湖北省十堰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鄂十堰中执复字第00062号
申请复议人（利害关系人）程先梅。
申请执行人郑双喜。
被执行人陈勇。
被执行人林新航。
申请复议人程先梅因不服丹江口市人民法院（以下简称丹江法院）于2015年9月28日作出的（2015）鄂丹江口民执异字第00026号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
丹江法院在执行郑双喜与陈勇、林新航民间借贷纠纷一案中，于2014年5月18日作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定书（以下简称查封裁定），将被执行人陈勇、林新航位于丹江口市沿江大道东侧金江大酒店（房产证号12××33）第3、4、5、7、8层营业用房予以查封。2015年5月11日、6月19日丹江法院分别向程先梅及次承租人曹洋、曹峰发出（2014）丹法执字第00152-3号、00152-4号协助执行通知书，要求程先梅、曹洋将上述营业用房移交丹江法院。2015年7月9日，丹江法院发出房屋迁出公告，责令程先梅、曹洋自公告发出之日起7日内迁出上述房屋。
程先梅于2015年7月27日提出执行异议称：一、丹江法院查封房屋时违反法律规定的执行程序，法律规定对房屋进行查封时，除在房屋主管部门办理查封登记外，还应当到现场查封并制作笔录，发现案外人租赁房屋的，应要求提供租赁合同、租金凭据等。而该案房屋被查封时，既没有按规定张贴封条或公告，也没有制作笔录，更没有将查封房屋的事实告知承租人即异议人。二、拍卖房屋时违反法律规定的程序，剥夺了异议人的优先购买权。本案查封的涉案房屋被执行人陈勇已于2010年6月18日租赁给异议人经营，租期五年。异议人作为承租人属于法定的优先购买权人，对拍卖房屋享有优先购买权，执行过程中并没有通知异议人。三、丹江法院的执行行为侵害了承租人即异议人的合法用益物权。异议人与被执行人陈勇签订为期五年的房屋租赁合同，于2015年6月18日到期，为了能够继续租赁经营，在租赁合同到期前的2015年5月3日异议人又与被执行人陈勇续签了五年的房屋租赁合同，并支付了部分租金。异议人在续签合同时不知道房屋被查封的事实，被执行人也未告知查封事实，根据最高人民法院规定，人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。异议人在毫不知情的情况下续签合同，没有违反法律禁止性规定，异议人继续享有合法的用益物权，丹江法院要求移交租赁房屋违反法律规定，侵害了异议人的合法权益，请求中止查封裁定的执行，撤销协助执行通知书和迁出房屋公告。
丹江法院查明，2010年6月18日，被执行人陈勇以“丹江口市金鹿大酒店”（以下简称金鹿酒店）代表人的身份与李红签订《经营权转包合同书》，约定将金鹿酒店经营权转让给李红，期限5年，自2010年6月18日起至2015年6月15日止。后李红将金鹿酒店更名为“丹江口市金江大酒店”（以下简称金江酒店）。2011年6月17日，金江酒店合伙人签订《股权转让协议》，约定由程先梅一人接手经营金江酒店，其他合伙人在程先梅付清股份出资后退出酒店经营。此后，由程先梅独自经营金江酒店。
2012年2月23日，被执行人陈勇、林新航以其所有的金鹿酒店营业用房（房产证号12××33、建筑面积1817.87平方米、分摊土地面积1466.48平方米）做抵押，向中国农业银行股份有限公司丹江口市支行（以下简称丹江农行）借款400万元，并办理了抵押物登记。借款到期后，因陈勇、林新航未能偿还借款，丹江农行于2013年3月6日将该债权转让给郑双喜，郑双喜遂向丹江法院提起诉讼。2013年12月4日，丹江法院作出（2013）鄂丹江口民初字第00897号／第01049号民事调解书，确认：如果陈勇、林新航未按约定期限还款，截止2014年3月8日，陈勇、林新航向郑双喜除偿还本金400万元外，另偿还经济补偿金、违约金合计120万元；之后利息按同期银行贷款利率四倍计算至还清为止；郑双喜对陈勇、林新航抵押的房产享有依法申请拍卖，优先清偿债权的权利。
2014年3月11日，郑双喜向丹江法院申请执行陈勇、林新航。2014年3月13日，丹江法院向被执行人陈勇送达了强制执行通知书。2014年5月18日，丹江法院作出查封裁定，将被执行人陈勇、林新航所抵押的营业用房予以查封，2014年5月26日向被执行人送达了查封裁定并在丹江口市房产局办理了查封登记手续。后该房产经二次拍卖均告流拍。
在案件执行过程中，丹江法院于2014年5月9日向原房屋承租人李红告知了房屋被执行的情况。
丹江法院另查明，2014年12月11日，程先梅的丈夫肖宁（甲方）与曹峰（乙方）签订《转让协议》，将金江酒店的现有资产（原房东的除外）整体转让给乙方，乙方向甲方支付转让费160万元，2014年10月23日首付20万元，2014年12月11日支付120万元，协议最后备注“剩余贰拾万元整甲方确保乙方合同续签后一次性结清”。2015年5月3日，被执行人陈勇与曹洋、程先梅签订了《经营权转包合同书》，除期限5年（自2015年6月19日起至2020年6月19日止）和转让费每年30万元、交保证金30万元外，新签订的合同内容与原李红所签订的合同内容基本一致。程先梅于2015年4月30日、5月4日、5月6日分别向陈勇指定的代收人陈玲通过银行汇款3万元、27万元、30万元。
丹江法院认为，本案的实体法律关系为房屋租赁合同关系，程先梅作为次承租人是本案的利害关系人。被执行人陈勇、林新航未履行生效法律文书确定的义务，丹江法院在拟对被执行人所有的不动产即房屋依法强制执行，采取的执行行为主要是查封、拍卖措施。在被执行人陈勇与原承租人李红签订为期5年的房屋租赁合同期限内，该院的执行行为没有损害次承租人即异议人程先梅的租赁经营权、优先购买权及其他用益物权，异议人程先梅提出的异议理由不成立。其理由如下：一、丹江法院采取的查封、拍卖行为均发生在租赁合同届满前，而且没有影响异议人在租赁期限内的正常经营。被执行人陈勇与原承租人李红签订租赁经营合同期自2010年6月18日起至2015年6月15日止，异议人程先梅系次承租人，其租赁经营合同届满日也为2015年6月15日。丹江法院于2014年5月26日向被执行人送达了查封裁定书并在相关部门办理了查封登记手续；于2014年5月26日、8月5日分别进行了第一次和第二次委托拍卖，两次拍卖均流拍；于2015年5月11日向房屋原承租人李红及次承租人程先梅发出协助执行通知书，要求在租赁期满后三日内将承租的房屋及辅助设施移交丹江法院。上述执行行为程序合法，没有影响承租人正常租赁经营。二、丹江法院对被执行人所有的房屋的查封行为发生法律效力。丹江法院查封被执行人房屋的裁定书已向申请人和被执行人送达，在协助部门办理了查封登记，将该案执行情况告知了原房屋承租人李红，此时，查封行为已经发生法律效力。程先梅系次承租人，其提出丹江法院在查封程序上存在瑕疵即没有对占有人制作查封笔录，没有张贴封条或者公告，丹江法院认为查封行为是一项控制性措施，向当事人送达裁定书和在协助单位办理查封登记为优先原则，即使存在异议人提出的没有张贴封条或者公告的瑕疵，但不影响本案查封的效力。三、异议人的优先购买权没有丧失。本案中查封的房产经过两次拍卖均流拍，房屋所有权没有变更。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的精神，不动产拍卖可以进行三次，丹江法院于2015年5月11日向异议人发出协助执行通知书，告知了房屋将评估拍卖的事项，异议人如行使优先购买权，可以在进行第三次拍卖时主张或者按前二次流拍时的保留价请求购买，其权利并不受影响。四、异议人的转租行为和被执行人陈勇签订的续租合同不得对抗申请执行人。被执行人陈勇明知丹江法院依法对被执行的房屋进行了查封、拍卖，其签订合同的行为应属恶意所为；区分异议人是否善意，关键是在合同期限届满前是否知晓租赁房屋被查封、拍卖的事实。首先，在价格评估时工作人员到达现场，对标的物进行了查看，作为该标的物的实际使用人，异议人及其管理人员应当知晓评估的事实；其次，在两次拍卖房屋时均进行了公告，拍卖公告具有公示效力；其三，拍卖公告明确记载：拍卖标的在标的物所在地展示。公告期间，有一些客户向拍卖公司了解拍卖标的物情况，并到标的物现场进行勘察，但由于该楼房的1、2楼不在拍卖的范围，拍卖楼层为3、4、5、7、8层，一楼电梯如何使用成了问题，导致此次拍卖会拍卖无果。因此，异议人及其管理人员应当知晓拍卖的事实。综上，丹江法院认为异议人程先梅提出的异议理由不成立，依法驳回了异议人程先梅的异议。
程先梅向本院申请复议称，一、丹江法院驳回异议裁定认定的事实严重错误。第一、丹江法院是先对涉案房屋进行评估后查封；第二、驳回异议裁定称己在2014年5月9日向原房屋承租人李红告知了房屋执行情况，但在执行卷宗中并没有任何记录，即使告知了李红，李红也未将涉案房屋己被法院执行的这一情况告知复议申请人，故仅向李红告知，也不能证明复议申请人知晓涉案房屋己被法院查封的事实。第三、驳回异议裁定称己向复议申请人送达了查封裁定，但并没有明确具体的送达时间、地点及送达方式。经查阅法院执行卷，法院向复议申请人送达查封裁定的最早时间是2015年5月11日下午，且是留置送达。2015年8月24日召开听证会时，复议申请人向法院提供了曹峰诉复议申请人合同纠纷一案中曹峰向法院提供的法院在执行该案时所拍摄的照片复印件三张，该照片显示的拍摄时间是2014年5月27日9时30分、9时32分，地点在金江酒店，拍摄内容为法院执行人员在金江酒店的玻璃门上张贴了查封裁定，但复议申请人至今没有见到该照片的原件及母盘。而复议申请人提供的金江酒店保安杨国全证明证实：2015年7月8日下午，法院在金江酒店门口玻璃门上第一次拍照后立即撕掉的盖有法院印章的两张纸即为查封裁定，现仍贴在金江酒店门口玻璃上的盖有法院印章的两张纸即为于2015年7月8日作出的（2014）鄂丹江口执字第00152号公告。倘若2014年5月27日法院张贴了查封裁定，法院又为何在2015年5月11日再次向复议申请人送达该裁定。因丹江法院查封财产没有公示，其效力不能对抗申请复议人。二、驳回异议裁定认定申请复议人非善意不符合客观事实。三、驳回异议裁定适用法律错误，丹江法院认定申请复议人与被执行人陈勇签订的续租合同不得对抗申请执行人显然违反法律规定，要求申请复议人移交合法租赁的房屋侵犯了复议申请人的用益物权。四、驳回异议裁定违反法定的审查期限。请求：1、依法撤销丹江法院驳回异议裁定；2、依法裁定中止执行丹江法院的查封裁定；3、依法撤销丹江法院2015年5月11日、6月19日作出的（2014）丹法执字第00152-3号、第00152-4号协助执行通知书；4、依法撤销丹江法院2015年7月8日作出的（2014）鄂丹江口执字第00152号公告。
本院查明的事实与丹江法院查明的事实基本一致。
本院另查明，2015年4月26日，在申请复议人程先梅与被执行人陈勇签订续租协议前，陈勇已出具二份收款收据，称收到金江酒店保证金及2015年6月19日至2016年6月18日止的租金各30万元。
在执行听证会上，程先梅之夫肖宁自认丹江农行曾召集承租人在一起协商过陈勇如何还款一事，但并没有协商一致。
本院认为，根据程先梅申请复议之理由，本案争议的焦点可归纳为：1、程先梅是否知道其租赁的房产被法院执行；2、程先梅与陈勇续签租赁合同是否为善意；3、丹江法院的执行裁定是否违反法律规定。
关于程先梅是否知道其租赁的房产被法院执行。本院认为，首先，丹江法院在执行异议听证中查明，该院于2014年5月9日即向原房屋承租人李红告知了房屋执行情况。陈勇、林新航所有的房产在被抵押前是与李红签订的经营权转让合同，丹江法院受理郑双喜申请执行陈勇、林新航一案后，已通知了李红，虽然在案件进入执行程序之前，李红、程先梅等人已通过股权转让的方式决定由程先梅独自经营该租赁的房屋，但对此情况，丹江法院并不知情，丹江法院根据李红与陈勇所签订的合同通知李红并无不当，至于李红是否告知程先梅，并不影响丹江法院已尽告知义务的成立。其次，程先梅之夫肖宁在执行听证时认可丹江农行组织过承租人协商陈勇欠款一事，说明程先梅知道陈勇的房产已抵押，且陈勇未能偿还借款，该房产可能会被执行。故可以推定程先梅在2015年5月3日与陈勇签订经营权转包合同前应当知晓该房产可能被强制执行的情形。
关于程先梅与陈勇续签合同是否为善意。本院认为，执行标的物一旦被人民法院查封，非经人民法院允许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的之处分行为。在丹江法院执行之初，即已对案涉房屋进行了查封并在房地产管理部门办理了查封登记，由于查封登记具有对世效力，程先梅在应当知道所租赁的房屋可能被人民法院强制执行的情况下，应到而未到相关部门查询案涉房屋的权属状况，主观上存在过错。另外，程先梅、曹峰与陈勇在2015年5月3日续签合同，但陈勇在合同未签订前即于2015年4月26日出具了二份收款收据，程先梅于2015年4月30日、5月4日、5月6日分别向陈勇所谓的指定代收人陈玲银行汇款3万元、27万元、30万元，该行为也不符合常理。首先，程先梅作为被执行人陈勇、林新航所有房产的承租人，在第一次租赁期间内，已向陈勇缴纳了24万元的保证金，在第二次续签合同时保证金增加虽然到30万元，但按常理，其只需再补交6万元即可，没有必要再行缴纳30万元的保证金。其次，程先梅于2014年12月11日已将被执行的房产转给曹峰（曹洋）经营，续签的合同也是陈勇与程先梅、曹洋共同签订，租金和保证金按理应由曹峰（曹洋）支付，故程先梅向陈玲共转款60万元的事实存疑，其2015年5月3日所签订的经营权转让合同的真实性也就不能确认，进而也就不能认定程先梅为善意第三人。
关于丹江法院的执行裁定是否违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。丹江法院在执行中已告知陈勇其房产被查封的情况，陈勇在明知其房产被查封的情况下与程先梅续签合同，在被查封的财产上再次设定权利负担，其行为当然不能对抗申请执行人。查封登记是法定的公示方式之一，丹江法院在查封陈勇、林新航的房产时已进行了登记，故可认定已进行了公示，在无充分的证据证明程先梅为善意第三人的情况下，其在被查封的房产上所设立的用益物权难以得到法律的保护，丹江法院要求程先梅移交被执行人房产的行为符合法律规定。至于程先梅申请复议称丹江法院异议裁定违反法定审查期限的问题，本院认为，虽然司法解释规定的执行异议审查期限是十五日，但异议审查期限是可以延长的，本案中因程先梅的代理人提出异议审查的合议庭组成与裁定查封的合议庭组成为同一，丹江法院为此更换了合议庭组成人员对程先梅的异议进行审查，故可适当延长对执行异议的审查期限。
另外，丹江法院作出（2014）鄂丹江口执字第00152-1号执行裁定，裁定查封陈勇、林新航所有的房产，该裁定依法作出后一经送达即发生法律效力，程先梅作为本案的利害关系人，即不是本案的申请执行人，也不是本案的被执行人，其无权要求中止查封裁定的执行。
综上，程先梅的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回申请复议人程先梅的复议申请。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 殷 涛
审判员 陈智勇
审判员 杨承勇
二〇一五年十一月二十五日
书记员 袁 园
附：本裁定所适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查．理由成立的．裁定撤销或改正；理由不成立的，裁定驳回当事人、利害关系人对裁定部服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。
第九条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定申请复议的，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕，并作出裁定。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长，延长的期限不得超过三十日。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；