广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第144号
原告：韦建农，男，瑶族，住南宁市青秀区。
委托代理人韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。
被告：南方黑芝麻集团股份有限公司，住所地广西壮族自治区容县。
法定代表人韦清文，董事长。
委托代理人卢涛，广西广盟律师事务所律师。
原告韦建农与被告南方黑芝麻集团股份有限公司（以下简称南方黑芝麻集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，由审判员袁小辉适用简易程序，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告韦建农的委托代理人韦青榕、被告南方黑芝麻集团的委托代理人卢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韦建农诉称：原告与被告于2005年12月26日签订了商品房买卖合同，购买了位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧（现云景路6-6号）斯壮平安家园小区（以下简称平安小区）3号楼杂物房单元C08号房一套，房屋价款：45000元。上述商品房已于2006年1月9日经南宁市房屋产权交易中心进行了备案登记。原告2005年12月22日向被告支付了全部房屋价款。至此，原告已按双方签订的合同履行了自己的合同义务，而被告之后向平安小区业主提出了要求交纳房屋预算外费用的无理要求，因众多平安小区的业主拒绝向被告交纳所谓的预算外费用，被告即采取了停工怠建而导致未能向包括原告在内的所有平安家园小区业主交付房屋的事实。现原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金11903元（违约金计算：按房款45000元的每日万分之一，从2007年6月30日起计算至2013年9月30日，共计2645天）；2、本案的诉讼费用及产生的相关费用由被告承担。
被告辩称：一、本案争议房屋是定向开发的单位内部集资建房，根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》，法院应当驳回原告的起诉；二、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房，被告有权据实调整房屋新增开发成本；三、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。被告开发的集资房均价为1700元／㎡，是根据2002年4月建材市场价格核算出来的成本价，在施工过程中，国家建材价格大幅度急剧上涨，导致被告无力承担增加的建造成本，故如果继续履行合同，被告的利益严重失衡。2005年5月15日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在2005年6月30日前按照建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，如逾期不补交，视为解除购房合同。后由于业主未补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。四、本案当事人已在《补充协议书》第十条中约定对房屋价格条款予以变更的情形，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，据此可以从反面得知“如果发生不可抗力的因素或者其它法定事由，当事人可以变更合同”；五、项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，是被告合理变更价款的法律依据和事实依据；六、被告不存在逾期交付的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任；原因是：1、业主不同意补交房屋预算外成本价款，违约在先；2、市政配套设施严重滞后，导致逾期交付；3、当事人在合同中明确约定了如非被告原因引起的停电、停水或政府有关活动等原因造成工期延误的可以延期交房的免责情形。七、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应当解除合同。八、原告主张违约金的起算时间是2007年6月30日，已过了两年内的诉讼时效。综上所述，被告认为政府的配套设施严重滞后，直接影响了工程延误，按原、被告双方的约定，工程可以据实延期，且在施工过程中发生情势变更，如由被告人承担全部增加的造价成本显失公平，同时亦违背了为职工福利建房的原则，因此被告有权要求原告补交增加的建房成本差价，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年12月26日，原告韦建农（买受人）与被告南方黑芝麻集团前身广西斯壮股份有限公司（以下简称斯壮公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告向斯壮公司购买位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园3栋C08号房，该商品房的杂物房，该商品房【合同约定】建筑面积22.05平方米，其中，套内建筑面积21.06平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积0.99平方米，按套计算，该商品房的总价款为45000元；2、出卖人应于2007年6月30日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；3、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。原告于2005年12月15日付清了全部45000元房款。出卖人的商品房预售许可证号为南房预字（2004）第083号，双方签订的《商品房买卖合同》已在南宁市房屋产权交易中心办理了合同备案登记，现合同约定买卖的房屋已施工完毕。之后，双方因违约金支付问题产生争议，且协商未果，原告遂诉至法院，诉如所请。被告则答辩如前。
另查明：本案《商品房买卖合同》确定的房屋位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧，宗地编号为0419110，与此前以案外人谭继智、李勇、雷晓曦三人为代表的200多位购房人和原斯壮公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份补充协议所确定的定向商品房的位置、宗地编号一致。原斯壮公司亦是按照协议及《商品房买卖合同》约定的地点、户型、价格幅度开发建设房屋。
再查明：2005年3月22日，广西斯壮股份有限公司更名为广西南方控股股份有限公司；2007年1月10日，广西南方控股股份有限公司更名为广西南方食品集团股份有限公司；2012年4月18日，广西南方食品集团股份有限公司更名为南方黑芝麻集团股份有限公司。
本案的争议焦点为：1、原被告双方的法律关系是单位集资建房还是属于一般的商品房买卖合同关系，是否属于人民法院民事案件受理范围？2、本案是否存在被告辩称的情势变更和其他不可抗力的情形，被告逾期交房的情形是否构成违约及应否支付违约金？3、本案是否已超过诉讼时效？
本院认为：一、关于原被告双方的法律关系是单位集资建房还是属于一般的商品房买卖合同关系，是否属于人民法院民事案件受理范围的问题。（1）根据被告提供的《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房，而非分配给单位职工的福利性房。（2）上述协议之后原被告签订的合同，其名称和内容均符合普通商品房屋买卖合同的特征，且双方所签订的《商品房买卖合同》经房屋产权登记部门办理商品房买卖合同备案登记，被告亦是按照商品房来报建，并在取得预售许可证后才予以出售。综上，本案被告通过与原告签订《商品房买卖合同》将尚未建成的房屋出售给原告，原告则支付相应价款的行为符合普通商品房买卖行为的特征，双方形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院民事案件受理的范围。
二、关于本案是否存在被告辩称的情势变更和其他不可抗力的情形，被告逾期交房的情形是否构成违约及应否支付违约金的问题。本案原告与原斯壮公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规之禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽被告辩称双方在合同中约定的房价偏低，而后建材的价格上涨致使其履行合同显失公平。但房屋价格系双方协商一致的结果，属于平等主体之间的商业行为，被告在2003年建材价格存在上涨的情况之后，仍自愿以较低的价格于2005年12月与原告签订合同，应确认为其自愿承受建材价格上涨的风险；且原斯壮公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险，故被告在双方签订合同之后，以建材上涨为由主张其不应再履行合同显然依据不足，据此，建材价格的上涨并不属于不可归责于被告的因素，因建材价格上涨产生的风险应由被告自行承担，故本院对被告辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采信。原告已完全履行了合同约定的付款义务，而由于被告的停建等行为致使本应按合同约定的时间即2007年6月30日前交付使用的商品房至今未交付，被告的行为已构成违约，理应按合同约定向原告承担违约责任。依照合同第9条第（2）点之约定，被告逾期交房已超过90日，应自合同约定的最后交付期限第二天起即2007年7月1日起至实际交付之日止，按原告已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。因本案诉争房屋至今尚未实际交房，现原告主张该违约金仅暂计至2013年9月30日，此系当事人对其民事权利的自主处分，符合法律规定，本院予以准照。
三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。原告与原斯壮公司在合同中约定应于2007年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但至今未将房屋交付给原告，在此段期间内被告一直在直接或间接地履行合同义务，且未交付房屋的行为一直处于持续状态，故本案原告的起诉并未超过诉讼时效。
综上所述，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告南方黑芝麻集团股份有限公司应向原告韦建农支付逾期交房违约金（违约金计算：以45000元为基数，从2007年7月1日起按每日万分之一计至2013年9月30日止）。
本案受理49元，由被告南方黑芝麻集团股份有限公司负担。此款已由原告预交，由被告随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与第一审人民法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 袁小辉
二〇一四年三月十二日
书记员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。