九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浔民一初字第786号
原告（反诉被告）九江市绣品制衣厂。
法定代表人宋国选，厂长。
委托代理人曹达文，男，九江市绣品制衣厂员工。
委托代理人李邦烈，江西际民律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄某某，男，1964年2月19日出生。
委托代理人李尚杰，江西亚都律师事务所律师。
委托代理人龚涛，江西亚都律师事务所律师。
原告（反诉被告）九江市绣品制衣厂（以下简称绣品厂）与被告（反诉原告）黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绣品厂的委托代理人曹达文、李邦烈、被告（反诉原告）黄某某及其委托代理人李尚杰、龚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）绣品厂诉称：2008年6月6日，原告与被告签订了一份租赁合同，原告将老旧生产大楼二楼出租给被告作为生产经营消毒餐具的生产场地，合同约定每月租金1500元，租期自2008年6月10月至2013年6月9日止。合同还约定如遇到国家政策性变动和政府行为的发生，合同自行终止。2011年11月29日原、被告双方达成补充协议，被告以每月600元租用原告锅炉房，以每月800元租用原告顶楼车间，2013年6月1日被告以每月1500元租用老旧生产大楼三楼,上述约定租期至2013年6月9日止。上列租赁物租赁期届满后，被告一直占用租赁物，但占用费仅支付至2013年12月30日止。原、被告双方于2012年10月30日再签订一份意向性的租赁合同，合同约定：原告将位于九江市人民路480号的院子及院内所有地面上的建筑物租赁给被告使用，房屋建筑面积5105平方米，租赁期间从2014年10月1日至2022年9月30日止，每月租金为35735元。被告投资不少于1000万元将租赁的房屋改造装修成准三星级以上的酒店。合同中还约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的该房屋，使原、被告双方造成损失的，互不承担责任。该房屋租赁合同签订后，双方并未实际履行。2013年10月19日，浔阳区人民政府发布《关于<浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案>公告》及《浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案》，原告院子及院内建筑物全部在征收范围内。为了避免租户扩大损失，原告于2013年10月22日就正式书面通知了驻原告场地的各租赁企业，请各位业主支持政府行为并配合征收工作，做好搬迁事宜。大部分租赁业主均已按时搬迁，现仅有被告不配合搬迁。2014年9月18日原告再次向被告下达通知，要求被告在2014年底搬迁并解除双方签订的意向性房屋租赁合同，但被告都置之不理，并漫天要价。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法解除原、被告于2012年10月30日签订的房屋租赁合同，判令被告立即归还租赁物，并按每月4400元支付自2014年1月起至归还租赁物时止的租赁物占用费。
原告绣品厂为支持其诉请，向法庭提供了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，以证明原告具有合法的主体资格；2、2008年6月6日签订的租赁合同，2011年11月29日签订的补充协议各一份、收取租金的四份收据，以证明2008年6月6日原、被告签订房屋租赁合同，原告将老旧生产大楼二楼出租给被告用于生产经营消毒餐具的场地。2011年11月29日原、被告签订补充协议，原告将锅炉房以每月600元出租给被告，将老生产大楼顶楼车间以每月800元出租给被告使用；被告租金及占用费交付情况；3、2012年10月30日原、被告签订的房屋租赁合同一份，以证明该合同属于意向性合同，合同约定房屋租金的支付方式及合同约定因国家政策需要拆除已租赁的该房屋，双方造成损失的，互不承担责任；4、2013年9月九江市人民政府办公厅会议纪要一份、《关于<浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案>公告》一份、《浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案》一份、2015年4月15日证明一份，上述证据以证明原告出租物位于浔阳区政府十大片区拆迁范围内，原告解除与被告之间的房屋租赁合同，系政府行为导致。按租赁合同约定因国家政策需要拆除已租赁的该房屋，双方造成损失的，互不承担责任；5、2013年10月22日原告在租赁物门口张贴的通知一份、2014年9月18日原告向被告发放的通知一份，以证明原告在得知出租的场地及地上建筑物已被浔阳区政府列入拆迁范围，及时地通知了被告终止双方的租赁合同，并要求被告支持政府行为配合征收工作，限被告在2014年2月底前搬离；6、租赁物现场照片七张，以证明原告出租的租赁物仍处于原状，被告并没有按合同约定投资1000万进行装修改造；7、浔阳区规划图一份，以证明原告出租物位于浔阳区十大片区改造红线图内；8、证人朱建春的证言，以补强证明原告出租物位于浔阳区旧城改造十大片区范围。
被告（反诉原告）黄某某辩称并反诉称：原告诉称被告未交租金的说法并不属实，被告在租期开始时，已多次主动向原告汇款缴纳租金，但原告都拒绝接受。被告与原告于2012年10月30日签订的房屋租赁合同并非意向性合同，而是双方在真实意思表示下签订的已经合法生效的合同。合同中明确约定，原告将位于九江市人民路480号九江市绣品制衣厂院子及院子内所有地面上的建筑物租赁给被告使用，房屋建筑面积5105平方米，房屋租赁期间为8年(自2014年10月1日至2022年9月30日止）。被告作为承租人承租该厂全部厂房包括土地后，积极准备、开始各项投资（包括自建900平方米房屋、规划设计、考察、清理原有租户、设计图纸、订购材料，签订协议、开展营销等各项措施），准备盘活该资产。但自2013年10月开始，原告不断骚扰、阻挠被告进一步的投资和建设。到2014年底，原告正式单方面撕毁合同，让被告无法继续承租和使用该地块，促使被告搬离。被告为维系自身的商业诚信，避免更大的损失，无奈只有接受事实，开始止损，但原告的违约行为最终造成反诉原告各项损失共计780万元。反诉原告为维护自身合法权益，特反诉请求依法确认双方于2012年10月30日签订的房屋租赁合同合法有效，反诉被告依据该合同约定履行其合同义务或者赔偿反诉原告各项经济损失780万元。
被告（反诉原告）黄某某为支持其辩解及反诉请求，向法庭提供了以下证据材料：1、原、被告于2006年6月13日签订的补充协议一份、2009年4月30日签订的协议书一份、2011年11月29日签订的补充协议一份、2012年10月8日九江市轻化集团公司出具的文件一份、原、被告于2012年10月30日签订的房屋租赁合同一份、2012年11月6日签订的补充协议书一份、2013年4月26日签订的补充协议一份、原告于2013年5月9日出具的收条一份，上述证据以证明原、被告于2012年10月30日签订的合同合法有效，且被告为履行合同已经做出了大量的前期工作；2、2014年11月18日被告出具给原告的告知函一份、2014年11月18日原告收到告知函的邮政EMS专递的回执一份，以证明被告主动要求交纳租金，但原告不提供打款的账号并拒绝收取租金，同时也进一步证明原告违约的事实；3、原告出具的收据一张，以证明被告为了履行合同已向原告缴纳了10万元的定金；4、2015年1月28日原告的主管部门向被告发布的告知函一份，以证明被告已经开始为了履行合同作了前期工作，且搭建了部分房屋，投入了成本且得到了原告主管部门的认可，并承诺给予被告60万元的拆迁补偿；5、地上建筑物合同书一份、材料款收据四张、黄金云领条三张共计金额17万元，二份银行转账凭证共计金额33.1万元，以证明反诉原告将租赁物一层进行改造、搭建，向施工人黄金云支付工程款50.1万元；6、装饰工程设计合同、收款收据各一份，以证明反诉原告为将租赁物改造成准三星酒店，委托武汉思瀚设计有限公司对租赁物进行设计，并支付了设计费10.8万元；7、武汉创联机械有限公司预算清单一份、厂房装饰工程预算表一份、厂房平面布置图一份，以证明反诉原告因无法继续承租租赁物，重新在它处建设了新厂房共花费22万元，重新购买新设备花费35万元；8、房屋租赁合同书、商铺租赁合同、酒店承包经营合同各一份，以证明土地租金差价按10元/月/平方米计算了8年，其差价为576万元，该损失为反诉原告实际损失。9、反诉被告出具的报告一份、反诉被告出具的承诺书一份、关于收缴水费的通知、反诉原告出具的协议书及报告各一份、租赁合同、现金存款凭证、机打发票四张、水费催费明细各一份，以证明反诉原告就租赁物进行了水电改造花费15万元，并帮反诉被告缴纳水费42000元，共花费近20万元；10、反诉原告出具的领款单4份，以证明反诉原告因出差考察酒店建设产生的9万元差旅费；11、租赁企业组织机构代码、税务登记证各一份，以证明反诉原告为将租赁物改造成酒店，积极清理其他承租户，共花费20万元；12、消毒餐具配送单，以证明反诉原告经营的洗碗厂每天的营业额是1.2万元，如果不建设新的厂房，那反诉原告将无法正常经营，所以建设新厂房是有必要的。
反诉被告绣品厂辩称：反诉原告提出的高达780万元的赔偿请求不能成立，请求法院依法驳回。2012年10月30日，原、被告之间签订的房屋租赁合同，该合同约定的租赁期始于2014年10月1日，合同提前近二年的时间签订。2013年10月19日，浔阳区人民政府发布《关于<浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案>公告》，反诉被告院子及院内建筑物全部在征收范围内，故反诉被告于2013年10月22日就正式通知了驻九江市绣品制衣厂各租赁企业。反诉被告解除2012年10月30日与反诉原告签订的房屋租赁合同是政府行为产生的，依据合同约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的该房屋，对反诉原、被告造成损失的，互不承担责任。2012年10月30日签订的房屋租赁合同，双方并未实际履行，仅为意向性合同，故反诉原告提出反诉被告单方违约的说法不成立。该房屋租赁合同约定，房屋租金的支付方式，先交款后使用，按年支付。合同签订时一次性缴纳一年租金428820元，以后每年提前一个月缴纳，即合同期内每年的9月1日至9月30日为次年租金交款日。到目前为止，反诉原告未缴纳任何租金，已违约在先。合同中还约定反诉原告应投资不少于1000万元，将租赁房屋改造成准三星级以上酒店。但反诉原告在签订合同后至浔阳区政府公告拆迁的一年多时间内并未投资装修，至今该房屋仍处于原状，故反诉原告提出的投资损失及可得利益损失都是不能成立的。2013年10月19日，浔阳区人民政府在九江市绣品制衣厂曾张贴《关于<浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区征收补偿方案>公告》，2013年10月22日，反诉被告已正式书面通知驻绣品厂各租赁企业，避免了租户损失的扩大，反诉被告已尽了及时告知义务。
经审理查明：2008年6月6日，原被告签订了一份租赁合同，约定原告将老旧生产大楼二楼出租给被告作为生产经营消毒餐具的生产场地，每月租金1500元，租期自2008年6月10日至2013年6月9日止。如遇到国家政策性变动和政府行为的发生，合同自行终止。2011年11月29日原、被告双方达成补充协议，被告以每月600元租用原告锅炉房，以每月800元租用原告顶楼车间。2013年6月1日，原、被告再次达成补充协议，约定被告以每月1500元租用老旧生产大楼三楼。上述租期均约定至2013年6月9日止。2012年10月30日，原、被告签订了一份新的租赁合同，合同约定，原告将位于九江市人民路480号的院子及院内所有地面上的建筑物租赁给被告使用，房屋建筑面积5105平方米，租赁期间从2014年10月1日至2022年9月30日止，每月租金为35735元。被告投资不少于1000万元将租赁的房屋改造装修成准三星级以上的酒店。因国家政策需要拆除或改造已租赁的该房屋，使原、被告双方造成损失的，互不承担责任，原、被告双方共同按照国家拆迁法条款与政府交涉赔偿事宜。合同签订后，被告向原告支付了10万元合同定金。2013年10月19日，浔阳区人民政府发布关于<浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征收补偿方案>公告》及《浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区房屋征《收补偿方案》，原告院子及院内建筑物全部在征收范围内。为了避免租户损失扩大，原告于2013年10月22日就正式书面通知了驻原告场地的各租赁企业，请各位业主支持政府行为并配合征收工作，做好搬迁事宜，因被告未按时腾出租赁物，且一直占用，并从2014年1月开始亦未支付租金，故原告诉来本院。
另查明：2012年10月30日，被告在与原告签订新的租赁合同后，于2013年4月26日与原告达成新的补充协议，因被告整体租赁的规划及设计需求，涉及拆除原告车间216.51平方米及老食堂仓库的房屋。2013年5月2日，被告与黄金云签订工程承包合同，由黄金云将原告的车间及食堂拆除并搭建了900平方米的地上建筑物，双方约定的合同价款为58万元。但该搭建物并未得到建设规划部门的许可，并未获得相应的审批手续。原告曾将被告私自搭建的建筑物交由江西万隆中审工程咨询有限公司九江分公司评估，其价值为263740.09元。2013年2月2日，被告委托武汉思瀚设计有限公司就承租原告的房屋改造成酒店出具设计图，并与其签订设计合同，合同约定设计费用为36万元。被告于签订合同当日,支付武汉思瀚设计有限公司设计费108000元。被告因无法在租赁房屋内继续经营，故将其经营的康福来餐具消毒中心搬迁至庐山区工业园，其委托九江市鲁班建设装饰工程有限公司对新厂房进行建设，双方签订了工业园厂房装饰工程预算表，其新厂房建设费用为22万元，另被告向武汉联创机械有限公司购买了洗碗设备，其全套设备总计581700元。被告为迁出租赁企业九江市南方电子工程装饰有限公司向该企业支付了搬迁费4800元。被告在承租期间替原告缴纳了水费42000元。
再查明：原告的上级部门九ＸＸ浔服装有限公司（以下简称华浔公司）曾向被告下发一份告知函，该告知函将原告上级部门调解最终意见表述如下：一、地上物损失，为了履行双方2012年10月30日所签房屋租赁合同，被告在原告处新建、搭建了部分房屋。2014年10月原告委托江西万隆中审工程预算咨询有限公司九江分公司对此类建筑物进行了工程预算，最终评估价值为263740.09元。鉴于此评估只针对实际建筑物，施工前期准备工作产生的费用未计算，人工费、材料费有所差异，故地上物损失一项，华浔公司一次性补偿被告人民币30万元。新合同前期筹备费用，被告方主张的宾馆项目前期设计费、考察费、动员其他租赁企业搬迁费，若被告方如能提供合法凭证、票据，华浔公司将予以承认。此项共计费用20万元。三、搬迁费，有关贵单位在随后搬迁过程中将产生的运输费、人力费以及停产停业造成的部分损失。华浔公司以适当为原则，同意一次性补偿人民币10万元，四、其它，被告提出的替代土地金差价，此项无合法依据，考虑到已同意补偿搬迁费，故华浔公司不予认可，因历史原因企业水电问题，旧合同中第二项第三条已说明，原告只提供所需的电源、水源，历史水电问题未涉及，双方已达成协议。新合同中第六项第3条中已说明，租赁期间水、电设施等修理，一切经济损失由贵方承担，故水电问题华浔公司也不予考虑，综上以上内容，华浔公司最终意见是在此次拆迁工作中一次性补偿被告拆迁补偿费60万元。现因原、被告双方在前期调解过程中未达成一致性意见，本案诉讼过程中，原告对被告的各项拆迁损失均不予认可。
本院认为：原、被告于2012年10月30日签订的房屋租赁合同，系原、被告真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。现因合同履行过程中，因原告院子及院内建筑物被划定在浔阳区十大片区旧城改造孔家洼片区征收范围，即将面临全部征迁，该情形属于不可抗力，已影响到双方签订的租赁合同合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，原告有解除合同的权利，故对原告请求解除合同的诉请，应依法予以支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告立即返还租赁房屋的诉请，应依法予以支持。鉴于被告一直对租赁房屋进行占用且未支付租金，故对原告主张被告按合同约定的总租金4400元/月支付自2014年1月起至归还租赁物止的占用费，本院依法予以支持。对于被告因履行合同所造成的合理损失，被告有权要求原告赔偿。被告反诉主张为履行合同，拆除、改造危房且添加地上建筑工物，共计花费50.1万元，因被告未提供相应的支付凭证，无法确认其实际投入的金额。原、被告在前期调解过程中，原告委托江西万隆中审工程预算咨询有限公司九江分公司对此类建筑物工程造价进行了评估，最终评估价值为263740.09元。因此评估只针对实际建筑物进行评估，对施工前期准备工作产生的费用未计算，人工费、材料费有所差异，原告在与被告前期调解过程中也同意一次性补偿被告30万元，后虽双方未能达成调解协议，但可视为原告认可被告搭建地上建筑物造价为30万元。虽被告搭建地上建筑物是为下步装修改造成宾馆做前期准备，但由于未获得建设规划部门的审批手续，应属违章建筑，原、被告双方对违章搭建地上建筑物均明知，故对此损失原、被告应各自承担一半，故原告应一次性补偿被告损失15万元。被告反诉主张设计费用108000元，原告对该设计费用予以认可，本院依法予以支持。被告反诉主张其搬迁及建设新厂费用80万元，鉴于被告签订新的租赁合同其目的是为了开设酒店，而老的租赁合同亦已到期，被告要继续经营康福来餐具消毒中心应自行找新的厂房及购买新设备，原告在被告经营的康福来餐具消毒中心搬迁事项中并没有过错，被告反诉主张原告赔偿新建厂房及购买新设备的费用没有事实法律依据，依法予以驳回。被告反诉主张八年土地租金差价576万，鉴于被告并未易地租赁、装修酒店经营，故被告主张八年土地租金差价没有事实依据，应依法予以驳回。被告反诉主张替原告对水电管网进行改造花费15万元，但在诉讼过程中并未提供15万元的相应凭证，故依法不予支持。对于被告反诉主张替原告缴纳了4.2万元水费并提供了发票，虽原告辩称该水费系被告自己用水花费的，但原告在诉讼过程中并未提供相应证据证明，故被告反诉主张4.2万元水费应依法予以支持。被告反诉主张宾馆项目考察费用共计9万元，但缺乏相应证据予以证明，故该反诉请求依法不予支持。对于被告反诉主张为履行合同，对其他承租原告土地的企业进行清理花费15万元，并未提供15万元花费清单，原告仅认可被告一次性补偿南方电子公司4800元拆除食堂仓库费用，故本院予以确认，超过部分不予支持。对于被告反诉主张九江鼎强家居饰品有限公司、九江市南浔建筑配套工程有限公司二家企业搬离租赁物给予20万元补偿款，被告并未提供相应的花费清单及支付凭证，故对被告该项反诉请求依法不予支持。综上，鉴于被告因政府拆迁致使合同无法实际履行，且被告前期为履行合同存在实际投入和经济损失，但因缺乏收集相关的凭证而无法得到本院支持，依据公平原则，本院酌定原告另外一次性补偿被告损失十万元。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告九江市绣品制衣厂与被告黄某某于2012年10月30日签订的房屋租赁合同。
二、原告九江市绣品制衣厂于本判决生效后十日内返还被告黄某某已缴纳的10万元订金，并赔偿被告黄某某因搭建地上建筑物投入15万元、酒店设计费108000元、水费42000元、支付搬迁费4800元，共计损失304800元。
三、原告九江市绣品制衣厂于本判决生效后十日一次性补偿被告黄某某因搬迁所产生的损失10万元。
四、被告黄某某于本判决生效后十日内返还租赁物，并按每月4400元标准向原告九江市绣品制衣厂支付从2014年1月至实际返还之日止的租赁物占用费。
案件受理费1450元，由被告黄某某负担，反诉案件受理
费33200元，由原告九江市绣品制衣厂负担1595元，由被告黄某某负担31605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 黎 鹏
审 判 员 刘 明
人民陪审员 张小波
二〇一六年三月九日
代书 记员 叶 敏