浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈民初字第626号
原告：华润置地（宁波）发展有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：周志芳。
委托代理人：江晶晶。
被告：丁松波。
原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告丁松波商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月30日立案受理，本院在适用简易程序审理过程中发现本案案情复杂，于2013年7月1日将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托代理人周志芳、江晶晶到庭参加诉讼，被告丁松波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告华润公司起诉称：原、被告于2010年8月30日签订了编号为20100800703的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：被告购买原告开发的位于橡树湾小区15栋1204号十二层、十三层的商品房，房款总价为5004490元。被告在合同签订当日须支付房价款的30%，剩余部分款项由被告向银行按揭贷款获得。被告应按照其与银行签订的借款协议按时还本付息，若在原告承担担保责任期间内，因被告逾期归还银行按揭贷款导致原告承担保证责任的，被告逾期付款超过三次，原告有权单方解除购房合同及相关文本，被告应偿还原告代还的款项并支付相当于总房价款15%的违约金，原告可直接从被告支付的房价款中扣除代还款项及违约金，原告再次出售该房屋时产生差价损失的，该差价损失由被告承担。按照本合同约定的条件行使解除权的，被告应自合同解除之日起15个工作日内配合办理撤销合同备案登记手续。如由于被告不配合，导致不能在本款约定时间内完成撤销合同备案登记手续的，每逾期一天，被告应按照合同总价款的千分之四向出卖人支付违约金。2010年10月15日，中国建设银行股份有限公司慈溪支行与被告、原告签订编号为2010-136520-804的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建设银行慈溪支行向被告提供本金为3500000元的借款，借款期限为360个月，原告为连带责任保证人。
上述《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，被告在支付了首期购房款及部分按揭款后，自2012年10月1日起停止支付银行贷款本金及利息，经银行及原告多次催讨，被告仍未履约，逾期付款超过三次并导致原告承担保证责任被银行扣款共计人民币3498669.06元。2013年4月19日，原告通过EMS方式向被告发出《解除合同通知书》。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行，然被告逾期偿还银行按揭贷款超过三次以上并致使原告已经承担连带保证责任，被告已构成根本违约。原告已经依照约定向被告发出《解除合同通知书》，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，被告应返还房屋、偿还原告代为清偿的银行按揭款项，配合办理解除商品房买卖合同备案登记等手续，并承担违约责任。据此，原告诉至本院，诉讼过程中原告变更了部分诉讼请求，变更后的诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2013年4月25日解除；2.判令从被告已支付给原告的房款中抵扣原告代还款项人民币3498669.06元；3.判令从被告已支付给原告的房款中抵扣总房价款15%的违约金，即人民币750673.5元，上述违约金不足以弥补原告实际损失的差额部分，请求法院以15-1204房屋的委托评估价格为依据判令从被告已支付的房价款中补充抵扣；4.判令被告在判决生效之日起15日内配合原告办理撤销橡树湾二期15栋1204号商品房买卖合同备案登记手续；5.判令被告承担本案的诉讼费用以及房屋委托评估费用。
被告丁松波在法定期限内未作书面答辩，也未提供任何证据。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：
1.商品房买卖合同（包括附件）一份，证明原、被告双方存在买卖合同关系，合同约定如被告逾期支付按揭款超过3次，导致原告承担连带保证责任的，原告有权单方面解除合同及相关文本，且有权要求被告承担相应的违约责任；
2.丁松波《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明被告在中国建设银行股份有限公司慈溪支行办理按揭贷款的情况，原告为连带责任保证人；
3.交付通知书、交付通知书的快递详情单各一份，证明原告于2012年12月25日通知被告办理收房手续，履行了交房义务；
4.催收通知书一份，证明因被告未按时清偿按揭贷款，银行于2012年11月12日向被告发出催收通知书；
5.催款函及邮件详情单各一份，证明原告收到银行催收通知书后，于2012年12月12日向被告发出催款函件，要求被告承担按揭贷款还款责任；
6.个人贷款还款凭证一份，证明因被告逾期，银行于2012年12月17日从原告账户划款58957.09元；
7.个人贷款扣划款项通知书及个人贷款还款凭证各一份，证明银行于2013年3月27日从原告账户划款57076.02元，用于偿还被告欠付的按揭款本息及罚息；
8.个人贷款还款凭证及建设银行个人贷款结清证明各一份，证明银行于2013年4月12日从原告账户划款3382635.95元，用于偿还被告欠付的按揭款本息及罚息，被告在银行的剩余全部贷款均由原告代为清偿；
9.解除合同通知书、快递详情单各一份，证明原告于2013年4月19日依据商品房买卖合同的约定向被告发函解除合同，合同已经解除。
原告为证明其遭受的实际损失，在诉讼过程中提出对涉案商品房的市场价值进行鉴定请求，本院予以准许，并委托鉴定机构对涉案商品房的市场价值进行了司法鉴定。宁波恒正房地产估价有限公司出具了浙恒估字（2013）第S07014号房地产估价报告，载明慈溪市橡树湾小区二期15幢1204号（十二、十三层）房地产在2013年5月30日的市场价值为456.2万元。原告收到评估报告后，向本院申请重新鉴定，但未提供证据证明鉴定报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应当重新鉴定的情形，本院对重新鉴定的申请不予准许。本院将原告提出的异议意见交由鉴定机构审核，鉴定机构出具了书面回复函，对原告的异议进行了答复。
被告丁松波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。
本院经审查对证据认证如下：一、原告提供的证据1-证据9具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，可作为认定本案事实的依据；二、原告虽然对鉴定机构出具的浙恒估字（2013）第S07014号房地产估价报告提出异议，但未提供相应证据，且鉴定机构对原告的异议作出了书面答复。经审查浙恒估字（2013）第S07014号房地产估价报告符合法律规定，具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。
本院根据已认定的证据，认定本案事实与原告诉称的事实一致。另查明，涉案商品房在2013年5月30日的市场价值为456.2万元，市场价值与合同约定的总房价款的差额未超出双方约定的违约金。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面履行各自义务。合同中约定解除条件的，在解除条件成就时，享有解除权的一方有权依照合同的约定解除合同，并有权要求违约方承担违约责任。本案所涉商品房销售合同签订之后，被告未按约归还按揭贷款，致银行依照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定扣划了原告账户存款，用于代偿被告欠付的贷款本息，被告的行为已构成违约，合同约定的解除条件已经成就。原告依照合同约定于2013年4月19日向被告发出解除通知书，已经履行通知义务，合同应当自解除通知到达被告时起解除。根据双方约定，收件人预留的地址为本市的，解除通知书发出后第五日即视为已经送达，故原告要求确认双方签订的商品房买卖合同已经于2013年4月25日解除的诉请，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。原告要求被告在判决生效之日起15日内配合原告办理撤销橡树湾二期15栋1204号商品房买卖合同备案登记手续的诉请符合法律规定，本院予以支持。原告方要求判令被告支付原告代偿款项和总房价款15%的违约金的诉请，于法有据，本院亦予以支持。另外，因被告违约行为致使原告行使解除权致合同解除的，双方于合同解除之日起互负返还义务，即被告应返还原告的代偿款项及违约金，原告方应返还被告方支付的购房款，原、被告双方的义务均因合同的解除而到期，均为金钱债务，且无法律规定或依合同性质不得抵销的情形，任何一方均有权依照法律规定行使抵销权。原告在诉状中请求将被告应支付代偿款项及违约金直接从被告已支付的购房款中抵扣，系行使抵销权的诉请，本院已将诉状送达给被告方，应当视为原告方已经履行了通知义务。故原告要求两笔款项均从被告已支付的购房款中抵扣的诉请，符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求若违约金不足以弥补原告实际损失的差额部分，被告应当赔偿原告的诉请，因涉案房屋经过鉴定的市场价值与合同约定的总房价款的差额未超出双方约定的违约金，因此原告的该项诉请没有事实依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告华润置地（宁波）发展有限公司与被告丁松波签订的编号为20100800703的《商品房买卖合同》已于2013年4月25日解除；
二、被告丁松波支付原告华润置地（宁波）发展有限公司为其代偿的贷款本息3498669.06元、违约金750673.5元，款项从被告已支付给原告的购房款中抵扣；
三、被告丁松波应于本判决生效之日起15日内配合原告办理撤销橡树湾二期15栋1204号商品房买卖合同的备案登记手续；
四、驳回原告华润置地（宁波）发展有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费41600元、评估费12700元，合计54300元，由原告华润置地（宁波）发展有限公司承担12700元，被告丁松波承担41600元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 徐 斌
审 判 员 唐志伟
代理审判员 王文艳
二〇一三年十月十三日
代书 记员 张 严
附：一、本判决所适用的相关法律及司法解释条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
4.《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定
5.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
6.《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
7.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、申请执行的规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。