**海口市秀英区人民法院稿纸**
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**海南省海口市秀英区人民法院**
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**民事判决** **书**
（2017）琼0105民初1891号
原告：海口宝源花园小区第一届业主委员会。住所地：海口市秀英大道18号海口宝源花园小区内。
负责人：冯学伟，主任。
委托代理人：李有贵，海南信达律师事务所律师。
委托代理人：汪瑶，海南信达律师事务所律师。
被告：海南富南物业有限公司。住所地：海口市金龙路16号富南公寓园C栋102号。
法定代表人：黄林，董事长。
委托代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。
被告：海口中宝源物业服务有限公司。住所地：海口市秀英区秀英大道18号第一砖厂10栋105室。
法定代表人：陈廷福，董事长。
委托代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人：陈明辉，该公司员工。
原告海口宝源花园小区第一届业主委员会（下称业主委员会）诉被告海南富南物业有限公司（下称富南公司）、海口中宝源物业服务有限公司（下称中宝源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李有贵、汪瑶到庭参加诉讼，被告富南公司委托代理人龚春枝、黄忠到庭参加诉讼，被告中宝源公司委托代理人黄忠、陈明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业主委员会诉称：海口宝源花园小区位于海口市秀英大道18号，由海南浚升实业有限公司开发建设。小区建成初期，开发商指定由富南公司提供前期物业服务。富南公司据此分别与小区业主签订了《物业管理服务协议》，并设立了不具有法人资格的分支机构——海南富南物业有限公司宝源花园小区物业服务中心，为该小区提供前期物业服务。该物业服务中心的负责人为陈明辉。2015年8月3日，本小区召开首次业主大会会议，并依法选举产生了由9名业主代表组成的海口宝源花园小区第一届业主委员会（即本案原告），任期4年。2015年9月30日，本小区业主委员会在海口市秀英区住房保障中心登记备案，从此具有了合法身份。一、关于2013年度至2017年度期间停车位和电梯广告收入。在两被告为原告小区提供物业服务期间，曾利用小区内公共区域进行营利性活动，即将小区内全体业主共有的地上停车场、地下停车场、广告位等，用于出租及其他经营，以获取收益，同时该收益并未交给小区业主共享。根据小区规划显示，本小区内用地面积1的地上停车位214个、地下停车位400个，共614个，用地面积2的地上停车位37个，总计有停车位651个，其中地上停车位251个，地下停车位400个。两被告在为本小区提供物业服务期间，将停车位以收费的形式出租给业主，其中出租地上停车位按90元/月每个的标准收费，地下停车位按200元/月的标准收费。另外，对临时进入本小区的车辆，以及无固定车位的车辆，物业公司按每次5元/辆的标准收取停车费。本小区分为一期和二�，一期包括第1栋至第6栋，以及第8栋，二期包括第7栋和第9栋。一期为2011年1月交房，至2012年底时一期已基本入住；二期自2014年3月交房。因此，原告要求被告返还2013年1月份起的停车位收入。各年度的停车费收入总额测算如下：1、2013年度按12个月计算，本年度地上停车位出租率按60%计，地下停车位出租率按10%计算，则本年度停车费收入为：（1）地上部分：251个×90元/月每个×12个月×60%＝162648元；（2）地下部分：400个×200元/月每个×12个月×10%＝96000元。2013年度停车位收入合计＝162648元+96000元＝258648元。2、2014年度按12个月计算，本年度地上停车位出租率按80%计，地下停车位出租率按20%计算，则本年度停车费收入为：（1）地上部分：251个×90元/月每个×12个月×80%＝216864元；（2）地下部分：400个×200元/月每个×12个月×20%＝192000元。2014年度停车位收入合计＝216864元+192000元＝408864元。3、2015年度按12个月计算，本年度地上停车位出租率按90%计，地下停车位出租率按30%计算，则本年度停车费收入为：（1）地上部分：251个×90元/月每个×12个月×90%＝243972元；（2）地下部分：400个×200元/月每个×12个月×30%＝288000元。2015年度停车位收入合计＝243972元+288000元＝531972元。3、2016年度按12个月计算，本年度地上停车位出租率按100%计，地下停车位出租率按40%计算，则本年度停车费收入为：（1）地上部分：251个×90元/月每个×12个月×100%＝271080元；（2）地下部分：400个×200元/月每个×12个月×40%＝384000元。2016年度停车位收入合计＝271080元+384000元＝655080元。4、2017年度暂时按3个月计算，本年度地上停车位出租率按100%计，地下停车位出租率按40%计算，则本年度停车费收入为：（1）地上部分：251个×90元/月每个×3个月×100%＝67770元；（2）地下部分：400个×200元/月每个×3个月×40%＝96000元。2017年度停车位收入合计=67770元+96000元=163770元。综上所述，2013�1月份起至2017年3月底，停车位收入总计约为2018334元。以上计算，在估算停车位出租率时，综合考虑了物业公司对进入本小区的临时停放车辆和无固定车位的流动车辆所收取的停车费。考虑到被告经营管理停车位需支付必要的人员工资、日常维护成本，以及需缴纳相关税费，因此原告同意从收入总额中扣除30%的成本费用。在考虑上述因素后，2013年1月份起至2017年3月期间，两名被告总计应退还小区全体业主共有的停车位公共经营收益＝预计总收入×（1－成本率30%）＝2018334元×（1－30%）＝1412834元。此外，两被告还将电梯中的广告位出租给广告公司，按每部电梯每年1000元的标准收费，本小区共23部电梯，因此每年获得的收益金额为23000元。从2013年度至2017年度3月的电梯广告费收入，共计97750元。由于广告由广告公司自行维护，因此电梯广告费收入无需扣除成本。从2013年1月1日起至2016年12月31日这4个年度中，前述停车位和电梯广告两项公共部分的经营收益总计为1510584元。这么巨额的一笔收入，作为专业的物业服务企业，两被告理应知晓应当公示给全体业主，并将其分配给全体业主或抵减物业服务费。然而，两被告不仅未公示，也未分配给全体业主或抵减物业服务费，并且在原告代表全体业主追查这些公共收益时，拒不配合，不公布也不返还。原告认为，根据《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《海南省经济特区物业管理条例》第四十九条第二款规定，业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有。因此，每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，以及对停车位、物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。物业服务企业利用小区内停车位、广告位等公共区域进行营利性活动所产生的收益亦应当归全体业主共同共有。本案中，两名被告未将公共区域产生的收益向全体业主公示和分配，擅自侵占原本属于全体业主共有的收益之行为，无疑侵犯了全体业主的合法权益，应当全额返还给全体业主。二、关于停车位收入和电梯广告收入的逾期违约金。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢�原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，本案中两名被告利用提供物业服务之便利，擅自侵占全体业主共有部分产生的经营收益，全体业主有权请求两被告赔偿因侵占共有收益造成的损失。鉴于《物业管理服务协议》中未对此作出相关约定，故该损失应按照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释﹝1999﹞8号）规定的“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”予以确定。根据2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条规定：“逾期贷款罚息利率……改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%”。经查，中国人民银行公布的一到三年期贷款基准利率如下：2013年度和2014年度为6.15%，2015年度为5.75%，2016年度为4.75%，2017年度为4.75%。据此计算，截止至2017年3月份，被告应支付的逾期付款违约金总计约为263382元，详细计算过程如下：{[2013年度停车位收入258,648元×（1－成本率30%）+2013年度电梯广告费收入23000元]×6.15%÷365×（1+50%）×逾期天数1460天}+{[2014年度停车位收入408864元×（1－成本率30%）+2014年度电梯广告费收入23000元]×6.15%÷365×（1+50%）×逾期天数1095天}+{[2015年度停车位收入531972元×（1－成本率30%）+2015年度电梯广告费收入24000元]×5.75%÷365×（1+50%）×逾期天数730天}+{[2016年度停车位收入655080×（1－成本率30%）+2016年度电梯广告费收入23000元]×4.75%÷365×（1+50%）×逾期天数365天}+{[2017年度停车位收入163770×（1－成本率30%）+2017年度电梯广告费收入5750元]×4.75%÷365×（1+50%）×逾期天数90天}＝75347.35+85650.58+68203.12+34310.87+2115.05≈291926元。三、关于共同承担连带责任。大约2014年9月份时，在未征得全体业主同意的情况下，富南公司擅自终止为本小区提供物业服务。随后本小区物业服务公司变更为中宝源公司。这一事实两名被告并未告知全体业主，直至后来有细心的业主发现物业缴纳单上，物业公司的印章发生了变化，业主这才知晓原来不知不觉中，小区早已更换物业服务公司。令人费解的是，宝源花园小区的物业服务公司的名称虽发生了改变，但事实上为小区提供服务的所有人员，仍为原富南公司的人员，负责人亦仍为陈明辉，全套人马均未发生变化。同时，中宝源并未�全体业主另行签署物业服务合同。原告认为，两名被告在提供物业服务期间，名称虽有变化，但前后两个单位的全套人马均未变动，两名被告事实上发生了混同，外人无从知晓两名被告之间存在何种关系，也不知晓两者之间是否达成过何种协议。因此，两名被告理应自行证明相互间的责任划分，如若相互间不能证明的，则应由两名被告就侵权事宜共同承担连带责任。四、关于终止中宝源公司与宝源花园小区之间的事实物业服务关系。前已述及，更换名称后，中宝源公司并未与全体业主另行签署物业服务合同，却在行使事实上的物业服务公司权利义务，包括但不限于收取物业费、停车费、电梯广告费等。根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业。同时，根据该条例第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘�物业服务企业签订物业服务合同。《海南经济特区物业管理条例》第三十五条规定：业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同。因此，原告认为，在宝源花园小区业主大会成立之后，业主大会有权重新选择物业服务企业，并由业主委员会代表业主与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。而本案中，富南公司并未与全体业主或业主委会员签订物业服务合同，却在行使事实上的物业服务公司权利义务，这一行为违反了《物业管理条例》的相关规定。因此，原告请求法院判决终止中宝源公司与宝源花园小区之间的事实物业服务关系，以便由小区业主大会重新公开选聘物业服务企业。五、关于物业资料交还义务。根据《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。同时，该条例第三十八条规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《海南经济特区物业管理条例》第二十九条和第三十条亦有相似规定，要求业主委员会成立后，建设单位应当将物业资料提供给业主委员会。对于上述物�资料，原告曾多次向中宝源公司索要，但中宝源公司以各种理由拒不交付。现原告主张终止事实物业服务关系，中宝源公司理应将上述物业资料交还给原告保管。因此，恳请人民法院依法判令中宝源公司将上述物业资料交还给原告保管。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告将宝源花园小区在2013年至2017年3月期间的停车位和电梯广告等两项公共部分的经营收益共计1510584元全部返还给全体业主，并支付逾期违约金损失291926元（上述经营收益及违约金的计算期限自2013年1月起至被告全部返还之日止，暂计算至2017年3月31日）；2、终止中宝源公司与宝源花园小区之间的事实物业服务关系；3、两被告将其所保管和占有的宝源花园小区物业管理资料移交给原告保管；4、两被告共同承担本案诉讼费用。
被告富南公司辩称：一、原告诉求给付停车位及电梯广告位收益已超过二年诉讼时效，不受法律保护。1、我司�宝源花园小区物业管理长期处于收不抵支状况而于2014年8月31日终止物业服务退出小区，为此于2014年7月5日和7月23日分别与小区开发商海南浚升实业有限公司�订《前期物业管理服务合同终止协议》和《宝源花园物业管理服务合同终止补充协议》明确责任期限至2014年8月31日止。此后小区的物业服务由中标单位海口中宝源物业服务有限公司负责，我司再未参与该小区的管理活动。2、原告于2017年3月28日诉求给付2013年至2017年3月31日止的小区停车位及电梯广告收益，该期间内的2013年1月1日至2014年8月31日为我司负责物业服务管理阶段，但自2014年8月31日我司终止物业服务退出小区到2017年3月28日提起给付诉讼已超过二年的时间，根据法律关于债权保护时效为二年的规定，原告对我司的该项诉求已超过二年诉讼时效，于法不受保护。二、2013年至2014年8月31日的停车位及电梯广告收益已全部用于支付弥补物业服务费，并无剩余。1、2013年1月1日至2014年8月31日的地面停车位收费金额为134309元，扣除税金7521.30元和制作地面车位隔栏杆费用21244.52元，按照《前期物业服务合同》第九条“停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位90元/个月，车库车位200元/个月的标准向乙方交纳停车费，承担地面停车管理责任及收费，该费用用于弥补物业服务费”的规定用于设施维修等事项。4个员工岗位工资福利164800元，2、2013年1月1日至2014年8月31日电梯广告位收益为26500元，扣除税金1484元和电梯维修及更换配件费5400元，按照《宝源花园前期物业委托服务合同》第十四条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，所得收益纳入小区收支�算，用于支付服务人员工资和设施、道路的维护，经营收入用于补充物业服务费用的不足。3、地下车库收益属于开发商，我司按每个车位收取50元管理费后的余额均已移交给开发商。三、原告诉求我司与中宝源公司互负连带责任，无事实与法律依据。1、我司与中宝源公司是两个互相独立的企业法人，我司在2014年8月31日终止服务合同退出小区时已与开发商订立终止协议明确各方责任及期限，小区的相关资料也已移交给中宝源公司，此后我司再未参与小区管理，亦未承诺为中宝源公司提供担保，诉求我司负连带责任，于法无据。2、我司是经招投标程序中标为宝源花园小区提供前期物业服务，是正当合法的。至于我司终止服务合同退出小区后，新的中标单位中宝源公司的股东为顺利接手小区管理，避免管理人员及安保人员变动给交接工作造成混乱而聘用大部分在岗人员是企业自主用工事宜，并不能导致责任的连带。综上所述，原告对我司的诉求已超过诉讼时效且无事实与法律依据，依法应予驳回。
被告中宝源公司辩称：一、原告诉求我司给付1412834元停车收益，无事实根据。1、原告是以测算为根据主张停车费收益，而原告的测算结果与客观事实相差巨大，不能作为判案依据。2、地下停车库既有人防部分也有可办产权部分，其中产权部分车位按《物权法》条例属开发商所有，而人防部分车位由于�部分建筑既无占小区容积率也未分摊给业主承担，因此基于《人防法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，所有地下车库的收益归属开发商。我司只是每月收取的50元/车位物业服务费，故原告主张的地下室车位收益归业主所有，没有道理。3、为开展小区停车服务，为此配备了四名保安（其中一名保安班长），停车服务收益应优先用于四人的工资福利支出，按每人每月3216.86元和3416.86元计算，3216.86×3×31+3416.86×1×31=405090.64元。4、停车服务收益还应扣除相应的应缴5.6%税费。5、停车服务收益还应�先用于支付维修停车设施设备费用，该项已发生费用为80098元。6、我司开展小区地面停车服务应获得相应比例的利益分配。因此，小区停车服务收益在扣除以上六个项目后，如有余额则归属业主的收益，该收益按照物业管理条例的规定应当主要用于补充专项维修资金。由于小区住宅仍按2009年的物业收费标准1.30元/月·㎡（含日常养护费0.3元/月·㎡），而该收费标准偏低，在人工成本不断上涨的现在已难于应付收支平衡，通过小区停车服务费及广告收费弥补缺口已是客观事实。二、关于小区电梯广告收益问题。我司自接管小区服务至2017年3月30日的该项收益为59363元，在扣除税费3166元和我司应得收益17808.9元（30%），以及已发生的电梯维修费42850元后，已无余额。三、原告诉求我司与富南物业公司互负连带责任，于法无据。富南物业公司在2014年8月31日因小区收入不抵开支亏损严重而退出小区，我司是在2014年9月1日进驻小区提供物业服务，富南物业公司当时移交的物管费及停车费是因为需要我司完成后续服务，即属跨期费用，并非我司分享富南物业公司收取的停车服务收益。我司与富南物业公司为二个独立的企业法人，亦无互为担保的承诺。原告的该项诉求，无事实与法律依据。四、原告诉请我司退出小区终止服务，无理。原告的该项诉求实质为终止小区服务合同。富南物业公司提出退出宝源花园物业管理工作是在2014年6月，我司2014年7月经过正当的招投标程序中标成为小区的物业服务单位，也通过了市住建部门的备案，服务收费标准也获得市物价部门的备案许可，彼时宝源花园业主委员会尚未成立，甚至尚未开始筹备。因此，我司通过上述手续中标为小区提供服务是合法的，双方之间因此建立的服务关系是受法律保护的，双方应遵守履行。我司在业委会成立后曾将物业服务合同送交，但业委会说待协商，此后无后文，至于未与业主订立物业服务合同，则属完善手续事宜，不影响服务关系已依法建立的事实及受法律保护的效力。我司自进驻小区提供服务以来，尽心尽力开展服务工作，得到广大业主认可，宝源花园2015年度被海口市爱国卫生�动委员会评为“卫生先进单位”。相关收支亦在每季度张贴公告，对业委会的问询也及时给予回复。虽然我司的服务还需进一步提升，但通过双方的沟通是可以解决的。终止物业服务关系无理据，而且强行解约必然导致冲突，不利于小区的安稳，受害的是小区业主。五、关于小区的设施设备资料问题
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小区的设施设备资料自我司从富南物业公司接管后一直存放在物业办公室，该资料为我司及时查找故障及维修提高了效率，这些资料存放在物业办公室是正当的，小区的设施设备资料因小区尚未开发完成，开发商尚需将后续资料整理后移交，现有的资料并不完整，待我司接收全部资料后再商议如何保管更好些，分散保管不利于小区的物业管理，若因此造成丢失更损害业主利益。六、原告的诉求中有一部分已过诉讼时效，�受保护。原告于2017年3月28日提起诉讼主张停车费和广告费收益，此属债权主张，根据法律的规定诉讼时效为二年，即原告主张的收费时间里，2017年3月28日至2015年3月28日的债权受保护，2015年3月28日前的债权已过两年时效不受保护。据上，原告的诉求不合理，应予驳回。
经审理查明：海口宝源花园小区位于海口市秀英大道18号，由海南浚升实业有限公司开发建设。2009年11月16日，开发商与富南公司签订《宝源花园前期物业委托服务合同》，委托富南公司提供前期物业服务。富南公司设立了海南富南物业有限公司宝源花园物业服务中心为该小区提供前期物业服务，海南富南物业有限公司宝源花园物业服务中心与小区业主签订了《物业管理服务协议》。2014年6月23日，富南公司向开发商发出《关于退出宝源花园物业管理的函》，定于2014年7月31日退出宝源花园小区物业管理服务工作，并于2014年7月5日签订了《前期物业管理服务合同终止协议》，富南公司于2014年7月31日全面退出宝源花园小区物业管理服务工作。由于受超强台风影响，富南公司推迟于2014年8月31日才退出宝源花园小区物业管理。2014年6月30日，开发商对宝源花园小区的物业服务企业进行招标，中宝源公司成为中标单位，2014年8月16日，开发商海南浚升实业有限公司将中标单位中宝源公司向海口市住房和城乡建设局进行备案，中宝源公司自2014年9月1日起全面接管宝源花园小区的物业管理。2014年9月10日，中宝源公司将宝源花园小区的物业收费向海口市物价局进行了备案。该小区内用地面积1的地上停车位为214个，地下停车位400个，共614个，用地面积2的地上停车位37个，总计有停车位651个，其中地上停车位251个，地下停车位400个。停车位以收费的形式出租给业主，其中地上停车位按90元/辆/月的标准进行收费，地下停车位按200元/辆/月的标准进行收费，对临时进入本小区及无固定车位的车辆，按每次5元/辆的标准收取。2016年3月10日，中宝源公司与案外人海南二十一城文化传媒有限公司签订《租赁合同》，中宝源公司将小区内的23部电梯出租给该公司，每部电梯租金为1000元/年/部。自2016年5月1日-2017年4月30日。2015年8月3日，宝源花园小区召开首次业主大会会议，依法选举产生了第一届业主委员会，2015年9月30日，宝源花园小区第一届业主委员会在海口市秀英区住房保障中心登记备案。业主委员会于2016年4月份向中宝源公司发出《关于移交相关费用及签订物业服务合同等问题的函》，要求中宝源公司移交电梯广告收入、停车位收入及签订物业服务合同等事宜，并提交了小区部分业主的签名，中宝源公司并未进行处理，遂成讼。
上述事实，有《海口市商品房买卖合�》、《备案登记表》、《关于宝源花园小区第一届业主委员会备案的通知》、《租赁合同》、《关于移交相关费用及签订物业服务合同等问题的函》、《宝源花园前期物业委托服务合同》、《关于退出宝源花园物业管理的函》、《前期物业管理服务合同终止协议》、《宝源花园物业管理服务合同终止补充协议》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：一、关于富南公司和中宝源公司将宝源花园小区2013年-2017年3月期间的停车位和电梯广告的经营收益及逾期利息返还给业主委员会的问题。宝源花园小区第一届业主委员会已经于2015年9月30日在海口市秀英区住房保障中心登记备案成立，具有原告主体资格，有权代表宝源花园小区业主起诉物业公司，富南公司于2013年-2014年8月31日为宝源花园小区提供物业服务，中宝源公司自2014年9月份开始至今为宝源花园小区提供物业服务，由于富南公司和中宝源公司系两个独立的主体，应各自承担各自经营期间的责任，业主委员会要求富南公司和中宝源公司共同承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持，富南公司和中宝源公司的抗辩于法有据，本院予以采信。在为小区提供物业服务期间，曾利用小区内的公共区域进行营利性活动，即将小区内全体业主共有的地上停车场、电梯广告位等，用于出租及经营，�取了收益，应当将获取的收益返还给全体业主。本案中，宝源花园小区分为一期和二期，一期为2011年1月交房，二期自2014年3月交房，本小区内用地面积1地上停车位214个、用地面积2的地上停车位37个，总计地上停车位共计251个，富南公司将地上停车位按照每月每个90元的标准进行出租，应当将所获取的收益支付给全体业主，由于地下停车位并不属于业主的共有部分，因此，业主委员会要求富南公司支付地下停车位的收益没有事实和法律依据，本院不予支持。富南公司和中宝源公司的抗辩于法有据，本院予以采信。业主委员会现起诉要求地上停车位2013年度的收益按照出租率60%的标准进行计算，即251个×90元/月/个×12个月×60%=162648元，2014年8月份的收益按照出租率80%的标准进行计算，即251个×90元/月/个×8个月×80%=144576元,2013年-2014年8月份地上停车位的经营收益共计307224元（162648元+144576元=307224元）。在富南公司管理期间，一期的7栋楼已经投入使用，二期还未投入使用，一期1、5号楼共5部电梯于2012年3月份开始投入使用，2、3、4号楼共8部电梯于2011年1月份开始投入使用，1-5号楼共13部电梯2013年-2014年8月的电梯广告收入为21666.71元[1000元+1000元÷12个月×8个月]×13部=21666.71元，6、8号楼共5部电梯于2013年3月份开始投入使用，2013年3月份-2014年8月的电梯广告收入为12500元[1000元+1000元÷12个月×18个月]×5部=12500元。2013年-2014年8月份期间宝源花园小区7栋楼的电梯广告收入为34166.71元（21666.71元+12500元=34166.71元），扣除30%作为成本费用和物业公司的利润，被告富南公司应当向原告业主委员会支付2013年-2014年8月份地上停车位和电梯广告经营收益为238973.5元[（307224元+34166.71元）×70%=238973.5元]。由于双方并未约定逾期违约金，业主委员会起诉要求的逾期违约金应为逾期利息，本院认定利息从起诉之日起计算，即以238973.5元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的标准，自2017年4月6日计算至款项付清之日止。中宝源公司于2014年9月-2017年3月份管理宝源花园小区的地上停车位收益为655110元（72288元+243972元+271080元+67770元=655110元））：2014年度的收益按照出租率80%的标准进行计算，即251个×90元/月/个×4个月×80%=72288元，2015年度的收益按照出租率90%的标准进行计算，即251个×90元/月/个×12个月×90%=243972元,2016年度的收益按照出租率100%的标准进行计算，即251个×90元/月/
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