江苏省徐州市贾汪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）贾执异字第30号
申请人徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行，住所地徐州市贾汪区前委路75号。
负责人吕德礼，该支行行长。
委托代理人殷昭明，男，1965年10月1日生。
被申请人孙晋功。
委托代理人贾传芳，贾汪前卫法律服务所律师。
被申请人李大启。
案外人曹杰。
本院在执行徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行与孙晋功、李大启借款合同纠纷一案中，徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行向本院提出书面申请，要求审查确认被申请人孙晋功与案外人曹杰签订房屋租赁合同的行为系规避执行行为。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。
申请人徐州彭城农村商业银行股份有限公司称，其申请执行孙晋功、李大启借款合同一案中，因孙晋功与曹杰签订虚假租赁合同规避执行，致使债权人无法顺利处置该房产，损害债权人的合法权益，故请求法院对孙晋功与曹杰签订虚假租赁合同进行审查。
申请人徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行向法院提供以下证据：
1、民事判决书一份，证明孙晋功和李大启欠其银行贷款且法院已经判决给付。
2、提供房屋所有权证一份，证明涉案房屋是李大启和孙晋功共同所有。
被申请人孙晋功辩称，其与曹杰签定的租赁合同真实有效，不存在虚假租赁，更没有规避法院的执行程序，请法院驳回申请人的申请。
被申请人孙晋功向法院提供合伙协议一份，证明孙晋功在合伙企业的经营过程中出资份额占50%以上，对合伙企业的事务有决定权。
被申请人李大启辩称，涉案房屋系其与孙晋功共同所有，房屋从建设到装潢都是其一手操作的，装潢是由徐州沁园工程有限公司承包，因缺乏资金，现已经停工。
被申请人李大启向法院提供建设装饰工程施工合同一份，证明装饰工程的工程款已经付到80万元。
案外人曹杰辩称，我在2013年3月30日与孙晋功签定的涉案房屋租赁合同，因为当时孙晋功没有钱装修了，让我投资进行装修，我说你得给我一个保证，如果装修好没有钱还我必须让我经营，孙晋功就同我签订了租赁合同。现在信用社拍卖房子与我没有任何关系，我只是租房子。
案外人曹杰向法院提供以下证据；
1、《租赁合同》一份，证明涉案房屋其已经由其租赁。
2、打款凭证两份，证明其给付孙晋功人民币93万元，孙晋功说用于装修。
本院查明，2013年4月16日，徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行与孙晋功、李大启签订《最高额个人担保借款合同》一份，约定：贷款人徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行，借款人孙晋功，担保人孙晋功、李大启。借款人向贷款人申请借款，担保人自愿为借款人自2013年4月16日起至2016年4月5日止，在贷款人处办理最高本金余额不超过800万元的借款提供担保。借款人的借款期限自借款人实际提款日至约定还款日，以借据的记载为准。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度。借款年利率为9%的固定利率，合同期内不调整。借款人取得的贷款资金，存入如下账户：账户名称孙晋功，账号62×××76，采用受托支付的支付方式。还款方式由借贷双方在借款凭据中约定，按月结息的，结息日为每月的20日。借款担保：一、最高额保证担保，保证方式为连带责任担保，担保范围为本合同项下债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等实现债权的费用，一次性还款的，保证期间为借款期满后二年，分期还款的，保证期间为最后一次还款日起二年，借款人同时提供物的担保的，保证人愿就本合同项下的全部债务先于物的担保承担保证责任；抵押担保：担保人同意以孙晋功、李大启所有的位于贾汪区206国道东侧的房产作为本合同项下借款的抵押物。抵押物暂作价13520500元，担保范围为本合同项下债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等实现债权的费用。合同项下债务履行期限届满，抵押权人未经清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。借款人未按本合同约定的期限归还借款本金的，从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，借款人未按合同约定的用途使用借款的，在借款执行利率基础上上浮100%计收罚息。对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利。借款人违反本合同项下义务，贷款人有权要求借款人纠正，提前收回已发放的借款。2013年4月22日，对孙晋功、李大启提供的孙晋功、李大启所共有的位于贾汪区206国道东侧地号为05-001-015-0105土地，房屋所有权号为贾字第026803号房产，徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行分别在徐州市贾汪区国土资源局、徐州市贾汪区房屋产权产籍监理所办理了他项权证书。后因孙晋功、李大启未按合同的约定按月足额偿还贷款利息，徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行起诉至法院，请求法院判令1、解除彭城银行贾汪支行与孙晋功、李大启于2013年4月16日签订的《最高额个人担保借款合同》；2、孙晋功偿还借款800万元；3、被告抵押贷款的抵押物优先受偿；4、李大启承担连带清偿责任；5、诉讼费由被告承担。2014年1月27日，本院作出（2013）贾商初字第1010号民事判决书。判决生效后，孙晋功、李大启没有履行义务，徐州彭城农村商业银行股份有限公司贾汪支行向本院申请强制执行，本院受理后，依法对抵押物进行了评估，并于2014年5月12日裁定拍卖位于徐州市贾汪区206国道东侧一处商业房地产予以拍卖。拍卖中，因涉案房屋有孙晋功与曹杰签订的10年期的《租赁合同》，致使两次拍卖因无人报名参加竞买而流拍。
另查明，位于徐州市贾汪区206国道东侧地号为05-001-015-0105土地、房屋所有权号为贾字第026803号的房产系孙晋功、李大启共同所有，其中孙晋功占60%份额，李大启占40%份额。
又查明，2013年3月30日，孙晋功与曹杰签订《租赁合同》一份，合同约定：由于孙晋功缺乏资金，无力继续对楼房进行装修，拟将该楼房租赁给曹杰，曹杰租赁经营。租赁期限为10年，从该楼房被装修完毕且适宜用做宾馆之日为租赁的起始时间。前三年免交租金，从第四年起按年支付租金，年租金为每年36万元，以后每年租金递增5%，曹杰负责对楼房进行装修，装修的费用由曹杰承担，先期已由孙晋功对楼房进行部分装修的费用由曹杰向孙晋功支付，为确保装修的质量及装修风格的一致性，曹杰应继续委托先期由孙晋功委托的装修公司进行装修。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
还查明，曹杰与孙晋功签订的上述《租赁合同》，没有该房屋的共有权人李大启的签字且其拒绝承认该《租赁合同》的合法性。合同签订后，曹杰没有占有、使用该房屋，也没有继续委托原装修公司继续对涉案房产进行装修，该房产于2013年5月已停止了装修，现仍处在停工状态。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人通过支付对价获得租赁物的占有使用权是租赁合同的根本价值所在。确认双方租赁合同是否真实，既要进行形式审查，也应结合其他证据和当事人陈述，从合同签订背景、内容、履行情况等综合分析认定。具体到本案，第一，该《租赁合同》签订日期为2013年3月30日，而该房产的共有权人李大启并不知晓该房产已经被租赁，作为房产的共有权人，不知道自己所有份额的房产被出租的行为不符合常理。第二，该《租赁合同》与孙晋功2013年4月22日在办理借款抵押时与李大启向申请人出具的《出租人承诺书》相矛盾。第三，据案外人曹杰陈述，孙晋功是因为无钱装修而向其借款，签订房屋《租赁合同》是为了将租赁权作为还款保证，但其时涉案的房产并未设定抵押，案外人曹杰不以担保能力强、实现周期短的房产和土地使用权作为担保，而选择担保能力弱、实现周期长的房产租赁权作为还款保证的行为不合常理。第四，案外人曹杰对其租赁的房产，至今未实际占有、使用以产生收益，且涉案房产的装修从2013年5月到至今仍处于停工状态，不符合租赁交易习惯和社会公众一般认知，亦说明孙晋功与曹杰没有按照《租赁合同》约定的条款履行合同。第五，以租赁权作为债权实现的担保非我国法律确定的担保形式，其效力认定无法律依据，即使该份《租赁合同》真实存在，因其不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力。因此，曹杰与孙晋功主张其签订的《租赁合同》真实有效的主张，本院不予支持。
综上，本院认为，被执行人孙晋功为逃避债务履行，利用“买卖不破租赁”原则，在抵押的房产上虚设长期租赁关系，为人民法院处置其财产设置障碍，损害申请执行人债权及时实现的正当权益。其与案外人曹杰签订房屋《租赁合同》的行为属于规避执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
孙晋功与曹杰签订房屋《租赁合同》的行为无效。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 刘德刚
审判员 梁宗海
审判员 刘士忠
二〇一四年十一月二十四日
书记员 王 斐