山西省太原市晋源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋源民初字第1195号
原告山西合众瑞通投资有限公司。
法定代表人王太平，总经理。
委托代理人董国祥，山西德为律师事务所律师。
被告乔美生，女，汉族，太原王公馆餐饮文化有限公司财务总监。
原告山西合众瑞通投资有限公司诉被告乔美生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晋平适用简易程序，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告山西合众瑞通投资有限公司的委托代理人董国祥、被告乔美生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山西合众瑞通投资有限公司诉称，2012年7月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的“南堰住宅小区”第×幢×单元×号房，合同总价款为1111997元，其中首付款为451997元，剩余660000元办理银行按揭贷款，由原告提供担保。合同签订并在被告支付首付款之后，被告作为借款人，原告作为保证人与按揭银行在2012年8月8日签订了《晋商银行个人住房按揭贷款合同》，办理了450000元的按揭贷款。从2015年开始，被告出现了多次不能足额偿还银行按揭贷款的行为，按照原、被告与按揭银行签订的《晋商银行个人住房按揭贷款合同》中相关条款的约定，晋商银行晋阳支行于2015年9月29日划扣了原告保证金347306.75元（其中贷款本金341158.7元、利息3065.51元、罚息112.54元），实现了其对被告的全部债权。原告要求被告支付该347306.75元的购房款，被告拒不支付，被告的行为已构成了根本违约。2015年10月15日，原告依据双方签订的《合同补充协议》第4条第5款约定，向被告发出了催款并解除合同通知书，在通知书中明确约定了《商品房买卖合同》的解除日为2015年10月30日。《商品房买卖合同》解除后，被告拒不向原告交回房屋，故原告诉至法院，要求1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，判令被告向原告交回涉案房屋；2、判令被告支付原告69461元的违约金；3、判令被告从2015年11月1日起至房屋实际交还原告之日止每月按2500元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。
被告乔美生辩称，买卖房屋是事实，被告支付首付款后，通过银行按揭办理了450000元的贷款，贷款期限9年，连本带息已经还了100000余元，目前尚欠原告347306.75元。被告对原告要求的违约金69461元、房屋使用费每月2500元均认可。被告乔美生是10月17日收到原告的解除合同通知书的，被告同意解除合同，解除日期为10月30日，原告应当返还被告购房款764690.25元。
经审理查明，2012年7月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了商品房买卖合同，合同编号为20121905115。合同约定：被告购买原告开发的位于太原市晋祠路二段×号“南堰住宅小区”第×幢×单元×号房；该商品房为预售商品房，建筑面积为160.29平方米，每平方米6937.41元，总金额1111997元；其中首期款（含定金）451997元于2012年7月4日前付清，剩余房款660000元采取银行按揭贷款方式付款，应于2012年7月4日前向银行申请办理按揭手续；原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除本合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金；合同解除时，被告应在接到原告通知之日起3日内与原告共同到房地产主管部门办理相关的合同解除手续，否则原告有权向被告追究因此而造成的损失。在被告支付了451997元首付款后，由原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人、晋商银行股份有限公司太原晋阳支行作为贷款人于2012年8月8日签订了晋商银行个人住房按揭贷款合同，约定：借款金额为450000元，借款用途为购买位于太原市晋源区晋祠路二段×号房屋，借款期限自2012年起至2021止，共计108个月；被告将所购上述房产作抵押的，由原告提供阶段性保证担保，原告自本合同签订之日起，至被告取得房地产权利证书，并办妥以晋商银行股份有限公司太原晋阳支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任；被告未按合同约定期限归还借款本金的，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，直至本息清偿为止。从2015年开始，被告多次不能足额偿还银行按揭贷款，按照原、被告与晋商银行股份有限公司太原晋阳支行签订的晋商银行个人住房按揭贷款合同的约定，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行于2015年9月28日向原告发出了（0300）晋银个借履担（2015）第（012）号担保人履行责任通知书。2015年9月29日，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行划扣了原告的保证金347306.75元（包括贷款本金341158.7元、利息6035.51元、罚息112.54元）。原告于2015年10月14日向被告邮寄送达了催款并解除合同通知书，明确从2015年10月30日开始，解除与被告签订的商品房买卖合同，被告在接函后五日内向原告全部归还原告代被告偿还的购房款及利息347306.75元。被告在收到催款并解除合同通知书后，未按期偿还购房款及利息，也未交回房屋，故原告诉至法院，要求1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，判令被告向原告交回涉案房屋；2、判令被告支付原告69461元的违约金；3、判令被告从2015年11月1日起至房屋实际交还原告之日止每月按2500元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。
另查明，自商品房买卖合同签订后至原告起诉之日，被告共支付购房款764690.25元。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、晋商银行个人住房按揭贷款合同、担保人履行责任通知书、代偿证明、还款凭证、催款并解除合同通知书、送达回执及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的编号为20121905115的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按合同约定履行相应的义务。根据该合同，在原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除本合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金。自2015年起，被告未按期偿还银行贷款本金及利息，导致原告回购该商品房，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行划扣了原告的保证金，被告的行为已违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。2015年10月14日，原告向被告送达了催款并解除合同通知书，并写明了合同解除日为2015年10月30日，被告对此也予以认可，根据合同约定，被告自2015年10月31日起不再享有对太原市晋祠路二段×号“南堰住宅小区”第×幢×单元×号房的所有权，被告应按实际使用时间支付原告房屋使用费，双方对该费用按每月2500元均无异议，应予认定。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，商品房买卖合同解除后，在被告交回其购买的太原市晋祠路二段×号“南堰住宅小区”第×幢×单元×号房后，原告应当返还被告已付购房款764690.25元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告山西合众瑞通投资有限公司与被告乔美生之间签订的合同编号为20121905115的商品房买卖合同已解除；
二、被告乔美生在本判决生效后三十日内向原告山西合众瑞通投资有限公司交回位于太原市晋祠路二段×号“南堰住宅小区”第×幢×单元×号房屋一套；
三、被告乔美生在本判决生效后三十日内支付原告山西合众瑞通投资有限公司违约金69461元，并按每月2500元的标准支付原告山西合众瑞通投资有限公司房屋使用费（该费用自2015年10月31日起计算至实际交房之日止）；
四、原告山西合众瑞通投资有限公司在被告乔美生交回房屋后十日内返还被告乔美生已付购房款764690.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1537元减半收取768.5元、诉讼保全费5000元，由被告乔美生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 李晋平
二〇一五年十二月十七日
书记员 张翠青