重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0233民初2435号
原告：彭元忠，男，1953年12月10日出生，汉族，住重庆市忠县。
原告：杜文梅，女，1955年8月24日出生，汉族，住重庆市忠县。
二原告共同委托代理人：张建虎，重庆市泰源（忠县）律师事务所律师。
被告：重庆市江淮房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道55号，统一社会信用代码915001137428634032。
法定代表人张复仪。
原告彭元忠、杜文梅与被告重庆市江淮房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法由审判员廖益萍独任审判，适用简易程序于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告彭元忠及二原告共同委托代理人张建虎到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二原告共同诉称，2011年2月份，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告所开发的位于重庆市忠县某镇某路某号房屋一套，房屋总价款为155225元，被告应于2012年12月31日前交付房屋，并在交付房屋后60日内办理房屋产权手续等内容。合同签订后，二原告依约交付了55225元首付购房款，但被告因自身原因一直延迟交房，后通过相关行政部门协调，原告于2014年12月31日接房。原告接房后，直到起诉的今天，被告依然没有办理房屋产权手续。根据买卖合同的约定，被告应当承担延期交房和延期办证的违约责任，给予原告违约金。被告于2011年2月15日向原告收取了契税和大修基金等费用，但至今仍非法占有属于原告的部分资金，其应予退还。为此，原告起诉至法院，请求判决：1、被告支付原告从2013年3月1日至2014年12月31日期间逾期交房违约金6075元；2、被告支付原告2015年5月1日至2016年5月1日期间逾期办理房产证违约金2816元；3、被告协助原告办理房屋产权手续；4、被告退还原告4822元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告重庆市江淮房地产开发有限公司未到庭置辩，也未提供书面答辩意见和证据材料。
经审理查明，2011年2月15日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、被告（合同甲方）将坐落于重庆市忠县某镇某路某号住宅一套出售给二原告（合同乙方），房屋面积为44.35平方米，房屋价款为155225元，签订合同时付款55225元，余款100000元向银行按揭贷款；2、被告应当于2012年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，逾期60日后，被告按日向二原告支付已付房价款万分之零点五的违约金�并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付，合同继续履行；3、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过120日后，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向二原告支付违约金等内容。二原告按约向被告支付购房首付款55225元，剩余款项通过银行按揭向被告支付。被告代收二原告契税和大修基金5753元。同年3月14日，被告代二原告向忠县房地产管理所代交物业专项维修资金931.35元。2014年12月31日，二原告在被告处接房。现二原告以被告逾期交房和逾期办证，存在违约行为为由，请求�院判决：1、被告支付原告从2013年3月1日至2014年12月31日期间逾期交房违约金6075元；2、被告支付原告2015年5月1日至2016年5月1日期间逾期办理房产证违约金2816元；3、被告协助原告办理房屋产权手续；4、被告退还原告4822元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
上述事实，有原告在庭审中的陈述以及原告提交的身份证、《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《重庆市契税缴税证明》、《重庆市物业专项维修资金专用收据》、《收据》等证据材料在案佐证，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。
原告依合同约定，履行了交付房款等全部义务，被告也应依照合同约定履行交房和办证等义务。合同约定被告交房时间为2012年12月31日，并应在实际交房使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。对何时交房及何时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单应由被告举证予以证实，而被告未到庭，也并未举示证据证明其何时向原告交房及是否取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应承担举证不利的法律后果。实际交房时间应以原告自认的接房时间为准，即2014年12月31日。被告未按合同约定的时间向二原告交房，应依照合同的约定承担逾期交房的违约责任。根据原告的诉称意见，被告至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已超过实际交房之日起180日，应依照合同的约定承担逾期办证的违约责任。
关于逾期交房和逾期办证违约金数额如何确定的问题？原告主张合同约定的逾期交房和逾期办证的违约金过低，要求按中国人民银行同期贷款利率进行调整。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告认为违约金过低，应举证证明因违约造成的损失，但二原告并未举示证据证明因被告逾期交房和逾期办证造成的损失，应承担举证不利的后果。且原、被告在合同中约定违约金计算方法系双方真实意思表示，符合法律规定，应尊重合同约定。对原告主张按同期银行贷款利率调整违约金的请求，本院不予支持，逾期交房以已付房款155225元为基数按日万分之零点五计算，逾期办证的违约金以已付房款155225元为基数按日万分之零点一计算，原告主张以支付的首付款55225为基数计算逾期交房和逾期办证的违约金，本院予以支持。逾期交房的违约金计算期间从2013年1月1日起计算至2014年12月31日止，对原告主张从2013年3月1日起计算至2014年12月31日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。被告应在2015年3月2日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因此逾期办证的违约金计算期间从2015年3月2日起（交房之后60日内）计算至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。对原告主张从2015年5月1日起计算至2016年5月1日期间的逾期交房违约金，本院予以支持。
依照购房合同约定，被告应当严守信用，严格履行合同义务，虽然被告承担了逾期�证的违约责任，但仍应依法继续履约，及时完备办证资料，取得办证机构出具的登记受理单，为原告办理房地产权证。因此，对原告主张被告协助原告办理房屋产权手续的请求，本院予以支持。
原告向被告缴纳了契税和物业专项维修基金共计5753元，涉案房屋免交契税，且被告实际代原告向相关部门物业专项维修基金仅为931.35，因此对于原告多交的部分4821.65元（5753元-931.35元），被告应当退还原告。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律责任，其相应法律后果由其本人承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关�审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆市江淮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭元忠、杜文梅支付逾期交付房屋的违约金（从2013年3月1日起计算至2014年12月31日止，按日以购房款55225元的万分之零点五计算）；
二、被告重庆市江淮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭元忠、杜文梅支付逾期办理房地产权证的违约金（从2015年5月1日起计算至2016年5月1日止，按日以购房款55225元的万分零点一计算）；
三、被告重庆市江淮房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告彭元忠、杜文梅办理房地产权证，以土地房屋登记机构出具办理房地产权证登记受理单为标准；
四、被告重庆市江淮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告彭元忠、杜文梅4821.65元；
五、驳回原告彭元忠、杜文梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费142元，减半收取71元，由被告重庆市江淮房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决
审判员 廖益萍
二〇一六年九月一日
书记员 易小凤