内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第168号
上诉人（原审被告）白淼。
委托代理人李斯特，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭建彬。
委托代理人刘广军，内蒙古原法律师事务所律师。
原审被告白金妹。
上诉人白淼因房屋买卖合同纠纷一案，不服奈曼旗人民法院（2014）奈法民初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后依法组成合议庭于2015年3月19日开庭审理了此案。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告郭建彬的妻子白金霞（已故）与被告白金妹系姐妹关系，被告白金妹与被告白淼系母子关系。证人白某甲系被告白金妹的父亲，白某乙、白某丙系被告白金妹的两个弟弟。2005年，原告郭建彬购买被告白金妹所有的位于奈曼旗大沁他拉镇XX区XXX号，建筑面积为37.5平方米房屋。原告郭建彬购房后，被告白金妹将该房屋的房产证和土地使用证交付给原告郭建彬，但并未办理产权过户手续。此房系被告白金妹于2001年6月4日通过房改从房地产管理局以4，750.00元的价格购买的。原告郭建彬购买此房后，对该房屋的门房进行修缮后入住，维修门房时原告郭建彬妻子白金霞也是被告白金妹的弟弟白某乙也曾帮忙维修过。2008年原告郭建彬一家搬到楼房居住，将其购买房屋的两间门房租给范某某居住并签订了租房合同，范某某一直向原告郭建彬交纳租金。2011年原告郭建彬对后正房房屋进行重新翻盖后出租。2013年6月4日，奈曼旗房屋征收办公室发布盛世豪庭棚户区改造拆迁通知，原告购买的上述房屋在拆迁范围之内。在办理拆迁补偿事宜时，原告郭建彬得知被告白金妹于2010年12月4日将其所购买房屋的房产证挂失，并于2011年6月28日将诉争房屋以3，000.00元的价格卖给被告白淼并办理产权过户登记和土地使用证。2013年8月24日奈曼旗房屋征收办公室与被告白淼就诉争房屋签订《房屋征收货币补偿协议书》，支付被告白淼拆迁款286，393.00元。
另查明，2013年8月22日原告郭建彬就此事向奈曼旗公安局经侦大队报案。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原告郭建彬对诉争房屋应该具有所有权，理由如下：其一，原告郭建彬持有诉争房屋的原有房产证及土地使用权证，对此被告白金妹既没有提供证据也没有作出令人信服的解释，被告白金妹仅反驳称是因原告郭建彬的妻子白金霞曾持有被告白金妹家的房门钥匙，此种反驳未免过于牵强，且上述反驳意见不足以解释原告郭建彬持有房产证及土地使用证的事实。其二，被告白金妹将诉争房屋出售给原告郭建彬的事实，不仅有证人李某某、于某甲、胡某某、贾某某的证言，更有被告白金妹的父亲白某甲，弟弟白某乙、白某丙的证言相互佐证，上述证据足以证明原告郭建彬与被告白金妹之间存在房屋买卖合同。证人白某甲、白某乙在公安机关的询问笔录中明确验证并确认其证明被告白金妹已将涉案房屋卖给原告郭建彬的证言是其真实意思表示，白某甲、白某乙作为被告白金妹的父亲、弟弟，对原告郭建彬与被告白金妹之间是否存在房屋买卖关系，除直接当事人外无疑最具有发言权，证人白某甲、白某乙在公安机关的陈述真实可信。故二被告提供的署名为白某甲、白某乙后更改的证言不能产生与其二人先作出的证言及二人在公安机关陈述的内容相对抗的效力。其三，公安机关对范某某、陈某的询问笔录、陈某的翻修正房的收据、原告提供的租赁合同及本案的其他证据，均证明了原告郭建彬一直对涉案房屋行使占有、使用、收益的权利。被告白金妹抗辩称涉案房屋是其借给原告郭建彬一家居住的，但其对本案诉争房屋为何由原告郭建彬翻建及出租并收取租金的事实并未作出合理解释，被告白金妹的上述抗辩理由明显与常理不符。综上，原告郭建彬与被告白金妹存在房屋买卖合同关系，本案涉案房屋应属于原告郭建彬所有。被告白金妹已经将诉争房屋出售给原告郭建彬，事后又提供材料申请补办该房屋所有权证的行为应属无效的民事行为。被告白金妹与被告白淼就本案诉争房屋于2011年6月28日签订的房屋买卖合同，实质上系被告白金妹在对本案诉争房屋进行无权处分，且事后原告郭建彬对被告白金妹的上述处分行为并不认可。根据合同法的相关规定，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效，且无效的合同自始没有法律约束力。故被告白淼基于此合同取得的拆迁补偿款应返还给诉争房屋的所有权人即本案原告郭建彬。被告白金妹与被告白淼抗辩诉争房屋的原所有权人即被告白金妹将该房屋卖给被告白淼，并进行了变更登记，该房屋的所有权人即变更为被告白淼的主张，本院不予支持。本院认为，被告白淼虽然持有变更登记后的房屋产权证及土地使用证，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，即不动产权属证书只具有推定的证据效力。上述证件只是权利的外在表现形式，与实际权利状况并不一定完全吻合，是可以举证推翻的。综观本案原、被告提供的全部证据，原告郭建彬提供的证据足以证明其才是诉争房屋真正的权利人，所以应当否定被告白淼持有的不动产权属证书记载的权利人即白淼的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、依法确认位于奈曼旗某某镇某某路北段东侧XX区XXX号房屋归原告郭建彬所有；二、被告白淼于本判决生效后三十日内返还原告郭建彬拆迁补偿款286，393.00元；三、驳回原告对被告白金妹的诉讼请求。案件受理费5，646.00元，由被告白淼负担。
上诉人白淼不服原审判决，上诉的主要理由是：一、原审认定事实不清。因白金霞是白金妹的妹妹，所以白金妹将涉案房屋无偿借住给白金霞及被上诉人，双方之间从未有过买卖房屋一事。被上诉人既没有房屋买卖合同，又没有付款收据，也没有办理房屋过户登记，一审仅凭已经作废的房产证、土地证及几份前后矛盾、漏洞百出的询问笔录及证人证言认定涉案房屋归被上诉人所有错误；二、一审采信证据错误。被上诉人提供的李某某、于某甲、胡某某等人的公安询问笔录，虽然其来源合法，但从证据内容来看仍属于证人证言，几人对房屋买卖的过程证明也不一致，时间甚至相差两年，无法做到相互印证，而且几名证人与被上诉人属于朋友关系，没有正当理由不出庭作证，被上诉人出示的书面证言无法核实其真实性，不能作为本案定案的依据。另外，根据被上诉人的陈述及李某某、于某甲、胡某某的证言，买卖房屋时只有这几人在场，那么白某乙、白某甲、贾某某等人当时并不在场，他们无论是在公安机关做的询问笔录还是证人证言，所证明的事实均不是亲眼所见，而是听被上诉人所说，故这种证言不能作为案定依据。陈某、范某某等人的证言证明被上诉人实际占有、使用以及修缮房屋的事实，首先上诉人对其真实性有异议，其次白金妹将房屋借给被上诉人居住，当然是由被上诉人占有和使用，不能因为被上诉人占有和使用房屋就认定该房屋所有权归被上诉人。白金妹在2010年7月发现房产证、土地证丢失后及时办理了挂失补办手续，被上诉人起诉时才知道挂失的房产证和土地证在被上诉人手里，被上诉人怎么取得的上诉人并不知道。被上诉人应提供充分证据证明双方之间存在买卖房屋关系，而不是由上诉人和白金妹举证证明自己没有将房屋卖给上诉人。三、一审适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。假如白金妹将涉案房屋卖给了被上诉人，那么未经变更登记，房屋所有权也并不转移，房屋仍归白金妹所有，白金妹与被上诉人只是买卖合同关系，白金妹只是合同违约，承担违约责任。事实上白金妹并未将涉案房屋卖给被上诉人，而是卖给了白淼，并且已经过户，白淼因买卖行为取得该房屋所有权进而取得因该房屋被政府征收而支付的拆迁补偿款应受法律保护。综上，请求二审法院查明事实后依法公正裁判。
被上诉人郭建彬答辩表示服从原判。
原审被告白金妹答辩表示同意上诉人白淼上诉意见。
经审理，本院查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。
上诉人白淼在二审期间提供的证据有：一、2014年9月29日白某甲出具的书面证明一份，证明其在公安机关所作的询问笔录及一审时为被上诉人出具的书面证明均是在被上诉人郭建彬诱骗的情况下做出的，不是其真实意思表示，白金妹未将涉案房屋卖给郭建彬；二、2014年4月12日白某丁出具的书面证明一份，证明白金妹未将涉案房屋卖给郭建彬；三、证人包某某出庭证言，证明白金妹未将涉案房屋卖给郭建彬，2009年涉案房屋原房产证仍在白金妹手中。被上诉人郭建彬质证认为，对证据1、2，因证人未出庭作证，不能证明是其本人所出具，白某甲的证言与其在一审时为被上诉人所出具的证言及在公安机关询问笔录中所陈述的内容均相互矛盾，白金花系白金妹的妹妹，有利害关系，故该两份证据均不能作为定案依据。对证据3，从证人证明的内容看，证人并没有看到涉案房屋所有权证的内容，不能证明证人所某某的房屋所有权证就是本案争议的房屋所有权证，不具有证明力。本院经审查后认为，对证据1、2，因二人没有正当理由未出庭作证，且白某甲的书面证言与公安机关对其所做的第一手调查材料的内容相互矛盾，白某丁又系白金妹的妹妹，存在利害关系，故本院均不予采信。对证据3，证人包某某系上诉人白淼二姑，存在利害关系，且证人不能证明其所某某的房屋所有权证就是本案争议房屋所有权证，故本院亦不予采信。
本院认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，其作用仅仅是证明一定的法律事实或法律行为曾经发生过，但该证书的有无和存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否，不具有代表不动产物权的功能。如有相反证据证明的情况下，法院应直接根据该相反的证据作出与不动产权属证书及不动产登记簿的记载相反的事实认定。本案中，被上诉人郭建彬主张涉案房屋所有权归其所有，与上诉人白淼母亲白金妹之间存在房屋买卖关系，但涉案房屋现登记在上诉人白淼名下，因此，被上诉人提供的证据能否推翻不动产权属证书所记载的事实认定是本案焦点问题。从被上诉人提供的证据看，1、公安机关对李某某、于某甲、胡某某、贾某某、白某甲、白某乙作的询问笔录及以上证人的书面证言各一份，其中白某甲系白金妹父亲，白某乙系白金妹弟弟，双方之间存在特殊身份关系，其证明力应高于一般的证人证言，能够证明白金妹与被上诉人郭建彬之间存在房屋买卖关系。2、公安机关对陈某作的询问笔录及证人陈某的翻建正房预算表及收据，证明被上诉人购买涉案房屋后对其进行翻建的事实。3、公安机关对范某某作的询问笔录及被上诉人与范某某签订的房屋租赁合同、收据四枚。4、被上诉人父亲郭某某与李某某签订的房屋租赁合同及收取租金的收据六枚。以上两份证据证明被上诉人郭建彬购买涉案房屋后将其租赁给范某某及李某某并收取租金的事实。5、涉案房屋原所有权证书（奈房权字X**号）及国有土地使用证（奈国用籍字第XXXXXXX），因白金妹对于被上诉人持有涉案房屋原所有权证及国有土地使用权证一事未能作出合理解释，能够与其它证据相互佐证证明本案焦点问题。除此之外，被上诉人提供的证人白某某、于某乙、周某某的书面证言及被上诉人的报案材料、公安机关对被上诉人作的询问笔录等，均能形成完整的证据链条证明白金妹与被上诉人郭建彬之间存在房屋买卖关系，涉案房屋所有权人为被上诉人郭建彬这一事实，综上，一审根据以上相反的证据作出与不动产权属证书记载相反的事实认定正确，应予维持。上诉人主张涉案房屋只是借给被上诉人郭建彬一家居住，双方之间并不存在房屋买卖关系。但从本案而言，在长达八年之久，涉案房屋开始由被上诉人居住，之后又由被上诉人将该房屋租赁给他人并收取租金，这期间被上诉人对涉案房屋正房两间及门房两间均进行翻建，一直由被上诉人行使占有、使用、收益等权利，对此，上诉人及白金妹没有提供证据证明对被上诉人的上述行为进行过劝阻及制止，也未作出合理解释，这与常理不符。因涉案房屋所有权归被上诉人所有，白金妹作为无处分权人与上诉人白淼签订的房屋买卖合同属无效合同，该合同自始没有法律约束力，上诉人白淼应将涉案房屋拆迁补偿款返还给真正的权利人郭建彬。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，646.00元由上诉人白淼负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 蒋鹏哲
审判员 郭秀琴
二〇一五年三月三十日
书记员 白雪松