上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2619号
上诉人（原审被告）上海大通之旅旅行社有限公司，住所地上海市。
法定代表人王主丰，董事长。
委托代理人黄奇，上海市公义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京路启网络技术有限公司，住所地南京市。
法定代表人LUISCHANG，经理。
委托代理人王松明，上海市荣业律师事务所律师。
委托代理人柳闻莺，上海市荣业律师事务所律师。
上诉人上海大通之旅旅行社有限公司（以下简称大通旅行社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2015）静民一（民）初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市延平路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋（以下简称系争房屋）的原产权人是案外人上海盈科融资担保有限公司（以下简称盈科公司），2010年10月6日盈科公司与大通旅行社订立租赁合同，约定将建筑面积1510.4平方米的系争房屋出租给大通旅行社使用，租期从2011年1月1日至2017年4月15日，其中2013年4月16日至2015年4月15日期间租金标准为每天每平方米人民币（以下币种均为人民币）2.7元、每月124，041元、每年1，488，499元，支付周期为每四个月支付一期；大通旅行社在合同签订时应同时支付首期租金，以后应于下期开始日5天前付款。2010年12月6日大通旅行社与盈科公司再次订立租赁合同，约定2013年4月16日至2015年4月15日期间租金标准为每天每平方米5.6元、每月257，271元、每年3，087，257元，其他条款与2010年10月6日签订的租赁合同一致。
2014年4月，系争房屋被上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）委托公开拍卖。2014年7月，南京路启网络技术有限公司（以下简称路启公司）参加司法拍卖并买受该房屋。2014年8月4日，浦东法院裁定将系争房屋所有权及相应其他权利归路启公司所有，上述权利于裁定书送达路启公司时起转移。2014年8月13日，浦东法院向路启公司送达该裁定。2014年10月10日，路启公司取得系争房屋产权证。
路启公司于2014年8月28日和2014年10月22日两次向大通旅行社发出要求支付租金和不付租金将要追究违约责任的律师函。2014年11月11日，大通旅行社向路启公司回函，称要明确路启公司为该房屋权利人才能付租金，并希望路启公司派员和大通旅行社签订新的租赁合同。
2015年4月2日，路启公司诉至原审法院，要求判令大通旅行社：1、支付自2014年8月4日起至2015年4月15日期间拖欠的房屋租金1，033，675元；2、按每日千分之三标准支付至实际清偿日止的逾期付款违约金。原审审理中，路启公司取得浦东法院（2013）浦执字第17080号案卷中所附的《上海市静安区延平路XXX号XXX层XXX-
XXX室办公室地产估价报告》（以下简称估价报告）。根据该估价报告所附租赁合同，大通旅行社与盈科公司于2010年12月6日又重新签订了房屋租赁合同，将2013年4月16日至2015年4月15日期间租金调整为每天每平方米5.6元、每月257，271元、每年3，087，257元。路启公司遂变更第一条诉请为：请求判令大通旅行社支付自2014年8月13日至2015年4月15日期间的房屋租金2，088，477.16元。
原审法院认为，本案主要争议焦点有二，一是系争房屋的租金标准，二是大通旅行社应否支付违约金。关于第一个争议焦点，我国合同法明确约定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。大通旅行社与系争房屋原产权人于2010年先后订立了两份租赁合同，均系双方真实意思表示，约定内容合法，合同均成立并生效，则对于同一标的合同双方当事人作出先后不同意思表示的，应以最终确立生效的合同为确定双方权利义务的依据。现大通旅行社辩称，其与盈科公司并非要履行后订立之合同，与盈科公司认可该合同效力并将后订立合同递交浦东法院的意思表示相悖。大通旅行社又称事实上其按前合同所定标准支付租金，但未举证证明，且即使如此，合同的履行应以合同约定的内容为准，当事人的实际履行不具有变更合同内容效力，故法院对上述抗辩意见不予采纳。租金标准应根据2010年12月6日订立的租赁合同确定，即每天每平方米5.6元、每月257，271元。
关于第二个争议焦点大通旅行社应否支付违约金的问题，由于租赁合同明确约定了拖欠支付租金的违约责任，而大通旅行社拖欠租金至今未付，故路启公司要求按约履行于法有据，法院予以支持。路启公司通过司法拍卖取得系争房屋所有权，自（2013）浦执字第17080号裁定书送达之日2014年8月13日起取得系争房屋所有权，替代原所有权人盈科公司作为出租人的合同地位，故大通旅行社应自8月13日起向路启公司履行支付租金的合同义务。合同约定，承租方应每四个月支付一期租金，在下期开始日5天前付款，而2014年8月租金大通旅行社应在同年4月底前五日支付、9月至12月租金应于同年8月底前五日支付，故大通旅行社应于2014年8月13日支付2014年8月13日至8月31日的租金160，706.56元，最迟于2014年8月26日支付2014年9月1日至2014年12月31日的租金1，029，084元，于2014年12月26日支付2015年1月1日至2015年4月15日的租金898，686.6元。大通旅行社辩称由于路启公司未证明其系房屋所有人故未支付，但作为承租人，按时足额支付租金是大通旅行社应履行的主要合同义务。而大通旅行社拖欠租金至今，且明知系争房屋被浦东法院拍卖，故其在接到路启公司催租函后，有积极向路启公司、原房屋产权人、浦东法院或拍卖公司了解相关情况的义务，然大通旅行社只是以路启公司未向其出示产权证消极抗辩，不符合同须恪守履行的要求，故对该抗辩意见，法院不予采纳。大通旅行社未按时支付租金的，根据合同约定，应承担违约责任，现路启公司主张的违约金标准过高，大通旅行社请求调整，法院予以准许，以调整至每日按拖欠费用总额的万分之五支付为宜。
原审法院审理后作出判决：一、上海大通之旅旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付南京路启网络技术有限公司自2014年8月13日至2015年4月15日期间的租金人民币2，088，477.16元；二、上海大通之旅旅行社有限公司于判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付南京路启网络技术有限公司未付租金的逾期付款违约金（其中人民币160，706.56元从2014年8月13日起、人民币1，029，084元从2014年8月27日起、人民币898，686.6元从2014年12月27日起，计算至上海大通之旅旅行社有限公司清偿之日止）。
大通旅行社不服原审法院判决，向本院提起上诉称：大通旅行社与盈科公司就系争房屋于2010年10月6日和12月6日分别签订了两份租赁合同，但第一份租赁合同系双方真实意思表示，且一直依据第一份合同履行。之所以签订第二份租赁合同，系大通旅行社配合盈科公司以系争房屋作为抵押融资的需求，双方之间从未履行过第二份租赁合同。因此大通旅行社应当按照第一份合同的租金标准支付欠付的租金，请求二审依法改判。大通旅行社为了证明其主张，在二审中向本院提供了系争房屋所处大厦的开发商上海三和房地产有限公司出具的情况说明，该情况说明称：“三和大厦商务楼租赁价格，2011年至2013年期间租金单价最高为3.2元／平方米／天，最低为2.3元／平方米／天。”另外，大通旅行社还提供了其自2011年4月至2014年4月期间向盈科公司支付租金的银行电子转账凭证及发票（部分），以此证明其与盈科公司实际按照第一份合同约定的租金标准履行。
被上诉人路启公司辩称：路启公司通过司法拍卖购得系争房屋，拍卖时的价格依据是法院委托的估价公司出具的估价报告，该估价报告中所采纳的是第二份合同，即该合同的租金价格直接影响了路启公司购买系争房屋的价格。大通旅行社称第二份合同是为了盈科公司获取更多贷款而签订的，若如此，大通旅行社亦应当对其伪造合同的行为，导致系争房屋价值虚高的结果负责，就应当按照第二份合同履行。路启公司对上海三和房地产有限公司出具的情况说明的真实性无异议，但大厦各楼层属各业主所有并自行出租，故该公司出具的说明不具有普遍性和权威性。对于大通旅行社在二审期间出具的银行电子转账凭证及发票的真实性亦无异议，但该组证据一直由大通旅行社保管并非新证据。即便法院采纳该组证据，但由于无法确认大通旅行社是否提供了全部的电子转账凭证及发票，完全可能存在大通旅行社和盈科公司为了避税，仅开具了部分租金发票的情况，故该组证据无法证明大通旅行社与盈科公司按照第一份合同履行。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，本院向上海中原物业顾问有限公司询价，该公司称本市延平路XXX号三和大厦在2011年1月至2014年12月期间的租金为2.5元／平方米／天-3.0元／平方米／天。
本院认为：大通旅行社向盈科公司承租系争房屋并使用至今。现路启公司通过司法拍卖取得系争房屋的产权，故路启公司取代了盈科公司的出租人地位，大通旅行社应当向路启公司支付租金。至于租金标准，大通旅行社与盈科公司就系争房屋曾签订了两份合同，两份合同仅租金标准有差别，其他条款一致。在司法拍卖中盈科公司向法院递交的被估价公司采纳的是第二份合同，但根据大通旅行社在二审中提供的银行电子转账凭证及发票可认定大通旅行社自合同开始就一直按照第一份合同约定的租金标准支付相应的租金。另外，租赁期间第一份合同的租金标准与该地段的同期租金标准相符，而第二份合同的租金标准远高于该地段的同期租金标准。因此本院认定大通旅行社与盈科公司之间实际按照第一份合同履行，大通旅行社上诉要求按照第一份合同约定的租金标准向路启公司支付相应租金，本院予以采信。关于大通旅行社是否应当向路启公司支付逾期付款违约金的问题，原审法院已充分阐述，本院予以认同。至于违约金的标准，大通旅行社主张违约金过高请求调整，本院予以准许。鉴于本案当事人双方均为商事主体，并考虑本案实际情况，本院将逾期付款的违约金标准酌情调低至日千分之二。综上，本院对原审判决予以改判，但二审改判所依据的证据系大通旅行社在二审中提交，故本案一、二审的案件受理费均由大通旅行社负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院（2015）静民一（民）初字第1180号民事判决；
二、上海大通之旅旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京路启网络技术有限公司自2014年8月13日至2015年4月15日期间的租金人民币1，006，941.72元；
三、上海大通之旅旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内按照每日千分之二的标准向南京路启网络技术有限公司支付未付租金的逾期付款违约金（其中人民币77，483.52元从2014年8月13日起、人民币496，164元从2014年8月27日起、人民币433，294.2元从2014年12月27日起，计算至上海大通之旅旅行社有限公司清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币25，758.27元，二审案件受理费人民币14，533.82元，均由上诉人上海大通之旅旅行社有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……