温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1500号
原告：温州城市广场投资管理有限公司。
法定代表人：赵旭东。
委托代理人：徐细智，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告：章盛。
委托代理人：苏潮勇，浙江国兆律师事务所律师。
原告温州城市广场投资管理有限公司（以下简称城广公司）为与被告章盛房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序于2015年8月17日公开开庭审理，原告城广公司的委托代理人徐细智、被告章盛的委托代理人苏潮勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告城广公司诉称：2012年2月20日，原告与被告签订租赁协议，约定由被告承租位于温州市柴桥巷13号温州城市广场17-36、17-37、17-38、17-39号的商铺用于经营万岁料理，租赁面积309平方米，租期为36个月，从2012年5月10日至2015年5月9日，年租金70万元，被告应在起租之日前30日支付，租金第一年、第二年不变，第三年按5%递增，物业费按每平方米每月15.8元计收。2013年5月7日，原、被告签订了《温州城市广场商铺租金支付协议》，约定，从2012年6月10日起，租金支付金额为每月35000元、物业管理费为每月2441元，每月20日前支付下月的租金和管理费，逾期按月利率2%支付违约金。但截至本案起诉之日，被告仍拒不支付拖欠的租金。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的租金、物业费、水电费341162.83元及违约金56880元，共计398042.83元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告章盛辩称：1.原告的诉讼请求不具体应当予以驳回，原告的诉状及证据中均未提及原告所称被告拖欠的租金、物业费、水电费是如何组成的，现原告当庭提供清单，已超过举证期限；2.原、被告之间签订的租赁协议及补充协议是无效协议，原告所出租的涉案房屋未经消防、规划等部门的验收，不能出租使用；3.被告已经支付了租金及物业费1092618.38元，已经构成超额支付，不再拖欠原告租金及物业费；4.被告使用涉案房屋实际截止至2014年9月2日，其中因原告的原因不能领取营业执照导致工商部门禁止经营5个月，该段期间在计算租金时应予以扣除；5.原告未履行被告交款的开票义务，被告有权行使先履行抗辩权。
本院经审理查明的事实如下：2012年2月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将温州城市广场17-36、17-37、17-38、17-39号的商铺出租给被告用于经营万岁料理，租赁面积309平方米，租期为36个月，从2012年5月10日至2015年5月9日，年租金70万元，租金在起租之日前30日支付，租金第一年、第二年不变，第三年按5%递增，租金每半年支付一次，先付后用，合同保证金5000元，被告须在本合同签订之日起三日内一次性支付。物业管理费按每平方米15.8元／月计收。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。2013年5月7日，原、被告签订了《温州城市广场商铺租金支付协议》，约定，从2012年6月10日起至原告取得消防合格证之日止，原告同意被告租金按每月35000元支付、物业管理费按每月2441元支付；被告支付原告一个月的租金及管理费作为押金，先付后用，每月20日前支付下月的租金和管理费。若被告未按照约定支付租金或物业管理费的，从逾期之日起向原告承担月利率2%的违约金；双方放弃其他权利主张。协议签订后，被告向原告支付了包括合同保证金5000元及租金、物业管理费1087618.38元。原告认为被告未按合同约定支付相应的租金及物业管理费，遂向法院起诉。
另查明，被告在承租期间另行支付原告电费押金20000元，垃圾清运费押金2000元。
上述事实有当事人提供的原告营业执照、法定代表人的身份证明、被告身份证明、《租赁合同》、《温州城市广场商铺租金支付协议》、收款收据、汇款凭证及当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原告城广公司与被告章盛于2012年2月20日《租赁合同》及2013年5月7日签订的《温州城市广场商铺租金支付协议》系双方当事人真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。被告主张双方签订的合同因违反《消防安全法》第十三条未经验收合格的建筑物禁止投入使用的规定而应确认为无效合同，本院认为，《消防安全法》第十三条的规定系管理性强制性规定，并非效力性的强制性规定，违反该条规定，并非导致合同无效，故被告的上述抗辩，本院不予支持。合同签订后，原告城广公司向被告按约交付了涉案房屋。被告应按照合同约定向原告支付其承租期间的租金。
关于被告实际使用涉案房屋的日期即合同解除的日期问题，被告主张其腾空的时间为2014年9月2日，该时间即为合同解除的时间，为证明上述主张其提供了录音及税务部门核准停业通知书作为依据；而原告确认其同意合同解除的时间是2015年2月28日，该时间亦为原告计算租金及物业费的截止时间。本院认为，被告提供的录音，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该录音不能证明被告在2014年9月2日已经腾空且被告无法证明录音中的吴晓川系原告的工作人员，有代表原告的权利，被告提供的核准停业通知书亦不能证明被告腾空涉案房屋的时间，且在被告未依法解除合同并与原告办理交接手续前，不能认定原、被告的《租赁合同》及补充协议已于2014年9月2日解除及被告已于2014年9月2日腾空涉案房屋。但原告同意上述《租赁合同》及补充协议已于2015年2月28日解除，系原、被告之间协商解除合同，本院予以认可。且原告自认被告已于2015年2月28日已经腾空涉案房屋。并将该时间作为其计算租金及物业管理费、水电费的截止点，系原告处分其民事权利的行为，本院予以认可。故上述《租赁合同》解除的时间及被告腾空涉案房屋的时间均为2015年2月28日。
关于被告拖欠的租金及物业管理费问题。根据合同及补充协议的约定结合合同及补充协议解除的时间。被告应支付从2012年5月10日至2015年2月28日的租金及物业管理费。2012年5月10日-2012年6月10日租金为58333元（70万元÷12个月）；2012年6月10日至2015年2月10日的租金为1120000元（35000元／月×32个月）；2015年2月10日-2015年2月28日的租金为21000元［（35000元／月÷30天）×18天］，2012年5月10日至2015年2月28日期间租金合计1199333元；2012年5月10日-2012年6月10日的物业管理费为4882元（15.8元／平方米／月×309平方米）；2012年6月10日至2015年2月10日的物业管理费为78112元（2441元／月×32个月）；2015年2月10日-2015年2月28日的物业管理费为1465元［（2441元／月÷30天）×18天］，2012年5月10日至2015年2月28日期间物业管理费合计84459元。据此，2012年5月10日至2015年2月28日的租金及物业管理费合计为1283792元。被告已经支付包括合同保证金在内的1092618.38元，且被告已支付的电费押金2万元及垃圾清运费2000元双方均同意进行相应的抵扣。故被告仍需向原告支付租金及物业管理费169173.62元。原告主张被告支付的1092618.38元中包含部分的水电费应予以相应的扣除，本院认为，原告未能举证证明其代被告支付的水电费的具体金额，亦未举证证明被告向其支付的款项中哪些是水电费，故对原告的上述抗辩，本院不予支持。
关于违约金问题，按照补充协议的约定，被告应向原告支付逾期之日起月利率2%的违约金。现原告同意按被告截止2015年2月28日止所欠租金从2015年2月28日起按5个月计算至2015年7月28日止，本院予以准许。故被告还应支付原告违约金16917.36元（169173.62元×2%×5个月）。
关于被告主张的原告应履行开票义务，否则被告有权拒绝支付，本院认为，被告应先支付相应的租金及义务管理费，然后再由原告向被告开具相应的发票，现被告仍拖欠原告租金及物业管理费，故原告有权拒绝开具。故对被告的上述抗辩本院不予支持。关于被告主张的因原告的原因导致被告不能领取营业执照导致工商部门禁止经营5个月，该段期间在计算租金时应予以扣除，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告章盛于本判决生效之日起十五日内支付原告温州城市广场投资管理有限公司拖欠的租金、物业管理费及违约金共计186090.98元；
二、驳回原告温州城市广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7271元，减半收取3635.5元，由原告温州城市广场投资管理有限公司负担1935.5元，由被告章盛负担1700元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张万星
二〇一五年十月二十一日
代书 记员 朱艳月
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。