河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第1193号
上诉人（申诉人、原审被告）信阳市中兴置业有限公司。
法定代表人刘新安，系公司总经理。
委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师，代理权限特别授权。
被上诉人（被申诉人、原审原告）叶亮茂，男，1965年出生，汉族。
被上诉人（被申诉人、原审原告）叶海茂，男，1970年出生，汉族。
被上诉人（被申诉人、原审原告）叶真奇，男，1994年8月24日生，系在校学生。
被上诉人（被申诉人、原审原告）张斌业，男，1971年出生。
四被上诉人的共同委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师，代理权限特别授权。
原审被告信阳市平桥区明港镇人民政府。
法定代表人刘光金，镇长。
委托代理人郑乐田，该镇工作人员，代理权限特别授权。
上诉人信阳市中兴置业有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业，原审被告信阳市平桥区明港镇人民政府（以下简称明港镇政府）土地使用权转让合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2013）平民抗字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中兴公司的委托代理人左海强，被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的委托代理人孔涛，原审被告明港镇政府的委托代理人郑乐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年10月21日，明港镇政府与中港公司签订《明港新村综合开发建设合同书》，由中港公司独资开发明港新村项目，同日，中港公司与明港镇三里井村民委员会签订《合同书》，将三里井村土地交给中港公司进行新农村建设。2007年11月3日，中港公司与中兴公司签订《关于明港新村项目建设转让合同书》，合同的主要内容是中港公司将明港新村项目全盘转让给中兴公司经营，中兴公司出资900万元一次买断中港公司在明港新村项目的独资开发权和受益权。按合同约定，合同签订后，中兴公司向中港公司支付900万元后继续履行中港公司与明港镇政府、三里井村委会及各施工单位的相关合同，中港公司在合同签订后7日内将资产、财务全部移交给中兴公司。
叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业提供的证据显示他们分别以张斌业和张婧的名字于2007年5月25日向中港公司在工商银行的账户交款共计48万元，用于购买中港公司开发建设的位于鸿基路北侧2#地段10—15号六间门面房地皮，平均每间为31.8m×3.6m=114.48㎡，中港公司将明港新村项目转让给中兴公司后，四叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业要求中兴公司交付所购地皮，中兴公司以叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的购地款未进入明港新村建设指挥部的账户，不能证明叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业在明港新村建设指挥部购买了地皮，且中港公司也未将该部分债务移交给其公司等为由没有向叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业交付所购地皮。为此叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业在庭审过程中提供了中兴公司委托信阳方圆联合会计师事务所出具的审计报告，该报告显示中兴公司在接受中港公司转让前对中港公司的截至2007年10月31日的资产负债情况和在实施明港新村项目建设时出售土地的收支情况进行了审计，认定不包含已开具收据但确定卖出尚未收到款项的应收款挂账4568000元，中港公司出售商业街门面房土地收入11902000元，其中通过工行账户收款8129000元。
原审认为，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业于2007年5月25日向中港公司和指挥部共管账户交纳48万元用于购买中港公司开发的明港镇鸿基路北侧的2#地段10—15号六间门面房地皮的事实是清楚的，予以认定。关于叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业要求被告交付位于明港镇鸿基路北侧的2#地段10—15号六间门面房的请求是否支持，首先叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业购买土地的行为是否合法，根据叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业提供的信阳市国土资源局（2007）4号文件的规定，明港镇政府就该项目该地块用地已经向信阳市国土资源局请示，信阳市国土资源局已经进行了审查，认为该建设项目符合用地预审的有关要求，同意通过用地预审，这一文件说明中港公司在明港新村进行开发建设是经过明港镇政府报请上级主管部门后进行的，虽然中港公司没有办理土地使用手续，但中港公司与叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业等人的转让行为作为一种民事行为应受法律保护，只是该行为的最终实现还需政府相关部门的批准，所以叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业交付了购地款，应该得到标的物，享有使用权，由于叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业拟购买的该宗土地已不复存在（已被转让给他人），事实上叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的该项请求无法实现，但是叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业要求赔偿损失，应得到支持，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的损失不仅包括其支出的购地款，还应包括合同履行后即取得土地使用权后可以获得的利益，因此可以按照现在的价格标准向叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业支付该宗土地的价款以弥补其的损失。
关于叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业主张的权利是否应由中兴公司履行的问题，首先，中港公司与中兴公司的转让合同书约定：中兴公司出资900万元一次性买断中港公司在明港新村项目的开发和受益权，中兴公司在受让该项目时，已委托中介机构对中港公司的资产负债和中港公司在明港新村项目建设时出售土地的收支情况进行了审计，该审计报告显示：中港公司出售商业街门面房土地收入一千多万元，仅仅通过工商银行账号收款就有8129000元，说明中兴公司在接受中港公司转让时对中港公司情况了解。既然接收了明港新村项目的开发建设，就应当履行项目中的义务，即承担中港公司的债务，中兴公司称没有接受中港公司的该部分债权债务与其已实际接受了明港新村项目开发建设的实际不符，该辩称理由不成立，本院不予采纳，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业主张的权利应由中兴公司履行。关于中兴公司所称的诉讼时效，从叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业提供的证据材料看，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业一直在通过其它途径向中兴公司和明港镇政府主张权利，明港镇政府对此也不予否认，诉讼时效因此中断。关于明港镇政府的责任问题，中港公司在明港新村开发建设是经过明港镇政府同意的，且与明港镇政府联合成立了项目建设的指挥部，其中大部分款项都交到了中港公司和指挥部共管的账户。叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的款也交到了他们的共管账户，虽然明港镇政府没有直接参与开发建设行为，但明港镇政府确有监管责任，监管项目的建设，即监督资金的使用等，且中港公司与中兴公司的转让也是在明港镇政府的协调监督之下进行的，因此明港镇政府有义务监督中港公司与中兴公司的项目转让行为，但是由于明港镇政府不是项目开发建设经营的主体，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业要求明港镇政府承担民事责任缺乏事实依据，不应支持。故本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：将明港镇鸿基路北侧的2#地段10—15号六间门面房地皮（平均每间114.48㎡，共计686.88㎡）按现在的标准由被告信阳市中兴置业有限公司向叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业支付该地皮的相应对价（以土地评估部门的评估为准，在交付时评估）。限于本判决生效后十日内履行。
信阳市人民检察院抗诉认为，1、原审认定的基本事实缺乏证据证明。根据我国土地管理法、土地管理法实施条例等相关法律法规规定，集体土地禁止转让；转让国有土地的，应当取得国有土地使用权。中港公司开发的位于明港镇三里井村范围内的土地属于集体土地，法律规定禁止转让；虽然中港公司已经向有关部门提出变更土地权属申请，但目前中港公司并没有办理土地使用手续（原审认定），即中港公司还没有取得该块土地的使用权。依据《中华人民共和国合同法》第五十条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性”的规定，中港公司与叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业之间的购地协议因违反法律禁止性规定而无效。所以原审认为中港公司与叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业之间的购地协议有效，并判决中兴公司（中港公司的受让方）向叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业支付该地皮相应地价是错误的。2、原审程序违法。（1）原审对有正当理由提出延期审理的申请不予批准，违反了法律规定。（2）原审应当开庭而未开庭，通过将另一案件的庭审笔录复印后作为本庭庭审笔录，剥夺了当事人参加法庭调查、质证、法庭辩论等权利。
原审再审过程中，申诉人信阳市中兴置业有限公司称，除同意检查机关抗诉意见外，还认为1、原判决事实不清，证据不足，判决结果严重错误。首先、在原审诉讼过程中，被申诉人没有提供“明港新村建设指挥部”和中港公司的收款收据，也没有与“明港新村建设指挥部”和中港公司签订购买门面房地皮的合同。不能证明“明港新村建设指挥部”和中港公司已将明港鸿基路北侧的2#地段10—15号六间门面房地皮卖给了被申诉人。其次被申诉人提供了一张没有任何公章、任何人签名的纸张上载明叶春购买了地皮6间，但该纸张没有出处，而且是复印件，不能作为证据使用。同时，叶春也不是本案的当事人。另外，部分被申诉人在银行向中港公司账户存款的行为不能代表是购地行为。2原判决采取移花接木转嫁中港公司的债务，将中港公司与被申请人之间的债务转嫁到申请人头上。严重侵犯了申请人的合法权益。3、被申请人早已知道申请人承接明港新村的开发建设，一直没有来找申请人，时隔5年才主张权利，其诉讼时效已超过。
原审再审查明事实与原审查明事实基本一致。
原审再审另查明，原审判决后，中兴公司不服，向信阳市中级人民法院提起上诉。又于2012年8月7日提出书面申请撤回上诉。2012年8月7日信阳市中级人民法院作出（2012）信中法民终字第726号民事裁定书：准许中兴公司撤回上诉。
原审再审还查明，2011年6月29日，中兴公司提出书面申请要求延期审理，其理由是代理人张远友2011年7月6日在浉河区法院有一刑事案件开庭，并提交有开庭公告，原审合议庭没有批准。
原审再审认为，首先是本案所诉的标的物，系明港镇三里井村的集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条分别规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。并且《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条还规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”三里井村的集体土地因明港镇经济发展改变了土地用途，虽然明港镇人民政府于2006年提出了《关于明港镇小城市建设项目用地预审的请示》的申请，并且信阳市国土资源局2007年1月19日信国土（2007）4号文：同意通过用地预审。但截至今日，改变该土地权属的使用手续中兴公司仍没有办理。因此可以认定中兴公司没有取得该块土地的使用权，作为中港公司权利义务承继人的中兴公司，其与叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业签订的购地协议因违反法律禁止性条款从而无效。检察机关的抗诉意见符合相关法律规定和本院再审查明的事实，本院予以支持。叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业要求中兴公司、明港镇政府交付明港镇鸿基路北侧2#地段10-15号六间门面房地皮的请求因购地协议无效本院不予支持。中兴公司接收了明港新村项目的开发建设，就应当履行项目中的义务，现因中兴公司未取得土地的使用权致使叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业购地协议无效，是合同无效的过错方。其不仅要返还48万元的购地款还应当赔偿原告叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业因此受到的损失。叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业拟购买的明港镇鸿基路北侧2#地段10-15号六间门面房地皮从交款日到现在，市场增值很高，但因没有办理相关手续，无法评估现价，所以叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的该项损失也无法评估确认。综合本案情况，考虑叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业购买该地皮的预期利益，参照民间借贷的利率行情，酌定按购买该地皮交款日以本金48万元，按同期中国人民银行发布的贷款利率的3倍赔偿叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的利息损失为宜。
关于明港镇政府是否应承担责任的问题；首先，中港公司在明港新村开发建设是经过明港镇政府同意的，且与明港镇政府联合成立了项目建设的指挥部，并且其中大部分款项都交到了中港公司和指挥部共管的账户，叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的款也交到了他们的共管账户，虽然明港镇政府没有直接参与开发建设行为，但明港镇政府有监管责任，其应当监管项目的建设，监督资金的使用等。因在2012年3月5日的（关于进一步推动明港镇新区建设有关问题会谈备忘录）第2条也载明“因明港镇新区建设原中港公司与中兴公司交接所遗留问题，有中兴公司接受，与明港镇政府依法协商解决办法”，明港镇政府有义务监督中港公司与中兴公司的项目转让行为，事实上中港公司与中兴公司的转让也是在明港镇政府的协调监督之下进行的，由于明港镇政府怠于行使上述责任，故应连带承担赔偿责任。
对于申诉人中兴公司超出抗诉书支持的请求范围以外的部分，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条的规定，本院再审时不予审理。
综上根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审法院再审判决：一、撤销本院（2011）平民初字第888号民事判决书。二、中兴公司返还叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业购地皮款48万元。三、中兴公司赔偿叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业损失即48万元本金的利息，利息计算从交款之日（2007年5月25日）起至履行完毕之日止，以交款日同期中国人民银行发布的贷款利率的3倍计息。四、明港镇人民政府对上述判决的二、三项，承担连带责任。本案受理费4000元，由中兴公司、明港镇政府共同负担。
中兴公司上诉称，1、原审认定事实错误；2、原审认定上诉人全部承接中港公司的债权债务是错误的，是对合同内容的曲解，是对上诉人侵害；3、判决上诉人退还被上诉人购地皮款48万元并承担三倍的银行贷款利息没有法律依据；4、没有对抗诉中原审程序违法作出说明，被上诉人的诉请已超过诉讼时效。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业答辩称，原审判决正确，请求维持原判。
原审被告明港镇政府未作书面答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案争议的焦点是：一、2007年5月25日被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业存入中国工商银行明港支行河南省中港房地产有限责任公司1718022539201008160账号48万元现金，是什么性质的款；
二、2007年11月3日河南省中港房地产有限责任公司与中兴公司、明港镇政府签订《关于明港新村项目建设转让合同书》后、中兴公司是否应对叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业存入河南省中港房地产有限责任公司账户的48万元承担返还责任，判决中兴公司承担三倍银行同期贷款利率是否正确；
三、原审程序是否违法，被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的诉请是否超过诉讼时效。
本院认为，关于第一个焦点，2007年5月25日被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业存入中国工商银行明港支行河南省中港房地产有限责任公司1718022539201008160账号48万元现金是什么性质款项问题，原审诉讼中被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌提供的存款凭证为证，该款项是购买河南省中港房地产有限责任公司开发建设的位于鸿基路北侧2#地段10—15号六间门面房地皮款，河南省中港房地产有限责任公司与中兴公司的转让合同书约定：中兴公司出资900万元一次性买断河南省中港房地产有限责任公司在明港新村项目的开发和受益权，中兴公司在受让该项目时，已委托中介机构对河南省中港房地产有限责任公司的资产负债和河南省中港房地产有限责任公司在明港新村项目建设时出售土地的收支情况进行了审计，该审计报告显示：河南省中港房地产有限责任公司出售商业街门面房土地收入一千多万元，仅仅通过工商银行账号收款就有8129000元，证明是购地皮款，不是其他款项。
关于第二个焦点2007年11月3日河南省中港房地产有限责任公司与中兴公司、明港镇政府签订《关于明港新村项目建设转让合同书》后、中兴公司是否应对叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业于2007年5月25日存入河南省中港房地产有限责任公司账户的48万元承担返还责任问题，因河南省中港房地产有限责任公司与中兴公司、明港镇政府签订《关于明港新村项目建设转让合同书》第三、四条有明确的约定，中兴置业继续履行中港公司与明港镇政府、三里井村民委员会及各单位等签订的相关合同，承担债权债务。由于河南省中港房地产有限责任公司在开发时，违反相关的法律规定。合同无效后，依照相关法律规定，原审判决上诉人中兴公司承担返还48万元处理正确，应予维持。关于承担三倍银行同期贷款利率是否正确问题。合同无效后的处理原则是返还财产，双方都有过错的应各自承担责任。明港镇政府明知三里井村土地属集体土地，在未改变土地权属和变更土地登记情况下，成立项目建设的指挥部，招商、引资进行开发，其有一定责任，且对其与河南省中港房地产有限责任公司在工商银行共同成立的共管账户接收48万元后来未尽到监管职责，河南省中港房地产有限责任公司与中兴公司交接时，明港镇政府监督不力，因此对中兴公司返还叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业48万元现金，应连带承担赔偿责任，对叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业的损失应承担赔偿责任，该损失应以48万元为本金按中国人民银行同期贷款利率的3倍承担利息计算。
关于第三个焦点，原审程序是否违法，被上诉人的诉请是否超过诉讼时效问题。法庭传票通知开庭时间是2011年5月25日，定于2011年7月6日上午9时开庭，提前告诉一个多月，上诉人中兴公司在2011年6月29日提出申请延期审理的理由是，其委托代理人在当日不能到庭，该理由不是法定事由。代理人是受当事人委托出庭，代理人不能出庭，当事人可以重新委托他人，且当事人在委托时应考虑代理人是否能按时出庭，代理人能否出庭是委托双方代理关系，不应对法院审判活动产生影响，原审没有准许延期审理并无不当。且该次开庭是再审以前，不属于本次上诉的判决。关于诉讼时效的认定，被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌等通过信访向有关部门反映过案情，要求该公司妥善解决，因此诉讼时效中断，不存在超过诉讼时效。
综上所述，上诉人中兴公司的上诉理由部分成立，上诉理由部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市平桥区人民法院（2013）平民抗字第4号民事判决第一项即“一、撤销本院（2011）平民初字第888号民事判决。
二、撤销信阳市平桥区人民法院（2013）平民抗字第4号民事判决第二、三、四项即“二、中兴公司返还叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业购地皮款48万元。三、中兴公司赔偿叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业损失即48万元本金的利息，利息计算从交款之日（2007年5月25日）起至履行完毕之日止，以交款日同期中国人民银行发布的贷款利率的3倍计息。四、明港镇人民政府对上述判决的二、三项，承担连带责任。”
三、上诉人信阳市中兴置业有限公司于本判决生效后十日内返还叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业人民币48万元，原审被告信阳市平桥区明港镇人民政府承担连带责任。
四、原审被告信阳市平桥区明港镇人民政府于本判决生效后十日内赔偿被上诉人叶亮茂、叶海茂、叶真奇、张斌业损失，该损失以48万元人民为本金，按中国人民银行同期贷款利率三倍计算，从交款之日（2007年5月25日）起至履行完毕之日止。
如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审案件受理费4000元，由上诉人信阳市中兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一四年九月十九日
书记员 姚 涛