湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1509号
上诉人（原审原告）：金勇，男，1977年9月20日出生，汉族，湖南省沅江市人，住株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人：戴亚萍，系湖南中航律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：郭立纯，女，1965年3月30日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人：李剑，系株洲市神农法律服务所律师，代理权限：特别授权。
原审第三人：徐阳春，男，1963年9月4日出生，汉族，湖南省沅江市人，住湖南省沅江市。
原审第三人：曾宪，女，1963年9月26日出生，汉族，湖南省沅江市人，住湖南省沅江市。
上诉人金勇因与被上诉人郭立纯，原审第三人徐阳春、曾宪执行异议之诉纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人金勇上诉请求：一、请求撤销株洲市芦淞区人民法院（2017）湘02031民初2816号民事判决；二、依法改判，不得执行芦淞市场地下厅133号租赁权，确认案外人金勇8年的租赁权（2014年9月1日至2022年8月31日，目前还有五年）。其理由是：一、上诉人金勇与第三人徐阳春之间的借款关系真实，证据充分；二、2014年8月31日金勇与徐阳春签订了门面租赁合同系当事人真实意思表示，在不违反法律规定的前提下应尊重当事人意思自治原则；三、借款事实发生在郭立纯与徐阳春案件之前，签订租赁合同与转租租赁权的取得在法院限制、查封之前，租赁权取得之后，根据物权法与相关司法解释的规定，应当优先于法院司法查封；四、芦淞区法院在查封过程中仅到市场下了协执，并没有到实际门面处查明租赁情况，其查封是有瑕疵的。
被上诉人郭立纯答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，审理程序合法，应当予以维持；上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，上诉人与徐阳春之间的借贷关系是否存在与被上诉人无关。
上诉人金勇一审诉请：请求判决不得执行芦淞市场地下厅133号租赁权。
一审法院经审理查明：郭立纯诉徐阳春、曾宪民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月20日作出（2016）湘0203民初128号民事判决书，判决徐阳春、曾宪于本判决生效之日起十日内共同支付郭立纯借款本金人民币2180000元及利息人民币959200元（利息按月利率2%计算自2014年4月10日起至2016年2月10日止）。在诉讼期间，郭立纯申请财产保全，本院于2016年1月22日向株洲市雅立芦淞大市场送达了民事裁定书及协助执行通知书，要求查封徐阳春、曾宪共同经营的芦淞大市场地厅133号摊位。查封期限为二年，自2016年1月22日起至2018年1月21日止，查封期间，未经本院准许，不得将该摊位出租、转租、转让给其他个人或单位。判决生效后，郭立纯向本院申请执行，请求本院评估、拍卖被执行人徐阳春、曾宪的门面等。
另查明，2003年1月18日，株洲市市场服务中心（甲方）与曾宪（乙方）签订株洲市市场服务中心芦淞大市场优先经营权转让合同书，合同约定：第一条、甲方向乙方提供芦淞大市场地厅楼133号摊位（门面）给乙方经营服装项目。第二条、摊位（门面）经营权采用一次性优先经营权转让的模式，经营权转让期定为三十年。即从2003年元月1日至2032年12月31日。合同期满后，该摊位（门面）的经营权由甲方收回。第三条、经营权转让费用及其他费用的支付方式：第二款：摊位（门面）的经营权转让费用总额为人民币4.5万元。……第九款：在经营权合同期内，乙方可以转让剩余年限经营权和转租摊位（门面），但必须到甲方处办理相关手续（合同的继承和遗赠不收取转让金），转让剩余年限经营权为1000元整（转租不再另收取转租费）。第七条第四款：乙方有下列情况之一的，甲方有权向乙方收取合同所指费用总额20%的违约金并解除合同：4、乙方未经甲方办理相关手续而擅自将摊位（门面）转租、转让的。在本院评估、拍卖徐阳春、曾宪的芦淞大市场地厅楼133号摊位（门面）过程中，原告金勇（金勇与徐阳春系亲戚关系）主张其于2013年9月1日租赁该摊位经营，支付了一年租金15万余元，因金勇于2011年11月3日借给徐阳春15万元现金，约定利息2%；2012年9月28日借给徐阳春28万元现金，约定月利息2%；2013年11月27日转账借给徐阳春40万元，约定月利息3%。此三笔借款的本息均未支付给金勇。2014年8月31日徐阳春将芦淞大市场地厅楼133号摊位（门面）转租给金勇，双方签订了门面租赁合同，约定甲方徐阳春自愿将芦淞地厅133号柜台租赁给乙方金勇，租赁时间为2014年9月1日起至2022年8月31日止。租赁时间为8年。租金每年18万元，来年租金随行就市，金勇在租赁的8年之内不再付现金给甲方，以借条做抵押扣除租金。在租赁期间他使用曾宪的名义缴纳税费、物业管理费。现以法院执行该门面侵犯其权益为由，向本院起诉，请求法院判决不得执行芦淞市场地下厅133号租赁权。2017年10月26日，株洲市市场服务中心（现更名为株洲市雅立实业有限责任公司）出具证明，其内容为：“株洲市市场服务中心2003年1月与曾宪（曾宪和徐阳春是夫妻关系）签订租赁合同，将芦淞市场地下厅133号门面租赁给曾宪，签订30年租赁合同，自2013年下半年起，门面就由金勇在经营，门面每月实际费用由金勇来我中心代曾宪交纳，虽然在合同中我中心对转租有限制，但目前来说市场转租现象非常普遍，为了市场正常经营，只要经营范围符合规定，按期交纳市场各项费用，我中心对此事没有加以禁止。”
一审法院认为，本案是执行异之诉议纠纷，执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案争议焦点为本院是否应该执行被执行人曾宪名下的芦淞大市场地厅楼133号摊位经营权。现分析如下：
第一、金勇与徐阳春之间存在债权债务关系的证据不足。其理由如下：1、金勇与徐阳春有亲戚关系，金勇于2011年11月3日借给徐阳春15万元现金，约定利息2%；2012年9月28日借给徐阳春28万元现金，约定月利息2%，这两笔借款均未提供借贷款项来源的相关证据，在该两笔借款本息均未偿还的情况下继续现金支付了2013年的15万元租金，又于2013年11月27日继续借给徐阳春40万元。不符合交易习惯，与常理不符。2、依据合同金勇在租赁期间以借条做抵押扣除租金，2014年至2017年共四年的租金应予以抵扣，但实际上并未抵扣，借条还在金勇处，也与常理不符。3、2016年1月22日本院查封本案争议的门面时，已向株洲市市场管理服务中心（株洲市市场管理服务中心向本院出具的证明中，已写明其在2013年就知是原告金勇在经营该门面）及第三人曾宪、徐阳春下达了保全裁定书及相关的法律文书，按常理株洲市市场管理服务中心及第三人曾宪、徐阳春应及时通知原告金勇，金勇应及时向本院提出保全异议，但实际上是本院在执行过程中，原告金勇才提出执行异议的，也与常理不符。4、2016年2月24日，在被告郭立纯与第三人徐阳春、曾宪的谈话录音中，第三人徐阳春、曾宪愿将该门面抵债给被告郭立纯，如该门面已于2013年已抵给了原告金勇，第三人徐阳春、曾宪是不可能再抵给被告郭立纯的。综上，金勇与徐阳春之间存在债权债务关系的证据不足。
第二、2014年8月31日徐阳春（曾宪的丈夫）金勇签订了《门面租赁合同》虽是合法有效的，但因其没有向株洲市市场管理服务中心办理相关手续也没有向株洲市政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，所以该合同只对徐阳春与金勇产生法律效力，而不能对抗善意第三人。其理由如下：我国《商品房租赁管理办法》第十四条规定商品房租赁应向政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。本案中的《优先经营权转让合同书》及法律之所以要规定要备案，就是为了向他人公示租赁经营权的变更，使第三人能够及时了解权利的变动情况，从而使交易受法律保护。本案中，株洲市市场管理服务中心与曾宪于2003年1月8日签订的《优先经营权转让合同书》中的经营权其实质就是房屋（门面）的租赁经营权，该《优先经营权转让合同书》的性质就是租赁合同，曾宪通过合同取得了芦淞大市场地厅楼133号摊位之租赁经营权。2014年8月31日徐阳春（曾宪的丈夫）金勇签订了《门面租赁合同》，将该门面转租给金勇，该《门面租赁合同》虽然合法有效，但因其没有向株洲市市场管理服务中心办理相关手续。该行为与《优先经营权转让合同书》关于转让、转租应向株洲市市场管理服务中心办理相关手续的约定相违背,虽然株洲市市场管理服务中心于2017年10月26日出具了证明对该行为予以了追认，但该追认只对合同的相对人曾宪、金勇与株洲市市场管理服务中心发生法律效力，且追认行为发生在本院在查封该门面之后，不能对抗不知情的第三人。因此，2014年8月31日第三人徐阳春将本案所涉门面转租给金勇的行为，因没有在株洲市市场管理服务中心办理相关手续，也没有向株洲市政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。该行为违反了《优先经营权转让合同书》的相关约定，同时也违反了我国《商品房租赁管理办法》第十四条的相关规定，所以2014年8月31日第三人徐阳春将本案所涉门面转租给金勇的行为不能对抗不知情的善意第三人。且金勇在本案所涉门面经营多年，在转租本案所涉门面时应该查看本案的《优先经营权转让合同书》了解相关的情况，其应当知道转租应向株洲市市场管理服务中心办理相关手续的事实，但其没有向株洲市市场管理服务中心办理相关的手续，也没有向政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，应由其本人承后果相应的不利后果。
综上所述，原告金勇请求本院不得执行芦淞市场地下厅133号租赁权的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其主张，而不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条，《商品房租赁管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告金勇的诉讼请求。本案案件受理费200元，由原告金勇承担。
二审中，上诉人提交一份新证据：株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初128号生效民事判决书，拟证明金勇与徐阳春的借款时间早于郭立纯与徐阳春的借款时间；在民间借贷中，在前一个借款不清而存在第二个借款的情况大量存在；我方取得租赁权的时间在法院查封之前。
被上诉人郭立纯质证称：对真实性合法性无异议，对证明目的有异议，上诉人金勇与徐阳春的借款时间早于郭立纯与徐阳春的借款时间没有事实依据。
对该证据的真实性、合法性本院予以采信，对关联性结合案情综合采信。
本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系执行异议之诉纠纷。本案二审争议的焦点是：上诉人的上诉请求能否得到支持，即上诉人有无排除芦淞市场地下厅133号商铺执行的情形？本院分析如下：本案中，上诉人于2014年8月31日与原审第三人徐阳春签订《门面租赁合同》，该合同合法有效，且该合同已实际履行并在继续履行中，该事实株洲市市场服务中心（现更名为株洲市雅立实业有限责任公司）出具证明可以证实；一审法院于2016年1月22日对该门面的查封，是在该门面转租之后，被上诉人亦没有证据证实该《门面租赁合同》系在一审法院查封后签订或伪造。关于该合同能否对抗第三人的问题，该《门面租赁合同》没有到株洲市市场管理服务中心登记，但从株洲市市场管理服务中心出具的证明来看，“……虽然在合同中我中心对转租有限制，但目前来说市场转租现象非常普遍，为了市场正常经营，只要经营范围符合规定，按期交纳市场各项费用，我中心对此事没有加以禁止。”该证明证实，株洲市市场管理服务中心对门面转租而不进行登记的行为采取默许的态度，故只要转租行为真实，且发生在司法机关查封之前，即可对抗第三人，亦即该门面具有在转租合同期限内排除执行的情形，上诉人金勇上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，致处理不当，应依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2816号民事判决；
二、在上诉人金勇与原审第三人徐阳春签订的《门面租赁合同》期限内，停止对芦淞市场地下厅133号商铺的执行。
本案一、二审案件受理费共计400元，由被上诉人郭立纯承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 李少华
审 判 员 邓画文
二〇一八年九月十七日
法官助理 曾海燕
书 记 员 罗茜琼