重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00387号
上诉人（原审被告）万科（重庆）房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝北区财富大道12号，组织机构代码67611761-2。
法定代表人陈运生，总经理。
委托代理人唐杰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林云。
被上诉人（原审原告）陈学伟。
委托代理人王毅。
上诉人万科（重庆）房地产开发有限公司（以下简称：万科公司）与被上诉人林云、陈学伟因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第04192号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年12月30日，万科（重庆）房地产有限公司（甲方）与林云（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-958303），约定由林云购买位于重庆市渝中区大坪正街的××××××××××××××房屋，总金额847114元，套内单价5453.64元／平方米。该合同第七条“交房期限及交付条件”第一款“本商品房交房期限”第2项载明：“属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第八条“交房手续的办理”第1项载明：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备……验收交接后，双方应签署房屋交接单……”，第十五条“规划、设计变更的约定”第一款载明：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更”。当日，万科公司（甲方）和林云（乙方）还签订了合同附件五之《合同补充协议》，第十条“乙方可拒绝办理交房手续之‘正当理由’是指”载明：“……除上述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任……”，第十一条“关于交房手续办理”第1项载明：“在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房价款和违约金外，甲方应通知乙方办理房屋交付手续……”，第十三条“关于规划、设计变更”第1项载明：“已预售的商品房在建设过程中，甲方应当按照批准的规划、设计再建设商品房，不得随意变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……”，第二十六条“关于露台、平台、庭院、花园、专用屋面、地下室的权益”第1项载明：“规划上或设计上专属特定房屋的露台／室外平台、底层庭院（绿地）／屋顶花园／专用屋面、地下室，其专用权在土地使用年限内归购买该房屋的乙方所有……”，第5项载明：“该商品房的花园总面积共计约总36平方米……”，第三十五条“特殊说明”第7项载明：“……17-1-4、17-1-5……号房附属有底层花园，该底层花园在设计上归属该房业主专用”。2010年12月30日，万科（重庆）房地产有限公司（甲方）与陈学伟（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-958364），约定由陈学伟购买位于重庆市渝中区大坪正街的××××××房屋，总金额844421元，套内单价5436.3元／平方米。该合同第七条“交房期限及交付条件”第一款“本商品房交房期限”第2项载明：“属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第八条“交房手续的办理”第1项载明：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备……验收交接后，双方应签署房屋交接单……”，第十五条“规划、设计变更的约定”第一款载明：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更”。当日，万科公司（甲方）和陈学伟（乙方）还签订了合同附件五之《合同补充协议》，第十条“乙方可拒绝办理交房手续之‘正当理由’是指”载明：“……除上述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任……”，第十一条“关于交房手续办理”第1项载明：“在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定付清房价款和违约金外，甲方应通知乙方办理房屋交付手续……”，第十三条“关于规划、设计变更”第1项载明：“已预售的商品房在建设过程中，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得随意变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……”，第二十六条“关于露台、平台、庭院、花园、专用屋面、地下室的权益”第1项载明：“规划上或设计上专属特定房屋的露台／室外平台、底层庭院（绿地）／屋顶花园／专用屋面、地下室，其专用权在土地使用年限内归购买该房屋的乙方所有……”，第5项载明：“该商品房的花园总面积共计约总92平方米……”，第三十五条“特殊说明”第7项载明：“……17-1-4、17-1-5……号房附属有底层花园，该底层花园在设计上归属该房业主专用”。
2012年6月29日，林云、陈学伟到万科·锦程项目现场接房，发现在17-1-4号房附带花园内存在一处内部构造为杂物间和厕所的一体建筑物，遂提出异议，拒绝办理接房手续。后与万科公司交涉，同年7月11日，林云、陈学伟分别作为17-1-4、17-1-5的业主和万科公司达成《协议书》，约定万科公司将该厕所和杂物间归17-1-4、17-1-5独立使用，此使用权随二业主房屋产权而延续，此使用权归二业主所有，在其房屋产权年限内该厕所和杂物间处置权经万科公司同意归二业主所有，万科公司不得强行拆除和收回使用权，不得征收该厕所和杂物间的物管费。当日，陈学伟办理了接房手续；林云至今未办理该手续。2013年1月10日，林云、陈学伟与万科公司再次达成《协议书》，约定万科公司于2013年1月11日就该厕所和杂物间进行拆除，涉及补偿事宜，则由双方协商解决。双方还共同确认，本《协议书》具有《商品房买卖合同》的同等法律效力，一经签署即生效。当天，林云、陈学伟还与万科·锦程维修中心的ＸＸ、刘静制作了手绘图纸，共同确认该厕所和杂物间位于17-1-3、17-1-4的花园内，其实际面积为23.184平方米。同月15日，万科公司完整拆除了该厕所和杂物间。
另查明，2010年9月28日，为便于万科·锦程项目客户购买来访，本案厕所和杂物间投入使用。在庭审中，万科公司提交了万科·锦程项目17号楼一层平面图，以证明该厕所和杂物间未在规划范围内。
原审原告林云、陈学伟诉称：2010年12月，林云、陈学伟分别购买了万科公司位于重庆市渝中区大坪正街的万科·锦程项目各一套商品房。2012年6月29日，林云、陈学伟接房时，在林、陈使用的花园内发现修建了厕所和杂物间。经与万科公司协商，双方达成一致将该厕所和杂物间的独立使用权归林云、陈学伟所有，其期限随林、陈房屋产权而延续，并且在该期限内，厕所和杂物间的处置权归林、陈所有，万科公司不得强行拆除和收回使用权，也不得征收其物管费。次年1月11日，万科公司拆除了厕所和杂物间，但未解决其补偿问题。为此，林云、陈学伟诉至法院，请求：1、判令被告万科公司赔偿原告林云、陈学伟经济损失300000元；2、被告万科公司承担本案诉讼费。
原审被告万科公司辩称：第一，本案诉争厕所和杂物间未经报规报建手续，因此，林云、陈学伟与万科公司就此签订的先后两份协议违反法律规定，应系无效条款；第二，林云、陈学伟购买的商品房所附带花园本不存在本案诉争的厕所和杂物间，万科公司的拆除行为系根据相关政府部门的要求，并未对林、陈造成损失，故二原告之主张缺乏事实和法律依据。
原审法院认为：原告林云、陈学伟与被告万科公司分别签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-958303）、《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-958364）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在本案中，因原告林云、陈学伟和被告万科公司分别于2012年7月11日、2013年1月10日达成的《协议书》涉及的厕所和杂物间未经报规报建，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该两份《协议书》均系无效。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，我国民事法律确立了诚实信用原则，该原则要求民事主体在从事民事活动时具有良好的主观心理状态，一切民事法律关系，应依正义衡平的理念加以调整，从而达到平衡社会成员间利益关系，实现社会安全、有序的目的。因此，即使原告林云、陈学伟与被告万科公司先后达成的两份《协议书》属无效，但被告万科公司既然向其承诺协商解决补偿事宜，就应按照诚实信用原则予以补偿。再结合本案实际情况，本院酌定由被告万科公司向原告林云、陈学伟支付拆除厕所和杂物间的补偿80000元。
综上所述，原告林云、陈学伟的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条、第一百四十二条等规定，遂判决：被告万科（重庆）房地产有限公司在本判决生效后立即向原告林云、陈学伟支付80000元。本案受理费5800元，减半收取2900元，由被告万科（重庆）房地产有限公司承担。
宣判后，万科公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：原审法院认定事实部分不清。本案讼争的厕所和杂物间并未在被上诉人所购商品房附带花园内，而是在附带花园旁。被上诉人提交的证据手绘图纸，其签字人员ＸＸ、刘静均不属上诉人公司员工其签字行为对上诉人不具有任何法律效力，且ＸＸ、刘静签字确认的讼争厕所和杂物间的实际面积并非客观准确的数据。同时，根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但一审法院却忽略被上诉人过错，而将协议无效的过错全部归于上诉人，属适用法律错误，且一审法院依据《民法通则》的诚信原则，认定补偿金额为80000元，也缺乏事实和法律依据。请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人林云、陈学伟答辩称：被上诉人购房时，并不知道厕所和杂物间属违规建筑，被上诉人有理由相信厕所和杂物间是合法的，且厕所和杂物间处在被上诉人所购房屋花园内，经与上诉人协商，上诉人称将厕所和杂物间赠与被上诉人使用，被上诉人才同意接受房屋。被上诉人认为双方所签订的《协议书》是有效的，上诉人给被上诉人造成了损害，应当进行赔偿。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：上诉人万科公司分别与被上诉人林云、陈学伟签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在自愿基础上的真实意思表示，应属合法有效。但被上诉人林云、陈学伟在接房过程中发现17-1-4号房附带花园内存在一处内部构造为杂物间和厕所的一体建筑物，遂提出异议，拒绝办理接房手续，后经与上诉人万科公司交涉，被上诉人林云、陈学伟分别作为17-1-4、17-1-5的业主和万科公司达成《协议书》，约定万科公司将该厕所和杂物间归17-1-4、17-1-5独立使用，此使用权随二业主房屋产权而延续，此使用权归二业主所有，在其房屋产权年限内该厕所和杂物间处置权经万科公司同意归二业主所有，万科公司不得强行拆除和收回使用权，不得征收该厕所和杂物间的物管费。鉴于双方签订的《协议书》所涉及的厕所和杂物间未经报规报建，违反法律、法规的强制性规定，该《协议书》应属无效。2013年1月10日，上诉人万科公司与被上诉人林云、陈学伟再次签订《协议书》，约定上诉人万科公司于2013年1月11日对万科锦程17栋104、105花园内厕所和杂物间进行拆除，涉及补偿事宜，则由双方协商解决。双方还共同确认，本《协议书》具有《商品房买卖合同》的同等法律效力，一经签署即生效。鉴于双方再次签订的《协议书》系对花园内厕所和杂物间进行拆除和拆除后涉及相关补偿事宜达成的合意，并不违反法律、法规的强制性规定，因此，该《协议书》应为有效协议，双方均应按照协议约定履行义务，现被上诉人林云、陈学伟已按照协议约定履行了合同义务，上诉人万科公司也应按照双方协议约定履行相应义务，由于双方在协议中未约定补偿的具体金额，故一审法院根据本案的实际情况，酌情主张补偿80000元，符合本案实际，并无不当。至于上诉人万科公司称本案讼争的厕所和杂物间并未在被上诉人所购商品房附带花园内的问题。因双方于2013年1月10日签订的《协议书》中已明确上诉人对被上诉人花园内厕所和杂物间进行拆除，且上诉人万科公司在一审庭审中也陈述其根据《协议书》约定于2013年1月11日对被上诉人花园内的厕所和杂物间进行了拆除，因此，一审法院认定本案讼争的厕所和杂物间在被上诉人所购商品房附带花园内，具有事实依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。但一审法院认定上诉人万科公司与被上诉人林云、陈学伟于2013年1月10日签订的《协议书》无效不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人万科（重庆）房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 钱昳心
代理审判员 苏 渝
二〇一四年三月十二日
书 记 员 肖 姗