北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第4957号
原告白建军，男，1965年8月1日出生。
委托代理人白明亮，男，1992年4月4日出生。
委托代理人陈洪伟，男，1990年7月23日出生。
被告北京保利兴房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号楼黄村镇政府东配楼317室。
法定代表人刘翔，经理。
委托代理人侯国晖，北京市炜衡律师事务所律师。
原告白建军与被告北京保利兴房地产开发有限公司（以下简称：保利兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕迪担任审判长，与人民陪审员肖冬霞、人民陪审员白志社组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白建军的委托代理人白明亮、陈洪伟，被告保利兴公司的委托代理人侯国晖到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告白建军诉称：白建军与保利兴公司于2011年6月2日签订了编号为Y1190224的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定白建军购买保利兴公司开发的北京市大兴区XX北区X号地XX号商业办公楼XXX号商品房，房屋用途是商业。但保利兴公司交付的房屋有三处不符合合同约定：1、合同约定层高4.4米，但交付房屋净高3.4米；2、合同约定2012年10月31日通上下水、通电、燃气敷设到户，但2012年11月5日交付房屋中仍未敷设上下水管道，燃气也未敷设到位；3、合同约定保利兴公司应于2012年10月31日交付房屋并取得竣工验收备案表，但保利兴公司实际于2013年12月29日才取得竣工验收备案表。白建军原计划将涉案房屋作为店面加盟7-11便利店，但因层高降低，上下水、燃气未贯通，致使白建军无法加盟，保利兴公司的行为影响了白建军正常使用所购商品房的，已构成根本违约。为此，白建军与保利兴公司于2012年12月27日书面解除商品房预售合同，根据合同约定，保利兴公司应当向白建军支付房屋价款的20%作为违约金，但保利兴公司仅支付违约金52031.12元，剩余违约金问题双方多次协商未果。另，由于保利兴公司财务人员不作为故意拖延办理退款手续，致使保利兴公司的资金监管银行北京银行建国支行实际接受退款日期是2013年2月8日，因此保利兴公司应向白建军支付2012年12月17日至2013年2月8日的利息损失。综上，为维护自身合法权利，起诉要求：1、判令保利兴公司向白建军支付违约金499558.40元；2、判令保利兴公司向白建军支付迟延退款期间的利息损失6871.61元；3、诉讼费由保利兴公司承担。
原告白建军向本院提交以下证据予以证明：商品房预售合同及补充协议；付款发票复印件；入住通知单；保利兴公司就业主反映层高问题的答复；终止协议；利息计算明细；北京银行手工退货申请单；中国工商银行出具的两份收支明细。
被告保利兴公司辩称：不同意白建军的诉讼请求，白建军与保利兴公司已于2012年12月27日签订终止协议，双方在终止协议中明确约定，白建军放弃对涉案房屋的相关权益，这其中应当包含对违约金的权益，终止协议现已履行完毕。白建军在起诉状中亦提到了双方的商品房预售合同已终止，双方的法律关系已经不复存在，白建军已失去了依据商品房预售合同主张违约金的基础。另外，保利兴公司已经整体向白建军支付利息5万余元，故不存在后期重新计算违约金的合同依据。关于迟延退款的利息损失，终止协议仅推定商品房在建委网上得信息恢复至可销售后退款，但未具体约定退款日期，也未约定相应的违约责任，故白建军主张迟延退款利息没有依据。综上，请求驳回白建军的全部诉讼请求。
被告保利兴公司未向本院提交证据。
经审理查明：2011年6月28日，白建军与保利兴公司签订了编号为Y1190224的商品房预售合同，约定白建军购买坐落于大兴区XX北区X号地XX号商业办公楼XX号。商品房预售合同内容包括：第三条，房屋用途是商业；房屋总价款为2497792元；层高为4.4米，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，但合同未对【坡屋顶净高】的数值作出约定；第十三条，保利兴公司承诺上水、下水于2012年10月31日前达到通水；燃气于2012年10月31日前达到敷设到位；保利兴公司未在约定期间内达到条件，双方同意按逾期交房处理，保利兴公司按照本合同第十四条规定承担逾期交房的违约责任；第十四条，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。附件五约定，白建军应于签署商品房预售合同当日向保利兴公司支付第一期首付款507792元，于2011年7月28日前补交首付款750000元，其余房款1240000元以按揭形式支付。商品房预售合同补充协议约定，合同一经签署，未经对方同意，任何一方均不得随意解除，除合同另有约定外，因一方原因导致合同解除的，违约方应向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。上述协议签订后，白建军分三次支付首付款1257792元。2013年3月1日，保利兴公司为白建军开具发票一张，发票记载保利兴公司收到白建军交付的房款1257792元。2012年10月22日，保利兴公司以入住通知书的形式通知白建军办理房屋交付手续。收到入住通知书后，白建军对涉案房屋进行验收，验收时即对房屋的层高降低等问题提出异议。2012年11月5日，针对包含白建军在内的业主提出交付房屋与约定不符的问题，保利兴公司出具了一份《关于保利茉莉公馆23号楼业主投诉层高问题的答复》（以下简称：《答复》），内容是：XXX号楼XX、XX、XX、XX室投诉合同签订层高为4.4米，实际测量室内净高存在3.4米和4.1米，业主认为与合同不符。经核实，合同约定层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，合同约定层高4.4米没有问题。鉴于合同约定层高4.4米，部分室内净高由4.1米变化到3.4米，业主投诉没有事先告知，这是由于采用建委标准格式合同文本，对层高进行约定，而对净高没有进行约定所致。鉴于室内净高只有3.4米，或者室内净高错台（3.4米至4.1米），与业主对净高期望值相差较大。对此问题处理方案为：1、赠送2年物业费和1万元车库优惠券；2、如果业主不满意第1条处理方式可以无理由退房，退还业主的本金；3、采取退房的业主，多长时间退还本金，一周内告知。2012年12月27日，白建军与保利兴公司就涉案房屋签订一份《终止协议》，内容是：由于白建军的个人原因，经双方协商，就有关解除预售合同一事，作出如下约定：一、应白建军要求，白建军与保利兴公司同意自本协议生效之日起，白建军放弃对涉案房屋的相关权益，同意双方开始办理解除双方签署的预售合同的有关事宜；二、自本协议签署之日起3日内，双方应共同办理涉案房屋的网上预售登记备案注销登记手续；三、双方确认，在涉案房屋预售登记备案注销登记手续办理完毕且该房屋信息恢复为“可以销售”状态后，保利兴公司将房款1257792元退还白建军个人。终止协议签订后，保利兴公司于2013年1月21日、2013年1月25日向资金监管银行北京银行建国支行申请退款，2013年2月8日退款到达北京银行建国支行账户。2013年2月9日至2013年3月7日期间内，保利兴公司通过北京银行建国支行累计退还白建军1309823.12元。双方当事人均认可除终止协议约定退还的1257792元外，保利兴公司额外向白建军退还52031.12元。对于52031.12元的性质，白建军认为是保利兴公司支付的违约金，保利兴公司认为是白建军交付的购房首付款的利息。庭审中，白建军认为保利兴公司退款迟延，并提交《北京银行手工退货申请单》、退款到账明细等予以证明，并据此要求保利兴公司支付迟延退款期间的利息损失。保利兴公司不予认可。
另查明，双方于2012年12月27日办理了涉案房屋的网上预售登记备案注销登记手续；2012年12月28日，涉案房屋恢复至可销售状态。
上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、购房款发票、入住通知书、关于XX公馆XX号楼业主投诉层高问题的答复、终止协议、北京银行手工退货申请单、中国工商银行出具的两份收支明细等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：白建军与保利兴公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。商品房预售合同及补充协议履行过程中，白建军提出保利兴公司交付的房屋不符合合同约定，后白建军与保利兴公司在自愿的基础上签订终止协议，协商同意解除商品房预售合同及补充协议，该终止协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本案中，双方当事人对商品房预售合同及补充协议已解除一事并无争议，双方争议的焦点有二：一是商品房预售合同及补充协议解除的原因；二是《终止协议》签订后，白建军是否有权依据商品房预售合同及补充协议向保利兴公司主张违约责任。
一、商品房预售合同及补充协议解除的原因。白建军认为商品房预售合同及补充协议被解除系因保利兴公司在履约过程中根本违约，交付的房屋无法正常使用，故要求保利兴公司承担违约责任。保利兴公司则认为双方系在自愿的基础上协议解除的合同，双方签订的终止协议亦明确记载解除合同系“因白建军的个人原因”。对此，本院认为，终止协议是双方当事人真实意思表示，白建军作为完全行为能力人在该协议上签字的行为应视为知晓并认可商品房预售合同及补充协议解除的原因。白建军虽提交保利兴公司出具的《关于XX公馆XX号楼业主投诉层高问题的答复》一份，但该证据形成于终止协议签订之前，故该证据仅能证明双方在签订终止协议前就商品房预售合同及补充协议的履行情况存有分歧，并进行了磋商，但不能证明保利兴公司根本违约。综上，双方签订的终止协议已对合同解除原因作出了明确记载，白建军提出的解除合同系因保利兴公司根本违约所致的意见，证据不足，本院不予采信。
二是《终止协议》签订后，白建军是否有权依据商品房预售合同及补充协议向保利兴公司主张违约责任。合同是当事人自由意志的体现，合同成立后，亦可以协议的方式解除，协议解除合同后，基于原合同确立的权利义务终止，当事人应当按照新的协议确定后续的权利义务关系。本案中，双方当事人以签订终止协议的方式解除了商品房预售合同及补充协议，白建军认为终止协议不影响其依据商品房预售合同及补充协议的约定向保利兴公司主张损失的权利，但双方签订终止协议的目的首先是明确双方解除合同的意思表示，其次是确定合同解除后双方互负的义务及各自享有的权利。终止协议实质是双方为解除合同及安排善后事宜作出的新的意思表示，是确定双方解除合同后权利义务的依据，故终止协议生效后，双方当事人基于商品房预售合同及补充协议形成的权利义务终止，其中包括基于违约责任的约定产生的权利义务。终止协议生效后，白建军仅能依据终止协议向保利兴公司主张权利，而无权再依据商品房预售合同及补充协议主张权利。
综上，白建军以保利兴公司根本违约致使双方解除商品房预售合同及补充协议为由，要求依据商品房预售合同及补充协议的约定主张保利兴公司违约责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。终止协议生效后，保利兴公司应当按照协议约定的内容按期足额退还白建军购房款，白建军应当积极配合保利兴公司办理网上预售登记备案注销登记手续。现双方已各自按照终止协议约定履行了相应的义务。关于白建军以保利兴公司迟延退款为由要求利息损失的请求，本院认为《终止协议》仅约定保利兴公司应于涉案房屋的网签登记解除且房屋恢复至可销售状态后退款，并未明确约定退款日期，涉案房屋实际于2012年12月27日解除网签，次日恢复至可售状态，保利兴公司于2013年2月7日至2013年3月7日期间陆续退款并未超出合理期间，故白建军要求保利兴公司支付2012年12月17日至2013年2月8日期间的利息，没有合同依据，本院不予支持。关于保利兴公司退还购房款时在约定数额外多向白建军退还52031.12元一事，保利兴称上述款项系其向白建军支付的首付款利息，本院认为，保利兴公司作出的上述解释合乎常理，本院对保利兴公司自愿向白建军支付购房首付款利息一事不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告白建军的全部诉讼请求。
案件受理费八千八百六十四元，由原告白建军负担（已交纳四千四百三十二元，剩余的四千四百三十二元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕 迪
人民陪审员 肖冬霞
人民陪审员 白志社
二〇一四年五月二十日
书 记 员 高 雅