广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第826号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建新，身份证住址：广东省深圳市南山区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永春，身份证住址：安徽省蚌埠市五河县。
上列上诉人共同委托代理人：郝海涛，广东国晖律师事务所律师。
上列上诉人共同委托代理人：张丽华，广东国晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳新中桥通信有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：李娟，董事长。
委托代理人：程洁海，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人：刘贞妮，广东深天成律师事务所实习律师。
上列上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第743号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：一、被告将涉案物业过户至原告名下；二、被告支付合同违约金，暂计至起诉日即2014年5月31日为27，405，000元（违约金计算按照原、被告签订的《工业厂房转让合同》第4.5条约定，以原告已付款转让款63，000，000元为基数，以每日0.1%的标准支付违约金，时间自2013年3月22日计算至涉案标的产权全部过户至原告名下之日止，现暂计算至2014年5月31日起诉日）；三、被告支付租金16，196，244元（自2013年8月起暂计算至2014年5月31日共10个月，按约定30元／平方米／月，按合同约定计算面积53987.48平方米计算）；四、被告承担全部诉讼费用。
原审被告一审反诉请求为：1、解除被告与两原告2013年1月23日签订的《工业厂房转让合同》及2013年7月10日签订的《补充协议》；2、两原告注销以原告陈永春为抵押权人的新中桥工业厂区厂房D、E两栋房产的抵押登记并返还D、E两栋厂房的房产证给被告。3、两原告承担本案全部诉讼费用。
一审经审理查明，2013年1月23日，两原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《工业厂房转让合同》约定，将登记在被告名下的位于深圳市龙岗区XX路的某宗地的部分使用权及地上部分建筑物［项目房产名称：新中桥工业厂区厂房B，建筑面积8881.73平方米；新中桥工业厂区厂房C，建筑面积8881.73平方米；新中桥工业厂区厂房D，建筑面积8881.73平方米；新中桥工业厂区厂房E，建筑面积8881.73平方米；新中桥工业厂区宿舍A，建筑面积6583.05平方米；新中桥工业厂区宿舍B，建筑面积6650.88平方米；新中桥工业厂区宿舍C，建筑面积2890.74平方米；新中桥工业厂区员工活动中心（含食堂），建筑面积2335.89平方米，共八栋房产及相应附属设施，建筑面积共计53987.48平方米］转让予乙方，转让金额共计150，000，000元，合同签订后，乙方支付甲方13，000，000元用于购买新中桥工业园厂房D的预付款自动转为本合同项下首期款，甲方出具的银行信用证转为本合同的首期款担保；合同签订后10个工作日内，乙方支付甲方转让款20，000，000元，甲方在收到该笔款项后7个工作日内完成办理“厂房D”抵押给乙方的全部手续，并在30个工作日内再支付甲方转让款30，000，000元，甲方在收到该笔款项后7个工作日内完成办理“厂房E”一栋厂房抵押给乙方的全部手续，如甲方未能按上述约定完成办理厂房抵押，则每延期一日甲方需向乙方支付已付款的0.1%作为违约金，直至完成上述约定的厂房抵押到乙方名下，乙方完成付款同时，以上房产的收益归乙方所有；乙方累计支付甲方转让款63，000，000元并协同甲方跟银行签订三方定向支付协议后，甲方自行完成赎楼手续，将本合同约定的产权变更到乙方指定的公司名下，同时本合同约定的产权所产生的全部收益归乙方所有，乙方以本合同约定的产权向银行申请贷款，该笔贷款优先用于支付本合同约定的产权转让尾款87，000，000元，由银行支付到三方协议指定的甲方账户；合同约定甲方保证从深圳市科技工业贸易和信息化委员会获得乙方（确定的受让公司）入园所需的入驻资格的审查意见，保证乙方（确定的受让公司）入园并完成本合同约定的产权变更及变更后的乙方进驻（或者以其他方式转让到乙方指定的公司名下），否则由此造成产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下；甲方保证本合同符合政府法律法规的相关转让条件，即便政府要求进行公示或法律法规发生变化或非乙方造成的其它变化，甲方也能保证履行本合同，否则由此造成合同约定的产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下。双方对房产交付及违约责任约定，乙方支付甲方630，000，000元整转让款后60个工作日内（乙方原因引起的延迟，时间顺延），甲方必须完成办理产权转让给乙方的手续，否则乙方有权选择终止本合同，因此若乙方选择终止本合同，甲方应立即退回乙方已支付的转让款，并向乙方支付同等金额的已付转让款作为违约金；若乙方选择继续履行本合同，则甲方按乙方已支付转让款总额的0.1%每天支付乙方违约金，自乙方实际付款日起计至本合同约定产权全部变更到乙方名下止。
上述合同签订后，两原告于2012年11月22日向被告支付13，000，000元，于2013年2月6日支付20，000，000元，于2013年3月23日支付30，000，000元。被告向两原告出具了相应的收据。
2013年7月10日，两原告与被告签订《工业厂房转让合同（补充协议1）》，内容为：根据上述合同（《工业厂房转让合同》）约定，截止目前合同中所约定的房产仍未过户至两原告指定的公司名下，为了补偿两原告的租金损失，被告同意授权两原告自2013年8月开始收取8栋房产的租金归两原告所有，同时被告应全力配合两原告做好收取租金的工作，不得借故阻挠；在被告的要求下，两原告同意全力配合被告采取合法的其他方式（如诉讼）将涉案房产过户到两原告指定的公司（深圳市优X科技有限公司）名下，在此期间产生的一切费用及法律风险均由被告承担；在上述合法方式启动之日起30个工作日内，如被告仍不能取得合同约定的房产完成过户所需的政府部门（如法院）的相关文件，则被告同意在7个工作日内将合同中没有抵押给两原告的6栋房产抵押给两原告且其收益也归两原告所有，否则每延期一日被告应向两原告支付已付款总金额的0.1%违约金；双方确认，合法的其他方式（如诉讼）只解决合同中所约定房产的产权过户问题，并不存在实际的经济法律关系，双方的所有经济法律关系以合同的内容和本补充协议为准。
经查，涉案房屋涉及新中桥工业厂区厂房B、C、D、E；新中桥工业厂区宿舍A、B、C以及新中桥工业厂区员工活动中心（含食堂），房地产证“他项权利摘要及附记”中登记以下内容：1、市场商品房；2、该宗地的使用权及地上建筑物限整体转让，次受让方须取得市科技工业贸易和信息化委员会出具的具备入驻资格的审查意见［至今有厂房A、B、C、D、E，宿舍A、B、C，员工活动中心（含食堂）］；3、本块土地属于高新技术项目用地，权利人在项目投产后，必须以所申报的高新技术项目为主要产品，否则，政府将依法收回土地；4、登记价为工程造价。原审法院在审理过程中就涉案房产转让问题向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函进行询问，该局书面复函称：2012年12月，经市政府批准该局与被告签订了深地合字（2005）xx号补充协议（补1）。被告按相关规定补缴清18324267元地价款后，某宗地已转为商品性质，同时土地使用权及地上建筑物限整体转让……关于工业厂房转让事宜，我市现行按《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（深府办﹤2013﹥3号）执行。经查，2013年1月7日，深圳市人民政府办公厅做出《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》（深府办﹤2013﹥3号），要求各区人民政府，市政府直属各单位遵照执行《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》。
审理中，原审法院将上述深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函出示予原、被告双方，并向双方释明，两原告与被告签订的《工业厂房转让合同》有效，但因涉案土地使用权及地上建筑物限整体转让，上述《工业厂房转让合同》不具备继续履行的条件。鉴于此，原审法院要求原、被告双方针对是否变更或增加诉讼请求进行书面回复。鉴于此，被告向原审法院提出上述反诉请求，两原告书面回复：一、坚持不变更诉讼请求，要求被告依照合同约定继续履行合同；二、如有必要，原告可以购买涉案同宗土地上的被告的其他房产；三、如果涉案房产不能实际履行，也应当按照合同约定依法判决对方承担违约金及全部损失。
另查，2013年2月17日，被告将涉案新中桥工业厂区厂房D办理抵押；2013年3月27日，被告将涉案新中桥工业厂区厂房E办理抵押，抵押权人均为原告陈永春。同时，被告将上述两房产的房地产证交予两原告。
原审法院认为，两原告与被告签订的《工业厂房转让合同》及《工业厂房转让合同（补充协议1）》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《工业厂房转让合同》约定，被告有义务保证将涉案房屋变更登记至两原告或其指定的公司名下，而依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条第二款规定，用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让。涉案房屋所在的土地，因土地使用权及地上建筑物限整体转让，无法办理变更登记手续，则两原告与被告签订的《工业厂房转让合同》不具备继续履行的条件，故对于原告主张继续履行合同的请求，原审法院不予支持，对被告主张解除《工业厂房转让合同》及《工业厂房转让合同（补充协议1）》，原审法院予以支持。合同无法履行，因此，原告基于合同继续履行向被告主张违约责任，请求被告支付违约金及租金，原审法院不予支持。本案中，被告按约将涉案厂房中的厂房D、E两栋抵押予两原告，并将该两栋房屋房产证交付予原告保管，现合同解除，两原告应注销对涉案厂房D、E两栋房产的抵押登记，并将该两栋厂房房产证原件返还予被告。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告黄建新、陈永春与被告深圳新中桥通信有限公司于2013年1月23日签订的《工业厂房转让合同》以及于2013年7月10日签订的《工业厂房转让合同（补充协议1）》；二、原告黄建新、陈永春于本判决生效之日起十日内协助被告深圳新中桥通信有限公司注销新中桥工业厂区厂房D以及新中桥工业厂区厂房E的抵押登记；三、原告黄建新、陈永春于本判决生效之日起十日内向被告深圳新中桥通信有限公司返还新中桥工业厂区厂房D以及新中桥工业厂区厂房E的房地产证；四、驳回原告的全部诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。案件本诉受理费259806元（原告已预交），反诉受理费100元（被告已预交），由原告黄建新、陈永春负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求法院判令撤销（2014）深龙法民三初字第743号《民事判决书》。二、请求法院判令支持上诉人一审全部诉求。三、请求法院判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
上诉人黄建新、陈永春与被上诉人深圳新中桥通信有限公司房屋买卖合同纠纷一案，龙岗区人民法院作出的一审判决事实认定存在严重错误，适用法律明显不当，程序违反法律规定，依法应当被撤销。
一、一审原被告双方签订的《工业厂房转让合同》及《工业厂房转让合同（补充协议1）》有效，被上诉人对该涉案房地产享有完整的权利，该合同可继续履行，无论在事实还是法律上均不存在无法继续履行的情形。
1、本案涉案房地产为商品房性质，已办理了房地产证号，按照物权法规定，己享有完整产权，可以进行转让、抵押等权利处分行为，完全可以独立、自由交易、转让。
1）在签订合同时，涉案房地产性质为商品房性质，其房地产产权登记证书上对涉案房地产的性质认定为“市场商品房”，则被上诉人享有的涉案房地产权利应按市场商品房的性质来约定。
在深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发往一审法院的《关于（2014）深龙法民三初字第XX号案的深规土龙函（2014）xx号复函》（以下简称复函），己确认如下事实：“新中桥公司按相关规定补缴清18324267元地价款后，该宗地己转为商品性质，……并办理有房地产证。
上述涉案房产在补缴地价、未与深圳市国土委龙岗管理局签订《补充协议》前，被上诉人与深圳市国土资源和房产管理局所签订的《深圳市土地使用权出让合同书》约定该地块用途为工业用地，主体建筑物的性质为工业厂房。
同时合同第十五条约定“乙方（即被上诉人）未办理土地使用权登记并取得房地产证之前，不得以任何形式处分本地块。”，又于第二十六条约定“本块土地如转让须按照转让时的市场地价标准补交差价。”该合同并没有规定本宗土地上的建筑物被限制为整体转让，在转让时，仅有如上两个约束条件。
2012年12月，经深圳市政府批准深圳市规划国土委龙岗管理局与被上诉人签订了补充协议（补1），并补缴了18324267元地价之后，涉案房地产转为市场商品房性质，并于2012年12月6日完成商品房登记手续。
至此，涉案房产的性质已经变更为商品性质，成为市场商品房，己补缴地价款，且分别办理了九份有效的房地产证。按合同的上述规定（满足该合同的第十五条、第二十五条之条件），转让涉案房地产时并无需要整宗土地转让的限制，只要补缴地价及获得房地产证，即可进行转让。
在2012年12月6日登记的房地产权利证书上对于涉案房产的性质确定为“市场商品房”，根据该权利证书对涉案房产的性质认定，根据市场商品房的法定定义，涉案房地产完全可以自由地上市、转让及交易，被上诉人享有涉案房地产的全部权利，享有完全的处分权。
2）根据《物权法》的规定，被上诉人也对涉案房地产享有全部的权利，可以按房地产登记证为单位进行自由转让与交易，并不应受到其他的限制。
《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条规定所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
在本案中涉案房地产共八套，被上诉人己补缴地价，将涉案房产转为商品性质，并分别就每一栋房地产办理了独立的房产权利证书，房产权利证书上认定涉案房地产为“市场商品房”。
《城市房地产转让管理规定》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等等相关房地产转让法律法规，均不存在工业厂独一项的说法，表明涉案房地产的性质为市场商品房时，即适用于国家的相关法律法规的规定，同样也享有这些相应法律法规赋予的权利。
根据物权法的规定，房产证是房屋产权的证明，那么每一张房产证均表示房屋所有人对该房产的独立的占有、使用、收益及处分的权利，每一栋房产均为一个独立的整体权益，因此上诉人与被上诉人签署的关于涉案八套房产买卖的合同是对涉案八套房产独立权利的处分，并非将整栋标的物的某楼层或某房间进行单独转让。因此根据《物权法》的规定，本案双方所签订的合同并非对涉案房地产分割转让的情形，而是对八栋标的建筑物各自的整体转让，本案中每套房地产均可以独立进行抵押、登记。
3）从《担保法》法的角度来看，被上诉人也已取得涉案房地产的全部权利，完全有权处分该房产，而不受限制。
本案中的涉案房地产均已由被上诉人向银行或上诉人进行抵押，并办理了抵押登记，具体可见由深圳市房地产产权中心出具的《房地产权抵押登记查询表》。
《担保法》第三十六条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
根据该条规定，在进行房屋抵押时，实际上该房屋占用范围内的国有土地使用权也同时抵押。针对本案的情况来说，也即各栋的房产在分别进行抵押时，即已将各自范围内的国有土地使用权分别同时抵押。
《担保法》第三十四条规定：下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
根据以上规定，只有在有权处分的情况下，财产才可以被抵押。在本案中，各栋房产均已被分别、各自进行抵押，并办理了抵押登记，说明两点：1、产权人因享有所有权（占有、使用、收益和处分全部权能）而有权抵押；2、当有权处分国有土地使用权及地上建筑方可抵押。而本案的涉案房产是以整体栋为单位而不是以整宗土地为单位来进行抵押的，显然，本案涉案房产是以栋为单位而由被上诉人享有处分权的。只有在这样的前提之下，涉案8栋房产才可以分别、各自进行抵押，并办理不同的抵押登记证号。
2、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》是一个地方政府下属部门发出的指导性文件，并不是法律、行政法规，属效力层级最低的地方性政府部门指导性文件，如与《物权法》、《合同法》、《担保法》相冲突，应优先适用《物权法》、《合同法》、《担保法》的规定。
1）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》是深圳市政府同意并由市政府办公厅发布执行（具体见《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》），其发文主体为办公厅，并非以深圳市政府名言发布，其仅仅是一个指导性的文件，不具法律、行政法规的性质，不具法律强制力。
本案涉案房地产转让合同己由一审法院释明为有效（详见深圳市龙岗区人民法院于2014年11月14日发给上诉人的《通知》），则根据上述《物权法》的规定，合同应当可以履行。
《物权法》等法律作为全国人大通过的法律，效力层级高。在本案中，涉案房地产合同的权利约定问题，如将“分割转让”理解以栋为单位也是分割转让并设置对市场商品房的限制转让条件，则《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）与《物权法》、《合同法》、《担保法》的规定相冲突，根据上位法优于下位法的规定，应优先适用《物权法》、《合同法》、《担保法》，何况从《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》试行办法的发行者、批准者的情况来看，该办法连政府行政性法规都不是，仅为一个政府部门指导性文件，根本不足以对抗《物权法》、《合同法》、《担保法》的规定。
2）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》无权就房地产转让的禁止性条件或限制性条件作出规定，如果其作出这样的规定，应认定为无效条款。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《广东省城镇房地产转让条例》第十一条规定：房地产具有下列情形之一的，不得转让：……（六）法律、法规规定不得转让的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大通过的法律，《广东省城镇房地产转让条例》是广东省人大出台的法律，均为上位法，效力强于深圳市地方性规定，更强于深圳市地方性指导文件。
从上可知，只有法律、行政法规才可以规定房地产转让的禁止性条款，并可规定条件限制转让。其他低阶的指导性文件等无权就该问题作出规定。如果在更低阶的文件中出现这样的规定，应认定为无效条款。
3）《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》是一个试行的政府下属部门指导性文件，该办法在实施过程中出现过突发性重大变更，稳定性较差，其出台目的是为促进深圳市工业楼宇之间的自由交易，在实践中根据各种情况变化可以进行随时纠正及改变。
例如：深圳市风X时代、泰X公寓、XX新居、赛X公寓原也属工业楼字配套房产，有近3000套的房产。这些房产原本有政府颁发的红本房产证，一直可以自由过户。自2013年1月3日《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》出台后，深圳市规土委称这些房子属于工业楼宇配套设施其转让应按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及实施细则的有关规定执行。即这些房子只能作为“工业楼宇”转让给公司企业，而不能像私人住宅那样卖给普通市民。但因此前上述楼宇已经单套卖给个人，因此，突然被限制转让给个人的规定造成了巨大社会不良反应，造成民众大量投诉。
在该办法试行不到两年时间，2014年8月14日，深圳市规土委又发布《关于工业楼字转让管理有关事宜的通知》，在该通知中对受让人的资格有进一步补充和放开，即在个人在补交了税费以及增益差价以后，即可按《关于工业楼字转让管理有关事宜的通知》的规定受让原本由《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》限制转让给个人的房产。
由此可见，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》仅仅是深圳市政府下属部门在摸索如何更有效地推进工业楼宇转让过程中所做的暂行性规定，其内容的规定经常为解决实践中出现的问题而发生根本性的转向改变，其稳定性不强，且明显具有试行特点，不具有法律法规的基本特点。
深圳市规土委发布一个《通知》就能改变《深圳市工业楼字转让管理办法（试行）》规定与限制的内容，可见在效力位阶上，该办法的效力非常弱，地位很低，并不具有强制性。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》其规定的很多内容，在条件成熟时，可以予以变通与变更，以达到政府所属部门的管理目的。
这样一个不具强制力、稳定性不强的政府指导性文件并不能成为一审法院审理本案的依据，不能由《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》得出涉案房地产转让合同实际履行不能的结论。
因此，一审法院在审理时，将《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》作为审理此案的依据时适用法律错误，且理解错误，未正确处理好上位法与下位法的关系。一审法院在判决书中认定的“依据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（以下简称“该办法”）第四条第二款规定，用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼字，不得分割转让”属适用法律错误，应予纠正，应适用《物权法》及《城市房地产转让管理规定》等的相关规定。
3、即使退一步说，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的规定，涉案房地产的转让合同也是可以实际履行的。
1）、退一步说，即使依照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》来审理本案，本案涉案房地产也有实际履行的路径。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条第二款的规定：“用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼字，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：……（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；”
本案中，原告与被告签订的《工业厂房转让合同》合法有效，法院可以据此作出生效判决，强制被告继续履行合同，将涉案八套房产过户给原告。这一方式符合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的规定，并不存在履行不能的情况。
2）、从《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》出台的目的以及实施实践情况来看，是为促进工业楼宇的自由交易、合理、有效利用而出台并推进实践的。
该办法实为解决深圳市沉淀大量无法盘活、交易转让的工业楼宇的遗留问题而出台的，其出台的目的与精神是为促进深圳市工业楼宇的自由交易，是为合理、有效利用现有工业楼宇。
本案中根据合同的约定被上诉人将其拥有的九栋建筑物中的八栋都欲转让给上诉人，说明实际上被上诉人对该宗土地上的工业厂房没有使用的意愿，九分之八的出售比例说明其对涉案八栋建筑物已经没有实际需求。而上诉人为此支付巨额转让款，又花费大量人力、物力和财力作前期准备工作。如该工业厂房由上诉人进行使用，必将发挥更大的作用，产生巨大效益。因此该次转让是符合工业楼宇转让办法出台的主旨的。
3）、从上述《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》限制转让工业楼宇给个人之后，又由深圳市规土委发出通知，通过设定条件，如补交增益差价、补交税费等条件，说明通过满足一定条件，如补足差价、办理房产证明，是可以达到完全上市交易的条件，而突破《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的约定的。
4、本案涉案房地产并不是分割转让的情形。
1）、本案涉案房地产并不是分割转让的情形，而是以栋为单位，以每一栋独立的房产证为权利证书，各自独立的市场商品房转让。在办理涉案房地产登记时，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号）尚未公布，此时适用的是2008年9月25日公布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》。其中该办法的第九条规定，依照法律、法规、规章、本办法规定及土地使用权出让合同明确约定不得分割转让的，不得办理分证登记。
上述规定说明办理分证登记的前提为可以分割转让。而本案中的涉案房地产均已分别办理了分户，正说明本案涉案房地产均是可以分割转让、独立的房产，否则，是无法分栋办理独立的每栋房地产权证明的。
2）从上述抵押情况来看，也可知本案涉案房地产是以栋为单位独立的产权。因为涉案的八套房产均分别办理了抵押证明登记，有不同的抵押登记证号，说明被上诉人对于涉案房产享有的处分权是完整的，涉案房产完全可以被独立处分。
3）从被上诉人与深圳市国土资源和房产管理局所签订的《深圳市土地使用权出让合同书》的内容以及后续补缴地价、办理房产证的环节来看，没有任何内容限制涉案房地产仅限整宗土地整体转让。原出让合同完全没有此约束条款。
因此，有关涉案房产必须整宗土地整体转让并无依据。
4）从现行的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办（2013）3号）来看，对“不可分割”的理解应以栋为单位。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第十三条规定：依照本办法规定可以分割转让的工业楼字，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。
依照本办法不得分割转让的工业楼字，可以栋为基本单元进行房地产产权登记并核发房地产权利证书。
由此规定可知，该办法中对于“不得分割”的认定基本单位为栋，而栋与栋之间办理了房地产权利证书之后，本身即是独立的，不存在是否分割的问题，只有在处理栋、层、间为基本单位的房地产权登记时才涉及到是否分割的概念。
本案中的涉案房地产，房地产权登记证明均以栋为单位。即使按该办法规定的不可分割的工业楼宇，本案的涉案房地产也不存在不可分割的情形，因为本身即是独立的基本单元进行房地产权利登记了。
5、法律并未禁止本案涉案房产的转让。
本案被上诉人未能按照合同约定和自愿做出的承诺履行合同，致使合同目的一直无法实现，因此根据合同法第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。那么本案上诉人有权利选择要求被上诉人承担继续履行合同约定义务的权利。
上述法律规定说明，如果本案确认被上诉人存在明显违约的情形，那么上诉人有权利要求被上诉人继续履行合同约定的义务，即可以依照法律规定请求法院通过强制执行的方式将涉案房产产权过户至上诉人名下。因此根据法律规定涉案合同完全可以继续履行。
二、一审判决没有确认被上诉人在履行合同中存在明显的违约行为属于严重事实认定错误。
1、合同条款约定对被上诉人明显有利，权利义务是明晰的，被上诉人的严重违约行为是明显的客观事实。
根据双方签订主合同第三条第五款、第六款及第五条第五项之约定，在签订合同之时及签订合同之中作为土地及房地产所有者的被上诉人向上诉人反复承诺案件所涉房地产转让合同不存在任何履行障碍。作为土地和房屋所有者的被上诉人对双方合同约定的出售标的具体情况非常清楚，被上诉人在掌握房产证及土地使用权出让合同书的情况下明确向上诉人表示涉案房产可以转让。对于涉案房地产被上诉人享有自由处分的权利。
涉案合同是被上诉人起草后，由上诉人签字的文书。合同内容对于双方的违约责任，双方的权利义务，履约的过程进行详细的规定。从违约责任的承担上看如果任一方违约，承担的责任对等的。
但是从合同的条款内容看，上诉人需先进行付款且付款金额巨大，被上诉人才开始履行后续的义务。在上诉人付款后如果被上诉人出现违约，上诉人的合同权利将遭受严重损失。在该份合同中，上诉人所要承担的风险是巨大的，而被上诉人则坐收利益。
无论本案是否可以继续履行，被上诉人对于涉案房地产的信息都是完全了解的，并且基于这些了解被上诉人反复向上诉人承诺产权变更是完全可行且绝对不会存在任何障碍的。上诉人基于对合同的信守及被上诉人的信任如约履行巨额的付款义务。但被上诉人此时却以各种理由拒不履行变更产权过户的义务。不论合同是否存在不可分割转让的事实，被上诉人对房地产状况的明知是确定的；其向上诉人作出的承诺是确定的；接受上诉人履行义务的事实是真实的；其拒不履约，严重违反合同约定和承诺也是确定无疑的事实。本案之所以成为今日的现状，完全是因为被上诉人的单方原因造成。
2、客观上，被上诉人没有按照双方约定履行合同，导致合同目的不能实现，已经构成了根本违约。
根据双方签订的《工业厂房转让合同》第三条价款支付及产权办理共七项约定内容，双方明确了在合同签订后买卖双方各自所负义务、价款支付及产权过户的步骤。约定内容清楚，双方权利义务对等。
该份合同条款以上诉人先行支付款项作为双方合同履行的第一步，也就是说上诉人须首先履行付款义务，被上诉人才能开始后续工作。合同对于上诉人来说明显风险更大，如果被上诉人拒不履行合同，上诉人的资金将得不到任何有效的保护，只能任由损失扩大。
尽管风险巨大，上诉人仍然秉承诚信原则按照合同第三条第二款及第三款的约定将付款义务如期完成，共向被上诉人支付转让款人民币6300万元，但被上诉人却并未按照合同约定完成赎楼手续并将房产产权变更到上诉人指定公司名下，并找出种种理由拖延。直至上诉人起诉，被上诉人也一直没有履行约定，被上诉人的行为从客观上已经构成严重违约，应当承担违约责任。
3、从主观上看，被上诉人没有想要履行合同的主观意图。
在本案中，被上诉人将其拥有的九套房产中的八套出售给上诉人，但经过上诉人的多次催告却始终以各种理由拒绝向上诉人出示房产证及土地所有权出让合同，因此上诉人无法得知该房产证上所备注的信息，但被上诉人对上述信息是明知的，在庭审中被上诉人代理律师也多次明示其一直参与此次交易，那么被上诉人对其房产应当如何交易及交易中存在何种法律风险的事实是完全清楚的。
那么如果被上诉人在明知房产必须九套一起出售的情况下却故意与上诉人签订八套房产的转让合同，那么被上诉人从合同签订时就具有不打算办理产权过户的恶意。上诉人则基于对被上诉人的信任（前述多条款承诺）及对履行合同诚信原则的信守而签订合同。
在合同签订后，上诉人如约支付款项后，被上诉人不断借故拖延过户时间，从未主动与上诉人沟通讨论如何履约的问题，没有任何履约诚意，从被上诉人的主观上也没有任何想要履约的主观意图。
三、一审判决未判令被上诉人承担违约责任是严重的事实认定错误。
1、双方合同约定了明确的违约责任。
根据双方签订的《工业厂房转让合同》第三条第六款规定，甲方保证乙方入园并完成约定的产权变更及变更后的入驻，否则由此造成本合同约定的产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下。
第三条第七款规定，甲方保证本合同符合政府法律法规的相关转让条件，即便政府要求进行公示或者法律法规发生变化或非乙方造成的其他变化，甲方也能保证履行本合同。否则由此造成本合同约定的产权变更每延期一日甲方需向乙方支付已付转让款的0.1%作为违约金，直至完成本合同约定的产权变更到乙方名下。
合同第四条第五款约定，乙方支付甲方人民币6300万元整转让款后60个工作日内，甲方必须完成办理产权转让给乙方的手续，否则乙方有权选择终止本合同。因此若乙方选择终止本合同，甲方应立即退回乙方已支付的转让款，并向乙方支付同等金额的已付转让款作为违约金；若乙方选择继续履行合同，则甲方按乙方已支付转让款总额的0.1%每天支付乙方违约金，自乙方实际付款日起计至本合同约定产权全部变更到乙方名下为准。
根据双方于2013年7月10日签订的《工业厂房转让合同（补充协议1）》第一条约定，根据双方签订的合同约定，截止目前合同中所约定的房产仍未过户到乙方指定的公司名下，为了补偿由此给乙方带来的租金损失，甲方同意授权乙方自2013年8月开始收取甲方应转让给乙方的8栋房产的租金并归乙方所有，同时甲方应全力配合乙方做好收取租金的工作，不得借故阻挠。
双方合同多处约定，被上诉人在出现违约情形时，应当向上诉人承担每日已付转让款0.1%的违约金，同时应当按照每平方米三十元人民币标准将涉案标的物租金支付给上诉人。双方对于违约责任的约定清晰、明确，合同内容是双方自由合意的结果，双方应当严格遵守。
2、一审法院未判令被上诉人承担合同约定的违约责任属于明显的事实认定错误。
既然双方合同约定了明确的违约责任，那么在被上诉人存在根本违约的情形下应当按照合同约定承担相应的违约责任即向上诉人支付违约金及租金。
根据合同法第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
根据上述法律规定，首先，结合《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条规定本案标的可以强制履行，适合继续履行，本案上诉人提出的继续履行的请求完全符合法律规定。
其次，承担违约责任与继续履行合同两者之间并不存在矛盾，当事人之所以承担违约责任是因为存在违约行为，而之所以必须继续履行合同是基于合同之约定，而合同又是基于当事人双方真实意思所签订。因此承担违约责任和继续履行合同两者完全可以同时并存。违约责任的承担原因是由于存在违约行为，而与合同继续履行或合同解除没有根本关联。无论上诉人是否要求继续履行合同，只要被上诉人存在违约行为就应当承担违约责任。
本案中上诉人在一审中已经按照双方合同内容约定提出了明确的要求即请求法院判令被上诉人承担违约责任的诉求。但一审判决刻意混淆两个概念及其相互关系，认为上诉人提出的要求被上诉人承担违约责任的诉求是基于继续履行合同的意思表示，该结论是违反事实也违反法律规定的荒谬解释，本案被上诉人毋庸置疑的应当为自己的违约行为负责，承担约定义务。
退一万步说，即使本合同事实上不能履行，因本合同被认定为有效，说明一审法院也认定本合同内容不存在违反法律禁止性规定，因此，在被上诉人承诺不论何种原因都能保证过户的前提下，诱骗上诉人签约并支付巨额购房款，其仍是一种严重的违约行为，本合同履约中，上诉人的重大损失恰恰是被上诉人的恶意欺骗造成的，其应承担合同约定的违约责任。一审法院的判决无疑是对恶意欺诈者的纵容。从事实上说，按照一审法院的判决，作为守约方的上诉人在被上诉人严重违约的情形下，权利得不到任何保障和救济，合同法的规定得不到任何遵守，那么诚信的原则，合同的条款将完全失去意义。
四、一审判决判令解除抵押是严重的事实认定错误。
本案主合同条款导致上诉人承担比被上诉人更大的风险，为了对被上诉人加以约束及平衡风险，双方签订了抵押条款。涉案补充协议及抵押条款的约定作用是为了监督被上诉人按照约定履行义务。被上述人将两栋房产抵押给上诉人陈永春依据是合法的协议，不存在违反法律的情形。该抵押权的享有和行使都是原告合法的权利，也是对原告权利的保障，被上诉人作为违约方没有权利也不能违法侵犯。
从合同履行的情况来看，被上诉人已经明显违反了合同约定，如果该份补充协议依照违约方的要求进行解除，则直接导致守约方无法维护自己的合法权益。事实也非常明显，被上诉人提起解除补充协议的所谓反诉，目的也是为逃避作为违约方应当承担违约责任的方式。使得上诉人即使胜诉也无法获得执行。因此被上诉人的所谓反诉也可以看出被上诉人违反合同约定的恶意非常明显。
一审判决没有依法认定被上诉人的违约行为，对于合同履行中被上诉人的行为不做任何评论，但该问题恰恰是本案争议的焦点。对该问题的回避直接导致包括担保条款在内的全部判断和认定都出现巨大错误。
五、一审判决在适用法律方面存在严重瑕疵。
合同法赋予守约方可以要求继续履行的权利，而本案标的物转让也完全符合物权法及工业楼宇转让管理办法的规定。同时对于被上诉人存在的严重违约情形，合同法有明确的规定可以依照执行，但在被上诉人严重违反合同法关于诚实信用这一基本原则的情形下，一审法院刻意回避和忽视的态度，导致本案对于法律的条文适用出现严重瑕疵。
在被上诉人不履行合同义务时，上诉人可以要求其继续履行，而本案产权变更也完全符合工业楼宇转让办法，通过法院判决和强制执行达到履行的效果。
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