浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)浙0122执异11号
案外人朱李鑫。
委托代理人（特别授权）柳益顺，浙江××律师事务所律师。
申请执行人浙江建业幕墙装饰有限公司。住所地浙江省绍兴市柯桥区。
法定代表人丁世明，董事长。
委托代理人（特别授权）茹国钢、寿燕燕，浙江××律师事务所律师。
被执行人杭州美凯西姆置业有限公司。住所地桐庐县。
法定代表人郭苗成。
本院在执行申请执行人浙江建业幕墙装饰有限公司（以下简称“幕墙装饰公司”）与被执行人杭州美凯西姆置业有限公司（以下简称“美凯西姆公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人朱李鑫对执行标的提出书面异议。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭于2016年6月24日公开进行了听证，案外人朱李鑫及其委托代理人柳益顺、申请执行人“幕墙装饰公司”的委托代理人茹国钢、寿燕燕出席参加听证，被执行人“美凯西姆公司”经本院合法传票传唤未出席听证。本案现已审查终结。
案外人朱李鑫异议称：2010年10月12日，其与“美凯西姆公司”签订《商品房买卖合同》一份，约定其以533508元的价格购买“美凯西姆公司”开发的美凯国际寓所2幢2单元604室房屋（即涉案房屋），其首付购房款163508元，余款37万元于2010年11月4日通过银行按揭支付。2012年7月6日，双方办理了该房交接手续，之后案外人朱李鑫即开始进行装修，并于2013年1月份入住该房至今。2015年4月份，案外人在办理产权证时得知该房已被法院查封。案外人认为该涉案房屋系其所有，法院查封错误，故向本院提出执行异议，请求法院立即解除对该房屋的查封和执行。
案外人朱李鑫为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》原件一份，拟证明案外人朱李鑫于2010年10月12日以533508元的价格购买美凯国际寓所2幢2单元604室房的事实。2、《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、建设银行《担保物、待处理抵债资产收妥通知书》原件各一份，《收据》三份，拟证明案外人首付购房款163508元，余款37万元于2010年11月4日通过建设银行按揭支付，已付清房款533508元和案外人已将该房屋抵押给建设银行的事实。3、《商品房交接书》、《业主托管钥匙记录表》、《住宅质量保证书、住宅使用说明书》、《业主手册》原件各一份，拟证明案外人于2012年7月6日接收该房屋和进行装修的事实。4、《收据》原件三份、《证明》原件一份，拟证明案外人于2010年10月12日向开发商指定的中介公司交纳代办三证费、契税、印花税、工本费共计5867元，于2012年7月6日交纳维修基金1606元，但由于中介公司的原因而非案外人的原因导致未办理房屋产权登记手续的事实。5、《证明》原件一份、房屋现状《照片》六张，拟证明案外人已于2012年7月6日交房，于2013年1月入住该房屋至今和从2012年7月6日到2016年9月30日的物业费案外人都已交清的事实。6、《证明》原件一份，拟证明案外人在户籍地桐庐县江南镇徐畈村无住房的事实。7、农业银行《存折》和合作银行《存折》各一本，拟证明案外人从2012年7月开始至今一直在交纳水电费和煤气费的事实。8、桐庐县不动产登记信息查询记录原件一份，拟证明涉案房屋已于2015年2月27日被桐庐县人民法院查封的事实。
申请执行人“幕墙装饰公司”答辩称：一、案外人虽与被执行人签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记，涉案房屋一直登记在被执行人“美凯西姆公司”名下，根据《物权法》第九条的规定，涉案房屋并未发生物权变动的效力，其所有权归属于被执行人，案外人与被执行人之间仅仅是基于买卖合同的债权债务关系，不能对抗被执行人的物权，故涉案房屋是可以查封和执行的财产。二、根据《商品房买卖合同》第十六条规定“出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品转移登记”。且案外人提交的桐庐新嘉房产营销策划有限公司出具的证明称“购房人朱李鑫，由于当时本人电话号码调换了，中介公司通知不到本人，一直未办房产证”。可见案外人对于其在与被执行人签订买卖合同后不能及时办理过户登记存在重大过错，应当承担不利后果。综上，案外人的异议理由不能成立，请求法院驳回其申请。
申请执行人“幕墙装饰公司”未向本院提供证据。
被执行人“美凯西姆公司”未出席听证，未作答辩，也未向本院提供证据。
对案外人朱李鑫提供的证据材料，申请执行人“幕墙装饰公司”质证如下：对证据1的真实性没有异议，但该合同第十六条规定“出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人自行办理该商品转移登记”。而案外人至今未办理过户登记是其自己的过错。对证据2的真实性没有异议。对证据2至证据8，不能证明案外人已取得涉案房屋的所有权，其中证据4恰恰证明了未及时办理产权过户登记是案外人自己的重大过错。
经审查查明，“幕墙装饰公司”与“美凯西姆公司”建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理，根据“幕墙装饰公司”的诉讼保全申请，本院于2015年2月26日依法对“美凯西姆公司”名下的位于桐庐县县城（城南街道）梅林路299号美凯国际寓所2幢2单元604室（即涉案房屋，房产证号为桐房权证初字第××号）进行查封（查封期限至2018年2月25日止）。案经审理，本院于2015年4月24日作出（2015）杭桐民初字第275号民事判决，已经发生法律效力。因义务人“美凯西姆公司”未按判决规定履行义务，权利人“幕墙装饰公司”于2015年8月7日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2510号]，执行标的为工程款230306.13元等。
在该案执行过程中，案外人朱李鑫向本院提出书面执行异议，请求本院立即解除对上述涉案房屋的查封和执行，并向本院提供了前述八组证据。
另查明，2010年8月20日，案外人朱李鑫向被执行人“美凯西姆公司”现金交纳购房定金43508元。2010年9月28日朱李鑫向“美凯西姆公司”现金交纳房款80000元。2010年10月12日，案外人朱李鑫与被执行人“美凯西姆公司”签订《商品房买卖合同》一份，约定朱李鑫向“美凯西姆公司”购买“美凯西姆公司”开发的坐落于桐庐县县城（城南街道）梅林路299号美凯国际寓所2幢2单元604室房屋（涉案房屋，用途住宅，建筑面积为89.44平方米，其中分摊面积为11.85平方米），总价款533508元，付款方式为首付163508元，余款37万元在本合同签订后七日内由买受人到出卖人指定银行办理按揭贷款手续；并约定出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理该商品转移登记等。当日，朱李鑫向“美凯西姆公司”现金交纳房款40000元。同日，朱李鑫向桐庐新嘉房产营销策划有限公司交纳代办三证费400元，契税、印花税、工本费合计5467元。
2010年11月3日，朱李鑫与中国建设银行股份有限公司桐庐支行（以下简称“桐庐建行”）签订《个人住房贷款合同》一份，朱李鑫用上述涉案房屋抵押和“美凯西姆公司”提供保证担保，向“桐庐建行”按揭贷款37万元，借款期限为240个月。2010年11月4日，“桐庐建行”将朱李鑫按揭贷款37万元支付至“美凯西姆公司”。
2012年7月6日，朱李鑫与“美凯西姆公司”就涉案房屋办理商品房交接手续，出具《商品房交接书》一份，并确定该房实际建筑面积为89.23平方米，房屋总价款为532255元。当日，朱李鑫与杭州铭城物业管理有限公司签订《业主手册》一份，内含住户须知、前期物业管理服务协议、装修管理责任书等。同日，朱李鑫以房屋装修为由将该房钥匙交托物业公司（出具业主托管钥匙记录表一份）和向“美凯西姆公司”交纳维修基金1606元。
2016年3月18日，杭州铭城物业管理有限公司桐庐分公司美凯国际寓所物业服务中心出具《证明》一份，证明美凯国际寓所小区2幢2单元604室业主朱李鑫从2012年7月6日交房，交房后即到物业公司办理装修，到2013年1月份入住该房，2012年7月6日到2016年9月30日的物业费用都已交清的事实。
2016年3月18日，桐庐县江南镇徐畈村民委员会出具《证明》一份，证明该村五组朱李鑫在本村无房产的事实。
2016年3月21日，桐庐新嘉房产营销策划有限公司出具《证明》一份，证明“美凯西姆公司”2－2－604房屋购房人朱李鑫，由于当时本人电话号码换了，中介公司通知不到本人，一直没有办房产证的事实。
2012年5月25日，朱李鑫在中国农业银行股份有限公司桐庐城南支行开户帐号为19×××78的活期一本通《存折》一本，记载该户从2012年11月至2016年4月一直在扣款交付电费、从2014年3月至2016年5月一直在扣款交付数字电视视听费的事实。
2012年7月17日，朱李鑫在浙江桐庐农村合作银行开源支行城北分理处开户帐号为10×××22的活期一本通《存折》一本，记载该户从2013年4月至2016年5月一直在扣款交付水费、从2015年1月至2016年5月一直在扣款交付煤气费的事实。
另查明，截止本裁定之日，“美凯西姆公司”在本院作为被执行人的案件有40件，申请标的达10697万余元。
本院认为，本院于2015年2月26日依法查封涉案房屋，而案外人朱李鑫与被执行人“美凯西姆公司”在本院查封前的2010年10月12日就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，双方在本院查封案涉房屋前已付清全部房款和交付房屋，案外人朱李鑫也在法院查封前就已占有和使用该房屋至今，涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人朱李鑫所提执行异议的理由成立，其主张本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
案外人朱李鑫的异议成立，解除对登记在被执行人杭州美凯西姆置业有限公司名下的坐落于桐庐县县城（城南街道）梅林路299号美凯国际寓所2幢2单元604室的房产及其土地使用权【房产证号为桐房权证初字第××号】的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
代理审判员 郭明辉
二〇一六年七月八日
书 记 员 郑燕华
附：法律法规、司法解释条文
一、《最高人民法院关于人民法院
办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。