北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07613号
上诉人（原审被告）北京景山出租汽车有限公司，住所地北京市东城区东皇城根北52号14-16号。
法定代表人赵家慈，董事长。
委托代理人王万祥，男，1957年8月1日出生。
委托代理人刘德毅，北京市聚和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市豆各庄中学，住所地北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学。
法定代表人周振民，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京景山出租汽车有限公司（以下简称出租公司）因与被上诉人北京市豆各庄中学（以下简称豆各庄中学）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
豆各庄中学一审诉称：2013年1月，豆各庄中学、出租公司双方签订《房屋租赁合同》，约定出租公司租用豆各庄中学位于北京市朝阳区南豆各庄乡出租公司东院场地房屋作办公用房，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为10万元。合同到期后，双方未续签合同，豆各庄中学书面通知出租公司腾退承租房屋及场地，但出租公司均予以拒绝，故豆各庄中学诉至法院要求判令出租公司立即腾退位于北京市朝阳区南豆各庄乡出租公司东院场地及房屋，并要求出租公司按照每日274元的标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋场地使用费。
出租公司一审辩称：我方不同意豆各庄中学的诉讼请求。我方与豆各庄中学自2003年开始存在租赁关系，租赁合同除第一份合同外基本是每年签订一次。豆各庄中学东院内的房屋仅有四大间系豆各庄中学所建房屋，其余房屋均系我方自2003年至今陆续所建，我方对此投入了大量的人力物力。2013年我方与豆各庄中学签订的合同仅显示房屋面积为216平方米，现豆各庄中学主张我方腾退的场地房屋范围显然超出了合同约定的范围，因而我方不同意腾退，豆各庄中学应当继续与我方签订租赁合同。
一审法院经审理查明：2013年1月1日，豆各庄中学作为甲方与作为乙方的出租公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于北京市朝阳区出租公司东院，房屋（平房、楼房）面积216平方米，场地∕平方米（见租赁标的平面位置图）的房屋场地使用权出租给乙方使用，乙方租赁该房屋场地作为办公使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年10万元。租赁期间，甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由乙方承担。乙方未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁合同第十一条第五款约定：“合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理”。租赁合同签订后，出租公司向豆各庄中学交纳了一年的租金。合同到期后，豆各庄中学、出租公司未续签合同，豆各庄中学于2013年12月31日向出租公司发函要求腾退涉案场地及房屋。
审理中，出租公司提交2007年至2013年其与豆各庄中学签订的《房屋租赁合同》，证明双方长期存在租赁合同关系，豆各庄中学对此予以认可。关于租赁场地范围，豆各庄中学主张双方租赁场地系出租公司东院全部，合同约定的房屋面积仅为大约数字；出租公司认为双方约定的房屋面积为216平方米，并非包含整个院落。
一审审理中，一审法院前往出租场地进行现场勘验，出租公司提交承租场地房屋平面图一张，证明涉案场地范围、原有建筑情况、自建房屋情况。豆各庄中学认可出租公司提交的平面图。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，豆各庄中学、出租公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期满后，双方不再续签合同的，承租人应当返还租赁物。本案中，豆各庄中学、出租公司双方在《房屋租赁合同》中明确约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日，且合同到期后豆各庄中学明确提出要求出租公司腾退场地及房屋，不再续签租赁合同，故出租公司应当在合同期满后将其承租的场地及房屋腾退给豆各庄中学。现出租公司未按时腾退涉案场地及房屋，出租公司理应支付其占有使用期间的费用，具体标准参照双方约定的租金标准确定。
关于出租公司提出的租赁范围问题，豆各庄中学、出租公司双方自2003年即存在租赁关系，承租场地及房屋的范围一直为豆各庄中学东院，2013年1月1日双方签订的合同中双方约定租赁场地的范围以合同所附平面位置图为准，虽房屋面积约定为216平方米，但豆各庄中学、出租公司均无法解释该房屋具体所指范围，故本案租赁范围应当确定为豆各庄中学东院这一整体范围。
关于出租公司抗辩称其在涉案场地内自建房屋一节，因豆各庄中学、出租公司双方在《房屋租赁合同》第十一条中关于合同终止后出租公司投资建设的设施、建筑、室内装修及不可移动设备的归属已经进行明确约定，双方应当按照约定履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京景山出租汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学东院场地及房屋腾空返还给北京市豆各庄中学；二、北京景山出租汽车有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京市豆各庄中学房屋及场地使用费（按照每日274元的标准，自2014年1月1日至实际腾退场地及房屋之日止）。
出租公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决事实不清。双方对东院的空余场地并未约定。自2010年起，被上诉人制作的合同文本上，一直在增加空余场地上新建的房屋，并手书：此房屋为合法建筑。现豆各庄中学东院内，除原有的被上诉人四座教室外，原有很大空余场地，是上诉人不断建设才有现状。双方存在事实上的空余场地建房用地合同关系，且未约定使用年限和方式，都认可上诉人为该建筑物的权利人。被上诉人的一审诉讼请求房屋只有216平米，具体房屋未确定，属于诉讼请求不明确；2.一审判决适用法律错误。被上诉人不是自建房屋的权利人，无权要求上诉人腾退。自建房屋不是出租房屋的添附或附属物，不应当一并判决。租赁合同是被上诉人拟制，属于格式条款。合同第11条的题目是合同的补充、延续、终止，该条款不能约束自建房屋群落的权利及归属，应作出对制定方不利解释。一审判决采取与法律相反解释及扩大解释，属于法律适用错误。另一审判决超出被上诉人一审诉讼请求范围；3.2008年记载的是4间房，没有其他建筑，合同第11条第5项约定不了以后建房房屋。2008年和2009年租赁合同的面积是432平米，但2013年起诉依据是216平米，被上诉人在使用上诉人建造的房屋，216平米是抵消后对方认可的平米数。综上，请求：1.撤销（2014）朝民初字第05636号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
豆各庄中学辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。现因租赁期满，故豆各庄中学要求出租公司腾退场地及房屋并支付占有期间使用费的请求，理由正当，本院予以支持，使用费标准参照双方租金标准确定；对于租赁物范围，虽然双方于2013年1月1日签订的合同中约定租赁场地的范围以合同所附平面位置图为准，房屋面积约定为216平方米，但因双方自2003年即存在租赁关系，承租场地及房屋的范围一直为豆各庄中学东院，故租赁范围理应为豆各庄中学东院整体；对于涉案场地内自建房屋，因双方在租赁合同中对合同终止后承租投资建设的设施、建筑、室内装修及不可移动设备的归属已有约定，故应按约定执行。综上，一审法院判决的处理结果，并无不当，本院应予维持；对出租公司的上诉理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京景山出租汽车有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由北京景山出租汽车有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 孙颖颖
二〇一四年六月十九日
书 记 员 肖 斌