北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08936号
上诉人（原审原告）北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇曹碾村。
法定代表人王茂胜，书记。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人池英花，北京市易和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京宇辰八仙房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇政府南侧。
法定代表人张钊，董事长。
委托代理人李桂香，女，1962年2月27日出生，北京宇辰八仙房地产开发有限公司会计。
委托代理人白蕾，女，1975年6月17日出生，北京宇辰八仙房地产开发有限公司会计。
被上诉人（原审被告）北京拉斐特城堡农业观光园股份有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇八仙别墅仙霞东里201号。
法定代表人曾佩郁，董事长。
委托代理人穆耸，北京市中伦律师事务所律师。
委托代理人李佳新，北京市中伦律师事务所律师。
上诉人北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会（以下简称曹碾村委会）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第8320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人曹碾村委会之委托代理人杨琳、池英花，被上诉人北京宇辰八仙房地产开发有限公司（以下简称八仙公司）之委托代理人李桂香、白蕾，被上诉人北京拉斐特城堡农业观光园股份有限公司（以下简称拉斐特观光园）之委托代理人穆耸、李佳新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月，曹碾村委会起诉至原审法院称：2005年1月1日，我方与八仙公司签订《土地租用承包合同》，约定八仙公司租用我方位于昌平区北七家镇曹碾村农用土地共565.13亩，期限为30年，即从2005年1月1日起，至2034年12月31日止，每亩土地每年租用费600元，每年租用费共计339078元。八仙公司租用我方土地后，应在租用期内招聘我方村民原则上不超过50名，工资待遇按我方企业规定执行。八仙公司如不能按期缴付租用费，必须征得我方书面同意，最长不超过三个月，并且按银行同期贷款利率支付相应的利息，超过缴款期限三个月后，合同自动解除，违约责任由八仙公司承担，我方无偿收回土地。2005年7月6日，我方、八仙公司、拉斐特观光园三方签署《备忘录》，约定我方与八仙公司签订的《土地租用承包合同》所有条款及权利义务转给北京拉斐特城堡农业种植有限公司（后更名为拉斐特观光园），由拉斐特观光园继续承担并执行，如拉斐特观光园未履行原《土地租用承包合同》，由八仙公司承担连带责任。2007年12月28日，我方与拉斐特观光园就诉争租赁土地又签署《土地承包经营协议书》，约定每年土地承包金额为747278元，人员费为764640元，总承包金额每年为1511918元。2012年10月15日，由于未来科技城修建顺于路，需占用诉争土地48亩，我方与八仙公司又签订《顺于路土地占用确认书》，自2011年8月1日起，原租赁的565.13亩土地中减少48亩，变更后的租赁土地面积为517.13亩。2013年，我方与八仙公司、拉斐特观光园共同确认，八仙公司、拉斐特观光园已向我方支付2008年至2012年期间土地租赁费用及人员费用共计6302979.07元。但自2013年至今，八仙公司、拉斐特观光园应向我方支付土地租赁费用、人员费用共计3470403.53元，目前仅向我方支付1424766.60元，剩余2045636.93元未支付。综上所述，八仙公司、拉斐特观光园无故不交纳土地租赁费的行为已构成根本违约，给我方造成了损失，故我方诉至法院，请求判令：1、解除我方与八仙公司、拉斐特观光园签订的《土地租用承包合同》、《土地承包经营协议书》、《土地承包经营合同》补充协议（2007年12月28日签订）、《土地承包经营合同》补充协议（2009年1月1日签订）；2、八仙公司、拉斐特观光园腾退并向我方返还租赁土地517.13亩；3、八仙公司、拉斐特观光园向我方支付2013年、2014年、2015年的土地租赁费用、人员费用共计2195143.4元及利息151630.99元。
八仙公司辩称：我公司与曹碾村委会之间存在租赁合同关系，我公司同意解除与曹碾村委会签订的所有合同，同意腾退517.13亩土地，同意给付曹碾村委会主张的租金。我公司已经为拉斐特观光园向曹碾村委会交纳人员费用共计1424766.6元。
拉斐特观光园辩称：曹碾村委会主张我公司支付2013年到2015年的土地承包费及人员费用的利息，没有提供合同依据。我公司作为涉案土地的承租人，并没有无故不交租金，签订合同后我们积极履行了合同义务，从2013年起多次向曹碾村委会要求交纳承包费用，但曹碾村委会均拒绝收取，我公司不存在过错，也没有违约行为，不同意曹碾村委会的诉讼请求。
原审法院审理后认为：曹碾村委会与八仙公司签订的《土地租用承包合同》系双方当事人真实的意思表示，从法律关系上看该合同属租赁法律关系，双方约定的租赁期限超过了法律规定的最高二十年的期限，除超出部分无效外，在法律规定期限内的部分合法有效。在曹碾村委会与八仙公司、拉斐特观光园三方签订《备忘录》后，八仙公司作为承租人的权利义务发生概括转移，拉斐特观光园成为曹碾村委会针对涉案土地的承租人。且从2007年12月28日，曹碾村委会与拉斐特观光园前身北京拉斐特城堡农业种植有限公司签订的《土地承包经营合同》，2009年1月1日，曹碾村委会与拉斐特观光园签订的《土地承包经营合同》补充协议看，曹碾村委会与拉斐特观光园之间互为涉案土地承租关系的合同相对人，双方之间的权利义务受《土地承包经营合同》补充协议（合同编号：07／006／C、09／007／C）调整，租期超过二十年的部分无效。关于曹碾村委会以拉斐特观光园未合理利用土地、未按照每亩3000元的标准、未按照约定的期限支付土地租金等理由，认为拉斐特观光园已经构成违约，要求解除双方之间的租赁关系一节，本院认为，首先，结合本案双方当事人所出具的证据看，拉斐特观光园分别于2013年、2014年、2015年三年在约定的租金交纳期间向曹碾村委会主张交纳租金及人员费用，曹碾村委会以租金的交纳主体应为八仙公司为由拒绝受领，因拉斐特观光园为涉案土地的承租人，曹碾村委会否认拉斐特观光园为租金的交纳主体，并无事实依据，曹碾村委会拒绝受领拉斐特观光园交纳租金后，以拉斐特观光园未交纳租金为由要求解除合同，不符合法律规定及双方合同约定的解除条件；其次，拉斐特观光园作为涉案土地的承租人享有对土地按照法律规定使用的权利，虽暂时并未对土地进行实际投入经营，但未改变土地性质，且结合双方签订的合同看，并未约定拉斐特观光园土地的经营方式和时限；再次，针对租金及人员费用的计算标准，曹碾村委会主张按照每亩3000元的标准收取，但针对该租金标准，拉斐特观光园不予认可，且曹碾村委会并未出具双方之间针对该标准履行合同形成过一致的意思表示的证据，故对于曹碾村委会以上述三个理由要求解除与拉斐特观光园签订的一系列合同并腾退合同约定范围内的涉案土地的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于拉斐特观光园应当给付曹碾村委会2013年至今的土地租用费用及人员费用的具体数额一节，曹碾村委会主张按照拉斐特观光园曾向八仙公司送达的《通知》中记载的每亩3000元标准计算，但对于该计算标准，拉斐特观光园不予认可，且曹碾村委会并未出具其与拉斐特观光园曾对该租金的交纳标准形成过新的一致意思表示的相关证据，故对于曹碾村委会主张按照每亩3000元的标准计算租金和人员安置费用，本院无法采信。针对拉斐特观光园主张按照双方合同约定全年土地租用费用即339078元，结合原承租亩数即565.13亩计算，每亩每年租金为600元，2013年度根据合同约定租金上浮10％，承租面积减少至517.13亩，2013年度土地租用费用计为341305.8元；2014年度根据合同约定再次上浮10％，承租面积为517.13亩，2014年度土地租用费用计为375436.38元；同理，2015年度租金亦应为375436.38元，但2015年度土地租用费用未满全年交付条件，半年应付金额为187718.19元，故2013年度、2014年度、2015年半年拉斐特观光园应给付曹碾村委会土地租用费用总计应为904460.37元，该计算方式符合双方签订合同所约定的内容，故本院认定拉斐特观光园应当给付曹碾村委会的2013年度、2014年度、2015年半年的土地租金为904460.37元。关于拉斐特观光园应当给付曹碾村委会的2013年度、2014年度、2015年半年人员安置费的具体数额一节，拉斐特观光园主张依据《土地承包经营合同》补充协议中“拉斐特观光园需要安置曹碾村委会劳动力人数不超过120人，如不负责安置劳动力，可按未安置人员数提供失业保证金，标准为每人每月531元。”的约定计算，因拉斐特观光园认可2013年度、2014年度、2015年前半年未安置曹碾村委会劳动力，故按照每人每月531元的标准计算符合合同约定，本院予以采信。对于安置人员的具体数额，拉斐特观光园要求参考2012年及其关联企业所安置曹碾村委会劳动力平均人数73人计算，本院认为，实际安置人员参加工作与给付曹碾村委会未安置人员失业保证金系不同概念，从拉斐特观光园实际支出看，实际雇佣人员的工资标准要明显高于每人每月531元，双方在合同中按照不超过120人安置，以每人每月531元的计算标准计算失业保证金，最高不超过每年764640元，从该约定的目的看，即可推定在拉斐特观光园不安置曹碾村委会劳动力的情况下的一个具体补偿标准，故拉斐特观光园以每年764640元的标准给付曹碾村委会人员安置费，符合法律规定的合同整体解释、文义解释的基本原则，故本院按照该标准计算2013年、2014年、2015年半年人员费应为1911600元。因曹碾村委会认可八仙公司为拉斐特观光园垫付了2013年、2014年、2015年半年人员费用共计1424766.6元，且八仙公司对该金额予以认可，故在拉斐特观光园应给付曹碾村委会的全部土地租金及人员费用中，对该款予以扣除。关于曹碾村委会要求拉斐特观光园给付逾期利息一节，因曹碾村委会拒绝受领租金和人员费用，不能视为拉斐特观光园逾期交纳上述费用，故对于曹碾村委会的该项主张，本院不予采信。据此判决：一、被告北京拉斐特城堡农业观光园股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会二○一三年、二○一四年、二○一五年半年的土地租金及人员安置费共计一百三十九万一千二百九十三元七角七分。二、驳回原告北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会的其他诉讼请求。
判决后，曹碾村委会不服，上诉至本院。上诉理由：1、原审判决认定事实不清，没有查明三方租赁法律关系的实际履行状况。我公司一直要求拉斐特观光园按照每亩3000元的标准支付土地承包金，3000元中包括了租金和人员安置费，拉斐特观光园自2013年起即不再交纳租金和人员安置费，原审法院认定我方拒绝受领租金错误；拉斐特观光园违反合同约定和法律的强制性规定，荒芜土地达四年之久。2、原审判决适用法律错误。八仙公司、拉斐特观光园系连带责任，原审仅判决拉斐特观光园承担法律后果与合同约定不符。上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方一审的诉讼请求。八仙公司同意曹碾村委会的上诉意见。拉斐特观光园同意原判。
经审理查明：2005年1月1日，曹碾村委会与八仙公司签订《土地租用承包合同》，约定八仙公司租用曹碾村委会位于昌平区北七家镇曹碾村农用土地共565.13亩，期限为30年，即从2005年1月1日起，至2034年12月31日止，每亩土地每年租用费600元，合同中还约定了其他相关事项。
2005年7月6日，曹碾村委会、八仙公司、拉斐特观光园三方签署《备忘录》，约定曹碾村委会与八仙公司签订的《土地租用承包合同》所有条款及权利义务转给北京拉斐特承包农业种植有限公司（后更名为拉斐特观光园），由拉斐特观光园继续承担并执行，如拉斐特观光园未履行原《土地租用承包合同》，由八仙公司承担连带责任。
2007年12月28日，曹碾村委会与拉斐特观光园就诉争租赁土地又签署《土地承包经营合同》补充协议，约定每年土地承包金额为339078元，每三年增加土地总承包金额的百分之十。
2009年1月1日，曹碾村委会与拉斐特观光园签订《土地承包经营合同》补充协议，约定拉斐特观光园需要安置曹碾村委会劳动力人数不超过120人，如不负责安置劳动力，可按未安置人员数提供失业保证金，标准为每人每月531元，每年支付失业保证金总额不超过764640元。
2012年10月15日，由于未来科技城修建顺于路，需占用诉争土地48亩，曹碾村委会与八仙公司签订《顺于路土地占用确认书》，自2011年8月1日起，原租赁土地面积565.13亩中减少48亩，变更后的租赁土地面积为517.13亩。
2013年5月23日，拉斐特观光园向八仙公司送达《通知》，该通知记载，自2011年7月，因顺于路占地减少36.8亩，经双方确认，由八仙公司为拉斐特公司代缴的租金共计应减少为：36.8亩×3000元﹦年租金10839.20元……”。
2013年，曹碾村委会、八仙公司、拉斐特观光园三方共同确认，八仙公司、拉斐特观光园已向曹碾村委会支付2008年至2012年期间土地租赁费用及人员费用共计6302979.07元。针对曹碾村委会的主张，拉斐特观光园向法院出具下列证据：1、2013年6月28日，由北京市中信公证处公证的拉斐特观光园向曹碾村委会寄送的《请求北七家镇曹碾村民委员会受领承包费的通知》的公证书，通知内容为要求曹碾村委会受领土地承包金；2、2014年12月26日，由北京方正公证处公证的拉斐特观光园向曹碾村委会寄送的《通知》的公证书，通知内容为要求曹碾村委会提供收款信息并以此受领承包金；3、2015年6月26日，由北京方正公证处公证的拉斐特观光园向曹碾村委会寄送的《关于要求继续履行﹤土地承包经营补充协议﹥的函》的公证书，函件内容为要求曹碾村委会继续履行《土地承包经营补充协议》；4、2014年12月31日，拉斐特观光园法定代表人曾佩郁与曹碾村委会王茂胜书记会谈的录音，内容包括拉斐特观光园要求曹碾村委会收取土地租用费，曹碾村委会拒绝收取等相关内容；5、八仙公司向拉斐特观光园寄送的《催款函》，该函记载八仙公司为拉斐特观光园垫付了土地承包金3009489.60元。
曹碾村委会否认收到过拉斐特观光园寄送的《请求北七家镇曹碾村民委员会受领承包费的通知》、《通知》、《关于要求继续履行﹤土地承包经营补充协议﹥的函》，认可曾与拉斐特观光园协商过交纳土地租用费的相关事宜，否认收到过八仙公司为拉斐特观光园垫付的土地租用费。八仙公司亦否认曾为拉斐特公司垫付过土地租用费，表示《催款函》系其工作人员未经核实误发。
二审中，本院赴现场勘查，查明拉斐特观光园在土地上种植了樱花树、桃树、杨树、油松等，但未开展农业观光活动。拉斐特观光园已将案款1391293.77元交至本院案款账户。
上述事实，有《土地租用承包合同》、《备忘录》、《土地承包经营合同》补充协议两份、《顺于路土地占用确认书》、《通知》、2008-2012年度曹碾村565.13亩土地承包费及人员专项审计报告、公证书、谈话录音、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：曹碾村委会与八仙公司签订的《土地租用承包合同》系双方当事人真实的意思表示，从法律关系上看该合同属租赁法律关系，双方约定的租赁期限超过了法律规定的最高二十年的期限，除超出的部分无效外，在法律规定期限内的部分合法有效。在曹碾村委会与八仙公司、拉斐特观光园公司三方签订《备忘录》后，八仙公司作为承租人的权利义务整体转移给拉斐特观光园，拉斐特观光园成为涉案土地的承租人。2007年12月28日，曹碾村委会与拉斐特观光园签订《土地承包经营合同》补充协议，2009年1月1日，又与拉斐特观光园签订《土地承包经营合同》补充协议的事实亦充分说明拉斐特观光园系涉案土地的承租人，与曹碾村委会之间形成租赁法律关系。
二审中，曹碾村委会要求解除合同的理由有两点：一是拉斐特观光园未按照每亩3000元的标准、未按照约定的期限支付土地承包金；二是未按照合同约定及法律规定合理利用土地，导致土地荒芜。就此，本院作如下论述：
一、租金和人员安置费问题
1、拉斐特观光园分别于2013年6月28日、2014年12月26日、2015年6月26日向曹碾村委会发函，要求对方接收租金，每次发函过程均全程公证。曹碾村委会只认可收到第三份函件，但公证机关已对拉斐特观光园法定代表人曾佩郁用手机查询曹碾村委会是否签收第一份函件的过程进行公证，查询结果是妥投。2、曹碾村委会整理并提交给法庭的三方会谈记录中显示曹碾村委会书记王茂胜明确表示拒绝接受拉斐特观光园的租金。3、证人证言，拉斐特观光园的两名证人已出庭作证，证明证人曾陪同拉斐特观光园法定代表人曾佩郁携带支票，前往曹碾村委会交纳租金，遭到拒绝。前述事实足以说明在诉讼之前拉斐特观光园多次要求履行合同义务遭到拒绝，而非不履行合同义务。4、拉斐特观光园确实在2013年5月23日与八仙公司签署过《通知》，按照每亩3000元的标准计算拉斐特观光园多支付的租金，但拉斐特观光园从未向曹碾村委会作出过租金增至每亩3000元的承诺，曹碾村委会亦提供不出相应证据，故曹碾村委会要求拉斐特观光园按照每亩3000元的标准支付土地承包金无任何依据，以拉斐特观光园未按照约定的期限、未按照每亩3000元的标准支付土地租金为由要求解除涉案的全部合同，本院不予支持。
二、关于土地荒芜问题
合同约定以绿化和观光农业为主，在不得改变土地性质的基础上进行多种经营。拉斐特观光园自称在涉案土地上种植了多种树木，本院赴现场勘查查明拉斐特观光园所述属实，拉斐特观光园经营行为符合合同约定，曹碾村委会以拉斐特观光园荒废土地为由要求解除涉案的全部合同本院亦不予支持。
综上所述，原审法院在查清事实的基础上，按照双方合同约定计算出拉斐特观光园应支付给曹碾村委会的费用数额正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万二千一百四十七元，由北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会负担（已交纳）。
二审案件受理费二万四千二百九十四元，由北京市昌平区北七家镇曹碾村民委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 徐冰
代理审判员 赵蕾
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 杜莹