浙江省高级人民法院发文拟稿纸
发文字号：（2016）浙民申142号
密级：
签发：
审核：
主送：再审申请人戴春莉、被申请人宁波合生创展房地产有限公司
抄送：宁波市中级人民法院
拟稿单位和拟稿人：审监庭刘国华2016年3月29日
校对人：
份数：18
主题词：
标题：浙江省高级人民法院民事裁定书（再审申请人戴春莉与被申请人宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案）
（此页无正文）
浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙民申142号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戴春莉，无固定职业。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁波合生创展房地产有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道兆龙路184号。
法定代表人：陈忆伟，该公司总经理。
委托代理人：周海平，该公司员工。
再审申请人戴春莉因与被申请人宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2015�浙甬民二终字第286号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
戴春莉申请再审称：一、原审认定涉案房屋符合交付条件，主要事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定被申请人交付商品房的条件有四项。原审仅以被申请人取得竣工验收备案证明书和交付备案书认定具备交付条件，错误。镇海区住房和建设交通局与镇海区质量监督站出具的相关通知与函，足以证实被申请人拟交付的商品房至少在2015年5月18日之前存在严重影响正常使用的质量缺陷，不符合《商品房买卖合同》第九条第三项明确约定的交付条件即“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”，根据《商品房买卖合同》第十二条，申请人可以拒收房屋。而且，因被申请人原因造成房屋交付延期近六个月，远远超出《商品房买卖合同》允许的90天延期交付时限，申请人提出解除《商品房买卖合同》符合约定。二审法院对与本案类似的案件有截然相反的认定；二、二审法律适用错误。申请人以涉案房屋存在严重质量问题不符合交付条件为由在2012年11月7日书面通知被申请人解除双方签订的商品房买卖合同，被申请人于次日收到该解除合同的通知，但未能在此后的三个月内向人民法院提起诉讼，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，可以认定双方的商品房买卖合同已于2012年11月8日解除；三、原审法院审理程序严重违法。一审法院对当事人提出的请求调取证据的申请未予全部同意。二审法院对申请人的鉴定申请、调取证据的申请不予准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（五）（六）项之规定，请求再审。
被申请人合生创展公司未提交书面意见。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）涉案房屋是否符合合同约定的交付条件；（二）涉案房屋是否存在严重影响正常居住使用的质量问题；（三）申请人发出解除合同通知三个月内合生创展公司未起诉的，涉案合同是否当然解除；（四）原审程序是否存在严重违法情形。
（一）涉案房屋是否符合合同约定的交付条件
双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书。申请人认可涉案房屋已经取得竣工验收备案证明书和交付备案书，也没有证据证明涉案房屋在用水、用电、用气、道路等方面不具备商品房正常使用的基本条件。申请人原审提供的镇海区住房和建设交通局与镇海区质量监督站出具的相关通知与函等证据材料可以证明涉案房屋存在外墙面渗漏水、卫生间地面面层与相连接面层标高差不符合设计文件及相关规范要求等质量问题，但房屋渗漏等质量问题不属于合同第九条第3项约定的交付条件。而且，根据双方签订的补充协议中的特别提示条款，双方同意以出卖人取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志；涉案房屋尚在保修期内，因工程质量问题造成申请人房屋毁损，合生创展公司负责直接修复；部分楼面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，但不会影响房屋的安全和使用，申请人不得以此为由拒绝办理交付手续。因此，根据双方签订的补充协议，涉案房屋存在质量问题应由合生创展公司负责直接修复，并不改变双方合同约定的交房条件。涉案房屋符合合同约定的交付条件。
（二）涉案房屋是否存在严重影响正常居住使用的质量问题
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，因此，房屋存在严重影响正常使用的质量问题的，即使符合商品房买卖合同约定的交付条件，房屋买受人仍可据此主张解除合同。但本案中，申请人仅主张涉案房屋存在严重影响正常使用的质量缺陷，不符合《商品房买卖合同》第九条第3项约定的交付条件即“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”，而未主张按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件�用法律若干问题的解释》第十三条规定要求解除合同。根据前述分析，案涉房屋不存在《商品房买卖合同》约定的“用水、用电、用气、道路等不具备商品房正常使用的基本条件”的质量问题，故申请人援引《商品房买卖合同》以房屋存在质量问题为由拒绝办理交付手续，进而主张合生创展公司延期交付，要求解除合同缺乏依据。退一步讲，本案即使认定申请人已提出适用前述司法解释第13条规定的主张，也应以房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题为适用前提。申请人原审提供的相关证据证实涉案房屋在内的合生国际城二期E、F区住房确实普遍存在渗漏水等质量问题，但合生创展公司已经按照要求进行整改、维修，整改、维修效果虽未达到申请人的预期，但现有证据尚不足以认定涉案房屋存在严重影响居住使用的质量问题，申请人据此主张解除合同也缺乏依据。如果申请人因房屋存在质量问题需要维修、无法正常入住等而遭受损失的，其可以另行向合生创展公司主张。
（三）申请人发出解除合同通知三个月内合生创展公司未起诉的，涉案合同是否当然解除
合同一旦成立即发生法律效力，不得无故解除。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。因此，对合同解除权的行使，法院应当进行实质性审查，而非程序性审查。本案中，申请人于2012年11月7日向被申请人邮寄退房函后，合生创展公司于2012年11月19日向申请人邮寄回复函，不同意申请人的退房要求，未在三个月内起诉，但根据前述分析，申请人要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，其解除通知并不当然发生法律效力。
（四）原审审理程序是否违法
在一审审理期间，申请人曾书面申请法院依职权调取宁波市镇海区建筑工程安全质量监督站调取涉案房屋的验房记录并在二审再次提出申请，法院均未予许可。但在一审中，法院曾三次向该部门调查取证，但均未果，并无怠于取证的情形，二审对其重复申请不予准许，并无不当。关于渗漏的质量鉴定问题，因为房屋存在渗漏等质量问题已为其他证据所证实，而该质量问题是否严重影响居住使用应由审理法院根据案件具体情况综合认定，并非鉴定机构所能作出判断的专业技术问题。二审法院对其申请不予准许，并无不当。
综上，戴春莉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（五）、（六）项规定的情形。依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回戴春莉的再审申请。
审 判 长 刘国华
代理审判员 肖建光
代理审判员 张静静
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 来益芸