主送
原、被告
核稿人意见
领导批示
抄送
区法院
拟稿时间2015年11月18日
文件编号（2015）珠香法民三初第1349号
发文编号：
印发份数：15
拟稿人：杨凡
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1349号
原告珠海市森宇物业管理有限公司，住所地珠海市。
法定代表人郭亚任。
委托代理人王章伟，系该××员工。
被告：叶柳剑，男，汉族，住广东省陆河县，现住珠海市，身份证号码×××7058。
原告珠海市森宇物业管理有限公司诉被告叶柳剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告珠海市森宇物业管理有限公司的委托代理人王章伟到庭参加诉讼。被告叶柳剑经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告珠海市森宇物业管理有限公司诉称，原告为XXXX物业管理单位，被告为XXXX业主，原告与被告之间是物业管理服务与被服务的关系。原告从2007年开始管理XXXX小区至今，一直严格履行“物业服务合同”，而XXXX小区在同期也分别获得了省优、市优示范生活小区及绿色社区等。被告是XXXX小区的业主，却无故欠缴物业管理费。虽经原告多次催交，被告也未交纳所欠费用。依据最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《珠海市物业管理条例》第六十一条规定：业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条规定：业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理业务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金。被告拖欠、拒交物业管理费、公摊电费，不仅严重影响了小区正常管理工作的开展，侵害了广大已交费业主的合法利益，更给物业服务企业带来了极大的损害。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.判令被告交纳拖欠的物业管理费2614.5元（2013年2月-2014年12月），公摊电费290.6元（2013年4月-2014年11月），合计2905.1元。2.判令被告支付因延期缴纳上述费用而产生的滞纳金（自欠费第二个月起按日千分之二计算）：其中物业管理费滞纳金1108.4元，公摊电费滞纳金126.7元，合计1235.1元。3.由被告承担本案的诉讼费用。
原告珠海市森宇物业管理有限公司提交了以下证据：1、企业法人营业执照、资质证书、组织代码证；2、房地产权登记表；3、物业服务合同；4、XXX业主委员会备案登记表、业委会证明；5、催费通知单；6、获奖图片。
被告叶柳剑没有向本院提交答辩意见及证据。
经审理查明，被告叶柳剑是珠海市香洲XXX号X栋X单元XXX房的产权人，该房屋建筑面积138.39平方米。
2010年1月14日，XXXX区第二届业主委员会成立，任期五年。2011年6月26日，原告珠海市森宇物业管理有限公司（乙方）与珠海市XXX业主委员会签订《物业服务合同》，约定甲方将XXX一期、二期所有住宅、商铺及办公楼委托乙方提供物业管理服务。双方还约定了物业服务事项，物业服务费用。其中，物业服务费用第八条约定本物业采用包干制收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括各单元共用水费、电费，各单元共用水费、电费每月按栋按单元进行分摊。乙方所收取的管理服务费用，盈余或亏损均由乙方企业享有或者承担。第九条约定XXX一期：住宅按建筑面积回迁区（东区）按每月每平方米0.9元收取，商品房区（西区）按每月每平方米1.2元收取。第十一条约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的千分之二交纳滞纳金。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。服务期限为五年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止。
2011年11月22日，XXX业主委员会出具证明，称原告珠海市森宇物业管理有限公司（原名为：珠海市真诚物业管理有限公司）从2007年1月份开始为XXX物业管理单位，对XXX进行事实物业管理工作至今。
2011年3月21日，经工商行政管理部门核准，原告名称由珠海市真诚物业管理有限公司变更为珠海市森宇物业管理有限公司。原告珠海市森宇物业管理有限公司具有物业管理三级资质等级。
原告珠海市森宇物业管理有限公司称：被告叶柳剑所有的珠海市香洲XXX号X栋X单元XXX房属第一期回迁房，物业管理费收费标准是0.9元每平方米。XXX小区一直都是由我们在管理，被告从2013年4月开始欠费。合同没有约定缴费时间，一般是月底缴纳，我们一直都催收通知发到被告的信箱和贴在被告的门口。
原告珠海市森宇物业管理有限公司主张：被告叶柳剑拖欠物业管理费2614.5元（2013年4月-2014年12月），公摊电费290.6元（2013年2月-2014年11月），合计2905.1元。原告珠海市森宇物业管理有限公司每月制作《XXX催费通知单》通知欠费业主缴费。
本院认为，原告珠海市森宇物业管理有限公司具有物业管理资质，其与XXX小区业主委员会签订的《物业管理委托协议》和《物业服务合同》，没有违法法律法规强制性规定，合同合法有效。原告珠海市森宇物业管理有限公司主张按被告叶柳剑物业的建筑面积138.39平方米计算每月应缴物业管理费为0.9元／平方米×138.39平方米=124.5元，没有超过本地政府部门制定的指导价格，本院予以采纳。在《物业服务合同》期间，原告实际上对包括被告叶柳剑所有的X栋X单元XXX房在内的回迁房提供了事实上的物业管理服务，被告叶柳剑作为业主也享受了这些服务，双方建立了事实的物业服务关系，被告应当向原告支付相应的物业服务费，故本院参照《物业服务合同》的规定，按每月每平方米0.9元的标准计算此期间被告应支付的物业服务费。原告珠海市森宇物业管理有限公司主张被告叶柳剑拖欠2013年4月至2014年12月的物业管理费2614.5元，2013年2月至2014年11月的公摊电费290.6元，合计2905.1元，原告珠海市森宇物业管理有限公司已制作了相应的催费通知单，本院予以采纳。关于滞纳金。虽然合同约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但由于合同并未约定具体的费用交纳时间，故原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告叶柳剑于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市森宇物业管理有限公司支付2013年4月至2014年12月的物业管理费2614.5元，2013年2月至2014年11月的公摊电费290.6元，合计2905.1元；
二、驳回原告珠海市森宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理50元，由被告叶柳剑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 邓 玉
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 陈丽诗