广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛三法民二初字第1320号
原告：刘智慧，女，汉族，1983年8月5日出生，住广西桂平市。
委托代理人：曾志刚，广东巨能律师事务所律师。
被告：刘玉爱，女，汉族，1955年10月24日出生，住佛山市三水区。
原告刘智慧诉被告刘玉爱租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理，依法适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告加盟李衍琨的中山市小榄镇鸡仔湾冷热饮品店，于2015年4月8日与被告签订《租赁合同》，租赁被告位于佛山市三水区西南街道赤岗路6号102号的铺位进行经营。合同签订后，原告向上一手租户支付了20000元顶手费。从2015年4月10日至2015年4月26日进行装修，产生装修费用30961元。原告通过李衍琨订购烹饪设备及吧台厨房用具等，支付费用若干。在原告办理营业执照期间，发现该铺位属于住宅用途，除非办理“住改商”手续，否则不能办理营业执照。在后来的协调办理过程中，因手续费用庞大，被告拒绝办理相应手续。经原告努力未果，于2015年10月底终止了营业，半价处理部分物品，将涉案房屋退回被告。2015年11月15日，被告将按金扣除电费后的余款也退回原告。原告认为，由于被告不能提供约定用途的房屋，导致原告不能实现合同目的，故被告应当承担相应的违约责任，为维护自身合法权益，原告起诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年10月30日解除；2、被告赔偿原告装修损失30961元、购置用具损失27227元、顶手费损失20000元，共计78188元；3、诉讼费由被告负担。
被告辩称：2015年4月8日签订合同之前，原告已经向上一手租户及被告本人了解涉案房屋的情况，并自愿接手承租。在2015年10月30日，原告因经营不善与被告协商解除了合同关系。《租赁合同》签订时，双方并没有约定被告必须完成“住改商”手续合同才生效。在合同履行过程中，被告仅承诺原告办理相关手续时，被告提供有关资料进行无偿协助，但费用均由原告支付。被告并无违约行为，原告现以合同上的“商铺”字眼认定被告存在过错，实为断章取义。原告于2015年9月份突然提出在10月底终止合同，被告予以同意并交接完毕。如果被告违约，原告应当在4月份办证时要求解除合同，为何在10月份才终止呢？显然是原告根据生意情况进行的决定。事实上，“住改商”手续的办理涉及城乡规划和国土部门，根据地段和土地性质等情况，由相关部门批准。原告所谓的“被告拒绝办理”仅为借口，目的是由被告承担原告经营的损失。
经审理查明：2015年4月8日，原告刘智慧与被告刘玉爱签订《租赁合同》，合同约定：被告将位于佛山市三水区西南街道赤岗路6号102商铺出租给原告，作为商业用途使用；租期三年，首年租金1430元／月。合同签订时，原告依约向被告缴纳保证金1430元，向前一手经营者支付顶手费20000元。合同签订后，原告着手进行装修，于2015年4月26日完工，支付装修费用30961元。原告通过其加盟商——中山市小榄镇鸡仔湾冷热饮品店——购置生产设备、吧台用具、经营用料等，其中烹饪器械24955元，吧台用具17822元，厨房用具532元，经营物料及广告招牌等费用若干。从2015年4月底至2015年10月底，原告在该租赁物业处经营。
从2015年4月下旬起，原告开始办理个体户营业执照。在办理过程中，原、被告才意识到，由于经营场所的物业用途为住宅，无法直接办理工商登记。后虽经双方共同尝试，但始终未能办妥。2015年10月30日，原、被告经协商解除租赁合同关系，原告将物业交还被告。2015年11月，被告结清电费后亦将押金退还原告。
另查明，合同解除时，中山市小榄镇鸡仔湾冷热饮品店以27227元的价格回收了原告的烹饪器械、吧台用具、厨房用具等物品。该回收价格不止上述物品购买价格的一半，但原告与李衍琨双方均确认是按照五折的价格回收的。
本院认为，对于《租赁合同》的效力和解除情况，双方当事人均无争议，本院直接予以确认。本案争议的核心问题是合同解除的原因以及被告应否对原告的损失进行赔偿。对此，本院分析如下：
首先，原告承租涉案铺位用于商业经营，对此用途，原、被告均十分清楚。但在合同履行过程中，确实由于物业性质而无法办理营业执照，原告不能实现合同目的，双方因此也已经解除合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和第九十七条的规定，如果由于被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，则被告应当对因为其违约行为所导致的损害予以赔偿。根据《租赁合同》的约定，被告将物业出租给原告“作为商业用途使用”，则被告的法律义务不但包括将铺位的物理空间交给原告使用，还包括应当使交付的物业能够满足相应的商业用途，即可以办理工商登记。因此，在本案中，被告确实存在一定的违约行为，该违约行为也在一定程度上导致了租赁合同关系的解除，故原告要求被告赔偿损失，具有法律依据。被告认为合同并没有“住改商”的约定，不能根据“商铺”二字即认定被告的合同义务，该观点与《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条所确定的全面履行合同义务的合同履行原则以及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条所规定的出租人的基本义务相违背，本院不能支持。
其次，由于被告无法提供商业经营性质的物业而导致涉案的租赁合同最终解除，其应当对原告的损失进行一定赔偿，但该赔偿责任必须结合双方当事人的过错，考虑合同的缔结及实际履行情况，综合予以认定。本案中，原告在进行市场考察后主动联系被告缔约，直至合同签订并未向被告了解物业性质；被告并非商人，其多年来一直将涉案物业出租他人用作商业经营，难以预料到其物业无法进行工商登记；原告在决定从事商业经营之前，并未向有关部门了解其开业经营所需的条件，而是直接顶手后即大力投入，却最终无法完成工商登记，这更多属于经营风险；在发现涉案物业难以完成“住改商”手续后，原告没有及时解除合同，而是连续经营了六个月，该时间占到其整个租期的六分之一，在一定程度上收回部分费用支出；原告占有使用相关器械用具半年左右，必然增加物品损耗，影响物品折价变卖；在原告连续经营的过程中，其边办证边经营，对经营收益和证照办理采取一定的观望态度，也因此取得一定的经营收益。综合上述各种因素，对于租赁合同的解除以及原告损失的负担，原告应当承担最主要的责任；被告虽有违约，但责任轻微，应当承担次要责任。据此，本院酌情确定被告对原告的相应损失承担10%的赔偿责任。
最后，对于如何确定原告的具体损失问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，原告可以请求赔偿的损失以其“实际损失”为限。本案中，原告为了经营开业，向前一手承租人支付“顶手费”20000元，投入装修费用30961元，上述费用系原告的实际损失，本院予以确认。由于在分担责任比例时已经对原告的经营期限进行了考虑，故在此不再重复酌定。至于烹饪器械及用具损失，原告五折变卖，故主张损失也为27227元，根据原告提供的证据材料进行核算，烹饪器械24955元，吧台用具为17822元，厨房用具532元，共计43309元，原告受偿27227元实际超出其中的一半。此外，原告主张的吧台用具和厨房用具中，有一次性使用的经营用品，相关物品的损耗已经作为经营成本，并非原告损失。结合原告的经营实际，本院酌情确定原告起诉主张的“购置烹饪器械、吧台用具、厨房用具”的损失为15000元，对其主张的过高部分，不予支持。综上，本院认定原告由于合同解除所遭受的实际损失为65961元（20000元＋30961元＋15000元）。
根据上述分析，被告刘玉爱作为出租人向承租人提供“商铺”时存在一定的违约责任，合同在一定程度上因此而解除，由于其在整个过程中承担较为次要的责任，故应当对原告损失承担10%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，判决如下：
一、原告刘智慧与被告刘玉爱于2015年4月8日签订的《租赁合同》已于2015年10月30日解除。
二、被告刘玉爱于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘智慧6596.1元。
三、驳回原告刘智慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取即877元，由原告刘智慧负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 季永峰
二〇一五年十二月十一日
书记员 李洁文