天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终4509号
上诉人(原审被告):天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市滨海新区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第109号房间。
法定代表人:杨文杰,职务总经理。
委托诉讼代理人:孙博,该公司职员。
委托诉讼代理人:殷碧薷,该公司职员。
被上诉人(原审原告):巫伟。
上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)因与被上诉人巫伟商品房销售合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2015)滨汉民初字第7295号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人孙博、殷碧薷,被上诉人巫伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求:撤销一审判决第一项中关于房屋租房补贴及物业费损失部分,改判驳回被上诉人该两部分的诉讼请求;一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人公司出具的《一封信》仅针对有严重质量问题且该质量问题影响实际入住的业主进行赔偿,对于居住功能无影响的业主,上诉人仅负责维修,不赔偿。被上诉人未提交证据证明涉诉房屋是否存在质量问题以及该质量问题是否足以影响其实际入住、因影响入住给其造成的损失及影响入住的时间等,故上诉人不应就房屋租房补贴及物业费损失承担赔偿责任。
被上诉人巫伟辩称,同意一审判决,请求驳回上诉,维持原判。
巫伟向一审法院起诉请求:1、碧桂园公司支付其燃气逾期开通违约金共计24000元;2、按照合同约定将涉诉房屋窗户改成外平开;3、碧桂园公司赔偿其15个月租房补贴30000元;4、碧桂园公司赔偿其房屋维修期间的物业费损失713.25元以及预交电费150元;5、本案受理费由碧桂园公司依法承担。
一审法院认定事实:双方于2013年10月25日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0078725),合同约定巫伟购买碧桂园公司开发建设的坐落于天津滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑7-1-1301室房屋一套(钢混结构,建筑层数为14层),建筑面积为95.1平方米,房屋价款为746817元。其中,就商品房交付及交付日期约定为商品房竣工,经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。碧桂园公司应于2014年5月30日前将符合上述条件的商品房交付ＸＸ使用。就商品房交接约定为商品房交付时,碧桂园公司应书面通知巫伟办理商品房交接手续,提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》,交接房屋钥匙。就商品房配套设施运行的规定约定为燃气设施、电信设施在该商品房交付时达到正常使用条件(“使用条件”是指达到巫伟向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),若碧桂园公司违反约定每逾期一天,碧桂园公司向巫伟支付50元的违约金。同时,双方还在补充协议中约定商品房在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的,巫伟有权要求保修,碧桂园公司按约定承担保修责任,巫伟不得藉词拒绝收楼。2014年5月,巫伟收到碧桂园公司邮寄送达的书面《收楼通知书》,通知巫伟可于2014年5月30日办理房屋交付手续,物业服务费从2014年6月1日起计收。巫伟按碧桂园公司通知于2014年6月1日去碧桂园公司处办理房屋交付手续,当日领取房屋钥匙以及《天津市新建商品住宅使用说明书》,并向碧桂园公司预交电费150元,同年6月6日向涉诉房屋所在小区物业公司预交前三个月物业管理费713.25元。其中该新建商品住宅使用说明书上记载涉诉房屋外窗开启方式为外平开。巫伟主张验房当日即发现涉诉房屋存在房屋墙面不平,地板和瓷砖大面积空鼓、窗户漏雨、卫生间漏水,碧桂园公司维修完毕2015年7月,巫伟入住后又因卫生间漏水导致楼下被泡,因涉诉房屋存在装修质量问题,巫伟与涉诉房屋物业管理服务中心签订了《钥匙托管协议书》,该托管协议书记载碧桂园凤凰苑7号楼1单元1301室业主因(无具体原因)需委托物业服务中心代管本物业钥匙。
另查,碧桂园公司于2014年5月27日取得涉诉房屋楼栋的《天津市建设工程竣工验收备案书》,2014年5月28日取得涉诉房屋楼栋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具了《新建住宅商品房基础设施配套证明》,记载依照《天津市商品房管理条例》的有关规定,经对碧桂园公司开发建设的(包括涉案房屋所在楼栋)住宅商品房项目进行审查,其燃气等配套项目专项审查合格,具备正式配套条件,但该配套证明并未记载出证的具体日期。2015年8月7日,天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司向巫伟出具了《燃气用户安全隐患整改告知书》。2014年6月,因碧桂园公司开发建设的碧桂园滨海城1-7号楼装修问题导致业主延迟入住问题突出,碧桂园公司于2014年6月17日在涉案凤凰苑小区张贴了《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》,主要内容为:碧桂园公司所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住,碧桂园公司予以高度重视,向各位业主致以诚恳的道歉!为公平公正、高效合理的解决问题,碧桂园公司经研究决定给予以下解决方案:进行积极整改,组建专项维修整改小组针对户内不同问题,按照业主合理诉求,进行彻底整改。为确保整改工作的顺利进行,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心;公平公正,合理补偿。整改期间免收业主物业费,对于已缴纳物业费的业主,按照整改工期顺延,根据“先整改后补偿”的原则,自业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,100-150平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天)。
再查,天津滨海旅游区公用事业发展有限公司为碧桂园公司出具的《新建住宅商品房基础设施配套证明》涉及燃气配套证明上未有具体日期,巫伟提交的天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司出具的涉诉房屋所在楼宇1单元立管带气时间为2015年9月17日,碧桂园公司提交的《图纸会审、设计变更、洽商记录》表上所记载的内容为:根据现场实际情况,原二标段七栋高层(标准地名楼号1#-7#楼)除3#-503外,其余所有用户高挂燃气表设计变更为低挂燃气表,日期记载为2014年12月15日。另,《全国民用建筑工程设计技术规范》中对于窗的开启方式及应用规定中记载多层建筑(小于或等于六层)常采用外开或推拉,高层建筑不应采用外开窗,应采用内开或开拉。《天津市住宅设计标准》中对于门窗的规定记载住宅北向不应设置凸窗,东、西、南向不宜设置凸窗。当设置凸窗,且窗台距楼面净高低于0.9m时,应设置防护措施,防护高度从窗台面起算不应低于0.9m,并应铁窗设置。根据碧桂园公司的申请,一审法院核实的涉诉房屋所在楼宇窗户的设计图纸亦显示为内平开。
庭审中,针对双方当事人争议的事实,一审法院会同双方当事人进行了现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开、卫生间墙壁下部出现漏水掉皮现象,墙壁裂缝、紧邻卫生间以及靠近卧室的地板全部起开正在维修以及厨房燃气装置存在改动现象。就燃气逾期开通违约金而言,针对双方提交的证据,一审法院为查清案件事实分别走访了燃气设施主管单位天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司(以下简称:燃气公司)以及燃气设施的具体施工单位天津滨海旅游区共用事业发展有限公司(以下简称:共用事业公司)进行了核实,燃气公司介绍因碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气装置因厨房燃气表与灶具安装距离不符合供气安全条件,故由碧桂园公司联系相关单位对凤凰苑1-7号楼进行了整改,具体整改时间大概为2-3月;至于立管带气的时间,燃气公司对燃气设施检验合格后,各用户用气前需通气检查漏气点,只有同一栋楼同一楼门同一立管的上下业主全部到齐后才可以通气,立管带气时间与燃气设施交付时是否合格无关。共用事业公司介绍碧桂园公司开发建设的碧桂园凤凰苑1-7号楼燃气设施事由该公司设计并施工的,但是碧桂园的装修单位在施工时并未注意该公司的燃气设计图纸要求,导致燃气表与灶头距离不符要求,公用事业公司获悉后及时组织人员对燃气表予以整改,整个整改日期大概为2-3月;就碧桂园公司提交的《图纸会审、设计变更以及洽商记录》表,这个记录表的时间确实是后补的,因为共用事业公司在施工三标段工程(非涉诉房屋所在楼宇)时应燃气公司要求必须有书面的设计变更才能备案,所以应相关部门要求共用事业公司会同碧桂园公司、设计单位以及监理单位后补了一份书面记录。
一审法院认为,双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,双方均应按照合同的约定履行各自义务。巫伟按照合同约定全额向碧桂园公司交纳了房款,碧桂园公司应当按照合同约定向巫伟交付质量合格的商品房屋。通过庭审调查,碧桂园公司对于交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵影响业主入住的情况,其通过小区张贴公开信的形式向包括巫伟在内的业主承诺因装修房屋问题导致业主延迟入住的,其针对业主购买商品房建筑面积的大小,按照业主的合理诉求对涉诉房屋进行整改,并且根据业主报修之日起,针对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿,100平方米户型租房费用为2000元/月(67元/天)。
就双方当事人争议之焦点,一审法院评判如下:
1.碧桂园公司是否应支付巫伟燃气逾期开通违约金。碧桂园公司是否支付巫伟燃气逾期开通违约金的依据为涉诉商品房燃气设施在该商品房交付时是否达到正常使用条件(“使用条件”是指达到巫伟向水、电、燃气、有线电视、电信的服务商申请办理该服务供应手续的条件),而并非是巫伟实际通气的时间。通过庭审调查,涉诉房屋燃气设施存在明显改动的痕迹,加之一审法院自天津滨海旅游区公用事业发展有限公司、天津滨海旅游区燃气投资发展有限公司核实的情况来看,碧桂园公司向巫伟交付的涉诉房屋燃气设施交付时并未达到正常安全使用条件,燃气表与燃气灶的距离不符合安全通气条件,后由碧桂园公司进行整改时间大约为2-3月,故根据合同约定碧桂园公司应就此段燃气整改时间向巫伟支付违约金。根据一审法院核实的相关情况,燃气逾期开通时间一审法院酌定为75天,根据合同约定碧桂园公司应给付巫伟燃气逾期开通违约金50元/天×75天=3750元。
2.碧桂园公司是否应将涉诉房屋窗户改成外平开。通过现场勘验,涉诉房屋窗户为内平开,与本案核实的涉诉房屋设计图纸相符,且依照民用建筑设计规范来看,高层住宅的常规做法及安全需要来看,窗户的开启方式一般都为内平开,综合考虑上述情况,碧桂园公司主张涉诉房屋使用说明书中关于涉诉房屋窗户系外平开的标注内容系笔误应为可信,故巫伟主张碧桂园公司将涉诉房屋窗户改为外平开不符合法律规定,一审法院不予支持。
3.碧桂园公司是否应给付巫伟租房补贴30000元以及预交的物业费713.25元、电费150元。庭审中碧桂园公司关于涉诉房屋并无影响居住之质量问题,且巫伟未向碧桂园公司提交书面维修申请以及诉求书,应视为涉诉房屋无装修质量问题。经过庭审调查,巫伟在办理房屋交付手续时缴纳各种费用以及签署交房手续在实际验房之前,业主缴纳相关费用以及签署物业资料移交书以后才与有关人员进行验房,因此不能以巫伟签署了相关交房手续从而证实交付的房屋不存在装修质量问题;其次,碧桂园公司所出具的公开信已经明确表明系装修等问题导致业主延迟入住,公开信并未确定装修问题的严重程度以及范围,业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心。那么具体至本案,碧桂园公司虽主张涉诉房屋并不存在房屋装修质量问题不存在房屋维修情况,但根据一审法院现场勘验的结果涉诉房屋卫生间门口以及紧邻两个卧室的地板因渗水全部启开正在维修,碧桂园公司虽对涉诉房屋经过维修的事实予以否认但经一审法院释明碧桂园公司未在指定期限内向一审法院提交涉诉房屋交付当日的验房单,根据一审法院现场勘验的实际情况巫伟按照碧桂园公司出具的承诺书向碧桂园公司主张租房补贴以及房屋维修期间的物业费损失符合法律规定,一审法院予以支持。物业费损失巫伟提交的收据足以证实其已预交前三个月的物业费数额计为713.25元,一审法院予以采信;至于巫伟主张预交的150元电费,巫伟提供的证据能够证实其预交的数额,但预交的电费是否全部使用完毕无法证实,一审法院对其主张碧桂园公司返还预交的150元诉求不予支持。至于租房补贴的支付期间问题,碧桂园公司未就涉案房屋的实际情况提出过整改方案以及维修的具体工期长短的证据,况且结合一审法院现场实际勘验情况涉诉房屋直至2015年12月还在就卫生间漏水情况予以维修以及巫伟自认2015年7月正式入住涉诉房屋,故碧桂园公司应按照公开信承诺赔偿巫伟租房补贴2014年6月至2015年6月共计13个月租房补贴26000元。
综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告巫伟燃气逾期开通违约金3750元、房屋租房补贴26000元以及物业费损失713.25元,共计人民币30463.25元。二、驳回原告巫伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币585元,由原告担负260元,由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负325元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向一审法院交纳。”
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在本案中,对于涉诉房屋是否存在装修质量问题以及该问题是否足以导致延迟入住一节,首先,涉诉房屋虽经验收合格并取得竣工验收备案书及准许交付使用证,但业主在收房过程中确实对部分房屋的装修问题进行反映,碧桂园公司在公开信中亦确认该小区1-7号楼装修出现了问题,并认可导致业主延迟入住,对此碧桂园公司提出的解决方案是由业主将钥匙留存在物业服务中心,并承诺给予一定数额的租金补贴。其次,巫伟提供的证据能够证明涉诉房屋在收房中发现了装修质量问题,且巫伟也于验房后将房屋钥匙留存在物业服务中心。碧桂园公司虽对涉诉房屋存在质量问题并经过维修的事实予以否认,但经法院释明,未能提交涉诉房屋交付当日的验房单,故应当承担举证不能的不利后果。再次,一审审理期间,经一审法院组织双方当事人进行现场勘验,涉诉房屋现在仍处于维修状态,碧桂园公司对该事实亦未提供相反证据予以反驳。综合分析上述事实,应当认定涉诉房屋在收房中发现装修质量问题,且问题程度已符合公开信中提及的导致业主延迟入住的情形,一审法院对上述事实的认定无误,本院对此予以确认。碧桂园公司应向巫伟支付房屋租房补贴。碧桂园公司虽主张一审判决认定的维修期间过长,但未能举证证明其已将涉诉房屋修复完毕并交付业主的相关证据,故对于碧桂园公司的该项上诉主张,本院不予支持。
对于物业费损失一节,因巫伟提交的证据可以证实其已预交前三个月的物业费数额计为713.25元,碧桂园公司对此应予赔偿。
综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费468元,由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 穆 艺