安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）田民一初字第01821号
原告：孔德领，男，1967年8月20日生，汉族。
原告：何忠兰，女，1967年2月10日生，汉族，系孔德领爱人。
原告：孔维峰，男，1989年9月2日生，汉族，系孔德领、何忠兰之子。
上述三原告共同委托代理人：管克凤，安徽志高律师事务所律师。
被告：淮南恒久置业有限公司，住所地淮南市。
法定代表人：陈兆平，公司董事长。
委托代理人：潘龙敏，公司法律顾问。
原告孔德领、何忠兰、孔维峰诉被告淮南恒久置业有限公司（以下简称恒久置业）房屋买卖合同纠纷一案，我院2013年5月31日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。原告孔德领及三原告的共同委托代理人管克凤，被告恒久置业的委托代理人潘龙敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔德领、何忠兰、孔维峰诉称：2010年3月19日，原、被告双方签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的城岸罗马广场房屋一套。购房时被告宣传承诺该小区为矿一中分校学区房，但事实上该小区不是矿一中分校学区房，这点被告在之前的诉讼中已认可。被告的行为明显构成合同欺诈。众所周知，学区房和非学区房价格上及二次销售上都有很大区别，由于被告的欺诈行为，不仅影响该小区子女就读优质学校矿一中分校，也影响了该小区房屋的二次销售及价格，给原告造成巨大损失。为此原告诉讼来院，要求被告赔偿损失20000元。
原告为证明其主张向本院提交如下证据，被告质证及本院认证如下：
证一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。被告无异议，本院予以确认。
证二、购房合同，证明原告购买房屋的事实。被告无异议，本院予以确认。
证三、2010年3月11日淮河早报一份、网上广告一份，证明被告在卖房时有宣传该房学区为矿一中的广告。被告对真实性无异议，但认为学区房的划分是政府行为。本院对原告的证明观点予以采信。
证四、淮南市田家庵区人民法院民事判决书、淮南市中级人民法院庭审笔录及民事裁定书各一份，证明被告售房时曾承诺城岸罗马广场小区是矿一中学区房，但现有学区非矿一中学区，且法院没有处理原告曾经起诉要求兑现学区房承诺的诉请。被告认为虽然当时承诺学区房是矿一中，但学区的划分和管理是政府职能行为，是不可抗力的因素，被告不应当承担违约责任。本院对原告的证明观点予以采信。
被告恒久置业辩称：被告是根据政府相关部门的承诺进行了宣传，现涉案的房屋是学区房，因学区房的划分和设立是政府的职能行为，本案学区房划分是被告不可抗力的行为，被告不应承担违约责任；原告诉求无法律和事实依据，应驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
营业执照、组织机构代码证，证明被告诉讼主体资格。原告无异议，本院予以确认。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，确认以下事实：原告孔德领、何忠兰、孔维峰在2010年3月11日的淮河早报上看到被告发布的售房信息，该售楼广告中载有“优越学区-
矿一中”的内容，原告便欲购买该小区的商品房一套。被告在互联网上的销售信息上同样载明城岸罗马广场的学区为矿一中分校。2010年3月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于本区城岸罗马广场住宅房屋一套，合同约定该商品房预售建筑面积为137.28平方米，房屋单价为每平方米3220元。双方同意本合同约定的建筑面积为商品房预测面积，最终以房地产管理局测绘队的实测面积为准，据实结算房价款。在该合同中，对业主子女入学就读矿一中分校的事宜无约定。2012年4月11日，经淮南市房地产测绘队勘测，淮南市房地产测绘队出具了《房屋建筑面积测量报告》，确定原告所购该房屋的建筑面积为137.9平方米。现因被告兑现不了城岸罗马广场的学区为矿一中分校的承诺，导致原告起诉来院。
2012年6月7日，原告曾诉至我院，要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理房产证违约金并履行该房屋系洞山中学分校区学区房的承诺。2012年12月3日，我院作出（2012）田民一初字第01892号民事判决，该判决认为原告要求被告兑现学区房承诺的诉请不属人民法院的受案范围，依法不予处理；对原告的其他诉讼请求依法进行了判决。原告不服该判决上诉至淮南市中级人民法院，2013年3月7日，原告撤回上诉并撤回了一审要求被告履行该房屋系洞山中学（矿一中）分校区学区房承诺的起诉。
本院认为：本案的争议焦点为被告售房时对学区房的宣传是否存在隐瞒欺诈行为，应否承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案售楼广告中有关业主子女就读学区为矿一中的约定虽未以书面形式出现在原、被告的房屋买卖合同中，但售楼广告中对于学区为矿一中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束力。原告基于广告宣传与被告签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。现因被告不能兑现该房屋系矿一中分校区学区房的承诺，被告应向原告承担非学区房违约赔偿责任。原告诉请赔偿数额偏高，其诉请中的合理部分本院依法予以支持，酌定按每平方米50元对原告进行赔偿，房屋面积以淮南市房地产测绘队出具的《房屋建筑面积测量报告》中载明的原告房屋面积137.9平方米为准，故赔偿费用为6895元（50元／平方米×137.9平方米）。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告淮南恒久置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告孔德领、何忠兰、孔维峰学区房违约损失6895元。
二、驳回原告孔德领、何忠兰、孔维峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由原、被告各负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 曹祝平
人民陪审员 刘 玉
人民陪审员 姚运成
二〇一三年十一月七日
书 记 员 王 湘
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。