广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)佛中法民一终字第168号
上诉人（原审被告）宁宁，男，汉族，1979年8月5日出生，住湖南省衡东县。
上诉人（原审被告）佛山市三水轩轩五金制品有限公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人宁宁。
上述两上诉人共同的委托代理人汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
上述两上诉人共同的委托代理人宁建国，男，汉族，1968年12月30日出生，住广东省佛山市三水区。
被上诉人（原审原告）韦相炎，男，汉族，1962年3月8日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人黎霞，广东百浩律师事务所律师。
委托代理人胡施琪，广东百浩律师事务所实习律师。
上诉人宁宁、佛山市三水轩轩五金制品有限公司（以下简称轩轩五金公司）因与被上诉人韦相炎租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第369号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条的规定，作出如下判决：一、韦相炎与宁宁于2010年9月9日签订的《房地租赁合同》无效；二、轩轩五金公司须在判决生效之日起十五日内搬离承租的厂房、土地、宿舍，并将上述租赁物返还予韦相炎；三、轩轩五金公司须在判决生效之日起十日内向韦相炎支付拖欠的使用费29725.2元及该款从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率计算的逾期付款违约金；四、轩轩五金公司须在判决生效之日起十日内向韦相炎支付从2013年3月15日起至实际返还租赁物之日止按10010.24元/月的标准计算的使用费；五、驳回韦相炎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24215.37元、财产保全费417元，合共24632.37元，由轩轩五金公司负担。
上诉人轩轩五金公司、宁宁不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序错误。一审法院没有追加与本案有直接利害关系的土地所有人佛山市三水西南街道鲁村村委会坑尾村民小组(以下简称坑尾村民小组)为本案的第三人，实属错误，其后果是：1.导致坑尾村民小组村民的合法利益受损；2.不利于查明本案的事实；3.判决结果明显违法。二、一审判决的内容与认定的事实矛盾，判决内容违法。一审判决已经认定本案涉讼土地的性质不是工业用地，双方所签订的《房屋租赁合同》无效。同理，韦相炎与坑尾村民小组所签订的合同也应无效，故轩轩五金公司即使要搬离承租的厂房、土地、宿舍，也应将厂房、土地、宿舍返还给坑尾村民小组，而不是韦相炎(韦相炎因两份合同的无效已不具备权利主体资格)。三、基于与上述第二条同样的事实和法律，轩轩五金公司所占有使用的土地仅涉及土地所有人坑尾村民小组的权利，故即使支付厂房、土地、宿舍的使用费，也应支付给坑尾村民小组，而不应支付给韦相炎，韦相炎无法律依据向轩轩五金公司收取相关费用。四、本案涉及农用地非法用于建设用地，根据法律规定，应先由行政部门进行处理，并请求法院向相关行政管理部门发出司法建议书，对违规行为进行处理，同时轩轩五金公司、宁宁保留主张损失的权利。据此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回韦相炎的全部诉讼请求或发回重审；2.由韦相炎承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人韦相炎答辩称：一、轩轩五金公司、宁宁主张本案应追加坑尾村民小组为第三人无事实及法律依据。根据合同的相对性原则，合同权利、义务仅能约束合同当事人，对合同当事人之外的第三人，无法律约束力。本案与宁宁签订租赁合同的是韦相炎，并非坑尾村民小组。根据前述合同相对性原则，轩轩五金公司、宁宁仅与韦相炎发生权利、义务关系，与坑尾村民小组之间并无权利、义务关系。因此，坑尾村民小组与本案的处理结果并无法律上的利害关系，轩轩五金公司、宁宁主张追加其为本案第三人无法律依据。二、轩轩五金公司、宁宁主张合同无效之后，其厂房、土地、宿舍应返还给坑尾村民小组，其租金、使用费也应支付给坑尾村民小组，同样没有法律依据。1.本案审查的是韦相炎与轩轩五金公司、宁宁之间的租赁合同纠纷，因此韦相炎与坑尾村民小组之间的租赁合同是否有效，不属于本案的审查范围。轩轩五金公司、宁宁认为本案的租赁合同无效，韦相炎与坑尾村民小组之间的租赁合同也无效，毫无依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本案合同无效之后，轩轩五金公司、宁宁因本案合同而从韦相炎处取得占有、使用权利的厂房、土地、宿舍，自然就应当返还给作为本案合同出租方的韦相炎。轩轩五金公司、宁宁占有、使用的厂房、土地、宿舍并非来源于坑尾村民小组，其主张其应当将前述财产返还给坑尾村民小组，完全没有法律依据。坑尾村民小组如果想要收回讼争的土地、厂房、宿舍，其只能依据与韦相炎签订的合同来主张权利。但至今为止，坑尾村民小组并没有向法院提出相关的返还诉求。根据民事诉讼“不告不理”的原则，法院不能对韦相炎与坑尾村民小组之间的租赁合同是否有效、韦相炎应否返还土地等租赁物给坑尾村民小组进行审查和判决。3.如前所述，轩轩五金公司、宁宁上诉主张其实际使用租赁物的使用费应该支付给坑尾村民小组同样也是毫无依据的。本案中，韦相炎从坑尾村民小组租赁土地后，进行了大量的投入，对土地进行了三通一平，建设厂房、宿舍等构建物，并进行了其他配套基础设施的建设。同时，韦相炎每月还需向坑尾村民小组支付租金。正是韦相炎的大量投入，才有讼争的租赁物可以租赁给轩轩五金公司、宁宁使用。换言之，在轩轩五金公司、宁宁向韦相炎支付使用费之前，韦相炎已经先向坑尾村民小组支付了对价。根据权利义务相一致的原则，轩轩五金公司、宁宁既然实际占用了坑尾村民小组出租给韦相炎合法使用的土地、厂房、宿舍等租赁物，则其自然应当向韦相炎支付使用费。三、轩轩五金公司、宁宁主张本案应先经行政部门处理没有法律依据，其主张损失但没有提起反诉，不属于本案审理范围。综上，一审判决具有充分的事实及法律依据，应予维持，并应驳回轩轩五金公司、宁宁的上诉请求。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定《房地租赁合同》约定“空地33300元/月”有误，本院纠正为“空地33300元/年”。原审判决认定的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审期间的争议焦点：1.本案是否属于民事诉讼受案范围？2.本案应否追加坑尾村民小组为第三人参加诉讼？轩轩五金公司、宁宁应向谁返还案涉租赁场地、上盖物以及支付相应使用费？3.应支付使用费的具体标准及数额。
关于第一个争议焦点，轩轩五金公司、宁宁上诉认为本案应先由行政部门进行处理，故不应作为民事案件予以受理。经审查，虽然案涉《房地租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，但由于承租人实际使用了租赁物，出租人仍有权要求承租人参照租金标准支付使用费及返还租赁物，该民事权利的行使并不需以行政部门作出处理为前提条件，故本案纠纷属于民事诉讼的受案范围，原审法院予以受理并作出判决恰当，本院予以维持。轩轩五金公司、宁宁的前述理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，轩轩五金公司、宁宁上诉认为坑尾村民小组为案涉土地的所有人，故应追加坑尾村民小组为第三人参加诉讼，且案涉土地系韦相炎向坑尾村民小组租赁而来，相应合同亦应属无效，故即使要返还土地、上盖物以及支付使用费，相对方亦应为坑尾村民小组。经审查，案涉土地是由韦相炎向坑尾村民小组承租后，再将其中部分场地出租予宁宁，而本案审理的是韦相炎与宁宁之间的租赁合同关系，并不涉及韦相炎与坑尾村民小组之间的租赁合同关系，故本案无需追加坑尾村民小组为案外人参加诉讼。根据合同相对性原则，返还租赁土地、上盖物及应支付使用费的相对方均为韦相炎，并非坑尾村民小组。因此，轩轩五金公司、宁宁的前述上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，轩轩五金公司、宁宁在二审法庭调查时提出原审法院确认的拖欠租金的金额有误。首先，关于厂房应计租面积问题，双方确认测绘机构确定的934.32平方米厂房面积包含了争议的15平方米面积部分，轩轩五金公司、宁宁一审答辩称2013年初才移交，二审又称该15平方米面积在2013年2月才移交使用，而韦相炎则认为在2013年1月就已交付，由于双方均无任何证据佐证具体交付时间，而双方陈述的时间又较近，参照合同的计租期间，本院确定自2013年1月15日之后按交付了15平方米场地计算相应使用费。因此，至2013年1月14日，厂房计租面积应为919.32平方米（934.32-15）,在2013年1月15日之后应按934.32平方米计算。其次，关于宿舍部分的计租面积问题，韦相炎主张按139平方米计算，而轩轩五金公司、宁宁不予确认，要求按合同约定的125平方米计算，由于韦相炎没有提供需变更计租面积的证据，故本院采信轩轩五金公司、宁宁的主张，确定宿舍部分应按125平方米计算使用费。综合前述分析，至2013年1月14日，轩轩五金公司、宁宁每月实际应交的使用费为9835.24元（919.32平方米×7元/平方米+33300元÷12+125平方米×5元/平方米），结合双方当事人关于至2012年11月14日均是按10407元/月计算使用费的陈述，轩轩五金公司、宁宁共多交使用费为（10407元-9835.24元）×26=14865.76元。根据前述分析，2012年11月15日至2013年1月14日的使用费为9835.24元×2=19670.48元。由于2013年1月15日开始是按厂房面积934.32平方米计算使用费，故此时起每月应交使用费为9940.24元/月（934.32平方米×7元/平方米+33300元÷12+125平方米×5元/平方米），即2013年1月15日至2013年3月14日应交使用费为19880.48元（9940.24元/月×2）。因此，抵扣多交的14865.76元，尚欠至2013年3月14日止的使用费为24685.2元（19880.48元+19670.48元-14865.76元）。对于欠付使用费的利息计算标准，原审法院判决按商业贷款利率计算，但由于商业贷款利率并非确定的利率标准，故本院纠正为按中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率计算。
综上，对于轩轩五金公司、宁宁的上诉主张中成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第369号民事判决第一项、第二项、第五项及诉讼费的负担部分；
二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第369号民事判决第三项为：佛山市三水轩轩五金制品有限公司应在本判决生效之日起十日内向韦相炎支付拖欠的至2013年3月14日止的使用费24685.2元及该款从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期商业银行贷款基准利率计算的利息；
三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第369号民事判决第四项为：佛山市三水轩轩五金制品有限公司应在本判决生效之日起十日内向韦相炎支付从2013年3月15日起至实际返还租赁物之日止按9940.24元/月的标准计算的使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费543.13元、财产保全费1144元，合共1687.13元，由佛山市三水轩轩五金制品有限公司、宁宁负担1637.13元，由韦相炎负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年三月十七日
书 记 员 莫志恒