北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第18131号
原告赵春安，男，1967年5月21日出生。
委托代理人刘福建，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
原告冯美英，女，1964年6月25日出生。
委托代理人刘福建，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
被告赵耀荣，男，1957年6月9日出生。
委托代理人杨伟华，北京市安通律师事务所律师。
第三人程杰，男，1982年2月10日出生。
委托代理人饶云峰，北京京闽律师事务所律师。
原告赵春安、冯美英与被告赵耀荣、第三人程杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告赵春安、冯美英及其共同委托代理人刘福建，被告赵耀荣的委托代理人杨伟华，第三人程杰的委托代理人饶云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年3月19日签订租赁合同，约定原告将通州区宋庄镇XX村艺术园东区房屋租赁给被告使用。租赁期限20年，每年租金39万元。合同还约定了其他条款。在合同履行过程中，被告在原告不知情的情况下私自将房屋转租。被告的行为违反了双方合同约定，为此双方就解除合同事宜多次协商未果。现要求判令解除双方所签订的《房屋出租协议书》；要求被告赔偿原告违约金78万元；判令被告腾退房屋交还给原告；诉讼费由被告承担。
被告赵耀荣辩称，我不同意原告诉讼请求。原告所称的租赁期限20年与事实不符，实际合同约定租赁期限为40年。被告无根本违约，没有违反合同约定的事实。我将房屋出租给第三人时原告明知，而且经过原告口头同意，故我不同意原告的诉讼请求。
第三人程杰述称，我作为次承租人租赁该房屋后进行了添附，装了柜子、空调以及基础设施改造。如果原被告合同解除，我希望继续租赁使用该房屋。请法院依法判决。
经审理查明，2012年3月19日，赵春安、冯美英（甲方）与赵耀荣（乙方）签订一份《房屋出租协议书》，约定：甲方将坐落于通州区宋庄镇XX村艺术园东区的房屋租赁给被告使用。租赁期限40年，自2012年7月1日至2052年6月30日止。免租期从2012年3月20日至2012年6月30日。每年租金39万元，为上交款，一年一付清。下年租金在每年6月1日前付清。如果哪一方违约，就由哪一方赔付对方二年房租。如果甲方违约除赔付二年房租外另外赔偿乙方的装修费用。租赁期间，乙方可以自行转租或由子女经营，转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意。无论转租和继承还按本协议执行。协议还约定了其他条款。协议签订后，赵春安、冯美英将房屋交付给赵耀荣，赵耀荣支付了截至2014年6月30日前的租金。赵耀荣称其利用房屋进行收藏、展示。
另查，2013年5月8日，赵耀荣（甲方）与程杰（乙方）签订一份《房屋出租协议》，约定：赵耀荣将其承租的上述房屋出租给程杰。租赁期限5年，从2013年5月30日至2018年5月30日。每年租金45万元，一年一次付清。下年租金在每年6月1日前付清。乙方应付保证金5万元，此保证金在租赁合同到期乙方交清各种费用后，甲方退还给乙方。租赁期间，房屋的维修及费用由乙方承担。如果房屋漏雨、塌陷等，由甲方负责维修、承担费用。如果一方违约，就由违约方赔付对方2年房租。协议还约定了其他条款。程杰在承租期间，进行了安装空调、将车库改建为食堂等添附行为，程杰利用房屋开办画室。
再查，对于转租是否经过房东赵春安、冯美英同意一事，原被告各执一词。被告赵耀荣称其与程杰签订《房屋出租协议》后，电话将转租一事告知二原告，二原告并未表示反对。对此陈述，二原告不予认可。二原告称赵耀荣从未告知其转租之事，因赵春安、冯美英无权干涉赵耀荣如何利用房屋进行经营，故赵春安、冯美英认为程杰与赵耀荣系合作关系。原告赵春安、冯美英称其于2014年5月从程杰口中得知转租之事。程杰承认开始是对二原告称程杰与赵耀荣系合作办学，程杰是学校负责人。二原告得知转租之事后于2014年5月和6月将房屋大门锁过二次，程杰以不能影响学生培训为由与二原告协商之后，二原告将大门打开。
另查，在程杰使用房屋期间程杰对房屋进行过装修和改造，二原告对装修和改造是知情的。第三人程杰解释称，承租期间，房屋有质量问题，其与被告赵耀荣联系，但被告不来，被告直接将原告的电话给他。
上述事实，有房屋出租协议书、房屋出租协议、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，双方均应严格遵守履行。由于双方合同约定的租赁期限为40年，违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，故前20年租赁为有效合同，后20年租赁为无效合同。本案的争议焦点是赵耀荣的转租是否违反合同约定或法律规定。赵春安、冯美英与赵耀荣的出租协议不仅约定了“乙方可以自行转租或由子女经营”，还约定了“转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意”。这两句话很清楚地约定了赵耀荣转租需取得赵春安、冯美英的同意。至于赵耀荣的转租是否取得了赵春安、冯美英的同意，举证责任在赵耀荣。现赵耀荣称其转租取得了赵春安、冯美英的同意，但赵春安、冯美英予以否认，赵耀荣未提供任何有效证据予以证明，本院不予采信其转租取得赵春安、冯美英同意的观点。从另一方面分析，赵春安、冯美英不会干涉赵耀荣如何利用房屋，因此不能从房屋用途改变就推断出赵春安、冯美英明知或应知赵耀荣将房屋转租给程杰；同理，在不知道程杰的真实身份前，不能因赵春安、冯美英协助程杰对房屋进行装修改建就强行推断出赵春安、冯美英知晓转租事宜；相反，赵春安、冯美英得知转租事宜后马上就将房屋大门锁上阻止程杰使用，这种举动说明其之前协助程杰使用房屋是在不知情的情况下所为。最后一点，庭审中赵耀荣承认其与程杰签订租赁协议后才告知赵春安、冯美英，也违反了合同中转租需取得赵春安、冯美英同意的约定。综上三点论述，赵耀荣的转租未取得赵春安、冯美英同意，属于违约行为，赵春安、冯美英依照合同法的规定，要求解除合同、腾退房屋，理由正当，本院予以支持。
赵春安、冯美英要求赵耀荣支付违约金，理由正当，但是，合同约定的违约金标准明显过高，有违民法的公平原则，亦严重超出当事人的实际损失，本院予以酌情考虑赵耀荣转租获利情况予以支持违约金要求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告赵春安、冯美英与被告赵耀荣于二零一二年三月十九日签订的《房屋出租协议书》中关于租赁期限的约定，自二零一二年七月一日至二零三二年六月三十日有效，自二零三二年七月一日以后无效；
二、解除原告赵春安、冯美英与被告赵耀荣于二零一二年三月十九日签订的《房屋出租协议书》；
三、被告赵耀荣将承租的坐落于北京市通州区宋庄镇XX村艺术园东区的房屋腾退给原告赵春安、冯美英，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告赵耀荣给付原告赵春安、冯美英违约金六万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回原告赵春安、冯美英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千六百元，由被告赵耀荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 张连峰
人民陪审员 张仕忠
人民陪审员 任庆奎
二〇一五年一月十二日
书 记 员 王 芳