安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民二初字第00523号
原告：马鞍山紫元物业服务有限公司，住所地安徽省马鞍山市
法定代表人：张永杰，该公司董事长。
委托代理人：查巧云，女，汉族，1977年12月8日出生，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。
被告：朱杨，男，1962年12月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：田采萍（朱杨之妻），女，汉族，1963年3月5日出生，住安徽省马鞍山市。
委托代理人：姚东生，男，汉族，1964年12月30日出生，住安徽省马鞍山市。
原告马鞍山紫元物业服务有限公司（简称紫元物业公司）与被告朱杨物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗美娟独任审判，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。紫元物业公司委托代理人史永红、查巧云及朱杨委托代理人田采萍、姚东生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
紫元物业公司诉称：2005年12月15日，紫元物业公司与朱杨签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定紫元物业公司为朱杨居住的春晖家园小区提供物业管理服务，朱杨应依约按时交纳物业费，未按时交纳有关费用，紫元物业公司有权要求朱杨补交费用，并从逾期之日起按日千分之三加收滞纳金。现紫元物业公司为朱杨提供了物业管理服务，朱杨却拖欠自2008年5月1日至2013年6月30日的物业管理服务费3250元，经多次催要未付。故诉请法院判令：一、朱杨立即支付拖欠的自2008年5月1日至2013年6月30日止的物业管理服务费人民币3250元。二、朱杨支付因拖欠物业费产生的滞纳金人民币5000元。三、朱杨承担本案的诉讼费用。
紫元物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、马鞍山紫元物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、公司名称工商登记变更信息原件各一份，证明紫元物业公司的诉讼主体资格适格。2、前期物业管理服务协议、春晖家园业主临时公约、业主临时公约承诺书原件各一份，证明紫元物业公司为朱杨居住的春晖家园商住小区提供物业管理服务，朱杨应按时交纳物业管理服务等相关费用，以及双方在物业管理服务合同中约定其它具体的权利义务。3、催款通知书原件三份、律师函原件一份、邮寄凭证原件一份，证明紫元物业公司多次向朱杨催交所欠的物业管理服务费并告知了朱杨不按时交纳物业管理费所承担的法律后果。4、服务价格登记证、物业费及滞纳金收取标准及计算说明原件各一份，证明紫元物业公司具有收取物业费的资质以及诉讼主张完全符合合同约定及法律规定。
朱杨委托代理人在庭审中口头辩称：朱杨不交物业费是有原因的，虽然物业公司多次发函，但是从没有坐在一起协商过。主要原因是：现代水疗会所经营产生的油烟直接对着我家的问题；物业管理不到位的问题，楼下102室私自将绿化拔了种菜的问题；还有单元门老是坏的问题，导致小广告打到了家门口；住进来房顶就脱皮的情况，请物业来看了，也没有人管；还有一个是公共设施部分堆放了很多的东西，妨碍了出行。综上，我方没有交物业费的原因是紫元物业公司服务没有到位，问题一直没有解决。现在我们愿意协商，如果不能协商就等待法院判决。针对庭前调解，紫元物业公司说拖欠物业费一分钱不能少的说法，我方是不能同意的。不能因为物业公司起诉，业主就一定要全额的缴款。每个事情的情况都是不一样的，因此不能按照统一的标准去执行。
朱杨针对其辩解向法庭提交照片八张，证明紫元物业公司的物业管理不到位，公共部位摆放杂物，绿化带种香椿头，种菜浇粪便，单元门门锁是坏的，家门头上贴了小广告等。
庭审中，朱杨对紫元物业公司所举证据发表质证意见如下：对证据1、证据2均没有异议；证据3有异议，只收到了一张2009年的催款通知书，是贴在门上的；对证据4的计算的依据标准有异议。
紫元物业公司对朱杨所举证据发表质证意见如下：管理有瑕疵是肯定存在的，但只要业主提出的我公司都尽量去完善。朱杨提出的公共部分种菜的情况我们一直在协调，已经向相关部门反映了，但是效果不明显；关于摆放杂物的问题，储藏室是全体业主共用的，只要不影响交通就可以了；关于现代水疗会所油烟对朱杨有影响的侵权问题，我们已经协调了，但是协调不了，该会所房屋的所有权、租赁权不是我物业公司的。关于物业费不管什么原因是要缴纳的，如果房屋有质量问题都是应该起诉相关的诉讼主体。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对紫元物业公司所举的证据1、2具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，依法应作为本案的定案依据；
对朱杨所举证据照片一组八张的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法应作为本案的定案依据。
经审理查明：2005年12月15日，朱杨作为甲方与乙方马鞍山紫元富春物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》、《春晖家园业主临时公约》各一份，约定乙方马鞍山紫元富春物业管理公司作为马鞍山市雨山区春晖家园小区的物业服务公司为该小区物业提供服务，甲方朱杨将位于马鞍山春晖家园5栋402室（面积为104.85平方米）的房屋的物业交由其管理服务。该合同约定：乙方马鞍山紫元富春物业管理公司的义务是履行物业管理服务协议，提供物业管理服务，维护住宅区业主和物业使用人的合法权益，执行物业管理行业规范标准，对物业公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；甲方朱杨的义务是遵守本协议，按时交纳物业管理费等；乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方朱杨有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担相应的法律责任；甲方朱杨不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠费用，并从逾期之日起按日千分之三加收滞纳金。协议签订后，马鞍山紫元富春物业管理公司依约为该小区提供物业服务，朱杨支付相应的物业费。经相关部门核价，该小区综合物业服务收费标准为每平方米建筑面积多层为0.5元／月等。自2008年起朱杨因物业管理不到位的问题拒交物业费，朱杨共拖欠自2008年5月1日至2013年6月30日止的物业管理费共计3250元（104.85×0.5×62=3250元），经紫元物业公司催要未付，以致成讼。
庭审中，紫元物业公司对朱杨反映的其楼下公共部分种菜浇粪便对其居住环境有影响等问题予以认可，紫元物业公司的物业服务存在瑕疵。
另查，马鞍山紫元富春物业管理公司于2010年8月16日更名为马鞍山紫元物业服务有限公司。
本院认为：1、紫元物业公司与朱杨签订的春晖家园小区前期物业管理服务协议合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务。2、紫元物业公司为春晖家园小区提供了物业服务，朱杨应按约缴纳物业费，朱杨以其楼下公共部分绿化带种菜浇粪便等相关问题一直没有得到有效解决为由拒交纳物业费，显然不当；紫元物业公司未按物业管理服务合同全面履行合同义务，即未达到管理服务质量约定目标，对物业公共部位、公共设施设备、绿化等项目进行维护、服务与管理存在瑕疵。故根据权利义务对等原则，理应适当减少朱杨所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费3250元的90%计算为妥，即2925元。3、对紫元物业公司要求朱杨支付因拖欠物业费产生的滞纳金人民币5000元的请求，因朱杨反映的其楼下公共部分绿化带种菜浇粪便的问题一直没有得到有效解决，紫元物业公司的物业服务即履行合同义务上存在瑕疵，本院依法对此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、朱杨于本判决生效之日起十日内向马鞍山紫元物业服务有限公司支付物业费人民币2925元（2008年5月1日至2013年6月30日止）
二、驳回马鞍山紫元物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费用25元，由朱杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 罗美娟
二〇一三年十一月十日
书记员 邢晓萍