成都高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0191执异59号
案外人：成都中航瑞赛置业有限公司。住所地：成都高新区益州大道北段***号*栋*单元**层。
法定代表人：文涛。
委托代理人：王星欣，北京市高通（成都）律师事务所律师。一般授权代理。
申请执行人：肖宁，女，汉族，1963年9月15日出生，住成都市青羊区。
申请执行人：林明，男，汉族，1963年8月1日出生，住成都市青羊区。
委托代理人肖佑嘉，四川选择律师事务所律师，一般授权代理人。
委托代理人毛欣，四川选择律师事务所律师，一般授权代理人。
在本院执行申请人肖宁、林明申请保全被申请人刘颖名下财产的保全案件中，案外人成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航公司）对执行位于成都高新区益州大道北段777号4栋2层207号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人中航公司称，法院在执行（2016）川0191民初12450号保全案件中，作出（2016）川0191执保1945号保全裁定，将案涉房屋查封。因该财产物权登记于案外人中航公司名下，且该财产也并非（2016）川0191民初12450号案件被保全人刘颖出资购买，所以该财产与刘颖及该民事案件无任何关联，法院的查封行为已经严重损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条及第二百二十七条之规定，案外人为维护自身合法权益，特向法院提出书面异议，请求中止执行，解除对涉案财产的查封。
申请执行人肖宁、林明称，肖宁、林明诉刘颖、成都市麒盛资产管理有限公司民间借贷纠纷一案已经法院立案受理，案号为（2016）川0191民初12450号。应肖宁、林明申请，法院于2016年12月1日作出保全裁定，对被告刘颖所有的案涉房屋予以查封。案外人中航公司向法院提交《执行异议申请书》，主张被查封房屋登记在其名下，法院查封行为损害其合法权益，申请解除查封。现就中航公司提出的执行异议提出以下反驳意见：
一、刘颖系被查封房屋的所有权人，中航公司既不是房屋所有权人亦非利害关系人无权就被查封的房屋提出执行异议。1、刘颖系被查封房屋的所有权人，并以该案涉房屋作为其偿还借款及利息的担保。2015年11月23日，肖宁、林明、刘颖及成都市麒盛资产管理有限公司三方签订《还款协议》，协议明确约定刘颖用其购买的案涉房屋作为其偿还借款及利息的担保，并于取得房产证时到房管局办理抵押登记。刘颖系被查封房屋的购买人，拥有对该查封房屋的所有权。2、中航公司在提出异议后向法院所举证据也证明刘颖拥有对该查封房屋的所有权，中航公司的查封异议不能成立。中航公司向法院提交了于2016年10月13日出具的收到熊先忠房款的收据，该收据附注载明：由刘颖更名转入¥6522594元。即说明中航公司也认可刘颖是查封房屋的购买人，拥有对该查封房屋的所有权。在2016年10月13日刘颖将被查封的房屋的所有权人更名，该查封房屋并不是中航公司的，其查封异议不能成立。3、法院对案涉房屋的查封保全是正确的。法院于2016年11月9日出具的《民事裁定书》载明房屋为刘颖所有，说明法院在查封房屋过程中亦明确刘颖是房屋的所有权人，而异议人中航公司也认可刘颖对该房屋拥有所有权。因此中航公司既不是房屋所有权人亦非利害关系人无权就被查封的房屋提起异议，法院的查封是正确的。
二、房管局房屋登记信息载明刘颖系被查封房屋的购买人，拥有该房屋的所有权。法院在向成都市房管局送达查封裁定时，明确查封的是刘颖购买的房屋，而在送达回执上载明内容也能证明案涉房屋是刘颖购买。
三、刘颖为逃避债务，在肖宁、林明已经起诉刘颖，法院通知调解后，恶意转让被查封的房屋。2016年7月13日，肖宁、林明就与刘颖、成都市麒盛资产管理有限公司民间借贷纠纷一案向法院提起诉讼并先行调解。调解过程中，刘颖承诺将尽快返还借款，肖宁、林明基于对其的信任遂撤回起诉，法院于2016年7月29日出具（2016）川0191民初8526号《民事裁定书》。肖宁、林明撤诉后，刘颖并未返还借款，遂肖宁、林明于2016年10月再次向法院提起诉讼，法院于2016年10月9日再次先行调解。三日后即2016年10月12日，刘颖及熊先忠等人向中航公司提交《关于中航国际交流中心4栋207号房屋更名的申请》，申请将刘颖购买的房屋更名至熊先忠名下，同日中航公司出具收据。法院于2016年11月1日，立案受理该案，并于2016年11月9日出具（2016）川0191民初12450号《受理案件通知书》对刘颖的财产进行查封，于2016年12月1日出具的《保全财产清单》查封房屋。刘颖为逃避其购买的房屋被强制执行，于法院出具《先行调解告知书》后三日内便申请将其购买的房屋更名至熊先忠的名下，且该相关证据是中航公司提交，明显属于恶意转移财产，逃避债务的行为。综上所述，刘颖存在恶意转移财产，逃避债务的行为，被查封房屋系刘颖所有，中航公司无权提起执行异议。望法院维护肖宁、林明的合法权益，驳回中航公司的执行异议申请。
经审查查明，2016年7月13日，肖宁、林明就与刘颖、成都市麒盛资产管理有限公司民间借贷纠纷向法院提起诉讼，并经本院先行调解。7月29日，由于原告林明、肖宁未按期缴纳诉讼费，故本院作出（2016）川0191民初8526号《民事裁定书》，裁定按撤诉处理。10月9日，肖宁、林明就与刘颖、成都市麒盛资产管理有限公司民间借贷纠纷向法院提起诉讼再次向法院起诉，本院再次对该纠纷进行先行调解。
2016年11月1日，经先行调解不成，本院对原告肖宁、林明诉被告刘颖、成都市麒盛资产管理有限公司民间借贷纠纷一案进行审理。该案审理过程中，原告肖宁、林明向本院申请诉讼财产保全。本院于11月9日作出（2016）川0191民初12450号《民事裁定书》，裁定对刘颖所有的财产在价值5472066.67元的范围内予以查封、冻结。11月21日，本院依据该裁定书作出（2016）川0191执保1945号《协助执行通知书》，对案涉房屋实施预查封。该《民事裁定书》及《协助执行通知书》已于2016年11月29日送达并发生法律效力。该房屋现登记在案外人中航公司名下。
另，落款时间为2016年10月12日的《关于中航国际交流中心4栋207号房屋的更名申请》中载明：2013年5月27日，刘颖、步起、秦瑜梅三人（××）与中航公司签署了案涉房屋的买卖合同，约定以13032594元的总价按揭购买；截至该申请日，刘颖、步起、秦瑜梅三人已缴房价款6522594元，剩余6510000元购房款未支付；由于刘颖、步起、秦瑜梅三人资金周转困难，故申请将案涉房屋更名至熊先忠名下，并同意将已缴纳的6522594元购房款转为熊先忠的已付购房款；剩余的6510000元购房款由熊先忠于2017年1月13日前支付。同日，买受人熊先忠与案外人中航公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由熊先忠购买案涉房屋，购房总价款为13032594元，买受人采取分期付款的方式支付。次日，中航公司出具《收据》，确认该公司已收到熊先忠的案涉房屋购房款6522594元，并附注该款系“由刘颖更名转入”。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”之规定，须符合上述构成要件方成立案外人执行异议。于本案中，鉴于案涉房屋仍登记在案外人中航公司名下，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；”之规定，案外人中航公司为物权权利人。
本案关键在于案外人能否依其所有权排除本案的执行。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋”，即尽管案涉房屋所有权人为案外人中航公司，但中航公司作为房地产开发企业已将案涉房屋出售给了被执行人刘颖且案涉房屋已办理初始登记，故本院有权依该规定对案涉房屋实施预查封。鉴于此，房地产开发企业不得仅以其房屋所有权人之身份即对已经售出的办理了初始登记的房屋提出排除执行异议。
案外人为支持其异议理由，还向本院提交了刘颖等人对该房屋已再次转让给他人的相关证据。对该问题，本院认为，对案涉房屋进行预查封时，查封标的仅为被执行人刘颖依房屋买卖合同所享有的债权，但依物权变动规则，该房屋的所有权事实上亦已处于向被执行人转移的过程之中，存在物权变动完成并转移登记至被执行人名下的合理期待。然而，从中航公司提交的证据来看，被执行人却在尚处于与申请人的先行调解阶段即擅自将其已享有的该房屋债权作了转让，若该转让被依法认定为合法有效，将客观造成了案涉房屋物权继续变动至被执行人名下的可能性丧失，事实上将导致被执行人向申请执行人履行债务的能力降低。同时，对于被执行人刘颖等人将案涉房屋转让给熊先忠的真实性、合法性及该转让行为之效力，依案外人于本案中提交的现有证据无法作出认定，建议另案主张，由法院对相关实体权利义务审理后再予确认。综上，本院认为案外人提出的异议缺乏事实基础和法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回成都中航瑞赛置业有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 袁晟翔
人民陪审员 叶碧云
人民陪审员 周京燕
二〇一七年七月二十日
书 记 员 周 静