浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异102号
案外人董高峰，男，1977年11月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）应志鑫，浙江近山律师事务所律师。
申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区人民中路283号。
法定代表人黄红宇。
委托代理人（特别授权代理）金志霄，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被执行人浙江绍兴沈园酒业有限公司，住所地绍兴市越城区斗门镇马海。
法定代表人王立明。
被执行人绍兴市富鼎锡材有限公司，住所地绍兴市越城区樊家埭村。
法定代表人王力虎。
被执行人绍兴市洋江服装厂，住所地绍兴市越城区斗门镇洋江村。
法定代表人李渭元。
被执行人王立明，男，1963年1月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人金雅琴，女，1966年3月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）与被执行人浙江绍兴沈园酒业有限公司（以下简称沈园公司）、绍兴市富鼎锡材有限公司（以下简称富鼎公司）、绍兴市洋江服装厂（以下简称洋江服装厂）、王立明、金雅琴金融借款合同纠纷一案中，案外人董高峰提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人董高峰称，案外人于2014年12月25日与被执行人沈园公司签订租赁合同1份，约定沈园公司将其所有的坐落绍兴市袍江汤公路307号内的店面房二间（共58平方米）租赁给案外人，租期20年，租金每年1万元，在合同订立之日起30日内一次性付清全部租金。2015年3月1日，案外人又与沈园公司订立租赁合同1份，约定沈园公司将绍兴市袍江汤公路307号内未设定抵押部分厂房、建筑物及土地租赁给案外人，租期20年，租金每年8万元，在合同订立之日起30日内将20年租金一次性付清。上述二份租赁合同订立后，案外人按约将全部租金总计180万元分批支付给沈园公司。2015年4月5日，沈园公司经与案外人协商，决定将已由案外人承租的坐落绍兴市袍江汤公路307号内未设定抵押部分厂房、建筑物的所有权及土地使用权转让给案外人，双方于同日订立买卖合同1份，约定沈园公司以296万元的价格将已由案外人承租的上述资产出卖给案外人，双方原订立的租赁合同解除，案外人先前支付的180万元租金转为购买价款，案外人需在同年4月6日前付清余款116万元，沈园公司保证上述出卖标的权属清楚、无其他纠纷并未设定抵押或为他人提供担保。案外人付清全部转让款后，即取得上述厂房、建筑物及土地的所有权、使用权至今。贵院于2017年6月23日作出（2016）浙0602执32号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人沈园公司名下坐落绍兴市袍江汤公路307号房屋（F0000018593、Ｆ0××94、F0000018595、F0000018596）及相应的土地使用权（绍市国用2013第12977号）已严重侵害了案外人的相应权利，故提出案外人执行异议。具体申请异议事项为：案外人已于2015年4月（抵押查封前）依法受让绍兴市袍江汤公路307号内无证房产的所有权及4289.5平方米的土地使用权，贵院（2016）浙0602执32号之三执行裁定书不应将已属案外人所有的无证房产及相应土地使用权列为被执行人沈园公司的拍卖财物，要求撤销贵院（2016）浙0602执32号之三执行裁定书。
申请执行人交通银行称，第一，案外人提出执行异议的房产属违章建筑。第二，沈园酒业名下坐落绍兴市袍江汤公路307号权证号为绍房权证袍江字F0000018593、Ｆ0××94、F0000018595、Ｆ0××96号的房屋已经于2013年7月22日办理了抵押登记手续，早于案外人主张的租赁时间。根据法律规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。故案外人关于上述房屋所坐落的沈园酒业名下权证号为绍市国用（2013）第12977号国有土地使用权未设定抵押的主张无法律依据。第三，据申请执行人了解，绍兴市政府金融办曾于2016年找过沈园公司法定代表人王立明谈话，王立明明确表示沈园公司位于汤公路307号厂区内的违章建筑都是本公司在使用，并承诺不存在出租给他人的情形。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人沈园公司、富鼎公司、洋江服装厂、王立明、金雅琴未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人沈园公司名下登记有坐落绍兴市袍江汤公路307号，权证号分别为绍房权证袍江字F0000018593、Ｆ0××94、F0000018595、Ｆ0××96号，建筑面积分别为851.30、2951.91、2669.16、2270.24平方米的房产及对应的坐落绍兴市袍江汤公路307号、权证号为绍市国用（2013）第12977号、使用权面积为9820平方米的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号、K000008605号、K000008606号、K000008607号他项权证记载，沈园公司以其所有的上述房地产为其借款向申请执行人交通银行提供抵押担保，抵押权登记日期均为2013年7月22日。
因沈园公司未按约归还借款，交通银行向本院提起诉讼，本院于2015年7月21日立案受理。审理中，本院于2015年8月18日诉讼保全查封了沈园公司名下的上述房地产。2015年11月13日，本院作出（2015）绍越商初字第3351号民事判决书，判令被告沈园公司归还原告交通银行借款本金人民币16999072元，并支付相应利息及律师代理费人民币4万元，于本判决生效之日起十日内履行；原告就其享有的上述债权，对绍房他证袍江字第××号、K000008605号、K000008606号、K000008607号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款分别在债权数额175万元、467万元、550万元、608万元范围内享有优先受偿权；被告王立明、金雅琴对被告沈园公司的上述债务承担连带清偿责任；被告富鼎公司、洋江服装厂对上述第一项债务中的200万元借款本金、相应利息和第二项债务中的4706元律师费承担连带清偿责任。
因各被告未按判决履行，2016年1月4日，本院立案执行（2015）绍越商初字第3351号民事判决书。执行中，本院于2016年作出（2016）浙0602执32号之一公告，责令对沈园公司名下的上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人限期向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人嘉兴兴禾酒业有限公司（以下简称兴禾公司）、绍兴沈湖酒业有限公司（以下简称沈湖公司）向本院申报对沈园公司名下上述房产的租赁权，本院审查后查明沈园公司在将该房产抵押给申请执行人交通银行之后又将其租赁给案外人兴禾公司、随后兴禾公司又将该房产租赁给另一案外人沈湖公司，故于2016年9月1日裁定案外人兴禾公司、沈湖公司对沈园公司名下上述房产的租赁权不得对抗该案申请执行人。该裁定已发生法律效力。
此后，中证房地产评估造价集团有限公司根据本院委托对沈园公司所有的上述房地产及宗地内的无证建筑物、附属彩钢板棚的市场价值进行了评估，并于2016年12月6日出具中证（绍鉴）估字[2016]第131号房地产估价报告1份，其中记载沈园公司名下坐落绍兴市袍江汤公路307号宗地内地上无证建筑物及附属物共计11处，面积按实际测量所得约为3064.86平方米。其中无证1为门卫室及临街铺助用房，面积114.40平方米，结构为混合结构，总层数1层；无证2为车间1，面积359.82平方米，结构为混合结构，总层数2层；无证3为车间2，面积131.16平方米，结构为混合结构，总层数1层。无证4为配电房，面积58.00平方米，结构为混合结构，总层数1层；无证5为车棚，面积45.67平方米，结构为砖木结构，总层数1层；附属物为6处彩钢板棚，面积合计2355.81平方米。2017年6月23日，本院作出（2016）浙0602执32号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人沈园公司名下上述房地产，详见中证（绍鉴）估字[2016]第131号房地产估价报告，以清偿债务；并将上述评估报告及拍卖裁定书在沈园公司位于袍江汤公路307号的厂区内进行了张贴。2017年6月27日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布网络司法拍卖公告，公告本院将于2017年7月28日10时起至2017年7月29日10时止（延时除外）在该平台上公开拍卖位于绍兴袍江汤公路307号的一宗国有土地使用权、地上建筑物及附属物（含室内固定装饰装修），公告拍卖标的中关于地上无证建筑物及附属物的记载与上述评估报告内容基本一致，并明确载明本院不负责无证房产权属的申报、确认等事宜。公告刊登后，案外人董高峰于2017年7月25日向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为沈园公司、乙方（承租方）为董高峰、落款日期为2014年12月25日的租赁合同及对应的租赁物移交清单各1份，合同中记载甲方将坐落绍兴袍江汤公路307号的厂区内的58平方米店面房出租给乙方使用；租赁期限为20年，自2015年1月1日起至2034年12月31日止；租金每年1万元，总计20万元，在签订合同之日起30天内一次性付清；甲方为乙方承租的租赁物单独安装水、电计量表，水、电费由乙方交给甲方，按月支付。2、甲方（出租方）为沈园公司、乙方（承租方）为董高峰、落款日期为2015年3月1日的租赁合同及对应的租赁物移交清单各1份，合同中记载的租赁物坐落为绍兴袍江汤公路307号；租赁物状况为厂房2幢、面积约485平方米，店面2间及传达室1间、面积约54平方米，钢瓦简易房7处、面积约2674.5平方米，场地2处、面积约964平方米，配电房1间、面积约54平方米，自甲方厂门口至乙方租赁物坐落位置的厂区内出入通行的道路；租赁期限为20年，自2015年3月1日起至2035年2月28日止；租金每年8万元，20年租金总计160万元，在签订合同之日起30日内一次性付清；甲方为乙方承租的租赁物单独安装水、电计量表，水、电费由乙方交给甲方，按月支付。3、甲方为沈园公司、乙方为董高峰、落款日期为2015年4月5日的协议书1份，协议主要内容为解除甲、乙双方签订的上述两份租赁合同；自协议生效之日起，甲方、乙方不再享有租赁合同约定的权利，也不再履行租赁合同约定义务；乙方向甲方支付的180万元不再返还，该180万元转为乙方向甲方支付的购房款，乙方在买卖前已使用的上述厂房和店面房的租费不再支付；原租赁合同约定的厂房、店面由甲、乙双方另行签订买卖合同；其他双方互不追究。4、甲方为沈园公司、乙方为董高峰、落款日期为2015年4月5日的买卖合同及对应的买卖清单、交付清单各1份，其中约定甲方出售给乙方的厂房、店面房及场地与上述两份租赁合同中约定的租赁标的基本一致，并注明上述厂房和店面房无产权；另约定乙方购买甲方出售的标的物，价款为296万元，因乙方已向甲方支付180万元租费，双方租赁合同解除后，该180万元转为乙方的购买价款，故乙方需再向甲方支付116万元，于2015年4月6日前付清。5、交款人为董高峰、日期为2015年4月2日、加盖沈园公司财务专用章及王立明章的收款收据1张，其中记载的款项内容为租房款，金额为180万；摘要内容为“2015年3月31日交65万元，2015年4月1日交60万元、2015年4月2日交55万元；2015年1月1日至2034年3月31日房租20万元，2015年3月1日至2035年2月28日房租160万元”。6、交款人为董高峰、日期为2015年4月6日、加盖沈园公司公章及王立明章的收款收据1张，其中记载款项内容为购房款，金额为116万元，收款方式为现金。7、交易日期分别为2015年3月31日、4月1日、4月2日的农业银行现金交款单3份，其中记载的交款人均为董高峰、收款人均为沈园公司，金额分别为65万元、60万元、55万元，款项来源均为租厂房。8、照片两张，其中显示沈园酒业名下土地处于有查封、无抵押状态。
申请执行人交通银行未向本院提交证据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条进一步规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。第二十八条又规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，案外人董高峰主张已向沈园公司购买登记于该公司名下部分国有土地使用权及该宗地上无权证建筑物、附属物等财产的所有权（以下简称涉案财产），但其提供的证据不足以证明其权利已足以排除本案执行，依法应承担举证不利之后果，具体理由如下：首先，案外人主张的买卖关系存在诸多疑点，对其真实性本院难以认定，具体评议如下：第一，涉案财产与沈园公司厂区内有权证的房地产在空间上紧密相连，功能上密切相关，如门卫室、配电房等资产本身系沈园公司厂区的重要组成部分，而案外人与被执行人沈园公司却单独就涉案财产先后达成租赁及买卖协议，明显有违常理。第二，案外人提供的3份银行交易凭证可以证实案外人与沈园公司之间资金往来多采用银行转账之方式，但在仅隔数日之后，案外人却改用现金方式支付购房款，且对116万巨额现金的来源也未作任何合理解释，有违常理。第三，案外人与被执行人沈园公司签订的关于涉案财产的租赁合同中约定的租期长达20年，租金一次性付清，已与正常交易习惯不符；在签订如此长期限的租赁合同之后案外人又立即与被执行人沈园公司重新签订关于涉案财产的买卖协议，且未作合理解释，更是有违常理。第四，本院早在2016年即已在沈园公司厂区内张贴申报权利公告，此后兴禾公司、沈湖公司即对沈园公司名下房产向本院提出执行异议，而案外人董高峰却迟至2017年7月25日才就涉案财产提出执行异议，既有违常理，也有妨碍执行之嫌。其次，即使案外人主张的租赁关系真实，案外人也未能提供充分证据证明其在抵押、查封前即已实际占有使用涉案财产至今的事实。最后，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十一条第二款又规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故本案中，即使案外人提供的买卖合同真实，其所受让的部分涉案财产也应属于抵押财产范围，依法不得对抗本案申请执行人。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人董高峰的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 张华娟
人民陪审员 高 峰
二〇一七年八月十六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。