上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第2590号
原告：张丽芳，女，1962年3月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张磊，远闻(上海)律师事务所律师。
被告：朱军，男，1973年11月15日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市。
委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。
被告：胡芹，女，1977年4月4日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市。
委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。
被告：马炯，男，1973年9月5日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
委托诉讼代理人：邹经静，上海汇裕律师事务所律师。
原告张丽芳与被告朱军、胡芹、马炯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽芳的委托诉讼代理人张磊，被告朱军、胡芹的委托诉讼代理人石云，被告马炯的委托诉讼代理人邹经静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张丽芳与被告朱军签订的《动迁房预售预购合同》；2、判令被告朱军、胡芹返还原告张丽芳购房款595,000元；3、判令被告朱军、胡芹向原告张丽芳支付违约金500,000元。事实和理由：2014年12月，原告张丽芳经案外人上海j房地产经纪有限公司董事长即被告朱军介绍，其公司购买了十几套位于盐铁塘路435弄香樟苑小区的动迁安置房屋，价格适当，可先付定金，近期即可交房。在被告朱军的极力推荐下，原告张丽芳向被告胡芹转账支付了定金20,000元。2015年2月，被告朱军通知原告张丽芳因房价上涨，需要再追加支付定金80,000元，同年3月交房，交房前付清房款。同年2月10日，原告张丽芳再次向被告胡芹转账支付了定金80,000元。至同年3月底，原告张丽芳催促被告朱军交房，但被告朱军却称房屋已出某，并向原告张丽芳推荐另一房屋。之后，被告朱军带原告查看了盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室系争房屋，并承诺钱款付清一周内即可交房使用。被告朱军同时出示了其与被告马炯签订的《动迁房预售预购合同》，并表示被告公司已买下系争房屋。2015年5月10日，原告与被告朱军签订《动迁房预售预购合同》，约定系争房屋总价款为745,000元，原告张丽芳应于2015年5月12日前支付495,000元，同年5月10日前支付定金100,000元(已付)，余款150,000元在交房当日支付。合同签订后，原告张丽芳于同年5月12日向被告胡芹转账支付了495,000元。同时，被告向原告出具了房款收条，确认共计收到595,000元购房款。
在原告付款后的两个月内，原告多次催促被告交房，但被告以种种理由拖迟交房。直至7月底，在原告多次追问下，被告才将实情告知原告，系争房屋是被告马炯动迁安置所得，因被法院冻结无法交付。原告提出解除合同要求被告返还购房款，但被告拒绝返还，经多次协商未果。
综上，原告向被告购买系争房屋并支付了购房款，现被告朱军迟迟不予交房，无法实现合同目的，其行为已构成根本违约，根据合同法的相关规定，应解除与被告朱军间的系争《动迁房预售预购合同》。合同解除后，被告应返还购房款并承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院。
诉讼过程中，原告张丽芳撤回对案外人上海j房地产经纪有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告张丽芳并将诉讼请求明确为：1、判令解除原告张丽芳与被告朱军签订的《动迁房预售预购合同》；2、判令被告朱军、胡芹返还原告张丽芳购房款595,000元，并支付原告张丽芳违约金1,000,000元及赔偿原告张丽芳房价上涨损失500,000元；3、判令被告马炯对上述被告朱军、胡芹之应付款承担共同还款责任。
原告张丽芳另补充称，系争预售合同由原告张丽芳与被告朱军签订，被告胡芹收取了房款，与被告朱军属共同售房行为，故被告胡芹亦应承担相应的合同责任。关于原告主张的违约金，合同约定按被告违约时系争房屋市场价的两倍计算，金额远高于1,000,000元，现原告自愿将该金额调整为1,000,000元。如果法院认定合同主体为被告马炯，因被告马炯的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，也要求解除双方间的房屋买卖合同，由被告马炯承担违约责任。因被告马炯出具的委托书授权不明，被告朱军、胡芹应承担连带责任。
被告朱军、胡芹共同辩称，原告张丽芳的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：系争房屋由被告马炯动迁所得，权利人为被告马炯，被告朱军、胡芹无处分权，原告是知情的。被告朱军与被告马炯间无真实的房屋买卖关系，被告朱军与被告马炯签订预购合同约定的房价780，000元，远高于原告购买系争房屋的价格745,000元，这与原告所述被告朱军赚取差价的情况不符。原告提供的2015年5月10日预购合同出卖方一栏中明确写明马炯、朱军代字样，同年5月12日房款收据出某方中也明确写有胡芹代马炯字样，以上均告知过原告张丽芳，被告朱军、胡芹仅为代签合同代为收取款项，系争房屋的实际出某人为被告马炯。被告朱军、胡芹并非系争预购合同主体，案外人上海j房地产经纪有限公司为见证方，均不应承担合同责任。购房款595,000元由被告胡芹代收，该款已交付被告马炯。综上，鉴于系争房屋权利人为被告马炯，被告朱军、胡芹非合同相对方，仅是被告马炯的受托人，其行为系履行案外人上海j房地产经纪有限公司的职务行为，故本案中被告主体不适格，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。如果法院认定被告朱军为系争合同的订约主体，其也未构成根本违约，不同意解除合同。原告主张适用的违约金条款有误，且违约金金额过高，要求法院予以调低。被告马炯出具的委托书授权明确，两被告仅履行职务，不应当承担法律责任。
被告马炯辩称，委托案外人上海j房地产经纪有限公司出某系争房屋属实。同意解除合同，并同意返还购房款595,000元。对于违约金及房价上涨损失，不予认可。双方在系争合同中约定违约金的适用条款为被告马炯反悔不出某房屋，但事实是系争房屋被相关法院查封，并非被告马炯反悔不出某。如果法院认定被告马炯违约，原告诉请的违约金金额过高，要求法院予以调低。支付违约金后，不同意再赔偿房屋价差损失。其现在愿意承担相应的民事责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
关于双方有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的2015年5月10日《动迁房预售预购合同》、2015年2月转账记录、2015年5月转账记录、房款收据1组，证明2015年5月10日，原告张丽芳与被告朱军签订系争预购合同，购买系争房屋，原告张丽芳共计支付购房款595,000元，被告出具收条确认收到款项。
被告朱军、胡芹对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为系争预售合同中出卖方明确写有被告朱军代字样，收据中出某方一栏也明确写有被告胡芹代字样，上述证据可反证原告张丽芳对系争房屋的权利人为被告马炯及两被告仅为代理人是明知的。被告马炯对其真实性、合法性、关联性无异议，但认为被告马炯系委托中介公司出某房屋，并非与被告朱军个人签订合同。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
2、原告提供的2015年4月7日《动迁房预售预购合同》、房款收据、工商银行转账凭证1组，证明2015年4月7日，被告朱军与被告马炯签订房屋买卖合同，并支付了部分购房款。被告朱军先于原告张丽芳向被告马炯支付房款。
被告朱军、胡芹对其真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，不认可其证明内容，认为被告马炯委托案外人出某系争房屋，要被告先行预支房款，等房屋出某后再抵扣。双方间并无真实的买卖系争房屋的意思表示，签订买卖合同，是对借款的保障。
被告马炯对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为其与被告朱军存在预支借款的关系，为保障借款才签订了系争预购合同。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
3、原告张丽芳提供的上海市国有土地上房屋征收补偿协议1份，证明系争房屋系动迁所得，被告马炯为代理人。该协议是原告张丽芳在催促被告朱军交房时，被告朱军才向原告张丽芳提供，签订系争预购合同时原告张丽芳未看到过，原告张丽芳不清楚被告马炯是否是系争房屋的权利人。
被告朱军、胡芹对其真实性无异议，对其证明目的有异议。认为在系争预购合同签订时，出示过动迁协议，原告张丽华明知系争房屋的出某人为被告马炯，被告朱军仅为代签人。
被告马炯对其真实性、合法性、关联性均无异议。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
4、原告张丽芳提供的被告朱军、胡芹名片及案外人上海j房地产经纪有限公司工商登记信息1组，证明被告朱军系案外人上海j房地产经纪有限公司董事长，被告胡芹系案外人上海j房地产经纪有限公司法定代表人。系争房屋房款由原告张丽芳支付给被告胡芹，案外人对收款行为确认。
被告朱军、胡芹对该组证据无异议，认为两被告仅是履行职务行为。
被告马炯对其真实性、合法性、关联性均无异议。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
5、原告张丽芳提供的短信记录1组，证明在诉讼后，被告马炯因被告朱军要求，被迫出具委托书及收据。
被告朱军、胡芹对该组证据不予认可，认为无法确认被告马炯出具委托书及收据系出于被迫。
被告马炯对其真实性不予认可。
该组证据无法证明被告马炯出具委托书及收据系受到胁迫的事实，本院对于该组证据不予采纳。
6、被告朱军、胡芹提供的委托书1份，证明被告马炯委托案外人上海j房地产经纪有限公司代为出某系争房屋。
原告张丽芳对其真实性不予认可，认为被告马炯出具该委托书非出于其真实意思表示，且原告张丽芳与被告朱军签订系争预购合同时未提供委托书，系事后补写的。该委托书不能证明被告朱军系代理人。
被告马炯其真实性、合法性、关联性均无异议。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
7、收据1份，证明被告马炯确实收到了购房款595,000元。
原告张丽芳对其真实性、关联性均不予认可，认为该收据可能是被告朱军要求被告马炯补写的。
被告马炯对其真实性、合法性、关联性均无异议，认为系争房屋确实由两被告代为出某，只还过两被告的代理行为较为草率。
本院确认该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采纳。
本院经审理认定事实如下：
2015年4月7日，以案外人苗桂芬为被征收人或公有房屋承租人(乙方)，案外人上海市虹口区住房保障和房屋管理局为(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》1份，该补偿协议征收编号：181367，流水号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，房屋征收实施单位：上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司。代理人：马炯，被征收房屋地址：四川北路XXX号，公有房屋租赁凭证号：虹乍字4-6582号。第一条房屋征收决定：因虹口区18街坊项目(征收类别旧区改造项目)，虹口区人民政府于2014年3月31日作出《房屋征收决定》，编号为：虹府房征[2014]2号。第二条被征收房屋：乙方(所有人或承租人)的房屋坐落于四川北路XXX号，属于上述征收决定的征收范围。房屋类型旧里，房屋性质公房，房屋用途居住。公房租赁凭证记载居住面积10.80平方米，换算建筑面积16.64平方米，认定建筑面积16.6400平方米。第三条房屋评估：被征收房屋经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估。(一)居住部分房地产市场评估单价为28008.00元／平方米(建筑面积)。(二)评估均价经评估公司计算，并在征收基地公布，房屋征收范围内被拆除房屋评估均价为28412元／平方米(建筑面积)。被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格。第四条补贴参数：根据虹口区人民政府确定，房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴15.0000平方米，计算居住困难货币补贴的折算单价为10,000元／平方米(建筑面积)。第五条价值补偿款计算方式及公式：根据相关规定及本基地征收补偿，被征收房屋价值补偿款计946,233.26元，其中：(一)被征收房屋居住部分价值补偿款为计946,233.26元……。第八条补偿方式：乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项946,233.26元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计2套，房屋总建筑面积148.2050平方米，分别位于王家厍路XXX弄XXX号XXX室及盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室。双方还对补偿所得的归属和安置义务、款项支付、违约责任、争议解决等事项在合同中作了约定。
被告马炯在乙方处签名。甲方处无盖章或签名。
2015年4月7日，以被告马炯为出卖方(甲方)，被告朱军为购买方(乙方)签订《动迁房预售预购合同》一份，约定：一、甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套(以下简称“该房屋”)，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积67.67平方米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出某转让资格。三、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条房屋转让价款约定：1)甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为780,000元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。2)若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。第二条房屋价款的付款约定：甲、乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分期支付予甲方，具体付款以及金额如下：1、乙方于2015年4月7日之前向甲方支付定金至270,000元整；2、乙方于2015年4月22日之前向甲方支付首付至420,000元整(内含定金270,000元)。……。4、乙方于甲方产证办出支付甲方230,000元整。5、乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款130,000元整。二、甲方确认以下账户为接收乙方支付房价款的指定账户：户名：马炯。开户行：工商银行……。三、其他(特别)约定：在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出某转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果……第三条税费约定：甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)。在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担。第四条户口迁出约定：甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总房价的千分之五违约金，直至户口迁出为止。在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋。第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任。第六条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定：甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。第七条甲方声明：甲方及共同共有人同时声明产权人有权出某该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任……第八条产证产权登记及过户的约定：甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任。该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方,(见证方)。双方还对房屋交接验收、违约责任、不可抗力等在合同中作了约定。
上述合同签订后，被告马炯收取了相应的购房款。
2015年5月10日，以被告马炯(被告朱军代)为出卖方(甲方)，原告张丽芳为购买方(乙方)签订《动迁房预售预购合同》一份，约定：一、甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年已取得上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房一套(以下简称“该房屋”)，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积67.67平方米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。二、甲方确认所卖的该房屋不是自已唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出某转让资格。三、甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状及风险的基础上，愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任，该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保护合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条房屋转让价款约定：1)甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为745,000元整，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税)。该房屋自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付。2)若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。第二条房屋价款的付款约定：甲、乙双方约定，乙方将上述该房屋价款分期支付予甲方，具体付款以及金额如下：1、乙方于2015年5月10日之前向甲方支付定金至100,000元整；2、乙方于2015年5月15日之前向甲方支付首付至495,000元整(内含定金)。3本房屋交房当日乙方支付甲方第三期房款150,000元……三、其他(特别)约定：在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出某转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果……。第三条税费约定：甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费(包含甲方1%个税)。在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担。第四条户口迁出约定：甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总房价的千分之五违约金，直至户口迁出为止。在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋。第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除；甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任。第六条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定：甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议。若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将按第十二条承担违约责任。第七条甲方声明：甲方及共同共有人同时声明产权人有权出某该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照本合同第十二条承担违约责任……第八条产证产权登记及过户的约定：甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任。该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方,(见证方)。第九条房屋交接与验收：一、甲、乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方。二、甲、乙双方履行各自义务，并约定开发商统一交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续……第十二条违约责任：如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所蒙受的损失。一、甲方违约责任：甲方反悔不出某(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。2、甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息……。
双方还对合同效力、不可抗力等在合同中作了约定。
该合同尾部甲方处被告马炯二字由被告朱军代签。乙方处由原告张丽芳签名。见证方处由案外人上海j房地产经纪有限公司盖章确认。
上述合同签订后，被告张丽芳陆续支付购房款595,000元。
2015年4月7日，被告马炯出具委托书，该委托书内容为：本人马炯，有位于上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，现全权委托上海j房地产经纪有限公司代为出某。委托书右下方委托人处由被告马炯签名。
2015年9月28日，被告马炯出具收据，该收据内容为：本人马炯已收到上海j房地产经纪有限公司代为出某的位于闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室购房款595,000元。收据右下方收款人处由被告马炯签名。
另查明，系争房屋权利人为案外人上海盛淼房地产开发有限公司。被告马炯至今未向原告张丽芳交付系争房屋。
被告朱军、胡芹均系案外人上海j房地产经纪有限公司之工作人员。被告胡芹曾收取过原告张丽芳支付的购房款595,000元，但已将上述款项转交被告马炯。
相关法院未对系争房屋进行过查封。
涉案《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》尚未履行。
本院认为，为解决本案纷争，需明确以下两个主要问题，一、被告朱军是否为2015年5月10日《动迁房预售预购合同》的订约主体？二、系争《动迁房预售预购合同》不能履行，被告马炯是否已构成违约？
针对第一个问题，关于被告朱军是否为2015年5月10日《动迁房预售预购合同》的订约主体？
原告张丽芳主张涉案两份系争《动迁房预售预购合同》均合法有效，结合两份合同的签约主体、合同内容及履行情况，可认定与原告张丽芳签订《动迁房预售预购合同》的订约主体为被告朱军，非被告马炯。被告朱军、胡芹共同辩称与原告张丽芳签订《动迁房预售预购合同》的订约主体为被告马炯，被告朱军系代理人，且为履行职务，非合同相对方。被告马炯同意被告朱军、胡芹的抗辩主张。
本院认为，首先，依原告提供的2015年4月7日《动迁房预售预购合同》记载，出卖方(甲方)为被告马炯，购买方(乙方)为被告朱军，出某房屋为上海市闵行区盐铁塘路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房,房屋转让款为780,000元，双方另对房款的支付期限、违约责任等作了约定。被告马炯、朱军分别在甲方、乙方处签名确认。其次，原告提供的2015年5月10日《动迁房预售预购合同》，约定内容与2015年4月7日《动迁房预售预购合同》相类似，约定房价为745,000元，比前合同低。从买卖双方主体看，该合同买受人为原告张丽芳，出卖人为被告马炯(被告朱军代)，买受人乙方处由原告张丽芳签名，但在出卖人甲方处却由被告朱军代签。第三，结合两份《动迁房预售预购合同》可知，两份系争预购合同签订时间先后有序，房价前高后低。被告马炯与被告朱军缔约在先，被告朱军代被告马炯与原告张丽芳缔约在后。两次缔约后，被告马炯均收到了相应的房款。从两次交易行为的价款看，前高后低，如果认定被告朱军为第二次交易行为的出卖人，被告朱军显然在高买低卖，此不符合商业交易规则。再从两次交易行为的收款情况看，在两次交易行为中均由被告马炯收取相应的购房款，因此认定被告马炯为第二次交易行为的卖方，较符合常理。第四，从系争《动迁房预售预购合同》首部第一项内容、房屋征收补偿协议等可知，在缔约时，原告对系争房屋的动迁房性质、产权状况、来源、被告马炯的身份等情况应知或明知。再依据原告提供的被告朱军名片等可知，原告张丽芳对被告朱军系案外人上海j房地产经纪有限公司工作人员之身份亦是明确的，尤其对被告朱军代被告马炯在系争合同上签字及其行为性质应认知无误，否则，原告张丽芳也不可能在系争《动迁房预售预购合同》上签名确认。综上，可认定2015年5月10日《动迁房预售预购合同》的订约主体为买受人原告张丽芳，出卖人为被告马炯，被告朱军代被告马炯在系争《动迁房预售预购合同》上签名，是代理行为，并非该预购合同之订约主体。据此，不能因被告朱军与被告马炯就系争房屋签订有动迁房预售预购合同，就机械认定被告马炯已将系争房屋出某于被告朱军，被告朱军再将系争房屋转售于原告张丽芳。
关于被告朱军代被告马炯在系争合同上签字之代理行为的法律性质认定。本院认为，诉讼中，双方当事人均确认被告朱军为案外人上海j房地产经纪有限公司之工作人员。依据委托书记载内容，被告马炯委托案外人上海j房地产经纪有限公司出某系争房屋之事实可以认定，而系争《动迁房预售预购合同》又在案外人处某某。因此，认定被告朱军之代签合同行为系履行职务具有高度盖然性。
针对第二个问题，关于系争预购合同不能履行，被告马炯是否已构成违约？
原告张丽芳主张与其订立系争《动迁房预售预购合同》的合同相对方为被告朱军，非被告马炯，如果法院认定合同主体为被告马炯，其业已违约，应承担相应的违约责任。被告马炯则认为其并未违约，由于法院的查封，造成动迁部门未向其交房，并非恶意违约。
本院认为，根据合同法的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
根据上述规定，被告马炯应当履行向原告张丽芳交付系争房屋并转移系争房屋所有权的义务。
双方在系争《动迁房预售预购合同》房屋交接与验收条款中约定系争房屋由开发商统一交房于原告张丽芳，而系争房屋为动迁安置房，权利人为案外人上海盛淼房地产开发有限公司。原告张丽芳履行接收系争房屋之权利，必须由被告马炯进行协作、配合。系争房屋的交付须由被告马炯与相关个人、动迁部门等进行协调后才能完成交接。
现被告马炯未积极履行协作、配合之合同义务，尤其在原告张丽芳提起诉讼，被告马炯收到相关的诉讼材料后，仍未与相关个人、动迁部门进行协调，将系争房屋交付原告，致使原告张丽芳至今无法占有系争房屋及适时取得系争房屋之所有权。被告马炯的上述不作为行为，表明其不履行合同主要义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于被告辩称系争房屋被相关法院查封之意见，无相关的证据予以证实，不予采纳。
综上所述，本院认为，原告张丽芳与被告马炯间签订之《动迁房预售预购合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，故合法有效。双方当事人均应恪守。
关于系争《动迁房预售预购合同》之解除问题。原告张丽芳主张与其订立系争《动迁房预售预购合同》的合同相对方为被告朱军，非被告马炯。因被告朱军的根本违约，致使原告张丽芳的合同目的无法实现，故要求解除系争《动迁房预售预购合同》。如果法院认定合同主体为被告马炯,因被告马炯的违约行为，致使原告的合同目的无法实现，亦要求解除双方间的房屋买卖合同。被告马炯辩称非其故意违约，因法院查封造成其无法交房。现同意解除系争房屋预购合同。
本院认为，根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。符合法定条件的，当事人可以解除合同。
系争《动迁房预售预购合同》的订约主体为原告张丽芳与被告马炯。而被告马炯未积极履行协作、配合义务，将系争房屋交付原告，致使原告张丽芳至今无法占有系争房屋及适时取得系争房屋之所有权。被告马炯的上述违约行为，已符合法定的合同解除条件。庭审中原告张丽芳表示，如果法院认定被告马炯为订约主体，其亦要求解除系争《动迁房预售预购合同》。被告马炯否认其违约，但同意解除合同。故对于原告张丽芳要求解除系争《动迁房预售预购合同》之诉讼请求，本院予以确认。
关于购房款595,000元之返还问题。本院认为，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
原告张丽芳已向被告马炯交付房款595,000元。被告马炯亦应按系争预购合同第九条之约定履行交房义务。鉴于原告张丽芳要求解除系争《动迁房预售预购合同》，被告马炯同意解除，本院予以确认。系争《动迁房预售预购合同》解除后，被告马炯应当向原告张丽芳返还购房款595,000元。故原告张丽芳要求被告马炯返还购房款595,000元之诉讼请求，符合事实依据及法律依据，本院予以支持。
关于原告之违约金诉请。本院认为，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
双方在系争《动迁房预售预购合同》违约责任条款中约定被告马炯反悔不出某(或者变相上涨房价)系争房屋，被告马炯应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向原告张丽芳支付违约金并同时支付因为房价上涨给原告带来的房价损失。
鉴于被告马炯未积极履行协作、配合之合同义务，尤其在原告张丽芳提起诉讼，被告马炯收到相关的诉讼材料后，仍未与相关个人、动迁部门进行协调，将系争房屋交付原告，致使原告张丽芳至今无法占有系争房屋及适时取得系争房屋之所有权。被告马炯的上述不作为行为，表明其不履行合同主要义务，应属于反悔不出某系争房屋之客观表现形式，其已构成违约，应向原告张丽芳支付相应的违约金。
关于违约金金额。双方约定被告马炯应支付违约金的计算方法为其拒绝出某系争房屋时该房屋市场价的两倍。诉讼中，原告张丽芳主张以系争《动迁房预售预购合同》约定的房价745,000元的两倍计算违约金，并将违约金金额调整为1,000,000元。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告的该项主张合理合法，本院予以准许。
对于被告要求调低违约金之辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
对于原告主张的房价损失。本院认为，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
因被告马炯的违约行为，造成系争预购合同无法继续履行，被告马炯应当赔偿因违约而给原告张丽芳造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。现本院支持原告的违约金金额，已足以弥补原告张丽芳因被告马炯违约所造成的房价损失。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
因被告朱军、胡芹均非系争预购合同相对方，原告张丽芳要求其承担合同责任，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。
关于原告张丽芳以委托书授权不明要求被告朱军、胡芹承担连带责任，没有事实依据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张丽芳与被告马炯于2015年5月10日签订之《动迁房预售预购合同》；
二、被告马炯于本判决生效之日起十日内向原告张丽芳返还购房款595,000元；
三、被告马炯于本判决生效之日起十日内向原告张丽芳支付违约金1,000,000元；
四、驳回原告张丽芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,155元，由被告马炯负担(于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张丽芳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周绍敏
审 判 员 金卫东
人民陪审员 石定伟
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十','2018-10-09
16:04:10',0,'web',NULL),(19117467,'71ce36ba-8218-4a44-86a3-a82d011fd584','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：99次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"新绛县\",\"法院ID\":\"359\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"文书全文类型\":\"1\",\"案号\":\"（2017）晋0825民初30号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"运城市\",\"法院省份\":\"山西\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1510761600000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"文书ID\":\"71ce36ba-8218-4a44-86a3-a82d011fd584\",\"案件名称\":\"原告常建民与被告史美红、常忠奎民间借贷纠纷一审民事裁定书\",\"法院名称\":\"新绛县人民法院\",\"补正文书\":\"2\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"原告常建民与被告史美红、常忠奎民间借贷纠纷一审民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"原告常建民与被告史美红、常忠奎民间借贷纠纷一审民事裁定书
（2017）晋0825民初30号\");$(\"#hidDocID\").val(\"71ce36ba-8218-4a44-86a3-a82d011fd584\");$(\"#hidCaseName\").val(\"原告常建民与被告史美红、常忠奎民间借贷纠纷一审民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）晋0825民初30号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"新绛县人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"359\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"新绛县人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-04-28\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"常建民,史美红,常忠奎\" }],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"原告常建民与被告史美红、常忠奎民间借贷纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-11-16\\\\\",\\\\\