院长签发核稿人拟稿人打印份（2015）昌民一初字第57号景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民一初字第57号原告方为。委托代理人余林媚，江西景德律师事务所律师。被告徐华林。被告徐华林。委托代理人朱锡新，江西泰方律师事务所律师。被告程志友（又名程庆珍）。被告程林，系程志友儿子，委托代理人程志友，系被告程林父亲。被告何玉娟，系程志友儿媳，景德镇市昌江区吕蒙乡石岭村委会。委托代理人程志友，系被告何玉娟父亲.原告方为诉被告徐华林、程志友、程林、何玉娟确认合同效力纠纷一案，本院于立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方为及其委托代理人余林媚、被告徐华林及其委托代理人朱锡新、被告程志友、被告程林、何玉娟的委托代理人程志友均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称，原告与被告徐华林于2003年9月同居生活，2004年4月25日生育一子徐祥俊。2008年5月原告与被告徐华林共同出资在景德镇至洪源镇公路旁吕蒙乡石岭村水库边建有一栋建筑面积约为360平方米私房（未办理房产证）。对该栋房屋的所有权，原被告与被告徐华林多次协议归儿子徐祥俊所有，暂由原告居住和管理。2013年2月12日以原告的名义将部分房屋出租他人使用，原告收取房租17000元。2013年5月23日，原告因与被告徐华林感情不和，向昌江区人民法院提出解除同居关系、分割财产、抚养小孩。2013年9月17日昌江区法院作出（2013）昌民一初字调解书，儿子徐祥俊由被告徐华林抚养，共有私房没有办理产权证未进行分割，该房屋仍由原告管理使用。2014年元月1日，以被告徐华林的名义将房屋出租给被告程志友，年租金22000元，该租金由被告徐华林转交给了原告.2015年1月10日，原告向承租人程志友、程林、何玉娟收取本年度租金时，却被拒绝，说房子已经被他们买下了，后被告徐华林才承认该房屋于2013年10月23日被他出售.原告认为自己是该房屋的共有人，被告徐华林／程志友、程林、何玉娟私下串通背着原告签订售房协议违反了法律规定，故诉至法院要求1、被告徐华林、程林、何玉娟于2013年10月23日签订的售房协议无效；2、将坐落在石岭村与罗家石岭分厂交界（石岭至洪源公路旁边）建筑面积约360平米的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告向法院提交以下证据：1、身份证一份，证明原告主体适格；2、被告徐华林户口本一份（2页），证明被告主体资格，被告系非农业户口，没有权利建房；3、2013年10月23日被告《售房协议》一份，售房款收条两份（1页），证明《售房协议》未经原告同意，被告出售房屋行为应属无效；4、2013年2月12日《租房协议》一份，证明原告对案子当中对房子有收益、占有、使用和处分的权利；5、2014年元月1日《租房协议》一份，证明是徐华林和他们商量，做了一个假协议，两人有恶意串通；6、2013年9月17日昌江区人民法院《民事调解书》一份，证明原告与被告徐华林2003年开始同居生活，2013年5月两人分开，在房子因为没有房产证所以没有分配，两个人都有分配权；7、2013年5月23日原告《民事诉状》一份，证明我明确了要分房子；8、2013年6月18日被告徐华林《答辩意见》一份，证明有共同的孩子，同居期间建立了这套房子；9、2011年12月4日原告与被告徐华林《协议书》一份，证明确定2003年同居，并有孩子，共同建立房子，各有50%的房子权利；9、2012年12月5日原告与被告徐华林《协议书》一份，证明原被告同意解除同居关系，方为有管理房子的权利；10、村委会的证明，证明同居期间以原告弟弟名义建立了这个房子；11、2013年9月17日庭审笔录，证明房屋同居期间建立的。被告徐华林依次质证意见为：1、无异议；2、无异议；3、证明目的有异议；4、有异议、不能证明房产是原告的；5、无异议，不能证明房产实属原告的；6、证明目的有异议，证明了房产与原告是无关系的，条款上写了对于其他财产的争议；7、证明目的有异议，只是原告单方面的称述的；8、无异议，恰恰证明了房产是被告的，是新做的房子；9、是原被告双方为了缓和关系，所作出的协议，原告在起诉的时候都没有被法院认可，双方也没有按照协议履行，因此对双方没有产生任何的效益；10、真实性有异议，当时出具这个目的是为了按揭，按揭可以买车子；11、庭审笔录不能证明原告起诉是建立的，起不到任何证明目的。被告程志友、程林、何玉娟质证意见为：租房协议是被告徐华林说为了不和他老婆吵，弄一个假的协议。被告徐华林辩称，原座落于本市淘金岭2号的房子因政府加宽马路被拆迁，得到补偿款后，我以拆迁补偿款在石岭分场新建了一栋一层的私房，后在此基础上加盖了两层（该房屋没有办理审批手续，没有办理土地使用权和房产所有权证）。原告方为与我同居期间未参加任何工作，没有任何收入，其生活等生活费用由答辩人供给，建前述房屋原告未出分文。因此，在2013年原告起诉答辩人“离婚”时，因该房屋是答辩人个人财产，因此，调解书也没有涉及到该房产问题，且当时原告方为对此是无异议的。关于售房原因及售房款去向问题，2013年，因原告及其家人多次到家里，把家电、门窗等砸毁，我的四位朋友因此事与原告家人产生纠纷被立案调查追究刑事责任并判处缓刑，为解决此纠纷，我前后总共花费近三十万元，其中支付给原告弟弟7万元。为此，我陆续向程志友借款25万元，因到期不能归还程志友的借款，经双方协商，答辩人将自有石岭分场之房屋出售给程志友，所售款项除归还借款外，部分用于归还了建房时的借款。原告与我同居期间，我为其购买了轿车；儿子徐祥瑞俊做十周岁生日收的礼金2万元全部被原告拿走。2013年，原告称要开ktv，答辩人为其筹集了资金受让了新厂为宇路的传祺ktv，ktv开出不到两个月，原告就转让他人，转让款分文未给我。就在原告开ktv期间，即2013年5月17日晚上，原告与张赵胜在ktv私混被我抓获，为此，双方发生肢体冲突，经新厂派出所出警调停。同年原告向昌江法院起诉“离婚”，经调解非婚生子徐祥俊由我抚养，原告每月支付抚养费500元直至徐祥俊年满18周岁。而实际上徐祥俊的抚养费原告至今未付分文。原告与我分开后与张赵胜办理了结婚登记，不久双方因纠纷产生刑事案件，张赵胜被判入狱，原告与张赵胜结婚不到20天即离婚。此后，原告借带孩子玩和照顾孩子为由，我给付生活等费用，仅2014年一年，原告就从答辩人手上拿走了12.5万余元，因此，程志友给付的52余万元售房款早已花光。综上，出售给程志友的房屋系我的个人财产，有权自由处分，原告没有权利干涉，且系因解决原告的产生纠纷急需用钱才将房屋出售给程志友，大部分售房款用于解决原告的纠纷和被原告花费，小部分用于归还建房时的借款，现已无分文房款，故请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告徐华林提交以下证据：（2013）昌民一初字第159号民事调解书。被告程志友、程林、何玉娟辩称，售房协议只有程林、何玉娟的签字，原告将程志友列为被告是错误的。程林、何玉娟和徐华林签订的协议是自愿的，协议签订后程林、何玉娟按期交付了购房款，该房屋买卖是有效的。原告和被告徐华林在法院解除非法同居关系时，在分割财产中法院并未就房屋进行分割，而该房屋是被告徐华林在2005年上半年建的，所以我们认为该房屋应该属于被告徐华林，我们购买房屋是有效的。如果，被告徐华林一定要收回该房屋，为了息事宁人，同意退回房屋，但被告徐华林必须退回售房款52万元，并从付款之日起按一分利息计算，并支付我们购房后的房屋改造费用。被告程志友、程林、何玉娟提交以下证据；1、徐华林收条两张，合计52万元；2、2013年10月23日签订的售房协议；3、房屋邻居证明一份。原告依次质证意见为；1、真实性无异议；2、真实性无异议；3、不是真实的。被告徐华林质证意见为：均无异议。经审理查明，原告和被告徐华林于2003年开始同居并按照农村风俗举行了婚礼仪式，2004年4月25日生育男孩徐祥俊，并于2008年在吕蒙乡石岭水库边建有一栋两层半私房一栋，占地面积约155平方米，建成后其双方共同居住在此屋内，原告和被告徐华林于2013年在昌江法院诉讼调解解除同居关系，该栋房屋在调解书中未处理，原告方为搬离该房。后在2013年10月23日，被告徐华林和被告程林、何玉娟签订房屋买卖协议，约定将诉争房屋以52万元的价格卖给被告程林、何玉娟。被告徐华林在此前向程志友借款的25万元，在此次售房中予以了抵扣，被告程林、何玉娟将余款交付了徐华林，徐华林出具两张合计52万元的收条。另查明，被告程林、何玉娟为夫妻关系。被告程志友，又名程庆珍，是被告程林父亲。被告程志友知道原告和被告徐华林为“夫妻”关系，并在签订诉争房屋买卖协议前查看了（2013）昌民一初字第159号民事调解书，被告程林、何玉娟向被告徐华林购买该房屋也是由被告程志友从中联络、协调。本院认为，原告和被告徐华林在2003年就开始同居生活并举行了婚礼，诉争房屋在2008年所建，建造时期为双方同居期间，且根据原告举证的两份有被告徐华林签字协议中，明确写明原告方为是房屋共有人，在（2013）昌民一初字第159号民事调解书也未对该房屋进行约定，故本院确认位于吕蒙乡石岭水库边诉争房屋为原告方为和被告徐华林共有。被告程志友在知道原告方为和被告徐华林是“夫妻”关系的情况下，应知道房屋是其双方共有的，且其在查看民事调解书后应知道原告方为和被告徐华林已经分开且该栋房屋并未确认由被告徐华林所有，其仍然联系其儿子程林、何玉娟以52万元的价格向徐华林购买该房屋，且并未和原告方为取得联系、确认，具有过错，不应认定为善意取得。根据原告的诉请，本院依法撤销被告徐华林、程林、何玉娟于2013年10月23日签订的售房协议，被告徐华林同时应将收取52万元返还给被告程林、何玉娟。据此、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，判决如下：一、撤销被告徐华林、程林、何玉娟于2013年10月23日签订的售房协议，被告徐华林在本判决生效之日起十日内返还被告程林、何玉娟人民币52万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9000元，由被告徐华林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江十西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  聂宗宏代审 判员  程 贞人民陪审员  韩初顺二〇一五年九月十五日书 记 员  王 超