天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0225民初9961号
原告:天津福天物业管理有限公司,住所地:蓟县光明路与燕山路交口。
法定代表人:张瑞丽,董事长。
委托诉讼代理人:李学伍,天津福天物业管理有限公司经理。
委托诉讼代理人:宗国方,天津福天物业管理有限公司青山溪语项目经理。
被告:刘宏艳,女,1979年5月17日出生,汉族,住天津市蓟县。
委托诉讼代理人:王志民,天津正达律师事务所律师。
原告天津福天物业管理有限公司与被告刘宏艳物业服务合同纠纷一案,本院于2016年9月2日立案后,依法适用简易程序于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告天津福天物业管理有限公司委托诉讼代理人李学伍、宗国方、被告刘宏艳的委托诉讼代理人王志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津福天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:依法判令被告给付原告2012年7月1日至2016年8月31日的物业费6068元及违约金7673元(余欠物业费及违约金另计)。事实和理由:原告系依法成立的物业企业,于2012年1月1日与天津市蓟县青山溪语小区业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》,负责青山溪语小区的物业管理服务。被告系原告物业服务范围内的业主,接受了原告的正常物业服务,但却未按期缴纳物业费。截止2016年8月31日,被告共拖欠原告物业费6068元,产生违约金7673元。原告数次向被告催要,被告均无理推搪。物业公司分别于2012年12月27日、2013年11月9日、2014年7月26日、2014年12月11日、2015年11月、2016年7月将催缴通知书贴在业主家门上并拍照留存,并将业主会与物业公司催缴物业费的挂号信分别于2013年12月25日、2015年8月16日寄往业主家中,因业主家中无人被退回。故此原告为维护自身合法权益,遂具状起诉。
被告刘宏艳辩称,不同意原告诉求,请求法院依法驳回原告诉讼请求。事实及理由:1、被告确实住在青山溪语小区,但是双方没有签订过任何合同,所以被告没有缴费义务;2、被告对原告催收一事并不知情,原告主张的物业费部分超过诉讼时效;3、物业的收费标准没有经过物价局的核准,且超过《物业条例》的收费标准,没有效力;4、被告没有违约,不应交纳违约金,且原告按日2‰标准计算违约金与合同约定不符,合同约定是按总额的2‰,没有按日计算。
本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认。关于双方争议的事实和证据,本院认定如下:
一、原、被告双方是否存在物业服务合同关系,被告应否交纳物业费。
被告主张双方没有签订过任何合同,被告没有缴费义务。被告未提交证据。原告对此不予认可,主张原告进驻是被告小区业主大会公开选聘的,并提交《天津市住宅物业服务合同》及物业服务合同备案证明(天津市蓟县物业管理办公室出具)予以证明。被告质证称:对证据真实性无异议,但对关联性不认可,与被告没有关系,其内容也不合法。
本院认为,《物业管理条例》明确规定业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同;业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案原告与被告所在小区业委会签订的物业服务合同已经行政管理部门依法备案,对被告具有法定的约束力。故此被告的主张没有依据,本院不予支持。确认被告与原告之间存在物业服务合同关系,被告应当按照合同约定交纳物业费。
二、原告的诉讼请求是否有部分已超过诉讼时效。
被告主张其对原告催收一事并不知情,物业费部分已超过诉讼时效。被告未提交证据。原告对此不予认可,主张2012年至2016年物业公司曾多次以寄送挂号信、往被告家门口张贴催收通知及当面找被告方式催收物业费,被告不可能不知情,并提交2012年12月至2016年7月原告在被告住处张贴催缴物业费通知单照片打印件6份、挂号信退件2份予以证明。被告质证称:催收通知照片都是复印件,且照片上只能看出是202室,但是与被告居住的202室有无关联并不清楚,并不能起到文书到达的作用,且时间都是原告书写的,不能连接诉讼时效;两份挂号信在庭审前从未被打开过,证明其内容被告无法知晓,且改退批条上均未显示该挂号信是被告拒收,而是送达时间与被告到家时间不一致而被退回,这证明该催费行为并没有到达被告,所以也不能产生连接诉讼时效的法律后果,且至今没有物业人员向被告催要过物业费。
本院认为,原告自2012年1月进驻蓟县青山溪语小区以来,一直正常从事物业服务,至今从未间断,定期向拖欠物业费业主进行催收是物业公司的工作惯例,不仅针对被告一人,且原告不可能将针对被告所在202室的催费通知贴于与被告无关的他处,被告在小区居住,对于不止一次张贴于其住所门口的催费通知应当看到,被告的质证意见没有依据,本院不予采纳。原告的催费通知自2012年12起至2016年7月具有连续性,客观真实,能够起到接续时效的作用,本院予以确认;并据此认定原告主张的物业费均未超过诉讼时效。挂号信因为被告未签收,本院不予确认。
三、原告的物业费收费标准是否合法有效。
被告主张原告的收费标准没有经过物价局的核准,且超过《物业管理条例》的收费标准,没有效力。被告未提交证据。原告对此不予认可,主张物业价格有合同、有备案,受法律保护。
本院认为,《物业管理条例》中并未规定物业收费标准需经物价部门核准,本案原告主张的物业管理服务费收费标准系小区业委会与原告在合同中明确约定,被告主张无任何依据,本院不予支持。认定合同中约定的每月每平米1.2元物业费收费标准合法有效。
四、被告是否构成违约,原告主张的日2‰违约金计算标准是否符合合同约定。
被告主张其没有违约,且日2‰违约金计算标准与合同约定不符,合同约定是按总额的2‰,没有按日计算的表述。原告不予认可,主张合同约定的本意就是日2‰。
本院认为,被告不按物业合同约定期限按时交纳物业费,且无正当理由,已经构成违约,应该按照约定交纳违约金。原告与小区业委会签订的物业合同系由原告提供的制式样本合同,采用格式条款,其中第六条第七项载明:业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按应交物业管理服务费的2‰比例交纳违约金。以上表述不够明确,按照通常理解不能解释为每日2‰,故被告该部分主张理据充分,本院予以支持,认定本案违约金计算标准为应交物业费总额的2‰。
本院认为,被告承认原告诉讼请求部分,不违反法律规定,本院予以支持。原告经被告所在小区业主大会聘用,并与小区业委会签订物业服务合同进驻小区提供物业服务,被告身为小区业主,已经接受原告提供的物业服务,理应按照物业合同约定交纳物业费。原告要求被告交纳自2012年7月1日至2016年8月31日的物业费6068元,按被告住房面积101.14平米、合同约定每月每平米1.2元及拖欠时间50个月计算并无不当。被告无正当理由未按合同约定期限交纳物业费,已经构成违约,原告可以要求被告给付违约金。
综上所述,原告要求被告交纳物业费6068元的诉讼请求理据充分,本院予以支持。要求被告按每日2‰交纳违约金7673元与合同约定标准不完全符和,本院按合同约定所欠物业费总额2‰予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:
一、被告刘宏艳给付原告天津福天物业管理有限公司2012年7月1日至2016年8月31日的物业费6068元、违约金12元,共计6080元,于判决生效后7日内付清;
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144元,减半收取计72元,由原告天津福天物业管理有限公司负担47元、被告刘宏艳负担25元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 冯振疆
二O二O一六年十一月二十八日
书记员 邢然然
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。