济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城商初字第884号
原告杜思菊，女，生于1963年1月30日，汉族，个体工商户，住济南市历城区。
委托代理人李新生（特别授权代理），系济南历城花园路法律服务所法律工作者。
被告济南百代国际贸易有限公司，住所地济南市历城区。
法定代表人陈升勇，总经理。
委托代理人彭世政（特别授权代理），山东盛强律师事务所律师。
委托代理人贾凯凯（特别授权代理），山东盛强律师事务所实习律师。
原告杜思菊与被告济南百代国际贸易有限公司（以下简称济南百代贸易公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。原告杜思菊的委托代理人李新生，被告济南百代贸易公司的委托代理人彭世政、贾凯凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜思菊诉称：2013年9月19日，原告承租了被告百代商城一楼一个柜台，柜台号为1519，合同约定租赁期限自2013年9月19日至2016年8月31日，合同第一条第3小条规定：首期交半年两月，交一年送半，交两年送一年；签订合同时，原告交纳了保证金2000元。可是，在2015年5月19日中午，被告以经营布局进行调整为由，决定20日早上停业，强行突然关门不让营业至今，不退还保证金，不给赔偿损失，给原告造成很大损失，在此期间，原告多次找被告要求退还保证金；可是被告以种种理由至今不退还保证金或质保金；原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令1、被告济南百代国际交易有限公司立即返还给原告保证金2000元（或质保金）2、诉讼费、送达费都由被告承担。
对该诉称，原告提交证据如下：1、企业信息1份，证明被告的办公地址。2、柜台租赁合同1份，证明原告在被告处租赁柜台的事实。3、收款收据1份，证明原告租赁被告柜台后所缴纳的质保金2000元。4、张文伟书写的证明原件1份，证明张文伟对刘志国的8个商铺进行认可，柜台号是1516、1518、1519、1617、1619、1727、1730、1732。5、转让证明原件1份，证明杜思菊转让给张凤英的商铺1519号。证明商铺1519号一直由刘志国经营管理。6、证明原件1份，证明百代商城20个业户联名签字证明百代商城在开大会时承诺奖励给刘志国承租的柜台，免两个月的决定。
被告济南百代贸易公司辩称：1、原告在起诉书中称其与2013年9月19日租赁了被告一楼1519号柜台，租赁期限自2013年9月19日至2016年8月31日，被告认为原告这项陈述与事实不符，被告不予认可，原被告签订的租赁合同清楚的显示合同的签订日期为2013年8月19日，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日而并非原告起诉书中所述。2、原告并未在租赁合同签订的期限内支付第二期房租，明显违反了租赁合同第三条第1款规定，因此被告对于原告返还保证金的诉讼请求不予认可。原被告在合同明确约定租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日租金按一年支付，合同签订后原告虽然依据约定支付了1年，也就是第一期的租金。但是原告并未在合同签订的期限也就是2014年8月25日至30日交付第二期房租。违反了第三条第1款的规定。即使按交一年送半年来计算，原告也应当在2015年2月25至30日交付第二期房租，但直到5月份原告并没有交付，因此被告认为原告违反租赁合同第三条第1款的行为确实存在，依据此规定已付保证金不予退还。
对该辩称，被告提供证据如下：租赁合同5份，证明原告刘志国、张凤英承租的柜台为1732、1730、1518、1516、1727，因此原告所称奖励两个月的承租期并不包括1519号柜台。
经审理本院认定，2013年8月13日，原告杜思菊（乙方）与被告济南百代商贸公司（甲方）签订了济南百代商城柜台租赁合同1份。合同约定：甲方同意乙方承租百代商城壹楼区柜台15**号，用于经营服装、鞋包项目，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，乙方交纳租金按壹年支付，每月（期）的25-30日为下月（期）交费日。柜台租金为1757元／月，合计21084元，（首期交半年送两月，交一年送半年，交两年送一年）。签订合同时，乙方交纳保证金2000元。合同第二项双方的权利和义务中，第5条约定，甲方有权对经营布局进行调整，或根据有关部门规定，需要拆除或统一调整时，乙方应当无条件服从甲方安排。违约责任，有下列情况之一的均属于违约行为，甲方有权解除合同，已交租金、保证金及其它费用不予退还。3、不上货物，无故歇业，连续五天不经营的。保证金用途及其他，因乙方责任向第三方垫付的赔偿金，乙方在经营期间给甲方造成的财产损失，乙方未及时赔偿部分。本合同履行期满3个月，如无投诉索赔、欠费等事项发生，甲方将剩余保证金退还乙方（不计利息）等内容。合同签订后，原、被告开始履行合同。原告杜思菊于2013年8月13日向被告缴纳保证金2000元，被告为原告出具了收据1张。2015年5月19日被告在百代商城门口张贴了通知一份，内容是：“根据乙方（承租方）已签的《济南百代商城摊位租赁合同》第二.5条规定“甲方有权对经营布局进行调整。”现根据商城经营情况，商城决定自2015年5月20日停业，对现有铺位，进行整体调整，由此给各位商户及顾客带来的不便敬请谅解”。5月20日被告对百代商城进行了停业。此后，原告多次找被告协商，要求解除合同，退还保证金，但双方协商未果。2015年6月25日原告诉来本院，要求判令被告返还原告保证金2000元。
审理中，原告称，其租赁的柜台于2014年9月13日转让给刘志国的对象张凤英，其是从2013年9月19日开始租赁柜台，按照合同约定，其缴纳一年的租金后，送半年。按照该规定，其第二年的租金，应于2015年3月18日，因为该柜台由张凤英的对象刘志国实际经营，商城奖励刘志国同意免除2个月的租金。因此租赁日期应该是2015年5月18日，但被告确于2015年5月19日关门，因此，要求被告返还保证金。被告对原告的诉称不予认可，其抗辩称，原告称将柜台转让给张凤英及刘志国被告不知情。因此，原告称被告奖励刘志国两个月的租金，与原告没有关系。本院查明，被告济南百代贸易公司与原告签订的租赁合同，虽然名为柜台租赁合同，但济南百代贸易公司在签订合同前已经将原告租赁的柜台进行了隔离和封闭，形成了一个相对独立使用的空间。因此本院要求被告提供其所经营的百代商城建设的合法手续，被告未提供任何手续。本院向原告明示本案涉及的租赁合同有可能无效，其诉讼请求是否变更的问题，原告表示，如果该租赁合同被认定为无效，其诉讼请求没有变更。
上述事实，有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述与辩解为证，经庭审质证，应予认定。
本院认为，原、被告签订的《济南百代商城柜台租赁合同》，虽然合同的标的写的是1519号柜台，但从原、被告提供的照片、录像来看，该柜台进行了简易的隔离，形成了单独的使用空间。因此，应当认定，双方之间实际上形成的是房屋租赁合同。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提供任何证据证实其租赁的房屋为合法建筑，因此，原、被告所签的《济南百代商城柜台租赁合同》应是无效合同，原告应根据合同约定的租金标准支付占用使用费。根据中华人民共和国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租方应向原告主动提供房屋合法建设的手续，被告在没有任何手续的情况下与原告签订租赁合同，造成合同无效的主要责任在被告。原告作为承租人，也有义务主动审查被告对外出租建筑的合法手续，因其未尽到审查义务，应对合同无效承担次要责任。对于原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
限被告济南百代国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杜思菊保证金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告济南百代国际贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵海勇
人民陪审员 王寿莲
人民陪审员 彭 丽
二〇一五年十一月五日
书 记 员 王百丽