文书种类
民 事 判 决 书
发文编号
（2014）邮民初字第02058号
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民事第三审判庭
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江苏省高邮市人民法院
民事判决书
（2014）邮民初字第02058号
原告（反诉被告）何连喜，居民。
原告（反诉被告）方艳，居民，系原告何连喜之妻。
原告何连喜、方艳的共同委托代理人施德林，高邮市正大法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）阚荣，居民。
被告（反诉原告）夏元玲，居民，系被告阚荣之妻。
被告阚荣、夏元玲共同委托代理人葛雄兵，江苏政泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）何连喜、方艳诉被告（反诉原告）阚荣、夏元玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理，被告（反诉原告）阚荣、夏元玲在2014年12月15日提起反诉，本院于同日立案，依法由审判员李晓燕适用简易程序，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，由审判员李晓燕、人民陪审员潘慧霞、沈文凤组成合议庭，由审判员李晓燕担任审判长，于2015年3月24日、4月17日、6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何连喜参加了2014年12月15日和2015年4月17日和6月19日的庭审，原告（反诉被告）方艳均未到庭参加庭审，两原告（反诉被告）共同委托代理人施德林和被告（反诉原告）阚荣及两被告（反诉原告）共同委托代理人葛雄兵均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）夏元玲仅参加了2014年12月15日的庭审。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何连喜、方艳诉称：2013年9月9日，被告与原告何连喜签订《数码商城入驻协议书》一份，约定被告阚荣、夏元玲将高邮市府前街58号“颐和电子广场”内一楼100号柜位租赁给原告何连喜经营联想家用品十年，协议有效期至2014年3月20日，原告按约定交纳了商城管理费40000元，保证金32000元，同时约定本协议是临时协议，商城正式营业后，原、被告双方须签订正式商业合同，届时协议自行失效，2014年1月5日商城开业，2014年1月20日左右，被告夏元玲与原告方艳签订正式《商铺租赁协议》一份，租期为6年，即从2014年1月1日至2019年12月31日止，租金不变，该协议履行过程中，被告单方毁约，于2014年6月11日向原告发出通知，要求原告于2014年7月9日前退还铺位，原告多次找被告交涉，要求按《商铺租赁协议》约定的期限执行，被告不予理睬，反而采取采取强制停电、停水等措施，并在原告毫无知情的情况下，将原告铺位内的柜台全部搬离，并将原告制作的“联想地标店”们头店牌标志改称“国际皮革城”标志，被告的行为严重违反了双方协议的约定，现诉至法院，要求：1、判令两被告继续履行《数码商城入驻协议书》及《商铺租赁协议》。2、判令两被告为原告恢复“联想地标店”门头店牌标志。3、判令被告赔偿原告停业损失人民币6万元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）阚荣、夏元玲辩称及反诉称：原告陈述不是事实，原、被告之间签订的《数码商城入驻协议书》已履行完毕，此后双方没有签订任何合同，因此被告要求继续履行协议于法无据，原、被告并没有签订《商铺租赁协议》，因此，原告要求继续履行《商铺租赁协议》也于法无据；原、被告双方签订的《数码商城入驻协议书》约定的租赁标的是“颐和电子广场内的一楼100号柜位，并不包括户外墙面，因此，被告有权拆除户外、墙面上的“联想地标店门头店牌标志，原告无权要求被告恢复“联想地标店”门头店牌标志。因原告在《数码商城入驻协议书》约定的期限（2014年7月4日）到期后，原、被告没有重新签订商业合作合同，原告应当自动撤离，但原告直至2014年12月25日才全部撤走，将铺位归还给我。被告没有给原告造成任何损失，相反是原告占用被告柜位至2014年12月25日，综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。同时我提出反诉请求，要求依法判决原告赔偿被告柜位占用损失37525元（以每年8万元计算，从2014年7月5日计算至2014年12月25日）。
反诉被告何连喜、方艳辩称：反诉原告的请求不能成立，因为本案中反诉被告并不存在非法占用的事实，因此，要求依法驳回反诉原告的诉讼请求，反诉费用由反诉原告负担。
经审理查明：两原告（反诉被告）与两被告（反诉原告）均是夫妻关系。2013年9月9日，原告何连喜与被告阚荣签订了一份《数码商城入驻协议书》，协议书中载明：1、被告（反诉原告）将位于高邮市府前街58号颐和电子广场内的一楼100号柜位租赁给原告（反诉被告）经营联想家用品牌；协议书的有效期至2014年3月20日届时双方须重新签署商业合作合同，本协议自动失效，在此期间免收商业合作费；原告交纳32000元保证金给被告，该保证金于双方合作关系结束后满12个月，被告扣除原告应支付部分，其余无息退还给乙方；原告在合作期内向被告支付商城管理费，标准为6个月人民币40000元整；本协议是原、被告双方就入驻数码商城事宜达成临时协议，如因被告原因，商城延期开业，则6个月免租期相应顺延，被告不承担其他责任和义务，商城正式营业，须签订正式合同，届时，此协议自行失效。该协议书签订后，原告按约定向被告交纳了保证金32000元、6个月管理费40000元及综合服务费，并在商场入口处的外墙上安装了“联想地标店”门头标志，商城因装修等问题，延期至2014年1月5日商城正式开业，2014年6月11日被告向所有商户发出通知，内容为：2014年1月5日商城正式开业，协议合作期6个月，即2014年月5日至2014年7月4日，双方合作关系结束，从2014年7月5日起，数码商城停止营业，各商户在2014年7月9日退还铺位。期间，因商城经营状况不佳，大多数商户自行撤离，而原告及其他几位商户因与被告意见不一，未能正式签订合同。原告在7月9日后拒绝撤离，继续在铺位营业至8月20日，此后商城已改为经营服装，原告的柜台仍放在租赁的铺位，被其它商户放置了羊毛衫及鞋子，但被告自行拆除了原告安装的“联想地标店”的门头标志。2014年12月15日，原告自行全部搬走了自己的所有物品。
审理中，原告提供了一份《商铺租赁协议》，协议中出租单位：被告夏元玲、承租单位为原告方艳，租赁时间为2014年1月1日至2019年12月3日，此协议所有手写文字，均是被告当时的员工陆翔所写。原告认为：陆翔是受被告委托所写，陆翔陈述是为了给所有商户领取营业执照，所以是假协议，而被告则认为，自己从未委托陆翔写过此协议。
2014年11月16日，原告向本院提起诉讼要求：1、判令被告继续履行《数码商城入驻协议书》及《商铺租赁协议》；2、判令原告两被告为原告恢复“联想地标店”门头店牌标志；3、判令两被告赔偿原告停业损失人民币60000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告在审理中提出反诉，要求原告赔偿铺位占用损失37525元（以每年8万元计算，从2014年7月5日计算至2014年12月15日）
上述事实，有双方当事人陈述、答辩，双方签订的《数码商城入驻协议书》及其它相关证据在卷佐证，本院予以确认。
原告（反诉被告）提供了以下证据：
1、原、被告于2013年9月9日签订的《数码商城入驻协议书》一份，证明被告将颐和广场一楼100号柜位租赁给原告经营电脑，同时对租金以及保证金的数额进行约定，协议的期限为2014年3月20日止，该协议第8条载明商城正式营业后双方应签订正式商业合同，届时此协议自行失效。因此原、被告双方对解除《数码商城入驻协议书》是附条件的，只有在签订正式合同以后，此协议才会失效，否则此协议就应按此协议继续履行。
2、提供《商户租赁协议》一份，这份协议是原告方艳与被告夏元玲所签订，证明本案的原告有权要求被告继续履行协议的事实。
3、联想经销商注册成员的一般条款及条款附件。证明原告与联想公司合作，在被告所出租的铺位从事经营相关约定，被告作为出租方在该证据中盖章的事实。
4、数码商城日常管理公约一份。证明原、被告就商城入驻相关管理的约定。
5、被告出具给原告的收据4份。证明原告向被告交纳了6个月管理费4万元，保证金3.2万元以及综合服务费的事实。
6、颐和电子广场开业宣传单，证明实际开业时间是2014年1月5日的事实。
7、被告出具的给原告以及其他商户的通知一份。证明被告要求原告在规定的时间内到商城管理部领取租赁协议的事实，这个租赁协议就是指原告方艳与被告夏元玲所签订的商铺租赁协议。
8、被告阚荣向原告等商户所发的通知一份。通知原告于2014年7月9日退还铺位，主要证明被告单方违约的行为。
9、颐和电子广场商户联名要求一份。证明含原告在内的所有商户在收到被告单方违约的通知后，向被告所发的书面请求，要求继续履行的事实。
10、调查笔录，这份调查笔录被调查的对象是陆翔。证明陆祥，受被告的委托为原告在内的所有商户办理营业执照，以及代签商铺租赁协议的事实。
11、2014年6月6日原告以及其他商户与被告阚荣交谈的谈话录像的文字材料及U盘（录像含录音），证明是因为被告认为单纯经营电脑无法生存，拒绝和包括原告在内的其他商户签订正式协议的事实。
12、原告的个体工商户营业执照复印件一份。
13、原告制作的联想地标店门头标志照片一张、原告营业时所在铺位内部照片复印件两张。
14、被告将原告的联想地标店门头标志更改为国际皮革城的照片一张及原告租用的铺位内部已改为经营衣服照片复印件三张。
15、被告将联想地标店门头标志拆除后存放在其招商中心的照片复印件一张。
16、经营销售单复印件18份。证明原告经营期间销售业绩情况。即2014年7月20日到2014年8月20日营业额为23万元，其中利润3、5、2014年8月20日到2014年11月20日。
17、其它经营户的商铺租赁协议及经营场所证明复印件各7份。
经与被告（反诉原告）质证，被告对证据1、3、4、5、6、8、11、12、13、14、15的真实性均无异议。但认为证据1，该份协议书的内容证明了截止2014年7月5日已至履行期限，该协议书已经履行完毕。认为证据3，这份书证并没有生效，因为根据该份书证第6.1条的内容，租赁合同并没有签订，所以并没有生效。认为证据4只能证明双方在履行数码商城入驻协议书内容的时候，有关日常管理公约的规定，并不能通过该管理公约证明双方就已经签订了商铺租赁协议。证据5已经证明了数码商城商铺6个月的管理费，即从2014年1月5日到2014年7月4日免租期的管理费。对证据11，认为原告自己整理的书面记录不完整，录像中原告也声明没有签过正式合同，且记录了我在2014年3月找原告及其他人续签合同遭拒绝的事实，录音中也记录了他们谈话的目的是想继续免租金。认为证据13、14，证明原告租赁的标的仅仅是颐和电子广场内的一楼100号柜位，所以原告无权使用户外墙面，被告当然有权拆除联想地标店门头标志，原告要求恢复，于法无据。
对证据2、7、9、10、16、17的真实性有异议。认为证据2，《商铺租赁协议》不是夏元玲与方艳签订的，原告举证的该份证据中的夏元玲三个字不是夏元玲本人所写，被告也没有授权任何第三人与方艳签订过该份商铺租赁协议。对证据7，被告表示不知情，被告从来没有发送过该份通知，要出应该是出圆章而不是菱形的章。认为证据9、是原告的单方意思表示，并不能证明原、被告双方曾经签订过商铺租赁协议，也不能证明被告的违约事实，当时他们就是要求要钱，要被告赔偿装修的损失，不是要求继续租赁，被告没有给钱，然后大部分人就占着房子，后来大部分人都走了，这些人是要退场赔偿，不是要求租铺子。对证据10被告表示，从来没有将陆翔带到工商局，要求陆翔将商户入驻协议和证明填写。对证据16被告认为：原告提供的是销售单而不是销售发票。销售单的填写随意性较大，缺乏严谨性，因此不能作为计算利润的依据。由于原告没有违约行为，所以原告所主张的营业损失与被告无关。认为证据17中的所有的“夏元玲”均不是夏元玲本人所写签，是经营户为了办理工商登记由其它人代签的，与被告无关。
被告（反诉原告）提供了以下证据：
《数码商城入驻协议书》一份，证明原、被告签订的协议的有效期是2014年3月20日。由于正式开业时间是2014年1月5日，双方一直没有签订正式合同，而被告给予原告6个月的免租其是2014年1月5日至2014年7月4日，因此，该协议至2014年7月4日已履行完毕，故被告要求原告赔偿柜位占用损失的时间为：2014年7月5日至2014年12月25日，计37527元。
经与原告质证，原告认为，该协议第七条载明：商城正式营业后，甲、乙双方须另行签订正式商业合作合同，届时，此协议自行失效。因为双方没有另行签订正式商业合作合同，因此该协议并没有失效，被告应当继续履行。
本院依职权调查的证据有：本案承办人与陆翔所作谈话笔录一份，陆翔陈述《商铺租赁协议》上的所有手写字都是陆翔一人所写，当时只是为了经营户办理营业执照所写。经与原、被告质证，原、被告对陆翔陈述的真实性均无异议，但原告认为陆翔是被告的员工，是被告授权给陆翔的，被告（反诉原告）则认为：自己从未授权给陆翔。
因原、被告双方意见不一，致本案调解不成。
本院认为，原、被告之间签订的《数码商城入驻协议书》合法有效，对双方当事人有约束力，但原告提供的《商铺租赁协议》系陆翔一人所为，也没有证据证明是受被告阚荣的委托，因此该《商铺租赁协议》对原、被告双方均无约束力，双方应当按《数码商城入驻协议书》履行，该协议第三条第二款、第八条第二款均规定：本协议有效期至2014年3月20日，届时双方须重新签署商业合作合同，本协议自动失效。商城正式营业后，甲乙双方须另行签订正式商业合同，届时，此协议自行失效。按照该协议的规定，考虑到正式营业时间是2014年1月5日，因此，实际有效期应是2014年1月5日-2014年7月4日，即至2014年7月4日双方签订的《数码商城入驻协议书》已履行完毕，在原、被告就签订正式合同协商未果的情况下，被告自行拆除了原告的“联想地标店”门头店牌标志，并拆搬原告的柜位及装修的行为是不妥。但是由于原、被告签订的《数码商城入驻协议书》已履行完毕，双方已不存在租赁关系，因此对原告要求两被告继续履行《数码商城入驻协议书》及恢复“联想地标店”门头店牌标志和要求被告赔偿停业损失6万元的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。虽然原告迟延搬离租赁的场所，给被告造成了一定损失，考虑到原告入驻商城时也花费了一定的费用，仅仅经营了6个月，损失也是存在的，因此，确定原告给付被告逾期占用费5500元为宜。对被告反诉状提出要求原告承担柜位费37527元，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告何连喜、方艳全部诉讼请求；
二、原告何连喜、方艳赔偿被告阚荣、夏元玲逾期占用损失5500元。（原告何连喜、方艳于本判决生效后十日给付被告阚荣、夏元玲）
案件受理费1460元由原告何连喜、方艳负担。反诉费340元，由被告阚荣、夏元玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李晓燕
人民陪审员 潘慧霞
人民陪审员 沈文凤
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 杨卫琴
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。