辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2623号
上诉人（原审被告）：李姝枚，女，1962年7月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：赵星奇，系辽宁铭星律师事务所律师。
委托代理人：谷昊，系辽宁铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李昊，男，1982年7月22日出生，汉族，系沈阳四兴继电器厂员工，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：李永清，男，1956年8月23日出生（李昊父亲），住址同李昊。
被上诉人（原审被告）：辽宁大为羽丰房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区宁山中路42号。
法定代表人：周祥洪，系该公司经理。
委托代理人：陈红，女，1966年2月12日出生，汉族，系该公司法律顾问。
上诉人李姝枚因与被上诉人李昊、辽宁大为羽丰房屋开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法由审判员周濛担任审判长并主审，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天共同组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
李昊诉称：2012年2月20日，我与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买辽宁大为羽丰房屋开发有限公司开发的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-8-12房产，房产面积为89.93平方米，单价每平方米7，783.84元，总价为700，000元，我一次性支付了全款。2012年2月23日，辽宁大为羽丰房屋开发有限公司为我办理了入住手续，我入住该房产，一直使用至今，然而辽宁大为羽丰房屋开发有限公司至今未给我开具购房发票，也未办理产权证。2014年1月2日，皇姑区人民法院执行局在李姝枚与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司劳动争议纠纷强制执行一案中，下发了（2012）沈皇执字第1011号民事裁定书，将我已交付全款购买并居住使用多年的诉争房产查封，我提出执行异议，被法院驳回，故依法诉至法院，请求贵院确认位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-8-12号的房产归原告所有；终结对皇姑区宁山中路42号1-8-12号房产的执行；本案诉讼费用由辽宁大为羽丰房屋开发有限公司承担。
李姝枚辩称：李昊的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回，李姝枚申请查封的本案诉争房产由原审法院执行局依法查封，李昊曾提出执行异议，经执行局召开听证会审理，依法确认李昊与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司之间的房屋买卖行为因没有办理合同备案及商品房交易发票，不得对抗人民法院的依法查封，这一裁定认定事实清楚，适用法律正确，因此应驳回李昊的诉讼请求。
辽宁大为羽丰房屋开发有限公司辩称：同意李昊的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-8-12号（建筑面积89.76平方米，以下简称“争议房屋”）系辽宁大为羽丰房屋开发有限公司与案外人联合开发建设。李昊与李永清、李永柱、李桂珠系亲属关系。
2012年2月4日，辽宁大为羽丰房屋开发有限公司向李桂珠出具收取100，000元现金的专用收款收据，收款事由为“羽丰大厦公寓20-7号、写字间8-12号，余款本月6日交齐”。2012年2月6日，李永柱向当时辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的财务人员薛惠玲的账户转账1，020，000元（包括李昊购买争议房屋的房款700，000元，李桂珠购买公寓的房款320，000元）。次日，辽宁大为羽丰房屋开发有限公司分别向李昊和李桂珠出具700，000元和327，725元的收款收据。
2012年2月20日，李昊与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，约定李昊购买本案争议房屋。2012年2月23日，辽宁大为羽丰房屋开发有限公司通知李昊入住。同日，李桂珠代李昊在瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（以下简称“瑞家地产”）将诉争房屋出租给案外人李某某办公使用，租赁期限为自2012年2月25日起至2013年2月25日止。同时，瑞家地产向李某某出具收取中介费2，000元的收款收据。签订合同后，李昊将本案争议房屋交付承租人使用，并向沈阳皇姑热电有限公司交纳了2012年度至2013年度的采暖费。因2013年李某某搬出本案诉争房屋在后，无人使用，故李昊未交纳2013年度之后的采暖费。2014年4月，李昊父亲李永清与案外人王向东签订房屋租赁合同，再次将争议房屋出租。租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止（即12个月）。合同签订后，争议房屋现由案外人王向东承租作为办公使用。
2014年1月3日，原审法院在执行本案李姝枚与本案辽宁大为羽丰房屋开发有限公司劳动争议纠纷一案中，依法预查封辽宁大为羽丰房屋开发有限公司名下的位于沈阳市皇姑区宁山中路42号1-8-12号，即本案诉争房屋。本案李昊于2014年4月9日对执行标的提出书面异议，原审法院驳回了本案李昊的异议申请，故本案李昊向原审法院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有各方当事人的陈述及商品房买卖合同、银行结算业务申请书、收款收据、准住通知、租赁合同、裁定书和证人证言等证据材料经庭审质证，原审法院依法予以确认。
原审法院认为：本案的争议焦点为李昊是否是法院预查封的执行标的房屋的真实购房人。本案诉争房屋的购房过程李昊并未全程参与，故对李昊购房的实际情况应结合代李昊购房的相关人员，即其亲属李永清、李永柱、李桂珠的证人证言进行综合分析。对此问题应主要从李昊购买房屋房款的实际付款情况和辽宁大为羽丰房屋开发有限公司实际交付房屋情况两方面进行考量。
对李昊给付辽宁大为羽丰房屋开发有限公司购房款的情况进行分析。结合辽宁大为羽丰房屋开发有限公司出具的2012年2月4日和2月7日三张收款收据和李永柱、李桂珠、李永清的证人证言可以形成完整的证据链条，证明李永柱2012年2月6日汇款102，000元中，包括李昊购买诉争房屋购房款700，000元，和李桂珠部分购房款320，000元的事实。对于李殊枚对上述款项未汇入辽宁大为羽丰房屋开发有限公司账户提出异议的问题。薛惠玲和李桂珠的证人证言可以相互印证，诉争房屋的房价款系二人协商确定，并结合2012年2月4日辽宁大为羽丰房屋开发有限公司出具的收款收据，能够认定李桂珠在交100，000元现金当时，即与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司约定2012年2月6日交齐购房款，另结合2012年2月6日当日汇款的事实、薛惠玲当时为辽宁大为羽丰房屋开发有限公司财务人员的身份和之后辽宁大为羽丰房屋开发有限公司向李昊交付房屋的事实，恰可以推定李永柱替李昊依据辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的指定，将诉争房屋购房款汇入了辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的相应账户。至于该笔款项之后是否转入辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的公司账户，系属其内部财务问题，与李昊无关，不应据此否认李昊已支付诉争房屋购房款的事实，故原审法院对李殊枚的该项异议不予支持。
对于辽宁大为羽丰房屋开发有限公司交付房屋情况进行分析。辽宁大为羽丰房屋开发有限公司于2012年2月23日通知李昊入住。当日，李昊亲属李桂珠即通过瑞家地产与李某某签订租赁合同，将诉争房屋出租给李某某办公使用。通过瑞家地产出具的房屋租赁合同、收款收据能够证实辽宁大为羽丰房屋开发有限公司已于2012年2月23日实际向李昊交付诉争房屋，并已由李昊实际接收、控制和使用。虽李殊枚对该租赁协议的真实性存在质疑，但其并未并未提出相反的证据予以证明，故原审法院对该项异议不予采信。
对于李昊是否是诉争房屋真实购房人的分析。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”但该条规定适用于申请执行人与被执行人之间。结合上三段分析可知，李昊与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，已支付全部价款，且已实际交付使用房屋的行为，均在李姝枚申请执行之前，且辽宁大为羽丰房屋开发有限公司将争议房屋交付原告时，李姝枚并非申请执行人，故该条之规定并不适用与李昊与李姝枚、辽宁大为羽丰房屋开发有限公司之间。现无相反证据证明，李昊与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订合同时，存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，且签订合同系双方当事人真实意思表示，故李昊与辽宁大为羽丰房屋开发有限公司签订的商品房销售合同合法有效，能够确认李昊为争议房屋的实际购房人，其合法的财产权应依法受到保护。因诉争房屋尚未办理物权变动登记，故原审法院对李昊请求确认诉争房屋的请求暂不支持。
对于是否应停止对争议房屋执行问题的分析。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从文意上理解，该条规定的后部分是对无过错第三人的规定，适用于第三人在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款、已经实际占有该财产、对未办理过户登记手续没有过错的情况。结合本案当事人陈述、证人证言及庭审质证，能够证实李昊在李姝枚申请执行、查封争议房屋前，已实际交付购房款并实际使用争议房屋，对于争议房屋一直未办理初始登记备案的原因系辽宁大为羽丰房屋开发有限公司自身原因所致，综上，李昊在购买争议房屋时并不存在过错，故应停止对争议房屋的执行。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之规定，判决如下：一、停止对坐落于沈阳市皇姑区宁山中路42号B座1-8-12号（建筑面积89.76平方米）房屋的执行；二、驳回各方当事人的其他诉讼请求。案件受理费10，800元，由辽宁大为羽丰房屋开发有限公司承担。
宣判后，上诉人李姝枚不服原审判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决，依法驳回被上诉人李昊的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由为：一、原审判决认定本案的争议焦点为被上诉人李昊是否是诉争房屋的真实购买人，这是片面的，影响了案件的全面审理。二、原审判决认定被上诉人李昊为本案诉争房屋的实际购买人，事实不清，证据不足。三、本案诉争的房屋没有办理初始登记备案，被上诉人李昊具有过错。
被上诉人李昊辩称：原审查明事实及适用法律均正确，请求维持原判。
被上诉人辽宁大为羽丰公司辩称：原审查明事实及适用法律均正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为被上诉人李昊是否为诉争房屋的真实购买人及李昊对诉争房屋没有办理初始登记备案，是否具有过错。首先，关于被上诉人李昊是否为诉争房屋的真实购买人问题，结合辽宁大为羽丰房屋开发有限公司出具的2012年2月4日和2月7日三张收款收据及李永柱、李桂珠、李永清的证人证言；另结合2012年2月6日当日汇款的事实、薛惠玲当时为辽宁大为羽丰房屋开发有限公司财务人员的身份和之后辽宁大为羽丰房屋开发有限公司向李昊交付房屋的事实，均可证明李永柱替李昊依据辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的指定，将诉争房屋购房款汇入了辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的相应账户。至于该笔款项之后是否转入辽宁大为羽丰房屋开发有限公司的公司账户，系属公司内部财务问题，与被上诉人李昊无关，原审结合上诉人己交付房款并实际接收诉争房屋的事实，认定被上诉人李昊为案争房屋的真实买受人并无不当。其次，关于被上诉人李昊对诉争房屋没有办理初始登记备案，是否具有过错的问题，因被上诉人李昊在李姝枚申请执行、查封争议房屋前，已实际交付购房款并实际使用争议房屋，对于争议房屋一直未办理初始登记备案的原因系辽宁大为羽丰房屋开发有限公司自身原因所致，李昊对此无过错，故原审对上诉人此项抗辩未予采信，并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，800元，由上诉人李姝枚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。