湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄星民二初字第00259号
姚日媚。
特别授权委托代理人姚纯希。
委托代理人阳锋旗，湖南晨晖律师事务所律师。
被告湖南省娄底菲力粘合剂有限公司。
法定代表人陈波，该公司董事长。
住所地娄底市娄星区涟滨东街清潭批发市场对面。
特别授权委托代理人姚继鹏，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。
委托代理人曾方萍，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。
原告姚日媚诉被告湖南省娄底菲力粘合剂有限公司（以下简称菲力公司）合同纠纷一案，于2014年8月11日诉至本院，本院受理后于2014年10月9日由代理审判员杨玉洁担任审判长，与人民陪审员陈燕、刘芬依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对本案公开开庭进行了审理。原告姚日媚的特别授权委托代理人姚纯希、一般委托代理人阳锋旗以及被告菲力公司的特别授权委托代理人姚继鹏、一般委托代理人曾方萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚日媚诉称，2008年3月2日，原、被告签订《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》。原告在被告处定建住宅第×栋×单元2××号房，车库第5栋32号；住宅建筑面积139.00平方米，每平方米单位造价为1088.00元，合计金额为151232.00元；车库建筑面积约29.67平方米，每平方米造价为1618.00元，合计金额为48006.00元；住宅和车库总造价为199238元。合同签订日，原告按约定支付了定金10000元和部分购房款，但被告却一直未按约定建房、交房，而是将其所有地交给娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司开发了嘉兴公寓楼盘，导致被告无法向原告交房，给原告造成重大损失。为此，原告多次要被告返还定金、购房款及赔偿损失等，均未果，故诉至法院，请求判令解除原告与被告2008年3月2日签订的《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》；判令被告双倍返还原告定金20000元、退购房款5000元及支付相应利息并赔偿损失202196元；本案所有诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告菲力公司辩称：1、原告的主张已超过诉讼时效，法院应驳回原告的诉求。2、原、被告签订的联建委托合同系无效合同，所以原告请求法院判令解除合同于法无据。3、既然该合同系无效合同，因此基于合同的无效原则，双方应恢复合同的原始状态，原告第二项诉求不应予以支持。4、原告第三项诉求中的其他费用于法无据。5、原告诉称的原告多次要求被告返还定金、退还购房款等与客观事实不符。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。
原告姚日媚为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证复印件、被告的企业信息查询资料，拟证明原、被告的身份情况；
2、娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同，拟证明原告在被告处购买的房屋的基本情况；原告在合同签订时支付了定金1万元；
3、收据一份，拟证明原告向被告交纳购房款15000元；
4、娄底房产网的信息资料，拟证明在房产网上公布的嘉兴公寓的信息资料与原告在被告处所购房屋位置一致及该小区房屋的现在售价。
被告菲力公司对原告姚日媚提交的证据的质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但该合同最后一页甲方签字处姚日媚并没有签字，该合同第一页上姚日媚的名字并非其本人所签；对证据3真实性无异议，可以证明1万元定金已经转变为了购房款，原告所诉求的双倍返还定金于法无据；对证据4真实性、关联性、合法性均有异议，嘉兴公寓与本案双方都不具备关联性，无法达到原告的证明目的。
被告菲力公司为支持其答辩理由的成立，向本院提交了如下证据：
1、被告企业法人营业执照、法定代表人证明、法定代表人陈波身份证复印件，证明被告的主体身份。
2、易某的调查笔录及身份证复印件，证明原、被告签订的合同无法履行后，被告已通过电话、当面的方式通知原告领取购房款。
3、被告与张春生等7人签订的《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》及收据，证明被告将已收取的购房款及定金返还给合同的其他签订主体。
证人易某出庭证明，原、被告签订合同后，因政策原因被告菲力公司无法继续履行合同，易某当时作为被告公司员工，已通过电话及当面告知的方式通知原告姚日媚领取购房款。
原告姚日媚对被告菲力公司提交的证据的质证意见：对证据1真实性无异议；对证据2、真实性、关联性均有异议，易某当时作为被告方的员工，其陈述从情理上来讲很容易偏向被告，其真实性值得商榷。从其调查的内容来看，易某说是应该都通知了，这并不是肯定的回答，且是何时通知无法确认，很难达到被告的证明目的。证言可以证明原告向被告交纳了定金；对证据3真实性无异议，关联性有异议，与原告主张的定金、赔偿损失无关，无法达到其证明目的。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：
（一）对原告姚日媚提交的证据1-3的真实性，双方当事人均无异议，故本院对上述证据的证明效力予以确认，证据4，与本案不具有关联性，本院不予采信。
（二）对被告菲力公司提交的证据1、3的真实性，双方均无异议，本院予以认定；对证据2，证人易某出庭作证，能证明原告向被告交纳了部分房款及证人易某曾口头告知原告因合同无法履行其可到公司退款的事实。
综上，本院依据采信的证据及双方当事人的陈述，认定本案以下基本事实：
被告菲力公司为解决职工住房问题准备在公司职工生活区即娄底市二大桥南头西侧约200米处兴建职工住宅。原告姚日媚从在被告处上班的易某处得知被告正准备兴建房屋，于是2008年3月2日，以原告姚日媚为甲方与被告菲力公司为乙方签订了一份《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》，合同约定：私房联建位置是娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区即位于娄底市二大桥南头西侧约200米处，北向红旗街，南向涟滨东街，西邻思源小区，东邻涟滨东街至红旗街的南北通道。双方约定原告姚日媚定建的住宅楼为第×栋×单元2××号房，车库为第×栋××号；住宅建筑面积139.00平方米，每平方米单位造价为1088.00元，合计金额为151232.00元；车库建筑面积约29.67平方米，每平方米造价为1618.00元，合计金额为48006.00元；住宅和车库总造价为壹拾玖万玖仟贰佰叁拾捌元整。在合同签订之时，甲方支付定金壹万元。合同对工期也进行了约定，自合同签订之日起15个月内竣工交房，被告菲力公司如不能如期交房，原告姚日媚有权按已交付的房款向被告菲力公司追究逾期交房的违约责任，每延期一个月，由被告菲力公司按银行同期一年期的定期存款利率利息支付给原告，如遇不可抗拒的自然灾害除外（如水灾地震等）。同时，合同还对付款方式、签约双方的责任义务等事项进行了具体约定。合同签订当天，原告姚日媚交付10000元定金及5000元购房款，被告菲力公司向原告姚日媚出具收条，载明“兹收到姚日媚交来05栋住房212室车库32号人民币壹万伍仟元整。”收条上加盖有“湖南省娄底菲力粘合剂有限公司”公章及财务专用章，易某在收款人处签章。其后，原告姚日媚见被告菲力公司没有按约建房、交房，且将土地卖给娄底市嘉兴力达房地产开发有限公司开发成嘉兴公寓，原告多次要求被告返还定金，购房款及赔偿损失均未果，故诉至法院。
经查明，被告菲力公司决定私房联建时便着手向有关政府部门呈报该项目的报批手续，但因被告方不具备开发资质故该项目2008年最终没有通过审批。被告得知审批不能通过时，便通过各种方式与签约的购房人联系，通知其到公司领取退房款。因原告购房是通过易某购得，故通知原告方领取退房款由易某负责实施，易某通过其婆婆口头告知原告。但被告及易某都没有书面通知原告，要求其到被告公司退购房款。
另查明，2008年7月被告菲力公司与他人共同成立嘉兴力达房产地产开发有限公司。2009年初，被告菲力公司将位于娄底市二大桥南头西侧约200米处的土地出售给嘉兴力达房产地产开发有限公司，嘉兴力达房产地产开发有限公司便开发了嘉兴公寓楼盘。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点原告姚日媚与被告菲力公司签订的《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》效力应如何认定？被告菲力公司是否应当双倍返还定金20000、购房款5000元并赔偿损失202196元？
关于原告姚日媚与被告菲力公司签订的《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》效力问题。原告主张，合同签订时娄底的实际情况允许私房联建，因此原、被告签订的合同合法有效。被告菲力公司则主张，法律上没有私房联建这一概念，联建房是联合开发建房，根据法律的规定，联建其中一方必须具备房屋的开发资质，本案中原、被告都不具备开发资质，因此原、被告签订的合同违反法律强制性规定，应当认定合同无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案原告姚日媚与被告菲力公司签订的合同冠以私房联建委托合同名称，但其实质是被告将住房出售给原告，原告支付房款，故该合同名为联建实为房屋买卖合同，该合同签订时被告仅取得该地块的合法使用权，但一直未取得房地产开发资质，继而也无法办理商品房预售许可证。因此，双方的协议违反了法律的强制规定，该联建协议应确认无效。无效的合同自始没有法律约束力，不须本院予以判决解除，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以驳回。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在签订合同时没有核实被告是否具有开发资质，被告在未取得房地产开发资质及商品房预售许可证情况下与原告签订名为联建实为房屋买卖的联建协议，双方对合同的无效都存在过错，其中被告应承担主要过错责任，被告应当返还全部定金及购房款并赔偿损失，原告要求双倍返还定金，本院认为，双倍返还定金应是合同有效的前提下收受定金的一方违约而支付给守约方，而本案合同无效，故对原告提出被告应双倍返还定金的诉求，不予支持。本案中原告要求被告按合同中约定的逾期交房违约责任即按银行同期一年期的定期存款利率支付利息损失，本院认为，合同无效，自始无效，其约定的违约条款也无效，故对原告的该项诉求，本院不予支持。合同无效，被告应承担主要过错责任，被告应当赔偿损失，故对原告要求被告赔偿损失的诉求，本院予以支持，但原告要求被告菲力公司以娄底市房产网上公布的嘉兴力达房产地产开发有限公司开发的嘉兴公寓的起步价赔偿损失202196元，本院认为，本案中原、被告双方约定的房款总价为199238元，原告仅交付15000元房款（含定金），原告要求被告赔偿20余万元既超过原合同约定的总价，同时其计算损失的方法没有合法依据，其赔偿损失的金额过高，考虑到合同无效被告应承担主要责任且原告也确实存在损失的情况，本院认为对此可按人民银行同期贷款利率的四倍自2008年3月2日起计算损失为宜。
至于原告姚日媚的起诉是否已超过了诉讼时效的问题。本院认为，本案经审查原告姚日媚与被告菲力公司签订的《娄底菲力粘合剂有限公司职工生活区私房联建委托合同》因违反法律的强制性规定，依法认定为无效合同。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，不能以无效合同中确定的时间来计算本案的诉讼时效问题，合同经确认无效后，原告姚日媚才享有返还财产的请求权，因此原告姚日媚的起诉没有超过法定诉讼时效期间，对于被告菲力公司的该抗辩主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第十六条、第二十五条之规定判决如下：
1、被告湖南省娄底菲力粘合剂有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚日媚返还定金及购房款共计15000元，并按中国人民银行同期贷款年利率的四倍自2008年3月2日起至本判决生效之日止赔偿损失。
2、驳回原告姚日媚的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4350元，由原告姚日媚负担850元，被告湖南省娄底菲力粘合剂有限公司负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 杨玉洁
人民陪审员 刘 芬
人民陪审员 陈 燕
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 吴细宁
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。