福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第91号
上诉人（原审被告）赖富根，男，汉族，1963年12月25日出生，农民。
被上诉人（原审原告）叶金生，男，汉族，1976年5月6日出生，务工。
被上诉人（原审原告）张欢意，男，汉族，1974年5月20日出生，务农。
上述两被上诉人的委托代理人吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王小平，男，汉族，1966年2月17日出生，职工。
被上诉人（原审被告）邱邦洪，男，汉族，1957年3月20日出生，职工。
上述两被上诉人的委托代理人黄义华，清流县法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）陈龙旺，男，汉族，1968年6月10日出生，无业。
委托代理人陈春香，女，汉族，1992年2月11日出生。
上诉人赖富根因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2014）清民初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赖富根，被上诉人叶金生、张欢意的委托代理人吴庆煊，被上诉人王小平、邱邦洪的委托代理人黄义华，被上诉人陈龙旺及其委托代理人陈春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年7月6日，叶金生、张欢意与王小平、邱邦洪签订了《房屋租赁合同书》一份。双方约定：叶金生、张欢意（即甲方）将清流县龙津镇长兴南街34幢4号1-4层房屋（建筑面积为600平方米、普通装修）出租给王小平、邱邦洪（即乙方）。一、租赁用途为经营美容、美发、足浴，不得擅自另作他用。二、租赁期限为10年，自2009年7月8日起至2019年7月8日止。三、房屋租金合同每三年签订一次，房租随行就市，前三年（从2009年7月8日起至2012年7月8日止）的租金为每月2，800元，乙方应在每季度的第一个月的5日前一次性交清当季度的租金。四、合同签订之日，乙方应向甲方交付3，000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金不计息退还乙方。五、租赁期间，乙方应负责缴纳水费、电费、有线电视收视费、卫生管理费、小区管理服务费等一切有关费用。六、租赁期间，如有发生租金拖欠现象，甲方每天将按拖欠租金的3％收取滞纳金，租金拖欠时间超过半个月以上，甲方有权提前解除合同，收回房屋并有权追回所欠租金和滞纳金。七、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前3个月通知对方，经对方同意后方可解除合同，由提出解除合同的一方支付店面装修的评估折价作为合同违约赔偿金。同时双方还约定了其他事项。清流县龙津苏宁房产中介服务部作为中介单位和纪苏宁作为中介经纪人在该合同上盖章、签字。另双方口头约定，该房屋4楼的一个单间每季度另行计算租金120元。该合同生效后第三天，叶金生、张欢意将该房屋交给王小平、邱邦洪使用。王小平、邱邦洪自承租起至2011年均按约交纳租金。2011年11月至2012年2月间，王小平因经营不善欲将店铺转让他人，便通过案外人纪苏宁多次通知叶金生回清流协商解除双方之间的租赁关系并与他人签署租赁合同事宜未果。期间，王小平于2012年1月21日支付了叶金生、张欢意该年度第一季度的租金8，520元。
2012年2月15日，王小平、邱邦洪与赖富根签订了《丝海足浴城店铺转让协议书》一份；双方约定：王小平、邱邦洪（即甲方）将清流县龙津镇长兴南街34幢4号1-4层店铺（建筑面积为600平方米）转让给赖富根（即乙方）使用。一、店铺转让给乙方后，由乙方在10天内重新与房屋所有人叶金生、张欢意签定房屋租赁合同，甲方应负责帮助乙方签定原合同未期满的时间，权利、义务和原合同不变；如甲方做到了与原合同不变，乙方不签或其他理由，甲方有权将店铺收回。二、转让后店铺现有的空调14架、电热水器15台、电脑2台、电视机15台，所有床铺和洗头、洗脚床、桌椅、沙发、电风扇等全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房屋所有人叶金生、张欢意所有，营业设备等动产归乙方。三、乙方在2012年2月15日前一次性向甲方支付转让费120，000元，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。四、乙方转让前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，转让后的一切经营行为产生的后果及债权、债务由乙方负责，与甲方无关。五、营业执照、卫生许可证3天内乙方必须过户清楚，否则产生的一切后果由乙方负责，甲方应协助乙方过户。后叶金生通过纪苏宁通知王小平等人重新签订协议并要求提高租金，因赖富根未及时参加而没有重新签订书面租赁合同。
2012年第二季度，叶金生、张欢意收到租金8，520元，第三季度收到赖富根转入的租金8，520元。后赖富根分别于2013年4月22日、5月3日、5月19日、6月9日和6月30日支付叶金生、张欢意租金2，920元、2，800元、2，800元、2，800元和2，800元，共计14，120元。
2013年4月27日，赖富根与陈龙旺签订了《四海足浴城转租协议书》一份。双方约定，赖富根将清流县四海足浴城（共四层）经营权转让给陈龙旺，转租给陈龙旺的经营期限为2年，即2013年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金10，000元。同时双方还约定了其他事项。2013年5月27日，赖富根与陈龙旺重新签订了《四海足浴城转租协议书》一份，双方重新约定，赖富根将清流县四海足浴城（共四层，除三楼赖富根自留一间外）经营权转让给陈龙旺，转租给陈龙旺的经营期限为1年，即2013年9月13日起至2014年9月12日止，每月租金6，600元。同时双方还约定了其他事项。2013年12月24日，叶金生、张欢意到四海足浴城找陈龙旺，陈龙旺支付了租金4，000元。2014年1月31日，叶金生、张欢意切断该房屋的水、电。同年2月5日，陈龙旺支付了叶金生、张欢意租金5，000元，叶金生、张欢意接通了水、电，后陈龙旺继续经营了10天。同年2月16日，叶金生、张欢意再次切断水、电。同年7月29日，福建如贤律师事务所接受叶金生、张欢意的委托，发函给王小平，提出解除2009年7月6日签订的《房屋租赁合同书》，并要求在2014年8月3日以前结清所欠租金和水、电等费用并交还房屋。另查明：清流县龙津镇长兴南街34幢4号房屋自2013年11月至2014年2月产生水费、污水处理费、垃圾处理费和违约金共计1，067.61元；2014年1月、2月产生电费2，574.59元。
原审法院认为，叶金生、张欢意与王小平、邱邦洪于2009年7月6日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十六条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。本案中，王小平、邱邦洪将讼争房屋转让给赖富根承租，属于合同的概括转让。叶金生、张欢意虽未书面同意，但其对该转让行为是知悉的，其后对赖富根按《房屋租赁合同书》的标准支付租金的行为不持异议并予以接受，故可以认定其行为是认可王小平、邱邦洪转让租赁合同权利和义务的一种作为的默示。因此，叶金生、张欢意要求王小平、邱邦洪承担合同责任，不予支持。赖富根受让合同的权利和义务后，于2012年10月1日起未按时支付租金，叶金生、张欢意主张解除《房屋租赁合同书》，符合合同约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，叶金生、张欢意未将解除合同的律师函送达赖富根，而是在诉讼过程中由原审法院于2014年8月8日送达赖富根，故原审确认《房屋租赁合同书》于2014年8月8日解除。因此，赖富根应承担自2012年10月1日起至2014年8月7日止的租金63，121.29元，扣除该期间赖富根已支付的14，120元和陈龙旺已支付的9，000元，赖富根尚需支付叶金生、张欢意40，001.29元。另根据《房屋租赁合同书》约定，赖富根应承担租赁期间的产生的水、电等费用合计3，642.20元。叶金生、张欢意要求支付其断水、断电之后产生的水、电等费用，不予支持。赖富根将四海足浴城（其中包含讼争房屋）转租给陈龙旺经营，故陈龙旺在本案中属次承租人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，《房屋租赁合同书》解除后，陈龙旺作为次承租人应承担合同解除之日起至实际搬迁之日止的逾期腾房占有使用费，叶金生、张欢意主张按《房屋租赁合同书》的约定标准即每月2，840元计算，予以支持。赖富根作为承租人，应对该期腾房占有使用费承担共同责任。原审法院判决：一、、叶金生、张欢意与、赖富根之间的租赁关系于2014年8月8日解除；二、赖富根于本判决生效之日起十日内支付叶金生、张欢意房屋租金40，001.29元；三、赖富根于本判决生效之日起十日内支付叶金生、张欢意水、电等费用3，642.20元；四、赖富根、陈龙旺于本判决生效之日起十日内共同支付叶金生、张欢意逾期腾房占有使用费（从2014年8月8日起至实际交回房屋之日止按每月2，840元计算）；五、驳回叶金生、张欢意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费909元，减半收取为454.50元，由赖富根负担。
宣判后，赖富根不服，向本院提起上诉。
上诉人赖富根上诉称，1、2012年2月1日，被上诉人王小平、邱邦洪将本案所涉房屋转租上诉人经营，并与上诉人签订租赁协议。协议签订后，上诉人赖富根未与被上诉人叶金生、张欢意签订房屋租赁合同，根据合同相对性原理，因租赁产生的租金、水、电、宽带等费用由被上诉人王小平、邱邦洪向房屋所有人承担。原审法院认定已由上诉人概括承受，并经叶金生、张欢意默示同意，与事实不符，法律适用不当。2、2013年4月27日，上诉人与被上诉人陈龙旺签订合同，将涉案房屋租赁于被上诉人陈龙旺经营，2013年5月27日修改协议。被上诉人陈龙旺表示由其支付房租给房东。2013年12月18日，由于拖欠房租，上诉人、陈龙旺和房东的老婆商量，另有廖祥必及赖富根的一位朋友在场，上诉人表示以后房租等事宜不再参与，由陈龙旺直接支付，房东的老婆表示认可。之后，陈龙旺向被上诉人叶金生、张欢意出具欠条，并先后两次直接向房东支付4000元、5000元租金等费用。上诉人与王小平、邱邦洪的租赁协议中的权利义务，经叶金生、张欢意同意转让给陈龙旺，租金等费用应由陈龙旺承担。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人王小平、邱邦洪、陈龙旺共同承担原审判决第二、三、四项费用。
被上诉人叶金生、张欢意口头答辩称，赖富根、王小平、邱邦洪、陈龙旺共同承担责任。
被上诉人王小平、邱邦洪答辩称，与原审答辩的观点一致。上诉人在上诉状中提到：“实际上，上诉人与王小平、邱邦洪的租赁协议中的权利义务，实际上已经出租人同意转让给陈龙旺，租金等费用应由陈龙旺承担”。答辩人在本案中无责任。
被上诉人陈龙旺答辩称，2013年9月13日，双方签订一份《四海足浴城》转租协议书，共交押金2.5万元，房租每月6600元。房东到店铺时，被上诉人才知道上诉人之前尚欠房租，上诉人之前所欠房租与被上诉人无关。2013年12月24日，陈龙旺出具一份欠条给房东之妻廖火英，以代替赖富根之前所欠房租，房东要求陈龙旺从租金中扣取10000元偿还赖富根之前所欠租金。被上诉人与上诉人所签订的协议期限为一年，经营四个月，叶金生、张欢意停水停电无法营业，上诉人应赔偿其8个月的经济损失，共计人民币28800元。
经审理查明，赖富根承认与王小平、邱邦洪有签订《丝海足浴城店铺转让协议》，但对原审认定的《丝海足浴城店铺转让协议》的内容有异议。双方当事人对原审判决查明的其他事实无异议，本院对无争议的事实予以确认。
二审期间，上诉人赖富根提交廖某、黄某的证言，用于证明叶金生、张欢意同意赖富根将四海足浴城转租给陈龙旺。证人廖某陈述，2014年11月份，廖某、黄某、赖富根三人共找陈龙旺要房租三次，其中最后一次房东跟着一起去找陈龙旺要房租，但陈龙旺没有支付房租给房东。证人黄某陈述，其与赖富根、房东的老婆一起找陈龙旺要承包费，赖富根要求陈龙旺每月支付6600元给房东，房东同意。
被上诉人叶金生、张欢意质证认为，对证据的真实性无异议。但是，开庭前不知道赖富根已将房屋转租给陈龙旺，尚欠的房租应由赖富根、陈龙旺共同负担。被上诉人陈龙旺质证认为，证人的陈述不真实，其只经营3个月，庭审时赖富根承认已收取3个月的房租及押金2500元。
本院认某证人未出庭作证，与待证事实缺乏关联性，该证人证言本院不予采信。
本院认为，被上诉人王小平、邱邦洪将所承租的房屋转租上诉人，被上诉人叶金生、张欢意实际收取了上诉人租金，应认定被上诉人叶金生、张欢意同意上诉人转租，该转租合同应认定为合法有效。上诉人应按照转租合同约定履行支付租金的义务，上诉人主张应由原承租人即被上诉人王小平、邱邦洪承担转租期间的租金的上诉请求不能成立；上诉人主张被上诉人叶金生、张欢意同意本案所涉房屋转租被上诉人陈龙旺，主要证据不足，上诉人该上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费909元，由上诉人赖富根负担。一审案件受理费负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 迟建文
审 判 员 方丽萍
代理审判员 黄莉花
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 安雅婷
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。