新疆维吾尔
昌吉市人民法院法律文书拟文稿
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拟文字号
（2016）新2301民初3168号
新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民事判决书
（2016）新2301民初3168号
原告：张三军，男，汉族，1978年9月出生，现住昌吉市。
委托代理人：吴刚，昌吉市三工法律服务所法律工作者。
被告：龙腾富，男，汉族，1975年4月出生，现住乌鲁木齐市。
原告张三军与被告龙腾富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由审判员王天红适用简易程序，并于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告张三军及其委托代理人吴刚，被告龙腾富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张三军诉称：2014年8月10日，原、被告所双方签订了商场柜台租赁合同四份，租期为一年，2016年8月9日合同终止。2015年8月10日，原、被告双方签订商场柜台租赁合同2份，租赁为1年，自2016年8月9日合同终止。2015年1月1日，原、被告双方签订商场柜台租赁合同，租期为一年零6个月，2016年6月30日合同终止。2015年8月9日，原、被告双方签订商场柜台租赁合同，租期为1年，2016年8月10日合同终止。合同履行至2016年4月1日，被告租赁的标的物被人民法院判给了新疆麦趣尔集团有限责任公司（以下简称“麦趣尔公司”）。麦趣尔公司强行让原告从2016年4月1日起给该公司缴纳一年租金，致使原告方缴纳了双方租金租赁同一节柜台。给原告方造成极大经济损失。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告分别于2014年7月18日、2015年7月15日、2015年7月15日、2015年7月15日签订的四份租赁合同，并确认于2016年4月1日解除；2、被告退还合同未履行期间租金87249元、押金35000元，并赔偿违约金9779.92元；3、由被告承担本案的受理费。
被告龙腾富辩称：第一、原告要求被告返还租金87249元不属实，因为原告至今仍然在使用这个房屋。原告提出租赁物不能正常使用没有法律依据，因为被告和麦趣尔公司合同的解除与原告实际使用没有太大关系，被告与麦趣尔公司解除合同是2015年6月8日，二审法院判决生效时间为2016年1月18日，被告与麦趣尔公司移交租赁物时间为2016年4月1日，从这三个时间点来看，原告一直在使用租赁物。第二、原告称其用了两份钱租用一个柜台没有法律依据，因为原告在3月30日向麦趣尔公司交纳的费用从时间上看他是在被告与麦趣尔公司移交租赁物以前发生的行为，属于原告的个人行为，与本案无关。第三，原告要求退还合同押金35000元前提是合同解除，如果原告不存在违约行为才退还保证金，由于原告在履行过程当中出现了违约行为，所以保证金不同意退还。第四、原告要求从2016年4月1日解除合同，没有充分的事实证明，也不符合合同解除的条件。因为合同第12条约定：如甲方不能提供租赁物或提供租赁物不能使用，乙方有权解除合同。因为原告一直在正常使用租赁物，所以不构成解除合同的条件。第五，被告在与原告签订合同及履行合同过程中，没有主观因素去违背合同条款和原则，所以被告不承担违约金和诉讼费用。合同第19条第1项约定如果乙方租赁期内擅自终止合同或乙方不按时交纳租金和各项费用，甲方有权不退还违约保证金，如乙方违约保证金不退。从财务提供的账反映出原告在2016年3月份欠付被告支付水电费如下：2016年4月1日之前原告欠付电费67元，2016年3月21日欠付水电费2931元，2016年4月1日之前欠付水电费509元，2016年3月21日欠水电费1170元，2016年4月1日之前欠付水电费为200元，共计4877元，此款至今未付，乙方的违约责任已成立，所以被告有权不退还保证金。
原告举证、被告质证及本院认证如下：
1、租赁合同四份、收据八份，拟证实原、被告双方签订租赁合同四份，原告向被告交纳保证金35000元及租金。经质证，被告对该组证据真实性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、判决书两份、通知书一份，拟证实被告与麦趣尔公司的租赁合同于2015年6月8日解除，本案的原、被告之间的租赁合同无法继续履行，解除合同条件成就。经质证，被告认为通知没有麦趣尔公司的公章，无法证实真实性，也没有接受人张三军的签字，所以对通知书的真实性、关联性不认可；对判决书的真实性认可、关联性不认可。本院对判决书的真实性予以确认；因通知书系复印件，被告对其真实性亦不认可，故本院对通知书的真实性不予确认。
3、交款收据六张，拟证实原告于2016年4月1日向麦趣尔公司交纳租金。经质证，被告对该组证据的真实性、关联性不认可，认为该收据无法证实原告向麦趣尔公司交纳的租金是哪个租赁物及什么期间的租金。因原告提供的收据加盖有麦趣尔公司及新疆忠群诚信物业服务有限公司的公章，故本院对该组证据的真实性予以确认。
被告举证、原告质证及本院认证如下：
现金记账本六页，拟证实：2016年4月1日之前原告欠付电费67元，2016年3月21日欠付水电费2931元，2016年4月1日之前欠付水电费509元；2016年3月21日欠水电费1170元，2016年4月1日之前欠付水电费为200元经质证，原告认为这是被告单方面的记账，无原告签字确认，故对该组证据的真实性不认可。因该组证据系被告自行制作，且原告亦不认可，故本院对该组证据的真实性不予确认。
经庭审举证、质证、认证，本院查明以下事实：
2014年7月18日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《租赁合同》（以下简称“西橱窗合同”）一份，约定被告将其承租的位于昌吉市乌伊西路66区50栋的西橱窗2号商铺转租给原告，租期为2015年1月1日至2016年6月30日，租金67500元。合同第十九条第1项约定，合同签订当日原告向被告交纳违约责任保证金10000元，合同到期双方结清手续后被告如数退还保证金。合同第十五条约定，被告违反本合同约定擅自收回房屋的，应按照合同租金总额的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付租金67500元及保证金10000元。
2015年7月15日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《商场柜台租赁合同》（以下简称“右11节合同”）一份，约定被告将其承租的右11节柜台转租给原告从事商业经营，租期为2015年8月10日至2016年8月9日，租金合计100000元，每月8333元。合同第八条约定，合同签订时原告交纳押金10000元，如原告违约保证金不退。合同签订后，原告向被告交付租金100000元及保证金10000元。
2015年7月15日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《商场柜台租赁合同》（以下简称“OPPO合同”）一份，约定被告将其承租的OPPO后节柜台转租给原告从事商业经营，租期为2015年8月9日至2016年8月10日，租金合计80000元，每月6667元。合同第八条约定，合同签订时原告交纳押金10000元，如原告违约保证金不退。合同签订后，原告向被告交付租金80000元及保证金10000元。
2015年7月15日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《商场柜台租赁合同》（以下简称“右5节合同”）一份，约定被告将其承租的右5节柜台转租给原告从事商业经营，租期为2015年8月10日至2016年8月9日，租金合计48000元，每月4000元。合同第八条约定，合同签订时原告交纳押金10000元，如原告违约保证金不退。合同签订后，原告向被告交付租金48000元及保证金10000元。
被告转租给原告的商铺系麦趣尔公司出租给被告的。被告与麦趣尔公司签订的租赁合同，已被昌吉州中级人民法院于2016年1月18日作出的（2016）新23民终1号生效民事判决书依法解除，合同解除时间为2015年6月8日。
2016年3月30日、2016年4月1日，原告合计向麦趣尔公司交纳了房屋的租金161500元、保证金25000元及物业费48000元，向新疆忠群诚信物业服务有限公司交纳物业费51500元。
本院认为：原、被告分别于2014年7月18日、2015年7月15日签订的四份租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在本案中，被告与麦趣尔公司的租赁合同被昌吉州中级人民法院已生效的（2016）新23民终1号民事判决书依法解除，解除日期确定为2015年6月8日。原、被告之间的转租合同自昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书生效后即无法继续履行，原告与被告签订的租赁合同目的无法实现，原告请求解除合同符合法定解除条件，本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。原告请求确认上述合同于2016年4月1日解除，本院予以支持。合同解除后，未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。由于在被告与麦趣尔公司的租赁合同解除后，诉争商铺的占有、使用权归麦趣尔公司所有，且原告已向与麦趣尔公司交纳了租金，形成了租赁合同关系，因此，原告可以继续使用该商铺，无需返还商铺。而被告应向原告返还前述四份合同自2016年4月1日之后合同未履行期间的租金，被告应返还的租金为87249元[西橱窗合同应返还的租金为11250元（67500元÷18个月×3个月，自2016年4月1日至2016年6月30日）+右11节合同应返还的租金为33332元（8333元×4个月，自2016年4月1日至2016年8月9日）+OPPO合同应返还的租金为26667元（6667元×4个月，自2016年4月1日至2016年8月10日）+右5节合同应返还的租金为16000元（4000元×4个月，自2016年4月1日至2016年8月9日）]，原告在诉讼中自愿要求将计算时间按整数月计算，本院予以确认。
关于原告要求被告退还保证金35000元。本院认为，根据合同约定，合同终止后，被告即应向原告退还上述保证金。故双方合同解除后，被告应向原告退还前述四份合同的保证金35000元。
关于原告主张的违约金。双方签订的四份合同中仅西橱窗合同约定了违约金条款，即“被告违反本合同约定擅自收回房屋的，应按照合同租金总额的5%向原告支付违约金。”因被告未及时向麦趣尔公司交纳租金导致其与麦趣尔公司之间的租赁合同被解除，以致于其和原告之间的租赁合同无法继续履行，现原告主张被告承担违约责任符合双方合同约定，被告应向原告支付西橱窗合同的违约金3375元（67500元×5%）。因双方签订的其他三份合同中并未约定有违约金条款，故本院对原告主张的其他合同的违约金不予支持。
被告辩解原告提供的麦趣尔公司的收据无法证实原告向麦趣尔公司交纳的租金是哪个租赁物及什么期间的租金。本院认为，本案原、被告签订的合同自昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书生效后即无法继续履行，原告与被告签订的租赁合同目的无法实现，无论原告是否向诉争商铺的所有权人麦趣尔公司交纳租金或交纳多少租金，均不影响因原、被告之间的租赁合同无法履行而由被告向原告返还合同无法履行期间的相关费用。因为自被告与麦趣尔之间的合同解除后，被告即失去了对诉争房屋的支配权和收益权，被告再无事实及法律依据占有、使用该房屋，也再无权继续向原告转租诉争房屋或收取诉争房屋的租金。因此，本院对被告的上述辩解理由不予采信。
被告辩解原告欠付其2016年4月1日之前的水电费问题。本院认为，被告据以主张原告欠付其水电费的证据系系自行记账的记账簿，并未有原告签字确认，原告亦不认可欠付水电费，本院无法确认欠付水电费的真实性。另，被告对于其此项抗辩应当提起反诉，但被告未反诉，被告仍可另行主张。
综上，原告合理部分的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告分别于2014年7月18日签订的《租赁合同》（西橱窗合同）、2015年7月15日签订的《商场柜台租赁合同》（右11节合同）、2015年7月15日签订的《商场柜台租赁合同》（OPPO合同）、2015年7月15日签订的《商场柜台租赁合同》（右5节合同）；原、被告签订的上述合同于2016年4月1日起解除；
二、被告龙腾富向原告张三军返还租金87259元；
三、被告龙腾富向原告张三军返还保证金35000元；
四、被告龙腾富向原告张三军支付违约金3375元。
以上款项，被告龙腾富须于本判决生效后二日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1470元（已减半收取），由被告龙腾富负担
(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。
审判员王天红
二〇一六年八月四日
书记员徐江丽
**附法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
**第九十四条** 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
**第九十七条** 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第六十四条第一款** 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。