天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4650号
上诉人(原审原告、反诉被告):魏本发,男,1960年6月1日出生,汉族。
委托诉讼代理人:张蓓蓓,女。
被上诉人(原审被告、反诉原告):邢伟东,男,1987年8月3日出生,汉族。
委托诉讼代理人:薛永利,北京市大地律师事务所律师。
上诉人魏本发因与被上诉人邢伟东租赁合同纠纷一案,不服天津市东丽区人民法院(2016)津0110民初1709号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人魏本发的委托诉讼代理人张蓓蓓,被上诉人邢伟东的委托诉讼代理人薛永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏本发上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求;一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1、对于使用面积,双方签订的租赁合同附件中明确约定实际使用面积为71.184亩,被上诉人在前案中以实际使用71.184亩土地为标准对上诉人提起民事诉讼,被上诉人自2012年5月1日起已按照合同约定的71.148亩土地实际支付土地使用费,故被上诉人实际使用面积应为71.148亩,一审判决认定的23911.29平方米仅为新建建筑物及其他设施的面积。2、对于使用期限,上诉人与被上诉人在一审庭审中均认可其使用期限自2012年3月至2015年8月31日,应以双方共同认知的使用期限为准,2012年12月28日是华明街道办事处对土地上硬化地面拆除的日期而并非被上诉人撤场日期。如被上诉人认为拆除硬化地面会影响其之后的仓储经营,应积极与上诉人协商退租或停止使用事宜,而被上诉人不退租且直至撤场之时亦未向上诉人提出异议,即证明拆除行为不影响其继续正常的使用该土地。
被上诉人邢伟东辩称,一审判决认定事实清楚,证据确实充分,请求驳回上诉,维持原判。
魏本发向一审法院起诉请求:1、请求法院依法判令邢伟东给付土地租赁费用共计2237160元;2、本案诉讼费用由邢伟东承担。本案审理过程中,魏本发变更第一项诉讼请求,要求邢伟东给付自2013年11月1日至2015年8月31日的租金1957560元、利息215820.99元,共计2173380.99元。
邢伟东向一审法院反诉请求:魏本发返还租金1400000元。
一审法院认定事实:2012年3月7日,魏本发与邢伟东签订《租赁合同书》,甲方魏本发、乙方邢伟东。甲方就位于津芦公路北侧北于堡工业区内土地一块租给乙方使用。合同约定,租赁标的使用面积以现场实际面积为准;租赁标的用途为:生产加工经营、仓储。租赁期限为十年,自2012年5月1日至2022年5月1日。前五年年租金为15000元/每亩,五年后,年租金为16500元/每亩。租金为每半年交付一次,具体日期为上半年5月1日交付,下半年11月1日交付。租金给付日期自2012年5月1日算起。关于违约责任约定,乙方如不能按期缴纳租金,超过期限每天支付给甲方5‰的违约金,逾期一个月甲方有权解除合同。2014年4月12日,邢伟东与案外人陈伟等人在租赁土地上注册成立天津义豪建材市场管理有限公司(以下简称义豪建材公司)。邢伟东担任该公司监事。邢伟东等人在租赁土地上硬化路面并修建了厂房等建筑物和其他设施。2012年7月9日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局作出《行政处罚告知书》,告知魏本发,因其未经土地行政主管部门批准,私自在东丽区赤欢路以北,金钟河以南,北于堡土地上进行非农业建设,依法没收在非法占用的土地上新建的建筑和其他设施。
另查明,邢伟东自2012年3月至2014年7月陆续支付魏本发租金,共计1520000元。2015年9月,魏本发将租赁土地交回北于堡村委会。
再查明,2015年10月22日,邢伟东起诉魏本发租赁合同纠纷一案,要求魏本发支付地上附着物补偿款100万元。后于2015年12月23日撤回起诉。2016年3月8日,义豪建材公司起诉天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局确定土地管理行为违法一案,一审法院受理后,行政审判庭于2016年4月1日作出(2016)津0110行初26号行政裁定书。该行政裁定书确认以下事实:2012年7月12日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局对魏本发作出津国土房东丽监(2012)第131号《行政处罚决定书》,依法没收魏本发在东丽区华明街赤欢路以北、金钟河以南的北于堡村非法占用的23911.29平方米土地上新建的建筑物和其他设施。2012年12月28日,东丽区华明街道办事处依据上述《行政处罚决定书》对上述土地上硬化地面进行了拆除,当时义豪建材公司相关人员在场。裁定书以义豪建材公司提起的行政诉讼超过法定起诉期限为由,驳回了义豪建材公司的起诉。
一审法院认为,《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。魏本发与北于堡村委会等签订《土地租赁协议》承租农村集体所有的土地,再转租给邢伟东用于生产加工经营、仓储,属于出租集体土地用于非农建设,违反了国家法律的强制性规定,因此魏本发与邢伟东签订的《租赁合同书》为无效合同。
关于租金给付问题,本案双方当事人均明知涉案土地是农村集体用地的情况下,签订《租赁合同书》约定将涉案土地用于非农业建设,合同签订后,邢伟东在未办理土地手续和规划手续的情况下,在租赁土地上硬化路面并修建厂房,魏本发对此也是明知的,故双方当事人对《租赁合同书》无效均存在过错,双方应各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”鉴于邢伟东对涉案土地进行了平整,实际占有使用租赁地,其仍应参照租金标准支付相应的实际使用费。对于双方争议的使用面积问题。魏本发提供租赁土地平面图以证明邢伟东实际使用土地面积为71.184亩,因租赁合同第一条第1项约定平面图、方位图系为标注租赁标的所在位置,第2项约定,租赁标的使用面积以现场实际面积为准,但双方对于现场实际使用面积未作明确约定。魏本发未能提供其他证据证明邢伟东使用面积情况,其主张按照71.184亩计算使用面积,依据不足,不予采信。根据本案现有证据情况,一审法院确定按照23911.29平方米计算占地使用费。对于使用期限问题。2012年7月12日,天津市国土资源局和房屋管理局东丽区国土资源分局作出《行政处罚决定书》,2012年12月28日,华明街道办事处对土地上硬化地面进行了拆除。由于2012年12月28日行政机关拆除后,邢伟东的生产加工受到影响,已经无法正常经营,在此之后的占有使用费不应再支付,魏本发亦无取得使用费的依据。因此,邢伟东支付占地使用费应自2012年5月1日计算至2012年12月28日,共计242天,占地使用费为356702.25元。邢伟东已支付1520000元,魏本发应退还邢伟东租金1163297.75元。关于魏本发抗辩邢伟东要求退还租金已超过诉讼时效的意见,因邢伟东在2014年7月还向魏本发交过租金,之后双方就合同履行及租金问题进行过多次协商,致诉讼时效中断,邢伟东的主张并未超过诉讼时效,对魏本发的时效抗辩意见一审法院不予采纳。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,判决:“一、原告(反诉被告)魏本发本判决生效后十日内退还被告(反诉原告)邢伟东租金1163297.75元。二、驳回原告(反诉被告)魏本发的全部诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)邢伟东的其他反诉请求。如果原告(反诉被告)魏本发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24187元,由原告(反诉被告)魏本发负担。反诉案件受理费8700元,由原告(反诉被告)魏本发负担7229元,被告(反诉原告)邢伟东负担1471元。”
二审中,双方当事人均认可义豪建材公司在租赁土地上注册成立时间为2012年4月12日。
本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,本案二审争议焦点为:一、涉案租赁合同租赁面积如何确定;二、邢伟东应向魏本发支付占地使用费期限及数额如何确定。
对于争议焦点一,魏本发以双方签订的《租赁合同书》后附平面图所标注面积作为其诉请依据,然该《租赁合同书》中明确约定,上述平面图为租赁标的所在位置的确定依据,租赁标的使用面积以现场实际面积为准。因魏本发未能提供证据证明双方就现场实际使用面积作出明确约定,也未能提供证据证明邢伟东实际使用面积情况,故应当承担举证不能的不利后果。一审判决依据现有在案证据,根据行政处罚案件中确定的邢伟东一方占地使用面积,确定邢伟东实际使用面积为23911.29平方米,并无不妥,本院予以维持。上诉人魏本发的该项上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
对于争议焦点二,关于租赁使用期限的问题,双方对于租赁使用期限起始时间均无异议,对于租赁使用期限截止时间,邢伟东在本案一、二审审理中,均自认其于2015年8月底方搬离涉案土地,在此之前一直占用涉案土地,邢伟东虽主张自2012年7月后并未实际使用涉案土地且并未正常经营,但未能提供证据予以佐证,且未提供证据证明其已就此事宜及时向魏本发或相关部门提出异议或主张权利,故邢伟东以此抗辩不支付使用费,依据尚不充分,一审判决认定邢伟东应向魏本发交付使用费期间计算至2012年12月28日有误,应予调整。邢伟东实际占用涉案土地时间为2012年5月1日至2015年8月31日,其应参照租金标准向魏本发支付相应的使用费用。根据邢伟东实际占用土地期间及实际使用面积,邢伟东应向魏本发支付占地使用费1793338元(15000元/亩÷12个月×40个月×23911.29平方米÷666.67)。双方均认可邢伟东已支付使用费1520000元,未支付使用费数额为273338元。对于该笔费用是否应予给付的问题,本院分析认为,本案中,首先,双方在签订涉案租赁合同之时,魏本发在明知涉案土地为农村集体用地的情况下,签订《租赁合同书》约定将涉案土地用于非农业建设,合同签订后,邢伟东在未办理土地手续和规划手续的情况下,在租赁土地上硬化路面并修建厂房,魏本发对此也是明知的,双方在合同履行过程中均存在过错,应当各自承担相应的责任;其次,2012年12月28日东丽区华明街道办事处依据行政机关出具的《行政处罚决定书》对涉案土地上硬化地面进行拆除,该行为客观上确实对邢伟东对涉案土地的使用功能产生一定的影响,根据合同法的相关立法精神,应适当减少使用费用;再次,上述行政处罚行为发生后,邢伟东自认至2014年7月仍陆续向魏本发支付使用费用,而魏本发虽主张邢伟东自2013年11月后即欠付使用费,但其在收取邢伟东共计已支付使用费1520000元后,在邢伟东于2015年10月起诉其支付地上物补偿款之前,并未举证证明其及时向邢伟东主张欠付款项的权利,即使邢伟东搬离涉案土地之时,魏本发亦未就欠付使用费事宜提出异议或主动主张权利。综合考虑本案中双方实际履行情况及各自存在的过错,充分考量邢伟东已付款情况、未付款数额及未付款原因等因素,依据公平原则和诚实信用原则,本院酌情认定邢伟东尚欠魏本发的占地使用费用,不再给付。魏本发所主张的欠付使用费的利息,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销天津市东丽区人民法院(2016)津0110民初1709号民事判决;
二、驳回上诉人魏本发的一审全部诉讼请求及二审全部上诉请求;
三、驳回被上诉人邢伟东的一审全部反诉请求。
一审案件受理费24187元,由上诉人魏本发负担;反诉案件受理费8700元,由被上诉人邢伟东负担;二审案件受理费31822元,由上诉人魏本发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 李 敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 李珊珊