广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终559号
上诉人（原审原告、反诉被告）汕头苏宁云商销售有限公司。
法定代表人鲍东昇，经理。
委托代理人庄卫东，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)李惠玲。
被上诉人（原审被告、反诉原告)尤惠卿。
上列二被上诉人之委托代理人张衡、陈华，广东当儒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)林聪。
被上诉人（原审被告、反诉原告)张燕珠。
被上诉人（原审被告�反诉原告)陈锐玲。
被上诉人（原审被告、反诉原告)胡宏辉。
被上诉人（原审被告、反诉原告)汕头利鸿基房产开发有限公司。
法定代表人林丽如。
被上诉人（原审被告)林铮钏。
上列六被上诉人之委托代理人苏泳生，李锋，广东介福律师事务所律师。
上诉人汕头苏宁云商销售有限公司(下称苏宁公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2011）金民二初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏宁公司的委托代理人庄卫东，被上诉人李惠玲、尤惠卿之委托代理人张衡，被上诉人林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕头利鸿基房产开发有限公司(下称利鸿基公司)、林铮钏之委托代理人苏泳生、李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，苏宁公司于2010年9月1日分别与李惠玲、尤惠卿及林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司之共同委托代理人林铮钏签订关于租赁汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦一、二层的两份《租赁合同》；同日，管理处受利鸿基公司之委托与苏宁公司签订关于该租赁物业管理方面的《协议书》。上述《租赁合同》和《协议书》约定：一、出租方李惠玲、尤惠卿（甲方）的房产汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦213、226、227、248、240、245、212、231、239、211、230、244、232、214号房产，建筑面积共计699.23平方米；出租方林铮钏（甲方）的房产汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦153、249、250、251、1/251、238、234、233、1/212、216、217、218、209、210、242、243、246、247、215、225、1/152、150、149、2/145、145、146、147、148、1/148、151、152、228、229、241号房产，建筑面积共计2000.77平方米。二、因甲方的租赁场地为现状交付，一楼区域的隔墙由乙方（苏宁公司）负责。三、合同约定的租赁物面积如与实际面积有误差，合同约定的租赁费用不再调整。四、合同租赁物包括原有的附属设备设施：原大厦总验收合格的一次消防设施【现有的消防设施包括：消防栓及喷淋设施、烟感（97年投入的）】。五、苏宁公司对以上租赁物及附属设施设备的现状已完全了解，甲方将上述租赁物及附属设施设备于2010年9月1日前现状移交，双方办理交接手续。六、租赁期限为8年，自2010年9月1日到2018年8月31日止。七、甲方向乙方提供2个月的免租期作为苏宁公司的装修期（即2010年9月1日至2010年10月31日），装修期苏宁公司除支付水电及物业管理费等费用外，不再承担租赁费。八、租赁费，其中苏宁公司与林铮钏约定：租赁费用每季122305元，每年489220元；苏宁公司与李惠玲、尤惠卿约定：租赁费用每季37695元，每年150780元；按此标准每两年在上一年的基础上递增4%，租赁费用不包含水电费及物业管理费等费用。九、苏宁公司应按约定支付租赁费用。逾期支付，甲方将苏宁公司所欠费用按每天1‰加收滞纳金，逾期超过1个月仍未支付时将暂停供水、供电，同时甲方有权解除本合同并依法追究苏宁公司的违约责任。十、苏宁公司在双方合同签订后十个工作日内向甲方支付定金（苏宁公司于2010年6月24分别付给林铮钏122305元、李惠玲、尤惠卿37695元），同时甲方应向苏宁公司开具等额收据，前述定金自苏宁公司开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常�年租赁费用支付日为1月1日；4月1日；7月1日；10月1日。（遇法定节假日、双休日顺延）。十一、苏宁公司在双方签订合同后十个工作日内向管理处支付30000元(该费用2010年6月24日苏宁公司已支付)作为设备押金,管理处应向苏宁公司开具等额收据,该押金在合同期满移交并结清所有费用后十八日内无息返还。十二、甲方保证租赁物的供水系统由利鸿基中心大厦的二次供水提供独立水表，苏宁公司应于每月10日前交纳水费及污水处理费，水费单价按同期供水部门公布的商业用水单价再加二次加压费和水损合计4.8元/吨（含污水处理费）。如供水部门对水价有调整，则按4.8元/吨的标准作相应增减，收取水费时由管理处提供物业管理发票。十三、苏宁公司按电表计量数字于每月10日前向甲方交纳电费，电费单价按供电部门公布的商业用电单价加变损和线损合计1.134元/度,如供电部门对电价有调整，则按此1.134元/度的标准作相应增减；电费由管理处收取并提供正式的物业管理费发票。十四、租赁物内的消防设施设备甲方按照现状交付（可以使用的喷淋系统、消防栓），甲方提供原大厦总验收合格的一次消防验收合格证明（复印件）；租赁物原有的消防设施（消防栓及喷淋系统）的维修保养以及苏宁公司因经营需要增加和改造的消防设施由苏宁公司承担费用，并由苏宁公司承担消防管理的责任；消防泵房及主机系统的维保责任由管理处负责并承担费用；消防二次报验由苏宁公司负责并承担费用。十五、苏宁公司确保租赁物原有的结构设计，如需改动，须书面经甲方同意；苏宁公司外立面广告位的位置必须符合建筑安全要求；租赁期满或因苏宁公司责任导致中途解除合同，苏宁公司应将大厦外立面恢复至原状合理使用状态并将依附于租赁物内的�修无偿归甲方所有。十六、甲方提前解约的，须赔偿苏宁公司当年度半年的租赁费用；苏宁公司提前解约的，须赔偿甲方当年度半年的租赁费用。十七、本合同自双方签字盖章后生效，同时双方2010年6月9日签订的《租赁合同》作废，2010年6月24日已支付的租金及相关费用转为本合同定金及对应的相关费用。十八、苏宁公司在租赁物内经营，自行承担其内部的物业管理及保安责任，管理处负责租赁物外的其他公用设施的维护和管理，苏宁公司应承担的物业管理费为4166.67元/月，垃圾处理费250元/月，东面导引外墙使用费150元/月，并于每月10日前向管理处支付当月的物业管理费及垃圾处理费和东面导引外墙使用费。
2010年6月15日，苏宁公司与各被上诉人就租赁房产及附属设备设施办理了书面移交手续，各被上诉人于2010年9月1日将上述全部租赁的房产实际交付苏宁公司使用。
上述《租赁合同》和《协议书》签订后，苏宁公司于2010年11月6日与广东粤富建设工程有限公司汕头分公司（下称粤富公司）签订《消防工程施工合同书》，委托粤富公司对租赁物进行消防调试整改，合同约定：一、开工日期2010年11月1日，竣工日期2010年12月6日，工程总价款526435.35元。二、工程内容：粤富公司承接汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦一、二楼苏宁人民广场店消防调试整改工程，并完成消防报建及消防验收手续。本工程项目内容包括：配合规定的装修方案完善一、二层的消火栓及喷淋系统、新装报警联动系统、新装防排烟、防火卷帘安装工程，消防、装修图纸设计（含盖章）等消防设施，完成消防的报建及消防的二装修验收手续，确保施工的改造工程正常使用，符合汕头市公安消防局标准并�过消防部门验收，取得消防验收合格证书及安全检查意见书交于苏宁公司。三、工程承包范围和承包方式。承包范围：汕头市跃进路23号利鸿基中心大厦一、二楼苏宁人民广场店消防系统调试整改工程，以及二次装修报验工作（包括消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统、防火卷帘、自动报警系统等）。承包方式：包工、包料、包验收。合同签订后，粤富公司在未进行消防二次报验的情形下，就擅自开始筹建及施工，后广东省汕头市公安消防局对利鸿基大厦的消防问题进行检查，发现该大厦多项消防设施不合格并指令停工，苏宁公司对租赁场地的筹建及施工工作停止。
2010年11月15日，苏宁公司就利鸿基大厦的消防情况向广东省汕头市公安消防局发出《咨询报告》。2011年3月23日，该局作出《关于利鸿基大厦整体消防安全状况的答复》，其�容如下：“你司关于利鸿基大厦整体消防安全状况的《咨询报告》收悉。经核查，利鸿基大厦整体消防安全状况堪忧，主要存在用途变更、建筑防火分隔、安全疏散系统以及消防设施系统等方面的问题。根据《广东省公安厅关于进一步明确消防监督执法工作有关要求的通知》（粤公通字〔2010〕104号）文件精神，如需在该大厦中设置苏宁电器门店等人员密集场所，应当对以上存在问题进行整改，以确保建筑物整体消防安全状况符合规范要求。”
苏宁公司于2011年3月16日提起诉讼；李惠玲、尤惠卿于2011年4月28日提出反诉请求；林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司于2011年5月11日提出反诉请求。
本案涉诉合同期限自2010年9月1日到2018年8月31日止。各被上诉人向苏宁公司提供2个�的免租期作为苏宁公司的装修期（即2010年9月1日至2010年10月31日），故苏宁公司应付各被上诉人的租金从2010年11月1日起计；合同约定定金自苏宁公司开业后自动转为本合同的首期租赁费用，虽然苏宁公司未开业，但根据合同的本意，该定金应转化为第一个季度的租金，苏宁公司已经于2010年6月24日付还各被上诉人3个月的租金作为定金，故苏宁公司未付的租金应从2011年2月1日起计。案在审理期间，苏宁公司认为涉讼场地已经于2011年4月8日被各被上诉人强行收回，不存在场地的移交问题，并依法向原审法院申请调查取证。原审法院依据苏宁公司的申请，向汕头市公安局金平分局海安派出所调查，该派出所给原审法院出具《汕头市公安局110报警服务台接报警情况说明》、《汕头市公安局110出警命令单》，证明2011年4月8日有人在争讼场地处闹事而报警的情况。双方对该材料真实性均没有异议，但未能证明苏宁公司所要主张的“甲方发函给苏宁公司后，业主及林铮钏等人已通过暴力直接收回租赁物”的事实，也未能证明双方曾有移交租赁物的情况，故对苏宁公司的该项主张不予采信。
原审法院依据双方的申请，向广东省汕头市公安消防局调查取证，并依法向该局发出（2011）金民二初字第15号之一《函》，该局于2011年7月15日复函原审法院，内容如下：1、根据《中华人民共和国消防法》第十一、十二条的规定，该拟设门店若进行改建、内部装修，建设单位应当在施工前将消防设计图纸等设计文件报送公安机关消防机构审核。2、苏宁公司在建设工程施工之前未将消防设计图纸等设计文件报送公安机关消防机构审核。3、苏宁公司至今未取得公安机关消防机构同意该拟设门店内部装修�程消防设计的审核意见。4、汕头市跃进路23号利鸿基大厦竣工后，公安机关消防机构有派员参与验收，大厦已通过消防验收。2013年11月5日，该局再次《函复》原审法院，内容如下：“一、2010年11月初，苏宁公司在利鸿基大厦进行室内装修，我局派员至利鸿基大厦进行检查，发现利鸿基大厦整体消防安全状况堪忧，主要存在用途变更、建筑防火分隔、安全疏散系统以及消防设施系统等方面的问题，并告知该公司，根据《广东省公安厅关于进一步明确消防监督执法工作有关要求的通知》（粤公通字〔2010〕104号）文件精神，如需在该大厦中设置苏宁电器门店等人员密集场所，应当对存在问题进行整改，确保建筑物整体消防安全状况符合规范要求后方可设置。二、该大厦主要存在以下消防安全问题：1、现有消防设施未保持完好有效，火灾自动报警系统失效，室内消火栓系统维护保养不善，损坏严重，联动功能失效等；2、疏散通道和安全出口不畅通，部分楼层安全出口堵塞、公共疏散通道被占用封堵；3、消防设施设置不齐全，未设置地下室机械补风设施，合用前室未设置正压送风设施，内走道未设置排烟设施等；4、防火分隔不到位，疏散楼梯在首层未能与其他部位采用实体墙和防火门分隔并直通室外，疏散楼梯在首层与地下部分交界处未采用实体墙和防火门分隔，消防控制室未与其他部位采用防火分隔措施等；5、办公楼部分区域擅自改变用途；6、部分装修材料不符合要求等；7、消防车通道不畅通，影响灭火救援行动。三、关于是否就大厦的消防问题对该大厦业主等人发出整改通知书等书面材料的问题，苏宁公司进入利鸿基大厦装修前期，我局提前介入对该大厦进行了监督检查，第一时间约见业主及物业管理人员，�知该大厦存在的问题；并于2010年12月邀请汕头电视台对利鸿基大厦消防安全问题进行曝光报道，可视为公告告知。四、苏宁公司在进入装修期间曾对其场所内的消防设施进行改造，但未对大厦主体的消防设施如火灾自动报警系统主机、消防泵等进行更换改造。五、我局于2013年10月29日对该大厦进行了检查，该大厦对存在上述问题进行了部分整改，维修了消防水泵，拆除了堵塞消防车道的障碍物等，但大部分问题如消防设施未保持完好有效、消防设施设置不齐全、防火分隔不到位、部分区域擅自改变用途、室内消火栓系统维护保养不善，装修材料不符合要求等问题仍未整改。”
诉讼期间苏宁公司就争讼租赁场地投入的工程造价、投入物品价值向原审法院申请评估，原审法院依法委托广东精信工程造价咨询有限公司进行评估�该公司于2012年12月29日作出《利鸿基中心大厦“一、二层租赁范围内”装修工程报告书》（广精信工[2013]11401001号）:工程造价1253995.99元。林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司就争讼租赁场地恢复原状的损失向原审法院申请评估，原审法院依法委托广东精信工程造价咨询有限公司进行评估，该公司于2012年12月29日作出《利鸿基中心大厦“一、二层租赁范围内”修复工程报告书》（广精信工[2013]11401002号）：工程造价671113.51元。
苏宁公司2011年3月16日向原审法院起诉时，曾申请移交涉讼场地，但各被上诉人表示“苏宁公司在装修过程拆毁了部分设备设施，故不同意在苏宁公司未恢复之前移交场地。”而且案件的评估需要保存现场。基于上述原因未能在该期间组织涉讼场地移交的事宜。2013年11月24日，林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司以为了避免损失的扩大为由，向原审法院提出移交涉讼场地的申请，李惠玲、尤惠卿也同意移交涉讼场地。原审法院认为，只要双方当事人能够对涉讼场地的物品（可以移动和不可以移动）和有关装修价值协商达成一致意见，法院则依法予以照准。由于苏宁公司有物品在涉讼场地内，且苏宁公司又认为物品在各被上诉人的掌控之中，不同意搬离；同时，苏宁公司请求各被上诉人赔偿其涉讼场地物品的价值（按诉讼请求提出的价值）。原审法院依法于2013年12月5日征询林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司、林铮钏对该涉讼场地的物品（可以移动和不可以移动）和有关装修是否同意按评估报告书中的评估价值承兑赔偿苏宁公司，但林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公�、林铮钏均表示不同意，并认为，苏宁公司在未经消防审核的情况下违法装修所投入的资金应由其自负；且最高人民法院也有规定，建筑物经竣工验收（消防验收）后，租赁合同有效，但申报公众密集场所的消防审核责任应由经营者自负，即由苏宁公司自负的。由于各被上诉人不同意承兑苏宁公司的装修投入，故无法组织涉讼场地的移交的事项。2015年5月13日，林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司、林铮钏再次向原审法院提出移交涉讼场地的申请，并对广信精工[2013]11401001号《利鸿基中心大厦“一、二层租赁范围内”装修工程报告书》所做出的内容和结论及工程公司有关书面回复均认可，同时承诺如果因移交涉讼场地导致李惠玲、尤惠卿的损失则由其负责赔偿，原审法院依法予以照准。并于2015年6月3日组织苏宁公司与各被上诉人之�托代理人到现场进行移交，涉讼场地已于当日交还各被上诉人自行管业使用，各方于当天现场确认至2015年6月3日止涉讼场地的水表行码数为：628.5立方米、电表行码数为：11102度。经现场勘查：场地内存放有苏宁公司放置的可移动货架、展架、角柜、高柜和货品等，苏宁公司表示存放物品均是根据租赁场地量身定做，不再搬走，并要求各被上诉人按其投入的金额进行赔偿，即按苏宁公司的第四项诉讼请求进行赔偿。各被上诉人表示如果苏宁公司不搬迁上述物品，则视为苏宁公司放弃，并由各被上诉人作为废弃品进行处理。
另查：苏宁公司向管理处缴纳物业管理费至2010年11月止。汕头苏宁电器有限公司于2013年4月25日企业名称变更为汕头苏宁云商销售有限公司。汕头利鸿基房产开发物业管理处、汕头利鸿基房产开发有限公司利鸿基中心管理处均是利鸿基公司内设机构。
原审法院认为：苏宁公司与各被上诉人签订的《租赁合同》和《协议书》合法有效，依法受法律保护。双方应依照约定享有和履行各自的权利和义务，苏宁公司应付还使用涉讼租赁场地期间的租金、水费、电费、物业管理费等。上述《租赁合同》明确约定了苏宁公司对涉讼租赁场地及附属设施设备的现状完全了解,苏宁公司承担消防管理的责任、负责消防二次报验并承担费用，且已由各被上诉人按现状将涉讼租赁场地移交给苏宁公司使用。苏宁公司接受涉讼租赁场地后，委托工程公司进行场地装修和消防系统改造施工，约定由该工程公司完成消防的报建及消防的二次装修验收手续，确保施工的改造工程正常使用，符合汕头市公安消防局标准并通过消防部门验收，取得消防验收合格证书及安全检查意见书交于苏宁公司。但该工程公司没有依约定先进行消防二次报验工作，而是擅自进场施工，致在装修期间由于消防问题被消防部门责令停工，涉讼租赁场地因此无法投入使用的过错责任在于苏宁公司。据此，对于苏宁公司上述行为造成的投入装修及物品损失，应由苏宁公司自行承担，故苏宁公司诉请判令各被上诉人赔偿损失及利息的诉讼请求依法应予以驳回。各被上诉人该项抗辩予以支持。鉴于案在审理期间，双方均同意解除合同，且场地实际已移交给李惠玲、尤惠卿和林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司自行管业，故苏宁公司和林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司诉请判令解除《租赁合同》和《协议书》，均依法予以照准。由于解除合同系各方当事人自愿的意思表示，不存在着任何一方提前解约的问题，故不应由任何一方承担提前解除合同的违约责任。合同约定定金自苏宁公司开业后自动转为本合同的首期租赁费用，虽然苏宁公司未开业，但根据合同的本意，该定金应转化为一个季度的租金，故苏宁公司请求判令各被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实依据，依法不予照准；各被上诉人该项抗辩予以支持。李惠玲、尤惠卿反诉请求判令苏宁公司付还违约金75390元和林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司反诉请求判令苏宁公司赔偿489220元，也因缺乏事实依据，依法均应予以驳回；苏宁公司的该项抗辩，予以支持。
苏宁公司认为涉讼租赁场地已于2011年4月8日各被上诉人强行收回，但苏宁公司的主张缺乏事实依据，不予认定。原审法院于2015年6月3日组织双方到涉讼租赁场地进行移交，并由双方签订移交清单。对涉讼租赁场地的可移动物品和苏宁公司放置在涉讼租赁场地�物品，依法明确告知苏宁公司上述物品应自行搬离保管，否则，该物品将视为苏宁公司自动放弃并可由各被上诉人自行处理，但苏宁公司坚持不予搬离并请求由各被上诉人按评估价予以赔偿。故应认定租赁场地于2015年6月3日由苏宁公司移交给各被上诉人，涉讼租赁场地的上述物品苏宁公司自行放弃。原审法院依法于2013年12月5日征询林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司、林铮钏对该涉讼租赁场地的物品（可以移动和不可以移动）和有关装修价值是否同意按评估报告书中的价值进行赔偿，但各被上诉人表示苏宁公司在装修过程擅自拆毁了部分设备设施，故不同意在苏宁公司未恢复涉讼租赁场地原状之前移交场地。同时，各被上诉人表示不同意承担苏宁公司装修投入的损失，故导致原审法院无法在2013年12月5日组织涉讼租赁场地的移交。2015年5月13日，林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司、林铮钏再次向原审法院提出移交涉讼租赁场地的申请，并同意认可广信精工[2013]11401001号《利鸿基中心大厦“一、二层租赁范围内”装修工程报告书》所做出的内容和结论及工程公司有关书面回复。林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司、林铮钏还表示如果因移交涉讼租赁场地造成李惠玲、尤惠卿的损失，则由其承担，依法予以照准。本院于2015年6月3日组织移交涉讼租赁场地，故涉讼租赁场地移交的具体时间应认定为2015年6月3日。由于2013年12月5日是各被上诉人的原因造成涉讼租赁场地的移交未能进行，故对各被上诉人请求判令租金给付至实际交还租赁物之日，不予照准。苏宁公司应付给各被上诉人尚欠的租金自2011年2月1日计至2013年12月5日止；自2013年12月6日起至2015年6月3日止的租金损失由各被上诉�自行承担。对各被上诉人的该反诉请求不合理部分及苏宁公司该项抗辩依法不予支持。
林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司反诉请求判令苏宁公司赔偿其涉讼租赁场地的复原费用。由于苏宁公司擅自进行施工导致房屋设施受损，故应由苏宁公司承担违约责任并对林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司进行一定的赔偿，考虑苏宁公司的施工是为了实现租赁该场地的目的等因素，依据“公平合理的原则”，该损失可由苏宁公司和林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司各自承担一半即248656.26元【林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司出租的涉讼面积2000.77平方米÷涉讼总面积2700平方米（2000.77平方米＋699.23平方米）修复工程评估价671113.51元÷2】，也即苏宁公司应赔偿林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司248656.26元。故对林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司的该反诉请求，部分予以照准，部分予以驳回，苏宁公司对该反诉请求的抗辩，不予支持。
苏宁公司请求判令利鸿基公司返还设备押金。由于苏宁公司、利鸿基公司自愿解除合同，故利鸿基公司应付还苏宁公司设备押金30000元，苏宁公司的该请求合理合法，依法应予以支持。但苏宁公司请求判令利鸿基公司向其支付该款自解约之日起至还款之日止按国家规定的逾期贷款利率计算的利息，缺乏事实依据，不予支持。各被上诉人反诉请求判令苏宁公司支付逾期交纳租金按每日1‰计的滞纳金。《租赁合同》约定逾期支付租金应按每日1‰加收滞纳金，也即逾期付款违约金，该约定是双方自愿的约定，没有违反法律的强制性规定，案在审理期间，双方也对此没有提出异议，故对各被上诉人反诉请求判令苏宁公司支付2011年2月1日至2013年12月5日逾期交纳的租金按每日1‰计的滞纳金予以支持，对各被上诉人该项反诉请求的不合理部分及苏宁公司的该项抗辩均不予支持。由于林铮钏是上述《租赁合同》签订人，是合同主体，其是适格的诉讼主体。但苏宁公司对林铮钏主张权利，却未能举证证明其是涉讼租赁场地的权属人之一，故应认定林铮钏是合同代理人，林铮钏基于代理行为所产生的民事权利、义务应由林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司享有和承担。苏宁公司对林铮钏的诉求及林铮钏关于其主体不适格的抗辩，均不予支持。利鸿基公司反诉请求判令苏宁公司付还使用涉讼租赁场地期间的物业管理费、水电费、滞纳金等依法有据，应予以支持。苏�公司的物业管理费缴纳给管理处至2010年11月，故苏宁公司应计付给利鸿基公司自2010年12月1日起至2013年12月5日止的物业管理费和拖欠的水电费及其滞纳金。苏宁公司该项抗辩及利鸿基公司该项反诉请求不合理部分，均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：
一、汕头苏宁云商销售有限公司与李惠玲、尤惠卿于2010年9月1日签订的《租赁合同》，汕头苏宁云商销售有限公司与林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕�利鸿基房产开发有限公司共同委托的代理人林铮钏于2010年9月1日签订的《租赁合同》，汕头苏宁云商销售有限公司与汕头利鸿基房产开发有限公司于2010年9月1日签订的《协议书》于2015年6月3日起解除。
二、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还李惠玲、尤惠卿的租金：自2011年2月1日起至2012年10月31日止，按每季租金37695元计，并支付逾期租金按每日1‰加收的违约金；自2012年11月1日起至2013年12月5日止，按每季租金37695元递增4%计算，并支付逾期租金按每日1‰加收的违约金。
三、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕头利鸿基房产开发有限公司的租金：自2011年2月1日起至2012年10月31日止，按每季租金122305元计，并支付逾期租金按每日1‰加收的违约金；自2012年11月1日起至2013年12月5日止，按每季租金122305元递增4%计算，并支付逾期租金按每日1‰加收的违约金。
四、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付给林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕头利鸿基房产开发有限公司设施毁损损失248656.26元。
五、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头利鸿基房产开发有限公司自2010年12月1日起至2015年6月3日止的水费，按628.5立方米计，水费单价按同期供水部门公布的商业用水单价再加二次加压费和水损合计4.8元/吨（含污水处理费），如供水部门对水价有调整，则水费按4.8元/吨相应增减，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息。
六、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头利鸿基房产开发有限公司自2010年12月1日起至2015年6月3日止的电费，按11102度计，电费单价按供电部门公布的商业用电单价加变损和线损合计1.134元/度，如供电部门对电价有调整，则电费按1.134元/度相应增减，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的利息。
七、汕头苏宁云商销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头利鸿基房产开发有限公司自2010年12月1日起至2013年12月5日止的物业管理费，按4166.67元/月计，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的利息。
八、汕头利鸿基房产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，付还汕头苏宁云商销售有限公司设备押金30000元。
九、驳回汕头苏宁云商销售有限公司的其它诉讼请求。
十、驳回李惠玲、尤惠卿的其它反诉请求。
十一、驳回林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕头利鸿基房产开发有限公司的其它反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费27970元、反诉费13820元、保全费5000元、公告费1200元、评估费50000元，合计97990元。由汕头苏宁云商销售有限公司负担81120元，由李惠玲、尤惠卿负担1000元；林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、汕头利鸿基房产开发有限�司负担15870。
上诉人苏宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉认为:一、本案消防责任在于各被上诉人，租赁合同因各被上诉人未履行维护利鸿基大厦消防设施的违约行为而解除，应由各被上诉人承担违约责任，赔偿苏宁公司的全部损失。1、自苏宁公司接收租赁物之日起至2011年3月起诉时，消防部门从未到租赁物场所内检查，向苏宁公司发出整改、责令停工，没有证据证明停工系被消防部门检查责令所致。一审法院认定受到消防部门责令停工，错误认定本案合同目的无法实现的过错方为苏宁公司。2、本案的消防责任在于各被上诉人，消防部门经检查利鸿基大厦，发现多项消防设施不合格，大厦消防泵房及主机等已老化无法正常使用，消防栓及喷淋系统也无法正常使用，整套消防设施形同虚设。2010年12月26日汕头电视台今日视线栏�就消防部门检查并发现利宏基大厦存在的整体消防隐患作出的专题报道；2011年3月23日消防部门答复苏宁公司；2013年11月5日消防部门《函复》法院；都证明利鸿基大厦整体确实存在严重消防问题，即包括消防泵和消防主机问题，消防部门多次检查并提出整改，整改对象是业主和物业管理处。3、本案各被上诉人都清楚知道苏宁公司租赁商铺系用于开店之目的，只有确保建筑物整体消防安全状况符合规范要求，才能达到开店之目的，但大厦存在严重消防问题，始终无法通过消防验收，开店营业。4、根据2013年11月5日消防部门的函复，利鸿基大厦消防问题整改的对象为业主和物业管理，租赁合同无论是对租赁设施的总体约定还是对消防设施的单独约定，苏宁公司只对租赁物范围内的现有消防设施了解并对租赁物范围内的消防设施负有维护等责任，而对租赁物外的整体大厦�防设施，不管是根据法律规定还是合同约定，均应由业主和物业公司等各被上诉人承担维保责任。根椐《合同法》第65条、第216条、第220条的规定，业主作为履行合同义务的债务人，物业公司作为合同的第三人，业主与物业公司的委托关系，以及业主的消防安全法定义务，在物业公司不履行债务时，作为业主应向苏宁公司承担违约责任。因此，各被上诉人负有维修消防设施的合同义务。其拒不维修大厦消防设施也拒不整改消防问题的行为，已构成违约。5、各被上诉人的违约行为导致出租的房产无法达到苏宁公司订立合同开立门店的消防要求，无法通过消防二次验收，投入使用经营，合同目的最终无法实现。同时大厦存在重大消防安全问题，已危及苏宁公司的使用安全。苏宁公司根据《合同法》第94条的规定，有权解除合同，并追究各被上诉人的违约责任。6、本案�各被上诉人的违约导致合同无法实现，苏宁公司根椐《合同法》、《租赁合同》、《协议书》的约定，行使法定和合同约定的解除权。而各被上诉人于2011年4月8日发函收回房产解除合同并付诸行动，本案租赁合同实际在各被上诉人发函后收回房产时就已经解除，不存在各方自愿协商一致解除合同的事实，更不存在合同至2015年6月3日才解除的情况，一审判决认定错误。7、各被上诉人违约行为导致苏宁公司遭受巨额损失，苏宁公司投入了巨大的人力、物力，包括起诉时列明的财产损失内容，其中部分损失内容已由法院委托鉴定得出结论，并未列明间接损失，包括未能开店而丧失的可得利益损失，有关损失清单列明的财产损失均是客观存在的，因此，应以苏宁公司所有投入计算损失额，而不是以装修残值计算损失。苏宁公司没有二次消防申报或没有取得建设施工许可证�并不影响苏宁公司就己装修内容向各被上诉人主张权利。租赁合同虽约定了以半年租金作为违约金，但苏宁公司的损失远远大于合同约定的违约金，对于超出的损失，应由各被上诉人承担赔偿责任。
二、苏宁公司无需支付各被上诉人任何租金、物业管理费及滞纳金，一审法院判决错误。1、本案因各被上诉人违约导致订立合同的目的无法实现，苏宁公司没有义务需给付租金。本案的有关损失均应由违约方的各被上诉人承担。作为守约方和受害方，苏宁公司没有任何义务去赔偿违约方。2、租赁物的消防设施存在严重问题，导致房产无法经营，没有使用价值，也就不可能产生租赁房产的收益和租金或使用费。3、苏宁公司于2011年3月起诉时通知解除合同并向法院申请办理租赁物移交手续，而各被上诉人以各种理由拒不配合法院进行交接。苏宁公司认为不管基于何种理由，本案租赁物尚未对外经营，开业使用，完全具备移交的条件，各被上诉人应对房产尚未交接的后果承担所有责任。4、各被上诉人已于2011年4月8日收回租赁物，各被上诉人于2011年3月8日发函通知暂停供水供电，要求苏宁公司收到通知五日内付所欠租金及滞纳金，否则将解除租约关系。2011年4月8日再次发函称从4月8日起收回租赁物。同日指派代理人及物业管理人员强行收回房产，现场驻员管理。租赁房产实际已由各被上诉人在2011年4月8日收回，不存在苏宁公司占用问题。5、本案租赁物自2011年4月8日收回后，一直在各被上诉人掌控中。诉讼期间苏宁公司曾多次希望将租赁物大门外的门店招牌拆下，均遭各被上诉人阻挠。6、一审法院认定本案的移交日期为2015年6月3日没有任何事实和法律依据。一审法院于2015年6月3日到现场办理交接手续。对�，苏宁公司在法院多次阐述意见，表明租赁场所已由各被上诉人收回管理，且起诉时不进行移交的责任在于各被上诉人等意见。但法院要求苏宁公司到现场，否则要承担法律后果。7、根据合同约定，各被上诉人收取租赁费用及管理费均需先行开具收据或发票交苏宁公司，苏宁公司从未收到各被上诉人要求给付租金、物业管理费等的任何收据或发票，各被上诉人无权要求给付租金、物业管理费及滞纳金。一审法院支持了违法的租金、管理费诉求，且滞纳金请求是在一审举证期限届满后所增加的诉求，一审法院违法判决。8、租赁物2011年1月21日开始停电，2011年3月8日通知停水停电。租赁物在停水停电的情况下是没有任何使用功能，也不会产生任何租金收益。另各被上诉人提供的2011年以后的水电费用单据，证明租赁物在他们掌控的事实。
�、一审法院判决苏宁公司给付各被上诉人设施损毁损失没有任何证据。1、租借合同没有恢复原状的约定，法律也没有恢复原状的规定，各被上诉人要求恢复原状没有合同或法律依据。2、苏宁公司装修期间没有损毁租赁物的设施设备。各被上诉人同意苏宁公司进行装修并给予免租装修期，也没有举证列明损毁了哪些设施设备，一审法院在没有依据的情况下，判决要求苏宁公司赔偿毫无事实的设施毁损损失错误。3、各被上诉人至今没有提供在2010年与苏宁公司移交租赁物的原状证据。根据谁主张谁举证原则，各被上诉人应举证证明交付给苏宁公司时的建筑原状，否则，其恢复原状的主张是没有依据的。且各被上诉人诉求给付复原费用，而一审法院判决给付设施损毁损失毫无依据。本案修复鉴定报告系对所谓修复工程金额进行的鉴定，而非就是否存在损毁事实进行的鉴�，不能以鉴定数额的报告而证明本案存在损毁损失的事实，“广精信工(2013)11401002”号修复报告书不能作为定案依据。由于各被上诉人的违约行为造成合同不能履行，任何损失应由各被上诉人承担。
四、租赁物已于2011年3月8日停水停电，所有水电费均非苏宁公司使用产生，各被上诉人于2011年1月21日开始停电，2011年3月8日通知停水停电，2011年4月8日收回租赁房产。如果认为有关水电系苏宁公司所用，则应由各被上诉人提供证据在其停水停电后有恢复的证据。而各被上诉人提供所谓的2011年以后的水电费用单据，反而印证实际掌控租赁物的事实。
五、作为业主和物业管理公司的各被上诉人，其已违约未尽维护义务，造成合同不能履行，无权要求支付物业管理费。根据合同约定，利鸿�公司负有维修大厦消防主机及消防泵的义务，作为业主也负有相应义务。然而拒不维修，导致合同不能履行，租赁物无法使用。苏宁公司无义务给付物业管理费。
六、一审法院判决未列明其认定事实的证据以及证据是否采纳的意见，导致混淆事实，错误判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十九条，本案一审法院在判决中并未列明查明事实的证据依据，更未阐明证据采纳的理由。
七、本案鉴定严重违法。1、本案立案后委托鉴定时历经几个鉴定机构违法退出，导致鉴定时间超长。最终选定的鉴定机构违法鉴定，鉴定报告书无鉴定人员的资质证明及鉴定人员的签字，不能作为定案依据。法院委托的是损失价值评估，而非修复的评估。但鉴定报告书却系关于修复工程费�的鉴定，与法院委托评估内容不相符。即使系修复工程的鉴定，理应以各方确认交接的租赁物原状作为恢复原状的依据。但该报告关于修复工程的评估均是在没有各方确认的交接图纸或交接照片的情况下凭空出具的鉴定结果，毫无事实依据。鉴定机构仅凭一份产权分布平面图作为依据。但该平面图只是对租赁物各业主拥有的产权分布图，并非租赁各方对交接的原始状态的确认资料。该恢复原状修复鉴定是违法的也是毫无依据的。2011年11月15日鉴定机构向一审法院发函要求补充原吊顶和照明、报警、空调系统图纸等。2012年3月5日鉴定机构仍发函说明除照明、报警、空调系统图外，其余都未补齐，缺少造价计算的必备资料。然而，在没有上述材料的情况下，鉴定机构仍违法做出“广精信工(2013)11401002”号报告书。根据《司法鉴定程序通则》第二十六条，本案鉴定严重超期。
八、林峥钏是作为出租方与苏宁公司签订租赁合同，虽有部分业主委托，但尚有三套房产未有业主委托，因此林峥钏作为出租人应向苏宁公司承担合同义务并承担本案的违约责任。同时林峥钏也是物业公司及李惠玲、尤慧卿的代理人，在设备交接中就是林峥钏单独代表所有业主与苏宁公司交接的。因此，林峥钏是适格的被上诉人。综上所述，本案确因利鸿基大厦整体存在严重的消防问题导致发生纠纷，各被上诉人违约未能对大厦的整体消防设施进行维修整改，造成苏宁公司在根本无法通过消防二次审核，也无法开店营业，订立合同的目的最终无法实现。苏宁公司有权解除合同并追究各被上诉人的违约责任，并赔偿苏宁公司的全部损失。
上诉请求：1、撤销原审法院民事判决；2、判决解除苏宁公司与李惠玲、尤惠卿签订的《租赁合同》，李惠玲、尤惠卿双倍返还苏宁公司定金75390元；3、判决解除苏宁公司与林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司签订的《租赁合同》，林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司双倍返还苏宁公司定金244610元；4、判决解除苏宁公司与利鸿基公司签订的《协议书》，利鸿基公司返还苏宁公司设备押金30000元及自解约之日起至还款之日止按国家规定的逾期贷款利率计算的利息；5、判决各被上诉人赔偿苏宁公司损失；暂计为2296275.55元及自起诉之日起至还款之日止按国家规定的逾期贷款利率计算的利息；6、判决各被上诉人承担本案诉讼费、鉴定费、公告费等全部费用。
被上诉人李惠玲、尤惠卿开庭时答辩认为：一、双方签订的《租赁合同》和《协议书》合法有效，《租赁合同》明确约定“租赁场地为现状交付”；甲方（李惠玲、尤惠卿）将上述租赁物及附属设施设备……现状移交，双方办理交接手续”；“本合同租赁物包括原有的附属设备设施：原大厦总验收合格的一次消防设施（现有的消防设施包括：消防栓及喷淋设施、烟感（97年投入的））……”；“租赁物内的消防设施设备甲方（李惠玲、尤惠卿）按照现状交付（可以使用的喷淋系统、消防栓）”；“租赁物原有的消防设施（消防栓及喷淋系统）的维修保养以及乙方（苏宁公司）因经营需要增加和改造的消防设施由乙方负担费用，并由乙方承担消防管理的责任”；“消防二次报验由乙方负责并承担费用”。而且，苏宁公司系在签订合同前二个月就已接收租赁房屋，尔后双方才在2010年9月1日就此前6月9日原签订的《租赁合同》基础上重新签订新的合同。因此，苏宁公司对租赁物场地及附属设施设备的现状是完全了解的，其自身也完全知悉应负责消防二次报检及承担费用，故一审判决认定清楚。
二、案件涉及的利鸿基大厦在1996年已经消防验收合格。消防部门给一审法院的函复也再次明确利鸿基大厦在竣工之后已通过消防验收。苏宁公司在签订租赁合同接收租赁物时对这一情况已明知，苏宁公司在承租时没有向李惠玲、尤惠卿明确说明所租赁房屋系用于开设门店之用，租赁合同中并没有约定出租房屋可供开设店面这个用途。苏宁公司对此后需要进行的店面改造、装修和相关前置申请审批，按照合同约定应由其自行承�。本案的焦点问题是苏宁公司委托不具有消防设计资质的粤富公司进行擅自设计施工。从苏宁公司所提交的《消防工程施工合同书》可以看出，其委托粤富公司对租赁场地进行消防、装修设计、场地装修和消防系统改造施工，并由粤富公司负责完成消防报建及二次装修验收手续。一审查明苏宁公司及粤富公司在该建设工程施工前并未将消防设计图纸等设计文件报送消防部门审核，也一直未取得公安消防机构的同意，其擅自进场施工已违反了相关消防法规，导致无法经营使用的后果也应由其自行承担。苏宁公司颠倒事实，拒不履行租赁合同约定的给付租金及相关水电费、管理费用的义务，明显是在故意推卸其违约责任，其产生的损失应自行承担，其上诉请求缺乏证据和法律依据。
三、苏宁公司上诉认为租赁物已于2011年4月8日被收回，陈述的理由自相矛盾，前后冲突，从上诉状第3页第3点、第11页第4点和一审提交的《调查收集证据申请书》、一审法院调取的汕头市公安局110出警命令单可以看出，“2011年4月8日15时57分，接群众报，现有四名男子在利鸿基苏宁电器公司内闹事，现场没有发生过激行为，已让其自行协商解决。”通过110出警命令单看出现场并没有任何女性参与，一审法院多次要求苏宁公司对其主张提交证据，但苏宁公司对其主张无提供证据，因此，一审法院不予认定依法有据，应于支持。此外，一审法院在2011年4月28日笔录中也明确告知李惠玲、尤惠卿，苏宁公司请求鉴定并要求法院组织双方办理房屋交接手续。至此，双方并没有发生任何移交房屋的事实，很明显其主张的4月8日被强行收回的真实性是不存在的。
四、一审判决程序合法，对双方提出的调查取证请求均坚持公开、透明的原则，查明事实认定依法有据，并不存在任何偏袒一方的行为。一审过程中所委托鉴定机构做出的鉴定结论符合法律规定，在鉴定过程中均充分征询双方的意见方形成最终结论。相反，苏宁公司在诉讼过程故意拖延时间，恶意浪费司法资源，以上市公司自居，抨击一审法院偏袒李惠玲、尤惠卿违背了法律的诚实信用原则，应予以批评教育。
五、本案纠纷的焦点是苏宁公司的消防工程未经有资质单位设计，亦未经公安消防机构审核，更未将公安消防机构审核意见转达李惠玲、尤惠卿，要求李惠玲、尤惠卿提供配合。在其违法施工被公安消防机构发现并口头责令停工后，企图将一切责任推卸给李惠玲、尤惠卿，故意转嫁其违法施工和不履行租赁合同的经济损失。在一审诉讼过程中，李惠�、尤惠卿多次积极与其沟通协商调解方案均被其拒之门外，期间还被告知他们是上市公司，一切均是依照公司部门规定的程序处理。
六、就利鸿基大厦整体情况及租赁合同其他履行情况的意见与林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司和林铮钏一致。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回苏宁公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人林聪、张燕珠、陈锐玲、胡宏辉、利鸿基公司和林铮钏开庭时答辩认为：一、苏宁公司在租赁物范围的装饰、消防工程能否通过二次消防验收，与利鸿基大厦塔楼的其他楼层没有必然联系。苏宁公司称无论租赁物内消防设施如何完善，只要大厦存在消防问题，门店始终无法通过消防验收，只有利鸿基大厦的消防符合要求后才能开�营业，其观点是错误的。以苏宁公司投资建设的汕头苏宁电器广场为例，该广场早在2015年9月30日已经开业，但苏宁电器广场裙楼之上的塔楼至2015年9月30日尚未竣工，查阅广东省公安厅消防局的“消防监督结果公开”资料，苏宁电器广场8-23层建设工程和8-23层公共区域室内装修工程至2015年12月14日才消防验收合格。该例子反映苏宁电器广场塔楼尚未完全消防验收合格，甚至尚未竣工的情况下，其裙楼商场照样可以通过消防验收。回到本案，利鸿基大厦的整幢楼早在1996年已经消防验收合格，本案租赁物位于利鸿基大厦的裙楼，与上述苏宁电器广场裙楼商铺情况相同。苏宁公司委托的粤富公司在利鸿基大厦裙楼的租赁物范围内所施工的消防工程能否通过二次消防验收，与利鸿基大厦塔楼的其他楼层没有必然联系。
�、因苏宁公司违法施工，被消防部门2010年11月初口头责令停止施工，原因是苏宁公司委托的消防工程施工单位粤富公司不具消防工程的设计、施工资质，未经消防设计审核，未取得施工许可就违法施工。根据消防部门复函原审法院，苏宁公司若在本案租赁场所','2018-10-10
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