南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民初字第98号
原告田德华，男，1956年11月27日生，汉族，居民。
委托代理人卜晓宁，江苏衡顺达律师事务所律师。
被告陶正霞，女，1963年4月5日生，汉族，居民。
委托代理人陶正乐，男，1965年4月1日生，汉族，居民。
被告汪芝兵，男，1962年7月26日生，汉族，教师。
被告ＸＸ，男，1984年3月11日生，汉族，教师。
原告田德华诉被告陶正霞、汪芝兵、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由代理审判员徐传洋独任审判，于2015年2月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田德华及其委托代理人卜晓宁、被告陶正霞的委托代理人陶正乐到庭参加了诉讼，被告汪芝兵、ＸＸ经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告田德华诉称：2012年至2014年间，被告ＸＸ因业务需要先后向原告借款人民币30.3万元，因到期无法偿还，被告ＸＸ与原告协议将属于其与被告陶正霞、汪芝兵（ＸＸ的父母）共有的房产（位于六合区雄州街道专诸巷XX号2幢XXX室，建筑面积87.07平方米）以85万元的总价转让给原告，被告ＸＸ的借款冲抵房款。2014年5月27日，南京凝家房屋经纪有限公司作为房屋买卖中介方，组织原、被告签订了《房屋转让协议》。合同签订当日，原告支付房款83万元，被告陶正霞、ＸＸ出具了收条，被告将房屋钥匙交给原告。根据《房屋转让协议》约定：“甲方该房屋符合国家规定的办理房屋产权证时，应10个工作日办理，以便协助乙方在国家房地产管理部门办妥该房屋权益转让手续。”然而被告至今都没有办理房屋登记手续，使得该房屋无法过户到原告名下，原告多次催促无果。遂诉至法院，请求判令：1、协助原告办理产权过户手续；2、赔偿违约损失（自2014年5月27日至办理好过户手续之日，以83万元为基数，按日息万分之四计算）。
被告陶正霞辩称：《房屋转让协议》真实有效，双方应当按照协议的约定履行各自义务。协议中明确约定原告应于2014年5月27日前给付被告陶正霞购房定金及首付款合计75万元，于2014年9月1日前再给付8万元，之后被告陶正霞才有义务协助原告办理产权过户手续。迄今为止，原告仅支付给被告陶正霞购房款35万元，无权要求被告陶正霞协助办理产权过户手续以及支付违约金。被告ＸＸ不是涉案房屋的共有人，被告陶正霞亦未授权被告ＸＸ与原告进行购房款的结算，故被告ＸＸ出具给原告的18万元收条与涉案购房款无关。被告ＸＸ与原告存在借贷关系，被告ＸＸ以其欠原告的债务冲抵购房款，被告陶正霞不知情，也不同意，原告可就原债权向被告ＸＸ另行主张。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告汪芝兵、ＸＸ未作答辩。
经审理查明：原告田德华与被告ＸＸ系朋友关系。被告ＸＸ分别于2012年12月1日、2014年1月22日向原告出具金额为20万元、6万元的借条各1张，原告实际交付借款24.3万元。借款到期后，被告ＸＸ未能归还借款，双方协商将六合区雄州街道专诸巷XX号2幢一单元XXX室房屋转让给原告。2014年5月27日，原告（乙方）与被告陶正霞（甲方，系被告ＸＸ母亲，为涉案房屋预告登记权利人）签订《房屋转让协议》一份，协议约定：甲方将位于六合区雄州街道专诸巷XX号2幢一单元XXX室的房屋转让给乙方，乙方于2014年5月27日给付甲方定金17万元、首付款58万元，于2014年9月1日给付甲方部分房款8万元，甲乙双方进行产权过户后，乙方拿到两证（房屋所有权证、国有土地使用权证）当日一次性给付甲方2万元。甲方该房屋符合国家规定的办理产权证时应10个工作日办理，以便协助乙方在国家房地产管理部门办妥该房屋权益转让手续。乙方应在甲方办理好产权证10日内和甲方一起在国家房屋管理部门办妥该房屋权益转让手续。被告ＸＸ、汪芝兵作为房屋共有人在该合同上签名，合同见证人为南京凝家房产经纪有限公司、王某某。
合同签订当日，被告陶正霞预先出具收条一张，载明：“今收到田德华购房款柒拾伍万整（￥75万元），注将此款汇入ＸＸ账户”，该收条交由被告ＸＸ保管。在原告于当日向被告ＸＸ账户汇入35万元后，被告ＸＸ将该收条交给原告，双方同时就剩余48万元（包括原定于2014年9月1日支付的8万元）作出约定，其中18万元由被告ＸＸ预先出具10万元和8万元收条，两张收条暂由王某某保管，在原告付款后由王某某代为转交，另30万元以被告ＸＸ欠原告的债务相抵销。被告ＸＸ于当日预先向原告出具金额为10万元的收条一张，原告随即从农民资金专业合作社取款10万元。2014年6月4日，被告ＸＸ再次预先向原告出具金额为8万元的收条一张。诉讼过程中，本院分别与王某某、被告ＸＸ及原告进行谈话。王某某陈述：其是被告ＸＸ的债权人，被告ＸＸ承诺由其直接收取原告支付的购房款，以该款偿还债务。原告共给付17.3万元，有10万是自合作社取款后现金交付，另7.3万元在扣除利息及其他费用后汇入王某某账户。被告ＸＸ陈述：其要求原告将款项直接汇入其账户，在确认收到汇款后，再指示王某某将收条转交给原告，其并未授权王某某代收款项。两张收条出具后，王某某在原告未汇款的情况下，收取原告好处，与原告恶意串通，擅自将收条交给原告。原告称王某某所述款项交付经过属实。
上述事实由原告、被告陶正霞的陈述，原告提供的收条3张、借条2张、汇款凭证3张、转账凭证2张、《房屋转让协议》、农民资金专业合作社互助金结算凭证各1份，被告陶正霞提供的预售商品房预告登记簿1份，本院对王某某、ＸＸ、原告的谈话笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据原、被告签订的《房屋转让协议》的约定，原告负有按期支付购房款的义务，办理产权过户前应支付83万元，剩余2万元于办妥产权过户时支付；陶正霞应当在涉案房屋符合国家规定的办理产权证条件时，在10个工作日办理产权证，并在自办理产权证10日内配合原告办理所有权转移手续。双方义务履行顺序为原告支付前期房款83万元义务在先，陶正霞配合办理产权过户手续在后，在原告按期支付83万元购房款后，陶正霞应配合原告办理产权过户手续。本案的争议焦点是原告有无按期支付83万元购房款。
涉案《房屋转让协议》签订后，原告支付房款均是与ＸＸ对接，庭审中双方对ＸＸ是否有权收取款项存有争议，陶正霞认为ＸＸ不是房屋的共有权人，无权收取款项。不动产物权登记具有公示公信力，对外认定不动产物权的归属应以登记为准，但在共有人内部，认定不动产物权归属不能仅以登记为依据，还应当综合审查出资情况或有无内部约定等。涉案房屋尚未正式登记，预告登记的权利人为陶正霞，汪芝兵、ＸＸ均作为房屋共有人在《房屋转让协议》上以共有人身份签名，得到了陶正霞的认可，由此可见涉案房屋系陶正霞、汪芝兵、ＸＸ家庭共有财产。家庭共有财产为共同共有，出售家庭共有财产产生的债权为连带共同债权，任何一个共有人都有权要求债务人履行义务，因此ＸＸ有权收取购房款。
原告支付购房款具体经过为：陶正霞出具收条当日，原告向ＸＸ账户汇入35万元，同日ＸＸ又预先出具10万元收条，剩余30万元原告与ＸＸ协商一致，以ＸＸ欠原告的债务与该款抵销。2014年6月4日，ＸＸ再次预先出具8万元收条。原、被告双方对于汇款35万元均不持异议，但对10万元、8万元收条对应的购房款有无支付，以及ＸＸ能否以其和原告之间的债务与剩余30万元购房款相抵销存有争议。
关于原告有无履行10万元和8万元两张收条对应的付款义务。收条具有证明款项交付的证明力，ＸＸ与原告一致同意由王某某办理收条交接手续，王某某将收条交付原告应视为原告已经履行了相应的付款义务。ＸＸ辩称未授权王某某代收款项，即使如此，因王某某持有收条，具有代收款项权限的表象，原告有理由相信王某某有权代收款项，王某某的行为构成表见代理，行为后果应由ＸＸ承担。ＸＸ无证据证明原告与王某某恶意串通，骗取收条，对其辩称本院不予采纳。结合王某某的陈述，本院认定就该两张收条原告实际付款金额为17.3万元。
关于ＸＸ是否有权以其和原告之间的债务抵销剩余30万元购房款。抵销债务以双方互负债务为前提，本案中，涉案房屋系陶正霞与汪芝兵、ＸＸ的家庭共有财产，购房款为三人的共同债权，以共同债权抵销一人所负债务，应当取得其他共有人的一致同意，否则不发生抵销效力。ＸＸ在未取得陶正霞与汪芝兵同意的情况下，擅自以共同债权抵销个人债务，构成无权处分，在陶正霞拒绝追认的情况下，不发生抵销效力，不能视为原告已经履行了相应的付款义务。再者，ＸＸ与原告协议以购房款抵销债务，本质为以物抵债，发生代物清偿的效果应以原告取得涉案房产为前提，在房产过户前，ＸＸ反悔，不能发生抵债的法律后果。原告与ＸＸ之间的债权债务关系，应当另行处理。
综上，原告仅支付购房款52.3万元，尚未完全履行前期付款义务，陶正霞有权拒绝办理产权过户手续，并不承担违约金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告田德华对被告汪芝兵、陶正霞、ＸＸ的诉讼请求。
案件受理费减半收取40元，由原告田德华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。
代理审判员 徐传洋
二〇一五年四月七日
见习书记员 李 丽