陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民高终字第00085号
上诉人（原审被告）魏杰。
委托代理人王伍武。
被上诉人（原审原告）永阳置业服务（西安）有限公司。
法定代表人李华，该公司董事长。
委托代理人杨璐，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人崔芳芳，陕西丰瑞律师事务所实习律师。
上诉人魏杰因与被上诉人永阳置业服务（西安）有限公司（以下简称永阳置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏杰及其委托代理人王伍武，被上诉人永阳置业公司之法定代表人李华及其委托代理人杨璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月1日永阳置业公司、魏杰双方签订了《永阳公园商业用房租赁合同》，约定永阳置业公司将位于西安市永阳公园商业用房（唐延路与丈八路十字东南角）三号楼三层商铺租赁给魏杰使用，商铺面积566.83平方米。租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日止。租赁费为每月每平方米60元，月租金为34010元，每次按季一次性收取租金为102030元。魏杰所要交付的物业服务费由永阳置业公司代收。2009年9月1日至2010年7月31日期间按租赁面积每月每平方米6元计算，收取物业服务费为每月3401元。每次按季一次性收取物业服务费10203元。2010年7月31日至2011年7月31日期间，按租赁面积每月每平方米6.6元计算，收取物业服务费为每月3741元。每次按季一次性收取物业服务费11223元。2011年7月31日至双方合同期满，由永阳置业公司代届时的物业管理公司向魏杰收取的物业费收取标准，将根据当时政府有关水、电、税收、人员收入等标准规定，定出合理、适时的物业服务收费标准。违约责任中约定，若魏杰违反合同，未能在约定期限内全额交纳租金、物业费、履约保证金、水等各项费用，永阳置业公司有权向魏杰按所欠的租金、物业服务费、履约保证金、水等费用的每日3%计算收取滞纳金。租赁期内，若魏杰拖欠永阳置业公司租金、水及物业服务费等费用及滞纳金，魏杰应在7天内补足。永阳置业公司有权在魏杰交纳的履约保证金内予以扣除，如魏杰未能在该期限内补足所扣除部分，永阳置业公司有权解除合同。同日，双方又签订了一份商铺装修、设施设备协议（即合同附件二），约定魏杰承租的商铺为永阳公园商业街三号楼三层的加建建筑。双方约定此建筑部分的加建费用、装修费用及设施设备的费用，由永阳置业公司出资。永阳置业公司在上述建筑物中出资的装修、设备、设施明细及费用金额由魏杰确认签收。永阳置业公司在完成上述建筑及装修后，将上述建筑物交给魏杰，由魏杰添置可移动的生财工具，并由魏杰经营。上述商铺的主体框架建筑物的所有权归永阳置业公司所有。商铺内的装修、设施、设备的所有权在合同期满后，归魏杰所有。魏杰在合约期结束后，可将附件清单中所有的设施、设备搬走。如发生魏杰在合同期未满就单方要求解除合同的情况，清单内的设施、设备的费用暂定1500000元，将按每年20%的递减率计算。同时双方还签订了一份商铺的装修、设施设备垫资还款协议（即合同附件八），约定由永阳置业公司全额垫资设施、设备、装修等费用。垫资暂定金额为1500000元。永阳置业公司最终垫资金额以双方共同认定的工程决算金额为准。魏杰在五年内将上述垫资以每月月支付的方式偿还给永阳置业公司。魏杰在合同签订之日起，每月1日前向永阳置业公司支付25000元作为还款。同时，合同还对商铺的交付期、开业期、履约保证金、装修或改建、解决争议等进行了约定。2009年9月魏杰开始向永阳置业公司偿还装修垫资款每月25000元，累计已偿还垫资款375000元。魏杰委托相关装修公司对所租赁的商铺进行了装修，永阳置业公司按照双方协议向装修公司支付了工程款。商铺装修结束后，双方于2009年12月20日就永阳公园商业用房三号楼三层商铺设施、设备进行了移交，魏杰对上述装修设施、设备进行了验收。2010年元月9日魏杰经营的秀念餐吧开始试营业。租赁合同履行过程中，由于空调设备出现问题，双方就空调维修责任问题发生争议，多次协商未果。2010年11月1日魏杰所经营的秀念餐吧停业。截止魏杰停业时，魏杰实际向永阳置业公司交纳租金至2010年12月19日。2010年11月15日魏杰再次向永阳置业公司发函，要求解决空调无法使用问题。2010年11月魏杰将永阳置业公司诉至法院，请求依法判令永阳置业公司承担永阳公园商业用房三号楼三层加建建筑内中央空调重新施工的全部费用及室内吊顶拆除、重新安装并装修的费用20万元（该费用为暂计，最终以评估结果为准），请求判令永阳置业公司赔偿其因空调系统无法正常工作及维系空调系统导致停业的经济损失10万元（暂计算至2010年11月31日，主张至恢复开业之日），请求依法确认永阳置业公司单方解除《永阳公园商业用房租赁合同》无效，请求判令双方所签订的《永阳公园商业用房租赁合同》继续履行，并由永阳置业公司承担诉讼费用。经西安市中级人民法院（2012）西民一终字第01295号民事判决书认定，由魏杰负主要责任。2011年1月18日永阳置业公司向魏杰发出解除合同的通知。2011年1月28日魏杰回函表示不同意解除合同。2011年2月14日永阳置业公司再次向魏杰致函，要求解除双方签订的租赁合同，魏杰及时腾退商铺并办理交接手续的义务。之后，魏杰将设施、设备及个人财产全部搬走，人员撤离，但未向永阳置业公司移交办理所租商铺的相关手续。
永阳置业公司于2011年3月向原审法院起诉称，2009年7月底魏杰经人介绍与永阳置业公司相识，2009年9月1日双方签订了《永阳公园商业用房租赁合同》，约定租期5年，自2010年9月1日至2014年8月31日止，月租金为34010元。同时，双方在租赁合同附件中约定，由永阳置业公司全额垫资魏杰的设施、设备、装修等费用，暂定垫资金额为1500000无，魏杰应在五年内以按月还款的方式向永阳置业公司偿还该费用，每月还款金额为25000元。合同签订后，魏杰即向永阳置业公司还款，永阳置业公司也按照对魏杰的承诺，在魏杰整个装修的过程中为其垫付相关费用1500000元。2010年12月初，魏杰以空调质量存在问题为由拒付房租及垫资款。永阳置业公司在魏杰无任何理由不履行付款义务超过近50天的情况下，于2011年1月16日向魏杰发函解除了双方签订的租赁合同，同时要求魏杰返还商铺、办理交接手续，并支付拖欠的费用，但魏杰收到函件后予以拒绝。同年2月14日永阳置业公司再次致函魏杰，强调双方租赁合同已经解除的事实，要求魏杰于2011年2月24日前向永阳置业公司返还商铺，并支付拖欠的租金、违约金及垫资款，但魏杰仍置之不理。魏杰的行为严重损害了永阳置业公司的利益。故诉至法院，请求依法判令：1、魏杰立即向永阳置业公司返还租赁商铺，支付拖欠永阳置业公司的商铺租金及物业费共计1455795元（该数额为暂定金额，主张至魏杰实际付款为止）；2、魏杰向永阳置业公司偿还装修、设施设备垫资款1125000元及计息（利息主张至魏杰实际付款之日）；3、由魏杰承担本案诉讼费用及其他费用。
魏杰辩称，永阳置业公司变更第一项诉讼请求不能成立。2011年1月18日永阳置业公司向魏杰发出解除合同通知书及2011年2月14日的再次致函后，其于2011年2月23日将全部人员撤出，并告知了永阳置业公司。由于空调先天性设计安装等质量问题，影响其无法营业，永阳置业公司负有相应的责任。永阳置业公司作为出租方，停水、停电，不仅无法经营，造成其工作人员失去生存条件，不得不撤离，相应的永阳置业公司索要租金及物业费的前提条件和资格自然灭失。魏杰已支付永阳置业公司375000元，超过协议的20%。设备设施的所有权属永阳置业公司，永阳置业公司要求魏杰支付设备款，违反物权法。永阳置业公司将商铺及设备整体租赁魏杰，又实施停水停电强制措施，造成魏杰无法营业，甚至不具备生存条件，这些设施、设备失去使用价值。故请求依法驳回永阳置业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，永阳置业公司、魏杰双方签订的商铺租赁合同及合同附件系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方应按合同及附件约定履行各自义务。永阳置业公司依照租赁合同及合同附件将商铺及设备、设施交付魏杰使用，魏杰按照合同约定也向永阳置业公司支付了应承担的租金，并偿还了部分垫资款的义务。但在合同履行过程中，双方因空调设备出现问题，发生纷争。魏杰以空调设备不能正常使用为由，拒向永阳置业公司支付租金，并诉讼法院要求永阳置业公司赔偿损失。经西安市中级人民法院（2012）西民一终字第01295号民事判决书认定，造成空调不能正常使用和维修的责任，由魏杰负主要责任。永阳置业公司没有违约事实。由于永阳置业公司已于2011年1月18日向魏杰发函，要求解除双方所签的租赁合同，魏杰在审理中表示同意解除，故双方所签租赁合同应予解除。但魏杰并未在合同解除后腾交商铺。故魏杰应向永阳置业公司返还所租赁的商铺，并承担在此期间产生的租金及物业费。所以，永阳置业公司要求魏杰支付租金、物业费的诉讼请求，法院依法予以支持。另外，永阳置业公司为魏杰垫资装修商铺、设施设备款项，魏杰应按双方合同约定向永阳置业公司偿还。魏杰长期拖欠，显系违约，损害了永阳置业公司的合法权益，故魏杰理应按约及时向永阳置业公司偿还剩余垫资款。至于魏杰辩称，2011年3月23日其所属人员全部撤离，实际向永阳置业公司交房日应为2011年3月23日一节，但魏杰在庭审中所提供的证据不能证明双方实际已办理了商铺移交。故魏杰辩称理由，法院依法不予认定。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、被告魏杰应于本判决生效后三十日内向永阳置业服务（西安）有限公司腾交位于西安市高新区永阳公园商业用房（唐延路与丈八路十字东南角）三号楼三层商铺。二、被告魏杰应于本判决生效后十日内向永阳置业服务（西安）有限公司支付商铺租金1326390元及物业费129405元，共计1455795元。三、被告魏杰应于本判决生效后十日内向永阳置业服务（西安）有限公司偿还装修、设施设备垫资款1125000元及利息（从2011年12月1日起按银行同期贷款利率支付至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32927元，由魏杰负担。
宣判后，魏杰不服，向本院提起上诉称，1、其租赁商铺的目的是用于经营酒店，但永阳置业公司提供的空调系统等设施，存在设计、质量方面的严重问题，影响了魏杰的正常经营，生效判决也已认定永阳置业公司应对空调问题承担相应责任。永阳置业公司既是业主、出租方，又是物业公司，对其所租商铺长期停水停电，迫其停业，存在严重违约行为，原审认定永阳置业公司没有违约事实，缺乏依据。2、永阳置业公司于2011年1月18日向其发出了解除合同通知书，同年2月14日再次向其发出解除合同通知书的致函，限其在2011年2月24日之前腾房撤场。2011年3月23日，其给永阳置业公司发出通知函，告知其全部人员已经撤离，房内场外，未留一品一物，永阳置业公司在2014年3月28日一审庭审是亦当庭承认其全部人员已于2011年3月23日全部撤离。此后涉案商铺房门大开，空空如野，商铺第一道大门的门锁始终由永阳置业公司掌管。原审法院以双方没有移交签字手续为由，认定其未腾交商铺，与事实不符。3、双方租赁合同第12条第5项约定，无论是在合同期限五年之内，还是在五年之后，永阳置业公司所谓1500000元垫资款所购设施设备的所有权都无条件的归永阳置业公司所有，上述约定界定了双方的租赁关系，其只有使用权，支付的是使用费，并非借款。其搬离涉案商铺后，并未继续使用，不应支持所谓的折旧费。4、涉案商铺早已于2011年3月23日腾交，原审法院判令其三十日内腾交商铺不切实际。5、永阳置业公司严重违约行为致合同履行不能，本案涉案商铺租赁合同早已解除，永阳置业公司应自行承担相应责任。请求撤销原判，改判驳回永阳置业公司的全部诉讼请求，并由永阳置业公司承担全部诉讼费。
被上诉人永阳置业公司辩称，1、魏杰拖欠租金、装修垫资款、从事违法经营活动，严重违反双方租赁合同第16.3及16.5条的约定，其公司有权单方解除租赁合同。在其公司发出解除合同通知后，魏杰于2011年1月18日回函收到该通知，双方的租赁合同已依约解除。2、涉案商铺一直由魏杰控制，商铺内还留有魏杰物品，至今未返还其公司，魏杰应立即向其公司返还商铺并办理交接手续，承担合同解除后占用期间的租金及物业费。3、生效判决认定造成空调不能正常使用和维修的责任，由魏杰负主要责任，其公司不应承担商铺空调系统无法正常工作的主要责任，魏杰以空调无法正常工作为由解除合同及拒不支付房租、物业费、返还垫资款，没有合法依据。4、双方租赁合同于2011年1月解除后，魏杰拒不返还商铺，并擅自对水电进行改造，致使电线均暴露在外，导致楼下商铺均发生漏水，物业公司为避免发生更大安全隐患，才对涉案商铺实施停水停电。上述停水停电行为系物业公司所为，与其公司无关。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本案一、二审诉讼期间，原审法院及本院依据永阳置业公司申请，分别对登记在魏杰名下位于西安市高新区锦业路绿地世纪城A区5号楼403室（房产证号：1050100021－20－5－104**）及9号楼701室（房产证号：1050100021－20－9－107**）的房屋予以查封。本院（2012）西民一终字第01295号民事判决已生效，该判决认定：该案争议的焦点为所涉的商业用房空调未按设计要求和有关专业规范规定施工安装的责任应由哪一方承担。……魏杰与永阳置业公司双方在合同及其附件上没有约定关于秀念餐吧室内工程设计由谁具体负责施工，但结合本案实际情况可以确定秀念餐吧的室内工程设计和监理是魏杰负责的，故魏杰应对空调不能正常使用负有主要责任。本案审理期间，本院于2014年7月31日组织魏杰及永阳置业公司对涉案商铺进行现场勘查：商铺室内早已断水断电，垃圾四处丢弃，桌椅、厨具、设施破损污秽，现实损失显而易见。永阳置业公司表示：双方租赁合同纠纷所涉的损失问题截止2014年7月31日。此后，其公司愿自勘查之日起实际接收涉案商铺。魏杰表示涉案商铺内所有物品与其无关，其对永阳置业公司自勘查之日接收、使用商铺、处理商铺内物品均无异议。其余的事实同原审查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人对涉案租赁合同及附件于2011年1月18日解除均无异议，本院对此予以确认。综合诉辩双方意见，本案的焦点问题是：（一）永阳置业公司是否能够单方解除涉案租赁合同；（二）租赁合同解除后的损失如何确定；（三）对本案所涉损失的责任分担问题。
（一）永阳置业公司能否单方解除涉案租赁合同问题。合同当事人双方应按照合同全面履行各自的义务。本案双方签订《永阳公园商业用房租赁合同》及商铺装修、设施设备协议等附件后，永阳置业公司将涉案商铺及设备、设施交付魏杰占有、使用，魏杰按合同约定开始支付租金、偿还部分垫资款。合同履行过程中，魏杰所经营的秀念餐吧于2010年11月1日停业。此间，双方因空调设备出现问题而发生争议，魏杰拒付租金、垫资款，并于2010年11月诉至法院，要求永阳置业公司承担空调重新施工的全部费用及室内吊顶拆除、重新安装、装饰的费用，并赔偿损失。永阳置业公司分别于2011年1月18日、2011年2月14日向魏杰发出解除合同的通知及再次致函，要求清租腾房。魏杰回函表示不同意解除合同，并在该案诉讼中追加诉讼请求，要求判令双方租赁合同继续履行。此后，魏杰述称其已于2011年3月23日搬离涉案商铺，但双方没有办理任何商铺移交手续。现本院（2012）西民一终字第01295号民事判决业已生效，该判决认定：该案争议的焦点为所涉的商业用房空调未按设计要求和有关专业规范规定施工安装的责任应由哪一方承担。……魏杰与永阳置业公司双方在合同及其附件上没有约定关于秀念餐吧室内工程设计由谁具体负责施工，但结合案件实际情况可以确定秀念餐吧的室内工程设计和监理是魏杰负责的，故魏杰应对空调不能正常使用负有主要责任。以上事实，足以认定魏杰以空调问题为由拒付租金缺乏合理依据，魏杰占有商铺期间未能如约支付租金、垫资款，已违反双方在《永阳公园商业用房租赁合同》及其附件中的约定，永阳置业公司依约致函解除合同，既有合同依据，又与《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条关于单方解约权行使的相关规定不悖，涉案《永阳公园商业用房租赁合同》及其附件应于2011年1月18日解除，魏杰应当承担违约责任。
（二）租赁合同解除后损失的确定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，永阳置业公司解除合同的理由是魏杰拒付租金及垫资款，合同解除后，魏杰应当及时清租、返还商铺，永阳置业公司有权要求魏杰承担违约责任，并赔偿相应损失。
本院组织现场勘查时，涉案商铺早已断水断电，垃圾四处丢弃，桌椅、厨具、设施破损污秽。对此，魏杰已明确表示涉案商铺内物品与其无关，同意由永阳置业公司处理。本院对此予以确认，魏杰就涉案商铺内现存设施、设备等不再享有权利。
对于租金问题，双方租赁合同履行期内的费用为租金，合同解除后房屋腾交前的费用为房屋占用费。永阳置业公司本案所诉租金，实质上既包括合同解除前的租金，也包括合同解除后的占用费损失。魏杰向永阳置业公司交纳租金至2010年12月19日，2011年1月18日合同解除前，魏杰拖欠租金34010元。合同解除以后，截止至2014年7月31日本院组织现场勘查前，涉案商铺闲置、弃荒42个月零13天，租赁合同约定期限内的租金收益无法实现，已造成实际损失。对于从2011年1月18日至2014年7月31日的房屋占用费损失，参照租金标准，按42.5个月计算为宜，本案所涉房屋占用费损失总额为1445425元。
对于垫资款问题，在合同履行期间，永阳置业公司按魏杰要求支付了装修、设施、设备垫资款1500000元，魏杰也已实际接收了装修、设施、设备，并在《永阳公园商业用房3号楼3层商铺设施、设备移交清单》上签字确认。截止至停业时，魏杰如约归还永阳置业公司垫资款375000元，尚欠1125000元未归还。现合同约定的租赁期限已近届满，永阳置业公司已经无法收回垫资成本，剩余的1125000元垫资款亦已成为实际损失。
至于物业费，虽双方租赁合同约定由永阳置业公司代收，但本案诉讼中永阳置业公司并未提交相应的物业费票据，且物业公司与永阳置业公司并非同一主体，故难以认定物业费为实际损失，物业费问题本案不予处理。
（三）对本案损失的责任承担问题。对于租金损失，涉案租赁合同于2011年1月18日解除，合同解除前，魏杰应当全额交纳2010年12月20日至2011年1月18日的租金34010元。对于房屋占用费和垫资款损失，合同解除以后，双方对造成损失的原因，相互推诿、各执一词。魏杰虽辩称其已于2011年3月23日搬离涉案商铺，涉案商铺内外再没有其任何物品，占用费和垫资损失的发生与其无关，但腾房清租、办理移交手续，是租赁合同解除后，承租人应尽的主要义务。本案双方纠纷始于魏杰以空调问题为由拒付租金、垫付款，魏杰曾在诉讼中多次明确表示不愿腾交房屋，本院勘查时，涉案商铺内明显可见大量未载入《永阳公园商业用房3号楼3层商铺设施、设备移交清单》的、用于经营活动的桌椅、厨具、餐具等物品，对此，魏杰并没有有效的证据能够证明或合理说明上述物品与其无关。加之，本案双方始终没有办理商铺移交手续，魏杰所述已腾交房屋的事实亦难以认定。依据以上事实，魏杰对房屋占用费1445425元和垫资款1125000元损失的发生存有主要过错，应当承担主要责任。涉案商铺位于永阳置业公司有效管控范围，室内外早已无水无电，不可能正常经营使用，魏杰所属人员亦多年不在商铺内居住、生活、工作，永阳置业公司对上述情况知道或应当知道。作为出租人，其公司完全有能力也应当采取适当措施防止房屋占用费和垫资款的损失进一步扩大，却一直任由涉案商铺弃荒，最终形成巨额房屋占用费和垫资损失。永阳置业公司亦对损失的扩大存在一定过错，应当承担次要责任。综合本案租赁合同履行情况、合同性质、合同权利、义务、责任及双方过错等因素，魏杰与永阳置业公司按六四责任比例，分担2011年1月18日至2014年7月31日的房屋占用费及垫资损失较为适宜。故，魏杰应当承担的租金及房屋占用费为：34010元＋1445425元×60%=901265元，应承担的装修、设施设备垫资款为：1125000元×60%=675000元。
至于商铺移交问题，本案审理期间，双方已实际移交涉案商铺，原判第一项已履行完毕，本院判处时不再处理。
综上，本院对魏杰部分上诉意见予以采纳，对原判予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02193号民事判决第一项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02193号民事判决第二项为：魏杰于本判决生效之日起十日内向永阳置业服务（西安）有限公司支付租金及占用费901265元。
三、变更西安市雁塔区人民法院（2011）雁民初字第02193号民事判决第三项为：魏杰于本判决生效之日起十日内向永阳置业服务（西安）有限公司支付装修、设施设备垫资款675000元。
四、驳回永阳置业服务（西安）有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32927元，由魏杰承担19756元，永阳置业服务（西安）有限公司承担13171元。二审案件受理费32927元，由魏杰承担19756元，永阳置业服务（西安）有限公司承担13171元。一、二审保全费各5000元，共计10000元，由魏杰承担6000元，永阳置业服务（西安）有限公司承担4000元。以上诉讼费于执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 潘丽娜