上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第308号
上诉人（原审原告）时光山，＊生，汉族，住＊＊＊。
上诉人（原审原告）时光茫，＊生，汉族，住＊＊＊＊。
两上诉人之共同委托代理人王磊，上海飞骋律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务总经理。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
上诉人时光山、时光茫因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市＊＊＊68号1层及67号215室房屋原为案外人所有，由上海海台农副产品批发市场经营管理有限公司（以下简称海台公司）租赁。2013年11月14日，时光山、时光茫向案外人购买上述房屋并取得了房地产权证。2013年11月22日，时光山、时光茫与海台公司以海台公司与案外人的租赁合同为基础签订《租赁协议书》，约定租赁期限为2011年6月1日至2018年5月31日止，对于租金约定为，第一、二年待海台公司招商客户入驻后按一楼商铺收取的租金由时光山、时光茫享受60%的份额，若未出租的，海台公司支付保底租金人民币5，000元；第三、四年待海台公司招商客户入驻后按实际出租收取的租金由时光山、时光茫享受80%的份额，若未出租的，海台公司不再支付保底租金等。
上述协议签订后，海台公司未能招租成功，亦未向时光山、时光茫支付租金。为此，时光山、时光茫将上述房屋交案外人朱某租赁使用。
2014年7月海台公司起诉朱某排除妨碍。该案审理期间，时光山、时光茫与朱某于2014年8月4日补签了《上海市房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2014年2月15日至2015年2月14日止，月租金为2，500元。上述合同在房地产登记簿上办理了登记手续。后海台公司也撤回了对朱某的诉讼。
2014年8月，时光山、时光茫诉至原审法院，请求判令：1、解除时光山、时光茫与海台公司就上海市＊＊＊68号1层及67号215室房屋签订的《租赁协议书》；2、海台公司恢复其擅自改建的上海市＊＊＊68号1层商铺的门面原状；3、海台公司向时光山、时光茫支付其违法搭建的彩钢板大棚、彩钢板房及辅助用房的租金收益100，000元（2008年7月1日至2014年8月15日）（后变更为50，000元）。海台公司不同意时光山、时光茫的诉请。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，时光山、时光茫在向原产权人购买系争房屋时，清楚原产权人与海台公司就该房屋存在租赁关系，且其购买后也与海台公司签订了《租赁协议书》，故该协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。时光山、时光茫现认为，海台公司在租赁期间，擅自改变房屋结构，搭建彩钢板大棚、彩钢板房和辅助用房，故要求解除协议并由海台公司恢复商铺的门面原状和支付其违法搭建的彩钢板大棚、彩钢板房及辅助用房的租金收益。由于时光山、时光茫在购买系争房屋时，其所称之上述情况已实际存在，而其又未能提供证据证明门面改造、搭建系海台公司所为，也没有证据证明海台公司因上述搭建而获得收益。况且，违章搭建应系政府有关部门处理，非民事案件涉及范围。因此，时光山、时光茫的上述请求，无事实和法律依据，不予支持。同时，时光山、时光茫在与海台公司未解除租赁关系的情况下，与案外人签订租赁合同并将系争房屋交付案外人经营使用，对海台公司而言可能致使市场业态混乱，无利于整个市场的经营与管理。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年12月18日作出判决：驳回时光山、时光茫的诉讼请求。案件受理费2，300元，由时光山、时光茫负担。
原审法院判决后，上诉人时光山、时光茫不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人将系争房屋“门改窗”是发生在上诉人向原产权人购买房屋并与被上诉人重新签订《租赁协议书》之后。根据我国《民法通则》和《物权法》的相关规定，被上诉人理应承担恢复原状的民事责任。二、被上诉人未能成功招租，亦未按约向上诉人支付保底租金，致使合同目的无法实现，故上诉人有权依法行使合同解除权。同时，上诉人将系争房屋出租给案外人后，办理了租赁登记，故上诉人与被上诉人之间的《租赁协议书》已无法继续履行。三、被上诉人基于违章搭建获取租金收益，上诉人的租金收益权被实实在在地侵犯了，故被上诉人理应向上诉人给付租金收益。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的第一、二项诉讼请求，并由被上诉人给付违章搭建的租金收益50，000元。
被上诉人海台公司辩称：双方之间的租赁合同承继了前手合同的租期，故合同约定的第一、二年的保底租金被上诉人早已支付给了前任出租方。况且上诉人也从未向被上诉人主张过保底租金，故上诉人无权行使法定合同解除权。系争房屋的现有状况即上诉人购房时的原状，被上诉人未进行过搭建，故不应承担恢复原状的责任。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2013年11月22日上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》第五条约定的租金支付标准：第一、二年待被上诉人招商客户入驻后按一楼商铺收取的租金由上诉人享受60%的份额；若未出租的，被上诉人支付保底租金5，000元。第三、四年待被上诉人招商客户入驻后按实际出租收取的租金由上诉人享受80%的份额；若未能出租的，被上诉人不再支付保底租金。第五年以后的租金在前一年的基础上递增不少于10%。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋所签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确。双方均应严格按照合同约定，履行各自的合同义务。现上诉人以被上诉人既未能成功招租，亦未按约支付保底租金，致使合同目的无法实现为由，要求解除合同。而根据上述《租赁协议书》约定，租赁期限自2011年6月1日起至2018年5月31日止，共计七年；第一、二年若被上诉人未招租成功，需支付保底租金5，000元；第三、四年若未出租的，则不再支付保底租金。由于上诉人系2013年11月14日自原产权人处购买了系争房屋，当时被上诉人与原产权人之间就该房屋已存在租约。而上述《租赁协议书》则系上诉人于2013年11月22日在原租赁合同的基础上与被上诉人所签订，故该协议约定的租期起止日期、租金支付标准及保底租金等内容均沿袭了前手租赁合同。综合合同条款之文义，《租赁协议书》中约定的“第一、二年”保底租金应自该合同约定的起租日即2011年6月1日起算，这与合同之后关于“第三、四年”及“第五年以后”等表述，以及截止于2018年5月31日总租期为七年的合同约定内容相符。鉴于租期开始计算的第一、二年，上诉人与被上诉人尚未建立租赁关系，故被上诉人抗辩称“第一、二年”的保底租金已付给了前任出租方，尚属合理，亦符合合同本意。据此，现上诉人以被上诉人既未能成功招租，亦未按约支付保底租金，致使合同目的无法实现为由，要求解除合同，其理由不成立，本院不予采纳。至于上诉人要求被上诉人恢复系争房屋门面原状，并要求被上诉人支付因该搭建而获得的租金收益之主张。因上诉人并未就被上诉人进行违章搭建并获得收益的事实予以举证，故本院对此不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人时光山、时光茫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年三月三日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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