吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第157号
上诉人（原审被告）曲长，男，汉族，1963年2月2日生，长春市宽城区北京大街派出所民警，住长春市三道街6-3东康小区。
上诉人（原审被告）长春冠洋国际房地产开发有限公司，住所地长春市普阳街98号汽贸大厦019房间。
法定代表人夏云志，该公司董事长。
委托代理人田露，该单位职工。
被上诉人（原审被告）蔡宇馨，男，1972年9月24日生，汉族，住长春市二道区。
被上诉人（原审原告）程义美，女，汉族，1958年3月26日生，吉林省植物检疫站干部，住长春市朝阳区。
委托代理人赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人单军，女，1936年5月13日生，汉族，住长春市南关区。
被上诉人（原审被告）长春致宇阳光房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区和平大街855号。
法定代表人陈雷，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）陈雷，男，1966年10月17日生，汉族，系长春致宇阳光房地产开发有限公司董事长，住长春市朝阳区。
上诉人曲长与长春冠洋国际房地产开发有限公司（以下简称冠洋公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2013）南民初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曲长、上诉人冠洋公司的委托代理人田露，被上诉人程义美及其委托代理人赵丹、单军到庭参加诉讼，被上诉人蔡宇馨、被上诉人长春致宇阳光房地产开发有限公司（以下简称致宇公司）及被上诉人陈雷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
程义美一审诉称：2009年11月7日，程义美在被告处购买了位于长春市南关区平泉路12号康盛时代小区1010号房屋，并向被告支付该房屋全部购房款及入住费。后程义美多次向被告索要购房发票、产权证并要求被告尽快交房，但被告均以种种理由推托。后程义美发现被告根本无权出售该房屋，程义美无法实现合同根本目的。2011年12月23日，蔡宇馨等为程义美出具还款承诺，承诺偿还涉案相关款项，并由致宇公司及陈雷提供担保，但各被告至今仍未履行付款义务，故诉至法院，请求依法确认解除房屋买卖合同；依法判令蔡宇馨、曲长、长春冠洋国际房地产开发有限公司共同给付程义美购房款及赔偿款人民币65万元及自2011年12月11日起至判决生效时止的银行同期贷款利息，致宇公司、陈雷对上述款项承担连带给付责任。
蔡宇馨一审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
曲长一审辩称：诉状不属实，诉我主体错误，我是介绍买房子，我通过同学认识程义美，在蔡宇馨处买房子，钱交给蔡宇馨。我不同意承担责任。
冠洋公司一审辩称：我公司没有收到房款，只是出财务收据，我公司没有处理权，我方不同意程义美的诉讼请求。
致宇公司与陈雷答辩意见一致：1.2009年11月7日程义美购买该房屋已办理入住手续，但程义美迟迟不入住被别人占有；2.半年后，蔡宇馨将案涉房屋调至618号，但程义美不入住，该情况各方都没有向担保人致宇公司及陈雷讲明，所以担保人不应承担责任。
一审法院审理认定：陈雷系致宇公司的法定代表人。2009年11月30日，程义美与冠洋公司签订《商品房买卖合同》，约定程义美购买冠洋公司开发的位于长春市南关区平泉路12号康盛时代小区3幢1单元1010号房屋一套，建筑面积为172.37平方米，每平方米2600元，总价款为448162元。2009年11月7日蔡宇馨、曲长为程义美出具收条，收到购房订金50000元。2009年11月25日，曲长出具收条一份，收到程义美房款250000元。2009年11月30日，冠洋公司平泉路项目部为程义美出具缴款凭证，收取程义美448162元购房款，负责人一栏有蔡宇馨的签字，但蔡宇馨非该单位人员。2009年12月3日，冠洋公司平泉路项目部为程义美出具收据一份，收到程义美煤气安装费、智能防盗门、预收水费、装修垃圾清运费共计7193.03元，至此，程义美共计交纳购房款及各项费用455355.03元。后程义美多次与被告交涉，要求办理产权证及交付房屋未果。程义美即向蔡宇馨、曲长要求退还购房款及相关费用，2011年11月23日，蔡宇馨为程义美出具《还款承诺》，其内容为：“2011年11月23日，购房人程义美与卖房人蔡宇馨达成协议，双方商定2011年12月10日前一次性将购房款及赔偿金共计人民币650000元退给购房人，致宇公司承担退款保证，届时，如蔡宇馨无法偿还，致宇公司将代为偿还。”蔡宇馨、陈雷在该份承诺上签字，并加盖了致宇公司的公章。一审庭审中，曲长提供2009年11月27日蔡宇馨出具的收条一份，其内容为：“今收到曲长转交程义美购房款250000元（康盛时代小区3号楼1010室）。”程义美对是否为蔡宇馨签字持有异议，但不申请鉴定。另查，长春市中级人民法院（2006）长执字第54号《民事裁定书》已将包括长春市南关区平泉路12号康盛时代小区1010号即本案诉争房屋在内的72套房屋裁定抵给长春市金华建筑工程公司（以下简称金华公司）以偿还工程欠款，2012年3月27日长春市南关区人民法院作出的（2011）南民重字第47号民事判决，判决终止蔡宇馨与金华公司于2008年1月17日签订的康盛时代3号楼认购合同书。再查，2012年12月10日，冠洋公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局吊销营业执照。
一审法院认为：2009年11月30日，程义美与冠洋公司签订《商品房买卖合同》，程义美按合同约定交纳全部购房款448162元及煤气安装费、装修垃圾清运费等入住费用共计7193.03元。程义美已按照合同约定履行了全部合同义务，但冠洋公司未履行交付房屋义务，且该公司已明确表示对本案争议的房屋无权处分，只是为蔡宇馨出售房屋出具合同及收据，且该房屋已被长春市中级人民法院裁定抵给金华公司，蔡宇馨与金华公司于2008年1月17日签订的康盛时代3号楼认购合同书亦经判决终止，故应认定程义美与冠洋公司签订的《商品房买卖合同》无效。蔡宇馨、曲长、冠洋公司皆参与收取程义美的购房款及入住费，故应共同承担连带给付责任，给付程义美购房款448162元及入住费7193.03元。蔡宇馨为程义美出具《还款承诺》，承诺在2011年12月10日前返还购房款及相关费用并赔偿损失，其应按照承诺给付程义美人民币650000元扣除购房款448162元及入住费7193.03元的差额部分，计194644.97元及自承诺给付日期2011年12月11日起的利息。致宇公司及其法定代表人陈雷在上述承诺书上签字盖章，承诺届时，如蔡宇馨无法偿还，致宇公司将代为偿还，故致宇公司应承担连带保证责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会第四十次会议讨论并决定，判决：一、程义美与冠洋公司于2009年11月30日签订的《商品房买卖合同》无效；二、蔡宇馨、曲长、冠洋公司于本判决生效后即连带给付程义美购房款人民币448162元及入住费7193.03元；三、蔡宇馨于本判决生效后即给付程义美承诺的650000元扣除购房款人民币448162元及入住费7193.03元的差价款，计人民币194644.97元及利息（按650000元自2011年12月11日起至判决生效时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、致宇公司对其担保的650000元及利息承担连带保证责任（利息按650000元自2011年12月11日起至判决生效时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回程义美的其他诉讼请求。案件受理费10859元，由蔡宇馨、曲长、冠洋公司、致宇公司、陈雷共同负担。
宣判后，冠洋公司与曲长均不服，分别向本院提起上诉。曲长的上诉请求及主要理由为：一审认定事实错误，曲长非本案适格被告，其仅是案涉房屋买卖合同的介绍人，而非房屋出卖人。曲长于2009年11月7日在蔡宇馨给程义美出具的5万元购房定金收据上签名，仅系在程义美的一再要求下以见证人的身份签字。另外，2009年11月27日蔡宇馨给曲长出具的25万收条可以证明曲长收取程义美的25万元是代蔡宇馨收取。冠洋公司平泉路项目部的缴款凭证及其公司出具的关于程义美缴纳的煤气安装费、装修垃圾清理费等的收据可以证明455355.03元的款项均是由蔡宇馨与冠洋公司收取，与曲长无关。综上，请二审法院依法撤销一审判决第二项，改判曲长不承担责任，并由蔡宇馨、冠洋公司及程义美承担案件受理费。
程义美对曲长的上诉答辩称：曲长系案涉房屋的出卖人，其在明知蔡宇馨冠洋公司均无权出售的情况下利用其民警身份，骗取程义美的信任，直接参与出卖案涉房屋的交易，包括提供房源、看房、谈价、催款，并直接收取程义美45万元的购房款，并以收款人的身份签署收条，共同实施了欺诈行为，显然属于房屋的出卖人。曲长上诉主张其为居间人，系为逃避责任，不能成立；2.曲长在收到45万元购房款后直接将商品房买卖合同收据交给程义美，曲长应依法承担付款责任，一审判决有事实及法律依据，应驳回曲长的上诉请求。
冠洋公司对曲长的上诉请求无异议。
冠洋公司的上诉请求及主要理由为：案涉房屋（10**号）系蔡宇馨依据长春中院生效裁定及其与金华公司的房屋认购协议出售给程义美的，相关手续蔡宇鑫也提供给了程义美，程义美对案涉房屋的权属是清楚的。况且购房款也是由程义美交付给蔡宇馨而非冠洋公司，冠洋公司只是依据与蔡宇馨之间的协议为程义美出具房屋销售合同及收据，且收据上有蔡宇馨签字。其后蔡宇馨为程义美办理了入住手续，但因程义美未及时入住而被他人抢占案涉房屋。蔡宇鑫又为程义美调换到康盛小区618室，程义美为什么不入住该房屋与冠洋公司无关。从程义美购房至蔡宇馨给其出具还款承诺期间，程义美从未到冠洋公司主张过任何权利，亦可说明程义美对案涉房屋的权属与冠洋公司无关是清楚的。另外，蔡宇馨于2011年11月23日为程义美出具的还款承诺，可以说明蔡宇馨与程义美间已形成了债务关系，而非房屋买卖合同关系，程义美基于上述的债务关系而提起的诉讼与冠洋公司无关，冠洋公司非本案的适格被告。综上，请二审法院依法撤销一审判决中判令冠洋公司承担责任部分。
曲长对冠洋公司上诉请求无答辩意见。
程义美对冠洋公司上诉答辩称：1.冠洋公司在签订房屋买卖合同前已经被吊销营业执照，且案涉房屋早在2006年已经被法院裁定给金华公司，冠洋公司无权出售案涉房屋，但其公司在高额利润的驱动下签订合同并加盖公章，共同实施欺诈行为，冠洋公司作为共同出售方，依法应承担给付责任；2.蔡宇馨出具的承诺书并未实际履行，程义美从未承诺放弃追究冠洋公司或曲长的赔偿权利，不能因此免除冠洋公司应承担的付款义务；3.程义美从未认可自己购买618室或同意将1010室更换为618室，冠洋公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
蔡宇馨、致宇公司及陈雷二审未参加庭审，亦未提交书面答辩状。
二审时，曲长申请证人栾某某出庭证实收取程义美定金时已告知程义美其为介绍人，但证人栾某某出庭时陈述关于曲长是否表明身份及是否为介绍人等事实表示记不清楚。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：一、关于曲长应否承担返款责任的问题。曲长上诉主张其为中间人即案涉房屋买卖的介绍人，而非出卖方，但在2009年11月7日程义美缴纳购房定金时，曲长与蔡宇馨均在案涉定金收条上签名，且该份收条上对曲长身份未标明其为介绍人或中间人、见证人等某某。之后，曲长于2009年11月25日又直接收取程义美再次缴纳的大部分购房款25万并以其自己名义出具收条，该份收条上亦未有代收字样。尽管曲长解释其收取25万购房款是应程义美请求转交给蔡宇馨，但程义美对此不认可，曲长亦不能提供其他证据予以证明，故本院对曲长此项解释不予采信。另外，程义美缴纳购房尾款及领取书面购房合同及收据时，曲长同样在场。综上，曲长主张其仅为介绍人而非出卖人既有违诚信原则，亦与案件客观事实不符。曲长与蔡宇馨均系案涉房屋买卖关系的当事人，一审判决曲长承担购房款返还责任并无不当。至于曲长与蔡宇馨基于何种原因共同对外售房系属二人内部事务，双方如有争议，可另行解决；二、冠洋公司应否承担返款责任的问题。冠洋公司不仅与程义美签订了书面的商品房买卖合同，更为重要的是其亦向程义美出具了购房款的收据并收取煤气安装费、装修垃圾清运费等费用。购房款收据上不仅有冠洋公司平泉路项目部的财务专用章，同时该收据负责人一栏处显示为蔡宇馨，因此冠洋公司出具收据的行为应视为其与蔡宇馨共同收取了购房款，故其亦应承担返款责任。冠洋公司的上诉主张无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计16260元，由上诉人曲长负担8130元，由上诉人长春冠洋国际房地产开发有限公司负担8130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年九月十二日
书 记 员 邢春鹤