广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3366号
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹，职务：董事长。
委托代理人：朱楠、陈花蕾，均为该公司职员，联系地址与公司一致。
被上诉人（原审原告）：高海兰，住浙江省乐清市。
委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因与被上诉人高海兰商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：高海兰、颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定高海兰向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A5幢22层2203号房，总金额1135716元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付高海兰使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为高海兰办妥产权登记，并将以高海兰为产权人的房地产权证交付高海兰；在此场合，高海兰应当及时提供产权登记机关要求的需高海兰提供的证件资料；颐明公司应如实告知高海兰为办理产权登记需要由高海兰提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使高海兰未能及时提供证件资料的，高海兰不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向高海兰支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，高海兰已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；高海兰应在收楼时向某公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如高海兰迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。
合同签订后，高海兰依约向某公司支付了房款，双方经过结算后高海兰实际支付的购房款为1135716元。高海兰于2009年4月10日收楼，并于2013年8月25日签收了涉案房屋房地产权证。
高海兰于2015年1月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、颐明公司向高海兰支付逾期办理房地产证的违约金人民币12294元；2、由颐明公司承担全部诉讼费用。原审诉讼中，双方当事人均确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月12日。高海兰表示：起诉前曾要求颐明公司支付违约金。对此，颐明公司予以否认。颐明公司表示：按照合同约定高海兰应当是收楼当天交齐资料；高海兰一直未提交，在颐明公司的通知下才于2012年2月7日交齐。对此，高海兰表示在收楼当天交齐办证所需证件。
颐明公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、一张表格作为证据，该表格记载：“颐韵轩B座2203高海兰”的表格后有高海兰的签名，日期为2012年2月7日。2、向高海兰发出的信函，该信函记载的地址为：广州市海珠区晓港湾金玫瑰金某B-601。高海兰对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。
原审法院认为：高海兰、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
对颐明公司抗辩的高海兰迟延提交办证资料、办证期限相应顺延、颐明公司不存在迟延办证情况意见，原审法院意见是：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知高海兰的义务，而颐明公司提交的证据不足以证明其及时通知且已通知到高海兰提交办证资料，故对颐明公司该抗辩意见，不予采纳。
根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给高海兰。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款1135716元的1%向高海兰支付违约金。本案中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月12日，颐明公司于2013年8月25日才将房地产权证交付给高海兰，故颐明公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据上述约定，颐明公司的违约责任应从2010年10月13日起计。因合同约定违约金按年计算，每年的违约金均为独立债权，有独立的清偿期，应单独适用诉讼时效，故2010年10月13日至2011年10月12日、2011年10月13日至2012年10月12日分别为独立的计算诉讼时效的时间段。由上可知，从2012年10月13日至2013年8月25日期间的违约金可以在2015年8月25日前主张，故高海兰主张该部分违约金的诉讼请求，予以支持。虽然合同约定违约金按年计算，但颐明公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，故不予采纳，未满一年部分的违约金应按照每日1135716元×1%÷365日的标准计算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年6月15日作出如下判决：一、颐明公司在本判决生效之日起10日内向高海兰支付从2012年10月13日至2013年8月25日止的迟延交付房屋产权证违约金（每日按已付房款1135716元×1%÷365天的标准计算）；二、驳回高海兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54元，由颐明公司负担。
判后，上诉人颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、迟延办证的责任在于高海兰，颐明公司不存在迟延办证的违约行为，无需支付迟延办证违约金。根据《商品房买卖合同》附件五第9条约定，如高海兰未履行在收楼时向某公司提交齐全的办证资料的义务，颐明公司有权相应顺延办证期限。从高海兰提交材料的日期2012年2月7日起算，按照合同约定的550日的办证期限，颐明公司办证期限届满之日为2013年8月10日，颐明公司已在2013年8月25日向高海兰交付了房产证，根据《商品房买卖合同》第十九条约定，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1％计算迟延办证违约金。从2013年8月10日至2013年8月24日未满一年，故颐明公司不存在逾期办证的违约行为，无需支付迟延办证违约金。2、退一步考虑，若二审法院认为颐明公司存在迟延办证行为，高海兰的部分诉请已过诉讼时效。高海兰于2015年1月26日起诉，故2013年1月27日前的部分已过诉讼时效，且颐明公司己于2013年8月25日向高海兰交付了房产证。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，从2013年1月27日起至2013年8月24日止的期间不满一年，颐明公司无需支付违约金。三、原审法院认定的己付房款有误，应予修正。若需计算迟延办证违约金，其计算的基数应以实际己付的购房款为准而不是以合同约定的房款金额为准。本案证据能确定涉案房屋退过面积差，结算后的房款为1129040元，而不是合同约定的金额1135716元。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回高海兰的全部诉讼请求；2、一、二审受理费用全部由高海兰承担。
被上诉人高海兰答辩称：确认高海兰实际付房款金额为1129040元，同意将原审判决第一项的已付房款计算基数调整为1129040元，原审判决的其他内容应予维持。
经二审审查，双方经过结算后高海兰实际支付的购房款为1129040元，原审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
另查明，颐明公司原审期间提交的2011年11月25日《提交办理产权资料的再通知》其中载明，如存在面积补差，请本人亲自到我司财务部办理，办理退补需要资料详见《退补面积差通知》，不补不退的请直接带齐以下资料到颐景华某销售中心。颐明公司原审期间提交的2011年11月25日《颐景华某颐韵轩ABC栋退补面积差通知》其中载明，如不存在退补面积差的业主，请直接按照《提交办理产权资料的再通知》要求，指定时间前往指定地点办理。
本院认为：关于颐明公司以高海兰迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限的问题，经查，颐明公司于2011年11月向高海兰发出的《退补面积差通知》及《提交办理产权资料的再通知》，上述通知并无明确指出高海兰尚欠哪些办证资料，现高海兰对颐明公司主张其逾期提交办证资料予以否认，亦无证据证明高海兰曾拒绝提交办证资料。颐明公司主张高海兰至2012年2月7日方才提交完办证资料，本院不予采信。因此，颐明公司以高海兰迟延提交办证资料为由主张顺延办证期限，理据不足，本院不予采纳。
关于高海兰的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。按照合同约定，颐明公司须于2010年10月12日前办妥房地产权证并交付给高海兰，若颐明公司构成违约，则从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向高海兰支付违约金。2012年10月13日至2013年8月25日期间的违约金，颐明公司应在2013年8月26日支付，现高海兰于2015年1月26日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。颐明公司上诉主张高海兰该时段的违约金请求超过诉讼时效，理据不足，不能成立。
关于违约金的计算基数问题，经查双方当事人经过结算后高海兰实际支付的购房款为1129040元，应按此金额作为违约金的计算基数，原审判决按已付房款1135716元标准计算违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，颐明公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审判决的违约金计算基数有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第411号民事判决第二项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第411号民事判决第一项为：广州颐明房地产开发有限公司在本判决送达之日起10日内向高海兰支付从2012年10月13日至2013年8月25日止的迟延交付房屋产权证违约金（每日按款项1129040元×1%÷365天的标准计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费54元、二审案件受理费108元，均由广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月二十二日
书记员 仪文娟