江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0174号
原告苏州冠鼎物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇富丽嘉花园2号楼2室，组织机构代码58379890-6。
法定代表人王建国，该公司经理。
委托代理人江和军。
被告史建新。
被告周卫千。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师，共同代理上述二被告。
原告苏州冠鼎物业管理有限公司（以下简称冠鼎物业公司）与被告史建新、周卫千物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，由代理审判员张伟独任审理，并于2015年4月8日公开开庭审理。原告冠鼎物业公司的委托代理人江和军、二被告的共同委托代理人滕锦林均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告冠鼎物业公司诉称：二被告及其子史越于2009年7月1日与昆山市冠鼎置业发展有限公司签订了《昆山市商品房购销合同》，购买了位于昆山市巴城镇民权路8号地块鼎园美墅XX幢XX号房屋，按照原告与冠鼎置业之间签订的《昆山市前期物业管理委托合同》约定，原告自2011年11月1日至今一直对该小区提供物业管理服务。但被告至今仍拖欠我司2015年2月1日之前的物业管理费，经我司多次催讨，被告不予理睬。为维护原告合法权益，现诉诸贵院，请求依法判决：1、二被告共同向原告支付物业费29519.88元；2、二被告共同向原告支付滞纳金673053.26元；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告史建新、周卫千共同辩称：1、根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，本案中开发公司于2015年1月29日才将涉案房屋交付给答辩人，故2015年1月29日之前的物业费应该由建设单位即昆山冠鼎置业发展有限公司承担；2、基于上述理由，原告诉讼时不存在滞纳金的问题，且原告主张的滞纳金金额过大，计算方法没有法律依据，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求；补充答辩意见：原告提供两份前期物业管理协议，一份是原告与昆山冠鼎置业公司签订的委托合同，一份是2009年7月1日案外人江苏爱涛物业管理有限公司与昆山冠鼎置业公司签订的物业管理服务协议，答辩人认为原告的诉讼主体存在问题，请求人民法院审理查明。
经审理查明：2008年2月22日，昆山冠鼎置业发展有限公司（以下简称冠鼎置业公司）与江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛公司）签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定冠鼎置业公司委托爱涛公司对鼎园美墅小区提供物业管理服务，服务期限从2008年3月1日至2010年2月29日；物业费的收费标准为，独栋别墅2.0元每月每平方米，双拼别墅1.8元每月每平方米。在该合同约定的服务期限届满后，冠鼎置业公司与爱涛公司于2010年4月1日再次签订《前期物业管理委托合同》一份，约定委托物业管理服务期限从2010年3月1日至2010年5月31日，物业费收费标准同上。
2010年7月15日，冠鼎置业公司与昆山新城物业管理有限责任公司（以下简称新城公司）签订《昆山市物业管理委托合同》一份，约定冠鼎置业公司委托新城公司对鼎园美墅小区实行物业管理服务，服务期限从2010年7月15日至2012年7月15日，收费标准为单体别墅2.0元每月每平方米，连体别墅1.8元每月每平方米。
2011年11月1日，冠鼎置业公司与原告冠鼎物业公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定冠鼎置业公司委托原告对鼎园美墅小区提供物业管理服务，期限从2011年11月1日至2013年10月31日，收费标准为独栋别墅2元每月每平方米，双拼别墅1.8元每月每平方米。嗣后，原告冠鼎物业公司（乙方）与新城公司（甲方）于2011年12月20日签订《关于鼎园美墅物业费交接协议书》一份，明确因开发商与新城通过协商方式提前终止鼎园美墅的物业合同，由开发商委托乙方接管，经双方友好协商，由开发商代乙方支付给甲方鼎园美墅未收到的物业管理费（具体明细见附表），业主所欠的物业费由甲方书面委托乙方全权负责向业主收取；甲方在交接时应向乙方提供营业执照、机构代码证、法人身份证复印件，以便乙方向业主索取物业费时对拒交的业主进行法律诉讼。该协议书附鼎园美墅业主物业费移交清单一份，根据该清单显示案涉房屋为“未交房”。
2012年12月20日，原告冠鼎物业公司取得昆山市住房和城乡建设局物业管理科出具的昆山市物业服务合同备案证明，载明由原告冠鼎物业公司对鼎园美墅小区实行物业管理，期限从2011年11月1日至2013年10月31日。在该委托合同约定的服务期限到期前，原告冠鼎物业公司与冠鼎置业公司再次签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定物业管理服务期限为两年，从2013年11月1日至2015年10月31日，其余约定事项基本同前述合同。
另查明：2009年7月1日，被告史建新、周卫千及其案外人史越（买受人）与冠鼎置业公司（出卖人）签订《商品房购销合同》一份，约定由买受人购买出卖人开发的位于昆山市巴城镇民权路8号地块鼎园美墅XX幢XX号房屋，住宅面积为378.73平方米，出卖方应在2010年6月30日前将上述房屋交付买受人使用。
同时，冠鼎置业公司（甲方）与爱涛公司（甲方选聘的物业管理公司）、被告史建新（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲乙双方在签订房屋买卖合同时就前期物业管理服务达成本协议，由冠鼎置业公司选聘爱涛公司对鼎园美墅小区提供物业管理服务，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，物业管理费为别墅2元每月每平方米，公寓1.5元每月每平方米；前期物业费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担，本条所称入伙是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入伙；如乙方不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
2010年6月30日，冠鼎置业公司取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。但双方在房屋验收交付过程中围绕着房屋花园面积、小区河道边未安装栏杆以及物业费等问题产生纷争。
2014年2月13日，本案二被告及史越起诉至本院要求冠鼎置业公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金25万元。2014年7月17日昆山市人民法院作出（2014）昆巴民初字第0088号民事判决书，认定冠鼎置业公司无证据表明其在合同约定的交房期限前通知买受人收房，故冠鼎置业公司存在逾期交房情形；而根据史建新、周卫千的自述，其于2011年7月发现房屋存在花园面积少于合同约定及小区河道边未安装栏杆的问题，足以说明此时双方就是否办理收房、验房手续开始磋商，因花园面积少于合同约定及小区河道边未安装栏杆的问题并非房屋主体结构质量问题或其他足以影响房屋正常使用的质量问题，买受人不存在拒收房屋的合法事由，故冠鼎置业公司的逾期交房期限从2010年7月1日起算至2011年7月31日，共计396天；但史建新、周卫千作为买受人，在冠鼎置业公司延迟通知或怠于交房的情况下，在合力期限内其应主动要求收房，从而减少双方损失，对于冠鼎置业公司逾期交房长达一年之久，买受人亦应承担50%的责任；故判决冠鼎置业公司于判决生效之日起十日内向史建新、周卫千、史越交付昆山市鼎园美墅XX幢XX号房屋并支付逾期交付违约金36331.95元。冠鼎置业公司不服该判决提起上诉，2014年11月21日苏州市中级人民法院出具（2014）苏中民终字第03295号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。
后被告与冠鼎置业公司于2015年1月29日办理了房屋交接手续，房屋目前登记在冠鼎置业公司名下，登记面积为378.46平方米。现原告冠鼎物业公司以被告未缴纳2011年11月1日至2015年2月1日前的物业费为由，诉诸本院。
上述事实由《昆山市前期物业管理委托合同》、《前期物业管理委托合同》、《昆山市物业管理委托合同》、《昆山市前期物业管理委托合同》、（2013）昆巴民初字第0517号民事判决书、昆山市物业服务合同备案证明、（2014）苏中民终字第03295号民事判决书、结案通知书及当事人陈述予以证实。
本院认为：依法成立的物业服务合同，对物业服务公司和业主均具有法律上的约束力，物业服务公司应提供相应的物业服务，业主应按物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、被告于2015年1月29日收房，在此之前的物业服务费应否由被告承担；二、本案原告的诉讼主体是否适格。
对于争议焦点一，对于已竣工但未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；但对“尚未交给买受人”的原因及责任应作具体区分，如由于建设单位原因不能交付，则物业服务费用应由建设单位交纳，相反应由业主承担交纳物业服务费的义务。本案中被告与冠鼎置业公司于2015年1月29日才完成房屋交接手续，远远迟于合同约定的房屋交付时间；但在被告与冠鼎置业公司的诉讼纠纷中，本院已经查明冠鼎置业公司存在延期交房396天（截止2011年7月31日）的违约情形，而被告于此后拒收房屋并无合法事由；故对于2011年11月1日之后的物业服务费，故应由被告负责交纳。
对于争议焦点二，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主均具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，理由不能成立。本案中，虽然被告是与爱涛公司签订前期物业管理服务协议，但合同约定委托服务期限届满后，冠鼎置业公司作为小区的建设单位重新委托了物业服务企业，包括本案原告在内。原告冠鼎物业公司从2011年11月1日开始对案涉小区提供物业管理服务，被告作为小区的业主应该履行交纳物业服务费的义务，现被告拖延支付，原告有权提起诉讼，故原告的诉讼主体适格，并无不当。
综上，原告冠鼎物业公司从2011年11月1日开始至今对案涉小区提供物业管理服务，被告作为物业的合法产权人应该履行支付物业服务费的法定义务；现原告主张从2011年11月1日至2015年1月31日期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。按照前期物业服务协议约定的物业计费标准2元每月每平方米，案涉物业面积为378.46平方米，被告拖延支付物业服务费共计39个月，故物业服务费应为29519.88元。
关于滞纳金，原告系按照被告与爱涛公司、冠鼎置业公司三方签订的《前期物业管理服务协议》约定之条款向被告主张滞纳金。原告并非该协议的签署人，原告援引该协议约定之条款作为诉请的合同依据，显然不能成立。但是根据《江苏省物业管理条例》第三十九条“业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金”之约定，被告延迟支付物业服务费，原告主张滞纳金并无不妥，但标准应该按照日万分之五计算，故被告应支付原告滞纳金8413.17元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告史建新、周卫千于本判决生效后十日内支付原告苏州冠鼎物业管理有限公司物业管理费29519.88元及滞纳金8413.17元（2011年11月1日至2015年1月31日期间）；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期限为两年。
案件受理费10826元，减半收取5413元，由原告负担5038元，由被告史建新、周卫千负担375元。该款项原告已预缴，本院不再退还，由被告在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 张 伟
二〇一五年六月十二日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。