安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初5032号
原告：淮北市建投控股集团有限公司,住所地安徽省淮北市淮海路62号。
法定代表人：顾俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王清源，安徽北方之光律师事务所律师。
被告：程敏，女，1960年6月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。
原告淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）与被告程敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，被告程敏于2016年11月24日提出反诉，本院于2016年12月14日裁定不予受理被告程敏的反诉。被告程敏不服裁定，提出上诉，淮北市中级人民法院于2017年3月1日作出（2017）皖06民辖终5号民事裁定书，裁定驳回被告程敏的上诉，维持原裁定。之后，本院于2017年5月23日适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人王清源，被告程敏及其委托诉讼代理人高立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建投公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除我公司与程敏之间的房屋租赁合同，并判令程敏将房屋交还我公司；2.依法判决程敏向我公司支付房屋租金39000元（计算至2016年10月24日，之后房屋租金按每季度19500元的标准计算至房屋交还之日止）；3.判决程敏向我公司支付违约金12285元（计算至2016年8月31日，自2016年9月1日起以39000元为基数，按每日3‰的标准计算至租金交清之日止）；4.诉讼费用由程敏负担。事实与理由：2013年12月，我公司与程敏签订房屋租赁合同，约定我公司将位于淮北市淮海路七楼房屋出租给程敏使用，租赁期限为三年，自2014年1月25日至2017年1月24日，合同总价款为234000元，租金每三个月一交，先交房租，后使用房屋。双方同时在合同中约定，如承租方未按约定交付租金，应当按照欠付租金每日3‰的标准支付违约金。在合同履行期间，程敏自2016年4月1日起就拖欠租金，严重违反合同约定，现诉至法院，请求法院依法判决。
程敏在庭审中辩称，建投公司出租的房屋不符合合同法第216条的规定，建投公司的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：2013年12月30日，建投公司与程敏签订房屋租赁合同，约定建投公司将位于淮北市相山区淮海路华侨商厦七楼南半部、八楼一层（使用面积约为672平方米）出租给程敏作商业使用，租赁期限自2014年1月25日至2017年1月24日，三年总租金为234000元，租金按季度支付，每三个月一期，每期19500元，租赁期限内每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前支付下一期租金，先支付租金后使用房屋。合同第五条第1款约定建投公司应保障房屋及附属设施主体结构交付时处于安全适用状态；合同第八条第1款约定若程敏未按照约定支付租金的，应按照应付租金每日3‰的标准支付违约金。
合同签订后，建投公司将涉案房屋交付给程敏，程敏使用该房屋开办了淮北奥斯曼医疗美容医院。2015年，程敏将涉案房屋漏水的情况反映至建投公司，建投公司于2016年上半年开始对涉案房屋进行维修，维修过程中，因施工原因对美容医院内部装修造成了一定程度的损害，对该医院的经营造成了不利影响，因此，程敏在支付了2016年第一季度的租金后未再向建投公司支付租金。2016年8月29日，建投公司在淮北奥斯曼医疗美容医院张贴了《欠费通知书》，告知程敏已欠付租金39000元。房屋维修期间，淮北奥斯曼医疗美容医院未停业，2016年下半年，涉案房屋维修结束后，程敏仍继续使用，但未支付租金，建投公司遂诉至本院。
以上事实，有建投公司提交的房屋租赁合同、《欠费通知书》张贴照片，程敏提交的照片、录音资料及双方庭审陈述在卷为证，本院予以认定。
本院认为：建投公司与程敏签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。现该合同约定的租赁期限已届满，已无需解除，对于建投公司解除合同的诉讼请求，本院不予处理。建投公司与程敏在合同中约定程敏应于租赁期满后十五日内返还房屋，现合同约定的租赁期限届满，对于建投公司要求程敏交还房屋的诉讼请求，本院予以支持，程敏应于本判决生效后十五日内将涉案房屋交还建投公司。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建投公司作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中，建投公司因房屋漏水等原因对房屋进行维修，维修过程中对程敏经营的淮北奥斯曼医疗美容医院的内部装修及设施造成了一定程度的损害，维修期间的房屋明显不符合合同约定的用途，导致程敏的经营活动受到了不良影响，因此，租金应相应减少。涉案房屋的维修于2016年下半年结束，建投公司未能举证证明维修结束的具体时间，故，本院认定涉案房屋的维修在2016年12月底结束，又因程敏未能提供证据证明美容医院的经营受到影响的程度，故，本院酌定程敏按照合同约定租金标准的三分之二交付2016年间欠付租金。2016年间，程敏仅支付了一个季度的租金，欠付三个季度的租金58500元，该数额的三分之二为39000元，程敏应予支付。双方约定的租赁期限至2017年1月24日届满，自2017年1月开始，程敏仍应按照合同约定的每季度19500元的标准继续支付租金及合同期限届满后涉案房屋的占有使用费。
关于违约金，由于建投公司对涉案房屋的维修致使其出租的房屋在维修期间不符合合同约定的用途，违约在先，程敏因此拒交房租，故，对于建投公司要求程敏支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告程敏于本判决生效后十五日内将位于淮北市相山区淮海路华侨商厦七楼南半部、八楼一层房屋交还原告淮北市建投控股集团有限公司。
二、被告程敏于本判决生效后十五日内向原告淮北市建投控股集团有限公司支付租金39000元，并自2017年1月1日起按照每季度19500元的标准向原告淮北市建投控股集团有限公司支付租金及合同期限届满后涉案房屋的占有使用费至交还房屋之日止。
三、驳回原告淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费541元，由原告淮北市建投控股集团有限公司负担141元，被告程敏负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 王云峰
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 杨 玲
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。