四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终10558号
上诉人（原审被告）：成都水杉树酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街*号*栋*单元*层附**号。
法定代表人：纳尔布泽郎。
委托代理人：杨金玲，四川法奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂娟，女，1986年7月8日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
上诉人成都水杉树酒店管理有限公司（以下简称水杉树公司）因与被上诉人聂娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
水杉树公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回聂娟的全部诉讼请求。事实与理由：1.《委托租赁协议》系原公司股东王新个人行为，其滥用股东身份使用公司印章与他人签订合同，对水杉树公司不发生效力，原审认定事实错误；2.因该协议不是水杉树公司的真实意思表示，原审法律适用错误，根据《民法通则》五十八条规定应驳回聂娟的诉讼请求。
聂娟辩称，自己前往水杉树公司交涉时了解的情况表明，合同签订水杉树公司是知情的，而且房屋也已过户给自己，租赁合同也已执行，因而合同系双方当事人的真实意思表示，应当认定有效；同时，自己是与水杉树公司签订的合同，而不是与王新签订的，水杉树公司应当承担责任。
聂娟向一审法院起诉请求：1.判决水杉树公司支付已欠房屋租金42944元（2684×16月，2015年5月1日至2016年8月31日），违约金3526.78元（按合同约定，从逾期支付租金之日起，每日的万分之三计算），共计46470.49元；以及聂娟起诉日至一审判决日的租金和违约金；2.判决终止聂娟、水杉树公司2014年9月3日签订编号为1601的《委托租赁协议》，水杉树公司退还房屋于聂娟;3.诉讼费由水杉树公司承担。
一审法院认定事实：聂娟系成都市房屋（权2759854，建筑面积33.55平方米）所有权人。2014年9月3日，聂娟（甲方）与水杉树公司（乙方）签订一份合同编号为1601的《委托租赁协议》，约定，甲方拥有成都市房屋的所有权；甲方同意将上述房屋授权委托乙方独家全权出租；甲方委托乙方经营期限为自2014年10月1日起至2029年9月30日止共计15年；乙方于2014年10月1日第一个委托经营期（从2014年10月1日起至2014年12月31日止）的委托经营效益金即8052元。以后的委托经营效益金乙方按季度支付，乙方应于每一委托经营季度开始支付给甲方，即当季度月份10号前支付，如支付日为法定节假日，则顺延至法定节假日结束后第一个工作日；合同期内的租金年度递增条件为：从第四年开始，每过三年月租金单价在上一年基础上增加5%，其中2014年10月1日至2017年9月30日（每月租金80元/月/平米）,合计96624元；乙方未能按合同规定时间向甲方支付委托经营效益金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金，超过三个月，甲方有权终止合同；现甲方同意乙方将其租金按照合同约定转入如下账户：开户名：聂娟，开户行：长沙中医药大学支行；账号：62×××73。从2014年7月5日至2017年2月20日的账号为62×××73的DDC个人活期明细账查询显示，水杉树公司工作人员于2014年10月10日转账支付2684元，2014年11月10日转账支付8052元，2015年2月10日转账支付8052元，此后水杉树公司未再向聂娟支付租金。
一审法院认为，聂娟、水杉树公司之间签订的《委托租赁协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。聂娟已依约将租赁房屋交付水杉树公司，但水杉树公司未按约支付租金。《委托租赁协议》约定2014年10月1日至2017年9月30日的租金标准为80元/月/平方米，合计96624元,即月租金为2684元(96624元/36月)。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，水杉树公司应向聂娟支付拖欠租金。自2015年5月起水杉树公司未向聂娟支付租金，故一审法院确认截至2017年4月法庭辩论终结前，水杉树公司共计欠付2015年5月至2017年4月的租金64416元（2684×24月）。之后的租金，不属于本案查明事实，故不在本案中处理。
关于聂娟要求水杉树公司支付违约金的诉讼请求。本案中，按照聂娟、水杉树公司双方的合同约定，租金支付方式为当季度月份10号前支付当季度租金，同时约定乙方未能按合同规定时间向甲方支付委托经营效益金，每逾期一天，按到期应付本金的万分之三计违约金。水杉树公司从2015年5月起未再按约向聂娟支付租金，已构成违约，故聂娟要求水杉树公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。一审法院酌情认定水杉树公司按尚欠租金64416元的10%向聂娟支付违约金，即6442元，对聂娟多主张部分，一审法院不予支持。
关于合同终止及涉诉租赁房屋的退还。现聂娟已按约向水杉树公司履行了交付租赁物的义务，水杉树公司理应按约履行作为承租人的相关义务。但水杉树公司未按约定支付租金，其行为直接影响聂娟合同目的的实现。按照聂娟、水杉树公司双方的合同约定，乙方未能按合同规定时间向甲方支付委托经营效益金超过三个月，甲方有权终止合同，故聂娟要求终止聂娟、水杉树公司双方签订的《委托租赁协议》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。因聂娟要求终《委托租赁协议》的请求系庭审之日即2017年4月13日通知水杉树公司，故一审法院确认双方《委托租赁协议》的终止时间为2017年4月13日。聂娟、水杉树公司之间的租赁关系终止，水杉树公司无权再继续使用租赁物，应及时返还，故聂娟要求水杉树公司返还涉诉租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决：一、水杉树公司于判决发生法律效力之日起十日内向聂娟支付2015年5月至2017年4月的租金共计64416元；二、水杉树公司于判决发生法律效力之日起十日内向聂娟支付违约金6442元；三、聂娟与水杉树公司签订的《委托租赁协议》（合同编号：1601）已终止；四、水杉树公司于判决发生法律效力之日起十日内向聂娟返还所承租的位于成都市房屋（权2759854）；五、驳回聂娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取481元，由水杉树公司负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉房屋为具有墙壁、门窗的独立空间。该事实有经过一审质证、认证的案涉房屋所在楼层平面图等证据予以证明。
本院认为，根据双方争议情况，本案的争议焦点是《委托租赁协议》是否代表水杉树公司的真实意思表示。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人应为自己主张或抗辩的事实举证加以证明。因水杉树公司认可案涉协议加盖的是其公司真实印章，又不能举证证明系其原股东非法加盖，故上述《委托租赁协议》应认定为水杉树公司的真实意思表示，而对其具有法律约束力。因此，聂娟与水杉树公司签订的《委托租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。水杉树公司所提案涉租赁协议不是其真实意思表示的上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审判决水杉树公司向聂娟支付欠付的租金正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人水杉树公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费988元，由上诉人成都水杉树酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 张卫敏
审判员 曹 洁
二〇一七年十月二十五日
书记员 李慧玲