天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4521号
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,总经理。
委托诉讼代理人:孙博,男,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,女,该公司职员。
被上诉人(原审原告):欧玲文,女,1969年8月25日出生,汉族。
上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人欧玲文商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7309号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷,被上诉人欧玲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求:撤销一审判决第一项租房补贴部分及第二、三项,改判驳回被上诉人对于租房补贴及房屋维修的诉讼请求;一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人提交的《诉求申请书》及《承诺书》合法有效,被上诉人明确承诺,在保修期范围内如出现质量问题,只要求上诉人承担维修责任,不再赔偿。故被上诉人向上诉人主张各项赔偿无法律依据。被上诉人提交的《维修方案》并非上诉人出具,即使有录音邮寄往来证据,亦无法证明《维修方案》的真实性。被上诉人在一审提交的证据不足以成为认定案件事实的依据。
被上诉人欧玲文辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判。
欧玲文向一审法院起诉请求:1、碧桂园公司支付欧玲文燃气逾期开通违约金13050元;碧桂园公司按照维修方案对涉诉房屋进行重新装修、重新铺装地暖设施(对供热系统存在的全部问题予以维修整改)并将涉诉房屋窗户改成外平开;2、碧桂园公司赔偿欧玲文因房屋重新装修期间需将室内家具搬出保管所支出的费用5000元;3、碧桂园公司赔偿欧玲文因房屋维修所致误工费3000元以及交通费500元;4、碧桂园公司返还欧玲文预交的水费400元以及电费150元;5、碧桂园公司赔偿欧玲文租房补贴51350元;6、碧桂园公司赔偿欧玲文房屋维修期间的物业费损失1588.59元;7、碧桂园公司赔偿欧玲文2014、2015年度采暖费、电视收视费(2014年10月至2015年12月)以及互联网费用共计10000元;8、案件受理费由碧桂园公司依法承担。
一审法院认定事实:双方于2013年10月8日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078445),合同约定欧玲文购买碧桂园公司开发建设的坐落于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑1-1-1003室房屋一套(钢混结构,建筑层数为11层),建筑面积为211.81平方米,房屋价款为1871980元。其中,就商品房交付及交付日期约定为商品房竣工,经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。碧桂园公司应于2014年5月30日前将符合上述条件的商品房交付欧玲文使用。就商品房交接约定为商品房交付时,碧桂园公司应书面通知欧玲文办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。就商品房配套设施运行的规定约定为燃气设施在该商品房交付时达到正常使用条件(“使用条件”是指达到欧玲文向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),若碧桂园公司违反约定每逾期一天,碧桂园公司向欧玲文支付50元的违约金。同时,双方还在补充协议中约定商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的,欧玲文有权要求保修,碧桂园公司按约定承担保修责任,欧玲文不得藉词拒绝收楼。2014年5月,欧玲文收到碧桂园公司邮寄送达的书面《收楼通知书》,通知其可于2014年5月30日办理房屋交付手续,物业服务费从2014年6月1日起计收。
欧玲文按碧桂园公司通知于2014年6月12日去碧桂园公司处办理房屋交付手续,当日验房单记载房屋存在阳台门地板空、入户门框收口不好、厨房洗菜盆上水未接、阳台墙面有破损、墙面不平、主卧地板多处翘起等,经反映碧桂园公司就上述问题予以修理,欧玲文于2014年8月21日再次验房,其中维修关闭确认单记载房屋存在跃层楼梯转角窗户打不开、无法安装空调、卫生间浴室缺少玻璃门、窗台石有裂缝未解决、入户门破损等,同日欧玲文办理了物业资料移交手续、领取房屋钥匙以及《天津市新建商品住宅使用说明书》,其中该新建商品住宅使用说明书上记载涉诉房屋外窗开启方式为外平开,新建商品住宅质量保证书上记载供热或供冷系统工程质量有缺陷的,住宅交付使用后保修期至2016年5月30日。当日,欧玲文分别向碧桂园公司出具了《诉求申请书》(主要内容:本人购买的位于凤凰苑1-1-1003室商品房,因房屋装修等问题影响入住,本人在该商品房保修期限内发现验房单和维修确认关闭单中所记载的问题,经与碧桂园公司协商提出诉求由碧桂园公司就上述问题一次性补偿8190元,并代缴从2014年6月12日至2014年8月20日止共计70天物业服务费1235.56元,上述款项包括但不限于验房单和维修确认关闭单等一切问题的费用,作为该商品房存在验房单和维修确认关闭单等问题所有违约和赔偿责任的一切补偿)以及《承诺书》(主要内容:碧桂园公司就涉诉房屋在保修期限内发现验房单和维修确认关闭单中所记载的问题,本人经与碧桂园公司协商由碧桂园公司就上述问题一次性支付补偿款8190元,并向该商品房所提供的物业服务的公司支付从2014年6月12日至2014年8月20日止共计70天物业费1235.56元,共计9425.56元。上述款项包括但不限于验房单和维修确认关闭单中所记载的一切问题的费用,作为该商品房存在验房单和维修确认关闭单中所记载的一切问题的费用,如在保修期内出现上述问题之外新增问题仅限维修,不再赔偿)。同日欧玲文与涉诉房屋物业管理服务中心签订了《钥匙托管协议书》,由碧桂园公司对涉诉房屋进行了维修。2015年2月份,欧玲文居住使用的涉诉房屋厨房墙砖突发大面积脱落,欧玲文无法继续在涉诉房屋继续居住遂搬出。经欧玲文与碧桂园公司多次沟通协商,碧桂园公司就涉诉房屋现状整体状况以碧桂园天津滨海旅游区项目部名义为欧玲文出具了《碧桂园天津滨海旅游区项目二标段高层1#楼-1003维修方案》。
涉诉房屋所在小区2014年供暖期间,经天津滨海旅游区热电发展有限公司生产技术部在整个供暖期间对涉诉房屋所在小区所有保修房屋供暖设备设施的检测,发现涉诉房屋户内分集水器的供回水管路接反以及户内电动调节阀普遍失灵,调节面板损坏缺失现象较多。
另查,碧桂园公司于2014年5月27日取得涉诉房屋楼栋的《天津市建设工程竣工验收备案书》,2014年5月28日取得涉诉房屋楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,记载依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对碧桂园公司开发建设的(包括涉诉房屋所在楼栋)住宅商品房项目进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2015年2月16日,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向欧玲文出具了《燃气用户安全隐患整改告知书》。2014年6月,因碧桂园公司开发建设的碧桂园滨海城1-7号楼装修问题导致业主延迟入住问题突出,碧桂园公司于2014年6月17日在涉诉凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:碧桂园公司所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住,碧桂园公司予以高度重视,向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:进行积极整改,组建专项维修整改小组针对户内不同问题,按照业主合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公平公正,合理补偿。整改期间免收业主物业费,对于已缴纳物业费的业主,按照整改工期顺延,根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,150平方米以上户型租房费用为3500元/月(117元/天)。
再查,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》涉及燃气配套证明上未有具体日期,欧玲文提交的天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司出具的涉诉房屋所在楼宇1单元立管带气时间为2015年3月26日,碧桂园公司提交的《图纸会审、设计变更、洽商记录》表上所记载的内容为:根据现场实际情况,原二标段七栋高层(标准地名楼号1#-7#楼)除3#-503外,其余所有用户高挂燃气表设计变更为低挂燃气表,日期记载为2014年12月15日。另,《全国民用建筑工程设计技术规范》中对于窗的开启方式及应用规定中记载多层建筑(小于或等于六层)常采用外开或推拉,高层建筑不应采用外开窗,应采用内开或开拉。《天津市住宅设计标准》中对于门窗的规定记载住宅北向不应设置凸窗,东、西、南向不宜设置凸窗。当设置凸窗,且窗台距楼面净高低于0.9m时,应设置防护措施,防护高度从窗台面起算不应低于0.9m,并应铁窗设置。根据碧桂园公司的申请,一审法院核实的涉诉房屋所在楼宇窗户的设计图纸亦显示为内平开。
庭审中,针对双方当事人争议的事实,一审法院会同双方当事人进行了现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开,涉诉房屋厨房基本为毛坯状态,可明显见墙内预埋电线仅在接线盒附近套有塑管,其余全部裸露在外,屋内墙壁遍布管线维修痕迹,整体一片狼藉。就燃气违约金而言,针对双方提交的证据,一审法院为查清案件事实分别走访了燃气设施主管单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司(以下简称:燃气公司)以及燃气设施的具体施工单位天津滨海旅游区公用事业发展有限公司(以下简称:公用事业公司)进行了核实,燃气公司介绍因碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置因厨房燃气表与灶具安装距离不符合供气安全条件,故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼进行了整改,具体整改时间大概为2-3月;至于立管带气的时间,燃气公司对燃气设施检验合格后,各用户用气前需通气检查漏气点,只有同一栋楼同一楼门同一立管的上下业主全部到齐后才可以通气,立管带气时间与燃气设施交付时是否合格无关。公用事业公司介绍碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气设施事由该公司设计并施工的,但是碧桂园公司的装修单位在施工时并未注意该公司的燃气设计图纸要求,导致燃气表与灶头距离不符要求,公用事业公司获悉后及时组织人员对燃气表予以整改,整个整改日期大概为2-3月;就碧桂园公司提交的《图纸会审、设计变更以及洽商记录》表,这个记录表的时间确实是后补的,因为公用事业公司在施工三标段工程(非涉诉房屋所在楼宇)时应燃气公司要求必须有书面的设计变更才能备案,所以应相关部门要求公用事业公司会同碧桂园公司、设计单位以及监理单位后补了一份书面记录。
一审法院认为,双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行各自义务。欧玲文按照合同约定全额向碧桂园公司交纳了房款,碧桂园公司应当按照合同约定向欧玲文交付质量合格的商品房屋。通过庭审调查,碧桂园公司对于交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵影响业主入住的情况,通过小区张贴公开信的形式向包括欧玲文在内的业主承诺因装修房屋问题导致业主延迟入住的,其针对业主购买商品房建筑面积的大小,按照业主的合理诉求对涉诉房屋进行整改,并且根据业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,150平方米户型租房费用为3500元/月(117元/天)。
就双方当事人争议之焦点,一审法院评判如下:
1、碧桂园公司是否应支付欧玲文燃气逾期开通违约金。碧桂园公司是否支付欧玲文燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到欧玲文向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),并非欧玲文实际通气的时间。通过庭审调查,涉诉房屋燃气设施存在明显改动的痕迹,加之一审法院自天津滨海旅游区公用事业发展有限公司、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司核实的情况来看,碧桂园公司向欧玲文交付的涉诉房屋燃气设施交付时并未达到正常安全使用条件,燃气表与燃气灶的距离不符合安全通气条件,后由碧桂园公司进行整改时间大约为2-3月,故根据合同约定碧桂园公司应就此段燃气整改时间向欧玲文支付违约金。根据一审法院核实的相关情况,燃气逾期开通时间一审法院酌定为75天,根据合同约定碧桂园公司应给付欧玲文燃气逾期开通违约金50元/天×75天=3750元。
2、碧桂园公司是否按照维修方案对涉诉房屋进行重新装修、重新铺装地暖设施(对供热系统存在的全部问题予以维修整改)并将涉诉房屋窗户改成外平开。就涉诉房屋通过现场勘验,房屋整体现状与欧玲文所述一致,尽管碧桂园公司对欧玲文提交的维修方案上加盖的印章“碧桂园天津滨海旅游区项目部”持有异议,认为该印章并非碧桂园公司对外公章,该维修方案对碧桂园公司不具有约束力。除欧玲文提供的维修方案外,欧玲文同时提供有电话录音以及电子邮件往来记录与维修方案能够形成证据锁链,且“碧桂园天津滨海旅游区项目部”公章亦与本案具有关联性,故一审法院对欧玲文提交的《碧桂园天津滨海旅游区项目二标段高层1#楼-1003维修方案》予以采信,碧桂园公司应按照维修方案中约定的内容对涉诉房屋予以维修。至于涉诉房屋地暖设施,天津滨海旅游区热电发展有限公司生产技术部作为专业供热公司生产技术部门,通过对涉诉房屋所在小区2014年供暖季供暖设施的运行以及保修房屋的检查,确定涉诉房屋地暖存在户内分集水器供回水管路接反以及户内电动调节阀普遍失灵、调节面板损坏缺失现象较多,亦未超过供热系统的保修期限,故碧桂园公司应对涉诉房屋的地暖系统存在的问题予以维修整改,并对电动调节阀以及调节面板予以维修。至于碧桂园公司是否应将涉诉房屋窗户改为外平开,通过现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开,与本案核实的涉诉房屋设计图纸相符,而依照民用建筑设计规范来看,高层住宅的常规做法及安全需要来看,窗户的开启方式一般都为内平开,综合考虑上述情况,碧桂园公司主张涉诉房屋使用说明书中关于涉诉房屋窗户系外平开的标注内容系笔误应为可信,故欧玲文主张碧桂园公司将涉诉房屋窗户改为外平开不符合法律规定,不予准许。
3、碧桂园公司是否应赔偿欧玲文因房屋维修期间需将室内家具搬出保管所支付的费用5000元、误工费3000元、交通费500元以及欧玲文预交的水费400元以及电费150元。欧玲文主张的家具保管费、误工费以及交通费因其提供的证据未能支持其主张,故不予支持;至于欧玲文主张的水费400元以及电费150元,其提供的证据能够证实其缴纳各项费用的具体数额且水、电费用的损失与其主张的租房补贴重复,不予支持。
4、碧桂园公司是否赔偿欧玲文租房补贴51350元以及房屋维修期间的物业费损失1588.59元。涉诉房屋交付后,双方经过对涉诉房屋的勘验针对房屋的装修质量问题,双方就验房时存在的房屋质量问题赔偿达成了协议,但涉诉房屋于2015年2月出现重大装修质量问题,涉诉房屋厨房瓷砖整体脱落,该状况与原验房单以及维修关闭单上记载的情况性质完全不同且质量状况较为严重,欧玲文已无法在涉诉房屋正常居住;碧桂园公司主张欧玲文已签订诉求书以及承诺书,欧玲文再次主张属于重复主张,因此应不予赔偿明显违反公平原则,但根据欧玲文签订的承诺书以及严重质量问题出现的时间,碧桂园公司已经赔偿欧玲文的房屋补贴以及物业费应截止至2015年2月,2015年2月才出现严重房屋质量状况,故欧玲文主张碧桂园公司赔偿其2014年6月至2015年1月的租房补贴不予支持,碧桂园公司应按照公开信承诺的赔偿标准给付欧玲文2015年3月至2015年11月期间的租房补贴共计人民币3500元×9个月=31500元。
5、碧桂园公司应否赔偿欧玲文2014、2015年度采暖费、电视收视费(2014年10月至2015年12月)以及互联网费用共计10000元。根据法律规定,当事人对其主张的事实有义务提供证据予以证实,欧玲文就其主张的上述费用未提供证据予以证明,一审法院不予支持。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告欧玲文燃气逾期开通违约金3750元以及房屋租房补贴31500元,共计人民币35250元。二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照《碧桂园天津滨海旅游区项目二标段高层1#楼-1003维修方案》对天津市滨海新区碧桂园滨海城凤凰苑1-1-1003室房屋进行彻底维修整改。三、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对天津市滨海新区碧桂园滨海城凤凰苑1-1-1003室地暖设施予以维修(具体为对户内分集水器的供回水管路接顺、更换失灵的户内电动调节阀以及对损坏缺失的调节面板予以更换、补充)。四、驳回原告欧玲文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币837元,由原告担负437元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负400元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,被上诉人向上诉人出具的《诉求申请书》和《承诺书》,就验房时涉诉房屋存在的质量问题赔偿达成了协议,但上述《承诺书》并未免除上诉人的维修义务。上诉人仍应就涉诉房屋存在的质量问题进行维修。被上诉人提交的《碧桂园天津滨海旅游区项目二标段高层1#楼-1003维修方案》加盖印章与上诉人公司具有关联性,且该份证据与其他在案证据可以形成有效证据锁链。上诉人对该份证据虽不予认可,但未能提供充分反驳证据,故对于上诉人的该项上诉意见,本院不予支持。一审判决上诉人承担维修义务,符合法律规定,应予维持。对于上诉人是否应向被上诉人给付房屋租房补贴一节,因涉诉房屋在双方就房屋质量问题达成赔偿协议后,再次出现重大装修质量问题,且该问题较验房单及维修关闭单上记载的情况性质完全不同且问题较为严重,足以影响被上诉人的实际居住,一审法院审理期间对涉诉房屋进行现场勘查之时,双方当事人亦对涉诉房屋现状进行了确认。一审判决据此根据公平原则判令上诉人向被上诉人赔偿因此次重大装修质量问题导致被上诉人产生的租房补贴损失,并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费588元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺