中华人民共和国
上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黄浦民四（民）初字第1510号
原告上海香港广场物业管理有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人顾文祺，该公司员工。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告石红岩。
被告熊曾旺。
两被告共同委托代理人王渝伟，广东海派律师事务所上海分所律师。
两被告共同委托代理人刘南平，广东海派律师事务所上海分所律师。
原告上海香港广场物业管理有限公司（以下简称“香港广场物业公司”）与被告石红岩、熊曾旺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香港广场物业公司的委托代理人顾文祺、夏英，被告石红岩、熊曾旺的共同委托代理人王渝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香港广场物业公司诉称：原告为上海市淮海中路XXX号香港广场南、北座之物业管理公司，两被告系香港广场北座2508、2510单元业主。因两被告拖欠原告2508单元2009年1月至2012年6月的物业管理费（其中2009年8月至2010年12月的物业管理费减半收取）人民币（以下币种均为人民币）104352.50元、2008年11月至2011年1月的电费1240.90元、2008年12月至2010年10月的水费46.66元，两被告拖欠原告2510单元2011年1月至2012年6月的物业管理费77166元，2010年4月至2012年4月的电费1204.27元，2010年4月至2010年5月的水费10.86元。故原告诉至法院，请求判令：1.两被告支付物业管理费181518.50元；2.两被告支付电费、水费2502.69元；3.两被告支付物业管理费及水费、电费至判决生效日之止的滞纳金（物业管理费以当月欠费数额为本金，按照日万分之五的标准，从欠费当月10日开始计算至判决生效之日止，水费、电费的滞纳金以当月欠费数额为本金，按照日千分之二的标准，从欠费次月11日开始计算至判决生效之日止）。
原告提供下列证据：
1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；2.《香港广场管理服务合同》；3.香港广场物业管理费备案材料；4.综合收费通知单和被告最后一次支付物业管理费的发票；5.2012年6月的综合收费通知单；6.关于香港广场北座业主欠费事宜的催款函；7.工程指令、《实际竣工证书》、《建设工程竣工验收备案证书》；8.催缴欠款照片；9《协议书》；10.《服务式住宅管理协议》；11.《香港广场南北座日常清洁服务合同》、《服务合同》、《香港广场保安服务合同书》、《香港广场南北座绿化养护承包合同》、《香港广场消防设施维护保养委托合同》、《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》、《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》、《香港广场南北座大理石养护服务合同》、《香港广场南北座绿化养护承包合同》；12.物业管理处维修单、物业管理日志、香港广场配电柜（箱）月度检查表、香港广场低压配电室（北座）情况表、空调系统新风机月度检查表、香港广场生活水泵月度检查表、电气北座系统2010年2月份例行检查；13.被告支付2013年4月至6月物业管理费和水费、电费的凭证。
被告石红岩、熊曾旺辩称：不同意原告诉请。被告与原告没有签订任何物业服务合同，不存在服务管理关系，原告与上海丽兴房地产有限公司（以下简称“丽兴公司”）签订的《香港广场管理服务合同》对被告没有约束力，本案诉讼之前被告也不知道该合同的存在，根据合同相对性原则，该合同不能约束被告，原告要求被告支付物业管理费没有法律依据。前期物业服务合同应在房屋买卖之前签订，但原告与丽兴公司的《香港广场管理服务合同》是在房屋出售之后五、六年才签订，所以该合同不是前期物业服务合同，而物业服务合同应由业主大会或业主委员会与物业公司签订，但香港广场从未成立业主委员会，丽兴公司在未征得其他业主同意的情况下不能代表其他业主签署合同，且丽兴公司和原告存在密切关系，该合同仅约束原告与丽兴公司。香港广场作为外销商品房，物业管理费的标准应由业主委员会与物业公司协商确定，原告与被告之间无合同关系，原告仅凭备案证书要求被告支付物业管理费不合法。2008年9月27日至2011年5月期间，香港广场大修，被告房屋无法使用，原告并未提供服务，不应该收取费用，而不是减半收取；大修完毕后雅诗阁国际管理有限公司（以下简称“雅诗阁公司”）开始提供酒店式公寓服务，原告提供的只是基础性的物业服务，收费标准过高。被告房屋在原告诉请的时间内空关，不可能产生水费和电费。被告没有收到最后两份催款函，之前的费用在收到催款函后已经支付。原告最早核定的物业管理费是按照美元计算，应根据汇率做出调整。2010年6月1日之前的物业管理费超过两年诉讼时效，不应该得到支持。原告未提供水费和电费的抄表数据，诉请缺乏依据，水费、电费的滞纳金也无合同依据。原告威胁被告停水、停电，被告不得以支付了部分费用，不能证明被告认可了物业管理费标准。
被告石红岩、熊曾旺提供下列证据：
1.照片；2.人民网报道；3.上海市建设项目信息；4.小业主包租合约期满终止通知；5.雅诗阁公司网站对香港广场酒店式公寓的介绍；6.《香港广场酒店式公寓变身雅诗阁》的报道；7.原告员工发给小业主的邮件；8.同档次物业收费标准。
经质证，被告石红岩、熊曾旺对原告香港广场物业公司提供的证据1真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性有异议，落款日期像修改过的，公章颜色太鲜艳不像十年前的，原告也没有按照物业管理条例的规定将合同备案，这份合同如果签订于2002年，也不是合法意义上的前期物业服务合同，对物业管理费滞纳金也不认可，水费、电费的滞纳金并无约定；对证据3真实性无异议，合法性、关联性有异议，物业费的标准应该由业主和物业公司协商确定，且备案材料并未作为物业服务合同的附件，备案先于物业服务合同不符合常理，备案材料中的收支概况中的项目是虚假的，被告没有享受到某些服务项目；对证据4综合收费通知单真实性无异议，证明内容有异议，被告收到了该综合收费通知单，也按照通知单缴纳了费用，但不是像原告说的一月一表，不是每个月都给被告；证据5中所有的综合收费通知单都没有收到，原告也未提供原件，真实性不予认可；证据6没有收到，原告也未提供原件，真实性不予认可；对证据7中的实际竣工证书和竣工验收备案证书真实性无异议，对工程指令真实性有异议；对证据8真实性、关联性均有异议，被告没有收到过催款通知，照片本身和并不能确认照片何时拍摄，更不能证明原告将催款函送给被告；对证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，协议并未明确原告物业管理费的收费标准，也印证了被告不知道物业管理费的具体数额；对证据10形式上的真实性和关联性均有异议，原告提供的协议仅有翻译公司盖章，并无丽兴公司和雅诗阁公司盖章，原告提供的是基础性的物业服务，原告收取的物业管理费过高；证据11的一系列合同证明原告提供的基础性服务，原告收取的费用过高，且原告将主要的基础性服务都外包的方式违反了物业管理条例的规定；对证据12真实性、关联性都有异议；对证据13真实性无异议，对证明内容有异议，被告是在原告威胁停水、停电的情况下才缴纳了费用，并不认可物业管理费的标准。
原告香港广场物业公司对被告石红岩、熊曾旺提供的证据1真实性、关联性均有异议，照片无法看清是否属于被告房屋，且拍摄时间在大修之后；证据2没有公证，对真实性不认可；对证据3真实性无异议，对证明内容不认可；证据4没有原件，对真实性不认可；对证据5、6、8，被告提供的是网页内容，真实性不认可；证据7不符合证据要求，邮件不是原告工作人员所发，真实性不认可。
经审理查明：1997年，丽兴公司开始出售香港广场的房屋。2005年，被告先后取得上海市淮海中路XXX号香港广场北座2508室房屋（建筑面积为97.33平方米）和2510室房屋（建筑面积为133.96平方米）产权。
又查明：原告于1998年1月21日成立，经营范围为物业管理及房地产咨询服务等。1999年12月17日，原告向原上海市卢湾区物价局申请备案，原告称香港广场自从1997年底投入营运以来，原告一直为香港广场提供物业服务，原告参照二年来的成本开支以及相关物业管理法规的要求进行了成本核算，确定香港广场的物业管理费为办公单位和酒店式服务公寓单位每月每平方米建筑面积32元，商铺单位每月每平方米建筑面积75元，并提供了《香港广场办公楼／商场／公寓物业管理费开支概况》作为附件。2000年1月7日，原上海市卢湾区物价局同意备案并加盖了物业收费管理专用章。
2002年，原告与丽兴公司签订《香港广场管理服务合同》，丽兴公司聘请原告作为香港广场南楼整幢、北楼整幢的经营管理者及租赁代理人，为丽兴公司管理、经营及出租香港广场南楼整幢、北楼整幢，原告拥有管理上述房屋的权利，丽兴公司同意并负责在管理公约中明确原告拥有管理上述房屋的权利；物业管理服务事项包括共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新，公共设施的使用管理、维修和更新，电梯、水泵等房屋设备的运行服务，保洁服务，保安服务，香港广场南楼整幢、北楼整幢维修、更新费用的帐务管理，香港广场南楼整幢、北楼整幢档案资料的保管，收取水费、电费、煤气费、电话费、车辆保管费及物业管理费等费用，广场形象推广及宣传，丽兴公司、业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项；物业管理服务收费应当遵循合理、公开与管理服务水平相适应的原则，由丽兴公司和原告协商确定；物业管理费按照各个住户所占单位的建筑面积进行分摊，每月缴纳一次，每月第一日预交该月物业管理费；已售或已租房屋的物业管理费由业主或使用人支付，空关房屋的物业管理费由丽兴公司支付；原告应于每年十月底做出下一年度管理费用的预算，报丽兴公司、业主或业主委员会审批后执行，次年6月底前应将上年度物业管理费结算报丽兴公司，预算超过结算的留至下一年度一并使用，结算超过预算的，经审核后，丽兴公司、业主、使用人按比例分摊补足；原告的管理酬金按当年度实际管理费开支的15%计算，原告按月从物业管理费中提取；原告管理香港广场南楼整幢、北楼整幢的期限为十年，自2002年10月1日起至2012年9月30日止；丽兴公司、业主及使用人未按物业管理服务合同缴纳物业管理费，原告可按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。
2006年2月，被告与丽兴公司签订《协议书》，约定被告将其所有的香港广场北座2508室、2510室房屋授权给丽兴公司代租；2508室代租期为一个月，自2006年3月1日起至2006年3月31日止；2510室代租期为六个月，自2006年3月1日起至2006年8月31日止；无论该房屋在代租期内有无出租，丽兴公司同意及保证在代租期内每套房屋每月向被告支付8000元，此金额已扣除出租该房屋所需支付的营业税及被告所需支付之该房屋的物业管理费之余额，丽兴公司向有关租客收取的租金及其它费用扣除包租租金及其它应付之物业管理费、营业税后如有余额，均属丽兴公司所有。被告同日签署了授权丽兴公司独家出租系争房屋的委托书。
2008年12月，被告收到原告提供的2508室2010年12月综合收费通知单，并于2008年12月12日向原告支付2508室2008年6月至2008年12月物业管理费20828.24元、2008年3月11日至2008年10月10日水费23.58元、2008年7月11日至2008年11月10日电费438.40元。2010年5月，被告收到原告提供的2510室2010年5月综合收费通知单，并于2010年5月25日向原告支付2510室2010年4月至2010年5月物业管理费7287.90元、2010年2月11日至2010年4月10日电费62.59元。
2009年5月，丽兴公司与雅诗阁公司签订《服务式住宅管理协议》，丽兴公司将其所有及代管的香港广场房屋委托雅诗阁公司进行服务式住宅管理。被告拥有的香港广场北座2508室、2510室房屋不在雅诗阁公司的管理范围内。
再查明：2009年5月，原告与北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司签订《服务合同》，约定由北京泰铭能多洁环境科技发展有限公司上海分公司为香港广场提供有害生物管理，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年、2011年，原告与上海卫科有害生物防治有限公司签订《上海市有害生物控制服务协议书》，服务期限为2011年8月1日至2013年7月31日。2009年6月，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场日常清洁服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。2010年12月24日，原告与原卢湾申洁保洁公益服务社签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2011年7月31日。2011年7月7日，原告与申洁环境发展（上海）有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2011年8月1日至2012年7月31日。2012年10月8日，原告与上海申洁保洁服务有限公司签订《香港广场清洁服务合同》，合同期限为2012年9月1日至2013年8月31日。2008年至2012年，原告曾数次与原上海市保安服务总公司卢湾区公司、上海市保安服务总公司签订《香港广场保安服务合同书》、《保安服务协议》，服务期限为2008年11月1日至2013年12月31日。2008年12月5日，原告与原上海卢湾园林绿化发展有限公司签订《香港广场南北座绿化养护承包合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2011年3月，原告与上海嘉贻园艺有限公司签订《绿化养护合同》，合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日。2009年8月26日，原告与上海智源安保消防工程有限公司签订《上海香港广场消防设施维护保养委托合同》，合同期限为2008年11月1日至2009年10月31日。2010年8月23日，原告与上海双菱电梯工程有限公司签订《上海香港广场（南北座）电梯维修保养服务合同》，合同期限为2010年8月1日至2012年7月31日。2009年12月，原告与上海富程环保工程有限公司签订《上海香港广场南、北座污水处理站委托管理合同》，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日。2009年6月1日，原告与原卢湾申洁保洁服务社签订《香港广场南北座大理石养护服务合同》，合同期限为2009年6月1日至2010年5月31日。
根据网上公布的上海市建设项目信息，香港广场（南北座内外）装修工程存在几个不同的施工项目，开工日期最早的为2008年9月28日，最晚的为2010年11月25日竣工，但网上公布的信息不能确定具体施工内容。
2011年3月15日，原上海市卢湾区建设和交通委员会就香港广场（南北座内外）装修工程向丽兴公司出具《建设工程竣工验收备案证书》。
2011年4月，丽兴公司与建筑师李肇勋国际室内设计顾问公司就上海香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程签署《实际竣工证书》，《实际竣工证书》载明的开工日期是2010年5月7日，实际竣工日期是2011年3月31日。
2013年3月26日，被告石红岩向原告发函表示，被告2013年3月26日收到2510室客户缴费通知单，被告只同意支付2013年4月1日至2013年4月30日的物业管理费4287元，关于水费、电费，被告已于2013年2月7日将房屋出租情况告知原告，请原告直接向租户收取水费、电费。2013年5月23日，被告石红岩向原告发函表示，被告2013年5月22日收到2510室客户缴费通知单，被告只同意支付2013年5月1日至2013年6月30日的物业管理费8574元，水费、电费请原告直接向租户收取。被告在发函后分别支付了2013年4月和2013年5月至2013年6月的物业管理费。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据原告的名称、注册时间以及向物价局备案的材料可以看出，原告即为丽兴公司指定的前期物业管理公司，且原告向物价局备案时明确香港广场酒店式服务公寓单位物业管理费为每月每平方米建筑面积32元。香港广场业主委员会至今未成立，原告一直为香港广场提供物业服务至今。被告辩称丽兴公司1997年开始出售香港广场房屋，与原告的《香港广场管理服务合同》签订于2002年，丽兴公司此时无权代表业主与原告签订前期物业服务合同或者物业服务合同，该合同对被告无约束力，本院认为，丽兴公司为香港广场的开发商，且一直拥有或代管香港广场绝大多数房屋，在香港广场业主委员会未成立的情况下委托原告为香港广场提供物业服务并无不妥，事实上原告也一直为香港广场提供物业服务，被告作为业主理应向原告支付物业管理费。关于物业管理费的标准，原告在1999年向物价局备案的香港广场酒店式服务公寓单位每月每平方米建筑面积32元，被告曾把系争房屋交给丽兴公司代租，后被告把系争房屋收回自用。2008年12月，被告在收到2508室综合收费通知单后向原告支付2508室2008年6月至2008年12月物业管理费20828.24元，2010年5月，被告在收到2510室综合收费通知单后向原告支付2510室2010年4月至2010年5月物业管理费7287.90元，上述金额系被告按照每月每平方米建筑面积32元标准缴纳，说明被告此时明知物业管理费的标准，并且在收到综合收费通知单后向原告缴纳了相关费用，被告辩称诉讼前不知晓物业管理费标准的意见，本院不予采纳。被告在诉讼过程中向原告支付了2013年4月至6月的物业管理费，对此被告辩称受到原告停水、停电的威胁才支付，但被告给原告的函却显示被告收到原告的缴费通知单后立即表示愿意支付相应的物业管理费，并无证据证明被告受到了胁迫，故被告该辩称意见，本院不予采纳。被告辩称雅诗阁公司入驻后，原告只提供基础物业服务，每月每平方米建筑面积32元的标准过高，本院认为，鉴于香港广场并非普通住宅物业，被告并无证据证明雅诗阁公司提供的服务范围与原告相同，被告承认系争房屋不在雅诗阁公司的管理范围内，原告亦举证证明雅诗阁公司入驻后，原告仍然按照《香港广场管理服务合同》的约定提供服务，并没有因为雅诗阁公司的存在减少物业服务内容，故被告仍应按照原来的标准向原告缴纳物业管理费。原、被告对物业管理费的标准发生争议，在香港广场业主委员会未成立的情况下，可由原告与业主进行协商，协商不成由有关部门处理，但在新的标准产生之前，业主仍应按照每月每平方米建筑面积32元的原标准向原告支付物业管理费。原告主张在2009年8月至2010年12月香港广场装修期间，物业管理费减半收取，被告则主张装修时间从2009年持续到2011年，根据原告向法庭提供的《实际竣工证书》，香港广场北楼酒店22－33F客房公共走道及电梯厅改造装修工程实际竣工日期为2011年3月31日，则物业管理费减半收取的时间应该持续至2011年3月31日。被告辩称原告在2012年6月6日起诉之前并未向被告催讨物业管理费、水费、电费，2010年5月31日之前的诉请已经超过诉讼时效，原告则认为已经按照付款习惯将每月的综合收费通知单发送给被告，本院认为，原告未能提供向被告送达2508室2009年之后欠费的综合收费通知单或催缴通知的有效送达凭证，不能证明其在2012年6月之前向被告催讨过2508室物业管理费、电费、水费，故原告要求被告支付2508室2010年6月之前的物业管理费、电费、水费的诉请已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告要求被告支付2508室2010年6月至2012年6月和2510室2011年1月至2012年6月的物业管理费的诉请理由成立，本院予以支持。关于原告诉请被告支付水、电费，原告主张系争房屋存在独立电表，原告是根据每月电表读数计算欠费金额的，但原告自行制作的表格仅有欠费金额，未提供水表和电表的读数，被告对此不予认可，本院认为，原告诉请的水费、电费金额没有证据，本院难以支持，若原告日后寻找到相关证据，可再行主张。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付相应滞纳金的诉讼请求理由亦成立，故被告还应按约定支付滞纳金，现原告主张的计算标准低于合同约定，与法不悖，本院依法予以支持。但原告要求被告支付拖欠的水费、电费滞纳金的诉请，没有法律和合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告石红岩、熊曾旺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司关于上海市淮海中路XXX号香港广场北座2508室房屋自2010年6月起至2012年6月止的物业管理费人民币62291.20元；
二、被告石红岩、熊曾旺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司上述第一项物业管理费的滞纳金（其中，2010年6月至2011年3月物业管理费的滞纳金，以每月人民币1557.28元为本金，2011年4月至2012年6月物业管理费的滞纳金，以每月人民币3114.56元为本金，均从欠费当月10日起算，计算至本判决生效之日止，按照每日万分之五的标准给付，以人民币62291.20元为限）；
三、被告石红岩、熊曾旺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司关于上海市淮海中路XXX号香港广场北座2510室房屋自2011年1月起至2012年6月止的物业管理费人民币70730.88元；
四、被告石红岩、熊曾旺应于本判决生效之日起十日内支付原告上海香港广场物业管理有限公司上述第三项物业管理费的滞纳金（其中，2011年1月至2011年3月物业管理费的滞纳金，以每月人民币2143.36元为本金，2011年4月至2012年6月物业管理费的滞纳金，以每月人民币4286.72元为本金，均从欠费当月10日起算，计算至本判决生效之日止，按照每日万分之五的标准给付，以人民币70730.88元为限）；
五、原告上海香港广场物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4702.50元（原告已预缴），由原告上海香港广场物业管理有限公司负担人民币1402.50元，被告石红岩、熊曾旺负担人民币3300元。
如不服本判决，原告上海香港广场物业管理有限公司、被告石红岩可在判决书送达之日起十五日内，被告熊曾旺可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 常彩玲
人民陪审员 冯美福
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。