湖南省新晃侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晃民一初字第394号
原告张单桂,又名张丹桂，女，1967年5月25日出生，住新晃侗族自治县。
委托代理人姚敦华，湖南西南律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告杨世英，男，1971年10月17日出生，住广东省广州市白云区。
第三人刘树银，男，1974年12月8日出生，住怀化市鹤城区。
第三人汪建华，女，1977年10月14日出生，住湖南省邵东县，与第三人刘树银系夫妻关系。
以上两第三人共同委托代理人周刚，系怀化市鹤城区鹤阳法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原告张单桂与被告杨世英及第三人刘树银、汪建华租赁合同纠纷一案，原告张单桂于2015年5月27日向本院提起诉讼，本院于2015年6月25日作出（2015）晃民一初字第242号“驳回原告张单桂的起诉”的民事裁定。原告张单桂不服，提起上诉，怀化市中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）怀中民一终字第455号民事裁定书，撤销（2015）晃民一初字第242号裁定，要求本院继续审理。本院于2015年9月23日立案受理，并裁定将该案转为普通程序进行审理，依法由审判员杨国楠担任审判长与审判员杨骋、人民陪审员邓志诚组成合议庭，于2015年12月8日、12月29日两次公开开庭进行了审理。书记员田耕担任庭审记录。原告张单桂及其委托代理人姚敦华，第三人刘树银、汪建华及共同委托的代理人周刚到庭参加诉讼，被告杨世英因其他原因不能到庭参加诉讼，但以邮寄的方式向本院提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
原告张单桂诉称：自2006年起，原告一直租用被告杨世英所有的位于新晃步行街2栋（第27号）101铺面经营时装，时至2011年9月29日。原、被告再次续签《租赁合同》时，杨世英署名并亲笔拟写《租赁协议》，交原告张丹桂到打印店打印成《租赁合同》，原、被告双方约定新晃县城步行街2栋（第27号）101铺面租给张单桂经营，每年租金为壹万捌千元整，租期为六年，时间从2011年10月1日至2017年9月30日，租金每两年支付一次，原告支付了2011年10月1日至2013年9月30日的租金三万六千元（36000元）给被告后，对该铺面进行装修并经营至今。被告杨世英在未告知原告的情况下，于2013年4月7日将该铺面出买给刘树银、汪建华。随后刘树银、汪建华即要原告加付铺面租金，原告坚持按照与被告杨世英签订的《租赁合同》的约定支付租金，刘树银、汪建华不仅不同意继续履行原告与被告之间签订的《租赁合同》，反而否认原告与被告签订的《租赁合同》。原告多次要求被告杨世英回来解决此问题，被告不愿意面对，致使问题一直未能解决，给原告造成了重大的经济损失。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判决：一、确认原告与被告于2011年9月29日签订的《租赁合同》合法有效；二、被告和第三人继续履行2011年9月29日被告与原告签订的《租赁合同》；三、本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张提供了下列证据：
第一组证据：
1、张单桂的身份证复印件1份，证明原告的身份信息；
2、杨世英的身份证复印件1份，证明被告的身份信息。
第二组证据：
3、照片复印件1份，拟证明新晃县步行街第27号门面正在经营的事实；
4、张有林于2014年6月22日出具的证言1份，拟证明原告装修新晃县步行街第27号门面的事实。
第三组证据：
5、2011年9月29日杨世英书写并签名的《租赁协议》复印件1份，拟证明续签租赁协议是杨世英亲自起草的事实；
6、租赁合同复印件1份，拟证明新晃县步行街第27号门面租期起止时间自2011年10月1日至2017年9月30日的事实；
7、经杨世英签字确认的在（2015）怀中民一终字第456号案件中交存的《租赁协议》复印件1份，拟证明此协议是杨世英自愿签订的事实；
8、《租赁合同》复印件2份，拟证明原、被告之间租赁新晃县步行街第27号门面的租期自2011年10月1日至2017年9月30日，每年租金18000元的事实。
第四组证据：
9、怀化市中级法院审理上诉人张单桂、被上诉人刘树银和汪建华案件的庭审笔录复印件1份，有该案证人杨世英对《租赁合同》的全部经过的当庭证言，拟证明《租赁合同》签订过程的真实性；
10、杨世英事实陈述、补充事实陈述及身份证、保证书（均为复印件）各1份，拟证明原告与杨世英之间的《租赁合同》是在平等自愿的基础上签订的；
11、张明修、彭文明的证言及其身份证明、作证保证书（均为复印件）各1份，拟证明杨世英已经将与原告签订《租赁合同》的事告知刘树银的事实。
被告杨世英因其他原因不能到庭参加诉讼，其书面意见辩称：从2006年10月1日起，被告杨世英将新晃县步行街27号门面租给张单桂经营。2011年9月29日，杨世英与张单桂重新签订了租期为六年的租赁合同，当时是被告杨世英从广州回到新晃县步行街27号门面亲笔书写了合同草稿交由张单桂去打印成一式二份，经双方签字合同即成立。当时被告杨世英亲笔书写补充了第五条的内容，第二天即2011年9月30日原告张单桂付给被告杨世英两年的租金三万六千元整。2013年4月，被告杨世英因国外投资的需要打算将新晃步行街第27号门面转让，第三人刘树银就跟被告杨世英联系此门面的买卖事宜，被告杨世英也将门面出卖的事情通知了张单桂，到第二天下午没有得到张单桂的答复，就将此门面卖给了第三人刘树银、汪建华夫妇，双方并到国土、房产部门办理了此门面的土地使用证、房产过户手续。另外写了一张内容为“兹证明新晃县步行街第27号门面已经转让给刘树银，以后租金由刘树银收取”的书面证明交给刘树银。过后被告杨世英到步行街第27号门面里告知原告张单桂把房租交给刘树银，就回广州了。以上陈述的事实属实，被告杨世英在意见书中陈述可为上述内容的真实性承担法律责任。
被告杨世英为支持自己的辩称真实性提交：本人身份证复印件1份，拟证明身份的事实。
刘树银、汪建华认为对本案的诉讼标的有独立的诉讼请求权，即以第三人的身份申请参加到该诉讼中来，其诉称：2007年起原告张单桂就租赁被告杨世英新晃县商业步行街2幢101号门面经营时装，该门面2011年10月1日至2013年9月30日的租金36000元已于2011年交清。2013年4月3日，杨世英因投资需要欲将门面转让，告诉了承租人张单桂享有优先购买权，但张单桂没有具体回应。2013年4月7日，杨世英以42万元的价格将该门面卖给刘树银、汪建华，同年4月12日该门面产权变更登记到两人名下，杨世英即将张单桂交的水电押金3000元交给刘树银、汪建华。2013年9月18日，刘树银、汪建华先后用口头和书面的方式通知张单桂与杨世英的房屋租赁关系至2013年30日到期，如需继续租赁，在2013年9月30日前与刘树银、汪建华签订门面租赁合同，门面租金按同地段市场价承租。如果张单桂不租，请张单桂于2013年10月5日前将门面移交给刘树银、汪建华。但张单桂以原房东杨世英与其签订有租赁合同期限至2017年9月30日为由，要求继续按年租金1.8万元租用，由此双方发生纠纷。在贵院受理的原告张单桂诉被告杨世英租赁合同纠纷案，发现本案的处理结果与申请人的权益有密切的利害关系，申请人认为对原被告诉争的标的有独立的请求权，为维护申请人的合法权益，特向贵院提出申请，要求追加申请人为本案第三人，参加到已经开始的诉讼当中去。为此，特申请参加本案的诉讼，请求法院判令：一、原告张单桂将租用的新晃镇步行街2幢101号铺面返还给申请人刘树银、汪建华，原、被告共同承担申请人铺面占用损失费58320元（截止至2015年5月39日，按每月2916元计算），并承担至张单桂交付铺面时止的全部占用损失费用；二、由原、被告承担本案的全部费用。
第三人为支持自己的诉求，提交了下列证据：
第一组证据：
1、新晃县存量房买卖合同复印件1份，拟证明第三人购买了位于新晃县步行街2幢101铺面（第27号门面）的事实；
2、新晃县房屋产权转移登记申请表复印件1份，拟证明第三人购买的位于新晃县步行街2幢101铺面（第27号门面）已办理房屋产权转移登记的事实；
3、房屋产权证复印件1份，拟证明第三人为新晃县新晃镇步行街2幢101铺面（第27号门面）的房屋所有权人的事实。
第二组证据；
4、杨世英出具的收据复印件1份，拟证明杨世英收到刘树银购买步行街2栋101号铺面（第27号门面）的转让费46万元的事实。
第三组证据：
5、租赁合同司法鉴定书原件1份，司法鉴定书鉴定意见为：送检的《租赁合同》（检材）上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间是在2013年2月之后，拟证明原告张单桂所称与被告杨世英2011年9月29日签订租赁合同系说谎的事实。
第四组证据：
6、《通知》复印件1份，拟证明2013年9月18日第三人书面通知原告租赁合同到期后重新签订合同或退还门面的事实。
第五组证据：
7、怀化海联房地产公司与尹小玲签订的租赁合同复印件1份，拟证明尹小玲承租新晃县步行街26号门面的事实；
8、廖金福的收条复印件一份，拟证明廖金福步行街30号门面租金58000元。
9、张明门面租赁合同复印件1份及收条5份，拟证明第三人承租门面租金每年5.2万元的事实；
10、杨秀清证明1份，拟证明杨秀清租门面租金每年4.5万元的事实；
11、李云雪的收条复印件1份，拟证明收到51号门面房租45000元。
第六组证据：
西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书（西政司法鉴定中心[2014鉴字]第3966号）复印件1份，拟证明《租赁合同》的落款时间不能够鉴定的事实。
第三人对原告提交的证据提出如下质证意见：对第一组证据即张单桂、杨世英的身份证明无异议；对第二组证据的照片没有异议，对张有林的证言有异议；对第三组证据是有异议的，认为《租赁合同》是后面补签的，不是当时签订；对第四组证据中被告杨世英事实陈述和补充事实陈述与本案的事实不符；对第四组证据中的庭审笔录有异议，认为庭审笔录、被告杨世英的陈述与事实不符，提出被告杨世英讲从2006年到2011年是6年，其实只有5年。被告杨世英在陈述中说第三人的表哥和第三人汪建华也去怡雅轩茶楼谈买门面的事，第三人的表哥和第三人汪建华都没有去，门面买46万元是被告杨世英提出来的，第三人也没有压他的价。在被告杨世英给第三人的房款收条、水电押金收条上均没有张明修的签字，张明修的证言是假的。
原告对第三人提交的证据提出如下质证意见：对第一组、第二组证据均无异议；对第三组证据有异议，认为鉴定的程序不合法，鉴定发生在诉讼以前，又是第三人单方委托鉴定，鉴定的结论极不科学，只讲签字形成的时间是在2013年2月以后，不能确定是否在房产权转移前后形成，圆珠笔的书写时间是最难鉴定的项目，这个鉴定结论不可靠；第四组证据的通知是第三人单方作出，违法违约，应当不与采信；对第五组证据认为形式不合法，证人不能够到庭，证明的事项与本案无关；第六组证据的鉴定结论不能够确定合同形成时间，与第三组证据的鉴定结论相互矛盾。
经过庭审举证、质证和辩论后，本院对证据采信如下：原告提交的第一组证据各方当事人均无异议，本院应予以采信；第三人对原告提交的第三组、第四组证据有异议，但均没有证据予以支持，对此第三人的异议本院不予支持。原告对第三人提交的第一组、第二组证据无异议，本院予以采信。原告对第三人提交的第三组证据有异议，认为鉴定程序不合法，鉴定结论中认定合同签字时间是在2013年2月以后，时间不具体不明确，也与第三人提交的第六组证据即西南大学第3966号鉴定结论存在冲突，此异议本院予以支持。原告对第三人提交的第四组证据认为无效的异议本院不予支持，因为此通知没有违反法律的禁止性规定。原告对第三人提交的第五组证据有异议，认为与此案无关的依据不足的，本院不支持原告此异议。
根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2007年起原告张单桂就租赁被告杨世英在新晃步行街的2栋101铺面（新晃步行街第二栋第27号门面）经营时装，该铺面2011年9月30日至2013年9月30日的租金36000元，已于2011年交清。2013年4月3日，被告杨世英因投资需要，欲将铺面转卖，先与承租人原告张单桂沟通，告知了承租人的优先购买权，原告张单桂没有具体回应。同年4月6日被告杨世英与第三人刘树银协商铺面买卖，双方谈妥了价格，次日签订买卖合同，同月12日，被告杨世英与第三人刘树银办理了产权转移登记，产权转移登记到刘树银与其妻汪建华名下，产权转移登记完成后，被告杨世英将原告张单桂水电押金3000元交给第三人刘树银、汪建华。同年9月中旬，第三人刘树银、汪建华口头并书面通知原告，将书面通知张贴在该铺面门上，明确告知2013年10月1日后的租金必须按同地段门面市场价格承租，如果被告不愿意按同地段市场价格承租，原告必须于2013年10月5日前将门面移交给第三人。原告张单桂以原房东杨世英与其签有租赁合同，要到2017年9月30日才到期，已约定租金每年1.8万元为由，要求继续租用，并要求按每年1.8万元计租金。双方纠纷发生后，第三人刘树银从被告杨世英手中取得杨世英所持的《租赁合同》，向湖南省鉴真司法鉴定中心申请对该份租赁合同上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间进行鉴定，湖南省鉴真司法鉴定中心于2013年11月25日作出湘鉴司鉴中心(2013)文鉴字第127号文书司法鉴定意见书，意见为“送检的《租赁合同》（检材）上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间是在2013年2月之后”。在庭审中，原告、第三人均向本院提交了《租赁合同》的复印件，合同内容为：约定租金每年18000元，租期为6年，即2011年10月1日至2017年9月30日，租金为两年支付一次，租赁税费由张单桂负担，另收张单桂水电押金3000元，合同期满无息退还张单桂。两份《租赁合同》内容、形式相同，为同一合同的一式两份，合同中除第五条“另收乙方（张单桂）水电押金叁仟元整，合同期满无息退乙方（张单桂）”和双方签名为圆珠笔书写外，其它部分为打印格式。落款日期为2011年9月29日。
本院认为：签订合同是合同各方当事人的民事法律行为，只要当事人签订合同的意思表示真实，主体合法，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的禁止性规定的合同即为有效合同。经审理查明，原、被告在签订新晃县步行街第27号门面（新晃镇步行街2幢101号铺面）的《租赁合同》过程中，原、被告都是完全民事行为能力人，在签订合同的过程中双方经过协商一致后才签字确认。原、被告在庭审过程中的陈述和提交的证据均证实了双方是在平等自愿的基础上签订此《租赁合同》，即合同双方当事人意思表示真实。从《租赁合同》的内容看，也没有违反法律关于合同无效的禁止性规定。第三人提交的湘鉴司鉴中心(2013)文鉴字第127号文书司法鉴定意见书，意见为“送检的《租赁合同》（检材）上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间是在2013年2月之后”。此鉴定结论时间不具体，且是孤证，不足以否定《租赁合同》效力，原告张单桂请求确认其与被告杨世英签订的《租赁合同》有效的诉讼请求本院予以支持；被告杨世英在将原属其所有的新晃县步行街第二栋第27号门面所有权转让给第三人后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权转移，不影响租赁合同的效力”的规定。依此规定，第三人刘树银、汪建华取得新晃县步行街二栋第27号门面的所有权后，应继续承受被告杨世英与原告张单桂签订的《租赁合同》规定的权利义务。被告杨世英因为原属于他所有的第27号门面所有权已经转移给第三人，已经不再是《租赁合同》的主体，不能再履行《租赁合同》的权利义务。应由第三人刘树银、汪建华与原告张单桂继续履行该《租赁合同》。原告张单桂要求被告继续履行《租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。原告在庭审中提出的要求判令第三人继续履行《租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；第三人提交的尹小玲、廖金福、张明修、杨秀清、李云雪关于他们在新晃步行街租门面的租金收条复印件，只是证实上述证人租用或者出租门面的租金多少，不是证明原告与第三人诉争门面的过程中给第三人造成的经济损失，第三人也未能就自己的经济损失提供事实依据据予以佐证，第三人请求本院判令原、被告共同承担铺面损失费的诉求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条，第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告张单桂与被告杨世英于2011年9月29日签订的《租赁合同》有效；
二、第三人刘树银、汪建华继续履行原告张单桂与被告杨世英2011年9月29日签订的《租赁合同》；
三、驳回原告张单桂的其他诉讼请求；
四、驳回第三人刘树银、汪建华的要求原告张单桂返还铺面及原、被告支付铺面损失费的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告张单桂负担20元，被告杨世英负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨国楠
审 判 员 杨 骋
人民陪审员 邓志诚
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 田 耕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。