湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴苏民重字第1号
原告郴州市侨能达投资有限公司，驻所地：郴州市苏仙北路（德雅公寓1-3楼）。
法定代表人王亚南，该公司董事长。
委托代理人李军，湖南大问律师事务律师。
委托代理人陈幸果，女，1964年9月5日生，汉族，郴州市侨能达投资有限公司员工。
被告林石泉，男，1955年10月1日生，汉族，现下落不明。
原告郴州市侨能达投资有限公司（以下简称侨能达实业公司）诉被告林石泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月2日作出原审（2010）郴苏民初字第505号民事判决书，该案发生法律效力后，因原告郴州市侨能达投资有限公司不服向郴州市中级人民法院申诉，郴州市中级人民法院于2013年9月11日作出（2013）郴民申字第35号民事裁定书，裁定由郴州市中级人民法院提审，并于2014年5月15日作出（2014）郴民提字第1号民事裁定书，裁定撤销本院（2010）郴苏民初字第505号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院于2014年12月22日受理后，依法另行组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告侨能达实业公司的委托代理人李军、陈幸果到庭参加了诉讼，被告林石泉经本院公告送达开庭传票未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨能达实业公司诉称：2004年12月25日原、被告签订一份《购楼合同书》，该合同约定：被告购买原告所有的郴州市统一合众市场D156、D160、D161-165、D166-1、D166-2、D167-1、D167-2、D116、D117号商铺，合同总价款893760元，应被告要求，原告当即开具收款收据，但被告未实际付款，上述合同已经郴州市房产局登记备案。与此同时原告向被告借款5万元，借款期3个月，利息1万元。2005年1月6日，被告突然单方面终止购房合约书，声明合同作废，2008年4月，原告收到郴州市北湖区人民法院的通知才得知，因被告与他人的债务纠纷导致该合同标的被查封、冻结。被告购楼未付款的行为使得原告蒙受巨大经济损失，应当承担赔偿责任，而被告借款利息超过同期银行贷款利率的四倍，按法律规定，该超过部分无效。原告应偿还的借款本息为52602.85元。因此，被告还应承担因合同解除所造成的经济损失126149.15元。为此，原告诉至法院：1、请求依法解除原、被告签订的《购楼合同书》，判令被告向原告支付赔偿金126149.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告侨能达实业公司就其主张向法庭提交以下证据：
1、2004年12月25日原、被告签订的《购楼合同书（预售）》一份，拟证明2004年12月25日，原、被告签订购楼合同，同时合同约定被告林石泉购买原告所有的郴州市统一合众市场二层商铺13个，合同总价款893760元。合同约定，若单方终止合同的，按合同总价款的20%支付违约金，即178752元。
2、被告林石泉出具的证明一份及原告开具的收款收据十九张，拟证明2005年1月6日，被告林石泉声明合同作废，且其收到原告购商铺票据，但未支付购房款。同时证明被告单方终止合同的履行，依约应承担相应的赔偿责任，即178752元。
3、2004年12月25日原告与被告及吕东林签订的借款协议一份，拟证明2004年12月25日原告向被告及案外人吕东林借款10万元，借期3个月，还款12万元；合同约定的借款利息超过同期银行贷款利率的四倍，同时证明原告以其所有的郴州市统一合众市场商铺作抵押。
4、2004年12月25日原告与被告签订的《购房合约》一份，拟证明原告向被告借款50000元，原告以其所有的A35-39号铺面作抵押的事实。
5、2006年7月18日案外人吕冬林与被告林石泉签订的协议书一份，拟证明统一合众市场与吕冬林、被告林石泉进行了工程款结算，吕冬林与被告林石泉对合伙利润进行了约定的事实。
6、2006年7月19日被告林石泉、案外人陈全娣的授权委托书、韶关市武江区公证处的（2006）韶武证字第334号公证书各一份，拟证明被告未支付原告购房款，其委托吕冬林解除其与原告签订的购房合同，撤销其在郴州市房产局办理的预售备案登记的事实。
7、北湖区人民法院（2007）郴北执字第102号事裁定书及协助执行通知书各一份，拟证明2008年4月16日被告林石泉与案外人的债务纠纷导致原、被告之间的合同标的被北湖区人民法院查封；被告的行为已造成原告的合法权益遭受侵害，原告要求解除购楼合同，并由被告承担赔偿责任。
8、本院（2006）苏民初字第529号民事判决书及（2007）郴民三终字第32号民事判决书各一份，拟证明原告向被告及吕冬林借款100000元后，原告以其所有的A31-34号门面抵押给了吕冬林，A35-39抵押给了被告的事实，吕东林向法院起诉，法院判决由原告偿还吕东林借款50000元，其余50000元系向被告借款。
9、郴州市中级人民法院（2009）郴民一终字第198号民事调解书、本院（2007）苏执字第127号交款收据各一份，拟证明被告与吕冬林的工程款经郴州市中级人民法院调解确定为18万元，原告已付清该笔款项的事实。
被告林石泉未予答辩，亦未向法庭提交证据。
经庭审举证，被告林石泉未予质证。
本院认为原告提交的证据客观、真实，本院均予以采信。
根据以上确认的证据，结合庭审笔录，本院确认以下事实：2004年原告桥能实业公司开发的统一合众市场“万原小商品城”需装修，被告林石泉及案外人吕东林欲承揽该装修工程，而原告当时缺少资金，经原告与被告及吕东林协商，被告及吕东林同意各借款50000元，共计100000元给原告，2004年12月25日原告与被告及吕东林签订一份借款协议，该协议注明：“为解决甲方的前期招商启动资金，经双方协商，乙方同意借款拾万元人民币（100000元）给甲方，借款期限三个月，还款壹拾贰万元人民币，甲方以统一合众市场的铺位按销售形式与乙方签订销售合同，开具票据办理预售登记手续。”原告向被告借款后将A35、A36、A37、A38、A39商铺以出售的形式同被告签订买卖合同，同日原告又与被告及吕东林分别签订一份《购楼合同书（预售）》，原告（甲方）与被告（乙方）签订的《购楼合同书（预售）》约定：被告购买的商铺为一、D156、D160、D161、D162、D163、D164、D165七个商铺共计166.9㎡，单价3000元／㎡，合计价款为500850元；二、D166-1、D166-2、D167-1、D167-2四个商铺共计95.4㎡，单价为3000元／㎡，合计价款为286200元；三、D116、D117二个商铺，单价为3000元／㎡，合计价款为106710元；上述三项总价款为893760元，付款方式为乙方选择分期付款，双方签订购楼合同时，乙方首付不少于总价款的20%，违约责任：甲、乙双方如有一方单方面终止合同按照合同总价款的20%支付违约金给对方。合同签订后，原告当即向被告出具19张收购房款的收据，被告以原告出具的收购房款收据及购房合同向郴州市房产局进行了购房预售登记备案。后被告向银行申请贷款，但未获得银行批准。2005年1月6日，被告向原告出具证明，其大意是被告未实际支付原告的购房款，声明原告向其出具的19张收款收据及与被告签订的购房合同作废。
2005年2月6日，被告及吕东林以“郴州利民装饰部”（乙方）的名义与原告（甲方）签订一份“万原小商品城装修及改造工程协议”，该合同约定：由乙方根据甲方要求或提供的装修图纸，依照国家有关规定施工；工程造价：按湖南省99定额二类工程类别计算费用，特殊施工要求的按单项议价；付款方式：乙方按承包内容完成所有事项，并经甲、乙双方验收合同签字，在2005年5月付25%的工程款，工程验收合格双方签字，工程结算完毕六个月内工程款全部付清。同时该合同第五条第四项约定：甲方提供二层60个铺位（1258.2㎡）按实际用铺位800元／㎡抵押给乙方，甲、乙双方预签销售合同，在市房产局办理销售登记给乙方（注：总工程款乙方垫付资金到100万元时，甲方再次提供二层铺位，按工程总款提前按800元／㎡抵押给乙方，在市房产局办理销售登记证给乙方，如乙方完成（要合格），甲方没按合同办理，乙方有权办理在市房产局办理的二层门面）。合同签订后，2005年2月21日，被告及吕东林进场施工，因被告及吕东林原与原告签订了“购房合同”并办理了预售登记，故被告未再按本合同约定要求原告办理商铺预售（实为抵押）登记。被告及吕东林在装修“万原小商品城”过程中于2005年4月停工，2006年1月23日原告将“万原小商品城”装修工程发包给他人。2006年6月被告及吕东林就装修工程结算，总价款为430532.98元，2006年7月18日，被告与吕东林签订一份财产分配协议，该协议第二条约定：“统一合众市场审核工程款43万元，工程款的材料款、工资和所有费用33万元，甲方（吕东林）投资23万元，乙方（林石泉）投资10万元，按比例分账，乙方所的利润33000元，乙方在统一合众投资10万元＋6万元＋分账3.3万元=19.3万元，因乙方拿统一合同市场门面发票做抵押贰拾贰万元，甲方同意帮乙方还统一合众2.7万元，华天付工程款后从乙方分配的利润中还给甲方贰万柒仟元。”2008年5月27日，被告出具一份情况说明，其内容为：“我在统一合众市场项目中与吕东林协商扣除税费后在该工程款所占份额为16万元整。”后因原告未给付吕东林及被告工程款，吕东林于2006年向本院起诉要求原告偿还其借款50000元，于2008年向本院起诉要求原告支付其工程款24.7万元（总工程款430532.98元-税款23076.56元-被告工程款160000元）。在吕东林起诉原告要求返还借款及给付工程二案中，被告林石泉均以第三人身份参与了诉讼，但其未向原告主张偿还借款及给付工程款。
同时查明：登记在被告名下的“万原小商品城”D156等13间商铺因被告林石泉与案外人何曼忱产生经济纠纷，何曼忱向郴州市北湖区人民法院起诉，郴州市北湖区人民法院于2005年1月10日查封了上述商铺。
还查明：2006年7月1日被告林石泉及其妻陈全娣出具一份委托书，该委托书内容为：“我为郴州市侨能达公司在郴州工商银行贷款抵押所签订的统一合众市场购铺合同，因郴州工商银行不受理，以及我未支付所有购房款，特委托吕东林解除购房合同，并撤销在郴州市房产局的备案登记。”被告林石泉及其妻陈全娣、吕东林就该份委托合同于2006年7月20日在广东省韶关市武江区公证处进行了公证。后因登记在被告名下的商铺已被告郴州市北湖区人民法院查封，故未能办理解除备案登记。后原告履行完给付吕东林工程款及借款义务后，本院解除了登记在吕东林名下商铺的查封。原告欲办理产权变更登记时，才发现登记在被告名下的商铺被郴州市北湖区人民法院查封，因被告下落不明，原告无法与被告林石泉沟通，原告于2010年6月25日向本院起诉要求解除与被告签订的购楼合同书，并要求被告赔偿违约金126149.15元，欲凭法院的判决书到房产部门办理登记在被告名下的商铺的产权变更登记，本院于2011年4月2日作出（2010）苏民初字第505号民事判决书，该判决书确认：1、终止原告与被告的《购楼合同书（预售）》的履行；2、由被告林石泉承担合同不能履行之违约金178752元（893760元×20%）。被告借给原告的50000元认为是另一个法律关系，未予以处理。判决生效后，原告拿本院（2010）苏民初字第505号民事判决书欲到房产部门办理产权变更登记，房产部门认为本院（2010）苏民初字第505号民事判决是终止合同而不是解除合同而不予办理，原告认为其诉请是解除合同，但本院（2010）苏民初字第505号民事判决是终止合同，判非所请，遂向郴州市中级人民法院申诉，郴州市中级人民法院审查后认为原告申诉理由成立，于2013年9月11日作出（2013）郴民申字第35号民事裁定书，裁定由郴州市中级人民法院提审，并于2014年5月15日作出（2014）郴民提字第1号民事裁定书，裁定撤销本院（2010）苏民初字第505号民事判决书，并将该案发回本院重审。
本院认为：原、被告签订的《购楼合同书》是双方当事人真实意思表示，属于有效合同。原、被告签订购房合同后，因未能获得银行审查通过贷款，被告已书面表示原告出具的收款收据及其与原告签订的合同作废，说明被告明确表示不履行合同，且被告未实际支付购房款，依照合同法的相关规定，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除《购楼合同书》的诉请予以支持。同时，根据我国合同法的相关规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力；原被告签订的《购楼合同书》中违约责任条款约定：甲、乙双方如有一方单方面终止合同按照合同总价款的20%支付违约金给对方，依据原、被告的约定，被告应支付原告违约金179752元（893760元×20%），故本院对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。另被告借给原告的借款及原告应付被告工程款与本案是不同的法律关系，被告应依法另行主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告郴州市侨能达投资有限公司与被告林石泉签订的《购楼合同书》。
二、限被告林石泉在本判决生效后十日内支付原告郴州市侨能达投资有限公司违约金178752元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2823元，由被告林石泉承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 雷小明
人民陪审员 胡贵成
人民陪审员 邓德生
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 黄丽琴
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。