茂名市茂南区人民法院发文稿纸
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广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初907号
原告：邱坤，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，公民身份号码×××121x。
原告：邱海涛，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，公民身份号码×××121x。
委托代理人：陈燕飞，广东盛州律师事务所的律师。
被告：茂名市天华房地产开发有限公司，住所地：茂名市。
法定代表人：何燕华，董事长。
委托代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘映霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱坤、邱海涛及其委托代理人陈燕飞，被告的委托代理人张桂洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告茂名市天华房地产开发有限公司在位于茂名市光华北路666号大院11号开发商品房（“粤西明珠”楼盘）。2012年11月28日，原告购买被告商品房，双方签订商品房买卖合同，其中第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照以下规定处理，即“买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。”原告与被告签订购房合同后，已按照合同约定缴付全部购房款（537510元），缴交住宅专项维修基金，办理预购商品房预告登记，向被告提交办理产权证的全部资料，并向被告预交了办理房屋产权证的办证费用13400元。
被告于2013年3月9日向原告交付房屋，根据购房合同约定，被告应于2015年2月27日前（交房后720日内）向产权登记机关提交全部办证材料，但被告至今没有履行办证义务，导致原告无法取得房地产权属证书，被告行为已构成违约，应自2015年2月28日起每逾期一日按总房价万分之一向原告支付违约金，暂计至2016年3月31日（共398天），被告应向原告支付的违约金为537510×0.01％×398=21392.89元。
根据税务机关和房产管理部门的规定，原告办证过程需缴纳的相关费用为：契税8062.65元（总房款的1.5％），转移产权登记费80元，产权登记费10元，查档费50元，印花税15元。原告已向被告预交办证费13400元，减除实际应缴纳的费用，被告已多收原告5182.35元，依法应予返还原告。
原告多次推促被告依约履行办证义务并返还多收取的办证费用，被告均以各种理由予以搪塞拖延，为此，原告特具状诉至贵院，恳请依法判令被告赔偿原告违约金21392.89元，返还多收取的办证费用5182.35元，并督促被告在合理期限内为原告办理房地产权证书。
为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判决被告按照购房合同规定向原告支付逾期办证的违约金，从2015年2月28日起算，以购房总价款人民币537510元为基数，以每日0.01%的标准计算至被告实际为原告办理房产证之日止。（暂计至2016年3月31日共计违约金人民币21392.89元）；二、判决被告向原告返还多收的办证费5182.35元；三、判决被告在30日内为原告办理完毕房屋产权证与土地使用权证；四、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、关于逾期办证违约金的答辩意见，答辩人认为，逾期办证跟逾期交房不同，逾期办证没有给原告造成任何损失，原告的房屋是办理银行按揭贷款的，即使办出房产证，也只放在银行抵押而不能交给原告。在本案中原告起诉逾期办证的违约金，明显高于造成的损失；二、原告起诉要求答辩人退还多收的办证费用没有依据，退还的条件还未具备，应驳回原告这项的诉讼请求。因为原告的分户转移手续未办完，尚未办出原告的房地产权证，未知还要交纳多少税费，现在起诉退还为时过早。答辩人也不是不同意退还多收取的办证费给原告，只不过要先办好转移手续后才能确定需要交纳多少办证费用；三、本批12栋业主起诉答辩人要求办理房屋产权证及土地使用证，由于12栋是与地下室合在一起办证的，即房产部门规定必须要将12栋住宅与地下室停车位捆绑在一起办证，不能分开办，而地下室数额大，销售数量不多，故现在暂时未能办理12栋业务的房产证及土地证，但答辩人会尽快解决这件事。
经审理查明：2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同为原告提供的格式合同）。合同基本内容为：一、原告向被告购买位于广东省茂名市茂南区光华北路666号大院11号301房，建筑面积141.45平方米，套内建筑面积126.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.37平方米，单价3800元／㎡，总金额537510元。二、合同第五条规定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±0.3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”三、合同第八条规定“出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”四、合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因买受人原因不及时提交办理产权证的资料或未按国家规定缴交的办证税费，造成该房屋不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。”五、附件四：合同补充协议：“第一条：选择按下列第2种方式付款：2.银行按揭付款（包括银行按揭贷款及个人住房公积金贷款）。（1）买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款和个人住房公积金贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计人民币：拾陆万柒仟伍佰壹拾元整（￥167510.00元），并在签署合同后7日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心。剩余70%房款，计人民币叁拾柒万元整（￥370000.00元）由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清（办理银行按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的税费由买受人承担）。”
合同签订后，原告按约在规定期限内缴付了全部购房款537510元，于2012年11月28日向被告预交了办理房屋产权证的办证税费13400元，办理了房地产预告登记，向被告提交了办理房屋产权证的全部资料。2013年3月9日，原告验收了房屋。
以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、《房屋验收确认书》、住宅专项维修基金缴费单、预交办证费收据、《承诺书》，以及庭审笔录等在案佐证。
本案的争议焦点为：一、原告诉请的逾期办证违约金是否明显过高，应否调整；二、原告要求退还多收的办证费用有没有依据，退还的条件是否具备。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿所订，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。
一、关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，未能依约按期办证的过错全在被告方，被告亦未能举证证明原告主张约定的违约金确实过高。因而被告主张合同约定的逾期办证违约金明显过高，依据不充分，不应予以支持。原告诉请的逾期办证违约金并未明显过高，不应予以调整。
二、关于第二个争议焦点。本案原告所述其购买的房屋为原告家庭唯一住房，被告对此无异议。参照财政部、国家税务总局、住房城乡建设部于2016年2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第一条第（一）项“对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子），面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税”的规定，本案原告所购买的房屋为原告家庭唯一住房，第三方实测面积为140.35平方米，总购房款为537510元（140.35平方米×3800元／平方米），原告应交契税应为8062.65元（537510元×1.5%）。综上，原告要求退还多收的办证费用依据充分，退还的条件亦已具备，被告应退还多收的该费用5182.35元（13400元-8062.65元-80元-10元-50元-15元）给原告，原告诉请5182.35元，没有违反法律规定，予以准许。
综上所述，原告的诉请事实和法律依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告茂名市天华房地产开发有限公司应向原告邱坤、邱海涛支付逾期办证违约金（违约金按购房总价款人民币748524元为基数，以每日0.01%计算，从2014年12月22日起计至被告茂名市天华房地产开发有限公司提供房产管理局办理房产证之日止）；
二、限被告茂名市天华房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内提供已办理原告邱坤、邱海涛所购房屋产权证与土地使用权证的回执证明；
三、被告茂名市天华房地产开发有限公司应退还原告邱坤、邱海涛多收取的办证费用5182.35元；
上述第一、三项款，限被告茂名市天华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费232元（原告已预付），由被告茂名市天华房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费，由被告迳付原告，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 刘映霞
二〇一六年六月二十七日
书记员 梁 莉