江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1595号
上诉人（原审原告）徐州市巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号。
法定代表人张新春，经理。
委托代理人郭钢，该公司职员。
上诉人（原审被告）吴鹏，无业。
上诉人徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）、吴鹏因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2817号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：吴鹏系徐州市泉山区人民家园1号楼1103室业主，该房屋建筑面积为217.77平方米。2011年12月1日，吴鹏所在小区的徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会（甲方）与巨易物业公司（乙方）签订了《人民家园1号楼物业服务合同》，双方约定，合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月30日止，并对双方的权利义务进行了约定。甲方将人民家园1号楼委托给乙方实行物业管理，委托管理的事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施的维修养护、管理和运行服务；本物业规划线内属物业管理范围的市政公用设施的养护、恢复、保持等管理；公共环境的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运等。关于服务费用，双方约定，物业服务费按照建筑面积每平方米0.9元（每月）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收取周期为6个月一次，第一次缴费日为与原物业公司交接后的第一百八十天起二十日内，以后的缴费日为第一次缴费的对应日，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金。
2011年12月1日，徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会（甲方）与巨易物业公司（乙方）续签了《人民家园1号楼物业服务合同》，约定合同期限为2年，自2011年12月1日起至2013年11月30日止，并约定物业服务费按照建筑面积每平方米0.9元（每月）的标准向业主收取，收取周期为每年一次，缴费日为每年6月30日前，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金，并约定公用电费每年每户200元。
2014年5月18日，徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会（甲方）与巨易物业公司（乙方）续签了《人民家园1号楼物业服务合同》，约定合同期限为2年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止，并约定物业服务费按照建筑面积每平方米1元（每月）的标准向业主收取，收取周期为每年一次，缴费日为合同生效后的第180天，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金。
后因吴鹏未按时交纳物业服务费，巨易物业公司向吴鹏书面催收物业服务费，吴鹏经催收受仍未交纳，巨易物业公司遂以诉称理由诉至法院。庭审中，巨易物业公司陈述，吴鹏尚欠从2009年6月1日到2014年6月30日共计61个月的物业费，吴鹏房屋的建筑面积217.77平方米，物业费按每月每平方米0.9元计算，共计11955.6元。公共能耗自2011年的12月1日到2014年6月30日共计31月，每月每户16.7元，共518元。违约金是根据合同约定，逾期每期千分之三约定支付，根据吴鹏逾期天数计算违约金应当已经超过应缴纳的物业费，巨易物业公司按照应交物业费的一倍计算，多余部分放弃。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”据此，依法成立的物业服务合同，对业主委员会、物业服务企业、业主和物业使用人具有法律意义上的约束力，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。本案中，巨易物业公司与人民家园业主委员会签订了物业管理合同，该物业管理合同是依法成立的有效合同，对包括吴鹏在内的人民家园的业主和物业使用人均具有约束力。吴鹏认为其不是合同一方当事人、巨易物业公司无权向其索要物业费的答辩意见没有法律依据，不予采纳。
吴鹏作为业主实际享受了巨易物业公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，理应按照物业管理合同的约定交纳物业服务费。现吴鹏经书面催交后仍未交纳，对于巨易物业公司要求吴鹏按照合同约定的计费标准支付从2009年6月1日到2014年6月30日共计61个月的物业费11955.6元，由于吴鹏在答辩时已自认其实际支付物业费至2009年5月，故对巨易物业公司诉请的物业费11955.6元予以支持。吴鹏辩称巨易物业公司在2009年收取物业费时免除其半年物业费，但未提供相应证据，且巨易物业公司予以否认，对其辩称意见不予采纳。
关于巨易物业公司主张的违约金的问题，虽然物业服务合同中约定了逾期缴费的按每天千分之三支付违约金。但该约定按每天千分之三标准计算违约金明显过高，且法院至该小区送达文书时发现，小区存在清扫不及时、垃圾堆存现象，故对巨易物业公司要求吴鹏支付违约金的诉讼主张不予支持。关于巨易物业公司主张公共能耗费的问题，其未能举证与业主之间有对公共能耗费的相关约定，亦未举证相关费用支出的证据，故对其诉讼主张不予支持。
综上，原审法院遂判决：一、本判决生效后十日内，被告吴鹏给付原告巨易物业公司物业管理费11955.6元；二、驳回原告巨易物业公司其他诉讼请求。案件受理费410元，由被告吴鹏负担200元，由原告巨易物业公司负担210元。
上诉人巨易物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2008年12月1日巨易物业公司与吴鹏建立了物业服务合同关系，当日，巨易物业公司便依约为人民家园1号楼提供物业服务，并在2011年12月1日签订的物业服务合同中明确约定公共电费每户每年200元整，同时约定逾期未交物业费的业主应承担逾期违约金。一审法院无视双方合同约定，对巨易物业公司的正当合法诉求没有给予支持，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
针对巨易物业公司的上诉，吴鹏答辩称：认可一审判决。
二审期间，吴鹏向本院书面申请撤回上诉，本院经审查认为，吴鹏撤回上诉符合法律规定，予以准许。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：巨易物业公司主张的违约金及公共耗能费有无法律依据。
二审期间，吴鹏提供了一审判决后其拍摄的照片20张，照片反映小区里一楼安全通道被物业公司出租给业主，侵害了其他业主的合法权益，公用部位被小区业主占用物业公司不管，楼道被公司当做仓库、烟雾感应器失灵等，说明物业公司未尽到物业管理的义务。巨易物业公司质证称，对该组照片的真实性不予认可。
本院二审查明：2011年12月1日，徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会（甲方）与巨易物业公司（乙方）续签的《人民家园1号楼物业服务合同》中，第七章第8条曾打印“公用电费每年每户200元”，但该条被横线删除，横线下方手写了“公用电费每年每户200元”。
一审期间，巨易物业公司向一审法院提交了其盖章确认的2014年5月18日与徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会（甲方）续签的《人民家园1号楼物业服务合同》复印件，但该复印件中未记载“公用电费每年每户贰佰元”。二审期间，巨易物业公司提供的与徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会于2014年5月18日续签的《人民家园1号楼物业服务合同》中手写了“公用电费每年每户贰佰元”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：徐州市泉山区人民家园1号楼业主委员会代表全体业主与巨易物业公司签订的《人民家园1号楼物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，巨易物业公司及业主均应按照合同约定全面履行所负义务。通过二审时吴鹏提供的照片及一审法院送达诉讼文书时发现的物业服务情况来看，巨易物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，且根据合同约定计算的违约金明显过高，原审法院未支持巨易物业公司关于违约金的主张并无不当。至于公共耗能问题，2011年12月1日的物业合同中对此问题有删减、添加，巨易物业公司二审时提供的2014年5月18日的物业合同中虽有手写的公共耗能的费用负担，但其一审时盖章确认的合同复印件中并无公共耗能的约定，对物业合同中涉及公共耗能条款出现的诸多疑点，如删减、添加原因，盖章确认的复印件与原件为何不一致等，巨易物业公司未作出合理解释、说明，因此，现有证据不能证明巨易物业公司与业主存在公共耗能的约定，巨易物业公司主张公共耗能费用缺乏法律依据。综上，巨易物业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
徐州市巨易物业管理有限公司预交的二审案件受理费112元，由徐州市巨易物业管理有限公司负担；吴鹏预交的二审案件受理费99元，减半收取49.5元，由吴鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
审 判 员 赵淑霞
代理审判员 黄传宝
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 薛淑淑