广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民一终字第152号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高要市腾辉商贸城有限公司。
法定代表人：云燕，该公司经理。
委托代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。
委托代理人：汤伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高要市禄步镇禄步村委会六社二经济合作社。
负责人：马月祥，组长。
委托代理人：梁伟星，广东端庆律师事务所律师。
委托代理人：陈建清。
上诉人高要市腾辉商贸城有限公司（下称腾辉公司）与被上诉人高要市禄步镇禄步村委会六社二经济合作社（下称六社二经济合作社）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省高要市人民法院（2013）肇要法民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：六社二经济合作社（甲方）、腾辉公司（乙方）于2011年4月27日签定《土地租赁合同》，约定六社二经济合作社将位于高要市禄步镇由东至七米巷中、南至新城路、西至莲江路、北至抗旱渠的土地作为新建商业城之用，面积约45亩。租赁期限为30年，自2011年5月1日至2041年4月30日止，租金标准为承租起五年内每年3500元／亩，之后每五年递增10%租金实行年支付制。甲方同意给乙方六个月的建设期，即由2011年5月1日至2011年10月30日。乙方逾期超过三个月未支付租金的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负。如甲方未履行不完全履行本合同约定的义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。在租赁期内，乙方不得单方解除合同，如乙方违约，乙方所投入该地块上的建筑物归甲方所有，乙方并须向甲方支付相当于上一年度租金二十倍的违约金。乙方不能如期上交租金，应补交租金外还应向甲方支付所欠租金按每日千分之一的违约金。若乙方连续拖欠租金超过三个月时，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方所投入该地上的建筑物归甲方所有，乙方须向甲方支付相当于上一年度租金二十倍的违约金。合同还约定其他条款。
另查明，六社二经济合作社与腾辉公司于2011年4月27日重新签订一份《土地租赁合同》，确定租用土地面积为蓝线面积46.92亩，其他约定内容一致。腾辉公司于2011年11月1日至2012年4月30日缴纳上半年租金，及2012年5月1日至2012年10月30日的租金167100元（含定金50000元、1.92亩青苗款2880元、4.5亩的车场租用地的租金15750元），另支付青苗款67500元，合共234600元。六社二经济合作社与吴XX于2009年3月14日签订了一份《承包合同》租用六社二经济合作社的土地（即六社二经济合作社无法交付给腾辉公司的部分土地）作为停车场使用，年限为2009年4月1日至2017年3月31日止，面积为4.5亩。腾辉公司从2012年11月1日起至2013年5月15日没有再缴纳租金。六社二经济合作社于2011年12月19日写下一份保证书“收到高要市腾辉商贸城有限公司转来租金之日起壹个月内将合同内的土地交付使用，逾期不能使用，以对方租金的双倍赔偿”。双方签订合同后，六社二经济合作社即将42.42亩的土地交付腾辉公司使用，余4.5亩土地由于六社二经济合作社另行租给他人作停车场使用，致不能及时交付给腾辉公司使用。
原审法院审理认为：六社二经济合作社与腾辉公司签订的《土地租赁合同》，是双方真实意思表示，内容合法，符合法律规定，属有效合同，应受法律保护。1、对于六社二经济合作社请求解除《土地租赁合同》的问题。双方签订合同后，六社二经济合作社将42.42亩的土地交付腾辉公司使用，腾辉公司接收土地后对土地进行填土，并于2011年11月1日至2012年4月30日缴纳上半年租金，及2012年5月1日至2012年10月30日的租金共167100元（含定金50000元、1.92亩青苗款2880元、4.5亩的车场租用地租金15750元）。之后腾辉公司从2012年11月1日起至2013年5月15日止共6.5个月没有再缴纳租金，根据双方签订的《合同》约定“若乙方连续拖欠租金超过三个月时，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同”，还约定腾辉公司需在一年内投入使用，而腾辉公司只是简单进行填土，并未投入建设。从合同签订日2011年4月至今已近3年时间了，土地被荒弃的时间长，对村民赖以生活的土地造成了损害，腾辉公司长期拖欠租金也影响了村民收入，六社二经济合作社已经按合同交付了大部分的土地，没有交付的土地只是很少部分，且六社二经济合作社也愿意在相邻的土地置换相同面积土地给腾辉公司，不影响腾辉公司的开发。但腾辉公司却以六社二经济合作社没有交付完全部土地为由不履行交付租金，腾辉公司存在违约行为。六社二经济合作社请求解除《土地租赁合同》，该院予以支持。2、对于六社二经济合作社请求腾辉公司支付从2012年11月1日起至2013年5月15日的租金问题。经该院核算腾辉公司拖欠六社二经济合作社的租金为6.5个月，按土地面积42.42亩计算，计算所得为79319.59元（42.42亩×3500元／亩÷365天×195天），而六社二经济合作社请求84143.84元过高，该院不予以支持。3、对于六社二经济合作社请求腾辉公司支付违约金问题。由于双方约定“乙方不能如期上交租金，应补交租金外还应向甲方支付所欠租金按每日千分之一的违约金”。违约金是双方签订合同的约定，且没有违反法律规定，故该院予以支持。但应按2012年11月1日至2013年5月15日共195天，本金为79319.59元计算，计算所得为15467.32元（79319.59元×195天×1‰元）。对于六社二经济合作社过高请求，该院不予以支持。4、对于腾辉公司反诉要求继续履行《土地租赁合同》及要求六社二经济合作社交付剩余土地问题。由于双方在签订合同时，六社二经济合作社已将该部分土地出租的情况告知给腾辉公司，需延期交付，腾辉公司对于该部分土地出租给他人作为停车场使用是知情的，且腾辉公司在交付第一年租金时，已将停车场的土地租金也一并支付，可视为腾辉公司对于该部分土地迟延交付是无异议。不应认定六社二经济合作社存在违约，而腾辉公司以六社二经济合作社无交付完整土地为籍口而拒付租金存在违约，且腾辉公司对土地只进行填土，其他均未进行建设，由于腾辉公司的拒交租金，致土地已经荒弃了较长的时间，对村民的收入产生了影响，村民意见大，继续闲置土地，将产生更大的损失，解除合同才可以防止双方的损失扩大。继续履行合同已成为不必要，腾辉公司反诉请求继续履行合同，该院不予以支持。5、对于腾辉公司反诉请求六社二经济合作社赔偿334200元的问题。六社二经济合作社于2011年12月19日写下一份保证书“收到高要市腾辉商贸城有限公司转来租金之日起壹个月内将合同内的土地交付使用，逾期不能使用，以对方租金的双倍赔偿”的问题。六社二经济合作社没有按合同和承诺交付土地，存在过错，承担相应的违约责任，六社二经济合作社应按保证书履行。经查六社二经济合作社在签订合同时已依约将42.42亩土地交付给腾辉公司，腾辉公司在庭审中也予以确认，现六社二经济合作社只余4.5亩的土地未交付给腾辉公司，双倍计算为31500元（4.5亩×3500元／亩×2），六社二经济合作社应将31500元赔偿给腾辉公司。另由于腾辉公司已多支付4.5亩土地的租金给六社二经济合作社，故六社二经济合作社应将多收取的租金15750元租金退回给腾辉公司。以上合计六社二经济合作社应支付47250元给腾辉公司。对于腾辉公司请求六社二经济合作社按其支付第一年租金117100元的双倍计算为334200元的数额进行支付，依据不足，该院不予以支持。6、对于土地填土费用支出问题。由于六社二经济合作社和腾辉公司均无主张，双方亦无法提供有效证据予以证明该项费用支出，该院于2013年12月17日向双方发出通知，限令双方在规定期限内向该院提交对该土地所投入的费用证据，但逾期后双方均无提供，因此，对于土地的投入资金，在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、解除六社二经济合作社与腾辉公司于2011年4月27日签订的《土地租赁合同》。二、腾辉公司实欠六社二经济合作社的租金79319.59元，违约金15467.32元，合计94786.91元。三、六社二经济合作社支付腾辉公司多支付及赔偿的租金47250元。四、以上二、三项对比腾辉公司应在该判决发生法律效力之日起十日内支付租金47536.91元给六社二经济合作社。五、驳回腾辉公司请求继续履行合同的反诉请求。
上诉人腾辉公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误，判决解除《土地租赁合同》和腾辉公司支付租金和违约金缺乏理据。首先，原审判决没有查明和认定实际未交付的土地的面积约为15亩（包括停车场以及沙场），亦没有查明和认定该未交付的土地是整片涉案土地的主要道路出入口，因该部分土地未交付导致该项目的两大主出入口无法进行施工建设。整体工程无法进行，腾辉公司有权拒绝向六社二经济合作社支付租金。其次，原审判决推定腾辉公司迟延交付土地无异议，据此认为六社二经济合作社没有违约行为是错误的。从双方签订的《保证书》可以明确知道，六社二经济合作社承诺收取租金后一个月内交付全部土地，腾辉公司即使知道存在第三人承租，六社二经济合作社仍然负有完整交付土地的义务，六社二经济合作社构成严重违约。最后，由于六社二经济合作社不仅不配合协助腾辉公司办理与土地建设相关的审批行为，反而设置障碍，导致腾辉公司无法办理审批手续，以致建设工期一再拖延。二、原审判决对六社二经济合作社违约行为的认定和处理错误。按照双方签订的《保证书》约定，六社二经济合作社未能在一个月内交付全部土地，应当以收取的租金双倍赔偿，而不是仅以未交付的4.5亩作为基数计算双倍赔偿。三、在履行《土地租赁合同》过程中，腾辉公司并无违约行为，也不存在解除合同的理据，双方应当继续履行合同。六社二经济合作社未能全部交付土地导致腾辉公司不能正常施工建设，腾辉公司据此延迟交付租金，是行使法定的抗辩权，不能以此认定为违约行为，并作为解除合同的理由。综上，一审法院事实认定不清、法律适用错误，请求二审法院支持腾辉公司主张双方继续履行合同，六社二经济合作社依约赔偿腾辉公司334200元的上诉请求。
被上诉人六社二经济合作社答辩称：同意一审判决。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
案经本院主持调解，各方当事人未能达成一致意见。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。争议的焦点是：一、2011年4月27日六社二经济合作社与腾辉公司签订的《土地租赁合同》应否解除的问题；二、六社二经济合作社未能全部交付土地的赔偿款如何计算的问题。
关于2011年4月27日六社二经济合作社与腾辉公司签订的《土地租赁合同》应否解除的问题。2011年4月27日六社二经济合作社与腾辉公司签订《土地租赁合同》，该协议是双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律的禁止性规定，属合法有效，应受到法律的保护，双方均应依约履行合同约定的义务。根据当事人自治及尊重当事人真实意思表示的原则，双方签订的《土地租赁合同》约定腾辉公司逾期三个月未支付租金，六社二经济合作社可依约解除合同。腾辉公司认为由于六社二经济合作社未能按合同和《保证书》的约定，一个月内交付全部土地给腾辉公司开发建设，依法对六社二经济合作社收取租金享受先履行抗辩权。但《保证书》约定，对于六社二经济合作社未能按时交付全部土地的违约行为，腾辉公司享有要求对方双倍赔偿租金的权利，并不产生免除支付租金的权利。对腾辉公司先履行抗辩权的抗辩，本院不予采纳。腾辉公司逾期6.5个月未支付租金，六社二经济合作社可依约解除合同。因此，原审判决解除双方签订的《土地租赁合同》符合法律规定，本院予以维持。腾辉公司主张继续履行合同的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
关于六社二经济合作社未能全部交付土地的赔偿款如何计算的问题。本案中，六社二经济合作社交付了42.42亩土地，尚有4.5亩的土地未能交付给腾辉公司。按照双方在2011年12月19日签订的《保证书》，六社二经济合作社未能在一个月将合同内的土地交付使用，以腾辉公司租金双倍赔偿。六社二经济合作社没有按合同和承诺交付土地存在过错，应按保证书约定承担相应的违约责任。由于六社二经济合作社未能将4.5亩的土地交付给腾辉公司，而腾辉公司已支付该4.5亩土地的租金给六社二经济合作社。因此，原审法院根据保证书的约定，认定以未能交付的4.5亩土地为基数计算赔偿额，判决六社二经济合作社将已收取的4.5亩土地租金15750元退回给腾辉公司外，还应赔偿31500元（4.5亩×3500元／亩×2）给腾辉公司并无不当，本院予以维持。腾辉公司主张以支付的租金117100元作为计算赔偿的基数，由六社二经济合作社赔偿腾辉公司334200元的上诉请求，理据不充分，本院不予支持。
至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。上诉人腾辉公司上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5776元，由高要市腾辉商贸城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 红 茂
审判员 李 小 冬
审判员 张 秀 丽
二〇一四年十二月八日
书记员 欧阳天波