浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第269号
上诉人（原审原告）：吴洪英。
被上诉人（原审被告）：李萍。
吴洪英因与李萍房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年3月17日作出的（2014）甬海民初字第1266号民事判决，于2015年4月13日向本院提起上诉，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：李萍向案外人杨廷好承租了宁波海曙区永寿街164号房屋并经营宁波海曙家家乐家政服务部。2014年7月2日，李萍与吴洪英签订《协议书》一份，约定李萍将宁波市海曙区永寿街164号家家乐家政店面转让给吴洪英，店面转让费（包括到2014年9月20日的房租费）共28500元，另加水电押金1000元整，其中房屋租金每月为1600元。同年8月23日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定李萍将宁波市海曙区永寿街164号房屋租赁给吴洪英经营使用，租期自2014年9月20日到2015年9月19日，为一年，每月租金为1800元，先付后住，其中第一次付款10800元。双方还约定如发生违约情况，违约方应支付给守约方一个月房租为违约金，并按实结算房租。协议签订后，李萍将该房屋交付给吴洪英实际使用，并将室内的空调、电话、小灵通、热水器、沙发、保姆月嫂登记册等物品一并交付给吴洪英。但因李萍并非该房屋的所有权人，该房屋产权人杨廷好又拒绝提供转租该房屋的同意书，吴洪英无法办理个体工商户的营业执照。吴洪英与李萍就房屋租赁合同相关事宜协商未果，向法院提起诉讼。审理中，因双方意见不一，致调解不成。因李萍拒绝接收房屋，吴洪英向法庭要求腾退房屋，并于2015年1月28日当面清点了房屋剩余物品并将房屋腾空，将房屋钥匙交给法院保管。
吴洪英于2014年10月23日诉至法院，以李萍的转租行为未经房屋所有人同意，导致其无法办理个体工商户登记手续，双方的租赁合同目的不能实现为由，请求判令解除双方于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》及2014年7月2日签订的《协议书》，并判令李萍立即返还租金10800元、租房押金1800元、转让费26000元，并支付违约金1800元。
原审法院审理认为：依据《中华人民共和国合同法》之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。现李萍未得到出租人杨廷好许可，擅自将自己承租的房屋转租给吴洪英。又依据《个体工商户登记管理办法》之规定，申请个体工商户注册登记，应当提交经营场所证明，吴洪英未能取得房屋所有权人同意转租的材料，无法申请个体工商户注册登记。庭审中，李萍也认可吴洪英租赁涉案房屋是为了经营使用。故李萍的行为致使双方合同目的无法实现，现吴洪英要求解除双方于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。该合同自诉状副本送达李萍之日起解除。李萍辩称房屋产权人对该房屋的转租持默许态度，但房屋产权人已向法庭明确表示不同意转租，且即使房屋产权人未起诉收回房屋，吴洪英未能得到产权人书面许可也无法进行个体工商户登记，故对李萍的该抗辩理由，不予采纳。李萍辩称吴洪英使用自己的营业执照也可以继续经营，吴洪英经营不善是吴洪英自己能力所致，但考虑到该房屋未得到房东同意，房东随时有权解除合同或拒绝继续签订房屋租赁合同，且不能使用自己名下的营业执照对经营也会产生一定影响，故对李萍该抗辩理由，亦不予采纳。吴洪英要求对吴洪英、李萍双方关于店铺转让的《协议书》一并解除。因《房屋租赁合同》解除后，该《协议书》已不可能继续履行，故该《协议书》可以于同日一并解除。吴洪英要求判令李萍返还租金10800元，租房押金1800元，违约金1800元的诉讼请求，原审法院认为，双方租房合同已解除，李萍理应返还租房押金1800元；李萍将无权转租的房屋租赁给吴洪英，致使合同目的不能实现，显属违约，李萍理应支付违约金1800元；吴洪英在承租期内实际占有房屋并实际使用，应当据实支付房租，租房合同解除后，亦应当支付实际占有房屋的使用费至实际腾退之日止，计7800元，李萍需归还吴洪英房屋租赁费用3000元，对吴洪英要求全额退还房租的诉讼请求，不予支持。吴洪英要求判令李萍返还转让费26000元，原审法院认为，该《协议书》项下的全部费用为28500元，扣除2014年7月2日至9月20日的房租4160元后，实际转让费应为24340元。李萍辩称，转让费的对价中包括了装修、电器、家具等及大量的客户资料，装修、电器、家具等存在折旧，客户资料由于吴洪英经营不善损失较大，不同意全额退还。原审法院认为，吴洪英承租期间对装修、电器等实际进行使用，且吴洪英自己也承认未能正常开展经营活动，故李萍的抗辩有一定事实与法律依据，考虑到双方房屋租赁合同期共为14个月零8天，吴洪英实际使用6个月26天，故酌情认定退还转让费12600元。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、吴洪英与李萍于2014年8月23日签订的《房屋租赁合同》和2014年7月2日签订的《协议书》自2014年10月28日起解除；二、李萍退还吴洪英租房押金1800元，支付违约金1800元，并退还吴洪英自房屋腾退日至2015年3月20日止的房屋租金3000元；三、李萍向吴洪英返还转让费12600元，水电押金1000元。上述第二项、第三项的款项相加，李萍应支付吴洪英20200元，该款李萍自本判决生效之日起10日内履清；四、驳回吴洪英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费810元，由吴洪英负担405元，李萍负担405元。
宣判后，吴洪英不服，上诉本院，请求撤销原判第三项，改判李萍返还转让费26000元，其余维持原判。理由是：李萍未经房屋所有人同意，擅自将房屋转租给吴洪英，导致吴洪英无法办理营业执照，没有公章，无法继续经营。
李萍在二审中未作答辩。
二审中，吴洪英对原审法院认定的事实没有异议，亦未提供任何新的证据。本院认定事实与原审一致。
本院认为，本案吴洪英既主张了租赁合同的解除，也主张了其与李萍之间的店面转让协议的解除。根据吴洪英提供的《协议书》、《房屋租赁合同》，李萍是将其店面的经营权转让给吴洪英，并将店面房屋转租给吴洪英。但李萍在与吴洪英签订房屋租赁合同时，未经房屋原出租人的同意，致使吴洪英在此后无法办理个体工商户登记，难以继续经营。因此，双方签订店面转让协议及房屋租赁合同的合同目的无法实现。原审判决支持吴洪英解除合同的请求，合理合法，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方在签订店面转让协议及房屋租赁合同后，吴洪英使用了租赁的房屋并利用原有店面经营条件，实际经营了一段时间。因此，原审判决李萍退还房屋租金、押金并承担房屋租赁合同的违约金，同时还判决李萍部分返还店面转让费，应属合理。现吴洪英要求全额返还转让费，理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人吴洪英之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费810元，由吴洪英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 赵保法
代理审判员 张颖璐
二〇一五年七月六日
代书 记员 薛 楠