贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0222民初2243号原告贵州九城物业管理有限公司，住所地，贵州省盘县红果镇粮贸大厦三楼，注册号520222000260676，组织机构代码06771021-8。法定代表人杨杰，贵州九城物业管理有限公司总经理。特别授权委托代理人唐超林，女，1987年6月5日生，汉族，贵州九城物业管理有限公司职工，住重庆市梁平县。被告杨贵兰，女，1981年1月25日生，汉族，无固定职业，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县。原告贵州九城物业管理有限公司与被告杨贵兰物业服务合同纠纷一案，原告贵州九城物业管理有限公司于2016年5月10日向本院提起诉讼。本院受理后，适用简易程序由审判员管红兵独任审理，并于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告贵州九城物业管理有限公司的法定代表人杨杰、委托代理人唐超林，被告杨贵兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州九城物业管理有限公司诉称，2014年8月24日，原告与被告杨贵兰签订了《九城·半山世家物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，服务期限自被告与贵州九城房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起至本小区业主委员会与其他物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止。被告按照房屋面积向原告交纳物业管理费用，缴费时间为上一季度的最后十日，逾期缴费的被告则从逾期之日起按每日千分之五向原告支付违约金。被告入住后，依约向原告支付了2016年3月1日前的物业管理费，但在2016年3月1日后被告便未再向原告支付物业管理费及公共能源费。截至2016年5月31日，被告不仅未向原告支付2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业管理费，而且未按照协议约定向原告支付自2016年6月1日起至2016年8月31日止的物业管理费及公共能源费。被告在该小区的住房面积为111.93平方米，根据合同约定，被告应在每个季度前十日内向原告支付物业管理费503.70元，公共能源费30元，共计533.70元。故在原告提起诉讼时被告应向原告支付2016年3月1日起至2016年8月31日止的物业管理费及公共能源费。2016年3月1日至2016年5月31日的物业管理费被告已逾期92天，被告应支付违约金245.50元。原告为被告提供了物业管理服务，被告应根据合同约定向原告交纳物业管理费用。请求：1、判令被告支付原告物业管理费1?107.40元，违约金245.50元，合计1?312.90元。2、本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、《九城·半山世家物业服务协议》，《九城·半山世家业主临时管理规约》复印件各一份，用以证明原被告签订了物业管理合同，就原告为被告提供物业管理的相关事项进行了明确约定。原告在签订合同后为被告提供了物业管理服务。2、照片一组，用以证明被告参加原告组织的活动，原告为被告提供了优质的物业管理服务。被告对原告提供的上述证据均无异议。被告杨贵兰辩称，被告居住在半山世家小区，由原告提供物业管理服务，但原被告签订的物业管理协议约定，被告按季度向原告交纳物业管理费用，在每个季度最后十天向原告交纳前三个月的物业管理费，所以被告应在2016年5月21日至2016年5月31日期间向原告交纳2016年3月1日至2016年5月31日的物业管理费。2016年6月1日至2016年8月31日期间的物业管理费尚未到交费时间，被告不应向原告交纳该期间的物业管理费用，由于贵州九城房地产开发有限责任公司需向原告返还“三通费”，该款抵扣之后被告现不应向原告交纳物业管理费用。原被告签订的物业管理协议约定，被告逾期付款六个月构成违约，才支付违约金，现被告并未逾期六个月付款，故被告不应向原告支付违约金。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。被告杨贵兰向本院提交了以下证据：1、原告出具的收据，用以证明被告已向原告交纳了2016年3月1日之前的物业管理费。原告对该证据无异议。2、照片一组，用以证明小区卫生环境差，原告未为被告提供良好的物业服务。原告对该证据的质证意见是：该照片拍摄期间是绿化整改期间，不能客观反映原告提供服务的情况。对证据的分析认定，1、《九城·半山世家物业服务协议》，《九城·半山世家业主临时管理规约》，符合证据“三性”的规定，可以作为认定原被告签订了物业服务协议、临时管理规约，就原告为被告提供物业管理服务的相关事宜进行约定的依据。2、原告出具的收据，符合证据“三性”的规定，可以作为认定被告已向原告交纳了2016年3月1日前的物业管理费用的依据。3、原告提供的照片，被告提供的照片，符合证据“三性”的规定，可以作为认定原告为被告提供物业管理服务，服务过程中原告存在服务不到位的依据。经审理查明，被告杨贵兰向贵州九城房地产开发有限责任公司购买了贵州盘县红果镇江源路九城·半山世家小区1幢903号房屋，被告与贵州九城房地产开发有限责任公司约定购买的房屋建筑面积为111.93平方米，该房现尚未办理房屋产权证。2014年8月20日，原告贵州九城物业管理有限公司与被告杨贵兰签订《九城·半山世家物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务。该协议第六条约定“……共用的专项设备运行的能源消耗及损耗（包括公共区域照明、环境景观、厕所用水、用电等），独立计量核算，业主入住百分之八十五以后向业主据实分摊计收。住宅物业按户分摊，商业物业按平米分摊。如预使用发电机发电的能耗，另外实行据实分摊的原则（商业街按平方面积计算、住宅按户计算）。公摊费商业区按0.5元／平米计算。住宅按10元／户标准收取。物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳。建筑面积暂以购房合同的约定的建筑面积为准；但自政府部门核定产权面积后的次月1月1日起，以核定的产权面积为准，之间收取的物业服务费有出入的不再进行冲抵。……小高层住宅（电梯楼）：1.5元／月／平方米（计建筑面积），……”该协议第七条约定“……乙方（被告）应在房屋交付时一次性预付半年的物业服务费用，之后按季度（3个月）交纳，乙方或物业使用人应在每季度开始的前十日内履行交纳义务。逾期六个月未履行交纳义务的，按日按照欠费金额加收千分之五的违约金。”该协议第二十四条约定“乙方（被告）违反本协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按未付款项的千分之五交纳滞纳金（违约金）。”同日，原被告签订了《九城·半山世家业主临时管理规约》，该规约第三十七条约定“业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用或服务资金。物业的服务费用或服务资金按季度交纳，各业主应在每季度前十日内履行交费义务，逾期按每日千分之五的比例收取违约金。”该规约第四十六条规定“业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之五的标准支付违约金，拖欠费用3个月以上的，物业服务企业可依据本规约的授权，向违约业主提起诉讼。”原被告签订《九城·半山世家物业服务协议》，《九城·半山世家业主临时管理规约》后，原告依约为被告提供物业管理服务，被告于2014年8月24日向原告交纳了2014年9月1日起至2015年2月28日止的物业管理费，于2015年3月27日向原告交纳了2015年3月1日起至2016年2月29日止的物业管理费用。此期间，原被告因物业管理问题发生纠纷，被告自2016年3月1日起便未再向原告交纳物业管理费用。另查明，《九城·半山世家物业服务协议》，《九城·半山世家业主临时管理规约》合同文本由原告提供，原告与九城·半山世家小区业主所签订的《九城·半山世家物业服务协议》，《九城·半山世家业主临时管理规约》内容均相同。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告应向原告支付多少物业管理费用。2、被告是否应当向原告支付违约金。原告贵州九城物业管理有限公司与被告杨贵兰签订了《九城·半山世家物业服务协议》、《九城·半山世家业主临时管理规约》，就原告为被告提供物业管理服务相关事项进行约定，两份协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，原被告应依约履行合同义务。原告自2014年9月起开始为被告提供物业服务，被告应根据合同约定向原告支付物业管理费用。关于物业服务费的交纳时间，原告认为在每季度开始的前十日交纳下一季度的物业服务费用，被告则认为在每季度开始的前十日交纳上一季度的物业服务费用。对此本院认为，根据《九城·半山世家物业服务协议》第七条、《九城·半山世家业主临时管理规约》第三十七条的约定，物业管理费用采取预付方式，并按三个月为一季度进行交纳。实际履行合同过程中，原被告2014年9月1日起至2016年2月29日期间的物业管理费用也采用的是预付方式。故根据原被告的合同约定及双方履行合同的习惯，可以认定原被告采用的是被告先交费，原告后提供物业管理服务的方式履行合同。关于付款期间，原被告均确认被告于每个季度的最后十日交纳物业管理费，故原告在2016年2月18日之后便有权要求被告交纳2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业管理费，2016年5月21日之后有权要求被告交纳自2016年6月1日至2016年8月31日期间的物业管理费用，原告于2016年5月10日提起诉讼，仅有权要求被告交纳自2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业管理费，故原告要求被告交纳自2016年6月1日至2016年8月31日的物业管理费的诉讼请求本院不予支持。原被告签订的《九城·半山世家物业服务协议》约定，物业服务费按照每平方米每月1.5元计算，公共能源费按照每户每月10元计算，原被告对费用计算标准均无异议，因被告居住的房屋现尚未办理房屋产权登记，故应以购房合同的房屋面积计算物业管理费，故2016年3月1日至2016年5月31日期间被告应支付原告物业服务费503.55元（111.93平方米×1.5元／月·平方米×3个月≈503.70元），公共能源费30元（10元／月×3个月=30元），合计533.70元。被告辩解贵州九城房地产开发有限责任公司应向被告退还“三通”费，该费用应用以抵扣向原告交纳的物业管理费。因“三通”费用系被告支付给贵州九城房地产开发有限责任公司，贵州九城房地产开发有限责任公司与贵州九城物业管理有限公司为相互独立的主体，如需返还“三通”费用，也应由贵州九城房地产开发有限责任公司返还，与原告无关，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原被告签订的《九城·半山世家物业服务协议》、《九城·半山世家业主临时管理规约》对支付违约金的起算时间不一致，有条款约定从逾期交纳物业管理费六个月开始起算，有条款约定从逾期交纳物业管理费之日起开始起算。两份合同对违约金的起算时间约定存在矛盾之处，由于两份合同均是由原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式合同的条款理解发生争议的，对格式合同应作不利于格式条款提供一方的解释。故本案中对于违约金起算条款的理解应作不利于原告的理解，即违约金应自被告逾期交纳物业管理费六个月之日起开始计算。被告应在2016年3月1日前十日内向原告交纳物业管理费，其违约金应自被告逾期交纳物业管理费六个月时开计算，即自2016年9月1日起开始计算，原告提起诉讼时被告尚未逾期六个月，故被告不应向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条之规定，判决如下：一、被告杨贵兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州九城物业管理有限公司2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业管理费及公共能源费533.70元。二、驳回原告贵州九城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告贵州九城物业管理有限公司负担15元，由被告杨贵兰负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。如义务人未履行本判决书中规定的义务，权利人可在本判决书指定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  管红兵二〇一六年六月二日书记员  张忠能