广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法茶民一初字第18号
原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社，住所地：广东省XX村。
法定代表人刘沛贤，该合作社主任。
委托代理人丘胜，东莞市启明律师事务所律师。
委托代理人张惠珍，东莞市启明律师事务所律师。
被告东莞市穗航服装有限公司，住所地：广东省XX区。
法定代表人朱仕珍。
原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社诉被告东莞市穗航服装有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丘胜到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同书（续租）》（合同一），双方约定原告将绿杨工业大厦B座第二层的厂房及宿舍伙房出租给被告使用，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日止，每月租金共计10930元；同时还约定被告每月承担绿杨工业大厦门卫费300元，并由原告提供电力给被告使用。2014年6月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同书（续租）》（合同二），被告以同等条件继续租赁上述厂房及宿舍伙房。合同签订后，原告依约将涉案厂房及宿舍伙房交给被告使用。从2014年5月6日起虽经原告多次催促，但被告至今拖欠厂房租金、电费、厂内门卫费等共122362元，给原告造成极大的经济损失。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金74522元、电费45740元、厂内门卫费2100元；2、被告向原告偿付从逾期付款之日至付清上述租金之日止的逾期付款违约金（从2014年5月6日起暂计至2014年12月15日止的违约金为95993元）；3、被告承担本案诉讼费用。
本案经开庭审理，被告未到庭，也未向本院提交答辩意见、质证意见及证据。
经审理查明，被告于2012年12月17日成立，于2014年3月27日核准登记，住所地为东莞市茶山镇增埗村沙墩工业区，朱仕珍为法定代表人及投资者之一。2012年7月1日，原告（甲方）与东莞市茶山穗航服装厂（乙方，以下简称穗航厂，但合同注明承租方为锐航服装厂）签订《厂房租赁合同书（续租）》，约定原告将位于绿杨工业大厦B座第二楼（包括厂房第二层、面积共1100平方米；宿舍伙房面积共360平方米）租赁给穗航厂用于服装加工，租赁期限为两年，即从2012年7月1日起至2014年6月30日止；每月租金10512元，穗航厂于每月5日前支付当月租金；穗航厂每月应负担绿杨工业大厦门卫费300元/月/层，并在租赁期间按时缴交租金、水电费、工人工资等费用；若原告不按时交付租赁物，每逾期一日支付月租金1%的违约金，原告违反合同中途收回租赁物的，应双倍返还2个月租金；若穗航厂不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，穗航厂违反合同中途退租的，应双倍赔偿2个月租金等；落款甲方处有刘伟贤的签名并加盖原告的印章，乙方处有朱仕珍的签名及加盖穗航厂的印章。2014年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方，但合同注明承租方为锐航服装厂）签订《厂房租赁合同书（续租）》，约定原告将位于绿杨工业大厦B座第二楼（包括厂房第二层、面积共1100平方米；宿舍伙房面积共280平方米）租赁给被告用于服装加工，租赁期限为三年，即从2014年7月1日起至2017年6月30日止；每月租金10930元，被告于每月5日前支付当月租金；被告每月应负担绿杨工业大厦门卫费300元/月/层，并在租赁期间按时缴交租金、水电费、工人工资等费用；若原告不按时交付租赁物，每逾期一日支付月租金1%的违约金，原告违反合同中途收回租赁物的，应双倍返还2个月租金；若被告不按时缴交租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，被告违反合同中途退租的，应双倍赔偿2个月租金等；落款甲方处有刘伟贤的签名并加盖原告的印章，乙方处有朱仕珍的签名及加盖被告的印章。
从原告提供的银行对帐单显示：被告分别于2014年9月9日、2014年9月28日向原告转帐支付15000元、35996元。而从原告提供的收据显示：2014年9月10日，原告收到“锐航服装厂”3月、4月门卫费共600元；2014年9月27日，原告收到“锐航服装厂”1月、2月的电费共6451.1元。
庭审中，原告主张，签订第一份《厂房租赁合同书（续租）》后，被告实际租赁面积有所减少，该份租赁合同的租金实际为每月9936元；锐航服装厂是被告法定代表人之前开办的个体工商户，因被告一直租赁原告的案涉租赁物，故相关单据都习惯写锐航服装厂；电费对帐单中显示最后一列的数字为实际用电费用，即2014年3月至11月期间每月分别为2971元、3632元、4961元、6282元、6974元、6449元、6237元、5023元及3211元，共计45740元。
以上事实，有厂房租赁合同书（续租）、银行对帐单、电费对帐单、收据、企业机读档案登记资料及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见、质证意见及证据，视为放弃质证和抗辩的权利。虽然2012年7月1日的《厂房租赁合同书（续租）》以穗航厂名义签订，但案涉两份《厂房租赁合同书（续租）》均由被告法定代表人经手签订，结合该两份租赁合同的内容、被告的成立及核准登记日期、经营场所，被告与穗航厂核心字号相同等情况，本院对原告主张被告在两份《厂房租赁合同书（续租）》合同期限内一直租赁案涉租赁物予以采纳。
首先，原告确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设，也没有证据显示案涉租赁物已办理上述证件或取得相关许可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉两份租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
其次，虽然案涉的租赁合同无效，但被告事实上已占有及使用了原告的案涉租赁物，并因此取得了相应收益；同时，案涉两份租赁合同约定月租金分别为10512元、10930元，原告确认2012年7月1日的《厂房租赁合同书（续租）》实际租金为9936元，并主张被告拖欠2014年5月至2014年11月的租金共74522元，而被告对此未提供任何证据予以反驳。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照租赁合同的租金标准向原告支付房屋占有使用费74522元，本院对原告相应的诉讼请求予以支持。另，原告在案涉两份租赁合同无效的问题上本身存在过错，而逾期交付租金的违约金约定对被告自始没有约束力，故原告诉请被告支付相应的违约金缺乏依据，本院不予支持。
最后，被告占有、使用案涉租赁物用于生产经营，其必然产生相应的电费；同时被告也享受租赁物业的安保服务，而案涉两份租赁合同均约定被告需每月支付300元的门卫费。原告主张被告拖欠2014年3月至11月的电费45740元及2014年5月至11月的门卫费共2100元，在被告未提供相应证据证实其已支付电费及门卫费的情况下，本院对原告的该主张予以采信，对其相应诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告东莞市穗航服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社支付房屋占有使用费74522元；
二、限被告东莞市穗航服装有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社支付垫付的电费45740元及门卫费2100元；
三、驳回原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4575.32元（原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社已预交），由原告东莞市茶山镇增埗沙墩六股份经济合作社负担2011.32元，被告东莞市穗航服装有限公司负担2564元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 龙泽云
审 判 员 陆春明
人民陪审员 梁玉银
二〇一五年五月二十日
书 记 员 肖婵娟
叶玉欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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