杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第857号
原告（反诉被告）黄江红。
委托代理人冯雪燕。
被告（反诉原告）浙江永佳集团有限公司。
法定代表人段金富。
委托代理人陈权。
委托代理人王张微。
原告黄江红诉被告浙江永佳集团有限公司（以下简称永佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判。被告永佳公司在答辩期间提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉与反诉合并审理，于2009年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄江红的委托代理人冯雪燕、被告（反诉原告）永佳公司的委托代理人陈权、王张薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄江红诉称：2008年3月10日，黄江红与永佳公司签订《商位租赁合同》，约定由黄江红承租杭州装饰市场D区05号商位，年租金32400元，时间从2008年3月10日至2009年3月9日，原告于2008年3月11日一次性支付租金32400元，其他费用4050元，保证金3000元，共计39450元。2008年8月，被告对市场进行整体改造，与原告达成《歇业协议》，约定原告歇业3个月，合同顺延，被告对原告进行若干补偿，被告保证市场在2008年11月17日后正常经营。然直到2009年3月市场装修仍未能完成；3月2日，被告通知原告从1月3日开始计算租金；原告提出异议，并与被告多次协商未果。故起诉请求：1.要求依法解除双方签订的《商位租赁合同》，退还租金21262.5元，保证金3000元；2.要求被告赔偿违约损失38450元；上述两项共计62712.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告永佳公司辩称：（一）被告已完全履行《商位租赁合同》中的约定义务。2008年3月10日，被告与原告黄江红签订《商位租赁合同》，约定由原告承租被告所有的杭州装饰市场D区5号商位；年租金32400元，自2008年3月10日起至2009年3月9日止。合同签订后，被告即依照合同约定，按约定时间、约定面积将涉案商位交付于原告。被告将商位交付原告后，原告也一直未向被告就商位任何问题提出任何异议。被告已按《商位租赁合同》完全履行了约定义务。（二）被告已完全履行《歇业协议》中的约定义务。2008年8月18日，被告为了对市场进行整体提升改造，经征得原告黄江红同意，与原告签订《歇业协议》。协议约定，如被告三个月完成施工改造，被告免除原告一个半月租金；如被告逾期两个月以上，即施工期超过五个月，则免除原告三个月租金作为补偿。协议还约定，在原告歇业期间，被告发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。截止2009年1月2日，原告共从被告处领取了4500元的补助费。被告于2008年12月18日完成对市场的提升改造，装饰市场于2009年2月28日正式重新营业。根据《歇业协议》，被告免除了原告四个半月的租金作为补偿，并向原告发放了4500元的补助费，被告已完全履行了自己的义务。综上所述，被告已按照与原告签订的《商位租赁合同》、《歇业协议》，完全履行了自己的义务。原告诉讼请求严重违反双方签订的《商位租赁合同》与《歇业协议》，请求贵院依法予以驳回，依法维护被告的合法权益。
反诉原告永佳公司反诉称：2008年3月10日，反诉原告与反诉被告签订《商位租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告所有的杭州装饰市场D区05号商位；年租金32400元，自2008年3月10日起至2009年3月9日止。合同签订后，反诉原告即依照合同约定，按约定时间、约定面积将涉案商位交付于反诉被告。2008年8月18日，反诉原告为了对市场进行整体提升改造，经征得反诉被告同意，与反诉被告签订《歇业协议》，约定如反诉原告三个月完成施工改造，反诉原告免除反诉被告一个半月租金；如反诉原告逾期两个月以上，即施工期超过五个月，则免除反诉被告三个月租金作为补偿。协议还约定，在反诉被告歇业期间，反诉原告发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。截止2009年1月2日，反诉被告共从反诉原告处领取了4500元补助费。2009年4月23日，反诉被告向贵院起诉要求解除双方签订的《商位租赁合同》。由于《歇业协议》是基于《商位租赁合同》而订立，《商位租赁合同》是《歇业协议》的基础合同，若《商位租赁合同》解除，《歇业协议》也应随之解除。现反诉原告已依《歇业协议》约定全部履行了义务，解除《歇业协议》，反诉被告应返还反诉原告向其发放的4500元补助费。故请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《歇业协议》；2.判令反诉被告立即返还原告向其发放的补助费4500元；3.判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告黄江红辩称：1.永佳公司的反诉的不能成立，歇业协议是双方真实意思表示，是永佳公司与黄江红就补偿达成协议。2.永佳公司解除歇业协议不符合合同法的相关规定。3.如果按照永佳公司反诉请求的逻辑，黄江红需要增加诉讼请求，要求永佳公司返还已支付的所有租金。故请求驳回永佳公司的反诉请求。
原告（反诉被告）黄江红向本院提交下列证据材料：
1.公证书1份，欲证明永佳公司2009年3月9日还没有完成装修，永佳公司存在违约的事实；
2.商位租赁合同1份，欲证明双方权利义务；
3.歇业协议1份，欲证明歇业的事实，和达成补偿的协议；
4.发票2份、收据1份，欲证明黄江红履行了义务；
5.通知1份，欲证明永佳公司违约的事实；
6.光盘1份，欲证明在2009年3月11日杭州电视台播放杭州装饰城还处在不能营业的情况。
被告（反诉原告）永佳公司向本院提交下列证据材料：
1.发放补助的情况1份，欲证明永佳公司按照协议向黄江红发放了相关补助；
2.今日早报广告版2份、广告照片1份、光盘1份，欲证明杭州装饰城家居生活广场在2009年2月28日已经开张，完成了部分改造。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）对黄江红提交的证据：永佳公司对证据1三性均有异议，根据内容上面写了到处都是堆放建筑材料，与事实不符，通往大门的道路被堵塞，通道是并没有完全堵塞，对公证书做的现场记录，在场是商铺的代表，身份有异议。对证据2真实性合法性没有异议。对证据3真实性合法性没有异议，对关联性，我们认为是因为提升改造而停业。对证据4三性没有异议。对证据5真实性合法性没有异议，对关联性有异议，我们认为通知是永佳公司向原告提出协议，是合法的。对证据6报道的真实性合法性没有异议，但是对其中的内容是有异议，因为它只是片面听取了一方的意见，没有客观地报道事实。本院认为，证据4永佳公司无异议，予以确认；证据1系公证文书，永佳公司未能提供足以推翻的相反证据，应予确认；证据2、3、5、6永佳公司对其真实性、合法性均无异议，且该些证据与案件相关联，故予以确认。
（二）对永佳公司提交的证据：黄江红对证据1没有异议。对证据2，三性均有异议，这只是永佳公司的一种陈述不能作为证据。本院认为，该组证据中的报纸广告系永佳公司在公开发行的报纸上登载，应予认定，广告照片及光盘能与报纸广告相互印证，也能与黄江红提供的公证录像相印证，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2008年3月11日，黄江红与永佳公司签订《商位租赁合同》，约定由黄江红承租永佳公司所有的杭州装饰市场（杭州装饰城）D区05号商位；租期1年，自2008年3月10日起至2009年3月9日止；年租金32400元。合同签订当日，黄江红即向永佳公司交纳摊位费32400元，综合服务费2430元，代收工商费960元，广告费1620元。永佳公司亦依约将商位交付黄江红使用。2008年8月18日，永佳公司为了对市场进行整体提升改造，与黄江红签订《歇业协议》，约定黄江红支持永佳公司对市场进行整体提升改造，愿意配合因市场提升改造工程需要暂时歇业。协议第二条约定：“永佳公司因施工期需要，并考虑到施工期间黄江红经营安全问题，要求黄江红暂时歇业三个月；永佳公司将采取免租期一个半月的方式作为补偿（合同期顺延）；歇业期自2008年8月18日起，至2008年11月17日止；”协议还约定，永佳公司保证在三个月内完成总体建筑结构施工，并使经营户在三个月后正常经营；如因永佳公司施工原因造成逾期的，永佳公司将根据逾期情况另行对黄江红进行补偿［逾期2个月内，参照本协议第二条作同等补偿；逾期2个月以上（含2个月），参照本协议第二条，作双倍补偿］。在黄江红歇业期间，永佳公司发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。永佳公司保证，在提升改造后，两年内不提升现有房价。黄江红现已领取4500元生活补助费。2009年2月28日杭州装饰城家居生活广场开始营业，永佳公司通过报纸广告、户外广告牌等形式进行了宣传。2009月3月5日，永佳公司向杭州装饰城C－G区经营户发通知称：杭州装饰城一期提升改造工程已于2008年12月18日结束。施工对C－G区经营户造成了不同程度的影响，现经公司研究决定，对装饰城C区北侧
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E区南侧经营户采取：营业房租金自2009年1月3日起计算，对部分商位（含黄江红承租商位）租金从1月3日至3月31日的房租减半收取。2009年3月9日，浙江省杭州市钱塘公证处应浙江天峰律师事务所申请，对杭州装饰城C、D、E一楼现场进行公证，公证书中的现场记录称：在现场看到到处都是施工堆放的材料和钢管，C、D、E区域通向大门口位置搭有脚手架，在C、D、E一楼的几个通道，地面没有铺地砖，上面没有吊顶，公证人员另制作现场录像一盘。2009年3月11日，杭州电视台“新闻楼外楼”节目报道了杭州装饰城部分商户因市场提升改造歇业而与永佳公司产生矛盾的新闻。
本院认为：黄江红与永佳公司签订的《商位租赁合同》和《歇业协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案的争议在于：
（一）关于黄江红要求解除双方的《商位租赁合同》并要求退还租金和保证金。黄江红与永佳公司签订的《商位租赁合同》及《歇业协议》中，均未约定解除合同的条款。现黄江红以永佳公司迟迟未能完成市场改造工程，损害了其合法利益，致使合同目的不能实现为由，要求解除《商位租赁合同》。本院认为，一方面，黄江红与永佳公司签订《商位租赁合同》，承租商位，其目的确系用于经营，但在永佳公司因市场提升改造而需黄江红歇业时，双方经协商自愿签订《歇业协议》，黄江红同意在市场提升改造期间暂时歇业，即黄江红同意因市场提升改造而暂时不能实现经营目的；相应的，永佳公司给予黄江红一定的免租期、发放生活补贴、二年内不提升房价等优惠措施。虽然永佳公司保证在3个月内完成总体建筑结构施工，但协议同时约定了逾期2个月内和逾期2个月以上的补偿方式。可见双方在签订《歇业协议》时对市场提升改造可能超过3个月、乃至超过5个月是有预期的，即黄江红在签订《歇业协议》时就对较长时间不能营业是有预期的，双方亦针对提升改造所需时间的长短而约定了不同的补偿条件，故黄江红以市场迟迟未完成提升改造为由要求解除合同缺乏依据。另一方面，截至2009年3月9日，市场虽仍有部分区域在进行施工，市场主通道亦因施工而阻塞，致使黄江红商位的经营受到一定的影响，永佳公司亦对该事实予以认可。但对黄江红商位所在区域的总体建筑结构施工已经完成，经提升改造后与黄江红承租商位连成一体的家居生活广场已于2009年2月28日正式对外营业，黄江红商位所在区域的一些商位也在经营，且该区域也有通道与家居生活广场相连，故黄江红以不能实现合同目的为由要求解除合同缺乏依据。因黄江红要求解除《商位租赁合同》缺乏依据，故黄江红要求永佳公司退还租金、保证金的请求也缺乏依据，本院不予支持。
（二）关于黄江红要求永佳公司赔偿违约损失。因永佳公司对市场进行提升改造，双方协商后签订《歇业协议》，黄江红同意歇业，永佳公司对黄江红进行补偿，即永佳公司发放黄江红4500元的生活补助，保证二年内不提升现有房价，根据提升改造的时间长短给予黄江红不同的免租期。协议中明确约定了市场提升改造在预定的三个月期限基础上逾期2个月以上的补偿方法，因此，黄江红认为永佳公司对市场的提升改造在预计的三个月基础上逾期二个月仍未完成，即属于违约，缺乏依据。《歇业协议》约定因黄江红歇业，永佳公司按照歇业时间而采取免租期的方式作为补偿，而并非约定由永佳公司对黄江红进行金钱补偿，故黄江红的该请求缺乏依据，本院不予支持。
（三）关于永佳公司要求解除与黄江红之间《歇业协议》并要求退还4500元补助费。永佳公司与黄江红签订的《歇业协议》系双方真实的意思表示，合同未约定解除事由，永佳公司亦未能提供证据证明其具备法定解除事由，故对永佳公司单方要求解除《歇业协议》的请求，本院不予支持。永佳公司发放给黄江红的4500元，系双方在《歇业协议》中明确约定的、在黄江红因市场提升改造而歇业的情况下发放的生活补助，现黄江红事实上也因市场提升改造而歇业，永佳公司要求退还该补助费缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）黄江红的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）浙江永佳集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1368元，减半收取684元，由黄江红负担；反诉案件受理费25元，由浙江永佳集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费1368元，反诉案件受理费25元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年七月二十七日
书 记 员 杨 帆