天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初22183号
原告张铁栓,男,1962年9月10日出生,汉族,北京铁路局天津房产建筑总段退休职工,住天津市滨海新区。
委托代理人蒋翠翠,天津敬东律师事务所律师。
被告徐爱廷,男,1972年5月9日出生,汉族,农民,户籍住址山东省曹县,现住天津市滨海新区。
原告张铁栓与被告徐爱廷返还原物纠纷一案,本院于2016年3月22日受理后,依法由审判员梁凯江独任审判,于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋翠翠;被告徐爱廷到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告张铁栓诉称,2012年2月9日,原、被告签订《商铺租赁合同》,约定原告将坐落于天津市滨海新区新港春风路xxx号底商租赁给被告使用,租赁期限自2012年2月9日起至2013年2月9日止,年租金为120000元,签订上述租赁合同同时,原、被告签订《门面转让合同》,约定原告将上述底商内的汽车维修设备转让给被告,转让费为人民币200000元。租赁合同期满后,双方口头约定将上述租赁合同租赁期限延长两年,即合同到期日为2015年2月8日。合同履行期内,被告于2013年11月5日将上述商铺转租给次承租人李通,租赁期限自2013年11月5日起至2015年2月8日止,该转租合同到期后,原告与李通口头约定,继续由李通承租上述商铺,租赁期限为一年,截止至2016年2月8日,原告与李通间的租赁期间届满,李通已搬离上述商铺,但被告所有的汽车维修设备及其大量物品仍存放在商铺内,并且被告恶意将其所有的两辆车无故停放在商铺正门入口处,导致原告无法正常进出商铺,亦无法将商铺出租他人,原告已多次与被告沟通腾房及排除妨碍事宜,但被告始终以各种理由推诿,原告分别于2016年3月15日、2016年3月17日向被告发送律师函,要求其三日内腾房及排除妨碍,但被告至今仍未将上述商铺腾空,亦未将车辆移走,故起诉。请求依法判令:1、被告立即将坐落于天津市滨海新区新港春风路xxx号底商腾空;2、被告立即向原告支付自2016年2月9日起至实际腾房之日止房屋使用费(每月按10000元计算);3、本案诉讼费由被告承担。
原告针对其主张,提供如下证据:
1、天津市房地产权证书,证明涉案房屋所有权人为原告;
2、商铺租赁合同,证明1、原、被告双方原系房屋租赁合同关系,约定房屋租金每年12万元;2、因被告无辜占用房屋拒不腾房,导致原告无法将房屋租出给他人,致使原告每月损失房屋租金1万元;
3、门面转让合同,证明原告将其所有的汽修修理设备以人民币20万元转让给被告,所有权已归被告,现部分设备还存放在涉案房屋;
4、店铺承包合同,证明被告在租赁期限内以其妻王桂菊名义与案外人李通签订店铺承包合同,期限2年,合同到期日为2015年2月8日;
5、律师函、快递单、邮寄回执,证明2016年3月15日、2016年3月17日向被告发送律师函被告已收到
6、照片10张,证明涉案房屋的现状。
被告徐爱廷辩称,不同意原告的诉讼请求,被告租赁原告的房屋时交纳了20万元的转让费,现被告租赁了4年花20万元根本没有回本,原告并没有提前通知被告不租赁了。原告不再将房屋租赁给被告,也不退还被告转让费,就让被告腾房,被告成本都挣不回来,当时交纳的20万元是转让费及经营权,而不是一些配件。
被告针对其答辩,提供如下证据:
1、门面转让合同,证明被告租赁原告房屋,给原告20万元的转让费,转让内容为设备、轮胎、机油等;
2、原告给被告出具的收条、收据各一张,证明被告向原告交纳了2014年2月8日至2016年2月9日两年的房租24万元。
原告提供的全部证据,经被告质证均没有异议,上述证据具备真实性、合法性、关联性特征,对其证明效力予以认定。
被告提供的证据1,经原告质证对其真实性没有异议,提出该证据双方转让的仅仅是房屋内的汽车修理设备;被告提供的证据2,经原告质证对其真实性没有异议,对其证明目的持有异议,提出2014年至2015年度的房屋是被告交纳的,2015年至2016年度的租金是由案外人李通交纳的。结合原告的质证意见,被告提供的两份证据可以作为认定本案事实的依据。
依据原、被告当庭陈述和原、被告提供的证据及本院对证据的认定查明,2013年2月9日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》,约定甲方出租的商铺坐落于天津市塘沽新港春风里xxx号底商;建筑面积134平方米;租赁期限自2012年2月8日起至2013年2月9日止;年租金为120000元及其他权利义务等内容。同时原告与被告签订《门面转让合同》,约定经甲乙双方协商并同意,甲方将春风里xxx号底商永泰汽车维修部转让给乙方经营,转让费200000元,其中包括剪式升降机2台,四轮定位仪及电脑各1台,扒胎机2台、动平衡机1台……等维修设备。被告办理了个体组织机构代码证,机构名称为天津市滨海新区永泰顺汽车维修部,业主为被告之妻王桂菊。租赁合同履行期限届满后,原、被告未再签订书面租赁合同,被告继续租赁原告底商。2013年11月5日,被告以其妻子王桂菊名义将天津市滨海新区新港二号路春风里底商xxx号永泰顺汽车维修部承包给案外人李通,约定由于被告与原告的租赁合同期限为两年,故被告与案外人李通的承包期限约定为自2013年11月5日至2015年2月8日。在此期间,被告向原告交纳了全部的租金。原告当庭陈述“2015年2月8日之后原告直接与案外人李通建立了实际租赁合同关系,并向李通收取了2015年2月8日至2016年2月8日的租金”。被告当庭陈述“2015年2月8日至2016年2月8日的租金是由被告向原告交纳的。2016年2月8日后,因原告与案外人李通私下商定直接建立租赁合同关系,原告不再收取被告交纳的房租,被告将汽车堵住底商门口,迫使案外人李通搬走。现承租底商内仍然存放被告受让的维修设备”。2016年3月15日、2016年3月17日,原告两次向被告发送律师函,要求被告三日之内将底商腾空并支付自2016年2月9日至实际腾房之日止按照每月10000元支付房屋使用费,被告收到此函后未作答复。因被告至今仍将其设备存放于承租底商内未予搬出,故成讼。
本院认为,原、被告签订的租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律强制性规定,应为合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。租赁合同履行期限届满后,原、被告之间仍存在实际租赁合同关系。在双方存在实际租赁合同关系期间,被告基于与原告约定的租赁合同实际履行期限届满日至2015年2月8日,遂与案外人李通签订的转包期限截止日期亦为2015年2月8日。由此证明原、被告租赁合同的实际履行期限届满日为2015年2月8日。后案外人李通继续使用涉诉房屋至2016年2月8日,因案外人与原告预直接建立租赁合同关系,被告将汽车堵住底商门口,迫使案外人李通搬离涉诉底商。关于原告主张被告将底商腾空的诉请。由于原告与被告租赁合同履行期限已经届满,2015年2月8日之后双方存在不定期租赁合同关系,根据合同法的规定,不定期租赁出租人可以随时解除合同。且原告也向被告发出了书面通知,故原告要求被告将底商腾空的诉请,有事实和法律依据,对此主张予以支持。基于被告仍然占用承租的底商,原告要求被告支付房屋使用费的主张亦成立,本院予以支持。被告辩称,由于被告支付了200000元的转让费,其成本未收回故不同意原告的诉请,此答辩意见不成立。租赁合同与转让合同系两个不同的法律关系,且在转让合同中亦约定了承租底商的租赁期限为一年,故原告以成本未收回为由不予腾房,没有事实和法律依据,对此抗辩本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定,判决如下:
一、被告徐爱廷于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市滨海新区新港春风路xxx号底商腾空;
二、被告徐爱廷于本判决生效之日起三十日内给付原告张铁栓自2016年2月9日至实际腾房之日止的房屋使用费(每月按10000元计算)。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元,减半收取40元,由被告负担,于本判决生效后三十日内直接给付原告。
如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉权)。
审判员 梁凯江
二〇一六年五月二十五日
书记员 李 姗