山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第113号
上诉人（原审被告）：朱庆艳，女，汉族，居民。
委托代理人：董金爱，山东铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尤从海，男，汉族，居民。
委托代理人：尤培省，山东上和律师事务所律师。
原审被告：朱美亮，男，汉族，居民。
上诉人朱庆艳因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第4194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月20日，被告朱庆艳将其租赁的位于煤山社区农贸市场东沿街5号门头房转租给原告尤从海使用，租金为33000元，原告于当日支付租房定金1800元，被告朱庆艳给原告出具收到条一份：内容为“收到条今收到租房定金1800元正（壹仟捌佰圆正），下余租金￥31200元正，两天内交清（2012年10月22日交清），否则该定金不予退还朱庆艳2012.10.20”。后原告按照约定将剩余租金31200元支付给被告朱庆艳。2012年10月25日，被告将涉案门头房交付给原告使用。2012年11月30日，煤山社区农贸市场发出通知，2012年12月15日前将对农贸市场进行拆除，现有经营户合同未到期部分及押金据实退还。原告于2012年12月15日按照煤山社区农贸市场发出的通知从涉案门头搬出，并没有获得煤山社区农贸市场任何的赔偿。该门头房的所交纳的10000元押金也由被告朱庆艳支取。为此原告诉至法院，主张权利。
另查明，位于煤山社区农贸市场东沿街5号门头房由被告朱美亮租赁，后由被告朱美亮将该门头转租给被告朱庆艳。被告朱庆艳经被告朱美亮同意将该门头房转让给原告尤从海使用，但没有签定书面租赁合同或协议。庭审中，被告朱庆艳辩称，共收取原告尤从海款33000元，两个月的租金3000元，30000元的转让费，原告对此不予认可，主张这33000元系租金。
原审法院认为，当事人订立合同应当遵循公平、诚实信用原则。被告朱庆艳将其租赁的位于煤山社区农贸市场东沿街5号门头房转租给原告尤从海，并收取租金33000元的事实，有被告朱庆艳给原告出具的收到条予以证实。虽然被告朱庆艳辩称33000元，分别为30000元的转让费，两个月的租金3000元，但其给原告出具的收到条中明确载明系租金，故对其辩解，不予采信。原、被告在租赁该门头房时根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应当签定书面合同或协议，否则应视为不定期租赁，原告可随时解除合同。2012年11月30日，原告即收到煤山社区农贸市场的拆迁通知，原告于2012年12月15日搬迁的事实，被告对此无异议，予以确认。原告在使用涉案门头1个月后即被通知拆迁并搬迁，租赁物已不存在，合同无法继续履行，根据合同法的基本原则显然显失公平，应公平的调整双方的利益，解除双方之间签订的门头房租赁合同，扣除原告使用房屋期间的租赁费2750元，剩余租赁费30250元，被告朱庆艳应返还给原告尤从海。原告主张二被告系合伙关系，要求被告朱美亮共同返还租金，被告朱美亮对此不予认可，原告亦未提交证据证实，且原告在租赁门头时，该门头房已由被告朱庆艳租赁，该租赁费也由被告朱庆艳收取，故对原告的主张不予支持。原告要求被告赔偿经济损失3000元，未提交任何证据予以证实，对此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十五条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项规定判决：一、被告朱美艳于判决生效之日后十日内返还原告尤从海租赁费30250元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费700元，诉讼保全费410元，由被告朱庆艳负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
朱庆艳不服原审判决上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：一、上诉人收到被上诉人支付的3.3万元，分别为3000元的租赁费，3万元的转让费，一审将上述款项全部认定为租赁费属于认定事实错误。在一审庭审中，被上诉人认可其承租的门头房租赁费为每月1500元，对于租赁期限被上诉人也是明知的，上诉人将交付租赁费的单据转交给被上诉人，该单据明确载明上诉人所转让的门头房租赁费为每月1500元，租赁期限为2011年12月20日至2012年12月20日。上诉人在对外转租上述门头房时剩余租期为两个月，被上诉人对转租房屋的合同剩余期限是明知的，上诉人也明确告知被上诉人在上述期限届满后其应与煤山社区农贸市场另行签订租赁合同。上诉人在租赁本案涉案门头房后，曾另行向煤山居委支付5000元土地使用费并投入1万余元扩建了门头房后院，并且在转租给被上诉人时上诉人添置的太阳伞等均一并转让给被上诉人，因此，上诉人在转租上述门头房时收取了3万元的转让费是完全合理的。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限为2个月，一审认定二者之间成立不定期租赁合同，适用法律不当，认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即转租合同的成立，必须以租赁合同为前提，本案中上诉人在转租时租赁期限至2012年12月20日期满为2个月，被上诉人对此明知且认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”即租赁期限为六个月以上的，租赁合同必须采用书面形式，而本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限为2个月，口头或书面均可。因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同期限为两个月，并非一审认定的不定期租赁。三、即使上诉人收取的3.3万元为租金，因租赁期限为2个月，在因政策变动导致合同无法继续履行的情况下，上诉人也只需依照公平的原则适当返还被上诉人未使用期间（2012年12月15日至12月20日，共计5天）的租赁费2750元。
尤从海答辩称，上诉人与被上诉人之间属于房屋租赁关系，并不是上诉人提及的转让关系，上诉人在明知房屋被拆迁的情况下仍然收取一年的租赁费，明显带有欺诈的意思。请求二审法院认定一审法院查明的事实，维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
朱美亮未到庭、未答辩。
本院查明案件事实与一审法院查明相一致。
本院认为，上诉人朱庆艳将其所租赁的门头房转租给被上诉人尤从海，双方未签订书面的租赁合同。被上诉人在租赁经营期间，因门头房所在的农贸市场拆迁，被上诉人于2012年12月15日从租赁的门头房中搬出，其实际租赁期间为52天，以上事实各方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：上诉人所收取被上诉人的33000元中，是否包括30000元的转让费。本院认为，门面转让费是承租人在有权转租房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价，并对优先续租权的一种购买。根据煤山菜市场给上诉人父亲即本案原审被告朱美亮出具的收据，原审被告朱美亮的租赁期间为2011年11月20日至2012年12月20日，每月租金1500元，两个月共计向煤山居委交纳租金3000元。以此计算，30000元应为经营门头的转让费。被上诉人支付转让费的前提是上诉人与煤山居委的租赁期届满后，被上诉人能继续与煤山居委签订租赁合同，保证继续使用该经营门头。现被上诉人在转租履行完上诉人与煤山居委的租赁合同后，煤山居委不同意与被上诉人续签租赁合同，反而经营门头被拆迁，被上诉人没有获得任何经营权的补偿。故，双方达成的口头转让合同不能实现被上诉人继续经营门头的合同目的。一审期间，被上诉人请求撤销或解除双方之间的合同，若不撤销该租赁合同，上诉人在不能满足转让的前提条件下，维持合同效力，由被上诉人独自承担该经营风险，确对被上诉人存在不公平。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人朱庆艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李大军
审判员 姚玉蕊
二〇一四年三月十一日
书记员 杨竣然