四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第771号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）汪华容，女。
委托代理人郑绍勇，四川义言律师事务所律师。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）因与被上诉人汪华容商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院作出的（2014）翠屏民初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2007年11月14日，汪华容与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’B幢11单元B1-11号，该商品房用途为住宅，建筑面积133.03㎡（其中套内建筑面积103.36㎡，公摊建筑面积29.67㎡）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按套内建筑面积计算该商品房价款，总金额为327097元”，合同第五条约定：“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第六条约定“买受人签合同当日首付房款132097元，剩余的19.5万元将通过银行贷款或其他方式”，合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2008年3月31日前将本合同约定的商品房交付买受人”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
2007年11月13日，汪华容与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第一条约定“买受人于2007年11月13日前，支付按揭首付款132097元，房价款19.5万元买受人向银行申请按揭贷款”，第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、其他费用，以上的费用，除‘其他费用’的代办手续费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第五条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。
2007年11月14日，汪华容向忠心公司交首付房款132097元和其他费用7142元，之后汪华容以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款19.5万元。2008年7月7日，汪华容向四川忠心公司缴纳了维修基金8177元。四川忠心公司于2008年9月28日向汪华容登报交付本案商住房。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”，至今，四川忠心公司没有为汪华容办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
汪华容以违约未履行办证义务为由提起诉讼，请求法院判决：1、四川忠心公司按合同约定为其办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》并及时交付；2、判令四川向汪华容支付逾期办证违约金123696元（计算至起诉之日）；3、四川忠心公司按法定（合同约定）方式计算违约金，从起诉第二日至交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时止支付违约金。4、本案诉讼费由四川忠心公司承担。
四川忠心公司辩称：一、汪华容提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，被答辩人因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。二、汪华容诉状中陈述的交房时间与事实不符，部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。三、汪华容要求支付违约金的主张没有事实和法律依据。随着房价的攀升，汪华容的利益在不断增加，没有证据显示逾期办证使汪华容遭受到任何际损失。四、答辩人虽有违约，但汪华容未在违约之日起两年内主张权利，逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，汪华容以按揭贷款的方式购房，若汪华容未按期支付月供，答辩人将承担补供责任，汪华容提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数。
上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述及下列证据1．《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2．购房收据、费用收据；3．《承诺书》；4．身份证、营业执照；5、交房公告等证据予以证实。
原判认为，四川忠心公司与汪华容签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为汪华容办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，汪华容提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第八条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月28日，则汪华容主张的违约金应自2009年9月23日起按65.42元／天（327097元×2%00）计算至汪华容取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。四川忠心公司虽自2009年9月23日起就已违约，但其2011年7月8日曾向汪华容等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。
四川忠心公司关于“违约金应以‘首付款＋已付月供款’作为基数”的辩解，有悖合同约定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为汪华容办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”B幢11层B1-11号住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付汪华容。二、四川忠心房地产投资有限公司自2009年9月23日起按65.42元／天向汪华容支付迟延办证违约金，该违约金计算至汪华容取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效起30日内给付违约金。三、驳回原告汪华容的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2974元，减半收取为1487元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
宣判后，四川忠心公司提起上诉的主要内容是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金属认定事实不清。3、一审判决认定违约金的计算基数有误。4、《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高，一审判决适用法律错误。
被上诉人辩称：1、根据双方签订的购房合同和补充协议约定，为被上诉人办证是上诉人的义务，上诉人逾期违约至今未为被上诉人办理两证，应当按照合同约定支付被上诉人违约金。2、被上诉人的诉求并未超过诉讼时效。3、按照双方签订的补充协议约定，上诉人交房之日，被上诉人已向上诉人提供的相关的分户资料，否则上诉人是不会将房屋交被上诉人的。4、一审认定的办证期限正确无误。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实和证据予以确认。
本院审理认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人要求支付逾期办证违约金的主张是否已经超过诉讼时效。2、一审判决要求上诉人在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金是否属认定事实不清。3、违约金的计算基数是否有误？4、《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高？
针对第一个焦点：本院认为，按照上诉人四川忠心公司与被上诉人汪华容签订的合同约定，四川忠心公司应当在约定的期限内为汪华容办理房屋产权手续，但四川忠心公司自2009年9月23日起就违约未为业主办理产权证书。2011年7月8日四川忠心公司向汪华容等全体业主作出违约补救承诺，则本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算。因此，四川忠心公司主张本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
针对第二个焦点：双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”双方又在《商品房买卖合同补充协议》约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》、《房屋他项权利证书》、《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。2011年7月又向全体业主书面承诺同年9月底办理两证，10月交付两证。但上诉人四川忠心公司至今未交付两证给汪华容等人，原审判决上诉人四川忠心公司在规定时间内交付两证并支付逾期办证违约金的事实清楚，适用法律正确。
针对焦点三，被上诉人汪华容与上诉人四川忠心公司约定，汪华容向忠心公司支付首付房款支付按揭首付款132097元，又以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款房价款195000元，一审判决以此金额计算违约金符合法律规定。至于上诉人四川忠心公司称银行收取贷款金额5%的保证金，此是四川忠心公司作为开发商与放贷银行之间的约定，与业主支付开发商购房款无联系。因此，上诉人主张违约金基数计算错误与事实不符。
针对焦点四，上诉人主张约定的违约金明显过高。根据双方当事人的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，以2%00的比例计算违约金符合法律规定。上诉人的主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2974元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一四年九月二十二日
书记员 聂华竟