安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第02895号
原告：刘夫平，男，1974年5月4日出生，汉族，个体经营户，住安徽省合肥市利辛县。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：邹彬，安徽陈康律师事务所律师。
被告：范忠，男，1983年10月2日出生，汉族，个体经营户，住安徽省全椒县。
被告：张克友，男，1986年2月2日出生，汉族，个体经营户，住安徽省霍邱县。
上述二位被告共同的委托代理人：鹿涛，安徽元贞律师事务所律师。
原告刘夫平与被告范忠、张克友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法由审判员宋玮适用简易程序于同年8月13日公开开庭进行了审理。刘夫平的委托代理人邹彬，范忠、张克友及其共同委托代理人鹿涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘夫平诉称：2014年2月，刘夫平因经营餐饮需要，经与范忠、张克友协商，拟租赁涉案房屋用于餐饮经营，双方于同年3月2日签订了房屋租赁合同。合同签订后，刘夫平依约向范忠、张克友支付了押金及租赁费用共计78833元，并购置了必要的经营设备。此时刘夫平才发现范忠、张克友不是涉案房屋的所有权人，也未得到所有权人同意转租的授权，系非法转租涉案房屋，依法属于无效的民事行为，范忠、张克友导致刘夫平的合同目的根本落空，并给刘夫平造成了经济损失。故刘夫平诉至本院，请求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、范忠、张克友返还房租及押金共计78833元及相应利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至法院判决确定的履行期限届满之日止）；3、诉讼费用由范忠、张克友承担。
范忠、张克友辩称：1、范忠、张克友与刘夫平均系完全民事行为能力人，双方之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定。刘夫平在合同签订前已对涉案房屋的产权及周边环境进行了考察了解，范忠、张克友对刘夫平的询问也进行了如实回答。合同明确约定房屋的用途为商业服务，这与房屋的规划用途完全一致，并非刘夫平诉称的用于餐饮经营，即便如此，刘夫平还是用该房屋经营了一段时间的餐饮，并没有使其订立合同的目的不能实现。故刘夫平诉称范忠、张克友欺诈不能成立，况且欺诈也不能导致本案合同无效。2、承租人将承租房屋转租他人，未经出租人同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，出租人可以解除合同，该法并未规定由此导致承租人与次承租人签订的转租合同无效。截止目前，也没有证据证明出租人主张解除合同。本案中，房屋承租人戴长青将房屋转租给范忠，范忠又将房屋转租给刘夫平，房屋所有权人何旋和戴长青都知道也是同意的，且在六个月内也没有提出异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，涉案的转租合同有效。综上，刘夫平诉请涉案合同无效没有事实根据和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。
经审理查明的事实如下：位于合肥市阜阳北路虹桥饭店1幢1层房屋的所有权人为何旋，该房屋性质为商业服务，建筑面积为335.1平方米。2013年7月8日，何旋将位于合肥市阜阳北路虹桥饭店1幢1层面积约176平方米的房屋出租给戴长青用于商业服务，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期为5年，自2013年8月8日至2018年8月7日止，出租方已于2013年7月7日将房屋交付给承租方，给予1个月的免费装修期。另外约定，承租方将租用房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意并重新签订房屋租赁合同，承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋，如有小部分转租，经出租方认可，不追究承租人转租的责任。
之后，戴长青将其承租的上述房屋中的一间面积约为50平方米的房屋转租给范忠，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期为4年，自2013年10月2日至2017年10月1日止，前两年租金总额为212000元，月租金为8833.3元，后两年按市场价再协商定价。经戴长青同意，范忠、张克友将其承租的上述房屋又转租给刘夫平，双方于2014年3月2日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2014年3月2日至2017年10月1日，214年3月2日至2015年10月2日期间的房屋租金总额为186832.1元，月租金为9833.3元，后两年的租金按市场价格双方再协商确定。2014年2月17日，刘夫平向范忠、张克友支付了2014年3月2日至2014年10月2日的房屋租金68833元和押金10000元，范忠、张克友出具收条一张。房屋租赁合同签订当日，范忠、张克友按约将房屋交付给刘夫平。
2014年4月29日，刘夫平以承租房屋不能用于餐饮经营为由，将范忠、张克友起诉至本院，请求判令撤销其与范忠、张克友签订的房租租赁合同，并要求范忠、张克友返还房租及押金共计78833元，但刘夫平于2014年6月9日自愿撤回起诉。2014年7月9日，刘夫平再次诉至本院，要求判如所请。
在诉讼中，为避免扩大损失，本院于2014年9月9日组织双方当事人交接涉案租赁房屋，但范忠、张克友拒绝到现场接收房屋，经本院清查房屋后，刘夫平将房屋钥匙全部交给本院，本院通知范忠、张克友到法院领取房屋钥匙，但范忠、张克友未来领取。本院指令由刘夫平保管房屋。
上述事实，有刘夫平提供的其与范忠、张克友签订的房屋租赁合同、银行存款凭证、收条、房地产权证复印件、何旋身份证复印件、何旋与戴长青签订的房屋租赁合同、戴长青与范忠签订的房屋租赁合同，范忠、张克友提供的视频资料、谈话笔录，以及双方当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：涉案租赁房屋的所有权人为何旋，何旋与戴长青的房屋租赁合同中已经明确约定未经何旋同意不能转租，但戴长青将房屋转租给范忠，范忠和张克友又将房屋转租给刘夫平，现范忠和张克友未能提交充分有效的证据证明何旋同意戴长青转租，戴长青本人也向本院表示没有何旋书面同意转租的证据，也无法提供何旋的联系方式，故戴长青擅自转租的行为既违反合同约定也违反法律规定，其与范忠之间的房屋租赁合同应为无效，继而范忠、张克友与刘夫平之间的房屋租赁合同亦为无效。范忠、张克友辩称何旋知晓戴长青转租的事实，但转租发生在2013年10月份，而范忠、张克友在庭审中陈述何旋已经出国一年多了，其陈述自相矛盾，故本院不予采信。
无效合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此，已经交付给刘夫平使用的房屋应由刘夫平交还给范忠、张克友，而范忠、张克友收取刘夫平的房屋租金68833元和押金10000元，应当返还给刘夫平。刘夫平同意返还房屋，本院于2014年9月9日组织双方当事人交接涉案租赁房屋，刘夫平当日将房屋钥匙交出，但范忠、张克友拒绝到现场接收房屋，也拒绝来本院领取房屋钥匙，应当视为刘夫平于2014年9月9日已经返还房屋。刘夫平自2014年3月2日开始实际占用、使用该房屋直至2014年9月9日，故刘夫平应当支付此期间的占有使用费，根据双方租赁合同约定的租金标准9833.3元／月，计算占有使用费为62605元（9833.3元÷30天×191天）。从范忠、张克友应退还给刘夫平的房屋租金中抵扣上述占有使用费，范忠、张克友应退还给刘夫平的房屋租金为6228（68833元-62605元）。对于刘夫平主张返还房屋租金和押金款项的利息，因没有事实和法律依据，本院不予支持。
刘夫平主张其自2014年4月起将涉案租赁房屋钥匙交给张克友，至今未使用租赁房屋，范忠和张克友不予认可，刘夫平也未能提供相应证据予以证实，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告刘夫平与被告范忠、张克友于2014年3月2日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告范忠、张克友于本判决生效之日起十日内退还原告刘夫平房屋租金6228元、租房押金1万元；
三、驳回原告刘夫平的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为926元，由原告刘夫平负担463元，由被告范忠、张克友共同负担463元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 宋 玮
二〇一四年九月十六日
书记员 郑丹丹
附：本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。