深圳市中级人民法院房地产审判庭
二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 杨 潮 声 裁 判 结 果 维 持 拟 稿 时 间 印 量 印 （ ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1
4 ） 深 中 法 房 终 字 第 7 1 1 号 一 审 裁 判
结果一、解除建设银行深圳分行与柯小芹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、柯小芹应于判决发生法律效力之日起十日内向建设银行深圳分行偿还贷款本金3188766.74元、利息38879.81元、罚息644.82元（利息、罚息暂计至2013年9月9日，之后利息、罚息按合同约定和中国人民银行的相关规定计至判决确定的付款之日止）；三、惠州振业对柯小芹的上述债务向建设银行深圳分行承担连带清偿责任，惠州振业承担保证责任后有权向柯小芹追偿。二审合议庭
意见驳回上诉，维持原判。生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见
合议庭
签名副庭长
审签意见
庭长
审签意见
院领导
审签意见
备注广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2014）深中法房终字第711号
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区振业创新发展有限公司。
法定代表人：陈义家，董事长。
委托代理人：李昌福。
委托代理人：谢照丰。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：刘军，行长。
委托代理人：常亮，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柯小芹。
上诉人惠州市惠阳区振业创新发展有限公司（以下简称惠州振业）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）、柯小芹金融借款合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，建设银行深圳分行与柯小芹于2010年8月10日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建设银行深圳分行提供贷款3530000元给柯小芹，用于购买惠州市惠阳经济开发区惠南大道北侧惠阳区惠阳某城B8幢房产（以下简称涉案房产），借款期限为300个月，自2010年12月21日起至2035年12月21日止。贷款利率为在基准利率水平上下浮20%，逾期罚息利率为在执行贷款利率水平上上浮50%，如遇国家利率调整，按照规定执行。柯小芹采用“等额本金还款法”的方式还款。为担保债务履行，惠州振业作为保证人，对柯小芹上述债务提供连带责任保证。合同签订后，建设银行深圳分行发放了贷款3530000元，但柯小芹并未如约履行还款义务，于2013年6月21日开始欠款，截至2013年9月9日止，柯小芹尚欠建设银行深圳分行贷款本金3188766.74元、利息38879.81元、罚息644.82元，合计3228291.37元。惠州振业亦未代偿。
另查明，上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定，柯小芹以其向惠州振业购买的涉案房产作为上述贷款的抵押物。该合同第十条第三项约定，本抵押条款签订后，抵押人应到相应抵押登记部门办理抵押登记，并应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书等其他证书交贷款人持有。第十条第十项约定，与办理抵押有关的一切费用（登记、公证、估价……）均由抵押人承担。
惠州振业于2010年10月1日向建设银行深圳分行出具《保证书》，承诺为柯小芹的上述贷款承担连带保证责任。惠州振业在该《保证书》第七条第二项中承诺，无论建设银行深圳分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效，保证人惠州振业在本保证书项下的保证责任均不因此减免，建设银行深圳分行均可直接要求惠州振业依照本保证书的约定在保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。
2010年12月21日，建设银行深圳分行向柯小芹发放了上述贷款，惠州振业在贷款支付凭证上以保证人身份盖章。但涉案房产的抵押登记因各方对评估费的承担问题有争议而未能办理。建设银行深圳分行庭审时称，涉案房产虽尚未办理抵押登记，但建设银行深圳分行认为惠州振业已经提供有效担保，因此予以放款。
再查，柯小芹曾于2010年5月22日出具了一份《授权委托书》给惠州振业的工作人员并办理了公证，授权事项为办理有关涉案房产的抵押、产权登记的一切手续。惠州振业称其已将涉案房产转移登记至柯小芹名下并办理了《房地产证》，《房地产证》原件由惠州振业领取并保管。
建设银行深圳分行诉至原审法院，请求判令：1、解除建设银行深圳分行与柯小芹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、柯小芹向建设银行深圳分行偿还贷款本金3188766.74元、利息38879.81元、罚息644.82元（利息、罚息暂计至2013年9月9日，之后利息、罚息按合同约定和中国人民银行的相关规定计至还清款之日止）；3、惠州振业对柯小芹上述债务承担连带清偿责任；4、惠州振业、柯小芹承担一切诉讼费用。
原审法院认为，建设银行深圳分行与柯小芹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及惠州振业向建设银行深圳分行出具的《保证书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，建设银行深圳分行依约发放了贷款，但柯小芹未依约还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。建设银行深圳分行因而有权依据合同约定要求解除合同并要求柯小芹向其提前归还剩余全部贷款本息，其中贷款本金为3188766.74元、利息38879.81元、罚息644.82元（利息、罚息暂计至2013年9月9日，之后利息、罚息按合同约定和中国人民银行的相关基准利率规定计至本判决确定的付款之日止）。关于惠州振业的保证责任，根据《保证书》的相关条款，涉案抵押物未办理抵押登记并非保证人的可免责情形；同时根据以上查明的事实，合同约定办理抵押登记时所需支付的评估费等相关费用应由抵押人承担，因此建设银行深圳分行对于未能办理抵押登记一事并无过错。据此，惠州振业要求免除其保证责任的答辩理由，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司深圳市分行与柯小芹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、柯小芹应于判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还贷款本金3188766.74元、利息38879.81元、罚息644.82元（利息、罚息暂计至2013年9月9日，之后利息、罚息按合同约定和中国人民银行的相关规定计至判决确定的付款之日止）；三、惠州市惠阳区振业创新发展有限公司对柯小芹的上述债务向中国建设银行股份有限公司深圳市分行承担连带清偿责任，惠州市惠阳区振业创新发展有限公司承担保证责任后有权向柯小芹追偿。案件受理费32626元、保全费5000元（均已由建设银行深圳分行预交），因适用简易程序审理，按规定减半收取受理费16313元、保全费5000元，合计21313元，由柯小芹负担，惠州市惠阳区振业创新发展有限公司承担连带清偿责任。
上诉人惠州振业不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决第三条；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审法院遗漏与案件审理结果有重大关系的事实，草率作出不公正判决，损害了当事人的利益和司法的权威性。1、遗漏对柯小芹身份的甄别。柯小芹作为一审被告，是本案查明案情的关键人物。惠州振业在一审中提出：第一、柯小芹是虚假身份，其真实身份是宝安法院法官周羡雅，其身份的真实与否影响极其深远；第二、建行深圳分行疏于审核柯小芹的真实身份和贷款资质，同时也对惠州振业提供的连带保证造成严重误导。惠州振业在庭审中多次陈述上述观点，并在庭后提交书面调取证据申请书和书面代理词进一步系统阐述。但一审法院对于以上关键事实采取彻底回避态度，造成判决中事实认定严重不实，判决结果严重不公正。2、混淆了保证责任与抵押责任之间的关系。本案中，办理抵押登记是惠州振业保证责任解除的必要条件，建行深圳分行与柯小芹签订抵押合同后一直未办理抵押登记，导致解除条件一直未能成就，惠州振业的保证责任也因此无法及时解除，建行深圳分行和柯小芹应当承担相应责任。对此，惠州振业在庭审中进行了深入阐述。但一审法院仅以抵押合同约定费用由抵押人承担为由武断地认定建行深圳分行无过错，避开对抵押合同和保证合同关系的分析，明显偏颇不符合客观事实。3、对于建行深圳分行放款流程的分析与客观事实不符。银行的贷款流程是按照主管机关人民银行和银监会风控合规要求设计的，具有行政管理性质，必须严格遵守；柯小芹向建行深圳分行申请住房抵押贷款，银行应当按照住房抵押贷款流程进行审核放款。一审法院认定惠州振业提供有效担保所以银行放款有效，是对住房抵押贷款和普通担保贷款的混淆；同时建行深圳分行的违反通常规则提前放款，使得惠州振业提前承担担保责任，实际上加大了惠州振业的担保责任。综上所述，一审法院在本案的审理过程中遗漏了上述主要事实，所做出的判决严重损害了惠州振业的合法权益，请求二审法院查明事实，做出公正裁决。
被上诉人建设银行深圳分行答辩认为，一、关于柯小芹的身份，当时建设银行深圳分行对柯小芹的身份有两个身份证信息是不知情的，而且柯小芹符合建行放款条件，在建设银行深圳分行一审提交的证据材料中，关于保证书对于惠州振业保证的方式以及保证期间都有明确约定，现柯小芹的逾期情况使保证已成熟。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查，因申请执行人林某某向广东省深圳市福田区人民法院申请执行，该院查封了被执行人周羡雅（登记权利人柯小芹，身份证号码440924196409126127）名下的涉案房屋。建设银行深圳分行提出执行异议。该院作出了（2012）深福法执外异字第74号《执行裁定书》。该《执行裁定书》查明，深圳市公安局宝安分局人口管理科于2013年7月12日复函称：经调查，福田法院需核实柯小芹（身份证号码440924196409126127）的户口是冒用他人身份非法所得。现我科已经将该情况告知化州市公安局下郭派出所处理。经认定，贵院需核实的周羡雅和柯小芹两人为同一人。认为周羡雅和柯小芹为同一人，即周羡雅系用柯小芹的身份购买涉案房屋，故该院在执行过程中查封柯小芹的房屋以偿还周羡雅的债务，符合法律规定。裁定：驳回建设银行深圳分行的执行异议。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点主要是惠州振业对柯小芹的债务是否应承担保证责任的问题。
建设银行深圳分行与柯小芹之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及惠州振业向建设银行深圳分行出具的《保证书》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。惠州振业上诉主张柯小芹是虚假身份，但柯小芹的身份并不影响《个人住房（商业用房）借款合同》的效力。并且在合同签订后，建设银行深圳分行依约发放了贷款，合同已实际履行。惠州振业在《保证书》第七条第二项中承诺，无论建设银行深圳分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效，保证人惠州振业在本保证书项下的保证责任均不因此减免，建设银行深圳分行均可直接要求惠州振业依照本保证书的约定在保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。因此涉案抵押物未办理抵押登记并非保证人的可免责情形；同时，合同约定办理抵押登记时所需支付的评估费等相关费用应由抵押人承担，因此建设银行深圳分行对于未能办理抵押登记一事并无过错。据此，惠州振业上诉主张免除其保证责任的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人惠州市惠阳区振业创新发展有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32626元，由上诉人惠州市惠阳区振业创新发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张力
审判员杨潮声
代理审判员蔡妍婷
二○一四年七月五日
书记员李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。