宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1753号
原告：绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。
负责人：方敏青。
委托代理人：吕仕法、郑波。
被告：曹菊芬。
原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司为与被告曹菊芬物业服务合同纠纷一案，于2013年10月17日向本院提起诉讼。依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2013年11月25日、2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人郑波到庭参加2013年11月25日的庭审，被告曹菊芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的委托代理人吕仕法和被告曹菊芬到庭参加2014年1月10日的庭审。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司起诉称：原告为被告所在江南一品（一期）小区物业服务管理公司，原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司。被告于2009年6月1日办理了入住江南一品（一期）花园X号的手续，该房屋属独栋X户型别墅，建筑面积为X平方米。此前，原告与被告曾签订《江南一品一期前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供前期物业管理服务。宁波国家高新区江南一品一期业主委员会成立以后，原告与该业委会于2011年7月8日签订了《江南一品物业服务合同（一期）》一份，合同中明确约定原告为被告所在小区全体业主和使用人提供物业管理服务及相应的物业费用收取标准及违约责任等。上述物业服务协议和合同签订后，原告均按合同约定提供了相应的物业管理服务，但被告拖欠2010年7月1日至2013年12月31日期间的综合服务费42277.20元（已享受空关房优惠政策）、日常维修费1887.60元。经原告多次催讨，但被告仍不支付，故被告还应支付逾期违约金。请求判令被告支付物业综合服务费42277.20元，日常维修费1887.60元，逾期付款利息15899.30元，合计60064.10元。
被告曹菊芬答辩称：被告于2006年11月24日与宁波兴普房产有限公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并与浙江绿城物业服务管理有限公司宁波分公司（系原告前身）签订了前期物业管理服务协议。2008年6月涉案房屋交付时，被告发现房屋外墙大面积渗漏水，经宁波兴普房产有限公司、浙江绿城物业服务管理有限公司宁波分公司维修，被告于2009年6月1日办理了房屋移交手续，并缴纳了2009年7月1日至2010年6月30日的物业综合服务费15099.60元及日常维修费539.30元。涉案房屋交付后，根据宁波市住宅质量保证书有关条款的规定，宁波兴普房产有限公司委托浙江绿城物业服务管理有限公司宁波分公司负责房屋今后的维修，但经浙江绿城物业服务管理有限公司宁波分公司维修，房屋仍存在外墙大面积渗漏水现象，且外墙面砖、石材及屋面瓦片和PVC沿沟掉落或缺失，房屋四周公共绿化苗木未补种、养护及清理，小区违章搭建普遍。被告多次向宁波兴普房产有限公司及原告反映，但原告始终不肯出具房屋交付至今存在的渗漏水等问题的证明，故上述问题至今未能得到全面修复和解决。请求驳回原告的诉讼请求，要求原告解决物业服务过程中存在的问题。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供工商变更登记情况复印件一份、业主基本情况登记表一份、江南一品别墅区房屋交付验收清单一份，拟证明原告的主体资格及房屋交付的情况。经质证，被告曹菊芬对上述证据没有异议。本院认为，因被告曹菊芬对原告提供的上述证据没有异议，故本院对上述证据的真实性和证明力予以认定。
2.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供《业主临时公约&前期物业管理服务协议》一份、《江南一品物业服务合同（一期）》两份，拟证明原、被告间存在物业管理服务关系及合同相关约定等事实。经质证，被告曹菊芬对《业主临时公约&前期物业管理服务协议》没有异议，但表示不清楚业主委员会成立的情况，也不清楚业主委员会与原告签订物业服务合同的情况。本院认为，原告提供的上述证据均系原件，且相关合同是由宁波国家高新区江南一品一期业主委员会与原告签订，对业主具有约束力，在被告曹菊芬未能提供充分证据予以反驳的情况下，仅以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院对此不予采信，故对原告提供的上述证据的真实性和证明力予以认定。
3.原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司提供《关于江南一品（一期）交纳物业服务费的通知》复印件一份、照片打印件一份、《关于催交物业服务费的函》复印件二份、原告自制物业费催交台账复印件一份，拟证明原告已经对被告履行了书面催告义务的事实。同时原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司陈述称，原告每年都会通过电话催交、上门直接催交、粘贴催讨函等方式向被告催交物业费用。经质证，被告曹菊芬表示涉案房屋是空关房，故被告没有看到过粘贴在门口的催交单，原告也没有把催交单邮寄给被告，被告与原告间就物业费用的缴纳都是通过电话联系的，一种情形是原告工作人员打电话通知被告缴纳物业费，被告表示如果房屋漏水问题解决了就会缴纳物业费，一般过几天原告工作人员就会电话通知被告房屋已经修好，但被告发现房屋漏水问题仍没有解决，另一种情形是被告电话联系原告工作人员要求维修房屋，但原告工作人员则要求被告先缴纳物业费，多年来一直没有解决漏水问题，故被告自2010年7月1日起也没有再缴纳物业费。本院认为，结合原告提供的上述证据、被告的陈述及物业服务惯例，原告关于其已向被告进行过物业服务费用催缴的诉称较符合情理，故本院对此予以采信。
4.被告曹菊芬提供照片十二份，拟证明涉案房屋在2008年6月交付时就开始漏水，被告直至2009年才办理交房手续，但交房至今房屋仍存在渗漏水情况，被告多次向原告反映，但渗漏水问题仍没有解决等事实。经质证，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司表示无法确定被告拍摄照片的时间，但涉案房屋渗水是事实，原告就涉案房屋渗漏水问题多次联系房产公司，房产公司也多次派施工单位前去维修。本院认为，结合被告提供的证据及原、被告的陈述，可以证明涉案房屋交付后多次出现渗漏水情况的事实，对上述事实本院予以确认。
本院经审理，认定事实如下：被告曹菊芬是宁波市江东区江南一品X号房屋的业主，该房屋属独栋X型，物业费用计价面积为X平方米，房屋验房交付时间为2009年6月1日。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司原名为浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司，2011年5月18日经工商部门核准变更为绿城物业服务集团有限公司宁波分公司。浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司与被告曹菊芬于2006年10月25日签订《江南一品一期前期物业管理服务协议》一份，约定了浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司为被告提供前期物业服务，期限为该协议签订之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费，其中物业管理综合服务费按建筑面积每平方米3.50元／月向业主或物业使用人收取，房屋共有部位、共用设施设备日常维修费按每平方米1.50元／年收取，上述物业管理费用每12个月交纳一次，每次交纳费用时间为每期第一个月的上旬；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应付未付款的3‰交纳违约金等内容。2011年7月8日，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订物业服务合同，约定了宁波国家高新区江南一品一期业主委员会委托绿城物业服务集团有限公司宁波分公司实行物业管理，委托期限从2011年7月8日起至2012年12月31日止，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负责向业主和使用人收取物业管理服务费、共有部位和共用设施日常维修费等，物业服务费按建筑面积（不含半地下层及地下层部分）每平方米3.50元／月向业主或物业使用人收取，共有部位和共用设施日常维修费按建筑面积每平方米1.50元／年收取；上述物业管理费用每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主、物业使用人违反协议，逾期交付物业服务费的，绿城物业服务集团有限公司宁波分公司有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等内容。2013年1月1日，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司再次与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订物业服务合同，约定物业管理服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，物业费用支付标准及违约责任与2011年7月8日的物业服务合同内容基本一致。上述合同签订后，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对江南一品一期小区实行物业服务管理，被告曹菊芬未按约支付自2010年7月1日起至今的物业服务费用。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司曾向被告曹菊芬催讨拖欠的物业费用等。被告曹菊芬的房屋交付后多次出现渗漏水情况。
另查明：2010年6月12日印发的《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》中的第五章第（五）条第二款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，被告曹菊芬与浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司签订前期物业服务合同及原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司与宁波国家高新区江南一品一期业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。合同签订后，原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司对江南一品一期小区进行了物业管理服务，现原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司按物业服务惯例向被告进行了物业费用的催缴，被告曹菊芬作为宁波市江东区江南一品X号房屋的业主，应及时向原告支付物业服务费。根据被告曹菊芬验房交付涉案房屋的时间，被告在领房时已支付首期物业服务费用，故被告曹菊芬应按照相关物业服务合同约定按期类推每12个月交纳一次物业费用，每次交纳费用时间为每期第一个月的上旬。被告曹菊芬对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量及房屋质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求被告支付2010年7月1日至2013年12月31日的物业服务费用的诉讼请求，可予支持。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司要求以X平方米为基数，按每平方米3.50元／月的80%计算物业综合服务费，按每平方米1.50元／年计算共有部位和共用设施日常维修费，未超过协议约定及法定的范围，故本院对此予以支持，但原告计算的物业服务费用数额有误，应予以纠正。原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，更应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。被告曹菊芬提出的房屋渗漏水等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但考虑到房屋曾存在的渗水情况对被告日常生活造成的影响以及双方针对相关问题缺乏后续良好沟通等情形，这至少可以说明原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故原告对此应承担一定的责任，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曹菊芬支付原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司2010年7月1日至2013年12月31日的物业综合服务费42277.20元，共有部位、共用设施日常维修费1887.48元，共计44164.68元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
如果被告曹菊芬未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1301元，减半收取650.50元，由原告绿城物业服务集团有限公司宁波分公司负担198.50元，由被告曹菊芬负担452元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一四年一月二十日
代书记员 黄群英