安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初2273号
原告(反诉被告)：张道辉，男，汉族，1988年6月15日出生，住上海市长宁区。
原告（反诉被告）李梦园，女，汉族，1990年2月9日出生，住湖北省襄樊市襄城区。
共同委托代理人：张宗昊，安徽品涵律师事务所律师。
共同委托代理人：傅羽丰，安徽品涵律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：叶青，男，汉族，1975年12月5日出生，住安徽省芜湖市马塘区。
委托代理人：金磊，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：刘兵，安徽天瑞律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）罗艳红，女，汉族，1978年7月13日出生，住址同上。
委托代理人：金磊，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：秦楠，安徽天瑞律师事务所实习律师。
原告(反诉被告)张道辉、李梦园诉被告（反诉原告）叶青、罗艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理本诉，2016年4月4日受理反诉后，依法适用简易程序，由代理审判员程大光独任审判，就本诉、反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉）被告张道辉的委托代理人张宗昊、傅羽丰，被告（反诉原告）叶青及其委托代理人金磊、刘兵，被告（反诉原告）罗艳红的委托代理人金磊、秦楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张道辉、李梦园诉称：2016年2月21日，原告与被告签署坐落在合肥市滨湖新区滨湖世纪城振徽了13幢3008室权属证号为合产字第8110226008的存量房买卖合同，原告向被告支付人民币3万元作为购房定金。2016年3月7日，被告未按照合同规定配合原告办理首付手续，并拒绝履行存量房买卖合同，违约事实已成立。原告为保障自己的合法权益，诉至贵院，请求判令：一、被告赔偿总房款百分之二十违约金（人民币270000元），继续履行存量房买卖合同；二、被告返还购房定金30000元整；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告（反诉被告）当庭变更诉请为：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告返还原告定金30000元并按合同价款的20%支付违约金2700000元。
被告（反诉原告）叶青、罗艳红辩称：一、本案系二原告未按约履行付款义务，构成根本违约，其要求二被告承担违约责任无法律及事实依据，其中附件四约定于2016年2月29日前提前预约还贷，另约定了违约责任，被告预约了还贷，但原告未履行付款义务；二、本案合同因原告违约已经解除，原告要求被告履行合同缺乏依据，因原告未按合同约定支付购房款，被告有权解除涉案合同，且涉案房屋系被告唯一住房；三、本案诉讼费用应由原告承担。
被告（反诉原告）叶青、罗艳红诉称：一、被告与原告之间存在房屋买卖合同关系。2016年初，为改善住房条件，二被告拟将其居住的坐落于合肥市滨湖区滨湖世纪城振徽苑13幢3008室房屋出售，并将房源信息挂出。2016年2月21日，二被告与二原告签订涉案合同，合同约定由原告向被告购买案涉房屋，权属证号：房产字第8110226008，建筑面积98平方米，转让总价款135万元。合同第八条约定“乙方（买方）未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同。”同日，双方签订补充协议，约定原告向被告支付购房定金3万元，购房首付款40万元，应于2016年2月29日前在被告将银行还贷预约好后7日内支付，双方于支付首付款当日办理案涉房屋转移登记。补充协议同时约定，任何一方违约，违约方应向守约方承担总房款20%的元违约金。二、原告未按约履行付款义务，给被告造成巨大损失。存量房买卖合同和被告签订后次日，原告即与案涉房屋贷款银行中国银行预约办理提前还贷手续，并通知原告支付购房首付款40万元。同时，被告还积极联系房屋中介机构合肥爱家房地产销售代理有限责任公司为其购买二手房提供中介服务。原告在接到被告付款通知后迟迟不履行支付房款的义务，直至2016年3月7日，因涉案房屋所在区域房价大幅上涨，原告表示支付首付款并要求被告配合办理房屋转移登记，被告明确告知原告因其逾期付款超过7日，被告决定行使合同单方解除权，解除双方签订的房屋买卖合同和补充协议。三、被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。被告认为，被告与原告签订的合同和补充协议意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法诚信全面履行。合同签订后，原告逾期履行合同义务，已构成根本违约，符合被告行使合同单方解除权的条件。并且，因原告违约期间，房价大幅上涨，导致被告改善住房条件需要多支出数十万无，造成被告巨大经济损失。对此，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。综上，请求判令：一、判令解除二原告与被告于2016年2月21日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、判令原告向被告支付违约金17万元；三、判令被告没收原告购房定金3万元；四、本案诉讼费用，由原告承担。
原告（反诉被告）张道辉、李梦园辩称：反诉人构成违约，且无证据证明其办理了预约还贷手续。故被反诉人在合同届满前办理还贷手续，不构成违约。反诉人未与被反诉人前去银行办理还贷，且被反诉人有证据证明反诉人违约，故请求驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明自己的主张，就本诉与反诉向我院提交如下证据：一、存量房买卖合同及补充协议，证明双方签订了存量房买卖合同并约定了违约责任；二、映日地产经纪合同，证明双方通过映日地产进行了涉案房屋的交易；三、定金收条，证明原告为购买涉案房屋向被告支付了30000元定金；四、房产经纪人出具的证明，证明被告按约定履行合同；五、短信记录、光盘一张，证明被告因房价上涨过快而单方毁约，不愿意按照合同约定价格进行交易，应当承担违约责任;六、证人刘某的证言，证明原、被告当时交易的实际情况以及交易未能完成的原因。
被告（反诉原告）提出质证意见：一、证据一真实性、合法性无异议，但二被告有单方解除合同的权利；二、证据二关联性及证明目的有异议；三、真实性无异议，但证明目的有异议，原告应于2016年2月29日前预约好还贷银行，预约好后7日内，双方共同到银行办理还贷，首付款为400000元，但原告仅履行交付定金义务，未支付首付款，构成违约；四、证据四三性均有异议，双方办理首付款交付的地点为贷款银行，映日地产无权利判断被告是否违约；五、证据五中短信记录不能作为原告主张的证据，短信内容可以看出被告一直积极主动要求解决问题，但原告一直拒绝，被告二回复的短信内容可以看出对原告的让步，但不能证明被告违约；录音资料三性均有异议，录音摘录对其有利的部分，且不能判断录音中的人是否为当事人。
被告（反诉原告）为证明自己的主张，就本诉与反诉向我院提交如下证据：一、存量房买卖合同及补充协议，证明原告未在合同规定期限内支付购房款，逾期超过7日后，被告有权单方解除合同；原告向被告支付购房定金30000元，原告应当在被告预约好银行贷款后7日内支付首付款400000元，任何一方违反补充协议约定，须向守约方支付总房款20%的违约金；二、房地权证、房屋登记簿，证明二被告系涉案房屋的所有权人，有权处分该房屋，且涉案房屋系二被告唯一住房，客观上无法交付；三、证明，中国银行合肥滨湖支行行长张琴名片，证明合同签订后，二被告积极联系贷款银行预约提前还贷，并通知原告要求其支付购房首付款，二被告已经全面履行合同义务，但二原告未按约定支付购房首付款，故二被告有权解除合同；四、中共安徽省委、省人大常委会、省政府机关迁址公告、合肥房产网滨湖新区房价走势图、滨湖新区滨湖世纪城小区部分二手房挂牌价格、意向金合同，证明合同签订后合肥楼市大涨，涉案房屋所在区域二手房房价价格大幅上涨，因原告不能履行支付房款的义务，被告改善住房计划落空，遭受巨大经济损失。
原告（反诉被告）提出质证意见：一、证据一真实性无异议，但证明目的有异议，该合同及补充协议约定了双方的买卖合同关系及权利义务，对其履行状况不能证明；二、证据二真实性无异议，但证明目的有异议，不能证明系被告唯一住房，如果客观上无法交付，我方可以理解为欺诈；三、证据三三性均有异议，该证明形式及内容均不符合法律规定，故不能作为证据，其次，证明内容为银行通知叶青还款，但不能证明被告通知原告还款，且在2016年3月之前，双方都没有联系，均通过中介联系；四、证据四真实性无异议，但证明目的有异议，该证据恰恰说明被告不履行合同的真实原因系房价上涨过快。
本院认证如下：原告（反诉被告）提供的本诉、反诉证据：一、证据一系原、被告双方于2016年2月21日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，具有真实性、合法性、关联性，能够证明双方就涉案房屋存在买卖合同关系，故本院予以认定；二、证据二系原告张道辉与安徽映日房地产营销有限公司就涉案房屋签订的《房地产经纪合同》，具有真实性，能够证明原告张道辉委托映日地产公司办理涉案房屋买卖合同的订立以及过户交易等手续；三、证据三系被告出具的定金收条，具有三性，能够证明二被告收取原告购房定金30000元的事实，本院予以认定；四、证据四系张道辉、李梦园以及郑婷婷签字确认的《证明》，但该《证明》并未加盖有映日地产公司的公章，其真实性难以核实，故本院不予认定；五、证据五系原、被告双方自2016年3月7日起的短信记录及录音资料，被告未对其真实性提出异议，本院将结合其他证据及本案事实予以综合认定；六、证人刘某的证言，证人刘某到庭陈述：其为安徽映日房地产销售公司的置业顾问，原、被告系其客户，其曾于2016年2月底接到二被告电话通知，告知自己被告已经联系过还贷银行预约还贷，并让其催促原告办理首付款支付手续，证人遂通知原告准备首付款；2016年3月5日左右，原告准备300000元左右的首付款，后证人通知原告于2016年3月7日办理首付款手续，但当日二被告未予配合，后证人将被告电话提供给原告；证人刘某在对合同条款“被告于2016年2月29日前将银行提前还贷预约好，预约好后7日内共同到银行办理还贷手续”中“预约好后7日内”解释为“被告向银行申请的7日内”，综上，本院将结合其他证据对证人证言综合认定。
被告（反诉原告）提供的本诉、反诉证据：一、证据一系《存量房买卖合同》及补充协议，具有三性，能够证明原、被告双方之间的房屋买卖合同关系，该合同第八条虽约定原告如未在合同规定期限内支付转让存量房价款，逾期超过7日后，被告有权解除合同，并要求原告支付转让存量房价款万分之五的违约金，但能否达到被告证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定；二、证据二系涉案房屋的房地权证，房屋登记簿，能够证明二被告系涉案房屋的所有权人，但并不能达到被告客观上无法交付的证明目的；三、证据三系中国银行合肥滨湖支行张琴、罗征程出具的《证明》、中国银行合肥滨湖支行行长张琴名片，原告代理人当庭对该证据三性提出异议，被告于庭前向我院申请调取叶青在中国银行滨湖支行的预约还贷信息，故在反诉案件庭审过程中，我院当庭释明，将于庭后对该《证明》进行核实，并将核实后的结果告知双方当事人，原告代理人对此并未提出异议，亦未申请张琴作为证人出庭接受询问。2016年7月14日，我院前往中国银行滨湖支行对该《证明》进行核实，核实后得知该《证明》属实，并将该结果告知原、被告双方，结合我院庭后核实的情况，能够证明被告叶青已于2016年2月22日向中国银行滨湖支行申请预约还贷并确定还贷时间为2016年2月25日的事实，本院予以认定；四、证据四系被告打印的关于中共安徽省委、省人大常委会、省政府、省政府机关迁址公告信息以及滨湖地区部分小区的售房信息，虽经原告认可其真实性，但与本案缺乏关联性，故本院不予认定。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2016年2月21日，原告张道辉、李梦园与被告叶青、罗艳红通过安徽映日房地产营销有限公司签订《存量房买卖合同》一份，约定叶青、罗艳红将其位于合肥市滨湖区滨湖世纪城振徽苑13幢3008室房屋出卖给张道辉、李梦园，房屋总价为1350000元，建筑面积98平方米。当日，叶青、罗艳红出具定金收条一份，确认收到张道辉购房定金30000元。合同签订后，叶青于2016年2月22日向涉案房屋贷款银行即中国银行滨湖支行预约提前还款，并确定具体还款时间为2016年2月25日，之后二被告告知映日房地产公司的中介工作人员通知二原告准备首付款办理还贷手续，二原告于2016年3月5日左右准备首付款，并由中介人员联系被告叶青办理还贷手续。2016年3月7日，因被告叶青、罗艳红未能配合原告办理涉案房屋的银行还贷手续，致原告诉讼来院，请求判如所请。
另查明：合同补充协议第二条约定：“首付款400000元整，付款方式、条件：甲方（叶青、罗艳红）应于2016年2月29日前将银行提前还贷预约好，预约好后七日内，甲、乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付__元购房款给甲方（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款。”第三条约定：“剩余房款950000元整乙方（张道辉、李梦园）以商贷方式支付并存入托管账户。第五条约定：甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间为支付完全部首付款当日。”第六条约定：“甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权监理处分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2016年3月30日前共同到该存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》。”第十条约定：“甲、乙双方任何一方若违反本充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任。”
本院认为：原、被告于2016年2月21日签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审过程中，原告当庭变更诉请，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，被告表示同意，双方就解除涉案合同达成一致意见，故本院确认解除双方于2016年2月21日签订的《存量房买卖合同》。根据合同约定，被告应于2016年2月29日前预约好银行还贷，现被告已于2016年2月22日向中国银行滨湖支行申请提前还贷，并确定具体还贷时间为2016年2月25日，另根据原告申请出庭的证人当庭陈述其于2016年2月底接到二被告通知要求催促原告准备首付款办理还贷手续的证言，足以认定被告在合同约定的期限内向银行申请办理还贷手续，并通过中介公司通知原告准备首付款，但按照合同约定，原告在2016年3月7日前与中介联系，要求被告于2016年3月7日配合办理还贷手续，被告以超过了其预约期限为由不再配合原告办理银行还贷手续。故在本案合同履行过程中，双方对合同关于办理还贷手续的期限约定的理解存在分歧，且在2016年3月7日之前均系通过中介公司的经办人员就涉案房屋进行交易，导致双方在对具体还贷日期存在争议的情况下未能进行协商达成一致意见，故双方对合同未能继续履行致合同解除均应承担相应的责任。现因双方各自过错致合同解除，原告无权要求被告承担违约责任，被告亦无权要求不予退还原告支付的30000元定金，亦无权要求原告支付其违约金170000元。合同解除后，被告应返还原告支付的定金30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张道辉、李梦园与被告（反诉原告）叶青、罗艳红于2016年2月21日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、被告（反诉原告）叶青、罗艳红于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）张道辉、李梦园定金30000元；
三、驳回原告（反诉被告）张道辉、李梦园其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）叶青、罗艳红其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2020元，共计4920元，由原告（反诉被告）张道辉、李梦园负担2460元，被告（反诉原告）叶青、罗艳红负担2460元；反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）张道辉、李梦园负担1075元，被告（反诉原告）叶青、罗艳红负担1075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 程大光
二〇一六年八月九日
书 记 员 阮继贤
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。