广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12441号
上诉人（原审被告）：张凯宇，香港居民，香港永久身份证号码：M30117()。
被上诉人（原审原告）：汤景联，住广州市花都区。
委托代理人：汤剑能，住广州市花都区。
上诉人张凯宇因与被上诉人汤景联房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张凯宇上诉请求：1、撤销一审判决，改判张凯宇与汤景联的租赁合同履行期限至2017年3月15日；2、本案一、二审法院的诉讼费用由汤景联承担。事实与理由：一、一审法院对本案的焦点事实调查不清，导致本案判决错误。张凯宇认为本案的争论焦点应该是：“张凯宇与汤景联是否有续租租赁合同，张凯宇是否有支付续租期间的租金”。认定该事实的关键就是查明张凯宇在2016年1月12日以转账方式向汤景联支付了43000元的性质，一审法院对该事实并未进行深入调查清楚也没有进行认定。二、张凯宇与汤景联的租赁合同期限应至2017年3月15日止。由于张凯宇在2016年1月7日便与汤景联协商合同续期事宜，且双方达成合意，由于经济形势下滑，汤景联同意与张凯宇以43000元／年的租金续租一年，合同期限至2017年3月15日止。该协议内容虽然没有签订书而合同，但是是双方当事人的真实意思表示，依据合同法自愿、诚信的基本原则，且张凯宇已经支付了租金，已经履行了主要义务，应当视为双方合同成立。故此，张凯宇与汤景联之间的续租合同应该得到法院的支持。
汤景联二审辩称：一、汤景联与张凯宇之间没有存在任何的续租合同。张凯宇于2015年9月份已明确告知不再续租房屋，汤景联表示同意不再续租给张凯宇。汤景联要求张凯宇在租赁合同到期(2016年3月15日)之前，归还汤景联的欠款共43000元，张凯宇表示同意，后并通过银行转账到汤景联名下。这“43000元”的欠款的计算如下：张凯宇拖欠汤景联第四年租金5800元和第五年租金25800元，还有出租屋税费约4000元，拆房屋内墙的修复费用约7000多元，修瓦房费约800多元，共计约43000多元。拖欠的租金有双方的签订的租赁合同和张凯宇与汤景联银行转账记录为证。出租屋税和修瓦房费有单据为证。拆房屋内墙的修复费用约7000元，若张凯宇有异议，其可申请评估。二、由于张凯宇租赁期限已到，无权占有汤景联房屋，造成的损失较大，请求二审法院再次查明。汤景联认为一审法院判决张凯宇腾退汤景联房屋是正确的；一审法院驳回汤景联的其他请求不合法，应判令张凯宇向汤景联支付自2016年3月15日至实际腾退之年期间的使用费(每年按120000元计)。判令张凯宇承担所有的诉讼费。判令张凯宇支付汤景联不能如期履行合同导致赔偿陈某的违约金共30000元。汤景联请求二审法院在审理后，驳回张凯宇的诉讼请求，支持汤景联以上的诉讼请求。
汤景联向一审法院起诉请求：：1、张凯宇为汤景联腾退房屋；2、张凯宇向汤景联支付自2016年3月15日至实际腾退之年期间的使用费（每年按100000元计）；3、张凯宇承担本案的诉讼费。诉讼中，汤景联申请增加两项诉讼请求：1、张凯宇赔偿汤景联给付他人的违约金30000元；2、张凯宇赔偿汤景联损失的厂房租金120000元。
一审法院认定的事实：涉案厂房位于广州市花都区赤坭镇赤坭村爽美乐新村宿舍南面起1-4房，权属于广州市花都区赤坭镇赤坭村第二经济合作社。汤景联向一审法院提交广州市花都区赤坭镇赤坭村第二经济合作社与汤景联于2009年7月7日签订的《宿舍租赁合同》及广州市花都区赤坭镇赤坭村第二经济合作社出具的《证明》，证明涉案厂房是赤坭村第二经济合作社租与汤景联。
诉讼中，汤景联陈述：涉案厂房有土地证。张凯宇表示：对涉案厂房的规划报建情况不清楚。
2011年3月14日，汤景联作为出租方（甲方）与张凯宇作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：汤景联将涉案厂房租与张凯宇使用，租赁期自2011年3月15日至2016年3月15日止合共伍年，第一年到第三年的租金为58000元，第四年租金63800元，第五年租金63800元，张凯宇于每年3月15日前交付当年租金，先交租后使用，张凯宇需交纳20000元押金。
合同签订后，汤景联将涉案房屋交给张凯宇使用，张凯宇向汤景联交纳押金20000元及第一年至第三年的租金58000元/年，之后张凯宇交纳第四年租金58000元，第五年租金38000元。张凯宇陈述：张凯宇与汤景联协商一致，第四年及第五年的租金仍为58000元，第五年其交纳了38000元再加上之前的20000元押金，张凯宇并不拖欠汤景联租金。汤景联陈述：其未与汤景联协商一致，张凯宇欠缴第四年剩余租金5800元及第五年剩余租金25800元，还有出租屋税费4000元，拆墙费用大约7000元，修瓦房800元。关于汤景联、张凯宇协商一致第四年及第五年租金仍为58000元，张凯宇未提交证据予以证明。关于出租屋税费4000元，拆墙费用大约7000元，修瓦房800元，汤景联未提交证据予以证明。
张凯宇提交汤景联与案外人邱某才的租赁合同及收据，拟证明汤景联没有给邱某才涨租金，按道理也不应该给张凯宇涨租金。汤景联陈述：汤景联与邱某才之间是否涨租金与张凯宇无关。
张凯宇于2016年1月17日向汤景联交纳43000元。张凯宇陈述：张凯宇交纳的43000元是用于续租2016年3月16日至2017年3月15日的租金。汤景联对此予以否认，陈述：张凯宇支付的43000元是用于之前张凯宇欠缴的第四年剩余租金5800元及第五年剩余租金25800元，还有出租屋税费4000元，拆墙费用大约7000元，修瓦房800元，共计43000元。
张凯宇向一审法院提交案外人朱某的证人证言一份，拟证明原、张凯宇在赤坭镇赤坭村第二经济合作社工厂内商量2016年3月15日至2017年3月15日厂房租金，约定张凯宇以43000元续租原厂房一年至2017年3月15日届满。汤景联对此不予确认。
汤景联向一审法院提交其与案外人陈某于2016年2月8日签订的《租赁合同》，约定租赁期限从2016年3月28日起至2018年3月27日止，每年租金120000元，案外人交纳定金30000元。汤景联还向一审法院提交一份《收据》，写明汤景联没有按时支付厂房应赔偿60000元。汤景联提交上述证据拟证明其赔偿30000元违约金给陈某，并损失了厂房租金120000元。张凯宇对上述证据不予认可。
诉讼中，汤景联、张凯宇一致确认：涉案厂房仍由张凯宇使用至今。
一审法院认为：汤景联、张凯宇于2011年3月14日签订的《租赁合同》已于2016年3月15日期满，汤景联、张凯宇并未签订书面的续租合同，张凯宇主张其与汤景联协商一致续租至2017年3月15日，但其除提交案外人朱某的一份证人证言佐证外，未提交其他充分证据对续租情况予以证明，一审法院不予采纳。因合同期满，现涉案厂房仍由张凯宇占有使用，故汤景联主张张凯宇腾退涉案厂房的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。因合同于2016年3月15日到期，故汤景联主张张凯宇支付自2016年3月16日至实际腾退之日的使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，对汤景联主张张凯宇支付2016年3月15日的使用费，一审法院不予支持。使用费的计算标准应以汤景联、张凯宇签订的上述《租赁合同》第五年的租金标准63800元/年为准，对汤景联主张的超出部分，依据不足，一审法院不予支持。
关于汤景联主张张凯宇赔偿其支付给案外人的违约金30000元及损失的厂房租金120000元，一审法院认为，首先，汤景联仅提交其与案外人的《租赁合同》及案外人自制的《收据》，一审法院无法确认其与案外人之间是否存在真实的租赁关系；其次，张凯宇需向汤景联支付2016年3月16日至实际腾退厂房之日止的使用费，汤景联并未提交充分证据证明其实际损失大于上述使用费，故对汤景联要求张凯宇赔偿汤景联给付他人的违约金30000元及赔偿汤景联的厂房租金120000元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。
为此，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年6月7日作出如下判决：一、被告张凯宇于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告汤景联腾退广州市花都区赤坭镇赤坭村爽美乐新村宿舍南面起1-4房；二、被告张凯宇于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付厂房使用费，计算标准：以63800元/年为基数，自2016年3月16日计至被告张凯宇实际腾退房屋给原告汤景联之日止。三、驳回原告汤景联的其他诉讼请求。案件受理费3350元，由被告张凯宇负担50元，由原告汤景联负担3300元。保全费1947.5元，由被告张凯宇负担。
本院二审期间，张凯宇提交2016年1月11日汤景联签名的“起诉书”,张凯宇称:该材料贴在(应该是在2016年3月底张贴的）厂房门口，显示张凯宇欠付31600元租金及其他欠款共38460元，而2016年1月12日我方支付了43000元，这与汤景联对于43000元构成的说法是矛盾的，可以印证我方交付的就是租金。汤景联称：“起诉书”是我签名的。张凯宇欠付我方租金，我方在2016年1月上旬写了投诉书，就是以这份“起诉书”到司法所追讨租金。2015年和2016年欠付的租金，还有税费（合同约定凡是政府部门的收费都有张凯宇承担）合计是38000多元，该款没有包括我方后来要求的修复内墙的费用。数额没有吻合是因为汤景联文化水平不高，不能准确的表述自己的意见。
汤景联提交以下证据：证据1、出租屋税单15张，税单金额合计大概是4000元左右；证据2、修理房屋费用的单据，大概800多元；证据3、人民法院受理案件通知书，我方起诉邱某才,而证人朱某与邱某才是夫妻，其与张凯宇有利害关系，证明证人朱某提供的证词不真实。汤景联称：拆墙修复费用经过咨询大概修复费用是7000元左右，目前涉案房屋尚未交付，我方还没有进行维修。张凯宇称：对证据1，汤景联从未提交给我方，也没有要求我方交付税费；证据2是汤景联修复围墙的费用，围墙不是我方的原因导致的。拆墙费用还没有实际发生，我方进入厂房就拆除了，且得到对方的同意；证据3邱某才和我方合租涉案厂房，双方口头协商我方支付43000元、邱某才支付11000元，后来邱某才没有支付租金就搬走了，我方支付了租金就没有搬走，朱某确实知道本案的相关事实。
双方当事人对于一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：张凯宇缴纳的43000元的性质、用途以及张凯宇主张双方已经达成延长租赁期限至2017年3月15日能否成立？
对于该43000元的性质，双方各执一词，汤景联认为该款系用于清缴欠付的租金、税费以及相关的拆墙、维修费用。张凯宇则认为双方已就第四、第五年减免租金达成协议，且20000元押金抵第五年的租金，故其不拖欠租金，其缴纳的43000元系续租2016年3月15日至2017年3月15日的租金。首先，根据张凯宇二审提交的汤景联于2016年1月11日出具的“起诉书”显示，汤景联认为张凯宇欠租31600元、欠付其代交政府部门收费6000元和代修房屋和清理渠道800元，共计38460，而2016年1月12日，张凯宇即向汤景联支付43000元，该款多于汤景联主张的欠款，不符合常理。另外，对于该43000元的构成，本案汤景联主张包括租金欠款31600元、出租屋税款4000元、拆墙费用7000元、修瓦房费用800元，其中出租屋税款4000元、修瓦房费用800元与上述“起诉书”的项目内容、数额也不吻合。而且，对于拆墙费用7000元，汤景联解释需要修复张凯宇拆除的墙体，但该费用并未实际发生，而在租赁期限未届满、张凯宇未搬离租赁场地的情况下，张凯宇即支付该款项，亦不符合常理。综上，汤景联对于张凯宇所支付的43000元的解释未能与本案的证据相印证，且不符合常理，故汤景联认为该款用于支付出租屋税款4000元、拆墙费用7000元、修瓦房费用800元缺乏依据，本院不予确认。其次，张凯宇认为双方已就第四、第五年减免租金达成协议，且20000元押金抵扣第五年的租金，故其不拖欠租金。因张凯宇对此未能举证证明，应承担不利的法律后果，故对张凯宇该主张，本院不予确认。张凯宇认为双方已达成续租一年的意思表示，该43000元为该一年租金的主张，其提供证人朱某的书面证言，但该证人未出庭作证，且该证言未能与本案其他证据相互印证，因此，张凯宇提供的证据亦不足以证明其上述主张，本院亦不予确认。综上，根据本案目前的证据，不足以证明双方已就延迟租赁期限达成一致协议或一致的意思表示，双方合同约定的租赁期限至2016年3月15日，至本案诉讼时止，租赁期限已经届满，故一审支持汤景联诉请张凯宇腾退涉案租赁场地、支付租赁期限期满之后的场地使用费，并无不当。因张凯宇未足额支付合同约定的第四、第五年的租金，故张凯宇缴纳的43000元可抵扣欠付的第四、第五年租金共31600元，剩余11400元可抵扣租赁期限届满后的场地使用费。至于押金20000元，虽然本案双方均无提出主张，但本案因合同租赁期限届满已判处张凯宇腾退交还租赁场地，为减少当事人讼累，该押金20000元可抵扣租赁期限届满后的场地使用费。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3392号民事判决第一、三项及案件受理费分担的决定；
二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3392号民事判决第二项为：张凯宇于本判决发生法律效力之日起十五日内向汤景联支付厂房使用费，计算标准：以63800元/年为基数，自2016年3月16日计至张凯宇实际腾退房屋给汤景联之日止。张凯宇已支付的11400元和20000元押金可抵扣上述使用费。
本案二审案件受理费3350元，由汤景联负担585元，张凯宇负担2765元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一六年十月二十七日
书记员 罗 涛
张旭燕