河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第4567号
原告杨效有，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人张丽凤（系原告杨效有之妻），现住址同上。
委托代理人李永杰，河北凯悦律师事务所律师。
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人张健英，经理。
委托代理人曾昭贵，现住秦皇岛市海港区，系秦皇岛市必玉房地产开发有限公司办公室主任。
委托代理人张君，现住河北省秦皇岛市海港区，系秦皇岛市必玉房地产开发有限公司售楼处处长。
原告杨效有与被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理。原告杨效有及委托代李永杰，被告必玉房地产委托代理人曾昭贵、张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨效有诉称，2005年11月9日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买了文景家园楼房一套，并购买了“大下房”一间，面积28.79平方米，单价2500元∕平方米，价款71975元。因当时被告承诺“大下房”由被告负责改建为车库提供给原告使用，故原告才以高过普通下房一倍多的价款购买了该“大下房”，但被告至今未履行合同义务，未能将“大下房”改造成车库交付原告使用，由于原告购房时下房价格仅为1200每平方米，故被告多收取了原告购房款37427元，并给原告造成经济损失。故起诉至法院，请求判令：1、被告返还原告购房款37427元，并赔偿经济损失41169元，合计78596元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告必玉房地产辩称，第一、被告从未承诺将“大下房”改造成车库提供给原告使用。原告在诉状中认可购买“大下房”一间，从报规划、测绘到确权一直是“大下房”。原、被告2009年4月9日签订的合同补充协议明确约定是“大下房”，原告亲笔签字认可。原告没有任何证据证明购买的是车库，被告也没有权利和义务为原告改造成车库。“大下房”贵是原告认可的，并不是被告强行出售给原告的。“大下房”好处多，可以居住出租等，被告没有给原告造成任何经济损失。第二、原告要求被告返还购房款及赔偿经济损失已超过诉讼时效。原告与被告签订合同补充协议购买“大下房”的时间是2009年4月9日，原告于2013年11月6日起诉请求赔偿损失，已过四年之久，早已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005�11月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的坐落于秦皇岛市海港区文景家园房屋。建筑层数地上9＋1层。该商品房建筑面积123.83平方米，大下房1间，面积28.72平方米，71800元，价款总金额450395元。2009年4月9日，原、被告双方签订了一份《合同补充协议》。协议约定，商品房买卖合同中房屋地址、面积、价格变更如下：合同约定建筑面积123.83平方米，大下房28.72㎡，房产局测量后面积122.20平方米，大下房28.79㎡（15号）。合同中价格总金额450395元，按合同约定，价款按房产局测量后面积计算，价款总金额445586元，应退回价款4809元。当日，被告为原告出具《房屋兑现通知书》，该通知书载明：所购房屋总价款445586元，包括：商品房122.20平方米，价款373611元；大下房1间，面积28.79平方米，价款71975元。原告于2009年7月7日取得了房屋所�权证，该证书载明：房屋坐落海港区文景家园，建筑面积122.20㎡。附记：下房一间。
经本院现场勘验，原告购买的大下房位于海港区文景家园某栋某单元四间下房的西侧第一间，该栋建筑为9＋1小高层，底层为下房，下房门在楼内北侧，南侧为楼体外墙，在墙中央部位现砸出一个大洞。相邻的某栋某单元底层为普通下房。原告主张购买大下房时，被告口头承诺改建为车库提供给原告使用。为此，原告提交了文景家园8位业主出具的证明，证实被告曾在2010年4月派人将大下房改成车库，因业主阻止，施工一部分后被迫停止；2013年4月30日，原告想强行凿开楼体外墙被阻止，在区规划局、市房产局、派出所口头阻止下得到控制。被告称没见过该份证明，没有给原告改过车库，如果是车库被告肯定给安装卷帘门。原告提交了2013年5月3日原告与张某某、尚某某三人联名向被告提交的《关于文景家园4户业主悬而未决的车库问题的说明》，称该说明交给了被告公司姓辛的工作人员，要求被告解决车库问题，明确表达了业主的诉求。被告对该证据不认可，认为没有证据证明被告签收了该说明。在第二次庭审中，文景家园业主戴某某出庭作证，证实买房时是9加1的小高层，底层南侧都是墙没有门。2012年4月初，发现有人凿墙下楼劝阻，两个凿墙工人说是物业让凿的，后来物业公司于经理跟必玉公司管施工的人一起来不让工人干了。去年五一期间原告也砸过也被阻止了。文景家园业主蒋某某出庭作证，证实她是2006年3月签订的购房合同，有下房两间，一个小下房是9平方米，单价是1200元，一间是大下房，当车库使用，28平方米左右，单价是2500元，就在单元下面的底层，购房合同和房本写的都是大下房，交房有车库门，现在当车库使用。被告认为两位证人出庭作证已超过举证期限。但解释如下：证人戴某某证明作为楼上业主阻止原告砸墙，但没有说清物业或地产到底谁让砸的，没有说清是必玉地产公司哪个人让砸的。证人蒋某某说房本是大下房当车库使用，原告也可以把大下房当车库使用，被告不干预，被告卖的就是大下房，没有改车库的承诺，而且原告也没有证据证明大下房就是车库。原告还提交了文景家园物业公司于某某证明一份，证明2010年4月物业公司联系原告，要求业主把大下房钥匙交给物业，被告施工人员到现场后，由物业公司工作人员把大下房钥匙送到现场，证明砸下房的行为是必玉地产公司指派的。被告认为该证据提交已超过举证期限，不予质证。且于俊国与被告的劳动关系争议案件正在审理，与被告有利害关系。原告称被告承诺在小区规划验收合格后把原告车库门打开，打开前于2010年临时�原告一个地下停车位使用，2012年物业公司通知原告因车位要统一出售，收回了停车位。原告提供的小轿车停放在地下停车位的照片，该车辆所有人为原告的妻子张丽凤。被告认为原告不能证明停车位是被告提供的，停车位与改下房没有关系。原告由于停车位被收回，于2013年4月30日自行施工砸大下房门，因业主阻止及相关部门要求而停止。原告认为强行打开车库门已不可能，但原告已遭受巨大损失，原告要求被告退还购房款，购买大下房每平方米2500元，应按照每平方米1200元标准计算，用面积乘以差价，被告应退还多收购房款的37427元。同时按照文景家园附近小区车位的增值比例从2005年到现在增加到2.1倍，用多收的购房款乘以1.1倍，被告应赔偿原告损失41169元，原告遂诉至法院。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告于2005年11月9日签订的《商品房买卖合同》和2009年4月9日签订的《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。现双方争议的焦点是签订补充协议时被告是否口头承诺将大下房改建成车库交给原告使用。根据被告与原告签订补充协议及出具房屋兑现通知书表述上看，原告购买的标的物是“大下房”，而不是普通下房。从价格上看，大下房”单价为每平方米2500元，普通下房单价为每平方米1200元，而商品房上房的价格约为每平方米3050元，价格上有明显区别。在交付房屋后，现有证据证明，在2010年4月，被告曾派人施工试图为原告砸开大下房门，以使原告可以将大下房作为车库使用，因楼上业主及相关部门阻止未成。在原告无法将大下房改造为车库使用找被告后，被告通过物业公司为原告提供了地下停车位使�，解决原告停车问题。与原告类似的同一小区业主蒋某某以每平方米2500元购买的大下房，被告已安装卷帘门交给业主作车库使用。原告基于被告大下房改建成车库的承诺购买大下房用作车库使用的解释具有合理性。被告为履行承诺也实施了具体行为。因此，本院认定原告基于对被告大下房改建成车库的承诺才与被告签订补充协议购买大下房，目的是用作车库使用。由于被告未兑现承诺，未将大下房改建成车库交给原告使用，且客观上已无改建可能，原告现已无法实现合同目的，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，原告有权要求被告赔偿损失。同时，原告作为购房人，应对下房与车库功能使用上的区别有明确认知，对大下房能否改造为车库应有一定预判，签订协议时却与被告约定购买大下房并接收房屋，亦有一定过错，应承担相应的责�。根据本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告损失25000元。对原告要求被告返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院予以部分支持。关于诉讼时效问题，被告认为原告起诉已超过诉讼时效，虽补充协议签订于2009年，但原告一直在通过各种方式向被告提出要求并于2013年还通过砸墙等行为主张权利，应产生时效中断的效力，原告的起诉未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨效有经济损失25000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1765元，由被告秦皇岛市必玉�地产开发有限公司负担565元，于本判决生效后十日内交纳，其余部分由原告杨效有自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
代理审判员 张 然
代理审判员 党常生
二〇一四年十二月十六日
代理书记员 张立娟