上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3237号
原告（反诉被告）上海欣天地粮油经营有限公司。
法定代表人江启林。
委托代理人袁志中。
委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
被告（反诉原告）赖盛武。
委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。
原告上海欣天地粮油经营有限公司诉被告赖盛武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判。审理中，被告赖盛武于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海欣天地粮油经营有限公司的委托代理人袁志中、裘泽群，被告（反诉原告，以下简称“被告”）赖盛武及其委托代理人余莺莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，上海市新闸路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）为原告合法使用之房屋。2012年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同书》约定，由原告将系争房屋出租给被告，租金每年人民币（以下币种均为人民币）104，400元，每2个月支付一次，采用先付后租的方式，被告应在每一个支付期前10天把下期租金交于原告。2013年6月4日租赁合同到期后，被告继续使用该房屋，为不定期租赁。然而被告自2014年1月起未付租金，2014年2月27日，原告向被告发出律师函要求其在3月20日之前搬离，被告当面签收。同年4月28日，原告又向被告发律师函要求其立即搬离，但被告至今仍占用系争房屋。原告为维护其合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告腾空迁出系争房屋并将系争房屋交还原告；2、被告按照每月8，700元的标准支付原告自2014年1月起至实际迁出系争房屋为止的租金及使用费。
被告辩称及反诉称，双方在合同中约定租期可以延长一年，书面租赁合同应到2014年6月4日到期，被告一直正常使用系争房屋并支付租金，在合同期内原告要求被告搬离系争房屋是不正当的。由于原告未能提供房产证、规划许可证等，造成被告损失，故被告从2014年1月起未再支付租金。被告认为原告的违约行为造成其损失，故不同意原告诉请，并提起反诉，要求判令：1、原告支付被告营业损失费450，000元；2、原告支付被告搬迁、库存及转让费损失260，000元；3、原告支付被告装修、设备费60，000元；4、原告双倍返还被告押金34，000元。
原告针对反诉辩称，被告从未要求原告提供房产证，双方从未口头约定过续签合同，被告的反诉请求无事实和法律依据，原告不予同意。
经审理查明，系争房屋为上海宏成城市建设开发有限公司建设的商业临房，并由其出租给原告使用，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。
2012年5月5日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将系争房屋（使用面积100平方米）出租给被告用作开设商业店铺之用，营业执照由被告自行办理，原告提供有关文件；租赁期限自2012年6月5日至2013年6月4日，每年租金为104，400元，每2个月为一个支付期，即每期支付租金17，400元，采取先付后租的方式，被告应在每一个支付期前10天将下期租金支付给原告；租赁押金为17，000元，被告于签约同时将押金交于原告，原告应于租赁期满后，被告交还系争房屋及迁移或注销工商执照，扣除被告未付清款项后将押金无息返还给被告；租赁期内，原告不得无故终止合约，否则需赔偿因此给被告造成的损失；被告在租赁期届满后，如双方无异议，房屋租赁合同延长一年，如无需继续承租，被告将房屋交还原告；双方均不得擅自提前解约，否则被告无权要求返还押金，原告须双倍还押金，对违约造成的其它损失，守约方有权进一步追索；如因自然灾害或政府动迁行为而使合同失效，双方互不承担责任。合同签订后，被告向原告支付了押金17，000元。双方开始履行租赁合同，被告在系争房屋内经营家具生意，并按照每月8，700元的标准向原告支付租金至2013年12月31日。
2013年11月29日，原告向包括被告在内的相关承租户发出《通知》，称原告拟在2014年适当减免各租户租金，希望各租户在2013年12月15日前把各自的2013年租金全部解交完毕，以便商谈2014年减免租金的合同，如个别租户无法维持经营，可提出退租并归还租赁房屋，2013年全年租金未付清者，免谈2014年减免租金事宜。
2014年2月10日，原告发给被告《付款通知书》，要求被告支付2014年1月、2月租金各7，700元。
2014年2月24日，原告发给被告《通知》，称由于系争房屋将另作他用，要求被告在2014年3月上旬完成搬离清场工作。2014年2月27日，原告发给被告《律师函》，通知被告双方原租约早已届满，但被告仍在实际使用系争房屋。由于接上级通知，原告必须收回系争房屋另作他用，故通知被告务必在3月20日之前搬离系争房屋。否则原告将通过法律途径收回房屋，主张被告占用期间的全部房屋使用费，并要求赔偿损失。同年4月28日，原告又发给被告《律师函》，再次要求收回系争房屋，通知被告在收函三天内与原告沟通搬离事宜。之后由于双方未能协商解决，原告遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，系争房屋的临时建设工程规划许可证有效期至2013年2月9日为止。
上述事实，有原告提供的《关于新闸路XXX-
XXX号有关情况的说明》、《说明》、石门二路派出所出具的证明、《上海市临时建设工程规划许可证》、上海宏成城市建设开发有限公司与原告签订的《租赁合同》两份、《房屋租赁合同书》、租金支付凭证、《律师函》两份，被告提供的《房屋租赁合同书》、《通知》两份、《付款通知书》，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，经本院释明后，原告认为虽然系争房屋属于临时建筑，规划许可证有效期至2013年2月9日为止，但是即使规划许可证到期后双方租赁合同属于无效合同，被告也应将系争房屋交还给原告，并按照原租金标准支付占用期间的房屋使用费。对于已收取的押金17，000元，原告主张用于抵扣被告欠付的租金和房屋使用费。
被告则认为，由于系争房屋面临房屋征收，原告要求被告搬离须给予其相应的补偿，否则不同意搬离系争房屋。此外，对于其反诉诉请如何构成，被告认为：根据同行业有证照的店铺每年利润为60万元，由于原告未提供房产证致其无法办理营业执照，无法开具正规发票，造成利润减少，故可按照其估算的每年24万元收入减少金额主张2013年至2014年两年的营业损失，其仅主张45万元；如果被告搬离系争房屋，必然会发生搬迁费、转让费及库存损失，被告据此自行估算了搬迁费1万元、转让费10万元及库存损失15万元；被告曾找人做过装修设备，但没有签合同，也没有开收据，其自行估算装修设备费损失6万元；由于原告违约擅自主张收回系争房屋，须双倍返还已收取的押金34，000元。被告仅提供了2011年至2012年期间的自制流水账簿作为证据，以证明其营业损失，对于其余损失未提供相关证据予以证明。但原告对上述证据的真实性及关联性均不予认可。
本院认为，虽然原、被告签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为2012年6月5日至2013年6月4日，如双方无异议，房屋租赁合同延长一年，但是由于系争房屋性质属于临时建筑，临时建设工程许可证期限至2013年2月9日为止，根据相关司法解释的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，因此本院认定双方租赁合同自2013年2月10日开始的部分为无效合同。双方租赁合同被确认无效的部分自始没有法律约束力，故被告应腾空迁出并将系争房屋返还给原告。然而被告占用系争房屋至今，原告有权请求被告支付房屋使用费。被告已实际付款至2013年12月，故还应支付原告自2014年1月1日起至实际交还系争房屋之日止的房屋使用费。至于房屋使用费的金额，因为原告在2014年2月10日发给被告的《付款通知书》中要求被告按照每月7，700元的标准支付2014年1-2月的租金，再结合原告此前已发给被告减免租金的通知，应认定其已作出将2014年1月起的租金调整为每月7，700元的意思表示，故本院认为2014年1月以后的房屋使用费应参照调整后的租金标准，即每月7，700元计算，直至被告实际搬离系争房屋之日止。关于被告提起的反诉，本院认为若因合同被确认无效而造成了被告产生经济损失，其有权要求导致合同无效的过错方对此承担相应的赔偿责任。然而，被告虽然提出了要求原告赔偿营业损失，搬迁、库存及转让费损失，装修损失等主张，但其提供的自制流水账簿真实性与关联性均遭原告否认，即使该证据是真实的，也不足以证明相关营业损失的实际发生，对于其余损失被告未提供相关证据予以证明，故本院对被告要求原告赔偿相关损失的诉请不予支持。另外，对于原告主张以其已收取的押金17，000元抵扣被告欠付房屋使用费的合理主张，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告上海欣天地粮油经营有限公司与被告赖盛武就上海市新闸路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同书》自2013年2月10日起的部分无效；
二、被告赖盛武应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市新闸路XXX号房屋，并将上述房屋交还给原告上海欣天地粮油经营有限公司；
三、被告赖盛武应于本判决生效之日起十日内按照每月7，700元的标准支付原告上海欣天地粮油经营有限公司自2014年1月1日起至实际迁出上海市新闸路XXX号房屋之日止的房屋使用费（该款项需扣除原告已收取的押金17，000元）；
四、反诉原告赖盛武要求反诉被告上海欣天地粮油经营有限公司赔偿营业损失450，000元，搬迁、库存及转让费损失260，000元，装修、设备损失60，000元以及双倍返还押金34，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，540元，减半收取，计770元，由被告赖盛武承担。
反诉案件受理费5，920元，由反诉原告赖盛武承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条……
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……