上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1307号
原告上海绍盛实业发展有限公司。
法定代表人娄某某。
委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告上海鹏宏食品有限公司。
法定代表人黄某某。
委托代理人黄某甲。
委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
原告上海绍盛实业发展有限公司与被告上海鹏宏食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月16日、7月7日公开开庭进行了审理。原告上海绍盛实业发展有限公司的委托代理人胡灿，被告上海鹏宏食品有限公司的委托代理人黄某甲、侯晓恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海绍盛实业发展有限公司诉称，2010年4月30日，原、被告签订了厂房租赁合同，原告将上海市闵行区×路×号×-×号厂房出租给被告，被告按季度支付租金。第一年租金为362，480元，以后每年递增5%。被告于2013年8月1日起不在向原告支付租金。原告多次催讨无果，现起诉要求被告支付租金870，965元（2013年8月1日至2014年4月30日，按34，968元／月计算计314，712元，2014年5月1日至2015年4月30日，按36716元／月计算计440，597元，2015年5月1日至2015年8月1日，按38，552元／月计算计115，656元）。如涉案合同被确认无效，仍按租金标准主张房屋使用费。
被告上海鹏宏食品有限公司辩称，原、被告签订房厂租赁合同后，被告在办理卫生许可证时才得知承租房屋没有产证。2013年3月7日，华漕镇政府在房屋所在的A建材市场张贴动迁公告，经营活动遂受到影响，双方口头约定被告按原租金的三分之一支付租金。被告在2013年8月1日之前一直正常支付租金。2013年8月1日之后，除被告于2015年初支付3万元后，未再付费。2015年1月13日，双方签订补充协议，约定由原告开具发票后被告再付费。原告曾以原租金的三分之一向被告开具过租金发票。现被告愿意按照约定的租金标准的三分之一支付自2014年1月起的欠费。
经审理查明，2000年5月1日，上海绍盛工贸有限公司（出租方、甲方，以下简称绍盛工贸公司）与案外人上海闵行B综合市场有限公司（承租方、乙方，以下简称B综合市场公司）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租×路×号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。
2000年7月25日，闵行区×镇×村委会（甲方）与绍盛工贸公司（乙方）签订《上海B综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区×路×号的上海B综合市场转让给乙方。房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元。乙方受让后继续使用“上海B综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，闵行区华漕镇陈家角村民委员会（原闵行区诸翟镇陈家角村委会，出租方、甲方）与娄冬虎（承租方、乙方，后上海绍盛实业发展有限公司的法定代表人）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区×路×号与北青公路730弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2001年5月18日，上海绍盛工贸有限公司之企业名称变更为上海绍盛实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2010年4月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租×路×号内×-×号厂房，建筑面积1，805.63平方米。租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止，年租金362，480元，以后每年递增5%，第二年租金380，604元、第三年租金399，634元、第四年租金419，616元、第五年租金440，597元。租金先付后用，每季度支付一次，逾期未付则收取万分之五滞纳金。双方另对其余事项作了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，因被告将一部分厂房用于建造冷库，如国家动迁补偿冷库的损失，应为被告所得。
2013年2、3月间，有关部门向上海A建材交易市场发出各种通知，告知该地块将纳入动迁范围，公布拆迁细则，并将上门对该市场进行拆迁评估。2013年4月8日，B综合市场公司发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。嗣后，被告并未搬离系争房屋，且自2013年8月1日起就系争房屋停止向原告支付租金。
2014年1月4日，原、被告签订关于终止《厂房租赁合同》的协议，约定双方曾经签订的2009年12月29日、2010年3月28日两份《厂房租赁协议》，同时于2014年12月31日终止。被告于2015年1月5日前将上述两份合同项下的厂房（10号厂房、16号厂房）、棚及相关辅助房屋完好交还原告，结清相应租赁费、水电费并办理相关房屋的交接手续。
2014年7月2日、11月24日，原告两次向被告发送《催租函》，要求被告及时付清所欠租金。
2015年1月13日，双方又签订《补充协议》，约定《厂房租赁合同》有效期延至2015年12月31日，原告不再向被告追缴2013年4月-12月其所欠房屋租金。本协议签订时被告须共计向原告缴纳租金192241元。2015年1月1日之后的租金按双方签订的《厂房租赁合同》约定缴纳。遇政府拆迁时，被告享受的政府补偿归被告所有。双方签字盖章并被告应缴纳的款项全部缴清后生效。如本协议签订后，被告在30日内仍未付清应缴款项，本补充协议作废。
2015年2月11日，原告向被告开具市场×-×号厂房2014年1月份租金5，942.25元的发票。2015年4月3日，原告向被告开具市场5-6号厂房2014年1月份租金5，530.30元的发票。2015年1月、4月，被告向原告支付租金计3万元。被告为维持冷库的经营仍支付水电费，但每月耗电量较动迁公告发出之前减少。
另查明，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。
以上事实，由原告提供的上海市人民政府土地管理文件、《土地使用权租赁合同》、《上海B综合市场转让合同》、违法用地补缴税款凭证、《企业名称变更核准通知书》、《催款函》及邮寄凭证、2010年4月30日的《厂房租赁合同》、房租费发票及水电费发票、水电费存根联，被告提供的2010年4月30日补充协议、2014年1月4日的终止厂房租赁合同、2015年1月13日补充协议、通知书、告知书、拆迁实施细则、评估清单、催租函、房租费发票及付款凭证、水电费清单和发票、现场照片等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。本案中，原告提供的《上海市人民政府土地管理文件》，系给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能举证证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造迄今亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。
本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的占有使用费。本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，被告的经营活动难以避免受到影响，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，故应承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的租金标准，酌情确定系争房屋使用费的支付标准为原租金的40%。关于被告主张的原告曾与其协议同意减免租金、按照合同约定租金的三分之一计算，因被告当时没有按照补充协议约定及时付清欠租，不符合减免条件，现在原告也没有放弃主张该时段的房屋使用费，故被告的抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
被告上海鹏宏食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海绍盛实业发展有限公司支付自2013年8月1日起至2015年8月1日止的房屋使用费316，182.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，509.65元，减半收取计6，254.82元，由原告上海绍盛实业发展有限公司负担3，233.45元，被告上海鹏宏食品有限公司负担3，021.37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈 群
二〇一五年九月二十五日
书记员 缪丽丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。