广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第299号
上诉人（一审被告）：张丽。
被上诉人（一审原告）：石艳。
一审被告：黄麟。
一审被告：黄芩，基本情况不祥。
上诉人张丽与被上诉人石艳、一审被告黄麟、黄芩房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张丽不服海城区人民法院（2012）海民初字第1471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张丽到庭参加诉讼，被上诉人石艳、一审被告黄麟、黄芩经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
一审法院查明：2012年7月12日，原告与被告张丽签订《房屋租赁合同》一份，约定：由被告张丽将位于北海市北海大道78号顺天泰大厦1-1207号房屋出租给原告使用，租赁期限为1年，月租金为1600元，租金按季度支付；合同签订之日，原告向被告交纳房屋设备押金3000元。合同还约定了其他相关的条款。合同签订后，被告张丽将上述房屋交付原告使用，原告向被告张丽支付了房屋租金及押金共计7430元，其中押金3000元。2012年8月25日，原告因家中有事，向被告张丽提出退租房屋。被告张丽于原告要求退租的当日收回租赁房屋，但没有向原告退回租房押金。被告张丽并非涉案房屋的所有权人，张丽在与原告签订《房屋租赁合同》时，没有向原告告知房屋所有权的情况，也没有向原告出示其有权出租房屋的证明文件。按被告张丽所述，涉案房屋属被告黄麟所有，张丽受黄麟委托向外出租房屋，原告支付的房屋租金及押金张丽已通过黄麟的母亲即被告黄芩转付给黄麟收取。因被告黄麟、黄芩经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，被告张丽以上所述未能得到被告黄麟、黄芩的确认，被告张丽对此也未能提供证据予以证实。
一审法院认为：被告张丽并非涉案房屋的所有权人，且案件在审理过程中，张丽也未能提供证明该房屋的所有权人委托其代为出租房屋的证据，故被告张丽与原告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据法律规定，合同无效时，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告在使用涉案房屋时，向被告张丽支付房屋租赁款项7430元，其中押金3000元。虽然房屋租赁合同无效，但原告已实际使用了涉案房屋，原告在使用涉案房屋期间内，应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告只要求被告返还押金，其请求符合法律规定，该院予以支持。被告张丽提出原告支付的房房屋租金及押金已通过被告黄芩转付给被告黄麟收取的抗辩理由，因其未能提供证据予以证实，该院不予采信。在本案中，到庭参加诉讼的原、被告双方，均未能提供充分证据证明被告黄麟、黄芩与涉案房屋及本案《房屋租赁合同》的关联性。在此情况下，该院确认由被告张丽个人承担向原告返还押金的责任。原告要求被告张丽返还房屋租赁押金3000元的请求，合法有据，该院予以支持。原告要求被告黄麟、黄芩共同承担返还押金责任的请求，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告张丽返还房屋租赁押金3000元给原告石艳；二、驳回原告石艳其他的诉讼请求。
上诉人张丽不服一审判决，上诉称：2012年7月12日被上诉人石艳与上诉人张丽签订了房屋租赁合同，租期为壹年（12个月），租金定为每个月1600元，租金按季度结算。押金为3000元，合同中明确规定：合同期满后，房屋及室内家具电器无损坏且乙方付清所有一切费用并按期迁出无纠纷时，甲方应将押金全额无息退还给乙方。甲方包物业费和电梯费每个月143元，由于被上诉人不履行合同约定，于2012年9月20日单方面终止合同，使房屋很难向外出租，房屋是按揭房，房屋错过了最佳租赁时机给上诉人造成了经济损失，致使该房屋空闲四个月无人租赁，上诉人损失了四个月的房屋租金和物业费电梯费共计为人民币6972元。上诉人认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是合法的，有效的，双方理应遵守，为维护上诉人合法权益，请二审法院撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1471号民事判决书，重新宣判被上诉人支付上诉人房屋租赁损失，并判令被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人石艳、一审被告黄麟、黄芩未出庭未作答辩。
上诉人张丽在二审提交了以下新证据：
1、《房屋租赁授权委托书》，证明涉案房屋的房屋所有人黄麟委托张丽对外进行出租及管理，租期为一年，租金为每月1600元，黄麟认可张丽于2012年7月12日将房屋出租给石艳；
2、《银行回执单》，证明黄麟收取了5500元。
本院认为，对于证据一，上诉人张丽已在一审庭审中向石艳出具了该份证据，但石艳表示并未见过，对其真实性不能确定。现张丽仍未提交委托书原件进行核对，其中黄麟签字的部分全部为复印内容，而张丽签字的部分为手写，该授权委托书的签署时间是张丽手写的2012年8月1日，而张丽与石艳签订《房屋租赁合同》的时间则是2012年7月12日，黄麟又未出庭应诉，无法证明该授权委托书是否为黄麟本人所写，也无法确认出具的时间和真实性。因此，对证据一，本院不予采信。对于证据二，由于缺少付款人的户名、账号和转账交易的时间且也是复印件，无法证明黄麟收到的5500元与本案的房屋租金或押金存在关联性，其真实性也无法确认，本院亦不予采信。
上诉人张丽对于一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是否有效，若合同有效，被上诉人在租赁房屋期间是否存在违约行为，被上诉人要求上诉人返还租赁房屋押金3000元是否依法有据。
本院认为，对上诉人张丽在二审提交的《房屋租赁授权委托书》本院不予采信，由于张丽无法证明自己具有房屋出租合法授权又无房屋所有权人的事后追认，则其与被上诉人石艳签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。但被上诉人石艳在2012年7月12日至2012年8月25日使用了涉案房屋，对此双方均予以认可，而张丽也认可实际收取了石艳交付的涉案房屋三个月的租金和押金3000元合计为7240元。上诉人张丽主张石艳按照合同第五条第三项的内容存在“拖欠租金超过7天”的违约行为，因此不应当退还押金。结合案情看，被上诉人石艳是在全额支付了第一季度房租，并在房屋使用期限内提出不再租赁涉案房屋，张丽对此明知且在8月25日收回了房屋的钥匙，可以推定张丽同意解除双方的租赁合同。因此，自即日起双方解除租赁合同已达成合意，石艳不存在迟延支付租金的违约行为，其仅诉请张丽返还租房押金的主张，本院予以支持。对于应当由谁向被上诉人石艳返还押金3000元的问题。本院认为，由于涉案房屋租赁合同是张丽与石艳签订的，而石艳的租金及押金均交付给了张丽，虽张丽主张是受黄麟委托租房并将租金和押金全部交给了黄麟及黄芩，但并未提交有证明力的证据对房屋租赁委托书的真实性和实际收款人为黄麟或黄芩进行佐证，本院不予采信。根据合同相对性原则，一审判决确认由张丽个人承担向石艳返还押金3000元的责任并无不当，本院予以维持。至于上诉人张丽在双方解除租赁合同后上诉请求石艳支付房屋四个月的租金和物业费、电梯费无合法依据，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求缺乏证据支持，依法无据，一审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张丽负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
代理审判员 叶 萍
代理审判员 涂 娟
二〇一四年一月十五日
书 记 员 凌 洋
附法律依据：
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”。