中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10037号
上诉人(一审被告)：马忠坤，男，1986年6月28日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：宋晓娜，上海市欣隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：金2，男，1972年11月11日出生，汉族，住广东省深圳市。
被上诉人(一审原告)：沈洁，女，1972年5月15日出生，汉族，住址同上。
被上诉人(一审原告)：金某1，男，2000年7月9日出生，汉族，住址同上。
法定代理人：金2(系金某1之父)，即本案被上诉人之一。
被上诉人(一审原告)：王磊，男，1972年11月5日出生，汉族，住上海市。
上列四被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。
上诉人马忠坤与被上诉人金2、沈洁、金某1、王磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初17707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马忠坤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金2、沈洁、金某1、王磊的一审诉讼请求。事实和理由：第一，金2、沈洁、金某1、王磊在收到恢复原状的押金人民币(以下币种均为人民币)20,000元时就已经知道了上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)存在转租事宜，其起诉时已经超过了六个月的期限，因此无权解除合同。第二，因为金2、沈洁、金某1、王磊不断通过停水停电等方式骚扰马忠坤，导致马忠坤无法正常使用系争房屋，所以马忠坤才停止支付租金，因此是金2、沈洁、金某1、王磊违约在先。
金2、沈洁、金某1、王磊辩称，第一，马忠坤在系争房屋内从事法律所明确禁止的群租行为，群租和转租的性质是不一样的。第二，金2、沈洁、金某1、王磊请求解除合同的理由不仅是马忠坤从事群租行为，还包括其恶意欠租以及擅自改变房屋结构。第三，虽然金2、沈洁、金某1、王磊曾经出于安全的考虑向物业公司申请停水停电，但是实际物业公司并未采取停水停电的措施，而且申请时间是2016年9月，但在这之后马忠坤一直在照常支付租金，直至2017年3月才停止支付租金，可见马忠坤是恶意欠租，与停水停电无关。
金2、沈洁、金某1、王磊向一审法院起诉请求：1、解除金2、沈洁、金某1、王磊与马忠坤于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、马忠坤立即迁出系争房屋，并将系争房屋恢复原状；3、马忠坤支付至实际迁出之日止的房屋租金(租赁合同解除后为房屋使用费，2017年3月15日起暂算至6月30日为47,250元)；4、马忠坤支付逾期违约金51,750元(450元/日*115天，自2017年3月8日起暂算至2017年6月30日)；5、马忠坤支付违约金13,500元。一审审理中，因经现场勘验后，发现房屋改变结构严重，因此撤回恢复原状之诉请，但保留诉权。同时称马忠坤向王磊支付了恢复原状的保证金20,000元，因恢复原状尚未进行，该笔费用加上租赁保证金20,000元均无法满足恢复原状所花费的资金，故即便租赁合同得以解除，也无法将两笔费用予以返还。
一审法院认定事实：金2与沈洁系夫妻，金某1是他们的儿子；金2与金某1已获得香港永久性居民身份证。系争房屋产权人登记为金2、沈洁、金某1，房屋建筑面积220.21平方米，类型为公寓，用途为居住。金2、沈洁出具书面《委托书》一份，言明委托王磊负责处理系争房屋的出租事宜，委托期限为2014年1月1日至2018年12月31日止。2015年5月18日，甲方为沈洁由王磊为代理人与马忠坤签订《房屋租赁合同》一份，合同首部中出租方(甲方)署名为王磊，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积220.21平方米，房屋用途为居住，房屋类型为4房2厅，结构为4房2厅。乙方承诺租赁房屋作居住使用，并保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不得擅自改变上款约定的使用用途。甲方于2015年6月15日前向乙方交付房屋，租期自2015年6月15日起至2020年6月14日止，甲方向乙方交付该房屋以甲方将该房屋的钥匙交给乙方，并由双方签署本合同附件一所列的房屋交接书为标志。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则至少应于租赁期满一个月前，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋月租金13,500元，租金按三个月为一期支付，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前，甲方应以收到每期租金的同时签署全部租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式支付至户名为王磊的银行账户内。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方应按本合同第10条约定承担违约责任。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金20,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，房屋的物业管理费由甲方承担。双方在合同中还约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，有损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后乙方可进行。租赁期限届满时，双方如不续租的，除非双方另行达成书面约定，乙方在返还该房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将装修无偿赠与甲方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期超过一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋时，乙方应当将附件一所列的该房屋中的装修、附属设施及设备按照经正常使用后的状态下返还甲方。双方应签署附件四所列的退租确认书。如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同约定追究违约责任。双方同意，在租赁期内发生下列违约情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；乙方逾期支付租金累计超高7天的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿甲方因此遭受的损失。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同订立后，王磊按约交付房屋，马忠坤按约支付押金20,000元后并入住系争房屋。嗣后，系争房屋所属物业管理公司即案外人光明城市物业管理处联系王磊，称房屋涉嫌群租，王磊告知马忠坤后，马忠坤向王磊支付了20,000元恢复原状的保证金，王磊出具了收据，称退租恢复后退回。2016年9月28日，光明城市物业发出《整改通知书》，言明：“现发现光明城市1号3103室业主在出租该物业时有涉嫌群租现象，现责令整改。”同日，沈洁向光明城市物业出具《申请书》一份，称：“我是光明城市1号楼3103室业主沈洁(身份证号略)因房屋出租，承租人将房屋结构改造，涉嫌群租。我们要求对方将房屋恢复原状，但对方不采纳，为此造成异议。为了安全起见(房屋改造，有违建现象)故申请暂请3103室的水、电、煤气停止。从2016年10月1日开始。”马忠坤支付租金至2017年3月14日，自3月15日起的租金马忠坤未予支付，王磊微信联络马忠坤，催促其支付租金，未果。金2、沈洁、金某1、王磊认为马忠坤逾期支付租金，又将房屋转租他人，违反了合同约定，金2、沈洁、金某1、王磊有权解除合同，遂向法院提起诉讼。
一审审理中，法院至系争房屋现场勘验，房屋内现状如下：厨房内原空调和热水器被移至北阳台，在厨房内被加设移门，北阳台则增添了淋浴房。二楼有隔断拆除痕迹，隔断用料被堆于客厅中，另还堆放了床垫、洗衣机、空调等，二楼原有的房间门被锁，到场当事人均无法打开。一楼原有的房间门亦被锁，未能打开。一楼客厅内堆放了拆除的隔断、床垫等。一楼客厅直接挑空至二楼屋顶，在一楼和二楼间的东西墙壁处有混凝土结构被破坏的痕迹。
一审法院认为，金2、沈洁、金某1、王磊与马忠坤签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。王磊系接受金2和沈洁的委托与马忠坤签订的租赁合同，金某1尚未成年，金2和沈洁完全有权利代为实施对金某1有益的民事行为，因此王磊签订的合同应由金2、沈洁、金某1享有权利、承担义务。合同订立后，金2、沈洁、金某1、王磊与马忠坤均按约履行各自的义务，王磊交付了房屋，马忠坤支付了保证金20,000元后入住系争房屋，并按月交付租金至2017年3月14日止。然，王磊自2016年起被物业管理部门告知系争房屋被改变结构后涉嫌群租，并被要求进行整改，王磊在与马忠坤交涉后，马忠坤又支付了恢复原状的保证金20,000元，但却未将房屋恢复原状。根据法院至现场查看的实际状况分析，系争房屋内的确存有被多处改变结构的痕迹。在物业管理部门出具的书面证明中可以得知马忠坤涉嫌群租，在现场勘验过程中发现，系争房屋中正常结构中的四间房间被紧锁，到场马忠坤亦无法打开房门，因此马忠坤将房屋用于群租的事实成立。自2017年3月15日起，马忠坤未再支付王磊租金，马忠坤称系王磊将房屋内水电切断，导致马忠坤无法使用房屋，故己方未支付租金的抗辩主张，因其虽然提供了沈洁向物业管理部门要求切断水电供应的申请，但并未提供物业管理部门确实已经将房屋内水电供应长期完全切断的证据，故法院对马忠坤的该抗辩主张不予采纳。马忠坤承租房屋后未经王磊同意，擅自将房屋更改结构后用于群租，马忠坤称王磊明知该项事实未予阻止，且长达六个月，故应当视为同意的抗辩主张，因其未能提供其告知王磊上述事实且获得同意的证据，其仅以物业管理部门告知王磊的时间来推算王磊知晓的时间，但从马忠坤支付恢复原状的保证金和王磊向物业管理部门提出申请的证据分析，王磊得知上述事实后，以权利人身份已经要求马忠坤进行整改，马忠坤不但未予整改，却在不久后又停止支付租金，故马忠坤的上述抗辩主张，法院不予采信。在马忠坤得知整改后，马忠坤却未能予以改正，且嗣后又开始拒付租金，马忠坤的上述行为，已经构成违约，且成就了合同约定的解除条件，金2、沈洁、金某1、王磊要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，合同解除日以马忠坤收到诉状之日为准。合同解除后，马忠坤应当迁出系争房屋，将房屋返还给金2、沈洁、金某1。马忠坤使用房屋，应当按约支付租金，合同解除后则应当支付房屋使用费，至其实际迁出之日止。马忠坤构成违约应当按约承担违约责任，故金2、沈洁、金某1、王磊要求马忠坤承担违约责任的诉讼请求应当予以支持，但违约金的计算应当符合合同约定条款。根据合同约定，马忠坤逾期支付租金，应当承担逾期支付租金之违约金。然嗣后，金2、沈洁、金某1、王磊选择了解除合同，因此，至逾期支付租金20日后，自第21日起，应当适用解除合同之违约责任的承担方式。马忠坤称违约金过高要求酌减的主张，法院认为根据马忠坤的违约事实，双方约定的违约金并不高，故法院对该主张不予采纳，违约金计算应当按照合同标准。鉴于房屋结构被破坏之现状，双方就恢复原状的承担未能达成合意，且恢复原状之结果尚未发生，金2、沈洁、金某1、王磊遂撤回了恢复原状之诉请，与法不悖，法院予以准许。同理，由于恢复原状的确需要发生费用，故马忠坤所支付的保证金暂不予以处理。判决：一、沈洁、王磊与马忠坤于2015年5月18日签订的关于上海市西康路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》于2017年7月22日起解除；二、马忠坤应于判决生效之日起十日内迁出上海市西康路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还金2、沈洁、金某1；三、马忠坤应于判决生效之日起十日内按月租金人民币13,500元标准支付金2、沈洁、金某1自2017年3月15日起至合同解除之日止的租金；四、马忠坤应于判决生效之日起十日内按每月人民币13,500元标准支付金2、沈洁、金某1自合同解除之日起至马忠坤实际迁出房屋之日止的房屋使用费；五、马忠坤应于判决生效之日起十日内支付金2、沈洁、金某1逾期支付租金的违约金人民币9,000元；六、马忠坤应于判决生效之日起十日内支付金2、沈洁、金某1违约金人民币13,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，马忠坤表示曾经发生过停水停电，是马忠坤通过自己的方式恢复了供水供电，但是目前没有证据可以证明。2017年3月15日起停止支付租金是因为物业公司及房管部门不断的上门骚扰，导致系争房屋无法正常使用。关于转租的问题，马忠坤支付了保证恢复原状的押金之后就没有再将系争房屋转租，只是因为系争房屋比较大，所以还住了几个马忠坤的朋友。以上事实，有本院审理笔录予以证实。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。马忠坤无正当理由拒不支付租金超过20日，金2、沈洁、金某1、王磊有权解除合同并追究马忠坤的违约责任。依据合同4.3条之约定，承租人逾期付租超过20日的，仍应如数补付租金及逾期违约金，现一审法院酌情判决马忠坤支付逾期付款违约金9,000元，并无不当。合同解除后，马忠坤应当及时将系争房屋交还金2、沈洁、金某1、王磊，逾期未交还房屋的，马忠坤应当承担房屋使用费。一审法院判决并无不当，本院予以维持。现马忠坤上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，马忠坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,550元，由上诉人马忠坤负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年十一月二日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……