嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀商初字第549号
原告：吴建峰，男，1954年11月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区邮电苑**幢***室。公民身份号码：3304021954********。
委托代理人（特别授权）：童晓灵、刘欣然，浙江圣文律师事务所律师。
被告：唐加祥，男，1967年9月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区怡和园**幢***室。公民身份号码：3304021967********。
委托代理人（特别授权）：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。
原告吴建峰为与被告唐加祥租赁合同纠纷一案，于2015年7月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员梅永根独任审判，根据原告的申请，保全了被告的房产，并于同年8月21日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年11月5日第二次公开开庭进行审理。原告吴建峰的委托代理人刘欣然和被告唐加祥的委托代理人谢中岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建峰起诉称：2010年3月，原被告双方签订了《合作经营协议书》，该协议约定：原告向被告提供嘉兴市田园乡村俱乐部有限公司（以下简称田园乡村俱乐部）内的餐厅、客房等配套设施及以小河为界的场地设备设施供被告经营使用；协议使用期限即租赁期为四年，至2014年12月止；在协议期间，被告应当每年向原告支付160000元租金，协议签订之日支付本年度租金，之后每年到期支付；在协议期间，被告承担经营发生的各类税金、水电费，水电费须当月支付，不得拖欠；场地清洁员、维修工、传达室工作人员的工资各负担一半，其他费用由原被告各半承担；违约方需赔偿另一方一切实际损失。2013年之前，被告均能按照协议的内容履行支付租金、税费、水电费、员工工资等义务。2013年后，经原告多次以口头、书面函件、律师函的方式催讨，被告仍拖欠上述费用，不予回应。2013年12月30日，经原告核算，被告拖欠2013年度税费、水电费、工人工资共65941.27元。2015年4月3日，双方确认被告拖欠2014年至2015年3月的水电费等费用48698.44元。自2013年至2015年6月，被告共拖欠原告租金400000元，税费、水电费、工人工资等114639.71元。请求判令被告支付租金400000元，自2013年1月起至实际支付之日的逾期利息；支付税费、水电费、工人工资114639.71元，自2013年12月起至实际支付之日的逾期利息，均按年利率5.25%计算。
被告唐加祥口头答辩称：从双方签订协议至今，被告才发现原告出租浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司（以下简称嘉兴电信公司）的相关房屋及设备是不能转租的，故双方的协议是无效的。2012年3月份，双方协议中约定的部分客房被嘉兴电信公司收回，租赁物减少了，故租金应当重新计算。2014年底之后，双方约定的合作期限已到，原告与电信公司的租赁期限也到期，故从2015年1月1日起，原告无权再向被告收取租金。双方未确认过水电费、工人工资，被告也没有核对过。
原告吴建峰为证明其主张，提交了以下证据：
证据1，原告（甲方）与被告（乙方）签订的《合作经营协议书》原件一份。协议约定的主要内容：甲方提供在田园乡村俱乐部内餐厅、客房等配套的有关设备设施（附双方确定的清单），提供与小河为界场地的设备设施（除辅助楼部分为甲方办公场所）归乙方使用；协议期间，乙方承担经营发生的各类税金、费用，水电费维修费等当月付清，不得拖欠。场地清洁员及维修工和传达室各一名，费用双方承担一半。每年使用费160000元，乙方自协议签订日一次性付清，以后为每年到期支付。协议期限为四年，至2014年12月止。合同期满，如乙方不继续合作，乙方按接收时的清单将设备设施等全数归还甲方，缺少折价赔偿。乙方在经营中投资的设备设施装修等可自行处置。甲方落款处有原告吴建峰的签名，乙方落款处有被告唐加祥的签名。原告以此证明原被告双方签订合作经营协议书的情况。被告质证后对协议的真实性无异议，表示相应的租赁物是原告从嘉兴电信公司租赁后转租给被告的，原告与嘉兴电信公司之间的协议约定不得转租。协议书是2011年3月份签订的，并不是诉状上所说的2010年3月份。
证据2，原告单方于2013年12月30日制作的费用清单一份、2015年4月3日由姚振东、吴玲玲签名的清单原件一份。前一份清单载明：2013年2月2日结账，餐厅唐加祥欠鱼塘68389.48元，年底已付30000元，剩38389.48元，2013年费用30581.79元，收到应收款3030元，唐加祥共欠鱼塘65941.27元。后一份清单载明：餐厅2014年至2015年3月共欠费用48698.44元。原告以此证明2013年12月30日确认被告欠原告税费、养老金、水电费、工人工资65941.27元，2015年4月3日，经原被告双方确认，被告拖欠原告水电费、税费、工人工资48689.44元，同时证明至2015年3月份，被告仍占有租赁场地的事实。被告质证后认为前一份清单在被告支付30000元后，2013年的相关费用已经结清。后一份清单是原告自行制作的，未经被告确认，被告不予认可。姚振东是帮原告看鱼塘的，不是被告的职工，被告也不发工资，被告平时不在，把餐厅钥匙给了他。
证据3，2014年4月22日，原告通过律师发给被告的催款函一份，2014年7月4日，原告发给被告的催款函一份。律师函称被告欠原告2013年、2014年的经营使用费、税金、费用、水电费、员工工资等，要求被告收函后主动联系原告，支付拖欠费用。函称被告自2010年起经营田园乡村俱乐部内的餐厅、客房等，欠原告2013年、2014年的经营使用费、税金、费用、水电费、员工工资等，原告多次电话、当面、律师函向被告催讨，但至今未付，如不能于2014年7月10日支付上述费用而造成断水、断电及经营损失由被告承担。原告以此证明曾委托律师及自己向被告发函催讨租金、税金、费用、水电费、员工工资等。被告质证后确认收到过律师函，对其无异议，但没收到过原告自己发的函。
被告唐加祥为证据其主张，提交了下列证据：
证据4，2010年3月20日原告（乙方）与嘉兴电信公司（甲方）签订的租赁协议复印件一份。协议约定的主要内容：甲方将坐落于嘉兴市秀洲区王江泾镇范滩村的各类房屋建筑物，场地23.9亩；水面约140亩；设施、设备以及办公用品一批租赁给乙方使用。租赁期间由乙方负责依法经营管理。租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日。租赁期间的各类税费由乙方承担。租赁期间未经甲方书面许可，乙方不得擅自改变租赁房屋、场地、水面现状；不得出租、转租房屋、场地、水面；不得对租赁房屋、场地、水面等租赁资产设立任何形式的担保。租赁期间，乙方与现有劳动合同单位之间的劳动关系继续保持，工资福利等管理参照劳动合同单位与乙方在前一轮租赁期间的租赁人员管理办法执行。乙方享有经营自主权，甲方不安排现有职工到乙方上岗。被告以此证明协议上明确约定原告不能转租，故原被告之间的租赁协议无效。原告质证后对协议本身无异议，但认为当初原告租赁给被告时，电信公司是知道的，也是认可的。
证据5，2010年3月20日（被告称实际为2011年3月20日），原被告签订的《合作经营协议书》原件一份，内容包含在证据1内，但比证据1的内容少，甲方落款处除原告吴建峰签名外，还加盖了“田园乡村俱乐部”公章，乙方落款处除被告唐加祥签名外，还加盖了“唐加祥印”章和“田园乡村俱乐部发票专用章”章。被告以此证明本案所涉房屋，原被告签订过合作经营协议书，原告当时是田园乡村俱乐部的法定代表人。原告质证后认为没有见过这份协议，应以原告提供的协议书为准。公章平时虽由原告保管，但被告也可以使用。
证据6，田园乡村俱乐部的工商变更登记情况，载明：2012年5月30日，法定代表人由吴建峰变更为严有根。被告以此证明原被告开始合作时，田园乡村俱乐部的法定代表人是本案的原告，但在2012年5月30日进行了变更。原告对证据的真实性无异议，认为租赁关系发生在原被告之间。
证据7，杨建春于2015年8月18日出具的情况说明一份。证明其自2011年9月至2012年12月期间在田园乡村俱乐部任兼职会计的16个月工资8000元，已由唐加祥支付。被告以此证明其支付会计工资的情况。原告质证后表示2012年之前的会计工资应由被告负担，从2013年开始的会计工资由原告负担。对此，被告认为这部分工资应由原被告双方共同负担，从2013年开始，被告已不再经营，会计的工资自然应由原告负担。
经本院审查核实，认证如下：
证据1、5，被告对原告提供的证据1予以认可，该证据涵盖了证据5的内容，两份证据的内容虽然相近，但证据5的内容不够完备，应以证据1的内容为准，故对证据1的效力予以确认。
证据2，系原告单方自行制作，双方存在争议，原告未能提供其他的证据印证，对其在本案中的效力不予确认。
证据3，其中的律师函，原告确认收到，本院对原告向被告催讨款项的事实予以确认。原告寄给被告的函，被告否认收到，原告也未能提供邮寄并由被告签收的凭证，本院对该函件不予确认。
证据4、6，原告无异议，对其效力予以确认。
证据7，其性质属于证人证言，证人应当出庭作证，且双方对证人所涉的工资负担情况有争议，故对其在本案中的效力不予确认。
综上并结合当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2010年3月20日，嘉兴电信公司与原告签订租赁协议一份，将坐落于嘉兴市秀洲区王江泾镇范滩村的各类建筑物、场地、水面、设施、设备等即田园乡村俱乐部租赁给原告使用，由原告负责依法经营管理（内容详见证据4）。2011年3月20日，原被告签订《合作经营协议书》一份，原告将田园乡村俱乐部中的餐厅、客房等配套的有关设备设施，与小河为界场地的设备设施（除辅助楼部分为甲方办公场所）转租给被告经营（内容详见证据1）。原告同意因进场装修等事务而免除2011年6月前租金，租金从2011年7月开始计算。在被告经营期间，嘉兴电信公司于2012年3月将被告经营的4套（8间）客房收回自用。被告在被收回4套（8间）客房前共已支付原告240000元租金（2011年度为80000元，2012年度为160000元），并付清了2012年底前的其他相关费用。自2013年起，被告未再支付过租金，仅于2013年底支付了30000元水电费等经营费用。2014年4月22日，原告通过律师发函向被告催讨租金、经营费用未果。租赁期限届满后，被告既未退租，也未支付租赁及相关费用，原告遂诉至本院，要求被告支付租金和费用，并表示嘉兴电信公司收回4套（8间）客房后的租金按每年100000元计算。
本院认为：原被告双方签订了合作经营协议书，但诉讼中，双方均认可为租赁关系，故本案可认定为租赁合同纠纷。本案所涉租赁物系原告向嘉兴电信公司租赁而来，虽然嘉兴电信公司与原告签订的租赁协议中约定原告不得出租、转租房屋、场地等，但事实上，在原告将餐厅、客房转租给被告之后，嘉兴电信公司从未向原告或被告提出过异议，即使在2012年3月该公司收回了其中的4套（8间）客房时，也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，未经出租人同意的转租并不导致转租合同无效。故原被告双方签订的合作经营协议，即事实上的租赁合同合法有效，双方均应遵守。在被告租赁期间，部分租赁物被嘉兴电信公司收回，从而导致租赁标的物减少，相应的租金也应减少。由于原被告未就此达成协议，事后未形成一致意见，在嘉兴电信公司收回部分租赁物后，被告也未按年化金额支付过租金，考虑本案原租赁物为餐厅、10套（20间）客房、场地，从嘉兴电信公司收回的4套8间客房占全部租赁物数量的比例看，原告表示自4套（8间）客房被收回起的租金按每年100000元计算并无不当，可予准许。由此折算2012年度的租金为110000元（前2个月按16万元/年，后10个月按10万元/年计算，即16万元/12月×2月＋10万元/年12月×10月），原告多付2012年度的租金50000元可结转到2013年抵付租金。租赁期限届满后，被告未退还租赁物，也未与原告约定何时退还，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故对2015年上半年的租金，应按照合同期限内的租金支付。对于2013年开始的税金、水电费、工人工资等费用，因原告未能提供充分的证据证明，本院不予支持。被告未能及时支付租金，应支付原告逾期付款利息。原告要求按年利率5.25%计算利息，低于中国人民银行同期贷款基准利率，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告唐加祥于本判决生效后十日内支付原告吴建峰租金200000元（其中2013年度为50000元，2014年度为100000元，2015年上半年50000元）；
二、被告唐加祥于本判决生效后十日支付原告吴建峰逾期付款利息（其中50000元自2013年1月1日起计算，100000元自2014年1月1日起计算，50000元自起诉之日即2015年1月1日起计算，均按年利率5.25%计算至实际履行之日止）；
三、驳回原告吴建峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9560元，保全费1020元，合计10580元，由原告吴建峰负担5040元，被告唐加祥负担5540元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
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审 判 长 李江平
审 判 员 梅永根
人民陪审员 蔡祖尧
二〇一六年一月十五日
书 记 员 沈月勤
1、如当事人不服本院判决提起的诉讼，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。
逾期不交纳诉讼费又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。