浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙杭民终字第2986号
上诉人（原审被告）：周立迅。
委托代理人：林云福。
被上诉人（原审原告）：浙江中德房地产开发有限公司。
法定代表人：邱宗桥。
委托代理人：李燕、梅军。
上诉人周立迅与被上诉人浙江中德房地产开发有限公司（以下简称中德公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2012）杭余民初字第1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：双方当事人及案外人陈金钵于2010年12月6日签订商铺租赁合同一份，约定将陈金钵所有的位于杭州市余杭区临平街道望梅路588号3幢220、221室的商铺租赁给周立迅，由中德公司对上述商铺代为出租管理；租赁期限为二年，自2010年12月6日至2012年12月5日止；免租期（不计租金）为12个月，租金计算日为2010年12月6日至2011年12月5日止，每年租金为62496元；租金支付的时间及方式为：按先付款后使用，租金按一年支付；2010年12月6日付租金2000元、2011年1月1日付租金30000元、2011年6月1日付租金30496元；周立迅应付租金统一支付给中德公司，陈金钵的租金收入由中德公司支付；周立迅逾期支付租金，须向中德公司承担逾期部分租金每日千分之三的违约金；如周立迅逾期支付租金但还继续租赁的话，周立迅每逾期一个月支付租金，中德公司相应减少给予一个月的免租期，减少的免租期根据周立迅逾期支付租金的时间依此推算，经陈金钵同意后，以双方另行签订的协议为准。合同还对其他相关权利义务进行了约定。
迄今为止，周立迅曾向中德公司支付装修押金2000元，双方均同意将该款项抵扣租金。周立迅未按约定支付其余租金，租赁商铺现仍由周立迅占有使用。
2012年7月26日，中德公司提起本案诉讼，诉请判令：周立迅立即支付租金122992元（自2010年12月6日至2011年12月5日的租金60496元，自2011年12月6日至2012年12月5日的租金62496元）、违约金73321元（自2011年6月1日起暂算至2012年7月6日止，共计404天，以60496元为基数按照每日千分之三的标准进行计算）。
原审法院审理认为：商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。周立迅未按协议约定支付租金是造成纠纷的原因，对此，应当承担相应民事责任。从2010年12月6日至2011年12月5日，周立迅应向中德公司支付租金62496元，扣除已交纳的装修押金2000元，还应支付租金60496元。故中德公司要求周立迅支付自2010年12月6日至2011年12月5日的租金60496元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。虽然合同约定，如周立迅逾期支付租金但还继续租赁的话，周立迅每逾期一个月支付租金，中德公司相应减少给予一个月的免租期。但合同亦规定，减少的免租期根据周立迅逾期支付租金的时间依此推算，经陈金钵同意后，以双方另行签订的协议为准。现周立迅继续租赁商铺，但未按合同约定对减少的免租期另行签订协议，故中德公司凭现有证据要求周立迅支付自2011年12月6日至2012年12月5日的租金62496元的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。关于中德公司主张的违约金，周立迅认为违约金过高，要求进行调整，原审法院综合实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情调整违约金为10000元。故对中德公司要求周立迅支付违约金的诉讼请求中的合理部分，予以支持。周立迅的相关答辩意见，合理部分，原审法院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2012年10月12日判决：一、周立迅于判决生效后十日内支付中德公司租金60496元；二、周立迅于判决生效后十日内支付中德公司违约金10000元；三、驳回中德公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4226元，减半收取2113元，由中德公司负担1354元，由周立迅负担759元。
宣判后，原审被告周立迅不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人违背诚信原则，以欺诈宣传手段导致上诉人违背真实意思而签订合同，遭受重大损失；2、被上诉人未履行合同义务，被上诉人依法行使抗辩权不构成违约；3、被上诉人经营管理不善，应减轻上诉人租金负担；4、上诉人租赁的商铺是牺牲品，不可能发回效用，无法实现预期利益。请求二审法院撤销原判，改判上诉人支付被上诉人租金20000元、驳回被上诉人关于违约金的诉请，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人中德公司在二审诉讼中答辩称：上诉人所谓被上诉人违背诚信原则的陈述缺乏证据，杭州湾建材装饰城的经营主体并非被上诉人，上诉人所谓被上诉人经营不善等“违约”问题，不属于被上诉人职权范围和合同义务，与被上诉人无关。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周立迅在二审诉讼中提交20张照片，欲证明中德公司未完全履行合同义务、没有兑现承诺、存在欺诈；店铺不能发挥效能，不应按商铺标准履约；被上诉人管理不善。
上述证据经出示，中德公司提出异议认为，上述照片形成于2012年10月21日，只能证明当时的情况，不能证明双方当事人合同履行期间的情况，不能证明上诉人的举证主张。
本院经审核认为：周立迅欲证明的内容并无案涉商铺租赁合同的相应约定，其举证主张缺乏关联性；其次，上述照片也不足以证实周立迅关于中德公司存在欺诈等举证主张，不具有证明力。故本院对上述证据不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案系中德公司提起的房屋租赁合同纠纷之诉讼。中德公司据以提起本案诉讼的依据系其为丙方，与甲方陈金钵及乙方周立迅共同签订的案涉商铺租赁合同。根据该合同的约定，周立迅应于2011年6月1日前向中德公司分次支付自2010年12月6日至2011年12月5日止的租金62496元，扣除周立迅已交纳的2000元，周立迅尚欠租金60496元。周立迅逾期未支付租金已构成违约，中德公司根据合同之约定诉请判令周立迅承担相应的违约责任符合法律规定。周立迅诉称案涉商铺租赁合同系中德公司以欺诈手段、违背周立迅真实意思而签订，但周立迅并未依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定提请人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销，周立迅的该主张缺乏事实及法律依据，不能成立。周立迅另诉称中德公司存在违约、管理不善，周立迅拒付租金系行使抗辩权，经查，案涉商铺租赁合同第五条第（三）款规定了中德公司的权利义务，并无周立迅所谓的“经理管理、活跃市场”等合同义务，而是约定由中德公司协调陈金钵与周立迅的关系；代陈金钵管理商铺，监督商铺的使用；按时向周立迅收取租金，向陈金钵支付租金；代扣代缴相关费用。而周立迅所称的“为确保浙江杭州湾建材装饰城市场的完整性和统一性，便于市场统一规划、统一管理和利于培育繁荣市场，”系案涉商铺租赁合同首部的约定，该节继续约定“甲方已将其位于杭州湾建材装饰城的商铺委托给丙方代出租管理。”即周立迅所称的内容系陈金钵委托中德公司代出租管理案涉商铺并签订案涉商铺租赁合同的原因，并非周立迅所称的中德公司的义务，故周立迅关于中德公司违约在先、其有权行使抗辩权的上诉理由也不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1062元，由上诉人周立迅负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年五月六日
书记员 王勤