福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5530号
原告厦门世纪东百商业广场有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人刘夷，该公司总经理。
委托代理人蔡文明、陈婷，该公司职员。
被告王小青，女，1979年12月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人龚一海、陈玉生，福建聚泰律师事务所律师。
原告厦门世纪东百商业广场有限公司（以下简称东百公司）与被告王小青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理，原告东百公司的委托代理人蔡文明、陈婷，被告王小青及其委托代理人陈玉生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东百公司诉称，2014年4日30日，东百公司、王小青双方签订《房屋租赁合同》，并于2014年4月30日签订《补充协议》，约定：王小青向东百公司承租位于厦门市湖里区吕岭路1068号东百蔡塘商业广场第二层2F-A06店铺的场地；租赁期限自2014年7月31日至2017年8月19日止；首年月租金为9256元并每年递增5%；装修免租期为20天，如因承租方原因导致本合同提前解除且承租方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修免租期取消，解除合同时承租方须参照第一期租金将装修免租期租金支付给出租方；经营免租期为三个月，如未按约及时缴纳租金、综合管理费等费用，或因承租方原因导致本合同提前解除且实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，经营免租期取消，承租方须按第一个租约年的租金标准将经营免租期的租金支付给出租方；承租方应于每月的25日前向出租方一次性支付下一个月租金，应于接收物业后15日内向出租方缴纳保险费，由出租方代为办理人身安全险及公共责任险；如承租方逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付款项总额的千分之五向出租方支付违约金；逾期缴纳应付租金、费用超过15日的，出租方有权提前单方解除合同；合同期限届满前，承租方如需提前撤场、解除合同的，应提前90天书面申请，并经出租方同意后方可撤场，否则按违约处理；出租方依约提前解除合同的，有权没收承租方所交履约保证金并要求承租方按合同终止日当月的月租金3倍支付违约金；如被告未在终止租赁三日内自行将租赁场地内活动货品整理清除，则应按终止租赁完成交还房屋及设备所占用的出租方场地的天数÷30天×2倍最后一个月应缴费用的标准向出租方支付场地占用费；合同执行过程中如发生争议，向租赁场地所在地人民法院起诉�交付房屋时，经双方友好协商承租方所享有的装修免租期变更为10天。但王小青于2015年4月起开始多次欠缴租金，经东百公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴仍拒不支付租金，因此东百公司于2015年5月23日向王小青送达解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同；但王小青在收到解除合同通知书后，拒不清场退还租赁场地，东百公司于2015年7月1日强制清场。王小青拒不支付拖欠的租金、物业费等费用的行为已构成根本违约，因王小青原因东百公司依约解除合同时，合同实际履行期限尚未达到合同约定期限的二分之一，且王小青在合同解除后，拒不清理并归还租赁场地，根据双方租赁合同约定，东百公司有权要求被告支付拖欠的租金、逾期违约金、免租期租金及场地占用费。为维护自身合法权益，东百公司请求法院判令：1、王小青立即向东百公司支付拖欠的2015�4月至2015年5月租金18512元，并按逾期付款金额的日千分之五向东百公司支付自2015年3月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2、王小青立即向东百公司支付拖欠的2015年4月至2015年5月物业管理费2848元，并按逾期付款金额的日千分之三向东百公司支付自2015年4月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；3、王小青立即向东百公司支付拖欠的保险费、水电费等费用共计9672.3元，并分别按逾期付款金额的日千分之五、日千分之三向东百公司支付自2014年8月15日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；4、王小青立即向东百公司支付场地占用费5200元；5、王小青立即向东百公司支付装修免租期及经营免租期租金30853元；6、王小青立即向东百公司支付违约金27768元；7、本案全部诉讼费由王小青承担。本案审理过程中，因东百公司诉求第2项、第3项诉讼请求中的�业管理费、水电费为双方物业服务合同中约定的内容，与本案非同一法律关系，本院告知东百公司可另行起诉，东百公司不持异议。
被告王小青辩称，一、东百公司存在严重的违约行为，应当承担违约责任。1、虽然王小青有拖欠房屋租金，但这是由于东百公司的违约行为造成的，其负有主要的责任。东百公司与王小青在签订该《房屋租赁合同》时曾向王小青口头承诺，东百公司将会对包括王小青承租的店面在内的整个蔡塘东百商业广场投入巨资进行各种市场营销宣传、加强软硬件设施的投入，将其打造成适合广大市民慢生活的休闲街，市场前景十分广阔。王小青是因为相信了东百公司的承诺，才与其签订了《房屋租赁合同》。东百公司的该承诺也是合同的一部分，东百违反其承诺，根本就没有进行市场营销宣传，致使整个广场冷冷清清，毫无生气，人�量很少，经营环境极差，从而造成王小青经营困难，亏损严重，导致王小青无法交纳房屋租金等。2、东百公司于2015年5月29日在既未通知王小青到场，也未通知其他有关单位、人员到场的情况下便擅自将王小青的店面封店锁门，导致王小青无法将店内的物品进行清点搬离。3、东百公司未按照约定对店面内的物品和货品进行现场清点和录像留存。之后也没有通知王小青到场，又将王小青店面内的物品和货品搬离，物品价值总计195527元。王小青特要求东百公司承担违约责任，返还其私自搬离的店内物品和货品，或者折价赔偿195527元。
二、双方在合同中约定的违约金过高，请求法院予以减少。1、关于东百公司请求逾期付款的违约金的问题。虽然双方于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》中约定逾期付款违约金按照逾期付款金额日千分之五计算，在本案中逾期�款造成的实际损失应为利息的损失，王小青诉求逾期付款的违约金标准明显超过了造成利息损失的百分之三十。王小青请求法院予以减少，即以逾期付款金额按照中国人民银行的贷款基准利率的百分之一百三十来计算逾期付款的违约金。2、关于东百公司诉求支付场地占用费共计5200元的问题。王小青的店面在2015年6月20日就已经由东百公司封店锁门，完全处于其控制之下，东百公司已单方解除了合同，客观上该租赁店面已经交还给了东百公司，东百公司收取王小青的场地占用费是没有事实依据的。退一万步说，如有占用最多只能按照房租的数额来支付。另外，王小青认为《房屋租赁合同》第十一条第1项规定，如果王小青违约要按照占用场地天数的2倍的最后一个月应缴费用的标准来支付场地占用费更是不合理的。由于该约定明显超过了租金的百分之三十，故请求法院予以减少，按照占用场地天数的1.3倍计算。3、关于东百公司诉求第5、6项属于重复计算。王小青认为《房屋租赁合同》第二条中取消装修免租期和补充协议第五条中取消经营免租期的约定与《房屋租赁合同》第十条、第十一条所约定的内容是重复的，均为因王小青的原因导致合同提前解除时约定的违约金支付。
三、东百公司的诉讼请求数额不实。1、第1项诉讼请求关于拖欠2015年4月至5月租金18152元，但实际上因该租赁房屋店面在2015年5月29日便被东百公司强行封店锁门，故此，租金只能计算至2015年5月28日止。拖欠2015年4月租金3484元的逾期付款违约金从2015年3月26日起算，但拖欠5月租金8360元就只能从2015年4月26日起算。2、关于拖欠保险费问题，该数额没有经过双方核对，王小青对该数额有异议。逾期付款违约金的计算标准和起算时间也与第1项诉求相同。3、东�公司请求关于要求支付场地占用费19440元，王小青的店面在2015年5月29日就已经由东百公司封店锁门，如有占用应当按照实际天数的房租标准来支付。4、东百公司要求王小青支付违约金27768元已经重复，且超过了所造成的损失的百分之三十。
四、王小青根据《房屋租赁合同》约定交纳的履约保证金18152元东百公司应当返还。所谓的履约保证金就是为了保证合同的履行而交纳的，现王小青因为拖欠租金等行为而依法支付了违约金，则履约保证金应当予以返还或者抵扣租金、违约金。
五、王小青经装修、改造后的店面的折价款应用于抵偿王小青应付的租金、违约金等。王小青与东百公司签订《房屋租赁合同》后，投入36800元对承租的店面进行装修、改造，由于东百公司的种种不作为和承诺未兑现，造成经营场地人气不足，经营亏损，后东百公司又强行封店锁门，单方解除合同，导致王小青已经无法继续经营，由于王小青对承租的店面装修、改造后经营不足一年，且现承租人基本使用王小青经装修、改造后的店面。东百公司也因此能更好的出租出去且租金更高，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，出租人将承租人装修、改造后的店面另行出租，处理所得的收益将用于支付应付的租金、管理费、违约金等，王小青要求东百公司应当按8折折价计算店面装修费用计29440元并用于抵偿应付租金、违约金等。
双方签订的房屋租赁合同是格式合同，双方的权利义务不对等，对承租方约定的义务和违约责任过多，有些内容超过了法律的范围，明显不公平。履约保证金是为了保证合同的履行，应冲抵承租方应交的费用，剩余部分予以返还。对格式条款有不同理解的，应当作出不利于提供格式条款的乙方，装修后店面�归出租人所有，但并非无偿，根据租赁合同第十一条应将处理所得的收益用于支付租金、综合管理费、租金等。
经审理查明，2012年4月26日，福建东百集团股份有限公司与厦门市湖里区居民委员会签订一份《租赁合同》，约定厦门市湖里区蔡塘社区居民委员会向福建东百集团股份有限公司出租已经完成规划设计、报建审批手续的厦门市蔡塘社区发展中心，租赁用途为经营中高档百货商场、购物中心及影视厅、餐饮等综合服务项目。
2014年4月30日，东百公司作为甲方（出租方），王小青作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号CTZL-20140029），约定：1、东百公司将坐落于湖里区吕岭路1068号东百蔡塘商业广场第二层2F-A06店铺的场地出租给王小青，用于经营配饰、手表、眼镜、包、围巾，计租面积为35.6平方米，作为计算租金及�他费用的依据；2、租赁期限（含免租期）为三个租约年，至计租日开始计算，计租日为装修免租期满后第二天，接场日暂定在2014年7月30日，若有变动，出租方应告知承租方，经双方协商一致且书面确认；3、装修免租期为实际接场后的20天即2014年7月31日至2014年8月19日，若因承租方原因导致合同提前解除且承租方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，免租期取消，解除合同时承租方须参照第一期租金将免租期租金支付给出租方；4、双方按固定租金的方式计算租金，2014年8月20日至2015年8月19日期间月租金为9256元，2015年8月20日至2016年8月19日期间月租金为9718.8元，2016年8月20日至2017年8月19日期间的月租金为10204.74元；5、首期租金应于免租装修期届满前五天内支付，每一个日历月为一个缴租期，承租方应于每月的25日前向出租方一次性支付下一个月租金；如承租�逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日应按未支付租金总额的千分之五向出租方支付违约金；6、承租方应于接受物业后15日内以本合同约定的租赁物为保险标的，向保险公司购买财产一切险，投保费用由承租方自行承担，人身安全险及公共责任险由出租方统一代为办理，承租方每年按15元每平方米的标准向出租方缴纳；7、承租方逾期交纳租金、费用超过15天或累计超过3次，出租方有权提前单方解除合同，出租方依约提前解除合同的，有权没收承租方所交履约保证金并要求承租方按合同终止日当月的月租金3倍支付违约金；8、租赁期满或提前解除，如承租方未在终止租赁三日内归还场地的，应按完成交还场地及房屋所占用租赁场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准向原告支付场地占用费。同日，东百公司与�小青就上述《房屋租赁合同》签订补充协议一份，并约定出租方给予承租方三个月的经营免租期，自2014年9月1日起至2014年11月30日，租赁期限内，如出租方未能按照原合同或物业服务合同的约定缴纳租金、综合管理费等费用，出租方有权取消承租方的经营免租期，承租方须按第一个租约年的租金标准将经营免租期的租金支付给出租方。
合同签订履行过程中，经东百公司催交王小青未依约缴纳2015年4月份、5月份的租金，东百公司于2015年5月23日向王小青发出解除合同通知，通知载明解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，要求王小青付清所欠租金、支付免租期的租金同时没收王小青缴纳的履约保证金并由王小青承担违约责任等事项，王小青确认于2015年5月27日收到该函件。
另查明，东百公司为厦门市吕岭路1068号蔡塘社区发展中心半地下层至三层营业场所投保2014年10月1日至2015年9月30日的平安公众责任险，保险费为13500元，投保商场面积为43000平方米。
诉讼过程中，王小青提交库存清单，欲证明其承租的店面被封店锁门时店内尚有价值195527元物品；王小青同时提交购销合同、装修协议书、店面报价清单、销售单等，欲证明王小青装修讼争店面花费36800元的事实；东百公司对王小青提交的上述证据均不予认可。东百公司确认讼争店面其封店和加锁的时间是2015年5月29日，清理店面内的物品是2015年7月1日。王小青请求将其缴交的履约保证金返还或者抵扣租金或者违约金，东百公司明确要求没收履约保证金。
以上事实，有东百公司提交的《房屋租赁合同》及补充协议、催款通知、解除合同通知、快递查询回单、《租赁合同》、中国平安财产保险股份有限公司保险单及保险费发票，王小青提交的购销合同、装修协议书、店面报价清单、销售单，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本院认为，东百公司、王小青双方签订的《房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。王小青作为租赁合同承租方未依约按时交付租金，东百公司向王小青发出解除合同的通知及相关函件，符合双方合同约定，王小青确认已经于2015年5月26日收到函件，双方的租金合同依约解除。东百公司要求王小青支付4月份、5月份拖欠的租金，王小青认为5月份的租金应计算至2015年5月28日，因东百公司确认其于2015年5月29日将讼争店面封店、加锁，东百公司于2015年5月29日已经实际控制店面且当时双方合同已经解除，故本院对王小青关于租金应支付至2015年5月28日的主张予以认可。王小青应支付2015年4月份及2015年5月1日至2015年5月28日的租金共计9256元＋9256÷31天／月×28天=17616.26元。根据租赁合同约定，王小青分别应于2015年3月25日前向东百公司支付2015年5月份的租金9256元，2015年5月25日前向东百公司支付2015年6月份的租金8360.26元，王小青未按约定支付租金，东百公司认为王小青应当根据合同约定按日千分之五的标准支付自2014年3月26日起的违约金，但王小青认为合同约定的违约金过高且2015年5月份的租金应自2015年4月26日起算，因东百公司未举证证明延期支付租金给其造成的损失，本院依法将逾期交纳租金违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，以所欠租金为基数自每期租金逾期之日起计算。东百公司主张王小青应按照合同约定以每平方米15元的标准支付其代交的人身安全险及公共责任险保险费，但东百公司提交的证据仅能证明�向保险公司支付平安公众责任险13500元，投保面积为43000平方米，投保期限为一年，王小青的店面面积为35.6平方米，东百公司代交的保险费数额应为13500元×35.6平方米÷43000平方米=11.18元，虽然投保期限尚未结束双方合同已经解除，但合同解除因王小青欠缴租金引起，故该部分保险费应由王小青承担，东百公司仅仅是代交费用，其主张该部分费用的违约金没有相应的依据，本院不予支持。东百公司主张根据合同约定租赁期满或提前解除，如承租方未在终止租赁三日内归还场地，应支付场地占用费19440元，本院认为，王小青的店面于2015年5月29日已经被东百公司封店加锁，东百公司已经实际控制店面，东百公司要求王小青支付租金之外的场地占用费，没有相应的依据，本院不予支持。依据租赁合同及补充协议的约定，装修免租期为2014年7月31日至2014年8月19日（后经协商转�其变更为10天），经营免租期为2014年9月1日至2014年11月30日，因王小青未及时缴纳租金，导致双方合同解除且合同履行期限未达到合同约定期限的二分之一，依据双方约定东百公司有权取消免租期，王小青应支付的免租期租金为9256元×3个月＋9256元×10天÷31天／月=30753.81元。关于东百公司主张的违约金27768元，王小青已经支付履约保证金18512元，东百公司主张根据合同约定应没收履约保证金，符合双方合同约定，本院予以认可，王小青同意其交付的履约保证金抵扣租金或违约金，东百公司未证明王小青的违约行为给其造成了的损失超过了履约保证金的范围，故东百公司在没收履约保证金的情况下的再要求王小青支付违约金明显高于自身的损失，本院依法不予支持。关于王小青答辩认为东百公司在履行合同中未进行市场营销宣传存在违约造成其损失、装修改造店面折价�、返还相关物品或赔偿损失等问题，不属于本案的处理范围，王小青可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王小青应于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪东百商业广场有限公司支付租金17616.26元及逾期支付租金的违约金（其中2015年4月份的租金9256元自3月26日起计算，2015年5月份的租金8360.26.33元自2015年4月26日起计算，均以中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算至本判决确定的支付租金之日止）。
二、被告王小青应于本判决�效之日起十日内向原告厦门世纪东百商业广场有限公司支付保险费11.18元。
三、被告王小青应于本判决生效之日起十日内向原告厦门世纪东百商业广场有限公司支付装修免租期及经营免租期租金30753.81元。
四、驳回原告厦门世纪东百商业广场有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王小青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1396元，由原告厦门世纪东百商业广场有限公司负担832元，被告王小青负担564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一�年十二月十五日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。