广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终13477号
上诉人（原审被告）：刘万强，男，汉族，1984年10月30日出生。
委托诉讼代理人：荣发，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王成冲，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈艳玲，女，汉族，1989年11月1日出生。
委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师。
原审被告：美人计（深圳）进出口贸易有限公司。
法定代表人：刘万强。
上诉人刘万强因与被上诉人陈艳玲及原审被告美人计（深圳）进出口贸易有限公司（以下简称美人计公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘万强上诉请求：1、撤销一审判决第—、二项；2、维持一审判决第三项；3、上诉费由陈艳玲承担。事实和理由：
（一）陈艳玲提供伪造的证据，一审法院未能依法查明。陈艳玲向一审法院提交了两份《租赁合同》复印件，该《租赁合同》复印件与刘万强持有的原件不一致，系陈艳玲伪造的证据。陈艳玲提供的《租赁合同》复印件所载租赁期限与其上诉状声称的租赁期限不一致，而一审判决对陈艳玲上诉状的中所载租赁期限予以确认，显然没有对依法对证据进行严格审查。
（二）陈艳玲自述的租赁期限与事实不符，刘万强与陈艳玲于2015年5月7日签署《租赁合同》后，刘万强便将租赁房屋交付陈艳玲使用，陈艳玲也在2015年5月9日向刘万强交纳了转让费，故实际租赁期限应从2015年5月7日开始计算，并非陈艳玲所述的2015年8月22日。
（三）陈艳玲诉请刘万强退还转让费，一审法院未能对该项诉讼请求据实审理。陈艳玲向法院提起诉讼请求，要求刘万强退还转让费12万元及支付违约金12，000元，根据一审判决书内容显示，一审法院并未对该项诉讼请求进行必要的审查，而是直接作出了判决即一审判决第一项。
根据刘万强与陈艳玲签署的《租赁合同》中的约定，“乙方签订合同即日一次性向甲方支付转让费共计人民币12万元（大写壹拾贰万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备和其他相关费用”。根据合同的约定，刘万强已经完成了租赁房屋的转让，且合同并无约定转让费的退还问题，故并无退还该项费用的理由，同时根据租赁市场的商业习惯，不退还转让费亦是行业惯例，而一审法院支持了陈艳玲的该项请求，显然于法无据。
（四）一审法院对案件的评判未尊重事实。一审判决认为：“首先，原告支付该笔款项的时间和金额与《租赁合同》关于租金的约定吻合，虽然被告提出该笔款项是货款的抗辩，但没有提交充分的证据予以佐证”，事实上，刘万强并未提出任何抗辩，也没有提交证据，显然该裁决未能以事实为依据。
（五）一审法院未尊重刘万强的诉讼权利，致使刘万强丧失提交新证据并参与质证的机会。2016年2月24日，刘万强因故未能出庭参加诉讼，一审法院缺席审判，当刘万强得知错过开庭时间后，立即联系法院工作人员，告知其陈艳玲提交证据系伪造证据，要求提供真实的证据，当时本案并未作出判决，而该证据可能对案件的判决结果产生重大影响。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条的规定，当事人逾期提供的证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。但是刘万强遭到法院工作人员的拒绝。事后，一审法院也未组织二次开庭，致使刘万强丧失了提交新证据并对陈艳玲提交证据进行质证的机会。
陈艳玲辩称，《租赁合同》一式两份，陈艳玲也持有《租赁合同》原件，且每页均有骑缝章和刘万强本人的私章，《租赁合同》真实性已经经一审法院确认，刘万强主张陈艳玲伪造证据，毫无事实依据。一审法院已经确认刘万强未向房屋业主林X叶支付房租，合同解除原因的事实已经查明，刘万强严重违反合同义务，继续占有陈艳玲所支付的转让费及房租没有任何法律依据。刘万强因自身问题开庭缺席，应自行承担责任，且第一次开庭后，一审法院组织了两次调查，相关程序符合法律规定，案件事实也已依法查明。
美人计公司陈述称，同意刘万强的上诉意见。
陈艳玲向一审法院起诉请求：1、刘万强、美人计公司向陈艳玲支付转让费12万元及支付违约金12，000元；2、刘万强、美人计公司向陈艳玲退还房屋押金2万元、租金3万元及利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2015年11月1日计算至实际偿付之日）。
一审法院认定事实：（一）2015年5月7日，陈艳玲（乙方）与美人计公司、刘万强（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南山区XX大厦一楼“美人计临街门面”即涉诉房屋租赁给乙方使用，租期从2014年8月22日起至2019年8月21日止，月租金1万元，支付方式为“压二付三”；合同生效后，乙方应向甲方交付押金，合同期满押金退回；乙方必须依约交付租金；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意；如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金＿元，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失；及其他内容。
同日，陈艳玲（乙方）与美人计公司、刘万强（甲方）签订一份协议，就涉诉房屋的转让事宜约定：转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；乙方签订合同即日一次性向甲方支付转让费共计12万元；如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费千分之一作为违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金；如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金；及其他内容。
（二）合同签订后，陈艳玲依约向刘万强、美人计公司支付了押金2万元。2015年5月9日，陈艳玲通过案外人李X霞向刘万强账户转入约定的转让费12万元。
一审庭审中，陈艳玲主张其已向刘万强、美人计公司支付了2015年8月至10月的租金3万元，其中2015年8月15日通过微信给收款方“CL”转帐23，000元，剩余7000元其通过代为还款的方式已经支付，因刘万强、美人计公司没有向业主支付租金导致涉案房屋被业主强行收回而无法继续经营。
一审庭审后，刘万强、美人计公司确认收到上述3万元，但否认该款项为涉诉房屋的租金，主张该款项为陈艳玲支付的部分货款费用。
（三）双方当事人在2016年3月17日开庭审理的（2016）粤0305民初745号案件中认可涉诉房屋已被业主收回，陈艳玲已于2015年10月16日结束经营。
一审法院认为，陈艳玲与美人计公司、刘万强签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，当事人应依约履行合同义务。陈艳玲主张涉诉房屋已由业主强行收回，《租赁合同》因刘万强、美人计公司的原因已无法继续履行，刘万强、美人计公司对此应承担相应的责任。刘万强、美人计公司对此未提出抗辩，故一审法院采纳陈艳玲的主张，陈艳玲请求刘万强、美人计公司向其退还房屋押金及租金，符合合同约定，一审法院予以支持。
关于陈艳玲主张刘万强、美人计公司退还租金3万元的诉讼请求，一审法院评判如下：首先，陈艳玲支付该笔款项的时间和金额与《租赁合同》关于租金的约定吻合，虽然刘万强、美人计公司提出该笔款项是货款的抗辩，但没有提交充分的证据予以佐证，故一审法院不予采纳。其次，双方均确认陈艳玲实际使用涉诉房屋的时间为2015年8月22日至2015年10月16日，故应扣除该部分时间的租金，一审法院判令刘万强、美人计公司应返还陈艳玲已支付的租金11，667元。
根据双方在转让协议中的约定，由于刘万强、美人计公司原因导致转让终止，刘万强、美人计公司应承担相应的违约责任，故陈艳玲请求刘万强、美人计公司退回转让费及承担相应违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于陈艳玲主张的利息，无合同和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院判决：一、美人计（深圳）进出口贸易有限公司、刘万强于一审判决生效之日起十日内向陈艳玲退还转让费12万元及违约金12，000元；二、美人计（深圳）进出口贸易有限公司、刘万强于一审判决生效之日起十日内向陈艳玲退还房屋押金2万元、租金11，667元；三、驳回陈艳玲其它的诉讼请求。案件受理费1970元，由陈艳玲负担198元，刘万强、美人计（深圳）进出口贸易有限公司共同负担1772元。
对当事人二审争议的租金计付起始时间问题，本院认定如下：刘万强上诉主张租赁期限应自2015年5月7日起计，其在二审中向本院提交的涉案租赁合同文本第二条租期条款中起租日期未填写月、日，截止日期未填写年、月、日；陈艳玲在一审中提交的租赁合同文本第二条租期条款中则填写为2014年8月22日起至2019年8月21日止。本院认为，本案双方当事人均持有涉案租赁合同原件，仅陈艳玲持有的合同文本中填写了租赁期限，当事人在签约时仅在一份合同文本中填写租期则显与一般生活常理不符，且陈艳玲在本院二审调查时已自认刘万强于签约后即向其交付了涉案房屋，但不能举证证明双方约定在房屋交付3个月才支付租金系另有其他原因，故陈艳玲主张的双方约定自2015年8月22日起计付租金的事实真伪不明。因双方对2015年5月7日签约的事实并无争议，结合前述房屋交付事实，在涉案租赁合同第十五条已明确约定“合同自签订日起生效”的情况下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一、二款关于本、反证证明标准的规定，本院认定应自2015年5月7日起计付租金。鉴于刘万强、美人计公司未对2019年8月21日租期截止日的认定提出上诉或异议，本院对该租期截止日予以确认。
本院对一审查明的其他事实予以确认。另查，美人计公司在一审法院判决后亦向本院提出上诉，但经一审法院书面通知后未在指定的期限内交纳上诉费，本院依法另行裁定按该公司自动撤回上诉处理。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人依法负有保证承租人在租期内能按约定用途使用租赁物的基本义务，在美人计公司、刘万强未主张并举证证明涉案房屋被业主收回系因陈艳玲原因所致的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于当事人因第三人原因违约仍应承担责任的规定，即使刘万强确未曾欠付业主租金，对于因涉案房屋被业主收回而导致涉案租赁合同无法继续履行，刘万强就此仍构成根本违约并应承担相应违约责任。
根据双方协议约定，陈艳玲支付的12万元转让费系为与美人计公司、刘万强成立、履行租赁合同关系并取得“店铺现有的装修、装饰及其他所有设备”所支付的对价，该转让费应视为双方约定的分摊至整个租期的费用，在涉案租赁合同非因陈艳玲原因而未能继续履行的情况下，合同未实际履行期间所对应的费用则属陈艳玲因对方违约所遭受的损失。本案中，陈艳玲已停止使用涉案房屋并提出本案诉讼要求退还履约费用，应视为其已行使《中华人民共和国合同法》第九十条第五项规定的因对方违约导致无法实现合同目的的法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后有权要求赔偿损失的规定，陈艳玲有权主张返还相应的转让费。据此，鉴于双方约定的2015年5月7日至2019年8月21日租期共计约53个月，且陈艳玲在2015年5月7日至10月16日约5个月期间内已实际使用房屋，刘万强尚应向陈艳玲返还108，679.25元[12万元÷53月×（53-5）月]。根据双方协议内容，双方约定的店铺“转让”实为由陈艳玲与美人计公司、刘万强成立租赁合同关系并移交租赁物，该“转让”行为的法律性质属一时性而非继续性行为，在本案当事人之间签订《租赁合同》并交付租赁物后，双方约定的前述“转让”义务即已履行完毕，故陈艳玲关于支付“转让中止”违约金的诉讼主张，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。
陈艳玲在履约过程中仅支付了3个月的租金共3万元，按本院认定的计租起始日期计算，陈艳玲于计租期间内已实际使用涉案房屋约5个月，故其无权主张退还已付的3个月租金。虽然陈艳玲亦存在未按约全额支付租金的违约行为，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于双方违约应各自承担责任的规定，本案双方当事人均无权就押金主张涉案租赁合同第十一条约定的违约责任。鉴于刘万强在涉案合同解除后继续占用2万元押金已无法律或合同依据而构成不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定应予返还。
一审法院判令美人计公司与刘万强共同承担责任后，该公司虽提出上诉称涉案租赁合同关系与其无关，但经一审法院书面通知后未依法缴纳上诉费，属《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定的当事人对其民事权利和诉讼权利的自行处分，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院审理范围的规定，在一审判决有关美人计公司责任的内容不违反法律禁止性规定或损害国家利益、社会公共利益、案外人合法权益的情况下，本院在本案中对此不再予以审理。
综上所述，刘万强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初733号民事判决第三项；
二、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初733号民事判决第一项为：美人计（深圳）进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向陈艳玲退还转让费12万元及违约金12，000元，刘万强就前述款项在108，679.25元的范围内承担连带给付责任；
三、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初733号民事判决第二项为：美人计（深圳）进出口贸易有限公司于一审判决生效之日起十日内向陈艳玲退还房屋押金2万元、租金11，667元，刘万强就前述2万元押金承担连带给付责任；
四、驳回陈艳玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1970元，由陈艳玲负担198元，由美人计（深圳）进出口贸易有限公司、刘万强负担1772元。二审案件受理费3573.34元，由刘万强负担2358.4元，由陈艳玲负担1214.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月十四日
书记员（兼） 李开宇
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。