江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民一初字第195号原告康俊风，女，1980年11月8日生，汉族，江西省大余县人，住广东省深圳市南山区，委托代理人谢文伟，系大余县为民法律服务所法律工作者。（特别授权）被告大余嘉福房地产开发有限公司，地址：江西省大余县南安镇国土资源局旁边，组织机构代码：57611551-3。法定代表人魏龙，系该公司总经理。委托代理人何震，系大余县南安法律服务所法律工作者。（特别授权）原告康俊风诉被告大余嘉福房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告康俊风的委托代理人谢文伟、被告大余嘉福房地产开发有限公司的委托代理人何震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康俊风诉称，原、被告双方于2013年12月2日签订一份《商品房认购协议》，约定原告认购被告开发的嘉福国际1栋1-402房，总房款365071元，付款方式为按揭付款。原告在签订协议时支付了认购款20000元。之后，原告按约前往嘉福国际售楼部签订《赣州市商品房买卖合同》，却被告知外地户口不能办理按揭。为此，原告多次找被告协商处理，但被告均以种种理由不予理睬。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：1.依法解除原、被告2013年12月2日签订的《商品房认购协议》；2.依法判决被告返还原告预交款20000元及利息；3.本案一切诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提供了以下证据材料：1.商品房认购协议、收款收据各一份，证明原、被告双方签订认购协议，约定付款方式为按揭付款，收款收据上没有注明2万元是定金。2.嘉福国际置业推荐单和嘉福·国际购房确认单各一份，证明原、被告双方约定按揭付款，原告向被告支付了人民币2万元。3.原告的户口簿、结婚证复印件各一份，证明原告的户籍信息。4.个人住房贷款按揭借款条件相关规定复印件一份，证明被告没有完全向原告释明按揭条件。被告辩称，原告是在我们这里签订了商品房认购协议，并交了2万元定金。但按照担保法司法解释的规定，给付定金的一方拒绝订立主合同的，不能要求返还定金，所以本案原告无权要求被告返还该2万元定金。因此，请法院依法驳回原告的诉请。被告为支持其主张，向本院提供了以下证据材料：1.公司营业执照、组织机构代码、商品房预售许可证复印件各一份，证明被告公司登记信息及公司具有商品房预售许可资格。2.商品房认购协议一份，证明原、被告双方就这2万元定金已经作出约定。经庭审质证，被告对原告提供第1-3组证据没有异议；对第4组证据的真实性、关联性、合法性均有异议。原告对被告提供的两组证据无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对原告提供的第1-3组证据，被告均无异议，本院予以确认；第4组证据，本院将结合庭审查明的事实进行综合认定。对被告提供的两组证据予以认定。经审理查明，2013年8月27日，被告大余嘉福房地产开发有限公司取得大余县房地产管理局颁发的（大）房预售证第2013-005号商品房预售许可证，获得大余县城××大道北段（××林业车队）嘉福国际·1号楼项目的预售许可，其后，被告开始公开预售该项目的商品房。2013年12月2日，原告康俊风前往嘉福国际售楼部认购一套嘉福国际1栋1-402室房屋，并与被告签订一份《商品房认购协议》，该认购协议载明：“（甲方）出卖人：大余嘉福房地产开发有限公司……（乙方）买受人：康俊风……甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，订立本协议。第一条甲方出售的商品房项目位于县城××大道北段（××林业车队）；项目名称：【现定名】嘉福国际；预售许可批准机关为：大余县房地产管理局；预售许可证号为：（大）房预售证第2013-005号。第二条乙方所认购的商品房基本情况幢号：1；房号：1-402；层次：4；用途：住宅；结构：框架；户型：二房二厅；建筑面积（㎡）:86.52；套内面积（㎡）：72.17；分摊面积（㎡）：14.35。上述建筑面积、套内面积、分摊面积均为预测面积，最终以实测面积为准。交付时间：2014年12月31日。第三条计价与付款幢号：1；房号：1-402；计价方式：建筑面积；单价：4219.5；单位：元/平方米；总价：365071。合计购房款人民币（大写）：叁拾陆万伍仟零柒拾壹元整。付款方式：按揭付款。第四条买受人支付的定金金额签订本认购协议时，乙方向甲方支付认购定金贰万元人民币（大写），作为甲乙双方订立《赣州市商品房买卖合同》的担保，签订《赣州市商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款。第五条双方商定，预订期为15天，乙方于2013年12月17日前携带以下证件和资料到大余嘉福国际售楼中心与甲方签订《赣州市商品房买卖合同》。1、本认购协议2、身份证明原件和复印件，定金收据，婚姻证明，首套房证明（如需办理按揭贷款的还需携带按揭贷款所需的全部资料）。第六条定金的约定1、在预订期内，甲方将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金；2、在预订期内，乙方不前来协商签订《赣州市商品房买卖合同》，甲方不予退还定金，并可将该商品房另售他人。……第十条本认购协议一式2份，合同持有情况如下：出卖人1份，预购方1份，其他：无。甲方：大余嘉福国际房地产开发有限公司，乙方：康俊风。签约时间：2013年12月2日。”签订该认购协议当日，原告向被告支付认购定金人民币2万元，被告出具一张收款收据，该收据其中载明：“收款内容：嘉福国际1#402室；人民币（大写）：贰万元，￥20000元。”其后，原告按协议及相关要求前往银行办理购房按揭手续，因其户籍已不在大余县，根据当时银行政策规定，原告无法在大余办理银行按揭贷款，以致原告无法在15天内与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，购买嘉福国际1栋1-402室房屋。之后，原告多次找到被告就2万元购房定金款问题进行协商，未果，原告遂于2015年6月9日诉至本院，要求解除原、被告签订的《商品房认购协议》，并要求被告返还2万元人民币。另查明，原告康俊风原系江西大余户口，于2010年12月24日将其户口迁入广东省深圳市。上述事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，商品房认购协议属于商品房买卖合同签订前的预约合同，预约合同也属于合同的一种，对双方当事人均具有法律约束力。本案原、被告于2013年12月2日签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守。根据该《商品房认购协议》第二条的约定，在签订认购协议时，原告向被告支付认购定金2万元作为双方订立《赣州市商品房买卖合同》的担保。原告已按该约定在协议签订当日向被告支付了2万元定金。而该《商品房认购协议》第三条约定支付购房款的方式为按揭付款，但由于原告系广东省深圳市户籍，根据当时银行政策，原告无法在江西省办理银行按揭贷款购房手续，双方约定的按揭付款方式无法实现，继而导致原、被告未能按约定订立《赣州市商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原、被告双方因原告户口不在大余无法办理按揭购房手续而未能订立《赣州市商品房买卖合同》，该事由不可归责于当事人双方。鉴于原、被告未能订立商品房买卖合同，故原告要求解除双方《商品房认购协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。被告应当将已收取的2万元购房定金返还给原告。由于被告在知晓原告不能办理按揭贷款购房情况下未能积极配合原告妥善处理，且一直占用该笔定金给原告造成一定损失，原告要求支付利息，符合相关法律规定，本院予以支持，利息可从原告主张权利之日即2015年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于被告提出原告没有按《商品房认购协议》的约定如期与其签订商品房买卖合同存在违约的主张，因原、被告双方未订立商品房买卖合同的原因系原告无法办理按揭贷款，被告在庭审中也承认原告无法办理按揭这一事实，故双方未签订商品房买卖合同的事由不可归责于原告，本院对被告的该主张不予支持。被告提出签订认购协议时已向原告提供了《赣州市商品房买卖合同》样本及其附件，原告清楚无法办理按揭的后果和处理方式的主张，本院在庭审中已要求被告在一个星期内向本院提供该《赣州市商品房买卖合同》样本及其附件，但被告逾期未提供，故本院对被告的该主张也不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告康俊风与被告大余嘉福房地产开发有限公司2013年12月2日签订的《商品房认购协议》；二、被告大余嘉福房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内向原告康俊风返还购房定金人民币2万元及利息，利息从2015年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止。案件受理费300元，由被告大余嘉福房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王   宁   胜人民陪审员 苏麟人民陪审员黄宇二〇一五年十二月八日书 记 员 邝   小   玉