北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民再初字第2789号
原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇沿河村，组织机构代码10251277-9。
法定代表人石立平，总经理。
委托代理人卢明计，北京市臻昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街52号1幢，组织机构代码79514467-2。
法定代表人南秀明，总经理。
委托代理人张家勇，北京市安桥律师事务所律师。
委托代理人王秀杰，男，1960年1月2日出生，汉族，该公司经理。
原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司（以下简称京华伟业公司）与被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司（以下简称洁洁利公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市高级人民法院于2012年12月28日作出（2012）高民申字第02600号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2013年12月16日作出（2013）二中民再终字第17473号民事裁定，撤销（2011）二中民终字第03738号民事判决及（2010）顺民初字第2099号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告（反诉被告）京华伟业公司法定代表人石立平及其委托代理人卢明计，被告（反诉原告）洁洁利公司法定代表人南秀明及其委托代理人张家勇、王秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京华伟业公司诉称，我公司与洁洁利公司于2009年4月25日签订房屋租赁合同，约定我公司将位于北京市顺义区×××号部分房屋（约800平方米）以及锅炉租赁给洁洁利公司使用。合同生效后我公司按合同约定履行了义务，但洁洁利公司找到新的经营场所，希望解除合同，从2009年12月开始拖欠水、电费，也拒不按合同约定给付2010年1月1日至2010年6月30日的房屋租金，达到了约定合同解除的条件。同时洁洁利公司在其经营的场所内，水堆积达到0.65米以上，影响了我公司另一租户的生产经营，我公司于2010年1月11日将解除合同的通知送达洁洁利公司。本案原一、二审判决洁洁利公司应给付我公司的水电费11038.4元，我公司认可。洁洁利公司已于2012年12月31日将租赁的房屋腾退，故我公司放弃要求洁洁利公司腾退所租赁房屋、场地及使用锅炉的诉讼请求。现请求法院判令：1.确认双方签订的租赁合同于2010年1月11日解除；2.洁洁利公司按照合同约定每天219.18元的租金标准支付我公司自2010年1月1日起至实际腾退之日（即2012年12月31日）止的占用费用；3.洁洁利公司按照合同约定每天54.8元的租金标准支付我公司自2010年1月1日起至2010年9月30日止的锅炉使用费；4.洁洁利公司支付拖欠的水电费11038.4元。
洁洁利公司答辩并反诉称，我公司在签订租赁合同后对房屋进行了装修并支付了装修费用，在生产经营中也未影响其他租户的经营，不存在导致合同解除的违约行为，京华伟业公司无权单方面解除合同。京华伟业公司于2009年12月9日在我公司承租院内挖沟，对我公司的经营造成重大影响，使我公司无法实现租赁合同目的，因此2009年12月9日之后产生的租金及锅炉使用费，我公司均不应承担。我公司已经支付租金至2009年12月31日，因此不存在拖欠租金的事实。关于水电费，我公司已经实际支付至2009年11月底，并预存了2009年12月电费636.6元，我公司同意将水电费支付至2010年1月11日，不同意承担此后的水电费。我公司提出反诉是经过京华伟业公司同意的，且符合法律程序，因此请求法院判令：1.依法解除双方签订的房屋租赁合同；2.京华伟业公司赔偿我公司装修费393924元、锅炉维修费86000元，共计479924元。
京华伟业公司针对洁洁利公司的反诉答辩称，合同的解除是因为洁洁利公司的过错造成的。租赁合同明确约定装修必须经过我公司的书面同意，退租时遵循“来修去丢”的原则，且洁洁利公司提供的装修合同并非真实的，因此我公司不同意赔偿装修费用。租赁合同明确约定洁洁利公司负责锅炉维修，且洁洁利公司提供的锅炉维修票据并非真实的，我公司亦不同意赔偿锅炉维修费用。因此，法院应驳回洁洁利公司的反诉请求。
经审理查明，2009年4月25日，京华伟业公司（甲方）与洁洁利公司（乙方）签订房屋租赁合同，洁洁利公司租赁京华伟业公司房屋用于经营洗衣厂行业。合同大致内容为：第一条：甲方将位于北京顺义区×××号（以下简称×××号）部分房屋（约800㎡）及四吨锅炉一处租给乙方，用于乙方生产经营；并保证提供锅炉正常使用，如有不能使用的情况，甲方则另提供备用锅炉给乙方使用，规格同上。第二条：租赁期限自2009年5月1日至2014年7月1日止。第三条：房屋每年租金为捌万圆人民币，锅炉年租金为贰万圆人民币；租金按半年为单位支付，乙方须预付半年租金；租期每满半年，须提前一个月支付下半年的租金；首年租金自合同签订之日起两个月后开始计算。第四条：甲方负责提供的房屋不漏雨。提供水源、排水环境、200A／0.4KV的电源入户。第六条：乙方对所租用的锅炉须根据国家相关部门要求进行使用，定期进行维护、检修，使设备经常保持良好状态，并自行承担所产生的相关费用；租赁到期时将完好设备交还甲方，如有损坏应予以赔偿；因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。第七条：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，甲方不予负责；退租时，乙方的装修遵“来修去丢”原则，乙方不得拆除。第九条：乙方支付房屋租赁期间所产生的水、电费，每度电收费为1元人民币，每吨水为1元人民币。第十一条：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。不得擅自将承租的房屋转让、转借；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；欠租金或水、电费累计达半个月……第十三条：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方实际损失，如乙方欠缴租金，须按欠缴额的0.5%／日交付滞纳金。
合同签订后，洁洁利公司开始对承租房屋进行装修并向京华伟业公司交纳首年半年房屋、锅炉租金5万元并支付水电费。2010年1月11日，京华伟业公司向洁洁利公司出具书面解除合同通知，终止其公司与洁洁利公司的租赁合同。对于合同解除的原因，京华伟业公司称，其公司位于×××号的场地分为三个独立院落，北部院落由京华伟业公司使用、中部院落由北京开元远大商贸有限公司（以下简称开元公司）租赁使用，南部院落由洁洁利公司租赁使用。洁洁利公司因找到更经济的经营场所，想要解除双方签订的租赁合同，违反合同约定拖欠租金和锅炉使用费，经京华伟业公司口头催缴后仍不交纳，达到合同解除条件。且洁洁利公司在生产经营过程中造成的积水影响了开元公司的经营。洁洁利公司则称，京华伟业公司的院落一分为二，南部院落由洁洁利公司租赁使用，北部院落由京华伟业公司使用，不存在开元公司租赁使用京华伟业公司院落的情形。因为京华伟业公司要将位于自己院落内的锅炉搬至洁洁利公司办公区域内，便于2009年12月9日开始擅自在洁洁利公司的场地内挖沟，挖沟的范围涉及到整个租赁院落，严重影响到了洁洁利公司的生产经营。双方产生矛盾，经协商未达成一致意见，京华伟业公司于2010年1月11日下午对洁洁利公司进行拉闸断电，导致洁洁利公司的生产设备、管道被冻坏，此后一直停止生产经营。另外，2009年7月开始，洁洁利公司办公区、宿舍、车间漏雨严重，通知京华伟业公司后，京华伟业公司一直未予答复。
关于洁洁利公司是否拖欠租金且达到合同解除条件。京华伟业公司认为，依照合同约定，租金应自合同签订之日起两个月后开始计算，因此首年半年租金支付期限为2009年6月25日至2009年12月25日，洁洁利公司应于2009年11月25日交纳下半年租金。洁洁利公司则认为，租赁合同约定租赁期限自2009年5月1日至2014年7月1日的目的是预留了两个月的装修期。其公司于合同签订后支付的5万元为2009年7月1日至2009年12月31日期间房屋租金和锅炉租金。依照租赁合同约定，之后的半年租金应在2009年12月31日前交纳。且京华伟业公司提起本次诉讼时主张的房屋租金和锅炉租金均自2010年1月1日起计算。
为证明洁洁利公司拖欠租金达到了合同解除条件，京华伟业公司提交原二审卷宗第35页笔录，在该笔录中洁洁利公司认可首年半年租金交至2009年12月25日。洁洁利公司对上述证据的真实性予以认可，但是不认可证明目的，称不能以此认定支付租金的时间。
为证明洁洁利公司并不拖欠京华伟业公司租金，洁洁利公司提交了以下主要证据：
1.京华伟业公司于2009年4月25日出具的收条一张。该收条上载“今收到北京洁洁利保洁有限公司房租定金贰万元整（￥20000元）。收款人：石立平。2009.4.25。”
2.京华伟业公司于2009年6月18日出具的证明一张。该证明上载：“今收到2009年房租款半年款伍万元整（50000）。收款人：石立平。2009年6月18日。”
京华伟业公司对上述证据1、证据2的真实性认可，但是认为洁洁利公司交纳的5万元租金中已经包含了之前交纳的2万元定金，洁洁利公司在2009年6月18日交纳租金时仅交纳了3万元。因为当时洁洁利公司称无法找到定金收条，因此就未予索要。2万元定金收条不能证明洁洁利公司的装修行为经过其公司同意，反而可以证明其公司提供的锅炉是没有问题的。洁洁利公司在开始大量装修后于2009年6月18日交纳租金，就可以证明其公司交付给洁洁利公司的租赁物是符合约定用途的，洁洁利公司称房屋存在漏雨情况不符合事实。洁洁利公司称，其公司支付房租及定金共计7万元，2万元定金未冲抵房租亦未退还，因此其公司实际交纳了自2010年1月1日至2万元定金折抵完毕为止的租金，其公司并未拖欠租金。双方对该2万元定金如何处理未达成一致意见，洁洁利公司表示会另案解决2万元定金的返还问题，定金收条仅作为本案证据提交。
原一审期间，京华伟业公司提交了其公司分别于2010年1月12日和1月14日向洁洁利公司快递的催缴通知，该催缴通知大致内容为，双方于2009年4月25日签订房屋租赁合同，依据该合同洁洁利公司应于2009年12月1日前给付2010年1月1日至2010年6月30日的房屋租金4万元，锅炉使用费1万元；于2010年1月5日前给付12月的水、电费10986.61元，但洁洁利公司一直未给付。现正式通知洁洁利公司，请于2010年1月18日前将上述钱款共人民币60986.61元交至京华伟业公司财务室，逾期未交纳京华伟业公司将依据房屋租赁合同第十一条的约定行使合同权利。该催缴通知上盖有京华伟业公司的印章，两份特快专递均被拒收。京华伟业公司在重审期间称，催缴通知没有送达给洁洁利公司，因此不发生法律效力，不作为其公司在本案中的证据提交。洁洁利公司称，催缴通知系对方在原审中提交，可以证明京华伟业公司认可合同的履行期限及租金的交纳情况。
关于挖沟是否对洁洁利公司生产经营造成影响以及京华伟业公司是否对洁洁利公司采取断电措施。京华伟业公司称，其公司于2009年12月20日在洁洁利公司场地西侧挖南北向的沟，沟长10米，宽0.8米，深0.33米，目的是为了排水。挖沟持续了一天的时间，不影响洁洁利公司通行。配电箱的线路设计为并联关系，京华伟业公司没有对洁洁利公司进行断电，洁洁利公司于2009年12月9日就已经停产。洁洁利公司称，2009年12月9日，京华伟业公司开始在洁洁利公司院内挖沟，挖沟时间持续了半个多月，挖沟的范围涉及到整个租赁院落，严重影响到了洁洁利公司的生产经营。双方由此产生矛盾，经协商未达成一致意见，京华伟业公司于2010年1月11日下午对其公司进行拉闸断电，导致其生产设备、管道被冻坏，此后即停止生产。双方租赁合同应自2009年12月9日解除，其公司当时将解除通知以口头形式告知了京华伟业公司。
为证明挖沟行为对洁洁利公司的生产经营不造成影响以及没有对洁洁利公司采取断电措施，京华伟业公司提交以下主要证据：
1.京华伟业公司在原二审期间录制的光盘一张。该光盘内容为京华伟业公司代理人现场解说×××号从北到南共分三个院落，配电室、锅炉房均在中部院落，电缆并联连接后从地下送往各公司，洁洁利公司院内的排水沟不影响通行，墙上水痕在0.3米以上。
2.原二审卷宗中笔录。原二审卷宗第37页笔录，说明京华伟业公司在原二审期间提交了与开元公司签订的租赁合同、开元公司出具的证明，证明×××号的场地中北部是由京华伟业公司使用，中部由开元公司使用，锅炉房和配电室的钥匙由开元公司控制，2010年1月份没有断电的事实。第43页笔录，京华伟业公司称地下线路还在，证明地下电缆完好。第45、46页补充笔录和补充代理词，京华伟业公司代理人表明洁洁利公司仍占用租赁场地并控制部分地下电源。第83页笔录、第87页关于挖沟的法律意见书，表明挖沟不影响通行，仅仅是为了排水。
3.2009年12月20日机械台班费收据复印件一张。证明挖沟时间为2009年12月20日，挖沟仅持续一天。
4.申请证人开元公司经理西广伶出庭作证。西广伶称，2005年7月1日至2010年7月1日，开元公司承租京华伟业公司的院落作为办公场地，洁洁利公司在其公司南侧。京华伟业公司提供电源，电费亦交给京华伟业公司。配电室和锅炉房均在开元公司院内，钥匙由开元公司控制，其他人没有钥匙，配电室有总闸控制三家用电。2009年12月份，洁洁利公司停产，但是不清楚停产原因。2010年1月份，没有人到配电室拉过电闸，开元公司承租的院落内也没有停过电。京华伟业公司在洁洁利公司院内挖沟是为了排水，不知道挪锅炉一事。洁洁利公司在生产过程中未对开元公司造成任何影响。
洁洁利公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，光盘是状况改变之后录制的。不存在第三方开元公司，原一审2010年10月19日的庭审笔录第8页中，京华伟业公司明确表示挖沟是为了移动锅炉。对证据2中第37页笔录中京华伟业公司提到的与开元公司签订的租赁合同、开元公司出具的证明的真实性均不认可，其公司有反证可以证明并不存在开元公司。京华伟业公司仅提供电源入口，由京华伟业公司控制电路及用电情况。第45、46页补充笔录和补充代理词均为京华伟业公司单方陈述，对其客观性不予认可，不应作为证据使用；对第87页关于挖沟的法律意见书的客观性不予认可，不应作为证据使用；对第83页笔录的真实性认可，证明目的不认可。对证据3的真实性不予认可。对证据4的真实性和证明目的均不予认可。
洁洁利公司对京华伟业公司挖沟及采取断电行为提交以下主要证据：
1.租赁场地院内照片及机器设备照片各一组。证明京华伟业公司在洁洁利公司承租院内挖沟，对洁洁利公司生产经营造成严重影响。京华伟业公司对洁洁利公司采取断电行为，并且断电对洁洁利公司的生产设备造成损坏。
2.北京市企业信用信息网中关于开元公司的信息查询结果打印件一张、开元公司网页打印件一张。证明开元公司的注册地为北京市朝阳区西坝河南里29号，且开元公司对外业务宣传联络地址均为该公司的注册地，开元公司并未使用京华伟业公司中部的院落。
3.北京市企业信用信息网中关于北京华源兴德粮油制品有限公司的信息查询结果一张。证明京华伟业公司的法定代表人在洁洁利公司租赁场所，即×××号注册公司，是京华伟业公司的法定代表人为了自己注册公司而要收回洁洁利公司租赁的房屋，达到自己使用的目的。
4.水电费票据共计11张。证明洁洁利公司向京华伟业公司交纳水电费的情况，洁洁利公司已支付水电费至2009年11月26日，并且另外预存了636.6元作为2009年12月份的水电费。
京华伟业公司对上述证据的质证意见为：对证据1两组照片的真实性以及证明目的均不予认可，认为照片没有显示时间，不能证明是何时所拍摄，亦不能反映照片的采集地点，且照片是洁洁利公司在京华伟业公司解除了租赁合同之后，在诉讼中提交的，目的就是为了诉讼。对证据2的证明目的不予认可，洁洁利公司的注册地为北京市怀柔区，但是实际上承租了京华伟业公司的房屋用于生产经营。同理，开元公司的实际承租地与注册地不一致属合理现象，并不能因此证明开元公司并未使用京华伟业公司中部的院落。对证据3的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，×××号一直是由三家企业在使用。对证据4的真实性予以认可，水电费数额以原一、二审认定的11038.4元为准。
合同中约定的租赁物锅炉位于洁洁利公司租赁院落以北院落的锅炉房内。锅炉房内有两台四吨的锅炉，京华伟业公司出租给洁洁利公司一台锅炉，另一台作为备用。洁洁利公司称，对租赁房屋进行装修后才发现两台锅炉都损坏了，其公司自行出资对两台锅炉进行了维修，在修理之前未向京华伟业公司提出维修锅炉的要求。现要求京华伟业公司承担锅炉维修费用86000元，为此洁洁利公司提交了以下主要证据：
1.2011年5月4日北京金沪雅园科技有限公司（以下简称金沪雅园公司）出具的发票一张，金额为86000元。
2.北京沪工锅炉配件销售中心分别于2011年5月4日、2011年7月21日出具的出库单三张。
3.北京沪工锅炉设备安装工程咨询有限公司（以下简称沪工公司）和金沪雅园公司共同出具的证明一份。该证明上载：“北京沪工锅炉安装工程咨询有限公司（3月1号已改为增值票）它与北京金沪雅园科技有限公司属于同一个公司（普通票）。特此证明。”
京华伟业公司对洁洁利公司提交的上述证据的真实性均不予认可，称洁洁利公司不能证明出具发票的两个公司是同一公司。依据《北京市锅炉使用安全管理规范（试行）》规定，锅炉采取许可管理，出具发票的公司没有维修锅炉的资质。洁洁利公司在原一审中提交发票证明对锅炉维修的时间是2009年5月15日，洁洁利公司于2009年6月18日支付了首年半年租金，从洁洁利公司交纳租金可以推断锅炉并没有问题，因此发票是虚假的。洁洁利公司称，其公司在对租赁房屋进行装修期间对锅炉进行了维修，原一审期间提供了沪工公司于2009年5月15日出具的收据和发票。但是原二审期间京华伟业公司对发票的真实性不予认可，法院要求沪工公司重新开具发票。但是此时沪工公司已经变更为金沪雅园公司，为此沪工公司及金沪雅园公司出具证明说明了此情况，现在以2011年5月4日的发票为准。北京市相关部门规范仅从行政管理角度对行业进行管理，对其公司维修锅炉的事实不产生影响。双方均认可，锅炉房已经被拆除，拆除日期以原一、二审认定的2010年9月30日为准。
洁洁利公司称自2009年7月开始，其公司租赁的办公区、宿舍、车间漏雨严重，其公司通知京华伟业公司后，京华伟业公司一直未予答复。洁洁利公司提供了照片，以证明房屋漏雨的情况。京华伟业公司否认房屋漏雨，对照片的真实性不予认可，并主张洁洁利公司从未报修。
关于洁洁利公司主张的装修改造事实，原一审期间，本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对洁洁利公司租赁厂房办公区装修改造工程的造价进行鉴定。经鉴定，双方确定（无争议）部分的工程造价为192136元，双方不确定（有争议）部分的工程造价为201788元，有争议部分主要为内墙粉刷、热水储水罐、自来水管线、蒸汽管线、电路管线等项目。洁洁利公司为证明有争议部分为其所投资，提出以下证据予以佐证：
1.洁洁利公司与北京长海慧宇装饰有限责任公司（以下简称慧宇公司）签订的北京市建设工程施工合同一份，慧宇公司出具的北京市建筑安装工程预算书、装修改造工程结算书各一份。
2、热水储水罐材料说明，蒸汽、自来水管道、电路图。
京华伟业公司对洁洁利公司提交的上述证据的真实性均不予认可，称原审中洁洁利公司申请证人郭×出庭作证，郭×称其是以个人名义承揽的洁洁利公司的装修工程，借用了慧宇公司的公章与洁洁利公司签订的合同。个人承揽工程没有管理税和相应的税金，因此装修合同、预算书和结算书均不真实。另外，原审评估报告所依据的事实不真实、程序不合法。不确定部分均为京华伟业公司租赁给洁洁利公司时就存在。确定部分中的企业管理费、利润、税金未发生或不合法；石狮子和彩钢板房可以移动，损失未发生；塑钢门窗是京华伟业公司原有的；评估基价过高。洁洁利公司的装修未经过其公司的书面同意，且租赁合同已经约定了“来修去丢”的原则，因此对洁洁利公司的装修损失不予赔偿。洁洁利公司称，对原审评估报告没有异议，京华伟业公司并未在合理期限内对原审评估报告提出异议，亦未申请重新评估，原审评估报告应作为认定其公司损失的合法依据。评估报告涉及的确定部分和不确定部分均属于其公司的装修损失，不确定部分中的热水储水罐、蒸汽管线等装修项目系符合其公司开办洗衣厂目的的装修项目，京华伟业公司提供的水电均无上述项目。
双方结算至2009年11月26日的水电费共计15333元。2009年12月16日，洁洁利公司给付京华伟业公司一张金额为15969.6元的支票，其中有11月的水电费15333元，另预存636.6元。2009年12月，双方又对水电使用情况进行了抄表，其中用水1823吨，水费为1823元；用电9800度，电费为9800元，车间电表的期末表示数为589度。2010年4月12日，原一审法院组织双方前往租赁场地查看，水表已坏无法抄取读数，车间电表度数为641度。双方一致同意以2009年12月的水、电费清单确定的数额及至2010年4月12日增加的车间电费数额来给付水、电费。重审期间，双方认可以原审确定的11038.4元（已扣减预存12月的水、电费636.6元）为准结算双方之间的水、电费。
原审判决生效后，2011年10月13日，洁洁利公司通过执行程序将其租赁的房屋予以腾退，并交付给京华伟业公司。京华伟业公司称，洁洁利公司已将可移动的物品全部拉走。洁洁利公司称，评估报告中涉及的物品均未带走。双方均确认，洁洁利公司承租的房屋已经在原审之后被拆除。洁洁利公司称，其公司原承租场地目前由北京华源兴德粮油制品有限公司使用，而该公司的法定代表人即为京华伟业公司的法定代表人。京华伟业公司称，其公司将洁洁利公司承租房屋拆除后重建，现将新建房屋出租收益，北京华源兴德粮油制品有限公司使用的是京华伟业公司的房屋。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、解除通知、催缴通知、租金收条、定金收条、工程造价咨询报告书、北京市建设工程施工合同、预算书、结算书、照片等证据在案佐证。
本院认为，京华伟业公司与洁洁利公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案的争议焦点之一为洁洁利公司拖欠租金是否达到了合同解除条件。首先要确定首年租金应从何时开始计算。双方于2009年4月25日签订租赁合同，依据合同约定，合同期限自2009年5月1日至2014年7月1日，首年租金自合同签订之日起两个月后开始计算。京华伟业公司认为首年半年租金应从2009年6月25日计算，交纳至2009年12月25日。洁洁利公司则认为首年半年租金应从2009年7月1日计算至2009年12月31日。京华伟业公司在提起原审诉讼时称，洁洁利公司拒不按合同约定给付2010年1月1日至2010年6月30日的房屋租金，并且2010年1月12日和1月14日的两份催缴通知中催缴租金的期间亦为2010年1月1日至2010年6月30日。依据双方约定合同期限的目的及履行的合理性，结合双方租金每半年交纳一次的交纳方式及京华伟业公司诉状与催缴通知的内容，本院认定合同首年半年租金应当自2009年7月1日起算。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。至2010年1月11日，洁洁利公司虽未提前一个月交纳下半年租金，并且存在拖欠租金和水、电费的行为，但京华伟业公司并未提交充足的证据证明其以合法形式向洁洁利公司催告过租金和水、电费，且给予了洁洁利公司合理的期限，故京华伟业公司以此为由而解除合同的主张不能成立。双方对于洁洁利公司交纳的2万元定金如何解决未能达成一致，洁洁利公司称不在本案中解决而要求另案起诉，本院不持异议。
双方争议焦点之二为京华伟业公司在洁洁利公司承租院内挖沟的目的及影响。京华伟业公司称，因为洁洁利公司生产经营对开元公司造成影响，因此其公司于2009年12月20日在洁洁利公司院内挖沟排水。重审期间，开元公司经理西广伶称洁洁利公司的生产经营对其公司未造成任何影响，故本院对京华伟业公司所提洁洁利公司在其经营的场所内积水达0.65米，影响另一租户生产经营的主张不能成立。洁洁利公司对租赁场地有合理的使用权，如需挖沟排水，京华伟业公司亦应当与洁洁利公司进行协商解决。原一审期间，京华伟业公司多次称挖沟是为了将锅炉挪至洁洁利公司院内，经过了洁洁利公司同意后才找施工队进行施工。因此，京华伟业公司关于挖沟目的的表述前后不一致，洁洁利公司提供的现场挖沟照片与挖沟目的是移动锅炉能够相互印证，本院予以采信，京华伟业公司的挖沟行为对洁洁利公司使用租赁场地产生了一定的影响。
本案争议焦点之三为京华伟业公司是否对洁洁利公司采取断电措施。京华伟业公司虽不认可其公司于2010年1月11日对洁洁利公司拉闸限电，但是鉴于其公司于2010年1月11日向洁洁利公司提出了解除通知，而且洁洁利公司向京华伟业公司交纳水电费，且配电室亦未处于洁洁利公司控制之下，洁洁利公司不可能自行断电，故可以认定京华伟业公司存在对洁洁利公司的断电行为。虽然京华伟业公司认为系洁洁利公司欠缴租金导致合同解除，但其采取解除合同的行为也应与洁洁利公司欠缴租金的数额、比例及过错程度相适应。京华伟业公司超过必要限度给洁洁利公司造成的损失，应承担赔偿责任。
本案争议焦点之四为租赁合同何时解除及解除后的费用承担问题。洁洁利公司称，合同应自2009年12月9日京华伟业公司擅自挖沟之日解除，其以口头形式将解除通知告知了京华伟业公司。且其租赁的房屋存在漏雨问题也是提出合同解除的理由。但是洁洁利公司并未提交证据证明其就房屋漏雨问题向京华伟业公司提出了报修，及房屋漏雨对其使用租赁房屋造成的实际影响，因此对于洁洁利公司关于合同于2009年12月9日解除的主张，本院不予采信。2010年1月11日，京华伟业公司在不满足合同解除条件的情形下向洁洁利公司送达解除合同通知书属于擅自解除合同，但洁洁利公司亦要求解除合同，本院不持异议。鉴于京华伟业公司于2010年1月11日对洁洁利公司断电后，洁洁利公司被迫停止生产，未实际经营，已经无法实现租赁合同的目的，故本院认定双方所签合同从2010年1月11日解除为宜，洁洁利公司应向京华伟业公司支付拖欠的房屋租金、锅炉租金。合同解除后，洁洁利公司应当在合理期限内将其租赁的房屋及锅炉腾退给京华伟业公司，因其未及时腾退，由此所产生的逾期腾退的房屋使用费及锅炉使用费应由洁洁利公司负担，具体支付标准由本院酌定。双方确认腾退房屋的日期为2011年10月13日，锅炉拆除日期为2010年9月30日，本院不持异议。另双方对洁洁利公司拖欠的水、电费数额达成一致，本院照准。
双方争议焦点之五为京华伟业公司是否应当赔偿洁洁利公司装修损失。京华伟业公司主张双方签订的房屋租赁合同中已经约定了装修费用“来修去丢”的原则，但是该条款应在合同正常履行情形下，洁洁利公司退租时所适用。依前所述，本案中双方合同系在仅履行半年后，由京华伟业公司提出的解除，因此本案不适用该条约定。双方的房屋租赁合同中已明确约定，洁洁利公司租赁房屋的用途是经营洗衣厂业务，故洁洁利公司为实现其租赁目的进行一定的装修改造，符合双方的合同目的。虽然京华伟业公司认为洁洁利公司的装修未经过其公司书面认可，但是京华伟业公司与洁洁利公司的经营场所相距不远，其应对洁洁利公司的装修行为早已知晓，但是其在合理期限内并未提出异议，应当视为对洁洁利公司的装修行为表示同意。此外，洁洁利公司的装修改造也未对房屋的结构造成影响，京华伟业公司认为其不应给予赔偿装修费的理由不成立。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原审期间，京华伟业公司对《工程造价咨询报告书》表示认可，且在合理期限内并未提出异议。重审期间，京华伟业公司对于《工程造价咨询报告书》真实性、合法性不予认可，但未提交充足的证据，且此行为有违诚实信用原则，本院不予采信。双方均确认洁洁利公司承租房屋已经被拆除重建，故本院参照《工程造价咨询报告书》、剩余租赁期限、双方过错及就争议部分所提交的证据等因素，酌情确定京华伟业公司应给付的赔偿数额。
双方争议焦点之六为京华伟业公司是否应当赔偿洁洁利公司锅炉维修费。依据房屋租赁合同的约定，京华伟业公司保证提供的锅炉能正常使用，如有不能使用的情况，京华伟业公司则另提供备用锅炉给洁洁利公司使用。洁洁利公司对租赁的锅炉应定期维护、检修，并自行承担所产生的相关费用。洁洁利公司虽称租赁物交付时两台锅炉均不能正常使用，但是却一直未向京华伟业公司提出维修或者更换要求，而是自行找人维修。且洁洁利公司进行锅炉维修是在其公司交纳第一笔租金之前，故应认定其在装修时自愿负担该笔费用。无论洁洁利公司提供发票的真伪，其要求京华伟业公司支付锅炉维修费86000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司与被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于二○○九年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》自二○一○年一月十一日解除；
二、被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司自二○一○年一月一日起至二○一○年一月十一日止的租金二千四百一十一元；
三、被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司自二○一○年一月一日起至二○一○年一月十一日止的锅炉租金六百零三元；
四、被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司自二○一○年一月十二日至二○一一年十月十三日止的房屋使用费四万二千零八十二元；
五、被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司自二○一○年一月十二日至二○一○年九月三十日止的锅炉使用费四千三百零七元；
六、被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司水、电费共计一万一千零三十八元四角（已扣减预存十二月的水、电费六百三十六元六角）；
七、原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司装修费用二十四万六千元；
八、驳回原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千四百四十四元，由原告北京京华伟业针纺织品有限公司负担一千二百九十三元（已交纳），由被告北京洁洁利保洁有限公司负担一百五十一元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万零一百三十三元，由反诉原告北京洁洁利保洁有限公司负担两千五百三十三元（已交纳），由反诉被告北京京华伟业针纺织品有限公司负担七千六百元，于本判决生效后七日内交纳。
鉴定费一万元，由原告（反诉被告）北京京华伟业针纺织品有限公司负担八千元，于本判决生效后七日内交纳，由被告（反诉原告）北京洁洁利保洁有限公司负担两千元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 生
代理审判员 刘必钰
人民陪审员 刘长禄
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 皮学萍