山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0681民初287号
原告：李伟刚，男，1952年3月5日出生，汉族，居民，住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：林国芳，宁波江厦法律服务所法律工作者。
被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，社会统一信用代码91370681670512857U。
法定代表人：宋作建，任董事长。
委托诉讼代理人：曲春道，男，系公司职工。
委托诉讼代理人：李颖慧，女，系公司职工。
原告李伟刚诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛辰星置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）龙新民初字第335号民事判决，原告李伟刚不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院作出民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。开庭审理前，原告申请撤回对青岛辰星置业有限公司的起诉，本院予以准许。原告李伟刚的委托诉讼代理人林国芳，被告海基置业公司的委托诉讼代理人李颖慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李伟刚向本院提出诉讼请求：判令被告立即返回预付的购房款245280元并支付利息62788元（从2011年10月1日起，按每日万分之二比例计算至判决履行之日止）。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：判令被告立即返回预付的购房款245280元并支付房款利息98557元（以245280元为基数，从2011年10月1日起至本判决实际履行之日止，共计67个月*月息0.6%）。事实与理由:2010年9月1日，原、被告签订商品房预售合同一份，合同约定被告将自己开发的位于龙口市东海黄金海岸怡天海景H3区3号4单元3层301室的住宅出卖给原告，建筑面积共65.41平方米，总房价245288元（含精装修）。合同第八条约定，房屋交付时间为2011年9月30日前，若违约出卖人应按已付房价的每日万分之二比例支付违约金。合同签订后，原告一次性付清了购房款，但被告未按照合同约定的时间交付房屋。2014年5月21日，原告再次找被告交涉，被告在无法交房的情况下通过代理人与原告签订协议一份，同意终止合同并退回房款，但被告至今未退回房款。为此，原告诉至法院，请法院依法判决。
被告海基置业公司辩称，1、双方已签订退房协议书，因原告没有交付合同及收据原件，所以至今无法办理退款手续；2、根据合同约定退房违约金是按照本金的2%收取，并非原告的计算依据，原告要求的利息计算标准过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
关于原告提交的装修合同证据，被告辩称，装修合同与购房合同是两个单独的合同，两者之间并不存在联系，装修合同是和另一个公司签订的，并非与被告签订。本院认为，本案被告并非装修合同的相对方，该证据与本案无关联性，因此，对该证据本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年9月1日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于龙口市东海黄金海岸怡天海景H3区3号4单元301号房，建筑面积共65.41平方米，房屋总价款225665元。合同中载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛辰星置业有限公司”。合同第六条“付款方式及期限”约定，于2010年9月1日一次性付清总房款人民币225665元整；合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，1、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；……。2010年10月9日，原告与被告的委托代理机构青岛辰星置业有限公司补签了《商品房认购书》，约定总金额为245288元，包括房屋总价款225665元及装修费19623元。同日，原告交纳购房款17000元，由被告出具收款收据一张，同日，原告向被告的委托代理机构青岛辰星置业有限公司交纳装修费1000元，由其出具收款收据一张；2010年10月14日，原告通过中国建设银行向被告转账208665元，向被告的委托代理机构汇款18623元，2010年10月17日，被告出具收款208665元的收据一张，被告的委托代理机构青岛辰星置业有限公司出具收款18623元收据一张；以上合计245288元。原审中，原被告均认可交纳的购房款本金为245280元。
原告交付房款后，被告未按合同约定向原告交付涉诉房屋，为此，原告多次协商退房事宜。2014年5月21日，被告的委托代理机构青岛辰星置业有限公司与原告达成退房协议，并签订协议书，载明“乙方（原告）购买怡天海景城H3-4-301室，乙方自愿退房，甲方（青岛辰星置业有限公司）于2015年5月开始退还乙方房款245288元”。但被告至今未按照该协议书中约定退还购房款。庭审中，被告对该协议书的内容无异议，但主张系因原告未交付办理退款的相关材料，才导致涉诉房屋至今未办理退款手续。
本院认为，原被告签订的《商品房预（销）售合同》系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效。原被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同的约定交纳了购房款245280元，但被告未按约交付房屋，构成违约，为此，原告要求退房。虽然退房协议书是由青岛辰星置业有限公司与原告签订，但被告对协议书约定的退还房款事宜予以认可，故原告主张被告海基置业公司返还房款245280元的诉请，本院予以支持。
关于原告主张的利息损失请求。本院认为，2014年5月21日双方已经协议解除商品房预售合同，并对解除合同后的法律后果作出了约定，即仅自2015年5月起退还原告购房款245280元。双方签订的该《协议书》合法有效，均应信守履行，故解除合同后的权利义务关系亦应按《协议书》的约定履行，故原告主张自2011年10月1日至约定的退还房款之日（2015年5月1日）的同期银行贷款利息，与约不合，本院不予支持。但该购房款自交纳后一直由被告掌控，且被告的预售资金专用账户为银行账户，必然产生存款利息，此为购房款的法定孳息，应与购房款一同返还原告。故该时间段（2011年10月1日至2015年4月30日）的利息应按照银行同期存款利率计算。原告主张的2015年5月1日以后的利息，因系被告未按协议约定按期履行返还房款的义务，由此造成的损失应由被告承担，故原告主张自2015年5月1日起至本判决实际履行之日止的同期银行贷款利息，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条之规定，判决如下：
被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李伟刚购房款245280元及利息（以245280元为基数，自2011年10月1日起至2015年4月30日，按照中国人民银行同期存款利率计算；自2015年5月1日起至本判决实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
驳回原告李伟刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6458元，由被告烟台海基置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 郑桂珍
人民陪审员 唐万程
二〇一七年七月十日
书 记 员 邹向东