茂名市茂南区人民法院发文稿纸
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广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第704号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司，住所地：茂名市茂南区茂名碧桂园一号商业楼30号商铺。
负责人：李长江，总经理。
委托代理人：戚文乔，该公司职员。
委托代理人：车红婷，该公司职员。
被告：ＸＸ妹，女，1978年2月8日出生，汉族，化州市人，住茂名。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司诉被告ＸＸ妹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司委托代理人戚文乔、车红婷到庭参加诉讼，被告ＸＸ妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司诉称：被告于2011年9月15日购买茂名碧桂园碧湖春晓十三街26号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《茂名碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费496.99元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年12月开始拖欠原告物业服务费，至2015年9月拖欠的款项已经达到10954.9元。原告于2015年8月22日向被告发出《茂名碧桂园欠费催缴通知书》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2013年12月起代被告支付路灯照明电费、公共水费分摊费用共计人民币336.91元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特提诉讼，请求人民判决被告向原告支付2013年12月至2015年9月的物业服务费10954.9元；被告以当月所欠物业费为计算基数，按照5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日。暂计2014年2月1日（2013年12月的物业服务费是2014年2月1日开始产生违约金）至2015年10月9日的违约金为16380.06元；被告向原告支付自2013年12月起至2015年9月止的路灯照明电费、公共水费分摊费用共计336.91元；由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告ＸＸ妹不作答辩。
经审理查明：2011年9月15日，被告ＸＸ妹为甲方与广东碧桂园物业管理有限公司茂名分公司为乙方签订《茂名碧桂园前期物业服务协议》，约定甲方向茂名市碧桂园房地产开发有限公司购买的位于茂名碧桂园碧湖春晓十三街26号物业交付后由乙方提供物业管理服务，乙方向甲方和该物业使用人提供服务内容和标准包括房屋建筑共用部位的日常维护和管理服务等。甲方交纳的物业服务费按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收，甲方应按496.99元每月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水公共设施设备的运行、维修、维护费，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊。除公共设施设备的运行、维修、维护费、安全检测费外本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费及物业管理服务相关费用，乙方采用银行代收代交的方式于公历每月5日扣收当月的物业服务费及物业管理服务相关费用，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2011年11月13日，茂名市碧桂园房地产开发有限公司将涉案房屋移交给原告，原告在《茂名碧桂园物业及资料移交书》甲方栏上签名确认。2011年11月14日，原告签署《农业银行代扣费用委托书》，称其本人在中国农业银行茂名分行开立存款帐户，帐号62×××34，自愿从2011年11月13日起，委托中国农业银行茂名分行从上述帐户内逐月代扣本人于茂名碧桂园碧湖春晓13街26号房屋所付的各项费用，包括管理费、水费、有偿服务费。2015年1月至同年7月，原告先后6次通过国内挂号信函的形式通知被告，通知主要内容：因阁下委托代缴费银行账户余额不足，未能成功缴纳2013年12月1日后的物业服务费、违约金、路灯照明电费分摊、公共水费分摊，请尽快缴纳。
另查明：据茂名市工商行政管理局2012年12月6日出具的《核准变更登记通知书》显示：广东碧桂园物业管理有限公司茂名分公司于2012年12月6日名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司茂名分公司。据茂名市工商行政管理局2015年12月30日出具的《核准变更登记通知书》显示：广东碧桂园物业服务有限公司茂名分公司于2015年12月30日名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司。
在诉讼过程中，原告申请将第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告支付2013年12月至2015年9月的物业服务费10933.78元。并自愿下调违约金，要求被告自逾期之日起按应付物业服务费日万分之五计算支付违约金。
据原告提供证据显示，被告2013年12月至2015年9月公用路灯电费分摊为199.24元、公共水费分摊为137.67元，二项合计336.91元。
本院查明的以上事实，有《茂名碧桂园前期物业服务协议》、《茂名碧桂园物业及资料移交书》、原告签署的《农业银行代扣费用委托书》、茂名市工商行政管理局出具的《核准变更登记通知书》以及开庭笔录等材料证实。
本院认为：原、被告签订本案所涉及的《茂名碧桂园前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中原告履行了合同义务，对被告的物业进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应当依照合同约定支付相应的物业服务费。根据合同约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日即2011年11月13日起，于每月5日向原告全额交纳物业服务费及物业管理服务相关费用，但被告一直拒绝支付物业服务费，已构成违约。原告要求被告支付2013年12月至2015年9月的物业服务费10933.78元（496.99元／每月×22个月），有理有据，本院予以支持。
原告在诉讼中自愿将违约金计算标准从原来的按5‰计算调低至按日万分之五计算，是其对自己民事权利的处分，其行为及标准均符合法律规定，本院予以确认。原告要求被告以所欠物业服务费为计算基数，按日万分之五标准计算并支付违约金，自2014年2月1日起分段计算，至付清款时止的诉讼请求，本院予以支持。
原告已代被告支付2013年12月至2015年9月路灯照明电费、公共水费分摊费共336.91元，根据合同的约定，公共用水、公共照明的费用，由全体业主按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。故原告要求被告支付2013年12月至2015年9月路灯照明电费、公共水费分摊费共336.91元，有理有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ妹于本判决生效之日起十日内支付2013年12月至2015年9月的物业服务费10933.78元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司；
二、限被告ＸＸ妹于本判决生效之日起十日内支付2013年12月至2015年10月9日物业服务费10933.78元逾期付款的违约金（以10933.78元为计算基数，按日万分之五标准计算，自2014年2月1日起分段计算，至付清款时止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司；
三、限被告ＸＸ妹于本判决生效之日起十日内支付2013年12月至2015年9月路灯照明电费、公共水费分摊费336.91元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费492元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司负担369元，被告ＸＸ妹负担123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 员 周 理
人民陪审员 张志清
人民陪审员 冯永健
二〇一六年四月十五日
书 记 员 陈泽涛