乌海市乌达区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0304民初694号
原告许瑞，男，1956年3月14日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
委托代理人刘建华，系内蒙古天晟律师事务所律师。
被告李晓光，男，1981年9月29日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
委托代理人李世三，男，1956年9月30日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
被告孙丽琴，女，1956年11月13日出生，现住内蒙古自治区乌海市乌达区。
第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司。住所地，内蒙古自治区乌海市乌达区。
法定代表人郭凯臣，系该公司董事长。
原告许瑞与被告李晓光、被告孙丽琴、第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司（以下简称凯达建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许瑞及其委托代理人刘建华，被告李晓光的委托代理人李世三，被告孙丽琴，第三人凯达建筑公司的法定代表人郭凯臣，到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，原告许瑞提出了对被告孙丽琴撤诉申请，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告许瑞诉称，原告许瑞系第三人凯达建筑公司开发项目的施工承包方，因第三人凯达建筑公司拖欠原告工程款未付，原告与第三人凯达建筑公司于2012年9月25日签订了一份“以房抵款”的《协议书》。约定由第三人用其开发的位于乌达区新达C区的“第4户、第5户”商铺作为对拖欠工程款的抵押，如到期不能偿还工程款，用上述两处商铺做顶账处理，商铺产权归原告所有。同时，第三人凯达建筑公司给原告出具了收款收据，将所欠原告的工程款转收为上述顶账商铺的房款。之后，原告到当地房屋产权管理部门办理产权登记、他项权登记等事宜时，被告知因开发商手续不全而无法办理。2014年，第三人凯达建筑公司已将协议中的两间商铺交付给了原告，原告接收并加装了防盗门，还于2015年转售一间。2016年4月16日，原告得知第三人抵给原告的两间商铺已被乌达区法院查封并准备执行给被告接收，原告随即向执行法院提出执行异议，但执行异议被乌达区人民法院裁定驳回。原告不得已只能根据事实和法律规定，提起执行异议之诉，请求判决：1、停止对位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺的强制执行，并解除对上述商铺的查封。2、确认原告与第三人签订达成的“以房抵款”《协议书》合法有效，并确认位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。
被告李晓光辩称，原告的主张与被告无关，不同意原告的诉讼请求。2012年9月4号争议房屋已经归于被告，原告与第三人签订的《协议书》在此之后。如果原告认为法院强制执行有错误，应该找法院，而不应该向被告提出权利主张。
第三人凯达建筑公司辩称，与原告签订的“以房抵款”《协议书》属实，认可原告的诉讼请求。原告本身是第三人凯达建筑公司开发项目施工承包人，第三人欠付原告工程款的事实存在，当时公司刚破产重组，资金比较紧，实际已于2012年8月将顶账商铺交付给了原告使用。先是把第1户抵顶给了原告，顶了70万还有240万工程款（一共340万元）。接着又将4、5号商铺给原告作了抵押。同时，为了防止贱卖造成第三人损失，双方约定在抵押期间公司与原告都可以对外销售抵押商铺，所得销售款抵上所欠原告的工程款后，多余部分交还给第三人，但商铺实际已经交付原告并由原告控制使用。为此，第三人还给原告出具了收款收据，作为对双方协议的履行。第三人凯达建筑公司向被告李晓光借款200万的事实也存在，并以诉讼调解的方式得到了确认，执行过程中，出现了本案的纠纷。法院大概是在2014年将4、5、6号商铺进行了查封，当时第三人已经向法院说明4、5号两个商铺的产权已经不属于公司，但未被采纳和重视。
原告许瑞为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、乌海市乌达区人民法院执行裁定书1份。用以证明原告提起诉讼的依据。
证据二、第三人凯达建筑公司与原告于2012年9月25日签订的“以房抵款”《协议书》1份，第三人凯达建筑公司收到原告房款的“收据”1张，以及安装防盗门的施工人员出具的“收条”1张。用以证明原告与第三人通过协议，约定了“以新达C区4号、5号商铺作为抵押”，抵顶了第三人所欠原告的工程款；用以证明2012年9月26日第三人向原告出具了收到原告用所欠工程款抵顶房款的收据，载明4、5号商铺共266.7平方米，折顶人民币133.35万元，原告实际享有了上述商铺的财产权利；2013年4月23日原告购买并加装了防盗门，花费3938元，原告对上述商铺实际占有和使用，原告与第三人“以房抵款”后转为合法的房屋买卖关系。
证据三、乌海市乌达区房产管理局2016年6月6日出具的证明1份。用以证明由于该小区开发商尚未提供相关办证资料，无法发放房产证，本案争议的房屋，虽然归原告所有，但没有房产证并非原告个人原因所致。
针对原告的上述举证，被告李晓光进行了质证。对“证据一”的真实性无异议；认为“证据二”与被告无关；至于“证据三”也与被告无关，开发商和房管局没有证明和说明商铺是原告的。
针对原告的上述举证，第三人凯达建筑公司进行了质证。对“证据一”和“证据二”均不持异议，对“证据三”表示不清楚情况。
被告李晓光为了支持其答辩意见，向本院提供了以下证据：
证据一、《借款合同》1份和《借款商铺抵押合同》1份。用以证明2011年11月4日第三人凯达建筑公司向被告李晓光借款330万元，截至2012年9月4日仍未还款，作出了以房屋作抵押的承诺，将新达C区5-12号商铺（面积1000平方米）抵押给了被告。
证据二、《和解协议》1份。用以证明在法院执行被告李晓光与第三人凯达公司的借贷案件的过程中，双方达成和解，第三人承诺如限期内不能还款，被告可申请法院强制拍卖房屋。
针对被告李晓光的上述举证，原告许瑞进行了质证。对“证据一”中的两份合同，因是复印件，对其真实性不予认可。借款商铺抵押合同显示的仅仅是以商铺作抵押的情形，并没有通过法律程序确认被告实际占有了该房屋，且房屋抵押未到相关部门办理抵押登记，不能对抗其他权利人。同时，第三人与被告签订的合同、协议是在第三人与原告签订的合同之后，效力较弱，况且所设条件尚未成就，效力待定。抵押的标的物是5-12号用于商业的房屋，是否包括原告所说的C区商铺从东往西的第4、5号商铺，被告没有进行明确的界定，属约定不明。对于“证据二”的内容上看，并没有谈到存在争议的4号、5号商铺，与本案无关。
针对被告李晓光的上述举证，第三人凯达建筑公司进行了质证。对“证据一”、“证据二”的真实性均不持异议，但认为如果没有法院查封两套房屋的情形，该房屋应当是抵给了原告许瑞，并说好的原告也可以卖，第三人也可以卖，按照每平方米4000元出售，第三人还出具了收据，少了原告补齐，多了归第三人所有。
第三人凯达建筑公司未提交证据。
经审理查明，第三人凯达建筑公司是乌达区温馨家园的建筑商，原告许瑞是该项目内的施工承包人。
2011年11月4日，第三人凯达建筑公司因建设资金短缺，向被告李晓光借款200万元，双方签订了《借款合同》和《借款商铺抵押合同》，约定以第三人建设的乌达区温馨家园商业C区5
--12号商铺作为借款抵押，但并未办理抵押登记；同时约定该商铺售出80%以下时不得强制执行。
2012年9月25日，因第三人凯达建筑公司拖欠原告许瑞的工程款，双方签订了一份“以房抵款”的协议，第三人将其开发的C区第4、5号商铺抵顶给了原告，约定在还款日2015年9月25日前双方都可对外出售上述商铺，如到期不能还款或者没有售出，上述商铺的所有权归原告，抵顶所欠原告的工程款。协议签订后的次日即2012年9月26日，第三人凯达建筑公司给原告许瑞出具了用工程款抵付房款的收据，载明收到了许瑞以工程款抵付房款的具体金额，并注明C区4、5号商铺的面积为266.7平方米，单价5000元。2013年4月23日原告购买并加装了防盗门。
2014年5月，被告李晓光因第三人凯达建筑公司未如期偿还借款本息，诉至我院，并申请了财产保全，我院对包括本案争议房屋在内的相关房屋进行了查封。该案在审理过程中，双方当事人达成调解协议，协议由第三人凯达建筑公司于2015年6月30日前付清所欠被告李晓光的借款，我院据此出具了“（2014）乌达民初字第0387号”民事调解书。之后，第三人凯达建筑公司未能如期还款，被告李晓光向我院申请执行，在该案执行过程中，将被告李晓光申请财产保全的C区商铺作为执行标的物，进入评估、拍卖或者以房抵款的程序。其间，原告许瑞以C区4号、5号商铺已经由第三人抵给其本人为由提出执行异议，但被裁定驳回〔“（2014）乌达执字340号”执行裁定书〕，许瑞遂提起案外人执行异议之诉。
本院所确认的上述事实，有本案当事人各方的举证质证意见、陈述答辩意见，以及庭审调查笔录等在案为凭，经各方当事人的对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点是原告对执行标的是否享有合法真实的实体权利，主要是物权，也包括部分法定优先权，以及原告与被告各自权利的性质和效力边界。
从原告许瑞与第三人凯达建筑公司于2012年9月25日签订的协议书的内容来看，该协议既是一个还款协议，又是一个附条件的“以房抵款”协议，约定了还款期为2015年9月25日，约定了在还款期内双方都可以对外出售相关房屋，如到期未还款或者未售出，商铺所有权归原告。经审查，该协议是第三人与原告双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。
从该协议的履行情况看，该协议已经实际履行。表现在：一方面，第三人依据双方达成的协议于2012年9月26日给原告出具了收款收据，进一步明确了第三人实际收到了原告用应收工程款顶抵房屋的对价款，双方从原来的建设施工合同法律关系转换为房屋买卖合同法律关系，也就是说原告在2012年9月26日已经向第三人支付了全额购房款，履行了付款义务，形成了取得财产权利的首要条件，对C区4号、5号商铺享有了实体权益，只是因第三人对于房屋市场价格的不确定，双方约定房屋交付时间定为2015年9月25日，但交付时间并不必然影响原告以支付全额房款的形式而取得相关房屋实体权益的状态。另一方面，在2012年9月26日第三人给原告出具了工程款抵房款的收据之后，在2015年9月25日还款期之前，原告明确享有对该房屋的出售权，而出售权是实体权利，是权利人实际享有财产权利后才可行使的处分权，是原告以债务消灭的方式从第三人处取得的财产权利，这就意味着第三人对相关商铺完成了向原告的权利移交。之外，原告在协议签订后，以购买加装防盗门的形式实际占有和使用了相关商铺，并以此形式对外宣示在相关商铺上的权利，第三人也未提出异议，所有权实现了转移。
从原告与第三人之所以达成“以房抵款”协议的背景看，原告是基于第三人拖欠其工程款而与第三人达成的协议，而建设工程施工过程中发生的工程款项下的债权，优先于其他普通债权，在同一债务人清偿债务的过程中，工程款债权人享有优先受偿权。
从被告与第三人签订的《借款合同》和《借款商铺抵押合同》的内容以及经人民法院民事调解书确认的债权看，被告、第三人之间的债权是普通债权，较原告与第三人签订的“以房抵款”《协议书》，其效力不足以消灭原告对相关商铺所享有的实体权和优先权。而且并未办理抵押登记，不能直接对抗其他权利人已经取得的权利。综上所述，虽然被告依据法院生效的民事调解书和财产保全裁定，申请对争议商铺强制执行的行为，本身并没有不妥之处，但是在原告作为案外人对执行标的物提出权利主张且主张成立的情况下，仍将执行标的物进行查封、评估、拍卖或者交由被告接收，必然会妨害到原告对该执行标的物所享有的权利。因此，对原告已经先于被告实际取得的位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺，应当停止强制执行。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原告与第三人虽然没有办理物权变更登记，但并不影响合同效力，对原告请求确认原告与第三人签订达成的《协议书》合法有效，并确认位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、停止对“乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺”的强制执行。
二、确认原告许瑞与第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司所签订的《协议书》合法有效，并确认“乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺”归原告许瑞所有。
案件受理费100元，由被告李晓光承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于人民法院。
审 判 长 刘晓东
审 判 员 姜 梅
人民陪审员 李凤梅
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 李静石
附：判决书引用的法律、法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。