呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内01民终2983号
上诉人（原审原告）：王文贤，男，1963年4月1日出生，汉族，内蒙古诚信不动产评估有限公司董事长，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
上诉人（原审原告）：梁宜恒，男，1964年3月14日出生，汉族，内蒙古诚信不动产评估有限公司总经理，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
二上诉人委托诉讼代理人：李明，男，1963年4月15日出生，回族，内蒙古诚信不动产评估公司职工，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司内蒙古自治区分行。住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。
负责人梁毅，该行行长。
委托诉讼代理人秦新民：北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托诉讼代理人王珍珍：北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
上诉人王文贤、梁宜恒因与被上诉人中国农业银行股份有限公司内蒙古自治区分行（以下简称农行内蒙分行）财产损害赔偿纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2014）新民一初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日作出（2014）呼民五终字第00270号民事裁定，将本案发回重审，后呼和浩特市新城区人民法院作出（2015）新民一初字第00707号民事判决，上诉人王文贤、梁宜恒不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王文贤、梁宜恒的委托诉讼代理人李明，被上诉人农行内蒙分行的委托诉讼代理人秦新民、王珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文贤、梁宜恒上诉请求：1、请求依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字00707号民事判决，并重新作出公正判决；2、由农行内蒙分行承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案所涉及的房屋拍卖时产权不是登记在农行内蒙分行名下，因此房产的变更登记首先就遇到了障碍，直到2011年10月12日农行内蒙分行退还王文贤、梁宜恒第一笔4000万元的购房款时也没能办理产权变更登记。在上述这种条件不成熟的情况下，农行内蒙分行是不应当在2010年10月28日进行拍卖活动的，因此把本来是人为的因素说成是政府部门政策的原因是没有道理的。一审法院认定《终止买卖协议》是全面处理结果的认定是错误的，当时在商谈和签订《终止买卖协议》时，双方无法对王文贤、梁宜恒经济损失的赔偿达成一致意见，因此只好将这一争议问题暂时搁置起来，待以后再作处理。后来这一问题仍无法得到解决，所以才产生了本案的诉讼。王文贤、梁宜恒从来也没有放弃要求农行内蒙分行赔偿损失的权利，在协议中也没有承诺放弃赔偿损失的相关内容。根据相关法律规定，在王文贤、梁宜恒没有任何过错的情况下，农行内蒙分行长期占有使用其巨额购房款，形成了损失，理应承担相应的赔偿责任。且农行内蒙分行不是该处房产唯一的投资人，不拥有完全的所有权和处分权。这也是最终导致这次拍卖成交后又破裂的最主要原因。农行内蒙分行将办理房产过户和土地过户混为一谈，其用意是想把这次拍卖房产不能过户人为因素统统归责于“政策原因”。二、一审法院的审理不认真，本案是发回重审案件，本次一审的裁判文书与上次几乎一样。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持王文贤、梁宜恒的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
农行内蒙分行辩称，农行内蒙分行处置拍卖标的物合法合规，该房屋的所有权归属于农行内蒙分行。王文贤、梁宜恒认为农行内蒙分行对房产没有完全的所有权和处分权没有法律依据。农行内蒙分行委托拍卖的过程和交接的程序合规合法。关于拍卖物的过户问题，王文贤、梁宜恒称房屋产权没有登记在农行内蒙分行名下，造成过户变更登记遇到了障碍，实际上农行内蒙分行于2011年7月29日已办理房屋产权证，说明房屋产权没有任何争议，故王文贤、梁宜恒称房产变更登记遇到了障碍无事实依据。因过户手续是由王文贤、梁宜恒去办理，农行内蒙分行协助，但由于呼和浩特市国土资源局在2011年出台土地二级市场交易鉴证制度，暂停办理过户登记，协调未果，这就是双方在多份文件中反映的政策原因。对于这一客观情况，双方在拍卖前并不知悉，且房产交割后王文贤、梁宜恒可以正常使用。房产最终未能过户的原因是王文贤、梁宜恒无法回笼资金造成的。三方于2012年4月24日签订的《终止买卖协议》合法有效，不存在赔偿问题。王文贤、梁宜恒提出解约系真实意思表示，协议内容合法有效，三方确认的就是终止买卖、退房退款，完全符合法律规定，且已履行完毕，各方之间的权利义务关系消灭。该《终止买卖协议》是三方自愿协商签订，协议第二条确认拍卖公司和农行内蒙分行不存在违约行为、均无过错。各方理应对处理结果全面认可，当然不再存在其他赔偿问题。拍卖成交后，王文贤、梁宜恒支付了拍卖价款，农行内蒙分行交付了房屋，王文贤、梁宜恒占有房产期间已经改造、使用和受益。农行内蒙分行对拥有所有权的自有资产进行的拍卖行为，并在过户登记过程中取得房屋产权，完全符合相关法律规定。请求二审法院依法维持原判。
王文贤、梁宜恒向一审法院起诉请求：判令农行内蒙分行因竞买其房地产而形成的损失人民币17784312元，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月28日，王文贤、梁宜恒通过公开竞拍的方式购买了由农行内蒙分行委托内蒙古及时雨拍卖有限公司进行公开拍卖的呼和浩特市新城区车站西街6号内蒙古农业银行培训中心酒店（原北原饭店）的土地房产，并按拍卖文件的要求按时全额交清了成交价款。农行内蒙古分行按照拍卖文件交付了房产及技术资料和手续等。拍卖当时，标的物的土地使用权人是农行内蒙古分行，拍卖标的物房屋产权属于农行内蒙分行下属的二级单位中国农业银行呼市劳动服务公司所有。王文贤、梁宜恒于2011年10月9日通过内蒙古及时雨拍卖有限公司向农行内蒙分行要求返还已缴纳的拍卖价款4000万元。2012年4月，王文贤、梁宜恒提出终止买卖，农行内蒙分行同意终止的要求。2012年4月24日，三方完成了终止买卖协议，2012年4月28日，完成了实物资产等退还交接手续。农行内蒙分行分别于2011年10月12日和2012年5月15日两次退还了王文贤、梁宜恒的全部拍卖价款。2010年11月30日至2012年4月28日王文贤、梁宜恒占有该拍卖房屋。双方在“内蒙农行培训中心房产拍卖终止退回交接书”中约定采暖费自2010年12月1日至2012年4月15日由王文贤、梁宜恒承担。关于拍卖佣金在“委托拍卖合同”中约定由农行内蒙古分行承担。另查明，1987年由呼市劳动服务事业管理局批准成立农行劳动服务公司，未办理工商注册。1988年农行内蒙古分行以股份集资的方式投资建设综合服务楼，名称定为“农业银行呼和浩特劳动服务公司”。1989年注册成立北原饭店，同年农行内蒙古分行决定农业银行呼和浩特劳动服务公司主营北原饭店，服务公司与北原饭店是一套机构两块牌子。该房产所有权人为“农业银行呼和浩特劳动服务公司”。1995年北原饭店收归国有，名称变为中国农业银行内蒙古自治区分行培训中心，实际出资额450万元，出资人为中国农业银行内蒙古自治区分行。2006年依照法定程序将国有资产的北原饭店大楼从注册资本中剔除，故减少注册资本为10万元。培训中心于2009年因农行股份制改革的要求清算注销，债权债务由农行内蒙古分行全部处理并承担。
一审法院认为，王文贤、梁宜恒与农行内蒙分行签订了拍卖协议以及终止拍卖协议，并且已经实际履行完毕。王文贤、梁宜恒认为其最终没有达到拍卖的预期目的，是因为其购买得拍卖标的物所有权和处分权并不属于农行内蒙分行，王文贤、梁宜恒要求先申请退回4000万元，只是想最终退回全部投资款。其实并不是想终止拍卖。因此起诉要求农行内蒙分行赔偿王文贤、梁宜恒投资款在农行内蒙分行账户时按照银行同期贷款利率四倍计息、拍卖佣金、暖气费等共计17784312元。本案的争议焦点：1、造成拍卖终止的根本原因是否是农行内蒙分行违约即该行对拍卖标的物没有所有权和处分权，导致拍卖协议履行不能；2、王文贤、梁宜恒的诉讼请求的赔偿范围以及事实和法律依据。关于造成拍卖终止的根本原因是否是农行内蒙分行违约即该行对拍卖标的物没有所有权和处分权，导致拍卖协议履行不能的问题。2010年10月王文贤、梁宜恒通过公开竞拍的方式购买了由农行内蒙分行委托内蒙古及时雨拍卖有限公司公开进行拍卖的呼和浩特市新城区车站西街6号内蒙古农业银行培训中心酒店（原北原饭店）的土地房产，并且双方已经实际全面履行。2011年10月王文贤、梁宜恒以资金周转为由通过内蒙古及时雨拍卖有限公司向农行内蒙分行提出暂时退回4000万元的申请，农行内蒙分行同意并且履行。2012年4月王文贤、梁宜恒通过内蒙古及时雨拍卖有限公司向农行内蒙分行提出终止拍卖协议，农行内蒙分行同意并且双方全面完成退回交接。以上双方之间的行为均有合同约定，是双方的真实意思表示，并且不违反法律，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王文贤、梁宜恒认为造成2012年4月双方最终达成终止买卖协议并且履行完毕的结果，根本原因是由于农行内蒙分行在委托拍卖的时候就违法操作，农行内蒙分行将不具有所有权和处分权的不在其名下的房产委托拍卖，最终导致该房产不能直接过户到王文贤、梁宜恒名下的结果。故农行内蒙分行应当承担赔偿王文贤、梁宜恒的损失的责任。2010年10月，本案拍卖标的物的房产所有权人为“农业银行呼和浩特劳动服务公司”，该公司是农行内蒙分行全资筹建，该公司没有工商注册登记，也没有对外营业，实际主营具有独立法人资格的原北原饭店。北原饭店由集体所有制改为全民所有制时名称变为中国农业银行内蒙古自治区分行培训中心，出资人为农行内蒙分行。培训中心于2009年因农行股份制改革的要求清算注销，债权债务由农行内蒙分行全部处理并承担。2010年农行内蒙分行委托拍卖该房产应当认为属于拍卖法中农行内蒙分行依法有权处分的物品或者财产权利。根据呼市国土资源交易管理中心的情况说明可以看出，从2009年下半年开始，该中心对土地使用权首次交易和交易条件进行把关，研究制定《呼和浩特市国土资源局土地二级市场土地交易鉴证管理办法》，直到2011年12月开始正式开展土地交易鉴证工作。所以本案拍卖标的物在当时无法拍卖成交，在国土资源局登记中心办理相关过户手续属于我国法律规定的不可抗力中政府行为因素。是当时政府出台政策之前办理土地房产过户没有相关法律依据，所以导致不能出具相关手续，也无法持有交易鉴证手续到国土资源局登记中心办理后续过户手续的因素所致，并不是王文贤、梁宜恒主张农行内蒙分行没有相应的处分权不能过户，故王文贤、梁宜恒该项主张没有事实依据，该院不予支持。关于王文贤、梁宜恒的诉讼请求的赔偿范围以及事实和法律依据的问题。王文贤、梁宜恒起诉要求农行内蒙分行承担其向农行内蒙分行支付的拍卖价款59116000元在农行内蒙分行账户期间的利息，按照银行同期贷款利率四倍计算。由于王文贤、梁宜恒没有证据证明农行内蒙分行违约，并且双方也没有在终止协议中约定，同时，终止协议是对终止买卖协议法律后果的全面处理结果，故关于利息损失的诉讼请求该院不予支持。关于拍卖佣金1231160元是根据竞买须知的要求，由王文贤、梁宜恒向内蒙古及时雨拍卖有限公司交纳的拍卖费用，王文贤、梁宜恒不能证明农行内蒙分行违约，双方对该笔款项也没有约定应当由王文贤、梁宜恒向及时雨拍卖公司交纳的拍卖费用由农行内蒙分行支付，故王文贤、梁宜恒要求农行内蒙分行承担其向拍卖公司交纳的拍卖佣金的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。关于采暖费700000元，由于双方在2012年4月的终止协议中约定由王文贤、梁宜恒承担，故王文贤、梁宜恒的该项诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王文贤、梁宜恒的诉讼请求。案件受理费128506元，王文贤、梁宜恒已预交，由王文贤、梁宜恒承担。
二审中，上诉人王文贤、梁宜恒新提交了证据：一审法院两次庭审笔录和两份判决书以及农行内蒙分行在一审中提交的答辩状，拟证明农行内蒙分行在拍卖时对拍卖的标的物不拥有完全的所有权和处分权。被上诉人农行内蒙分行新提交了两份证据，一份为拍卖评估报告，拟证明该报告明确披露了拍卖物的产权状况，王文贤、梁宜恒当时是明知的；另一份为两份房屋产权证，拟证明2011年7月29日农行内蒙分行已经完成了房产由中国农业银行呼和浩特劳动服务公司过户至农行内蒙分行的变更登记，取得了房屋所有权证书。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：农行内蒙分行是否应赔偿王文贤、梁宜恒因竞买房地产而形成的损失人民币17784312元。
针对该争议焦点，首先，关于农行内蒙分行对其所拍卖的房屋是否具有权属处分的问题。本案中，工商登记档案显示农业银行呼和浩特劳动服务公司是由农行内蒙分行全资筹建，没有工商注册登记，没有对外营业，实际主营系具有独立法人资格的北原饭店。1995年北原饭店收归国有，名称变为中国农业银行内蒙古自治区分行培训中心，出资人为农行内蒙分行，即本案被上诉人。后该培训中心因企业改制而清算注销，债权债务由农行内蒙分行处理并承担。另有中国农业银行呼和浩特劳动服务公司于1991年10月19日向呼和浩特市工商局新城分局出具的情况说明显示“北原饭店与中国农业银行呼和浩特劳动服务公司两个单位都是内蒙农业银行主办的，饭店是实体，公司不营业，对外挂两个牌子，对内一套机构。”以上事实可以证明所拍卖房屋的真正权利人是农行内蒙分行。王文贤、梁宜恒主张农行内蒙分行对其所拍卖的房屋没有处分权，本院不予认可。
其次，关于王文贤、梁宜恒在竞买该房屋时是否知道房屋登记在中国农业银行呼和浩特劳动服务公司名下。拍卖过程中的《拍卖规则》第二条写明“竞买人参加竞买前应对拍卖标的进行全面了解，如参与竞买则表明对标的的现状、手续、权利、义务、瑕疵以及过户情况等已认可……”，《竞买须知》第二条写明“本公司按照拍卖标的的现状进行拍卖，竞买者应在本公司公告的时间、地点索取拍卖资料，并进行现场勘查……”,《拍卖成交确认书》写明“买受人签定本确认书时，已熟知标的的真实情况……”以上资料均有上诉人的签名确认。另有拍卖合同组成部分的内华房评字（2010）第0079号《房地产估价报告书》写明所拍卖“房屋所有权人为中国农业银行呼市劳动劳动服务公司……”。以上事实可以证明王文贤、梁宜恒参加竞买时对于所拍卖房屋的权属登记情况是清楚的，王文贤、梁宜恒主张不知道房屋登记在中国农业银行呼和浩特劳动服务公司名下，本院不予认可。
再次，关于《拍卖成交补充协议》、《终止买卖协议》的效力问题。2011年10月10日王文贤、梁宜恒与内蒙古及时雨拍卖有限公司签订《拍卖成交补充协议》约定，应王文贤、梁宜恒申请内蒙古及时雨拍卖有限公司同意将拍卖价款中4000万元暂时退回给其二人，并约定王文贤、梁宜恒30日内再将上述钱款返还给及时雨拍卖有限公司。之后王文贤、梁宜恒并未返还上述4000万元，而于2012年4月提出终止买卖协议。《终止买卖协议》第二条写明“现有房屋产权证、土地使用权证符合办理过户的条件，因政府主管部门政策原因暂时无法完成土地使用权和房屋所有权人变更登记手续，目前无法完成过户手续与甲（农行内蒙分行）、乙（上诉人）、丙（内蒙古及时雨拍卖有限公司）三方无关。甲方和乙方确认，本协议签订前，甲方已充分履行了售卖人应履行的各项义务，甲方不存在违约、未尽责情况。”以上协议中对有关权利、义务的处分是各方真实意思表述，不违反法律、法规的强制性规定，不存在其他影响合同效力的情形，属合法有效的合同，其中王文贤、梁宜恒已承认房屋产权证、土地产权证无法办理与农行内蒙分行无关，各方均不存在违约情形。因此王文贤、梁宜恒主张农行内蒙分行承担无法办理房地产过户登记对其造成的损失，本院不予支持。
综上所述，王文贤、梁宜恒上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费128506元，由上诉人梁宜恒、王文贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 慧 芳
审判员 郭 籽 良
审判员 徐 晓 凡
二〇一六年十二月十四日
书记员 呼和满都夫