广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1272-1292号
（第1272-1292号案）上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市鑫增实业有限公司。
法定代表人于树军，该公司董事长。
委托代理人于树平。
委托代理人李弘毅，广东广和律师事务所律师。
（第1272-1274、1276-1278、1280、1281、1290号案）上诉人（原审原告、反诉被告）魏美苑等9户承租XX居建材家居展销中心商铺的租户（详见判决书附表一）。
共同委托代理人林冰，广东国欣律师事务所律师。
共同委托代理人李慧贤，广东国欣律师事务所实习律师。
（第1275、1279、1282-1289、1291、1292号案）被上诉人（原审原告、反诉被告）雷庆田等12户承租XX居建材家居展销中心商铺的租户（详见判决书附表一）。
共同委托代理人程宏，广东中熙律师事务所律师。
共同委托代理人万仰韬，广东中熙律师事务所律师。
上诉人深圳市鑫增实业有限公司（以下简称鑫增公司）因与上诉人魏美苑等9户承租XX居建材家居展销中心商铺的租户（以下简称魏美苑等9户）、被上诉人雷庆田等12户承租XX居建材家居展销中心商铺的租户（以下简称雷庆田等12户）租赁合同纠纷二十一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1453-1471、1473、1474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案的深圳市福田区XX路XX号XXX区原国际展览中心为案外人深圳市XX投资发展有限公司所有。2012年9月6日，鑫增公司向深圳市XX投资发展有限公司提出《转租申请》，称鑫增公司承租的国展中心展览厅X号展厅，租赁期限分为两部分：第一部分2012年9月10日至2013年8月30日，第一部分期满后合同继续顺延，如租赁房产未拆除重建则可继续顺延至此房产拆除之日止，即第二部分为不固定期限。现鑫增公司要将此房产用于建材家居商场用于对外出租，并请深圳市XX投资发展有限公司同意转租。深圳市XX投资发展有限公司签章予以同意。
2012年10月28日至2013年3月3日间（其中原审1456、1465、1467、1469、1470、1473号案件的签订时间在2012年12月份之后），魏美苑等21户分别与鑫增公司签订《商铺租赁合同》，向鑫增公司承租深圳市福田区XX路XX号XXX区原国际展览中心XX居建材家居展销中心的商铺，合同约定的单位租金从68元至104元不等（原审1456、1465、1467、1469、1470、1473号案件单位租金分别为96元／平方米、68元／平方米、96元／平方米、104元／平方米、96元／平方米和104元／平方米，与2012年12月份之前签订合同的租金水平持平）。合同对租金、管理费、租期分别作了约定。装修期为30天，各合同约定的装修截止日均为2012年12月9日。合同均约定，鑫增公司有权收取2个月租金作为合同押金。魏美苑等21户应于每月5日前支付当月租金、管理费，拖欠应交费用15天时视为违约，鑫增公司有权按每日1%收取违约金。租户逾期完成装修的，每逾期一日，按每月租金的1%收取违约金。租户有自合同约定的经营之日超过十日仍未开业经营、拖欠租金、物业管理费、水电费以及相关违约金、滞纳金等任何一项超过十五日等违约行为的，鑫增公司有权解除合同并没收租赁押金。因地震、台风等自然现象及政府行为或本物业拆除等不可控制、不可预料的因素影响本合同履行的，双方互不向对方承担责任，因此致合同无法履行的，魏美苑等21户应无条件按鑫增公司要求退租，所交纳的租赁押金，在扣除应缴费用后无息退回。合同补充条款约定，以商场开业的时间起，首两个月免租不免管理费，后延10个月按八折收取租金（原审1453-1455、1457-1464、1466、1468、1471、1474号案）或补充约定：首两个月免租不免管理费、后延10个月按八折收取租金，租户签订合同后立即入场装修及营业，否则取消上述优惠（原审1456、1465、1467、1469-1470、1473号案）。合同还约定了各租户的送达地址，即租赁铺位地址。
合同签订日期在2012年12月之后的各案租户称是鑫增公司收取了定金，各案租户不得不按鑫增公司条件签订合同。
合同签订后，魏美苑等21户向鑫增公司支付约定的首期租金、管理费、租赁押金及装修押金。原审1455、1456、1457、1465、1467、1469、1470、1471、1473、1474号案租户分别签署场地交付确认书，接收了租赁场所，其他租户未予签收。除原审1460号案租户于2012年11月份完成了装修、原审1455号案租户铺了地砖外，其他租户未进行实际装修。原审1460号案租户提供了收款收据一份，证明其发生了装修费用30000元。
鑫增公司分别向其他各案租户租赁铺位地址邮寄了《进场、收费通知书》，但均未送达。鑫增公司还于2013年7月29日向上述地址邮寄了《解除合同及催费通知书》，均未送达。
双方曾就履行合同事宜多次商谈。但鑫增公司称商谈内容限于督促租户装修入场，并不包括减免租金。
截至原审开庭之日止，涉案建材市场尚未开业。
鑫增公司于2013年7月9日签收魏美苑等21户的起诉状等诉讼资料。魏美苑等21户于2013年8月14日签收鑫增公司的反诉状等诉讼资料。
另查，2012年11月27日和2013年4月17日深圳市公安局交通警察局发布《关于地铁7号线XX站工程施工期间调整交通组织的通告》，自2012年11月30日至2015月7月20日封闭xx三路（XX路口至xx五路口段）。2012年12月23日至24日间，深圳特区报、南方都市报、深圳晚报、晶报等媒体刊登了地铁7号线途经XX并设XX站的报道。
根据魏美苑等21户提交鑫增公司宣传册中的现场地图及鑫增公司拍摄的现场照片，在xx三路封闭之前，涉案商铺位于xx三路、XX路、xx西路与xx五路中间。其中，在xx三路靠近XX路处有出入口一个（正门），在xx西路还有出入口两个（后门）。根据鑫增公司提交的现场照片，自xx西路进入涉案商场需要经过涉案商场与国安居之间的一段停车场，但自xx西路应可见涉案商场。xx三路封闭后，鑫增公司将原xx三路靠近XX路处出入口沿XX路北移10米左右在XX路另行打开出入口。
鑫增公司还于2012年12月10日将原国际展览中心家具区X（无X）的区域出租给案外人黄x波，黄x波将该场地用于开办“XX家办公家具批发中心”。根据鑫增公司提交的现场照片，“XX家办公家具批发中心”未占用魏美苑等21户所租场地，魏美苑等21户则表示，该照片是在案外人搬走后拍的，根据魏美苑等21户于2013年5月份拍摄的照片，“XX家办公家具批发中心”悬挂条幅及铺设地毯的区域显示为X区，魏美苑等21户还认为黄x波与鑫增公司存在利害关系，鑫增公司提交的该份租赁合同的真实性无法确认。
以上事实，有《商铺租赁合同》、场地交付确认书、《进场、收费通知书》、《解除合同及催费通知书》、《关于地铁7号线XX站工程施工期间调整交通组织的通告》、收款收据、地图、照片等证据及开庭笔录、补充质证笔录予以证实。
魏美苑等21户的诉讼请求为：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、鑫增公司退还合同押金（详见附表一）；三、鑫增公司退还首月租金及管理费（详见附表一）；四、鑫增公司退还魏美苑等21户装修押金（详见附表一）；五、鑫增公司赔偿魏美苑等21户装修损失（详见附表一）；六、鑫增公司承担本案诉讼费用。
鑫增公司的反诉请求为：1、判令双方的《商铺租赁合同》于2013年8月1日解除；2、支付拖欠的租金及滞纳金（详见附表二）；3、魏美苑等21户支付拖欠的管理费及滞纳金（详见附表二）；4、魏美苑等21户支付延期装修违约金（详见附表二）；5、鑫增公司不予返还租赁押金（详见附表二）；6、魏美苑等21户承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，鑫增公司取得了涉案房产权利人深圳市XX投资发展有限公司转租的同意，且鑫增公司与案外人深圳市XX投资发展有限公司租赁合同的第二部分期限可以延续至房屋拆除之日，故本案不存在鑫增公司超出租赁期限转租合同的问题，魏美苑等21户、鑫增公司之间签订的租赁合同未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案诉争的焦点是魏美苑等21户、鑫增公司谁违约的问题。
从原审庭审查明的事实看，魏美苑等21户均交纳了合同约定的首期租金和管理费，但除原审1460号案租户之外，其他各案租户均未完成装修，涉案的建材市场最终也未能开业，据此判断谁违约的关键是看魏美苑等21户的装修与建材市场的开业是否具有因果关系。对此，原审法院认为，在21宗案件中，无论签订时间是否在2012年12月9日之前，所有的租赁合同均约定魏美苑等21户完成装修的时间为2012年12月9日，且在2012年12月份之前签约的租赁合同（原审1453-1455、1457-1464、1466、1468、1471、1474号案）均约定起租时间为“以商场开业的时间起，首两个月免租不免管理费”，而在2012年12月份之后签约（原审1456、1465、1467、1469-1470、1473号案）的合同对起租时间的约定均为“首两个月免租不免管理费”，即在2012年12月份之后签约的不再将商场开业作为起租时间的计算点，综合21宗案件的，可以认定魏美苑等21户、鑫增公司所约定的2012年12月9日装修完成日即为开业时间。据此，原审1453-1455、1457-1464、1466、1468、1471、1474号案租户的装修、入场应视为系开业的必要条件，该部分租户中除原审1460号案租户依约完成装修外，其他租户均未完成装修，该行为导致涉案商场不能按时开业，该部分租户已经构成违约，其无权解除合同，鑫增公司有权要求其支付合同存续期间的租金、管理费并承担违约责任。但违约损害赔偿以填补损失为原则，鑫增公司既已主张不予返还合同押金，且未举证证明其实际损失高于押金，在此情形下鑫增公司再另行主张滞纳金、延期装修违约金等缺乏依据，原审法院不予支持。同时，合同解除后，双方应返还依据合同取得的对方财产，故原审1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案租户违约，但装修押金并非定金，鑫增公司仍应返还各租户已支付的装修押金。
至于2012年12月份之后签约的原审1456、1465、1467、1469-1470、1473号案租户，因鑫增公司未能在2012年12月9日开业，且前期租户亦未进行装修，在开业时间无法确定的情况下，该部分租户有权行使不安抗辩权拒绝装修，而涉案建材市场至今未能完成装修，租户合同目的不能实现，鑫增公司已经构成根本违约，原审1456、1465、1467、1469-1470、1473号案租户有权解除合同，无须支付合同存续期间的租金和管理费，并有权要求鑫增公司返还已付租金、管理费、押金、装修押金。原审1460号案租户已经完成装修，鑫增公司未能依约开业，导致租户合同目的不能实现，构成根本违约，原审1460号租户有权解除合同，要求鑫增公司返还已付费用并赔偿装修损失，原审1460号案租户已提供了其支付装修款项的付款凭据，且该金额亦在合理范围之内，原审法院对其主张金额予以支持。
地铁施工确实对合同的履行造成了一定影响，尽管部分租户签约时地铁施工的消息已经公开，但从21宗案件的签约时间及约定的租金标准看，地铁施工消息公开前后所签租赁合同约定的租金水平并无明显差异，由此可见21宗案件所涉租金水平并未考虑地铁施工的因素。该因素非由魏美苑等21户、鑫增公司双方原因所致，双方应合理分担由此导致的损失，鑫增公司主张按合同约定的标准支付租金、管理费且未依约对租金按八折收取缺乏依据，原审法院酌情对魏美苑等21户主张的租金、管理费减半支持，魏美苑等21户已预交的租金、管理费在同等金额内充抵租金和管理费，同时考虑到合同关于“以商场开业的时间起，首两个月免租不免管理费”的约定，原审1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案件的租金自2013年2月9日起算。
就解除租赁合同的具体时间而言，原审1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号租户构成根本违约，无合同解除权，鑫增公司有权解除合同，故前述案件的合同解除时间以前述租户收到鑫增公司反诉状的时间为准，即原审1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案合同解除的时间为2013年8月14日；1456、1460、1465、1467、1469-1470、1473号案中，鑫增公司根本违约，租户有权解除合同，故该批案件的合同解除时间以鑫增公司收到租户起诉状的时间为准，即2013年7月9日。鑫增公司虽于2013年7月29日向合同约定的租赁场地向各案租户邮寄了解除合同通知书，但鑫增公司明知涉案商场尚未开业，租户不可能收到其解除合同通知书，而仍往该地址邮寄，有违诚信原则，合同解除的时间以原审法院前述认定时间为准。
对于案外人黄x波有无占用魏美苑等21户租赁场地的问题，原审法院认为，现有证据不足以认定案外人黄x波占用了涉案租户场地，况且，即使如涉案租户所述黄x波在部分时间确实存在占用相关租户租赁场地的问题，考虑到租户尚未实际入场，不能排除“XX家办公家具批发中心”开业时因物品摆放暂时挤占部分租户场地，但这并非鑫增公司将相关场地再次转租他人，亦未实际给租户造成损失，该行为即使存在也不构成相关租户解除合同、主张鑫增公司违约的依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、1456、1460、1465、1467、1469-1470、1473号案原审原告与鑫增公司之间的《商铺租赁合同》于2013年7月9日解除；二、1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案原审原告与鑫增公司之间的《商铺租赁合同》于2013年8月14日解除；三、鑫增公司于本判决生效之日起十日内返还1456、1460、1465、1467、1469-1470、1473号租赁押金、首期租金、管理费、装修押金并赔偿1460号案原审原告其装修损失（详见附表一）；四、1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案原审原告于本判决生效之日起十日内向鑫增公司支付拖欠的租金和管理费（详见附表二）；五、鑫增公司于本判决生效之日起十日内向1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案原审原告返还装修押金（详见附表一）；六、鑫增公司不予退还1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案租户的租赁押金；七、驳回1453-1455、1457-1459、1461-1464、1466、1468、1471、1474号案原审原告的其他诉讼请求；八、驳回鑫增公司的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费、反诉费（已由各案租户、鑫增公司分别预交），由各案租户、鑫增公司按胜败诉比例分担。（详见附表）
上诉人鑫增公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五、八项：2、判令双方之间的《商铺租赁合同》于2013年8月1日解除；3、判令魏美苑等21户支付自2013年3月19日至2013年7月31日的租金及直至付清租金本金之日止的滞纳金（同原审反诉请求）。4、判令魏美苑等21户支付自2013年1月19日至2013年7月31日的管理费及直至付清管理费本金之日止的滞纳金（同原审反诉请求）。5、判令魏美苑等21户支付延期装修违约金（同原审反诉请求）。6、判令魏美苑等21户承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由：原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，导致本案部分错判。（为使叙述更为清晰，现按原审判决的分类方式，将2012年12月之前签订租赁合同的案件1453-1455、1457-1464、1466、1468、1471、1474的承租人称为第一部分租户；将2012年12月之后（含本月）签订租赁合同的案件1456、1465、1467、1469-1470、1473的承租人称为第二部分租户）。一、原审认定鑫增公司发出的书面通知均未送达，是错误的。租赁合同的首部约定的文件送达地址为“乙方所租位置”，并且租赁合同第四十九条明确约定“邮寄地址为租赁合同地址为准，自邮件寄出之日起两日内（无论乙方是否签收）视为送达。”，这说明双方在签订租赁合同时已经明确约定了乙方的邮寄地址就是乙方的租赁地址。更为重要的是，在鑫增公司向魏美苑等21户邮寄的特快专递的详情单上均写明了魏美苑等21户的电话，经邮寄人员电话联系，魏美苑等21户均口头表示拒收邮件，这在特快专递详情单上均体现为：“退改批条”注明的原因是“拒收”。因此，原审认定鑫增公司向魏美苑等21户发出的书面通知均未送达是错误的，相关书面通知应于邮件发出之次日均已视为送达。二、原审认定部分租户未签署场地确认书，是错误的。首先，大部分租户均己书面签署了场地确认书，其次，鑫增公司向魏美苑等21户均书面送达了场地确认书；再次，合同第八条明确规定“甲方按商场规划空铺的现状交付给乙方，乙方同意按商场规划空铺的现状接收使用。”涉案租赁房产是当场交付，没有延迟交付；更为重要的是，魏美苑等21户均在原审起诉状中书面承认“租户承租后，满心欢喜的装备装修方案和材料，打算入场装修。”因此，无论魏美苑等21户有无书面签收租赁房产，鑫增公司都已完成了租赁物的交付，并且魏美苑等21户均已书面承认接收了租赁房产。租赁房产事实上已经如约交付。三、原审认定XX居未能如期开业是因为第一部分租户违约导致的，但又错误地认定鑫增公司因XX居未能开业而须向第二部分租户承担违约责任。原审认定“截止开庭之日止，涉案建材市场尚未开业”，同时又认为“至于2012年12月份之后签约的租户，因鑫增公司未能在2012年12月9日开业，且前期租户亦未进行装修，在开业时间无法确定的情况下，该部分租户有权行使不安抗辩权拒绝装修，而涉案建材市场至今未能完成装修，租户合同目的不能实现，鑫增公司已经构成根本违约”是完全错误的。1、魏美苑等21户等将租赁商铺进行装修并备货是XX居开业的前提，是魏美苑等21户违约导致的XX居建材部分未能如期开业。各承租户进场装修并备货是开业的前提，XX居建材家居广场原定于2012年12月19日开业，实际上XX居已经于2012年12月19日正常开业，家居部分已经正常营业，只是建材部分由于魏美苑等21户等拒不装修备货，导致XX居建材家居广场只有家居部分按时开业。第一部分租户以自己的主观想象认为地铁施工将导致其合同目的不能实现而拒不履行合同约定进行装修，第二部分租户采取观望的态度不进场装修，最终造成害人害己的局面。2、第二部分租户明知XX居的建材部分不能如期开业但仍签订租赁合同，之后又拒不履行合同约定进场装修从而导致XX居的建材部分至今未能开业，应承担违约责任。第一部分租户的《商铺租赁合同》约定租金在开业满两个月起算，即从2013年2月19日起计租。而第二部分租户的《商铺租赁合同》约定租金在合同签订满两个月后起算，与XX居是否开业没有关系，如果第二部分租户认为XX居不能尽快开业就可以不与鑫增公司签订租赁合同，既然签约就应履约。第二部分租户是在已经明知第一部分租户未按时装修并准备开业的情况下，与鑫增公司签订租赁合同的，因此原审认定鑫增公司应向第二部分租户承担违约责任是没有事实依据和法律依据的。3、实际上，魏美苑等21户是以不装修为由以达到人为阻止XX居建材部分开业的目的，企图造成鑫增公司违约的假象。《合同法》第45条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中魏美苑等21户人为阻止计租条件成就，因此应视为计租条件已经成就。因此，原审认定鑫增公司应向第二部分租户承担违约责任是完全错误的。魏美苑等21户认为阻止计租条件的成就，均应向鑫增公司承担违约责任。四、原审判决将部分案件的租金减半没有法律依据，原审未支持鑫增公司有关租金滞纳金、管理费滞纳金及装修违约金的诉请是违反合同约定的。魏美苑等21户拒不进场装修，导致XX居建材部分未能如期开业，给鑫增公司造成了巨大的损失，魏美苑等21户拒不履行《商铺租赁合同》造成根本违约。魏美苑等21户应向鑫增公司支付拖欠的租金、租金滞纳金、管理费、管理费滞纳金、迟延装修的违约金：1、根据租赁合同第8条，魏美苑等21户应向鑫增公司支付租金、每日1%的租金滞纳金、管理费、每日1%的管理费滞纳金；2、根据合同第9条第3点，鑫增公司不予返还合同押金；3、根据合同第50条，魏美苑等21户应向鑫增公司支付逾期装修完工的违约金，以每日按月租金的1%计取。但原审法院却无视租赁合同的明确约定，不仅未支持租金滞纳金、管理费滞纳金和逾期装修违约金，甚至还在魏美苑等21户根本没有提出任何异议的情况下擅自将租金降低至约定租金的一半，没有任何事实依据和法律依据。合同法只规定了法院可以依当事人的请求调整违约金，何况本案的租金并不是违约金。鑫增公司所要求的上述费用和违约金，根本无法弥补鑫增公司因魏美苑等21户违约所受到的巨额损失，鑫增公司承租XX居后进行了整体装修，耗资数百万元，并且由于魏美苑等21户拒不进场装修对整个XX居的商业氛围造成了恶劣的影响，其他租户均采取观望的态度，从而最终导致XX居的建材部分至今未能开业，又给鑫增公司造成了巨大的损失，鑫增公司的全部损失己逾千万元。鑫增公司保留向魏美苑等21户追究反诉请求之外的其他损失的权利。综上，魏美苑等21户毫无诚实信用，无端夸大地铁施工对XX居经营环境的影响，并企图让鑫增公司承担魏美苑等21户所人为造成的所谓损失。魏美苑等21户拒不装修租赁商铺导致XX居建材部分不能如期开业，从而人为阻止计租条件的成就，并企图造成鑫增公司违约的假象。魏美苑等21户在起诉状中主张是因为地铁公司修地铁封路给他们造成影响，那么魏美苑等21户应该向地铁公司要求补偿，而不应嫁祸于鑫增公司。原审判决认定事实部分不清、适用法律部分不当，恳请二审法院能依法查清本案事实，支持鑫增公司的全部上诉请求。
魏美苑等9户上诉人就鑫增公司的上诉答辩称：答辩意见以我方的上诉状意见为准，补充如下：一、1、我方认为第一个关键问题是如何去认定本案所涉的《商铺租赁合同》是否约定的开业日期，如没有约定，一审法院推定12月9日为开业日期是否正确。我方认为合同没有约定开业日期，且一审法院的推定是错误的。理由：根据合同第14条的规定，给予我方的装修期到2012年12月9日止，其后继续约定如商场正式开业之前，乙方进场装修超过上述时间按商场正常开业时间计算租金，那么这是一个完整的约定，从后半段可以推断出12月9日并非开业时间。2、根据交易的惯例，深圳市的所有涉及的商铺的招租，开业的基本要求是要超过60%以上商铺进行了出租，另外根据这9户的补充约定（合同最后一个手写条款），以商场开业时间起，前两个月免租，不免管理费，后延10个月按八折收取租金。3、商场招租出租的跟客户交易的实际惯例，如果是现成装修可以直接进入商铺的一般约定是免几个月的租金开始计租，如果是没有进行装修乃至根本没有具备开业条件的，一般是约定要正式开业以后免若干月租金，这是整个商场的惯例。上述说明对开业日期没有约定，且不是一审认定那样。二、没有进场装修的法律后果，合同约定非常明确是要开始计付租金，就是他要承担义务，而不是会导致其他商户来签约、进场、经营乃至导致甲方不能开业。三、我方也赞成其他12户的不安抗辩权，同时从一审提供的证据及我方二审提交的照片，可以证明是甲方有预期违约的事实状态。
雷庆田等12户就鑫增公司的上诉答辩如下：一、针对原审1456、1465、1467、1469、1460、1470、1473号案的答辩如下：1、涉案商场以整体同时营业为关键，但在双方的合同中没有明确开业的时间，商场的整体至今也未能完成装修和开业，因此，这些租户依法享有不安抗辩权。2、原审1460号案的租户已经完成了装修，但即便如此，鑫增公司也没有如期开业，按照鑫增公司一审庭审上的说法，一共签约了81户的租户，除了已经起诉的21户外，另外的60余家至今也没有进场和开业，没有任何证据证明这61家商户没有进场装修和开业，和已经起诉的21户有任何关联，也不能违背情理说21户商铺的行为就影响了80家商铺不能进场装修或者开业，原审1460号案的租户虽然完成了装修，但是商场至今还是没有开业，这也说明了这些租户行使不安抗辩权的合理性和正当性。3、既然鑫增公司不能开业，构成根本违约，属于应该返还已经收取的全部费用。二、针对原审1463、1464、1466、1468、1474号案的答辩如下：1、双方的合同约定中没有明确商场的开业时间，所以这些租户有权行使不安抗辩权，拒绝装修和支付租金和管理费，且按照租赁合同第59条第二点，合同事实上早已解除，双方是互不向对方承担责任。2、假设认可一审判决，推定开业时间2012年12月9日，但租户没有装修并不必然导致涉案商场不能开业，这两者之间没有因果关系，在合同中也没有约定开业以装修为前提，依照合同的约定，这些租户支付租金和管理费，是在商场开业后两个月，但商场至今尚未开业，所以这些租户不需要支付租金、管理费和如此产生的滞纳金。3、这些租户没有上诉基于诉讼成本等等的考虑，并不代表这些租户认为应该支付对方一半的租金和管理费。
魏美苑等9户不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令解除双方的租赁合同关系；3、鑫增公司退还魏美苑等9户合同押金（同原审本诉请求）；4、鑫增公司退还魏美苑等9户首月租金及管理费（同原审本诉请求）；5、鑫增公司向魏美苑等9户赔偿装修损失（同原审本诉请求）；6、请求判令鑫增公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、双方合同约定基本情况：鑫增公司于2012年经营位于深圳市福田区XX路XX号XXX区原国际展览中心房产，以“XX居建材家居展销中心”为项目名称对外进行招商。双方签订编号《商铺租赁合同》，约定租赁期等相关事项，同时魏美苑等9户依约如数按期向鑫增公司支付了合同押金、首月租金和管理费，鑫增公司出具了收款收据。二、鑫增公司隐瞒对经商有重大影响的交通改变情况，导致魏美苑等9户根本利益受损。鑫增公司在其招商材料称该项目“周围交通便利”，将打造成“深圳又一建材家居零售、批发的新标杆”等宣传。魏美苑等9户正是基于鑫增公司招商宣传所展示的前景与鑫增公司签约，同时在签约时交通状况并未进行实质现状改变。但到魏美苑等9户承租准备入场装修时，才得知因修建深圳地铁7号线，深圳市公安局交通警察局于2012年11月30日开始封闭xx三路（XX路口至xx五街路口段），封闭期限暂定至2015年7月20止。地铁施工单位用围障将商铺周围及前方的道路完全封闭，导致行人和车辆无法从主干道上进入商铺，施工造成的灰尘和噪音更是对商铺的经营环境形成极大的障碍，因此，鑫增公司根本无法提供给魏美苑等9户一个正常的经营环境，双方签订合同的目的完全无法实现。三、鑫增公司招商不力，无法按期开业，属严重违约。由于上述交通条件变化，及鑫增公司招商不力，鑫增公司一直没有招到符合开业条件数量的商家，直接导致无法按照其承诺的日期开业。正是预期鑫增公司肯定违约，如魏美苑等9户继续装修只会导致更大损失。事后，果不其然，鑫增公司至今一审都结束了也未开业。四、鑫增公司存在另行出租涉案商铺的行为，也属严重违约。2013年3、4月，鑫增公司不顾双方争议未得到妥善解决的情况下，擅自将魏美苑等9户及其他承租户承租的商铺整体以“XX家办公家具批发中心”的名义重新运营，为此导致魏美苑等9户合法利益严重受损。五、退一步讲，即便魏美苑等9户没有装修，该行为也不是导致商场无法开业的原因，一审对此关键事实的认定存在严重错误。双方所签订的《商铺租赁合同》在非主要条款第四章商铺装修中的第十四条约定”甲方（鑫增公司）给乙方（魏美苑等租户）30天装修期，从2012年11月10日起至2012年12月9日止”，且约定商场正式开业之前乙方进场装修超过上述时间的按商场正式开业时间计算租金。首先，合同约定的是装修期限及装修期间免除魏美苑等9户的租金，而如果魏美苑等9户未在2012年12月9日前完成装修，所承担的不利后果仅是按照商场正式开业的租金标准计算租金，而不是赋予鑫增公司合同解除权，一审法院竟然据此约定推定该约定的装修完成日即为开业时间，是缺乏商业常识的错误认定，也没有合同依据。其次，涉案XX居商场共有三层，招商完成的话承租商户达200多户。而包括魏美苑等9户在内的系列案所涉及的承租商户仅是少数的十几户，包括魏美苑等9户在内的这少数人即便不装修也根本不会影响整个商场的开业。
鑫增公司就魏美苑等9户的上诉答辩称：一、魏美苑等9户认为是鑫增公司隐瞒对经商有重大影响的交通改变情况导致魏美苑等9户根本利益受损，这仅是租户方的意见。首先这是不能成立的：1、所谓的隐瞒，建地铁是公共事业，且在所有的21个案件所涉及的租赁合同签订之前，在2012年10月23日、24日，深圳各大报纸就已经对XX片区修建地铁可能造成的影响作了大副的报道，而本案所涉及的21户最早的签约时间是在2012年10月28日，就是报纸公告在前签订合同在后，这是很明确的，不存在某个人隐瞒什么事实，因为修建地铁是众所周知，因此对这9户的上诉以及提到的隐瞒，完全是违背事实的。2、所谓的对经商有重大影响的交通改变，在一审当中鑫增公司已经申请了现场勘验，后经庭审法官认为可以认定的事实不需要去现场勘验，实际上XX居因为地铁施工而造成出入口的变化，只是其中一个出入口向北移了10米，另外的出入口没有变，这个变化是否是重大影响交通的改变，我方认为不能成立。3、导致魏美苑等9户根本利益受损，这是无稽之谈，双方签订的租赁合同所约定的租赁房产没有发生任何变化，且XX居家具建材市场，其中的家具部分是如期开业了，更重要的是紧挨着XX居的多彩城酒店在本案所涉及的21户租赁合同签订之前就已经营业多年，且在本案的诉讼中一直在经营当中，没有受到任何影响。因此，鑫增公司认为这9户租户所提到的根本利益受损属于主观臆断，没有客观事实。二、1、对于9户所主张的鑫增公司招商不利无法按期开业，属于严重违约的说法，也是完全不能成立的。强调一点，XX居家具建材广场，其中的家具部分是在2012年12月19日正常开业。2、除了本案所涉及的21户租户之外，还有众多租户也与鑫增公司签订了XX居的租赁合同，只是这些租户没有起诉，并不存在招商不利之说，必须强调的是XX居的装修分两部分，第一层面装修是由鑫增公司进行的基础装修，且在21户签订租赁合同之前就已经装修好了，第二层面的装修是指最终的租户要对自己要经营的空间、范围进行一个个性化的装修，这部分装修一定要由各个租户自己来完成，这与鑫增公司招商没有关系。3、本案所说的XX居，无论是建材还是家具，开业时间都是2012年12月19日，证据有：（1）在原审中鑫增公司所提要的每一份鑫增公司向租户所发出的特快专递，里面很明确的告知了开业时间，比如原审1453号案的，我们发出的是催促通知以及后面发出的解除通知和催费通知，总共有三个通知，所说的催促通知就是进场装修通知，在这个通知当中书面明确告知本商场已经定于2012年12月19日开业，那么你不进场装修也要缴费了，且影响了其他的商户。（2）XX居的家具部分是2012年12月19日开业的，这在原审中我们已经提交的家具部分的合同足以证明这一点。（3）我方随着上诉状作为附页提交的XX居新红家的开业证据，这些租户在明知道商场等开业时间的情况下，为了混淆视听，刻意的回避起租期的条件成就，他们试图造成我们没有开业所以无法计算起租期，根据合同法的明确规定，人为阻止条件成就的应当视同条件已成就。4、对于9户主张存在另行出租涉案商铺的行为也属于严重违约的意见，鑫增公司认为完全不成立。首先鑫增公司在涉案的租赁合同解除之前，从来没有将租户已经租赁的商铺另行出租给其他人，这完全没有事实依据。其二XX居的家具部分与本案租户租赁的建材部分是一种并存并列的，双方互不占用对方的场地，第三租户承认XX居的家具部分以鑫黄家办公家具批发中心的名义进行开业，这足以证明XX居是可以达到租户们的经商要求的，因为既然办公家私可以经营，你建材凭什么不可以经营，家具和建材对于周边的交通也好，出入口的数量也好以及地铁施工的影响等方面的要求没有差异，是完全相同的。5、对于租户们所主张的即便租户没有装修，该行为也不是导致商场无法开业的原因，这个主张也是完全错误的。理由是鑫增公司作为出租方，已经对XX居公共部分进行了完整的装修，那么这些租户如果要进场销售你们的商品，首先你们要有货架，要有商品在货架上才可以开业，否则商场开业卖什么，因此，对于租户的上诉理由完全是错误的，不客观的。
雷庆田等12户就魏美苑等9户的上诉答辩称：我方基本同意魏美苑等9户的上诉意见，补充如下：1、鑫增公司一审所提交的报纸内容并没有明确xx三路被封闭，只是说在XX修建地铁。2、xx三路上原来的XX居的出入口并不是简单的10米，不止10米，应该有30米左右，可能移到了XX路。
本院经审理查明，涉案商场已进行整体装修并安装有电梯。深圳市公安局消防支队福田大队已于2008年12月25日对涉案场地出具《建筑工程消防验收意见书》。
涉案租赁合同签订之后，鑫增公司分别向各案租户租赁铺位地址邮寄了《进场、收费通知书》，并于2013年7月29日向上述地址邮寄了《解除合同及催费通知书》，上述快递单上注明了各案租户的联系电话，快递单均显示为用户拒收退回。
涉案商场共三层，二审审理过程中，鑫增公司确认涉案商场一共有108个商铺，并称已签订合同的有58户，其中包括本案起诉的21户，有36户交了定金但是没有签订合同。鑫增公司二审带来18份商铺租赁合同，其中有1份租赁合同签订时间在2012年12月之后。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，鑫增公司与魏美苑等21户租户之间的租赁合同有效，双方均应全面履行。
本21案中，魏美苑等21户租户除原审案号为1460号的租户胡华英完成了装修之外，其他租户均未装修，而涉案商场建材部分没有开业。所有租户除在签订合同时支付了首期租金、管理费、租赁押金及装修押金外，未再支付其他租金和管理费。针对双方当事人的诉求，本案首先应当判断涉案合同的违约方。
魏美苑等21户租户主张，系地铁的施工造成合同不能继续履行，此为出租方的责任。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的“出租人应当将在租赁期间保证租赁物符合约定的用途”指的是租赁物本身在租赁期间能符合租赁的用途，并不包括租赁物所在的外部环境的变化；其次，双方合同第五十九条约定的“因政府行为影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任”，应指政府专门针对涉案租赁物的行为导致涉案物业完全无法使用的情形，而本案的地铁施工仅影响租赁物的外部环境，并不能造成租赁物完全无法使用；再次，关于地铁的施工，虽然公安部门直到2012年11月才发布封闭xx三路的通告，但是地铁七号线的线路早已公布，相关报纸也早已进行了报道，鑫增公司对此不可能进行刻意隐瞒，虽然地铁的封闭施工在部分租赁合同签订之后，但这均不属于不可抗力或情事变更之范畴。相反，作为承租方，应当事先了解租赁物业周边之情形，评估承租物业的商业风险，魏美苑等21户租户以地铁施工为由而认为合同的无法继续履行是出租方责任，本院不予认可。
关于魏美苑等21户租户称鑫增公司存在其他违约行为导致合同不能履行。本院认为，从双方提交的照片和视频来看，鑫增公司对整个商场进行了整体的装修，并取得了消防验收合格证书。另外，租户称鑫增公司将涉案商铺另行出租给他人，但未提交证据予以证明，而从鑫增公司一审提交的合同来看，其与案外人黄x波签订的租赁合同所对应的商铺并非本21案租户所租赁商铺，黄x波用于开办“XX家办公家具批发中心”的场地并未包括涉案商铺。
关于涉案商场未能开业的原因。涉案租赁合同虽然未写明开业的时间，但在2012年12月之前签订的合同均约定租户应在2012年12月9日之前完成装修，故原定的开业时间应当在此时间之后不久，结合双方多次的商谈以及鑫增公司向各租户发出的邮件，应当认定2012年12月19日为鑫增公司拟定的开业时间。本案起诉的商户虽然只有21户，其中在2012年12月之前签订合同的为15户，从鑫增公司提交的其他租赁合同来看，另外起码有17户已在2012年12月之前亦签订了租赁合同。但除胡华英之外，其他租户没有完成装修，而是因地铁的施工对此采取了互相观望之态度，亦影响了其他已交定金的租户考虑是否签订合同，进而影响了整个商场的开业。故在2012年12月之前签订合同的此15户租户除胡华英外均已构成了根本违约。
至于2012年12月之后签订租赁合同的6位租户，其合同签订在商场拟定的开业时间之后，签订合同时应当了解整个商场之情形，对商场未开业、地铁周边施工应当已明知，且双方租赁合同约定的租金起算时间与开业时间没有关系，故其不存在原审所称之不安抗辩权，其没有对涉案商铺进行装修以及支付租金的行为已构成根本违约。
由上可见，21租户除胡华英之外，均已构成根本违约，鑫增公司有权就此行使合同解除权。鑫增公司于2012年7月29日向该20租户送达了《解除合同及催费通知书》，邮件单的送达地址虽为未营业的涉案商铺地址，但是邮件均留有租户之电话，邮件单显示未送达原因并非“该地址查无此人”，而是“电联拒收”，证明通知书已送达租户，该20份租赁合同应于2012年7月29日解除。
因20户租户构成了根本违约，故鑫增公司有权予以没收其租赁押金，但合同并未约定没收装修押金之情形，鑫增公司应当返还装修押金。
关于20位租户应当支付的租金以及管理费的标准。对于2012年12月之前签订租赁合同的租户，其上诉称商场并未开业，故不应当计算租金。本院认为，商场未开业主要系该部分租户不装修商铺的行为阻碍所致，故其仍应当从开业之日起第三个月即2012年2月19开始计付租金，从开业之日即2012年12月19日计付管理费。关于租金和管理费的标准，考虑到地铁对商场确有影响，原审对此酌定租金和管理费减半计算并无不当。因租户已按全额支付了首月租金和管理费，故欠付的租金和管理费应分别从2013年3月19日和2013年1月19日起计，并抵扣半月的租金和管理费，原审按全月的租金和管理费抵扣计算有误，本院予以纠正。对于2012年12月之后签订租赁合同的租户，其已明知整个商场未开业以及地铁封路之情形仍然签订租赁合同，之后又不装修以及营业，依据合同约定，应当从合同签订后第三个月开始支付全额的租金和合同签订第一个月开始支付全额的管理费，因其已支付首月租金和管理费，故其欠付的租金应从合同签订第四个月开始计算，欠付的管理费应从合同签订第二个月开始计算。
关于鑫增公司主张的租金滞纳金、管理费滞纳金以及延期装修违约金，因合同已约定了租赁押金，该租赁押金为定金的性质，在合同既约定了定金、又约定了违约金的情形之下，两者均带有一定的惩罚性，应当选择适用。鑫增公司既已主张不返还租赁押金，又未能举证实际损失高于该租赁押金，在此情形之下，本院对租金滞纳金、管理费滞纳金以及延期装修违约金均不予支持。
关于胡华英，其已按合同约定的时间完成装修，但涉案商场建材部分并未开业，因租金和管理费应从开业的时间起计，故鑫增公司无权要求其支付租金和管理费、没收租赁押金以及装修押金，对于其装修损失30000元，鑫增公司应当予以承担。
综上，原审对于胡华英一案的处理正确，本院予以维持；对于2012年12月之前签订租赁合同之案件，解除合同的时间以及租金和管理费的计算有误，本院予以纠正，其他无误，本院予以维持；对于2012年12月之后签订合同的其他案件违约责任的认定有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初
字第1453-1471、1473、1474号民事判决第五、六项；
撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初
字第1453-1471、1473、1474号民事判决第七、八项；
变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初
字第1453-1471、1473、1474号民事判决第一项为：“1460号租户胡华英与','2018-09-22
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《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
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