广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13920号上诉人（原审原告）：丛富斌，男，1995年11月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：仲兆庶，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志勇，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市安合贸易有限公司。住所地：广州市花都区狮岭镇芙蓉度假区树院五街*号。法定代表人：王硕朋，总经理。委托诉讼代理人：赵业凤，女，该公司法务职员。上诉人丛富斌因与被上诉人广州市安合贸易有限公司（以下简称安合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区迎宾大道136号934房。安合公司系该楼盘的开发商。2013年11月22日，丛富斌（买方、乙方）与安合公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丛富斌向安合公司购买案涉房屋，该商品房约定建筑面积为45.36平方米，其中套内建筑面积33.83平方米，共有分摊面积约11.53平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15252.73元，总金额为516000元。乙方以一次性付款方式付款。甲方应当在2013年12月31日前将案涉房屋交付乙方使用。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十八条：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。并按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算房价款。合同第二十一条约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内，到产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，补充协议第五条约定，将主合同第十二条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》”，第九条约定：双方同意该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未在合同第十六条约定的办理期限内办理该商品房的交接手续的，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之日起由甲方转移给乙方。第十条约定：甲乙双方同意：无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房屋面积差异的确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按以下约定进行处理：3、在该商品出现面积差异，乙方依据本补充协议的约定须向甲方补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为乙方须支付给甲方的该商品房购房价款，故乙方应自收到甲方发出的书面通知之日起10天内到指定的地点办理补缴手续，逾期应向甲方支付所欠差价每天千分之五的违约金。若乙方不予付清的，则甲方有权不将该商品房交付给乙方而不须承担任何责任。第十二约定：若出现《商品房买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过320个工作日的，甲方每日按已付房价款的0.005%向乙方支付违约金。该违约金总额计不超过房屋总房价的1%。第十三条：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部应付款（包括全部房款、约定因面积差异而产生的差价、应缴的税项和费用、违约金、专项维修基金等），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。第十四条：产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按《商品房买卖合同》约定面积计算。产权登记面积确定以后，以面积为计费依据的，各项费用按产权登记面积计算。第十九条，本《补充协议》对《商品房买卖合同》的修改、补充，是甲乙双方的真实意思表示，是《商品房买卖合同》的有效组成部分。甲乙双方在签署本《补充协议》时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本《补充协议》规定严格执行。第二十条，若本《补充协议》的约定与商品房买卖合同的约定有不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。合同签订当日，丛富斌按合同约定向安合公司支付了全部购房款及办证综合费1000元，安合公司出具了收款收据。安合公司认为权证综合费1000元包括交易手续费、代办劳务费、登记查册费、房屋测量测绘费，并提交发票、广东省物价局、广东省建设厅《关于规范房地产交易手续费有关问题的通知》等拟证明权证综合费的收取依据以及安合公司已向有关部门缴纳上述费用。2013年11月12日，安合公司取得涉案楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年12月24日，安合公司向丛富斌发出收楼通知书，丛富斌前往收楼，发现房屋存在质量问题,包括墙壁裂缝、色差、窗户关闭不能密封、抽油烟机不能启动等，从而拒绝收楼。2014年5月18日，丛富斌办理了收楼手续。同日，丛富斌向安合公司缴交了500元水电保证金，安合公司出具了收据。2015年5月21日，丛富斌与安合公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定因案涉房屋实测面积比合同约定计价面积增加0.07平方米，根据合同约定丛富斌向安合公司补交房款1068元。双方在签订本补充协议后，双方就《商品房买卖合同》及补充协议约定的义务已全部履行完毕，互不追究对方任何违约责任。同日，丛富斌向安合公司补交了1068元房款。2015年8月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房屋的《房地产权证》，登记地址为广州市花都区迎宾大道136号934房，权属人为丛富斌，登记建筑面积为45.96平方米，套内建筑面积为33.9平方米。安合公司提交如下证据拟证明案涉房屋目前已经具备交付条件：1、2013年5月24日广州市花都区人民防空办公室出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2、广州新奥燃气有限公司2012年10月30日出具的《竣工报告》、《燃气管道工程综合验收意见》；3、广州市花都区邮政局2013年11月1日出具的《邮政信报箱启用通知单》；4、《住宅使用说明书》；5、《建筑工程竣工验收报告》；6、广州供电局有限公司花都供电局2013年1月16日出具的《客户受电工程竣工检验意见书》；7、广州市花都区环境保护局2013年5月13日出具的《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》；8、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；9、城市供用水合同、供水安装工程结算书，该合同载明广州市东溪供水有限公司为供水方、安合公司为用水方，供水地址为广州市花都区新华街清布村迎宾大道东。2017年2月15日，一审法院立案受理丛富斌对安合公司提起的本案诉讼，丛富斌请求：1.安合公司支付丛富斌逾期交楼的滞纳金28122元（从2014年2月1日开始计算计至实际交楼2014年5月18日，按照总房价款的日万分之五的标准258元×109天计算）及按银行同期贷款计算的法定利息（利息以滞纳金28122元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年5月18日计至付清之日止）；2.安合公司支付丛富斌逾期办理房地产权证的滞纳金55728元（从2014年8月1日起计至2015年8月26日止，按照合同约定以总房价款日万分之五的标准258元×216天计算）及按银行同期贷款计算的法定利息（利息以滞纳金55728元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2015年8月26日起计至付清之日止）；3.安合公司支付违法收取丛富斌的1000元权证综合费及按银行同期贷款利率的法定利息（利息以1000元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2013年11月22日起计至付清之日止）；4.安合公司支付违法收取丛富斌的水电保证金500元及按银行同期贷款利率的法定利息（利息以500元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2014年5月18日计至退回之日止）；5.安合公司返还已经收取丛富斌的预告登记费1100元及法定利息（利息以1100元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2013年11月22日计至退回之日止）；6.安合公司出具收取丛富斌房契税15480元、印花税258+33元的发票；7.安合公司出具永久用水用电法定证明文件；8.安合公司承担本案的诉讼费及相关费用。该案诉讼中，一审法院依法向广州供电局有限公司花都供电局、广州市东溪供水有限公司发函调查案涉房屋的永久水电情况，广州供电局有限公司花都供电局复函称，经核查存档资料，位于广州市花都区迎宾大道136号的小区为专变商业用电，已于2013年1月30日装表送电。广州市东溪供水有限公司复函称，2012年8月17日，我公司与安合公司签订城市供用水合同，从该日起，安合公司在广州市花都区新华街清布村迎宾大道东开发的小区具备永久用水条件。安合公司称，案涉房屋确切位置是位于广州市花都区新华街清布村迎宾大道西136号934房，当时签订用水合同的时候可能是因为供水公司的笔误写成广州市花都区新华街清布村迎宾大道东，我方签订合同时也没有仔细审查，我方现在明确我方在广州市花都区新华街清布村迎宾大道有且仅有案涉小区一个开发项目、一个楼盘。一审法院认为：丛富斌与安合公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第五条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》”，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电亦属于房屋居住的必要条件，故安合公司交付的房屋除满足法定条件外，还必须满足购房人日常生活用水用电的基本条件，根据广州供电局有限公司花都供电局、广州东溪供水有限公司的复函显示，案涉房屋已具备永久用水、用电条件。因此，案涉房屋于合同约定的交付日期之前已经满足交付条件，丛富斌要求安合公司承担逾期交楼的违约责任，依据不足，一审法院不予支持。丛富斌于2014年5月18日收楼，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2015年3月20日。合同附件七补充协议第十二条约定：“若出现《商品房买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过320个工作日的，甲方每日按已付房价款的0.005%向乙方支付违约金。该违约金总额计不超过房屋总房价的1%。”安合公司2015年8月24日为丛富斌办妥案涉房屋的房地产权证，但该日期在延迟办证后的320个工作日内，依合同约定丛富斌不追究安合公司的违约责任。因此，丛富斌要求安合公司支付迟延办证违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。至于丛富斌要求支付权证综合费及利息的请求，安合公司已经提供证据证明收取依据和标准并提交发票等相关证据证明其已缴纳了相关费用，安合公司陈述的劳务费用亦属于合理范围，丛富斌现在已经取得案涉房屋的房地产权证，因此对丛富斌的该项诉讼请求，一审法院不予支持。根据安合公司提供的证据可证明安合公司已代丛富斌向房管部门支付了预告登记费，案涉房屋目前已登记至丛富斌名下，故不存在向丛富斌返还预告登记费的问题，因此，对丛富斌要求安合公司向其返还预告登记费1100元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。对于丛富斌要求的水电保证金及利息，水电费均是先使用后交费，安合公司不能为防止业主欠缴水电费而收取，也不能因为业主缴纳了此费用就认同此费用，安合公司收取此款项没有依据，应予退还。因此，丛富斌要求安合公司退还此费用及支付利息的请求，一审法院予以支持。至于丛富斌要求安合公司出具契税及印花税的发票的请求，因发票的出具事宜是税务部门的监管职责，不属于人民法院受理民事案件的范围，对丛富斌此项请求，一审法院不予支持。如上所述，案涉房屋已经具备永久用水和永久用电，对于丛富斌要求安合公司出具永久用水用电法定文件的请求，在诉讼中一审法院已向丛富斌出具广州供电局有限公司花都供电局、广州东溪供水有限公司的复函，丛富斌对于案涉房屋具备永久水电的情况已经知悉，因此，对丛富斌此项请求，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条的规定，于2017年4月24日作出一审判决：一、广州市安合贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十内向丛富斌返还水电保证金500元及利息（利息以500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2014年5月18日起，计至付清款项之日止）；二、驳回丛富斌的其他诉讼请求。案件受理费1037元，由丛富斌负担。判后，丛富斌不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院审理认定的“事实”与实际的事实真相恰好相反。第一，一审法院对2013年11月22日第一份补充协议事实认定错误。首先，安合公司依法应对《商品房买卖合同》进行公示而未公示，并且在签订正式合同的当天仍要求丛富斌必须缴清全部购房余款及违法附加的各种收费后才可以出示。其次，根据法律规定及《商品房买卖合同》第三十一条约定，签订补充协议只能是对主合同没有明确约定的事宜。安合公司在同一时间、地点擅自在《商品房买卖合同》的后面强行附加补充协议，该补充协议既没有提前告知也没有提示过丛富斌，丛富斌的母亲看到这份补充协议时当场提出了质疑，但是安合公司代理签约人冯主管称《商品房买卖合同》及补充协议必须捆绑同时签订，且不能改动，否则既不退回所收房款，也不履行其他法律义务。因丛富斌时间紧张，冯主管承诺让丛富斌先签名，再把合同和附件拿到公司商量后，把丛富斌提出质疑的部分划掉并备注盖章，一个月内再交回。后经丛富斌母亲多次电话追问，直到两个多月后合同和补充协议才给回丛富斌，但一字未改。该补充协议是安合公司为了逃避法律规定的强制性条款和法定义务，擅自强加于丛富斌，不是丛富斌的真实意思表示，签约之前丛富斌完全不知情，丛富斌签约当场明确表示，补充协议与主合同主要内容相抵触，是霸王条款。根据我国《民法通则》第五十八条第三款之规定，补充协议因违反法律的强制性规定而无效，故不能作为本案判决的依据。第二，关于2015年5月21日补交房款的第二份补充协议，是安合公司为逃避迟延办理房产证的法律责任，以补交房款为名，不补钱不签约则不办证。安合公司依据同一份测量数据图，恶意修改测量数据，增加0.07平方米的室内面积(依现在的测绘技术不可能产生这么细微的误差)。涉案房屋是现楼购买，签订合同时已经有详细的测绘图纸(房产证上的测绘图纸日期是2013年12月16日)，丛富斌要求安合公司出示购房时的测绘图纸也就是后来的购房图纸，安合公司有义务证明室内面积从何多了0.07平方米？安合公司未履行合同约定的通知义务，并要求丛富斌只有先补了差价才能办理房产证，丛富斌母亲担心一直拿不到房产证无奈补了差价后，安合公司财务才告诉丛富斌母亲补了差价还需签一份补充协议，否则还是不能办理房产证。因此，该补充协议因违反法律的强制性规定也应无效。第三，一审法院关于延期交楼查明事实错误，丛富斌之所以没有收房，主要是因为安合公司不能提供交楼时应当提交的法定文件并且房间内存在诸多质量问题，主动要求推迟交楼，等整改后一并交楼。其次，一审法院查明有关涉案房屋的永久水电情况足以说明2013年5月18日丛富斌收楼时，安合公司没有依合同约定提交适合交楼的法定文件。直到2××6年8月18日丛富斌起诉后也未能提供。后来法院主动向水电公司发函，直到2017年4月再次开庭时法院才当庭出示复函，并以法院调取的证据保密为由，没有复印给丛富斌质证。再次，一审法院认为以广州市供电局有限公司花都供电局、东溪供水有限公司的复函认定并判决安合公司不承担逾期交楼的违约责任不当。安合公司至今未能提供交楼的法定文件，谈何约定的交楼日期具备了交楼条件呢？2014年5月18日，安合公司交付房屋钥匙给丛富斌，虽然严格按照合同来讲，并不具备法定的交楼条件，但是，丛富斌本着宽宏大量的原则，已经视为安合公司交楼，只请求安合公司支付2012年12月31日至2014年5月18日期间迟延交楼的违约金，已经做到仁至义尽。退一万步来讲，一审法院依有关部门关于永久水电的复函证明安合公司具备交楼条件，也只能证明2017年安合公司一审庭审时才具备了永久水电的资格，而不能以此证明办理交楼手续时就具备了交楼资格。第四，一审法院关于延迟办证查明和认定事实错误。安合公司并未于2015年8月24日为丛富斌办妥房产证，2015年8月24日只是安合公司为丛富斌递件成功拿到回执，房地产证是2××6年8月8日丛富斌暑假回国后自行前往办理并领取的。安合公司不但没有按照合同约定的日期即2015年3月20日为丛富斌办理房产证，自始至终也没有依合同约定为丛富斌办理房产证并把房产证交付给丛富斌。二、一审判决适用法律、行政法规严重错误。第一，一审认定补充协议是双方真实意思表示，具有法律效力不当。假如补充协议的法律效力一概大过主合同，广州市房地产管理局的格式合同可以随意更改，为什么不直接在主合同上更改呢？如果房管局格式范本合同即《商品房买卖合同》的主要条款可以随意修改免责，签订格式合同还有存在的意义吗？第二，一审法院驳回丛富斌主张迟延交楼违约金的诉请不当。2014年5月18日，安合公司没有完全提交交楼的全部法定文件，不能视为交楼，但丛富斌已经视为安合公司交楼，只请求安合公司支付2012午12月31日至2014年5月18日期间，共计109天(再扣除30天的免责日)迟延交楼的违约金。既然一审法院也已认定交楼日期是2014年5月18日，并以此日期开始计算延迟办理房产证的日期，为何一审法院全部驳回丛富斌关于逾期交楼滞纳金的诉讼请求？第三，一审驳回丛富斌主张迟延办理房产证的违约金的诉请不当。安合公司不但没有按照合同约定在2015年3月20日为丛富斌办理房产证，自始至终也没有依合同约定为丛富斌办理房产证并把房产证交付给丛富斌。综上，丛富斌请求二审法院：一、撤销一审判决书第二项，依法改判为支持丛富斌一审提出的全部诉讼请求；二、由安合公司负担一、二审案件全部诉讼费用。被上诉人安合公司二审答辩称：不同意丛富斌的上诉请求，同意一审判决。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：双方当事人所签《商品房买卖合同（预售）》第四条约定，乙方所购安合商务大厦934号房，用途为办公，户型为单房1卫。第二十三条，“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方以同等品质的材料设备代替。2013年11月22日合同签订当日，除1000元权证综合费外，上诉人还向被上诉人交付了预告登记费1100元、房契税15480元、印花税258元。2015年5月21日,上诉人再向被上诉人交付契税32元、印花税1元。2015年7月8日,广州市花都区地方税务局新华税务分局以上诉人为纳税人出具印花税258.53元、契税15512.04元的税收缴款书，被上诉人已于二审期间将该两份税收缴款书交付给上诉人，上诉人表示不再将被上诉人出具房契税、印花税发票作为诉讼请求。因本案所涉争议，上诉人曾于2××6年8月18日向一审法院提起（2××6）粤0114民初8204号案，后因未按期足额补交诉讼费被裁定按撤回起诉处理，上诉人随后即提起本案诉讼。本案诉讼中，被上诉人称其收取的权证综合费1000元明细为：交易手续费275.76元、代办劳务费558.6元、登记查册费20元、房屋测量测绘费151元，合计1005.36元。对于交易手续费，依被上诉人所制作的收缴情况表载明：截至2015年6月8日,上诉人本期缴交交易手续费276元，未缴724元。依被上诉人提交的《广东省物价局广东省建设厅关于规范住房房地产交易手续费有关问题的通知》粤价格[2002]108号文，房地产交易手续费按建筑面积收取，新建商品房每平方米3元由转让方承担；存量住房（二手）和住房以外的房地产交易手续费为每平方米6元，由交易双方承担50%。本案被上诉人要求上诉人负担45.96平方米×6元×50%＝137.88元，上诉人表示涉案房屋属新建商品房，应由被上诉人承担交易手续费；对于代办劳务费，被上诉人提供了521元的车费、餐费的费用报销单，上诉人表示只愿意承担合理的劳务费用。对于登记查册费,被上诉人提交了2013年2月26日缴纳的证明费票据（出具房地产基本状况、所有权登记情况说明），称这是应上诉人母亲要求在买卖合同签订之前发生20元查册费用，上诉人表示该费用与涉案房产办证无关。对于房屋测量测绘费，被上诉人提交2013年10月21日向花都区地籍测量队缴纳的测绘费76326元发票，主张以大厦505套分摊上诉人应负担151元，上诉人表示该项费用应由被上诉人自行负担。至于预告登记费1100元，依被上诉人提交的《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》计价格[2002]121号文，按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取；住房登记收费标准为每件80元、非住房房屋登记收费标准为每件550元。2015年7月9日,被上诉人向广州市国土资源和房屋管理局花都分局缴交非住房房屋登记费23100元、房屋登记费3920元。依被上诉人所制作的收缴情况表载明：截至2015年6月8日,上诉人本期缴交登记费550元，未缴550元。上诉人表示认可房屋登记收费550元，要求被上诉人退回余下的550元。被上诉人称其事实上已向主管部门缴纳两次550元，上诉人应负担1100元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，鉴于一审法院已对上诉人主张的水电保证金予以支持，该项主张当不属上诉人二审的上诉请求内容；上诉人已从被上诉人处取得税收缴款书，其要求被上诉人出具房契税、印花税发票不再作为诉讼请求。因此，本案二审需要处理的问题是：上诉人要求被上诉人承担延期交房、逾期办理房地产权证违约责任是否应予支持，被上诉人收取的权证综合费、预告登记费是否正当，涉案房屋永久用水、用电文件如何处理。关于上诉人主张的延期交房违约金。上诉人在被上诉人通知收楼时以涉案房屋存在装饰、设备质量问题而拒绝收楼，这与被上诉人承担延期交房违约金的合同约定不符；一审法院认定涉案房屋于合同约定交房日期之前已经满足交付条件，对上诉人延期交房违约金的主张不予支持，并无不当。至于上诉人主张的逾期办理房地产权证违约金，因双方当事人签订的补充协议第十二条已对《商品房买卖合同（预售）》第二十二条被上诉人承担违约金的起算时间进行了修改，一审法院不支持上诉人所提该项诉讼请求，并非没有依据。上诉人主张补充协议因违反法律的强制性规定而无效，依据并不充分，本院不予支持。关于上诉人主张的权证综合费1000元。其中交易手续费，依被上诉人所制作的收缴情况表所载，被上诉人是依每平方米6元缴纳的费用，主张上诉人负担45.96平方米×6元×50%＝137.88元，并提交相关文件佐证，可予支持；对于代办劳务费，被上诉人虽提供了521元的车费、餐费的费用报销单，但不能证明与涉案房产办证的直接关系，本案上诉人表示愿意承担合理的劳务费用，本院酌定上诉人承担200元。对于登记查册费、房屋测量测绘费,被上诉人提交的证明费票据、发票均显示费用发生在涉案买卖合同签订之前，上诉人表示两项费用与其房地产权证办理无关，应由被上诉人自行负担，本院对上诉人的主张予以支持。因此，被上诉人应向上诉人返还权证综合费662.12元。关于上诉人主张的预告登记费1100元。该费用为被上诉人代上诉人向房地产登记部门缴纳。对被上诉人提交的相关依据，上诉人表示认可房屋登记收费550元，要求被上诉人退回余下的550元，本院对上诉人的主张予以支持。关于上诉人主张的要求被上诉人提供永久用水、用电文件。因被上诉人诉讼中已提交相关材料，一审法院也于诉讼中展示了相关部门的复函，上诉人已予知悉，一审法院对该项诉请所作处理，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。经审查权证综合费、预告登记费发生的实际情况，被上诉人代收的部分费用应予返还，一审判决相应内容本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1607号民事判决第一项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1607号民事判决第二项为：广州市安合贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十内向丛富斌返还权证综合费662.12元、预告登记费550元及利息（利息以1212.12元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2013年11月22日起计至付清款项之日止）；三、驳回丛富斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1037元，由丛富斌负担1017元，广州市安合贸易有限公司负担20元；二审案件受理费2062元，由丛富斌负担2034元，广州市安合贸易有限公司负担28元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年九月二十五日书记员  马婷婷