新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1383号
上诉人（原审被告）：刘勇，男，1975年12月28日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：王继伟，新疆联汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐新福，女，1954年2月15日出生，汉族，农民，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：武海军，北京同一源（上海）律师事务所律师。
上诉人刘勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案，上诉人刘勇的委托代理人王继伟与被上诉人徐新福的委托代理人武海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月12日，徐新福（甲方）与刘勇（乙方）签订一份房屋租赁合同，徐新福将位于本市新市区唐山路东二巷3号框架结构楼房1-4层共计1600平方米（合同书上注明：房产证是二层楼400平方米、现只有三工村批的翻建手续）出租给刘勇自行装修经营餐厅和宾馆，租期八年自2014年2月12日至2022年2月12日，前两年每年租金40万元，以后每三年上浮一次租金；签订合同时付第一年房租，以后提前两个月付下一年度房租；租赁期间乙方依据自己的经营需要进行装修，但不得改变房屋结构；租赁期间水、电、暖、卫生、治安等经营过程中产生的费用均由乙方承担。刘勇还在该租赁合同书的背面书面承诺，即“乙方负责贴好甲方一套房屋的瓷砖（砖要求好的），安四个防盗门，卫生间、厨房墙砖贴好”。
刘勇已支付了第一年度即2014年2月12日至2015年2月12日的租金40万元，其未对甲方的房屋贴砖、安装防盗门。经询，该楼房1-4层共计1600平方米现仍为刘勇占有使用，刘勇称第1层已装修完毕、2-4层装修了一半，因无法办理相关手续而未经营。
本案出租房屋的产权证上登记的所有权人为万宗荣，登记的房屋状况为砖混二层、建筑面积635.98平方米、设计用途住宅，登记的土地权属性质为集体所有、使用权面积373.09平方米。该产权证上还注明，此证根据2002年第52次市政府常务会议纪要精神由市国土资源局颁发。万宗荣与徐新福系夫妻关系，万宗荣于2010年4月申请翻建房屋，三工村村委会在其申请报告上批示“按规定翻建”，二工乡人民政府批示“同意报建设、规划部门审批”。该房屋于2013年翻建为地下一层、地上五层的楼房，但无建设工程规划许可证。徐新福在本案庭审中称相关行政审批停办，经本院释明后，徐新福未变更诉讼请求。
又，万宗荣与徐新福于2015年1月及3月向新疆和融热力有限公司缴纳该房屋2014-2015年度暖气费合计19041.88元。本案徐新福按每平方米11元主张刘勇使用面积1600平方米2014-2015年度的暖气费1.76万元。
原审法院认为：徐新福是与刘勇订立房屋租赁合同的相对人且为登记的房屋所有权人即万宗荣的配偶，无证据证明万宗荣对徐新福出租房屋的行为不予追认，故徐新福作为本案诉讼主体适格。
违反法律、法规的强制性规定的合同为无效合同。徐新福将翻建的房屋出租给刘勇，但翻建房屋时未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，且在本案中徐新福也未能提供已取得许可证或者经主管部门批准的相应证据，故徐新福、刘勇订立的房屋租赁合同为无效合同，徐新福主张解除房屋租赁合同无事实和法律依据。
因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对于房屋的装修，在租赁合同无效的情况下，应根据装修物是否形成附合的情况、装修是否经出租人同意或者是否同意利用的情况、导致合同无效的当事人的过错以及装修物的现值等情况予以处理。经原审法院释明后，徐新福未变更诉讼请求，故对于拆除房屋装修并恢复原状的争议，本案不作处理，徐新福、刘勇对此均可另行主张。房屋现仍为刘勇占有使用，考虑到诉讼的便利、经济等因素以及徐新福诉讼的目的，原审法院对于本案的其他争议予以处理。徐新福、刘勇租赁合同无效，刘勇应向徐新福返还房屋。刘勇占有使用房屋期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，2015年2月12日至同年7月12日期间的占有使用费166666.70元（40万元÷12×5）刘勇应予给付，2015年7月12日后至其实际搬离之日仍应按年租金40万元标准计算给付。刘勇占有使用房屋期间应承担采暖费，徐新福主张的采暖费1.76万元符合法律规定，有相应证据证明，应予支持。徐新福、刘勇在租赁合同中又约定由刘勇为徐新福自住的房屋进行装修，该约定为租赁合同的从合同，因租赁合同无效，该从合同亦无效，徐新福主张刘勇承担该装修费用不能成立。
综上，判决如下：一、刘勇给付徐新福2015年2月12日至同年7月12日期间房屋占有使用费166666.70元（2015年7月12日后至被告实际搬离之日仍按年租金40万元标准计算给付）；二、刘勇给付徐新福采暖费17600元；三、刘勇于本判决生效后十日内将位于本市新市区唐山路东二巷3号自建房1-4层返还徐新福；四、驳回徐新福要求解除与刘勇房屋租赁合同以及支付装修费62479元的诉讼请求。
上诉人刘勇不服一审判决上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误。一、徐新福不是房屋的所有权人，其在未取得房屋产权人授权的情况下无权处分涉诉房屋。二、一审法院认定双方签订的合同无效，却按照合同解除的法律后果支持了徐新福的主张不当。三、本案合同应属于部分无效。徐新福提交了一层及地下一层的房屋所有权证书，一审法院将整个合同认定无效属于事实认定错误。四、一审法院确定徐新福建筑违法，却支持徐新福收取租金，没有法律依据。综上，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。
被上诉人徐新福答辩称：原审法院认定合同无效，我方认为合同是全部有效的，应当按照对方违约解除合同来处理。二至四层不能办证也不是我方过错，是因为相关部门对该片区的手续全部停办造成的，对方对此是明知的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与一审查明事实相一致。
认定上述事实的证据有合同书、房屋权属证书、户口簿和结婚证、申请书、律师函和邮件详情单、收据、送货单、装修预算书及一、二审法庭审理笔录存卷为证。
本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，现徐新福出租给刘勇的房屋中仅两层房屋取得了合法手续，其他部分无相应建设、规划等手续，故徐新福与刘勇签订的房屋租赁合同应认定为无效合同。刘勇上诉称，对于徐新福取得合法手续的部分房屋应认定该部分租赁关系合法有效，对此本院认为，依据徐新福与刘勇签订的租赁合同的内容，刘勇对租赁房屋是作为整体进行租赁，对于租金也是按房屋整体进行计算，双方签订的租赁合同具有不可分性，故刘勇认为租赁合同部分有效的上诉主张不能成立，本院不予支持。二、本案徐新福的诉讼请求是在租赁合同有效的基础上提出的，而按上述第一项意见，徐新福与刘勇签订的租赁合同无效，原审法院向徐新福释明并要求其变更诉讼请求，但徐新福仍坚持其诉讼请求，现在租赁合同被确认无效的情况下徐新福基于租赁合同有效而提出的各项诉讼请求均不能成立，故本院对徐新福的诉讼请求不予支持，对刘勇认为原审法院认定合同无效而按合同解除进行判决不当的上诉主张予以支持。综上，原审判决适用法律错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第475号民事判决书；
驳回徐新福的全部诉讼请求。
一审案件受理费5501.45元（徐新福已预交），由徐新福承担；二审案件受理费3985.33元（刘勇已预交），由徐新福负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 李 健
二〇一五年十二月十六日
书记员 马恒雯