西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民三初字第00781号原告（反诉被告）张圆，女，1976年9月8日出生，汉族。委托代理人党袁虎，陕西方新律师事务所律师。被告（反诉原告）李颖，女，1980年8月2日出生，汉族。被告（反诉原告）王亮，男，1982年11月29日出生，汉族。原告（反诉被告）张圆诉被告（反诉原告）李颖、被告（反诉原告）王亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人党袁虎、被告王亮、被告李颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张圆诉称，原、被告于2013年1月15日签订房地产买卖契约，约定，房地产成交价格为550000元，被告应在2013年3月15日之前分两次付清，若被告不能按期向原告付清购房�，每逾期一日由被告向原告给付相当上述房地产价款千分之三的滞纳金，而被告并未按约履行。在原告的催要下于2013年3月14日支付第一笔款，3月22日支付第二笔款，已超过了合同约定7日期限，依约应当支付违约金。双方在合同中补充约定，被告在原告未办理完成相关手续扣留原告尾款20000元，原告方在完成手续后，被告立即支付尾款，原告已于2013年3月11日去房产部门交齐所有更名手续，但被告对所欠尾款20000元，经原告多次催要至今未付。故诉至贵院，请求判令被告支付：1、原告购房余款20000元及迟延支付余款违约金33000元；2、迟延付款违约金11550元；3、本案诉讼费由被告承担。被告王亮、被告李颖共同辩称，原告请求判令支付购房余款20000元及延迟支付尾款违约金33000元于法无据。《房地产买卖合同契约》中第11条第2款已经明确约定被告履行20000元付款义务的条件是原告已承担过户前所产生基础设施费用；原告在不动产产权变更前拖欠天然气公司2013年3月以前的天然气费、维修换表费和维管费共计4376.3元，天然气安全阀门也尚未修理。其缴纳的物业费也只交到2012年12月31日，2013年3月11日前的费用，原告并未支付，法院应驳回原告诉请，判决原告向被告支付上述费用。现向法院提起反诉。被告（反诉原告）李颖、王亮反诉称，双方于2013年1月14日在中介公司作证条件下签订了《房地产买卖契约》，并转给被反诉人340000元，加上2012年12月21日已交给被反诉人的20000元，共计360000元作为首付款。双方在2013年1月14日到担保公司办理房屋贷款手续，按照契约约定被反诉人应于2013年2月1日将房产正式交给反诉人。但因被反诉人违约，造成在契约约定的时间内未完成房屋产权变更，反诉人还替被反诉人垫付了天然气费、物业管理费、取暖费等费用；双方在签订《房地产买卖契约》后，被反诉人在反诉人毫不知情的情况下，擅自在合同第11款第2、3项中添加违约责任。现提起反诉，请求判令：1、被反诉人向反诉人支付垫付的房产过户前产生的2013年元月至3月11日物业管理费127元、补交天然气费3930.30元、更换新表费398元、天然气安全阀门费45元、补交2009年4月10日至2013年4月10日网络维管费48元、2013年元月15日至3月11日取暖费907元，共计5455.3元；2、被反诉人配合反诉人到物业完成基础设施更名；3、被反诉人向反诉人支付滞纳金62700元；4、本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。原告就两被告提出的反诉辩称，管理费、滞纳费、天然气费、物业费等费用均是在反诉人入住房屋后产生的，所以不应承担。2013年1月15日被反诉人已经交付房屋，房屋产权人已经变更，反诉人应当自行办理物业更名手续。经审理查�，2012年12月21日，原告委托其父张金发（甲方）与被告（乙方）、西安双生伟东谥诚房地产信息咨询中介服务部（丙方）三方签订《房地产买卖定金协议》一份，约定，甲方同意乙方购买位于西安市劳动南路12号油料公司家属院一号楼5单元302号房产，乙方向甲方支付购房定金2万元，定金在支付房款时冲抵。合同另对履行期限、违约责任、中介费支付、双方交接手续等进行约定。2013年元月14日，原、被告签订《房地产买卖契约》约定，甲方自愿将莲湖区劳动南路1-50302房产，房屋所有权证号10751106013-10-50302出售给乙方，成交价为人民币55万元，乙方于2013年3月15日前两次付清。合同第5条对违约责任约定为，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产房价款千分之三的滞纳金。合同第11条（手写体）其它事项约定：1、乙方支付甲方36万元，含定金2万元；2、在过户完成前所产生的物业费、水电费、有限电视、网络等基础设施费用由甲方承担，并保障包括地下室在内的房屋全部腾空，乙方在以上事宜未办理稳妥以前扣留甲方房款2万元，甲方完成后，乙方立即支付房款；3、如果交易后该房屋需要交纳大修基金则由甲方承担。庭审中，原告为证明其主张，所提交的《房地产买卖契约》文本第11条手写体内容第2款末尾，有添加“超过七日，每日按3%收违约金”笔迹；第3款末尾，有添加“七日内”笔迹。被告质证后对此提出异议，并申请中介公司经办人石瑞娥出庭作证，石瑞娥作证称，《房地产买卖契约》共四份，、被告、中介公司，房地产交易部门各持一份。契约中第11条系其公司工作人员房伟东书写，在张金发（原告代理人）坚持要求添加情况下，房伟东�原告、房地产交易部门两份契约上添加了上述内容，被告及其持有的契约无添加字样。另，原被告双方在交接完后，被告拿卡购天然气时，曾向其告知天然气表坏了。另查，2012年12月21日被告向原告支付定金2万元，2013年1月14日，支付房款34万元，2月22日支付房款17万元，以上共计53万元，下余2万元未付。2013年元月15日，被告向原告写有收到水电卡、天然气卡、暖气费2个月费用，结清共计962元内容条具。因原告房产过户手续问题，双方于2013年3月11日办理完涉案房产过户手续。2013年3月10日被告在交纳天然气费用时，因天然气表出现故障，逐更换新表为此支付更换费用398元，并向西安秦华天然气公司补交天然气费用3930.30元。次日，又向中国联合网络通信有限公司陕西分公司补交了2009年4月10日至2013年4月10日网络维管费48元。原告向涉案房产物业公司交纳物业费至2012年12月底。上述事实，有《房地产买卖定金协议》、《房地产买卖契约》、房屋权属转移业务登记单、西安市房产交易管理中心应税收入专用发票、销售不动产统一发票、西安秦华天然气公司发票、网络公司发票、证人证言、庭审笔录在卷佐证本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系上的协议，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《房地产买卖定金协议》、《房地产买卖契约》、系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原被告双方在享有合同权利同时，也应须各自承担合同义务。依合同约定，被告应在2013年3月15日前付清第二笔购房款，原告应在2013年2月1日前将房产交予被告，并承担房屋过户前相关费用。但双方在履行义务时均存在过错，因此，均�承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第120条规定的当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告承担违约金，被告反诉要求原告承担滞纳金之请求，本院均不予支持。根据双方对涉案房屋过户前产生的物业费、水电费、有限电视网络等基础设施费由原告承担后被告支付余款20000元的约定，故对原告要求被告支付购房余款20000元，被告反诉要求原告承担补交天然气费3930.3元、网络维管费48元，更换新表费398元，物业费127元，本院予以支持。以上原告共计承担4503.3元；被告反诉原告承担安全阀费45元、2013年1月15日后暖气费907元，因未提交证据，本院不予支持；被告要求原告配合到物业完成基础设施更名，不属于本案处理范围，诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李颖、被告（反诉原告）王亮向原告（反诉被告）张圆支付购房余款20000元；原告向被告支付垫付天然气费3930.3元、网络维管费48元、更换新表费398元、物业费127元，共计4503.3元。以上折抵后，由两被告向原告支付购房余款15496.7元。二、驳回原告其余诉讼请求。三、驳回两被告其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1013元，原告已预交，反诉费784元，被告已预交，共计1797元，由原告承担697元，被告承担1100元，以上两被告在执行本判决时一并给付原告316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王永桓审 判 员  周 荣代理审判员  王 弘二〇一三年十一月四日书 记 员  杨 凡----