湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00181号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘红，女，1968年10月13日出生，汉族。
委托代理人：范敏，湖北炽升律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：甘雨（刘红之女），1996年10月4日出生，汉族。
委托代理人：范敏，湖北炽升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北贝贝熊母婴用品有限公司，住所地武汉市江岸区香港路107号。
法定代表人：何劲鹏，该公司总经理。
委托代理人：曾志谦，湖北斯洋律师事务所律师。
上诉人刘红、甘雨因与被上诉人湖北贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称贝贝熊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第02042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年5月23日，贝贝熊公司诉至一审法院，请求判令：刘红、甘雨退还房屋押金2.5万元，按中国银行同期贷款利率的四倍支付自2014年3月24日起至退还全部押金期间的利息，并承担诉讼费用。
刘红、甘雨提起反诉，请求判令：1、贝贝熊公司提供2011年3月24日至2014年6月24日承租期间租金发票；2、贝贝熊公司赔偿违约金5万元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年3月24日起至给付全部赔偿期间的利息；3、贝贝熊公司承担自2014年3月24日至2014年6月24日不能交铺的租金4.2万元（1.4万元／月×3个月），并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年3月24日起至给付全部租金期间的利息；4、贝贝熊公司赔偿恢复房屋内的隔断石膏材料板墙面、电箱、天花板、墙面、大门原状的费用共计2万元；5、贝贝熊公司承担诉讼费用。
一审法院查明，刘红与甘雨共同所有涉案房屋，委托案外人甘炎武办理房屋出租事宜。2011年3月8日，甘炎武（出租方，甲方）与乐婴公司（承租方，乙方，2012年9月7日，名称变更为贝贝熊公司）签订《租赁合同》，约定：租期自2011年3月24日至2014年3月23日止，免租期自2011年3月9日至2011年3月23日，2011年3月24日为正式起租日，开始计算租金。租金按半年度交纳，即49712.40元／半年，从第二个租赁年度起，每年递增5%；乙方应提前一个月通过转账或现金方式向甲方支付下一半年度租金，甲方向乙方提供收据（不含税）。本合同生效后，乙方应向甲方交付租赁押金2.5万元，合同期满且双方无异议，甲方在七日内将上述押金无息退还给乙方。交接、交还房条件：甲方向乙方交付租赁区域时，只撤走可移动设备及相关物品，基础装修及不可移动相关物品在不人为损坏前提下无偿留给甲方并不再收取任何费用。违约金和赔偿责任：甲方同意并保证乙方能拆除租赁区域与隔壁乙方承租的门面之间的隔墙，费用由乙方承担，否则视为甲方违约，须向乙方退还保证金及所付租金，并赔偿相关损失，同时乙方有权解除合同；乙方保证在不续约的情况下，还原已拆除的甲方门面隔墙，费用由乙方负担；否则视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金，并解除合同；如乙方需改动房屋其它主体结构（上述隔墙除外），必须在书面通知甲方并取得甲方同意的情况下方可进行，否则视为乙方违约，需向甲方赔偿，且甲方有权解除合同。合同签订后，2011年3月11日，贝贝熊公司交纳押金2.5万元，甘炎武出具《收款收据》。贝贝熊公司对涉案房屋进行了装修，拆除了与相邻一侧房屋的隔墙，将大门封闭。装修完成后，贝贝熊公司使用涉案房屋经营母婴用品并依约向刘红、甘雨交纳房屋租金。
租赁期将届满时，贝贝熊公司将商品从涉案房屋中搬出，并委托汤臣公司对涉案房屋隔墙及其他墙面、大门等进行恢复原状的装修。汤臣公司出具了《贝贝熊二七路店费用决算》，项目名称包括玻璃、眉头、隔墙、单面石膏板等，综合部门包括材料搬运费，垃圾清运费，隔墙、顶面、门头、橱窗玻璃拆除，电改造，货架拆除及安装费，夜班补助，脚手架等，总工程造价为20669.60元。贝贝熊公司向汤臣公司支付工程款20669.60元，该公司出具《建筑业统一网络发票》。2014年3月24日，贝贝熊公司欲将涉案房屋交还给刘红、甘雨，于当日和刘红共同查看了房屋，但刘红以房屋隔墙及大门未恢复原状，天花板、墙隔有破损、贝贝熊公司空调主机管道从房屋室内穿过等为由，认为房屋未达到交还条件，拒绝接收房屋及退还押金2.5万元。
2014年3月25日，贝贝熊公司向刘红邮寄《告知函》，告知其尽快办理房屋交接事宜及退还押金2.5万元。2014年4月11日，刘红向贝贝熊公司邮寄函件，要求该公司赔偿私自拆毁大门的费用、房屋未能修复期间的租金损失等。2014年4月19日，贝贝熊公司向刘红邮寄《公函》及涉案房屋的钥匙，告知其鉴于多次沟通交房事宜无果且刘红拒绝接受房屋钥匙故而邮寄钥匙，视同房屋已交付完毕，合同到期以后，刘红拒绝接受交接房屋所造成的一切损失由其自行承担。刘红于2014年4月23日收到钥匙。
2014年4月23日，刘红自行拍摄武汉市江岸区解放大道2159号东部购物公园其他商铺大门，其将照片打印后在其上方写明：出租给贝贝熊公司之前的商铺大门为包铁框玻璃门，室内完好，三江公司注明“情况属实”，并加盖该公司“东部购物公园管理处”印章。2014年6月上旬，刘红自行拍摄涉案房屋的照片，打印后在其上注明：涉案房屋现状为墙面破损、电箱配件不全，天花板有许多洞，墙面为木质板，大门未还原，由前期租户贝贝熊公司使用后造成。三江公司于2014年6月18日在其上注明“业主反馈装修返铺现状属实！由业主与租户自行协调处理”，并加盖该公司“东部购物公园管理处”印章。2014年6月下旬，刘红发现涉案房屋上方贝贝熊公司空调管道漏水，遂要求该公司移机，但贝贝熊公司仅对涉案房屋内的空调管进行漏水处理，至今未予移除，刘红、甘雨自认截至目前没有出现漏水的情况。2014年7月23日，甘炎武、刘红出具就空调漏水、移机及要求贝贝熊公司赔偿事宜出具《情况说明》，三江公司在其上注明“物业多次上门协调，‘贝贝熊’商户反馈由公司总部处理，无法做决定推脱，情况属实”，并加盖该公司“东部购物公园管理处”印章。双方就涉案房屋押金及赔偿事宜多次协商未果，遂引起本案纠纷。
一审法院另查明，2014年6月21日，刘红、甘雨将涉案房屋出租给金童子公司，双方签订《租赁合同》，约定租期自2014年7月1日至2019年6月30日，免租期自2014年6月21日至2014年6月30日止。
一审法院认为，刘红、甘雨委托甘炎武与贝贝熊公司签订《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，刘红、甘雨与贝贝熊公司形成合法有效的房屋租赁合同关系。关于贝贝熊公司要求刘红、甘雨退还押金2.5万元的诉讼请求，依据《租赁合同》的约定，合同期满且双方无异议，刘红、甘雨应在七日内将押金无息退还给贝贝熊公司，该公司保证在不续约的情况下，还原已拆除的涉案房屋隔墙，否则视为贝贝熊公司违约，刘红、甘雨有权没收租赁押金。就押金是否应予退还，双方主要争议在于贝贝熊公司是否还原了之前拆除的涉案房屋隔墙，从贝贝熊公司提交的汤臣公司出具的《贝贝熊二七路店费用决算》、《建筑业统一网络发票》、证人李丰运证言来看，可以认定争议隔墙系由轻钢龙骨及石膏板制作；刘红、甘雨认为隔墙的材质系木质板，但并未提交证据予以证明；而且，双方在《租赁合同》中并未明确约定还原隔墙所需的材质。因此，贝贝熊公司已就涉案房屋隔墙予以还原，刘红、甘雨应向贝贝熊公司退还押金2.5万元。贝贝熊公司还主张利息损失，根据《租赁合同》约定，押金应在合同期满后七天内退还，故利息损失的起算时间应为2011年3月31日，截止时间为押金退还之日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算为宜。综上，贝贝熊公司要求刘红、甘雨退还押金2.5万元的诉讼请求，予以支持；但其要求刘红、甘雨赔偿利息损失的诉讼请求，予以部分支持。
关于刘红、甘雨的各项反诉请求，第一，根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，刘红、甘雨应就财产租赁所得缴纳个人所得税，从双方《租赁合同》中约定的“甲方向乙方提供收据（不含税）”的来看，并没有由贝贝熊公司承担刘红、甘雨应缴的个人所得税之意，故刘红、甘雨要求贝贝熊公司支付其收取租金应缴的个人所得税62687.32元及利息的反诉请求，不予支持。第二，贝贝熊公司在租赁期限届满前，对涉案房屋大门、隔墙等进行了恢复原状的装修，并提交相应证据予以证实，并且在2014年3月24日已腾空房屋、与刘红共同查看房屋。刘红、甘雨认为该公司返还的房屋隔墙及大门未恢复原状，天花板、隔墙被人为破坏、空调主机管道从房屋室内穿过，但根据合同约定，仅限制贝贝熊公司改变主体结构，未约定不能改变大门用途；另刘红、甘雨虽提交涉案房屋的照片且经三江公司确认属实，但拍摄时间在2014年6月，不能证明租赁期限届满时房屋的实际情况。因此，刘红、甘雨未能证明贝贝熊公司有违约行为，其要求该公司赔偿违约金5万元及利息的反诉请求，不予支持。第三，基于上述理由，一审法院认定涉案房屋在2014年3月24日符合交还条件、实际已处于适租状态，应视为贝贝熊公司在租赁期满时已将涉案房屋返还给刘红、甘雨，其理应于当日收回房屋。此后，虽然双方一直未办理房屋交接手续，但主要原因在于刘红及甘雨拒绝接受房屋；贝贝熊公司空调管虽仍从涉案房屋内穿过，但未对房屋使用造成影响，故由此所造成的房屋空置损失，应由刘红、甘雨自行承担。刘红、甘雨认为租赁期满后，贝贝熊公司仍持有涉案房屋钥匙并继续堆放货物在房内，但未能提交证据予以证明，应自行承担相应的法律后果。因此，刘红、甘雨要求贝贝熊公司承担自2014年3月24日至2014年6月24日不能交铺的租金4.2万元及利息的反诉请求，不予支持。第四，刘红、甘雨认为其自行对涉案房屋恢复原状而支出费用2万元，但其提交的证据不足以证明该费用实际发生，且即使刘红、甘雨委托他人对涉案房屋进行装修，也是发生在贝贝熊公司返还房屋之后两个月，应是其自行装修房屋为另租他人作准备，与贝贝熊公司无关，故其主张恢复原状费用2万元的反诉请求，不予支持。第五，贝贝熊公司空调管至今仍从涉案房屋中穿过，但刘红、甘雨提交的证据不能证明因空调管漏水给其造成的实际损失金额，且今后是否会因漏水造成损失尚不明确，故刘红、甘雨要求贝贝熊公司赔偿恢复原状的费用5万元及利息的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘红、甘雨于本判决生效之日起三日内向贝贝熊公司退还押金2.5万元；二、刘红、甘雨于本判决生效之日起三日内向贝贝熊公司赔偿利息损失（以2.5万元本金，自2014年3月31日起至押金退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回贝贝熊公司的其他诉讼请求；四、驳回刘红、甘雨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元、反诉费2335元、邮寄送达费20元，共计2780元，由刘红、甘雨负担。
刘红、甘雨不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回贝贝熊公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由贝贝熊公司承担。理由：1、租赁合同约定合同期满且双方无异议，刘红、甘雨在七日内将押金2.5万元无息退还给贝贝熊公司，现贝贝熊公司交房时，刘红、甘雨发现房屋隔墙、大门、天花板、空调主机管道均未按约定恢复原状，故退还押金的条件未成就。2、合同约定押金应该无息退还，贝贝熊公司交房时存在右墙石膏板人为破损、天花板破坏、灯及开关被取走、大门未复原等问题，违约在先，一审判决刘红、甘雨从2014年3月31日起支付押金利息错误。3、贝贝熊公司与物业公司签订的《装修管理协议》约定“装修范围仅限于商户商铺内处框架柱、框架梁以外的部分（不得破坏外墙、门、窗）。”刘红、甘雨未同意贝贝熊公司拆毁大门，改作他用，租赁期满后也一直强烈要求贝贝熊公司恢复原状、赠偿损失。故刘红、甘雨不退还押金及利息并不违反合同约定和法律规定。
被上诉人贝贝熊公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，贝贝熊公司在租赁期限届满前，委托装修公司对所租赁的房屋进行恢复原状的装修，包括隔墙与大门的修复，隔墙的修复有决算书为证，证实隔墙已修复。大门是为了进出方便，现修复后的大门与修复之前的大门同为玻璃门，并不影响刘红、甘雨的使用，属于恢复原状。
关于刘红、甘雨称贝贝熊公司交还房屋未恢复原状，可依合同不予退还押金的上诉理由。双方在合同中约定“违约金和赔偿责任：甲方同意并保证乙方能拆除租赁区域与隔壁乙方承租的门面之间的隔墙，费用由乙方承担，否则视为甲方违约，须向乙方退还保证金及所付租金，并赔偿相关损失，同时乙方有权解除合同；乙方保证在不续约的情况下，还原已拆除的甲方门面隔墙，费用由乙方负担；否则视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金，并解除合同租赁合同。”即只有贝贝熊公司在租赁期满后不恢复隔墙的情况下，才构成违约，现隔墙已恢复，刘红、甘雨没有理由不退还押金。
关于刘红、甘雨称贝贝熊公司退出时天花板有洞，电箱配件不全等问题，押金不应退还的上诉理由。因双方在合同中约定“贝贝熊公司向刘红、甘雨交付租赁区域时，只撤走可移动设备及相关物品，基础装修及不可移动相关物品在不人为损坏前提下无偿留给刘红、甘雨并不再收取任何费用。”天花板本身由贝贝熊公司装修，所留孔洞为贝贝熊公司取走灯具所致，灯具、电箱配件属于可移动物品，不属于基础装修。因此，刘红、甘雨不退还押金的理由不能成立。
综上，上诉人刘红、甘雨的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元由刘红、甘雨共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 汪丽玲