**万宁市人民法院
裁判文书审批稿**
拟稿
部门
民一庭
拟稿人
陈东权
印发
份数
11
拟稿
时间
2016年12月14日
文稿
编号
(2016)琼9006民初1531号
其他合议庭成员审核意见
主审法官签发(或审核)意见
部门领导审核意见
院领导签发意见
**海** **** **南** **** **省** **** **万** **** **宁** **** **市** **** **人** ****
**民** **** **法** **** **院**
**民** **** **事** **** **判** **** **决** **** **书**
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（ 2016）琼9006民初1531号
原告李亚东，男，1949年7月8日出生，汉族，身份证号码460024194907080059，现住万宁市万城镇红传中路236号。
原告吴淑梅，女，1949年3月6日出生，汉族，身份证号码460006194903060023，现住万宁市万城镇红传中路236号。系李亚东妻子。
两原告共同委托代理人李成鸿，男，1985年2月27日出生，汉族，身份证号码：46000619850227001X，现住万宁市万城镇镇南居委会第二居民小组。系两原告儿子。
两原告共同委托代理人陈代敏，万宁市诚信法律事务所法律工作者。
被告万宁市商业总公司，住所地：万宁市万城镇人民街89号。
法定代表人：叶永青，公司总经理。
委托代理人陈勇，海南方圆律师事务所律师。
被告万宁市政府国有资产监督管理委员会，住所地：万宁市万城镇原政府办公楼三楼。
法定代表人，吴明，主任。
委托代理人陈少波，万宁市政府国有资产监督管理委员会法律顾问。
原告李亚东、吴淑梅与被告万宁市商业总公司（以下简称商业总公司）、万宁市政府国有资产监督管理委员会（以下简称万宁国资委）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李成鸿、陈代敏，被告商业总公司法定代表人叶永青、委托代理人陈勇，被告万宁国资委委托代理人陈少波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚东、吴淑梅向本院提出如下诉讼请求：一、判令两被告将位于万宁市万城镇人民街89号（万宁市商业综合室综合楼）中交付一套“经济适用房”给原告，房款由原告承担（面积约60平方，房款约15万元）。二、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告吴淑梅于2003年8月29日通过参加万宁市人民法院拍卖竞买得位于万宁市人民街89号房产的部分商铺产权137.75平方米，并于2004年10月13日办理了《房屋所有权证》，证号为《万宁市所权证万城字第06994号》，原告李亚东为房屋共有人，也是商业总公司退休职工。当时整栋房产层数为叁层，原告的房产为第一层从东边起四格铺面，其余房产为商业总公司所有。后来商业总公司想整栋拆除用于建造单位的“经济适用房”，多次找到原告李亚东协商，几次商议过程中原告李亚东均有提出了要求分得一套“经济适用房”的条件，也都得到了商业总公司前任法人代表赖云飞（也就是商业总公司“经济适用房”项目的负责人）的同意，其还回应称：“原告李亚东作为支持配合拆除旧楼建设商业总公司‘经济适用房’共建方，而且原告李亚东还是商业总公司系统内的退休老职工，所提要求也属于合情合理，会满足给予安排。”后经得万宁市人民政府的批准，2012年5月10日，商业总公司前任法人代表赖云飞主持《召开党支委扩大会议》公开讨论办公楼的拆除重建事宜。会议最后确定：李亚东重建后获一层四格至后边长度17米，李亚东补偿公司22万元，一层建设用款由李亚东全额负责，要求一套住房其房款李亚东自负。原告李亚东有参加这次的《召开党支委扩大会议》并在会议纪要上签名确认。就这样原告李亚东所提的要求在经过《召开党支委扩大会议》公开讨论并得到肯定后。2012年6月5日，原告李亚东与商业总公司的前任法人代表赖云飞签订了《建房协议书》。当初因为商业总公司还没做好具体的安排，暂时不好确定该分得哪套“经济适用房”给原告李亚东，商业总公司前任法人代表赖云飞就提出了：“既然公司也都承诺过要分得一套‘经济适用房’给原告李亚东，而且原告李亚东还是单位的职工，以职工的身份来办理‘经济适用房’房产证更为妥当，就不必当成合作建房的条件写入《建房协议书》了。”原告李亚东觉得所说较符合情理，加上出于对自己上级单位领导的信任和对建房合作方的诚意，原告李亚东也就没有一再坚持商业总公司将承诺好的分房约定写入《建房协议书》。如今大楼已建成投入使用两年时间过去，商业总公司至今都没有按照当初双方约定好的及经《召开党支委扩大会议》公开讨论并最后确定的结果交付一套“经济适用房”给原告李亚东。根据《万宁市人民政府关于建设商业总公司经济适用房的批复（万府函[2012]38号）》：经济适用房的面积控制在60平方米左右。所以原告要求商业总公司继续履行承诺，在其建设好的“经济适用房”大楼中交付一套约60平方米的“经济适用房”给原告，原告按照商业总公司的“经济适用房”定价为每平方米2600元来支付房款，总房款约为15万元左右。
万宁国资委挂牌成立于2012年5月2日，成立后的职责是：依法对企业国有资产进行监管，依法履行出资人职责，实现国有资产保值增值等。商业总公司属于国有企业，其资产由万宁国资委管理，商业总公司前任法人代表赖云飞是在万宁国资委成立接手监管后，于2012年5月10日《召开党支委扩大会议》公开讨论并作出决定，所以对会议最后确定的结果，万宁国资委理应要负有责任。原告曾多次找到过两被告交涉该问题，可两被告也均置之不理。
原告认为，原告李亚东配合政府同意拆除自有房产来支持商业总公司建设政府扶贫工程“经济适用房”项目，不仅是自己出资重建自己的房产，还另外补偿了22万元拆迁款给商业总公司（已支付了15万元，实际旧楼拆除工程是不需要任何的费用）。最终原告李亚东却连双方约定好的应分得一套“经济适用房”都没能拿到，而商业总公司却平白无故增多了4层房产总共为16套“经济适用房”拿来对外出售私人（拆除前的旧楼房产层数为3层，重建后大楼的总层数为7层，每层多出来的面积被建成4套“经济适用房”）。原告李亚东还作为商业总公司下属单位的退休职工，他本人的权益该由谁来保障？万宁国资委作为商业总公司的监管单位，应当要与商业总公司一起解决问题，按照约定好的交付一套“经济适用房”给原告李亚东。
综上所述，两被告的行为已构成违约。根据《民法通则》与《合同法》的相关规定，两被告应承担继续履行义务。特向法院提起诉讼，望法院依法裁决。
被告商业总公司辩称：一、商业总公司没有违约。李亚东、吴淑梅提供的证据四《召开党支委扩大会议》显示的时间是2012年5月10日，会议内容为“讨论办公楼的拆除重建事宜”。随后，商业总公司与李亚东于2012年6月5日签订《建房协议书》，明确约定了双方合作建房及房产分配事宜。很显然，商业总公司与李亚东、吴淑梅之间的权利义务应以《建房协议书》为准，《召开党支委扩大会议》仅为双方讨论磋商过程，对双方没有约束力；正如该会议纪要第一句所述，此前双方也曾开会讨论并达成意见，同样被此次会议修改。另外，此次会议是党组织会议，不是公司经营会议，既没有公司人员签字、也没有公司盖章，对公司没有约束力。因此，商业总公司没有向李亚东、吴淑梅交付一套经济适用房的义务，商业总公司没有违约。
二、李亚东、吴淑梅夫妇不应获得经济适用房。《经济适用住房管理办法》第二十五条规定，“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”
《海南省经济适用住房管理实施办法》第十二条规定，“经济适用住房供应对象是本地低收入及中等偏低收入住房困难家庭。低收入及中等偏低收入线标准和住房困难标准，由市、县政府按有关规定每年向社会公布一次，实行动态管理。符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房：（一）具有当地城镇居民户口（含符合当地安置条件的军人）；（二）无房或现住房面积低于市、县政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县政府划定的收入线标准；（四）市、县政府规定的其他条件。”
第十三条规定，“居民在申请期限内向住房保障主管部门申请购买或者承租经济适用住房应提供以下材料：（一）本人家庭户口本、成员身份及婚姻状况证明；（二）民政部门出具的低收入及中等偏低收入证明；（三）所在单位或者居住街道办事处出具的住房情况证明；（四）市、县政府规定的其他证明材料。”第十四条规定，“住房保障主管部门按以下程序进行审核：（一）初审：住房保障主管部门收到申请后进行初审，经过初审符合前款规定的，应当予以受理。（二）复审：受理申请后，可以通过查阅房产登记资料、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请者的情况进行审查。（三）公示：对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。（四）批准：公示后有投诉举报的，住房保障主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。”
李亚东、吴淑梅夫妇就本案起诉，实质是要购买经济适用房，但根据上述法律规定，商业总公司无权决定给李亚东、吴淑梅夫妇一套经济适用房；购买经济适用房必须符合法律规定的条件，向住房保障主管部门申请并审核。无论商业总公司是否承诺交付一套经济适用房，李亚东、吴淑梅夫妇都无法据此获得经济适用房。事实上，李亚东、吴淑梅夫妇根本不符合购买经济适用房条件，因此自房屋建成至今两年多来，甚至都未向住房保障主管部门申请并提交材料，更不用说按照《万宁市商业总公司建设经济适用房实施方案》要求在工程建设阶段交付集资款。即使按照实施方案第8条的要求，李亚东、吴淑梅夫妇也丧失了获得经济适用房的资格（被收回）。
因此，李亚东、吴淑梅夫妇要求购买经济适用房，其请求对象和方式错误，并且由于自身过错丧失了获得经济适用房的资格。
综上所述，李亚东、吴淑梅诉讼请求也没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告万宁国资委辩称：万宁市国资委作为被告主体不适格。《中华人民共和国公司法》第三条规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。”第六十四条规定，“本法所称国有独资公司，是指国家单独出资、由国务院或者地方人民政府授权本级人民政府国有资产监督管理机构履行出资人职责的有限责任公司。”
第六十六条规定，“国有独资公司不设股东会，由国有资产监督管理机构行使股东会职权。”
具体到本案，商业总公司是国有独资公司，具备独立的法人资格，国资委代表政府履行出资人职责，具有股东的法律地位。对于商业总公司自身经营产生的纠纷和债务，国资委无需承担任何责任。因此，万宁市国资委不具备本案被告主体资格。
另，原告的诉求无事实法律依据，请求法院驳回原告诉求。
原告李亚东、吴淑梅为证明其所主张的事实提供证据如下：06994号房屋所有权证、海南××区从业人员退休登记表、万宁市人民政府关于建设商业总公司经济适用房的批复、会议记录、建房协议书、工行万宁支行现金存款凭证、现金存款凭条，商业总公司收据、万宁市商业总公司旧楼拆除工程协议书、（2014）万民初字第647号民事判决书、（2015）海南一中民一终字621号民事判决书。
本院经审理查明以下事实：2012年6月5日原告李亚东与商业总公司签订的《建房协议书》，约定李亚东将其属有的位于万宁市万城镇人民街89号一层房产拆除，商业总公司新建九格七层楼房一幢，即万宁市商业总公司综合楼，李亚东获得第一层东边共四格铺面。经万宁市人民政府批准，商业总公司规划，本案楼房三层以上用做经济适用房。
2012年5月10日，商业总公司召开党支委扩大会议，参会人员有赖云飞、陈子华、吴自东、洪新强、杨小曼、李亚东，会议纪要记录“（李亚东）要求一套住房其房款李亚东自负”。
本案综合楼现已竣工验收，其中经济适用房部分，原告没有与商业总公司签订申购合同或购房合同或其他形式的购房条款，原告没有缴纳任何用于购买经济适用房房款。
本院认为，本案为确认合同有效纠纷。
万宁国资委的被告主体问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条、第六十四条的规定，商业总公司作为国有独资企业，生产经营中自负盈亏，商业总公司以其全部财产对公司的债务承担责任。根据该法第第六十六条规定，万宁国资委行使商业总公司的股东会职权，对商业总公司进行监督管理，但不对商业总公司的行为承担侵权或违约责任。故万宁国资委不是本案适格被告，原告无权向万宁国资委主张权利。
关于本案商业总公司召开党支委扩大会议的会议记录的性质问题。会议记录的会议内容明确载明“讨论办公楼的拆除重建事宜”，“讨论”是指就某一问题交换意见或者进行辩论。结合本案关于原告的经济适用房购买问题，该会议就原告的经济适用房购买一事进行讨论，非商业总公司与原告达成的经济适用房分配或购买协议。参与讨论主体是商业总公司支委委员，不是商业总公司为名义，未加盖商业总公司公章。故商业总公司召开党支委扩大会议的会议记录内容不是原告与商业总公司达成合意的合同，不对双方具有合同约束力，只是进一步订立合同的参考性文件。
本案原告要求获得综合楼中的经济适用房，应提供其与商业总公司达成的申购合同或购房合同或其他形式的购房条款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款的规定，原告方对自己提出的诉讼请求所依据的事实以及主张的法律关系存在有责任提供证据加以证明，不能证明的，由原告承担不利后果。现原告仅主张与商业总公司达成口头协议，未能提供其他证据佐证，视为原告方举证不能，应承担举证不利的后果，本院认定原告与商业总公司未签订任何形式的购买本案经济适用房的协议、双方不存在购房法律关系。没有合同依据，原告主张商业总公司按约定履行合同义务，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李亚东、吴淑梅的诉讼请求。
本案案件受理费人民币100元，由原告李亚东、吴淑梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长陈东权
审判员周卫红
人民陪审员陈君旭
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案件唯一码二Ο一六年十二月十四日
书记员周立魁
附：本案适用的法律条文：
**《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》**
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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**最高人民法院关于适用**
**《中华人民共和国民事诉讼法》的解释**
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
**审核：陈东权 撰稿：陈东权校对：周立魁印刷：周立魁**
**海南省万宁市人民法院
2016年12月14日印制**
**** **（共印 15份）**
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