广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民二终字第25号
上诉人（原审被告、反诉原告）王曼如。
委托代理人张继兴，广东嘉格律师事务所律师。
委托代理人沈忆勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）汕头市永利安防科技发展有限公司。
法定代表人梅松涛。
委托代理人李凡，广东岭海律师事务所律师。
上诉人王曼如因与被上诉人汕头市永利安防科技发展有限公司（下称永利公司）租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2013）汕龙法民二初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人王曼如及其委托代理人张继兴、沈忆勇，被上诉人永利公司的委托代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年11月6日，永利公司与王曼如签订两份《房产租赁合同》，王曼如向永利公司承租汕头市长平路181香格里拉家园1幢一层05号铺面（约42平方米）、06号铺面（约118平方米）。租期自2012年12月10日起至2018年12月9日止，05号铺面每月1050元，06号铺面租金前36个月为每月14950元／月，后36个月租金每月16950元／月，每3个月为一个支付期，应于2012年11月10日前支付首期租金，以后每期月首10日前支付。永利公司给予王曼如2012年11月10日至2012年12月9日免租金装修期。王曼如已向永利公司支付2012年12月10日至2013年3月9日05、06号铺面租金48000元、押金10000元、履约保证金18000元。自2013年3月10日起王曼如未向永利公司支付租金。
另查，两份合同的第8条均约定：“甲方拥有出租房产的合法所有产权，并保证上述房产不存在产权上的纠纷或设置有影响租户使用的他项权利，确保乙方在租赁期间的正常使用。租赁期间房产发生所有权权属变动，甲方应保证不影响租赁合同的效力，如有违反导致乙方无法正常经营使用则视为违约，甲方应赔偿乙方的装饰费用及由此产生的一切损失。”两份合同的第9条均约定：“租赁期满或合同提前终止，乙方未经甲方同意将物品存留超过十五天，将视为乙方留存物品放弃权利，甲方有权处置。乙方交清租金及有关费用并办好房产交接手续后，甲方才退回履约保证金及押金。”
本案争议铺面为永利公司向汕头经济特区永利实业发展公司购买，该铺面所在大楼获得建设工程规划许可，尚未办理房产证。王曼如现以05号铺面为经营场地登记为个体工商户进行经营。
原审法院认为：本案争议的焦点是：永利公司是否无法提供铺面有效产权证明；王曼如无法办理公司注册是否导致合同目的不能实现；两者之间是否存在因果关系。
永利公司虽尚未取得本案涉及租赁铺面的房产证，但该房产建设已取得《建设工程规划许可证》，且由汕头经济特区永利实业发展公司出售给永利公司后书面确认对其买卖关系并无异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，永利公司与王曼如之间订立的两份《租赁合同》合法有效，各方均应按合同履行各自的义务。
本案中，永利公司与王曼如均要求解除两份《租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，双方均同意解除合同，应予准许，故对双方解除合同的本诉请求和反诉请求均予支持。合同解除日以2013年10月23日双方当事人当庭表示确认解除之日计为宜。但对于双方在履行两份《租赁合同》期间产生的纠纷，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第九十七条的规定确定各自的责任。
对于两份租赁合同的合同目的，应根据双方当事人的合同约定和合同的法律性质予以确定。根据双方合同条款的内容，双方并未约定将王曼如注册成立有限责任公司作为两份《租赁合同》的缔约目的，而依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，按照租赁合同的通常法律性质，租赁合同应当是以承租人占有出租物为合同目的。王曼如提出注册公司为双方合同目的的抗辩并无依据。同时，对于王曼如无法注册有限责任公司与永利公司未取得房产证是否存在因果关系，王曼如也无证据证明，故王曼如关于合同目的不能实现的抗辩，缺乏法律与事实依据，不予支持。基于此，王曼如以未能实现合同目的为抗辩理由拒绝支付永利公司租金的行为不但不构成行使履行抗辩权，反而构成对两份《租赁合同》的违约行为，应当承担相应的违约责任。王曼如关于永利公司同意再给予一个月免租期的抗辩，只有王曼如和证人口头陈述，永利公司予以否认，在无其他证据佐证的情况下，证据不足，不予采信。因此，对永利公司要求王曼如支付2013年3月10日之后房屋租金的本诉请求，予以支持，但其要求王曼如按中国人民银行同期贷款基准利率承担违约金的本诉请求，因双方合同中未对此作出约定，故不予支持。因本案双方已经同意解除合同，王曼如应当及时搬离承租场地，若在合同解除后继续占有租赁房屋的应当比照租金数额支付场地占用费至租赁房屋实际返还为止，对永利公司关于请求王曼如返还租赁房屋并支付合同解除后继续占有租赁房屋的占用费的本诉请求予以支持。王曼如提出调低租赁期租金标准的反诉请求，无合同依据或法律依据，不予支持。
关于王曼如提出永利公司应返还押金和保证金的反诉请求，因双方在两份《租赁合同》中并没有对押金和保证金的性质作出约定，而第九条则约定合同提前终止的，可在王曼如交清租金及有关费用并办理交接手续后退回，故王曼如具备前述条件时可以要求返还押金和保证金或在交纳租金时予以抵除，据此，对王曼如的该项反诉请求，在其退出租赁房产和交清租金、占用费的条件下予以支持。
关于王曼如要求永利公司赔偿装修费、设计费并按同期同类贷款利率计付违约金的反诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，王曼如应负举证责任。诉讼期间，王曼如只提交了第三方出具的明细表、合同及《收款收据》等书面材料，其内容的真实性没有其他证据佐证；王曼如也没有申请对装修实物及设计费的价值鉴定，故在永利公司否认其真实性的情况下，王曼如未完成举证责任，应承担举证不能的后果。同时，永利公司在两份《租赁合同》的履行过程中未发生违约行为，亦无法律上或合同上的依据赔偿王曼如的该项损失，故对王曼如的上述请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，判决：一、解除汕头市永利安防科技发展有限公司与王曼如于2012年11月6日订立的承租汕头市长平路181香格里拉家园1幢一层05号铺面、06号铺面《租赁合同》。二、王曼如应于判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市长平路181香格里拉家园1幢一层05号铺面、06号铺面返还汕头市永利安防科技发展有限公司。三、王曼如应于判决发生法律效力之日起十日内按照每月16000元付还汕头市永利安防科技发展有限公司从2013年3月10日至2013年10月23日止的上述铺面的租金以及自2013年10月24日起计至实际返还上述铺面之日为止的房屋占用费。四、王曼如实际返还上述铺面并实际偿付判决确定支付金额之日汕头市永利安防科技发展有限公司将押金10000元、履约保证金18000元退还王曼如。五、驳回汕头市永利安防科技发展有限公司、王曼如的其他诉讼请求。王曼如、汕头市永利安防科技发展有限公司如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由王曼如承担2000元，汕头市永利安防科技发展有限公司承担350元。反诉受理费7659元，由王曼如承担。
上诉人王曼如不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决主要事实认定不清及部分事实认定错误。
（一）原审判决认定本案的合同目的为承租人即王曼如对租赁物的占有，王曼如提出注册公司为合同目的的抗辩没有依据是错误的。所谓合同目的，是指合同双方通过合同的订立和履行所要达到的最终目标，因此，不能单纯从合同的形式来理解合同目的，而应当站在当事人的角度，从双方当事人通过履行合同所期望达到的最终目标来诠释合同目的。对于出租人即永利公司来说，其合同目的是通过向王曼如提供租赁物来收取租金，而对于承租人即王曼如而言，占有出租物只是其原始目的，其最终目的是通过对出租物的占有，利用出租物作为经营场所，注册公司经营婴幼儿产品。但由于永利公司故意隐瞒事实，在未取得房产证的前提下将标的物出租给王曼如，导致王曼如无法注册贸易公司，根本无法达到经营目的，在多次交涉无效的情况下，为减少损失，王曼如不得不采取自救措施，将其中一间店面暂时登记为个体工商户维持经营，与原先计划的进行批发贸易的初衷大相径庭，试想，仅靠一间铺面的零售如何承担月租16000元的昂贵租金，而原审法院不顾事实，主观臆断，否认王曼如的承租目的，是错误的。
产权证即房屋所有权证，是表明房屋所有人对其房屋享有法律权利、承担法律义务的证书，房屋所有权证书具有社会公示的作用。《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。《城市房屋租赁管理办法》第6条第（1）项规定，没有取得房屋所有权证的房屋，不得用于出租。《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”因此，只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体。
《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”王曼如签订《房产租赁合同》时，由于永利公司未依法取得合法产权，并故意隐瞒该事实，《房产租赁合同》第八条中，永利公司进一步欺骗王曼如，其拥有房产的合法产权，并保证房产不存在产权上的纠纷或设置有影响租产的他项权利，确保王曼如在租赁期间的正常经营，事实上，从承租的那一刻开始，就意味着王曼如无法正常经营，对此，永利公司的所谓“确保”具有极大的欺骗性，该租赁行为是实为一个主体的汕头经济特区永利实业发展公司与永利公司恶意串通，骗取王曼如租金的行为。
本案讼争房产是两间铺面，基于其特殊性质，王曼如的合同目的不可能仅局限于对其占有而己，双方合同中已经非常明确，王曼如承租永利公司铺面就是为了从事经营。原审法院不但对本案中王曼如的合同目的认定存在错误，而且刻意遗漏王曼如在一审中提交的证据10录音材料（即王曼如就装修问题以及办理营业执照问题与中介及永利公司法定代理人的交涉过程）。在该份证据中，王曼如反复、多次提到，因永利公司的产权问题已经给王曼如注册公司造成障碍，导致王曼如无法注册公司。
综上，在本案中，王曼如占有出租物，并以出租物为经营场所注册公司的合同目的事实清楚、证据充足。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。因此，该合同应属无效。
（二）原审法院在认定合同目的错误的基础上，进而作出王曼如拒付永利公司租金构成违约，而永利公司并不存在违约行为的错误认定。在双方签订合同时，王曼如已经根据双方合同的约定，履行了交付首期租金、保证金及押金等合同义务。如前所述，王曼如的合同目的是以永利公司的两间铺面作为经营场所，注册公司经营婴幼儿产品。双方在合同中约定，永利公司确保王曼如在租赁期间能正常使用出租物，如因永利公司原因导致王曼如无法正常经营则视为违约。永利公司隐瞒了尚未取得房产证这一与王曼如实现合同目的息息相关的重要事实，不但导致王曼如合同目的无法实现，也造成王曼如无法按照原计划正常经营。因此，是永利公司没有全面履行合同义务，违约在前，王曼如才拒付租金的。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，根据该条款的规定，王曼如拒付永利公司租金是有正当理由以及法律依据的，并不存在违约行为。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”
（三）原审判决认为王曼如没有申请对装修实物及设计费的价值鉴定，未完成要求永利公司赔偿设计装修费用损失401910.8元的举证责任以及要求永利公司赔偿没有依据的认定是错误的。王曼如与永利公司在《房产租赁合同》中第八条约定，永利公司保证不存在产权上的纠纷或设置有影响王曼如使用的他项权利，确保王曼如的正常使用，如违反导致王曼如无法正常经营使用则视为违约，应赔偿王曼如的装修费用及由此产生的一切损失。
不动产产权是指产权人对不动产享有的占有、使用、收益、处分的权利，王曼如认为，关于“永利公司保证不存在产权上的纠纷”不仅指“永利公司对出租物拥有完全产权，对外不存在纠纷”，还应当理解为“永利公司应保证王曼如在行使占有、使用出租物的权利上不存在障碍”，而如前所述，永利公司未获得产权证事实上确确实实已经严重影响到王曼如的占有、使用权利，因此，永利公司已经构成违约。如上所述，由于永利公司的错误行为，导致租赁合同无效，也无法正常履行，故王曼如为了满足经营的需要，投资了401910.8元进行设计和装修，王曼如该部分费用有“汕头市高达室内设计有限公司”及“汕头市达艺岸设计有限公司”的合同、明细表及收款收据等证据为证，足以证明王曼如的装修费用，王曼如已经完成了举证责任。因此，根据双方合同第八条的约定，永利公司依法应当赔偿王曼如装修费用401910.8元。
（四）原审法院对于王曼如拖欠永利公司租金起算时间的认定存在错误，王曼如拖欠永利公司租金应从2013年4月10日算起。原审法院对王曼如在一审提交的证据10录音材料（即王曼如就装修问题以及办理营业执照问题与中介及永利公司法定代理人的交涉过程）避而不谈，而该份证据恰恰充分证明，王曼如在招牌遭到二楼汕头市龙达美丽舍拆除之后，就该事件以及由于永利公司尚未取得产权证导致王曼如无法申请注册公司这两件事，与永利公司的法定代理人进行了交涉，最终永利公司的法定代表人同意再延长一个月的装修期。原审法院忽视了该份重要证据，最终作出王曼如拖欠永利公司自2013年3月10日起租金的错误认定，王曼如提交的录音内容能够与王曼如的主张以及证人的陈述相互印证，形成证据链。永利公司延长王曼如一个月免租金装修期这一事实是清楚的。值得一提的是，永利公司在收到王曼如支付的租金48000元，押金10000元及履约保证金18000元后，经多次催讨，拒不向王曼如开具合法有效的发票，也是导致王曼如不予继续缴纳租金的原因之一。
二、原审法院认为王曼如没有证据证明无法注册有限公司与永利公司未取得房产证存在因果关系的认定属于适用法律错误。《公司登记管理条例》第二十条第二款第十项规定，申请设立有限责任公司必须向登记机关提交公司住所证明，而我国《物权法》对不动产实行的是以登记为生效要件。因此，所谓的公司住所证明，即公司所在住所的产权证明，也即只有经过登记获得产权证的不动产才能登记作为公司的住所。而且国家工商行政管理总局于2009年4月27日开始施行的《内资企业登记申请提交材料规范》中关于“有限责任公司设立登记提交材料规范”也明确规定，以租赁房屋作为住所地除须提交租赁合同之外，还须提供出租方的房屋产权证复印件。如前所述，既然王曼如注册有限责任公司的合同目的的事实是清楚的，而永利公司尚未获得产权证也是客观存在的事实，那么根据《公司登记管理条例》以及《内资企业登记申请提交材料规范》等规定，自然而然是可以推断出永利公司未获得房产证，必然导致王曼如无法注册有限责任公司这一事实的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，根据法律规定能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。原审法院将无法注册有限公司与永利公司未取得房产证是否存在因果关系的举证责任分配给王曼如，属于适用法律明显错误。
三、永利公司主体不适格，原审法院不应受理本案。汕头经济特区永利实业发展有限公司将标的房产转让给永利公司的《商品房买卖合同》因汕头经济特区永利实业发展有限公司尚未取得房产权证，该转让行为也没有在房产管理部门登记，根据法律及相关司法解释的规定，该转让行为无效，故该房产所有人应为汕头经济特区永利实业发展有限公司，而非永利公司。另外，根据《城市房地产转让管理规定》第六条第六款“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，因此，汕头经济特区永利实业发展有限公司不得将标的房产转让给永利公司，永利公司提起本案诉讼主体不适格，原审法院不应受理本案。
综上所述，原审判决主要事实认定不清，部分事实认定错误，适用法律存在错误。据此上诉请求：一、撤销原审判决第三、五项判决；二、永利公司赔偿王曼如装修费用、设计费用损失401910.8元；三、确认王曼如拖欠永利公司的租金应从2013年4月10日算起；四、本案一、二审诉讼费用由永利公司承担。
二审庭审中，王曼如认为本案租赁合同有效，撤回其关于本案租赁合同无效的上诉主张。
被上诉人永利公司未在答辩期间内提交书面答辩，开庭时当庭答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，王曼如的上诉毫无事实和法律依据，应予驳回。
一、本案中，永利公司与王曼如之间签订的两份《租赁合同》并没有约定将王曼如注册成立有限责任公司作为两份《租赁合同》的缔约目的。因此，根据《合同法》第212条规定，按照租赁合同通常法律性质，这两份《租赁合同》应当是以承租人占有出租物为合同目的，所以，王曼如提出注册成立有限责任公司为合同目的的抗辩并无依据。
二、王曼如无法注册公司与永利公司未取得房产证之间也不存在因果关系。王曼如为了达到胜诉的目的，在引用相关法律文件时故意断章取义。如：其上诉状引用《内资企业登记申请提交材料规范》中关于“有限责任公司设立登记提交材料规范”也明确规定以租赁房屋作为住所地除须提交租赁合同之外，还须提供出租方的房屋产权证复印件。但是后面还有一段话，王曼如故意不引用。这一段话是“有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件。”另外还有几种租赁情况的材料要求，如：属非城镇房屋的；出租方为宾馆、饭店的；使用军队房产等。很显然，王曼如故意将对其不利的法律规定直接排除，不加以引用。事实上，在广东省内进行工商登记只需提交场所租约即可。因为广东省政府办公厅在2003年10月30日发布的《广东省工商局关于改革企业登记注册工作若干意见》中第五条“简化部分登记文件”第一项明确规定了“住所（经营场所）文件。申请人只需提交场所租约或产权证明等能够证明其拥有使用权的证明文件，即予认可。”
三、永利公司在2012年11月6日与王曼如签订《房产租赁合同》，并将涉案铺面交由王曼如使用至今。在王曼如承租期间，永利公司既没有在涉案铺面上设置他项权利，也没有任何第三人向永利公司就涉案铺面主张权利。永利公司在《租赁合同》的履行过程中从未发生违约行为，因而王曼如要求永利公司赔偿装修费401910.8元没有法律上或合同上的依据。
四、关于永利公司是否因为王曼如招牌被拆除而给予王曼如一个月的免租期这一焦点，通过一审法院庭审调查和对证人进行询问发现：首先该位证人是为王曼如的铺面进行装修的人员，换句话说就是受雇于王曼如或者为王曼如服务的，因此存在重大利害关系，其证言不能采信。其次，证人的证词与王曼如的说法不一致，王曼如称永利公司同意给予其一个月的免租期，但证人却听说永利公司只答应给予王曼如半个月的免租期。第三，证人在庭审接受询问时称没有听到永利公司的法定代表人梅松涛答应给予王曼如一个月的免租期。所有的消息来自香格里家园物业管理处方主任。因此永利公司认为在没有任何书面证据或书面授权物业管理处方主任对外作出承诺的证据，王曼如应承担举证不能的不利后果。事实上，永利公司也从未答应因为王曼如招牌被拆除而给予王曼如一个月的免租期。
五、永利公司作为本案诉讼主体完全适格。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因为涉案房屋已取得《建设工程规划许可证》，所以出租人与承租人订立的租赁合同有效。永利公司作为租赁合同主体起诉王曼如，诉讼主体当然完全适格。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
另查明：本案两份《租赁合同》第五条均约定：王曼如对该房产进行装修、装饰工程、景观设计、设备配置安装，需事先征得永利公司的书面同意后方可施工，费用由王曼如负责。租赁期满或因乙方原因导致中途解除合同，依附于房产的固定装修（地砖、墙体、水电）无偿归永利公司所有，可拆除的物品由王曼如带走。
本院认为：王曼如与永利公司订立两份《租赁合同》，主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且租赁房产建设已取得《建设工程规划许可证》，故该两份《租赁合同》依法应认定为有效，双方应遵照履行。
原审中双方均请求解除合同，也于原审开庭时，明确确认合同解除，故对于本案两份租赁合同解除的事实，依法应予以确认。原审法院判决本案两份租赁合同解除，王曼如返还向永利公司承租的房产，永利公司依约定条件退还押金、履约保证金，认定事实清楚，实体处理恰当，且双方也未就此上诉，故本院依法对原审法院的上述判决予以维持。
本案租赁合同签订后，永利公司已依约向王曼如交付了房产，王曼如也已将该房产用于商业经营。王曼如称其承租房产系用于注册有限责任公司这一特定目的，但租赁合同中对此并未予以约定，合同中也没有约定永利公司应向王曼如提供房产证，且王曼如也没有提供证据证明其所称的无法注册有限责任公司与永利公司未取得房产证存在因果关系，故王曼如以永利公司未提供房产证为由，主张永利公司违约，理由不成立，本院依法不予采纳。因永利公司并未违约，王曼如行使履行抗辩权不成立，王曼如没有依约支付租金已构成违约，故合同解除后，装修物应按两份《租赁合同》第五条的约定处理。原审判决驳回王曼如关于赔偿装修费用损失的请求正确，本院依法予以维持。王曼如上诉请求赔偿装修费用，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
王曼如上诉主张永利公司同意免除其一个月的租金，事实依据不足，故原审法院不采纳其关于拖欠租金应从2013年4月10日起算的主张，判决王曼如付还从2013年3月10日起算的未付租金及合同解除后至实际返还房产之日止的房屋占用费，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。王曼如关于租金起算时间的上诉请求，缺乏依据，本院依法予以驳回。
王曼如上诉主张本案永利公司主体不适格的问题，因本案租赁合同签订时，汕头经济特区永利实业发展公司已将讼争房产出售予永利公司，永利公司有权将该房产出租收益。王曼如上诉关于永利公司提起本案诉讼主体不适格的主张，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，王曼如上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7569元，由上诉人王曼如负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘静文
审判员 姚瑞标
审判员 林 喆
二〇一四年五月二十六日
书记员 林佳俊