湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂阳法民重字第5号
原告谢某某，男。
委托代理人谢某甲，男，系谢某某之子。
委托代理人廖强新，男，湖南星河律师事务所律师，特别授权。
被告郴州市湘南房地产开发有限责任公司。
法定代表人邓某某，男，该公司董事长。
委托代理人谷子佩，男，湖南方缔园律师事务所律师，特别授权。
委托代理人张某某，男，该公司副经理。
原告谢某某诉被告郴州市湘南房地产开发有限责任公司（以下简称湘南地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2014年9月8日作出（2014）桂阳法民初字第181号民事判决。原、被告均不服判决上诉，郴州市中级人民法院于2015年5月5日作出（2014）郴民终字第988号民事裁定发回重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢某某的委托代理人谢某甲、廖强新，被告湘南地产公司的委托代理人谷子佩、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某某诉称，原告原有一栋三层砖混结构的房屋位于原县府街3巷5号，该房系2000年经政府批准在旧房原址上改建的新房，2001年建成。其中一层建筑面积90.14㎡，含营业房面积64㎡，二楼建筑面积99.81㎡，三楼建筑面积99.81㎡，整幢房屋共计289.76㎡。2003年桂阳县规定修建步行街，被告作为开发商及拆迁人与原告达成拆迁安置补偿协议，由被告将12幢07号三楼住房安置给原告，后签订补充协议，调换到3幢501号住房，并交付使用。2006年原、被告双方就一楼营业房达成补充协议，将补偿给原告的门面房安置在9栋1单元，并签订预售合同，但该栋房屋因开发商未完全办好拆迁手续及拆迁户曹某某阻工至今未建成，导致被告应安置给原告的两个门面历时7年仍无法交付，给原告造成巨大经济损失和精神伤害。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令被告赔偿因拆迁给原告造成的门面损失和租金损失及被拆迁安置过渡费共计167.6666万元（计算方式为：1、门面损失拆迁64㎡×门面按市场价购买2万元/㎡＝128万元；2、门面租金损失，从2006年7月3日交门面，每年租金5万元，按7年零4个月计算租金：36.6666万元；3、门面拆迁安置过渡费3万元。合计167.6666万元）。在重审过程中原告谢某某的申请变更诉讼请求为：1、依法判令被告履行合同，立即交付64平方米的安置门面给原告；2、依法判令被告赔偿原告因逾期交付门面造成的经济损失691200元。（逾期交付门面的损失按每平方每月租金100元计算，从2007年6月8日至2016年6月8日，以后的损失计算至门面交付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告谢某某为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证，拟证明原告的主体资格；
2、被告的企业注册登记资料，拟证明被告的主体资格；
3、《商品房预售合同》及《补充协议》，拟证明原、被告之间存在拆迁安置补偿合同关系的事实；
4、调查情况汇报、交办函、信访报告，拟证明被告至今未履行拆迁安置门面的合同义务；
5、诉讼过程中原告申请对《商品房预售合同》中所涉门面价值进行评估，经湖南正宏司法鉴定中心司法评估，未建的桂阳县商业步行街第9幢1号（合同约定A至C轴、①至④轴，套内面积为50平方米）门面价值为51.54万元。在重审过程中，原告谢某某申请撤回原证据5，新提交“门面租赁合同2份”，作为证据5，证明本案所涉门面租金价格；
6、2016年7月26日原告申请对安置门面同一段商业门面的价格，并对2007年5月至2016年7月的租金价格进行鉴定，经湖南华运房地产土评估咨询有限公司评估，该门面市场价值92.3万元，租金2007年5月至2016年7月价值28.9万元。
被告湘南地产公司辩称，原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》双方权利义务已履行完毕，本案应属商品房预售合同纠纷；2006年6月8日原告及原告之子谢某甲与答辩人签订了《商品房预售合同》，拟定将被告开发建设的桂阳商业步行街第9幢A至C编号门面约计50㎡，按3200元/㎡，总价格约为16万元人民币出售给原告。当初考虑到原告系拆迁户，故优惠价格（市场价格为8000元/㎡）出售约50㎡的门面给原告，但因其他原因拟定的房屋均未实际拆迁及建成，故暂时不能执行合同所约定的权利与义务，原告也未按合同约定的价款给付购房款，故该合同并未实际履行。关于原告所涉问题，桂阳县政府多次组织协调，最终均无法得到解决。本案中被告没有过错，请求人民法院依法公正裁判。
被告湘南地产公司为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：
7、《房屋拆迁补偿安置协议书》二份及《房地产权转让合同》，拟证明拆迁补偿安置均履行完毕；
8、房屋权属证书，拟证明无门面。
各方当事人对证据的质证意见：
被告对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4，认为与原告的诉讼主张无关联性；对证据5，与本案没有关联，起不到证据的作用，请法院不予采纳。对证据6，鉴定结论不具有证据的三性，我方不予认可，没有具体的鉴定实物，不具有真实性。
原告对证据7的真实性无异议，但认为当时只是对住宅进行了安置；对证据8的真实性无异议，但认为房子有64㎡是作经营房，一楼登记为住房是为了减轻税费所为。
根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：
证据1－8具有真实性、合法性、关联性，可作为本院认定事实的依据。
根据当事人的举证、质证及本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
一、桂阳商业步行街自2004年开始动迁兴建，共拆迁379户。原告谢某某及其子谢某甲所有的原县府街3巷5号一栋三层砖混结构的房屋位于步行街拆迁范围之内，属拆迁户之一。该房一楼实际面积90.14㎡（其中营业用房64㎡）、二楼实际面积99.81㎡、三楼实际面积99.81㎡，一、二楼所有人为原告谢某某，三楼所有人为谢某甲，房屋产权证记载面积为：第一层101号房84.09㎡、第二层201号房94.2㎡，第三层301号房94.2㎡。
二、2005年10月27日被告湘南地产公司与原告谢某某及案外人谢某甲就住房部分签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中原告谢某某的安置住房在12幢07支三楼。2006年6月8日双方签订补充协议，原告谢某某的安置住房调换到3幢204号房，建筑面积124.52㎡，签订补充协议后被告湘南地产公司将房屋交付原告谢某某使用。2006年6月8日，原、被告双方就一楼64㎡的营业房的补偿以产权调换补差的方式签订了《商品房预售合同》，原告谢某某购买桂阳商业步行街第9幢A至C轴、①至④轴号店面，建筑面积50㎡，价格为3200元/㎡（对外出售价格为8000元/㎡），合同对付款方式、付款日期、交付期限均没有约定。2006年7月3日，原告将县府街3巷5号房屋移交给了被告。被告湘南地产公司开发的9幢楼至今未建成，导致原告谢某某以产权调换补差的方式购买的第9幢A至C轴、①至④轴号店面未安置到位。在本案重审过程中，经湖南华运房地产土地评估咨询有限公司司法评估，未建的桂阳县商业步行街第9幢1号（合同约定A至C轴、①至④轴，套内面积为50平方米）门面市场价值为92.30万元，该门面在2007年5月至2016年7月期间的房屋租赁价值为28.9万元。
三、为了解决好桂阳县商业步行街拆迁遗留问题，桂阳县历届县委、政府成立了专门协调处理步行街拆迁遗留问题的工作组，对原、被告双方的纠纷问题进行调处。在调处过程中，原告谢某某提出：“1、被告应按拆一补一，即按64㎡赔偿损失；2、赔偿延期交房的营业损失及搬房子租房损失”，被告湘南地产公司则表示：“2006年6月双方就一楼64㎡营业房达成的产权调换补差购买协议，原告谢某某需补差16万元（3200元/㎡×50㎡＝16万元）给被告才能拥有50㎡门面的房屋产权，应按24万元[（8000元/㎡－3200元/㎡）×50㎡＝24万元]补给原告谢某某拆迁的住改非的营业房”，因双方分歧过大，调处未果。2013年10月24日桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室建议原告谢某某通过司法程序维护自身合法权益，原告谢某某遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点：一是本案属商品房预售合同纠纷还是属房屋拆迁安置补偿合同纠纷；二是被告是否有过错，被告是否应支付原告补偿款并赔偿损失；三是被告应如何支付原告补偿款并赔偿损失。关于争议焦点一，本院认为，原、被告于2006年6月8日所签订的合同其表面写的是《商品房预售合同》，但其实质，该《商品房预售合同》中的标的物50㎡的门面是采用产权调换补差的方式补偿原告的一楼64㎡营业房，对于超过原告64㎡营业房补偿款部分由原告承担。本案应属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于争议焦点二，本院认为，被告作为拆迁人从与原告签订合同之日至今长达8年之久对原告的一楼64㎡营业房未安置到位，于理于法均存在明显过错，产权调换补差不能实现，被告应该支付原告拆迁补偿款，并且赔偿损失。关于争议焦点三，本院认为，原告的拆迁补偿款及损失应该为，原告64㎡营业房当时的补偿款加上原、被告签订合同后，原告未得到拆迁补偿的损失。
综上所述，本院认为，拆迁人与被拆迁人达成房屋安置补偿协议，被拆迁人将房屋移交给拆迁人后，被拆迁人的原物权消灭，在拆迁人与被拆迁人之间形成新的债权债务关系，拆迁人应补偿被拆迁人的款项为拆迁人的债务、被拆迁人的债权。本案原、被告于2006年6月8日所签订的所谓《商品房预售合同》其实为原县府街3巷5号房房屋拆迁安置补偿协议的一部分，其实质是采用产权调换补差的方式将补偿款24万元抵作原告的购房款。但原、被告所签订的《商品房预售合同》至今无法履行，采取房屋产权调换补差方式进行补偿已无法实现，被告应当采取货币方式补偿。原告请求判令被告履行合同，立即交付64平方米的安置门面的诉讼请求，本院不予支持。
原告请求被告赔偿因拆迁造成的损失，包括两部分，一是安置门面损失。二是门面租金损失。在原、被告订立所谓的《商品房预售合同》时就是补偿款24万元，原告要取得预售合同中的标的物50m2的门面就必须支付被告补差购房款16万元，因被告湘南地产公司开发的9幢楼至今未建成，故原告就没有支付安置门面购房款16万元。考虑到本案是房屋拆迁安置合同补偿合同纠纷，根据物权优于债权的法律规定，可以推定为原、被告对安置门面享有共同所有权，按出资的比例，原告享有60%产权，参照湖南华运房地产土地评估咨询有限公司出具的湘华运房评字（2017）第0201号房地产评估报告所确定的诉争门面市场价92.3万元，该门面在2007年5月至2016年7月期间租金28.9万元，造成原告门面损失为92.3×60%=55.38万元，门面租金损失为28.9×60%=17.34万元，两项共计72.72万元。因被告湘南房地产公司违约，应承担赔偿损失的违约责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《城市房屋拆迁管理条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市湘南房地产开发有限公司赔偿原告谢某某拆迁安置门面损失55.38万元，门面租金损失17.34万元（租金从2007年5月至2016年7月）共计72.72万元，限本判决生效后十五日内付清；
二、驳回原告谢某某的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费19890元，原告谢某某承担7890元，被告郴州市湘南房地产开发有限公司承担12000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄 渊 强
审 判 员 欧阳思俊
人民陪审员 陈 晖
二〇一七年三月十五日
书 记 员 龙 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市房屋拆迁管理条例》
第十九条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)，依照本条例规定给予补偿。
拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。