杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初3768号
原告：田育臣，男，1989年1月14日出生，汉族，住浙江省缙云县。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，总经理。
委托代理人�李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。
原告田育臣为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年5月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员楼芝兰独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月5日公开开庭进行了审理。原告田育臣、被告田逸之星公司的委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田育臣起诉称：2013年5月5日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2013预1214917，被告田逸之星公司为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星大厦2号楼307室，建筑面积为51.57平方米，总价款511669元整，买受人于2013年5月5日支付房款的51.14%，计261669元，原告�照合同约定从他处按揭贷款向被告支付购房余款250000元，至此，原告向被告付清全部房款，共计511669元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年9月30日前取得土地，房屋权属证书并交付给原告田育臣。但因被告单方原因未能如期交房，直到2016年4月20日，被告才发收房通知书定于2016年5月7日交房，根据双方签订的商品房买卖合同约定的出卖人交房逾期违约责任，交付逾期在90天内按照总房款的万分之五每日支付违约金，交房逾期90天以上按照总房款的万分之十每日支付违约金。根据产权登记的约定，出卖人承诺在2014年9月30日前取得土地、房屋权属交付买受人，逾期180天以上按日向买受人支付万分之一的违约金。根据上述约定，违约金计算为（算止2016年5月7日）：房屋未交付违约金：511669元（已付房款）×10/10000×672天=343841.57元；证书未交付违约金：511669元（已付房款）×1/10000×598天=30597.81元；二项共计374439.38元。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同，杭州田逸之星项目未如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，故诉至法院，请求判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和产权办理逾期违约金共计374439.37元（此金额计算到2016年5月7日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、在判决生效后15天内办理土地证、房屋权属证书交付原告；3、被告承担本案诉讼费。
庭审过程中，原告田育臣申请撤回第2项诉讼请求，并要求减少第1项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房、逾期交付证书违约金共计374439.37元（此金额计算到2016年5月7日，含交房违约金343841.57元、证书违约金30597.81元）。
原告田育臣为证明其主张的事实提交以下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明原、被告之间存在买卖合同关系的事实。
2、收据、发票各1份，以证明原告在规定期限内支付定金和首付款的事实。
3、延期交房致歉函1份，以证明被告存在延期交房的事实。
4、个人房屋抵押借款合同1份，以证明原告已办理贷款的事实。
被告田逸之星公司答辩称：1.双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中违约金条款的约定过高，应予调整。单就原告主张的违约金金额而言，原告主张的违约金过高与实际损失不符，应以实际损失为准。如果原告认为本案中被告存在违约行为，需承担违约责任的，原告应根据实际损失的情况进行主张。违约金属于弥补损失的性质，并不是让原告产生收益。对于实际损失，原告应予举证。2.在本案中，原告存在违约行为，应承担相应责任。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，被告对原告支付商品房预收款及按揭款的时间有明确约定。但根据原告所提交的贷款材料可见，原告根本未在约定的时间内办妥银行按揭贷款手续，并支付按揭相关的费用，原告存在逾期付款的情况，原告应按照双方合同约定承担相应的违约责任。那么，即便本案中存在被告需要支付一定款项的问题，原告应承担的违约金也应在本案中予以抵扣。综上，恳请贵院依法驳回原告部分不合理的诉讼请求。
被告田逸之星公司未提交证据。
经庭审质证，被告田逸之星公司对原告田育臣提交的证据1真实性无异议，但约定的违约金过高应调整；对证据2-3，收据、发票、延期交房致歉函真实性无异议；对证据4真实性无异议，但结合�商品房买卖合同》可以看出，原告存在逾期办理按揭贷款的违约行为。本院经审核，原告证据能相互印证，本院均予以确认。
经审理，本院认定以下事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司开发的房地产项目。2013年5月5日，原告田育臣与被告田逸之星公司签订合同编号为2013预1214917《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买田逸之星公寓2号楼307室，建筑面积51.57平方米的房屋，总价款511669元；原告于2013年5月5日前支付261669元，余款250000元办理银行按揭；被告应于2014年6月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的15%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之十的违约金；被告承诺于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记；如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。
合同签订后，原告田育臣已按约支付首付款261669元，余款250000元亦已办理银行按揭支付完毕。但被告未能在约定的交房之日交付房屋。2014年6月30日被告致函原告致歉，告知无法按照原�时间交房，力争在2014年12月31日前交房。但被告仍未能在该期限内交付房屋。直至2016年5月7日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2016年5月7日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的损失为每月1500元，上浮30%计得1950元，双方约定的房屋交付时间为2014年6月30日，故违约金应自2014年7月1日起计算至2016年5月7日，计22个月零7天为43355元（1950×22+1950÷30×7）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。对于未办理权属证书的违约金，合同约定被告应于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年10月1日起开始计算，现原告主张按每日万分之一计算的违约金，本院予以支持。计算至2016年5月7日的违约金应为29881.47元，本院依法予以调整。被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见不当，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情�下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田育臣逾期交房违约金43355元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田育臣未办理权属证书的违约金29881.47元；
三、驳回原告田育臣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6917元，由�告田育臣承担5564元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担1353元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
原告田育臣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 俞 瑛
代理审判员 楼芝兰
人民陪审员 董勤敏
二〇一六年十一月二十四日
代书 记员 丁艳蕾