四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终7086号
上诉人（原审原告）：李廷贞，女，1964年2月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈亚林，男，1971年10月11日出生，汉族，住成都市金牛区。
上诉人李廷贞因与被上诉人陈亚林民间借贷纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李廷贞的委托代理人陈建华，被上诉人陈亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李廷贞上诉请求：撤销原判，改判陈亚林在法律文书生效后十日内前往成都市城乡房产管理局办理成都市锦江区宏济新路XX号房屋借款抵押注销登记，并退还李廷贞成都市锦江区宏济新路XX号房屋《房屋所有权证》原件一本，以及《国有土地使用证》原件一本。事实与理由：1、18000元履约保证金是预先在本金中扣除的利息，借款金额实际为582000元；2、李廷贞每月均在归还本金，故每月归还的利息应当逐渐减少，现李廷贞已足额归还陈亚林的借款。
陈亚林答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
李廷贞向一审法院起诉请求：1、确认李廷贞已偿还完陈亚林全部借款本息；2、陈亚林在本案法律文书生效后十日内前往成都市城乡房产管理局办理成都市锦江区宏济新路XX号房屋借款抵押注销登记；3、陈亚林在本案法律文书生效后十日内退还李廷贞成都市锦江区宏济新路XX号房屋《房屋所有权证》原件一本，以及《国有土地使用证》原件一本。4、陈亚林承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月22日，李廷贞、陈亚林签订《借款合同》，约定李廷贞向陈亚林借款900000元，期限12个月，月利率1.5%，同日，双方签订《房地产抵押合同》，约定为保障陈亚林在《借款合同》项下享有的债权得以实现，李廷贞用位于成都市锦江区××单元××楼××（权××）的房屋作抵押担保。抵押期限自抵押登记之日起至2015年4月21日止。上述合同签订当日，李廷贞、陈亚林至成都市房管局申请为该房屋办理后顺位抵押登记。
2014年4月24日，李廷贞及张辉正作为借款方、陈亚林作为出借方再次签订《借款协议》，对李廷贞、陈亚林之前签订的《借款合同》作出变更，确认李廷贞向陈亚林借款600000元，期限12个月，从放款日至2015年4月23日。借款的月利率为1.3%，每月利息数额为7800元。李廷贞仍以位于成都市锦江区××单元××楼××（权××）的房屋作抵押担保。李廷贞应在借款发放的次月起按月等额偿还借款本金及利息。详见抵押借款还款明细（等额本息还款法），每一个月为一个还款期，共分12期偿还，还款日为每个月的23日。还款额：每月偿还本息合计=借款金额×月利率+借款金额/借款期限。李廷贞每月应向陈亚林账户支付的还款额为57800元。同日，李廷贞、张辉正向陈亚林出具《借款借据》，载明李廷贞及张辉正向陈亚林借款600000元，借款期限为1年，自2014年4月24日至2015年4月23日，逾期每天收取借款金额0.3%的违约金。同时，李廷贞及张辉正在特别告知函中表示已经清楚每月还款57800元；并在本息还款计划表中签字确认李廷贞及张辉正于2014年5月至2015年4月的每月23日偿还本金50000元、利息7800元。合同签订当日，陈亚林向李廷贞转账600000元；李廷贞向陈亚林支付履约保证金18000元，陈亚林向李廷贞出具《收据》，并在附注载明准时还款，逾期不退，收据作为退款的唯一凭证。
借款期限内，李廷贞向陈亚林共计偿还了借款629658元。
后双方因案涉借款发生纠纷，李廷贞遂于2016年4月提起本案诉讼。
庭审中，陈亚林确认成都市锦江区××单元××楼××（权××）房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》均留存于陈亚林处。
一审法院认定上述事实采信的证据有李廷贞提交的李廷贞的身份证复印件、陈亚林身份信息、情况说明、收据（2份）、房地产抵押登记申请书、《房地产抵押合同》、知晓函、《借款合同》、房屋信息摘要、客户资料清单、房屋所有权证、土地使用权证、《借款协议》、中国农业银行卡取款回单（11份）、卡卡转账凭条，陈亚林提交的《借款协议》、特别告知函、银行交易明细、借款借据、收据、房产顺位抵押（小额贷款）本息还款计划表、李廷贞还款明细，以及李廷贞、陈亚林的当庭陈述等。
一审法院认为，双方当事人对《借款协议》的真实性均无异议，该借款协议是当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反我国法律法规的禁止性规定，故该《借款协议》合法有效。合同签订后，陈亚林按约向李廷贞交付了600000元借款，同时李廷贞向陈亚林支付了履约保证金18000元。关于履约保证金是否应当在借款中予以扣除，因双方在《借据》中约定若逾期还款，履约保证金不予退还，该履约保证金带有担保履约的性质，且李廷贞自愿向陈亚林支付履约保证金，故李廷贞主张将已支付的履约保证金18000元在借款中予以扣除，不符合双方约定，亦于法无据，原审法院不予支持。故原审法院确认李廷贞的借款金额为600000元，双方的债权债务关系成立。关于李廷贞是否已经还清借款本息。因李廷贞、陈亚林在《借款协议》中约定，月利率为1.3%，每月利息数额为7800元，每月偿还本息合计=借款金额×月利率+借款金额/借款期限，故李廷贞每月应还的借款利息是以借款总金额为计算基数，并非以未偿还的借款本金为计算基数。该计算方式经李廷贞在《借款协议》、《特别告知函》、《本息还款计划表》反复确认，即李廷贞作为完全民事行为能力人，充分知晓了每月应偿还的利息及本金为57800元。同时李廷贞、陈亚林对于借款利息的约定，亦未超过国家有关限制借款利率的规定，约定合法有效。故李廷贞应向陈亚林还款共计69360元（57800元/月×12个月），现李廷贞仅向陈亚林偿还629658元，并未还清借款，故对李廷贞要求陈亚林注销房屋抵押登记并退还留存于陈亚林处的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条（法律条文全文附后）之规定，原审法院判决如下：驳回李廷贞的诉讼请求。本案案件受理费4900元，由李廷贞承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致，对原审法院经审理查明的事实，本院予以确认。
本院认为，李廷贞是否足额归还了陈亚林的借款，陈亚林是否应当注销抵押登记并归还《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》是本案二审的争议焦点。现针对上述争议焦点作如下评述：
关于履约保证金的问题，《收据》的附注部分载明：准时还款，逾期不退，此票作为退款的唯一凭证，根据其字面意思，如若李廷贞按期足额归还借款，该履约保证金会退还李廷贞，其性质与预先从本金中扣除的利息不同，上诉人李廷贞主张的实际借款本金为528000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李廷贞应当归还的利息金额问题，《借款协议》、《特别告知函》、《本息还款计划表》均明确约定，每月归还的本息总额是57800元，该约定是双方真实意思表示，各方均应按约履行各自的权利义务，故上诉人李廷贞主张的应当以尚未归还的本金为基数，按月利率1.3%的标准归还利息的上诉理由，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于李廷贞是否足额归还了陈亚林的借款的问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，陈亚林与李廷贞关于利息的约定并未超过法律规定，李廷贞应当按照约定金额归还借款，现李廷贞仅归还629658元，并未还清借款，故对李廷贞求注销抵押登记并归还《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，李廷贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人李廷贞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李婧杰
审判员 姚 兰
审判员 吴 爽
二〇一六年十月二十五日
书记员 朱 希