西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03606号
原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。住所地：西安市高新区高新路高新国际商务中心*****室。
负责人：李志坤，系该分公司总经理。
委托代理人：井某某，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人：刘某某，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告：姚利君，女，1971年4月27日出生，汉族，籍住西安市未央区三桥火车站东六巷*号，现住西安市桃园南路**号*号楼*单元***号。
原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（下称“家利物业分公司”）与被告姚利君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人井某某、被告姚利君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月22日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称出卖人）签订《西安市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安（一期）3幢3单元2层3-30205号房（以下简称该房屋），同时签署《逸翠园·西安（一期）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安(一期）前期物业管理和〈逸翠园·西安(一期)业主临时公约〉的承诺书》，认可前期物业管理服务，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安（一期）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。
项目具备交房条件后，出卖人通知被告收房未果，出卖人遂于2010年9月21日以特快专递方式，按照合同记载地址向被告邮寄了《逸翠园·西安一期交付使用通知书》等9份交房相关文件，并对整个过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安一期交付使用通知书》确定“业主未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为入住并从2010年10月1日开始计收物业管理费等费用。”但被告始终未按通知书规定的时间办理收房手续。
根据相关司法解释规定、购房合同的约定及以上交房通知的内容，可以确定出卖人已经履行通知被告收房义务并已向被告交付该房屋，该房屋自2010年9月28日起视为交付于被告，同时物业管理费等费用开始计算。自2010年10月1日以来，被告未缴纳任何物业相关款项。此后，原告委托律师向被告寄送了律师函催交相关费用，但被告仍一直未交纳。暂截至2013年4月30日，累计欠物业费5573.73元。暂至2013年4月30日，前述欠费共产生违约金1278.53元。前述欠费及违约金暂计算至2013年4月30日，均主张至被告实际支付之日。
此外，《逸翠园·西安(一期)业主临时公约》第四条第3款约定：“各业主应于验收其单元前向物业管理公司交纳三个月的物业管理服务费，并于以后每个交纳季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前向物业公司预缴下一个季度的物业管理服务费。”因此，原告有权要求被告预缴物业相关费用。被告应向原告支付相应的物业管理费等费用。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付欠交的物业费计人民币5573.73元及违约金人民币1287.53元（物业费及违约金暂计算至2013年4月30日，均主张至被告实际支付之日）；2、被告向原告预缴2013年5月1日至2013年7月31日（三个月）的物业费计人民币716.1元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、3-30205号房是与3-30103号房捆绑销售的；2、3-30205号房与3-30103号房拿到钥匙的时间是2012年8月14日；3、3-30205号房未缴纳物业费是因为有5000元的馈赠未兑换，如果扣除原告馈赠的5000元物业费后，本案中被告因此不欠原告的物业费。
经审理查明，2006年8月22日，和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与和记物业服务（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园·西安一期前期物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方作为西安市高新区内逸翠园西安一期（以下简称“本物业”）的物业管理公司，本物业管理费为物业交付之日或视为交付之日起由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳按季收取。物业管理服务费根据不同的物业类型标准如下：高层住宅：1.65元/月/平方米；联排别墅：2.30元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米；电梯费0.45元/月/平方米;地下车位管理费150元/月/平方米；车辆停放服务费:80元/月/车位。对于业主逾期缴纳物业管理费或其他费用征收违约金，违约金自逾期之日起按照每日欠缴费用之0.067%计算。
2009年7月22日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《西安市商品房买卖合同》，购买西安市逸翠园·西安（一期）第3幢3单元2层30205号房屋，建筑面积共68.35平方米，经测量物业管理费用按68.2平方米收取。同时，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司又签订《逸翠园·西安（一期）业主临时公约》（下称《公约》），该《公约》规定，业主及非业主合法使用人每月向物业管理公司缴纳物业管理服务费，首期从交房之日算起，为利于物业管理公司启动，首期预缴三个月物业管理服务费。任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物业管理公司有权追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。
2009年7月22日，被告姚利君作出《<关于逸翠园·西安（一期）前期物业管理>和<逸翠园·西安（一期）业主临时公约的承诺书>》，该承诺书载明：本人（被告姚利君）已于2009年7月22日与和记黄埔地产（西安）有限公司（下称“出卖人”）就购买逸翠园.西安一期3-30205号别墅/单元签订了《西安市商品房买卖合同》及补充协议。关于包括该房屋在内的逸翠园.西安一期的前期物业管理，出卖人已于2006年8月22日与出卖人所选聘的物业管理公司签署了《逸翠园·西安（一期）前期物业管理合同》（下称“管理合同”），并按照《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理里条例》、《西安市物业管理条例》的要求制定了《公约》，被告姚利君确认。被告姚利君承认原告根据《管理合同》取得对包括该房屋及车位（若有）在内的逸翠园·西安一期实施物业管理的资格，并对《管理合同》和《公约》的内容表示认可，同意原告按照《管理合同》和《公约》的规定实施逸翠园·西安一期的物业管理。后原告开始对西安市逸翠园小区进行物业管理工作。
2010年9月21日，和记黄埔地产（西安）有限公司以特快专递方式，按照其与被告签订的《西安市商品房买卖合同》记载的地址（西安市桃园南路29号锦园小区6D-408）向被告姚利君邮寄了《逸翠园·西安一期（北区住宅）交付使用通知》及相关收楼文件。同时，和记黄埔地产（西安）有限公司向西安市公证处申请对其邮寄送达行为及过程进行保全证据。西安市公证处作出（2010）西证民字第8984号公证书对和记黄埔地产（西安）有限公司的邮寄送达行为及过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安一期（北区住宅）交付使用通知》载明：业主未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为已入住并从2010年10月1日开始计收物业管理费。
2011年7月28日，被告姚利君就一期商铺3幢3单元2层30205号房在《“逸翠园·西安”收楼计费表》签字确认：本次交房的物业管理费将从2010年10月1日开始计收，如果有获赠物业管理费也将从2010年10月1日起开始抵扣。
2013年1月8日，原告以特快专递的方式向被告邮寄送达律师致函，该函载明：被告自2011年3月至2012年12月欠缴原告物业费计4168.93元，共产生违约金887.38元，请被告务必于2013年1月15日前向原告缴清拖欠的费用，逾期，将通过法律途径解决。后被告仍未缴纳拖欠原告的物业费。
原告称开发商回赠给被告物业费250.65元，被告前期预交716元物业费，回赠及预交的金额只够冲抵2010年10月至2011年2月及2011年3月的物业费131.2元，尚欠2011年3月35.89元及以后各月物业费。被告的物业费为238.7元/月，2011年9月30日之前，物业费按照70%收取。
另查明，2007年7月24日，和记物业服务（上海）有限公司西安分公司更名为本案原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。
上述事实，有前期物业服务合同、增资及变更名称的批复、商品房买卖合同、承诺书、收款收据、律师函、收楼计费表等以及庭审调查笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。
本院认为，原告作为物业服务公司，与被告所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，并经被告签字认可。且原告实际为被告提供了小区物业服务，被告理应按照合同约定支付物业服务费，但被告接受原告物业管理服务后，长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付拖欠物业费的诉请本院依法予以支持。至于原告要求被告承担违约金的诉请，于法无据，本院依法不予支持。根据原、被告已经形成的物业服务关系，被告应按照合同的约定预交物业费，故原告要求被告预交2013年5月1日至2013年7月1日（三个月）的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中，被告称涉案房屋与同期3幢30103号房系捆绑销售，并向法院提交照片数张，证明房屋质量存在问题，后经整改，被告于2012年8月14日同时接收上述两套房屋，并向本院依法提交3幢30103号房屋整改完毕通知函，但被告并未向本院依法提交两套房屋捆绑销售的相关证据，亦未提供关于涉案房屋因整改而于2012年8月14日实际收房的相关证据，故本院依法不予采信。被告在答辩状中称其未缴纳3-30205号房屋的物业费是因为购买该房屋时出卖人承诺回赠5000元的物业费，但被告未向法庭提交就3-30205号房回赠的物业费的证据予以佐证，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告姚利君于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付自2011年3月至2013年4月30日的物业费5573.73元。
二、被告姚利君于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预交2013年5月1日至2013年7月31日（三个月）的物业费716.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余之诉讼请求。
本案案件受理费150元，由被告姚利君承担。因原告已预交，被告并上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 史洪锡
人民陪审员 张停战
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王小波