北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0106民初7470号
原告孙钰淳，男，1986年2月19日出生。
委托代理人周雷，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人吕丛，北京市盈�律师事务所律师。
被告杨万友，男，1966年7月30日出生。
被告卢国清，女，1973年8月10日出生。
以上二被告的委托代理人夏亚敏，北京武峰律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司法务专员，住北京市朝阳区。
第三人赵子辰，男，1988年8月11日出生。
委托代理人李杰，男，1989年2月17日出生，北京小薇财富投资管理有限公司职员，住北京市东城区。
第三人中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号。
负责人马琳，行长。
委托代理人叶齐伟，北京寰辰律师事务所律师。
委托代�人曹磊，男，1980年12月13日出生，该行方庄支行员工，住北京市丰台区。
原告孙钰淳与被告杨万友、卢国清，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、赵子辰、中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告孙钰淳及其委托代理人周雷、吕丛，被告杨万友、卢国清的委托代理人夏亚敏，第三人链家公司的委托代理人闫松松，第三人赵子辰的委托代理人李杰，第三人民生银行北京分行的委托代理人叶齐伟、曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙钰淳诉称：原告与二被告的公证委托代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同》与补充协议，合同约定，被告将位于北京市丰台区骏景园北区31号楼111101号房屋出售给原告，成交总价为600万元整。合同签订后，原告向被告支付了5万元定金，但被告拒绝配合办理融信托管手续，导致被告同样无法办理解除抵押手续，经原告多次催告，被告仍然拒绝继续履行合同。原告认为被告的行为已经严重违反了合同约定，应承担相应法律责任。现诉至法院要求二被告：1、继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，二被告协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续并交付涉案房屋；2、每日按照房屋总价款万分之五的标准支付违约金，自2016年3月30日至涉案房屋交付并过户到原告名下之日止；3、赔偿原告居间服务费12万元、保障服务费3万元，共计15万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨万友、卢国清辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告所诉与事实不符，被告公证委托李薇薇代为出售房屋，一切手续均由李薇薇代办，被告从未接到过原告或者李薇薇关于需要被告配合办理事项的催告。原告称经多次催告，被告拒绝履行合同与事实不符。在房屋代为出售过程中原告只接到过李杰的电话，说是房子的事情，需要被告到北京，4月初被告夫妇到北京，随后被李杰安排的黑社会人员非法关押，关押期间李杰胁迫被告夫妇还款，同时从李杰处得知，由于被告在民生银行的个人信用贷款到期未还，民生银行不同意办理本案房屋解押手续。被告一直同意出售房屋，只是因为民生银行违规操作导致房屋无法过户。之后因为被告与赵子辰的的债务纠纷，该房屋已被法院查封。二、原告要求违约赔偿没有依据，根据合同约定，只有被告逾期履行补充协议约定的义务，原告才有权利主张被告违约，没有证据证明被告有违反补充协议义务的情形。三、居间服务费由原告承担，被告不承担赔偿责任，居间服务费12万元是链家公司收取的，按合同约定，该费用由原告承担，被告不承担该笔费用，原告应当向链家公司主张返还居间服务费。
第三人链家公司述称：双方之间的房屋买卖合同及补充协议是经我方提供居间服务后签订的，合法有效，我方愿意配合双方办理后续事宜，原告的其他诉求并不针对我方，我方不发表意见。
第三人赵子辰述称：我方的抵押金额是200万元，我方并未收到过利息和其他款项，截止到2016年7月14日应为2697866元，双方买卖房屋应当先偿还我方的本金及利息。
第三人民生银行北京分行述称：二被告拖欠我方贷款及利息，我方依据与二被告签订的贷款合同，不同意解除抵押，也并不存在违规操作的情况，我方要求二被告承担偿还贷款本息的义务，截止2016年7月14日本息共计3110102.14元、公证费6010元、催告费15元、律师费91404.66元，利息及罚息支付至实际执行完毕之日，要求二被告先清偿我方贷款及费用本息，我方才同意解除抵押。
经审理查明：被告杨万友、卢国清夫妻二人系北京市丰台区某楼1101号的房屋所有权人。2015年1月20日，被告杨万友、卢国清签署委托书，委托李薇薇作为代理人全权代表二人出售上述房屋，授权包括代签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续等出售房屋相关的事项。
2016年2月24日，李薇薇代被告杨万友、卢国清与原告孙钰淳签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告孙钰淳购买被告杨万友名下位于北京市丰台区某楼1101的房屋，建筑面积191.99平方米，总价款6000000元，其中定金5万元于签约当日通过理房通托管支付，首付款329万元于2016年3月30日前通过融信托管支付，拟贷款266万元，房屋在签订合同之日起120日内完成过户，并于过户后3个工作日内交付。《北京市存量房屋买卖合同》载明：第二条房屋权属情况，（四）该房屋抵押情况为2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年4月1日前办理抵押注销手续。
补充协议载明：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，第二款还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2016年4月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。第六款权属转移登记：甲乙双方同意，在解除抵押登记手续办理完毕且丙方收到批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或者乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权�记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条违约责任约定，第一款，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第二款甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约之一的，甲方应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，原告孙钰淳支付了定金5万元（理房通托管）。
另查，被告杨万友与中国民生银行股份有限公司总行营业部签署《个人最高额抵押、保证额度借款合同》向中国民生银行股份有限公司总行营业部借款，在涉案房屋上设定了300万元最高额抵押。被告杨万友与第三人赵子辰签署《抵押借款合同》向第三人赵子辰借款，在涉案房屋上设定了200万元的一般抵押。另查，中国民生银行股份有限公司总行营业部于2016年4月2日名称变更为中国民生银行股份有限公司北京分行，即本案第三人之一。
庭审中，原告孙钰淳称被告杨万友、卢国清未按合同约定办理首付款的理房通托管手续和解除抵押手续，因此应当承担相应的违约责任�并就此提交了第三人链家公司在2016年3月29日所发的两份催告函和其催告的短信记录。被告杨万友、卢国清称催告函的真实性无法核实，其从未收到过，也没有收到过短信催告，这两个手机号之前使用，但后来就没有使用了。第三人链家公司认可原告孙钰淳所述事实及提供的证据。
庭审中，原告孙钰淳表示愿意代被告杨万友、卢国清偿还其对第三人民生银行北京分行、第三人赵子辰的借款以解除涉案房屋上设立的抵押。案件审理过程中，原告孙钰淳向第三人赵子辰支付2721800元用于解除第三人赵子辰在涉案房屋上设立的抵押，第三人赵子辰对此表示同意。
以上事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：原告孙钰淳和被告杨万友所签的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方应严格依照合同履行各自义务。根据本案查明的事实，本院有理由相信原告孙钰淳已依约履行了合同义务，而被告杨万友却未按合同约定办理理房通账户、解除抵押等相关手续，故被告杨万友理应就此承担相应的法律责任。需要说明的是虽然本案合同系李薇薇代被告杨万友、卢国清所签，但此情节不影响被告杨万友、卢国清履行本合同的义务及可能承担的法律责任，因此被告杨万友、卢国清的抗辩主张，显然没有法律依据，本院不予采信。现原告孙钰淳愿意代偿抵押贷款以保证合同履行，且已实际偿还部分借款，故被告杨万友和第三人民生银行北京分行、第三人赵子辰理应尽到必要的配合义务。原告孙钰淳愿意一次性支付剩余房款，要求被告杨万友、卢国清配合办理房屋过户的相关手续，并无不当，本院予以支持。原告孙钰淳要求被告杨万友�卢国清支付违约金，按照房屋总价款日万分之五的标准，自2016年3月30日至涉案房屋交付并过户到原告名下之日，其起算时点有误，理应从合同约定的被告杨万友、卢国清最晚解除抵押时限届满后开始计算，且原告孙钰淳主张违约金的计算标准金额过高，本院酌情予以确定。原告孙钰淳主张被告杨万友、卢国清赔偿居间服务费12万元、保障服务费3万元，考虑到双方合同属于继续履行状态，原告孙钰淳并无此损失，故原告孙钰淳的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨万友、卢国清、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理代为偿还第三人中国民生银行股份有限公司北京分行在北京市丰台区某楼1101号房屋�押担保范围内的借款本息及其他相关费用的手续（借款本息及其他相关费用的金额以《抵押借款合同》、《个人最高额抵押、保全额度借款合同》为准）。
二、被告杨万友、卢国清、第三人中国民生银行股份有限公司北京分行于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理解除北京市丰台区某楼1101号房屋上三百万元贷款的最高额抵押登记。
三、被告杨万友、卢国清、第三人赵子辰于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理解除北京市丰台区某楼1101号房屋上二百万元借款的抵押登记。
四、被告杨万友、卢国清、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙钰淳办理将北京市丰台区某楼1101号房屋过户登记至原告孙钰淳名下的手续。
五、被告杨万友、卢国清于本判决生效之日起十五日内按照每月一万五千元的标准向原告孙钰淳支付自二○一六年四月十六日起至北京市丰台区某楼1101号房屋过户登记至原告孙钰淳名下之日止的违约金。
六、驳回原告孙钰淳的其他诉讼请求。
案件受理费27425元，保全费5000元，均由被告杨万友、卢国清负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 王继承
人民陪审员 王嵩楠
二〇一六年八月三十日
书 记 员 张 欢