新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民二初字第17号
原告（反诉被告）：巴州安达置业有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州尉犁县。
法定代表人：任岳记，该公司董事长。
委托代理人：葛进杰，该公司经理。
委托代理人：ＸＸ，新疆昌年律师事务所律师。
被告（反诉原告）：巴州美成商贸有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州尉犁县。
法定代表人：胡应美，该公司董事长。
委托代理人：段国成，该公司经理。
委托代理人：马中嫣，新疆天雪律师事务所律师。
巴州安达置业有限责任公司（下称安达公司）与巴州美成商贸有限责任公司（下称美成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。安达公司的法定代表人任岳记及委托代理人葛进杰、ＸＸ，美成公司的委托代理人段国成、马中嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安达公司起诉称：2012年7月26日，我公司与美成公司的法定代表人胡应美及美成公司股东段国成签订《尉犁县商厦转让协议》，约定我公司将自己拥有所有权的位于尉犁县孔雀路、坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产以及土地使用权，以8000万元的价格转让给胡应美及段国成，并约定违约方应向守约方支付违约金1000万元。2012年11月5日，我公司与美成公司充分协商，签订《协议书》并经公证，明确胡应美、段国成代表美成公司签订《尉犁县商厦转让协议》，该协议继续合法有效，但以2012年11月5日的协议内容为准。协议签订后，我公司按照约定将名下的土地及房屋产权证均过户至美成公司名下，但美成公司至今未向我公司支付转让款。我公司多次索要，美成公司以种种理由推诿。美成公司的行为已给我公司造成巨大的经济损失。我公司请求判令美成公司立即支付转让款8000万元、支付违约金1000万元并承担本案诉讼费用。
美成公司针对安达公司的起诉答辩称：一、安达公司与我公司最终商定的安达商厦、商贸城、美食一条街所有房产的转移价合计为3500万元，已过户商厦转让价为2500万元，安达公司对其余房产未按约定办理转移登记，属于违约行为。我公司与安达公司为了商业经营多次就安达商厦、商贸城及美食一条街的转让签订协议。为了规范协议效力，双方于2012年11月27日签订补充协议，约定2012年11月5日前签订的协议均作废，以双方于2012年11月10日签订的《尉犁县安达商厦房产转移协议》约定的转移价和权利义务执行。双方于2012年11月10日签订的《尉犁安达商厦房产转移协议》约定该商厦已过户房产（商厦负一楼、一楼、二楼）价格为2500万元。而依据双方此前签订的协议，安达商厦、商贸城、美食一条街所有房产的转移价合计为3500万元，并非安达公司主张的8000万元。我公司与安达公司为办理贷款而签订8000万元的转让协议，该协议内容并非双方的真实意思表示，是双方在2012年11月27日签订补充协议废止之前为贷款而签订的协议，贷款未能实现，现安达公司依据双方为办理贷款而签订的8000万元协议主张转让款无事实和法律依据。二、我公司按照合同约定支付了转让款2200万元，而安达公司违约，至今未予交付商厦的使用权、管理权，我公司并无违约行为。我公司与安达公司于2012年11月10日签订的《尉犁县安达商厦房产转移协议》约定安达公司将商厦三楼房产、美食一条街房产在2013年2月份解除抵押后登记至我公司名下，农贸市场在2013年6月前转移登记至我公司名下，安达公司于2013年1月1日将商厦整体交付我公司经营管理，但安达公司均未履行上述行为。安达公司抵押的房产至今未解封，已过户房产也由安达公司实际经营管理并收取租金（承包费），其行为已严重损害我公司的合法权益。我公司已按照双方签订的协议履行了付款义务，且最终的付款期限尚未届满，我公司并无任何违约行为。安达公司违约收取的已过户房产租金365万余元、应承担的违约金1000万元与我公司尚需交付的房款相抵后，我公司无需继续承担交付剩余房款的义务，安达公司尚需承担多余款项的支付义务。综上，安达公司曲解双方签订的协议，将为办理贷款且经双方商定不予履行的协议作为主张依据，已违背双方签订协议的本意，也违背了诚实信用原则。我公司依约履行义务，并无任何违约行为。我公司认为应依法驳回安达公司的诉讼请求。
美成公司反诉称：2012年7月26日，我公司法定代表人胡应美及股东段国成与安达公司签订《尉犁县商厦转让协议》，约定安达公司将自己拥有所有权的房产—位于尉犁县孔雀路、坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产以及土地使用权以3500万元的价格转让给我公司，并约定违约方应向守约方支付违约金1000万元。2012年11月10日，经我公司与安达公司反复充分协商，因安达公司长期亏损、当时无力承担现有54名员工的工资及相关劳动待遇，其再次与我公司签订一份《尉犁安达商厦房产转移协议书》，约定安达公司将拥有所有权的尉犁安达商厦中的负一楼、一楼、二楼房产转移给我公司，转移价为2500万元。因安达公司将该商厦的三楼及美食一条街房屋抵押贷款，安达公司向我公司承诺于2013年2月“解押”后再将该部分产权过户至我公司名下，并约定自2013年1月1日起安达公司将商厦的经营权及现有人员一并移交给我公司。协议签订后，我公司按照协议约定分次向安达公司支付商厦转移款项合计2200万元，安达公司将名下的部分土地及房屋产权证于2012年11月16日过户至我公司名下，但始终未向我公司交付商厦，仍然自行经营至今，已明显违反约定，并将本应由我公司收取的商厦承包租赁费3647469元占为已有。安达公司至今亦未解除商厦三楼及美食一条街的抵押，致使该部分产权至今未过户至我公司名下。我公司多次催促安达公司履行合同，安达公司不予理睬。安达公司恶意违约行为给我公司造成了巨大的经济损失，我公司请求判令安达公司立即履行双方于2012年11月10日签订的《尉犁安达商厦房产转移协议书》，向我公司交付商厦，并给我公司支付2013年度该商厦租赁使用费3647469元；交付商厦三楼房产、美食一条街房产及商贸城房产并办理转移登记至我公司名下；向我公司支付违约金1000万元。反诉诉讼费用应由安达公司负担。2014年11月24日，美成公司向本院提交申请，以其与安达公司所签订的合同依法成立后，其只取得地下负一层、一层、二层的房屋产权证，安达公司因在乌鲁木齐华金泰展小额贷款有限责任公司贷款，而将商厦三楼房产、美食一条街房产设定抵押，至今安达公司未按合同约定将上述房产过户至美成公司名下。鉴于此种原因，其依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，申请撤回要求安达公司交付安达商厦三楼房产、美食一条街及商贸城房产并办理转移登记至美成公司名下的反诉请求，待安达公司将上述房产解除抵押后，另行解决。
安达公司针对美成公司的反诉答辩称：一、美成公司要求履行《尉犁安达商厦房产转移协议书》，但双方并未签订该协议。美成公司要求我公司交付安达商厦并支付租赁费，因美成公司未支付转让款，我公司依法行使先履行抗辩权，故该商厦的使用权至今仍归我公司所有，其主张2013年的商厦使用费及租赁费没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。二、在合同的签订、履行过程中，我公司已按合同约定将房产证等手续过户到美成公司名下，不存在违约行为，不应承担违约责任，驳回美成公司的诉讼请求。
安达公司在本案中提供以下证据：第一组证据：（一）安达公司与胡应美、段国成于2012年7月26日签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县安达商厦转让协议（草稿）》；（二）（2012）新尉证民字第210号公证书及安达公司与美成公司于2012年11月5日签订的《协议书》各一份；（三）安达公司与美成公司于2012年11月27日签订的《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》。用以证明：安达公司将其拥有所有权的位于巴州尉犁县孔雀路、坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产以及土地使用权以8000万元的价格转让给胡应美及段国成，并约定违约方应向守约定方支付违约金1000万元；安达公司与胡应美、段国成于2012年7月26日签订《巴州安达置业有限责任公司尉犁县安达商厦转让协议（草稿）》是代表美成公司的行为，该协议合法有效，但与2012年11月5日签订的协议有冲突的内容，应以2012年11月5日协议内容为准；补充协议证明付款方式，美成公司第一次应付转让款6000万元，第二次应付转让款2000万元。美成公司对上述协议的真实性均认可，但对安达公司所证明的问题不认可，2012年7月26日的8000万元协议及2012年11月5日的8000万元协议系双方为办理贷款而签署，并非双方的真实意思表示，其目的就是提高安达公司固定资产的价值，便于办理商业银行贷款。2012年11月27日签署的补充协议已明确将2012年11月5日前（包括2012年11月5日签署的协议）全部作废，安达公司不能以8000万元协议主张美成公司支付转让款。因美成公司对双方签订的上述协议的真实性均无异议，本院对该组证据予以采纳。第二组证据为：（一）安达公司与美成公司于2012年7月26日签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县安达商厦转让协议》、于2012年11月5日签订的《协议书》，证明转让款8000万元；（二）四份房产证（分别为尉房权证尉犁字第105**号、10551号、10552号、105**号）、四份土地使用权证（分别是尉国用2012第701、702、703、704号），证明安达公司按合同约定已将房屋所有权及土地使用权过户至美成公司名下，履行了合同义务；（三）美成公司出具的承诺书，证明美成公司承诺使用过户至其名下的不动产向天津滨海银行贷款8000万元，用于给安达公司支付转让款，而美成公司一直未履行付款义务。美成公司对房屋所有权证及土地使用权证真实性认可，但认为仅能证实安达公司将商厦的负一楼、一楼、二楼按照约定办理了转移登记至美成公司名下，而商厦三楼、美食一条街、商贸城的房产并未办理转移登记，不能证明安达公司已全面履行了义务；对承诺书的真实性予以确认，但认为该承诺书证明7月26日、11月5日的两份8000万元的协议是为了贷款8000万元而出具，与本案房产转让的内容不相符，双方约定以房产贷款，并且该笔贷款至今未办理。因美成公司对上述证据的真实性均无异议，本院该组证据予以采纳。第三组证据为：（一）美成公司法定代表人胡应美与安达公司2012年5月8日签订的焉耆县北岸干渠工程项目开发协议，证明将房地产开发项目交给美成公司建设；（二）美成公司与巴州华强农业公司于2013年1月15日签订的用款协议书，证明美成公司向银行贷款9000万元，并承诺贷款不低于9000万元，否则退回；（三）安达公司与美成公司于2012年10月14日签订的协议书，证明美成公司的法定代表人自愿支付安达公司200万元的报酬，支付了购买车辆的价款。美成公司对于上述三份协议书的真实性、关联性均不认可，并认为证据（一）（二）上的“胡应美”的签名与美成公司认可及提交的协议上胡应美亲自签署的字体不符，并非胡应美签署，且证据（一）可能系胡应美个人与安达公司协商开发焉耆县北岸干渠工程项目，与本案无关；证据（二）上美成公司印章不清楚，不能证明系美成公司签署该协议，且该协议内容是基于贷款，巴州华强农业公司以自己名义贷款然后转贷，内容违法，不具有法律约束力；证据（三）的内容是因安达公司以自己名义贷款后又转贷给胡应美，胡应美个人向安达公司支付200万元报酬，该约定系安达公司私自转贷，内容违法，系无效约定。因安达公司未提供上述证据原件，且亦无其他证据予以佐证，美成公司对真实性亦持有异议，本院对该组证据的真实性不予确认。
美成公司在本案中提供以下证据为：第一组证据为：（一）2012年7月26日的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县安达商厦转让协议》；（二）安达公司给任长新出具的授权委托书；（三）股东会议决议一份；（四）双方于2012年11月5日签订的协议书；（五）2012年11月10日签订的《尉犁安达商厦房产转移协议书》；（六）双方于2012年11月27日签订的《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》；（七）双方于2012年11月5日签订的《房地产买卖契约》、双方认定过户面积和价格原件一份。用以证明：安达公司将位于巴州尉犁县孔雀路7区-8丘-2的商厦、商贸城、美食一条街的全部房产以及土地使用权以3500万元的价格转让给胡应美及段国成。双方最终达成的交易价格为3500万元，而非安达公司所称的8000万元；安达公司应于2013年1月1日将商厦交付给美成公司；补充协议证实因双方就商厦转让事宜签订了多份协议，为明确双方权利义务，后双方一致认同意2012年11月5日前签订的所有有关协议作废，最终以《尉犁安达商厦房产转移协议书》确定的内容履行。安达公司因经营状况不好，急需解决企业困难及其他开发项目的资金问题，将商厦部分房产（负一楼、一楼、二楼）以2500万元转让给美成公司；双方认定的过户面积和价格证明第一批过户房产2500万的价格合理。安达公司认为：2012年7月26日双方签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县安达商厦转让协议》、2012年11月5日签订的《协议书》、2012年11月10日签订的《尉犁安达商厦房产转移协议书》、2012年11月5日签订的《房地产买卖契约》、双方认定过户面积和价格原件没有安达公司法定代表人的签字，对真实性均不予认可，但对上述证据上所加盖的安达公司公章的真实性均予以认可；对安达公司给任长新出具的授权委托书真实性认可，但对证明的问题不予认可；对股东会议决议的真实性及内容均认可；对双方于2012年11月27日签订的《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》的真实性认可，但不能证明美成公司所称之前的协议均已作废的观点。因上述证据均加盖安达公司公章，且安达公司对其公司印章的真实性均予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认并予以采纳。第二组证据为：（一）新疆方夏房产土地评估有限公司出具的方夏估价字（2012）1117号《房产估价报告》、完税票3份及安达公司拿走7张完税票的收条。证明经评估机构评估，诉争的不动产价值31473451元，美成公司根据该评估价值向行政机关交纳了包括安达公司应交纳的一切税、费。已过户到美成公司名下的商厦房产是美成公司合法取得；（二）6份凭据及6份收据，证明美成公司已按约定给安达公司支付商厦转让款2200万元；（三）9份商厦承包费明细表，系安达公司法定代表人提供房源信息时一并提供给美成公司，证明2013年商厦承包费为3647469元，由安达公司占有，且安达公司已把商厦外的广场地下以350万元的价格转让给景博房地产尉犁县分公司，建设地下人防工程；（四）房产证及土地证，证明安达商厦负一楼、一楼、二楼的物权在2012年11月16日归美成公司所有，自此，美成公司依法享有相应物权所有人的权利；（五）胡应美与段国成于2012年8月5日签订的协议，证明胡应美是美成公司的挂名法定代表人，实际所有人、控制人是段国成。安达公司认为新疆方夏房产土地评估有限公司出具的方夏估价字（20l2）1117号《房产估价报告》系由美成公司自行委托做出，对评估行为安达公司并不知情，与本案也无关联性，真实性不予认可；对完税票据3份、对7张完税票的收条，真实性认可，但缴费行为不能证明双方买卖关系的真实性；对6份凭据及6份收据中2012年9月18日的100万元、2012年12月16日的50万元、2013年2月6日的80万元，2012年10月17日的50万元、2012年11月4日的140万元，共计五笔款项认可，但该款是双方约定给付安达公司的一辆车的价款，与本案无关；2011年9月20日由段国成缴纳的50万元违约保证金、2012年11月5日的1000万元、2013年5月8日的500万元均与本案无关，不予认可。2012年11月30日、2012年11月15日的11万余元和237万余元系由美成公司支付给安达公司代其缴纳税金，不予认可，对所有付款凭证的真实性认可，但对其支付款项的性质不认可；对9份商场承包费明细表无安达公司法定代表人及职工的签字确认，也未加盖公章，真实性不予确认；对房产证、土地证真实性认可，证明已办理完毕房屋转让手续；对房源统计表证明的问题有异议；安达公司收到5笔250万元，是合同所约定的车款；对于2012年8月5日的补充协议的真实性、合法性均不认可。安达公司认可已收到美成公司付款21995570.53元的事实，但认为美成公司支付的并非涉案的房产转让款，美成公司应当支付股权转让款8000万元。安达公司对9份商场承包费明细表上所加盖其公司印章的真实性确认，并认可2013年商厦的租金确由其收取，但具体金额是否与该表内容一致并不清楚。因美成公司提交了上述证据的原件，本院对上述证据的真实性予以确认并予采纳。
本院经审理查明：2012年7月26日，安达公司（甲方）与段国成、胡应美（乙方）签订《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议（草稿）》，约定：“一、转让价格。甲方将自己拥有所有权的位于巴州尉犁县孔雀路，坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产，及土地使用权，以人民币8000万元（人民币：捌仟万元整，不含税价）价格转让给乙方。二、付款方式。乙方协调先用甲方商厦中的负一楼和三楼房产做抵押担保，以新疆亚鑫金杉国际经贸有限公司名义贷款人民币8000万元（人民币：捌仟万元整），作为转让款，一次性打入甲方帐户。三、转让标的物的约定。转让的房产及土地，包括安达商厦、商贸城和美食一条街，产权证面积大约为30000平方米（以实际房产证面积为准），土地大约为53亩（以实际土地证面积为准）。包括已经办理房产证和土地证及未办理房产证和土地证的（未办理房产证的以实际测绘的面积为准）。甲方已卖出的房屋，房屋买受人必须拿出个人的房产权证，没有办理房屋产权证的，甲方提供销售发票及商品房买卖合同，并列明已销售出的房屋清单，经乙方确认方可认为是已售出的房产。未经乙方确认的销售行为，由甲方自行承担解决。甲方收到转让款之日起叁日内，将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方，租赁期均不超过壹年。四、双方责任。甲方责任为：1.为贷款提供抵押房产，提供贷款过程中所需要的一切资料。必须保证所转让的房产产权清晰，产权及土地使用权无纠纷。2.股东必须亲自在银行工作人员面前签字，办理他项权证并派专人与乙方一起去乌鲁木齐市农村信用社办理贷款资金的到帐手续，自他项权证办完后叁日内到帐，资金到账后甲方将他项权证交于银行。3.资金到帐后，甲方给乙方办理商厦的一层、二层、商贸城、美食一条街的房产和土地过户手续，十日内办完。甲方负责商厦负一层和三层解押后办理过户给乙方的手续。4.甲方承担向焉耆县北岸干渠指挥部交纳“北岸干渠景观带核心区段景观及周边房地产开发建设工程”项目2000万元的土地拆迁补偿费。乙方责任：l.协调新疆亚鑫金杉国际经贸有限公司贷款需的一切手续，并做好此次贷款中反担保的手续。2.房产过户后，乙方以个人名下房产抵押担保，以新疆亚鑫金杉国际经贸有限公司名义贷款，偿还新疆亚鑫金杉国际经贸有限公司为我方贷款8000万元资金，解押商厦的负一层和三层的抵押手续，甲方将商厦的负一层和三层的房屋产权手续过户至乙方名下。3.以乙方名下的房产进行贷款，偿付甲方向焉耆县北岸干渠指挥部交纳的2000万元土地拆迁补偿费。以美食一条街、商贸城产权作保证，乙方偿付甲方向焉耆县北岸干渠指挥部交纳的2000万后，甲方才给乙方办理美食一条街、商贸城的过户手续。五、有关房产转让税费的承担。甲方转让房产所交纳的一切税费（包括企业所得税）均由乙方承担。甲方给乙方过户前，乙方先行预付200万元税费给甲方，甲方按实际交纳的税费给乙方清算，多退少补。有关抵押担保和房产过户的一切税费，办证费用均由乙方承担。六、甲方所提供资料。营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证副本、开户许可证、公司章程、股东身份证、资质证书、公司三个月会计报表、贷款卡、机构信用代码证、验资报告等办理抵押贷款所需要的所有资料（以上复印件均盖公司印章）。七、产权转移约定。自甲方收到转让款之次日起，本合同项下转让的不动产的产权及经营权归乙方所有，甲方收到转让款之日起叁日内，给乙方办理转让的不动产的交接手续，办理交接手续前该商厦产生的债权归甲方所有，债务由甲方承担（包括水、电、暖、气、物业、税、人工等），乙方接手后，由于经营产生的债务由乙方承担（包括水、电、暖、气、物业、税），房屋租赁费用归乙方所有。八、违约条款及争议解决的方式。违反本合同条款约定的一方为违约方，违约方向守约方支付违约金1000万元。双方履行中发生争议时，可协商解决。九、本合同生效条件。本合同自双方签字盖章之日起生效，合同生效后壹日内，甲方提供银行贷款所需要的全部资料（以银行要求为准），并出具授权委托书，委托专人负责办理银行贷款手续。十、附则：乙方赠送甲方奔驰车一辆（价值约250万元）。本合同一式三份，甲、乙、方各持一份。”
同日，安达公司（甲方）与段国成、胡应美（乙方）还签订《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议（草稿）》约定，甲方将自己拥有所有权的位于巴州尉犁县孔雀路，坐落7区-8丘-2的安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产及土地使用权以人民币3500万元（不含税）价格转让给乙方。付款方式为：乙方协调先用甲方商厦中的负一楼和三楼房产做抵押担保，向银行贷款人民币3500万元做为转让款，分批打入甲方帐户。转让标的物的约定：甲方转让给乙方的房产及土地包括：安达商厦、商贸城和美食一条街，产权证面积大约为2万多平方米（以实际房产证面积为准），土地大约为50亩（以实际土地证面积为准），包括已经办理房产证和土地证及未办理房产证和土地证的（未办理房产证的以实际测绘的面积为准）。甲方已卖出的房屋，房屋买受人必须拿出个人的房产权证，没有办理房屋产权证的，甲方提供销售发票及商品房买卖合同，并列明已销售出的房屋清单，经乙方确认方可认为是已售出的房产。未经乙方确认的销售行为由甲方自行承担解决。甲方收到第一批转让款之日起三日内，将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方，租赁期均不超过一年。双方责任中甲方责任为：1.为贷款提供抵押房产，提供贷款过程中所需要的一切资料。必须保证所转让的房产产权清晰，产权及土地使用权无纠纷。2.股东必须亲自在银行工作人员面前签字，办理他项权证并派专人与乙方一起办理贷款资金到帐手续。3.资金到帐后，甲方给乙方办理商厦的一层、二层的房产和土地过户手续，十日内办完。甲方负责商厦负一层和三层解押后办理过户约乙方的手续。乙方责任：1.协调银行贷款需的一切手续，并做好此此贷款中反担保的手续。2.房产过户后，乙方以个人名下房产抵押担保以我方名义贷款，解押商厦的负一层和三层的抵押手续，甲方将商厦的负一层和三层的房屋产权手续过户至乙方名下。有关房产转让税费的承担及甲方应提交的资料及产权转移约定、交接前后债权的归属、房屋租赁费的归属均与前述协议的约定相同。双方还约定双方履行中发生争议时，可协商解决，协商不成的，提交乌鲁木齐市仲裁委库尔勒分会仲裁。合同生效条件为自双方签字盖章之日起生效，合同生效后一日内，甲方提供银行贷款所需要的全部资料（以银行要求准），并出具授权委托书，委托专人负责办理银贷款手续。该合同由安达公司与美成公司加盖公章。
2012年10月14日，安达公司（甲方）与胡应美（乙方）签订《协议书》，约定：“为了更好地开发建设实施《焉耆县北岸干渠景观带核心区景观工程建设及周边房地产开发建设项目》，经双方共同协商达成如下协议条款：一、为了该项目的正常运作，甲方同意用甲方拥有的尉犁县安达商厦三楼房产抵押借款3000万元，乙方承担借款利息及一切相关费用，该借款直接打入甲方帐户，由甲方直接向焉耆县人民政府支付。如借款到期乙方未履行还本付息义务以造成法院执行的，乙方按市场价每平方米10000元给甲方进行赔偿。同时，乙方承诺该借款乙方自愿用焉耆县北岸干渠全部的项目工程包括在建工程提供担保。二、乙方自愿支付给甲方200万元作为三楼房产抵押的报酬。三、双方仍执行2012年7月26日签订的《尉犁县安达商厦转让协议》，但乙方须保证在2012年12月31日前通过银行办理银行抵押贷款手续，并将借款打入甲方帐号。如乙方在限期内办理完银行贷款手续，且贷款已支付给甲方的，甲方放弃本协议第一、第二条的约定，双方继续按《尉犁县安达商厦转让协议》的条款执行。”
2012年11月4日，安达公司股东任岳记与任丽亚就公司转让所拥有的商厦房屋所有权的有关事项作出决议，一致同意将安达公司所拥有的商厦负一层、一层、二层房地产转让给美成公司。
2012年11月5日，安达公司法定代表人任岳记向任长新出具《法人代表委托书》，委托原因及事项为“本人需将公司尉犁县安达商厦房产过户至美成公司名下，现因本人工作繁忙，不能亲自办理相关手续，特委托任长新作为我的合法代理人全权代表我办理如下事项：1、代我向房管部门、土地部门、工商税务部门调档查并办理转让上述房屋的交易过户转名及该房产立契过户，税务登记及相关的一切手续；2、全权代理转让协议书的公证有关事宜；3、代为领取办理过户事项的各类资料；4、代为签署与交易有关的合合同文件等。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。受委托人无转委托权。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。”
2012年11月5日，安达公司（甲方）与美成公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方先将拥有所有权尉犁县安达商厦的房产（其中负一层7382.21平方米，证号199907884；一楼按实际房屋面积，证号199907890；二楼3560.35平方米，证号199908219、二楼3509.61平方米，证号199908220）的产权过户至美成公司名下，另，商贸城甲方未办理产权证，甲方将该部分房产在房产登记部门备案登记至乙方名下，本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户手续，由乙方承担全部的过户产生的各种税收及费用。房屋产权过户完毕后，土地使用权证随之过户，乙方运用过户到自己名下的房、地产进行贷款，根据所贷款项入账的具体情况分批或一次性把6000万元转入甲方帐号，用于支付双方于2012年7月26日签订的《尉犁县安达商厦及美食一条街的买卖合同》中的转让款。二、依据2012年7月26日双方签订的转让合同，剩余的2000万元转让款，待乙方将抵押借款还清后甲方将商厦三层、美食一条街房产解除抵押后过户至乙方名下，再由乙方用该商厦三层及美食一条街向银行办理抵押贷款，贷款到帐后支付给甲方。三、在第一条约定的甲方房产过户给乙方后，房屋产权证由甲方负责保管，甲方积极配合乙方向银行办理房产抵押手续。乙方如果贷不上款又无法支付6000万元的转让款的，以上过户给乙方的房产返还给甲方，所产生的全部费用由乙方承担。如乙方再次借用甲方的房产进行银行贷款按贷款数额的10%给甲方报酬。四、上述协议约定双方需严格遵照履行，如有违约行为发生，按照2012年7月26日签订的转让协议执行，并承担由此给守约方造成的损失。五、2012年7月26日段国成、胡应美和安达商厦转让协议，段国成和胡应美是代表美成公司签订的协议，2012年7月26日所签协议继续有效，本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准。六、本合同一式四份，甲方产权人一份，乙方一份尉犁县房产管理局、公证处各一份。本合同自双方签字之日起生效。任岳记、任长新和段国成、胡应美在该《协议书》上签字。
2012年11月5日，该《协议书》签订后，安达公司与美成公司向新疆维吾尔自治区尉犁县公证处提出申请对该《协议书》内容予以公证。新疆维吾尔自治区尉犁县公证对该份《协议书》作出（2012）新尉证民字第210号公证书，认为该《协议》内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上甲乙双方的签字、盖章属实。
2012年11月5日，安达公司（甲方）与美成公司（乙方）又签订《协议书》约定：一、甲方先将拥有所有权尉犁县安达商厦的房产（其中负一层7382.21平方米，证号199907884；一楼按实际房屋面积，证号199907890；二楼3560.35平方米，证号199908219、二楼3509.61平方米，证号199908220）的产权过户至美成公司名下（以上过户面积以房产部门备案为准），以上房产转让价为2500万元，另商贸城甲方未办理产权证，甲方将该部分房产在房产登记部门备案登记至乙方名下，自本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户完毕后，土地使用权证随之过户，乙方运用过户到自己名下的房、地产进行贷款，根据所贷款项入账的具体情况分批或一资性把2500万元转入甲方账号。二、依据2012年7月26日双方签订的转让合同，剩余的1000万元转让款，待乙方将抵押借款还清后甲方将商厦三层、美食一条街房产解除抵押后过户到乙方名下，再由乙方用该商厦三层及美食一条街向银行办理抵押贷款，贷款到帐后支付给甲方。三、在第一条约定的甲方房产过房给乙方后，房屋产权证由甲方负责保管，甲方积极配合乙方向银行办理房产抵押手续。乙方如果贷不上款又无法支付2500元的转让款，以上过户给乙方的房产返还给甲方，所产生的全部费用由乙方承担。如乙方再资借用甲方的房产进行银行贷款按贷款数额的10%给甲方报酬。四、上述约定双方需严格遵照履行，如有违约行为发生，按照2012年7月26日签订的转让协议执行，并承担由此给守约方造成的损失。五、2012年7月26日段国成、胡应美和安达公司尉犁县商厦转让协议，段国成和胡应美是代表美成公司签订的协议，2012年7月26日所签协议继续有效，本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准。本合同一式四份，甲方产权人一份，乙方一份，尉犁县房产管理局、公证处各一份。本合同自双方签字之日起生效。该协议由安达公司加盖公章，任长新签字。美成公司加盖公章并由段国成签字。
2012年11月5日，安达公司（甲方）与美成公司（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：一、甲方自愿将坐落在7区8丘2幢号的房地产面积20123.69平方米出售给乙方。该房地产的基本情况载于本契约附件一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为2500万元。乙方由2013年12月31日前三次付清给甲方。三、双方同意于2013年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，是违约一方向对方给付相当上述房地产价款千分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。
2012年11月5日，安达公司与美成公司签订《双方认定的过户面积表》，地下室（负一楼），面积7382.21㎡，参考尉犁县地下室交易价，600元／㎡；一楼内圈卖场，面积5671.52㎡，参考尉犁县室内卖场交易价，2000元／㎡；二楼7069.96㎡，证一3560.35㎡，证二3509.61㎡，1500／㎡，合计20123.69元。
安达公司作为委托方委托新疆方夏房产土地评估有限公司对安达公司位于尉犁县7区-8丘-2房地产成本价值评估报告，新疆方夏房产土地评估有限公司于2012年11月7日作出方夏估价字（2012）1117号《房产估价报告》，估价项目名称为安达公司位于尉犁县7区-8山丘，估价作业日期为2012年11月7日至2012年11月8日，对安达公司所有的幢号房号为2-1、2、3、6、用途为商业、框架结构、年代为2008年、所在层数为－1屋至2层，总建筑面积为20123.69元的房产进行建安成本价值估价，通过实地勘察与市调查，采用成本法的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过详细的测算，并结合估价经验与对影响房产价格因素的分析，确定估价对象于估价时点2012年11月7日的评估价值为31473451元。
2012年11月10日，安达公司（甲方）与美成公司（乙方）签订《尉犁安达商厦房产转移协议书》内容为：甲方尉犁县安达商厦自2008年建成到2010年开业以来，公司一直亏损，目前状况54名员工工资也无力支付，介于这种情况，甲乙双方协商就甲方尉犁县安达商厦资产人员全部合并给乙方。一、甲方拥有所有权的尉犁县安达商厦中的房产全部转移给乙方，分批过户。第一批先把地下层（负一层）房产产权、一楼除外圈的门面房外，内圈的卖场的房产产权、二楼房产产权过户给乙方（以上过户面积以房产部门备案为准）以上房产转移价为2500万元，另：商贸城甲方未办理产权证，甲方将该部分房产登记部门备案，登记至乙方名下，自本协议签订之日起五个工作日内办理完毕过户手续，由乙方承担全部过户产生的各种费用。二、甲方拥有所有权的尉犁县安达商厦中的三楼房产、美食一条街房产2013年2月份解押后，为第二批房产过户，把该房产转移至乙方名下。三、甲方拥有所有权的农贸市场房产为第三批房产为第三批房产过户，在2013年6月份转移至乙方名下。四、乙方从2013年1月1日接手尉犁县安达商厦整个的经营和全体员工54人工作管理待遇，保证商场顺利过度不辞退一名员工。五、上述约定双方需严格遵照履行，如有违约行为发生，违约方向守约方支付违约金1000万元，并承担由此守约方造成的损失。任长新在该协议上签字并加盖安达公司公章，段国成签字并加盖美成公司公章。
2012年11月15日，美成公司出具《承诺书》承诺：安达公司将安达商厦负一楼、一楼、二楼房产转让给我们，由我们承担转让过程的一切税（包含销售不动产税、企业所得税）。房产转让先按31473451元开具销售发票，税款由我们交纳，若以后税务局要求增开销售发票，我们按增开的金额交税（包含销售不动产税、企业所得税）。另外土地增值税先按2%预交纳，待税务局土地增值税清算后由我们补交差额。我们承诺：一切税款均按税务条款足额交纳，不偷漏税，因未足额交纳税款引起的补税、罚款及司法责任均由我们承担。
2012年11月27日，安达公司（甲方）与美成公司（乙方）签订《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》，约定：双方关于乙方购买尉犁县安达商厦的协议，乙方给甲方款项第一次6000万元，第二次2000万元。为方便交易，于2012年11月5日双方签订了一份2500万元的购房协议，因此前协议不能充分反映双方购买尉犁县安达商厦的真实意思表示，在此补充协议中，乙方把房产转移价付完后，双方共同声明2012年11月5日前签订的所有尉犁县安达商厦转让协议作废。最终以双方签订的尉犁县安达商厦转移协议约定的转移价和权利、义务执行，以前的协议与本协议不符的以本补充协议为准。如乙方不能支付转移款，由乙方负责将该房产过户给甲方，产生所有费用由乙方承担。该补充协议由任岳记签字并加盖安达公司公章，由段国成签字并加盖美成公司公章。
2012年11月5日，美成公司分别向安达公司通过银行汇款的方式向安达公司账号8442010001201103040286付款1000万元、向安达公司账号8491010001201100057757付款2376245.53元、2011年11月30日通过银行汇款方式付款向安达公司768801040000922账户119325元、2013年5月8日通过银行电汇方式转帐支票账号8442010001201103040286付款500万元；2012年10月16日，任岳记、任长新出具收据收到胡应美现金50万元、2012年10月17日收到胡应美现金50万元、2012年11月4日任岳记出具收条收到胡应美现金120万元。2013年2月6日，任岳记出具收条收到段成国、胡应美交应付的欠款80万元。2011年9月20日，安达公司收到段国成合同履约保证金50万元。2012年9月18日交付100万元，安达公司出具收据。以上合计美成公司已付款项21995570.53元。安达公司对收到上述款项的事实并无异议，但认为美成公司支付的并非涉案的房产转让款，美成公司应当支付股权转让款8000万元。
美成公司于2012年11月16日，取得尉犁县孔雀路安达商厦2幢-101号房屋所有权权证，登记时间为2012年11月16日，安达商厦地下室，面积为7382.21平方米，证号为尉房权证尉犁字第105**号、安达商厦一层，面积为6571.58平方米，房产证证号为105**号；安达商厦第2层面积分别是3560.35平方米、3509.61平方米，房产证号分别为10552号与105**号。美成公司于2012年11月20日分别以尉国用2012第701（一层）、702（负一层）、703和704号四份土地使用权证过户取得安达商厦负一层、一层及二层土地使用权。
美成公司提交安达公司《2013年尉犁安达商厦一层承包费明细表》应交承包费1058398元、已交承包费905410元、未交承包费154538元；《2013年尉犁安达商厦二层承包费明细表》反映应交承包费888777元、已交承包费767325.45元、未交承包费114502元。《2013年尉犁县安达商厦三楼承包明细表》反映应缴承包费516800元、已缴承包费431905元、未交承包费84895元；《尉犁县安达商厦门面房承包费明细表》反映应缴承包费292744元、已交承包230744元、未交承包费62000元；《尉犁县安达商厦负一楼地下室明细表》反映应缴纳承包费525840元、已缴纳承包费345480元、未交180360元；《尉犁县安达商贸门面房及广场承包费明细表》反映已交承包费50310元、未交承包费4000元。以上合计已交承包费用3047174.45元，未交承包费600294.55元，应交纳承包费用3647469元。该九份明细表上加盖了安达公司尉犁县安达商厦公章。
安达公司提交一份美成公司于2013年1月14日作出的《承诺书》内容为：美成公司以房产担保在天津滨海银行贷款一事，对安达公司作出如下承诺：1、本次贷款是由美成公司提供房产作为本次贷款担保，由新疆华强农业开发限责任公司作为贷款主体预计在天津滨海银行贷款8000万元，美成公司保证该贷款到该公司银行账户上，本次贷款首先保证拨付给安达公司。2、按银行相关规定，贷款如果分批到美成公司账户上的，美成公司保证按时分批给付安达公司。如果美岸分公司需要资金支持，由美岸分公司再向安达公司借款，按借款额给付利息，并以焉耆北岸干渠在建项目作担保。3、美成公司承诺本资贷款账户上预留安达公司指定的私人印鉴一枚，并派专人负责协调本次贷款相关事宜。本承诺书签订后，用于财产担保的相关证书交给银行办理贷款手续。4、美成公司与新疆华强农业开发有限责任公司签订的贷款协议作为本承诺书附件，并与本承诺书具有同等效力。被告出具的承诺书原件一份。证明被告承诺使用过户至其名下的不动产向天津滨海银行贷款8000万元，用于给原告支付转让款，因被告一直未履行付款义务。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”安达公司与段国成、胡应美于2012年7月26日分别签订两份《尉犁县商厦转让协议（草稿）》，分别约定安达公司将安达商厦、商贸城、美食一条街的全部房产及土地使用权以8000万元、3500万元价格转让给段国成和胡应美。2012年11月5日，安达公司与美成公司签订《协议书》，约定安达公司先将安达商厦中的房产（负一层、一楼、二楼）的产权过户至美成公司名下（过户面积以房产部门备案为准），房产转让价为2500万元。同日，双方签订《双方认定的过户面积》确认了转让过户面积，签订《房地产买卖契约》进一步确认上述房地产成交价格为2500万元，由美成公司于2013年12月31日前三次付清给安达公司。安达公司于2013年12月31日将上述房地产正式交付给美成公司。2012年11月10日，双方又签订《尉犁安达商厦房产转移协议书》确认以上房产的转移价款为2500万元，安达商厦中的三楼房产、美食一条街房产于2013年2月份解押后，为第二批房产过户，把该房产转移至美成公司名下。2012年11月27日，双方签订《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》约定：双方关于美成公司购买安达商厦的协议，美成公司给安达公司款项第一次6000万元，第二次2000万元。为方便交易，于2012年11月5日双方签订了一份2500万元的购房协议，因此前协议不能充分反映双方购买安达商厦的真实意思表示，在此补充协议中，美成公司把房产转移价付完后，双方共同声明2012年11月5日前签订的所有尉犁县安达商厦转让协议作废。最终以双方签订的《尉犁安达商厦房产转移协议书》约定的转移价和权利、义务执行，以前的协议与本协议不符的以本补充协议为准。如美成公司不能支付转移款，由美成公司负责将该房产过户给安达公司，产生的所有费用由美成公司承担。故2012年11月5日的《协议书》、2012年11月10日的《尉犁安达商厦房产转移协议书》、2012年11月27日《关于购买尉犁县安达商厦的补充协议》系双方当事人经合意后对之前协议的变更，系转让房产的最终约定，是当事人真实意思表示，双方均应当按上述协议严格履行各自义务。安达公司起诉要求以2012年7月26日签订的《尉犁县商厦转让协议（草稿）》约定的8000万元确定转让价格无合同及法律依据。
二、《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”2012年11月5日，安达公司与美成公司签订的《协议书》均约定“如有违约行为发生，按照2012年7月26日签订的协议执行，并承担由此给守约方造成的损失”、“2012年7月26日所签协议继续有效，本协议与2012年7月26日协议有冲突的内容以本协议为准”。双方于7月26日签订的《巴州安达置业有限责任公司尉犁县商厦转让协议（草稿）》中均约定“甲方收到第一批转让款之日起三日内，将已出租或承包给商户的商铺资料全部转让给乙方，租赁期均不超过一年”、“产权转移约定自甲方收到转让款之次日起，本合同项下转让的不动产的产权经营权归乙方所有，甲方收到转让款之日起三日内，给乙方办理转让的不动产交接手续，办理交接手续前该商厦产生的债权归甲方所有，债务由甲方所有，债务由甲方承担，乙方接手后，由于经营产生的债务由乙方承担，房屋租赁费用归乙方所有”。双方于2012年11月10日签订的《房地产买卖契约》约定安达公司应于2012年12月31日将上述房地产正式交付给美成公司。安达公司虽于该日期前将双方所约定的房产及土地使用权已办理过户登记给美成公司，但安达商厦仍由安达公司占有、使用并收益。故安达公司的行为违反合同约定，构成违约，其占有、使用商厦的租金应当向美成公司予以返还。据美成公司提交的《2013年尉犁县安达商厦负一楼地下室明细表》反映应缴纳承包费525840元、《2013年尉犁安达商厦一层承包费明细表》反映应交承包费1058398元、《2013年尉犁安达商厦二层承包费明细表》反映应交承包费888777元、合计2473015元。安达公司认为系因美成公司未按约付款其行使先诉抗辩权的辩解理由，本院不予采纳。安达公司已向美成公司完成了房产的转让过户登记，应当视为安达公司已完成了房地产的交付。美成公司要求安达公司交付商厦负一层、一层、二层的反诉请求其实质是要求安达公司移交商厦的实际经营权，但该经营权的转移涉及安达公司与案外人之间的租赁合同关系，而双方只约定房屋交付后“房屋租赁费用归乙方所有”，并没有明确的将由安达公司相应租赁合同项下的权利义务一并转让或权利转让给美成公司的意思表示，故对此本院不予支持。美成公司负有按约支付转让款2500万元的义务，但美成公司仅实际付款21995570.53元，亦未完全按履行其义务，美成公司认为由于安达公司不交付房产故其未付清剩余款项的行为系行使先履行抗辩权并无违约行为的抗辩理由亦与双方合同约定并不相符，对其该项抗辩理由本院亦不予采纳。美成公司的行为亦构成违约。安达公司对收到美成公司上述款项的事实并无异议，但认为美成公司支付的并非涉案房产的转让价款，并认为美成公司应当支付股权转让款8000万元，但对此安达公司仅提出反驳意见并未提交相应证据证实其主张，对其抗辩理由本院亦不予采信。安达公司应向美成公司交付2013年商厦租赁费与美成公司应向安达公司支付的房屋转让价款相抵后，美成公司还应向安达公司支付531414.47元。
三、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”安达公司和美成公司在合同履行过程中均存在未按合同约定履行各自义务的行为，安达公司要求美成公司支付违约金1000万元的诉讼请求及美成公司要求安达公司支付违约金1000万元的反诉请求，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六、七十七条、第一百二十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、美成公司于本判决生效后十五日内向安达公司支付剩余转让款531414.47元。
二、驳回安达公司的其他诉讼请求；
三、驳回美成公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费491800元（安达公司已预交），由安达公司负担。反诉案件受理费51842.41元（美成公司已预交）由美成公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，并交纳二审案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院（如上诉期满后七日内，仍未预交二审受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 李渭红
审 判 员 黄竹玲
代理审判员 张玉兰
二〇一五年二月十六日
书 记 员 韩雅婷