江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭胡民初字第00947号
原告（反诉被告）沭阳华兴房地产开发有限公司。
法定代表人孙佐立，公司董事长。
委托代理人刘洋。
被告（反诉原告）马荣，居民。
委托代理人王咏。
委托代理人张伟，1976年7月19日，居民。
原告沭阳华兴房地产开发有限公司诉被告马荣、反诉原告马荣诉反诉被告沭阳华兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何占付独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加诉讼；于2014年11月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人均到庭参加诉讼；后依法由审判员李长超、代理审判员何占付、人民陪审员周建沂组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沭阳华兴房地产开发有限公司诉称：原告在沭阳县胡集镇胡集街开发建设“胡集新城”小区，2010年11月8日，被告向原告购买“胡集新城”小区8号楼801室，总价款为380000元，在购买时被告向原告给付了房款200000元，余款180000元由被告向原告出具了还款承诺书，承诺余款在2011年3月31日前一次性付清，如不能依约支付的，由被告按每天以总房款的1%向原告承担违约金，此后原告将房屋交付被告，然而在承诺书约定的付款期限到来后，被告并未能如约给付款项，原告多次向被告催要均未果。现请求判令：一、被告返还原告购房款180000元及违约金（以180000元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清款之日止）。诉讼费由被告承担。
被告马荣辩称：一、被告购买的是原告开发建设的位于胡集新城的8号楼01号商住楼，其用途是商业和住宅，而并非原告诉称的“胡集新城小区8号楼801室”。二、被告购买涉案房屋属于期房，当时原告就规划范围内的涉案房屋及相关设施作了说明和允诺，被告购买的房屋属于商业和住宅楼，且该房屋东西和南北贯通，与新老商业街相连，是“一个真正的商业黄金地段”，而原告实际交付给被告的房屋东西和南北道路均未与新老商业相连，对涉案商品房价格产生重大影响，原告有重大违约行为，其要求被告给付购房款并承担违约责任无事实和法律依据。三、原、被告签订的《订房协议》约定，原告应于2011年3月30日将符合约定的房屋交付被告，被告于2011年3月31日付清180000元余款，故被告享有先履行抗辩权。四、《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告马荣诉称：2010年11月27日，反诉原告与反诉被告签订《胡集新城订房协议》，反诉原告购买反诉被告开发建设的位于沭阳县胡集镇胡集新城8号楼01号商住楼。房款总计380000元，反诉原告首付200000元，余款180000元约定于反诉被告交付合同约定房屋的次日即2011年3月31日付清。反诉被告就规划范围内的涉案房屋及相关设施作了说明和允诺，涉案房屋作为商住楼，且该房屋东西和南北贯通，与新老商业街相连。但反诉被告实际交付的房屋与合同约定不符，东西和南北均被他人所建营业房堵塞，与新老商业街也不相连，对涉案房屋的价格产生重大影响，原告有重大违约行为，依法应承担相应的违约责任。请求判令反诉被告给付反诉原告违约金150000元（以200000元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍自2011年3月31日计算），反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告沭阳华兴房地产开发有限公司辩称：出卖人已按合同约定将标的物交付买受人，出卖人义务已经履行完毕，买受人无从享有先履行抗辩权。马荣所购买的房屋与郇霞所购买的房屋位置不具有参照性，马荣的房屋处于道路的四叉路口处。房地产市场始终处于价格的波动当中，两者购买房屋的时间不同，因此价格不具有可比性；华兴公司对该小区的开发已经长达近八年的时间，目前全部在进行扫尾工作，因此对于剩余的房源可以采用处理的方式对外进行出售；房地产交易的价格会受到多种因素的影响；双方之间合同的签定是合法有效的，应当按照合同的价格来履行合同，如果准许在不同的时间产生不同的价格就依此作为依据来确认购房者的损失，那将会产生所有合同的不稳定履行。
经审理查明：2010年11月27日，沭阳华兴房地产开发有限公司与马荣签订商品房买卖合同，合同约定：出卖人（沭阳华兴房地产开发有限公司）将胡集新城8号楼01号住宅（商铺）出售给买受人（马荣），建筑面积共计223.77平方米，房屋价款共计380000元，交房日期为2011年3月30日，合同签订当日，马荣已付房款200000元，余款180000元约定交房次日即2011年3月31日付清。同时约定：出卖人未能按期交房，逾期30天内的，每天赔偿买受人已付房款的万分之五；逾期30天以上的，每天赔偿买受人已付房款的千分之一，直至交房；买受人未按时付清房款，逾期30天之内的，每天赔偿出卖人未付房款的万分之五，逾期30天以上的，每天赔偿出卖人未付房款的千分之一。
另查明：沭阳华兴房地产开发有限公司的宣传材料鸟瞰图载明胡集新城8号楼前道路向西与胡集镇胡集街南京路相通连。现场勘查，胡集新城8号楼前道路向西呈堵塞状态，与胡集镇胡集街南京路不相通连。案外人郇霞于2014年6月22日购买的位于马荣购买的8号楼01号住宅（商铺）西侧的商住楼价格为1324.59元每平方米。
庭审中，马荣反诉的请求权基础为，继续履行合同，同时要求沭阳华兴房地产开发有限公司依约承担违约责任。就胡集新城8号楼门前道路与南京路能否相通问题，沭阳华兴房地产开发有限公司回答为“目前情况下没有相通，将来能否相通需要政府进一步规划确定”。马荣反诉请求的计算方法为：一、依照双方合同约定的条款；二、参照同位置郇霞购买房屋价格，由法院作综合认定。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、商品房预售许可证、沭阳华兴房地产开发有限公司宣传材料、现场勘查笔录、证人证言等证据予以证实。
本院认为：出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司与买受人马荣签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以确认。双方均需按照合同约定的价款和期限履行各自义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从审理查明的事实来看，出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司与买受人马荣除了签订商品房买卖合同外，出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司宣传材料的鸟瞰图载明胡集新城8号楼前道路向西与南京路是相通的，宣传文字中载明：“胡集新城”全新打造一条南北商业街，贯通新老商业街。可以认定出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定即8号楼前道路向西与南京路是相通的。该说明和允诺虽未被载入合同内容，但应当视为合同内容。
自出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司于2011年3月30日将涉案房屋交付买受人马荣至今，8号楼前的道路仍未贯通，且出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司亦自认“目前情况下没有相通，将来能否相通需要政府进一步规划确定”。本院认为，胡集新城8号楼的用途为商住，道路的贯通与否，会对商业经营产生重大影响，进而会对房屋的价格产生重大影响。买受人马荣于2011年11月购买8号房屋的价格为每平方米1698.17元，案外人郇霞于2014年6月购买的8号楼04－1房屋的价格为每平方米1324.59元。同地段房屋在房价趋涨和消费者价格指数趋升的情况下，该房屋房价却有较大幅度下降，可见8号楼前道路是否相通对房屋价格和产生重大影响。综上，足以认定出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司就其开发建设的胡集新城8号楼前道路向西未贯通的行为已构成违约，应当承担违约责任。参照买受人马荣于2011年11月购买8号楼房屋的价格、案外人郇霞于2014年6月购买房屋价格，考虑通胀因素、房屋位置等因素，酌定买受人马荣因出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司的违约行为造成的损失为每平方米300元，8号楼01号住宅（商铺）建筑面积223.77平方米的损失为67131元，与其尚欠出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司购房款180000元相冲抵，尚欠112869元。出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司主张要求买受人马荣支付因其逾期给付购房款而产生的违约金。买受人马荣辩称其逾期支付违约金的原因系出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司未按约定贯通8号楼与南京路该重大违约行为，故应驳回出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司要求支付违约金的主张。本院认为，买受人马荣逾期给付购房款系因出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司的违约行为所致，买受人马荣的辩解理由有事实和法律依据，本院予以采信，对出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司主张要求买受人马荣支付违约金的诉讼请求不予支持。买受人马荣主张根据订房协议约定，出卖人应于2011年3月30日将符合合同约定的房屋交付买受人，买受人于2011年3月31日付清180000元余款，根据合同约定及合同法第六十条可以得出，买受人享有先履行抗辩权。出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司辩称，出卖人已按合同约定将标的物交付买受人，出卖人义务已经履行完毕，买受人无从享有先履行抗辩权。本院认为，出卖人沭阳华兴房地产开发有限公司已按照合同约定将房屋交付买受人马荣，虽该房屋因其门前道路未与南京路相贯通而存在违约行为，但本院已认定其因该违约行为承担相应法律后果，故对买受人马荣该项主张，不予支持。综上，被告（反诉原告）马荣应给付原告（反诉被告）沭阳华兴房地产开发有限公司款112869元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马荣于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）沭阳华兴房地产开发有限公司款112869元；
二、驳回原告（反诉被告）沭阳华兴房地产开发有限公司、被告（反诉原告）马荣其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6106元，反诉案件受理费1650元，合计7756元，由原告（反诉被告）沭阳华兴房地产开发有限公司负担1756元，被告（反诉原告）马荣负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7756元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号为46×××80，开户行为中国农业银行宿城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 李长超
代理审判员 何占付
人民陪审员 周建沂
二〇一五年一月十六日
书 记 员 章 程