上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1720号
上诉人（原审原告）上海宾泉物业管理有限公司
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人蒋益龙，上海宾泉物业管理有限公司工作人员。
委托代理人雷振清，上海市德尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海意安置业有限公司
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人徐国平，上海意安置业有限公司工作人员。
上诉人上海宾泉物业管理有限公司（以下简称宾泉公司）、上海意安置业有限公司（以下简称意安公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，意安公司系上海市徐汇区xxxx2号地下室（建筑面积466.74平方米、以下简称系争房屋）的权利人。
2008年6月，上海市徐汇区一品苑业主大会（甲方）与宾泉公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定由乙方为甲方位于上海市徐汇区xxxx的一品苑小区提供物业管理服务，总建筑面积16，866平方米，其中住宅建筑面积14，331平方米，办公用房3，240平方米。服务期限两年，自2008年7月1日起至2010年6月30日止。管理服务费用由乙方按建筑面积人民币（下同）2元／月•平方米收取。合同并就其他内容进行了约定。2010年6月，宾泉公司与上海市徐汇区一品苑业主大会续签了物业服务合同，约定合同期限为2年，自2010年7月1日起至2012年6月30日，其余合同内容不变。宾泉公司实际为上海市徐汇区一品苑小区提供物业服务至2013年6月。意安公司从未向宾泉公司支付物业管理费，宾泉公司曾多次发函催讨物业管理费。
原审审理中，宾泉公司起诉要求判令：一、意安公司支付2008年7月起至2013年6月的物业管理费56，008.80元；二、意安公司支付逾期付款利息（以每季度的物业费为本金，从次季度的1号起，按银行同期贷款利率6%计算至判决生效之日止）；三、本案诉讼费由意安公司承担。
意安公司为证明系争房屋面积并未包含在物业服务合同约定的范围内，向法院提供房屋土地测绘报告一份。庭审中，宾泉公司明确本案系争房屋面积并未包含在物业合同的总面积中，其是以对系争房屋进行了实际管理作为催讨物业管理费的依据。
2014年3月11日，经法院现场勘查，上海市徐汇区xxxx2号地下室门口有会所的招牌，进入后，部分地面已被敲坏，凹凸不平，其中一角堆放着家具、瓶子等物品。从2号楼乘电梯下去，有一间长方形房间，内堆放麻将桌及部分家具物品，内带一个配电箱，有两间约十平方米的小房间，该房间通向水泵房。
原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宾泉公司在庭审中已经明确系争房屋的面积并未包含在上海市徐汇区一品苑业主大会与宾泉公司签订的物业服务合同中，宾泉公司至今未提供物业管理服务的范围，以及其已对系争房屋进行了实际物业管理的充分证据，故宾泉公司主张的物业管理费标准及利息的诉请，缺乏依据，法院不予支持。综合宾泉公司提供的照片及法院实地勘察的情况，从公平原则出发，法院酌定按每月每平方米0.55元的标准由意安公司向宾泉公司支付物业管理费。综上，原审法院于二○一四年五月二十九日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，作出判决：一、上海意安置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宾泉物业管理有限公司自2008年7月1日起至2013年6月30日的物业管理费15，402.40元；二、驳回上海宾泉物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，343.70元，由上海宾泉物业管理有限公司负担1，158.70元，由上海意安置业有限公司负担185元。
原审判决后，宾泉公司、意安公司均不服，分别向本院提起上诉。
宾泉公司上诉称，1、原审认为宾泉公司未提供充分证据证明物业管理服务的范围是错误的。根据物业服务合同，宾泉公司对该物业管理区域进行了管理，即使合同没有将地下室即本案系争房屋包含在内，也不能将其单独割裂出来，故根据物业服务合同及相关法律法规，宾泉公司的物业管理区域是明确的，即意安公司提供的测绘表中的所有建筑面积。2、原审认为宾泉公司未提供证据证明其已对系争房屋进行了实际物业管理是错误的。宾泉公司提供的物业服务是完全按照物业服务合同约定进行的，宾泉公司所提供的对物业公共部位的服务让该物业管理区域内的所有业主受益，其中当然包括了系争房屋的权利人即意安公司，故宾泉公司对系争房屋实际进行了物业管理。综上，请求撤销原判，改判支持宾泉公司原审全部诉请。
意安公司上诉称，1、原审查明事实有遗漏。原审仅查明了2号地下室的现状，而未对该现状维持的时间作出认定。事实上，该地下室现状的形成时间在宾泉公司提供该小区物业服务之前，即该地下室不需要宾泉公司提供任何物业管理服务，宾泉公司也无从为该地下室提供任何物业管理服务，故原审判决意安公司支付物业管理费理由不能成立。2、原审判决适用法律不当。原审已认定“宾泉公司至今未提供物业管理服务的范围以及其已对系争房屋进行了实际物业管理的充分证据”，故根据谁主张谁举证的原则，应当驳回宾泉公司的全部诉请，而非凭空酌定意安公司支付物业管理费。原审在宾泉公司未提供任何物业管理服务的情况下要求意安公司对非属宾泉公司物业服务范围的系争房屋支付物业管理费，违反了公平原则。综上，原审认定事实不清、适用法律不当，请求撤销原判，改判驳回宾泉公司原审全部诉请。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，上海市徐汇区一品苑业主委员会于2013年12月25日出具说明一份，内容为：由于徐汇区一品苑当年在开发设计中未考虑小区住户非机动车停放区域，故发展商（意安公司）与日后物业公司（当时业委会尚未成立）对非机动车停放达成一致，意安公司为徐汇区一品苑（xxxx1号、2号）地下层产权方，同意将地下层划出约130平方米无偿供小区住户停放非机动车，其他地下层产权面积不收取物业管理费。为保持小区的规范管理、整洁、和谐，经意安公司与新一届业主委员会商定，继续延续以上方案。
本院认为，物业公司受托为小区提供物业管理服务，其对小区公共设施、设备、公共部位、公共事务等的管理必然涉及到小区全体业主的利益，但物业公司受托管理的物业区域范围、面积与物业公司可收取物业管理费的物业区域范围、面积并非必然完全等同，对于属于业主共有的物业或个别类型、用途等特殊的物业，双方可根据小区的具体情况按照惯例或通过合同约定排除物业公司对该部分物业收取物业管理费的权利。本案中，宾泉公司受上海市徐汇区一品苑业主大会委托为一品苑小区提供物业管理服务，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：宾泉公司是否可基于其对一品苑小区进行了实际管理为由向意安公司主张系争房屋的物业管理费。对此，本院认为，首先，根据物业服务合同约定，宾泉公司受托管理一品苑小区的总建筑面积为16，866平方米，其中住宅建筑面积14，331平方米，办公用房3，240平方米，居住用房的管理服务费按每月每平方米2元标准收取，办公用房的管理服务费按每月每平方米3元标准收取，且合同明确系采用包干制的收费形式，而系争房屋位于地下室，根据系争房屋的房地产登记簿记载，系争房屋的房屋类型为其他，故在物业服务合同对委托管理的物业总面积、物业类型及物业费标准均已明确约定，而系争房屋无论是在房屋面积还是在物业类型上均不包含在物业服务合同约定的范围内，且亦无物业费标准明确约定的情况下，应当认定系争房屋不属于宾泉公司可主张物业管理费的物业范围。其次，根据上海市徐汇区一品苑业主委员会于原审中提供的说明，明确系争房屋自前期物业始即由相关方达成协议不收取物业管理费，在业委会成立后，业委会与意安公司亦达成约定，延续之前方案对系争房屋不收取物业管理费，故上海市徐汇区一品苑业主大会在与宾泉公司签订的物业服务合同中约定的物业总建筑面积及物业构成中不包含本案系争房屋，并非系因其工作疏忽或对涉案物业的情况不明所致，而是基于惯例及业主委员会与意安公司达成的约定。宾泉公司作为专业的物业管理单位，根据常理，应当在签订物业服务合同前对其受托管理物业的基本情况，包括物业的面积、物业的构成等事先进行了解，对其根据物业服务合同的约定履行合同义务后依据委托管理的物业面积、类型、物业费标准可收取的物业费金额即履行合同的预期收益应当是明知的，故涉案物业服务合同应系合同双方的真实意思表示，应作为确定双方各自权利义务的依据。最后，退一步讲，如宾泉公司认为其在签订物业服务合同时对一品苑小区物业的总面积、物业构成等存在重大误解，应及时与业主委员会进行协商，如协商不成，应及时依法行使相应的权利，但宾泉公司在意安公司自始未支付物业管理费且以其与业委会间的约定为由明确拒绝缴纳系争房屋的物业管理费后，宾泉公司非但没有及时通过法律途径向意安公司及业主委员会依法主张相应的权利，且在与业委会于2010年6月续签物业服务合同时，对物业总建筑面积、物业构成及物业费的收费标准等仍作出与2008年6月签订的第一份物业服务合同内容相同的约定，而并未对此作出变更或补充，由此进一步证明，宾泉公司在签订物业服务合同时对于本案系争房屋虽属于徐汇区一品苑小区范围，但不属于宾泉公司可收取物业管理费的物业范围是清楚的。现宾泉公司在其物业管理服务期满并已退出一品苑小区的物业管理后，以其对系争房屋提供了实际管理为由，要求意安公司支付系争房屋的物业管理费，意图获取合同约定范围外的超额收益，既有违合同约定，亦有违诚实信用原则，本院难以支持。原审酌定意安公司按每月每平方米0.55元的标准向宾泉公司支付物业管理费，缺乏依据，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3248号民事判决；
二、驳回上海宾泉物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案一审、二审案件受理费各人民币1，343.70元，均由上海宾泉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年八月十四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六条
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2、《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……