宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初6660号
原告：王某，男，1980年11月4日出生，汉族，宁夏平罗县人，宁夏银行职员，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××
被告：银川市白云房地产开发有限公司,住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人：朱某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李欣默，宁夏合天律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：王博，宁夏合天律师事务所律师(特别授权)。
原告王某与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王某，被告白云公司的委托诉讼代理人李欣默、王博到庭参加诉讼。审理过程中，被告白云公司撤回对原告王东的反诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，提交办理权属登记需由出卖人提供的材料，报市产权登记部门备案并取得初始登记证；2、请求依法判令被告向原告支付合同违约金45151.54元（违约金暂算至2016年12月14日，请判至实际履行日）；3、本案诉讼、保全费由被告承担。事实和理由：2013年8月30日，原被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告向被告公司购买商品房一套，位于××街，面积134.4平方米，总价值631490元整，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，同时出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案取得初始登记证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋产权属证书的，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但是被告未能按照合同约定交付房屋，并且未按照合同约定提交相关材料，为原告办理房屋权属证书，其行为已构成违约。故此，原告诉至法院，请求判如所请。
在本案审理过程中，原告申请将第二项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告支付合同违约金95986.49元（违约金暂算至2016年12月14日，请判至实际履行日）。事实和理由：原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，房屋交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，但被告未依照合同约定交付《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，构成违约。依合同约定，原告要求被告支付合同违约金50834.95元（自2014年10月1日暂算至2016年12月14日）。另外，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案取得初始登记证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，依据合同约定，原告要求被告支付合同违约金45151.54元（违约金自2014年12月31日暂算至2016年12月14日，请判至实际履行日）。依照合同约定，原告要求被告支付合同违约金共计95986.49元。
被告辩称，一、原告诉请第一项不成立，被告已经履行完毕合同中”关于产权登记的约定”中的义务。原、被告双方于2013年8月30日签订《银川市商品房买卖合同》，约定由原告购买的××园房房，总金额为631490元，后原告实际交付房屋款为629698元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定可知，被告在产权登记中的义务仅为：”将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》”，被告已积极履行了上述约定义务，早已将资料报送至市产权登记部门并已于2017年1月5日取得了《初始登记证》。被告的办证义务已于2017年1月5日履行完毕，原告诉请第一项不能成立。二、原告诉请逾期交房违约金无事实依据，房屋已达到交付条件，被告也已按照约定履行了交付房屋的义务，被告不应当承担逾期交房违约金。首先，被告于2014年9月30日电话通知交房，并于2014年10月12日根据双方间《商品房买卖合同》约定的通知方式，在《新消息报》上以公告形式发出《交房通知》，通知上载明：”宝湖花园1号、2号、5号住宅楼现已具备交付使用条件，请各位签订购房合同的业主携带购房合同、发票、收据等资料到宝湖花园售楼部办理房屋移交手续。”此外，原、被告双方间签订的《商品房买卖合同》第十二条也已约定：”出卖人采用报纸公告形式发出交房通知的，买受人应按指定的交房日期办理房屋验收手续。如超出出卖人发出的交付通知指定日期15日的，不论买受人是否实际收房，均视为该房屋已实际交付。”也即，原告所购买的××园房早已按照合同约定由被告向原告实际交付。因原告自己不接收房屋而导致的延期责任不应该由被告承担。其次，虽然原、被告双方间签订的《商品房买卖合同》第九条第一项中约定：”住宅交付使用条件为1、取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》”；但该文本为银川市住房保障局、银川市工商行政管理局共同制定，住宅交付使用条件为系统自动生成，原被告双方均无法选择的条款，该条约定并不能代表双方的真实意思表示。并且，国发［2004］第16号文件第83项取消了综合性验收的相关审批权，即意味着《银川市配套交付使用证》的取得不应再作为房地产开发企业交付房屋的条件。同时，银川市2014年开始落实国务院的决定，现使用的《银川市商品房买卖合同（预售）》中第九条商品房交付条件已取消《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，反而采用的是竣工验收合格的证明文件，而本案所涉房屋已于2014年9月14日前即经验收合格。因此，取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》才可交房的条款应当属于无效条款，涉案房屋早已于2014年9月14日竣工验收合格，达到了法定交付条件。故，房屋已达到交付条件，被告也已按照约定履行了交付房屋的义务，被告不应当承担逾期交房违约金。此外，根据原、被告双方间签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定”出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案中，原告在2015年4月22日不但没有拒绝接受房屋，还在《白云房地产开发有限公司房屋出（入）库移交表》签字具名，做出了同意接受房屋的意思表示，并确认了其于2015年4月22日实际接受房屋的事实。原告实际接收房屋的行为，属于对自己权利的处分。由此可见，原被告双方已于2015年4月22日以事实行为变更了合同约定的”取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》”的交付条件。故，退一步讲，即使按照合同计算逾期交房违约金，根据合同第十条（2）约定的违约责任承担方式：”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，在原告选择合同继续履行的前提下，逾期交房违约金的计算期限应当为合同约定的交房时间的次日2014年10月1日至原告实际收房之日2015年4月22日止。三、原告为公积金贷款的买受人，按照合同第十七条的约定，其无权要求被告承担逾期办证的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条虽然约定了出卖人办理《初始登记证》的期限及相关违约责任，但是第十七条第3款同样约定：”上述条款不适于办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人”。此条款属于双方间真实意思表示，并无违反法律法规行政规章的情形，属于有效条款，双方间应予遵守。而本案原告即属于公积金贷款的购房人，按照合同约定原告无权向被告主张逾期办证违约金。综上所述，原告诉请既无事实依据，也不符合法律规定，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2013年8月30日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告预售的位于银川市××区房屋，建筑面积137.4平米，每平米4596元，房屋总价款为631490元。被告应于2014年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，交付房屋时出卖人需取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年9月30日的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同同时约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面、电话或通过《新消息报》公告形式通知买受人办理交付手续。出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，原告如要求合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告当应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，同时约定上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。合同签订后，被告于2014年10月12日在《新消息报》就涉案房屋发出交房通知。2015年4月22日，双方办理了房屋交接手续，房屋实测面积与合同约定的面积差价为1792元，已由被告退还原告，实际房款为629698元。原告认为合同违约，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告王某在与被告签订合同时付首付款191490元，下剩440000房款以银行按揭贷款的方式支付被告。2013年12月6日，原告王某与宁夏银行股份有限公司新华西街支行签订房屋按揭借款合同，被告白云公司是其保证人，承担连带担保责任。2017年1月5日，被告取得金凤区宝湖花园2号住宅楼不动产权证书（《初始登记证》）。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有约束力。
一、关于协助办理初始登记证书。根据双方签订的合同约定，被告关于产权登记负有的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。在本案审理过程中，被告于2017年1月5日取得金凤区宝湖花园2号住宅楼不动产权证书（《初始登记证》）。故原告要求被告办理《初始登记证》的诉请已无事实依据，本院不予支持。
二、关于逾期交房违约金。原被告双方约定的交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，原告在没有该证的情况下已于2015年4月22日接收且使用了房屋，逾期交房的违约金应以实际逾期日期计算。取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》属政策性交付条件，双方对取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》并未约定违约金的计算，故原告主张的实际交房之次日即2015年4月23日之后违约金本院不予支持。被告主张其已于2014年10月12日通过《新消息报》公告的形式向原告交付房屋，但2014年10月12日涉案房屋并未实际交付，对被告该辩解，本院不予采纳。故本院对2014年10月1日至2015年4月22日期间的逾期交房违约金予以支持，经核算金额为12845.84元（629698元×0.1‰×204天），由被告支付原告。
三、关于延期办理房屋权属证书违约金。根据双方所签订《银川市商品房买卖合同》第十七条第一款第3项的约定该条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人，因原告系经被告担保在银行按揭借款的买受人尚未还清贷款。故原告的相关诉请不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某逾期交房违约金12845.84元；
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2299元，由原告王某负担1905元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担394元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长刘根祥
人民陪审员楼贺春
人民陪审员李惠娟
二〇一七年八月三十日
书记员张若楠