湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第196号
上诉人（原审被告）胡淑民，男，汉族，1974年4月7日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托代理人伍佳，湖南中航律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代签法律文书等。
被上诉人（原审原告）株洲市荷塘区国有资产经营公司，地址在株洲市荷塘区政府院内。
法定代表人马艳花，系该公司总经理。
委托代理人殷徽，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代签法律文书等。
上诉人胡淑民因与被上诉人株洲市荷塘区国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2015）株荷法民一初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人伍佳、被上诉人委托代理人殷徽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2009年3月20日，原、被告签订了《租赁合同》，双方在合同中约定：原告将位于月塘大厦东头面积约120平方米左右的场地、空房有偿租赁给被告做营业场地，从事商业经营业务，租赁期限为2009年4月1日至2014年3月31日，2009年4月1日至2011年3月31日每月租金为7700元，自2011年4月1日至2014年3月31日每月租金为8500元，超过30天仍未足额交纳租金，原告有权单方终止合同，无偿收回所租场地及被告新增资产的不动产，同时被告向原告支付违约金30000元，合同终止，租赁场地内的不动产（含装修）由原告无偿收回，不作赔偿，被告不作处置的可动产，视为被告主动放弃对其处置权，其处置及收益权归原告所有；在合同签订时，被告须向原告一次性交纳租赁押金30000元。后被告向原告缴纳了30000元押金。合同租赁期限届满后，双方未达成新的租赁协议，被告仍占用租赁场地至今。2014年6月30日，原告通过律师向被告发出律师函，要求被告在一个月内腾空租赁房屋和场地，该函被告于2014年7月8日签收，但未在上述时间腾空房屋并向原告交付，由此酿成纠纷。
被告实际缴纳租金至2014年5月31日止。本案诉争的房屋登记在株洲市荷塘区商业总公司名下，2007年6月5日经株洲市荷塘区第二届人民政府第62次常务会议研究决定，株洲市荷塘区商业总公司与株洲市荷塘区国有资产经营公司合并。
原、被告所签订的租赁合同中，被告所写的身份证号码与其现有的身份证号码不一致，经查询，该合同中的被告的身份证号码在公安人口信息库存中查无此人，根据工商登记资料，被告胡淑民确系该租赁房屋的承租人。
原审认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告于2009年3月20日签订的《租赁合同》有双方的签名、盖章，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行自己义务。合同到期后，原、被告双方未签订新的租赁合同，继续按原合同内容履行，按照法律规定。合同租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租方可随时解除合同，现原告已经发函通知被告解除租赁合同，符合法律规定。合同解除后，被告应当返还株洲市荷塘区月塘大厦东头面积约120平方米的门面，故对原告该项诉讼请求，原审予以支持。对原告要求被告支付逾期交付租赁门面占用费的诉讼请求，因被告在合同期满后占有使用租赁门面至今，故对原告该项诉讼请求，原审予以支持，对该占用费参照月租金8500元计算为59500元（从2014年6月计算至2014年12月），被告向原告缴纳了押金30000元，应在被告应支付的门面占用费中予以抵扣，故被告应向原告支付门面占用费29500元；2015年1月至被告实际搬出门面止的占用费按每月8500元计算；原、被告在合同中约定了被告超过30天仍未足额交纳租金，原告有权单方终止合同，无偿收回所租场地及被告新增资产的不动产，同时被告向原告支付违约金30000元，现原告超过30天未足额交纳租金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原审予以支持，但原告该项诉请过高，原审酌定违约金为17000元为宜。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，法院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决，一、被告胡淑民于本判决生效后三日内将承租的位于株洲市荷塘区月塘大厦东头面积约120平方米左右的场地、空房交付给原告株洲市荷塘区国有资产经营公司；二、被告胡淑民于本判决生效后三日内支付原告株洲市荷塘区国有资产经营公司租赁场地、空房占用费人民币29500元（从2014年6月计算至2014年12月），2015年1月至被告实际搬出门面止的占用费按每月8500元计算；三、被告胡淑民于本判决生效后三日内支付原告株洲市荷塘区国有资产经营公司违约金17000元；四、驳回原告株洲市荷塘区国有资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，胡淑民提起上诉称，1、原审程序违法，没有向上诉人送达起诉状、证据和开庭传票，违法缺席审理和判决。2、原审采信被上诉人提交的全部证据和认定胡淑民签收了要求腾空房屋的律师函是错误的，胡淑民从未收到律师函。被上诉人未尽通知义务即解除合同是无效的，本案租赁合同仍然有效，胡淑民没有义务交付房屋。3、根据合同法规定，被上诉人解除不定期合同应给予合理期限。4、被上诉人没有提供证据证实其存在实际损失，原判按合同标准要求胡淑民支付租金，同时又判违约金违背客观事实和法律规定。5、被上诉人未依约提供水电设施的情况下，原判仍按原合同标准要求胡淑民支付租金是错误的。6、原判对诉讼费的处理不公平，被上诉人并没有全案胜诉，却要求胡淑民承担全部案件受理费。7、被上诉人在出售租赁物时未保障胡淑民的优先权。8、上诉人为租赁房屋投入了15万元转让费，又花费了30万元装修，购置了几万元的设备，可至今才租赁5年多，原审判决解除合同显然不公平。故请求二审撤销原判，发回重审或改判：1、驳回被上诉人株洲市荷塘区国有资产经营公司收回出租的场地、房屋的诉讼请求；2、胡淑民只按4250元/月的标准支付自2014年6月起至实际搬出门面止的租金。3、驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。
被上诉人株洲市荷塘区国有资产经营公司答辩称，1、原审认定事实清楚，证据确凿，程序合法。一审将有关文书留置送达其经营场所是合法的，上诉人也是知情的。2、上诉人所称没有收到律师函的问题，其在一审放弃了应诉申请鉴定的权利，二审不能再申请鉴定了。被上诉人不仅发出了律师函还多次电话沟通，从发律师函到起诉长达半年之久，没有侵犯其权利。3、被上诉人此处房产已拍卖给了他人，因上诉人不按合同搬离，造成被上诉人巨大损失。4、上诉人所称没有竞拍的优先权与客观事实不符。5、合同到期后，上诉人仍然占用房屋，水电设施还是上诉人自行管理，所称断水断电与事实不符，且该蒸菜馆至今还在经营。6、关于上诉人提出租房时支付15万元转让费，被上诉人没有对其给过任何承诺。原审判决符合法律规定，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审认定一致。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。上诉人的代理人在二审庭审中口头提出对上诉人胡淑民在律师函上的签名进行笔迹鉴定和要求法院对被上诉人停水停电的事实进行调查收集证据的申请。因其不符合民诉法有关举证期限和申请人民法院调查收集证据条件的规定，本院不予采纳。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院受理被上诉人的起诉后，在根据上诉人签订合同时自行提供的身份证号查询不到其身份信息的情况下，将应诉通知书、起诉状副本及开庭传票等法律文书按上诉人所承租且仍由其正常经营蒸菜馆的涉案房屋的地址进行送达，其送达方式是符合法律规定的，应视为有效送达。上诉人在原审期间怠于行使自己的诉讼权利，应由其自行承担相应的法律后果。故对上诉人所称原审程序违法的理由，本院不予支持。上诉人在与被上诉人签订的租赁合同期满后，仍继续使用租赁物，在被上诉人未提出异议的情况下，根据我国合同法规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租方可随时解除合同，现原告已经发函通知被告解除租赁合同，是符合法律规定的。上诉人提出其并未收到被上诉人所发出的律师函，其签名并非本人所签，并在二审庭审中由代理人口头申请笔迹鉴定，由于其未在一审举证期限内提出申请，也未提交其他足以反驳的证据，本院对此不予支持。况且，上诉人租赁使用房产期间，自2014年6月起就未再交纳租金，根据双方合同约定，上诉人超过30天仍未足额交纳租金，被上诉人则有权单方终止合同。故上诉人基于此项约定，也有权主张解除合同，收回出租房产，并要求被上诉人支付所欠租金和承担违约金。上诉人声称被上诉人对其停水断电，但未提供相关证据证实，故对其提出的要求核减租金，不支付违约金的理由，本院不予支持。同时，原审法院也考虑案件的实际情况，对违约金酌情进行了核减，其处理也是恰当的。至于上诉人所称被上诉人在拍卖租赁物时，未保障其作为承租人的优先权问题，不属本案租赁合同关系的审查范围。上诉人所称其承租期间因装修和支付转让费而投入成本较大的问题，此属于其可预见的经营风险，应当自行承担。同时上诉人也未提供被上诉人承诺对其进行补偿的证据，对其上诉理由，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，处理恰当，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回。据此，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1000元，由上诉人胡淑民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石安旭
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一五年七月七日
书 记 员 文 宇