广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1819号
原告曾庆明，男，汉族，住广西壮族自治区防城港市港口区。公民身份号码×××1。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被告佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人陈燕东。
委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告曾庆明诉被告佛山市聚荟投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员丁保国独任审判。本案于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告曾庆明及其委托代理人汤鹏，被告委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月30日，原告与佛山市禅城区东升格四股份合作经济社（下称格四经济社）签订《格四股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》，承租位于佛山市禅城区海一路格四XX号楼二楼。2014年6月19日，原告、被告及格四经济社签订《三方协议》，格四经济社将租赁合同书项下权利义务转移给被告，由原告向被告交租，合同期限至2014年10月31日。2014年9月，由于被告对工业区升级改造，严重影响了原告生产经营。合同期满，原、被告双方继续履行合同，交付租金至2015年8月31日。2015年7月8日，被告起诉原告主张解除合同并收回厂房，诉讼期间，特别是从2015年9月11日起，被告对厂房、宿舍停水停电，破坏了原告正常生产经营活动。原告认为，被告出租给原告的厂房、宿舍均没有产权，双方租赁协议无效，被告应退还原告保证金、赔偿原告经济损失等，故请求法院判令：一、被告退还原告缴纳的租赁合同押金8830元；二、被告退还多收取的租金（或场地使用费、管理费）95758元；三、被告赔偿原告租赁期间因被告违法施工和停水停电给原告造成的经济损失793130元；四、被告停止违法加层加建的行为，拆除违章建筑，保证原告人身和财产安全；五、被告停止针对原告的停水停电的破坏生产行为，保证原告在诉讼期间正常生产经营；六、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告确认收取原告押金8830元。原告尚拖欠被告2015年9月至10月租金及其他费用，原告主张被告退还多收取的2014年7月1日至2015年8月31日租金与事实不符。被告于2014年12月对格沙工业区进行升级改造，原告知情并有权主张解除合同，但原告仍按照惯例交纳场地使用费，实际上认可被告的改建行为，并基于自身利益继续承租，因此被告改建行为并未对原告造成任何经济损失，原告也没有证据证明其存在经济损失。原、被告间的租赁合同已于2015年6月30日解除，之后被告停水停电行为是被告的合法经营行为，被告不应赔偿原告主张的经济损失。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告的身份证、被告的企业机读档案登记资料及组织机构代码查询结果复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于曾庆明、李诚等群众投诉佛山市聚荟投资有限公司工业厂房违法加层加建问题的回复意见》。
3、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区祖庙街道东升格沙工业区厂房扩建行为的转办函》。
4、《佛山市禅城区安全生产监督管理局关于对佛山市聚荟投资有限公司违法加层建投诉信的回复》。
5、《佛山市禅城区城市综合管理局关于对马树章、曾庆明、李诚等74人反映东升村格沙工业区违法加建信访事项的答复》。
6、《佛山市禅城区城市综合管理局询问调查通知书》。
证据2至证据6证明被告对涉案厂房及宿舍违法加层加建，原告向相关政府部门投诉。
7、佛山市公安局禅城分局佛禅公不立字（2015）00036号《不予立案通知书》、佛山市公安局禅城分局佛禅公刑复字（2015）010号《刑事复议决定书》。证明被告于2015年9月13日对涉案厂房停水停电，原告等承租人发现后及时报警。
8、佛山市委书记视察佛山童服城项目新闻报道网上打印件。证明政府相关领导于2015年7月24日对格沙工业区视察指导，被告在被相关政府部门多次叫停的情况下，仍违规加层加建。
9、（2015）佛城法民一初字第1272号民事判决书。证明原告对该案不服上诉，上诉期间，被告对涉案厂房停水停电，造成原告经济损失。
10、《格四股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》、《三方协议》。证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告按合同约定向被告交纳了合同押金及租金等。
11、佛山市禅城区金达来制衣厂营业执照、装修明细、送货单、广州万旗航服饰有限公司营业执照及其组织机构代码证、订购合同、订单表、收据、送货单、欠条、身份证复印件、U盘。证明原告经营的金达来厂装修损失335855元；由于被告升级改造，原告将成衣降价处理损失320144元，原告拖欠发货违约赔偿损失223798元。
诉讼中，被告提交如下证据：
1、收据。证明被告收到原告按金8830元。
2、《会议纪要》、《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、佛山市2014年重点建设前期预备项目计划表、《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》。证明被告在相关政府部门的指导下，对涉案厂区升级改造，原告实际知情，仍然自愿继续承租涉案厂房，是出于原告自身的经营目的。
3、佛山市南海供电局停电通知。证明原告陈述的停电行为是供电部门客观原因造成，并非被告恶意切断。
4、《三方协议》、《厂房租赁合同》、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》、客户申请表。证明原告知情升级改造，但基于商业目的继续承租，再主张相关损失无事实依据。
本院依据职权调取（2015）佛城法民一初字第1272号案双方提交给本院的证据。
经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2至证据10，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据11，被告均不予认可，本院于下文对该组证据进行综合评判。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2中的《会议纪要》、《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据2中的《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、佛山市2014年重点建设前期预备项目计划表，原告不予认可，由于无原件核对，本院不予采信。证据3，原告不予认可，由于无原件核对，本院不予采信。证据4中的《三方协议》、《厂房租赁合同》、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，证据4中的改造期间客户申请表，由于原告不予认可，且该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
对（2015）佛城法民一初字第1272号案件中原、被告提交的证据，本院结合双方质证意见及本院于（2015）佛城法民一初字第1272号案中对双方证据的认证，作为本案认定案件事实的依据。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年10月30日，格四经济社与原告签订《佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社租赁合同书》，约定原告承租位于佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区XX号2楼厂房及宿舍15号楼首层，租赁期限均从2012年11月1日至2014年10月31日；厂房面积520平方米，每月租金5200元、管理费2964元，宿舍面积208平方米、每月租金1768元、管理费1185.60元，办公室面积155平方米，每月租金2325元、管理费883.50元；原告须向被告交付保证金28830元；租赁期间，原告所发生的水、电、物业管理、卫生、保安、税收、工商等费用由原告承担；原告应于每月5号前上缴租金，逾期一日，须按日租金的千分之五支付滞纳金。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。
2014年4月11日，被告通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，被告与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定被告承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业88309.55平方米一并随土地交付被告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。
2014年6月19日，格四经济社与原、被告共同签订《三方协议》，载明：格四经济社与原告签订的《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》约定原告租赁涉案物业，租赁期限至2014年10月31日止；因格四经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给被告，自签约之日起，由被告承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格四经济社不再享有承担原合同中的权利义务；确定了原告向被告交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；原告原已向格四经济社交纳的租赁押金，根据原告持有的有效押金单据，由格四经济社向原告直接退回，由原告按照原合同约定的金额向被告重新交纳押金，并由被告向原告开具新的押金单据。同日，被告开具一份《收据》，上载：“今收到曾庆明格四XX号楼二楼、宿舍15号首层合同按金8830元”。
2014年3月18日，政府有关部门提出对东升村格沙工业区进行改造。2014年7月21日，佛山市禅城区祖庙街道办事处向被告发出禅祖办函（2014）66号《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》，同意被告对东升村格沙工业区进行改造。因被告对东升格沙工业区改造对包括原告在内的承租人造成一定影响，原告等承租人向佛山市禅城区发展规划和统计局、安全生产监督管理局、城市综合管理局等有关部门投诉。
2015年6月16日，被告委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向原告户籍所在地及原告承租的格沙工业区格四22号楼五楼发出《律师函》，该函载明原告拖欠2015年3月至6月的涉案厂房及宿舍租金、管理费，2015年5月水电费，合计47616元；明确双方租赁合同于2015年6月30日解除，并要求原告在上述日期前结清所有费用并交还该租赁场地。
2015年7月23日，原告向被告支付了2015年3月涉案厂房和办公室的租金及综合管理费；8月3日支付了2015年4月涉案厂房和办公室的租金及综合管理费；8月5日支付了2015年5-6月涉案厂房和办公室的租金及综合管理费；8月7日支付了2015年7月涉案厂房和办公室的场地使用费及综合管理费、2015年3-7月的水费；8月8日支付了2015年3-7月的电费。被告就原告上述交费事宜向原告出具了加盖财务专用章的《收款收据》。据原告提供的《收款收据》所载，涉案厂房以每平方米10元计月租金（或场地使用费）为5200元、以每平方米5.70元计月综合管理费为2964元，涉案办公室以每平方米15元计月租金（或场地使用费）为2325元、以每平方米5.70元计月综合管理费为883.50元。
原、被告双方因承租上述厂房及宿舍发生纠纷，被告于2015年7月13日向本院起诉原告，案号为（2015）佛城法民一初字第1272号。本院于2015年8月17日判决确认原告与格四经济社签订的两份《格四股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》无效；原告向被告腾退并交还涉案厂房及宿舍。原告不服该判决而上诉，该案目前在二审中，仍未生效。
2015年9月18日，曹齐岗向公安部门报案称被告破坏电力设备，公安机关向曹齐岗出具《不予立案通知书》及《刑事复议决定书》，认为没有犯罪事实，双方属于租赁纠纷，不予立案。
另查明，涉案厂房及宿舍均位于佛府集用（九九）字第0600060401855号集体土地上，该地块登记土地使用权人为环市镇东升管理区格四经济合作社，涉案厂房及办公室门牌号码为自编。
本院认为，涉案物业在原告与格四经济社签订《禅城祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》前业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业，故本案为房屋租赁合同纠纷。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院庭前释明，被告在案中无法提供涉案物业已办理产权登记手续或业经合法报建手续相关证据，庭审中亦自认涉案物业未经报建，故格四经济社与原告签订的《格四股份合作经济社租赁合同书》应属无效合同。因《格四股份合作经济社租赁合同书》无效，故该合同书中相应违约条款均系无效约定。虽该合同书无效，但原、被告与格四经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故被告取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。
依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告有权依据双方合同约定标准向原告主张占有使用费。涉案的《租赁合同书》中虽约定有“综合管理费”的收费项目，但该收费项目以租赁物业面积为计付标准，且计费单价高于“租金”；合同无约定“管理费”具体基于出租方提供的何种管理服务而收取；原告在庭审中自认将租金分立一部分为“管理费”系出于税费考虑，该陈述符合常理。故本院认定《租赁合同书》约定的“综合管理费”属于合同“租金”的构成部分，原告因占有使用涉案物业每月所产生的占有使用费应以合同中约定的每月应付“租金”和“综合管理费”之和来确定，经计算厂房占有使用费为8164元／月、办公室占有使用费为3208.50元／月。原告实际按照上述标准向被告交纳的相关费用，现原告再主张被告多收取2014年7月1日至2015年8月31日租金95758元的诉讼请求，与事实不符，且经过本院于（2015）佛城法民一初字第1272号处理，本院在本案中不予再行处理。
因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，对原告主张返还押金8830元的诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请被告停止对厂房及宿舍停水停电破坏生产行为，保证原告正常经营的诉讼请求，双方租赁合同无效后，被告有权要求原告腾房并交回涉案物业，该事项已经过（2015）佛城法民一初字第1272号案处理，本院在本案中不予再行处理。
关于原告主张的要求被告停止加层加建行为以保证其人身财产安全之诉求。鉴于被告就涉案厂房所在建筑的加建行为已经结束，原告该诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的经济损失793130元。对其中原告主张的由于被告升级改造，原告将成衣降价处理损失320144元，拖欠发货违约赔偿损失223798元，原告虽提供相关单据，但服装定价或是否对其他客户违约赔偿损失均属于正常的商业经营行为，原告无法证明其主张与被告对厂房加建行为存在关联，本院不予支持。对原告主张的装修损失，原告未提供证据证实其装修征得被告同意，被告也不同意继续利用装修残值，原告可以在不破坏租赁物的情形下自行拆除，本院不予支持。故对于原告主张的停水停电经济损失，由于双方合同无效，原告负有向被告返还厂房及宿舍的义务，原告拒绝搬迁是基于自身过错而导致的扩大损失，与被告并无关联，本院不予支持。但由于被告对涉案厂房改造升级的施工行为必然影响原告对厂房的占有使用和收益，结合双方陈述所能反映的施工时段，本院酌定被告按照一个月占有使用费11372.50元赔偿原告损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告佛山市聚荟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾庆明返还合同按金8830元；
二、被告佛山市聚荟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾庆明赔偿损失11372.50元；
三、驳回原告曾庆明的其他诉讼请求。
如被告佛山市聚荟投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取6389元，由原告曾庆明负担6237元，由被告佛山市聚荟投资有限公司负担152元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一五年十一月六日
书 记 员 梁钰萍
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。