江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第0098号
原告许文义。
委托代理人朱国辉。
被告南通盛唐置业有限公司，住所地在南通市港闸区通宁大道99号，组织机构代码78499057-4。
诉讼代表人朱玉强。
委托代理人顾展新、黄慧。
原告许文义与被告南通盛唐置业有限公司（以下简称“盛唐公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，依法由审判员孙兴旺独任审判，适用简易程序于2014年3月4日、4月10日公开开庭进行了审理。原告许文义及其委托代理人朱国辉，被告盛唐公司的委托代理人顾展新、黄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许文义诉称，2012年12月6日，其与盛唐公司签订十七份房屋买卖合同，约定盛唐公司将处于开发建设中的十七套房屋出售给其等。合同签订后，其向盛唐公司交纳了购房款，盛唐公司亦向其出具了购房款收据。2012年12月10日，双方至南通市住房保障和房产管理局（以下简称“南通房管局”）就前述十七套房屋办理了房屋的预告登记手续。然而，盛唐公司尚未向其履行交房义务，且于2013年9月6日被法院裁定破产重整。其得知盛唐公司进入重整后已向盛唐公司管理人申报了要求盛唐公司交房并承担违约金的债权。但盛唐公司管理人以其申报债权不实为由未予确认。为维护其自身合法权益，现要求法院判决确认前述十七份购房合同合法有效。
被告盛唐公司辩称，其与许文义之间并不存在预售房屋买卖合同关系，实际是民间借贷关系。其于2012年4月20日与许文义签订协议书并出具借条，约定其因开发房产需要向许文义借款400万元，借期三个月，按年利率20%计息；为了保证到期能还本付息，作为借款担保其将位于通宁大道99号通宁天地2号楼房产同意网签至许文义名下，双方签订正式房屋买卖合同并一起到房管部门办理备案手续，当日，许文义给其400万元。其与许文义所订立的借款相关协议中涉及法律禁止的流质契约条款，因流质条款无效，其基于流质条款而与许文义签订的购房合同亦属无效。故要求驳回原告许文义要求法院判决确认案涉十七份购房合同合法有效的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月13日，通宁天地2幢“1701～1709、1801～1808”十七套房屋，以买受人为许文义，在南通房管局进行网签备案登记。同年4月20日，许文义与盛唐公司签订协议书一份，盛唐公司及盛唐公司股东蔡川、李俊同时向许文义出具借条一张，约定盛唐公司因开发房产所需向许文义借款400万元，借期三个月，于同年7月19日还本付息，按年利率20%计息；盛唐公司将位于通宁大道西侧“通宁天地”2号楼房产网签至许文义名下，双方签订正式的房屋买卖合同并一同到房管部门办理备案手续（编号见附件）作为借款担保；在盛唐公司还清本息之前，未经许文义同意不得对外销售、租赁或设定抵押，不得撤销网上销售登记备案的相关手续；盛唐公司于同年7月19日还清借款本息后，许文义将上述房产回签至盛唐公司名下，并配合盛唐公司到房管部门办理撤销网上销售登记相关手续；若盛唐公司到期不能按时还本付息，则将上述房产按3500元∕㎡抵偿给许文义并按借款额的20%支付违约金，房产所有权转移给许文义，盛唐公司须按网签价格向许文义提供购房正式发票并协助办理房产登记手续；蔡川、李俊为盛唐公司履行前述借款协议提供保证担保等。盛唐公司因借款期满后未能偿还借款，于同年8月6日与许文义再次签订一份协议，约定因盛唐公司经营困难，无法按时归还许文义的借款本息，将借款期间已网签备案担保给许文义的位于南通市港闸区通宁大道西侧、永和路南侧“通宁天地2号楼”十六套房屋（1701～1709、1801～1807）按4500元∕㎡价格折价给许文义抵偿上述债务……；盛唐公司须于2013年3月31日前将所涉房屋交付给许文义，并协助许文义办理房产登记手续，所产生的税费按国家规定各自承担；盛唐公司在2012年8月31日前还款50%本息，余款必须于2012年10月30日前本息全部还清，盛唐公司按期履行上述还款义务，许文义同意盛唐公司按4500元∕㎡回购，若盛唐公司未能按期履行上述还款义务，许文义有权要求盛唐公司全额归还借款本息等。同年10月25日，海安县人民法院立案受理了许文义诉盛唐公司、蔡川、李俊民间借贷纠纷一案。同年11月8日，盛唐公司向许文义出具承诺书，承诺其于2012年11月20日前还款36万元（详见8月6日承诺书），于2012年11月30日前还利息26万元（8月6日至11月9日）；盛唐公司于2012年12月底前将以4800∕㎡的价格回购，2013年元月底前将以4950元∕㎡的价格回购，许文义在收到回购款后将退出相应价值的房屋，逾期盛唐公司将自动放弃回购权；盛唐公司在2012年11月9日开具十七套房屋的预付款收据，并在2012年11月20日前按4500∕㎡开具正式发票；盛唐公司如无法按期回购房屋，无条件将上述房屋交付给许文义，并办理交房手续、办理产权证等一切相关手续并承担相应的税金等。同年11月9日，盛唐公司向许文义开具并交付金额为400万元的“1701～1709、1801～1808”十七套房屋购房款收据一张。同年11月22日，许文义以双方当事人已协商解决纠纷为由向海安县人民法院撤回起诉。同年12月6日，许文义与盛唐公司签订前述十七套房屋的买卖合同。同年12月17日，前述十七套房屋以许文义、张桂林为“买受人”在南通房管局进行预购商品房预告登记。
2013年4月2日，盛唐公司书面通知许文义，案涉房屋延期至同年12月31日交房。2013年9月6日，本院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年11月1日，许文义向盛唐公司重整管理人申报案涉房屋买卖合同项下的债权。2014年1月28日，盛唐公司重整管理人以书面通知方式对许文义申报的案涉房屋买卖合同项下债权不予确认。
另查，许文义与张桂林系夫妻关系。2011年11月4日，盛唐公司与案外人朱云芳、李东华签订ST002C1601商品房买卖合同，约定通宁天地2号楼1601室的价格为8112.5元∕㎡。
以上事实，有原告许文义提供的结婚证、房款收据、（2013）港商破字第0002-1号民事裁定书、申报债权不予确认通知书、告业主通知书、（2012）安商初字第0408号案件诉讼材料、2012年8月6日协议书、承诺书各一份，商品房买卖合同、房屋预告登记证明书、房屋权属登记收件收据各十七份；被告盛唐公司提供的2012年4月20日协议书及借条、银行业务专用凭证、破产重整债权申报表、南通房管局房屋买卖合同网上备案查询证明、ST002C1601商品房买卖合同及购房发票各一份；本案庭审笔录在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告许文义基于其与被告盛唐公司之间民间借贷合同的履行，而与被告盛唐公司订立案涉房屋买卖合同这一事实，双方当事人之间并无实质性争议。本案争议的焦点在于，原告许文义与被告盛唐公司基于借贷关系的履行而签订的商品房买卖合同是否合法有效？
首先，案涉房屋买卖合同的签订系因借款协议而产生。
就原告许文义提供的购房合同、房屋买卖预告登记证书、购房款收据、告业主通知书等证据而言，许文义与盛唐公司之间具有买卖案涉房屋的表象。但就双方2012年4月20日《协议书》中“盛唐公司将位于通宁大道西侧“通宁天地”2号楼房产网签至许文义名下，双方签订正式的房屋买卖合同并一同到房管部门办理备案手续（编号见附件）作为借款担保；在盛唐公司还清本息之前，未经许文义同意不得对外销售、租赁或设定抵押，不得撤销网上销售登记备案的相关手续；盛唐公司于同年7月19日还清借款本息后，许文义将上述房产回签至盛唐公司名下，并配合盛唐公司到房管部门办理撤销网上销售登记相关手续；若盛唐公司到期不能按时还本付息，则将上述房产按3500元∕㎡抵偿给许文义并按借款额的20%支付违约金，房产所有权转移给许文义，盛唐公司须按网签价格向许文义提供购房正式发票并协助办理房产登记手续”；2012年8月6日协议书中“因盛唐公司经营困难，无法按时归还许文义的借款本息，将借款期间已网签备案担保给许文义的位于南通市港闸区通宁大道西侧、永和路南侧通宁天地2号楼十六套房屋（1701～1709、1801～1807）按4500元∕㎡价格折价给许文义抵偿上述债务……”的约定而言，如果盛唐公司如期还本付息，许文义诉称的所谓案涉房屋买卖事实就不再发生。双方于2012年12月6日就案涉十七套房屋签订买卖合同的真实合意仍是双方于2012年4月20日、8月6日订立借款协议时已确立的“以房抵债”的意思表示。双方之间并无真实的房屋买卖合意。
其次，案涉房屋买卖合同具备担保属性，而不具有买卖属性。
认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。就2012年11月8日承诺书中“……盛唐公司于2012年12月底前将以4800∕㎡的价格回购，2013年元月底前将以4950元∕㎡的价格回购，许文义在收到回购款后将退出相应价值的房屋，逾期盛唐公司将自动放弃回购权；盛唐公司在2012年11月9日开具十七套房屋的预付款收据，并在2012年11月20日前按4500∕㎡开具正式发票；盛唐公司如无法按期回购房屋，无条件将上述房屋交付给许文义，并办理交房手续、办理产权证等一切相关手续并承担相应的税金等”的约定而言，盛唐公司对案涉房屋享有的回购权说明许文义最终追求的还是借款本息，案涉房屋只是在盛唐公司确无履行给付借款本息能力的情况下，并通过买卖方式让许文义实现借款债权。许文义与盛唐公司在履行前述借款协议过程中订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过“以房抵债”的担保方式实现许文义对盛唐公司所享有的借款债权。因此，案涉房屋买卖合同具有明显的借款担保性质，而非其自身所展示出的买卖表象性质。
再者，通过房屋买卖担保借款债权属于非典型性担保，具有“流质契约”实质而无效。
就双方的借款协议约定而言，双方订立房屋买卖合同的目的是为了担保许文义借款债权的实现。在担保方式上应当办理合法的房屋产权抵押登记手续，而不是采取网签备案房屋买卖合同这种方式。鉴于双方未办理抵押登记，网签备案房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为只能认定为非典型的担保方式。鉴于这种非典型的担保涉及了以房抵债的约定内容，属于变相的“流质契约”，且违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的我国物权法强制性规定，故该担保方式的约定属于无效条款。许文义诉称的案涉房屋买卖合同也因系双方当事人通谋的虚伪意思表示而无效。
综上所述，原告许文义主张确认案涉十七份房屋买卖合同合法有效的请求依法不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回原告许文义的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告许文义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。
审判员 孙兴旺
二〇一四年四月十八日
书记员 许媛媛
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。（反用）
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。（反用）
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。