杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第453号
原告（反诉被告）浙江野风时代发展有限公司。
法定代表人俞国生。
委托代理人（特别授权代理）李文涛。
被告（反诉原告）杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司。
法定代表人何建荣。
被告（反诉原告）何建荣。
二被告共同委托代理人（特别授权代理）沈学让。
原告浙江野风时代发展有限公司（以下简称野风公司）为与被告杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司（以下简称康宝林公司）、何建荣房屋租赁合同纠纷一案，于2009年2月16日提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。被告康宝林公司、何建荣在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，于2009年4月8日公开开庭进行了审理。野风公司委托代理人李文涛，何建荣及其与康宝林公司的共同代理人沈学让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告野风公司诉称，2007年8月31日原告与被告何建荣签订房屋租赁合同，合同约定由原告将位于杭州市文晖路26号、现代置业大厦东楼201、203、205、206、207、208、209、210、212室建筑面积2846.47平方米房屋出租给被告使用，租赁期为10年，自2007年9月1日起至2017年11月30日止（含装修免租期三个月），前三年租金为188万每年，从第四年起每年年租金递增4％，逾期缴纳租金按照年租金的万分之五每日计算。合同签订后，原告按约交付了租赁房屋，被告何建荣等以本案所涉租赁房屋为营业场所于2007年9月17日申请设立了康宝林公司。但被告康宝林公司仅分三次支付租金97万元，至今经原告催讨仍有138万元租金未付。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方理应遵守，该合同虽为原告与何建荣个人签订，但在合同履行过程中，康宝林公司直接支付租金，以其名义与原告磋商的行为，足以认定其承租人身份。原告依约履行了合同，两被告以各种理由拖欠房租的行为，已给原告造成巨大的经济损失。诉请判令由被告康宝林公司支付房租138万元、滞纳金256620元（按照每日年租金万分之五暂计至2009年2月28日，要求支付至全部租金付清之日止），由被告何建荣承担连带清偿责任，判令两被告承担本案诉讼费用。
被告康宝林公司辩称，答辩人并非适格的被告，合同是何建荣和原告签订的，原告要求答辩人共同承担责任缺乏依据。答辩人虽然有代为支付租金的行为，但并不能以此证明答辩人就是合同责任的承担者。要求判令驳回原告的诉讼请求。
被告何建荣辩称，答辩人不支付租金事出有因，因为原告违反承诺，未开通租赁场所至文晖路的通道，要求判令驳回原告的诉讼请求。
反诉原告康宝林公司、何建荣诉称，2007年反诉原告想在杭州发展娱乐休闲产业，经考察发现置业大厦地理位置尚可，但交通不便，整个大厦没有地面停车场，同城市主干道文晖路之间没有连通，为此反诉原告与反诉被告协商，反诉被告口头承诺由其出面与交警、城管、规划部门联系，办妥上述两项事宜，为此反诉原告同意向反诉被告租赁诉争房屋，但在合同签订过程中反诉原告多次要求反诉被告将上述两项承诺写入合同中，反诉被告均以各种理由推脱，最终反诉原告以将该承诺写上合同会导致购买该楼盘业主提出异议为由，提出不将上述承诺体现在租赁合同中，同时提出自己为杭州知名房地产开发商，有能力兑现两点承诺。反诉原告信服了反诉被告的说法，没有坚持将上述两项承诺写入合同中。租赁合同签订后，反诉原告按约履行了自己的义务，但反诉被告迟迟不履行上述承诺，仅在反诉原告一再要求下设立了收费停车场，对于连通到文晖路的道路至今未能通过审批。反诉原告在经营中由于该道路未能开通，顾客很难找到反诉原告，因此流失了很多客源。为此导致反诉原告不得不额外投入大量广告，大量增加了反诉原告的经营成本，由于该道路未能开通，也造成反诉原告至今仍处于严重亏损状态。反诉原告认为，反诉被告的行为违反了合同约定，给反诉原告造成了重大经济损失。诉请判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失200万元（包括额外广告投入60万元和经营亏损140万元）。
反诉被告野风公司辩称，反诉原告的陈述缺乏事实和法律依据，在双方的合同中并没有就车位和道路达成任何约定。现在车位已经交付使用。道路能否开通反诉被告并没有权利决定。反诉原告所提出的损失，也和道路开通之间没有必然联系。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）野风公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、杭州市房屋租赁合同，欲证明原、被告双方房屋租赁合同法律关系及有关租金的约定情况；
2、房屋所有权证（现代置业大厦东楼201、203、205、206、207、208、210、212室），欲证明本案出租的房屋为野风公司合法所有；
3、银行现金交款单、进帐单、房屋出租专用发票、收据，欲证明康宝林公司仅支付97万元租金；
4、催款函、特快专递交寄凭证明、被告康宝林公司回函、律师函，欲证明野风公司多次催讨房租。
对上述证据经庭前证据交换和庭审质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：康宝林公司、何建荣对证据1真实性、合法性均没有异议，证明对象有异议，认为由此可以确定承租人是何建荣。对证据3真实性、合法性没有异议，提出康宝林公司支付租金仅是代付。对其他两证据则无异议。本院认为对上述证据真实性双方均无异议，亦能够确定与本案之间的关联性，对其证据效力本院均予以认定。
被告（反诉原告）康宝林公司、何建荣为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、小区示意图、照片，欲证明野风公司至今未能开通连接文晖路的道路，直接对公司经营构成影响；
2、损益表、负债表，欲证明康宝林公司在2008年损失200多万元；
3、收款收据、领付款凭证，欲证明康宝林公司为广告支付130万元左右，其中有60万元是额外支付。
4、申请报告、告知，欲证明反诉原告已经提交了开通相关道路的申请；
5、证人证言，欲证明野风公司承诺过解决东楼地面停车场以及开通到文晖路的道路。
对上述证据，原告对证据1认为仅为草图，取得方式不明，不能作为证据采用。本院认为对于租赁场所与文晖路之间为绿化带，至今无路连通的事实野风公司并无异议，上述证据所反映的细节是否属实目前无法确认，且与本案无必然关联性，对其证据效力不予认定。对证据2认为系被告（反诉原告）自行制作，无法确认其真假，本院认为该证据为反诉原告自行制作，不符合证据条件，对其证据效力不予认定。对证据3中5张发票的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，本院认为该证据与反诉原告所提出的主张有关，对其证据效力予以认定。对证据3中19张收据的三性均有异议，本院认为在上述收据中有康宝林公司向“康宝林”开具的制作费，有仅加盖“印象公司收款”的广告费收据，且均无正规的税务监制，真实性无法确认，对其证据效力本院不予认定。对证据3中的4张领款凭证，认为只能证明有人领款，并不能证明反诉原告所要证明对象，本院认为该质证意见理由成立，对该部分证据的效力不予认定。对证据4中申请报告真实性，合法性没有异议，关联性有异议，认为也恰恰证明反诉被告没有权利开通道路。对告知书真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为告知书中也要求由全体业主共同提交报告，而不是反诉原告一家提交就可以的。本院认为证据4与本案争议事实具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据5被告（反诉原告）无异议，原告（反诉被告）提出异议，认为其中两人为被告（反诉原告）的股东，另一人是为被告（反诉原告）提供装修的，均与本案存在利害关系。本院认为从证人身份上不能排除与被告（反诉原告）之间存在利害关系，且从其证言的内容上看亦不能证明该承诺已形成有合同效力，故对其证据效力本院不予认定。
根据上述有效证据及有关当事人在庭审中的自认陈述，本院认定以下事实：坐落于杭州市文晖路26号的现代置业大厦东楼201、203、205、206、207、208、209、210、212室，建筑面积共计2846.47平方米房屋为野风公司所有，该大厦东楼东大门与毗邻的文晖路之间有绿化带相隔断。2007年8月31日野风公司与何建荣签订房屋租赁合同，双方约定野风公司将上述房屋出租给何建荣使用，租赁期自2007年9月1日起至2017年11月30日止（含装修免租期三个月），前三年租金为188万每年，从第四年起每年年租金在上一年租赁年度年租金基础上递增4％，租金先付后用，一季一付，第一期租金于2007年9月1日前支付，第二期租金于2008年3月1日前支付，以后应分别于每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前支付租金，自2009年6月1日起租金半年一付，即每六个月支付下租赁年度的年租金的二分之一，即于每年的6月1日、12月1日前支付下期租金。逾期缴纳租金的，每逾期一天，按照当租年度年租金的万分之五缴纳滞纳金。如拖欠当期应缴租金或其他应缴费用一个月以上的，野风公司有权终止合同，收回房屋。合同签订后，野风公司依约将房屋交付使用。2007年9月何建荣与他人以上述租赁场地为经营地，共同投资成立了康宝林公司，2008年2月28日该公司经工商核准成立。公司成立后，分期投入了一定的广告费用。由于在租得房屋后，何建荣除通过康宝林公司等单位分别在2007年8月31日、2008年3月13日向野风公司各支付47万元外，只在2008年6月16日向野风公司支付了3万元，为此野风公司于2008年7月5日向何建荣发出《催缴租金及滞纳金的函》，于2008年10月27日向何建荣及康宝林公司发出《关于要求尽快支付房租的律师函》，对此康宝林公司答复称因野风公司未按照承诺开通直达文晖路的路，致使公司经营困难，以致无力支付租金。
另查明，康宝林公司等商户于2008年3月12日以置业大厦东楼东大门与马路之间被绿化带完全隔断，使得车辆进出需绕道，造成顾客大量流失为由，向杭州市下城区城管执法局提出将置业大厦东楼大门前的绿化带改为连接文晖路的通道的申请。对此2008年4月3日杭州市政府城市管理办公室答复称上述申请需由房产业主出面申请，方可按照审批程序进行审批，否则不予受理。
本院认为，野风公司与何建荣所签订的租赁合同，系双方真实意思的表示、内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法确认有效。根据合同的相对性原则，该合同应由签约方即何建荣承担合同责任。何建荣在租得涉案房屋后，应在2007年9月1日、2008年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前分别支付租金47万元，共计235万元，而何建荣只支付了97万元，未按约支付租金，野风公司要求支付欠付租金138万的请求，依据充分，应予支持。何建荣在2008年6月起未按约支付租金，野风公司要求何建荣自2008年6月1日起按照年租金万分之五计付滞纳金的请求，符合合同约定，本院予以支持。由于康宝林公司并非合同的一方当事人，在野风公司与何建荣签订租赁合同后，亦无向野风公司共同承担涉案合同责任的承诺，野风公司要求康宝林公司共同承担合同违约责任的意见，缺乏事实依据，本院不予支持。康宝林公司虽亦曾支付过涉案合同租金并出面与野风公司进行磋商，但由该行为并不能当然推定该公司有意共同向野风公司承担涉案合同责任，由野风公司收到康宝林公司缴纳的租金后，不向康宝林公司开具租金发票而向何建荣开具租金发票的行为来看，对何建荣一人为合同租赁方的认识也是明确的，对野风公司现在所提出的康宝林公司为承租人、应承担合同责任的意见本院不予采信。合同效力形成的基础是订约双方对合同权利义务达成一致意见。当事人双方订立合同，应采取要约、承诺的方式。由康宝林公司及何建荣的举证来看，无法证明野风公司有开通连接置业大厦与文晖路道路的承诺、双方就此形成有权利义务关系，康宝林公司及何建荣反诉请求野风公司就不能开通相关道路承担赔偿责任的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第十三条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈建荣于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）浙江野风时代发展有限公司支付欠付租金138万元；
二、被告（反诉原告）陈建荣于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）浙江野风时代发展有限公司支付滞纳金350620元；
三、驳回原告（反诉被告）浙江野风时代发展有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司、何建荣的反诉请求。
如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19530元，财产保全申请费5000元，共计24530元，由被告（反诉原告）何建荣承担（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。反诉案件受理费11400元，由被告（反诉原告）杭州康宝林休闲康复管理咨询有限公司、何建荣承担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费19530元，反诉案件受理费11400元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 丁 弘
二〇〇九年六月八日
书 记 员 杨 帆