河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第151号
上诉人（原审被告）李元军。
委托代理人乔记书，邢台市保义法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）河北省烟草公司邢台市公司。
住所地：邢台市农药厂路*号。
法定代表人丁作江，该公司经理。
委托代理人王淑香，河北同欣律师事务所律师。
上诉人李元军因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省桥西区人民法院（2014）西民初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人李元军及其委托代理人乔记书，被上诉人河北省烟草公司邢台市公司的委托代理人王淑香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，被告李元军自2003年承租原告河北省烟草公司邢台市公司的房屋，至2011年12月28日，原告又与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期是2012年1月1日至2012年12月31日。租赁房产位于邢台市达活泉西大街29号房屋，每年租金10万元，租金交纳方式为合同签订之日支付年租金50%，余下的50%于2012年7月1日之前交付。该合同还约定被告需要对承租房屋进行装修时，必须向原告提出书面申请并经原告书面同意后，方可进行。装修不得影响房屋原主体结构及外观，不得改变房屋现有格局。如合同到期后，原告停止租赁，被告所有装修、装饰的损失原告不予赔偿并由被告将租赁房屋恢复原貌。此后原告未与被告签订租赁合同，被告使用该租赁房屋至今。被告于2014年3月向原告交付了2013年全年的租赁费，2014年4月17日原告向被告邮寄送达《解除房屋租赁通知书》，并进行了公证，通知被告不再续签租赁合同，并于一个月内搬出租赁房屋。
2014年6月26日，原告起诉至邢台市桥西区人民法院，请求：法院判决解除该公司和被告的租赁关系，要求被告支付实际占用该公司房产期间的租赁费5万元。后原告要求增加支付租赁费2.5万元；根据房屋租赁合同第五条第三项的约定，依法由被告支付给原告违约金2.5万元；要求被告立即搬出承租房产。
被告李元军辩称，一、被告作为承租方遵守合同约定如期给付原告方租赁费，不存在拖欠。二、没有转租第三人。三、被告方已投入了300多万元资金建盖房屋，并且进行了装饰、修缮。四、原告存在过错违约行为，随意解除合同。应充分考虑到承租方目前面临的损失。五、原告2014年3月份已收取了租赁费，应给以延长租期，以便减少各方损失。六、既然原告的房屋没有合法的房产证、土地证，依法不应对外进行出租和受益。那么这10几年来收取被告96万元的租赁费，属不当获利收益，理应给予返还，并承担因导致合同无效所产生的赔偿责任。
原审认为，双方2013年前签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，原告交付给被告房屋进行使用，被告也向原告交纳了租金，合同合法有效且已实际履行。2013年后至今，原告未与被告续签合同，被告继续使用该房屋至今，支付了2013年的房屋租金，双方应为不定期租赁关系。原告向被告邮寄送达了《解除房屋租赁通知书》，通知被告不再续签租赁合同，并给出了合理的搬出房屋的期限，故原告要求与被告解除房屋租赁关系，并且支付自2014年1月1日至2014年9月30日的房屋租金75000元诉讼请求，本院予以支持。原告主张合同违约金2.5万元，2013年开始双方为不定期租赁，没有续签租赁合同，故本院不予支持。被告提出其对租赁房屋进行维修、装修等花去300多万元，参照双方原来的租赁合同约定，被告没有证据证明其维修、装修等行为向原告进行明确告知，且参照双方合同约定合同到期后，原告停止租赁，被告所有装修、装饰的损失原告不予赔偿，故本院无法支持被告的主张。据此依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，原审判决：一、解除原告河北省烟草公司邢台市公司与被告李元军的房屋租赁关系；二、被告李元军在本判决生效之日起十五日内给付原告河北省烟草公司邢台市公司自2014年1月1日至2014年9月30日租赁费75000元；三、被告李元军在本判决生效之日起十五日内搬离租赁房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元由被告李元军负担。
上诉人李元军上诉主要称，上诉人与被上诉人自2003年起双方就签订了位于邢台市达活泉西大街29号房屋，上诉人为承租方，被上诉人为出租方。当时双方约定租期为五年一签，由被上诉人将楼房整体出租给上诉人，用于经营饭店、超市、药店及娱乐性服务。合同签订后，经被上诉人同意在楼后边投资建盖一排300平方米的房屋，对此事实被上诉人是知情的。当合同履行到2012年时，被上诉人提出让上诉人租赁经营的超市约400平方米腾出租赁给居委会占用。上诉人作为租赁方只租赁剩余的600平方米的房屋。由于10年来经营的饭店房屋存在墙体老化等已不适应当前的经营，上诉人重新修饰、安装投资300万元的资金，自2014年3月份停止经营半年多时间。被上诉人却采取了一年一签的方式，从2014年3月份收取了上诉人2013年10万元的房屋租赁费后不到一个时间，于2014年4月1日就给上诉人下达了解除租赁合同通知书，导致2014年至今未签书面租赁合同，而上诉人一直正常经营，并且已形成附合的装饰装修和扩建。被上诉人未考虑上诉人损失给予延期，反而向法院要求解除，显然存在违约行为，显失公平、公正，上诉人不同意解除合同，请求延期租赁，或被上诉人支付上诉人投资扩建造成的损失。另外，被上诉人对外出租房屋时，未办理合法建设手续，且收取了上诉人近百万租赁费，属不当收益，依法应承担导致合同无效过错责任和分担现值损失。请求：撤销原审判决，发还重审或改判。
被上诉人河北省烟草公司邢台市公司答辩称，1、上诉人以在租赁期间，对租赁物进行了装修、扩建为由要求续签合同，该理由不能作为本案重审的理由。双方在合同中约定合同到期后，上诉人所有装修、装饰的损失被上诉人不予赔偿并由上诉人将租赁物恢复原貌。因此，上诉人称在租赁期间对租赁物进行了装修，要求续签合同是上诉人单方意思表示，不能作为本案发回重审的理由。2、上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人上诉，维持原判。2011年12月28日签订了租赁期为2012年1月1日至2012年12月31日租赁合同。2013年被上诉人准备自用该房产，提前通知上诉人2013年不再与其签订租赁合同，并搬出房屋，但上诉人一直占用到2014年3月补交了2013年的租赁费10万元。被上诉人因收取了上诉人2013年租赁费，故双方存在了不定期租赁关系。2014年4月，被上诉人向上诉人送达了解除租赁合同的通知书，上诉人未在期限内搬出。上诉人要求续签租赁合同的理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效且已实际履行。2013年之后至今，上诉人继续使用该房屋，并支付了2013年的房屋租金，因双方未续签租赁合同2013年之后双方之间应为不定期租赁关系。2014年4月17日被上诉人以邮寄的方式向上诉人送达了《解除房屋租赁通知书》，并给出了合理的搬出房屋的期限，故被上诉人要求解除与上诉人之间的房屋租赁关系，并要求上诉人支付自2014年1月1日至2014年9月30日的房屋租金75000元的诉讼请求，一审法院予以支持正确。上诉人辩称其对承租的房屋进行维修、装修等花费300多万元，要求延期租赁或被上诉人支付上诉人因投资扩建形成的装饰、装修附合物的损失。因双方系不定期租赁，在出租人通知解除的情况下，上诉人要求延期租赁的主张，本院不予支持。因上诉人在一审中未对其主张的装饰、装修附合物的损失提出反诉，并且双方在租赁合同中约定合同到期后，承租人的装修、装饰的损失出租人不予赔偿。故上诉人主张的装修、装饰附合物的损失，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人李元军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 张志春
代理审判员 王朝辉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 梁 冰