上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第589号
原告王佳一，女，住上海市。
委托代理人杨卫华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告张增军，男，住上海市。
委托代理人文敏，广东天伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人管军，广东天伦律师事务所上海分所律师。
原告王佳一诉被告张增军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王佳一的委托代理人杨卫华，被告张增军的委托代理人文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王佳一诉称，2012年12月18日，原告与被告就本市长宁区安化路房屋即涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同约定，原告购买被告名下的上述房屋，合同价为人民币100万元（后协商变更为90万元）。但被告向原告交付房屋时，涉讼房屋处留有案外人杨宁的户口。该户口至今未迁离。因被告违约，原告于2013年5月9日发函通知被告合同于2013年5月16日解除。根据合同，被告应按合同约定的总房款的20%向原告支付违约金18万元。原告的损失包括贷款服务费、居间服务费、评估咨询费、房地产交易手续费以及房屋增值利益损失等，高于约定的违约金。原告酌情主张违约金减少至10万元。原告请求判令：一、双方就涉讼房屋签订的房地产买卖合同解除；二、被告向原告返还房价款88万元；三、被告向原告支付违约金10万元。合同解除后，原告愿办理涉讼房屋的抵押登记注销手续，协助被告办理涉讼房屋的产权恢复登记手续，并将涉讼房屋返还给被告。案件受理费由原告与被告各半负担。
被告张增军辩称，被告向原告交付本市长宁区安化路房屋即涉讼房屋时，涉讼房屋处留有案外人杨宁户口属实。涉讼房屋系被告向案外人杨应根购买后转售原告。杨应根向被告交付涉讼房屋时，涉讼房屋处即留有杨宁的户口。此后，被告误以为该户口已经迁出。被告并未对原告故意隐瞒事实。被告向原告交付涉讼房屋之日，双方另行达成协议，就户口事项作了变更约定，即原告保留购房尾款2万元，待杨宁的户口迁离后支付。被告已经履行了合同主要义务。原告无权解除合同。原告所主张的违约金明显过高。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月18日，原告作为买受人（乙方），被告作为卖售人（甲方），就本市长宁区安化路房屋（以下简称涉讼房屋）签订房地产买卖合同。合同记载，转让价款为100万元；本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金2万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款28万元；甲乙双方同意于共同至房地产交易中心办理房屋过户手续，且取得房地产登记处的收件收据后当日内，乙方向甲方支付房款16万元；乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款52万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内；在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付房款2万元；甲方于2013年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2013年4月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于交房前，清空该房屋内的户口，即甲方交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务（包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订协议。协议记载，买卖合同约定的房地产转让价款现变更为90万元；买卖合同约定合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款28万元，现变更为合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款18万元。
同日，居间方易居臣信房地产经纪（上海）有限公司出具承诺书，称今收取原告中介费9，000元，保证继续服务到涉讼房屋交房。
合同签订后，原告分期向被告支付房价款共计88万元。
2013年3月18日，原告向登记机构缴纳房地产交易手续费79元、房地产登记资料查询费25元、房屋登记费80元。
2013年3月22日，涉讼房屋的产权转移登记至原告名下。
2013年4月3日，被告将涉讼房屋交付给原告，房屋交接时，涉讼房屋处留有案外人杨宁的户口。同日，双方签订承诺书。承诺书记载，若被告所出售房屋内户口于2013年4月30日之前没有完全迁出，并在2013年4月30日之后迁出，则原告收到曹杨路尾款全部交于被告；若2013年4月30日之前户口全部迁出，则原告将尾款2万元全部交于被告。同日，双方另签订协议。协议记载，原告等涉讼房屋中杨宁的户口迁走后的10天内，将尾款2万元汇给被告。
2013年5月9日，原告向被告发函称，涉讼房屋内户口至今未迁出，合同于2013年5月16日解除。2013年5月10日，被告收到上述函件。
2013年9月2日，本院受理（2013）长民三（民）初字第1997号原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，原告请求确认双方签订的房地产买卖合同于2013年5月16日解除。该案审理中，双方自行和解，协商确定将涉讼房屋处所留户口迁离的期限延至2014年的春节前。2013年11月26日，原告以被告需要时间履行合同义务为由，撤回该案起诉。此后，杨宁的户口未在上述期限内迁离涉讼房屋处。2014年2月26日，原告向本院提起本案诉讼。2014年3月11日，本院向被告送达起诉状副本。
另查明，原告以涉讼房屋抵押，向银行贷款52万元，用于支付房价款。
杨宁的户口至今未迁离涉讼房屋处。
审理中，双方一致确认涉讼房屋的现市场价值为1，073，720元。
上述事实，有房地产买卖合同、协议书、承诺书、付款凭证、缴款书、房地产权证、律师函、常住人口信息资料以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据约定，被告向原告交付房屋时，房屋处应无户口。但被告交付涉讼房屋时，涉讼房屋处留有案外人杨宁的户口，故被告违约。双方于2013年4月3日签订的承诺书及协议，对于原告解除合同的条件，并未作出变更约定。故原告有权依据合同约定，行使合同解除权。原告曾于2013年9月提起诉讼，在该案诉讼中，双方经协商确定了涉讼房屋处所留户口迁离的宽限期。因杨宁的户口在宽限期内仍未从涉讼房屋处迁离，故原告再次提起诉讼，要求解除合同，于法有据，本院予以支持。原告在本案中以起诉的方式要求解除合同，起诉状副本送达被告之日视为解除合同的通知到达被告之日，故双方就涉讼房屋签订的买卖合同于2014年3月11日解除。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状。被告应当将原告支付的房价款返还原告；原告应当将涉讼房屋返还被告，办理涉讼房屋的抵押登记注销手续，协助被告办理涉讼房屋的产权恢复登记手续，将涉讼房屋的产权恢复登记至被告名下。原告为购房发生了相应的支出，合同解除后，原告丧失了房屋的增值利益，从而形成损失。双方均确认涉讼房屋现在的市场价值为1，073，720元。原告请求判令被告支付违约金10万元，未超过其损失，故本院予以支持。原告自愿与被告各半负担案件受理费，于法不悖，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王佳一与被告张增军就上海市长宁区安化路房屋签订的房地产买卖合同解除；
二、被告张增军应于本判决生效之日起十日内向原告王佳一返还房价款人民币88万元；
三、被告张增军应于本判决生效之日起十日内向原告王佳一支付违约金人民币10万元；
四、原告王佳一应于被告张增军履行上述第二项义务之日，向被告张增军返还上海市长宁区安化路111弄2号402室房屋；
五、原告王佳一应于被告张增军履行上述第二项义务之日起三十日内，办理上海市长宁区安化路房屋的抵押登记注销手续，协助被告张增军将上海市长宁区安化路房屋的产权恢复登记至被告张增军名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13，600元，由原告王佳一负担人民币6，800元，被告张增军负担人民币6，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
代理审判员 朱佳伟
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……