江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第903号
上诉人（原审被告）镇江香江健身会馆有限责任公司，住所地镇江市东吴路288号88幢香江花城生活馆二楼。
法定代表人眭英红，该公司总经理。
委托代理人赵春松，该公司职员。
被上诉人（原审原告）无锡红豆置业有限公司镇江分公司，住所地镇江市东吴路288号88幢。
法定代表人刘建龙，该公司总经理。
委托代理人孙丽，该公司职员。
委托代理人王剑彬，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
上诉人镇江香江健身会馆有限责任公司（以下简称香江健身会馆）因与被上诉人无锡红豆置业有限公司镇江分公司（以下简称红豆镇江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人香江健身会馆的委托代理人赵春松，被上诉人红豆镇江分公司的委托代理人孙丽、王剑彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：镇江市东吴路288号88幢的房屋属红豆镇江分公司所有。2007年7月20日，红豆镇江分公司（甲方）与香江健身会馆（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：由香江健身会馆承租镇江市东吴路288号88幢香江花城生活馆二楼（租赁范围见甲乙双方确认的红线平面图），建筑面积约953.76平方米。租赁期限自2007年10月25日至2011年10月24日止（合同签订之日至2007年10月24日为装修免租期），不论乙方在装修免租期内是否已完成其装修工程，房屋的起租日为2007年10月25日。租金为每年7万元，采取先付后租的方式按季度交纳，每季度为1.75万元，押金亦为1.75万元，此押金在乙方进场装修前交至甲方财务部，甲方开具财务收据给乙方，乙方租赁期满后10天内，凭收据无息返还。乙方租赁期满后，愿意续租的，在同等条件下，甲方应对乙方优先选择；如租赁合同期满，乙方应于一周内返还房屋；如乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金按200元每天计算，逾期半月以上不交付租金的，甲方有权解除本合同，要求乙方退场。
合同签订后，红豆镇江分公司依约将房屋交付香江健身会馆用于经营健身会馆。香江健身会馆于2007年7月23日、2008年9月26日分两次向红豆镇江分公司支付了租金合计3.5万元。合同签订后，红豆镇江分公司曾收取香江健身会馆交纳的押金1.75万元。
2011年10月，租赁合同到期后，双方未再续签合同。香江健身会馆继续使用涉案房屋至今，且未再支付任何费用。红豆镇江分公司曾于2013年1月25日、2014年2月19日向香江健身会馆发出催费通知，要求香江健身会馆及时支付租金并与其商讨续签事宜。2014年2月19日，香江健身会馆在红豆镇江分公司发出的催费通知回执上签字，回执内容为：“本公司已于2014年2月19日收到无锡红豆置业有限公司镇江分公司送来的《2014年催缴费通知》，欠费金额36.75万元。”
2014年6月10日，红豆镇江分公司诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方所签订的租赁合同；2、香江健身会馆交还所承租的房屋；3、香江健身会馆给付拖欠的租金44.3333万元（自2007年10月25日至2014年8月24日）；4、香江健身会馆承担违约金44.4万元。
香江健身会馆辩称：1、鉴于目前的经营状况，希望能与红豆镇江分公司合作经营。前期所欠房租以会员卡的形式支付给红豆镇江分公司（300张×1000元／张），此后的房租也希望以该方式支付。2、对红豆镇江分公司主张的租金数额，除漏列2007年7月23日曾交纳1.75万元的押金外，其余无异议。因房屋漏雨多次维修产生的费用，希望能在租金中予以扣减。3、因房屋漏雨无法正常经营，故其公司不应当承担滞纳金。即便承担，也应调低滞纳金。
原审法院认为：香江健身会馆与红豆镇江分公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应全面履行合同。在租赁合同期内（即2007年10月-2011年10月），香江健身会馆已支付了租金合计3.5万元，剩余租金24.5万元未支付。租赁合同期满后，双方本应另行商定续签合同，或终止合同，由香江健身会馆返还所租赁房屋并结清所欠租金。实际履行中，香江健身会馆继续使用涉案房屋至今。因红豆镇江分公司对香江健身会馆继续使用涉案房屋并未提出异议，故依法应视原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。鉴于香江健身会馆在两次签收红豆镇江分公司发出的催费通知后未支付房租，红豆镇江分公司解除合同之诉请，符合法律规定，予以支持。结合本案实际，红豆镇江分公司应给予香江健身会馆相应合理的准备期间，将此期间确定为10天。合同解除后，香江健身会馆依法负有归还租赁物并结清所欠租金之义务。故香江健身会馆应清空租赁房中的自有物品（现已作为房屋固定添附物的状态不得破坏），将所承租的房屋返还红豆镇江分公司，并承担合同期内所欠租金24.5万元及合同延续期间所欠租金19.8333万元（18.0833万元＋1.75万元），扣减红豆镇江分公司同意在本案中一并处理的已收押金1.75万元，至2014年8月24日，香江健身会馆尚欠红豆镇江分公司租金合计为42.5833万元。至于红豆镇江分公司要求香江健身会馆给付合同约定的滞纳金44.4万元之诉请。因该约定的标准明显过高。参照香江健身会馆所拖欠租金可产生的利息等损失，依法酌定为12万元。香江健身会馆辩称其已支出维修费用10万余元，红豆镇江分公司对此不予认可，香江健身会馆亦未能提供充分证据予以证实，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、无锡红豆置业有限公司镇江分公司与镇江香江健身会馆有限责任公司于2007年7月20日签订的房屋租赁合同于2015年1月31日解除；二、镇江香江健身会馆有限责任公司于判决生效之日起十五日内将从无锡红豆置业有限公司镇江分公司处承租的位于镇江市东吴路288号88幢香江花城生活馆（建筑面积约953.76平方米，具体范围以庭审中无锡红豆置业有限公司镇江分公司提供的房屋位置红线图为准）腾空完好交还给无锡红豆置业有限公司镇江分公司；三、镇江香江健身会馆有限责任公司于判决生效之日起十五日内给付无锡红豆置业有限公司镇江分公司所欠房屋租金42.5833万元；四、镇江香江健身会馆有限责任公司于判决生效之日起十五日内给付无锡红豆置业有限公司镇江分公司滞纳金12万元；五、驳回无锡红豆置业有限公司镇江分公司对镇江香江健身会馆有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6269元、保全费用5000元，合计11269元，由镇江香江健身会馆有限责任公司承担。
香江健身会馆不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、红豆镇江分公司曾出具承诺书给其公司，免除其房租，故其公司不应给付红豆镇江分公司租金。2、2008年8月19日，双方就房屋漏水事件达成赔偿处理协议。故请求二审法院：1、撤销一审第一、二、三、四项判决，驳回红豆镇江分公司的一审诉讼请求。2、红豆镇江分公司返还因房屋漏水产生的维修费用121049元及设备损失、误工费和先期以装修为名交付的押金52500元，合计173549元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、判令红豆镇江分公司赔偿在一审诉讼中错误保全产生的损失，水电费按每天200元，人员工资按每天500元计算。
被上诉人红豆镇江分公司辩称：1、香江健身会馆所称的承诺书并不存在，是其公司所制作的伪证。2、香江健身会馆所称的维修费用，由于在一审时未能提供充分的证据予以证明，故应依法不予认定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审审理过程中，香江健身会馆向本院提交如下证据：
1、住所和经营场所使用证明。用以证明：红豆镇江分公司直到2010年才领取租赁房屋的产权证，故租赁合同是一份格式合同。红豆镇江分公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，该证据明确约定香江健身会馆租用其公司房屋。
2、2007年7月17日，红豆镇江分公司出具的《承诺书》一份。用以证明：红豆镇江分公司提供场地给香江健身会馆，并免除房租。红豆镇江分公司质证认为，该《承诺书》并不存在，《承诺书》上的公章并不是其公司的，并申请对《承诺书》上加盖的其公司公章的真实性进行鉴定。
3、2008年8月19日，红豆镇江分公司与香江健身会馆达成的《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》一份、收据一份以及照片5张。用以证明：香江健身会馆使用的房屋漏雨，双方曾就漏水事件达成了赔偿协议。红豆镇江分公司质证认为，对赔偿处理协议的真实性无法确认，并申请对赔偿处理协议上加盖的其公司公章的真实性进行鉴定；香江健身会馆提供的收据系复印件，看不出收款人，对该证据不予认可；照片并不能证明就是香江健身会馆使用的场所出现漏水，故不能作为定案依据。
4、京口区文化体育局发放的京口区全民健身基地以及特约商家的证书一份。用以证明：其公司的公益事业做得比较好。红豆镇江分公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，但并不能证明香江健身会馆是一个完全公益性企业。
5、60名业主签字的关于保留香江花城小区健身会馆的请求。用以证明：香江花城的业主要求保留健身会馆。红豆镇江分公司质证认为，对该证据的真实性无法确认，且该签名并不能免除香江健身会馆交纳租金的义务。
6、红豆镇江分公司发给业主的健身体验卡使用记录。用以证明：红豆镇江分公司认可业主使用健身体验卡，上述费用大约是47万元，应当由红豆镇江分公司承担。红豆镇江分公司质证认为，对该证据的真实性无法确认。
7、证人贾某、周某到庭作证。贾某陈述，2008年7月31日，涉案房屋漏水，《“漏水事件”赔偿处理协议》是其起草的，其不知道是谁盖的章，曹明将盖好公章的协议给其；周某陈述，2008年7月底，涉案房屋发生漏水，红豆镇江分公司赔偿的15000元是其收取的，其将赔偿处理协议附在账册后面。红豆镇江分公司对贾某、周某的证言不予认可。
红豆镇江分公司向本院提交如下证据：
1、从香江健身会馆的工商档案中调取的房屋租赁合同。用以证明：该合同与双方于2007年7月20日签订的合同内容不一致，香江健身会馆篡改租赁合同，有做伪证的重要嫌疑。香江健身会馆认为该证据系红豆镇江分公司单方提供，不予认可。
2、租赁房屋的产权证复印件。用以证明：其公司于2008年1月份领取租赁房屋的产权证。香江健身会馆对该证据不予认可。
本院依红豆镇江分公司申请，依法委托南京东南司法鉴定中心对2007年7月17日的《承诺书》及《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》上加盖的红豆镇江分公司公章的真实性进行鉴定。2015年9月21日，南京东南司法鉴定中心出具鉴定意见为：据现有鉴定材料，送检《承诺书》及《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》上两处印文“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”与送检两份《企业年检指定代表或者委托代理人的证明》上印文“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”均不是同一枚印章形成。红豆镇江分公司对上述鉴定意见无异议；香江健身会馆认为送检样本缺少红豆镇江分公司2006年年检报告上的印章，因红豆镇江分公司有几枚印章，故对鉴定报告不予认可。在此情况下，本院依法委托苏州同济司法鉴定所对《承诺书》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文的形成时间，及《承诺书》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文与《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文是否为同一枚印章盖印进行鉴定。2006年2月17日，苏州同济司法鉴定所出具鉴定意见为：1、根据现有材料无法确定标称日期为2007年7月17日的《承诺书》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文的形成时间。2、标称日期为2007年7月17日的《承诺书》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文与标称日期为2008年8月19日的《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》落款处“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文是同一枚印章盖印。红豆镇江分公司质证认为，《承诺书》与《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》的公章均系香江健身会馆伪造，本次鉴定并无必要；香江健身会馆质证认为，《承诺书》与《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》的公章均系红豆镇江分公司加盖。
本院认为，本案二审的争议焦点为：红豆镇江分公司是否于2007年7月17日向香江健身会馆出具《承诺书》，免除香江健身会馆的房租。
首先，一审审理过程中，香江健身会馆法定代表人眭英红的妻子何青代表香江健身会馆出庭应诉。何青在一审中并未提出红豆镇江分公司曾出具承诺书，免除其公司房租之事实。相反，何青在一审中认可其公司于2007年7月23日、2008年9月26日分别给付红豆镇江分公司租金17500元，合计3.5万元；何青并提出其公司于2007年7月23日支付红豆镇江分公司17500元押金。对未付剩余房租之原因，何青辩称因房屋漏雨，故其公司未缴纳剩余租金。其次，香江健身会馆于2014年2月19日，在红豆镇江分公司发出的催费通知回执上签字，认可其公司欠红豆镇江分公司36.75万元。即香江健身会馆认可其公司欠缴红豆镇江分公司房租之事实。再次，对于香江健身会馆在二审中提出的证据《承诺书》，本院曾委托司法鉴定。依据鉴定意见，《承诺书》上“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文与送检两份《企业年检指定代表或者委托代理人的证明》上“无锡红豆置业有限公司镇江分公司”印文均不是同一枚印章形成。故本院并不能认定《承诺书》即为红豆镇江分公司作出。因此，对香江健身会馆所称，红豆镇江分公司曾出具承诺书免除其租金之事实，亦不能认定。香江健身会馆应按合同约定给付红豆镇江分公司租金，并承担相应的违约责任。
依照鉴定意见，本院对《香江健身馆“房屋漏水”事件赔偿处理协议》的真实性亦无法认定。但关于房屋漏水事件的赔偿事宜，红豆镇江分公司同意香江健身会馆依照正规维修发票，从所欠租金中予以扣除。因本院对香江健身会馆提供的维修费收据的真实性无法认定，故双方对房屋漏水导致的赔偿事宜，可另行解决。至于香江健身会馆要求红豆镇江分公司赔偿错误保全的损失，因系在二审中提出的新诉求，不在二审审理范围，本院不予理涉。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11154元，由上诉人镇江香江健身会馆有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
审 判 员 陈开亮
代理审判员 严晓璞
二〇一六年五月十七日
书 记 员 王 伟