上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1894号
原告（反诉被告）上海勃哲工贸有限公司。
法定代表人罗继理，总经理。
委托代理人王相文，上海申浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海青浦创联电力器材厂。
法定代表人孙辉，厂长。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
第三人刘杰，男。
原告上海勃哲工贸有限公司诉被告上海青浦创联电力器材厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年8月13日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人罗继理及其委托代理人王相文、被告委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。在案件审理过程中，被告提起反诉，本院依法予以受理。2015年9月17日，本院依法追加刘杰作为第三人参加诉讼。本案于2015年11月12日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人罗继理及其委托代理人王相文、被告委托代理人蒋海芳、第三人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海勃哲工贸有限公司诉称：2002年6月30日，原被告签订《厂房租赁合同书》，2004年9月1日，原被告重新签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于青浦区华新镇X号厂房出租给原告使用，厂房使用净面积585平方米（长45米×宽13米，5米为一段，计9段）等，2002年6月底原告入驻厂房后发现第九段位被被告私自改建为二层附加三层，建造转弯楼梯过道，安置46平方米用房在二层楼面，行车轨道不够40米长度。原告曾就厂房面积缺失与被告多次协商未果。2014年8月合同解除前后，原告才发现被告的厂房实际使用面积为520平方米（长40米×宽13米），比合同约定面积少了65平方米，被告应当退还多收的租金人民币71，175元（65平方米×0.3元／天×365天×10年）。租赁期间原告在厂房空地上建造了一间仓库、一间门卫室、化粪池、两间宿舍（底楼）、配电间、一间食堂（二楼）、卫生间（附在一间宿舍内）、独立卫生间（三楼）、独立卫生间（底楼）共计140平方米的生活用房。现原告已经和被告解除合同，原告请求判决原告建设的上述房屋地上部分为原告所有，要求拆除自己的建筑材料。2012年9月，被告在没有通知原告的情况下，私自将原告车间大铁门的锁及生活区铁门锁敲掉后，安排他人入场将原告的车间房顶拆卸更换，导致原告在办公室内的增值税开票机、电脑等物品遗失，被告应当予以赔偿。2014年8月30日，原被告的租赁合同期满终止，双方未续约，系争房屋一直由被告占有并出租给别人使用。原告多次主张自己建造的房屋所有权无果。故原告起诉至本院请求判令：1、被告退还多收的租金71，175元；2、被告赔偿因被告过失导致原告丢失的一台增值税开票机、一台电脑的损失共计10，000元；3、确认坐落于上海市青浦区华新镇X号厂房空地上由原告在承租期间建造的仓库、门卫室等建筑物地上部分归原告所有，由原告予以拆除或折价赔偿；4、被告承担本案诉讼费。
被告上海青浦创联电力器材厂辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告计算方式有误，实际上被告提供的房屋还有两间房屋，实际面积超过合同约定面积，合同约定的租金是双方协商确定的，不以面积为准，且原告已经租赁十多年，一直按照约定标准支付租金，原告从未提出过异议，已经超过诉讼时效；2、不存在原告所述的被告过失导致原告遗失物品的情况，2012年原告将系争房屋出租他人使用，转租合同到期后有一周的空档期，当时因为房屋存在漏水，被告对系争房屋屋顶进行修缮，当时房屋内并无原告的物品，不存在原告遗失物品的事实；3、原告自行搭建的房屋已经转让给第三人，目前由第三人占有使用。
被告认为原告拖欠2014年6月25日至2014年9月30日期间的租金，遂提起反诉，要求判令：1、反诉被告支付反诉原告2014年6月10日至2014年9月30日期间的租金19，800元；2、反诉受理费由反诉被告承担。审理中，被告变更第一项反诉请求为：要求反诉被告支付2014年6月25日至2014年9月30日期间的租金17，280元（以每季度16，200元计算）。
反诉被告上海勃哲工贸有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求。租赁期间，被告维修房屋屋顶一个月导致无法正常使用，该期间租金应当予以扣除。
第三人刘杰述称：对原、被告之间的租赁纠纷不清楚，与第三人无关。第三人以2万元的价格从原告处购买了系争房屋内部及外部所有的装修和搭建，否则第三人无法正常使用。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇X号。被告于2001年4月23日取得上海市房地产权证，编号为沪房地青字（2001）第Y号，房地产坐落为青浦区凤溪镇嵩山村，土地性质为集体，用途为工业，地号为青浦区凤溪镇嵩山村22-2丘，房屋建筑面积1，024.90平方米，共2幢，竣工日期为1987年。
2002年，被告（甲方）与案外人上海凤高理机械科技开发有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方出租的厂房位于青浦区华新镇X号，厂房使用净面积585平方米（长45米×宽13米），甲方负责提供两间办公用房，面积30平方米，一间职工宿舍用房16平方米，共约46平方米。甲方出租的房屋总计以600平方米计租，按每天每平方米0.3元计算，年租金64，800元，每半年结算一次，年底必须结清全年的租金。租赁期限为十年，自2002年6月30日至2012年5月31日止。乙方在承租期间不得擅自对甲方的建筑物做任何改动，如需对车间结构进行部分改造必须征得甲方同意后方可施工。合同另约定了其他权利义务。原告法定代表人罗继理在乙方处签名。
2004年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为十年，自2004年9月1日至2014年8月30日止。合同约定的其他内容与前述合同基本一致。
2012年9月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定租赁期间为2004年9月10日至2014年9月30日止，租金标准不变，租金每季度结算一次，每季度支付16，200元，提前支付。合同约定的其他内容基本不变。
上述合同到期后，原、被告双方未再续约，原告已经腾退。原告已经付清了截止2014年6月24日的租金，2014年6月25日至2014年9月24日的租金至今未付。之后被告将系争房屋另行出租，目前系争房屋由第三人占有使用。
另查明，2012年9月8日，原告法定代表人罗继理报警称：”2012年9月8日10时许其到华新镇X号上海勃哲工贸有限公司二楼楼梯口办公室时，发现办公室门锁被撬坏，放在办公室内的一台增值税开票机被偷了。9月5日16时许发票机还在，其锁好办公室的门离开，直至今天早上发现开票机被偷。被盗物品：增值税开票机一台，税务机关指定购买，品牌、型号等均不能提供，2004年购买，买价约1万元。”
2012年9月9日，原告法定代表人（甲方）与第三人（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将上海市青浦区X号现有的主体车间一幢及辅助建筑和部分设施作为与乙方合作的条件，合作期限为2012年9月18日至2014年9月30日止，甲方保证乙方在此期间对此建筑的使用权。乙方不得擅自改变主体建筑结构，内部装修布置等在两年后由乙方自行拆除撤离，归乙方处置收回。甲方不得干涉乙方的经营活动，不参与乙方的利润分配，更不得对乙方的经营活动设置障碍。乙方在合作期间支付甲方34万元，分三次支付。合同另约定了其他权利义务。
2012年10月29日，第三人出具《商议》，内容为：“关于处理罗经理厂内原有的生产、生活、办公设施与物件以及搭建事宜出现的费用，一并统包处理办法，即由刘杰支付罗经理现金贰万元整。”第三人作为承诺人签名。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述，原告提供的厂房租赁合同书、公安局案件接报回执单、照片、收据、客户回单、被告提供的厂房租赁合同书、合作协议、商议、房地产权证、第三人提供的合作协议、商议等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、系争房屋是2002年建造的，原告对系争房屋是否有合法产权证不清楚；2、被告提供的房屋实际长度确实是45米，但是其中5米被隔成宿舍和办公，下面是楼梯，原告无法利用下面的空间进行行车生产。2002年9月被告将厂房交付原告时，原告就发现该情况，并且提出了异议，但被告回答就是这样了，因合同已经签好了，原告只能按照合同约定的租金标准一直支付租金至2014年；3、2012年9月初，被告未经原告同意更换厂房屋顶，因被告过失导致原告办公室内的增值税开票机和电脑被盗，原告当时就报警，但是没有处理结果。原告当时要求被告赔偿损失，被告不同意，之后原告没有另行主张。对于维修期间无法使用房屋，原告要求被告减免租金，但是被告不同意，原告之后还是按照合同支付租金；4、原告在2002年期间搭建了门卫、宿舍等建筑物，与第三人合作期间全部交给第三人使用，在合同到期时原告要求被告进行补偿，被告不同意。原告折价2万元转让给第三人的是主厂房内部的室内装修和设备，不包括主厂房外部的搭建。为此，原告提供了调停备忘一份，证明因被告维修房顶导致原告无法使用房屋。被告对该证据不予认可。
被告认为：1、租赁给原告的厂房在被告的产权证的土地范围内，但不在登记的厂房范围内；2、被告出租给原告的厂房长度为45米，在厂房一头内部搭建了二楼和三楼作为办公室和宿舍，故面积没有少。被告之前从未对面积提出过异议，一直按约定支付租金，原告的请求已经超过诉讼时效；3、2012年9月，原告转租给案外人的合同到期，案外人搬走，原告同意被告对厂房屋顶进行维修，原告东西被偷与被告无关；4、原告的搭建都是在2002年发生的，到2014年已经没有残值了，且原告已经将全部搭建部分转让给第三人。
第三人表示：第三人于2012年以2万元的价格从原告处买下了系争房屋内部和外部所有的装修和搭建部分，否则第三人无法正常使用。第三人买下后对房屋另行装修使用至今。
根据庭审确认的事实，本院认为：因被告确认原告承租的房屋不在产权证登记的房屋建筑面积范围内，也未提供其他合法建造手续，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。原告主张系争房屋面积不符合合同约定，然原告认可系争房屋的实际长度为45米，仅认为其中5米部分的底层无法作为行车使用，而合同并未明确约定使用方式和条件，且原告在2002年已经发现该情况，但在此之后的十多年中一直按照原合同约定的租金标准支付费用，期间另行签订合同时对面积和租金标准未更改，故对原告要求被告返还多收取的租金的诉讼请求不予支持。原告认为物品被盗系被告过失造成，被告对此也予以否认。原告仅提供了报案记录，然报案记录上并未提及与被告有关，原告也未提供其他证据证明物品被盗是被告的过失造成的，结合原告自述报案后要求被告赔偿而被告拒绝赔偿，之后未再主张的情况，故对原告要求被告赔偿1万元物品损失的请求不予支持。针对原告自行搭建的建筑物，原告并未提供自行搭建部分的合法建造审批手续，且这些建筑物均建造于被告合法拥有的土地使用权范围内，故原告要求确认自建建筑物地上部分归原告所有的请求不予支持。原告实际于2002年搭建，并在使用了十多年即租赁合同期满后已经退租，合同并未约定被告应当予以赔偿，被告也未同意进行赔偿，且房屋目前由第三人实际占有使用，故原告要求拆除或折价赔偿的请求不予支持。原告认可未支付2014年6月25日至2014年9月24日期间的房屋使用费，但拒绝支付，认为2012年9月被告维修屋顶一个月造成房屋无法使用，应当减免费用。对此被告不予认可，认为维修期间仅有一周，且已经减免费用。原告自述在房屋维修完毕之后主张减免费用未果，从原告提供的收条和转账凭证上看，自2012年9月25日起原告一直按照合同约定的标准足额支付每期费用，故对原告的抗辩意见本院不予采纳。现被告按照合同约定的租金标准主张欠付费用，于法无悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海勃哲工贸有限公司要求被告上海青浦创联电力器材厂退还71，175元的诉讼请求不予支持；
二、原告上海勃哲工贸有限公司要求被告上海青浦创联电力器材厂赔偿一台增值税开票机、一台电脑的损失共计10，000元的诉讼请求不予支持；
三、原告上海勃哲工贸有限公司要求确认坐落于上海市青浦区华新镇X号厂房空地上由原告在承租期间建造的仓库、门卫室等建筑物地上部分归原告所有，由原告予以拆除或折价赔偿的诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海勃哲工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海青浦创联电力器材厂2014年6月25日至2014年9月30日期间的房屋使用费17，280元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，579.30元，减半收取计789.65元，由原告负担；反诉受理费116元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。