安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01555号
原告：合肥市杏花公园管理处。
法定代表人：刘士杰，主任。
委托代理人：王非，安徽金亚太律师事务所律师。
被告：合肥昌云房地产开发有限公司。
法定代表人：张官斌，董事长。
委托代理人：林平，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。
被告：安徽华庭酒店管理有限公司。
法定代表人：吴厉思，董事长。
委托代理人：金权，安徽润天律师事务所律师。
原告合肥市杏花公园管理处与被告合肥昌云房地产开发有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理。依法由审判员许欣竹担任审判长、与审判员刘军、人民陪审员罗国凤组成合议庭适用普通程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告合肥市杏花公园管理处（以下简称杏花公园管理处）委托代理人王非及被告合肥昌云房地产开发有限公司（以下简称昌云房地产公司）委托代理人林平、苏琰、安徽华庭酒店管理有限公司（以下简称华庭酒店公司）委托代理人金权到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
杏花公园管理处诉称：2007年8月3日，杏花公园管理处与昌云房地产公司就合肥市庐阳区XX路XXX号2010平方米房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同。2008年11月29日双方又签订了补充协议。租赁合同及补充协议约定房屋租赁期限、租金及支付方式等。在租赁合同履行期间内，昌云房地产公司将租赁房屋转租给华庭酒店公司。合同签订后，杏花公园管理处依约交付房屋履行了合同义务。截至2014年1月31日，承租人及房屋使用人已拖欠房屋租赁费用共计20余万元，拖欠租金远远超出了90天。2014年2月13日，杏花公园管理处以公证方式向被告发函催款，否则就形式合同解除权。2014年2月26日，杏花公园管理处在催要无果的情况下公证函告被告解除房屋租赁合同。现诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还位于合肥市庐阳区XX路XXX号2010平方米房屋；3、被告支付拖欠的房屋租金及使用费459184元（自2013年11月暂计算至2014年5月31日）、水电费32863.7元（暂计算至2014年1月14日），违约金147614.31元（按照拖欠房屋租金、水电费的30%计算），逾期交房违约金189000元（暂自2014年3月29日计算至2014年5月31日，之后按每天3000元顺延计算）、律师代理费19960元；4、被告承担本案诉讼费用。
昌云房地产公司辩称：昌云房地产公司虽然与杏花公园管理处签订了房屋租赁合同，但是从签订合同的目的以及履行结果来看均不应认定昌云房地产公司是承租方。另外，杏花公园管理处也认可华庭酒店公司系实际履行方，而且从转账凭证上看出华庭酒店公司是实际支付租金方。另外，证人张某也明确昌云房地产公司签订房屋租赁合同完全是应华庭酒店公司的要求代为签订，虽然昌云房地产公司签订合同系不严谨的，但不能由此认定昌云房地产公司是实际承租人。
华庭酒店公司辩称：2014年1月28日，华庭酒店公司提出解除合同，至此，双方租赁合同已经解除。但是杏花公园管理处一直拖着不办理手续。杏花公园管理处对租金的计算过高，应当是216376元。华庭酒店公司不应当承担违约金，违约责任不在于华庭酒店公司。另外，杏花公园管理处未履行维修义务导致华庭酒店公司承租的房屋无法正常经营，华庭酒店公司在经营过程中多次反映要求维修，但是杏花公园管理处始终没有维修。
经审理查明：2007年8月3日，杏花公园管理处（甲方）与昌云房地产公司（乙方）就合肥市庐阳区XX路XXX号2010平方米房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同，该合同约定房屋坐落于合肥市庐阳区XX路XXX号该房屋为六层楼房，昌云房地产公司承租为该楼二楼以上房屋（含一楼门厅面积）建筑面积约为2010平方米。设施状况：水、电及消防设施使用正常。租赁用途为商务酒店。甲方于2007年8月3日前向乙方交付符合合同规定的房屋。乙方已于合同签订时对房屋及附属设施进行了验收并确认符合合同要求。房屋租期自2007年8月3日至2016年12月31日。2007年8月3日至2011年12月31日按建筑面积2010平方米计算，每平方米每月租金为30元。之后2012年1月1日至2013年12月31日调整为每平方米每月租金为31.5元，2014年1月1日至2015年12月31日调整为每平方米每月租金为34.5元。2016年1月1日至2016年12月31日调整为每平方米每月租金为38元。乙方于签订合同生效之日起首付租金361800元，乙方于承租房屋第七个月起，第一个工作日之前将第二批三个月租金180900元支付给甲方，之后的租金支付方式按每三个月为周期。租赁期限内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修。甲方应在接到乙方通知后20日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。乙方有下列情况的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照规定支付租金达90日的；2、欠缴租金达180000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的；5、擅自将房屋转租给第三人的、、、、。乙方享有的权利有：1、甲方无法修复因房屋自身质量原因所产生的房屋及原有设施的功能障碍而使乙方无法正常租赁使用的，乙方可以单方解除合同并立即收回已付的剩余租赁期的租金。由此产生的损失，乙方有权要求甲方赔偿；2、优先承租权；3、优先购买权；4、装修权。合同还约定，甲方对房屋及原有附属设施的自身质量引起的修缮责任而无法修缮的，乙方可指定他方修缮，费用由甲方支付。乙方逾期支付租金的，除应补缴租金外，还应按逾期天数，每日1000元向甲方支付违约金。乙方逾期交还租赁房屋的，甲方有权自行强制收回房屋或者提起诉讼。甲方自行强行收回房屋的，租赁房屋内的一切设施物品视为乙方自行放弃。甲方有权处置。甲方提起诉讼的，乙方应按实际交还房屋时的逾期天数，按每日3000元支付违约金。租赁期限内乙方因经营需要对电力、自来水进行增容，其费用由乙方负责解决。租赁期限内的污水管道改造费用由乙方自行解决。一方违约造成对方损失的，除依合同约定承担违约金外，还应赔偿对方的经济损失（包括对方支付的律师费等实现债权所产生的费用）。2008年11月29日，昌云房地产公司与杏花公园管理处又签订了补充协议。该协议约定2009年1月1日至2011年12月31日每平方米每月租金为25.7元。之后2012年1月1日至2013年12月31日调整为每平方米每月租金为27.2元，2014年1月1日至2015年12月31日调整为每平方米每月租金为30.2元。2016年1月1日至2016年12月31日调整为每平方米每月租金为33.7元。
另查明，涉案房租缴纳至2013年10月，杏花公园管理处开具的发票中注明付款方为：合肥昌云房地产开发有公司（华庭酒店）。之后未缴纳房租。杏花公园管理处于2014年4月23日诉至本院，要求判如所请。杏花公园管理处为本案诉讼支付律师代理费19960元。
2014年2月27日，杏花公园管理处以公证形式向华庭酒店公司与昌云房地产公司发送解除房屋租赁合同通知书，华庭酒店公司收件地址为：合肥市庐阳区XX路XXX号，收件人：吴厉思，邮政单号为XXXXXXXXXX。昌云房地产公司收件地址为：合肥市XX区XX路与XX交口南XXX米，收件人为：张官斌，收件单位：合肥昌云房地产开发有限公司。邮政单号为XXXXXXXXXX。
证人张某向法庭明确签订房屋租赁合同时因杏花公园管理处认为华庭酒店公司的资质不够所以找到了昌云房地产公司作为承租主体与杏花公园管理处签订了房屋租赁合同。该房屋租赁实际上与昌云房地产公司无任何关联。
以上事实有房屋租赁合同、补充协议、企业信息查询、公证书、房屋产权证、收费通知书、付款凭证、收款收据、解除合同协议书、聘请律师合同、律师费票据、证人证言及当事人陈述予以证实。
本院认为：本案争议焦点在于：1、昌云房地产公司在与杏花公园管理处签订租赁合同后是否受该租赁合同所约束？2、杏花公园管理处与昌云房地产公司、华庭酒店公司签订的房屋租赁合同是否解除？具体认定如下：
1、昌云房地产公司在与杏花公园管理处签订租赁合同后是否该租赁合同所约束？
杏花公园管理处认为涉案房屋的承租方为昌云房地产公司及华庭酒店公司，昌云房地产公司为房屋承租方，华庭酒店公司为实际经营者。华庭酒店公司对于承租房屋的事实予以认可，但是昌云房地产公司认为从签订合同的目的以及履行结果来看均不应认定昌云房地产公司是承租方。另外，杏花公园管理处也认可华庭酒店公司系实际履行方，而且从转账凭证上看出华庭酒店公司是实际支付租金方。另外，证人张某也明确昌云房地产公司签订房屋租赁合同完全是应华庭酒店公司的要求代为签订，虽然昌云房地产公司签订合同系不严谨的，但不能由此认定昌云房地产公司是实际承租人。根据双方所举证据以及陈述，认定昌云房地产公司仍然受2007年签订的房屋租赁合同以及2008年签订的补充协议所约束，理由在于：（1）法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2007年8月3日，杏花公园管理处与昌云房地产公司签订房屋租赁合同时明确约定承租人为昌云房地产公司，作为承租人的昌云房地产公司应当受到该合同的约束，履行该合同的义务。在昌云房地产公司与杏花公园管理处未协商解除或者任何一方未行使解除权的情况下，该合同仍然约束昌云房地产公司；（2）虽然杏花公园管理处认为华庭酒店公司系实际经营者，但是杏花公园管理处并未认可昌云房地产公司已经脱离租赁关系，即昌云房地产公司应履行的权利义务由华庭酒店公司承担。另外，杏花公园管理处开具的房屋租赁费用票据注明付款方为合肥昌云房地产开发有限公司（华庭酒店）；（3）华庭酒店公司认为其一直租赁经营涉案房屋，且于2014年1月28日向杏花公园管理处发出解除合同通知书，杏花公园管理处亦在解除合同时也同时向华庭酒店公司发送解除合同通知书，由此表明华庭酒店公司自认行为系债的加入，杏花公园管理处对此亦予以认可。华庭酒店公司应当与昌云房地产公司共同作为承租方行使权利和履行义务。昌云房地产公司抗辩认为租赁合同与其无关的抗辩意见，本院不予采信。
2、杏花公园管理处与昌云房地产公司、华庭酒店公司签订的房屋租赁合同是否解除？
杏花公园管理处认为其已经行使了合同的解除权，即向华庭酒店公司和昌云房地产公司发送了解除合同通知书，华庭酒店公司认为2014年1月已经向杏花公园管理处行使了解除权。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因杏花公园管理处已于2014年2月27日通过公证方式向两被告发送解除合同通知书，应认定杏花公园管理处已经行使合同解除权，双方于2007年8月3日的租赁合同已经解除。杏花公园管理处诉请要求解除房屋租赁合同已无必要。华庭酒店公司抗辩认为合同已于2014年1月28日解除，因无证据证明已通知对方，故对于该抗辩意见，本院不予采信。
因涉案房屋租赁费用仅交纳至2013年10月，故杏花公园管理处诉请要求自2013年11月起要求支付房屋租金及使用费，根据双方约定的房屋租赁费用，予以计算为412854元（2010平方米×2×27.2＋2010平方米×5×30.2=412854元）。因昌云房地产公司及华庭酒店公司拖欠房屋租金达到合同约定的2个月，已构成违约，故杏花公园管理处主张违约金及逾期交房违约金，本院予以支持，但是支持标准按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍为标准。华庭酒店公司抗辩认为其并未违约，因合同中约定了拖欠租金达2个月，杏花公园管理处有权解除合同并要求承租方承担违约责任。另外，合同中约定昌云房地产公司在发现房屋及附属设施有损坏或者故障时，应及时通知杏花公园管理处维修。杏花公园管理处在接到昌云房地产公司通知后20日内维修。杏花公园管理处因房屋质量产生功能障碍导致无法正常使用的，昌云房地产公司可以单方解除合同。合同还约定杏花公园管理处对房屋及原有附属设施的自身质量引起的修缮责任而无法修缮的，昌云房地产公司可以指定他方修缮，费用由杏花公园管理处支付。昌云房地产公司及华庭酒店公司未尽通知义务且不能证明系杏花公园管理处维修范围的情况下，对于华庭酒店公司的抗辩意见，本院不予采信。杏花公园管理处主张律师费用，该主张有合同所约定且属于实际发生的费用，本院予以支持。因华庭酒店公司自认作为承租人，故应当与昌云房地产公司共同承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于合同法司法解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥昌云房地产开发有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥市杏花公园管理处返还位于合肥市XX路XXX号2010平方米房屋；
二、被告合肥昌云房地产开发有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付房屋租金及使用费412854元（自2013年11月1日暂计算至2014年5月31日，之后按每月60702元标准顺延计算至实际返还房屋时止）、违约金20891元（自2013年11月1日暂计算至2014年5月31日，之后违约金以412854元为基数，自2014年6月1日起每天基数增加2023.4元，按中国人民银行规定的半年期贷款利率标准的四倍计算至房屋实际返还之日止）、水电费32863.7元及律师代理费19960元；
三、驳回原告合肥市杏花公园管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36352元，由原告杏花公园管理处负担10000元，被告合肥昌云房地产开发有限公司、安徽华庭酒店管理有限公司共同负担26352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 许欣竹
审 判 员 刘 军
人民陪审员 罗国凤
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 梁 静