江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1346号
上诉人（原审原告）无锡灵特新科技有限公司，住所地无锡市新区行创四路89号7栋302室。
法定代表人孟庆国，该公司总经理。
委托代理人崔永军，江苏行德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）无锡江山置业发展有限公司，住所地无锡新加坡工业园锡新二路1号二楼。
法定代表人劳元一（YUAN-YILAO），该公司董事长。
委托代理人谢向阳、文宏祥，均系北京市高朋律师事务所上海分所律师。
无锡灵特新科技有限公司（以下简称灵特新公司）与无锡江山置业发展有限公司（以下简称江山公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第0503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月28日，江山公司与孟庆国开始洽谈购买星洲商务园房屋的事宜，后孟庆国于2011年3月4日设立了灵特新公司。2011年3月24日，灵特新公司与江山公司签订了写字楼买卖合同，由灵特新公司购买了江山公司开发的星洲商务园7幢3层302室房屋（后定名为行创四路89-7-302室），建筑面积243.32平方米，单价为每平方米8160元，价款总额为1985491元，该房屋所用土地的规划用途为科研设计用地。双方对相关的权利义务进行了约定：“……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在写字楼交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金……”。在买卖合同的附件补充条款中，双方约定：“……由于甲方的原因，乙方不能在交付该写字楼之日起360天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同。……房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，乙方在向甲方返还房屋时，应按同地段同类房屋租金标准向甲方交付房屋使用费。……”。合同签订后，江山公司于当天交付了房屋，灵特新公司按约支付了购房款1985491元。
原审另查明，2011年4月2日，以江山公司为房屋所有权人领取了行创四路89-7-302室房屋的房屋所有权证。在领取房屋所有权证之前，江山公司以该房向中国农业银行股份有限公司无锡新区支行设定了最高额抵押，期限为2011年3月30日至2012年3月3日。诉讼中，根据灵特新公司的申请，法院依法委托无锡中天造价师事务所有限公司对于行创四路89-7-302室房屋装饰工程的造价进行鉴定，鉴定意见为：工程造价金额为276145元。
以上事实，由写字楼买卖合同、发票、银行付款回单，星洲商务园认购协议、星洲商务园客户信息及签约确认单、业主收楼验收交接表，锡造所（2014）183号工程造价鉴定报告，无锡市房屋登记簿证明及双方当事人陈述在卷佐证。
原审诉讼中，灵特新公司认为合同约定房屋权属证书应在房屋交付使用后360个工作日内办理，但房屋是2011年3月24日交付使用，至今尚未领取房屋权属证书，违反了合同约定；且江山公司在销售之时并未在宣传资料中说明土地性质，并在签订合同前隐瞒了房屋和土地被抵押的事实，属于欺诈行为，遂诉至法院要求解除合同，江山公司立即返还购房款1985491元，支付违约金40000元，赔偿装修损失276145元、预期收益200000元、利息损失135000元、一倍购房款损失1985491元，并承担本案评估费及诉讼费。灵特新公司提供宣传册、网上宣传资料打印件4页予以证明。江山公司认为上述证据均超过举证期限，不应作为证据使用，且宣传册与本案没有关联性，因为双方在合同中已经明确诉争房屋为科教研性质，对于网上宣传资料打印件的真实性不予认可，认为应当通过公证程序取证。江山公司认为双方之间的房屋买卖为二手房产的买卖，抵押是在房产开发之时已经办理的，且灵特新公司是知道的，之所以长期未能办理权属证书是由于政策的变化，直到2013年5月6日政府部门才有新的政策出台，目前已经可以办理到房产证，其公司曾经通知灵特新公司提交办证材料，但灵特新公司未签收办证通知，如果解除合同则需要按照同类地段的出租价格即每天每平方米1.55元支付租金，提供固定资产借款合同复印件、土地抵押合同复印件、土地证复印件、房产证复印件、会议纪要复印件、办证通知复印件及邮件详情单复印件、其他所有人的房产证、租金合同4份予以证明。灵特新公司否认江山公司曾经告知过抵押的情况，认为前四份证据均为复印件，对于真实性不予认可；认为会议纪要与本案无关，不予质证；因当时已经起诉，所以没有签收江山公司寄交的通知；对于其他所有人的房产证真实性予以认可，足以证明涉案房屋属于商品房；对于租赁合同的真实性无异议，但认为与本案无关，且涉及的房屋是否是装修房屋及房型是否类似无法确认，而本案所涉房屋是毛坯房，故租赁合同约定租金价格不具有参考性，另外其公司与江山公司签订的买卖合同中对于租金问题的约定是格式条款，现江山公司违约在先，其公司在合同解除后不应当支付租金。江山公司对于已经告知过抵押事实的陈述未能提供证据证明。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方之间的写字楼买卖合同应否解除？2、买卖合同解除之后的法律后果如何确定？
一、关于写字楼买卖合同应否解除的问题。灵特新公司与江山公司签订的写字楼买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容符合相关法规之规定，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自义务。双方在合同中约定房屋交付使用后360个工作日内进行房屋产权登记，亦对于如未能在约定期限内办证的处理方式进行了约定，同时双方在补充条款中再次约定逾期办证超过一年的，买受人可以解除合同，根据该约定，如出现逾期未能办证的情况，则灵特新公司作为买受人可以选择是否解除合同，也即买卖合同的解除权在于守约方。本案中，双方一致认可房屋系在2011年3月24日交付，故办理房屋产权登记的起始日期应以此日为准，而江山公司直至2013年4月24日起诉之时尚未办理产权变更登记手续，虽然江山公司认为是由于客观原因导致无法办理产权登记手续，但双方在签订合同之时对于办证已经给予了较长时间，应当是考虑了其他客观原因的情况下进行的约定，且在此后较长时间内江山公司亦未能就该问题与灵特新公司达成新的约定，故应当承担因逾期未能办理产权登记手续产生的相应后果。虽然江山公司认为目前已经能够办证，但灵特新公司坚持要求解除合同，而该请求符合双方合同约定，故对于灵特新公司要求解除合同的请求予以支持。
二、关于合同解除后的法律后果。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。写字楼买卖合同解除后，江山公司作为房屋出卖人应当返还灵特新公司已经支付的购房款1985491元，灵特新公司作为房屋买受人应当返还已经实际占有的行创四路89-7-302室房屋，故灵特新公司要求返还购房款的请求于法有据，法院予以支持。关于支付违约金40000元的请求，根据合同约定，买受人退房的，出卖人退还已付房价款并按已付房价款的2%赔偿买受人损失，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，法院予以采信，但灵特新公司主张的费用超过双方的约定，故对于其主张中合理的部分予以支持，江山公司应当支付违约金39709.82元。关于装修损失，灵特新公司接受房屋后，已经按照自己的用途对房屋进行了装饰，在买卖合同解除后，灵特新公司无法继续使用该装修，造成了灵特新公司利益上的实际损失，而该损失是由于江山公司的违约行为造成的，故江山公司应当赔偿灵特新公司涉案房屋的装修损失276145元。
关于已付款利息损失，虽然灵特新公司因为至今未办理产权登记手续而无法对涉案房屋行使处分权，但灵特新公司交付购房款后即实际占有、使用了涉案房屋，亦享受了因使用该房屋带来的利益，故灵特新公司并不存在购房款利息的实际损失；而本案系因江山公司无法在约定期限内办理产权登记手续而导致解除，虽然双方在补充条款中约定不论何种原因解除合同都应支付房屋使用费，但本案中合同解除的原因在于江山公司，系由于江山公司存在违约行为导致合同解除，如要求灵特新公司支付房屋使用费显失公平，故其不得再行主张占用房屋的使用费损失。关于合理预期收益损失，灵特新公司对此未能提供证据证明，故法院不予支持。关于一倍购房款的损失，根据双方签订的合同来看，该房屋所涉土地属于特殊性质，双方签订的合同亦非商品房买卖合同，且该合同亦无需经过房管部门登记备案，故其性质不属于商品房买卖；虽然涉案房屋在出让之前被江山公司进行抵押，但无论江山公司是否告知了抵押的事实，都不构成欺诈，故要求赔偿一倍购房款的损失无事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，原审判决如下：一、解除灵特新公司与江山公司签订的写字楼买卖合同。二、江山公司应于判决发生法律效力之日起三十日内返还灵特新公司购房款1985491元，灵特新公司于判决发生法律效力之日起三十日内同时向江山公司返还行创四路89-7-302室房屋。三、江山公司应于判决发生法律效力之日起三十日内支付灵特新公司装修损失276145元及违约金39709.82元。四、驳回灵特新公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费39009元、保全费5000元、评估费6000元，共计50009元，由灵特新公司负担22004.50元，江山公司负担28004.50元。
灵特新公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的写字楼买卖合同应认定为商品房买卖合同，适用最高院商品房买卖合同司法解释的规定。1、尽管合同中未写明“商品房”，但涉案标的能够自由买卖、办理权属证书及备案，且区别于经济适用房、拆迁安置房、农村宅基地房屋等，应认定为商品房。2、商品房包括住房、商铺、写字楼等多种形式，涉案房屋所涉地块虽为科研用地，但仅是商业用地的一种，不能禁止其上房屋作为商品进行流通，况且江山公司现已为其他买房者办理了权证。3、合同条款中载明将合同法及城市房地产管理法等作为法律依据，亦载明出卖人系以出卖方式取得的土地使用权，符合商品房的性质。4、出卖人能单独以涉案房屋设定抵押，亦说明房屋可以单独买卖。二、江山公司存在欺诈行为。江山公司在签订合同、交付房屋后至办理权证期间，将涉案房产设定了抵押，且江山公司在销售宣传资料中未说明土地性质，违约行为明确。三、合同解除后江山公司应承担违约责任。1、约定违约责任：根据双方签订的合同第十五条第一款及合同附件第八条，江山公司应退还房款，支付房价款2%损失的同时还需按房价款每日万分之一支付违约金。2、法定违约责任：根据最高院商品房买卖合同司法解释第八、九条及消费者权益保护法第五十五条规定，应赔偿一倍购房款；赔偿搬迁损失、利息损失及返还定金。综上，请求二审法院在原审判决的基础上，改判支持江山公司支付定金100000元、赔偿购房款利息损失、逾期违约金、搬迁损失及一倍购房款，并由江山公司承担一二审诉讼费用。
江山公司答辩称：灵特新公司的上诉请求缺乏事实依据及证据支持，且在合同签订前房屋已设定抵押，灵特新公司知晓该情况。综上，请求二审驳回灵特新公司的上诉请求。
江山公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，涉案合同不应解除。1、江山公司未违反合同约定，不应承担违约责任，被上诉人应按照诚信原则及时协助上诉人办理过户手续。根据合同第十五条约定，江山公司的合同义务是在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报备而非完成过户手续，由灵特新公司取得房屋所有权。合同并未明确约定完成过户的时间，江山公司只需在具备办理过户条件以后的合理时间内办理过户。而直至2013年5月6日，涉案房产过户在政策上成为可能，江山公司此后已及时通知灵特新公司提交办证资料，但灵特新公司拒不接受通知。且灵特新公司也未按照合同补充条款第八条约定，将办理权属登记证书的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证交给江山公司，因此灵特新公司违约在先。2、合同约定单方解除权的行使条件并不具备。合同约定单方解除权的行使前提为“因出卖人责任致买受人不能在规定期限内取得房地权属证书”，本案至今未办理权证过户一方面系政策原因，一方面系灵特新公司怠于行使协助义务，故合同不应解除。3、从合同法促进交易的原则、精神出发，现涉案房屋已具备过户条件，应当判令继续履行合同。二、原审判决遗漏了事实，如判令合同解除，灵特新公司应依据合同补充条款第十六条，支付房屋使用费。
灵特新公司答辩称：一、合同应当解除。1、合同第十五条系关于产权登记的约定，充分确认360日是办理产权登记的期限；江山公司在原审中也仅是对违约责任进行了抗辩，认可灵特新公司有权退房，该陈述应视为自认，灵特新公司有权解除合同。2、江山公司称2013年5月6日前没有办理产权登记系政策原因，但至今未提出任何证据，不符合法律规定的不可抗力免责规定，其应当承担违约责任。二、原审并未遗漏事实，原审判决对是否支付房屋使用费有明确认定。此外，灵特新公司一直没有收到对方上诉材料，是否在法定上诉期限内上诉，并不知情也不予认可。综上，请求二审驳回江山公司的上诉请求。
本院对原审查明的事实予以确认。
二审另查明以下事实：
1、双方签订的写字楼买卖合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充条款。”补充条款第十七条约定：“本补充条款与本合同正文内容不一致的，以本补充条款为准。”
2、锡政办发（2009）344号文（发文日期2010年1月4日）“市政府办公室关于转发市国土局无锡市科研设计用地转让管理暂行办法的通知”中载明以下内容：……本办法所称科研设计用地，是指用于科技研发、成果转化、科技企业孵化建设的创新、创业、创意载体用地。……科研设计用地使用权转让登记，除法律、法规另有规定外，应当由当事人双方共同申请。科研设计用地使用权转让后，受让人的土地面积按以下原则确定：……（二）受让人分套、分层或分幢购买的，其土地使用权面积为该分套、分层或分幢建筑面积占该幢建筑总面积的比例乘以该幢建筑占地面积（分摊面积）。……转让登记后的科研设计用地使用权可以依法转让、出租、抵押。……本办法自发布之日起施行。
3、锡政办发（2011）26号文（发文日期2011年2月8日）“市政府办公室关于转发市科技局无锡市‘三创’载体建设管理意见的通知”中载明以下内容：……（四）“三创”载体转让：……4.一个“三创”载体建设项目原则上颁发一张产权证和一张土地证，不得分割销售。……8.自本意见发布之日起，市国土部门在与“三创”载体内的科研设计用地受让方签订《国有建设用地出让合同》时须明确约定：该地块上在建或已建成建筑不得销售、交换、赠与，不得分套、分层或分幢转让，地上建筑只能自用或出租……。
4、灵特新公司法定代表人孟庆国与江山公司于2010年12月28日签订的“星洲商务园客户信息及签约确认单”及“《星洲商务园》认购协议”中，载明了涉案房屋的坐落、门牌号码、面积、单价、总价及签约日期（2011年1月15日）等内容，江山公司亦收取了定金10万元。
5、原审中，江山公司为证明涉案房屋已经可以办理权属证书，向法院提交了登记所有权人为无锡市爱翌特贸易有限公司的房屋所有权证，该房屋与涉案房屋属同宗土地上之房屋。
以上事实，由写字楼买卖合同、补充条款、锡政办发（2009）344号文、锡政办发（2011）26号文、签约确认单、认购协议、土地使用权证、房产证、原审庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：
合同可因法定或约定事由解除。本案双方签订的写字楼买卖合同与附件补充条款均有关于办理房屋权属证书及解除权的约定，但约定有差异，而双方又约定补充条款与合同正文不一致的，以补充条款为准。因此，对于办理权属证书的时间及单方解除权的约定，应以补充条款“由于甲方的原因，乙方不能在交付该写字楼之日起360天内取得房屋权属证书，逾期超过一年的，乙方有权解除合同”的约定为准。
关于未能在约定期间内取得房屋权属证书的原因，灵特新公司认为系江山公司单方导致，但双方关于买卖合同的磋商始于2010年12月，并于2010年12月28日签署了签约确认单、认购协议、支付了定金以及确定了签约日期，双方均本着诚信态度积极促进合同订立、交易成功，而根据2010年1月4日无锡市政府发布的锡政办发（2009）344号文，涉案房屋可以办理权属证书，因此，双方对于房屋能够办理权属证书亦属合理信赖。但2011年2月，无锡市政府又发布锡政办发（2011）26号文，规定对于科研用地上房屋不得分套转让及分割办理权属证书，直接导致涉案合同根本目的无法实现。因此，权属证书无法按约办理系政策变更导致而非可归责于合同双方当事人的原因，补充条款约定的单方解除权行使条件并不具备。
在灵特新公司2013年4月24日诉至法院要求解除合同后，2013年5月6日，无锡市政府新区管理委员会发布锡新管会纪（2013）25号会议纪要，根据该纪要，涉案房屋又重新符合了办理权属证书的条件，合同履行障碍已经消失。而灵特新公司认为江山公司将涉案房产及土地抵押的行为属欺诈，但本案中，抵押并非导致合同目的不能实现的根本原因，江山公司亦陈述抵押可随时解除，并提供了与涉案房屋所属同宗土地上其他已办理好权证的房屋权属证明，因此，本着诚信履约、促进交易安全和稳定的原则，涉案合同应当继续履行。但鉴于合同履行障碍消失于灵特新公司起诉之后，故本院酌定一二审诉讼费用由双方当事人各半负担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第0503号民事判决；
二、驳回灵特新公司的诉讼请求。
一审案件受理费39009元、保全费5000元、评估费6000元，共计50009元（已由灵特新公司预交），二审案件受理费39009元（灵特新公司、江山公司均已预交），一二审诉讼费合计89018元，由灵特新公司、江山公司各半负担。江山公司在本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接向灵特新公司支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 王 倩
二〇一四年十一月四日
书 记 员 周喆菁