湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民三终字第119号
上诉人（原审被告）李冬林，怀化中房房地产开发公司辰昱财富综合楼项目部（怀化市红星南路）负责人。
委托代理人吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张应龙。
被上诉人（原审原告）王卫真。
二被上诉人共同委托代理人龙齐海，湖南紫鑫律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人张树清，湖南紫鑫律师事务所律师。
原审被告怀化中房房地产开发公司，住所地怀化市鹤城区人民东路138号。
法定代表人陈洪生，该公司经理。
上诉人李冬林因与被上诉人张应龙、王卫真、原审被告怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）商品房预售合同纠纷一案，不服怀化市中级人民法院（2014）怀中民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人李冬林及委托代理人吴玉文，被上诉人张应龙、王卫真及二被上诉人共同委托代理人龙齐海、张树清到庭参加了诉讼，原审被告中房公司经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告张应龙、王卫真诉称：李冬林以中房公司名义，借用其房地产开发资质，成立怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部（以下简称项目部，被告李冬林任项目部责任人），开发经营位于怀化市鹤城区红星南路的辰昱财富房地产项目。该项目开发经营期间，从2011年5月29日至2013年9月30日，李冬林以项目部或者其本人的名义，通过与张应龙、王卫真、王卫国签订《商品房销售合同》、出具借据等方式，收取张应龙、王卫真、王卫国购房款及定金（其中定金300万元，购房款280万元），共580万元，向张应龙、王卫真、王卫国借款880.5万元。现该项目已经建成，李冬林既没有按合同交付房屋，也没有按约定偿还借款。合同法第一百零七条、第一百一十五条规定，“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。李冬林不履行交付房屋的义务，应当双倍返还定金。其未按约定的期限偿还借款，系违约行为，应当立即偿还。李冬林借用中房公司的房地产开发经营资质，并以其名义开发辰昱财富项目，两者形成挂靠关系，被挂靠人中房公司应当对挂靠人李冬林经营房地产开发所产生的债务承担连带责任。经与被告多次协商未果，现提起诉讼，请求如下：一、请求判令解除原、被告商品房买卖合同；二、请求判令被告李冬林双倍返还定金462万元，返还已付购房款349万元，赔偿损失349万元，立即偿还原告借款880.5万元及利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从借款逾期之日起算，计算至借款全部清偿之日止），被告中房公司承担连带责任；三、诉讼费用由被告承担。
本案起诉时的原告为张应龙、王卫真、王卫国，在本案审理过程中，王卫国于2015年1月21日向一审法院书面申请撤回起诉，张应龙、王卫真于2015年1月21日向一审法院书面申请撤回民间借贷纠纷部分的起诉。
一审法院查明：2012年3月1日，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部为甲方，张应龙、王卫真为乙方，双方签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部将辰昱财富项目第一幢一单元第三层共3850㎡房屋售予张应龙、王卫真，3000元／㎡，计价1155万元，原告付定金300万元，购房款支付方式另行协商，2013年5月30日之前交房。合同签订当天，张应龙、王卫真向怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部支付了购房定金300万元。双方在该合同最后还手写约定：“注：1、因出卖人其它原因需收回该房产终止合同可在2013年3月1日前退还买受人全部购房款本合同自动作废。2、买受人今后的购房款支付方法另行协商好后再填写”。怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部没有在2013年3月1日前退还张应龙、王卫真购房款，且截止本案一审庭审时，也没有退还张应龙、王卫真已支付的300万元购房定金。
2012年8月4日，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部为甲方，张应龙、王卫真为乙方，双方签订《怀化市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部将辰昱财富项目第一幢第29层16套（2901号-2916号、2823号房，不含2903号房）共1144㎡售予张应龙、王卫真，2500元／㎡，计价280万元，于合同签订时付清，2013年5月30日之前交房。合同签订当天，张应龙、王卫真向怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部支付了购房款280万元。
现怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目已经建成，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部至今没有按合同约定向张应龙、王卫真交付上述房屋。2014年1月开始，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部又将辰昱财富项目第一幢第29层15套房屋（2901号-2916号及2823号房，不含2903号房及2908号房）出售给了第三人，并办理了房屋买卖网签手续，2015年3月18日，2908号房也被法院予以查封，而申请人并非原告，且该套房屋房产信息状态亦为已网签。
另查明，李冬林以中房公司名义，借用中房公司房地产开发资质，成立怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部（李冬林任该项目部负责人），开发经营位于鹤城区红星南路的辰昱财富项目。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、被告李冬林作为辰昱财富项目的实际开发人，其以怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部名义与原告签订了《商品房买卖合同》及《怀化市商品房买卖合同》，两份合同上均加盖了怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部的公章，且怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部在收到原告的购房定金及购房款后还分别给原告出具了收款收据，该两份收款收据上有李冬林的签名，还加盖了怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部财务专用章公章，故足以认定该两份商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，且该两份合同不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，故均为有效合同。双方在《商品房买卖合同》及《怀化市商品房买卖合同》中约定，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部应于2013年5月30日前向原告交付房屋，但李冬林、怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部、中房公司至今没有交付房屋给原告，导致原告的合同目的无法实现，且李冬林在答辩时也同意解除与原告签订的房屋买卖合同，故本院对原告要求解除《商品房买卖合同》及《怀化市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。李冬林辩称该两份合同名为房屋买卖合同，实为借款合同，但其未能提供充分有效的证据证实其主张，而其提供的《还款明细表》及《李冬林偿还张应龙、王卫真、王卫国借款收支明细表》只能证明其多次向原告借款及相关债务的部分偿还情况，而不能证实以上两份合同名为房屋买卖合同实为借款合同，故该院对李冬林的该辩解意见不予采纳。同时，李冬林如认为以上两份房屋买卖合同不是其真实意思表示，对其不公平，损害其利益，其也完全可依《中华人民共和国合同法》的相关规定行使合同撤销权，但其未在法定除斥期间内行使，故该院对其该辩解意见也应不予采纳。
二、1、原告向怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部购买辰昱财富1幢一单元第三层3850平方米的房屋，已依《商品房买卖合同》约定支付了购房定金300万元，但怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部至今未向原告交付房屋，已构成违约，现双方的合同也已解除，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部应当双倍返还原告定金。因该合同所约定的购房款总额为1155万元，而根据法律规定定金的数额不能超过主合同标的百分之二十，故应认定原告交付的300万元中的231万元为定金，另外69万元为购房款，因此，对原告要求退还购房款69万元及双倍返还定金462万元（231万元定金的双倍）的主张予以支持。原告还主张，因被告存在违约行为，故被告应按不低于已付69万元购房款一倍的标准赔偿其购房款损失69万元，但原告未能提供证据证实原告将该房屋又出售给了第三人，且原告针对被告的违约行为已选择了双倍返还定金，因此，原告的该主张不能成立，对其该主张应不予支持。2、原告向怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部购买辰昱财富项目第一幢第29层16套（2901号-2916号、2823号房，不含2903号房）共1144㎡的房屋，已依《怀化市商品房买卖合同》的约定支付了购房款280万元，但怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部至今未向原告交付房屋，且在与原告签订购房合同后，又将该房屋出售给了第三人，导致原告的合同目的不能实现，无法取得房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，原告在解除合同的同时，可以要求返还已付购房款，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告要求返还已付购房款280万元，并要求赔偿280万元的理由成立，该院对原告的该诉讼请求予以支持。3、因怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部不具有法人资格不能独立承担民事责任，而李冬林系挂靠中房公司开发辰昱财富项目，其是辰昱财富项目的实际开发人，故向原告退还购房款349万元（69万元购房款＋280万元购房款）、双倍返还定金462万元及赔偿损失280万元的责任应由李冬林承担。又因辰昱财富项目系中房公司名下的项目，中房公司作为该项目的被挂靠方，应与李冬林共同对外承担法律责任，故对原告要求中房公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。中房公司辩称李冬林的行为与中房公司无关的理由不能成立，该院对其该辩解意见不予采纳。
三、在本案审理过程中，张应龙、王卫真向一审法院书面申请撤回民间借贷纠纷部分的起诉，而保留了商品房预售合同纠纷部分的起诉，应视为张应龙、王卫真对诉讼请求的变更，因其该行为系对自己诉讼权利的处分，且系减少诉讼请求，故该院予以准许。王卫国向该院申请撤诉，该院已另行裁定予以准许。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立，一审法院对其诉讼请求予以部分支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第一百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告张应龙、王卫真与怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部于2012年3月1日签订的《商品房买卖合同》及于2012年8月4日签订的《怀化市商品房买卖合同》；二、由被告李冬林向原告张应龙、王卫真退还购房款349万元、双倍返还定金462万元并赔偿损失280万元，以上款项共计1091万元，此款限于本判决生效之日起十日内付清；三、由被告怀化中房房地产开发公司对被告李冬林以上应支付款项承担连带清偿责任；四、驳回原告张应龙、王卫真的其他诉讼请求。本案案件受理费91400元，由原告张应龙、王卫真负担5500元，由被告李冬林、怀化中房房地产开发公司负担85900元。
李冬林上诉称：涉案的两个合同名义上是商品房买卖合同，实际为民间借贷合同，实际情形是两个商品房买卖合同签订以前的2011年11月1日，被上诉人就借款给李冬林，李冬林承诺用其项目新建房屋作抵押。两个涉案商品房买卖合同签订以后，在2013年8月30日被上诉人张应龙又借款给上诉人李冬林，并又约定以其项目房屋作抵押。且两个涉案商品房买卖合同价款明显低于市场价格，又没有约定购房款支付金额、时间，可见完全是借款的一种担保方式，不是商品房买卖行为，借款才是真实意思表示。故请求二审法院依法认定两个涉案合同无效，依法撤销原审判决。
被上诉人张应龙、王卫真答辩称：1、两份涉案合同依法成立并有效。两份合同均对买卖合同标的、价款等主要条款有明确约定。前一份合同上诉人收取了定金，项目部也开具了收款收据。且对方并未退还300万购房定金款。后一份合同对购房款有具体约定并已经实际支付，也有收据为证据。上诉人李冬林挂靠中房公司进行项目开发，故购房款打入李冬林账户并有项目部开具收据符合规定。两份合同均系书面合同，具备商品房预售合同的主要内容，双方签字盖章确认，应为真实意思表示。被上诉人已经按照合同约定履行了主要合同义务，两份合同依法成立，合同有效。2、两份合同与两张借条之间的关系。2011年11月1日的借款发生在两份合同之前，且出借人为王卫国，王卫国不是本案当事人，故与本案无关。2013年8月31日的借款出借人为张应龙，与王卫真无关。3、一审法院适用法律正确，法律关系认定正确。本案为商品房预售合同纠纷，依据商品房预售合同关系进行审理并无不妥。请求法庭驳回上诉维持原判。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方诉辩意见，本案争议焦点，涉案的两个合同是否是名义上是商品房买卖合同，实际为民间借贷合同。上诉人李冬林作为辰昱财富项目的实际开发人，其以怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部名义与被上诉人张应龙、王卫真签订了《商品房买卖合同》及《怀化市商品房买卖合同》，两份合同上均加盖了怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部的公章，张应龙、王卫真所付款项两份合同共计580万元，其中555万元通过银行转账支付，且怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部在收到张应龙、王卫真的购房定金及购房款后还分别给其出具了收款收据，该两份收款收据上有李冬林的签名，还加盖了怀化中房房地产开发公司辰昱财富项目部财务专用章公章，故足以认定该两份商品房买卖合同为双方当事人的真实意思表示，且该两份合同不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，故均为有效合同。李冬林上诉称涉案的两个合同名义上是商品房买卖合同，实际为民间借贷合同。经查，其所称2011年11月1日的借款出借人为王卫国，王卫国不是本案当事人，故与本案无关；其所称2013年8月31日的借款出借人为张应龙，金额为300万，也主要是通过转账支付，与涉案的两份房屋买卖合同的价款的支付并不是同一笔款项。其上诉称两个涉案商品房买卖合同价款明显低于市场价格，经本庭释明，其仍未提供相应的证据。而两份合同系书面合同，均对买卖合同标的、价款等主要条款有明确约定，具备商品房预售合同的主要内容。同时，李冬林如认为以上两份房屋买卖合同不是其真实意思表示，对其不公平，损害其利益，其也完全可依《中华人民共和国合同法》的相关规定行使合同撤销权，但其未在法定除斥期间内行使。故李冬林上诉称涉案的两个合同名义上是商品房买卖合同，实际为民间借贷合同，应判令两涉案合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。
综上，上诉人李冬林的上诉请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费87260元，由上诉人李冬林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 胜
代理审判员 唐小妹
代理审判员 闫 伟
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 罗 浪