上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2683号
上诉人（原审被告）武佩林。
被上诉人（原审原告）何文倩。
委托代理人陈斌。
原审第三人王文荣。
上诉人武佩林因排除妨碍纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月20日，何文倩（乙方）与王文荣（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定经上海志远房地产经纪有限公司居间介绍，乙方以人民币900，000元（以下币种均为人民币）向甲方购买上海市闸北区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。双方确认在2009年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并对房款支付、逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定。其中《补充条款》约定，目前该房地产已设定抵押，乙方可向银行申请贷款540，000元用于支付部分房价款，补充协议另对交易涉及的税费、附属设施设备的更名、原有户口迁移等内容进行了相关约定。
2012年10月19日，何文倩以租期届满，武佩林、案外人杭琴雯逾期迁出系争房屋为由诉至原审法院，要求武佩林、杭琴雯迁出系争房屋并按每月2，000元的标准支付使用费，该案的案号为（2012）闸民三（民）初字第2207号。在该案的审理中，原审法院追加王文荣、郑文俊为第三人参加诉讼，并查明如下事实：武佩林与杭琴雯原系夫妻，武佩林与王文荣、郑文俊系朋友，系争房屋原权利人系武佩林。武佩林与王文荣于2005年9月24日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定王文荣以550，000元的价格购买系争房屋，后在未支付任何房款的情况下，系争房屋的产权依约过户至王文荣名下。同年9月6日，王文荣与中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称中国银行中银大厦支行）签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定王文荣以系争房屋作为抵押物向中国银行中银大厦支行借款350，000元用于购买系争房屋，合同签订后，系争房屋依法办理了抵押登记，贷款银行亦依法履行了放贷义务。但该贷款由武佩林实际取得，并由武佩林实际履行还贷义务。2006年8月23日，郑文俊与王文荣签订《抵押借款担保合同》，约定郑文俊出借100，000元，王文荣将系争房屋作为抵押物第二次抵押给郑文俊。同日，郑文俊与王文荣就此次抵押共同向闸北区房地产交易中心递交了抵押权登记申请书。2007年7月28日，郑文俊与王文荣再次签订《房地产借款抵押合同》，约定王文荣愿意以系争房屋以不转移占有的方式抵押给郑文俊作为借款的担保，系争房屋抵押房地产价值784，000元，债权数额334，000元，借款期限自2007年7月28日至2009年7月28日。同日，郑文俊与王文荣就此次抵押共同向闸北区房地产交易中心递交了抵押权登记申请书。2007年10月24日，因武佩林未能向中国银行中银大厦支行及时还贷，该行向上海市浦东新区人民法院起诉，该案的案号为（2007）浦民二（商）初字第4244号。2007年11月30日法院经缺席审理后作出一审判决，判决王文荣于指定期限内归还中国银行中银大厦支行借款本金318，622.93元、截止至2007年11月16日的利息4，585.26元及逾期利息127.91元、自2007年11月17日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息、律师费5，374元，并判决如王文荣未履行上述判决义务，中国银行中银大厦支行可以与王文荣协议，以系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归王文荣所有，不足部分由王文荣清偿。判决生效后，因王文荣未能及时履行支付义务，该案进入强制执行阶段。为使系争房屋免于被司法拍卖，郑文俊遂介绍何文倩购买系争房屋。2009年9月18日，何文倩向由郑文俊代王文荣开办的银行账户中存入325，489.52元，当日郑文俊取出该款，用以清偿王文荣所欠中国银行中银大厦支行贷款等费用。期间，由何文倩出资清偿了上述生效判决中确认的应由王文荣向中国银行中银大厦支行支付的律师费5，374元。2009年10月20日，何文倩与王文荣签订《上海市房地产买卖合同》，约定王文荣将系争房屋出售给何文倩。2009年11月9日，何文倩与中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行签订《房屋担保借款合同》，以系争房屋作为抵押物向该行贷款540，000元，该贷款发放至王文荣中国工商银行卡中，12月9日，何文倩将该款存入何文倩的中国工商银行账户中，并于12月11日将500，000元存入案外人何某某的银行账户内。2009年11月23日，何文倩经核准登记为系争房屋权利人。2010年7月28日，何文倩（甲方）与武佩林、杭琴雯（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期为2010年7月28日至2012年7月28日，租赁期满，乙方应如期返还房屋，每月租金为2，000元，三个月一付。合同签订后何文倩并未向武佩林、杭琴雯收取租赁保证金。同年8月5日，武佩林陪同何文倩办理了系争房屋有线电视、燃气户名的变更手续。后因武佩林、杭琴雯至今未从系争房屋内迁出，遂致讼。该案审理中，武佩林称自己与儿子的户口原先在系争房屋内，但与郑文俊办理系争房屋过户手续前，应郑文俊的要求将户口迁至他处。另外武佩林表示，租赁合同上杭琴雯的签名确为其本人所签，但其目前并不居住在系争房屋内。郑文俊表示，其确认共收到何文倩代为支付的540，000元还款，其中包括何文倩依郑文俊指示转到案外人何某某账户内的500，000元以及何文倩之后以现金形式支付的40，000元。王文荣表示因自己仅系系争房屋形式上的产权人，故同意系争房屋所涉房款均应由武佩林收取。法院经审理后认为，武佩林与王文荣就系争房屋的买卖并非真实的意思表示，双方之间的买卖合同应属无效，王文荣无权处分系争房屋，故武佩林仍为系争房屋实际权利人。但从武佩林授意王文荣在买卖合同上签字、配合何文倩进行燃气、有线电视户名变更、迁移户口以及签订租赁合同等行为，足以证明武佩林对将系争房屋出售给何文倩系明知且认可的，故王文荣与何文倩就系争房屋签订的买卖合同应属有效。根据合同约定，何文倩有支付房款的义务，王文荣负有交付房屋的义务，但鉴于王文荣与武佩林之间签订的合同系虚假房屋买卖合同，故武佩林应为交房义务的实际承担人。而根据何文倩与王文荣所签订的房屋买卖合同中的约定及房屋买卖的相关交易惯例，付款义务与交房义务存在先后履行顺序，在房款未付清的情况下，负有交房义务的一方有权行使先履行抗辩权拒绝交房。至于何文倩购房款的支付情况，经分析后认定何文倩支付的325，489.52元以及5，374元律师费、4，737元浦东法院代管款为购房款。在何文倩未完全支付购房款之前，要求武佩林、杭琴雯迁出及支付房屋使用费的诉请均难以得到支持。2013年9月25日，原审法院依据查明的事实，作出驳回何文倩的全部诉讼请求的判决。一审判决后，何文倩不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判。该案的案号为（2013）沪二中民二（民）终字第2153号。2014年1月21日，本院审理作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
2014年3月10日，何文倩曾诉至原审法院，要求继续履行何文倩与王文荣之间就系争房屋的买卖合同，该案的案号为（2014）闸民三（民）初字第634号。后何文倩以补充证据材料为由撤回该案的起诉。2014年6月26日，何文倩再次诉至原审法院，请求判令：1、武佩林迁出系争房屋，将系争房屋交付何文倩；2、何文倩自愿给付武佩林房款564，400元。
原审法院另查明，何文倩与郑文俊原系夫妻，两人于2008年10月24日经民政局登记离婚。武佩林与杭琴雯原系夫妻，2003年6月17日经上海市宝山区人民法院调解离婚，2004年11月11日，武佩林与杭琴雯就离婚后的夫妻共同财产在法院主持下达成调解协议，原审法院出具的（2004）闸民一（民）初字5420号民事调解书载明，系争房屋产权归武佩林所有，该房剩余贷款由武佩林负责清偿。
何文倩确认剩余房款尚有564，400元，考虑本案实际情况，同意支付给武佩林600，000元，并于2014年8月7日将上述款项交至原审法院代为管理。
原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。生效的民事判决已经确认武佩林与王文荣就系争房屋的买卖并非真实的意思表示，武佩林仍为系争房屋实际权利人；王文荣与何文倩就系争房屋签订的买卖合同应属有效。根据合同约定，何文倩有支付房款的义务，王文荣负有交付房屋的义务，但鉴于王文荣与武佩林之间签订的合同系虚假房屋买卖合同，故武佩林应为交房义务的实际承担人。在生效判决中认定何文倩已经支付的房款共计为335，600.52元，现何文倩自愿支付给武佩林600，000元，上述两笔款项之和大于合同约定的900，000元的房价款，在何文倩履行完上述支付购房款义务后，要求武佩林迁出系争房屋并将房屋交付给何文倩的诉请可予支持。据此，原审法院判决：一、何文倩应于判决生效之日起三日内给付武佩林600，000元；二、武佩林应于收到上述款项之日起三十日内迁出上海市闸北区保德路XXX弄XXX号XXX室房屋，将上址房屋交付给何文倩。
原审法院判决后，上诉人武佩林不服，向本院提起上诉称：武佩林与何文倩并不认识，双方并无系争房屋买卖关系。请求本院撤销原判，改判驳回何文倩的诉讼请求。
被上诉人何文倩辩称：生效判决认定何文倩在支付剩余房款的情况下可以要求武佩林交房，现何文倩已付清余款，武佩林应当迁出。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王文荣同意武佩林的意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，何文倩经核准登记为系争房屋权利人，其已经支付了房款335，600.52元，现何文倩再支付给武佩林600，000元，上述两笔款项之和大于合同约定的900，000元的房价款，故何文倩有权要求武佩林排除妨碍，迁出并将系争房屋交给何文倩。武佩林的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人武佩林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……