上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第23号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈小淼。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市闵行区择优种子培育站。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人陈小淼因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈小淼及被上诉人上海市闵行区择优种子培育站（以下简称择优种子站）之委托代理人何芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，本市闵行区放鹤路2600号房屋权利人为上海市闵行区农业良种繁育场。择优种子站受上海市闵行区农业良种繁育场委托对房屋进行经营管理，并有权出租。2012年1月，择优种子站作为出租人（甲方），陈小淼作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》1份，陈小淼向择优种子站租赁本市闵行区放鹤路2600号1间房屋。合同约定，乙方于租赁期限内投资建设、装修等，需符合消防要求并经甲方同意后方可实施，实施后所有权归甲方，乙方在租赁期内具有使用权。租赁期结束，在不影响租赁物结构和正常使用情况下，乙方有权将机械等动产搬离；房屋租赁期为2012年1月1日至2012年12月31日止；月租金为人民币（下同）1，250元；在甲方交付房屋同时，乙方应支付保证金1，000元。合同第八条“违约”条款第7项规定：如遇国家征地，政府有赔偿的原甲方的归甲方享有，乙方投资的设备（施）的搬迁，动迁赔偿归乙方。双方按约交接了房屋，陈小淼支付了1，000元保证金。此后，双方按约履行，陈小淼支付了截止2012年12月31日的租金。陈小淼在该房内注册成立了上海市闵行区陈淼图文设计店，但在房屋外挂了“天鑫印务”的店招。
原审另认定，2012年11月21日，上海市闵行区土地储备中心发布一份《关于闵行国际智慧城项目建设储备地块非居住房屋补偿的实施方案》，确认闵行区国际智慧城规划开发建设用地地块范围内非居住房屋的搬迁方案（地块范围为东至淡水河，南至放鹤路、俞塘河，西至沪闵路，北至元江路）；补偿人为闵行区土地储备中心。针对集体所有土地上具有房地产权证的非居住房屋的搬迁补偿内容及标准为：土地使用权、房屋、构筑物、附着物、装修及配套设备搬迁费依据评估报告；停产停业损失：生产厂房为350元／平方米，仓库为250元／平方米，配套辅助房为150元／平方米。2012年12月，上海科东房地产土地估价有限公司对陈小淼租赁的房屋装修、设备移机费进行评估，结论为装修价值15，575元、设备移机费1，990元，合计17，565元。
原审再认定，双方的租赁合同于2012年12月31日到期，双方未续租。择优种子站多次要求陈小淼搬离房屋，陈小淼亦数次与择优种子站协商搬迁补偿，但双方未能协商一致。此后，陈小淼又收到一份房屋二次装潢及附属物明细表，确定的二次装修价值16，075元，设备移机费3，980元，合计20，055元。
后择优种子站诉至法院，要求判令：1、陈小淼搬离上述房屋，将房屋返还择优种子站；2、陈小淼支付自2013年1月1日起至实际搬离之日为止的房屋使用费（按每月1，250元计算）。陈小淼则提出反诉，要求判令择优种子站：1、退还租赁保证金1，000元；2、赔偿房屋装修及十余年的维护费6万元；3、赔偿电话、宽带、有线电视以及营业执照地址变更而影响的营业损失5万元；4、赔偿设备搬迁的损失7万元；5、赔偿因搬迁造成的客源流失、停产停业损失8万元；6、赔偿误工费2万元；7、赔偿交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元。
原审庭审中，双方确认陈小淼承租的房屋面积为60平方米。择优种子站表示，为了解决纠纷，同意按房屋二次装潢及附属物明细表的评估金额支付补偿费，并愿意按350元／平方米支付停产停业费。
原审庭审后，择优种子站表示，陈小淼承租的房屋位于放鹤路2600号内。择优种子站为了管理方便，自行将涉案房屋编号为2612号。
原审认为，择优种子站虽然不是涉案房屋权利人，但其受房屋权利人委托对房屋进行经营管理，有出租的权利。陈小淼关于择优种子站不是房屋权利人而无权提起本案诉讼，动迁实施后择优种子站无权再收取租金的意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。择优种子站与陈小淼签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同期内，双方按约履行了各自义务。在租赁合同到期后，双方未续签合同，故陈小淼应当及时搬离房屋，将房屋归还择优种子站。现择优种子站要求陈小淼搬离房屋的请求，法院予以支持。由于陈小淼在合同期满后，未能及时按约搬离房屋，仍然占有使用，故应当支付择优种子站房屋使用费。现择优种子站要求陈小淼按租赁合同中约定的租金标准支付使用费，法院予以支持。虽然在租赁合同期满前，闵行区土地储备中心发布了“闵行国际智慧城项目”建设储备土地的拆迁补偿方案，但该方案的发布，并未影响陈小淼作为承租人对房屋的使用，择优种子站也未在合同期满前因土地动迁而要求陈小淼提前搬离，故陈小淼无权要求择优种子站按动迁补偿标准支付补偿款。在租赁合同期满后，陈小淼应当自行搬离房屋内的设备设施，自行负担搬迁费。现择优种子站同意按拆迁补偿标准支付停产停业损失费60平方米＊350元=21，000元，并参照装修补偿及设备移机费的评估结果支付装修补偿及搬迁费20，055元，法院予以支持。陈小淼反诉要求择优种子站返还保证金，择优种子站对此表示同意，故法院予以准许。关于陈小淼反诉主张的其他赔偿费用，除择优种子站自愿补偿停产停业费、装修补偿及搬迁费外，均无事实依据，也缺乏法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，于二○一三年十一月二十五日作出判决：一、陈小淼于判决生效之日起十日内搬离本市闵行区放鹤路2600号房屋，将房屋返还择优种子站；二、陈小淼于判决生效之日起十日内支付择优种子站自2013年1月1日起至2013年10月31日为止的房屋使用费人民币12，500元；并支付自2013年11月1日起至实际搬离房屋之日为止，按每月1，250元计算的房屋使用费；三、择优种子站于陈小淼搬离房屋之日，返还陈小淼租赁保证金人民币1，000元；四、择优种子站于判决生效之日起十日内支付陈小淼停产停业损失费21，000元、装修补偿费16，075元、设备移机费3，980元，合计人民币41，055元；五、驳回陈小淼要求择优种子站赔偿房屋装修及维护费6万元、营业损失5万元、设备搬迁的损失7万元、客源流失的经营损失8万元、误工费2万元、交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币175元，由陈小淼负担。反诉案件受理费减半收取计人民币2，832.50元，由择优种子站负担396.55元，陈小淼负担2，435.95元。
判决后，陈小淼不服，上诉于本院，诉称：涉讼房屋权利人不是被上诉人，被上诉人主体已被撤销，其无权提起诉讼；上诉人公公谢文焕二十多年前就在涉讼地块建造房屋，但没有得到任何赔偿；上诉人承租面积为75平方米，上诉人还在房内搭建了一层房屋，面积为30平方米；上诉人在涉讼房屋内的大型设备需用吊车方可搬离，上诉人花费了6万元对房屋进行装修，原审中的评估结论显然不合理，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判被上诉人支付停产停业损失费36，750元、装修补偿费6万元、设备移机费7万元、营业损失5万元、客源流失的经营损失8万元、误工费2万元、交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元。
被上诉人择优种子站辩称：涉讼房屋所有权人为上海市闵行区农业良种繁育场，但其已出具了书面委托书授权被上诉人进行管理；被上诉人依法存续，有权提起本案诉讼；上诉人主张的面积没有任何依据；原审判决的装修及设备移机费均由有资质的评估公司出具了报告；租期结束，承租人理应搬离；合同约定了上诉人应自行搬离可移动物，如有遗留，由被上诉人处置；被上诉人按照补偿方案向上诉人支付装修补偿费、设备移机费，已对上诉人的利益予以照顾，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的租赁合同于法无悖，双方均应恪守。现租期届满，陈小淼理应归还房屋并支付使用费，原审的处理并无不妥，应予维持。关于房屋面积之争议，原审中陈小淼陈述面积为50平方米，隔了两层，第二层为30平方米，择优种子站则主张为60平方米，二审中，陈小淼主张其自行测量后共为105平方米，本院认为，陈小淼二审中改变其原审陈述，但未出示有效证据予以证明，故不予采信，至于其于涉讼房内自行搭建的二层面积，非承租面积，亦不应作为补偿依据。原审中出租人自认的面积大于承租人主张的面积，原审以此为基础计算损失，有一定合理性，可予维持。涉讼合同约定租赁期结束，承租人有权将机械等动产财产搬离，未在规定期限内搬离，出租人有权进行处置。因此，依据合同之约定，租期结束后，陈小淼应自己承担设备搬迁费。况且，依据评估结论，设备移机费中亦不包括陈小淼主张的复印机、写真机、晒图机等的移机费，故陈小淼的相关主张，没有事实依据，本院不予采纳。至于陈小淼主张的营业损失、客源流失经营损失、误工费等，其均未能出示有效证据予以证明，故本院难以采纳。至于陈小淼对择优种子站的主体资格的异议，本院认为，择优种子站出示的组织机构代码证证明该机构成立且存续，因此，陈小淼的相关上诉理由，与事实不符，不予采纳。陈小淼主张择优种子站应给予谢文焕补偿，择优种子站则不予认可，对此本院评述如下：谢文焕非本案当事人，其实际使用部分为自行搭建的无证建筑，非涉讼合同的承租面积，故谢文焕的补偿事宜与本案的处理并无关联；并且，谢文焕生活有困难亦不能成为其于本案中获得补偿的理由，因此，陈小淼的前述上诉理由，本院不予采纳。综上而言，陈小淼关于撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判择优种子站支付停产停业损失费36，750元、装修补偿费6万元、设备移机费7万元、营业损失5万元、客源流失的经营损失8万元、误工费2万元、交通费2，000元、咨询费6，000元、打印费2，000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，610.95元，由陈小淼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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