上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第41277号
原告上海张江药谷公共服务平台有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人唐潇颖，董事长。委托代理人包方，上海致格律师事务所律师。被告上海舜百生物科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人田亮。原告上海张江药谷公共服务平台有限公司诉被告上海舜百生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，因无法向被告上海舜百生物科技有限公司进行直接送达，本案依法转为普通程序，对被告上海舜百生物科技有限公司进行公告送达。本院于2016年4月18日公开开庭进行审理，原告上海张江药谷公共服务平台有限公司的委托代理人包方到庭参加诉讼，被告上海舜百生物科技有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海张江药谷公共服务平台有限公司诉称，2014年9月3日原、被告就位于上海市浦东新区张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将系争房屋出租给被告使用，同时还约定租期、租金支付、原告代收代缴水、电费等。2015年8月18日，原、被告又签订《短期续租协议》，就租期延长、租金调整、被告变更工商注册地址的时间进行了约定。合同履行期内，被告未按约支付2014年12月3日至2015年9月25日的租金人民币102,370.71元(以下币种同)，并尚欠原告代其缴纳的2015年1月至9月的水电费40,490.50元。租赁合同到期后，在双方并未续签合同的情况下，被告既未搬离并返还房屋，也未变更其工商注册地址，反而继续占用房屋至今。原告虽反复催讨债务，多次敦促被告搬离，均未果，为维护原告合法权益，故起诉要求法院判令：1、被告腾空并搬离系争房屋，按移交时状态返还；2、被告立即向原告支付欠付租金102,370.71元；3、被告支付原告2015年1月至9月的水、电费40,490.50元；4、被告支付原告自2015年9月26日起至实际搬离房屋之日止参照租金标准计算的房屋占有使用费；5、被告支付诉请2、3、4项所欠款项自发生之日起至本案判决生效日止的同期银行贷款利息；6、被告立即注销以系争房屋为其住所办理的工商登记；7、本案受理费、保全费由被告负担。庭审中，原告撤回第6项诉请并确认收到过被告支付的租赁保证金57,104.25元，同时明确主张的第2项诉请欠付租金是在已将保证金抵扣的基础上计算得来的。原告明确第5项诉请是以诉请2的金额为基数，自2015年9月26日起，按银行同期贷款利率标准，要求计算到判决生效日止；以诉请3的金额为基数，自2015年11月1日起，按银行同期贷款利率计算，要求计算到判决生效日止。对于房屋占用费的利息，因目前无法确定房屋占用费的金额，故暂不主张。被告上海舜百生物科技有限公司未到庭应诉，亦未提交证据材料。经审理查明：原告受上海张江生物医药基地开发有限公司委托，对外出租上海市浦东新区蔡伦路XXX号，期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止。2014年9月3日，原、被告就原告出租系争房屋给被告使用签订《房屋租赁合同》。第四条确认系争房屋建筑面积为250.32平方米。第五条约定租期自2014年9月3日起至2015年8月18日止。第六条约定租金为每天每建筑平方米5元，优惠租金为2.50元/平方米/天(按365天/年计)。租金每三个月一付，每三个月的租金为57,104.25元(计算方式为租金单价×租赁建筑面积×365÷4)，支付时间为每三个月开始的前十五天内。……第七条约定被告应在2014年9月3日前支付给原告57,104.25元作为履约保证金。……第十条约定违约方应承担的日违约金为1,000元。第二十条约定租赁期满，被告按本合同规定将系争房屋交还原告并履行本合同完毕后，履约保证金由原告全额退还被告(不计息)。如被告以系争房屋作为公司注册地址的，被告需在合同到期之前办妥注册地址变更手续，并向原告出具注册地址变更后的营业执照，否则原告有权不退还被告的履约保证金并追究被告的违约责任。第二十一条约定被告在租赁期内，使用的水、电、煤气及通讯等的公用事业费用，由被告承担。第四十条约定因被告原因使得原告在系争房屋租赁期满后无法按照合同规定收回系争房屋的，被告除应支付违约金外，还需按本合同规定月租金的2倍标准支付占用费。第三十五条约定在租赁期满或提前终止租赁时，被告应当将其财产搬离系争房屋，并将系争房屋以租赁交房时的状态返还给原告，原、被告双方在租赁期满之日正式办理系争房屋的退租交接。……第四十二条约定除本合同另有规定外，被告有下列情况之一的，构成违约：……3、未按规定将系争房屋交还原告；4、未按期支付租金及其它费用；……。2014年9月2日，原告将系争房屋交付被告使用，双方并签订物业(进房)移交验收表。2015年8月18日，原、被告就系争房屋签订《短期续租协议》，约定原告同意被告短期续租，租期延长至2015年9月25日，自2015年8月18日起租金调整为每天每建筑平方米3.50元等，还约定除本协议另有规定外，原、被告权利义务按照《房屋租赁合同》履行，本协议作为《合同》的补充，与《合同》具有同等的效力。2015年4月28日、2015年5月15日、2015年8月17日原告分别向被告送达催款通知，向被告催讨自2014年12月起的租金及2014年9月起的水电费，告知被告已经违约，并要求被告及时支付。2015年8月12日，原告通过EMS向被告在系争房屋的地址邮寄律师函，函件于2015年8月15日送达。原告在律师函中要求被告支付拖欠的2014年12月3日至2015年8月18日租金、2015年1月至6月的水电费。被告于2015年5月、8月分三笔共向原告支付租金36,212.70元。原告代被告支付2015年1月至9月水、电费40,490.50元。上述事实由《房屋租赁合同》、物业(进房)移交验收表、《短期续租协议》、催款通知3份及签收情况、律师函、邮寄凭证及送达情况、水电费付款通知单9份、委托书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《短期续租协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》于2015年9月25日到期，之后双方并未再次续签合同，则被告再无占用房屋的合同依据或法律依据，应根据合同约定在租赁到期后与原告办理退租交接，并将系争房屋以交房时的状态返还原告。故原告要求被告腾空搬离房屋，按移交时的状态返还，本院依法予以支持。关于租赁保证金，合同约定租赁期满，在被告履行完毕合同及按合同约定返还系争房屋后，保证金无息归还被告。现被告既未按合同约定返还系争房屋，又有租期内应付租金未付清，并不符合合同约定的保证金退还条件，现原告自愿将保证金与被告应付租金抵扣，故对于原告要求被告支付抵扣保证金后的，2014年12月3日起至2015年9月25日止的欠付租金，本院认为这与法不悖，又未见损害被告利益，本院依法予以支持。合同到期后，被告逾期返还房屋的，合同中约定被告应按月租金的2倍支付房屋的占有使用费，现原告仅按照3.50元/平方米/天×250.32平方米=876.12元/天的租金标准计算合同到期后至实际返还房屋之日止的占有使用费，并无不当，本院依法予以支持。对于被告占用房屋期间的水、电费，合同约定由被告自行承担，现原告主张其代被告支付的2015年1月至9月水电费40,490.50元，本院依法予以支持。鉴于被告未按约定时间支付租金及水、电费，已经违反合同约定，原告有权利主张合同约定的违约金，但因合同约定的违约金计算标准过高，原告自愿调低为以银行同期贷款利率标准计算，并暂不主张房屋占有使用费的利息，本院依法予以支持。被告上海舜百生物科技有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海舜百生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区张江高科技园区蔡伦路XXX号XXX室房屋腾空(2只垃圾桶除外)并搬离，按物业(进房)移交验收表(见附件)记载标准返还原告上海张江药谷公共服务平台有限公司；二、被告上海舜百生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江药谷公共服务平台有限公司租金102,370.71元；三、被告上海舜百生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江药谷公共服务平台有限公司自2015年9月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按876.12元/天标准计算)；四、被告上海舜百生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江药谷公共服务平台有限公司水、电费40,490.50元；五、被告上海舜百生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江药谷公共服务平台有限公司以102,370.71元为基数，自2015年9月26日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率标准计算的利息；以40,490.50元为基数，自2015年11月1日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率标准计算的利息。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,287元，诉讼保全费1,246元，均由被告上海舜百生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 高天明
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年四月二十日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。