天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初4746号
原告(反诉被告):方海波,男,1968年3月4日出生。
委托诉讼代理人:王晋英,天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。
被告(反诉原告):刘福利,男,1965年7月19日出生。
委托诉讼代理人:许哲,天津昭元律师事务所律师。
被告(反诉被告):天津链家宝业房地产经纪有限公司。
法定代表人:左晖,董事长。
委托诉讼代理人:张文利,该公司职员。
原告(反诉被告)方海波与被告(反诉原告)刘福利、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司(反诉被告,以下简称被告链家宝业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告方海波及其委托诉讼代理人王晋英,被告刘福利的委托诉讼代理人许哲,被告链家宝业的委托诉讼代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方海波向本院提出诉讼请求:1、判令依法撤销原告与二被告签订的房产交易合同;2、判令被告双倍返还原告购房款定金20万元,并按同期银行贷款利率支付利息1783.6元;3、判令二被告连带赔偿原告房价上涨差价损失35万元;4、受理费由二被告承担。事实及理由:原告在被告链家宝业介绍下,欲购买被告出售的本市××友谊××路与××交口××汐××号房屋,房屋建筑面积为258.3平米,总价款477万元。2016年3月5日原告在被告刘福利承诺其房屋未曾发生非正常死亡的情况下与二被告签订了《房产交易合同》。合同签订后,原告交付被告购房定金10万元。2016年3月16日,原告从该小区其他业主处得知,2007年4月一外籍女子在被告出售的别墅内自杀,此房系“凶宅”的事实。原告于是找到二被告进行询问,但二被告予以否认,继续隐瞒。原告到各相关部门调查核实出原、被告交易房屋是“凶宅”的情况属实。原告多次与二被告协商未果,遂于2016年4月5日以书面形式通知二被告解除合同,并要求被告刘福利返还定金,均遭拒绝。故原告提起诉讼。
刘福利辩称,原、被告签订的《房产交易合同》中约定,被告刘福利承诺在其持有交易房屋期间该房屋内没有发生过非正常死亡。被告刘福利购买的是二手房屋,对于其持有之前房屋内是否曾发生非正常死亡的情形并不清楚。其未对原告隐瞒房屋的真实情况,也未欺诈原告签订《房产交易合同》。原告是单方违约,擅自解除合同,按照法律及合同的规定,应当没收其定金。原告的违约行为,给被告造成一定的经济损失。故提出反诉要求:1、判令反诉被告方海波承担违约责任,赔偿反诉原告经济损失15万元;2、判令反诉被告链家宝业返还给反诉原告定金2万元;3、反诉费由二反诉被告按比例承担。
被告链家宝业辩称,原、被告签订合同前,被告链家宝业并不清楚交易房屋内发生过非正常死亡事件,也没有诱骗原告签订合同。合同签订后的一周左右,原告提出房屋内发生过非正常死亡事件,不希望继续履行合同。被告链家宝业的经纪人马上联系被告刘福利进行核实,被告刘福利明确表示在其持有房屋期间未发生过非正常死亡。此后,被告链家宝业又对双方进行调解,但是未能达成一致意见。原告所述死亡事件发生在2007年,被告刘福利取得房屋所有权是在2010年。被告链家宝业不可能从公安机关获取房屋内是否发生过非正常死亡的信息。原告要求撤销合同没有依据,要求被告链家宝业承担连带责任也没有相关依据。我国法律对于“凶宅”定义及法律责任并没有做相关规定,故买受方不得以此作为拒绝履行合同的法定理由。故不同意原告的第1、3、4项诉讼请求。关于反诉原告的诉讼请求,被告链家宝业并未收取其2万元定金,而是收取的腾房押金,在双方解除合同的前提下同意返还腾房押金,但不同意承担反诉费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据,本院认定如下:2016年3月5日,原告与二被告签订《房产交易合同》,约定原告购买被告刘福利所有的本市××友谊××路与××交口××汐××号房屋,建筑面积258.3平方米,总价款477万元,原告于合同签订当日向被告刘福利支付定金10万元;买卖双方须于2016年3月20日前到房管部门打印《天津市房产买卖协议》;原告及被告刘福利均同意在售房款中扣除腾房押金2万元;被告刘福利应于双方到房管部门办理过户手续完毕,且全部房款到帐后的2016年6月30日将房屋交付原告。合同第六条第3项以格式条款约定,甲方(即被告刘福利)确认,该房屋在其本人或其近亲属持有期间,在房屋本体结构内是/否(合同中在“否”字上挑勾)发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等)如甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的,则三方(即原告及二被告)确认:因甲方之欺诈行为,使乙方与丙方在违背真实意思的基础上订立本合同,乙方有权依法要求撤销本合同及其相关协议,甲方还应另行承担如下责任:1、甲方应在乙方(即原告)提出请求后10个工作日内返还乙方就本合同收取的全部款项;如未如期返还的,甲方应当按每逾期一个工作日向原告支付房屋成交价格1%的违约金;2、甲方应当赔偿乙方及丙方(即被告链家宝业)因此所受到的损失……。合同签订后,原告如约交付被告刘福利定金10万元,被告链家宝业收取了被告刘福利腾房押金2万元。同月,原告得知该房屋曾发生过非正常死亡事件,遂向二被告提出要求解除合同。2016年4月5日,原告给被告链家宝业邮寄解除房产交易合同通知书,要求解除合同。经被告链家宝业调解未果成讼。
本案当事人争议焦点如下:1、二被告在签订合同时对于房屋内曾发生非正常死亡是否清楚,原告是否有权撤销合同。原告申请自公安机关调取2007年4月15日交易房屋内发生非正常死亡的相关情况信息。本院调查后得知,2007年4月15日德籍女子芮美兰在本市××友谊××路与××交口××汐××号房屋内自杀身亡。原、被告对本院调取的卷宗材料均无异议。被告刘福利主张其于2010年才取得涉诉房屋所有权,对于2007年的事情并不清楚。被告链家宝业也表示对此事不清楚。二被告陈述《房产交易合同》中约定如被告刘福利持有房屋期间房屋内发生过非正常死亡可以撤销合同,故2007年发生的自杀事件不符合合同撤销条件。原告则陈述其误以为被告刘福利是房屋最初的房屋产权人,并不清楚其也是通过二手房买卖取得房屋产权。被告刘福利对此陈述不予认可,表示双方签订房屋买卖合同时原告曾经看过房屋所有权证,其中写明了被告刘福利取得产权的时间。2、被告刘福利是否有实际损失。被告刘福利提交了房屋租赁合同、合同解除协议及银行转账凭证,证明涉诉房屋应于2017年4月对外租赁到期,为履行与原告签订《房产交易合同》,被告刘福利放弃了最后一个年度的租金14万元并给付承租人搬迁费1万元,故实际损失为15万元。原告不予认可,被告链家宝业未提出异议。
本院认为,当事人订立、履行合同,应当遵循诚实信用原则,尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易,与房屋有关的相关信息应当予以披露。众所周知,房屋内如果发生过非正常死亡,该情况会对购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等产生严重影响,此类房屋在实际成交时交易价值降低,构成房屋的重大瑕疵,故应属与房屋买卖合同订立有关的重大事项,也是必须向买受方披露的事实。本案中,原、被告签订的合同中约定,被告刘福利承诺在其持有房屋期间未发生过非正常死亡事件,否则原告有权要求撤销合同并要求被告刘福利承担相应责任。而交易房屋内发生非正常死亡是在2007年,在被告刘福利2010年取得房屋所有权之前,故原告无权依照合同要求被告刘福利承担违约责任。但该死亡事件仍属于与交易房屋有关的重大事项,原告在签订合同时不清楚该事项,故在违背真实意思的情况下与二被告签订了房屋交易合同,应认定因重大误解而订立合同,符合法定撤销合同的条件。依照法律规定,合同撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告刘福利作为售房人,虽没有证据证明其确实知晓房屋内曾发生过非正常死亡,但其作为房屋所有权人在出售房屋时应对房屋状况有充分的了解,其未掌握房屋真实情况而将有瑕疵的房屋出售给原告,有一定的过错。在原、被告签订房屋交易合同后,房屋市场处于房价飞速上涨的时期,原告在房屋交易后不足一个月内已提出不再履行合同,即使租户退租,被告刘福利也有充分时间将房屋另行租售,无论其租售均涉及原租户的腾清,故其主张的实际损失,本院不予认定。被告链家宝业向被告刘福利收取的是腾房押金,而非定金,被告刘福利要求其返还定金的诉讼请求,本院不予支持。被告链家宝业自愿在合同撤销后返还被告刘福利腾房押金2万元,本院准许。综上所述,原告要求撤销与二被告签订的《房产交易合同》,由被告刘福利返还定金10万元的诉讼请求,本院予以支持。原告没有证据证明被告刘福利知道交易房屋内发生过非正常死亡事件并故意隐瞒该事件,故原告其他诉讼主张,没有事实及法律依据,本院不予支持。被告的反诉请求,本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十四条第一项、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、依法撤销原告方海波、被告刘福利及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的关于本市河西区友谊南路与潭江道交口天汐园57-4号房屋的《房产交易合同》;
二、本判决生效后十五日内,被告刘福利返还原告方海波购房定金100000元;
三、本判决生效后十五日内,被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还被告刘福利腾房押金20000元;
四、驳回原告其他诉讼请求及被告反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9318元,由原告负担7018元、被告刘福利负担2300元。反诉费1850元由被告刘福利负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 静
人民陪审员 吴月中
人民陪审员 曹汝楫
二〇一六年十月××日
书 记 员 徐 晶