黑龙江省绥化市北林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥北城民初字第72号
原告刘X，男。
被告绥化市XX物业管理有限公司。
法定代表人王XX，职务经理。
原告刘X与被告绥化市XX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员兰文奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘X到庭参加了诉讼，被告XX物业公司未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘X诉称，被告公司负责人石XX与原告系朋友关系。2011年9月5日，石XX以XX物业公司买煤无钱为由向原告借款本金人民币（下同�600，000.00元，并与原告签订借款协议一份，约定乙方将座落在XX三期16＃-7门商服房票作为抵押物，房票产权人为原告刘X，并同时约定借款期限为10个月，即自2011年9月5日至2012年7月4日，借款利息按月利率3分计算。如到期后乙方不能偿还借款本息，则以抵押房屋抵顶借款本息，不找差价款。协议签订后，原告于当日到中国建设银行绥化站前支行将自己账户上的600，000.00元转入石XX账户。逾期后经原告索要，被告陆续偿还借款计570，000.00元，剩余款项经原告索要，被告至今未给付。故原告诉至法院，要求被告偿还借款本金330，000.00元，利息101，900.00元，本息合计431，900.00元，案件受理费由被告负担。
被告XX物业公司经本院依法传票传唤未出庭参加诉讼，亦未提出书面答辩。
原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、2011年9月5日原、被告签订的借款协议一份�证实借款事实及具体约定。其中约定，乙方XX物业公司向甲方刘X借款600，000.00元，并将座落在XX三期16＃-7门商服房票作为借款抵押物，房票产权人登记为原告刘X，并同时约定借款期限为10个月，即自2011年9月5日至2012年7月4日，借款利息按月利率3分计算。如到期后乙方不能偿还借款本息，则以抵押房屋抵顶借款本息，不找差价款等。该证据原告无异议，被告未出庭发表质证意见，视为放弃质证权利。故本院本该证据予以确认。
2、2011年9月5日被告为原告出具的XX小区售房凭证一份。证实借款抵押的事实。原告对该证据无异议，被告未出庭发表质证意见，视为放弃质证权利。因该证据的公章是被告单位加盖的，而非售房单位，原告未提供其他证据佐证，不能证明该抵押房屋是被告单位所有，且抵押未向有关单位办理抵押登记手续，即原告无法证明抵押关系合法有效，故本院对该证据的真实性予以确认，但对其证明的效力不予确认。
3、中国建设银行转账凭条一份。证实原告于2011年9月5日转账给石XX600，000.00元。原告对该证据无异议，被告未出庭发表质证意见，视为放弃质证权利。故本院对该证据的真实性予以确认。
4、2014年4月21日绥化市工商行政管理局出具的私营企业基本注册信息查询单一份，证实被告单位的企业注册情况：股东为王福全、王XX，法定代表人为王XX。该证据原告无异议，被告未出庭发表质证意见，视为放弃质证权利。且该证据是国家机关出具的公文类书证，故本院对该证据予以确认。
被告XX物业公司未向本院提供证据。
根据以上认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：
经审理查明，被告XX物业公司于2011年9月5日委托石XX向原告借款本金600，000.00元，并签订借款协议一份，该协议加盖了被告单位公章并石XX签字，约定被告向原告借款本金600，000.00元，期限至2012年7月4日，利息按月利率3分计算，被告以座落于XX三期16＃-7门商服房票作为借款抵押，如到期被告无力偿还借款本息，则以抵押房票抵顶借款本息，不找差价款。借款协议签订后，原告于当日将600，000.00元以转账方式从中国建设银行绥化站前支行转给石XX。借款期限过后，经原告索要，被告于2012年6月18日偿还280，000.00元；同年10月23日偿还50，000.00元；同年12月13日偿还200，000.00元；2014年1月30日偿还40，000.00元。余借款本息未予偿还，后经原告索要未果，故原告诉至本院，请求判令被告偿还原告借款本金330，000.00元及利息101，900.00元，案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告偿还借款本息270，708.00元，并称是按同期人民银行利率6.15%的4倍，扣除每次应付的利息，剩余的偿还本金，计算至2014年2月20日，并要求最后由人民法院依法确认。
本院认为，原告刘X与石XX签订的借款协议，加盖了被告XX物业公司的公章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原告有理由相信石XX有权代表XX物业公司，故原告向石XX支付了借款本金600，000.00元后，与被告间形成的债权债务关系应受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”该法第一百零八条规定：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”借款期限过后，被告理应按约履行还款付息义务，拒不偿还无理，故原告要求被告偿还全部借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。但经审查，双方约定的利息3%过高，超出法定标准部分本院不应支持。参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”被告拖欠期间利息应按银行同类贷款利率即金融机构人民币贷款基准利率的4倍计算。关于逾期利息问题，最高人民法院于2011年6月22日至24日召开的全国民事审判工作会议形成的会议纪要中第五部分第（三）项规定：“当事人仅约定借期内利率，未约定逾期利率，出借人以借期内的利率主张逾期还款利息的，应予支持……”，因此原告主张的逾期还款的利息，仍应按银行同类贷款利率的四倍计算。本案中，双方约定的借款期限为10个月，应按6个月至1年的标准计算利息；利率调整时间为：自2011年7月7日起的年利率为6.56%、自2012年6月8日起的年利率为6.31%、自2012年7月6日起的年利率为6.00%，应分别按调整后的同期利率计算利息。依上述法律规定及标准计算，被告应偿还原告借款利息的数额见表（一）：
计算借款利息期间（年.月.日）银行同期同类贷款年利率的4倍（%）应计息本金（元）应付利息（元）2011.9.5-2012.6.8
计9个月又3天6.56×4=26.24600，000.00119，392.002012.6.9-2012.6.18
计10天6.31×4=25.24600，000.004，206.672012.6.19-2012.7.7
计19天6.00×4=24.00443，598.675，618.922012.7.8-2012.10.23
计3.5个月6.00×4=24.00443，598.6731，051.912012.10.24-2012.12.13
计1个月又20天6.00×4=24.00430，269.5014，342.322012.12.14-2014.1.30
计13个月又17天6.00×4=24.00244，611.8266，371.342014.1.31-2014.2.20
计21天6.00×4=24.00244，611.823，424.57说明：1、月利率=年利率／12个月。
2、日利率=年利率／360天。
3、应计息本金=600，000.00元-偿还利息后抵偿本金额［见表（二）］。因被告偿还原告的借款未明确约定偿还的是本金还是利息，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）�息；（三）主债务。”被告实际偿还原告的借款应首先抵顶借款利息，偿还利息后的余额抵顶返还借款本金，其已偿还借款本息及余欠借款本息的数额见表（二）：
还款时间
（年.月.日）还款金额（元）拖欠利息额
（元）偿还利息后抵偿本金额（元）余欠利息额
（元）余欠本金额
（元）2012.6.18280，000.00123，598.67156，401.33--
443，598.672012.10.2350，000.0036，670.8313，329.17--
430，269.502012.12.13200，000.0014，342.32185，657.68--
244，611.822014.1.3040，000.0066，371.34--26，371.34244，611.822014．2．20--29，795.91
--29，795.91244，611.82说明：1、拖欠利息额根据表（一）分段分别累计至本表还款时间。
2、偿还本金额=还款数额-拖欠利息额。
3、余欠本金额=600，000.00元-偿还本金额。
4、余欠利息额=拖欠利息额-
还款金额。据此，原告起诉时要求被告偿还借款本金330，000.00元及利息101，900.00元的诉讼请求中超出上述标准的部分，本院不予支持。但原告于诉讼中变更诉讼请求，称要求被告给付借款本息合计270，708.00元，并要求以人民法院依法确认的数额为准。经审查，原告的该诉讼请求不违反法律规定，经计算，被告应返还原告借款本金为244，611.82元，给付利息29，795.91元，本息合计274，407.73元。故本院对原告的该项诉讼请求应予支持。原告在诉讼过程中未主张抵押财产的优先受偿权，故本院对抵押的效力不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、最高人民法院于2011年6月22�至24日召开的全国民事审判工作会议形成的会议纪要中第五部分第（三）项之规定，判决如下：
被告绥化市XX物业管理有限公司返还原告刘X借款本金244，611.82元，支付利息29，795.91元（利息计算至2014年2月20日，以后利息按银行同期同类贷款利率的4倍继续计算至借款本金实际给付完毕时止），本息合计274，407.73元。此款于本判决生效后十日内一次性付清。
案件受理费2，708.00元，由被告绥化市XX物业管理有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。自生效法律文书确定的履行期间�最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 兰文奎
二０一四年四月二十四日
书记员 马志军