宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3297号
原告陈玉荣，女，汉族，1979年3月16日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告李莉，女，汉族，1983年4月3日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告陈玉荣诉被告李莉租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法由代理审判员汪婷适用简易程序于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告陈玉荣、被告李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玉荣诉称，被告从房主处租赁了位于银川市兴庆区新世纪花园某营业房后，将该营业房北面一楼的部分转租给案外人陈某某，2010年7月5日，案外人将北面一楼营业房的店面转让给原告，原、被告及案外人陈某某签订了书面的《转让协议》，该协议约定，原告向被告交纳押金10000元，待租赁期满后，被告将押金退还给原告。原告在涉案营业房经营至2013年，原告向被告表示想将涉案营业房转让出去，被告希望她租赁的营业房店面能够整体转让，原告同意。但历时1年多，营业房也未整体转让成功。2014年3月12日，原告就其租赁的北面一楼的营业房与他人达成转让协议，将店面转让出去。后原告要求被告返还房屋押金，被告推脱拒付。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告返还原告押金10000元；二、被告支付原告违约金141元（以10000元为基数，按年利率6%计算，期间自2014年3月12日至2014年6月5日，现要求违约金支付至实际付款之日）；三、本案诉讼费由被告负担。
被告李莉辩称，2009年我租赁了位于银川市兴庆区新世纪花园某营业房（面积441.36㎡），租期到2015年4月17日。2010年7月5日我将涉案营业房中北面的125㎡转租给原告，其余的面积由自己经营。我跟原告租赁合同约定的租期是到2015年3月15日，原告想转让房屋之前通知过我，但我是希望我们两处营业房一并转让的，所以原告最后转让并未经过我的同意，我不同意退还押金。
原告围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：
一、转让协议一份，收据一张。证明原告于2010年7月5日从案外人陈某某处转租被告的营业房，并向被告交纳押金10000元。被告对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议。
二、案外人陈某某书写证明一张。证明原告在租赁期间房屋可以转让，只要按转让协议约定不欠付相关费用，被告应退还押金。被告对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原、被告在租赁期间的权利义务应当以租赁合同为准。
三、录音光盘一张。证明原告转让房屋时通知了被告，且被告同意转让。被告对该证据真实性认可，是原、被告之间的通话，原告转让房屋时只是通知了被告，但原告转让房屋是转让方、房主和原告之间三方签订了合同，被告并没有在场也未征得我的同意。
四、收据三张、宁夏银行进账单一张。证明原告按期交纳了租赁费，租赁费付至2014年3月15日。被告对该证据真实性认可。
被告为证明其抗辩主张向本院提交房屋租赁合同两份。证明原告与被告签订的租赁合同租期是到2015年3月15日，被告与房主签订的租赁合同租期至2015年4月17日。原告对该组证据的真实性无异议，但原、被告签订的租赁合同租金约定是一年一付，原告2013-2014年度的租金已经支付完毕，原告已提前向被告表示要转让店铺并解除租赁合同，被告也同意了，合同并未约定房屋不能转让；同时被告与房主现在的租赁合同也已经解除了，被告现在也不是涉案营业房的承租人了。
经审理查明，被告于2009年从房主处租赁了银川市兴庆区新世纪花园某营业房（面积441.36㎡），被告将其中北面一楼营业房125㎡转租给案外人陈某某，下剩的面积自己进行经营。案外人陈某某经营一段时间后与原告达成了转让该营业房店面的协议，2010年7月5日，原、被告及陈某某三方签订了《转让协议》，该协议约定，被告同意陈某某将涉案125㎡的营业房转租给原告，由原告代替陈某某向被告履行原店铺租赁合同中所规定的条款，每年定期交纳租金及房屋的水电费及其他各项费用，同时，原告给被告交纳房屋押金10000元，租期届满，上述费用全部结清后，被告将押金退还乙方。协议签订后，原告向被告交付了押金10000元，被告给原告出具收据一张。2012年3月20日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，该合同约定，一、被告将涉案125㎡营业房租给原告；二、租赁期限为三年，从2012年3月18日至2015年3月17日，年租金为10万元，每年3月15日之前一次性付清；三、暖气费、物业费、水电费等由原告承担，不得拖欠，原告向被告交纳押金10000元，如原告无违约行为，被告应在协议解除或终止后及时退还押金；四、双方的权利义务：原告不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益，要爱护屋内设施，不得毁坏，不得拖欠房租，如违反以上条款，被告有权收回房屋。2013年原告欲将其租赁的店面向外转让并通知了被告，被告表示她经营的店面也想转让，并建议将这两处营业房合并转让，原告同意。直至2014年3月原、被告双方的营业房均未转让成功。在此期间原告未拖欠被告房租。2014年3月12日，原告经营业房房主同意就其租赁的125㎡的营业房与他人达成店面转让协议。原告店面转让后，要求被告退还已收取的房屋押金10000元，被告以转让店面并转租房屋未经其同意为由拒绝退还，故原告诉至法院，请求判如所请。诉讼中，被告陈述由于原告私自转让营业房的行为，导致房主于2014年6月17日解除了与被告签订的房屋租赁合同；原告则称房主解除与被告的租赁合同是因为被告未将转租的事实告知房主。
上述事实，有原告向法庭提交的转让协议、收据、被告提交的房屋租赁合同及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，被告为银川市兴庆区新世纪花园某营业房的承租人，在其承租期间，将此营业房中的125㎡转租于次承租人原告。原、被告签订的房屋租赁合同实际为转租合同，双方建立的是转租法律关系。在转租合同到期之前，原告已提前向被告表示欲转让转租的涉案营业房并解除双方的租赁合同，被告对此予以认可，建议原、被告的房屋面积合并转租，因涉案营业房一直未能合并转租，原告经房主同意，将125㎡营业房转租他人。现被告与房主的租赁合同已解除，原、被告之间的租赁合同也不再具有实际履行的基础，合同已终止履行，被告应将收取原告的押金10000元返还原告。被告关于原告的转让房屋行为未经其允许属违约的辩解，因双方签订的租赁合同未对原告转租行为进行相关约定，本院对被告的该辩解不予采信。对原告要求被告支付违约金的要求，由于原、被告未就违约金进行约定，故对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李莉于本判决生效之日起十日内向原告陈玉荣返还押金10000元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54元，减半收取27元，由被告李莉负担（此款项原告陈玉荣已预交，被告李莉随上述款项一并支付原告陈玉荣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 汪婷
二〇一四年七月九日
书 记 员 墨龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。