上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第32号
上诉人（原审被告）上海龙嘉置业有限公司。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告）蒋昊。
被上诉人（原审原告）邹汉新。
两被上诉人之共同委托代理人乔越千，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人上海龙嘉置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2012年5月26日，蒋昊、邹汉新（作为乙方）与上海龙嘉置业有限公司（作为甲方，以下简称龙嘉公司）签订《甲园认购书》一份，约定蒋昊、邹汉新向龙嘉公司认购上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄98号房屋（以下简称系争房屋），认购总价为人民币（以下币种同）14，683，465元，房屋预测面积为578.40平方米。认购书还约定：乙方应付定金100万元，付款方式为按揭贷款，首期款为5，873，386元，乙方于2012年6月6日前支付（含定金）。第二期款为8，810，079元，乙方于2012年11月26日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方享有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金100万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵冲部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于2012年6月6日前至上海市＊＊＊区＊＊＊旅游度假区＊＊＊路＊＊＊弄98号与甲方签订《上海市商品房预售合同》及附随文件。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。4）无论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《上海市商品房预售合同》以及附随文件的签署，或完整适当履行支付约定之任何一期房款，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金作为赔偿。……8）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……10）本认购书一式两份，自双方签字盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书约定的内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
2012年5月26日，蒋昊、邹汉新支付龙嘉公司定金100万元。2012年7月2日，蒋昊、邹汉新支付龙嘉公司购房款470万元。
原审审理中，蒋昊、邹汉新陈述认购书签订后，龙嘉公司因急于回笼资金，表示如果蒋昊、邹汉新选择一次性付款的，房屋总价优惠至14，248，732元，蒋昊、邹汉新当即表示愿意一次性付款。龙嘉公司对此不予认可。
2012年9月6日，蒋昊、邹汉新发送催告函给龙嘉公司，载明：双方签订认购书，蒋昊、邹汉新要求付款方式为一次性付款，总价14，248，732元，龙嘉公司的销售经理倪某按公司要求以按揭价14，683，465元填写了认购书，并商定于2012年6月6日签订预售合同，倪经理承诺签订预售合同当天全额付款为一次性付款，总价14，248，732元。蒋昊、邹汉新当日缴纳了100万元定金，但6月6日早晨倪经理通知“由于发票用完，签约延后”。蒋昊、邹汉新自己不放心，当天下午去了龙嘉公司售楼处，倪经理告知的确是由于发票问题。后蒋昊、邹汉新多次去龙嘉公司售楼处或电话要求签约，龙嘉公司又以种种理由拖延签约至今，现已到9月，请尽快确定签约日期。龙嘉公司认可收到该函，但对内容不予认可。
2013年1月7日，龙嘉公司向蒋昊、邹汉新发出通知，载明：蒋昊、邹汉新认购的98号房屋，因不能达成一致意见，无法签约。特将该房屋涉及款项依法退还。当日，龙嘉公司将470万元退还至蒋昊、邹汉新账户。
2013年2月5日，龙嘉公司再次发送通知函，通知蒋昊、邹汉新对其单方面支付的款项进行利息补偿，补偿方案为按照人民币贷款利率（企业贷款利率）向蒋昊、邹汉新支付已付资金占用期间的利息。请蒋昊、邹汉新于2013年2月8日前至甲园接待中心（＊＊＊路＊＊＊弄）办理相关事宜。
2013年2月7日，蒋昊、邹汉新再次发送催告函，要求龙嘉公司尽快履约，与蒋昊、邹汉新签订预售合同。
原审另查明，龙嘉公司于2014年4月18日取得系争房屋的所有权。
原审审理中，蒋昊、邹汉新提供了龙嘉公司在网上登记的《上海市商品房预售合同》样本，该样本中对于房屋的交付时间、交付条件、办理过户手续时间及相应违约责任等制定了相应的条款。龙嘉公司在第一次庭审中认可该样本即为其在网上登记备案的样本，但第二次庭审中提出蒋昊、邹汉新从网上下载该样本的时间为2013年6月8日，而双方签订认购书的日期为2012年5月26日，当时蒋昊、邹汉新提供的样本是留存于售楼现场的样本，没有在网上备案，该版本是空白的。
对于双方未能按约于2012年6月6日前签订预售合同的原因，蒋昊、邹汉新提供了录音资料、账户传真，以证明双方达成一致，一次性付款的优惠房价为14，248，732元，扣除已付定金100万元后的房款约定于正式签约时一次性支付，但由于龙嘉公司的一再拖延导致预售合同没有签订。后在蒋昊、邹汉新再三与龙嘉公司沟通下，龙嘉公司要求蒋昊、邹汉新先支付上述房屋总价的40%，并将账户信息传真给蒋昊、邹汉新，蒋昊、邹汉新于2012年7月2日又支付给龙嘉公司购房款470万元。龙嘉公司对录音材料的真实性不予认可，且录音材料不能证明未能签订预售合同是龙嘉公司的原因导致，双方对付款方式、时间节点等没有达成新的合意。对于账号传真，龙嘉公司认为公司账号是正确的，但不能证明在蒋昊、邹汉新逾期付款的情况下，龙嘉公司仍要求蒋昊、邹汉新付款，且蒋昊、邹汉新于7月2日付款的行为存在逾期付款及金额未付足的双重违约行为。
原审审理过程中，蒋昊、邹汉新陈述其不属于限购对象，若法院判决继续履行，剩余房款（含龙嘉公司退还的房款）可以现金方式一次性付清。
原审审理中，蒋昊、邹汉新请求判令龙嘉公司协助其办理上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄98号房屋的过户手续。龙嘉公司则请求驳回蒋昊、邹汉新的诉讼请求。
原审认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的认购书明确了蒋昊、邹汉新所购房屋的具体位置，并对房屋总价、面积、付款方式、定金等买卖合同主要内容均作了明确约定。认购书中还特别约定，双方将来签订的《上海市商品房预售合同》的条款，除非经双方协商同意外，应与认购书约定的内容一致，而且在认购书“其它事项约定”中明确蒋昊、邹汉新已仔细阅读并充分了解《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，龙嘉公司将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知蒋昊、邹汉新，蒋昊、邹汉新表示理解和认同。关于蒋昊、邹汉新提供的预售合同样本，因龙嘉公司审理中予以认可，之后虽提出不同意见，但提供的证据不足以证明，故法院不予采信龙嘉公司的意见，认定蒋昊、邹汉新提供的即为龙嘉公司在网上登记备案的《上海市商品房预售合同》样本。综上可以认定，虽然双方在认购书中对于房屋交付时间、办理过户时间等内容没有作出约定，但双方已达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以龙嘉公司提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，且龙嘉公司已经将房屋交付等事项充分告知过蒋昊、邹汉新，蒋昊、邹汉新表示认同，表明双方就上述内容已经达成了一致，已具备了房屋买卖合同的主要条款。
关于购房总价，结合蒋昊、邹汉新提供的录音资料、付款凭证、催告函，可以形成有效的证据链，证明蒋昊、邹汉新所主张的一次性付款优惠总房价为14，248，732元的事实，法院予以认定，且可以证明蒋昊、邹汉新积极履行认购书规定的付款义务、签约义务，但因龙嘉公司的原因导致无法签订预售合同，无法按期付款，故法院认为逾期支付房款的过错并非在于蒋昊、邹汉新。龙嘉公司现以蒋昊、邹汉新存在逾期支付房款、未按约签订预售合同的违约行为为由，主张不再签订预售合同、不再继续履行认购书的相关义务，缺乏事实依据，法院不予支持。蒋昊、邹汉新之付款行为系履行买卖合同的主要义务，龙嘉公司也收取了部分房款，故从双方签订的认购书以及双方的履约行为看，双方已经就系争房屋确立了房屋买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行。龙嘉公司之后单方退还蒋昊、邹汉新购房款的行为，未经得蒋昊、邹汉新同意，故不能认为双方就解除买卖合同关系已经达成一致。因此，双方应当继续履行，由蒋昊、邹汉新支付购房余款13，248，732元（含龙嘉公司退还的470万元），龙嘉公司协助蒋昊、邹汉新办理系争房屋的产权过户手续。
此外，考虑到房屋总价14，248，732元系蒋昊、邹汉新一次性支付房款条件下龙嘉公司所提供的优惠房价，若蒋昊、邹汉新违反承诺未能按期一次性支付剩余房款的，则该优惠房价的条件不成就，蒋昊、邹汉新仍应当按照房屋总价14，683，465元履行付款义务。
关于房屋预测面积及实测面积的差异以及房屋的交付问题，因双方在审理过程中均未提出相应的主张，故本案中对此不作处理，当事人可以自行协商处理或另行起诉。
原审法院审理后于二○一四年十一月二十日作出判决：一、蒋昊、邹汉新于判决生效之日起十五日内支付上海龙嘉置业有限公司房款13，248，732元；二、若蒋昊、邹汉新未能按上述第一项指定期限付款，则上述第一项房款金额变更为13，683，465元；三、上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款之日起十五日内协助蒋昊、邹汉新将坐落于上海市＊＊＊区＊＊＊镇＊＊＊路＊＊＊弄98号房屋产权过户至蒋昊、邹汉新名下。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，080元，由上海龙嘉置业有限公司负担。
判决后，龙嘉公司不服，上诉于本院称：双方签订的认购书约定的房屋总价为13，683，465元，原审法院认定被上诉人一次性付款的优惠价为13，248，732元，缺乏依据。被上诉人提供的网上登记预售合同样本并非认购书指向的预售合同样本，且该认购书的性质为预约，现由于被上诉人的违约行为导致预售合同最终无法签订，上诉人发函给被上诉人，告知双方无法签约并退还已收取的房款，并无不当。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人蒋昊、邹汉新辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的认购书对买卖合同的主要内容作了明确约定，且双方也达成一致，对于认购书中未约定的内容以上诉人提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而双方对于认购书中未涉及到的房屋交付时间等内容已经达成了一致，故可以认定双方之间形成了房屋买卖合同关系，双方均应诚实守信，按约履行。至于购房总价，被上诉人在原审中提供的证据可以证明上诉人同意被上诉人一次性付款的优惠房价为13，248，732元，故原审判决如被上诉人一次性付款，则按优惠价付款，如被上诉人未能一次性付款，则按认购书约定的价格付款，并无不当，本院予以维持。根据本案已经查明的事实，由于上诉人的原因导致双方至今未能签订预售合同，上诉人以被上诉人逾期付款为由主张解除合同并退还房款，缺乏依据。因此，双方应当继续履行合同，由被上诉人支付购房款，上诉人协助被上诉人办理系争房屋的产权过户手续。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人上海龙嘉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……