天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0110民初8410号
原告：刘容嘉，女，汉族，住河北省衡水市桃城区。
委托诉讼代理人：刘佳，天津惠华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李彤，天津惠华律师事务所律师。
被告：崔清宇，男，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：张远华，天津朗通律师事务所律师。
第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91120103578314014M,住所地天津市河西区环湖中路与环湖北道交口东北侧滨湖大厦1-1-1406。
法定代表人：张彤，总经理。
委托诉讼代理人：丁永立，女，该公司职员。
原告刘容嘉与被告崔清宇、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘容嘉的委托诉讼代理人刘佳、李彤，被告崔清宇的委托诉讼代理人张远华，第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人丁永立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘容嘉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告继续履行房屋总价款为95万元的《房屋买卖居间合同》，交付房屋并协助原告办理产权过户登记事项；2、被告支付原告违约金47500元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告及第三人于2016年5月22日签订的《房屋买卖居间合同》；2、要求被告退还定金20000元；赔偿原告中介费19000元、代办贷款费600元、评估费4750元、房屋差价损失330000元、违约金47500元；以上共计421850元；3、本案诉讼费、保全费、评估费均由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告名下坐落于天津市××××号房屋，房屋价格95万元。原告于2016年5月30日前筹齐首付款29万元，待原告贷款申请经银行审核通过后，双方赴天津市东丽区房屋管理局申请办理该房屋过户及抵押登记手续。原告于2016年5月22日交付被告定金2万元，并且支付了房屋中介费1.9万元，于2016年5月24日交付房屋代办贷款费600元、评估费4750元。原告多次督促被告继续履行房屋买卖合同，被告均不予理睬，至今无果。故原告起诉。
被告崔清宇辩称，同意解除《房屋买卖居间合同》，但被告认为合同已于2016年9月解除，同意退还定金20000元，不同意赔偿房屋差价损失及其他损失。被告于2016年5月22日在中介处签订合同，签订时被告按照中介要求提供了夫妻双方的户口本，原告本人于2016年5月24日签字，签字时中介告知，被告妻子户口本不符合要求，原告还是签订了合同。原告自始知道存在合同履行不能的情况，且在明知被告条件不符合的情况下，仍同意签订合同，原告存在过错。合同签订后，被告于2016年6月在其妻子拒绝更改户口本的情况下，及时告知中介通知原告，希望原告考虑购买其他房屋。但原告得知被告家庭情况后，表示愿意等待。2016年9月中秋节后，被告和其妻子和好，但还是不同意出售房屋，被告及时将情况反馈给中介。因此产生的房屋涨价损失应由原告自行承担。综上，涉案合同属于自始不能履行，对此合同三方均知晓，在此情况下仍签订合同三方均存在过错，应按过错比例承担责任，原告无权主张差价损失和全部违约金。
第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司述称，同意解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，同意退还原告房屋代办贷款费600元、评估费4750元，共计5350元。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供房屋中介网站网页截图一组，证明同小区房屋销售价格，被告对该证据不予认可，因该证据显示的是房屋中介挂牌价，并不能反映房屋的真实成交价，故对该证据本院不予采信。原告提供的2016年10月13日原告与被告父亲通话录音一份，证明被告方明确告知原告不再出售房屋，被告构成根本违约，被告称该录音并没有取得被告的授权不能代表被告，并对该证据的证明目的不予认可，经审查，该通话录音系双方对于合同是否继续履行及如何解决进行的沟通、协商，被告父亲在通话中对无法出卖房屋的原因描述较为清楚，该录音真实、客观，本院予以采信。原告提供天津岳华房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》及评估费发票，被告对该证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，被告认为其在2016年6月即向原告提出合同不能履行，不同意以2016年9月29日作为评估的价值时点。对于双方争议的评估价值时点问题，被告称于2016年6月即已通知原告不出售房屋，但未能提供相应证据证明，庭审调查中，第三人陈述在9月中旬告诉过原告被告不再出售房屋，被告也称2016年9月中秋节后，将其妻子不同意出售房屋的情况及时反馈给中介，结合原告提供的2016年10月13日和被告父亲的通话录音，双方对于合同履行事宜再次进行了沟通，原告以2016年9月29日作为评估的价值时点确定涉诉房屋的具体涨跌情况较为合理，对该估价报告本院予以采信。当事人对对方提供的其他证据真实性均无异议，本院予以确认并记录在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年5月，原告刘容嘉（买方、乙方）与被告崔清宇（卖方、甲方）、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，被告崔清宇将其名下坐落于东丽区东丽湖万科城映湖苑10-1-401号房屋出售给原告刘容嘉。合同约定，房屋建筑面积123.05平方米。房屋成交价格为950000元，乙方于2016年5月22日支付甲方购房定金20000元，在交易过程中该笔款项自动转为房款，并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序。乙方承诺于2016年5月30日之前筹齐首付款290000元，剩余房款660000元通过贷款的形式支付给甲方。待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后，甲乙双方在丙方陪同下亲自赴天津市东丽区房屋管理局申请办理该房屋产权过户及抵押登记手续。关于违约责任，合同第6.1条约定，若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5％的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同其他项约定，被告户口还落在该房屋中，甲方承诺于2017年12月30日前将户口从该房屋中移走，甲乙双方认可。2016年5月22日，原告给付被告定金20000元，支付第三人居间服务费19000元。2016年5月24日原告支付第三人评估费4750元、代办贷款费600元。合同履行过程中，因被告妻子不同意出售房屋，并拒绝更改其户口本中婚姻登记状态，被告通过中介告知原告无法继续履行合同。2016年11月25日，原告起诉至本院。
本案审理过程中，原告申请对2016年9月29日这一时点的涉诉房屋市场价值进行评估，本院委托天津岳华房地产土地评估有限公司进行评估，该评估机构于2017年2月7日出具《房地产估价报告》，确定被告崔清宇名下坐落于东丽区东丽湖万科城映湖苑10-1-401号房屋在2016年9月29日的市场价值为1280000元。原告为此支出评估费5700元。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，三方均应依照合同行使权利并履行义务。被告因其家属不同意出售房屋而拒绝继续履行房屋买卖合同，已构成根本违约，应当承担返还定金及赔偿损失的违约责任。被告主张原告存在过错应承担合同履行不能的责任，通过庭审调查及证据证实，虽原告在签订合同时对于被告妻子户口本婚姻登记状态未更改的情况是明知的，但合同并不因此无法继续履行，导致合同目的无法实现的原因在于被告，对被告的抗辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。现原告主张解除合同，被告及第三人同意解除，符合法律规定，本院照准。被告主张合同已于2016年9月解除，但未能提供2016年9月解除合同的相关协议或通知，被告的主张没有依据，本院不予采信。
合同解除后，被告收取原告的定金20000元应予以退还。关于原告所诉损失赔偿一节，因被告违约，给原告造成损失客观存在，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张被告赔偿中介费19000元、代办贷款费600元、评估费4750元、房屋差价损失330000元、违约金47500元，共计401850元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。可见，法律规定赔偿违约损失和支付违约金应该择一适用，原、被告在合同中约定了违约金的数额，对于原告既要求被告赔偿损失，又支付违约金的请求，本院不予支持。鉴于第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司同意退还原告代办贷款费600元、评估费4750元，本院照准。综合考虑本案实际情况，自原、被告订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实，违约金责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖。本院综合原告支出中介费、房屋差价评估费情况、双方履行合同的进展程度、参考评估机构确定的房屋上涨差价以及预期利益等因素，依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告各项损失共计190000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
一、解除原告刘容嘉、被告崔清宇、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；
二、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘容嘉代办贷款服务费600元、评估费4750元，共计5350元；
三、被告崔清宇于本判决生效之日起十日内退还原告刘容嘉定金20000元；
四、被告崔清宇于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘容嘉损失190000元；
五、驳回原告刘容嘉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7628元，减半收取计3814元，保全费5000元，共计8814元，由原告刘容嘉负担4315元，被告崔清宇负担4499元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 静
二〇一七年三月九日
书 记 员 张晓晨
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。
四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。