四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0302民初2188号
原告：李家志,男,汉族，1966年5月4日出生,住四川省自贡市大安区。
委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。
被告：自贡泰华实业开发有限公司，住所地四川省自贡市汇东新区汇东路汇信大厦六楼。
法定代表人:钟淑琴。
委托诉讼代理人：彭华龙，男，汉族，1974年7月2日出生，住四川省自贡市大安区，该公司员工。
被告：四川忠心房地产投资有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。
法定代表人:孙尧忠。
委托诉讼代理人：钟建国，男，汉族，1967年10月29日出生，住四川省成都市金牛区，该公司员工。
原告李家志诉被告自贡泰华实业开发有限公司（以下简称泰华公司）、四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理，于2014年5月7日作出（2014）自流民初字第972号民事判决书，原告李家志、被告忠心公司不服判决提起上诉，自贡市中级人民法院于2014年10月30日作出（2014）自民二终字第41号民事裁定书，以被告忠心公司在二审中提交新证据为由裁定该案发回本院重审；2014年12月11日本院立案受理后组成合议庭审理该案，审理中依法追加成都工业典当有限公司作为本案第三人参加诉讼，于2015年12月21日作出（2015）自流民初字第25号民事判决书，原告李家志不服判决提起上诉，自贡市中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）川03民终字第413号民事裁定书，以原告李家志变更一审诉讼请�及被告忠心公司在二审中提交新证据为由裁定该案发回本院重审；本院于2016年9月23日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李家志及委托诉讼代理人刘刚,被告泰华公司的委托诉讼代理人彭华龙,被告忠心公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理中，原告李家志撤回对第三人成都工业典当有限公司的起诉，并变更诉讼请求为判令二被告连带退还购房款60万元并连带赔偿原告损失320万元（以所购房屋现有市值计算）。
原告李家志诉称，2005年3月11日，原告与泰华公司签订了《营业房订购合同》，约定由原告购买泰华公司开发的位于自贡市自流井区五星街公园口诺马特*时代广场4号楼正一层D-
F轴线与3-6轴线营业房，建筑面积200平方米，一�性付清房款60万元，交房日期2006年3月15日前。原告于2005年3月11日一次性付清房款60万元，2006年3月，泰华公司因资金短缺，处于停建状态。2008年8月15日，自贡市规划和建设局、自贡市国土局、自贡市房地产管理局联合发文通知，经二被告协商，泰华公司于2008年1月29日将其公司处于停建状态的工程转让与忠心公司。原告与泰华公司签订的《营业房订购合同》合法有效，双方均应严格履行，合同履行过程中忠心公司承继了泰华公司的权利义务，依法应当承担连带给付责任；因该涉案房屋已被执行拍卖，二被告已无法完成交付，且所购房屋市值已达18,000元/平方米。请求判令二被告连带退还购房款60万元并连带赔偿原告损失320万元（以所购房屋现有市值计算），二被告承担本案诉讼费用。
被告泰华公司辩称原告与泰华公司签订的合同系�方真实意思表示，合法有效；泰华公司与忠心公司签订的协议中也表示超出营业用房300余平方米的房屋价款由忠心公司在泰华公司的应付款中扣除，忠心公司接收的泰华公司向其移交的项目资料中已包括原告所购房屋的资料，且忠心公司知晓此事。
被告忠心公司辩称，被告泰华公司的辩称系单方面陈述，该房屋在出售时尚未取得商品房预售许可证，更未取得土地使用权，泰华公司与原告签订的合同并不合法，忠心公司并未承继泰华公司与原告之间的债权债务关系，转债协议须经忠心公司认可后方能生效，该房屋现在市值不足10,000元/平方米。
经审理查明，2005年3月11日，被告泰华公司与原告签订《借款协议》，约定泰华公司向原告借款600,000.00元，借款期限自2005年3月15日至2006年3月14日，泰华公司以“时代广场”项目4区商住楼正一层D-
F与3-6轴线的200平方米的店面以3,000.00元/平方米做为该笔借款的抵押担保，若泰华公司按期足额还款，则商品房预定合同失效，若泰华公司未按期足额还款，则按该合同约定将该抵押担保房产抵偿与原告，并向原告支付每日5,000.00元违约金，双方同时约定，该借款协议签订后，双方再行签订商品房预定合同。其后，原告与被告泰华公司签订《营业房订购合同》约定：原告购买泰华公司开发的位于自贡市自流井区五星街公园口诺马特*时代广场4号楼正一层D-
F轴线与3-6轴线营业房，建筑面积200平方米，房款60万元，被告泰华公司于2006年3月15日前向原告交付所购房屋，并同时约定违约责任等。合同签订当日，泰华公司向原告出具载明内容为'收购房款4#楼（D-F）-③-⑥轴线营业用房（�付清房款）'的收据一份。2006年3月起，泰华公司因资金短缺，所建的“时代广场”项目处于停滞状态，涉案房屋亦因此未向原告交付；2008年1月29日，泰华公司与忠心公司签订《自贡'泰华时代广场'项目合作协议》，约定忠心公司全盘承接泰华公司所开发的处于停滞状态的时代广场工程项目，2008年8月15日，自贡市规划和建设局、自贡市国土资源局、自贡市房地产管理局联合发文针对泰华公司、忠心公司的工程项目的具体合作内容予以明确。自贡市房地产管理局于2008年6月10日形成的“泰华公司'时代广场'调查情况”附件销售统计表中未列明原告诉称的涉案房屋登记资料。2011年5月26日，泰华公司将时代广场工程项目所涉资料全部向忠心公司移交，忠心公司对此予以确认并接收，该移交资料对涉案房屋有明确记载，注明该房屋性质为借款抵押。2015年4月20日，四川省成都市中级人民法院作出（2014）成执字第871号执行裁定书，裁定对包括涉案房产在内的备案登记在成都工业典当有限公司名下的2456.37平方米的房产予以拍卖。
以上事实有原、被告提交的《收据》、《营业房定购合同》、自贡市规划和建设局（自规建发[2008]257号）文件、《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》、《资料移交说明》、自贡市自流井区人民法院（2012）自流民初字第1271号民事判决书、自贡市中级人民法院（2012）自民二初字第13号民事判决书、《关于自贡泰华实业有限公司“时代广场”预销售相关情况等证据材料及庭审笔录予以佐证，以上证据符合相关法律规定，本院予以采信。
本院认为，原告与被告泰华公司签订的《借款合同》及《营业房定购合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告与泰华公司在《借款协议》中约定以签订《商品房预定合同》的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中附设了《营业房定购合同》的解除及生效条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告及泰华公司虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《营业房定购合同》的内容实质上已具备商品房买卖合同的主要内容，且泰华公司已按约足额收取了原告的购房款60万元、涉案房产已于原告起诉前取得商品房预售许可证，依据相关法律及司法解释规定，该合同应视为商品房买卖合同。借款到期后，泰华公司未能偿还原告借款，按双方签订的《借款合�》约定，该借款实质上已转化为购房款。但因泰华公司资金短缺等自身原因导致涉案房产所在工程项目建设停滞，基于双方的《借款协议》签订的《营业房定购合同》同时亦无法再实现合同目的，被告泰华公司的行为已属违约，应当承担返还原告购房款及相应的违约责任。根据泰华公司与忠心公司于2008年1月29日签订的《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》约定，忠心公司对泰华公司开发的该工程建设项目的所有权利义务予以承接，原告要求泰华公司承担连带退还购房款并赔偿损失的诉请并无合同约定及法律依据，本院不予支持；忠心公司受让泰华公司开发的“泰华时代广场”工程建设项目，亦即成为合同的相对方，由此产生的权利义务关系亦应由其享有和承担，原告要求忠心公司退还购房款并赔偿损失的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但相关损失应以涉案房产目前的市场价值予以确定，参照涉案房产相同地段实际交易价格并结合本案实际情况，本院酌定涉案房产价格按10000元/平方米计价为宜，故忠心公司应退还原告购房款600000元、赔偿损失1400000元；被告忠心公司辩称诉争款项属借款、原告与泰华公司签订的《营业房定购合同》属无效合同、诉争房屋登记资料属事后添加的理由无法律和事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第八十六条、第八十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条的规定，判决如下：
一、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李家志购房款600000元；
被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李家志损失1400000元；
二、驳回原告李家志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费37,200.00元，由原告李家志负担31,620.00元，被告四川忠心房地产投资有限公司负担5,580.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 付 毅
人民陪审员 郑轶川
人民陪审员 余 江
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 李 杰