四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高坪民再字第1号
原审原告：四川省南充圣灯建筑工程有限公司
法定代表人：唐仕海，男，该公司经理。
委托代理人（特别授权）：王家忠，男（该公司项目经理）
原审被告：南充乾景实业有限公司。
法定代表人：雷宇，男，该公司经理。
委托代理人：郭军元，男，四川元黎律师事务所律师。
委托代理人：袁东，男，四川元黎律师事务所律师。
原审原告四川省南充圣灯建筑工程有限公司（以下至判决主文前称圣灯公司）诉原审被告南充乾景实业有限公司（以下至判决主文前称乾景公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2007年9月18日作出的（2007）高坪民初字第1027号民事调解书已经发生法律效力。经本院院长提交本院审判委员会讨论决定，于2014年1月15日作出（2014）高坪民监字第1号民事裁定，再审本案。2014年3月12日，本院立案再审本案，因案情复杂，经院长批准延长审限三个月。本案依法由审判员周志勇担任审判长，与审判员林卓慧、人民陪审员李文双另行组成合议庭，分别于2014年4月22日和2014年8月22日两次公开开庭进行了审理，书记员蒋妍担任法庭记录。原审原告圣灯公司的委托代理人王家忠、原审被告乾景公司的委托代理人郭军元到庭参加了诉讼，经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审原告诉称：2003年，原告承建被告开发的“白塔人家”商住楼。双方于2005年2月16日结算，被告共欠款376313.48元至今未付。诉讼请求，判令被告立即支付欠款376313.48元及利息；案件诉讼费及负面损失费由被告承担。
原审被告答辩称：我公司欠原告工程款376313.48元属实。原告提交给法庭的三份证据的真实性无异议，原告方有优先处理和留置房屋的权利。
原审调解书认定的事实及达成的调解协议：2003年，原告承包修建被告开发的“白塔人家”商住楼工程。主体工程完工后，2004年11月23日，原、被告签订了“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议。该协议约定，鉴于工程主体基本完工，附加工程项目在建验收在即，为方便被告出售该房，原告同意将建成的全部住宿和部分营业用房交付被告，经双方估算，被告欠原告工程款40万元左右，原告在被告未付清工程全部价款前占有、使用所修建1、3、5、7号门面房，且不交付被告。被告同意将原告占有的1、3、5、7号门面房作为向原告付款的交换条件，即被告不付款或未付清全部价款前，1、3、5、7号门面房由原告占有、使用、收益，直到付清工程款为止，且原告对占有的营业房有优先拍卖变现、优先受偿工程价款的权利。被告将全部工程款付清后，原告才将该工程的全部文件资料交付被告，并以此确定竣工日期。上述协议签订后，2005年2月16日，原、被告对“白塔人家”商住楼工程的价款进行了结算，被告还应支付原告工程款376313.48元（不含原告代付的测试费）。同年3月16日，原、被告签订“白塔人家”营业用房折价抵工程款协议，双方约定，被告将原告已占用的1、3、5、7号门面房约230㎡（以房产管理部门办产权时确认的为准），以每平方米1510元的价格作价抵偿给原告，待房产手续办理完毕后统一办理财务结算。之后，被告未能办理房屋产权证书，亦未给付所欠原告的工程款。
原审过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告南充乾景实业有限公司在2007年10月15日前给付原告南充圣灯建筑工程有限公司工程款376313.48元及利息（利息按银行同期贷款利率从双方结算之日起至付清之日止）。如逾期未付，双方同意按2005年3月16日签订的营业用房折价抵工程款协议执行。二、诉讼费6000元，由原、被告各负担一半。
再审中，原审原告圣灯公司坚持其原审诉讼请求及事实理由。并明确其主张的利息应当从双方结算之日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
原审被告在再审中的答辩意见：1、四川省高级人民法院（2011）川民终字第134号民事裁定书认定了乾景公司在法律上已经解散，乾景公司作为本案被告主体不适格。2、再审程序启动问题，对于生效的民事调解书，只有在违反了法律规定或者自愿原则的情况下，才能够启动再审，本案不应当进行再审。3、原审被告欠款属实，具体金额以双方结算依据为准。4、原审原告主张的利率过高，由法院依法判决确定。
为证明其诉讼请求，原审原告圣灯公司在再审举证期限内提交并当庭出示以下证据：
（一）、原审原、被告于2004年11月23日签订的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议。用于证明，原审原、被告双方约定，乾景公司未支付完工程款前，圣灯公司对承建的1、3、5、7号营业用房有占有、使用、收益的权利，且圣灯公司对该房屋有优先请求拍卖变现、优先受偿的权利。乾景公司同意在其支付完工程款后，圣灯公司才向其移交该工程的全部文件资料（包括建筑施工记录、竣工备案资料、施工图纸、验收合格报告、结算文件备案书等），并以此确定竣工日期。
（二）、原审原、被告于2005年3月16日签订的“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明。用于证明，原审原、被告已书面约定乾景公司将圣灯公司占有的1、3、5、7号营业用房以1510元／㎡的价格抵偿给圣灯公司。
（三）、原审原、被告于2005年2月16日签订的南充市圣灯建筑公司承建“白塔人家”2#楼财务结算表复印件。用于证明，经原审原、被告结算，乾景公司欠圣灯公司工程款376313.48元。
（四）、王家忠与李建林于2007年10月29日签订的“房屋买卖协议”及王家忠出具的收到购房款60万元的收条两张及李建林的身份证复印件（该证据原件由李建林当庭交给王家忠用于法庭质证后，李建林收回并向法庭提交了复印件）。用于证明，王家忠于2007年10月29日将5#、7#门面房以每平方米7500元，总价75万元的价格卖与李建林。李建林已支付价款60万元。
原审被告乾景公司为证明其答辩意见，当庭出示以下证据：
（一）、四川省高级人民法院（2011）川民终字第134号民事裁定书。用于证明乾景公司已经解散，且现在成立了清算组，应由清算组参加诉讼。
（二）、被告乾景公司于2011年8月16日在南充日报刊载“关于乾景公司解散并成立清算组”的公告，以及2012年1月6日再次刊载“要求债权人申报债权”的公告。用于证明被告乾景公司已进入公司清算程序。
为查明案件事实，本院依职权调取并当庭出示以下证据：
一、关于原审原、被告用于抵偿工程款的房屋（也是罗勇等36位业主申请强制执行乾景公司商品房买卖合同案中拍卖的标的物）的规划、施工、竣工交付、产权登记及地名办编号等七份证据。
①南充市城市规划管理局于2002年11月18日颁发的“南市规工（2002）高字61号建设工程规划许可证附本”。
②南充市建设局于2003年3月4日颁发的编号为512900200301130101号建筑工程施工许可证。
③2007年5月28日，南充市城市规划管理委员会办公室颁发的“南规建验高字（2007）009号建设工程规划验收合格证”。
④“白塔人家商住楼竣工验收报告”载明，该工程开工时间为2003年3月6日，竣工验收时间为2004年9月6日。
⑤房屋权属登记信息查询单。内容为“白塔人家”小区2幢初始登记为104号的房屋面积为107.06㎡，登记编号为00167108号。
⑥房屋分层分户平面图、乾景公司“白塔人家”非住宅明细对照表、南充市地名办公室对“白塔人家”小区编排的门牌号表。内容为，位于民福街1、3、5、7号（地名办编号）的“白塔人家”小区营业房屋，其中第1、3号房没有办理初始登记，第5、7号房初登房号为104号，面积为107.06㎡，产权证号，00261473，登记编号为00167108号，产权人为乾景公司。
⑦乾景公司与张德文、郑晓、赵林、屈伟欣、李蓉签订的商品房交接书。主要内容为，从2004年6月15日起至8月10日止乾景公司分别向上述五人交付了购买的“白塔人家”小区的房屋。
上述证据用于证明，原审原、被告用于抵偿工程款的位于南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房是经过相关行政职能部门规划及建设许可并于2004年9月6日竣工验收。从2004年6月起，该小区房屋开始交付相关买受人。该房屋由南充市地名办编号为第1、3号的房屋至今未办理初始登记；第5、7号房屋初登房号为104号，面积107.06㎡，产权证号，00261473，登记编号为00167108号，产权人为乾景公司。
二、关于罗勇等36住户诉乾景公司商品房买卖合同纠纷案的一、二审判决书、36户原告的强制执行申请书以及一审中36户原告申请财产保全的申请书、保全裁定书、协助执行通知书及房管局签收的送达回证等证据以及执行中续查封房屋的民事裁定书。
①南充市高坪区人民法院（2005）高坪民初字第1069号民事判决书。
②南充市中级人民法院（2006）南中法民终字第318号民事判决书。
③罗勇等36户原告于2006年7月8日强制执行申请书。
④罗勇等36户原告诉讼保全申请书。
⑤南充市高坪区人民法院（2005）高坪民初字第1069号民事裁定书及协助执行通知书、房管局签收的送达回证。
⑥南充市高坪区人民法院（2006）执字第252-2号民事裁定书。
上述证据用于证明罗勇等36户原告起诉乾景公司商品房买卖合同纠纷案经两审终审后，判决乾景公司赔偿36户原告经济损失（到执行和解时止合计约41万元）。判决生效后，36原告向人民法院申请强制执行。该案一审程序中，本院于2005年9月29日依照罗勇等原告的申请查封了乾景公司开发的位于南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房。该案进入执行程序后，本院于2007年10月16日以（2006）执字第252-2号民事裁定书对南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房进行了续查封。
三、南充市高坪区人民法院委托相关评估机构对南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房依法估价的证据。
①南充市高坪区人民法院（2006）执字第252号鉴定委托书、委托对象照片。
②四川合立房地产评估事务所有限责任公司于2007年3月20日出具的川合立房评报字（2007）第87号房地产估价报告、评估公司资质证书及评估人员资格证书。
上述证据用于证明经本院委托的评估机构对南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房估价为平均单价1450元／㎡。
四、南充市高坪区人民法院委托拍卖机构函件及拍卖公司刊登和张贴的拍卖公告。
①2007年5月25日，南充市高坪区人民法院委托拍卖函。
②南充晚报刊登的四川川艺拍卖有限公司拍卖南充市高坪区民福街“白塔人家”底层临街四通营业用房的公告。
③2007年6月5日，四川川艺拍卖有限公司拍卖上述房屋的公告。
上述证据用于证明，本院依法委托四川川艺拍卖有限公司对案涉四通营业用房进行拍卖，并由拍卖公司公开发布拍卖信息。
五、证人证实拍卖公司对所拍卖的高坪区民福街1、3、5、7号门面房的编号情况及拍卖公告张贴情况。
①2014年8月13日，由经办人杨林签名及乾景公司工作人员王义荣证明属实的说明一份。
用于证明，四川川艺拍卖有限公司受委托拍卖乾景公司所有的位于高坪区民福街“白塔人家”1、3、5、7号门面房时，为便于拍卖竞价，杨林作为经办人，按照公司安排在1、3、5、7号门面房的卷帘门上分别用油漆编号为1、2、3、4号，并在现场张贴了拍卖公告。
②证人王义荣当庭作证的证言及出示其从被拍卖门面房上撕扯的拍卖公告。
用于证明，王义荣系乾景公司工作人员，按照公司安排参与了门面拍卖，同时也帮其哥王义和竞买门面房。为确认拍卖的合法性，王义荣还将拍卖公司张贴在被拍卖门面房上的拍卖公告撕扯下来保存。证人还证实被拍卖的门面房是关闭的，拍卖公司在被拍卖的门面房上用油漆进行了编号，号码编排是从白塔路方向往小区大门方向依顺序编号。
六、李长贵、杨莉、荣吉祥、王义和通过公开方式分别竞买到本院委托拍卖的位于南充市高坪区民福街的“白塔人家”小区第1、3、5、7号营业房的证据。
①2007年6月9日，王义和与四川川艺拍卖有限公司签订的竞买协议书。2007年6月11日，杨莉、李长贵、荣吉祥分别与四川川艺拍卖有限公司签订的竞买协议书。
②2007年6月11日，王义和、杨莉、李长贵、荣吉祥分别与四川川艺拍卖有限公司签订的拍卖成交确认书以及上述买受人交付拍卖佣金和房款的收据。
上述证据用于证明，2007年6月11日，李长贵、杨莉、荣吉祥、王义和通过公开方式分别竞买到位于南充市高坪区民福街的“白塔人家”小区第1、2、3、4号门面房
---对应的门牌号分别为1、3、5、7号。上述买受人已交纳了拍卖佣金及房款。
七、南充圣灯建筑工程有限公司于2007年8月13日向本院递交的书面材料，即“关于要求立即解除查封我司承建的高坪镇白塔路“白塔人家”2号楼营业用房的请求”。
用于证明，2007年8月13日前，原审原告圣灯公司就已知晓法院已对案涉营业用房予以查封，并责令该公司搬出该房。该书面请求材料载明，双方曾口头约定，如果乾景公司未支付完工程款，则由圣灯公司占有门面房，因乾景公司尚未支付完工程款，该营业用房至今没有交付。按照建筑法的规定，圣灯公司对建成的营业用房可以拍卖、变卖并优先受偿。
八、罗勇等36户原告申请执行乾景公司案，执行中双方达成和解协议并已结案的证据。
①执行和解协议。
②结案审批表。
用于证明，申请人罗勇等36户原告申请执行乾景公司商品房买卖合同案，双方于2008年7月29日达成和解协议；结案审批表载明该案以当事人达成和解协议并履行完毕而结案。
九、本院原审诉讼中依照原审原告圣灯公司申请查封了相关财产，后依法解除查封的两份民事裁定书及送达依据。
①南充市高坪区人民法院（2007）法民初字第1027号民事裁定书。
②南充市高坪区人民法院（2007）法民初字第1027-1号民事裁定书以及解除查封的送达回证。
用于证明，应原审原告圣灯公司的请求，本院于2007年8月24日对原审被告乾景公司位于南充市高坪区民福街1、3、5、7号“白塔人家”小区营业用房及编号为6、7号的车库两间予以查封。案件承办人发现查封的房屋及车库已由本院依法委托拍卖后，2007年9月17日，本院依法解除了对该房屋和车库的查封，并将该解封裁定书向原审原告圣灯公司的委托代理人王家忠作留置送达。
十、王家忠代表圣灯公司分三次从本院领取拍卖款合计14万元的领条。
用于证明，王家忠代表圣灯公司分别于2007年11月15日从本院领取拍卖款8万元，2008年8月12日领取拍卖款5万元，2009年1月23日领取拍卖款1万元的事实。
十一、本院于2008年1月23日询问原审原告圣灯公司委托代理人王家忠的笔录。
用于证明，原审诉讼中双方当事人达成调解协议后，案件承办人发现调解协议确定作为抵偿债务的房屋已经本院拍卖。案件承办人要求原审原告委托代理人王家忠出示原审原、被告签订的“白塔人家工程交付与施工价款给付协议”及“白塔人家营业用房折价抵工程款说明”及工程结算表的原件。原审原告代理人王家忠以原件可能已丢失为由而没有提供。王家忠以双方达成调解协议，应当发给调解书为由，拒绝在该笔录上签名。
十二、原审诉讼中，本院发现调解协议损害了法院委托拍卖房屋的买受人的合法利益而决定重新开庭审理，但原审原、被告均未到庭的证据。
①原审诉讼中，圣灯公司委托王家忠为诉讼代理人的特别授权委托书及委托律师谢维的委托书及律师事务所函。原审原、被告代理人所在律师事务所工作人员签收开庭传票及出庭通知书的送达回证。
用于证明，本院在原审诉讼中分别于2008年3月17日和3月20日已向原审当事人送达定于2008年3月25日开庭审理的传票及出庭通知书。
②本院于2008年3月25日开庭审理的庭审笔录。用于证明，此次开庭审理时，原审原、被告均未到庭参加诉讼，庭审笔录载明原审诉讼按撤诉处理，但没有制作、送达“按撤诉处理”的民事裁定书。
十三、南充市高坪区人民法院（2007）高坪民初字第1027号民事调解书的送达回证。
用于证明，王家忠于2008年12月11日代表圣灯公司，次日，郭军元律师代表乾景公司领取了原审民事调解书。该调解书已于2008年12月12日发生法律效力的事实。
经再审审理查明，原审被告乾景公司经过相关行政职能部门的审批，开发了位于南充市高坪区民福街的“白塔人家”住宅小区。该工程项目于2003年3月6日开工建设，竣工验收时间为2004年9月6日。从2004年6月15日起至8月10日止，乾景公司分别向张德文、郑晓、赵林、屈伟欣、李蓉等人交付了所购买的“白塔人家”小区的房屋。位于南充市高坪区民福街1、3、5、7号的房屋（南充市地名办编号）属于原审被告乾景公司开发的“白塔人家”小区项目的一部分。上述房屋的1、3号至今没有办理房屋所有权初始登记；第5、7号房屋的初登房号为104号，面积为107.6㎡，产权证号为00261473，登记编号为00167108号，产权人登记为乾景公司。
罗勇等三十六位“白塔人家”小区住户诉乾景公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年12月8日作出（2005）高坪民初字第1069号民事判决书，判令乾景公司赔偿罗勇等三十六位住户经济损失。乾景公司提出上诉后，2006年6月23日，南充市中级人民法院作出（2006）南中法民终字第318号民事判决书，除对一审判决第九项予以撤销并对第六项部分改判外，其他均维持了一审判决。南充市中级人民法院终审判决确定乾景公司赔偿罗勇等三十六住户经济损失约41万元（计算至双方执行和解止）。该案审理过程中，应三十六户原告的申请，本院于2005年9月29日对南充市高坪区民福街1、3、5、7号门面房予以查封。
2006年10月9日，本院对罗勇等36住户申请强制执行被告乾景公司一案予以立案执行。2007年10月16，本院以（2006）执字第252-2号民事裁定书对被告乾景公司所有的位于“白塔人家”的全部地下室房屋予以查封。2006年11月8日，本院以（2006）执字第252号鉴定委托书委托四川合立房地产评估事务所有限责任公司对南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房进行估价。2007年3月20日，该公司以“川合立房评报字（2007）第87号房地产估价报告”对南充市高坪区民福街1、3、5、7号营业房估价为平均单价1450元／㎡。2007年5月25日，本院向四川川艺拍卖有限公司出具委托拍卖函。同日，四川川艺拍卖有限公司在南充晚报刊载拍卖公告：南充市高坪区民福街“白塔人家”底层临街四通营业用房，建筑面积共约227.48㎡，起拍价：1450元／㎡。四通车库用房建筑面积共约123.2㎡，起拍价800元／㎡……，该公告还载明了拍卖的时间、地点及注意事项等。2007年6月5日，四川川艺拍卖有限公司出具书面拍卖公告载明，我司将于2007年6月11日对以下标的物进行公开拍卖：标的物名称为高坪区民福街白塔人家底层门面，1号门面面积为63㎡，起拍价89900元，保证金1万元。2号门面载明的基本情况与1号门面完全相同。3号门面面积为46㎡，起拍价66700元，保证金1万元。4号门面面积为56㎡，起拍价81200元，保证金1万元。该公告还载明了四通车库面积、起拍价及保证金等情况以及本次拍卖的时间、地点及注意事项等。2007年6月9日，王义和与四川川艺拍卖有限公司签订竞买协议书，2007年6月11日，杨莉、李长贵、荣吉祥分别与四川川艺拍卖有限公司签订了竞买协议书。2007年6月11日，李长贵、杨莉、荣吉祥、王义和通过公开方式分别竞买到“白塔人家”第1、2、3、4号底层门面房（地名办编号为1、3、5、7号）。同日，四人分别与四川川艺拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。成交确认书载明李长贵竞买的1号门面价格为89900元，杨莉竞买的2号门面价格为89900元，荣吉祥竞买的3号门面价格为66700元，王义和竞买的4号门面房价格为81200元。此后，四位买受人已交纳了全部购房款。对于竞买成功的门面房，本院没有裁定归买受人所有，也没有为买受人办理房屋产权登记手续。
2007年8月13日，原审原告圣灯公司向本院提交“关于要求立即解除查封我司承建的高坪镇白塔路白塔人家2号楼营业用房的请求。”内容为，贵院查封我公司修建的“白塔人家”2号楼营业用房面积在100㎡左右，责令我方近期搬迁出该房。现提出异议，请求贵院解除查封。理由：2003年8月我公司与乾景公司签订《白塔人家建筑施工合同》，该工程由我公司于2004年修建竣工。经结算，发包方尚欠我公司人工工资376313元。当时双方口头约定乾景公司未付款前，由我方占有门面房。乾景公司至今未付款，门面应为我方所有。二是依据工程承包合同的约定，一方未付清工程款，另一方不交付竣工房，该房屋至今未交付给乾景公司，该公司就没有房屋所有权，因而法院没有查封该房屋的依据。依据《建筑法》的规定，工程发包方没有支付工程款，施工方对建成的房产可以拍卖、变卖，从拍卖和变卖的款项中优先受偿，据此，我方对现实占有的门面房有优先处置权。该书面请求由圣灯公司加盖印章并由法定代表人唐仕海和项目负责人王家忠签名。
2007年8月22日，原审原告圣灯公司向本院提起原审诉讼，要求原审被告乾景公司支付工程款376313.48元及利息。2007年9月26日，本院主持原审原、被告达成调解协议：一、被告在2007年10月15日前给付原告工程款376313.48元及利息，利息从双方结算之日起按银行同期贷款利率算至付清之日止，如逾期未给付，双方同意按2005年3月16日签订的营业用房折价抵工程款协议执行。二、诉讼费6000元，由原、被告各负担一半。
在原审调解协议达成后，调解书尚未送达前，原审案件承办人发现调解书确定的原审原、被告折价抵工程款的营业用房已被本院查封并已公开拍卖。由于原审原告提供的三份主要证据均为复印件（1、原审原告圣灯公司与原审被告乾景公司于2004年11月23日签订的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议。2、原审原、被告于2005年3月16日签订的“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明。3、原审原、被告于2005年2月16日签订的南充市圣灯建筑公司承建“白塔人家“2#楼财务结算表）。原审案件承办人于2008年1月23日依法告知原审原告圣灯公司的委托代理人王家忠，要求其在同月28日前提供上述证据原件，该询问笔录中，王家忠称原审原告提交的证据被告均无异议，法院要求提供原件没有法律依据，证据原件可能丢失了，不一定能找到，要求法院尽快发调解书。审判员冯晓东、吴康玲在笔录尾部注明，王家忠拒绝在该笔录上签名。
2008年3月25日，本院就原审诉讼进行开庭审理，庭审笔录记载，因原审原告圣灯公司的法定代表人唐仕海及委托代理人王家忠均未到庭参加诉讼，本院当庭口头裁定原审诉讼按撤诉处理，但此后没有制作、送达民事裁定书。2008年12月11日及12日，原审原、被告先后签收了原审民事调解书。该调解书已于2008年12月12日发生法律效力。原审原告圣灯公司的委托代理人王家忠先后于2007年11月15日、2008年8月12日、2009年1月23日在本院领取拍卖乾景公司房屋的案款8万元、5万及1万元。
原审诉讼中，依照原审原告圣灯公司的申请，本院以（2007）法民初字第1027号民事裁定书对原审被告乾景公司开发的“白塔人家”商住楼营业用房四间（位于高坪区民福路小区大门左边编号为1、3、5、7号）、车库二间（编号为6、7号）予以查封。2007年9月17日，本院（2007）法民初字第1027-1号民事裁定书解除了对上述房屋的查封。
罗勇等36户原告申请执行乾景公司商品房买卖合同纠纷一案中，本院已查封并依法公开拍卖了位于高坪区民福街“白塔人家”小区的1、2、3、4号门面房（即地名办编号为1、3、5、7号门面房）。本案原审调解书将该标的物折价抵偿给原审原告圣灯公司，并由原审原告圣灯公司一直占用第5、7号门面房，致使依法竞买的买受人荣吉祥、王义和至今没有能够接受竞买的房屋。2014年1月15日，本院作出（2014）高坪民监字第1号民事裁定书，裁定再审本案。
再审诉讼中，原审原告圣灯公司提供了原审原、被告签订的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议。该协议约定，乾景公司未支付完工程款前，圣灯公司对承建的1、3、5、7号营业用房有占有、使用、收益的权利，且圣灯公司对该房屋有优先请求拍卖变现、优先受偿的权利。乾景公司同意在其支付完工程款后，圣灯公司才向其移交该工程的全部文件资料（包括建筑施工记录、竣工备案资料、施工图纸、验收合格报告、结算文件备案书等），并以此确定竣工日期……。该协议尾部载明的签订日期为2004年11月23日。
原审原告圣灯公司提供了原审原、被告签订的“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明。该说明约定乾景公司将圣灯公司占有的1、3、5、7号营业用房以1510元／㎡的价格抵偿给圣灯公司，待房产手续办理完毕后统一办理双方财务结算。该说明尾部载明的签订日期为2005年3月16日。对于原审原告提交的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议及“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明这两份证据原件，本院询问原审原告是否申请对证据形成时间进行鉴定，原审原告圣灯公司的特别授权委托代理人王家忠拒绝申请鉴定。
原审原告圣灯公司提供了原审原、被告于2005年2月16日签订的南充市圣灯建筑公司承建“白塔人家”2#楼财务结算表复印件。该结算表载明，经结算，乾景公司欠圣灯公司资金余额376313.48元。
原审原告圣灯公司提供了王家忠为甲方与李建林为乙方签订的《房屋买卖协议》复印件及王家忠署名的分两次收到李建林房款60万元的收条复印件两张。上述证据载明，一、甲方出示南充市高坪区人民法院的（2007）法民初字第1027号民事裁定书，（2007）高坪民初字第1027号民事调解书……二、乙方自愿购买甲方以抵工程款所得的高坪区“白塔人家”5#、7#砖混门面房约100㎡，单价7500元／㎡，共计人民币柒拾伍万元整…….。“房屋买卖协议”载明的签订日期为2007年10月29日。两张收条载明王家忠收到李建林支付房款合计60万元。
四川省高级人民法院（2011）川民终字第134号民事裁定书认定，原审被告乾景公司已经被行政强制解散。原审被告乾景公司于2011年8月16日在南充日报刊载乾景公司解散并成立清算组的公告。2012年1月6日，再次在该报刊载要求债权人申报债权的公告。
本案争议的焦点：
（一）、原审原、被告签订的“白塔人家工程交付与施工价款给付协议”及“白塔人家营业用房折价抵工程款说明”形成时间是否真实？
（二）、原审原告圣灯公司是否在法定期限内行使优先受偿权？原审原告主张的应收工程款是否享有以承建的房屋优先受偿的权利？
（三）、建设工程承包人的优先受偿权能否对抗法院委托拍卖房屋的买受人问题？
本院认为，原审原告圣灯公司承建了原审被告乾景公司开发的位于南充市高坪区民福街9号的商住楼房。工程竣工后，原审被告乾景公司尚欠原审原告圣灯公司工程款376313.48元。原审原、被告之间形成了建设工程施工合同关系，原审原告依照双方合同约定交付已竣工房屋后，原审被告乾景公司应当依照合同约定向其支付下欠工程款。原审诉讼中，双方达成调解协议，以原审原告圣灯公司承建的位于南充市高坪区民福街9号的1、3、5、7号营业用房冲抵下欠工程款。原审原、被告达成的调解协议是否违反法律规定？原审调解书应当维持还是撤销问题？本院从以下四方面进行阐述。
一、对于原审原告提供的原审原、被告签订的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议和“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明的形成时间是否真实问题？2007年8月13日，原审原告向本院提交“关于要求立即解除查封我司承建的高坪镇白塔路白塔人家2号楼营业用房的请求”，该书面请求记载，原审原、被告曾口头约定原审被告乾景公司未付款前，由原审原告圣灯公司占有门面房。同时，依据《建筑法》的规定，工程发包方没有支付工程款，施工方对建成的房产可以拍卖、变卖，从拍卖和变卖的款项中优先受偿。书面请求没有记载原审原、被告已经达成了以原审原告占有房屋抵工程款的协议。在提交该书面请求后的第九天，即2007年8月22日，原审原告圣灯公司向本院提起原审诉讼时，提交了自称为双方分别于2004年11月23日和2005年3月16日签订的“白塔人家工程交付与施工价款给付协议”以及“白塔人家营业用房折价抵工程款说明”复印件，以此证明原审原告已经行使了以占有房屋折价抵工程款的优先受偿权。原审诉讼中，原审原、被告据此复印件达成调解协议。在调解书尚未签收前，案件承办人发现调解协议确定用于抵偿工程款的门面房已经本院查封并已公开拍卖，故本院要求其提供上述两份证据的原件。原审原告的委托代理人王家忠以证据原件可能丢失为由而拒绝提供。再审诉讼中，王家忠向本院提交了上述两份证据的原件，但拒绝对两份证据形成时间进行鉴定。由于上述两份证据载明的内容与原审原告向本院提交的解除查封的书面请求内容矛盾，且该两份证据是否在本院查封并拍卖案涉房屋前签署，是确定原审原告是否在法定期限内行使优先受偿权，以及原审原、被告达成的调解协议是否违反法律规定的重要证据。原审诉讼中原告拒绝提供原件，故原审原告圣灯公司在再审诉讼中有义务证明该两份证据系本院查封并拍卖案涉房屋前签署。由于原审原告在再审诉讼中拒绝申请对两份证据的形成时间进行鉴定，故本院对原审原告提供的“白塔人家”工程交付与施工价款给付协议和“白塔人家”营业用房折价抵工程款说明中所载明的形成时间真实性不予确认。即该两份证据并非在本院查封并拍卖案涉房屋前形成。
二、对于原审原告圣灯公司的应收工程款是否享有以其承建的工程优先受偿的权利？参照最高人民法院2004年6月27日发布的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”即建设工程承包人的优先受偿权只是基于合同所发生的全部费用的一部分，即工作人员报酬和材料款等实际支出费用，其他利润，税金、利息、违约金都没有优先权。原审原、被告签订的折价抵工程款说明中载明抵偿的是原审原告的应收工程款，故不仅仅包括人工报酬等实际支出，也可能包含利润等，故双方抵偿的款项超出最高法院批复所确定的优先受偿的范围，本院不予确认。
三、原审原告圣灯公司是否在法定期限内行使优先受偿权问题？参照最高人民法院于2004年6月27日发布的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”该解释中关于“竣工交付使用”应是指承发包双方当事人对承建工程的验收和接受。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续。工程价款优先受偿权属于民事权利，属于民事法律关系范围，因此，工程款优先受偿权的行使期限的起算时间应以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准。2004年6月起，原审原告承建的房屋即开始交付买受人，原审原告行使优先受偿权的期限应当从该日期起算。即使按照竣工验收报告载明的竣工交付日期（2004年9月6日）计算，原审原告也应在2005年3月7日前行使承包人的优先受偿权。即使按照原审原告提供的“白塔人家营业用房折价抵工程款说明”载明的签署时间2005年3月16日（该说明的签署时间本院没有确认），原审原告也没有在法定优先权行使期限内行使优先受偿权。
对于原审原告提交的原审原、被告签订的“白塔人家工程交付与施工价款给付协议”载明，乾景公司支付完工程款的日期作为原审原告承建房屋的竣工日期问题；本院对该协议的形成时间真实性没有确认，并且原审原、被告已对承建房屋进行了竣工验收，双方再约定另外一个不确定的期限作为竣工验收时间，明显违背常理。最高法院解释确定的“按照合同约定的竣工日期”计算建设工程价款优先权行使期限，应当是指工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间才转化为建设工程合同约定的竣工之日。综上，原审原告提交的“白塔人家工程交付与施工价款给付协议”因形成时间缺乏真实性，记载内容明显违背常理，且约定的内容不符合法律规定，故本院不予采信。
四、建设工程承包人的优先受偿权能否对抗法院委托拍卖房屋的买受人问题？买受人杨莉、李长贵、荣吉祥、王义和是通过法院执行程序中依法委托的拍卖公司公开竞买到案涉房屋，并且已经支付了对价。四位买受人为善意公开取得案涉房屋，应当为善意买受人。参照最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。综上，原审原告即使享有对承建房屋的优先受偿权（本院没有认定其享有该权利），也不得对抗买受人杨莉、李长贵、荣吉祥、王义和，案涉房屋应当为上述四位买受人所有。
基于上述理由，本院认定原审原告圣灯公司与原审被告乾景公司达成的以位于南充市高坪区民福街9号底层1、3、5、7号营业用房抵偿下欠的工程款376313.48元的调解协议损害了本院执行程序中的四位买受人的合法权利，该调解协议违反法律规定，本院应予以撤销。对原审原、被告确认原审被告尚欠原审原告工程款376313.48元，该合法债权应当予以保护，原审原告请求原审被告偿还欠款的诉讼请求本院应予支持，由于原审原告已在本院领取拍卖原审被告的房屋价款14万元，故原审被告还应当支付原审原告工程款236313.48元，并从双方结算之日（2005年2月16日）起按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息至付清本金之日止。
对于原审被告已经行政强制解散并已成立清算组清算，其诉讼主体资格问题；原审被告乾景公司已经行政强制解散，现在已进入清算程序。依照《最高人民法院关于公司法解释》（二）第十条规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。”故原审被告仍然具有民事诉讼主体资格。
再审诉讼中，原审原告圣灯公司的委托代理人王家忠举证证明其将案涉房屋已买与李建林，并提供了双方签订的买卖合同，再审中是否应当追加李建林为本案第三人问题？《房屋买卖合同》记载的签订时间为2007年10月，原审原告在此后的一年多时间（即2008年12月11日）才签收了原审调解书。但《房屋买卖合同》却记载买受人查看了原审调解书，故该《房屋买卖合同》缺乏真实性。同时，房屋买卖合同的出卖人为王家忠，王家忠仅是原审诉讼的委托代理人，不是房屋所有权人，其无权处分该房屋。王家忠与李建林签订的房屋买卖合同只在合同双方形成债权债务关系，与本案原审原、被告无关，故李建林不应追加为本案第三人。
对于本院拍卖程序中的买受人应否追加为本案第三人问题？四位买受人是法院执行程序中的参与人，该案执行完毕后，即使其权利不能得到保护也属于国家赔偿范畴。不应当因原执行中的标的物问题而成为另案诉讼的当事人，故不应当追加为本案第三人。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二、三、四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2007）高坪民初字第1027号民事调解书；
二、限原审被告南充乾景实业有限公司于本判决生效后十日内支付原审原告四川省南充圣灯建筑工程有限公司工程款236313.48元，并从双方结算之日（2005年2月16日）起按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息至付清本金之日止。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6000850元，由原审被告南充乾景实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 周志勇
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