山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中商终字第470号
上诉人（原审被告）：乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司，住所地：乐陵市玉皇堂商贸街25号。
法定代表人：张长德，该公司总经理。
委托代理人：陈万栋，山东中鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐陵市鑫华建筑安装有限公司，住所地：乐陵市郭家街道办事处南辛村（郭家街道建筑机械工业园）。
法定代表人：李安虎，该公司总经理。
委托代理人：菅朝霞，北京市京昌律师事务所律师。
委托代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。
原审被告：张长荣。
上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司与被上诉人乐陵市鑫华建筑安装有限公司，原审被告张长荣因确认合同效力纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2015）乐商初字第455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司的法定代表人张长德及其委托代理人陈万栋，被上诉人乐陵市鑫华建筑安装有限公司的委托代理人菅朝霞、张春莉，原审被告张长荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月21日，原、被告签订了一份《建筑工程施工合同》，约定由原告承建被告开发的位于乐陵市兴隆南大街东侧、阜昌路南侧的乐陵市金丝小枣农产品（国际）交易城13#楼和沿街楼，总工程款约为547万元。开工日期为2011年6月21日，竣工日期为2011年11月21日。该合同被告方委托代理人为被告张长荣，原告方项目经理为李文星。
2012年9月26日，被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司收取李文星招商定房款（13#楼沿街楼）20万元。
2014年3月7日，甲、乙方正式签订三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》，编号分别为0000181、0000182、0000183，分别约定被告将坐落于乐陵市兴隆南大街东与新南环交汇处的乐陵市金丝小枣农产品（国际）交易城13号楼561号、563号、555号三套商铺卖给李文星，该协议对商铺的面积、单价、总价、交房费用均作了明确约定，并增加第七条为：乙方在2014年6月6日内将房屋装修完毕，验收合格，否则甲方收回房屋。增加第八条为：13号楼验收合格后，本房款从工程款转。甲方经理签字张长荣，乙方签字李文星。该三套商铺共可折抵工程款为2442346元。
之后，原告对上述三套商铺进行了装修，由原告提交的中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城物业收费通知单为证。
另外，原告乐陵市鑫华建筑安装有限公司出具的情况说明显示，该公司全权委托项目负责人李文星与乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司协商约定将乐陵市金丝小枣农产品（国际）交易城13号沿街楼561号、563号、555号按定购价折抵本公司部分工程款，包括签订定购协议、交纳购房定金等事宜。
以上事实有原告提交的建设工程施工合同、中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书、收款收据、物业收费通知单等及庭审材料为证。
原审法院认为，原、被告签订的三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》，内容具体、明确，能够显示被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司将三套商铺折抵欠原告工程款的事实，是双方真实意思表示，该协议合法有效。
关于《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》，甲方有被告张长荣签字，合同注明甲方盖章有效，实际甲方并没有加盖公章，但甲方收取了乙方的招商定房款（13#楼沿街楼）20万元，该收据加盖了被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司的公章。从原告提交的证据看，能够形成完整的证据体系，能够证明被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司自愿将上述三套商铺卖于原告，用于折抵欠原告的工程款。
关于被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司辩称，2014年3月7日由张长荣与李文星签订的13号楼3套商铺定购协议与本案原被告双方无关的主张，原审法院认为，张长荣所签的协议虽未加盖被告的公章，但甲方收取了乙方（原告）的招商定房款（13#楼沿街楼）20万元，该收据加盖了公章。可以证明张长荣的行为是代表被告公司的行为，李文星签字的行为是受原告乐陵市鑫华建筑安装有限公司委托，故被告的该协议与本案原、被告双方无关的主张不能成立，原告具备诉讼主体资格。
关于被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司辩称，定购协议书是假的，但其并未提交有效证据予以反驳。
综上所述，原、被告签订的三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》，合法有效，被告应按照协议的约定积极履行，否则，将承担违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告乐陵市鑫华建筑安装有限公司与被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司于2014年3月7日签订的三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》合法有效。二、被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司应当继续履行合同。案件受理费26339元由被告乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司承担。
上诉人华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司不服原审判决上诉称：一、一审判决认定被上诉人是适格的诉讼主体错误。被上诉人提交的《招商定房款收据》客户名称是“李文星”。三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》乙方（客户名称）也均是“李文星”，并且填写李文星身份证号，由李文星签字。由此上诉人认为被上诉人并非签订协议的主体，上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖法律关系。一审判决依据《建设工程施工合同》中项目经理是“李文星”，就认为其买房行为代表被上诉人公司毫无根据。一审中被上诉人提交的委托书不真实、不合法。李文星在订购房屋时并未向上诉人出示该委托书，上诉人不知李文星代理被上诉人。《民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。李文星如为代理人应以被上诉人的名义实施代理行为。故诉讼主体不适格。二、一审判决认定三份《定购协议书》有效，是错误的。首先，协议书载明“甲方盖章有效”，三份协议书上诉人均未盖章，并且没有置业顾问和收款人签章，不符合上诉人房屋销售流程和规定。张长荣虽是《建设工程施工合同》上诉人方的代理人，但其职权和业务范围仅限于房屋建设施工，其无权对外单独签订房屋销售合同。张长荣的签字是复印的，针对房屋销售的大金额的协议属于重要法律文件，形式如此简单和草率明显不符合实际。其次，该定购协议中购房定金填写的是全部房屋金额，不符合法律规定。李文星没有交纳定金，该定金协议不生效。一审中，被上诉人没有提交上诉人的收费凭证，协议不生效。最后，被上诉人所主张的定房款从工程款转，不符合事实。《建设工程施工合同》中约定，竣工验收前，上诉人付款工程总价的70%，被上诉人所施工的工程至今没有验收，上诉人所应付的金额为382.9万元。实际上，上诉人支付的现金和垫付的工程款总额为360.9204万元，加上李文星向上诉人借款20万元，上诉人的付款完全与合同约定的付款进度一致。在工程验收前，上诉人没有向被上诉人付款的义务。三份房屋定购协议总金额为2689886元，如果协议是上诉人的真实意思表示，上诉人支付的总额已超过工程款总额，不符合常理。综上，一审判决错误，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人乐陵市鑫华建筑安装有限公司答辩称：一、答辩人是本案适格主体。答辩人按照《建筑工程施工合同》约定，依法组织施工并于2011年底完成该项目的主体工程。李文星系我公司的项目经理，经答辩人授权依法履行职务，其行为后果由答辩人负责。李文星签订定购协议、交纳购房事宜等事项，均是代表答辩人公司履行职务的行为。所产生的法律后果由答辩人承受，由答辩人享有权利或者负责义务。二、双方签订的《定购协议书》合法有效。2012年9月25日，被答辩人向答辩人支付工程款175万元，剩余工程款被答辩人提议用五套沿街楼折抵，为此，2012年9月26日，答辩人交纳了20万元现金作为购房定金。答辩人将房屋进行装修，2013年底，被答辩人私自将已折抵的沿街楼出售了两套，经答辩人交涉，被答辩人承诺剩下的三套房子签订协议。为此双方签订了《定购协议书》。该协议是对双方买卖关系成立的进一步确定。答辩人对涉案房屋已实际占有并使用。2010年4月底，沿街楼装修完毕，12月开始，答辩人向被答辩人交纳物业管理费用，被答辩人已将该三套商铺实际交付。双方房屋买卖关系成立。被答辩人公司股东张长荣签字行为系职务行为。一审庭审笔录中，被答辩人认可张长荣系“公司管工程的代表，职务系建设施工项目经理”。对于在该工程中存在的拖欠答辩人工程款事宜，张长荣作为建设工程项目管理者，也应该有处理的义务。《定购协议书》中第七条、第八条手写内容，均是由张长荣亲笔所写。协议书中虽约定盖章有效，但答辩人于2012年9月26日向被答辩人交纳20万元现金作为购房定金时，被答辩人在房款收据上加盖了公章。因此该定购协议有张长荣的亲笔签字，能够反映答辩人双方签订定购协议的真实情况，合法有效。三、工程尚未结算，被答辩人称已超额支付工程款理由不成立。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告张长荣答辩称：我是管工程建设的，所有的支付款项是我们项目部有批单，我签字后上报公司，公司财务人员核准后再付给材料商、施工方。协议上的字是我签的，内容不是我写的，我不管销售房子，无权卖房子，我签字的目的是我卖房子有提成。
本院审理认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案双方争议的焦点为：上诉人与被上诉人于2014年3月7日签订的三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》是否合法有效？
本案的《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》与上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司、被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司之间签订的《建设工程施工合同》有密切联系。李文星是被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司在建设工程施工合同中指定的项目经理，并持有被上诉人的法人授权委托书，其职责范围包括项目的施工、结算等一切相关事宜。故李文星签订定购协议、交纳购房定金等事项，均是代表被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司履行职务的行为，应认定被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司是本案适格当事人。
上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司与被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司签订的定购协议书第8条写明房款从工程款转，即对于以房抵款有明确约定。甲方有原审被告张长荣的签字。二审中张长荣对其签字的真实性予以认可。原审被告张长荣系代表上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司签订建设工程施工合同的委托代理人，上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司认可原审被告张长荣的身份为公司管工程的代表，职务系建设施工项目经理。原审被告张长荣签订定购协议书的行为虽然上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司不认可，超越其代理权限，但是被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司有理由相信原审被告张长荣有代表公司签订定购协议书的权限，其签字行为构成表见代理。且上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司曾于2012年9月26日收取被上诉人乐陵市鑫华建筑安装公司20万元现金作为购房定金，并在房款收据上加盖了公司公章。符合订购协议书第4条“乙方所付定金及其他房款均须取得甲方出具的证明，否则对甲方不生效力”的约定。合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。至于上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司提出的其已付款、垫付款加上涉案三套房产付超工程款的抗辩理由，因工程并未验收结算，无法认定。故应认定三份《中国乐陵金丝小枣农产品（国际）交易城定购协议书》合同有效。
综上所述，上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26339元，由上诉人乐陵市华龙农副产品（国际）商贸城投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高振平
代理审判员 刘宝长
代理审判员 宋珊珊
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 冯 燕