广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2513号
原告：骆汉明，身份证住址广州市荔湾区。
原告：骆扬，身份证住址广州市荔湾区。
两原告共同委托代理人：李伟，广东恒生律师事务所律师。
被告：余柱年，户籍地址广州市越秀区。
被告：余锦萍（兼被告余柱年的委托代理人），户籍地址广州市越秀区。
原告骆某、骆扬诉被告余锦萍、余柱年共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆某、骆扬及其共同委托代理人李伟，被告余锦萍（兼被告余柱年委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：骆某是骆扬的父亲，骆扬与余锦萍原是恋爱关系，双方原准备于2009年结婚。原告骆某出资购买了广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房给骆扬作为婚房。购房款141342元及办理房产证的税费都由骆某所出。办理房产证时，余锦萍要求骆扬在房产证上加上她的名字，余柱年因为想迁户口也要求骆扬在房产证上加上他的名字。由于骆扬与余锦萍当时正处于热恋中，双方感情很好并且已经到了准备结婚的阶段，所以骆扬就答应了两被告的要求在房产证上加上了他们的名字。房产证办理之后，余锦萍与骆扬因为感情不和而分手。分手后，骆某、骆扬多次要求两被告将涉案房屋即广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房返还，协助两原告将涉案房屋的所有权变更为两原告所有的变更登记手续，但两被告一直拖延拒不协助。迫于无奈，两原告只能要求两被告支付房款，请求对房产进行分割。为维护自身合法权益，特起诉至人民法院，请求人民法院判令：1.被告余锦萍、余柱年向原告骆某支付广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房的购房款70671元及其利息22862.23元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2009年10月22日至被告实际付清之日止）；2.对广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房依平均份额按份共有进行分割；3.本案诉讼费用由两被告承担。
在2014年11月25日的庭审中，原告增加一项诉讼请求，即请求人民法院判决两被告将广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房的房屋钥匙交还给两原告。经法庭释明，其增加诉讼请求的申请超过了法定的期限，可以另案起诉，原告坚持该项诉讼请求。
被告辩称：被告一家人是涉案房屋买卖前的原拆迁安置房的承租户，自1982年开始承租涉案房屋。1985年12月31日与出租单位广东省日用品工业公司签订了长期的《房屋租赁合约》，房租按照有关政策规定的公房标准缴纳，属于长期的公房租户。2009年由于涉案房屋年代久远，维护费用大，出租方有意将其按照“弃租买产权”的价格出售给承租户，以避免引起法律争议。被告余锦萍与原告骆扬自2003年开始相识并恋爱，在被告洽谈购房期间，原告提出由其出资全部的购房款，被告与卖方协商由原告、被告两家各占一半产权的事宜，被告当时碍于恋爱关系就答应了原告的请求。2009年10月与涉案房屋的出租方签订了购房合同，涉案房屋的产权由原、被告两家各占一半。广州市房管部门于2010年2月25日将涉案房屋核准登记在原、被告四人名下共有。涉案房屋如果分割将导致无法实际独立居住，也无法进行各自独立的房地产权登记，原告要求分割的诉讼请求没有依据。综上被告已经履行了为原告协助办理涉案房屋的办证义务，而原告却编造理由侵害被告的合法权益，实属无理取闹，恶意诉讼，故意令被告疲惫不堪。恳请法院查明事实并驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年10月22日，广东省畜产进出口集团公司（以下简称广东畜产公司）作为卖方（甲方）与骆某、骆扬、余锦萍、余柱年作为买方（乙方）签订了《房地产买卖合同》，其中约定：“第一条、甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方……（一）该房地产坐落在广州市东山区东华西路三拱直街7号705房，房地产权证号：穗房地证字第××号。（二）房屋类型（使用性质）为住宅。建筑结构为钢筋混凝土，层数8，建筑时间1983年，房屋建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.3114平方米……用途为居住……第二条、上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为人民币141342元整。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第1种方式按期付款：1.一次性付清等”。
2009年7月8日原告骆某向广东畜产公司通过银行转账方式支付了42000元。同年10月10日，原告骆某向广东畜产公司通过转账汇款方式支付了99342元，两原告、两被告于2010年1月15日缴纳了契税1414元，以及房屋登记费、证书工本费、房地产交易手续费等。
2010年2月25日，广州市国土资源和房屋管理局向骆某、骆扬、余锦萍、余柱年对涉案房屋办理了产权登记并颁发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。据该房地产权证记载，房屋属于骆某、骆扬、余锦萍、余柱年共同共有，通过购买取得房屋所有权，建筑面积29.06平方米，套内建筑面积26.31平方米。涉案房屋一直由两名被告居住使用至今。
据原、被告双方共同陈述称，原告骆某与骆扬系父子关系，被告余柱年与余锦萍系父女关系。原告骆扬与被告余锦萍原系恋爱关系，购买涉案房屋拟用作结婚使用。后因恋爱关系破裂，原告要求分割房产。关于房屋的产权分割问题，两名原告要求按照按份共有平均分割涉案房产的份额，两名被告认为原告的诉请应当予以全部驳回，如果依法需要在原、被告之间分割产权，则同意原告与被告按照按份共有方式进行产权分割，但主张两名被告之间按照共同共有方式享有相应的房屋产权。
被告向本院提交了以下证据：常住人口登记卡、日字第36号《房屋租赁合约》、房租及水电费收据、《广州市管道煤气供用合同》，以证明涉案房屋在出售前后一直由其租住，出租方有意将其按照“弃租买产权”的价格出售给被告。其中，被告余柱年（乙方）与广东省日用品工业公司（甲方）于1985年12月31日签订日字第36号《房屋租赁合约》，约定被告余柱年承租涉案房屋，起租日期为1985年12月1日，对租赁期限没有约定，乙方承租甲方代管、托管、“双代”房屋，在发还原房主时，甲方得终止租约等；房租水电费收据载明了1999年、2000年被告余柱年交纳相关费用的情况；《广州市管道煤气供用合同》系被告余柱年与广州市煤气公司就涉案房屋管道煤气供应签订的合约，签约时间为1998年7月10日，没有约定合同起止期限。原告对被告提交的常住人口登记卡的三性无异议，对被告提交的前述其他证据的三性均不予认可。
关于涉案房屋购买价格的问题，原告陈述称，是广东畜产公司根据当时的市场价格而确定的，被告陈述称，涉案房屋原产权人是广东省日用品工业公司，该公司系广东畜产公司的子公司，由两被告长期将涉案房屋作为公房承租使用。由于房屋年久失修，广东畜产公司不想承担维修责任，通知两被告通过“弃租买产权”的方式，以优惠的价格将涉案房屋出卖给两被告。两被告在签订《房地产买卖合同》时，曾经到楼下中介公司询问过涉案房屋的价格，中介公司称涉案房屋市场价值为50万元左右。对以上陈述，原、被告均未提供证据证实。
审理过程中，本院就涉案《房地产买卖合同》事宜对广东畜产公司进行调查询问，制作了询问笔录并拍摄了现场照片3张。在询问中，该公司称，余柱年是该公司的承租户，长期承租涉案房屋。2008年公司进行房改，公司基于余柱年长期承租涉案房屋遂以优惠的价格将涉案房屋出售给余柱年，并应其要求，将余锦萍、骆扬、骆某三人加到涉案房屋名下。原告认为询问笔录陈述的内容属实，对3张照片及询问笔录的三性均予以认可；被告认为并不清楚广东畜产公司与余柱年是否有利害关系，涉案房屋房改对外公开发售，余柱年只是承租户而并非广东畜产公司的员工，其只是享有优先购买权，但并非只有余柱年才能购买。
本院认为：广东畜产公司（卖方，甲方）与原告骆某、骆扬及被告余锦萍、余柱年（买方，乙方）签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效。根据前述查明事实，原告骆某依照买卖合同约定实际支付了房屋的全部款项141342元，两原告和两被告获得了涉案房屋的产权，并已经办理过户登记为四人共同共有。涉案房屋建筑面积29.06平方米，折合价格为4863.80元∕平方米。参考当时的广州市越秀区同地段同类房屋的市场价格，此价格明显存在较大优惠。被告提供的常住人口登记卡、日字第36号《房屋租赁合约》、房租及水电费收据、《广州市管道煤气供用合同》以证明其长期承租涉案房屋，前述证据均有原件，本院对其真实性予以认可；前述证据来源和形式均合法，且与本案事实认定具有关联性，本院对其予以采信。由此可知，被告余柱年户自1985年以来长期承租使用涉案房屋。两原告没有提供证据证明其系涉案房屋的长期租户，也未能对涉案房屋优惠价格的原因予以合理说明。而广东畜产公司针对涉案房屋买卖合同所作的相关陈述与被告提供的证据相契合，该公司对涉案房屋交易价格优惠原因的说明较为合理，且该公司与原、被告双方均不存在利害关系，故本院对广东畜产公司相关陈述予以采信。据此可知，被告余柱年长期承租使用涉案房屋，广东畜产公司正是基于被告户长期承租使用房屋才以优惠价格出售，此优惠与被告余柱年紧密相连。原、被告因被告余柱年长期承租涉案房屋而得以通过统一优惠价格购买获得房屋产权，后由于共有基础消失要求分割房产，依照民事活动公平合理原则，原告应当在合同约定的房屋价格之外对被告给予一定补偿，以平衡双方之间的权利义务。综合考虑当时市场的价格和涉案房屋实际情况，本院酌定两原告对被告补偿50000元。原告骆某要求两被告返还其应支付的房款70671元及其相应利息的诉请，本院酌情调整为扣除掉原告应当补偿给被告的50000元后，由被告返还20671元及其相应利息给原告骆某。由于没有证据证明原告骆某与两被告约定了该部分钱款为借款，也没有证据证明原告骆某在诉前曾经向被告主张返还该笔款项，故本院依法将利息调整为自原告起诉之日即2014年10月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。关于涉案房屋的所有权归属问题，被告认为出租方基于被告的长期租赁关系按照“弃租买产权”的方式将全部产权卖给被告，但根据前述查明事实，原、被告一起作为买方与广东畜产公司签订房屋买卖合同，原告实际支付了房价款，且房屋已经过户登记至原、被告名下，因此被告认为广东畜产公司将涉案房屋全部产权都卖给被告的主张，没有事实依据，本院不予支持。在原告骆扬、被告余锦萍之间的恋爱关系终止后，原、被告之间对涉案房屋产权的共有基础已经消失，原告请求对涉案房屋进行产权分割的请求，合法合理，本院予以支持。但是，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利”的规定，原告仅有权利对其在共同共有基础消失后应当享有的产权份额主张分割方式，因此，两名原告要求在原告之间按照平均份额即每人四分之一的份额对涉案房屋依按份共有方式分割产权的诉请，于法有据，本院予以支持。至于被告之间按照何种共有方式对房屋进行产权份额分割，与原告无关，原告的相应诉请本院不予支持。两名被告要求按照共同共有的方式享有相应产权份额的主张，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告余柱年、余锦萍自本判决生效之日起15日内一次性向原告骆某返还20671元及其相应利息（利息自2014年10月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；
二、广州市越秀区东华西路三拱直街7号705房分别由原告骆某占有四分之一产权份额，原告骆扬占有四分之一产权份额，被告余柱年、余锦萍共同共有二分之一产权份额；
三、驳回原告骆某、骆扬的其他诉讼请求。
案件受理费4676元，由原告骆某、骆扬共同负担3308元，被告余锦萍、余柱年共同负担1368元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 陈遂莞
人民陪审员 陈淑文
二〇一五年十月十日
书 记 员 郭丽群
戴鹏