江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8575号
上诉人（原审被告）：南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。
法定代表人：陆成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王娜，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴婧婧，女，1988年10月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：夏妍，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王荩钢，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱文强，男，1968年10月3日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：吴丽颢，女，1969年11月8日生，汉族，南京烘焙空间餐饮管理有限公司。
上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司）因与被上诉人吴婧婧、朱文强、吴丽颢房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建南民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人中原中介公司的委托诉讼代理人王娜、陈志毅，被上诉人吴婧婧及其委托诉讼代理人夏妍到庭参加了诉讼。被上诉人朱文强、吴丽颢经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中原中介公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回吴婧婧对中原中介公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：1.一审法院对案件事实没有查清，认定事实错误。本案证人葛某当庭证实，2015年5月20日晚11时许，其在居间吴婧婧与吴丽颢、朱文强签订房屋买卖中介合同时，告知同事程誉通过密钥查询案涉房屋相关权属及限制信息，经查案涉房屋只有限制信息而无司法查封的信息，这与吴丽颢、朱文强告知该房有抵押的情况相符，此事实吴婧婧是知道的，中原中介公司作为居间方已经尽到了谨慎审查的义务，但一审法院未能查清。2.一审法院适用法律错误。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实提供虚假情况而损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。但中原中介公司既不存在故意隐瞒吴婧婧的事实，也不存在提供虚假情况的问题，不应承担赔偿责任。一审判决中原中介公司承担连带给付责任，但该判决中的相关法条并无连带责任的法律依据。3.一审程序违法。吴婧婧起诉主张违约金，一审法院并未对该违约金过高是否申请调整的问题释明，使中原中介公司失去了请求调整违约金的机会和权利，程序违法。4.一审认定责任不当，滥用自由裁量权。吴丽颢、朱文强的欺诈和拒不返还的行为是导致吴婧婧损失的根本原因和直接原因，即使中原中介公司未尽合理审查义务存在过错，也是次要原因，一审法院加重了中原中介公司的责任。中原中介公司居间只收取少量的佣金，且还未收到，一审判决结果显失公平，也是中原中介公司在签订合同之时无法预见的，违背了违约责任的可预见性原则。作为房屋买受人的吴婧婧对房屋情况未核实，贸然支付购房款，也是导致其受到损失的因素之一，对其损失也负有一定过错，但一审判决未予认定。
吴婧婧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中原中介公司的上诉请求，维持原判。1.中原中介公司与吴婧婧、吴丽颢、朱文强之间存在居间合同关系，中原中介公司作为居间人，未能尽到合理审查和提醒义务。存在重大过失，导致吴婧婧巨额财产损失。2.中原中介公司的行为无论是存在故意隐瞒或提供虚假信息，均是属于重大过失，不影响其承担相应的违约责任和赔偿义务。中原中介公司与吴丽颢、朱文强的行为，均分别构成对吴婧婧的违约行为，都应当向吴婧婧承担违约责任及损失的赔偿义务。吴丽颢、朱文强作为卖房人，应承担全额损失的赔偿义务。中原中介公司作为中介方，基于其过错程度，一审判决其承担损失中的55万元连带给付义务，从承担责任的形式来看，系并列承担赔偿责任，一审法院认定双方承担连带责任，并无不当。3.违约金的判决合法适当。原合同约定违约金50万元，系合同三方意思自治行为。吴婧婧起诉仅要求违约方各自承担50万元违约金中的20万元，已经自行降低了违约金数额，两方的违约金40万元，不存在过高的情形。4.中原中介公司将其收取中介佣金的情况与违约责任的承担及损失赔偿相对等是错误的。合同法中的公平原则仅适用于正常履行合同时双方权利义务对等的情形，并不适用于一方违约或存在过错时承担违约损失的情形。只要有违约行为，就应当承担相应的违约责任和损失赔偿义务，本案中的违约责任及损失，均有合同约定的依据及事实基础。因此，一审判决中原中介公司承担赔偿责任合法、适当。
吴婧婧向一审法院起诉请求：1.朱文强、吴丽颢与中原中介公司连带向吴婧婧返还购房款110万元，吴丽颢和朱文强向吴婧婧支付违约金20万元，中原中介公司向吴婧婧支付违约金20万元；2、由朱文强、吴丽颢与中原中介公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年5月19日，吴婧婧与朱文强、吴丽灏，以及中原中介公司签订《房地产买卖中介合同》，约定：通过中原中介公司的居间介绍，吴婧婧向朱文强、吴丽颢购买坐落于南京市建邺区嵩山路136号3幢1单元402室房屋，建筑面积87.35平方米，总价278万元；吴婧婧应分别于2015年5月19日、5月20日向朱文强、吴丽灏支付定金4万元、26万元，于5月26日前支付40万元首期房款，于11月10日前通过银行贷款支付60万元，于6月5日前支付30万元，于9月30日前支付115万元，于户籍迁出及房屋交付后支付尾款3万元；2015年9月10日前签订《南京市存量房交易合同》并办理过户手续；如果任何一方发生合同约定的违约行为，违约方分别向守约方支付违约金50万元，造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿；合同总价包括所有装修及产权车位一个。吴婧婧于2015年5月19日向朱文强、吴丽灏支付了定金4万元；于5月21日支付定金26万元；于5月26日支付购房款70万元；于6月5日支付购房款10万元。由于吴丽颢与案外人南京仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）发生房屋租赁合同诉讼纠纷，一审法院根据仁恒置业公司的财产保全申请，于2015年5月13日作出裁定，查封、冻结了吴丽颢名下坐落于建邺区嵩山路136号3幢1单元402室房屋（本案诉争房屋）。2015年5月25日，吴丽颢至一审法院领取了查封、冻结房屋的裁定书。根据中原中介公司制定的《中介部操作业务守则》第三条业务操作指南及流程的第1款规定：“房源筛查，接单之前需对业主提供房源的真实性进行权属核实，并询问业主售卖房屋的产权情况，询问有无相关查封、冻结、行政限制等问题存在并予以记录。要求每个分行通过所属密钥在房产局网签系统中查询相关产权信息，如系统内显示为限制信息的，则建议业主至房管局档案馆查询详档，如有显示为司法查询等不符合交易的房屋则拒绝接受相关委托。”在吴婧婧选择购买朱文强、吴丽颢的诉争房屋以及签约过程中，中原中介公司指派葛某、程誉具体负责居间服务。根据葛某、程誉在南京市公安局建邺分局所做的询问笔录显示：中原中介公司通常不会主动审查、查询挂牌出售房屋是否存在司法查封等限制信息，一般也不提醒买房人去房产局查询房屋的现实状态；通过中原中介公司的密钥，能查询到房屋是否存在抵押、司法查封等限制信息；在吴婧婧与朱文强、吴丽颢签约时，葛某曾让同事帮忙查询涉案房屋的权属信息及限制信息，但是同事并未告诉他房屋是否存在限制信息；葛某在2015年7月才通过吴婧婧得知涉案房屋已被法院查封的消息。在一审庭审过程中，中原中介公司申请葛某出庭作证，葛某称：2015年5月19日，他和吴婧婧及其丈夫、朱文强、吴丽颢商谈签约事宜，当天因为贷款解押时间以及房屋交付等细节存在差异，三方于5月20日正式签订合同；吴婧婧得知房屋存在司法查封后，他和吴婧婧于7月10日找朱文强和吴丽颢商谈，但是未能达成一致的解决方案；程誉于签约次日告诉他，密钥查询显示有限制信息，但是没有显示有司法查封。在一审庭审时，当事人均同意解除《房地产买卖中介合同》。截止法庭辩论终结，朱文强、吴丽颢尚未向吴婧婧返还任何款项。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴婧婧与朱文强、吴丽颢及中原中介公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。由于案涉房屋已经被法院采取司法查封措施，导致合同无法继续履行，当事人也均同意解除合同，故对于吴婧婧要求朱文强、吴丽颢返还110万元购房款的诉请，予以支持。由于朱文强、吴丽颢的原因导致合同无法继续履行，且吴丽颢在明知房屋已经存在司法查封的情况下，仍隐瞒事实、收取吴婧婧购房款，存在严重的违约行为，故对于吴婧婧要求朱文强、吴丽颢承担20万元违约金的诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。中原中介公司作为居间人，应该按照合同约定和法律规定履行居间义务，按照行业惯例，房地产中介公司在签约前应主动询问、核实房屋是否存在司法查封等限制信息，特别是根据中原中介公司内部制定的业务守则规定，其应“询问有无相关查封、冻结、行政限制等问题存在并予以记录”、“要求每个分行通过所属密钥在房产局网签系统中查询相关产权信息”、“如系统内显示为限制信息的，则建议业主至房管局档案馆查询详档”、“如有显示为司法查询等不符合交易的房屋则拒绝接受相关委托”，由于涉案房屋在2015年5月13日即已被法院采取司法查封措施，而本案的《房地产中介买卖合同》签订于2015年5月19日，中原中介公司未尽到合理审查和提醒义务，也未通过其网络密钥查询案涉房屋是否存在司法查封的信息，因此，中原中介公司是导致案涉房屋买卖合同无法继续履行的重要原因，其存在重大过失，对于吴婧婧因合同解除所产生的损失，中原中介公司应承担相应的赔偿责任，本院酌定，对于朱文强、吴丽颢应返还的110万元购房款，中原中介公司对其中的55万元承担连带给付责任，在中原中介公司承担责任后，有权向朱文强、吴丽颢进行追偿。由于中原中介公司的过失行为，影响吴婧婧与朱文强、吴丽颢的交易，根据合同约定其已构成违约，其应向守约方即吴婧婧承担违约责任，故对于吴婧婧要求中原中介公司支付20万元违约金的诉请，予以支持。对于吴婧婧要求中原中介公司与朱文强、吴丽颢承担连带返还110万元购房款的诉请，缺乏依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱文强、吴丽颢应于判决生效之日起十日内返还吴婧婧购房款110万元；二、中原中介公司对朱文强、吴丽颢上述第一项义务中的55万元部分承担连带给付责任。在中原中介公司向吴婧婧履行给付义务后，有权向朱文强、吴丽颢追偿；三、朱文强、吴丽颢应于判决生效之日起十日内支付吴婧婧违约金20万元；四、中原中介公司应于判决生效之日起十日内支付吴婧婧违约金20万元；五、驳回吴婧婧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，保全费5000元，合计23300元，由朱文强、吴丽颢负担15533元，中原中介公司负担7767元(朱文强、吴丽颢与中原中介公司负担的诉讼费，由朱文强、吴丽颢与中原中介公司分别在判决生效之日起十日内向吴婧婧支付，以冲抵吴婧婧预交的诉讼费)。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人中原中介公司与被上诉人吴婧婧及被上诉人朱文强、吴丽颢于2015年5月19日签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，对各方当事人均有法律约束力。合同约定，中原中介公司应当根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告诉委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；相关法律亦规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，三方当事人签订《房地产买卖中介合同》时，案涉房屋已于2015年5月13日被人民法院司法查封，交易房屋是否存在相关限制交易的情况是房屋买卖合同能否正常履行的基本事项，中原中介公司作为居间人应当及时审查并如实报告买受人吴婧婧。中原中介公司认为其已经利用密钥对房屋进行了审查，查询情况只显示交易房屋有正常的限制交易信息，并未显示存在司法查封情况，其已经尽到了审查义务。因房屋管理部门的相关查询系统在理论上可以查询到包含抵押、司法查封在内的全部限制交易情况，吴婧婧提供的林升地产的查询录音也印证了案涉房屋能够查询到司法查封的事实，而中原中介公司主张其未查询到司法查封信息，除证人葛某的证言外，并无其他证据佐证，故对中原中介公司此项上诉意见，本院不予采信。一审法院认定中原中介公司存在重大过失，具有事实和法律依据，本院予以确认。
吴婧婧委托中原中介公司购买房屋，系基于对中原中介公司专业素质的信赖，但中原中介公司未尽合理审查义务，导致吴婧婧付出的110万元购房款无法收回，应当承担相应的过错责任。朱文强、吴丽颢明知交易房屋被人民法院司法查封仍继续收取吴婧婧的购房款，中原中介公司重大过失促成该结果的发生，双方之间虽不存在共同故意行为，但双方各自的行为共同造成吴婧婧110万元财产损失，中原中介公司应当对朱文强、吴丽颢的返还义务承担连带责任。因中原中介公司应无损害吴婧婧财产的故意，其行为相较于朱文强、吴丽颢的行为而言，主观恶意相对较低，一审法院充分考虑双方的过错情况，综合酌定中原中介公司对朱文强、吴丽颢应返还购房款的一半承担连带责任并无不当。
根据合同约定，中原中介公司因过失影响买卖双方交易的，应当承担赔偿守约方50万元的违约责任，现中原中介公司的重大过失已经导致买卖双方的交易无法履行，吴婧婧仅向其主张20万元的违约金，已经降低了违约金数额，相比于中原中介公司因过失行为给吴婧婧造成的损失而言，并不过高，故中原中介公司认为吴婧婧主张的违约金过高没有事实依据，其以一审法院应当对违约金调整事项主动释明为由主张一审程序违法，亦没有法律依据，本院不予采纳。
中原中介公司认为相比于居间费用，其承担的赔偿责任明显过重，且该损失在其签订合同时无法预见，一审判决显失公平。因居间费用与其因过错给他人造成的损失并无直接关系，且中原中介公司作为专业的房屋居间交易机构，应当熟悉房屋交易中存在的风险环节，清楚其过错行为可能给交易双方造成的损失，故对其此项上诉意见，本院不予采纳。吴婧婧向朱文强、吴丽颢支付房款是按约履行《房地产买卖中介合同》的行为，其作为购房人，在房屋产权过户前无权查询房屋登记资料，且其付款后，中原中介公司的经纪人均上门找朱文强、吴丽颢出具收条，亦没有对付款风险作出提醒，故中原中介公司认为吴婧婧在合同履行中亦存在过错，依据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人中原中介公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人南京中原房地产中介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月十九日
书记员 孙雪松