天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0104民初6658号
原告(反诉被告):胡清浩。
委托诉讼代理人:黄建清,天津云杰律师事务所律师。
被告(反诉原告):马丁。
委托诉讼代理人:时玲。
委托诉讼代理人:张培尧,天津森宇律师事务所律师。
第三人:天津链家宝业房地产经纪有限公司。
法定代表人:左晖,总经理。
委托诉讼代理人:张文利,该公司职员。
原告胡清浩(反诉被告)与被告马丁(反诉原告)、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告胡清浩及其委托诉讼代理人黄建清,被告马丁的委托诉讼代理人时玲、张培尧,第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡清浩向本院提出诉讼请求:1、判令被告配合原告办理过户手续,将天津市华苑居华里13-2-501号房屋过户到原告名下,并返还原告多支付的房款5000元;2、判令被告支付违约金96944元(2016年6月5日截至2016年8月16日,按日千分之一计算),并自2016年8月17日支付原告违约金到实际办理过户手续之日止;3、诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年1月17日,原、被告经第三人居间介绍签订《房屋交易合同书》,原告以1328000元的价格购买被告所有的天津市华苑居华里13-2-501号房屋,双方于2016年3月29日到房管局签订了《天津市房产买卖协议》,原告于2016年4月3日支付了首付款327000元,并于2016年5月30日已经通过贷款审批。被告至今拒绝配合原告办理房屋过户手续,故原告提起诉讼。
马丁辩称,原、被告签订《房屋交易合同书》中约定在2016年3月20日前到房管局签订房产买卖协议,但因原告首付款没有到位导致延期,这是原告首次违约。此后,被告配合原告到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》,该协议第六条约定,协议签订后双方在30天内办理房产转移手续,如果由一方原因造成另一方不能及时办理产权转移手续的要承担违约责任,但原告申请的房屋贷款迟迟未能通过银行审批,故无法办理房屋过户手续。被告出售房屋是为另行购房,故多次催促原告尽快办理。原告本来委托第三人为其办理贷款手续,但认为第三人办理的贷款利率高,因而改为自行办理而导致延期,也因此未能在签订协议的30日内办理房产转移登记。原告严重违反合同约定,被告向原告发送解除通知书要求追究原告的违约责任,但是原告已先行提起本次诉讼,故被告提起反诉,要求:1、判令解除原、被告签订的《房产交易合同书》及《天津市房产买卖协议》;2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金13.28万元及查封反诉原告房屋造成的经济损失;3、诉讼费用由反诉被告承担。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称,2016年1月7日,原、被告通过第三人居间介绍签订了《房屋交易合同书》,约定原、被告于2016年3月20日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,此后双方于2016年3月29日在房管局打印了《天津市房产买卖协议》,原告申请办理了贷款手续。2016年5月30日原告贷款手续通过,但被告对于过户相关手续及合同履行产生异议,不愿意配合原告办理过户手续,但具体理由一直未告知第三人。经第三人协调未果成讼。对于原、被告的诉讼请求,服从法院判决。
本院经审理认定事实如下:2016年1月7日,原、被告及第三人签订《房产交易合同书》,约定原告购买被告所有的天津市××号房屋,总房款1328000元;原告于合同签订当日交付被告定金20000元,余款1308000元采用银行贷款方式支付;贷款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款,原、被告双方于2016年3月20日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》,同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构,被告将已收取的定金存入该机构。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续,签订贷款合同并办理一切相关手续,支付一切相关费用。待被告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内,原、被告双方在第三人的陪同下到房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续。合同第八条违约责任中约定:原、被告双方均应按本合同约定相互配合,到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续,如不按约定办理相关手续,则每逾期一个工作日,违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金,违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系(但需书面告知违约方),并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。2016年3月29日,原、被告到房管部门签订了《天津市房产买卖协议》,合同约定监管资金资金价款为1308000元,贷款种类为组合贷款,原告需存入首付款327000元,申请银行贷款981000元。协议第六条(该条款为格式条款)中约定,协议订立后,买卖双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。按照有关规定,其他设施应办理登记的,应在规定期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。协议第七条违约责任中,原、被告均未进行填写。合同签订当日,被告配合原告到银行办理了面签。2016年4月3日,原告将首付款存入资金监管账户内。同月26日,原告与贷款银行签订借款合同。5月底,原告贷款手续通过银行审批,6月7日贷款发放到位。7月起,原告已经陆续偿还银行贷款。6月初,被告提出原告违反《天津市房产买卖协议》第六条的约定,书面通知原告解除合同,原告因而提起诉讼。
关于原、被告争议的焦点问题:1、逾期签订《天津市房产买卖协议》的责任问题。原告主张系第三人预约不及时所致,第三人陈述系房管局预约政策变化导致。原告及第三人均陈述为顺利完成房屋交易在打印协议前,原告给付了被告5000元、第三人给付了被告2000余元,此问题已经解决。被告则认为是原告及第三人违约导致未按原约定签订《天津市房产买卖协议》,原告及第三人给付的费用是违约金。根据各方陈述,本院认定,原、被告因故未能按照原约定日期2016年3月20日到房管部门打印协议,原告给付被告5000元、第三人给付被告2000余元后,各方认可该问题已经解决,遂于2016年3月29日到房管部门打印了《天津市房产买卖协议》。2、原告贷款未能在签订协议后三十日内完成审批,无法办理过户手续是否构成原告违约问题。原告认为,银行审批流程并非原告能左右,其已积极履行合同,不存在违约问题,不应承担违约责任。被告认为原告未委托第三人而是自行办理贷款导致贷款迟延获得审批,是原告的过错导致无法及时办理过户手续,被告有权要求解除合同。第三人陈述,目前通常组合贷款的审批都在两个月左右,即使其为原告办理贷款也无法保证审批时间。
诉讼中,原告申请诉讼保全,本院以(2016)津0104民初6658号之一民事裁定书做出裁定,冻结马丁名下所有的天津市××号房屋的所有权转移、变更、抵押手续。保全费5000元由原告垫付。
本院认为,原、被告及第三人签订的《房屋交易合同书》及原、被告签订的《天津市房产买卖协议》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效,当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。关于2016年3月29日签订《天津市房产买卖协议》的问题,各方当事人已经达成一致意见,即原告给付被告5000元、第三人给付被告2000余元,各方当事人均认可签订《天津市房产买卖协议》的时间变更至2016年3月29日,故被告无权就此主张原告违约,原告也无权要求被告返还其给付的5000元。关于《天津市房产买卖协议》第六条在签订协议后三十日内办理过户手续的约定,该条款是格式条款。如果涉及购房人使用房屋公积金贷款及组合贷款支付房款,按照目前的审批流程,该条款的约定无法实现,这是客观原因所致,不能认定原告存在过错,也不能因此认定原告存在根本性违约,故被告以此为由要求与原告解除合同并向原告主张解除合同违约金的反诉请求,不符合法律规定,本院不予支持。原告要求被告履行合同,将房屋过户给原告的主张,本院予以支持。按照双方签订的《房屋交易合同书》的约定,原、被告应于贷款银行审核通过后五个工作日内到房管部门办理过户手续,原告的贷款已于2016年6月7日发放,被告应自该日起五日内配合原告办理过户,其拒绝过户的行为构成违约,应自2016年6月13日起按合同约定向原告承担逾期办理过户的违约责任。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,判决如下:
一、本判决生效后十五日内,被告马丁配合原告胡清浩将坐落于天津市南开区华苑居华里小区13-2-501号房屋的所有权转移登记到原告胡清浩名下,过户所需费用由原告负担;
二、本判决生效后十五日内,被告马丁自2016年6月13日至本判决确定过户之日期间按照工作日的天数以每日1328元的标准计算向原告胡清浩支付迟延履行金;
三、驳回原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3046元,减半收取计1523元,反诉费762元,保全费5000元,由原告胡清浩负担448元、被告马丁负担6837元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一六年十月××日
书记员 徐晶