四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1826民初273号
原告，杨国武，男，1964年11月15日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
原告，骆瑞琼，女，1967年3月21日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。
委托代理人，杨国武，男，1964年11月15日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县，系骆瑞琼之夫。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华，该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告杨国武、骆瑞琼诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年4月18日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员江国洪独任审理，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，杨国武及被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告杨国武、骆瑞琼诉称：2012年10月，原告与被告达成协议，原告购买被告位于芦山县玉溪花园7幢3单元4楼1号的商品房。面积为114.73平方米，合同总款为297132元。2012年10月13日，原告按照协议向被告预交了117132元购房款和房屋维修基金2868元，被告向原告出具临时收据。10月15日，双方在被告处签订《商品房买卖合同》和住房公积金贷款合同，合同约定房屋总价为297132，合同约定交房时间为2013年3月30日前交付该商品房。原告在银行办理公积金贷款180000元支付被告，已经支付了全部购房款。房屋交付后，被告长期不通知原告换取正式售房发票，也不通知原告协助其办理房屋权属证书，经原告多次口头和电话催促，被告以地震后政府收回土地未赔偿公司为由，迟迟不为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，并将其代收的2868元房屋维修基金挪作他用。因为被告的原因，导致原告三年多来未取得所购商品房的权属证书。原告请求：一、被告芦山森威房地产开发有限公司在判决生效后十日内为原告办理所购房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，并按照合同约定向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、被告在判决生效后十日按总房款297132元以日息万分之三的标准向原告支付自2013年7月1日起至执行之日止的违约金；三、被告在判决生效后十日内退还违规收取的房屋维修基金2868元；四、被告承担本案的全部诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告杨国武、骆瑞琼向本院提交了《商品房买卖合同》及补充协议各1份、收据2份，用以证明原告购买被告开发的商品房一套，支付了购房款，交纳了住宅维修基金的事实。
被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。“4.20”芦山地震是不可抗力，原告所购房屋成为危房，需要加固维修后，才能办理房产证。房屋维修基金不应当退还原告。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》被告应当向原告交付。原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。
为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告身份情况；
2.商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告签订商品房买卖合同约定是办证主体是原告。
3.书记信箱信息打印件、《玉溪花园业主委员会通知》，用以证明政府对办证信访件的答复情况及业主委员会发通知收集办证材料的事实；
4.《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、用以证明不能办证非被告原因所造成。
5.《技术鉴定报告》、维修加固验收合格通知，用以证明涉案房屋系危房，需要维修加固后符合质量才能办证。
6.雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》，用以证明被告收取维修基金合法。
7.发票复印件一组，用以证明被告已经为部分业主开具了发票。
为查明案件事实，本院依法调取了《芦山县玉溪花园7.8.9.10.11.12.14.17栋维修加固验收报告》
庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证据质证后无异议。原告对被告提交的证据质证后认为：对证据1无异议，证据3中的《玉溪花园业主委员会通知》无异议，其余证据与本案无关联性。本院对原、被告双方证据综合评判如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；原告提交的证明，能证明原告交纳房款及维修基金的事实，本院予以采信。被告提交的证据中的《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、与本案不具关联性，本院不予采信，证据5中的技术鉴定报告真实合法，本院予以采信，验收合格通知无法辨别其内容，本院不予采信。被告提交的《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院调取的证据，已交由原被告双方发表质证意见。本院作为证据使用。
经审理查明：2012年10月15日，原告杨国武、骆瑞琼与被告芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第97幢3单元4层401号商品房，其预测建筑面积共114.73平方米，房屋预测面积计价，总价为297132元。《商品房买卖合同》第十一条约定：该商品房交付时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2868元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。原告于2012年10月13日交纳了首付款117132元及维修基金2868元；后又在工商银行按揭贷款支付了购房款180000元。2013年3月30日，被告向原告交付房屋。
2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园7幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。因被告未办理房屋所有权的初始登记致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。
本院认为，原告杨国武、骆瑞琼与被告芦山森威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原、被告间形成商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，被告也应当按照合同约定履行出卖人的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，本案系预售商品房，原、被告双方合同中约定的交房时间为2013年3月30日前，后被告于2013年3月30日将房屋交付原告。按照法律规定，被告应当在房屋交付后90日内为原告办理房屋权属证书。在法律规定的90日时限内，发生了“4.20”地震，导致原告所购房屋受损，需进行维修加固完成后方能办理房屋权属证书。地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属于不可归责于被告芦山森威房地产开发有限公司的事由，该期间应当予以扣除。在影响办证的因素消除后，被告办理权属证书的时间应当补足90日，2014年8月11日，房屋维修加固完工后，影响办理权属证书的因素已经消除，被告应当在2014年10月21日前为原告办理房屋权属证书。被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从2014年10月21日至原告起诉时，并未超过法律规定的诉讼时效，因此对被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2868元，本院不予支持。原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告杨国武、骆瑞琼办理位于芦山县玉溪花园小区第7幢3单元第4层401号商品房房屋权属证书，并向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已付购房款总额297132元，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告杨国武、骆瑞琼自2014年10月22日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回原告杨国武、骆瑞琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。（原告杨国武、骆瑞琼已预交，由被告支付原告上述款项时一并支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 江国洪
二〇一六年六月三十日
书记员 姜天保