上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8496号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海巨太贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：张国芬，总经理。
委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海信一铜业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：蔡建屏，董事长。
委托诉讼代理人：廖亚梅，上海致格律师事务所律师。
上诉人上海巨太贸易发展有限公司(以下简称“巨太公司”)因与被上诉人上海信一铜业有限公司(以下简称“信一公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初4038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人巨太公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回信一公司的一审诉讼请求，支持巨太公司的一审反诉请求。事实和理由：1、一审判决巨太公司支付信一公司房屋占有使某费人民币(以下币种均为人民币)60,000元，无事实和法律依据。信一公司主张2016年10月9日至2016年12月31日期间的房屋占有使某费，房屋使某费的标准按照合同约定的租金计算，也就是170,000元(实际不到170,000元，因为不满3个月)。由于信一公司实际已于2016年9月30日从巨太公司处收回了部分租赁房屋，面积为563平方米，该部分房屋使某费的金额应是26,000元(巨太公司从信一公司处租赁的总房屋面积为2663平方米，按照比例计算)，该部分使某费应予以扣除。由于信一公司租赁给巨太公司的房屋存在质量问题(房屋质量问题于2015年12月产生，至今未修复)，生效的(2016)沪0118民初2369号案件，判决巨太公司因房屋质量问题而减少了次承租人房屋占有使某费210,000元(巨太公司与次承租人的年租金为1,400,000元)。按照年租金比例计算，信一公司因房屋质量问题应减少收取巨太公司租金102,000元，当然，这并不包括信一公司已于2016年9月30日收回的563平方米的租赁房屋(该部分房屋同样存在质量问题，且更严重)。按照上述生效判决确定的因质量问题而减少租金的比例计算，该部分房屋的使某费应减少22,000元，综上，巨太公司也只需支付信一公司房屋使某费20,000元(170,000元-102,000元-26,000元-22,000元)。一审法院对信一公司提前收回部分房屋、因房屋质量问题而减少的租金或使某费均未查明，更未在判决书中有所描述。在未查明事实的基础上武断地予以自由裁量，显然是错误的裁判。2、一审时，巨太公司按照双方合同第六条约定，反诉要求签订续租合同，但一审法院坚持要求巨太公司删除该项反诉请求，告知巨太公司就是坚持也不会得到支持。既然一审法院判决认为双方的房屋租赁合同已到期终止，则其应对合同终止后的法律后果一并予以处理。巨太公司支付给信一公司的租赁保证金，一审法院应一并予以处理，但一审法院遗漏了该内容。3、关于巨太公司反诉要求信一公司支付2017年1月1日至6月8日的租金的问题。巨太公司在租赁期间搭建了4200平方米的钢结构厂房。根据租赁合同第十条的约定，该部分钢结构厂房的权益属巨太公司所有，并不属于信一公司所有。信一公司于2017年1月1日从次承租人处收回上述厂房后，自行将该部分厂房出租给案外人使某，并收取租金。巨太公司认为该部分租金应归巨太公司所有，考虑到土地使某权是信一公司的，故巨太公司仅主张一半租金，也是合情合理的。巨太公司在一审中向法院提出，巨太公司搭建的钢结构厂房由信一公司自行出租给案外人并收取租金。对此，巨太公司也提供了相应的照片等证据予以佐证，但一审法院均不予理睬。由于巨太公司无法取得信一公司与案外人的租赁合同及租金收取情况，故已向一审法院提起诉讼，要求案外人提供租赁合同及租金支付凭证，以便巨太公司在本案中进一步提供证据，向信一公司主张租金。目前该案正在审理中，而一审法院却不顾该事实，且不予查明，即进行判决，明显是事实不清。巨太公司与信一公司在租赁合同中对租赁期间的添附物在合同终止时的处理未作约定，而一审判决却显示归信一公司所有，显然是事实不清。一审法院以无证建筑为由，对巨太公司主张的租金不予支持，显然是错误的。因为钢结构厂房是巨太公司搭建的，权益归巨太公司所有，即使是无证建筑，信一公司自己使某或出租给他人使某，巨太公司均有权向信一公司收取房屋使某费。
被上诉人信一公司辩称，不同意巨太公司的上诉请求。1、逾期支付房屋使某费的标准，一审法院已经认定清楚，巨太公司的主张没有依据。2、信一公司没有从巨太公司处收回房屋，巨太公司没有证据证实信一公司收到房屋。3、一审时巨太公司没有提及租赁保证金，不存在遗漏问题，且巨太公司没有按时交房，存在违约行为，按照合同约定不予返还。4、关于违章建筑，租赁合同没有约定违章建筑属于巨太公司，违章建筑没有产权。信一公司没有从次承租人处全部收回房屋，也没有另行出租给案外人使某，违章建筑已经在2017年6月底7月初被政府全部拆除，至今没有获得任何补偿。请求驳回上诉，维持原判。
信一公司向一审法院起诉请求：判令巨太公司支付信一公司房屋使某费316,900元(计算方式：以1,400,000元/年为标准，自2016年10月9日起计算至2016年12月31日止)。
一审审理中，巨太公司提起反诉：1、要求信一公司支付巨太公司租金暂计300,000元(计算方式：按每日每平米1.6元为标准计算2700平方米，自2017年1月1日计算至2017年6月8日止，所得金额的一半)；2、要求信一公司赔偿巨太公司因房屋开裂导致的损失90,000元。
一审法院认定事实：
一、1996年11月4日，上海有色合金线材厂徐泾分厂取得沪房地青字(1996)第000109号，载明：房地坐落上海市徐泾镇沪青平公路XXX号，权属性质为集体，用途为工业用地，建筑面积6202平方米，幢数26幢。
二、2005年10月13日，上海市工商行政管理局作出《企业名称变更核准通知书》，同意上海有色合金线材厂徐泾分厂变更企业名称为“信一公司”。
三、2006年9月26日，信一公司、巨太公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、信一公司将坐落在上海市青浦区沪青平公路XXX号房屋部分出租给巨太公司，详细位置见附件(附件是本合同不可分割的一部分)，房地产权证编号：沪房地青字(1996)第000109号；二、巨太公司在租赁信一公司的房屋期间应严格遵守国家和本市有关管理的规定，并承担相应的责任；三、双方商定的租赁期自2006年9月26日至2016年9月25日止，因巨太公司的营业执照经营期限到2010年，届时如未延期或因各种原因提前注销或吊销营业执照的，则以违约按第十四条处理；四、房屋的年租金为600,000元，每2年递增20,000元，第一年一次性付清半年租金300,000元，以后每提前一个月付清下一个季度的租金，逾期按每天2,000元计算违约金，但最长不超过45天，否则按违约的第十四条有关规定处理；五、双方签约后，巨太公司应向信一公司支付房屋租赁保证金，保证金为100,000元，保证金在信一公司按第一条规定移交后即作为租赁押金；六、租赁期满后巨太公司有优先继续承租该房的权力(利)，但应于租赁期满3个月前向信一公司提出续租书面要求，双方签定续租合同；七、租赁期内，巨太公司对租赁范围的房屋应合理使某并爱护房屋及其附属设施，未经信一公司同意，不得改变房屋及其附属设施的结构，租赁期间的房屋及其附属设施等维修费用由巨太公司承担，巨太公司所使某的水、电等费用由巨太公司按月付清；……十、若遇征用或拆迁，巨太公司在信一公司现有的厂房等方面的投资(如装修、改建、新建、维修等)信一公司不作赔偿，如巨太公司在信一公司空地上搭建的建筑物，若有赔偿，在不影响信一公司利益的前提下，原则上归巨太公司所有，信一公司有为巨太公司争取补偿而配合巨太公司工作的义务，巨太公司不得因为自身利益，而影响信一公司的利益及征用、动迁等工作；十一、本协议签定当日，巨太公司应付保证金100,000元，信一公司在收到巨太公司保证金100,000元后60日天内，应将本协议第一条规定的出租房屋交于巨太公司，移交后20天起开始计租，巨太公司同时将第一次的半年租金300,000元付清；……十四、巨太公司若要终止本协议或逾期45天(含)未付下一期租金，均应赔偿信一公司经济损失，计算如下：自违约之日起，至本协议第三条约定的租赁期满为止时，应付的全部租金额的75%，并在60天内用现金一次付清，巨太公司在信一公司现有的厂房、空闲地等方面的投资(如装修、改建、新建、维修等)信一公司不作补偿，巨太公司也不得拆毁；十五、信一公司同意巨太公司将《合同附件》标记“A”房屋(41平方米，高3.2米)及标记“B”(8平方米，高3.2米)予以拆除，若遇动迁、征用等，巨太公司将予以全额赔偿(按拆除时建筑面积的赔偿价格)。双方另对其它事宜作了约定。合同签订后，双方均按约履行了义务。
四、2006年11月1日，巨太公司向上海市青浦区徐泾镇建管所递交申请书，申请书载明：我公司因业务发展需要，租用位于沪青平公路XXX号信一公司厂房约3000平方米，空地约7亩左右；因所租厂房未能满足物品堆放需要，特向贵所申请，希望能在空地上搭建临时钢栅以解决临时物品堆放问题，望予以批准为盼，租期内如遇国家动迁，一定积极配合搬迁。信一公司同时在申请书上加盖公章。
五、2009年4月8日，信一公司向一审法院起诉巨太公司【案号(2009)青民三(民)初字第1459号】，请求判令：1、巨太公司立即停止使某及出租非法建筑的彩钢棚仓库并立即恢复原状；2、巨太公司立即将擅自拆除的一间小屋予以恢复；3、巨太公司立即支付拖欠的租金20,000元及违约金46,000元。
巨太公司提起反诉，请求：信一公司返还巨太公司租金132,500元。
一审法院判决：巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司房屋租金20,000元；巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司逾期付款违约金10,000元；信一公司要求巨太公司立即停止使某及出租彩钢棚仓库并恢复原状的诉请请求不予支持；信一公司要求巨太公司将拆除的小屋恢复原状的诉请请求不予支持；巨太公司要求信一公司返还房屋租金132,500元的反诉请求不予支持。
判决后，信一公司不服，向本院提起上诉，本院经审理后，作出(2010)沪二中民二(民)终字第820号民事判决：驳回上诉，维持原判。
六、2016年3月2日，巨太公司起诉上海闽希实业发展有限公司(以下简称“闽希公司”)【案号(2016)沪0118民初2369号】，请求判令：1、闽希公司支付巨太公司租金或者使某费[以年租金1,400,000元为标准，自2016年1月1日起算至实际腾退之日止]；2、案件诉讼费由闽希公司承担。
闽希公司提起反诉，请求：1、判令闽希公司与巨太公司签订的《房屋及场地租赁合同》无效；2、判令巨太公司返还闽希公司租金或使某费2,800,000元；3、判令巨太公司返还闽希公司押金230,000元；4、判令巨太公司赔偿闽希公司损失400,000元；5、诉讼费由巨太公司承担。
一审法院判决：巨太公司与闽希公司于2011年11月2日签订的《房屋及场地租赁合同》无效；闽希公司应于判决生效之日起十日内支付巨太公司占有使某费1,190,000元；巨太公司应于判决生效之日起十日内返还闽希公司押金230,000元；闽希公司的其他诉讼请求不予支持。
闽希公司不服，向本院提起上诉，本院经审理后，作出(2017)沪02民终3961号民事判决：驳回上诉，维持原判。
七、一审法院审理中，双方确认涉案房屋于2017年1月1日由闽希公司交付给信一公司。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。信一公司与巨太公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，信一公司不再续租，巨太公司理应于合同到期后15日内将房屋返还信一公司，然因巨太公司将房屋转租他人，导致信一公司实际于2017年1月1日方收回房屋，故此期间的房屋占有使某费，巨太公司理应支付信一公司。使某费的标准应参照双方合同约定的租金标准计算。信一公司要求按巨太公司与次承租人约定的租金标准主张房屋占有使某费，于法无据，不予支持。因信一公司与巨太公司一致确认承租房屋存在开裂，但双方对于房屋开裂是否影响房屋使某存在争议，对于此节事实，(2016)沪0118民初2369号民事判决书认定有证房屋的开裂影响使某并酌定扣减部分使某费，该判决书现已生效，予以确认。本案中，结合本案实际情况及房屋开裂对使某人实际造成的影响，亦应适当减少部分租金，可自巨太公司应付房屋占有使某费中直接扣除，扣除后，一审法院酌定巨太公司还应支付信一公司房屋占用使某费60,000元。因合同到期，对于巨太公司在信一公司空闲土地上自行搭建的无证建筑，信一公司有权要求巨太公司拆除并恢复原状，本案中信一公司不要求巨太公司拆除恢复原状，系信一公司对其自身权利的处分，于法无悖，予以准许。巨太公司反诉要求信一公司支付因使某无证建筑的租金，于法无据，不予支持。
一审法院判决：一、巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司房屋占有使某费60,000元；二、驳回巨太公司的全部反诉请求。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院二审中，巨太公司提供如下证据：1、上海国东建筑装饰工程有限公司(以下简称“国东公司”)与上海壹加壹国际物流有限公司(以下简称“壹加壹公司”)于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋并非信一公司自用，而是以国东公司的名义出租给壹加壹公司。2、国东公司分别于2017年1月16日、6月23日出具的《承诺书》、国东公司于2017年3月14日向壹加壹公司出具的《收款收据》两份、《杭州银行电子回单》，证明国东公司与壹加壹公司之间的上述房屋租赁合同在实际履行。3、一审法院的《告知书》，证明证据1、2是壹加壹公司向一审法院提供，一审法院邮寄给巨太公司，巨太公司只有复印件。信一公司质证意见：因上述证据在一审时能提供而未提供，不属于新证据；上述证据没有原件，故真实性无法确认；上述证据没有涉及信一公司，与本案无关，不同意巨太公司的证明目的。
本院认为，关于上诉人巨太公司二审中提出的保证金一事，因巨太公司在一审中对此未提出相应诉请，故一审法院未处理，并无不妥，巨太公司可另行主张。
关于巨太公司提出的信一公司于2016年9月30日从巨太公司处收回了面积为563平方米的房屋，应扣减相应费用的意见。因信一公司对此予以否认，而巨太公司又未提供相应证据证明，故本院不予采纳。
关于巨太公司二审中的证据，因信一公司抗辩不属于新证据、真实性无法确认、与本案无关，故本院对巨太公司二审中的证据不予采纳。退而言之，即便巨太公司提供的证据是真实的，根据国东公司与壹加壹公司之间的《房屋租赁合同》的记载，双方约定的是产权证之外的彩钢棚，与本案中信一公司主张权利的涉案房屋不属于同一建筑，故本院采纳信一公司抗辩的与本案无关的意见，对巨太公司的上述证据，本院不予采纳。
根据信一公司与巨太公司签订的《房屋租赁合同》的约定，信一公司不再续租，巨太公司理应于合同到期后15日内将涉案房屋返还信一公司；因巨太公司将房屋转租他人，导致信一公司实际于2017年1月1日才收回涉案房屋，故此期间的房屋占有使某费，巨太公司理应支付信一公司。一审法院根据本案实际情况及房屋开裂对使某人实际造成的影响等因素，酌定巨太公司还应支付信一公司房屋占用使某费60,000元，并无不妥，本院认同。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,050元，由上诉人上海巨太贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年十一月六日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……