浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙衢民终字第77号
上诉人（原审原告）：毛某某。
上诉人（原审原告）：蓝某某。
两上诉人共同委托代理人：朱某某。
被上诉人（原审被告）：衢州市森景花园××开发有限
公司。
法定代表人：黄某某。
委托代理人：杨某某。
上诉人毛某某、蓝某某为与被上诉人衢州市森景花园×
×开发有限公司（以下简称森景房××公司）商品房预售合同
纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民
初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议
庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：位于衢州市××道贯巷××、××路
以北的兴衢苑小区系被告森景房××公司开发建设。2009年，
经衢州市建设局批准，被告预售兴衢苑小区的商品房。2009年
12月18日，兴衢苑3#楼主体结构完成施工并经验收合格。2011
年3月28日，兴衢苑小区通过衢州市发改委组织的竣工联合验
收。2010年1月6日，原、被告签订商品房买卖合同及附件八补
充协议约定：被告将其开发的柯城区道贯巷38-
3幢2单元501室房屋1套及3-8号储藏间1间预售给原告。合同第三条约定房屋建筑面积96.4
5平方米，阁楼为46.64平方米。第四条约定储藏间为11.85平
方米，层高2.2米。第五条约定房屋总价款共计80万元。第六
条约定面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面
积有差异的，以产权登记为准；商品房交付后，产权登记面积
与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理，①面积
误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，②面积
误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，
3%以内（含3%）的房价款由买受人补足，超出3%的房价款由出
卖人承担，产权归买受人。第九条交付期限及条件约定：被告
应当于2010年12月31日前将经过竣工联合验收的商品房交付给
买受人使用。第十条逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交
房时间不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第
2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价
款万分之0.5的违约金；出卖人逾期交房时间超过90日后，买
受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期
限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已
交房价款万分之一的违约金。第十二条交接约定：商品房达到
交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，
双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明
文件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒
绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人未完
全履行合同义务，出卖人依据合同不予交房，由买受人承担全部责任；买受人自接受交付之日起开始交纳物业服务费，并结
清面积补差金额、专项物业维修资金、办证所需税费等，否则
，出卖人有权不予交付。第十六条约定：出卖人承诺于2011年
3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买
受人，买受人【自行】、【委托出卖人】办理该商品房转移登
记；并约定出卖人逾期90日不能向买受人交付权属证书或登记
证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证
书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之0.
5的违约金。附件八补充协议约定：阁楼面积按房产测绘公司
测定的实际面积为准。2010年1月6日、3月4日，原告分2次向
被告支付购房款共计800000元。2011年2月22日，经衢州市华
创房地产测绘有限公司测定，讼争商品房建筑面积为96.11平
方米、阁楼建筑面积为58.55平方米。2011年3月30日，被告以
电话形式通知原告交房并补交房款。2011年6月16日，被告向
原告发出书面通知要求交房。期间，原、被告双方因阁楼面积
差异部分房价款及房屋质量等事宜产生纠纷，双方未就本案商
品房办理交接手续。原告于2011年4月25日向衢州仲裁委员会
申请仲裁，该仲裁委于2011年6月14日作出裁决。2011年7月，
原、被告先后向衢州市中级人民法院申请强制执行。同年7月2
5日，衢州市中级人民法院作出执行裁定书裁定：对衢州仲裁
委员会（2011）衢仲裁字第16号裁决不予执行。
原审法院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同实
质上是商品房预售合同，该合同系当事人双方真实意思表示，
内容不违反法律，合法有效，双方当事人均应遵照履行。本案主要争议焦点之一是阁楼面积差异部分房价款的计算。原告主
张其只需补交面积误差比在3%以内部分的阁楼面积差异房价款
。被告则主张按照附件八的特别约定履行，即阁楼部分的房价
款按照测绘面积据实计算。法院认为，原、被告双方在预售合
同的附件八补充协议中特别约定：“阁楼面积按房产测绘公司
测定的实际面积为准”，该特别约定是针对合同第六条（面积
确认及面积差异处理）的补充说明。该约定经原、被告双方签
字确认，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
根据该补充协议，原告应当按照房产测绘公司测定的阁楼实际
面积结算面积差异部分的房价款。本案主要焦点之二是买卖双
方应当在何时某某面积差异部分房价款。原告主张根据预售合
同第六条约定，在商品房交付后再结算房价款。法院认为，预
售合同第六条主要是针对面积确认及面积差异处理的约定，并
非是对房价或商品房交接的相关权利义务的专项约定。就交接
事项，预售合同第十二条予以专项约定，明确买受人自接受交
付之日结清面积补差金额，否则出卖人有权不予交付。由此可
见，本案的交付房屋及结清面积补差金额应当同时某行，任何
一方在对方某行之前或履行债务不符合约定时有权拒绝其履行
要求。原告在未结清面积补差金额之前要求被告交付房屋，不
符合约定，法院不予支持。被告于2011年3月30日电话通知原
告交房，履行了通知交房义务，但已逾期。原告在接到交房通
知后应当及时验收房屋，并结清面积差异部分房价款等。由于
原告未结清面积差异部分房价款等，被告按约可以履行抗辩权
，不予交房。因此，被告应当承担逾期交房违约责任的起止时间为2011年1月1日起至2011年3月30日止。根据合同约定，被
告应当在2011年3月31日前，取得讼争商品房的土地、房屋权
属证书，交付给买受人。由于原、被告双方签订的是预售合同
，而办理相关权属证书客观上需要双方另行签订商品房买卖合
同，并需原告交纳办证所需的税费及提供相关身份证明等办证
材料为前提条件。而本案原、被告并未另行签订商品房买卖合
同，原告也未及时交纳办证所需税费等，被告客观上不能向原
告交付讼争商品房的权属证书。对原告要求被告交付讼争商品
房的权属证书及逾期交付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
原告主张讼争商品房严重漏水、未达交付条件，证据不足，不
予认定。原告要求被告赔偿仲裁费用损失，缺乏依据，不予支
持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第
一款、《中华某某共和国合同法》第八条、第六十条、第六十
六条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告
衢州市森景花园××开发有限公司于判决生效之日起十日内向
原告毛某某、蓝某某支付2011年1月1日起至2011年3月30日止
的逾期交房违约金3560元。二、驳回原告毛某某、蓝某某的其
他诉讼请求。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金
钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费
12200元，由原告毛某某、蓝某某负担12150元，被告衢州市森
景花园××开发有限公司负担50元，限于判决生效之日缴纳。
判决后，毛某某、蓝某某不服，向本院提起上诉称：一
、原审法院认定“原告应当按照房产测绘公司测定的阁楼实际面积结算面积差异部分的房价款”是错误的。附件八的内容是
针对合同所有未尽事项的补充约定。从内容之一看，系被上诉
人提供的格式条款，且实体内容空白，因此，内容之一不存在
任某某思表示或约定。而内容之二才是附件八中唯一的补充约
定内容。该条款的真实意思表示是对阁楼面积的确认，其要解
决的是以合同约定的阁楼面积还是以房产测绘公司测定的面积
为准的问题。由于双方对阁楼面积差异部分的价格结算并没有
补充约定，因此，本案应当适用合同第六条中的规定结算面积
差异房价款。该条款是针对面积如何确认进行的一个补充约定
，而不是结算面积差异房价款的补充约定，原审法院违反了逻
辑推理的规则。二、原审法院认定“本案的交付房屋及结清面
积补差金额应当同时某行”是错误的。未能按期交付房屋的原
因在于被上诉人，而不是上诉人，原审法院适用合同第十二条
是错误的。结算阁楼面积差异房价款的时间是在商品房交付后
，而不是同时某行（退一步假设同时某行成立，在判决主文某
也应当作出同时某行的判决）。三、原审法院认定“被告于20
11年3月30日电话通知原告交房，履行了通知交房的义务”是
错误的。应当认定被上诉人没有履行书面通知交房的义务。四
、本案有关权属证书并不需要上诉人交纳税费及提供办证材料
，被上诉人也从未通知上诉人，合同也未对此作出约定。五、
原审法院认定“原告要求被告赔偿仲裁费用损失，缺乏依据”
与事实不符。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人一
审时的诉讼请求。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：兴衢苑3#楼主体结构已于2009年12月18日经
验收合格。双方当事人于2010年1月6日签订的合同对所涉住宅
、阁楼的建筑面积、套内建筑面积以及应分摊的共有建筑面积
均作了详细的约定，并在合同第六条中对面积确认及面积差异
处理亦作了约定，但在附件八中约定：阁楼面积按房产测绘公
司测定的实际面积为准。该附件中的约定应为针对合同第六条
、针对阁楼的补充说明。原审法院认为上诉人应当按照房产测
绘公司测定的阁楼实际面积结算面积差异部分的房价款，并无
不当。上诉人有关该附件中的约定是针对阁楼面积如何确认进
行的一个补充约定而不是结算面积差异房价款的补充约定的主
张，依据不足。双方当事人在合同第十二条（交接）对商品房
交付时双方的权利义务作了明确约定，该约定系双方真实意思
表示，双方均应遵守。原审法院认定本案的交付房屋及结清面
积补差金额应当同时某行，任何一方在对方某行之前或履行债
务不符合约定时有权拒绝其履行要求，并无不当。上诉人认为
原审法院适用合同第十二条是错误的，结算阁楼面积差异房价
款的时间是在商品房交付后，而不是同时某行，不符合双方合
同约定。被上诉人于2011年3月30日电话通知了上诉人交房，
双方未能交接的原因系因面积差异部分房价款的交纳等问题产
生争议，虽然交房通知未采用书面形式，但并不能认为被上诉
人未履行通知交房义务，但被上诉人的交房通知明显逾期，应
当承担相应的逾期交房违约责任。双方当事人在合同第十六条
对产权登记相关事项作了约定，其中第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，土地分割转让证明。出卖人负责申
请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。
第三款约定：出卖人承诺于2011年3月31日前，取得前款规定
的土地、房屋权属证书，交付给买受人。本案当中被上诉人尚
未交付符合合同约定的权属证书，根据上述合同约定，已经构
成违约，被上诉人应当自约定日期至实际交付权属证书或登记
证明之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之0.5的违约
金。上诉人要求被上诉人赔偿仲裁费用等损失，无法律依据，
原审法院未予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实基本
清楚，但部分实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华某
某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规
定，判决如下：
一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民
初字第442号民事判决第二项；
二、变更浙江省衢州市柯城区人民法院（2011）衢柯民
初字第442号民事判决第一项为：衢州市森景花园××开发有
限公司于本判决生效之日起十日内向毛某某、蓝某某支付2011
年1月1日起至2011年3月30日止的逾期交房违约金3560元；向
毛某某、蓝某某支付自2011年4月1日起至实际交付合同约定的
商品房权属证书或登记证明之日止，按已付购房款800000元计
算的日万分之零点五的违约金。
如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务
，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12200元，由毛某某、蓝某某负担11908
元，衢州市森景花园××开发有限公司负担292元；二审案件
受理费12150元，由毛某某、蓝某某负担11859元，衢州市森景
花园××开发有限公司负担291元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
审 判 员 王 勇
代理审判员 潘 婷
二〇一二年四月十六日
书 记 员 姚月红