江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏08民终1527号
上诉人（原审第三人）：边洪刚。
委托代理人：金伟、郭继，江苏六仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王学品。
委托代理人：孙杰、陈新林，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张建国。
被上诉人（原审被告）：张小红。
上诉人边洪刚与被上诉人王学品、张建国、张小红确认合同效力纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月16日作出（2015）河新民初字第0017号民事判决。上诉人边洪刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人边洪刚的委托代理人金伟，被上诉人王学品及其委托代理人孙杰、陈新林到庭参加诉讼。被上诉人张建国、张小红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告张建国与被告张小红系夫妻关系，案涉房屋系两被告拆迁所安置房屋，至今未办理房屋产权登记。2009年11月18日，张建国、张小红与边洪刚签订《销售房屋协议书》，载明：“经双方协商，房子107.49平方，价格为壹拾捌万伍仟元整。从2009年11月30日产权归边洪刚所有，房屋座落在清隆家园B二区303室（B13号楼），建筑面积107.49平方，住宅使用说明书壹本，住宅质量保证书壹本。甲乙双方签字生效”。协议签订后，边洪刚除取得协议中约定的两证书外，还取得该房屋水、电费交费卡及物管协议书。2009年12月21日，原告王学品（乙方）与被告张建国、张小红（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于清隆家园13号楼2单元303室（107.49平方）的自有房屋及地下车库（约10.5平方）出售给乙方，双方商定总价为人民币185000元；乙方于2009年12月22日付给甲方人民币壹拾贰万元，2010年1月20日前付给甲方人民币陆万元，余款人民币伍仟元在甲方配合乙方办理完房屋交易相关的一切手续后付清。乙方在办理产权登记手续期间，由甲方提供身份证、户口薄、结婚证等证件或复印件必须证件并陪同乙方办理手续，配合乙方进行合法产权登记（产权登记手续费由乙方承担）。乙方首付款付给甲方后，甲方将其相关手续和钥匙交给乙方；如有一方违约，应承担房屋合同总价的30%赔偿金。落款处张艳喜作为见证人签字。次日，王学品从其妻银行存款中取现12万元交付被告张建、张小红，两被告出具收条，载明“今收到王学品购房款120000元”。2010年1月21日，王学品从其妻朱玲及本人银行存款中取现6万元交付被告张建国、张小红，两被告出具收条，载明“今收到王学品买房款60000万元”。2012年12月31日，边洪刚以张建国名义缴纳电费43元，2013年7月2日缴纳水费2元。2013年5月25日，边洪刚与淮安市鑫浩装饰工程有限公司签订装饰工程合同书，对案涉房屋进行了装修。2013年9月27日14时29分，王学品报警称其从张建国处购买案涉房屋，门锁被人换了，无法进入，淮安市公安局清河分司白鹭湖派出所接110指令出警，现场查看，王学品提供的钥匙无法打开房门，且当时房内无人。后边洪刚与王学品经派出所民警调解，双方达成调解协议，约定：案涉房屋保持原样不动，钥匙交派出所保管，双方按照有关程序到有关单位办理确权之后一起到派出所领取钥匙。此时房屋装修基本完成。
原审庭审中，边洪刚称其向张建国、张小红交付的房款是以被告张建国分别于2009年3月10日向其借款67361元、3月13日借款3300元、2010年12月10日借款21809元、2011年1月2日借款4727元，共计97194元，以及张建国在申请办理开发区保温材料厂土地使用权时，承诺给付其的报酬冲抵房款，并提供了张建国出具的上述四笔借款的借据，未提供张建国承诺给付报酬及折抵房屋价款的证明。原告认为如果是以借款抵房款，借条应由被告张建国收回或销毁，不应在边洪刚处，故边洪刚所述以借款抵房系虚构。
原审另查明：2009年2月15日至2011年10月1日期间张建国另共计向边洪刚借款219000元。2012年边洪刚以上述219000元借款借据向原审提起诉讼，要求被告张建国归还借款及利息，原审判决：被告张建国归还原告边洪刚借款219000元及利息。2015年因被告张建国未能履行该判决确定的义务，边洪刚申请强制执行，该案尚在执行中。
原审庭审中，原告王学品提供磁砖照片及2013年11月14日庭审笔录中证人王某、丁某、毛某证言，旨在证明边洪刚装修时铺贴在厨房地面上在磁砖与其居住的富华园房屋内瓷砖是同一批次的、这些磁砖系原告王学品于2011年秋天运至案涉房屋中的；钥匙照片及住宅工程质量分户验收合格证、房屋电路图证明两被告已将房屋交付其占有、使用；2013年原告王学品与第三人边洪刚等人谈话录音（有录音整理材料在卷），证明边洪刚对案涉房屋装修是撬锁进入；王学品认为上述证据能够证明其已实际占有使用该案涉房屋，第三人边洪刚质证认为，原告王学品所举证据不能证明他已实际占有使用该案涉房屋，而其提供的与装饰公司签订的装饰工程合同书，能够证明其已实际占有该案涉房屋，且已对该案涉房屋进行了装修。2013年9月原告王学品以第三人边洪刚占用涉案房屋向本院提起排除妨碍诉讼，同年11月边洪刚以确认其与张建国、张小红签订的销售房屋协议有效向本院起诉，后两案均撤诉。
原审原告王学品诉称：2009年12月21日，被告张建国、张小红夫妇将其位于清河区清隆家园B二区13号楼303室拆迁安置房，以18.5万元的价格出售给原告，双方签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告按约定支付了18万元购房款，被告也将房屋交付给原告使用。此后，原告夫妻就经常去打扫房屋、开窗通风、保持房屋整洁，一直占有使用该房屋近四年。2013年9月27日，原告到该房屋查看时，发现房门锁被人撬换了，即报警，后方知系第三人边洪刚所为，边洪刚称房屋系他所购买，双方发生争议，原告即以边洪刚为被告向清河区人民法院起诉要求排除妨碍，后原告撤诉提起本案诉讼，现请求判令：1、确认原告王学品与被告张建国、张小红签定的房屋买卖合同有效，被告张建国、张小红继续履行合同；2、被告张建国、张小红及第三人边洪刚赔偿房屋占用费7500元（房屋占用损失自2013年9月至2014年12月31日，此后的损失按实际占用期间计算）；3、被告张建国、张小红及第三人边洪刚承担本案诉讼费用。
原审被告张建国、张小红未到庭亦未提交书面答辩状。
原审第三人边洪刚辩称，本人是本案具有独立请求权第三人，第三人与被告张建国、张小红签订的本案所涉房屋买卖协议合法有效；原告主张被告张建国、张小红及本人赔偿房屋占用费是财产侵权之诉，与其请求确认房屋买卖合同有效不是同一法律关系不能一并审理。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告王学品及第三人边洪刚与被告张建国、张小红分别签订的房屋买卖合同及销售房屋协议书，均系相关合同当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因而均合法有效。虽然两份合同从落款时间上看，边洪刚与张建国、张小红订立的时间在前，王学品与张建国、张小红订立的时间在后，但王学品已履行了合同约定义务，支付了房屋总价款185000元中的绝大部分，且相关证据证明案涉房屋已向王学品交付，即被告张建国、张小红也履行了相关合同义务，王学品合法占有了案涉房屋。而边洪刚与张建国所订立的合同，并无该合同当事人履行合同的充分证据。首先，协议中的落款时间不足信。在诉讼中，边洪刚自己亦认可协议订立后并未实际支付房价款，而是以其对张建国享有的债权充抵了其中的97194元。但边洪刚提交的证据表明，在协议订立时其对张建国仅享有两笔债权共计7万余元，另两笔共计2万余元的债权系协议订立后才成立。从形式上看，双方当事人以当时尚未建立的债权债务充抵房价款2万元，显然不符合逻辑，至少可令人产生系四笔债权债务全部建立后才订立合同的合理怀疑，即该合同的实际订立时间处于王学品与张建国订立合同之后；其次，边洪刚并未支付约定的房价款：一、如果已经以债权充抵房价款，则债权凭证不应仍由边洪刚持有；二、边洪刚的房价款尚未足额支付，在协议订立后张建国两次向其出具借条而非出具收条，由边洪刚用于充抵房价款，显然不合常理；三、纵然认定该97194元充抵了房价款，也仅达到了约定房价款一半，而王学品的已按约定数额支付了房款。第三，张建国、张小红向边洪刚交付房屋的证据不足。从王学品提交的其与边洪刚家人于2013年9月的录音看，边洪刚系以侵害王学品的合法占有而实现对案涉房屋的占有，以侵权行为实现的占有不予保护。因两被告现下落不明，案涉房屋尚未办理产权登记，而原告王学品因与两被告均履行了房屋买卖合同付款交房义务，故王学品因此对案涉房屋享有合法占有权利。现原告王学品要求确认与被告张建国、张小红签订的房屋买卖合同有效，继续履行合同的请求，于法有据，予以支持。因第三人边洪刚与被告张建国、张小红签订的房屋转让协议亦合法有效，但其对张建国、张小红仅享有合同债权，其可另行向两被告主张该债权。原告王学品因此要求第三人边洪刚赔偿房屋占用费7500元的诉请属另一法律关系，本案不予理涉。被告张建国、张小红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其对本案抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十四之规定，判决：一、确认原告王学品与被告张建国、张小红签订的房屋买卖合同有效，被告张建国、张小红继续履行合同义务。二、驳回原告王学品其他诉讼请求。本案案件受理费4000元，公告费600元，合计4600元由被告张建国、张小红负担。
上诉人边洪刚不服一审判决，向本院提起上诉称：本案被上诉人张建国、张小红将未经登记的拆迁安置房出卖给被上诉人王学品，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，应属无效。请求二审查明事实，依法改判确认被上诉人张建国、张小红与被上诉人王学品房屋买卖合同无效。
被上诉人王学品辩称，1、一审判决确认被上诉人王学品与被上诉人张建国、张小红签订的房屋买卖合同有效正确。房屋买卖合同是双方真实意思表示，张建国、张小红已将房屋交付给王学品，该合同已经实际履行。2、上诉人边洪刚认为房屋买卖合同无效的理由不能成立，城市房地产管理法是行政性管理法律，其关于产权证的规定是为了不损害国家和社会的利益，是管理型规范，而非效力性规范。综上，一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人张建国、张小红未到庭答辩。
经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。
本案争议焦点：被上诉人王学品与被上诉人张建国、张小红签订的房屋买卖合同效力如何认定。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依法而言，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定不影响合同效力。本案被上诉人王学品提起诉讼所请求的是确认合同有效，《中华人民共和国城市房地产管理法》系管理性的强制性规定，不影响本案合同效力的认定，原审认定涉案合同有效并无不当。综上，上诉人边洪刚的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4000元，由上诉人边洪刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一六年八月三日
书 记 员 王 姝