浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第492号
上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地：浙江省东阳市白云街道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：赵敬、吴俊霞，浙江森泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：缪嵘，农民。
被上诉人（原审原告）：曾绍兰，农民。
两被上诉人共同委托代理人：陈蔚，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）为与被上诉人缪嵘、曾绍兰商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东民初字第2500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
缪嵘、曾绍兰起诉称：缪嵘、曾绍兰与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，约定缪嵘、曾绍兰向德兴房产公司购买位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢2309室的房屋（以下简称涉案房屋）。缪嵘、曾绍兰于2010年12月3日向德兴房产公司支付购房价款375240元，于2012年5月19日补交购房价款480元。根据合同约定，德兴房产公司应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付给缪嵘、曾绍兰使用，并应于2013年12月30日前将涉案房屋的土地证及房产证交付给缪嵘、曾绍兰。德兴房产公司至今仍未将涉案房屋的权属证书交付给缪嵘、曾绍兰。缪嵘、曾绍兰请求判令德兴房产公司：1、支付缪嵘、曾绍兰逾期交房违约金16886元（从2011年12月30日起每日按已交付房价款375240元的万分之五计算至2012年3月30日止）；2、协助缪嵘、曾绍兰办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证；3、支付缪嵘、曾绍兰逾期交付房屋所有权证和土地使用证的违约金（自2013年12月31日起每日按已付房价款375720的万分之一计算至实际交付之日止）；4、承担本案诉讼费。
德兴房产公司在原审中辩称：一、我公司和缪嵘、曾绍兰签订商品房买卖合同的时间是2012年8月25日，签订合同时就已经过了合同上约定的交房时间，双方实际约定的交房时间并不是合同上写明的交房时间，我公司不存在逾期交房的行为。之所以合同上写的交房时间是2011年12月30日，是因为我公司在房管处备案的合同样本上写的交房时间是2011年12月30日，后续签订的合同中该部分内容必须和备案的合同一致，否则后续签订的合同不能备案。二、即使我公司逾期交房，缪嵘、曾绍兰起诉时已经过了两年的诉讼时效，不应支持其诉讼请求。同时，合同约定的违约金过高，应当减少。
原审法院认定：缪嵘、曾绍兰系夫妻关系。缪嵘、曾绍兰有意购买涉案房屋，于2010年12月3日向德兴房产公司全额支付了房价款375240元，并于2012年5月19日补交了房价款差价480元，总房价款为375720元。2012年8月25日，缪嵘、曾绍兰与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份，主要内容为：第三条、买受人所购商品房位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢2309室，建筑面积共62.54平方米。第五条、该商品房总价款叁拾柒万伍千贰百肆拾元整。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。第七条、买受人已付购房款（人民币）叁拾柒万伍千贰百肆拾元整。第九条、出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。第十条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。第十六条、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。德兴房产公司于2012年3月30日将涉案房屋交付给缪嵘、曾绍兰。另查明，（2014）东民初字第1221号民事判决书中对以下事实进行了认定：2010年9月19日，黄志文、杨华与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份。（2014）东民初字第1222号民事判决书中对以下事实进行了认定：2011年12月30日，被告在其义乌市的营业点及涉案小区均张贴公告，内容为“尊敬的各位紫荆公寓业主：目前紫荆公寓工程已竣工，因交付备案手续未完备，现决定延期交付并承诺最迟在2012年3月31日前交付给业主，延期阶段按合同约定补偿。”2013年12月30日，被告又在其营业点及涉案小区均张贴“告知书”，主要内容为：“对符合合同约定业主所产生的违约金已部分从业主应交的专项维修资金、物业管理费中抵扣，剩余部分我公司安排在2014年4月30日前卖车库时进行结算，多退少补。如有继续做证的业主，可以先行办理，房产契税由自己先垫付，不急做证的业主，可以在结算时再办理。”
原审法院认为：本案争议焦点为：1、德兴房产公司逾期交房的行为是否已构成违约？2、如果构成违约，缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求是否已超过诉讼时效？关于争议焦点1，德兴房产公司辩称双方签订商品房买卖合同的时间为2012年8月25日，而合同上约定的交房时间为2011年12月30日，如果以合同上约定的交房时间为准，那么在签订合同时德兴房产公司就已经构成违约，明显对其不利。之所以双方签订的合同中约定的交房时间为2011年12月30日，是因为德兴房产公司在取得商品房预售许可后需要将合同样本在房管部门备案，在备案后对交房时间等内容不能进行更改，实际上双方对交房时间另有约定。该院认为，根据该院作出的（2014）东民初字第1221号民事判决书中认定的事实，德兴房产公司在2010年9月19日前就已经具备与缪嵘、曾绍兰签订商品房买卖合同的条件。同时，缪嵘、曾绍兰在2010年12月3日就已经将涉案房屋的房价款付清，其时德兴房产公司就应当与缪嵘、曾绍兰签订商品房买卖合同。即使德兴房产公司所称的合同中有关交房时间等内容不能更改的情况属实，合同样本中的交房时间也是由德兴房产公司确定的，其应当对该承诺负责。综上，虽然缪嵘、曾绍兰与德兴房产公司签订合同的时间在合同中约定的交房时间之后，但合同中对交房时间进行约定的条款对德兴房产公司依然有效，德兴房产公司逾期交付涉案房屋的行为已经构成违约。关于争议焦点2，缪嵘、曾绍兰申请该院调取了（2014）东民初字第1222号案卷中的告知书1份，以证明缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求未超过诉讼时效。德兴房产公司对该告知书的真实性无异议，但认为该告知书是针对于德兴房产公司已经经过协商且出具过“承诺书”的H区购房者，并非针对缪嵘、曾绍兰出具的，德兴房产公司也未将该告知书出具或发送给原告。该院认为，该告知书内容中写明的告知对象为符合合同约定的紫荆H区业主，缪嵘、曾绍兰作为紫荆庄园H区的业主且已经与德兴房产公司签订了商品房买卖合同，其应视为是该告知书的告知对象。根据该院作出的（2014）东民初字第1222号民事判决书中认定的事实，德兴房产公司于2013年12月30日将该告知书张贴于其位于义乌市的营业点及紫荆庄园H区，该行为应视为该告知书的送达对象为所有紫荆庄园H区的业主。同时，在该告知书中德兴房产公司明确表示其同意向符合合同约定的业主支付逾期交房的违约金，该情形符合《中华人民共和国民法通则》第一百四十条中规定的当事人一方同意履行义务的情形，故缪嵘、曾绍兰向德兴房产公司主张逾期交房违约金的权利的诉讼时效在2013年12月30日中断。综上，缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求未超过诉讼时效。该院认为：缪嵘、曾绍兰与德兴房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。按照合同约定，德兴房产公司应于2011年12月30日前交房，但实际交房时间为2012年3月30日。缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不违反合同约定，应予支持，但计算违约金的期间应是2011年12月31日至2012年3月30日。按照合同约定，德兴房产公司应于2013年12月30日前将涉案房屋的土地使用证或土地使用证明和房屋所有权证交付给缪嵘、曾绍兰，但至今未交付。缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司支付逾期交付土地使用证、房屋所有权证违约金的诉讼请求不违反合同约定，应予支持。缪嵘、曾绍兰要求德兴房产公司协助其办理涉案房屋土地使用证和房屋所有权证的诉讼请求合理，应予支持。经计算，德兴房产公司应支付的逾期交房违约金为16885.8元（375240×0.5‰×90）。综上，缪嵘、曾绍兰的诉讼请求大部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告缪嵘、曾绍兰逾期交房违约金16885.8元。二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告缪嵘、曾绍兰逾期交付土地使用证和房屋所有权证的违约金（自2013年12月31日起按已交付房价款375720元×0.1‰的标准计算至实际交付之日止）。三、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助原告缪嵘、曾绍兰办理东阳市白云街道江南紫荆庄园H区5幢505室房屋的土地使用证和房屋所有权证。四、驳回原告缪嵘、曾绍兰的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，减半收取111元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司承担。
宣判后，德兴房产公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。（2014）东民初字第1221号民事判决书只是对上诉人与黄志文、杨华签订了商品房买卖合同一份进行认定，并不能说明上诉人在2010年9月19日前就已具备与两被上诉人签订商品房买卖合同的条件。签订商品房买卖合同也不一定要在买受人付清房款时签订，两被上诉人于2012年5月19日才交清涉案房屋房款。合同中约定的交房时间与交付初始土地、房屋权属证书的时间并不是双方约定的交付时间。合同签订于2012年8月25日，而交房时间是2011年12月30日，不符合常理。实际交房时间为2012年3月份符合双方在商品房预约阶段的约定，交付权属证书的时间尚未到期。合同中约定的时间仅是因为合同样本已在房管部门备案，不能进行更改。且办理权属证书系两被上诉人的义务，不是上诉人的义务。故上诉人并不存在逾期交房和逾期交付产权证的违约情形。二、原审法院适用法律错误。告知书是针对上诉人与购房户已协商、出具过承诺书的该部分紫荆庄园H区购房户，并未针对两被上诉人。故上诉人并未同意向两被上诉人支付逾期交房的违约金。两被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应支持。三、即便上诉人存在违约情形，合同中约定的违约金明显过高，应予以减少。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人缪嵘、曾绍兰在二审中辩称：一、2010年12月3日，被上诉人已经支付完毕全部购房款，当时上诉人已经具备签订房屋买卖合同的条件，但上诉人没有和被上诉人签订合同，而且具体购房合同签订时间以及交房时间、办证时间都是由上诉人来确定，合同中条款也都由上诉人订立，故该合同是双方真实意思表示，上诉人应按照购房合同的约定履行义务，其已经构成违约，应承担相应违约责任。二、被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。上诉人曾在涉案小区和其营业点张贴过告知书，告知书的对象为所有涉案小区的业主，在告知书中，上诉人已明确表示其同意向符合合同条件的业主交付违约金，故诉讼时效于2013年12月30日中断。三、上诉人如认为合同约定的违约金过高，其应提供相应证据予以证明。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案二审的主要争议焦点在于上诉人是否存在逾期交房的违约情形。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2011年12月30日前交房；虽然合同签订时间为2012年
8月25日，上诉人实际交房时间为2012年3月30日，但上诉人在签订合同时已明知实际交房时间，其仍在合同中约定交房时间为2011年12月30日并承诺相应的违约责任，应视为对自身权利的处分。上诉人称双方对交房时间、办证时间另有约定，但其并未提供证据予以证明，其关于合同样本已备案、交房时间等内容不能更改的辩称不能成立，本院不予采信。此外，涉案合同明确记载购房款为375240元，而两被上诉人早于2010年12月3日已付清该房款，在该小区其他房屋已具备签订商品房买卖合同的情形下，一审法院认为涉案房屋在同一时期亦具备签订商品房买卖合同的条件并无不当。关于诉讼时效的问题。因上诉人出具的告知书台头中明确表明是针对“紫荆H区业主”，两被上诉人明确属于该告知书告知对象，上诉人在该告知书中的承诺亦对两被上诉人有效，故涉案诉讼时效并未超过。根据合同约定，上诉人负有办理并交付涉案房屋初始登记权属证书的义务，而上诉人至今未能履行，理应承担相应的逾期办证违约金。上诉人认为合同中约定的违约金明显过高，但并未能提供相应证据予以证明，且经审查，本案并不存在违约金明显过高的情形。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
代理审判员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一五年四月二十七日
代书 记员 盛 菲