北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10217号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王洋，男，1971年11月14日出生。
委托诉讼代理人；王炜，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李昆，男，1990年12月27日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王荣春，女，1969年2月25出生。
二被上诉人之委托诉讼代理人：文竹，北京易准律师事务所律师。
二被上诉人之委托诉讼代理人：杨锦炎，北京易准律师事务所律师。
上诉人王洋因与被上诉人李昆、王荣春房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初12918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判王荣春、李昆退回北京市西城区××10号楼B座1020室（以下简称涉案房屋）的钥匙及十年租金，并判令解除双方签订的《买卖房屋（暂不过户）协议》。事实和理由：1.涉案房屋为我所有，该房屋一直由我出租，王荣春、李昆对涉案房屋的占有、使用、收益缺乏事实和合同依据。2.2010年9月19日合同约定的“暂不过户”意思截止后，我多次催促王荣春、李昆办理产权变更登记手续，是对方没有及时变更，现在因限购政策致使合同无法继续履行，已经远超双方意思表示的期限，应当解除合同。
王荣春、李昆辩称，同意一审判决，不同意王洋的上诉请求。
王洋向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王荣春、李昆退回我涉案房屋钥匙及十年租金收益约40万元;2.请求法院判决由于王荣春、李昆不积极履行协议，给我造成损失赔偿100万元;3.请求法院判决因王荣春、李昆拖延过户及国家政策不可抗力原因致使双方签订的《买卖房屋（暂不过户）协议》无法实际履行，而解除该协议。
王荣春、李昆向法院提出反诉请求：1.请求法院依法判决王洋将北京西城区××10号楼B座1020号房产过户到李昆妻子赵伟伟名下；2.请求法院判决由于王洋不积极履行合同义务，给王荣春、李昆造成损失50万元；3.诉讼费由王洋承担。
一审法院认定事实：王荣春与李昆系母子关系。2007年3月18日，王洋（甲方）与王荣春、李昆（乙方）签订《买卖房屋（暂不过户）协议》，约定甲乙双方就买卖房屋及产权暂不过户，友好协商达成以下协议：一、甲方王洋自愿以人民币伍拾万元的价格将坐落在北京市宣武区××10号楼B座1020室，面积为48.61平方米，产权证号为京房权证宣私字第XX**号，户名为王洋自己的房屋及产权（此房不能有银行贷款，抵押和违反法律规定等一切麻烦）卖给王荣春、李昆；此款已于2007年3月18日全部付清，甲方收款人王洋，乙方付款人王荣春、李昆；甲方收款后要将房屋产权证交于乙方；二、甲乙双方为姨亲，为了避开国家房改税收政策（五年内买卖房屋过户为炒房，费用太高，大概为10%以上），经双方协定，将过户期延长至五年后过户，既2010年9月19日以后，到期后过户时，甲方应积极协助乙方过户，不得以各种借口推拖，或有其他不正当想法（防止北京房价到时上长过高甲方后悔）；……。
协议签订后，王洋将涉案房屋产权证交予王荣春、李昆，王荣春、李昆将购房款50万元支付给王洋。诉讼中，双方均认可涉案房屋开始处于出租状态，王洋收取租金后再支付给王荣春和李昆，此后由李昆的表哥刘凯居住使用，未再支付租金。王荣春、李昆称签订协议时王洋将涉案房屋的钥匙提供给了王荣春和李昆。王洋对此不予认可，其表示并未将涉案房屋的钥匙交予王荣春、李昆，而是刘凯结束居住时将钥匙给了王荣春和李昆。
庭审中，双方均表示，在2010年9月19日后催促对方办理产权过户手续，因对方拖延故没有办理过户，但均未提供相关证据。王荣春和李昆均非本市户籍，现未获得本市的购房资格。2017年5月19日，李昆与赵伟伟登记结婚，赵伟伟系本市户籍。现王洋以王荣春、李昆不履行合同义务为由，要求解除双方的协议。王荣春、李昆则反诉要求将涉案房屋过户至赵伟伟的名下。
一审法院认为，王洋与王荣春、李昆签订《买卖房屋（暂不过户）协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在协议中仅约定2010年9月19日后办理过户手续，并未约定具体的期限，王洋亦未提供证据证明其在2010年9月19日后催促王荣春、李昆办理过户手续，现王洋以王荣春、李昆未履行过户义务为由，主张解除双方协议，缺乏依据，法院不予支持。双方签订协议后，王荣春、李昆向王洋支付了全部的购房款，虽未居住涉案房屋，但房屋租金开始由王荣春、李昆收取，应视为王洋已将房屋交付给王荣春、李昆，双方虽未在限购前办理网签，但是是否因限购政策导致协议无法履行尚未确定，故王洋表示因政策致使双方无法履行，法院不予采纳。王洋要求王荣春、李昆返还房屋钥匙、十年租金收益及赔偿损失100万元的请求，于法无据，法院均不予支持。赵伟伟虽为李昆的妻子，但赵伟伟并非协议的主体，协议也未约定将房屋产权过户给赵伟伟，现王荣春、李昆反诉要求将涉案房屋过户至赵伟伟，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年7月判决：一、驳回王洋的诉讼请求。二、驳回王荣春、李昆的反诉请求。
二审庭审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王洋提交以下证据：1.王洋的户口本，证明其单身情况，目前仅有一套购房指标被涉案房屋所占；2.王洋与刘凯的短信交流，证明涉案房屋一直处于出租状态，刘凯是在王洋的指使下转租房屋，涉案房屋的占有、使用权一直属于王洋；3.王洋与李昆的父亲李维刚的微信记录，证明王洋多次催促王荣春、李昆办理房屋过户；4.王某的证言，证明王洋在2010年9月19日到2011年2月16日期间主动要求过王荣春、李昆尽快办理房屋过户手续；5.王洋的租房合同及收据，证明因购房指标被占用，王洋只能租房居住；6.王洋向王荣春的账户汇款记录三笔，证明王洋曾将涉案房屋的租金交给王荣春。王荣春、李昆认为王洋提交的上述证据不属于二审新证据，对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性和证明目的均不认可；对证据3认可微信号是李维刚的号码，对证明目的不认可，认为该证据反而证明了王荣春、李昆多次要求王洋过户房屋，王洋不予协助；对证据4真实性和证明目的均不认可；对证据5的真实性、证明目的、关联性不予认可；对证据6真实性认可，证明目的不认可，认为该证据恰好证明了王洋已经将涉案房屋交付给了王荣春、李昆，认可了王荣春、李昆对涉案房屋进行使用、收益。王荣春、李昆提交赵伟伟、李昆作为本市户籍居民家庭的购房资格核验结果，核验结果为“初步核验通过”，拟证明李昆具有购房资格，具备过户条件。王洋庭审中对该购房资格核验结果认可，证明目的不认可，认为王洋系与王荣春、李昆二人签订的合同，并不是李昆一人，且李昆与赵伟伟在王洋一审起诉之后才结婚的，之前并不具备购房资格。王洋庭后提交意见，对该购房资格核验结果的有效性予以否认，与庭审陈述矛盾，且未提交相反证据，本院不予采信。
依据双方二审提交的证据和在庭审中的陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王洋现系单身状态，现涉案房屋在其名下。王洋二审提交的与李维刚的微信聊天记录为2017年1月至8月期间的，内容为双方对过户互有催促，但未能协商一致，不能体现2010年9月19日到2011年2月16日期间双方是否催促过对方过户。2007年3月18日双方签订合同之后，王洋向王荣春、李昆交付房产证原件，涉案房屋用于出租，租金由王洋收取后打给王荣春，2012年案外人刘凯居住于涉案房屋后，王洋未再收取租金，现房屋由王荣春、李昆控制。李昆与赵伟伟现为夫妻关系，以家庭为单位已通过了购房资格初步核验。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，王洋与王荣春、李昆签订《买卖房屋（暂不过户）协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。关于《买卖房屋（暂不过户）协议》是否应该解除问题，现王洋主张自己在2010年9月19日到2011年2月16日期间主动催促过李昆、王荣春办理过户手续，因王荣春、李昆怠于履行合同，才导致合同无法继续履行，且已经超过履行合同的合理期限，故要求解除合同。根据协议约定，双方将过户期延长至五年后过户，即2010年9月19日以后，但双方没有约定办理过户的具体期限，故到期后双方均应积极协商履行。依据现有在案证据，无法认定王洋曾经在2010年9月19日到2011年2月16日期间主动催促过李昆、王荣春办理过户手续且王荣春、李昆单方怠于履行合同这一事实成立。加之李昆、赵伟伟现已通过购房资格初步核验，北京市相关限购政策是以家庭为审核对象，以其不具备购房资格解除合同亦属不妥。综上，对于王洋要求解除《买卖房屋（暂不过户）协议》的上诉请求，本院不予支持。关于王荣春、李昆是否应该退还涉案房屋钥匙及十年租金问题，本院认为《买卖房屋（暂不过户）协议》约定王洋将涉案房屋出售给王荣春、李昆，协议签订之后，王荣春、李昆依约向王洋支付了全部购房款，王洋向王荣春、李昆交付了涉案房屋的房产证，且王洋将收取的涉案房屋的租金交付给王荣春，因此，王荣春、李昆对涉案房屋享有的占有、使用、收益的权利有双方之约定及实际履行之事实为基础。对王洋上诉主张的王荣春、李昆对涉案房屋的占有、使用、收益缺乏事实和合同依据之理由，本院不予采信，对于王洋要求王荣春、李昆退回涉案房屋钥匙及十年租金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，王洋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由王洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞