江门市蓬江区人民法院
裁判文书拟稿纸
宣判前秘密
拟稿部门杜阮法庭拟稿
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时间拟稿人案号（2015）江蓬法杜民初字第939号合议庭成员意见书
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见 标 题 民 事 判 决 书
广东省江门市蓬江区人民法院
民事判决书
（2015）江蓬法杜民初字第939号
原告：江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会，住所地：江门市蓬江区杜阮镇贯溪村永安里64号，组织机构代码：XXXXX74369522-9。
负责人：王羽顺，系该村主任。
委托代理人：王健富、黎宇亮，系该村干部。
被告：张锋涛，男，XXXX1977年XX6月XX16日出生，汉族，住汕头市潮南区，公民身份号码：********。。
原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会（以下简称贯溪村）诉被告张锋涛租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告贯溪村的委托代理人王健富、黎宇亮到庭参加了诉讼，被告张锋涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贯溪村诉称：2013年8月26日，原告与宇被告签订关于租赁原告新河15号楼4-12号铺位的《租赁铺位合同》，合同到期前双方又于2015年5月4日再次签订《租赁铺位合同》续租上述铺位，约定租金为8008元／月，租期为2015年6月1日至2018年5月30日止，租金缴纳方式为每月5日前交付当月租金，且合同约定延期交付租金的，被告应向原告支付拖欠租金的金额每天5‰的违约金，被告不交付或者不按约定交付租金一个月的，原告有权单方解除合同。续租后，被告自2015年6月起拒绝支付租金，截止至起诉之日，被告累计拖欠原告6月、7月、8月、9月的租金合计32032元。经原告多次催告，被告均拒绝支付上述租金，被告的行为已严重损害到原告的合法权益，且根据合同的约定，原告有权解除合同并要求被告支付租金及相应的违约金。为此，原告起诉请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《租赁铺位合同》，被告立刻向原告返还新河15号楼4-12号铺位；二、被告支付2015年6月至8月租金24024元；三、原告没收被告缴交的定金24000元；四、被告自2015年9月1日起至2015年10月23日止按照8008元／月的标准向原告支付铺位占用费14147.46元；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告贯溪村在诉讼期间提供的证据：证据一.原告的《组织机构代码证》、被告的《居民身份证》，证明原、被告的诉讼主体适格；证据二.《租赁铺位合同》，证明被告租用原告新河15号楼4-12号铺位；证据三.《租金缴交通知书》，证明原告已经发通知被告催交租金；证据四.《国内挂号信函收据》，证明原告已经发通知被告催交租金；证据五.《现场照片》，证明原告曾经在被告经营的地方张贴催交租金通知书；证据六.《关于合作开发贯溪管理区商住地协议书》、《合作兴建商品住宅楼补偿协议书》、《结算书》、《商品房屋权属证明书》，证明涉案的房产属于原告所有，有出租收益权。
被告张锋涛没有到庭参加诉讼，在诉讼期间没有提交证据。
经审理查明：涉案租赁的铺位【江门市蓬江区XXXX杜阮镇贯溪新河15号楼4-12号铺位】系原告与他人合作兴建并归原告所有的物业。2015年5月4日，原告贯溪村、被告张锋涛作为甲方、乙方签订《租赁铺位合同》一份，合同约定：甲方将座落新河15号楼4-12号的建筑面积200.20平方米铺位出租给乙方自费经营，租赁期限2015年6月1日至2018年5月30日；每月租金8008元，每月5日前一次性交清当月租金；乙方负责该铺位的水费、电费、治安费等；定金24000元，签订合同当日前交给甲方，在乙方没有违约情况下，甲方返还定金，如甲方违约，则双倍返还定金，如乙方违约，则由甲方没收定金；乙方不交付或者不按约定交付租金一个月以上，乙方所欠有关水费等费用500元以上等情形，甲方有权单方解除合同；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按拖欠租金款额每日加罚5‰的违约金等内容。签订合同后，被告于2015年5月4日向原告缴纳了定金24000元，并进场经营喜龙信息部，但其没有向原告支付租金。原告在2015年7月5日和8月3日分别向被告催收交付欠租，并提出逾期不交者，将按合同有关条例终止合同或收回铺位使用权处理，但被告至今仍没有支付所欠租金。
在本案诉讼中，原告申请将空置的商铺交还该村，本院依法通知双方当事人于2015年10月23日办理了空置铺位移交手续，将涉案铺位交还原告。
本院认为，原、被告系租赁合同关系。双方当事人在2015年5月4日签订的《租赁铺位合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，本院予以确认。但双方合同约定的违约金标准过高，依法应予调整。
关于租赁合同应否提前解除问题。根据《中华人民共和国合同法》（《合同法》）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，租赁合同履行期间，在2015年6月起至同年8月3日，被告没有按合同约定支付租金，连续拖欠超过两个月租金未支付，被告的行为已构成违约，经原告前后两次书面催告后被告仍没有履行该义务，原告可以根据《租赁铺位合同》所约定的“乙方不交付或者不按约定交付租金一个月以上，甲方有权单方解除合同”条款提出解除租赁合同，被告以其行为拒不履行交纳租金的义务，其行为构成违约，租赁合同中的解除合同条件已成就，因而原告主张在第二次催缴租金后自2015年9月1日起解除租赁合同，是合法合理的，本院予以确认，据此，双方当事人签订的租赁合同自2015年9月1日起解除。
关于租赁合同解除后的处理问题。因为被告的违约行为导致合同解除，在解除租赁合同后，被告应当腾退租赁物给原告，并支付尚欠的租金以及合同解除后的房屋占用费等费用给原告，原告亦可行使定金条款的权利。鉴于经原告申请并办理了空置商铺的移交，该涉案铺位已经交还原告，故该移交铺位事项已经处理完毕，被告现需要承担金钱给付义务，被告应支付拖欠的2015年6月至8月租金24024元（8008元／月×3月），所欠租金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算违约金。因为被告逾期不履行支付租金的义务，原告可依合同约定选择定金的权利，被告无权要求返还定金，即该定金24000元归原告所有，原告不需返还。但鉴于在违约金和定金选择上，原告选择定金条款，因此，本院确定被告张锋涛已交纳的定金24000元归原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会杜阮镇贯溪村民委员会所有，原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会不需退还，不再计算欠租违约金。合同解除后，被告仍占有原告铺位，应当支付至返还铺位之日止的房屋占用费，即被告需自2015年9月1日起，按照每月8008元的标准向原告支付房屋占用费，到2015年10月23日止被告占用铺位53天，房屋占用费为14147.46元（8008元／月÷30天／月×53天）。
被告张锋涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会与被告张锋涛于2015年5月4日签订的《租赁铺位合同》自2015年9月1日起解除，被告张锋涛应向原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会返还租赁的江门市蓬江区XXXX杜阮镇贯溪村新河15号楼4-12号铺位（铺位返还事项已经执行完毕）；
二、被告张锋涛应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会支付2015年6月至同年8月租金24024元；
三、被告张锋涛已交纳的定金24000元归原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会所有，原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会不需退还；
四、被告张锋涛应于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇贯溪村民委员会支付2015年9月1日至同年10月23日期间的房屋占用费14147.46元。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6235元，财产保全费220元，合计6455元，由被告张锋涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁伟宁
代理审判员 曾 勇
人民陪审员 黄惠琴
二〇一六年五月八日
法官 助理 王金玲
书 记 员 赵样能
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