天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第1183号
原告陈林,男,1989年6月21日出生,汉族,住址天津市和平区。
委托代理人ＸＸ,天津融汇(滨海)律师事务所律师。
委托代理人刘艳,天津融汇(滨海)律师事务所律师。
被告陈英杰,男,1963年8月4日出生,汉族,住址天津市红桥区。
被告裴春梅,女,1979年77月2日出生,汉族,住址河北省唐山市丰南区。
委托代理人李婷,天津善川律师事务所律师。
被告天津市佳诺房地产经纪有限公司,住所地天津市和平区昆明路景阳里7门102-4。
法定代表人李向平,总经理。
委托代理人元绍杰,该公司员工。
委托代理人丁晓鹏,该公司员工。
原告陈林与被告陈英杰、被告裴春梅、被告天津市佳诺房地产经纪有限公司(以下简称佳诺公司)确认合同无效纠纷一案,本院于2015年12月15日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ、刘艳,被告陈英杰,被告裴春梅委托代理人李婷,被告佳诺公司的委托代理人元绍杰、丁晓鹏,到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告陈林诉称,2015年9月30日,被告陈英杰在原告不知情的情况下,将原告自有名下的坐落于天津市××大街与闸口街交口新汇华庭9-1-102房屋私自出售给被告裴春梅,并在被告佳诺公司的参与下签订了编号为1002588号《房屋买卖居间合同》,三被告的上述行为侵犯了原告合法权益,原告请求法院判令:1、确认三被告在2015年9月30日签订的编号为1002588号《房屋买卖(居间)合同》无效;2、本案诉讼费由三被告承担。
原告向本院提交证据材料:1、《房屋买卖(居间)合同》复印件,证明2015年9月30日三被告在原告不知情的情况下处置了原告的个人财产;2、房屋产权证,证明房产系原告所有。
被告陈英杰对原告提供的证据材料均没有异议。
被告裴春梅对原告提供的证据材料质证意见为:证据1真实性认可,合同的证明目的不认可,该合同系原告父亲构成表见代理的情况下签署,该合同效力及于原告。证据2真实性、合法性、关联性均无异议。
被告佳诺公司对原告证据材料真实性均没有异议。
原告提交的证据材料1、2,三被告均认可证据材料真实性,上述证据材料与本案有法律关系,可以作为本案证据。
被告陈英杰辩称,2013年8月被告陈英杰为了给儿子(即本案原告)结婚买了现在这套房子,当时原告出了10万元,被告陈英杰出资六十多万作为首付,剩余房款由原告贷款。买房人及产权证均为原告的名字。当时被告陈英杰卖房时没有原告的授权,但是被告陈英杰认为作为原告的父亲并且被告陈英杰也出资了,被告陈英杰有权卖这套房子。但是既然现原告坚持不卖这套房子,被告陈英杰同意陈林的诉讼请求。
被告陈英杰向本院提交证据材料:1、定金收条,证明收取了裴春梅定金10万元以及办理清贷的利息2万元。
原告对被告陈英杰提供的证据材料没有异议。
被告裴春梅对被告陈英杰提供的证据材料真实性认可,但是不认可证明目的,收条备注是指合同正常履行的情况下我方可以将定金中的2万元作为清贷利息,但是现在我方无法确定陈英杰是否完成了清贷,因此12万均为定金。
被告佳诺公司对被告陈英杰提供的证据真实性没有异议,双方商定的定金数额也是12万。
被告陈英杰提交的证据材料1,三被告均认可证据材料真实性,上述证据材料与本案有法律关系,可以作为本案证据。
被告裴春梅辩称,请求法院驳回原告诉讼请求,一、被告裴春梅作为涉诉房屋《房屋买卖(居间)合同》的善意相对人,有正当理由相信本案被告陈英杰就签署上述协议的行为具有代理权,被告裴春梅与其签署上述房屋买卖合同的法律后果应由原告承担。因此房屋买卖合同有效,原告应当依约履行合同。二、事实上原告对其父亲陈英杰出售涉诉房产的事宜完全知晓,并且原告之父向被告裴春梅出售涉诉房产时价格合理,但是因为合同履行过程中市场行情有所变化,房价大幅上涨,因此原告以对出售房产之事不知情为由提起本诉,但是上述合同一经签订已经对合同各方发生法律效力,并且被告裴春梅已经开始履行合同义务,因此不存在合同无效的情形。综上所述,请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告裴春梅提交证据材料为:第一组证据:1、《房屋买卖(居间)合同》;2、被告陈英杰身份证复印件;3、原告陈林身份证复印件;4、录音光盘;5、录音证据整理(第一份);6、录音证据整理(第二份);7、丁晓鹏的询问笔录;8、李涛的询问笔录;以上证据证明陈英杰出售上述房屋构成表见代理。第二组证据:9、授权委托书;10、蔺海峰身份证复印件;以上证据证明被告裴春梅授权其爱人蔺海峰处理其婚内共同购买的涉诉房屋的一切事宜,故蔺海峰有权就原告不予履行合同义务一事与原告及其代理人陈英杰及佳诺公司进行沟通。第三组证据:11、收条;12、天津市佳诺房地产经纪有限公司专用收据及poss签购单;13、电子转账凭证;以上证据证明我方已经足额支付12万定金及居间服务费,并且对方已经收到上述款项。
原告对被告裴春梅提交证据材料质证意见为:第一组证据,证据材料1真实性认可,证明目的不认可,该证据能证实被告三方在未取得原告任何授权的情况下私自签署的,该份合同属于无效合同。证据材料2、3由于证据上图像及身份证号不清晰,且被告未提供原件,且其中一份身份证有效期已经失效,因此对证据真实性、合法性、关联性均不认可。证据材料4、5、6通过播放录音可以看出两段录音是经过截取和删减的,并且播放内容与被告整理的书面证据不相符合,另该录音证据无法证明录制的时间地点,不能证明在场人员谈论的是本案中的涉诉房屋,更不能证明原告委托了被告陈英杰代为出售本案涉诉房屋,已不能证明陈英杰自行声明了取得了原告授权,本案原、被告双方为陈林与裴春梅,录音中这两人均不在现场,同时被告提出录音中有中介工作人员,原告不予认可。因此原告对于作为视听资料的证据真实性、合法性、关联性均不予认可。对于证据材料7、8由于证人本人没有出庭陈述接受质询,因此对于询问笔录的真实性、合法性、有效性不予认可。这两份笔录的内容,不能证明原告已经合法委托了被告陈英杰代为出售房屋,也无法证明原告时候追认了被告行为。并且证据部分为打印,部分未手写,并且被询问人未对手填内容进行签字确认,因此证据形式不合法。对于证据材料9、10由于被告未提交证据原件,不认可真实性,该授权委托书为被告裴春梅与案外人签订,与本案无关联性。对于证据材料11、12、13由于被告裴春梅支付的费用均未支付给原告,原告对上述费用均不知情,因此对真实性、合法性均不认可,并且pos机签购单无法证明是什么钱。综上,被告裴春梅无法证明被告陈英杰曾向其出示过相关亲属关系证明,因此不能认为被告裴春梅尽到了相应查证义务。原告从始至终为参与房屋买卖的任何环节,对此事毫无不知情。
被告陈英杰对被告裴春梅提交的证据材料质证意见为:证据材料1、2、3真实性认可,但是当时原告身份证到期了,因为被告陈英杰要给原告换新的身份证所以原告的身份证在我手里。被告陈英杰当时向中介出示了并进行了复印,不是原告用于卖房交给我使用的。证据4、5、6不清楚是什么时候什么情况下录的,里面有被告陈英杰的声音也有不是被告陈英杰的声音。证据材料7、8询问笔录部分内容认可,有部分不认可,应以被告陈英杰当庭陈述为准。证据材料9、10跟被告陈英杰没有关系,不发表意见。证据材料11,真实性认可,证明目的应以我方陈述为准。证据材料12,是支付给中介的钱跟陈英杰没关系,不发表意见。证据材料13,没有异议。
被告天津市佳诺房地产经纪有限公司对被告裴春梅证据材料均没有异议。
被告裴春梅提交证据材料1,原告及被告陈英杰、被告佳诺公司均认可证据材料真实性,该证据材料与本案有直接法律关系,可以作为本案证据。证据材料2、3,被告陈英杰与被告佳诺公司均认可该证据材料系被告陈英杰在签订房屋买卖协议时提交并复印给被告佳诺公司,对上述事实本院予以确认。证据材料4、5、6、9、10,与本案争议焦点商品房买卖合同是否有效缺乏直接法律关系,本院不予确认。证据材料7、8,系证人证言,但证人未出庭接受询问,对该证据材料本院不予确认。证据材料11,被告陈英杰认可证据材料真实性,该证据材料与本案有直接法律关系,可以作为本案证据。证据材料12、13,被告陈英杰、被告佳诺公司均认可证据材料真实性,该证据材料与本案有直接法律关系,可以作为本案证据。
被告天津市佳诺房地产经纪有限公司辩称,不同意原告诉讼请求,三方在平等自愿的前提下签订的《房屋买卖(居间)合同》,该协议是真实有效的,不存在无效情形。
被告天津市佳诺房地产经纪有限公司未向本院提交证据材料。
经审理查明,涉案房屋位于天津市××大街与闸口街交口新汇华庭9-1-102,建筑面积90.31平方米,房屋产权人系原告。被告陈英杰系原告之父。
2015年9月30日,经被告佳诺公司居间介绍,被告陈英杰以原告代理人的名义,与被告裴春梅签订了《房屋买卖(居间)合同》,该合同约定:原告将涉案房屋出售给被告裴春梅,房屋成交价格为362万元,被告裴春梅在合同签订当日向原告支付定金12万元当日给付,剩余房款350万元以按揭贷款方式支付,被告裴春梅应在2016年1月10日筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款,买卖双方须在2016年1月11日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门,并将定金及首付款存入房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款发生的费用由被告裴春梅自理,被告裴春梅须在2016年1月12日前办理贷款申请手续。在银行审批手续完毕三日内,买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续。居间服务费为57600元、贷款服务费600元,全部由被告裴春梅向被告佳诺公司支付。该合同第8.3条约定,甲方代理人(即被告陈英杰)与甲方(即原告)为父子关系,受其委托出售房屋,若出现该房屋出售问题,由代理人负责。
上述合同签订之时,被告陈英杰没有向被告裴春梅及被告佳诺公司出示原告委托其出售房屋的授权委托书。但被告陈英杰向佳诺公司出示了其本人及原告的身份证,并将两份身份证复印交予佳诺公司使用。上述合同签订当日,被告裴春梅向被告陈英杰支付了12万元,被告陈英杰为被告裴春梅出具了收条,在该收条打印文字部分载收到定金12万元,打印文字下方手写“注:壹拾万元整为定金”。合同签订当日,被告裴春梅向被告佳诺公司支付了居间服务费57600元。
其后,原告以被告陈英杰没有经原告同意出售其房屋为由拒绝履行上述房屋买卖协议,原告及三被告协商无果,原告遂诉至本院。
上述事实,有原、被告当庭陈述及提交的证据佐证,经质证及本院核实,予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护,对于原告要求确认原告与二被告签订的《房屋买卖(居间)合同》无效的诉讼请求,原告认为被告陈英杰未经原告事前授权同意以及事后追认,被告陈英杰无权代理出售房屋,被告陈英杰与被告裴春梅及被告佳诺公司签订的《房屋买卖(居间)合同》无效应属无效。同时原告认为,被告陈英杰的无权代理行为不构成表见代理。
对此本院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。?在买卖合同法律关系中,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力,但能否发生所有权转移的物权变动效果,则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权,物权变动属于效力待定,因无权处分致使标的物所有权不能转移的,出卖人应承担违约赔偿责任。原告以被告陈英杰无代理权为由主张签订《房屋买卖(居间)合同》无效的诉讼请求,不符合上述司法解释的明确规定,同时原告没有主张存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形,亦没有提供相关证据,故对原告的诉讼请求,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
驳回原告全部诉讼请求。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由原告全部负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年三月十五日
书 记 员 陈 星