深圳市中级人民法院房地产审判庭
二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 赵 霞 裁 判 结 果 改 判 拟 稿 时 间 2 0 1 4 - 1 - 1 5 印 量 印 （ ） 份
文 书 字 号 （ 2 0 1 3 ） 深 中 法 房 终 字 第 2 3 8 号 一 审
裁判结果一、确认郑洪珍与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》无效；二、同富家公司应于本于本判决生效�日起十日内，向郑洪珍支付房屋占有使用费，按每月4500元的标准，准从2011年1月1日起至本判决确定清偿之日止；三、冯译槿、冯译庆、冯译霆、霆、冯译楼、郭三娣应以继承冯德明遗产的实际价值为限，对以上债务承担连带清偿清偿责任。二审
合议庭意见一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项；三、驳回郑洪珍其他诉讼请求。生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见合议庭
签名主管副庭长
意见庭长意见专委
审签意见院领导
审签意见备注广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2013）深中法房终字第238号
上诉人（原审被告）深圳市同富家年丰农副产品有限公司。
法定代表人冯德明。
委托代理人王赛宇，广东安恪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）冯译槿，女，汉族，1991年2月20日出生。
上诉人（原审被告）冯译庆（曾用名冯文治），男，汉族，1995年3月20日出生。
上诉人（原审被告）冯译霆，男，汉族，2006年7月25日出生。
上诉人（原审被告）冯译楼，男，汉族，2009年10月20日出生。
上诉人（原审被告）郭三娣，女，1930年出生。
冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣共同委托代理人欧阳武，广东广惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑洪珍（曾用名郑红珍），女，汉族，1965年11月1日出生。
委托代理人金萍，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人丁晓燕，广东巨龙律师事务所律师。
原审第三人熊发亮，男，汉族，1973年12月2日出生。
原审第三人李琼江，男，汉族，1967年2月22日出生。
上诉人深圳市同富家年丰农副产品有限公司（以下简称同富家公司）、冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣与被上诉人郑洪珍、原审第三人熊发亮、李琼江因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年1月19日，郑洪珍与冯德明签订了一份《商铺租用协议》，约定郑洪珍向冯德明租用位于深圳市龙岗区丁甲岭村路口傍石湖口沙滩，编号为XX号的商铺，占地面积100平方米，楼高三层，建筑面积为160平方米，租期为50年，租金共计人民币（以下相同）100万元。付款方式为，签订租用协议5日内支付总费用的50%，即50万元，待商铺建成完工交付给郑洪珍时，其余款应全部付清。2009年5月29日，冯德明向郑洪珍出具《收据》一张，确认收到郑洪珍交来租赁商铺XX号部分款40万元。2010年1月，冯德明又向郑洪珍出具《收款收据》一张，确认收到郑洪珍交来租赁商铺XX号部分款10万元。2010年5月1日，冯�明再次向郑洪珍出具《收款收据》一张，确认收到郑洪珍交来租赁商铺XX号部分款50万元。
2011年1月1日，郑洪珍与冯德明签订了一份《商铺楼房租用合同》，约定由冯德明向郑洪珍承租位于深圳市龙岗区丁甲岭市场、编号为BX、BY、铺面面积约130平方米及二楼至三楼，楼房共8间约260平方米。租金为2年，从2011年1月1日起至2012年12月31日止。租金为每月4500元。
2010年5月30日，同富家公司以深圳市龙岗区同乐丁甲岭综合市场的名义与熊发亮签订了一份《房屋租赁合同》，约定由熊发亮承租位于同乐丁甲岭综合市场的BZ、BX号楼层二、三、四，共计24间，租期为3年，租金每月5040元，每年递增15%，押金13000元。2011年2月1日，李琼江与同富家公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定由李琼江向同富家公司承租位于同乐丁甲岭农贸综合市场B0X、B0Y号商铺，租期自2011年2月1日至2014年1月31日，租金每月3000元。
另查，涉案房产未取得产权登记证书，亦未取得建设工程规划许可证。冯德明为同富家公司的法定代表人，其于2011年7月20日因病去世。郑洪珍主张冯德明逝世后，从2011年1月1日起便无法收取租金。
原审法院查明郑洪珍与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》为无效合同，依法向郑洪珍作出释明，并询问郑洪珍是否变更诉讼请求，但郑洪珍坚持原诉讼请求不变。同时，因郑洪珍请求对方支付暂计至起诉之日的租金、利息，原审法院依法行使释明权，要求郑洪珍明确是否放弃起诉日以后的租金、利息请求。郑洪珍表示不放弃，并要求同富家公司、冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣支付租金、利息至判决确定的清偿之日止。
郑洪珍于2012年3月30日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除郑洪珍与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》；2、同富家公司、冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣支付商铺租金67500元及逾期付款的利息2925.75元，共计70425.75元（暂计至2012年3月31日）；3、由同富家公司、冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣承担诉讼费。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，是郑洪珍与冯德明因《商铺楼房租用合同》所产生的法律关系进行的诉讼，本案应围绕郑洪珍的诉讼请求进行审理。对于郑洪珍与冯德明签订的《商铺租用协议》租用商铺50年的法律关系、冯德明与其他股东之间的法律关系、熊发亮、李琼江与同富家公司之间的租赁关系等，因各方当事人均未提出主张，根据不告不理的原则，原审法院不作处理。
郑洪珍就未取得产权登记证书，亦未取得建设工程规划许可证的涉案房产，与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》，为无效合同。根据合同无效的处理规定，冯德明实际占有、使用了郑洪珍的房屋，应当参照合同约定每月4500元的标准，向郑洪珍支付房屋占有使用费，从2011年1月起至判决确定清偿之日止。冯德明未按月履行其支付占有使用费的义务，已经造成拖欠，郑洪珍要求冯德明支付按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息，符合法律规定，原审法院予以支持。
对于同富家公司是否应当承担责任的问题。冯德明生前是同富家公司的法定代表人，其因经营管理行为所产生的权利义务，应当由公司承受。同时，同富家公司在庭审中确认丁甲岭市场由其经营管理。同富家公司作为涉案房产的实际经营管理人，实际占有、使用了涉案房产，亦应当承担支付占有使用费的义务。
对于冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣如何承担责任的问题。根据继承法及相关法律规定，冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣应以继承冯德明遗产的实际价值为限，对以上债务承担连带清偿责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条，判决：一、确认郑洪珍与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》无效；二、同富家公司应于本判决生效之日起十日内，向郑洪珍支付房屋占有使用费，按每月4500元的标准，从2011年1月1日起至本判决确定清偿之日止；三、冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣应以继承冯德明遗产的实际价值为限，对以上债务承担连带清偿责任。案件受理费1560元，由同富家公司、冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣承担。
上诉人同富家公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或改判驳回郑洪珍对同富家公司的全部诉讼请求；3、由郑洪珍承担诉讼费。主要事实与理由如下：�、原审判决认定事实不清。（一）本案存在以下以租赁名义存在的合同：1、2008年1月19日郑洪珍、冯德明签订的《商铺租用协议》；2、2011年1月1日郑洪珍、冯德明签订的《商铺楼房租用合同》；3、2010年5月30日同富家公司、熊发亮签订的《房屋租赁合同》；4、2011年2月1日同富家公司、李琼江签订的《商铺租赁合同》，原审法院仅对第2项租赁关系进行审理，回避第1、3、4项法律关系，造成本案基本事实不清。（二）同富家公司才是涉案房产的合法权利人。租赁关系的前提是对物的所有权，原审判决只字未提郑洪珍取得涉案房产物权的依据。涉案房产及所在的丁甲岭综合市场系冯德明、余XX合作兴建，2010年1月竣工验收后冯德明、余XX将丁甲岭综合市场交由同富家公司经营。同富家公司才是丁甲岭综合市场的合法权利人。在原审法院（2012）深龙法民三初字第1692、1550号�件中同富家公司均是合法权利人。上述第3、4项租赁合同办理了备案也证明同富家公司才是权利人。
二、同富家公司与冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣之间的关系和责任承担问题。（一）冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣系冯德明的继承人，其权利的享有和义务的承担是基于继承关系。（二）冯德明有三种身份：1、个人；2、同富家公司的法定代表人；3、同富家公司的股东。2008年1月19日郑洪珍、冯德明签订《商铺租用协议》时应是以个人身份。但2011年1月1日郑洪珍、冯德明签订《商铺楼房租用合同》时冯德明的身份不是同富家公司的法定代表人。涉案房产原本就是同富家公司的，其法定代表人不可能又向第三方承租自己的物业。冯德明收取郑洪珍100万、与郑洪珍签订合同均是其个人行为，与同富家公司无关。
三、2011年1月1日郑洪珍（出租人�、冯德明（承租人）签订的《商铺楼房租用合同》无效不仅是郑洪珍未取得建设工程规划许可证，而是因为郑洪珍无权处分。
针对同富家公司的上诉，郑洪珍答辩请求二审法院维持原判，驳回同富家公司的上诉。主要事实和理由如下：一、同富家公司上诉称涉案房产系冯德明、余XX合作兴建、于2010年竣工后交由同富家公司经营、其是涉案房产的权利人，但均未提交证据证明，同富家公司以自己的名义将涉案房产出租给他人是侵权行为。二、原审庭审时，同富家公司承认涉案房产由冯德明经营管理，冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣也对此确认，冯德明与郑洪珍签订《商铺楼房租用合同》时是法定代表人的行为，否则，同富家公司不可能占有使用涉案房产、出租给他人。
针对同富家公司的上诉，冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣称其答辩意见与�诉意见一致。
上诉人冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判原审判决第三项为冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣不承担责任；2、由郑洪珍承担诉讼费。主要事实与理由如下：原审判决认定冯德明签订《商铺楼房租用合同》时系代表同富家公司，那么所有责任应由同富家公司承担，冯德明个人及继承人不应承担其履行职务行为所产生的债务。
针对冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣的上诉，郑洪珍答辩称冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣的上诉不成立。主要事实和理由如下：《商铺楼房租用合同》是冯德明与郑洪珍签订的，涉案房产是郑洪珍出租给冯德明的，至于该房产如何交由冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣管理，又如何以同富家公司的名义对外出租，是冯德明与同富家�司之间的内部行为，冯德明和同富家公司应对郑洪珍的租金损失承担连带责任。
针对冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣的上诉，同富家公司答辩称冯德明的行为是个人行为，应由其个人承担责任。主要事实和理由如下：涉案房产系冯德明、余XX合作兴建，建成后双方共同授权同富家公司经营管理。同富家公司对丁甲岭综合市场的实际占有经营，即是拥有合法权利的客观事实。郑洪珍没有提交有效证据证明其对涉案房产具有合法权利，其与冯德明签订的《商铺楼房租用合同》是无效合同。
原审第三人熊发亮、李琼江经本院依法传唤未到庭参加二审审理，亦未提交答辩状。
本院经审理查明，冯德明、郑洪珍于2008年1月19日签订的《商铺租用协议》第一条约定的商铺建筑面积为360平方米，而非原审判决查明的160平方米。李琼江与同富家公司签订《商铺租赁合同》的时间是2010年12月25日，而非原审判决查明的2011年2月1日。
原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2010年7月8日，同富家公司成立。
2012年7月26日的原审庭审中，同富家公司确认丁甲岭综合市场由其经营管理。
二审庭审调查中：一、同富家公司提交了以下三份证据材料以证明涉案房产是冯德明、余XX共同兴建、共同申报：2008年6月28日冯德明、余XX签订的《合作协议书》（有原件）、2010年12月20日的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（复印件）、《深圳市出租屋自建房使用证明》（复印件）。郑洪珍不予确认三份证据材料的真实性，冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣仅确认《合作协议书》的真实性。二、同富家公司确认：（一）熊发亮、李琼江直接向其支付租金；（二）涉案房产所在的丁甲岭综合市场未经登�成为公司资产。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审判决仅支持占有使用费的本金，未支持占有使用费的利息，郑洪珍未提起上诉，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。
根据同富家公司与冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是：同富家公司与冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣是否应向郑洪珍按4500元／月的标准支付涉案房产的占有使用费。
根据同富家公司的自认，涉案房产所在的丁甲岭综合市场由冯德明、余XX共同兴建。虽然同富家公司主张丁甲岭综合市场建成后由冯德明、余XX直接交付其使用、属于公司资产，但未提交足以采信的证据证明，而郑洪珍提交了以下证据：（一）其作为承租人与冯德明于2008年1月19日就涉案房产签订50年租期的《商铺租用协议》；（二）其已实际履行该《商铺租用协议》；（三）其作为出租人与冯德明于2011年1月1日就涉案房产返租签订的《商铺楼房租用合同》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条规定的证据审核规则，本院确认郑洪珍的举证具有优势，同富家公司对涉案房产占有使用源于郑洪珍返租给冯德明，而非所谓冯德明、余XX建房后直接交付同富家公司使用。郑洪珍是否对涉案房产具有合法物权不是其是否有权收取占有使用费的前提。
关于冯德明向郑洪珍返租涉案房产的行为是否对同富家公司具有约束力的问题。本院认为，虽然《商铺楼房租用合同》由冯德明作为承租人与郑洪珍签订，但冯德明系同富家公司法定代表人，且同富家公司确认涉案房产所在的丁甲岭综合市场由其使用经营，表现为同富家公司作为出租人已转租并收取房产租金收益，而冯德明或其继承人未转租或收取房产转租收益，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条及公平原则和诚实信用原则，冯德明向郑洪珍承租涉案房产的行为应为职务行为，对同富家公司具有约束力，同富家公司依法应承担由此产生的责任，向郑洪珍支付涉案房产的占有使用费。冯德明的法定继承人与该房屋租赁合同关系无涉，原审法院判令冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣以所继承遗产的实际价值为限作为连带债务人与同富家公司共同向郑洪珍支付占有使用费，处理错误，本院予以纠正。
涉案房产未取得建设工程规划许可证及房地产证，原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定认定郑洪珍（�租人）、冯德明（承租人）签订的《商铺楼房租用合同》无效及郑洪珍有权请求参照双方约定的租金标准（4500元／月）收取占有使用费，适用法律正确，本院予以确认。
综上所述，同富家公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。冯译槿、冯译庆、冯译楼、冯译霆、郭三娣的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1686号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1686号民事判决第三项；
三、驳回郑洪珍其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费应为3600元，由深圳市同富家年丰农副产品有限公司负担3536元，郑洪珍负担64元。深圳市同富家年丰农副产品有限公司上诉产生的二审案件受理费应为3540元，自行负担。冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣上诉产生的二审案件受理费应为3540元，由郑洪珍负担。深圳市同富家年丰农副产品有限公司分别向一、二审法院补交案件受理费2040元、1980元，郑洪珍向本院补交案件受理费1980元，深圳市同富家年丰农副产品有限公司、郑洪珍分别向冯译槿、冯译庆、冯译霆、冯译楼、郭三娣支付案件受理费1496元、64元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年一月二十六�
书记员（兼） 李开宇
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定�本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。