新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈中民二终字第53号
上诉人（原审被告）：鲁先香，女，汉族。
委托代理人：陈子忠，系新疆新创律师事务所律师。
委托代理人：蔡忠国，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：张财，男，汉族。
委托代理人：王强，新疆众托律师事务所律师。
上诉人鲁先香因租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2014）哈市民二初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁先香及其委托代理人陈子忠、蔡忠国，被上诉人张财的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，被告鲁先香与哈密市友谊商贸城有限责任公司签订一份租赁合同，合同约定：公司将友谊商贸城三期2-1-7#9#租赁给被告，出租房屋面积为83.08平方米，租赁期限为三年，自2010年8月30日起至2013年8月29日至。被告按照公司整体规划所经营的品牌为澳翔产品，如不符合要求，公司有权单方终止合同或要求被告方在限定时间内调整产品，租赁期限期满，公司有权收回出租房屋，被告应如期交还房屋，房屋使用费以房屋租赁费面积为租赁费计算标准（每平方米租赁费为每天15元），共计人民币每年45486元。合同签订后，被告按合同进行经营，到2013年7月7日，被告将上述租赁房屋转让给原告，并与原告签订合同，合同载明：原被告经友好协商，就店铺转让事直达成此协议，原告享有被告所有的权利，转让地址：友谊商贸城三期2-1-7-9号。合同签订后，原告通过银行转账的方式一次性支付被告60000元转让费，因原告要求被告装修此店，陆续向被告支付装修款38200元，其中包括被告垫付的1200元床费，原告开始经营时，友谊商贸城以涉案商铺未经房东同意不允许转让，原告无法经营，引起诉讼。原审另查：此案店铺的实际所有权人是个人，交由哈密市友谊商贸有限责任公司代租三年，租赁到期后，商贸公司将此店交还业主，公司所收取的8000元包括保证金4000元及维修押金4000元，对于原被告之间转让店铺一事公司并不知情，亦未经房东及公司同意，现也不同意转让。
原审认为，被告鲁先香在未经房屋出租人同意的情况下与原告签订的店铺转让合同，因房屋即将到期且房屋出租人也不同意转租，导致原告受让的店铺无法经营，因此双方签订的店铺转让合同无效，故被告因无效合同所收取原告转让费60000元应予以退还。被告辩称，原被告签订的转让合同是双方真实意思表示，不存在欺诈，继续履行合同，实际向原告收取50000元转让费证据不足，对被告辩称主张不予采信。原告要求被告退还因装修此店向被告支付的38200元，因双方认可被告垫付的床费1200元，现37000元装修款要求被告承担的诉讼请求，因被告转让此店时，原告未尽认真审查义务，存在一定的过错，因此原告受让此店而向被告支付的装修款37000元，原审酌情考虑，由被告退还原告25900元装修款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、被告鲁先香于本判决生效之日起七日内返还原告张财转让费60000元；二、被告鲁先香于本判决生效之日起七日内返还原告张财装修款25900元。案件受理费2255元，由原告张财负担283元，被告鲁先香负担1972元。
原审宣判后，鲁先香不服提出上诉请求撤销原审判决，依法改判。诉讼费及送达费由被上诉人承担。理由是：一审法院认定店铺转让合同无效，缺乏依据。2014年7月7日，上诉人与被上诉人签订了店铺转让协议，上诉人当时就把原有的与哈密友谊商贸城签订的店铺租赁协议交付了被上诉人，被上诉人也知道店内的经营范围，被上诉人不能继续租赁该房屋，是因为被上诉人改变了店内的经营范围，并不是如一审中认定的未经出租人同意转让的情形，而且在一审中被上诉人也没有提交相关的证据以予证实。一审中认定转让费为60000万，装修费为38200元缺乏证据，且前后矛盾。上诉人与被上诉人签订店铺转让合同后，约定的转费是5万元，被上诉人要对店铺进行装修，委托上诉人向友谊商贸城缴纳了装修保证金8000元，而且该装修保证金，在完成店铺装修后，己由哈密友谊商贸城退还给了被上诉人，被上诉人再次对该费用进行主张，构成虚假诉讼。本案中店铺转让合同有效还是无效，关键是看出租人是否认可该店铺转让，一审法院应当依职权追加出租人为第三人，以便查清本案店铺转让的事实。一审在原告未提交相关证据的情况下，认定店铺转让未经出租人同意，认定店铺转让合同无效，违反相关法律规定。
被上诉人张财辩称，上诉人与被上诉人签订转让协议时，并未将其与友谊商贸城的协议给我看，而是在我多次与上诉人交涉时才拿出该协议。对转让费双方约定的是60000元，我一次性支付给了上诉人，8000元装修保证金和管理费是另外交纳的，一审法院已经查明，也向友谊商贸城进行了调查。请求二审维持原判，依法驳回其上诉。
本院经审理查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：上诉人鲁先香与被上诉人张财签订的转让合同的效力。上诉人鲁先香将友谊商贸城三期2栋7-9号店铺转让给被上诉人张财，但该房屋所有权并不属于上诉人鲁先香，且哈密友谊商贸有限责任公司与上诉人鲁先香签订的租赁合同约定：“乙方按照甲方整体规划经营产品，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内调整产品。”“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”上诉人鲁先香在向被上诉人张财转让店铺时并未告知友谊商贸城，且被上诉人张财经营的产品不符合哈密友谊商贸有限责任公司整体规划。故上诉人鲁先香与被上诉人张财签订的转让合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人鲁先香应向被上诉人张财返还转让费。被上诉人张财通过银行转账的方式支付上诉人鲁先香60000元。上诉人鲁先香上诉称，60000元转让费中包含8000元装修押金，已由哈密友谊商贸有限责任公司退还给被上诉人张财。被上诉人张财对此不认可，认为押金收据虽然写的是上诉人鲁先香，但实际缴款人是被上诉人张财。因押金收据在被上诉人张财处，哈密友谊商贸有限责任公司已经将8000元押金退还给被上诉人张财。故原审认定8000元装修押金由被上诉人张财缴纳并无不当。但考虑到被上诉人张财在受让该店铺时，未全面履行查询义务，且被上诉人张财受让店铺后，在装修过程中使用该店铺，本院酌情扣减5000元，上诉人鲁先香向被上诉人张财退还转让费55000元。对被上诉人张财支付的37000元装修款，原审酌情考虑由上诉人鲁先香退还被上诉人25900元适当。原审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持哈密市人民法院（2014）哈市民二初字第209号民事判决的第二项，即：“二、被告鲁先香于本判决生效之日起七日内返还原告张财装修款25900元。”
二、撤销哈密市人民法院（2014）哈市民二初字第209号民事判决的第一项，即：“一、被告鲁先香于本判决生效之日起七日内返还原告张财转让费60000元”。
三、上诉人鲁先香于本判决送达之日起七日内返还被上诉人张财转让费55000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1948元，上诉人鲁先香负担1848元，被上诉人张财负担100元；一审案件受理费2255元，上诉人鲁先香负担1872元，上诉人张财负担383元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 滢
审 判 员 袁建新
代理审判员 王 刚
二〇一五年四月十七日
书 记 员 肖存军