重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00062号
上诉人（原审被告）：谭蜀泉。
委托代理人：廖兴彬，重庆金码律师事务所律师。
委托代理人：邓杰，重庆金码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈先锋。
委托代理人：余瑞，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向蓉。
委托代理人：余瑞，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：陈胜利。
委托代理人：胡娟，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人谭蜀泉与被上诉人陈先锋、向蓉、陈胜利案外人执行异议之诉纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2013年12月5日作出（2013）渝一中法民初字第00701号民事判决，谭蜀泉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案，谭蜀泉的委托代理人廖兴彬、邓杰，陈先锋、向蓉的委托代理人余瑞，陈胜利的委托代理人胡娟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
一审法院审理查明：2001年7月2日，石柱县建设委员会（甲方）与陈胜利（乙方）签订了关于石柱县老街（南门市场至良好商场之间）项目的《石柱县旧城改造开发项目合同》，约定由乙方独资经营、自负盈亏，对该项目实施旧城改造和开发。之后，石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称石柱县城建公司）（甲方）与陈胜利（乙方）签订了《石柱县城市建设综合开发公司建设工程内部承包合同》，约定：“一、工程名称：锦绣嘉园；二、建设地点：石柱县南宾镇老街县直属粮站；……；九、工程管理费：甲方按工程竣工决算总价的1%收取乙方工程管理费，实收管理费4000元。……；十、法律和经济责任：该工程实行项目承包责任制。工程施工过程中所发生的一切法律、经济责任（含工程盈亏等）由乙方全部承担，甲方概不负责；……。”
2004年4月3日，中建七局五公司驻石项目部（陈胜利）（甲方）与陈先锋（乙方）签订了《购房协议》，约定：“一、新建房屋位置：地处南宾镇老街15号，城关粮油工贸公司综合楼改造片区新建住宅楼，乙方愿购甲方A栋一楼10号住宅房1套；……；四、本协议签订后，乙方在20日内缴纳购房款40%作为购房预付金合计31670元，到时未交者，视乙方放弃购房，甲方有权将房屋另行安排，竣工验收后，甲方交钥匙时，在5天时间内再付购房款55%，房产证和国土证在交钥匙后3月内，由甲方负责办理交给乙方，费用由甲方承担，乙方付清剩余房款；……。”石柱县城建公司和陈胜利在《购房协议》尾部的甲方位置处盖章。双方签订协议后，陈先锋于2004年4月3日支付陈胜利购房款31670元，于2004年4月20日支付购房款47505元，至此全部购房款支付完毕，陈胜利于支付当日向陈先锋出具了购房款收据。
2004年5月，石柱县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县土房局）南宾国土管理所同意陈胜利要求将争议房屋的国有土地使用权变更为陈先锋的申请并上报县局审核，石柱县土地房屋权属调查及勘测定界机关对争议房屋进行了勘测定界和权属调查复核，并收取了测量费、评估费、权属调查费等费用。2008年8月，石柱县土地房屋权属调查及勘测定界机关再次对争议房屋进行了勘测定界和权属调查，认可权利人为陈先锋，收取了附图费，并同意提交办理相关登记。
2011年6月10日，陈胜利（甲方）与向蓉及其儿子陈XX（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将包含争议房屋在内的4套房屋出售给乙方，办理过户所应缴纳的相关税费由乙方承担。6月20日，石柱县土房局向向蓉及其儿子陈XX出具了办理争议房屋过户的业务受理通知书，并由向蓉、陈XX缴纳了全部相关税费。
2011年6月22日，谭蜀泉向重庆市石柱土家族自治县人民法院（以下简称石柱县人民法院）申请对陈胜利的财产进行诉前保全，石柱县人民法院作出（2011）石法民初字第1363号民事裁定，查封了陈胜利的包含争议房屋在内的4个门面和房屋1套。陈先锋、向蓉就该裁定向石柱县人民法院提出异议，请求解除对争议房屋的查封，石柱县人民法院以（2011）石法执异议字第3号民事裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉不服向重庆市第四中级人民法院申请复议，该院以（2011）渝四中法执复字第5号民事裁定驳回其复议申请。
2011年6月23日，谭蜀泉针对陈胜利向石柱县人民法院提起民间借贷诉讼，石柱县人民法院受理后移送至重庆市第一中级人民法院管辖。经审理，该院作出了（2011）渝一中法民初字第506、507号民事调解书，由陈胜利于2011年12月17日之前支付200万元和300万元给谭蜀泉。之后，因陈胜利未履行调解书所确定的还款义务，谭蜀泉遂向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，该院以（2012）渝一中法民执字第25号立案执行。陈先锋、向蓉又以案外人的身份对争议房屋向该院提出书面执行异议，该院以（2013）渝一中法执异字第00137号执行裁定书裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉遂以谭蜀泉为被告、陈胜利为第三人向该院提起案外人执行异议之诉，要求将争议房屋确认归其二人所有并对争议房屋解除查封、停止执行。
另查明：陈先锋、向蓉系夫妻关系。向蓉举示了其与案外人伍XX签订的房屋租赁协议和其卡号为622……0317的XX银行卡明细、石柱县老街社区居委会证明以及申请重庆市第一中级人民法院调取的伍XX于2009年8月31日、2010年9月1日、2012年8月3日向其卡号为622……0317的XX银行卡存入现金的存款凭条来证明陈胜利在签订《购房协议》后即将争议房屋交付陈先锋和向蓉，由向蓉将争议房屋于2005年出租给案外人伍XX经营使用至今。案外人伍XX在重庆市第一中级人民法院对其进行调查时证明其一直是与向蓉签订的房屋租赁协议，从2005年开始租用争议房屋经营使用至今，租金是存入向蓉的农业银行卡里。
再查明：2012年3月6日，陈先锋、向蓉以陈胜利为被告、石柱县城建公司为第三人就争议房屋向石柱县人民法院提起确权之诉，该院以（2012）石法民初字第401号民事判决将争议房屋确认为陈先锋、向蓉所有。该民事判决书生效后，石柱县人民法院又以（2012）石法民监字第23号民事裁定决定对该案进行再审，后作出了（2012）石法民再字第2号民事裁定，裁定准许陈先锋、向蓉撤回起诉并撤销（2012）石法民初字第401号民事判决。
还查明：陈先锋与石柱县城建公司于2003年1月签订商品房买卖合同，以每平方米2000元的价格另外购买了争议房屋所在的“锦绣嘉园”的B栋5号门面，已于2003年7月办理了石房权证302字第2102**号房屋产权证和石国用（2003）字第10**号国有土地使用证。
陈先锋、向蓉向一审法院诉称：陈胜利以石柱县城建公司的名义开发建设了位于石柱县南宾镇老街15号城关粮油工贸公司综合片区，后该综合楼在办理房屋产权证时将没销售完的三间房屋按当时旧城改造规定登记在了陈胜利名下，并约定待销售后再办理过户手续。2004年4月3日，陈胜利以石柱县城建公司名义将编号为石房权证302字第2092**号房屋出售给了陈先锋、向蓉，合同约定由开发商即陈胜利缴纳所有税费并办理好国土和房产证后交给陈先锋、向蓉。签订合同当日，陈先锋、向蓉向陈胜利支付了首笔购房款31670元，陈胜利也于当日将争议房屋交付陈先锋、向蓉，并由二人占有使用至今。2004年4月20日，陈先锋、向蓉向陈胜利支付了剩余购房款47505元。后陈胜利、陈先锋于2004年5月和2008年8月两次向石柱县土房局申请办理争议房屋的过户手续，但均因陈胜利不愿缴纳相关税费未能过户成功。2011年6月20日，陈先锋、向蓉与陈胜利第三次向石柱县土房局申请办理过户手续，并由陈先锋、向蓉缴纳了全部税费，已取得了石柱县土房局的业务受理通知书。2011年6月22日，谭蜀泉向石柱县人民法院申请诉前保全，查封了争议房屋，现谭蜀泉与陈胜利的债务纠纷案已进入执行程序。陈先锋、向蓉与陈胜利签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且陈先锋、向蓉已根据该协议支付了全部购房款，并合法占有使用争议房屋至今，只是因为陈胜利的原因未能完成过户手续，陈先锋、向蓉与陈胜利的房屋买卖关系合法有效，特提起执行异议之诉，请求：确认争议房屋为陈先锋、向蓉所有，对争议房屋停止执行。
谭蜀泉答辩称：根据我国物权法的规定，物权登记适用公示原则，即登记在陈胜利名下的房屋即属于其所有，陈先锋、向蓉并不享有争议房屋的所有权；陈先锋、向蓉是与石柱县城建公司签订的《购房协议》，根据合同相对性原则，其只能向石柱县城建公司提出诉求，而不能向陈胜利提出；陈先锋、向蓉不能证明其已根据《购房协议》的约定支付了争议房屋的全部房款和占有使用至今的事实；陈胜利与向蓉于2011年6月10日再次签订《房屋买卖协议》，以明显不合理的低价又将争议房屋出售给向蓉，这份《房屋买卖协议》与之前的《购房协议》明显冲突，因此之前的《购房协议》应为伪造的，而向蓉也没有举示证据证明其已根据2011年6月10日的《房屋买卖协议》支付完毕购房款并实际占有争议房屋。综上，由于陈胜利与陈先锋系同胞兄弟，陈胜利与陈先锋、向蓉进行串通，恶意规避人民法院对其财产的执行，为维护谭蜀泉的合法权益，特请求驳回陈先锋、向蓉的诉讼请求。
第三人陈胜利答辩称：认可陈先锋、向蓉陈述的全部事实和理由，陈先锋、向蓉已根据2004年4月与陈胜利签订的《购房协议》支付了全部价款并占有使用争议房屋至今，陈胜利对争议房屋不享有任何权利，双方并没有恶意串通，因此应当主张陈先锋、向蓉的诉讼请求。
一审法院认为，双方争议焦点是：陈先锋、向蓉提出的执行异议是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。
一、关于争议房屋是否系陈胜利挂靠石柱县城建公司开发修建的问题。根据陈胜利与石柱县建设委员会于2001年7月2日签订的《石柱县旧城改造开发项目合同》的约定，陈胜利取得了争议房屋所在的石柱县老街旧城改造项目。之后，陈胜利又与石柱县城建公司签订了《石柱县城市建设综合开发公司建设工程内部承包合同》，该合同约定由石柱县城建公司收取管理费、陈胜利对石柱县老街旧城改造项目独立核算、自负盈亏进行开发，修建的工程名称为“锦绣嘉园”。因此，一审法院认为争议房屋所在的“锦绣嘉园”实为陈胜利挂靠石柱县城建公司开发修建的工程项目，该工程项目由陈胜利独立核算、自负盈亏。
二、关于《购房协议》的合同相对方及其真实合法性的问题。因争议房屋所在的“锦绣嘉园”实为陈胜利挂靠石柱县城建公司独立核算、自负盈亏开发修建的工程项目，因此，陈先锋在2003年1月名为是与石柱县城建公司签订的“锦绣嘉园”B栋5号门面的商品房买卖合同，实为是陈先锋与陈胜利之间建立的商品房买卖合同关系，此种不具有开发资质的个人挂靠具有资质的房地产开发企业进行商品房开发的情况在当时并不鲜见。根据该商品房买卖合同，陈先锋已取得了“锦绣嘉园”B栋5号门面的房屋所有权证和国有土地使用证，也证明了陈胜利挂靠石柱县城建公司与陈先锋签订的“锦绣嘉园”B栋5号门面商品房买卖合同的真实性。
关于争议房屋所涉《购房协议》的合同相对方和真实合法性的问题。谭蜀泉认为《购房协议》是陈先锋与石柱县城建公司签订的，因此陈先锋只能依据《购房协议》向石柱县城建公司提出诉请，陈胜利并不就《购房协议》向陈先锋、向蓉负有任何义务。一审法院认为，从陈先锋、向蓉举示的《购房协议》内容来看：虽然《购房协议》抬头的甲方是中建七局五公司驻石项目部，但其后又在括号里注明了“陈胜利”，在《购房协议》最后的甲方位置虽有石柱县城建公司盖章，但陈胜利也在《购房协议》最后的甲方位置进行了盖章，由于该《购房协议》约定出卖的标的是已办理到陈胜利名下的争议房屋，因此应是陈先锋与陈胜利之间建立了房屋买卖合同关系；《购房协议》第四条约定了陈先锋在签订协议的20日内缴纳购房款的40%即31670元作为购房预付金，另再在规定时间内付清剩余购房款的55%，该约定与陈胜利向陈先锋出具的购房款收据上注明的金额相符；虽然陈先锋向陈胜利购买争议房屋的价格与陈先锋之前购买“锦绣嘉园”B栋5号门面时的价格相比较略有涨幅，由于陈先锋两次购房的时间相差一年以上，房屋价格有所差异也较为正常，因此一审法院认为《购房协议》所约定的价格应基本符合争议房屋在2004年时的市场价格。另根据一审法院对证人江X所作的调查笔录，江X系当时石柱县土房局勘测机关的工作人员，其证实2005年2月25日的土地房屋权属调查复核表所附宗地图和房产附图上“江X”的签名系其本人所写和“2005年2月25日”的日期也系其本人于当时所填写，也证实了2008年8月27日的石柱县土地房屋权属调查及勘测定界报告及所附房产图、宗地图上“江X”的签名系其本人所写和“2008年8月27日”的日期也系其本人于当时所填写。因此，一审法院认为证人江X的证言可以证明陈先锋、向蓉所诉称的曾于2004年和2008年两次向石柱县土房局申请办理争议房屋产权过户的事实，因此陈先锋与陈胜利之间关于争议房屋的买卖合同关系是真实存在的。
综上，一审法院认为，因陈先锋与陈胜利的《购房协议》所约定的房屋价格基本符合当时的市场行情，且陈先锋、陈胜利在2004、2008年两次向石柱县土房局申请对争议房屋办理过户，故《购房协议》应为真实合法有效的房屋买卖合同。陈先锋和陈胜利在签订《购房协议》后，陈先锋向陈胜利支付了约定的全部购房款，陈胜利也向陈先锋出具了购房款收据。因此，一审法院认为陈先锋和陈胜利之间在2004年4月3日就争议房屋已建立了真实合法有效的买卖合同关系，且陈先锋已向陈胜利支付了全部购房款。
对谭蜀泉辩称陈胜利与向蓉及其儿子陈XX于2011年6月10日签订《房屋买卖协议》，以明显不合理的低价将争议房屋卖给向蓉及其儿子陈XX，由于陈先锋与陈胜利系同胞兄弟，因此该《房屋买卖协议》系向蓉与陈胜利恶意串通签订，所以并不是真实合法有效的房屋买卖合同，且向蓉也没有举示证据证明其已根据《房屋买卖协议》支付完毕购房款并实际占有争议房屋，这份《房屋买卖协议》与《购房协议》明显冲突，因此《购房协议》也应为伪造的。一审法院认为，由于陈先锋、向蓉是依据2004年4月3日的《购房协议》请求对争议房屋停止执行，而该《购房协议》经一审法院审理查明已确认为真实合法有效的合同，陈先锋、向蓉在本案中并不是依据2011年6月10日的《房屋买卖协议》提出执行异议之诉，即使陈胜利与向蓉及其儿子陈XX在2011年6月10日针对争议房屋签订的《房屋买卖协议》无效，该《房屋买卖协议》也不能否认2004年4月3日的《购房协议》的效力以及陈先锋和陈胜利在2004年4月3日已就争议房屋建立了房屋买卖合同关系的事实。因此，对谭蜀泉的该抗辩理由一审法院不予采信。
三、关于争议房屋是否由陈先锋、向蓉在购买后一直占有、使用的问题。根据一审法院对争议房屋承租人伍XX的调查笔录，其证实了从2005年开始至今一直与向蓉签订有关于争议房屋的租赁合同，争议房屋也一直由其在承租使用，租金是存入向蓉的农业银行卡里。因此，结合证人伍XX的证言和其个体工商户营业执照、与向蓉签订的房屋租赁协议以及伍XX于2009年8月31日、2010年9月1日、2012年8月3日向向蓉的卡号为622……0317XX银行卡存入现金的存款凭条、向蓉的622……0317XX银行卡明细、石柱县老街社区居委会证明，一审法院认为可以确认争议房屋在陈先锋向陈胜利购买后即由陈先锋、向蓉一直占有、使用并租赁给他人的事实。
四、关于陈先锋、向蓉对未能办理争议房屋产权过户有无过错的问题。谭蜀泉辩称因石柱县城建公司与陈先锋就“锦绣嘉园”B栋5号门面在2003年签订《商品房买卖合同》并办理了房屋产权证书，证明石柱县城建公司与陈先锋之间的房屋买卖是可以进行正常的过户，但由于陈先锋、向蓉因其自身原因不愿按照规定缴纳争议房屋过户的相关税费，因此陈先锋、向蓉对争议房屋未能办理产权过户是有过错的。一审法院认为，由于争议房屋所在的“锦绣嘉园”系陈胜利挂靠石柱县城建公司独立核算、自负盈亏开发修建的工程项目，因此“锦绣嘉园”实际上是陈胜利的个人开发项目。陈先锋购买的“锦绣嘉园”B栋5号门面之所以办理了产权过户，是因为在销售初期“锦绣嘉园”所有房屋的产权尚在陈胜利挂靠的石柱县城建公司名下，并以石柱县城建公司的名义进行商品房销售和办理房屋产权过户，在“锦绣嘉园”项目基本销售完毕以后，也正如陈先锋、向蓉和陈胜利所称，将包含争议房屋在内的所余三间门面的产权按当时旧城改造规定登记在了实际开发商陈胜利的个人名下。由于按照陈先锋和陈胜利签订的《购房协议》的约定，“房产证和国土证由陈胜利负责办理、费用由陈胜利承担”，而此时争议房屋的所有权人为陈胜利，按照房管部门的相关规定，陈先锋和陈胜利在2004年4月3日的房屋买卖属于二手房买卖性质应按二手房买卖缴纳相关税费。结合双方就争议房屋曾于2004年、2008年申请变更登记而未果的事实，一审法院认为陈先锋、向蓉所诉称的因陈胜利认为其是开发商而不愿按二手房买卖缴纳相关税费的理由应当是成立的，陈先锋、向蓉对争议房屋未能办理产权过户是没有过错的。
综上，陈先锋、向蓉对争议房屋提出的执行异议符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因此应当对争议房屋停止执行。至于陈先锋、向蓉要求将争议房屋确认归其所有的诉讼请求，因《中华人民共和国物权法》规定不动产物权的取得以登记为准，而争议房屋登记在陈胜利名下，故其请求与《中华人民共和国物权法》的规定相悖，对其该请求不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、停止对位于石柱县南宾镇老街锦绣嘉园A幢一层10号房屋（产权证号为石房权证302字第2092**号）的执行；二、驳回陈先锋、向蓉的其他诉讼请求。案件受理费1779.38元，由陈先锋、向蓉承担779.38元，由谭蜀泉承担1000元。
一审宣判后，谭蜀泉对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00701号民事判决，驳回陈先锋、向蓉的诉讼请求；2.恢复对位于石柱县南宾镇老街锦绣嘉园A幢一层10号房屋（产权证号为石房权证302字第2092**号）的执行；3.本案诉讼费用由陈先锋、向蓉、陈胜利全部承担。主要事实和理由：1.一审判决事实认定错误。（1）一审判决错误的认定了2004年4月3日签订的《购房协议》真实有效。本案诉争房屋已于2002年12月13日就已经登记在陈胜利名下。因而在2004年4月3日签订《购房协议》的主体应是陈胜利，而不是陈胜利与石柱县城建公司共同作为出卖方。而且《购房协议》中，双方约定交付的为在建房屋，这显然与客观事实不符，从而证明该份《购房协议》明显不具有真实性。即使该份《购房协议》是真实的，但合同的签订主体错误及混乱，完全可以看作是买卖双方有计划有目的的通过借用石柱县城建公司的名义对二手房税费进行恶意规避的行为，应根据合同法第五十二条的规定，认定该《购房协议》无效。（2）一审判决错误认定陈先锋、向蓉支付了全部房款。陈先锋、向蓉依据所提交的房款收据仅是由陶XX签字的复印件，既未出示原件，也非陈胜利本人出具。陈先锋辩称陶XX系陈胜利的员工，但其未提供证明二者存在有劳动关系，而且在2011年6月10日，陈胜利又将诉争房屋及另外两套房产以220万元出售给向蓉、陈XX，二人又于2011年6月19日前将房款全部支付完毕。这显然与陈先锋、向蓉已经支付房款的事实自相矛盾。所以现有证据不能证明陈先锋、向蓉根据2004年4月3日签订《购房协议》已经支付了全部房款的事实。（3）一审判决错误认定了陈先锋、向蓉实际占有诉争房屋。一审法院认定的证据大部分由一审法院违反法定程序依职权调查收集，不具有合法性。（4）一审判决错误认定陈先锋、向蓉对诉争房屋未能完成过户不存在过错。本案讼争房屋未能过户并非登记部门原因，陈先锋、向蓉完全可以在陈胜利不缴纳税费时，自行缴纳相应税费，完成过户。但陈先锋、向蓉对此放任长达7年之久，明显存在过错。2.一审判决存在法律适用错误。（1）根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的相关规定，案外人只有具有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，才能向执行法院提出异议。但陈先锋、向蓉并不具备该实体权利，不能要求法院停止对诉争房屋的执行。（2）一审判决错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定出台在前，物权法出台在后，法院应适用效力层级更高的物权法审理本案。（3）一审法院严重违反了法定程序。本案一审法院在调查取证、组织质证等过程中均存在明显违反法定程序的情况，对其收集的证据不应成为认定案件事实的依据。综上，陈先锋、向蓉与陈胜利之间的房屋买卖关系并不真实存在，其目的就是通过伪造债权债务关系恶意规避法院执行拍卖诉争房屋。
陈先锋、向蓉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.2004年4月3日签署的《购房协议》合法真实有效。在2004年4月3日签署《购房协议》时，陈胜利系该房屋的合法产权人，有权出售该房屋。但由于陈胜利当时挂靠在石柱县城建公司开发房地产，所以陈胜利错误认识讼争房屋只能由该公司出售。因而基于对法律问题的错误理解和认识，并不影响陈先锋、向蓉与陈胜利签订《购房协议》并出售房屋的真实意思表示。2.讼争房屋在2004年已经履行完付款和交付手续，并由陈先锋、向蓉一直占有使用至今。在《购房协议》签署的当天，陈先锋、向蓉向陈胜利支付了40％的房款31670元，并在同年4月20日支付剩余60％房款47505元。陈胜利的财务人员陶XX出具了现金收据。对于该事实，陈胜利予以认可，石柱县城建公司对此也无异议。后双方办理了房屋交付，至今由陈先锋、向蓉以出租房屋收取租金的方式占有和使用该房屋。3.对于讼争房屋未能过户，陈先锋、向蓉没有过错。陈先锋、向蓉与陈胜利前后三次申请房屋变更过户，前两次均因陈胜利不愿缴纳过户费用而未能完成。第三次由于陈胜利与谭蜀泉的债务纠纷，导致房屋被法院查封未能完成过户。4.一审法院适用法律正确，并严格按照法律程序办案。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》至今仍为有效的司法解释，且未被新的法律法规取缔，故一审法院引用该规定条款并无不当。一审法院依据当事人申请调查证据，法官联系当事人询问调查地点并无不当，不存在违反程序的问题。
陈胜利答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果符合法律规定。谭蜀泉的上诉请求不能成立，请求法院予以驳回。1.陈胜利与陈先锋2004年签署的《购房协议》真实有效，陈胜利实际收取了房款，该房屋已实际交付并由陈先锋占有使用。除《购房协议》之外，双方还数次向国土部门申请办理相关产权变更登记的手续。陈胜利与谭蜀泉的债务纠纷发生在之后几年，不可能事先达成规避债务的《购房协议》。2.谭蜀泉认为合同的相对方是石柱县城建公司是错误的。在签署《购房协议》之时，该房屋产权人已经是陈胜利，因此房屋出售人只能是陈胜利，而陈胜利与石柱县城建公司是挂靠关系，《购房协议》中虽然标注了该公司，但实际上也有陈胜利签字，房屋款项也是由陈胜利收取的。所以该协议的相对方应是陈胜利。双方曾多次到房管部门办理手续，均未办理成功。原因在于陈胜利认为这些房屋应按商品房而不是二手房办理房屋产权变更登记手续。
本院二审查明：石柱县土房局于2002年12月13日向权利人陈胜利颁发了产权证号为石房权证3**号第209269的《房屋产权证》，该产权证载明登记房屋位于石柱县南宾镇老街A幢一层10号，建筑面积为31.67平方米，用途为商业。
另查明：2014年3月24日，石柱县城建公司出具《说明》，认可陶XX为陈胜利的出纳，并非其公司员工。2014年3月24日，陶XX出具《说明》，认可其作为陈胜利的出纳，分别于2004年4月3日和2004年4月20日收取了陈胜利出售给陈先锋的A栋10号楼门面（《房屋产权证》编号为石房权证302字第2092**号）的房款，共计79175元，并开具了其署名的两张收据，该房款已转交陈胜利。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的主要焦点是：陈先锋、向蓉享有的实体权利能否对抗人民法院的查封。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，陈先锋、向蓉享有的实体权利不能对抗查封。主要事实和理由：1.关于2004年4月3日签订《购房协议》是否合法有效的问题。陈先锋、向蓉与陈胜利2004年4月3日签订了《购房协议》，虽然该合同存在合同主体不明确、合同内容约定与房屋实际状况有出入等瑕疵，但该合同约定反映了陈胜利向陈先锋出售讼争房屋的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，而且从2004年、2008年双方先后两次向房屋产权登记部门申请办理房屋产权变更登记的事实，也佐证了双方建立房屋买卖合同关系的真实性，因此双方于2004年4月3日签订的《购房协议》真实有效。2.关于陈先锋、向蓉在2004年是否已经履行完付款义务的问题。从石柱县城建公司、陶XX的《说明》以及陈胜利对收款事实的认可，应认定陈先锋、向蓉在2004年4月3日签订《购房协议》后，已经支付了全部房款，履行了付款义务。3.关于陈先锋、向蓉对讼争房屋未能完成过户是否存在过错的问题。本案讼争房屋未能过户的原因主要在于陈胜利不愿按二手房买卖的形式交纳相关税费，导致房屋产权登记部门不能办理产权变更登记。但陈先锋、向蓉作为购房人，对房屋长期未能办理产权变更登记手续的事实已经明知的情况下，对此放任长达7年之久，既未催促陈胜利履行缴纳税费的义务，也未通过先行垫付相应税费的方式，积极争取和保护自己的合法权利，促成房屋完成产权变更登记，从而导致该房屋至今仍然登记在陈胜利名下，并最终因其他债权债务纠纷被法院查封。所以陈先锋、向蓉对讼争房屋未能完成过户存在一定过错。由于该讼争房屋属商业用房，陈先锋、向蓉购买该房屋并用于出租，其目的是获取租金收益，并非为生活消费，因而该房屋在未能办理产权变更登记的前提下，陈先锋、向蓉仅对该房屋享有一般债权，不享有优先于其他一般债权的特殊保护。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》自2005年1月1日起施行以来，并未被废止，因而其至今仍为有效的司法解释，故一审法院适用该规定裁判本案并无不当。一审法院依照当事人请求法院调查取证的书面申请，向有关机构及证人调取了相关证据，并不存在依职权主动调查取证的情况，因而一审法院在质证过程中，将法院调取的证据作为申请方的证据进行质证，符合相关法律的规定，并不存在调取证据违法的情况。
综上，陈先锋、向蓉对讼争房屋未能办理过户存在一定过错，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定的情形，因而其对讼争房屋停止执行的请求没有事实和法律依据，谭蜀泉的上诉理由成立，本院予以采纳，其上诉主张，本院予以支持。一审法院适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00701号民事判决；
二、驳回陈先锋、向蓉的诉讼请求。
一审案件受理费1779.38元，由陈先锋、向蓉承担；二审案件受理费1779.38元，由陈先锋、向蓉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 李 震
代理审判员 林 曦
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 张永川