湖南省安化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安法民一初字第122号
原告夏某某，女。
委托代理人夏建新，安化县冷市法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。
被告禹某，男。
委托代理人陶远进，安化县腾飞法律服务所法律服务工作者。代理权限为一般代理。
被告谌某，男。
本院于2015年2月4日立案受理了原告夏某某与被告禹某、谌某房屋买卖合同纠纷一案。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏某某的特别授权委托代理人夏建新、被告谌某、被告禹某的委托代理人陶远进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年6月1日签订《联合集资建房合同》，约定两被告在东坪镇绿豆巷地段修建集资房，将其中的七楼701房（面积136㎡）以人民币164288元价格出售给原告，该合同详细约定了双方的权利与义务及违约责任。合同签订后，原告即向被告禹某交付了购房款现金人民币10万元，又于2012年2月19日向被告谌某交付现金4万元，但被告以原告还欠2万元购房款为由没有将钥匙交付原告，按合同约定，原告实际尚欠购房款1万多元。2013年，原告考虑到有可能到江苏发展，便向被告提出能否退房，被告答应退房并口头约定退还14万元购房款和1万元利息，并约定钱汇到原告帐上，但一直到2014年6月1日也未支付。于是，原告回到安化找到被告谌某，提出双方按合同约定交房付款。被告再次约定7月15日之前交钱，但至今仍未给付，且原告发现被告已将房卖与他人。原告为维护自己的合法权益，请求判令：被告立即依约向原告交付涉案房屋（柒楼701房136㎡价值164288元）。原告在庭审过程中，将诉讼请求变更为：依法判令被告退还原告购房款140000元，利息10000元，惩罚性赔偿款140000元，合计人民币290000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
原、被告身份信息，拟证明原、被告主体资格；
《联合集资建房合同》，拟证明原、被告签订购房合同；
收款收据二张，拟证明原告已支付购房款140000元。
被告禹某、谌某对原告提交的证据均无异议。
被告禹某辩称：原告诉称的事实属实，被告在原告提出解除合同后才将房屋出卖给他人，被告同意退还房款及利息，但不承担惩罚性赔偿款的损失。
被告谌某辩称：原告先提出退房被告才出卖房屋，被告同意退还房款，但不赔偿其他损失。
被告禹某、谌某未向本院提交证据。
经审查，本院对双方当事人无异议的证据依法确认其证明力。
根据采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告与被告禹某、谌某在东坪镇绿豆巷地段联合建房，并于2011年6月1日签订《联合集资建房合同》。合同约定：被告将所建房屋第七楼701房出售给原告，建筑面积136㎡，总价款为164288元，签订合同时由原告交纳购房款100000元，第二次交款自主体完工时必须交足总房款的90％；房屋暂定2011年8月底前竣工并交付使用；双方还约定了违约责任及处罚办法。原告与被告禹某在《联合集资建房合同》上签字，原告按约定在合同签订当天交纳购房预付款100000元，由被告禹某向原告出具收款收据，2012年2月19日原告交纳购房款40000元，由被告谌某向原告出具收款收据。原告总共交纳购房款140000元。2013年原告因去外地发展，向被告提出解除合同，被告同意解除合同并退还购房款140000元。此后，经原告多次催讨未果，原告因此诉至本院。
本院认为：所谓集资建房，是指某一个单位主持新建房屋时，由具备相应资格的人员按房屋建设成本分摊建设费用以便获得房屋使用权的建房形式。依据原告与被告签订的《联合集资建房合同》约定的内容，可以认定本案原告与被告之间并不是严格意义上的集资建房，而是一种变相的房屋买卖合同关系。双方发生纠纷应当依据合同法及商品房买卖相关司法解释来处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原、被告签订的《联合集资建房合同》约定房屋的竣工交付期限是2011年8月底，合同签订的时间是2011年6月1日，签订合同时房屋尚未竣工，两被告亦不具备房地产开发经营的资质，在起诉前也未取得商品房预售许可证明，故原、被告所订立的《联合集资建房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应归于无效。
无效合同自始没有法律约束力。无效合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告明知房屋的性质还与原告签订《联合集资建房合同》，应对合同无效承担主要责任，原告未尽审查义务即与被告签订《联合集资建房合同》，应对合同无效承担次要责任。合同无效后，双方依据该合同所取得对方的财产应予返还，故被告应将原告交纳的140000元的购房款返还给原告。基于原告对订立《联合集资建房合同》的信赖利益，参考银行的贷款利率，比照原、被告对订立《联合集资建房合同》的过错程度，原告请求被告赔偿原告利息损失10000元符合法律规定，本院应予准许。因此，对原告要求被告返还房款140000元及赔偿利息损失10000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因双方对合同无效均有过错，且被告是在原告提出解除合同后将房屋卖与他人，被告不存在故意隐瞒的行为，故对原告要求被告承担140000元赔偿责任的诉讼请求，本院依法不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告禹某、谌某在本判决书生效后十日内返还原告夏某某购房款140000元、并赔偿原告利息损失10000元，二项合计150000元；
驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费3586元，由被告禹某、谌某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
本判决一经生效，义务人逾期不履行义务，权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起两年内申请人民法院强制执行。
审 判 长 周劲阳
审 判 员 林 令
人民陪审员 张华松
二〇一五年七月三十日
代理书记员 龚雅洁
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，
尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。