河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第00307号
上诉人（原审被告）邯郸市奇正房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区育德路2号。
法定代表人王瑞杰，该公司董事长。
委托代理人李玉东，河北广宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张洪振。
委托代理人赵文斌，河北十力律师事务所律师。
上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司（以下简称奇正公司）因与被上诉人张洪振商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2014）邯山民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年3月22日，奇正公司与张洪振签订《奇正佳苑商铺认购协议书》，出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司；买受人为张洪振。主要协议如下：一、买方在审核商品房有关证明后，自愿认购商品房（商铺）产权。1、房屋（商铺）编号：商铺3号楼育才街70、72、74号铺面。2、房屋（商铺）面积：建筑面积约455.94平方米。二、认购约定价格：房屋（商铺）建筑面积计算，每平方米12117.8元。该房屋（商铺）约定总价为人民币5525000元。付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2014年6月22日。五、如出卖方预计不能在交房日期内交房，在2014年6月22日前把买受方所交款项一次性退回买受人指定账号，此协议自行作废。六、如果卖方未能在约定期限交房，又未退款，出卖方自愿按总收款额30%承担违约金赔偿买受方损失，并承担交房前2%每月的利息至交房日止。七、本协议书未尽事宜，双方协商解决；协商不成，由邯郸市邯山区人民法院诉讼解决。协议签订的当日，张洪振向奇正公司交纳了商铺认购款5525000元，奇正公司为张洪振出具了收款收据。2014年4月4日，奇正公司、张洪振又签订《奇正佳苑商铺认购协议书》，出卖方为邯郸市奇正房地产开发有限公司；买受人为张洪振。协议约定：一、买方在审核商品房有关证明文件后，自愿认购商品房（商铺）产权。1、房屋（商铺）编号：商铺1号楼203号铺面。2、房屋（商铺）面积：建筑面积约222.6平方米。二、认购约定价格：房屋（商铺）建筑面积计算，每平方米14892元。该房屋（商铺）约定总价为人民币3315000元。付款方式：买受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房时间约定为2014年7月4日。五、如出卖方预计不能在交房日期内交房，在2014年7月4日前把买受方所交款项一次性退回买受人指定账号，此协议自行作废。六、如果卖方未能在约定期限交房，又未退款，出卖方自愿按总收款额30%承担违约金赔偿买受方损失，并承担交房前2%月的利息至交房日止。七、本协议书未尽事宜，双方协商解决；协商不成，由邯郸市邯山区人民法院诉讼解决。八、本协议一式二份，双方各一份，自双方签字之日起生效。2014年5月5日，张洪振向奇正公司交纳了商铺认购款3315000元，奇正公司为张洪振出具了收款收据。2014年8月2日奇正公司向张洪振支付300000元，张洪振当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金。
原审法院认为，张洪振、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日签订的两份《奇正佳苑商铺认购协议书》，系双方自愿、协商达成，为双方真实意思表示，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。奇正公司辩称房屋买卖不是双方当事人真实意思表示，本案实际上是以商铺认购书的形式为借款合同所做的担保；但张洪振对此予以否认，并已按协议将房款如数交付奇正公司，且协议明确为《奇正佳苑商铺认购协议书》；奇正公司对其上述辩称未能提交足以驳倒张洪振主张的证据，其辩称理由不成立。奇正公司辩称协议书不具有法律法规规定的应备的条款，该协议看不到与房屋的交付条件及办理产权登记等与房屋密切相关的事宜，违背了正常的交易习惯；但根据上述协议书载明的内容，合同的内容虽有不完备之处，但并不影响合同的真实性、合法性，也不是确认合同无效的必备要件，虽然张洪振、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》内容未能完全达到《商品房销售管理办法》第十六条的要求，但该协议对合同双方当事人、所购商铺位置、面积、总价、付款方式、交房时间、违约责任、争议解决等主要条款均作出了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且张洪振已如期按约将房款全额支付与奇正公司，奇正公司亦全额接收，故双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》已具备商品房买卖合同本约的条件，可认定为商品房买卖合同。邯郸市奇正房地产开发有限公司有能力按双方签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》履行而不予履行，其行为不妥，应按协议履行，并承担逾期履行的违约责任。张洪振要求奇正公司承担违约金及利息的主张不当，二者之间具有排他性，双方虽然约定了违约金赔偿及利息，但违约金数额过高，显失公平，约定的利息超过中国人民银行贷款利率相关规定，为不予保护限额内；故张洪振主张奇正公司承担违约金，应按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至奇正公司交付房屋之日止。对于奇正公司在双方约定的期限内未向张洪振交付房屋后支付的款项300000元，张洪振代理人当庭陈述该款系奇正公司未能按期交房所支付的违约金，本院审查已认定违约金约定过高，故应从奇正公司向张洪振支付逾期交房的违约金中予以扣除。据此判决：一、奇正公司于该判决书生效之日起三十日内向张洪振交付位于邯郸市邯山区育才街奇正佳苑3号楼70号、72号、74号商铺、邯郸市邯山区水院北路奇正佳苑1号楼203号商铺，并协助张洪振办理房产过户手续。二、奇正公司于本判决生效之日起向张洪振支付逾期交房的违约金，2014年3月22日《奇正佳苑商铺认购协议书》自2014年6月22日起至交房之日止以房款5525000元，2014年4月4日《奇正佳苑商铺认购协议书》自2014年7月4日起至交房之日止以房款3315000元，均按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算（邯郸市奇正房地产开发有限公司已支付300000元优先扣除）。三、驳回张洪振的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人奇正公司不服，以原审法院认定事实错误，其与张洪振之间名义签订的是商铺认购协议，而实为借贷关系。诉请本院依法撤销一审判决，并改判依照法律规定支付被上诉人出借款的本息。
被上诉人辩称：上诉人和被上诉人签订的奇正佳苑商铺认购协议书系商品房预售合同关系，合法有效。上诉人关于本案名为商品房买卖，实为民间借贷关系的辩解，无事实和法律依据。上诉人否认认购书的行为，破坏了交易的稳定性。
本院二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本院认为，本案争议的焦点是2014年3月22日、2014年4月4日签订的两份《奇正佳苑商铺认购协议书》的合同性质。奇正公司上诉称双方之间签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》是为借款所提供的担保，并称向被上诉人张付锁支付过利息。
二审期间，上诉人奇正公司对其主张向本院提交了奇正公司与张洪振的2012年和2013年两份签订的《奇正佳苑商铺认购协议书》及有关内部账目资金流转表，用以证明与被上诉人张洪振之间属于借贷关系。被上诉人质证认为，2012年的协议不是涉案的铺面，与本案无关。2013年合同与本案亦无关，上诉人未按约交房，后签订新的合同。单方制作的资金流转表不能证明所称的借贷主张，上诉人所称的给付利息。本院认为，借贷担保法律关系中，借款合同是主合同，担保合同是从合同。从合同的成立、生效以主合同为基础和前提，上诉人奇正公司没有提供相关借款合同证明借贷关系存在，所提交的资金流转表等证据不足以证明其所称《奇正佳苑商铺认购协议书》是名为买卖实为借款关系或为借款担保的主张。关于上诉人奇正公司称商品房预售应当在房管局有备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人订立商品房预售合同并不以办理登记备案手续为生效要件，故本院对上诉人以未备案为由否认商品房买卖合同的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人对自己提出的借贷关系的主张所提交的证据不足以证明其主张，其上诉理由本院无法支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人邯郸市奇正房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 聂洪文
审判员 梁兴元
审判员 郑金安
二〇一五年十月二十一日
书记员 贾 欢