新疆维吾尔
昌吉市人民法院法律文书拟文稿
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拟文字号
（2016）新2301民初3169号
新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民事判决书
（2016）新2301民初3169号
原告：丁万红，男，汉族，1972年10月出生，现住昌吉市。
委托代理人：吴刚，昌吉市三工法律服务所法律工作者。
被告：龙腾富，男，汉族，1975年4月出生，现住乌鲁木齐市。
原告丁万红与被告龙腾富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法由审判员王天红适用简易程序，并于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告丁万红及其委托代理人吴刚，被告龙腾富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁万红诉称：2015年1月1日，原、被告双方签订商场柜台租赁合同，租期为一年零六个月，2016年6月30日合同终止。合同履行至2016年4月1日，被告租赁的标的物被人民法院判给了新疆麦趣尔集团有限责任公司（以下简称“麦趣尔公司”）。麦趣尔公司强行让原告从2016年4月1日起给该公司缴纳一年租金，致使原告方缴纳了双方租金租赁同一一节柜台。给原告方造成极大经济损失。现原告诉至法院，请求判令：1、被告退还合同未履行期间租金11751元、合同押金10000元、垃圾清运费288元，并承担违约金1763.12元；2、由被告承担本案的受理费。
被告龙腾富辩称：第一、原告要求被告返还租金不属实，因为原告至今仍然在使用这个房屋。第二、原告使用的房子是被告2012年10月修建的，与麦趣尔和被告之前的租赁合同没有关系。第三、原告称2016年4月1日被告的租赁标的物被人民法院判给麦趣尔公司没有法律依据。第四、原告称2016年3月30日向麦趣尔公司交纳一年的租金，这属于其个人行为，和被告无关。原告提供的证据显示原告是2016年3月30日向麦趣尔公司交纳相关费用，票据上没有注明原告所交纳的费用起止时间和租赁物的名称，所以被告对原告向麦趣尔公司交纳的相关费用不认可。第五、被告与原告的租赁合同履行至今，被告没有违约行为。第六、原告要求从2016年4月1日解除合同，解除理由不成立。因为合同第12条约定：如甲方不能提供租赁物或提供租赁物不能使用，乙方有权解除合同。因为原告一直在正常使用租赁物，所以不构成解除合同的条件。
原告举证、被告质证及本院认证如下：
1、租赁合同一份、收据三份，拟证实原、被告双方之间存在租赁合同关系，原告向被告交纳租金70500元、保证金10000元、物业费及垃圾清运费1152元。经质证，被告对该组证据中的租赁合同、保证金收据、物业费收据的真实性认可，因房租收据有涂改，故对房租收据的真实性不认可。因该组证据均加盖有被告的印章，故本院对该组证据的真实性予以确认。
2、判决书两份、通知书一份，拟证实被告与麦趣尔公司的租赁合同于2015年6月8日解除，本案的原、被告之间的租赁合同无法继续履行，解除合同条件成就。经质证，被告认为通知没有麦趣尔公司的公章，无法证实真实性，所以对通知书的真实性、关联性不认可；对判决书的真实性不认可，因为是复印件。判决书虽系复印件，但确系本院及昌吉州中级人民法院作出，故本院对判决书的真实性予以确认；因通知书系复印件，被告对其真实性亦不认可，故本院对通知书的真实性不予确认。
3、收据三张，拟证实原告向麦趣尔公司交纳一年租金30000元、保证金10000元、物业费17000元。经质证，被告对该组证据的真实性认可；收据不能反映交纳何时的费用及交的是哪个场地的费用，故对关联性不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告未向本院提交证据。
经庭审举证、质证、认证，本院查明以下事实：
2014年9月4日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于昌吉市乌伊西路66区3丘50栋的西4号商铺转租给原告，租期为2015年1月1日至2016年6月30日，租金70500元。合同第十九条第1项约定，合同签订当日原告向被告交纳违约责任保证金10000元，合同到期双方结清手续后被告如数退还保证金。合同第十五条约定，被告违反本合同约定擅自收回房屋的，应按照合同租金总额的8%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付租金70500元、保证金10000元及物业垃圾清运费1152元。
被告转租给原告的商铺系麦趣尔公司出租给被告的。被告与麦趣尔公司签订的租赁合同，已被昌吉州中级人民法院于2016年1月18日作出的（2016）新23民终1号生效民事判决书依法解除，合同解除时间为2015年6月8日。
2016年3月30日，原告向麦趣尔公司交纳了房屋的租金30000元、保证金10000元及物业费17000元。
本院认为：原、被告于2014年9月4日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在本案中，被告与麦趣尔公司的租赁合同被昌吉州中级人民法院已生效的（2016）新23民终1号民事判决书依法解除，解除日期确定为2015年6月8日。被告自昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书生效后即失去了对诉争房屋的支配权和收益权，被告再无事实及法律依据占有、使用该房屋，也再无权继续向原告转租诉争房屋或收取诉争房屋的租金，收取原告交纳的租金再无合法根据，应当予以返还。原告请求被告返还租赁合同自2016年4月1日之后合同未履行期间的租金符合法律规定，本院予以支持。被告应返还的租金为11750元（70500元÷18个月×3个月，自2016年4月1日至2016年6月30日）。
关于原告要求被告退还保证金10000元。本院认为，根据合同约定，合同终止后，被告即应向原告退还上述保证金。原告的该项诉讼请求本院依法予以支持。
关于原告要求被告退还物业垃圾清运费288元。本院认为，原告向被告交纳的1年零6个月的物业垃圾清运费为1152元，分摊每月64元。原告请求被告返还自2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业垃圾清运费192元合理合法，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金。双方签订的租赁合同约定了违约金条款，即“被告违反本合同约定擅自收回房屋的，应按照合同租金总额的8%向原告支付违约金。”因被告未及时向麦趣尔公司交纳租金导致其与麦趣尔公司之间的租赁合同被解除，以至于其和原告之间的租赁合同无法继续履行，现原告主张被告承担违约责任符合双方合同约定，原告主张被告按应退还的租金额向其支付违约金940元（11750元×8%）符合合同约定，本院予以支持。
被告辩解原告承租的商铺系其自行修建，与麦趣尔公司无关。但被告对其辩解为提供证据予以证实，故本院对其辩解理由不予采信。
被告辩解原告提供的麦趣尔公司的收据无法证实原告向麦趣尔公司交纳的租金是哪个租赁物及什么期间的租金。本院认为，本案原、被告签订的合同自昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1号民事判决书生效后即无法继续履行，原告与被告签订的租赁合同目的无法实现，无论原告是否向诉争商铺的所有权人麦趣尔公司交纳租金或交纳多少租金，均不影响因原、被告之间的租赁合同无法履行而由被告向原告返还合同无法履行期间的相关费用。因为自被告与麦趣尔之间的合同解除后，被告即失去了对诉争房屋的支配权和收益权，被告再无事实及法律依据占有、使用该房屋，也再无权继续向原告转租诉争房屋或收取诉争房屋的租金。因此，本院对被告的上述辩解理由不予采信。
综上，原告合理部分的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告龙腾富向原告丁万红返还租金11750元；
二、被告龙腾富向原告丁万红返还保证金10000元；
三、被告龙腾富向原告丁万红返还物业垃圾清运费192元；
四、被告龙腾富向原告丁万红支付违约金940元。
以上款项，被告龙腾富须于本判决生效后二日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费198元（已减半收取），由被告龙腾富负担
(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。
审判员王天红
二〇一六年八月四日
书记员徐江丽
**附法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条第一款** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
**第一百零七条** 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
**《中华人民共和国民法通则》**
**第九十二条** 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第六十四条第一款** 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。