北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初946号
原告北京海淀花园饭店，住所地北京市海淀区花园东路**号。
注册号：110108004070189
法定代表人侯志海，总经理。
委托代理人张x，男，该公司副总经理。
委托代理人魏建林，北京市京银律师事务所律师。
被告北京嘉源新宇投资顾问有限公司，住所地北京市海淀区阜成路81号1号楼四层。
注册号：110108000432238
法定代表人张静宇，董事长。
委托代理人崔万明，北京市方舟律师事务所律师。
原告北京海淀花园饭店（以下简称花园饭店）与被告北京嘉源新宇投资顾问有限公司（以下简称嘉新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王实独任审判，公开开庭进行了审理。原告花园饭店之委托代理人张x、魏建林、被告嘉新公司之委托代理人崔万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
花园饭店诉称，2005年11月26日，我公司与嘉新公司签订《房屋租赁合同》，我公司将位于北京市海淀区花园东路30号花园饭店院内的8号楼地下一层面积为1005平方米，地上一层大厅540平方米，三至七层面积为3585平方米，合计面积5130平方米，以租赁方式出租给嘉新公司使用。租赁期限为10年，自2005年11月26日至2015年11月25日止。租金为每年312万元，月租金为26万元。该出租房屋在租赁期间，用于我公司与嘉新公司合资经营的北京花园xxx美食娱乐有限公司经营范围中的“金钻花园娱乐总会”项目。现租赁合同已经到期，故我方起诉要求嘉新公司及时将租赁房屋腾退，并给付截止到2015年11月25日拖欠的租金2467000元，并按每月26万元的标准给付自2015年11月26日起至实际全部腾退租赁房屋之日止的占用使用费。
嘉新公司辩称，不同意花园饭店的诉讼请求。理由如下：第一，双方之间不存在租赁合同关系，这一事实从花园饭店提交的一中院民事判决书中可以得到确认，现花园饭店依据租赁合同要求我公司腾退房屋、支付租金没有依据。第二，一中院判决书已确认双方为联营合同关系，联营期限于2015年11月25日届满，故双方应依据合资经营协议的约定成立清算组，依据公司法及联营的相关法律规定，对联营项目进行清算。综上，花园饭店的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2005年11月26日，花园饭店（出租方、甲方）与嘉新公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方同意将位于北京市海淀区花园东路30号花园饭店院内8号楼地下一层，面积为1005平方米，地上一层大厅540平方米，三至七层面积为3585平方米，合计面积5130平方米，以租赁方式出租给嘉新公司使用；二、租赁期限为10年，自2005年11月26日起至2015年11月25日止；租赁期满本合同自行解除，甲方有权收回该标的物，具体事项按“北京花园xxx美食娱乐有限公司与嘉新公司签订的《合资经营协议》解决处理，续租事宜另议；三、租金以人民币结算，年租金为3120000元，月租金为260000元；四、自本合同签订之日起，乙方须以每天上交的方式，向甲方交纳租金，并于每月底前结算当月租金；五、乙方承租该租赁标的物的用途为KTV歌厅，经营过程中不经甲方许可，乙方不得擅自改变用途；七、……5、租赁期内，乙方对该租赁标的物拥有合法的承租权，但乙方不得将该租赁标的物及属于甲方所有的设备、设施用于各种形式的抵押或担保；九、租赁期满，乙方应自租赁期限届满之日起6日内（此期间不计算租金）将该租赁标的物完好无损的交还给甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。乙方添置的可移动物品可由其自行收回，但对于乙方装饰、装修与租赁标的物不可分离的部分归甲方所有。租赁标的物返还后对于该标的物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权在3日后自行处置；……”
同日，花园饭店（甲方）与嘉新公司（乙方）签订《合资经营协议》，双方约定：甲、乙双方商定，共同经营北京花园xxx美食娱乐有限公司经营范围其中的娱乐项目（金钻花园娱乐总会）；甲、乙双方以各自对“金钻花园娱乐总会”的投资额所占的比例，采取利益共享，风险共担的原则操作；本协议有效期为10年，自2005年11月26日起到2015年11月25日止；甲、乙双方确定对“金钻花园娱乐总会”的经营分成比例为：甲方以不含房屋所有权在内的现有内部装修及设备设施作为投资，除乙方购买的部分外，甲方占出资总额的45%，乙方出资440万元人民币，购买现有内部装修及设备设施中的部分，占投资总额的55%；甲、乙双方合资经营使用的房屋，所有权归甲方所有，合资双方使用的房屋，须与房屋所有权人另行签署租赁、承包合同；十、合资经营项目的续约和解散：2、有下列情形之一的，可以解散：1、合资经营期限届满或者有规定其他解散事由出现时；……合资经营事项解散时，甲、乙双方应根据《公司法》的规定成立清算组，对该经营项目进行清算；……
2015年，嘉新公司将花园饭店诉至我院，要求将《2008年承包经营协议书》中第二条第1项约定的“由甲方收取承包费全年总金额为人民币460万元整”变更为“由甲方按其投资比例45%收取联营收益。”花园饭店认为2008年承包经营协议书的有效期至2008年12月31日，该协议权利义务已经终止，嘉新公司依据该协议主张权利无事实和法律依据，故不同意其诉讼请求。同时，花园饭店反诉要求嘉新公司向其支付合作费100万元。我院经审理后判决：一、嘉新公司与花园饭店于2008年1月1日签订的《金钻花园娱乐总会2008年承包经营协议书》中关于花园饭店全年收取460万元承包费的条款无效；二、嘉新公司与花园饭店于2011年12月28日签订的《确认书》无效；三、驳回嘉新公司的诉讼请求；四、驳回花园饭店的反诉请求。花园饭店对该判决不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理后认为：虽然在本案中，花园饭店同时既是《合资经营协议》中金钻KTV项目的联营一方，又是联营体金钻KTV租赁涉案房屋合同关系中的出租一方，身份存在一定重合，但在《合资经营协议》本身对双方联合经营金钻KTV的投资范围（即投资仅限于金钻KTV的装修和设施设备）和金钻KTV项目就租赁使用房屋问题（即合资双方使用房屋须与房屋所有权人另行签订租赁、承包合同）进行了有针对性的、明确的约定的情况下，不能仅因花园饭店身份重合即认定花园饭店收取的费用是联营合同固定保底收益。虽然两份承包经营协议书和《房屋租赁合同》是由花园饭店和嘉新公司签订，但其是基于《合资经营协议》而签署，合同所涉及的内容是金钻KTV项目所使用的房屋的承包、租赁问题，且实际履行过程中亦是从金钻KTV项目支出房屋费用，由花园饭店开具房费收据。嘉新公司对上述费用标准及收取情况知晓，在长达9年有余的合资经营合同履行过程中并未提出异议，表明两份承包经营协议书和《房屋租赁合同》是花园饭店、嘉新公司因履行《合资经营协议》而签订，花园饭店从金钻KTV收取费用是基于《合资经营协议》关于房屋使用权另行签署租赁、承包合同的约定，在双方对房屋使用问题已经明确约定情况下，花园饭店收取房费的行为，是履行联营体与房屋所有权人的租赁合同，不构成联营合同保底收益条款。一审判决认定上述两份承包经营协议书、《房屋租赁协议》属于保底收益不当，本院不予确认。最终，北京市第一中级人民法院判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第02849号民事判决第二、三、四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第02849号民事判决第一项。
另查，北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科出具的《房屋产权证明》记载：座落在北京市海淀区花园东路30号花园饭店院内8号楼的房屋。该房屋建于2003年。现用途为花园饭店商业用房，该建筑物产权属于北京海升集团公司下属企业花园饭店。
本案在审理过程中，嘉新公司就其主张提交如下证据证明：
证据一、2015年11月20日嘉新公司给花园饭店的通知函，内容为：“花园饭店与嘉新公司于2005年11月25日签订的《合资经营协议》经营期限已于本月25日届满，根据本协议约定合资经营事项解散时，应成立清算组对所合作公司北京花园xxx美食娱乐有限公司即金钻KTV，依据《公司法》有关规定进行审计清算”。
证据二、2015年12月14日及2016年1月7日，嘉新公司给花园饭店的《对回复函的答复意见》，均为对有关清算工作的答复意见。
证据三、2015年12月10日的会议纪要，主要内容为确定双方的召集人。
证据四、2015年12月18日的会议纪要，在该会议纪要中双方对有关问题表达了各自的观点。
花园饭店对上述证据的真实性均无异议，但表示只能证明有清算的事情，没有形成最终的一致意见。对此，本院认为嘉新公司提交的上述证据均与因合资经营协议期限届满后如何进行清算的事宜有关，与本案争议的房屋租赁合同没有直接联系，故缺乏相关证明力。
嘉新公司在庭审中表示其从未缴纳过租金。对于花园饭店要求嘉新公司给付拖欠租金一事，嘉新公司仅表示双方之间不存在租赁关系，对于拖欠租金的具体期限及数额未给予正面答复，且对此亦未提交相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、合资经营协议书、（2015）海民（商）初字第02849号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2015）一中民（商）终字第4050号民事判决书、房屋产权证明等证据材料在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。花园饭店与嘉新公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
嘉新公司与花园饭店签订的《合资经营协议》明确约定，合资双方使用的房屋，须与房屋所有权人另行签署租赁、承包合同。事实上，嘉新公司亦是按照该约定，与花园饭店签订了本案诉争的《房屋租赁合同》。已经发生法律效力的判决书中明确认定：花园饭店与嘉新公司签订的两份承包经营协议书和房屋租赁合同是基于合资经营协议而签署，合同在实际履行过程中亦是从金钻KTV项目支出房屋费用，由花园饭店开具房费收据，嘉新公司在长达9年的合资经营合同履行过程中并未提出异议，花园饭店收取房费的行为，是履行联营体与房屋所有权人的租赁合同。故嘉新公司辩称其与花园饭店之间不存在房屋租赁合同关系，没有事实及法律依据，其抗辩理由不能成立。
根据《房屋租赁合同》第二条的约定：租赁期满本合同自动解除，花园饭店有权收回标的物，具体事项按双方签订的合资经营协议解决处理。房屋租赁合同第九条同时约定：租赁期满，嘉新公司应自租赁期限届满之日起6日内将该租赁标的物完好无损的交还给花园饭店。现《房屋租赁合同》约定的期限已经届满，故嘉新公司应当按照约定将房屋腾空，交还给花园饭店使用。也即花园饭店起诉要求嘉新公司腾退租赁房屋，有合法依据，本院予以支持。花园饭店主张要求嘉新公司给付拖欠的房屋租金，对此，嘉新公司未予正面答复，且未提交相关证据予以反驳，故本院对于花园饭店的该项诉请亦予以支持。嘉新公司继续占用争议房屋，应当按照合同约定的标准向花园饭店支付相应的房屋占用使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京嘉源新宇投资顾问有限公司于本判决生效后十日内将其租赁的位于北京市海淀区花园东路三十号花园饭店院内八号楼地下一层（面积为一千零五平方米）、地上一层大厅（面积为五百四十平方米）、三至七层（面积为三千五百八十五平方米）的房屋全部腾空，交还给北京海淀花园饭店使用；
二、北京嘉源新宇投资顾问有限公司于本判决生效后十日内给付北京海淀花园饭店拖欠的房屋租金人民币二百四十六万七千元，并按每日八千五百四十七元的标准给付北京海淀花园饭店自二Ｏ一五年十二月二日起至实际腾退全部租赁房屋之日止的房屋租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千三百零八元，由北京嘉源新宇投资顾问有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 实
二〇一六年三月二日
书记员 于春燕