湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第74号
上诉人（原审原告）慈利县零阳镇双安社区居委会。
负责人胡泽民，该居委会主任。
委托代理人傅达平，男，1969年7月7日出生，土家族，大专文化，该居委会法律顾问。
被上诉人（原审被告）刘毅，男，1983年1月2日出生，土家族，初中文化，居民。
委托代理人罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
委托代理人刘名富，男，1957年5月1日出生，汉族，小学文化，居民系被上诉人刘毅之父。
上诉人慈利县零阳镇双安社区居委会（以下简称双安居委会）因与被上诉人刘毅确认合同无效纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二○一四年四月十八日作出的（2014）慈民一初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，代理审判员张晓、盖景阳参加的合议庭，于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人双安居委会的负责人胡泽民及其委托代理人傅达平，被上诉人刘毅及其委托代理人罗忠亮、刘名富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2010年8月18日，双安居委会由其前任居委会主任杨万清经手与被告刘毅签订了集体土地承包合同，合同称经甲方居民代表大会决定行其发包，合同约定承包时间为28年，从2010年10月1日至2038年9月30日；承包范围是常张高速公路双安桥墩周边的空闲土地；承包费为前五年每年5000元，以后每五年上浮5%，于每年的9月28日提前付清次年的全部费用。合同还约定承包期内，如甲方（即双安居委会）擅自终止合同，甲方除按乙方（即刘毅）未使用年限的全部可得利益外，另给乙方支付违约金2万元，如乙方擅自终止合同，乙方除在一个月内腾场外，需另支付违约金2万元。同日双安居委会与刘毅签订了房屋租赁合同，合同称经居民代表大会讨论同意出租，合同约定租赁期限为28年，从2010年10月1日至2038年9月30日；租赁物为双安居委会所有的原纸箱厂厂房、办公楼及场坪；租金为前五年每年3元，后每五年上浮5%，每年的9月28日提前付清次年的租金；双方还就违约责任进行了约定，双方约定如双安居委会违约应给刘毅赔偿包括未使用年限的可得利益在内的损失，另给刘毅支付违约金5万元；如刘毅违约则给双安居委会支付违约金5万元。以上两份合同签订后，刘毅分别于2010年8月25日和2011年12月31日支付了两年的承包费和租金。后双方因合同效力问题发生纠纷，双安居委会于2013年4月19日召开村民小组组长和党小组组长会议，会议讨论认为原、被告签订两份合同时未经居民代表大会表决，也没有经村支两委研究同意，是原居委会主任与刘毅串通所为，损害了集体利益，属无效合同，要求收回集体财产。会后以征求意见的方式获得l02位居民代表中的89位代表签名同意，形成《关于要求刘毅返还双安居委会常张高速公路双安桥墩周边空闲土地以及原七、八居民小组境内的原纸箱厂房屋及场坪承包经营权的决议》。双安居委会遂于2013年4月23日诉至人民法院，要求确认两份合同无效。
原判认为，双安居委会与刘毅签订的土地承包合同和房屋租赁合同属平等的民事主体之间的民事法律行为，其行为效力属合同法调整。本案所涉土地承包合同有居委会盖章、前居委会主任签字以及被告刘毅签字，合同形式要件完备，合同内容合法，该合同合法有效；房屋租赁合同同样形式要件完备，但合同约定租赁期限为28年，违反了关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的法律规定。故该租赁合同部分无效。双安居委会与刘毅签订土地承包合同及房屋租赁合同时，虽违反了重大事项须经村民大会或村民代表大会通过规定，但《中华人民共和国村民委员会组织法》的该项规定为管理型规范而不是效力性规范。因为《中华人民共和国村民委员会组织法》是对村集体经济组织的行政性管理的法律，在于规范村委会及村民自身行为，适用的对象为集体经济组织内部，不能对外产生约束力。故双安居委会以土地承包合同和房屋租赁合同未经村民大会讨论通过为由，请求确认土地承包合同和房屋租赁合同无效，不符合法律规定。另外，双安居委会也没有提供充分证据证明前居委会主任与刘毅有恶意串通行为。故对慈利县零阳镇双安社区居委会要求确认土地承包合同和房屋租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。但房屋租赁合同中约定的房屋租期为28年，超过了20年法定期限，超出的8年期限依法应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告慈利县零阳镇双安社区居委会与被告刘毅签订土地使用权流转协议有效；二、原告慈利县零阳镇双安社区居委会与被告刘毅签订的房屋租赁合同，合同约定超过20年租期的部分无效，其余部分有效：三、驳回慈利县零阳镇双安社区居委会其他诉讼请求。案件受理费50元，由慈利县零阳镇双安社区居委会负担。
上诉人双安居委会不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原判决理解和适用法律错误。（1）理解和适用《中华人民共和国合同法》第五十条错误。上诉人的前任法定代表人并未经过居民会议讨论决定程序，也未征求其他居委会委员的意见就与被上诉人签订了合同，其行为超越权限，且损害了集体利益，故其签订合同的行为无效。（2）理解和适用《中华人民共和国村民委员会组织法》。本案应应用《中华人民共和国居民委员会组织法》的规定，该法既是管理性规范，又是效力性规范。（3）理解和适用《中华人民共和国合同法》第五十二条错误。该条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。上诉人与被上诉人签订的合同违反了《中华人民共和国居民委员会组织法》第十条第二款“涉及全体居民利益的重大问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的强制性规定，应属无效。2、原审庭审中未提及原居委会主任在签订合同时是否经过召开居民会议，是否违反法律禁止性规定损害居民集体利益。3、原审判决存在多处表述错误，判决错误，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院：1、撤销原判决，确认合同无效；2、判令被上诉人刘毅返还因两份合同取得的财产；3、诉讼费用由被上诉人刘毅承担。
被上诉人刘毅辩称：1、原判适用法律正确。两份合同是当事人的真实意思表示，被上诉人无欺诈行为也未恶意串通，未损害社会公共利益。合同明确表示已通过村民代表大会，是否实际召开村民代表大会对被上诉人无约束力。2、原判认定事实清楚，租赁合同已履行二年。3、原审判决书有瑕疵可以通过裁定补正，并不影响一审判决书对于实体处理的公正性、合法性。4、因两份合同有效，上诉人要求返还财产的上诉请求不能成立。
上诉人双安居委会在二审中提交了《房屋租赁合同》一份及收据两份，拟证明本案所涉房屋于2009年出租给了唐熙志，租赁期为五年，2011年以后的年租金为三万元。被上诉人刘毅在二审中提交了《关于房屋租赁合同的终止协议》一份，拟证明两份合同是基于双安居委会与前承租人唐熙志解除协议后才产生的。被上诉人刘毅认为上诉人双安居委会提交的证据不能达到其证明目的，且与本案不具有关联性。上诉人双安居委会认为被上诉人刘毅提交的证据系原居委会主任私自签订的，未经过集体讨论决定，应为无效。本院经审查认为，双方当事人在二审中提交的证据均与本案的处理不具有关联性，故不予采纳。
本院经审理查明：2010年8月18日，双安居委会由其前任居委会主任杨万清经手与刘毅签订了一份《集体土地承包合同》。合同称经双安居委会居民代表大会决定发包；合同约定承包时间为28年，即从2010年10月1日至2038年9月30日；承包范围为常张高速公路双安桥墩周边的空闲土地；承包费为前五年每年5000元，以后每五年上浮5%，于每年的9月28日提前付清次年的全部费用。合同还约定承包期内，如双安居委会擅自终止合同，除刘毅未使用年限的全部可得利益外，另给刘毅支付违约金2万元；如刘毅擅自终止合同，除在一个月内腾场外，需另支付违约金2万元。同日，双安居委会与刘毅签订了一份《房屋租赁合同》，合同称经居民代表大会讨论同意出租；合同约定租赁期限为28年，即从2010年10月1日至2038年9月30日；租赁物为双安居委会所有的原纸箱厂厂房、办公楼及场坪；租金为前五年每年3万元，后每五年上浮5%，每年的9月28日提前付清次年的租金；双方还就违约责任进行了约定，双方约定如双安居委会违约应给刘毅赔偿包括未使用年限的可得利益在内的损失，另给刘毅支付违约金5万元；如刘毅违约则给双安居委会支付违约金5万元。上述两份合同签订后，刘毅分别于2010年8月25日和2011年12月31日支付了两年的承包费和租金。
本院认为：根据《中华人民共和国居民委员会组织法》第十条第二款的规定，涉及全体居民利益的重大问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。该规定系对居民委员会自治范围内事项的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。上诉人双安居委会与被上诉人刘毅签订《集体土地承包合同》及《房屋租赁合同》时，加盖了单位公章并由其负责人签字确认，形式合法。双安居委会在签订合同前是否召开了居民代表大会并不影响合同的效力。《集体土地承包合同》的内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为28年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，合同约定的超过20年租赁期限的部分应为无效，原判决对此已进行了确认。双安居委会认为本案中的两份合同损害了集体利益，但并未举证证实该主张。本案为涉及居民委员会的纠纷，原判决在说理中引用《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，确有不当，本院予以纠正。原判决在文字表述上存在错误，但不影响本案的处理，本院对此亦予纠正。综上，上诉人双安居委会的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人慈利县零阳镇双安社区居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
代理审判员 张 晓
代理审判员 盖景阳
二〇一四年六月十八日
书 记 员 龙建媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。