深圳市中级人民法院房地产审判庭
二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 杨 潮 声 裁 判 结 果 维 持 拟 稿 时 间 印 量 印 （ ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1
4 ） 深 中 法 房 终 字 第 8 2 6 、 8 2 7 号 一 审 裁 判
结果驳回邹杰华的全部诉讼请求。二审合议庭
意见驳回上诉，维持原判。生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见
合议庭
签名副庭长
审签意见
庭长
审签意见
院领导
审签意见
备注广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2014）深中法房终字第826、827号
上诉人（原审原告）：邹杰华。
委托代理人：缪雅鲁，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王军。
委托代理人：宋贻军，广东昂扬律师事务所律师。
上诉人邹杰华因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2205、2206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了两案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，邹杰华自1998年起向案外人沙x公司租赁位于深圳市福田区沙咀工业区的第十二栋厂房。2009年4月1日，邹杰华、王军双方签订两份《房屋租赁合同》，由邹杰华将承租沙x公司的沙咀工业区十二栋厂房的四楼365平方米房屋和二、三楼873平方米房屋出租给王军使用，合同约定：月租金分别为15000元和48000元，每月5号前交付当月租金；合同期限为一年，即自2009年4月1日起至2010年3月30日止；邹杰华交付房屋时，王军分别交付26000元和96000元作为履约保证金；本合同有效期内，发生以下情形之一的，本合同自行终止，邹杰华不作任何经济赔偿和不负任何法律责任：1、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行；2、政府规划和集体发展片区需要拆除出租房屋做改造，应提前两个月通知王军。
2012年6月20日，因涉案房产所在的沙咀工业区正式进入拆迁改造实施阶段，沙x公司向包括邹杰华在内的沙咀工业区各承租人发出一份《通知》，要求各承租人于2012年7月20日前搬迁完毕，并通知将于2012年7月21日停止供水供电。
王军已向邹杰华分别交付26000元和96000元作为履约保证金。邹杰华主张王军租金支付至2012年4月30日，王军对此不予认可，主张2012年5月的租金已经支付，但没有提供证据予以证明。
原审另查，2012年7月24日，邹杰华以房屋租赁合同纠纷为由将沙x公司作为被告向原审法院提起民事诉讼，原审法院作出（2012）深福法民三初字第1826号判决，判决内容如下：1、确认邹杰华与沙x公司之间于2011年9月21日签订的《房屋租赁合同》已于2012年7月20日解除；2、沙x公司应于判决生效之日起十日内向邹杰华返还租赁保证金219000元；3、邹杰华应于判决生效之日起十日内向沙x公司支付租金121666.67元；4、驳回邹杰华的其他诉讼请求；5、驳回沙x公司的其他反诉请求。该判决已于2012年12月29日生效。
邹杰华诉至原审法院，请求判令：1、王军向邹杰华支付2205号案房屋租金14000元、2206号案房屋租金32000元，并自2012年7月20日起按银行同期贷款利率计付欠款利息至判决确定之日；2、王军承担两案诉讼费用。
原审法院认为，邹杰华、王军所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》于2010年3月30日租赁期满后，双方未续签，王军继续使用租赁物并支付租金，邹杰华没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，邹杰华、王军均有权随时解除租赁合同关系，但应当给予对方必要的准备时间。案外人沙x公司于2012年6月20日向辖区内的所有承租人发出搬迁通知，要求全体承租人于2012年7月20日前搬迁完毕，该通知虽非由邹杰华发出，但产生解除租赁合同的效力，邹杰华、王军之间的租赁合同已于2012年7月20日解除。
关于诉讼时效问题。涉案合同约定王军应于每月的5日前交足当月租金，2012年7月的租金应于2012年7月5日前交足，故本案的诉讼时效应从王军最后一期租金应交纳之日起算即2012年7月6日开始计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原审法院认为，邹杰华行使权利，应在法律规定的期限进行，邹杰华2013年11月11日才起诉王军支付租金，已超过法律规定的时效，丧失胜诉权，同时邹杰华未能提供诉讼时效中断的相关证据，邹杰华主张应以与沙x公司的案件判决生效之日起算诉讼时效，于法无据，原审法院依法不予支持，对邹杰华的全部诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回邹杰华的全部诉讼请求。2205号案案件受理费175元、2206号案案件受理费658元（均已由邹杰华预交），因适用简易程序，分别实际收取87.5元、329元，均由邹杰华负担。
上诉人邹杰华不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求。事实与理由：邹杰华与王军均确认沙x公司于2012年6月20日发出通知，称沙咀工业区已进入拆迁改造实施阶段，要求各经营者付清费用于2012年7月20日前搬迁完毕。由于沙x公司坚持搬迁完毕方退还租赁押金。而邹杰华承租的12栋各经营户不同意支付6月份租金并坚持要求邹杰华先退还押金方肯搬迁。王军更是认为其有两个月租金数额的押金在邹杰华处，可以抵两个月租金，要求邹杰华退还其一个月租金数额的押金方肯搬迁。在此情况下，房屋租金截止的时间成为争议的焦点。如果沙x公司不收6月份租金，邹杰华需要退还王军一个月租金数额的押金，如果沙x公司租金收到6月底，则王军不需再交租金，邹杰华也无需向王军返还押金。由于沙x公司坚持要求付清费用、搬迁完毕方退还租赁押金，邹杰华无法确定应当如何与王军结算，故对沙x公司提起诉讼。后法院作出判决，认定邹杰华应向沙x公司支付租金至2012年7月20日。至此，邹杰华才明确王军的押金抵扣5、6月份租金后尚应向邹杰华支付（826号案）租金14000元（王军支付的租赁押金为26000元）；（827号案）租金32000元（王军支付的租赁押金为96000元）。因此，邹杰华得知权利受到侵害的时间应为判决生效之日，即本案的诉讼时效应当自2012年12月29日起计算。一审判决认定邹杰华提起诉讼超过诉讼时效在认定事实、适用法律方面均有错误。故提起上诉，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持邹杰华的诉讼请求。
被上诉人王军答辩认为，1、王军已经支付邹杰华2012年5月的租金，邹杰华在就本案起诉前从来没有向王军主张过5月份租金，邹杰华称由于沙x公司于2012年6月20日下发了拆迁通知，王军认为有两个月租金数额的押金在邹杰华处，可以抵扣两个月租金，邹杰华的这种说法显然是与事实不相符的，因为按照合同的约定，每月5日前是交足当月租金的时间，而沙x公司的拆迁通知于2012年6月20日才下发，在下发此通知前王军根本不可能提出押金抵扣5月份租金的要求，在这个问题上不存在与邹杰华争议，刚才邹杰华在补充答辩中提到关于在一审中所提交的录音材料，在该录音材料中录音材料的时间是邹杰华在一审起诉之后录制的，从材料中邹杰华认为王军是交的是4月份的租金，实际上是交的是5月份当月的租金。2、邹杰华以与沙x公司的房屋租赁纠纷的判决时间作为诉讼时效的起算时间是不能成立的，理由是：第一，邹杰华与沙x公司及王军之间的房屋纠纷是两种不同的出租方与承租方的纠纷，适用的是不同的租赁合同，两者根本没有法律上的因果关系；第二，从邹杰华起诉沙x公司的诉请来看，主要目的是想沙x公司补偿其房屋装修损失及停业赔偿金、搬迁费达492000元之多，并非邹杰华所称因为沙x公司坚持要求付清费用，搬迁完毕方退还租金，邹杰华无法确定应当如何与王军结算，故才起诉，邹杰华的目的是要求装修费和停业补偿金；第三，事实上双方房屋租赁合同因沙x公司的拆迁通知终止，王军搬迁后也曾电话要求邹杰华退还多余的押金，邹杰华只是口头上答应退还，但以没有时间为由不与王军见面，邹杰华从未提出过王军还欠租金；第四，诉讼时效已超过，根据双方合同约定租金是按月支付，因此每月的租金属于不同债务，诉讼时效应当分别计算，根据合同第8条第一项约定，拖欠租金一个月以上认定违约，因此，2012年5月的租金应从2012年6月5日计算诉讼时效，6月租金应从7月5日计算，至于7月6日到7月20日的租金应从8月20日起算，王军于2013年11月才起诉，诉讼时效已经超过。3、关于邹杰华起诉的月租金的标准，王军的答辩意见与一审的答辩意见一致。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，两案的焦点在于邹杰华诉请王军支付租金是否已超过了诉讼时效期间。两份《房屋租赁合同》约定，王军应于每月5日前支付当月租金，故两案中最后一期（即2012年7月）的租金王军应于2012年7月5日前支付，王军在2012年7月5日没有支付租金时邹杰华就应当知道权利受到了侵害，原审法院据此认定两案的诉讼时效期间从2012年7月6日开始计算并无不当，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，请求支付租金的诉讼时效期间为一年。具体到本案而言，邹杰华与沙x公司的案件与本两案并非同一法律关系，本两案的诉讼时效不因邹杰华与沙x公司的案件而中断，邹杰华于2013年11月11日提起两案的诉讼已超过了法律规定的诉讼时效期间，邹杰华已丧失胜诉权，故对于邹杰华的上诉请求本院不予支持。
综上所述，邹杰华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
826号案件二审案件受理费175元，由上诉人邹杰华负担。827号案件二审案件受理费658元，由上诉人邹杰华负担。
本判决为终审判决。
审判长张力
审判员杨潮声
代理审判员蔡妍婷
二〇一四年六月三日
书记员李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。