吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉2401民初4485号
原告：朴仁玉，女，1969年3月29日生，朝鲜族，延边国大出入境服务公司经理，户籍地为延吉市公园街园城委四十二组。
委托代理人：金龙，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。
被告：金玉善，女，1963年1月10日生，朝鲜族，户籍地为延吉市新兴街康庄委*组。
委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
被告：延边罗京实业集团有限公司，住所地为延吉市公园路58号。
法定代表人：罗今子，公司董事长。
被告：罗今子，女，1958年7月26日生，朝鲜族，延边罗京实业集团有限公司董事长，户籍地为延吉市新兴街北宁委十一组。
被告：南永哲，男，1958年11月16日生，朝鲜族，延边罗京实业集团有限公司总经理，户籍地为延吉市河南街新元委三组。
延边罗京实业集团有限公司、罗今子、南永哲的共同委托代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。
原告朴仁玉诉被告金玉善、延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）、罗今子、南永哲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于7月21日、8月31日公开开庭进行了审理。原告朴仁玉的委托代理人金龙，被告金玉善的委托代理人黄昌林，被告罗京公司、罗今子、南永哲的共同委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朴仁玉诉称：原告作为申请执行人在与被执行人罗京公司、罗今子、南永哲之间民间借贷一案的执行过程中，延吉市人民法院（以下简称本院）查封被告罗京公司所有的位于延吉市朝阳街xx房屋。被告金玉善对本院查封的执行标的，即诉争房屋提出异议。本院作出（2016）吉2401执异34号执行裁定书【以下简称本院34号（中止）执行裁定书】，裁定中止对诉争房屋的执行。原告认为，诉争房屋所有权人为被告罗京公司，符合执行条件，本院34号（中止）执行裁定书认定事实及适用法律不当。故提起诉讼，请求法院判令依法对诉争房屋继续执行。审理中，原告要求撤销中止裁定后继续执行诉争房屋。
金玉善辩称：1.因罗京公司拖欠被告的借款一直未能偿还，2010年被告与罗京公司签订协议，约定被告罗京公司将诉争房屋作价212.7万元冲抵其和被告之间的借款（2010年4月28日以李明华的名义与被告罗京公司签订商品房买卖合同，实际房屋所有权人是被告），而且在此之前被告已实际占有诉争房屋，并以李明华名义租赁给延吉市水务实业有限公司（以下简称水务公司）使用至2015年12月31日，2016年被告收回诉争房屋；2.2012年延吉市督察局介入被告和罗京公司的纠纷，对被告罗京公司以诉争房屋抵顶借款的事实给予了确认，因被告罗京公司资金不足无法缴纳相关交易税费，且不配合办理相关手续，房屋所有权证的过户手续一直无法办理；3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定中止对诉争房屋的执行没有错误。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
罗京公司、罗今子、南永哲辩称：被告罗京公司已将诉争房屋抵债给金玉善，并已交付其占有使用，诉争房屋应归被告金玉善所有。
经审理查明：原告因延边恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司，现更名为罗京公司）、被告罗今子、南永哲逾期归还借款50万元而诉至法院。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2009年4月9日作出（2009）延中民二终字第47号民事判决书（以下简称州法院47号民事判决书），判决：恒基公司、罗今子与南永哲于判决生效之日起十日内偿还朴仁玉借款本金40万元（扣除二审期间支付的本金10万元），违约金7.2万元，合计47.2万元。该判决于2009年4月14日发生法律效力。因恒基公司、被告罗今子、南永哲未按生效的州法院47号民事判决书确定的义务自动履行，原告作为申请执行人于2009年5月6日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年6月8日作出（2015）延执字第759-7号执行裁定书【以下简称本院759-7号（查封）执行裁定书】，裁定查封诉争房屋。
李明华作为案外人于2015年8月13日对本院759-7号（查封）执行裁定书提出执行异议。本院经审查，以“案外人李明华所购的商品房，依然登记在被执行的房地产开发企业名下，不是用于居住，其权利不能排除执行，故案外人提出异议的理由不成立”为由，于2015年11月30日作出（2015）延执异字第66号执行裁定书，裁定驳回案外人李明华的异议。
被告金玉善作为案外人于2016年4月25日对本院759-7号（查封）执行裁定书提出执行异议。本院经审查，以“在本院查封之前，案外人已与被执行人罗京公司之间签订合法有效的书面顶账合同，并已合法占有该房屋。案外人提出的异议理由成立”为由，于6月13日作出本院34号（中止）执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行。原告于6月27日向本院提起诉讼，要求对讼争房屋继续执行。
另查明，李明华与张京华系夫妻关系，二人与被告金玉善系好朋友关系。2007年4月15日，恒基公司与张京华、被告金玉善分别签订商品房买卖合同，由恒基公司将博士家园（现为恒基嘉园）xx房屋（建筑面积为172.71平方米）、xx号房屋（建筑面积为176.98平方米）以每平方米1000元价格出售给张京华、被告金玉善。2010年4月28日，针对上述两套房屋，恒基公司又与李明华签订商品房买卖合同，由恒基公司以每平方米6000元价格出售给李明华，并向李明华出具212.7万元（6000元×177.25平方米×2套）的购房款收据。
2010年5月5日，被告罗京公司（甲方）和金玉善（乙方）签订协议，协议约定：1.甲方将位于延吉市朝阳街与友谊路交叉口西北侧恒基嘉园门市房2层6号、3层6号、总面积约为354.50平方米、单价人民币陆仟元、总金额贰佰壹拾贰万柒仟元（2，127，000.00元）的房屋，冲抵之前乙方给甲方的借款，双方签订商品房买卖合同（合同名字写到乙方及乙方指定的张京华名下），由甲方出具房款收据，合同及收据交付给乙方，此房屋已备案到乙方及张京华名下；2.物业维修基金、契税、印花税等费用由乙方另行支付。自2010年至2015年期间，李明华与水务公司每年签订房屋租赁合同，由李明华将上述两套房屋租赁给水务公司，并收取房屋租赁费。李明华于2016年5月4日出具“……诉争房屋实际购房人为金玉善，与李明华没有任何关系，只是临时登记在李明华名下，李明华未实际交房款，不主张任何权利”的证明。
2012年5月23日，在延吉市信访局的协调下，被告罗京公司（甲方）和金玉善（乙方）以及王晓敏（乙方）签订协议，协议约定：1.甲乙双方债权、债务关系终结。双方借款往来过程的所有文件（借条、借据、保证、抵押、协议及合同等法律文件，包含罗今子所签署的法律文件）均作废。（除恒基嘉园xx号，四季阳光xx号，恒基嘉园车位五个）等。
认定上述事实的主要证据有：原告提供的罗京公司与李明华之间签订的商品房买卖合同，2014年、2015年李明华与水务公司签订的房屋租赁合同书及收取租金收据二份，李明华递交的执行异议申请书，本院34号（中止）执行裁定书；被告金玉善提供的2010年5月5日及2012年5月23日协议书，延吉市信访局“关于协调处理金玉善借款事项的情况说明”，李明华出具的证明，商品房买卖合同三份，购房款收据，张京华和李明华的身份证，房屋租赁合同书六份，延边农村商业银行进账单六份，完税证明三份，税务局代开发票二份；本院依职权调取的州法院47号民事判决书，本院（2015）延执异字第66号执行裁定书，本院759-7号（查封）执行裁定书及到庭当事人的庭审陈述。
根据原告的诉讼请求及被告金玉善、罗京公司的答辩意见，本案争议的焦点主要为：1.被告金玉善和罗京公司签订的所谓的以物抵债协议是否成立问题；2.被告金玉善对诉争房屋未能办理产权登记，是否具有过错问题；3.诉争房屋是否应准许继续执行的问题。
本院认为：一、关于被告金玉善和罗京公司签订的以物抵债协议是否成立问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。被告金玉善和罗京公司现主张诉争房屋已在房产管理部门登记备案，并且自2010年开始被告罗京公司将诉争房屋交付给金玉善占有、收益，故应属于被告金玉善所有。本院认为，被告金玉善和罗京公司就诉争房屋约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，系以诉争房屋替代清偿债务，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，以物抵债行为尚不成立。被告金玉善虽然实际占有诉争房屋并收益，但因未办理物权转移手续，被告金玉善并未实际取得诉争房屋的所有权，诉争房屋的物权未发生变动。被告金玉善基于借贷关系，享有的仅是债权法律关系，而非诉争房屋的物权法律关系。现诉争房屋的所有权仍登记在被告罗京公司名下，被告金玉善就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故本案诉争房屋应归属于被告罗京公司所有。
二、关于被告金玉善对诉争房屋未能办理产权登记，是否具有过错问题。被告金玉善与罗京公司于2000年5月5日和2012年5月23日签订所谓的以物抵债协议，当时本案诉争房屋已经具备办理产权过户的条件，且2000年5月5日的协议约定诉争房屋物业维修基金、契税、印花税等费用由被告金玉善支付，由于被告金玉善怠于行使产权过户，应办理而未办理房屋过户手续存在过错，故被告金玉善对未能办理诉争房屋产权登记的行为应承担过错责任。被告金玉善关于“被告罗京公司资金不足无法缴纳相关交易税费，且不配合办理相关手续，房屋所有权证的过户手续一直无法办理”的抗辩意见不成立，本院不予采信。
三、关于诉争房屋是否应准许执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院对诉争房屋的查封符合法律规定，故本院759-7号（查封）执行裁定书并无不当，对原告要求准许执行诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时本院34号（中止）执行裁定书失效。被告罗今子、南永哲并非本案承担义务主体，故在本案中不承担责任。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许执行被告延边罗京实业集团有限公司所有的位于延吉市朝阳街xx平方米房屋。
案件受理费11300元（原告已预交），由被告金玉善负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李雪英
审 判 员 边万龙
人民陪审员 于景礼
二〇一六年九月八日
书 记 员 朴丽娜