江苏省盐城市中级人民法院
裁判文书拟稿纸
案号
（2015）盐民终字第02526号
审判组织
合议庭成员：审判长周联联、代理审判员樊丽萍、代理审判员刘淼
裁判结果
决定过程
根据合议庭意见（√）
审联会意见（）审委会意见（）
裁判方式
判 决
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决定印刷份数人签名
拟稿人
核稿人
签发人
校对人
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装订人
监印人
备注
江苏省盐城市中级人民法院
民事判决书
（2015）盐民终字第02526号
上诉人（原审被告）李忠林。
委托代理人王一鹏，海安县弘扬法律咨询所工作者。
被上诉人（原审原告）唐利祥，职工。
委托代理人陈连群，东台市梁垛法律服务所法律工作者。
上诉人李忠林因与被上诉人唐利祥租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第0296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
唐利祥一审诉称，唐利祥通过购买方式取得原东台市振翔制丝有限公司资产所有权和土地使用权，李忠林因生产经营需要向其租用部分土地使用权和资产使用权。2011年9月，双方当事人签订租赁协议，约定：唐利祥将位于东台市梁垛镇梁垛村三组原东台市振翔制丝有限公司西南角的两亩左右土地及五间房屋出租给李忠林使用，租期从2011年3月1日起至2014年2月28日，2014年2月28日以后事宜双方再行协商。租期届满，李忠林拒绝与唐利祥协商调增租金。唐利祥曾诉至法院，要求李忠林从租赁土地及房屋中迁出，审理中双方调解达成协议，约定租期5年（从2014年3月1日起至2019年2月28日），年租金12500元，另行签订租赁协议，唐利祥撤回起诉。事后李忠林拒绝与唐利祥签订租赁协议，李忠林已向唐利祥支付租金10000元，尚欠2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金2500元。故请求判决李忠林支付租金2500元及从2015年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
李忠林一审辩称，其与唐利祥及案外人向恒毅是合伙关系，后米厂转让给李忠林，其与唐利祥不存在租赁关系。唐利祥没有土地使用权证，无权出租国有土地，请求法院驳回唐利祥的诉讼请求。
一审法院经审理查明：唐利祥通过购买方式取得原东台市振翔制丝有限公司的资产所有权和土地使用权，唐利祥所购资产中的房屋及土地坐落于东台市梁垛镇梁垛村三组，房屋所有权人和土地使用权人系东台市梁垛农村信用合作社，土地性质系国有工业用地。李忠林系东台市振翔米厂出资人。2011年9月3日，唐利祥（甲方）与李忠林（乙方）签订《租赁协议书》，约定唐利祥将位于东台市梁垛镇梁垛村三组原东台市振翔制丝有限公司西南角的约两亩土地和五间房屋出租给李忠林使用，租期2011年3月1日起至2014年2月28日，年租金10000元。2014年2月28日以后租赁事宜，双方再行协商。租期届满后，双方就租赁事宜未能达成一致意见，李忠林继续使用租赁物至今，李忠林向唐利祥支付租金10000元。2014年6月，唐利祥向一审法院提起诉讼，要求李忠林从涉案房屋和土地中迁出。审理中，双方达成协议：唐利祥撤回要求李忠林从租赁土地及房屋中迁出的诉讼请求；双方另行签订租赁协议，租期5年（从2014年3月1日至2019年2月28日），年租金12500元。2015年2月2日，唐利祥提起本案诉讼，请求判决李忠林给付自2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金2500元。
一审法院另查明，2000年7月20日，东台市梁垛镇集体资产经营公司（甲方）、东台市梁垛农村信用合作社（乙方）、东台市振翔制丝有限公司（丙方）三方签订《协议书》，约定：原东台市梁垛缫丝厂（现改制为东台市振翔制丝有限公司）抵押给乙方东台市梁垛农村信用合作社202万元的资产所有权和土地使用权属登记在乙方名下，但资产所有权和土地使用权实际属东台市梁垛缫丝厂，归丙方东台市振翔制丝有限公司享有，丙方可直接以该资产和土地使用权作为抵押向乙方贷款。乙丙土地使用权界定以1998年5月24日红线图为准（注：红线图上红线以外的资产及土地登记在乙方名下，归丙方享有）。
2010年2月3日，唐利祥（乙方）与东台市振翔制丝有限公司（甲方）签订《资产转让协议书》，约定甲方将所属企业资产进行竞价转让给乙方，乙方以310万元竞得甲方资产；甲方资产交付乙方后，甲方原企业的土地使用权归乙方使用。土地使用权范围以一九九八年五月二十四日东台市（梁垛农村）信用合作（联）社与东台市梁垛缫丝厂（东台市振翔制丝有限公司的前身）双方划定的红线图为准。该协议书经东台市公证处公证。
2015年4月6日，江苏东台农村商业银行股份有限公司出具一份《情况说明》，载明：根据2000年7月20日东台市梁垛镇集体资产经营公司、东台市梁垛农村信用合作社、东台市振翔制丝有限公司三方签订《协议书》及2010年2月3日东台市振翔制丝有限公司与唐利祥《资产转让协议书》约定，东国用（98）字第100015号国有土地使用权中红线之外的国有土地使用权及附着该土地上房屋等资产所有权归唐利祥享有。红线之内的土地使用权及附着房屋由东台市民星锦源制丝公司享有，我行（原东台市梁垛农村信用合作社）无权对上述国有土地使用权及附着的房屋等资产主张权利。
一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋和土地的合法占有人系唐利祥。双方于2011年9月3日签订《租赁协议书》，租期届满后李忠林继续使用涉案房屋及土地，后双方于2014年6月23日就涉案房屋及土地使用权的租赁问题达成协议，约定租赁期5年（2014年3月1日至2019年2月28日），年租金12500元，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行各自的义务。唐利祥将涉案房屋及土地交付李忠林使用、收益，李忠林应当按约定支付租金，故唐利祥主张李忠林支付2014年3月1日至2015年2月28日期间租金2500元的诉讼请求，依法应予支持。双方当事人在租赁协议中对租金支付期限没有明确约定，双方约定租期五年，李忠林依法应当在每届满一年时支付租金，至法庭辩论终结前，李忠林尚欠唐利祥租金2500元，故唐利祥主张李忠林从2015年3月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向其支付利息，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：李忠林于判决生效之日起15日内一次性向唐利祥支付租金2500元及利息（以本金2500元从2015年3月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费50元，由李忠林负担。
上诉人李忠林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第二项的规定，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。案涉土地未经国土资源局批准备案，其行为应为违法，故唐利祥不具备诉讼资格。请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人唐利祥答辩称，唐利祥于2010年2月3日通过购买方式向东台市振翔制丝有限公司购买了包括涉案厂房在内的全部资产，受让了包括涉案土地使用权在全部土地使用权。其后，虽然因抵押及江苏东台农村商业银行梁垛支行（以下简称东台农商行梁垛支行）收产原因，涉案土地被登记在东台农商行梁垛支行名下，但东台农商行梁垛支行已经出具证明明确说明涉案厂房所有权、土地使用权仍然属于唐利祥，故唐利祥有权出租涉案厂房及土地并收取租金。李忠林承租涉案厂房及土地，应当向唐利祥支付双方合同约定的租金。综上，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，经东台市梁垛镇集体资产经营公司、东台农商行梁垛支行（原东台市梁垛农村信用合作社）、东台市振翔制丝有限公司三方协商约定，涉案厂房所有权、土地使用权虽登记于东台农商行梁垛支行名下，但仍归东台市振翔制丝有限公司所有。唐利祥于2010年2月3日与东台市振翔制丝有限公司签订的包括涉案厂房在内的所有资产及土地使用权转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，唐利祥虽未办理土地使用权变更登记登记手续，但并不影响转让协议的效力。唐利祥作为转让协议的受让人有权对涉案厂房及土地进行出租，故本院对李忠利主张的唐利祥不具备诉讼资格的上诉理由不予支持。双方当事人于2014年6月23日在一审法院主持下达成一致意见，约定李忠林于2014年3月1日至2019年2月28日期间继续承租涉案厂房、土地，年租金为12500元，双方应当依约履行各自的义务。由于李忠林于2014年3月1日至2015年2月28日期间实际使用了涉案厂房、土地，仅支付租金10000元，故唐利祥主张其支付在此期间内的剩余2500元租金于法有据，依法应予支持。
综上，上诉人李忠林的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李忠林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一五年十月十三日
书 记 员 周亚梅