重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终500号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号，组织机构代码716952197。
法定代表人：夏修英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码621912926。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：杨雪松，男，1975年1月5日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称大连泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、杨雪松申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中法院）（2015）渝一中法民初字第01405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大连泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱，被上诉人杨雪松的委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼，被上诉人沙磁房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行重庆市合川区南津街道办事处街紫荆翰林苑牌坊路505号门市房屋；3.本案一、二审诉讼费由沙磁房地产公司和杨雪松负担。事实和理由：1.案涉房屋自2012年10月30日起即处于持续查封状态，至今未解封。杨雪松在查封期间买卖、占有案涉房屋，不具有合法性。一审法院无视因其他纠纷已经将案涉房屋查封的事实，错误认定杨雪松购买案涉房屋的时间早于本案查封时间。2.一审认定杨雪松为案涉房屋的实际买受人系事实认定错误。2013年1月14日，案涉房屋的实际买受人谢显贵、徐小兰与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买牌坊路505号、521号门市，当日谢显贵、徐小兰即向重庆市合川区人民法院（以下简称合川区人民法院）转款62万元，沙磁房地产公司出具了63万元的收据（含定�1万元），该事实经合川区人民法院（2013）合法民初字第06805号民事判决确认。3.杨雪松支付购房款的证据不足，无相应银行转款、取款记录，一审判决仅凭沙磁房地产公司单方出具的收据认定杨雪松支付购房款错误。
杨雪松辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。事实和理由：1.合川区人民法院因另案原因查封讼争房屋系沙磁房地产公司与他人之间的纠纷引起，与本案无关，且该查封已裁定解除。大连泽华房地产公司申请查封讼争房屋的时间在杨雪松与沙磁房地产公司签订商品房买卖合同之后。合川区人民法院作出的（2015）合法民初字第05795号民事判决已经认定杨雪松与沙磁房地产公司的商品房买卖合同合法有效。2.杨雪松对于合川区人民法院2012年10月30日对案涉房屋的查封情况不知情，合川区人民法院的查封行为不能对抗善意第三�。3.杨雪松与谢显贵、徐小兰是合伙买房，后谢显贵、徐小兰决定退出，杨雪松便买下了案涉房屋，并通过现金的方式向沙磁房地产公司缴纳首付款412966元。一审认定杨雪松为案涉房屋的实际买受人正确。
大连泽华房地产公司向一审法院起诉请求：1.撤销市一中法院（2015）渝一中法执异字第480号执行裁定，请求判令准许执行查封的重庆市合川区南津街道办事处牌坊路505号房屋；2.本案诉讼费用由沙磁房地产公司和杨雪松承担。
一审法院认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为沙磁房地产公司、甲方）与原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为大连泽华房地产公司、乙方）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块”紫荆翰林苑”项目《项目合作开发协议书》。2005年5�24日，双方签署《协议书》。2005年12月25日，双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，沙磁房地产公司与大连泽华房地产公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，大连泽华房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后大连泽华房地产公司就上述房屋对外销售。大连泽华房地产公司与沙磁房地产公司于2006年6月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》。2012年，大连泽华房地产公司在调查中发现其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经其债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封。大连泽华房地产公司认为自己的权益受到侵害，遂向市一中法院起诉。市一中法院根据大连泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路505号房屋。该案审理过程中，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。该调解书约定沙磁房地产公司于2014年9月21日前向大连泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，大连泽华房地产公司向市一中法院申请强制执行，该院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第007211号和（2014）渝一中法民执字第007212号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了查封措施。执行中，因杨雪松提出执行异议，2015年10月25日，市一中法院作出（2015）渝一中法执异字第480号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南津街道办事处牌坊路505号房屋的执行。
另查明：杨雪松与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同显示签订时间为2013年1月14日，主要约定杨雪松向沙磁房地产公司购买位于重庆市合川区南津街紫荆翰林苑牌坊路505号房屋，建筑面积58.66平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为516208元等条款。
2013年1月14日，沙磁房地产公司向杨雪松出具收据载明：”交款单位：杨雪松。收款方式：现金。收款事由：牌坊路505号门市首付款。收款金额：肆拾壹万贰仟玖百陆拾陆元正。”
2013年1月14日，沙磁房地产公司向杨雪松出具交房通知，该通知载明：”兹有你购买合川区南办处牌坊路505号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用。”2015年10月19日，杨雪松向市一中法院案款账户转账103242元，转款凭证载明汇�用途为：”（2014）渝一中法民执字第00721号”。
还查明：2015年9月17日，合川区人民法院作出（2015）合法民初字第05795号民事判决书，该判决书确认杨雪松要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的房地产权证，因法律上履行不能，故驳回杨雪松诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按�人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，大连泽华房地产公司是依据市一中法院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向该院申请金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南津街道办事处牌坊路505号房屋登记在沙磁房地产公司名下，杨雪松在市一中法院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2013年1月14日已与沙磁房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即市一中法院查封前已将房屋交付杨雪松使用，且杨雪松已支付完全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。合川区人民法院（2015）合法民初字第05795号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，杨雪松对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。大连泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与杨雪松是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故大连泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回大连泽华房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由大连泽华房地产公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审诉讼中，大连泽华房地产公司还举示了合川区人民法院（2013）合法民初字第06805号生效民事判决书，本院对该组证据予以采信。
（2013）合法民初字第06805号民事判决审理查明以下事实：1.2013年1月11日，谢显贵、徐小兰与沙磁房地产公司签订了《认购协议》，主要约定：谢显贵、徐小兰购买案涉房屋在内的两间门面房，单价8800元/平方米，面积分别为58.66平方米与31.38平方米。签订协议时缴纳定金1万元，2013年1月18日前将80%的房款转入重庆市合川区人民法院案款账户后，《认购协议》生效等内容。2.2013年1月14日，沙磁房地产公司与谢显贵、徐小兰签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第五条约定：”付款方式为分期付款，在签订合同时由谢显贵、徐小兰向沙磁房地产公司支付633881元（其中412966元购房款转入合川区人民法院账户），余款158471元待案涉房屋权属证书正式办理后支付，契税由谢显贵、徐小兰承担。”同日，谢显贵、徐小兰将62万元房款转入合川区人民法院账户。后沙磁房地产公司向谢显贵、徐小兰出具金额为63万元（含定金1万元）的收据一张。3.前述合同签订后，谢显贵、徐小兰对案涉门面房进行占有、使用。2013年1月22日，谢显贵、徐小兰向税务机关缴纳了该两间门面房的契税共计16207.20元。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：杨雪松对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予�持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据审理查明事实，2013年1月14日，沙磁房地产公司与谢显贵、徐小兰就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。同日，谢显贵、徐小兰向合川区人民法院账户转入了购房款62万元，沙磁房地产公司给谢显贵、徐小兰出具了收取购房款的收据。后谢显贵、徐小兰亦以自己名义缴纳了案涉房屋契税。上述事实足以认定谢显贵、徐小兰与沙磁房地产公司就案涉房屋形成了买卖合同关系，且前述《重庆市商品房买卖合同》已开始履行。杨雪松在本案审理过程中辩称其与谢显贵、徐小兰系合伙购房�系，但该意见缺乏事实依据，并且与谢显贵、徐小兰签订合同、支付购房款、缴纳契税等情况矛盾，故对杨雪松的该项答辩意见不予采纳。其次，合川区人民法院（2013）合法民初字第06805号案件审理查明，2013年1月14日谢显贵、徐小兰与沙磁房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》后，即对案涉房屋进行占有、使用。而本案诉讼中杨雪松仅举示了沙磁房地产公司于2013年1月14日向其出具的交房通知，不足以证明杨雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。最后，现有证据仅能证明杨雪松在签订合同后于2015年10月19日向一审法院账户缴纳了房款103242元，其余412966元房款并无转账、取款记录予以佐证。因此，仅凭沙磁房地产公司于2013年1月14日开具的收到412966元房款的收条并不足以证明杨雪松实际交纳了该笔房款。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，无法得出杨雪松对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的结论。
综上，大连泽华房地产公司的上诉请求成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第1405号民事判决。
二、准许执行重庆市合川区南津街道办事处牌坊路505号房屋。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由重庆沙磁房地产开发有限公司、杨雪松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年十二月六日
书 记 员 文婷婷