天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)津0102民初2312号
原告天津市消防设备总厂,住所地天津市河东区王串场井冈山路5号,组织机构代码证10322764-6。
法定代表人朱玉柱,厂长。
委托代理人石荣,天津才高律师事务所律师。
委托代理人张德生,天津才高律师事务所律师。
被告天津市新维奇服饰有限公司,住所地天津市河东区井冈山路5号(天津市消防设备总厂院内)。
法定代表人贾庆钟,经理
委托代理人翁文珠,天津行通律师事务所律师。
被告天津市尽彩服装厂,住所地天津市河东区井冈山路5号(天津市消防设备总厂院内),组织机构代码证L0974775-2。
经营人马洪萍。
委托代理人翁文珠,天津行通律师事务所律师。
原告天津市消防设备总厂诉天津市新维奇服饰有限公司(以下简称新维奇)租赁合同纠纷一案。本院于2016年4月8日受理后,由审判长徐新海、代理审判员张楠、人民陪审员胡晓组成合议庭,依法追加天津市尽彩服装厂(以下简称尽彩)作为本案共同被告,于2016年6月7日、6月23日公开开庭进行了审理。原告天津市消防设备总厂委托代理人石荣、张德生,被告天津市新维奇服饰有限公司法定代表人贾庆钟、被告天津市尽彩服装厂经营人马洪萍以及二被告的委托代理人翁文珠均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称:原告与被告新维奇于2004年7月1日签订了《租赁厂房协议书》,约定由被告新维奇租用原告位于天津市河东区井冈山路5号院内面积为326㎡的厂地(以下简称“该厂地”),租金按以物代租的方式折抵,后已全部抵押完毕。合同签订后,原告依约将该房屋交付给被告新维奇使用。然而,租赁届满后,被告新维奇却迟迟不予腾退,与被告尽彩共同占据、使用该房屋。原告多次要求二被告腾退并搬离该房屋,但二被告至今拒不搬离。原告认为二被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益,故此依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律之规定,向法院提起诉讼,请求:1、依法判令二被告立即腾退原告位于天津市河东区井冈山路5号院内的准备车间和封制车间以及准备车间办公室四间共326㎡;2、依法判令二被告立即支付房屋使用费人民币29940元(自2015年1月1日起按照每月1956元标准支付至二被告实际腾退之日止,暂计算至2016年3月31日);3、本案诉讼费用由二被告承担。案件审理过程中,原告增加诉讼请求:要求二被告对其扩建及添附的1500㎡的面积房屋拆除并恢复原状。
原告提供如下证据:
1、房屋所有权证及土地使用证;
2、《协议书》复印件一份;
3、照片及图纸一份;
4、通知及EMS回执一份;
5、市场主体基本信息及工商局行政处罚决定书一份。
二被告辩称:请求法院驳回原告的诉讼请求,诉讼费用由原告承担。原告陈述与事实不符,2004年7月,原告与被告新维奇签订“以建抵租”协议,原告提供326㎡场地,双方共同出资305702元建彩钢厂房。其中239302元由原告出资,66399.5元由被告新维奇出资,原告出资由被告新维奇垫付,326㎡新建厂房按6元/㎡/月租金冲抵被告垫款直至全部还清为止。垫款还清后,326㎡厂房所有权归原告,被告新维奇如继续使用则以此顺延。该协议另约定:如遇政府征地规划,自然灾害不可抗拒的损失,双方协商解决。同年8月,被告新维奇又租用原告厂库、食堂等计180㎡作为厂房进行生产经营。2006年6月被告新维奇用该180㎡房屋在工商部门登记了被告尽彩的个体工商户营业执照并继续在该场地经营,二被告将此情况告知了原告,但因称呼习惯,故仍将尽彩称为新维奇,实际二被告是一体的,是一个公司。此后2007年、2008年双方签订的租赁协议承租人仍写被告新维奇。只有在2009年签订的租房协议上才写为被告尽彩。二被告现将180㎡房屋用作裁剪车间,326㎡厂房用作为缝纫车间,还在上述房屋的基础上添附及扩建约1500㎡房屋作为办公用房及员工宿舍。二被告认为,既然被告新维奇与原告签订的326㎡租房协议是长期协议,则被告尽彩租用原告的180㎡房屋亦为长期,双方的房屋租赁关系已经变更为不定期租赁关系。2011年10月、11月,原告向被告新维奇致函协商退出适宜,却没有通知被告尽彩,由此造成被告货款损失。原告起诉要求二被告腾房以及支付房屋使用费,没有事实和法律依据,是二被告向原告缴纳租金但原告不收,且原告主张房屋使用费已经超过诉讼时效。原告租赁的房屋曾发生漏雨,是二被告自己进行了修缮,由此造成二被告很大损失,双方虽就此于2006年协商过,但未谈妥。原告现以政府征地为由让二被告腾房,则二被告有权分享拆迁补偿款,原告应履行合同义务,给予二被告补偿款。
二被告提供证据如下:
1、协议书复印件一份;
2、租赁厂房协议书复印件一份(180㎡,2004年8月以新维奇名称签订);
3、企业变更申请复印件一份;
4、租赁厂房协议书复印件一份(180㎡,2009年1月以尽彩名称签订);
5、《致函》(2011年12月29)复印件一份;
6、《致函》(2011年10月21日)复印件一份;
7、《致函》(2011年11月28日)复印件一份;
8、调查笔录(被调查人马中祥)复印件一份;
9、调查笔录(被调查人张福柱)复印件一份;
10、水电费收费通知单复印件一份。
经审理查明,本案涉诉房屋坐落天津市河东区井冈山路5号院内,房屋及土地所有权人为原告天津市消防设备总厂。被告新维奇系于2001年注册成立的有限责任公司。2004年7月1日,被告新维奇与原告签订“以建抵租”协议书,约定原告提供326㎡厂地、被告新维奇垫资239302.5元共同建造彩钢厂房用于被告新维奇生产经营。被告新维奇按6元/㎡/月的占地补偿费标准,冲抵其建房垫资直至还清为止。协议完成后,326㎡厂房归原告所有,如被告新维奇继续使用,则以此顺延。该协议书另约定:协议期间,如遇政府征地规划,自然灾害不可抗拒的损失,双方协商解决。协议签订后,双方均依协议履行,至2015年1月被告新维奇所付垫资款已全部由租金冲抵完毕。
另查明,被告新维奇自2004年8月起租赁原告坐落天津市河东区井冈山路5号院内180㎡房屋用于生产经营。2006年11月20日,被告新维奇被吊销营业执照,但未注销市场主体资格。2006年6月7日,被告新维奇法定代表人贾庆钟之妻马洪萍注册成立被告尽彩,性质为个体工商户,注册地点即为被告新维奇所租赁原告的180㎡房屋。2009年1月1日,被告尽彩就该180㎡房屋与原告签订《租赁厂房协议书》,约定租期自2009年1月1日至2009年12月31日,租金为人民币2100元/月。租赁期间,被告新维奇与被告尽彩共同使用该180㎡房屋,被告尽彩亦使用被告新维奇“以建抵租”的326㎡厂房。上述房屋租赁期间届满后,二被告仍继续占有并使用至今,此期间原告亦未再收取二被告房屋租金,但二被告每月均向原告缴纳水、电费。在对上述房屋的使用过程中,二被告在其周边及180㎡房屋屋顶扩建、添附约1500㎡房屋作为二被告的办公用房及员工宿舍。
以上事实,有原、被告当庭陈述及提供的相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,《中华人民共和国合同法》规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中,被告尽彩与被告新维奇实系共同占有、使用涉诉房屋,则对于原告所诉腾房、房屋使用费等事项,二被告亦应共同承担。对于本案诉争的326㎡厂房,原告与被告新维奇之间签订的“以建抵租”协议,自2015年1月租金冲抵完垫资款后即履行完毕。此后二被告继续使用该厂房,原告未对此明示拒绝且收取二被告的水、电费,则双方就该厂房已转为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,对于不定期租赁,当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉二被告腾房,且自起诉之日至今已过较长时间,因此双方不定期租赁关系解除,二被告应依法将该326㎡厂房腾空并返还原告。对于二被告添付、扩建的约1500㎡房屋,根据《中华人民共和国合同法》规定,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二被告未能证明其扩建、添付行为征得原告同意,因此对于原告要求其将扩建及添付的约1500㎡房屋予以拆除并恢复原状的诉讼请求,本院予以支持。
关于房屋使用费一节。本院认为,对于原告主张的2015年1月1日至2016年3月31日期间326㎡厂房使用费,该期间原告与二被告就该厂房为不定期租赁关系,对此二被告应向原告支付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效。原、被告在不定期租赁期间未对于租金数额另行约定,则原告要求二被告支付其29940元,符合双方原“以建抵租”协议关于租金的约定(326㎡*6元/㎡/月),本院予以支持。原告要求二被告支付房屋使用费直至实际腾房之日止,根据相关法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。原、被告之间租赁合同既已解除,则二被告继续占用原告房屋,应向原告支付房屋使用费。原告要求二被告按原租金标准每月支付房屋使用费1956元至实际腾房之日止,并无不当,本院予以支持。
对于二被告主张的拆迁补偿款,根据双方“以建抵租协议”约定“在协议期间,如遇政府征地规划,自然灾害不可抗拒的损失,双方协商解决”。但该“以建抵租协议”已于2015年1月履行完毕,则该条款对双方不再具有约束力,二被告要求原告支付拆迁补偿没有依据,本院不予支持。对于被告主张的房屋维修款,因二被告未能证明其具体修缮内容及费用,故对此本院不予支持。对于二被告主张的货款损失,二被告未能就其具体损失举证证明,本院亦不支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、二百二十一条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条之规定,判决如下:
一、本判决生效之日起三十日内,被告天津市新维奇服饰有限公司、天津市尽彩服装厂将坐落天津市河东区井冈山路5号院内的326㎡厂房腾空并交还原告天津市消防设备总厂;
二、本判决生效之日起三十日内,被告天津市新维奇服饰有限公司、天津市尽彩服装厂将其在天津市河东区井冈山路5号院内扩建及添付的约1500㎡房屋拆除并恢复原状;
三、本判决生效之日起三十日,被告天津市新维奇服饰有限公司、天津市尽彩服装厂连带支付原告2015年1月1日至2016年3月31日期间房屋租金29940元;
四、如被告天津市新维奇服饰有限公司、天津市尽彩服装厂未在本判决确定的时间内履行腾房义务,则应自本判决确定的腾房期限届满之日起,按照每月1956元的标准,连带支付原告天津市消防设备总厂房屋使用费直至腾房之日止。
五、驳回原告天津市消防设备总厂的其他诉讼请求。
如果被告天津市尽彩服装厂、天津市新维奇服饰有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费534元,由被告天津市新维奇服饰有限公司承担267元,由被告天津市尽彩服装厂承担267元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 徐新海
代理审判员 张 楠
人民陪审员 胡 晓
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 郎荣婷