北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03291号
上诉人（原审被告）赵庆龙，男，1979年9月21日出生。
委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京兴唐开元智能物业科技有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号研七楼302室。
法定代表人尚维琳，董事长。
委托代�人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人谢惠敏，女，1973年9月16日出生，北京兴唐开元智能物业科技有限公司职员。
上诉人赵庆龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
北京兴唐开元智能物业科技有限公司（以下简称兴唐开元公司）起诉至原审法院称：我公司作为甲方与乙方赵庆龙于2013年1月1日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：①甲方将海淀区04号（以下简称承租房屋）使用面积23平方米的房屋出租给乙方使用；②合同期限1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止；③房屋年租金为46172.5元，按上半年和下半年两次交纳租金；④合同届满不再续租时，乙方将完好房屋及设施设备返还给甲方，没有违约情况发生，甲方即在10日内�将保证金（不计利息）返还乙方；⑤乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每天按年度租金总额的0.5%支付滞纳金。我公司于2013年10月1日向赵庆龙发出《关于合同到期不再续签的通知》，赵庆龙拒不签收。2014年4月21日我公司向赵庆龙发出《腾房通知》并张贴在赵庆龙承租房屋的门上，要求赵庆龙于2014年4月30日前搬出承租房屋。自2014年1月1日起，赵庆龙一直未按约定交纳租金，且拒不交付承租房屋。故起诉要求赵庆龙立即腾退承租房屋并交付给我公司；赵庆龙按原租金标准（每日租金5.5元／平方米×23平方米）向我公司支付自2014年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费；赵庆龙向我公司支付自2014年5月1日起至房屋实际交付之日止的滞纳金（每日滞纳金按原租赁合同约定的年度租金总额的0.5%计算）；本案诉讼费由赵庆龙承担。
赵庆龙在原审法院答辩称：兴唐开元公司不是承租房屋的产权人，我最早是与房屋产权人电子科学技术研究院下属北京悦远电子通讯技术有限公司签订的房屋租赁合同，并且当时产权单位出具证明，允许我在此经营食品到2015年12月31日止并办理了相关的营业执照。2013年兴唐开元公司只是代理产权单位与我签订的租赁合同，兴唐开元公司的代理权限只是签订合同、收取租金这两项，其无权解除合同。现兴唐开元公司所依据的合同已失效，再依据租赁合同主张合同权利不符合法律规定。我经营的是烟草专卖，按规定烟草商品只能在此出售不能移到他处，现我有大量的烟草商品只能在此处出售，否则违法。我对涉案房屋投入了大量资金进行装修、维护，涉案房屋的经营系我唯一的生活来源。我多次向产权单位书面申请主动交纳房屋使用费并要求续租，但因产权单位是科研保密单位无法找到有关人员，并不�我不交房租。租赁期满后，兴唐开元公司主张的房屋占有使用费和滞纳金没有任何依据。故要求法院驳回兴唐开元公司的起诉。
原审法院经审理查明：赵庆龙系北京好运腾红食品店照主。2013年1月1日，兴唐开元公司（甲方）与北京好运腾红食品店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其经营管理的位于北京市海淀区04号使用面积23平方米房屋出租给乙方使用；合同租赁期限，自2013年1月1日至2013年12月31日止；租金按日计算，每日租金5.50元／平方米，全年租金合计46172.5元；乙方向甲方支付一个月的租金3847.7元作为履约保证金，合同届满不再续租时，乙方将完好的房屋及设施设备返还给甲方，没有违约情况发生，甲方即在10日内，将保证金（不计利息）返还乙方；乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每天按年度租金总额的0.5%支付滞纳金。合同签订后，赵庆龙按约定使用房屋并向兴唐开元公司支付了履约保证金3847.7元及合同约定的年租金。上述合同期满后，赵庆龙并未腾退所承租房屋，亦未支付相应的房屋使用费。兴唐开元公司称其于2014年4月21日向赵庆龙发出书面《腾房通知》并张贴在赵庆龙承租房屋的房门上，要求赵庆龙于2014年4月30日前搬出承租房屋。对此赵庆龙否认看到该通知。
另查，承租房屋的产权人为电信科学技术研究院。赵庆龙在与兴唐开元公司签订《房屋租赁合同》之前承租该房屋多年，均与该房屋产权人授权的其他公司签订了租赁合同。2013年1月1日该产权人向兴唐开元公司出具《授权书》，授权兴唐开元公司对涉案房屋进行经营、管理、使用和收益的权利。2014年7月7日，电信科学技术研究院房管科出具《证明》，亦证明上述内容。赵庆龙所述兴唐开元公司无诉讼主体资格以及产权人同意其使用涉案房屋经营食品到2015年12月31日的主张，未向法院提交充分证据。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、押金收据及租金发票、京海国用（2006划）第3618号国有土地使用证、京房权证海国更字第00959**号房屋所有权证书、《授权书》、《证明》、《腾房通知》、个体工商户营业执照等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：兴唐开元公司经房屋产权人授权与赵庆龙之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。该租赁合同明确约定租期为一年，至2013年12月31日期满，合同期满后，赵庆龙有义务交回承租房屋。现赵庆龙仍占用承租房屋属于违约，其应立即腾退承租房屋，并应承担占用期间的房屋使用费。故兴唐开元公司起诉要求赵庆龙腾退承租房�，按原租赁合同的租金标准计算给付占用期间的房屋使用费的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。对于兴唐开元公司起诉要求赵庆龙按原《房屋租赁合同》中约定的逾期支付租金的违约条款主张滞纳金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。赵庆龙所述兴唐开元公司无诉讼主体资格以及产权人同意其使用涉案房屋经营食品至2015年12月31日的主张，其未能提交充分的证据证明，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告赵庆龙于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区O四号房屋腾空，完好地交还给原告北京兴唐开元智能物业科技有限公司；二、被告赵庆龙于本判决生效后七日内按每日人民币一百二十六元五角的标准给付原告北京兴唐开元智能物业科技有限公司自二○一四年一月一日起至上述房屋腾退之日止的房屋使用费；三、驳回原告北京兴唐开元智能物业科技有限公司其他诉讼请求。如被告赵庆龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵庆龙不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回兴唐开元公司的全部诉讼请求。上诉理由为：第一，原判程序错误，漏列必要诉讼当事人，应当依法追加涉案房屋的产权人为第三人。第二，原审法院认定事实不清，证据不足。2008年赵庆龙与产权单位已经形成事实租赁关系，前后有五份租赁合同存在。兴唐开元公司只是代理关系，代理产权人签订租赁合同，合同约束赵庆龙与产权人，兴唐开元公司没有权利要求赵庆龙腾房。第三，2014年5月1日之后，兴唐开元公司�断地将涉案房屋停水、停电、停暖，房屋已经不具备正常的使用条件。原判令赵庆龙仍按照正常使用条件支付房屋使用费显失公平。第四，赵庆龙按时交纳租金，积极履行义务，按照2011年9月1日与悦远公司签订的房屋租赁合同应到2014年12月31日止。赵庆龙积极找悦远公司及产权人但因产权单位特殊性没法联系。第五，赵庆龙为履行合同投入了大量资金进行装修、维护，如果腾房将给赵庆龙造成巨大损失。第六，根据经营性质，营业场所不能更换，库存的烟草将成为废品，给赵庆龙造成更大损失。请求二审法院维护上诉人赵庆龙的合法权益。
兴唐开元公司同意原判，不同意上诉人赵庆龙的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。
兴唐开元公�经房屋产权人授权与赵庆龙之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方所签《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为一年，即至2013年12月31日期满，合同期满后，赵庆龙有义务交回承租房屋。原审法院判令赵庆龙腾退占用的房屋并支付在占用期间的使用费并无不妥。上诉人赵庆龙所述，原判令赵庆龙支付房屋使用费显失公平以及按照赵庆龙与悦远公司签订的租赁合同还未到期一节，因赵庆龙在与兴唐开元公司签订的合同期满前并未申请继续租赁房屋，兴唐开元公司亦未表示同意赵庆龙继续使用涉案房屋，应当认定双方所签合同系至2013年12月31日到期终止。合同终止后，赵庆龙本应腾退涉案房屋，而赵庆龙未能腾退涉案房屋，理应支�房屋使用费，原审法院比照租赁合同约定的租金标准判令赵庆龙支付房屋使用费并无不当。虽然赵庆龙提供的与悦远公司签订的租赁合同系至2014年12月31日止，但赵庆龙在与悦远公司签订租赁合同后，又与兴唐开元公司签订租赁合同，并按后一合同实际履行的情况下，对合同中关于合同期限的约定理应遵守，故赵庆龙上述上诉理由不能成立。
因在产权人为兴唐开元公司出具的《授权书》中对兴唐开元公司授予了对涉案房屋进行经营、管理、使用和收益的权利，赵庆龙与兴唐开元公司之间签订了房屋租赁合同，相关权利义务在合同相对人之间产生约束，兴唐开元公司有权作为诉讼主体进行诉讼，产权人不是必要共同诉讼的当事人，无需追加。上诉人赵庆龙的其他上诉理由均不能成立，上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千三百元（北京兴唐开元智能物业科技有限公司已预交六百五十元），由北京兴唐开元智能物业科技有限公司负担三百五十元，由赵庆龙负担九百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千三百元，由赵庆龙负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年四月十六日
书 记 员 赵 彤