吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浑民二初字第1196号
原告许丕明。
被告胡国东。
第三人张立君。
第三人白山市鑫德房地产开发有限公司
住所浑江区靖宇路**号。
法定代表人陈甲德，系总经理。
委托代理人王海斌，系公司法律顾问。
原告许丕明诉被告胡国东并由第三人张立君、白山市鑫德房地产开发有限公司（以下简称鑫德公司）参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李栋独任审判，公开开庭进行了审理，原告许丕明、被告胡国东、第三人张立君、第三人白山市鑫德房地产开发有限公司的委托代理人王海斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月份，原告通过同事认识被告，被告向原告借款10万元，并约定每月四分利息，后被告给付原告9个月利息后，一直未偿还借款10万元。后2014年8月双方协商用本案争议房屋抵顶借款，但因该房屋存在增大面积20平方米的情况，开发商鑫德公司说只有补交房款才可办理更名过户，为此被告与开发商鑫德公司产生诉讼。经法院判决被告需向开发商鑫德公司补交房款7.48万元，该判决生效后，因被告仍无力还款，原告与被告协商达成房屋买卖协议，被告同意将该房屋以17.5万元出售给原告，原借款10万元视为已支付的房款，原告又与开发商协商将扩大面积款由7.48万元降到6万元，由原告直接向开发商鑫德公司支付扩大面积款6万元，另佘1.5万元原告给付给了被告。2015年10月8日，被告与原告在自愿平等协商后，对被告所有的坐落于白山市浑江区金域蓝湾B座厢房2单元801室房屋达成买卖协议。协议约定：“原告向被告一次性支付购房款17.5万，被告配合原告将该房屋所涉及的手续到开发商处变更至原告名下。”合同签订后，但被告却以各种借口推托至今没有履行该合同的义务。请求：1、依法判令被告履行合同义务，配合原告到开发商处办理变更登记手续。2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告陈述的事实属实，付款不是一次性付款，是我在2013年向原告借款10万元后，因为无力偿还，后期用该房屋抵顶欠款，原告与我协商约定的房屋价款17.5万元，用10万元借款抵顶后，剩余7.5万元原告给了我1.5万元，还剩6万元没有支付。因为这个房屋在给我的时候是69.96平方米，入户时增加了面积，现在面积是89平方米，我需要补交扩大面积款7.48万元，原告与我及鑫德公司三方约定，剩余6万元由原告支付给鑫德公司作为扩大面积款。因为我没有钱，就把房子顶给原告，让原告自己去交，而且鑫德公司同意了。我同意原告的诉讼请求。
第三人白山市鑫德房地产开发有限公司陈述：我公司已取得商品房预售许可证，有权出售该房屋。对原、被告及第三人张立君之间的具体情况我公司不知情，如被告交纳完增加面积款后，我公司同意为其办理入户手续。对于原告起诉、被告答辩没有异议。原告与被告及我公司三方约定，增加面积款为6万元，由原告支付给我公司。我公司对6万元扩大面积款的事情知晓，原、被告只要能够提供《预收购房定金通知单》并交付增加面积的款项后，我公司才可以为其办理过户手续。
第三人张立君陈述并提出第三人参加诉讼请求：被告胡国东于2013年12月12日和2015年7月31日分别向第三人张立君借款4万元和5万元，共计9万元，期限3个月，并用华美佳园B座2单元801室房屋作为抵押，同时曹连玲做保人。逾期后，被告胡国东仍然没有还款，在第三人张立君的多次催款后，被告胡国东便同意用该抵押房屋抵债，于是将抵押房屋的原始交款收据即白山市鑫德房地产开发有限责任公司出具的“预收购房定金通知单”交给第三人张立君。因该房屋在建筑面积方面与开发商白山市鑫德房地产开发有限公司存有争议，无法完成过户。在第三人张立君要求被告胡国东尽快解决抵债房屋扩大面积的情况下，2014年9月19日被告胡国东提起了诉讼。诉讼期间，被告胡国东认为其诉求有法可依，胜诉的可能性比较大，就于2014年10月31日与第三人张立君签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，第三人张立君为了防止出现意外，就向开发商白山市鑫德房地产开发有限责任公司售楼处的工作人员出示了该房屋唯一有效证据“预收购房定金通知单”，并告知售楼处被告胡国东已将房屋出售给第三人张立君，没有第三人张立君的同意，他人无权处置该房屋。随后第三人张立君开始出售该房屋，一次是第三人张立君带人和胡国东找物业开门看房，一次是曹连玲和她的女儿与胡国东找物业开门看房，最后均因该房屋结构不合理没有售出。以上事实开发商鑫德公司售楼处和物业的工作人员都知晓。现原告许丕明以2015年10月8日与被告胡国东签订了《房屋买卖合同》为由，起诉胡国东履行合同，交付房屋是错误的。因为他们双方签订《房屋买卖合同》时，该房屋已不属被告胡国东所有，唯一证明胡国东从开发商购买该房屋的证据“预收购房定金通知单”，不是丢失了，而是随着房屋买卖行为的成立，转交给了第三人张立君。纵观全部案件事实，可以证实以下事实：1、第三人张立君与被告胡国东签订的《房屋买卖合同》在先，双方买卖该房屋时，无任何争议。原告许丕明与被告胡国东的《房屋买卖合同》在后，此时该房屋所有人已转移，有争议；2、随着购房事实的发生，被告胡国东向第三人张立君移交了其购买房屋的唯一证据：“预收购房定金通知单”。原告许丕明得到的是复印件；3、争议房屋属被告胡国东的面积是69.96平方米，19.04平方米属开发商，第三人张立君与被告胡国东签订的《房屋买卖合同》，对此约定明确。原告许丕明与被告胡国东的《房屋买卖合同》对19.04平方米没有约定，事实不清；4、第三人张立君对房屋行使了具体的明示、告知权，即向有权办理房屋买卖、转让手续的开发商白山市鑫德房地产开发有限责任公司售楼处，进行了告知、释明。而原告许丕明是在要求办理买卖转让手续时，被售楼处告知该房屋属于第三人张立君时，不得以提起的诉讼。在法院对该房屋保全时，售楼处同样告知了上述事实；5、第三人张立君对房屋行使了具体的处分权，虽然两次出售房屋的行为，均因购房人没有看好该房屋，但事实足以说明第三人张立君对该房屋拥有的处分权。综上，第三人张立君与被告胡国东签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，依法有效，应当受到法律的支持和保护。请求：1、确认第三人张立君与被告胡国东签订的房屋买卖合同成立并有效；2、判令由胡国东承担因诉讼发生的相关费用。
原告对第三人张立君诉讼请求陈述意见：第三人张立君及胡国东签订的买卖协议中，被告名字“胡晓东”是错的。该房屋我在去年也已经开始出售，并且很多人看房。10月8日我去售楼处更名的时候，售楼处没有说房屋不可以更名，售楼处说胡国东购房收据丢失，可以登报公告后给我办理更名，我和被告一起去办理的登报公告。17.5万元中7.5万元我交给被告1.5万元，还应交给开发商6万元。购买房屋时被告没有告知该房屋有抵押。原、被告房价17.5万元符合市场规律，第三人张立君9万元购买该房屋不符合实际情况。2014年8月份因为房屋增加面积款更名未果，胡国东说他和鑫德之间有其他往来账目，需要他与鑫德对账后办理更名。综上，原、被告之间房屋买卖有效，不同意第三人张立君的诉讼请求。
被告对第三人张立君的诉讼请求辩称：第三人张立君陈述的4万元及5万元借款是真实的。因为借款到期后无力偿还，以房屋顶账，后来到鑫德公司过户，发现多出19.04平方米，如果没有增加的面积，按照2013年的房价，我可以把这个房屋变卖到20万元，是可以偿还原告及第三人借款的。现在鑫德公司售楼处每平方米2800元，按照正常89平方米算房屋价款是25万元，也可以偿还原告及第三人的借款。
第三人鑫德公司对第三人张立君诉讼请求陈述意见：原、被告及第三人张立君之间的具体情况我公司不知情。被告只要交纳完增加面积款后，我公司才可以同意为其办理入户手续。
经审理查明：2013年7月5日，被告购买第三人鑫德公司开发建设的华美佳园小区（即金域蓝湾小区）B座2单元801室房屋。第三人鑫德公司为被告开具《预收购房定金通知单》一份，写明：购房人胡国东、开发小区华美佳园B座、栋号2单元、层号801、暂面积69.96、单价3930.00元、总房款274942.80元、本次交款274942.80元。该房屋建成后，因该房屋实际面积为89平方米，扩大了面积20平方米，被告与第三人鑫德公司对此产生纠纷，后经白山市中级人民法院作出生效判决，被告应再支付房屋扩大面积款7.48万元。被告至今未支付该房款，该房屋第三人鑫德公司亦未交付给被告，也未给其办理入户等手续。
2013年被告向原告借款10万元，并约定每月利息4千元，约定三个月左右偿还借款，到期后被告未偿还该借款。后经原、被告协商，将本案争议房屋作价17.5万元，由原告购买该房屋。原借款10万元抵顶房款10万元。经原告、被告及第三人鑫德公司协商，将扩大面积款由7.48万元降到6万元，由原告向第三人鑫德公司支付，并提供《预收购房定金通知单》，鑫德公司为其办理过户更名手续。
2015年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，内容：“一、乙方有偿购买甲方位于白山市浑江区金域蓝湾B座厢房2单元801室房屋，二、付款方式：1、协议所指本宗房屋买卖总价款17.5万元，乙方付款方式为一次性付清全款。乙方于本协议签订时向甲方付清全部房款。2、甲方收到乙方全部房款后，原小区开发商向甲方转让该房产而来的相关权益（占有、使用、收益、处分的权利）已经全部转移到乙方，甲方无权另行处置该房屋。……四、使用管理：……3、甲方需保证房屋转让前无任何抵押或经济纠纷（如有抵押或纠纷，甲方承担全部责任）；乙方购买甲方的房屋后的一切事宜与甲方无关。……”同日，原告支付给被告1.5万元。被告为原告出具《收到条》一份，内容：收到许丕明房款17.5万元。
原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告至今未将《预收购房定金通知单》交付给原告。2015年10月9日，被告在长白山日报发表《遗失声明》一份，声明其将《预收购房定金通知单》丢失，声明作废。原告未将该房屋扩大面积款交付第三人鑫德公司。第三人鑫德公司未给原、被告办理该房屋更名手续。
另查，2013年12月12日被告向第三人张立君借款4万元，并出具《借条》一份，内容：今借，张立君人民币4万元，以邓国伟房照作为抵押，房屋地址八道江江北，幢号0027、房号000100，结构混合房屋总层数7楼，所在层数5楼，建筑面积96.12平方米，期限为一个月，房照已拿走，用华美佳园B座2单元801室，作为抵押，期限三个月。借款人处被告签名，担保人处曹连玲签名。
2014年7月31日，被告向第三人张立君借款5万元，并出具《借条》一份，内容：今借张立君借款5万元，借款用华美佳园B座二单元房号801室，面积69.96，房款274942.80元，作为抵押。借款人处被告签名，担保人处曹连玲签名。
被告将《预收购房定金通知单》交付第三人张立君，至今《预收购房定金通知单》还在第三人张立君处。
2014年10月31日，被告与第三人张立君签订《房屋买卖合同》一份，内容：甲方胡晓东（即胡国东）、乙方张立君，一、甲方愿将华美佳园B座801室、原面积69.96平方米，后因开发商增加面积19.04平方米，房屋总面积89平方米，卖给张立君。二、房价17万元，扣除欠张立君借款本息后剩余归甲方所有。三、该房屋的一切更名过户费用由乙方负责。四、该房现欠华美佳园后增加19.04平方米，房款由甲方负责处理。五、此合同从双方签字之日起生效。甲方处被告胡国东签名、乙方处第三人张立君签名。
2015年10月8日，被告为第三人张立君出具《保证书》一份，内容：我欠张立君人民币9万元，曾用华美佳园B座二单元801室，面积89平方米作为抵押，并已卖给张立君（此房抵债）归其所有，欠款未还之前不可更名它人。期限10天内如能还欠款，可赎回房屋，否则立即更名张立君。《保证书》落款保证人处被告签名。
本案争议房屋现仍在第三人鑫德公司处，未办理入户或更名手续。
以上案件事实有2014年7月31日被告向第三人张立君借款5万元出具的《借条》、2013年12月12日被告向第三人张立君借款4万元出具的《借条》、《房屋买卖合同》、《收到条》、《遗失声明》、《借条》、《预收购房定金通知单》、被告与第三人张立君签订《房屋买卖合同》、《保证书》及庭审笔录、询问笔录等在卷为凭。
综上所述，本院认为：被告胡国东购买第三人鑫德公司开发建设的华美佳园小区（即金域蓝湾小区）B座2单元801室房屋，并交付相应款项后，该公司向其出具了“预收购房定金通知单”，但双方未签订商品房买卖合同，因鑫德公司取得了该建设项目的《商品房预售许可证明》，且该定金通知单载明了具体房号、面积、价款等商品房买卖合同应具备的相关内容，应视为双方之间商品房买卖合同关系成立。鑫德公司建成房屋后，该房屋扩大面积19.04平方米，因胡国东对该扩大面积的承担有异议，其向法院提起诉讼，要求鑫德公司交付房屋。经法院判决，胡国东应向鑫德公司交付扩大面积款7.48万元。因胡国东未交纳扩大面积款，鑫德公司至今未向胡国东交付房屋。至此，胡国东对该房屋并未取得所有权，其对于该房屋仅取得相应权利（即已交房款），同时亦承担相应义务（即应交房款）。在此情况下，胡国东先因借贷将房屋抵押给第三人张立君（未办理抵押登记），并交付了鑫德公司出具的署名被告的“预收购房定金通知单”。又因不能如期偿还借款，与其债权人先后签订买卖合同（2014年10月张立君、2015年10月许丕明），将房屋抵顶借款。因被告胡国东在处分该房屋时，并未取得该房屋的所有权，其对该房屋的转让行为，属于对合同权利、义务的转让，故应取得合同另一方即第三人鑫德公司的同意，否则，该转让行为对鑫德公司不发生法律效力。本案中，虽原、被告及鑫德公司对被告的转让行为进行了协商，但鑫德公司亦要求原、被告提供原始票据，即“预收购房定金通知单”，否则不予办理更名。因被告至今未能将抵押给第三人张立君的票据取回，第三人鑫德公司由此拒绝为原告办理更名手续。因此，被告胡国东将与鑫德公司之间的合同权利义务转让给原告的行为实际上并未取得鑫德公司的同意，故该转让行为对鑫德公司不发生法律效力。原告主张被告履行合同义务，配合原告到鑫德公司办理变更登记手续的诉讼请求，被告已事实上履行不能。故原告的诉讼请求，本院不予支持。
同理，第三人张立君诉讼主张请求确认其与被告胡国东签订的房屋买卖合同成立并有效。因该房屋买卖合同亦是从双方之间的借贷关系衍变而来，该合同中约定“房价17万元，扣除欠张立君借款本息后剩余归胡国东所有。该房现欠华美佳园后增加19.04平方米，房款由胡国东负责处理。”因该买卖合同仅将胡国东享有债权转让（已交房款），保留了债务（应交房款），而胡国东与鑫德公司之间仅系关于一户房屋的买卖，具有不可拆分性，根据合同性质不可以如此转让。该转让行为无效，故第三人张立君的诉讼请求本院不予支持。
因被告在与原告及第三人张立君的合同关系中，被告违背诚实信用原则，未如实告知原告及第三人张立君该房屋的相应情况，转让行为亦未取得第三人鑫德公司的同意，引发二人提起诉讼，虽原告及第三人张立君的诉讼请求未得到法院的支持，但过错在于被告，应由被告承担相应诉讼费用。
依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七十九条第一款（一）项“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；”、第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”、第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、驳回原告许丕明的诉讼请求。
二、驳回第三人张立君的诉讼请求。
本案本诉的案件受理费3800.00元，减半收取，由被告胡国东承担1900.00元。第三人张立君独立请求权之诉案件受理费3800.00元，减半收取，由被告胡国东承担1900.00元。保全费1395.00元，由原告许丕明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 李 栋
二〇一六年一月十四日
书记员 杨文博