广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1158号
上诉人（原审原告）：郑珮君。
被上诉人（原审被告）：杨凤仪。
上诉人郑珮君因与被上诉人杨凤仪房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2095号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：位于深圳市福田区景田北的XX家园X座XXX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积245.77平方米，产权人是杨凤怡。2007年6月1日，郑珮君与杨凤怡签订一份《协议书》，约定：郑珮君向杨凤怡承租涉案房屋，房屋现状为毛坯房，租期自2007年8月1日至2012年8月1日，租赁用途为自住，每月租金4800元；郑珮君对涉案房屋进行装修应以不违反物业管理处规定为前提，装修、家私家电及其他家居用品由郑珮君负责，并且属于郑珮君的财产，杨凤怡不负责任意一项的支付义务；租赁期限到期后一周内双方应办理房屋过户登记手续，税费按法律规定承担；双方应在租赁期限届满前3个月就涉案房屋的买卖价格达成一致意见，如双方对价格分歧较大，则以评估公司出具的评估市场价格为准，评估公司应属于深圳市福田区人民法院指定评估机构入围评估公司中任意一家方可。签订合同后，杨凤怡将房屋交付给了郑珮君，郑珮君对房屋进行了装修并向杨凤怡支付了租金。租赁合同届满前三个月，双方未能对房屋转让价格达成一致意见，也未共同委托评估机构对涉案房屋进行评估。杨凤怡提交了一份署期为2012年7月30日的《补充协议（一）》，该协议的甲方为杨凤怡、乙方为郑珮君，主要内容为：双方原《协议书》租赁期限截至2012年7月30日届满，双方协商一致将租赁期限顺延2年至2014年7月30日；租金在原有基础上予以增加，即每月实收租金为1万元；在签订本协议时甲方即收取乙方1万元押金。郑珮君在该协议上作为乙方签名，杨凤怡未签名。2012年8月7日，郑珮君向杨凤怡帐户付款15200元，注明为“8月租金5200元（4800元），按金1万元”。杨凤怡在8月13日通过银行转账将该15200元退回给郑珮君，并附言“退还租金和按金”。诉讼中，郑珮君申请对涉案房地产的价值进行评估，原审法院于2012年10月12日通过摇珠确定深圳市国政房地产评估有限公司作为评估单位，并委托其对涉案的房地产的市场价值进行评估。深圳市国政房地产评估有限公司作出的评估报告确认，涉案房地产的评估单价为45000元／平方米，公开市场价值为11059650元（含地价和发生转让时应缴纳的各项税费），评估净值为8521464元。郑珮君不认可该评估报告，并提出了异议。该评估公司针对郑珮君的异议，到庭接受了质询并作出了书面回复，主要有：1、关于郑珮君反映的可比案例异议，由于房产市场的交易价格是业主的隐私，而且政府相关部门对房地产三级市场的交易价格也没有公开，公司在选取可比案例时尽量收集类似房地产的交易案例，如果实在收集不到可比案例的交易价格，可以收集可比案例的报盘价格，并对其内涵和可能成交的价格进行修正，作为报告的可比案例；2、关于评估采用的方法，《房地产估价规范》第51页提到，市场比较法是最能体现房地产估价原理，最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，估价时应首选市场比较法。由于近年深圳市房地产投资市场过热，导致住宅类物业租售比严重失衡，通过市场客观租金收益难以反映估价对象在估价时点的真正市场价格水平。收益法评估，是《房地产估价规范》中的要求，同一估价对象应同时选用两种以上估价方法进行评估，但最终估价结果的确定，是估价人员根据客观情况、市场信息综合分析而得，可以淘汰不适宜的估价方法估算出来的结果；3、本次估价对象为带屋顶花园的复式住宅，而且是四层使用，所送面积较多，不是一般的二层复式楼，其价格自然会比普通的复式住宅高。经原审法院询问，郑珮君不同意按该评估报告的价格进行涉案房屋的交易，杨凤怡同意按评估报告的价格进行交易。以上事实，有《协议书》、《补充协议（一）》、付款凭证、房地产评估报告、庭审笔录等证据证实。
郑珮君一审诉讼请求：1、杨凤怡将位于深圳市福田区景田北XX家园X座XXX的房产按深圳市福田区人民法院指定评估机构的评估价格转让并过户给郑珮君，过户登记所产生的税费按照法律规定执行承担；2、杨凤怡在将房产过户至郑珮君名下前继续按其与郑珮君签订的《协议书》履行出租义务并立即恢复供水供电。
原审法院认为，郑珮君与杨凤怡签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效。该协议包含了两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是房屋买卖合同关系。协议明确了具体的房屋、交易税费的负担原则、价格的确定等。即在房屋租赁期限届满前3个月，双方应协商确定房屋买卖价格，如有分歧，应选择入围原审法院名单中的评估机构进行价格评估。该协议就买卖房屋的主要条款达成了一致，属于本约合同。双方应按协议的约定履行各自的义务。在双方就价格不能达成一致意见，且不能共同委托评估机构的情况下，原审法院按照协议的约定，通过摇珠确定了深圳市国政房地产评估有限公司作为评估单位，对涉案房屋的价值进行评估。虽然郑珮君对该评估报告提出了异议，但评估公司对郑珮君的异议给予了回复，原审法院认为评估公司的回复内容合理可信，该评估报告可以采用。郑珮君经原审法院询问，不同意按该评估报告的价格进行交易，因此，郑珮君诉请将涉案房屋过户给其的请求，原审法院不予支持。郑珮君与杨凤怡的租赁合同关系已于2012年8月1日届满，如继续建立租赁关系，应有双方的合意。杨凤怡已明确表示不再出租涉案房屋给郑珮君，郑珮君的第二项诉请，没有依据，原审法院不予支持。杨凤怡的答辩有理，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回郑珮君的诉讼请求。本案案件受理费22620元（已由郑珮君预交），因适用简易程序减半收取11310元，保全费5000元、评估费37816元（均由郑珮君预交），由郑珮君负担。
一审判决宣告后，原审原告郑珮君不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、重新委托评估机构对涉案房产进行评估；3、判令杨凤怡按新的评估价将涉案房产转让并过户给郑珮君；4、判令杨凤怡在将涉案房产过户至郑珮君名下前继续按其与郑珮君签订的《协议书》履行出租义务并立即恢复供水供电；5、一、二审诉讼费、评估费由杨凤怡承担。事实与理由：一、原审判决认定深国政评字（2012）—XXXXXX号评估报告可以采用，显然不当。一审中，原审法院委托深圳市国政房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。该公司作出了深国政评字（2012）—XXXXXX号评估报告。在送达该报告后，郑珮君认为：其一、该报告的评估结果未按双方合同的约定扣除郑珮君投入的装修部分的价值，严重损害了郑珮君的合法权益；其二、该评估报告所采用的评估方法不符合规定、实际评估人与签字的评估师不是同一人、评估价格没有案例参考而是凭空臆造、评估结果严重背离市场实际价格且与其他评估公司给出的评估价格相差甚远、评估师不出庭接受质证，因此，该评估报告不具有合法性。郑珮君以此为由提出了异议，评估公司对郑珮君的上述异议虽作出了书面回复，但所给出的解释既不符合法律规定也极不符合常理。郑珮君随后申请重新委托评估机构进行评估，但被原审法院拒绝。原审法院在评估师不出庭接受质询、评估结果严重不符合实际的情形下，认定评估报告可以采用，显然有失公允。二、原审判决不当，原审判决认定涉案的《协议书》合法有效且属于本约合同，同时认定《协议书》包含两个法律关系：一是房屋租赁合同关系，二是房屋买卖合同关系。那么，依据合同约定，杨凤怡就应当将前述房产转让并过户给郑珮君。郑珮君不同意按前述的不公正的评估价购买该房，只是表明郑珮君对评估报告的价格有异议，并不表示郑珮君放弃购买该房产。原审判决曲解郑珮君的意思，以郑珮君不同意按评估报告的价格进行交易为由驳回郑珮君的诉讼请求，显然不当。涉案房产租赁期间虽然届满，但在因杨凤怡违约致使郑珮君未能按期取得上述房产所有权的情形下，双方约定的租赁关系应当当然延至杨凤怡取得该房产时终止。原审判决割裂了租赁与买卖之间的相互联系，以纯粹租赁关系来判定，显然不当。
被上诉人杨凤怡二审答辩称：原审判决正确，请求维持原判，驳回上诉人上诉请求。
本院经二审查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院认为“郑珮君与杨凤怡签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效”是正确的。郑珮君与杨凤怡签订的《协议书》明确约定“在房屋租赁期限届满前3个月，双方应协商确定房屋买卖价格，如有分歧，应选择入围原审法院名单中的评估机构进行价格评估”，原审法院依据该约定以及上诉人的诉讼请求委托了相关的鉴定机构对涉案房屋的价格进行了评估。上诉人对评估结果提出了异议，鉴定机构也按照评估程序给予了回复。结合评估程序合法、鉴定报告已经双方质证等情形，本院认为，原审法院采信该鉴定报告并无不当，即使存在质询方面的瑕疵亦不能影响本案的处理结果，上诉人主张该鉴定报告不应采信的依据不足，该主张本院不予采纳。综上，原审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 保 疆
审判员 柯 云 宗
审判员 陈 明 亮
二〇一三年九月十三日
书记员 王丹妮（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。