江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第2607号上诉人（原审被告）镇江市中建地产有限公司，住所地镇江市京口区象山街道学府路社区（谷阳路207号）。法定代表人任传彬，该公司执行董事。委托代理人傅从华，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）于壮。被上诉人（原审原告）李建勇，系于壮之夫。两被上诉人共同委托代理人于本德。上诉人镇江市中建地产有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人于壮、李建勇商品房预售合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第2154号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人中建公司的委托代理人傅从华，被上诉人于壮、李建勇及其共同委托代理人于本德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月16日，于壮、李建勇（××）与中建公司（××）签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定：于壮、李建勇购买中建公司开发的大观天下小区5幢2703室房屋一套，该房屋为期房，建筑面积130.12平方米，每平方米6090元，房款总价792431元。合同第八条约定：××应当在2013年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》”条件、并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第九条约定，除因第八条约定的特殊情形外，××如逾期交房超过60日，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款。第十条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××；如变更不影响到××商品房的质量或使用功能的，××无需通知××。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起30天内将××已付款退还给××。合同还约定小区地下车位使用权归××所有，××可通过有偿方式获得使用权。双方于同日签订的《合同补充协议》第五条第四款载明：该商品房经分期综合验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由××立即进行维修、保修等整改，但不属于房屋质量不合格，××不得以此拒绝收房。中建公司对此条款未作形式上的特别提示。合同签订后，于壮、李建勇支付了全部购房款792431元，并于2012年12月22日以75000元的价格购得该小区内相应的A-53车位一个。涉案房屋所在的楼幢施工设计图显示中间户的防盗门应为往里开，后中建公司在实际建设过程中将其更改为往外开。2013年12月7日，镇江市住房和城乡建设局向中建公司出具镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书，内容为：由你公司开发建设的中建大观天下A2#、A5#楼住宅小区经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。2013年12月7日，于壮收到中建公司发出的一份未加盖公司公章的《交房通知书》，要求其于2013年12月11日到交付区现场办理交房手续。于壮、李建勇至现场查看房屋后，认为中建公司擅自变更中间户的防盗门设计，影响其房屋使用功能；中建公司亦未向其提供住宅质量保证书、住宅说明书等证明文件，该房屋根本不具备交房条件等原因。于壮、李建勇拒绝接收该房屋，并要求中建公司对存在的问题进行整改。2014年3月4日，于壮、李建勇又收到中建公司发出的一份《大观天下小区房屋交付通知书》，通知定于2014年3月6日-3月10日办理交付事宜。但于壮、李建勇认为中建公司未能达到其提出的整改要求，至今未实际接收该房屋。2014年8月27日，中建公司赵姓经理出具一份书面材料，内容为：“8月27日与于先生全家商定，于9月2日下午2时30分解决退房事宜。由我司组织相关部门及单位与会共同协商，目的是彻底解决该户的退房事宜”，但双方最终未能达成解决方案。2014年9月25日，于壮、李建勇诉至原审法院，请求中建公司依合同履行，并承担未按期履行合同的违约责任。一审审理过程中，中建公司明确表示中间户的防盗门朝向无法更改。于壮、李建勇遂将诉讼请求变更为：1、解除双方所签订的房屋买卖合同；2、中建公司退还全部已交房款、车位款，共计867431元。中建公司辩称：于壮、李建勇所购买的2703室房屋门的开启方向符合设计图纸要求，中间户的门向外开启符合防火要求，不影响通行。请求法院驳回于壮、李建勇的诉讼请求。原审法院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。中建公司作为房地产开发企业，因提高效率等需要，采用格式条款订立合约本无可厚非。但房地产开发企业、销售代理企业不得利用自己的优势地位，采用格式条款对相对人作出不合理、不公正的规定。本案中所涉及的《合同补充协议》即属格式条款，其中第五条第四款明显有加重对方责任、排除对方主要权利等情形，当属无效，由此而导致的责任应由提供格式条款方承担。按照《商品房买卖合同》第十条规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××……××未在规定时限内通知××的，××有权退房。中建公司在变更中间户的防盗门朝向时，未按合同约定书面通知于壮、李建勇。后于壮、李建勇要求中建公司整改，中建公司亦未整改，致使房屋至今未实际交付给于壮、李建勇。因此，双方合同约定的解除条件（设计变更未通知、逾期交房）均已成就。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持……”，中建公司明确表示无法对防盗门朝向进行更改。故本案中双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已符合约定和法定解除条件，可予解除。中建公司也曾出具书面材料表示同意解决退房问题。故于壮、李建勇要求解除合同并返还购房款、相应车位款项之诉请，有事实和法律依据，可予支持。中建公司虽辩称其更改的防盗门朝向未对于壮、李建勇造成影响，但其擅自变更设计却未在约定的时限内通知于壮、李建勇，庭审中也未能提供证据证实该更改设计未对于壮、李建勇造成影响。结合于壮、李建勇家庭成员的特殊情况，可认定中建公司变更设计后的防盗门朝向情况已影响其正常居住使用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除于壮、李建勇与镇江市中建地产有限公司于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》（包括对应的《合同补充协议》）；二、镇江市中建地产有限公司于判决生效之日起三十日内返还于壮、李建勇购房款、车位款合计867431元。案件受理费12554元，由镇江市中建地产有限公司负担。中建公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、《合同补充协议》并非格式条款，而是买卖双方在自愿平等的基础上，协商一致签字确认的。2、于壮、李建勇购买的房屋未作任何规划、设计上的变更，也无严重影响其正常居住使用的质量问题。3、中间户的防盗门原设计向内开，后来经过设计变更，变为向外开。即使外开到位，走廊门和墙之间仍有三到四十公分距离，不影响边户的行走。综上，本案既不符合法定解除，又不符合约定解除的条件。请求二审法院撤销一审判决，依法改判为驳回于壮、李建勇的一审诉讼请求。被上诉人于壮、李建勇辩称：1、中建公司擅自变更设计，中间户的门朝外开，存在火灾隐患。2、讼争房屋客厅与南阳台的拉门原来设计是四扇，现在变更为三扇，不符合合同约定。3、中建公司应于2013年12月8日前交房，但直至2014年3月4日才交房，逾期60天，其有权退房。综上，请求二审法院维持一审判决。本案二审审理过程中，中建公司同意解除与于壮、李建勇签订的《商品房买卖合同》，并返还相应的购房款。中建公司同时陈述，因该合同系自愿解除，故不存在赔偿损失及给付利息问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，于壮、李建勇诉请解除与中建公司所签订的房屋买卖合同，中建公司返还购房款；中建公司亦同意解除合同和返还购房款。于壮、李建勇与中建公司就解除合同事宜达成一致，故原审判决结果可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12475元，由上诉人镇江市中建地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安代理审判员  孙 毅代理审判员  严晓璞二〇一六年六月八日书 记 员  王 伟