山西省阳泉市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0302民初955号
原告阳泉市佳和典当有限责任公司。
法定代表人王秀林，职务董事长。
委托代理人史银全，山西君衡律师事务所律师。
被告张鲲，男，1979年出生，汉族，现住阳泉市。
原告阳泉市佳和典当有限责任公司诉被告张鲲借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告阳泉市佳和典当有限责任公司的委托代理人史银全到庭参加诉讼，被告张鲲经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阳泉市佳和典当有限责任公司诉称，2013年7月23日，被告张鲲与原告签订了房地产借款抵押合同，被告向原告借款350000元，借款期限从2013年7月23日至2013年10月22日。借款期限届满后，被告未偿还借款，被告通过与原告协商，于2014年5月20日签订了房地产借款抵押展期协议书，协议约定，展期期限至2015年7月22日。展期期限届满后，被告也未按照合同及协议的约定履行偿还利息、综合费用及借款本金的义务，故原告提起诉讼请求1、判决被告偿还本金350000元及相应利息和综合费用（按合同及协议约定计算，直至还清借款本金为止）；2、判决原告在350000元债权范围内对被告张鲲所有的位于阳泉市××区号住房一套享有优先受偿的权利；3、诉讼费由被告承担。
被告张鲲未进行答辩。
经审理查明，2013年7月23日，原告阳泉市佳和典当有限责任公司作为甲方，被告张鲲作为乙方签订了《房地产借款抵押合同》，合同主要内容为：”第二条：被告张鲲将位于阳泉市××区号、面积为142.66平方米的住宅抵押给原告，被告向原告借款350000元。第三条：抵押房产担保范围为借款本金、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等处分抵押房地产的费用以及可能产生的甲方代垫费用和其他费用。第四条：借款金额为350000元，借款月利率1%，月综合费率2.5%，借款期限为2013年7月23日至2013年10月22日，借款期内及借款期限届满后5日内，经甲乙双方协商同意可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》，《续当凭证》上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效，如需重新办理房地产抵押登记的，乙方应按照甲方要求办理登记手续。第十二条：借款期限或借款展期届满后5日内，乙方不履行债务或者不能完全履行债务的，房地产抵押权即实现。甲方有权行使抵押权，处分抵押房地产”。合同签订当天，原告借给被告350000元，被告为原告出具借据，借据上注明”期限自2013年7月23日至2013年10月22日止，第一个月利息12250元预扣”。合同约定的还款期限届满后，被告未如期归还原告借款。2014年5月20日，原告与被告签订了《房地产借款抵押合同》项下的《房地产借款抵押展期协议书》，主要内容为”第四条：原借款金额为350000元。第六条：展期借款利率为月息40‰。第七条：展期期限自2013年10月23日至2015年7月22日。第八条：在展期内，借款方应主动归还借款；到期不还，不再重新展期，贷款方按逾期贷款向借款方按日计收万分之五的利息。第九条：抵押贷款的抵押人确认，原合同的抵押物继续作为偿还本协议展期借款本息的抵押，若借款方不能按协议期限清偿贷款方的款项时，贷款方有权处分抵押物并从处分抵押物价款中优先受偿。”展期期限届满后，被告亦未偿还原告借款。
另查明，原告与被告于2013年7月23日在阳泉市房屋产权产籍登记中心为被告所有的位于阳泉市××区号房屋办理了阳房他证开字第FT000035**号房屋他项权抵押登记。2014年5月23日，原、被告双方在阳泉市房屋产权产籍登记中心为被告张鲲所有的位于阳泉市××区号房屋办理了阳房他证开字第FT000042**号抵押权展期登记,抵押的债权数额为350000元。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产借款抵押合同》及其项下的《房地产借款抵押展期协议书》，其内容关于利率的约定部分无效，无效部分不影响其他部分效力，本院对其他有效部分予以确认。合同签订后，双方当事人应当按照约定履行其义务，被告应当在约定期限内偿还原告借款。借款期限届满后，被告并未按照双方约定履行偿还原告借款本金及利息的义务，构成违约，故被告张鲲应承担违约责任。对于借款本金350000元，因双方在借据中注明应将第一个月利息12250元预扣，法律规定预先在本金中扣除利息的，应将实际出借的金额认定为本金，故本院认定原告为被告提供的借款本金为337750元（350000元-12250元）。对于原告要求被告支付2013年7月23日至2013年10月22日月利率1%的利息，根据《典当管理办法》第三十七条规定：典当当金利率按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。中国人民银行2013年6个月同期贷款年利率为5.6%，原、被告双方约定的月利率1%超过了法律规定的年利率5.6%，故本院认定自2013年7月23日至2013年10月22日的利息应计算为4728.5元（337750元*5.6%÷12个月*3个月）。对于原告要求被告支付的2013年7月23日至2013年10月22日的综合费用按月综合费率2.5%计算，《典当管理办法》第三十八条规定，典当综合费用包括各种服务及管理费用。房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰，双方约定符合法律规定，故本院认定2013年7月23日至2013年10月22日的综合费用应计算为25331.25元（337750元*2.5%*3个月）。故2013年7月23日至2013年10月22日被告应支付原告利息、综合费用共计30059.75元（4728.5元+25331.25元）,但是2013年7月23日至2013年10月22日被告实际支付原告利息、综合费用、滞纳金共计37975元（12250元*3个月+1225元），故多支付的部分7915.25元（37975元-30059.75元）应当折抵本金，故典当期限届满后即截至2013年10月22日被告欠原告的本金为329834.75元（337750元-7915.25元）。关于原、被告双方签订的期限为2013年10月23日至2015年7月22日的《房地产借款抵押展期协议书》，双方在协议中仅约定展期内的利息以及展期届满后的利息，其实际具有民间借贷的性质，故本院认定双方签订的展期协议实为民间借贷关系，约定的月利率为4%，即年利率为48%。因被告已实际支付原告2013年10月23日至2014年7月22日的利息共计183500元（19250元+19250元+26000元+24000元+20000元+20000元+17500元+17500元+20000元），法律规定借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效，故对于被告已支付原告的利息按年利率36%应计算为2013年10月23日至2014年7月22日利息为89055.38元（329834.75元*36%÷12个月*9个月），故被告向原告多支付的利息94444.62元（183500元-89055.38元）应当折抵本金，故截至到2014年7月22日被告借原告的本金为235390.13元（329834.75元-94444.62元）。2014年7月23日至2015年7月22日，被告未偿还原告借款利息，双方约定的月利率4%超过了法律保护的年利率24%，故被告应支付原告2014年7月23日至2015年7月22日的利息按年利率24%应计算为56493.63元（235390.13元*24%*1年）。综上，被告应偿还原告本金235390.13元，2014年7月23日至2015年7月22日的利息56493.63元，共计291883.76元。关于原告主张被告在展期届满后按日计收万分之五的利息，符合法律规定，故本院认定被告应支付原告以本金235390.13元为基数，按日利率万分之五计算自2015年7月23日至实际还款之日的逾期利息。因原、被告已对被告所有的位于阳泉市××区号住房在阳泉市房屋产权产籍登记中心进行了抵押权登记以及抵押权展期登记，故被告不履行到期债务时，原告在350000元债权范围内对该房屋实现抵押权后享有优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》五十六条、第六十条第一款、一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《典当管理办法》第三十七条、第三十八条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、被告张鲲于本判决生效之日起十日内支付原告阳泉市佳和典当有限责任公司借款本金及利息共计291883.76元。
二、被告张鲲支付原告阳泉市佳和典当有限责任公司展期届满后借款的逾期利息（以本金235390.13元为基数，自2015年7月23日至实际还款之日，按日利率万分之五计算）。
三、原告阳泉市佳和典当有限责任公司在350000元债权范围内对被告张鲲所有的位于阳泉市××区号房屋享有优先受偿权。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5679元，公告费560元，共计6239元，由被告张鲲负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。
审 判 长 王兰萍
人民陪审员 栗占勇
人民陪审员 窦欣茹
二〇一七年九月一日
书 记 员 唐 奇