广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第384号
原告：刘奕麟，曾用名刘念飞，男，汉族，1978年12月26日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：王乐乐，广东国峰律师事务所律师。
委托代理人：何俊，广东国峰律师事务所辅助人员。
被告：ＸＸ山，男，汉族，1981年4月21日出生，住广东省阳东县。
第三人：东莞市大岭山鸿达发泡胶厂。住所地：广东省东莞市。
投资人：刘念飞，该厂总经理。
委托代理人：王乐乐，广东国峰律师事务所律师。
委托代理人：何俊，广东国峰律师事务所辅助人员。
原告刘奕麟诉被告ＸＸ山、第三人东莞市大岭山鸿达发泡胶厂（以下简称“鸿达厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理，后依法转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员吉伟、罗秋霞组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告刘奕麟及第三人鸿达厂的共同委托代理人王乐乐、何俊到庭参加诉讼，被告ＸＸ山经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月23日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于东莞市大岭山镇富丽华酒楼上场村月山村路口一、二、三楼娱乐部、停车场、物业配套设施（地面面积建筑面积共4000平方）；租赁期限为8年，即从2013年4月20日起至2021年4月20日止；前三年使用费为每月40000元整，并于每月25日前将使用费及相关费用汇入指定账户。合同还约定，被告未按时足额支付使用费的，原告有权按拖欠天数收取滞纳金（每天按当月使用费的3%收取），若被告超过两个月不缴纳使用费则视为违约，原告有权终止本租赁合同，收回出租房屋并有权要求赔偿因此所受损失。合同签订后原告如约向被告交付了租赁场地，被告刚开始也如约支付相应使用费。然而从2014年1月起，被告经营场所被封。时至今日，被告也不知所踪，一直没按照合同支付使用费及水电等费用。原告于2014年4月16日委托律师发函给被告要求协商处理，但被告一直没有处理。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.原告与被告之间签订的房屋租赁合同无效；2.被告向原告支付拖欠的使用费200000元、滞纳金181200元（使用费按每月40000元的标准，滞纳金按每天1200元的标准，从2014年1月1日起算至交付房屋之日止，现暂计至2014年5月31日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第2项请求的使用费及滞纳金计算至交付房屋之日止。
被告ＸＸ山没有提出答辩及质证意见，在举证期限内也没有提交证据。
第三人述称，对原告起诉主张的事实和请求没有意见。
本院经审理查明：原告刘奕麟曾用名刘念飞，系第三人鸿达厂的投资人。第三人鸿达厂是座落在大岭山镇农场村地号为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的工业用地的使用权人。2013年1月23日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于东莞市大岭山镇富丽华酒楼上场村月山村路口一、二、三楼娱乐部、停车场、物业配套设施（地面面积建筑面积共4000平方米）租赁给被告使用；租赁期为8年，自2013年4月20日起至2021年4月20日止；2013年4月20日至2016年4月20日期间每月的租金为40000元，2016年4月20日至2019年4月20日期间每月的租金为44000元，2019年4月20日至2021年4月20日期间每月的租金为48400元；被告应于每月25日前支付当月租金；若被告未按时足额支付租金的，原告有权按拖欠天数每天收取相当于当月租金3%的滞纳金；若被告超过两个月不缴纳租金则视为被告违约，原告有权终止该租赁合同；上述合同签订后，被告应一次性向原告支付押金250000元，租赁期满或双方一致同意终止执行合同且被告退还租赁房屋并结清全部款项后7天内，原告无息退回押金给被告。此外，上述合同还就双方权利及义务、出租方与承租方的变更、房屋征收、违约责任、权利保留及争议的解决等事项进行约定。
2014年4月18日，原告委托律师发函给被告称，自2014年1月起至发函日止，因被告的经营场所被查封，被告不知所踪且未按照双方的租赁合同约定支付租金及水电等费用，希望被告于收函后7日内与原告协商解决，否则原告将按合同约定与被告解除租赁合同，收回租赁房屋场地，同时追究被告的违约责任。被告未与原告协商解决，原告遂于2014年5月28日向本院提起诉讼，请求解决。
另查明，原告主张涉案租赁合同出租的房屋及场地登记的土地使用权人为第三人，地号为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。原告为证明其上述主张，提供了东府集用（2007）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号的集体土地使用权证及加盖了东莞市大岭山镇农场社区居委会印章的《住所（经营场所）使用证明》为证。上述《住所（经营场所）使用证明》显示，“东莞市大岭山富丽华酒楼”经营场所在“东莞市大岭山镇月山村路口”，该经营场所属鸿达厂所有。在一审法庭辩论终结前，涉案房屋未取得房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、律师函、快递单、集体土地使用权证、常住人口户口登记卡、营业执照、《住所（经营场所）使用证明》及当事人陈述附卷为证。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，原告将上述租赁物出租给被告使用，故涉案《房屋租赁合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《房屋租赁合同》无效，但被告仍应参照涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋的占有使用费。原告主张被告从2014年1月1日起未交纳房屋占有使用费，而被告未答辩亦未提供证据，故本院对原告的该主张予以采信。原告主张房屋占有使用费按每月40000元的标准，从2014年1月1日起计算至被告交回房屋之日止，合法有据，本院予以支持。因涉案《房屋租赁合同》无效，原告根据涉案《房屋租赁合同》的约定主张滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告刘奕麟与被告ＸＸ山于2013年1月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告ＸＸ山于本判决生效之日起三日内向原告刘奕麟支付房屋占有使用费（按每月40000元的标准，从2014年1月1日起计算至被告退回房屋之日止）；
三、驳回原告刘奕麟的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费7600元，由被告ＸＸ山承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 欧泽林
人民陪审员 吉 伟
人民陪审员 罗秋霞
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 刘淑恩