辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3814号上诉人（原审被告）：姚舒，男，1968年7月15日出生，汉族，沈阳建筑大学教师，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张白桦，女，1972年11月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族。上诉人姚舒因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姚舒上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，依法改判，或发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，依据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期交纳物业费，也没有收到业委会的督促交费通知。《最高人民法院》第六条也明确规定。一审法院没有对本案拖欠物业费的事实真相和理由进行认真的调查。二、被上诉人并不是所有业主召开业主大会同意选聘的服务单位，被上诉人也没有与业主委员会订立书面服务合同。三、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院》第三条规定，上诉人不是不交物业费，而是被上诉人没有真正履行自己的各项服务职责才导致本案的发生。物业公司要求电梯费是不合理的，我从来不乘坐电梯，且从未购买过电梯卡。我家房屋因为外部下水管漏水原因，出现房屋严重发霉、漏水、掉皮、透风、窗户旁的水泥块大块掉落，我多次向物业申请修缮，物业从未维修。装置在我家墙壁内的供热管严重漏水，将整个楼道淹没大面积墙壁全部渗水，将我家壁柜渗水变形，物业始终没有维修和赔偿。我家楼体外墙墙面砖破裂严重，瓷砖经常大片下落危及路人安全。墙砖脱落导致室内渗水、发霉影响家人的身体健康。我多次要求物业作外墙修复，在此之前物业给11号楼的业主也应为同样的房屋质量问题进行了外墙修复。我也要求同样的待遇。我自己进行了外墙维修，要求用物业费抵扣我自行维修产生的费用5000元。楼梯的一楼拐角处损坏严重，露出尖利的把手，损坏近两年才维修，多次将我衣服刮破。小区管理混乱，养猫、养狗、养鸡、养兔子随处可见，许多住户将小区草皮铲掉种上蔬菜，园区内到处都是狗屎、送外卖的，摩托车随意进出，无证的大型犬整日在园区游荡，无人看管，居民多次反映物业也不进行管理，还将我家窗前的人工河掩埋掉一半，居民利益严重受损，损害了我的房屋价值。物业长期占用业主会所，损害居民权益，再次要求物业撤出会所，还给居民。绿建物业与翰逸花园业主没有依法成立合同，不受法律保护，资质不合格，收费标准无依据。绿建物业公司辩称，2015年春天以前，和业主委员会签订的合同中约定每家按照两个人标准收取电梯费。对于2013年-2014年落水管漏水问题不是十分清楚，现在还漏水的话，报修的话我公司马上给维修。墙皮脱落和屋面漏水是房屋质量问题，物业不承担维修责任，只是负责为业主记录破损的部位，在质保期内我方会向开发商反映，质保期外我方会向业委会反映，由业主委员会启动维修基金维修。上诉人的房屋做外墙修复我们物业公司清楚，物业不负责赔付。业主会所不是我们物业公司占用，是开发公司在占用，我们是2017年10月份才搬过去的。外卖车辆进出的事情，我方多次和业委会反应此事，正在研究一切机动车辆及外卖车辆禁止进入小区，实行全封闭。我们已经提醒过园区内养大型和小型宠物的业主。楼梯拐角露出把手部位已经修完了，我们是合法成立的企业，有营业执照，收费标准在物业服务当中都有明确约定。绿建物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚舒支付2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2313元（101.45平方米×1.2元每月每平方米×19个月），2015年6月1日至2015年7月31日期间的电梯费48元（12元/人/月×2个月×2人）。2.判令姚舒支付物业服务费违约金2790元；3.诉讼费由姚舒承担。一审法院认定事实：姚舒系位于沈阳市和平区长白东路17-4号2-2-2，建筑面积101.45平方米房产的业主。绿建物业公司（乙方）与翰逸华园业主委员会（甲方）签订物业服务合同一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行缴纳义务。业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方缴纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。一审法院另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，沈阳绿建物业服务有限公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。2016年8月13日，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。绿建物业公司于2013年1月5日起依约在姚舒小区提供物业管理服务至今，姚舒接受绿建物业公司物业服务，但未缴纳2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费以及2015年6月1日至2015年7月31日的电梯费。一审法院认为，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。姚舒系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业管理服务合同对姚舒具有约束力。绿建物业公司基于物业管理服务合同自2013年1月5日起对姚舒所在小区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的姚舒收取物业服务费的权利。现姚舒未履行缴费义务，应承担民事责任。关于姚舒需要支付的物业服务费的数额，具体应为物业服务费2313元（101.45平方米×1.2元每月每平方米×19个月），电梯费48元（12元/人/月×2个月×2人）。关于绿建物业公司主张的姚舒逾期缴费所产生的违约金的诉求，因绿建物业公司提供的证据不足以认定姚舒系恶意拖欠物业服务费，故一审法院不予支持。关于姚舒陈述的物业公司资质不合格、物业公司管理混乱、卫生不达标等问题。庭审中，姚舒提供的证据对其主张不足以予以佐证，且绿建物业公司持续为涉案小区业主提供物业服务至今，姚舒不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于姚舒的上述答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告姚舒于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2313元；二、被告姚舒于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2015年6月1日至2015年7月31日期间的电梯费48元；三、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姚舒承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚舒提供照片8张。证明：13号楼的外墙就是物业公司给修复的。我家窗户破损情况。开发公司占用业主绿地情况。我家楼落水管漏水，导致我家长毛。屋内长毛掉皮情况。绿建物业公司质证意见：外墙是开发公司做的，不是我们物业修复的。房间破损情况是房屋质量问题。开发商的门市房是有占用绿地情况，业委会几次找了行政执法局，也找过媒体曝光过，但也没有处理。落水管问题如果报修我们会维修。屋内墙皮脱落是房屋质量问题，和物业公司无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，绿建物业公司依据与翰逸华园业主委员会签订的物业服务合同取得了翰逸华园小区的物业管理服务权利，合同效力及于姚舒在内的全体业主，故对姚舒提出绿建物业公司没有依法签订合同、资质不合格及收费标准无依据的主张，本院不予采信。绿建物业公司提供了物业服务，姚舒应当履行交纳物业服务费的义务。关于姚舒上诉提出物业公司不应收取其电梯费的主张。绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业服务合同中对电梯费的收取标准有明确约定，故对姚舒该项主张，本院不予支持。关于姚舒上诉提出房屋外部水管漏水，物业公司未予修复的问题。因物业公司完成约定服务义务需要根据工作流程进行统一安排，姚舒所提问题不足以认定绿建物业公司不履行或拒绝履行物业管理服务义务，且绿建物业公司于二审中已承诺对业主提出的问题安排维修，故姚舒所提事由不足以构成其拒绝交纳物业服务费的理由。关于姚舒上诉提出其自行修复外墙的费用应与物业费相抵扣的主张。姚舒所提修复外墙属于房屋质量问题范畴，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，对姚舒该项主张，本院无法支持。关于姚舒上诉提出小区内管理混乱的问题。因绿建物业公司作为物业服务企业，并无行政执法权，姚舒不能以此为由拒绝交纳物业费。关于姚舒上诉提出物业公司占用业主会所的问题。因绿建物业公司并不认可其公司占用业主会所，且姚舒所提该问题并不能构成其拒绝交纳物业的抗辩事由，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，姚舒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姚舒负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年四月十一日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。