广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初14942号
原告：佛山市万�物业服务有限公司，住所佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，组织机构代码78578501-1。
法定代表人：向云。
委托诉讼代理人：张志豪，是原告员工。
委托诉讼代理人：岑小经，是原告员工。
（原告于2016年12月1日撤铱对冯键华的授权委托）
被告：罗铭相，男，汉族，1989年3月26日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：朱天养，是广东泰扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱穗姿，是广东泰扬律师事务所律师。
原告佛山市万科物业服务有限公司与被告罗铭相物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，于同年11月9日、28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志豪、冯键华均参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人�天养、朱穗姿分别参加了第一、二次庭审。诉讼过程中，当事人申请庭外和解，和解期二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付万科城商业一区八座商业物业服务费478658.45元（2013年1月1日至2013年6月31日；2014年10月1日至2015年12月31日；2016年4月1日至2016年8月31日），违约金134153.24元；公摊水电费647.44元,违约金172.72元。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年12月31日，被告向佛山市万科投资有限公司购买了万科城商业一区八座，该房建筑面积4744.83㎡。物业服务合同签订后，原告依约为被告提供物业服务。但2013年1月1日至2013年6月31日、2014年10月1日至2015年12月31日、2016年04月1日至2016年08月31日期间，被告均未交纳相应物业服务费，经原告多次催讨未果。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服�合同约定交纳物业服务费用……”的规定，以及双方签订的《万科城前期物业服务协议》第三条约定“被告按商业物业3.88元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，在下月首日及以后交纳物业服务费视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金”的约定，被告行为构成违约。
被告辩称：原告诉请缺乏事实和法律依据。一、涉讼房屋位于小区围墙以外，属于独立的商业区域，多年来一直由被告及实际使用人佛山市海生食府餐饮有限公司（以下简称“海生公司”）自行对涉讼房产及相关场地进行管理，原告未提供相应的物业服务。涉讼房屋原是开发商的销售中心，商业用途，处于住宅小区外围，与住宅小区之间用铁栏隔开，各自构成相对独立的区域，与住宅小区区分管理，并不能享受住宅小区内的管理及服务。由于原告没有为�讼房屋及相关场地提供服务，被告自交房以来多次与原告交涉，原告亦曾多次承诺会提供相关服务，并表示会承担被告支付的管道、化粪池清理疏通、绿化等相关费用，但其在骗取相应的物业服务费后，却以服务成本过高为由拒绝提供相应物业服务。涉讼房屋所在区域有独立的绿化带、管道、垃圾房、通道；相关配套的设备设施包括电梯、变压器、电房，电梯通向地下停车场，为开放式电梯，三防指挥部亦使用相关设备设施；使用的是独立供水、排污管道及化粪池。但原告一直没有为案涉物业提供保安、绿化养护、维修保养、清洁、垃圾收集清运、车辆停放、管道疏通等物业服务，亦未定期进行灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等病虫害防治的基本物业服务，还导致被告安装于涉讼房屋室外的二十多台空调于2012年5月被盗走，造成较大经济损失。就上述问题，被告和原告反复交涉未果，只能再次停交物业服务费。在此情况下，被告及房屋实际使用人只能自行管理，包括自行设置保安亭及聘请保安人员，对涉讼房屋及相关场地进行24小时值班看守、巡查及维护秩序；聘请清洁人员对外围场地清洁及收集垃圾；委托他人对下水道、化粪池等清理疏通，对公共通道等场地损坏及屋顶与外立面漏水进行维修；委托园林绿化单位对外围及相关绿化场地进行种植、除草、施肥、修剪等绿化养护；委托病害虫防治企业对涉讼房屋及外围场地进行害虫防治处理；委托维保单位对电梯、变压器等配套设施设备进行维修保养等，并为此支付了相关费用。供电、供气也由被告自行与相关单位协商处理。另外，原告将被告的地下停车场地与小区内的其他地下停车场地用铁栏隔开，原告只为其他停车场地提供服务，被告需自行对所属停车场进行管理。三、原�主张部分已超诉讼时效。综上所述，原告要求支付物业服务费、公摊电费及违约金依据不足，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：
2011年12月31日，佛山市万科投资有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订了编号1101013064的《广东省商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市禅城区沿江路55号1区八座商业服务用房，建筑面积4582平方米。买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成签订。出卖人应于2012年4月30日前将取得建设工程规划条件核实意见文件并办理竣工验收备案的案涉商品房交付买受人使用。该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权属于全体业主共同所有，所在楼宇及小区的命名权属于出卖人。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。案涉商品房分摊建筑面积包括：首层至顶层的楼梯间、电梯厅、电梯、水井、电井、加压井、管道井；首层的入户大堂、门厅，地下室的电梯、地下室电梯厅、地下室楼梯间、加压井；天面上的电梯机房；各自然层的外墙中线以外部分（不含装饰构建）的面积。
同日，被告就上述房屋与原告签订《万科城前期物业管理服务协议》，约定：专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备；原告提供的物业服�包括物业公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业资料档案管理，服务内容不包含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与原告协商一致另有约定的除外。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为3.88元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊；物业管理服务费于被告交付使用通知书约定的房屋交付使用之日起按月计收；业主或物业使用人应于每月15日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五计收滞纳金；原告违反协议，未达到管理服务质量约定�准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应按国家或地方行政主管部门规定的标准向被告、其他业主支付违约金。房屋交付使用是指业主收到书面入伙通知并办理完结开发商指定的相应手续，业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
此后，被告办理了上述房产收楼手续，自始接受原告提供的物业管理服务。期间，海生公司以案涉物业为住所地在此进行餐饮服务业的经营；被告与海生公司曾因不满原告的物业管理服务，多次与原告进行协商沟通，并委托案外专业公司对案涉物业的绿化、电梯、电气设施等进行养护或维修、对物业室内外环境（包括外围）进行除四害及白蚁防治；2012年5月，被告装设于案涉房屋外的20多台空调被盗，被告随后报警，原、被告双方曾就事件进行协商沟通，未果�被告使用物业以来,曾通过本人或物业使用人海生公司以转账方式间断向原告交纳物业管理费及分摊费用，目前尚欠2013年1月1日至2013年6月31日、2014年10月1日至2015年12月31日、2016年4月1日至2016年8月31日期间共计26个月的物业服务费及分摊费用647.44元未支付。
另查1，2013年5月27日，案涉房产登记于被告名下，登记建筑面积4744.83平方米。
另查2，案涉房产及被告另行购买的车位，原告均用铁栏与住宅小区隔离。
本院认为：原、被告签订的《万科城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，双方理应依约履行。原告为被告提供物业管理服务,被告理应按时缴交物业管理费。依照协议的约定，被告应向原告支付2013年1月1日至2013年6月31日、2014年10月1日至2015年12月31日、2016年4月1日至2016年8月31日期间的物业服务费为478658.45元（3.88元/平方米/月×4744.83平方米×26个月=478658.45元）及相应的公摊费用647.44元，但根据原、被告的举证及双方在庭审中的陈述，原告为案涉物业提供的物业管理服务确有不足之处，存在违约情形，结合原告违约程度，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费亦给原告造成利息损失，本院根据公平合理原则，确定被告只需承担上述欠缴物业服务费478658.45元的80%即382926.76元,及承担相应公摊费用647.44元，而无需向原告支付违约金，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。被告对原告主张的公摊费用计算办法不予确认，但原告确有提供相应的物业服务，也必然会产生相应的公摊费用，原告计算方法符合一般物业公司的日常操作，较为合理，不违反法律规定，本院予以支持；此外，被告主张物业使用人海生公司已支付2014年10月至2015年3月期间的物业服务费，鉴于被告或海生公司支付物业服务费的惯例为转账方式，且相关费用的数额较大，现被告未能提供其他的支付凭证佐证已支付上述期间的物业费用，故对被告的上述辩解不予采纳；另，被告辩称原告部分诉讼主张已超诉讼时效，因《前期物业管理服务协议》并未约定合同终止履行的具体日期，原告至今仍为万科城提供物业管理服务，故在该协议期限内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每月缴纳的物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告该项辩解亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第三十六条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告罗铭相应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2013年1月1日至2013年6月31日、2014年10月1日至2015年12月31日、2016年4月1日至2016年8月31日期间的物业服务费382926.76元及公摊费用647.44元。
二、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4968.16元（原告已预交），由原告负担1441.35元，由被告负担3526.81元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张焕然
二〇一七年二月六日
书记员 杨绮琪