上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10018号
上诉人(原审被告)：上海杰军贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蒋彩琴，总经理。
上诉人(原审被告)：蒋林飞，男，1966年3月24日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海澳升实业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：姚斐，董事长。
委托诉讼代理人：王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：上海盈祥商务咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王某，经理。
委托诉讼代理人：陈裕康。
上诉人上海杰军贸易有限公司(以下简称“杰军公司”)、蒋林飞因与被上诉人上海澳升实业发展有限公司(以下简称“澳升公司”)、上海盈祥商务咨询有限公司(以下简称“盈祥公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初18334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杰军公司、蒋林飞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回澳升公司一审诉讼请求；一、二审案件受理费由澳升公司承担。事实和理由：盈祥公司持澳升公司出具的委托书与杰军公司就澳升公司和杰军公司、蒋林飞房屋租赁合同所涉租金进行协商，故盈祥公司是以澳升公司的名义，且在沟通过程中对于协商的解决方案均由盈祥公司与澳升公司进行确定，在澳升公司确认后达成的《调解协议书》，双方在该协议上签字盖章真实，故《调解协议书》对澳升公司具有约束力。澳升公司与杰军公司之间的租金解决均采用一揽子解决方式，故《调解协议书》中确定的人民币(以下币种均为人民币)1,520,000元，符合双方的交易惯例。杰军公司、蒋林飞主观上没有任何过错。《调解协议书》的内容是双方经过多次协商而形成，如果法院认为该协议效力待定，杰军公司、蒋林飞认为，盈祥公司的行为构成表见代理，澳升公司应当承担委托事项的法律后果。故请求支持杰军公司、蒋林飞的上诉请求。
澳升公司辩称，不同意杰军公司、蒋林飞的上诉请求。澳升公司委托盈祥公司向杰军公司、蒋林飞催讨欠款。杰军公司通过收买的方式，与盈祥公司串通，签订了一份严重损害澳升公司利益的《调解协议书》。澳升公司并未授权盈祥公司可就欠款金额与对方达成调解，故盈祥公司与杰军公司达成的《调解协议书》对澳升公司不具有约束力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
盈祥公司辩称，盈祥公司受澳升公司委托向杰军公司、蒋林飞催讨欠款。盈祥公司急于促成调解，与杰军公司达成了《调解协议书》。杰军公司曾表示如果澳升公司不认可上述《调解协议书》，则该协议不生效，杰军公司还承诺如最终促成《调解协议书》，则会给盈祥公司(王某)好处费。澳升公司得知《调解协议书》内容后，明确表示不认可，故盈祥公司认为与杰军公司达成的《调解协议书》对澳升公司不具有效力。一审法院查明事实清楚，澳升公司与杰军公司、蒋林飞之间的纠纷，与盈祥公司无关。请求驳回上诉。
澳升公司向一审法院起诉请求：1、杰军公司支付上海市曹杨路XXX-
XXX号店面(以下简称“系争商铺”)预付租金764,075.80元(从2016年6月30日起至2017年6月29日止)；2、杰军公司支付以1,764,075.80元为基数，按日万分之五标准，自2016年5月31日起计至实际付清日止的滞纳违约金；3、蒋林飞对杰军公司的上述给付义务承担连带责任；4、诉讼费由杰军公司、蒋林飞承担。
一审法院认定事实：2013年5月10日，澳升公司(甲方、出租人)与杰军公司(乙方、承租人)及蒋林飞(丙方、担保人)签订《房屋租赁协议(1)》，约定乙方向甲方租赁系争商铺，面积共计1,670平方米左右，甲方分两次交付乙方，首次交付820平方米房屋，剩余850平方米房屋预定于2013年12月30日前交付；租赁期限从2013年6月30日起至2017年6月30日止，为期4年；租赁费用为每天每平方2.5元，第二年起每年递增5%，租金按壹年一付，由于该房屋分两期交付使用，双方同意在全部交付前，租金按已交付房屋面积计算，三个月一付，单价不变。若双方完成全部房屋交接，乙方同意按本合同规定一年一付，此付款方式以房屋交接日起执行，乙方已经多支付的房租作为下次房租的预付款。合同签订后，乙方应支付首期租金187,000元和押金130,000元，以后应提前一个月支付租金，采用先付后用的原则；如乙方逾期未付，拖欠一天按总额的3‰滞纳金支付给甲方，若乙方拖欠租金满十天，则视为乙方同意违约退租，甲方有权收回出租房屋，并追究乙方违约责任；为了使甲乙双方在解除租赁关系时顺利解决善后事宜，乙方同意一次性支付押金130,000元，租赁期满乙方应及时向甲方交还房屋及一切设施，并付清所有应付费用，经甲方验收后，甲方将无息退还押金。
协议签订后，澳升公司分别于2013年6月30日、10月15日及10月17日向杰军公司交付系争商铺，杰军公司支付澳升公司相关租金以及押金130,000元。
一审另查明，2014年1月29日，澳升公司将杰军公司、蒋林飞诉至法院，案号为(2014)普民四(民)初字第1608号，请求判令：杰军公司支付欠付、预付租金、滞纳违约金、蒋林飞对杰军公司的给付义务承担保证责任等。法院作出判决：1、杰军公司支付2013年6月30日至2014年6月29日租金862,450元；2、杰军公司支付2014年6月30日至2015年6月29日租金1,600,068.75元；3、杰军公司支付利息40,000元；4、杰军公司支付欠付、预付租金的滞纳违约金(欠付租金滞纳违约金按照862,450元的日万分之五计算，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止；预付租金滞纳违约金按照1,600,068.75元的日万分之五计算，自2014年5月30日起计算至实际支付之日止)；5、蒋林飞对杰军公司的上述支付义务承担保证责任；6、澳升公司要求杰军公司赔偿律师费的诉讼请求不予支持。判决后，杰军公司、蒋林飞提起上诉，二审最终驳回上诉，维持原判。前案执行中，杰军公司表示能够分期履行判决确定的支付内容，并表示分期支付的金额不包括2016年6月以后的新租期内的租金。最终判决内容尚未全部执行到位。
2016年7月，澳升公司诉至法院，请求判决如其诉请。
2016年10月，澳升公司委托盈祥公司向杰军公司、蒋林飞催讨欠款。
2016年11月6日，盈祥公司与杰军公司签订《调解协议书》，达成以下协议：一、经确认杰军公司租赁澳升公司系争商铺房租(期限2013年7月1日至2017年6月30日止)还剩520,000元未付；二、澳升公司自2014年1月29日起诉杰军公司到2015年8月二审判决下来前产生的滞纳金，澳升公司是有责任的；三、2014年1月-2016年5月期间，杰军公司经营系争商铺时，澳升公司多次张贴告示，召集商铺内的客户开会，直接收取房租，致使一半以上的商户感觉上不安全而离场，造成杰军公司亏损3,000,000元，澳升公司应承担责任；四、2016年4月21日澳升公司的姚斐、陈志刚来杰军公司洽谈房租如何支付，双方约定一系列的付款方式，继而，澳升公司未履行双方达成的协定，违反了双方达成一致的约定。综合上述几点，杰军公司能表态，四年合同期内的房租尾款520,000元会全部支付，前提是澳升公司与杰军公司所有问题解决后，澳升公司将杰军公司所支付的和未支付的款项收据开齐。同时，盈祥公司向杰军公司出具《承诺书》，表示盈祥公司受澳升公司委托处理杰军公司关于系争商铺的房租事宜，确认2013年7月1日至2017年6月30日的房租尾款数额为520,000元。
2016年11月21日，盈祥公司出具《情况说明》，主要内容为盈祥公司无权代表澳升公司与杰军公司进行改变欠租金额的调解工作，盈祥公司与杰军公司签订的《调解协议书》、《承诺书》未经澳升公司同意，因此无效。
一审庭审中，杰军公司向法院递交照片一张，内容为澳升公司出具给盈祥公司及案外人王某的《委托书》，主要内容为：由于委托方负责人常年生活在澳洲，现在特委托盈祥公司、王某在委托方与杰军公司及蒋林飞因租赁系争商铺房屋欠款2,573,786.59元(注：2016年6月30日至2017年6月29日的年租金1,764,075.80元和未交租金而产生的滞纳金809,710.79元，此滞纳天数暂时计算到2016年10月31日为153天，滞纳金根据租房协议书约定每天0.3%计算)的事件中，负责收回债务方的相关欠款(所有款项必须全部进入委托人指定银行账户：农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXX)。澳升公司及盈祥公司对此不认可，认为杰军公司没有提供原件，且澳升公司提供给盈祥公司的委托书中载明了限制盈祥公司权力的内容，不允许盈祥公司超出澳升公司的授权范围与杰军公司签署协议。
一审庭审中，杰军公司申请证人陈某某出庭作证，其证人证言是：证人在澳升公司公司作兼职，负责澳升公司的对外招商和收取租金事宜，但双方之间没有签订书面劳动合同，证人于2016年10月底离职。澳升公司派证人去催讨生效判决确定的欠租，但蒋林飞希望将剩余租金一并解决。2016年4月21日，杰军公司出具的承诺书中涉及的1,500,000元包括了整个租赁期内的全部租金。证人将4月21日的承诺书拍照给澳升公司负责人看，负责人表示认可。澳升公司认可证人证言，认为证人承认其没有得到澳升公司授权催讨或者结算租期内的剩余租金。杰军公司、盈祥公司均认可证人证言。庭审结束后，证人出具《证明》，称澳升公司授权盈祥公司就其与杰军公司之间发生的生效判决与剩余租期内的租金以及因澳升公司在杰军公司承租期间的诸多不当行为对杰军公司的招商和收取租金造成的损失等一揽子解决方案进行协商。证人在离职后得知盈祥公司与杰军公司间达成了相关《调解协议书》。
一审法院认为，本案的争议焦点在于杰军公司与盈祥公司签订的对澳升公司是否具有约束力。杰军公司提供的委托书虽然不是原件，但从内容看，澳升公司对盈祥公司的授权有明确的范围限制，即欠款2,573,786.59元，并注明2016年6月30日至2017年6月29日的年租金为1,764,075.80元、未交租金而产生的滞纳金809,710.79元，而《调解协议书》确认杰军公司仅需支付澳升公司520,000元即可与澳升公司一揽子解决四年租期内的全部债权债务关系。法院认为，盈祥公司在明知澳升公司对其授权有明确限制的情况下，仍与杰军公司签订违背澳升公司真实意思表示的协议，其行为不构成表见代理。现澳升公司不予追认，该《调解协议书》对澳升公司不具有约束力，责任由盈祥公司承担，澳升公司与杰军公司之间仍应按照《房屋租赁协议(1)》的约定全面履行。因杰军公司确未按照约定支付最后一年的租金，澳升公司主张杰军公司履行支付欠租，符合事实与法律规定，法院予以支持。同时，澳升公司有权主张逾期支付租金的滞纳金，澳升公司已自行降低滞纳金标准至日万分之五，并无不当，法院予以支持。蒋林飞作为担保人，对杰军公司的上述支付义务应承担保证责任。至于杰军公司支付的押金130,000元，因协议约定押金的退还条件为租赁期满杰军公司及时交还房屋及一切设施、付清所有应付费用并经澳升公司验收合格。现该条件未成就，故押金在本案中不作处理。判决：一、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司上海市曹杨路XXX-
XXX号店面2016年6月30日至2017年6月29日租金人民币1,764,075.80元；二、上海杰军贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳升实业发展有限公司滞纳金(以人民币1,764,075.80元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年5月31日起计至上海杰军贸易有限公司实际支付之日止)；三、蒋林飞对上海杰军贸易有限公司的上述支付义务承担保证责任。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，澳升公司委托盈祥公司向杰军公司、蒋林飞催讨欠款，对此各方当事人均无异议，本院予以确认。杰军公司以澳升公司《委托书》照片的打印件，主张盈祥公司与其签订《调解协议书》构成表见代理。澳升公司与盈祥公司均认为杰军公司提供的并非《委托书》原件，对此不予认可。本院认为，即便按照杰军公司提供的《委托书》照片打印件的内容来看，澳升公司对盈祥公司的授权范围也明确限制仅为催讨欠款2,573,786.59元，并无授予盈祥公司就欠款金额及其他事宜与澳升公司进行谈判的权限。而杰军公司在明知澳升公司对盈祥公司授权有明确限制的情况下，仍与盈祥公司签订违背澳升公司真实意思表示且严重损害澳升公司利益的《调解协议书》，其主张盈祥公司的行为构成表见代理，不能成立。现澳升公司对盈祥公司越权代理的行为不予追认，该《调解协议书》对澳升公司不具有约束力，责任由盈祥公司承担，澳升公司与杰军公司之间仍应按照《房屋租赁协议(1)》的约定全面履行。因杰军公司确未按照约定支付最后一年的租金，故一审法院判决杰军公司向澳升公司支付欠租，并按澳升公司自行降低的滞纳金标准日万分之五支付滞纳金，并判令蒋林飞作为担保人对杰军公司的上述支付义务承担保证责任，并无不当。杰军公司、蒋林飞的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,676元，由上诉人上海杰军贸易有限公司、蒋林飞共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 周 一
二〇一七年十一月九日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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