广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第401号
原告（反诉被告）：佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社。（以下简称聚龙经济社）住所地：佛山市南海区，组织机构代码：××。
负责人：何胜光，社长。
委托代理人：邓日科、张俊龙，均系广东法品律师事务所律师。
被告（反诉原告）：甘绍周，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码：×××8279。
委托代理人：李穆娟、刘健萍，分别、实习律师。
原告聚龙经济社诉被告甘绍周土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员叶志标独任审判。
4月22日，被告甘绍周向本院提出管辖权异议。
4月23日，原告聚龙经济社申请庭外和解30天。
4月25日，被告提出反诉。经审查，本院受理被告提出的反诉并与本诉合并审理。
5月6日，本院作出（2015）佛南法民三初字第401-1号民事裁定书，驳回被告甘绍周提出的管辖权异议。
7月8日，本院公开开庭审理了此案。原告聚龙经济社的委托代理人邓日科、张俊龙，被告甘绍周的委托代理人李穆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚龙经济社诉称：2004年8月23日，原、被告签订《土地使用权承包合同》，约定原告将涉案土地出租给被告，租赁期限从2004年12月1日至2014年11月30日止。租赁期满后，原告经全体经济组织成员表决不再续约，并拟收回土地进行三旧改造。经原告多次催告，被告拒不返还承租的土地及地上建筑物，故起诉：
1、确认原、被告签订的《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止；
2、被告立即向原告返还镇（振）兴工业开发区东至平西大道、西至冷冻厂、南至建材铺位、北至四米河共计767.89平方米土地及地上建筑物；
3、被告按329.72元／天向原告支付2014年12月1日起至实际交还承租土地及地上建筑物时止的场地使用费，暂计算至起诉之日共35939.18元；
4、被告向原告赔偿土地延迟开发损失837196.85元；
5、被告承担本案全部诉讼费。
被告甘绍周答辩并反诉辩称：原告部分诉请无任何事实和法律依据，依法应驳回：
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十九条等相关规定，农村集体土地出租不得用于非农业建设。本案租赁的土地属农村集体土地，被告承租土地用于兴建厂房，进行非农业建设。双方所签的合同明显违反上述法律及指导意见等强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，双方所签的合同应当认定为无效合同。
二、原告要求被告按329.72元／天的标准支付场地使用费没有依据。1、双方所签的合同无效，故按每日承包款的两倍支付场地使用费的约定亦无效；2、合同到期后，被告没有收到原告不继续对外发包的通知，故被告向原告支付了承租土地的续约租金23520.52元，而原告收到被告的租金后，一直没有异议，亦没有将续约的租金退还被告，其行为应当视为默认被告按原合同约定的租金标准继续承租土地；
三、原告延迟开发出租的土地，被告并不存在过错。1、原告以其行为默认被告继续使用承租的土地，被告不存在非法占有土地的行为，原告延迟开发出租土地的损失不应当由被告承担；2、目前租赁的土地仍属工业用地，土地性质在未发生转变前不可能进行开发利用，故不存在因延迟开发土地造成原告损失的情况，且原告未提供任何证据证实其延迟开发造成的损失，其要求被告赔偿无事实及法律依据；
四、被告已于2015年6月10日搬离承租的土地及厂房，并于次日委托律师向原告发函，要求原告在同月16日与被告办理土地及厂房的交接手续。
综上，原告的各项诉请无任何事实及法律依据，应予驳回；同时反诉：1、确认原、被告2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》无效；2、原告向被告赔偿投资厂房的损失1950000元；3、本案诉讼费由原告承担。
针对被告甘绍周的反诉，原告聚龙经济社辩称：根据全国人大常委会的决定，从2015年2月27日开始，南海区不再适用《土地管理法》第六十三条的规定，故原、被告所签的土地租赁合同合法有效。合同到期后，双方并无续租的意愿，被告继续占用承租的土地无法律依据，其行为导致原告延迟开发及损失，故被告的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
庭审中，原告举证如下：
1、广东省农村集体组织证明书（副本）、组织机构代码证、人口信息资料复印件各1份；
2、2004年8月23日，发包方（甲方）聚龙经济社与承包方甘绍周（乙方）签订的《土地使用权承包合同》、南府集用（2003）字第20235号集体土地使用证原件各1份、收据复印件2份，主要内容是甲方将振兴工业开发区的767.89平方米土地发包给乙方，该土地东至平西大道、西至冷冻厂、南至建材铺位、北至四米河，承包期限自同年12月1日至2014年11月30日，其中2012年12月1日至2013年11月30日、2013年12月1日至2014年11月30日的承包款各为59349.11元；乙方须在每年11月30日前交纳下一年的承包款；合同期满前三个月，双方应协商续约，如甲方继续发包，在同等条件下，乙方有优先承包权，如甲方不再发包或乙方不再承包，乙方应在合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归甲方所有，否则乙方须按最后期每日承包款的两倍向甲方支付承包款；
2013年12月31日，甘绍周向聚龙经济社支付了2013年12月至2014年11月的租金59349.11元；
3、2010年7月5日，佛山市南海区旧城镇旧厂房旧村居改造协调领导小组发出的南旧改（2010）4号《关于认定佛山市南海区第十三批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》复印件1份，载明南海区第十三批“三旧”改造项目的改造面积共4436.44亩，其中编号“桂城9-29”平西聚龙振兴工业区改造面积为40306平方米；
2010年11月8日，南旧改复（2010）42号《关于调整桂城平西聚龙振兴工业区改造用地红线的批复》复印件1份，载明编号“桂城9-29”平西聚龙振兴工业区用地红线范围由40306平方米调整为67421平方米；
宗地红线图复印件、2013年土地利用现状图打印件、2013年影像图打印件、2010-2020土地利用总体规划图打印件、南海桂城新闻报道打印件各1份；
2015年2月16日，聚龙经济社作出的公告原件1份，载明振兴工业开发区的改造，经1002名股东表决，无投票30人、赞成票954人、反对票18人；
4、2014年8月20日，聚龙经济社向甘绍周发出的《通知》原件1份，载明振兴开发区合同在同年11月30日到期，该经济社不再出租；
2014年12月26日聚龙经济社发出的《通知》原件1份，载明聚龙振兴开发区厂房、商铺全部合同于同年12月31日到期，该经济社经股东代表同意不再续租，收回土地进行三旧改造，该经济社定于2015年1月1日起对振兴开发区全面停水；
2015年2月28日聚龙经济社发出的《公告》原件1份，载明聚龙振兴开发区厂房、商铺全部合同于2014年11月30日到期，该经济社经股东代表同意不再续租，收回土地进行三旧改造，该经济社定于2015年3月1日起对振兴开发区全面停水；
5、照片原件9张、视频光盘1个，用以证明原告多次在振兴开发区张贴到期不续约的通知，上述通知不但在被告承租的厂房张贴，且直接向被告及其工作人员送达，被告已知悉到期不续租，却故意拖延搬迁，占用土地，造成原告迟延开发；
6、同地段地价计算表打印件1份、南海区国土局网站上同期同地段土地的交易公告打印件4份，用以证明被告延期交还承租土地给原告造成的损失；
7、复函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单复印件各1份，用以证明被告律师函的内容是歪曲事实，并企图通过律师函的方式截止计算场地占用费，但并无真实交回场地的意愿，原告已在复函中给予被告搬迁的限期，但其至今仍未搬离。
经质证，被告对原告提供的第1项证据无异议；
对第2项证据的真实性无异议，但认为承租的土地没有办理集体土地使用证，在红线范围外，合同到期后，被告向原告支付了续约租金，表明被告有继续承租土地的意愿，并非原告所主张的双方不续约；
对第3项证据中通知、批复、公告的真实性无异议，对其他证据的真实性不予确认，原告三旧改造的方案在2010年审批通过，但原告在2015年2月13日、14日对振兴开发区进行投票表决，可知原告在决定三旧改造这一重大决策事项前没有组织本社成员或股东进行投票表决，其三旧改造项目的合法性有待查实；振兴工业开发区的用地面积为67421平方米，而原告提供的土地证面积只有24739.8平方米，该工业区有超过4万多平方米的土地没有办理集体土地使用证，无法证明租赁的土地符合土地利用总体规划，无法证实其满足出租的条件；
对第4项证据的真实性不予确认，被告在2015年2月份才收到原告不对外续租的通知，从原告提供的《公告》显示，原告是在2015年2月13日、14日才对该工业开发区的改造事项进行表决，按时间推断，原告对该开发区进行改造的日程应从同年2月中旬起算，并可推断此日期前，原告不可能向被告发出不续约通知；
对第5项证据的真实性不予确认，认为照片所属的位置不明，被告没有看过照片上通知的内容；
对第6项证据的真实性不予确认，认为截止今日，租赁的土地属于工业用地，土地性质在未发生转变前不可能进行开发利用，不存在因迟延开发造成损失，原告亦未提供任何证据证实是因被告的过错导致迟延开发，且被告在合同到期后，向原告支付了续约租金，原告收到租金后没有向被告提出异议，亦没有将租金退还，其行为默认被告继续使用租赁的土地，故被告不存在非法占用的情形；
对第7项证据的真实性无异议，但认为被告发出的律师函已告知原告在2015年6月16日办理厂房交接手续，但原告在约定的时间内没有与被告办理厂房交接手续，应承担无法办理交接的法律后果。
庭审中，被告举证如下：
1、损失清单原件1份；
2、土地四置红线图复印件1份，用以证明租赁的土地位于红线范围外，且没有办理集体土地使用证；
3、农行现金缴款单原件1份，载明甘绍周于2014年12月15日向原告支付了租金23520.52元；
4、律师函、广东省国家税务局通用定额发票、EMS全球邮政特快专递邮件详情单原件各1份、邮件查询结果打印件1份，用以证明被告在2015年6月10日已经搬离涉案厂房，被告在同年6月11日致函原告，要求原告在同年6月16日上午10时与被告办理涉案厂房的交接手续，但原告未在约定的时间内与被告办理交接，应承担无法交接的法律后果。
经质证，原告对被告提供的第1项证据认为不具有证明效力，仅是被告单方的陈述，其主张的损失未提供任何证据予以佐证；
对第2项证据认为没有原件，来源不清，内容与土地现状、三旧改造的认定范围不一致，不应作为证据予以采纳，原告已提供了租赁土地的集体土地使用证、土地现状图、影像图等，应以原告提供的证据为准，租赁的土地无权属争议，且地上有建筑物，符合土地利用总体规划，属于建设用地；
对第3项证据的真实性无异议，但认为不能证明原告默认被告继续使用承租的土地，被告在租赁期满后向原告帐户转款行为并不能推定原告同意其继续租用土地，且原告亦没有向被告开具收据，被告继续占用土地的违法行为造成原告开发延误，应当予以赔偿。
对第4项证据的真实性无异议，但认为被告并无交还场地的真实意愿，律师函的目的仅仅是为了截止计算场地占用费，原告收到该律师函的时间迟于被告约定的交付时间，原告在复函中重新约定办理交接手续的时间及流程，但到目前为止被告仍无理地占用场地。
经审查，原告提供的第1、2、7项证据来源合法，被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的第3项证据可相互印证，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提供的第4、5项证据未能提供相应的公示或送达依据，本院对上述两项证据的合法性不予确认；原告提供的第6项证据被告不予确认，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性不予确认；
被告提供的第1项证据原告不予确认，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性不予确认；被告提供的第2项证据未经国土部门审核，亦无法反映租赁土地在图中的具体位置，本院对该项证据的真实性、合法性、关联性不予确认；被告提供的第3、4项证据原告没有异议，本院对该项证据的真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
座落在平西聚龙村民小组“振兴”地段、面积24739.8平方米的土地所有者是南海平洲平西聚龙村民小组，土地使用者是原告聚龙经济社，集体土地使用证为“南府集用（2003）字第20235号”。
2004年8月23日，原告聚龙经济社作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的被告甘绍周签订《土地使用权承包合同》，约定原告将位于振兴工业开发区、东至平西大道、西至冷冻厂、南至建材铺位、北至四米河的767.89平方米土地发包给被告；承包期自同年12月1日至2014年11月30日，2013年12月1日至2014年11月30日的承包款为59349.11元；被告在每年的11月30日前交下一年的承包款，收款时，原告开具收据；合同期满前三个月，双方应协商续约，如原告继续发包，在同等条件下，被告有优先承包权，如原告不再发包或被告不再承包，被告应在合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归原告所有，否则被告须按最后期每日承包款的两倍向原告支付承包款。
2014年12月15日，被告向原告帐号存入23520.52元。
2015年3月23日，原告提起诉讼。
同年6月11日，被告委托律师致函原告，要求原告于同月16日办理其承租土地及厂房的交接手续。同月19日，原告复函被告，要求被告于同月24日办理租赁土地及厂房的交接手续。
本院认为：原告聚龙经济社是平西聚龙村民小组“振兴”地段、面积24739.8平方米的土地使用者，该地块办理了“南府集用（2003）字第20235号”集体土地使用证，被告承租的767.89平方米土地在该地块内，原、被告所签的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告反诉认为该合同无效的主张本院不予支持。
合同约定的租赁期限至2014年11月30日，原、被告是否继续该租赁关系应由双方协商一致确定，因被告已获知原告的帐户资料，故被告于2014年12月15日向同一帐户存入款项仅为单方行为表示，并不能必然推定原告收取期限届满后的租金、同意继续租赁关系，且原告亦没有向被告开具收据，并对被告继续使用行为提出异议，故双方并未就继续租赁合同关系达成一致合意。据此，原告请求确认《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止的第1项诉请有理，本院予以支持。
租赁期限届满，作为承租人的被告甘绍周应当返还租赁物。在本案引起讼争后，被告虽于2015年6月11日委托律师致函原告，要求原告于同月16日办理其承租土地及厂房的交接手续，原告亦复函被告在同月24日办理租赁场地的交接手续，在此情况下，被告完全可以根据诚实信用的原则，向原告返还租赁的场地及建筑物，但被告没有提供任何合法有效的证据证实已向原告返还租赁场地及建筑物，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告返还租赁场地第2项诉请有理，本院予以支持。
被告在合同期满后仍占有使用租赁场地，根据合同约定，被告应按最后一期每日承包款的两倍向原告支付使用费。合同约定最后一期年承包款为59349.11元，据此，每日使用费为162.6元，两倍的使用费为每日325.2元，被告应按此标准向原告支付自2014年12月1日起至实际返还场地日止的使用费，但被告已支付的23520.52元应作扣减。原告第3项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持；原告该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，本院对原告超出此部分的主张不予支持。
原告认为被告没有按时返还土地造成其损失837196.85元，原告的此主张没有提供充分、有效的证据证实，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的第4项诉请不予支持。
被告要求原告赔偿其租赁期间的投资损失1950000元，但被告对此主张同样没有提供充分、有效的证据予以证实，亦应承担举证不能的法律后果，本院对被告的此项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社与被告（反诉原告）甘绍周于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止；
二、被告（反诉原告）甘绍周应于本判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项《土地使用权承包合同》项下，东至平西大道、西至冷冻厂、南至建材铺位、北至四米河的767.89平方米土地及建筑物返还予原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社；
三、被告（反诉原告）甘绍周应于本判决发生法律效力之日起十日内按每日325.2元，支付自2014年12月1日起至上列第二项场地实际返还日止的使用费予原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社（被告甘绍周履行此项判决时，应扣减23520.52元）；
四、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）甘绍周的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6265.68元（原告已预交），由原告负担5684.08元、被告负担581.6元；反诉受理费减半收取11175元（被告已预交），由被告负担。被告负担的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶志标
二〇一五年七月二十三日
书记员 刘冬花