，徐建国请求徐跃湘支付租金及滞纳金的诉请无法无据，原审法院应该依法驳回徐建国的诉讼请求，但原审法院却超越其审理范围，主动变更了徐建国的诉请，最后判决徐跃湘基于占用他人房产，应当支付涉案房产的使用费。因此，原审法院在审理过程中，明显违背了“不告不理”原则，滥用职权使得徐跃湘负担徐建国没有主张的部分。即便是徐跃湘基于占用他人房产，需要支付使用费，也应该由该涉案房产的实际权利人向徐跃湘主张，徐建国并不是涉案产的实际权利人，徐建国未经过实际权利人的同意，违法将涉案房产转租给徐跃湘。因此徐建国没有权利要求徐跃湘支付房屋使用费。徐跃湘与徐建国签订的商铺租用《合同书》之所以无效，是因为徐建国没有转租权，且该《合同书》没有经过产权人的追认，导致该转租合同无效。徐跃湘在与徐建国签订此合同时，根本不知道也不可能知道徐建国没有转租权，故徐建国对该《合同书》无效的结果应承担全部过错责任。本案原审法院认定事实错误，认定事实证据不足。徐跃湘从2010年10月31日至2013年1月，一直按照约定于每月5号之前一次性向徐建国支付当月租金（未区分管理费等）及水电费。2013年1月10日，深圳广铁土木工程有限公司物业分公司对外张贴公告：因深圳广铁土木工程有限公司与吴X成签订的物业租赁合同于2013年4月15日到期，要求现在承租的商户提前清货，做好退出经营场地的准备。正是在这种情况下，双方为了配合在期限内退出经营场地，徐建国与包括徐跃湘在内的20多户商户达成口头协议：从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向徐建国支付管理费（即按原租金的15％核算管理费）及水电费，徐跃湘不再承担其他费用。原审法院确认徐跃湘已支付了2013年2月份15％的租金，不是属于未足额支付，恰恰是徐跃湘遵照双方的口头协议向徐建国足额支付了从2013年2月开始到2013年4月15日徐跃湘应当支付的所有费用，徐跃湘不存在拖欠租金及其他费用的情况。且徐建国没有举证证明2013年3月至2013年4月，其已经向徐跃湘提出要求徐跃湘缴纳当月费用。基于拆迁背景之下，徐跃湘与徐建国之间达成的协议，在履行过程中，徐跃湘并不存在拖欠徐建国的相关费用。徐建国与包括徐跃湘在内的20多户商户在拆迁的背景下，双方已达成口头协议并完全履行完毕，徐建国看到徐跃湘与深圳广铁土木工程有限公司物业分公司重新达成租赁合同继续经营，心理失衡，故挑词架诉，制造矛盾。原审法院仅凭徐建国提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》认定事实，证据不足，认定事实错误。本案原审法院未经法定送达程序，对徐跃湘缺席判决，剥夺了徐跃湘的合法诉讼权利。本案在2013年8月17日经深圳市龙岗区布吉法庭依法受理后，直至开庭之前，徐跃湘没有从任何途径知晓该案的开庭时间，也从来没有收到过该案的法律文件。直到2013年10月31日，法院工作人员将该案判决书通过留置送达的方式送至徐跃湘的商铺时，徐跃湘才知晓该案的审理情况。根据民事诉讼法对送达程序的规定，法院可以通过直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，向徐跃湘送达该案的开庭传票等法律文书。因此，原审法院在开庭之前未经法定送达程序，对徐跃湘缺席判决，严重剥夺了徐跃湘的合法诉讼权利，更使得原审法院对此案的事实查明不清，判决错误。综上所述，原审法院不仅滥用职权，超出其审理范围，且违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，改判驳回徐建国对徐跃湘的诉讼请求。请求二审法院依法查明事实，维护徐跃湘的合法权益。
被上诉人徐建国辩称，徐建国对原审判决结果有异议，原审判决适用法律错误。首先，双方签订的《合同书》并非无效合同，该合同书是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定或损害国家、社会公共利益等无效情形，其次，徐建国与产权人深圳广铁土木工程有限公司于2005年8月10日签订《补充协议》第三条已明确约定“原合同第五条，在不破坏原有物业结构的情况下，甲方应予支持”，即表明了产权人已同意徐建国转租，且徐建国已转租多年，徐跃湘也使用涉案房产多年，视为产权人已默认徐建国转租事实，再次，租赁合同是确认债权债务关系的合同，本案徐跃湘使用、收益涉案房产的行为从没有受到影响，出租人是否同意转租不影响合同的效力。故《合同书》是有效合同，请求二审法院对《合同书》的效力作出正确认定。《合同书》是有效合同，且依据《合同法》第二百三十六条之规定，原审法院认定《合同书》无效、过期，没有法律依据。综上，徐跃湘的上诉理由没有事实和法律依据，徐跃湘未按合同约定支付租金，已违反双方约定，应承担相应违约责任，原审判决适用法律错误，请求二审法院予以纠正或将本案发回重审。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于原审的送达程序问题。原审已将起诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、证据材料合法送达徐跃湘，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，徐跃湘无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院可以缺席判决。另，徐跃湘在本案二审审理期间亦未提交足可影响原审判决对主要事实查明的相关证据，徐跃湘的抗辩权利并未受到侵害。徐跃湘主张原审审理程序违法影响案件正确判决的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
涉案房产所在的布吉镇吉华铁路6#宿舍楼已取得房屋产权证书，徐建国已按其与徐跃湘在2010年10月31日签订的《合同书》所约定的时间将涉案房产交付徐跃湘使用。虽然涉案房产的权利人深圳广铁土木工程有限公司在与陈X雄以及吴X成签订的《承包经营合同》中约定不得改变房屋用途以及转租，但法律以及行政法规并未明确规定在此情形之下租赁合同应认定为无效，且租赁合同属于确立债权债务关系之合同，即出租人负有以物供承租人使用收益的债务，并不涉及产生物权变动效果为目的的处分行为，故纵使出租人无处分权，亦不影响租赁合同的效力。由上，上述《合同书》系徐建国与徐跃湘的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，原审认定涉案《合同书》无效，认定错误，本院予以纠正。
《合同书》约定的租赁期限于2011年10月31日到期后，徐跃湘继续使用涉案房产，而徐建国没有提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故徐跃湘仍应按照上述《合同书》约定的租金标准向徐建国支付涉案房产的租金。徐跃湘上诉称双方当事人达成了口头协议，约定从2013年2月开始，承租人仅按租金的15%支付管理费即可，并提交了徐跃湘二月份的水电费、管理费的收款收据以及案外人石静波的租金收款收据为证。但徐跃湘提交的上述收款收据仅能证明承租人已交的租金或管理费的数额，不能证明租赁双方当事人就此已达成协议变更了租赁合同关于租金数额的约定，徐跃湘举证未完成，应承担相应的法律后果，本院对徐跃湘主张双方已达成减免租金的口头协议的上诉理由不予采纳。原审认定徐跃湘欠付2013年2月至2013年4月15日期间的租金3525元及水电费75元，计算正确，本院予以维持。
徐建国虽上诉答辩认为涉案合同有效，但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审判决将租赁押金1500元抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院予以维持并不再予以审查。扣减租赁押金后，徐跃湘仍应向徐建国支付欠付的租金2025元及水电费75元。
综上，上诉人徐跃湘的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审判决虽对徐跃湘应承担的债务数额认定正确，但因对涉案《合同书》效力认定错误，导致适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2015号民事判决第二项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2015号民事判决第一项为“徐跃湘应于本判决生效之日起3日内向徐建国支付租金2025元、水电费75元”；
三、驳回徐建国其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，合计75元，由徐建国负担15元、徐跃湘负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年三月十四日
书记员（兼） 刘司元（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。