河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7429号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘红，女，1987年6月15日出生，汉族，住河南省西华县。
委托代理人刘冰峰，河南兆旭律师事务所律师。
委托代理人李刚，河南兆旭律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘梁，男，1987年11月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托代理人苗奇胜，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人刘红因与被上诉人刘梁房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初7283号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘红及其委托代理人刘冰峰，被上诉人刘梁及其委托代理人苗奇胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2016年1月2日，刘梁作为买方（乙方）、刘红作为卖方（甲方）、郑州市良佣房地产营销策划有限公司作为见证方（丙方）签订的《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于管城回族区中州大道东航海路北9幢13层1304号房产卖给乙方，购房合同号为130××××5190，房屋建筑面积为89.35平方米，价格为壹佰壹拾伍万元整。甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，甲乙双方应于房产证下发后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，甲方应在收到房屋首付款五十万元当日向乙方交付本合同项下的房产。并约定如甲方违约，甲方需偿还乙方首付款五十万元并赔偿乙方五十万完整，若乙方违约，乙方无权要回首付款五十万元，乙方应于签合同日起10个工作日内将首付款五十万元交于甲方，甲应收到首付款当日将房屋完整交于乙方使用。同日，郑州市良佣房地产营销策划有限公司出具收据两份，载明该公司分两笔收到刘梁购房定金五万元。2016年1月15日，刘梁作为乙方、刘红作为甲方、郑州市良佣房地产营销策划有限公司作为丙方，签订《补充协议》一份，约定后期房产证下发时面积或大或小所产生的费用由乙方承担，待房产证下发后，甲乙双方须配合丙方办理相应过户手续，丙方于60个工作日，让甲方收到全部房款。2016年1月16日，刘红出具收据一份，载明：“今收到刘梁人民币五十万元整，房屋位于万科美景龙堂9号楼1304室，产权人刘红，编号：130××××5190，此款项用于合同刘红项下房产前期首付款。过户后，此款项充抵房屋总房款。注：今天先转四十五万元，余下五万于2016年1月25日前付清，如付不清，此收据充当肆拾伍万元收据使用”。当日，刘红将涉案房屋交付刘梁使用，刘梁在该房屋居住至今。庭审中，刘红认可已收取刘梁首付款50万元的事实，称涉案房屋在银行办理有按揭贷款，已进行抵押登记，于2016年6月领取了涉案房屋的房产证书，房屋坐落郑州市××区航海东路××科美景龙××小区××楼××单元××号，产权证号为16××00。刘梁庭审中称愿意将剩余房款65万元一次性支付给刘红。
原审法院认为：原告与被告及郑州市良佣房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定向郑州市良佣房地产营销策划有限公司交付定金，并交付被告购房首付款50万元，被告已将涉案房屋交付原告使用。关于剩余房款，双方约定为按揭贷款，因被告尚未取得房产证，故双方在《房屋买卖合同》中约定，待房产证下发后十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。涉案房屋的房产证被告庭审中称于2016年6月取得，被告称已经及时通知原告，而原告拖延办理，但原告对此予以否认，当事人对自己主张的事实有责任提供证据予以证明，因被告未能提供证据证明其已通知原告，应由其承担不利后果。故被告反诉称原告已违约，要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。本案中，原被告双方应当遵循诚实信用原则，被告已将涉案房屋交付原告使用，原告在该房屋居住至今，庭审中，原告称愿意将剩余房款65万元一次性支付被告，为维护交易的稳定，原告要求继续履行合同的理由正当，本院应予支持。因涉案房屋办理有银行按揭贷款，被告应当在收到全部购房款后，将涉案房屋的抵押予以解除，并协助原告办理其他的产权变更登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律的规定，判决：一、原告刘梁于本判决生效后十日内将剩余房款65万元一次性支付被告刘红。二、被告刘红在收到剩余房款65万元后三十日内将位于郑州市××区航海东路××科美景龙××小区××楼××单元××号（产权证号：16××00）房屋的抵押予以解除。三、被告刘红在郑州市××区航海东路××科美景龙××小区××楼××单元××号房屋（产权证号：16××00）的抵押权解除后十日内配合原告刘梁办理上述房屋的权属变更登记。四、驳回被告刘红的反诉请求。本诉案件受理费15150元，保全费5000元，反诉案件受理费7575元，共计27725元，由被告刘红负担。
刘红不服原审判决，上诉称：双方于2016年1月2日签订房屋买卖合同，2016年1月16日刘红收到刘梁交付的50万元整首付房款，当日刘红交付房屋给刘梁使用，刘梁因为已经实际居住房屋的原因，对办理按揭贷款及相关手续不急不躁、无故拖延，并怠于履行合同义务。刘红多次催促刘梁办理手续，刘梁总有理由予以推脱或置之不理。刘红的房屋系按揭贷款房屋，刘红至今仍需每月按时偿还月供。原本想拿到房款后，在孩子学校附近购房的计划也已落空。现刘红只能在孩子学校附近租房居住。刘红的房屋在双方签订合同时还没有下发房屋权利证书，刘梁及中介公司都知晓这一事实。涉案房屋本就不具备房屋转让交易的条件，房产中介公司作为房产交易的专业公司，理应知悉交易流程及规则，但其采用欺骗手段，误导刘红签订房屋买卖合同，并承诺签订合同后60个工作日让刘红收到全部房款。2016年6月刘红房本下发，刘梁仍无任何积极办理的行为。导致的客观结果足以证明刘梁未履行任何合同约定义务。一、原审认定事实错误、证据不足，至今未办理任何手续的事实被歪曲，单方偏袒刘梁，显失公正。1、双方至今未办理任何房屋相关交易手续是不争的事实，刘梁在庭审中也未提交任何通知刘红配合办理相关手续的证据，原审要求刘红承担举证不能的法律后果，显失公正。2、刘梁的违约事实，原审只字未提，对合同约定的解除条款视而不见，片面支持违约方要求继续履行合同，显然错误。3、刘梁称房产证下发后不交给中介，致使中介无法安排办理相关手续，完全是推卸履行义务的托辞。办理按揭贷款的审批程序不必然以房产证下发为条件。4、双方庭审都无证据表明对方配合办理的事实，原审对刘梁的质证意见予以确认，对刘红的意见因对方的否认而不予支持，明显偏袒，显失公正。5、合同签订至今，刘梁没有全面履行义务显而易见。合同的违约及解除条款对合同双方当事人应适用。6、刘红在反诉及代理词中均体现了要求解除合同的正当理由。原审支持继续履行合同的客观事实基础已不复存在，继续履行合同无事实及法律的依据，二、原审判决的内容有违公平原则。1、从时间上讲，按照合同约定的时间及刘梁承诺签订合同后最多60个工作日内刘红就可以得到全部房款，而至今刘红也未得到，刘梁的不诚信已经构成根本违约。2、从房产价格上讲，2016年8、9月份房产交易价格急剧上涨，虽然合同约定了房屋总价款，因刘梁的怠慢及违约行为，导致刘红当时卖房的目的己无法实现。房价已经上涨，严重损害刘红的合法权益。3、从案件受理上讲，本诉案件受理费15150元，保全费5000元，反诉案件受理费7575元，共计27725元，全部由刘红负担，偏袒事实显而易见。4、从法律规定上讲，现刘梁申请对涉案房产进行了查封，在涉案房产被依法解封前，不能进行任何交易，原审支持继续履行合同的客观事实基础己不复存在。刘红有约定及法定解除合同的理由，且理由充分正当、事实清楚。故请求：1、撤销原审判决，改判驳回刘梁的诉讼请求，支持刘红的反诉请求。2、由刘梁承担本案一、二审的诉讼费用。
刘梁答辩称：2016年1月2日，双方签订房屋买卖合同，刘梁已按约定支付购房首付款50万元并已实际入住涉案房屋。因刘红迟迟不办理解押手续，至今未能办理房屋过户手续，刘红构成违约。刘红称刘梁推迟办理银行按揭手续，无事实依据。原审判决正确，请求驳回刘红的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2016年1月2日，刘红与刘梁及郑州市良佣房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合法有效正确。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘梁按合同约定向郑州市良佣房地产营销策划有限公司交付定金，并交付购房首付款50万元，刘红将涉案房屋交付刘梁使用的事实清楚。关于剩余房款，双方在房屋买卖合同中约定，待房产证下发后十个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。刘红在原审中认可涉案房屋的房产证于2016年6月取得，在其取得该房屋产权证后，按合同约定应当通知刘梁共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，因刘红无证据证明其已经通知刘梁，原审以此认为其构成违约并无不当。鉴于案情，为维护交易的稳定，原审支持刘梁要求继续履行合同的理由是适当的。刘红称其多次催促刘梁办理手续，刘梁予以推脱无故拖延的上诉理由，没有证据，本院亦不能认定。刘红以此为由的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审受理费22725元，由刘红承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 舒 杨
审判员 张 红
二〇一七年六月十三日
书记员 尹雪竹