上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第630号
原告薛勇。
委托代理人潘建波，上海汇衡律师师事务所律师。
委托代理人黄凯，上海汇衡律师师事务所律师。
被告王堉燊。
委托代理人李辉，上海中路信律师事务所律师。
原告薛勇与被告王堉燊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2015年331日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘建波、黄凯，被告的委托代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛勇诉称，2014年10月5日，原、被告于上海市签署了《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定被告向原告出售位于上海市闵行区××路633弄36号502室房屋，该房屋的房地产权证号为闵2014012036，合同总价为人民币（币种下同）380万元。2014年10月25日为办理该房屋过户，原被告又签署了《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应在2014年12月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《上海市房地产买卖合同》第十条约定，如被告未能按期将该房屋交付（包括房地产权利转移）给原告（乙方）的，应按照原告已付金额日万分之五支付违约金外，还应支付房屋总价款20%的赔偿金。上述合同签署后，原告已根据合同的约定向被告共支付了购房款200万元，剩余的购房款将通过银行贷款的方式支付。然而在买卖合同签署后，因被告与他人的债务纠纷，该房屋于2014年11月3日被山东省沂南县人民法院查封，致使无法完成过户。由于该房屋已被法院查封，且查封期限长达两年，现距离双方约定的申请过户日期也已远超过20日，根据双方合同约定原告有权解除合同，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年10月5日签署的《房地产买卖合同》和《补充协议》及2014年10月25日签署的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还购房款200万元；3、被告向原告支付解除合同违约金76万元、及逾期交付房屋违约金7万元（按原告已付金额日万分之五计算，自2014年12月21日起计算至合同解除之日止）；4、被告赔偿原告合同公证费6，500元，佣金3万元。
被告王堉燊辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋经沂南法院拍卖所得，取得了房屋的房地产权证后再出售于原告，现房屋被查封并非被告之过错；2、沂南法院已经驳回了申请查封人的请求，现在复议中，双方的买卖合同还有履行的可能，在实际交付之前被告愿意按照银行贷款利率来赔偿原告的损失；3、如果法院判决解除合同，被告同意返还房款200万元，但是对于解除及逾期交房违约金认为过高，要求法院予以调整；4、原告主张的解约违约金及交付违约金已经可以包含公证费和佣金损失。
经审理查明，上海市闵行区××路633弄36号502室房屋的产权人原为案外人刘某甲、宋某及刘某。2012年12月31日，被告向山东省沂南县人民法院申请强制执行由上海市金山公证处制发的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书，执行过程中该院裁定拍卖刘某甲名下的系争房屋，并委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋进行评估，估价为334.10万元，2013年10月8日该院发出拍卖委托，临沂万丰拍卖有限公司分别于2013年11月13日、12月3日进行公开拍卖，均因无人竞买而流拍，流拍保留价285万元，本案被告申请以流拍保留价抵债。山东省沂南县人民法院于2014年1月13日作出（2013）沂南执字第174-2号执行裁定书，裁定将系争房屋以流拍保留价285万元交付王堉燊抵偿执行标的款，过户给王堉燊。此后被告王堉燊取得了系争房屋的产权。
2014年10月5日，被告王堉燊（出卖方、签约甲方）与原告（买受方、签约乙方）经上海中原物业顾问有限公司（以下简称上海中原）居间介绍就上海市闵行区××路633弄36号502室房屋买卖签订《房屋买卖合同》一份，约定：房地产转让价款为380万元，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订买卖合同当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款200万元，乙方应于签订示范合同后七日内向银行申请贷款，贷款的房款期限以贷款银行规定的或借款合同约定为准，尾款2万元；甲、乙双方应于2014年12月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户等。同日，被告王堉燊（出卖方、签约甲方）与原告（买受方、签约乙方）还签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方同意该物业的实际转让价格为380万元，双方同意将该物业转让总价分离为房屋价格315万元及装修补偿费65万元，装修补偿款65万元乙方承诺于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方。签约当日，原告向中介公司支付10万元定金，中介公司于10月5日、10月27日分两次将该款转付被告。
2014年10月25日，被告王堉燊（出卖方、签约甲方）与原告（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于××路633弄36号502室房屋出售给乙方，建筑面积为123.28平方米，转让价格为315万元；甲、乙双方同意甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方在2014年12月20日共同向房地产交易中心申请办理转让过户；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金的赔偿金；除另有约定外，该房地产内的附属设施。设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；甲方承诺于签订本合同后半年内迁出甲方原有户口、户口押金计3万元，待甲方的户口迁出后乙方将该房屋的户口押金3万元返还给甲方；根据国家法律、法规、规章、政策等规定本次交易所产生的税、费全部由乙方承担（买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担，借款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担，转按揭协议如需公证，公证费由乙方承担，转按揭所涉及的担保费由乙方承担。乙方申请贷款的保险费，房地产评估费等由乙方承担。因甲方提前偿还抵押权人的贷款余额而产生的违约金或者赔偿金等由甲方承担）；乙方应于签订本合同当日向甲方支付首期房价款135万元（包含已支付的定金），乙方承诺于2014年12月20日支付给甲方30万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证书手续（若需）后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后15个工作日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价款2万元等。签约当日，原告分两笔向被告支付房款135万元、55万元，原告并向中介方支付中介费3万元。
同年10月27日，原告办理了《上海市房地产买卖合同》的公证，并支付公证费6，500元。
本案房屋交易过程中，案外人宋某、刘某向山东省沂南县人民法院提出异议，并申请查封系争房屋，该房屋于2014年11月3日被司法查封。案外人宋某、刘某认为沂南法院对强制执行的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书一案无管辖权，裁定的利息及违约金超过法定上限并强制执行财产适用法律错误。山东省沂南县人民法院于2014年12月4日作出（2014）沂南执异字第43号执行裁定书，认为其在对该财产执行中通知了刘某甲、宋某及刘某，宋某及刘某未依法行使权利，视为对其权利的放弃，宋某及刘某并非案件当事人，无主张管辖权及债权文书的权利，故驳回宋某及刘某的执行异议。
上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、转账凭证及收款收据一组、《佣金确认书》及支付凭证、上海市房地产登记簿，由被告提交的（2013）沂南执字第174-2号执行裁定书及协助执行通知书、（2014）沂南执异字第43号执行裁定书及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，对于系争房屋的买卖事宜达成合意。此后又于2014年10月25日签订《上海市房地产买卖合同》，该合同与《补充协议》内容涵盖了《房屋买卖合同》，并对于房屋交易的具体条件进一步细化，双方已通过重新签订买卖合同的方式变更了《房屋买卖合同》的内容，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》为原、被告双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方当事人均应按该两份协议之约定履行各自义务。关于系争房屋的过户时间，双方签订的买卖合同中有两处约定，一是于第六条约定为2014年12月20日之前（此前签订之买卖合同亦约定在该日前办理过户），二是在附件三付款协议中又约定原告贷款申请经贷款银行审核通过，并办理出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果等手续后15个工作日内申请办理产权过户，该两处约定存在不同。系争房屋交易过程中，因原告需以按揭贷款的方式支付部分房款，故双方还在付款协议中约定若原告贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足则应于过户当日补足。原告作为购买方其于买卖合同中的主要义务系支付房款，结合双方的签约过程及合同约定可以看出，因支付方式的特殊性，所以约定原告在过户前办妥贷款或以直接支付的方式承担付款义务，但办理贷款并非无限期，双方对于2014年12月20日的约定系最迟过户时间，即在该日前若原告无法支付剩余房款则应承担相应违约责任，同样被告若无法配合办理过户亦应承担相应的违约责任。而实际履行过程中，系争房屋于2014年11月3日因被告与他人之纠纷被司法查封，至今未能解除。被告作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋因司法查封限制而无法按约于2014年12月20日前交易过户，被告已属违约。又按照双方合同第十条之约定，被告交付房屋的义务包括房屋的交付及权利的变更，现被告未能按期过户、履行双方约定的房地产交付义务已逾二十日，原告依据合同约定要求解除买卖合同及补充协议的主张本院予以支持。同时，依据合同法之规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告起诉至本院要求解除合同，被告于2015年3月12日收到该诉状，故本院认定双方签订的买卖合同应于2015年3月12日解除。合同解除后，被告应将已收房款200万元返还原告。关于原告主张的逾期交付违约金，被告认为过高予以调整，如前述办理过户系被告履行房屋交易义务的内容之一，本案中因被告原因导致双方未能按约过户，至双方合同解除之日止被告的该违约行为一直持续，应按约定支付自2014年12月21日起至2015年3月12日止的逾期过户违约金。关于原告主张的解除合同违约金，被告认为买卖合同约定的转让价格为315万元，且计算标准过高应予以调整，双方对于65万元虽名为装饰装修的补偿款，但补充协议系买卖合同的组成部分，实际也是此次交易中的房价款组成部分，故本院认定系争房屋转让价格为380万元。至于前述二笔违约金的计算标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告向原告支付自2014年12月21日起至2015年3月12日止的逾期交付违约金32，800元及解除合同违约金38万元，二项合计共计412，800元。关于原告主张的公证费及佣金损失，本院在确定违约金数额时已考虑了原告的实际损失，原告再次主张该损失并无依据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告薛勇与被告王堉燊就上海市闵行区××路633弄36号502室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年3月12日解除；
二、被告王堉燊于本判决生效之日起十五日内向原告薛勇返还购房款200万元；
三、被告王堉燊于本判决生效之日起十五日内向原告薛勇支付违约金412，800元。
四、驳回原告薛勇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计14，866元，由原告薛勇负担3，338.30元，由被告王堉燊负担11，527.70元；财产保全费5，000元，由被告王堉燊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。