崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一(民)初字第2731号
原告光明食品集团上海长江总公司，住所地上海市崇明县。法定代表人陈斐然，总经理。委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告上海环北电站配件厂，住所地上海市崇明县。法定代表人宋争艳，厂长。委托代理人宋继朝，男，1952年2月1日生，汉族，住上海市崇明县。原告光明食品集团上海长江总公司与被告上海环北电站配件厂租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理，依法由代理审判员朱浩杰适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行审理，原告委托代理人司孝良、被告法定代表人宋争艳及委托代理人宋继朝到庭参加诉讼。后本案转适用普通程序，组成合议庭于2016年4月27日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人司孝良、被告法定代表人宋争艳及委托代理人宋继朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光明食品集团上海长江总公司诉称，原、被告之间有多年的租赁关系。2011年12月，原、被告再次签订房屋及场地租赁合同，约定：被告租赁原告位于原前进柴配厂西侧的房屋3幢和场地，房屋建筑面积为2,663平方米左右，场地面积为12,000平方米左右；房屋租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租金标准为2012年1月1日至2012年12月31日租金为人民币8.5万元(以下币种均为人民币)，2013年1月1日至2013年12月31日租金为9.5万元，2014年1月1日至2014年12月31日租金为11万元。被告已按合同约定支付了2012年度至2014年度的房屋和场地租金。合同第九条第四项约定：合同期间，如所租赁的房屋和场地与市、区(县)或光明食品集团及长江总公司总体规划需要相冲突，双方必须服从规划，合同自然终止。因原告需对原前进农场柴油机配件厂做长久的整体发展规划，原告曾在合同到期前多次通知被告，合同到期后不再续签，并友情提供临近几块区域作为租赁参考，但被告不但不领情，反而要求原告回购设备、赔偿费用，且拒绝搬离。原、被告之间的租赁合同已经到期，被告继续使用原告房屋及场地于法无据。故诉至法院，请求依法判令：一、终止原、被告间的租赁关系；二、被告将位于原前进柴配厂西侧的3幢房屋和场地腾空，并及时交还原告；三、被告按照2014年度11万元的租金标准支付原告自2015年1月1日起至实际搬离之日的租金。原告光明食品集团上海长江总公司对其诉称向本院提交了房屋及场地租赁合同、上海市房地产权证、通知(附EMS快递单)等证据。被告上海环北电站配件厂辩称，被告长期租赁原告房屋及场地，经营至今，投入巨大。原告曾口头承诺被告可以长期租赁，如果农场整体规划，也会妥善安置被告。否则，被告也不会购买原告的大型设备。合同确实已经到期，但是由于没有合适的搬迁场所且搬迁费用巨大，被告目前无法搬离。被告在农场最困难的时候帮助解决工人安置等问题，现在原告不顾被告实际困难执意要求被告搬离，被告难以接受。希望原告能够人性化考虑，妥善处理好机器、工人等问题并给予合理补偿，否则不同意原告的诉讼请求。被告上海环北电站配件厂对其辩称向本院提交了房屋及场地租赁合同、上海环北配件厂变压器调换情况说明等证据。庭审中，本院依法出示了上海环北电站配件厂现场勘查照片。经审理查明，原、被告之间存在多年的租赁关系。2011年，原、被告签订房屋及场地租赁合同，约定：被告向原告租赁坐落于原上海前进柴油机配件厂西侧的房屋3幢(建筑面积约为2,663平方米)和场地(面积约为12,000平方米)，租赁房屋仅作为机械加工使用；租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；2012年的年租金为8.5万元，2013年的年租金为9.5万元，2014年的年租金为11万元；被告进驻租赁场地，即向原告支付履约保证金2万元，于合同签约之日即一次性付清，在合同终止时由原告抵扣应由被告承担的费用、租金、以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息结算归还被告；被告负责支付出租房屋的水费、电费、电话费等一切费用；合同期满，被告不得拆除改建和增建的建筑物、构筑物，应保持现状，无偿移交给原告；租赁期间，房屋维修(包括屋面)及变电设施的维修保养(包括配电间)，费用应由被告负责；被告交还租赁房屋时不得有危房及漏雨现象，租赁房屋和场地的整体情况不能低于租赁前质量标准；如被告因生产经营需要，在租赁区域内，对给排水道、消防、用电等设施进行改造及维修的，应事先征得原告书面同意，改造及维修的所有费用均由被告承担；合同期间，如所租赁的房屋和场地与市、区(县)或光明食品集团及长江总公司总体规划需要相冲突，原、被告必须服从规划，合同自然终止。被告付清了2012年至2014年的租金。原告以合同到期、整体规划为由通知被告不再续签合同，要求被告及时腾退并归还房屋及场地，被告拒绝并继续使用房屋及场地至今，遂成讼。另查明，沪房地市字(1998)第010003号上海市房地产权证载明：权利人为上海前进柴油机配件厂，房地坐落为前进农场柴油机配件厂，地号为前进农场4坊4丘。审理中，原、被告一致确认被告承租的3幢房屋及场地位于原上海前进柴油机配件厂中心路的西边，其中，2间系厂房，1间系办公楼，厂房里的行车系原告所有。原告表示合同终止后，退还被告支付的2万元履约保证金，在本案中一并处理，被告对此表示同意。被告表示其将原500千伏安变压器更换成160千伏安的变压器，并承担了更换产生的费用共计10万元，希望原告折价购买；原告表示变压器系被告为经营所需更换，原告不需要，应由被告自行处理。双方均表示该变压器位于原上海前进柴油机配件厂东北角。另，经本院组织调解，原、被告无法达成一致意见。本院认为，原、被告之间签订的房屋及场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，具有法律拘束力，双方均应恪守履行。合同明确载明了租赁期限，按约定合同关系应期满终止。被告认为，原告曾作过“长期租赁”的口头承诺，但未就该事实提供证据予以证明，且即使确有“长期租赁”的承诺，“长期”也并非一个明确的期限，显然不能对抗双方书面合同的约定，原、被告之间的租赁关系应予终止。被告翻新改造房屋、购买设备等均系为自己生产经营所需，被告据此要求原告回购设备、安置工人并给予相应补偿，缺乏依据，本院难以支持，被告理应将租赁的房屋和场地归还原告并支付占用期间的使用费。原告要求按照2014年度的租金标准支付占用期间的使用费，于法无悖，本院予以准许。鉴于被告的生产经营、基础设备等实际情况，在腾退的期限上可作适当放宽处理。原、被告一致同意2万元履约保证金的返还在本案中一并处理，本院予以准许。被告要求折价处理变压器，原告表示不同意，被告亦未提起反诉，故本院不作处理，原、被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告光明食品集团上海长江总公司与被告上海环北电站配件厂之间关于原上海前进柴油机配件厂西侧的3幢房屋及场地的租赁合同关系终止；二、被告上海环北电站配件厂于本判决生效之日起六十日内将其承租的原上海前进柴油机配件厂西侧的3幢房屋及场地腾空并归还原告光明食品集团上海长江总公司，并按照年租金人民币11万元的标准支付原告光明食品集团上海长江总公司自2015年1月1日起至实际归还房屋及场地之日止的使用费；三、原告光明食品集团上海长江总公司于本判决生效之日起六十日内返还被告上海环北电站配件厂履约保证金人民币2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币946元，由被告上海环北电站配件厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沙卫国
代理审判员 朱浩杰
人民陪审员 杨 静
二〇一六年五月三日
书 记 员 孔 玲
附：相关法律条文
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一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。