重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01000号
上诉人（原审原告）阳乾安，男，1972年5月17日生，汉族。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区白岩书院74号2号楼，组织机构代码：70932048-2。
法定代表人唐先文，董事长。
委托代理人吴继东，重庆荣东律师事务所律师。
上诉人阳乾安、上诉人重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司（以下简称佳信公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服重庆市万州区（2013）万法民初字第07972号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年12月21日，被告佳信公司取得南山玉林14～17号楼、1～4号车库的《建设工程规划许可证》（建字第500101201000122号），建设位置为万州区江南新区南山路，建设规模14834.24平方米，其中16号楼（16幢）为6层，楼层建筑面积2898.86平方米。受佳信公司委托，重庆市房屋勘测院万州区房产测量所（以下简称房产测量所）根据设计施工图对16号楼预售商品房分户面积进行了测算。2011年1月4日，房产测量所出具16号楼房产面积测算报告书，其中1单元201室建筑面积为124.16平方米，从负一层至连接201室楼梯间建筑面积为6.99平方米，负一层建筑面积为42.29平方米，负一层至二层201室合计建筑面积为173.44平方米，测算报告书载明16号楼商品房面积共计2899.04平方米。2011年1月7日，被告取得16号楼商品房预售许可证，证载预售面积与测算报告书面积2899.04平方米（共七层）相符。
2011年1月26日，原告阳乾安（合同称乙方）与被告佳信公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为南山玉林16号楼；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2010字第00533号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预制第11008号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房坐落于重庆市万州区（江南新区）南山路16号16幢1单元201室。本商品房所在幢的楼层为7层，所在楼层物理层为第0层，所在楼层名义层为－1～2层。建筑面积173.44平方米，其中：套内建筑面积151.17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.27平方米。本商品房的用途为住宅，层高为3米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价4489.68元／平方米，总成交金额为778690元。第五条付款方式及期限，乙方在签订本合同时首付房款278690元，余款50万元申请银行按揭。…第七条交房期限及交付条件，（一）…2、属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期交付超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。…第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件5）。同日双方签订《合同补充协议》，第15条第二款约定：“甲方可以在符合国家政策及专业规划做局部调整，在国家政策及专业规划内作调整后，双方约定其面积以房产测量所出具的《房屋面积实测报告书》面积为准，建筑面积单价不变，据实结算。第三款约定：产权登记套内建筑面积（建筑面积）大于合同约定套内建筑面积（建筑面积）时，误差绝对值超过3％的，若乙方不退房，由乙方按产权登记套内建筑面积（建筑面积）与合同约定套内建筑面积（建筑面积）超出部分的房价款，建筑面积单价不变补足甲方；产权登记套内建筑面积（建筑面积）小于合同约定套内建筑面积（建筑面积）时，误差绝对值超过3％的，若乙方不退房，由甲方按产权登记套内建筑面积（建筑面积）与合同约定套内建筑面积（建筑面积）超出部分的房价款，建筑面积单价不变返还乙方。”上述商品房预售合同履行期间，原告按合同约定的付款方式付清全部购房款778690元。
因16号楼规划设计为6层，2011年9月2日，房产测量所对商品房分户面积重新实测后向被告佳信公司出具房产面积测算报告书，其中负一层（架空层）330.36平方米不计入办理产权证面积，其余房产面积不变。2012年6月29日，南山玉林14至17幢商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证，被告于当日通知原告接房。同月30日原告前往被告设立的售房部接房时，被告工作人员告知原告所购商品房经房产测量所重新测量，办证面积只有131.15平方米，负一层不能办理产权证。要求原告在房价款778690元不变的情况下，以实际办证面积131.15平方米为准调整单价，将负一层至二层201室双方约定的商品房交付原告，双方另行签订购房合同，原告不同意，双方未能协商一致，被告拒绝交付原告所购买商品房。后原告再次要求被告按合同约定履行交房义务，被告佳信公司均以上述理由拒绝。
在审理中，该院依法向重庆市万州区城乡建设委员会、重庆市万州区房地产管理局发函调查，重庆市万州区城乡建设委员会复函：“南山玉林项目中16号楼负一层载明为全封闭结构架空层，设计上未加以利用”。重庆市万州区房地产管理局复函：“南山玉林第16幢房屋已经办理初始登记，可以办理分户房地产权登记。该幢1单元201号房屋，建筑面积131.15平方米（由二层124.16平方米和一层楼梯间6.99平方米组成），可以办理分户登记。因该幢房屋初始登记中未记载负一层房屋产权，负一层房屋不能办理分户产权登记。
经该院释明，原告对诉讼请求予以明确，要求被告按合同约定履行交房义务，但所交商品房应能办理产权登记，实际上是同意接收合同约定的可以办理产权登记的房屋，对不能办理产权登记的房屋拒绝接收，对已付该部分房屋价款不要求在本案中处理，另行主张权利。被告佳信公司明确表示，根据房管所2012年9月2日重新出具的16号楼负一层至二层201室房产面积的实测报告，现在已不能按原合同履行交付173.44平方米的交房义务，应按双方签订补充协议第十五条第二款约定履行交房义务。
一审法院认为，原告阳乾安与被告佳信公司于2011年1月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的禁止性规定，是有效合同，受法律保护，当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告佳信公司应按约定在2012年6月30日前将符合交付条件的商品房交付原告。本案所涉标的物为16号楼负一层至二层201室，根据被告取得商品房预售许可证及房产测量所对该楼商品房分户面积的测算报告及户型图，双方合同约定的房屋应为201室建筑面积124.16平方米、201室阳台与负一层相连部分楼梯间建筑面积6.99平方米及负一层建筑面积42.29平方米三部分组成，共计173.44平方米，不是整套商品住宅，可以分别移交。合同约定买卖标的物房产属不动产，依照《中华人民共和国物权法》第六条的规定，买受人阳乾安取得上述房屋的财产所有权应依法办理产权登记，双方的合同也约定了办理房地产权登记的时间和责任。16号楼已在约定交房期内取得了竣工验收备案登记证，但因该楼规划设计为六层，负一层42.29平方米房屋不能办理分户登记，原告要求被告交付合同约定的可以办理产权登记的131.15平方米房屋，是原告对合同权利的行使，不违反法律规定和双方当事人的约定，被告有义务移交双方合同约定的201室房屋（建筑面积124.16平方米）及201室阳台与负一层相连部分楼梯间（建筑面积6.99平方米），对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。对不能办理产权登记的16号楼负一层建筑面积42.29平方米房屋，被告虽然取得了预售许可后进行预售，但与规划不符，且不能办理分户产权登记，不是法律意义上的商品房，原告拒绝接收，不违反法律规定和双方的约定，该院亦予以支持；双方因买卖该部分房屋的价款，因原告坚持不要求在本案中处理，双方另行处理。被告抗辩原告不接受合同变更即不同意交房的理由，该院不予采纳。
对原告主张的逾期交房违约金问题，双方所签合同已明确约定交房时间及交房条件，在原告按约定时间接房时，因被告拟交付的房屋有部分不能办理产权登记，违反《中华人民共和国物权法》关于设立不动产物权应依法登记以及《商品房销售管理办法》关于房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记的有关规定，拟交付的房屋有部分不符合法律规定和合同约定条件。被告要求原告变更合同，原告不同意，双方未能协商一致，被告即拒绝交房的行为违反《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定和双方的合同约定，应依法承担违约责任。双方所签合同约定“逾期交房超过30日，甲方应从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付”，因原告未举示充分的证据证明逾期交房所造成的具体损失，其约定违约金明显过高，被告请求调减违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，该院予以采纳；根据本案具体情况，虽然被告销售的商品房中有部分不能办理产权登记，导致客观上不能按约定交付商品房而违约，但其销售时已取得预售许可，且在准备交房前已将此事实明确告知原告，未隐瞒事实；原告明知所签《合同补充协议》对所交付商品房面积误差超过3％时双方有处理方式的约定，在被告知双方交易的房屋中有42.29平方米不能办理产权登记时，不按约定与被告协商妥善处理，仍然坚持要求被告按合同履行，而被告在客观上又不能完全履行合同，双方僵持不下引起纠纷，均违反民事活动应遵循的诚实信用原则，对造成双方买卖的房屋中能够进行产权登记的部分也未能按时交付均有一定责任。结合被告的违约及原告的责任，以及可能给原告造成的损失，该院对合同约定的违约金给付标准进行调整，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付违约金较为合理，以利维护双方当事人的合法权益，被告应从2012年7月1日起至实际交房之日止以原告已付购房款778690元按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付逾期交房违约金。被告的抗辩理由不成立，该院不予采纳。原告的诉讼请求过高，应合理分担诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十六条的规定，判决：一、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于本判决生效后三日内将重庆市万州区江南新区南山路南山玉林16号楼（16幢）1单元201室（建筑面积124.16平方米）、201室阳台与负一层相连部分楼梯间（建筑面积6.99平方米），共计建筑面积131.15平方米交付原告阳乾安。二、由被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司于实际交付本判决第一条所确定的商品房后三十日内，以原告已交购房款778690元从2012年7月1日起至实际交房之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告阳乾安逾期交房违约金。三、驳回原告阳乾安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16430元，由原告阳乾安承担5175元，被告重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司承担11255元；原告已预交，被告应承担部分直付原告。
上诉人阳乾安请求：1、维持一审判决第一项；2、变更一审判决第二项，改判为：由佳信公司承担逾期交房违约责任，并以阳乾安已付购房款778690元为基数从2012年7月1日起至实际交房之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算支付阳乾安逾期交房违约金；3、本案诉讼费由佳信公司负担。主要事实和理由：1、佳信公司逾期交房，一审按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付违约金不足以弥补阳乾安的损失，应予改判。对于不能交付的负一层是佳信公司交付不能造成，佳信公司构成逾期交房是事实，对此，阳乾安没有任何过错，而一审认定在逾期交房的过程中，阳乾安也有一定责任与客观事实不符；2、合同中约定了逾期交房应当承担违约金的计算方式，佳信公司虽然主张约定的违约金过高，但按中国人民银行同期同类贷款利率计算阳乾安认为过低，且不能弥补给阳乾安造成的损失，该损失有阳乾安提供的装修合同及支付给案外人的装修合同违约金100000元和偿还首付款而给案外人支付的利息佐证，故应当以民间借贷法律关系所允许支付的4倍利息为准计算违约金；3、阳乾安是按合同约定主张的违约金并缴纳的诉讼费，阳乾安在本案中没有责任，一审的诉讼费不应当由其分担，二审诉讼费由佳信公司负担。
上诉人佳信公司答辩称：对交付房屋无异议，但不应当支付逾期交房违约金。
上诉人佳信公司请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回阳乾安要求佳信公司承担逾期交房违约责任的请求；2、本案诉讼费依法分担。主要事实和理由：1、本案由于负一层不能办证引起纠纷，但对于合同约定的办证面积与实际办证面积有差异时，合同有约定：购买方可以退房，或者在不退房的情况下，由开发商按建筑面积单价不变返还购买方，但本案经过一审、二审时，阳乾安均没有明确选择上述合同约定的方式解决纠纷，并且对于佳信公司提出的按照合同约定的方式解决纠纷阳乾安也没有接受，及至一审重审，阳乾安才做出选择，故对于逾期交房是阳乾安自己造成的，而非佳信公司拒绝交房；2、即使逾期交房的责任在佳信公司，但一审以阳乾安的购房款为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算违约金显然过高，佳信公司提交了南山玉林的房屋出租合同、租金收据，证明阳乾安的房屋租金标准为每年6000元，即使按租金标准130%计算也不会超过每年8000元，但一审判决确定的违约金达每年50000元，显然过高，依法应当减少至不超过每年8000元。
上诉人阳乾安答辩称：逾期交房的违约责任在佳信公司，阳乾安一直要求交房，但对方以不修改合同就不交房，所以佳信公司没有交房的事实；合同中双方约定了违约金，因此应当以实际损失计算，而非房屋的租金计算。
二审中双方当事人均未提供新证据推翻一审认定的事实，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人上诉的焦点在于佳信公司是否构成逾期交房及若构成逾期交房，逾期交房的违约金应当如何计算。阳乾安与佳信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的禁止性规定，依法在双方当事人之间产生约束力。在阳乾安按照合同约定的时间要求佳信公司履行交房义务时，佳信公司却要求阳乾安变更合同后方能交付房屋，这显然违背了双方的合同约定，因此，佳信公司构成逾期交房的事实。由于佳信公司没有按照合同约定的时间履行交房义务，导致阳乾安以诉讼的方式解决纠纷，佳信公司在诉讼中虽然提出了按照《合同补充协议》第15条第（三）项约定的方式，将能够办理产权证的131.15平方米进行结算，其余不能办证的42.29平方米按照单价不变返还给阳乾安，但双方对已构成的逾期交房时间如何计算违约金未达成一致意见，需要法院依法裁判才能解决纠纷，因而，引起本案的根本原因仍在于佳信公司的行为，而阳乾安对此并无过错，故佳信公司认为其不应当承担逾期交房违约责任的上诉理由不成立。对于逾期交房如何计算违约金，双方所签订的合同中虽有约定，但佳信公司认为约定的违约金过高，应当予以调整减少，而对于双方所提交的关于因逾期交房而给阳乾安造成的损失均不充分的情况下，一审法院结合本案的具体情况，酌情以购房款778690元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金并无不当，故阳乾安及佳信公司对于违约金的上诉理由均不支持。综上所述，阳乾安的部分上诉理由成立，本院予以支持；佳信公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费16430元，由上诉人重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司负担；上诉人重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司预交的上诉费4630元，由上诉人重庆市三峡佳信实业（集团）有限公司负担，上诉人阳乾安预交的上诉费4630元，由上诉人阳乾安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 蒋乾巽