辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终5355号上诉人（原审原告）：李志英，男，汉族，1960年10月12日出生，住址辽宁省新民市。委托代理人：陈春艳，女，汉族，1962年3月31日出生。被上诉人（原审被告）：辽宁吉隆房产开发有限公司，住所地新民市辽河大街58号。法定代表人：付强，该公司经理。委托代理人：鄢恒辉，辽宁振新律师事务所律师。上诉人李志英因与被上诉人辽宁吉隆房产开发有限公司(以下简称“吉隆公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2016）辽0181民初字4412号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李志英上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，支持原审诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：我方原审起诉的内容有三项：要求办证；逾期办证违约金；面积差款。原审只给判了面积差款，我上诉要求将前两项判了。被上诉人吉隆公司辩称：新民市政府为了要政绩将新民几个地块进行改造，新民市政府在规划该项目时就没有手续，导致我公司也没有拿到完整的审批手续，该地块还有7、8无法办理产权，包括上诉人在内，具体原因代理人说不清，政府正在协调中；本案不是商品房买卖合同，双方没有违约金的约定，主要责任也不在我方，我方不同意给付违约金。李志英向一审法院起诉请求：请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证、支付原告铁北汽配城2号楼东1门市楼逾期办理房屋所有权证的违约金188397.1元、返还原告超出合同约定面积部分购房款49850元并由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年5月12日，原告李志英作为被拆迁人（乙方）、被告吉隆公司作为拆迁人（甲方），双方签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》一份。协议约定：第二条乙方房屋的基本情况。房屋座位在城郊乡前营子，《房屋所有权证》编号：7-4-7601、7-4-7602，建筑面积65.56平方米、70.68平方米，使用面积/平方米，房屋所有权证（产籍卡）所标明的房屋设计用途为住宅（做门点）。第三条拆迁补偿金额。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：经双方实测面积：7-4-7601为49.33㎡，7-4-7602为69.96㎡，因为房证面积大于房证面积，所以按房证计算。住宅房屋：1.房屋的货币补偿金额：（65.56+70.68）㎡*1870元/㎡=254768.80元，3.住宅搬迁补助费二户：1200元，4.临时过渡补偿费：400元*10个月=4000元（第七条①）、无证房：129.868㎡*1000元/㎡=129868元。第四条产权调换房屋。甲方将座落在新北华城2#东侧1号的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为门市，该房屋为期房。期房的建筑面积199平方米，该房屋价款金额：1.产权调换房屋的价款总额：136.24㎡*1870元/㎡=254768.80元。2.补商品面积：（199-136.24）㎡*4300元/㎡=269.868元（计524636.80元）。第五条差价款结算。被拆除房屋与产权调换房屋差价款为134800元，由乙方支付给甲方。该款于2012年5月17日前结清。第六条乙方搬迁及产权调换房屋交付时间。乙方保证在2012年5月17日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除，损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2012年11月17日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方。第七条拆迁过渡方式。乙方根据甲方的条件选择下述第1种过渡方式：1.乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月400元，按18个月计算，计7200元。甲方先发给乙方10个月，计4000元，余8个月，计3200元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方。第八条违约责任。1.面积差异的处理：甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由甲方支付给乙方；当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积5平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按实际发生额的价格确定，由乙方支付给甲方……第九条补充条款。双方约定事项如下：①如提供虚假证件，此协议,为无效协议，后果由乙方负责。②待产权调换时双方结清产权调换差价进行产权调换。③此楼房面积超出本协议面积，乙方按商品价补偿。④双方其他无争议。⑤如乙方出现任何经济纠纷，由签字人员全部经济与法律责任。⑥办证时以房产核实面积为准，多退少补。⑦过渡补偿已结清”。2012年12月31日，被告吉隆公司取得新民市新柳街道前营子村（使用权面积12585㎡）的土地使用权证。2014年11月9日，被告吉隆公司将案涉的房屋交付给原告。因被告吉隆公司表示回迁的案涉房屋面积增加为213.97平方米，原告需向被告吉隆公司补交面积差价款74850元（因被告吉隆公司需要向原告支付过渡补偿费21850元，原告实际交款53000元）。原告当庭表示因被告吉隆公司表示不交纳该笔面积差价款就不向原告交付案涉房屋，无奈下才向被告吉隆公司交付了房屋面积差价款。对于面积差价款，原告表示，其认可交纳5平方米的面积差价款，超出协议约定的9.97平方米面积差价款则不应该交纳。另查明，2017年3月15日，新民市房产管理处出具《说明》一份，内容为：“新民市新北华城3#东3号门市、新北华城2#4-4-1室、新北华城2#东侧1号楼尚未在我处办理房屋初始登记证明，暂时不能办理房屋所有权证”。一审法院认为，原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，符合相关法律法规，合法有效，对双方均具有拘束力。关于原告主张被告协助其办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，虽被告现已向原告交付回迁房屋，被告仍负有协助原告办理房证的义务。但因案涉房屋尚未在相关部门办理房屋初始登记证明，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待案涉房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张被告应按照《最高人民法院的解释》第十八条的规定向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。首先，被告因本案的案涉房屋系基于原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》回迁安置的房屋，原、被告之间并未就案涉房屋签订商品房买卖合同，《最高人民法院的解释》是针对审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，不能适用本案。其次，在原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》并没有约定逾期办证违约责任的情况下，原告应对其因被告逾期办证受到的实际损失承担举证责任，本案中，原告并未就被告逾期办证对其造成损失提供明确证据予以证明，应承担相应的举证不能的法律责任。故对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可在有新的明确证据后另行起诉。关于原告主张被告应返还超出合同约定面积部分购房款49850元的诉讼请求。原告提出按照《最高人民法院的解释》的规定，原告（买受人）不承担此部分面积差价款的意见。因本案不适用《最高人民法院的解释》的规定，加之《城市房屋拆迁补偿安置协议》中已明确约定房屋面积最后以房产核量为准，按照市场价格多退少补。故对于原告的意见本院不予采纳。但因房产部门现尚未核定案涉房屋的实际面积，被告不具备要求原告交纳面积差价款的条件，故对于原告要求返还49850元的诉讼请求本院予以支持。被告可待房产部门核定案涉房屋实际增加面后再行向原告主张面积差价款。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第一条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告辽宁吉隆房产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告李志英超出合同约定面积购房款49850元；二、驳回原告李志英的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告李志英负担3846元，由被告辽宁吉隆房产开发有限公司负担1054元。二审中，李志英提供新民汽配城南侧回迁登记表及增加面积补差款的收据，证明其回迁的房屋是商品房，应该按照商品房买卖标准赔偿违约金。吉隆公司认为补的是面积差，不是商品房买卖。本院二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于李志英要求办理房产证的请求，因案涉房屋尚未在相关部门办理房屋初始登记证明，尚不具备办理房证的条件，故李志英此项诉讼请求，本院不予支持，上诉人可待案涉房屋具备办证条件时另行主张权利。关于李志英提出赔付逾期办理房产证违约金的请求，李志英主张吉隆房产应赔付逾期办理房证违约金的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但该条款的适用前提是双方存在商品房买卖法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，所谓商品房买卖必须是房地产开发企业向社会销售房屋，买受人支付价款，本案双方争议的房屋是因政府征收了李志英原先的房屋，因而通过吉隆公司为李志英回迁房屋，并未普通的向社会一般公众销售房屋，李志英作为买受人也没有向吉隆公司支付价款，所以对于李志英要求赔偿逾期办理房证违约金的请求不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，且由于双方签订的房屋回迁协议并未约定赔付逾期办理房证违约金，因此李志英的该项请求并无合同约定，也没有法律依据，故不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人李志英承担。本判决为终审判决。审 判 长  王惠丽审 判 员  相 蒙代理审判员  陈 铮二〇一七年六月二十八日书 记 员  张鑫桐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；