上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第543号
原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会。
负责人朱某某。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人谢璇，上海久光律师事务所律师。
被告上海华仲勋实业有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人施海明，上海泓盛律师事务所律师。
委托代理人唐某某。
第三人王修堂。
委托代理人王启国，大沧海律师事务所上海分所。
第三人上海市嘉定区物资利用有限公司。
法定代表人印某。
委托代理人孙某某。
第三人上海盛惠道路材料有限公司。
法定代表人万某某。
原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会与被告上海华仲勋实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法使用简易程序，由审判员黄燕独任审判，并于2013年7月31日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案依法转为普通程序，并由审判员庄羽凤、代理审判员史建颖、人民陪审员陈玉明组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。审理中，根据原告之申请，本院依法追加了第三人王修堂、第三人上海市嘉定区物资利用有限公司（以下简称物资公司）、第三人上海盛惠道路材料有限公司（以下简称盛惠公司）、第三人上海路兴市政材料有限公司（以下简称路兴公司）。后原告又撤回对第三人路兴公司之申请，本院口头裁定予以准许。原告负责人朱某某、委托代理人汤志红、谢璇、被告委托代理人施海明、唐某某、第三人王修堂及其委托代理人王启国、第三人物资公司委托代理人孙某某、第三人盛惠公司法定代表人万某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年1月1日，原、被告签订《土地租赁协议书》，双方在协议中约定被告租赁原告位于XXX南侧、XXX东的码头12亩、其他土地60亩，其中码头的年租金为20万元，其他60亩土地的年租金为30万元，租金的支付时间为2012年1月，租期一年。2012年10月22日，原告向被告发出通知提示合同即将到期。但被告还是未能在租赁期限届满之时搬离租赁土地并将土地返还原告。2013年3月28日、4月8日，原告两次委托律师向被告发出通知要求被告在接函后10天内支付拖欠的租金，并支付违约金及实际使用费，搬离讼争土地，将土地返还原告。但被告对此置之不理。为此，原告起诉要求：一、被告立即搬离位于XXX南侧、XXX东的码头12亩、其他土地60亩，并将该土地返还原告；二、被告支付2012年1月1日至2013年12月31日期间的土地租金100万元；三、被告按照年租金50万元的标准向原告支付从2014年1月1日起至实际返还之日止的土地使用费。审理中，原告称由于被告在租赁期间与第三人签署了租赁协议，将承租土地部分转租给第三人，故原告增加诉请要求第三人王修堂、物资公司、盛惠公司搬离租赁土地。
被告辩称，XXX码头于2003年初建，因无人管理，村委会委托被告法定代表人接手后将西侧种子场改建成两侧各80米的码头，并办理了岸线许可证。2005年，被告在此新建上海嘉园实混凝土制品有限公司（以下简称嘉园实公司），前后投入共2000万左右。后因新镇建设停顿，码头经营一直处于亏损状态，混凝土厂被迫停业。当时XXX书记承诺除政府动迁，合同可以一直续签。之后被告引进了沥青厂、废钢厂、砖厂，其中废钢厂、砖厂签合同都是由村委会见证的。原告对被告与第三人间的转租协议知晓并同意，根据该协议，双方之间的租赁期限已经延长至2014年7月。故不同意原告终止合同并要求被告搬离的诉讼请求。此外被告确实欠付原告2012年租金50万元，这是因为原告于2012年下半年通知不再续签，造成沥青厂、废钢厂拖欠被告2012年9月至今租金155万元。故被告要求原告抵扣租金至2013年，并赔偿被告剩余租金损失55万元。
第三人王修堂述称，第三人与被告间租赁合同至2014年7月到期，而原告早就提起诉讼，在第三人的损失未得到补偿之前，第三人不同意搬离。
第三人物资公司述称，2013年4月28日开始涉案租赁土地上被停水停电无法经营，造成第三人损失，在该损失未得到补偿之前，第三人不同意搬离。
第三人盛惠公司述称，本第三人以路兴公司名义与案外人嘉园实公司签订租赁协议，取得涉案25亩土地的经营使用权，协议履行期间本第三人一直按约支付租金，并经原告及嘉园实公司的同意，为了生产经营所需，新建与安装了一批生产设备设施，修建了道路、申请并新建了变电设备等，投资金额超过1000多万元。由于原、被告与嘉园实公司均为独立法人，因此本第三人与原、被告间没有租赁合同关系。由于涉案的土地是农用地，故原、被告间的租赁协议无效。请求法院在处理本案时保护第三人的合法财产权益。
经审理查明，2002年10月，原告在涉案土地清淤、驳岸，建造了码头，总造价389463元。2003年4月，为了扩大码头堆场，将原种子场投入河驳，原告与上海华勋建筑安装工程有限公司签订《材料码头承建合同》，造价99000元。2003年，被告向原告承租涉案土地用于经营码头、堆场。2012年1月1日，原、被告签订最后一份《土地租赁协议书》，约定被告向原告续租土地二块，租赁土地为XXX南侧、XXX东的码头12亩、其他土地60亩（蔬菜种子场在内），租金码头12亩年租金20万元，其他土地60亩年租金30万元，租赁时间从2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金在2012年1月份付清。2012年10月22日，原告向被告发出通知称上述协议到期后土地将收回使用，不再续签。2013年3月28日、4月8日，原告两次向被告发出律师函要求被告支付拖欠的2012年土地租金50万元及违约金等，并在接到函件10日内搬离租赁土地，将土地返还原告。
另查明，2006年9月1日，被告关联企业嘉园实公司与路兴公司签订《合作协议》，约定嘉园实公司提供经营场地25亩，不参加具体经营，每年向路兴公司收取固定回报50万元，暂定合作期限5年，路兴公司在经营期间与村委会不得随意沟通。2007年11月7日，第三人盛惠公司与原告签订一份协议书，约定盛惠公司在原告原种子场内办沥青砼拌和场需要办理本场营业执照的分支机构，需借用原告的土地房产证一事，经双方商量决定，等分支机构办成后，如遇动迁，盛惠公司在沥青砼拌和设备及各项相关的附属设施的总金额的30%返回给原告作为借用土地房产证的回报。上述嘉园实公司与路兴公司的合同到期后，2011年9月1日，双方又续签了一年合同。之后由第三人盛惠公司向被告支付租金至2012年8月底。
2009年8月1日，被告与第三人王修堂签订《租赁协议》约定：王修堂向被告租赁上述土地中的9亩地用于生产水泥砌砖块，租金每年151200元，租赁期限自2009年8月1日起至2014年7月31日止。该合同落款处除被告与王修堂签名盖章外，另有原告作为鉴证方盖章。第三人王修堂目前向被告支付租金至2013年7月底。
2009年8月19日，被告与第三人物资公司签订《租赁协议》约定：物资公司向被告租赁上述土地中的32亩经营废旧钢材回收、利用，租金每年85万元，每年递增3%，租赁期限自2009年8月19日至2014年8月27日。该合同落款处同样有原告鉴证盖章。被告陈述第三人物资公司自2012年9月1日起不再向被告支付租金，并尚拖欠之前的租金60万元。
2012年8月21日，上海市交通运输和港口管理局向被告颁发了允许涉案码头的《上海港口岸线临时使用证》，使用期限自2012年8月21日起至2014年8月20日止。该局并向被告颁发了港口经营许可证，目前的许可证有效期至2014年8月20日。
2013年4月底开始，原告对涉案场地采取了停水措施，并向法院起诉要求被告搬离。
2013年5月28日，嘉定区规划和土地管理局安亭管理所出具情况说明称涉案租赁土地属农用地。
审理中，本院委托上海中世建设咨询有限公司对涉案土地上码头、构筑物工程造价进行司法鉴定。鉴定人于2014年6月出具鉴定意见书认为，涉案土地上码头、构筑物工程总造价12423963元（含争议部分2797545元）；折旧后总造价为9322428元（包含争议金额2280256元），折旧年限按照20年，残值率5%，折旧后金额为原造价-
原工程造价×95%×已使用年数／20年。争议金额共有以下四项：1、河道清淤82.25万元（不折旧）；2、驳岸56.31万元（折旧后）；3、场地挖运表层腐殖土57.06万元（折旧后）；4、临道路侧村办公楼起至地磅1止的地坪、围墙及建筑物32.4万元。对于该份鉴定意见书，原告主张河道清淤、驳岸等码头建设是其2003年左右出资建设的，故应当从总造价中扣除；而涉案土地在出租给被告前就是用作堆场的，故不可能产生挖土和土方外运的费用，该部分也应扣除；此外争议4的项目是原告出租给被告前就已存在的，并非被告建造，也应当扣除；此外原告还认为本案中只应处理被告的构筑物损失，第三人的构筑物损失不应直接计入被告的损失，被告应当在其向第三人承担损失后再向原告主张。被告对码头系原告出资建设无异议，但认为在租赁的十几年间其也反复整修，多次投入，超过了现场鉴定的费用，挖运表层土的事实客观存在，对于争议4的项目是被告租赁时从上一承租户处购某的，一直由被告使用，属于被告所有。被告对其陈述未提供证据为证。第三人物资公司则表示，争议4的项目是其出资向上一承租人购某，但也未提交证据为证。除了上述意见外，被告还认为该鉴定意见书中的人工单价、材料、机械与实际价格价差较大，被告按照实际价格，根据鉴定意见书中的工程量，得出的工程总价应为2005万元，且其认为不应对鉴定工程总价再进行折旧参考。第三人王修堂对于鉴定意见书没有异议，但认为其还存在设备和材料搬迁等损失一百多万元。在第三人王修堂提交的赔偿清单中其提出平场地垫场地费为207900元，而鉴定意见书中其所使用的场地造价为642217元（包含挖运腐殖土99219元）。第三人物资公司对鉴定意见书无异议，第三人盛惠公司对该意见书基本无异议，但认为砂仓工程量不符。
此外在审理中，第三人盛惠公司向本院提交路兴公司的情况说明一份，该说明称涉案场地实际由盛惠公司承租使用，场地上的设施、设备和构筑物属于盛惠公司所有。
上述事实，有《材料码头承建合同》、《土地租赁协议书》、律师函、《合作协议》、《租赁协议》、鉴定意见书以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告间土地租赁合同涉及的土地经政府土地管理部门证实系农用地，而上述租赁合同却将其用于工业，故按照法律规定，上述合同当属无效。同理，被告与第三人间的租赁合同关系也应当确认无效。合同无效后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，视情况恢复原状；不能恢复的，应当根据合同各方的过错承担损失。由于合同被确认无效，被告与第三人丧失了继续占有使用涉案租赁土地的依据，故原告诉请要求被告及第三人搬离租赁土地，合法有据；另基于合同关系，被告应当在搬离后向原告返还上述土地。此外按照法律规定，在搬离之前，被告应当比照原合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。故原告诉请要求被告比照合同约定的年租金50万元的标准支付从2012年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费的诉请，合法有据，但考虑到原告从2013年4月底开始停水、对涉案场地使用价值产生影响的事实，本院酌定2013年5月起的使用费标准降低为每年48万元，该款被告理当向原告支付。
原、被告间的租赁合同被确认无效后，由于土地上的搭建物等无法搬离，造成被告的损失，该损失应当根据原、被告签订土地租赁合同中的过错以及原告对损失的可预见性合理分担。首先是损失的确定。根据鉴定意见书，涉案土地上码头、构筑物的工程造价折旧后金额总计9322428元，其中包含争议金额2280256元。对于应按照原造价还是折旧后造价计算损失，本院认为，原造价仅能反映被告当时支出，而在十余年中，被告通过使用获益，构筑物等也因使用有所损耗，故折旧后的价值才是被告的实际损失。对于争议项目1、2：原告提供了证据证明码头系其建设施工，共支出造价488463元，被告对此无异议，本院对该节事实予以确认；被告陈述使用期间其对涉案土地上的码头进行清淤、翻修，该陈述符合常理，也与鉴定意见书中该码头的造价现值远高于原告投入金额相符合，故本院亦予以确认；对于被告陈述其多次维护、翻修造价远高于鉴定意见书确认金额，由于被告未能就其主张举证，故本院对此不予认可；综上，对于争议项目1、2，本院认为应当在折旧后的总价内扣除原告折旧后的投入造价，剩余部分作为被告多年维护、翻修的投入损失。按照鉴定意见书的折旧方法，原告投入后的总价折旧应为233241元。对于争议项目3，根据原告提供的2002年、2003年码头建设的相关证据材料可以看出，涉案土地在租借给被告时已经作为堆场使用，且第三人王修堂主张的赔偿金额中平、垫场地费也远远低于扣除挖运腐殖土后的鉴定价格，故鉴定意见书根据农用地计算的挖运表层腐殖土项目与事实不符，被告虽主张该项目存在，但并未能提供反证推翻原告上述证据的证明力，故本院认为该争议项目应从总额中扣除。对于争议项目4，被告与第三人物资公司对所涉围墙、房屋非其自建无异议，但认为系其向案外人购某，如其陈述成立，则其损失应是为购某该房屋而花费的金额，但被告与第三人并未就此举证，故本院认为该项目金额也应当从总额中予以扣除。综上，扣除上述金额后，涉案承租场地上的构筑物等目前损失总额应为8194587元。
对于原告主张的应当区分被告和第三人构筑物损失的观点，由于原告对于被告将涉案场地分租给第三人均知情并且同意，其作为场地权利人明知土地性质而同意转租，其最终也需对第三人的构筑物损失承担责任，故为免当事人诉累，本院在本案中就原告需要承担的涉案土地上所有构筑物损失一并作出处理。根据无效合同中按照过错分担损失的原则，原告作为出租方明知土地性质仍然对外出租，应当对损失承担主要责任；被告作为承租方，应当对租赁土地性质尽适当注意义务，故其应承担次要责任。此外，损失赔偿的范围应当具有可预见性，即该损失不应超过在订立合同时可以预见到的不履行将产生的后果。被告从2003年左右承租涉案土地，直至原、被告间的最后一份合同期限于2012年12月31日届满，即便原告同意被告转租第三人，转租期限最迟也于2014年8月27日届满；原告所能预见到的被告投入损失，正常情况下应于期限届满前摊销完毕；因此本案合同期限届满这一情况，也是本院衡量原告应承担损失比例的因素之一。综合以上两方面，本院酌定原告承担被告损失的60%即4916752.2元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决如下：
一、被告上海华仲勋实业有限公司、第三人王修堂、第三人上海市嘉定区物资利用有限公司、第三人上海盛惠道路材料有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区安亭镇西元村XXX南侧、XXX东的码头12亩、其他土地60亩（蔬菜种子场在内）；
二、被告上海华仲勋实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上述第一条中的土地返还原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会；
三、被告上海华仲勋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会从2012年1月1日起至2013年4月30日止的土地使用费666600元；
四、被告上海华仲勋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每年480000元的标准向原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会支付从2013年5月1日起至实际返还之日止的土地使用费；
五、原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会应于本判决生效之日起十五日内偿付被告上海华仲勋实业有限公司码头、构筑物等损失4916752.2元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10432.67元，司法鉴定费150000元，合计诉讼费160432.67元，由原告嘉定区安亭镇西元村村民委员会负担80216.34元，被告上海华仲勋实业有限公司负担80216.33元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 陈玉明
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。