杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第757号
原告：广发银行股份有限公司杭州西湖支行。
代表人：连绍辉。
委托代理人：尉靖靖、陈玉。
被告：黄国华。
被告：赵启光。
上述两被告共同委托代理人：王斌。
被告：杭州昆仑之都房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋传良。
委托代理人：尹先宏。
原告广发银行股份有限公司杭州西湖支行诉被告黄国华、赵启光、杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑之都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，由代理审判员薛书松适用简易程序于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尉靖靖、陈玉、被告黄国华及黄国华、赵启光的共同委托代理人王斌、被告昆仑之都公司的委托代理人尹先宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年10月14日，原告与三被告签订编号为ZYXH100028的《贷款合同》，约定原告向被告黄国华提供贷款323万元，专项用于购买位于杭州市××××室、××××室，期限自2010年10月4日至2025年10月14日止；贷款利率为基准利率上浮10%计息，还款方式为等额本息。若被告黄国华未按期限还款，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收罚息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。如三被告违约的，原告有权以授信金额的5%收取违约金，有权立即宣布贷款提前到期，要求被告黄国华提前归还全部借款本息，承担全部费用，并要求被告赵启光、昆仑之都公司承担担保责任。合同约定，被告黄国华、赵启光以贷款所购的位于杭州市××××室、××××室房屋设定抵押，为其全部债务提供抵押担保。担保范围包括但不限于本金、利息、罚（复）息等及相关费用和原告为实现债权及抵押权的有关费用。2010年10月31日，原告与被告黄国华办理了预购商品房抵押权预告登记。同时，合同约定，被告赵启光、昆仑之都公司为被告黄国华的全部债务提供连带责任担保，被告昆仑之都公司的保证期间为自合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明交原告保管60日止。2010年10月19日，原告按约向被告黄国华发放贷款323万元，期限自2010年10月19日至2025年10月19日。在贷款期内，被告黄国华多次逾期还款，已构成违约。截至2013年11月19日，被告黄国华尚欠原告贷款本金2856334.96元，利息、罚息、复利共计51751.91元，另还需支付违约金161500元。故请求判令：1、被告黄国华归还原告贷款本金2856334.96元，支付利息、罚息、复利51751.91元（暂计算至2013年11月19日），此后按合同约定计算至本息付清之日；2、被告黄国华向原告支付违约金161500元；3、原告对被告黄国华、赵启光所购买的位于杭州市××××室、××××室房屋享有优先受偿权，有权对其折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿；4、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告黄国华承担；5、被告赵启光、昆仑之都公司对被告黄国华的上述债务承担连带清偿责任。
被告黄国华、赵启光共同答辩称：对借款事实无异议，两被告目前无力还款；被告黄国华已向原告支付了三年多利息，原告再主张违约金不合理；两被告希望被告昆仑之都公司能够履行保证责任向原告归还贷款，其再将所购房屋退还给被告昆仑之都公司。
被告昆仑之都公司答辩称：涉案房屋已具备办理房屋他项权证的条件，其要求被告黄国华按照合同约定办理房屋产权证，被告昆仑之都公司已于去年为被告黄国华垫付了一个月的贷款，已积极承担了保证责任，如继续让其承担保证责任不合理也不可行；原告已主张了利息、罚息和复利，原告的损失已得到补偿，故原告主张的违约金不应予以支持。
原告提交了下列证据材料：
1、《贷款合同》（编号：ZYXH100028）1份，证明被告黄国华向原告申请贷款的事实；
2、《预购商品房抵押权预告登记证书》2份，证明原告对涉案房屋享有抵押权的事实；
3、借款借据2份，证明原告依约向被告黄国华发放贷款的事实；
4、广发银行个人对账单1份，证明截至2013年11月19日，被告黄国华尚欠原告本息情况的事实。
原告提供的证据经质证，被告黄国华、赵启光均无异议；被告昆仑之都公司对证据1、2、3无异议，对证据4认为需要经过核对。
被告昆仑之都公司提供了诸暨市人民法院（2014）绍诸执民字第2301号协助执行通知书1份（复印件）作为证据材料，证明涉案房屋已被该院查封，如原告不主张优先权将损害被告昆仑之都公司利益的事实。
被告昆仑之都公司提供的证据经质证，原告认为该证据与本案无关；被告黄国华、赵启光对真实性无异议。
被告黄国华、赵启光未提供证据材料。
本院对当事人提供的证据认证如下：
原告提供的证据均为原件，且与本案有关联性，本院予以认定；被告昆仑之都公司提供的证据与本案无关联性，本院不予认定。
根据当事人的陈述及上述确认的证据，本院认定本案事实如下：
2010年10月14日，原告（贷款人、甲方）与被告黄国华（借款人、乙方；担保人、丙方）、被告赵启光、昆仑之都公司（担保人、丙方）签订《贷款合同》（编号：ZYXH100028），约定：甲方给予乙方的授信金额为人民币叁佰贰拾叁万元；本合同项下授信为非额度授信，借款期限为15年，自2010年10月14日至2025年10月14日止；借款品种为房屋按揭贷款；贷款利率按浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%计息；浮动方式为从中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%；本合同项下的借款具体用于个人住房按揭贷款（一手房），房产地址为杭州市××××室、××××室；乙方选定按等额本息偿还法偿还贷款本息；乙方应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息；本合同项下借款的担保方式为抵押及保证；丙方可以是两个或两个以上担保人共同担保，并且各种担保形式可以并存，抵押人在提供抵押担保的同时，提供本合同项下全部债务的连带责任担保，各担保人之间互负连带责任担保，无论物保是乙方提供还是丙方提供，甲方有权选择追偿顺序和执行顺序；乙方以自己的财产设定抵押，甲方放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人承诺仍然提供担保；保证人为被告昆仑之都公司；抵押人暨保证人为被告黄国华、赵启光；丙方自愿作为担保人，对乙方履行本合同所约定的债务提供担保，以保障甲方实现债权；本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、公证费、诉讼费、执行费、律师费、评估费、实现债权的费用和其他从属费用，由乙方偿还和承担；担保范围为乙方应偿还和承担的前述债务；本合同的保证方式为连带责任保证，如有多个保证人，各保证人承担连带共同保证责任；保证期间为自本合同生效之日起至乙方履行债务的最后一期到期日后两年，如果甲方依法或根据本合同约定书面要求乙方提前履行债务的，保证期间自本合同生效之日起至甲方书面通知乙方履行债务之日后两年；丙方中的房地产开发商提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保管陆拾日止；抵押人提供位于杭州市××××室、××××室的房屋向原告提供抵押担保；甲、乙、丙三方任何一方不履行或不完全履行本合同即构成违约，乙、丙方违约的，甲方有权每次以授信金额的5%对乙方、丙方收取违约金，宣布本合同及乙方与甲方之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他款项全部或部分立即到期。2010年10月31日，原告和被告黄国华就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得了房屋预告登记证明。
2010年10月19日，原告向被告黄国华提供借款3230000元，借款借据载明借款期限为15年，自2010年10月19日起至2025年10月19日止。被告黄国华自2013年9月21日起未按约定期限归还借款本息，至2013年11月19日，尚欠原告本金2856334.96元，利息50941.85元，罚息339.88元，复利470.18元。
本院认为：原告与被告黄国华、赵启光、昆仑之都公司签订的《贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告黄国华自2013年9月21日起未按照合同约定向原告归还贷款本息，已构成违约，原告有权宣布本案借款提前到期，故对原告要求被告黄国华归还尚欠借款本金，支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。原告已就被告黄国华的违约行为主张了罚息和复息，其未提供证据证明被告黄国华的违约行为给原告造成其他损失，故原告主张违约金无事实依据，本院不予支持。
原告与被告黄国华约定以其购买的涉案房屋向原告提供抵押，且双方就涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，故原告对该房屋享有优先受偿权。被告赵启光、昆仑之都公司为本案贷款向原告提供连带责任保证，应对上述款项向原告承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、黄国华于本判决生效之日起十日内归还广发银行股份有限公司杭州西湖支行借款本金2856334.96元，支付利息、罚息、复利51751.91元（计算至2013年11月19日），合计2908086.87元；2013年11月20日起的利息、罚息、复利，按未还本金为基数和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至本判决确定的履行之日；
二、广发银行股份有限公司杭州西湖支行有权以黄国华抵押的位于杭州市××××室、××××室的房屋优先受偿上述债务；
三、赵启光、杭州昆仑之都房地产开发有限公司对黄国华的上述债务承担连带责任；
四、驳回广发银行股份有限公司杭州西湖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15678元，财产保全申请费5000元，合计20678元，由广发银行股份有限公司杭州西湖支行负担825元，由黄国华负担19853元，其中黄国华负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院，赵启光、杭州昆仑之都房地产开发有限公司对黄国华负担的上述诉讼费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 薛书松
二〇一四年六月六日
代书 记员 张青青