天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第1906号
原告天津泰达国际创业中心，住所地天津经济技术开发区天大科技园**座*层。
法定代表人李新，董事长。
委托代理人刘川，天津汇川律师事务所律师。
委托代理人张春娟，天津汇川律师事务所律师。
被告协和生物制药（天津）有限公司，住所地天津经济技术开发区第五大街泰华路12号创业中心6楼C区616室。
法定代表人樊飞跃，董事长。
委托代理人董全文，该公司员工。
原告天津泰达国际创业中心诉被告协和生物制药（天津）有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王玉强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘川与被告委托代理人董全文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2009年8月18日签订了房屋租赁合同，由被告承租天津经济技术开发区创业中心大厦6-C-617室、7楼C层的房屋，租用面积为1693.51平方米，租金为0.84元／平方米／天，租赁期为2009年8月18日至2011年8月17日。合同到期后，双方并未签订新的书面租赁合同，但被告继续使用承租房屋。自2012年1月被告开始拖欠房屋租金及相关费用。2013年11月底，被告搬离房屋，双方租赁合同解除。后原告多次要求被告缴清所欠租金及相关费用。但直至起诉之日，被告仍未向原告支付任何租金。故原告成诉，请求判令被告：1、支付拖欠原告自2012年1月至2013年11月的房屋租金995783.85元、物业费77901.46元、电费70543.72元、水费7385.95元、采暖费142508.88元、商务费410.40元，共计1294534.26元；2、支付原告逾期支付租金的违约金，以1294534.26元租金本金为基数，按每天千分之一的标准自2013年12月1日计算至判决确定的支付之日止；3、支付原告逾期迁址的违约金，按每天1422.5元的标准，自2014年1月1日起计算至工商、税务地址实际迁出之日。
为此，原告提供了以下证据：
证据1、租赁合同，证明双方就开发区创业中心大厦6-C-617，7楼C层建立租赁合同关系，租赁面积是1693.51平方米，租赁标准是每平方米每天0.84元，租赁期间是2009年8月18日至2011年8月17日。
证据2、创业中心大厦的产权证明，证明原告对出租的房产拥有合法的所有权及对外出租的权利；
证据3、被告与天津金泰物业管理有限公司签订的物业管理合同，证明物业费的收取标准是每平方米每月2元；
证据4、案外人天津金泰物业管理有限公司出具的情况说明，证明物业公司已经将收缴物业费、水电费、采暖费及商务费的权利转让给原告天津泰达国际创业中心，同时证明被告于2013年11月30日迁出承租房屋；
证据5、被告的欠费明细，证明被告具体的欠缴房屋采暖费、水电费、物业费、商务费的情况；
证据6、被告2013年5月13日出具的迁出申请，证明被告协和公司向原告申请两个月的缓冲时间，以便公司进行搬迁。
被告辩称，对于原告主张的双方之间的租赁关系认可，对租金标准没有异议，但认为公司于2013年5月13日即提出了终止租赁合同，故租赁期应截至到此。同时，被告同意向原告支付采暖费、物业费、电费、水费，认可其主张的电费、水费、商务费数额，对物业费、采暖费的标准没有异议，但认为应支付8个月126674.56元的采暖费，物业费应支付至2013年11月15日，而不是原告主张的2013年11月30日。
被告未提交证据。
经审理查明，原告将其所有的坐落于天津开发区泰华路12号的天津泰达国际创业中心6楼C座617室、7楼C区，建筑面积1693.51平方米出租给被告，租赁期间为2009年8月18日至2011年8月17日。合同约定：租赁房屋租金单价为人民币每平方米每天0.84元，按实际租赁天数计算房租费用，租金按照租赁房屋的建筑面积计算；房屋租金按月支付，承租方应在每月十日前以转帐或现金向出租方支付当月的房屋租金及其它相关费用；承租方应当在支付首次租金的同时向出租方支付保证金。该项保证金作为承租方在履行合同过程中的保证，倘若在租赁期间承租方有违约行为或给出租方造成损失的，出租方有权从保证金中扣除相应违约金或损失的部分，并随时要求承租方补齐保证金的数额。租赁期满，承租方结清一切所发生的费用，将租赁房屋腾清并移交出租方验收，没有承租方使用责任造成房屋设备损坏及无违约责任的情况下，出租方应当在双方办理完毕交接手续后将保证金金额全部返还承租人；关于物业管理及费用，合同约定房屋出租期间的物业管理费由承租方按照《物业管理合同》的约定缴付给所委托的物业管理公司。承租方自行负担的水、电、暖、通讯等计量费用，按照有关管理部门的规定按时如数交纳。由出租方直接委托物业管理公司根据发生的实际费用实施代收、代缴。关于违约责任，合同约定承租方未能按合同规定期限支付租金，每逾期一天，承租方应承担所欠租金千分之一的违约金；双方还约定如本合同解除或者终止，且承租方以本合同项下房屋为登记注册地址的，承租方需到工商、税务等相关部门办理迁址变更手续，并将变更后的营业执照和税务登记证副本复印件交付出租方后，出租方将保证金本金额返还承租人。承租方在本合同解除或者终止后30天内应办理完毕所涉变更手续，否则出租方有权直接扣除全部保证金。承租方超过30天未办理上述所涉变更手续的，承租方应按每日1422.55元的标准向出租方支付违约金。
合同签订后，为履行该合同，原告将约定的房屋交予被告，被告向原告交纳了保证金72638.95元。房屋租赁合同到期后，原被告双方未再续签房屋租赁合同，被告继续使用涉诉房屋。2013年5月13日，被告向原告提出迁出申请：终止双方的厂房租赁合同；新厂房装修，验收，检测需要一定的时间，在此期间，我公司业务不能中断，希望创业中心给予我公司2个月的缓冲时间；因开发区政策原因，我公司注册地址不能迁出开发区，请创业中心解决我公司注册地址及相关问题；所欠费用问题与创业中心通过协商解决。对此，原告在庭审中表示同意给予被告缓冲期，但缓冲期并非免租期。2013年11月30日，被告从涉诉房屋迁出，但至今并未在工商、税务等部门办理以涉诉房屋作为登记注册地址的迁址变更手续。
另查，自2012年1月，被告开始拖欠原告租金。
还查，关于涉诉房屋的物业管理，被告与案外人天津金泰工业物业管理有限公司签订了物业管理合同。租赁合同期间，被告一直向原告直接交纳物业费、电费、水费、采暖费。该物业公司出具的情况说明称截至到2013年11月30日，被告欠缴物业费77901.46元、电费70543.72元、水费7385.95元、采暖费142508.88元、商务费410.40元。物业公司对被告的上述债权已转让给原告，并已通知被告。庭审中，被告认可直接向原告履行上述债务。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、物业管理合同、物业管理公司出具的情况说明、迁出申请及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，原被告所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。原、被告签订的房屋租赁合同中约定的租赁期间为2009年8月18日至2011年8月17日，在该租赁期间，被告负有依照租赁合同的约定向原告支付租金的义务。而在该合同租赁期间届满后，尽管双方未续签房屋租赁合同，但被告未返还租赁物，而是继续租赁该房屋，原告亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故租赁期限届满后，原、被告租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，由此，被告仍负有向原告按期支付房屋租金的义务。关于原被告租赁合同的终止时间，因原被告的租赁合同为不定期合同，任何一方均可随时提出终止合同。被告于2013年5月13日向原告发出的迁出申请已载明终止与原告的租赁合同，庭审中被告亦主张于该日已与原告终止租赁合同，故双方的租赁关系于2013年5月13日已终止，之后被告仍占用涉诉房屋，应向原告支付使用费，即原告向被告所主张的2012年1月至2013年11期间的租金，应区分为两个期间，即2012年1月至2013年5月13日期间体现为租金，2013年5月14日至被告实际迁出涉诉房屋之日的期间体现为使用费。其中，2012年1月至2013年5月13日的租金经计算为709851.50元，关于2013年5月14日之后被告应承担的使用费，原告认为被告于2013年11月30日迁出诉争房屋，并提供了物业公司出具的情况说明，尽管被告认为其于2013年11月15日迁出，但并未提交证据，故本院对原告的主张予以采信，被告应支付原告房屋使用费的期限应截止到2013年11月30日。同时，该使用费原告按租金标准主张，符合本案事实，应予支持，该数额经计285932.35元。
关于原告所主张的物业费、电费、水费、采暖费、商务费，前述费用的权利人天津金泰工业物业管理有限公司已将上述权利转让给原告，被告对此不持异议，同时，双方在履行租赁合同过程中，被告一直直接向原告交纳上述费用，且被告在庭审中明确表示同意向原告支付，故原告有权主张上述费用。关于各项费用的具体数额，涉及到租赁合同的终止时间。同租金一节，各项费用的具体截止期间应计算至2013年11月30日，被告抗辩物业费、采暖费应计算至2013年11月15日，不能成立。故对原告所主张的物业费77901.46元、电费70543.72元、水费7385.95元、采暖费142508.88元、商务费410.40元，本院予以支持。
关于原告所主张的违约金，被告提出该违约金过高，要求予以调整，本院认为，根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，即当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方均没有就实际损失提供证据，而迟延交纳租金所产生的损失直接表现为利息损失，故本院以同期贷款利息损失的130%作为计算违约金的标准，关于计算的基数，因原告主张自2013年12月1日计算违约金，而截止到该日，原告共欠付的租金数额为709851.50元，故计算违约金的基数应为709851.50元，原告主张以1294534.26元作为计算基数，缺乏依据，不能成立。据此，被告应支付原告逾期给付租金的违约金为：以709851.50元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2013年12月1日起至本判决生效之日止利息损失的130%。
关于原告主张的逾期迁址的违约金，同上述，被告已抗辩原告所主张的违约金过高，考虑到原告在庭审中已明确表示将依据合同约定对被告交纳的租赁保证金72638.95元不予返还，且逾期迁址对原告并未直接造成经济损失，故原告再主张按每天1422.50元的标准主张逾期迁址的违约金，本院难以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告协和生物制药（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津泰达国际创业中心支付2012年1月至2013年5月13日的租金709851.50元、2013年5月14日至2013年11月30日的房屋使用费285932.35元、物业费77901.46元、电费70543.72元、水费7385.95元、采暖费142508.88元、商务费410.40元，共计1294534.26元；
二、被告协和生物制药（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内以709851.50元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，支付原告天津泰达国际创业中心自2013年12月1日起至本判决生效之日止逾期交纳租金的违约金；
三、驳回原告天津泰达国际创业中心的其他诉讼请求。
如被告协和生物制药（天津）有限公司未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8511元（原告已预缴），由原告负担397元，被告负担8114元，被告负担部分按上述给付时间迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王玉强
二○一二四年十一月三十日
书 记 员 王天远
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
⒉《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。