湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5433号
上诉人（原审被告）：毛艳，女，1973年11月10日出生，汉族，住武汉市。
委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄露，女，1984年10月4日出生，汉族，住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：梅明，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审被告：宁龙，男，1979年1月17日出生，汉族，系武汉鑫业联投汽车配件有限公司法定代表人，住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。
原审第三人：武汉市碧桂园凤凰酒店有限公司，住所地武汉市汉南区东荆街船头山1号。
法定代表人：梁裕尤。
委托诉讼代理人：李业，该公司职员。
上诉人毛艳因与被上诉人黄露及原审被告宁龙、原审第三人武汉市碧桂园凤凰酒店有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初1124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人毛艳上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黄露的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黄露承担。事实与理由：一、涉案房屋属于毛艳与宁龙的夫妻共同财产，但宁龙在出卖此房屋时并没有得到毛艳的同意，而黄露明知出卖人无权单独出卖此房屋却仍然购买，违反了法律的禁止性规定，黄露并不成立善意取得。二、即使黄露与宁龙所签的《购房协议》被一审法院认定为有效，但根据《中华人民共和国物权法》的规定和最高人民法院《民事审判与指导》第57辑第149－153页所公布的典型判例，如出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《中华人民共和国物权法》第97条规定或共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不协助办理权属变更登记手续的，人民法院应当驳回买受人继续履行合同的诉讼请求。本案中，黄露并没有任何有效证据证明作为共有人的毛艳对上述买卖行为知情并同意出卖房屋，即使一审法院认定房屋买卖协议有效，根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，在作为共有人的毛艳不同意房屋买卖且不同意协助办理权属变更登记手续的，一审法院应当驳回黄露继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，但一审法院却支持黄露继续履行合同的诉讼请求，属于适用法律错误，导致实体处分不当。
黄露辩称，一、宁龙与黄露签订《购房协议》将其与毛艳共有的涉案房屋转让黄露，该行为构成表见代理，一审法院判决认定事实正确。二、宁龙、黄露及张某签订《购房协议》合法有效，一审法院判决适用法律正确。
宁龙述称，第一、房屋收房手续不是我去的，签字也不是我签的，可以做笔迹鉴定。毛艳转款卡号与实际的毛艳的银行卡号不一致。因此，毛艳不知情，我支持毛艳的上诉观点。
碧桂园公司未陈述意见。
2017年12月，黄露向一审法院起诉，请求：1、确认黄露与宁龙签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令碧桂园公司协助黄露办理诉争房屋产权证的相关手续，即将武汉市汉南区东荆街船头山1号A2号楼01号房屋过户到宁龙名下；3、判令宁龙、毛艳履行将诉争房屋产权过户到黄露名下义务，并向黄露支付违约金；4、本案诉讼费用、保全费由宁龙、毛艳承担。
一审法院认定事实：2015年5月3日，碧桂园公司与宁龙签订《商品房买卖合同》（合同编号：南140247823）。合同约定宁龙购买碧桂园公司开发建设的武汉碧桂园酒店样板房A2号楼01号商品房，购房总价款为1558250元，付款方式为银行按揭分期付款。合同还约定签订合同当日（2015年5月3日）宁龙向碧桂园公司支付总房款的40.32%即628250元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2015年6月3日前将余款930000元支付给碧桂园公司。若宁龙未按合同约定时间付款，逾期超过90天，碧桂园公司有权解除合同。碧桂园公司解除合同的，宁龙按累计应付款15%向碧桂园公司支付违约金。合同签订后，宁龙以其妻子毛艳名义缴纳购房款314125元，同年10月26日，碧桂园公司将涉案合同予以备案登记，该商品房预登记在宁龙的名下。此后，余下一半首付款314125元及银行贷款930000元，宁龙一直分文未付。
2016年7月25日，碧桂园公司将宁龙起诉至法院。2016年12月21日，在法院主持调解下，作出（2016）鄂0113民初523号民事调解书，调解协议如下：一、碧桂园公司与宁龙于2015年5月3日签订的编号为南140247823的《商品房买卖合同》继续履行；二、宁龙欠碧桂园公司购房款1244125元，宁龙于2017年1月6日前向碧桂园公司支付购房款474125元，余款770000元通过银行按揭贷款方式支付。若2017年3月6日前银行按揭未放款，则宁龙于2017年3月9日前自行一次性向碧桂园公司付清余款770000元；三、若宁龙按照第二项的约定的期限及金额及时足额给付，则宁龙于2017年3月9日前按照日万分之一的标准向碧桂园公司支付逾期付款违约金（以1244125元为基数，从合同约定应付款之日起计算至购房款全部付清之日止）；四、若宁龙未按照前两项约定的期限及金额及时足额给付，则宁龙按照日万分之二的标准向碧桂园公司支付逾期付款违约金（以1244125元为基数，从合同约定应付款之日起计算至购房款全部付清之日止）。案件受理费5513元，减半收取计2756.5元，由宁龙负担。事后，宁龙也未按照（2016）鄂0113民初523号民事调解书达成的协议履行付款义务。
另查明，证人张某与宁龙系朋友关系，与黄露系亲戚关系，经过张某介绍，宁龙认识了黄露。2015年，宁龙资金周转困难，向张某借钱，因张某自己本身无钱，找黄露筹措资金550000元，其中，450000元通过转账方式转给宁龙，100000元现金直接借给了宁龙。另外，2015年12月25日，张某应宁龙的要求，再次向黄露借款，黄露也答应再次借款给张某，并接受张某的委托通过自己银行帐户（45×××65）分七次将35万直接转入宁龙指定其爱人毛艳银行账户（62×××96）。综上，2015年3月份至12月份期间，张某共借款900000元给宁龙和毛艳，该款均系张某向黄露所借。事后，张某向宁龙索要借款，宁龙还给张某300000元，张某又将300000元还给了黄露，剩下的600000元，张某以自己的名义一直在向宁龙追讨。2017年5月4日，宁龙与张某就上述涉案房屋达成《购房协议》，约定：宁龙将坐落于武汉市汉南区东荆街船头山1号武汉碧桂园酒店样板房A2号楼01号的别墅出售给张某，该房屋建筑面积311.65平方米，花园面积326.79平方米；宁龙前期所欠张某的600000元债务相抵扣完（宁龙向碧桂园公司支付的首付款314120元用于抵扣宁龙欠张某600000元，互不相找），宁龙购房所欠碧桂园公司的尾款1244125元及违约金170402元由张某承担，以后所产生的各项相关税费、过户费及宁龙所产生的滞纳金全部由张某负责承担，包括该房屋以后所产生的经济纠纷、债权债务一切由张某承担；宁龙配合张某办理交付房屋的尾款及协调房屋相关手续的办理。本协议一经签订即产生法律效力，任何一方不得违约，如有违约则按总购房价的百分之一赔偿对方的经济损失。2017年6月12日，黄露、宁龙、张某再次就上述涉案房屋达成《购房协议》，协议约定内容除了宁龙与张某约定内容外，增加了补充条款：本购房协议本为张某与宁龙之间的协议，但张某按以上条款自愿转给黄露，其转让内容不变。
黄露、宁龙、张某就上述涉案房屋达成《购房协议》之前，黄露的公公万建桥应黄露的要求以宁龙的名义代黄露向碧桂园公司支付购房剩余款，即2017年5月24日分三次合计付款250000元，2017年5月27日分二次合计付款450000元。剩余购房款、违约金等费用由黄露本人于2017年7月17日一次性向碧桂园公司全部交清。综上，黄露实际向碧桂园公司支付购房款、违约金、诉讼费等费用合计1445968.37元，加上债权转让款600000元，黄露实际花费2045968.37元购买了该房屋。2017年7月17日，黄露到碧桂园公司办理了涉案商品房移交手续并领取了房屋钥匙，一直占有至今。
宁龙与毛艳在夫妻关系存续期间，居住地为：西安市锦元新世纪、武汉市融科天城16座2404室、武汉汉南碧桂园。2016年至2017年期间，毛艳经常居住地为武汉市融科天城16座2404室。
一审法院认为，本案系二手房买卖引起纠纷，该纠纷起源于2015年宁龙资金周转困难，向其好友即本案证人张某借钱。根据黄露的陈述、提供证据，宁龙、毛艳的答辩，证人张某证言，黄露以宁龙的名义向碧桂园公司支付购房款的时间节点、金额、付款过程，以及法庭二次公开开庭审理查明案件事实等综合因素审查判断，足以认定宁龙和毛艳为了偿还下欠张某借款600000元，将涉案二手房（武汉碧桂园酒店样板房A2号楼01号房）按与碧桂园公司约定购房总价不变自愿转让给张某。因借出600000元系张某向黄露所借，在张某无力偿还黄露600000元的情况下，张某放弃了该房屋转让，作为在场见证人，见证2017年6月12日，宁龙就涉案房屋按转让给张某原价不变再次自愿转让给黄露，并与黄露签订了《购房协议》这一客观事实成立。首先，虽然毛艳在两份《购房协议》上均未签字，但根据本案之事实，宁龙和毛艳系夫妻关系，2016年至2017年期间，其经常居住地为武汉市融科天城16座2404室，朝夕相处，因此，从生活常理推断，宁龙将涉案房屋转让给黄露，毛艳应当知情，且未提供证据证明持否定意见，应视为默许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。其次，证人张某的证言足以证实，黄露与宁龙签订《购房协议》时征得毛艳同意，只是履行房屋过户手续时毛艳要求加价600000元为由拖延过户。最后，2017年7月17日，黄露向碧桂园公司付清所有购房尾款后，征得宁龙同意，到碧桂园公司办理了房屋验收手续，并一直占有至今。因此，宁龙与黄露签订《购房协议》的行为构成表见代理，宁龙有权处分涉案房屋。宁龙、毛艳抗辩指出转让涉案房屋时毛艳不知情和黄露购买涉案房屋未支付合理对价，缺乏事实依据，不予支持。依前文所述，2017年6月12日签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应依据合同约定内容全面地履行各自义务。证据显示签订《购房协议》之前，黄露先行支付购房款700000元，签订协议当日即2017年6月12日以对宁龙享有600000元债权冲抵宁龙向碧桂园公司支付首付款314125元，余款2017年7月17日一次性向碧桂园公司交清，已经全部履行付款义务。此后，虽经黄露多次催告宁龙协助履行过户义务，宁龙拒绝履行，已明显构成违约，应当依照《购房协议》约定承担违约责任，支付违约金20459.68元。宁龙、毛艳抗辩指出签订协议时没办理不动产权证，不得转让。本案中，涉案房屋是否办证不得影响协议效力，也就是说该协议效力不以是否办证为前提条件，其抗辩理由缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宁龙、毛艳于本判决生效之日起七日内履行办理坐落于武汉市汉南区东荆街船头山1号的武汉碧桂园酒店样板房A2号楼01号房屋的不动产登记权属证明书的义务；二、宁龙、毛艳办理完上述涉案商品房的不动产登记权属证明书后十日内协助黄露将该房屋产权变更登记到原告黄露名下；三、宁龙、毛艳支付黄露违约金20459.68元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回黄露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23168.54元、保全费5000元，由宁龙负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对毛艳提交的宁龙和毛艳的银行流水，与本案诉争的事实没有关联性，本院不予认可。对毛艳提交的汉南区邓南街解放村村民委员会的证明，该证明不能证明毛艳与宁龙从2015年底至2017年9月，是否处于分居状态，本院不予认可。对毛艳提交的吴小琴的证明，因系证人证言，证人未出庭进行质证，本院不予认可。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。本案的争议的焦点是：一、宁龙与黄露于2017年6月12日签订的购房协议是否有效。二、宁龙与黄露于2017年6月12日签订的《购房协议》是否能够继续履行。
关于焦点一，宁龙与黄露于2017年6月12日签订的《购房协议》是否有效。从双方当事人在一、二审中提交的证据来看，宁龙为了偿还张某的借款600000元，将其向碧桂园公司支付的首付款314120元用于抵扣宁龙欠张某600000元，并将其在购买诉争房屋时所欠碧桂园公司的尾款1244125元、违约金170402元和其他费用的义务一并转让给张某。因600000元系张某向黄露所借，张某放弃了该房屋的受让后，宁龙又于2017年6月12日，将涉案房屋按转让给张某的价格再次转让给黄露，并与黄露签订了《购房协议》。虽然宁龙在签订《购房协议》时，还未取得诉争房屋的处分权，该诉争房屋也不是宁龙与毛艳的夫妻共同财产。但碧桂园公司在一审中陈述宁龙先后五次向碧桂园公司支付购房款共1558250元，宁龙与碧桂园公司的买卖合同权利义务已履行完毕，故应视为碧桂园公司对宁龙已经取得诉争房屋处分权的追认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，毛艳虽然在一、二审中陈述宁龙与黄露签订《购房协议》时，其与宁龙处于分居状态，对宁龙签订该合同的情况不知情，但其在一、二审中均未提交充足的证据予以证明。因此宁龙与黄露于2017年6月12日签订的《购房协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。
关于焦点二，宁龙与黄露于2017年6月12日签订的《购房协议》是否能够继续履行。本案中，黄露代宁龙向碧桂园公司支付购房款、违约金等费用合计1445968.37元，加上债权转让款600000元，黄露购买诉争房屋实际已支付购房款2045968.37元。宁龙与黄露于2017年6月12日签订的《购房协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现黄露要求继续履行合同，双方也均能够履行合同。故黄露提出要求宁龙继续履行诉争《购房协议》，协助黄露办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，应当予以支持。
综上，上诉人毛艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23168.54元，由毛艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 浩
审 判 员 任 文
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年七月九日
法官助理 叶优子
书 记 员 程 玉