黑龙江省大海林林区基层法院
民 事 判 决 书
(2014)大民初字第38号
原告祝文根（反诉被告），男，1978年8月3日出生，汉族，无职业。
委托代理人李松霖，男，1977年9月9日出生，汉族，海林市法律援助中心法律工作者。
被告臧进青(反诉原告)，男，1970年6月15日出生，汉族，无职业。
委托代理人张礼军，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。
被告臧克明（反诉被告），男，汉族，1938年2月28日出生，退休工人。
原告祝文根诉被告臧进青、臧克明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理，2014年7月16日原告臧进青反诉被告祝文根、臧克明房屋转让无效、返还房屋纠纷，于当日受理后，依法组成合议庭，本诉、反诉合并审理，两次公开开庭进行了审理。第一次于2014年8月28日开庭，原告祝文根、委托代理人李松霖，被告臧克明，被告臧进青的委托代理人张礼军到庭参加诉讼；第二次于2014年11月21日开庭，原告祝文根的委托代理人李松霖，被告臧进青的委托代理人张礼军，被告臧克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝文根诉称，2003年，原告因结婚考虑到婚后与父母相邻便于照顾父母，购买了原告父母房前的被告臧克明位于大海林林业局二浪河林场闲置的房子，产权证号为林房字第00**号的房子一户，被告臧克明收取了全部买房款1500元并向原告交付了（产权证号为林房字第00**号）房屋产权证，被告臧克明表明该房是自己于1992年自张立根手中购得，只是当时落户到其儿子臧进青名下。因当时二浪河林场交通不便、臧进青一家当时即不在二浪河居住及二浪河林场房屋买卖始终以房照本给付买房作为房屋交易习惯等原因，所以原告虽然十几年来始终居住使用该房子，但始终没有办理房屋产权登记变更手续。由于二浪河林场搞旅游开发，原告急需扩建房屋，但因产权没有过户不能获得相关行政审批手续，今年5月份原告通过各种方式找到被告臧进青的联系方式，但电话中臧进青向原告索要过户费10万元，否则不配合原告办理过户，并威胁原告该房子产权证是他的名字，他父亲无权处置他的房子，如不答应给付10万元过户费则其会将该房照挂失，重新补办房照。原告与被告臧进青协商未果后又找到被告臧克明。臧克明以儿子臧进青不让他参与的默示方式拒绝承担协助原告办理过户的责任。对被告的违约行为原告十分无奈，为维护合法权益向法院提出民事诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求:1、判令确认原、被告房屋买卖合同有效；2、判令被告定期协助原告办理房屋过户手续；3、判令被告承担全部诉讼费用。
被告臧进青在答辩期届满前未提交书面答辩，但在庭审时辩称，原告与被告之间的房屋转让行为违法，是无效的行为，应依法确认无效。藏克明不但不能配合原告变更房屋登记，而且原告应将房屋产权证返还给被告藏进青。
被告臧克明在答辩期届满前未提交书面答辩，但在庭审时辩称，当年儿子臧进青不经常回家，而且还欠他钱，老伴有病臧进青也没回来。他就把房子卖了，后来房子涨价后臧进青就回来了，说他卖房子没经过臧进青同意，臧进青不认可，并说他没有权利卖房子。
反诉原告臧进青诉称，他在大海林林业局二浪河林场有房屋一间，产权证号为林房字第00**号，产权人为臧进青。因林业局没有就业机会，他于2002年9月离开二浪河林场，去外地打工。所有的房屋及财产让被父亲臧克明看管。他一直没有回二浪河。今年6月2日被反诉人祝文根给他来电话，让他回去办理房屋过户手续。并说他的父亲在几年前已经将他房屋及财产1500元卖给了他。被反诉人臧克明在没有任何委托授权的情形下，将权利人臧进青的房子转让，是严重的侵权行为。被反诉人祝文根明知转让的不动产不是转让人所有，却进行转让，不能认定是善意取得。所以转让行为是无效的。他不但不能帮助被反诉人办理过户手续，反而被反诉人祝文根应当将反诉人他所有的房屋及产权证返还给他。故对被反诉人祝文根、臧克明提起反诉。请求依法判决二被反诉人祝文根、臧克明针对反诉人臧进青所有的房屋及财产转让行为无效；被反诉人祝文根返还给反诉人房屋、财产及产权证。
反诉被告祝文根辩称，反诉人藏进青与原告的房屋买卖合同，符合《合同法》第49条规定构成表见代理，故此房屋的买卖有效，原告没有返还反诉人房屋及产权证的义务。首先，以下事由足以使反诉被告祝文根产生藏克明具有买卖该房屋的代理权的信赖。一是基于当地的交易习惯。即当地房屋买卖以双方互相交付购房价款、房屋及房屋产权证为房屋买卖成立的习惯。至今当地的房屋交易行为中常有房屋交易几十年、甚至房屋交易数手均不办理产权过户情况发生。而本案的房屋买卖合同成立于2003年，当地居民对房屋的交易多数不进行屋产权登记。二是基于藏克明与藏进青系父子的特殊身份关系。藏克明在房屋交易时交付了藏克明于1992年自张立根处购买该房屋的合同（证明该房系臧克明自张立根手购买后落户给反诉人藏进青）、藏进青的房屋产权证及相关房屋票据。三是交易过程中藏克明带领原告实地验看了房屋，反诉被告祝文根也及时交付了买房款。其次，祝文根自2003年购买该房至今天，对该房屋进行过多次大规模修缮，房盖、门窗、仓房、杖墙均系购房这十几年中重新修建，该房已经发生了本质性的改变，也就是说现在该房的实物已经和十年前的该房并不是同一房屋，所以事实上该房也无法按反诉原告的要求予以返还。反诉原告十几年内多次返还家乡也没有提出任何异议，本案的发生系反诉原告因反诉被告祝文根要求变更房产登记而索要不合理费用发生争议导致，臧进青的反诉要求无理无据，不符合法律规定。
反诉被告臧克明辩称，时间长了，儿子臧进青听其岳父说他把房子卖了，儿子也没管他要钱也没要房子，后来二浪河房子值钱了儿子就来找他要房子，并说他没有权利卖房子。臧进青现在起诉，他没什么意见。
原告祝文根为支持其主张提交如下证据：
1、藏进青名下的房产证1本、张立根、藏克明的房屋买卖合同1份（藏克明从张立根手里购买该房屋）、藏进青办理房照的费用票据2张、朱喜芹的证言1份，证明2003年被告藏克明受儿子委托将其儿子藏进青位于二浪河林场的房屋一套以1500元的价格出售给原告。被告臧进青对该组证据形式要件没有异议，对要证明的问题有异议。认为该组证据证明了争议房屋产权人是藏进青，不是藏克明，证明不了藏进青委托藏克明出卖房屋，且证人的证言必须要证人出庭，否则证言无效；被告臧克明质证认为，他当时并没有和原告签订协议，什么也没写，房屋是他从张立根手里买的，后来儿子臧进青结婚没地方住，就把房子给了臧进青，他卖房子时把房照给了原告。
2、原告的电改费用凭证及林业局进行房改的票据、居民供电合同、证人证言一份，证明原告在2003年以后就在该房屋居住生活至今，并且由原告进行过修缮。被告臧进青对证人证言有异议，证人应出庭。对其他无异议；被告臧克明对此组证据没有异议。本院认为此组中的证人证言形式要件不合法，内容系原告祝文根叙述、多人证明，故不予认可。其他票据来源合法，且被告无异议，应予采信。
3、二浪河景区出具的证明，证明2009年被告臧进青回到过二浪河林场，他应该知道房子已经卖给原告。被告臧进青认为该证据形式要件不合法，即使臧进青回来过，原告和被告臧克明的房屋买卖也不成立，申请法院核实此证据；被告臧克明对此证据没有意见，臧进青回没回来他也不知道。
4、证人孟宪东出庭，证实2003年他家当时开商店，藏克明去他家打电话给他儿媳妇王雪梅，电话里臧克明儿媳妇说房子卖了行，但是凳子不能给原告。被告臧进青认为证人的证言不完整，不能完全证明要证明的事实，证人的证言没有法律效力；被告臧克明对此证据有异议，他根本就没去证人家给儿媳妇打电话，他给儿子打过电话，说老伴有病让儿子回来看看，儿子也没回来。再说他去证人家打电话都是证人的妻子给他拨电话（因他不会拨电话）。
5、证人王涛出庭，证实二浪河林场房屋买卖交易习惯是一手交钱一手交房照房屋买卖成立。2003年祝文根花了1500元从藏克明手来买房子结婚，一直住到现在。当时原告买的价格算高的了，期间他还帮助原告对房屋进行了修缮。被告臧进青对此证据没有异议，但就算证人说的交易习惯是成立的，藏克明对争议房屋也没有处置权；被告臧克明对此证据无异议。
被告（反诉原告）臧进青未提交证据。但在庭审时申请法院复核二浪河景区出具的证明，本院于2014年9月11日对出具此证明的二浪河景区劳资员贾君忠做了调查核实，证实在他的记忆中2009年臧进青回来办理下岗安置手续了。被告臧进青对此份复核证据形式要件无异议，对证明的问题无异议。但认为此证据不能证明原告要证明的臧进青知道卖房事宜；原告祝文根、被告臧克明对复核证据无异议。
针对反诉原告臧进青的反诉，反诉被告祝文根提交他和藏进青、藏克明的通话录音的光碟1张，证明反诉人臧进青知道父亲臧克明把房子卖给了原告，就因为房子涨价，称如果配合祝文根办理过户就得给他臧进青10万元（相当于该房屋现价值的一半），而且该钱就是反诉原告向祝文根要的过户的钱，通过录音可以得出藏进青认可房屋已经卖给了祝文根，他就是要一半的房款后才配合祝文根办理过户。和藏克明的录音可以看出，臧克明和他三儿子、四儿子（即臧进青）都已经商量好了，以办理过户为由向祝文根要钱。反诉原告臧进青认为该录音只能证明他知道卖房子的事情，但是证明不了知道的具体时间和方式，只能证明藏进青和祝文根互相商量如何把房屋买卖从无效变为有效；反诉被告臧克明对此证据不知情。
被告（反诉被告）臧克明未提交证据。
本院认为，原告的诉讼主张是确认原、被告房屋买卖合同有效。而双方在房屋买卖交易时没有签订房屋买卖合同，即原告的主张没有直接证据，原告所举的证据及被告臧进青要求核实的证据均为间接证据。原告所举的间接证据结合被告臧克明的本诉、反诉答辩，能够形成证据链，能够得出被告臧进青已知道其父臧克明卖房的事实。故对原告所举证据除证据2中证人证言外均予以认可，对被告臧进青要求复核的证据予以认可。关于反诉被告祝文根提交的录音证据，结合反诉被告臧克明的答辩主张及本诉间接证据，能够形成证据链，能够证明反诉被告祝文根的答辩主张，故对反诉被告祝文根所举的录音证据应予采信。
根据原、被告，反诉原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院认证，认定案件事实如下：1992年9月22日臧克明自张立根处以1500元价格购得现争议房屋，臧克明给付买房款1500元同时收取张立根给付的房照和房屋，没有办理过户手续。臧进青于1996年8月23日将房屋过户在自己名下，并在结婚时居住。臧进青于2002年9月离开二浪河林场，去外地打工，让父亲臧克明看管房屋及财产，一并将房屋的相关证照交给臧克明。2003年，臧克明与林场职工李善交的妻子朱喜芹说要卖房子，让她帮忙找买主。第二天朱喜芹就领着祝文根的母亲在争议房屋的院门口，双方以1500元的价格成交。臧克明收取了买房款1500元并交付了该房屋的原购买合同、该房屋的产权证及产权证办理业务交费票据两张。该房产权证号为林房字第00**号、产权人为臧进青。因当地以房照、房屋及买房款的实际交付且无第三人提出异议即可交易的习惯，祝文根十几年来始终居住使用该房没有人提出异议便没有办理房屋过户手续。臧进青于2009年因办理下岗安置回过二浪河林场，在其岳父处得知该争议房屋已被父亲臧克明卖掉的事实。该房屋十多年间祝文根多次进行过修缮，房脊、门窗、用电、仓房、杖墙均已更换，原房屋实际已经发生重大改变。
本院认为，通过对本诉和反诉的审理，双方当事人争议的焦点是双方的房屋买卖合同是否有效，反诉被告祝文根是否应该返还争议房屋。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议房屋的产权证为臧进青，其没有委托臧克明卖房，故臧克明代理臧进青卖房行为是其在无代理权的情况下而从事的代理行为；祝文根有合理的理由相信无权代理人臧克明具有代理权：一是臧克明与臧进青虽无代理与被代理的关系，但二人具有特殊的身份关系，即父子关系。二是臧克明虽不是争议房屋的所有人，但其持有争议房屋的相关证件，祝文根是通过证人朱喜芹介绍而购买房屋。三是在日常生活中，父亲代理外出的儿子办理售房事宜，合乎情理。即藏克明在与祝文根的交易过程中交付了该房屋的原购买合同、该房屋的产权证及产权证办理业务交费票据，这些权属证书和缴费凭证，通常由房屋所有权人保管，而藏克明能拿出如此齐全资料，再基于当地传统房屋交易习惯，足以使原告有理由相信父亲臧克明具有出售房屋的代理权，所以双方进行了房屋的实际交易；祝文根主观上是善意的、无过错的。当地当时以1500元的价格购买该房屋，价格适当，且双方交易符合当地的交易习惯；臧克明无权代理行为的发生与臧进青本人有关。臧进青称是让父亲臧克明看房，但是看房没有必要将房屋所有相关证件及票据都交予看房人，如果没有房屋的相关证件即不能发生无权代理的行为。由此可见，臧克明虽无代理权，但其持有争议房屋的产权证件及相关票据，并通过中间人介绍，造成了足以使善意取得人祝文根相信其有代理权的表象，而与祝文根进行的房屋买卖行为构成了表见代理。所以本案中臧克明与祝文根进行的房屋买卖的法律后果应由臧进青承担，即关于争议房屋的买卖合同有效，应受法律保护。本诉、反诉被告臧克明在庭审时也明确说明反诉原告臧进青在房子涨价前就知道他已经把房子出卖的事实，其在诉状中称一直不知道，违反诚实信用原则。本诉原告祝文根在诉前要求臧进青协助房屋过户时臧进青也认可房屋买卖这个事实，只是因向祝文根索要高额过户费而没有形成一致意见。故对反诉原告臧进青要求确认买卖合同无效、返还房屋的反诉请求不予支持。据此依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，判决如下：
一、被告臧克明代理被告臧进青与原告祝文根之间的房屋买卖合同有效，被告臧进青于本判决生效后三十日内协助原告祝文根办理房屋过户手续；
二、驳回反诉原告臧进青的诉讼请求。
案件受理费50元，反诉费50元，共计100元由被告臧
克明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审判长 黄淑兰
审判员 张 程
审判员 王 军
二〇一五年一月八日
书记员 李伟捷