上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一(民)初字第960号
原告上海市静安区天合大厦业主委员会，地址上海市静安区。负责人罗刚毅，主任。委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。被告唐燕，女，1973年2月27日出生，汉族，户籍在上海市长宁区。委托代理人姜芸华。被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘响，副�裁。委托代理人陈南，浙江智仁律师事务所律师。委托代理人雷雅妮，浙江智仁律师事务所律师。原告上海市静安区天合大厦业主委员会(以下简称：天合大厦业委会)诉被告唐燕(以下简称：唐燕)、馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司(以下简称：馨月汇公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，依法适用简易程序，2013年5月9日，审判员李彦主持各方当事人进行了证据交换，后因案情复杂，于2013年7月9日转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2013年9月12日、10月9日、2015年12月17日公开开庭进行了审理。本院于2013年10月15日作出(2013)静民一(民)初字第960-2号民事裁定，以天合业大厦业委会起诉未符合法律规定为由驳回其起诉，天合大厦业委会不服提起上诉，上海市第二中级人民法院(以下简称：二中院)于2013年12月5日作出(2013)沪二中民二(民)终字第2293�民事裁定，撤销本院作出的上述裁定，指令本院对本案进行审理。2014年1月8日，唐燕就本案系争物业的物权登记信息另行提起行政诉讼，鉴于本案的处理须以该案的处理结果为依据且该案尚未审结，本院于2014年1月9日作出(2013)静民一(民)初字第960-3号民事裁定，中止审理本案。2014年9月25日本院作出(2014)静行初字第13号行政判决，驳回唐燕的诉讼请求，唐燕不服提起上诉，二中院于2014年12月26日判决维持原判，本案继续审理。2014年10月22日，唐燕与汪瑾、樊仁忠解除委托代理关系，另行委托姜芸华为其委托代理人。期间，天合大厦业委会向本院申请调查令，向上海市静安区规划和土地管理局(以下简称：区规土局)调查天合大厦小区(以下简称：涉诉小区)平面图、地面一层、地下半层自行车库、负一层汽车库竣工平面图，经合议庭审查后，予以准许；被告唐燕向本院申请调查令，向上海市静安区曹家渡街道办事处(以下简称：曹家渡街道)及上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称：区房管局)调查上述两单位于2004年12月27日出具的《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，向区规土局调查涉诉小区的竣工、规划、小区规划等图纸；向上海市静安区房地产测绘中心(以下简称：区测绘中心)调查该单位于2008年1月14日向案外人上海市天怡房地产开发有限公司(以下简称：天怡公司)出具的《房屋土地权属调查报告书》，经审查，因唐燕并未办理委托律师手续，本院未予准许。天合大厦业委会主任罗刚毅(参加了第一、二次庭审)及其委托代理人王颂华、唐燕及其前期委托代理人汪瑾(参加了第一、二次庭审)、委托代理人姜芸华(参加了第三次庭审)、馨月汇公司的前期委托代理人孔德、江燕波(参加了第一、二次庭审)和委托代理人陈南、雷雅妮(参加了第三次庭审)均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天合大厦业委会诉称，上海市静安区康定路XXX号(以下简称：康定路XXX号)位于天合大厦小区范围内，又称宝名大厦。唐燕系康定路XXX号业主，康定路XXX号的1层物业管理用房、地下自行车库均登记为天合大厦全体业主共有。唐燕占用康定路XXX号地下自行车库和地下汽车库，又擅自将地面绿化改建为平台、停车位、排风管道等，侵犯了全体业主的合法权益。2010年4月，唐燕将上述部位出租给馨月汇公司使用，馨月汇公司承租后私设了岗亭、直杆道闸，并将地下自行车库改造为内部食堂。故原告诉至本院，请求判令：1、判令两被告连带排除小区居民对康定路XXX号进出口的使用障碍，拆除入口处的直杆道闸；2、判令两被告连带拆除其在康定路XXX号进口东侧的警卫室、停车位，拆除小区中心绿�部位的木质平台，拆除康定路XXX号房屋西侧管道安装设施，恢复所有绿化原状；3、判令两被告拆除上海市康定路980弄(以下简称：康定路980弄)入口至康定路XXX号入口之间围墙上的馨月汇公司名称，由原告设置天合大厦小区名称；4、判令两被告连带排除小区居民对康定路XXX号地下自行车库的使用障碍，拆除所有变更设施，修复被其切割的楼板(约56平方米)，恢复物业竣工时原状，将地下夹层自行车库管理权交还给原告；5、判令两被告连带归还康定路XXX号中的物业管理用房，排除一切使用妨碍；6、判令两被告连带排除康定路XXX号地下夹层自行车库的使用障碍，将地下夹层自行车库的管理权交还给原告；7、判令唐燕支付自2006年5月起至恢复原状或排除妨碍之日止的地面停车位、地下自行车库、地下汽车库、物业管理用房的损失暂计为人民币(以下币种同)4,915,392元；判令�月汇公司对2010年4月起至恢复原状或排除妨碍之日止的地面停车位、地下自行车库、地下汽车库、物业管理用房的损失担连带赔偿义务,暂计为2,877,638元；8、判令两被告连带补偿从本判决生效之日起至其恢复原状或排除妨碍止之期间的康定路XXX号地面停车位、地下夹层自行车库、地下车库、物业管理用房的损失，计算标准以鉴定评估结论为准；8、本案诉讼费由被告承担。天合大厦业委会提交了下列证据及欲证明的事实为：1、建设工程规划许可证，用以证明康定路XXX号所在地块与天合大厦小区在同一规划用地中；2、《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，用以证明康定路XXX号与天合大厦由同一个物业管理；3、房地产登记信息，用以证明康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库等的权利人系天合大厦物业管理区域内的全体业主；4、小区�地图和平面分布图，用以证明康定路XXX号和康定路980弄系同一宗地及小区原有情况；5、天合大厦管理规约，用以证明小区公共区域所有的使用、出租收入应纳入物业管理维修基金；6、照片若干，用以证明唐燕和馨月汇公司侵犯小区合法权益的现状；7、唐燕致天合大厦业委会函，用以证明唐燕自认占用了物业管理用房；8、本院作出的(2014)静行初字第13号行政判决书，用以证明生效判决已认定康定路XXX号与980弄属一个物业管理区域，康定路XXX号登记中的全体业主系指天合大厦物业管理区域内的全体业主。被告唐燕辩称，其早在2002年就已向小区开发商天怡公司购入康定路XXX号物业管理用房和地下自行车库，并支付了对价，有当时签订的合同为证，且上述部位的维修基金均由房地管理部门通知其支付。事实上，康定路XXX号并非天合大厦小区的一部分，该楼原本为住宅楼�被告买下整幢大楼后，开发商即向有关部门报批转为办公楼，相关规划也一并变更，因此不同意原告诉请。且唐燕是小区的主要业主之一，占有超过10%比例的专有面积，而原告的起诉并未获得唐燕的投票同意，小区内还有很多业主对本次诉讼并不知情，故对原告的主体资格存疑。唐燕提交了下列证据及欲证明的事实为：1、2002年6月13日，唐燕前夫吴某某与天怡公司及另外8套房屋的合同权益转让人签订了《康定路XXX弄XXX号住宅转让(预售)补充协议》、《补充协议书》1份和《本合同权益转让书》7份，用以证明唐燕方支付的总价款包括了全部地上建筑面积和地下建筑面积；2、2002年8月28日，唐燕及其前夫吴某某与天怡公司签订的《上海市商品房预售合同》1份和《上海市内销商品房预售合同》7份，用以证明唐燕方支付的总价款包括了全部地上建筑面积和地下建筑面积�并拥有该建筑物地下室、地下汽车库的无偿使用权；3、《关于改变康定路XXX号2#楼商住楼使用性质的报告》、《康定路XXX号2#楼使用范围图》、《申请报告》、《建设工程规划许可证》、2003年8月29日区规土局作出的静规业字(2003)第050号《关于同意康定路XXX号2#楼(即康定路XXX号)改变使用性质的批复》、《建设工程竣工验收备案证书》及明细表、《房屋土地权属调查报告书》，用以证明康定路XXX号由住宅性质改为办公性质，康定路XXX号于2004年6月11日以“多层办公楼”的性质通过竣工验收，总面积4628.6平方米；4、2005年4月18日，唐燕与其前夫吴某某及天怡公司签订的《关于康定路XXX弄XXX号住宅转让(预售)及办理产证事项的补充协议》，用以证明唐燕方支付的总价款包括了全部地上建筑面积和地下建筑面积，并拥有该建筑物地下室、地下汽车库的无偿使用权；7、房屋状况�产权人信息，用以证明康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库、一层地室入口权利人登记为天合大厦物业管理区域内的全体业主；8、上海市商品住宅维修基金收款凭证，用以证明唐燕支付了建筑物各个部位全部面积的维修基金。被告馨月汇公司辩称，其与唐燕签订的租赁合同是合法有效的，故有权使用租赁合同内约定的部位。地下汽车库登记权利人是开发商天怡公司，并非全体业主共有，原告无权对此提出主张。原告只是业主委员会，无权单独提出诉讼，原告的行为有滥用业主委员会权利之嫌，且馨月汇公司已就上述争议部位向唐燕支付了租金，不应承担连带赔偿责任。馨月汇公司提交了下列证据及欲证明的事实为：1、《房屋租赁合同》和《补充协议》，用以证明馨月汇公司向唐燕租赁了面积为4,541.66平方米的房屋，故馨月汇有权使用全部房屋；2、付款凭证、《确认同意书》、《付款通知》、《协助执行通知书》及租金单价，用以证明馨月汇公司已依约向唐燕支付了全部房屋租金(包括涉诉房屋在内)和每年度租金单价；3、上海市商品住宅维修基金收款凭证，用以证明凭证上明确购房人是唐燕，故馨月汇公司有理由相信唐燕对涉诉房屋拥有合法的权利，馨月汇公司在本案中并无过错；4、康定路XXX弄XXX号房屋状况及产权人信息，用以证明天合大厦已存在物业管理用房;经当庭质证，唐燕对天合大厦业委会提交的证据1、4、6-8的真实性没有异议，否认证据2、3、5的真实性，认为涉诉房屋为办公性质不受物业管理规定的管辖，康定路XXX号系唐燕出资购买所得，故其对所有房屋均有使用权。馨月汇公司对天合大厦业委会提交的证据1、4、6-8的真实性没有异议，否认证据2、3、5的真实性，认为馨月汇公司虽然使用了涉诉房屋，但并未妨碍其他小区业主的使用，且已实际支付了等价租金，其他意见同唐燕。天合大厦业委会对唐燕提交的证据3-8的真实性均无异议，否认证据1、2的真实性，认为涉讼房屋是小区二期工程，唐燕与案外人签订的合同对天合大厦业委会没有约束力，维修基金应由开发商缴纳，唐燕为办理产证故代其缴纳维修基金，并不能证明唐燕即拥有该部位房屋的所有权，其他证据材料与本案无关。馨月汇公司对唐燕提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。天合大厦业委会对馨月汇公司提交证据的真实性均无异议，但认为租赁合同已明确租赁面积和产证面积，说明馨月汇公司明知涉诉房屋没有产证而使用，其在明知有诉讼的情况下仍支付租金给唐燕或根据法院指令支付有转移资产的嫌疑，其他证据材料与本案无关。唐燕对馨月汇公司提交证据的真实性均予以认可，但认为�仅是唐燕与馨月汇公司之间的租赁关系，与本案无关。经审理查明，本市康定路XXX号多层建筑、康定路XXX弄XXX号高层建筑系案外人天怡公司开发的房屋。唐燕及其前夫即案外人吴某某于2002年6月至8月，以受让的方式取得了康定路XXX号(原为康定路XXX弄XXX号)整幢房屋权利。2008年3月中旬该房权利人登记为唐燕、吴某某。同年4月，权利人因配偶之间变更为唐燕。2003年8月29日，上海市静安区城市规划管理局作出静规业字(2003)第050号《关于同意康定路XXX号2#楼改变使用性质的批复》，批复称：“……考虑到康定路XXX号周边建设状况，以及你公司在市场销售中的实际情况，经我局研究，同意你公司将康定路XXX号2#楼由原批的使用性质‘住宅’改变为‘办公’。但必须妥善处理好停车、消防等问题及与周边居住建筑的相互关系。……”2004年6月11日，上海市静安区建设和管理委员�出具备案编码为静安-2004-2009的《建设工程竣工验收备案证书》，“康定路多层办公楼(即康定路XXX号)工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。”2004年12月27日，曹家渡街道、区房管局作出《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，将康定路XXX-
XXX号，康定路972、978、988号，康定路XXX弄XXX号划为上海市静安区天合大厦小区的物业管理区域。2007年12月25日，因唐燕要求，988号房屋使用性质需申请变性，天合大厦业委会向天合大厦小区全体业主发出意见征询，唐燕及康定路XXX弄XXX号大部分业主均在征询单上签名同意。唐燕、吴某某还于2008年2月2日致函“静安区房地局”，作出说明：康定路XXX号1层配套物业用房55.8平方米和地下夹层自行车库681.29平方米及1层地室入口20.92平方米的自行车库入口，均为全体业主共有房地产，本人已�晓并同意。案外人天怡公司于申请登记前作出《关于康定路XXX弄XXX号、988号物业管理用房的说明》，将980弄1号2层建筑面积64.79平方米、28层建筑面积42.27平方米、988号1层建筑面积55.8平方米三套房屋作为物业管理用房。该配置经区房管局于2008年3月3日确认符合规定。2008年3月7日，案外人天怡公司向区房管局申请对康定路XXX号房屋进行初始登记，同时提出对康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库、1层地室入口申请全体业主共有房地产登记，并提供了相关材料。上海市住房保障和房屋管理局(以下简称：市房管局)、上海市规划和国土资源管理局(以下简称：市规土局)所属房屋登记部门经审核后，认为案外人天怡公司作为房地产开发企业，其申请的全体业主共有房地产申请符合规定，于2008年3月10日核准将康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库、1层地室�口权利人登记为天合大厦物业管理区域内的全体业主，房地产权证号XXXXXXXX**号。2008年3月10日，区房管局核准登记如下房屋状况和产权人信息：(1)康定路XXX号1层物业管理用房，建筑面积55.80平方米，房屋用途为特种用途，权利人为天合大厦物业管理区域内的全体业主；(2)康定路XXX号地下夹层自行车库，建筑面积681.29平方米，房屋用途为特种用途，权利人为天合大厦物业管理区域内的全体业主；(3)康定路XXX号地下1层汽车库，房屋用途为特种用途，建筑面积867.60平方米，权利人为上海天怡房地产开发有限公司；(4)康定路XXX号1层东部、2层、3层、4层、5层和6层的权利人均登记为唐燕，房屋用途为办公。2010年4月8日，唐燕(作为甲方)与馨月汇公司(作为乙方)签订房屋租赁合同，约定：1.1租赁房屋系指位于上海市静安区康定路XXX号的房屋。2.3甲方保证作为租赁房屋法律规定的�利人，有足够权利将租赁房屋出租；2.5租赁面积为4，541.66平方米(地面六层，地下二层，产证面积2994.77平方米，地下二层为附属设施)。4.1租赁期自2010年6月8日起至2025年6月7日止，共计15年。7.1在本合同规定的租赁期内，租赁对象年租金为人民币450万元(大写肆佰伍拾万元整)，折合月租金37.5万元(大写：叁拾柒点伍万元整)。7.2月租金每两年在前一年基础上进行5%-8%的递增，双方在前述增幅范围内结合市场行情确定具体递增比例。2014年1月8日，唐燕不服市房管局、市规土局作出的房地产登记，向本院提起行政诉讼，要求撤销静XXXXXXXXXX号房地产登记，即撤销涉诉房屋中权利人为“天合大厦物业管理区域内的全体业主”之登记。2014年9月25日，本院作出一审判决：驳回唐燕的诉讼请求。唐燕不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年12月26日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年10月27日，经天合大厦业委会申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司就涉诉房屋的使用费进行估价。2015年10月8日，上海城市房地产估价有限公司作出沪城估(2015)(估)字第00101号房地产估价报告，估价结果为：估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查看与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下自2006年5月1日起至评估之日每年月平均使用费的估价结果如下：(币种：人民币，以下币种同)序号类别1层物业管理用房地下夹层自行车库地面绿化面积占用部位1面积55.8681.293662用途商业特种用途商业特种用途3月平均使用费(元/月)2015年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002014年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002013年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002012年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002011年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002010年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002009年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002008年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002007年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX002006年XXXXXXXXXXXXXXXXXXX00审理中，经本院释明，天合大厦业委会：(1)撤回对康定路XXX号地下车库的全部诉讼请求；(2)要求从2008年3月10日即康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库登记核准之日起计算损失；(4)康定路XXX号1层物业管理用房、地面绿化面积和地下夹层自行车库赔偿损失分段计算，即2008年3月10日起至2010年4月7日期间的损失按照鉴定评估的特种用途计算，2010年4月8日起至今期间的损失按照唐燕实际出租给馨月汇公司的租金计算。以上事实，有当事人的陈述、天合大厦业委会提交的《建设工程规划许可证》、《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》、房屋状况及产权人信息、已生效的行政判决书和照片等；唐燕提交的《关于同意康定路XXX号2#楼改变使用性质的批复》、《建设工程竣工验收备案证书》、《房屋土地权属调查报告书》；馨月汇公司提交的《房屋租赁合同》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，各方当事人因存有争议致调解不成。综合案件事实及原、被告双方意见，本院认为，本案的争议焦点为：一、天合大厦业委会是否有权提起本案诉讼，及提起本诉是否符合法律规定；二、康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人的具体指向；三、民事责任的承担。关于争议焦点一，天合大厦业委会是否有权提起本案诉讼并符合法律规定。经查，天合大厦小区业主大会2012年12月25日的表决符合《物权法》的相关规定，且表决票上明确载明对988号业主侵占公共部位是否提出诉讼一事进行表决，故投票表决时988号全体业主应知晓该次表决针对的是侵权之业主，现天合大厦业�会依据小区业主大会的决议起诉唐燕，并基于唐燕将988号公共部位出租给馨月汇公司使用，而申请将馨月汇公司追加为被告，并无不当。关于争议焦点二，康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人的具体指向。唐燕认为，房屋状况及产权人信息中登记的权利人天合大厦物业管理区域内的全体业主即指唐燕一人。本院认为，首先，根据本市物业管理的相关规定，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)划分物业管理区域，物业管理区域需要调整的，区(县)房地产管理部门应当会同街道办事处(乡镇人民政府)听取业主意见，作出调整物业管理区域决定，并在相关物业管理区域内公告。2004年12月27日，曹家渡街道、区房管局作出《关于划定上海市静安区天合大厦小区物业管理区域的公告》，将康定路XXX-
XXX号，康定路972、978、988号，康定路XXX�XXX号划为上海市静安区天合大厦小区的物业管理区域，此后物业管理区域未再进行调整；其次，案外人天怡公司根据物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业企业用房不低于100平方米，业主委员会用房不低于30平方米的规定，将包括康定路XXX号1层55.8平方米房屋在内的共计167.86平方米的三套房屋配置为同一物业管理区域内的物业管理用房，并经相关主管部门同意；第三，变更房屋性质须经同一物业管理区域内业主同意，2007年12月25日，因唐燕要求，988号房屋使用性质需申请变性，天合大厦业委会向天合大厦小区全体业主发出意见征询，唐燕及康定路XXX弄XXX号大部分业主均在征询单上签名同意，说明唐燕已知晓天合大厦物业管理区域内的全体业主与征询单中的全体业主范围一致。综上，天合大厦物业管理区域内的全体业主系指康定路XXX-
XXX号，康定路972、978�988号，康定路XXX弄XXX号的全体业主，故康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库权利人与上述全体业主范围一致。关于争议焦点三，民事责任的承担。本院认为，《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。本案中，唐燕占有使用了康定路XXX号物业管理用房、地下夹层自行车库等房屋和原绿地面积(以下简称：系争部位)，应赔偿其占有使用期间的损失。审理中，天合大厦业委会调整了诉讼请求，要求自2008年3月10日即系争部位登记核准之日赔偿损失，唐燕亦自认自2004年下半年起使用系争部位至今，但强调系争部位于2008年3月10日登记核准之日被确认为地下自行车库和物业管理用房。故：(1)自2008年3月10日起至2010年6月7日期间，唐燕未改变上述部位的使用性质，仍以特种用途的价格计算损失为宜。(2)2010年4月8日，唐燕与馨月汇公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2010年6月8日起至2025年6月7日止，双方虽约定有一定期间的免租期，但自2010年6月8日起唐燕将包括康定路XXX号物业管理用房、地下夹层自行车库等在内的房屋进行了出租经营。对该期间的损失赔偿，本院认为，首先，根据损害赔偿的填平原则，该期间的损失赔偿应以唐燕出租所得收益为准；其次，本院注意到唐燕系将康定路XXX号整栋大楼(含地面六层、地下二层)一并出租给馨月汇公司，并注明地下二层为附属设施，馨月汇实际亦作为营业附属设施使用，每平方租金实际较同地段同等条件下的商业标准要低；第三，根据《物业管理条例》第五十五条之规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。可见相关规定亦支持实际占用使用人赔偿全部所得收益。综上，原告主张该期间的损失应以唐燕实际出租所得收益为限，与法有据，本院依法予以支持。地面绿化面积占用部位应未体现在租赁面积中，故仍以估价报告结论为准计算。同时，唐燕和馨月汇公司实际占有使用物业公共部位、共用设施，应予排除妨碍，恢复原状。具体费用如下表：类别1层物业管理用房地下夹层自行车库地面绿化面积占用部位面积55.8681.29366时间段用途单价费用用途单价费用时间段单价2015.9.23-2015.12.31出租XXXXXXXXX出租XXXXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2014.9.23-2015.9.22出租XXXXXXXXX出租XXXXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2012.9.23-2014.9.22出租XXXXXXXXXX出租XXXXXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2011.9.23-2012.9.22出租XXXXXXXXX出租XXXXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2010.6.8-2011.9.22出租XXXXXXXXX出租XXXXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2010.1-6.7特种XXXXXXXXX特种XXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2009.1.-12特种XXXXXXXXX特种XXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX2008.3.10-12特种XXXXXXXXX特种XXXXXXXXXXXXX年XXXXXXXXX合计XXXXXXXXXXXXXXXXXXX综上，唐燕应赔偿原告自2008年3月10日起至2015年12月止占有使用康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库和地面绿化面积占用部位的损失共计4,917,155元。本院注意到唐燕提交的证据材料反映，其与案外人天怡公司就地下夹层自行车库使用权曾有约定，就该约定发生的权利争议，当事人可另行解决。唐燕已缴纳的属天合大厦全体业主共有部位的物业维修基金，亦可另行向案外人天怡公司主张权利。关于馨月汇公司应否对其租赁系争房屋期间的损失承担连带赔偿责任的问题，本院认为，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，馨月汇公司与唐燕签订了《租赁合同》，谨慎审查了相关材料，并依约支付了相应的租金，主观上没有过错，客观上其为使用系争房屋亦支付了对价。天合大厦业委会主张馨月汇公司对唐燕自2010年6月起至今占有使用系争房屋的损失承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号进口处直杆道闸(具体位置见附件图纸标明)，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；二、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号房屋进口处东侧警卫室及地面停车位搭建(具体位置见附件图纸标明)排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；三、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号房屋西侧管道装设施及房屋门前原属小区中心绿化部位的木质平台(具体位置见附件图纸标明)，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；三、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市康定路980弄与988号之间围墙上(具体位置见附件图纸标明)的“馨月汇(静安)月子会所”铭牌，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；四、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除上海市康定路XXX号地下夹层自行车�中的全部设施，排除妨碍，恢复至竣工图纸所载明的状态；五、被告唐燕与被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市康定路XXX号1层物业管理用房恢复至竣工图纸所载明的状态，排除妨碍；六、被告唐燕应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市静安区天合大厦业主委员会自2008年3月10日起至2015年12月31日期间占有使用上海市康定路XXX号1层物业管理用房、地下夹层自行车库和地面绿化占用部位各项损失共计4,917,155元；被告唐燕应支付自2016年1月1日起至其对上述部位实际排除妨碍或恢复至竣工图纸所载明的状态之日止的损失(上海市康定路XXX号1层物业管理用房按照174元/天、地下夹层自行车库按照2,124元/天、地面绿化面积占用部位按照210元/天的标准计算)；七、原告上海市静安区天合大厦业主委员会的其余诉讼请求不予支持。如果�按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告唐燕负担；鉴定费20,000元，由被告唐燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱睢洁
审 判 员 荣琼英
人民陪审员 梁联瑞
二〇一六年一月二十三日
书 记 员 高佩珂
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
二、《最�人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。……
三、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(三)消除危险；
(四)返还财产；
(五)恢复原状；
(六)修理、重作、更换；
(七)赔偿损失；
(八)支付违约金；
(九)消除影响、恢复名誉；
(十)赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。