吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初110号
原告（执行案外人）：郭明杰，女，1970年11月4日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：徐洪福（郭明杰丈夫），男，1968年10月12日出生，汉族，住吉林市龙潭区。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林市高新技术产业开发区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
原告郭明杰与被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）、第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭明杰的委托诉讼代理人徐洪福，被告信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭明杰向本院提出诉讼请求：停止对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库的执行。事实和理由：信达公司与华运公司因借款合同纠纷，吉林市中级人民法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路58号贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋（其中包含本案涉案房屋），查封期限为三年。郭明杰于2017年5月4日对查封的华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库向查封作出法院提出书面异议，但已驳回。2014年8月26日，郭明杰购买华运公司华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库，2014年9月16日办理入户手续，4号车库面积为20.73平方米，单价为每平方米6300元，总价款为130599元整；45号车库面积为21.36平方米，单价为每平方米6300元，总价款为134568元整；46号车库面积为19.33平方米，单价为每平方米6300元，总价款为121779元整。郭明杰全款购买该三个车库，办理入户手续后，装修花费6万元。房屋未更名不是郭明杰的原因，郭明杰是合法购买的三个车库。现请求停止对华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库的执行。
信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，请求法院阻却执行的情形应满足上述规定，即应交付全部购房款，并已办理入户手续，在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。郭明杰虽已交付全部房款，但没有满足已入户的条件，因此郭明杰要求停止执行涉案房屋的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，全款交付是在信达公司申请查封冻结之前。房屋买卖合同是双方真实意思表示。郭明杰已经占有并且已经装修使用涉案车库。郭明杰的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管案涉房屋仍登记在华运公司名下，但是由于我国不动产登记制度不完善，郭明杰作为买受人购买了被执行人名下房屋，由于种种原因未办理过户登记。仅仅考虑申请执行人金钱债权受偿，不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则，请求维护郭明杰的合法权益。
当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
郭明杰为证实自己的主张提供如下证据：（2017）吉02执异138号执行裁定书1份、华运贻翔苑房屋预定协议3份、购房款收据3张、入户收据9张、入户费用表3份，证明房屋确实是郭明杰购买的，并且已经办理入住手续，已经入住。信达公司质证称，对裁定书没有异议。对收据、认购协议的真实性和证明问题都有异议，没有实际现金转账的依据。郭明杰所购买的是车库，不属于居住住房，入户收据不能证明实际入住，应以实际发生的水电费票据予以证明。对入户费用表与本案无关，本案入户居住应以实际发生的水费、电费为依据。郭明杰上述证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。华运公司质证称，没有异议。
本院经审查认为，郭明杰提供的证据除入户费用表与本案无关外，其他证据均是华运公司在本案争议房屋被查封前出具的，本院对证据的真实性予以采信。
信达公司为证实自己的主张，提供证据两份。1.（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院对诉争房屋进行查封。2.华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同上华运公司公章与本次诉讼华运公司提交委托诉讼代理手续公章编码不一致，是否为华运公司授权请人民法院核实。郭明杰质证称，对证据1没有异议。证据2已在执行异议审查程序中质证过，对真实性没有异议，对证明问题有异议；另外，该证据可以证明信达公司仅享有一般债权，对本案诉争房屋不具有优先受偿权。华运公司质证称，对证据1没有异议，但郭明杰是在查封之前与我公司签订的买卖合同。对证据2，华运公司后来启用了新的公章，所以导致委托诉讼代理手续公章和借款协议公章不一致。
本院经审查认为，信达公司提供的证据1因各方当事人对其真实性均无异议，故本院对信达公司提供的证据1予以采信。信达公司提供的证据2，因双方当事人对真实性均无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据2所欲证明的问题不予采信。
通过双方当事人的诉辩，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议的5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。郭明杰因（2016）吉02执106号之一执行裁定查封诉争房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异138号执行裁定，驳回郭明杰的异议请求。
另查明，郭明杰于2014年8月26日与华运公司签订《认购协议》，约定郭明杰认购华运公司贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库，4号车库面积为20.73平方米，单价为每平方米6300元，总价款为130599元；45号车库面积为21.36平方米，单价为每平方米6300元，总价款为134568元；46号车库面积为19.33平方米，单价为每平方米6300元，总价款为121779元。郭明杰于2014年8月26日向华运公司一次性交付4号车库购房款130599元，45号车库购房款134568元，46号车库购房款121779元，并于2014年9月办理了入户手续，经营超市至今。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，郭明杰至今未能办理产权登记手续。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：郭明杰对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，郭明杰主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郭明杰于2014年8月26日与华运公司签订了合法有效的《认购协议》；在签订《认购协议》当日，郭明杰向华运公司交付了购房全部价款，华运公司为郭明杰出具了收据；郭明杰签订合同后即办理了入住手续，合法占有使用本案争议房屋至今。此时信达公司尚未申请查封。郭明杰未办理产权过户登记手续是因华运公司未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，并非买受人本人原因而未办理过户登记。故郭明杰的诉讼请求完全符合上述司法解释的规定，其权利能够排除执行，应予支持。
综上所述，郭明杰关于停止执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼4号车库、5号楼45号车库、5号楼46号车库。
原告郭明杰预交的案件受理费100元，由被告吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异138号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 陈 卓
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 常芳郁