江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第119号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）钟某某。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）赖某某。
两上诉人共同委托代理人熊德慧，江西客家人律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人钟设华，江西客家人律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐某某甲。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）陈某。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐某某乙。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）徐某某丙。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）吴某某。
委托代理人吴光亮。
五被上诉人共同委托代理人梁秀山，江西明理律师事务所律师。
五被上诉人共同委托代理人何锦源，江西明理律师事务所律师。
上诉人钟某某、赖某某因与被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服赣县人民法院（2013）赣民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告钟某某、赖某某与被告徐某某甲、陈某于2007年8月28日共同协商，签订了《房屋及土地转让协议》一份。协议约定：一、原告将章贡村枫树岗的住宅及前后院围墙为准用地计约壹千平方米，以伍拾贰万元人民币转让给被告徐某某甲、陈某。原告并负责为被告办理好村同意600平方米的建房手续。……六、被告的付款方式及原被告双方权利与义务。1、被告首付人民币伍万元给原告，本协议生效。同时原告须在陆天内为被告办理好村委会同意被告600平方米的建房手续，如原告不能为被告办好建房手续，原告向被告承担相应的经济责任。2、被告第二次付款在原告为被告办理好村委会同意建房手续后叁天将贰拾伍万人民币给原告，同时原告将原住宅地使用证及批建房手续给被告，否则被告将扣除原告人民币伍万元。3、被告第三次付款时间，在第二次付款壹个月后将壹拾伍万人民币付给原告。4、第四次付款在第三次付款壹个月后被告将余款柒万付给原告。协议签订后，双方按协议履行了各自的义务，原告把其房屋和该房的土地使用权证书以及经赣县梅林镇章贡村村民委员会盖章的赣县城乡个人建房用地申请表交给了被告，两被告徐某某甲、陈某及两被告的合伙人徐某某乙、徐某某丙、吴某某将伍拾贰万元购房及地皮款于2007年12月2日全部付清给了原告钟某某、赖某某，原告钟某某、赖某某于2007年12月2日向被告出具了收到该伍拾贰万元购房款及地皮款的收条。被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、吴某某均系非农业家庭户口。徐某某丙也非赣县梅林镇章贡村的村民。原告钟某某提出，上述收条里的内容收到两被告52万元不是事实，实际上只收了40万元；本来合伙是五个人，被告徐某某甲、陈某为了骗取其他三个合伙人的钱，所以才写出52万元的收条给被告，实际上还欠四张欠条的金额12万元。并向法庭出具了四张借（欠）条，分别为：被告陈某于2007年11月2日向原告钟某某出具的一张借条，借条的内容为，“今借到钟某某人民币捌万元整。此款于2008年元月1日归还。到期如不能归还，则用本人合股在钟某某老宅基地所建的住房由钟挑选一套，价格按成本价，不足部分双方多退少补。”于2008年8月27日出具的欠条一张，内容为“今欠钟某某人民币壹万肆仟元整”。徐某某乙于2008年8月27日出具的欠条一张，内容为“今欠钟某某人民币计壹万肆仟元整”。徐某某甲于2008年2月6日出具的欠条一张，内容为“今欠到钟某某购房屋地皮款人民币壹万贰仟元整，于2008年2月30日前还清，此据属实”一审法院审查认为，被告陈某于2007年11月2日向原告钟某某出具的借条，该借条是原告钟某某与被告陈某的民间借贷关系，与本案购房款没有关联。另外三张欠条是在被告于2007年12月2日向原告钟某某付清了购房款之后出具的，也与本案的购房款没有关联。因此，原告钟某某提出只收到了五被告40万元，尚欠12万元购房款的意见，不予采信。
本诉原告钟某某、赖某某的诉讼请求为：1.判令原、被告于2007年08月28日签订的房屋及土地转让协议无效，并退回原告钟某某、赖某某原所有和使用的房屋及宅基地；2.判令被告徐某某甲、陈某赔偿擅自拆除木瓦面结构门楼、木材加工房、杂物间、猪栏和厕所的损失计人民币58320元给原告；3.本案的一切诉讼费用由二被告承担。
反诉原告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某的诉讼请求为：1、判令反诉被告钟某某、赖某某返还和赔偿反诉原告房屋及土地转让款各项经济损失共计人民币3212300元（详见赔偿清单）；2、判令本案《房屋及土地转让协议》600平方米集体土地使用权属反诉原告；3、本案反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更反诉请求为：⒈依法判令两反诉被告返还反诉原告房屋及土地转让款及赔偿各项经济损失共计3010300元人民币元整（其中房屋及土地转让款520000、枫树岗集资修路款7300元、房屋维修管理费35000元、反诉原告新建房屋价值128000元、目前购买同地段同面积房屋差价2320000元）。2、诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院认为：原告钟某某、赖某某与被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某签订的《房屋及土地转让协议》系农村宅基地和房屋的买卖协议。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。目前法律包括《物权法》均没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。最高人民法院《印发﹤关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见﹥的通知》（2008年12月3日，法发（2008）36号）规定，“依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。”因此，根据目前的国家政策，人民法院不应支持城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。原告钟某某、赖某某与被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某签订的《房屋及土地转让协议》无效。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某应返还原告钟某某、赖某某房屋及宅基地，原告钟某某、赖某某应返还被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某购房款52万元。被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某要求原告赔偿目前购买同地段同面积房屋差价2320000元的反诉请求，没有事实依据，不予支持；关于被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某的损失，酌情计算如下：2007年8月赣县的房价平均为1500元／㎡，52万元可以购买到346.66㎡的房屋；目前，赣县的房价平均为4873元／㎡，346.66㎡的房屋价值为1689306元，扣除52万元的本金，被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某的损失相当于1169306元。在本案的买卖行为中，原被告双方均有过错，且过错相当，酌定原告赔偿被告584653元的损失。被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某要求原告支付房屋维修管理费35000和新建房屋价值128000元，没有证据，不予采纳。关于被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某提出的返还集资修路款7300元的意见，因被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某只向法庭提供了两张集资修路款的收据计4000元，该4000元应由原告钟某某、赖某某返还，其余3300元，因没有证据，不予支持。据此，依照上述法律和《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告钟某某、赖某某与被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某签订的房屋及土地转让协议无效。二、被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某于本判决生效后十日内，返还给原告钟某某、赖某某坐落在赣县梅林镇章贡村枫树岗的房屋及前后院围墙为准的用地计约1000平方米。三、原告钟某某、赖某某于本判决生效后十日内，返还给被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某购房款520000元。四、原告钟某某、赖某某于本判决生效后十日内，赔偿被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某损失584653元。五、原告钟某某、赖某某于本判决生效后十日内，返还给被告徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某修路集资款4000元。本诉案件受理费1850元（原告已预缴），反诉案件受理费32498元（反诉原告徐某某甲、陈某已预缴），合计34348元，由原告钟某某、赖某某负担11950元，由被告徐某某甲、陈某及徐某某乙、徐某某丙、吴某某负担22398元。
上诉人钟某某、赖某某不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决第三、四、五项，改判被上诉人拆除在上诉人土地上新建的构筑物，并对擅自拆除上诉人的木瓦结构门楼、木材加工房、杂物间、猪栏和厕所恢复原状或折价赔偿人民币58320元；改判被上诉人陈某返还集体土地建设用地使用证；改判被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某丙共计补足购房款12万元以及同期贷款利率4倍的利息，其中陈某补足购房款本金9.4万元，徐某某甲补足购房款本金1.2万元，徐某某乙补足购房款本金1.4万元，或者从原审判决的应返还购房款本金52万元中剔除12万元。本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、一审法院按照城市商品房价格计算损失没有事实和法律依据。本案房屋为农村房屋，法律不允许交易，不能以市场价格进行计算。2、房屋买卖合同无效后，被上诉人应返还房屋并恢复原状，房子的木瓦面结构门楼、木材加工房、杂物间、猪栏和厕所都被拆掉了，被上诉人新建了构筑物，应当恢复原状或折价赔偿。3、买卖房屋合同无效，被上诉人应将集体建设用地证返还给上诉人。4、被上诉人徐某某甲、陈某只向上诉人支付了40万元的购房款及地皮款，上诉人只应返还40万元，而非52万元。
被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某答辩称，一审法院判决认定事实清楚，上诉人上诉理由不成立。主要理由：1、上诉人没有提交任何证据证明其木瓦面结构门楼、木材加工房、杂物间、猪栏和厕所等附属房屋的存在以及被上诉人拆除附属房屋的事实。2、一审判决未对被上诉人新建的附属设施、构筑物进行审理和裁判。3、一审判决被上诉人返还上诉人“计约1000平方米”用地无法律依据。上诉人的集体土地使用权证载明的使用面积为414.72平方米，建筑占地为237.50平方米，其房屋后面的约600平方米空地仍然为集体使用的土地，实际上是被上诉人向村委会缴纳了土地青苗补偿等费用后才取得该600平方米的使用权利。4、一审判决以诉讼双方“过错相当”为由，判决被上诉人承担50%的损失有失公允，上诉人违反公平和诚实信用原则使被上诉人失去了同期和他人另订合同购买房屋和转让土地使用权的机会，造成被上诉人巨大的经济损失，应当承担主要过错责任。
二审中，上诉人向法庭提交以下证据：证据一：上诉人向赣县梅林镇人民政府申请房屋拆除征用的《报告》复印件及赣县梅林镇政府的回复意见复印件、梅林镇章贡村洪村组和大塘组两个村民小组出具的《证明》复印件，证明本案的房屋及用地不涉及被征用拆迁。证据二：上诉人交纳集资修路款的收据复印件，证明集资修路款的费用是由村集体收取，上诉人也交纳了这个款项，收取人是村集体。证据三：赣县供电有限责任公司的证明，证明本案房屋的供电电表是上诉人开立的，属于上诉人家庭所有。证据四：本案诉讼所涉房屋的相关相片十七张，证明被上诉人拆除了上诉人房屋木门楼的瓦面房、木材加工房、杂物间、猪栏、厕所等附属设施，改建了杂用棚，填埋了上诉人养鱼池，被上诉人将上诉人房屋出租做制衣加工厂。被上诉人质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性以及证明对象均有异议。章贡村洪村组村民小组本身就不是一个法人单位，不可能有公章，不能证明本案房屋不是拆迁范围。对证据二的“三性”均有异议，认为这个收据的日期是2009年，到现在已经有六七年的时间，但从纸张看仍然非常新，且收据上面没有公章，是伪造的。对证据三的真实性、关联性有异议。钟某某这份写的是城镇居民生活用电，说明他不是农村户口，而是城镇居民。对证据四的“三性”均有异议，照片都是现在拍摄，上诉人所称原来的猪栏等附属物在这上面根本反映不出来，无法证明有猪栏、养鱼池等设施，也无法证明被上诉人拆除了这些设施。照片里只有两个人在做事，证明不了这两个人就是在那个房子里面上班。另外，该证据并不属于民事诉讼法规定的新的证据。本院审查认为：证据一中赣县梅林镇政府的回复意见与梅林镇章贡村洪村组、大塘组两个村民小组出具的证明相互印证，本案亦未有任何证据显示诉争房屋已经列入拆迁范围，因此对该组证据的“三性”予以确认。证据二为复印件，无原件予以核对，本院对其“三性”不予确认。证据三为赣县供电有限责任公司签章确认的用电信息，本院对其“三性”予以确认，可以证明目前房屋用电表用户名仍为上诉人。证据四中案涉房屋原貌照片的真实性无法确定，因此对该组证据中关于房屋现状的照片“三性”予以确认，但关于房屋原貌的照片“三性”不予确认，该组证据不能证明被上诉人拆除了上诉人的瓦面房、木材加工房、杂物间、猪栏、厕所等附属设施。
二审中，被上诉人向法庭提交照片四张，证明被上诉人新建了房子和一个钢棚。上诉人质证认为对该证据的“三性”均有异议，即使新建也属于违章建筑，应当恢复原状。本院审查认为，因案涉房屋原貌无法确定，对其证据的“三性”不予确认。
二审经审理查明：双方当事人约定的购房及地皮款为520000元，被上诉人陈某欠款94000元，被上诉人徐某某乙欠款14000元，被上诉人徐某某甲欠款12000元，上诉人实际收到的购房及地皮款为400000元。其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。根据上述规定，宅基地具有社会保障和社会福利性质，其使用权的主体具有特定性即只能是农村居民。本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，被上诉人作为城镇居民和上诉人签订的《房屋及土地转让协议》违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同被确认无效后，被上诉人应当将房屋、土地及其权属证书返还给上诉人，上诉人应当将原告的购房款全额返还给被上诉人。
关于返还购房款金额的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人在一审期间提交了被上诉人出具的四张借据，其中被上诉人陈某出具两张借条共计94000元，被上诉人徐某某乙出具的一张欠条计14000元，被上诉人徐某某甲出具的一张欠条计12000元。用以证明三被上诉人实际上仍有12000元购房款未支付。被上诉人对上述证据的真实性没有提出异议，但认为这是双方之间的借贷纠纷，与本案的房屋买卖合同无关联性，且借款已经归还。本院认为，被上诉人陈某向上诉人钟某某出具的《借条》载明：“到期如不能归还，则用本人合股在钟某某老宅基地所建的住房由钟挑选一套，价格按成本价，不足部分双方多退少补”。被上诉人徐某某甲向上诉人钟某某出具的《欠条》亦载明：“今欠到钟某某购房屋地皮款人民币12000元”。因此该欠款与本案的房屋买卖存在实质的关联性，直接证明了双方因合同取得财产的数额及返还数额，对其关联性应当予以采信。被上诉人主张该欠款已经支付，但未能提供证据证明已经归还的事实，且借条和欠条仍在上诉人处与常理不符，所以上诉人主张其只收到40万元的购房款及地皮款，本院予以采信。关于上诉人主张的恢复原状和赔偿被拆除的建筑物损失的上诉请求，因其未能提供充分证据证明房屋和土地的原貌及被上诉人实施了拆除行为的事实，本院对其主张不予支持。
关于双方损失赔偿的计算问题。上诉人认为其存在被上诉人使用房屋期间的租金损失，而被上诉人则认为上诉人违反了公平和诚实信用原则导致其损失巨大。从本案事实来看，案涉房屋土地为集体土地，双方约定以52万元的价格转让上诉人的房屋及所占用范围内的土地，双方当事人均应知晓房屋和土地的性质，不存在上诉人恶意磋商、故意隐瞒或其他违背诚实信用原则的情况，双方对该农村房屋不能向城镇居民转让均应知晓，被上诉人对购买该房屋后续存在无法办证等风险应该有心理准备，双方均存在明显过错。由于目前诉争房屋及土地并未列入规划拆迁范围，被上诉人主张的土地升值和拆迁补偿利益无法确定。因此，综合本案宅基地房屋及其土地性质、双方交易价格及双方均有过错等因素，对被上诉人主张赔偿房屋差价损失不予支持，其损失可按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算上诉人占用该40万元期间的利息。现上诉人提起协议无效之诉，虽然其主张存在房屋租金损失，但其未提交证据证明租金损失的标准和数额，且从某种层面给被上诉人带来损失更大，因双方《房屋及土地转让协议》的签订，被上诉人将40万元作为购房款而支出，在此期间丧失了将该款进行投资理财的机会。故本院对于上诉人主张由被上诉人赔偿其租金损失的请求不予支持。
关于原审判决被上诉人返还上诉人用地问题，尽管诉争协议约定转让的标的物为“住宅及前后院围墙为准用地计约壹仟平方米”，但根据上诉人的集体土地建设用地使用证显示，上诉人的用地面积为414.72平方米，故原审判决返还用地计约1000平方米欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实部分清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以改判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣县人民法院（2013）赣民一初字第718号民事判决第一、五项；
二、撤销赣县人民法院（2013）赣民一初字第718号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某于本判决生效后十日内，退回上诉人钟某某、赖某某原所有和使用的房屋及宅基地。
四、上诉人钟某某、赖某某于本判决生效后十日内，返还给被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某购房款400000元，并承担该款利息（利息自2007年12月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，至还清时止）。
五、驳回上诉人钟某某、赖某某其他上诉请求。
六、驳回被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某原审其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34348元，二审案件受理费15303元，合计49651元，由上诉人钟某某、赖某某负担24826元，由被上诉人徐某某甲、陈某、徐某某乙、徐某某丙、吴某某负担24825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬