湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第00942号
原告胡文丽。
委托代理人王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告梁征。
委托代理人张国岭、王达理，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告吴育芳。
第三人武汉市美立方房产置业咨询有限公司，住所地武汉市江汉区永安小区B栋门面一层6室。
法定代表人刘家顺。
原告胡文丽诉被告梁征、被告吴育芳、第三人武汉市美立方房产置业咨询有限公司（以下简称美立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡文丽及其委托代理人王芙蓉、被告梁征的委托代理人张国岭、被告吴育芳到庭参加诉讼。第三人武汉市美立方房产置业咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡文丽诉称，2013年12月17日，原告胡文丽在网上看到位于武汉市江汉区水塔街前进五路靠近中山大道有一个5㎡的门面出租，遂有意承租。2013年12月18日，原告胡文丽与第三人美立方公司工作人员见面后约定到第三人美立方公司处与被告梁征、吴育芳面谈。2013年12月20日在第三人美立方公司处，原告胡文丽得知门面系被告梁征从被告吴育芳处承租，被告吴育芳同意转租。被告梁征当面与吴育芳电话确认转租事宜并承诺门面不可能拆迁，可以长期经营。原告胡文丽与被告梁征在第三人美立方公司的参与下，确认门面的转让费为19万元，双方当场签订店铺转让协议书，原告胡文丽支付定金1万元。12月21日，在被告梁征、第三人美立方公司参与下，原告胡文丽与被告吴育芳签订了租赁合同，被告吴育芳向原告胡文丽承诺门面不会拆迁，并要求原告胡文丽代为支付本应退还给被告梁征的押金及三个月租金共26000元，再转为原告胡文丽以后的租金。当日，原告胡文丽支付被告梁征5万元的转让费，支付被告吴育芳半年的房租39000元。12月24日，在第三人美立方公司参与下，原告胡文丽向被告梁征支付转让费13万元及房租、押金26000元，被告梁征将门面钥匙交给原告胡文丽。当日下午原告胡文丽到门面查看发现没有水，且旁边门面的租户告知已停水两个多月了。12月25日，原告胡文丽到水塔街办事处资产管理部门咨询增容门店电表电压事宜，得知因地铁征用，该门面将拆除，且管理方2014年没有与租户签订租赁合同。现原告胡文丽承租的该门面用于经营的目的无法实现，为此，原告胡文丽诉至法院，请求判令：1、确认原告胡文丽与被告吴育芳2013年12月21日签订的租赁合同无效；2、解除原告胡文丽与被告梁征2013年12月20日签订的店铺转让协议书；3、被告吴育芳返还原告胡文丽支付的租金39000元；4、被告梁征返还原告的店铺转让费19万元及垫付的租金、押金26000元；5、两被告赔偿原告的经济损失40250元；6、本案诉讼费、保全费、追讨款项的损失由两被告承担。
被告梁征辩称，1、店铺转让协议是双方真实意思表示，合法有效，不可解除。在合同履行中，被告梁征已交付租赁物，合同义务已履行完毕，政府拆迁行为与被告梁征无关；2、原告胡文丽与被告吴育芳的协议中，原告胡文丽对于拆迁的风险性是可以预见的，并且愿意承担相应损失，因政府行为造成其无法继续经营，应由原告胡文丽自行承担相应损失。综上，请求驳回原告胡文丽的诉讼请求。
被告吴育芳辩称，其从1999年承租门面时，门面就传闻要拆迁。当时三方签订合同时，并没有隐瞒原告胡文丽且原告胡文丽在承租门面后，租赁场所继续经营了一段时间，只是因为原告胡文丽个人的原因没有做下去。另外，政府针对拆迁户有一万元补偿金，凭锁匙可以领取，其本人没领取，不知原告胡文丽是否领取。
第三人美立方公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明，涉案房屋位于武汉市江汉区水塔街（路）5号，是武汉市江汉区政府水塔街资产办建设的临时建筑。武汉市江汉区政府水塔街资产办将该门面租赁给武汉市龙华实业有限公司，武汉市龙华实业有限公司又转租给被告吴育芳，租赁合同期限为一年，每年的12月20日续签第二年合同。
2013年12月20日，在第三人美立方公司的居间下，原告胡文丽与被告梁征签订《店铺转让协议书》一份，约定：被告梁征同意将自己位于水塔街（路）5号豆花妈妈的店铺转让给原告胡文丽，建筑面积为5平方米，并保证原告胡文丽享有在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；原告胡文丽于2013年12月29日前向被告梁征支付转让费定金1万元，并承诺在2013年12月29日前支付定金以外的余款18万元，该商铺转让费共计19万元；第三方美立方公司向原告胡文丽介绍及见证双方转让过程，并收取信息服务费6000元，此费用由原告胡文丽、被告梁征共同承担；经原告胡文丽、被告梁征协商，被告梁征保证原告胡文丽转让后能正常经营，并将原始房东的营业执照、卫生证等相关证件转交给原告胡文丽。后原告胡文丽向被告梁征支付店铺转让定金1万元，向第三人美立方公司支付信息服务费3000元。
2013年12月21日，在第三人美立方公司的居间下，原告胡文丽与被告吴育芳签订《租赁合同》一份，约定：被告吴育芳将诉争门面租赁原告胡文丽，租赁期限二年；如遇政府强行拆迁，原告胡文丽无任何理由退场，被告吴育芳除租金外不承担任何费用；原告胡文丽在经营期间不可随意转让店铺；2013年租金按每月6500元支付，2014年如遇市场变动，被告吴育芳可适当调整租金；原告胡文丽支付一个月的租金作为押金，租金半年一付，共计45500元整；如果原告胡文丽要终止合同的，须提前一个月通知被告吴育芳，若未通知的，押金不退；特别提示，原告胡文丽在投资时产生的费用及转让费与被告吴育芳无关，风险由其自行承担，合同期满后原告胡文丽有优先租赁权，原告胡文丽不得随便转让门店，如果原告胡文丽强行转让商铺，被告吴育芳可收取一定费用，或者无条件直接收回店铺；合同租金自2013年12月25日至2014年9月25日。
2013年12月21日，原告胡文丽应被告吴育芳要求代为支付本应退还给被告梁征的押金及三个月租金共计26000元（含押金6500元），及2014年3月25日至2014年9月25日的租金39000元。2013年12月24日，原告胡文丽向被告梁征支付店铺转让款19万元。当日，被告梁征收到上述全部款项后，将该门面钥匙交给原告胡文丽，原告胡文丽开门后发现门店没有水。2013年12月25日，原告胡文丽到武汉市江汉区水塔街办事处资产管理部门咨询门店电表电压增容事宜，被告知该门面被政府征收做地铁。
另查明，武汉市水塔街资产办于2013年12月口头通知武汉市龙华实业有限公司（以下简称龙华公司）对下面所管门面的使用人通知拆除的事宜，并告知2014年不再签订租赁合同。龙华公司已通知被告吴育芳不签订合同并告知其到资产办办手续。2014年1月13日，武汉市水塔街资产办书面通知，由于地铁6号线建设的需要，中山大道前进五路百营广场周边经营门面将于2014年6月前拆迁。
还查明，第三人美立方公司向原告胡文丽收取的3000元信息服务费已于2013年12月30日退还给原告胡文丽。
上述事实，有当事人陈述，原告胡文丽提交的租赁合同、收条、店铺转让协议书、收款收据、证明、调查笔录、通知、照片；被告梁征提交的店铺转让协议及补充协议、租赁合同等证据予以证实，上述证据均经庭审审查属实，本院予以认定。
审理中，原告胡文丽申请查封被告梁征、吴育芳的价值26万元的财产并提供担保，本院依法审查后作出（2014）鄂江汉民二初字第00942号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告梁征、吴育芳的价值26万元的财产。
本院认为，被告吴育芳与原告胡文丽于2013年12月21日签订《租赁合同》，根据双方关于租金的约定，合同租赁期限为2013年12月25日至2015年12月24日。被告吴育芳有权转让的承租时间截至2013年12月31日，仅10天，其他期限超过原租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故被告吴育芳与原告胡文丽签订《租赁合同》超过租赁期限的部分无效。合同租赁期限内（2013年12月25日至2013年12月31日），原告胡文丽应向被告吴育芳支付租金1468（6500元／31天＊7天）元；自租赁合同确认无效之日起，被告吴育芳应退还收取的租金37532（39000-1468）元。故对原告胡文丽要求确认其与被告吴育芳2013年12月21日签订的租赁合同无效并要求被告吴育芳返还租金39000元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告梁征与原告胡文丽签订的《店铺转让协议》是以《租赁合同》基础，《租赁合同》因被告吴育芳超期限出租该门面而无效，原告胡文丽无法享有原租赁合同中的权利及义务，原告胡文丽签订《店铺转让协议》的目的无法实现。因此，原告胡文丽与被告梁征签订的《店铺转让协议》应依法解除。自合同解除之日起，被告梁征应退还店铺转让款19万元，退还收取的租金26000元。故对原告胡文丽要求解除其与被告梁征2013年12月20日签订的店铺转让协议书，并要求被告梁征返还店铺转让费19万元及垫付的租金、押金26000元的诉讼请求，本院予以支持。原告胡文丽要求两被告赔偿经济损失40250元，因缺乏相应证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告胡文丽与被告吴育芳于2013年12月21日签订的《租赁合同》超过租赁期限的部分（2014年1月1日至2015年12月24日）无效；
二、解除原告胡文丽与被告梁征2013年12月20日签订的《店铺转让协议书》；
三、被告吴育芳于本判决生效之日起十日内向原告胡文丽退还租金37532元；
四、被告梁征于本判决生效之日起十日内向原告胡文丽退还店铺转让款19万元、租金26000元；
五、驳回原告胡文丽的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如未按照本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5728元、保全费1820元、其他诉讼费用138元，共计7686元，由原告胡文丽负担1086元（已付）、被告吴育芳负担977元、被告梁征负担5623元（此款原告胡文丽已预付法院，被告梁征、吴育芳随同上述判决款项一并给付原告胡文丽）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李映红
人民陪审员 祝新发
人民陪审员 刘 芳
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 安鸿铭