湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第525号
上诉人（原审被告、反诉原告）姚灿仁，男，1972年2月5日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）花垣县百货公司。
法定代表人罗碧军，该公司经理。
委托代理人包亚琼，湖南锦绣律师事务所律师。
原审第三人花垣县商业行业管理办公室，住所地花垣县花垣镇建设中路**号。
负责人石长青，该公司经理。
委托代理人江秀凤，女，1962年4月24日出生，汉族。
原审第三人戴洪波，男，1982年6月14日出生，汉族。
上诉人姚灿仁因与被上诉人花垣县百货公司、原审第三人花垣县商业行业管理办公室、戴洪波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省花垣县人民法院（2014）花民初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚灿仁、被上诉人花垣县百货公司的委托代理人包亚琼、原审第三人花垣县商业行业管理办公室的委托代理人江秀凤、原审第三人戴洪波均到庭参加诉讼，被上诉人花垣县百货公司的法定代表人罗碧军、原审第三人花垣县商业行业管理办公室事负责人石长青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年9月，第三人花垣县商业行业管理办公室与第三人戴洪波商定租赁位于花垣县城南四方井大桥北头东面一楼门面一间，二楼门面九间，共十间门面。后因戴洪波占用涉案门面却不履行约定义务，花垣县商业行业管理办公室将戴洪波诉至该院，该院依法作出（2012）花民初字第497号判决，判决双方的租赁合同解除，戴洪波将占用的门面腾出。戴洪波与花垣县商业行业管理办公室已不存在租赁关系。2013年3月20日，第三人花垣县商业行业管理办公室与被告姚灿仁签订《房屋门面租赁合同》，被告姚灿仁承租该十间门面。约定出租期限为5年，从2013年4月1日至2018年3月底止，年租金7万元整，每年4月1日一次性交清。合同记载被告姚灿仁已一次性交清门面抵押金10000元。有收据证明被告于合同订立日，即2013年3月20日，交纳40000元租金。收据写明“原好望角门面，收入2013年4月30日至2014年3月30日止”。2013年12月25日，第三人花垣县商业行业管理办公室作《关于相关资产清退企业管理的说明》，将涉案十间门面退还给原告花垣县百货公司。原告花垣县百货公司于2014年1月6日进行了房屋产权登记，房权证号为花房权证花垣镇字第7140000**号。租赁合同出租方变更为花垣县百货公司，由其享受相应的权利和承担相应的义务。2014年4月1日，被告没有依约交纳第二年房租，原告与第三人花垣县商业行业管理办公室多次催促，被告至今仍没有交纳。
原判认为，花垣县百货公司与姚灿仁及第三人花垣县商业行业管理办公室、第三人戴洪波租赁合同纠纷一案，出租人权利义务变更合法，第三人花垣县商业行业管理办公室作为租赁合同出租人享受的权利和承担的义务由花垣县百货公司承受，花垣县百货公司是本案适格的原告。第三人花垣县商业行业管理办公室与被告姚灿仁签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，出租人和承租人应当按照合同约定履行相应义务。被告姚灿仁在本诉中辩称拒不交纳第二年房租是因为原告没有履行出租房屋的交付义务，在反诉状中请求法院判决本诉原告花垣县百货公司腾出承租房屋并交付给其使用，并要求赔偿未能使用房屋而造成的租金和押金利息损失。但本诉被告姚灿仁提交的证据不能证明在2013年3月20日至2014年3月底的合同履行期间内曾经要求原告履行交付房屋义务而原告拒不履行的事实，且交纳押金和租金是履行租赁合同的义务，其两项请求没有合法有效的证据证明，该院依法不予支持。本诉原告在诉状中陈述被告依约给付第一年租金，后增加诉讼请求，主张本诉被告第一年的租赁费尚欠30000元未交，但提供的证人证言和票据不能有效支持该诉讼请求，该院不予支持。本诉被告姚灿仁在租赁合同合法有效且履行一年的情况下，在第二年经多次催交租金而拒不交纳，已经违反了法律规定的合同履行义务，原告单方解除租赁合同，符合我国《合同法》第九十四条第四款、第九十六条的规定。本诉原告主张本诉被告在解除合同后占用其租赁房屋所产生的费用，按每年租金70000元计算，一天租金为192元，至被告退还房屋之日止，该院认为计算方式合理，依法予以认可。第三人戴洪波提出的答辩主张和证据与案件事实并无关联，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告姚灿仁于本判决生效之日起10日内退回承租本诉原告花垣县百货公司的十间房屋，并将屋内的个人物品搬走；二、本诉被告姚灿仁给付本诉原告花垣县百货公司占用承租屋所产生的费用，从2014年4月1日至搬出承租屋之日止，每天金额为192元。三、驳回本诉原告花垣县百货公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告姚灿仁的全部诉讼请求。本诉案件受理费300元，反诉案件受理费900元，共计1200元，由本诉被告姚灿仁承担。
宣判后，姚灿仁不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法支持上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决认定事实与本案事实不符且证据不足，上诉人自签订合同之日起从未使用过租赁房屋，租赁房屋实际由第三人戴洪波占用；二、上诉人请求有事实和法律依据且证据充分，从本案上诉人提供的证据、第三人戴洪波的陈述及本案被上诉人的起诉状和相关证据，充分证实了上诉人按约定支付了租金，出租方未按合同交付出租房屋，至今上诉人没有使用承租房屋的事实。
被上诉人花垣县百货公司答辩称：一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
原审第三人花垣县商业行业管理办公室答辩称：一、戴洪波是姚灿仁小舅子，两人是姻亲，姚灿仁对戴洪波未退门面是清楚的。二、我单位退休人员靠出租的门面租金维持医保等社会保险，现门面一直没有收到租金，请求二审法院支持我方将门面收回重新出租。其余答辩意见同意被上诉人答辩意见。
原审第三人戴洪波答辩称：同意上诉人的上诉理由。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。另查明，该出租房屋虽然不是由上诉人在使用，但至今仍由其妻弟即第三人戴洪波占用。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原审第三人花垣县商业行业管理办公室与上诉人姚灿仁签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，出租人和承租人应当按照合同约定履行相应义务。后被上诉人花垣县百货公司取得本案所涉出租房屋的所有权，其对原审第三人花垣县商业行业管理办公室与上诉人姚灿仁签订的房屋租赁合同的权利义务依法予以承继。本案中，上诉人姚灿仁作为承租人，应当按时支付房租给出租人，履行其房租交付义务，现上诉人拒不交付第二年房屋租金，其理由为被上诉人没有履行出租房屋的交付义务，并提起反诉，要求被上诉人花垣县百货公司腾出承租房屋并交付给其使用，赔偿其未能使用房屋而造成的租金和押金利息损失。但上诉人姚灿仁提交的证据不足以证明在2013年3月20日至2014年3月底的合同履行期间内其曾经要求被上诉人履行交付房屋义务而原告拒不履行的事实，且从查明的事实来看，该房屋虽然不是由上诉人在使用，但至今仍由其妻弟即第三人戴洪波占用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于上诉人的反诉请求，因其不能提供有效证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。同时根据合同及法律规定，交纳押金和租金是上诉人履行租赁合同的义务，现上诉人无正当理由拒付租金，根据《中华人民共和国合同法》二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故被上诉人花垣县百货公司在上诉人姚灿仁无正当理由拒付租金的情形下，享有合同的单方解除权，并有权请求上诉人搬离出租房屋，支付占有期间的使用费用。
综上所述，上诉人姚灿仁的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人姚灿仁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 张安成
审 判 员 彭继武
二〇一五年二月四日
代理书记员 朱丽艳
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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