天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0105民初3824号
原告:刘静,女,1986年4月24日出生,汉族,天津乐天人力资源服务有限公司职员,住天津市北辰区。
委托诉讼代理人:柳宗玉,天津天允律师事务所律师。
原告刘敏杰,男,1987年12月3日出生,汉族,北京建投科技科信股份有限公司天津分公司客户经理,住天津市塘沽区。
被告:王文治,男,1947年2月14日出生,汉族,无职业,住天津市河北区。
委托诉讼代理人:王辉(被告之子),男,1975年8月24日出生,汉族,伍德沃德(天津)控制器有限公司管理员,住天津市河北区。
委托诉讼代理人:王桂,北京翱翔(天津)律师事务所律师。
第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人:左晖,董事长。
委托诉讼代理人:张文利,该公司职员。
原告刘静、刘敏杰与被告王文治、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月8日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘静的委托诉讼代理人柳宗玉、原告刘敏杰、被告王文治的委托诉讼代理人王辉和王桂、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘静向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告继续履行编号为x《天津市房产买卖协议》及《补充协议》,并配合原告刘静办理坐落天津市河北区房屋的所有权转移变更登记手续;2.判令被告在收到资金监管中心的1500000元时,将其中的80000元退还给原告刘静;3.案件受理费由被告承担。事实与理由:原告刘静与被告系房屋买卖合同关系,双方于2016年3月23日在天津市河北区房管局签订了协议编号为“x”的《天津市房产买卖协议》,约定被告将自己名下坐落于天津市河北区房屋以1500000元的价格出售给原告刘静。同时约定首付款为300000元,贷款1200000元。同日双方还签订了《补充协议》,约定房屋实际成交价为1420000元,同时约定,被告在资金监管中心的房款到账之日起3个工作日内,将高于协议约定的成交价的80000元款项,无息返还给原告刘静。原告刘静已交纳首付款,所贷款项已划至资金监管中心,原告刘静已开始偿还贷款,但被告不同意配合原告刘静到房管局办理房屋所有权转移变更登记手续。经与被告协商未果,故起诉来院。在本案中放弃要求被告将坐落天津市河北区房屋腾空交付原告刘静的诉讼请求。
原告刘敏杰向本院提出诉讼请求:要求解除原告刘敏杰与被告的代理人王辉签订的《房产交易合同》,并要求被告返还20000元定金。事实和理由:2016年2月17日,原告刘敏杰与被告的代理人王辉及第三人签订了合同编号为x的《房产交易合同》,约定被告将自己名下坐落天津市河北区房屋以1420000元的价格出售给原告刘敏杰。同时约定原告刘敏杰在签订合同当日给付被告定金20000元。合同还约定原告刘敏杰购买该房屋的其他款项1400000元以银行贷款方式支付房款。合同还约定,贷款银行审批通过后五个工作日,原、被告双方在第三人的陪同下到房管局申请办理过户及抵押登记手续。2016年2月17日,被告之子王辉收到原告刘敏杰购房定金20000元,并有收条为证。后因原告刘静之母出资购房首付款,在第三人通知被告购房人变为刘静后被告并无异议,故2016年3月23日,原告刘静与被告在天津市河北区房管局签订了协议编号为x的《天津市房产买卖协议》。后被告不同意配合原告刘静到房管局办理房屋所有权转移变更登记手续,也不同意返还原告刘敏杰20000元定金,故起诉来院。
被告王文治辩称,2016年初,被告告知第三人的工作人员欲出售涉诉房屋,后第三人的工作人员带原告刘敏杰到涉诉房屋看房,并签订了《房产交易合同》。2016年3月,二原告、被告及第三人的工作人员到天津市河北区房管局签订了《天津市房产买卖协议》。原告刘敏杰与被告及第三人签订的《房产交易合同》系原告刘静与被告签订的《天津市房产买卖协议》的前提和基础,没有三方签订的《房产交易合同》,被告不可能与原告刘静签订《天津市房产买卖协议》。按照《房产交易合同》第2.2条约定,原告应于2016年2月29日前将除定金之外的首付款存入资金监管中心,但原告于2016年4月15日才交纳购房首付款,二原告的行为已构成根本违约,被告有权按照合同约定解除合同。二原告之所以要求被告与其签订《补充协议》,目的是以高评高贷的形式骗取贷款,其是以合法行为掩盖非法目的,故80000元不应退还。2016年2月17日,原告刘敏杰将20000元交给被告作为定金,若原告刘敏杰未能履行合同,导致合同终止或解除,则已付定金归被告所有。现不同意二原告的诉讼请求。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称,2016年2月17日,原告刘敏杰与被告就涉诉房屋在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间服务下签订了《房产交易合同》。2016年3月23日,原告刘静与被告就涉诉房屋签订了《天津市房产买卖协议》。2016年5月30日双方可以办理涉诉房屋过户手续后,第三人积极联系原、被告双方办理过户手续,但被告对履行合同产生异议。现同意原告刘静的全部诉讼请求;同意原告刘敏杰要求返还20000元定金的诉请,对原告刘敏杰要求解除《房产交易合同》的诉请,听从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,经被告申请,本院进行了调查取证,本院组织当事人进行了质证。对以上证据和事实,本院认定如下:二原告原系夫妻,双方于x年x月x日协议离婚。2016年2月17日,原告刘敏杰与被告王文治的代理人王辉及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司就被告所有的坐落天津市河北区房屋签订了合同编号为x的《房产交易合同》,约定涉诉房屋成交价格为1420000元。同时约定2016年2月17日交定金20000元,还约定双方均应按合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。2016年2月17日,被告的代理人王辉代被告收原告刘敏杰定金20000元。2016年3月23日,原告刘静与被告就涉诉房屋签订了协议编号为x的《天津市房产买卖协议》,双方约定房屋成交价为1500000元,首付款300000元,贷款1200000元,同时约定原告刘静应自订立本协议之日起五个工作日内,将首付款300000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。同日,原告刘静与被告签订了《补充协议》,双方约定房屋成交价为1420000元,还约定双方协商一致,上述房屋在房管部门以1500000元作为过户纳税价格。被告于资金监管的房款到账之日起3个工作日内,将高于本协议约定的成交价格的80000元款项,无息返还给原告刘静。原告刘静于2016年4月15日将首付款300000元存入天津市房地产交易资金监管中心,其余1200000元办理公积金和按揭贷款。原告刘静所贷款项已于2016年6月14日划至资金监管中心。原告刘静已于2016年7月开始偿还贷款。经庭审调查,原、被告均认可涉诉房屋的成交价格为1420000元。
本院认为,当事人的争议焦点是:《房产交易合同》与《天津市房产买卖协议》的关系及《补充协议》是否合法有效;原告刘静是否构成根本违约及合同应否解除;20000元定金是否应由被告返还给原告刘敏杰,1500000元中的80000元是否应由被告退还给原告刘静。根据认定的事实和相关法律规定,本院认为,原告刘敏杰与被告的代理人王辉及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》是三方真实意思表示,合法有效。原告刘静与被告签订的《天津市房产买卖协议》除房屋成交价格的约定外均是双方真实意思表示,合法有效。原告刘静与被告签订的《补充协议》亦是双方真实意思表示,合法有效。《天津市房产买卖协议》中约定的房屋成交价1500000元并非双方真实意思表示,故对于房屋成交价格应当以双方真实意思即1420000元为准。上述三个协议之间的关系是,原告刘敏杰在签订《房产交易合同》后,经被告同意将该合同项下其全部权利义务一并转让给原告刘静,故原告刘静与被告均应当按照《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》及《补充协议》的有效部分全面履行。根据上述三个协议签订的时间顺序,《天津市房产买卖协议》在《房产交易合同》之后,《天津市房产买卖协议》中将交纳首付款的时间变更为2016年3月30日之前,应以变更后的时间为准,原告刘静未按约定时间将首付款存入资金监管中心,而是在2016年4月15日存入的首付款,对于逾期交纳房款的违约责任在《天津市房产买卖协议》中未作约定,故对此违约责任仍应以《房产交易合同》的约定为准,根据《房产交易合同》的约定,原告刘静虽逾期交纳首付款但未超过合同约定的十五个工作日,故其未构成根本违约,被告无权解除合同,被告应继续履行协议,被告对原告刘静违约问题可另行主张权利。因涉诉房屋实际成交价为1420000元,被告在收到1500000元时,应按照双方约定将其中多收的80000元退还给原告刘静。因20000元定金还在被告处,并未将定金转为房款,被告应将定金返还给原告刘静,但因原告刘静在接受原告刘敏杰关于《房产交易合同》权利义务的让渡时,没有给付原告刘敏杰20000元定金,为了减省原、被告之间返还的程序,被告可以将定金直接返还给原告刘敏杰。
综上所述,原告刘静的诉请,符合法律规定,本院予以支持。原告刘敏杰要求解除《房产交易合同》的诉请,不符合法律规定,本院不予支持。原告刘敏杰要求被告返还定金的诉请,并无不当,本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第八十八条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定,判决如下:
一、被告王文治继续履行编号为x的《天津市房产买卖协议》及《补充协议》,并于本判决生效后五日内配合原告刘静办理坐落天津市河北区x房屋的所有权转移变更登记等相关手续;
二、被告王文治在收到1500000元房款后五日内,将其中80000元退还给原告刘静;
三、本判决生效后五日内,被告王文治返还给原告刘敏杰定金20000元;
四、驳回原告刘敏杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18858元,由被告王文治负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张凌志
审 判 员 蔡培玲
人民陪审员 赵贵珍
二〇一六年十一月七日
书 记 员 靳 超
附:本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
二、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。