浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1895号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石荣根。
委托代理人：刘秀娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：岳东晨。
上诉人石荣根因与被上诉人岳东晨租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2014年6月，岳东晨、石荣根经协商签订《场地租赁合同》一份，合同第一条约定：石荣根保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况约定：石荣根出租给岳东晨的房屋位于浙江省杭州市余杭区瓶窑镇圣堂村圣堂头32号；出租房屋面积及场地面积共700平方米，石荣根提供约100平方米的房屋并设置应有卫生间、厨房、卧室并相互独立分开，水电设施齐备，包括10KW的三相电；场地改进要求：场地硬化并满足设备进厂生产经营所需，围墙在地平的基础上高为1.8米，场地里另外搭设高2米，面积约80平方米棚子，相对应的棚子下面的地必须水泥硬化；第四条租赁期限、用途约定：1、该房屋场地租赁期共10年，租期开始时间，从该场地及房屋整理后适合使用且岳东晨实际进驻之日算起；2、该场地作为存放维修设备、居住、生产经营使用等；第五条租金及支付方式约定：该房屋场地租金第一个五年每年18000元，第二个五年每年20000元；房屋租金支付方式每半年支付每年租金的50%；第九条合同的解除与终止约定：双方可以协商变更或终止本合同；石荣根有以下行为之一的，岳东晨有权解除合同：1、不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；2、石荣根未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，因石荣根的原因造成岳东晨解除租赁合同给岳东晨造成的损失由石荣根补偿给岳东晨，并按违约条款处理；岳东晨有下列行为之一的，石荣根有权解除合同，收回出租房屋：1、利用承租房屋进行违法犯罪活动的；2、逾期3个月未交纳按约定应当由岳东晨交纳的各项费用，已经给石荣根造成严重损害的；3、拖欠租金累计3个月以上；第十一条石荣根违约责任处理规定约定：1、石荣根因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付岳东晨本合同租期租金总额10%的违约金，石荣根除应按约定支付违约金外，还应对超过违约金以外的场地搬迁等损失进行赔偿；2、石荣根因房屋及场地权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，属于石荣根违约，石荣根应赔偿岳东晨搬迁费用及生产经营损失；第十二条岳东晨违约责任约定：1、租赁期间，岳东晨有下列行为之一的，石荣根有权终止合同，收回该房屋，岳东晨应按照合同总租金的10%向石荣根支付违约金，若支付的违约金不足弥补石荣根损失的，岳东晨还应该承担赔偿责任；（1）利用该房屋进行违法犯罪活动的；（2）拖欠房租累计3个月以上的；2、在租赁期内，岳东晨未经石荣根同意中途擅自退租的，岳东晨应该按合同总租金10%的额度向石荣根支付违约金；3、岳东晨如逾期3个月支付租金，每逾期一日，则岳东晨须按日租金的1倍支付滞纳金；第十六条其他约定事项约定：1、石荣根做好大门确保场地存放设备安全，整理夯实场地后做混凝土地坪，工程质量应满足生产经营需要，场地路面如有破损，石荣根应即时修补，不能影响岳东晨使用；2、设备进出借用相关道路遇到的问题，由石荣根自己解决，特别是邻居的道路，如遭遇阻挡或修复费用由石荣根自己解决和承担，进场道路的宽度（9.6的货车自由进去）和强度由石荣根保证。合同签订后，石荣根开始整理场地并砌筑场地的围墙及房屋等工作，岳东晨于2014年6月26日支付给石荣根租房订金5000元。但石荣根工作进展缓慢未达到合同约定的租赁条件。2015年2月8日，岳东晨之妻周小焕因石荣根要求进入场地协商后续改进施工事宜，石荣根承诺进一步整改，周小焕在石荣根持有的《场地租赁合同》第四条租赁期限、用途的约定中日期的空白处填入了日期，为“即2015年4月1日开始至2025年3月31日终止”。但石荣根未完全按合同约定的达到场地夯实、围墙高度1.8米、附属房屋建筑面积100平方米、场地水泥硬化、场地里棚子面积80平方米，高度2米等的要求，导致岳东晨不能把机器设备转入该场地使用。石荣根也没有提供房屋、场地建筑的有效权属凭证。为此，岳东晨诉至原审法院，以石荣根违反合同约定的实质条件，不能符合岳东晨生产经营需要，经催促石荣根拒绝整改，构成违约为由，请求：1、判令石荣根返还订金5000元；2、判令石荣根支付违约金19000元；3、判令石荣根承担岳东晨支付的诉讼费及误工费等。本案在一审审理过程中，石荣根提起反诉，以已向岳东晨提供了符合要求的场地，岳东晨未按时进场，构成违约为由，请求：1、判令依法解除岳东晨、石荣根之间的《场地租赁合同》；2、判令由岳东晨向石荣根支付2014年4月1日至2016年1月5日期间的场地租金13750元，实际产生的租金计算至法院判令合同解除之日止；3、判令由岳东晨向石荣根赔偿因达到岳东晨租赁场地需要所支出的实际损失26820元；4、判令因岳东晨拖欠房屋租金3个月以上的违约金19000元。
原审法院认为，岳东晨、石荣根之间自愿协商签订的《场地租赁合同》，不违反法律的规定，应属有效。岳东晨、石荣根均应按合同的约定全面履行自己的义务。岳东晨为实现合同目的，支付石荣根租赁订金。但石荣根没有提供有合法产权凭证和符合建筑用地要求许可从事生产经营的房屋和土地，也没有按合同约定完成夯实场地后做混凝土地坪等全部设施，经岳东晨催促后，至今仍未整改完成，致使岳东晨未能进场使用，以实现合同目的，已构成违约，应承担相应的民事责任。故岳东晨要求石荣根返还订金并支付违约金，理由正当，原审法院予以支持。但违约金的计算，考虑岳东晨尚未实际进场使用，以全部租期十年的租金为基数来计算过高，原审法院酌情予以减少，按二年计算为3600元。石荣根抗辩系岳东晨在石荣根完成各项建筑设施后，经催告未按时进场使用，属岳东晨违约，但无充分有效的证据予以证明，原审法院不予采信。因岳东晨尚未实际进场使用租赁标的物，租赁尚未开始。石荣根持有的《场地租赁合同》上填写的租赁起止日期无证据证明由岳东晨授权其妻签署，岳东晨也不予追认；即使岳东晨之妻签署有效，但石荣根至今未按签署的日期完成合同约定的全部建筑设施，未能达到岳东晨租赁的合同目的，也构成违约。且石荣根修筑的设施属石荣根所有，要求岳东晨赔偿构筑建筑设施的全部费用也不合理。故对石荣根反诉要求岳东晨支付租金、赔偿因构筑建筑设施而支出的全部费用、支付违约金的请求，依据不足，理由不当，原审法院不予支持。鉴于岳东晨、石荣根均同意解除双方签订的《场地租赁合同》，不违反法律的规定，原审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、岳东晨与石荣根之间签订的《场地租赁合同》于判决生效之日起解除。二、石荣根返还岳东晨租赁订金5000元，限于判决生效后十日内付清。三、石荣根支付岳东晨违约金3600元，限于判决生效后十日内付清。四、驳回岳东晨的其他诉讼请求。五、驳回石荣根的其他诉讼请求。如果石荣根未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费400元，减半收取200元，由岳东晨负担128元，由石荣根负担72元；反诉案件受理费645元，由石荣根负担。
宣判后，石荣根不服，向本院提起上诉称：一、原审判决关于石荣根是否按合同约定完成夯实场地后做混凝土地坪等全部设施的认定是错误的。石荣根已经根据合同约定内容对土地进行了夯实、围墙高度修建达1.8米，修建了附属房屋，场地也进行了硬化，并搭建了场地棚子，场地已经符合岳东晨的使用要求，石荣根为履行上述合同约定义务共支出26820元。现案涉场地一直闲置，导致部分建筑物锈化。二、原审判决对石荣根提交的《场地租赁合同》认定错误。案涉《场地租赁合同》第四条租赁期限的约定日期为“即2015年4月1日开始至2025年3月31日终止”，该处的签字是由岳东晨妻子代为签字的，该事实岳东晨也是认可的，夫妻之间有法定的代理关系，其签字完全可以代表岳东晨的真实意思表示。且双方提交的《场地租赁合同》有出入时，应当以签订时间在后的合同为准，岳东晨完全没有按照有效的租赁合同约定的日期入驻场地，已经严重违反合同约定。三、原审判决关于案涉场地是否用于生产经营用途的事实认定错误。案涉场地并不是出租给岳东晨用于类似从事销售经营活动的，该块场地是岳东晨用于堆放建设工程所需器材的，类似于仓库，并没有改变土地性质用于从事生产经营，并没有违反国家的强制性规定。事实上，岳东晨一直恶意拖延进场时间，在案涉合同期间又重新与第三人签订了场地租赁协议，故其无法实现承租案涉场地的目的，岳东晨严重违约。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回岳东晨的本诉请求，支持石荣根提出的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由岳东晨承担。
被上诉人岳东晨在二审期间辩称：一、关于岳东晨承租案涉场地的具体要求，《场地租赁合同》中已经明确约定，但从现场照片可以看出，场地未硬化，80平方米维修棚子对应的场地没有水泥硬化，围墙高度未达1.8米，10KW的三线电没有合法安装手续。二、关于案涉《场地租赁合同》的相关事实认定问题，在双方签订合同后，在岳东晨验收房屋场地整改过程中，发现整改未达要求，导致岳东晨的机器设备无法进场，岳东晨多次要求石荣根进行整改，但石荣根未整改。岳东晨妻子的签字是在石荣根承诺增加租赁面积和水泥硬化等改进场地的条件下签字，石荣根在此过程中存在诱导行为，且岳东晨在知晓该事实后已经明确告知石荣根对修改合同并不认可，并再次要求石荣根整改场地以实现合同目的，但石荣根未予理睬，故岳东晨才起诉至原审法院。三、关于《场地租赁合同》约定的房屋土地产权问题，在签订合同后岳东晨发现，案涉场地房屋改进建设没有合法手续，土地系不允许硬化的土地，石荣根也无法提供出租房屋的合法产权证，岳东晨承租案涉房屋土地的合同目的根本无法实现。四、岳东晨租赁案涉场地房屋的目的明确，在签订合同前，岳东晨明确告知石荣根租赁场地房屋系用于修理存放机器，用以生产经营，所以在合同中对房屋土地整改有特殊的要求，但石荣根的整改未达合同要求。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回石荣根上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案上诉的争议焦点系石荣根对案涉场地所进行的整改是否符合合同要求。双方签订的《场地租赁合同》第二条第4款约定“场地改进要求：场地硬化并满足设备进厂生产经营所需，围墙在地平的基础上高为1.8米，场地里另外搭设高2米，面积约80平方米棚子，相对应的棚子下面的地必须水泥硬化”、第十六条其他约定事项第1款约定“石荣根做好大门确保场地存放设备安全，整理夯实场地后做混凝土地坪，工程质量应满足生产经营需要，场地路面如有破损，石荣根应即时修补，不能影响岳东晨使用”，从该两个合同条款的约定内容可知，石荣根对于场地改进系为满足岳东晨生产经营所需是清楚的，而且岳东晨对于场地的硬化提出了较高的要求及具体的标准即整理夯实场地后做混凝土地坪，现石荣根并未提供充分有效的证据证明其已经按照合同约定完成了所有的场地改进要求，故原审法院认定石荣根未按合同约定改进场地的行为影响了岳东晨承租案涉场地的合同目的的实现，系违约行为，并无不当。至于石荣根提出的岳东晨妻子已经签署合同起止时间，应视作岳东晨已经进场的上诉理由，本院经审查后认为，石荣根提供的《场地租赁合同》中对租赁面积和租赁期限进行了修改，而租赁面积及租赁期限系租赁合同的重要合同内容，合同当事人以外的第三人对该相关内容的修改应事先征得合同相对人的委托或者事后得到合同相对人的追认，现石荣根并未提交证据证明岳东晨妻子的行为系受岳东晨委托，且岳东晨事后亦未对此予以追认，故仅凭岳东晨妻子的签字行为尚不足以认定岳东晨已经同意进场并开始起算租赁期限，故石荣根的该上诉理由，本院不予采纳。综合前述分析，原审法院认定案涉《场地租赁合同》解除的违约方系石荣根，并据此作出的判决，认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1045元，由上诉人石荣根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 张一文
代理审判员 毕克来
二〇一六年七月十一日
书 记 员 吴梦姣