东海县人民法院法律文书拟稿纸
文书种类
民 事 判 决 书
发文编号
（2015）东房初字第号
承办
单位
房山法庭
核
稿
签
发
拟稿
蔺玉林
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份数
江苏省东海县人民法院
民事判决书
（2015）连东房商初字第00087号
原告江泓，男，1968年4月27日生，汉族，居民身份证号码3305231968********，住浙江省安吉县孝丰镇潴口溪村**号。
委托代理人李心宜，连云港市新浦区临洪法律服务所法律工作者。
被告东海县鸿福石英制品厂，住所地东海县安峰镇迎宾路***号。
投资人张道君，该厂负责人。
被告张道君，男，1966年6月23日生，汉族，居民身份证号码3207221966********，住东海县安峰镇迎宾路***号。
委托代理人顾金国，连云港市新浦区岗埠法律服务所法律工作者。
原告江泓与被告东海县鸿福石英制品厂、张道君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蔺玉林适用简易程序，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告江泓的委托代理人李心宜，被告东海县鸿福石英制品厂的法定代表人张道君、被告张道君及其委托代理人顾金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江泓诉称：2003年，被告租赁东海县安峰镇人民政府的位于安峰镇工业园区的一块场地，注册开办连云港市鸿升石英制品厂，后更名为东海县鸿福石英制品厂。该厂因资金不足等原因经营困难，遂将厂房、场地、办公楼整体向原告转租，双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定被告将场地、厂房、办公楼和630千瓦容量的变压器及配电房整体出租给原告使用，定于2012年4月1日前交付原告使用，租期8年，每年租金48万元，如2012年4月1日前被告不能交付原告使用，则被告自愿将年租金调整为30万元。双方还约定，被告必须向原告提供合法有效的工商营业执照、税务登记证、环保部门合法的相关证照，并负责为原告的生产经营与当地政府、工商税务、环保等部门协调关系，保证原告的正常生产经营。
合同签订后，原告按合同约定支付了部分租金，但被告违反合同约定直至2013年6月才将租赁物交付原告使用。被告既未提供合法有效的环保生产经营许可证等来保证原告的正常生产经营，也不负责协调关系，环保部门多次下达停产通知书，导致原告只好停产，造成原告650万元的投资打水漂，全部亏损。原告多次联系被告要求解除租赁合同，被告不接电话，原告无奈于2015年4月1日短信通知解除合同，后被告同意口头解除合同，但却阻止原告拉走机器设备，报警处理后仍然未能解决。
原告认为，被告存在严重违约行为，致使原告停产，应当承担违约责任，应赔偿原告经济损失至少50万元。被告逾期交付租赁物，年租金应调整为30万元，被告应当将多收取的36万元租金退还原告。被告在接到解除合同的短信后，口头同意解除合同，但非法扣押原告的机器设备，应当承担侵权责任。综上，请求判令：一、依法解除合同；二、返还扣押的机器设备（详见明细表）和租金36万元；三、赔偿因违约造成的经济损失20万元。
被告东海县鸿福石英制品厂辩称：一、原告诉称已经解除租赁合同，与事实不符。依据协议约定，如原告确需与被告解除租赁合同，原告应提前两个月书面通知被告，并经双方协商方可提前解除合同。原告单方提出解除合同，无任何事实和法律依据，被告不同意解除合同。二、原告称被告扣押其机器设备，无任何事实依据。原告通过他人的手机发来信息要求解除合同，被告表示，如要解除合同，双方必须把账算清，把事情处理清楚。但原告并未与被告协商解除合同一事，原告却偷偷摸摸将机器设备运走。三、原告诉称其多支付了30万元租金，没有事实和法律依据。2011年12月23日，双方签订租赁合同，合同租赁期限自2012年4月1日起至2020年4月1日止，共计8年。由于一开始生意不好做，原告就与被告签订补充协议，双方于2013年4月14日重新签订合同一份，约定租赁期限自2013年6月1日起至2021年6月1日止。被告放弃了14个月的租金，分文未收。该合同第四条约定，如被告所有租赁物按时交付给原告，则所有日期及租金仍按本合同第二条、第三条执行。这说明不存在减少租金的事情。四、原告称被告违约造成损失20万元，无事实依据。被告按照合同约定，将厂子交给原告使用，自2012年12月至2014年9月，原告一直在经营生产，从电费清单就可以看出。如果被告违约，原告应该早已向被告提出，可是原告一直没有提出。五、双方签订合同后，被告将厂房交与原告，并将相关有效证件一并交与原告，被告曾再三交代原告，在经营和生产时不能超出营业执照和环保证载明的经营范围，否则与被告无关。但是2012年3月26日，原告将“东海县鸿福石英制品厂”变更为“连云港市泓成光学材料有限公司”，原告私自变更公司名称及营业执照，并变更经营范围。东海县鸿福石英制品厂的经营范围是熔炼石英、石英砂加工、熔融石英、石英砂销售，而变更后的经营范围是光学材料、石英材料及保温材料生产、加工等。原告为了赚钱，超出了被告提供营业执照和环保证的经营范围，产生的后果与被告无关。六、原告自2012年8月就开始生产经营，由于其自身原因，变更营业执照和经营范围，该厂因属涉氟涉酸企业，东海县安峰镇人民政府于2014年4月4日及4月16日下达通知，让原告于2014年4月18日10时前停产、停电，但原告一直没有行动。2014年4月23日，东海县安全生产监督管理局下达（东）安监管强措（2014）002号强制措施决定书，责令原告立即停产，被告对此事一概不知情。
综上，被告认为，原告违背合同约定，违规操作，非法储存危险化学品（盐酸、氢氟酸），私自变更营业执照的经营范围，为被告带来很大经济损失，导致被告信誉度下降。原告的起诉无任何事实和法律依据，被告没有违约，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年，被告张道君与东海县安峰镇人民政府签订土地租赁合同一份，约定由被告张道君租赁东海县安峰镇牛安路东、宝石厂南的11亩土地用于建造工业企业使用，租赁期间自2004年1月1日起至2023年12月31日止，不得擅自转租。2010年3月9日，被告张道君以该租赁场地为住所，投资开办东海县鸿福石英制品厂，该厂系个人独资企业，经营项目为熔融石英、石英砂加工、石英砂销售。2011年12月23日，原告江泓（乙方）与被告张道君（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由甲方在东海县鸿福石英制品厂内建设办公楼和厂房，并将房屋、场地整体出租给乙方，合同主要约定如下：一、甲方将坐落于东海县安峰镇工业园区的厂房和办公楼、场地整体出租给乙方，厂房及办公楼建筑面积约为3317平方米，场地面积为71400平方米。二、租赁期限自2012年4月1日起至2020年4月1日止，租期8年。三、租金为每年48万元，以后每年支付租金时间为4月1日前。四、甲方保证将厂房、办公楼、630千瓦容量变压器、场地等租赁物于2012年4月1日前按乙方要求交付乙方使用，并于当日开始计算租金。如甲方在2012年4月1日前不能完全交付上述约定的租赁物，由此给乙方造成经营策略的重大经济损失，甲方自愿将年租金48万元调整为年租金30万元，并于上述租赁物全部交付完成后，当年当月当日起开始计算第一年租金。五、租赁期间，乙方在甲方厂房内新投入的机械设备、设施财产应属于乙方所有，期满后乙方投入的机械设备及其他设施财产应由乙方自行处理，或经乙方自愿基础上折价处理给甲方。合同第八条约定，乙方在租赁期内应遵守国家及当地政府部门的有关规定合法经营，租赁期内甲方有义务为乙方在生产经营方面与当地政府、工商税务环保等部门进行处理和协调关系。合同第十一条约定，租赁期内，未经乙方同意，甲方不得提前解除租赁合同，如乙方确需与甲方提前解除本合同的，乙方应提前两个月书面通知甲方，并经双方协商可提前解除合同。合同第十四条约定，甲方现有的工商营业执照（企业名称为连云港市鸿升石英制品厂）税务登记证以及环保部门核发的证照，无偿提供给乙方经营使用，甲方所提供的相关证照应合法有效。合同还具体约定了其他事项。
上述租赁合同签订后，原告江泓利用其租赁的东海县鸿福石英制品厂的场地，于2013年3月26日注册成立连云港市泓成光学材料有限公司，经营范围为光学材料、石英材料及保温材料生产、加工。
2013年4月14日，因被告张道君未能按约交付合同约定的厂房等租赁物，双方签订《厂房租赁补充合同》一份，合同主要内容为：一、因张道君未按时将厂房、变压器交付乙方使用，原合同第二条约定的日期变更为2013年6月1日至2021年6月1日。二、租金支付日期为每年6月1日。
至上述补充协议签订之日，由于原告江泓已经分数次共计向被告张道君支付了2013年6月1日至2014年6月1日租金48万元，被告张道君在当日向原告江泓出具的领款单上注明，第一年厂房租金已结清。此后，被告张道君按补充协议约定交付了厂房及租赁物，原告江泓投入机器设备进行经营，连云港市泓成光学材料有限公司正常运营。2014年6月1日，原告江泓再次向被告张道君支付租金48万元，被告张道君向原告江泓出具收条一份，内容为：“今收到江泓租赁张道君厂房款48万元，2014年6月1日至2015年6月1日，2015年6月1日以前的房租款已付清。收款人：张道君”。
2014年4月4日及2014年4月16日，因连云港市泓成光学材料有限公司的经营涉氟涉酸，东海县安峰镇人民政府向东海县鸿福石英制品厂发出停产整顿通知。2014年4月23日，东海县安全生产监督管理局对东海县鸿福石英制品厂现场检查时，发现该厂非法储存危险化学品，遂作出《强制措施决定书》，责令东海县鸿福石英制品厂停止违法行为。2014年7月22日，东海县环保局在东海县鸿福石英制品厂进行现场检查，发现该厂需要配套建设的环境保护设施未经环保部门验收，相关主体工程擅自投入生产，存在环境违法行为，遂向东海县鸿福石英制品厂发出《环境违法行为限期改正通知书》，要求立即停止年产500吨高纯石英砂项目生产，并责令限期改正。
2015年4月份，原告江泓以“长时间停产，严重亏损”等为由，要求与被告张道君解除租赁协议，被告张道君并未明确表示同意解除合同，并将原告江泓在东海县鸿福石英制品厂的相关机器设备扣留，双方协商未果，遂产生纠纷。2015年5月28日，原告江泓诉至本院，要求解除租赁协议等，并申请本院对其位于东海县鸿福石英制品厂的相关机器设备进行保全。本院依法对下列财产进行了查封，并由被告张道君看管：电炉控制器6个，酸箱20个，电炉叉车1辆，锅炉1套，污水处理设备1套，30吨盐酸罐1个，10吨水箱4个，输送带5个，空压机1台，捡料台1个，行吊3个，不锈钢水桶2个，5吨水箱1个，压力罐1个，防尘器1个，电焊机1台，不锈钢水箱1个，吊车钢架2套，配电柜（含电缆）4个，磁选机2台，烤砂机2台，纯化柜1台，纯净水处理设备1套，多功能切割机1台，剁刀机1台，离心机1台，旋振筛1台，磁选机控制柜1台，20P柴油机1台，管道泵2台，酸洗箱8个。被告张道君认可上述设备均归原告江泓所有。
还查明，东海县鸿福石英制品厂，位于东海县安峰镇工业园区，属规划区。涉案租赁的厂房和办公楼，并未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有原告江泓举证的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》、租金收条、张道君与安峰镇人民政府签订的《合同》、东海县环保局《限期改正通知书》、东海工商局企业登记查询表、东海县公安局接处警登记表，被告张道君举证的手机短信、东海县安峰镇人民政府《通知》、东海县安全生产行政执法文书等证据予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告张道君所出租的厂房和办公楼，系城镇房屋，既未取得建设工程规划许可证，也未在法庭辩论终结前经主管部门批准建设。故原告江泓与被告张道君所签订的《厂房租赁合同》应认定无效。厂房租赁合同虽无效，为妥善解决本案纠纷，本院认定原告江泓参照合同约定的租金标准向被告张道君支付自2013年6月1日至2015年6月1日的房屋及场地占有使用费。
原告江泓主张双方约定的租金标准由48万元／年变更为30万元／年，要求被告张道君返还多余支付的租金36万元。经查，虽然被告张道君未按《厂房租赁合同》的约定及时交付厂房等租赁物，但从原告江泓与被告张道君签订了《厂房租赁补充合同》及交付租金的履行情况来看，双方仅将租期进行了变更，租金标准依然为48万元／年，并无更改。故本院对原告江泓要求被告被告张道君返还多余支付的租金36万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。
原告江泓对涉案查封的机器设备（详见查封清单）具有所有权，其有权要求被告张道君予以返还。如被告张道君认为原告江泓对其负有其他债务，可另案主张权利。
原告江泓要求被告张道君赔偿其因违约造成的经济损失20万元，由于涉案《厂房租赁合同》无效，且原告江泓并未提供相关证据证明其损失，本院不予支持。
对于上述全部诉讼请求，原告江泓还要求被告东海县鸿福石英制品厂承担，经查，本案经济纠纷产生于原告江泓与被告张道君个人之间，与被告东海县鸿福石英制品厂并无直接关联，被告东海县鸿福石英制品厂不应承担租赁合同无效导致的相关责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张道君于本判决生效之日起十日内向原告江泓返还下列机器或设备：电炉控制器6个，酸箱20个，电炉叉车1辆，锅炉1套，污水处理设备1套，30吨盐酸罐1个，10吨水箱4个，输送带5个，空压机1台，捡料台1个，行吊3个，不锈钢水桶2个，5吨水箱1个，压力罐1个，防尘器1个，电焊机1台，不锈钢水箱1个，吊车钢架2套，配电柜（含电缆）4个，磁选机2台，烤砂机2台，纯化柜1台，纯净水处理设备1套，多功能切割机1台，剁刀机1台，离心机1台，旋振筛1台，磁选机控制柜1台，20P柴油机1台，管道泵2台，酸洗箱8个。
二、驳回原告江泓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9560元，保全费2520元，由原告江泓承担8000元，由被告张道君承担4080元（原告已预付，由被告于本判决生效日至起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按双方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费9560元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 蔺玉林
代理审判员 姚 伟
人民陪审员 丁家刚
二〇一五年十一月三日
书 记 员 李亮亮
附件一：
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
（二）、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。