贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碧民初字第704号
原告（反诉被告）谢庆常，男，1943年9月21日出生，侗族，贵州省铜仁市人，铜仁市第四中学退休教师。
原告（反诉被告）李春英，女，1945年4月5日出生，汉族，贵州省松桃县人。
委托代理人谢庆常，男，1943年9月21日出生，侗族，贵州省铜仁市人，铜仁市第四中学退休教师，系原告李春英之夫。
被告（反诉原告）杨俊，男，1972年8月18出生，土家族，贵州省松桃县人。
被告（反诉原告）ＸＸ，女，1971年6月17日出生，汉族，贵州省德江县人，系被告杨俊之妻。
二被告共同委托代理人龚鑫，贵州乾锦律师事务所律师。
二被告共同委托代理人姚元勇，贵州乾锦律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢庆常、李春英诉被告（反诉原告）杨俊、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员龙春姝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢庆常及李春英委托代理人谢庆常、被告（反诉原告）杨俊、ＸＸ及其委托代理人龚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢庆常、李春英诉称：2000年上半年，原、被告口头协商，将原告在二中集资建房时拥有的一套面积为80m2福利住房以3.7万元的价格转让给被告居住，被告支付购房款3万元，李春英向被告出具3万元的收据，并注明尚未支付的欠款数额。因当时学校的房屋不能买卖，双方约定如国家政策变化，被告须承担后续全部费用，之后被告便住进该房。2004年铜仁市（现碧江区）进行“房改”，贵州省铜仁市第二中学通知：原持有福利房集资凭证的教师尽快到银行和房改办交纳费用（可以扣除个人存量补贴冲抵应交现金）并办理房改手续。在贵州省铜仁市第二中学将原告存量补贴扣除了人民币21348.35元后，办理了所有权人为原告的房产上市证书。为了履行合同，原告找被告协商，要求被告支付其应交纳的21348.35元和所欠房屋尾款，完成合法交易，但被告拒绝支付，不想继续交易。此后，原告多次口头和书面通知，被告仍拒不支付，至今还强行居住该房。综上，由于被告无理拒付应付购房款，据不履行合同义务，已构成违约，致使原告合同权利至今未能实现，合同无法继续履行。为此，特诉至法院，请求：1、判决解除原、被告的房屋买卖合同关系，被告退还原告位于二中后山的住房；2、本案诉讼费由被告承担。
被告杨俊、ＸＸ辩称：原告的诉请与事实、法律、情理无据，应依法予以驳回。原告在诉状中陈述与客观事实不符，当时约定房屋口头成交价是3.6万元，且收条中并未注明尾款数额。房屋建筑面积是74.72平方米。原告诉称的双方约定的国家政策变化，被告需承担后续费用不属实。被告已经履行3万元的主要义务，余款是在办理房屋过户手续后一次性付清，且当时3.6万元是当时市场价，不存在后续承担任何费用问题。2000年1月份，被告交纳了3万元后，原告已经交房给被告使用，并将房屋产权证交给被告，且房屋已经居住至今。
反诉原告杨俊、ＸＸ诉称：2000年1月27日，反诉被告夫妇与反诉原告夫妇口头协商一致，将其位于碧江区新华南路17号的集资房屋按当时市场价以总价3.6万元出售给反诉原告，双方约定：反诉原告一次性支付3万元给反诉被告，余款人民币6000元待办理过户手续后付清（当时房屋还未办理准入许可证），过户费按规定各自承担。反诉被告收到3万元房款后便将房屋移交反诉原告，并由反诉原告实际居住至今。2004年12月，该房屋的准入许可证办理完毕后，反诉原告曾多次找到反诉被告要求办理房屋过户手续，但其均以各种理由拖延至今，造成房屋至今未过户到反诉原告名下。综上，为维护自身的合法权益，为此，特向法院提起反诉，请求：1、判令反诉被告将位于碧江区新华南路17号房屋产权立即办理过户至反诉原告名下；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告谢庆常、李春英辩称：房屋成交价是多少，收条是谁打的，我记不清了。收条是谁打的，具体以收条为准。住房是福利房，个人无权出售。鉴于本案房屋的土地是国有，且市政府、行署多次行文说不允许买卖，所以该房屋不能买卖，为此，本案的买卖是非法的。卖房时，双方约定要交付给被告的房屋具有100%的产权，当时反诉被告只有60%的房产产权，由于后来没有及时办理相关手续，以致不能过户进行产权变更登记。之后，房产局实行房改，土地收益费从反诉原告的存量补贴款中扣取后办理上市证，但是反诉原告不同意承担该笔费用。上市证、房产证是反诉原告强行拿走，后来通过学校将上市证追回。
原告（反诉被告）在举证期限内提交下列证据：
1、房地产交易市场准入许可证复印件一份，证明建筑面积为80.12m2争议房所有人为谢庆常，该房的法定估价为37533.35元；
2、铜府通（1994）54号文件复印件一份，证明福利房不能买卖；
3、办理房地产交易市场准入许可证审核表复印件一份，证明国家从原告夫妇的存量补贴扣取21348.35元作为土地收益费后才准办理上市证，福利房才能变成商品房；
4、2005年5月20日通知复印件一份，证明原告要求被告交纳房屋尾款，如不交款，则退还住房，原告退还3万元房款，如不退房或者交款，则房屋买卖终止。
被告（反诉原告）在举证期限内提供下列证据：
1、收条复印件一份，证明2000年1月27日，经双方口头协议：反诉原告以人民币36000元的市场总价购买反诉被告位于碧江区新华南路17号房屋一套，当日反诉原告已支付3万元购房款，余款应在双方办理房屋过户时一次性付清等；
2、房屋所有权证、房契证复印件各一份，证明反诉原告支付了3万元购房款后，反诉被告已将房屋的所有权证书及房屋交付给反诉原告，并由反诉原告居住至今，且尚未过户以及本诉原告1995年交纳的契价是9785.75元，2000年房屋成交价是3.6万元，本诉被告是按全产权房的市场价格支付本诉原告房款；
3、商品房买卖合同、补充协议复印件，证明2001年商品房的市场价仅为508元；
4、2005年5月21日通知复印件一份，证明收到本诉原告通知后，被告于次日回复本诉原告要求其办理过户、逾期不过户则双倍返还购房款，退还房屋，但最后没有达成共识，房屋一直没有过户。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据发表如下质证意见：对1号证据真实性无意见，对证明目的有意见，认为所有权人登记为谢庆常是正常的，因为房屋没有过户，不能否认交易的事实，法定估价无依据，房屋交易是2000年，其只能说明是2004年的市场价，房屋面积应以产权登记为准；对2号证据无原件核对，对其真实性不清楚，认为通知不能与法律相悖，原、被告的交易是合法的；对3号证据真实性无意见，该证只是完善上市证的必经程序，不能体现扣取21348.35元作为土地收益费，且该费用是为了完善手续才交纳的费用，此外，被告是按照市场总价交易，土地收益费存在与否，都与被告无关；对4号证据已经收到，对其真实性无意见，对证明目的有意见，不能说明本诉被告不肯付房款，只能说明双方没有协商一致，且被告已于次日发出通知。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据发表如下质证意见：对1号证据真实性无意见，对证明目的有意见，房屋成交价是李春英与被告协商，其知情。原、被告约定原告将福利房的房产证交给被告后，被告将尾款付清；对2号证据真实性无意见，证明目的有意见，认为房屋所有权证、上市证、房契证是被告从铜仁市第二中学领取，原告没有拿给被告。原告的存量补贴被扣后，铜仁市第二中学将房产证、房契证交给被告，但上市证已被学校追回给原告；对3号证据认为无任何意义；对4号证据表示收到是事实，但认为通知是无理的，房产局评估价为3.7万多，不可能以3.6万元出售。
对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据，本院认证如下：对原告（反诉被告）提交的1、3、4号证据内容真实、来源合法，且与本案诉争的事实具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对2号证据系复印件，无原件核对，本院不予确认。对被告（反诉原告）提交的1、2、4号证据内容真实、来源合法，且与本案诉争的事实具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对3号证据，与本案无关联性，本院不予确认。
经审理查明：原告（反诉被告）谢庆常、李春英系夫妻关系，被告（反诉原告）杨俊、ＸＸ系夫妻关系。2000年1月，原、被告经双方协商，口头约定：原告将位于铜仁市碧江区新华南路17号建筑面积为74.72m2的住房以3.6万元的价格出售给被告。协议签订后，杨俊于2000年1月27日支付谢庆常购房款30000元，原告即将房产证（非全产权）、契税证、房屋一并交付被告，被告夫妇在该房屋居住至今，但尚有6000元未付。2004年11月30日，铜仁市碧江区住房制度改革办公室从原告存量补贴款中提调存量款人民币21348.35元用来冲抵补交土地收益费后，原告于2004年12月15日取得争议房屋的准入许可证。2005年5月20日，原告向被告发出《通知》，载明：“1、请予2005年5月25日以前，按照2000年你们与李春英老师商定的事项把尾款一次性交清，双方再签订一份转让协定，完善好各种手续。2、如在2005年5月25日你们无法交清尾款，则请于6月15日前搬出住房，由李春英老师如数退还你们所交款项，终止此事。3、如你们既不能在5月25日前交清尾数，又不能在6月15前退出住房，应该从该日起，每月向李春英老师交纳房租300元，可以从你所交款中累计扣除，直到退房为止。你所交房款也由李春英老师从6月15日起按照银行利率规定计息。”。被告在收到该通知后于次日亦向原告发出一份《通知》，载明：“1、请在2005年5月27日前，双方到房产交易中心办理各项过户手续；2、请于2005年6月15日前，按照2000年元月双方商定的事项办理完房产过户及各项过户手续；3、如预期不办理过户手续，则作为原告违约，应双倍返还原告购房款，被告退还房屋，否则造成的一切损失由原告承担。”。此后，由于双方对土地收益费21348.35元由谁承担、尾款6000元的支付时间未能协商一致，致使争议房屋至今未能办理过户手续。
本院认为，关于原、被告口头达成的房屋买卖协议是否有效的问题。原、被告于2000年1月口头达成订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且现已符合市场交易条件，应为有效协议。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告提出涉案房屋系福利房、土地系国有性质，为此房屋不能买卖，其也无权出售的主张，本院不予支持。关于协议是否应予解除的问题。原、被告在房屋买卖协议中对协议解除并未作约定，而实际上双方又不能协商一致解除，故本案协议不具有约定解除的条件。本案协议是否应予解除，应结合双方的履行情况，审查是否具有法定解除的情形。原告主张当房屋可以办理过户手续后，其要求被告支付房屋尾款及承担土地收益费21348.35元，但被告已拒绝交易，为此，要求解除合同、退还争议房屋。对此，本院认为，本案协议签订后，被告及时支付了购房款30000元，并在争议房屋居住至今，原告对此予以认可，虽然被告至今尚有6000元的房屋尾款未支付给原告，但不属于《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，为此，原告要求解除协议、退还房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议房屋的过户问题。通常房屋买卖协议应明确交易过程中的各个步骤，包括交首付款、过户、结清尾款的具体时间和次序以及房屋后续费用的承担。然而本案中，房屋买卖协议仅约定了争议房屋的成交价，并未明确约定产权过户与支付房屋尾款的先后次序以及后续产生费用的承担问题，事后双方亦未对此达成补充协议，属约定不明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”参照当地房屋买卖的一般交易习惯，综合考虑合同履行的便捷和效率因素，应由反诉原告先行交付购房款，确定对已产生的房屋后续费用即土地收益费21348.35元承担人，最后双方完成房屋过户手续。现由于反诉原告未向反诉被告支付购房尾款、亦未能确定土地收益费承担人，而导致合同未能履行，其原因不能归责于反诉被告，反诉原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。原告认为土地收益费21348.35元应由被告承担，但因原告未对此提出诉讼请求，故应另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第六十二条、九十三条、九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告谢庆常、李春英的诉讼请求；
二、驳回反诉原告杨俊、ＸＸ的诉讼请求。
本诉案件受理费已减半收取人民币525元、反诉案件受理费已减半收取人民币50元。其中由本诉原告谢庆常、李春英承担本诉费人民币525元，由反诉原告杨俊、ＸＸ承担反诉费人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力。
审 判 员 龙春姝
二〇一四年七月三十日
代理书记员 张 莎