辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01678号
上诉人（原审被告）：大连志成文化培训学校，住所地大连市沙河口区兴工北三街2B－3号。
法定代表人：朱恩志，该学校校长。
委托代理人：刘成礼，辽宁壹品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连市服装研究所有限公司，住所地大连市沙河口区长江路889号。
法定代表人：李桂莲，该公司董事长。
委托代理人：牟希军，该公司经理。
委托代理人：王丽英，辽宁恒睿律师事务所律师。
原审原告大连市服装研究所有限公司（以下简称服装研究所）与原审被告大连志成文化培训学校（以下简称志成学校）房屋租赁合同纠纷一案，志成学校不服大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人志成学校校长朱恩志及其委托代理人刘成礼，被上诉人大连市服装研究所有限公司委托代理人王丽英、牟希军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告服装研究所一审诉称：2014年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于大连市沙河口区长江路889号房屋中的第六层（第七层简易房）900平方米出租给被告使用。被告在租赁期间，于2014年9月未经原告同意的情况下将七层两间大教室改建成公寓，并对外出租。
2015年2月，大连市公安局沙河口分局对原告下达“服装研究所学生宿舍内存在重大火灾隐患，限期清理”的整改通知书，但被告未予整改，并同时占用原告电梯间等公共设施。被告的行为严重违反合同的约定，原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并由被告将其改建成宿舍的教室恢复原状。
被告志成学校一审辩称：2008年以前，案涉房屋本身就用于教学和宿舍使用，被告在后续经营中根据实际需要，不断进行修整，成为现在状态，是经原告予以认可的。关于派出所的整改通知书是因为原告房屋自身原因造成的，与被告无关。原告起诉的原因是其将包括案涉房屋在内的整栋楼房租给了福家宾馆，为逼迫被告退出该房屋。
一审法院查明：被告自2008年起租赁原告名下位于大连市沙河口区长江路889号房屋中的第六层（第七层简易房）900平方米房屋。2014年3月18日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》，约定：租期自2014年5月1日至2017年4月30日；租金为300900元；第五条约定，1、如发生下列情况时，甲方有权终止合同，收回房屋：（1）乙方（被告）在未经甲方（原告）同意的情况下，将房屋转租、转让或转借给第三方；（2）乙方在未经甲方同意的情况下改变承租用途，或利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益；（3）乙方没有按合同规定及时交纳租金和水、电费。第六条约定，违约责任：在本合同执行期间，如任何一方提出终止合同，均应提前两个月书面通知另外一方，并赔偿违约金＿元。
2015年2月11日，大连市沙河口公安分局五一广场派出所在进行消防检查时发现案涉房屋整体楼房存在安全隐患，并向原告服装研究所下达（2015）第004号《责令改正通知书》，其中第13项内容为：服装研究所7楼学生宿舍内存在重大火灾隐患，限期清理。并责令于2015年2月21日前改正。
2015年4月21日，五一广场派出所又向原告下达（2015）第93号《责令改正通知书》，其中第13项内容为：装修期间的线路敷设不符合规定。并责令于2015年4月30日前改正。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。原告主张被告在租用案涉房屋期间，擅自改变房屋用途，将案涉房屋改建成公寓对外出租进行营利，违反合同约定。根据双方于2014年3月18日续签的《房屋租赁合同》，双方并未对案涉房屋用途进行约定。被告一直使用案涉房屋开办培训学校，将案涉房屋改建成教室与教师公寓，属于正常经营需要，不属于改变房屋用途。原告当庭提供的证据仅证明案涉房屋外墙有“公寓”字样，每天出入案涉房屋人员较多，未能证明被告将案涉房屋对外出租营利，且被告已证明在《出入人员登记簿》登记人员均是该学校学员及教师。被告也未能证明案涉房屋在交付被告前的原始状态，故原告主张要求被告将改建成宿舍的教室恢复原状的诉讼请求，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。
原告主张被告在使用案涉房屋期间存在重大消防安全隐患，要求与被告解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为，2015年2月11日，大连市沙河口公安分局五一广场派出所作出的《责令改正通知书》是向原告下达的，是对包括案涉房屋在内的整体楼房进行消防检查，除第13项“服装研究所7楼学生宿舍内存在重大火灾隐患，限期清理”外，不能证明其他安全隐患与被告有关。
2015年4月21日沙河口公安分局五一广场派出所作出的《责令改正通知书》同样是向原告下达的，同样是对包括案涉房屋在内的整体楼房进行消防检查，其内容均未明确指向被告，原告的此项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。
原告主张被告对六楼、七楼电梯间违法改建并占有使用，导致原告无法对大楼整体进行规划使用。在诉讼过程中，此处妨害原告已自行拆除，现已达到原、被告双方约定的标准。对于排除此处妨害所造成的损失，如双方有异议，可另行诉讼主张权利。
原、被告双方于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》第六条约定“在本合同执行期间，如任何一方提出终止合同，均应提前两个月书面通知另外一方，并赔偿违约金＿＿元。如因不可抗力需提前解除合同或房屋毁损（自然灾害），甲乙双方互不承担责任”，原告主张据此项约定，原、被告解除合同的依据已成立，请求判令解除与被告签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》意思自治原则，合同当事人享有按照自己的意愿订立、变更、终止合同的权利。案涉《房屋租赁合同》第六条是原、被告对终止合同及承担违约责任的约定，且经双方当事人签字确认，符合法律规定，予以认可。
原告于2015年3月19日向一审法院提起诉讼，一审法院于同日立案受理。原告《民事起诉状》的第一项诉讼请求为：请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并在“事实和理由”部分进行了详细说明。该《起诉状》于2015年3月20日向被告送达，被告自收到该《起诉状》之日，应视为收到原告向其发出的解除案涉《房屋租赁合同》的书面通知，且距一审法院判决之日已超过两个月，故原告主张依照原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，原、被告解除合同的依据已成立，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。如原、被告对解除合同产生的损失部分有争议，可另行诉讼主张权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告服装研究所与被告大连志成文化培训学校于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元（原告均已预交），由原告负担。
宣判后，志成学校不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原判，依法改判双方继续履行房屋租赁合同。其基本上诉事实与理由为：一审法院故意隐瞒或者混淆了被上诉人主张解除合同的理由，被上诉人于2015年3月19日向一审法院起诉解除合同的事实和理由是上诉人改变租赁物的使用用途、存在消防隐患和占有电梯间，已经被一审法院驳回。被上诉人在2015年7月10日开庭时在辩论阶段首次提出适用合同第六条的主张解除合同，即使以该条约定作为解除合同的理由，从提出之日至一审法院于2015年7月28日作出判决之日仅仅18天，也不符合合同约定，根本不具备判决解除合同的条件。根据合同法第96条的规定，解除合同的当事人应当通知对方，对方有权请求法院确认解除合同的效力，本案被上诉人从未向上诉人发出解除合同的通知，即便将被上诉人的起诉行为作为解除合同的通知，被上诉人也是在2015年7月10日才依据合同第六条的约定主张解除合同，上诉人已经当庭予以反对，一审法院未按照合同法第96条规定驳回被上诉人的主张，适用法律错误。本案既不符合法定解除亦不符合约定解除合同的条件，如果按照一审法院认定以合同第六条规定解除合同成立，志成学校将无法依据该判决向服装研究所追究违约责任，无法就遭到的巨大损失获得赔偿。被上诉人之所以主张解除与上诉人之间的房屋租赁合同，其目的是将整栋大楼租给了案外人福家宾馆。
服装研究所二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实无误，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，服装研究所在一审诉讼中提交的“大杨集团公司关于服装研究所租赁的最终决定”载明的与本案租赁房屋相关的内容为：“集团公司决定将服装研究所房产整体租赁给福家宾馆，起始日期2015年1月1日”。
2015年11月18日，本院组织双方当事人到案涉争议租赁房屋的现场进行了察看，福家宾馆正在对案涉房屋进行装修改造。服装研究所自认其于2015年9月初已经将案涉房屋交付给了福家宾馆，是福家宾馆在进行装修改造。
本院查明的上述事实有大杨集团公司关于服装研究所租赁的最终决定以及当事人陈述、询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，服装研究所与志成学校签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对双方当事人诉辩主张，本案焦点问题为：案涉租赁合同能否予以解除的问题。根据双方合同第五条的约定，在租赁合同期间，志成学校如发生下列情形之一，服装研究所可以行使合同解除权，即，一是志成学校在未经服装研究所同意的情况下，将房屋转租、转让或转借给第三方；二是志成学校在未经服装研究所同意的情况下改变承租用途，或利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益；三是志成学校没有按照合同规定及时交纳租金和水、电费。本案中，服装研究所在一审主张解除合同的主要理由有三点，一是志成学校将房屋第七层改成公寓并对外出租，二是房屋第七层存在火灾隐患，三是占用服装研究所电梯间拒不拆除。从服装研究所在一审法院提交的公安机关针对案涉七楼房屋进行消防检查而出具的责令改正通知书记载的内容，可以看出志成学校在使用七楼的案涉房屋过程中存在违反消防安全的规定，出现容易引起火灾的情形，但公安机关在后续的检查中没有发现前述有关火灾安全隐患的情形，表明志成学校对此已经进行了改正，而对于公安机关在后续的检查中发现的装修期间的线路敷设不符合规定的情形，现有的证据不能证明系由志成学校的原因导致的。从现有的证据看，亦可以确认志成学校存在占用电梯间的情形，但根据双方第五条的约定，即便志成学校在租赁期间存在占用电梯间和消防隐患的情形，也不足以导致可以出现合同约定的解除条件成就。此外，从服装研究所在一审诉讼中提交的“大杨集团公司关于服装研究所租赁的最终决定”载明的“集团公司决定将服装研究所房产整体租赁给福家宾馆，起始日期2015年1月1日”内容看，服装研究所拟将包括案涉房屋在内的房屋整体出租给福家宾馆，在二审过程中，本院组织双方当事人到案涉争议租赁房屋的现场进行了察看，福家宾馆正在对案涉房屋进行装修改造，且服装研究所亦自认其于2015年9月初将案涉房屋交付给福家宾馆，据此，结合本案现有的证据以及查明的事实，并不足以认定导致案涉租赁合同未能继续履行是志成学校单方原因引起的，在没有充分证据证明志成学校存在单方违约的情况下，一审法院认定案涉房屋租赁合同符合双方合同第六条规定的条件予以解除不当，应当予以纠正。但在本案二审中，鉴于服装研究所事实上已经将案涉房屋交付给福家宾馆进行装修改造，福家宾馆已经按照宾馆的用途对案涉房屋进行了改造，客观上，双方对于案涉租赁合同已无法实际继续履行，因此，一审判决解除案涉租赁合同的结果因客观履行不能而应予维持。双方如因对解除合同产生的损失部分有争议，可另行主张。
关于服装研究所主张的志成学校将第七层房屋改成公寓并对外出租是否符合上述合同第五条约定的解除条件一节，本院认为，第一，双方在合同中并未对案涉第七层房屋的用途进行约定；第二，从现有证据看，志成学校在一审诉讼中提交的“人员出入登记簿”以及“志成工作人员签到簿”，可以证明出入案涉房屋的人员系其教师或者工作人员包括学员，服装研究所仅以出入案涉房屋的人员较多而主张志成学校将案涉房屋对外出租，但未能提交充分证据证明志成学校将案涉房屋对外出租营利；第三，从双方合同目的看，双方均认可志成学校租赁案涉房屋的目的用于经营培训学校，服装研究所出租房屋的目的是获取租金，志成学校租赁房屋的目的是占有、使用并利用房屋获取收益。服装研究所并没有提交充分证据证明志成学校存在拖欠租金等而导致其合同目的不能实现的情形，相反，志成学校根据其经营需要将案涉房屋第七层作为教师公寓，并未损害服装研究所合同目的实现，恰恰是志成学校合理利用房屋实现其合同目的的行为。综上，现有证据不足以证明志成学校存在合同第五条约定的合同解除条件成就的情形。
关于服装研究所主张依据合同第六条解除合同一节，本院认为，案涉合同第六条是有关合同期内，单方提出终止合同，应提前两个月书面通知对方，并赔偿违约金的约定，是双方关于单方终止合同承担违约责任的约定，而并非合同解除条件的约定，故服装研究所该主张缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但判决解除合同的理由不妥，本院予以纠正。案涉租赁合同因客观履行不能而应予解除，志成学校要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元（大连市服装研究所有限公司已预交），二审案件受理费100元（志成学校已预交）；合计200元，由服装研究所负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年十二月一日
书记员 樊 迪