上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0109民初6652号
原告：中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所(原名称：中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所)，住所地上海市虹口区。
负责人：易明海，所长。
委托诉讼代理人：陈韵、邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。
被告：何敬科，男，1972年11月11日出生，汉族，户籍地河南省。
委托诉讼代理人：熊登洲，河南蓼阳律师事务所律师。
原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所与被告何敬科房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所的委托诉讼代理人陈韵、邢桦彬，被告何敬科及其委托诉讼代理人熊登洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.判令被告何敬科支付房屋租金899,383.56元；2.判令被告何敬科支付2017年4月15日至2017年7月21日期间的水费8,567元。事实和理由：上海市广灵四路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系军产，由原告负责经营管理。2013年12月10日，原、被告就系争房屋租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》(以下简称军产租赁合同)，约定年租金42万元，按半年支付；合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，经上报后未审核通过，故合同未生效，但原、被告仍按该合同约定实际履行，双方口头约定2014年1月1日至6月30日期间为装修期，免收租金。合同履行过程中，因被告未按约定支付租金、原告多次催讨未果以及中央出台涉军停偿政策，原告遂于2017年7月15日将系争房屋收回。被告应支付原告2014年7月1日至2017年7月14日期间的租金1,274,383.56元，被告已支付37.5万元，仍欠租金899,383.56元。双方合同约定，租期内的水费由被告承担，但2017年4月15日起系争房屋的水费未支付。为维护自身合法权益，原告故诉至法院。
被告何敬科辩称，认可原告主张的租金起止时间及租金计算标准，但被告曾于2013年9月、10月应原告要求向其支付84万元用于解决其财务账目问题，原告许诺被告之后应付的租金由该款项抵扣，因此租赁期限的开始两年被告未支付租金，自2016年才开始支付。根据军队内部规定，原告在解除合同时应当免除被告6个月租金计21万元作为补偿，对此原告方曾口头作出承诺。原告主张的租金数额中扣除前述被告支付的84万元、已付租金37.5万元及应免除的租金21万元，原告还应当返还被告15万余元，但被告却将21万元租金退给了案外人庄某某。系争房屋使用过程中产生的水费都是由实际使用人支付，对于水费的实际支付情况被告不清楚，对于原告提供的交款通知单的真实性不予认可，不同意支付原告主张的水费。
本院经审理认定事实如下：系争房屋与上海市广灵四路XXX号房屋(以下简称238号房屋)为同幢，原门牌号为上海市水电路XXX号，房屋所有权证(沪房虹字第00593号)载明的所有权人为中国人民解放军总后勤部，附记中载明住用单位为中国人民解放军海军上海水电路干休所管理办公室。1992年4月，中国人民解放军海军上海水电路干休所管理办公室撤销建制，与海军上海水电路第一、第二、第三离职干部休养所合并组建为中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所。现中国人民解放军海军上海水电路离职干部休养所更名为中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所。
2013年12月10日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订军产租赁合同，约定甲方将位于上海市广灵四路XXX号的系争房屋(建筑面积1,343平方米)出租给乙方使用，租赁用途为酒店、旅馆，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；年租金42万元，租金按半年结算；租赁期内的水、电、气、物业等费用由乙方承担；乙方于合同签订后10日内支付甲方租赁保证金4万元；乙方不得擅自将承租的房屋转租，如确需转租，应经甲方书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏空白。合同签订后当日，原告将系争房屋交付被告使用，被告未交纳租赁保证金。双方口头约定2014年1月1日至6月30日期间为免租金装修期。后，原告又将238号房屋出租给被告使用，双方未签订租赁合同。
2016年4月15日，被告曾向原告出具承诺书，言明其因经济原因无法按时交纳租金，对原告提出的停水、停电措施予以接受，并承担相应的责任。2016年5月4日，原告向被告发出书面催款通知，通知被告于2016年5月11日前支付系争房屋租金63万元及238号房屋租金69万元(均截止2015年12月31日)，否则将采取停水、停电措施并收回房屋。被告于次日签收该通知。2016年6月20日，被告转账支付原告20万元，银行汇款凭证摘要载明：“广灵4路XXX号15年房租”。2017年3月7日，被告支付原告系争房屋租金5万元。2017年5月19日，被告又转账支付原告租金12.5万元，银行业务回单中附言为：“17年1-5月租金”。
2017年6月28日，原告又向被告发出通知函，告知被告因其拖欠系争房屋租金88.5万元(截止2017年6月30日)，经两次催讨仍未付清，故原告将于近日收回系争房屋，要求被告于3日内付清房屋租金。2017年7月15日，原告收回系争房屋。
水电路干休所电费、水费交款通知单载明：广灵旅馆在2017年4月15日至6月15日期间水费为5,492.50元，在2017年6月16日至7月21日期间水费为3,074.50元。
另查明，原告提供的2013年9月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订的协议书复印件载明：被告代原广灵旅馆承租人魏勇偿还所欠原告房屋租金833,333元，其中2013年9月16日前支付30万元，2013年10月8日前支付533,333元；被告于2013年10月8日起停业修缮，解决房屋渗漏问题，原告验收合格后，与被告签订五年房屋租赁合同，租金不超过原租金(50万元/年)。协议书落款处有“同意甲方与乙方签订合同”及“魏勇”签名、日期等内容。被告于当日及2013年10月11日分别转账支付给原告30万元、54万元，合计84万元。
又查明，2013年12月30日，被告以上海市广灵四路XXX号二、三、四层为地址登记注册了个人独资企业性质的广灵旅馆，经营范围及方式为住宿。2014年4月15日，被告与案外人鲍某某签订《房屋租赁合同》，将238号房屋及系争房屋转租给鲍某某使用，租赁用途限定为餐饮、旅馆及公寓出租，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，其中238号房屋自2014年7月1日起算租金，系争房屋自2013年12月20日起算租金；年租金216万元，原则上租金半年一付，先付后用。鲍某某将238号房屋用于经营餐馆，将系争房屋用于经营旅馆。
2015年11月1日，被告与鲍某某签订《协议》，双方同意将广灵旅馆执照的投资人变更为鲍某某指定人名下并免收装潢期3个月租金，鲍某某承诺按照双方约定的期限支付之前所欠租金90万元。案外人刘明东以担保人身份在该《协议》落款处签字。2015年11月6日，广灵旅馆营业执照登记的投资人变更为刘明东。2016年1月24日，鲍某某、刘明东(为转让方、甲方)与案外人庄某某、邵某某(为顶让方、乙方)签订《转让合同》，约定甲方将系争房屋(寓青公寓)转让给乙方经营使用，转让期自2016年1月1日起至2018年12月31日止，乙方支付甲方转让费用140万元，并按月支付租金4万元。该合同落款处甲方一栏盖有广灵旅馆印章。之后，广灵旅馆营业执照登记的投资人变更为庄某某。2016年9月1日，被告与庄某某就系争房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2016年8月1日起至2018年12月31日止，庄某某自2016年8月1日起向被告支付租金。2016年8月24日，被告诉至法院，要求解除与鲍某某之间的房屋租赁合同，鲍某某支付租金合计358万元及238号房屋2016年8月1日至2016年8月27日期间的房屋使用费87,000元，刘明东对鲍某某所欠系争房屋租金178万元承担连带还款责任。法院于2017年6月22日判决：被告与鲍某某签订的《房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；鲍某某支付被告房屋租金358万元及2016年8月1日至2016年8月27日期间的房屋占有使用费87,000元；刘明东在鲍某某欠付租金45万元的范围内向被告承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向鲍某某追偿。一审判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。
2017年7月14日，凉城新村街道全面停止驻军有偿服务领导小组办公室(以下简称凉城新村街道停偿办)与庄某某签订《清退寓青公寓(广灵旅馆)协议书》，约定庄某某于2017年7月14日搬离、清空系争房屋，退出经营，归还房屋，凉城新村街道停偿办根据市、区全面停止部队有偿服务的相关会议精神，支付庄某某3个月租金补偿21万元、1个月租金奖励7万元、搬迁费3万元、工作经费5万元、6个月员工遣散费9万元、清退客户补偿费174,076元，合计624,076元。2017年8月23日，上海市虹口区人民政府凉城新村街道办事处将上述款项转账支付给庄某某。
审理中，原、被告一致确认双方之间的租赁关系已于2017年7月15日解除。
上述事实，有房屋所有权证、上海市公安局虹口分局凉城新村派出所证明、军产租赁合同、银行业务凭证、承诺书、催款通知、通知、通知函、水费缴款通知单、协议书、银行转账凭证、本院(2016)沪0109民初18590号民事判决书、《清退寓青公寓(广灵旅馆)协议书》、银行转账凭证及原、被告的当庭陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告之间就系争房屋签订的军产租赁合同因合同约定的生效条件未满足而未生效，但双方确认实际按照该合同约定的内容履行，故该约定对双方具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。关于系争房屋租金，双方一致认可年租金标准为42万元，自2014年7月1日起计收租金，租期内被告已支付原告租金37.5万元，争议在于：一、被告在合同签订前支付给原告的84万元是否应当抵扣租金；二、原告是否应当在解除合同时免除被告6个月租金。首先，关于被告于2013年9月、10月支付给原告的84万元款项，被告主张系应原告要求为解决原告账目问题预先支付的系争房屋前两年租金，故租期前两年未向原告支付租金，但是被告于2016年4月15日曾出具承诺书言明其因经济原因无法按时交纳租金，接受原告可能采取的停水、停电措施，并且，被告于2016年5月5日收到原告的催款通知，遂于2016年6月支付原告租金20万元，其在转账凭证中注明支付的是2015年租金，被告的该主张与其行为不符，故本院对被告该意见难以采纳。原告则主张该款项系被告代原承租人垫付的拖欠租金，为此提供其与被告于2013年9月16日签订的协议书复印件，被告虽称因无原件其不认可，但其亦自认因原承租人欠付租金应原告要求支付该款项，款项实际支付日期及金额与该协议书的约定基本相符，双方此后签订的军产租赁合同中租金标准、租赁期限等内容亦与该协议书的约定相符，故本院对于该协议书的真实性予以确认，对于原告主张该款项系被告代原承租人垫付的拖欠租金的意见，本院予以采纳。被告要求该84万元款项抵扣系争房屋租金，原告不予同意，故被告该要求，本院难以支持，被告可以另行进行主张。其次，关于被告辩称原告曾承诺在解除合同时免除其6个月租金21万元的意见，原告虽不予认可，但自认给予实际经营人部分补偿，且根据凉城新村街道停偿办与系争房屋实际经营人庄某某之间的协议，的确给予了庄某某免除3个月租金21万元的补偿，现原告再行向被告主张该3个月租金，有违公平，故原告主张的租金中应扣除3个月租金10.5万元。综上，被告还应当支付原告系争房屋2014年7月1日至2017年7月14日期间的租金794,383.56元。
关于系争房屋水费，双方约定由承租方负担，并且在合同履行过程中也是原告将交款通知单送达广灵旅馆，由其将水费支付给原告，故本院对于原告主张的水费予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告何敬科支付原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所租金794,383.56元；
二、自本判决生效之日起10日内，被告何敬科支付原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所水费8,567元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12,793.83元，由原告中国人民解放军上海警备区虹口第六离职干部休养所负担1,050元，被告何敬科负担11,743.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
审 判 员 尹 灿
人民陪审员 张俊彪
二〇一八年六月七日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。