湛江市麻章区人民法院签发稿
发文字号：缓急：密级：签发：审核：拟稿单位：民二庭拟稿人：份数：湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛麻法民二初字第72号
原告：湛江南国花卉科技园有限公司，住所地：湛江市麻章区S374线高阳段湛江南国花卉科技园花卉大道一号。机构代码：67887963－7。
法定代表人：方杰文，董事长。
委托诉讼代理人：陈其聪，广东威格律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：郑玉珊，男，1967年9月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
被告：郑玉鸿，男，1970年5月1日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
被告：朱凤，女，1971年10月31日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
三被告的共同委托诉讼代理人：王卫，上海鼎力律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告湛江南国花卉科技园有限公司与被告郑玉珊、郑玉鸿、朱凤土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈其聪到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭，其共同委托诉讼代理人王卫经依法通知，亦不到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭审理，现已审理终结。
原告起诉称，2008年，原告与湛江市麻章区麻章镇大鹏村签订《土地承包合同书》和《关于租用大鹏村土地的面积核定及首期地租支付办法的协议》，原告承包大鹏村约1500亩土地，将承包范围内的土地规划出租给第三者经营。2010年5月1日，原告与被告郑玉珊签订了《土地租用合同书》（合同编号：A058），原告将B22－1地块（共12.696亩）分租给被告郑玉珊，双方就租金及违约责任等事项进行了约定。实际该地块由被告郑玉珊和被告郑玉鸿共同租赁经营。2012年4月13日，被告郑玉珊向原告缴纳了履约保证金12696元。此后，二被告交纳了2010年和2011年的租金（2012年8月9日，郑玉鸿交纳2010年租金13965.6元；2013年10月9日郑玉鸿交纳2011年租金15000元；2014年4月17日郑玉珊交纳2011年租金5948.4元）。2013年8月28日，原告向郑玉珊催收租金，同年10月9日，被告郑玉鸿向原告递交了《延期缴交租金申请书》，请求延期缴交租金，但二被告没有按照承诺交付租金。现被告郑玉鸿、郑玉珊拖欠原告该地块的租金共89229.08元，其中拖欠2012年租金20948.4元、2013年租金20948.4元、2014年租金20948.4元、2015年1月1日至4月15日租金26383.88元。被告朱凤作为郑玉珊的妻子，应共同承担责任。经原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求判令：1、解除《土地租用合同书》（合同编号A058），原告收回被告郑玉珊租用的B22-1地块，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归原告所有。2、三被告向原告支付自2012年1月1日起至2015年4月15日的租金89229.08元及违约金（以2012年租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2011年12月11日起计至清偿完毕之日止；以2013年租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2012年12月11日起计至清偿完毕之日止；以2014年租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2013年12月11日起计至清偿完毕之日止；以2015年1月1日至2015年4月15日租金26383.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年12月11日起计至清偿完毕之日止。以上违约金暂计至起诉之日止，约2万元）。3、三被告按B22-1地块每亩年租金7125元的标准，按12.696亩计算，向原告支付自2015年4月16日起至原告收回租用地块之日止的场地占用费。4、本案的诉讼费用由三被告承担。在庭审中，原告确认双方于2016年4月5日已协商解除涉案合同，被告于当日已将涉案土地交回给原告，故撤回第一项诉讼请求，并确认第三项诉讼请求中的土地占用费为租金，被告拖欠的租金应从2012年1月1日起计至2016年4月5日，违约金按照合同约定相应计算。
原告提交的证据有：证据1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告郑玉珊、朱凤的人口信息资料及结婚登记申请书、被告郑玉鸿人口信息资料，证明原告、被告主体适格；证据2、土地承包合同书，证据3、关于租用大鹏村土地的面积核定及首期地租支付办法的协议，证据4、承包土地面积确认书，证据2-4共同证明原告承包大鹏村土地的面积及示意图；证据5、2010年5月1日与被告郑玉珊签订的土地承包合同、B22-1地块示意图，证明原告与被告签订合同，将土地合法分包给被告；证据6、履约保证金收据、2010年度承包金发票及凭证、2011年度承包金发票及凭证，证明被告缴纳履约保证金、交纳2010年度、2011年度承包金的事实；证据7、租金催缴通知书，证明原告向郑玉珊催收租金的事实；证据8、延期缴交租金申请书，证明被告郑玉鸿申请延期交租的事实；证据9（当庭提交的证据）、涉案土地现状照片，证明土地的现状；证据10、婚姻状况证明二张，证明被告郑玉珊与朱凤的婚姻状况。
三被告没有出庭应诉，亦没有提交书面的答辩状。
三被告没有提交证据（仅提交了反诉证据）。
经审理查明，2010年5月1日，原告与被告郑玉珊签订了《湛江南国花卉科技园有限公司土地承包合同书》（合同编号：A058），原告将编号为B22－1的地块出租给被告郑玉珊。该合同第一条约定出租土地的面积为12.696亩，其中实租面积12亩，公摊用地面积0.696亩。第二条约定租用期限自2009年6月1日起至2023年12月31日止。第三条第1款约定租金分五期支付，其中第一、二期自2009年6月1日至2014年12月31日的租金，平均单价为1650元／亩／年，即年租金为20948.4元；第三期自2015年1月1日至2017年12月31日止，平均单价为7125元／亩／年，即年租金为90459元；第四期自2018年1月1日至2020年12月31日止，年租金在第三期的基础上增加15%，即年租金为104027.85元；第五期自2021年1月1日至2023年12月31日止，年租金在第四期的基础上增加15%，即年租金为119632.03元。第三条第2款约定缴交时间：乙方每年按年度向甲方缴交租金，于合同签署之日起三天内一次性付清一年租金，每年缴交租金日期为每年12月10日前。逾期的不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金；逾期3个月不缴清的，视为乙方违约，甲方有权按本合同第九条第2款处理。合同第九条第2款约定被告违反本合同约定的，原告有权终止本合同，收回土地，没收履约保证金，地上建筑物等不动资产、附着物无条件归原告所有。原告提交了履约保证金收据、2010年度承包金发票及凭证、2011年度承包金发票及凭证，证明被告缴纳履约保证金、交纳2010年度、2011年度承包金的事实，其中被告郑玉鸿给原告转账支付了租金14015.6元。2013年8月28日，原告向被告郑玉珊发出《租金催缴通知书》，2013年10月9日，被告郑玉鸿向原告提交了《延期缴交租金申请书》，承诺于2013年12月30日前付清2011年所欠租金，于2013年12月30日前付清2012年所欠租金，于2014年6月30日付清2013年所欠租金，但被告郑玉珊、郑玉鸿付清2011年度的租金后，从2012年1月1日起至今的租金尚未支付给原告。
另查明，2008年3月27日，原告与案外人湛江市麻章区麻章镇大鹏村经济合作社（下简称大鹏经济合作社）签订了一份《土地承包合同书》，约定原告承包案外人大鹏经济合作社约1500亩土地，承包期限为30年，从2008年1月1日起至2037年12月31日止，被告租赁的B22－1地块在该合同涉及的承包土地范围内。
再查明，被告郑玉珊与被告朱凤于1996年11月27日办理结婚登记，系合法夫妻关系。
在庭审中，原告确认双方于2016年4月5日解除涉案合同，被告于当日将涉案土地交回给原告，故撤回第一项诉讼请求，并确认第三项诉讼请求中的土地占用费为租金，被告拖欠的租金应从2012年1月1日起计至2016年4月5日，违约金按照合同约定相应计算。
本院认为，本案属土地承包经营权出租合同纠纷。2010年5月1日，虽原告与被告郑玉珊签订《湛江南国花卉科技园有限公司土地承包合同书》（合同编号：A058），但在合同履行过程中，被告郑玉珊、郑玉鸿均有向原告支付租金的事实，并且被告郑玉鸿向原告申请延期支付租金，故应认定被告郑玉珊、郑玉鸿为涉案合同的租赁方，合伙租赁原告的涉案土地。该合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在诉讼中，原告确认双方于2016年4月5日解除了该合同，被告亦于当日将涉案土地交回给原告，撤回了相应诉请，故本院对原告撤回的诉请不予审查。
对于原告主张二被告支付B22－2地块2012年1月1日起至2016年4月5日期间的租金问题。合同约定第一、二期自2009年6月1日至2014年12月31日的租金，平均单价为1650元／亩／年，即年租金为20948.4元；第三期自2015年1月1日至2017年12月31日止，平均单价为7125元／亩／年，即年租金为90459元；第四期自2018年1月1日至2020年12月31日止，年租金在第三期的基础上增加15%，即年租金为104027.85元；第五期自2021年1月1日至2023年12月31日止，年租金在第四期的基础上增加15%，即年租金为119632.03元。原告确认二被告已付清2011年之前的租金，自2012年1月1日起开始拖欠租金，原、被告已于2016年4月5日解除合同，故租金应计算至2016年4月5日止。因此，二被告共拖欠租金177158.11元（62845.2元＋90459元＋23853.91元，其中自2012年1月1日至2014年12月31日止的租金为62845.2元（20948.4元／年×3年）；自2015年1月1日至12月31日的租金为90459元；自2016年1月1日至2016年4月5日的租金为23853.91元（90459元／年÷12个月×3个月＋90459元／年÷365日×5日）］。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，二被告应支付租金177158.11元给原告，故原告的该主张有事实和法律依据，理由充分，本院予以支持。
对于原告主张违约金的问题。合同约定滞纳金按照拖欠租金的金额每日1‰计算，实属双方对违约金的约定。现原告主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，没有超过双方约定的每日按1‰计算的违约金额，应视为原告自行处分其民事权利，亦较为合理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“（第一款）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（第二款）约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（第三款）当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一款的规定，原告主张二被告支付违约金有事实和法律依据，本院予支持。由于2012年度至2014年度和2015年度至2016年度的租金约定计算标准不同，故违约金应按年度分别计算。双方约定每年12月10日前支付租金，故违约金计算为：以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2011年12月11日起计至付清租金之日止；以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2012年12月11日起计至付清租金之日止；以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2013年12月11日起计至付清租金之日止；以租金90459元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年12月11日起计至付清租金之日止；以2016年1月1日至2016年4月5日的租金23853.91元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2015年12月11日起计至付清租金之日止。
对于原告主张被告朱凤承担共同清偿责任的问题。被告郑玉珊与被告朱凤于1996年11月27日办理结婚登记，系合法夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，本案的债务属被告郑玉珊与被告朱凤的夫妻婚姻关系存续期间的共同债务，故原告诉请被告朱凤承担共同清偿责任，有理有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
限被告郑玉泉、郑玉鸿、朱凤于本判决发生法律效力后十日内支付湛江南国花卉科技园区域内B22－2地块的租金177158.11元和违约金（违约金计算：以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2011年12月11日起计至付清租金之日止；以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2012年12月11日起计至付清租金之日止；以租金20948.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2013年12月11日起计至付清租金之日止；以租金90459元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2014年12月11日起计至付清租金之日止；以2016年1月1日至2016年4月5日的租金23853.91元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，从2015年12月11日起计至付清租金之日止）给原告湛江南国花卉科技园有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2485元，由三被告负担。受理费2485元原告已预交，本院不作退还，由三被告在上述履行期限内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 谢法算
人民陪审员 陈文韬
人民陪审员 曹凤英
二〇一六年十一月××日
书 记 员 陈文坛
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。