广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸
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拟稿单位：大沥法庭
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拟稿人：肖刚
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校对员：王育龙
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（2015）佛南法沥民三初字第89号
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主题词：物业服务合同纠纷
标题：民事判决书
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)佛南法沥民三初字第89号
原告：佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：冯欣，该公司总经理。
委托代理人：陈进福，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省河源市源城区。
委托代理人：佘高科，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省桃源县。
被告：于金红，女，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码：×××0349。
被告：梁洁玲，女，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码：×××0345。
被告：王劲，男，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码：×××0313。
三被告共同委托代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。
原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称“雅居乐物业公司”）与三被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法适用简易程序于同年9月21日公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托代理人到庭参加诉讼、被告王劲以及三被告的共同委托代理人徐兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告接受委托为×××小区提供物业管理服务，被告是该小区×××房（以下简称“案涉房屋”）业主。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》（下称“协议”）约定，被告应在每月10日前，按房屋建筑面积计算，以每月1.6元/平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需承担每天按欠费总额的千分之一计的滞纳金。房屋竣工后经测绘，建筑面积为132.23平方米。被告至2008年1月起拖欠原告物业服务费。原告多次电话、短信、上门派发收费通知单形式，催告被告尽快付清房屋所欠的物业服务费。但被告未予理会，仍拖欠物业服务费及滞纳金至今。据此，被告应向原告支付拖欠物业服务费暂计至2012年12月为12694.2元、滞纳金截止至2015年6月14日为22759.64元。请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告及小区全体业主的合法权益：1.判令被告按每月211.57元的标准向原告支付自2008年1月起的物业管理服务费暂计至2012年12月为12694.2元；2.判令每月按欠费金额千分之一的滞纳金，截止至2015年6月14日为22759.64元，合计金额为35453.84元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.被告认为原告的起诉已经超过了两年的诉讼时效，法院不能支持原告的诉请，被告没有收到原告起诉要求物业管理费及滞纳金口头或者书面、电子的通知，因为这个时段已经超出两年，请求法庭驳回其诉讼请求。2.被告认为原告违反了前期协议，原告没有对房屋的公用部位及公共设施进行修复、修缮和管理，对于有关违反业主公约的行为也没有采取相应的整改措施，导致被告的合法权益受到侵害。原告没有履行协议中业主公约规定对公用部分进行管理，被告隔壁业主霸占了该层三户业主的水表总闸部分。被告认为原告没有切实履行物业服务协议提供完整的物业服务，其应承担合理的责任，根据公平对等原则，其无权收取该时段的物业管理费。3.原告滞纳金要求没有依据，虽然物业管理服务协议有约定，但因为原告违约，故没有收取的依据，且每日千分之一的滞纳金过高，不符合法律规定。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、被告的身份证（均为复印件）各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《广东省商品房买卖合同》、《收楼手续书》（均为原件）各1份，用以证明被告是涉讼房屋的业主，接受原告提供的物业服务。
3.《前期物业管理服务协议》（原件）1份，用以证明原、被告之间的物业服务关系和物业服务费的收费标准。
4.《商品房屋确权套间明细表》（复印件）1份，用以证明原告对涉讼房屋的物业服务费计收面积。
5.《管理费催收函》、《律师函》（复印件）共18份，用以证明原告分别于2009年3月21日、2009年7月1日、2009年11月13日、2010年1月30日、2010年7月25日、2010年8月30日、2010年11月30日、2011年3月31日、2011年5月30日、2011年11月30日、2012年4月24日、2012年7月25日、2013年12月31日、2014年3月10日、2014年5月15日、2014年7月25日、2014年8月20日、2015年3月20日书面向被告催告要求其缴纳物业服务费。
6.《2015年3月收费通知单》（复印件）1份，用以证明被告拖欠缴纳物业服务费的具体金额。
经质证，被告对上述证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议。对证据5-6因被告没有收到，对其真实性无法确认。
经审查，原告出示的证据5-6，其真实性无反证推翻，本院予以确认；对原告出示的其他证据的真实性，被告亦无异议，本院均予确认。
根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
三被告是案涉房屋的业主。2006年3月18日，三被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定案涉房屋的物业服务费收费标准是，房屋按建筑面积每月每平方米1.6元计算，三被告房屋的建筑面积为134.14平方米；物业服务费自发出收楼通知书的次月1日起计收，于每月10日前交纳；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一交纳滞纳金。因被告自2008年1月起至2012年12月未向原告交纳涉讼房屋的物业服务费，原告经多方追索未果遂诉至本院。
另查一，案涉房屋在房管部门登记的建筑面积为132.23平方米。
另查二，因所在小区×××房的业主安装防盗铁门而占用公用地方，三被告与之发生相邻权纠纷，并向原告以及有关部门反映，佛山市南海区城市综合管理局亦于2010年8月6日责令×××房的业主限期改正、自行拆除。
本院认为，原、三被告签订《前期物业服务协议》，属于前期物业服务合同，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对业主具有约束力。被告作为案涉小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，应按上述合同的约定交纳物业服务费用。据此，三被告每月应缴纳物业服务费为211.568元（132.23平方米×1.6元/平方米），从2008年1月至2012年12月期间的物业服务费共12694.08元（211.568元/月×60个月）。关于物业服务费的滞纳金。三被告提出每日千分之一的滞纳金过高，经审查，该滞纳金计算标准确偏高，应适当调整。同时，三被告与×××房的业主发生相邻权纠纷，虽不应以此为由拒交、迟交物业服务费，但考虑到三被告此举事出有因，故本院酌定三被告按全部未付物业服务费的百分之五十向原告支付滞纳金6347.04元。另，原告已举证证实其持续不断向三被告主张权利，故三被告主张原告之起诉超过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告于金红、梁洁玲、王劲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费12694.08元（2008年1月至2012年12月）予原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司；
二、被告于金红、梁洁玲、王劲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金6347.04元予原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司；
三、驳回原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取343.17元（原告已预交），由原告负担143.17元，三被告共同负担200元；三被告应负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 刚
二〇一五年十月十五日
书记员 王育龙