江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03528号
上诉人（原审原告）昆山驰耐普汽车维修中心。
委托代理人杨前明，江苏海联海律师事务所律师。
上诉人（原审被告）昆山市协达新型建材实业公司。
委托代理人陈志刚。
委托代理人朱林生。
原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
上诉人昆山驰耐普汽车维修中心（以下简称驰耐普中心）、上诉昆山市协达新型建材实业公司（以下简称协达公司）因与原审第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3204号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月1日，驰耐普中心与协达公司签订《租赁合同》一份，约定：驰耐普中心承租协达公司位于昆山市马鞍山中路508号厂区西侧车间，车间建筑面积为1290㎡，绿化带内及场地周围辅房面积200㎡，租金单价13.25元／㎡／月，全年租金为205110元／年，租赁期限为2010年2月1日至2013年1月31日，并约定在承租期间，遇协达公司厂房拆迁，则因拆迁造成驰耐普中心损失的，协达公司不予承担赔偿责任，以政府赔偿为准，拆迁时厂房外围临时搭建的建筑物产权归协达公司，厂房内驰耐普中心所增设的设施其产权归驰耐普中心所有。合同签订后，驰耐普中心对承租厂房进行了装修和增设，后入场。2012年8月3日，协达公司书面通知驰耐普中心称：因不可抗拒原因，物业到期后另有所用，双方的租赁合同到期后不再续签，并要求驰耐普中心支付到期日尚余租金，在合同终止后一周内交清租金及水电费后搬离，并移交。驰耐普中心向协达公司付清2013年1月31日之前的租金，合同到期后，双方未续约。2013年3月1日，协达公司在协达公司厂区张贴通告，载明：由于政府工程需要，我公司将拆迁，厂房不能继续租给贵公司。在此之前我公司已提前几个月通知过贵公司，厂房承租期到期不再续期，请自行搬走。现已过厂房承租期若干时间，贵公司仍在我公司厂房内继续作业生产。为执行政府要求和贵我双方承租合同的严肃性，请贵公司尽快结清租金，付清水电费自行搬走，公司将在2013年3月10日之前停电、停水，如给贵公司造成不便，请谅解。特此告知。
另查明，驰耐普中心为证明其另行租房租金损失，向原审法院提供其与帝宝交通器材（昆山）有限公司签订的《厂房租赁合同》、房租发票，合同约定的租期自2013年2月1日至2015年1月31日，月租金42200.35元（含税）。
又查明，2012年2月10日，同创公司委托昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司对协达公司位于昆山市玉山镇马鞍山中路的房屋、装修附属物及设备进行了评估，评估报告载明：总拆迁房屋面积为10355.23㎡，房地产评估总价为16026909元，房屋附属物评估总价为782746元，房屋装修评估总价为534149元，其中第5、6号房的评估单价为1398.1元／㎡，6号房的房屋装修评估价为534149元，另驰耐普中心设备拆迁搬迁费用评估价为187876元。庭审中，驰耐普中心与协达公司一致确认驰耐普中心租赁的房屋对应评估报告中的6号房（建筑面积1278.73㎡），搭建的建筑对应评估报告中的16号房（53.59㎡）、17号房（建筑面积71.6㎡），3号棚（建筑面积333.33㎡）、7号棚（建筑面积45.01㎡）。协达公司与同创公司于2012年8月1日签订了《企业征收协议书》，约定：协达公司须做好搬迁准备工作，确保在2013年1月1日前搬迁完毕，双方确认一次性补偿征收费用合计32304782元，其中房屋建筑物拆除11285474元，装修及附属物4937978元，设备搬迁损耗1716292元，企业停产停业费补偿9842㎡×300元／㎡=2952600元，土地置换（含契税）：26.06亩×232960元／亩=6070938元，土地补偿费：26.06亩×20万／亩=5212000元，企业搬迁费：10355÷40×500元=129500元。当日，协达公司与同创公司还签订《企业征收补充协议书》一份，约定：同创公司提供协达公司位于晨淞路以南、312国道以东地块的新置土地，同创公司应尽快协调相关部门落实新置土地给协达公司，在协达公司没有取得同创公司提供新置土地的合法使用权之前，协达位于马鞍山路500号的房屋建筑物的所有权为协达所有。协议签订后，同创公司向协达公司已支付拆迁补偿款合计10850000元，余款双方约定搬出原地址交出钥匙后一次性付清。
以上事实，由租赁合同、发票、企业征收协议书、昆山市房地产价格评估报告、增值税发票以及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告驰耐普中心的诉讼请求为：1、协达公司支付驰耐普中心已评估拆迁补偿款1324666.15元（评估报告确定为驰耐普中心的1121016元＋评估报告确定在协达公司名下的203650.15元），延迟利息165583.27元［按银行贷款年利率6%（月利率5‰）计算，从2012年8月1日起计算至起诉日，共25个月，实际应支付至判决日止］；2、赔偿驰耐普中心另行预租房屋租金801806.65元（每月42200.35元，从2013年2月1日起至起诉时，共19个月。实际应计算至判决日止）；3、退还驰耐普中心多支付的房屋租金102555元（1290平方米×13.25元×6个月）；4、诉讼费由协达公司承担。
原审法院认为，驰耐普中心与协达公司之间的《租赁合同》合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再续签合同，协达公司停止支付租金，合同于2013年1月31日终止。合同终止后，双方应按合同约定履行各自权利和承担相应的义务。双方合同中约定，如遇协达公司厂房拆迁的，则因拆迁造成驰耐普中心损失的，协达公司不予承担赔偿责任，故协达公司可获赔偿的企业停产停业费补偿、企业搬迁费无需支付驰耐普中心。根据拆迁补偿评估报告显示，驰耐普中心所承租6号厂房装修评估价为534149元，设备搬迁损耗187876元，合计722025元，该部分因驰耐普中心与协达公司在租赁合同中明确约定合同终止后增设的设施归属驰耐普中心，协达公司并非6号房屋的使用人，在未举证证明装饰装修物及设备之归属却可获第三人同创公司补偿的情况下，协达公司应将6号房装饰装修物估价损失及设备搬迁损耗支付给驰耐普中心，故原审法院对驰耐普中心要求协达公司支付722025元的装修补偿款的诉请予以支持。关于驰耐普中心主张第16、17号房及3号棚、7号棚的相关拆迁补偿费，因未提交产权证明或搭建的相关证据，协达公司亦不予认可，故对驰耐普中心要求协达公司支付的其余拆迁补偿，不予支持。
关于驰耐普中心要求协达公司承担迟延利息，因无证据证明协达公司获第三人补偿的款项为驰耐普中心之拆迁补偿费，故对此主张不予支持。关于驰耐普中心主张合同到期后另租房屋的租金损失，因租赁合同已经终止，驰耐普中心继续租用无合同依据，其要求协达公司赔偿租金损失无法律依据，故不予支持。关于驰耐普中心要求协达公司同创公司承担补充赔偿责任的诉请，无法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原审法院判决：一、昆山市协达新型建材实业公司于判决生效之日起十日内支付昆山驰耐普汽车维修中心722025元。二、驳回昆山驰耐普汽车维修中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34504元，由昆山驰耐普汽车维修中心负担24153元、昆山市协达新型建材实业公司负担10351元。
上诉人驰耐普中心不服原审判决，向本院提出上诉称，原审判决错误，属于驰耐普中心出资建造的设施的补偿费应归驰耐普中心，已评估的企业停产停业补偿费以及企业搬迁费也应归驰耐普中心，协达公司获得相关补偿没有事实和法律依据。一、驰耐普中心出资建造的设施的补偿费，包括16号房、17号房、棚3、棚4及水泥道路的补偿费，合计203650.15元，应当属于驰耐普中心。二、企业停产停业补偿费和搬迁费的实际损失人是驰耐普中心，而不是协达公司，故相关补偿应归驰耐普中心。三、“赔偿”和“补偿”的法律概念有特定含义，应根据合同性质和主体的不同而准确理解。四、涉案房屋在租赁期内被征收是确定事实，房屋已不属于协达公司所有，协达公司无权享有企业停产停业补偿费（绝大部分）以及企业搬迁费。五、应付而未付补偿费导致的全部利息损失，另租房屋的租金和多支付的房屋租金都是协达公司不履行合同、不支付相关补偿费而产生的损失，应由协达公司赔偿给驰耐普中心。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
上诉人协达公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称，原审法院不顾案件事实，无视合同约定，在没有证据证明涉案房屋装修及附属物属于驰耐普中心所有，也没有证据证明厂房内的设施由驰耐普中心增设的情况下，随意做出判决，导致判决结果错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
原审第三人同创公司二审答辩称，两上诉人是租赁关系，其不是租赁关系的当事人，其已经按照拆迁政策规定，对协达公司给予了补偿，原审判决并无不当。
二审中，驰耐普中心又提供了以下证据：一、装饰工程施工合同；二、驰耐普汽车美容养护-
昆山连锁店装饰工程报价单和施工方案。用于证明其与案外人昆山市金鼎装饰工程有限公司（以下简称金鼎公司）签订过装饰工程施工合同，由金鼎公司进行报价，并按照施工方案进行了施工，所以本案中的装修补偿费应归其所有。驰耐普中心还解释称，装饰工程施工合同中甲方单位的名称是驰耐普汽车美容养护昆山连锁店，该名称是临时取的，装饰工程地点就是涉案租赁房屋，驰耐普中心在2005年4月6日才正式取得营业执照。
协达公司质证认为：一、对上述证据的真实性无法确认，不予认可；二、上述证据无法体现金鼎公司与本案承租方的关系；三、上述证据载明的时间为2005年1月，而本案租赁合同签订于2010年2月，在时间上不吻合；四、2010年2月双方签订的租赁合同第五条第三款明确约定，驰耐普中心在租赁范围内增建或改建需征得协达公司同意，驰耐普中心未能提供协达公司同意的证据。此外，协达公司认可其与驰耐普中心的租赁关系是自2005年、2006年左右开始的，称租赁房屋内的装修部分是其投入的，部分是驰耐普中心租赁之前的承租人留下的。
原审第三人同创公司对上述证据的真实性没有异议，但认为不能证明金鼎公司实际施工，更不能证明装修价款。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审另查明，国务院于2011年1月11日发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋的价值；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业的补偿。
本院认为，2010年2月1日协达公司与驰耐普中心签订的租赁合同到期后，驰耐普中心继续使用租赁房屋，协达公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方租赁合同约定，在租赁期间，遇协达公司厂房拆迁，因拆迁造成驰耐普中心损失的，协达公司不予承担赔偿责任，以政府赔偿为准。拆迁时厂房外围临时搭建的建筑物产权归协达公司；厂房内驰耐普中心增设的设施其产权归驰耐普中心所有。上述条款系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，但该条款并未排除承租人在其承租使用的房屋被征收时取得补偿费用的权利。根据嘉诚公司作出的驰耐普中心设备拆迁评估明细表，驰耐普中心的设备拆卸安装费评估价为187876元，该笔费用理应归驰耐普中心所有。协达公司已于同创公司签订《企业征收协议书》，并已收到征收款1085万元，故该设备拆卸安装费应由协达公司支付给驰耐普中心。
关于驰耐普中心主张的企业停产停业补偿费和企业搬迁费，本院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，上述两笔费用是房屋被征收人即房屋所有权人应获得的补偿。驰耐普中心作为承租人与协达公司并未就该两笔费用作出过约定，故驰耐普中心要求取得上述两笔费用，既无法律依据，亦无合同依据，本院不予支持。
关于驰耐普中心主张的承租厂房的装修补偿费，本院认为，驰耐普中心主张承租厂房内的装修系其投入，故装修补偿费应归其所有，根据谁主张谁举证的证据规则，驰耐普中心应对其主张承担举证证明责任。二审中，驰耐普中心虽提供了2005年装饰工程施工合同、工程报价单和施工方案，但协达公司对上述证据的真实性不予认可，驰耐普中心也未能进一步提供合同实际履行以及结算的相关证据，且2005年装饰工程施工合同载明的工程造价为31万元，而2012年嘉诚公司对驰耐普中心承租的6号厂房装修进行评估的价格为534149元，两者所涉标的显然不具有同一性，故依据驰耐普中心提供的现有证据不足以认定嘉诚公司评估的6号厂房装修系驰耐普中心投入。原审判决以协达公司未举证为由认定6号厂房装修系驰耐普中心投入，装修补偿费534149元应归驰耐普中心所有不当，本院予以纠正。
关于驰耐普中心主张的16号房、17号房、棚3、棚4的补偿费，本院认为，上述房屋不属于租赁合同约定的租赁范围，驰耐普中心也未能提供上述房屋系其搭建的相关证据，故驰耐普中心要求取得上述房屋的拆迁补偿费，缺乏合法有效的依据，本院不予支持。
关于驰耐普中心主张的逾期付款利息损失，本院认为，协达公司尚未实际取得全部拆迁补偿款，难以认定现协达公司取得的拆迁补偿款包含了应支付给驰耐普中心的补偿款，故驰耐普中心要求协达公司支付逾期付款利息，依据不足，本院不予支持。
关于驰耐普中心主张的另租房屋租金损失和多支付房屋租金损失，本院认为，并无证据证明因协达公司的原因导致驰耐普中心无法搬迁，驰耐普中心目前仍占有使用涉案房屋，协达公司有权收取相应的租金，故驰耐普中心要求协达公司赔偿上述租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，驰耐普中心的上诉理由不能成立，协达公司的上诉理由部分成立，原审判决实体处理有不当之处，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第3204号民事判决；
二、昆山市协达新型建材实业公司于本判决生效之日起十日内支付昆山驰耐普汽车维修中心187876元；
三、驳回昆山驰耐普汽车维修中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25957元，由昆山驰耐普汽车维修中心负担21899元、昆山市协达新型建材实业公司负担4058元。二审案件受理费30873元，由昆山驰耐普汽车维修中心负担26815元、昆山市协达新型建材实业公司负担4058元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月二十五日
书记员 王文君