东海县人民法院法律文书拟稿纸
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文书种类
民 事 判 决 书
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发文编号
（2014）连东民初字第01006号
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承办单位
民事第一审判庭
核稿
签
发
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拟稿
温爱英
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校对
份数
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江苏省东海县人民法院
民事判决书
（2014）连东民初字第01006号
原告东海县石梁河镇土山村民委员会，住东海县石梁河镇土山村（以下简称土山村委会）。
法定代表人闫成，村主任。
委托代理人韦勍、卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。
被告刘吉发。
原告土山村委会与被告刘吉发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告土山村委会的委托代理人韦勍、卢慧磊到庭参加诉讼，被告刘吉发经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告土山村委会诉称，2008年3月24日，原、被告双方签订了《租赁村部东院房屋合同书》一份。该合同约定，原告将该村面粉厂以东家院及房屋（详见双方签字和盖章确认的《村部东元房屋固定资产明细表》）租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2008年3月24日至2018年3月23日止；用途为兴办个体私营企业和食品加工业，不准搞养殖和私自改变厂房和场地的原有格局；如果被告违约，应向原告支付违约金2万元等。该合同签订后，原告如约将上述租赁标的交付被告使用，但被告在承租期间擅自改变厂房和场地原有格局，拆除原有房屋，违章建设楼房等。综上，原告认为，被告上述违约行为已经严重侵害了我村集体利益，构成根本违约，为此，特诉至法院，请求依法判令1、依法解除原、被告双方签订的《租赁村部东院房屋合同书》，判令被告向原告支付违约金2万元；判令被告立即拆除违建的房屋并返还租赁标的；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘吉发未答辩。
原告土山村委会庭审举证有，证据1、2008年3月24日原被告双方签订的《租赁村部东院房屋合同书》及《村部东院房屋固定资产明细表》各一份，证明（1）原告将其村面粉厂东家院及房屋（具体详见固定资产明细表）租赁给被告使用，租赁期为10年等；（2）被告应向原告交纳固定资产使用保证金及租赁合同保证金2万元，如被告损坏上述资产，不仅应照价赔偿，该保证金不予退还；（3）被告在租赁期内不得私自改变厂房和场地的原有格局；（4）如被告违约，应向原告支付违约金2万元。证据2、照片四张，证明被告擅自拆除原有房屋，违章建设楼房，并致使后面排房无法使用。证据3、被告刘吉发在东海县石梁河镇第一建管所的谈话笔录一份，证明被告刘吉发建设楼房属于违章建筑，并没有经过有关部门的审批。
经审理查明，2008年3月24日，原告土山村委会作为甲方（出租方）与被告刘吉发作为乙方（承租方）签订了《租赁村部东院房屋合同书》。双方约定，为了盘活村有固定资产，促进我村私营企业快速发展，双方经协商一致，原告将村面粉厂以东家院及房屋租赁被告使用，其中房屋资产包括房屋后一排11间、澡堂5间、前排6间、挂面房（面粉厂围墙以东）房屋6件、水塔一座，并提供铁门8合、铁窗8个、水泥杆3根、大铁门1合由被告使用，租赁期限为十年，从2008年3月24日起至2018年3月23日止。其中双方在第六条规定，租金每年6000元，十年租金合计60000元，固定资产使用保证金及租赁合同保证金2万元，共计人民币八万元整，乙方必须在签订合同时一次性交清上述款项。如有违约，固定资产保证金及承包合同保证金2万元全部作为违约处罚。第七条约定，承租方租赁的房屋主要用于兴办个体私营企业和食品加工业，租赁期内不准搞养殖和私自改变厂房和场地的原有格局。第八条规定，承租期内，村有固定资产如有损坏，承租人自己出资维修，租赁期满，承租人将村有固定资产完好无损交回出租方，如有人为造成损失、丢失、承租方应照价赔偿，所有房屋、水泥场地、门、窗等都应保持完整，如有缺损，承租方应该重新维修。否则，所交租赁合同保证金及固定资产保证金不退。第十条约定，合同签订后，如有一方违约，支付违约金2万元。后在承租期内，被告刘吉发擅自拆除租赁房屋，在未办理建设规划许可手续的情况下在原址上另行建房。原告以被告合同违约，诉至本院，判令所求。
以上事实有原告出具的《租赁村部东院房屋合同书》及《村部东院房屋固定资产明细表》、照片、谈话笔录、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告签订的《租赁村部东院房屋合同书》是双方真实意思表示，不违反法律有关规定，合法有效，双方均应按合同全面履行。被告在承租期内擅自拆除承租房屋，在未取得建设房屋规划许可的情况下，另行建造房屋，违反其与被告签订的《租赁村部东院房屋合同书》第七条和第八条的约定，属被告违约，且导致盘活村有固定资产的合同目的难以继续实现，故原告诉求解除原被告所签订的《租赁村部东院房屋合同书》符合本案查明事实及法律规定，予以支持。原告诉求责令被告立即拆除违建的房屋并返还租赁标的的诉求，根据本案查明的事实，被告擅自拆除原有房屋，在未取得建设规划许可证的情况下，自行建设房屋，属于违法建筑，对于违法建筑属于行政机关规管理范围，不属本院受理范围，故本案不予处理，对于租赁的财产原告虽提供了资产明细表，但由于被告对租赁房屋进行了拆除，租赁涉及的资产是否仍存在或存在多少原告未予举证，故本次判决不予处理，原告可在对合同约定的租赁资产在评估或者具体确定后另行起诉。对于原告诉求被告支付违约金2万元，根据本案查明的事实，原被告在共同签订的《租赁村部东院房屋合同书》第十条中有明确的约定，如有一方违约，支付违约金2万元，故原告的该诉求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告土山村委会与被告刘吉发签订的《租赁村部东院房屋合同书》予以解除。
二、被告刘吉发于本判决生效后十日内支付原告土山村委会违约金人民币两万元。
三、驳回原告土山村委会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1800元，由被告刘吉发承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币1800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 温爱英
二〇一四年五月二十二日
书记员 王 玥
附上诉须知：
根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。
适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【支付违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。