海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1669号
上诉人（原审被告）：三亚市中小企业信用担保投资有限公司。住所地：三亚市吉阳区春光路兴榆新村**号***栋。
法定代表人：李武平，该公司董事长。
委托诉讼代理�：潘沃农。
被上诉人（原审原告）：朱忠才。
委托诉讼代理人：吴桑，海南唐海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
原审第三人：李永峰，男，1976年6月24日出生，汉族，现住三亚市。
原审第三人：三亚新汇磊实业有限公司。住所地：三亚市吉阳区迎宾路三明加气站旁。
法定代表人：李永峰，该公司总经理。
上诉人三亚市中小企业信用担保投资有限公司（以下简称中小企业投资公司）因与被上诉人朱忠才、原审第三人李永峰、三亚新汇磊实业有限公司（以下简称新汇磊公司）执行异议之诉一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2017）琼0271民初4879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中小企业投资公司上诉请求：撤销一审判决，驳回朱忠才的诉讼请求。事实与理由：一、一审没有对朱忠才与李永峰、新汇磊公司签订的抵押合同进行合法性认定。一审中，法庭根据双方的意见归纳的四个争议焦点中包含朱忠才与李永峰、新汇磊公司签订的抵押合同是否有效，抵押权是否成立；但法庭没有对合同的合法性做出认定。众所周知，涉案90亩土地属三亚市师部农场所有，属部队用地。�永峰、新汇磊公司将土地抵押给朱忠才是否经出租人和土地使用权人师部农场同意，不得而知。抵押土地上的附着物为商铺，是不动产，具有房屋属性。如果最终处置抵押物时，土地使用权人的合法权益将受到侵害。二、朱忠才与李永峰、新汇磊公司约定的抵押物产权不清晰。产权不明的财产不得抵押。朱忠才主张的抵押无效。《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；《担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。一审没有查明抵押财产的来源。事实上，约定的抵押财产土地及地上附着物产权均不明。三、适用法律错误。中小企业投资公司在一审中没有主张抵押权，且朱忠才与李永峰、新汇磊公司约定的抵押物产权不明，抵押的合法性还没有得到认定。�事实不清的情况下，一审依据《物权法》第一百九十九条第一款第（三）项之规定，作出判决是错误的。四、中小企业投资公司的接管行为合法合理。新汇磊公司拖欠中小企业投资公司的债务，愿意将其资产鸿运达市场交给中小企业投资公司接管，收取租金偿还债务，接管截止日为新汇磊公司履行完其对中小企业投资公司的偿还义务之日。接管协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定小企业投资公司接管标的物占地面积90亩，地上建筑物42000平米钢架构商铺，接管截止日为新汇磊公司履行完其对中小企业投资公司的偿还义务之日；中小企业投资公司对接管标的物具有占有权、控制权、使用权、租赁权、租金收取权；新汇磊公司的以下全部资料由中小企业投资公司代管：接管标的物的有关权利证明材料，包括土地租入�议、租金交付凭证，市场物业出租协议及租金收入凭证，公章、财务章、预留印鉴、开户许可证，其他相关材料；收到的租金优先用于归还贷款本息。接管协议生效后，中小企业投资公司开始行使协议权利，2016年9月至2017年4月，共收回租金13万元。2017年4月7日中小企业投资公司向商户收取租金时才知道三亚市城郊人民法院已向商户送达协助执行通知书。协助执行通知书要求协助人协助扣留、提取被执行人李永峰、新汇磊公司在该单位的租金收入至法院账户。至4月18日止，鸿运达综合市场共有9家商户收到三亚市城郊人民法院的协助执行通知书。中小企业投资公司认为三亚市城郊人民法院的强制执行损害了中小企业投资公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，于2017年4月向法院提出执行异议，请求中止执行。2017年5月17日法院作出（2017）琼0271执异92号执行裁定，支持中小企业投资公司的请求。中小企业投资公司接管，收取租金还款债务，合理合法。五、中小企业投资公司的接管在先。依照接管协议，新汇磊公司将其新汇磊鸿运达市场的占有权、控制权、使用权、租赁权、租金收取权移交给中小企业投资公司，实际上就是新汇磊公司同意在还清其对中小企业投资公司的债务之前，其上述权利已属于中小企业投资公司。朱忠才可以在李永峰、新汇磊公司偿还其对中小企业投资公司的全部债务后再进行扣留、提取新汇磊公司的租金。朱忠才依据无效的抵押权，申请法院扣留、提取新汇磊鸿运达商户的租金，损害了中小企业投资公司的合法利益。综上，原判认定事实和适用法律错误，恳请二审法院依法改判，维护中小企业投资公司的合法权益。
朱忠才辩称，朱忠才与李永峰、新汇磊公司之间存在抵押合同关系，且合法有效。李永峰、新汇磊公司就同一笔借款分别于2014年6月28日、2015年10月31日向朱忠才出具《借条》、《申明（备忘录)》，表明其提供涉案的土地的租赁经营收益作为该借款的抵押财产，朱忠才亦无异议表示同意，双方意思表示一致，抵押合同成立。李永峰、新汇磊公司提供的抵押财产是其租赁土地及附着物的经营收益（主要是市场铺面租金），法院强制执行的标的就是提取、扣留租金收入，而不是占有或租赁该土地使用权，无需经土地原出租人同意。同时，朱忠才与李永峰、新汇磊公司达成的抵押担保�同并不违反法律法规的强制性规定，也不损害社会共同利益，应认定有效。朱忠才有权在抵押人未履行债务时，行使抵押权实现其债权权利。如果按中小企业投资公司的逻辑，其与李永峰、新汇磊公司之间签订抵押担保合同时，也未取得原土地出租人的同意，亦应认定无效，更不应用抵押担保的财产收益实现其债权，中小企业投资公司该上诉理由无法律依据，且与其主张自相矛盾，应不予采纳。二、涉案两个抵押担保合同均未进行登记，均可从抵押财产中获得清偿，中小企业投资公司不享有排除朱忠才实现抵押权的权利。根据《物权法》第一百九十九条的规定，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。涉案两个抵押担保合同均未进行登记，均有权从抵押财产中获得清偿。朱忠才申请对李永峰、新汇磊公司抵押的财产进行强制执行，目的是对抵押权的实现。中小企业�资公司不享有优先实现抵押权的权利，且事实上朱忠才亦优先于中小企业投资公司取得抵押权并先于申请执行，朱忠才的债权应从强制执行李永峰、新汇磊公司抵押财产中获得清偿。因此，中小企业投资公司申请的执行异议不成立，不应中止对抵押财产的执行。三、中小企业投资公司接管抵押物的行为，致使李永峰、新汇磊公司丧失了履行其他债务的能力，损害了朱忠才的合法权益。依据《物权法》第一百九十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十九条之规定，债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人协议，将其全部或部分财产抵押给该债权人，从而丧失了履行其他债务的能力，该行为损害了其他债权的合法权益，应予撤销。《新汇磊综合市场接管协议书》约定将抵押财产的租赁权全部移交给中小企业投资公司，且不约定租金的标准及抵债的期限，实际上是将李永峰、新汇磊公司能够履行债务的财产全部处置。而且，李永峰、新汇磊公司亦未征得朱忠才同意的情况下，将该抵押物移交中小企业投资公司接管，使其丧失履债的能力，损害了朱忠才的合法权益，该接管行为应予撤销。朱忠才已收取的租金应返还到法院，由法院分配。综上所述，应继续执行扣留、提取李永峰、新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入，并支付给朱忠才作出偿还债务。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人李永峰、新汇磊公司未作答辩，也未交书面答辩意见。
朱忠才向一审法院起诉请求：判令准许执行扣留、提取李永峰、新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入。
一审法院认定事实：2014年6月28日，李永峰、新汇磊公司向朱忠才借款200万元并出具《借条》，同时明�以90亩土地及附着物（后用于鸿运达综合市场经营）租赁经营收益作为抵押担保；2014年7月7日，李永峰向朱忠才借款100万元；2014年9月4日，李永峰向朱忠才借款100万元。2015年10月31日，李永峰、新汇磊公司出具一份《申明（备忘录）》，确认已还朱忠才借款40万元，并重申在2015年11月30日前如果不能按时偿还其余借款，则朱忠才有权将90亩土地租赁合同及地面附着物变更至朱忠才名下用于抵债。因李永峰、新汇磊公司未能按时还款，朱忠才起诉至法院。2016年10月17日，三亚市城郊人民法院以（2016）琼0271民初5585号民事调解书对朱忠才与李永峰、新汇磊公司民间借贷纠纷一案作出调解：李永峰、新汇磊公司于2017年5月31日前分三次向朱忠才付清拖欠的借款本金280万元；如果有任一期未履行，则按年利率24%计算利息，并对剩余欠款申请强制执行。另查明，2014年7月10日，�小企业投资公司与新汇磊公司签订《委托贷款合同》，中小企业投资公司将自有资金500万元委托光大银行贷给新汇磊公司，李永峰为贷款提供连带责任保证担保。同年7月4日签订《委托贷款抵押合同》，新汇磊公司将已抵押给朱忠才的荔枝沟90亩土地租赁合同权益及地上附着物作为上述贷款的抵押担保。因新汇磊公司未能及时归还贷款，2016年6月20日，新汇磊公司与中小企业投资公司签订《新汇磊综合市场接管协议书》，约定新汇磊公司将海润路新汇磊市场整体交给中小企业投资公司接管，接管截止日为新汇磊公司履行完对中小企业投资公司的偿还义务之日，中小企业投资公司对接管标的物具有占有权、控制权、使用权、租赁权、租金收取权，收到的租金优先用于归还贷款本息。
前述朱忠才与李永峰、新汇磊公司民间借贷纠纷案件进入执行程序后，中小企业投资公司以新汇磊公司已将执行标的新汇磊综合市场整体移交给其接管，法院的强制执行侵犯其合法权益为由提出书面异议，三亚市城郊人民法院于2017年5月17日作出（2017）琼0271执异92号执行异议裁定：中止扣留提取被执行人李永峰、新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入。朱忠才对该裁定不服，提起本案执行异议之诉。
一审法院认为,本案的焦点在于：一、同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权的清偿顺序；二、新汇磊公司将抵押物交由中小企业投资公司接管的行为是否损害朱忠才的合法权益；三、中小企业投资公司是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。
一、关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权的清偿顺序问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一�抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。本案中，新汇磊公司先是以荔枝沟90亩土地租赁合同权益及地上附着物（即新汇磊公司经营的鸿运达综合市场）抵押给朱忠才作为其向朱忠才借款的抵押担保，后又重复抵押给中小企业投资公司作为向中小企业投资公司借款的抵押担保。设置两次抵押由于均未办理抵押登记，根据上述法律规定，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因此，就朱忠才、中小企业投资公司享有的抵押权而言，双方均有就抵押物获得清偿债务的权利。
二、关于新汇磊公司将抵押物交由中小企业投资公司接管的行为是否损害朱忠才合法权益的问题。首先，新汇磊公司与中小企业投资公司于2016年6月20日签订《新汇磊综合市场接管协议书》，表达了将抵押物交付抵债的意思表示。但是，该协议书约定将抵押财产的租赁权全部移交给中小企业投资公司，且不约定租金的标准及抵债的期限，实际上是将李永峰、新汇磊公司能够履行债务的财产全部进行处置。而在此之前的2015年10月31日，李永峰、新汇磊公司已向朱忠才出具《申明（备忘录）》，明确表示若未按时还款，则将90亩土地及附着物租赁经营权变更至朱忠才名下用于抵债的意思表示。其次，中小企业投资公司接管鸿运达综合市场的行为，系基于与新汇磊公司之间的债权债务关系、依据新汇磊公司与商户之间的租赁合同收取租金用于偿债，其接管行为不能视为中小企业投资公司已取代新汇磊公司成为实际的出租人，不产生物权变动的效力。并且，该接管行为并未告知或征得另一债权人朱忠才的同意，已经明显损害朱忠才的合法权益，故应当认定该接管行为无效。
三、中小企业投资公司是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对�行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，中小企业投资公司虽对鸿运达综合市场亦享有抵押权，但其并未能举证证明相对于朱忠才而言具有优先清偿的权利，故不能认定中小企业投资公司对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利。
综上，朱忠才、中小企业投资公司双方均享有抵押权就新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入作为清偿债务的权利，法院依据朱忠才的申请对李永峰、新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入提取、扣留的行为符合法律规定，中小企业投资公司不享�排除执行的权利。
综上所述，一审依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第一款第（三）项之规定，判决：继续执行扣留、提取李永峰、新汇磊公司海润路鸿运达综合市场的租金收入。案件受理费100元、保全费5000元（共计5100元，朱忠才已预交），由中小企业投资公司负担。
本院二审期间，各方当事人未提交新的证据，一审法院认定事实部分属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为中小企业投资公司对涉案市场的”接管”行为能否排除法院强制执行。
朱忠才与李永峰、新汇磊之间的抵押合同因�办理抵押登记，不得对抗善意第三人。该”不得对抗善意第三人”意指对争议受偿标的不享有优先受偿权，但不影响其作为一般债权清偿。中小企业投资公司在其上诉状和二审庭审中，均表示不向李永峰、新汇磊公司主张抵押权，但主张依据其与新汇磊公司之间的接管协议新汇磊公司已将涉案市场的占有权、控制权、使用权、租赁权、租金收取权移交给中小企业投资公司，故可以排除朱忠才申请的强制执行。本院认为，因该移交接管行为未取得其他债权人的同意，故只在中小企业投资公司与新汇磊公司之间产生效力，不能对抗善意第三人。中小企业投资公司对涉案市场租金不存在优先于其他债权人的受偿权。故朱忠才与中小企业投资公司均可就涉案市场租金主张权利。中小企业投资公司主张对涉案市场租金享有优先受偿权，没有法律依据，�予支持。朱忠才请求判令准许执行涉案市场租金，符合法律规定，应予准许。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中小企业投资公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长范启鹏
审判员李桂祥
审判员李新建
二〇一七年十二月二十二日
书记员何莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判�、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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