济宁市中级人民法院民五庭拟稿纸
发文字号：（2014）济民终字第343号
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拟稿单位：民五庭
拟稿人：扈琳
山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第343号
上诉人（原审被告）济宁市兴达金属制品有限公司。
法定代表人王雪英，经理。
委托代理人陈某甲，该公司职工。
委托代理人李战利。
被上诉人（原审原告）济宁市澳龙商贸有限公司。
法定代表人艾丽华，经理。
委托代理人徐某，该公司职工。
委托代理人崔磊。
济宁市澳龙商贸有限公司诉济宁市兴达金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，前由济宁市任城区人民法院作出（2011）任民初字第1860号民事判决，济宁市兴达金属制品有限公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）济民终字第1706号民事裁定，将该案发回济宁市任城区人民法院重审。济宁市任城区人民法院对该案进行重审后，作出（2013）任民一重字第10号民事判决，济宁市兴达金属制品有限公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重审判决认定，2010年8月16日，原、被告签订房屋租赁协议，协议约定：被告将坐落于济宁市任城区105国道南、唐口煤矿南邻的厂房共计1700平方米租赁给原告经营和生活使用，租赁期限自2010年9月16日至2020年9月16日止；租赁费用前五年为每年10万元，从签订合同之日起一个月不支付租赁费，被告方有权终止协议；协议生效后，原告向被告支付半年租赁费5万元，以后每年的8月31日及2月28日前支付一次半年租赁费，每年分两次向被告各支付半年租金。合同第十条同时约定，租赁期内除如遇国家重点项目和政府性征用地，而无法出租时，被告不得以任何方式和理由与原告终止合同，否则被告赔偿给原告所造成的一切经济损失。协议签订后，原告于协议签订当日向被告交纳租赁费5万元，2011年3月5日交纳51，200元。2011年7月19日，双方因房屋使用发生纠纷，协商未果。2011年7月27日，被告法定代表人之子陈某甲代表被告公司收取原告7万元并出具收条，收条中注明该款为押金，8月10后此款不退；2011年7月28日，陈某甲代表被告公司收取原告3万元并出具收条，收条中注明该款为出货押金，上述款项2011年8月10日后作废。2011年7月28日后原告未能继续使用租赁房屋。2011年9月15日14时许，双方再次发生纠纷，经公安机关出警处理后作民事纠纷调解，但未达成协议。另查明，原、被告双方产生纠纷后，被告兴达公司与案外人陈某乙于2011年11月20日签订了租赁合同，将涉案房屋租赁给陈某乙使用，租赁期限自2011年12月1日起至2021年11月30日止，租期10年每年租赁费10万元。
重审法院认为，原、被告于2010年8月16日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效。原告于合同签订当日即交纳租赁费5万元，并按合同约定于2011年3月5日交纳半年租金51，200元，已经履行了租金交付义务。双方于2011年7月19日因房屋使用发生争议，如双方协商变更或解除合同应当达成一致意见，但原、被告双方各执己见，且双方均未提供书面变更或解除合同的材料，故本案不具有《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同解除的两项事由。被告辩称原告单方解除租赁协议，并承诺于2011年8月10日前将房屋转租，但仅以其提供的视听资料无法证实双方解除合同的事实，且该视听资料的内容实为证人证言，依据证据规则的有关规定，证人应当到庭作证，故对该证据不予采信；原告提供的证据3、4，该两份收条为被告法定代表人之子书写出具，内容并非原、被告双方的合意，且被告收取原告押金10万元没有法律依据亦没有双方约定，故其辩称的如原告于2011年8月10日前未将房屋转租该款不退的主张也无法成立。综上，原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行。被告辩称原告单方解除合同的理由不能成立，鉴于被告已将房屋另行租赁给他人，原告要求解除与被告的租赁合同，理由正当，应予以支持。因原告于2011年7月28日至今未能使用该房屋，对不能使用期间原告交纳的租赁费，被告应予退还，退还数额应以至2011年9月16日未实际使用的天数确定。被告收取原告的10万元没有法律依据，依法应予返还，因双方没有约定利息，原告要求被告支付利息的主张依法不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2010年8月16日签订的《房屋租赁协议》。二、被告济宁市兴达金属制品有限公司返还原告未使用房屋期间的租赁费13，150.56元（按年租金10万元计算，每天租金为273.97元，自2011年7月28日至2011年9月16日共计48天），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告济宁市兴达金属制品有限公司返还原告现金10万元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付原告以上金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费940元，由被告济宁市兴达金属制品有限公司承担。
济宁市兴达金属制品有限公司不服重审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由主要为：一、原判上诉人向被上诉人返还10万元保证金错误。2011年7月19日，被上诉人单方毁约，明确告知上诉人将不再承租房屋。经双方协商，被上诉人承诺在2011年8月10日前将房屋出租出去，并交纳保证金10万元，该保证金由上诉人法定代表人之子陈某甲收取。因被上诉人未在2011年8月10日前将房屋出租出去，故其交给上诉人的保证金应不退还。二、被上诉人未在2011年8月10日前将房屋出租出去，再次违背了双方的协议，双方房屋租赁合同解除条件已成就，合同已经解除，被上诉人解除合同的请求多此一举。
被上诉人济宁市澳龙商贸有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与重审基本一致。
本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、原审判决解除双方涉案的房屋租赁合同是否恰当；二、上诉人应否向被上诉人返还10万元押金。关于第一个焦点问题，双方当事人就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同，该合同已经实际履行。虽其后双方就合同履行事宜发生了纠纷，但上诉人与被上诉人并未就租赁合同解除事宜达成一致，现因上诉人已将涉案房屋另行租赁给案外人，本案双方当事人之间的房屋租赁合同已无履行的事实可能，故原审判决解除涉案房屋租赁合同，并无不妥。关于第二个焦点问题，涉案10万元押金系由被上诉人公司财务部门交给上诉人法定代表人之子陈某甲的，鉴于被上诉人对陈某甲的身份是明知的，故应认定该10万元押金的收取行为系双方当事人之间的合意行为。关于该10万元押金的性质，上诉人主张系被上诉人保证将涉案房屋在2011年8月10日之前出租出去的保证金，被上诉人则主张是上诉人让其出货的押金。结合这10万元押金的收条记载，两份收条上明确注明“上述款项2011年8月10日后作废”、“8月10日之后此款不退”，这与上诉人主张的此款系被上诉人保证将涉案房屋另行出租的押金，若2011年8月10日前未出租成功，则押金不退的说法一致；但与被上诉人主张的此款仅为出货押金的说法不符，若被上诉人仅为出货就给付上诉人10万元押金，且约定2011年8月10日后作废、不退，与常理相悖。综上，应认定双方当事人就押金的给付等相关问题形成了一致的意思表示，即被上诉人保证在2011年8月10日前将涉案房屋另行出租，否则其交给上诉人的押金不再退还。现被上诉人并未在2011年8月10日之前将涉案房屋另行出租，按照双方的约定，被上诉人无权要求上诉人退还上述10万元押金。原审判决以上诉人收取被上诉人押金没有法律依据为由判令上诉人向被上诉人返还押金，违反当事人的意思自治，本院依法予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2013）任民一重字第10号民事判决第一、二、四项；
二、撤销济宁市任城区人民法院（2013）任民一重字第10号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费940元，由上诉人济宁市兴达金属制品有限公司负担100元，由被上诉人济宁市澳龙商贸有限公司负担840元；二审案件受理费2，563元，由上诉人济宁市兴达金属制品有限公司负担263元，被上诉人济宁市澳龙商贸有限公司负担2，300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘纯子