№巴彦淖尔市临河区人民法院法律文书拟稿纸
发文字号：（2015）临民初字第5724号签发：审核：拟稿单位：民事二庭拟稿人：份数：6
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第5724号
原告陈鹏，男，无职业。
委托代理人贾婕，女，1982年10月3日出生，汉族，现住址同上。系陈鹏的妻子。
原告贾婕，女，无职业。
被告苑成林，男，个体户。
委托代理人张海军，内蒙古法易律师事务所律师。
原告陈鹏、贾婕与被告苑成林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾婕、陈鹏的委托代理人贾婕，被告苑成林及其委托代理人张海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈鹏、贾婕诉称，2015年5月12日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定“原告将自有的位于临河区阳光新都A座1704号二手房一套（面积88.31平米）带部分家具、家电卖与被告，协议价格480000元，签订协议之日被告给付原告购房款350000元，其余的130000元于2015年8月11日前付清，逾期赔偿总房价10%的违约金。”合同签订之日，被告依约给付原告购房款350000元，原告将房屋交付被告居住。2015年8月11日履行期限到期，被告以无款为由拒绝给付所欠的购房款130000元，经原告多次催要仍拒绝履行，已构成违约。故诉至人民法院，请求依法判决被告给付购房款130000元，并承担违约金48000元。
原告陈鹏、贾婕提供下列证据佐证：
1、商品房买卖合同，合同编号20××××562。意在证明合同所涉及的房屋是原告的。
2、房屋买卖合同。意在证明房屋买卖合同是原被告双方自愿签订的，当事人都在场。
被告苑成林辩称，可以给原告支付房款130000元，前提是应征得抵押银行的同意，违约金不予承担。事实理由部分双方签订的房屋买卖合同，属效力待定合同。原告出卖的楼房已在银行办理了抵押贷款手续，抵押银行是涉案房屋的抵押权人，依据相关法律规定抵押房屋买卖应征得抵押权人同意，而本案原、被告的买卖未征得抵押权人银行的同意。而且双方签订合同后，依据双方合同第五条约定，涉案房屋原商品房买卖合同原件到现在未交付被告，所以原告违约在先。原告诉称的违约金是总房价的10%，我们认为是未付房价的10%，原告诉称不符合合同约定。综上，本案合同属于效力待定，合同履行附条件。合同履行条件不成就，为了不损害抵押银行的利益请求法庭将抵押银行列为追加当事人。
被告苑成林提供下列证据：
1、房屋买卖合同。意在证明被告购买了原告陈鹏的房子。
2、交款收据。意在证明合同签订后被告履行了合同义务。
3、2015年5月12日原告陈鹏给被告的书面承诺。意在证明二点：第一原告承诺就该房屋的房款给付是通过办理贷款给付；第二原告承诺在2015年5月12日之后积极给本案被告办理产权证，概括的说是原告协助被告办理产权证，然后用房产证贷款给原告支付房款。
经审理查明，2009年7月13日，原告陈鹏与内蒙古华裕房地产开发集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定“陈鹏购买内蒙古华裕房地产开发集团有限公司位于临河区人民北路A座1单元1704商品房一套；房屋建筑面积为88.31平方米，每平方米价格为3008元，总价款为265636元；买受人采用银行按揭贷款的方式付款：贷20年，首付80636元，贷款185000元；出卖人在2009年8月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。”后该房屋原告陈鹏、贾婕已装修入住。2015年5月12日，原告陈鹏、贾婕与被告苑成林签订《房屋买卖合同》，合同约定“陈鹏、贾婕将自有的位于临河区阳光新都A座1704号住房卖给苑成林；该房屋建筑面积88.31平方米，带部分家具、家电，总价480000元；本协议签订之日，苑成林给付房款350000元，其余部分在2015年8月11日前付清；该房屋的过户交易手续在苑成林交清房款后的三十日内由陈鹏、贾婕协助办理；该房屋在本协议签订并交清房款后的十五日内由陈鹏、贾婕依约交付苑成林，同时交付该房屋的原《商品房买卖合同》原件；该房屋的原贷款本息均由陈鹏、贾婕偿还，不得影响苑成林办理过户手续；苑成林按本合同约定付清房款，不得拖延，否则赔偿陈鹏、贾婕房价10%的违约金，房屋原归陈鹏、贾婕所有。”合同签订之日，被告苑成林给付原告购房款350000元，原告给苑成林出具了收据，将房屋交付被告苑成林。被告苑成林尚欠原告购房款130000元未给付。当日，原告陈鹏给被告苑成林出具书面承诺一份，载明“2015年11月中旬拿不到房产证，陈鹏本人自愿协助苑成林办理房屋贷款业务，在这期间陈鹏积极与开发商和房管局联系房产证办理情况。”2015年5月18日，原告结清了银行贷款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告陈鹏、贾婕与被告苑成林签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定。被告苑成林未按照合同约定履行义务，应承担相应的民事责任。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，并不影响房屋买卖合同的效力。被告以该房屋买卖合同未经抵押银行同意为由主张该合同效力待定的，本院不予支持。被告主张原告未按照合同约定向其交付商品房买卖合同原件，而原、被告双方在合同中明确约定被告交清房款后十五日内原告向被告交付商品房买卖合同原件，被告并未交清房款，对其主张不予支持。庭审中，被告主张原告提供承诺书证实被告欠原告130000元的房款是通过原告协助被告办理产权证，用该产权证贷款的方式给原告支付，该承诺书不足以证实被告的该项主张，被告亦不能提供其他证据予以佐证，对该主张本院不予支持。被告认为房屋买卖合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，按照未履行部分计算违约金则更为公平合理，因此，被告苑成按照未履行部分130000元的10%承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告苑成林于判决生效后十日内给付原告陈鹏、贾婕购房款130000元。
二、被告苑成林于判决生效后十日内给付原告陈鹏、贾婕违约金13000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3860元，原告陈鹏、贾婕已预交3860元，由被告苑成林负担1930元，退还原告陈鹏、贾婕1930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审判员 苏耀海
二〇一五年十一月二十日
书记员 王 美
附：本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。