湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01076号
姜国良，男，1953年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区韶山北路***号。
委托代理人谢建军，湖南凯威律师事务所律师。
委托代理人黄元，湖南邵文律师事务所律师。
被告湖南北山建设集团股份有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一大道717号五一新干线。
法定代表人吴振宇，董事长。
委托代理人田学军、宋长红，湖南湘鼎律师事务所律师。
第三人湖南四达建设开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场。
法定代表人姜伯伦，董事长。
委托代理人邹陇，男。
原告姜国良与被告湖南北山建设集团股份有限公司（以下简称北山建设公司）、第三人湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜国良及其委托代理人谢建军、被告湖南北山建设集团股份有限公司委托代理人宋长红、第三人湖南四达建设开发有限公司委托代理人邹陇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜国良诉称：2014年1月24日，第三人四达开发公司因购买土地需要向原告姜国良借款2000万元，原告分三次将2000万元汇入第三人四达开发公司指定的账户内，并由第三人以其名下的位于长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房（产权面积1105.64㎡，产权证号：长房权证开福字第××号）为该笔借款提供抵押担保，并于当天在长沙市房产局办理了抵押登记。第三人四达开发公司因该笔借款即将到期且无力归还，将其抵押给原告的位于长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房产作价8845120元出卖给原告，用以抵偿8845120元借款，余款11154880元由第三人四达开发公司于2014年5月13日向原告姜国良出具新借据，对此，原告表示同意。因此原告于2014年5月13日解除上述房产抵押，双方于当天签订了《商品房买卖合同》并于当天将《商品房买卖合同》及相关资料交付至长沙市房产局进行过户交易。原告按房产部门的规定于同年5月14日缴纳了房屋维修基金及房产过户的全部税款，第三人四达开发公司亦于当天向原告完成了购买该房产的实际交付手续。同时，第三人也向原告开具了购买该房产所支付的全部购房发票，但在该商品房买卖的上述手续完成之后，长沙市房产局向原告出具新房产权证时，长沙市望城区人民法院执行局于2014年5月15日对该房产进行了冻结。
原告认为，原告与第三人之间于2015年5月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告已于2014年5月13日支付了购买该房产的全部价款，并按照国家规定支付了全部税款及该房产的维修基金，且第三人也实际将该房产交给了原告，在整个购买过程中，原告没有任何过错。因此，该房产应当为原告的合法财产，长沙市望城区人民法院依据被告北山建设公司的申请冻结上述房产，明显错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，长沙市望城区人民法院不得对该房产进行冻结，应当马上解除对该房产的冻结，停止对原告姜国良合法的个人财产的侵犯。原告当即向长沙市望城区人民法院提出执行异议，望城区人民法院于2014年6月16日向原告送达了长沙市望城区人民法院（2014）望执异字第00004号裁定书，驳回原告的异议。原告认为该执行异议缺乏事实及法律依据，为维护原告合法权益，特向本院起诉，请求法院：1、判决确认长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房所有权归姜国良及停止对该房产的执行，并解除查封；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告北山建设公司辩称，1、本案冻结的第三人四达开发公司名下的房产仍然登记在第三人名下，依据相关法律规定，本案的房产物权仍属于第三人四达开发公司，所以之前法院的冻结是合法有效的。2、原告与第三人签订的房屋买卖合同约定了房产的价格，价格过低，被告认为是不合法的。
第三人四达开发公司辩称：第三人向原告借款2000万元及原告与第三人的商品房买卖合同均是事实，且原告所述我公司情况是真实存在的。原告的诉讼请求合法，第三人没有异议，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、借款合同及借据、转账凭证；2、湖南四达建设开发有限公司股东会决议、委托付款书；3、产权证及他项权证。以上三组证据拟共同证明第三人向原告借款2000万元的事实，以及以本案涉案房产作为抵押的事实。
4、房屋抵债协议、股东会决议、借据，证明原告与第三人在法院冻结之前就已经存在对该案涉及的房产进行抵债的内容及事实。
5、长沙市商品房买卖合同、销售的不动产发票；6、长沙市房屋转移登记书；7、维修资金、印花税、房屋买卖契税、住建中心信息；8、业主入伙会签单。以上四组证据拟共同证明在法院冻结之前，原告与第三人已经就该房产进行买卖交易、支付全款并由原告实际占有的事实。
9、望城区人民法院（2014）望执异字第00004号执行裁定书，证明在法院冻结原告的财产后，原告第一时间向法院提出执行异议的事实。
10、长沙市商品房买卖合同两份，证明第三人湖南四达建设开发有限公司就其对外的债务进行集中处理，四达公司5月13日对外债务进行集中处理，包含原告及原告另举出的两份还有其他债务进行处理的事实，并且该两份商品房买卖的价格都是8000元／㎡，与原告与第三人买卖价格相当。
11、最高额权利质抵押合同及应收账款质抵押登记协议，证明第三人售予原告的该房产在价值上存在重大瑕疵。
12、证明一份，证明税务部门就此房产评估收税的价格与原告的实际售价相当。
被告北山建设公司对原告提交的证据质证意见为，对证据1、2、3三性无异议，证明目的有异议；对证据4真实性无异议，合法性和证明目的有异议；被告认为房屋抵债价格过低；对证据5合法性、证明目的有异议，对证据6、7、8、9三性无异议，证明目的有异议；对证据10真实性、关联性无异议，合法性及证明目的有异议，因为价格和本案商品房价格差不多。对证据11三性无异议，证明目的有异议；对证据12三性无异议，证明目的有异议。
第三人对原告提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的三性均无异议，是第三人欠了原告的钱作为资产抵债，确实是在物业办理了交房手续。对证据12，以房产部门核定税金为准。
被告北山建设公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1、产权证，证明该案商品房现在还属于湖南四达建设开发有限公司；
2、估价函，证明对该案房屋进行了估价，价格为4.4万元每平方米。
原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1，真实性无异议，其他有异议，该房产在法院2014年5月15日冻结之前第三人已将该房产出卖给原告，并已支付全部购房款，也进行了实际交付，所有权已经归原告所有，只是因为法院冻结，所以在产权变更过程中受到了阻碍；对证据2，三性均有异议，在举证过程中原告有证明证明该房屋现在的价值以及该房产有重大瑕疵，且该份评估报告仅仅是为了商业性质使用。
第三人对被告提交的证据质证意见为：对证据1、2，均无异议，强调说明一下证据2中4.4万元米每平方是房屋评估价格，但是卖给原告的该房屋，第三人在银行进行了经营性物业贷款，在12年之内不能使用和享受租金收益，所以价格上因为有瑕疵才变成8000元每平方米。
第三人四达开发公司未向本院提交证据。
对原告提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3，第三人无异议，被告对三性无异议，对证明目的有异议。本院认为，证据1、2均符合证据的真实性、合法性、关联性，第三人的股东会决议、欠条以及原告向第三人指定的银行账号转账凭证等证实原告与第三人之间存在真实合法的债权债务，本院予以采信；证据3系房产部门颁发的他项权证，并注明“房屋他项权利人为原告姜国良”，“房屋所有权人为第三人四达开发公司”，“房屋坐落位置为长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301”，“债权数额为2000万元”，并落款日期为2014年1月24日，由公权力机构依法出具，具有法律效力，对该份证据予以采信。证据4，符合证据的真实性、合法性、关联性，证实原告与第三人之间就双方的债权债务达成了以涉案房屋抵债的事实，本院予以采信。证据5、6、7、8，系原告与第三人就债权债权处分后向公权力部门申请将本案涉案房屋过户等一系列流程的证明，是双方真实意思表示，有第三人开具的房款税票，公权力机构收取的买卖契税、印花税、维修资金等发票予以证实，且第三人向原告出具了业主入伙会签单等，能够证实原告与第三人在法院将涉案房屋冻结前对涉案房屋完成了买卖交易，支付了全部房款并实际交付涉案房屋的事实，因此本院对该组证据予以采信。证据9，原、被告及第三人均无异议，本院予以认证。证据11，系第三人与中信银行股份有限公司长沙分行签订的应收账款质押登记协议，双方意思表示真实且均签章认可，能够证实第三人以其包括涉案房屋在内的新时代商务广场1至4层，地下负一、负二楼车库、广告位产生的租金、物业管理费在中信银行股份有限公司长沙分行贷25000万元经营性物业贷款，且涉案房屋在12年内无法获取租金、物业管理费等其他收益的事实。该事实足以证明涉案房屋在价值上存在重大瑕疵，故本院对该份证据的证明效力予以采信。证据12，是公权力机构税务部门出具的证明，本院予以采信，能够证实涉案房屋的评估税价格为8000元每平方米的事实；证据10，为两份商品房买卖合同，系第三人集中处置的同地段、同位置、相近面积且均办理了经营性物业贷款的房产市场价格及成交价格相一致，故本院对该两份证据的证明效力予以采信。
对被告提交的证据1，原告及第三人对其真实性没有异议，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，但对其证明目的，是本案原、被告争议焦点所在，也是本案需要审理解决的问题，以本院认定为准；证据2，系第三人四达开发公司为了在工商银行办理抵押手续确定房地产贷款额度提供价格参考依据而向湖南友谊房地产评估经纪有限公司委托评估的，其涉案房产评估价格44404元每平方米。本院认为该评估价格仅为第三人因办理贷款需要给银行部门参考所用，该评估价格不能否定成交的市场价格的合理性，在被告没有提供相应的证据予以佐证的情况下，不应认定。且该评估价格明显远远超出市场成交价格，与本院已经采信的原告提供的证据10、11相矛盾，故本院对被告提供的该份证据的证明效力不予采信。
经审理查明，2013年11月21日，长沙市中级人民法院作出（2013）长中民执字第00497号执行裁定书，将申请执行人（本案被告）北山建设公司与被执行人（本案第三人）四达开发公司工程施工合同纠纷一案指定本院执行。2014年1月22日，北山建设公司与四达开发公司达成执行和解协议，约定在北山建设公司向法院申请解除因诉讼保全所冻结的四达开发公司财产5日内，四达开发公司向北山建设公司支付500万元，余款在2014年3月25日前付清。之后，北山建设公司依约向本院申请解除对四达开发公司的冻结，四达开发公司亦依约向北山建设公司支付了500万元。
2014年1月24日，第三人以购买土地为由向原告借款2000万元，并签订《借款合同》，约定：1、第三人向原告借款2000万元，借款期限为六个月；2、第三人以位于长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房（建筑面积1105.64平方米，权证号码长房权字开福字第711217252）作为抵押担保；3、姜伯伦、颜云作为担保人对上述借款承担连带保证责任。同日，原告与第三人就前述房产在长沙市房地产管理局办理了抵押登记手续，领取了他项权证，房屋他项权利人为原告。合同签订后，原告将2000万元汇入第三人指定的账户内。
2014年5月12日，第三人因资金紧张，无力偿还原告的债务，第三人召开股东会议并决定将前述抵押房产按照每平方米8000元价格作价8845120元转让给原告，余款11154880元按照原《借款合同》执行。2014年5月13日，原告与第三人签订《房屋抵债协议》，协议载明：1、截止至2014年5月13日止乙方（第三人）欠甲方（原告）借款本金2000万元；2、长沙新时代商务广场项目中心第1（幢）301号房，建筑面积共1105.64平方米作价8845120元（折合每平方米8000元）转让给原告；3签署本协议之日，房屋所有权归甲方（原告）所有，甲方（原告）与乙方（第三人）签订《商品房买卖合同》并按照合同约定和有关程序规定办理相关手续。同时，自该日起甲方（原告）向物业公司支付该房屋签署本协议之日起产生的物业管理费，并到物业公司办理收房手续；4、乙方（第三人）负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲方（原告）承担；5、本协议签订后房产证办到甲方（原告）名下，乙方（第三人）所欠原告8845120元的债权债务关系归于终结完毕。同日，原告与第三人依约定签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定由第三人将前述抵押房产以每平方米8000元价格共计8845120元出卖给原告，并由第三人开具了总价款为8845120元的销售不动产统一发票的票据两份。
为了完善房屋买卖交易手续，2014年5月13日，原告解除了其与第三人的他项权利，即该涉案房屋的抵押手续，并由原告委托邹陇及第三人委托秦怡负责办理房屋过户手续，当日，原告与第三人向长沙市房产管理部门提交了《长沙市房屋转移登记申请书》，申请对前述抵押房产房屋所有权转移登记。2014年5月14日，原告向长沙市地方税务局直属局交纳了前述房产的房屋买卖契税353804.8元、产权转移书据印花税4422.6元，并且在长沙市物业维修资金管理中心交纳了该房屋的物业维修资金136938.99元。同日，新时代（商务）广场向原告发出了新时代（商务）广场业主入伙会签单，确认原告已具备入伙条件，原告亦按照相关流程办理入伙会签手续。2014年5月15日，原告及第三人就前述房屋所有权转移申请接受了长沙市房产管理部门的询问，然后长沙市房产管理部门在办理前述房屋所有权转移手续时发现该房屋已被本院查封，不能办理产权转移手续，并告知了原告及第三人。
2013年5月15日，本院因被告申请冻结第三人的银行存款及房屋，冻结了第三人名下的涉及本案的位于长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房。原告因无法办理前述房产所有权转移手续，随即以该涉案房屋应当属于原告的个人合法财产为由于2014年5月22日向本院提出执行异议，本院于2014年6月16日以该涉案房屋作为抵押财产，在债务履行期尚未届满时，原告与第三人约定以抵押财产抵债不当为由裁定驳回原告的异议申请。原告于2014年6月27诉至本院，请求1、判决确认长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房所有权归姜国良所有及停止对该房产的执行，并解除查封；2、被告承担本案全部诉讼费用。
另查明，2014年1月22日，第三人与中信银行股份有限公司长沙分行签订了《最高额权利质押合同》及《应收账款质押登记协议》，第三人以其包括涉案房屋在内的新时代商务广场1至4层，地下负一、负二楼车库、广告位产生的租金、物业管理费等收益提供质押在中信银行股份有限公司长沙分行办理25000万元经营性物业贷款，期限为12年，即12年内该涉案房屋，他人无法获取租金、物业管理费等其他收益。
再查明，2014年7月18日，湖南省长沙市地方税务局直属局出具“经核实，长沙市开福区新时代商务广场1栋301室的评估计税价格为8000元每平方米”的证明，该评估房产即涉案房产。2013年5月13日，第三人将长沙市开福区新时代商务广场第一栋集中处理，将该栋304房、401房，面积分别为1032.45平方米、1105.62平方米均以8000元每平方米的价格出卖给案外人史晓峰、戴湘，并均已经办理了房产过户手续。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告姜国良作为被告北山建设公司与第三人四达开发公司工程施工合同纠纷一案的案外人，对被告北山建设公司在申请执行债务人即第三人的涉案房屋时提出案外人执行异议之诉，其诉讼请求与据以执行的实体判决无关，该诉讼请求的提起符合法律的规定，至于该诉讼请求应否支持，应以其对涉案标的享有足以阻止强制执行的权利进行判断。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，作为买受人的案外第三人的停止执行之诉应当满足三个条件：一、买卖关系合法有效且买受人支付了全部的价款；二、买受人实际占有标的物；三、对未办理过户登记手续买受人不存在过错。1、关于原告及第三人买卖关系是否合法有效且原告是否支付了全部价款问题。本案中，原告与第三人之间的借贷债务有《借款合同》及银行转账凭证等证实，双方的债权债务客观真实；第三人因无力偿还即将到期债务，与原告签订《房屋抵债协议》，约定将涉案房屋以商品房买卖的形式向原告出售用以抵偿所欠原告债务，并签订了《长沙市商品房买卖合同》。该《房屋抵债协议》及《长沙市商品房买卖合同》均系原告与第三人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，且原告提供了第三人出具的销售不动产统一发票的票据，税务部门出具的印花税、房屋买卖契税，长沙市物业维修资金管理中心出具的物业维修资金交存证明，均能证实原告与第三人存在真实的房屋买卖法律事实。原告与第三人协议以本案涉案房屋抵偿第三人所欠原告的部分债务为8845120元，原告以自身的债权8845120元作抵购房款，第三人出具了销售不动产统一发票的票据，应认定为原告实际支付了该房产的全部价款。2、关于原告是否实际上占有标的物的问题。原告与第三人就涉案房屋达成抵债协议并交纳了相关税费后，原告即办理了该房屋的业主入伙手续，应认定为第三人已向原告交付了房产，原告已接收并已实际占有。3、原告未能办理该涉案房屋过户手续，其自身是否具有过错的问题，本院认为，原告与第三人签订的《房屋抵债协议》及《长沙市商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告在缴纳房屋买卖契税、印花税、物业维修基金后，正在办理房屋所有权转移过程中因房屋产权被法院冻结无法完成过户手续，原告主观上并无过错。
另，原告姜国良申请解除抵押权是因抵押权不解除影响到房屋过户手续的办理，且整个买卖交税费及办证过程连续无间断，解除抵押权目的是第三人购买该涉案房屋并从中得以受偿同时又因办理房屋产权的需要，本意并为放弃享有的优先受偿权；从公平合理的角度，可视为第三人对该涉案房屋享有的债权相较被告的普通债权而言享有优先受偿权。换个角度来说，第三人不因购买房屋去解除抵押权，是享有优先受偿权的，而购买该房屋，付了对价，交了全部税费，只是因为房屋过户手续办理的需要，解除了质押权，就无法享有优先受偿权，那对第三人来说是不公平合理的。
综上，原告姜国良要求对涉案房屋不予执行的请求，本院应予支持。关于原告姜国良要求解除查封的请求，待本院对执行行为作出停止执行评判生效后，即能处理。关于原告申请确认对涉案房屋享有所有权请求，因本案处理的是案外人执行异议之诉，是对涉案房屋查封、冻结的执行行为予以评判，尽管评判结果影响到涉案房屋的最终权属，但原告该项诉状还是不属本案评判范畴。
关于被告辩称1、本案冻结的房产仍然登记在第三人名下，本案的房产物权仍属于第三人，认为法院的冻结是合法有效的抗辩理由，本院已经阐述并认为原告应为本案诉争房屋实际占有人，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持；2、原告与第三人签订的房屋买卖合同约定了房产的价格，价格过低，不符合法律规定的抗辩理由，本院认为该涉案房屋的价格因第三人在银行进行了经营性物业贷款，在12年内不能再使用和享受租金等收益，所以价格上有重大瑕疵，且该涉案房屋价格业经长沙市地方税务局核定，也与同地段、同位置、相近面积的房产实际成交价格相一致，故本院对被告的该项抗辩理由亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对位于长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场第一栋301房（权证号长房权证开福字第××号）的执行；
二、驳回原告姜国良的其他诉讼请求。
本案受理费73716元，由被告湖南北山建设集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘典闳
审 判 员 秦相会
人民陪审员 李铁珍
二〇一四年八月二十一日
代理书记员 张 佩
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。