辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民再终字第50号
上诉人（原审被告）大连家园建设集团有限公司，住所地大连市西岗区茂田巷40号702室。
法定代表人刘德成，该公司董事长。
委托代理人郑长红，辽宁新正源律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）门丽燕，女。
委托代理人刘志永，辽宁添赢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鞍山市圣菲达环保窗业有限公司，住所地鞍山市千山区宋三镇城昂堡村。
法定代表人朱文露，该公司董事长。
委托代理人吴彦，辽宁新世纪律师事务所律师。
大连家园建设集团有限公司（简称“家园公司”）、门丽燕与鞍山市圣菲达环保窗业有限公司（简称“鞍山公司”）承揽合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2006年1月12日作出（2005）西民合初字第2890号民事判决，家园公司不服，向本院提出上诉。本院于2006年12月18日作出（2006）大民合终字第1850号民事裁定，撤销原审判决，发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院于2007年9月30日作出（2007）西民合初重字第16号民事判决，家园公司不服，向本院提出上诉。本院于2007年12月20日作出（2007）大民合终字第1873号民事判决。该判决发生法律效力后，鞍山公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，经辽宁省高级人民法院审判委员会讨论决定，于2012年1月12日作出（2012）辽立二民监字第5号民事裁定，指令本院再审。本院于2012年8月9日作出（2012）大审民终再字第51号民事裁定，撤销（2007）大民合终字第1873号民事判决和（2007）西民合初重字第16民事判决，将本案发回大连市西岗区人民法院重审。大连市西岗区人民法院重审时依法追加门丽燕作为本案第三人参加诉讼，并于2013年12月13日作出（2012）西审民初再字第18号民事判决。家园公司、门丽燕不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人家园公司的委托代理人郑长红，上诉人门丽燕及其委托代理人刘志永，被上诉人鞍山公司的委托代理人吴彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告鞍山公司诉称，2005年4月20日，原告与被告签订《复合铝门窗补充合同》，针对原告承包被告复合铝合金门窗工程事宜进一步达成协议。确定被告欠原告工程款73.2万余元，其中被告以位于沙河口区芳草园7号楼三单元402室商品房一套，作价490，480.50元冲抵欠原告的部分工程款，原告也表示同意并已经实际入住已近九年。但是被告却以种种理由迟迟不给原告出具购房（抵债）发票，不给原告办理产权手续，被告还试图将该房出售给他人。双方签订的《复合铝门窗补充合同》具有法律效力，应受法律保护。要求法院判令被告为原告出具购房发票，协助原告办理房屋所有权证。再审期间，原审原告的诉讼请求与原审时的诉讼请求与事实理由基本一致。
原审被告家园公司辩称，原告起诉的事实即无事实依据，也无法律依据，原告并没有完全履行合同，合同约定的债权没有实际成立，因此物权也没有成立。我们已给付原告73%的工程款，余款便是工程验收后再支付，该工程没验收，双方关于合同义务的履行还有异议，故应驳回原告的诉讼请求。再审时原审被告的答辩意见是：被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。主要理由：1.原告的陈述与事实不符，原告在原审的诉讼中陈述，原告认为双方的补充协议确定被告欠原告工程款73万元不是事实。事实上，双方补充协议的价格是双方对新增工程量的预算价格，对该价格应当进行决算。在本案中，原告并没有完全履行补充协议的约定，在被告发函的情况下仍然拒绝继续履行合同，导致被告只能自行找人对补充协议约定的增加工程进行了施工。目前在未经过决算的情况下没有任何证据可以证明被告欠原告的工程款。原告主张要求被告以房抵工程款本身是不能成立的。2.房地产买卖合同按照《城镇房地产管理法》的相关规定，应当为要式合同，必须以书面形式形成。在本案中，原告和被告并没有签订书面的抵房协议。补充协议第七条也约定双方应当签订抵房协议，但因为原告未完成约定的工程，双方未签订抵房协议，双方的房地产买卖合同关系并没有成立。因此，原告要求被告出具发票是不成立的，因为出具发票是以房地产买卖合同为前提，房地产买卖合同没有签故没有依据开具发票，即使开具了发票，没有房地产买卖合同也无法办理房证。3.涉案房屋在签订补充协议时存在抵押，按照《担保法》第四十九条的规定，在未得到抵押权人同意的情况下被告没有权利处置这个房屋。所以退一步讲，不论双方是否存在房地产买卖合同关系，该关系都是无效的。4.第三人门丽燕占有涉案房屋九年，依据的是其与原告之间的合同关系。被告认为原告在没有取得涉案物权的情况下将房屋出售给门丽燕，该房屋买卖合同无效。相关法律后果应当由原告承担，而且门丽燕占有该房屋，不是被告将房屋交付给她的，是原告强行占有了该房屋。至于门丽燕的亲属买的另外一套房屋与本案完全没有关系，那套房屋有完善的房地产买卖合同，也不是这个工程。
第三人门丽燕述称，对原告陈述的事实与理由没有异议，对其诉讼请求有异议。第三人不同意该房屋登记到原告名下，认为该房屋应当确定为第三人所有，被告应当为第三人出具房屋登记所必要的所有手续。根据原告起诉状中陈述的事实，案涉房屋已经由原告出售给第三人门丽燕，门丽燕向原告交付了房款并依法占有使用该房屋，是房屋实际的所有人。被告称原被告之间所签订的《复合铝门窗补充合同》其中第七条不能认定以房抵债的事实，我们认为这是错误的。因为根据该补充协议的第七条，原被告就抵债房屋的面积、价款、位置均作了明确的约定，这是一份不违背双方真实意思、不违反法律规定的抵债协议。第三人门丽燕基于原被告之间存在抵债协议向原告出资购买案涉房屋，与原告之间已经成立了买卖关系。门丽燕有权要求将案涉房屋登记在自己名下。虽然房地产买卖合同为要式合同，但是未签订书面协议并非合同无效的条件。案涉房屋在银行办理抵押的情况，现在已经撤押，抵押的事实不存在，不影响双方签订合同的事实。第三人是在交付房款买卖合同成立后依法取得房屋，并不存在强行占有该房屋的情形。基于以上理由，该房屋应当登记到第三人的名下。第三人门丽燕具体的诉讼请求是：1.要求确认案涉房屋归第三人门丽燕所有；2.由本案被告协助第三人办理案涉的产权证书，将案涉房屋登记到第三人名下。
原审原告鞍山公司对第三人门丽燕诉讼请求的意见：同意第三人的所有诉讼请求。原被告之间存在建筑工程法律关系，双方在2005年4月2日签订了一份补充协议，补充协议第七条明确规定：“剩余的工程款696，253.10元，乙方同意抵顶的芳草园总价款是490，480.50元，抵顶后剩余的工程款为205，772.60元”。双方在签订补充协议时，涉案的工程已进行了决算，并非向被告所说的涉案的工程量未决算，如果没有决算，就不可能存在这样一个准确的数字。另外，这份补充协议中表述了两个内容，一个是对原工程增减项的确定，另外是对工程量的决算，最后才是以房抵债的协议。原告依据该协议将涉案房屋出售给第三人，这个被告是明知的。因为当时抵债的是两套房子，一并办理了相关手续，由于被告的主观故意，导致涉案房屋没有签订商品房买卖合同。根据《物权法》的规定，物权有两种形式，一种是行政机关所有权证的登记，另一种是人民法院的生效判决。本案的客观事实及基础事实是将涉案房屋出售给门丽燕，如果在本案中能一并解决，原告没有异议。
原审被告家园公司对第三人门丽燕诉讼请求的意见：不同意第三人的诉讼请求。1.本案是不同的两个法律关系，原告和被告之间是加工承揽合同纠纷，而原告与第三人签订的是房屋买卖合同关系，将两个不同的法律关系融合在一起审理不符合《民事诉讼法》的相关规定。2.原告所陈述的工程已决算并欠款，原告自认并没有履行补充协议。3.原告和第三人的房屋买卖关系无权直接要求被告出具发票。即使是原被告之间存在以房抵债的法律关系并成立，那么该房屋也是处理给原告的，原告再卖给第三人应当走二手房的相关交易手续并交纳二手房的契税及营业税。如果本案将房屋直接判给第三人，意味着法院变相地使本案造成了偷逃国家税款的情况。
（2012）西审民初再字第18号民事判决经审理查明，2003年4月18日，原、被告签订《复合铝合金门窗工程合同》，约定原告承包被告开发的大连三寰滨海阳光小区项目的复合铝合金门窗的制作和安装工程，平均单价每平方米430元，总价款约为1，447，130.60元，最终按实际发生面积结算，并约定了材料标准、工期、工程款支付方式及违约责任等。
2005年4月20日，双方签订补充合同，主要内容如下：“一、工程量变更说明（略）；二、单价说明（略）；三、补充合同总价款：754，918元；四、原合同约定需支付土建方1%的配合费；五、去除配合费后本补充合同最终执行总价732，898元；六、扣5%的质量保证金36，644.90元，待保修期满后支付；七、剩余工程款696，253.10元，抵顶芳草园房屋7号楼3单元402室一套，总价为490，480.50元（详见抵房协议），抵房后剩余工程款为205，772.60元；八、乙方（原告）保证按照甲方（被告）要求完成其在滨海阳光的工程，保证按期交付合格的档案资料。如出现质量问题而给甲方带来损失，甲方有权直接在乙方的剩余工程款或保修金中扣除，并书面通知乙方即可。”
2005年5月9日，原告向被告借款20万元作为滨海阳光小区复合铝窗制作安装工程所用，原告出具承诺书，保证确保工程质量、在2005年6月20日前达到竣工验收合格；并同意该20万元借款在未付工程款中可以直接抵扣。
2005年8月19日，被告向原告发函，称原告未按合同及承诺书进行施工，影响了整体工程进度，且安装的门窗存在渗漏等严重质量问题，要求原告在接函三日内进行施工和维修，并声明如果原告未在三日内开始施工和维修，则视为原告自动放弃工程，被告将自行安排其他施工单位进行施工和维修。当月23日原告复函，称影响工程进度的原因是被告造成的，是被告未将欠款或抵债房屋的相关手续交付原告，故希望被告尽快兑现承诺，届时原告将继续履行合同；另外，原告认为工程尚未验收，不涉及质量问题。
2005年11月19日，大连市工程质量监督站向被告下达了“责令整改通知书”，指出滨海阳光小区部分工程存在门窗封胶开裂、滴水线不明显导致渗漏、门窗开户不灵等问题，要求整改。
涉案房屋于2004年10月办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行大连沙河口支行。该房屋现由原告方占有，原告陈述系被告于2005年9月将房屋钥匙交于原告方，被告则陈述是原告于2005年9月强行打开房门安排人在内居住，双方对自己的主张均无证据证实。
再审期间根据第三人门丽燕的申请，法院依法追加其为第三人参加诉讼。2006年10月5日，原告法定代表人朱文露与第三人签订一份房屋转让合同，约定：朱文露（甲方）将位于沙河口区芳草园房屋7号楼（恒顺园12号楼）3单元402室抵债房屋一处，建筑面积为123.89平方米出售给乙方（即第三人门丽燕），双方同意上述房屋售价为425，000元，同时约定了付款方式。同日，第三人向朱文露支付房款（含定金）30万元。第三人门丽燕自2005年1月31日向原告法定代表人朱文露交付定金，购买涉案房屋后，一直均住在涉案房屋内至今。第三人门丽燕居住期间的水、电、物业费等相关费用均由其自行负担。
（2012）西审民初再字第18号民事判决认为，原审原告鞍山公司与原审被告家园公司签订的复合铝合金门窗工程合同及补充合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方签订的补充合同约定，原审被告以转让涉案房屋的方式支付原审原告的工程款，该涉案房屋在签订补充合同时曾经被原审被告抵押给中国工商银行大连沙河口支行。后原审被告于2007年10月还清了全部贷款，房屋的抵押权已经涂销，抵押权人中国工商银行大连沙河口支行也同意出售该抵押房屋。且原审原告也已经于2005年将涉案房屋出售给了第三人门丽燕，门丽燕支付了合理的对价，实际占有并入住涉案房屋多年，属善意取得涉案房屋。现原审原告要求原审被告开具购房发票并办理房屋过户手续，即要求原审被告继续履行合同的诉讼请求，有事实上和法律上的依据，应予以支持。
关于第三人门丽燕要求确认案涉房屋归第三人门丽燕所有，由本案被告协助第三人办理案涉的产权证书，将案涉房屋直接登记到第三人名下的诉讼请求。应认为被告以转让涉案房屋的方式抵顶所欠原告的工程款，被告即负有将涉案房屋变更登记至原告名下的义务，但第三人门丽燕要求被告直接将案涉房屋变更登记至第三人名下的诉讼请求没有合同依据也无法律依据，依合同相对性原则，其应向本案原告主张权利，关于原告与第三人房屋买卖合同纠纷，第三人可以到有管辖权的人民法院另案再诉，本案中不能一并予以解决。综上所述，本案业经大连市西岗区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：一、被告大连家园建设集团有限公司于判决生效之日起十日内为原告鞍山市圣菲达环保窗业有限公司出具大连市沙河口区恒顺园12号楼3-4-2号房屋的购房发票，并协助办理所有权证书。二、驳回第三人门丽燕要求确认案涉房屋归第三人门丽燕所有；由本案被告协助第三人办理案涉的产权证书，将案涉房屋登记到第三人名下的诉讼请求。一审案件受理费9，860元，保全费2，970元、邮寄送达费50元，合计12，880元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。二审案件受理费9，860元（被告已预交），由被告负担。第三人交纳案件受理费3，840元，由第三人门丽燕负担。
上诉人家园公司向本院提出上诉称，请求撤销（2012）西审民初字第18号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要理由：1.上诉人与被上诉人之间没有形成买卖合同关系。补充合同是上诉人与被上诉人之间对复合铝门窗工程合同中工程款支付的补充约定，并非商品房买卖合同，对于商品房抵顶工程款只是一种意向，该补充合同第七条明确标注“详见抵房协议”，该抵房协议签订才代表双方商品房买卖合同关系成立，但最终因为被上诉人没有履行工程施工义务，导致双方没有签订抵房协议，因此双方商品房买卖关系没有成立。2.退一步讲，即使双方对商品房买卖达成合意，因为没有签订书面的商品房买卖合同，该合意也因为违反法律的强制性规定是无效的。《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”商品房买卖合同应当为要式合同，一审判决认为“该合同不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效”系适用法律错误。3.被上诉人没有向上诉人支付相应对价，一审判决上诉人向被上诉人开具发票和协助办理所有权证书没有事实与法律依据。上诉人提供的证据已经证明被上诉人没有履行复合铝合金门窗工程合同及补充合同，没有证据证明上诉人拖欠被上诉人工程款。2005年5月9日被上诉人向上诉人借款20万元并承诺“该款作为滨海阳光小区复合铝门窗制作安装工程所有，本公司确保工程质量，在2005年6月20日前达到竣工验收合格”，该承诺表明补充合同签订时工程没有完成，双方在补充合同中约定的只是预算价格而非决算价格。被上诉人2005年8月23日的复函也表明其自认没有完全履行复合铝门窗工程合同及补充合同。4.一审判决认定门丽燕属善意取得案涉房屋没有事实依据。案涉房屋系被上诉人强行占用，门丽燕在明知被上诉人并非该房屋开发商的情况下向被上诉人购买房屋并使用不能认定为善意取得。
针对上诉人家园公司的上诉请求，鞍山公司和门丽燕均辩称不同意。
上诉人门丽燕向本院提出上诉称，请求撤销（2012）西审民初再字第18号民事判决；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：被上诉人鞍山公司已于2005年以房抵债合同将权利转让给了上诉人门丽燕。一审判决认定门丽燕提交的所有证据来源合法，内容真实，予以采信，且认定上诉人门丽燕对案涉房屋系善意取得，被上诉人鞍山公司承认并同意将案涉房屋产权转称登记在门丽燕名下，但判决结果要求家园公司将案涉房屋登记在鞍山公司名下错误。
针对上诉人门丽燕的上诉请求，被上诉人鞍山公司表示同意；上诉人家园公司辩称不同意。
本院二审查明的事实与（2012）西审民初再字第18号民事判决认定的事实一致。
本院二审认为，原告诉请要求法院判令被告为原告出具购房发票，协助办理房屋所有权证，本案的争议焦点是审查双方转让案涉房屋的协议是否客观存在及其法律效力。双方于2005年4月20日签订的复合铝门窗补充合同明确提出，该补充合同的总价款为754，918元，且补充合同第七条明确提出，（扣除配合费、质保金后）“剩余工程款696，253.10元，乙方抵顶芳草园房屋7号楼3单元402室一套，总价为490，480.50元（详见抵房协议），抵房后剩余工程款为205，772.60元。”虽然双方未提供具体的抵房协议，但双方均未否定该补充合同的效力。补充合同关于以房抵款的案涉房屋的楼号、抵款金额等约定均十分明确，应认定以案涉房屋抵顶工程款的协议客观存在且合法有效。原告要求被告出具购房发票，协助办理房屋所有权证的诉讼请求应予支持。
上诉人家园公司于本次二审提交的关于其支付门窗款的财会凭证等证据拟证明称其已付清鞍山公司的门窗工程款，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，该财会凭证等证据已超过举证期限，不能作为新证据予以采信。由于案涉门窗工程没有最终决算，在其没有提供充分证据否认补充合同效力的情况下，上诉人家园公司关于其已付清门窗款、案涉以房抵款协议不存在的上诉意见不予采信。
对于上诉人门丽燕的上诉请求，依据合同的相对性原则，应按照其与被上诉人鞍山公司之间的房屋买卖合同履行，如鞍山公司未能履行合同，门丽燕有权另案起诉，原审判决认为本案不能一并解决并判决驳回门丽燕要求“确认案涉房屋归第三人门丽燕所有，由本案被告协助第三人办理案涉房屋产权证书，将案涉房屋登记到第三人名下”的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人家园公司和上诉人门丽燕的上诉请求没有事实与法律依据，本院二审不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，程序合法，本院二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本次二审案件受理费，大连家园建设集团有限公司已预交9860元，因其在（2007）大民合终字第1873号民事判决中已交纳上诉费，故本次预收的上诉费9860元应予退回；上诉人门丽燕预交上诉费3840元，由上诉人门丽燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振喜
代理审判员 张 钱
代理审判员 王 雍
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 迟佳雯
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。