天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0113民初5244号
原告:崔凯。
委托诉讼代理人:刘宝环,天津雄成律师事务所律师。
原告:张旋。
委托诉讼代理人:刘宝环,天津雄成律师事务所律师。
被告:侯杏成。
委托诉讼代理人:赵彦玲(系被告之妻)。
原告崔凯、张旋与被告侯杏成房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月11日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告崔凯、张旋及其共同的委托诉讼代理人刘宝环、被告侯杏成及其委托诉讼代理人赵彦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔凯、张旋向本院提出诉讼请求:1.被告立即协助二原告办理坐落于天津市北辰区××村竹园××房屋(以下××柴楼村竹园房屋)的产权过户手续;2.案件受理费由被告负担。事实和理由:二原告系夫妻关系。2016年5月27日,二原告与被告签订《房屋买卖居间合同》(以下简称《居间合同》),约定被告将其所有的柴楼竹园房屋出售给原告,签订合同次日原告以现金方式向被告支付定金5万元,后二原告又交纳定金10万元。2016年6月23日,原被告至天津市北辰区房管局签订《天津市房产买卖协议》(以下简称《买卖协议》)。同日,二原告交纳了首付款12万元,并办理购房贷款48万元。现购房贷款已通过审批,被告拒不协助二原告办理上述房屋的产权过户手续,故呈诉。
侯杏成辩称,1.其配偶赵彦玲未在《居间合同》与《买卖协议》上签字,且不认可该买卖行为,买卖合同无效;2.二原告购房时口头承诺于2016年7月底前办完贷款,8月初完成房屋过户手续后被告能够拿到房款,因二原告8月7日仍未完成贷款审批,二原告违约在先,导致被告毁约;3.被告出卖柴楼竹园房屋系为用卖房款换购其它房屋,因房屋价格上涨,现在被告即使拿到房款也无力购买其它房屋;4.原告所述的10万元为房屋差价款,并非定金。综上,不同意协助原告办理房屋过户手续,亦不同意负担本案案件受理费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据,本院认定如下:《居间合同》、定金收条、《补充协议》、《买卖协议》、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证、《个人购房借款/担保合同》,上述证据相互佐证,可以证实二原告与被告签订买卖合同,购买被告所有的柴楼竹园房屋,并依约履行付款义务的事实,故对原告提供的上述证据予以确认。对于卢璐的证人证言,因被告不予认可,且证人未出庭作证,本院不予确认。对于被告提交的证据,本院认定如下:对于被告与案外人签订的《房屋买卖居间合同》与《解约协议》,二原告不予认可,且上述证据与本案无关联性,本院不予确认。
本院经审理认定事实如下:2016年5月27日,在被告配偶在场的情况下,崔凯、被告与中介方天津市鑫安房地产信息咨询服务有限公司(以下简称鑫安公司)签订编号为0000136的《居间合同》,合同约定:崔凯与被告双方通过中介方介绍出售及购入柴楼竹园××房屋,所有权人被告,建筑面积65.82㎡,产权性质私产;该房屋设有抵押,贷款余额15万元,贷款余额处理方案为被告自行还清,被告需在2016年7月15日前还清贷款余额并办理注销手续;崔凯与被告协商后实际成交价格为75万元,崔凯于2016年5月28日交付被告定金5万元,于2016年7月15日前支付给被告10万元作为第二部分房款,该笔房款自交付之日自动转为定金,崔凯所交定金在双方办理产权过户手续当日自动转为该房屋第一部分房款,60万元为第三部分房款;付款方式为崔凯与被告需在房管局预约的时间前亲自到房管局签订《买卖协议》,并办理银行贷款手续,被告需配合崔凯提交贷款银行所需全部资料并按照银行规定签署所需法律文书,崔凯的贷款年限与金额以银行实际批复为准。2016年5月28日,崔凯将定金5万元交给被告配偶赵彦玲,被告向崔凯出具定金收条一张,记载“今有崔凯购买被告名下房产柴楼竹园房屋交来购房定金5万元。”
另,崔凯、被告与鑫安公司签订《补充协议》,约定此补充协议以《居间合同》整体框架为基准,另补充条款如下:经崔凯与被告协商,鑫安公司见证,由崔凯出资10万元为被告清贷,协定时间为2016年6月12日,同时被告在当天还清所有贷款,此款项为总房款差价,除崔凯已交付被告的5万元定金外,剩余房款60万元为崔凯与被告协定房管局资金监管规定数值,同为被告过户后实落存折钱数,共计总房款75万元;如因被告原因导致此房屋无法过户(即被告不卖),被告赔付崔凯定金加差价共计15万元双倍。2016年6月12日,崔凯携带10万元与被告共同到银行代被告清偿了柴楼竹园房屋贷款。
2016年6月23日,二原告与被告在北辰区房管局签订协议编号为27931-017065的《买卖协议》,主要条款约定:出卖人(甲方)为被告,买受人(乙方)为二原告;房产坐落于天津市北辰区××村竹园××号,建筑面积65.82平方米;甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款60万元,乙方首付款12万元,申请银行贷款48万元,监管房价款合计60万元;被告提供其名下开户银行为天津市工商银行账号为03×××91的账户为收取监管房价款的个人一般结算账户;乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计12万元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户;乙方订立借款合同时,应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户;当银行贷款未批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变;协议签订后,甲乙双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。庭审中,原被告均认可柴楼竹园房屋实际成交价格为75万元,除了双方在《买卖协议》中约定的60万元房款外,其余15万元二原告已给付被告。签订《买卖协议》当日,原告依约将房屋首付款12万元存入双方约定的资金监管账户,《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》记载交款人姓名崔凯/张旋,监管资金总额60万元,本次交款金额12万元。同日下午,被告及其配偶赵彦玲共同到工商银行协助二原告办理申请贷款的手续,赵彦玲在原告申请贷款材料上签字。2016年8月9日,二原告与中国工商银行股份有限公司天津河北支行签订编号为[房]字[工]行[河北]支行[2016]年[473]号《个人购房借款/担保合同》,合同主要条款约定:借款人崔凯,贷款人中国工商银行股份有限公司天津河北支行,抵押人崔凯、张旋;贷款人根据借款人的申请,同意向其发放个人购置住房贷款,金额为48万元;贷款用于购买坐落于北辰区双街镇××村竹园××号建筑面积65.82㎡的房屋;贷款期限为2016.8.9-2046.8.9,实际放款日与到期日以借据凭证为准。2016年8月9日,原告申请的48万元贷款通过银行审批,待原被告办理房屋变更登记手续,房管局向银行下发柴楼竹园房屋他项权证后,上述房款即可全部存入资金监管账户。二原告承诺如银行贷款不能到账,自愿一次性补足剩余房款。现被告表示拒绝与原告办理柴楼竹园房屋的产权变更登记手续。
另查明,柴楼竹园房屋登记在被告名下,尚无抵押、查封或其他异议登记。
本院认为,本案的争议焦点为1、《买卖协议》未能履行的违约责任应由原告还是被告承担;2、二原告给付被告10万元的性质是定金还是购房款;3、被告配偶对于房屋买卖行为是否认可;4、《买卖协议》是否应继续履行。
关于争议焦点1,被告主张二原告口头承诺于2016年7月底前完成购房贷款审批手续,而二原告8月7日仍未完成贷款审批,故二原告违约在先,导致被告毁约。二原告对此不予认可,被告未提供证据证明。原被告签订的《居间合同》、《买卖协议》均未约定原告购房贷款审批完毕的时间,且《买卖协议》约定,协议签订后,原被告双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。现二原告已依约履行合同义务,被告拒绝协助办理房屋所有权转移登记手续,应属违约。
关于争议焦点2,《居间合同》约定,于2016年7月15日前支付给被告10万元作为第二部分房款,该笔房款自交付之日自动转为定金。另《补充协议》约定,崔凯出资10万元为被告清贷,此款为总房款差价,如因被告原因导致此房屋无法过户(即被告不卖),被告赔付崔凯定金加差价共计15万元双倍。由此可以看出,诉争10万元已明确约定为定金,且约定的定金总额未超过总房款75万元的20%,故可以认定该10万元应为购房定金。
关于争议焦点3,签订《居间合同》时被告配偶在场,且由其接收了崔凯交付的5万元定金,另签订《买卖协议》当日下午,被告配偶与被告一同到银行在原告办理贷款材料上签字,上述事实可以证实被告配偶知晓并认同原被告达成的《居间合同》与《买卖协议》,故对于被告的抗辩,本院不予支持。
关于争议焦点4,根据相关法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,《买卖协议》签订后,原告依约履行了全部合同义务,现48万元购房贷款也已通过审批。被告应依约继续履行《买卖协议》,即协助二原告将该房屋变更登记至二原告名下。二原告亦应按照《买卖协议》履行,支付被告剩余购房款60万元(如不能以银行贷款方式支付,一次性补足全部房价款)。
综上所述,原被告签订的《居间合同》、《补充协议》、《买卖协议》,均系当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均产生法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
原被告于2016年6月23日签订的协议编号为27931-017065的《天津市房产买卖协议》继续履行,被告侯杏成于本判决书生效后五日内协助原告崔凯、张旋将坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村竹园××号房屋登记权利人变更登记至原告崔凯、张旋名下,相关手续费用由原告崔凯、张旋负担。
案件受理费40元,由被告侯杏成负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 吕宏辰
二〇一六年九月二十九日
书记员 宋爱峰
附:本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。