福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1687号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓辉，女，1963年10月7日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈立博，男，1989年3月3日出生，汉族。
上述两上诉人的共同委托代理人陈志铭、陈芸，福建明嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门新安德矿产科技有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道99号26层E单元。组织机构代码69990783-6。
法定代表人苏木清，董事长。
委托代理人李瑞芬，福建秋生律师事务所律师。
原审第三人厦门新安德集团有限责任公司，住所地厦门市思明区鹭江道99号26层F、G单元。组织机构代码：26008025-4。
法定代表人苏木清，董事长。
委托代理人傅剑平，福建秋生律师事务所律师。
上诉人陈晓辉、陈立博因与被上诉人厦门新安德矿产科技有限公司（下称新安德矿业科技公司）、原审第三人厦门新安德集团有限责任公司（下称新安德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新安德矿产科技公司向原审法院起诉，请求判令：一、陈晓辉、陈立博返还新安德矿产科技公司支付的保证金18000元及逾期返还的利息（利息按银行同期贷款利率计算标准，自2013年10月1日起计至实际付清之日止，暂计至2013年11月6日为99.42元），合计18099.42元；二、陈晓辉、陈立博承担本案的诉讼费用。
陈晓辉、陈立博提起反诉，请求判令：一、新安德矿产科技公司向陈晓辉、陈立博支付违约金76929.36元及利息，利息按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2013年10月1日起算，至判决确定付款之日止，暂计至2014年1月10日，为1278元；二、新安德矿产科技公司赔偿陈晓辉、陈立博恢复房屋原状的拆除和清理费用8561.78元及房屋占用费18205.44元，并承担相应利息，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2013年10月22日起，至判决确定付款之日止，暂计至2014年1月10日，为352元；三、新安德矿产科技公司承担反诉的全部费用。
原审判决查明，2006年12月9日，第三人新安德公司与陈晓辉、陈立博签订《房屋租赁合同》，约定由第三人（乙方）承租两被告（甲方）位于国际（科技）商城真浩阁26层G、F、E单元作为写字楼，合同期限自2007年1月1日至2012年12月31日止。合同第四条第三款约定，乙方应当在甲方交付房屋同时向甲方交付合同保证金，保证金额为3万元整。合同签订后，第三人依约支付了3万元保证金。2010年7月1日，经新安德公司与陈晓辉、陈立博同意，新安德矿业科技公司（乙方）与陈晓辉、陈立博（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由新安德矿业科技公司承租国际（科技）商城真浩阁26层E单元，租赁期限自2010年7月1日至2012年12月31日止。合同第四条第三款约定，乙方应当在甲方交付房屋同时向甲方交付合同保证金，保证金额为18000元，如合同期满并结清所有费用后，甲方无息退还给乙方。合同第七条约定，租赁期间，房屋管理费、水电费、公共维修金等费用由乙方负担；租赁期间，乙方擅自改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋或设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，乙方在租用房屋内的装修物，在迁出时可自行拆除。租赁期满或者合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后拾日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。鉴于第三人已经交付的3万元租赁保证金已经包含新安德矿业科技公司应交的18000元租赁保证金，故新安德矿业科技公司无需另行交纳。经一致同意，双方分别于2012年10月19日及2013年2月27日签订两份《房屋租赁合同补充协议》，将最后承租期限分别变更为2013年4月1日和2013年9月30日。新安德矿业科技公司已经于2013年9月30日搬离讼争租赁场地并结清所有费用（包括租金、水电费、管理费、公维金等），结算时间为2013年9月30日。讼争租赁房屋的玻璃门也被拆掉。
原审判决认为，本案的争议焦点在于新安德矿业科技公司在履行《房屋租赁合同》时是否存在违约行为。一、新安德矿业科技公司于2013年9月30日的搬离行为及结清费用是否符合约定？新安德矿业科技公司认为，其已经按照合同约定，于2013年9月30日将租赁场所的家具设备搬离并结清所有的费用，已经履行了合同义务。陈晓辉、陈立博认为新安德矿业科技公司并未将租赁房屋返还，并没有搬出全部物件。原审判决认为，根据双方于2010年7月1日《房屋租赁合同》第七条第二款约定，租赁期间，房屋管理费、水电费、公共维修金等费用由承租方负担。第七条第五款的约定，租赁期满或者合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。本案中，新安德矿业科技公司已经于2013年9月30日结清了所有费用，包括租金、水电费、管理费、公维金等，并将家具设备搬离讼争房屋并拆除玻璃门。上述事实表明原告已经按照约定，履行了返还房屋并结清所有费用的义务。二、新安德矿业科技公司搬离后的房屋是否符合法定或者约定的状况？是否应当承担房屋占用费？陈晓辉、陈立博认为新安德矿业科技公司返还的房屋并没有搬离全部物件，不符合租赁物性质使用后的状态。故应该赔偿损失并支付房屋占用费。新安德矿业科技公司认为，讼争房产交付使用时是毛坯房，对于房产内的装修根据租赁合同第七条第五项的约定，搬迁后十日内房屋如仍有余物，视为承租人放弃所有权，由出租人处理。所以即使讼争房产存在装修物，新安德矿业科技公司并未改变房屋结构和用途，不存在任何恢复原状的问题，即使有余物未清除，也应该按照约定由出租人处理。故不存在非法占用的情形，不应该承担房屋占用费。原审判决认为，双方均确认讼争租赁房屋在最初承租时是毛坯房，根据租赁合同第七条第五项的约定，搬迁后十日内房屋如仍有余物，视为承租人放弃所有权，由出租人处理。因此，根据合同约定搬迁后承租房屋内遗留的余物由出租人处理，新安德矿业科技公司不存在非法占用的情形，不应承担房屋占用费。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示、内容合法，双方应按照合同的约定履行相应义务。新安德矿业科技公司已经证明其按照约定返还了房屋并结清了所有费用，根据《房屋租赁合同》第四条第三款的约定，陈晓辉、陈立博应将保证金退还给新安德矿业科技公司。陈晓辉、陈立博的反诉请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈晓辉、陈立博应于判决生效之日起十日内向厦门新安德矿产科技有限责任公司返还保证金18000元并支付逾期利息（按银行同期贷款利率计算，自2013年10月1日起计至本判决确定的还款之日止）；二、驳回陈晓辉、陈立博的诉讼请求。
宣判后，陈晓辉、陈立博均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人陈晓辉上诉称，一、原审判决认定事实错误，认定事实不清。1、原审判决称双方均确认讼争租赁房屋在最初承租时是毛坯房是错误的，陈晓辉从未确认讼争房产是毛坯房，在签订合同时是已经装修、装潢完好的状态。2、陈晓辉在原审审理中已经举证证明新安德矿产科技公司拆除房屋装饰装修物造成房屋毁损，陈晓辉不得不额外支付支付拆除清理费，承担房屋租金损失的事实。首先，2013年10月9日，讼争房屋装饰装修被毁损的照片，证明房屋已经无法直接使用。其次，2013年10月22日，讼争房屋毁损的装修经过清理后的照片，说明陈晓辉雇佣他人进行清理。再次，陈晓辉支付拆除清理费用的水单和收款收据，证明其拆除清理费的事实。3、原审判决认定新安德矿产科技公司已经于2013年9月20日将家具设备搬离讼争房屋是错误的。从陈晓辉提交的2013年10月9日的照片可以看出，讼争房屋内仍存新安德矿产科技公司的家具，但已经毁损。新安德矿产科技公司仅仅搬离部分家具，而留下破损、废旧的家具。3、原审判决认定新安德矿产科技公司不存在非法占用的情形是错误的。合同期满后，新安德矿产科技公司非但未向陈晓辉交付房屋，还将房屋内的装饰装修物毁损，且将建筑垃圾堆放在房屋内，造成陈晓辉无法使用房屋。新安德矿产科技公司在没有支付租金的情况下，耽误陈晓辉使用房屋，构成非法占用行为。5、就拆除清理被毁损的装修事宜，合同双方曾在2013年10月中旬进行协商，新安德矿产科技公司愿意承担相应的费用，但原审判决对此事实视而不见。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决认定新安德矿产科技公司履行了返还房屋的义务，违反相关法律规定。原审判决认定新安德矿产科技公司履行返还房屋义务，违反合同法第二百三十五条之规定。原审判决认定，“原告于2013年9月30日结清了所有费用，包括租金、水电费、管理费、公维金等，并将家俱设备搬离讼争房屋并拆除玻璃门。上述事实表明原告已经按照约定，履行了返还房屋并结清所有费用的义务”，此时错误的。双方租赁合同并未约定“返还房屋”的具体方式，原审判决“按照约定”所作之判断并无依据。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。显然，“返还房屋”在法律上包含两个层面的含义：一、使返还的租赁物符合返还条件；二、通知出租人受领。承租人单方面的放弃使用，并不符合法律关于返还房屋的要求。本案中，承租人不通知出租人受领，自行搬离房屋，并不完成返还房屋的义务。因此，原审判决适用法律错误。2、原审判决违反了《中华人民共和国合同法》及《商品房租赁管理办法》有关承租人使用、妥善保管租赁物的规定。因承租人使用不当，或保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当对出租人承担损害赔偿责任。本案中，讼争房屋在新安德矿产科技公司矿业公司承租时未装潢完好状态，而租赁合同期满，因新安德矿产科技公司造成装饰装修物的毁损，无疑构成违约，其应当承担违约责任。3、即使按照原审判决认定最初交付时为毛坯房，原审判决违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。首先原审判决关于确认双方房屋最初交付时未毛坯房的认定是错误的。其次，关于新安德矿产科技公司毁损房屋装饰装修物，造成讼争房屋无法使用这一行为是否构成违约，该解释明确规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。又根据这一司法解释，首先，在合同没有明确约定的情况下，承租人不得拆除已形成附合的装饰装修物；其次，即便合同明确约定承租人可以拆除包括已形成附合部分在内的所有装饰装修物，因拆除造成房屋毁损的，承租人也应当恢复原状或赔偿相应损失。该规定适用于本案，新安德矿产科技公司经陈晓辉、陈立博同意装饰装修讼争房屋。租赁期间届满，新安德公司不仅拆除（或是毁损）了未形成附合的装饰装修物，还违约违法拆除了已形成附合的装饰装修物，并且造成了房屋毁损，根据规定，新安德矿产科技公司应当要将房屋装饰装修物回复到毁损前的状态，或者赔偿相应损失。显然，其毁损房屋行为已经构成违约。可是，原审判决没有对新安德矿产科技公司毁损房屋装饰装修物的违约事实作出认定。3、原判决违反了《中华人民共和国合同法》及《商品房屋租赁管理办法》有关承租人使用、妥善保管租赁物的相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、及第二百二十二条赋予承租人按照约定及租赁物性质使用租赁物、妥善保管租赁物的义务，并规定若承租人使用不当，或保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当要对出租人承担损害赔偿责任。《商品房屋租赁管理办法》第10条也做出了类似的规定。本案中新安德公司造成房屋装饰装修物毁损，无法继续使用，明显是使用不当，没有尽到妥善保管租赁房屋的义务，其应当要依法对上诉人承担损害赔偿责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回新安德公司的诉讼请求，支持陈晓辉的反诉请求。
上诉人陈立博的上诉请求、事实和理由同陈晓辉一致。
被上诉人新安德矿产科技公司答辩称，一、陈晓辉、陈立博关于清理费和占用费的上诉主张，根据双方合同第七条第四项的约定，乙方在租赁房屋内的装修物在迁出时可自行拆除，新安德矿产科技公司依约有权对可拆除的装修物拆除。所以，对于装饰装修物并不存在约定不明的情况。另，根据合同第七条第五项的约定，搬迁后十日内，如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。由此可知，陈立博、陈晓辉所主张的清理费用、占用费用没有任何合同依据。新安德矿产科技公司搬迁之后的遗留物，已经视为无主物，不需要新安德矿产科技公司清理的。二、关于搬离的问题，这套房屋在承租时本就为毛坯房。新安德矿产科技公司入驻经营时，并无任何的移交清单手续。新安德矿产科技公司搬离时，并没有需要与陈晓辉、陈立博进行物品移交的内容，双方也在合同进行了明确约定。新安德矿产科技公司在结清所有的水电费、物业管理费之后，交接已经完毕。同时。根据物业管理公司出具的证明也记载新安德矿产科技公司于2013年9月30日结清了所有的费用。新安德矿产科技公司在搬离讼争房屋后，也就视为交付了房产。陈晓辉、陈立博认为新安德公司未搬离没有任何事实依据。三、关于装修装饰物的毁损问题，陈晓辉、陈立博没有任何装修毁损的证据。且依据双方合同的约定，新安德矿产科技公司有权拆除其认为可以继续使用的东西，陈晓辉、陈立博系曲解合同。另，陈晓辉、陈立博所主张的附合物，新安德矿产科技公司至今仍不知其具体所指。新安德矿产科技公司与陈立博、陈晓辉均确认入驻时即为毛坯房，所有装饰装修均为新安德矿产科技公司投资、装修完成的。新安德矿产科技公司在搬离之时，亦依约将可以拆除的东西予以拆除。新安德矿产科技公司并未对房屋进行任何毁损，亦不影响房屋的使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人新安德公司陈述其同意新安德矿业科技公司的意见。
经审理查明，陈晓辉、陈立博对原审判决查明的事实提出如下异议：一、新安德矿业科技公司并未通知陈晓辉、陈立博返还讼争房产，亦未予办理交接手续，致陈晓辉、陈立博不知新安德矿业科技公司搬离的事实；二、新安德矿业科技公司并未将所有的家具都搬离；三、新安德公司并未结清所有费用，包括陈晓辉、陈立博主张的后续清理费等；四、原审判决认定讼争房屋在最初承租时是毛坯房，但嗣后已经装修完毕。此外，各方当事人对原审判决查明的其余事实并无异议，本院予以确认。各方当事人均无新的证据提交。
另查明，陈晓辉、陈立博及新安德公司在原审庭审中均确认系新安德公司对讼争房产装饰装修，新安德公司同意新安德矿业科技公司对装饰装修予以使用。
本院认为，陈晓辉、陈立博与新安德公司同意将讼争房产租赁给新安德矿业公司之时，陈晓辉、陈立博同意新安德矿业科技公司承受原合同项下的权利和义务。依据陈晓辉、陈立博与新安德公司签订的《房屋租赁合同》明确约定新安德公司在迁出时，可自行拆除房屋内的装修物，亦约定搬迁后的余物可由陈晓辉、陈立博处理。依照以上约定，新安德矿业科技公司亦可拆除装饰装修物。搬迁后剩余物品，均可由陈晓辉、陈立博处理。且新安德矿业科技公司业已结清其占用期间的费用，故新安德公司已经履行了其返还房屋之义务。合同期满，且新安德矿业科技公司拆除讼争房屋的装修装饰，结清相关费用，作为出租人陈晓辉、陈立博理应清楚知晓。且陈晓辉、陈立博所提交的房屋现状照片未得到新安德矿业科技公司的认可，亦无其他证据予以佐证，故不能依此认定新安德矿业科技公司存在损毁房屋本身之违约情形，陈晓辉、陈立博关于新安德矿业科技公司应支付违约金的主张应予以驳回。至于陈晓辉、陈立博所主张的恢复房屋原状的拆除和清理费用及房屋占用费，因合同约定遗留物由陈晓辉、陈立博处理，故该主张亦缺乏合同和法律依据，应当予以驳回。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈晓辉、陈立博的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费266元，由上诉人陈晓辉、陈立博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年六月十九日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。