广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4797号
上诉人（原审被告）：广州市生产资料服务公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：刘伟林。
委托代理人：吴俊林，该公司员工,住广东省广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：陈瑞芝，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：陈瑞琪，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：饶群凤，住广东省始兴县。
被上诉人（原审原告）：陈芳华，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审原告）：陈惠莲，住广东省始兴县。
被上诉人（原审原告）：陈惠萍，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告）：陈志坚，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审原告）：陈惠英，住广东省始兴县。
以上八名被上诉人的共同委托代理人：白金光，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：叶细廉，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：王高军，广东鸿浩律师事务所律师。
上诉人广州市生产资料服务公司（以下简称生资公司）因与被上诉人陈瑞芝、陈瑞琪、饶群凤、陈芳华、陈惠莲、陈惠萍、陈志坚、陈惠英（以下简称陈瑞芝等），原审第三人叶细廉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明：原广州市越秀区惠福西路仙邻巷28号房屋是陈灼坪（于1957年死亡）名下的房产。
因征地拆迁双方产生纠纷，广州市房地产管理局仲裁办公室于1985年12月6日就申诉人生资公司与被诉人陈某乙、陈瑞芝、陈某丙汉、陈瑞琪，第三人李某因征地拆迁纠纷一案作出（85）穗房仲字第150号仲裁书。其中内容为：惠福西路仙邻巷28号和30号房屋原属陈某甲（已故）所有，共360.7844平方米建筑面积。除仙邻巷28号房屋首层93.9066平方米建筑面积是自留房外，其余全部国家经租。仙邻巷28号首层设有两个户口簿，梁桂户四人，李某户一人。梁桂户已迁出，李某原来也没有在此居住。现该屋只剩下李某户的一些家具。关于仙邻巷28号和30号房屋的经租问题，本室已对被诉人作了答复，由于28号和30号房屋出租面积超起改点，不属发还对象。但被诉人仍不肯与征用单位协调，本室认为被诉人采取这种态度是不对的。且申诉人同意在新楼安排94平方米建筑面积的房屋给陈某甲的子女，且与陈交换产权，梁桂户由申诉人安排，这已属照顾。本室现根据《广东省国家建设征用土地实施办法》第十六条至第二十条规定特裁决如下：一、李流在本仲裁书发生法律效力之次日起七天内必须把仙邻巷28号首层的所有傢俬和杂物搬到惠福西路仙邻巷1号304房（约10平方米使用面积）。生资公司应对其发给100元搬迁费。二、惠福西路仙邻巷28号地段新楼建成后，生资公司应在新楼第四层西南向安排94m²建筑面积的住房给陈某甲的合法继承人，并与陈某甲交换产权。交换产权时由陈某甲的合法继承人按核定的新楼造价每平方米建筑面积160元的百分之七十付给生资公司，仙邻巷28号首层产价为6742.31元。双方结算差价多除少补。应补的差价必须从迁入新楼之日起六个月内付清。逾期不付清征地单位则不再办理产权交换手续，由征地单位将该屋产价6742.3元发给陈某甲的合法继承人，并将安置陈某甲的合法继承人的94平方米建筑面积的房屋改作租赁处理。陈灼坪的合法继承人在回迁新楼之日必须把惠福西路仙邻巷1号304房交回生资公司。三、仲裁费78元已由申诉一方缴交。
1985年12月18日，陈瑞芝作为仙邻巷28号和30号业权人陈某甲（已故）的代表与生资公司签订了《协议书》，其中内容为：陈某甲（已故）有子女四人，陈某乙，现美国籍华人，有证明。陈瑞芝，现广州氮肥厂工作。陈某丙汉，现始兴县工作。陈瑞琪在家。陈某甲原有仙邻巷28号和30号房屋两间共360平方米，建筑面积，除仙邻巷28号首层建筑面积93.906平方米属自留房外。其余全部由国家经租，28号二楼和30号全部经租，未能落实政策归还，28号首层属华侨房屋。我司经市规划局（81）471号文批准，在惠福西路仙邻巷24号至38号甜水横15号地段兴建职工宿舍大楼，为了工程的顺利进行。甲乙双方共同协商达成如下协议：一、甲方征用惠福西路仙邻巷28号业权人陈某甲（已故）代理人陈瑞芝，砖木结构两层房屋，首层自留房，乙方要求要回首层房屋权回迁面积，实用面积105平方米，厨房、厕所、阳台面积不计，整幢大楼厕厨阳台按设计统一标准。二、乙方要回迁时房屋方位的四楼，三套独立单元，每套35平方米实用面积，设一厅两房，有厨、厕、阳台，南向两套、东向一套。另住户梁桂由甲方安排，乙方不负责回迁。三、乙方要回新楼房屋产权面积的产值与乙方原有旧房屋的产值之差价，甲乙双方互不补值，协助乙方办理产权交换和办理新产权证等。
1988年8月31日，生资公司向陈瑞芝等发出《回迁通知》，内容为：仙邻巷宿舍大楼现已竣工并交付使用，根据双方签订回迁协议，现安排你户回迁到仙邻巷24号305房、26号403房、404房（以下分别简称24号305房、26号403房、26号404房）。
1990年6月19日，广东省公证处作出（90）粤公证内字第00462号《公证书》，内容为：查被继承人陈某甲于1957年在广州市死亡，死后遗有座落在广州市惠福西路仙邻巷28号房屋一幢。陈某甲生前无立遗嘱，其父母均已死亡，陈某甲与其妻子周某乙于1954年先于陈某甲死亡。陈某甲与其妻子周某乙共生育有四个子女：陈某乙、陈瑞芝、陈某丙汉、陈瑞琪，无收养其他子女。根据《中华人民共和国继承法》有关规定，陈某甲的上述遗产应由其子女陈某乙、陈瑞芝、陈某丙汉、陈瑞琪四人共同继承，各继承四分之一份额，产权经房管部门登记之时转移，特此证明。
陈某乙于1998年4月15日在美国作出书面《声明》，表示自愿放弃父亲陈某甲遗落产业之分配权，并将本人应得之遗产赠与妹弟瑞芝、瑞琪、务汉等三人。该《声明》已经美国加利福尼亚州通用认证。
饶群凤是陈某丙汉之妻，陈芳华、陈惠莲、陈惠英、陈惠萍是陈某丙汉之女，陈志坚是陈某丙汉之子。陈某丙汉于2008年9月4日死亡。
另查明：2009年12月1日，生资公司与叶细廉签订《房地产买卖合同》，将26号403房出售给叶细廉。叶细廉于2010年2月10日取得上述26号403房的房地产权证。另叶细廉亦于同日取得26号404房的房地产权证。
2014年4月10日，广州市房地产交易登记中心作出穗房交登群字（2014）25号《信访事项告知函》，内容为：越秀区惠福西路仙邻巷24号、24号之1、26号房屋权属人为生资公司。2008年，生资公司提供房地产登记申请书、遗失证明、身份证明等资料申请办理上址24号305房、26号403房、26号404房的分割、遗失补办业务。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第（五）项规定，我中心予以核准登记。2009年，叶细廉与生资公司提供房地产转移登记申请书、房地产权证、房地产买卖合同、身份证明、房地产分户图等资料申请办理上址26号403房、26号404房屋的转移登记手续。经审查，房屋无抵押、无查封，权属清晰，档案内亦没有相关征用补偿备案资料，登记资料齐全，根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十、三十一条规定，我中心予以向叶细廉核发了房地产权证。
因本案纠纷，陈瑞芝等于2014年11月17日提起诉讼，要求确认24号305房、26号403房、26号404房均为陈瑞芝等所有，由生资公司立即为陈瑞芝等办理24号305房的房地产权证，由生资公司及叶细廉为陈瑞芝等办理206号403房、404房的房地产权证。
生资公司就其主张提交了其与广州市越秀区房产公司（现为越房公司）于1984年12月25日签订的《合资建房协议书》、于1997年11月4日签订的《补充协议》，越房公司于2007年4月10日向生资公司发出的函件，越房公司于2008年向生资公司发出的关于委托生资公司将十套房屋（其中包括涉讼的26号403房、26号404房）产权转移到其指定的叶细廉名下的《确认函》，越房公司于2009年4月1日向生资公司发出的《承诺函》等证据予以证明。
原审法院认为：根据查明的事实，可以确定24号305房、26号403房、26号404房，是生资公司拆迁原广州市越秀区惠福西路仙邻巷28号首层房屋而补偿安置给陈瑞芝等的房屋。上述房屋也早在1988年交付给陈瑞芝等使用至今。生资公司抗辩称由于陈瑞芝等没有执行相关仲裁裁决，其94平方米自留房房屋应改作租赁处理，与广州市房地产管理局仲裁办公室（85）穗房仲字第150号仲裁裁决之后发生的事实不符，原审法院不予采纳。虽然上述26号403房、404房在2009年12月被生资公司另行卖给了叶细廉，但根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，陈瑞芝等有权优先取得上述26号403房、26号404房。因此，陈瑞芝等现要求确认24号305房、26号403房、26号404房是作为拆除原广州市越秀区惠福西路仙邻巷28号首层房屋的产权调换房屋，由陈瑞芝等取得、属陈瑞芝等所有，合法合理，原审法院予以支持。陈瑞芝等要求生资公司为其办理24号305房的房地产权证，原审法院亦予以支持。鉴于26号403房、26号404房产权现登记在叶细廉名下，陈瑞芝等要求生资公司及叶细廉共同承担为陈瑞芝等办理上述两房屋房地产权证的责任，亦合法合理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、确认广州市越秀区惠福西路仙邻巷24号305房、26号403房、26号404房是作为拆除原广州市越秀区惠福西路仙邻巷28号首层房屋的产权调换房屋，由陈瑞芝等取得，属陈瑞芝等所有。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，生资公司为陈瑞芝等办理广州市越秀区惠福西路仙邻巷24号305房的房地产权证。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，生资公司、叶细廉共同为陈瑞芝等办理广州市越秀区惠福西路仙邻巷26号403房、26号404房的房地产权证。原审案件受理费11300元，由生资公司负担。
判后，生资公司不服向本院提起上诉称：原审判决对24号305房的认定并无不当，但原审判决仍存在事实不清，法律适用错误的问题。一、24号305房、26号403、26号404房建筑面积共166.1864平方米，远远超过陈瑞芝等应得的产权交换面积。二、根据陈瑞芝等在2014年对我方信访期间提供的交租收据和我方的复函，以及其在2015年3月起诉广州市国土资源和房屋管理局的行政起诉书中的陈述，足以表明26号404房为公租房。三、26号403房、26号404房的实际所有人为越房公司，原审判决将上述房产判归陈瑞芝等，侵犯了越房公司的合法权益。四、越房公司与我方为拆迁合资建房人，系本案利害关系人，应追加其为本案第三人。故请求撤销原审判决对26号403、26号404房产权归属的认定，并追加越房公司为第三人。
叶细廉答辩称：原审法院查明事实不清，适用法律错误。具体如下：一、24号305房、26号403房、26号404房三套房屋实用面积达166.1864平方米，超过安置补偿协议约定的拆迁补偿面积，也超出了陈瑞芝等的请求补偿范围，原审判决严重损害了叶细廉的合法权益。二、叶细廉并没有向生资公司购买26号403房、26号404房，这两套房产实际是属越房公司所有，叶细廉与生资公司签订《房地产买卖合同》是为了办理过户登记，且该两套房产在广州市房管局的档案中无抵押、无查封，权属清晰，叶细廉是善意购买。况且，陈瑞芝等对叶细廉购买涉案房屋事宜是知情的，但在叶细廉取得产权后的四年均无提出异议，直至2015年3月主张物权不合情理。三、叶细廉购得26号403房、26号404房后一直有催收租金，26号403房住户一直拖欠租金。26号404房租户陈某丁自叶细廉取得产权证后即与叶细廉签订租赁合同，每年向叶细廉缴纳租金。四、叶细廉取得26号403房、26号404房的产权应适用《中华人民共和国物权法》第106条善意取得制度，原审判决适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定明显不当，依照上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，均应使用善意取得制度。原审判决适用上述司法解释，严重破坏了交易的稳定性，损害叶细廉方合法权益。五、叶细廉并不是陈瑞芝等与生资公司之间《协议书》的合同相对方，叶细廉仅与越房公司存在买卖合同关系，故原审法院不应将叶细廉追加为第三人。综上，请求撤销原审判决，驳回陈瑞芝等的所有诉讼请求。
陈瑞芝等答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈瑞芝等自1988年8月回迁起居住在涉案房屋，生资公司不顾安置补偿协议的约定另行将403房、26号404房出售给叶细廉，该不诚信行为应该受法律制裁。二、根据房地产权查册表反映，26号403房、26号404房原登记在生资公司名下，生资公司称该两套房屋产权属越房公司，与事实不符。三、叶细廉原为越房公司的股东并任总经理，其应对26号403房、26号404房的情形清楚，其购买行为不适用善意取得。四、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁人与被拆迁人按所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，陈瑞芝等符合上述优先取得补偿安置房屋的情形，原审判决据此支持陈瑞芝等的诉讼请求正确，应予维持。
本院二审查明：原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，生资公司提交24号305房、26号403房、26号404房的房地产登记簿查册表，拟证明上述房屋建筑面积共166.1864平方米，超出了被拆迁房屋的总面积。陈瑞芝等认为《协议书》中已约定房屋产值差价互不补值，即是指即使房屋存在新旧差价及面积之差均不再补值，不影响拆迁协议的履行。生资公司另提交加盖其公章的《广州市单位宿舍租金专用凭证》及《复函》，拟证明26号404房属于公租房并按公租房标准交纳租金。另，双方当事人对于24号305房，26号403房，26号404房原登记在生资公司名下并无异议。
二审期间，叶细廉于2015年10月14日当庭撤回上诉，生资公司及陈瑞芝等均无提出异议。
本院认为：关于陈瑞芝等能否优先取得26号403房、404房的所有权问题。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被拆迁人陈瑞芝等与拆迁人生资公司于1985年12月18日签订《协议书》，约定生资公司以其建造的产权房屋与被拆迁房进行调换产权，并对补偿安置用房的位置、面积、户型结构、方位等作出明确具体约定，根据上述规定，陈瑞芝等据此取得的24号305房、26号403房、404房等补偿安置用房具有优先效力。叶细廉因买卖取得的物权不得对抗被拆迁人陈瑞芝等的物上请求权。另，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，拆迁人生资公司将补偿安置用房另行出售给叶细廉并办理房屋所有权转移登记，陈瑞芝等有权基于其优先权依据上述法律规定要求撤销原产权登记，确认其对24号305房、26号403房、404房的所有权。
关于被拆迁房屋与补偿安置用房存在面积差问题。因涉案拆迁补偿安置协议采取的是以物易物的产权调换方式，且《协议书》约定“实用面积105平方，厨房、厕所、阳台面积不计”，不属于直接约定建筑面积，生资公司主张24号305房、26号403房、404房总建筑面积166.1864平方米超出《协议书》约定的陈瑞芝等应得的产权交换面积依据不充分，本院对此不予支持。
关于生资公司主张26号403房、404房属越房公司，以及本案应追加越房公司为当事人的问题。双方当事人均确认26号403房、404房原登记在生资公司名下，生资公司提交的《合作建房协议》、《补充协议》、《分配明细表》均不足以对抗26号403房、404房原产权人是生资公司的事实，故其主张26号403房、404房的原产权人为越房公司缺乏依据，原审判决对此主张不予采纳正确。因本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，目前没有证据证明越房公司与本案存在利害关系，生资公司要求追加越房公司为本案当事人，缺乏依据，本院对此不予支持。另，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，生资公司关于26号403房、404房为公租房的主张，亦不能对抗陈瑞芝等对涉案拆迁房的优先权，故对其上述主张亦不予采纳。叶细廉于2015年10月14日当庭撤回上诉，本院予以照准。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。生资公司提出的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人广州市生产资料服务公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 汤 琼
审判员 林 娟
二〇一五年十一月××日
书记员 周夏如