河南省济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫9001民初1430号
原告（反诉被告）于保平，男，1969年9月10日出生，汉族。
委托代理人王小军，河南艳阳天律师事务所律师。
委托代理人马换玲，河南艳阳天律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）济源市建开置业有限公司。
法定代表人薛剑飞，董事长。
委托代理人李伟东，济源市济水街道法律服务所法律工作者。
被告中国工商银行股份有限公司济源分行。
法定代表人蔡海泉，行长。
原告于保平与被告济源市建开置业有限公司（以下简称建开公司）、中国工商银行股份有限公司济源分行（以下简称工行济源分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、举证通知书及开庭传票。2016年5月31日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于保平及委托代理人王小军、马换玲、被告建开公司委托代理人李伟东到庭参加诉讼，被告工行济源分行经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告于保平诉称：2013年10月25日，其到被告建开公司购房，2013年11月5日，双方签订一份商品房买卖合同，当日，其到房管局办理购房手续，交纳契税1824.92元，其向被告建开公司支付62812元（其中房款62492元，有线电视初装费320元）。2014年7月9日，其和建开公司分别作为借款人、保证人与工行济源分行签订个人购房借款担保合同，合同签订后，其依约履行了义务。按照合同约定，建开公司应于2014年10月1日前向其交付房屋，但至今未交付。交付期限届满后，双方多次协商无果。另其按揭房贷付至2015年7月4日，月息7.38，等额本息还款，其共计还款本息10713.52元。请求：1、解除2013年11月5日其和被告建开公司签订的商品房买卖合同，并退还已支付款项75350.44元及利息（月息7.38，其中64636.92元自2013年11月6日开始计算利息，10713.52元自2015年7月4日开始计算利息，均计算至给付之日）；2、解除其与工行济源分行及建开公司签订的个人购房借款担保合同，并责令建开公司支付工行济源分行该合同117566.14元商业贷款本息和逾期责任；3、被告建开公司承担违约责任，赔偿其经济损失20000元。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中的利息标准是月息7.38‰；第2项诉讼请求是截止到2015年7月4日的剩余贷款本金117566.14元，8月4日后的贷款未偿还，要求被告建开公司偿还剩余贷款的利息是按照还款明细中载明的月息7.38‰计算，逾期责任因不知道银行如何计算利率，故无法确定逾期责任，该项诉讼请求是要求被告建开公司承担其应向银行承担的后期付款义务；第3项诉讼请求是指自2014年10月1日至判决确定的生效之日比照同期同地段房租（1500元／月）估算的损失，但只主张20000元。
被告建开公司辩称：1、其公司没有违约，原告不应解除合同，应驳回原告全部诉讼请求；2、因原告自2013年10月25日开始未按时将银行按揭贷款支付到其公司账户，故要求原告承担违约责任，要求原告给付违约金22248元，违约金根据合同第七条，自2013年10月25日至判决生效之日，前三十日每天按照万分之一计算违约金，三十日后按照每天万分之二计算违约金，均按照120000元本金计算违约金，要求原告给付其公司121953.36元，因自2014年8月4日，原告不再偿还银行按揭贷款本息，银行于2016年1月11日将全部贷款本息计算为121953.36元，从其公司账户中予以扣除，现要求原告偿还其公司121953.36元；原告诉称的购房经过、按揭贷款经过属实。原告诉称的其公司违约的情况，根据购房合同第八条第二款约定，其公司不构成违约，只是顺延，因原告逾期付款，故其公司交房日期顺延至原告将房款的按揭贷款全部付清为止六十日内，对原告总还款本息情况不清楚。
针对被告建开公司的反诉，原告辩称：1、2013年10月25日，其已将购房首付款和电视初装费交付建开公司，当时没有正规发票，只给其出具了收据，2013年11月6日，建开公司才给其换开正式发票，其将收据交还给建开公司，故其不存在违约；2、其依约按照建开公司要求办理了按揭贷款，手续已办理完毕，该款已经按照贷款合同约定交付建开公司，后因建开公司未在2014年10月1日向其交付房屋，其才将按揭贷款付至2015年8月4日，之前其也多次要求建开公司交房，但建开公司不交房，故其在2015年8月4日后才停止支付按揭贷款。银行扣建开公司款是建开公司应承担的担保责任，责任也是由于建开公司逾期交房引起，因故该款不应由其偿还。
被告工行济源分行未答辩，亦未提供证据。
原告提供的证据有：1、2013年11月5日其与建开公司签订的商品房买卖合同一份。证明双方存在房屋买卖合同关系，建开公司应按照合同第八条约定在2014年10月1日交房。
2、2013年10月25日建开公司出具的有线电视初装费收据、2013年11月6日建开公司出具的购房发票复印件和2013年11月8日其向济源市地方税务局交纳的契税完税证（数额为1824.92元）各一份。证明其依约支付了首付款，并向房管部门交纳了购房契税。
3、其与建开公司、工行济源分行签订的购房借款担保合同复印件和工行济源分行出具的还款明细各一份。证明其依约办理了房屋按揭贷款，并按照约定支付按揭贷款至2015年8月4日。
被告建开公司对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为不能证明其公司违约。
被告建开公司提供的证据有：2016年1月11日工行济源分行出具的通知一份。证明原告将按揭贷款给付至2014年8月4日，后无力清偿贷款，造成违约天数160天，合计本息121953.36元，已在其公司账户扣除。
原告对被告建开公司提供的证据的真实性无异议，但认为工行济源分行扣款的责任是因建开公司逾期交付房屋造成，该款项应由建开公司承担。
本院认证如下：被告工行济源分行经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，经审查，原告提供的证据，被告建开公司对证据的真实性均无异议，被告建开公司提供的证据，原告对证据的真实性无异议，上述证据均符合证据的客观性、合法性和关联性，可以证明本案案件事实，本院均予以采信。
根据原被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2013年11月5日，原告和建开公司签订一份商品房买卖合同，约定原告购买建开公司开发的位于济源市济水大街南侧、汇丰苑小区西侧的国际时代花园C幢2007号住房一套，建筑面积共42.44平方米，单价每平方米4300元，第六条总房款182492元，于2013年10月25日首付62492元，贷款金额120000元，贷款到账时间为2013年11月25日，如因买受人责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，买受人应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起10日内一次性向出卖人补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行，第七条买受人如未按本合同规定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，第八条出卖人应在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、买受人逾期付款的、重大市政工程或者政府及相关职能部门禁令……等非出卖方所能控制的因素导致工程延期的，交房日期相应顺延，第九条出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买卖人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条约定，买受人以贷款方式付款，合同约定的付款时间是指出卖人已收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间，买受人应在合同第六条约定期限内完成按揭贷款手续等相关事宜，否则视为买受人违约，买受人应在签订商品房买卖合同时同时签订办理按揭手续或按照出卖人指定的贷款银行提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并交清有关费用，办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，若逾期，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人违反约定构成违约的，应承担违约责任，买受人没有在接到出卖人通知后七日内纠正违约行为的，买卖合同即视为双方约定解除，房屋由出卖人收回，买受人承担全部购房款10%的违约金，同时须配合出卖人办理合同解除手续，出卖人同意不解除合同的，买受人承担主合同第七条约定的逾期付款责任，逾期应付款指贷款总额度，出卖人同意买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的贷款到账期满之日至实际补足全部房款之日，每逾期一日，买受人应按照总房款的2‰向出卖人支付违约金。合同签订前，2013年10月25日，原告向建开公司交付房屋首付款62492元和有线电视初装费320元，建开公司给原告分别出具一份收据。2013年11月6日，建开公司将给原告出具的首付款收据收回，并给原告出具一份购房款发票。2013年11月8日，原告向济源市地方税务局契税和耕地占用税务分局缴纳税款1824.92元。2014年7月9日，原告与工行济源分行及建开公司签订一份个人购房借款担保合同，约定原告向工行济源分行贷款120000元用于购买国际时代花园C-2007房屋，本笔贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限20年，贷款直接发放至建开公司在工商银行的账户，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。贷款合同签订后，2014年8月4日，工行济源分行将贷款发放给建开公司，自2014年9月4日至2015年7月4日，原告共计向工行济源分行还款10713.52元，后原告未再向工行济源分行还款。2016年1月11日，工行济源分行给建开公司发送一份通知，载明原告2014年8月4日按揭贷款120000元，经多次催收，客户已无力清偿贷款，截止2016年1月10日，贷款余额117565.98元，积欠利息4387.38元，合计121953.36元，该笔贷款已累计逾期期数6期，违约天数160元，根据建开公司与工行济源分行共同签订的按揭贷款业务合作协议及个人购房借款担保合同约定，工行济源分行将在建开公司开立的保证金账户中扣除原告该笔按揭贷款所欠本金及利息以及所产生的费用，具体扣款数额，以实际为准。被告建开公司至今未向原告交付房屋。
本院认为，原告和被告建开公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，原告和被告建开公司商品房买卖合同签订前，原告已向被告建开公司履行交付首付款的义务，虽合同约定剩余房款以商业贷款方式于2013年11月25日到账，但原告和工行济源分行及被告建开公司于2014年7月9日才签订购房借款担保合同，工行济源分行亦于2014年8月4日将贷款发放给建开公司，建开公司予以接受，视为原告和被告建开公司均同意商业贷款的付款时间延长至2014年8月4日，合同约定交付房屋期限在2014年10月1日前，并约定如买受人逾期付款，交付日期相应顺延，因原告办理商业贷款的时间晚于合同约定时间252天，故交付房屋时间亦应相应顺延252天即2015年6月10日，交付房屋时间届满后，2016年3月14日，原告向本院起诉要求解除合同，但被告建开公司至今仍未向原告交付房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，原告要求解除与被告建开公司签订的商品房买卖合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告建开公司辩称其公司并未违约、不应解除合同并要求继续履行合同，于事实不符，且于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告因购买本案争议房屋已给付建开公司购房首付款62492元和有线电视初装费320元，并缴纳税款1824.92元、共计给付工行济源分行商业贷款10713.52元，现原告要求建开公司给付上述款项及利息，理由正当，证据充分，原告要求按月利率7.38‰计算利息，不超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持，但缴纳的税款1824.92元的利息起算日期应为2013年11月8日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故在原告和建开公司签订的商品房买卖合同解除的情况下，原告要求解除其和工行济源分行及建开公司签订的个人购房借款担保合同，理由正当，证据充分，本院予以支持，原告主张建开公司向工行济源分行承担个人购房借款担保合同约定的剩余商业贷款117566.14元的贷款本息和逾期责任，因工行济源分行未主张，该项诉讼请求，本院不予审理。原告要求被告承担违约责任并按同期同地段房租标准赔偿经济损失20000元，但该项诉讼请求是基于继续履行合同后因被告建开公司延期交房产生的损失，不属于合同解除后原告的经济损失，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告建开公司反诉要求原告承担未及时给付按揭贷款的违约责任，因商品房买卖合同约定，如因买受人责任致使按揭贷款未足额按期汇入出卖人账户，买受人才应承担违约责任，但本案被告建开公司不能充分举证证明银行按揭贷款迟延汇入建开公司系买受人责任，原告亦不认可，故该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告建开公司反诉要求原告偿还工行济源分行扣划其公司的剩余商业贷款及积欠本息121953.36元，因原告和工行济源分行及建开公司签订的个人购房借款担保合同应予解除，合同解除后，建开公司作为出卖人应退还工行济源分行收受的购房贷款，该款项不应由原告承担，故该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除2013年11月5日原告于保平与被告济源市建开置业有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告济源市建开置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告于保平75350.44元及利息（其中62812元自2013年11月6日开始，1824.92元自2013年11月8日开始，10713.52元自2015年7月4日开始，均按月利率7.38‰计算）；
三、解除2014年7月9日原告于保平与被告中国工商银行股份有限公司济源分行及济源市建开置业有限公司签订的个人购房借款担保合同；
四、驳回原告于保平其他诉讼请求；
五、驳回被告济源市建开置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4594元，由原告负担2904元，被告济源市建开置业有限公司负担1690元。反诉费1650元，由被告济源市建开置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 常维帼
人民陪审员 李海荣
人民陪审员 卢立军
二〇一六年九月十三日
书 记 员 姚 佩