河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终2066号
上诉人（原审原告）：王大申，又名王大森，男，汉族，住河南省叶县。
上诉人（原审原告）：王拴紧，男，汉族，住河南省叶县。
上诉人（原审原告）：孙线，女，汉族，住河南省叶县。
上诉人（原审原告）：王强，男，汉族，住河南省叶县。
四上诉人共同委托诉讼代理人：夏根立，河南星烁律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：苏现良，又名苏小军，男，汉族，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人：王献民，河南盐都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王二申，男，汉族，住河南省叶县。
原审第三人：白书峰，男，回族,住河南省叶县。
上诉人王大申、王拴紧、孙线、王强因与上诉人苏现良及被上诉人王二申、原审第三人白书峰确认合同无效纠纷一案，不服叶县人民法院（2016）豫0422民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王大申、王拴紧、孙线及王大申、王拴紧、孙线、王强四人的共同委托诉讼代理人夏根立，上诉人苏现良的委托诉讼代理人王献民，被上诉人王二申、原审第三人白书峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王大申、王拴紧、孙线、王强上诉请求：撤销一审判决并改判王二申与苏现良于2009年9月2日所签订的房产买卖协议无效，第三人苏现良、白书峰将该六间房屋恢复原状并赔偿因其非法强行拆除房屋而给王大申、王拴紧、孙线、王强造成的经济损失（按物价部门核定）；一、二审诉讼费均由被上诉人和原审第三人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。首先，上诉人孙线与王二申于1990年9月结婚，本案所争议的六间门面房建造于1991年王二申和孙线婚姻关系存续期间。虽然该房产在2004年李妮去世后，于2005年5月19日将西头三间过户在王二申的名下，并将土地证也登记在王二申名下，但该财产的取得仍是发生在王二申和孙线婚姻关系存续期间，应依法确定为夫妻共同财产。2004年3月1日的土地使用证上户名为王强，但王强当时尚不满十四周岁，属于无民事行为能力人，该财产仍是王二申和孙线婚姻关系期间所得的财产，亦应属夫妻共同财产。其次，本案诉争的协议所涉及的东头三间�屋，李妮在2004年8月份去世后，一直由王拴紧对外出租并收取租金，王拴紧、王大申、王二申并未因继承发生纠纷，并非法院审理的范畴。再次，王二申与苏现良签订的协议上诉人事先不知道，事后也未予追认，王强也是在被诱骗的情况下在声明上签字。原审判决对王二申未经共有人书面同意擅自处分共有财产的行为作出表见代理的认定，有损司法公正。二、王二申与苏现良于2009年9月2日所签订的房产买卖协议应依法被确认无效，原审认定协议部分有效属适用法律错误。三、原审判决认定协议部分无效，却对无效合同的处理结果不作任何处理，有损司法公正。合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承�相应的责任。王二申与苏现良恶意串通签订的合同无效，因该合同取得的财产应当相互返还。诉讼期间，第三人明知该房屋已发生纠纷，却在法院审理期间擅自强行拆除房屋，第三人的过错行为十分明显，因此应当判决苏现良将拆除的房屋恢复原状，不能恢复时应当依法评估折价赔偿给上诉人，并赔偿从房屋拆除之日起至恢复原状返还给上诉人之日止的房屋租金。原审既认定合同部分无效，又在本院认为部分认定上诉人主张第三人恢复原状理由不足不予支持，自相矛盾。
苏现良针对王大申、王拴紧、孙线、王强的上诉理由辩称，王二申在转让涉案房产前，持有全部房屋、土地证证件，为了贷款曾将涉案房屋、土地全部抵押，苏现良有理由相信王二申对涉案房产有完全的处分权，构成表见代理，双方所签的协议应当全部有效。王大申等四上诉人请求恢复原�和赔偿损失没有证据支持，应予驳回。
王二申针对王大申、王拴紧、孙线、王强的上诉理由辩称，王二申与苏现良签订的协议并非王二申的真实意思表示，关于王强的声明，是受苏现良胁迫所签的。
白书峰针对王大申、王拴紧、孙线、王强的上诉理由述称，王二申与苏现良签订的协议应是有效协议，王大申等四人的上诉理由不能成立，应予驳回。
苏现良上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项并改判驳回被上诉人王大申、王拴紧的诉讼请求，或者确认被上诉人王二申与上诉人苏现良所签订的协议书全部有效。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一审判决认为“王大申、王二申对李妮的合法财产依法享有继承权，东头三间房屋确有王大申、王拴紧继承的份额。王二申处分涉及其兄弟占有份额的房屋，事前没有同意，事后没有追认，应为无权处分，故对该部分财产的处分行为无效”属于适用法律错误。首先，王二申在将涉案房地产与上诉人交易之前，全部由王二申管控，六间房屋占用的土地，其使用权全部登记在王二申名下，房屋和土地不动产证件全部由王二申持有。其次，王二申在将涉案房地产与上诉人交易之前，曾经办理银行抵押贷款，将涉案房地产全部抵押给金融部门，以此证明王二申对涉案房地产有完全的处分权。再次，王二申在将涉案房地产与上诉人交易时，上诉人支付了合理对价，王二申将六间房屋的产权证件、土地使用权证、土地他项权证等全部交付给上诉人，既然六间房屋所占用的土地，其使用权证载明的使用者是王二申，王二申能够用该土地使用权抵押贷款，房屋所有权证均在王二申手里，产权证件上又没有被上诉人王大申、王拴紧的名�，王二申又承诺房地产如有争议，一切后果由其负担，那么上诉人有理由相信王二申对涉案六间房屋及土地享有处分权，其处分行为构成表见代理。一审判决仅仅认为王二申处分土地和房屋涉及孙线和王强的部分构成表见代理，而没有将王二申处分的一审认为王大申、王拴紧有继承份额的房产和土地属于表见代理，显然属于适用法律错误。最后，《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，转让建设用地使用权，附着于该土地上的建筑物及附属设施一并处分，转让建筑物及其附属设施，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。涉案土地使用权登记在王二申和儿子王强名下，王强授权王二申代表本人转让土地使用权，王二申有权处分涉案土地，那么涉案房屋附着于王二申有权处分的土地之上，根据房地一致原则，即使东头三间房屋登记�李妮、王二申名下，王二申对该三间房屋也拥有处分权，一审判决认为王二申无权处分属于适用法律错误。王二申和上诉人签订的房地产转让协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审判决适用《合同法》第五十一条、第五十二条规定，判决协议书中对王大申、王拴紧占有份额的房屋处分行为无效，明显属于适用法律错误。其错误判决有失公正，损害了不动产交易安全和苏现良的信赖利益。
王大申、王拴紧、孙线、王强针对苏现良的上诉理由辩称，王二申与苏现良签订的协议应是无效协议，王二申的行为是一种无权代理行为，不构成表见代理。苏现良的上诉理由不能成立，应予驳回。
王二申针对苏现良的上诉理由辩称，王二申与苏现良签订的合同是无效合同，涉案房屋应该归还给王大申等四上诉人。
白书峰针对苏现良的上诉理由述称，同意苏现良的上诉意见。
王大申、王拴紧、孙线、王强向一审法院起诉请求:依法确认王二申与苏现良于2009年9月2日所签订的协议无效，并要求按照无效合同的处理结果，由苏现良和王二申、白书峰将房屋恢复原状返还王大申、王拴紧、孙线、王强，并按照当时租金计算赔偿直接损失50万元。
一审法院认定事实：李妮育有女儿王秀花（又名王狗迷）、长子王大森、次子王二申、三子王拴紧。孙线与王二申于1990年9月22日登记结婚。王强系孙线与王二申之子。李妮与王二申于1991年在叶县外贸局西边健康路南边建造门面房6间，并于1994年10月25日办理房屋所有权证（房产证号：叶房私字第××号）。房产证显示：所有权人为李妮，共有人为王二森。2004年农历8月,李妮去世。王二申于2005年5月19日将上述6间门面房中的西头3间过户到自己名下，并办理房屋所有权证（房产证号：叶房私字第××号）。所有权人为王二申，未显示共有人。西头3间由王二申、孙线对外出租，东头3间由王拴紧对外出租。2009年9月2日，王二申与第三人苏现良签订一份协议书，内容为：“甲方：苏小军乙方：王二申经甲乙双方协商，本着双方自愿的原则，乙方愿将本人的房产及土地卖给苏小军永远为业。具体事宜如下：1.此房产及土地座落在叶县××路，（原广场南路）。北临健康路，东临外贸局，南临外贸局，西临自由路。东西长20米，南北长16.50米。2.此房产及土地作价为人民币壹佰万元整（人民币1000000元）。自本协议生效之日起由苏小军把房地产款壹佰万元一次性付给王二申。3.苏小军将房产及土地款付清后，苏小军自此拥有居住权、修建权、转让变卖权等一切权力，王二申不得干涉。4.原房地产如有争议或抵押，一切后果由王�申负担。此协议一式二份，苏小军、王二申各式一份。甲方签字：苏小军乙方签字：王二申2009年9月2日”。2009年9月2日，王二申给第三人苏现良出具一份收据，内容为：“收到条今收到苏小军现金壹佰万元正。（1000000元）王二申09.9.2”。2010年8月25日，王强出具一份声明，内容为“我叫王强，在叶县××××路南侧有房地产一处。南邻叶县外贸局、东邻叶县外贸局、西邻自由路、北邻王二申。该宗地南北宽10.80米，东西长20.0米，面积为216平方米。我作为该宗地的使用权人、委托我父亲王二申全权办理该宗土地使用权及地上附属物的拆迁、开发、转让等事宜。以上行为均代表本人实施，本人予以承认和追认。特此声明声明人：王强二零一零年八月二十五日”。2010年9月7日，第三人苏现良为王二申清偿银行借款，2010年9月9日，王二申给第三人苏现良出具一份收据，内容为�“收条今收到苏小军现金贰拾万正（200000）收款人：王二申2010.9.9”。王二申将叶房私字第××号、叶房私字第××号房屋所有权证以及叶国用（2004）字第1-17-044-01号国有土地使用证（该土地登记使用权人为王二申）一并交给了第三人苏现良，但上述6间门面房一直未交付给苏现良，门面房的租赁费用一直由王二申及其妻孙线和王拴紧收取。2011年3月份，苏现良通知上述6间门面房的承租户搬出该房屋，并告知王二申之妻孙线说将要扒掉该房屋进行开发时，王大森、王拴紧才知道王二申与苏现良之间的上述买卖行为。2011年3月30日，第三人苏现良与第三人白书峰签订协议将上述6间房屋等以160万元价格转让给白书峰。2011年5月29日，第三人苏现良等人将上述房屋开始扒掉。另查明：2004年3月1日叶县人民政府颁发叶国用（2004）字第1-17-044-01号国有土地使用证，将上述6间平房所占的土地使用者登记为王二申，该土地证载明的内容有：土地使用者为王二申，座落于健康路东××路南，地号为1-17-044-01，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为115.25平方米，四至范围为：北至健康路，东至外贸局过道，南至王强，西至自由路；东西长19.94米，南北宽5.78米。2007年7月叶县国土资源局颁发的叶他项（2007）字第07-005号土地他项权利证明书载明：该宗土地设定抵押日期自2007年7月11日起至2009年7月11日止。2004年3月1日叶县人民政府颁发叶国用（2004）字第1-17-044-02号国有土地使用证，该土地证载明的内容有：土地使用者为王强，座落于昆阳镇××路东××路南，地号为1-17-044-02，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为202.93平方米，四至范围为：北至王二申，东至外贸局过道，南至外贸局，西至自由路；北边东西长19.94米，南边东西长18.90米，西边南北宽9.50米，东边南北宽11.40米。经叶县法院调查，王秀花（又名王狗迷）不愿意参加本案诉讼，也不主张权利。
一审法院认为，王二申所出卖的房屋及土地，其中6间房屋系李妮、王二申共同共有。其后，王二申将这6间房屋中的3间所有权人登记为王二申，其他3间房屋仍为李妮、王二申共有。国土资源局为6间房屋所占的土地颁发的国有土地使用证登记的土地使用者为王二申，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨，由此可看出该块土地除王二申为土地使用者外，没有涉及到他人。本案涉及的王二申签订协议转让的国有土地使用证登记的土地使用者为王强的土地，已得到王强的追认。王二申处分土地和房屋涉及孙线和王强的部分，基于其夫妻、父子关系，第三人有理由相信其为表见代理，且王二申已将登记户名为王强、王二申、李妮的房产证、土地证交付第三人。而房产证、土地证上并无王大申、王拴紧的名字。故王二申处分其个人财产及其子、夫妻共同财产的行为有效。但王大申、王拴紧对李妮的合法财产，依法享有继承权。6间房屋中东头3间房屋，确有王大申、王拴紧应继承的份额，现王二申处分涉及其兄弟占有份额的房屋，事前没经同意，事后没有追认，应为无权处分。故对该部分财产的处分行为无效。王大申、王拴紧、孙线、王强主张王二申及第三人苏现良将房屋恢复原状返还王大申、王拴紧、孙线、王强，理由不足，请求赔偿损失50万元，证据不足，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百五十条规定，判决：一、确认被告王二申与第三人苏现良签订的协议书中对原告王大申、王拴紧占有份额的房屋的处分无效。二、驳回原告王大申、王拴紧、孙线、王强的其他诉讼请求。案件受理费8900元，由原告王大森、王拴紧、孙线、王强负担8850元，被告王二申负担50元。
本院二审期间，王大申、王拴紧、孙线、王强围绕上诉请求依法提交叶县人民检察院检察建议书（复印件）一份，意欲证明叶县人民法院发出公告后，苏现良仍在施工，对损失的扩大存在过错。本院组织当事人对该证据进行了质证。苏现良对该证据的质证意见为：该证据是复印件，缺少原件核对，不能作为证据使用，且该证据涉及的内容与本案没有关联，不能作为王大申等四人索赔的证据。王二申对该证据的质证意见为：该证据合法有效。白书峰对该证据的质证意见为：同苏现良的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点在于王二申与苏现良于2009年9月2日所签订的协议的效力该如何认定，以及王大申、王拴紧、孙线、王强四上诉人要求苏现良、白书峰将涉案六间房屋恢复原状并赔偿因强行拆除造成的直接经济损失应否支持。对此,本院结合一、二审查明的事实,以及双方的上诉、答辩理由,综合分析评议如下:
一、关于王二申与苏现良于2009年9月2日所签订的协议的效力该如何认定问题。经查，本案争议所涉及的叶房私字第××号房屋所有权证书显示的所有权人为王大申、王二申、王拴紧的母亲李妮，共有权人为王二申。也就是说，在李妮去世前，该6间房屋归李妮、王二申二人共同共有，与王大申、王拴紧没有关系。但在李妮（于2004年农历8月）去世后，王大申、王二申、王拴紧等法定继承人均对原归李妮所有的部分享有继承权，除非王大申、王拴紧等法定继承人明确表示对原归李妮所有的部分放弃继承�该部分房屋的产权依法归王大申、王二申、王拴紧等法定继承人共同共有或按份共有。从一、二申查明的事实来看，在李妮去世后，王二申于2005年5月将这6间房屋中的3间的所有权人变更登记为王二申，证明叶县国土资源局及王二申本人均认可王二申仅对该3间房屋拥有完全的所有权，另外3间房屋的所有权需通过法定继承来确定。而另外3间房屋自李妮去世后至房屋被强行拆除前一直由王栓紧对外出租并收取租金这一客观事实，也充分证明王拴紧等法定继承人不仅没有放弃对该3间房屋的法定继承，并且已经在实际行使对该3间房屋的处分权利，故王二申无权擅自对该3间房屋的所有权进行处分。依据我国合同法第51条之规定，王二申与苏现良签订协议处分涉案房屋及土地，涉及该3间房屋的部分，应得到对该3间房屋有法定继承权的王大申、王栓紧等人的追认，或者是王二申在签订涉案协议后取得对该3间房屋的处分权。但从2009年9月2日涉案协议签订后直至涉案房屋被拆除前长达一年半的时间内，该3间房屋仍一直由王拴紧对外出租并收取租金这一客观情况，以及王大申、王栓紧在2011年3月得知涉案协议签订的情况后，即出面进行交涉，并于2011年4月起诉要求确认涉案协议无效这些客观事实来看，王二申与苏现良签订涉案协议后，对涉及王二申无权擅自处分的该3间房屋部分，王大申、王拴紧等有处分权人并未对王二申的处分行为予以追认，王二申也未在签订涉案协议后取得该3间房屋的处分权，故原审判决确认王二申与苏现良于2009年9月2日签订的协议书中对王大申、王拴紧占有份额的房屋部分的处分无效并无不当。
至于王二申与苏现良所签订的涉案协议所涉及的另外3间房屋及涉案土地部分，经查，王二申与孙线系夫妻关系，�现良在与王二申签订涉案协议时，涉案房屋西头3间及所占用土地确系二人的夫妻共同财产，但正是基于二人的夫妻关系，苏现良在与王二申签订涉案协议时有理由相信王二申对孙线享有代理权，故王二申对该部分房地产的处分构成表见代理。同理，对于登记在王二申儿子王强名下的土地部分，也正是基于王二申与王强的父子关系，苏现良在签订涉案协议时有理由相信王二申对王强享有代理权，故王二申对该部分土地的处分也构成表见代理。且王强于2010年8月25日向苏现良出具“声明”时，已年满20周岁，属于完全民事行为能力人，现有证据不能证明王强是在受到诱骗的情况下出具该“声明”的，故应视为王强对其父王二申签订涉案协议的行为予以追认。而对于王强出具“声明”这一重大行为，孙线作为一直与王强共同生活的王强的母亲不可能不知情，但直至2011年4月王大申、王拴紧起诉时，在长达8个月的时间内，孙线并未通过有效途径对此提出过异议，故应视为孙线也对王二申签订协议处分其共有财产的行为予以追认。综上，王二申签订协议处分其与孙线的夫妻共同财产及登记在王强名下财产的行为构成表见代理，且应视为得到了孙线、王强的事后追认，故原审判决确认涉案协议对该部分房地产的处分有效亦无不妥，王大申、王拴紧、孙线、王强关于王二申对该部分房地产的处分亦属无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于苏现良上诉所称王二申对涉案6间房屋及土地的处分均构成表见代理，原审判决确认涉案协议部分无效属适用法律错误的上诉理由，本院认为，苏现良在签订涉案协议处理重大财产事项之前，有义务查清协议所涉及房地产的产权归属情况，并与相关权利人进行充分沟通协商后再决定是否签订涉案协议。其作为心智健全的成年人，在2009年9月2日签订涉案协议时，应当了解涉案房屋登记的所有权人李妮是否健在，是否授权共有权人王二申处分涉案房屋；在知悉李妮已去世的情况下，应当查明对原归李妮所有房屋有继承权人员是否授权王二申处分相关房屋。但客观事实表明，苏现良并未尽到上述注意义务。而王大申、王栓紧在涉案协议签订时，均早已成家另过，并未与王二申一家共同居住生活，故王二申对涉案地房产的处分，相对于其成年兄弟王大申、王拴紧来说，不能构成表见代理。且按照常理，苏现良在签订了涉案协议并按协议约定履行了支付对价的合同义务后，应该主张收取涉案房屋的租金，但直到2011年3月，在长达1年半的时间内，涉案6间房屋东头3间的租金仍由王拴紧收取，对此苏现良不能作出合理解释。因此，苏现良上诉所称的王二申对涉案6间�屋及土地的处分均构成表见代理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于王大申、王拴紧、孙线、王强四上诉人要求苏现良、白书峰将涉案六间房屋恢复原状并赔偿因强行拆除造成的直接经济损失应否支持问题。经查，苏现良、白书峰在王大申、王拴紧已起诉要求确认涉案协议无效，涉案协议效力待定的情况下，仍强行将涉案房屋拆除，确实存在过错，应予赔偿相关损失。但因王大申、王拴紧在涉案房地产中所占有份额需通过分家析产另行确定，不属于本案审理的范围，相关赔偿数额本案无法确定，且本案的协议不属于全部无效，涉案房屋早已被拆除重建，已不适宜恢复原状，因此，原审对王大申等四上诉人要求苏现良、白书峰将涉案六间房屋恢复原状并赔偿因强行拆除造成的直接经济损失未予支持亦无不当，但王大申等人要求赔偿损失的诉求可在涉案房地产分家析产后另案主张解决。
综上所述，王大申、王拴紧、孙线、王强及苏现良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由苏现良负担100元，由王大申、王拴紧、孙线、王强负担8800元。
本判决为终审判决。
审判长 侯晓宏
审判员 郭国会
审判员 谢小丽
二〇一七年七月五日
书记员 尚亚晓