四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终728号
上诉人[原审原告（反诉被告）]顾仕义，男，汉族，生于1970年8月16日，住绵阳市。
委托代理人李艳，四川春雷律师事务所律师。
上诉人[原审被告（反诉原告）]绵阳忠盛商业投资管理有限公司。住所地绵阳市涪城区剑南路西段***号。
法定代表人苗贵强，该公司经理。
委托代理人唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。
委托代理人强力，四川法丛律师事务所律师。
原审第三人四川应得房地产开发有限公司。住所地绵阳市涪城区高水中街**号。
法定代表人廖应得，该公司董事长。
委托代理人李秀琼，四川蜀兴律师事务所律师。
上诉人顾仕义与上诉人绵阳忠盛商业投资管理有限公司、原审第三人四川应得房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第4962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人顾仕义的委托代理人李艳、上诉人绵阳忠盛商业投资管理有限公司的委托代理人唐莎娜、强力到庭参加了诉讼，原审第三人四川应得房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2012年11月1日，原告及董建明作为甲方与作为乙方的被告绵阳忠盛商业投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定:甲方将自有产权的位于涪城区滨江北路19号的滨江·世纪花园”负一层第七区（440.75平方米）的商业用房出租给乙方使用，用于市场经营。同日，原告及董建明、江峰又作为甲方与作为乙方的被告绵阳忠盛商业投资管理有限公司签订第二份《商铺租赁合同》，合同约定:甲方将自有产权的位于涪城区滨江北路19号的滨江·世纪花园”负一层第六区（719.43平方米）的商业用房出租给乙方使用，用于市场经营。该两份合同均约定：租赁期限自2012年11月1日起至2024年10月31日止，免租期6个月；租赁价格为30元/平方米/月，按建筑面积计算；租金支付方式按半年支付，租期每满两年租金递增8%。合同还约定：乙方拖欠房屋租金60日以上，甲方有权终止合同，收回房屋并保留追究违约责任的权利；双方应严格履行合同所有条款不得违约，任何一方单方违约均需向守约方赔偿一年租金的20%作为违约金。合同签订后，甲方依约将前述租赁物业交付乙方使用。现原告自认被告向甲方支付租赁费用至2014年4月底，被告当庭对此未予否认。从2014年5月起，被告未再向原告支付租赁费，原告多次催收未果。2014年9月18日，被告向原告方发函，称因滨江农超市场前期经营状况不佳，形成亏损，为减轻公司经营压力，现将前期与原告等人签订的两份租赁合同即日起终止。同年9月25日，原告与董建明、江峰收到被告的终止合同函后，向被告复函两封，同意终止2012年11月1日签订的两份《商铺租赁合同》，同时要求被告收到复函后将租赁物返还原告方，并在收函后3日内结清前期下欠的全部租赁费用及合同约定的违约金。
另查明：位于滨江北路19号的“滨江·世纪花园”负一层第六区、第七区的商业用房属于开放式空间，与同属于负一层的周围其他区域无任何隔离设施，被告现未在该区域进行经营活动。
另还查明：2012年9月28日，董建明与第三人四川应得房地产开发有限公司签订负一层买卖协议，后与原告及江峰共同出资购买位于涪城区滨河路的“滨江·世纪花园”负一层第六区的商品房；同日原告与第三人四川应得房地产开发有限公司签订负一层买卖协议，后与董建明共同出资购买位于涪城区滨河路的“滨江·世纪花园”负一层第七区的商品房。以上两区的商品房由于第三人的原因，至今未办理相关产权登记。2015年8月10日、9月24日，因被告自2014年5月起拖欠以上两处租赁房产的租赁费用，租赁房产的共有人董建明、江峰向被告发出书面通知，告知两人参与签订的《商铺租赁合同》中其作为出租方享有的所有权利全部由原告顾仕义享有，要求被告收函后将自2014年5月起至商铺归还时止的所有租赁费用全部支付给原告顾仕义。
原判认定上述事实的证据有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、商品房买卖协议、原告要求第三人办理不动产买卖合同备案登记的函、被告关于终止租赁合同的函、原告复函、特快专递签收详情单、通知、原告身份信息、被告工商登记资料等。
原判认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告绵阳忠盛商业投资管理有限公司从2014年5月起，未按照合同约定向原告支付租赁费，其行为已经构成违约。2014年9月18日，被告向原告方发函，称因滨江农超市场前期经营状况不佳，形成亏损，现将前期与原告等人签订的两份租赁合同即日起终止。原告与董建明、江峰收到被告的终止合同函后，于同年9月25日向被告复函两封，同意终止2012年11月1日签订的两份《商铺租赁合同》，同时要求被告收到复函后将租赁物返还原告方，并在收函后3日内结清前期下欠的全部租赁费用及合同约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原被告之间的终止合同函与复函，证实双方已就租赁合同的解除达成合意，该租赁合同已于2014年9月25日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权收回房屋并要求被告支付拖欠的租赁费用和赔偿相应的损失。原被告双方就解除合同达成合意，而该租赁合同指向的商业用房属于开放式空间，与同属于负一层的周围其他区域无任何隔离设施，被告未在该区域进行经营活动，就表明被告已将租赁物交付原告。对于拖欠的租赁费用，原告主张从2014年5月1日至2014年10月31日止由被告按30元/平方米/月的标准向原告支付，从2014年11月1日起至被告返还租赁物止，由被告按32.4元/平方米/月的标准向原告支付，其中原告要求自2014年5月1日至2014年9月30日的租赁费，不违反法律规定和当事人的约定，法院予以支持；其余部分租赁费用，原告无证据证实，被告在合同合意解除后，仍对租赁物处于占有状态，故对原告的该部分诉讼请求，法院不予支持。对于违约金，被告未按照约定及时支付租赁费用的行为已构成违约，《商铺租赁合同》约定双方应严格履行合同所有条款不得违约，任何一方单方违约均需向守约方赔偿一年租金的20%作为违约金，原告要求被告支付违约金，法院按照合同约定予以支持。
原告与董建明、江峰共同出资购买了第三人四川应得房地产开发有限公司开发的“滨江·世纪花园”负一层第六区、第七区的商品房后，由于第三人的原因，至今未办理相关产权登记，但该商品房已由第三人出售给原告顾仕义等人，故被告（反诉原告）关于“滨江·世纪花园”负一层第六区、第七区不动产的物权不属于原告所有，本诉原告对外签订租赁合同的行为属于无权处分，所签合同应依法认定为无效合同的诉称与法律规定和查明的事实不符，法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）绵阳忠盛商业投资管理有限公司在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）顾仕义支付从2014年5月1日起，至2014年9月30日止的租赁费174027元及违约金83532.96元，合计人民币257559.96元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）顾仕义的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）绵阳忠盛商业投资管理有限公司的诉讼请求。
一审宣判后，顾仕义和绵阳忠盛商业投资管理有限公司均不服，均向本院提起了上诉。宣判后，原告（反诉被告）顾仕义和被告（反诉原告）绵阳忠盛商业投资管理有限公司均不服提起上诉。上诉人顾仕义的上诉理由：一审法院部分事实认定错误，导致错判。1、上诉人顾仕义在一审诉讼中提交的占有、使用租赁物的图片已证实：整个负一层商业用房均处于被上诉人招商使用范围，这一客观事实与上诉人顾仕义提交的双方所签租赁合同所作约定完全吻合并非一审法院所称“无证据证实”。2、一审法院作出“被告现未在该区域进行经营活动”的认定，纯属主观臆断，其已违背了当事人意思自治原则——“用招商的方式转租”，最终作出错误的事实认定，导致错判。上诉人绵阳忠盛商业投资管理有限公司的上诉理由：1、一审事实不清，一审法院未对上诉人提供的书证予以采信，却听信了第三人的片面之词导致一审事实不清。2、即使诉争房屋已经由第三人出售给了顾仕义等人，但顾仕义并非该房屋的唯一所有权人，无权以自己的名义提起诉讼主张滨江·世纪花园负一层六区的租金收益。
二审除查明了与一审一致的事实外，还查明：在争议标的物处，有一些砖砌的台面存在于开放式空域内。本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：顾仕义以自己的名义提起诉讼主张正确与否？争议标的物在合同终止后是否还属于绵阳忠盛商业投资管理有限公司在实际占有？也就是说合同终止后绵阳忠盛商业投资管理有限公司还应不应该支付租赁标的物的占用费。关于顾仕义以自己的名义提起诉讼主张的资格问题，因绵阳忠盛商业投资管理有限公司自2014年5月起拖欠租赁房产的租赁费用，2015年8月10日、9月24日，租赁房产的共有人董建明、江峰向绵阳忠盛商业投资管理有限公司发出书面通知，告知两人参与签订的《商铺租赁合同》中其作为出租方享有的所有权利全部由原告顾仕义享有，要求绵阳忠盛商业投资管理有限公司收函后将自2014年5月起至商铺归还时止的所有租赁费用全部支付给原告顾仕义。该两份书面通知应属于权利转让通知。因此，顾仕义以自己的名义提起诉讼主张的资格没有问题。关于争议标的物在合同终止后是否还属于绵阳忠盛商业投资管理有限公司在实际占有的问题，位于滨江北路19号的“滨江·世纪花园”负一层第六区、第七区的商业用房属于开放式空间，与同属于负一层的周围其他区域无任何隔离设施，绵阳忠盛商业投资管理有限公司未在该区域进行经营活动，不构成合同终止后绵阳忠盛商业投资管理有限公司对租赁标的物的实际占有，也就是说绵阳忠盛商业投资管理有限公司没有构成影响顾仕义收回标的物，事实上，顾仕义是随时可以收回标的物的。因此，双方的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，顾仕义的上诉费7237元，由上诉人顾仕义承担，绵阳忠盛商业投资管理有限公司的上诉费5163元，由上诉人绵阳忠盛商业投资管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 赵才明
审判员 陈 幽
二〇一六年七月二十日
书记员 宋 岩