山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淄民一终字第401号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡安全，男，汉族，农民。
委托代理人：姜言波，山东言博律师事务所律师。
委托代理人：刘亚玲，山东言博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博市张店区房镇镇董家村村民委员会（以下简称董家村委）。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：宫元江，村主任。
委托代理人：杨汇新，山东扬帆盛铭律师事务所律师。
委托代理人：田茂花，女，该村委会委员。
上诉人胡安全因土地租赁合同纠纷一案，不服淄博张店区人民法院（2014）张商初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡安全及其委托代理人姜言波、刘亚玲，被上诉人董家村委的法定代表人宫元江及其委托代理人杨汇新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1999年2月28日，原告（反诉被告）董家村委（甲方）与被告（反诉原告）胡安全（乙方）签订《建厂租地协议书》，约定：一、甲方租给乙方村西环路以东、房石路以北计21.74亩（见附图）土地作为乙方企业用地租期30年，乙方建厂房前租费每年每亩200.00元，从建厂房起每年每亩300.00元。二、交租费方式：第一次在签协议之日起十日内乙方向甲方预交纳10年的租费计肆万伍仟元，拾年后每年壹交，如不按期如数交纳每迟交壹天罚交滞纳金壹佰元。三、乙方签字协议后不得挖坑取土搞掠夺性经营。土地如得不得充分理由，甲方可无偿收回土地，一切损失由乙方自负。四、乙方企业招工应优先从甲方村民中招收，如不足可从外招。五、租期自一九九九年三月一日至二〇二九年三月一日止，租期到期本协议失效，双方可另行协商解决。协议签订后，由被告（反诉原告）胡安全交纳租赁费，实际占有使用该土地，但未按合同约定建设厂房，自1999年至2007年前种植粮食作物，2007年后种植经济苗木。2014年2月22日，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）发出《关于解除土地租赁并返回土地的通知》，载明：……按协议约定被告（反诉原告）你只向董家村委会交纳了前十年（即1999年2月28日）至2009年2月28日的土地租赁费，……十年后的土地租赁费应当每年一交，但自2009年3月1日起至今近五年的期间，被告（反诉原告）未向董家村委会交纳任何土地租赁费，已严重违反了双方所签协议的约定，构成根本违约，董家村委会有权解除租赁协议。……为防止被告（反诉原告）违约行为造成更大的损失，董家村委作为土地所有权人，通知被告（反诉原告）自接到本通知之日起解除与董家村委会之间的《建厂租地协议书》，解除土地租赁关系，并自通知之日起十日内将上述土地返还给董家村委会。此后，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）违约欠交土地租金为由要求与被告（反诉原告）解除合同、返还土地协商未果，遂起诉至法院，形成诉讼。
在本案审理过程中，被告（反诉原告）主张其分别于1999年3月28日、4月20日、12月12日、12月15日及2000年2月3日分五笔共向原告（反诉被告）董家村委交纳涉案土地租金共计57500.00元，其中包括协议约定的前十年的租金45000.00元，其土地租金预交至2012年5月份，并当庭提交《收款收据》四份、收条一份。经质证，原告（反诉被告）董家村委仅对1999年3月28日的2000.00元的收款收据认可，对其余证据不予认可；认为被告（反诉原告）没有按协议一次性向原告支付45000.00元，而是分期支付，其收据与村委留存的入账凭证不符；2000年2月3日的2500.00元租金村委未收到，且收条出具人董厚亭不是村委两委成员或工作人员。原告（反诉被告）提供时间分别为1999年2月10日、3月27日、3月28日、4月2日的《收款收据》共四份，欲证明原告（反诉被告）实际从承租人处收到租金共计52000.00元，其预交土地租金应计算至2010年8月15日，被告（反诉原告）至今拖欠土地租金15500.00元，其证据上有村民理财小组印章，且由村委书记和会计签字入账，实际收到的租金应以此为准。经质证，被告（反诉原告）对证据真实性无法评价，认为其单据与自己的不一致应该由村委负责。
为证明其反诉主张，被告（反诉原告）提供公示栏照片一组、承租土地照片一组、证人证言二份、录像资料一份，欲证明原告（反诉被告）曾于2011年开会要求其限期腾出土地并在土地上钻探导致树木损坏、并于2013年3月份停电造成涉案土地上机井无法使用，树木死亡的事实。经质证，原告（反诉被告）对公示照片无异议，但认为其要求被告腾出土地的原因是其违约而不是规划；对土地照片有异议，认为不是涉案土地的照片；对证人证言有异议，认为证人与被告有亲属关系，效力不应采信，证人证言对停电原因没有说明，也没有具体说明反诉原告的损失的情况；录像资料真实性无异议，但无法证明是原告进行钻探的情况，不能证明其树木死亡系原告钻探造成的。
原审法院认为，租赁合同的双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用的原则，全面地履行自己的义务；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，原告和被告签订的《建厂租地协议书》是双方真实的意思表示，双方当事人对协议约定的内容无异议，其效力予以确认。根据本合同约定，被告（反诉原告）应当在协议签订的十年后按约定每年向原告（反诉被告）交纳土地租金。被告（反诉原告）对欠缴租金的事实无异议，但对欠缴金额有异议，认为其交纳金额为57500.00元，应计算租期至2012年5月份，并主张原告（反诉被告）在租期内因土地规划要求提前解除合同，属于违约在先。原告（反诉被告）对此不予认可，并认为其实际交纳租金应为52000.00元，租期截止至2010年8月15日，并以对方欠交租金违约要求解除合同。综合双方提交的证据，被告（反诉原告）未按合同约定按期、足额交纳涉案土地租金，至今仍占有、使用原告（反诉被告）所有的土地，应属根本违约在先。被告（反诉原告）主张在合同未到期时土地出租人因土地规划要求与其解除合同，不构成其不再交纳租金的有效抗辩事由，故被告（反诉原告）的该项答辩意见，不予采纳。原告（反诉被告）要求与被告（反诉原告）解除双方《建厂租地协议书》、返还涉案土地21.74亩并恢复土地原状的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。被告（反诉原告）反诉主张因原告（反诉被告）在其土地租赁期间在涉案土地上进行钻探、因停电造成停水造成其树木损失近600棵，并提供了证人证言、照片等加以证实，原告（反诉被告）对此不予认可。综合被告（反诉原告）提供的各项证据，无法直接认定其主张的其树木损失系基于原告（反诉被告）的违法或违约行为，也无证据表明该行为与其主张的损害后果之间存在必然的因果关系，故被告（反诉被告）以此为由向原告（反诉被告）主张因违约或侵权的经济损失12万元，事实不清，证据不足，不予支持。在本案审理过程中，被告（反诉原告）提出变更诉讼请求，要求撤回要求确认解除租赁合同不合法的诉求，是其对自身权利的自由处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）淄博市张店区房镇镇董家村村民委员会与被告（反诉原告）胡安全《建厂租地协议书》；二、被告（反诉原告）胡安全于判决生效之日起二十日内将涉案租赁土地21.74亩恢复土地原状并向原告（反诉被告）淄博市张店区房镇镇董家村村民委员会返还；三、驳回被告（反诉原告）胡安全的反诉请求。案件受理费2000.00元、反诉案件受理费1350.00元，由被告（反诉原告）胡安全负担。
胡安全不服原审判决，向本院提起上诉称：本案的基本事实是上诉人已经履行支付租赁费用的义务，且已预计缴纳至2012年5月份。被上诉人却在2011年10月份便开始要求解除租地协议，因上诉人不同意解除协议，上诉人采取不当行为给上诉人造成的较大的经济损失，通过上诉人提交的一系列证据可以证实是被上诉人违约在先，上诉人不缴纳承包费是有理由的。一审上诉人曾申请法院调取证据并勘察现场，但一审法院并未予以处理。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判。综上，请求二审法院将本案发回重审或者依法改判。
被上诉人董家村委答辩称：上诉人胡安全在上诉状中陈述的案件事实与客观事实不符，也缺乏相应的证据予以证实，不能成立，被上诉人在履约过程中并不存在违法行为，上诉人提交的关于被上诉人正在进行旧村改造的证据不能推定被上诉人存在违约行为。而且，上诉人办下来的批准手续是种地，没有批下种树，上诉人种树行为违法。综上，一审判决认定事实正确、证据确实充分、适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有《建厂租赁协议书》、《关于解除土地租赁并返回土地的通知》、照片、收款收据、举报材料、统计数目记录、录像资料、证人证言、招投标材料、录音材料、调查笔录、证明材料、公示牌及双方当事人的当庭陈述等证据。
本院认为，上诉人胡安全与被上诉人董家村委于1999年2月28日签订的《建厂租地协议书》，因违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条关于禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等的规定而无效，无效合同自始无效，无须另行解除，原审法院判决解除双方签订的《建厂租地协议》不当，本院予以纠正。但，虽然双方签订的《建厂租赁协议书》为无效合同，双方亦未按《建厂租赁协议书》约定的内容履行，而是由上诉人在涉案土地上种植粮食作物和经济苗木，双方亦均认可按每年每亩200.00元标准执行租赁费，此实际履行行为并未违反法律法规禁止性规定，因此，双方当事人之间形成了土地的不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁合同之规定，出租人在合理期限之前通知承租人后有权随时解除合同。本案中，被上诉人董家村委经前期协商并于2014年2月22日向上诉人胡安全下达《关于解除土地租赁并返还土地的通知》，虽然通知中要求解除的是双方之间签订的《建厂租地协议》，但通知中亦明确表示要求解除双方之间的土地租赁关系，即实际是要求解决双方当事人之间形成的不定期土地租赁关系，因此，该通知具有提前通知的效力，双方之间的不定期租赁关系自解除通知到达上诉人时解除，上诉人胡安全应将涉案土地予以返还。综上，上诉人胡安全以缴纳租赁费至2012年5月及被上诉人违约在先为由要求继续履行双方之间的土地租赁关系的主张，不能成立，本院不予支持。
关于上诉人胡安全原审诉求判令被上诉人赔偿其经济损失12万元反诉请求，原审法院因其未能有效证据证明损失的具体情况和原因，对其该项反诉请求不予支持，并无不当，本院予以维持。对于合同解除后，涉案土地地上附着物的处理补偿问题，上诉人胡安全已另行提起诉讼，本案不再予以处理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2014）张商初字第220号民事判决第二项。即：上诉人胡安全于判决生效之日起二十日内将涉案21.74亩土地恢复原状并向被上诉人淄博市张店区房镇镇董家村村民委员会返还；
二、维持山东省淄博市张店区人民法院（2014）张商初字第220号民事判决第三项。即：驳回上诉人胡安全的反诉请求；
三、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2014）张商初字第220号民事判决第一项；
四、驳回被上诉人淄博市张店区房镇镇董家村村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费2000.00元，反诉案件受理费1350.00元，由上诉人胡安全负担；二审案件受理费3350.00元，由上诉人胡安全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 侯 康
代理审判员 姜修娟
二〇一四年九月二日
书 记 员 宋金来