云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第442号
上诉人（原审被告）李兴华，男，1970年5月17日生，汉族，农民。
委托代理人范新云，玉溪市红塔区春和街道法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）翟春红，男，1967年2月5日生，汉族，农民。
委托代理人冯萍仙（系翟春红之妻），1967年1月24日生，汉族，农民。代理权限：特别授权代理。
上诉人李兴华因与被上诉人翟春红租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院作出的（2014）玉红民一初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日公开开庭进行了审理，李兴华及其委托代理人范新云，翟春红及其委托代理人冯萍仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年5月20日，李兴华与玉溪市红塔区英语特色学校签订《房屋租赁合同》，以每年600000元租金的价格，承租了该校空置的所有房屋及场地。同年7月1日，翟春红与李兴华签订《场地租赁协议》，李兴华将其承租的上述场地中的1.6亩转租给翟春红使用，年租金为40000元，租期自2013年7月1日至2016年6月30日止。2013年7月3日，翟春红向李兴华支付了第一年租金40000元，后其对承租场地进行平整，搭建起两间活动板房及部分彩钢瓦房，安装了水电设施并进行使用。2014年1月12日，翟春红接到本院执行局送达的要求腾空场地并进行移交的《通知》后得知，玉溪市红塔区英语特色学校的所有房屋、场地已于2011年10月被本院依法查封，2013年8月28日已经进行了拍卖。2014年4月25日，翟春红按本院的要求拆除了房屋。
2014年3月7日，翟春红诉至原审法院，请求：1、确认其与李兴华签订的《场地租赁协议》无效；2、由李兴华退还其交纳的租金40000元，并赔偿投资损失82996.60元，两项合计122996.60元。诉讼中，翟春红申请对双方争议的项目进行评估鉴定，具体项目为：1、两间活动板房、活动板房内地砖铺地的建设费用；2、搭建的彩钢瓦房、彩钢瓦围墙的建设费用；3、浇灌的场地、铺砌公分石场地的建设费用；4、定制安装的大门一道及大门外铺砌石板的建设费用；5、场地内安装的水、电设施（PPR管、电缆线）的建设费用；6、场地平整费用；7、排水沟修建费用。玉溪正信司法鉴定所接受委托后，于2014年6月28日作出玉溪正信司法鉴定所（2014）评鉴字第13号《资产评估司法鉴定意见书》，对上述所涉资产的价值评估为72570.35元。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；人民法院的查封，只要是经过主管部门登记的，就具有了公示的效力，承租人在承租房屋时，有义务核实承租房屋的权属状况，如果因为承租人疏忽而没有核实，视为应当知道而不知道的情形。本案中，双方作为承租人和次承租人，对租赁的权属状况都没有尽到核实义务，对所造成的损失双方都应承担相应的责任。现租赁物已被依法拍卖并拆除，翟春红要求解除《场地租赁协议》，符合法律规定，予以支持。翟春红使用租赁场地的时间酌定为六个月，应付租金为20000.00元，其余租金李兴华应予返还。房屋损失鉴定价值为72570.35元，房屋属于活动板房和彩板瓦房，由翟春红自行拆除，扣除可再利用部分价值，损失酌定为60000.00元，应由双方各承担30000.00元。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：“一、解除原告翟春红与被告李兴华签订的《场地租赁合同》；二、由被告李兴华于本判决生效后十五天退还原告翟春红场地租金20000.00元，赔偿原告翟春红损失费30000.00元。”
宣判后，李兴华不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回翟春红的全部诉讼请求。主要理由为：一、原判认定事实错误，适用法律不当。翟春红起诉要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效，但原审却判决解除双方签订的该份协议，判决结果与翟春红的诉讼请求相矛盾。二、上诉人与玉溪市红塔区英语特色学校签订的《房屋租赁合同》应认定为有效，应继续履行。1、在上诉人与英语特色学校协商签订合同的整个过程中，上诉人确实不知道该学校已被法院依法查封的情况，丁广付作为该校的法定代表人并未告知，隐瞒了真实情况，上诉人并不知情，属于善意相对人。根据合同法第五十条的规定，双方签订的租赁合同有效。2、法院查封时，英语特色学校的房屋和土地所有权并未发生转移，仍然属于该校所有。新的产权人也是通过法院拍卖后才取得所有权。根据合同法第二百二十九条的规定，买卖不破租赁，被法院查封后的拍卖不应成为影响合同效力的理由，故双方的租赁合同应继续履行。3、上诉人与翟春红签订《场地租赁协议》系依据原租赁合同中约定可以转租的内容实施的转租行为，应属有效。翟春红主张该协议无效并要求赔偿损失的诉讼请求于法无据。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，可以行使解除权的权利人是承租人，而不是次承租人。四、关于租金的计算时间，翟春红停止使用场地的时间是2014年4月25日，实际已使用近十个月，原判仅计算了半年租金，显失公平。庭审中，李兴华当庭变更诉讼请求如下：1、认可原判第一条，即解除双方签订的《场地租赁协议》；2、减少损失赔偿金额；3、租金计算10个月后，只应退还7000余元；4、由翟春红支付履行合同过程中直到离开期间产生的900余元水电费。
翟春红答辩称，玉溪市中级人民法院早在2011年就对本案所涉英语特色学校房屋及场地进行了查封并公告，英语特色学校和李兴华涉嫌非法处置查封物，违反了法律的强制性规定，据此，其与李兴华签订的《场地租赁协议》违反了《民事诉讼法》第111条，人民法院《查封、扣押规定》第26条等，应为无效合同；李兴华明知英语特色学校被查封的事实，合同无效责任应由李兴华承担；其的投资损失经鉴定确认，应得到全部支持。对于李兴华当庭变更的诉讼请求，其认为：1、关于水电费，其已交过一次电费，之后实际使用了192度电，李兴华收取水电费的标准过高，只应按照电力公司的标准（0.68元／度）计算支付。2、关于退租金的问题，在2013年8月27日玉溪中级人民法院就已通知李兴华要求其搬走，但李兴华隐瞒未告知，要求从李兴华接到该通知的当天开始计算后退还剩余的租金。3、一审过程中评估机构评估的7万多元应全部由李兴华支付。
二审中，李兴华提交了水电用量清单一份，照片一组，欲证明翟春红使用场地的情况以及履行合同期间还余水电费900余元未交给其，且2014年4月底才搬离。经质证，翟春红认可该组照片中的场地系其租用，水电用量清单确系其子翟澎所签，但认为其子当时并不清楚签字的用途，清单上记载的数字是对的，但李兴华没有扣减底数，2013年10月份其开始往外搬东西，至同年11月份东西全部搬完，2014年1月9日其找李兴华商量退租金、赔偿损失的问题，但双方未协商成，李兴华还叫其起诉，故其于3月7日起诉至原审法院，后其于2014年4月底将场地上的房屋拆除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，翟春红与李兴华经协商签订了《场地租赁协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，内容合法、有效，翟春红主张协议无效的理由不成立，不予支持。因现租赁物已被依法拍卖并拆除，结合查明的案件事实及上述规定，双方的租赁协议已不能够继续履行，故应判决解除双方签订的《场地租赁协议》，一审对此处理正确，本院予以维持。因李兴华和翟春红分别作为承租人和次承租人，在承租本案所涉场地及房屋前，对标的物的权属状况均未尽到必要、合理的审核义务，导致合同无法继续履行，双方均存在过错。翟春红要求李兴华退还未履行部分的租金及赔偿损失的主张，符合上述规定，但因双方对于翟春红实际停止使用该场地及房屋的时间存在争议，且均未提交充分的证据加以证实，而翟春红自认其于2014年1月9日找李兴华协商退还租金及赔偿损失等问题，原判酌定双方履行合同的期限为6个月（即2013年7月至2014年1月）符合客观实际，应予维持。李兴华上诉主张翟春红实际使用至2014年4月拆除之时，无事实和法律依据，对其主张不予采信。据此，因翟春红已交纳第一年度租金40000元，其使用了六个月，剩余六个月的租金20000元应由李兴华予以返还；对于房屋损失，已由鉴定机构作出评估鉴定，双方均未对鉴定意见提出异议，应予采信，原判根据双方的过错程度，并综合考虑被拆除的部分中包含可再利用的部分，确定本案翟春红的损失为60000元，由双方各承担一半并无不当，应予维持。对于李兴华上诉主张的水电费900余元，因其一审并未提出抗辩或提起反诉，现经调解双方无法达成一致意见，故本院不作处理。综上，李兴华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由李兴华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆 燕
审 判 员 熊 再
代理审判员 温衍飞
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 李潇涵