天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4629号
上诉人(原审被告):天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市,经营场所天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园高新七路**号**号楼********号。
经营者:赵海龙,男,1978年6月14日出生,汉族。
委托诉讼代理人:廉立,天津廉立律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱岚,天津廉立律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):天津航天北斗科技发展有限公司,住所地天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园高新七路168号综合配套服务楼。
法定代表人:史俊杰,董事长。
委托诉讼代理人:姚晶心,天津玺名律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张洁,天津玺名律师事务所律师。
上诉人天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市(以下简称钱柜超市)因与被上诉人天津航天北斗科技发展有限公司(以下简称北斗公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2016)津0116民初23302号民事判决,向本院提出上诉。本院于2016年9月30日立案后,依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
钱柜超市上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、一审判决没有查清本案的基本事实,错误认定上诉人知晓《天津滨海航天城一期商业街房租交接协议》(以下简称交接协议)的事实。一审认定上诉人员工刘微签字确认该交接协议,否认了上诉人对涉诉房产的承租权,是错误的。一审开庭时上诉人第一次知晓交接协议,也是第一次得知刘微在该协议上有签字。经上诉人与刘微核实,其讲当时参加过一个研讨会,没有签字,被上诉人后来到店里,拿了一个签字的名单(交接协议第4页),当时刘微认为签字的是参加研讨会的签到,就补签了。被上诉人说该页与交接协议其他内容是一体的,不成立,没有骑缝章。2、上诉人在和被上诉人签订租赁合同之前,和案外人北京航天时代天盛物业管理有限公司(以下简称天盛公司)签订有一份合同(有效期到2016年12月31日),该协议并未终止,双方应继续履行这份协议。3、被上诉人违反了“买卖不破租赁”原则,构成违约。对于续签合同,双方进行了实质性磋商,但因被上诉人擅自提高价格,双方交涉未果,没有谈成。同时,上诉人也不同意支付物业费、采暖费、房屋占用费。
北斗公司辩称,不同意上诉人的上诉请求,其上诉请求无事实和法律依据,请求驳回上诉,维持原判。
北斗公司向一审法院起诉,请求判令钱柜超市:1、将坐落于天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园高新七路99号18号楼105-1-02、105-2-02号房屋(以下简称涉诉房屋)腾空交付给北斗公司;2、支付租赁期间的欠缴的采暖费14730元和物业费64440元,两项共计79170元;3、支付自2016年1月1日至房屋交付之日止的房屋占用费(计算标准为每月42960元);4、支付自2016年1月1日至房屋交付之日止占用期间的物业费(计算标准为3元每月每平米);5、支付自2016年1月1日至2016年3月15日房屋占用期间的采暖费24550元;6、承担本案诉讼费。庭审中,北斗公司变更诉讼请求为,请求判令钱柜超市:1、将涉诉房屋腾空交付给北斗公司;2、支付自2015年11月15日至2016年3月15日的采暖费39280元和物业费64440元;3、支付自2016年1月1日至房屋交付之日止的房屋占用费(计算标准为每月42960元);4、支付自2016年1月1日至房屋交付之日止占用期间的物业费(计算标准为3元每月每平米);5、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:2012年,钱柜超市(承租方)与案外人天盛公司(出租方)签订《房屋租赁合同》。约定租赁涉诉房屋;房屋租赁面积755平方米;本合同租赁期限意向为五年,首期租赁期限自2012年4月1日起至2013年12月31日止,合同到期后采取每年一签原则,租赁合同最后一期到期日不得超过2016年12月31日;租金计算标准0.8元/天/平米,月租金为18120元,合同签订后双方开始履行该合同。2012年9月26日,案外人北京翔宇空间技术有限公司(以下简称翔宇公司)与案外人航天时代置业发展(天津)有限公司签订房产购买合同,案外人翔宇公司取得包括涉诉房屋在内的天津滨海航天城一期商业街房产所有权。2013年3月29日,案外人翔宇公司(委托方)与北斗公司签订《委托经营合同》,案外人翔宇公司将其所有的滨海航天城18号楼、19号楼的全部经营管理权委托给北斗公司。2013年10月份,案外人天盛公司(甲方)、翔宇公司(乙方)与天津滨海航天城一期商业街租户9家(丙方)签订《天津滨海航天城一期商业街房租交接协议》。约定:自乙方现委托经营管理人与丙方已经签订房屋租赁合同之日起,甲方与丙方之间签署的原房屋租赁合同自行终止,对于原合同所涉及的双方权利义务全部终止;丙方在承租过程中发生的一切问题由乙方或乙方委托的经营管理人与丙方协商解决,与甲方无关。截止至本协议签订之日仍未与乙方现委托经营管理人签订房屋租赁合同的丙方商户,自本协议签订生效之日起,其与甲方之间签署的原房屋租赁合同及涉及的双方各自权利义务终止。甲方与丙方原房屋租赁合同终止,并且甲方按本协议约定将租金转付至乙方后,甲、丙双方亦不存在认可债权债务关系等内容。钱柜超市经营者赵海龙未在该交接协议上签字,而是由其员工刘微代其签字。一审庭审中,钱柜超市陈述其员工刘微在2013年下半年参加了交接会,北斗公司多次组织各租户进行商业街经营研讨,有一个签到程序,当时刘微没有签字,系北斗公司拿着签到单到钱柜超市店里找到刘微签的字,签字时没有详细看内容。钱柜超市经营者赵海龙当庭表示知晓其员工刘微代其签名情况,但具体内容不清楚。2013年12月份,北斗公司(出租方)与钱柜超市(承租方)签订《航天城商业街房屋租赁合同》。约定租赁涉诉房屋,房屋租赁面积895平方米,本合同租赁期限为两年,自2014年1月1日起至2015年12月31日止。本合同期满,如钱柜超市需要续租,须提前3个月向北斗公司提出续租书面申请,并协商签订续租合同。否则视为钱柜超市不再继续租赁、放弃优先承租权,合同期满后,北斗公司有权另行处置租赁房屋。租金计算标准为0.8元/天/平米,月租金为21480元。钱柜超市为交纳房屋租赁费、采暖费的第一责任人,物业费、采暖费收费标准参见物业公司、供暖公司收费标准,钱柜超市不得无故拖欠。钱柜超市在本合同签订之日支付给北斗公司房屋租赁保证金44640元。租赁期满,钱柜超市应立即如期交还该房屋。钱柜超市逾期归还,则每逾期一日应向北斗公司支付原日租金2倍的房屋占用费,同时钱柜超市还应承担占用房屋期间产生的其他费用及双方其他权利和义务等内容。该合同履行过程中,钱柜超市如约交付房屋租赁保证金44640元。2015年10月16日,北斗公司给钱柜超市发出书面通知,内容为双方签订的《航天城商业街房屋租赁合同》将于2015年12月31日到期,如需要续租,请贵单位提出续租书面申请,并尽快到我公司协商签订续租合同事宜。否则视为贵公司不再继续租赁、放弃优先承租权,合同期满后,北斗公司有权另行处置租赁房屋。2015年10月19日,钱柜超市收到北斗公司书面通知后,向北斗公司提交书面申请,申请需要续租。后北斗公司将有效期自2016年1月1日至2018年12月31日的续约合同文本送达钱柜超市,钱柜超市以此合同租金标准调整为1.0元/天/平米(含采暖费、物业服务费用)认为过高,最终不同意续签租赁合同。租赁合同履行期限届满后,钱柜超市未按合同约定交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费。依据租赁合同约定物业费收费标准参见物业公司收费标准。在案外人翔宇公司与物业公司签订的物业服务合同中约定,物业费收费标准为3元/月/平方米,故钱柜超市欠缴物业费的数额为64440元,2015年12月9日,案外人翔宇公司缴纳了2014年1月1日至2015年12月31日的物业费408815.28元,其中包含代钱柜超市应缴纳的物业费64440元。同时,钱柜超市拖欠2015年11月15日至2016年3月15日采暖期的采暖费未予交付。根据双方合同约定,采暖费收费标准参见供暖公司收费标准。根据津发改价管(2013)1135号文件及天津市供热采暖收费管理办法规定,非居民供热价格每平方米40元,故钱柜超市欠缴采暖费数额为35800元。2015年11月20日,案外人翔宇公司根据供暖公司通知交纳了2015年11月15日至2016年3月15日采暖费266992元,其中包含代钱柜超市应交纳的采暖费35800元。2016年4月8日,北斗公司给钱柜超市发出律师函,写明钱柜超市拖欠物业费、采暖费,现租赁合同已到期,贵司应当如期交还房屋。并郑重告知钱柜超市支付采暖费、物业费及滞纳金;支付占用房屋期间的房费,并于2016年4月20日前,将承租的房屋及附属设施、设备交还给北斗公司等内容。2016年4月28日,北斗公司向钱柜超市发出腾房书面通知,通知内容如下:鉴于租赁合同已到期,你方仍占用我方房屋,我方已于此前通知你方腾房,并要求你方缴纳欠缴的物业费、暖气费和房屋占用费。现再次明确告知:如两日内仍未腾房,我方有权停止房屋的能源供应,采取单方封闭、腾空房屋等措施。现钱柜超市仍在使用租赁物。因钱柜超市拖欠物业费、采暖费未付,且未按合同约定履行返还租赁物之义务,故成讼。
一审法院认为,2012年,钱柜超市与案外人天盛公司签订的房屋租赁合同,约定租赁期限意向为五年,首期租赁期限自2012年4月1日起至2013年12月31日止。合同到期后采取每年一签原则。在该合同履行期限内,案外人翔宇公司依法取得涉诉房屋所有权。后案外人天盛公司、翔宇公司与9家租户签订了交接协议,该协议约定自北斗公司与钱柜超市签订房屋租赁合同之日起,天盛公司与钱柜超市之间签署的原房屋租赁合同自行终止……。钱柜超市工作人员在该协议上签字确认。后,钱柜超市与北斗公司就涉诉房屋重新签订房屋租赁合同,说明钱柜超市对涉诉房屋权利人变更是知晓的,对钱柜超市与案外人天盛公司租赁合同自行终止是明知的。北斗公司依据委托经营合同约定,对涉案房屋依法享有出租人主体资格。北斗公司与钱柜超市签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反相关法律法规,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。关于北斗公司主张将房屋腾空交付给北斗公司的诉请问题。依据租赁合同约定履行期限已经届满,钱柜超市依法应履行返还租赁物之义务。故北斗公司的此项诉请,予以支持。关于北斗公司主张支付采暖费39280元、物业费64440元的诉请问题。依据合同约定的收费标准,计算采暖费数额应为35800元。依据租赁合同约定,上述费用应由钱柜超市负责缴纳,现北斗公司已代钱柜超市缴纳了上述费用,故北斗公司要求钱柜超市支付上述费用的诉请,有事实依据,对此主张,予以支持。对北斗公司主张超高面积部分采暖费的诉请,鉴于双方在合同中未作约定,且钱柜超市不认可北斗公司此部分主张,故对北斗公司主张给付超出标准部分采暖费不予支持。关于北斗公司主张房屋占用费问题。钱柜超市在合同履行期限届满后,无正当理由继续占有、使用涉诉房屋,依据合同约定应按原租金标准的二倍支付房屋使用费。关于北斗公司主张支付自2016年1月1日至房屋交付之日止占用期间的物业费问题。北斗公司未提供证据证明已代缴了此部分物业费,北斗公司的此项主张没有事实依据,不予支持。钱柜超市于签订合同当日,向北斗公司交付房屋租赁保证金44640元,此保证金在钱柜超市应给付北斗公司款项中予以冲抵。钱柜超市辩称北斗公司违反“买卖不破租赁”原则,没有事实依据。首先原合同约定租赁期限意向为五年,采取每年一签原则。原租赁合同首期履行期限届满后,由于涉案房屋权利人变更,北斗公司与钱柜超市重新签订了租赁合同,原租赁合同已自行终止。其次,钱柜超市辩称由于北斗公司调整租金价格、扩大收费项目,构成违约,此陈述亦没有事实依据。根据钱柜超市提供的证据证实,履行期限自2016年1月1日至2018年12月31日拟续签此租赁合同,租金标准在原合同基础上调整租金为1元/天/平米,且包含采暖费和物业服务费,收费标准在原合同基础上并未提高。钱柜超市不同意续签此合同,责任在钱柜超市,与北斗公司无关。故钱柜超市的上述陈述不成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定,判决:“一、被告天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园高新七路99号18号楼105-1-02、105-2-02号房屋腾空返还给原告天津航天北斗科技发展有限公司;二、被告天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市于本判决生效之日起十日内给付原告天津航天北斗科技发展有限公司代缴的物业费64440元、采暖费35800元,合计100240元,扣除被告已交付的保证金44640元,被告还应给付原告55600元;三、被告天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市于本判决生效之日起十日内给付原告天津航天北斗科技发展有限公司自2016年1月1日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费(每月按42960元支付);四、驳回原告天津航天北斗科技发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5388元,减半收取2694元,原告承担294元,被告承担2400元。”
二审中,双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,本案围绕房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是:1、上诉人与案外人天盛公司之间签订的租赁合同的效力如何认定,被上诉人依据其与上诉人所签订的租赁协议,要求上诉人腾空涉诉房屋,是否有事实和法律依据。2、上诉人是否应支付被上诉人代缴物业费、采暖费。3、上诉人是否应支付被上诉人自2016年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费。围绕争议焦点阐述如下:
关于被上诉人依据其与上诉人所签订的租赁协议,要求上诉人腾空涉诉房屋的问题,上诉人主张其与被上诉人签订的租赁协议虽然已到期,但其与案外人天盛公司签订的五年意向合同尚未到期,因此,一审法院认定该五年意向合同自行终止,属于认定有误,该五年意向合同仍应继续履行,被上诉人无权要求上诉人腾空涉诉房屋,对此,本院认为,上诉人与案外人天盛公司签订的五年意向合同首期届满后,涉诉房屋权利人变更,上诉人与新的权利人即被上诉人签订了新的租赁协议,对租赁期限等内容进行了重新约定。上诉人虽主张五年意向合同尚未到期,合同双方还应继续履行,但结合本案已查证的事实,钱柜超市亦未与案外人天盛公司按照双方签订的房屋租赁合同所约定的“首期租赁期限到期后,采取每年一签原则”,另行续签一年期租赁合同。且从实际履行看,上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后,上诉人再未向被上诉人或案外人中任何一方支付过租金。再有,对于交接协议,上诉人主张员工刘微仅在最后一页签订,签字时并不知晓前三页内容,以为是研讨会签到单,因此不能证明上诉人知晓上述协议,退一步讲,即使刘微签字该交接协议,其也无权代经营者赵海龙,对此,本院认为,上诉人主张刘微签字时对协议前面的内容不知情,应提交证据予以证明,然其未提交充分证据予以证明,故本院对其主张,不予支持。对于上诉人主张的刘微无权代经营者签字,因一审庭审中经营者赵海龙当庭表示知晓员工刘微代其签字的情况,但具体内容不清楚,故本院认为,员工刘微的签字系职务行为,结合经营者当庭表示知情的事实,刘微签字能够代表钱柜超市,故上诉人主张与天盛公司签订的合同应继续履行,没有事实依据,故本院难以支持。因上诉人与被上诉人之间签订的合同期限为二年,到期后,双方虽然磋商续租,但最终并未达成一致,故双方之间的租赁协议到期终止,被上诉人要求上诉人腾空涉诉房屋并返还,于法有据,本院予以支持。
关于上诉人是否应支付被上诉人代缴物业费、采暖费的问题,被上诉人对于代上诉人及其他承租人一起交纳了上述费用总额的事实,提交了收费部门出具的正式发票等证据予以佐证,具体到上诉人应承担的具体金额,双方合同中对于标准和单价均有明确约定,经本院当庭核实,一审法院确定的金额无误,本院对一审法院的处理结果予以维持。
关于上诉人是否应支付被上诉人自2016年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费的问题。上诉人与被上诉人之间的租赁协议已于2015年12月31日到期,之后,上诉人继续占有、使用涉诉房屋无事实依据,故应当支付占用期间的使用费。至于使用费的标准,因双方合同有明确约定,合同期满,逾期交回房屋的,上诉人应支付原日租金二倍的房屋占用费,故一审法院认定上诉人应按每月42960元标准向被上诉人支付房屋占用使用费并无不当,本院予以维持。
综上,上诉人钱柜超市的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,处理意见并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费1190元,由上诉人天津滨海高新技术产业开发区钱柜食品超市承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二〇一六年十一月二日
书 记 员 马 丽