广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2455号
上诉人（原审被告）广州市黄埔东盛珠宝行，住所地。
负责人林金香。
委托代理人王霞，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市黄埔乙丰投资经营有限公司，住所地。
法定代表人彭振宇，职务董事长。
委托代理人梁秋玲、张杜娟，广东端华律师事务所律师。
原审被告吴赛英，女，1982年7月4日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人王霞，广东广大律师事务所律师。
原审被告林金香，女，1961年7月14日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人王霞，广东广大律师事务所律师。
原审被告陈维富，男，1975年1月10日出生，汉族，住福建省连江县。
上诉人广州市黄埔东盛珠宝行（以下简称东盛珠宝行）因与被上诉人广州市黄埔乙丰投资经营有限公司（以下简称乙丰公司）及原审被告吴赛英、林金香、陈维富租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市黄埔区大沙东路19号至29号首层101房（总建筑面积165.1847平方米）权属人为广州市黄埔区供销联合发展公司（以下简称黄埔供销公司），该公司为广州市黄埔区供销合作联社（原名称广州市黄埔区供销合作社联合社，以下简称黄埔供销联社）设立的全资公司。2007年8月黄埔区人民政府决定黄埔供销联社的固定资产全部移交乙丰公司代管，因此黄埔供销联社及黄埔供销公司将上述房地产一并移交乙丰公司代管。在此之前，东盛珠宝行已经租用上述大沙东路19号至29号首层中的自编大沙地东23号之二房屋经营销售金银、珠宝首饰。东盛珠宝行是普通合伙企业，合伙人为林金香、陈维富，林金香为合伙企业事务执行人。
2008年2月乙丰公司将该房屋以月租金不低于450元／㎡底价对外出租招标，吴赛英以月租金1158元／㎡中标。同年3月26日，黄埔供销联社与吴赛英签订《广州市房屋租赁合同》，其中订明，出租人（甲方）黄埔供销联社，承租人（乙方）吴赛英，甲方将广州市黄埔区大沙地东23号之二房屋按现状出租给乙方做商业使用，建筑（或使用）面积45.9平方米；租赁期限及租金：2008年3月26日至5月25日装修免租，2008年5月26日至2009年3月25日每月53152.2元，2009年3月26日至2010年3月25日每月55809.81元，2010年3月26日至2011年3月25日每月58600.30元，2011年3月26日至2012年3月25日每月61530.31元，2012年3月26日至2013年3月25日每月64606.82元；租金按月结算，由乙方在每月的五日前缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳159456.6元保证金，甲方应当在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；若逾期一个月未缴纳租金和水电费，经催缴后仍不缴纳，甲方有权单方终止合同并没收保证金等。
合同签订后，上述房屋继续由东盛珠宝行经营使用。该房屋由东盛珠宝行进行了装饰装修，向乙丰公司交纳的保证金及租金均是以吴赛英的名义支付，乙丰公司出具的发票均注明付款方为吴赛英。合同履行期间，吴赛英有逾期支付租金的行为，并曾向乙丰公司提出减租申请，乙丰公司同意减少部分租金，但双方没有就减租期限及金额等减租事项签订书面协议。
乙丰公司从2008年12月26日至2010年2月25日按每月32130元收取了租金，其在2010年8月4日出具给东盛珠宝行的租金发票中备注载明：2010年3月开始按合同租金收取，3月26日开始租金为58600.30元。乙丰公司在之后出具的租金发票中均载明每笔租金相对应的具体月份或为具体月份的部分租金。
2012年2月29日至2013年1月7日间，乙丰公司先后四次向吴赛英租户发出《催交租金的通知》，分别要求东盛珠宝行缴纳从2011年2月起至2012年12月所欠的租金。上述通知均由东盛珠宝行的员工签收。吴赛英于2012年10月7日向乙丰公司转账支付25000元租金、于2012年12月31日、2013年2月17日、2013年3月3日、2013年5月10日各向乙丰公司转账支付30000元租金。乙丰公司于2012年12月29日、2013年1月7日、2013年2月28日、2013年3月13日、2013年5月20日分别出具的租金发票金额与上述每笔转账金额相同，载明为2012年6月至2012年8月的部分租金，显示东盛珠宝行付清了2011年6、7月的租金每月58600.3元、支付了2011年8月部分租金47799.4元。
合同期满后，乙丰公司于2013年5月27日向吴赛英送达《律师函》，要求东盛珠宝行在2013年6月5日前交还上述租赁房屋、清付至2013年3月25日的欠租1191884.85元、按合同约定的租金标准支付2013年3月26日起至返还房屋之日止的占用费。
吴赛英于2013年7月21日转账支付30000元租金，乙丰公司确认该笔款项未在主张的东盛珠宝行所欠租金额中扣除。
上述房屋至今仍由东盛珠宝行经营使用。
乙丰公司在一审诉讼中表示，东盛珠宝行交还房屋时可拆除属于东盛珠宝行所有的装修物，但不能损坏房屋结构、影响房屋正常使用。另，东盛珠宝行确认是其委托吴赛英代为投标并签订租赁合同，向乙丰公司交纳的租金等所有款项均由东盛珠宝行的资金支付；乙丰公司认为是东盛珠宝行借用吴赛英的名义签订租赁合同，确认一直是与东盛珠宝行的工作人员交涉相关租赁事宜。
乙丰公司于2013年8月1日向原审法院提起诉讼，请求判令吴赛英、东盛珠宝行、林金香、陈维富：1、共同返还广州市黄埔区大沙地东23号之二面积为45.9平方米的房屋给乙丰公司；2、共同向乙丰公司支付2010年2月至2013年3月25日期间拖欠的租金1191884.58元及相应的违约金（从应付租金之日起计算至实际支付之日止，每日按当月所欠租金额的1%计算）；3、东盛珠宝行支付的保证金159456.6元归乙丰公司所有；4、共同按原租赁合同约定的每月租金标准64606.82元向乙丰公司支付自2013年3月26日起至返还房屋之日止的房屋占用费；5、共同向乙丰公司支付所欠租金的利息（从2010年2月起计算至返还租金之日止，按当月所欠租金额以银行同期贷款利率计算）。
原审法院认为，黄埔供销联社与吴赛英自愿签订的《广州市房屋租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该租赁物根据相关政府行政决定已移交乙丰公司代管，乙丰公司为该房屋的实际出租人。该房屋一直由东盛珠宝行对外经营使用，东盛珠宝行认可及追认是其委托吴赛英签订上述租赁合同，在合同履行过程中乙丰公司也是与东盛珠宝行联系及交涉租赁事宜，因此，根据东盛珠宝行对吴赛英代理行为的认可，及合同的实际履行情况，可认定东盛珠宝行委托吴赛英为代理人与乙丰公司签订上述租赁合同，故吴赛英的代理行为应当由被代理人东盛珠宝行承担民事责任，即租赁合同中承租人的权利和义务由东盛珠宝行享有和承担。乙丰公司向吴赛英主张权利，依据不足，原审法院不予支持。
乙丰公司曾给予东盛珠宝行减租优惠为每月32130元，双方没有书面约定优惠期限和金额，东盛珠宝行称双方口头已约定从2008年12月起至合同期满每月按32130元收取租金，但没有提供证据予以证明，乙丰公司对此不予确认；而乙丰公司于2010年8月4日出具给东盛珠宝行的租金发票中备注载明：2010年3月开始按合同租金收取，3月26日开始租金为58600.30元，可见乙丰公司已经以该行为明示减租优惠截止至2010年3月25日止，且之后再出具的租金发票也显示每月租金是按58600.30元计算的，故东盛珠宝行从2010年3月26日起仍应按合同约定的租金额交纳租金。乙丰公司主张2011年8月至2012年3月25日的月租金为58600.30元，低于合同约定的租金标准，属于乙丰公司自愿处分其合法权益，原审法院予以准许。
乙丰公司主张东盛珠宝行拖欠2010年2月26日至28日、2011年8月部分、同年9月起至合同期满2013年3月25日的租金，东盛珠宝行确认欠租的月份，但称其于2012年9月、12月、2013年2月、3月、5月、7月支付的租金共175000元没有在欠租中扣除。乙丰公司在2012年9月、12月、2013年2月、3月、5月间分五次收到145000元后，对应每次收到的金额出具的五张租金发票载明上述款项已经抵扣东盛珠宝行至2011年8月的部分租金；且东盛珠宝行对乙丰公司出具的上述五张发票和之前所有的租金发票、及发票中载明的内容从未提出过异议，也没有提供反证证明上述款项没有抵扣欠租，故乙丰公司主张上述145000元已经抵扣部分欠租，东盛珠宝行尚欠2010年2月26日至28日租金3213元、2011年8月租金10800.9元及2011年9月起的租金属实，原审法院予以确认。
东盛珠宝行抗辩认为乙丰公司主张2012年6月以前的租金超过诉讼时效，现有证据证明乙丰公司在2012年2月29日至2013年1月7日间先后四次向东盛珠宝行发出《催交租金的通知》，分别要求东盛珠宝行缴纳从2011年2月起至2012年12月所欠的租金，因此导致诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故乙丰公司主张2010年2月26日至28日的欠租已经超过诉讼时效，其主张2011年8月起的租金并没有超过诉讼时效，东盛珠宝行应当向乙丰公司支付2011年8月起的欠租。乙丰公司确认东盛珠宝行于2013年7月21日转账支付30000元未抵扣欠租，该笔款项可抵扣2011年8月、9月部分租金，则东盛珠宝行实际尚欠乙丰公司2011年9月租金39401.2元及同年10月起的租金。
东盛珠宝行逾期支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。双方的租赁合同约定，乙丰公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回东盛珠宝行；东盛珠宝行逾期支付租金的每逾期一日按当月租金额的1%向乙丰公司支付违约金；逾期一个月未缴纳租金和水电费的，乙丰公司有权终止合同并没收保证金。该保证金属于违约金性质，乙丰公司同时主张没收保证金和支付违约金，为双重计算违约金，原审法院不予支持。违约金具有补偿性和和惩罚性双重性质，以赔偿损失为主，惩罚性为辅。关于东盛珠宝行认为乙丰公司主张的违约金过高，请求予以调整减少的问题，东盛珠宝行每月应付租金为每平方米1200多元，远远高于同地段同类市场租金，乙丰公司所获收益甚丰，东盛珠宝行逾期支付租金给乙丰公司造成的直接实际损失是应得租金的利息损失，东盛珠宝行欠租115万多元，乙丰公司主张违约金498万多元确属过高。故原审法院根据公平合理原则，结合合同履行情况、东盛珠宝行的过错程度等综合因素考量酌定，东盛珠宝行应当按银行公布的同期同类贷款利率的两倍计付2011年9月6日起的违约金。乙丰公司则应当将保证金退还东盛珠宝行。上述判令东盛珠宝行应支付的违约金，足以赔偿因其逾期交纳租金给乙丰公司造成的利息损失，故乙丰公司再主张东盛珠宝行按贷款利率赔偿租金的利息，原审法院不予支持。
2013年3月25日合同期满，乙丰公司与东盛珠宝行不能就续租事项达成一致意见，东盛珠宝行应当按合同约定立即将房屋交还乙丰公司。东盛珠宝行至今仍占用房屋，乙丰公司要求其返还房屋并支付房屋占用费，合法合理，原审法院予以支持。合同的权利义务于2013年3月26日已经终止，双方对占用费的支付标准没有协商一致，乙丰公司要求东盛珠宝行仍按原合同约定租金标准支付该日起的占用费是无依据的，东盛珠宝行应当参照房管部门公布的同期同地段同类商铺的市场租金参考价向乙丰公司支付占用费。由于双方在合同中没有约定合同期满后装饰装修物的处理问题，且乙丰公司现表示不同意继续利用东盛珠宝行的装饰装修物，故应由东盛珠宝行自行拆除带走，但不能损坏房屋结构及影响房屋的正常使用。
东盛珠宝行是普通合伙企业，林金香、陈维富是合伙人。合伙企业法规定，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿；合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。因此乙丰公司起诉要求林金香、陈维富作为东盛珠宝行的合伙人对该合伙企业的上述租金等债务承担连带责任，诉讼主体是适格的。当东盛珠宝行以其全部财产不能清偿到期债务的，林金香、陈维富依法需承担无限连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合伙企业法》第第三十八条、三十九条的规定，原审法院于2014年4月1日作出判决：一、被告广州市黄埔东盛珠宝行在本判决发生法律效力之日起10日内，迁出广州市黄埔区大沙东路19号至29号首层自编大沙地东23号之二房屋，将该房屋腾空交还原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司；被告广州市黄埔东盛珠宝行在迁出时，可拆除其在该房屋内的自有装饰装修物，但不得损坏房屋结构、及房屋正常使用所需的水电设施等基本设施。二、被告广州市黄埔东盛珠宝行在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司支付2013年3月26日起至本判决生效之日止的房屋占用费（每月按45.9平方米，以广州市房管部门公布的同期同地段同类商铺市场租金参考价计付）；从次日起至交还房屋之日止的占用费，每月按上述标准向原告支付。三、被告广州市黄埔东盛珠宝行在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司支付2011年9月至2013年3月25日的租金，其中2011年9月按39401.2元计付、2011年10月1日至2012年3月25日按每月58600.3元计付、2012年3月26日至2013年3月25日按每月64606.82元计付。四、被告广州市黄埔东盛珠宝行在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司支付2011年9月6日起至本判决确认支付之日止的逾期支付租金的违约金（其中2011年9月6日至10月5日以39401.2元为本金、2011年10月6日起以上述第三项判决主文确定的当月所欠租金额为本金，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的两倍计付）。五、被告广州市黄埔东盛珠宝行的全部财产不足以清偿上述到期债务的，由被告林金香、陈维富承担无限连带清偿责任。六、原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将保证金159456.6元返还被告广州市黄埔东盛珠宝行。七、驳回原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司的其他诉讼请求。本案受理费58640元、财产保全费5000元（原告已预交）、管辖异议受理费100元（被告已预交），由原告广州市黄埔乙丰投资经营有限公司负担35390元，被告广州市黄埔东盛珠宝行负担28350元。
判后，东盛珠宝行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、东盛珠宝行与乙丰公司之间为不定期租赁，原审法院认定双方之间未就续租事宜达成一致意见，认定事实错误，适用法律不当。东盛珠宝行与乙丰公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，东盛珠宝行一直使用涉案租赁物业，乙丰公司亦收取了东盛珠宝行支付的2013年5月、7月的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，东盛珠宝行与乙丰公司之间的《合同》继续有效，租赁期为不定期。在双方没有就解除《合同》达成合意的情况下，或乙丰公司未能在合理期限之前通知东盛珠宝行解除《合同》，乙丰公司要求东盛珠宝行立即搬离涉案租赁物业，没有事实及法律依据。另外，东盛珠宝行承租涉案租赁物业已近十年，主营业务为价值较高的金银首饰、玉器、珠宝等，从事该等业务对于经营场地较普通业务有更高的要求，尤其是安保方面的要求，原审法院判决未能充分考虑到东盛珠宝行经营业务的特殊性，判决东盛珠宝行在判决生效之日起十日内迁出、腾空涉案租赁物业，有失公允。二、涉案租赁物业月租金应为人民币32130元，原审判决分段并以不同租金标准计付月租金同样属于认定事实错误，应予纠正。（一）由于恶性竞标，东盛珠宝行竞标的价格远远高于同地段同等铺位的租金标准，涉案租赁物业为黄埔区大沙地商业街第一天价铺位。（二）东盛珠宝行与乙丰公司签订涉案《合同》后，2008年全球金融危机席卷而来，亚运会的“穿衣戴帽”工程接踵而至，长达八、九个月之久的路面屏蔽改造，导致东盛珠宝行生意惨淡，经营困难。为此，东盛珠宝行多次向乙丰公司提出书面申请，请求考虑涉案租赁物业现状，本着互惠互利的原则，下调租金标准。对此，乙丰公司口头应允，同意自从2008年12月起至合同期限届满均按照每月32310元收取租金，租金不再按照涉案《合同》约定执行。三、原审判决东盛珠宝行参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率两倍向乙丰公司支付违约金明显过高，请求二审法院予以调整。（一）如前所述，“涉案租赁物业”属黄埔大沙地的天价铺位，东盛珠宝行系因签订合同前，已承租涉案租赁物业多年，前期已投入大量人力、物力、财产对涉案租赁物业进行升级改造，为避免巨额投资化为泡影，无奈在恶性竞标的情形下，不得已以高价中标。（二）即便按照双方口头达成的月租金人民币32310元计付，东盛珠宝行每月应付租金为每平方米703元（若按涉案《合同》约定，每月每平方米的租金为人民币1407.55元），远高于同地段同类商铺的租金标准，乙丰公司收益甚丰。结合高额的租金标准，根据日常生活经验法则，东盛珠宝行逾期交付租金对乙丰公司造成的主要是利息损失。原审法院判决按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率两倍计付违约金显属过高，应按一倍计算。据此请求：一、依法改判原审判决第一、三、四项；二、一审及二审诉讼费用全部由乙丰公司承担。
乙丰公司答辩称：不同意东盛珠宝行的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
林金香称：同意东盛珠宝行的上诉意见。
吴赛英称：同意东盛珠宝行的上诉意见。
陈维富未发表意见。
双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，关于乙丰公司与东盛珠宝行之间是否构成不定期租赁关系的问题，租赁合同期满之后，东盛珠宝行虽有缴纳租金，但该租金在抵扣租期之内欠缴租金后仍然不足，且乙丰公司已向东盛珠宝行的代理人吴赛英发函要求交还案涉房屋。因此，东盛珠宝行认为双方构成不定期租赁关系，并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于租金标准，东盛珠宝行主张双方口头约定从2008年12月起至合同期满每月按32130元收取租金，但未能举证证明该主张。根据乙丰公司出具的租金发票显示，2010年3月26日开始租金按合同约定的58600.30元收取，因此，原审法院认定东盛珠宝行从2010年3月26日起仍应按合同约定的租金额交纳租金。并无不当，本院予以支持。
关于搬迁时间，租期届满之后，乙丰公司早于2013年5月27日即已发函要求交还案涉房屋，故原审法院判令其于判决发生法律效力之日起十日内腾空交还案涉房屋，并无不当。
关于逾期支付租金的违约金标准，双方之间的合同约定，逾期交付租金，每逾期一日，按当月租金额的1%向甲方支付违约金。若逾期一个月未缴纳租金和水电费，经催缴后仍不缴纳，甲方有权单方终止合同并没收保证金等。原审法院已判令乙丰公司退还保证金，并酌情调低违约金标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率两倍计算，公平合理，并无不当。东盛珠宝行上诉请求再调低违约金标准，本院不予支持。
综上所述，东盛珠宝行的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28250元，由上诉人广州市黄埔东盛珠宝行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年八月四日
书 记 员 郝 烨
廖嘉裕