天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)东民初字第1729号
原告天津万达中心投资有限公司,住所地天津市河东区津滨大道59号-101,组织机构代码57510930-6。
法定代表人丁本锡,该公司总裁。
委托代理人郭立新,天津建嘉律师事务所律师。
被告张连英,女,1962年11月6日生,汉族,天津津沈工贸有限公司总经理,住天津市河东区。
委托代理人董瑞杰,男,1982年4月16日生,汉族,天津津沈工贸有限公司职工,住天津市东丽区。
原告天津万达中心投资有限公司诉被告张连英商品房销售合同纠纷一案,本院于2014年4月1日受理后,依法组成合议庭,于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告天津万达中心投资有限公司的委托代理人郭立新,被告张连英的委托代理人董瑞杰均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称:2012年10月15日,原、被告双方签订了《商品房认购协议》,协议约定被告自愿认购天津万达中心海河东路975号商品房,商品房建筑面积866.8平方米,折后购房总价款22938543元。协议还约定被告向原告交纳定金人民币500000元,作为被告订立商品房买卖合同的担保。被告须按约定时间到原告售楼处与原告签订商品房买卖合同并交纳约定的全部款项,否则视为被告不购买该商品房,原告有权解除认购协议、且有权不返还被告所付的全部定金。《商品房认购协议》签订后,案外人天津亚力工业气体有限公司自愿代替被告向原告支付了协议约定的定金500000元,并向原告出具《弃权声明书》一份。2013年3月19日,原、被告双方又签订了《补充协议》,该协议对上述《商品房认购协议》以及被告所购其余四套商品房的四份《商品房认购协议》的付款及签约时间作出了补充约定,即被告于2013年6月15日前支付首付款及税费合计60104213.59元,若被告未按期支付房款、税费及签约,则按照《商品房认购协议》约定执行,同时原告有权解除本补充协议。《商品房认购协议》及《补充协议》签订后,被告并未如期未支付房款及签订商品房买卖合同,经原告多次催告后,被告仍未履行支付房款及签约的义务,原告无奈之下于2013年9月18日和26日书面通知被告解除《商品房认购协议》及《补充协议》。为维护原告合法利益,现起诉要求:1、请求法院判决确认原、被告双方签订的天津万达中心海河东路975号商品房的《商品房认购协议》以及2013年3月19日原、被告双方签订的《补充协议》中涉及该房的约定内容于2013年9月27日解除;2、判决确认被告已付定金500000元不予返还;3、诉讼费由被告承担。
原告提交如下证据:
1、商品房认购协议复印件1份;
2、补充协议复印件1份;
3、商品房销售许可证复印件1份;
4、弃权声明书复印件1份;
5、签约通知单及国内特快专递邮件详情单复印件1份;
6、公证书、解约通知书及国内特快专递详情单复印件1份;
7、原告、被告与天津津沈工贸有限公司签订的协议书复印件1份。
被告辩称:不同意原告的诉讼请求。2012年10月15日原、被告双方签订了五份《商品房认购协议》,约定被告认购原告开发的五套商品房。2013年11月原告就被告认购的坐落天津万达中心海河东路969号商品房向被告提起诉讼,要求解除合同,法院判决后,被告不服该判决提起上诉。2014年4月17日原、被告双方与案外人天津津沈工贸有限公司就上述五套房屋等达成调解协议,后被告就该案撤回上诉。双方在调解协议中约定原、被告确认双方就五套商铺签订的五份《商品房认购协议》及2013年3月19日原、被告双方签订的《补充协议》于2013年9月27日解除,所以被告认为原告诉称的《商品房认购协议》及《补充协议》已经解除,不应再主张本案的诉讼请求。
被告提交如下证据:
原告、被告与天津津沈工贸有限公司签订的协议书复印件1份。
经审理查明,2012年10月15日,原告作为甲方、被告作为乙方签订了《商品房认购协议》,约定被告认购位于天津市河东区六纬路与大直沽六号路交口的天津万达中心海河东路975号商品房,该房建筑面积866.8平方米,折后购房款总价为22938543元。该协议还约定被告在签订本认购协议同时向原告交纳定金人民币500000元作为被告订立商品房买卖合同的担保。该协议第五条约定:“乙方须在签订本认购协议后日内,即年月日前,持本认购协议、定金(发票)收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续资料到甲方售楼处,与甲方签订商品房买卖合同,并向甲方交纳约定的全部款项。甲方如变更签约地点……。如乙方未在上述期限内签订商品房买卖合同的,视为乙方不购买该商品房,甲方有权解除本认购协议,并有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房,且甲方有权不返还乙方所付的全部定金,乙方无任何异议。如乙方为两人或……”。
2012年11月13日,天津市亚力工业气体有限公司向原告交纳包括涉诉房屋在内的五套商品房的定金2500000元。之后天津市亚力工业气体有限公司向原告出具《弃权声明书》一份,载明“我公司自愿为张连英支付人民币贰佰伍拾万元整(￥2500000)作为购买贵公司万达中心海河东路969、971、973、975、977号的定金,请贵公司收款后直接以该人的名义填写发票,并郑重声明:本司放弃对该商品房的产权及其他任何权利要求,由此产生的任何经济、法律等纠纷,均与贵司无关”。
2013年3月19日,原告作为甲方、被告作为乙方签订了《补充协议》,该补充协议约定:“乙方张连英于2012年10月15日购买天津万达中心商铺五套,位于:海河东路969号、海河东路971号、海河东路973号、海河东路975号、海河东路977号,双方签订了编号为99、100、101、102、103的《商品房认购协议》,经双方协商对上述五份《商品房认购协议》做出如下补充约定:1、乙方张连英于2013年6月15日前一次性支付天津万达中心商铺首付款及税费合计陆仟零壹拾万肆仟贰佰壹拾叁元伍角玖分(￥60104213.59元)完成签约并提交符合银行要求的贷款资料。2、甲乙双方签约时另行签署合同补充协议,将商品房买卖合同中第十二条商品房权属登记时间由365天改为180天。若乙方未能按期支付上述房款、税费及签约,则按照上述五份《商品房认购协议》执行,同时甲方有权解除本补充协议”。
后因被告未能按约定时间支付首付款及与原告签约,原告于2013年9月3日向被告邮寄送达《签约通知单》催告被告于2013年9月15日前与原告签订商品房买卖合同并付清首付及办理贷款手续,若逾期未签约并付清首付款及办理贷款手续,原告将解除上述商铺的认购协议同时将此房屋出售,且被告所付之定金不予退还。至2013年9月24日,被告仍未缴纳首付款,原告即向被告发出《解约通知函》并邮寄送达被告本人,被告的签收日期为2013年9月27日。原告在该通知函中通知被告自即日起解除与被告签订的五份天津万达中心《商品房认购协议》及《补充协议》,并将五套商品房另行出售,且不返还被告所付的定金。
2013年11月6日,原告将被告诉至本院,要求解除原、被告签订的天津万达中心海河东路969号商品房的《商品房认购协议》以及2013年3月19日双方签订的《补充协议》中与海河东路969号商品房相关的内容,本院于2014年1月10日作出(2013)东民初字第5529号民事判决:确认原告天津万达中心投资有限公司与被告张连英于2012年10月15日签署的关于天津万达中心海河东路969号商品房的《商品房认购协议》以及2013年3月19日签署的《补充协议》中涉及该房的约定内容于2013年9月27日解除。后被告对该判决不服,向天津市第二中级人民法院提起上诉。
2014年4月1日原告分别就天津万达中心海河东路971号、973号、975号、977号商品房的《商品房认购协议》及《补充协议》的解除事宜再次将被告诉至本院(本案涉诉房屋为975号)。
2014年4月17日原告作为甲方、被告作为乙方、案外人天津津沈工贸有限公司作为丙方基于前述事实及原、被告于2013年1月17日就被告购买天津万达中心项目万海大厦2901-2913号共计13套商品房签订的《商品房认购协议》等事宜签订《协议书》一份,约定:“一、五套商铺的认购关系解除。1、甲、乙双方确认:2012年10月15日甲、乙双方就五套商铺签订的五份《商品房认购协议》及2013年3月19日签订的《补充协议》于2013年9月27日解除。2、在本协议约定的条件成就时,乙方就五套商铺向甲方支付的250万元定金转为十三套写字楼的购房款,否则甲方有权罚没该定金。二、十三套写字楼的认购关系继续有效。1、经协商,乙方确认继续购买十三套商铺,即甲、乙双方于2013年1月17日签订的编号为(2000512)的《商品房认购协议》继续履行。乙方承诺:在2014年5月15日前就十三套写字楼按甲方要求与甲方签署正式《商品房买卖合同》并一次性付清十三套写字楼的首付款及相关税、费。2、甲方同意乙方届时可以丙方(××)作为买受人签署《商品房买卖合同》及付款。3、如乙方及丙方如期签约并付款,则甲方同意十三套写字楼的售价及付款方式为:(1)单价20649.68元/平方米(建筑面积),总价人民币43934053元。(2)首付款:人民币21974053元(含定金),乙方及丙方应于2014年5月15日前一次性全额支付甲方;剩余购房款:人民币21960000元,通过银行按揭贷款方式支付,乙方及丙方保证复核贷款资格并确保该按揭贷款于2014年6月15日前全部支付至甲方银行账户。三、关于《弃权声明书》。1、为免歧义,乙方应于本协议签订同时按甲方要求向甲方重新提供由亚力气体公司出具的五套商铺250万元定金用于支付十三套写字楼购房款的《弃权声明书》,该《弃权声明书》及本协议关于五套商铺定金转为十三套写字楼购房款的约定仅在乙方及丙方按本协议约定如期签约并付款的情况下才生效。2、为免歧义,乙方应于签订十三套写字楼正式《商品房买卖合同》时按甲方要求向甲方重新提供250万元定金和130万元定金用于支付丙方购房款的《弃权声明书》,否则甲方有权拒绝签约,责任由乙方承担。四违约责任。如乙方及丙方未按本协议约定如期签约并全额付款,无需甲方通知,本协议以及甲、乙双方于2013年1月17日签订的编号为(2000512)的《商品房认购协议》在2014年5月16日自动解除。乙方已付的十三套写字楼定金130万元,甲方有权连同五套商铺的250万元定金一并罚没,不予返还。五、其他约定。1、乙方承诺于本协议签订后3日内撤回海河东路969号商品房案件的上诉。2、在乙方撤回上诉且乙方及丙方如期就十三套写字楼签约并付清首付款的当日,甲方撤回对乙方四个案件的起诉。3、乙方(或丙方)与甲方签约时另行签署合同补充协议,将商品房买卖合同中第十二条商品房权属登记时间由360天改为180天。4、乙方、丙方承诺就履行本协议项下义务(签约、付款等)向甲方承担连带责任。5、本协议自甲、乙、丙三方签订之日起生效。6、本协议一式五份,甲方执三份,乙方执一份,丙方执一份,具有同等法律效力”。该协议签订后天津津沈工贸有限公司于2014年5月21日、5月22日共计向原告支付18234053元,但被告或天津津沈工贸有限公司至今未与原告就天津万达中心项目万海大厦2901-2913号商品房签订商品房买卖合同。
以上事实,有双方当事人当庭陈述及提交的证据佐证,并经庭审质证,本院予以确认。
本院认为,原、被告签订的《商品房认购协议》及《补充协议》系双方真实意思表示,该协议合法有效,双方均应按照协议约定自觉履行。原告在被告未积极履行支付首付款并签约的情况下,根据双方签订的《商品房认购协议》及《补充协议》,于2009年9月初向被告寄发了《签约通知单》。被告在接到原告的通知后理应按期向被告履行付清首付款及签约的义务,但其没有付清首付款亦未与原告签约。按照原、被告双方签订的《商品房认购协议》及《补充协议》的约定,原告在被告未付清首付款及签约的情况下有权根据《商品房认购协议》的约定行使《商品房认购协议》及《补充协议》的解除权。本案原告于2013年9月24日向被告发出《解约通知函》,被告于2013年9月27日签收了该通知函。之后原告、被告及案外人天津津沈工贸有限公司于2014年4月17日签订的协议书系各方真实意思表示,不违反相关法律规定,合法有效。原告与被告双方在该协议中已确认“2012年10月15日甲、乙双方就五套商铺签订的五份《商品房认购协议》及2013年3月19日签订的《补充协议》于2013年9月27日解除”,故应确认原告与被告于2012年10月15日签署的关于天津万达中心海河东路975号商品房的《商品房认购协议》以及2013年3月19日签署的《补充协议》中涉及该房的约定内容于2013年9月27日解除。至于被告所述原告、被告及案外人天津津沈工贸有限公司已于2014年4月17日达成调解协议,且被告已按照该协议的约定履行付款义务,故原告不应再主张本案诉讼请求的答辩意见,虽然原、被告已自行在双方达成的协议中对上述《商品房认购协议》及《补充协议》的解除进行了确认,但该确认系双方自行达成的一致意见,并未经过法院的确认或裁判,因此原告现起诉要求确认双方签订的协议已于2013年9月27日解除,并不违反一事不再理的原则,故本院对被告的此一答辩意见不予采纳。
关于原告主张确认被告已付定金不予返还的诉讼请求,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”之规定,本案系因被告原因使双方未能订立商品房买卖合同,故被告已支付的定金应不予返还。之后原告、被告及案外人天津津沈工贸有限公司在2014年4月17日达成的协议中约定在该协议约定的条件成就时,本案涉诉房屋的定金转为十三套写字楼的购房款,否则原告有权罚没定金。双方的此一约定应视为双方对上述被告应承担的违约责任作出了变更,但该违约责任的变更是附条件的,只有在双方约定的条件成就时被告支付的定金方可转为购房款。然而天津津沈工贸有限公司虽然在2014年5月22日向原告交纳了该协议书约定的款项,但根据双方在该协议中的约定,被告还负有与原告签约的义务,而被告在后期的履行过程中并未在约定时间内与原告签约,可见双方约定的条件并未成就,故依据原告与被告在该协议中的约定原告仍有权要求不予退还定金,本院对原告的此项诉讼请求,予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决如下:
一、确认原告天津万达中心投资有限公司与被告张连英于2012年10月15日就坐落天津市河东区六纬路与大直沽六号路交口的天津万达中心海河东路975号商品房签订的《商品房认购协议》以及2013年3月19日签署的《补充协议》中涉及该房的约定内容于2013年9月27日解除;
二、被告张连英就坐落天津市河东区六纬路与大直沽六号路交口的天津万达中心海河东路975号商品房向原告天津万达中心投资有限公司支付的定金500000元不予返还。
案件受理费8800元,由被告张连英负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 袁 媛
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 王 刚
二〇一四年七月××日
书 记 员 张 妍