北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第15466号
原告郑清田，女，1946年10月1日出生。
委托代理人郭晨子，北京市昭德律师事务所律师。
委托代理人祁国荣，男，1938年2月24日出生。
被告北京市西城区牛街街道牛街东里社区居民委员会，住北京市西城区牛街东里一区18号楼102室。
负责人张旌，主任。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。
被告北京市西城区人民政府牛街街道办事处，住北京市西城区牛街8号。
法定代表人王旭，主任。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。
原告郑清田诉被告北京市西城区牛街街道牛街东里社区居民委员会（以下简称：居委会）、被告北京市西城区人民政府牛街街道办事处（以下简称：办事处）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德海独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑清田及其委托代理人郭晨子、祁国荣、被告居委会和办事处的委托代理人游志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1984年9月22日，原告经办事处向北京市宣武区建委申请改建XX胡同2号院8.3平方米住房一间，并于1984年10月6日，由北京市宣武区革命委员会向办事处下发建筑施工许可证。许可证标明在XX胡同2号院新建8平方米砖木结构平房一间。其后，该房屋由原告出资1020元修建完成。1984年11月2日，居委会因兴办托儿所，向原告提出换房，即将居委会在XX胡同17号院西边所盖房屋一间房屋与2号院房屋进行交换。原、被告达成合意后，由居委会出具了书面协议。该协议中注明：17号院房屋产权归原告所有，并由原告负责房屋修缮。此后，原、被告实际进行了房屋交换，但未办理房屋过户登记手续。
1997年，北京市宣武区房地产经营开发公司对XX胡同地区开展房屋拆迁工作，其中包括涉诉房屋。拆迁过程中，原告得知所换房屋并未如被告所称具有产权，而是属于无产权房屋。作为房屋产权初始登记责任人的办事处自始至终未对涉诉房屋进行产权登记，同样也未在房屋交换过程中进行房屋过户登记。因两被告未忠实履行合同义务，导致本应属于原告的私有房屋未得到任何拆迁补偿。现诉至法院，请求判令两被告共同赔偿因未忠实履行换房合同的义务而给原告造成的损失300万元，诉讼费由两被告承担。
二被告辩称，我们认为办事处作为本案的被告存在问题，但为了简化争议，我们不提出异议，如果法院认定被告需要承担责任，办事处愿意与居委会一起承担连带责任。
从理论上讲，无效合同的认定，不存在时效问题，但是基于合同提出的赔偿要求，应受时效限制。本案拆迁发生于上个世纪90年代，原告没有在案发后两年内向两被告提出主张，故本案存在诉讼时效问题。依据1997年至1999年的拆迁政策，原告不属于应安置人口，但被告属于被安置的单位。如果原告在当时要求换回房屋，也仍无法作为被安置人口而获得住房补偿，即使将其房屋按有证、正式房屋对待，至多也只能得到金额十分有限的地上物补偿。根据当年的拆迁安置政策，无论持有什么样的房屋，对常住地在拆迁区域之内的单位均会酌情给予补偿安置。换言之，如果原告在第一时间及时主张权利，其基于当年国家政策、法律的限制，仍不可能得到其现在主张的巨额赔偿，但被告即使被判换房协议无效，亦可进退有据，既能依法、依归获得拆迁安置补偿，又不至于面临数百万元的赔偿请求。
本案属于普通民事合同纠纷，与忠实义务毫无关系。居委会与原告换房使用，既不违法也无碍公平。居委会的房屋没有取得房产证，原告的房屋也没有取得产权证，两者在本质上都“属于非正式房屋”。此前，北京市宣武区人民法院以（2003）宣民初字第2945号民事判决书已经认定。原告的建房行为确实得到了规划部门的许可，但《建筑施工许可证》十分明确地言明：“本许可证不发生证明产权之效力”，“所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让”。原告此后一直未能办理房屋产权证，无论是基于对《建筑施工许可证》的字面理解，还是基于对生效判决文书的必要尊重，都只能得出如下结论：原告经过审批盖房，但其房屋性质仍然是无所有权证的非正式房屋。根据最高法院关于城镇房屋租赁的司法解释的精神，在使用权层面上，经过批准的临时建筑与有产权证的房屋一样，都具有合法的使用权。原告与居委会互换无证房屋的使用权，本身并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，不存在违法、无效的问题。根据换房协议，原告已经与居委会换房使用，拆迁安置时，原告亦以相关房屋使用权人的身份，向拆迁单位主张权利。在拆迁过程中，并不存在居委会应当履行忠实或者附随义务而拒绝履行的问题，现原告以被告未忠实履行换房合同义务为由，主张300万元的损失赔偿，没有事实和法律根据。
即使认定原告与牛街签订的换房协议无效，协议无效的法律责任也只能是恢复原状，在恢复不能的情况，只能适用对相关房屋进行折价补偿或者赔偿的方式处理，故原告没有理由要求二被告按照现时的拆迁安置政策赔偿原告的经济损失。原告一家没有北京市户籍，不是北京市常住人口，根据当时的拆迁安置政策，（2003）宣民初字第2945号民事判决书认定：“因原告无本市常住户口，故依照当时有关拆迁规定，原告不属于应安置对象。”所以，即使原告当年拥有正式的产权房，也因为“无本市常住人口”，不属于安置对象，不应得到回迁房屋安置。基于此，只要不以现时的政策、法律否定当年的拆迁安置行为，无论郑清田拥有什么样的房屋，上世纪90年代，她都不可能得到回迁房屋安置，不存在高达数百万元的巨大经济损失。
即使不考虑本案的客观事实，也不考虑郑清田原有房屋属于“非正式房屋”的法律定性，假设郑清田原有房屋是已经取得房屋产权证的非正式房屋，其因换房可能蒙受的利益损失，也只能按照下列方式核实：1、依据当年的拆迁安置政策，鉴于郑清田本人不是应安置人口，郑清田可能获得的拆迁补偿利益是地上物补偿，也就是我们通常说的砖瓦钱。考虑相关房屋位于牛街，砖木结构，面积不过8平方米，相关补偿最多不过万元左右。2、依据拆除时的市场价格，赔付一间8平方米的房屋市场价值，至多不过数万。按照1997年至1999年北京市房屋交易价格，牛街地区当年一套70平方米的两居室，价值通常为35万元左右，几万元、十几万元就可以购得数十平方米的小杂院。一间8平方米砖木房的市场价值虽然会比前述补偿标准略高一些，但也不可能高过数万元。3、本案对损失或者补偿的认定，应当依据上个世纪九十年代的政策、法律和市场价值为准，不能以现时的政策、法律、标准去否定当年的法律、政策、标准。
郑清田现在的主张，事实上是想用现在的拆迁政策套用当年的拆迁安置补偿，这样的做法，没有事实和法律根据。此例若开，后患无穷。综上所述，答辩人认为郑清田的诉讼请求没有事实和法律根据，恳请法院予以驳回。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：1984年间，原告的婆婆沙XX在北京市西城区（原宣武区）XX胡同17号院拥有产权房屋。办事处在XX胡同17号院有一间12平方米的自建房一间（以下简称：17号院房屋），当时办事处下属的居委会将该房屋用于校外活动站，该房屋无产权证。
原告系归侨，当年住房困难，曾多次向各级政府部门反映自己的住房困难问题。为解决原告的住房困难，办事处向当时的区基本建设委员会发出关于落实侨务政策解决归侨住房困难问题的申请报告，请求在XX胡同2号院建一间8.3平方米的房屋。1984年10月6日，当时的北京市宣武区基本建设委员会作出（84）建字605号《建筑施工许可证》，准许办事处在XX胡同2号院新建一间建筑面积为8平方米的房屋（以下简称：2号院房屋）。该《建筑施工许可证》注意事项第一条言明：本许可证不发生证明产权之效力；第五条言明：所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让。
1984年10月8日，原告向办事处修缮队出资1020元工料费，建筑了2号院房屋。原告陈述该2号院房屋的实际建筑面积为8.3平方米。房屋建成后，原告用此2号院房屋与居委会使用的17号院房屋进行了互换。1984年11月2日，当时的居委会主任和办事处就此换房事宜联合出具了一份换房意向的说明，内容为：牛街办事处曾在XX胡同17号院西边盖房一间，现郑清田出资1020元另盖一间给XX胡同居委会，以换此房，故此房产权属郑清田所有，拟以后此房之修缮均由郑清田负责，特立此据。原告陈述当时双方没有签订换房合同，这个换房意向说明是街道办事处单方给的，为换房协议。被告表示此换房意向并非合同，双方当时确实达成了口头换房协议，但协议内容没有提到为原告办理产权证的问题。
1997年，北京房开置业股份有限公司对XX胡同所在地区拆迁，2号院房屋和17号院房屋均在拆迁范围内。北京房开置业股份有限公司在拆迁过程中，未考虑原告的自建房问题。就此，原告曾于2003年起诉至原北京市宣武区人民法院，要求北京房开置业股份有限公司按照两居室的市场价格，赔偿原告经济损失40万元。原北京市宣武区人民法院于2003年12月作出（2003）宣民初字第2945号民事判决书，以：2号院房屋和17号院房屋均无产权证，属于非正式住房；原告无本市常住户籍，依据当时有关拆迁规定，原告不属于应安置对象；北京房开置业股份有限公司在与原告的婆婆沙XX签订拆迁协议时，已将原告之夫李XX作为应安置人口，为原告之夫安置了住房；原告作为李XX之妻，对安置给李XX的房屋有居住使用的权利；诉争房屋未取得所有权证，遇拆迁应无条件拆除为由，驳回了原告的赔偿请求。原告不服提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2004）一中民终字第1464号民事判决书，维持原判。
庭审中原告表示，1997年拆迁的时候，被告拆迁获得了一个政府办公大楼，原告在17号院内与被告所换的房屋在拆迁的时候什么利益都没有获得。被告表示当时拆迁的时候是整体打包，给被告安置的政府大楼；拆迁的时候2号院房屋也存在着，但是无法确定整个政府办公大楼是否包含、包含多少因2号院房屋所获得的利益。
现原告以办事处自始至终未对17号院房屋进行产权登记，同样也未在房屋交换过程中进行房屋过户登记，未忠实履行合同义务，导致本应属于原告的私有房屋未得到任何拆迁补偿为由诉至法院，请求判令两被告共同赔偿因未忠实履行换房合同的义务而给原告造成的损失300万元，诉讼费由两被告承担。被告抗辩互换的房屋原本均属于无产权证房屋，口头换房协议亦未约定被告需要为原告办理产权证，在拆迁过程中，亦不存在居委会应当履行忠实或者附随义务而拒绝履行的问题，不同意原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，本院询问原告要求被告赔偿300万元的法律依据。原告表示根据当时的《北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则》（1991年北京市政府发布）第28条第2款之规定（第二十八条第一款内容：被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便，按原居住面积安置确有困难的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况，适当增加安置面积予以照顾，但增加的安置面积部分，应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安置的，今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。第二十八条第二款：适当增加安置面积的标准：被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的子女和其他单身成员，按异性分室、同性不分室的原则安置，13周岁以上的同性成员三个以上的，适当增加居室安置；两个以上不满13周岁的子女，与父母分室安置；男年满26周岁、女年满24周岁的未婚子女，分室安置），原告可在牛街东里社区获得三居室的房屋，该三居室的房屋市值为300万。
上述事实，有双方当事人陈述、1984年11月2日居委会和办事处出具的换房意向证明、关于落实侨务政策解决归侨住房困难问题的申请报告、宣武区革命委员会出具的建筑施工许可证、北京市统一银钱收据、（2003）宣民初字第2945号民事判决书、（2004）一中民终字第1464号民事判决书等材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告虽然出资1020元建筑了2号院房屋，但是（84）建字605号《建筑施工许可证》注意事项载明：本许可证不发生证明产权之效力；所准各项将来城市建设需要时，应即无条件迁让。故此2号院房屋不属于应当进行产权登记的房屋，而17号院房屋系办事处的自建房屋，也是没有产权登记的自建房屋。由于双方互换之房均属于没有产权证之房屋，双方互换无证房屋并不需要过户登记，亦无法进行产权登记，庭审中原告亦未提供被告负有过户登记和产权登记的义务的证据，故原告所述二被告未忠实履行换房合同约定义务的陈述，没有事实根据，本院不予采信。根据原告所述，要求被告赔偿300万元的依据是根据是当时的《北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则》（1991年北京市政府发布）第28条第2款之规定。经查，该款规定的适当增加安置面积的标准，系子女人数的多少和性别的差异，并非房屋产权的有无。即使原、被告双方当时未互换房屋，由于2号院房屋属于非正式住房，根据生效判决确定，原告无本市常住户籍，亦不属于应安置对象。故此，原告要求被告赔偿的款项，没有法律依据。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告郑清田的全部诉讼请求。
案件受理费一万五千四百元，由原告郑清田负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王德海
二〇一五年七月二十七日
书记员 王运佳