杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1570号
原告林某某。
委托代理人周甲。
委托代理人金某。
被告浙江××开发有限公司，住所地杭州市××区××
家桥村××路××号。
法定代表人张某某。
委托代理人周乙。
委托代理人俞某。
原告林某某为与被告浙江××开发有限公司商品房销售
合同纠纷一案，于2009年9月2日向本院提起诉讼。本院于同日
受理后，依法组成合议庭。根据原告的申请，本院追加了招商
银行股份有限公司杭州之江某某为第三人参加诉讼。2010年2
月3日原告申请撤回对第三人的诉请，本院裁定予以准许。200
9年10月10日、2010年4月26日，本院公开开庭审理了本案。原
告委托代理人周甲、金某、被告委托代理人周乙、俞某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某某诉称，2007年7月15日，原、被告双方签订两
份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于钛合国际
大厦2号楼1216室、1217室两套房屋，房屋建筑面积分别为40.
02平方米、40.69平方米，总价分别为711145元、742715元。原告于合同签订后，依约履行了付款及按揭义务。2008年10月
31日，原、被告签订《商品房交接书》一份，载明对坐落于钛
合国际大厦2号1216室房屋进行验收交接，该房屋的实测建筑
面积81.07平方米。而原告自收房至今，被告却迟迟无法协助
办理两室合并后的房屋权属证书。此后，原告通过杭州市城建
档案馆和杭州市规划局调查发现：由被告开发的钛合国际大厦
原项目名称为浙江信联大厦，原告购买的1216室在竣工图纸上
根本就是两套房屋，竣工图上并未变更将两室合并为一套。原
告认为，根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定：房
地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房
销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。而被告在
双方签订商品房买卖合同之后未经规划批准，擅自变更房屋的
户型将两套房屋合并为一套，从而导致原告当初购买两套房屋
使用的合同目的落空。根据《合同法》第九十四条第四款之规
定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能
实现合同目的，当事人可以解除合同。”另根据原、被告之间
的商品房买卖合同第十六条关于退房处理的规定：凡符合《浙
江省实施〈中华某某共和国消费者权某保护法〉办法》第二十
八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法
》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。《浙江省
实施〈中华某某共和国消费者权某保护法〉办法》第二十八条
规定：房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法
规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退
房，并承担其他民事责任：……（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；……
。根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还
房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退
还房款。据此，被告应当按照原告退房时同类地段同类商品房
标准的新价格向某告退还房款，并承担其他民事责任。原告为
此提出如下诉请：1、请求判令解除原、被告之间就钛合国际
大厦2-1216室、2-
1217室签订的两份商品房买卖合同；2、请求判令被告退还房
款1906000元（按房地产在评估时点2009年8月13日的市场价格
计算）以及其他相关款项6852.35元（包括代收的物业维修基
金5269元、办理交房手续的工本费1538元、借款合同印花税45
.35元）；3、请求判令被告向某告赔偿购房总款利息231720元
［包括首付款银行利息94838元（以同期贷款利率计算）、招
商银行按揭贷款利息123924元（暂计至2009年8月27日，实际
支付自解除合同手续办理完毕之日）、每月提前还贷利息1295
8元］；5、请求判令被告承担房屋评估费11000元；6、本案诉
讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、2007年7月15日《商品房买卖合同》两份，欲证明原
告向被告购买位于钛合国际大厦2－1216室、2－1217室的两套
房屋。
2、商品房交接书，欲证明2008年10月31日，原、被告双
方对钛合国际大厦2-1216室进行验收交接，确认2-
1216室建筑面积为81.07平方米。3、杭州市城市规划档案馆查询的《工程甲系单》，欲证
明被告未经规划部门批准，擅自将原告购买的两套房屋合并为
一套。
4、竣工图，欲证明原告购买的两套房屋在竣工图纸上仍
为两室，并未合并为一套。
5、购房款发票，欲证明2－1216室房款总价为1520612元
。
6、代收物业维修基金、工本费收据，欲证明代收物业维
修基金5269元、工本费1538元。
7、房地产评估报告，欲证明原告购买的两套房屋在评估
时点2009年8月13日的市场价格分别为人民币970000元，93600
0元。
8、评估费发票，欲证明评估费为11000元。
9、招商银行个人住房（抵押）借款合同、招商银行个人
贷款借款借据，欲证明原告从被告处购买2-1216室、2-
1217室后向招商银行申请个人住房贷款。
10、借款合同印花税凭证，欲证明两份借款合同的印花
税分别为22.25元、23.10元。
11、招商银行客户还款清单，欲证明截止2009年8月27日
原告已还按揭贷款利息123924元。
被告浙江××开发有限公司辩称，一、澄清一个事实：
被告在签订合同时并未隐瞒这是两个户型合并为一套的房屋，
该项目是小户型精装修房屋，因客户反映欲购买大户型，所以
公司征询了规划部门的意见，根据杭州市规划局的审批流程，对精装修的房屋来说两套户型打通只是装修方式的变更，不需
要规划审批，只需要将设计图报规划部门备案，竣工以后报备
就可以了。被告在楼书和样板房中都很明确该两套房屋是合法
出售，签订合同时明确告知原告是两套房屋，要签订两份合同
，但在附件中约定两套房屋只有一个进户门，在办房产证时公
司会尽量满足客户购买的需求，办成一本产权证。二、原告要
求退房的诉讼请求不成立。原告的理由是被告擅自变更规划，
事实上被告仅根据双方的合意改变了门的方向，也是按照合同
约定进行房屋内部的装饰装修，并未影响房屋的使用功能，如
果被告是按照两套房屋实际交付，这起诉讼依然会产生。现在
被告完全按照原合同签订时双方真实意思表示交付房屋，原告
也予以确认，该房屋经过被告的努力已经可以办理产权证了，
在这种情况下原告起诉是被告没有想到的。且被告在设计变更
后已经书面发函通知了原告，原告并未在规定的期限内提出异
议，而是按通知的时间领取房屋钥匙，并进行出租收益。原告
在房屋验收和交付均未提出异议，恰恰说明原告欲购买的和被
告交付的房屋，在结构上并未有任何差异。三、原告至今未取
得两室合并一套的权属证书，这是一个误解。因为诉争房屋仅
仅是设计装修的变更，竣工图是没有必要进行变更的。原告调
取的规划资料，恰恰证明了被告将该资料送到规划部门进行备
案，诉争房屋办理权属证书较晚被告是承认的，根据房管局的
办证流程，需要双方都到房管局签署确认单，方可将两户合并
为一套，本案原告在被告的多次催促下并未到房产办证中心进
行确认，因为缺乏这一步骤，所以至今未能办出证。四、原告诉状中前后表述不一，不清楚其到底是想购买一套还是两套。
被告在庭审中已经举证证明原告就是看了楼书和样板房而购买
房屋，但现在起诉又认为购买两套房屋的目的落空，事实上原
告当时的意图就是购买80平方米的一套房屋。现在房屋已经具
备了办证的条件，不存在办证障碍，待原告亲自去房管部门确
认后就可以办理，被告的义务已经完成，只等原告的确认，其
购买一套房屋的愿望完全可以实现。综上，请求法院驳回原告
的全部诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、元丰钛合国际楼书（摘选），欲证明原告签购房协议
时已经明知该两套房屋在装修后将合并成一套房屋使用。
2、工程甲系单，欲证明被告已经在2008年7月通过工程
甲系单形式将东南角两间改为套间，并于2008年9月交送杭州
市规划局资料备案。
3、关于酒店式公馆h户型合并产权的通知函及寄送凭证
，欲证明2008年10月，被告书面发函通知原告，2-1216和2-
1217房屋由原来的两本合同合并为一本合同，公司正在进行相
关的变更工作。
4、分户图，欲证明房屋测绘成果中钛合国际2号楼1216
室已经合并为一套房屋，建筑面积为81.07平方米。
5、业主房屋验收单，欲证明原告从2008年11月13日开始
验房，至2009年2月11日完成入伙手续。
6、房屋租赁合同，欲证明原告已将该房屋出租收益。
7、窗口接待情况反馈表，欲证明杭州市房产交易产权登记管理中心需调整预售状态后方可办理房屋产权证书。
8、联系单、反馈意见，欲证明在办证过程中，房管部门
向规划局征询是否按照联系单办理手续，规划部门同意按照联
系单予以确认。
9、产权证书7份，欲证明在本案审理过程中，与原告同
类型的房屋已经办理了初始登记。
10、调查笔录，欲证明原告所购买的房屋可以办理初始
登记。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的十一份证据，被告对证据1的三性无异议，对
证明对象有异议，购房合同第10条约定，本案涉及的是不属于
需要规划部门批准的变更，只需备案即可，房屋平面图和分户
图中已经明确1216室和1217室经双方合意装修成一套房屋即h
型，只有一个进户门，一个卫生间，原告购房的是使用功能为
一套的房屋，因为户型所限签订了两套房屋的合同。证据2被
告无异议，恰恰证明了原告对交付的房屋进行了确认和认可，
同意接收该房屋，而且已经明确是一套约81平方米的房屋。证
据3的三性无异议，对证明对象有异议，恰恰证明两套并一套
已经设计部门变更并出具联系单，报规划档案馆备案。对证据
4的三性无异议，竣工图上的确并未合并为一套，竣工图是土
建安装部分，不包括精装修部分。对证据5的三性均无异议。
证据6、7、8的真实性无异议，关联性有异议。证据9的三性无
异议。证据10、11因涉及银行，故对三性无法确认。本院认为
，被告对证据1－9的真实性均无异议，而该九份证据与本案具有关联，故本院对上述九份证据的效力予以确认。证据10、11
已经招商银行股份有限公司杭州之江某某确认，故对其证据效
力予以确认。
被告提交的十份证据，原告对证据1的真实性、合法性无
异议，对证明对象有异议，楼书是单方制作，根据相关司法解
释的规定，销售广告是一种要约邀请，不能作为双方订立合同
的依据。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异
议，设计单位根据开发商的要求进行变更，并未盖有规划部门
的报备章或批准章，联系单收入卷中不代表已经获得规划部门
的批准，被告也未有只需报备即可的证据佐证。对证据3有异
议，原告未收到该通知函，即使收到该通知函也没有法律效力
，根据购房合同的约定，是有关部门批准同意之日起十日内通
知，但现在原告未看到有关部门批准同意的证据。对证据4的
真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该证据是被告委托
作出，并不是行政部门依职权作出，不符合相关法律规定。对
证据5的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，在房屋
交付流程单中可以看出是要签了交接单才能验房，验房也只是
对装修设施进行检查，并不表示原告对两套并为一套是无异议
的。对证据6真实性、合法性无异议，该房屋已经腾退，不存
在租赁的问题。对证据7的真实性、合法性无异议，恰恰可以
证明导致本案的房屋不能办证，是因为预售的时候是两套房屋
，从未审批合为一套，所以证据上显示是调整预售状态，这是
开发商的问题。对证据8中规划部门的回函真实性无异议，该
函落款时间是2009年12月15日，而交房时间是2008年11月，说明是事后补办的，被告系在建设过程中先做规划调整再做装修
。联系单因系复印件，真实性、合法性有异议。对证据9的真
实性无异议，关联性有异议，1216、1217两套房某某告刚去房
管部门去查询过，初始登记还未做，依然不具备办证的条件，
至于其他的业主可以办证与本案不具有关联性。对证据10的三
性均无异议，但要求原告签署同意确认书并非买方的附随义务
，原告不同意这样的操作流程。本院结合被告的待证目的，对
证据1的效力予以确认。证据2来源于杭州市城市规划档案馆，
故可以证明被告在2008年7月通过工程甲系单形式将东南角两
间改为套间并交送杭州市规划局备案的事实，对该份证据的效
力予以确认。证据3无法证明已向某告送达，对其证据效力不
予确认。证据4、5、6、7原告对真实性合法性无异议，本院予
以确认。证据8中的反馈意见原告无异议，本院予以确认，联
系单即为被告提交的证据2，认证意见与前述一致。证据9可以
证明与原告购买的相同类型的房屋目前已办理了初始登记，故
对其证据效力予确认。证据10原告对三性无异议，本院对其证
据效力予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述
案件事实：
2007年7月15日，原、被告双方签订两份《商品房买卖合
同》，约定由原告向被告购买位于钛合国际大厦2号楼1216室
、1217室两套房屋，房屋建筑面积分别为40.02平方米、40.69
平方米，总价分别为711145元、742715元。两份合同所附的房
屋平面图均显示户型为h。两份合同第十条约定：经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人
所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同
意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型
、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出
是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内作书面
答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的
，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退
房要求之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行
同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人
另行签订补充协议；合同还约定若因被告的责任导致原告不能
在规定期限内取得房地产权属证书，如原告退房的，被告在15
日内将已付房款退还给原告并按已付房款的2%赔偿原告损失；
原告不退房的，被告按已付房款的1%向某告支付违约金；凡符
合《浙江省实施〈中华某某共和国消费者权某保护法〉办法》
第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该
《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。原
告按约向被告支付了首付款后，就钛合国际大厦2－1216室、
钛合国际大厦2－1217室与招商银行股份有限公司杭州之江某
某签订了《个人房屋（抵押）借款合同》，剩余房款通过银行
按揭履行完毕。钛合国际大厦现已通过竣工验收并交付使用，
经杭州市房地产测绘公司测绘，钛合国际大厦2－1216室建筑
面积81.07平方米。2008年10月31日，原、被告签订《商品房
交接书》一份，载明对坐落于钛合国际大厦2号1216室房屋进
行验收交接，该房屋的实测建筑面积81.07平方米，实际支付房款为1520612元。被告代收物业维修基金5269元，工本费153
8元。2008年11月13日起原告进行房屋验收，并于2009年2月11
日办理完毕入伙手续。2009年2月20日原告将案涉房屋出租，
租期一年。
另查，2008年7月被告通过工程甲系单的形式将钛合国际
大厦（当时工程乙称浙江信联大厦）酒店式写字楼四－十五层
及十七层的东南角两间改为套间，并将该工程甲系单交送杭州
市规划局备案。2009年12月9日，杭州市房产管理局市场处、
杭州市房产交易产权登记管理中心向杭州市规划局综合处送交
一份联系函，内容为：“你局（2004）年浙规建证01000517号
规划许可证批准浙江××开发有限公司建设办公楼2幢及裙房
三层，现该房产已通过规划验收，来我中心申请办理初始登记
手续，其中下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼（原浙江信
联大厦北楼）四至十五层及十七层16、17室竣工图反映为独立
的两室，而浙江工业大学建筑设计研究院工程甲系单反映四至
十五层及十七层16、17室已合并为一套，且实地四至十五层及
十七层16、17室也已合并为16室一套，请贵局明确是否按浙江
工业大学建筑规划设计研究院工程甲系单反映的情况及实际建
造予以确认？”杭州市规划局综合处于2009年12月15日出具联
系单反馈意见：“同意按规划档案中浙江工业大学建筑规划设
计研究院工程甲系单某某确认，详见d－3－8－20080－0232案
卷041页。”2010年4月9日，朝晖路168号钛合国际大厦2号楼4
16室、516室、716室、1016室、1416室、1516室、1716室已办
理初始登记。在上述房屋所有权证附记中注明：商品房，规划批建为办公用房，该房屋预售时为两套房屋，房号分别为杭州
市下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼＊16室和＊17室，实
测时合并为一套，今后在办理个人名下的产权证时，需提供原
已签订的两份商品房预售合同，如有按揭且已办理按揭备案手
续的则需提供已领取的两份按揭备案证明。
本案所涉的杭州市下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号
楼1216室尚未办理初始登记，据向杭州市房产管理局市场处调
查，称需原告本人到房管局确认同意两套合并一套后方可办理
初始登记。
原告于2009年8月委托杭某某正房地产土地评估有限公司
分别对钛合国际大厦2号楼1216室、钛合国际大厦2号楼1217室
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