浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第126号
原告：温州天乙物业管理有限公司。
法定代表人：陈颖汉。
委托代理人：曹开阳。
被告：中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行。
负责人：郑广。
委托代理人：潘巨浩。
第三人：温州市惠中物业管理有限公司。
法定代表人：吴绿妹。
委托代理人：陈小雁。
原告温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙物业公司）为与被告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称农业银行）物业服务合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王群英适用简易程序独任审判。因案件审理需要，本院依职权追加温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中物业公司）为第三人参加本案诉讼。同年7月23日、8月17日，本院两次公开开庭进行了审理。原告天乙物业公司的委托代理人曹开阳、被告农业银行的委托代理人潘巨浩、第三人惠中物业公司的委托代理人陈小雁均到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
原告天乙物业公司起�称：被告系站南商贸城C幢103、夹层104、C13-1、14-1、15-1、16-1、17-1、18-1、19-1、20-1及2C11室的业主，其所有的房产建筑面积为1648.06平方米。原告系被告所在小区的物业管理公司，依法向被告提供物业管理有偿服务，根据温州市物价局文件温价房（2001）175号的规定，每月每平方米物业服务费为1.5元。被告现结欠2008年5月至2015年5月的物业费210128元。故请求判令被告支付物业服务费210128元并支付违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行完毕之日止）。
原告为证明其起诉主张的事实，向本院提供如下证据：1.《物业管理公约》、温州市物价局文件各1份，证明原被告存在物业服务合同关系及物业服务收费标准；
2.站南商贸城纠纷协调会议纪要1份，证明站南商贸城小区实行商住分离模式，原告有物业服务主体资格；
3.物业管理用�委托合同1份，证明原告有物业服务主体资格；
4.催费通知单2份，证明被告迟交物业费，经原告催缴仍未交纳的事实；
5.天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同、水电工日报表、保安巡逻表、化粪池疏通发票、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票，证明天乙物业对商业用房业主提供物业服务；
6.（2011）温鹿民初字第1465号民事判决书、（2012）浙温民终字第528号民事判决书各1份，证明站南商贸城小区属商住分离管理模式。
被告农业银行答辩称：1.原被告签订的《物业管理公约》为前期物业服务合同，且该前期物业服务合同在2008年4月17日站南商贸城小区业主委员会与第三惠中物业有限公司签订了《物业服务合同》后已经依法终止；2.根据法律、法规的�定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，由业主委员会代表业主与物业服务企业订立书面的物业服务合同，而本案原告并未与业主委员会签订任何《物业服务合同》，从2008年4月开始，由第三人为站南商贸城小区提供物业服务；3.即便原被告存在后期物业管理服务关系，原告要求答辩人支付物业服务费的请求也已经超过诉讼时效。
被告为证明其辩称的事实，向本院提供如下证据：
1.原告关于调整物业管理收费标准的回复、关于启用中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行行政印章的通知各1份，证明原告提供的物业管理公约属于前期物业服务合同。2003年4月18日，原告将被告的物业服务费用调整为每平方米1元，二楼营业厅闲置时期按每平方米0.75元计算；
2.关于成立站南商贸城第一届业主委员会的函一份，证明2007年12月14日，温州市瓯海区房产管理局对站南商贸城小区业主委员会登记备案；
3.关于站南商贸城小区第二次业主大会《议事事项及会议形式的公告》1份，证明2007年12月29日，温州市瓯海区梧田街道站南商贸城小区业主委员会发出公告，表决对前期物业公司的续用或解除并选聘新物业公司等事项；
4.关于站南商贸城小区召开第三次业主大会有关情况的报告1份，证明2008年4月1日，站南商贸城小区业主大会表决通过聘任第三人惠中物业公司作为小区物业服务公司；
5.《物业服务合同》1份，证明2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司签订《物业服务合同》，小区所有业主与原告的前期物业服务合同关系依法终止；
6.站南商贸城住户服务费收费台账1份，证明2008年4月17日之后，原告依法向第三人缴纳物业服务费。
第�人惠中物业公司述称：1.2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会已经决议解聘原告；2.2008年4月25日至2015年4月30日止，包括本案被告在内的站南商贸城小区由站南商贸城小区业主委员会委托第三人提供物业服务。
第三人为证明其述称的事实，向本院提供如下证据：
1.站南商贸城小区业主大会决议1份，证明2008年1月24日站南商贸城小区业主大会作出解聘原告的事实；
2.《物业服务合同》2份，证明自2008年4月25日起至2015年4月30日站南商贸城小区由第三人提供物业服务的事实；
3.判决书2份，证明生效判决认定2008年4月17日站南商贸城业主委员会与第三人签订物业服务合同，约定由第三人提供物业服务的事实；
4.工资表、水费、污水费发票、公共部位电费发票、电梯维保费发票、水池清洗费发票、维修费用等材料，均证明涉案�区由第三人提供物业服务的事实。
原告提供的证据经庭审出示质证，被告和第三人对证据1中物价局文件没有异议，对《物业管理公约》的真实性没有异议，但该公约只是前期物业服务合同，2008年4月17日站南商贸城小区业主委员会与第三人签订《物业服务合同》之后，原、被告之间的前期物业服务合同关系就已经依法终止；对证据2会议纪要的真实性、关联性、合法性均有异议。该份证据并不能证明本案站南商贸城小区实行物业管理商住分离，并不能证明原告为站南商贸城小区的物业服务公司。该会议纪要并未经过业主大会表决通过；对证据3《物业管理用房委托合同》的真实性、关联性、合法性均有异议，瓯海区房产管理局作为行政机关并不享有站南商贸城物业管理用房的所有权，其无权对站南商贸城小区的物业管理用房进行处分。该合同的受托方也不�原告，故该合同为无效的合同，对原告也不具有法律效力；对证据4催费通知单的真实性、关联性、合法性均有异议，被告从未收到原告上述催费通知单；对证据5真实性、关联性、合法性均有异议；对证据6的关联性有异议，二审判决书没有认定商住分离的管理模式。
被告提供的证据经庭审出示质证，原告对证据1回复和通知没有异议；对证据2、3、4、5的关联性有异议，业主委员会仅针对住宅部分聘用第三人，会议纪要已经对小区的物业服务明确提出了商住分离的管理模式；对证据6站南住户服务费收费台账认为与本案没有关联，被告向谁付过款，付了多少，与原告无关。第三人对被告提供的证据没有异议。
第三人提供的证据经庭审出示质证，原告对第三人提供的证据的真实性无异议，但认为第三人提供的证据与本案没有关联，第三人仅对小区住�部分提供物业管理服务，其提供的证据均只涉及住宅部分。被告对第三人提供的证据均无异议。
本院认为原告提供的证据1因第三人没有异议，本院对原被告之间曾存在物业服务合同关系的事实予以认定；原告提供的证据4通知单无法确认被告是否已经收到，无法证明原告有向被告催款的事实，不予认定；对原告提供的证据5中的天乙物业水电年度报表、天乙物业保安年度报表、清洁工承包合同、水电工日报表、保安巡逻表因系原告自行制作，真实性不予认定；对原告提供的证据2、3及证据5中的化粪池疏通发票、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票的真实性予以认定，但该证据无法直接证明原被告之间存在物业服务合同关系，原被告是否存在物业服务合同关系将在下文中综合分析认定；原告提供的证据6因二审判决没有确定商住分离的管理模式，该证据无法证明原告主张的待证事实，关联性不予认定。被告及第三人提供的证据，本院认为客观、真实，依法予以认定。
本院经审理，认定事实如下：天乙物业公司于1999年7月7日成立，其与温州庆丰房地产开发有限公司（站南商贸城小区开发商）签订《委托物业管理合同》，约定由天乙物业公司负责对站南商贸城小区进行物业管理。被告系温州市火车站站南商贸城C幢103、夹层104、C13-1、14-1、15-1、16-1、17-1、18-1、19-1、20-1及2C11的业主，房产建筑面积为1648.06平方米。原被告于2003年4月前签订《物业管理公约》，约定原告为被告提供物业服务。双方约定物业服务费按每月每平方米1.5元收取。2003年4月18日，原告同意一楼营业厅的物业服务费以每平方米1元计算，二楼营业厅闲置时期按每平方米0.75元计算。被告已经向原告支付2008年5月份前的物业服务费。2008年1月24日，站南商贸城小区业主大会决议，解聘天乙物业公司。2008年4月17日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司签订《物业服务合同》，约定站南商贸城小区由第三人惠中物业公司提供物业服务，住宅物业费按0.6元每月每平方米计收，高层物业费按1元每月每平方米计收，商业按1.5元每月每平方米计收，物业服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。2008年11月24日，因站南商贸城业主委员会与温州市庆丰房地产开发有限公司、温州市天乙物业管理有限公司的一系列矛盾激化，经政府部门协调，站南商贸城纠纷协调小组制定会议纪要，会议纪要形成的初步处理意见包括在相关产权及物业管理用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业管理模式，并对小区公共配套设施、物业管理用房等相关内容进行了明确，但未明�物业管理的具体内容，亦未明确商住部分由天乙物业公司管理，其中会议纪要第四条内容为商住分离问题，第一款内容为“小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由温州市庆丰房地产开发公司负责”。第二款的内容为“小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责”。第三款内容为“小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”。2013年4月1日，站南商贸城小区业主委员会与第三人惠中物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务期限为2013年4月24日至2014年4月24日，服务期限届满前3个月，站南商贸城小区业主委员会未将续聘或解聘意见通知第三人，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，物业服务费约定不变。惠中物业公司在站南商贸城小区提供物业服务的期限截止至2015年4月。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否应当履行支付物业服务费的义务，可从如下几方面进行分析：
一、原被告已经解除物业服务合同关系。
《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》均规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。站南商贸城小区业主委员会已于2008年1月24日解聘天乙物业公司，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，根据有关法律规定，站南商贸城小�业主委员会关于解聘、聘用物业服务企业的行为对被告具有约束力。原被告签订的《物业管理公约》未约定履行期限，被告可随时解除合同。在实际履行过程中，被告从2008年4月24日开始没有向天乙物业公司交纳物业服务费，并一直向惠中物业公司缴纳物业服务费，说明被告没有继续聘用原告提供物业服务，应认定为被告通过自己的行为作出解除与天乙物业公司的物业管理合同的意思表示，综上，可认定原、被告已解除物业服务合同关系。
二、合同应当是双方当事人达成的意思自治，会议纪要不具有约束原被告或第三人的合同效力。原告称在惠中物业公司入驻小区后，原告和第三人产生了矛盾，在纠纷解决的过程中由相关部门出台了会议纪要，原告是根据会议纪要的内容对小区商住部分进行物业管理。但会议纪要没有说明商住分离的物业管理模式的具体规定，也没有说明由原告对小区商住部分提供物业管理服务，只是明确了物业管理用房、公共配套设施的使用，且会议纪要明确“小区公用部位卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理。商业部分的卫生清理由商业业主自行负责”，会议纪要包括上述条款在内的内容并不能证明会议纪要有明确商住部分是由天乙物业公司管理，相反能证明小区的商业部分的卫生清洁等工作由业主自行负责，并不是由天乙物业公司负责。该会议纪要也不能证明业主委员会已与原告及惠中物业公司达成一致协议。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门只是负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，会议纪要不能代表业主行使选举物业服务企业的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立�变更、终止民事权利义务关系的协议，涉诉会议纪要仅就站南商贸城存在的问题及纠纷提出的解决方案，不是原被告双方自愿平等协商共同签订的民事合同。因此会议纪要不具有合同效力，原告依据会议纪要履行物业服务合同并要求被告支付物业服务费依据不足，本院不予支持。
三、第三人已为被告提供物业服务。第三人惠中物业公司与站南商贸城小区业主委员会签订物业服务合同后，为小区业主提供物业服务，被告也一直向第三人交纳物业服务费，说明被告确认系第三人提供相关物业服务，并没有确认原告提供物业服务。如果2008年4月24日以后，仍由原告为被告提供物业服务，被告却向第三人缴纳物业服务费，而原告无证据证明有长期向被告催讨物业服务费，显然与常理不符。据此，可以认定2008年4月24日以后，站南商贸城小区由第三人提供物业服务，�告主张由其提供物业服务，证据不足，本院不予认定。
综上，本院认为原告与被告的物业服务合同已经解除，原告在2008年4月24日以后没有与被告重新确立物业合同关系，原告要求被告支付之后的物业服务费本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告温州天乙物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费4452元，减半收取2226元，由原告温州天乙物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王群英
二〇一五年九月二十五日
书记员 项高阳
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二�上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管�权利的其他重大事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据清洁轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。