安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1602民初4193号
原告（反诉被告）：鲁伟，女，1971年2月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：李万华，安徽智立律师事务所律师。执业证号13416201410980179。
被告（反诉原告）：安徽省锦泰房地产开发有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：程献青，该公司董事长。
委托代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。执业证号13416200010517054。
原告鲁伟诉被告安徽省锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告鲁伟及其委托代理人李万华、被告安徽省锦泰房地产开发有限公司的委托代理人宋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁伟向本院提出诉讼请求：1、要求出卖方安徽省锦泰房地产开发有限责任公司继续履行合同，尽快交房；2、被告安徽省锦泰房地产开发有限公司赔偿原告鲁伟逾期交房的违约金共计25566元。事实与理由：2014年8月16日，原告鲁伟分别以3634.21元/平米和3684.21元/平米的价格购买了安徽省锦泰房地产开发有限公司开发的名士豪庭小区两套面积为39.44平方米的公寓型住宅，房号为第5幢10层1009室和第5幢10层1010室，并签订了购房合同，房屋总价为144994元，原告鲁伟已经支付了148638元，按揭贷款14万元，并已经向开发商提供了按揭手续。房屋买卖合同约定出卖方应在2015年4月30日之前交房，可是至今已经过去一年多的时间，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司仍未交房。2016年9月9日，原告鲁伟变更诉讼请求，要求被告安徽省锦泰房地产开发有限公司赔偿原告鲁伟逾期交房的违约金共计30797.79元（自2015年4月30日计算至2016年9月30日，之后的违约金按双方签订的《商品房买卖合同》关于违约金支付的约定标准计算至房屋交付之日）。
被告安徽省锦泰房地产开发有限公司辩称，由于原告鲁伟先行违约，逾期支付房款，其无权提出逾期交房及违约金的相关主张，应驳回原告鲁伟的诉讼请求，另根据双方合同约定的逾期交付房屋违约金约定过高，即使本诉被告安徽省锦泰房地产开发有限公司违约应参照该房的租金价值支付对应期限的违约金。
被告安徽省锦泰房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求解除与被反诉人鲁伟之间的名仕豪庭小区第5幢10层1009室和第5幢10层1010室商品房买卖合同；2、请求被反诉人鲁伟支付逾期付款违约金7000元；3、请求反诉费用由被反诉人鲁伟承担。事实与理由：2014年8月16日，反诉人安徽省锦泰房地产开发有限公司与被反诉人鲁伟签订商品房买卖合同，约定被反诉人鲁伟购买反诉人安徽省锦泰房地产开发有限公司开发的名士豪庭小区两套面积为39.44平方米的公寓型住宅，房号为第5幢10层1009室和第5幢10层1010室。双方约定签订合同时被反诉人鲁伟支付反诉人安徽省锦泰房地产开发有限公司首付购房款为144994元，被反诉人鲁伟已经交纳购房款148638元，剩余14万元办理银行按揭。但被反诉人鲁伟至今未办理银行按揭，同时现因该房屋尚未通过综合验收，被反诉人鲁伟要求继续履行不具有可操作性，故反诉人根据双方买卖合同第七条第一款第二项的规定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，提出解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求。
原告鲁伟对被告安徽省锦泰房地产开发有限公司的反诉辩称，1、反诉被告鲁伟不同意解除合同；2、房屋没有交付，反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司或相关银行也未通知反诉被告鲁伟办理抵押按揭手续，答辩人不存在违约行为。商品房按揭办理流程为：第1步、商品房开发商向贷款银行提出按揭贷款合作意向；第2步、贷款银行对房地产开发商所开发的项目、建筑资质、资信等级、财务情况等进行调查，并与符合条件的商品房开发商签订按揭贷款合作协议；第3步、房地产开发商与借款人（××）签订购房协议，购买者交首付房款，及时通知、告知购买者所进行按揭贷款的合作银行名称及办理按揭贷款手续的合理期限；第4步、借款人持购房协议、首付款购房收据、身份证等到房地产开发商指定的按揭贷款合作银行申请按揭贷款；第5步、经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行将款项存入商品房销售商的账户。也就是说在商品房购房者提出按揭贷款申请之前，银行需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，进行审查的前提就是应该有楼盘的开发商进行申请，然后符合规定后，商品房的开发商与按揭贷款银行签订项目合作协议书之后，房屋的购买者才可以到该银行办理按揭抵押贷款，否则，购买者无法办理。因为，商品房的购买者不知晓商品房的开发商与哪个银行进行合作进行按揭抵押贷款。在商品房买卖中，采用按揭贷款的，房屋销售方在办理按揭贷款程序中是起到主导和关键的衔接作用，然而，本案中，反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司并没有通知反诉被告鲁伟于什么时间到什么银行办理抵押按揭贷款手续，其也未提供证据证明及时通知反诉被告鲁伟按时在规定的时间内到指定的银行办理按揭贷款手续。综上，过错方为反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司，而非反诉被告鲁伟，反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司所称反诉被告鲁伟未按时到银行做按揭抵押款与客观事实不符，反诉被告鲁伟并无任何的违约行为，应驳回反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司的反诉请求。
原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对原告鲁伟提交的鲁伟居民身份证，对反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司提交的安徽省锦泰房地产开发有限公司的法定代表人授权委托书、安徽省锦泰房地产开发有限公司的组织机构代码证、合同编号分别为XXXX与XXXX商品房买卖合同两份，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院对原告鲁伟提交的收据一份，证明原告鲁伟购买被告安徽省锦泰房地产开发有限公司的两套房屋并按约定缴纳了房屋首付款的事实，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。
本院对反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司提交的收据复印件一份，因其是复印件，对其证据效力不予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月16日，原告鲁伟与被告安徽省锦泰房地产开发有限公司签订了合同编号分别为XXXX与XXXX商品房买卖合同两份，约定原告鲁伟购买被告安徽省锦泰房地产开发有限公司开发的位于安徽省亳州市谯城区魏武大道西侧、凤尾沟北侧的名仕豪庭第5幢10层1009号和第五幢10层1010号的商品房，两套商品房的总售价分别为143333元、145305元，合计商品房总售价为288638元，两套商品房的首付款分别为73333元、75305元，合计首付款为148638元，原告鲁伟已于签订商品房买卖合同当天将两套商品房首付款148638元交付给被告安徽省锦泰房地产开发有限公司，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司向原告鲁伟出具收据一份。其中两份商品房买卖合同第六条分别约定：“买受人按银行按揭的方式按期付款，即买受人在签订本合同当日支付房款计人民币柒万叁仟叁佰叁拾叁元整，余款计人民币：柒万元整向银行申请按揭贷款”、“买受人按银行按揭的方式按期付款，即买受人在签订本合同当日支付房款计人民币柒万伍仟叁佰零伍元整，余款计人民币：柒万元整向银行申请按揭贷款”。合同第八条均约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经综合查验合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不做累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。”并于当天将购房首付款148638元交付给被告安徽省锦泰房地产开发有限公司，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司向原告鲁伟出具收据一份。签订两份商品房合同后，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司未通知原告鲁伟办理银行按揭贷款，且至2016年9月29日涉案商品房仍未进行竣工验收。
本院认为：综合双方诉辩意见及举证、质证，本案争议的焦点为，原告（反诉被告）鲁伟签订合同后未办理银行按揭贷款手续属于哪方责任？
商品房销售合同是指房地产开发企业将已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告鲁伟与被告安徽省锦泰房地产开发有限公司于2014年8月16日签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。涉案商品房买卖合同均约定原告鲁伟于签订商品房买卖合同当天支付给被告安徽省锦泰房地产开发有限公司购房首付款，下余购房款向银行申请按揭贷款，但均未约定原告鲁伟应何时及如何办理银行按揭手续。银行按揭是按揭银行与开发商签订按揭贷款合作协议书，按揭银行承诺针对开发商某一特定的房地产开发项目的购房者，向符合特定条件的购房者提供贷款，由购房者将所购房产抵押给银行，开发商向银行提供担保，保证在购房者未能按期偿还银行贷款时，由开发商代购房者向银行偿还贷款。本案中被告安徽省锦泰房地产开发有限公司有义务向原告鲁伟提供办理银行按揭手续的银行相关信息，但仍未向原告鲁伟提供，致使原告鲁伟无法办理银行按揭手续，故原告鲁伟对签订合同后未办理银行按揭贷款手续不应承担违约责任，对被告安徽省锦泰房地产开发有限公司的反诉请求不予支持。
根据原、被告双方签订的两份商品房买卖合同的约定，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司应在2015年4月30日前将综合查验合格的商品房交付给原告鲁伟使用，本案中被告安徽省锦泰房地产开发有限公司至2016年9月29日仍未进行竣工验收，故被告安徽省锦泰房地产开发有限公司应承担违约责任。根据原、被告双方签订的两份商品房买卖合同第九条的约定，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司逾期交房后，买受人即本案原告鲁伟可要求继续履行涉案合同并要求被告安徽省锦泰房地产开发有限公司承担违约责任，故本院对原告鲁伟要求被告安徽省锦泰房地产开发有限责任公司继续履行合同并赔偿原告鲁伟逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。
关于被告安徽省锦泰房地产开发有限公司关于合同约定的逾期违约金过高的抗辩意见，本院认为，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司未提供证据证明涉案商品房买卖合同中约定的违约金过分高于给原告造成的损失，对其该抗辩理由本院不予采纳。
关于逾期交房违约金的计算方法，被告安徽省锦泰房地产开发有限公司应根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，每日按原告鲁伟已付款146838元的万分之四计算，自2015年5月1日起计算至讼争商品房综合验收合格、并通知原告鲁伟交付之日止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安徽省锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，协助原告（反诉被告）鲁伟办理银行按揭手续并继续履行合同；
二、被告（反诉原告）安徽省锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）鲁伟支付逾期交房违约金（以已付款146838元为基数，自2015年5月1日起按日万分之四计算至讼争商品房综合验收合格、并通知原告鲁伟交付之日止）；
三、驳回反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费570元，由被告安徽省锦泰房地产开发有限公司负担；反诉受理费65元，由反诉原告安徽省锦泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 邢丽侠
人民陪审员 明博文
人民陪审员 张利伟
二〇一七年一月三日
书 记 员 张馨予