遂宁市船山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船山民初字第1208号
原告李永杰。
特别授权委托代理人李民洪，四川诸葛律师事务所律师。
委托代理人李永益（系李永杰之胞弟）。
被告刘少林。
委托代理人刘云秀，系刘少林之妻。
被告刘云秀。
原告李永杰诉刘少林、刘云秀房屋买卖合同纠纷一案，2014年3月12日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓毅独任审判，于4月10日公开开庭进行了审理。原告李永杰的委托代理人李民洪、李永益，被告刘少林的委托代理人刘云秀、被告刘云秀到庭参加诉讼。休庭后，双方当事人申请庭外调解未果。本案现已审理终结。
原告李永杰诉称：被告刘少林与原告婚外生育一子取名刘彦伯（已自杀），因原告要求被告刘少林给予名分，被告刘少林便将原告、原告的母亲、刘彦伯等一家安排在其自有的房屋居住，被告刘云秀及刘少林之母经常与原告发生口角，被告刘少林便建议原告以5万元的价格将房屋买下，一劳永逸。原告给付被告刘云秀房屋价款之后，原告一家将户口迁入此处。2013年1月6日，二被告向法院起讼，要求原告搬出房屋并支付租金12000元，经二审终审，法院判决驳回了二被告的诉讼请求。现原告起诉要求确认原告与二被告之间的房屋买卖口头协议有效，判决二被告立即将位于遂宁市经济技术开发区天峰街的房屋所有权和相应的国有土地使用权过户登记给原告，相应税费由二被告承担。
被告刘云秀、刘少林共同辩称：原告应拿出原件来证明买卖关系成立，拿不出就不能让二被告承担根本不存在的买卖；二被告的房子买成580元／㎡，总面积113.05㎡，总价款74503.7元，原告称以50000元卖给她，是有失公平的，原告没有给钱，没有履行自己的付款义务，二被告把原件收回，口头买卖协议自然消失。故请求法院驳回原告的全部请求，撤销该房屋的买卖协议，定为无效合同；判决原告立即搬离讼争房屋；判决原告给付答辩人15年共45000元的租金。
经审理查明：被告刘少林、刘云秀系夫妻关系，属原遂宁市养路总段的职工。原告李永杰原为蓬溪县大石蚕茧站工人。1985年5月，被告刘少林与尚未离婚的原告李永杰相识后同居生活（非法姘居关系），1988年5月12日生育一子李博宇（又名刘卜源、刘彦伯）。1997年3月7日，被告刘少林取得遂宁市中通建筑工程有限公司开发的中通大厦集资房一套（面积114.2㎡，交纳集资款74503.7元）后，便将原告李永杰、李博宇、原告李永杰之母一家安置在该房内居住，此时被告刘少林之母亦住此房。1998年9月23日，原告与被告刘云秀签订租赁合同，约定被告刘云秀将该房租赁给原告一家居住，暂定租期5年，每年租金1500元，第一年租期至1999年8月31日。第一年租房期满后，被告刘云秀、刘少林将该房出售给原告李永杰，双方口头约定房款人民币50000元。同年12月31日，原告之弟李永益代原告交购房款50000元，被告刘云秀向李永益出具收条一张。收条载明：“收条，今收到李永益交来购房款伍万元正。此据，刘云秀，99年12月31日。”之后，被告刘少林之母搬出该房。2003年7月3日，遂宁经济技术开发区管委会房产管理所颁发该房的权属证书（即遂国用（2003）字第15916号），产权登记为被告刘少林。2003年11月13日，原告李永杰将其本人、李博宇及其母户口从蓬溪县大石镇迁入天峰街。2000年10月以来，原告多次以刘彦伯（刘卜源）之名起诉被告刘少林，要求给付抚育费，经法院调解，被告刘少林给付了部分抚养费。2008年7月2日，李博宇自杀身亡。目前，讼争房屋由原告与其母亲共同居住。2013年1月6日，被告刘云秀、刘少林以排除妨害纠纷为由向本院起诉李永杰（即（2013）船山民初字第422号），要求其搬出讼争房屋，支付租金12000元。该案经终审判决驳回了被告刘云秀、刘少林的诉讼请求。另查明，被告刘云秀在前案中自认收条是其本人出具，原件已由被告刘云秀收回，但否认收到购房款。被告刘云秀、刘少林从2000年至2013年1月期间未向原告收取过房屋租金，或者提出搬离讼争房屋的请求。
在开庭审理中，原告认为生效判决已经确认原告与被告刘少林有同居关系，以及租房、买房、付款的事实，免除了原告的举证责任；被告对房屋也进行了事实上的交付；被告负有协助原告过户登记的义务。被告认为因为没有付钱才没有签协议；既然原告1999年就买了房子，为何2003年办产权时不办到原告名下；既然原告付了钱，收条凭什么交给被告，为什么不让被告在收据上签字？本院经主持双方庭外调解，终因双方在补偿上分歧太大，致调解无果。
上述事实，有民事起诉状、答辩状、身份证明、户口证明、收条、民事判决书、房屋产权证以及开庭审理笔录等证据在卷为证。
本院认为：所谓买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，原、被告之间买卖房屋，依照法律规定应当采用书面形式，但未采用书面形式的，法律并未否认买卖的效力。
本案的焦点是：被告刘云秀、刘少林是否将讼争房屋出卖给原告李永杰？二被告是否应当协助办理房地产转移登记？所需费用如何分担？
关于二被告是否将讼争房屋出卖给原告的问题。二被告主张系租赁关系，否认存在买卖关系，但其返还租赁物、给付租金的主张，已经两级法院终审未得到支持。本院认为原、被告之间存在买卖关系，其一：有被告刘云秀出具的购房款收条的事实，该事实已得到被告刘云秀的自认，虽被告刘云秀否认“购”字系其书写，但又不提供其已收回的收条原件进行鉴定，依据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，应认定为二被告举证不能。其二：有二被告交付、原告占有讼争房屋的事实。第一年租期届满后，被告未提供双方继续租赁房屋、收取租金的依据，相反被告的母亲从2000年1月后搬出该房，自2003年11月13日原告将本人、其母、其子户口迁入该房居住至2013年1月二被告诉请原告返回房屋、支付租金，在长达近10年时间里，二被告均未提出异议。特别是2000年至2004年期间，原告为追索其子抚育费与被告刘少林产生纠纷的情况下，二被告仍未主张返还腾退、给付租金等。其三：如二被告坚持未收到原告5万元购房款，完全可以主张房屋的租金，也可以要求原告及家人搬离讼争房屋，还可以以原告应付购买款折抵部分抚育费，但至2013年1月二被告未行使任一种方式。其四：被告刘云秀辩解收条原件被收回，即证明原告没有付购房款，本院认为，原、被告之间的房屋买卖不同于普通的买卖，它包含了原告与被告刘少林非法同居多年的感情因素，在以非婚生子为纽带而进行的相关民事活动中，存在“收条”被刘少林暂时保管、使用的可能性，被告刘少林与刘云秀系夫妻关系，该“收条”被刘云秀占有成为可能。
二被告负有协助原告办理房屋转移登记的义务。合同法规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者……，并转移标的物所有权的义务”，《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故原、被告之间转让的房屋，在经相关部门办理转让登记后，出卖人才完全履行了转移标的物所有权的义务。故二被告应协助原告办理产权转移登记。
关于办证过程中产生的税费承担问题。由于原告购买该房后，明知买卖房屋需要办理过户登记，却迟迟不办，其过错责任在原告，综合全案情况，应由原告自行承担办证中产生的税费为宜。
综上，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议不违反法律法规的禁止性规定，原告已支付价款，二被告已交付房屋，并由原告长期占有使用至今，该协议合法有效。作为出卖人的二被告负有完全转移不动产所有权的义务，协助原告办理房屋的转移登记手续，所需税费由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第五条之规定，判决如下：
一、李永杰与刘少林、刘云秀之间的房屋买卖协议有效；
二、刘少林、刘云秀于本判决生效后20日内协助李永杰办理位于遂宁市经济技术开发区明月路中通大厦房屋所有权和国有土地使用权的转移登记，所需税费由李永杰承担；
三、驳回李永杰的其他诉讼请求。
案件受理费人民币500元，减半收取250元，由刘少林、刘云秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审判员 邓 毅
二〇一四年八月二十六日
书记员 黄棚棚