贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民再终字第70号
上诉人（原审原告）向玲。
上诉人（原审原告）刘兆潼。
上诉人（原审原告）刘嘉。
上列三上诉人委托代理人刘正虎，贵州驰宇律师事务所律师。
上列三上诉人委托代理人李怡蓉，女，1976年12月27日出生，汉族。
上诉人（原审被告）贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司（以下简称华颐房开公司），住所地贵阳市白云区龚北路3号。
法定代表人邹善能，该公司董事长。
委托代理人滕鲁黔，贵州天一致和律师事务所律师。
向玲、刘兆潼、刘嘉与华颐房开公司房屋买卖合同纠纷一案，贵阳市白云区人民法院于2012年9月26日作出（2012）白民初字第816号民事判决。宣判后，向玲、刘兆潼、刘嘉及华颐房开公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院于2013年4月23日作出（2013）筑民终字第385号民事判决书判决。该判决发生法律效力后，向玲、刘兆潼、刘嘉不服，向本院申请再审。本院于2013年12月4日作出（2013）筑民再终字第115号民事裁定，撤销本院（2013）筑民终字第385号民事判决及贵阳市白云区人民法院（2012）白民初字第816号民事判决，发回贵阳市白云区人民法院重审。2014年7月11日，贵阳市白云区人民法院作出（2014）白民再初字第13号民事判决。宣判后，向玲、刘兆潼、刘嘉与华颐房开公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明：2009年11月4日，原告向玲、刘兆潼、刘嘉与被告华颐房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向玲、刘兆潼、刘嘉购买被告华颐房开公司开发的华颐蓝天小区第10栋1单元20层2号房屋；建筑面积130.44平方米，套内建筑面积105.58平方米；按套内建筑面积计算，单价为每平方米4002元，总金额422531元；房屋的交付时间为2010年12月28日前。同时在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年12月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备以下第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条中约定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约支付完毕全部购房款。
2011年4月28日，华颐蓝天商住楼工程经建设、勘察、设计、施工监理单位验收合格。2011年5月4日，被告华颐房开公司在《贵阳晚报》刊登“交房通知”，通知买房人于次日开始交房。2011年7月10日，华颐蓝天商住楼4-10号楼经贵阳市公安消防支队消防验收，综合评定为合格；同年8月8日，1、2、3、11号楼也经消防验收评定为合格。此后，双方当事人因逾期交房的违约责任问题发生纠纷，原告向玲、刘兆潼、刘嘉诉至本院，请求法院判决：一、被告按原告已支付购房款的每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，从2010年12月29日计算至房屋取得竣工验收备案表并通知交付给原告时止（从2010年12月29日暂算至2012年3月28日为38452.05元）；二、诉讼费由被告承担。
另查明，贵阳市白云区住房和城乡建设局因凝冻天气发布《关于做好凝冻期间建筑安全生产工作的紧急通知》，责令辖区各建筑工地停工的具体时间是2011年1月5日，被告提交复工报告的具体时间为2011年2月20日。《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》于2012年11月1日施行，适用于我市辖区范围内开发建设的商品住房。其中第一条规定“商品住房交付使用备案是指新建商品住房竣工验收合格后，其配套设施具备业主入住的基本生活条件，并取得《商品房交付使用备案证书》方可交付使用。
以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《建筑工程竣工验收报告》、交房通知、《建设工程消防验收意见书》等证据及本院庭审笔录在案佐证。
原审认为，本案争议的焦点问题：一是如何认定房屋具备交付条件的问题。二是双方约定的违约金是否过高需要调整的问题。三是华颐房开公司要求免除不可抗力导致违约责任期间的问题。
原告向玲、刘兆潼、刘嘉与被告华颐房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。
关于如何认定房屋具备交付条件的问题。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。诉讼中双方对“验收合格”的理解各持己见。原告认为所购商品房应经工程质量监督单位，环保、规划部门等单位验收，并取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》方可视为“经验收合格”。被告通知交房时，小区绿化工程尚未完工，因此《建筑工程竣工验收报告》不能视为“验收合格。”被告华颐房开公司认为，根据《建设工程质量管理条例》规定，建设、勘查、设计、监理、施工单位系工程质量的责任主体，故有五家单位盖章或签字认可的《建筑工程竣工验收报告》就符合了双方约定的“商品房经验收合格”的交付条件。本院认为，由于《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》执行时间是2012年11月1日，而涉案商品房约定交房的日期为2010年12月28日前，当时贵阳市尚未执行商品房备案制，故本案不宜以取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》作为验收合格的依据。被告华颐房开公司开发的上述房屋虽于2011年4月28日经过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，其于2011年5月4日依照合同约定的通知方式在《贵阳晚报》刊登了“交房通知”，但时至2011年7月10日，上述房屋才通过贵阳市公安消防支队检测评定合格验收。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”由此可见，商品房竣工后必须经公安消防机构进行消防验收合格才能交付使用，是国家法律的强制性规定。此时商品房才具备了交付使用的基本条件。故以消防验收合格的时间作为被告华颐房开公司交付房屋的时间符合法律规定，对双方当事人来讲都较为公平。即被告华颐房开公司交付房屋的时间确定为2011年7月10日。至于原告提出被告交房时小区绿化工程未完工的主张，因双方在购房及装饰合同中并未约定小区绿化工程完工为交房条件，故对原告的这一主张，本院不予支持。
关于约定的违约金是否过高需要调整的问题。本院认为，被告华颐房开公司作为房屋建设和销售者，在签订商品房买卖合同中具有较为专业的知识和经验，其不应当订立不利于自己的条款。对其请求按照同等地段租金调整违约金的主张，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而本案双方当事人在订立合同时已约定了出卖人逾期交付房屋时应按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金的计算方式。约定明确，故华颐房开公司提出的该主张，不符合上述司法解释规定的情形，本院不予支持。
关于华颐房开公司要求免除不可抗力导致违约责任期间的问题。本院认为，根据合同的约定，华颐房开公司应于2010年12月28日前交付房屋，但因其自身原因导致无法如期交房。其提供的贵阳市白云区住房和城乡建设局因凝冻天气发布《关于做好凝冻期间建筑安全生产工作的紧急通知》，责令辖区各建筑工地停工的具体时间是2011年1月5日，晚于合同约定的交房时间。因此可认定华颐房开公司违约在先，迟延履行合同之后才发生不可抗力的情形，故依法不能免除华颐房开公司的违约责任。对华颐房开公司的这一主张，本院不予支持。
本案中，双方在合同中约定的房屋交付时间为2010年12月28日前，可以交付房屋的时间为2011年7月10日，据此，被告华颐房开公司逾期交房的期间为2010年12月29日至2011年7月10日，共194天。被告华颐房开公司应支付的违约金计算为422531元×0.0002×194天=16394.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告向玲、刘兆潼、刘嘉违约金人民币16394.20元；二、驳回原告向玲、刘兆潼、刘嘉的其余诉讼请求。案件受理费人民币761元，由原告向玲、刘兆潼、刘嘉负担461元，被告贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司负担300元。
宣判后，向玲、刘兆潼、刘嘉及华颐房开公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人向玲、刘兆潼、刘嘉请求依法撤销贵阳市白云区人民法院（2014）白民再初字第13号民事判决第二项，改判华颐房开公司从2010年12月29日起承担逾期交房的违约责任至该房屋取得竣工验收备案表并通知交付给上诉人时止，一、二审诉讼费用由华颐房开公司承担。主要理由为：1、按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条等规定，华颐房开至今未向法院提交具备交房条件的证明材料--《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，贵阳市白云区人民法院违反法律法规，仅以公安消防的验收文件片面认定华颐房开公司于2011年7月10日具备房屋交付条件，导致该判决不公；2、华颐房开公司2011年5月4日在《贵阳晚报》登载的交房通知，因该房屋不具备房屋交付条件，应属无效通知，且华颐房开公司于2011年5月10日在售楼处及小区张贴《公告》，撤回了之前的交房通知，华颐房开公司至今也未书面通知向玲、刘兆潼、刘嘉该房屋是否具备交房条件。
华颐房开公司答辩称，商品房买卖在交付条件上有多种选择，其中包含了向玲、刘兆潼、刘嘉所称的要办备案表的约定，但双方的买卖合同中没有该约定，双方约定的是经验收合格，华颐房开公司也是按照合同约定来交房的。同时，向玲、刘兆潼、刘嘉依据的要取得备案表才能交房的法律文件的执行时间在双方约定的交房时间之后，是没有溯及力的。因此，请求驳回对方的上诉请求。
上诉人华颐房开公司请求改判其减少支付逾期交房的违约金给向玲、刘兆潼、刘嘉（按“2011年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”中贵阳市白云区住宅类房屋租金每平方米每月9元的标准再上浮30%进行计算），二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1、一审法院多计算了逾期交房时间。双方之间的商品房买卖行为应该适用《合同法》的规定，华颐房开公司交付房屋的行为不受《消防法》的约束，且事实上消防验收和竣工验收同步进行，只是消防部门出具文件的时间滞后，从华颐房开公司通知的交房时间2011年5月5日至2011年7月10日华颐蓝天商住楼不存在任何重大的消防隐患，故计算逾期交房的时间应以2011年5月5日为准；2、华颐房开公司减少违约金的计算标准的请求客观、合法，应该予以支持。双方在《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定比例过高，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，逾期交房给购房户造成的损失莫过于耽误入住时间，损失可以比照租房租金来计算，故华颐房开公司提出的违约金标准是客观和符合法律规定的。
向玲、刘兆潼、刘嘉答辩称，合同是华颐房开公司提供的，双方关于逾期交房违约金的约定是公平合理的，应当按照合同约定履行，故请求驳回华颐房开公司的上诉请求。
本院经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面在《贵阳晚报》刊登通知通知买受人办理交付手续。……”。另查明，华颐房开公司于2011年5月10日在售楼处及小区张贴《公告》，该《公告》第三条载明：原发出的收楼须知约定的“收到通知之日起30日内办理收房手续”，在我公司工程未完善前，暂不执行，具体时限另行通知。还查明，向玲、刘兆潼、刘嘉起诉后，贵州省贵阳市白云区人民法院的立案日期为2012年7月5日，华颐房开公司将房屋实际交付给向玲、刘兆潼、刘嘉的时间为2013年9月26日。其余事实与原判查明的事实一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《公告》、《二审再审业主交房明细》、《民事一审案件审理流程管理情况》以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于逾期交房违约金的计算时间及计算标准问题。关于逾期交房违约金的计算时间问题，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，华颐房开公司开发的华颐蓝天商住楼虽于2011年4月28日经过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收合格，但按照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，商品房竣工后必须经公安消防机构进行消防验收合格才能交付使用。时至2011年7月10日，上述房屋才通过贵阳市公安消防支队检测评定合格验收，此时商品房才具备了交付使用的基本条件。向玲、刘兆潼、刘嘉主张所购商品房需取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》方可视为“经验收合格”，因该备案表属于形式上的完善手续，不影响商品房的交付使用，故对向玲、刘兆潼、刘嘉的该主张，本院不予采信。本案中，华颐房开公司于2011年5月4日依照合同约定的通知方式在《贵阳晚报》刊登了“交房通知”，但其于2011年5月10日在售楼处及小区张贴《公告》，撤回了之前的交房通知，且在房屋合符交付条件后，未按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面在《贵阳晚报》刊登通知通知买受人办理交付手续”的约定履行通知义务，其行为属违约行为，应承担相应的违约责任。但向玲、刘兆潼、刘嘉起诉后且经过一审庭审，至迟此时向玲、刘兆潼、刘嘉应当知晓房屋已具备交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，向玲、刘兆潼、刘嘉不得就扩大的损失要求赔偿，故本院将逾期交房违约金的计算截止时间算至原一审立案时，即2012年7月5日。原判将交房时间确定为2011年7月10日有误，本院依法予以纠正。关于逾期交房违约金的计算标准问题，由于双方当事人在订立合同时已对违约金的计算标准进行了明确约定，故华颐房开公司应按合同约定的标准向向玲、刘兆潼、刘嘉支付逾期交房违约金。华颐房开公司请求按照同等地段租金调整违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。因此，华颐房开公司逾期交房的期间为2010年12月29日至2012年7月5日，共555天。华颐房开公司应支付的违约金计算为422531元×0.0002元／天×555天=46900.9元。综上，原判认定事实错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2014）白民再初字第13号民事判决第二项，即驳回原告向玲、刘兆潼、刘嘉的其余诉讼请求；
二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2014）白民再初字第13号民事判决第一项为：贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付向玲、刘兆潼、刘嘉违约金人民币46900.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李 广
代理审判员 刘 梅
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 叶峤琦