河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终1171号
上诉人（原审被告）：洛阳正大置业有限公司。住所地：洛阳新区牡丹大道以北开阳花园**幢101。
法定代表人：李绍祝，该公司董事长。
委托代理人：李琳、杨清政，河南开物律师所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：朱秋荣。
委托代理人：牛红波、单小坡，河南文丰律师事务所律师。特别授权。
上诉人洛阳正大置业有限公司与被上诉人朱秋荣定金合同纠纷一案，朱秋荣于2015年9月11日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告承担违约责任，应继续返还原告剩余的定金五万元；2、判令被告承担诉讼费用。原审法院审理后于2015年11月18日作出（2015）洛龙民初字第2634号民事判决，洛阳正大置业有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人洛阳正大置业有限公司的委托代理人李琳、被上诉人朱秋荣的委托代理人牛红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月22日，原告与被告签订《团购意向书》一份，原告参与被告开发的“正大国际城市广场暨市民中心”项目的团购房活动，为此，双方签订了上述的《团购意向书》。该意向书中部分条款约定为：“……2、乙方（原告，下同）参与团购需交纳人民币5万元作为报名费，同时签署本团购意向书，从而具备团购资格，但不定具体房源（包含但不限于户型、朝向、楼层等）。后期甲方（被告，下同）根据团购报名人数确定具体选房时间，以摇号形式选定房源并签署《商品房认购书》，待项目具备签署《商品房预售合同》条件时，甲乙双方签署正式购房合同；3、如乙方未选定合适房源或参加摇号选房未被选中，甲方在乙方出具书面确认书后，凭团购报名费收据返还乙方已交纳的团购报名费（不计息），本协议自行解除，甲方不承担任何违约责任及赔偿责任；如乙方确认选定房源后应凭团购报名费收据与甲方签署《商品房认购书》，则前期交纳的团购报名费转为购房定金，甲方不再退还，待甲乙双方签署《商品房预售合同》后5万元团购报名费折抵首付款或房款。……”。同日，原告向被告交纳团购报名费5万元，为此，被告给原告出具《收据》一份。2012年8月26日，被告的上述楼盘开盘，原告持被告出具的《洛阳正大项目团购房选房入场凭证》，认购房源为3号楼1单元25层02室、建筑面积90.08平方米、按揭贷款每平方米价格为5250元，总房款472920元，首付款91876元，有《选房确认单》为证。后因被告未与原告签订《商品房预售合同》，将上述原告认购的3号楼1单元25层02室出卖给原告，原告遂于2013年9月28日委托河南文丰律师事务所律师向被告发出《律师函》，向被告予以交涉，后被告委托河南开物律师事务所予以《复函》，但最终未果。2014年4月24日，原告之女王宏丽代为原告向被告申请退还5万元定金，并填写了《正大国际广场购房定金退款申请单》（该申请单中有被告各部门的负责人签字，该申请单及下述的收条，系经原告的申请，本院予以调取）；2014年4月25日，原告之女王宏丽给被告出具收到定金5万元的《收条》。现原告认为该5万元系定金性质，应使用定金罚则，由被告双倍返还，已返还一倍，主张另一倍赔偿。被告则认为，该5万元系报名费，不能适用定金罚则。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。
原审法院认为：2012年8月22日，原告与被告签订《团购意向书》及被告收到原告报名费5万元的事实，因双方不持异议，故该院予以确认。关于该5万元在后期发展过程中的性质问题，该院判述如下：首先，依据意向书的第3条约定可查，如原告未选定合适房源或参加摇号选房未被选中的，被告在原告出具书面确认书后，凭团购报名费收据返还原告已交纳的团购报名费5万元，被告不再承担任何违约责任及赔偿责任；如原告确认选定房源后凭团购报名费收据与被告签署《商品房认购书》，则前期交纳的团购报名费转为购房定金，被告不再退还，待双方签署《商品房预售合同》后5万元团购报名费折抵首付款或房款。而本案中原告已确认选定了房源（即3号楼1单元25层02室），并有《选房确认单》为证，故原告前期交纳的报名费5万元应当转化为购房定金，至于双方为何未签订《商品房认购书》，不影响报名费5万元转化为购房定金的认定；其次，从该院调取的2014年4月24日原告之女王宏丽代为原告填写的《正大国际广场购房定金退款申请单》内容可查，被告实际上已自认该5万元的性质系定金性质，因该申请单系被告自己提供的单据，并经各主管部门领导签字确认，故原告交纳的5万元性质，应为定金。综上，因被告方将原告确认选定的房屋出卖给案外第三人肖清平，显然构成违约，应当依照法律的规定，适用定金罚则，对原告双倍予以返还，因已返还一倍，故再行返还5万元即可。至于被告为何将原告确认选定的房屋出卖给案外第三人肖清平，因庭审中被告的委托代理人回答称“不清楚”，故在此该院不予评判。关于被告的辩解意见，因无证据予以佐证，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告洛阳正大置业有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告朱秋荣定金5万元。二、如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由被告承担。
宣判后，洛阳正大置业有限公司不服原审判决向本院提出上诉称：1、被上诉人向上诉人缴纳五万元的性质是“团购报名费”，不是购房定金，原审法院认定错误。上诉人为解决正大集团旗下员工住房问题，为员工谋取福利，在2012年开展内部员工团购商品房活动，内部员工购房享受大幅优惠。因房源有限，为控制人数，规定报名参加团购需先缴纳报名费五万元。被上诉人正是参与此活动，于2012年8月22日与上诉人签订《团购意向书》，该意向书明确约定，被上诉人参与团购缴纳的人民币五万元是报名费，在上诉人与被上诉人签署《商品房认购书》后，该团购报名费才转化为购房定金。原审法院已确认双方未签订《商品房认购书》，不能仅凭《选房确认单》认定该五万元的性质转为定金。2、上诉人在内部审批流程中显示“定金”，仅是上诉人公司内部行为，仅为方便内部操作，对外不产生任何效力。二、原审法院适用法律错误，被上诉人向上诉人缴纳的五万元，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条按照法律关于定金的规定来处理。该条司法解释适用的前提是收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，然被上诉人缴纳的五万元为团购报名费，只是取得团购的资格，不是作为订立商品房买卖合同的担保。从双方签订的《团购意向书》可以看出，无论何种原因，即使被上诉人违约，只要其未取得房屋，上诉人均会将该五万元无息返还，足以证明其不是担保性质，故该五万元不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条按照法律关于定金的规定来处理。综上，原审法院判决没有任何事实和法律依据，请依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。
朱秋荣答辩称：1、被上诉人完全履行了合同义务，没有违约之处。上诉人应签署商品房认购书而不去签署，违反了合同法第四十五条；2、退款申请单并非方便上诉人内部使用，是被上诉人作为申请人提交了申请，说明对外也产生了效力；3、上诉人团购活动并非仅限内部员工，无论是被上诉人还是买房人肖清平均不是上诉人员工；4、正大国际广场购房定金退款申请单系原审法院调取的上诉人入账凭证，可以用来说明5万元性质的定金。因此应当按定金的规则双倍返还。综上，请求二审维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：2012年8月22日，朱秋荣与洛阳正大置业有限公司签订《团购意向书》，并交纳团购报名费5万元，后洛阳正大置业有限公司将朱秋荣所选房屋卖与他人，双方因该5万元性质及违约责任承担发生矛盾，引发纠纷。关于洛阳正大置业有限公司上诉提出该5万元不是购房定金、不适用定金罚则的问题，朱秋荣与洛阳正大置业有限公司签订《团购意向书》中第3条中明确表述如朱秋荣确认选定房源后应凭团购报名费收据与洛阳正大置业有限公司签订《商品房认购书》，则前期交纳的团购报名费转为购房定金。洛阳正大置业有限公司在朱秋荣选定房源后却将该房产卖与他人构成违约，故朱秋荣所交的5万元应转为购房定金，另原审法院调取的正大国际广场购房定金退款申请单，该申请单已由该公司各主管部门领导签字确认，能够证实该5万元属于定金性质，据此原审法院根据查明的案情认定洛阳正大置业有限公司在对朱秋荣出售房屋的过程中存在违约行为，鉴于该公司已返还一倍，进而作出洛阳正大置业有限公司再另行返还朱秋荣定金5万元并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人洛阳正大置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘龙杰
审 判 员 杨元卿
代理审判员 李 慧
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 王 璐