天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津民终192号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司天津河北支行，住所地天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓甲栋1－4层。
负责人：庞亮，行长。
委托代理人：于光兴，该行职员。
被上诉人（原审原告）：李涛。
委托代理人：马晓新，天津凌宇律师事务所律师。
原审第三人：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津市开发区翠园公寓2－403室。
负责人：孙佩珍。
原审第三人：天津祥和投资发展有限公司，住所地天津市开发区鲲鹏街10号11门。
法定代表人：魏立明，董事长。
原审第三人：天津市飞龙汽车客运有限公司，住所地天津市河西区三水道兰江里23号。
法定代表人：卢静，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司天津河北支行（以下简称农行河北支行）因与被上诉人李涛、原审第三人天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）、天津祥和投资发展有限公司（以下简称祥和公司）、天津市飞龙汽车客运有限公司（以下简称飞龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（2015）一中民二初字第0136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
农行河北支行上诉请求：1、撤销天津市第一中级人民法院作出的（2015）一中民二初字第0136号民事判决第一项和第二项，许可对天津市南开区万德庄西湖道北侧紫来花园B座9－B4号房屋强制执行；2、本案一、二审诉讼费用由李涛承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，不动产物权采取登记生效原则，以房屋买卖合同方式转移物权，所有权转移登记手续完成后，买受人方取得诉争不动产所有权。李涛与新发公司之间未完成权属转移登记手续，双方仅是债的法律关系，物权尚未转移。其次，镇署大墙胡同12号房屋由李涛祖父承租，是公产房而非私产，无法以房换房。即使是用公产房进行置换，权利人也应是李涛之父李文清而非李涛。二、原审判决适用法律不当。本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。李涛虽然实际占有诉争房屋但不能证明已经完成付款义务，原审不应仅凭李涛提供的收据定案。李涛还应举证证明其对未办理过户登记手续没有过错。李涛作为买受人对诉争房屋负有谨慎义务，自2004年以来十余年时间内，诉争房屋被查封、多次续封，按照常理其应知晓但并未采取措施。李涛向一审法院起诉请求：一、确认天津市南开区万德庄西湖道北侧紫来花园B座9－B4号房屋为李涛所有，并停止对天津市南开区万德庄西湖道北侧紫来花园B座9－B4号房屋的执行；二、本案诉讼费用由农行河北支行承担。
一审法院认定事实：2001年3月16日，李涛与新发公司签订天津市商品房买卖合同，李涛购买诉争房屋，建筑面积为146.33平方米，价款450000元，付款方式为“其他方式：交南开区鼓楼西大街镇署大墙胡同12号北房三间作价肆拾伍万元正”，该商品房销售许可证号为（1998）津房权售字第131号。2002年2月3日，新发公司将诉争房屋交付李涛占有使用至今。
另查，李涛之父李文清系新发公司职员。天津市南开区鼓楼西大街镇署大墙胡同12号（门牌编排号码为镇署大墙胡同14号）公产房屋系李涛之祖父李秀华承租。1997年，新发公司作为拆迁人进行春晓胡同15号、紫来胡同29号房屋拆迁安置工作时，根据拆迁安置工作需要，由其职员李文清向原天津市南开区鼓楼北房地产管理站提出申请，将李文清之父李秀华承租的上述镇署大墙胡同12号三间房屋一分为二，作为拆迁人新发公司拆迁安置房屋，用于安置春晓胡同15号房屋使用人宋宝义及紫来胡同29号房屋使用人王利全，并已实际变更承租人至宋宝义、李文清名下。上述镇署大墙胡同12号房屋现亦已拆迁。
再查，已生效的（2004）一中民二初字第674号民事判决判令祥和公司归还农行河北支行借款本金3000万元，新发公司、飞龙公司承担连带保证责任。农行河北支行申请强制执行，天津市第一中级人民法院作出（2005）一中执字第313号民事裁定查封了诉争房屋。在执行过程中李涛对执行标的提出书面异议，认为该执行标的属于李涛所有。天津市第一中级人民法院审查后认为执行行为并无不当，作出（2015）一中执异字第0007号执行裁定，驳回李涛的异议。
又查，新发公司原法定代表人吴从泉已去世，新发公司现负责人为孙佩珍。
一审中，李涛陈述，新发公司因无法缴齐紫来花园小区的配套费用等原因，导致无法为李涛办理产权过户登记手续。
一审法院认为，农行河北支行依据业已生效的法律文书对登记在新发公司名下的诉争房屋申请执行，李涛以其为诉争房屋的实际所有权人为由对诉争房屋的执行提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，阻却诉争房屋的强制执行，应当同时满足以下三个要件：一、李涛已经支付诉争房屋的全部价款；二、李涛已实际占有诉争房屋；三、李涛对于未办理诉争房屋的产权变更登记并无过错。
本案中，天津市商品房买卖合同约定，诉争房屋房款交付方式为以李涛向新发公司交付天津市南开区鼓楼西大街镇署大墙胡同12号北房三间作价45万元，该付款约定系双方真实意思表示，于法不悖，应为有效。综合李涛提交的证据及依李涛申请调取的证据，能够证实李涛之父李文清将上述镇署大墙胡同12号房屋实际交付新发公司，用于新发公司安置应由新发公司负责安置的被拆除房屋使用人，应当认定李涛已完成其合同项下付款义务。农行河北支行主张应当将上述镇署大墙胡同12号房屋权属实际变更至新发公司名下方可认定诉争房屋付款义务的实际履行，本案中，虽然上述镇署大墙胡同12号房屋的承租人未实际变更至新发公司名下，而是直接由原承租人李秀华变更至二被拆迁人名下，但新发公司作为拆迁人负有对上述二被拆迁人房屋安置之义务，亦在其拆迁安置工作中实际行使了对上述镇署大墙胡同12号房屋的处分权，并从中实际受益，应当视为新发公司已实际接收了上述镇署大墙胡同12号，诉争房屋付款义务业已实际履行，上述抗辩理由不能成立。李涛实际履行诉争房屋的付款义务后，于查封之前即实际占有使用诉争房屋，且对诉争房屋未办理产权过户手续不存在过错，依法应当确定其执行异议理由成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、确认李涛享有天津市南开区万德庄西湖道北侧紫来花园B幢9层B4号房屋的所有权；二、停止对天津市南开区万德庄西湖道北侧紫来花园B幢9层B4号房屋的强制执行。案件受理费80元，由农行河北支行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李涛就执行标的即诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。李涛与新发公司签订的天津市商品房买卖合同约定房款交付方式为交天津市南开区鼓楼西大街镇署大墙胡同12号北房三间作价45万元整。依据李涛提交的证据及一审法院依申请调取的证据，能够证实上述镇署大墙胡同12号房屋已经实际交付新发公司，李涛已完成合同项下的付款义务。2002年2月3日新发公司将诉争房屋交付李涛占有使用至今，未能如期办理房屋所有权登记并非由于李涛的过错。故一审判决认定李涛就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封、扣押、冻结诉争房屋并无不当。综上所述，农行河北支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费80元，由中国农业银行股份有限公司天津河北支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐志兰
代理审判员 刘智晶
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年八月十五日
书 记 员 刘云龙