江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2170号
上诉人（原审原告）张建龙，无业。
委托代理人孙风成，江苏大业天平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈爱芳，无业。
被上诉人（原审被告）朱明月，无业。
两上诉人共同委托代理人孙卫东，男，汉族，1970年12月2日生，无业。
上诉人张建龙与被上诉人陈爱芳、朱明月房屋买卖合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2014年10月11日作出（2014）淮法民初字第0713号民事判决。上诉人张建龙对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月15日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人张建龙的委托代理人孙风成，被上诉人陈爱芳、朱明月的共同委托代理人孙卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，两被告系夫妻关系。2012年12月17日，原告张健龙与被告陈爱芳签订《协议》一份，约定：陈爱芳同意将楚城浴室对面原张健龙的住房以原卖价七十万元，转让给原户主张健龙。立据张健龙、陈爱芳分别签名。
原审另查明，卖方张健龙、张悦与买方朱明月于2011年12月9日签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方将其位于淮安区（楚州区）东门大街化机厂宿舍2号304室及地下车库一间，以总价64万元，转让给朱明月等内容。后因买卖双方未能按协议约定办理过户登记。朱明月于2012年10月19日向本院起诉，经本院立案受理后，双方当事人达成调解协议，本院于2012年11月13日，依法作出（2012）淮法民初字第1102号民事调解书，协议内容：一、被告张建龙、张悦于2013年1月20日前协助原告办理过户，如果因被告未履行偿还银行抵押贷款或不履行协助义务的原因办理不了过户，由被告张建龙、张悦承担违约金10万元；二、因房屋买卖及过户所发生的全部费用（包括应当由原告及被告所负担的各种税费），由被告全部垫付，并凭相关部门出具的票据与原告结算，由原告承担上述全部费用的60%，由被告承担上述全部费用的40%；三、原告放弃其他诉讼请求；四、其他无争议；五、本案案件受理费11200元，减半收取，由原、被告各半负担。2014年7月11日，本院依法作出（2012）淮法民初字第1102-2号民事裁定书，裁定：（2012）淮法民初字第1102号民事调解书中的协议主文“一、被告张健龙、张悦于2013年1月20日前协助原告（朱明月）办理过户，”的表述与调解协议的原意不一致。现补正为：“一、被告张健龙、张悦于2013年1月20日前协助原告（朱明月）将本区东门大街135号化机2号综合楼3304室办理过户到原告（朱明月）名下”。
原审还查明，因张健龙、张悦未履行（2012）淮法民初字第1102号民事调解书中确定的义务，2014年2月26日，朱明月向本院申请执行，经本院审理后决定立案执行。执行过程中，朱明月因张健龙就执行相关的内容提起诉讼，表示同意待相关案件审理结束后，再行主张权利，申请终结本次执行程序。2014年8月18日，本院依法作出（2014）淮法执字第0532号终结（2012）淮法民初字第1102号民事调解书的本次执行程序的裁定。
原审庭审中，原告未就其《协议》中约定的出卖房屋由房屋所有权人或共同共有人朱明月的追认或同意的证据。原告要求两被告履行《协议》未果，遂提起诉讼。
原审原告张健龙诉称，两被告系夫妻关系。2011年12月9日，原告与被告陈爱芳就原告所有的淮安区东门大街化机厂宿舍2号楼304室及车库达成《房屋买卖合同》一份，该合同的朱明月签名是由被告陈爱芳所书。后因该合同履行问题，朱明月向法院起诉，经贵院依法受理后主持调解，双方当事人达成调解协议，并作出（2012）淮法民初字第1102号民事调解书。2012年12月17日，原告与被告陈爱芳就该房屋又达成新的协议，约定：以总价70万元转让给原告，原告当日按协议履行付款义务。故诉请法院要求依法确认原告与被告陈爱芳于2012年12月17日所签订的协议为有效协议，房屋所有权为原告所有。
原审被告陈爱芳辩称，被告与原告于2012年12月17日所签订的协议，被告也未收到原告的70万元房款。该协议因未实际履行，而自动作废。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告朱明月辩称，原告与被告陈爱芳于2012年12月17日所签订的协议，被告也未在该协议上签名，故该协议不成立，对被告也不产生法律效力。原告诉请的要求确认2012年12月17日协议的中的房屋系被告所有，被告已按法院生效的法律文书向法院申请执行。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自合同成立时生效。原告与被告陈爱芳签订的《协议》是其真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，应当对缔约的双方当事人即原告和被告陈爱芳产生法律效力。其中无论出卖人是否对标的物享有所有权或处分权，均不影响作为原因行为的买卖合同的效力，不影响合同的订立所建立的债的法律关系的成立与有效。
对于被告朱明月而言，因被告朱明月没有实际委托被告陈爱芳出售房屋，也未在事后予以追认，所以原告张健龙与被告陈爱芳所签订的《协议》对被告朱明月不具有法律上的约束力。
本案原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订《协议》，协议中约定的“楚城浴室对面原张健龙的住房”已经原审生效的（2012）淮法民初字第1102号民事调解书、（2012）淮法民初字第1102-2号民事裁定书确认为所有权人为被告朱明月所有，系被告朱明月、陈爱芳在婚姻关系存续期间所得，属两被告共同共有。就共有物处分的一般规定而言，我国法律规定，在共有人没有特别约定情况下，处分整个共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。故，被告朱明月有权拒绝原告的诉请要求确认《协议》中约定的房屋所有权为原告所有，且可以依法对抗买受人。就共有物处分的特别规定而言，本案房屋属于两被告的夫妻共同共有的不动产，在婚姻法司法解释（三）中亦规定了“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”为买受夫妻共同共有房屋的第三人能够在夫妻一方未同意出售房屋的情况下获得房屋所有权的要件。另外，原告虽然签订了有效的买卖合同，但是对于不动产的买卖而言，因未能办理过户登记手续，而不构成所有权的善意取得，标的物不发生物权变动。对夫妻一方处分共同财产的，不符合家事代理的要件，而且由于夫妻关系的特殊性，也不构成表见代理，配偶一方有权追回被处分的共同财产。如果原告认为与被告陈爱芳所签订的《协议》所约定的内容对其造成损失，当属另一法律关系，原告应当以合同相对方另案主张其权利、义务。故原告要求确认《协议》中约定的房屋所有权为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订的《协议》有效；二、驳回原告张健龙与被告陈爱芳于2012年12月17日签订的《协议》中约定的房屋所有权为原告所有的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告张健龙负担10700元，被告陈爱芳负担100元。
上诉人张健龙不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人陈爱芳、朱明月系夫妻关系，与上诉人同乡邻居。涉案房屋买卖虽由被上诉人陈爱芳经办，但根据上诉人以往与被上诉人经济事务往来，上诉人有理由相信被上诉人陈爱芳有权处分该房屋，且上诉人已付房款，故上诉人对诉争房屋系善意取得。一审判决认定房屋买卖协议有效，而驳回上诉人为房屋所有权人的诉讼请求，属适用法律错误，请二审改判房屋所有权归上诉人所有。
被上诉人陈爱芳、朱明月辩称：1、2011年12月9日的房屋买卖合同签订后，该房屋和车库已经归被上诉人所有，并且已经装修入住，经过人民法院调解由上诉人张健龙及其女儿配合过户；2、2012年12月17日陈爱芳与张健龙签订的协议书不是买卖房屋，而是对张健龙用其债权替两被上诉人担保支付房款出具的一份担保，上诉人张健龙认为该协议书是房屋买卖没有得到被上诉人朱明月的追认；3、70万元的收条不是陈爱芳出具的，上诉状中提及的697200元是由张健龙借陈爱芳35万元的本息和张健龙对吴龙喜享有的债权30万元所组成，并非房款；4、上诉人张健龙认为善意取得涉案房屋不能成立，故要求法院将房屋判归上诉人所有没有依据，请二审驳回上诉人张健龙的上诉请求。
经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：上诉人张健龙要求将涉案房屋的所有权确认归其所有是否符合法律规定，应否得到支持。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合上述条款规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。本案中，被上诉人陈爱芳与上诉人张健龙签订的涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。但该房屋买卖未得到该房屋共有人即陈爱芳的丈夫朱明月的同意，事后又未予追认，且被上诉人朱明月明确表示反对，故上诉人张健龙要求确认所有权归其所有不符合法律规定，本院不予支持。至于上诉人张健龙要求对70万元房款收条进行鉴定，本院认为，无论收条的落款是否真实，与涉案房屋确权无关，故对该请求不予采纳。综上所述，上诉人张健龙的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费10800元，由上诉人张健龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一四年十二月十日
书记员 崔 立