广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第481号
上诉人（原审原告）：梁仁君�住四川省武胜县。
委托代理人：许晃庆。
委托代理人：许彩儿，广东伟通律师事务所实习人员。
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
上诉人梁仁君、广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋302房。
2009年9月6日，梁仁君（乙方、买受人）与致岭公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定梁仁君向致岭公司购买致岭假日花园H7栋的涉案房屋，该商品房建筑面积共88.26平方米，其中套内建筑面积72.76平方米；房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米3875.73元，购房总价款为281998元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的……乙方同意继续履行本合同的情况下……房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。（4）面积误差比=︳（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）︳／合同约定套内建筑面积×100%。合同第�十一条约定：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日�次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。第31条约定，本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。
同日，梁仁君与致岭公司签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定梁仁君向致岭公司购买致岭假日花园H7栋303房。
上述合同签订的同一天，梁仁君（乙方）与致岭公司（甲方）签订《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型／套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套�其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。7、乙方向甲方购买以下商品房：乙方于2009年9月6日向甲方购买狮城国际房号为H7-X、Y的商品房，本《补充协议》所指“乙方自愿购买2套”将其合并成一套，系指本条款上述乙方所购买的商品房。
合同签订后，梁仁君按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭付款方式支付剩余购房款。致岭公司于2010年12月30日将涉案房屋交付给梁仁君使用。2014年2月17日，涉案房屋所在楼盘办妥了大确权手续，所有权人为致岭公司。
2014年3月3日，致岭公司向广州市花都区地方税务局新华税务分局出具《报告》，内容为涉案房屋（302房）经测绘后建筑面积为81.14平方米，套内面积为66.51平方米，房价为281998元，�请按测绘后的面积及房价计算计征契税。同日，致岭公司出具一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：甲乙双方经协商，就乙方（梁仁君）所购买的H7栋涉案房屋面积差异问题，补充约定如下：双方确认上述H7栋涉案房屋，《商品房买卖合同》原来约定套内面积为72.76平方米，现在经房管部门测量，确权登记的套内面积为66.51平方米，根据《商品房买卖合同》的规定，房屋总价由原来281998元，变更为281998元，差额部分双方按《商品房买卖合同》的规定多除少补。该补充协议由梁仁君向原审法院提交，致岭公司在该补充协议上加盖了公章，梁仁君未在协议上签名确认，但梁仁君对该协议予以认可。
根据上述《报告》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的内容，涉案房屋实测套内面积比合同约定套内面积减少6.25平方米（72.76平方米－66.51平方米），面积误差比为8.59%（6.25平方米÷72.76平方米）。
梁仁君于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司自判决生效之日起三个月内办妥位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H7栋涉案房屋的房地产权证并交付给梁仁君；2、致岭公司向梁仁君支付逾期办理涉案房屋房产证的逾期办证违约金，自2011年11月1日起计算至交付涉案房屋房产证之日止，暂计至2014年8月31日为145934元；3、致岭公司返还面积差异房价款39987.33元及利息2600元（利息暂计至2014年9月6日）；4、本案诉讼费由致岭公司承担。致岭公司原审答辩称：一、致岭公司在本案中无过错，无责任，且梁仁君的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。二、梁仁君存在逾期提交办证资料的情形，致岭公司有权顺延办证时间。三、致岭公司受梁仁君委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。四、梁仁君无证据证明其损失。五、面积差异的原因是由于梁仁君所购买的两套房屋合并成一套之后，其中一套房子的厨房变成入户花园，因此出现了计价面积的差异。六、梁仁君的主张已超过二年诉讼时效的规定。
原审法院认为：梁仁君与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，梁仁君已按约定履行向致岭公司支付涉案房屋购房款281998元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为梁仁君办妥产权登记，并将以梁仁君为产权人的房地产权证交付梁仁君。涉案房屋已于2010年12月30日交付梁仁君使用，但致岭公司未在约定期限内为梁仁君办妥产权登记，构成违约，故梁仁君要求致岭公司按合同约定办妥并交付房地产权证，并自逾期之日起至致岭公司办妥并交付房地产权证给梁仁君之日止，每天按房价款0.05%的标准支付逾期办证违约金合法有据，予以支持。
经计算，自房屋交付之日（2010年12月30日）起第210个工作日为2011年11月4日，故逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算。但2011年11月5日距梁仁君提起本案诉讼之日（2014年8月28日）已超过两年的诉讼时效期间，故违约金起算日应为梁仁君提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2012年8月29日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，予以采纳。
关于梁仁君是否存在迟延提交办证所需资料的问题。本案梁仁君并未提供证据证明其已将办证所需资料提交给了致岭公司，致岭公司亦无提供证据证明本案系因梁仁君迟延提交办证所需资料的原因导致逾期办证，因此双方均应承担举证不能的后果。涉案房屋所在项目于2014年2月17日办妥大确权手续后，该房屋已具备了办证条件，因此，在大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至梁仁君向致岭公司提交完整的办证所需资料之日期间，致岭公司无须承担逾期办证的违约责任。
致岭公司应承担从2012年8月29日起至梁仁君实际取得涉案房屋房地产权属证书之日止，并扣除2014年2月17日起至梁仁君向致岭公司提交完整的办证所需资料之日期间的逾期办证违约金。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是梁仁君与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，梁仁君有权根据《商品房买卖合同》的约定向致岭公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行解决，不属于本案审理的范围。
涉案房屋产权登记实测套内面积小于合同约定套内面积，根据商品房买卖合同约定，致岭公司应向梁仁君返还面积误差部分的房价款及利息。但根据双方均认可的2014年3月3日作出的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约�，虽然套内实测面积比合同约定套内面积减少，但实测结果出来后的房屋总价款仍与合同约定的价款一致，均为281998元。该协议属于双方对面积误差房价款所作的补充约定，合法有效，因此梁仁君要求致岭公司返还面积误差房价款39987.33元及利息依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2014年12月4日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内，为梁仁君办妥位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋涉案房屋的房地产权属证书并交付给梁仁君；二、广州市致岭房地产开发有限公司�梁仁君支付从2012年8月29日起至梁仁君实际取得位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号（杨赤公路西）致岭假日花园H7栋涉案房屋的房地产权属证书之日止，并扣除2014年2月17日起至梁仁君向致岭公司提交完整的办证所需资料之日期间的逾期办证违约金（违约金以281998元为本金，按每日0.05%的标准计算，其中至判决生效之日止的违约金在判决发生法律效力之日起15日内支付，之后的违约金在梁仁君向致岭公司提交完整的办证所需资料之日的次月起，在每月的最后一日逐月支付；违约金总额以不超过281998元为限）；三、驳回梁仁君的其他诉讼请求。案件受理费3268元，由梁仁君负担2558元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担710元。
判后，上诉人梁仁君不服原判，向本院上诉称：一、按照梁仁君与致岭公司所签订的《商品房预售合同》第十八条第-
款约定，房屋存在面积差异且套内面积误差比绝对值超过3%的，面积误差房价款应按多退少补处理。二、原审判决认定梁仁君认可《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》与事实不符，认定错误。梁仁君不确认该补充协议对于涉案房屋面积误差房价款的处理，因此梁仁君拒绝在该协议签名。梁仁君提交该证据是为了证明致岭公司确认涉案房屋约定套内面积为72.76平方米，确权登记的套内面积为66.51平方米，且致岭公司承诺多除少补。退一步讲，即使梁仁君在该协议签名确认，该协议虽然有“房屋总价由原来281998元，变更为281998元”的字眼，但紧接着又明确“差额部分双方按《商品房买卖合同》的规定多除少补”。梁仁君同日购买涉案房屋及隔壁的房屋，并签订《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》，约定上述两套合并购买和使用，致岭公司在交楼前无偿为局部户型间隔。两套房屋合并为一�，减少了-
个厨房，致岭公司的工程量远远减少。三、涉案房屋实测套内面积比合同约定面积足足少6.25平方米，原审判决的认定违反公平原则。四、关于违约金的起算时间与扣除期间，按照合同约定致岭公司应自逾期之日的次日开始，每日按涉案房屋总价款0.05%向梁仁君支付，即应自2011年11月5日开始计算。虽然涉案房屋所在项目在2014年2月17日办妥大确权，但合同约定违约金应支付至产权证交付给梁仁君之日止，不应扣除任何期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”梁仁君在司�解释规定的期限内提起诉讼，并没有超过两年的诉讼时效期间。因此致岭公司应按照合同约定从2011年11月5日开始向梁仁君支付违约赔偿金。请求判决：1、撤销原审判决第三项，改判致岭公司返还梁仁君面积误差房价款39987.33元及利息2600元（利息暂计至2014年9月6日）；2、撤销原审判决第二项，改判致岭公司向梁仁君支付自2011年11月5日起至梁仁君实际取得房产证之日止期间的逾期办证违约金，暂计算至2014年8月31日的违约金为145370元；两项合计187957.33元；3、一、二审诉讼费由致岭公司承担。
上诉人致岭公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、梁仁君违反限购政策，不符合购房资格。七、本案合同约定的0.05%的违约金标准过高，梁仁君无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回梁仁君的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
经审理�明，原审法院除对“《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》认定为梁仁君认可的事实”有误外，其余查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明：广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向原审法院的复函中表示，位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H7栋涉案房屋于2010年2月23日办理了预购商品房预告登记，权属人为梁仁君，已办理预购商品房预告登记，不受限购政策影响。
二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。梁仁君对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给梁仁君，否则应�担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、梁仁君无证据证明存在损失、致岭公司是受梁仁君委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于诉讼时效以及逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及第一百三十七条规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房买卖合同》及附件明确约定了办证期限，故致岭公司超过办证期限未将房产证办妥并交付给梁仁君，已构成违约，梁仁君从办证期限届满之日的次日起应当知道其权利已受到侵害，并应及时主张权利。梁仁君于2014年8月25日提起诉讼，原审法院认定2012年8月29日为逾期办证违约金的起算日期，对起诉之日前超过2年的违约金不予支持符合法律规定，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，梁仁君是否提交办证资料对办证期限无影响正确。依照合同约定，梁仁君负有向致岭公司交付办证资料的义务，现梁仁君尚未向致岭公司补交齐办证资料，故原审法院认定应扣除大确权手续办妥之日（2014年2月17日）至梁仁君向致岭公司提交完整的办证所需资料之日期间的逾期办证违约金并无不当。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。
合同明�约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。
梁仁君与致岭公司签订的《商品房买卖合同》已经办理了预告登记，致岭公司上诉认为梁仁君不具有购房资格，本院不予采信。
关于面积差问题。致岭公司认为出现面积差是因为梁仁君将X房和Y房合并成一套后将厨房变成入户花园造成。本院认为，梁仁君与致岭公司签订的《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》对于两套合并成一套的有关事项进行了约定，但无约定出现面积差的问题不作处理，事实上X房、Y房是分开办理产权登记的，故有关面积差的问题仍适用合同第十八条的约定。梁仁君提交的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》并没有梁仁君的签名，梁仁君提交该证据的目的也非证明其本人同意该份协议，原审法院将该补充协议认定为双方的共同意思�示依据不足，本院不予认定。涉案房屋尚未办妥房地产权证，无法确定涉案房屋的建筑面积及套内面积，故梁仁君应在涉案房屋办妥房产证后与致岭公司另行对于面积差问题予以结算，梁仁君上诉要求致岭公司支付面积差异款本院不予支持。
致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，梁仁君的上诉请求、致岭公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3920元，由上诉人梁仁君负担2500元，上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担1420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 徐毅敏