成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锦江民初字第4619号
原告成都维仕小额贷款有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人廖世宏，成都维仕小额贷款有限公司董事长。
委托代理人徐丹，女，1991年6月26日出生，汉族，住四川省眉山市，系成都维仕小额贷款有限公司员工。
委托代理人何丽华，女，1987年6月26日出生，汉族，住四川省简阳市，系成都维仕小额贷款有限公司员工。
被告杜祥梅，女，1971年12月16日出生，汉族，户籍地：四川省康定县。
原告成都维仕小额贷款有限公司（以下简称维仕公司）与被告杜祥梅借款合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告维仕公司的委托代理人徐丹,何丽华到庭参加诉讼，由于被告杜祥梅去向不明，本院依法于2016年2月20日在《人民法院报》刊登公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告杜祥梅未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告维仕公司诉称，维仕公司、杜祥梅于2014年7月21日签订了《房地产最高额抵押贷款合同》。合同约定，由维仕公司向杜祥梅发放金额为160000元、月利率为0.9%的个人信用贷款，并为杜祥梅提供贷款后续管理服务。杜祥梅承诺自2014年8月起连续36个月，分期每月20日向维仕公司偿还本息5884.44元及支付管理费480元。杜祥梅提供名下的产权证号xxxx的房产为债务进行抵押，并办理了抵押登记。合同还约定了双方的权利义务及违约责任等。合同签订后，维仕公司在2014年7月21日依约将贷款支付给了杜祥梅，杜祥梅借款后全额归还了2014年8月至2014年9月一共2期应还款项。之后，杜祥梅便再未履行还款义务，为此，维仕公司多次电话联系要求杜祥梅付清所欠款项，但杜祥梅至今仍未履行合同约定的还款义务。由于杜祥梅不履行合同约定的还款义务，已经构成违约，据此，请求判令：1、解除维仕公司与杜祥梅签订的《房地产最高额抵押贷款合同》；2、杜祥梅自解除合同之日起3日内向维仕公司偿还借款本息、管理费、扣款失败手续费、违约金，合计人民币272355.65元，其中本金151111.12元（160000元-4444.44元/月×2月）；利息48690元（1440元/月×36月-1440元/月×2月）；管理费16320元（480元/月×36月-480元/月×2月）；截止2015年6月23日的扣款失败手续费900元（100元/月×9次）；延迟支付违约金7064.53元；合同违约金48000元（160000元×30%）；如逾期不付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。3、维仕公司对杜祥梅的抵押物行使抵押权，以合法程序处分合同项下抵押物以清偿全部贷款、相应利息及全部相关款项（庭审中陈述即请求对抵押物拍卖等处分所得的价款享有优先受偿权）；4、案件受理费由杜祥梅承担。
原告维仕公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、维仕公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明、杜祥梅的身份证复印件，用以证明维仕公司、杜祥梅的主体身份。
2、《房地产最高额抵押贷款合同》，用以证明维仕公司、杜祥梅签订了贷款合同，约定了借款金额、利息、管理费、还款方式及违约责任；
3、他项权证、房屋信息摘要，用以证明杜祥梅将房产抵押给维仕公司并办理了抵押登记，维仕公司享有第二顺位的抵押权；
4、贷款借款借据及中国建设银行电子转账凭证，用以证明杜祥梅向维仕公司借款，维仕公司将借款通过银行划款方式支付给了杜祥梅；
5、个人客户扣款授权书，用以证明杜祥梅授权维仕公司使用建设银行网上银行企业客户服务系统代扣杜祥梅账户内资金，用于其《房地产最高额抵押贷款合同》的还款；
6、杜祥梅个人账单，用以证明杜祥梅个人信息、已还款项以及剩余应还未还款款项。
被告杜祥梅未提交答辩意见，亦未提交证据材料。
经庭审审查，维仕公司提交的证据其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而杜祥梅未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对维仕公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对维仕公司提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。
根据本院采信的有效证据及当事人在庭审中的陈述，查明本案的基本事实如下：
2014年7月21日，杜祥梅（借款人、甲方）与维仕公司（贷款人、乙方）签订《房地产最高额抵押贷款合同》，合同约定：乙方同意在最高贷款本金160000元内向甲方发放贷款，债务履行期限自2014年7月21日起至2019年7月20日止，贷款金额、利率、期限、用途、保证金及管理费以对应的借据为准。甲方应在乙方发放每笔贷款的当日支付贷款保证金，金额以该笔贷款对应的借据为准，由贷款人在放贷时自贷款金额中一次性扣除，在甲方正常履行完毕该笔借款对应的借据、合同和借据项下所有贷款累计逾期不超过2次、无任何违反合同和借据的情形、未提前清偿贷款的情况下，由乙方在该笔贷款正常结清后20个工作日内，由乙方无息返还给甲方。鉴于乙方为甲方提供贷款的后续管理服务，甲方同意向乙方支付管理费，由甲方在每月还款日与贷款本息一并支付，直至贷款期限届满。管理费从本合同项下的贷款起始日起，按贷款期限计算，时间不足一月的按一月计算管理费；贷款起始日为乙方放款日；甲方授权银行或有资质的第三方支付系统于在甲方指定账户上扣划本合同及借据约定的全部款项，直至全部的贷款本息、复利、贷款保证金、管理费、相应违约金和其他所有应付乙方的款项结清。甲方应从首次还款日起，在每月还款日等额偿还贷款本金、利息、贷款管理费，直至还款期满。单笔贷款的每月还款日为每月与放款日对应之日期的前一日，若还款当月无对应日期的，则以该月最后一个公历日的前一日作为改该月的还款日。甲方实际还款时间为乙方委托银行或有资质的第三方支付系统从甲方账户中扣划到相关款项的时间，如因包括但不限于甲方账户余额不足、甲方办理该账户挂失、销户、银行止付等原因导致银行扣划失败，甲方应就失败的次数向乙方支付每笔每次100元的费用，若乙方向甲方发放两笔及以上贷款，每笔贷款均应按照上述方式支付扣划失败费用；甲方同意每月还款额按以下先后顺序扣划、分配：（1）支付管理费、扣划失败收取的费用（若有）；（2）本息及相应违约金（若有）。抵押房产担保的范围为本合同及所有借据项下的全部债务，包括但不限于贷款本息、罚金、逾期利息、复利、罚息、保证金、管理费及其它费用、违约金、赔偿金、补偿金、保管担保财产等合同项下发生的一切款项以及实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、诉讼费、律师费、差旅费等）和甲方所有其他应付合理的款项。甲方未能按合同约定及时履行其在合同或借据项下的全部或部分付款义务即构成违约，乙方有权停止贷款发放，立即宣布所有贷款提前到期，并解除合同及借据，要求甲方立即偿还全部贷款本金、剩余贷款期的全部利息、违约金及其他所有应付款项，没收贷款保证金；要求甲方支付已发放贷款总额的30%作为违约金；甲方未偿还或未全部偿还贷款本金、利息、管理费、相应违约金及其他所有应付款项，甲方每逾期一日，需向乙方支付逾期款项的0.1%作为延迟支付违约金，直至所有应付款项付清为止；以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款、相应利息及应付款项。房地产坐落于东升街道xxxxxxxx号，权xxxxxx，建筑面积为129.29平方米。
2014年7月21日，杜祥梅出具《个人客户扣款授权书》，授权维仕公司收取指定的第三方支付公司从杜祥梅在建设银行卡号为xxxxxxxxxxx的账户中主动扣收应付款项。2014年7月21日，杜祥梅向维仕公司出具借款借据，载明杜祥梅向维仕公司借款160000元用于其他消费，利率为0.9%/月，管理费为0.3%/月，借款期限自放款之日起分36期归还，每期应还本息5884.44元，管理费480元，贷款保证金4800元，由维仕公司在发放贷款当日收取，每月还款日杜祥梅应当向维仕公司支付每期本息、管理费共6364.44元。
2014年7月21日，维仕公司向杜祥梅转账支付160000元。同日，维仕公司收取了杜祥梅4800元保证金。2014年7月28日，杜祥梅将位于成都市双流县东升街道xxxxxxxxxx号房屋（权xxxxx）抵押给维仕公司并办理了抵押权登记，维仕公司系第二顺位抵押权人，该房屋已抵押给中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。
杜祥梅取得款项后向维仕公司全额归还了2014年8月到2014年9月共2期的应还款项（包含本金、利息、管理费）。此后杜祥梅未再向维仕公司归还任何款项。
另查明，维仕公司企业法人营业执照上载明的经营范围包括：发放贷款及相关咨询活动。
本院认为，维仕公司与杜祥梅签订的《房地产最高额抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，维仕公司按约向杜祥梅履行了发放贷款的义务。但杜祥梅取得贷款后，仅向维仕公司履行了2期还款义务，自2014年10月开始就未履行还款义务，杜祥梅的行为违反诚实信用原则。根据双方合同约定，如杜祥梅维未能按照合同约定及时履行其在合同及借据项下的全部或部分付款义务，则维仕公司有权宣布本合同贷款提前到期并解除合同，要求杜祥梅立即偿还全部贷款本金、剩余贷款期内的全部利息、违约金及其他应付款项。维仕公司请求解除与杜祥梅签订的《房地产最高额抵押贷款合同》符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。维仕公司要求杜祥梅偿还借款本金151111.12元（160000元-4444.44元/月×2个月），符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于维仕公司主张的利息、管理费、扣款失败手续费合同违约金以及要求加倍支付迟延履行期限间的债务利息。本院认为，虽然维仕公司、杜祥梅双方在合同中约定了杜祥梅每月支付管理费480元、因账户余额不足导致银行扣划失败就失败次数向维仕公司支付每笔每次100元的费用、按照贷款金额30%收取违约金以及以每日0.1%计算逾期违约金是当事人意思自治范畴，但上述约定已经超过法律规定，而违约金是以补偿性为主、以惩罚性为辅。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，本院确定自逾期之日起即2014年9月21日至款项付清之日违约金以杜祥梅尚欠的借款本金为基数，按年利率24%来计算；维仕公司收取的保证金实质为履约保证金，性质同为违约金，故应当在违约金总额中扣除已支付的4800元保证金；维仕公司多主张的部分本院不予支持。
杜祥梅用其所有的位于成都市双流县东升街道xxxxxxxxxxxx号（权xxxxxx）房屋为借款设置了抵押担保并办理了抵押登记，该抵押合法有效。因维仕公司为第二顺位抵押权人，在案外人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的抵押权实现后，维仕公司对该抵押物剩余价值享有优先受偿的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条（条文全文附后），判决如下：
一、解除原告成都维仕小额贷款有限公司与被告杜祥梅于2014年7月21日签订的《房地产最高额抵押贷款合同》；
二、被告杜祥梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司支付借款本金151111.12元；
三、被告杜祥梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司给付违约金（以尚欠的借款本金为基数，从2014年9月21日起至款项付清之日止，按年利率24%计算，减去贷款保证金4800元）；
四、原告成都维仕小额贷款有限公司对登记在被告杜祥梅名下的位于成都市双流县东升街道xxxxxxxxx号（权xxxxxx）房屋在案外人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的抵押权实现后的剩余价值享有优先受偿权。
五、驳回原告成都维仕小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5386元，公告费300元和因后续送达本裁判文书产生的公告费，由被告杜祥梅负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 詹 茜
人民陪审员 钟翠屏
人民陪审员 刘淑蓉
二〇一六年六月二日
书 记 员 向 娟
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。