济宁市中级人民法院民五庭公文拟稿纸
发文字号：（2013）济民终字第1375号审核：签发：复核：单位：民五庭拟稿人：史宝磊
山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民终字第1375号
上诉人（原审被告、反诉原告）兖州市松昌工程机械销售有限公司。
法定代表人程佰玲，经理。
委托代理人扈长青，山东华安御桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兖州市大安镇五圣堂村村民委员会。
法定代表人何庆保，村主任。
委托代理人孙广朋，山东九州匡正律师事务所律师。
上诉人兖州市松昌工程机械销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服兖州市人民法院（2013）兖商初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2011年11月1日，五圣堂村委会以甲方的名义与松昌公司以乙方的名义签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定的主要内容大致为：“一、场所位置：大禹像向西150米，327国道路北五圣堂村东大楼。二、场所内容：该场所前后整个院落及院内所有建筑。西跨楼三四层归五圣堂村委会使用。后院内西北角五间瓦房，以外的所有建筑物提供给乙方有偿使用。三、租赁期限：租期1年，从2011年11月1日至2012年10月31日止。四、租金及付款方式：每年6.2万元，合同签订生效之日起交清半年租金3.1万元。五、双方的责任……。六、违约责任：1、正常租期内双方不得无故提前终止合同。2、如有变动应提前1-3个月书面通知对方，双方同意后结清实际使用期租金及水电费等，才能迁出。3、如一方违约应包赔对方损失。4、乙方欠交租金超过1个月，甲方有权解除合同。5、乙方有权享受当地政府的一切优惠政府，用工应优先使用甲方人员；合同到期后，同等条件乙方享有租赁优先权。6、如因自然灾害等不可抗拒所造成的损失，或政策性拆迁，甲方不作任何赔偿，合同终止。……8、本合同一式三份，乙方责任人签单有效，期满失效。”2012年10月31日合同到期之后，双方因为续租的问题发生争议，双方未有续签合同，被告也没有缴纳租赁费用。2012年11月28日，五圣堂村委会向松昌公司下达了关于五圣堂村东综合大楼的通知书，内容为：“兖州松昌公司：贵公司租赁村东综合大楼（2012年11月1日到期），过期28天。根据合同约定，限你公司五天内迁出村东综合楼，并补偿28天的租赁费4756元。特此通知。兖州市大安镇五圣堂村委会（加盖公章），2012年11月28日。”2012年12月12日，原告诉至本院，请求依法判令被告立即停止侵害，返还原告房屋并支付原告房屋租金（从2012年11月1日计算至被告腾出房屋之日止，按照每天170元计算租金），被告应诉后，不同意搬出，请求法院驳回原告诉讼请求，并反诉要求继续租赁五圣堂村委会的房屋十年。
原审法院认为，五圣堂村委会与松昌公司所签订的房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。按照双方租赁合同约定的租赁期限，该合同于2012年10月31日到期。到期后，双方因续租问题发生争议，双方没有再签订新的房屋租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋无合法根据，承租人理应返还租赁物，五圣堂村委会以各种方式通知松昌公司，但松昌公司拒绝腾出房屋，属侵权行为，应承担相应的民事责任。五圣堂村委会提出要求松昌公司腾出房屋的诉请，理由正当，符合法律规定，本院依法予以支持。由于松昌公司从2012年10月31日租赁期间届满后至今占用五圣堂村委会所有房屋，没有缴纳房屋使用费，五圣堂村委会要求松昌公司支付从2012年11月1日起至松昌公司搬出之日相应房屋使用费，计算标准参照双方原租赁合同的约定的年租金62000元，每天170元计算，于法有据，理由正当，计算标准恰当，对该请求本院予以支持。松昌公司认为五圣堂村委会存在违约行为，损害了松昌公司的合法权益，为此，提起反诉，要求确认五圣堂村委会与第三人签订的租赁合同无效，通过庭审查明，虽然双方的合同中约定松昌公司有“同等条件下享有租赁优先权”，但现在是原告要求收回房屋自用，不再对外出租。因此不存在“优先续约权”的适用情形，而且松昌公司也并没有提供充分证据证明五圣堂村委会与他人签订租赁合同，因此对于其要求五圣堂村委会与第三人之间合同无效的反诉请求，本院不予支持。关于松昌公司要求继续租赁五圣堂村委会的房屋十年，本院认为，原合同到期后，松昌公司要求继续租赁，但五圣堂村委会不同意续约，《中华人民共和国合同法》第三条明确规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”因此，松昌公司无权要求五圣堂村委会必须与其续约。因此松昌公司该继续租赁五圣堂村委会的房屋十年的反诉请求，既无法律依据，也无事实依据，对该请求本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告兖州市松昌工程机械销售有限公司于判决生效后十日内向原告兖州市大安镇五圣堂村村民委员会返还其占有原告的房屋及院落（大禹像向西150米，327国道路北五圣堂村东大楼及前后整个院落及院内所有建筑）；二、被告兖州市松昌工程机械销售有限公司支付房屋占有使用费每天170元，从2012年11月1日起至交付房屋之日止；三、驳回反诉原告兖州市松昌工程机械销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，反诉案件受理费1350元，均由兖州市松昌工程机械销售有限公司负担。
宣判后，兖州市松昌工程机械销售有限公司不服，向本院提起上诉称，一审运用证据失当，认定上诉人不存在“优先续约权”的适用情形与一审查明的事实不符。根据兖州市大安镇人民政府2013年1月14日出具的（信访复字01号）《关于程佰玲反映五圣堂村村主任有关问题的信访事项答复意见书》，镇政府就上诉人反映的问题向被上诉人进行了调查，上诉人向镇政府反映的事实是：被上诉人以年租金8万元、每年递增5%的价格将村办公大楼（本案争议租赁房屋）租赁给兖州市兆丰投资有限公司，租期十年。同时，针对2012年12月12日下午上诉人报警反映的有关问题，镇政府向警方了解，证实110已出警处理。警方称，当事一方自称兆丰公司装修人员，因上诉人不让装修，双方发生纠纷。该《答复意见书》证实了被上诉人与第三者签订了房屋租赁合同，且兆丰公司与被上诉人签约后，曾委派人员前往租赁房屋予以装修的事实。被上诉人在原《房屋租赁合同》中承诺给予上诉人优先租赁权，但其不守承诺，将房屋租赁给他人，显然对上诉人构成了违约，侵犯了上诉人优先租赁房屋的权利。上诉人依据原《房屋租赁合同》享有租赁优先权之约定，结合被上诉人与兖州市兆丰投资有限公司签订十年合同期限的同等条件，要求被上诉人与上诉人续签订十年租赁合同的请求依法应当得到支持。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判上诉人继续租赁被上诉人的房屋十年。
兖州市大安镇五圣堂村村民委员会答辩称，一、双方2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》已于2012年10月31日履行完毕。双方签订的租赁合同虽约定上诉人享有租赁优先权，但房屋优先租赁权仅来源于合同的约定，其效力仅限于当事人之间，在合同期限届满后，双方没有再签订新的房屋租赁合同，答辩人收回自用，不再出租，依照物权优于债权的原理，上诉人要求继续承租房屋缺乏事实基础，故其租赁优先权不能成立。二、上诉人多次强调答辩人与第三人签订了租赁合同，但并未能提供充分证据证明其主张，且答辩人早已将不再租赁的意见明确告知上诉人，但上诉人直至今日仍非法占用答辩人的房屋。三、是否继续租赁该房屋，并不能单单按照上诉人单方意思表示。合同当事人的法律地位平等，上诉人不得将自己的意志强加给答辩人，答辩人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，上诉人松昌公司与被上诉人五圣堂村委会所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。该合同于2012年10月31日到期，到期后，双方没有再签订新的房屋租赁合同。现被上诉人五圣堂村委会提出要求上诉人松昌公司腾出房屋，理由正当，一审判决予以支持，合法正确。上诉人松昌公司要求继续租赁被上诉人五圣堂村委会的房屋十年，但被上诉人五圣堂村委会不同意续约，《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”因此，上诉人松昌公司要求继续租赁五圣堂村委会的房屋十年的主张不成立，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350元由上诉人兖州市松昌工程机械销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
审 判 员 史宝磊
代理审判员 张 芳
二〇一三年十一月五日
书 记 员 李梦琦