上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第821号
上诉人（原审被告）上海巨汇物流有限公司。
法定代表人黄东升。
委托代理人吴广亚，江苏兴时代律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张富兴。
上诉人（原审原告）张海发。
上列两上诉人之共同委托代理人张琦。
上列两上诉人之共同委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。
原审第三人上海拓南实业发展有限公司。
法定代表人张云志。
委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
上诉人上海巨汇物流有限公司（以下简称“巨汇公司”）与上诉人张富兴、张海发（以下简称“张富兴方”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人巨汇公司的法定代表人黄东升及委托代理人吴广亚，上诉人张海发、张富兴的共同委托代理人张琦、李璐佳，原审第三人上海拓南实业发展有限公司（以下简称“拓南公司”）的委托代理人王雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年11月29日，拓南公司（甲方）与张富兴方（乙方）签订《场地租赁协议》，约定，甲方将位于钱龙桥（河南浜南侧）场地4.7亩租借给乙方使用；甲方出借的场地属农村集体用地，房屋为集体自建房，无房地产权证；租期从2006年1月1日起至2020年12月31日止；自本协议生效之日起，原甲方钱龙桥生产队，乙方张富兴方于2001年2月1日签订的租赁协议书自行作废。
2010年12月10日，张富兴与巨汇公司签订《仓库租赁协议》，约定，出租方：张富兴方（甲方），承租方巨汇公司（乙方）；甲方位于祁春路XXX号内，仓库建筑面积1，500平方米出租给乙方；租期自2010年12月10日起至2013年12月10日止，租期为三年，到期后本协议自动终止；租赁期满，乙方需要继续承租该房屋，应于租期届满前3个月向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；仓库租金从2010年12月10日起每年为人民币（以下币种均为人民币）264，000元，每三个月为一个付款期，每期付款66，000元，先付后用，每期到期前10天付款，不得拖欠。巨汇公司承租后，在场地上搭建了四间简易房，在大门外搭建了两间简易房。
2014年5月16日，宝山区大场镇南大村经济合作社、拓南公司（甲方）与张富兴方（乙方）签订协议书，约定，甲方与乙方于2005年11月29日签订了《场地租赁协议》约定乙方租赁甲方土地4.7亩，租期从2006年1月1日起至2020年12月31日止；乙方在租赁场地上建造了建筑物、构筑物等并进行装饰装修；甲乙双方就《场地租赁协议》终止后的补偿事宜达成一致，《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计2，449，319.10元；乙方与全部次承租人之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理与承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部次承租人于2015年3月31日前清腾完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方，并根据本协议约定将属于甲方的，包括但不限于建筑物、构筑物及添附等全部资产交归甲方，甲方于2015年4月10日起对相关道路和房屋等实施封闭措施，并停止供应水、电；甲方于乙方签订本协议之日起5个工作日内先期支付乙方补偿款1，449，319.10元，余款1，000，000元在乙方及全部次承租人清腾完毕，交付租赁场地及应归属甲方的建筑物、构筑物等全部资产，并经甲乙双方签字确认验收交接之日起7个工作日内支付；若乙方或任何次承租人未能按本协议约定期限清腾搬迁的，每逾期一天，乙方向甲方支付7，000元违约赔偿金；甲乙双方就包括但不限于《场地租赁协议》、租赁场地、地面建筑、装饰装修等添附及次承租人的补偿和搬迁等问题再无任何争议，乙方对包括但不限于甲方、南大村委会或政府机构不再享有并不得主张任何本协议之外的权利。
2014年5月7日，巨汇公司支付张富兴方2014年3月11日至2014年6月10日的租金51，955元。2014年9月11日，张富兴向黄东升发出手机短信，内容为，租借给巨汇公司的1，500平方米仓库至2014年9月15日为止解除租赁关系，最晚在本月15日将所欠租金87，000元支付给张富兴，9月16日将收回仓库使用权。黄东升于当日收到短信。
2014年10月，张富兴方起诉至原审法院，要求确认租赁合同于2014年9月15日解除，巨汇公司返还涉案房屋并支付自2014年6月11日至2014年9月10日期间的租金66，000元，及按租金标准计算支付从2014年9月16日起至返还之日止的房屋使用费。
原审中，张富兴方提供照片，反映在涉案房屋大门口贴有律师函，该函的落款日期为2014年9月5日，内容主要为张富兴方委托律师函告巨汇公司，仓库租赁合同于2014年9月15日解除，巨汇公司将欠租87，000元支付给张富兴方，张富兴方于2014年9月16日将收回仓库使用权。巨汇公司表示，没有收到、看到过该律师函。张富兴还表示，张富兴系代表本人及张海发在《仓库租赁协议》上签字。
原审法院认为，《场地租赁协议》由张富兴方与拓南公司签订，即张富兴方共同承租了4.7亩土地。《仓库租赁协议》上张海发虽没有签字，但该协议写明出租方为张富兴、张海发两人，张富兴也表示其代表本人及张海发在该协议上签字，加之张富兴方共同向拓南公司承租了4.7亩土地，故张海发主张其系《仓库租赁协议》的出租人，应予采纳。对巨汇公司关于张海发原告主体不适格的意见，不予采纳。农民集体土地不得出租用于非农建设，张富兴方与巨汇公司签订的《仓库租赁协议》所涉场地系农民集体土地，所涉房屋没有房地产权证及相关行政审批手续，故该租赁协议应属无效。巨汇公司应将涉案房屋及场地返还给张富兴方。巨汇公司至今仍在使用涉案房屋及场地，张富兴方要求巨汇公司支付使用费，应予准许。张富兴方自认2014年3月11日至2014年6月10日的租金按45，000元计算，应予确认。巨汇公司已经支付上述期间的租金51，955元，相当于多支付了6，955元，可从2014年6月11日至2014年9月10日期间的使用费66，000元中扣除，巨汇公司还需支付上述期间的使用费59，045元，及按每月22，000元计算，支付从2014年9月16日起至实际返还涉案房屋、场地之日止的使用费。拓南公司与张富兴方之间系终止《场地租赁协议》达成补偿，并非动迁补偿，巨汇公司要求动迁补偿，对此不予准许。巨汇公司与张富兴方所签《仓库租赁协议》已于2013年12月10日到期，张富兴方在2014年9月亦通知巨汇公司搬离，巨汇公司在租期届满后再要求停产停业损失、搬迁损失，缺乏法律依据。鉴于拓南公司与张富兴方签订的协议书中有装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等补偿项目，拓南公司也表示对张富兴方的补偿款中包括了土地上的所有补偿，即考虑到了巨汇公司等次承租人的补偿问题，鉴于拓南公司称补偿款系打包价，无补偿明细，故根据案情酌情确定张富兴方支付巨汇公司补偿款共计250，000元。据此，原审法院作出判决：一、张富兴、张海发与上海巨汇物流有限公司就上海市宝山区祁春路XXX号内1，500平方米仓库于2010年12月10日签订的《仓库租赁协议》无效；二、上海巨汇物流有限公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给张富兴、张海发；三、上海巨汇物流有限公司于判决生效之日起十日内，支付张富兴、张海发2014年6月11日至2014年9月10日期间的租金59，045元，及按每月22，000元计算，支付从2014年9月16日起至实际返还上述房屋及场地之日止的使用费；四、张富兴、张海发支付上海巨汇物流有限公司补偿款250，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，975元，由上海巨汇物流有限公司负担。
巨汇公司不服原判，向本院提起上诉称，签约后，巨汇公司在涉案场地内另行还搭建了6间简易房屋。张富兴方与拓南公司的租约于2014年7月1日终止，其无权再向巨汇公司收取房屋租金或使用费。张富兴方与巨汇公司还曾口头约定，如遇市政动迁，获得的相应动迁补偿归巨汇公司所有。现其已从拓南公司处领取了动迁补偿款，应对巨汇公司进行补偿，但原审法院判决250，000元的补偿金额过低。故上诉要求撤销原判第三、第四项，不同意支付自2014年7月1日起的房屋租金，要求张海发方给付补偿费500，000元。
针对巨汇公司的上诉，张富兴方辩称，巨汇公司的所称并非事实。其至今仍占用着涉案房屋、场地，即便双方签订的《仓库租赁协议》无效，巨汇公司也应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，其不同意支付对价理由不能成立。至于其提出的500，000元补偿要求，则更没有任何依据，故不同意其上诉请求。
张富兴方不服原判，向本院提起上诉称，涉案的《仓库租赁协议》系当事人双方在平等自愿、诚实信用的基础上协商一致签订的，并未违反法律的强制性规定，当属有效。原审法院确认该合同无效是错误的。本案中，根据合同相对性的原则，张富兴方与拓南公司签订的补偿协议与巨汇公司无关，且协议中并未明确具体补偿明细，巨汇公司在原审中亦未提出补偿的要求，原审法院判决张富兴方向巨汇公司支付补偿款250，000元，没有依据。故上诉要求撤销原判第一、第四项，确认双方签订的《仓库租赁协议》合法有效，不同意向对巨汇公司支付补偿款250，000元，诉讼费用由巨汇公司负担。
针对张富兴方的上诉，巨汇公司辩称，张富兴方的上诉请求没有理由，不应得到支持。
原审第三人拓南公司述称，拓南公司支付给张富兴方的系终止租约的补偿费而非动迁补偿款。补偿款系打包价，没有具体的计算明细。故不同意巨汇公司、张富兴方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人双方签订的《仓库租赁协议》所涉场地系农村集体土地，相应的房屋未办理准建审批手续及房地产权证，故原审法院确认《仓库租赁协议》无效并判决巨汇公司返还涉案房屋及场地是正确的。巨汇公司与张富兴方所签《仓库租赁协议》已于2013年12月10日到期，张富兴方在2014年9月亦通知巨汇公司搬离，巨汇公司在租期届满后再要求停产停业损失、搬迁损失，缺乏法律依据。鉴于巨汇公司至今仍在占用涉案房屋及场地，张富兴方要求巨汇公司支付相应的使用费，应予准许。拓南公司与张富兴方之间系就终止《场地租赁协议》补偿达成合意，巨汇公司称系动迁补偿，没有依据。但鉴于拓南公司与张富兴方签订的协议书中有装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等补偿项目，拓南公司也表示对张富兴方的补偿款中包括了土地上的所有补偿，即考虑到了巨汇公司等次承租人的补偿问题，原审法院根据案情酌情确定张富兴方向巨汇公司支付补偿款250，000元，尚属适当，对其余问题所作的处理亦无不当，可予维持。巨汇公司及张富兴方的上诉请求，缺乏依据和理由，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，950元，由上海巨汇物流有限公司负担人民币1，975元，张富兴、张海发共同承担1，975元。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年十月二十三日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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