昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第731号
上诉人（原审被告）：石河子开发区金诚房地产开发有限公司。
法定代表人：陈宇，该公司经理。
委托代理人：ＸＸ，新疆瑞诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任燕，女，汉族，1953年12月11日出生。
上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第02510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后依法组成合议庭，于同年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ及被上诉人任燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昌吉市人民法院经审理查明：位于昌吉市二六工镇区二六工村丘的昌吉市二六工镇水岸花庭1号至14号住宅楼系由被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司开发，该工程于2010年3月开工，于2011年9月18日经过五方验收备案。
2010年，原告任燕与被告签订一份商品房买卖合同，双方约定被告将其正在建设的位于昌吉市二六工镇区二六工村丘第53幢102号房屋预售给原告，该房屋建筑面积共243.44平方米，总价款为600000元。合同第八条约定被告应于2010年9月30日前将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单材料。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付房款300000元，办理贷款300000元，合计支付房款600000元。2011年5月24日，原告收到所购房屋钥匙。现原告认为被告未按时交付房屋，诉至法院要求被告支付逾期交房违约金。
昌吉市人民法院经审理认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应对其效力予以确认。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述规定属强制性规范，因此“该商品房经验收合格”应指工程质量验收合格，该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。根据被告提供的证据，直至2011年9月18日，被告作为建设单位才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，即此时该商品房才符合交付条件。被告房屋竣工验收符合交付条件后，并未按合同约定的交接条件书面通知原告办理房屋交付手续，显属违约，故被告应承担继续履行及逾期交房的违约责任。对于被告辩解被告已于2011年5月24日将房屋钥匙交付原告，原告已经实际占有该房屋的意见，原审法院认为被告开发房屋五方验收的时间为2011年9月18日，2011年5月24日房屋尚不具备合同约定的交付条件，故不能认定被告已于此时向原告交付房屋。同时被告辩解称合同约定的交付时间为2010年9月30日，原告提起诉讼为2013年12月2日，原告的主张超过二年诉讼时效，因被告违约的事实从合同约定的交付时间至今仍然持续，故对被告的此项辩解意见不予采信。关于原告所主张的被告逾期交房的违约金，按照合同约定被告应按日支付已付房款的万分之五的违约金。现原告主张按月息4.875‰计算违约金，与原告的损失基本相当，应予以支持，违约金应为114075元（600000元×4.875‰×39个月，自2010年10月1日至2014年1月1日）。遂判决：“被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任燕支付违约金114075元。”
宣判后，上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司不服昌吉市人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其已丧失胜诉权。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应当在2010年9月30日前向被上诉人交付房屋。但合同约定的交付期限到来后，上诉人因各种原因并没有按期履行交付的义务，那么自此时起，被上诉人就知道自己的权利被侵害了，就应当按照法律规定在两年内向人民法院起诉，但直到2013年12月2日才主张权利，已超过诉讼时效。二、原审法院判决违约金计算错误。2011年5月24日被上诉人已从上诉人处领取房屋钥匙，对是否具备交付条件并没有提出异议，按照合同约定，出卖人不能提供或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接。被上诉人在上诉人未能提交相关房屋验收合格手续的情况下，自愿接受房屋并领取钥匙，实际是对合同内容的变更，故违约金应当计算至2011年5月24日。三、原审判决违约金过高，违约金具有补偿无过错一方当事人所受损失的性质，如若按照原审判决认定，只要被上诉人不前来办理相关手续，那么违约状态无休止的继续下去，违约金不断在增加，而事实上被上诉人早已占有使用房屋。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人任燕答辩称：上诉人当时通知我们过去领取房屋钥匙的理由是怕钥匙混淆或者丢失，并没有告诉我们是交房所用，上诉人是欺骗我们领取的钥匙。我认为上诉人到目前都没有给我们交付房屋，而且我的房屋存在质量问题，已经塌陷，我去年找工人重新打了地面。关于领取房产证的问题，我看到上诉人写的领取房产证后一切问题就与他们无关了，所以我没有领取，我认为原审法院判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。
二审中，上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司向本院提交：房权证昌市房字第001759**号房产证复印件一份，证实原审法院计算违约金至2014年1月1日不当，同时也证明被上诉人实际已看到上诉人贴的公告才提交了相应的手续，否则上诉人无法将被上诉人的房产证办出。
被上诉人任燕经质证，对该证据的真实性无异议，认为上诉人通知被上诉人领取房产证时，要求被上诉人确认房屋质量没有问题，但因房屋质量确实存在问题，且上诉人始终没有维修，故被上诉人没有领取房产证。
本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人任燕未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审一致，对一审法院查明事实本院予以确认。
二审另查明，本案诉争房屋已于2013年6月6日办理房屋产权证书，登记在被上诉人任燕名下。
本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人应于2010年9月30日前将验收合格的房屋交付被上诉人使用，但上诉人未按约定时间交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。对于违约金的起止时间，上诉人认为其已于2011年5月24日将房屋钥匙交付被上诉人，故违约金应计算至2011年5月24日。根据本院查明的事实，虽然上诉人向被上诉人交付了房屋钥匙，被上诉人也已接收，但交付钥匙时诉争房屋并未进行五方验收，不具备交付的条件，也与双方合同约定的交付内容不符，故上诉人的该项上诉理由不能成立。因该房屋已于2011年9月18日通过五方验收，且上诉人二审已提供该房屋产权证书，故违约金应计算至房产证颁发之日即2013年6月6日，计为91260元（2010年10月1日计算至2013年6月6日，按照月息4.875‰计算）。关于本案是否已超过诉讼时效的问题，因上诉人一直未按合同约定交付房屋，其侵权事实一直持续，故被上诉人于2013年12月主张权利并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第02510号民事判决，即“被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任燕支付违约金114075元”；
二、上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人任燕支付违约金91260元；
三、驳回上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司的其他上诉请求；
四、驳回被上诉人任燕在原审中的其他诉讼请求。
一审案件受理费2581元，其他诉讼费100元，合计2681元，由上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担2200元，被上诉人任燕负担481元；二审案件受理费2582元，由上诉人石河子开发区金诚房地产开发有限公司负担2100元，被上诉人任燕负担482元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱光荣
代理审判员 宋晓蕾
代理审判员 摆 玲
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 宋雪倩