重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终4705号上诉人（原审被告）：余泽东。委托诉讼代理人李光富，重庆必扬律师事务所律师。委托诉讼代理人李荣良，重庆必扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪川杰。委托诉讼代理人张加均，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人余泽东因与被上诉人汪川杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院于2016年4月11日作出（2016）渝0105民初932号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月18日对本案进行了开庭询问。上诉人余泽东及其委托诉讼代理人李光富、李荣良，被上诉人汪川杰的委托诉讼代理人张加均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余泽东上诉请求：1、请求法院依法撤销原判,并依法改判驳回汪川杰的诉讼请求；2、本案诉讼费用全部由汪川杰承担。事实和理由：1、余泽东在2015年12月19日前已经通知汪川杰的委托代理人罗琳不再续租，因此上述时间即为余泽东与汪川杰房屋租赁合同解除时间，并非汪川杰发函时间；2、因押金退还问题，汪川杰的委托代理人罗琳多次阻挠余泽东搬迁，导致余泽东无法按时完成搬迁工作，后经报警处理方得以于2016年1月19日完成搬迁；3、在房屋交接上，余泽东多次致电或以其他方式告知汪川杰的代理人罗琳要求面谈交房事宜，但其均为回应，导致余泽东无法完成交房，于是余泽东单方面将房屋钥匙搁置门上并短信告知罗琳；4、汪川杰2015年12月19日即对房屋进行断气断水断电，余泽东亦即搬离，房屋未能正常使用。吴先全将案涉房屋卖给汪川杰的时候也没有告知余泽东，余泽东根本不知道也联系不上汪川杰，房屋的空置费应当由汪川杰自行承担。汪川杰辩称，汪川杰从案外人吴先全处购买了案涉房屋后，委托汪川杰的母亲罗琳处理案涉房屋的相关事宜。余泽东多次与罗琳接触，包括协商交纳之前的房租及第一年期满后房屋租金涨价的情况。因双方对下一年的租金未达成一致意见，余泽东未能按照约定支付租金，汪川杰就向余泽东发出解除房屋租赁合同的通知，余泽东未能履行搬离还房的义务。双方租赁合同中明确约定，承租人要清空房屋，并且将房屋设备完好交接给出租人。但事实上余泽东是将房屋关闭并没有将房屋钥匙交付给汪川杰，导致汪川杰无法收回房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回张伦君的全部上诉请求，维持原判。汪川杰向一审法院起诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除；2、余泽东立即将位于重庆市江北区金源路11号10-8房屋移交给汪川杰，并付清移交前产生的水电气及物业管理费（暂计算至2016年2月18日止共计562元，其中物业管理费235元，垃圾处理费56元，水费150元，电费121元）；3、余泽东支付汪川杰2015年12月20日至2015年12月22日的租金250元，并从2015年12月23日起计算至房屋移交给汪川杰之日止，按每日83元（月租金2500元除以30天）的标准，支付汪川杰房屋占用费；4、余泽东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月4日，余泽东与案外人吴先全签订《房屋租赁合同》，约定吴先全将其位于重庆市江北区金源路11号10-8的房屋出租给余泽东，租赁期自2014年12月20日至2017年12月19日止；租金每月2500元，如租期不满一个月，可按实际天数计算，租金从第二年起随行就市；租金每半年支付一次，提前一个月支付下期租金；由承租方缴纳涉讼房屋的物业管理费以及水、电、煤气等因使用该房屋所产生的有关费用。该合同第十六条（合同解除）约定，承租人如存在租金及其他债务超过半个月以上未付的行为，出租方可不通知承租人而解除租赁合同，如对出租人造成损失的，承租人还应承担赔偿经济损失的责任。该合同第十八条（租赁场所的归还）约定，合同终止时，承租人应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括装修各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经出租人检查认可后由出租人收回，所需费用由承租人承担。2015年6月19日，汪川杰与吴先全签订《重庆市房屋买卖合同》，购买了涉讼房屋，并于6月23日取得了涉讼房屋的产权。余泽东向汪川杰支付了2015年6月20日至12月19日期间的租金后，未再继续支付租金。2015年12月22日，汪川杰委托其母亲罗琳向余泽东当面送达了租赁合同期涨价未达成协议通知搬迁函，该函的主要内容为汪川杰、余泽东未对租金上涨达成协议；2015年12月20日起余泽东已欠租，未搬离房屋，已构成违约；现函告通知合同解除；缴清物业、水、电费后，限23号尽快把物品搬离。另查明，汪川杰、余泽东均同意解除租赁合同。汪川杰未对其主张的物管费、水费、气费以及垃圾处理费举示任何证据。余泽东主张其于2016年1月19日已实际搬离了涉讼房屋。涉讼房屋共有三把钥匙，余泽东搬离时未将钥匙直接交付给汪川杰。2016年1月20日，汪川杰将余泽东诉至法院。庭审中，汪川杰举示了一份欠费停电提醒，拟证明涉讼房屋截止至2016年2月1日欠缴电费121元。余泽东质证后对该提醒的真实性无异议，但认为其已于2016年1月19日搬离，该提醒不能证明系搬离前所产生的电费。针对搬离涉讼房屋的时间及过程，余泽东举示一份受案回执，并申请证人李某出庭作证，拟证明余泽东的工作人员在2015年12月19日搬离时曾受到阻挠，系因汪川杰的不配合才导致拖延搬离。证人李某陈述，其作为涉讼房屋的实际使用人，在2015年12月19日搬离涉讼房屋时与汪川杰的母亲罗琳因对押金返还产生争执，罗琳带人对证人进行殴打，证人也报了警；2016年1月，证人再次要求搬离，在物业公司阻止后通过报警联系到汪川杰的亲属才完成了搬离，搬离时将三把钥匙中的一把插到了涉讼房屋的门上，两把放到了涉讼房屋里，并给罗琳发了短信。汪川杰质证认为受案回执与本案无关联，否认曾对证人进行了殴打及阻止搬离，未收到短信，搬离并未通知汪川杰，系余泽东的单方行为，不能证明已完成了房屋的交付。一审法院认为，汪川杰在购买了涉讼房屋后，余泽东与涉讼房屋原产权人所签订的房屋租赁合同继续有效，汪川杰与余泽东成为该租赁合同的双方。该租赁合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽双方合同约定了3年租期，但合同对第二年租金标准未作明确约定，在汪川杰、余泽东双方未对租赁合同约定的2014年后租金数额协商一致的情况下，双方未有一方坚持要求依法定方式确定租金标准继续履行，应视为双方均同意解除合同。至于具体解除时间，余泽东在2015年12月22日收到了汪川杰发出的解除合同通知未提异议，并于其后实际搬离租赁房屋，双方之间的租赁合同依法于该日解除，故关于汪川杰要求确认租赁合同于2015年12月22日解除的诉讼请求，法院予以支持。关于余泽东称在2015年12月19日已向汪川杰表明不再承租，该时间应作为解除时间的主张，因其未举证加以证明，对该抗辩意见，法院不予采纳。2015年12月20日至2015年12月22日，共计3天，该期间余泽东应付的租金数额为241.9元（月租金2500元除以31天再乘以3天），故关于汪川杰要求余泽东支付2015年12月20日至22日租金的请求，对于其中241.9元的数额部分法院予以支持，超出该数额部分的请求，法院不予支持。余泽东自认其实际于2016年1月19日搬离涉讼房屋；汪川杰明知双方对合同第二年租金标准未达成一致，并实际书面通知余泽东解除合同、要求其于2015年12月23日前搬离租赁房屋；在此前提下，汪川杰未举证证明2016年1月19日后余泽东继续占有涉讼房屋拒绝搬离，故法院采信余泽东有关其于2016年1月19日搬离涉讼房屋的主张。余泽东搬离涉讼房屋，但未完成钥匙交付等行为，未依约完成返还房屋义务，汪川杰要求其返还涉讼房屋的请求，法院予以支持。至于汪川杰要求支付房屋占有使用费的请求，法院认为，该使用费实为损失赔偿，合同解除后，缔约双方应遵循诚实信用原则，履行互相通知、协助等义务；余泽东作为承租人，虽实际于2016年1月19日搬离涉讼房屋，不再占有租赁物，但其未依约完成返还房屋的义务，亦未举证证明其合理履行了返还房屋交接手续通知等义务，对造成涉讼房屋相应损失负有过错；同理，汪川杰作为涉讼房屋产权人，在书面通知余泽东解除合同并限期搬离后，未举证证明其合理履行了返还房屋交接手续协助等义务，亦未在房屋无人占有的合理期后及时行使产权人的使用权，放任房屋空置，对涉讼房屋损失产生与扩大亦负有过错；综上，对于汪川杰要求余泽东按每日83元标准支付2015年12月23日起的房屋占有使用费的请求，法院按每日83元标准酌情主张至2016年2月23日止，共计5146元，其余房屋占用损失由汪川杰自行承担。关于汪川杰要求余泽东付清移交前所产生的水电气及物管费的诉讼请求，因其未举证证明水费、气费及物管费的实际数额，举示的欠费提醒并不足以证明该电费系在余泽东承租期间产生，故对该请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条（二）、第九十六条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、汪川杰与余泽东之间的《房屋租赁合同》于2015年12月22日解除；二、余泽东在本判决生效之日起三日内将位于重庆市江北区金源路11号10-8的房屋返还给汪川杰；三、余泽东在本判决生效之日起三日内支付汪川杰2015年12月20日至12月22日期间的租金241.9元；四、余泽东在本判决生效之日起三日内支付汪川杰房屋占有使用费5146元；五、驳回汪川杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由余泽东承担。本院二审期间，余泽东围绕上诉请求提交了三份证据，分别为1、重庆市公安局江北区分局花园村派出所受案回执；2、重庆市公安局江北区分局案件立案情况通知书；3、重庆市江北区人民法院（2016）渝0105行初登立116号行政裁定书。上述三分证据拟证明余泽东2015年12月19日搬离案涉房屋受阻挠导致搬离拖延。本院组织当事人余泽东与汪川杰进行了质证。汪川杰对上述证据发表质证意见认可其真实性，但上述证据与本案无关，不能证明与汪川杰有任何关系。对二审中余泽东提交的证据及证明目的，本院认定如下：对前述三份证据的真实性、合法性本院予以确认，但因该三份证据仅为公安机关的受案回执、立案通知书与人民法院不予立案的行政裁定书，没有相关事实的认定及处理结果，故前述三份证据无法达到余泽东的证明目的。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，第一，根据买卖不破租赁的原则，2015年6月19日汪川杰与案外人吴先全签订《重庆市房屋买卖合同》购买了案涉房屋，并于6月23日取得了案涉房屋的产权。因此，2014年12月4日余泽东与案外人吴先全签订的《房屋租赁合同》继续对余泽东与汪川杰有约束力，双方均应按照该租赁合同享有权利、履行义务。第二，余泽东在2015年12月22日收到了汪川杰发出的解除合同通知且未提异议，其后也实际搬离租赁房屋，则汪川杰与余泽东双方之间的租赁合同依法于该日解除。故一审法院关于汪川杰与余泽东之间租赁合同解除时间的认定并无不妥。第三，余泽东自认其实际于2016年1月19日搬离案涉房屋，而汪川杰也未举证证明此日后余泽东继续控制案涉房屋拒绝搬离，故余泽东无需向汪川杰再行交付案涉房屋。第四，余泽东虽辩称于2016年1月19日搬离案涉房屋，但其未举证证明其向汪川杰合理履行了返还房屋的通知、提醒等义务，存在后合同义务的过错；而汪川杰在书面通知余泽东解除合同后，亦未积极协助余泽东接收案涉房屋，对房屋损失扩大亦负有过错。综上，本院酌情主张案涉房屋于一审第一次开庭审理时间，即2016年2月18日之前的占用损失由余泽东负担，之后的损失由汪川杰自行负担。即余泽东按每日83元标准支付2015年12月23日起至2016年2月18日止，共计4731元，其余房屋占用损失由汪川杰自行负担。综上所述，余泽东的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初932号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初932号民事判决第二项、第五项；三、变更重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初932号民事判决第四项为余泽东在本判决生效之日起三日内支付汪川杰房屋占有使用费4731元；四、驳回汪川杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由余泽东负担。二审案件受理费50元，由余泽东负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年八月十二日书 记 员  冉梦云