江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皋开民初字第0402号
原告万久平。
委托代理人冒月建。
被告洪震宇。
被告周海明。
两被告委托代理人何正华。
原告万久平与被告洪震宇、周海明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员常雪萍先适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原告万久平及特别授权委托代理人冒月建，被告洪震宇、周海明及特别授权委托代理人何正华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万久平诉称，原告系如皋人，后应征入伍转业在外工作，2009年经原搬经镇书记张兴国介绍与两被告相识。2010年，两被告在得知原告欲在如皋购房安家，到如皋安享晚年后，提出其在太平村6组有馨园别墅一幢可以出售给原告，后经双方多次商谈，2011年5月，双方最终以250万元价格将该别墅出售给原告，房款付清后办理过户手续，因双方关系融洽，未签订书面买卖合同，后原告陆续将购房款全部给付两被告，被告也将房屋的钥匙及产权证原件交给原告，原告将房屋装修完毕后入住，原告多次提出办理过户手续，但因被告一直未能配合致过户未成。2012年春节后，因该房被列入拆迁范围，后房屋亦被拆除，2012年12月28日，拆迁人如皋市经济开发区贸易开发总公司致函原告，称被告向拆迁人提出异议，并要求拆迁人将拆迁补偿款补偿给被告。现原告要求解除与两被告关于如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室的买卖合同；判令两被告返还原告购房款250万元，并赔偿原告损失95万元，并承担本案的诉讼费用。
原告万久平为证明自己的主张，提供如下证据：
1、转账支票4张，证明原告万久平分四次汇款250万元给被告洪震宇用作购房款的事实。具体为2011年5月25日，原告本人汇款300000元给周海明，2011年7月7日，原告本人汇款1000000元给洪震宇，2011年12月9日，卢某（系原告万久平的亲戚）汇款1000000元给洪震宇，2011年12月10日，原告本人汇款200000元给洪震宇，合计2500000元。
2、转账支票2张，证明2011年4月24日，万久平汇款80000元给陶某（系装璜人员）；2012年1月17日，万久平汇款84000元给陶某，用于结付装璜工钱的事实。
3、2011年10月1日“如皋太平村新房进宅人情簿”，证明原告万久平按农村习俗为新居“进宅”时，周海明、王某、章某、苏某等人到场祝贺，其中被告周海明曾出“人情”份子1000元的事实。
4、如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋产权证复印件，证实两被告曾将产权证原件交给原告，现因房屋被拆迁，产权证原件存于拆迁办的事实。
5、中国电信公司业务登记单、电费收费凭证以及被搬迁房屋的验收合格证，证实两被告将房屋出售给原告后，原告以自己的名义安装电话、电视等。
6、如皋市城北街道太平社区居民委员会出具的“情况证明”一份，证实原告万久平购买位于如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋后，曾于2011年10月2日请求太平社区全体工作人员给予关照的事实。
7、证人陶某出具的书面证明一份，证明原告购买房屋后，由周海明介绍陶某为原告进行装修，装修所花费用为410000元。
8、证人王某的证言，证实其来过如皋，原告乔迁之时其也出过“人情”份子10000元。
9、证人章某的证言，证实原告在如皋购买了新房子，买的洪老板的房子，当时原告家新房装修，其也经常去照看，刚开始是姓冒的帮忙照看，后来是一个姓苏的帮忙照看房子的，原告是在老家办的乔迁喜宴，原告还请其去公交公司请的客车，把客人拉到如皋看新房子的，其也出“人情”份子1000元，那天其和周海明在同一桌吃饭的事实。
10、证人苏某的证言，证实其通过朋友介绍帮助原告照看房子，当时木工、水电工都没有结束，其帮忙照看到装修结束。
11、证人卢某的证言，证实其父亲向朋友借了100万元给万久平买房，后万久平叫其汇给姓洪的人，是从其卡上转的。
12、原告万久平提供的手机短信照片三张，证实原告分别于2011年12月10日、2012年2月16日、2012年2月18日发信息给被告洪震宇说明其通过转账的方式汇房款120万元。
13、装修材料销售清单，证实原告万久平自2011年3月至7月为装修太平村6组馨园202室房屋购买过装璜材料的事实。
被告洪震宇、周海明辩称，原、被告间不存在房屋买卖关系，原、被告要求解除房屋买卖合同，无事实和法律依据；其次原告主张的返还购房款及赔偿损失95万元也无法律和事实依据。事实是原被告原来并不相识，2009年原告回如皋时，看到被告开设的铁路器材公司，原告主动找被告自称是铁道部副部长兼中铁十九局的党委书记，目前，刚刚在湖北完成一项工程，声称中铁十九局在全国各地都有工程，可以介绍被告做工程，在这种情况下，被告方为了自身的利益和企业的发展，听信了原告的谎言，先后和原告到广西百色、内蒙、西康、徐州、安徽等地，行程一万多公里，先后有差不多一年的时间，在这个过程中，请客、送礼，为原告及其家人购买贵重礼品和赠送现金，花费了大量的钱财，原告一直谎称可以给被告做一个亿工程，在得知被告有一栋别墅正在装潢中时，原告提出要求借用，被告方想要做工程心切，同意将别墅借给原告居住。因为当时别墅正在装潢，已经处于扫尾阶段，因此，最终的扫尾工程由被告完成。在此期间，原告向被告提出需要在如皋办理暂住证，向被告借用产权证，在这种情况下，被告将产权证借给原告。2012年春节前，被告向原告索要产权证，原告当时说的产权证不晓得放到哪里去了。为此，被告洪震宇向如皋市房地产监理所申请挂失，并且在2012年2月17日向如皋扬子晚报上刊登了公告，申明太平村6组馨园202室房屋所有权证遗失，如皋市房地产监理所于2012年5月9日向被告开具了房屋所有权证明单。综上，原被告之间不存在房屋买卖关系，被告也没有拿到原告所谓的购房款，而且按照原告的说法，其向被告购买房屋，没有任何依据。关于原告所称的汇款250万元的事实，是原告向其借的款，是归还两被告的。
被告洪震宇、周海明为了证明自己的主张成立，提供如下证据：
1、土地使用权证。证明讼争房屋的土地使用权人是洪震宇。
2、如皋扬子晚报上刊登的遗失公告。证明2012年2月17日，两被告向如皋市房地产监理所申请挂失房屋产权证。
3、房屋所有权权属证明单。证明2012年5月9日，如皋市房地产交易所出具给两被告的权属证明，证明讼争房屋所有权人为洪震宇。
4、证人陶某的证言。证实如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋是周海明家，是周海明找其装修的，其也从万久平手中拿了50000元钱，其余的装修费用都是周海明给的。
两被告针对原告所举证据，发表如下质证意见：
对于证据1，被告经质证认为汇款250万元是事实，但转账的钱与本案没有关系，并非原告主张的购房款。
对于证据2，被告经质证认为其中的80000元是被告周海明委托万久平汇给陶某的。
对证据3，被告经质认为“人情簿”由一人书写，按习惯应由出“人情”的人自己书写；关于原告2011年10月1日请客及被告周海明出人情1000元，是事实，周海明是参加的，但不是原告所说的“进宅”典礼，请客不是在讼争别墅里进行的，而是在原告的老家请的客。
对证据4，被告经质证认为产权证原件在原告处是事实，是因原告借住讼争房屋要办理暂住证之用。2011年年底，被告向原告索要产权证时，原告声称找不到，被告遂向如皋市房地产监理所申请挂失，并于2012年2月17日在如皋扬子晚报上刊登了遗失公告，从而如皋市房地产监理所于2012年5月9日向两被告出具了房屋所有权权属证明单。
对证据5，被告经质证认为不因电信公司办理了登记，就说明房屋所有人是谁，且电费的收费凭证上户名是洪震宇。
对证据6，被告经质证认为该证明系原告打印好，让居委会加盖的公章，不能证实原告购买了讼争别墅。
对证据7，被告经质证认为是原告将材料事先打印好，让陶某签的字，并且原告跟陶某说是为了应付拆迁的。
对证据8，被告经质证认为王某与原告万久平之间存在业务关系，其想做万久平的业务，根据其出人情10000元，可以看出其与原告的交情不一般，其陈述的大部分不是事实。
对证据9，被告经质证认为证人章某仅仅是听说原告购买老周的房屋，为上元自说自话。
对证据10，被告经质证认为苏某并不清楚房屋是谁的，不能证实原告与两被告有买卖关系。
对证人王某、章某、苏某的证言，两被告经质证认为原告通过借房来虚构买房这一事实来收受贿赂，关于房屋的装修，两被告不否认原告出了钱，但原告做的是房屋装潢的扫尾工作，原告支付装潢费用也是合理的。
对证据11，被告经质证认为证人卢某系作的伪证，其前后陈述有矛盾之处，其陈述其和家人及朋友共同筹款借给原告，后又陈述是其父亲借钱给原告，且未出具任何手续，不符合常理，因卢某与原告系亲戚关系，该100万元是原告委托卢某归还给被告的，而不是购房款。
对证据12，被告经质证认为是原告编造的信息，被告洪震宇并没有收到该信息，且被告洪震宇也没有回复信息。
对于证据13，被告经质证认为因这些购买材料的单据存放在讼争房屋内，所以这些单据才会出现在原告处；又因讼争房屋借给原告居住，所以装修的最后期间的装修材料由原告购买也在情理之中。
原告万久平针对两被告所举证据，发表如下质证意见：
对证据1，原告经质证认为土地所有权证与产权证属于不同的个体，被告先交付产权证，并且双方约定款项全部付清后，办理过户手续，没有一并提交土地使用权证，不能否定双方之间存在买卖合同关系。
对证据2，原告经质证认为原告既不在如皋工作也未订阅扬子晚报，原告是在诉讼过程中才得知2012年2月17日被告刊登了公告之事；未办理相关权属变更登记，并不影响原、被告间房屋买卖合同的成立及生效。
对证据3，原告经质证认为证人陶某陈述的不是事实，该证人反映其只拿了原告50000元现金，其余的均是被告周海明支付，明显与客观事实不符。
本院依职权调取的证据：
1、本院向太平村居委会主任徐龙所作的谈话笔录，其反映万久平于2011年国庆节期间因购买了该村的别墅，请社区干部吃饭并要求关照的事实。
原告经质证认为，该份证据印证了原告举证的居委会证明的真实性。
两被告经质证认为，不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，徐龙也是只是听说。
2、本院向拆迁工作人员宗式余所作的谈话笔录，其反映其与钱德清负责太平村房屋的拆迁工作，太平村6组馨园别墅202室房屋在拆迁之列，当时房主名字显示的叫万久平，后来就和万久平商谈拆迁评估事宜，直至双方签订拆迁安置协议。
原告经质证认为，该份证据印证了原告购买太平村6组馨园别墅后，邀请社区工作人员要求给予关照的事实。
两被告经质证认为，宗式余仅仅是拆迁工作人员，在拆迁过程中，明知产权人是洪震宇，却与原告万久平商谈拆迁之事，且该证据也不能证明原、被告间存在房屋买卖的事实。
3、本院依职权调取的讼争房屋的拆迁货币补偿计算表和拆迁补偿安置协议，显示如皋市经济贸易总公司与万久平（洪震宇）于2012年12月4日签订拆迁安置协议，现如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋已被拆迁，拆迁补偿款为3438411.26元（其中拆迁房屋建安成新价为2559003.82元，附属设施补偿等相关费用为879407.44元）。
原告经质证认为，讼争房屋在拆迁安置时均是以万久平为被拆迁人，且讼争房屋的附属设施的补偿价格为786469.23元；因拆迁产生的其他费用包括过渡费、搬迁费、提前交房奖、误工补贴等费用合计94248.46元，合计879407.44元。
两被告经质证认为，讼争房屋的产权人是洪震宇夫妇，如皋市经济贸易开发总公司与原告所签订的协议是无效协议，如皋市经济贸易开发总公司向原告出具了信函一封，也进一步说明原告与如皋市经济贸易开发总公司签订的协议无效。
4、搬迁评估结果分户报告，显示房屋建安成新价2559003.82元、附属设施中各项评估价值，总计为786469.23元。
原告经质证认为，评估报告作出后，原告与评估公司交涉，最后评估公司对评估结果进行了一定的增加，所以最终在签订协议时，实际补偿款变为3438000元，增加的部分主要是因为原告装修费用比较多，但评估公司在部分项目评估时只支付了拆卸费用，而没有给予其他补偿。
两被告经质证认为，该份报告是无效的，被告作为房屋产权人，无法确认该评估报告的真实性，原告与拆迁方串通，将讼争房屋拆除，目前讼争房屋的价值无法进行鉴定评估，其对评估报告及拆迁合同均不予认可。
根据当事人的陈述、举证、质证及庭审调查，本院可查明如下事实：原告万久平祖籍如皋，入伍转业后在外地工作。2009年，原告经人介绍与被告洪震宇、周海明夫妇相识。2010年，原告万久平欲在如城购房安享晚年，后经多次商谈，于2011年上半年与被告洪震宇、周海明达成口头购房协议。后被告洪震宇将如城镇太平村6组馨园202室房屋以及该房屋的产权证一并交付给原告万久平。原告万久平于2011年5月25日、2011年7月7日、2011年12月10日，分别汇款300000元、1000000元、200000元给两被告用作购房款；2011年12月9日，原告万久平委托卢某（系原告万久平的亲戚）汇款1000000元给被告洪震宇用作购房款。在此期间，原告万久平也对该房屋进行了装修，并给付陶某164000元用作装潢款。
2011年10月1日，原告万久平在其搬经老家举办位于如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋的乔迁之喜，被告周海明也到场祝贺，并送礼金1000元。
另查，2012年初，如城镇太平村6组馨园202室房屋列入拆迁范围，2012年12月4日，如皋市经济贸易开发总公司与万久平签订如城镇太平村6组馨园202室房屋拆迁补偿安置协议，万久平在协议上签字。讼争房屋的拆迁补偿款为3438411.26元（其中拆迁房屋建安成新价为2559003.82元，附属设施补偿等相关费用为879407.44元）。该房屋于2012年12月8日被验收合格，后该房屋被拆迁。2012年12月28日，如皋市经济开发区贸易开发总公司致函原告万久平，称被告向拆迁人提出异议，并要求拆迁人将拆迁补偿款补偿给被告。
又查，2012年2月17日两被告向如皋市房地产监理所申请挂失讼争房屋的产权证，并在如皋扬子晚报上刊登了遗失公告。2012年5月9日，如皋市房地产交易所出具房屋所有权权属证明单给两被告，证明单上载明讼争房屋的所有权人为洪震宇。
再查，原告万久平于2011年7月15日以自己的名义办理如皋市如城镇太平村6组房屋的电话、宽带、有线电视业务。
现原告要求解除与两被告关于如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室的买卖合同；判令两被告返还原告购房款250万元，并赔偿原告损失95万元，审理中变更为938411.26元（拆迁房屋补偿价格为2559003.82元，扣除250万元购房款，溢价款59003.82元，附属设施等相关费用为879407.44元，合计938411.26元），并承担本案的诉讼费用。
审理中，经原告万久平申请，本院依法裁定对如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室房屋的拆迁补偿款350万元或等额财产予以保全。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房地产转让，应当签订书面转让合同。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于原告万久平所主张的房屋买卖合同关系是否成立并生效的问题。本案中，原、被告虽未签订书面的房屋买卖合同，但原告万久平分四次汇款2500000元给两被告用作购房款，且两被告已将该房屋及房屋的产权证一并交付给原告万久平，后原告万久平也对该房屋进行了装潢并入住，直至该房屋被拆迁。原告万久平为证明自己的主张提交了转账支票，进宅人情簿，如皋市如城镇太平村6组馨园别墅202室房屋产权证复印件，中国电信公司业务登记单，电费的收费凭证以及被搬迁房屋的验收合格证，如皋市城北街道太平社区居民委员会出具的情况说明，拆迁补偿安置协议，证人陶某的书面证明，手机短信照片三张，装修材料销售清单复印件予以佐证，原告万久平已完成了举证义务。审理中，原告万久平为进一步证明自己的主张成立可信曾申请测谎，后因两被告不同意未果。故应认定原告万久平与被告洪震宇、周海明之间房屋买卖合同关系成立并生效。
关于两被告辩解称汇款250万元非购房款，其中一部分是原告向两被告所借，一部分是原告收受贿赂的款项，后因两被告举报而退还，但两被告未提供证据加以证明，故对两被告的辩解不予采纳。关于两被告主张房屋是借住，本院经审查认为不能成立。首先，因原告万久平长期在外工作，其老家也在如皋，无需在如皋借住；如果是借住，原告也不会于2011年10月1日在其搬经老家举办讼争房屋的乔迁之喜，被告周海明在知悉乔迁习俗的情况下仍到场祝贺，并送人情份子1000元；另如果是借住，原告万久平也无需对该房屋进行装潢，并直接给付装潢款164000元给装潢人员陶某，还以自己的名义办理电话、宽带、有线电视等业务，亦无需与太平村村委会沟通，请求给予关照。其次，证人王某、章某、苏某的证言也能证实原告万久平购买讼争房屋后曾用中巴车将其亲戚带至如皋新房参观的事实。至于两被告辩称原告万久平汇款2500000元中有部分系两被告行贿给原告，后原告退赃给两被告。如原告遭两被告举报受贿的情况下，被告周海明在原告万久平举办乔迁之喜仍到场祝贺，而两被告仍继续借用房屋给原告，不符合常情常理，本院不予采信。
关于房屋买卖合同是否解除以及解除后的法律后果问题。被告洪震宇作为讼争房屋的所有权人，不履行过户手续，导致讼争房屋现因拆迁灭失，合同目的已经无法实现。现原告万久平要求与被告洪震宇、周海明解除房屋买卖合同，于法有据，本院照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，因如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋虽已被拆除，但在拆迁中已经过政府确认的评估机构对其价值进行了评估，原告万久平以其与如皋市经济开发区贸易开发总公司签订的拆迁补偿协议价格作为计算损失的参照依据，因两被告并不认可原告签订协议的价格，也即该价格只有偏低，以此为据计算损失，并未侵犯两被告的实体利益，本院无异。原告万久平于2011年5月至12月分四次汇款2500000元给被告洪震宇应当认定为购房款，应予返还。故原告万久平要求返还2500000元购房款，于法有据，本院照准。关于原告万久平给付陶某164000元装潢款，因系原告万久平支付，因讼争房屋已被拆迁，而该房屋的所有权人为被告洪震宇，故两被告应返还原告万久平164000元装潢款。
关于赔偿损失问题。因如皋市如城镇太平村6组馨园202室房屋被拆迁，拆迁房屋建安成新价为2559003.82元、附属设施补偿等相关费用为879407.44元，合计3438411.26元，其中扣除原告所添附164000元装潢款及实际购房款2500000元即为房屋及附属设施的实际增值部分774411.26元。现合同解除，原告万久平无法获得可期待的房屋及附属设施增值的774411.26元，由此两被告对原告造成的损失应当承担赔偿责任。因原告在未与两被告签订房屋买卖合同的情况下，即将2500000元汇给两被告，自身存在也一定的过错，本院衡情由两被告对原告的损失承担60%的赔偿责任，即464646.75元（774411.26元＊60%），其余损失由原告自行负担。
据此，依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第三十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告万久平与被告洪震宇、周海明之间的房屋买卖合同。
二、被告洪震宇、周海明返还原告万久平购房款2500000元、装潢款164000元，合计2664000元。
三、被告洪震宇、周海明赔偿原告万久平损失计464646.75元。
以上二、三项合计3128646.75元，于本判决生效后十日内履行。
四、驳回原告万久平的其他诉讼请求。
如果被告洪震宇、周海明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34310元，保全费5000元，合计39310元，由原告万久平负担4710元，被告洪震宇、周海明负担34600元（两被告负担部分原告已垫付，两被告履行本判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费34310元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 常雪萍
人民陪审员 周远来
人民陪审员 徐继胜
二〇一四年四月十七日
见习书记员 邢 颖