茂名市茂南区人民法院发文稿纸
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广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第504号
原告：黄家雄，男，1984年7月5日出生，汉族，茂名市茂南区人，茂名市茂南区消防大队消防员，住茂名市茂南区。
委托代理人：陈远森，男，1973年9月15日出生，汉族，茂名市茂南区人，茂名石化化工分部工人，住茂名市茂南区。
被告：茂名益辰房地产开发有限公司，住所地：茂名市人民南路龙湖二街17号。
法定代表人：林雪萍，该公司总经理。
委托代理人：龚健，广东海日律师事务所律师。
原告黄家雄诉被告茂名益辰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄家雄及其委托代理人陈远森，被告茂名益辰房地产开发有限公司委托代理人龚健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄家雄诉称：2013年8月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2013083001033011xxx。约定原告购买被告开发建设的茂名市官山四路雅园东苑小区商品房，地址为茂名市官山四路319号802房，该商品房性质为预售。建筑面积106.24平方米，房屋总价为568384万元整。原告在合同签订当日按约定支付首付款171384元给被告，余款397000元向第三人建设银行申请办理按揭付款，于2014年3月31日支付给被告，原告的购房款已全部付清。按合约定被告向原告交付该房的截止日期为2013年12月31日前。原告多次与被告交涉无果后，截止今日，仍未能交房，遂决定向法院起诉。
根据《购房合同》第九条约定，出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，由最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交的房价款万分之五的违约金。被告的违约金计算如下：1、原告在合同签订当日支付首款171384元给被告，被告违约天数574天（从2014年1月1日计算至2015年7月29日），违约金171384×5／10000×574=49187元。2、原告2014年3月31日向第三人建设银行贷款397000元支付给被告，被告违约天数485天，违约金397000×5／10000×485=96272元，两项合计145459元。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请判令被告继续履行合同约定的交房义务；被告向原告支付逾期交房违约金145459元（暂计至2015年7月29日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；本案诉讼费用由被告承担。
被告茂名益辰房地产开发有限公司辩称：一、我方不存在逾期交房的行为，双方签订的合同约定交付房款的方式，原告应在2013年3月15日（2013年9月10日）之前办理好按揭贷款，而原告是在2014年3月31日办理按揭的，原告存在逾期支付房款的违约责任；是因原告违约未按时支付房款在先，被告保留解除合同的权利；二、我方在办理好交房手续后通知原告前来交房，但原告无视该通知不来交房；另外本栋楼层的其他20户已经入住；三、根据合同第八条的规定及补充协议附件四的第六条规定，原告对维修基金款项至今没有交付，被告是有权拒绝交付商品房；四、即使被告存在逾期交房的行为构成违约行为，原告请求的违约金过高，应适当调整；根据合同法的解释，原告请求违约金的依据应当以实际违约为准，应当按照同等地段同等房屋的租房价款计算违约金；综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月30日，原告黄家雄为买受人与被告茂名益辰房地产开发有限公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于茂名市官山四路319号802房一套，该房建筑面积106.24平方米，总价款为568384元，于签订合同之日支付首期房款171384元，剩余未交房款397000元选择于签订本合同后7个工作内办理按揭贷款事宜；合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。合同第九条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日期止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同日，原、被告双方签订的合同补充协议，其中第6条约定：按国家相关规定，买受人应当在签订本合同时到指定银行缴存公用部位和公用设备设施维修基金，缴存标准（按国家有关部门规定执行），未及时足额缴存而导致不能办理按揭贷款、商品房不能交付使用、不能办理房产证等一切后果均由买受人承担。原告父亲黄伦于签订合同的当日代原告向被告支付购房款171384元（2013年11月4日开具发票），2014年3月31日原告将其余的房款397000元支付给被告。
在诉讼中，被告茂名益辰房地产开发有限公司向本院提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明：茂名益辰房地产开发公司雅园东苑商品房于2013年12月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格。茂名市住房和城乡建设局于2014年7月16日同意予以备案。
原告于2016年1月15日提交《茂名市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书（存根）》，该证明书显示：茂名益辰房地产开发公司雅园东苑商品房竣工验收日期为2013年12月8日。
另查明：原告主张于2015年10月份收到被告的《茂名市市区住宅专项维修资金交存通知书》，被告对原告的主张不予认可。
本院认为：原、被告签订本案所涉及的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规禁止性的规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定和其他行政规章的规定，应认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一项的“经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。涉案商品房于2013年12月8日已由建设单位茂名益辰房地产开发有限公司组织五方竣工验收合格，茂名市住房和城乡建设局同意予以备案，故涉案商品房于2013年12月8日经验收合格且符合双方约定的交付条件。原告主张茂名市住房和城乡建设局备案日期为商品房验收日期，依法无据，本院不予支持。原告称于2015年10月份才收到《茂名市市区住宅专项维修资金交存通知书》，被告不予认可，原告没有证据证实，本院不予认定。根据合同补充协议第六条的约定，原告应于签订合同时到指定银行缴存维修基金，但其至今未支付，根据《住宅专项维收资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，没有理由与依据，本院不予支持。因原告至今没有按约定到指定银行缴存维修基金，被告不将房屋交付给原告，有理有据，被告的行为不构成违约，依法不需要承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金145459元（暂计至2015年7月29日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告黄家雄的全部诉讼请求。
案件受理费3209元，由原告黄家雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 员 周 理
人民陪审员 易亚钦
人民陪审员 黎 娜
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 吕均涛