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民事（行政、刑事）判决书
拟文字号
(2016)新2301民初2174号
新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民事判决书
(2016)新2301民初2174号
原告：张臻，男，汉族，1980年9月27日出生，现住昌吉市。
委托代理人：王红，新疆庭州律师事务所律师。
被告：昌吉市汇金美丽百货有限责任公司。
住所地：昌吉市乌伊西路北侧飞马商厦5楼（2区5丘3栋）。
法定代表人：马晓龙，该公司总经理。
委托代理人：盛楠，该公司职员。
原告张臻与被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月18日受理后,依法由代理审判员吴云适用简易程序,于2016年5月17�公开开庭进行了审理。原告张臻的委托代理人王红，被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司的委托代理人盛楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张臻诉称：2014年11月20日，原告将位于昌吉市2区5丘3栋原飞马财富商厦2楼、3楼共计面积332.39平方米的商铺租赁给昌吉市宝业商贸有限公司使用。并于2014年12月10日与昌吉市宝业商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》，�同履行至2014年12月25日，昌吉市飞马财富商厦由被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司整体受让，根据被告与昌吉市宝业有限公司签订的协议，原告与昌吉市宝业商贸有限公司的《商铺租赁合同》移交给被告，由被告向原告支付房租。根据协议约定，被告应向原告支付租金444203.29元，扣减被告代扣代缴租赁所得税金87508元，被告最终应向原告支付税后租金356695.29元。原告多次向被告索要租金，被告拒绝支付。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付房屋租金（税后）356695.29元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加第一项诉讼请求，要求被告支付租金364494.75元。
被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司辩称：原告在2016年1月份已经起诉过被告公司，原、被告双方达成一份协议，协议载明原告出示的与被告于2015年1月29日签订的商铺租赁合同是假的。原告起诉没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告向法院提交的证据有：
1、昌吉市2区5丘3栋2层W号商铺产权证及土地使用�两份、昌吉市2区5丘3栋3层W号商铺产权证及土地使用证两份、（2014）年昌中执字第59号执行裁定书一份，拟证实位于昌吉市2区5丘3栋原飞马财富商铺2楼、3楼共计面积332.39平方米的房产所有权及项下土地使用权原所有人是黄锐、买玲，经（2014）年昌中执字第59号执行裁定书裁定原告张臻已经取得上述房产所有权及项下土地所有权，该商铺是现在为被告公司使用，原告有权要求被告自2014年11月20日起向原告支付租金。经质证，被告对执行裁定书的真实性认可，但认为原告是与昌吉宝业商贸有限公司签订的房屋租赁合同，没有与被告签订房屋租赁合同，被告整体受让飞马财富商厦是在2015年1月27日，被告公司不承担租金。因该裁定书是复印件，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
2、2014年12月10日原告与昌吉市宝业商贸有限公司签订的商铺租赁�同一份，拟证实原告将面积332.39平方米商铺租赁给昌吉市宝业商贸有限公司，双方在合同中明确了租金、租期、租赁方式等。经质证，被告对租赁合同的真实性、合法性、关联性均不认可，认为（2015）昌民一初字3039号案子中原告曾向法院提交过这份合同，当时合同上是没有昌吉市宝业商贸公司的盖章。对被告辩称原告曾在（2015）昌民一初字3039号案子中提交过该份合同，当时合同上没�昌吉市宝业商贸有限公司盖章，因被告没有提供证据证明，本院不予采信。后经法院向昌吉市宝业商贸有限公司的法定代表人李垠杉询问，其证实昌吉市宝业商贸公司与张臻签订了商铺租赁合同，合同中的商铺总价款是2793330.57元。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
3、昌吉市飞马财富商�有限公司与被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司、昌吉市宝业商贸有限责任公司签署的战略合作框架协议书复印件一份、资产转让协议书复印件一份，拟证实2015年1月25日签订资产转让协议中约定昌吉市飞马财富商厦由被告汇金美丽百货有限公司独立自主经营，原告商铺也由被告使用，根据资产转让协议约定昌吉市宝业商贸有限责任公司与原告签订的房屋租赁合同也移交给被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司，根据战略协议书约定昌吉市宝业商贸有限责任公司之前拖欠业主的租金由被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司负责清偿，即�2014年11月20日起产生的租金应由被告向原告支付。经质证，被告认为战略框架合作协议书中的债务的转让需要经过债权人的同意。原告提交的战略合作框架协议书、资产转让协议书虽然是复印件，但通过法院调查，该战略合作框架协议书、资产转让协议书真实有效，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
4、昌吉市宝业商贸有限责任公司出具的清单一份，拟证实2014年4月至2015年1月原告所有的商铺扣税之后的租金是268159.73元，包括2014年11月20日到2015年1月27日被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司整体受让原飞马财富商厦以前的租金。经质证，被告认为该清单只能证明昌吉市宝业商贸有限责任公司应该支付原告的商铺租赁费。本院对该清单的真实性予以确认，但该清单不能证明2015年1月27日被告受让飞马财富商厦经营管理权之前的房屋租金也应该由被告向原告支付。
5、昌吉市汇金美丽百货有限责任公司业主租金支付明细单14张，拟证实飞马财富商厦自2015年1月25日以后由被告公司使用，根据飞马财富商厦其他业主租金的支付情况，原告主张的租金远远低于周围业主的租金。被告对租金支付明细的真实性、合法性、关联性均认可。但是租金明细表只能证明被告公司和其他业主的租赁情况，不能证明与原告的租赁合同关系。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
6、照片19张，拟证实原告所拥有的面积332.39平方米商铺现在依然由被告公司在使用，用于卖男装和女装。经质证，被告对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片只是购物店的经营情况，被告公司受让昌吉市飞马财富商厦经营管理权时原告的商铺也在昌吉市飞马财富商厦范围中。因该照片不能反映照片中的商铺是不是属于原告所有，并且在昌吉市汇金美丽百货有限责任公司承租范围内，本院该组照片的真实性、合法性、关联性不予以确认。
7、会议记录一份，拟证实按照会议纪要内容昌吉市飞马财富商厦在2015年1月份之后确实是由被告在使用，被告认可现有业主均是按照商铺总价款的百分之十三支付年租金，并分摊到每月向业主支付租金。经质证，被告认为会议纪要只能证明对有关问题的处理，被告公司�式受让昌吉市飞马财富商厦经营管理权是在2015年1月27日。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告向法院提交的证据有：
1、2016年3月14日原告与被告签订的协议一份，拟证实协议载明，2015年1月29日原告与被告之间的商铺租赁合同是无效合同，乙方不得以此合同为由要求被告支付房租。经质证，原告认为2016年3月14日双方的协议认定原、被告之间的2015年1月29日的商铺租赁合同无效的原因是被告认为当时签订商铺租赁合同的公司公章是被告公司法定代表人私自加盖的，是法定代表人的个人行为，因而�方后来确认了2015年1月29日商铺租赁合同无效。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
2、梁先明与昌吉市宝业商贸有限责任公司商铺租赁�同一份，拟证实被告2015年1月25日受让昌吉市飞马财富商厦经营管理权，商铺的业主需要先与昌吉市宝业商贸有限责任公司解除商铺租赁合同，业主与昌吉市宝业商贸有限责任公司解除商铺租赁合同之后被告公司才能承继昌吉市宝业商贸有限责任公司与业主之间的商铺租赁合同，原告没有与昌吉市宝业商贸有限责任公司解除商铺租赁合同，被告公司没有办法承继商铺租赁，所以原告应该向昌吉市宝业商贸有限责任公司主张租赁费。经质证，原告对商铺租赁合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。因被告提交的是复印件，本院对其真实性、合法性、关联性不予确认。
法院依职权调取的证据有：
1、(2016)新2301民初2616号民事判决书一份，拟证实被告公司向业主支付租金的方式是按商铺总价款（原值）的13‰按月向业主支付租金，每月的税金由业主承担。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性认可。被告对证据的真实性、合法性、关联性认可。
2、调查笔录一份，拟证实张臻与昌吉市宝业商贸有限责任公司在2014年12月10日签订的商铺租赁合同属实，2015年1月25日五方签订框架协议之后，被告就按照资产转让协议接手了昌吉市飞马财富商厦。按照资产转让协议的约定2015年1月25日之前的商铺租金由昌吉市宝业商贸有限责任公司承担，2015年1月25日之后张臻的商铺是昌吉市汇金美丽百货有限责任公司在实际使用，因为商铺是整体承租，张臻的商铺是从黄锐、买玲名下经过法院执行来的，也在昌吉市汇金美丽百货有限责任公司承租范围之内。昌吉市宝业商贸有限责任公司与业主签订商铺租赁合同时，只与一百多户签订了商铺租赁合同，剩余三百多户没有签订商铺租赁合同，但是所有业主的租金都在按时返还。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议。被告对证据的真实性无异议，但是认为昌吉市宝业商贸有限责任公司法定代表人李垠杉是与张臻串通起来伪造了假的商铺租赁合�，张臻根本没有与昌吉市宝业商贸有限责任公司签订商铺租赁合同。
经双方当事人举证、质证及本院认证，查明如下事实：昌吉市2区5丘3栋2层W号商铺，房产证号：00090771（面积106.22㎡），00090770（面积76.32㎡），土地证号：20070189,20070187及位于昌吉市2区5丘3栋3层W号商铺，房产证号：00090763（面积74.89㎡），00090776（面积74.96㎡）�土地证号：20070186,20070188，原所有权人是黄锐、买玲。（2014）昌中执字第59号执行裁定书裁定将黄锐、买玲的上述房屋及土地以第三次拍卖保留价4568363.04元抵偿被执行人黄锐所欠申请执行人张臻的债务4513500元。该二层、三层商铺面积共计为332.39平方米。2015年1月29日被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司受让昌吉市飞马财富商厦经营管理权，原告所有的商铺在被告公司受让的范围之内。从2015年1月29日起至2016年4月29日被告公司在实际使用原告的商铺。2016年3月14日，原、被告双方协议约定，原、被告双方2015年1月29日签订的商铺租赁合同无效，房租由原、被告双方另行协商解决。后原告多次要求被告支付租金，被告拒绝支付。
另查明，2015年1月25日，昌吉市飞马财富有限公司（甲方）与昌吉市汇金美丽百货有限�任公司（乙方）签订资产转让协议书一份，约定甲方将位于昌吉市飞马财富商厦内新增的相关附属设施、设备以及办公用品等低值易耗物（详见附件：资产移交清单，下称“转让标的物”）按现状有偿转让给乙方，乙方同意受让。“转让标的物”交付之前，甲方因经营昌吉市飞马财富商厦产生的债权、债务、税费及其他法律责任均由甲方自行享有或承担清偿责任，乙方不承担任何偿还或连带清偿责任。交付之后，乙方经营过程中产生的债权、债务、税费及其他法律责任均由乙方自行享有或承担。昌吉市宝业商贸有限公司应将其与部分业主签订的《房屋租赁合同》移交给乙方。对于该部分业主在上述“转让标的物”交付之前的租金由昌吉市宝业商贸有限公司负责支付，“转让标的物”交付之后的租金由乙方负责支付。2015年12月6日，昌吉市汇金美丽百货有限公司（甲方）、昌吉市飞马财富商贸有限公司（乙方）、昌吉市宝业商贸有限责任公司（丙方）、新疆中鸿基房地产开发有限公司（丁方）、周波五方签订了战略合作框架协议书一份，约定甲方和丙方拖欠供应商货款余款31034975.70元，拖欠业主租金余款2681951.54元以及客户储值卡余额（以实际余额为主）均由甲方向相关债权人偿还。2015年1月25日被告整体受让昌吉市原飞马财富商厦后，与业主之间签订的商铺租金均是按照月返租额【商铺总价款（原值）×13%÷12个月】－应扣月税金【{商铺总价款（原值）×13%÷12个月}×19.7‰】向业主支付租金。
再查明，被告与飞马财富大厦其他业主计算租金时的商铺总价款就是业主与昌吉市宝业商贸有限公司签订的商铺租赁合同中的商铺的总价款。原告张臻与昌吉市宝业商贸有限公司商铺租赁合同的商铺的总价款为2793330.57元。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间虽然没有签订商铺租赁合同，但是原告所有的商铺自2015年1月29日起确实是被告在使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁合同租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告之间存在不定期租赁关系。对被告辩称与原告之间没有签订租赁合同，原告与昌吉市宝业商贸有限责任公司租赁合同关系没有解除，应由昌吉市宝业商贸有限责任公司向原告支付商铺租金的辩解，本院认为原告虽然与昌吉市宝业商贸有限责任公司没有书面解除合同，但事实上通过上述框架协议书及资产转让协议书内容可以反映出原告与昌吉市宝业商贸有限责任公司商铺租赁合同已经实际不在履行，合同转为由被告公司承继履行，对被告的辩解，本院不予采信。
关于支付租金的期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据本院查明的事实，截止原告起诉时，被告已拖欠原告2015年1月25日至2016年4月25日期间共计15个月的租金。原告要求被告公司支付租金合理合法。
关于如何支付租金，原、被告双方在2016年3月14日的协议中约定商铺租金由双方协商解决，但是被告在庭审中明确表示不协商并拒绝支付原告商铺租金，原、被告对商铺租金无法达成一致意见。根据《中华人民共�国合同法》第六十二条第二款的规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。本案中被告2015年1月29日受让飞马财富商厦时向其他业主返还租金的方式本院认为符合合同法第六十二条第二款规定的市场价格。根据法院调查，2015年1月29日被告受让昌吉市飞马财富商厦后，与业主之间签订的商铺租金返还均是按照业主之前与昌吉市宝业商贸有限责任公司商铺租赁合同中的商铺总价款为依据按月向业主返还租金的。被告每月向业主返还的租金为：【商铺总价款（原值）×13%÷12个月】－应扣月税金【{商铺总价款（原值）×13%÷12个月}×19.7‰】。被告受让昌吉市飞马财富商厦后没有向原告支付2015年1月29日到2016年4月29日共计十五个月的租金。此期间的租金计算如下：昌吉市宝业商贸有限责任公司商铺租赁合同中的商铺总价款为2793330.57元。月返租额为24299.65元{30261.08元（2793330.57元×13%÷12个月）-应扣月税金为5961.43元=（2793330.57元×13%÷12个月）×19.7‰}。原告要求被告支付的租金为364494.75元{24299.65元×15个月（2015年1月25日至2016年4月25日）}符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司支付原告张臻租金364494.75元。
以上应付款项，被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3325元（已减半收取），由原告张臻承担399元，由被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司负担2926元(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履�的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为两年。
代理审判员吴云
二0一六年八月三日
书记员张敏
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**附相关法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条第一款** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
**第六十二条第二款** 价款或者报酬不明确的，按�订立合同时的履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
**第二百一十二条** 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
**第二百二十六条**
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。