江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00284号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆山市乾亨表面处理有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇合丰开发区丰厦路2号。
法定代表人诸承明，该公司董事长。
委托代理人谭增，江苏惟勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）启基永昌通讯（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区精密机械产业园杜鹃路121号。
法定代表人谢宏波，该公司董事长。
委托代理人沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人昆山市乾亨表面处理有限公司（以下简称乾亨公司）因与被上诉人启基永昌通讯（昆山）有限公司（以下简称启基永昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于昆山市陆家镇丰夏路2号共10幢厂房的所有权属于乾亨公司所有。因经营所需，2010年7月30日，乾亨公司与启基永昌公司之间签订了《厂房租赁和合作合同》，约定启基永昌公司向乾亨公司承租乾亨公司所有的位于昆山市陆家镇合丰开发区丰夏路2号的2号车间，场地面积为1800平方米；租赁期限自2010年9月30日起至2014年2月28日止；启基永昌公司原租赁5号车间已缴纳的50000元保证金及剩余租金可转用于2号车间之保证金及租金；2号厂房年租金850000元，该租赁金额为未含税价，开票税金由启基永昌公司承担，付款方式为现金支付，先付后用；签订本合同后10天内，启基永昌公司交付租金1500000元，该租金包括2号车间前方900平方米及后方900平方米租金，自2012年9月1日至2014年2月28日的租金采用一年一付，启基永昌公司将于2012年8月1日先付后用，提前一个月支付下一次租金；保证金为50000元，不计利息，在租赁届满后归还；启基永昌公司违反本合同条款时，乾亨公司将从保证金中扣除启基永昌公司应支付给乾亨公司的款项和违约费用，不足部分由启基永昌公司补足差额为止；租赁期间，启基永昌公司须承担工业用电费、自来水费、排污指标100吨／天、氧化金钾6KG／月等；未经双方书面同意，任何一方不得中途变更或解除，任何一方违反本合同将按《合同法》的有关条款处理（政府行为除外）；合同还对双方之间其它权利义务进行了约定。合同签订后，双方按约履行。
租赁期间，因启基永昌公司生产所需，经申请，乾亨公司同意在现有的1250KVA电力设备基础上，再由启基永昌公司增设630KVA变电器及配电箱一套（统称630KVA电力设备）。故，双方于2011年年初签订了“乾亨二厂增设630KVA变压器及配电箱协议书”，约定：1、乾亨公司将于2011年2月28日将2号厂房的后半部分交给启基永昌公司使用，届时乾亨公司将扩大营业面积，增加产能，故提前增设630KVA电力设备；2、乾亨公司负责以自己名义向供电局申请办理增设630KVA电力设备的手续，启基永昌公司负责搭建电力设备所需配电间，乾亨公司应当为配电间办理相关的报建手续，并提供其他必要的协助；3、启基永昌公司负责向供电局交纳增设630KVA电力设备所需的押金；4、增设电力设备及配电间所需各项费用由启基永昌公司负责，约为486000元，实际支付金额由启基永昌公司在增设工程完工后30天内列出费用清单向乾亨公司报备，双方约定上述费用折旧分摊年限为10年（120个月），自630KVA电力设备启用之日起算；5、增设的630KVA电力设备、配电间登记所有人为乾亨公司，但所需费用由启基永昌公司负责，且仅供启基永昌公司使用，乾亨公司承诺，无论双方因何种原因终止租赁关系，乾亨公司将在终止租赁关系的同时，无条件将第三条全部押金及第四条未分摊的费用及设备残值一次性支付给启基永昌公司，或可抵扣从2012年9月1日后的房租，未分摊费用＝每月分摊费用＊未分摊月数，每月分摊费用＝（第四条费用总额－残值）／120个月，未分摊月数＝120个月－（电力设备启用之日至租赁合同终止日的经过的月数）。协议签订后，启基永昌公司于2010年12月2日支付给乾亨公司增设变压器款486000元（其中156000元为安装在启基永昌公司车间内的配电盘及电缆电线费用，后启基永昌公司将该部分设备拆除并带走）、于2011年4月27日支付乾亨公司增容设备款165855.88元、于2011年9月28日支付乾亨公司增设设备电费押金180000元。一审审理中，双方一致确认上述电力设备于2011年2月开始启用，启基永昌公司认为于2013年6月底终止使用，乾亨公司认为于2014年2月终止使用。
原审另查明：启基永昌公司称其于2013年5月通知乾亨公司解除租赁合同并于2012年6月底搬离涉案厂房，乾亨公司对此不予认可，乾亨公司认为启基永昌公司于2013年8、9月份搬走了部分电缆线。一审审理中，原审法院依职权对现2号车间的使用人徐惠平进行调查，其陈述其原租赁昆山市陆家镇丰夏路5号厂房，启基永昌公司于2013年6月底搬走，其公司于当年10月1日开始陆续搬进2号厂房。一审庭审中，双方一致认可租金付至2013年8月底。
原审又查明：审理中，乾亨公司提供用电单价对比表（原告自行统计），认为增设变压器之后与增设变压器之前的用电金额多86326.26元，启基永昌公司对此不予认可。启基永昌公司向乾亨公司递交联络函，内容为：我公司将于6月底完全从二号厂房搬迁完成，并清空厂房给你公司，现书面通知我公司已不需要用电，贵公司应及时办理630KVA变压器暂停手续，因贵公司未及时办理造成的额外电力成本，本公司不予承担，该联络函启基永昌公司认为其于2013年6月7日向乾亨公司送达，乾亨公司称其于同年7月30日收到，实际向供电公司报停时间为8月份。启基永昌公司于2013年7月26日向乾亨公司发出律师函，认为2013年6月29日已将厂房及合作合同中的标的物返还给了乾亨公司且办理了交接手续，现要求乾亨公司返还其押金、租金及增容工程未分摊费用等。
2009年6月，乾亨公司委托案外人苏州环境工程有限责任公司负责实施废水工程的改造，工程造价为1560000元。就乾亨公司厂房的废水处理整改工程土建设计、土建施工、工艺设计、工程安装及工程调试，乾亨公司于2012年8月3日与另一案外人苏州市东方环境工程有限公司签订了工程承包合同，工程造价为2475000元。
上述事实有启基永昌公司提供的厂房租赁和合作合同、配电协议书、律师函、快递凭证、收据、电费押金付款凭证，乾亨公司提供的废水处理整改承包合同、废水处理设施营运合同、联络函、用电单价对比表及双方当事人在一审庭审中的陈述予以证实。
原审原告启基永昌公司的诉讼请求为：要求判令乾亨公司：1、返还厂房押金50000元；2、返还启基永昌公司支付的2013年7、8月份房屋租金141666.67元；3、返还启基永昌公司支付的电费押金180000元；4、返还启基永昌公司增设630KVA增容工程未分摊余额及残值388007.23元（495855.88元＊0.9／120＊91个月＋495855.88元＊10%）；5、承担本案诉讼费用。
反诉原告乾亨公司的反诉请求为：请求判令启基永昌公司：1、赔偿解除合同的违约金425000元（相当于未到期部分的租金损失，计算方式为850000元／12个月＊6个月）；2、赔偿增容的630KVA变压器电费差价86326.26元（增设变压器前后的电费差价）及空转电费每月18900元共2个月（7、8月未及时报停）计37800元；3、赔偿废水处理改造差价915000元；4、负担诉讼费用。
原审法院认为：双方当事人之间签订的厂房租赁合同及补充协议合法有效，应受法律保护，各方当事人均应恪守。
一、本诉部分。
租赁合同期内，启基永昌公司以乾亨公司的污水整治进度缓慢无法达到环保局要求为由单方解除其与乾亨公司签订的租赁合同，并搬离出涉案厂房，虽双方对启基永昌公司搬离的时间陈述不一，结合启基永昌公司给乾亨公司发的联络函及现2号车间承租人的证言，启基永昌公司应于2013年6月底搬离厂房并告知乾亨公司，故双方之间的租赁合同于2013年6月底解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，本案中，启基永昌公司已交纳的保证金50000元及7、8月的租金141666.67元乾亨公司应予返还。
租赁合同履行过程中，双方就增设630KVA变压器签订了合作协议，由启基永昌公司出资，以乾亨公司名义向供电局申请增设变压器及配电房，依据双方协议书约定“乾亨公司承诺，无论双方因何种原因终止租赁关系，乾亨公司将在终止租赁关系的同时，无条件将电力设备押金及未分摊费用及设备残值一次性支付给启基永昌公司，或抵扣房租”，据此，启基永昌公司向乾亨公司交纳了180000元的电费押金，现双方租赁合同已终止解除，启基永昌公司不再使用该设备，乾亨公司理应将电费押金退还。
启基永昌公司主张未分摊费用及残值为388007.23元（495855.88元＊0.9／120＊91个月＋495855.88元＊10%），乾亨公司不予认可，由于合同明确约定无论何种原因终止租赁关系，乾亨公司应将分摊费用及残值返还给启基永昌公司，故乾亨公司的相应辩称原审法院不予采信。经查，双方约定的分摊费用及残值的计算公式为：未分摊费用＝每月分摊费用＊未分摊月数，每月分摊费用＝（第四条费用总额－残值）／120个月，未分摊月数＝120个月－（电力设备启用之日至租赁合同终止日的经过的月数）。本案中，第四条费用总额启基永昌公司主张为495855.88元（486000元-156000元＋165855.88元），对于该金额启基永昌公司提供了付款凭证，故予以认定；协议中双方对残值的计算未明确约定，一审庭审中亦不能作出一致解释，依据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第三十三条之约定“固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残值应当不低于原价的百分之十”，故本案中残值定为10%。经计算每月分摊费用3718.9191元（495855.88元-495855.88元＊10%／120个月）；双方一致确认电力设备于2011年2月启用，而合同解除之日为2013年6月底，故未分摊月数应为91个月，经计算，未分摊费用为338421.6381（3718.9191元＊91个月）加上残值495855.88＊10%共计388007.23元，故该款乾亨公司应返还启基永昌公司。
二、反诉部分
本案系启基永昌公司单方提出解除合同，其理由为“乾亨公司的污水整治进度缓慢无法达到环保局要求”，对此其未提供相应证据证实乾亨公司提供的租赁物不符合租赁目的，故启基永昌公司的行为属违约解除，其应当承担相应的违约金，乾亨公司要求启基永昌公司支付违约金425000元（相当于未到期部分租金），由于租赁合同约定“任一方不得中途变更或解除合同，任何一方违反本合同将按合同法有关条款处理”，故租赁合同并未约定违约金计算的具体标准。经查，涉案厂房于2013年10月1日起另行租赁给他人，故涉案厂房空置损失相当于3个月的租金，现乾亨公司主张违约金为未到期部分租金于法无据，结合启基永昌公司的违约程度原审法院对违约金确定为4个月的租金即283333.34元。
乾亨公司要求启基永昌公司赔偿其电费差价，对此其仅提供自行统计的表格未提供其他证据佐证，故原审法院不予支持。乾亨公司认为系启基永昌公司生产所需，其出资为涉案厂房的污水废水处理工程进行整改、调试，故启基永昌公司应承担相应整改费用的差价。经查，涉案厂区内有多处生产厂间，并无证据证实乾亨公司出资修建的污水废水处理工程针对启基永昌公司所需而兴建整改，故乾亨公司的相应诉请原审法院不予支持。乾亨公司主张因启基永昌公司未及时报停而产生2个月的空转电费应由启基永昌公司承担，对此乾亨公司亦未提供相应电费单据予以证实，故原审法院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内返还启基永昌通讯（昆山）有限公司厂房押金50000元。二、昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内返还启基永昌通讯（昆山）有限公司房屋租金141666.67元。三、昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内返还启基永昌通讯（昆山）有限公司电费押金180000元。四、昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内返还启基永昌通讯（昆山）有限公司增容工程未分摊余额及残值388007.23元。五、启基永昌通讯（昆山）有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市乾亨表面处理有限公司租金损失283333.34元。六、第一、二、三、四项与第五项相抵，昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内返还启基永昌通讯（昆山）有限公司款项476340.56元。七、驳回昆山市乾亨表面处理有限公司的其它反诉请求。本诉案件受理费11396元，由昆山市乾亨表面处理有限公司负担，该款昆山市乾亨表面处理有限公司于判决生效之日起十日内支付启基永昌通讯（昆山）有限公司。反诉案件受理费9061元，由启基永昌通讯（昆山）有限公司承担1777元，昆山市乾亨表面处理有限公司承担7284元，该款启基永昌通讯（昆山）有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山市乾亨表面处理有限公司。
上诉人乾亨公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、关于电费差价，上诉人统计的是2013年4至6月份的用电情况，由于被上诉人这段期间用电量的减少，导致用电量单价上升，产生差价，这并非被上诉人搬走后的损失。2、关于空转电费损失，被上诉人并无证据证明其是2013年6月7日送达同通知，上诉人实事求是，在庭审中认可是2013年7月30日收到并马上在8月份报停，上诉人已经提供了电费发票证明每月的空转费用是18900元，应当支持。3、关于污水处理差价，上诉人的厂区正是因为有多处生产车间，在租赁给被上诉人2号车间时才在合同中明确约定被上诉人的污水排放量及氰化金钾的使用量。由于被上诉人严重超出合同的约定，导致原污水处理设备不能达标，所以2012年9月12日上诉人召开了“2#车间废水超标整治”会议，被上诉人的负责人陈厂长也参加并签到。虽然没有约定费用由被上诉人负担，但考虑到上诉人向被上诉人收取污水处理费用，在合同期内上诉人增加设备的费用可以弥补。由于被上诉人提前解除合同，上诉人的损失就无法收回。上诉人的原污水处理设施合同到期日为2014年8月31日，是委托他人代处理的，如果知道被上诉人提前解除合同或者到期不租赁，上诉人不可能再整改污水处理设备。关于违约金，被上诉人没有任何理由提前解除合同，未到期的租金是上诉人的明显损失，被上诉人应当赔偿。4、关于增设变压器，合同约定无论双方因何种原因终止租赁关系，真实意思表示是合同到期无论是被上诉人不租还是上诉人不租给被上诉人，都将未分摊的费用退给被上诉人。现被上诉人提前解除合同不是到期不租，且该变压器是为被上诉人专门增设，上诉人根本没用，故上诉人主张由被上诉人自行处理合情合理。此外，交给供电局的增容费用165855.88元是一次性费用，不能进行折旧。综上，请求二审法院依法公正判决。
被上诉人启基永昌公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审另查明，双方签订的《厂房租赁和合作合同》第三部分租赁期间内的有关费用第2条约定：“下列费用均应在次月10日前付清：……（2）电费：0.9元／度不含税，此单价以乙方夜班生产天数22天以上为基准，当乙方夜班生产低于20天时，电费单价以此基价上调5%，夜班生产时间低于15天时电费单价则上调10%（夜班生产标准为23点至第二天07点前）。此电费单价为当下单价计算，如国家电费有变动则按实际变动之幅度调整。”二审中，乾亨公司提交用电单价对比表及2013年1、4、5、6月电费发票，用以证明因启基永昌公司生产量减少，导致电费单价增加产生的电费损失为86326.26元。启基永昌公司质证认为双方在一审中都确认增设的电力设备从2011年2月开始使用，上诉人提供的用电对比表中只有2013年1月数据作对比，上诉人仅凭2013年1、4、5、6月的费用单方面制作的凭证要求被上诉人承担相关费用没有事实依据；双方在租赁合同中就用电量多少也并未做强制要求，上诉人只需按实支付电费即履行了承租方的义务，故上诉人提供的上述证据无法证明其观点。乾亨公司表示2013年4、5、6月的电费已向启基永昌公司收取。
二审中，乾亨公司提供2013年7、8月电费机打发票（核查联）复印件两张，证明增设的电力设备2013年7、8月份空转产生电费计费单价为30元／月／KVA。启基永昌公司质证认为该发票系复印件，真实性无法确认，且无法证明乾亨公司主张的空转电费损失；该证据也不属于二审新证据，不应采信。乾亨公司另提供会议记录一份，为诸承明书写的2012年9月12日会议内容回顾，会议记录载明：“本次会议主要是因为2号车间生产废水排放量超了三倍，造成废水治理无法正常运营，并连续几个月严重超标。现为了生产废水治理后能合格排放，为了企业生存，大家一致同意进行整治改造。前几次会议已商定委托苏州东方环境工程有限公司编制整治方案，进行整治改造。现整治改造总投资250万元，该费用须按废水排放用量比例各自承担。各部门必须积极配合，确保工程顺利进行，并确保整治后能达标排放。”记录下署有1#、3#、4#、5#厂房有关人员，苏州东方环境工程有限公司有关人员及乾亨公司行政人员及法定代表人等人签名。对此，启基永昌公司质证认为对于会议记录真实性不予认可，不属于二审新证据，不应作为判决依据，且该会议记录上无启基永昌公司任何人员签名，与启基永昌公司无关。
以上事实，由厂房租赁和合作合同及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：关于电费差价，乾亨公司在二审中主张由于2013年4至6月份期间启基永昌公司用电量减少，导致电费单价上升，产生电费差价，给乾亨公司造成损失。经查，启基永昌公司用电产生的费用由乾亨公司统一向用电部门交纳，启基永昌公司则按照《厂房租赁和合作合同》中约定的单价和时间向乾亨公司交纳电费。合同中并未约定启基永昌公司每月最低用电度数；按照合同约定，如启基永昌公司夜班天数低于约定天数，则电费单价将进行调整。故即使2013年4至6月期间因启基永昌公司用电量的减少导致电费单价上升，乾亨公司也可以通过按合同约定调整电费单价的方式弥补损失。现乾亨公司认可2013年4至6月的电费启基永昌公司已经交纳，乾亨公司并未提供证据证明其收取电费时单价未作调整，故对其主张的电费差价损失本院不予支持。
关于空转电费损失，乾亨公司主张因启基永昌公司未及时通知报停导致增设的630KVA变压器2013年7、8月两个月空转产生空转电费，对乾亨公司造成损失。对此，乾亨公司在一审中未能提供电费发票予以证明。二审中乾亨公司提供的2013年7、8月的电费发票（核查联）系复印件，两张发票中基本电费部分显示受电容量为1910，实际需量为1167，计费容量为1250，单价为30；仅依据该发票无法得出630KVA变压器空转产生空转电费的结论。故对乾亨公司主张的空转电费损失本院不予支持。
关于污水处理差价，乾亨公司主张因启基永昌公司的污水排放量及氰化金钾的使用量超出合同约定，导致乾亨公司原污水处理设备不能达标，经协商决定对污水处理设备进行整治，现因启基永昌公司提前解除合同导致乾亨公司整治成本无法通过收取污水处理费用弥补，对乾亨公司造成损失。对此，本院认为，乾亨公司一审中提供的启基永昌公司自来水、废水处理费明细及氰化金钾数量明细系乾亨公司单方面制作，启基永昌公司不予认可，乾亨公司也未能提供其他证据予以佐证，不足以证明启基永昌公司的污水排放量及氰化金钾的使用量超出合同约定。乾亨公司二审中提供的会议记录系对2012年9月12日会议内容的回顾，会议记录上并无启基永昌公司人员的签字，故对该会议记录本院碍难采信。且乾亨公司与苏州市东方环境工程有限公司的《废水处理整改工程承包合同》签订于2012年8月3日，在2012年9月12日会议前；乾亨公司也未能提供其述称的前几次会议的相关材料证明协商内容。综合现有证据，无法得出因启基永昌公司排污超标导致乾亨公司决定对污水处理设备进行整治的结论，也不足以证明启基永昌公司应承担相应的整治成本。故对乾亨公司关于污水处理差价损失的主张，本院不予支持。
关于解约违约金，启基永昌公司单方面解除合同并无法定或约定理由，其提前解除合同构成违约，作为出租人的乾亨公司得向其主张赔偿损失。启基永昌公司违约导致厂房租赁合同解除，给乾亨公司造成的损失即因厂房闲置而产生的租金损失。原审法院已经查明涉案厂房于2013年10月1日起另行租赁给他人使用；且乾亨公司自认于2013年7月30日收到启基永昌公司要求报停630KVA变压器的联络函，根据该联络函，乾亨公司应当知道启基永昌公司于6月底从涉案厂房搬迁完成，乾亨公司应将涉案厂房继续出租以防止损失的扩大。原审法院酌定按照4个月的租金计算乾亨公司的厂房闲置损失并无不当。
关于增设的630KVA变压器未分摊费用及残值的处理，依据双方协议书约定，无论双方因何种原因终止租赁关系，乾亨公司将在终止租赁关系的同时，无条件将电力设备押金及未分摊费用及设备残值一次性支付给启基永昌公司，或抵扣房租。现双方之间的租赁关系已经终止，启基永昌公司主张电力设备未分摊费用及残值符合协议书约定。对于启基永昌公司向供电局交纳的增容费用165855.88元是否应当计入总费用进行分摊与折旧，本院认为，双方签订的协议书第四条约定增设电力设备及配电间所需各项费用由启基永昌公司负责（不包含押金），上述费用折旧分摊年限为10年。根据该约定，增设电力设备及配电间所需各项费用均应计入折旧分摊。启基永昌公司向供电局交纳的增容费用系增设电力设备所需，应当计入总费用进行折旧与分摊。
综上，上诉人的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20457元，由上诉人昆山市乾亨表面处理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 姚 望
代理审判员 郭 锐
二〇一五年四月十日
书 记 员 沈华君