江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5038号
上诉人（原审第三人）:徐后梅，女，1974年11月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）:严菊花，女，1963年10月27日生，汉族。
被上诉人（原审原告）:严家仁，男，1967年9月15日生，汉族。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘和平，江苏汪峥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张普，男，1984年6月25日生，汉族。
上诉人徐后梅因与被上诉人严菊花、严家仁、张普物权保护纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人徐后梅，被上诉人严菊花、严家仁的委托诉讼代理人汪峥、刘和平到庭参加了诉讼。被上诉人张普经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人徐后梅上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案房屋105室原房主为刘世宏，该房屋由刘世宏之子刘三龙实际处分。上诉人自2003年起就从刘三龙处承租涉案房屋。2010年，因与上诉人民间借贷纠纷，刘三龙与上诉人达成调解协议并由南京市江宁区人民法院作出（2010）江宁民初字第403号民事调解书，该调解书证明上诉人与刘三龙之间存在房屋租赁合同关系。调解书生效后，上诉人申请强制执行，刘三龙失踪，江宁法院裁定终结执行，此后数年间刘三龙均拒不露面，涉案房屋由上诉人实际控制并由上诉人转租，以租金抵扣刘三龙的欠款至今。上诉人认为与刘三龙之间的房屋租赁关系合法有效，上诉人有权将涉案房屋转租，刘三龙转让涉案房屋的行为系恶意转移资产、逃避债务，损害了上诉人的合法权益，严菊花、严家仁的购房协议应属无效。一审判决张普向严菊花、严家仁承担涉案房屋的房租及占有使用费不合理，严重损害了上诉人的合法权益。
被上诉人严菊花、严家仁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，上诉人在本诉中系以第三人身份参与诉讼，且一审判决与上诉人无任何法律上的利害关系。上诉人不具备法定意义上的上诉权，不是适格诉讼当事人。其次，上诉人在本案原告、被告均服从一审判决未上诉的情况下提起上诉的行为，是无权处分他人权利、义务的行为，无事实和法律依据，不具备法定意义上的胜诉权；2.被上诉人严菊花、严家仁向涉案房产原产权人购买房产是合法、合理、善意的交易行为，按照买卖合同约定支付了对价并依法依规办理了过户登记，取得了涉案房屋的权属证明，善意的取得了涉案房屋的所有权，依法享有对涉案房产占有、使用、处分和收益权。上诉人与案外人的讼争与本案无关，上诉人可依法另行主张权利，不能对抗严菊花、严家仁两被上诉人作为合法权利人享有的权利。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张普未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
严菊花、严家仁向一审法院起诉请求：1、判令张普从南京市江宁区商城园中园3-105室迁出；2、判令张普按照7000元/月的标准支付自2014年6月27日至实际迁出之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：2011年4月10日，张普与徐后梅签订《资产租赁合同》一份，约定徐后梅将105室房屋出租给张普使用，面积约97平方米，期限为5年，自2011年4月15日至2016年4月14日，第1、2年年租金为5.5万元，第3、4、5年年租金为6万元，每半年支付一次，双方另对各自的权利义务、违约责任、纠纷解决等进行了约定。合同签订后，105室交付张普使用，张普已缴纳租金至2014年10月15日。
2013年1月9日，案外人邱小亮与案外人刘世宏签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，约定由邱小亮购买刘世宏的案涉105室房屋，面积97.52平方米，总价款98万元，并于当日在南京市江宁区住房和城乡建设局办理的交易登记备案手续，办理了过户登记手续。
2014年6月26日，案外人邱小亮与严菊花、严家仁签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，将105室房屋出售给严菊花、严家仁，并于2014年6月27日办理的产权过户登记手续。
2014年10月4日、8日，严菊花、严家仁及案外人邱小亮至105室向张普收取房租并要求张普搬走，双方发生纠纷报警。
庭审中，张普提交（2010）江宁民初字第403号民事调解书，证明105室原产权人与徐后梅之间存在租赁合同关系。严菊花、严家仁对调解书的真实性无异议，但认为徐后梅与刘三龙之间的债权债务关系与本案无关。徐后梅就其与原房主之间存在租赁合同关系，提交落款日期为2003年8月31日的房屋租赁合同，严菊花、严家仁对房屋租赁合同真实性有异议，应当事人申请，一审法院委托鉴定机构对上述租赁合同中“刘三龙”的签名是否为原件及是否为刘三龙所写进行了鉴定，鉴定费为4260元，鉴定意见为“刘三龙”的签名系原件，但并非刘三龙所写。张普主张其于2015年11月初已将案涉房屋交还给徐后梅，但未提交证据证明，徐后梅对此不予认可。
审理中，一审法院向105室原产权人刘世宏调查，刘世宏对于105室的出租、转租及租赁合同的签订，均表示不清楚或记不得了。刘三龙到庭陈述，就105室房屋其未与徐后梅签过任何房屋租赁合同，其认为徐后梅强占其房屋。
一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。无权处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，合同有效，否则合同无效。本案中，徐后梅提交的其与105室原房主签订的房屋租赁合同中“刘三龙”签名经鉴定非本人所签，刘世宏对此亦未追认。因此，就本案证据而言，徐后梅无合同或法律依据对105室享有权利。进而，徐后梅无权将105室转租给张普，徐后梅与张普之间的《资产租赁合同》亦为无效。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，徐后梅对105室并不享有权利，徐后梅与张普之间的《资产租赁合同》亦为无效，张普无权继续占有使用案涉房屋，故对于严菊花、严家仁要求张普返还房屋的请求，一审法院予以支持。张普占有使用了105室房屋，造成了严菊花、严家仁权利受损，严菊花、严家仁作为105室的产权人有权要求张普支付其享有所有权期间的房屋使用费，即2014年6月27日之后的房屋使用费。一审法院综合105室房屋所在地段的房屋租金，以及张普与徐后梅之间租赁合同的租金标准，酌定张普按照5000元/月的标准支付房屋使用费，故对于严菊花、严家仁要求张普按照7000元/月的标准支付自2014年6月27日至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院部分予以支持。对于张普已付徐后梅的房租，张普可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张普于判决发生法律效力之日起十日内迁出位于南京市江宁区商城园中园3-105室房屋。二、张普支付严菊花、严家仁房屋使用费，按照5000元/月的标准，自2014年6月27日起计算至实际迁出之日止，于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回严菊花、严家仁的其他诉讼请求。一审案件受理费1805元，由严菊花、严家仁负担493元，由张普负担1312元。
本案二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新证据。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，上诉人徐后梅作为本案一审第三人，一审的判决认定其与张普之间的《资产租赁合同》无效并判决张普向严菊花、严家仁承担相应义务，对徐后梅的法律权益产生直接影响，故徐后梅作为上诉人提起上诉并无不当，但徐后梅未能提供充分证据证明其对涉案房屋享有权利具有约定或法定的依据，一审认定其与被上诉人张普签订的《资产租赁合同》应属无效、张普无权占有使用涉案房屋于法有据，严菊花、严家仁作为涉案房屋的所有权人，有权要求张普迁出涉案房屋并支付房屋使用费，一审综合涉案房屋所在地段的房屋租金及张普和徐后梅之间租赁合同的租金标准，酌定张普应按5000元每月的标准支付房屋使用费亦并无不当。
综上，上诉人徐后梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1805元，由上诉人徐后梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年九月十四日
书记员 孙雪松