福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仙民初字第3707号
原告陈秋燕，女，住仙游县。
委托代理人陈金航，男，住仙游县，系原告胞弟，特别代理。
被告福建省润家房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南一环东路2288号，组织机构代码66929807-2。
法定代表人张明进，董事长。
委托代理人范培水、黄建章，福建凌龙律师事务所律师，特别代理。
原告陈秋燕诉被告福建省润家房地产开发有限公司（以下简称润家公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日、27日二次公开开庭进行了审理。原告陈秋燕由其委托代理人陈金航到庭参加诉讼；被告润家公司由其委托代理人范培水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秋燕诉称：原、被告双方于2011年5月12日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其所开发的位于仙游县鲤南一环东路兰溪新天地第8幢2单元102号房屋，原告依合同约定向被告交付首付款138130元（人民币，下同），并于2012年3月20日以按揭贷款形式支付给被告尚余购房款31万元。按照合同约定，被告应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告并未在约定的时间内交房。直至2012年4月18日，原告收到被告的《交房入伙通知书》后，因发现被告无法出具合同第八条约定的竣工、消防验收合格证明，且对生活居住中的水、电、绿化等基础设施也未能达标，原告只好于2012年5月7日向被告发出《拒绝房屋交接函》。因被告对其延期交房和未达到交房条件的违约行为一直没有给原告一个合理的交待和解决方案，原告无奈于2013年10月14日妥协申请装修并入住至今。原告认为，被告逾期交房且至今未取得相应验收合格证明，应依照合同的约定承担相应的违约责任。根据合同第九条第二款的约定，被告应按日向原告支付已付款万分之五的违约金。故此，原告请求法院判令被告立即支付给原告逾期交房的违约金131494元（违约金计算方法为：以首付款138130元为基数，自2012年1月1日起按日万分之五计至2012年3月19日止，违约金为5382元；以总价款448130元为基数，自2012年3月20日起按日万分之五计至2013年10月13日止，违约金为126112元。）
被告润家公司辩称：原、被告双方是于2011年5月12日签订《商品房买卖合同》，原告是按合同约定支付给被告方首付款138130元，及于2012年3月20日以按揭贷款的方式支付给被告方尚余购房款31万元。合同约定被告应在2011年12月31日前交付房屋属实，被告实际交付房屋时间是2013年10月14日。因原告是在2012年3月20日以按揭贷款形式支付给被告尚余购房款31万元，原告在付款之前要求被告交房没有依据。本案涉案房屋于2012年2月20日通过竣工验收，本案涉案房屋不需要消防抽查验收，涉案房屋于2012年2月20日已经具备交付条件，被告于2012年4月18日通知原告接收房屋，原告请求的2012年5月4日之前的违约金超过诉讼时效，故原告的诉讼请求均没有依据。2013年10月14日，原告签收交房单据，双方明确互不追究合同相关的相互之间的违约责任，且原告补缴给被告差额款9332元等其他费用，以实际行为认可双方互不追究违约责任的约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告陈秋燕在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
《商品房买卖合同》一份，主要内容载明：2011年5月12日，以原告陈秋燕为买受人，被告润家公司为出卖人，双方就买卖商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式、商品房的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项达成一致协议，其中，合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：1、出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合本合同约定的“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”和“该商品房所在建筑物生活排水、用电……达到设计要求条件”等的商品房交付给买受人使用。2、如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。欲证明被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任。
2、收款收据五张、个人贷款支付凭证一张。欲证明原告于2011年5月12日、13日计支付给被告首付款138130元，于2011年5月12日支付给被告物业维修基金4481元，于2012年3月20日以按揭贷款方式支付给原告尚余购房款31万元。被告于2013年10月14日向原告收取购房补差款。
3、时间为2013年10月12日单位资金往来统一票据二张，合计3911.6元，及兰溪新天地物业缴费通知单一份。欲证明原告缴纳物业管理费3911.6元。
4、《交房入伙通知书》、《拒绝房屋交接函》各一份。欲证明原告在收到被告的《交房入伙通知书》后，针对被告未按合同约定交付合格房屋而于2012年5月16日通过邮政向被告发出《拒绝房屋交接函》的事实。
对原告提供的上述证据1、2、3，被告质证均无异议；对上述证据3质证认为，被告方没有签收该交接函，挂号信无法体现联系人电话等具体信息，无法体现与本案有关联性，无法体现挂号信中信函的内容。
本院经审查认为，被告对原告提供的上述证据1、2、3的真实性均无异议，本院予以确认；被告虽否认有收到原告发出的《拒绝房交接函》，但根据原告提供的《国内挂号信函收据》，可以确认原告确有于2012年5月16日向被告发出《拒绝房交接函》，故对原告提供的上述证据4，本院依法予以采信。
被告润家公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、《福建省房屋建筑工程8#楼竣工验收报告表》一份。欲证明被告应交房给原告的商品房已于2012年3月16日通过验收。
2、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》一份，内容为：“福建省润家房地产开发有限公司：你单位陶方于2012年4月17日经网上备案受理系统进行了兰溪新天地8#、9#、40#、41#、42#楼工程竣工验收消防备案。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”被告陈述，该证据来源于消防部门的官方网站，是被告从网上下载。欲证明被告应交付给原告的商品房不属于消防抽查对象。
3、《“兰溪新天地”交房客户交（退）款及相关事宜通知单》一份，该通知书上备注：经过双方协商，润家公司赔偿给该套房的业主×××个月的物业管理费，物业管理费的单价为元／平方米／月，补偿总金额×××元，双方不再追究买卖合同的相关违约责任。欲证明原告于2013年10月14日接收房屋时补缴购房款9332元，原、被告双方确认不再追究双方买卖合同的相关违约责任。
对被告提供的上述证据，原告质证意见：对上述证据1质证认为，对真实性有异议，该原件的倒数两页页码相同，最后一页的纸质与前面几页的纸质明显不同，倒数第二页的时间有涂改；对上述证据2质证认为，对真实性有异议，网上下载内容的不能作为证据使用，房屋应是每栋都必须验收，消防是否通过验收应由消防部门出具文件、盖章确认。对上述证据3质证认为，对证据的真实性没有异议，但该通知单是针对合同面积和实际面积补差款的约定，与本案延期交房违约金无关。
本院经审查认为，1、原告以被告提供的上述证据1的原件的倒数两页页码相同，最后一页的纸质与前面几页的纸质明显不同，而对该证据的真实性提出异议。对此，被告解释称，前五页是被告的申报材料，最后一页是五家单位共同验收出具的材料，被告于2012年2月20日申报，验收时间是3月16日，如果纸质相同才不具有真实性。被告的解释合乎情理，本院予以支持，对该证据依法予以采信。2、原告虽对被告从网上下载的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份》的真实性有异议，但经原、被告双方共同上网查看，该证据的内容与网上公布的内容一致，故对该证据的真实性，本院予以确认。3、原告对被告提供的上述证据3的真实性没有异议，本院予以确认，至于该证据能否导致举证方所预期的法律后果，则在本案争议部分予以详释。
根据双方诉辩陈述，并征求到庭双方当事人意见，本案争议焦点为：一、被告于2012年4月18日通知原告交房时房屋是否已符合合同约定的交房条件？二、原、被告双方是否达成一致合意互不追究违约责任？
围绕上述争议焦点，本院分析、认定如下：
一、关于被告于2012年4月18日通知原告交房时房屋是否已符合合同约定的交房条件的问题。
原告认为，被告于2012年4月18日通知原告交房时，其房屋并不符合合同所约定的交房条件。
被告认为，被告应交房给原告的房屋已于2012年2月20日通过竣工验收，涉案房屋不需要消防抽查验收，故涉案房屋于2012年2月20日已经具备交付条件。
本院审查认为，被告提供的《福建省房屋建筑工程8#楼竣工验收报告表》载明，涉案房屋已于2012年3月16日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收被评定为合格；被告提供的从网上下载的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可以证实，涉案房屋于2012年4月17日已经网上备案受理，但房屋未被确定为抽查对象。根据被告提供的上述证据，可以确认在2012年4月17日，本案涉案房屋已符合合同约定的交付条件。
二、关于原、被告双方是否达成一致合意互不追究违约责任的问题。
被告认为，根据被告提供的《“兰溪新天地”交房客户交（退）款及相关事宜通知单》，可以证实原告于2013年10月14日接收房屋时，原告也补缴购房款9332元，双方也确认不再追究双方买卖合同的相关责任的事实。
原告认为，该通知单是针对合同面积和实际面积补差款的约定，与本案延期交房违约金无关。
本院认为，本案原告于2013年10月14日向被告接收房屋时，在被告提供的《“兰溪新天地”交房客户交（退）款及相关事宜通知单》中客户确认的下方签名，该通知单上的备注栏中已明确载明：经过双方协商，双方不再追究买卖合同的相关违约责任。原告辩解该通知单是针对合同面积和实际面积补差款的约定，与本案延期交房违约金无关的意见不能成立，本院不予支持；对被告主张原、被告双方达成一致合意互不追究违约责任的事实，本院予以确认。
根据原、被告双方的诉辩陈述，经庭审举证、质证，及本院的上述认证，本院认定本案事实如下：
2011年5月12日，原告陈秋燕与被告润家公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买被告开发的位于仙游县鲤南一环东路兰溪新天地第8幢2单元102号商品房，建筑面积107.08平方米，总价款448130元，原告依合同约定向被告交付首付款138130元，尚余购房款31万元于2012年3月20日以按揭贷款形式支付给被告。原、被告双方所签订的合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：1、出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合本合同约定的“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”和“该商品房所在建筑物生活排水、用电……达到设计要求条件”等的商品房交付给买受人使用。2、如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。2012年3月16日，被告应交付给原告的商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收被评定为合格，并于2012年4月17日经网上备案受理，未被确定为抽查对象。2012年4月18日，被告向原告发出交房通知书，原告则于2012年5月16日以房屋没有达到交房条件为由向被告发出《拒绝房屋交接函》。2013年10月14日，原告向被告接收了房屋，并在被告提供的《“兰溪新天地”交房客户交（退）款及相关事宜通知单》中客户确认的下方签名，约定双方不再追究买卖合同的相关违约责任。2014年5月4日，原告以被告未能在合同约定的时间交付给原告符合合同约定条件的商品房为由，向本院提起诉讼，请求被告按合同约定承担违约责任。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应按约履行。本案原、被告双方在合同中约定，被告应在2011年12月31日将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，虽然原告是在2012年3月20日才支付给被告尚余购房款31万元，但原、被告双方在合同中对原告以按揭贷款形式支付尚余31元的支付时间没有约定，故被告仍应按合同约定的时间交付给原告商品房，被告于2012年4月18日通知原告交房，被告本应按合同约定承担逾期交房的违约责任，但原告于2013年10月14日向被告接收商品房时，原、被告之间已明确约定双方不再追究买卖合同的相关违约责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。故此，现原告请求被告承担逾期交房的违约责任，有违诚实信用的原则，本院不予支持，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
驳回原告陈秋燕的诉讼请求。
本案案件受理费人民币二千九百三十元，由原告陈秋燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郭德粦
审 判 员 廖清欣
人民陪审员 叶金程
二〇一四月七月二十一日
书 记 员 陈 斌