吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白城民再字第21号
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：宋国森，男，1968年2月4日生，汉族，住镇赉县。
委托代理人蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：陈亚斌，男，1969年4月18日生，汉族，个体，住镇赉县。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：吴艳，女，1970年3月18日生，汉族，个体，住址同上。
申请再审人宋国森因与被申请人陈亚斌、吴艳房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）白民三终字第86号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月6日作出（2014）白城民申字第124号民事裁定，本案进入再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人宋国森及其委托代理人蒋福铭到庭参加诉讼。被申请人陈亚斌、吴艳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告宋国森诉称：2002年原告与二被告（系夫妻关系）分别签订了《协议书》。约定：被告陈亚斌将其所有的抵押贷款楼房，位于庆安小区门市楼3号楼13门转卖给原告。被告吴艳将其所有的抵押贷款楼庆安小区3号楼1单元2层左门转让给原告，同时约定从签订协议之日起，二被告原欠银行贷款和签订协议后的贷款本息，均由原告偿还。口头约定二被告已经交付的首付和已交付的贷款本息及相关费用，共计11.5万元，此款由原告为二被告出具欠据，逐步给付。按照书面协议和口头约定，二被告从签订协议之日将楼房交付原告实际使用，原告也先后给付二被告11.5万元（签订协议给付1.5万元，法院执行10万元），至2010年6月24日两个楼房的贷款已经全部结清，中国建设银行股份有限公司镇赉支行给原告出具了贷款结清手续，原告以二被告的名义实际偿还贷款本息合计约212168.93元。在原告履行完还贷等义务后，二被告应当协助原告办理产权变更登记及土地过户手续。可是，二被告拒不协助，反而主张毁约。所以，要求二被告履行合同，办理产权变更登记及土地使用权过户。
二被告陈亚斌、吴艳辩称：1、原告违反协议的约定，原告应在2年内还清被告的房屋贷款及欠款11.5万元，至今尚欠10万元未给付。2、该合同违反法律禁止性规定,抵押物不能买卖。买卖协议无效，应驳回原告诉请。
反诉原告陈亚斌、吴艳诉称：2002年，陈亚斌、吴艳与宋国森签定房屋买卖协议，陈亚斌、吴艳将坐落在镇赉县庆安小区3号楼1至2层越层楼卖给宋国森。宋国森违反约定，至今未给付购楼款，给陈亚斌、吴艳造成巨大的经济损失。故提出反诉，请求判决解除与原告之间的房屋买卖协议，并要求原告腾退房屋。
反诉被告宋国森辩称：陈亚斌、吴艳的反诉请求不成立。宋国森已给付了楼房款，实际支付了欠陈亚斌、吴艳的11.5万元，楼款已支付完毕。请求驳回其反诉请求。
一审重审查明，2002年9月16日，原告与二被告（系夫妻关系）分别签订了《协议书》，约定被告陈亚斌将其所有的抵押楼房，位于镇赉县庆安小区门市楼3号楼13门转卖给原告。被告吴艳将其所有的抵押贷款楼庆安小区3号楼1单元2层左门转让给原告。同时约定从协议签订之日起，二被告原欠银行贷款和签订协议后的贷款本息，均由原告偿还。口头约定二被告已经交付的首付和已交付的贷款本息及相关费用共计11.5万元，此款由原告为二被告出具欠据，逐步给付。楼房交付原告实际使用。重审时原告提供199份交款票据的复印件，经质证，被告无异议。原告给付被告的款项有法院执行款10万元，已付1.5万元；在合同签订前二被告欠开发商和银行贷款75559.00元；合同签订后原告以被告名义从2002年起至2010年6月1日止，偿还银行贷款本息140120.32元，上述三项合计人民币330679.32元，二被告签订合同前偿还银行贷款32400.00元。
一审重审认为，二被告与原告是自愿签订的合同，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的合同。原告在与被告签订合同前已替二被告偿还开发商及银行贷款75559.00元，签订合同后，原告给付二被告11.5万元，并继续履行合同约定，偿还全部银行贷款。双方在合同中约定的抵押权由原告优先清偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据此规定，银行的抵押权由原告优先清偿，双方的合同对抵押权的约定亦符合法律规定，原告的诉请合理合法，依法应予保护。二被告反诉称协议应予解除已经无事实基础，二被告的反诉依法不予支持。判决：一、原告宋国森与被告陈亚斌、吴艳签订的房屋买卖协议书有效。二、被告陈亚斌、吴艳于本判决生效后立即协助原告宋国森办理镇赉镇庆安小区门市楼3号楼13门房屋和镇赉镇庆安小区3号楼1单元2层左门房屋产权变更及土地使用权过户手续。三、驳回被告陈亚斌、吴艳的反诉请求。本诉案件受理费4330元，由被告陈亚斌承担2165元，由被告吴艳承担2165元。反诉案件受理费100元，由被告陈亚斌承担50元，被告吴艳承担50元。
上诉人陈亚斌、吴艳不服一审重审判决，向本院提起上诉，上诉理由归纳如下：1、被上诉人在履行协议过程中，未按照协议约定给付房款，存在严重的违约行为，已具备法定解除条件。2、两个楼房均为抵押物，未经抵押权人同意转让，违反法律规定。
被上诉人答辩认为一审判决正确。
二审审理查明的事实与一审重审一致。
双方当事人在二审诉讼中均未提供新证据。
二审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议时，虽未经抵押权人同意转让抵押财产，但受让人已经代为清偿债务消灭抵押权，且双方自愿签订的合同，是双方的真实意思表示，故上诉人与被上诉人间签订的房屋买卖协议合法有效。被上诉人已提供证据证实其按照协议约定偿还了房款，上诉人主张被上诉人未足额交付房款，还欠其32400.00元银行贷款，未提供确凿证据证实，而被上诉人提供的证据中有一枚32400.00元银行还款凭证，证实被上诉人已偿还该款。且上诉人在一审庭审时和二审当庭宣读的上诉状中均认可在合同约定的偿还银行贷款外，双方还约定首付款、已交完贷款及相关费用为11.5万元。被上诉人已给付上诉人1.5万元，由法院执行10万元，被上诉人已给付上诉人11.5万元。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。上诉费4330元由上诉人负担。
宋国森不服二审判决，向本院申请再审，请求撤销二审判决和一审重审判决第二项，改判陈亚斌、吴艳立即协助宋国森办理位于镇赉镇4区2段310—11门市和4区2段310号1单元202室房屋产权变更及土地使用过户手续。理由概括为：申请再审人起诉时所述事实与产权管理部门登记的内容不符。房屋产权管理部门不予办理过户，导致判决书无法执行。申请再审人起诉时，是凭开发商出具的收据上所写的庆安小区门市楼3号楼13门房屋和镇赉镇庆安小区3号楼1单元2层左门房屋，这一事实与开发商在开发时向房屋产权管理部门备案内容不一致。
陈亚斌、吴艳未出庭，亦未提交答辩意见。
再审时宋国森出示以下新证据：
1：镇赉县房地产管理处填发的房屋产权证复印件两张（盖德惠市建设工程有限公司第七分公司公章），房屋所有权人分别是陈亚斌和吴艳。证明所购陈亚斌的房屋，坐落是镇赉镇4区2段310—11门市；所购吴艳的房屋，坐落是4区2段310号1单元202室。
2、德惠市建设工程有限公司第七分公司证明两份。证明购买陈亚斌的房屋是镇赉镇4区2段310—11门市，购买吴艳的房屋是4区2段310号1单元202室。
本院再审查明，陈亚斌、吴艳于2000年1月27日在庆安小区购楼，和开发商签订购楼协议时，所购楼房座落分别写成庆安小区3号楼十三门市和庆安小区3号楼1单元2楼左门，面积分别为90.16平方米、74.96平方米。宋国森与陈亚斌、吴艳签订协议时，约定房屋座落分别为镇赉县庆安小区门市楼3号楼13门、镇赉县庆安小区3号楼1单元2层左门。陈亚斌所购庆安小区3号楼十三门市和在房屋产权部门登记的4区2段310-11门市实际是同一楼房，吴艳所购庆安小区3号楼1单元2楼左门和在房屋产权部门登记的4区2段310，1单元202室是同一楼房。房屋产权证载明：房屋所有权人为陈亚斌的房屋坐落为4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为310-11，建筑面积为90.16平方米，楼层为一层；房屋所有权人为吴艳的房屋坐落为4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为一单元202，建筑面积为74.96平方米，楼层为二层。其他事实与原审查明相同。
本院再审认为，盖有德惠市建设工程有限公司第七分公司公章房屋产权证复印件及德惠市建设工程有限公司第七分公司出具的证明能够证明，本案争议房屋分别为：一户坐落在4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为310-11；另一户座落在4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为一单元202。本案原审关于争议房屋座落描述与房屋产权证登记信息不一致，应予纠正。其他部分认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。宋国森的再审请求成立，应予支持。本案经本院审判委员会2015年度第15次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）白民三终字第86号民事判决及镇赉县人民法院（2013）镇民重字第1号民事判决第二项；
二、维持镇赉县人民法院（2013）镇民重字第1号民事判决第一、三项；
三、陈亚斌于本判决生效后立即协助宋国森办理坐落在镇赉县4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为310-11房屋产权变更及土地使用权过户手续。
四、吴艳于本判决生效后立即协助宋国森办理坐落于镇赉县4区2段310号庆余北街东团结路北，丘（地）号为一单元202房屋产权变更及土地使用权过户手续。
一审案件受理费4330元，反诉案件受理费100元，二审案件受理费4330元，由陈亚斌、吴艳各负担4380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国君
审 判 员 裴晓明
代理审判员 戴红娟
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 付海艳