深圳市中级人民法院房地产审判庭
二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 聂 效 裁 判 结 果 维 持 拟 稿 时 间 2 0 1 4 . 3 . 1 0 印 量 印 （ ） 份
文 书 字 号 （ 2 0 1 4 ） 深 中 法 房 终 字 第 2 8 9 、 2 9 0 号 一 审
裁判结果一、确认蛟湖公司谢连军于2010年3月30日签订的《租赁合同》终止；二、谢连军应自本判决生效之日起三十日内向蛟湖公司返还位于深圳市田贝四路水田一街十号第一层第7、8号房屋；三、谢连军应自本判决生效之日起十日内向蛟湖公司支付2013年5月1日至2013年10月17日房屋占有使用费27684元；四、驳回蛟湖公司的其他诉讼请求。二审
合议庭意见驳回上诉，维持原判。生效文书
是否上网□是
□否审判长
审核意见合议庭
签名主管副庭长
意见庭长意见院领导
审签意见
备注
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2014）深中法房终字第289、290号
上诉人（原审被告）谢连军。
委托代理人曾环球，广东安泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市蛟湖实业发展有限公司。
法定代表人刘仕选，董事长。
委托代理人刘继，广东度量衡律师事务所律师。
委托代理人吴丽丹，广东度量衡律师事务所律师。
上诉人谢连军与被上诉人深圳市蛟湖实业发展有限公司（以下简称为蛟湖公司）因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第558、559号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）涉案房产位于深圳市XX路XXX街X号，权利人为深圳市罗湖区XX街道办事处。深圳市罗湖区XX街道办将涉案房产授权蛟湖公司经营管理，由蛟湖公司享有涉案房产的使用权益，负责对外出租管理。
（二）2010年3月30日，蛟湖公司与谢连军签订《租赁合同》，约定：蛟湖公司将位于深圳市XX路XXX街X号第X层第X号房屋租给谢连军作烧腊店使用；租赁期限为三年，自2010年4月1日至2013年3月30日止；租金第一年为人民币7200元，第三年起逐年递增5%，谢连军必须每月10日前向蛟湖公司交付当月租金；合同签订时，谢连军向蛟湖公司交付租赁保证金14400元和水电保证金2000元，保证金合计人民币16400元；该项保证金待合同履行完毕，结清各项费用后，余额退还谢连军；本合同有效期满，谢连军需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前一个月向蛟湖公司提出续租要求；在蛟湖公司需将出租房屋继续出租的情况下，同等条件谢连军享有优先承租权。合同还约定了双方的其他权利义务。
（三）2012年9月10日，蛟湖公司向包括谢连军在内的各租户发出《关于收回X楼商铺的通知》，告知蛟湖公司拟在双方合同期满后，将罗湖XXX街X号X楼商铺进行整体改造，并转变为珠宝业销售用途。因此商铺租赁合同期满后，蛟湖公司不再与谢连军续签合同，请谢连军提前做好搬迁准备，于2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。2013年1月6日，蛟湖公司再向包括谢连军在内的各租户发出《关于收回X楼商铺的通告》，告知谢连军双方在合同期满后，不再续签合同，要求谢连军在2013年3月31日前搬迁，将商铺交回，并结清所有费用。
（四）2013年3月15日，包括谢连军在内的各租户向蛟湖公司发函，要求与蛟湖公司续签合同，合同期至XXX街X号楼使用期满为止。租金参照原合同金额、条款，同意蛟湖公司适度对租金进行调整。2013年4月3日，蛟湖公司向包括谢连军在内的各租户发出《复函》，表明蛟湖公司不同意谢连军要求续签合同至XXX街X号楼使用期满为止。蛟湖公司考虑到大家的困难，同意再给个租户一个月的时间进行清货，而且该月免交租金，但要求各租户在2013年5月1日前搬迁，并将商铺交回，结清所有费用。如届时各租户未将商铺交回，所造成的一切损失由各租户承担。（五）截至庭审之日，即2013年10月17日，谢连军尚未搬离涉案房产。
蛟湖公司在原审中诉请：1、确认蛟湖公司、谢连军签订的《租赁合同》终止；2、谢连军向蛟湖公司返还位于深圳市XX路XXX街X号第X层第X号的租赁房屋；3、谢连军向蛟湖公司支付2013年5月起至实际返还房屋之日时止的占有使用费（占有使用费比照《租赁合同》以每月7560元计，暂计至2013年6月30日为人民币15120元）；4、本案诉讼费用由谢连军承担。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。蛟湖公司、谢连军签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格依约履行各自义务。
本案争议的焦点为：一、谢连军关于优先承租权的主张是否成立；二、《租赁合同》约定的租金应理解为年租金还是月租金。
关于争议焦点一，谢连军主张依《租赁合同》约定，谢连军对涉案房产享有优先承租权。对此，原审法院认为，蛟湖公司谢连军约定的优先承租权，应当发生在租赁合同期满，蛟湖公司需将出租房产继续出租的情况下，谢连军此时在同等条件下有优先于第三人承租的权利。本案中，蛟湖公司已明确表示合同期满后要将涉案房产进行整体改造升级，转变为珠宝业销售用途，而非将涉案房产继续出租，因此，谢连军不具备优先承租涉案房产的条件，谢连军关于优先承租权的主张不能成立。
关于争议焦点二，蛟湖公司主张《租赁合同》约定的租金数额为月租金，谢连军则认为合同约定的租金数额应为年租金，双方对租金条款的理解存在争议。原审法院认为，依照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从合同的实际履行情况看，谢连军是以第一年每月租金7200元，第三年起递增5%即7560元交付租金的，蛟湖公司向谢连军出具的票据也注明收取金额为月租金。从租赁保证金收取的数额看，合同约定租赁保证金为两个月租金，收取金额为14400元，可印证2010年每月租金为7200元。从租金数额看，如将合同约定租金数额理解为年租金，明显低于租赁市场租金水平，显然不符合市场规律。综上，应将合同约定的租金数额理解为月租金。
蛟湖公司、谢连军签订的《租赁合同》已因租赁期限届满而终止，谢连军应将涉案房产返还蛟湖公司。但谢连军在2013年5月1日后仍然占有使用涉案商铺，给蛟湖公司造成了经济损失，应向蛟湖公司支付房屋占有使用费。原审法院比照《租赁合同》，以每月7560元的标准计算房屋占有使用费，谢连军应向蛟湖公司支付2013年5月1日至庭审之日（即2013年10月17日）的房屋占有使用费42084元，抵扣谢连军已向蛟湖公司交付的租赁保证金14400元后，谢连军应向蛟湖公司支付房屋占有使用费27684元。如谢连军在2013年10月17日后仍未搬离涉案房产，2013年10月18日至谢连军实际返还涉案房产时止的房屋占有使用费，蛟湖公司可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认蛟湖公司谢连军于2010年3月30日签订的《租赁合同》终止；二、谢连军应自本判决生效之日起三十日内向蛟湖公司返还位于深圳市XX路XXX街X号第X层第X号房屋；三、谢连军应自本判决生效之日起十日内向蛟湖公司支付2013年5月1日至2013年10月17日房屋占有使用费27684元；四、驳回蛟湖公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案受理费人民币100元，由谢连军负担。
上诉人谢连军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审，或查清事实后，依法驳回蛟湖公司的起诉；2、一、二审诉讼费用由蛟湖公司承担。
事实和理由：1、蛟湖公司既不是本案所涉铺位的所有人，也不是本案所涉铺位的合法占有人，依法对本案所涉铺位不享有使用、收益的权利。依据物权法第三十九条和第二百四十一条的规定及民法通则等法律的相关规定，不动产和动产的所有人和合法占有人才享有对其使用和的收益的权利，蛟湖公司既不是本案所涉铺位的所有人，也不是本案所涉铺位的合法占有人，依法对本案所涉铺位不享有使用、收益的权利，因此，蛟湖公司依法不具有签订租赁合同的资格2、一审法院不能仅凭XX街道办事处的一纸《证明》就认定蛟湖公司具有签订铺位租赁合同的主体资格。本案所涉铺位是国有资产，根据财政部在2006年5月30日颁布的《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）第二十四条规定，行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借，因此，蛟湖公司不能仅凭XX街道办事处的一张证明获得本案所涉铺位的出租权和收益权。3、蛟湖公司不能仅凭其一面之词就剥夺上诉人的优先租赁权。
上诉人谢连军在庭审中补充：1、本案的一审程序有问题，本案在一审过程中，提出了蛟湖公司没有出租铺位的主体资格，要求一审法院追加业主XX街道办事处作为本案的当事人，当时另外的当事人李创斌提出了追加XX街道办为第三人的请求，一审法院不但没有追加XX街道办作为本案的当事人，而且也没有答复各上诉人是否追加XX街道办为本案的当事人，这是一审程序错误。2、按照民诉法的规定，如果案件的审理遗漏当事人，二审法院应当将案件发回一审重审，本案是遗漏了必要的诉讼当事人。二、XX街道办出具的证明是伪造的，国家对国有资产的管理严格，是为了防止国有资产的流失，XX街道办如果将本案所属的铺位委托给蛟湖公司管理经营或者收益，必须要履行相当严格的手续，XX街道办出具的证明是虚假的，除非蛟湖公司提供相关手续。其他上诉请求、上诉理由与上诉状一致。
被上诉人蛟湖公司答辩称：本案的事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，涉案商铺属于XX街道办厂房，该房产已办理房屋产权证书，房产证号为：深房地字第X号。
二审审理过程中，蛟湖公司称，涉案房产在收回整体升级后将会对外进行招租，对于涉案租户公司承诺在同等条件下符合租赁用途的可以优先承租。
本院认为，涉案商铺所在房产已办理了房地产证，本案双方当事人所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
关于是否应追加房屋产权人深圳市罗湖区XX街道办事处为本案当事人。本院认为，首先，蛟湖公司一审提交了深圳市罗湖区XX街道办事处于2013年5月7日出具的《证明》，证明涉案房产的产权人深圳市罗湖区XX街道办事处已通过委托管理的方式授权蛟湖公司对包括涉案商铺在内的房产进行经营管理，谢连军对上述《证明》上所盖公章的真实性没有异议，本院对此予以确认，故蛟湖公司已通过授权取得对涉案房产经营管理的权利，深圳市罗湖区XX街道办事处无需被追加为案件的当事人参加诉讼；其次，签订涉案《租赁合同》的双方当事人为谢连军与蛟湖公司，本案所解决的纠纷为合同双方当事人之间的租赁法律行为所引起的争议，与涉案房产的产权人深圳市罗湖区XX街道办事处没有直接法律关系。由上，原审法院并未遗漏必要的诉讼当事人，上诉人谢连军认为原审程序不当应发回重审的理由不成立，本院予以驳回。
关于谢连军主张对涉案房产享有优先承租权故无需返还涉案房产。本院认为，谢连军就涉案合同所享有的优先承租权应指在租赁期限届满，蛟湖公司在将涉案房产继续出租的情形之下，谢连军作为原承租人在同等条件下优先于第三人承租的权利。本案中，谢连军未提交证据证明蛟湖公司现已将涉案商铺出租给第三人而其愿意接受同等的租赁的条件，故其主张蛟湖公司侵犯其优先承租权，涉案房产不应予以返还的理由不成立。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人谢连军的上诉没有事实依据法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币494元，由上诉人谢连军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年三月十六日
书 记 员 陈晓莹
应予
返还
理由
成立
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确9上诉人谢连军的上