浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬宁力民初字第126号
原告：李为芽。
委托代理人：岳建辉。
委托代理人：陈鹏川。
被告：史周明。
委托代理人：熊迪山。
被告：张敏娟。
委托代理人：刘彬。
原告李为芽为与被告史周明、张敏娟债权人撤销权纠纷一案，于2014年7月9日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭。被告张敏娟在提交答辩状期间对管辖权提出异议，2014年7月24日本院作出裁定，驳回管辖权异议。2014年8月11日本院根据原告提出对讼争房地产评估申请，委托评估鉴定机构进行评估。2014年9月3日浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司作出浙众宁估（2014）司字第0903001号房地产评估报告。2014年9月23日本案公开开庭进行了审理。原告李为芽的委托代理人岳建辉、陈鹏川，被告史周明及其委托代理人熊迪山，被告张敏娟的委托代理人刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李为芽起诉称：原告与被告史周明于2013年7月30日经宁海县民政局办理离婚登记手续，离婚协议书第三条第二项写明：夫妻共同所有的位于宁波市海曙区望春路386弄148号兴发新村106室房地产归女方所有，男方必须协助女方办理房地产过户变更手续。离婚登记生效后，被告史周明在原告多次要求下仍未配合原告办理上述房产的过户手续。2014年5月份被告史周明与被告张敏娟恶意串通，将上述房地产转让给被告张敏娟，严重侵害了原告的合法权益。现原告起诉：1.请求法院依法撤销两被告2014年5月15日签订的坐落于宁波市海曙区望春路386弄148号兴发新村106室房屋买卖合同；2.要求两被告协助原告将上述房地产过户到原告名下。
原告在本案审理过程中向本院提供如下证据：
离婚证、离婚协议书各一份，拟证明原告与被告史周明于2013年7月30日办理离婚登记，约定位于宁波市海曙区望春路386弄148号兴发新村106室房地产归原告所有，且明确该房屋系夫妻共同财产的事实。
房屋买卖合同、查询表复印件各一份，拟证明两被告对讼争房地产进行恶意转让的事实。
宁波市海曙区人民政府海政告（2014）1号文件复印件一份，拟证明政府已经发布公告对本案诉争房屋所属地块的基准价格定为11500元／平方的事实。
被告史周明答辩称：第一、涉案房屋系本被告个人财产，本被告于婚前一次性付款给宁波望春村经济合作社管理委员会购买所得。第二、本被告通过离婚协议将房屋约定给原告，应视为一种赠与行为。该赠与行为是基于对女儿的抚养，对女方的照顾，但离婚至今，女方从未照顾女儿生活起居，女儿一直跟随本被告生活，而原告在婚姻存续期间还存在着破坏婚姻的行为，对本被告造成了严重伤害，因此按法律规定本被告可以撤销该赠与。本被告将房屋出售给被告张敏娟的行为，应视为对赠与行为的撤销。第三、2012年12月11日，被告将涉案房产为宁海平源塑业有限公司向宁海县农村信用合作联社长街信用社贷款抵押担保，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，因此本被告的赠与行为无效。第四、两被告之间的房屋买卖已经履行完毕。被告张敏娟签订合同当天给了本被告20000元，第二天汇到本被告弟弟的账户100000元，后给了两笔现金，分别为60000元、170000元，余款为两份理财资金。现房产已过户给被告张敏娟，房子钥匙也给她了。
被告史周明在本案审理过程中向本院提供如下证据：
房地产转让合同、浙江省宁波市统一收款收据各一份，拟证明讼争房屋为被告史周明婚前购买，属于其婚前个人财产的事实。
流动资金借款合同、最高额抵押合同、收款收息凭证各一份，拟证明被告史周明将讼争房屋抵押给信用社的事实，从而证明没有经过抵押权人同意，被告史周明离婚时对房屋的处分是无效的；
房屋所有权证一份，拟证明被告史周明有权处分自身财产，并按法律规定登记转让已经完成，被告张敏娟取得房屋所有权的事实。
音频光盘一份，拟证明李为芽在婚姻存续期间存在着婚外情的事实。
会见笔录一份，拟证明两被告没有恶意串通的事实。
被告张敏娟答辩称：一、原告所述事实不符，被告张敏娟与被告史周明并无恶意串通行为。被告史周明通过南天房产要求挂牌出售，而且声称资金紧张要求中介公司尽快寻找买家，被告张敏娟的妹妹恰好听到告知了被告张敏娟。最终，被告张敏娟与被告史周明签订了房屋购买合同，并依法缴纳税收，办理了房屋转让登记手续。房屋转让登记的完成，证明双方的成交价格是合理的，因为在办理过户手续的时候，行政部门是需要审核房屋售价的合理性并依此收取税收。二、离婚协议无法排斥被告张敏娟依法取得房屋所有权。原告与被告史周明签订的离婚协议，被告张敏娟无法也不可能得知，房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权并对房屋形式占有、使用、收益和处分权利的唯一合法权证，所以被告张敏娟通过房屋权属证书有理由相信该房屋所有权归被告史周明个人所有。即使离婚协议有效，原告与被告史周明并未依法完成转让登记手续，原告并未取得房屋的所有权，退一步即使被告史周明无权处分，也不妨碍被告张敏娟善意取得该房屋的所有权。三、评估报告存在重大瑕疵，不能采信。评估程序存在违法的情况，双方当事人或代理人未收到评估机构通知到达勘验现场，也未在勘验笔录上签字，且评估报告违反了房地产估价规范基本原则，项目不全面，评估依据不规范，评估价格过高，根本不能全面反映被评估房屋的真实情况。评估报告中缺少了能够影响房屋价格的因素，而且未提供必要的信息，全面反映估价过程和结论、缺少数据的支撑及价格技术报告。另评估报告中出现了错别字，有理由怀疑浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司在此次评估过程中未能尽职尽责。被评估房地产价格恰好为950000元，过于巧合，该价格扣除30%正好略高于该房屋成交价，而本楼盘现挂牌价均为900000元左右。综上，请法院依法驳回原告的诉请。
本院出示房地产估价报告一份。
原、被告提供的证据及本院出示的房地产估价报告，经庭审质证，本院认证如下：
1.被告史周明对原告提供的证据真实性、合法性均有异议，认为真实性是基于对房屋存在重大误解，合法性是因为房屋的赠与没有经过抵押权人的同意。被告张敏娟认为与其无关，对于财产性质的认定应该是以事实为依据，而不是以离婚协议的约定来认定，因此本案诉争房屋不是原告与被告史周明共同财产。本院认为原告与被告史周明在2013年离婚时对讼争房产作出分割归原告所有的事实是客观存在的，且符合婚姻法第十九条关于夫妻财产约定制的规定，故上述证据应予以确认。
2.被告史周明对原告提供的证据真实性、合法性没有异议，同时也说明两被告买卖合同成立、合法的。被告张敏娟认为房屋买卖合同不能证明原告的主张，但可以反证两被告之间买卖关系真实有效，且关于价款的支付与原告无关。本院认为对于房屋买卖合同的本身的真实性、关联性，原、被告均无异议，故予以认定；两被告之间对讼争房地产转让是否存在恶意，应结合相关证据、事实综合认定。
3.被告史周明对原告提供的证据有异议，认为诉争房屋不在公告范围之内，且价格明显高于市场价，即使认定公告真实，但也不能证明两被告是恶意串通。被告张敏娟认为公告对象是落地房，本案讼争的是套间，不能混为一谈。本院认为政府公告关于基准价格可作为参考依据，但不能作为本案定性证据。
4.原告对被告史周明提供的证据有异议，认为房地产转让合同签订日期是2007年3月8日，是原告与被告史周明在婚姻存续期间发生的行为，收据上时间虽然写着是1999年3月17日，但房产是20幢103室，并非本案诉争房产。关于时间与房号的问题，被告史周明已经进行了详细说明，被告张敏娟无异议。本院认为讼争房屋是否被告史周明个人购买，与本案无关，故对证据的关联性不予确认。
5.原告对被告史周明提供的证据三性均有异议，认为信用社抵押合同没有明确抵押财产为讼争房产，且没有提供房管部门抵押登记材料，不能确定合同是否生效。被告张敏娟无异议。本院认为抵押期间抵押人是否须经抵押权人同意才能处理抵押财产，属管理性规范，非效力性强制规范，因此对于本案而言讼争房地产是否为贷款进行抵押，并不影响原告与被告史周明离婚时对财产的分割处理的效力，故证据的关联性及被告史周明的证明目的不予确认。
6.原告对被告史周明提供的证据合法性有异议，认为离婚协议约定该房产归原告所有，被告史周明已经失去了该房屋的所有权，无权转让，且两被告之间成交价格660000元，明显低于市场价的70%。被告张敏娟无异议。本院认为，对证据的真实性、关联性，原、被告均无异议，故予以认定，至于合法性，应结合相关证据、事实综合认定。
7.原告对被告史周明提供的证据有异议，认为该份证据已经过了举证期间，不予质证。被告张敏娟认为与其无关。本院认为原告在婚内是否存在婚外情，与本案无关，不予确认。
8.原告对被告史周明提供的证据三性均有异议，认为不能证明蒉瑶姑的身份情况，不能证明会见笔录上的签字是蒉瑶姑本人所写，证人应出庭作证。被告张敏娟无异议。本院认为证人应当出庭作证，接受当事人的质询，故会见笔录不予确认。
9.原告对房地产估价报告的三性没有异议，能证明两被告的房屋买卖成交价格明显低于市场价格。被告史周明对房地产估价报告真实性、合法性均有异议，认为评估程序存在违法情况，评估时当事人及代理人未收到评估机构的相关通知，没有在勘验笔录上签字，要求评估机构出具勘验笔录及市场参考依据。被告张敏娟要求评估机构出具参考依据进行说明。本院认为没有充分的依据证明评估报告存在问题，故应当予以确认，
综上，本院认定事实如下：
2013年7月30日原告与被告史周明在宁海县民政局办理离婚登记手续，离婚协议书第三条第二项载明：夫妻共同所有的位于宁波市海曙区望春路386弄148号兴发新村106室房地产所有权归女方，男方必须协助女方办理房地产过户变更手续。事后被告史周明未协助原告办理上述房产的过户手续。2014年5月15日被告史周明将上述房地产以660000元价格转让给被告张敏娟，同年5月21日办理了转让登记手续，并由被告张敏娟取得甬海西郊私字第20140074号房屋所有权证。
另，浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司出具浙众宁估（2014）司字第0903001号房地产评估报告，认定宁波市海曙区望春路386弄148号106室房地产在估价时点（2014年5月15日）公开市场价值为人民币950000元
本院认为：债权人行使撤销权须满足三个条件，一是债务人的处分财产行为危害到债权实现；二是债务人以明显不合理的低价转让财产；三是受让人是知道债务人以明显不合理的低价转让财产，侵害债权的。综合本案，可以认定这三个条件成就。
一、债务人的处分财产行为是否危害到债权实现
债务人处分其财产后，仍具有清偿能力的，债权人不得主张撤销权。本案被告史周明明知讼争房屋已归原告所有仍一意孤行，出卖了该房屋，导致原告要求其协助办理讼争房地产过户的债权不能得到满足，显然被告史周明处分房屋的行为已经危害到债权实现。
二、债务人是否以明显不合理的低价转让财产，侵害债权的
讼争房屋公开市场价值为人民币950000元，两被告之间交易价格为660000元，交易价低于市场价70%，应认定明显不合理的低价，因此可以认定被告史周明以不合理的低价转让房屋的。
三、受让人是否知道债务人以明显不合理的低价转让财产，侵害债权的
受让人是否知道其与债务人的法律行为有害债权，即受让人是否存在恶意，只要受让人是明知该行为是有害债权即可，无须有诈害债权人的意思，也无须对债务人的恶意有所认识。被告张敏娟购买讼争房地产时应当知道被告史周明所卖房屋的价格，也对讼争房屋现在应有的价值有所了解，在明知以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，可以推定被告张敏娟购买讼争房屋时具有恶意。另外从两被告之间买卖讼争房屋的不合常理交易细节，特别是理财基金支付房款的行为，均能说明两被告之间的交易侵害了债权。
综上所述，本院认为原告与被告史周明离婚时将讼争房地产分割给原告所有的事实清楚，证据确凿，故原告对讼争房地产享有债权。被告史周明以明显不合理的低价转让讼争房产给被告张敏娟，对本案原告即债权人造成损害，因此原告要求撤销两被告签订的座落在宁波市海曙区望春路386弄148号106室房屋买卖合同的诉讼请求，应予以支持。原告的第二项诉讼请求与本案撤销权属不同的法律关系，经本院释明后原告撤回该项诉请，不违反法律规定，本院予以准许。被告史周明提出离婚时将讼争房产归原告所有的约定属于无效的辩驳，缺乏法律依据，本院不予采信。被告史周明主张讼争房屋属其个人所有，离婚协议显失公平，提出要求撤销原告与被告史周明所签订的离婚协议书的反诉，本院已经予以告知与说明，不予合并审理，而且被告史周明也没有提供离婚协议书可以撤销的充足证据和令人信服的理由。被告张敏娟提出其是善意取得讼争房屋的所有权的辩驳，与事实不符，且无充足证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
撤销2014年5月15日被告史周明与被告张敏娟签订的坐落于宁波市海曙区望春路386弄148号106室房屋买卖合同。
本案受理费10800元，财产保全费4020元，评估费3325元，合计18145元，由两被告史周明、张敏娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 童文建
代理审判员 赵苑池
人民陪审员 鲍明园
二〇一四年十月三十一日
代书 记员 叶孙斌