重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第04322号原告刘继凡，男，1946年3月出生，汉族，住重庆市南岸区白鹤路。原告李振，男，1973年9出生，汉族，住重庆市南岸区白鹤路。委托代理人李显浩，男，1944年1月出生，汉族。原告王小丽，女，1946年9月出生，汉族。原告杨光碧，女，1953年4月出生，汉族。原告潘素兰，女，1963年1月出生，汉族。委托代理人李慎初，男，1938年1月出生，汉族。被告翠堤春晓小区业主委员会。住所地重庆市南岸区白鹤路139号翠堤春晓小区。负责人朱丽丽，副主任。委托代理人李友泽，男，1965年9月出生，汉族，住重庆市南岸区白鹤路。被告重庆新天域物业服务有限公司。住所地重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道229号，组织机构代码62209741-7。法定代表人田永彬，总经理。委托代理人朱建伟，男，1963年4月出生，汉族，住郑州市二七区。原告刘继凡、李振、王小丽、杨光碧、潘素兰诉被告翠堤春晓小区业主委员会（以下简称：翠堤春晓业委会）、重庆新天域物业服务有限公司（以下简称：新天域物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日以简易程序立案受理。之后，因本案案情复杂，本院依法转入普通程序，并于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告刘继凡、王小丽、杨光碧、潘素兰到庭参加诉讼，原告李振的委托代理人李显浩到庭参加诉讼，原告潘素兰的委托代理人李慎初到庭参加诉讼；被告翠堤春晓业委会的负责人王丽丽、委托代理人李友泽到庭参加诉讼；被告新天域物业公司的委托代理人朱建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继凡、李振、王小丽、杨光碧、潘素兰诉称，2010年12月24日，翠堤春晓业委会与新天域物业公司违背广大业主意愿，违反重庆市物业管理条例，未经多数业主同意非法签订物业服务合同。二被告签订的物业合同违反重庆市物业管理条例第三章第十一条、第十九条、第四十六条的规定。物业公司进驻后，物业管理能力低下，管理混乱，门禁形同虚设，小区有数十家业主被盗，后门商店白天遭到抢劫。消防设施形同虚设，消防水桩无水、消防通道因停车站到堵塞，消防车不能进入小区，广大业主生活在这种情况下有极大的不完全感，生命财产得不到有效保障。小区清洁脏、乱、差。小区绿化因物业公司管理不善，人为造成大小树木死亡有上百株之多，严重损毁了小区绿化。业委会与物管公司在公共收益方面，未向业主公布收益及使用的明细账目，公共部分的界定也不明确。损害了业主的知情权、所有权，损害了业主合法权益。业委会与物管公司在大修基金的使用上，未向广大业主公布明细账目。维修工程也未在业主知情的情况下进行招投标。广大业主怀疑大修基金的使用存在严重漏洞，甚至流失。广大业主曾多次强烈要求业委会及物管公司公布小区大修基金使用是否履行了合法程序及明细账目，但长期未得到答复。小区一些用物业管理费进行的小维修，物业公司态度消极，不与维修。小区楼顶的违章建筑行为，业委会及物管公司放任不管，几乎每幢楼顶均有违章建筑，造成小区物业存在极大安全隐患，损害了小区广大业主的合法权益。小区广大业主对业委会及物业公司损害小区广大业主合法权益的行为非常义愤，多家新闻媒体对三被告损害广大业主合法权益的恶劣行为进行了多次曝光，二被告也置若罔闻。2011年10月有728户业主签名要求罢免业委会并解除与物业公司签订的物业服务合同。业委会拒不执行广大业主的决定，拖延至今。业委会长期损害广大业主的合法权益，藐视法律法规、践踏法治秩序的行为，是不能容许的；特别是在强调创建中国特色的社会主义法治秩序的今天更不能容许。为此，五原告特提起诉讼，请求判令二被告签订的物业服务合同无效。被告翠堤春晓业委会辩称，业委会与被告新天域物业公司签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》属合法、有效。首先，通过招标投标选聘物业服务企业不是法律规定的必经程序，《重庆市物业管理条例》第四十六条的规定，也仅仅是提倡采用招投标方式选聘物业服务企业，因此，招投标不是强制性规定，也不是必经程序。第二，业委会招投标程序没有违反法律禁止性规定。为了更好的选聘物业企业，2010年5月9日业委会召开了业委会会议，完成招标文件。2010年6月5日在网上、小区公共栏进行了公示；6月12日被告新天域物业公司和重庆骏飞物业管理有限责任公司（以下简称：骏飞物业公司）递交联合投标说明；6月23日公示《选聘物业服务企业评标人员公告》，其中选定业主倪某某、孙某某、杨某某、梅某某作为评标委员会成员。有多家物业服务企业到小区现场了解情况，最后有重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称：洪泉物业公司）、重庆星宇名居物业管理有限公司（以下简称：星宇物业公司）前来投标，以及新天域物业公司和骏飞物业公司的联合投标。投标后部分业委会成员到各投标公司所服务的小区了解服务情况。7月2日投标的洪泉物业公司的负责人颜永华、星宇物业公司的负责人方源、新天域物业公司的负责人田永彬到小区物管处会议室当场开标、验标。根据抽签顺序，7月2日投标的洪泉物业公司的负责人颜永华、星宇物业公司的负责人方源、新天域物业公司的负责人田永彬到小区物管处会议室当场开标、验标。根据抽签顺序，下午16时10分由洪泉物业公司答疑，主要内容为：公共收益按五五比例分成；单个项目在200元以内不属于大修基金，属日常维护。7月3日14时30分由星宇物业公司答疑，主要内容为：单项材料费在500元以内由物业公司承担，超过500元由大修基金支付；公共收益按纯利润四六开，业委会六、物业四，如实行包干，不好算，有点难。同日15时30分由新天域物业公司和骏飞物业公司联合答疑，主要内容为：新天域物业公司管理物业、骏飞物业公司管理车库，如发生问题时承担连带责任；一旦中标，开发商对骏飞物业公司的补贴将让渡与业主；公共收益三七开，物业三、业委会七，不计算成本按总收入五五开，哪种方式由业务会选择；单项小修材料费在500元以内由物业承担，人工费由物业维修的，不计算费用；在500元以上或专修的人工费由大修基金支付。上述各物业公司提出的条件即可很清晰的判断哪个物业公司对业主更有利。2010年10月16日采取现场投标及上门征求业主选票的方式进行选聘物业服务企业。11月23日在花园路街道、金山路社区、业委会成员、业主代表共同监督下开箱统计投票数。同日将投票结果进行公示。因工作疏忽大意，在交给街道备案页上的得票数只记载了骏飞物业公司而漏掉了新天域物业公司联合投标的事实。同年12月1日业委会向新天域物业公司发出《中标通知书》，12月9日将拟与新天域物业公司签订的《物业服务合同》予以公示。公示15天后，于同年12月24日按公示的内容签订合同。合同签订后，前期的公共收益5万元（即答疑中的说法，开发商对骏飞物业公司的补贴）支付与业委会。2011年4月8日将签订的物业服务合同在重庆市国土资源和房屋管理局经开区分局进行了备案。事实上，签订物业服务合同的公司只有新天域物业公司，没有骏飞物业公司。综上，业委会在招标过程中，均按照招标程序办理。业委会在招标的过程中召开的业委会会议均有原告刘继凡签名；统计投票数、投标人答疑也有刘继凡参与。业委会在选聘物业服务企业过程中没有违反法律禁止性规定，与被告新天域物业公司签订的物业服务合同没有损害广大业主的利益，该合同是合法有效的。据此，请求人民法院判决驳回五原告的诉讼请求。被告新天域物业公司辩称，翠堤春晓小区物业服务招投标、签合同及备案过程符合法定程序。2010年6月5日，翠堤春晓小区发出招标文件，骏飞物业公司和新天域物业公司联合投标；7月2日，业委会组织同时投标的洪泉物业公司和星宇物业公司进行开标答疑，原告刘继凡参加骏飞和新天域在次日的答疑过程并签字。11月23日，在花园路街道和金山路社区有关领导见证下开箱验票，并将选票统计结果张榜公告。因当时还是骏飞物业公司员工在打字，习惯性在会议纪要中只打了骏飞物业公司而漏掉新天域物业公司，业委会未认真审查就匆忙盖章上报造成失误。12月1日，根据《物业管理条例》规定，业委会与骏飞物业公司和新天域物业公司商议后，向新天域发出中标通知书；9日公告合同内容，24日正式签约。次年4月8日向重庆市国土资源和房屋管理局经开区分局备案。关于补充协议，该协议只是涉及骏飞物业公司向业委会移交事宜以及新天域物业公司配合问题，这些是没能在物业服务合同中反映的问题，不属于业委会同时与两公司签订合同的问题。因此，众原告提起诉讼的理由不能成立，请求人民法院判决驳回其诉讼请求。原告刘继凡等五人为主张自己的诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、2010年11月23日的《选聘物业企业业主投票统计会议纪要》1份；2、2010年12月1日的《中标通知书》1份；3、《翠堤春晓小区物业服务合同》1份；4、渝经物备2011年第4号《物业服务合同备案证明》1份；证据1、2、3、4用以证明业主投票中标的物业服务企业是骏飞物业公司，而最终签订物业服务合同是新天域物业公司，故该物业服务合同无效的事实。5、《补充协议》1份，用以证明翠堤春晓业委会系与两个公司签订物业服务合同，违反了强制性规定，属无效合同的事实；6、落款为2011年10月20日的《翠堤春晓小区业主关于罢免业委会成员的要求》1份；7、罢免业委会成员签名表1组。证据6、7用以证明小区业委会成立后没有正确履行职责，工作严重失职，小区业主728户签名要求罢免业委会成员，已超过半数的事实。被告翠堤春晓业委会为支持自己的抗辩理由，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：1、2010年6月1日的《选聘物业服务企业评选标准》1份；2、2010年6月5日的《“翠堤春晓”小区物业管理服务招标文件》1份；3、2010年6月23日的《选聘物业服务企业评标人员公告》1份；4、骏飞物业公司的《翠堤春晓物业管理投标书》1份；5、《新天域物业管理公司简介》1份；6、2010年6月12日新天域物业公司和骏飞物业公司作出的《说明》1份；7、《重庆洪泉物业管理有限公司翠堤春晓小区物业管理服务方案》1份；8、星宇物业公司《翠堤春晓物业管理方案》1份；9、2010年7月2日《翠堤春晓选聘物业服务企业开标记录》1份；10、2010年7月3日对新天域物业公司的开标答疑记录1份；11、2010年7月2日和2010年7月3日对洪泉物业公司和星宇物业公司的开标答疑记录文档各1份；12、2010年7月6日《关于召开业主大会的公告》1份；13、2010年10月11日的《通知》1份；14、2010年12月1日的《中标通知书》1份；15、2010年12月9日的《公告》1份；16、2010年5月9日、2010年6月9日、2010年6月20日、2010年6月28日、2010年7月6日、2010年9月21日的业委会会议记录共6份；17、2010年11月23日的开箱验票统计会议记录1份；18、2010年11月23日的公告1份。上述证据用以证明：被告翠堤春晓业委会在采用招标方式选聘物业服务企业时，制定了招标文件、成立了评标委员会，在招标过程中有洪泉物业公司、星宇物业公司投标，以及骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标；投标结束后，在四家物业公司的代表人均在场的情形下当场开标；开标之后由投标人分别进行了答疑；之后由小区业主进行投票；最后在街道办事处和社区居委会派员到场的情形下开箱验票并统计投票结果，根据投票结果确定由骏飞物业公司和新天域物业公司联合中标。由于按照法律规定，一个物业小区只能有一个物业服务企业，因此最终与新天域物业公司签订物业服务合同的过程。在整个过程中，每一个环节的进行均由业委会召开会议讨论决定。因此，被告翠堤春晓业委会与被告新天域物业公司签订的物业服务合同合法有效。被告新天域物业公司为主张自己的抗辩理由，在法定举证期限内向本院举示了《欠费业主基本情况》1份，用以证明起诉的原告均系未交纳物业服务费的业主，其诉讼的目的是不交纳物业服务费的事实。刘继凡等五原告举示的证据，被告翠堤春晓业委会发表质证意见如下：证据1-5，真实性无异议，对证明力有异议认为，证据1-4不具有证明物业服务合同无效的证明作用；证据5，该补充协议系与新天域物业公司签订物业服务合同后，为了实现物业服务企业的过渡交接而签订的协议，该协议不具有证明骏飞物业公司为小区物业服务企业的作用。证据6，该证据系打印件，无任何业主签名，不具有证据效力，真实性无法核实；证据7，该证据中业主的签名系伪造，无法核实真实性。事实上，原告向花园路街道办事处递交罢免签名表后，街道办事处组织了小区业主投票决定是否罢免业委会，但仅有418户业主投票，远未达到过半数的基本要求，故街道办事处甚至没有组织开箱计票，根本没有启动罢免业委会的程序。被告新天域物业公司的质证意见与被告翠堤春晓业委会质证意见相同。被告翠堤春晓业委会举示的证据，被告新天域物业公司无异议。刘继凡等五原告发表以下质证意见：证据1、2、6、7、8、9、10无异议；证据3、4、5、11、12、13、14、15、17、18认为系伪造，不予认可；证据16，其中2010年5月9日、6月9日、6月28日、7月6日、9月21日的会议记录无异议，其余会议记录认为没有刘继凡的签名，系伪造。被告新天域物业公司举示的证据，被告翠堤春晓业委会无异议，刘继凡等五原告认为是否交纳物业服务费与本案无关。对原、被告各方当事人举示的证据，本院认定如下：刘继凡等五原告举示的证据1-5，二被告对真实性无异议，上述证据与案件具有关联性，本院予以采信。刘继凡等五原告举示的证据6，该证据材料系打印件，无制作人签名，其真实性无法核实；证据7，该组签名表的签名无其他证据予以佐证，其真实性存疑。且刘继凡等五原告举示的证据6、7，其内容仅与翠堤春晓小区业主要求罢免业委会成员有关，而业委会成员在任期内是否正确履行职责、业主是否要求罢免，与物业服务合同的合法效力之间，无法律上的因果关系，故上述两组证据与本案不具有关联性，该两组证据本院不予采信。被告翠堤春晓业委会举示的证据，刘继凡等五原告以及被告新天域物业公司对证据1、2、6、7、8、9、10无异议，上述证据与本案争议具有关联性，本院予以采信。至于被告翠堤春晓业委会举示的证据3、4、5、12、13、14、15、17、18，上述证据被告翠堤春晓业委会均出示了证据原件，刘继凡等五原告虽认为系伪造，但并未举示证据予以佐证或者说明合理的理由，且被告翠堤春晓业委会举示的上述证据连贯，能够相互印证。故本院对刘继凡等五原告的质证意见不予采纳，对被告翠堤春晓业委会举示的上述证据真实性均予以采信。证据11，翠堤春晓业委会在举示该组证据时予以说明称，因资料保管不善，该两份答疑记录原件已经遗失，向法庭提交的是直接打印电脑中保存的记录文档。对此，本院认为，电子文档作为电子数据，可以作为证据使用。但电子数据因修改便利，故当事人在将其作为证据举示时，应当证明电子数据的真实性。现被告翠堤春晓业委会仅将该文档打印成纸质材料后举示，本院无法核实该证据的真实性，且对方当事人亦对其真实性不予认可。据此，被告翠堤春晓业委会举示的证据11，本院不予采信。被告新天域物业公司举示的欠费清单，该证据系物业服务合同履行过程中，小区业主履行合同义务状况的体现，该事实存续于物业服务合同签订之后。而物业服务合同的效力评判，是基于合同签订之时，是否具有无效的法定情形，而被告新天域物业公司举示的证据不具有相关证明作用。故该证据本院认定与本案争议焦点之间不具有关联性，该证据本院不予采信。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院经审理查明以下事实：翠堤春晓小区坐落于重庆市南岸区白鹤路139号，系重庆通泰城市建设开发有限公司于2002年至2007年期间开发建设的商住混合小区。小区占地面积68920平方米，总建筑面积190562平方米，共有住宅1376套（2010年选聘物业服务企业时实际入住1360户）、非住宅76户。重庆通泰城市建设开发有限公司在开发建设该小区时，选定的前期物业服务企业为骏飞物业公司。2010年4月，经书面征求业主意见，取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，翠堤春晓业委会决定重新选聘物业服务企业。2010年5月，翠堤春晓业委会经业委会成员讨论后，决定采用招投标方式选聘物业服务企业。2010年6月1日，翠堤春晓业委会制定《选聘物业服务企业评选标准》，确定参加竞聘的物业服务企业应当具有独立的法人资格，并且具有三年以上，获得二级以上（含二级）的物业服务企业资质或者现有管理的物业建筑面积达到二级物业服务企业资质。2010年6月5日，翠堤春晓业委会发布《“翠堤春晓”小区物业管理服务招标文件》，开始公开招标选聘物业服务企业。招标文件要求参加投标的物业服务企业应当具有独立的法人资格，并获得二级以上（含二级）政府部门标准的物业服务企业资质或者现有管理的物业建筑面积达到二级物业服务企业资质的要求；具有三年以上、对中档以上住宅小区物业服务经历。参与投标的企业应当在2010年6月15日17时以前送交投标书。2010年6月9日，翠堤春晓业委会召开业委会会议商议评标委员会成员的确定。经会议研究，决定业委会全部委员和业主代表倪某某、孙某某、杨某某、梅某某共同组成评标委员会。2010年6月23日，翠堤春晓业委会发布公告，将评标委员会成员进行公示。翠堤春晓业委会发布招标文件后，在招标规定期限内，洪泉物业公司、星宇物业公司分别单独投标并报送了投标文件；骏飞物业公司和新天域物业公司以联合投标方式向业委会报送了投标文件。在投标文件中，洪泉物业公司提供了该公司具有一级物业管理资质的证书；新天域物业公司提供了该公司具有三级物业管理资质的证书；其余两个公司提供的投标文件，均未附物业管理资质证书。新天域物业公司在提交的投标文件中，载明了其管理的物业情况，但未说明其中是否有物业建筑面积达到二级物业服务企业资质要求的物业情况，同时亦未说明自己是否具有三年以上、中档以上住宅小区的物业服务经历。2010年6月28日，翠堤春晓业委会召开业委会会议，会议讨论决定：1、按原定方案召开评标会议推出一家为选定物业企业方案提交小区业主大会选定物管企业；2、召开业主大会选聘物管企业，先开大会再上门征求业主意见。2010年7月2日，翠堤春晓业委会进行开标。开标时洪泉物业公司的代表人颜永华、星宇物业公司的代表人方源、新天域物业公司的代表人田永彬到场参与开标。经竞标人核实标书没有开封情况后，洪泉物业公司、星宇物业公司、新天域物业公司先后介绍了公司情况。之后，洪泉物业公司、星宇物业公司、新天域物业公司先后进行了答疑。2010年7月3日16时10分，新天域物业公司的代表人田永彬、骏飞物业公司的代表人李波参与答疑。在答疑过程中，新天域物业公司和骏飞物业公司介绍了骏飞物业公司和新天域物业公司均为具有三级物业管理资质的物业服务企业，并承诺中标后新天域物业公司管理小区业务，骏飞物业公司管理车库；物业管理中发生问题时，两个公司承担连带责任等内容。2010年7月6日，翠堤春晓业委会召开业委会会议，会议决定定于2010年7月13日晚上7点半召开业主大会，向业主介绍投标物业服务企业情况并开始投票，采用先由业主投票、再由业委会上门征求意见方式选定物业服务企业。当天，翠堤春晓业委会即向小区业主发出业主大会召开公告。翠堤春晓小区业主投票结束后，翠堤春晓业委会在花园路街道办事处和金山路社区居民委员会的指导下，于2010年11月23日开箱统计选票。经统计，翠堤春晓小区有投票权户数为1360户，实发选票839张，收回839张，占总户数61.7%。经计票统计，投骏飞物业公司的选票为750张，占总户数为55.15%；投星宇物业公司的选票为51张，占总户数为3.75%；投洪泉物业公司的选票为36张，占总户数为2.5%。翠堤春晓业委会经计票后认为，骏飞物业公司达到户数和面积双过半，符合法定的程序和要求，骏飞物业公司在选聘中中标。计票结束后，翠堤春晓业委会当天即制作了《选聘物业企业业主投票统计会议纪要》，记载了上述内容。花园路街道办事处工作人员周某某、邓某某，金山路社区居民委员会工作人员李某某、杨某，翠堤春晓业委会成员姚某某、朱丽丽、赖某某、刘某某在会议纪要上签字。在该会议纪要上，未记录新天域物业公司与骏飞物业公司系联合投标的事实。2010年12月1日，翠堤春晓业委会向新天域物业公司发出《中标通知书》，告知新天域物业公司中标并要求其签订物业服务合同。2010年12月9日，翠堤春晓业委会发出公告称：“根据《重庆市物业管理条例》经甲乙双方平等协商一致，现将翠堤春晓小区业委会与物业管理公司商定的合同公示于后。特此公告。”2010年12月24日，翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》，就物业服务事项进行了约定。同日，翠堤春晓业委会与作为甲方，新天域物业公司和骏飞物业公司作为乙方，签订《补充协议》，载明：“‘翠堤春晓’小区物业服务公开招标时，重庆新天域物业服务公司、重庆骏飞物业服务公司联合竞标，属共同中标单位。两公司对本合同均有同等的权利和义务。……”“十一、乙方之间对甲方承担连带责任。”“十二、主合同的附件除附件1、2、3、4外还包括2010年6月5日《‘翠堤春晓’小区物业管理服务招标文件》、2010年6月12日乙方《翠堤春晓物业管理投标书》、2010年7月3日乙方《翠堤春晓选聘物业服务企业开标答疑记录》及本补充协议。”2011年4月8日，重庆市土地资源房屋管理局经济技术开发区分局作出渝经物备2011年第4号《物业服务合同备案证明》，对翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订的物业服务合同进行备案登记。翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订物业服务合同后，新天域物业公司即为翠堤春晓小区提供物业服务至今。翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订物业服务合同后，翠堤春晓小区部分业主即对物业服务合同的签订提出质疑，并陆续向相关部门反映。2014年4月23日，刘继凡等五人向本院提起诉讼，要求确认翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订的物业服务合同无效。本案在审理过程中要求翠堤春晓业委会提交本次选聘物业服务企业的选票进行核实，翠堤春晓业委会称选票已经遗失。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同在订立时具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形之一的，属无效合同。无效合同自签订时，即不具有法律效力。因此，合同订立后，在合同履行过程中，合同各方当事人在行使合同权利和履行合同义务时是否符合合同约定的情形，不属于认定合同效力的法定条件。因此，刘继凡等五原告起诉时所称的新天域物业公司进驻小区后能力低下、管理混乱、消极作为的情形，不具有认定合同是否有效的法律作用。同理，翠堤春晓业委会在公共收益的收支、账目公开、大修基金的使用等方面的行为亦与物业服务合同的签订过程不具有法律关系，亦不具有认定合同效力的法律作用。故，刘继凡等五原告在上述两方面的诉称理由与本案争议无关，其诉称理由本院不予采纳。对翠堤春晓业委会与新天域物业公司签订的物业服务合同的法律效力，本院评判如下：一、骏飞物业公司与新天域物业公司组成联合投标体参与投标，其行为违反了行政法规的禁止性规定。虽《中华人民共和国招投标法》允许两个以上的法人或者其他组织组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。但以招投标方式选聘物业服务企业的行为，作为特殊的招投标方式，其招投标行为应当同时受《中华人民共和国招投标法》和《物业管理条例》的规范。国务院《物业管理条例》第三十条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”翠堤春晓小区作为一个完整的物业管理区域，依法只能有一个物业服务企业进行物业管理。虽骏飞物业公司和新天域物业公司在投标时明确对车库和小区进行区分管理，但车库和小区共同组成才能形成一个完整的物业管理区域。因此，翠堤春晓业委会在审查投标人资格时，允许两个公司组成联合投标体参与投标的行为，违反了行政法规的禁止性规定。二、骏飞物业公司与新天域物业公司的联合投标体不具有投标人资格，翠堤春晓业委会将其作为投标人进行招投标的行为无效。根据《重庆市物业管理条例》第四十六条第二款“提倡业主通过招投标的方式选聘物业服务企业。”的规定可见，选聘物业服务企业时，是否采用招投标方式选聘，属业主的自治权利。但根据《中华人民共和国招投标法》第二条“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定可以得知，当业主或者业主委员会决定采用招投标方式选聘物业服务企业后，其招投标行为即应当遵守《中华人民共和国招投标法》的规定。翠堤春晓业委会在制定招标文件时，要求投标的物业服务企业应当具有独立的法人资格，并获得二级以上（含二级）政府部门标准的物业服务企业资质或者现有管理的物业建筑面积达到二级物业服务企业资质的要求；具有三年以上、对中档以上住宅小区物业服务经历。该规定属于对投标人资格审查的标准。而骏飞物业公司和新天域物业公司在联合投标时，两个公司所具有的物业服务企业资质均为三级，不符合投标资格限制的二级以上资格要求。与此同时，骏飞物业公司和新天域物业公司的投标文件，均未证明自己是否具备“现有管理的物业建筑面积达到二级物业服务企业资质的要求”的标准。据此，应当认定骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体不具有投标人资格，其投标行为违反了《中华人民共和国招投标法》第二十六条“投标人应当具备招标项目的能力”的强制性要求，其联合投标体不具有投标人资格，翠堤春晓业委会将其作为投标人进行招投标的行为无效。三、骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体资格不符的情形下，翠堤春晓业委会未重新招标即继续开展招投标活动，其行为亦违反了法律的禁止性规定。翠堤春晓业委会举行的招投标活动，仅有洪泉物业公司、星宇物业公司的投标，以及骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标，其投标人为三个。基于骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体不具有投标人资格，此时的合法投标人已不足三个。根据《中华人民共和国招投标法》第二十八条第一款“投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。”的规定，此时翠堤春晓业委会本应当重新招标。但事实上，翠堤春晓业委会在未重新招标，亦未重新召开业主大会重新审议、修改招标文件的情形下，进行开标、评标，其行为已经违反了《中华人民共和国招投标法》的强制性规定，故翠堤春晓业委会举行的本次招投标行为应当认定为无效。四、翠堤春晓小区业主投票结束后，翠堤春晓业委会在未审查赞成骏飞物业公司和新天域物业公司的业主占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下，即确定新天域物业公司中标，其行为违反了行政法规的强制性规定。国务院《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据上述规定可以得知，选聘物业服务企业时，同意选聘该物业服务企业的业主不仅要占总人数的过半数以上，还应当符合“专有部分占建筑物总面积过半数业主同意”的法定条件。刘继凡等五原告举示的2010年11月23日的《选聘物业企业业主投票统计会议纪要》以及翠堤春晓业委会举示的2010年11月23日的开箱验票统计会议记录均表明，翠堤春晓业委会在计票时，仅统计了投票人数是否过半数的情况，未对同意骏飞物业公司和新天域物业公司的业主的专有部分面积是否占建筑物总面积过半数的条件进行审查。2010年在选聘物业服务企业时，翠堤春晓小区总建筑面积190562平方米，享有投票权的业主户数为1360户。投票统计结果表明，1360户业主中有839户业主参与投票，其中赞成骏飞物业公司和新天域物业公司的业主票数为750票，占总户数的55.15%，达到了同意业主占总人数的过半数以上的法定条件。但众所周知，一个商品房住宅小区有多种不同户型，各户型面积必然不可能均等。同意骏飞物业公司和新天域物业公司的业主占总户数的过半数以上，并不当然代表同意的业主专有面积占建筑物总面积的过半数以上。而对后者，翠堤春晓业委会并未进行任何的审查即迳行确认骏飞物业公司和新天域物业公司中标，其行为已违反了行政法规的强制性规定。综上所述，《中华人民共和国招投标法》虽然没有强制性规定，选聘物业服务企业应当采用招投标方式，但业主大会或者业主委员会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的，其招投标行为即应当遵守《中华人民共和国招投标法》和《物业管理条例》的规定。《物业管理条例》明确规定，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理。因此，在采用招投标方式选聘物业服务企业时，应当禁止两个以上的物业服务企业联合投标。骏飞物业公司和新天域物业公司组成联合体投标的行为，已违反了行政法规的禁止性规定。与此同时，翠堤春晓业委会在制定招标投标文件时，明确界定了投标人的资格条件，骏飞物业公司和新天域物业公司均不符合该条件要求，依法不能作为投标人。在只有三个投标人投标、骏飞物业公司和新天域物业公司的联合投标体不具有投标资格的情形下，应当认定翠堤春晓业委会组织的招投标行为，投标人人数不足法定最低标准。翠堤春晓业委会在投标人人数不足法定最低标准的情形下，未依法重新招标而迳行开标、评标，其行为亦违反了法律的禁止性规定。在业主投票结束后，翠堤春晓业委会在未审查同意骏飞物业公司和新天域物业公司的投票户数所占有的专有面积是否占建筑总面积过半数的情形下，即认定骏飞物业公司和新天域物业公司中标。其最终与新天域物业公司签订物业服务合同的行为，亦违反了行政法规的禁止性规定。据此，本院认定翠堤春晓业委会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。现刘继凡等五原告起诉要求确认该物业服务合同无效的请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国招投标法》第二条、第十九条、第二十六条、第二十八条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十四条之规定，判决如下：被告翠堤春晓小区业主委员会和被告重庆新天域物业服务有限公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。本案案件受理费80元，由被告翠堤春晓小区业主委员会和被告重庆新天域物业服务有限公司共同负担（此款原告已缴纳，限被告翠堤春晓小区业主委员会和被告重庆新天域物业服务有限公司于本判决生效后三日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  罗阳清人民陪审员  胡晓蓉人民陪审员  郑玉梅二〇一四年十月十七日书 记 员  肖 瑶