天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0102民初4710号
原告:刘建荣,女,1968年10月26日出生,天津市凯尔关爱文化传播有限公司经理,住天津市东丽区。
被告:天津帝景房地产开发有限公司,住所地天津市河东区十一经路68号(615室)。
法定代表人:时守明,该公司总经理。
委托诉讼代理人:卢永生,该公司员工。
被告:恒大地产集团有限公司,住所地广州市天河区黄埔大道西78号3801房。
法定代表人:赵长龙,该公司总经理。
委托诉讼代理人:郝建颖,该公司员工。
原告刘建荣与被告天津帝景房地产开发有限公司、恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年7月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘建荣、被告天津帝景房地产开发有限公司(以下简称“帝景公司”)的委托诉讼代理人卢永生、被告恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大公司”)的委托诉讼代理人郝建颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建荣向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告帝景公司于2016年6月10日所签订的《天津·恒大帝景楼宇认购书》;2、判令二被告向原告返还已付款50000元;3、判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:原告于2016年6月10日与被告帝景公司签订了《天津·恒大帝景楼宇认购书》,约定原告认购被告帝景公司所销售的天津恒大帝景11幢2单元202号商品房。同时被告恒大公司作为被告帝景公司的母公司,向原告出具了《无理由退房承诺书》,承诺原告可以无理由退房。同日原告向被告帝景公司支付房款5万元。此后原告以被告承诺可以无理由退房为由要求与被告帝景公司解除认购书并要求返还已付购房款,但最终协商未果。原告认为被告曾向原告作出无理由退房的承诺,现在却无理由拒绝原告退房的要求,属于违约行为,且违背诚实信用原则。此外,被告向原告出具的认购书与承诺书均属于格式合同,应对其中内容作出有利于原告的理解,被告所谓依据合同约定拒绝退房且拒退购房款的理由根本不成立,故提起诉讼。
帝景公司辩称,第一,认购书合法有效,应对双方具有约束力,认购书明确约定原告必须在2016年6月13日前支付首期房款,同时签署《商品房买卖合同》,否则视为原告放弃购买该房屋,所付定金不予退还;被告帝景公司于2016年6月23日向原告发出《催告函》,要求原告按认购书约定签订合同并支付首付款,后原告分别两次申请要求延期支付首付款及签订合同,延期的理由均为客户资金问题申请延期并保留准签优惠,由此可见本案系原告自身原因造成根本违约,原告无权要求退还定金5万元,被告帝景公司已向原告发出《挞定函》,双方认购书已因原告违约而解除,定金不予退还。第二,被告恒大公司与被告帝景公司无关联,本案不涉及无理由退房,被告恒大公司出具的《无理由退房承诺书》是对双方准备签署《无理由退房协议书》的提前告知,无理由退房政策属于附条件主动增加被告帝景公司义务而减轻购房者义务的行为,购房者享有该项优惠的前提是符合《无理由退房协议书》及相关办理流程,因此即便双方签署《无理由退房协议书》,原告也不符合无理由退房的条件。第三,认购书非格式条款,依据定金罚则定金不应退还原告。综上,本案事实为原告因资金困难无力购买诉争房屋,虽经被告帝景公司给予延期但原告仍未能履行约定义务,为避免损失扩大保障房源及时出售,被告帝景公司已向原告发出挞定通知,而原告避重就轻,将被告帝景公司后续提供的无理由退房服务作为其根本违约借口,想以此来抵消其损失明显缺乏事实和法律依据,请求驳回原告要求退还定金的诉讼请求。
恒大公司辩称,第一,原告与被告恒大公司之间不存在商品房买卖合同关系,本案诉争房屋的出卖方是被告帝景公司,且该房屋是被告帝景公司所有,而且原告也从未向被告恒大公司支付过任何款项,根据合同相对性原理,原告无权向被告恒大公司主张权利。第二,原告未履行《无理由退房承诺书》中的前提责任,承诺书中载明无理由退房的前提是原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为并且自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间方可退房;而原告并没有履行认购书中约定的义务,且根本没有签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》,原告仅依据承诺书要求被告恒大公司承担连带责任,显然不合理,故请求驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2016年6月10日原告作为买受人(乙方)、被告帝景公司作为出卖人(甲方)签订编号为0001118的《天津·恒大帝景楼宇认购书》(以下简称“《认购书》”),约定:“乙方自愿依下列条件向甲方认购天津恒大帝景11幢2单元202号房。该商品房建筑面积共152.67平方米,其中,套内建筑面积121.81平方米。选择超豪华装修标准,获/优惠后,按建筑面积计算,单价为40507元/㎡;按套内建筑面积计算,单价为50769.62元/㎡;总金额为人民币陆佰壹拾捌万肆仟贰佰肆拾柒元整(即￥6184247元)。一、乙方同意签署本认购书时,支付人民币伍万元整(￥50000元)作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款)。甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第2种方式付款:……2、按揭付款(商业贷款):乙方须于2016年6月13日前支付首期房款￥1194247元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;余款(即494万元)由银行提供按揭贷款,乙方需在2016年6月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续,否则,逾期不足10天的,乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金;逾期10天以上不足20天的,乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金;逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到天津恒大帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房屋,所付款项不予退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋……”。该《认购书》签订同日,原告向被告帝景公司交付定金50000元。同日,被告恒大公司为原告出具《无理由退房承诺书》一份,内容为:“尊敬的刘建荣客户:感谢您对我司的信任!为践行民生地产的经营理念,体现恒大诚信和恒大住宅品质,保障购房者的权益,我司向您郑重承诺:您所购买的恒大属下公司开发的恒大帝景楼盘11幢2单元202房,若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,并且无任何违约行为,则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房”。
《认购书》签订后,原告以“客户由于资金问题申请延期并保留准签”为由申请延期签约时间至2016年6月30日。
2016年6月23日被告帝景公司向原告发出《交款签约告知函》,内容为:“尊敬的刘建荣女士:感谢阁下认购天津恒大帝景11幢2-202单元,根据双方签署的《天津恒大帝景楼宇认购书》约定,阁下应于2016年6月13日前支付房款并签署《商品房买卖合同》。请阁下于2016年6月26日前到天津恒大帝景销售中心签署《商品房买卖合同》及支付房款,否则视为阁下放弃购买该房屋。我司将按双方所签署《天津恒大帝景楼宇认购书》的约定,阁下所付款项不予退还,我司有权另行销售该房屋”。2016年6月25日该邮件被签收。
2016年6月29日被告帝景公司向原告发出《通知》一份,内容为:“尊敬的刘建荣女士:阁下认购的恒大帝景11幢2-202单元,根据双方签署的《恒大帝景楼宇认购书第二项第2条约定,阁下须于2016年6月13日前与我司签署《商品房买卖合同》及支付房款。现期限已过,但至今未见阁下来办理任何手续。依据双方签署的《恒大帝景楼宇认购书》第四项约定,阁下须在约定期限内到约定地点支付应交房款,并同时与我司签署《商品房买卖合同》,否则视为阁下放弃购买该房屋,所付款项不予退还,我司无须通知阁下,可另行销售该房屋。因此,我司向阁下郑重告知:我司将按双方所签署《恒大帝景楼宇认购书》的约定,所收款项不予退还,同时我司有权另行销售该房屋。谢谢合作!”。2016年7月1日该邮件被签收。
对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与被告帝景公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。被告恒大公司作为被告帝景公司的关联公司在原告与被告帝景公司签订《认购书》当日为原告购买诉争房屋出具《无理由退房承诺书》的行为亦应视为二被告的真实意思表示,本院对此予以确认。二被告承诺的“无理由退房”政策对于原告与被告帝景公司之间是否会签订《认购书》以及原告是否会交纳定金具有重大影响,因此《无理由退房承诺书》应当视为原告与被告帝景公司之间商品房预售合同内容的一部分。被告帝景公司作为开发商既然承诺无理由退房,即应在购房人提出退房即解除合同时,无任何限制地为购房人提供退房服务,但被告帝景公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为,违反了诚实信用原则,故被告帝景公司对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款,对于原告不具有约束力,本院对于原告要求与被告帝景公司解除《认购书》并退还定金5万元的诉讼请求,予以支持。至于原告要求被告恒大公司连带退还定金5万元的诉讼请求,因被告恒大公司并非定金的收取方,故本院对于原告的此项诉讼请求,不予支持。
综上所述,原告的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条规定,判决如下:
一、解除原告刘建荣与被告天津帝景房地产开发有限公司于2016年6月10日签订的编号为0001118的《天津·恒大帝景楼宇认购书》;
二、被告天津帝景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘建荣返还定金50000元;
三、驳回原告刘建荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元,减半收取计525元,由被告天津帝景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 袁 媛
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 姜万洲