吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）长民一初字第1号原告（反诉被告）刘然，女，1971年6月12日生，汉族。委托代理人刘传斌，吉林开晟律师事务所律师。委托代理人姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。被告（反诉原告）长春誉亿达房地产开发有限公司，住所地长春市朝阳区大兴路万宝街**。法定代表人王世峰，总经理。委托代理人王照林，吉林吉大律师事务所律师。原告（反诉被告）刘然与被告（反诉原告）长春誉亿达房地产开发有限公司（以下简称誉亿达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘然的委托代理人刘传斌、姚春玲，被告（反诉原告）誉亿达公司的委托代理人王照林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘然诉称：原告与李明春原为夫妻关系，2003年刘然经手与被告签订《认购书》，约定：向被告认购位于长春市绿园区长融名都2号楼公建A区1-2层1223.8平方米房屋，购房款9，912，861元分期支付；支付500万后，被告办理进户手续并达到水通、电通、暖通；如被告逾期未能交房或未向产权登记机关备案，按已付购房款的日万分之五支付违约金。2008年12月，原告与李明春协议离婚时，将《认购书》的相关权益确认归被告。在《认购书》履行过程中，已累计向被告付款765万，但被告所售房屋未达到交房条件、未按约交付。为此，原告在离婚前后曾多次要求被告交付房屋，但被告却以各种理由拒绝，并将所售房屋长期出租。2011年12月，经原告书面催告，被告在原告给予的交房期限内仍未向原告交房。为此诉至法院，请求判令：1、解除2003年原告与被告签订的房屋《认购书》；2、被告返还已付购房款765万元；3、被告向原告支付违约金735万元；4、案件受理费由被告誉亿达公司承担。被告（反诉原告）誉亿达公司辩称：1、原被告之间签订的《认购书》系商品房买卖合同，具有法律效力；2、原、被告之间至今未签订正式的“商品房买卖合同”以致无法按约交接房屋的责任根本不在于被告，原告诉求解除双方签订的“房屋认购书”并返还购房款及支付违约金等于法无据，应依法予以驳回。被告（反诉原告）誉亿达公司反诉称：2003年12月4日被反诉人代其前夫李明春与反诉人之间签订了“认购书”，当日被反诉人前夫李明春交纳购房定金50，000.00元，2003年12月17日交纳购房款500，000.00元，2003年12月31日交纳购房款3，100，000.00元，2004年2月6日交纳购房款900，000.00元，2004年5月11日交纳购房款3，000，000.00元。被反诉人代其前夫李明春购买的上述房屋属于现房，双方签订“认购书”时即达到了水、电、暖三通的入住标准，能够办理入住手续。被反诉人前夫李明春最后交纳一笔300万购房款时，反诉人当即告知其七日内前来办理入住手续。2005年6月17日反诉人将包括出售给被反诉人前夫李明春房屋在内的长融名都2号楼整体在产权部门进行了登记备案，随即通知其前来签订正式的《商品房购销合同》。自此反诉人曾经无数次催促被反诉人前夫李明春结清剩余房款并办理入住手续交接房屋，但其皆以各种理由推脱搪塞，拒不露面。2009年3月初反诉人与被反诉人前夫李明春再次交涉时其称“自己离婚了，所购房屋归妻子刘然了，剩余房款由刘然交纳”。2011年12月20日被反诉人突然来到反诉人处交纳了100，000.00元房款。2011年12月27日收到了被反诉人通过邮递的方式寄送的“要求交付房屋的函”（随函附离婚协议书及离婚证复印机件各一份），次日反诉人复函要求被反诉人在2011年12月31日前携带有关身份证件到物业公司办理入住手续交接房屋并结清剩余房款（含滞纳金），但其至今都杳无影踪。被反诉人与前夫李明春离婚后长期在北京居住，从未与反诉人联系办理入住事宜，现其所购房屋仍处于闲置状态，根本不存在反诉人出租营利的事实。反诉人和物业公司一直在长融名都2号楼（B栋）301室办公，随时都可以向被反诉人交接房屋，被反诉人拒绝露面系至今未办理入住手续交接房屋的直接原因。故诉请法院，请求判令：1、被反诉人刘然继续履行“房屋认购书”并立即向反诉人誉亿达公司给付购房款2，262，861.00元；2、被反诉人刘然向反诉人誉亿达公司支付购房款滞纳金2，965，390.55元。原告（反诉被告）刘然针对被告誉亿达公司的反诉答辩称：1、被答辩人反诉所述与事实不符，被答辩人称：“所售房屋签订认购书时就已达到入住标准，李明春2004年5月11日交纳300万购房款后，曾当面通知李明春办理入住手续，后又无数次通知李明春签订《商品房购销合同》，李明春与刘然离婚后，找不到刘然。”的说法均不是事实，事实上被答辩人所售房屋一直未通暖气，不符合入住标准，而且李明春本人从未到被答辩人处交过购房款、办理入住手续，购房的一切事宜均是答辩人办理的。答辩人与李明春离婚、协议所购房屋归答辩人后，答辩人曾立即将离婚财产分割协议送交被答辩人，答辩人和李明春均是长春市常驻人口，根本不存在找不到人的事实。被答辩人从未通知过李明春或答辩人办理入住手续，签订《商品房购销合同》。相反，答辩人在2004年5月11日交纳300万元购房款后，曾无数次要求被答辩人交房，被答辩人均以结清剩余房款、支付违约金为由拒绝办理；2、被答辩人未按约交付房屋，答辩人有抗辩权。双方在《认购书》中约定，交纳500万元购房款后，被答辩人应予办理入住手续，达到水通、电通、暖通，而事实上，截止到2004年5月11日交购房款项755万元，但被答辩人所售房屋未达到暖通、且不予交房，并将房屋出租、营利。对此根据《合同法》第六十七条之规定，答辩人享有拒交剩余购房款的抗辩权，且不构成违约，因此答辩人无义务向被答辩人支付相关滞纳金；3、双方的合同应予解除，经答辩人多次催告被答辩人交付房屋后，被答辩人一直未能交付，答辩人于2011年12月27日以书面形式再次通知被答辩人，催告其在合同期限内交付房屋，但被答辩人仍未交房。为此，答辩人已诉至法院，答辩人诉请解除《认购书》，符合《合同法》第九十四条第（三）项规定，被答辩人依法返还购房款，支付违约金。原告（反诉被告）刘然本诉部分为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：证据1、被告长春誉亿达房地产开发有限公司的《企业机读档案登记材料》，记载该企业目前状态为登记。被告（反诉原告）发表质证意见：对真实性及证明内容无异议。证据2、《认购书》，证明被告将长融名都2栋公建A区1-2层，建筑面积为1223.81平方米的房屋出售给李明春，每平米8100元，总金额为9，912，861.00元，并约定李明春支付500万元，被告应交付房屋。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性无异议，对认购书约定的内容无异议。证据3、收据六枚，由被告长春誉亿达房地产开发有限公司出具，证明李明春于2003年12月4日向被告支付购房款5万、2003年12月17日付款50万元，2003年12月31日付款310万元，2004年2月6日付款90万，2004年5月11日付款300万元，2012年12月20日付款10万元，共计支付765万元，已符合被告应交付房屋的条件，但被告未按约交付房屋，构成违约。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性无异议，证明内容有异议，原告没有按约支付第三笔、第四笔购房款，违约在先。原告交纳购房款500万元符合房屋交接条件后，不存在被告违约不交付房屋事实，原告没有到被告或物业公司办理房屋交接手续，是导致房屋闲置的原因。另外被告在2011年12月20日付款10万元表明其同意继续履行合同。证据4、结婚证、离婚证及离婚协议书，证明原告与李明春系夫妻关系，双方于2008年12月1日离婚，确认位于长春市绿园区普阳街1688号长融名都2号楼A区1-2层建筑面积1223.81平方米归原告刘然所有，基此原告有权向被告主张权利。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性及证明内容无异议。证据5、《要求交付房屋的函》及送达此函时两位证人的身份证，2011年12月26日，原告向被告发送催告函，证明原告一直在向被告主张权利。此函有见证人签某某，已经送达给被告在长春市绿园区长融大厦B座3楼的办公室，由赵总接收。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性无异议，被告收到了函，但不能证明原告一直向被告主张房屋。只能证明该时间点主张房屋。证据6、邮寄回执二份，证明原告刘然于2011年12月26分别向长春市绿园区长融大厦B座3楼和被告注册地址长春市朝阳区大兴路万宝街18号邮寄《要求交付房屋的函》，被告已签收。同时，被告在反诉状中已经承认收到。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性及证明内容无异议。证据7、照片，证明被告将涉案房屋出租营利。被告（反诉原告）发表质证意见：真实性无异议，对证明内容有异议，原告认为被告出租营利，应该以书面合同为准，被告不存在违约行为。证据8、张大宇证人证言，证明刘然是在2004年5月中下旬找我和刘巍去看房，房子中有很多建筑垃圾，没有看到暖气，看完房子后去了开发公司，一位姓牛的女士说因为房款没交齐，不能交房，交齐房款后安装暖气，2011年12月份我和刘然又去了开发公司，对方仍然要求我们交剩余房款，还要交200多万元的滞纳金。证据9、刘巍证人证言，证明2004年5月中下旬，其与刘然去看房，从窗户外看里面脏没有暖气，随后去了马路对面政协院里的开发公司，姓牛的女士要求把尾款交清才能交钥匙，双方没有谈妥，当时我陪她去的时候已经给她联系好了租房的人，但是因为没有拿到钥匙房子就没租成，每年我都陪刘然去找开发公司两三次，最后一次去是2011年12月份，和张大宇、刘然一起去的，牛丽和赵总都在，对方要求刘然把尾款和违约金、物业费全部交清才能交房。被告（反诉原告）对证据8、9发表质证意见：证人与刘然存在利害关系，双方是否履行房屋交接手续应该以书面为准，被告从来也没有见过两位证人，开发公司是03年10月就交工，交给物业公司，我们一直在长融大厦办公，不存在政协小院办公情况，长融大厦是电暖气，不存在安装暖气问题，双方履行房屋交接手续应该以发函的形式，证人的这种证明问题的方式不具证明力。被告（反诉原告）誉亿达公司本诉部分为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：证据1、2003年1月1日长春市房地产管理局核发的《商品房销售许可证》，2003年10月1日原告与长春市长融物业管理有限责任公司签订的《物业接管协议书》，2004年9月3日长春市规划局出具的《竣工规划验收合格通知书》及2005年6月17日长春市房产产权登记发证中心核发的《商品房屋登记证明》证明：1、原告代其前夫李明春购买的诉争房屋属于现房，而且被告已将包括出售给原告前夫房屋在内的长融名都2号楼整体在产权部门进行了登记备案，双方签订认购书时所购房屋即达到了水、电、暖三通的入住标准，能够办理入住手续；2、原告购买被告房屋时，被告已将出售房屋移交给了长春市长融物业管理有限公司，交接房屋的手续由物业公司办理，不存在被告拒交房屋的可能性。原告（反诉被告）发表质证意见：对证据1真实性无异议，但对证明问题有异议，暖气并未通。证据2、2011年12月20日原告向被告交纳购房款收据一张。证明：原告近期主动向被告交纳了购房款100000.00元，该行为表明其原意继续履行合同，不存在被告拒绝交付房屋的违约事实，其诉求解除房屋认购书并返还购房款及违约金等于法无据。原告（反诉被告）发表质证意见：证据2真实性无异议，但对证明问题有异议，被告要求交的。证据3、2011年12月27日原告通过邮递的方式向被告寄送的“要求交付房屋”函。证明：1、原告与前夫李明春离婚后长期在北京居住，从未与被告联系办理入住事宜，而且所购房屋一直闲置，根本不存在被告出租营利及拒交房屋的事实；2、原告发函要求被告在七日内交付房屋，被告应允后原告仍未出面接收房屋。原告（反诉被告）发表质证意见：证据3真实性无异议，对证明问题有异议，我们一直在要房。证据4、2011年12月28日被告向原告发出的《关于“要求交付房屋”的函》的复函，该复函的“国内特快专递邮件详情单”及原、被告之间的“录音材料整理”。证明：1、原告向被告寄送“要求交付房屋的函”目的在于规避支付逾期付款的滞纳金，即便存在所谓的要求交接房屋后，其仍拒绝到被告处办理入住交接房屋；2、被告和物业公司一直在长融名都2号楼（B栋）301室办公，随时都可以向业户交接房屋，原告及其前夫拒绝露面系至今未办理入住手续交付房屋的直接原因。原告（反诉被告）发表质证意见：对证据4中除录音材料之外的真实性无异议，对要证明的问题有异议，其要求我们交滞纳金不符合我方发函的条件。事实上我们一直在向被告主张交房，被告最初要求我方交付全款，后来又要求我方支付违约金，我方不同意被告的要求，未交房的责任在被告。对原告本诉部分所举证据1、2、3、4、5、6、7的真实性被告无异议，本院对证据的真实性予以确认。对被告所举证据1、2、3真实性原告无异议，本院对证据的真实性予以确认。被告所举证据4，因录音资料当事人未出庭无法核实真实性，故对证据4中录音资料不予采信，其余因原告对真实性无异议予以确认。被告（反诉原告）誉亿达公司为证实其反诉主张，向法庭提供了如下证据：证据1、2003年12月4日被反诉人代其前夫李明春与反诉人之间签订的《认购书》。证明：该认购书是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效；2、被反诉人前夫李明春购买反诉人开发的诉争房屋房款总额为9912861元。2003年12月4日支付房款5万元，2003年12月18日前支付房款50万元；2003年12月31日前支付房款4，450，000元；2004年4月30日前支付房款1，132，016元；2004年12月31日前支付房款1，132，016元；2005年4月30日前支付房款384，799元及付清全部房款；3、被反诉人前夫李明春应按约向反诉人给付购房款，如未按约定给付购房款应对逾期付款支付滞纳金，滞纳金自本认购书约定的应付款限期至第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，按逾期应付款的万分之五计算。原告（反诉被告）发表质证意见：对证据的真实性没有异议，对要证明的问题没有异议。证据2、2003年12月4日至2004年5月11日被反诉人前夫李明春现反诉人交纳房款的五张“收据”证明：1、截至2004年5月11日被反诉人前夫李明春共计向反诉人给付房款755万元；2、被反诉人前夫李明春未在约定期限内给付剩余房款2362861元已构成违约，应支付滞纳金。原告（反诉被告）发表质证意见：对证据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，交到755万时被告未按约定交房，我方不付尾款享有抗辩权。证据3、2011年12月20日被反诉人向反诉人交纳购房款收据一张以及离婚协议书、离婚证复印件证明：1、被反诉人与前夫李明春于2008年12月1日协议离婚，所购买反诉人开发的诉争房屋归被反诉人所有，拖欠房款及滞纳金等亦由被反诉人支付；2、被反诉人向反诉人交纳了购房款10万元，其仍拖欠反诉人购房款人民币2262861元；3、自005年1月1日起至2011年12月20日止，逾期给付购房款2362861元达2510天，被反诉人按约应向反诉人支付滞纳金2965390.55元。原告（反诉被告）发表质证意见：对证据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议。离婚协议及证书是离婚后就已经交给了被告；原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉主张未提供证据。针对被告（反诉原告）反诉部分所举证据1、2、3的真实性原告无异议，本院对证据1、2、3的真实性予以确认。根据原、被告双方的举证、质证及合议庭认证，本合议庭认定的案件事实如下：2003年12月4日原告刘然代其夫李明春与被告誉亿达公司签订房屋《认购书》，该《认购书》确定了李明春向誉亿达公司认购房屋的位置、面积、价款、付款方式、交付房屋期限及双方违约责任，其中房屋价款总额为人民币9912861元，付款方式为分期付款：第一笔为2003年12月4日前付50000元，第二笔2003年12月18日前付500000元，第三笔2003年12月31日前付4450000元，第四笔2004年4月30日前付1132016元，第五笔2004年8月31日前付1132016元，第六笔2004年12月31日前付1132016元，第七笔2005年4月30日前付11132016元，第八笔余款付清，房屋交付期限为乙方在按期限支付购房款5，000，000元后，甲方同意乙方办理进户手续，交房时达到水通、电通、暖通。双方的违约责任为乙方未按认购书付款方式规定付款，乙方应对逾期应付款交纳滞纳金，滞纳金自该认购书规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一日，按逾期应付款的万分之五计算。逾期超过三十天，本购书自动解除，乙方按本认购书房价款总额的10%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后，返还乙方已付给甲方的剩余房款及其它已付款。甲方如逾期未能交房或未向产权登记机关备案，按乙方已付购房款的万分之五，自逾期第二日起至实际履约之日止向乙方支付违约金。原告实际支付房款日期为：2003年12月4日支付50000元，2003年12月17日支付50万元，2003年12月31日支付房款310万元，2004年2月6日支付房款90万元，2004年5月6日支付房款300万元。2008年12月1日刘然与李明春协议离婚，协议约定李明春向誉亿达公司认购房屋由刘然负责清偿，并归刘然所有，刘然于2011年12月20日向誉亿达公司又支付房款100000元，誉亿达公司接收，至此刘然共计向誉亿达公司交付房款765万元。2011年12月26日刘然向誉亿达公司发出《要求交付房屋的函》要求誉亿达公司收到此函七日内无条件向其交付房屋，2011年12月28日誉亿达公司向刘然复函，要求刘然2011年12月31日前到物业公司办理入住手续并结清剩余房款（含滞纳金）。本案争议的焦点为：1、刘然作为本案诉讼主体是否适格，其与被告是否具有房屋买卖法律关系；2、原告要求解除合同、被告要求履行合同是否具有事实和法律依据；3、原告要求返还购房款及支付违约金是否具有事实及法律依据，被告要支付剩余房款和滞纳金是否具有事实和法律依据。针对争议焦点，结合原、被告双方的辩论意见，本院综合评判如下：（一）刘然作为本案诉讼主体是否适格问题本院认为，因原、被告双方均认可刘然与其前夫李明春协议离婚时关于争议房屋的约定即关于争议房屋的所有权利义务均由刘然履行，故刘然代李明春与誉亿达公司签订的《认购书》对刘然具有约束力，刘然与誉亿达公司之间形成房屋买卖合同关系，刘然作为本案诉讼主体适格；（二）关于合同应否解除问题本院认为，首先，刘然未依约收到房屋事实固然存在，但其亦未依约交付剩余房款，故双方均存在迟延履行主要义务行为，故原告并不具备依据《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”之法定解除合同条件；其次，双方签订的《认购书》第九条对誉亿达公司逾期未能交房，刘然权利如何救济进行了约定，即刘然具有向誉亿达公司主张支付自逾期第二日起至实际履约之日止违约金的权利，既然刘然依据《认购书》第九条主张违约金，其再行主张解除合同不应予以支持；其次，目前争议房屋具备交付条件，被告亦要求继续履行合同，2011年12月10日刘然又交纳房款10万元，誉亿达公司亦接收，故此双方存在继续履行合同的基础，合同目的能够实现，综合以上三点对原告要求解除合同的主张不予支持。（三）关于原告要求返还房款支付违约金，被告要求支付剩余房款和滞纳金问题。本院认为，因双方应继续履行合同，原告依约应向被告支付剩余房款2262861元，双方配合完成房屋交付，故对原告要求返还房款主张不予支持，对被告要求支付剩余房款的主张予以支持。至于违约金、滞纳金问题，原告自2004年5月11日交付房款金额达到500万之日起至2011年12月26发出催告函之日止其未通过诉讼向被告主张过交付房屋的权利，其亦未提供再此期间向被告催要过房屋的书证，故其仅凭两份证人证言及2010年后一组照片证明被告未积极向其履行交房义务，证据不足，但被告也不能提供证据证实其积极履行了交房义务但找不到原告的主张，且其反诉前亦未向原告催要过房款，故双方履行交付房屋及支付剩余房款义务中均存在过错，故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，对原告要求支付违约金，被告要求支付滞纳金的主张均不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告刘然与长春誉亿达房地产开发有限公司签订的《认购书》有效，应继续履行；二、原告刘然与本判决生效后十日内向长春誉亿达房地产开发有限公司交纳剩余房款2262861元，长春誉亿达房地产开发有限公司同时向刘然交付《认购书》约定的房屋；三、驳回原告刘然诉讼请求；四、驳回被告长春誉亿达房地产开发有限公司其他反诉请求。案件受理费111，800.00元及保全费5，000.00元由原告负担。反诉费24，200.00元由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  周更男代理审判员  李 迪人民陪审员  褚 玲二〇一二年四月二十八日书 记 员  徐 锐