重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第15805号
原告重庆市佳思达物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区凯歌路A幢2-2-1，组织机构代码：74749418-4。
法定代表人杨合明，经理。
委托代理人陈后全（系原告公司经理），男，汉族，1963年3月1日出生。
委托代理人文光均（系原告公司总经理），男，汉族，1974年8月21日出生。
被告贺江，男，汉族，1975年10月17日出生。
被告陈洪，女，汉族，1980年11月8日出生。
原告重庆市佳思达物业管理有限公司与被告贺江、陈洪物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法由审判员颜长江独任审判，适用简易程序于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告重庆市佳思达物业管理有限公司的委托代理人陈后全、文光均，被告贺江到庭参加了诉讼。被告陈洪经本院传票传唤，无正当理由到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆市佳思达物业管理有限公司诉称：重庆市渝北区完璧物业管理有限公司于2007年10月变更为重庆市佳思达物业管理有限公司。2010年9月经协商原告与重庆市渝北区秀丽景苑业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定：1.服务地点为秀丽景苑；2.委托服务事项和范围；3.委托服务期限为3年，从2010年11月1日起至2013年10月31日止；4.双方权利义务；5.服务质量；6.物业服务费用：住宅0.5元／平方米、非住宅1.0元／平方米；7.违约责任等。合同签订后，原告即组织人员进场服务，该小区绝大部分业主对原告的服务均予认可，但被告却未按约向原告交纳服务费用，经多次催收未果。现起诉要求：1.判令被告立即支付从2006年9月至2013年9月拖欠原告的物业服务等费2905元及滞纳金558元；2.本案诉讼费用由被告负担。
被告贺江辩称：小区环境卫生很差，我家卧室下面有个垃圾堆，对我家人造成很大影响。小区的消防带也没有配备，原告还将小区的游泳池填了。2011年5月17日原告起诉过我一次，后原告又撤诉了。原告没有向我催收过物业服务费，对于超过诉讼时效的物业服务费请法院不予支持。
经审理查明：被告贺江、陈洪系重庆市渝北区回兴街道高岩路235号秀丽景苑1幢3-3-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为73.52平方米，系多层住宅。
2007年10月28日，原告与重庆市渝北区秀丽景苑业主委员会签订了一份以重庆市渝北区秀丽景苑业主委员会为甲方、原告为乙方的《重庆市物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为秀丽景苑小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2007年11月1日起至2010年10月31日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费以包干制按月收取，其收费的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.43元／月／平方米；（2）商业物业：0.8元／月／平方米；（3）其他物业：0.8元／月／平方米。合同第八条规定，业主应于当月30日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日内履行交纳义务。合同第二十七条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。合同第二十九条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。
2010年9月10日，原告又与重庆市渝北区秀丽景苑业主委员会签订了一份以重庆市渝北区秀丽景苑业主委员会为甲方、原告为乙方的《物业管理委托合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为秀丽景苑小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2010年11月1日起至2013年10月31日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费以包干制按月收取，其收费的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.5元／月／平方米；（2）写字楼：1元／月／平方米；（3）商业物业：1元／月／平方米。合同第八条规定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前内履行交纳义务，当月30日前未履行交纳的，从次日起，按每日千分之三交纳违约金。合同第二十六条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十八条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。
上述两个物业服务合同签订后，原告按约定对秀丽景苑小区提供了物业管理服务。因被告在原告提供物业服务期间未交纳物业服务费，2011年5月17日，原告向本院起诉要求判令被告支付2006年9月以来的物业服务费。审理中，原告自愿撤回诉讼。本案审理中原告未能向本院举示向被告催收欠付物业服务费的证据。2007年10月28日合同约定收费标准为住宅按0.43元／月·平方米收取，2010年9月10日合同约定收费标准为住宅按0.5元／月·平方米收取。被告住宅在2010年11月1日前（第二次合同执行期限初始）每月应交物业服务费为（0.43元／月·平方米×73.52平方米）31.6元，2010年11月1日后每月应交物业服务费为（0.5元／月·平方米×73.52平方米）36.76元。
上述事实，有重庆市物业服务合同、物业管理委托合同、备案通知、房屋产权查询档案、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与秀丽景苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》、《物业管理委托合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对秀丽景苑小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对秀丽景苑小区进行了物业管理服务，被告应当按原告与秀丽景苑业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》、《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业服务费。
原告在2011年5月17日向本院起诉要求被告支付所欠的物业服务费，表示原告向被告催收过所欠的物业服务费，因此从2011年5月17日起向前推算两年内（即2009年5月18日后），原告要求被告支付所欠物业服务费的请求依法应在诉讼时效内。原告要求被告支付2009年5月18日前所欠物业服务费的请求因原告未能举示催收证据而超过两年诉讼时效。对于超过诉讼时效部分的请求本院依法不予支持。2009年5月18日至2010年10月30日（第二次合同执行期限初始前）期间被告应交的物业服务费为（17.6个月×31.6元）556元。2010年11月1日至2013年9月30日被告应交物业服务费为（35个月×36.76元）1286.6元，合计1842.6元。原告请求被告支付2009年5月18日后的物业服务费，因其在诉讼时效内、且其请求证据充分、请求理由符合法律相关规定，本院依法予以支持。原告请求被告支付2009年5月18日后拖欠物业服务费的违约金，因合同约定明确、合法且被告确有违约行为，本院对其请求依法予以支持。
被告辩称理由不足以成为拒交物业服务费的理由。被告多年接受原告物业服务却拒不支付物业服务费实属不应该。被告在辩解中涉及到原告的服务质量问题，原告应本着有则改之、无则加勉的原则虚心接受，认真加以改进。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贺江、陈洪在本判决生效后三日内支付原告重庆市佳思达物业管理有限公司2009年5月18日至2013年9月30日期间的物业服务费1842.6元；
二、被告贺江、陈洪在本判决生效后三日内支付原告重庆市佳思达物业管理有限公司违约金（从2009年5月18日至2010年11月1日，分别从欠费次月30日的次日起，以每月欠交的物业服务费31.6元为本金，按日万分之三十的标准计算至556元的物业服务费付清时止；从2010年11月至2013年9月，分别从欠费当月30日的次日起，以每月欠交的物业服务费36.76元为本金，按日千分之三的标准计算至1286.6元的物业服务费付清时止）；
三、驳回原告重庆市佳思达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告贺江、陈洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 颜长江
二〇一三年十二月二十七日
书记员 王 玲