北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11224号
原告（反诉被告）：北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人：何伟明，董事长。
委托代理人：赵显光，北京市融泰律师事务所律师。
委托代理人：郭莹，女，1986年4月28日出生。
被告（反诉原告）：王培刚，男，1950年6月20日出生。
委托代理人：孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。
原告北京新世界物业管理有限公司诉被告王培刚物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理。审理中，王培刚提起反诉，本院受理后依法由审判员刘钧强适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。北京新世界物业管理有限公司的委托代理人赵显光、郭莹与王培刚及其委托代理人孙晓辉、贺孝龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京新世界物业管理有限公司诉称：北京新世界物业管理有限公司接受北京致祥房地产开发有限公司的委托，对北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓提供物业服务。王培刚系该公寓×号房屋的业主（建筑面积为55.95平方米）。2009年6月5日，北京新世界物业管理有限公司与王培刚签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，王培刚的房屋物业服务费为每月每平方米11.96元，每年物业服务费为8029.94元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，北京新世界物业管理有限公司依约为宝鼎中心提供物业服务，但王培刚自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计22082.28元未交纳。根据协议约定，水、电等能源费用由王培刚承担，由北京新世界物业管理有限公司负责代收代缴。王培刚自2011年7月11日至2013年6月10日期间拖欠冷水费43.47元未交纳；自2011年7月11日至2011年9月10日期间拖欠热水费92元未交纳；自2011年7月11日至2013年6月10日期间拖欠电费321.21元未交纳。王培刚拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故北京新世界物业管理有限公司在此主张按王培刚拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护自身合法权益，现北京新世界物业管理有限公司诉至法院，要求王培刚支付自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22082.28元及违约金6624.68元；自2011年7月11日至2013年6月10日的冷水费43.47元；自2011年7月11日至2011年9月10日的热水费92元；自2011年7月11日至2013年6月10日的电费321.21元；本案诉讼费由王培刚承担。
王培刚辩称：北京新世界物业管理有限公司追索的2009年的物业服务费，已超过法律规定的诉讼时效期间。物业服务合同是北京新世界物业管理有限公司自行拟订的，王培刚是被迫签订的。北京新世界物业管理有限公司提供的物业服务脏乱差，其制定的服务标准与实际服务质量相差甚远。王培刚对北京新世界物业管理有限公司的收费标准不认可。而且，双方所签订的物业服务合同是一年期的。对于违约金，王培刚不同意承担。而且，其约定标准过高，对此王培刚要求将其标准调整为同期银行存款利率。根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应具有独立的法人资格，而物业合同中的甲方为北京新世界物业管理有限公司二分公司。根据《价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价规定》等相关规定，北京新世界物业管理有限公司应向王培刚出具物业服务费的测算细则。王培刚对物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据等享有知情权。据此，王培刚提出反诉，要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供王培刚查阅和复制；本案诉讼费由北京新世界物业管理有限公司承担。
针对王培刚的反诉，北京新世界物业管理有限公司辩称：双方就物业服务费一直在接洽协商，并有口头催收和书面催收，故北京新世界物业管理有限公司的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。物业服务费的标准不高，其标准来自开发商销售房屋的测算标准。王培刚在购房时知道或应该知道，故应视为其已认可。王培刚对物业服务评价较差，其原因不能归结为北京新世界物业管理有限公司本身。因宝鼎中心属于烂尾楼，故存在历史遗留原因。北京新世界物业管理有限公司没有胁迫王培刚签订物业服务合同，而且物业服务合同不是一年期的。对于王培刚提出的反诉请求，已有2009年法院生效判决予以佐证，北京新世界物业管理有限公司已提供相关材料，故北京新世界物业管理有限公司不同意王培刚的反诉请求。
经审理查明：位于北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心系案外人北京致祥房地产开发有限公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受北京致祥房地产开发有限公司委托对该中心进行物业管理服务。
由于北京宝鼎中心所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，北京致祥房地产开发有限公司委托北京新世界物业管理有限公司对北京宝鼎中心进行统一管理、综合服务，北京致祥房地产开发有限公司与北京新世界物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向北京宝鼎中心业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，北京宝鼎中心的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给北京新世界物业管理有限公司。
2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字[2002]245号《关于宝鼎中心物业管理服务收费标准的批复》，指出北京宝鼎中心物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。
北京新世界物业管理有限公司接管北京宝鼎中心物业服务后，原北京市崇文区房屋管理局于2009年11月23日就北京新世界物业管理有限公司接管和收费中存在的问题向北京新世界物业管理有限公司发出《整改通知》。北京新世界物业管理有限公司依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。
2009年8月21日，北京新世界物业管理有限公司将北京宝鼎中心物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在北京宝鼎中心大厦内进行了公示，并对公示情况由北京市信德公证处进行了公证。北京新世界物业管理有限公司对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。
在提供物业服务过程中，北京新世界物业管理有限公司由其下属的北京新世界物业管理有限公司二分公司对北京宝鼎中心提供物业服务。
2009年5月，王培刚经拍卖竞拍购得北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×层×号等十余套房屋。现上述房屋均未取得房屋所有权证。
2009年6月5日，北京新世界物业管理有限公司二分公司（甲方）与王培刚（乙方）签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方所购房屋所在的宝鼎中心提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。
该合同签订后，北京新世界物业管理有限公司依约为王培刚购买的房屋提供物业服务。
因王培刚未向北京新世界物业管理有限公司交纳自2009年11月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22082.28元及其他费用，北京新世界物业管理有限公司诉至本院。
庭审中，王培刚对北京新世界物业管理有限公司所称其购买的×号公寓的建筑面积为55.95平方米的事实没有异议；对北京新世界物业管理有限公司提供的对×号公寓进行查表的冷水、热水及电使用的数量没有异议。
为证明所主张2009年的物业服务费没有超过诉讼时效期间，北京新世界物业管理有限公司提供其于2010年4月10日、2011年3月6日、2012年6月7日分别在王培刚所购买的×号、×号公寓房门上张贴催款通知的照片，证明其持续主张权利，要求王培刚支付包括×在内所有公寓的欠费。王培刚对此称没有见到上述催款通知。
王培刚称其没有交纳物业服务费是因为北京新世界物业管理有限公司未对其所购买的位于北京宝鼎中心顶层的×号、×号、×号、×号、×号、×号公寓的漏雨问题进行修理和物业服务质量较差；由于北京新世界物业管理有限公司未履行维修义务，其只好自行对×号、×号公寓进行了修缮。北京新世界物业管理有限公司称由于涉及工程较大，经费没有审批下来，故未能对王培刚的漏雨房屋进行修理；王培刚所称物业服务差，是因宝鼎中心属于烂尾楼，由于存在历史遗留原因造成。
对王培刚反诉要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，北京新世界物业管理有限公司提供公证书和已生效的（2009）崇民初字第3268号民事判决书，证明有北京宝鼎中心的业主曾起诉北京新世界物业管理有限公司要求其提供上述物业服务资料；法院查明北京新世界物业管理有限公司已在大厦内公示上述内容并经公证，最后驳回了业主的该项请求。
上述事实，有当事人的陈述及《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》，照片，公证书，（2009）崇民初字第3268号民事判决书，冷热水费及电费查表记录和庭审笔录在案佐证。
本院认为：本案涉诉的北京宝鼎中心没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位北京致祥房地产开发有限公司将小区的物业委托给有资质的北京新世界物业管理有限公司进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向宝鼎中心业主和租户公示，属合法有效。王培刚购买北京宝鼎中心×号等十余套房屋后，就×号公寓的物业服务事宜与北京新世界物业管理有限公司签订《北京宝鼎中心公寓/写字楼物业管理协议》。该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。北京新世界物业管理有限公司提供物业服务后，王培刚应按每月每平方米11.96元标准向其交纳物业服务费及其他相关费用。现北京新世界物业管理有限公司要求王培刚支付物业服务费，有其合同依据，本院应予支持。但王培刚所购买的×号公寓位于大厦顶层，北京新世界物业管理有限公司对其房屋漏雨问题一直未进行修缮，其行为属于北京新世界物业管理有限公司履行物业服务义务不符合约定，对此其应承担相应责任。对于北京新世界物业管理有限公司所主张的物业服务费中的公共区域及房屋维修费用的部分，本院予以扣除。关于北京新世界物业管理有限公司所提出的冷水费、热水费、电费的诉讼请求，根据双方约定，属于由北京新世界物业管理有限公司代收代缴，而王培刚对涉诉的×号公寓的冷水、热水及电费的查表记录没有异议，故其应支付上述费用。关于北京新世界物业管理有限公司主张的违约金，鉴于北京新世界物业管理有限公司在物业服务中未履行公共区域及房屋维修义务是导致王培刚未按约定支付物业服务费的原因之一，故其要求的违约金本院不予支持。关于王培刚提出的诉讼时效抗辩，因北京新世界物业管理有限公司提供的证据已证明其一直向王培刚催要物业服务费，对此本院认定北京新世界物业管理有限公司在一直向王培刚主张权利，其诉讼请求并没有超过法律规定的诉讼时效期间，故对王培刚提出的该抗辩意见，本院不予采纳。关于王培刚反诉要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，根据生效民事判决书载明的事实，北京新世界物业管理有限公司已在大厦内公示上述相关内容并经公证，在本案诉讼中，北京新世界物业管理有限公司已将公证书作为证据向王培刚出示，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，作为业主对其中关乎自身利益或者直接关系全体区分所有人共同利益而间接关系其自身利益的事项进行了解即可，故对王培刚的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告(反诉原告)王培刚于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京新世界物业管理有限公司支付北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×层×号房屋自二○○九年十一月一日至二○○九年十二月三十一日和二○一一年一月一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费二万一千七百一十三元零一分，自二○一一年七月十一日至二○一三年六月十日的冷水费四十三元四角七分，自二○一一年七月十一日至二○一一年九月十日的热水费九十二元，自二○一一年七月十一日至二○一三年六月十日的电费三百二十一元二角一分；
二、驳回原告（反诉被告）北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)王培刚的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费307元，由北京新世界物业管理有限公司负担25元，王培刚负担282元（北京新世界物业管理有限公司已交纳，王培刚于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费35元，由王培刚负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘钧强
二〇一三年十一月五日
书记员 王 威