天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1706号
原告天津滨江金耀广场有限公司,住所地天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座5楼595室。
法定代表人林立生,该公司董事长。
委托代理人代炤兴,天津杰森律师事务所律师。
委托代理人孟婧,天津杰森律师事务所律师。
被告天津爱泽恩健身服务有限公司,住所地天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座4-2。
法定代表人马立生,该公司总经理。
委托代理人马涛,该公司实际经营人,男,1982年8月9日出生,汉族,现住址天津市北辰区。
原告天津滨江金耀广场有限公司与被告天津爱泽恩健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年3月21日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人代炤兴、孟婧,被告委托代理人马涛到庭参加诉讼。本院2016年6月14日第二次开庭,被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天津滨江金耀广场有限公司诉称,自2008年3月起,原、被告双方签订房屋租赁协议,原告系出租方,被告系承租方。协议履行过程中,被告存在拖欠房屋租金的情形。2015年3月31日,原、被告最后一次签订书面《房屋租赁协议》及《房屋租赁协议补充协议》。《房屋租赁协议》中约定,原告将坐落于天津市××南门××广场××楼东侧房屋出租给被告使用,租赁面积2600平方米,租赁期限自2015年4月1日至2015年12月31日,房屋租金及物业费为1.1元/平方米/天,租赁用途为“健身相关运动”,同时约定每月应交租金及物业费87389元,并应补交此前欠款32611元。另《房屋租赁协议补充协议》中约定,如被告未按时、依约缴纳租金、物业费及补交欠款,在租赁期间内,方租金及物业费按1.2元/平方米/天执行。协议签订后,被告未依约履行支付租金、物业费及补交欠款之义务,经原告多次催收,无果。2016年1月6日,原告向被告发出《对帐函》,被告盖章确认,截止2015年12月31日,被告尚欠原告598331.14元。2016年2月17日,原告委托的律师事务所向被告发出《律师催告函》,催告被告立即腾房并返还原告,支付拖欠的租金等各项费用。被告对此置之不理。2016年3月3日,原告向被告发出《通知函》,自通知之日起立即解除租赁合同,期限在2016年3月18日前腾房并将拖欠费用全部结清,但被告仍置之不理。原告认为,被告长期拖欠房租及物业费,其行为严重违约,给原告造成极大损害,为维护原告合法权益,原告请求法院判令:1、确认原、被告之间租赁合同自2016年3月3日解除,被告立即将租赁原告所有位于天津市××南门××广场××楼东侧房屋腾空并返还原告;2、被告向原告支付拖欠的房屋租金及物业费794891.14元;3、被告向原告支付自2016年3月4日起至实际腾房之日止的房屋占用费;4、被告向原告支付违约金93600元;5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交证据材料:1、房屋租赁协议;2、房屋租赁补充协议;3、天津市房地产权证;4、2016年1月6日对账函;5、律师催告函;6、2016年2月17日EMS快递单;7、2016年2月18日快递跟踪进程;8、通知函;9、2016年3月4日EMS快递单;10、2016年3月7日快递跟踪进程;11、天津爱泽恩健身服务有限公司工商公示信息;12、2015年1月5日对账函;13、租赁房屋平面图;
被告在本院第一次开庭中,对证据材料4、9真实性认可。其他证据材料,在本院第二次开庭中被告未到庭,放弃质证权利。
原告提交的证据材料1-13具有证据材料真实性、合法性、关联性,可以作为本案证据。
被告天津爱泽恩健身服务有限公司辩称,不同意原告诉讼请求。同意给付房租,但是现在没有经济能力给付,希望能与原告协商。2016年3月原告提出增加租金,我认为不合理。不同意腾房,若腾房后我公司的会员无法享受服务将造成其他问题。
被告未提交证据材料。
经审理查明,涉案场地位于天津市××南门××广场××楼东侧,天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座1-5层房屋产权人为原告。2008年开始,被告开始向原告租用涉案场地,并向原告交纳了房屋押金72000元。2015年3月31日,原告与被告最后一次签订房屋租赁协议,该协议约定,租赁场地面积2600平方米,租赁期限自2015年4月1日至2015年12月31日,租金及物业费为1.1元/平方米/天,每月为一个交款期,每个交款期应交纳租金及物业费87389元,并应补交欠款32611元,总计12万元。被告应于每个交款期的15日前缴清租金。被告租赁房屋用途为健身相关运动,未经原告书面同意,不得改变租赁房屋的功能和用途。该合同第二十三条约定:逾期30天缴费租金,原告有权终止本协议,自原告书面通知送达之日起生效。同时被告应向原告支付相当于1个月租金的违约金。被告拒不腾交租赁房屋的,应自终止之日起缴费相当于每月租金150%的占用费,不足1个月的按1个月计算。上述协议签订当日,原告与被告还签订了一份房屋租赁补充协议。在该补充协议中,原、被告约定:如被告每个交款期未按时缴纳总计12万元租金、物业费及补交欠款,则在原、被告双方2015年3月31日签订《房屋租赁协议》约定的租房租金及物业费在租期9个月内按1.2元/平方米/元执行。《房屋租赁协议》约定的275天租房租金及物业费变更为858000元。
上述协议签订后,被告继续使用涉案场地用于经营,但被告未能按合同约定向原告支付租金及物业费。2016年1月6日,原告向被告发出对账函,告知被告截止2015年12月31日欠付租金及物业费598331.14元。被告在该对账函盖章确认“数据记录无误”。后经原告多次向被告催要,被告仍未履行支付租金义务。2016年3月3日,原告向被告送达通知函,通知函称自通知下达之日起解除与被告租赁合同关系,要求被告于2016年3月18日前将涉案场地腾空归还原告,并支付租金及物业费。被告公司实际经营人马涛在2016年3月3日签收该通知函。但其后,被告仍未向原告支付租金、物业费,也没有将涉案场地腾空归还原告。
在本案审理中,被告委托代理人马涛在第一次开庭审理中到庭,并要求法院给予其时间准备交纳租金的证据。但在本院向原、被告通知第二次开庭并按期开庭时,被告委托代理人马涛未到庭,被告亦未委派其他委托代理人到庭。仅由被告法定代表人马立生之妻(亦为马涛之母)隋彦芳到庭陈述马涛身体不适不能到庭,但亦没有向法庭提交马涛身体不适不能到庭的相关证明材料。鉴于以上情况,本院依法缺席进行审理。至本院审理终结,被告亦没有提供其缴纳租金的相关证据材料。
另查,2016年6月15日,本院组织原告对涉案房屋进行现场勘验并拍照,被告法定代表人马立生之妻(亦为马涛之母)隋彦芳亦在场。经现场勘验,涉案场地位于天津市××南门××广场××层,现由被告经验健身中心。涉案场地外墙由玻璃幕墙围成封闭区域,幕墙上有被告公司名称。在被告经营场所大门外另有一片区域,其中两间房屋空置,另有一间由被告作为办公场所使用。
上述事实,有原、被告及当庭陈述及提交的证据材料,经质证及本院核实,予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,应属合法有效,原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。
对于原告要求确认原、被告之间租赁合同自2016年3月3日解除,被告立即将租赁原告所有位于天津市××南门××广场××楼东侧房屋腾空并返还原告的诉讼请求,原、被告双方签订租赁合同期限至2015年12月31日,其后被告未将租赁场地归还继续使用租赁场地,原、被告双方租赁合同变更为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定,不定期租赁当事人可以随时解除合同。同时,被告在履行合同期间,欠付原告合同约定的租金、物业费,以其行为表明不履行主要债务,原告亦有权与被告解除租赁合同。故原告于2016年3月3日向被告所作出的解除合同行为合法有效,本院予以确认。根据《合同法》第二百三十五条的规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。现原、被告租赁合同解除,被告应当将涉案场地腾空归还原告。
对于原告要求向原告支付拖欠的房屋租金及物业费794891.14元的诉讼请求,根据原告提供的对账函显示,被告截止2015年12月31日欠付原告租金及物业费共计598331.14元。2016年1月1日至2016年3月3日,根据原、被告双方签订的租赁合同补充协议约定的租金及物业费标准(1.2元/平方米/元)计算,该期间内被告应付租金及物业费共计196560元。在本案审理中,被告未提交缴纳租金的相关证据,应承担举证不能的不利后果。因此被告应当向原告支付欠付的租金及物业费共计794891.14元。
对于原告要求被告向原告支付自2016年3月4日起至实际腾房之日止的房屋占用费的诉讼请求,现涉案场地仍由被告占用,原告无法获得涉案房屋收益,被告应当向原告支付占用期间的使用费。对于使用费标准,原告主张根据合同约定“被告拒不腾交租赁房屋的,应自终止之日起缴费相当于每月租金150%的占用费”,被告不同意该占用费标准。对此,本院认为,原告主张的占用费标准高于被告拒不腾房给原告造成的损失,本院酌情调整,被告占用期间使用费标准按原租赁合同租金、物业费的120%计算,即占用费按每平方米每天1.44元计算,即每月112320元。
关于原告要求被告向原告支付违约金93600元的诉讼请求,根据租赁合同第二十三条的约定,因被告违约导致合同解除,被告应当向原告支付相当于一个月租金的违约金,根据补充协议约定的租金标准计算,被告应当向原告支付违约金93600元。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,缺席判决如下:
一、原告天津滨江金耀广场有限公司与被告天津爱泽恩健身服务有限公司就天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座4层东侧房屋的租赁协议于2016年3月3日日解除;
二、本判决生效之日起十五日内,被告天津爱泽恩健身服务有限公司将其占用的天津市和平区南门外大街滨江金耀广场A座4层房屋腾空归还原告;
三、本判决生效之日起十五日内,被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付截止2016年3月3日欠付的租金及物业费共计794891.14元;
四、本判决生效之日起十五日内,被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付自2016年3月4日至被告将租用涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋占用费,占用费标准按每月112320元计算;
五、本判决生效之日起十五日内,被告天津爱泽恩健身服务有限公司向原告天津滨江金耀广场有限公司支付违约金93600元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费15239元,减半收取7619.5元,由被告全部负担。(本判决生效之日起十五日内直接给付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陈 星
附相关法条:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。