北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07647号
上诉人（原审被告）北京金锐光机电技术开发有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡豆各庄村（乡政府西侧）。
法定代表人徐安余，总经理。
委托代理人刘德毅，北京市聚和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市豆各庄中学，住所地北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学。
法定代表人周振民，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人北京金锐光机电技术开发有限公司（以下简称金锐光机电公司）因与被上诉人北京市豆各庄中学（以下简称豆各庄中学）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理，金锐光机电公司之法定代表人徐安余、委托代理人刘德毅、豆各庄中学之委托代理人王志刚，均到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，豆各庄中学向原审法院起诉称：2012年12月，金锐光机电公司与豆各庄中学签订了《房屋租赁合同》，约定金锐光机电公司租用豆各庄中学位于北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学南院场地房屋作办公用房，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为每年10万元。合同到期后，双方未续签合同，豆各庄中学书面通知金锐光机电公司腾退承租房屋及场地，但金锐光机电公司均予以拒绝，故豆各庄中学诉至法院要求判令金锐光机电公司立即腾退位于北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学南院场地及房屋，并要求金锐光机电公司按照每日274元的标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日的房屋场地使用费。
金锐光机电公司在原审法院答辩称：金锐光机电公司不同意腾退房屋场地。首先金锐光机电公司与豆各庄中学签订的租赁合同系豆各庄中学单方制定，强迫金锐光机电公司签署，豆各庄中学出租的房屋并无房产证，亦无其他审批手续，故双方签署的租赁合同应属无效。金锐光机电公司系民营企业，自1998年开始承租豆各庄中学的房屋创业，承租期间金锐光机电公司陆续在该院内建造房屋，投入了巨大的建造成本，豆各庄中学以此作为要挟，增加房租，如金锐光机电公司不同意签订租赁合同，豆各庄中学将不再续签合同，金锐光机电公司投入的资金也无法收回。金锐光机电公司曾在2002年给豆各庄中学捐资助学，现豆各庄中学向法院起诉金锐光机电公司，金锐光机电公司无法接受。关于豆各庄中学主张的房屋场地使用费金锐光机电公司听从法院判决。
原审法院经审理查明：2012年12月31日，豆各庄中学作为甲方与作为乙方的金锐光机电公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于北京市朝阳区豆各庄中学南院，房屋（平房、楼房）面积300平方米，场地／平方米（见租赁标的平面位置图）的房屋场地使用权出租给乙方使用，乙方租赁该房屋场地作为办公使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年10万元。租赁期间，甲方应定期对出租房屋进行检查，正常的房屋大修费用及日常的房屋维修费用均由乙方承担。乙方未取得甲方和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁合同第十一条第五款约定：”合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理”。租赁合同签订后，金锐光机电公司向豆各庄中学交纳了一年的租金。合同到期后，豆各庄中学、金锐光机电公司未续签合同，豆各庄中学于2013年12月31日向金锐光机电公司发函要求腾退涉案场地及房屋。
审理中，金锐光机电公司提交1998年至2000年、2000年至2003年、2002年至2003年、2003年至2004年、2004至2005年、2007年至2008年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年12份与豆各庄中学签订的《房屋租赁合同》，证明双方长期存在租赁合同关系，豆各庄中学对此予以认可。关于租赁场地范围，豆各庄中学主张双方租赁场地系豆各庄中学南院全部，合同约定的房屋面积仅为大约数字；金锐光机电公司认为双方约定的房屋面积为300平方米，并非包含整个院落。
审理中，法院前往出租场地进行现场勘验，金锐光机电公司提交承租场地房屋平面图一张，证明涉案场地范围、原有建筑情况、自建房屋情况。豆各庄中学认可金锐光机电公司提交的平面图，但表示其中部分房屋情况与金锐光机电公司标注不符。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，豆各庄中学、金锐光机电公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。租赁期满后，双方不再续签合同的，承租人应当返还租赁物。本案中，豆各庄中学、金锐光机电公司双方在《房屋租赁合同》中明确约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日，且合同到期后豆各庄中学明确提出要求金锐光机电公司腾退场地及房屋，不再续签租赁合同，故金锐光机电公司应当在合同期满后将其承租的场地及房屋腾退给豆各庄中学。现金锐光机电公司未按时腾退涉案场地及房屋，金锐光机电公司理应支付其占有使用期间的费用，具体标准参照双方约定的租金标准确定。
关于租赁范围问题，豆各庄中学、金锐光机电公司双方自1998年即存在租赁关系，承租场地及房屋的范围一直为豆各庄中学南院，2012年12月31日双方签订的合同中双方约定租赁场地的范围以合同所附平面位置图为准，虽房屋面积约定为300平方米，但豆各庄中学、金锐光机电公司均未就具体房屋范围提交证据，故本案租赁范围应当确定为豆各庄中学南院这一整体范围。
关于金锐光机电公司抗辩称其在涉案场地内自建房屋一节，因豆各庄中学、金锐光机电公司双方在《房屋租赁合同》第十一条中关于合同终止后金锐光机电公司投资建设的设施、建筑、室内装修及不可移动设备的归属已经进行明确约定，双方应当按照约定履行。
据此，于2014年4月判决：一、金锐光机电公司于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学南院场地及房屋腾空返还给豆各庄中学；二、金锐光机电公司于判决生效之日起十五日内给付市豆各庄中学房屋及场地使用费（按照每日274元的标准，自2014年1月1日至实际腾退场地及房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，金锐光机电公司不服，上诉称：《房屋租赁合同》中关于租赁标的物的范围约定在合同的第一条，该条中关于场地即南院的空余场地用斜线表明，可见对涉及空余场地事项，该合同并不约定。金锐光机电公司及徐安余与豆各庄中学的前几任校长口头请示后均允许在空余场地自建房屋，长期以来已形成事实上的建房用地合同关系，此合同关系独立于房屋租赁合同。双方对自建房屋并未约定使用及归属办法，但均认可自建房的权利人是金锐光机电公司和徐安余。豆各庄中学无权要求金锐光机电公司腾出自己投资建设的房屋，租赁的事实范围不能替代自建房的事实，空余场地上建造的房屋不能不明不白交给他人。《房屋租赁合同》关于房屋改造的约定不能约束自建房的建房用地合同关系。另外，豆各庄中学的诉讼请求并未明确为南院场地即房屋，判决内容与诉讼请求不一致，明显超出了请求范围。基于上述理由，请求撤销原判，改判驳回豆各庄中学的诉讼请求。豆各庄中学同意原审判决。
本案审理过程中，金锐光机电公司提出原审判决在查明的事实部分，没有引用《房屋租赁合同》第十一条的名称即”合同的补充、延续、终止”，该条不是对场地延续的补充，只对租赁房屋的约定，对场地不适用。1998年至2000年是徐安余个人与豆各庄中学签订的租赁合同。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：豆各庄中学与金锐光机电公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2013年1月1日至2013年12月31日，现租赁期间已经届满，豆各庄中学不再续签租赁合同，金锐光机电公司继续占用租赁物没有依据，依法应当腾退。关于腾退的范围问题，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁场地的范围见租赁标的平面位置图，由此可以确认租赁范围为豆各庄中学南院这一整体范围。金锐光机电公司主张在空地上建造房屋得到了豆各庄中学的同意，豆各庄中学对此不予认可，金锐光机电公司未能提供证据证明该主张，故本院难以采信。《房屋租赁合同》约定未取得豆各庄中学和有关部门同意时，不得私搭乱建，退租时，豆各庄中学有权要求金锐光机电公司按原状恢复或向豆各庄中学交纳恢复工程所需费用。并约定：”合同终止或因乙方违约导致合同解除时，乙方投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交甲方所有，甲方无须对乙方进行任何补偿。对于乙方投资的可拆装移动财产，由乙方自行处理”。基于上述约定，豆各庄中学要求金锐光机电公司腾退位于北京市朝阳区南豆各庄乡豆各庄中学南院场地及房屋，有合法依据，应当予以支持。金锐光机电公司未按时腾退涉案场地及房屋，应支付占有使用期间的费用，具体标准参照双方约定的租金标准予以确定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由北京金锐光机电技术开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京金锐光机电技术开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一四年六月十七日
书 记 员 胡 潇