宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终2506号上诉人（原审被告）：贾某某，女，1975年5月13日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。被上诉人（原审原告）：中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局，住所地宁夏银川市金凤区康平路1号。法定代表人：武某某，该局局长。委托诉讼代理人：薛某某，男，1957年11月14日出生，汉族，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：魏某某，宁夏综义律师事务所律师。上诉人贾某某因与被上诉人中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾某某、被上诉人中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局的委托诉讼代理人薛某某、魏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某某上诉请求：依法撤销银川市西夏区人民法院（2016）宁0105民初1058号民事判决书，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审中被上诉人作为原告的主体不适格。一审法院已经审理查明，涉案房屋所有权人为中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅，而根据一审中被上诉人向法院提交的机关事业单位法人登记证书，被上诉人名称为中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局，但是原告起诉状及授权委托书中加盖的印章却是中共宁夏回族自治区委员会机关事务管理局，且被上诉人也不是租赁合同相对人，故被上诉人在一审中作为原告的主体不适格。一审法院仅以被上诉人出具的公函、情况说明即认定被上诉人主体适格明显错误。2、涉案房屋系具有社会保障性质的用房。一是根据房屋租赁合同书可见，该租赁合同书明确涉案房屋系”自治区党委办公厅直管公房”，上诉人曾系中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅员工，涉案房屋系自治区党委办公厅分配给上诉人的房屋，自2000年11月开始房屋的实际所有权人及使用人（承租人）为上诉人，而涉案房屋的租赁是按照直管公房的方式，由上诉人使用，适当交纳租赁费，与一般意义的房屋租赁合同性质完全不同。二是被上诉人在一审中提交的”情况说明”及”银川市住房和城乡建设局银住建函字【2016】144号《关于确认党委机关风华小区自管公房性质有关事宜的复函》”中明确，被上诉人为中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅参公事业单位，负责涉案自管公房的管理工作，涉案房屋系中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅所有的自管公房。无论涉案房屋系房屋租赁合同书约定的直管公房，还是被上诉人在一审中提交的证据证明的自管公房，涉案房屋系具有社会保障性质的用房。一审法院认定涉案房屋不是用于社会保障性质的租赁房屋明显错误。3、2014年10月29日，银川市西夏区人民政府作出（2014）银西政房征决定第2号《关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》，对涉案房屋在内的房屋实施征收》。而上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同书明确约定涉案房屋租赁期限至2014年12月31日。2014年12月31日后，双方未签订书面租赁合同，该租赁关系为不定期租赁。根据《银川市旧城更新改造项目国有土地上房屋征收补偿办法》及相关规定，用于社会保障的租赁居住房屋（直管公房、廉租房、公共租赁用房、区市国资委公房、单位自管公房等），产权管理单位与房屋承租人租赁关系未解除的，实施产权调换。涉案房屋应纳入棚户区旧城改造项目，需要对上诉人进行安置，因此，本案无论是房屋合同是否解除，都应当中止案件的审理，等待征用补偿安置结束后，再行恢复审理并作出判决。4、被上诉人在一审庭审中当庭将其诉讼请求”判令解除原告与被告的租赁合同关系，被告将承租的房屋交还原告”变更为”被告将承租的房屋交还原告”。租赁合同关系是否终止，对双方权利义务有重大影响，一审法院却只仅以”双方并未再续签房屋租赁合同，原告亦未向被告收取房屋租金”，直接认定双方租赁合同关系已于2014年12月31日终止明显错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、证据不足。违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局向一审法院起诉请求：依法判令解除原告与被告的租赁合同关系，被告将承租的房屋交还原告；被告支付拖欠的暖气费2624.85元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月21日，原告下属的服务处与被告签订《房屋租赁合同书》，将管理的位于银川市西夏区风华小区29号楼4单元203号房屋租赁给被告使用。房屋面积46.05㎡，租金6元/㎡，每月租金276元。合同到期后，原、被告未续签合同，被告继续租赁原告房屋，并向原告交租金至2014年12月31日。此外，原告在2013年11月至2014年3月、2014年11月至2015年3月、2015年11月至2016年3月共3个供暖期为被告提供了供暖服务，被告未向原告交纳暖气费，至今共拖欠原告暖气费2624.85元（46.05㎡×3.8元/㎡×5个月×3）未付。2015年1月8日，为积极配合西夏区人民政府关于风华小区拆迁改造工作，原告向被告发放通知，通知被告于2015年3月31日前将租住的房屋腾出，并从接到通知之日到2015年2月28日到机关事务管理局服务处办理退房手续。后经原告多次催促，被告至今未将上述房屋腾出。据此，为维护合法权益，原告诉至法院。一审法院认定事实：原告系中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅的直属参公事业单位，负责该单位自管公房管理工作。涉案房屋的所有权人系中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅。被告贾某某自2000年11月起租住于涉案房屋即位于宁夏银川市西夏区风华小区29号楼4单元203室，房屋面积46.05平方米。自2009年起，原告委托其下设的中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局服务处与被告签订房屋租赁合同，一年一签，约定：租赁期限为一年；租金6元/㎡/月，276元/月；租金半年交，每半年开始前三日内交清。合同期满后，如出租方继续出租房屋承租方享有优先权；承租方拖欠租金累计达3个月的，出租方可以终止合同，收回房屋。承租方除仍应及时如数补交外，并支付违约金200元；租赁期内，如机关工作需要或拆建收回此房，因（应）提前一个月通知承租方，承租方须无条件交回。被告按期向原告下设的宁夏和盛物业服务有限公司如数交纳了房屋租金。2014年10月29日，银川市西夏区人民政府作出（2014）银西政房征决定第2号《关于风华小区及自治区党委家属院旧城（棚户区）改造项目国有土地上房屋征收决定书》，对包含涉案房屋在内的房屋实施征收。自2015年1月1日起，原、被告未签订房屋租赁合同，被告亦未再向原告交纳过房屋租金。2015年6月15日，原告与案外人银川市西夏区建设交通局签订了《区党委机关”风华小区”自管公房拆迁协议》，约定由银川市西夏区建设交通局将包含涉案房屋在内的风华小区住宅房共计127套，建筑面积8162.51㎡的房屋进行更新改造。原告要求被告将涉案房屋交还原告，被告不同意交还，故原告诉至法院。审理过程中，原告认为双方租赁关系已解除，故仅要求被告退还涉案房屋及交纳暖气费2624.85元。一审法院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系成立。被告自2000年11月起租住于涉案房屋即位于宁夏银川市西夏区风华小区29号楼4单元203室，自2009年起与原告签订房屋租赁合同。最后一份合同系2014年10月28日签订，约定的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，合同到期后，双方未再续签房屋租赁合同。双方在合同中就租赁期限、租金、合同的变更、解除及违约责任等事项作了明确约定，其中约定：租赁期内，如机关工作需要或拆建收回此房，因（应）提前一个月通知承租方，承租方须无条件交回。涉案房屋系中国共产宁夏回族自治区委员会机关单位自管公房，因涉及银川市旧城更新改造项目，与案外人银川市西夏区建设交通局签订拆迁协议，由案外人银川市西夏区建设交通局对包含涉案房屋在内的”风华小区”进行更新改造。因原、被告双方在签订房屋租赁合同时，并未明确约定涉案房屋系社会保障性质，被告亦未能举证证明涉案房屋系原告用于社会保障性质的租赁房屋，故对被告抗辩本案属于拆迁安置补偿纠纷，故本案应当中止审理，等待补偿结果的意见，不予采纳。另，自2015年1月1日至今，双方并未再续签房屋租赁合同，原告亦未向被告收取房屋租金，原、被告之间租赁合同关系已于2014年12月31日终止，原告要求被告归还涉案房屋，被告应承担该项义务。对于原告要求被告支付拖欠的暖气费2624.85元的诉讼请求，因原告非供热单位且未代被告垫付采暖费，亦无证据证明被告所欠采暖费数额，该项诉请不属本案调整范围，故对该项诉讼请求，不做处理。综上所述，对于原告要求被告将承租的位于宁夏银川市西夏区风华小区29号楼4单元203室房屋交还原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贾某某于判决生效之日起七日内将位于宁夏银川市西夏区风华小区29号楼4单元203室房屋交还原告中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局；驳回原告中国共产党宁夏回族自治区委员会机关事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告贾某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋的所有权人系中国共产党宁夏回族自治区委员会办公厅，被上诉人系该单位的直属参公事业单位，负责该单位自管公房管理工作。上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同到期后，双方并未再续签房屋租赁合同，被上诉人亦未向上诉人收取房屋租金，故双方之间租赁合同关系已于2014年12月31日终止。根据银川市住房和城乡建设局出具的《关于确认党委机关风华小区自管公房性质有关事宜的复函》，涉案房屋属单位自管公房，上诉人未能举证证明涉案房屋系具有社会保障性质的租赁房屋。综上所述，贾某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾某某负担。本判决为终审判决。审判长  关俊杰审判员  范宁萍审判员  王文花二〇一七年二月十六日书记员  李丽洁