上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1944号
上诉人（原审被告）上海创开装饰材料有限公司，住所地上海市。
法定代表人应钢明，总经理。
委托代理人胡海云，上海世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海世基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新泛华安全玻璃有限公司，住所地上海市。
法定代表人李荣海，总经理。
上诉人上海创开装饰材料有限公司（以下简称“创开公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月28日，上海新泛华安全玻璃有限公司（以下简称“新泛华公司”）、创开公司签订一份房屋租赁合同，约定创开公司将位于嘉定区希望城工业园陈安路XXX号内1号、2号厂房及附属房屋、相应空旷场地出租给新泛华公司，厂房建筑面积约为5000平方米左右（其中约4337.38平方米有证，土地性质为国有划拨土地），租赁期限自2007年3月1日起至2015年2月28日止，租金第一、第二年为每年人民币78万元（以下币种均为人民币），第三年前半年租金为39万元，从第七个月起租金按国家公布的当年物价指数环比增长，租金以付三押一形式支付，每期租金到期前第十天为下期租金支付日。上述合同第八条第2款约定，在租赁期内，租赁房屋因城市建设列入动迁范围的，本合同即终止，双方均不承担违约责任；合同第九条约定新泛华公司逾期支付租金超过3天且在创开公司书面催告后7天内仍未支付的，创开公司有权单方解除本合同。上述合同签订后，创开公司向新泛华公司交付了租赁厂房，新泛华公司向创开公司支付租金。由于新泛华公司生产玻璃向创开公司供货，故双方进行了结算，截止至2011年7月21日止，创开公司应付新泛华公司的玻璃款与新泛华公司应付租金相冲抵后，新泛华公司还拖欠截止至2011年10月底的租金13，644.39元和遗留电费172，225.2元。2011年12月1日，新泛华公司向创开公司付款30万元。2011年12月7日，创开公司关联企业上海创开无框阳台窗有限公司向新泛华公司发出公函称由于涉案房屋已纳入动迁范围，故从即日起启动房屋租赁合同的终止程序，要求新泛华公司在2012年2月底之前完成搬迁工作。2012年初，新泛华公司因停电而停止生产。
期间，2011年5月25日，大雄资产评估有限公司（以下简称“大雄公司”）出具《上海创开装饰材料有限公司实物资产搬迁补偿费用咨询报告》，该报告明确创开公司搬迁补偿费用总额为13，020，100元，其中包括承租方即新泛华公司的搬迁补偿费用3，681，700元，该搬迁补偿费用包括可搬迁设备的安装、拆卸、调试、基础等费用及不可搬迁设备费用。同日，大雄公司出具《马陆镇陈安路XXX号房屋、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物建安重置价估价报告》，该报告评估总额为28，610，403元，未区分新泛华公司、创开公司构筑物、二次装潢、附属设施等其他地面附着物。2015年3月31日，通过现场勘查，新泛华公司、创开公司确认以下资产系新泛华公司施工：一、建筑物部分，根据《建筑物一览表》中编号为18、19、21、23、25为新泛华公司施工，合计建安评估总价为136，879元；二、二次装潢部分，包括6号房中除房中房外的部分共计514，350元、18号房全部共计4，320元、20号房全部共计362，651元；三、附属设施部分中大铁门、简棚10、11、12合计62，762元。上述三项合计1，080，962元。
2012年3月20日，案外人上海市嘉定区马陆镇人民政府（合同甲方）与创开公司（合同乙方）签订动迁补偿协议书，约定甲方对乙方坐落于马陆镇陈安路XXX号的土地及厂房实施协议动迁，乙方接受甲方协议动迁并同意甲方委托的大雄公司2011年5月25日对乙方房屋、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物建安重置价估价报告和实物资产搬迁补偿费用咨询报告，经多次协商，双方最终确定动迁补偿对价为6，200万元，因动迁发生的乙方劳动人员的退职、解雇等，经核算补偿金金额为4，170，550元，由甲方依法承担，劳动人员经济损失补偿协议另行订立，并作为本协议附件，乙方应于本协议签订后180天内与甲方办理移交手续。该协议还约定，乙方承诺在本协议签订前已解除了与承租人的厂房及土地租赁关系，保证如发生法律纠纷皆由乙方自行解决，法律后果由乙方自行承担。
2014年8月，新泛华公司起诉要求创开公司支付因动迁造成的损失暂定为100万元（以实际评估报告为准）。原审中，根据评估报告的内容，新泛华公司明确其诉讼请求，要求创开公司偿付如下补偿：一、搬迁费3，681，700元；二、搭建物损失136，879元；三、二次装潢损失2，154，621元；四、附属设施损失2，130，546元；五、设备损耗费4，000，000元；六、停产、停业损失3，000，000元；以上合计15，103，746元。
原审中，创开公司提供一份落款日期为2011年9月3日的函件，创开公司在函件中称，因新泛华公司逾期支付租金，故创开公司要求解除与新泛华公司之间的租赁合同。新泛华公司称未收到该函件。创开公司未提供上述函件送达新泛华公司的凭证。
新泛华公司、创开公司对于该评估报告中的以下部分存有争议：
一、二次装潢。其中4号厂房中的隔断创开公司陈述其系将该厂房一半出租给新泛华公司使用，故其将厂房交付新泛华公司时隔断就已存在；另外该一半厂房中原本就有一定装修，和现由创开公司使用的另一半装修情况一致，新泛华公司进入后拆除了原装修，进行了再次装修，故新泛华公司主张获得的补偿中也有一部分创开公司被拆除装修的损失。经过现场勘查，创开公司使用的一半厂房中涉及二次装潢部分为房中房、不锈钢无框门及吊顶，故4号房中无框门补偿5，500元全部归创开公司；吊顶部分由于两半厂房计算在一起，两项共计76，160元，考虑到新泛华公司拆除了创开公司原无框门和PVC吊顶，现新泛华公司大部分为石膏吊顶，故酌情确定其中66，160元补偿归新泛华公司；对于厂房隔断，创开公司陈述其交付时就存在隔断符合常理，且新泛华公司提供的证人也陈述由于隔墙陈旧其清理了铝板、钢架后加了石膏板重新施工，故酌情确定其中10，000元补偿归新泛华公司；对于房中房和土建及安装改造部分，现评估报告中也计算在一起，总额为921，300元，考虑到创开公司交付时就存在部分房中房和装修，新泛华公司拆除创开公司装修应给予一定补偿，以及新泛华公司重新装修投入较大等因素故根据现场实际情况，由新泛华公司获得其中80%的补偿即737，040元；其他地砖、玻璃隔断、线条、门窗套、吧台、装饰门等均系新泛华公司重新装修，共计166，020元应归新泛华公司所有。综上，4号房中新泛华公司应得二次装潢补偿979，220元。
二、附属设施。1、水泥地坪，评估报告中创开公司全部10，000多平方米的厂房涉及水泥地坪共4027平方米，新泛华公司提供证人证明其对东面厂房的地坪进行了重新施工，创开公司仅承认新泛华公司翻新了部分地坪，根据评估报告，东面厂房面积为1902.93平方米，根据现场勘查情况，东面厂房中存在多个水池、房中房等，该部分面积应当扣减，另外创开公司确认新泛华公司对门口、绿化带等几个部分铺设了水泥场地，故酌情新泛华公司共计铺设水泥场地1000平方米，合计130，000元。2、围墙、厂牌、公告牌、路灯，由于新泛华公司未提供围墙施工的证据，故对新泛华公司该项主张不予认可；对于厂牌、公告牌，经现场勘查未发现新泛华公司厂区内存在上述物品，反而创开公司厂区内有，故对新泛华公司该两项主张亦不予认可。对于路灯，新泛华公司未能举证，创开公司仅认可其中一个归新泛华公司所有，故新泛华公司可获得其中800元补偿。3、污水池、冷却水池、化粪池、积粪池等共计597，020元，经现场勘查，新泛华公司、创开公司使用厂区内均存在上述附属设施，创开公司也承认新泛华公司使用区域内的水池系新泛华公司自行施工，现双方均未能提供其搭建的附属设施的体积，故对该项目酌情确定由双方各半享有，故新泛华公司可获得298，510元。4、简棚8、9，创开公司主张该简棚系其搭建，而且根据平面图该两个简棚位于创开公司使用区域内，故对新泛华公司该项主张，原审法院不予确认。5、4、6、20号房的有盖地沟、电缆沟合计224，100元，经现场勘查，双方使用区域均有上述附属设施，双方均未能举证证明其搭建的具体长度，考虑到该两个项目中房屋三分之二的面积属于新泛华公司使用区域，故酌情确定新泛华公司获得其中三分之二的补偿即149，400元。6、回填土部分368，975元，按照上述第3项的原则由新泛华公司获得其中的二分之一即184，487.5元。7、21号房下砼水池补偿157，500元，双方均确认21号房下原本存在水池，新泛华公司进行了加深、功能改建，故酌情由新泛华公司获得其中的三分之二补偿即105，000元。8、自动排气扇132，000元，经现场勘查，新泛华公司承租厂房原本就存在排气扇，现新泛华公司主张系其安装，创开公司不予认可，新泛华公司也未就此举证，故对新泛华公司该项主张，原审法院不予确认。综上，争议部分中新泛华公司可得补偿款共计1，662，930元。
原审法院认为，新泛华公司、创开公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，原审法院予以确认。对于创开公司2011年9月3日发出的解除通知，创开公司并无该份通知已送达新泛华公司的证据，且根据查明的事实，新泛华公司实际结欠创开公司至2011年10月底的租金仅一万多元，故对创开公司陈述其已与新泛华公司解除租赁合同的意见不予采纳。现双方合同履行过程中遇动迁，新泛华公司在合同期内即因此而停产停业，故新泛华公司主张动迁补偿，合法有据。虽然双方租赁合同约定，如遇动迁，创开公司不给予新泛华公司补偿，但对动迁部门给予承租人的补偿，创开公司无权占有，应当给予新泛华公司。根据双方的确认以及原审法院对双方争议部分的分析，新泛华公司应得的实物搬迁补偿为3，681，700元，搭建物、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物补偿为2，743，892元。对新泛华公司告主张的停产停业损失，由于动迁补偿协议中未明确该项补偿标准，根据原审法院查明事实，新泛华公司承租的厂房中4337.38平方米国有划拨土地上的有证建筑，故原审法院依照相关规定按照有证建筑每平方米350元确定新泛华公司该项补偿金额为1，518，083元。上述三方面补偿总计7，943，675元，创开公司应当给付新泛华公司。对于新泛华公司主张的设备损耗费，已经在实物资产搬迁费中予以考虑，新泛华公司再次主张没有依据，原审法院对此不予支持。综上，原审法院判决如下：一、上海创开装饰材料有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海新泛华安全玻璃有限公司实物搬迁补偿、搭建物、二次装潢、附属设施补偿、停产停业损失共计人民币7，943，675元；二、驳回上海新泛华安全玻璃有限公司的其他诉讼请求。
判决后，创开公司不服，提起上诉称：一审法院未查明租赁房屋被拆迁的范围、面积、价值以及租赁房屋中出租人的财产和承租人新添附的财产，强行酌情认定己方应向新泛华公司补偿7，943，675元。前述款项系由三部分费用构成，该三部分费用均无事实和法律依据。大雄公司出具的《实物资产搬迁补偿费用咨询报告》不能证明新泛华公司的主张，报告中新泛华公司的各类搬迁设备，并无完全属于新泛华公司所有。己方交付给新泛华公司的出租房屋，并非毛坯房，而是含有相关设备的工业厂房。新泛华公司未能证明其进行了相关添附及添附物价值，一审法院未查明由谁进行的添附及添附物价值，就做出偏向新泛华公司的酌情认定。以4号房的房中房和土建安装为例，一审法院无法认定添附的具体情况，便以大雄公司出具的估价报告载明的添附物总额的80%补偿给新泛华公司。退一步讲，即使参考估价报告确定添附物的价值，添附物价值应按租赁年限予以折旧。动迁时，添附物补偿款均应按五折计算。附属设施中的各类池、有盖地沟、电缆沟以及回填土工程在厂房出租给新泛华公司前就已施工完成。新泛华公司仅提供了证人证言和证人出具的收条，没有设计图纸、施工图纸、银行付款凭证，与常理极为不符。举证责任在于新泛华公司，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，应由新泛华公司承担不利后果。对于新泛华公司未能证明的事实，一审法院并未进行相关鉴定评估，而是凭空臆断了己方给付的补偿款，属于事实认定错误。停产停业损失属于违约金的范畴，依据合同约定，己方无需支付。本案房屋系国有土地，不适用集体土地征收的补偿标准。同时，没有证据表明己方占有了本属于新泛华公司的停业停产补偿款。据此，请求撤销原判，发回重审。
被上诉人新泛华公司表示原审判决正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，《上海创开装饰材料有限公司实物资产搬迁补偿费用咨询报告》、《马陆镇陈安路XXX号房屋、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物建安重置价估价报告》均由原审法院调查取得，《上海创开装饰材料有限公司实物资产搬迁补偿费用咨询报告》中说明，测算对象及数量由被搬迁方（即创开公司）提供，由被搬迁方提供的与测算相关的所有资料，是编制本报告的基础，资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责。
本院再查明，《马陆镇陈安路XXX号房屋、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物建安重置价估价报告》有证房屋面积及估价值表载明，4号房面积为4650.22平方米、评估值为6，339，180元，5号房面积为109.34平方米、评估值为146，953元；6号房面积为1902.93平方米、评估值为2，521，002元。
二审中，本院根据创开公司申请开具调查令，由创开公司委托代理人持令到上海市嘉定区城建档案信息中心调查陈安路XXX号厂房（业主名称变更前为：上海雅泰装饰材料有限公司）的设计、施工以及竣工档案资料，创开公司持令调查后，未有任何结果反馈。
本院认为，创开公司是系争厂房的所有权人、出租人、动迁补偿协议的相对方，根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素，本案的举证责任应由创开公司承担。创开公司应当提供系争厂房原有的建筑设计、施工及竣工资料，创开公司不能提供的，不利后果由其自行承担。
根据《上海创开装饰材料有限公司实物资产搬迁补偿费用咨询报告》载明，该报告测算对象及数量由被搬迁方即创开公司提供，该报告亦明确载明新泛华公司应获实物资产搬迁补偿费用。根据动迁补偿协议载明，创开公司同意大雄公司出具的相关报告。前述事实表明，创开公司在本案诉讼前即已认同新泛华公司应获3，681，700元实物资产搬迁补偿费用。创开公司关于此节的上诉意见，与事实不符且有违诚信，本院不予采信。
创开公司作为系争厂房的所有权人、出租人、动迁补偿协议的相对方，应当在大雄公司进行现场查勘时提供系争厂房原有的建筑设计、施工及竣工资料，应当向大雄公司指明新泛华公司租赁后搭建、装潢、构筑物等情况。同时，创开公司作为协议被搬迁方也应通知新泛华公司在大雄公司现场查勘时就其搭建、装潢、构筑物等情况予以说明，以便在资产估价阶段即能固定相关争议。创开公司未能履行前述义务，其对于本案纷争的产生负有责任。原审法院为妥善解决争议，组织双方当事人进行了现场勘查，创开公司、新泛华公司对于原审法院所作调查笔录均无异议。原审法院根据现场勘查情况，对双方争议问题进行了分析并据以确定新泛华公司应得的补偿金额，理由确实充分，本院认同。上诉人创开公司关于此节的上诉意见，无任何证据可供佐证，本院不予采信。需要指出的是，根据原审法院调查笔录和当事人陈述，搭建物、二次装潢、附属设施、构筑物补偿费用的认定中有双方当事人均不存争议的部分，创开公司对于在原审中自认的不存争议的事实亦提出上诉，有违诉讼诚信原则。
根据查明的事实，动迁补偿协议约定的补偿金额要远远大于两份报告确定的补偿金额，创开公司作为协议相对方，应当也能够对于超出部分金额所对应的具体补偿项目予以说明并提供相关依据。但本案一、二审诉讼中，创开公司对此均未予说明。创开公司、新泛华公司因厂房动迁，停产停业的情况客观存在。鉴于前述情况，可以认定动迁补偿协议确定的补偿金额中包含有对生产经营者停产停业损失的补偿。上诉人创开公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案动迁协议签订前，本市有关国有土地上房屋征收与补偿的规定已经实施。本院综合本案动迁具体情况、有证房屋评估价值、当事人双方有关停产停业损失的证明情况等因素，参照有关规定酌情确定新泛华公司应获停产停业损失补偿为58万元。
综上，新泛华公司应得实物搬迁补偿为3，681，700元，搭建物、二次装潢、附属设施、构筑物等其他地面附着物补偿为2，743，892元，停产停业损失补偿为58万元，三项合计7，005，592元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第928号民事判决主文第二项；
二、变更上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第928号民事判决主文第一项为：上海创开装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海新泛华安全玻璃有限公司实物搬迁补偿、搭建物、二次装潢、附属设施补偿、停产停业损失共计人民币7，005，592元。
一审案件受理费112，422.48元，由上海创开装饰材料有限公司负担52，145元，由上海新泛华安全玻璃有限公司负担60，277.48元。
二审案件受理费67，405元，由上诉人上海创开装饰材料有限公司负担59，445元，由上海新泛华安全玻璃有限公司负担7，960元。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月二十九日
书记员 何倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……