惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠湾法民一初字第68号原告：某某实业（惠州）有限公司，住所地：惠州市大亚湾。法定代表人:黄某某。委托代理人：李某，系该公司职员。委托代理人：章某某，系该公司职员。被告：刘某某，男，汉族，1981年3月21日出生，住深圳市龙岗区。委托代理人：刘某甲，男，汉族，1958年6月13日出生，住兴宁市，系原告的父亲。原告某某实业（惠州）有限公司（以下称某某公司）诉被告刘某某商品房预售合同纠纷一案，本院2013年12月30日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理，原告某某公司委托代理人章某某到庭参加诉讼，被告刘某某委托代理人刘某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告就购买原告开发建设的某某大厦1栋1单元604号房事宜与原告签订《广东省商品房买卖合同》，后被告向法院提起诉讼，要求解除合同。法院作出(2012)惠湾法民一初字第300号《民事判决书》，判令合同解除。后原告向惠州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年9月28日作出终审判决，维持原判，判令解除《广东省商品房买卖合同》，原告承担相应责任。根据上述判决的规定，双方签订的合同解除，恢复原状，原告返还被告支付的全部购房款，并承担在此期间的利息，但被告已经在2010年9月14日办理了入伙手续，并直至本诉提起之日仍然实际占有使用涉案房屋，因此受益。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应向原告返还自20l0年9月14日至房屋返还之日因占用、使用房屋所获得的收益，并承担在此期间的物业管理费等使用费。被告因涉案房屋收益的计算参考涉案房屋的租金市场价计算，涉案房屋的租金市场价为800元／月，自2010年9月14日计算，截止11月30日，被告应返还原告房屋收益人民币30853．33元。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.被告支付自2010年9月14日至被告腾空房屋并完成交付之日的房屋占用费人民币30853.33元(暂计至20113年11月30日，实际应承担费用计算至被告与原告完成房屋交接之日)；2.被告在判决生效后10日内腾空房屋并按入伙时标准返还给原告；3.被告承担本案的全部诉讼费。在诉讼过程中，原告某某公司撤回第二项诉讼请求。原告向法庭提交的主要证据有：广东省商品房买卖合同、收楼入伙通知书、钥匙领取签收表、业主/住户情况登记表、入伙资料确认表、惠州大亚湾区人民法院民事判决书、惠州市中级人民法院民事判决书、房屋租赁合同等，拟证明其诉称的事实。被告辩称：一、房屋情况。2012年5月16日我方被某某公司告知面积不足，立即提交退房申请被公司员工邓某某断然拒绝，毫无协商余地，叫我方起诉，我方只好于2012年5月18日作出退房起诉。从接房起至起诉时，房钥匙都交给某某公司物业管理部门，委托出租，一直无租出，起诉后我方才要回房钥匙，也无法租出去，只是在2012年8月只要400元/月房租的情况下租给石化公司员工霜某某共1个月又7日，后她又不愿再租而退房，这一事实在水电费的缴费通知单上能充分体现出来，8月有用电费97.29元、9月用电费14.49元，因为出租我方损失置办家具2000多元，其他各月均是空置房，电费单上仅有公摊电费，说明无人居住。房屋的出租情况全程都在某某公司的物业管理知情之下，真实无疑。二、本案责任。某某公司是专业的房地产开发商，该房产的建设、布局、各套房的面积都了然于胸，604号房在销售时告知社会和买方是建筑面积93.7㎡，套内建筑面积68.65㎡，后来经大亚湾房产局派员核实，才发现该房建筑面积80.97㎡，套内建筑面积58.62㎡，面积差率达13.59%。我方知道此情况后，立即向某某公司提出退房申请，按照《商品房买卖合同》第五条的规定：买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息，某某公司置之不理，反而叫我方去法院起诉，在法院审理退房案的一、二审中，某某公司一直蛮不讲理，以各种说词推卸责任，履行生效判决时也要法院强制执行。可见造成今天结果的责任完全在某某公司方。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，如果某某公司在我方提出退房时能够依照合同办事，那退房的事情在2012年5月16日我方知道面积不足，立即提出退房时就办理，也就不会有空房耽搁这么长时间的事实，所以不管房屋面积的夸大事实在发现前，还是发现后，空置房的责任都在某某公司方。完全可以依照《合同法》第95条规定精神，认定某某公司丧失追诉房屋占用费的权利，即作为全部责任的违约方无权依照《合同法》第97条规定的规定要求赔偿损失。另外我方请教法律专业人士，知道一个民法原理：“行为人遇有下列情形不作为导致损害后果发生时应负的责任：1、依法规定应当作为且有能力作为而不作为；2、依契约约定应当作为且有能力作为而不作为；3、因先危险行为发生防范危险的作为义务且有能力作为而不作为；4、在特定场合下，基于民法的诚实、公平和公序良俗原则，要求履行特定的作为义务，且有能力作为而不作为。”某某公司就是以大公司的霸气自居，老虎屁股摸不得，在我方善意提出因房屋面积严重不足，要求按合同规定依约退房，和平解决问题时而不予理睬，以不作为的态度和行为放任房屋在我方手中，拒绝办理退房款和接收房屋，现在就想倒打一耙谋取非法利益，这是恶意的设局行为，是法律必须制裁的行为。合同法第97条的规定，其立法精神是基于分清责任是非的情况下的善后处理的规定，不是给某某公司这样恶意设局、钻法律空子的人的救命稻草，他在负完全的违约责任的基础上，再讲适用这一法律规定，完全失去应有的事实基础，与法律原则“以事实为根据，以法律为准绳”相违背，是法律所不允许的。三、房租价格。某某公司以800元月的所谓“市场价格”提出起诉主张，无任何事实和法律依据。某某大厦的套房布局十分密集，1栋604号的房屋在通风采光方面条件很差，外面两面临主街道，噪声很大，我方曾以400元月出租给他人，他人都不满意而草草走人，这就是社会现实状况，哪有800元月的市场价格？从上可见某某公司毫无商业道德，完全不检讨自己的过错责任，反而钻法律空子谋取非法利益，严重违反公平、公正原则和社会公序良俗，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。如果某某公司当时接受我方的正当的退房要求，不但无本案，而且我方所交的物业管理费也不用出那么多，现在我方已多付物业管理费10个月。被告向法庭提交的主要证据有：某某公司物业管理缴费通知单、（2012）惠湾法民一初字第300号案一、二审判决书等，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2009年11月16日，被告刘某某作为买受人与原告某某公司作为出卖人签订正式商品房买卖合同，约定被告刘某某购买原告某某公司开发的位于惠州市大亚湾某某大厦第1幢一单元604号房，该房建筑面积为93.7平方米，套内建筑面积为68.65平方米，总房价为346690元。合同签订后，被告刘某某按照合同约定向原告支付了购房款，原告某某公司于2010年9月14日将涉案房产交付被告刘某某使用。大亚湾区房管局派员测量涉案房屋，该房产实测建筑面积为80.97平方米。原告某某公司于2012年5月16日电话通知被告刘某某领取面积差额款，被告刘某某即要求原告某某公司解除合同，不同意领取差额款。原告某某公司认为被告刘某某已经实际使用涉案房屋，不同意解除合同，为此，双方产生纠纷，刘某某遂向本院提出诉讼，主张解除合同等诉讼请求。本院依法作出（2012）惠湾法民一初字第300号民事判决书，认为合同约定涉案房屋的建筑面积为93.7平方米，而实测面积为80.97平方米，面积误差比绝对值为13.59%，因此，某某公司存在重大违约事实。根据合同约定，差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，刘某某请求解除涉案合同退回所购买房屋，符合合同约定，应予以支持，并判决:一、解除刘某某与某某实业（惠州）有限公司签订的商品房买卖合同及房产预告登记（登记号为：8A**）；二、解除刘某某与第三人华夏银行股份有限公司深圳某某支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、某某实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向刘某某返还房款137685.65元（含已付银行利息），并分别从2009年9月14日以本金17609.5元，从2009年11月9日以本金10000元，从2011年11月16日以本金59690元按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息至还清款项之日止；四、某某实业（惠州）有限公司上款应向刘某某返还的房款及利息计算至法庭辩论结束前即2012年12月4日止，2012年12月4日后刘某某向第三人支付的月供款，某某公司亦应向刘某某返还;五、刘某某尚欠第三人华夏银行股份有限公司深圳某某支行贷款本金263359.61元（刘某某2012年12月4日后的月供款应予扣除），该款由某某实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内向第三人支付。某某公司对此案提起上诉，惠州市中级人民法院依法于2013年9月28日作出（2013）惠中法民一终字第583号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，某某公司未按判决履行付款义务，刘某某于2013年11月13日向本院申请强制执行，某某公司遂向刘某某付清款项。被告刘某某于2013年12月31日将涉案房屋的物业管理费付清，并将房屋返还原告某某公司。原告某某公司认为，合同解除后，被告刘某某占用涉案房屋的收益应返还给原告，为此，某某公司遂向本院提起诉讼，主张上述诉讼权利。认定以上事实，有原告某某公司提交的广东省商品房买卖合同、收楼入伙通知书、钥匙领取签收表、业主/住户情况登记表、入伙资料确认表、惠州大亚湾区人民法院民事判决书、惠州市中级人民法院民事判决书、房屋租赁合同及被告刘某某提交的物业管理缴费通知单、（2012）惠湾法民一初字第300号案一、二审民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。原告某某公司提供的房产建筑面积为80.97平方米，而合同约定房屋的建筑面积为93.7平方米，因此，原告某某公司提供的房屋面积不符合合同的约定，存在违约事实。刘某某据此要求解除合同，并要求某某公司返还购房款及承担违约责任，符合法律规定，应予以支持。刘某某按照合同约定支付房款并办理入伙手续，刘某某合法占有使用涉案房屋，其占用涉案房屋的收益，亦应由被告刘某某收取。造成合同被解除的过错在于原告某某公司，故原告请求被告刘某某支付其占有涉案房屋的收益的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十八条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告某某实业（惠州）有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币572元，由原告原告某某实业（惠州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 周 勇审判员 曾日华审判员 李海仁二〇一四年四月二十九日书记员 刘 静