辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01531号
上诉人（原审原告）：永大电梯设备（中国）有限公司（原称上海永大电梯设备有限公司），住所地上海市松江区九新公路99号。
法定代表人：许作立，该公司董事长。
委托代理人：姚玥，男。
委托代理人：王莉，辽宁同泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：霍向成，无职业。
委托代理人：宋兆巍，辽宁文柳山律师事务所律师。
原审原告永大电梯设备（中国）有限公司（以下简称永大电梯公司）与原审被告霍向成房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2013年11月21日作出（2013）开民初字第3173号民事判决，永大电梯公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日作出（2014）大民二终字第236号民事裁定，撤销大连经济技术开发区人民法院作出的（2013）开民初字第3173号民事判决，发回大连经济技术开发区人民法院重审。大连经济技术开发区人民法院于2014年10月14日作出（2014）开民初字第2182号民事判决，永大电梯公司、霍向成不服该判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人永大电梯公司委托代理人姚玥、王莉，上诉人霍向成及委托代理人宋兆巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永大电梯公司一审诉称：2011年6月11日，原、被告订立《购房协议书》，被告向原告购买位于大连经济技术开发区翠竹小区14号楼3-3-2号房屋一套，房款共计93万元。根据协议约定，被告应于协议签订后支付定金1万元，办理产权过户前支付69万元，过户完成当日支付23万元。协议签订后，原告按照协议约定于2011年8月将上述房屋产权过户给被告，但被告仅支付定金1万元和产权过户前应支付的69万元，尚欠23万元未予支付。原告曾多次向被告催要，但至今未果。被告拖欠房款的行为已经违反了协议约定，系违约行为，应偿付欠款并承担逾期付款违约金。故诉至法院，要求被告支付房款23万元及逾期付款违约金（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），诉讼费用由被告承担。
被告霍向成一审辩称：被告没有与原告在2011年6月11日签订购房协议书。2011年6月初，被告与原告单位工作人员口头约定房屋交易价格以房产评估价格（计税价格）为准，没有与原告签订任何书面协议。因该房屋所有权为关玉林，办理过户时，被告与关玉林于2011年6月22日在开发区房产管理中心签订了一份房地产买卖契约，此外没有签订任何书面材料，因此原告提出的购房协议书对被告没有任何约束力。原告主张被告欠购房款23万元没有事实依据，此房经房产管理部门评估价格为810，300元，被告在过户前已支付70万元，尚欠原告购房款110，300元，并非原告主张的23万元。被告未向原告支付尚欠购房款，是因为该房屋在过户前欠各种费用已经超过110，300元，该笔费用应当由原告承担，被告不需要再向原告支付购房款。按照房屋交易惯例，房屋出卖前发生的交易费用均由出卖人承担。房屋出卖前，原告拖欠的房屋取暖费及滞纳金、电表费、电费、物业费及土地费等合计57，692元，都是由被告付清，并且付款收据已经按照原告的要求全部交付给原告，原告已在公司入账。原告出卖的房屋系房改房，原告没有告诉被告是房改房，该房原产权人为关玉林，从原告提供的以房抵款协议书看，是2010年10月14日由大连凯盟房地产开发有限公司以房抵债抵给原告，按当时三方约定，原告在90日内将房屋产权过户到原告名下，原告才有权出售该房屋。而原告与被告过户前，原告并没有将房屋的真实情况告诉被告，为此被告多支付房屋过户的契税、营业税、城建税等相关税费，上述税费应由原告承担。另外，被告主张的购房款已经超过两年的诉讼时效期间。故不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：案涉位于大连经济技术开发区翠竹小区14号楼3-3-2号房屋（面积188.44平方米）原产权人为案外人关玉林。2010年10月14日，原告与案外人大连凯盟房地产开发有限公司、关玉林三方签订《以房抵款补充协议》，三方约定将案涉房屋以1，600，000.70元抵给原告，用以抵付大连凯盟房地产开发有限公司拖欠原告的电梯供货款，原告未办理产权变更登记。2011年6月13日，被告向原告支付购房定金1万元，同年6月27日向原告支付购房款69万元。2011年6月22日，案外人关玉林委托案外人鲍凤武与被告就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，合同约定价款为65万元。但案外人鲍凤武表示《房地产买卖契约》约定的65万元并非案涉房屋的真实交易价格，真实房价应为90万元以上。被告于同年6月23日为办理产权过户向税务机关缴纳税费时，案涉房屋的计税价格为810，300元。同年7月1日，被告取得了案涉房屋的所有权证，并交付使用。同年7月13日，原、被告双方通过品元房地产经纪有限公司办理房屋交接，品元房地产经纪有限公司高畅向原、被告出具房屋交接明细表，该明细表上注明案涉房屋价位为95万元。原告陈述因案涉房屋欠付物业维修基金故后将房价降为93万元。案涉房屋在被告购买前拖欠取暖费28，077.50元及滞纳金14，000元、土地使用费8103元、物业费6919元、电费236元及电表费357元，合计57，692.50元，已由被告补交，并将交费发票给付原告公司入账。案涉房屋被告在办理产权过户时向税务机关缴纳的税费合计81，378.34元，其中：契税32，412元、营业税36，485.13元、城建税2553.96元、教育附加税1094.55元、地方教育附加税729.7元、个所税8103元。
本案在原审审理过程中，因被告对原告提供的《购房协议书》真实性提出异议，原告向本院申请对该购房协议书上被告的签名进行司法鉴定。本院通过大连市中级人民法院司法技术处委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：2011年5月25日《购房协议书》上“霍向成”的签名不是霍向成本人签写。原、被告对该鉴定结论均未提出异议。原告于2012年12月24日向本院提起民事诉讼。
一审法院认为：一、原、被告双方存在真实、合法的房屋买卖合同关系，双方应遵循诚信原则履行各自负有的合同义务。原告主张案涉房屋的真实交易价格为93万元，而被告抗辩称案涉房屋的交易价格为评估价格810，300元，因负责办理房屋交接的中介工作人员在当时出具的房屋交接明细表上明确写明房屋价位为95万元，且案外人鲍凤武证实案涉房屋的实际交易价格应为90万元以上，故原告陈述因案涉房屋欠付物业维修基金故将房屋价格降为93万元合乎常理。被告抗辩的房屋交易价格应为评估价格不符合商品房买卖的日常交易惯例且未提供相应证据，本院不予采信。而被告所举的证人证言因证人未直接参与买房过程中，且房价80多万元均系听被告自己陈述，被告提供的证人证言的证明力弱于原告提供的证据。故应认定案涉房屋的实际交易价格为93万元，被告已向原告支付70万元，尚欠房款23万元。二、案涉房屋在过户时，由被告支付所有税费合计81，378.34元，被告作为受让方，在无据证明房屋过户契税由出卖人承担的情况下，应当由其承担该次房屋过户发生的契税32，412元。其它税费（即营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、个所税）48，966.34元，在原告无据证明其在出售房屋时约定由买受人负担的情况下，应当由出卖人承担，故应从被告尚未支付的购房款中扣除。被告抗辩称案涉房屋在交易之前拖欠的取暖费、土地使用费、物业费、电费等费用，合计57，692.50元，应从购房款中予以扣除，因原告无据证明双方已约定由被告承担，故应由原告承担，被告该抗辩意见应予支持，这些费用亦可从被告尚欠的购房款中予以扣除。因原告在原审时已认可这些费用已在原告公司入账，尽管原告现予以否认，但其未能提供相反证据，故对原告的陈述不予认可。综上，扣除被告垫付的费用共计106，658.84元，被告还应给付原告购房款123，341.16元。被告未向原告支付尚欠购房款，应当自原告主张权利之日（2012年12月24日）起至本院判决确定的付款日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付逾期付款利息。原告超出上述款项的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于原告的主张已过诉讼时效期间的抗辩意见，因原、被告双方对剩余购房款的给付时间未作明确约定，应当以原告主张给付之日起计算时效，故原告的诉讼请求未过诉讼时效。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、于本判决生效之日起十日内，被告霍向成给付原告永大电梯设备（中国）有限公司购房款123，341.16元并自2012年12月24日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息；二、驳回原告永大电梯设备（中国）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5138元，由原告永大电梯设备（中国）有限公司负担2756元，被告霍向成负担2382元；鉴定费5000元，由原告永大电梯设备（中国）有限公司负担。
永大电梯公司上诉的理由及请求是：一审法院认为“其他税费（营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、个所税）计48，966.34元，在原告无证据证明其在出售房屋时约定由买受人负担的情况下，应当由出卖人承担……取暖费、土地使用费、物业费、电费等费用共计57，692.50元，亦应从购房款中扣除”与事实及法律不符。1.永大电梯公司与霍向成在签订《购房协议书》时明确约定“因办理过户所发生的税费等一切费用，均由霍向成承担。”虽然霍向成否认签约行为，但一审法院已认定不签书面合同即买卖房屋是属不合理，即应当认定该购房协议为双方真实意思表示；2.涉案房屋系案外人抵偿应付永大电梯公司的160万元的电梯款，上诉人承受巨大损失以93万元卖出变现，很明显应为净到手价格；3.一审法院要求永大电梯公司承担证明过户过程中所发生的一切费用的举证责任，不仅系举证责任分配不当、显失公平，更是与事实不符。故一审法院认定事实错误，法律适用错误，请求撤销原审判决，依法改判霍向成支付房款23万元并承担逾期付款违约责任。
霍向成二审答辩认为：对原审判决霍向成承担契税32，142元部分没有异议。不同意永大电梯公司要求改判霍向成支付房款23万元并承担逾期付款违约责任的上诉请求。霍向成与永大电梯公司没有签订书面的购房协议，双方口头约定税费从买卖合同的款项中直接抵扣。永大电梯公司在原审中提供了虚假的购房协议，理应承担不利的法律后果。
霍向成上诉的理由及请求是：1.证人证言应当当庭进行质证，而原审采信的证人鲍凤武、高畅的证言均系法院的调查笔录，原审法院调取证据程序违法，因此不应采信证人证言；2.二份调查笔录仅仅是间接证据，且没有明确的意思表示，原审法院予以采信也是错误的；3.永大电梯公司伪造霍向成签名，故意制作虚假《购房协议书》，应承担对其不利的法律后果；4.原审认定永大电梯公司的起诉日期为2012年12月24日是错误的，霍向成收到的一审起诉状上明确的签署了法院收件日期为2013年6月5日。这进而导致案件诉讼时效原审法院没有进行论述，利息的起算时间是错误的；5.永大电梯公司系原告，应对自己的诉讼请求进行举证，通过当事人之间举证的证据力大小进行评判案件房屋价格是严重的违法裁判。请求撤销原审判决第一项，改判驳回永大电梯公司的诉讼请求。
永大电梯公司二审答辩认为：不同意霍向成的上诉请求及事实理由，请求对霍向成的上诉请求予以驳回。1.案涉房屋买卖合同并非永大电梯公司作假。双方在签订房屋买卖合同时，是由霍向成签字后将合同邮寄到永大电梯公司上海总部。永大电梯公司收到的邮寄后的书面版本为本案案涉合同。即便“霍向成”的签名是虚假的，也不影响双方在签订房屋买卖合同时的真实意思表示。房屋买卖属于重大资产处置，必须有书面合同。以房屋交易时的计税价格作为交易价格违背常理。2.原审法院在案件审理过程中已经明确征询双方当事人关于调取证人鲍凤武证言的意愿，双方均表示同意。鲍凤武为双方交易的中间人，承认了交易价格应当是90万元以上，可以真实反映案涉房屋交易价格。在霍向成委托中介人员高畅所记录的房屋交易明细中，确认房屋交易价格为95万元，佐证了案涉房屋的真实交易价格，从而进一步证明霍向成所述的“以交易时的计税价格作为交易价格”不符合实际。3.本案历经一审、二审、发回重审，霍向成均未提起诉讼时效问题。霍向成违约行为持续至今，因此不存在诉讼时效超期的问题。关于房屋交易价格及交易的事实部分，一审事实清楚、证据充分，请求对此部分予以维持。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。一审法院查明的“原告于2012年12月24日向本院提起诉讼”事实有误，本院另查明，（2013）开民初字第3173号卷宗起诉状记载的收件日期为2013年6月5日，永大电梯公司、霍向成均认可该日期为永大电梯公司提起诉讼的日期，本院予以确认。
本院补充查明：上诉人原称上海永大电梯设备有限公司，2013年3月26日，经上海市工商行政管理局核准，企业名称变更为永大电梯设备（中国）有限公司。
本院认为，永大电梯公司与霍向成对双方之间存在房屋买卖合同关系均予认可，且房屋过户、交付、大部分房屋价款支付等合同义务均已履行完毕，可以认定双方存在真实、合法的房屋买卖合同关系。关于合同约定内容，双方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，按照诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，双方争议的焦点是房屋价款、费用承担问题，以及与之相关的诉讼时效和未付房款利息支付问题。在没有双方签字确认的有效书面合同对房屋买卖事项进行约定的情况下，针对因合同履行产生的争议，永大电梯公司与霍向成作为房屋买卖合同关系当事人，对各自主张均负有举证责任。
关于案涉房屋的交易价格，永大电梯公司主张双方约定价格为93万元，一审审理过程中，一审法院根据永大电梯公司申请，对鲍凤武、高畅进行了调查，鲍凤武系案涉房屋过户的经办人、高畅系霍向成委托的中介人员，调取的鲍凤武、高畅二人的证人证言能够证明案涉房屋交易价格在90万元以上。另有永大电梯公司提交的房屋交接明细表，霍向成表示并不否认该明细表系其委托的中介人员高畅书写，对该证据应予采信。房屋交接明细表明确写明案涉房屋价位为95万，与调查笔录内容相互佐证。关于房屋具体交易价格，永大电梯公司陈述因案涉房屋欠付维修基金等费用，故经双方协商将购房款由95万元降至93万元，其按照93万元主张购房款的行为系对权利的自行处分，并不违反有关法律规定，予以照准。且双方对案涉房屋交易前存在欠付费用的事实均无异议，降价行为合乎常理。关于霍向成提出的一审法院两份调查笔录的效力问题，本院认为，根据相关法律规定，人民法院有权向有关单位和个人调查取证，一审法院调查程序合法，调取的证人证言已经庭审质证，虽系间接证据，但与其他证据能够相互佐证，因此，对霍向成提出一审法院调取证据程序违法、调查笔录为间接证据不应采信的上诉意见，本院不予支持。霍向成主张双方口头约定以房产评估价格（计税价格）810，300元作为交易价格，为证明该主张，其提供了证人证言，但证人并未直接参与房屋交易过程，其所述内容均系转述霍向成陈述，且没有其他证据予以佐证。因此，以计税价格作为交易价格缺乏事实依据，也不符合房屋买卖的交易习惯。综合本案以上证据来看，永大电梯公司关于房屋价款的主张在证据上相比较于霍向成具有优势，证据之间确能相互印证，并形成具有优势的证据链，证明双方约定的案涉房屋交易价格为93万元，因此，一审法院关于案涉房屋交易价格的认定正确，应予维持。
关于费用承担问题，永大电梯公司主张双方已约定“因办理过户所发生的税费等一切费用，均由霍向成承担”，“93万元为净到手价格”，但其提供的《购房协议书》上“霍向成”的签名经鉴定不是霍向成本人签写，该份证据不能采信。其提供的其他证据亦不能证明双方已对房屋交易前拖欠的费用及交易税费的承担问题进行了约定。一审法院判决案涉房屋交易前拖欠的费用57，692.50元及交易所产生的其他税费（即营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、个所税）48，966.34元由永大电梯公司承担，并从未付的购房款中予以扣除的处理结果并无不当，应予维持。
关于诉讼时效和剩余房款利息支付问题，永大电梯公司与霍向成对剩余购房款的给付时间未作明确约定，根据现有证据亦不能推定，此种情况下，应自永大电梯公司向霍向成主张权利之日起计算诉讼时效。且霍向成于2011年7月1日取得案涉房屋的所有权证，距永大电梯公司2013年6月5日提起诉讼时也不足两年。因此，对霍向成关于永大电梯公司的主张已过诉讼时效的上诉意见，本院不予支持。一审法院对永大电梯公司起诉日期认定有误，致利息起算日期认定不当，对此，本院予以纠正，霍向成应自永大电梯公司提起诉讼之日（2013年6月5日）起至本院判决确定的付款之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准向永大电梯公司支付逾期付款利息。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第2182号民事判决第二项；
二、变更大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第2182号民事判决第一项为，于本判决生效之日起十日内，被告霍向成给付原告永大电梯设备（中国）有限公司购房款123，341.16元，并自2013年6月5日起至本判决确定的给付之日止承担该款项的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回永大电梯设备（中国）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5138元、鉴定费5000元，按一审判决执行，二审案件受理费7517元，由上诉人永大电梯设备（中国）有限公司负担4750元，上诉人霍向成负担2767元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年一月三十日
书 记 员 夏丽娜