天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6111号
上诉人(原审原告、反诉被告):孙庆刚,男,1952年12月26日出生,汉族,农民,户籍住所天津市宝坻区,现住天津市宝坻区。
委托代理人刘国林,天津宝坻区148专线法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告、反诉原告):天津国泰融丰房地产开发有限公司,住所地天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人:任亚民,总经理。
委托诉讼代理人:李杰,北京市大洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人:申国芬,北京市大洋律师事务所律师。
原审第三人:天津市宝石饲料有限公司,住所地天津市宝坻区环城路东侧。
法定代表人:张树旺,该公司总经理。
委托诉讼代理人:徐中海(朋友关系),男,天津市宝石饲料有限公司员工,住天津市和平区。
上诉人孙庆刚因与被上诉人天津国泰融丰房地产开发有限公司房屋租赁纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院(2016)津0115民初3098号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
孙庆刚上诉请求判令:1、请求撤销(2016)津0115民初3098号民事判决,依法改判继续履行与宝石公司的房屋租赁合同,由上诉人孙庆刚行使占有权,赔偿上诉人2万元经济损失;并驳回被上诉人的全部反诉请求;判令天津国泰融丰房地产开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审判决认定上诉人未向被上诉人支付租金属于违约,并判决解除上诉人与第三人间的租赁合同,属于认定事实和适用法律的双重错误;二、原审法院未对被上诉人违约的事实进行审理,属于程序违法;三、原审法院判决上诉人向被上诉人支付租金属于认定事实和适用法律错误。上诉人依其与第三人签订的合法有效的租赁合同向第三人缴费租金没有任何违约行为;被上诉人与第三人未就后续租赁费的收取协商一致且未将物权变动的事实通知到上诉人,对上诉人未发生法律效力;被上诉人擅自停水、停电、砸窗、砸门,导致上诉人无法继续经营,损失惨重。
天津国泰融丰房地产开发有限公司(以下简称融丰公司)辩称,同意一审判决,请求维持原判。一审认定事实清楚,适用法律正确,证据确实充分,虽然被上诉人认为吕宝印属于无因管理是错误的,但一审所做的判决结论是正确的。
天津市宝石饲料有限公司(以下简称宝石公司)述称,不同意一审法院判决。但在法定期间内未提出上诉。
孙庆刚向一审法院起诉请求:1、判令被告融丰公司履行宝石公司与原告孙庆刚于2011年12月17日签订的房屋租赁合同,恢复供水、供电并解锁,使原告能行使对租赁房屋的占有、使用权;2、判令被告融丰公司赔偿原告经济损失20000元;3、诉讼费由被告承担。天津国泰融丰房地产开发有限公司向法院提出反诉诉讼请求:1、依法解除原告与第三人宝石公司之间的租赁合同;2、判令原告腾退其占有的被告所有的房屋;3、判令原告支付被告自2013年12月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金;4、判令原告承担本诉及反诉费用。
一审法院认定事实,1、2011年8月16日,被告融丰公司在法院举办的拍卖会上竟得天津市宝坻区环城路东侧的房地产。2011年12月19日,法院作出(2009)宝执字第935-2号执行裁定书,裁定坐落于宝坻区环城东路东侧的房地产及附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归被告融丰公司所有。2013年12月5日,法院向甄洪磊(字号:东方名剪)送达(2009)宝执字第935-12号通知,该通知载明:法院在执行申请执行人天津农商银行宝坻宝平支行与被执行人吕玉贵、吕宝印金融借款合同纠纷一案过程中,依法对登记在吕玉贵、吕宝印名下的坐落于天津市宝坻区环城路东侧的房地产及附属房屋、构筑物财产等进行了拍卖,买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司以最高价竟得并于2013年11月8日将上述房地产过户到自己名下。作为上述房地产的使用人之一,本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定,现通知你以下事项:一、自收到本通知五日内,将你与吕玉贵或吕宝印订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行庭A113室(涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交)。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的,请在收到本通知书十日内与现房屋所有权人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系,办理相关交接手续。(附:天津国泰融丰房地产开发有限公司办公地址:宝坻区环城南路龙熙帝景小区开发商办公楼,联系电话:任总经理159××××3009,吕经理139××××9881)。三、无正当理由拒不按期履行交接手续的,本院将依法强制执行。甄洪磊在法院送达回证上签名捺印。该通知送达后,原告未按通知第二条的要求与被告融丰公司联系办理交接手续,而是继续向吕宝印交付租金。庭审中,原告称甄洪磊是其经营的理发店店长,是原告雇佣人员,甄洪磊未将收到的通知交给原告。但原告同时承认其让甄洪磊将《房屋租赁合同》原件及复印件提交法院执行庭。
2、法院执行庭在对吕玉贵、吕宝印强制执行过程中,于2015年12月10日、12月23日通知吕玉贵从上述房地产中迁出。2016年1月29日,吕玉贵与被告融丰公司对上述房地产交接完毕。被告融丰公司接收上述房地产后,向原告孙庆刚等承租户发出通知,限令各租户在2016年2月29日前搬离,原告孙庆刚诉至法院。
3、2011年12月16日,原告孙庆刚与第三人宝石公司原法定代表人吕宝印签订《房屋租赁合同》,约定:出租方甲方天津市宝石饲料有限公司承租方乙方孙庆刚一、乙方承租房屋用途美容饭店租房期限起于2011年12月17日,止于2016年12月16日,总年限五年。二、房屋租金标准壹拾万元整房屋编号54-59租给乙方。三、房屋租金的调整从租房的第二年开始,房屋租金每年递增10%按总租金计算,甲方向乙方收取递增金额,续租同样收取递增金额。九、附加条款每年房租金提前一个月付清。
4、第三人宝石公司注册地址宝坻区环城路东侧,法院(2013)宝民初字第1037号民事判决书确认宝坻区环城路东侧土地使用权登记于吕宝印、吕玉贵名下,吕宝印系第三人宝石公司的法定代表人,与吕玉贵系父子关系。
一审法院认定,本案争议的焦点是:1、原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》是应该继续履行还是应予以解除;2、被告融丰公司应赔偿原告孙庆刚经济损失还是原告孙庆刚应给付被告融丰公司租金损失。对此法院评判如下:原告孙庆刚与第三人宝石公司经协商一致签订的《房屋租赁合同》,其内容不违反有关法律规定,是合法有效的,双方均应按照协议约定履行自己的义务。合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。合同法第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案原告孙庆刚与第三人宝石公司签订房屋租赁合同后,第三人宝石公司所属登记于吕宝印、吕玉贵名下的房地产被法院依法拍卖,2011年12月19日法院裁定上述房地产的所有权归被告融丰公司所有,《中华人民共和国物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故被告融丰公司自2011年12月19日起继受了原告孙庆刚与第三人宝石公司《房屋租赁合同》中第三人宝石公司的权利义务。原告孙庆刚应自2011年12月19日起向被告融丰公司履行交付租金的义务。2013年12月5日,原告孙庆刚雇佣的理发店店长甄洪磊收到法院下发的通知后,原告未按通知要求向被告融丰公司交付租金,仍继续向第三人宝石公司交付租金,其行为违反了合同法第二百二十七条、第二百二十九条的规定,被告融丰公司据此解除合同符合法律规定,法院予以支持。原告称甄洪磊未将收到的通知交给原告,但因甄洪磊是原告雇佣人员,在原告经营理发店担任店长职务,代理原告行使职权,其收到通知即视为原告收到通知,另原告让甄洪磊将《房屋租赁合同》原件及复印件提交法院执行庭的行为,亦证明原告收到法院下发的通知并履行了通知第一项内容,故对原告该抗辩意见法院不予采纳,对原告孙庆刚诉请第1项法院不予支持,对被告融丰公司诉请第1项法院予以支持。根据原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》的约定,原告孙庆刚自2011年12月19日起应向被告融丰公司交付租金,被告融丰公司反诉要求原告孙庆刚支付自2013年12月17日起至实际返还房屋之日止的房屋租金,符合法律规定,法院予以支持。根据原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》的约定,自2013年12月17日至2014年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金121000元;自2014年12月17日至2015年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金133100元;2015年12月17日至2016年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金146410元,每日应付租金401元,至2016年5月9日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金311844元(计算公式311844=121000+133100+401×144)。2016年5月10日至原告孙庆刚实际返还房屋之日止的房屋租金损失按每日401元标准计算。原告孙庆刚主张其已向第三人宝石公司交付租金,但在本案中其对第三人宝石公司未有请求,对此法院不予审理,原告可向第三人宝石公司另行诉讼解决。原告孙庆刚诉请被告融丰公司赔偿经济损失20000元,但未能提交证据,故对原告孙庆刚该请求法院不予支持。
一审法院判决:一、解除原告(反诉被告)孙庆刚与第三人天津市宝石饲料有限公司2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》。二、原告孙庆刚(反诉被告)于判决生效后十日内给付被告(反诉原告)天津国泰融丰房地产开发有限公司自2013年12月17日起至2016年5月9日止的房屋租金311844元。三、原告(反诉被告)孙庆刚于判决生效后十日内将天津市宝坻区环城路东侧编号54-59房屋返还被告(反诉原告)天津国泰融丰房地产开发有限公司。四、原告(反诉被告)孙庆刚于判决生效后十日内按每日401元标准给付被告(反诉原告)天津国泰融丰房地产开发有限公司自2016年5月10日起至实际返还房屋之日止的租金损失。五、驳回原告孙庆刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元、反诉费2992元,共计3142元,由原告孙庆刚负担,于判决生效后十日内交纳。
本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,当事人争议的焦点是1、孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除;2、融丰公司是否应当赔偿孙庆刚经济损失。宝石公司与孙庆刚于2011年12月17日签订的《房屋租赁合同》时该房屋的所有人系宝石公司所属吕宝印、吕玉贵名下,该合同系双方真实意思表示且无违反法律强制性规定,应系合法有效。因涉诉房屋原属吕宝印、吕玉贵的位于天津市宝坻区环城东路东侧的房地产于2011年12月19日由融丰公司通过公开拍卖的方式买受,一审法院于2011年12月19日以(2009)宝执字第935-2号执行裁定书裁定财产所有权转移。依照法律规定,涉诉房屋的所有权自裁定作出之日期转移归融丰公司所有,吕宝印、吕玉贵不再享有房屋所有权。但涉诉房屋所有权转移后孙庆刚与宝石公司签订的《房屋租赁合同》继续有效,融丰公司承继宝石公司在该合同中享有的权利和义务。因此在房屋所有权转移以后合同主体变更为孙庆刚和融丰公司,孙庆刚已实际使用房屋,应当履行向天津国泰融丰房地产开发有限公司交付租赁费的义务。2013年12月5日,孙庆刚雇佣人员,已实际收到一审法院下发的通知,孙庆刚未按照通知要求向融丰公司交付租金,仍然向宝石公司交付租金,一审法院认定双方租赁合同应予以解除是正确的。孙庆刚主张其已向宝石公司交付租金,但在本案中其对宝石公司未有请求,孙庆刚可向宝石公司另行主张权利。孙庆刚请求融丰公司赔偿经济损失20000元的主张,因未提交相关证据,本院不予支持。
综上所述,孙庆刚的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费300元,由上诉人孙庆刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍会
审 判 员 张玉明
代理审判员 闫 飞
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 王 越
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;