上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第44119号
原告(反诉被告)张振华，男，1985年1月22日生，汉族，住武汉市。原告(反诉被告)田静茹，女，1986年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告(反诉被告)的共同委托代理人李海波，远闻(上海)律师事务所律师。上列两原告(反诉被告)的共同委托代理人章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)吴国志，男，1982年9月2日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市松江区。委托代理人项清清，上海金沁律师事务所律师。原告(反诉被告)张振华、田静茹(以下简称原告)与被告(反诉原告)吴国志(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李海波、章叶思，被告的委托代理人项清清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振华、田静茹共同诉称，两原告与被告于2015年4月10日签订了《协议书》及《补充协议》，并于2015年8月30日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定两原告购买被告所有的位于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室房屋(含26号北地下一层人防车位A63)(以下简称系争房屋)，实际购房款为人民币(以下币种相同)676万元，双方应于2015年10月31日前向房产交易中心办理产权过户手续。之后，两原告按约向被告支付购房款395万元，但被告经原告多次催促，至今未涤除系争房屋上的抵押权，亦拒绝办理房屋过户手续。现诉请判令：1、被告继续履行双方签订的《买卖合同》，协助将系争房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付逾期过户违约金(自2015年11月1日起至实际办理过户之日止，以房价款676万元为基数，每日万分之五计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉请。被告吴国志辩称，由于原告无法在约定时间内办出购房贷款，故双方将系争房屋的过户时间变更为2015年10月31日，但原告仍未在约定时间内办出贷款手续，也未用自有资金支付第二期房款。原告行为已违约，现不同意继续履行《买卖合同》，请求法院驳回原告的全部诉请。被告吴国志反诉称，原、被告于2015年4月10日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《4.10买卖合同》)、《协议书》及《补充协议》，约定系争房屋的过户时间为2015年6月30日之前，后由于原告无法在约定的时间内办理过户手续，故双方于2015年8月30日重新签订了《买卖合同》，重新确认应于2015年10月31日之前办理系争房屋的过户手续。但原告未在约定时间内办出购房贷款审批手续，未能在约定时间内支付第二期房款，其行为已构成违约，现反诉请求判令：1、解除原、被告于2015年8月30日签订的《买卖合同》；2、原告支付被告违约金135.20万元、赔偿金3.38万元；3、原告搬出系争房屋并将该房屋交还被告；4、本案诉讼费由原告承担。针对反诉，原告张振华、田静茹共同辩称：1、原告在签订《买卖合同》之后，立即申请购房贷款手续，并于2015年11月13日审批下来。虽然审批时间比约定的过户时间晚了十几天，但这不是原告主观恶意造成的；2、被告收取了原告支付的首期房款后，至今未涤除办理系争房屋上的抵押权，且现明确表明不去办理，其违约具有主观恶意；3、被告不配合原告办理系争房屋审税等相关手续，导致系争房屋无法办理过户手续，责任在于被告。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2015年4月10日，两原告作为买受人(乙方)与被告作为卖售人(甲方)签订《4.10买卖合同》，约定被告将其所有的系争房屋以449万元的价格转让给两原告(双方就车位转让另行签订合同，约定转让价格为20万元)。《4.10买卖合同》第六条约定，甲乙双方于2015年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。对于付款方式，《4.10买卖合同》附件三约定，首期房款为135万元，包括乙方于签订本合同前支付给甲方定金50万元，并于签订本合同当日再支付甲方85万元。甲方应将该款项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。第二期房款为314万元，乙方应于签订本合同后7日内申请贷款，若乙方申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请过户之前将相应部分的房款支付给甲方。对于违约责任，《4.10买卖合同》补充条款(一)约定，1、甲方未按本合同及各项附件履约的，每逾期一日，需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；……均视为甲方违约。2、乙方未按本合同及各项附件履约的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按本合同及各项附件履约的，逾期超过十个工作日的；……均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲支付相当于总房价款20%的违约金。当日，原、被告双方签订《补充协议》，对《4.10买卖合同》附件三约定的付款方式作出如下变更：1、乙方已在签订本合同前支付给甲方定金50万元，待甲乙双方签订本合同后当日内，乙方支付给甲方首期房款85万元以及车位款20万元，如此共同构成乙方直接支付给甲方的首期房款为155万元；2、乙方根据合同约定向贷款银行申请贷款为314万元，现经甲乙双方协商，乙方先行支付给甲方部分第二期房款145万元，该笔钱款于签署本《补充协议》之日起付至甲方指定账户。当日，原告(乙方)与被告(甲方)另行签订《协议书》，其中第3条约定，乙方在支付该房地产的合同总价款外，再支付给甲方装修补偿款207万元，该笔款项于签订买卖合同当日直接支付给甲方145万元，于2015年4月30日内再支付甲方62万元；第5条约定，甲乙双方约定该房地产、该车位此次交易中产生的所有国家规定的甲、乙双方应缴税款、交易手续费等相关费用全部由乙方承担，甲方出售该房地产及车位的净到手价格为676万元。《4.10买卖合同》、《补充协议》及《协议书》签订后，原告共计支付给被告房款395万元，包括于2015年4月10日支付被告首期房款135万元、车位款20万元及装修补偿款145万元；于2015年5月7日支付被告装修补偿款57万元；于2015年7月21日支付被告剩余装修补偿款(尾款)5万元；于2015年7月30日支付首期房款20万元；于2015年8月12日支付首期房款13万元。《4.10买卖合同》签订后，原告即开始申请系争房屋商业及公积金贷款，但被告未办理涤除系争房屋抵押权手续。2015年8月30日，原告(乙方)与被告(甲方)撤销了《4.10买卖合同》，并重新签订《买卖合同》，主要对办理交易过户的时间及付款方式予以变更。《买卖合同》第六条约定，甲乙双方于2015年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《买卖合同》附件三约定，首期房款为168万元，甲方应将该款项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。第二期房款为281万元，乙方应于签订本合同后7日内申请贷款，若乙方申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请过户之前将相应部分的房款支付给甲方。合同其他条款，《买卖合同》与《4.10买卖合同》保持一致。2015年11月13日，原告申请的281万元购房贷款获批，但被告拒绝配合办理房屋过户手续。2015年11月19日，原告委托律师发函至被告，要求被告继续履行《买卖合同》，配合原告办理系争房屋审税及过户手续。另查，2014年10月28日，被告将系争房屋抵押给杭州银行股份有限公司上海长宁支行，设立债权限额为643.27万元的最高额抵押。被告在收取原告支付的首付款后，为了使用资金，故未按约办理该项抵押权涤除手续。2015年12月7日，被告又将系争房屋抵押给王嘉荣，设立债权数额为150万元的抵押。《买卖合同》签订后，原、被告双方办理了交房手续，被告将系争房屋交由原告居住至今。庭审中，系争房屋买卖居间方员工朱俊国作为证人出庭作证，其陈述：原、被告双方于2015年8月30日撤销了《4.10买卖合同》，并重新签订《买卖合同》。《买卖合同》签订后，居间方继续协助原告办理系争房屋购房贷款手续，2015年11月13日，原告申请的住房商业及公积金贷款共计281万元获批。期间，居间方多次联系被告办理房屋审税、过户手续，但被告以没时间、房产证不在等理由未予配合。审理中，被告表示现无法也不愿办理上述抵押权涤除手续。两原告表示愿以自有资金支付第二期房款281万元给被告，用于涤除上述抵押权，若281万元不足以涤除上述抵押权，原告愿先行垫付涤除抵押权所需的资金，并将281万元交至本院以证明其履约能力。本院询问两原告是否符合购房条件，并告知不实陈述的后果，两原告明确表示无限购情况，并愿承担相应法律责任。对于被告逾期办理过户的违约金，原告表示不在本案中处理，其将另行起诉。以上事实，由经庭审质证的《4.10买卖合同》、《买卖合同》、《协议书》、《补充协议》、相关收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、证人证言及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《买卖合同》签订后，原告按约支付了首期房款，随即在居间方的协助下申请购房贷款。原、被告双方按约应于2015年10月31日共同申请产权过户，但被告在收到首期购房款后不仅未按约办理系争房屋抵押权涤除手续，又于2015年12月7日将系争房屋再次设立抵押，在原告购房贷款获批后亦不配合办理过户手续。现原告请求被告继续履行《买卖合同》，要求被告涤除抵押并将系争房屋过户至原告名下，具有合同和法律依据，本院予以支持。两原告表示于房屋过户时以自有资金支付被告剩余房款281万元，本院予以准许。被告以原告未按约支付第二期房款为由请求解除《买卖合同》，对此，本院认为：其一，原告的购房贷款虽然逾期于2015年11月13日获批，但未超过约定时间十个工作日，被告解除《买卖合同》的条件并未成就；其二，《买卖合同》签订后，被告未办理涤除系争房屋抵押权手续，庭审中其亦表明现不愿办理涤除手续，其行为阻却了双方办理房屋过户；其三，原告本应于申请过户之前将第二期房款支付给被告，但由于被告的上述行为阻却了房屋过户，系被告先行违约，且原告现能以自有资金支付第二期房款。被告现请求解除《买卖合同》，于法无据，本院不予支持。被告请求原告支付的违约金及赔偿金，系单方行使解约权后另一方应负的法律责任，本院亦不予支持。系争房屋已办理交房手续，由原告居住至今，现被告要求反诉原告搬离，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴国志于本判决生效之日起十日内涤除设定在上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室房屋(含26号北地下一层人防车位A63)的两项抵押权登记(第一项抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行、债权限额为643.27万元的最高额抵押；第二项抵押权人为王嘉荣、债权数额为150万元的抵押)，并于办妥涤除手续之日起十日内协助原告(反诉被告)张振华、田静茹将上述房屋过户至原告(反诉被告)张振华、田静茹名下；过户时，原告(反诉被告)张振华、田静茹支付被告(反诉原告)吴国志购房款281万元；二、驳回被告(反诉原告)吴国志的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59,285元，减半收取计29,642.50元，反诉案件受理费8,636元，财产保全费5,000元，共计43,278.50元，由被告(反诉原告)吴国志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年三月九日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。