云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第613号 上诉人（原审被告）昆明佳达利房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市人民中路明昌**商住楼**商场。 法定代表人李留存，董事长。 特别授权诉讼代理人赵建星，云南天途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘非，男，1972年10月22日出生，汉族，住昆明市五华区。 特别授权诉讼代理人赵文，云南同邦律师事务所律师。 上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司与被上诉人刘非商品房预售合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日对本案公开开庭进行了审理，上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司委托的诉讼代理人赵建星，被上诉人刘非委托的诉讼代理人赵文到庭参加了诉讼，本案并依法报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。 一审法院经审理确认：被告系自然人出资有限责任公司，经营范围为：房地产开发经营。2010年6月9日，原、被告双方以乙甲方签订《商品房购销合同》及补充协议。合同约定，原告向被告购买被告开发项目“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第8栋第5层507号房，该房屋按套计价，总价款为708594元，房屋交付时间为2011年6月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天20元支付违约金，逾期120天后，乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方按本合同第四条约定的房价款的5%向乙方支付违约金，已发生的交易相关税费由甲方承担等内容。当天，原告支付购房款408594元给被告，剩余30万元向富滇银行股份有限公司申请按揭贷款，贷款期限为120个月，从2010年7月26日至2020年7月26日，利率为月息5.445‰。贷款合同经云南省昆明市华信公证处公证，支出公证费300元。至2010年9月14日，原告共支付被告房款708594元。2011年3月8日，原告提前偿还银行贷款本金15万元。因被告与云南田陈建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，导致被告未能按时交房。原告现诉至一审法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告退还原告购房款708594元；三、被告支付违约金人民币37829.7元；四、被告赔偿原告按揭贷款30万元的利息损失，从2010年8月20日起至2014年2月28日共39264元，并赔偿从2014年4月1日至所有款项付清之日止的利息损失；并判令被告承担原告提前偿还按揭贷款或解除按揭贷款合同所产生的一切损失；五、被告赔偿原告购房款的利息损失，从2010年6月9日起至2014年3月31日共112430元，并赔偿从2014年4月1日至所有款项付清之日止的利息损失（利率按照人民银行三年至五年同期贷款利率5.76%计算）；六、诉讼费由被告负担。 一审法院经审理认为：原、被告自愿签订《商品房购销合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规，合法有效。双方应按照合同的约定履行自己的义务。原告按合同约定支付被告房款，被告逾期交房，已构成违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同，现被告亦同意解除，故原、被告双方于2010年6月9日签订的《商品房购销合同》及补充协议应依法解除。合同解除后，被告应返还原告已经支付的购房款708594元。违约金按照合同约定的5%支付，合计35429.7元。对于原告诉请的要求被告赔偿30万元贷款及已付本金408594元利息损失的诉讼请求，因该二项损失均系为购房而支出的实际损失，故对该请求，一审法院予以支持。利率按照中国人民银行同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止。被告提出的解除权应在一年内行使，超出一年的损失应由原告自己承担的意见，一审法院认为，合同法第九十三条规定了解除权的消灭是指在法律规定或当事人约定了期限的，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。原、被告在签订《商品房购销合同》时只约定了解除权行使的情形，未约定解除权行使的期限，而被告商品房一直未交付，被告亦未提交证据证实已明确告知原告在一定期限内必须行使解除权，被告的违约情形一直存在，故原告行使解除权不受一年的限制。被告提出的未能按时交房过错不在自己的辩解，因被告与第三人之间的纠纷系另一法律关系，亦不属不可抗力，故不予采纳。在合同解除前原告购房产生的实际损失应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：“一、解除原告刘非与被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于2010年6月9日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日退还原告刘非购房款708594元；三、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非违约金人民币35429.7元；四、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非贷款本金30万元（原告2011年3月8日提前偿还15万元本金应予扣除）的利息损失，从2010年8月20日开始，按照月息5.445‰计算至本判决确定的履行期限届满之日；五、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非已付购房款本金408594元的利息损失，从2010年6月9日开始按照中国人民银行同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日。”案件受理费12781元，减半收取6390.5元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司负担。 一审宣判后，上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清：1、一审判决遗漏认定双方签订的《合同补充协议》第十一条约定“出现法定的或双方约定的一方可以解除合同的事由时，享有解除权的一方应于该事由发生之日（即从2011年10月29日）起60日内将书面的解除通知送达对方，否则视为享有解除权的一方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议”的事实。2、一审判决遗漏认定被上诉人自上诉人逾期交房120日之日起60日即从2011年10月29日起至2011年12月27日止期间都未向上诉人发出解除合同的通知的事实。3、一审判决遗漏认定上诉人一直不同意解除合同的事实。二、一审判决适用法律错误：1、《合同补充协议》已经约定合同解除权的行使期限为60日，一审判决却无视这一约定，适用合同法第93条的规定解除合同，是对法律的错误理解和适用。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人行使合同解除权的期限为一年，被上诉人现在要求解除合同超出了该法律规定的时间。3、一审判决既判决上诉人支付违约金又判决上诉人赔偿被上诉人购房款的利息损失，违反了当事人意思自治原则和违约金是填平受害人损失而非惩罚性违约责任的承担原则，系适用法律错误。三、被上诉人的诉讼请求已经超过二年的诉讼时效，依法应当驳回。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。 被上诉人刘非答辩称：一审中双方当事人已经明确表示同意解除合同，对于解除权的行使期限一审判决的说理是正确的，上诉人迟延交房应当承担违约责任。 二审经审理查明的案件事实与一审判决一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：2010年6月9日，上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》，该协议第十一条约定：“出现法定的或双方约定的一方可以解除合同的事由时，除合同另有约定外，享有解除权的一方应于该事由发生之日起60日将书面解除通知送达对方，否则视为享有解除权的一方放弃解除权，双方继续履行合同及补充协议。” 综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人于2010年6月9日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否应当解除？二、上诉人应如何承担违约责任？ 本院认为：上诉人与被上诉人于2010年6月9日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。 针对第一个争议焦点，首先，根据《商品房购销合同》的约定，上诉人应当于2011年6月30日前向被上诉人履行交房义务，上诉人至今未履行该义务，已经构成违约，根据《商品房购销合同》第九条的约定，上诉人逾期交房120天后，被上诉人有权决定是否解除合同，同时，《合同补充协议》第十一条约定该解除权的行使期限为60天，被上诉人于2014年3月20日起诉解除合同，已经超过了双方约定的解除权行使期间，本不应得到支持。其次，在一审庭审过程中，对于被上诉人解除合同的主张，上诉人委托的特别授权诉讼代理人明确表示同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”据此本院认为，在一审诉讼中，双方当事人已经达成解除合同的合意，一审法院判决解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》并无不当，本院予以维持。第三，上诉人现上诉表示不同意解除合同，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“……当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”本案中，上诉人在一审诉讼过程中已经同意解除合同，二审中其再要求继续履行合同违背了上述法律规定的精神，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，对于违约责任的承担，首先，《商品房购销合同》第九条约定，如合同解除，则上诉人需向被上诉人支付房价款5%的违约金，故一审法院对被上诉人请求被上诉人支付34529.70元（房屋总价708594元×5%）违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。其次，被上诉人主张双方合同约定的违约金标准过低，不足以弥补损失，请求人民法院予以调整，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据上述法律规定，本院在综合考虑合同履行情况、上诉人的过错程度以及被上诉人所受到的实际损失的基础上，依据公平及诚实信用原则，确定上诉人除应向被上诉人承担合同约定的逾期交房违约金外，还应向被上诉人承担贷款本金30万元（被上诉人2011年3月8日提前偿还15万元本金应予扣除）的实际利息损失，自2010年8月20日开始，按照月息5.445‰计算至本判决确定的履行期限届满之日，并承担被上诉人已付购房款本金408594元的利息损失，从2010年6月9日开始按照中国人民银行3年期同期同类存款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。另，对于上诉人提出被上诉人的诉讼请求已经超过二年诉讼时效的抗辩，因在一审庭审中，上诉人的特别授权代理人明确认可在逾期交房事实发生后，被上诉人一直在向其主张交房问题，故被上诉人向上诉人主张权利的行为构成诉讼时效的中断，上诉人的该抗辩理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决对本案处理不当，本院部分改判，上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、维持云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第340号民事判决第一项，即“解除原告刘非与被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于2010年6月9日签订的《商品房购销合同》及补充协议”；第二项，即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日退还原告刘非购房款708594元”；第三项，即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非违约金人民币35429.7元”；第四项，即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非贷款本金30万元（原告2011年3月8日提前偿还15万元本金应予扣除）的利息损失，从2010年8月20日开始，按照月息5.445‰计算至本判决确定的履行期限届满之日”； 二、撤销云南省宜良县人民法院（2014）宜民初字第340号民事判决第五项，即“被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付原告刘非已付购房款本金408594元的利息损失，从2010年6月9日开始按照中国人民银行同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日”； 三、上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决生效之日支付被上诉人刘非已付购房款本金408594元的利息损失，从2010年6月9日开始按照中国人民银行3年期同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日 四、驳回被上诉人刘非的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币12781元，减半收取计人民币6390.50元，二审案件受理费人民币12781元，共计人民币19171.50元，由上诉人昆明佳达利房地产开发经营有限公司承担人民币17254.50元，由被上诉人刘非承担人民币1917元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审判长 田 庄 审判员 陆有林 审判员 朱 欢 二〇一四年十二月八日 书记员 孙浩宇 寸杨杰