广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初2306号原告：胡丽萍，女，1968年7月6日出生，汉族，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告胡丽萍与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡丽萍及其委托诉讼代理人刘斐到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月12日，原告为购买被告御景绿洲花园××幢××房向被告支付定金30000元，2013年8月20日，双方正式签订《广州市商品房买卖合同（预售）》(合同编号：20130816××××)。合同约定：被告将御景绿洲花园一期11、××栋第××栋7层××房出售给原告，房价总金额为777862元，合同约定了房屋付款方式、逾期付款责任、权利瑕疵、产权登记、工程质量、物业专项维修资金等；同时明确约定了交房时间为2015年6月30日，以及交付房屋条件、延期交房违约责任为逾期超过180日后，乙方（原告）有权单方解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。合同签订当天，原告按合同约定向被告支付了首期款207862元、契税及其他办证费15500元以及维修基金12684元。原告购买涉案房屋的按揭贷款已经全部由银行支付给了被告，原告自2014年起每月按期偿还按揭贷款。然而，时至今日，被告仍未将御景绿洲花园一期11、12栋第××栋××层××号房交付给原告。故原告诉至本院，请求判令：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20130816××××）继续履行，被告立即向原告交付竣工验收并符合交房标准的御景绿洲花园一期11、××栋第××栋××层××号房；2.被告向原告支付延期交房违约金，以总房价款777862为本金，按每日0.05%的标准，从2015年7月1日起计算至被告合格交付房屋之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。被告辩称：一、根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同附件七第四条约定了逾期交房违约金的计算标准为每日0.01%。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之一”这个统一约定的比例过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。三、原告与被告签订的《附件七：本合同补充协议》中第一大点的第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由乙方在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足《附件七：本合同补充协议》第一大点中的所有条件后才能起算违约金。四、原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事情是不确定的。若违约金计算至“实际交付房之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。经审理查明：2013年08月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街河东南路338号（××栋）××房；建筑面积120.8平方米；总金额为777862元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.58%，金额237862元，除首期款外，剩余房款金额540000元须于2013年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同。原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还原告已支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七补充协议第一条约定：原告收楼时，应交清下列三项费用，否则，视同由于原告原因导致未能按期交付房屋，双方依照买卖合同第十条的约定方式处理：1.交清全部房款；2.原告在签订买卖合同的同时签订《御景绿洲花园业主临时公约》，另在房屋交付使用时与被告委托的物业服务企业签订《御景绿洲花园前期物业服务协议》，并接受相应的服务；3.交纳首期专项维修基金。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自《商品房买卖合同》第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款向原告支付利息（利息以原告付款之日起至甲方退款之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算），被告无须支付原告违约金。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款777862元，被告分别于2013年8月12日开具定金10000元、2013年8月14日开具定金20000元、2013年8月20日开具首期款207862元、2013年8月20日开具契税及其他办证费15500元、2013年8月20日开具维修基金12684元的收据给原告。原告已于中国工商银行股份有限公司办理涉案房屋余款54万元的按揭贷款手续。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告已按合同附件七第一条的约定支付完毕购房款及契税、其他办证费和维修基金，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系因不可抗力因素导致，应减少或免除被告的违约责任。本院认为，被告未举证证明具体不可抗力因素及不可抗力因素与逾期交楼之间有因果关系，且被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中的遇到的天气、绿化设计、规划调整等事项应有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题。因此，被告主张减免违约责任的理据不足，本院不予支持。二、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间是2015年6月30日前，被告未提供证据证明涉案房产已符合合同约定和法律规定的交房条件，亦未提供证据证明其有交付涉案商品房给原告使用，应承担违约责任。故原告有权主张从被告逾期交房之次日即从2015年7月1日起计付逾期交房违约金，但原告主张计付至被告将涉案房屋实际交付原告使用之日止，具有不确定性，且于法无据，本院不予支持。本案逾期交房违约金应从2015年7月1日起计至起诉之日即2017年6月30日，之后产生的逾期交房违约金原告可另案处理。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条已对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条关于逾期交房的违约责任进行了变更，将逾期交房的违约金标准变更为每日按总房价0.01%的标准计付，因此原告主张按合同第十四条的约定，被告每日按总房价款0.05%的标准向原告计付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。另，关于被告认为每日按总房价0.01%的标准计付逾期交房违约金过高的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。故被告应每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款及维修基金等相关费用，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告胡丽萍支付逾期交房违约金（以购房款777862元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年6月30日止)；二、驳回原告胡丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2779元，由原告胡丽萍负担2169元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年七月二十八日书记员  高淑仪