湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01377号
上诉人（原审原告）：武汉弘嘉物业管理有限责任公司，住所地武汉市黄陂区武湖农场汉施大道39号。
法定代表人：张才珍，该公司总经理。
委托代理人：郑华、刘奥，该公司员工。
上诉人（原审被告）：武汉市荷花亭餐饮服务有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园江南庭园B区3号楼2单元4层3号。
法定代表人：黄茂芳，该公司总经理。
委托代理人：吴灿江、史佳佳，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审被告：武汉市半秋山餐饮管理有限公司，住所地武汉市武昌区中南路29号。
法定代表人：黄茂芳，该公司总经理。
委托代理人：吴灿江、史佳佳，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人武汉弘嘉物业管理有限责任公司（以下简称弘嘉公司）因与上诉人武汉市荷花亭餐饮服务有限公司（以下简称荷花亭公司）、原审被告武汉市半秋山餐饮管理有限公司（以下简称半秋山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，弘嘉公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、荷花亭公司、半秋山公司连带支付违约金1，206，295.529元；2、荷花亭公司、半秋山公司连带支付自2014年9月20日至2014年11月18日的水电费112，988.94元；3、荷花亭公司、半秋山公司连带支付2014年10月1日至2014年11月30日的房租及迟延交付滞纳金8，845元；4、将荷花亭公司、半秋山公司交纳的80，000元保证金冲抵以上费用；5、本案诉讼费、律师费等相关费用由荷花亭公司、半秋山公司共同承担。
一审法院查明：2009年3月15日，弘嘉公司（甲方）与武汉市绿茵阁餐饮管理有限公司（乙方，以下简称绿茵阁公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于黄陂区武湖农场弘毅工业园6#楼一楼（702㎡）、二楼（1，404㎡）、三楼（1，404㎡），合计3，510㎡出租给乙方作为仓库使用，租赁期限自2009年3月15日至2019年3月14日共10年，租赁期满，甲方收回房屋；2、甲方保证出租房屋符合国家对租用房屋的有关规定，如涉及到环保、消防、卫生、法律等相关行政部门的责任，全部由乙方负责并承担相关费用；3、租期的前三年每月租金为41，769元，其中一楼单价13.5元／㎡，二楼、三楼11.5元／㎡（以上均含有0.5元／㎡的物业管理费），年租金总额为501，228元。三年后租金按当时市场作15%的上下浮动；4、乙方签订合同之日付80，000元，在装修队进场前支付半年房租和物业管理费250，614元，下半年的租金应在上半年度到期前15天内交付；5、如甲方不能提供符合约定条件的房屋，严重影响生产居住或甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住生活的，乙方有权解除合同；6、在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按合同总租金的20%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应当按日租金的三倍支付滞纳金。双方还就其他事项进行了约定。2014年1月13日，弘嘉公司（甲方）与荷花亭公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于黄陂区武湖农场弘毅工业园6#楼四楼（152.5㎡）及6#楼旁厕所左边场地（50㎡）出租给乙方作为仓库使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年6月30日；2、弘毅工业园6#楼四楼（152.5㎡），月单价为8.05元／㎡（已含0.8元／㎡的物业管理费），月租金为1，227.63元；6#楼旁厕所左边场地（50㎡），月单价为3元／㎡（已含0.8元／㎡的物业管理费），月租金为150元；3、如甲方不能提供符合约定条件的房屋，严重影响生产居住或甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住生活的，乙方有权解除合同；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应当按日租金的三倍支付滞纳金。双方还就其他事项进行了约定。
2009年2月2日，绿茵阁公司向弘嘉公司发出《承诺函》，主要内容为：关于租赁合同（一）项下的租赁房屋由其自行装修，如在装修过程中对房屋结构、消防设施、水电线路造成损坏，将从支付给弘嘉公司的80，000元租赁押金中冲抵；如未造成损坏，并经对方验收确认后，该笔款项再转为厂房租赁押金。2012年4月8日，绿茵阁公司和荷花亭公司共同向弘嘉公司发函，称“武汉市绿茵阁餐饮有限公司”于2012年5月1日正式更名为“武汉市荷花亭餐饮服务有限公司”，全权代表人“熊桥”不变。2012年3月6日，弘嘉公司向绿茵阁公司发出《告知函》，主要内容为：关于两份租赁合同的履行，自2012年3月15日起，根据合同约定，对厂房租金单价进行调整，一楼上调后租金单价为15.75元／㎡（包括租金及物业费），二楼、三楼上调后租金单价为13.45元／㎡（包括租金及物业费），四楼上调后租金单价为8.05元／㎡。该函件熊桥已签收。2014年9月5日，荷花亭公司向弘嘉公司发出《工作联系函》，载明：现有我司租赁贵司6号厂房，因贵司对该厂房使用性质不确定性，导致我司不能安心使用该厂房，经我司研究决定，我司将于2014年11月15号搬离该厂房。2014年9月9日，弘嘉公司向荷花亭公司发出《工作联系函》，主要内容为：荷花亭公司违反合同约定，擅自退租的行为已然构成违约，希望对方慎重考虑。一个月后，弘嘉公司再次发函给对方，表明在荷花亭公司擅自退租违约的情况下，考虑双方友好合作关系，将违约金定为800，000元。其后，弘嘉公司又两次发函，表明对方违约及重申合同约定的违约责任，及如荷花亭公司执意搬离，其将对租赁厂房内的设备行使留置权的意向。关于第一份租赁合同的履行，荷花亭公司已交纳了自2009年3月15日至2014年11月15日期间的全部租金（含物业费）；交纳了自2009年3月15日至2014年10月31日期间的水电费。关于第二份租赁合同的履行，荷花亭公司已交纳了自2014年1月13日至2014年11月15日期间的租金（含物业费）及相应水电费。两份合同项下自2014年11月1日至2014年11月15日期间的水电费20，271.16元没有支付。2014年10月30日，武汉市公安局黄陂区分局消防大队向荷花亭公司发出“责令限期改正通知书”一份，主要内容为：在当天的消防监督检查中，发现荷花亭公司的经营场所室内消火栓没有水，未经消防验收备案，责令于2014年11月3日前改正。其后，双方因对合同履行产生纠纷，酿成诉讼。
一审法院另查明，案涉厂房系湖北弘毅建筑装饰工程有限公司所有，该厂房于2008年1月31日取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2008年5月，该公司与弘嘉公司签订《协议书》一份，约定将位于黄陂区武湖汉施公路39号弘毅工业园区6#楼及综合楼委托弘嘉公司管理、小范围改建及租赁并收取租金。2007年12月4日，武汉市公安局黄陂区分局消防大队向湖北弘毅建筑装饰工程有限公司开具了《建筑工程消防设计验收意见书》，载明该公司申报验收的6号建筑为地上二层戊类厂房，消防申请消防大队已收悉，根据国家有关消防技术规范规定，同意该项目申请消防验收合格，并提出三个要求：1、对建筑工程消防设施、器材和涉及消防安全的其他安防设施应定期保养，保证完好有效；2、工程投入使用后，必须保持疏散通道畅通；3、该工程如有改建、扩建、用途变更、二次装修等应报消防大队审核。
一审法院还查明，“武汉市绿茵阁餐饮有限公司”于2007年4月9日名称变更为“武汉市绿茵阁餐饮管理有限公司”，后又于2013年7月4日名称变更为“武汉市半秋山餐饮管理有限公司”。本案审理过程中，荷花亭公司及半秋山公司共同出具《情况说明》，表示：绿茵阁公司与弘嘉公司签订的《房屋租赁合同》实际是由荷花亭公司租用厂房并支付租金等费用，实际是由荷花亭公司履行的；绿茵阁公司（武汉市半秋山餐饮管理有限公司）对荷花亭公司发给弘嘉公司的函件的效力均予以认可。
一审法院认为：弘嘉公司与荷花亭公司及半秋山公司（原绿茵阁公司）签订的两份《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。荷花亭公司、半秋山公司认为租赁房屋未通过整体消防验收与事实不符，故其以此主张租赁合同无效的理由，不予采纳。因“武汉市绿茵阁餐饮有限公司”于2013年7月4日名称变更为“武汉市半秋山餐饮管理有限公司”，故其所签订的合同项下的权利义务均由半秋山公司承继。因合同履行过程中，荷花亭公司与绿茵阁公司共同向弘嘉公司发函表示两公司变更合并为同一公司，此内容虽与事实不符，但造成弘嘉公司的误解并致使弘嘉公司据此继续向荷花亭公司履行合同义务；同时，荷花亭公司及半秋山公司共同出具《情况说明》也印证了该事实。在荷花亭公司与绿茵阁公司的合同履行状况互相混同，且给弘嘉公司造成错误认知的情况下，弘嘉公司作为相对方无法对荷花亭公司及半秋山公司各自签订的合同究竟由谁履行做出准确区分，故荷花亭公司及半秋山公司对彼此的民事行为应当承担责任，即荷花亭公司及半秋山公司应当对两份合同项下的债权债务承担民事责任，且相互间对相关债务承担连带清偿责任。因荷花亭公司明确表示其将于2014年11月15日搬离厂房，且弘嘉公司收到该函件，故双方所签订的合同在2014年11月15日已解除。关于弘嘉公司与绿茵阁公司签订的合同项下的租金已经全部支付完毕，庭审中双方对此已经确认；关于弘嘉公司与荷花亭公司签订的合同项下的租金，弘嘉公司认为荷花亭公司已支付至2014年10月15日，荷花亭公司认为其已经支付至2014年11月15日，结合荷花亭公司提交的证据四、证据五能判定租金已支付至2014年11月15日。结合庭审双方陈述及证据判断，可以认定两份合同项下自2014年10月30日后尚欠水电费20，271.16元没有支付。故对弘嘉公司要求荷花亭公司及半秋山公司支付112，988.94元水电费的请求，本院支持20，271.16元。关于弘嘉公司与绿茵阁公司签订合同的解除及违约责任认定问题，荷花亭公司及半秋山公司辩称其单方解除合同是基于弘嘉公司多次要求其另选厂址所致，但其没有提交证据证明其主张，故对该理由不予采纳。关于消防主管部门要求进行消防整改的问题，因案涉房屋建成后满足验收合格要求，但不能由此认为后续使用及二次装修后房屋消防状况仍然符合消防要求，最终导致消防部门发出整改通知书的后果，弘嘉公司、荷花亭公司及半秋山公司分别作为出租方及实际使用人，双方对此均负有责任。关于弘嘉公司与荷花亭公司签订合同的解除问题，因该合同约定的履行期限自2014年1月1日至2014年6月30日，荷花亭公司单方解除合同时履行期间已届满，故荷花亭公司对该份合同的解除不应承担违约责任。综上，荷花亭公司及半秋山公司单方解除弘嘉公司与绿茵阁公司签订的合同违反双方约定及诚信原则，应当承担违约责任。荷花亭公司及半秋山公司认为弘嘉公司主张的违约金计算标准过高，请求予以调整，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，充分考虑单方解除行为必将给守约方造成损失的客观情况，认为以签订合同时双方约定的尚余租赁期限的租金总额的20%计算违约金较为公平合理，经计算为434，397.60元（41，769元／月×52月×20%）。截至合同解除之日止，荷花亭公司及半秋山公司不欠弘嘉公司租金，故弘嘉公司诉请房租迟延交付滞纳金的请求，不予支持。弘嘉公司请求将荷花亭公司及半秋山公司缴纳的80，000元保证金冲抵上述费用，该款项原系双方约定的装修保证金，同时绿茵阁公司承诺在装修完成后转为厂房租赁押金，具有担保租赁合同履行的性质，现双方合同已经解除，弘嘉公司理应退还押金；本案中弘嘉公司应当退还给荷花亭公司及半秋山公司的押金与荷花亭公司及半秋山公司应当支付给弘嘉公司的违约金同属金钱给付之债，都针对租赁合同履行而产生，性质相同，符合债务法定抵消的要件，弘嘉公司诉请抵销，并通过诉状的方式已明确通知对方，故弘嘉公司的该抵销主张予以支持，由此，荷花亭公司及半秋山公司应当支付弘嘉公司违约金354，397.60元（434，397.60元－80，000元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、武汉市荷花亭餐饮服务有限公司、武汉市半秋山餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付武汉弘嘉物业管理有限责任公司违约金354，397.60元；二、武汉市荷花亭餐饮服务有限公司、武汉市半秋山餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付武汉弘嘉物业管理有限责任公司水电费20，271.16元；三、武汉市荷花亭餐饮服务有限公司、武汉市半秋山餐饮管理有限公司对上述两判决确定的给付义务互相承担连带清偿责任；四、驳回武汉弘嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，800元，由武汉市荷花亭餐饮服务有限公司、武汉市半秋山餐饮管理有限公司共同负担7，000元，由武汉弘嘉物业管理有限责任公司负担9，800元。
判后，弘嘉公司、荷花亭公司均不服，向本院提出上诉。
弘嘉公司的上诉请求为：一、撤销原判第一项，改判支持其一审的诉讼请求第一项；二、本案的一、二审诉讼费由荷花亭公司承担。其上诉的主要理由为：根据双方合同的约定，荷花亭公司租期10年的总租金为603.14万元，荷花亭公司只租赁了4.6年，根据合同约定应当承担120.63万元的违约金，但是一审法院依据租期开始最低的租金计算违约金，显然损害了弘嘉公司的利益。同时根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有违约金过分高于造成的损失的，人民法院才能适当减少。荷花亭公司违反诚实信用原则，在享受极低的租金后就解除合同，实际祖灵期间不到合同的一半，属于严重违约，但是一审法院支持的违约金仅为双方合同约定的三分之一，实属有违公平原则。
荷花亭公司的上诉请求为：一、撤销原判第一项，并依法改判；二、本案的一、二审诉讼费由弘嘉公司承担。其上诉的主要理由为：一审法院认定事实不清，判决有失公正。认定的违约金金额过高，严重损害了荷花亭公司的合法利益。
原审被告半秋山公司答辩表示同意荷花亭公司的上诉理由及请求。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，弘嘉公司与荷花亭公司及半秋山公司签订的两份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应当按照合同的约定履行各自义务。
在合同履行的过程中，半秋山公司中途退租，有违诚信，应承担违约责任。双方当事人虽然在租赁合同中约定了违约金承担的比例，但是，一审法院根据荷花亭公司及半秋山公司调整违约金的请求、兼顾该合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定将违约金的计算标准调整为双方剩余租赁期限租金的20%并无不当。因此，弘嘉公司与荷花亭公司的上诉理由及请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16，800元，由武汉弘嘉物业管理有限责任公司负担8，400元；由武汉市荷花亭餐饮服务有限公司8，400元。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一五年十一月三十日
书记员 于 宁