福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初1189号原告:泉州华大泰禾广场投资有限公司,住所地福建省泉州市丰泽区华大街道南埔工业区南华工业楼3楼302室。组织机构代码：05610218-8。法定代表人:朱进康,该公司执行董事。委托代理人:陈志忠、黄小倩,福建华达律师事务所律师、实习律师。被告:易月婷，女，1982年4月10日出生，汉族，住福建省泉州市安溪县。原告泉州华大泰禾广场投资有限公司(下称泰禾公司)与被告易月婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈志忠、黄小倩到庭参加诉讼，被告易月婷经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告泰禾公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年9月15日签订的编号为201309110205的《商品房买卖合同》；二、判令被告配合原告到泉州市房地产主管部门办理相关撤销编号为20131079753备案登记手续，并由被告承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；三、判令被告按购房款总额的10%向原告支付解除合同违约金人民币56270.5元；四、判令被告返还原告截止至2015年11月13日向银行垫付款项48921.24元；五、原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向原告购买位于丰泽区城东××大片区××国道与××广场××地××、××、××楼××室房屋,于2013年9月15日签订编号为201309110205的《商品房买卖合同》，并于同日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了商品房买卖合同登记备案，编号为：20131079753。双方约定：“买受人在合同签订同时向出卖人支付首付款，计人民币282705元，其余购房款人民币280000元向招商银行股份有限公司泉州分行申请按揭贷款支付”。并于2014年2月27日和招商银行股份有限公司签订编号为8140212536001的《个人购房借款及担保合同》，由原告担任保证人。被告在2014年12月30日起未向贷款银行定期还贷，导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，截至2015年11月13日止共计48921.2元。原告于2015年8月25日向被告发送银行按揭贷款垫付通知书，根据双方签订的《商品房买卖合同》之补充协议第二条第七款约定：“买受人承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失，并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自出卖人实际承担上述款项之日起到买受人处归还之日的期间内，按日万分之五的比率计付利息……”，“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，并以购房款总额为基数，按10%比率向出卖人计付违约金……”，被告的行为已经导致原告的合法权益受到严重损害，原告故诉至法院。被告易月婷未作答辩。经审理查明，2013年9月15日，原告与被告签订编号为201309110205的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的丰泽区城东组团华大片区324国道与城东街交汇处华大泰禾广场B块地3、S2、S3号楼801房屋。该套商品房总价款为人民币562705元，被告应于合同签订同时向原告支付首付款，计人民币282705元，余额向银行申请按揭贷款支付。合同附件六补充协议中“关于买受人逾期付款的补充约定”载明“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金”，并在第十三条“合同解除”中对合同解除的相关处理事项作出约定。《商品房买卖合同》签订后，被告按照约定的时间向原告支付了首期款。被告于2014年2月27日与招商银行股份有限公司泉州分行签订了《个人购房借款及担保合同》，原告自愿为被告在前述借款合同项下的债务承担连带保证责任，对被告拖欠贷款人的款项，原告保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。被告自2014年12月30日起未向贷款银行定期还贷，导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，截至2015年11月13日原告共计代偿48921.2元。另查明，前述《商品房买卖合同》签订的当日，原、被告双方就诉争商品房到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了商品房买卖合同登记备案手续。诉争房屋至今尚未交房。再查明，招商银行股份有限公司泉州分行就诉争《个人购房借款及担保合同》的纠纷已于本案诉讼过程中另案向本院起诉，业已受理，原告泰禾公司于庭审前申请撤回要求法院通知招商银行股份有限公司泉州分行作为第三人参加诉讼的请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应严格按合同约定履行自己的义务。根据合同附件六“关于按揭贷款付款的补充约定”第2款第（7）项中的约定，买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。出卖人扣除应扣款项后，将买受人已付购房款余额（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭贷款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，根据前述约定，本案被告连续超过三个月未交纳按揭款项，且未向原告归还相关代垫款项，原告提出解除合同的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案原告未能提供证据证明其向被告发出解除合同的通知，则应以其递交起诉状并经由法院向被告送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，该合同解除的时间为起诉状副本送达至被告之日，在本案即为2016年7月16日。被告于庭审中同意解除合同，但辩称合同解除的原因在于原告，缺乏事实依据，不予采纳。关于诉争合同解除后的处理，首先，因诉争《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，原告诉求被告配合办理合同备案撤销登记的手续，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，诉争合同备案登记撤销，系行政管理范畴，原告该诉求已超出民事案件调整范围，对该诉求包括注销费用的承担均不予支持。其次，原告诉请被告按购房款总额的10%向原告支付违约金56270.5元，被告抗辩该违约金过高，要求法院予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少；……”，违约金的约定，应当起到制裁和惩罚违约行为并补偿守约方损失的作用，综合原告的代垫款数额、被告在履行合同的过错程度、实际负担能力等因素考虑，本案违约金的约定能够体现公平和诚实信用原则，无需进行调整，因此对被告主张违约金过高的辩解不予采纳，原告关于违约金的诉求合理合法，应予支持。再次，根据合同约定，原告解除合同后，有权收回买受人购买的房产，如因买受人原因导致合同及补充协议解除的，出卖人有权无息退还买受人购房款，并在此之前将违约金和税、费从中予以扣除，如买受人选择按揭贷款方式付款，其应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，出卖人有权在买受人办理完毕按揭贷款撤销手续后30日内退还买受人已付购房款（扣除前述违约金及税、费），本案诉争房屋因尚未交付，故不存在返还房屋的问题，而原告主张从被告已支付给原告的款项中扣除被告应支付的垫付款项、违约金，被告除支付首付款282705元外，尚支付给原告银行按揭贷款，因招商银行股份有限公司泉州分行就案涉商品房担保贷款合同已另案起诉，他案处理时将涉及到按揭贷款的退还问题，为了避免当事人诉累，在本案中仅处理原告退还首付款的问题，且考虑到案件将来可能进入执行程序时执行分配的便利，对于被告应支付给原告的垫付款、违约金不再在原告应退还给被告的款项中直接扣抵。综上所述，原告诉求部分成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告泉州华大泰禾广场投资有限公司与被告易月婷于2013年9月15日签订的编号为201309110205的《商品房买卖合同》于2016年7月16日解除；二、被告易月婷应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州华大泰禾广场投资有限公司违约金56270.5元，并偿付原告代垫款48921.24元，前述款项合计105191.74元；三、原告泉州华大泰禾广场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告易月婷房屋首付款282705元；四、驳回原告泉州华大泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9427元，由原告泉州华大泰禾广场投资有限公司负担100元，被告易月婷负担9327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  付莉苹代理审判员  胡彩云人民陪审员  王珊娜二〇一六年八月十八日书 记 员  肖弘亮附：一、本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。