广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潮中法民一终字第42号
上诉人（原审第三人）：林振荣，男，1961年2月23日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托代理人：陈少桦，广东秀博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潮州市航运总公司，住所地潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼。
法定代表人：李培权，总经理。
委托代理人：吴伟标，广东创兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林锦炎，男，1962年9月11日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
委托代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
上诉人林振荣因与被上诉人潮州市航运总公司（以下简称航运总公司）、林锦炎房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2O13）潮湘法民一初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月2日，航运总公司向原审法院提起诉讼称：2003年1月28日，林锦炎向航运总公司租赁航运总公司位于潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼客运站业务用房，经双方协商订立一份《合同》。合同约定：租赁场地是客运站业务用房一座三层，总面积1478平方米，租赁时间自2003年6月1日起至2013年5月31日止，租金每年10万元等条款。合同签订后，航运总公司依约将房产交付林锦炎使用。合同期满，林锦炎以各种借口拒不腾退。航运总公司考虑到双方的合作关系，同意延长二个月为腾退期，双方于2013年5月30日签订《协议书》一份，明确延长至2013年7月31日止二个月的腾退期等条款。但期届后林锦炎至今拒不按约定腾退，林锦炎一再违约，侵犯了航运总公司的合法权益，航运总公司特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法终止航运总公司、林锦炎于2003年1月28日、2013年5月30日签订的《合同》及协议书。2、依法判令林锦炎立即归还租赁房产和配套设施。3、依法判令林锦炎承担违约责任，并赔偿航运总公司经济损失人民币25000元。4、本案诉讼费用由林锦炎负担。庭审时航运总公司明确经济损失赔偿数额自2013年6月1日起计至腾退之日止按合同约定的租金标准计算。
林锦炎没有提交书面答辩，庭审时辩称：涉讼房屋自2010年4月1日起转租给了林振荣，转租后的租金也由林振荣交付还航运总公司，现房产由林振荣管理、使用，航运总公司请求林锦炎归还房产及赔偿经济损失没有事实及法律依据，航运总公司要求归还房产应向林振荣提出，由林振荣将房产归还航运总公司。签订合同时先支付的保证金50000元应退还林锦炎。
林振荣述称：林振荣虽然与林锦炎签订了转租协议，但林振荣向林锦炎支付了保证金人民币50000元，并给付了林锦炎原对租赁房产的装修及设施等的费用人民币813313元，而且转租后林振荣出资人民币232792.31元对租赁场地消防设施进行了完善。租赁期届后，林锦炎未按约定考虑林振荣的优先承租权，也未对林振荣上述租赁场地付出的费用作出一定的补偿，而是强硬要求林振荣腾退。只要林锦炎对林振荣作出合理的经济补偿，即退回向林振荣收取的保证金、租赁场地装修费用及林振荣完善消防设施投入的费用，林振荣则对租赁场地进行腾退并完整交还林锦炎。
原审法院经审理查明：2003年1月28日，林锦炎与航运总公司签订《合同》一份，约定航运总公司（出租人）将位于潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼客运站的业务用房三层楼房一座（面积1478平方米）出租给林锦炎（承租人）作为经营场地，租赁时间为10年（自2003年6月1日起至2013年5月31日止），租金每年人民币100000元，逐年付还，并约定承租方先付保证金人民币50000元。《合同》还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定，其中约定租期满后承租人有优先承租权、合同期满承租人原装修的固定筑构物归出租人、合同期满原租赁的建筑物必须保持完好，若有损坏承租人应予修复。《合同》签订后，航运总公司依约将上述房产交林锦炎使用，林锦炎依约先支付了保证金人民币50000元并依约给付租金。合同履行期间，林锦炎依约缴交了租期内的租金。2013年5月30日，双方又签订了《协议书》一份，对租赁房产租期届满腾退问题进行了补充约定，协议主要内容为：因承租人立即腾退有困难，出租人同意无偿给予承租人两个月的腾退期（自2013年6月1日起至2013年7月31日止）；本协议与2003年1月28日签订的《合同》具有同等法律效力。补充协议约定的腾退期届满，因林锦炎没有依约腾退租赁房产致引起纠纷，航运总公司遂于2013年8月26日诉至原审法院，提出上述诉讼请求。
另查明：2010年3月31日，林锦炎与林振荣签订“转租协议”一份，协议内容为：“自2010年4月1日起，瑶台茶馆由林振荣投资经营，林锦炎协助。林锦炎于2003年1月28日与潮州市航运总公司所签订的场地租赁合同也自即日由林振荣履行权责，续租（或购买）优先权也属林振荣。2010年4月1日前发生的经济、法律法规由林锦炎负责，2010年4月1日后发生的经济、法律法规由林振荣负责。”协议签订后，林振荣接手经营“瑶台茶馆”、使用林锦炎承租的本案讼争房产至今。庭审时，航运总公司称不知道林锦炎转租房产一事，至租赁期满要收回房产时才知道。林振荣称转租后的租金交给林锦炎，林锦炎则称租金系林振荣直接交还航运总公司。林锦炎签订《合同》时支付给航运总公司保证金50000元的收款收据交在林振荣处，该款现未退还，尚在航运总公司处。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，林锦炎与航运总公司于2003年1月28日签订的《合同》，其内容实质为房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，因此，该《合同》合法有效，应受法律保护，双方应当共同遵守。双方于2013年5月30日签订的《协议书》，是对《合同》的补充协议，《协议书》约定合同租赁期限届满后，出租人航运总公司同意无偿给予承租人林锦炎两个月的腾退期，并不违反法律的规定，也受法律保护。承租人林锦炎没有按补充协议的约定时间腾退房产交还出租人航运总公司，致引起本案讼争，应承担本案纠纷的责任。承租人林锦炎承租期间将承租的讼争房产转租给次承租人林振荣，并没有证据证明经出租人同意，若造成次承租人的损失等赔偿问题应由次承租人向承租人依约定或法律规定另行主张。出租人航运总公司以合同租赁期满要求交还房产，请求合理、合法，应予支持。现讼争房产林振荣虽系转租占有、使用，但没有证据证明转租经出租人同意，且林锦炎承租的讼争房产租赁期限也已届满，林振荣继续占有、使用讼争房产没有合法依据，应腾退交还出租人航运总公司。航运总公司要求林锦炎赔偿讼争房产自2013年6月1日起计至腾退之日止按合同约定的租金标准计算的经济损失，由于航运总公司补充协议同意林锦炎租期届满后两个月的腾退期，故该项请求部分腾退期的经济损失不予支持，自2013年8月1日（腾退期满次日）起按合同约定的租金标准计算的经济损失（逾期腾房占有使用费）赔偿请求合理，予以支持。至于庭审时林锦炎主张保证金退还问题，因林锦炎在本案没有提出反诉，因此对保证金退还问题本案不予审理。案经调解不成，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，于2013年11月11日作出（2013）潮湘法民一初字第388号民事判决：一、林锦炎、林振荣应于本判决生效之日起三日内将位于潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼三层楼房一座（面积1478平方米）按现状腾退交还航运总公司；二、林锦炎应于本判决生效之日起三日内付还航运总公司自2013年8月1日起至腾退移交之日止的逾期腾房占有使用费（按双方租赁合同约定的租金标准计算，每年人民币100000元计）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币525元，减半收取人民币263元，由林锦炎负担。
上诉人林振荣不服原审判决，向本院提起上诉：（一）本案争议的焦点在于租赁物到期交接的问题，而导致本案租赁场地延迟交接产生纠纷的责任在于被上诉人林锦炎。1、上诉人在向被上诉人林锦炎承租本案租赁场地之后，为确保租赁场地的使用安全，投入了大量的资金安装消防设施并重新装修。被上诉人林锦炎在租赁期届之后，若坚持不再出租给上诉人，那么应当对上诉人的后期投入作出一定的补偿并给予上诉人合理的腾退时间。但由于被上诉人林锦炎在租赁合同期届满之后，既不对上诉人作出补偿，又没有给予上诉人合理的腾退时间，这才造成本案纠纷。2、上诉人对于上述有充分的证据印证及客观事实存在，足以证明上诉人对本案纠纷不负有相应的责任。3、上诉人与被上诉入林锦炎系租赁合同关系，上诉人在租赁期届满之后，在同等条件下对原租赁物享有优先承租权。或者被上诉人林锦炎在对上诉人的后期投入作出一定的补偿并给予上诉人合理的腾退时间的情况下，上诉人也可考虑放弃该优先权。但由于被上诉人林锦炎的不作为，才最终导致了本案纠纷的发生。（二）根据上诉人与被上诉人林锦炎于2010年3月31日签订了“转租协议”，被上诉人林锦炎作为原承租人和转租人，己明确约定负有协助协调的责任。所以，在租赁场地期届时，被上诉人林锦炎便应当主动协调各方，就该租赁场地续租与否协调各方一致并协助做好后续工作，才不致产生纠纷。而被上诉人航运总公司作为出租人，实际上对上诉人向被上诉人林锦炎承租该场地并投入经营好几年的事实是清楚的。如若期届之后不再出租，则应当与被上诉人林锦炎和上诉人友好协商场地腾退的有关事宜。引发本案纠纷，被上诉人航运总公司也是有一定的责任。综上，请求二审法院：改判原判决第一项，判令被上诉人林锦炎应当赔偿上诉人因对租赁场地的后期投入而产生的相应经济损失后，配合上诉人按原判决指定腾退租赁场地。
被上诉人航运总公司答辩称：林锦炎与潮州市航运总公司于2003年1月28日签订的《合同》，其内容实质为房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，因此，该《合同》合法有效，应受法律保护，双方应当共同遵守。双方于2013年5月30日签订的《协议书》，是对《合同》的补充协议，《协议书》约定合同租赁期限届满后，出租人航运总公司同意无偿给予承租人林锦炎两个月的腾退期，并不违反法律的规定，也受法律保护。承租人林锦炎没有按补充协议的约定时间腾退房产交还出租人航运总公司，致引起本案讼争，应承担本案纠纷的责任。承租人林锦炎承租期间将承租的讼争房产转租给次承租人林振荣，并没有证据证明经出租人同意，若造成次承租人的损失等赔偿问题应由次承租人向承租人依约定或法律规定另行主张。出租人航运总公司以合同租赁期满要求交还房产，请求合理、合法，应予支持。现讼争房产林振荣虽系转租占有、使用，但没有证据证明转租经出租人同意，且林锦炎承租的讼争房产租赁期限也已届满，林振荣继续占有、使用讼争房产没有合法依据，应腾退交还出租人航运总公司。引发本案纠纷，责任在于林振荣和林锦炎，答辩人没有任何责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。请二审法院依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。
被上诉人林锦炎口头答辩称：（一）上诉人的上诉并不是针对一审判决的上诉，其上诉的请求与本案无关。上诉人因与本案存在法律上的利害关系，参与一审诉讼，上诉人在一审的诉讼地位是第三人，上诉人在一审的诉讼中没有诉讼请求。因此，上诉人的上诉没有合法的依据。上诉人的上诉请求既不具体也不明确，没有合法依据，依法应予驳回。（二）上诉人诉称其投入资金，安装消防设施没有事实依据。本案的纠纷是上诉人拒不腾退租用房产造成的，上诉人具有不可推卸的责任。林锦炎与航运公司签订的合同已告知上诉人林振荣，上诉人对租赁合同的问题很清楚。航运公司不答应续租，不存在优先承租权的问题。（三）上诉人利用程序故意拖延时间，由此产生的责任及占用费用应由上诉人承担。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，航运总公司以其与林锦炎之间的房屋租赁合同期届，林锦炎拒不腾退为由提起本案诉讼，本案属房屋租赁合同纠纷，所涉及的法律关系是航运总公司与林锦炎之间的合同关系。虽经林锦炎申请，原审法院追加林振荣作为本案第三人并作出相应判决，但本案并没有证据证明林锦炎将涉案房产转租给次承租人林振荣经过出租人航运总公司的同意，林振荣与林锦炎之间的转租关系与本案所涉及的租赁合同并不属于同一法律关系，原审法院认为若造成次承租人的损失等赔偿问题应由次承租人向承租人依约定或法律规定另行主张并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人林振荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏慕成
审 判 员 杨 桦
代理审判员 刘建荣
二〇一四年二月十四日
书 记 员 叶 帆