重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第03135号上诉人（原审原告）冯永芳。委托代理人孙世建，重庆劲立律师事务所律师。委托代理人李洲，重庆劲立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆晋愉峰海房地产有限公司。法定代表人柯敬陶，董事长。委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师。上诉人冯永芳因与被上诉人重庆晋愉峰海房地产有限公司（下称晋愉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第0127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明：2011年11月22日，冯永芳作为乙方（买房）与晋愉公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方在甲方处购买预售商品房一套，暂定名为晋愉融府；2、本商品房座落于重庆市大渡口区双山路118号，建筑面积142.05平方米，总成交金额为1080260元；3、甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4、甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的以下基础设施和其他公共配套设施按�下日期达到使用条件，于2013年6月30日前通水、电、气，如未达到以上三项视为甲方未达到交房标准；5、甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；6、晋愉融府交房标准配套设施中供电为按电力局现行规定，安装一户一表。冯永芳于2013年8月16日办理了接房手续，并于2013年8月19日至2013年11月18日对讼争商品房进行了装修。2014年4月29日，重庆市电力公司市区供电局就所购冯永芳商品房进行了电表安装施工。审理中，双方当事人一致确认：①冯永芳于2013年6月30日前已经支付了全部的购房款，共计1062358元；②本案讼争商品房自2013年6月30日至2014年4月29日虽已经通电，但不是合同约定的一户一表的民用电，晋愉公司未收取冯永芳该期间的电费；③本案讼争商品房已于2014年4月29日安装一户一表，次日通供居民使用的民用电。冯永芳明确是基于晋愉公司未按合同约定达到交房标准（即一户一表的通电标准），存在逾期交房的违约行为而主张晋愉公司向其支付逾期交房违约金。冯永芳一审诉称：冯永芳于2011年11月22日与晋愉公司签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项进行了明确约定。合同签订后，冯永芳依约履行了合同义务，但晋愉公司却违反合同约定逾期交房。根据合同约定及法律规定，晋愉公司应该支付逾期交房违约金。为维护冯永芳的合法权益，特诉至法院请求判令：1、晋愉公司支付逾期交房违约金32295元；2、本案诉讼费用由晋愉公司承担。冯永芳当庭明确第一项诉讼请求为：1.判令晋愉公司向冯永芳支付逾期交房违约金32295元（自2013年6月30日起计算至2014年4月28日止，共302天，以32295元为基数，按每日万分之一计算）。晋愉公司一审辩称，1、晋愉公司于2013年6月28日通过了竣工验收，于2013年6月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，晋愉公司已依约于2013年6月30日达到交房条件，不存在逾期交房；2、合同第十七条约定的2013年6月30日前通电，是明确约定为“与该商品房正常使用直接关联的基础设施和其他公共配套设施”。该条系针对基础设施和其他公共配套设施的约定，是基础设施和其他公共配套设施达到使用条件的约定，并非交房条件；3、相当一部分的业主实际上已于2014年4月29日前办理接房手续，并对房屋进行了实际装修，已实际履行双方的合同，认可了交房的现状，并且实际装修房屋也可以看出房屋达到了交房条件；4、合同附件五“合同补充协议”第三条明确约定“甲方交付的房屋具备买卖合同第七条约定的交付条件，乙方不得以任何理由拒绝办理房屋的接收手续和签署房屋交接单”。另合同补充协议第十条约定，冯永芳认可晋愉公司交付标准。另根据第八条的约定晋愉公司无需书面通知冯永芳接房；5、2014年3月1日才施行的《重庆市城市房屋开发经营管理条例》，对此前双方签订的商品房买卖行为没有溯及既往的效力；6、冯永芳可以根据合同约定时间按时接房装修入住，其没有实际损失，违约金以天数计算明显高于其实际损失，且本案属于认定性的“视为逾期交房”，如果法院最终认定应支付违约金，冯永芳主张的逾期交房的违约金过高，�求法院予以调低。一审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，冯永芳与晋愉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，内容合法，应为有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同中约定的交房时间为2013年6月30日前，而冯永芳已经于2013年6月30日前向晋愉公司支付了全部的房款，晋愉公司理应按照约定的交房时间向冯永芳交付房屋。冯永芳虽于2013年8月16日办理了接房手续，但冯永芳基于晋愉公司未按合同约定达到交房标准的违约行为要求晋愉公司支付逾期交房违约金。对此，晋愉公司认为向冯永芳交房时房屋已经通工业用电，小区部分业主已于2014年4月29日前正常的交付使用房屋，并且合同第17条约定的未达到通电使用标准是针对基础设施和其他公共设施而非针对讼争商品房，因此不存在逾期交房的行为。一审法院认为，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，晋愉公司向冯永芳交付的商品房应于2013年6月30日前通电，如未达到则视为晋愉公司未达到交房标准，而在合同附件三的交房标准中载明的供电标准为按电力局现行规定，安装一户一表。该通电应理解为通供居民使用的民用电，而非工商业用电。审理中，双方当事人虽均认可本案讼争商品房2013年6月30日至2014年4月29日期间已通工业用电，于2014年4月29日安装一户一表，次日通供居民使用的民用电，但通工业用电亦不符合合同约定的交房标准中载明的供电标准，晋愉公司的辩称意见不成立。故依法确认冯永芳所购商品房于2014年4月30日达到交房标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人约定的交房时间为2013年6月30日前，但讼争商品房实际于2014年4月30日才达到交房标准，晋愉公司逾期交房的违约事实成立，应当依约向冯永芳支付逾期交房违约金。但冯永芳已于2013年8月16日办理了接房手续，并于2013年8月19日起至2013年11月18日对讼争商品房进行了装修，晋愉公司也未收取冯永芳自2013年6月30日至2014年4月29日的电费，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常生活经验，一审法院认为，自2013年7月1日起至2013年8月16日止，以冯永芳已经支付的房款1062358元为基数，按照日万分之一的标准向冯永芳支付逾期交房违约金；自2013年8月17日起至2014年4月28日止，因冯永芳已经接房并装修，且冯永芳并未举示证据证明因晋愉公司未按合同约定达到通电标准的违约行为给冯永芳造成的具体损失，双方约定的违约金明显过高，晋愉公司要求调整违约金�意见成立，一审法院综合上述两段期间依法将晋愉公司应向冯永芳支付的违约金调整为6000元。故对冯永芳要求晋愉公司支付逾期交房违约金32295元（自2013年6月30日起计算至2014年4月28日止，共302天，以1062358元为基数，按每日万分之一计算）的诉讼请求，依法支持其中的6000元，对超出部分，依法不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付冯永芳违约金6000元；二、驳回冯永芳的其他诉讼请求。如果晋愉公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费304元，由重庆晋愉峰海房地产有限公司负担（此款冯永芳已预交，重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效之日起三日内给付冯永芳）。宣判后，冯永芳不服，提出上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：被上诉人逾期交房事实成立，应该按照合同约定支付逾期交房违约金，违约金约定系双方真实意思表示，不应予以调低。被上诉人晋愉公司答辩称：一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求维持一审判决。本院二审审理中，晋愉公司表示，如果法院最终认定晋愉公司应当承担违约责任，自业主接房（即实际使用房屋）之日起至2014年4月29日止，晋愉公司最高愿意承担1200元的违约金。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及其附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有约束。合同第七条约定，上诉人应于2013年6月30日前将进行工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用；合同第十七条约定，上诉人承诺该商品房于2013年6月30日前通水、电、气，如果在约定日期内未达到使用条件，双方视为上诉人未达到交房标准。结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常生活经验，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。现查明，上诉人开发的商品房于2013年6月29日经过竣工验收，办理了竣工验收备案登记，于2014年4月21日才向重庆市电力公司市区供电局申请安装电表，2014年4月30日前才通电，故至2014年4月30日上诉人�售商品房方才符合合同约定的交房条件，上诉人应按照合同约定承担该期间的逾期交房违约责任。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人们法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照双方合同第十七条约定，被上诉人存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，自2013年7月1日起至2013年8月16日止，晋愉公司应以冯永芳已经支付的房款1062358元为基数，按照日万分之一的标准向冯永芳支付逾期交房违约金4993元；自2013年8月17日起至2014年4月28日止，因冯永芳已经接房并装修，且冯永芳并未举示证据证明因晋愉公司未按合同约定达到通电标准的违约行为给冯永芳造成的具体损失，双方约定的违约金明显过高，晋愉公司要求调整违约金的意见成立，因晋愉公司二审中表示对业主接房之后的违约金最高愿意承担1200元，系晋愉公司对自己权利的处分，本院予以确认。本院综合上述两段期间依法将晋愉公司应向冯永芳支付的违约金调整为6193元。综上，根据本院二审查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、变更重庆市大渡口区人民法院（2015）渡法民初字第0127号民事判决第一项为：“重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付冯永芳违约金6193元。”二、驳回冯永芳的其他诉讼请求。二审诉讼费607元，由上诉人冯永芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏渝代理审判员  黎明代理审判员  于利二〇一五年九月二十四日书 记 员  李婷