河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商梁民初字第00202号
原告商丘市梁园区前进街道梁园社区居委会（原三里村居委会），住所地商丘市梁园区。
负责人李启源，职务：主任。
委托代理人马永贤，河南六方律师事务所律师。
被告李永泉，男，汉族，1956年11月11日出生，住商丘市苏州路**号。
委托代理人王昱森，河南旷奇律师事务所律师。
被告董长海，男，汉族，1952年4月22日出生，住商丘市睢阳区。
委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所律师。
上列原告诉被告确认合同无效纠纷一案，原告于2015年1月9日诉至本院，要求确认被告李永泉签订的房屋买卖合同无效，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告前进街道梁园社区居委会负责人李启源及其委托代理人马永贤，被告李永泉及其委托代理人王昱森，被告董长海的委托代理人葛磊到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称：1995年10月6日，时任三里村村委会主任的被告李永泉，在没有召开任何村民会议的情况下，将本属于村委会的房屋以村委会的名义卖给董长海，后又于1995年12月31日将该房屋通过签订协议方式，将该房屋购于自己名下，由于李永泉以村委会名义将房屋卖于董长海，不符合相关法律程序，该协议书应属无效，其后被告李永泉与董长海签订的合同也应无效，该行为严重侵害了居委会的集体利益，原告多次找李永泉协商此事，被告以种种理由拒绝给予协商，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。请求：1、依法确认李永泉签订的房屋买卖合同无效。2、被告李永泉依法返还该房屋所取得的所有收益840000元。3、由被告承担诉讼费。
被告李永泉辩称：1、原告系1988年时成立的三里村村委会变更而来，至1995年10月和12月本案发生房屋买卖合同时为居民委员会，适用居民委会法，而不是村委会法，上述行为应认定为居委会的行为。原告所称1995年10月和12月的两份合同和协议，至起诉时已经达19年之久，远远超两年的诉讼时效，不应保护，原告的理由不能成立。3、1995年10月6日三里村东村民组与董长海签订的协议无效，合同不能成立的理由法庭不应支持。这是东村民小组的财产，不需要村民委员会组织法通过，原告的理由不能成立。4、本案所涉房屋的出售，出售给董长海的行为是李永泉代表东村民组的行为，不是李永泉的个人行为，故原告诉称的理由不是事实，协议上不仅加盖了东村民组的公章，房屋房款也是由居委会出具，李永泉个人并没有收取房款，不是李永泉的个人行为。将本案涉案房屋卖给董长海是因村委会实际需要出售，而房屋是38000的价值出售，比购买时多出6000元，不存在侵犯村委会利益的情形，李永泉经手将房屋卖给董长海不存在侵害原告的利益。5、被告李永泉和被告董长海于1995年12月31日签订的协议，是李永泉等价有偿购买，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有侵犯原告的利益，应为合法有效的合同。况且合同约定的权利义务已实际履行完毕，房屋也由行政主管部门于2002年11月13日为李永泉办理房产证，李永泉也有权使用该房屋，根据相关法规规定，我方认为该合同是合法有效的合同。6、原告诉请依法返还该房屋受益的诉请不能成立，应驳回，李永泉取得的该房屋的受益是合法有效的，故原告的诉请无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉请。
被告董长海辩称：1、董长海是本案的无辜者，其于95年10月6日和12月31日，与李永泉为代表的居委会居民组签订的两份协议是客观真实的，不存在原告所说的恶意串通等情形，应为有效合同。2、李永泉当时的身份是居委会主任兼东居民组组长，在买卖房屋时双方对房屋的情况进行了沟通和交流，李永泉本人有权代表居民组对居民组的财产进行处分，并不违反法律的规定。3、根据原告的诉状，原告称多次找李永泉协商此事，但并未找自己协商此事，原告对自己的诉请已超诉讼时效期间。4、作为自己已经远离此事很多年，但先后被公安机关、检察院多次调查了解，本人也已经向办案单位陈述了当年的经过，请法庭在依法查明事实的基础上作出公正的判决。
本案争议焦点：1、原告起诉是否超过诉讼时效期间；2、涉案房屋买卖是否合法有效；3、李永泉是否应返还84万元的受益。
原告为支持自己的请求，向本院提交的证据有：1、前进街道梁园社区居委会证明及李启源身份证，证明原告主体适格；2、原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件、原三里村中居民组与董长海房屋买卖合同、房款收据、董长海与李永泉房屋买卖合同，证明1988年4月14日，原商丘市人民政府批复同意新建三里村居民委员会，隶属向阳区，向阳区公所研究决定，李永泉任居委会主任；李永泉以居委会名义与董长海签订房屋买卖协议，以38000元价格将属于集体的房屋出售给董长海；此后董长海与李永泉又签订协议将房屋出售给李永泉，有恶意串通，以合法形式，掩盖非法目的，损害集体利益。3、梁园区检察院对李永泉询问笔录一份、梁园区纪委处分决定一份，证明李永泉在任居委会主任期间，未向主管部门汇报并同意，也未提交居民委员会讨论的情况下，将集体房屋卖给董长海，违反法律法规的强制性规定，应为无效合同；其后董长海又与李永泉签订的买卖房屋合同也无任何合法依据，也应无效。4、梁园区检察院对三里村村民宋爱真、肖瑞英、刘桂芝、李爱云、宋爱莲、李其明、荣爱芝另询问笔录，证明本案买卖房屋系李永泉用公款购买，用于日后村里的办公地点及老人的福利所用，后在村民不知情的情况下，将房屋出卖为己有，并对外出租收取租金。5、韩书华、刘建国、薛成峰、史小藕书写的租房情况说明，证明四人近年向李永泉租房所交租金，李永泉在无合法依据的情况下，收取的840000元租金应予返还原告。
经庭审质证，被告李永泉对原告证据提出如下异议：
1、原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件、原三里村中居民组与董长海房屋买卖合同、房款收据、董长海与李永泉房屋买卖合同可看出李永泉作为居委会主任可代表该居民小组对外从事民事行为，其代表三里村居委会东居民组与董长海签订的合同不违反法律强制性规定，价格出售符合当时行情，并纳入了居委会的帐目，其是职务行为；后因董长海生病经济困难，要求退还房款，村里也无钱退还，在不侵犯居民委员会的基础下，李永泉将该房购买。不存在恶意串通，也未侵犯集体的利益，故该组证据不能证明原告证明目的。
2、检察院对李永泉的调查笔录将房屋向梁园市场管委会购买的过程以及向董长海出售的价格如实向检察院进行了陈述，并没有恶意串通情形；纪委的处理决定认定了李永泉卖房时没有提交村委会决定，出卖该房屋违反了组织和人事纪律，负有直接责任，并给予其留党察看一年的处分，卖房时没有提交居委会决定，不能证明该规定是效力性规定，纪委处分决定并不影响对外签订民事合同的效力。
3、检察院询问笔录中证人宋爱真等七人系从2002年以来到有关部门控告李永泉有违法行为的上访人，其陈述与客观事实不相符，且是检察机关根据有关当事人的举报，对有关人员的调查，不能作为认定本案民事诉讼的证据。
4、薛成峰等承租人出具的证明是复印件，该证据是证人证言，根据相关规定，证人应出庭接受双方当事人的质询，而原告提交的均是从有关机关复印，无法核实，故不能作为证据使用；且证人所说的不能反映从1995年至今的房屋受益，不能认定应返还84万元的租金。
经庭审质证，被告董长海对原告证据提出如下异议：
1、原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件、原三里村中居民组与董长海房屋买卖合同、房款收据、董长海与李永泉房屋买卖合同，仅能证明在1995年10月6日和12月31日两被告之间所签订的合同以及购房款往来的情况，无法证明以合法形式掩示违法目的。
2、纪委的处分决定与本案无关，处分决定认定的李永泉违犯组织人事纪律事实及据此给予李永泉的处分，不能认定两被告在民法上的合同效力。合同效力由合同法规定，违反法律法规的强制性规定无效，是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，其证明目的不能成立，
3、梁园区检察院对三里村村民宋爱真等询问笔录与本案无关。
4、韩书华等承租人书写的租房情况说明，与董长海无关，不予质证。
被告李永泉为支持自己的请求，向本院提交的证据有：1、原商丘市人民政府批复，证明原三里村村民委员会已于1988年4月14日变更为居民委员会，而非原告所述的违反《村民委员会组织法》，该批复规定居委会办公用房自行解决，李永泉作为居委会主任新建办公房，用售房款归还工程款符合文件规定精神；2、原商丘市向阳区公所文件，证明李永泉被任命为居委会主任，有权代表居委会对外开展业务及从事民事行为；3、2002年10月6日原商丘市向阳派出所证明一份，证明李永泉与李百中为同一人；4、原商丘市梁园市场管理处收据三份，证明李永泉（李百中）在告知三里村东居民组居民（原侯庙大队三里村中队）后，为节省房款以自己名义，于1987年3月16日和1988年6月2日，用东居民组公款两次向原商丘市梁园市场管理处交付丙区一楼19号四间房款计32000元；5、原商丘市三里村市场建设办公室、梁园市场管理处房屋购买证书一份，证明1988年该房产一直在李永泉（李百中）名下，居民组、居委会是知情的；6、1995年10月6日，原三里村东（中）居民组与董长海房屋买卖协议以收据一份，证明双方买卖意思表示真实、自愿，董长海已支付购房款38000元给居民组，且比原购房价多出6000元，属等价有偿的正常买卖行为，不违反法律的强制性规定，不存在侵犯原告权益的事实，李永泉是职务行为；7、2014年11月27日董长海亲笔书写证明一份以照片两张，证明董长海买房经过及后又因生病治疗而转卖房屋，董长海支付购房款及收到购房款的数额38000元；8、1995年12月31日董长海与李永泉协议书一份及董长海收条一份，证明李永泉已将购房款38000元支付董长海，双方买卖合同已履行完毕，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同；9、房产证复印件，证明被告李永泉在2002年11月在房产部门办理了产权证，享有房屋所有权；10、三里村居委会95年记账本及有关收入凭证5页，证明收取董长海的房款已入集体账目，并用于公共支出，印证李永泉是职务行为；11、梁园区纪委审理报告和处分决定，证明李永泉既是三里村居民委员会主任，又兼任居委会东居民组组长，李永泉未提请居委会议或居民代表会议讨论的情况下对本案房屋及办公用房转卖，违反组织、人事纪律错误，给予留党察看一年的处分，违反的不是强制性效力性规定，而是管理规定，不影响合同效力；12、证人赵江鹏、仵宝林、刘现章调查笔录及证明并出庭作证，证明三证人在1995年下半年，见过三里村中队在四胡同墙上张贴过告示，其内容大概为因三里村欠工程款无钱还账，村里决定将梁园市场的四间房屋出售还账。
经庭审质证，原告对被告李永泉提交证据提出如下异议：1、原商丘市人民政府批复不能作为违反强制性规定处置财产的依据；2、原商丘市向阳区公所文件只能证明李永泉系三里村主任，但代表居委会处理财产的行为，违反强制性规定无效。3、原商丘市梁园市场管理处收据三份，只能证明李永泉依居委会的名义向市场管理处支付房款，并不能说是三里村东村民组的款项。4、原商丘市三里村市场建设办公室、梁园市场管理处房屋购买证明一份，不能证明居民了解该房屋的真实情况。5、原三里村东（中）居民组与董长海房屋买卖协议及收据，可印证李永泉以居委会的名义签订合同，而不是东居民组；6、董长海亲笔书写证明一份以照片两张，不能证明所签的房屋买卖合同属于有效合同；7、董长海与李永泉协议书及董长海收条，在李永泉明知其以前所签的合同不符合规定的情况下，仍然与董长海签订房屋买卖合同，将房屋购于自己名下，在没有合法依据的前提下，其两被告所签的合同也认定无效。8、房产证在合同自始无效时，被告不能依没有合法依据取得的财产作为自己的私有财产；9、三里村居委会95年记账本及有关收入凭证与本案无关联性；10、纪委的处理决定，并不代表其决定没有确定合同无效。11、证人证言不客观真实与当庭的陈述有相互矛盾之处，其证言不可采信。
经庭审质证，被告董长海对李永泉提交的证据无异议。
本院依据证据规则，对双方无争议的证据予以确认。对原、被告提交有争议的证据，经综合分析作出如下认证：
被告李永泉对原告证据的异议：
1、原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件、原三里村中居民组与董长海房屋买卖合同、房款收据、董长海与李永泉房屋买卖合同，可看出李永泉作为居委会主任可代表该居民小组对外从事民事行为，其代表三里村居委会东居民组与董长海签订的合同不违反法律强制性规定，价格出售符合当时行情，并纳入了居民组的帐目，其是职务行为；后因董长海生病经济困难，要求退还房款，村里也无钱退还，在不侵犯居民委员会的基础下，李永泉将该房购买，不存在恶意串通，也未侵犯集体的利益，故该组证据不能证明原告证明目的。本院认为，原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件，结合纪委处分决定和李永全纪委笔录，可证明1988年4月三里村居民委员会由侯庙大队三里村的中、西两个生产队在土地征用后身份转换为城市市民批复成立，原中队变更为东居民组，西队变更为西居民组，李永泉为东居民组组长同时兼任居委会主任，李永泉在与董长海所签买卖房屋合同时间为1995年10月6日，该时间居委会和东居民组已成立，买卖协议出卖方明确为商丘市向阳区三里村中（东）居民组，协议由李永泉在出卖方处签名，并加盖中（东）居民组变更前的商丘市叶庄公社侯庙大队三里村中队财务专用章，主管单位加盖商丘市向阳区三里村居民委员会公章。并在协议最下端说明该房屋在农转非后属三里村居委会东居民组，纪委的处分决定和审理报告亦证实该出卖的四间房屋属三里村居委会东居民组所有，董长海所交房款38000元计入三里村居委会东居民组账目，作为居委会相关支出，可证明出卖人应为三里村中（东）居民组，而非居委会。后董长海因病要求退房，于同年12月31日以原价38000元将卖房协议转让给李永泉，董长海出具了该款收条。该组证据并不能仅因间隔时间较近而证明双方所签房屋买卖协议及转让协议是双方知情通谋且目的为损害集体利益而为，纪委审理报告亦未对此认定。双方的协议为双务有偿合同，原告并未有证据证明当时交易价格明显失当，使利益受损。该房屋非为禁止流通物和限制流通物，可以成为交易的对象。只是该房屋属东居民组居民共同共有，在未经共同共有人或居民代表同意时，李永泉无权以东居民组名义和组长身份签名予以买卖处分。故对被告认为该组证据不能证明原告的证明目的予以采纳。
2、检察院对李永泉的调查笔录将房屋向梁园市场管委会购买的过程以及向董长海出售的价格如实向检察院进行了陈述，并没有恶意串通情形；纪委的处理决定认定了李永泉卖房时没有提交居委会决定，出卖该房屋违反了组织和人事纪律，负有直接责任，并给予其留党察看一年的处分，卖房时没有提交居委会决定，不能证明该规定是效力性规定，纪委处分决定并不影响对外签订民事合同的效力的异议。本院认为，李永全调查笔录中显示内容与本案有关的房屋买卖的陈述并无双方恶意串通的事实，纪委的处理决定亦未认定此事实，仅对李永泉卖房时没有提交居委会决定，出卖该房屋违反了组织和人事纪律行为进行了党纪处分，而合同的效力确认是依据《合同法》合同效力的规定确定，未经居委会大会决定出卖房屋是否违反法律法规的强制性规定，依《合同法》解释二第十四条的规定是指效力性强制性规定，而非违反任何法律法规规定均为无效。原告以该证据证明李永泉卖房时违反《居委会组织法》没有提交居委会大会决定就得出该买卖合同违反法律法规的强制性规定，必然无效的证明目的，原告并未阐述该规定是效力性规定的理由，故对被告对原告证明目的异议予以采纳。
3、检察院询问笔录中证人宋爱真等七人系从2002年以来到有关部门控告李永泉有违法行为的上访人，其陈述与客观事实不相符，且是检察机关根据有关当事人的举报，对有关人员的调查，不能作为认定本案民事诉讼的证据。本院认为，该询问笔录系检察机关依职权而为，该询问笔录中宋爱真等七人的部分证言涉及本案房屋购买过程内容与本案事实具有关联性，询问笔录中证人就居委会购买房屋的动机、房屋归属、用途与李永泉的询问笔录中对此的事实陈述相印证，故该部分事实可予认定，证人与李永泉是否有利害关系、检察机关因何调查，均不是否定宋爱真等七人证人身份的及其陈述不是证人证言的理由，与李永泉是否有利害关系只是判断证人证言真实性考虑的因素。凡知道案件事实的人均可为证人，其证言均是证据，故对原告异议不予采纳。
4、薛成峰等承租人出具的证明是复印件，该证据是证人证言，根据相关规定，证人应出庭接受双方当事人的质询，而原告提交的均是从有关机关复印，无法核实，故不能作为证据使用；且证人所说的不能反映从1995年至今的房屋受益，不能认定应返还84万元的租金的异议。本院认为，该证据系本院依当事人申请调取复印于梁园区纪委调查材料，又系薛成峰等承租人亲笔书写对承租李永泉房屋时间、租金的证明，其真实性可予认定，被告李永泉亦未否认承租人、租金、租赁期限的真实性，故该证据可以作为本案认定事实的证据。但该四承租人书写证明时间为2014年8月21日，薛成峰、刘建国明确租赁到期日为2015年底外；韩书华、史小藕明确租赁到期日为2015年1月，该二人到期后是否还在承租该房交付租金无法判定，原告亦未提交相关证据予以证明，该二人交付租金应计算至2015年1月。原告依据四承租人所交租金计算得出为84万元，本院计算为73万元，原告在庭审笔录中明确为系依据该四承租人证明要求返还的是近几年租金，而非自1995年以来租金，故对被告异议不予采纳。
二、被告董长海对原告证据的异议：
1、原商丘市人民政府批复、原商丘市向阳区公所文件、原三里村中居民组与董长海房屋买卖合同、房款收据、董长海与李永泉房屋买卖合同，仅能证明在1995年10月6日和12月31日两被告之间所签订的合同以及购房款往来的情况，无法证明以合法形式掩盖非法目的的异议。本院认为，以合法形式掩盖非法目的是规避行为，即当事人力图以某种不受禁止的行为来达到实现某种受禁止的行为的目的，一般情况下会有在合法民事法律行为之下隐藏的违反法律法规效力性规定的禁止性行为，隐藏的行为的结果才是当事人真实意思而欲实现的目的。而本案两被告之间的买卖和李永泉以三里村中（东）居委会组与董长海之间的买卖合同的目的系为转移房屋的所有权，该目的并非为效力性法律法规禁止的不法目的。原告该证据不能证明双方买卖房屋的合同是虚伪意思表示下掩盖有真实意思所欲所为的违反法律法规效力性规定的不法目的，故对被告异议予以采纳。
2、纪委处分决定与本案无关，纪委的处分决定认定的李永泉违犯组织人事纪律事实及据此给予李永泉的处分，不能认定两被告在民法上的合同效力。合同效力由合同法规定，违反法律法规的强制性规定无效，是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，证明目的不能成立的异议。本院认为，该异议在被告李永泉对此相同的异议中已做评述分析，纪委处分决定中认定李永泉违反《居委会组织法》中重大事项应经居委会大会或居民代表大会决定的规定，是否就是效力性强制性规定，是法律解释的问题，而非事实问题，原告以违反《居委会组织法》中的该规定直接得出就是违反法律法规的效力性强制性规定的目的结论，不被本院认可，在《合同法》中规定的出卖人对出卖物应当具有所有权和处分权，但无权出卖人违反该规定的出卖合同却非无效合同，对《公务员法》中禁止公务员从事营利性活动的规定违反，并不导致其所实施的开店经营中买卖合同的效力。故对被告异议予以采纳。
3、梁园区检察院对三里村村民宋爱真等询问笔录与本案无关的异议。本院认为，该询问笔录中宋爱真等七人的部分证言涉及本案房屋购买过程内容与本案事实具有关联性，故对被告异议不予支持。
三、原告对被告李永全证据的异议；
1、原商丘市人民政府批复不能作为违反强制性规定处置财产的依据的异议。本院认为，该批复仅对新建三里村居委会予以同意，隶属向阳区，人员工资由财政按规定支付，办公用房由原村民组自行解决予以明确。原告以此证明李永泉作为居委会主任新建办公房，用售房款归还工程款符合文件规定精神，首先该批复并未赋予李永泉随意处置资产的权利，其二，民事权利的取得必须有全国人大及其常委会和国务院制定法律法规来确认而非批复。该批复实际是对居委会的办公用房如何解决不予过问，如何解决是你们自己的事情，可能是考虑三里村居委会前身村民组原有办公用房而定。在李永泉用三里村东居民组的款项购买梁园市场门面后将两间门面曾用作居委会办公用房，后又在白银路新盖村委会办公用房，那买卖房屋和新建办公用房所签建设合同如未经居委会大会同意，是否也一定是无效合同，关键要看该规定是否是效力性的强制性规定，而非对任何法律法规的强制性规定的违反均导致合同无效，故对被告的证明目的和原告的异议均不予采纳。
2、原商丘市向阳区公所文件只能证明李永泉系三里村主任，但代表居委会处理财产的行为，违反强制性规定无效的异议。本院认为，该证明仅能证明李永泉系三里村居委会主任，在其权限内可以代表居委会从事相关民事行为，但如对涉及全体居民重大利益的事项，依《居民委员会组织法》应经居民大会同意，对该规定的违反所从事的民事行为是否一律无效，还是要确定该规定是效力性强制规定，还是管理性强制性规定，而非对任何法律强制性规定的违反一律无效，故对原告异议不予采纳。
3、原商丘市梁园市场管理处收据三份，只能证明李永泉依居委会的名义向市场管理处支付房款，并不能说是三里村东居民组的款项的异议。本院认为，该收据载明交款人为李百中（李永泉）、金额共32000元和两次交款日期，仅从该收据上并不能证明李永泉是用的村委会款项还是东居民组款项购买的房屋，因为李永泉既是东居民组组长又兼任居委会主任，这要从房款来源、其后又出卖予董长海协议的出卖人主体、卖房款的归属予以判断，从李永泉笔录中陈述购房款为东居民组公款，房屋归属东居民组，居委会无收入，与董长海所签协议主体明确为三里村中（东）居民组，董长海款项计入东村民组账目，可证明该购房款来源于东居民组公款，该事实亦亦在纪委关于李永全违纪问题的审理报告中予以认定，故对原告异议不予采纳。
4、原商丘市三里村市场建设办公室、梁园市场管理处房屋产权登记证明一份，不能证明居民了解该房屋的真实情况的异议。本院认为，该证明不是产权登记证明，仅是对三里村东居民组以李百中（李永泉）之名交款后对所购房屋座落位置、间数、价格、购买人的确认，从李永泉笔录和宋爱真笔录中可证明居民知道该房是公款购买，但本案全部证据显示除李永泉知情外，还有其他居民知道该房是借李永泉之名购买，故对原告异议予以采纳。
5、原三里村东（中）居民组与董长海房屋买卖协议及收据，可印证李永泉以居委会的名义签订合同，而不是东居民组的异议。本院认为，该协议的出卖人甲方明确写明为商丘市向阳区三里村中居民组，在协议的签名处由出卖人甲方加盖有商丘市叶庄公社侯庙大队三里村中队财务专用章，并由该居民组组长（兼任居委会主任）李永泉签名，同时在协议甲方主管处加盖三里村居委会印章，并在合同最后说明，农转非前属叶庄乡侯庙大队三里村中队，农转非后属商丘市向阳区三里村东居民组，甲方主管居委会的盖章在该协议只是表示同意的意思而已。该协议显示的买卖主体、买卖主体的签字盖章、其后对出卖物的所有人说明均可证明李永泉在出卖人甲方的签名是代表三里村东（中）居民组，而非居委会，故对原告异议不予采纳。
6、董长海亲笔书写证明一份及照片两张，不能证明所签的房屋买卖合同属于有效合同的异议。本院认为，该证据证明了董长海买房和其后因病转卖与李永泉的过程，与李永泉的调查笔录和纪委审理报告认定的该事实过程一致，双方当事人对李永泉未经居委会居民代表的同意而出卖该房屋的事实均无异议，双方的争议问题是该事实中李永泉对《居民委员会组织法》涉及全体居民重大利益的事项应经居委会居民代表决定的规定的违反，而签订的买卖合同的效力问题，是否违反法律法规的效力性强制性规定的问题，不是事实认定问题，该规定是否是合同法解释二中规定的效力性强制性，是决定该合同效力的基础，而非事实，故对原告异议予以采纳。
7、在李永泉明知其以前所签的合同不符合规定的情况下，仍然与董长海签订房屋买卖合同，将房屋购于自己名下，在没有合法依据的前提下，两被告所签的合同也应认定无效的异议。本院认为，明知是一种主观状态，民法上对明知称为恶意即为知情，不知或不应知道称为善意，民法上的善意和恶意，均不是民事法律行为中的意思表示内容，一般不会影响双方合同的效力。在特定对第三人利益有影响时，会赋予第三人撤销权或对抗效力。如合同法中第三人对恶意有偿受让人的撤销权，物权法中非经登记不得对抗善意第三人及善意取得。而合同效力的判断法律基础是合同法中关于合同效力的规定，而非知情和不知情，故对原告异议不予采纳。
8、房产证在合同自始无效时，被告不能依没有合法依据取得的财产作为自己的私有财产的异议。本院认为，有效的合同是物权取得的推动力，合同作为债如同河两岸穿梭的船，通过其而到达彼岸获得物权的移转，在合同无效时，其基于无效合同而发生的物权变动将无合法依据，将自动回复到合同前的原始状态，双方互负返还义务，双方此时均有不当得利请求权或返还原物的物权请求权，故对原告异议予以采纳。
9、三里村居委会东居民组1995年记账本及有关收入凭证与本案无关的异议。本院认为，该证据中涉及董长海交房款的收据及账目对此款项的计入与本案的事实具有明确的关联性，亦为纪委审理报告确认，故对原告异议不予采纳。
10、纪委的处理决定，并不代表其决定没有确定合同无效的异议。本院认为，纪委的处理是依据《中国共产党纪律处分条例》的规定对党员违反党纪和法律法规的纪律处分。而合同的效力是依据合同法关于合同效力的规定，故对原告异议不予采纳。
11、证人证言不客观真实与当庭的陈述有相互矛盾之处，其证言不可采信。本院认为，该三证人在与己无关且事隔20年之久对证言中张贴公告的地点、内容、纸张颜色、书写字迹工具等均能较准确描述，与日常生活经验明显不符，且证人来源不清，故对该三名证人证言不予采信，故对原告异议予以采纳。
五、审理查明的事实：
本院依据上述确认的有效证据和当事人及其代理人的历次庭审答辩及陈述，认定以下案件事实：因建设梁园市场征用原隶属于商丘市叶庄公社侯庙大队三里村中、西生产队的土地，拟成立三里村居委会，原中生产队变更为居委会东居民组，西生产队变更为居委会西居民组。1985年12月，李永泉开始负责批复同意前的三里村居委会工作并兼任东居民组组长。1988年4月14日，原商丘市人民政府（现梁园区政府）对向阳区、叶庄乡《关于新建三里村居民委员会的请示》予以批复同意，隶属向阳区，办公用房由原村民组自行解决。1989年9月20日，商丘市向阳区公所发文决定，被告李永泉为三里村居民委员会主任。1987年3月16日、1988年6月2日，被告李永泉以其别名李百中之名代表三里村居委会东居民组，用三里村居委会东居民组的公款向原商丘市梁园市场管理处两次交付共32000元，用于购买梁园市场丙区1楼19号4间门面房，建筑面积82.94平方米。该门面曾用作居委会办公用房。1995年10月6日，李永泉在未召开居民（代表）会议决定的情况下，以商丘市向阳区三里村中（东）居民组名义与董长海签订房屋买卖协议，将该房屋以38000元出卖予董长海。董长海所交房款计入三里村东居民组账目。用于三里村居委会的办公和日常支出。1995年12月31日，董长海因病治疗用钱要求李永泉退房，李永泉因东居民组所收董长海房款用于三里村居委会相关支出，李永泉自己以38000元支付董长海所交房款，并与董长海签订房屋买卖转让自己的协议。2002年11月，李永全用原购房票据将该房屋过户登记至自己名下。
本院认为，《居民委员会组织法》第十条第二款规定的涉及全体居民利益的重大问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。被告李永泉违反该规定，出卖居民组房屋的合同及其后又与董长海所签房屋转让合同涉及集体利益，应属效力性强制性规定，应属无效合同。原告在明确诉请要求李永泉返还收益840000元时，未按要求庭后七日内缴纳诉讼费用，故本院对此请求不予处理。对被告所提原告诉请已超过诉讼时效的抗辩，因诉讼时效在在《最高法诉讼时效解释》中第一条明确其仅适用债权请求权，并对特殊债权请求权排除诉讼时效的适用。而请求权是请求相对人为一定行为或不为一定行的权利；确认合同无效的后果是直接使原有的民事法律关系予以消灭，与债权中的形成权相近，而形成权一般适用除斥期间。而导致合同无效的原因一般是该合同违反法律、法规的效力性强制性规定或违反社会公共利益，从价值判断上国家对其予以否定，故无论从确认合同无效的权利性质和确认合同无效的价值判断上，确认合同无效的诉请都不会适用诉讼时效的规定，故对被告该抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，经审判委员会研究决定，判决如下：
确认1995年10月6日李永泉以商丘市向阳区三里村中（东）居民组名义与董长海签订房屋买卖合同及1995年12月31日董长海与李永泉签订房屋买卖转让合同无效。
一审案件受理费100元，由被告李永泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 申朝帅
审 判 员 张 峰
人民陪审员 杨清河
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 石 莹