广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3415号
上诉人（原审被告）广州市置地大厦物业管理有限公司。
法定代表人王贵钟，该公司总经理。
委托代理人贺天华，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人王贵根，该公司职员。
被上诉人（原审原告）黄莹，女，1971年1月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）余志元，男，1968年5月14日出生，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审原告）李冠智，男，1970年8月4日出生，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审原告）ＸＸ兴，男，1960年4月12日出生，汉族。
四被上诉人的委托代理人张朝晖，广东德法理律师事务所律师。
上诉人广州市置地大厦物业管理有限公司（下简称“置地公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月28日，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴（买方）与案外人徐惠扬（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋地址广州市越秀区较场西路2号302房，类型为商铺，建筑面积801.87平方米，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为卖方实收价5212155元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，此交易前如有拖欠的费用（如管理费、水电费、煤气费、电话费等）由卖方负责，此交易中及交易后所发生的所有费用由买方负责，卖方实收价已包含置地公司于2007年5月9日代收该房产的维修基金12028.05元及水电周转金12028.05元共24056.1元，收据原件卖方交还给买方，买方在此买卖合同签署之日起负责支付以后所产生的物业维修基金，卖方同意按照买方实际要求，向广州市房地产交易中心所报的�易价与此买卖合同不符，但买卖双方确认实际成交价以本合同约定为准，如本合同条款与房地产交易中心指定格式的（广州市房地产买卖合同）条款不一致的，以本合同为准等。双方于2008年1月24日签订《广州市房地产买卖合同》，记载黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴向徐惠扬以5200000元价格一次性付款购买涉讼房屋。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴于2009年9月1日办理了上述房屋的产权过户登记手续。
该大厦于2012年5月成立业主委员会，重新选聘了物业服务公司。置地公司管理涉讼房屋所在置地大厦至2012年4月。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴于2013年5月13日向原审法院起诉，请求判决：置地公司向黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴退还维修基金12028.05元、水电周转金12028.05元，合计共24056.1元。
原审庭审中，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴提交了2007年5月9日置地公司开�的NO2003764《收据》，记载代收商铺302维修基金12028.05元、水电周转金12028.05元，并盖有置地公司公章。置地公司称因置地大厦业委会强占置地公司办公用房，相关资料、收据已遗失，故无法核实该《收据》的真实性。
原审法院认为：黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴与徐惠扬签订《房屋买卖合同》、《广州市房地产买卖合同》是双方买卖涉讼房屋的真实意思表示，并已履行完毕。《房屋买卖合同》约定如本合同条款与房地产交易中心指定格式合同条款不一致的，以本合同为准，虽然房管部门存档的《广州市房地产买卖合同》中没有对维修基金及水电周转金进行约定，但《房屋买卖合同》中约定了黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴支付的房款包含置地公司支付（应为“代收”，本院注）的维修基金及水电周转金共24056.1元，据此，徐惠扬收受的成交价包含了上述费用，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴从徐惠扬处受让了该债权，构成债权让与，对置地公司有效。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴提供了盖有置地公司公章的上述费用的《收据》，由于置地公司没有提供相反证据予以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条（应为“第二条”，本院注）第一款规定，对该《收据》证明力予以确认，置地公司负有向黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴返还上述费用的义务。另置地公司认为黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴的诉讼请求已经超过诉讼时效，鉴于置地公司没有证据证明其何时应返还该费用，且其是在2012年4月管理期限届满，可以认定置地公司应在管理期限届满时对涉讼房屋所在置地大厦物业费用进行结算并完成资料等交接手续，但置地公司至今未完成上述手续，故黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴在2013年5月起诉提出本案诉讼请求距2012年4月并未超过2年的诉讼时效期间。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴要求置地公司向其返还维修基金及水电周转金共24056.1元，予以支持。原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条（应为“第二条”，本院注）第一款规定及《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条之规定，于2013年8月6日作出判决：广州市置地大厦物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向黄莹、ＸＸ兴、李冠智、余志元返还维修基金及水电周转金共24056.1元。案件受理费201元，由广州市置地大厦物业管理有限公司负担。
原审判后，上诉人置地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴自2012年初得知置地公司2012年5月1日撤场交予业委会自管后，就一直不交物业管理费及水电费，置地公司经过诉讼才追回上述费用。其后黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴串通徐惠扬导致本案诉讼。徐惠扬受让涉讼房屋时对其前业主所欠的近80万元向置地公司作出追偿承诺，置地公司与徐惠扬约定与《承诺书》同时签署的“维修基金单”为协助追债的“保证金”，徐惠扬不履行上述义务，不能要求返还保证金。二、原审法院认定事实错误。1、本案中《广州市房地产买卖合同》是唯一合法、有效、排它的合同。而一审法院认定《房屋买卖合同》与《广州市房地产买卖合同》并存，且认定在有不同约定时《房屋买卖合同》条款效力优先错误，应以房管部门备案的《广州市房地产买卖合同》为准。2、《房屋买卖合同》的购房价是5212155元，但购房发票的计税依据是520万元整，与《房屋买卖合同》约定的按揭付款方式相矛盾。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴是专业商人，在涉�金额500多万元的《房屋买卖合同》上用圆珠笔签名，不合常理。可见《房屋买卖合同》是黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴为了诉讼特制的假合同。原审法院依据虚假的《房屋买卖合同》所作出的判决属适用法律错误。3、《房屋买卖合同》第四条约定“买方在此买卖合同签署之日起负责支付以后所产生的维修基金”，而事实上黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴2007年受让该房以来从未支付维修基金。按规定维修基金由业主承担，只不过由物业公司代收代管改为业委会代管，而不是由物业公司承担。4、徐惠扬对置地公司承诺追偿其前业主欠款时，交付的维修基金是对其履行义务的担保，是双方互负债务的行为，只是继续沿用维修基金之名，徐惠扬自知其承诺的义务，五年多不敢向置地公司主张。本案起诉时徐惠扬与黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴串通并借置地公司之手逃避承诺义务，互负义务不能单独转让。三、关于诉讼时效问题，一审法院适用法律错误。主管部门叫停了物业公司收取维修基金后，物业公司就对此负有返还义务，权利人也有要求返还的权利。徐惠扬（包括黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴）从2007年开始从未对置地公司要求返还或抵扣水电和物业费，时效从当时（次日）起算，已过时效多年。应由权利人举证证明时效的中止、中断的情况，一审法院认为由置地公司举证何时归还维修基金不当。请求：1、撤销原审判决，改判驳回黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴的诉讼请求；2、诉讼费用由黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴承担。
被上诉人黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴答辩称：同意原审判决，请求维持原判，驳回置地公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：二审审理�间，置地公司提交徐惠扬签名的打印日期为2007年5月9日的《承诺书》，载明：因广州市置地大厦2065、2077、302商铺前任业主广州白山实业有限公司共欠置地公司1999年10月至2006年11月公摊水电费及管理费合计为人民币784849.44元。现任业主徐惠扬承诺从即日起全力协助置地公司追讨广州白山实业有限公司上述所欠款项。二审期间双方确认黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴在与置地公司的另案诉讼中提出过冲抵《收据》项下款项的主张。
黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴于二审期间提交其与中国民生银行股份有限公司广州分行（下简称民生银行广州分行）签订的《个人抵押、保证借款合同》（编号：第103012009804523号，加盖该行公章），载明：借款人为黄莹，抵押人为黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴，抵押财产为本案涉讼房屋，借款金额为5680000元，双方确认的抵押财产价值为10504497元，借款期限120个月，自2009年7月29日至2019年7月29日止，借款用途为债务重组和经营周转；等。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴另提交2013年7月2日签订的将涉讼房屋转卖给案外人廖以太的《广州市存量房买卖合同》，其中对案涉维修基金、水电周转金问题未作出约定。黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴于二审期间述称其先是向中国建设银行股份有限公司广州天河支行（下简称建行天河支行）贷款，其后向民生银行广州分行转按揭贷款，因在建行天河支行的首次抵押贷款已结案，其无法自行调取，向本院提出调查取证申请，并称其在民生银行广州分行贷款时是按照当时的涉讼房屋市值贷款的，故贷款数额提高了。经本院向建行天河支行发函询问，该行向本院提供了黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴向该行抵押借款的合同以及签订日期为2007年12月5日、出卖人为徐惠扬�买受人为黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴的《购房意向书》，并加盖该行公章。建行天河支行出具的抵押借款合同载明：借款人和抵押人均为黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴，借款期限120个月，自2008年3月10日至2018年3月10日，借款用途为购置涉讼房屋，抵押财产为涉讼房屋，借款金额为400万元，房产的其他信息：成交价8259261，评估价10023400元；等。《购房意向书》载明的房屋成交价为8259261元。置地公司质证称对黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴二审提交的证据的真实性、合法性、关联性不予确认，对本院二审调取的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，多份买卖合同、借款合同中约定的房屋成交价、借款数额不一致，在民生银行广州分行借款的合同中约定的借款用途为债务重组和经营周转，与房屋买卖无关，以及借款主体、借款期限等细节均证明《房屋买卖合同》并非真实存在的合同。针对本院二审调取的证据，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴质证称，对真实性无异议，关于贷款金额与合同约定数额的出入问题，以银行实际审批及发放金额为准。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴主张其与徐惠扬的《房屋买卖合同》真实，置地公司主张该《房屋买卖合同》虚假，双方对各自的主张负有举证责任。现黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴通过自行调取以及向本院申请调取的方式，提供了其向建行天河支行抵押借款的合同以及向民生银行广州分行转按揭贷�所签订的《个人抵押、保证借款合同》，以支持其关于《房屋买卖合同》真实的主张。虽然黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴向建行天河支行和民生银行广州分行借款的合同以及黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴与徐惠扬签订的各份买卖合同中对涉讼房屋的成交价、借款数额、借款用途等约定并不一致，但不足以否定黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴与徐惠扬之间房屋买卖关系的真实存在，且其后涉讼房屋已转移登记至黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴名下，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴与徐惠扬之间的房屋买卖合同已实际履行。置地公司质疑《房屋买卖合同》的真实性，但未提出足以反驳的相反证据，故本院对置地公司的该主张不予认可。
关于维修基金和水电周转金应否返还的问题。置地公司以《承诺书》为依据主张维修基金是徐惠扬承诺追偿前业主欠款的保证金，�上述《承诺书》仅有徐惠扬“协助追讨”前业主欠款的意思表示，并无约定作为徐惠扬履行承诺义务的担保，故置地公司的该主张缺乏合同和法律依据，本院不予认可。2007年5月以后置地公司已不再是涉讼房屋所在置地大厦的物业服务公司，置地公司继续占有涉讼房屋的维修基金和水电周转金缺乏合同和法律依据。维修基金和水电周转金《收据》属于债权债务凭证，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴持有置地公司收取涉讼房屋维修基金和水电周转金的《收据》原件，置地公司无充分证据否定该《收据》的真实性，也无证据否定黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴持有该《收据》的合法性，故黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴有权依该《收据》向置地公司主张返还维修基金和水电周转金。关于诉讼时效的问题。置地大厦2012年5月成立业主委员会，选聘新的物业服务公司，置地�司管理置地大厦至2012年4月，该时间距黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴一审起诉的时间未满2年；双方确认黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴在另案中向置地公司提出过抵扣《收据》项下款项的主张；此外，双方对何时返还《收据》项下维修基金和水电周转金并无作出约定，黄莹、余志元、李冠智、ＸＸ兴可随时要求返还，故置地公司关于诉讼时效已过的主张不成立，本院不予认可。据上，置地公司关于不应返还维修基金和水电周转金的主张于法无据，本院不予支持。置地公司的其他上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审案件受理费元，由广州市置地大厦物业管理有限公司负担