上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第243号
原告陈丽琴。
委托代理人俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。
被告赵绍辉。
原告陈丽琴诉被告赵绍辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈丽琴的委托代理人俞艳萍，被告赵绍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽琴诉称，2010年1月1日，原被告签�《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市宝山区聚丰园路XXX号面积约75平方米的房屋经营饰品，租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日止。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2014年11月30日，合同到期终止，双方未再续签合同。截至2014年11月30日，被告尚欠原告租金人民币11，450元未付。被告至今未搬离系争房屋，亦未再支付合同到期后的租金。故原告起诉，要求：1、被告搬离系争房屋；2、被告支付截至2014年11月30日止拖欠的租金11，450元；3、被告支付该款自2014年12月1日起至实际支付日止的违约金，按照日百分之一计算；4、被告支付自2014年12月1日至被告实际搬离房屋日止的使用费，以月租金16，537.5元计算。
被告赵绍辉辩称，根据被告自己计算，截至2014年11月30日，被告尚欠原告租金11，000元，被告同意支付。对于违约金，被告不同意支付，因为之前原�要被告支付租金27，000元，被告实际只欠原告租金11，000元，双方对租金金额有差异，被告才没有及时支付租金。后来与原告律师对账，双方也确认被告只欠租金11，000元。被告实际占用房屋，应付的租金和使用费同意支付。合同到期时，被告曾问过原告，原告从未说过系争房屋不再出租给被告，如果提早通知不再续租，被告可以提前准备搬离。被告现在也没有找到房子，原告要被告搬离，由此产生的经济损失原告应予赔偿。被告还想继续承租系争房屋。
经审理查明，2010年1月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方愿意将宝山区聚丰园路XXX号建筑面积约75平方米的房屋出租给乙方经营饰品。租赁期限60个月，自2009年12月1日至2014年11月30日止。双方同意租赁期限内年租金为18万元。本合同生效之日，乙方应付相当于�个月租金12，000元作为履行保证金。如无违约，甲方在合同期满的15日内退还给乙方。该房屋租金支付方式为每6个月为一个付款期，甲方在收到乙方的所付租金后，提供给乙方有效凭证。该房屋第一、二年的年租金为18万元，第三、四年的年租金为198，000元，第五年年租金为217，800元。乙方承租期届满应按时将房屋移交给甲方。如须继续承租的，应提前三个月书面向甲方提出要求，经甲方同意后，甲乙双方续订房屋租赁合同。乙方应依约交付租金，逾期交付按未交付租金总额每日1%计算，偿付违约金。如乙方拖欠租金金额累计超过30日，则合同终止。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告也付清了前四年的租金。第五年的租金，被告支付了187，000元，剩余租金至今未付。现双方的合同已到期，双方未再续签合同。2014年12月22日，原告委托律师向被告发出律师�，主要内容为：双方的租赁合同已经到期终止，原告不再与被告续签租赁合同。被告接函后至2014年12月31日前与原告结清所有费用，并于2015年1月10日前将占用的房屋腾空交还给原告，否则原告将启动诉讼程序。被告并未将系争房屋交还给原告，目前系争房屋仍由被告使用。被告表示，其并未收到该份律师函。
另查明，本市宝山区聚丰园路XXX号房屋的产权人系阮海良。2010年6月13日，原告向上海宝奉物业管理有限公司承租了该房屋，租赁期限自2010年6月1日至2014年11月30日止。合同到期后，原告又与阮海良签订合同，继续租赁该房屋，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止。
审理中，被告也提供一份《房屋租赁合同》，其内容与原告提供的租赁合同内容基本一致。但履行保证金的金额是15，000元。在该合同第二页底部，手写了“第四年递增5%，第五年在原来的基础上递增5%”的内容，庄方弟代原告签名。落款日期为2010年6月13日。被告表示，被告在2004年就向原告承租了系争房屋，当时的押金是12，000元。合同到期后，双方又签订了该份租赁合同，因为租金上涨到每年18万元，所以押金变更为15，000元。被告已经向原告支付了押金差额，应该有凭证。另外，合同中已经约定，第三、四年租金递增5%，即每年189，000元。第五年在原来的基础上递增5%，即在18万元的基础上递增5%，即9，000元，第五年的租金应为198，000元，不是环比递增。原告表示，原告确实在2004年就将系争房屋出租给被告，当时被告支付的押金是12，000元。新合同签订后，被告并未将押金补足到15，000元，原告只收取了12，000元押金，现在押金在原告处。关于租金，根据被告的合同，应该是第一、二年租金18万元，第三、第四年租金递增5%，即189，000元，第五年的租金是在第三、第四年租金的基础上递增5%，即年租金为198，450元。被告第五年只支付了187，000元租金，尚欠租金11，450元。
审理中，原告表示，2014年1月5日，原告曾在系争房屋内与被告协商第五年的租金，当时双方确认第五年租金为21万元，但被告没有签字，后来被告对此予以否认。按照年租金21万元计算，被告尚欠原告租金27，000元，原告曾向被告主张27，000元，但被告不同意。2015年2月初，双方对账，原告同意按照原来合同约定的递增5%计算租金，计算下来，被告尚欠原告租金11，450元。上次庭审，被告表示要支付租金，原告同意被告将款项支付至原告的银行卡，但被告至今也未支付。被告表示，被告是要支付租金，曾致电原告，但原告不接电话，所以款项没有支付。对于违约金，是因为原告计算的租金金额与被告计算的金额不一致，被告才没有支付，责任不在被告。合�约定的违约金标准也过高，希望法院调整。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、律师函及交寄凭证、《房屋租赁合同》两份、上海市房地产权证、被告提供的《房屋租赁合同》，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实之意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自合同义务。被告向原告承租房屋，理应按照合同约定的租金标准向原告支付租金。根据被告提供的租赁合同，该合同已经约定，第一、二年的租金是每年18万元，第四年递增5%，第五年在原来的基础上递增5%，原被告对该约定均给出了自己的解释。虽然通常理解为第五年的租金应该是在第四年租金的基础上递增，但合同却约定是在“原来的基础上”递增�该“原来的基础”指第一年的租金基础更为合理。故本院采信被告的意见，计算下来，第五年的租金应为198，000元。截至2014年11月30日，被告仅支付租金187，000元，尚欠原告11，000元，被告理应支付。关于原告主张的逾期付款违约金，因之前原被告对租金的计算方式和金额有争议，被告未按期支付租金，情有可原。但原被告在2014年2月初已就租金金额对账，并明确了欠款金额，被告在金额确定后应及时向原告支付租金，但被告至今未付，被告拖延支付租金，应该支付逾期付款违约金。现原告主张的逾期付款违约标准过高，被告也提出调整，本院结合被告的过错程度，违约可能给原告造成的损失等因素，本院酌情确定按拖欠租金金额的日千分之一计算，时间自2015年2月5日起算。因双方的租赁合同已经到期，双方也未再续签租赁合同，原告之前也曾通知被告搬走，在原告不同意与被告继续建立租赁关系的情况下，被告再占用系争房屋，缺乏依据。原告要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以准许。被告在合同到期后占用系争房屋期间的使用费，应该支付，使用费标准可参照合同约定的租金标准计算。在双方合同到期终止后，原告应将被告支付的押金返还给被告。现原告认可被告支付的押金是12，000元，被告并未提供其支付15，000元押金的支付凭证，故本院认定被告支付的押金金额为12，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告赵绍辉于本判决生效之日起十日内，从承租的上海市宝山区聚丰园路XXX号面积约75平方米的房屋中搬离，将该房屋交还给原告陈丽琴；
二、被告赵绍辉于本判决生效之日起十日内，支付原告陈丽琴�至2014年11月30日尚欠的租金11，000元，并支付该款自2015年2月5日起至被告赵绍辉实际支付日止的违约金，按日千分之一计算；
三、被告赵绍辉于本判决生效之日起十日内，支付原告陈丽琴自2014年12月1日起至被告赵绍辉实际搬离上述房屋日止的使用费，按年租金198，000元的标准计算；
四、原告陈丽琴于本判决生效之日起十日内，返还被告赵绍辉押金12，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为627.5元，由被告赵绍辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年四月八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。