湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民再终字第47号
申请再审人（二审上诉人、一审被告、一审反诉原告）：深圳市皇庭物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道6008号特区报业大厦27楼D单元。
法定代表人：郑小燕，系该公司董事长。
委托代理人：李波，广东巨龙律师事务所律师（特别授权）。
被申请人（二审被上诉人、一审原告、一审反诉被告）：湖南煌佳房地产开发有限公司，住所地：永州市冷水滩区湘永路。
法定代表人：张君林，系该公司董事长。
委托代理人：张容，湖南君义律师事务所律师。
委托代理人：刘明华，男，1970年5月14日出生，汉族，江西省溪市人（特别授权）。
申请再审人深圳市皇庭物业管理有限公司（下简称皇庭物业）因与被申请人湖南煌佳房地产开发有限公司（下简称煌佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2014）永中法民三终字第13号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○一四年十月十日作出（2014）湘高法民申字第536号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年11月10日立案后，依法另行组成合议庭，于2014年11月28日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。申请再审人皇庭公司的委托代理人李波，被申请人煌佳公司的委托代理人张容、刘明华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告煌佳公司诉称，2008年8月3日，原、被告签订《皇家帝王广场物业管理（委托）合同》，约定将原告开发的皇家帝王广场项目商住物业委托被告进行管理，合同期限为2008年8月3日至2013年8月2日止。合同约定了双方的权利义务、管理目标、管理服务费用、奖惩措施、违约责任等事项。2010年11月，小区业主入伙后，出现大面积投诉物业现象，主要表现为物业管理不规范、从业人员素质不高、物业维修不及时、出现多起盗窃等等。经原告调查后发现，小区物业虽名义由被告签约，但实际已由被告委托的小区物管项目负责人另行组建深圳市国御物业服务有限公司管理。原告派人专程赴深圳市通知被告整改，但小区管理仍无好转。据此，为维护广大业主的利益，原告书面致函和委托律师发函终止合同，要求被告立即进行结算和移交，但被告拒不配合。原告向市房管局报告，请求行政机关处理，经市房管局现场调查，作出了《永州市房管局关于对皇家帝王广场前期物业管理的处理意见》，认定“被告物业服务品质一直欠缺，且投诉居高不下，其物业服务存在的问题主要体现在：管理严重不足，存在隐患多；设施设备维护形同虚设；客户服务投诉高，体现在日常为业主服务的事项经常往开发商推诿，逃避责任；经营主体存在虚假行为，与实际不符等问题”；并要求被告“应与开发商和住户在9月l0日前做好工作移交手续和费用清算”。但被告接到处理意见后，仍不予配合，提出无理结算要求并将小区的物业管理电脑等设备破坏（现在永州市公安局冷水滩分局梅湾派出所处理之中），动员不明真相的业主找开发商退物管费，制造恐慌混乱（已在当地派出所、街道办事处等处理下平息）。综上，被告的行为构成严重违约，给原告的企业形象带来了负面影响，造成重大经济损失，特诉请法院依法判处：l、被告移交全部物业管理档案资料和相关财物；2、移交收取的业主装修押金499，013元；3、退回预收取的水电费物业管理费等35万元，其中预收水电费234，391元，预收物业管理费115，609元；4、支付原告代付的人员解聘遣散相关费用182，009元；5、返还前期管理费用109，338元；6、赔偿原告经济损失费827，391元，其中：①配电室工具：35KV高压试电器一部380元；35KV高压令克棒一套260元；高压绝缘靴二双l50元、绝缘手套二双120元、高压短路器一副800元；发动机随机工具一套1，600元等共计3310元；②小区灯具：庭院灯损坏四套12，000元、15w灯泡62只1，116元；楼道灯具损坏650套29，250元；入户大堂灯具节能灯泡20W420只9，240元；地下室13W节能灯泡900只7，200元；地下室配电箱损坏12套12，000元等共计70806元；③消防设施：消火栓箱损坏26只52，000元；消火栓枪丢失860套73，100元；消防水带860只43，000元；灭火器860只47，300元；防火门损坏14套56，000元；闭门器损坏287个22，960元等共计294，360元；④监控室：防静电地板损坏1.5平方米675元；监控器损坏12部21，600元；监控主机电脑解码费用5，000元；对讲机l0部8，600元等共计35，875元；⑤地下室排污泵损坏l0台，地下室垃圾清运、水沟清理费用18，500元；⑥车库道闸系统软件丢失6，000元；IC卡水电表缴费软件8，000元；读卡器丢失1，200元；电脑主机硬盘丢失三部1，600元；CPU丢失3只6，000元；财务室电脑主机丢失一台3，600元；水电表解码费6，500元等共计32，900元；⑦园林绿化损失：地苗损坏20平米4，000元；草皮损坏30平米540元；树木死亡5株17，500元；雨棚钢化玻璃30余平米3，600元；小区地砖、广场地面损坏260平米l5，600元等共计41，240元；⑧与深圳鼎诚物业管理公司签订服务合同，额外支付25万元购置物业办公物品及开办费用；⑨代为支付电梯维保费30，400元；⑩4#楼电梯损坏及维修费用50，000元。
被告皇庭物业辩称，一、被告方的物业服务质量是符合所有小区业主要求的服务质量的，且原告单方面解除物业管理委托合同实属违法行为。二、由于被告方被原告突然清理出场，被告并没有带走全部物业管理档案资料和相关财务资料，除部分业主以外的其他物业管理资料，被告愿意在相关费用结清后退还给原告；三、对业主装修押金的问题，原告无权主张，且装修金额与被告掌握的不一致；四、水电费应基于明确的计算标准，如原告已帮被告代付，被告应扣除原告建设工地费用后再对相关数额进行确认；五、被告对该部分人员解聘遣散相关费用，原告无权要求被告支付。因为：1、答辩人与员工存在劳动关系，被告并未解除与员工的劳动合同关系，且被告发放工资直到原告接受为止；2、员工并没有向被告主张遣散费用；3、原告之所以发放遣散费主要目的是为了使员工留在项目继续工作；4、原告之所以发放遣散费主要是因为原告单方解除合同，强行清场造成的，故原告要求被告支付无道理；5、原、被告于2008年签订合同时，被告已经进驻尚在建设中的涉案项目，前期管理费是用于该阶段的前期管理开支及后期管理的必须办公成本，且依据合同约定，前期管理费用需被告凭相应的开支凭证作为支付依据；六、关于经济损失的问题，本案之所以造成这样的状况主要是因为原告单方面解除合同，不存在被告赔偿原告经济损失的问题。同时，被告并没有破坏或毁坏物业的相关设备，也没有带走物业相关材料和设备，原告主张的设备损失与事实不符。原告另请物业公司管理所支付的办公费用是原告必须支付的费用，与被告无关，且原告单方面解除合同属于违约。
反诉原告皇庭物业反诉称，2012年8月29日，被反诉人向反诉人出具《关于终止皇家帝王广场前期物业管理合同告知函》，单方面终止双方于2008年8月3日签订的《皇家帝王广场物业管理委托合同》，并将反诉人的员工强行清理出场。反诉人多次与被反诉人沟通，指出被反诉人的行为严重违反了合同的约定，要求被反诉人对相关费用进行清算并承担相应的违约责任。
从反诉人进行物业管理服务至合同终止，上述物业中空置的商铺的管理服务费用，被反诉人分文未付。其中2#、4#商铺面积为17，820.4平方米，自2010年11月30日至合同终止，管理服务费用为411，651.24元（17，820.48＊1.1＊21）；1#、3#商铺面积为15，119.61平方米，自2011年11月至合同终止，管理服务费用为149，684.14元（15，119.61＊1.1＊9）。
由于反诉人被强行清理出场，导致反诉人无法收取业主拖欠的430，058元物业管理服务费，该笔费用应由物业管理的委托人即被反诉人向反诉人支付。
上述物业第一期地下室共有车位169个，双方虽未对停车场的管理及收费签订补充协议，但反诉人从2011年12月1日起按照被反诉人的要求进行了管理。按照相关部门制定的收费标准，每个车位收费为40元／月。因此，被反诉人应支付反诉人停车场管理费60，840元（（169＊40＊9）。
在进行管理服务过程中，反诉人按照被反诉人的要求购买了11#、12#楼电梯保护材料，并完成了其中4台电梯的保护性装修，支付费用18，450元。该费用被反诉人至今未付。
反诉人支付了未分摊的小区公共水、电费256，903.10元，该费用按照相关部门的规定没有由业主分摊。因此，该项费用应由物业管理委托人即被反诉人承担。该项费用已经由反诉人支付，被反诉人应将该费用迳付反诉人。
反诉人支付了帝王广场2、4栋电梯年检费24，000元，该费用按照相关部门的规定未过交付维保期，应由开发商支付款项。因此，该项费用应由物业管理委托人即反诉人承担，迳行给付反诉人。
反诉人支付了因开发商工程整改问题延迟收房至2011年3月，累欠管理费8，472.08元，该费用按照相关部门的规定应由物业管理委托人，即被反诉人承担。该项费用已经由反诉人支付，应由被反诉人将该费用迳付反诉人。
被反诉人单方面的解约行为是严重违约行为，给反诉人造成了重大经济损失，按物业管理行业利润标准，被反诉人应支付反诉人至合同期届满时的利润损失500，000元。
反诉被告辩称，反诉原告的反诉无事实依据，与客观事实不符，理由：l、双方的合同是依法解除。被告的服务质量达不到合同要求，双方进行了多次沟通，服务质量不仅得不到改善，反而进一步严重，原告只能通过行政干预的方式解除合同。合同的解除是完全根据合同和法律法规解除，是经过法定程序的；2、反诉原告称系反诉被告强行清场不是事实。解除合同时，双方通过律师函的形式进行了相互告知，并规定于2012年9月10日交接物业。在此情况下，被告不仅不配合，反而制造恐慌，在有关部门的管理下，原告依法接交了小区，相关部门也参与和监督了整个接管过程；3、反诉原告的各项反诉请求均没有法律依据，故其各项诉请均不能得到法律支持，对反诉原告的反诉应予驳回。
永州市冷水滩区人民法院一审查明，2008年8月3日，原、被告签订《皇家帝王广场物业管理委托合同》一份，约定：一、原告将其开发的皇家帝王广场的物业委托给被告进行管理；二、委托管理事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.物业及物业管理档案资料等；三、原告的主要权利义务为：1.对被告的管理实施监督检查，如因被告管理水平达不到三分之二以上业主认可，或造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认可，有权终止合同；2.原告在合同生效之日起一年内向被告提供所有的物业及物业管理档案资料，并在被告管理期满时予以收回；四、被告的主要权利义务：1.遵照国家地方的物业管理服务收费，不得擅自加价；2.房屋及附属设施、设备年度维修养护和大中修保修期内的由原告组织实施，保修期满后的由被告组织实施；3.被告不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；4.合同终止时，被告必须向原告移交原告委托管理的全部物业及其各类管理档案等资料；四、管理服务费用：1.本物业管理服务费采取包干制计费方式，业主向被告支付固定的物业管理服务费，盈余或者亏损均由被告享有或者承担，住宅物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1元；商业物业管理服务费标准为每月每平方米建筑面积1.1元；2.物业内的停车场由被告统一进行经营管理。车位产权属业主的，由被告向业主收取停车管理费；车位产权属原告的，由原、被告另外签订停车场管理费补充协议；3.小区公共水、电费由业主按其购房合同面积占总建筑面积的比例分摊；4.被告在接管物业中发生的前期管理费用218，676元，由原告在合同生效之日起分三笔向被告支付，第一笔于一期入伙前第四月的10号支付总费用的50％计109，338元；第二笔于二期入伙前第四月的10号支付总费用的25％计54，669元；第三笔于三期入伙前第四月的10号支付总费用的25％计54，669元。以被告提供的物资清单，由原告提供钱或物；五、违约责任：如因原告原因，造成被告未完成规定管理目标或直接造成被告经济损失的，原告应给予被告相应补偿，被告有权要求原告限期整改，并终止合同；如因被告原因，造成原告未完成规定管理目标或直接造成原告经济损失的，被告应给予原告相应补偿，原告有权要求被告限期整改，并终止合同。同时，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，于当日生效，被告接手皇家帝王广场小区进行物业管理。2010年8月31日，原告依约向被告支付第一笔前期管理费用109，338元。2010年11月小区首期业主入伙。2011年1月7日，永州市物价局下发永价函（2011）06号函复，批准被告前期物业服务收费标准为0.93元／月·m2，小区的路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费、绿化、水景等用电用水均不得另行收费。2011年4月20日开始，小区物业实际由深圳市国御物业服务有限公司（下简称国御公司）进行管理。在被告公司及国御公司管理期间，发生多起业主投诉事件，原告经多次与被告公司协商，并要求其限期整改，效果甚微。为不影响原告开发的后续产业的销售，并向已入住的小区业主交代，2012年8月21日，原告向物业行政主管部门永州市房产局提交《关于深圳皇庭物业管理委托的处理报告》，提请该局对被告管理期间长期存在的物业管理问题进行调查，并要求解除合同，撤销被告对于该小区的物业管理权。2012年8月29日、8月30日，原告及原告公司律师分别致函被告，提出因物业管理质量不高，发生多起小区安全事故和出现业主大量投诉现象，且合同实际已由被告分公司负责人另行组建的公司取代，造成一系列重大违约，要求双方磋商终止合同，并办好清算和移交手续。永州市房产局经调查核实，于2012年9月6日向被告下发《关于对皇家帝王广场前期物业管理的处理意见》，要求被告与原告在2012年9月10日前做好工作移交手续和费用清算，同时被告也可重新参与前期物业管理招投标。2012年9月7日，被告致函原告，表示尊重永州市房产局的意见，同意终止合同，但要求原告在2012年9月10日前就空置费、业主拖欠的物业费、停车场管理费及人员遣散费等费用进行结算，并确认相关费用打入被告公司账户后，再与原告进行清算移交。2012年9月9日，被告退出小区。原告为其支付遣散员工工资177，109元。被告退场前，已向小区业主预收2012年9月9日后的水电费234，391.32元。被告退场后，上述款项未予移交。此后，双方一直未能就费用的清算达成一致意见，被告亦未向原告办理财物及各项资料移交手续。2012年10月下旬，原告重新与深圳市鼎诚物业管理有限公司（下简称鼎诚公司）签订物业管理服务合同，约定由鼎诚公司对皇家帝王广场进行物业管理，原告在签订合同三日后一次性支付鼎诚公司开办费25万元。被告退场后，原告为维持小区的正常运转，代被告退还业主装修押金共计441，442.52元；代向通力电梯有限公司支付电梯维保费30，400元；为运输被告退场前的小区垃圾支付清理费18，500元，被告预收的2012年9月9日后的水电费234，391.32元亦由原告代为支付。
另查明，在被告管理期间，原告向被告移交的财物及资料为：2010年12月29日，移交2#、4#楼对讲系统安装工程。2010年12月31日，移交湖南蓝盾实业有限公司2号楼竣工资料及竣工图整套；4号楼：一单元、二单元、三单元消防箱各56个（包括水带、水枪56套）、灭火器各56个（包括灭火器箱28个）、地下室消防箱7个（包括水带、水枪7套）、商场一楼消防箱6个，二、三楼消防箱各7个，28楼顶风机9台、商场屋顶风机2台、地下室风机8台、一、二、三单元入户喷淋22个、商场一楼喷淋120个、商场二楼喷淋140个、商场三楼喷淋156个、控制室主机2台；2号楼：一单元、二单元、三单元消防箱各56个（包括水带、水枪56套）、灭火器56个（包括灭火器箱25个）、地下室消防箱7个；商场一楼消防箱6个，二楼、三楼消防箱各7个；消防广播48个、28楼屋顶风机12台、地下室风机4台、一、二、三单元入户喷淋共17个、商场一楼至四楼喷淋各140个、220个、232个、232个、消火栓水泵加压系统1套（含3台水泵及结合器）、喷淋水泵加压系统1套（3台水泵、2台水泵结合器、湿式报警阀7个）。2011年11与26日，移交1#、3#楼及总平闭路电视监控系统安装工程、小区机房装修工程、小区背景音乐、广播管理系统安装工程、1#、3#楼对讲系统安装工程。2011年3月11日，移交4#楼地下室水泵房钥匙6把、二次供水设备资料及水质检测报告一份；用户手册一本、控制柜钥匙4把；高低压配电房小铁门钥匙2把，配电资料一套；500KW发电机组资料及设备清单1套，含发动机钥匙；水电表检测证书2份；2#楼、4#楼屋顶亮化设备控制箱钥匙7把；2#楼钟房钥匙5把（含大钟资料一份）；4号楼消防泵设备资料1套；500KW发电机组设备一套（含随机工具）及发电低压配电柜6套、108吨生活水箱一个及二次供水设备两套（含变频控制柜两套）、高低压配电柜23套（含配套工具）、1，250KW变压器和1，600KW变压器各一台、钟楼控制柜一套（含直径2米大钟一台）、消防泵和喷淋泵五台。2011年5月14日，移交门禁卡599户，共计1，797张。2011年11月20日，移交小区1号楼5—28层（除第9层未完成）、3#楼进户线安装至每户的配电箱（具备通电条件）；每层配有水、电表各15只；楼梯间、电梯前室指示牌、应急灯、楼层指示、照明灯具、过道灯具。2011年11月26日，移交门禁卡129户，共计2，085张。2012年1月5日，移交1#楼住宅消防水枪水带84套、灭火器84个，商场消防水枪水带19套，地下室消防水枪水带15套，防排烟风机6台；3#楼住宅消防箱168套、送风机9台，商场消防箱21套、送风机3台，地下室消防箱14套、防排烟送风机6台。2011年12月2日至2012年2月21日期间，原告向被告移交9台通力小机房乘客电梯整机及技术性能原始材料（含1、三角钥匙使用承诺书1份；2、电梯锁梯钥匙／厅门三角钥匙9把；3、产品合格证9份；4、安全检验合格证9份；5、曳弓l机、油压缓冲器、电梯门锁装置、渐进式安全钳、电梯控制柜、电梯限速器、上行超速保护装置、安全电路板、小机房乘客电梯特种设备试验合格证各一份；渐进式（下行）安全钳调试记录9份、限速器调试证书9份）；施工工程技术资料一份、电梯监督检验报告9份、电梯控制柜测试报告一份、电气原理敷线图1套、上行超速保护装置的测试程序1份、adjustmentinstruction（调节器使用说明）一份、电梯安装施工方案1份。上述事实，有皇家帝王广场物业管理委托合同、终止合同的告知函及回函、确认书、移交及费用清单的联系函、深圳市国御物业服务有限公司的人事任命书、商业批复、国御公司的营业执照、组织机构代码证、国御公司的证件、国御公司网站资料、永州市物价局关于帝王小区收费复函、永州市房产局下发的处理意见、前期物管费用收据、业主装修押金收据、水电费收据、交接协议书及发票、深圳鼎诚公司的证明等证据证明，足以采信。
永州市冷水滩区人民法院一审认为，原、被告之间签订的《皇家帝王广场物业管理合同》系双方真实意思的表示，但其中“小区公共水、电费由业主按购房合同面积占总建筑面积的比例分摊”的约定因违反物价部门的相关规定，应属无效条款；该合同的其他内容均符合法律规定，应属有效条款。原、被告均应按该合同的有效条款享受权利、承担义务。2012年9月6日，永州市房产局向被告下发处理意见后，被告于2012年9月7日已明确表示同意终止合同，并于2012年9月9日退场，原、被告之间的物业管理合同于2012年9月9日实际终止。合同终止后，原、被告双方应对相关费用进行清算，并办理好财物及相关的资料移交手续。原告要求被告移交全部管理档案资料和相关财物的诉请，符合法律规定，依法予以支持。在原、被告双方未进行移交手续的情况下，原告为保证小区正常运转所采取的一系列善后行为，并无不妥，对其代为支付的相关费用，依法应由被告给付原告。原告诉请主张的182，009元遣散员工工资，仅提供了179，209元的收据等相关证据，同时其中2，100元的收据显示为被告依照其内部管理制度对员工进行的处罚，此款不应再发放给员工，原告未经审查予以发放，存在过错，不应由被告承担返还义务，对被告就此提出的异议，依法予以采信。因此，对原告诉请的代为支付的遣散员工工资金额，依法确认为177，109元。原告诉请主张的被告预收的499，013元装修押金、115，609元物业管理费中，其中的57，570.48元装修押金及物业管理费，无有效证据予以支持，对此部分诉请，依法认定被告预收的装修押金为441，442.52元。原告诉请的代为支付的业主水电费234，391元、电梯维保费30，400元、垃圾清运费18，500元，已提供有效证据予以证实，均予以确认。同时，合同约定被告提供物业管理服务的时间为2008年8月3日至2013年8月2日，期间原告应向被告支付的前期管理费用共计218，676元，此该笔费用为被告提供物业管理所需开支，按年度平摊为43，735.2元，现合同已实际履行至2012年9月9日，从公平原则出发，对原告提出的要求被告返还前期物业管理费109，338元的诉请，依法不予支持。原告诉请中第6项的827，391元经济损失，但仅就该项中的第⑨小项代为被告支付电梯维保费30，400元提供了有效证据予以支持，对于主张的其他损失项目均无有效证据予以证实。因此，对此诉请中的796，991元，依法不予支持。
被告反诉主张原告应向其支付空置商铺管理服务费用149，684.14元，但仅提供了商铺图纸予以证实，从图纸内容来看，不能证实其中商铺的具体面积，也不能证实被告公司对其中哪些商铺从何时开始进行了管理。庭审结束后，被告虽对商铺及停车场面积提出鉴定申请，但因原、被告之间签订的合同已明确约定在五年的合同期限内，由原告向被告支付前期管理服务费218，676元。之后，小区的物业服务费采取包干制计费方式，由业主向被告支付固定的物业管理服务费用，盈余或者亏损均由被告享有或者承担。因此，在无其他补充协议的情况下，对于空置商铺的物业管理费用，不应由原告向被告另行支付管理服务费。据此，对被告的鉴定申请未予支持，对被告的该项反诉诉请亦依法不予支持。被告反诉主张的业主拖欠的物业管理费430，058元、代原告支付的电梯保护费18，450元、2、4栋电梯年检费24，000元、因工程整改问题延迟收房累欠的管理费8，472.08元，均无有效证据予以证实，依法不予支持。被告反诉主张的停车管理费60，840元，根据合同约定车位产权属业主的，被告向业主收取停车管理费；车位产权属原告的，由原、被告双方另外签订停车场管理费补充协议。庭审中，原告对被告为其车位进行了管理这一主张予以否认，被告亦未能提供双方之间的补充协议的存在，故对被告的此项诉请，依法不予支持。对于被告反诉主张的小区公共水电费256，903.1元，在被告已向业主收取物业管理服务费的情况下，原、被告已明确约定盈余、亏损均由被告享有或承担，被告主张此款应由原告承担无法定或约定的依据，对此项诉请不予支持。被告反诉因原告单方面解约构成违约，造成其合同期届满的利润损失500，000元，无有效证据予以支撑，且该主张系预期利润，并非实际损失，依法不应支持。
综上所述，该院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，永州市冷水滩区人民法院于二○一三年九月二十九日作出（2012）永冷民初字第1004号民事判决：一、被告深圳市皇庭物业管理有限公司在本判决书生效之日起十日内按本判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向原告办理相关财物及资料的清点移交手续；二、被告深圳市皇庭物业管理有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告湖南煌佳房地产开发有限公司支付原告代为被告支付的业主装修押金441，442.52元、员工遣散费177，109元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32元等共计901，842.84元；三、驳回原告湖南煌佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市皇庭物业管理有限公司的反诉诉讼请求。
一审宣判后，皇庭物业不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：一、被上诉人没有诉讼主体资格，应驳回被上诉人的诉请；二、抛开被上诉人没有诉讼主体资格这个问题，就本案其他实体和程序事实来说，亦应驳回被上诉人的诉讼请求。1、上诉人被强行清理出场时只带走了部分业主资料及一台电脑主机，除此之外未带走任何资料和设备设施。一审判决上诉人按该判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向被上诉人办理相关财物及资料的清点移交手续没有事实依据；2、一审判决上诉人向被上诉人支付装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32、被上诉人员工遣散费177，109元没有事实和法律依据。三、一审判决驳回上诉人全部诉讼请求明显违背本案事实和法律规定。1、被上诉人应向上诉人支付商铺物业管理服务费561，335.38元及利息、停车场服务费60，804元及相应利息、业主所欠物业管理服务费430，058元；2、被上诉人应承担公共水电费分摊240，000元；3、被上诉人应承担违法解除合同给上诉人造成的可期待利润损失50万元。
被上诉人煌佳公司答辩称，一、被上诉人在本案中具有主体资格，因被上诉人是《物业管理合同》相对方；二、本案本诉的处理没有错误。1、本案一审判决按交接清单移交相关物品资料是正确的；2、一审判决上诉人向被上诉人支付装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32、被上诉人员工遣散费177，109元是正确的；三、上诉人在一审的反诉是虚构事实，完全没有任何证据支持，一审判决不予支持是正确的。
双方在二审期间均未向本院提供新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院二审予以确认。
本院二审认为，上诉人、被上诉人之间签订的《皇家帝王广场物业管理合同》系双方真实意思的表示，除其中约定的“小区公共水、电费由业主按购房合同面积占总建筑面积的比例分摊”的约定因违反物价部门的相关规定属无效条款外；该合同的其他内容均符合法律规定，属有效条款。双方均应按该合同的有效条款享受权利、承担义务。
一、关于本案的主体资格问题。《皇家帝王广场物业管理合同》是上诉人与被上诉人签订的，且按照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，被上诉人在业主、业主大会选聘物业服务企业之前具有签订物业管理合同的主体资格。
二、本案被上诉人的诉讼部分（一审本诉部分）。1、关于财物及设备设施的移交。一审判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目在双方签订合同时有交接清单，被上诉人向上诉人移交了上述财物、设施和资料，上诉人在解除合同后，没有将上述财物、设施和资料移交给被上诉人的证据，一审判决上诉人按该判决书审理查明部分“另查明”段落中确认的项目向被上诉人办理相关财物及资料的清点移交手续有事实依据。2、装修押金441，442.52元、电梯维保费30，400元、垃圾清理费18，500元、水电费234，391.32元、上诉人员工遣散费177，109元是上诉人应该支付的（或拖欠的），上诉人在解除合同后未予支付，被上诉人为保证小区正常运转代上诉人支付，有支付的有关手续和凭证，被上诉人的代支付行为并无不妥。关于上述费用的具体数额。装修押金的具体数额有上诉人收取的押金条予以证实；电梯维保费有电梯经营企业开具的发票证实，上诉人对该数额也没有提出异议；垃圾清理费有清理有发票证实；水电费有上诉人收取的IC卡数，有业主用去电量的签名证实；上诉人员工的遣散费包括其拖欠的工资及解除劳动合同的补偿费，拖欠的工资上诉人应该支付，经本院审查，补偿费的计算标准少于法律规定的标准，被上诉人的代为支付行为没有损害上诉人的利益。且上述费用，上诉人没有提供证据证实有不妥之处，因此，对被上诉人代为支付的相关费用，依法应由上诉人给付被上诉人。
本案上诉人的诉讼部分（一审反诉部分）。1、关于被上诉人未出售商铺物业管理费及停车场服务费问题。按照双方签订的《皇家帝王广场物业管理合同》及该合同的附件2（前期物业管理服务协议），物业管理费原则上应由小区业主交纳（合同第七条1项），开发商（被上诉人）未出售的商铺及停车位应属前期管理费，该部分费用《皇家帝王广场物业管理合同》的第七条7项已经有约定，并且被上诉人已经按照该约定向上诉人（物业公司）交纳，且该部分费用，被上诉人一直未交纳，现上诉人物业公司诉请交纳该部分费用，没有事实依据。2、关于电梯年检费。按照《皇家帝王广场物业管理合同》的第二条2项的规定，该设备移交上诉人后应由上诉人负责，现电梯年检费发生在移交后，且上诉人没有证据证实该费用应由被上诉人负担，上诉人提出被上诉人应承担电梯年检费无证据证实。3、关于公共水电费的问题，2011年6月1日后，该小区的公共水电费不能收取，由此造成的利润的减少，上诉人应与被上诉人协商解决，上诉人未找被上诉人协商，应视为上诉人认可物价部门核定的价格，不能将该部分费用分摊。4、该小区业主拖欠物业管理服务费的问题。业主拖欠物业管理费，上诉人未提供任何证据证实，该部分费用不予支持。5、上诉人请求被上诉人支付可期待利润损失50万元，由于合同的解除是在行政机关的协调下协商解除，上诉人请求支付这部分费用无法律依据。综上，上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，本院于二○一四年四月十五日作出（2014）永中法民三终字第13号民事判决：驳回上诉，维持原判。
皇庭物业申请再审称，1、被申请人煌佳公司根本没有证据证明其向业主退还了申请人收取的装修押金441，442.52元及申请人预收业主2012年9月9日后的水电费234，391.32元；2、煌佳公司支付申请人员工遣散费177，109元，是煌佳公司单方行为，皇庭物业无需支付员工遣散费；3、原判驳回申请人要求被申请人支付空置商铺物业管理费的反诉请求与事实不符，混淆了前期物业管理费与未售出的空置商铺物业管理服务费的概念，判决不公。请求再审判决撤销原一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求，改判支持申请人空置商铺管理费561，335.38元。
在再审庭审中，皇庭物业提交了以下证据：
1、皇家帝王广场物业管理合同
拟证明内容：（1）合同第一条证明了案涉物业类型是商住楼；（2）第二条第4款证明了委托管理事项包括了商业网点的物管服务；（3）第七条第2款证明了商业物业管理服务费标准为1.1元；（4）第7款则证明了前期管理费用和空置商铺物业管理服务费用是不同的两种费用。
2、案涉商铺面积清单及图纸
拟证明内容：案涉商铺面积为32940.01平方米。
3、发票
拟证明内容：发票证明了被申请人交纳的水电费包括了2012年9月整个月的水电费，即除了申请人9月9日撤场前的水电费外还包括了9月9日以后的水电费。
4、工作联系单和银行进帐单
拟证明内容：被申请人缴纳的水电费包括了其自身所用的水电费。银行进帐单所载之金额即被申请人8月应缴之电费。
5、遣送人员名单及遣送费支付表
拟证明内容：被申请人发放遣送费情况。
6、申请人工资发放明细单
拟证明内容：申请人在被申请人支付了遣散费后的9月17日、10月16向被申请人提供的遣送人员名单上的所有人员通过银行发放工资，在11月以后还在向其中的崔恒标、许少萍、石冰、刘燕、张春雷发放工资，说明了在被申请人发放遣散费时，申请人根本就没解除和员工的劳动合同。
7、被申请人和鼎诚物业公司签订的物业服务合同书
拟证明内容：（1）该合同书第十九条第12款约定了被申请人要向鼎诚物业公司支付前期开办费、开办物资费；（2）该合同书第十九条第15款证明了本应属申请人收益的物业费被被申请人强行当作了自己的收益；（3）第二十条第14款证明了甲方在收取本应属申请人收益的物业费；（4）第二十二条第2款第3项证明了鼎诚物业公司要向被申请人收取空置费。
8、证明
拟证明内容：鼎诚物业公司证明没有收到业主资料、财务资料、办公用品，从而间接证明了鼎诚物业公司收到了案涉小区所有的公用设施、设备。
被申请人煌佳公司辩称，原判决的事实和证据是正确的，判决结果公正，应予维持。申请人要求被申请人支付空置商铺物业管理费，没有被申请人向申请人移交商业物业的事实和证据，没有商业物业竣工验收的依据，且依约支付了前期物业管理费，其反诉请求应予驳回。
在再审庭审中，煌佳公司提交了以下证据：
1、申请人出具的装修押金收据以及业主的领款单，拟证明到现在已退还装修费超过55万多的押金给业主，二审时对方对此真实无异议。
2、水电费核查登记表及交纳水电费发票，拟证明申请人预收小区住户2012年9月9日后水电费的数量，是通过每家每户入户统计并经业主签字确认，已预交给申请人的水电费，此后由我方承付的水电发票。业主签名表在一审法院进行了对账。
3、房管局的交接通知、滞留员工工资表、费用领取单，拟证明通知双方在9月10号进行交接，员工滞留在公司，在交接时我们对员工继续使用，为其发工资，补发遗散费用，由申请方进行赔偿有合同依据的。
4、物业管理委托合同，拟证明第七条第一款，约定业主向乙方支付管理费用；第七条第七款，乙方在接管后对收取前期物业管理费约定。
5、前期物业管理服务协议，拟证明该协议做为物业管理合同的附件，该协议约定皇庭物业在业主入伙之前提供保安服务的要求及费用结算方式等，自业主入伙之日起算计算物业管理费。该协议自2008年8月4日签订后，履行至2012年9月主合同解除，每月10日前支付安保服务费24，502.3元。
6、消防验收意见书，拟证明小区商铺建设面积，2013年12月7日验收合格才能使用。物业管理费由业主支付，约定从业主入伙时计算，没有入住的不能收取物业管理费。
上述证据经庭审质证，煌佳公司认为，对方提供的3、4、5、7、8号证据均是煌佳公司在原一、二审提供的证据，对其真实性无异议，但对证明目的均不认可；1号证据真实性没有异议，但证明内容不予认可。2号证据真实性有异议，不是建筑平面图的原件不予认可。
皇庭物业认为，1号证据涉及业主几百户，业主太多不能核实退还业主装修金额，也不清楚被申请人是否退还业主的押金。2号证据核查水电表没有业主的签名，签名的业主也无法核实。我方只预收的是42，000元。3号证据员工是对方强行留下的，我方一直在缺员工。对方接收我方员工后就在10月后没有发工资，10月后我方还对管理人员发了工资。4、5号证据前期物业管理费与空置管理费是二种不同的费用。2010年10月住房已经入伙，商铺在住房下面，一直进行管理，被申请人提交的消防设施设备交接清单，涉及商铺设施设备，且少部分商铺已经租出去且申请人向商铺经营者收取装修押金，说明申请人已向商铺进行管理。6号证据真实性有异议，工程没有进行验收不代表工程没有骏工，不代表不缴纳物业管理费。消防验收意见书上商铺面积只能做为参考，应以规划建设的面积为准。
本院认证如下：物业管理委托合同、遣送人员名单及遣送费支付表、案涉商铺面积清单及图纸、被申请人和鼎诚物业公司签订的物业服务合同书等证据，原一、二审已出示，不属于新证据，原已认证的不再重复认证；对申请人提交的6号证据，其真实性对方当事人未提出异议，且经相关银行签章确认，可予采信；对被申请人提交的5号证据，该协议约定皇庭物业在业主入伙之前提供保安服务的范围及费用结算方式等，作为物业管理委托合同的附件内容，双方于2008年8月4日签章确认，该证据应予认定。对被申请人提交的6号证据，消防验收意见书是消防部门下发的公文，其证明皇家帝王广场一期商场及地下室，2013年12月7日消防验收合格后可交付使用，本院予以采信。对上述新证据的证明内容，本院予以确认。
本院再审查明的其他事实，与原一、二审认定的事实一致，对一、二审事实及采信的证据予以确认。
本院认为，本案的争执焦点为：一、被申请人煌佳公司是否有证据证明其向业主退还了申请人收取的装修押金441，442.52元；二、被申请人煌佳公司是否有证据证明申请人预收业主2012年9月9日后的水电费234，391.32元；三、煌佳公司支付申请人员工遣散费177，109元，是否应由皇庭物业承担；四、皇庭物业反诉煌佳公司支付空置商铺物业管理费这一请求能不能得到支持。
关于第一个焦点问题。煌佳公司提交了申请人出具的装修押金收据以及业主的领款单，一、二审时均组织双方质证，皇庭物业二审时对证据真实性无异议。本院认为，煌佳公司提交了相关证据，足以证明已退还装修押金给业主。
关于第二个焦点问题。煌佳公司提交了水电费核查登记表，是通过每家每户入户统计并经业主签字确认，核实预交给申请人的水电费，业主签名的登记表在一、二审法院进行了对账，皇庭物业未能对此提出有实质内容、有针对性的异议，再审庭审中则提出数量大，无法核对，与实际情况不符，皇庭物业掌握着预收水电费第一手资料，故其辩解不予支持。本院认为，煌佳公司提交了相关证据，足以证明申请人预收小区住户2012年9月9日后水电费的数量。
关于第三个焦点问题。根据申请人提交的新证据表明，在被申请人发放遣散费时，申请人尚未解除与员工的劳动合同，无须被申请人代为支付遣散员工工资。且劳动用工纠纷不属于物业服务合同纠纷审理范围，原判申请人支付被申请人代付员工遣散费177，109元，证据不足，认定事实错误，本院依法予以纠正。对申请人此项申请理由，本院予以支持。
关于第四个焦点问题。煌佳公司第一期商铺于2013年12月7日经消防验收（复验）合格','2018-10-06
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