广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第636号
原告潘印龙，男，住佛山市南海区。
委托代理人叶泳强。
委托代理人陈平安。
被告梁兆敏，男，住佛山市禅城区。
委托代理人刘茂明。
原告潘印龙与被告梁兆敏租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员朱道春适用简易程序于同年7月31日、8月28日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶泳强与被告的委托代理人刘茂明到庭参加二次庭审，原告潘印龙到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月23日，原、被告签订《合同》，约定原告将位于佛山市南海区大沥镇原钟边配件厂的厂房（铺位、机房除外）出租给被告使用，租赁期限至2015年1月15日止，每月租金7000元，每年管理费6000元。2014年开始，被告拖欠租金不交，经原告催讨被告出具交租计划。2014年2月16日后租金被告至今未交纳，故起诉请求：1、终止原、被告之间的租赁合同；2、被告立即返还租赁场地；3、被告支付2014年2月16日至实际返还租赁场地时止按每月7000元标准计算的租金，4、被告支付管理费3000元；5、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告确认已于2014年8月28日收回租赁场地，撤回第2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：被告支付2014年2月16日至同年8月28日止按每月7000元标准计算的租金
被告辩称：确认2014年2月16日后的租金没有交纳，但此前被告是按合同约定向原告支�了租金，不存在拖欠情况。租赁期间，原告认为租金过低，在2014年4月17日强行锁住租赁场地，不允许被告员工进场，将被告赶出租赁场地，此时2014年2月16日后的租金并未到交纳期限，因此被告未交纳此后的租金并未违约，原告无权收取此后租金，请求驳回原告诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
3、合同（1份，原件），用以证明原、被告于2014年1月23日签订租赁合同。
4、欠条（1张，原件），用以证明被告存在拖欠租金行为，2014年2月11日被告出具欠条确认欠租，并承诺了支付期限。
5、照片（40张，原件），用以证明原告起诉时涉诉场地的状况，被告一直占用场地。
6、2014年8月18日拍摄的照片（18张，原件），用以证明涉讼场地仍由�告占用。
诉讼中，被告举证如下：
1、被告的身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
2、合同（1份，原件），用以证明2010年1月23日原、被告签订租赁合同并未约定交租时间，原告提供的合同上交租时间为原告单方面加上去。
3、收据（3份，原件），用以证明被告按合同约定交租至2014年2月15日。
4、工资单（18份，原件）、劳动合同（6份，原件）、职工的身份证（6份，复印件），用以证明原告将被告赶出租赁场地后，被告发生的损失，包括需要向员工支付工资等。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1-2无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。对证据3真实性有异议，认为与被告提供的证据2不同，其中交租期限是原告单方添加；原告对被告提供的证据2真实性无异议，但认为合同差异不影响案件处理。经审查，被告质证理由成立�本院对原告提供的证据3证明力不予确认，对被告提供的证据2证明力予以确认。被告对原告提供的证据4真实性无异议，但认为款项已支付完毕。经审查，本院确认此证据的真实性。对证据5、6均有异议，认为证据5没有显示拍摄时间和地点，证据6虽有拍照时间，但无法证明为涉讼场地。经审查，被告并未提供反驳证据证明涉讼场地情况，本院确认此二份证据的真实性。原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院予以确认。对证据3无异议，本院予以确认。对证据4有异议，认为违约方是被告，被告经营不善所产生的损失应当由其自行承担。经审查，被告未提供购买社保及缴税的相应材料，本院对此组证据的证明力不予确认。
根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：
2010年1月23日，原、被告签订一份《合同》，约定原告将钟边配件厂（除铺位、机房）租给被告使用，租期从2010年2月29日至2015年1月15日止，每月租金7000元，被告必须每月向原告交租，如超出拖欠一个月或一个半月缴款，合同终止，押金不退回。合同签订后，被告向原告缴纳了押金15000元，原告将涉讼场地交付给了被告使用。
2013年11月15日，被告向原告缴纳了同年11月15日至12月15日租金7000元，同年12月15日，被告向原告缴纳了同年12月15日至2014年1月15日租金7000元。2014年1月15日，被告向原告缴纳了同年1月15日至2月15日租金7000元。
2014年2月11日，被告出具一张欠条，内容为“本人欠潘印龙租金，定于2014年2月21日支付21000元和管理费3000元，并在2014年3月10日前支付7000元租金，如未能支付，可以收厂，一切由甲方处理，与乙方无关。”
根据原告提供的照片反映，2014年8月18日，租赁场地仍留有被告部分物品。
2014年6月25日，原告提起本案诉讼。�讼中，原告确认涉讼场地未经合法规划报建及竣工验收手续。2014年8月28日庭审中，被告确认同月3日左右搬离涉讼场地，当时已电话通知原告接收场地，同意涉讼场地此后由原告管理使用；原告同意当庭接收涉讼场地。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中原告出租给被告使用的厂房未办理权属登记，也未经办理规划报建及竣工验收手续，原告将涉讼厂房出租给被告使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，原告与被告于2010年1月23日签订的《合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，2014年8月28�，原、被告均同意此后涉讼场地由原告管理控制，双方租赁合同至此终止履行，本院确认原、被告租赁合同于2014年8月28日终止履行。
虽然原、被告签订的租赁合同无效，但被告已实际占有使用租赁物，应参照合同约定标准支付使用费予原告。根据照片反映，涉讼场地在2014年8月18日仍放置被告物品，被告也未提供有效证据证明在同年8月28日之前与原告办理场地交接手续或向原告表示放弃租赁场地内物品的处置权利，本院认定被告占用租赁场地至同年8月28日止。原、被告均确认同年2月16日后使用费被告未交纳，参照合同约定租金标准，本案中被告应向原告支付的使用费为45033.33元（7000元／月×6个月13天）。被告并未能提供充分有效证据证明2014年4月17日后因原告导致其无法实际使用租赁场地，其辩解原告阻挠工人进入场地也与情理不符，本院对其无需交纳使用费的意见不予采纳。
2014年2月11日，被告承诺在同年2月21日前向原告支付管理费3000元，被告并未举证证明按承诺期限支付了该款项，本院对原告主张被告支付管理费3000元诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告潘印龙与被告梁兆敏于2010年1月23日签订的《合同》于2014年8月28日终止履行。
三、被告梁兆敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费45033.33元原告潘印龙。
三、被告梁兆敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费予3000元予原告潘印龙。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取341.94元（原告已预交），由被告负担，被告应于上述付款的同期迳付还原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二０一四年九月十二日
书记员 谭国敏