北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第389号
上诉人（原审原告、反诉被告）兰建海，男，1964年5月8日出生。
委托代理人王丽淑（兰建海之妻），1963年11月22日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李卫兵，男，1974年1月18日出生。
委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。
上诉人兰建海因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第4378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兰建海及其委托代理人王丽淑、被上诉人李卫兵及其委托代理人纪宏建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兰建海在原审法院起诉称：兰建海与李卫兵于2001年10月28日签订了房屋买卖契约。契约约定兰建海将XX区XX镇XX村XXX号院的北房叁间、东房壹间、西房两间及屋内的固定设施卖予李卫兵使用。且房宅产权归李卫兵使用。兰建海与李卫兵签订的房屋买卖契约违反了土地管理法相关规定，所以该房屋买卖契约无效，因兰建海多次与李卫兵协商解决无果，特诉至法院请求依法判决。诉讼请求：1、确认兰建海与李卫兵之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令李卫兵立即将坐落在XX区XX镇（现为XXX镇）XX村XXX号院返还给兰建海；3、诉讼费由李卫兵承担。
李卫兵在原审法院辩称：兰建海与李卫兵签订的协议确实违反了法律相关规定。
李卫兵在原审法院反诉称：2001年10月28日，李卫兵经人介绍购买兰建海位于XX区XX镇XX村的房屋。兰建海作为涉案房产的所有人、XX区XX镇XX村村民委员会并作为涉案房产宅基地的所有权人，共同与李卫兵签署了“房屋买卖契约”。该契约约定：（1）购买房屋位于XX镇XX村，北房三间，东房一间，西房两间，并附四至草图一份。总面积208平方米，标准面积180平方米。（2）房宅产权归买方所有；（3）屋内固定设施归买方永久使用，院内厕所、自来水、门牌号归买方所有；（4）转让价格为29000元整；（5）村委会承诺，买方一经使用此房即为本村的名誉村民身份。
三方协议签订后，李卫兵基于对兰建海、以及对XX镇XX村村委会作为一个集体经济组织完全的信任，积极履行合同，于当日向兰建海支付购房款29000元。同年，李卫兵入住，经对房屋多处进行修缮后，一直生活至今。该房现为李卫兵及其父母的唯一生活用房。
然而，2012年3月13日，兰建海以“与李卫兵签署的房屋买卖合同无效”并“应腾退”为由，将李卫兵诉至北京市昌平区人民法院。就此，李卫兵认为：（1）合法的民事权利应受到法律的保护，2001年，李卫兵与兰建海关于涉案房屋买卖的契约确违反了相关法律的规定，但不能由此排除协议缔约过程中双方应遵守的诚信义务，以及所签协议系买卖双方真实意思表示、协商一致的法律事实。（2）涉案协议签订，究其原因在于李卫兵认为：兰建海作为涉案房产的产权人，有权利对自己的房产做出独立的处分，李卫兵可依据签订的“房屋买卖契约”取得该房产的相关权利；同时，XX镇XX村村民委员会作为集体土地的所有者并作为第三方在协议中盖章认可，凭借其作为一个集体经济组织的公信力，致李卫兵达成足够的信赖，签署并履行了涉案房屋的买卖契约。（3）在李卫兵入住该房11年后，兰建海主张合同无效的行为完全违背了合同签订过程中的诚信原则，并致合同无法履行，依法应向李卫兵承担缔约过失的法律责任。（4）兰建海违反诚信的行为，不仅致李卫兵长达11年长期稳定的居住生活被打破，在涉案房屋仅为李卫兵及其父母唯一的生活住房的情况下，其行为更使李卫兵及其父母落得无家可归，对其身心、经济等均将造成无法弥补的损害！由上，李卫兵特针对兰建海的原审诉讼，提出反诉请求，请求法院公正裁判，维护李卫兵的合法权益!反诉请求：1、请求法院依法判令兰建海返还李卫兵购房款29000元；2、请求法院依法判令兰建海支付李卫兵房屋修缮费用5万元；3、请求法院依法判令兰建海承担缔约过失责任，依照涉案房屋拆迁评估价值的百分之八十为标准，赔偿李卫兵的损失；4、反诉费用由兰建海承担。
兰建海在原审法院针对李卫兵的反诉辩称：不同意李卫兵的反诉请求，李卫兵将原有房产恶意进行改造变成简易房，在李卫兵将房屋返还兰建海的情况下我们同意退还李卫兵房款。
原审法院经审理查明：兰建海系北京市XX区XX镇XX村（现为北京市XX区XXX镇XX村）村民。2001年10月28日，兰建海与李卫兵签订《房屋买卖契约》，契约主要约定：兰建海因在本村现有两处住房，愿将多余的一处住房，北房三间，东耳房一间，西房两间及屋内的固定设施一并卖给李卫兵，且房宅产权归买方所有；总面积208平方米，标准面积180平方米，超占28平方米；院内有厕所，自来水，门牌号一并归买主长期所有；经双方议定现价人民币29000元，笔下一次性付清。契约还约定了其他条款，该契约上除双方签字外还加盖有北京市XX区XX镇XX村村民委员会的公章。契约签订后，李卫兵即支付了房价款，兰建海将房屋交与李卫兵。李卫兵接受房屋后，将北房的房顶更改为彩钢板结构。后兰建海以李卫兵将《昌平县村镇宅基地登记审批表》上的户主擅自变更为李卫兵为由诉至法院，要求确认双方的合同无效。审理过程中，根据李卫兵的申请，法院通过北京市高级人民法院摇号确定了鉴定机构为北京京评价格评估有限公司，法院依法委托该公司对上述房屋进行了价格鉴定，结论为上述宅院的宅基地区位补偿价为318240元，院内房屋、院落、门楼、鸽子笼、树木的重置成新价为141131元。李卫兵支付了鉴定费。
另查，本案所涉及的房屋坐落在北京市XX区XXX镇XX村XXX号。
在庭审中，因兰建海对鉴定结论存在异议，申请鉴定人员到庭接受质询，鉴定人员到庭就兰建海提出的异议进行了答复，为此兰建海支付鉴定人员出庭费用1000元。
在审理过程中，兰建海增加诉讼请求：要求李卫兵按每月900元的标准支付租地费用，自2010年10月28日计算至2013年6月。李卫兵不同意兰建海增加的诉讼请求，提出双方之间不存在租赁关系。兰建海提出李卫兵将其北房的房顶改为彩钢板结构，降低了房屋的价值，要求李卫兵赔偿；李卫兵提出因该房屋房顶漏水，故进行了修缮。兰建海提出李卫兵在官道上建设的门楼、卫生间、储物间不应予以评估，其在诉讼中增建的东耳房、东棚子、灶台及部分地面不应予以评估，北房扩建部分、西房上的鸽子棚属于违章建筑不应予以评估；李卫兵在鉴定过程中承认耳房为2013年所建，储物间、鸽子笼均在2010年建造，于2010年修缮了北房，石棉瓦棚子于2003年内建造，西房为1991年建造，不知道门楼、卫生间、储物间是否建造在宅基地外。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖契约》、《昌平县村镇宅基地登记审批表》、价格评估报告书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。兰建海与李卫兵就北京市XX区XXX镇XX村的房屋签订的买卖协议书虽系双方真实的意思表示，但违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故应属无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。李卫兵应将房屋及院落返还兰建海。鉴于李卫兵购买房屋后对房屋进行了扩建及装修，故兰建海除应返还李卫兵购房款外，还应给予李卫兵相应的补偿。李卫兵在明知双方已经就房屋买卖产生纠纷并已诉讼的情况下，仍然对房屋院落进行了相应的建造修缮，其行为已侵害兰建海的合法权益，故对兰建海提出的李卫兵在诉讼期间所建造的房屋等损失不予补偿的意见予以采纳。兰建海所提出的李卫兵违章建造的房屋及建造在宅基地外的建筑不应赔偿的意见，因其未向法院提供相应证据加以证明，故法院对其上述意见不予采信。综上，法院根据本案实际情况参照鉴定结论确定兰建海应补偿给李卫兵的具体数额。关于兰建海提出的要求李卫兵赔偿北房被改造的损失一节，因其未向法院提供其北房价值减少的相应证据，故法院对其该项主张不予支持。关于兰建海主张的支付占地使用费一节，没有法律依据，法院不予支持。关于兰建海主张鉴定人员的出庭费用由李卫兵负担一节，因该费用是其要求鉴定人员出庭所支付的费用，且鉴定机构的答复与鉴定报告不矛盾，故该费用属于兰建海造成的扩大损失，应由其自行承担。关于李卫兵主张的修缮费用一节，因已在鉴定中予以确定，故其再另行主张权利，没有法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、兰建海与李卫兵于二○○一年十月二十八日签订的《房屋买卖契约》无效。二、兰建海于本判决生效后三十日内返还李卫兵购房款二万九千元。三、兰建海于本判决生效后三十日内给付李卫兵补偿款二十九万九千一百六十七元四角。四、在兰建海返还李卫兵购房款及给付李卫兵补偿款后三十日内，李卫兵将位于北京市XX区XXX镇XX村XXX号的院落及房屋腾空，返还兰建海。五、驳回兰建海的其他诉讼请求。六、驳回李卫兵的其他反诉请求。
兰建海不服原审判决，以李卫兵恶意建造的房屋以及违章建筑造成的损失不应当赔偿，价格评估鉴定显失公正为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判。
李卫兵同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，李卫兵无权取得涉案宅基地使用权，故李卫兵与兰建海签订的《房屋买卖契约》应属无效。合同无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还。双方均有过错的应当各自承担相应的责任。李卫兵就其扩大的损失应自行承担责任。原审法院按照法定程序委托评估机构进行了价格鉴定，相关鉴定人员也出庭就兰建海提出的异议予以答复，该评估报告可以作为处理本案的依据。兰建海对该评估报告所提异议不能成立。兰建海主张李卫兵建造的房屋属于违章建筑的上诉理由没有证据支持，本院不予采纳。原审法院根据评估意见并结合本案实际情况确定的赔偿数额适当，本院予以维持。兰建海的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定人员出庭费用一千元，由兰建海负担（已交纳）。
鉴定费九千五百元，由兰建海负担六千五百五十元（本判决生效后七日内交纳），由李卫兵负担二千九百五十元（已交纳）。
一审案件受理费七十元，由李卫兵负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费四千零九十六元，由李卫兵负担一千二百零二元（已交纳），由兰建海负担二千八百九十四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千七百八十八元，由兰建海负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 钟 贝
二〇一四年二月十四日
书 记 员 杨 洁