四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第171号
上诉人（原审第三人）何建军。
委托代理人杨旭东。
委托代理人袁玲。
被上诉人（原审原告）李英雄。
委托代理人范光明。
被上诉人（原审被告）四川冠宇房地产开发有限公司。
法定代表人杨荣华。
委托代理人张荣辉。
委托代理人冯志强。
上诉人何建军因与被上诉人李英雄、四川冠宇房地产开发有限公司（下称冠宇房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，李英雄、王小英（买受人）购买冠宇房产公司（出卖人）开发的位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅一套，2009年9月4日李英雄向冠宇房产公司缴纳了购房定金50，000元，2009年9月8日双方签订了“商品房买卖合同”，合同约定房款235，000元，出卖人应当在2009年12月30日向买受人交付房屋。合同签订后，李英雄按照合同约定交清了余下房款185，000元。2010年1月7日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定买受人一次性交清房款，出卖人应当在2010年3月15日前向买受人交付房屋。合同第十三条对于逾期交房责任“（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之10的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十条同时约定产权登记：“（三）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付”。两次合同的签订均由李英雄签字，王小英未在合同上签字。2010年1月8日房管部门在李英雄、冠宇房产公司于2010年1月7日签订的正式合同上签章注明“同意合同登记备案”。
2008年7月22日冠宇房产公司（出卖人）与第三人何建军（买受人）签订了《商品房买卖合同》，房款232，820元，合同约定买受人在签订购房合同时付清全部房价款，出卖人应当在2009年3月31日前向买受人交付房屋。第三人所提供的《商品房买卖合同》上加盖了冠宇房产公司的公章。
同时查明，“名洲嘉园”住宅小区至今尚未办理竣工验收。2010年5月29日冠宇房产公司在未竣工验收的情况下向李英雄交付了房屋，为李英雄办理了“燃气缴费卡”。何建军在未取得相关入住手续的情况下进入房屋，并进行了部分装修。诉讼中，李英雄自愿放弃其主张的损失，并表示房屋如出现质量问题，其自愿与冠宇房产公司协商处理。
原告李英雄在一审中的诉讼请求为：1、依法对座落在南充市顺庆区石油西路214号明洲嘉园第5幢4单元4层1号住房一套确认属原告所有。2、判令被告给原告造成的损失予以赔偿。3、责令第三人依法对该房予以腾退。
原审认为，本案争点为，一是李英雄、冠宇房产公司签订的《商品房买卖合同》及冠宇房产公司与第三人所签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题，二是李英雄是否享有案涉房屋的所有权。
第一、李英雄、冠宇房产公司签订的《商品房买卖合同》及冠宇房产公司与第三人所签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题。李英雄、冠宇房产公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，冠宇房产公司认可李英雄为真实购房户，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务’’之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务。第三人的合同同样依法成立，属有效合同。
第二、李英雄是否享有案涉房屋的所有权。李英雄所签订合同已在房管部门进行了备案登记，该登记实属为一种对外的公示，具有排他性。应当说，李英雄对其所购已经备案登记的房屋具有优先买受权；重要的是，案涉房屋冠宇房产公司已经实际交付李英雄，冠宇房产公司的交付虽在程序上不合法，但李英雄已接受了房屋，并表示出现质量问题以及其他问题，自愿与冠宇房产公司协商处理，故李英雄要求位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房一套归其所有理由成立，其请求法院予以支持。李英雄在诉讼中已自愿放弃主张的损失，法院准许。第三人占有房屋系强行搬入，其入住不能产生占有的效力，不享有房屋的物权。第三人对于与冠宇房产公司买卖房屋的合同债权以及给其造成的损失可另行主张权利。据此，李英雄要求第三人腾退房屋法院予以支持。
综上，案经法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，判决：一、位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房一套归李英雄所有。二、第三人何建军在本判决生效之日起十日内腾退位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房。案件受理费2，413元，由四川冠宇房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人何建军不服，向本院提起上诉。请求撤销并依法予以改判。其理由：1、一审认定的事实错误。被上诉人李英雄所举证据仅能证明其系购房人之一，其持有的购房合同虽进行了备案登记，但其未在法定的期限内申请登记，已丧失了预告登记的效力。同时，上诉人的购房行为早于李英雄发生，但一审却判决其对本案争议的房屋享有所有权，明显不当。2、一审判决适用法律错误。依照相关法律规定，上诉人已实际占有了本案争议房屋，应当视为被上诉人冠宇房产公司的交付行为，上诉人的行为应当认定为有权占有，法院应当对现行购房人的权利予以保护。因此，一审将本案讼争房屋判归李英雄所有，有失法律的公正。
被上诉人李英雄辩称，一审判决认定的事实清楚，实体判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：1、上诉人在一审中承认系撬门进入本案讼争房屋，并进行了部分装修，其占有行为不合法，无权取得讼争房屋的所有权。另被上诉人在2010年5月就与冠宇房产公司办理了房屋交接手续，该公司也认可其交房行为。因此，被上诉人应当依法取得讼争房屋的所有权。2、被上诉人持有的购房合同已经登记备案，未能在法定期内进行登记系冠宇房产公司所开发的楼盘被法院及政府部门冻结，该公司法人代表被拘留等原因造成，被上诉人至今无法办理相应的权属证书，非被上诉人的责任。
被上诉人冠宇房产公司辩称，李英雄系真实的购房人，公司已经向其交付了房屋。上诉人系强行占有房屋，由此给李英雄造成的损失与公司无关，应当由上诉人予以赔偿。本案如何正确使用法律，由法院依法判决
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人冠宇房产公司就本案讼争的房屋分别与上诉人何建军、被上诉人李英雄签订了《商品房买卖合同》，系“一房二卖”。案涉的两份《商品房买卖合同》均系合同当事人真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应当全面履行约定义务。实践中，处理一房数卖纠纷案件时，在数份合同均有效且各买受人均要求出卖人交付房屋的情况下，人民法院应当结合房屋所有权变更登记、合法占有以及买卖合同成立先后等顺序确定权利人的保护顺位。本案中，上诉人和被上诉人李英雄现均未办理讼争房屋的产权变更登记。对于房屋的合法占有情况，结合本案查明的事实，被上诉人冠宇房产公司于2010年5月29日为李英雄办理了“燃气交费卡”以及其自认向李英雄交付了本案讼争房屋，而上诉人未与冠宇房产公司办理交接房屋的手续，其擅自占用本案讼争房屋的行为系无权占有，不应受到法律的保护。因此，应当认定李英雄系讼争房屋的合法占有人。同时，李英雄与冠宇房产公司签订的《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记，该份合同具备了对外物权公示的法律效果。上诉人持有的《商品房买卖合同》的时间虽先于李英雄持有的合同时间，但无法对抗李英雄合法占有的顺位。故上诉人主张其系合法占有本案讼争房屋上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，其上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人因其持有的《商品房买卖合同》无法得以履行由此遭受的损失，可另行提起诉讼，请求房屋出卖人予以赔偿。
本案中，李英雄对讼争的房屋享有合法占有权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，对其主张何建军腾退房屋的请求，本院应予支持。因商品房买卖合同属于债权合同，其效力不直接引起物权变动。物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。房屋买受人能否取得所有权，必须取决于办理房屋所有权的登记行为完成。现本案讼争的房屋产权，尚登记在冠宇房产公司名下，李英雄与何建军均未完成房屋所有权的登记行为，故对李英雄在本案中主张讼争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。李英雄可依据《商品房买卖合同》的约定，请求房屋出卖人冠宇房产公司履行协助办理房屋所有权变更登记的义务。
综上，一审判决适用法律错误，部分实体判决不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1690号民事判决第二项，即第三人何建军在本判决生效之日起十日内腾退位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房；
撤销南充市顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第1690号民事判决第一项，即位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房一套归李英雄所有；
驳回被上诉人李英雄主张位于南充市顺庆区石油西路“名洲嘉园”5幢4－401号住宅房一套归其所有的诉讼请求。
一审案件受理费2，413元，按原审判决收取。二审案件受理费2，413元，由上诉人何建军负担1，413元，被上诉人李英雄负担1，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨辉
代理审判员 田娟
代理审判员 郭锐
二〇一四年四月二十日
书 记 员 郑宇