海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陵民初字第963号
原告齐晋生，男。
委托代理人刘云，海南三和元律师事务所律师。
被告海南科惠信息产业园有限公司。
法定代表人郭玮，总经理。
委托代理人周一龙，海南正益律师事务所律师。
原告齐晋生诉被告海南科惠信息产业园有限公司（以下简称科惠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。依法由审判员王素芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘云、被告委托代理人周一龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐晋生诉称，原、被告于2013年2月6日签订《房屋定购确认单》，定购被告开发的“乐活城市”17号楼5层515号房，同日向被告交纳定金10万元，约定签订商品房买卖合同的时间为2013年3月5日。但是，原告于2013年3月5日未接到被告签订正式合同的通知，经原告多次询问，被告告知因未取得房屋预售许可证故未能签订合同。之后，原告反复催促，被告均找各种理由让原告耐心等待。2015年3月4日，原告向被告发出《律师函》要求被告在3日内签订合同，但时至今日，被告仍未确定与原告签订合同的时间。原告认为，原、被告签订的《房屋定购确认单》合法有效，且原告已交付定金，认购合同对双方具有约束力。被告因未取得商品房预售许可证，违约未与原告签订合同，应依照《合同法》第115条的规定向原告双倍返还定金及首付款，并赔偿原告的利息损失。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年2月2日签订的“乐活城市”《房屋定购确认单》；2、被告向原告双倍返还定金20万元；3、被告向原告赔偿损失13394元（暂计至2015年4月10日，实际计算至被告支付之日止）。
被告科惠公司辩称，一、签订认购单时，被告已明确告知原告尚未取得预售许可证，待取得许可证才可签订正式合同。截止起诉之日，被告尚未取得预售证。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定，被告未取得预售证而预售房屋，双方签订的《房屋定购确认单》应认定为无效，原告的第一、二项诉求应予驳回。第二、被告开发的“乐活城市”项目，已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等法定文件，在签订认购协议之前，工程进度也已达到申办预售证的进度条件，现本案房屋已满足竣工交付条件。自2013年起，被告不断向政府部门申请办理预售证，但由于被告无法控制的原因，至今仍未取得预售许可证。因此，不是被告不去办理预售证，也不是被告不愿意预售房屋给原告，而是未取得预售证而无法与原告签订正式的商品房买卖合同，并因此不得不向客户退款，已造成巨大的经济损失。第三、原告既主张双倍返还定金，又请求赔偿利息损失无法律依据。本案合同为无效合同，被告未取得预售证而与原告签订认购书，对造成合同无效也应承担相应的过错责任。对造成原告的利息损失，应按过错大小分担责任。
经审理查明，被告科惠公司于2013年在陵水黎族自治县英州镇清水湾国际信息产业园区开发建设“乐活城市”小区项目。2013年2月2日，被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《房屋定购确认单》，将“乐活城市”小区17号楼5层515号房预售给原告，约定正式签订商品房买卖合同的时间为2013年3月5日。当日，原告向被告交付认购定金10万元。被告科惠公司未在约定的签订商品房买卖合同的期限内取得“乐活城市”小区项目的商品房预售许可证，没有依约与原告签订商品房买卖合同。
另查明，海南省人民政府成立清水湾国际信息产业园区项目领导小组办公室（以下简称领导小组）管理园区的相关工作。至诉讼前，被告开发的“乐活城市”小区项目已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，并已完成申办商品房预售许可证所应达到的投资程度。至诉讼前，本案房屋已竣工交付。自2013年9月起，被告多次向陵水黎族自治县住房保障与房产管理局申办预售证，该局复函称须等待与领导小组沟通后方可办证。之后，领导小组于2015年1月复函陵水县政府，表示园区目前处于治理阶段，不宜给科惠公司办理预售许可证。
上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录，以及原、被告提交的证据在案为凭证。被告对原告主张的事实无异议。
被告提交了关于“乐活城市”项目申请办理预售许可证函、《清水湾国际信息产业园区项目领导小组办公室关于清水湾国际信息产业园区开发建设有关工作的通知》、陵住房函（2014）号文件、《推进清水湾国际信息产业园区项目领导小组关于办理商品房预售许可证相关问题的复函》等证据，证明“乐活城市”项目已满足预售、竣工交付条件，被告积极向陵水县政府申请办理预售许可证，但因该项目的行政审批需等待领导小组批示，故至今未能办理预售许可证。
原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为上述证据与本案无关联性，被告逾期未与原告签订商品房买卖合同，应承担双倍返还定金的责任。
本院对被告提交的证据真实性予以认定，可以作为认定上述事实的依据。
本院认为，第一、关于本案认购合同的效力问题。原、被告签订的《房屋定购确认单》属于商品房认购合同。本案争议的焦点问题是，被告未取得商品房预售许可证，与原告签订的认购合同是否有效。我国实行商品房预售许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人签订预售合同，应当认定为无效，商品房预售许可制度规范的是商品房预售行为。而原、被告签订认购合同是为将来订立买卖合同所做的承诺，属于独立的预约合同，约束的是当事人订立本约合同的行为，而非正式的商品房预售行为，作为法定的强制性规范商品房预售行为的预售许可证明未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。认购合同是原、被告对所认购房屋的大致情况、价款、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，系双方的真实意思表示，未违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的规定，应认定为有效合同。第二、原、被告签订的认购合同是否应当解除。被告至起诉时止尚未取得商品房预售许可证明，未能与原告订立商品房买卖合同，致使原告不能实现购买商品房的目的，原告诉请解除合同符合《合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。第三、违约责任的承担问题。本案商品房认购合同中约定的“定金”，性质上属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的当事人约定以交付定金作为合同订立担保的立约定金。根据《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因被告未取得商品房预售许可证明而未能在约定的时间内与原告订立本约合同是事实。根据被告提交的证据可以看出，被告为达到商品房预售的目的，积极履行了商品房建设至竣工交付使用的义务，取得了申办商品房预售许可证明的法定文件，但因产业园区的治理工作未完成而未能取得预售证明。因此，被告之所以没有完成与原告订立本约合同的义务，并非是被告履行合同存在过错所致，而是因被告意志以外的因素即不可归责于被告的事由而导致合同未能订立。基于上述理由，依据《解释》第四条的规定，被告应当将定金返还给原告。因被告占有、使用了原告的资金，应当依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。原告诉求被告双倍返还定金于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告齐晋生与被告海南科惠信息产业园有限公司于2013年2月6日签订的“乐活城市”《房屋定购确认单》；
二、被告海南科惠信息产业园有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告齐晋生返还认购定金10万元及利息（以10万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年2月7日起计算至本判决确定的付款之日止）。
三、驳回原告齐晋生的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2250.45元，由原告齐晋生负担1125.45元，被告海南科惠信息产业园有限公司负担1125元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 王素芳
二〇一五年六月二十九日
书记员 方小宇
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。