江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨远文，男，1991年12月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：潘家喜，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨家龙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱家军，男，1973年11月26日生，汉族。
原审第三人：南京全众房地产营销策划有限公司，住所地南京市六合区大厂街道晓山路114号。
法定代表人：李海邻，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋炜，该公司职员。
上诉人杨远文因与被上诉人朱家军、原审第三人南京全众房地产营销策划有限公司（以下简称全众地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨远文上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，依法支持上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：一、一审认定事实错误。1.按照双方合同约定，被上诉人应当在2014年12月1日前支付上诉人19万元，而被上诉人仅支付16万元，应当承担违约责任；合同约定2014年12月1日和2015年2月19日办理房产抵押、房产贷款，约定自相矛盾，也无法实现，应属无效约定；涉案房屋有40万元贷款，不可能办理抵押、贷款和返款；被上诉人2014年12月1日应当支付的19万元和2015年2月19日应当支付的20万元都是用于归还银行的40万元贷款即办理银行解押，而被上诉人一直未支付该40万元解押款；按照交易习惯和房产部门相关规定，上诉人交易房屋已有银行贷款并抵押给银行，不可能重复抵押；目前被上诉人仅支付17万元，一审法院认定事实错误。2.2014年12月1日银行贷款没还，此时不可能办理房屋抵押，杨远文的代理人杨传祥此时是否办理抵押手续与上诉人还清贷款没有关联性。3.上诉人卖房的目的是因为每月归还银行贷款压力太大，卖房后用剩余的房款再去购买一小套房屋，目前房价攀升，如果继续履行合同将使上诉人和多位老人没有居所；上诉人先将房屋抵押给被上诉人，再由被上诉人向银行贷款，其实是被上诉人采取的欺诈手段。二、一审法院判决不公。1.被上诉人构成根本性违约，一审法院判决继续履行合同明显不公。2.被上诉人与原审第三人恶意串通，损害上诉人的利益，一审法院听信原审第三人的陈述，判决不公。
朱家军辩称，双方签订合同那天，公证书上少了抵押的权限，当时被上诉人想让杨远文本人过来，但是上诉人一直拖，房屋快要过户的时候，才把委托书办下来。请求维持原判，诉讼费用由对方承担。
全众地产公司述称，本案各方经过多次协商，每次杨远文的爷爷杨传祥都说合同可以继续履行，只是因为杨远文在服兵役，暂时办不了手续。一审法院判决正确。
朱家军向一审法院起诉请求：1.判令杨远文继续履行房地产买卖中介合同，并协助朱家军办理房屋过户手续；2.杨远文支付朱家军律师费8000元；3、杨远文承担本案的诉讼费用。
杨远文向一审法院提起反诉请求：1.解除双方签订的房地产买卖中介合同；2.朱家军支付杨远文违约金144000元；3.朱家军支付杨远文律师费10000元；4.全众地产公司归还杨远文房屋产权证和土地证；5.朱家军承担反诉费用。
一审法院认定事实：2014年11月29日，朱家军与杨远文的委托代理人杨传祥在全众地产公司处签订《房地产买卖中介合同》，将杨远文所有的位于浦口区宁六路268号盘龙山庄059幢3单元406室出售给朱家军，房屋建筑面积为97.65平方米，售价为720000元。合同约定：2014年11月29日朱家军支付定金10000元；2014年12月1日前朱家军支付190000元，同日杨远文配合朱家军办理房产抵押、房产贷款、返款手续；2015年2月19日前，朱家军支付200000元，同日杨远文配合办理房产抵押及房产贷款解押手续。杨远文承诺于2015年5月2日交房给朱家军，杨远文承诺于2015年9月30日前配合朱家军办理此房过户手续，出件后朱家军向银行贷款500000元，由银行下款到杨远文账户。
该合同还约定，甲乙双方任何一方迟延履行本合同义务的，每逾期一日应按房屋售价的万分之五承担迟延履行违约金，并应继续履行本合同。甲乙双方有下列情形之一的应按照房屋售价的20%向对方承担违约责任：拒不履行本合同义务的；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害对方利益的；擅自解除本合同的。违约方或者造成合同无效、被撤销的责任人还应当承担他方为实现债权所实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、评估费、鉴定费、拍卖费、变卖费、公证费、律师代理费、调查取证费、办案费、送达费、公告费、过户税费、通讯费、交通费、食宿费、手续费、误工费、杂费等）。朱家军因此次纠纷，支付律师费8000元；杨远文因此次纠纷，支付律师费10000元。
合同签订后，朱家军支付定金10000元，并于2014年12月1日支付首付款160000元。朱家军在庭审中表示双方约定房屋满5年后办理过户手续，为保证交易安全，与杨远文达成协议，在朱家军支付400000元房款后办理过户手续前，杨远文将案涉房屋抵押给朱家军。2014年12月1日，朱家军在浦口区房产交易部门将首付款160000元交付杨远文委托代理人杨传祥，还出具了30000元欠条给杨远文委托代理人杨传祥，但因杨传祥没有办理抵押的授权，当时无法办理抵押，故朱家军未支付约定的200000元房款。杨远文对将案涉房屋抵押给朱家军的陈述以及朱家军出具30000元欠条的事实不认可，对其余陈述予以认可。全众地产公司对朱家军的陈述无异议。2015年9月25日，杨远文办理委托公证，委托杨传祥办理案涉房屋的交易手续。全众地产公司表示，办理公证后，其催促杨远文办理过户手续，但一直没有回应。杨远文认为，因朱家军未履行付款义务，因此，没有办理过户手续。
一审另查明，案涉房屋的房产证和土地证留存于全众地产公司处。中国银行股份有限公司南京鼓楼支行在案涉房屋上设有抵押。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《房地产买卖中介合同》系朱家军、杨远文及全众地产公司三方自愿签订，系三方真实意思表示，三方应按约履行。根据《房地产买卖中介合同》的约定，2015年2月19日前，朱家军支付200000元，同日杨远文配合办理房产抵押及房产贷款解押手续。朱家军认为其没有支付200000元的房款系因向房产部门核实杨远文的委托代理人杨传祥当日没有办理抵押的权限，因此未予支付；杨远文不认可将房产抵押给朱家军；全众地产公司对这一事实予以认可，且说明此后一直催促杨远文重新办理委托公证，直至2015年9月25日杨远文才重新办理了委托公证。根据《房地产买卖中介合同》的约定及全众地产公司的陈述，朱家军陈述的其与杨远文约定将案涉房屋过户前抵押给朱家军这一事实符合常理，应当予以确认。朱家军未按合同约定期限支付购房款，存在迟延履行的行为，而杨传祥因没有杨远文办理抵押的授权无法办理抵押手续，此后并没有及时重新办理委托，直至2015年9月25日才重新办理委托手续，亦存在迟延履行的行为，因此，朱家军、杨远文均存在迟延履行的行为，应当各自为自身迟延履行合同的行为承担相应责任。
关于朱家军的本诉请求：1、判令杨远文继续履行房地产买卖中介合同，并协助朱家军办理房屋过户手续。案涉《房地产买卖中介合同》系朱家军、杨远文及全众地产公司三方自愿签订，系三方真实意思表示，三方应按约履行。因此，关于朱家军要求继续履行房地产买卖中介合同的主张予以支持。至于协助朱家军办理房屋过户手续的诉讼请求，在朱家军支付剩余房款后，杨远文应当协助朱家军办理案涉房屋的过户手续。朱家军已实际支付杨远文房款170000元，另有30000元，朱家军陈述以欠条的形式给付，并未实际支付，根据《房地产买卖中介合同》涉案房屋约定价款为720000元，因此，朱家军还应支付杨远文剩余房款550000元。2、杨远文支付朱家军律师费8000元。本案中，朱家军、杨远文均存在迟延履行的行为，应当各自为自身迟延履行合同的行为承担相应责任。因此，该项诉讼请求应当由朱家军自行承担，一审法院不予支持。
关于杨远文的反诉请求：1、解除双方签订的房地产买卖中介合同。一审法院认为，案涉《房地产买卖中介合同》系双方及全众地产公司三方自愿签订，系三方真实意思表示，三方应按约履行。对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。2、朱家军支付违约金144000元。一审法院认为，朱家军并未明确拒绝履行相关合同义务，杨远文的该项请求不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。3、朱家军支付杨远文律师费10000元。一审法院认为，本案中，朱家军、杨远文均存在迟延履行的行为，应当各自为自身迟延履行合同的行为承担相应责任。因此，该项诉讼请求应当由杨远文自行承担，一审法院不予支持。4、全众地产公司归还杨远文房屋产权证和土地证。一审法院认为，房屋产权证和土地证系杨远文所有，全众地产公司应当予以返还。
判决：一、朱家军、杨远文及南京全众房地产营销策划有限公司继续履行三方签订的关于浦口区宁六路268号盘龙山庄059幢3单元406室房屋的《房地产买卖中介合同》。朱家军于判决生效之日起十日内支付杨远文房款550000元，杨远文在朱家军支付上述房款后十日内协助朱家军办理房产过户及相关手续（包括但不限于解押手续），南京全众房地产营销策划有限公司按约履行相应居间义务。二、南京全众房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还杨远文关于浦口区宁六路268号盘龙山庄059幢3单元406室房屋的房屋产权证及土地使用权证。三、驳回朱家军的其他本诉请求。四、驳回杨远文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9380元、保全费4120元，合计13500元，由朱家军负担；反诉案件受理费6270元，由杨远文负担。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人朱家军提交以下证据：一、2015年9月28日南京市公安局高新技术开发区分局盘城派出所《接处警工作登记表》，证明双方最后一次协商之前其曾报警。二、两份录音证据，证明双方曾经两次协商的过程。上诉人杨远文质证称，一、对接处警记录的真实性不持异议，从接处警记录中可以看出，朱家军认为签订的合同到了交房的时间，但记录中载明双方因为银行解押问题发生纠纷，解押问题是朱家军未支付房款导致的；二、双方协商的事实确实是存在，但是并不是如对方所说是上诉人不愿意履行合同，因为双方合同中约定先付钱解押，才能办理过户手续，直到目前为止，朱家军仅支付了17万元，中介公司是为了获得中介费才做出对朱家军有利的陈述。全众地产公司质证称，对《接处警工作登记表》的真实性不持异议，录音是全众地产公司录制，当时朱家军、杨远文的父亲杨家龙、杨远文的爷爷杨传祥，全众地产公司的蒋炜、万洪珍都在场。
本案二审庭审中，被上诉人朱家军开始陈述，双方约定合同的履行步骤为其支付上诉人杨远文40万元后，双方先办理银行解押手续，上诉人杨远文再将涉案房屋抵押给上诉人朱家军。上诉人杨远文对此陈述表示认可。被上诉人朱家军后又陈述，其支付上诉人杨远文40万元后，上诉人杨远文先将涉案房屋抵押给被上诉人朱家军，双方然后办理银行解押手续。全众地产公司则表示，合同履行的步骤为，被上诉人朱家军支付首付款后，上诉人杨远文先将涉案房屋抵押给被上诉人，被上诉人支付剩余20万元后，上诉人再去办理银行解押。
关于《房地产买卖中介合同》第二条第二项和第三项中约定的付款节点，上诉人杨远文表示合同条款自相矛盾，也无法履行。被上诉人朱家军则表示对此不是很清楚。全众地产公司表示，该文本系其工作人员起草，意思为2014年12月1日被上诉人支付20万元后上诉人将房屋抵押给被上诉人，然后上诉人将该20万元归还银行部分贷款，2015年2月19日前被上诉人支付剩余20万元后，上诉人再次将房屋抵押给上诉人，上诉人将该20万元归还银行贷款，办理解押手续。
关于上诉人朱家军主张的30000元欠条，其陈述其出具欠条时，只有其和杨传祥、全众地产公司的工作人员万洪珍三人在场。一审中，全众地产公司的委托诉讼代理人万洪珍表示朱家军当其面出具了30000元欠条给杨传祥；二审中全众地产公司的委托诉讼代理人蒋炜则表示其不在现场，对此事不清楚。
另查明，上诉人杨远文2014年1月20日经公证出具委托书给杨传祥，委托期限为2014年1月21日至2015年1月20日，该委托书中委托的事项未注明可抵押房屋给买房人；2015年9月25日上诉人杨远文再次经公证出具委托书给杨传祥，委托期限为2015年9月25日至2016年9月24日，该委托书委托的事项包含“代为办理与出售上述房产的其他相关事宜”。
还查明，2016年3月29日因杨远文未按期还款，中国银行股份有限公司南京鼓楼支行向南京市鼓楼区人民法院起诉，要求杨远文偿还借款本息、承担相关费用、以抵押物即涉案房屋折价或拍卖、变卖后优先清偿债务。2016年7月28日南京市鼓楼区人民法院判决【即（2016）苏0106民初字第2917号案件】：一、杨远文自判决发生法律效力之日起十日内偿还中国银行股份有限公司南京鼓楼支行贷款本金390509.2元，逾期利息9323.73元，罚息495.38元，并继续支付自2016年3月22日起至实际给付之日止的利息、罚息（按上述合同约定的利率标准计算）；二、杨远文自判决发生法律效力之日起十日内支付中国银行股份有限公司南京鼓楼支行律师费26819元；三、如杨远文未履行上述（一）、（二）项债务，中国银行股份有限公司南京鼓楼支行有权对涉案房屋在债权数额42万元范围内进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。该判决已经发生法律效力。
本案审理过程中，被上诉人朱家军将55万元交到本院案件往来款账户，并自愿以此款代偿上诉人杨远文在中国银行股份有限公司南京鼓楼支行的债务。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案买卖双方在履行合同过程中发生争议，并在诉讼中均对合同内容作出不同含义的解释，本案合同的居间方则作出不同本案买卖双方的另一种解释，因各方均未提交证据证明其主张，故本案各方应按合同的字面意思履行各自的义务。本案双方约定2014年12月1日前朱家军支付190000元，同日杨远文配合朱家军办理房产抵押、房产贷款、返款手续，2015年2月19日前，朱家军支付200000元，同日杨远文配合办理房产抵押及房产贷款解押手续，故朱家军应承担按期支付房款的义务，杨远文则应承担办理房产抵押和贷款解押的义务。从双方履行合同的情况看，朱家军在2014年12月1日仅支付160000元，其主张的30000元欠条并无其他证据相佐证，本院对此不予认可，故朱家军存在迟延支付房款的违约行为；但同时杨远文出具的授权委托书上并无抵押的权限，在2015年9月25日前双方发生争议的过程中杨远文本人也并未亲自与朱家军进行交易，故杨远文亦存在迟延履行的违约行为。2015年9月25日杨远文办理了新的授权委托手续，但双方仍未继续履行合同。现双方提交的证据均不能证明对方构成根本违约以致合同不能履行，故本案双方签订的房屋买卖合同应继续履行，本案买卖双方要求对方承担违约责任的依据均不足。杨远文主张双方对支付房款的约定属于无效约定，没有法律依据，本院对此不予支持。杨远文还主张朱家军存在欺诈行为、朱家军与全众地产公司存在恶意串通行为亦没有事实依据，本院对此亦不予支持。
综上所述，杨远文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人杨远文负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一六年十二月十二日
书记员 郭旭冬