呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内01民终3118号
上诉人（原审被告）：邓恩龙，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司。住所地呼和浩特市。
法定代表人:牟亚力，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何富宝，该公司总经理，住呼和浩特市。
上诉人邓恩龙因与上诉人呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司（以下简称同昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓恩龙及其委托诉讼代理人庞军、张磊，上诉人同昌物业公司的委托诉讼代理人刘璐、何富宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓恩龙上诉请求:邓恩龙上诉请求:1、撤销一审判决，并依法改判驳回同昌物业公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由同昌物业公司承担。事实和理由：1、一审关于”2009年4月10日同昌物业公司与盛业公司之间所签订的《物业服务合同》符合法律规定，对被告是具有法律约束力”的认定有误，适用法律错误。（1）邓恩龙提供了2009年4月10日的《物业服务合同》、2011年4月10日的《投标文件》、2011年4月26日的《评标报告》等相关证据证明物业合同的签订先于招投标，一审法院对该事实并未进行审理及认定，并且《物业服务合同》的甲方内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）的法定代表人以及乙方同昌物业公司的股东均是陈乃新，该物业合同的签订明显违反了《物业管理条例》第二十四条的相关规定，符合合同法第五十二条的”合同无效”情形，应属于无效合同。（2）同昌物业公司作为一审原告的主体不适格。邓恩龙向开发商购买房屋及接收房屋时均是通知邓恩龙向呼和浩特市盛联物业服务有限责任公司（以下简称盛联物业公司）交纳装修押金、物业费、水电费，并办理住宅室内装修备案等，盛业公司并未通知过或公示过是由同昌物业公司为邓恩龙所在的小区提供物业服务，同昌物业公司也未提交任何证据证明其与盛联物业公司属于何种法律关系，一审法院也未查明提供事实物业服务的是盛联物业公司还是同昌物业公司，直接驳回邓恩龙”原告主体不适格”的答辩，属于认定事实有误；2、一审法院判决邓恩龙向同昌物业公司支付物业费不符合法律规定。首先，依据《物业管理条例》第二十九条、《呼和浩特市住宅区物业管理办法》第二十七条、《物业承接査验办法》第十一条的规定，同昌物业公司不具备为盛业城市广场提供物业服务条件，无权向盛业城市广场的业主收取物业费。其次，邓恩龙从开发商处领取钥匙后，房屋无法居住使用，房屋一直没有供暖，同昌物业公司提供的供热部门的证明材料证实，2012年冬季富泰热力公司首次对本小区供暖。该小区天然气2014年7月20日才开通。该小区一直未竣工验收，并且该小区消防设施设备不合格，受到公安部门通报。邓恩龙在该小区一直无法居住，同昌物业公司不应该向邓恩龙收取物业费。再次，即使同昌物业公司向邓恩龙收取物业费，也应该依据《关于新建住宅小区费用收取办法的通知》第四条、《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，在呼和浩特市房产管理局前期项目物业管理专项验收日期之后收取。依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》《城市房地产管理法》等法律法规的相关规定，工程只有竣工验收后方可交付使用，而盛业城巿广场小区至今未进行竣工验收，开发商对业主交付房屋也属于违法交付，交付条件不成立，视为未交付，故对于本案中同昌物业公司诉请的物业费应向盛业城市广场建设单位收取；3、一审判决”参照《新城区会议纪要》本院经过综合考量，同昌物业公司以每平米2.5元的60%即1.5元的标准向被告收取物业费较为适宜”无法律依据。（1）涉案《物业服务合同》应属于无效合同，每平米2.5元的约定也属于无效的约定，不应该以此为依据按60%计算。（2）一审判决认定了《新城区人民政府关于研究解决车站东街盛业小区居民信访事宜的专题会议纪要》，该纪要的第三条载明”物业费按每平方米1.5元计取，天然气通气时间为收取物业费的计取日”，2014年7月20日盛业小区的天然气通气。一审法院仅参照适用了”1.5元的标准”并未适用”天然气通气时间为收取物业费的计取日”的规定，属于认定有误；4、一审法院判决认定”邓恩龙在领取钥匙时已交纳至2013年3月24日的物业服务费，因此原告同昌物业公司应从2013年3月24日起开始要求邓恩龙交纳相应的物业费用”属于认定事实有误，适用法律错误。邓恩龙2012年3月24日从盛联物业公司领取了房屋钥匙，同时预交纳了物业费及其他各项费用，交纳的起止时间并不确定，并非一审法院认定的”交纳至2013年3月24日”。2011年至2012年度本小区富泰热力没有供暖，没有水，没有天然气，没有有线电视，没有宽带网络。邓恩龙向一审法院提供的证据足以证明本小区不具备居住条件，邓恩龙预交纳的物业费及其他各项费用并不应该是从2012年3月24日计算。根据《物业管理条例》和《呼和浩特市关于新建住宅小区费用收取办法的通知》的有关规定，物业公司承接物业时必须进行物业验收。本小区至今没有进行物业验收，但盛联物业公司向业主发放钥匙时，并没有将不能居住的客观事实及时告知业主，反而协助开发商交钥匙并向业主收取了物业费及其他费用。物业公司没有尽到告知义务。在业主不知情的情况下领取了钥匙，给业主的利益造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的有关规定，《前期物业合同》应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的有关规定，物业公司不但不应该收取业主的物业费，给广大业主造成的损失应当承担赔偿责任；5、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，同昌物业公司主张”已为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务”，同昌物业公司应对其主张承担举证责任，并承担举证不利的后果。在一审中同昌物业公司仅提供了无效的《物业服务合同》，并未提供任何其所主张的提供了物业管理服务、提供了哪些物业服务、每项服务收费标准的相关证据，在重审的一审中，同昌物业公司仍未提交相应证据；6、一审法院判决邓恩龙承担违约金，属于认定有误。首先，由于同昌物业公司与开发企业签订《物业服务合同》属于无效合同，其中相关违约金的条款也是无效条款，邓恩龙不应当承担违约金。其次，同昌物业公司从开发商处接收房屋时，开发商强制要求邓恩龙向盛联物业公司预交纳了部分物业费、装修保证金3000元及其他费用，预交物业费交纳的起止时间存在争议，交纳的装修保证金3000元也无任何理由至今不退，并且直到2014年仍由盛联物业公司向业主收取水费、电费，是由盛联物业公司还是由同昌物业公司提供事实物业服务邓恩龙无法确定。截至同昌物业公司原审一审起诉时，邓恩龙对于是向同昌物业公司还是向盛联物业公司交纳物业费、什么时间交纳、交纳多少物业费均不确定。故同昌物业公司收取物业费没有法律依据，邓恩龙不存在违约事实，不应当承担违约金；7、同昌物业公司在一审中诉请的物业费及违约金的计算时间为2012年1月1日至2014年12月31日，原审一审立案日期为2014年10月9日，同昌物业公司诉请的物业费部分已过诉讼时效，一审法院关于违约金的计算起止时间也不明确。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决，并改判驳回同昌物业公司的全部诉讼请求。
同昌物业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持同昌物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院判决认定同昌物业公司所提供物业服务的小区存在环境差，有安全隐患以及公共设施不全的诸多问题，并未达到合同中约定的甲级服务标准，没有事实及法律依据。同昌物业公司每天对小区的卫生进行四次清扫，远超于甲级标准规定的小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次的要求。同昌物业公司设有24小时服务电话，随时为业主提供各种服务，对小区的公用设施设备进行日常的管理和维修养护，包括电梯、排污、消防、高压配电、监控系统、户外通道、道路等等。协助维护小区的公共秩序，小区主出入口24小时站岗执勤，对小区配有安全监控设施，实施24小时监控，因此，一审法院判决认定同昌物业公司服务的小区存在上述问题毫无事实及法律依据。2、由于同昌物业公司服务的小区特殊的地理位置，导致同昌物业公司的物业服务费高于其他小区。作为物业服务费组成部分的员工工资，因本小区特殊的地理位置，导致员工工资远高于同城的同类小区。因本小区地处城市商圈，监控系统的投入与运营成本远高于一般小区；3、本小区的电费一直由同昌物业公司代收代缴，与其他小区相比，同昌物业公司需聘请专人24小时在高压配电室进行值班，这一开支是其他小区没有的;同时，因没有将电交到供电局，同昌物业公司需承担高压变损、低压线损、高低压设备维护等一大笔开支，这全部是同昌物业公司较其他小区多支出的部分。针对邓恩龙的上诉答辩称，1、同昌物业公司与盛业公司签订的前期物业服务合同合法有效。同昌物业公司与开发商签订前期物业服务合同，履行了招投标手续，中标后才为本小区进行物业服务。法律只是提倡房地产开发与物业管理相分离，同昌物业公司也做到了这一点，并未禁止开发商的法定代表人成为物业公司的股东，因此同昌物业公司与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，即使程序存在瑕疵，也不必然导致合同无效，国务院《物业管理条例》第五十七条规定，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性效力性规定，因此，存在瑕疵并不导致前期物业服务合同无效；2、物业服务费的收取人应为同昌物业公司。根据同昌物业公司与建设单位盛业公司签订的《物业服务合同》，约定由同昌物业公司向其开发的小区提供物业服务，合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效止。同昌物业公司向邓恩龙提供了物业服务，也多次通过公告的形式催缴物业费，邓恩龙在答辩中也认可同昌物业公司于2014年4月7日贴出公告要求业主交纳物业费，同时同昌物业公司也认可呼和浩特市盛联物业公司对邓恩龙的收费行为，该行为视为同昌物业公司对邓恩龙的收费，因此物业服务费的收取人应为同昌物业公司；3、邓恩龙是物业服务费的缴费义务人。根据《物业管理条例》第四十二条第二款、《呼和浩特市物业管理条例实施办法》第二十九条之规定，已交付物业买受人的物业，物业服务费由业主全额支付。邓恩龙领取了房屋钥匙，接收了房屋并交纳了物业服务费、装修押金等费用，依法剩余物业费用应由邓恩龙全额承担；4、物业服务费的收取标准及违约金。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，同昌物业公司与建设单位签订了前期《物业服务合同》，该合同合法有效，合同中约定物业服务费的收费标准为每月每平方米2.5元，并已在相关部门备案，理应按照该标准收取物业服务费。同时依据《物业服务合同》第二十三条的约定邓恩龙未能按时如数交纳物业费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。其他答辩意见同上诉意见。请求人民法院依法改判，支持同昌物业公司的一审诉讼请求。
邓恩龙答辩称，同昌物业公司称已经提供了符合物业服务合同约定标准的物业服务并未提供任何证据证明其所述的物业服务，均为口头陈述，我方不予认可。小区中根本没有绿地，何来对绿地进行清扫维护。关于停车场，同昌物业公司进行租赁，收取社会车辆的停车费用，根本没有向业主提供服务，不能向业主收取费用。请求二审法院驳回其诉请。
同昌物业公司向一审法院起诉请求：判令邓恩龙向同昌物业公司交纳2012年1月1日至2014年12月31日止所欠物业服务费共计11495.7元，同时向同昌物业公司支付违约金3268.6元。
一审法院认定事实：邓恩龙于2012年3月24日领取了盛业城市广场高层住宅小区住房的钥匙，该房屋面积为127.73平方米。领取钥匙的当天邓恩龙向盛联物业公司交纳了从2012年3月24日至2013年3月24日的物业费及其它各项费用合计4736元。
2009年4月10日盛业公司以招标前期物业服务公司与同昌物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定盛业公司选聘同昌物业公司对盛业城市广场提供前期物业服务事宜，同昌物业公司按《呼和浩特市住宅小区物业服务标准》规定的甲级标准提供规范化的服务，住宅每平米收物业费2.5元,合同期限从2009年6月10日至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。合同第二十三条约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。
2014年5月29日新城区人民政府为解决盛业小区居民信访的事情专门召开了会议，会后下发了一份会议纪要，题目为《新城区人民政府关于研究解决车站东街盛业小区居民信访事宜的专题会议纪要》。该纪要的第三条载明”物业费按每平方米1.5元收计取，天然气通气时间为收取物业费的计取日”。第五条载明”锡林路街道办事处负责向小区内居民公开说明新城区委、区政府对小区居民反映问题的解决办法并张贴公告，由街道办事处组织，盛业公司要向广大居民公开道歉”。2014年7月20日盛业小区的天然气通气。
庭审中查明，同昌物业公司自认盛业小区早期收取物业费的盛联物业公司就是后来新建成的同昌物业公司，由于盛联物业公司其经营范围只限停车场的物业服务，因此另外申请设立了同昌物业公司，该公司具有了提供小区物业服务的资质，其物业服务范围扩大到整个小区内各项服务项目。之后盛业公司与同昌物业公司签订了《物业服务合同》。由于同昌物业公司属于前期物业服务公司，其服务评级一直都是暂定级。而由于盛业公司未能办理竣工验收的手续，致使该小区无法形成合法有效的业主委员会，因此也无法由业主委员会与物业公司之间产生新的物业服务合同，所以同昌物业公司至今都是以前期物业服务公司的身份为邓恩龙所居住的小区进行物业服务的。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，2009年4月10日同昌物业公司与盛业公司之间所签订的《物业服务合同》符合法律规定，对邓恩龙是具有法律约束力的，邓恩龙以同昌物业公司主体不适格为由的答辩意见，不予支持。由于盛业小区至今都未能竣工验收，致使小区无法形成合法有效的业主委员会，无法聘请新的物业服务公司为该小区提供物业服务，而同昌物业公司以前期物业公司的身份已经为该小区的业主提供了物业服务，同昌物业公司有权向已享受服务的业主收取相应的物业费用。根据同昌物业公司与盛业公司所签订《物业服务合同》的约定，同昌物业公司是为该小区提供甲级标准的物业服务，因此每平方米按2.5元的标准向业主收费。但按照《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》当中对甲级物业服务标准的规定，无论是从小区内部环境还是小区内的安全以及公共配套设施的管理，同昌物业公司都应为该小区的业主提供高质量、高效能的物业服务，但在此次庭审中通过邓恩龙提供的《新城区会议纪要》及《上访信息表》等一系列证据证实，同昌物业公司服务的小区的确存在环境差，有安全隐患以及公共设施不全的诸多问题，致使业主与开发商之间，业主与物业公司之间产生较大矛盾，直至新城区政府为此专门召开解决会议，解决业主与开发商之间，业主与物业公司之间的矛盾。因此，同昌物业公司所提供的物业服务确实存在诸多瑕疵，并未达到合同中约定的甲级服务标准，同昌物业公司按照甲级服务标准向邓恩龙进行收费有违公平原则。参照《新城区会议纪要》经过综合考量，同昌物业公司以每平方米2.5元的60%即1.5元的标准向邓恩龙收取物业费较为适宜。
同昌物业公司请求邓恩龙支付从2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费，经核实，邓恩龙在领取钥匙时物业服务费已交纳至2013年3月24日，因此同昌物业公司应从2013年3月24日起开始要求邓恩龙交纳相应的物业费用。同昌物业公司主张邓恩龙未按时交纳物业费应承担相应的违约责任，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。据此，邓恩龙即受同昌物业公司与盛业公司之间所签订《物业服务合同》的约束，邓恩龙未按期交纳物业费就应当按照合同的约定承担日万分之五的违约责任，因此同昌物业公司主张邓恩龙支付违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条的规定，判决：一、被告邓恩龙向原告呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司支付从2013年3月24日至2014年12月31日期间的物业服务费共计（127.73平方米×1.5元/月/平方米÷30×648天）4138.45元，于判决书生效后十五日内付清；二、被告邓恩龙向原告呼和浩特市同昌物业服务有限责任公司支付从2013年3月24日至2014年12月31日期间的违约金（1.5元×127.73平方米×12个月×0.0005×931天）1070.25元，于判决书生效后十五日内付清。案件受理费169元（同昌物业公司已预交），由原告同昌物业公司承担119元，被告邓恩龙承担50元。
本院二审期间，邓恩龙围绕上诉请求提交了一份新证据：电梯注册登记证，拟证明电梯是2012年8月注册检验，拿钥匙是2011年，电梯没有注册检验就投入使用。同昌物业公司的质证意见为，电梯注册登记证的真实性认可，但只是注册登记的时间，与实际使用时间无关。
同昌物业公司提交了一份新证据：每平方米2.5元物业费的组成明细（盛业城市广场住宅楼水电费一览表、盛业城市广场住宅楼水电物业管理服务费一览表），拟证明2.5元物业费标准的收取依据，物业费之外的费用如非居民生活用电本应由业主负担的部分，同昌物业公司一直在垫付。邓恩龙的质证意见为，物业费一览表是同昌物业公司自己制作，没有相关证据佐证其真实性，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。
对当事人二审提交的新证据本院认定如下：邓恩龙提交的电梯注册登记证复印件的真实性予以确认，但该证据不具备关联性，本院不予采信；同昌物业公司提交的物业费组成明细为同昌物业公司单方制作，所载事实缺乏其他证据印证，不具有证据的客观性，该证据本院不予采信。
本院经审理查明：邓恩龙领取钥匙时交纳的4736元，盛联物业公司为其出具的交费收据上没有标注该费用对应的物业费起止时间。
另查明，同昌物业公司成立于2006年11月30日，其注册的经营范围为：物业服务（肆级）；盛联物业公司成立于2011年6月16日，其注册的经营范围为：停车场管理。同昌物业公司认可盛联物业公司收取物业费等行为系为同昌物业公司代收。
还查明，富泰热力新华西街供热公司于2012年10月15日对盛业城市广场开始第一次供暖。
又查明，前期《物业服务合同》第四章第七条约定，物业费用于支付的项目中第（4）项为物业服务区域绿化养护费用。本院对盛业城市广场进行了实地查看，小区内没有公共绿地。除以上事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、同昌物业公司作为本案的诉讼主体是否适格；2、关于《物业服务合同》的效力问题；3、同昌物业公司向邓恩龙收取物业费的标准及收费的起算时间是否具有事实和法律依据。
同昌物业公司于2009年4月10日与盛业公司签订了前期《物业服务合同》，约定由同昌物业公司向盛业城市广场提供物业服务。虽然盛联物业公司以其名义向盛业城市广场的业主出具过相关费用的收费单、收费收据等，但同昌物业公司认可盛联物业公司的收费行为。同昌物业公司与盛业城市广场的业主之间也形成了事实上的物业服务关系，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故同昌物业公司依据前期《物业服务合同》的约定及其提供物业服务的事实向邓恩龙主张物业费主体适格。
《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案所涉《物业服务合同》系建设单位盛业公司与同昌物业公司签订的前期物业服务合同，该合同不违反法律法规效力性禁止性规定，应确认为有效合同。但同昌物业公司没有提供证据证明邓恩龙在买受物业时与建设单位签订的买卖合同中包含前期物业服务的内容以及承诺承担履行临时管理规约责任。同昌物业公司亦没有提供证据证明其与邓恩龙签订书面物业服务合同，因此涉案《物业服务合同》中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款对邓恩龙不具有约束力。
关于物业费收费标准，本案中邓恩龙与同昌物业公司建立了事实上的物业服务关系，同昌物业公司亦提供了物业服务，邓恩龙应当支付物业费用。邓恩龙所举证据可以证明同昌物业公司提供的物业服务并未达到甲级服务标准，且物业费的组成中所包含的绿化养护费用等同昌物业公司并未实
际支付，一审法院参照《新城区会议纪要》及查明的事实认定同昌物业公司按照每平方米1.5元向邓恩龙收取物业费并无不当；关于物业费收费起算时间的问题，盛业城市广场首次供暖的时间为2012年10月15日，内蒙古自治区呼和浩特市区的取暖时间是从当年的10月15日至次年的4月15日，虽然邓恩龙领取住房钥匙的时间为2012年3月24日，但2012年4月15日前邓恩龙的住房并不具备入住条件，不能因其领取钥匙就视为房屋的交付。因此向邓恩龙收取物业费的时间应从2012年4月16日起算。邓恩龙应向同昌物业公司交纳2012年4月16日至2014年12月31日期间的物业费共计6226.84元（32.5个月×1.5元／平方米／月×127.73平方米）。邓恩龙已经交付的物业费可在执行过程中抵顶。关于邓恩龙的房屋是否经过验收属于其与开发商之间的关系，本案不作审理。
关于违约金，邓恩龙与同昌物业公司之间没有签订书面物业服务合同，没有约定违约责任的承担，邓恩龙在2012年3月24日领取住房钥匙时已经预交物业费及其他费用4736元，但同昌物业公司之后为其提供的物业服务并没有达到甲级标准，故同昌物业公司诉请邓恩龙支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，邓恩龙的部分上诉请求成立，予以支持。同昌物业公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2016)内0102民初730号民事判决；
二、邓恩龙于本判决生效后十五日内交付同昌物业公司2012年4月16日至2014年12月31日期间的物业费共计6226.84元；
三、驳回同昌物业公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费169元，邓恩龙、同昌物业公司各负担84.5元；二审案件受理费共计338元，由邓恩龙负担34元，同昌物业公司负担304元。
本判决为终审判决。
审 判 长 斯 琴
审 判 员 张雪杨
代理审判员 张 浩
二〇一七年一月十七日
书 记 员 董 丽