广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第1094号
原告陈味珍，女，汉族，住所：广东省揭西县，身份证号码：×××。
委托代理人尹建功，广东东成律师事务所律师。
被告廖碧环，女，汉族，住所：广东省中山市东区，身份证号码：×××。
委托代理人翁彤瑾，广东中信致诚律师事务所律师。
原告陈味珍诉被告廖碧环房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员田媛独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院审查后于2013年11月12日依法作出（2013）佛城法民一初字第1094号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2014年1月20日作出（2014）佛中法立民终字第59号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹建功，被告的委托代理人翁彤瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月4日，原告与被告签订《租赁合同书》，该合同书约定，租赁期限为2011年11月1日起至2013年12月31日止，要求先交租再使用，每月的租金需在该月的上一个月的30号前缴纳。从2013年5月开始，被告开始拖欠租金，至2013年9月30日止，被告拖欠租金44802元。在此期间至原告起诉之日止，被告并没有依约履行，遂请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2013年5月至10月的租金（含水电费）合计44802元及利息；2、被告在合同期内继续按照合同约定按月支付租金及水电费；3、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告明确：①诉讼请求1中的利息是按中国人民银行同期贷款利率，以44802元为本金，自2013年5月1日起计算至实际支付之日止。②诉讼请求2，由于涉案租赁合同2013年12月31日到期，原告要求被告支付2013年11月、12月的租金和水电费，其中2013年11月的租金和水电费7933元，2013年12月的租金和水电费7827元。
被告辩称，被告至今未拖欠原告租金，原告未退回被告按金，故请求驳回原告诉请，并判令原告返还被告已支付的按金。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证、被告身份证。证明原告和被告的主体资格。
2、租赁合同2份。证明原告从佛山市禅城区石湾镇街道深村股份经济联合社处承租涉案租赁物，再转租给被告，转租合法。
3、收据7张、短信复印件以及银行流水。证明被告尚欠原告2013年5月至10月的租金和水电费44802元，11月租金和水电费7933元，12月租金和水电费7827元。
4、禅城区石湾镇街道深村永红股份合作经济社出具的证明一份。证明结合协议书和2007年的租赁合同来看，协议书中第三行的2008年应为笔误，应该是2007年。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、被告身份证及个体工商户营业执照。证明被告主体资格，被告租赁涉案物业经营佛山市禅城区星点汽车维修服务部。该执照于2008年取得。
2、租赁合同书。证明2011年11月4日原、被告签订租赁合同，约定了租金、租赁期限等情况。
3、协议书以及租赁合同书。证明2007年8月2日原被告签订租赁合同，约定租金为5800元每月。由于原告没有提交土地使用的书面材料，被告无法办理营业执照，2008年2月5日双方签订协议书，约定从2008年10月20日起才开始收租，故从2008年2月5日到2008年10月20日的租金应当折抵本案租金。
4、收据。证明被告从2007年8月2日至2013年6月份向原告交纳租金、水电费及按金的情况。协议书约定的免租租金是放到双方租赁关系最后来解决。
5、银行电汇凭证及流水。证明被告从2007年8月2日到2013年6月向原告实际缴纳租金、水电费的情况，被告已经全部支付租金和水电费。协议书约定的免租租金是放到双方租赁关系最后来解决。
为查明案件事实，本院依职权调取了周家洪的驾驶证、周家洪与深村股份经济联合社签订的租赁合同书。
经庭审质证，本院对证据作如下分析认证：
原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告对原、被告签订的租赁合同真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告与深村股份经济联合社签订的合同虽为复印件，但内容能与原告提供的证据5相互印证，被告虽对真实性不予确认，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性亦予以确认。原告提供的证据3，被告对2013年5-6月的收据无异议，本院予以采信；被告对2013年7-11月单据中租金数额无异议，但对水电费金额不予确认，本院待后综合全案证据对欠费数额予以认定；被告对短信和银行流水的真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据4，有原件供核对，被告虽对真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1、2，原告无异议，本院予以采信。被告提供的证据3、4、5，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年7月27日，原告（承租人、乙方）和佛山市禅城区石湾镇街道深村股份经济联合社（出租人、甲方）签订联字【永红】NO：2011-050《租赁合同书》，主要约定：第一条、乙方自愿租用甲方座落在佛山市禅城区石湾镇街道深宁二路深村永红村组5号，厂房一面积1234.8平方米，厂房二面积90平方米，共计面积1324.8平方米。第二条、租赁期限从2011年8月1日起至2013年12月31日止。承租费用：厂房一每月23元／平方米，厂房二每月13元／平方米，每月共计29570.4元。……第六条、转租须经甲方书面同意，签订转租合同，乙方须交转租手续费500元／次给甲方……第八条、合同期满，乙方如不续约，应在合同期满日前迁出，否则承租费用照计。乙方如要求续租，应提前三个月书面知会甲方。……第十条、乙方明知上述租赁物业因政府政策的原因尚无法办理报建及相关产权手续仍自愿租用，并郑重承诺不论租赁物业最终是否办理报建手续或者房地产权证，在租赁期间乙方均自愿接受本合同各条款之约束，并自愿放弃主张本合同无效之权利。……
2011年11月4日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同书》，主要约定：第一条、乙方自愿租用甲方座落在佛山市禅城区石湾街道深宁二路深村永红村组5号厂房之5、6号铺位，面积约260平方米。第二条、租赁期限和承租费用。1、租赁期限从2011年11月1日起至2013年12月31日止。2、承租费用：乙方在租赁期内应向甲方支付每月租金7260元。第三条、支付时间和交租方式。1、乙方在签约时交保证金14520元和首月租金7260元（2011年11月1日起至2011年11月31日）以后先交租后使用，每月交租一次。交租时间为上月30日前。2、乙方未按合同约定期限交付租金及其他费用的，在本合同期满前必须要交清全部租金及其他费用。……第十条、特别约定：乙方明知上述租赁物业因政府政策的原因尚无法办理报建及相关产权手续仍自愿租用，并郑重承诺不论租赁物业最终是否办理报建手续或者房产权证，在租赁期间乙方均自愿接受本合同条款之约束，并自愿放弃主张本合同无效之权利。……
2014年1月1日，佛山市禅城区石湾镇街道深村股份经济联合社（出租人、甲方）与案外人周家洪（承租人、乙方）签订联字【永红】NO：2014-017《租赁合同书》，就涉案佛山市禅城区石湾镇街道深宁二路深村永红村组5号厂房的租赁面积、租赁期限、租赁费用等事项作出约定。经本院询问，案外人周家洪陈述：被告廖碧环于2014年1月10日搬离涉案铺位，搬离时想将铺位钥匙交给我，但因铺位内有查封物，所以我没收钥匙。
2014年3月12日，佛山市禅城区石湾镇街道深村永红股份合作经济社出具《证明》，内容为：兹有我村位于佛山市禅城区石湾街道深宁二路永红村组5号厂房，出租给陈味珍经营使用，从2007年至2013年每月都按时交来租金，期间我村委从未有过对该厂房减免租金。
另查明，2007年8月2日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同书》，主要约定：第一条、甲方将其坐落在深宁路永红工业区5号厂房铺位出租给乙方使用，面积约260平方米。第二条、租赁期限和承租费用。1、租赁期限从2007年8月12日起至2010年6月31日止。2、乙方在租赁期内应向甲方支付每月租金5800元。3、每两年递增一次，递增幅度为10%。第三条、支付时间和交租方式。1、乙方在签约时交保证金11600元和首月租金3480元（2007年8月13日起至2007年8月30日止）以后先交租后使用每月交租一次。交租时间为上月30日前。2、乙方未按合同约定期限交付租金及其他费用的，在本合同期满前必须要交清全部租金及其他费用。……2008年2月5日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《协议书》，内容为：“承租方于2007年8月13日起向出租方承租位于禅城区深宁路永红工业区永大货仓5-6号铺作汽车维修之商业用途。经双方协议：出租方陈味珍同意由2008年10月20日起才开始向承租方廖碧环收取上述物业之租金。并不得于承租方向出租方所交纳之上述物业之保证金内扣除。原租约合同内容不变。此协议书一式两份，出租方及承租方各持一份，以兹证明。”原、被告分别在落款处签名捺印。据被告提供的交租单据显示：2007年8月至2009年8月租金每月5800元，2009年9月至2010年8月租金每月6380元，2010年9月至2011年7月租金每月6480元，2011年8月至2013年5月租金每月7260元。
原、被告一致确认：被告已交纳2011年11月4日签订的合同中约定的保证金14520元；双方在2010年7月1日至2011年10月31日期间应该有签订租赁合同。
原告陈述：涉案租赁物属于历史遗留问题，土地是国土部门明文批示给深村经联社使用的，没有报建。原告开出的2013年1月之后的收据其实是催款单的性质，从被告后期陆陆续续补交租金的记录可以反映被告每月都没有交足租金。2007年的租赁合同没有规定原告有帮助被告办理营业执照的附随义务，合作社也证实原告第一手承租没有免租，原告转租利润仅为5月／平方米，大部分用于铺位维修，所以《协议书》显失公平，原告认为该协议书是原告误签。
被告陈述：2011年11月4日合同中约定的保证金14520元包括2007年8月2日交纳的按金11600元和再补的差价。由于原告没有提交土地使用的书面材料，被告无法办理营业执照，故双方2008年2月5日签订《协议书》，约定从2008年10月20日起才开始收租。该协议书约定的免租租金是放到双方租赁关系最后来解决，因此2008年2月5日至2008年10月20日的租金应当折抵本案原告诉请的租金。银行流水可以证明被告足额交足至2013年5月，2013年6月被告交纳了租金4000元。2014年1月10日被告已搬离涉案商铺，钥匙本想交给新业主周家洪，但周先生说里面有查封物就没收钥匙。
由于原、被告均提供了户名为陈味珍和佛山市禅城区泰贺百货商行的招商银行账户交易明细列表，经核对，被告通过银行转账方式足额支付租金至2013年5月，2013年6月仅支付租金4000元，之后未再向原告支付过租金。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，从2007年8月起，被告向原告承租涉案厂房用于经营直至2013年12月，据涉案租赁合同的内容和原告庭审陈述可知，座落在佛山市禅城区石湾街道深宁二路深村永红村组5号厂房未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，原、被告均未能提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，因此，原、被告就涉案厂房签订的租赁合同均为无效合同。
关于原告诉请的租金和水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然原、被告签订的租赁合同无效，但被告已实际使用涉案厂房用于经营，应向原告支付占有使用费和水电费。如前所述，被告足额支付占有使用费至2013年5月，被告对原告主张的2013年6月的占有使用费和水电费无异议，对2013年7月至12月的占有使用费数额无异议，但对水电费数额均不予确认，经审查，原告提供的收据上水电费计费标准统一、无变化，且均明确列有水电表的抄表起止数，2013年7月至12月期间每月的水电费数额较之其他月份无明显异常或不合理之处，被告亦未能提供证据予以反驳，故本院确认原告主张的数额，扣减被告已支付的2013年6月占有使用费4000元后，被告还应向原告支付2013年6月至2013年12月的占有使用费和水电费合计52599元（4031＋8304＋8055＋8586＋7863＋7933＋7827）。无效的合同，自始没有法律约束力，故合同中约定的保证金条款和违约条款亦不具有法律约束力。被告已交纳保证金14520元，原告应予返还，经抵扣上述欠费，被告还应向原告支付2013年6月至2013年12月的占有使用费和水电费合计38079元（52599-14520）；原告诉请被告支付利息于法无据，本院不予支持。
关于被告抗辩主张依据协议书抵扣欠费的问题。如前本院确认的事实，虽然客观上被告自2007年8月12日至2013年12月31日期间一直承租涉案厂房，但其与原告就承租事宜先后签订过两份书面租赁合同，两份合同关于租赁期限、租金标准等约定均有所不同，2010年7月1日至2011年10月31日期间双方虽然均陈述应该签有合同，但未能提供证据予以证明，根据被告提供的交租单据显示，该时间段被告交租的租金标准较之2007年8月2日签订的书面合同亦有所提升，与2011年11月4日签订的书面合同约定的租金标准亦不同。可以看出，不同租赁时间段，原、被告之间租赁关系的权利义务具有相对独立性。而《协议书》是原、被告在履行第一份租赁合同期间，针对第一份租赁合同的部分内容作出的新约定，“原租约合同内容不变”亦能证实该《协议书》与第一份租赁合同的对应和从属关系。被告主张协议书中的免租约定放到双方租赁关系的最后来解决，仅为其口头陈述，未有证据予以佐证，原告不予确认，本院不予采信。因此，被告在已足额缴纳占有使用费至2013年5月、第一份租赁合同已实际履行完毕的情况下，以《协议书》作为无需缴纳本案讼争期间欠费的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告廖碧环于本判决生效之日起十日内，向原告陈味珍支付2013年6月至2013年12月的占有使用费和水电费合计38079元；
二、驳回原告陈味珍的其他诉讼请求。
被告廖碧环如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取460元、保全费468元，合计928元，由原告陈味珍负担139元，被告廖碧环负担789元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年八月四日
书记员 李若梅
附引用法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没
有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。