山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3909号
上诉人（原审原告）：王玉海，居民。
委托代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：杨晓华，居民。
委托代理人：闫富有，天津平实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产开发有限公司。住所地：龙口市东江镇南山工业园。
法定代表人：孟祥照，总经理。
委托代理人：曲春道，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：高安市朝蓬房地产开发有限公司。住所地：高安市朝阳路***号。
法定代表人：刘斌，董事长。
委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。
上诉人王玉海、杨晓华因与被上诉人龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）、高安市朝蓬房地产开发有限公司（以下简称朝蓬公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙新民重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉海和杨晓华的共同委托代理人闫富有、被上诉人东海公司的委托代理人曲春道与被上诉人朝蓬公司的委托代理人马国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王玉海、杨晓华上诉请求：1、撤销龙口市人民法院（2015）龙新民重初字第2号民事判决第二项，改判支持原诉讼请求基础上再支持85000元。2、案件受理费由被上诉人东海公司、朝蓬公司负担。事实和理由：2011年10月15日上诉人与被上诉人东海公司签订了购房定单（编号：0000114），定购了被上诉人东海公司、朝蓬公司共同开发的位于山东省龙口市东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室，房屋面积为73.95平米，总房款为290000元。并且上诉人于2011年9月1日交付了145000元的购房款。但被上诉人东海公司、朝蓬公司迟迟不与上诉人签订商品房预售合同。上诉人多次与被上诉人东海公司、朝蓬公司协商，被上诉人均不予任何答复。上诉人找到被上诉人在天津的委托销售方，被上诉人承诺退还上诉人的购房款，但时至今日被上诉人仅退还上诉人30000元的购房款，剩余的115000元购房款一直未返还。该销售公司与被上诉人签订了商品房委托销售合同，并确定了被上诉人与受托方的权利义务，该合同中约定了受托方可以收取房屋款项的权利，在实际履行过程中被上诉人也接受过通过受托方转移房款的事实，受托方的表见代理行为应当得到认可，上诉人履约行为完全符合法律规定，被上诉人履行合同义务不充分存在违约行为。上诉人认为郝红宝的表见代理行为完全代表了被上诉人的真实意思表示，而且在销售代理合同中明确表明了郝红宝所能代表的行为。因此，一审判决片面认定表见代理，违背表见代理行为的法律规定。
被上诉人东海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人朝蓬公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
上诉人王玉海、杨晓华向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2011年10月15日签订的《购房定单》。2、返还王玉海、杨晓华已付房款115000元并支付自2012年11月20日至本判决生效之日止银行同期贷款利息。东海公司承担给付上述款项的义务，朝蓬公司承担连带责任。
一审法院认定事实：涉诉楼盘海涛新都K区欧洲苑系二被告合作开发。2011年6月25日，王玉海在龙口市东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑售楼处与东海公司签订购房定单（编号：0000342），定购东海公司、朝蓬公司开发的龙口东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室。购房定单约定，“总房款为314879元；签订本单时先支付1000元”。当日，王玉海以现金方式向东海公司、朝蓬公司交纳定金1000元。2011年9月1日，王玉海通过中国工商银行转账方式向郝红宝支付144000元，同日郝红宝向王玉海出具收款收据一份，载明：“今收到欧洲苑7号楼1单元101室王玉海交来房款人民币壹拾肆万肆仟元整。收款人郝红宝，交款人王玉海”。收据上加盖天津世涛天朗房地产经纪有限公司财务专用章。2011年9月3日，有人持户名为赵家琳的银行卡通过东海公司的POS机为王玉海交纳房款29000元。2011年10月15日，王玉海、杨晓华与东海公司、朝蓬公司针对涉诉房屋在欧洲苑售楼处再次签订购房定单，载明，“开发商：龙口东海公司开发有限公司；投资商：高安市朝蓬房地产开发有限公司；认购方：王玉海、杨晓华；付款方式：分期付款；总房款：290000元；双方约定：认购方选择分期付款，签订本单时支付144000元，首批50%款145000元于2011年9月1日前付齐，第二批款30%87000元于2012年5月20日前支付；余款58000元于2012年9月1日前付齐。已付款自动转为房款。开户名开户行账号：龙口东海公司开发有限公司，中国建设银行股份有限公司龙口支行黄城分理处，37001666881050150291”。在购房定单下方“区域”一栏中标注“同创天津部门吕涛”，朝蓬公司在该购房定单上加盖“东海海涛新都K区（欧洲苑）”印章。同日，东海公司出具收款收据，载明：“交款人王玉海、杨晓华，欧洲苑7#1-101购房款30000元”。王玉海、杨晓华陈述，签订定单当日其未向东海公司、朝蓬公司索要已交房款145000元的收据，且当日亦未收到该30000元房款的收据，该收据是以后由郝红宝转交给二人的。二人发现收据载明的房款数额与已交给郝红宝的款项数额不符时，向郝红宝索要收据及要求签订商品房预售合同，但郝红宝一直推托。后经郝红宝之手返还王玉海、杨晓华30000元。
庭审中，朝蓬公司提交其与北京京南同创房地产投资有限公司（以下简称京南同创公司）签订的《楼宇独家销售代理合同》，证明其将涉诉楼盘海涛新都K区欧洲苑委托京南同创公司代理销售。另东海公司提交一份情况汇报，系朝蓬公司于2013年1月1日针对其销售商北京京南同创房地产投资有限公司的违规行为向东海公司所做的情况说明，情况汇报载明：“京南同创公司无视行业规范行为和职业道德，经常私收客户房款、担保费、装修押金等费用。由于公司违规操作，造成公司下属的二级代理商也同样胡作非为（据我公司了解就有赵龙、吕涛、孙卫三个人有此行为），给南山地产公司造成了恶劣影响，给公司和客户造成了巨大的经济损失。吕涛(真名为郝红宝）是京南同创公司二级销售商，负责天津市场，在欧洲苑销售多套商品房，均由京南同创结算佣金。据客户反馈过来的信息，该人经常私收客户房款据为己有，我公司发现情况后多次与京南同创公司交涉，均以这是客户与吕涛个人之间的经济往来为由予以搪塞”。另东海公司、朝蓬公司提交悬挂于欧洲苑售楼处的声明一份，证明东海公司、朝蓬公司已明确告知购房者交纳房款的注意事项。该声明载明：“尊敬的购房业主：为了保障您的合法权益，防止意外发生，请务必将您的购房款汇入南山地产唯一指定账户，您的收据必须盖有龙口东海公司开发有限公司的财务章，否则您因此造成的财产损失在欧洲苑售楼处得不到保障。银行账户：龙口东海公司开发有限公司；户行：建行黄城分理处；账号：37001666881050150291。”
另查明，吕涛与郝红宝系同一人，郝红宝系天津世涛天朗房地产经纪有限公司的法定代表人。
一审法院认为，本案的焦点问题是王玉海、杨晓华于2011年9月1日通过银行转账支付给郝红宝的款项是否应认定为东海公司、朝蓬公司收取的王玉海、杨晓华购房款。
根据王玉海、杨晓华提交的购房定单中载明的内容、朝蓬公司提交的其与京南同创公司签订的《楼宇独家销售代理合同》及其向东海公司的情况汇报可证实，涉诉房产所属的海涛新都K区欧洲苑楼盘由京南同创公司代理销售，吕涛(真名为郝红宝）为京南同创公司的二级销售商，负责天津市场，销售了欧洲苑楼盘的多套商品房，王玉海、杨晓华亦是通过郝红宝认购的涉案房产，即郝红宝系涉诉房产的销售代表。郝红宝系涉诉房产的销售代表，且以其为法人代表的天津世涛天朗房地产经纪有限公司收取王玉海、杨晓华款项114000元（收取144000元后返还王玉海、杨晓华30000元）的事实清楚，予以认定。但销售代表的代理权限是否可以收取房款，及王玉海、杨晓华将购房款交给销售代表是否构成表见代理，应看是否符合表见代理的构成要件。表见代理的具体表现共分为三种情形，即无代理权、超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义实施行为。本案郝红宝为涉诉房产的销售代表，具有一定的代理权，应属超越代理权的情形。超越代理权所生的表见代理必须要满足的要素为：代理的相对人为善意且并无过失。相对人的并无过失，要求其虽以善意管理人的注意，而仍可相信代理人所为的属代理权限内的行为。本案中，王玉海、杨晓华与东海公司、朝蓬公司签订的购房定单明确约定了交纳房款的开户名及开户行账号，王玉海、杨晓华却不按双方的约定履行付款方式；且东海公司、朝蓬公司在售楼处亦张贴“声明”告知购房业主购房款的交纳账户及开户行，王玉海、杨晓华数次来售楼处签订购房定单，应看到该声明的警示内容，但王玉海、杨晓华仍不按声明中的要求方式支付房款，王玉海、杨晓华的上述行为不能属于尽到充分注意义务后的无过失。且王玉海、杨晓华在庭审中亦未提交任何证据证明东海公司、朝蓬公司授权郝红宝作为销售代表收取涉诉房产的房款。王玉海、杨晓华主张根据《楼宇独家销售代理合同》的内容可看出被告允许销售代表收取客户房款，从该代理合同的通篇内容综合分析，王玉海、杨晓华的观点不能成立。王玉海、杨晓华将款项交付郝红宝的行为不符合表见代理的构成要件，王玉海、杨晓华以表见代理为由，主张其交付给郝红宝的款项即为向东海公司、朝蓬公司交纳的购房款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王玉海、杨晓华已交纳给东海公司、朝蓬公司的房款应为30000元。
王玉海、杨晓华主张解除《购房定单》，东海公司、朝蓬公司亦同意解除，此系双方当事人的合意，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，购房定单解除后，东海公司、朝蓬公司应返还王玉海、杨晓华已交房款30000元。王玉海、杨晓华主张东海公司、朝蓬公司返还超出该30000元房款的部分，本院不予支持。因王玉海、杨晓华未提交证据证明解除该购房定单的原因在于东海公司、朝蓬公司，故王玉海、杨晓华请求东海公司、朝蓬公司给付房款利息的主张，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除王玉海、杨晓华与东海公司、朝蓬公司针对龙口东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑7号楼1单元101室签订的《购房定单》。二、东海公司、朝蓬公司于本判决生效后十日内返还王玉海、杨晓华购房款人民币30000元。三、驳回王玉海、杨晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由东海公司、朝蓬公司承担678元，由王玉海、杨晓华承担1922元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张2011年9月1日向郝红宝个人账户转账的144000元应为被上诉人收取的购房款，但上诉人提交的144000元收款收据中并无被上诉人的签字盖印。2011年10月15日上诉人与被上诉人再次签订购房订单时，被上诉人仅向上诉人出具了金额为30000元的收款收据，上诉人对此并未向被上诉人提出异议的事实清楚。据此，上诉人认为被上诉人收取了购房款144000元，并要求被上诉人予以返还的主张，证据不足，本院不予支持。上诉人认为郝红宝收取购房款的行为构成了表见代理之主张，没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王玉海、杨晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人王玉海、杨晓华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十月十日
书 记 员 辛婷婷