福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0128民初45号
原告：林贤俤，男，1974年11月8日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托诉讼代理人：林盛，福建中亚海天律师事务所律师。
被告：杨爱珠，女，1974年2月6日出生，汉族，住福建省平潭县。
第三人：中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行，住所地福建省平潭县。
法定代表人：朱一明，行长。
委托诉讼代理人：林玲，女，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：高凯，男，该单位工作人员。
原告林贤俤与被告杨爱珠、第三人中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行（以下简称农业银行平潭支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林贤俤及其委托诉讼代理人林盛、第三人农业银行平潭支行的委托诉讼代理人林玲、高凯到庭参加诉讼，被告杨爱珠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林贤俤向本院提出诉讼请求：1、依法确认林贤俤与杨爱珠所签订的《套房买卖断契》合法有效；2、判决林贤俤代杨爱珠向农业银行平潭支行偿还《个人购房借款合同》项下剩余贷款，农业银行平潭支行应在收到款项后五个工作日内解除房屋抵押权；3、判决杨爱珠协助林贤俤将坐落于平潭县潭城镇西航海坛名街住宅新区7幢2单元602室房屋产权变更登记到原告名下；4、本案一切诉讼费用由杨爱珠承担。
杨爱珠未作答辩。
农业银行平潭支行辩称，林贤俤、杨爱珠之间的诉讼与农业银行平潭支行权益并未冲突，在双方偿还农业银行平潭支行贷款后，可以配合解除房屋抵押权登记，但具体时间由房地产交易中心的实际解除而定。农业银行平潭支行在林贤俤持有法院判决书或委托书的条件下，同意林贤俤代杨爱珠偿还剩余按揭贷款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，农业银行平潭支行对林贤俤提交的证据均无异议，杨爱珠经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，故对林贤俤提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年6月13日，杨爱珠与平潭县西航实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定杨爱珠购买该公司商品房一套，坐落于平潭县潭城镇××航路海××街住宅××区××单元××室，面积为151.85平方米，每平方米1588元，总价款241138元，首付款76138元，余款165000元办理银行按揭贷款，交房时间为2007年12月30日。同年7月8日，杨爱珠与农业银行平潭支行签订《个人购房担保借款合同》，杨爱珠向农业银行平潭支行贷款165000元，借款期限自2007年7月13日起至2027年7月12日止，共计240个月，每个月应偿还1193.56元。2007年9月29日，杨爱珠将其购买的上述诉争房卖给林贤俤，林贤俤作为买断人，杨爱珠作为卖断人，双方签订《套房买卖断契》，林贤俤母亲林玉莲代林贤俤在断契上签字。断契约定：“1、卖断人现有一套房屋，位于西航房地产公司住宅新区7#楼2单元602房《具体位置详见平面图》。2、于2007年9月29日由林贤禄及妻子杨爱珠愿按原价出卖断给林贤俤夫妻所有。原价首付款76138元，再增加4万元共计人民币壹拾贰万元愿意卖断给买断人所有。3、银行按揭还款由林贤俤负责偿还，与卖断人无关。4、届时买断人要求移户卖断人无条件出面办理一切手续。”断契签订后，林贤俤依约支付杨爱珠购房款12万元，并代杨爱珠缴纳诉争房银行按揭贷款至2016年9月份，现诉争房尚欠农业银行平潭支行按揭贷款110777.6元未还。2008年9月16日，林贤俤入住诉争房至今。2010年5月6日，杨爱珠取得诉争房《房屋所有权证》（证号为：榕房权证Ｐ字第××号）。庭审中，农业银行平潭支行表示林贤俤、杨爱珠双方偿还贷款后，其可以协助办理解除房屋抵押权登记。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，杨爱珠签订的《套房买卖断契》时，诉争房屋未取得权属证书，杨爱珠对诉争房屋尚不具处分权，杨爱珠与林贤俤签订的上述协议属于效力待定合同，之后，当杨爱珠以其名义取得房屋所有权证书后，即依法取得对诉争房的处分权，此时，双方签订的《套房买卖断契》生效条件已成就，故林贤俤请求确认《套房买卖断契》有效，应予以支持。林贤俤虽然未在《套房买卖断契》上签字，但其表示委托其母林玉莲代为在断契上签字，且林贤俤依约履行了契约约定的义务，故林玉莲签订契约的行为为有权代理。林贤俤请求代杨爱珠偿还农业银行平潭支行《个人购房借款合同》项下剩余贷款，农业银行平潭支行表示同意，故林贤俤该诉讼请求，应予以支持。林贤俤请求农业银行平潭支行在收到其代还剩余贷款后五个工作日内解除诉争房抵押权，对此，农业银行平潭支行仅表示在收到款项后协助办理解除诉争房抵押权，因诉争房解除抵押权在房产登记部门，林贤俤要求农业银行平潭支行在收到款后五日内解除诉争房抵押权依据不足，故农业银行平潭支行在收到林贤俤代杨爱珠偿还诉争房贷款余款后十日内协助办理诉争房解除抵押的相关手续。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”林贤俤按照契约约定履行相关的契约义务，杨爱珠亦应按照契约约定在相关权属登记部门协助将诉争房所有权变更登记在林贤俤名下，林贤俤为此提出的诉讼主张，本院予以支持。杨爱珠经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
林贤俤与杨爱珠于2007年9月29日签订的《套房买卖断契》合法有效；
林贤俤在本判决生效后五日内代杨爱珠向中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行偿还《个人购房借款合同》项下剩余贷款110777.63元及相应利息；
中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行在收到林贤俤代杨爱珠偿还上述款项后，十日内协助林贤俤办理解除坐落于平潭县潭城镇××航路海××街住宅新区7幢2-602房屋抵押权；
杨爱珠在本判决生效后十五日内，在相关权属登记部门协助将坐落于平潭县潭城镇××航路海××街住宅新区7幢2-602房屋（房屋所有权证Ｐ字第××号）所有权变更登记在林贤俤名下；
驳回林贤俤的其他诉讼请求。
案件受理费5350元，由杨爱珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
人民陪审员 林明平
人民陪审员 林盛钦
二〇一六年十月八日
书 记 员 施 晨
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。