广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2555号
上诉人（原审被告）：韩家新，女，汉族，1959年3月5日出生。
委托代理人：王珉，男，汉族，1958年10月17日出生，系韩家新丈夫。
委托代理人：宋校红，广东君诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宫剑，男，汉族，1982年2月28日出生。
被上诉人（原审原告）：董建飞，女，汉族，1957年7月22日出生。
两被上诉人的共同委托代理人：张东林，广东耀恒律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：赵焱，广东耀恒律师事务所律师。
上诉人韩家新因与被上诉人宫剑、董建飞房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月8日，双方在深圳市XX地产置业顾问有限公司的居间下签订了一份《房产买卖合同》，约定：宫剑、董建飞将其所有的位于深圳市龙岗区坂田街道XX园G3栋B单元B1××号的房产（房产证号为：深房地字第××号）转让给韩家新；转让成交价为410万元；韩家新在签订合同当日向宫剑、董建飞支付购房定金10万元；房产有抵押，宫剑、董建飞应在签订合同后15日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；除购房定金外的房款400万元由韩家新以按揭贷款的方式支付，韩家新应在2013年3月10日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，韩家新应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，宫剑、董建飞应一同配合韩家新办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件（如韩家新对贷款金额有特别要求的，双方应在备注中进行特别约定）；在韩家新贷款银行出具贷款承诺书（函）及宫剑、董建飞赎出房产证原件并注销抵押登记之日起7日内，双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方违约不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如韩家新违约，宫剑、董建飞有权解除合同没收定金或要求韩家新支付房产转让价百分之十违约金，如宫剑、董建飞违约，韩家新有权解除合同并要求宫剑、董建飞双倍返还定金或要求宫剑、董建飞支付房产转让价百分之十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
涉案房屋买卖合同签订当日，双方分别与深圳市XX地产置业顾问有限公司签署了一份《委托协议》、与深圳市房贷通置业代理服务有限公司签署了一份《房贷通按揭、权证代办服务合同（综合类）》，韩家新向宫剑、董建飞支付了定金10万元。2013年2月18日，宫剑、董建飞与深圳市中诚致信融资担保有限公司等人签署了《委托书》，委托其办理涉案房产的赎楼手续等，并至广东省深圳市深圳公证处办理了公证手续。
原审法院另查明，涉案房屋买卖合同签订后，宫剑、董建飞及深圳市XX地产置业顾问有限公司了解到韩家新在深圳市已购置两套房产，根据深府办（2010）82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，韩家新已无法再在深圳市购买第三套房产。经双方及深圳市XX地产置业顾问有限公司协商，双方约定韩家新以其儿子王文力的名义来购买涉案房产。为此，韩家新向深圳市XX地产置业顾问有限公司补交了以王文力名义办理涉案房产买卖的相关手续，宫剑、董建飞在深圳市XX地产置业顾问有限公司处按涉案房屋买卖合同的约定配合重新出具了一份定金收据，重新签订了一份买方为王文力的《房产买卖合同》等资料。但是，王文力却未到深圳市XX地产置业顾问有限公司签署任何资料，韩家新亦一直未按约定向银行提交按揭贷款申请的相关资料。双方就此发生争议，宫剑、董建飞遂于2013年3月26日诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《房产买卖合同》；2、韩家新向宫剑、董建飞支付购房违约金41万元；3、韩家新承担本案的诉讼费用。韩家新在庭审中称其已无法继续履行涉案房屋买卖合同，其确已在深圳市购置了两套房产，且王文力在国外，王文力亦不同意以其名义购置涉案房产，但涉案房屋买卖合同不能履行的原因系深圳市XX地产置业顾问有限公司未向其告知深圳市政府的相关政策规定。
原审法院经审理认为：双方签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同的约定，切实全面履行合同义务。按照涉案房屋买卖合同的约定，韩家新应于2013年3月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，韩家新未按约定履行这一合同义务的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。韩家新以深圳市XX地产置业顾问有限公司未告知其深圳市政府的相关政策规定，其不知不能购买第三套房产，未能办理银行按揭贷款为由，主张其不承担违约责任。深府办（2010）82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》早在2010年9月30日就已发布，韩家新作为买方，在签订涉案房屋买卖合同时，对其所有的房产现状，对相关的法律法规政策应当了解，且宫剑、董建飞其后已同意韩家新以王文力名义购买涉案房产，但韩家新仍未能取得王文力的同意，无法继续履行涉案房屋买卖合同，况且即使深圳市XX地产置业顾问有限公司存在责任也不能作为韩家新免责的理由，故其上述主张，于法无据，原审法院不予采信。宫剑、董建飞要求解除与韩家新签订的涉案房屋买卖合同，韩家新向宫剑、董建飞支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案查明的事实，对于合同约定的房产转让成交价百分之十的违约金，原审法院认为过分高于韩家新给宫剑、董建飞造成的损失，原审法院酌定支持25万元，宫剑、董建飞诉请中超出此部分的违约金，原审法院不予支持。扣除韩家新已向宫剑、董建飞支付的定金10万元，韩家新还应向宫剑、董建飞支付违约金15万元。韩家新关于宫剑、董建飞要求的违约金与合同约定不符，宫剑、董建飞毫无损失，宫剑、董建飞无履行合同的行为的主张，证据不足，理由不充分，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除宫剑、董建飞与韩家新于2013年2月8日签订的《房产买卖合同》；二、韩家新应于本判决生效之日起5日内向宫剑、董建飞支付违约金15万元；三、驳回宫剑、董建飞的其他诉讼请求。本案受理费3725元（宫剑、董建飞已预交），由宫剑、董建飞承担1454元，韩家新承担2271元。
上诉人韩家新不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实与“本院认为”部分相互矛盾。根据原审法院查明的事实，韩家新与宫剑、董建飞及中联公司协商一致，因韩家新已有两套房，违反国家和深圳市政府的限购政策，不能履行涉案合同，为此，三方同意由王文力作为购买方另签合同，宫剑、董建飞也出具了一份给“王文力”的定金收据。从此可以看出，韩家新与宫剑、董建飞之间的买卖合同因违反国家政策和公共利益，三方的行为已经表明不再实际履行《房产买卖合同》。原审法院却在“本院认为部分”认为是韩家新一方的原因所致，是韩家新“无法继续履行涉案房屋买卖合同”，与查明的事实相互矛盾。二、韩家新与宫剑、董建飞之间签订的《房产买卖合同》应属于无效合同。2011年国务院办公厅下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，2010年深圳市政府办公厅下发了（2010）82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，对深圳市拥有两套以上房产的家庭进行了限购。本案双方签订的合同明显违反了上述政策规定，也违反了我国《民法通则》第58条和我国《合同法》52条的规定，违反了国家法律，损害了社会公共利益，应认定双方签订但没有实际履行的《房产买卖合同》无效。合同无效应适用返还原则，不存在给付宫剑、董建飞违约金，宫剑、董建飞所收10万元定金应予以返还。三、原审法院适用法律错误。假设本案双方签订的《房产买卖合同》有效，原审法院适用法律也是错误的。韩家新与宫剑、董建飞在《房产买卖合同》中第七条约定是按揭贷款的方式给付购房款，韩家新在有两套房的情况下根本无法也不可能办理出银行抵押贷款，这不是韩家新的原因，而是国家和深圳市的限购政策所决定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金、及其利息、或者定金返还买受人。”本案显然应适用上述司法解释的规定，因双方以外的原因导致合同无法继续履行的，应返还定金，更不存在向韩家新给付违约金的问题。原审法院未适用该司法解释处理本案，处理错误。为此，韩家新向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第二项，改判判令宫剑、董建飞向韩家新返还定金10万元，并判令由宫剑、董建飞负担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人宫剑、董建飞答辩称：一、韩家新以其儿子的名义，购买房屋，实际上是对受限购政策给予的变通，这与原审法院查明的事实是一致的。二、双方之间的房屋买卖合同没有违反法律法规的禁止性规定，是有效的。韩家新在我方同意其以其儿子王文力名义购买房产，韩家新的儿子王文力也签署了房产转让的一系列资料，而韩家新没有按照约定履行合同，导致我方的房产至今没有卖出，韩家新应向我方承担违约责任。原审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。韩家新与宫剑、董建飞签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。韩家新上诉称因其属于限购对象，双方签订的合同损害了社会公共利益，该合同应当认定为无效。本院认为，韩家新属于限购对象，其购买的涉案房屋属于第三套住房，无法办理过户登记。也就是说，涉案房屋无法变更登记至韩家新名下，因此也就不会涉及到社会公共利益问题。韩家新以此主张合同无效，缺乏依据。在合同有效的情况下，各方均应按照合同约定履行义务。韩家新未按约定履行合同义务，构成根本违约，应当承担违约责任。宫剑、董建飞有权要求韩家新按照合同约定支付违约金，原审法院考虑到合同约定的违约金过高，酌情将违约金调整为25万元，处理正确。韩家新上诉称涉案合同因限购政策无法履行，系因不可归责于双方的原因导致，韩家新不构成违约。本院认为，深圳市的限购政策早在2010年即已经出台，而双方是在2013年2月8日签订合同，韩家新在明知其属于限购对象的情况下仍然与宫剑、董建飞签订房屋买卖合同，合同无法履行的责任在韩家新，韩家新以限购政策要求免责，缺乏依据。
综上，上诉人韩家新上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5085元，由上诉人韩家新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。