天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初2271号
原告(反诉被告)徐长虹,男,1984年11月30日生
委托代理人姚丹,天津优法律师事务所律师。
委托代理人肖洁,天津优法律师事务所律师。
被告(反诉原告)巩晓峰,男,1980年10月27日生
委托代理人刘天利,天津鼎名律师事务所律师。
被告天津房天下房地产经纪有限公司,住所地天津市南开区红旗路与天托北道交口西北侧慧谷大厦2210、2211、2212、2213室。
法定代表人徐瑞东,经理。
委托代理人赵仁山,公司职员。
委托代理人刘荣津,公司职员。
原告(反诉被告)徐长虹诉被告(反诉原告)巩晓峰、被告天津房天下房地产经纪有限公司(以下简称房天下)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月7日受理后,依法组成合议庭,于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐长虹及其委托代理人肖洁、姚丹、被告(反诉原告)巩晓峰及其委托代理人刘天利、被告房天下的委托代理人赵仁山、刘荣津均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。
原告(反诉被告)徐长虹诉称,原、被告系房屋买卖合同关系。2015年12月5日,原、被告签订《房产交易合同》。该合同约定,原告购买被告名下坐落天津市河东区张贵庄路××私产房,成交价为人民币2010000元。该交易合同签订当日,原告向被告支付定金60000元。2015年12月14日,原、被告在天津市河东区房管局签订《天津市房产买卖协议》。之后,被告以各种理由拒不配合原告办理过户手续,明确表示不再履行合同。故诉至法院要求:1、判令被告巩晓峰配合原告办理天津市河东区张贵庄路××房屋的过户手续;2、请求人民法院判令被告巩晓峰支付原告违约金4020元,时间2016年05月16日始,暂计算至2016年05月17日,最终以计算至判决书确定被申请人实际履行之日为准;3、本案的诉讼费由被告承担。对于被告(反诉原告)反诉请求的答辩意见为:请求法院驳回全部反诉请求,双方约定支付首付款时间2016年5月15日并非是2015年12月21日。徐长虹不存在违约行为,双方2015年12月14日签订房产买卖协议是房管局提供的格式合同关于首付款支付的时间是固定内容无法进行修改,并非双方真实意思表示,并且双方于2015年12月5日签订房产交易合同中第二条第二款明确约定天津市房产买卖协议与本合同发生冲突以本合同为准,所以支付首付款时间应以房产交易合同中第二条第三款约定的2016年5月15日为准。徐长虹不存在违约行为,巩晓峰从未要求徐长虹2015年12月21日支付首付款。2016年2月22日徐长虹妻子和巩晓峰妻子微信聊天记录也可看出以上内容,巩晓峰违约拒不办理银行贷款等手续,导致无法将款项存入资金监管中心。从天津市二手房买卖办理的流程看,买卖双方签订天津市房产买卖协议后如果买方需要办理组合贷款,卖方需要配合买方到银行进行面签,银行会进行相关审批,之后会通知买方将款项存入在银行设立的专用账户,徐长虹需要办理组合贷款,签订合同后徐长虹积极主动与巩晓峰沟通面签事宜,巩晓峰拒绝配合办理,天津市房天下公司也见证了整个过程,因此是巩晓峰违约。巩晓峰要求解除合同既没有约定情形也没有法定情形,巩晓峰违约导致徐长虹未付款,现在巩晓峰解除合同的条件未成就也没有出现法定解除合同的情形,所以巩晓峰无权要求解除合同应当驳回其诉请。
徐长虹针对本诉与反诉提交如下证据:
1、房产交易合同一份;
2、天津市房产买卖协议一份;
3、定金收条一张;
4、佣金确认书、天津市房地产经纪服务合同一份;
5、搜房综合保障服务协议一份;
6、录音一份;
7、律师函、EMS邮寄单、投递查询单一份;
8、预约报税号(16窗口)一张;
9、微信、短信截图一份;
10、2016年3月13日原告准备好首付款款项存单记录一份;
11、建设银行天津市分行文件一份;
12、网页截图一份。
(以上证据均为复印件)
被告(反诉原告)巩晓峰辩称,请求驳回原告诉请,诉讼费由原告承担。原、被告双方于2015年12月5日签订房产交易合同,约定交易房产的地点面积价款等主要条款。后双方于2015年12月14日在河东区房管局签订房产买卖协议,也是统一代收代付房产资金监管登记备案,其效力高于居间合同。在居间合同没有约定数额和支付时间的前提下,在房产买卖协议中对于首付款数额作出确切规定,首付款585000元支付时间在签订协议5个工作日内,是双方自愿达成的合意,是真实意思表示,是受房产买卖协议约束的条款双方应该认真履行。买方徐长虹未向天津市房管局设立的资金账户存入首付款更没有办理贷款,其违反约定应当承担违约责任。从时间上看,签订协议到现在已经5个月时间,巩晓峰本打算卖房重新购置学区房屋以便入学,现在房价大涨,巩晓峰逾期的购房意愿难以实现。买方徐长虹违约行为使得双方在天津市河东区房管局签订的房屋买卖协议不能履行,按照合同法规定出卖人可以要求买受人支付全部价款或要求解除合同。现巩晓峰反诉要求:1、解除反诉人巩晓峰和被反诉人徐长虹签订的天津市房产买卖协议,解除双方之间与第三人签订的房产交易合同;2、判令被反诉人徐长虹向反诉人巩晓峰支付违约金201000元;3、反诉费由被告承担。
巩晓峰针对本诉与反诉提交如下证据:
1、房产交易合同一份;
2、天津市房产买卖协议一份;
3、打印通话记录一份;
4、与中介的通话录音一份。
(以上证据均为复印件)
被告房天下辩称,买方徐长虹及卖方巩晓峰在本诉与反诉中没有针对本公司的诉讼主张,本公司服从法院判决。
被告房天下针对本诉与反诉均未提交证据。
经审理查明,2015年12月5日,巩晓峰作为出售方(甲方),徐长虹作为买受方(乙方),房天下作为居间方(丙方),签订《房产交易合同》一份,内容:“……一、房地产情况:1、坐落:天津市河东区张贵庄路××室(简称“该房地产”)。2、房地产权属证明编号:020204521,产品:私产……权利人为:巩晓峰,……甲方签署本合同前已取得共有权人同意出售该房地产的书面证明。……二、买卖条件:1、该房地产成交价为人民币(大写)贰佰零壹万元整(小写￥2010000元整),乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币(大写)陆万元整(小写￥60000元整),该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2、甲乙双方须于2015年12月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;双方应通过天津市房地产交易资金监管中心(简称“资金监管中心”)对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。……3、除定金外的剩余房款计人民币(大写)壹佰玖拾伍万元整(小写￥1950000元整),甲方同意乙方采用以下方式支付:……[银行贷款]上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016年5月15日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。……三、房地产交付:……2、甲乙双方定于2016年8月31日前进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。……六、居间服务费:……3、居间服务费甲方与乙方通过丙方居间服务达成买卖事宜,并同意支付费用如下:甲方居间服务费:金额为人民币(大写)零元整;乙方居间服务费:金额为人民币(大写)壹万零伍拾元整。贷款服务费:金额为人民币(大写)伍佰元整(小写￥500元整),由乙方承担,上述费用应于签署本合同时交付丙方。贷款评估费:金额为人民币(大写)伍佰元整(小写￥500元整),由乙方承担,上述费用应于签署本合同时交付丙方。金额为人民币(大写)伍佰元整(小写￥500元整),由乙方承担,上述费用应于签署本合同时交付丙方。4、因甲乙双方或其中一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方仍有权按照约定收取居间服务费,如已收取居间服务费则丙方不予退还。守约方支付居间服务费的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。七、违约责任:1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返还给乙方。……5、在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。……7、乙方以贷款方式支付房款的,如因乙方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件,导致贷款不能正常办理的,丙方已经收取的贷款服务费不予退还,并且乙方应按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约,适用上述违约责任。……”三方均在该合同上签按印、盖章。同日,徐长虹向巩晓峰交付定金60000元,巩晓峰向徐长虹出具定金收条,徐长虹还向房天下交付居间服务费10050元、保障服务费4020元。
2015年12月14日,巩晓峰作为出卖人(甲方)、徐长虹作为买受人(乙方),双方在天津市河东区房屋管理部门签订了《天津市房产买卖协议》,内容为:“……第一条房产情况房屋坐落河东张贵庄路××,产别私产,结构钢混结构,用途居住,建筑面积114.30平方米,建筑层数为5,所在层4。……房屋所有权证号020204521,所有权人巩晓峰……第二条房价款的交付方式甲乙双方约定,按下列第2种形式付款:……(二)甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款1950000元。乙方首付款585000元,申请银行贷款1365000元。监管房价款合计1950000元,(大写)壹佰玖拾伍万元整。纳税依据1950000元,贷款种类为包含公积金。……第四条监管房价款交纳乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计585000元,(大写)伍拾捌万伍仟元整,一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。……当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。第五条……甲方须于2016/1/14前,将该房产及相关证明交付乙方。……”
因巩晓峰需于2016年8月交付房屋,故双方在《房产交易合同》中约定2016年5月15日办理贷款以及2016年8月30日交付房屋。
徐长虹之妻曾于2016年2月22日以微信的形式向巩晓峰之妻告知可以于3月底交付首付款办理相关手续,庭审中经询巩晓峰对此是否知晓,其表示其妻并未向其告知。
2016年3月13日巩晓峰致电第三人房天下的中介人员让询问徐长虹是否还愿意再购房,中介人员询问后向巩晓峰告知徐长虹愿意继续购买,巩晓峰告知中介人员不想以原价格售房,提出双倍赔偿定金,或者加价250000元。庭审中,巩晓峰辩称系因需要重新在房管部门签订房屋买卖协议其才不打算卖了。经第三人房天下为双方协调未果。
在庭审过程中,徐长虹与中介人员向房管部门询问,对于2015年12月14日签订的《天津市房产买卖协议》因税制改变,合同需要重新签署。在庭审期间本院给双方做调解工作,双方曾达成由徐长虹增加支付300000元房款,巩晓峰配合过户的调解意见,为此徐长虹与中介人员还到房管部门领取了预约协议申请号及预约报税号,后因巩晓峰要求变更违约责任的约定双方未能达成调解意见。
庭审中,经询原告是否坚持要求继续履行合同,其表示坚持继续履行,并表示对于购房款可以一次性支付。
以上事实,有双方当庭陈述及提供证据在案佐证,本院予以确认。
本案争议焦点:徐长虹与巩晓峰谁存在违约行为。双方均主张系对方违约,徐长虹主张巩晓峰不配合办理房屋过户手续,诉请要求巩晓峰配合办理房屋过户手续。巩晓峰辩称《天津市房产买卖协议》的效力高于《房产交易合同》的效力,徐长虹未按照《天津市房产买卖协议》中约定的时间交付首付款,系徐长虹违约,故反诉要求解除合同支付违约金。本院认为,合同效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。徐长虹与巩晓峰签订的两份协议均系当事人的真实意思表示,故该两份协议之间不存在效力高低的问题,该两份合同对双方均具有约束力。而关于相关履行期限问题,前合同对后合同的部分内容条款进行吸收和排斥,在二者都是格式条款的情况下,需要看合同签订后当事人的实际履行情况,而不存在某个条款绝对有效的情况。双方在《房产交易合同》中约定了除甲乙双方另有约定外,《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突,以本合同为准。因巩晓峰方需要2016年8月份交付房屋,故双方在《房产交易合同》中约定了2016年5月15日前办理贷款申请手续并将除定金之外的首付款存入资金监管中心。后双方于2015年12月14日在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》,虽然在该协议中约定的交付首付款的时间为签订协议之日起的五个工作日内,但在该期限届满后,巩晓峰未以任何形式对于交付首付款的问题提出异议,其系认可双方《房产交易合同》中约定的2016年5月15日首付款及贷款办理时间。后巩晓峰于2015年3月13日致电第三人的中介人员要求加价出售,虽然其辩称因为需要重新到房管部门签订协议,其才要求重新协调价格,但重新到房管部门签订协议系因税制发生变化,与房屋价款的重新调整不存在关联性,故对巩晓峰辩称徐长虹未按照约定期限交付首付款系徐长虹违约的辩称意见本院不予采信,现巩晓峰未能按照约定履行合同义务,系巩晓峰存在违约行为。
本院认为,徐长虹与巩晓峰签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示,为有效合同,双方均应当按照合同约定履行各自义务。本院已认定巩晓峰存在违约行为,故对徐长虹要求巩晓峰配合办理涉诉房屋过户手续的主张本院予以支持。巩晓峰作为违约方其主张解除合同不符合法律规定的情形,故对于其反诉请求本院不予支持。对于徐长虹主张巩晓峰支付自2016年5月16日始至实际履行之日止按照每日2010元计算违约金的诉讼请求,原告系按照《房产交易合同》第七条第四款的约定主张权利,虽然巩晓峰违约在先,但双方产生争议后徐长虹也未能按照该合同约定于2016年5月15日将首付款交付于巩晓峰,亦未采取提存等其他方式进行交付,故对原告该项诉讼请求本院不予支持。现徐长虹愿意一次性支付购房款,对此本院予以照准。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起三十日内,原告(反诉被告)徐长虹一次性支付被告(反诉原告)巩晓峰房屋价款1950000元,与此同时被告(反诉原告)巩晓峰协助原告(反诉被告)徐长虹办理河东区张贵庄路XX号房屋的所有权转移登记手续,所需税费由原告(反诉被告)徐长虹负担(前述款项的交纳与手续的办理双方均应按照房屋管理部门的相关规定执行);
二、驳回原告(反诉被告)徐长虹的其他诉讼请求;
三、驳回被告(反诉原告)巩晓峰的反诉请求。
案件受理费80元,反诉受理费4315元,共计4395元,由被告(反诉原告)巩晓峰负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 刘 辰
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 陶惠娟
二○二○一六年七月二十六日
书 记 员 杨文浩