江苏省镇江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）镇民撤终字第00001号
上诉人（原审原告）：刘联军。
委托代理人：葛国新，江苏省离退休法院工作者协会推荐的公民。
委托代理人：穆震。
被上诉人（原审被告）吴洪山。
委托代理人：费宁荣，江苏玄博律师事务所律师。
委托代理人：刘冬明，江苏鼎豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄学斌。
委托代理人麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。
上诉人刘联军因与被上诉人吴洪山、黄学斌第三人撤销之诉一案，不服句容市人民法院于2015年4月20日作出的（2015）句民撤初字第00001号民事裁定，于2015年6月15日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘联军的委托代理人葛国新、穆震、被上诉人吴洪山及其委托代理人费宁荣、刘冬明、被上诉人黄学斌的委托代理人麻万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月30日刘联军起诉至句容市人民法院称：2014年7月25日，刘联军通过南京市人民法院司法拍卖网络平台，以最高价竞得南京市鼓楼区虎踞路41、43号房产，付清了全部价款，并与南京市浦口区人民法院签订了《拍卖成交确认书》。2014年9月刘联军办理了上述房屋产权证及土地使用证，刘联军已是上述房屋的真正所有人。而句容市人民法院作出的（2013）句后民初字第1406号民事判决确认吴洪山与黄学斌之间签订的上述房屋租赁协议有效，损害了刘联军的合法权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，提起第三人撤销之诉，请求法院撤销句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号民事判决。
吴洪山答辩称：刘联军与吴洪山和黄学斌之间签订的上述房屋租赁合同纠纷无法律上的利害关系，其不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。理由是：1、原审作出判决时刘联军尚未取得涉案房屋的所有权，原判决与其无任何法律上的利害关系；2、刘联军提起第三人撤销之诉已超过法定期间；3、原判决认定房屋租赁协议合法有效，并无错误；4、原审生效判决并未损害刘联军的合法利益。
黄学斌答辩称：刘联军的起诉没有事实和法律依据。理由是：1、原审审理程序合法，事实清楚，适用法律正确；2、黄学斌与吴洪山之间签订的房屋租赁协议合法有效；3、黄学斌与吴洪山签订房屋租赁协议并无恶意对抗法院的查封和执行；4、刘联军在竞拍过程中已明知涉案房屋已经出租的事实；5、刘联军提起的第三人撤销之诉不符合立案条件。
句容市人民法院一审查明：2012年1月10日，南京市浦口区人民法院依法查封了座落在南京市鼓楼区虎踞路黄学斌名下的41、43号房产。2013年10月11日，南京市浦口区人民法院作出裁定拍卖上述查封的房产。2013年12月12日，南京市浦口区人民法院致函江苏天德拍卖有限公司说明：“我院于2012年1月10日查封黄学斌名下位于南京市鼓楼区虎踞路41、43号房产，黄学斌于2012年1月18日与吴洪山签订该房的租房协议，期限为二十年。”2014年7月25日，刘联军在南京市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加竞拍，通过公开竞价，最终以最高价620.51万元竞得上述房产，并将拍卖成交款付至南京市浦口区人民法院。2014年9月11日，南京市浦口区人民法院作出（2013）浦执字第454号－1民事裁定，裁定位于南京市鼓楼区虎踞路41、43号（所有权证号：鼓转字第424630号）的房产以620.51万元的价格归买受人刘联军所有。
句容市人民法院一审认为：本院已于2013年12月作出（2013）句后民初字第1406号民事判决，而刘联军于2014年7月才通过公开拍卖竞得涉案房产。故刘联军并非（2013）句后民初字第1406号案件中的第三人，原审裁判与其无任何法律上的利害关系。故刘联军不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。遂裁定驳回刘联军的起诉。
刘联军不服句容市人民法院的上述裁定，向本院上诉称：一、句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号民事判决认定事实和适用法律错误，主要表现在：1、黄学斌与吴洪山对双方签订的房屋租赁合同不存在争议的情况下，句容市人民法院一审判决确认双方所签订的上述租赁合同有效，属于无诉争之判，违反法律规定；2、黄学斌因债务问题，其涉案房屋被南京市浦口区人民法院依法查封并进行拍卖，句容市人民法院判决认为南京市浦口区人民法院查封和协助执行通知书中无禁止租赁的条款，故认定黄学斌与吴洪山签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定而合法有效。该认定不符合宪法、民事诉讼法等法律规定；二、刘联军与句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号民事判决有法律上的利害关系。黄学斌在南京市浦口区人民法院依法查封后，与吴洪山恶意串通，于2012年1月18日签订所谓的《租房协议》并将租赁期限约定为二十年，其行为已违法了有关人民法院依法查封房屋后，房屋所有权人不得转让、抵押和出租的相关规定。黄学斌与吴洪山的上述租赁行为损害了作为涉案房屋所有权人刘联军的合法权益。综上所述，刘联军与句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号民事判决有法律上的利害关系，刘联军向原审法院提起第三人撤销之诉符合法律规定。原审法院以刘联军并非（2013）句后民初字第1406号案件的第三人、原审判决与其没有任何法律上的利害关系为由，认定刘联军不具备提起第三人撤销之诉的主体资格，裁定驳回刘联军的起诉是错误的。请求二审法院依法撤销句容市人民法院（2015）句民撤初字第00001号民事裁定，指令句容市人民法院继续审理本案。
吴洪山答辩称：刘联军与句容市人民法院（2013）句后民初字第1406号案件没有法律上的利害关系。主要表现在：1、黄学斌与吴洪山有关房屋租赁行为成立于2012年1月18日，而黄学斌与吴洪山的房屋租赁争议的解决是在2014年1月，也就是说，这两个时点上，刘联军并非该涉案房屋的所有人；2、黄学斌与吴洪山之间不存在恶意串通的行为。作为承租人吴洪山并不知道涉案房屋被查封的事实，且在签订租赁协议后，已向出租人黄学斌支付了200多万元的租金并领取了营业执照。刘联军通过拍卖取得涉案房屋的所有权，实际上其所有权并没有受到损害，并且买卖行为并不影响租赁。综上所述，原审法院裁定正确，符合法律规定，请求二审法院依法维持原审裁定，驳回刘联军的上诉。
黄学斌答辩称：1、刘联军通过拍卖方式取得本案涉案房屋的所有权，其在参与拍卖时已知晓上述房屋存在租赁的情况。刘联军作为成年人应当对自己的行为有可能产生的法律后果承担责任；2、南京市浦口区人民法院查封上述涉案房产后，并没有向本人送达民事裁定书。所以本人于2012年1月18日与吴洪山签订《房租协议》是双方真实的意思表示，不存在双方有恶意串通的情形。综上所述，原审法院裁定正确，符合法律规定，请求二审法院依法维持原审裁定，驳回刘联军的上诉。
本院二审查明的事实与原一审法院查明的事实一致。
另补充查明以下事实：一、2012年1月18日，黄学斌与吴洪山签订一份租房协议，该协议约定：黄学斌将其位于南京市鼓楼区虎踞路41、43号的房屋租赁给吴洪山；租期20年，从2013年1月1日至2033年1月1日止；租金每年15万元，其中，在2012年12月31日前先支付200万元，余款100万元在2025年1月1日前支付。协议还约定了其他内容；
二、2013年11月11日吴洪山向句容市人民法院提起诉讼，请求法院确认其与黄学斌于2012年1月18日所签订的涉案租房协议合法有效、双方应继续履行并判令黄学斌单方要求增加租金的行为无效。句容市人民法院经公开开庭审理，于2013年12月12日作出（2013）句后民初字第1406号民事判决。该判决确认：1、黄学斌与吴洪山与2012年1月18日签订有关南京市鼓楼区虎踞路41、43号房屋租赁协议；租赁期限为20年；期限从2013年1月1日至2033年1月1日；租金每年15万元；吴洪山支付租金200万元并领取了个体工商户营业执照；2、上述房屋已被南京市浦口区人民法院依法查封，查封裁定和协助执行通知中均无禁止租赁的条款。句容市人民法院认为，黄学斌与吴洪山与2012年1月18日签订有关南京市鼓楼区虎踞路41、43号房屋租赁协议是双方真实的意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益，为合法有效的合同，双方应当按照约定履行自己的义务，遂判决：2012年1月18日黄学斌与吴洪山签订的位于南京市鼓楼区虎踞路41、43号房屋租房协议合法有效，双方应继续履行；
三、2014年9月26日，南京市住房和城乡建设委员会向刘联军核发了宁房权证鼓转字第××号房屋所有权证书。该证书载明，南京市鼓楼区虎踞路41、43号房屋的所有权人为刘联军。
本案争议焦点为刘联军能否以第三人身份提起撤销之诉。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，提起撤销之诉的第三人仅限于有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指对当事人之间诉讼标的全部或者一部分，以独立的实体权利人的资格提出诉讼请求进而参加诉讼的人。而无独立请求权的第三人是指对当事人双方的诉讼标的，第三人虽没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或由法院通知其参加诉讼。只有以上两种形式第三人，因不能归责于本人的事由参加诉讼，但有证据证明发生法律效力判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起撤销之诉。本案中刘联军经拍卖程序取得案涉房屋所有权，但其并非是黄学斌与吴洪山房屋租赁合同纠纷一案的第三人。
首先，刘联军不是案涉房屋租赁合同纠纷一案中有独立请求权的第三人。虽然黄学斌将已被法院查封案涉房屋出租给吴洪山，但出租房屋行为发生在案涉房屋拍卖之前，且案涉房屋在拍卖过程中，拍卖行已告知竞拍人有关竞拍房屋出租情况，也就是说刘联军参加竞拍时对案涉房屋已被出租情况是知道的，其既然已竞拍成功，取得案涉房屋所有权，说明其对案涉房屋已被出租事实是认可，故其无权以独立请求权第三人的资格对黄学斌与吴洪山之间房屋租赁合同纠纷诉讼标的即租赁房屋的行为提出诉讼请求。
其次，刘联军也不是案涉房屋租赁合同纠纷一案中无独立请求权的第三人。由于案涉房屋先前已由出让人黄学斌出租给吴洪山，对此，刘联军经竞拍取得案涉房屋所有权时是明知的，其取得该房屋所有权即已认可了案涉房屋出租的事实。因此，先前案涉房屋所有权人黄学斌将该房出租给吴洪山而引发房屋租赁合同纠纷诉讼，原审法院据此作出判决结果与后来取得该房所有权人刘联军没有法律上利益关系。
第三、刘联军也不具备不可归责本人原因，未能参加到黄学斌与吴洪山房屋租赁合同纠纷一案的情形。经再审查明，黄学斌与吴洪山之间房屋租赁合同发生纠纷，并诉至法院，直至法院判决作出之时，案涉房屋尚未拍卖，因此，后来取得案涉房屋所有权的刘联军不可能参加到先前诉讼中去。
第四、刘联军也无证据证明已发生效判决内容错误，损害了其民事权益，且刘联军以黄学斌明知案涉房屋已被法院查封的情况下，出租给吴洪山为由，认为黄学斌与吴洪山双方系恶意串通，该租赁行为应视为无效也缺乏事实和法律依据。其理由：一、虽然黄学斌将已被法院查封案涉房屋出租给吴洪山，但其双方签订的房屋租赁合同发生在该房屋被拍卖之前，况且，刘联军在参加竞拍取得房屋所有权时是知道该房屋先前已被出租这一事实。因此，刘联军主张黄学斌与吴洪山恶意串通签订租赁协议，缺乏事实依据。二、根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定除外。（一）……（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。显然，上述司法解释已明确规定出租行为发生在该房屋被查封之后的，是不适用买卖不破租赁制度，房屋租赁人要求继续租赁房屋法院不予支持。言外之意房屋受让人可随时要求房屋租赁人迁让房屋。
综上所述，刘联军作为案涉房屋受让人，其并不是黄学斌与吴洪山之间房屋租赁合同纠纷一案的第三人，其主张黄学斌与吴洪山之间恶意串通将已被法院查封房屋出租给吴洪山，所订立房屋租赁协议无效缺乏事实和法律依据。原审法院以刘联军不具备提起第三人撤销之诉的诉讼主体资格，驳回刘联军起诉并无不当，应予维持。上诉人刘联军的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 于 竞
审判员 杨道骏
审判员 姜 玲
二〇一五年七月九日
书记员 杨 烨