发文
字号
(2011)惠城法民一初字第985号
缓急
密
级
签
发
人
核
稿
人
拟稿
单位
民一庭
拟稿人
拟稿
时间
2011.7.25
份
数
广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2011)惠城法民一初字第985号
原告周宇鹏，男，汉族，住广东省深圳市南山区。
诉讼代理人王保林，系广东深大地律师事务所律师。
诉讼代理人张若飞，系广东深大地律师事务所律师。
被告广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区。
法定代表人续红。
诉讼代理人：董卫强，男，汉族，××年××月××日出生，住惠城区。
诉讼代理人：张文聪，男，汉族，1984年8月19日惠城区。
原告周宇鹏诉被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年5月25日公开开庭进行了审理。原告周宇鹏的诉讼代理人王保林、张若飞，被告广东合生帝景房地产有限公司的诉讼代理人董卫强、张文聪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周宇鹏诉称，2007年5月20日原告以建筑面积每平方16383元的价格向被告购买了位于惠州市江北新区13号小区商铺商铺F3-1147单元号房，合同约定建筑面积47.68平方米，其中，套内建筑面积34.8平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.88平方米，合同总价757245元，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照约定付清了房款，在办理《房地产权证》的过程中，原告发现：本案争议的标的物的建筑面积为：36.47平方米，比合同约定减少了11.21平方米，面积误差比为23.51％；共有分摊面积为1.67平方米，比合同约定减少了11.21平方米，面积误差比为87.03％。对此原告认为，被告故意隐瞒了事实真相，具有明显的欺诈行为，在开始接洽购房时，告知原告按建筑面积为计价，在签署《楼宇认购书》及《广东省商品房买卖合同》时在房屋总价不变的情况下，又将计价单位变成了套内建筑面积。在楼宇建设期间，又多次未经原告方同意，变更了设计规划，提高了容积率，减少了公共部分与公用房屋的建筑面积，损害了全体业主的利益，导致了原告方共有分摊面积的减少，严重影响了原告方的生活质量和环境舒适度，已构成严重违约，屡次被告进行赔偿，但被告却用各种莫须有的理由予以拒绝。综上，被告行为已经违反丁合同约定，构成违约，为维护原告方的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求：1、判令被告退回多收的购房款183649.56元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、不仅合同约定按套内计价，而且广东省政府也出台了相关政策性文件要求预售商品房需按套内计价，双方理应遵守约定及政府规定。
《预售商品房买卖合同》第四条约定非常明确，“预售商品房按照套内计价，同时约定了套内单价”。合同第五条还约定了产权登记面积与合同约定计价面积(即套内面积)发生差异的情况下如何进行补差，这样的约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。
答辩人与被答辩人已明确约定了按套内面积计算误差值以及误差值在何种范围内应予补差，双方关于面积误差的纠纷应按此约定进行处理。按照此约定，公摊面积不作为确定差异值的依据，不因为有误差而进行房款补差，公摊面积只具有参考作用。
目前广东、广西、北京、重庆等城市都规定了按套内建筑面积计价，这种计价方式提高了实用率，从整体来看是有利于消费者的。例如，《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第五条规定，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建筑费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。……按照上述规定，按套内计价的情况下，公摊面积不再另行计价，而只具有参考作用。同时《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第四条还规定，开发商预售商品房应采取按套内建筑面积或按套售房的计价方式，故此广东省政府已通过政策文件强制或倡导开发商按照套内面积计价。
如果业主的请求成立的话，那么无论何种计价方式均没有任何差别，实际均为按照建筑面积计价，合同约定的计价方式将没有任何意义，这显然不符合合同精神，而且也变相否定了我们政府三令五申要求按照套内计价的政府文件。
二、目前，惠州地区房管局办证过程中的做法是“要求答辩人与被答辩人需按合同约定的计价面积补差并补交税款后才能办理产权证”，合同约定的计价方式已得到政府部门的认可，双方应彼此受到约束。
目前，办理房产证过程中，惠州市房管局也是按照合同约定的计价方式确定房款和契税额，如存在面积差异，房管局则会要求双方必须按照约定的计价方式进行房款和税款补差，之后才给予办理房产证，但在公摊面积存在误差的情况下，房管局并不要求进行房款和税款补差。事实上，假如按照被答辩人的诉求进行操作，不管双方约定计价方式为何种方式均按照建筑面积补差的话，房管局则不会受理房产证的办理。
另外，有相当一部分业主已经同我司签订了面积补差协议，协议的内容就是按照套内面积实行多退少补，多退与少补的协议各占一部分(见证据三)。需要特别指出的是，本系列案原告当中也有一部分已经与我司签订了按套内面积补差的多退少补协议，同意按套内补差，这些案件包括刘志群、高正雄、高伟隽、黎健生、王萍、李戈、黄小云、李小如等（见证据四）。这表明，答辩人诚信履行与客户的约定进行房款补差，不存在多了要业主补款，少了又不退房款的情况，这种符合合同约定的房款补差模式也是目前房产管理局办理产权证过程中的通行做法。
三、房产买卖合同上约定的面积为预测绘面积，是按照施工图纸估算的面积，不可避免会与实物面积产生误差，这种误差有大有小，风险共担，不存在一方侵犯另一方权益的问题。
因双方在签署商品房买卖合同时工程尚未竣工，房产销售时所标注的房屋面积为预测绘面积，是按照施工图纸估算的面积，该面积不可能做到精准无误，正是由于可能存在面积测量方面的误差，政府部门才三令五申要求或倡导按照套内面积计价，而套内面积才是关系到购房人利益的部分，按套内计价基本能够保证被答辩人的实体利益不受侵犯。相反，如果按照建筑面积计价，开发商才可能通过调整套内面积与公摊面积的比例来达到规避合同约定的目的。
况且，合同附件二最后一句也已经明确约定“最终以国家有关部门的测量为准”。双方也都已经意识到预测面积可能存在误差，故约定最终以测绘所测量结果为准。
四、公摊面积误差产生的原因之一在于适用的测量规则的不同所造成的。
目前关于房屋测量方面的法律法规及国家规范性文件较多，包括建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(以下简称“《分摊规则》”)、国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》、2005年建筑部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“《建筑面积计算规范》”)等等，各个《规范》、《规则》就公摊面积和建筑面积的计算规则并不一致，适用不同的规范测量的房屋面积出现不同。
例如按照《建筑面积计算规范》及广东省造价站的规定“2005年7月1日后，入户花园按其底板结构外边线1.5米以内部位的1／2面积计算建筑面积，超过1.5米部分按全面积计算建筑面积”而《分摊规则》则规定只计入1／2面积，且按照实测报告的内容，对于入户花园确实只计算了1／2面积。同时按照《建筑面积计算规范》，第3.O.8的规定，架空走廊应计入建筑面积，但实测报告(证据六)并未将架空走廊列入公摊，计算规则不同的地方还有很多，在此就不一一列举。
综上，答辩人认为，出现合同面积与实测面积差异的原因之一即为适用规则不同所造成的，请合议庭予以核实。
五、因适用规则的不同所导致的公摊面积减少并未对被答辩人造成影响。
如前所述由于适用规则的不同造成了公摊面积的计算结果不同，但并不影响被答辩人的实体利益。首先，被答辩人的套内面积未有改变，即使有改变答辩人也愿意按照合同约定实行多退少补，而套内面积才是被答辩人购买房屋的实用面积，才牵扯到被答辩人的实体利益。其次，房产已通过规划验收；再次，尽管按照适用规则的不同，实测时有些部位可能未列入面积公摊，但并不影响被答辩人的使用。例如商铺前面的走廊尽管实测时未列入公摊，但这并不影响商铺所有人的使用，并未因为走廊是否计入公摊的问题而对被答辩人造成不良影响。同样入户花园、雨棚等因为规则的适用问题也造成了实测公摊面积的表面减少（见证据二），但花园、雨棚这些实物都是存在的，而且非常美观，实用面积并未减少，未对被答辩人造成影响。
另外，尽管预测公摊面积与实测公摊面积可能产生误差，但从帝景湾小区公摊面积占比来看，小区公摊面积占建筑面积的比重达到15%以上，也超过广东地区公摊面积一般比重，小区业主的实体权益并未受到侵犯。
六、从全国宏观情况来看，如果按照被答辩人观点不管以哪种面积计价最终均按照建筑面积多退少补的话，将造成全国范围内房地产业的轰动。
目前，全国很多省市均强制要求开发商需按照套内面积计价，从各个省份颁布政策至今，至少已有五六年的时间，而没有强制要求的省份为响应市场也存在按套内计价的情况，一旦按照被答辩人的观点即套内计价无效的话，全国的房地产市场将产生巨大的动荡，严重影响到交易的稳定性，届时业主与开发商之间的矛盾会更加激化，纠纷将会不断，故此，从维护交易的惯例和稳定性的角度考虑也不宜支持被答辩人的请求。
综上，答辩人认为：
1、不仅合同约定按套内计价，而且广东省政府也出台了相关政策性文件要求预售商品房需按套内计价，双方理应遵守约定及政府规定；2、目前，惠州地区房管局办证过程中的做法是“要求答辩人与被答辩人需按合同约定的计价面积补差并补交税款后才能办理产权证”，合同约定的计价方式已得到政府部门的认可，双方应彼此受到约束；3、房产买卖合同上约定的面积为预测绘面积，是按照施工图纸估算的面积，不可避免会与实物面积产生误差，这种误差有大有小，风险共担，不存在一方侵犯另一方权益的问题；4、公摊面积误差产生的原因之一在于适用的测量规则的不同所造成的；5、因适用规则的不同所导致的公摊面积减少并未对被答辩人造成影响；6、从全国宏观情况来看，如果按照被答辩人观点不管以哪种面积计价最终均按照建筑面积多退少补的话，将造成全国范围内房地产业的轰动。
综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请人民法院明察事实，判决驳回被答辩人的无理诉求。
经审理查明，2007年5月20日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的惠州市江北13号小区帝景湾第F3座1层1147号房，建筑面积为47.68平方米，其中套内建筑面积34.8平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积12.88平方米，商品房按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22446.12元，总金额为781125元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。被告收到上述款项后，按照约定将商品房交付给原告使用，并于2010年4月30日向原告发出一份《产权办理通知书》，告知原告其购买的惠州市江北13号小区帝景湾第F3座1层1147号房根据惠州市房管局出具的面积实测报告书，实测建筑面积为36.47平方米，实测套内建筑面积34.8平方米。原告以被告交付的商品房建筑面积与合同约定不符合为由诉至本院，要求被告承担相应责任。
以上事实，有《广东省商品房买卖合同》、《产权办理通知书》及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《广东省商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认。根据我国合同法的相关规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，如当事人一方履行合同义务不符合约定，则应承担相应的违约责任。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告应将符合合同约定的房屋交付给原告使用。按照《商品房买卖合同》的约定，原告购买的房屋建筑面积为47.68平方米，套内建筑面积34.8平方米，但经房产管理部门实测，建筑面积为36.47平方米，套内建筑面积34.8平方米，为此，虽被告交付给原告的商品房套内建筑面积未减少，但总建筑面积却比合同约定的建筑面积少了11.21平方米，被告存在履行合同义务不符合约定的违约行为，原告要求被告承担违约责任，赔偿相应损失，有事实和法律依据，本院予以支持，但因双方当事人对被告的违约行为应如何赔偿原告损失未作约定，且原告亦未提供充分证据证明其具体损失数额为多少，为此，本院根据案情，酌情确定被告应向原告支付违约赔偿款为781125元÷47.68平方米×11.21平方米×40％＝73459.83元。因原告未提供充分证据证明被告存在欺诈行为，其要求被告双倍返还购房款的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院予以驳回。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条的规定，判决如下：
一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决书生效之日起10天内向原告周宇鹏支付赔偿款项73459.83元。
二、驳回原告周宇鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3973元，由原告负担2383.8元，被告广东合生帝景房地产有限公司负担1589.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 曾宪章
审 判 员 朱 雄
代理审判员 石 磊
二〇一一年七月二十五日
书 记 员 刘文娟