江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第0789号
原告无锡市家园物业管理有限公司，住所地无锡市南长区运河东路555-1011。
法定代表人曹帮贤，该公司董事长。
委托代理人许国平，江苏双汇律师事务所律师。
被告肖启扣。
原告无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告肖启扣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托代理人许国平、被告肖启扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家园物业公司诉称：其公司系无锡市滨湖区湖滨壹号花园A区开发商聘请的前期物业管理公司。肖启扣是该小区的业主。按照其与肖启扣签订的《前期物业管理服务协议》，双方对管理的范围和收费的标准等进行了约定。现其已对滨湖区湖滨壹号花园履行了管理、服务的义务，故肖启扣应向其交纳物业管理服务费、车库车位停车管理服务费。现肖启扣共结欠其2013年1月至2013年12月的物业管理服务费人民币（下同）2740.80元（1.65元每平方每月，共计138.44平方米，12个月），2010年7月至2013年12月车库车位停车管理服务费2100元（50元每月，共计42个月），合计人民币4840.80元，其公司多次催讨无果，故诉至法院，要求判令肖启扣立即支付上述费用4840.80元，并承担自2013年1月1日起至判决确定支付之日止期间，按每日万分之五计算的逾期付款违约金。
被告肖启扣辩称：对结欠家园物业公司2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2740.80元及2010年7月至2013年12月车库车位停车管理服务费2100元，合计人民币4840.80元的事实无异议，对双方约定的逾期缴纳违约金的比例无异议。其之所以未按约定期限交纳物业服务费的原因是其从2012年11月至2013年5月期间未居住在湖滨壹号花园A区5号1804室；另外家园物业公司物业服务不到位，具体表现：1、2013年其家5号1804室门口的通道灯坏了多次，入户门口公共部位的墙砖掉下来，5号楼道电梯按钮坏了，向家园物业公司报修也不修理；管道井锁被撬了，一直没修理上锁，对小孩有危险。2、其家5号楼一楼公共入户的大门口的两只灯，一只坏了，家园物业公司不肯换，是后来接管的其他物业服务公司修好的；期间有野猫到5号楼一楼大厅的弱电井生了小猫，家园物业公司不管；另垃圾箱不及时清理，卫生差；阴井盖坏了也不修，是后来接管的其他物业服务公司修好的；花园绿化一年也不修剪。3号楼喷泉坏了也不修，到现在还没修好。3、车位是其花11.8万元买的，但其车位被别人占用达五年之久，其没有享受到自己的停车位，地下车库漏水也没有修好，道闸自家园物业进来后就没使用过。
经审理查明：2007年12月6日家园物业公司与建设单位无锡天鸣置业有限公司（以下简称天鸣公司）签订《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》一份，合同约定：天鸣公司将坐落在无锡市滨湖区蠡湖大道湖滨壹号花园A区的高层住宅、商业房98474万平方米选聘家园物业公司进行前期物业服务。物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建设面积交纳，其中高层住宅按每月每平方1.65元为物业服务费的具体收费标准；业主、物业使用人在本物业管理区域内的停车场停放车辆，停放人应与家园物业公司签订专项合同；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，按车库车位每个每月50元的标准交纳停车管理服务费，其空置时期由业主全额交纳停车管理服务费；停车管理服务费纳入物业管理服务收入由家园物业公司统一收取和使用；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，按半年预先交纳，业主或物业使用人应在每半年的最后一个月30日前向乙方预先交纳下期物业服务费，逾期交纳的视为违约，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向乙方支付违约金；合同期限为2008年1月1日起，未约定终止日期。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2008年5月31日，肖启扣购买取得天鸣公司开发建造的无锡市滨湖区湖滨壹号花园A区5号1804室商品住宅房所有权及该花园A区580号地下汽车停车位（停车设施）使用权。同日，家园物业公司（甲方）与肖启扣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：乙方所购房屋类型为住宅，建筑面积138.44平方米。物业服务的内容为房屋共用部位、房屋共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放等项目的维护、修缮、服务与管理等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按建筑面积收取高层电梯住宅房每平方米每月1.65元。物业服务费用交纳时间为按半年预先交纳，乙方应于每半年最后一个月的30日前向甲方预先交纳下半年的物业管理服务费。双方还对车位及其管理服务费用进行了约定，其中停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车库车位暂按每个每月50元的标准由乙方向甲方交纳停车管理服务费。双方还约定乙方违反协议给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方未按约定的收费标准和时间交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。之后，家园物业公司对湖滨壹号花园进行了相应的物业服务，肖启扣亦按约交纳了2008年6月至2012年12月间的物业管理服务费及2008年6月至2010年6月的车库车位停车管理服务费。但肖启扣未依约交纳2013年1月至2013年12月的物业管理服务费2741元（每月每平方米1.65元，共计138.44平方米、12个月）及2010年7月至2013年12月的车库车位停车管理服务费2100元（每月50元，共计42个月），合计人民币4841元。家园物业公司经催讨未果，遂诉来本院，要求理涉。
另查明：家园物业公司对上述小区进行物业管理期间，肖启扣所住A区5号楼存有走廊通道灯、楼道墙砖、电梯按钮、弱电井门锁等处曾有损坏等问题。肖启扣所购地下汽车停车位曾被其他车辆停放。
上述事实，有当事人身份资料、房产登记簿证明、物业服务合同、物业交接证明、前期物业管理服务协议、现场摄影照片以及双方当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业与业主依法成立的合同受法律保护，合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。
本案中，肖启扣与家园物业公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应全面履行该协议规定的义务。双方在协议中，对物业服务的内容，质量要求，物业管理服务费和其他有偿服务的收费标准、交费期限以及逾期责任等进行了约定，家园物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向肖启扣收取物业管理服务费、车库车位停车管理服务费。因家园物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致肖启扣未实际享受到与收费相对等的服务；肖启扣购买的车位被占用的情形亦屡有发生，且家园物业公司采取的提醒、告示、维护等管理措施尚不充分和完备，未能有效防止肖启扣车位被他人占用，对肖启扣正常使用自己车位造成了相应的影响，故家园物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。肖启扣拒交车库车位停车管理服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以免除交费义务，故根据家园物业公司提供物业服务的质量，本院对物业服务费酌情减少。另审理中，肖启扣认为其从2012年11月至2013年5月期间未居住在湖滨壹号花园A区5号1804室，所以拒绝交纳该期间的物业服务费，经审查，与有关法律规定不符，故其提出该主张的理由不能成立。
综上，本院对家园物业公司诉请的物业服务费2741元，酌定为2467元；车库车位停车管理服务费2100元，酌定为1680元，以上合计4147元，超出部分不予支持。鉴于家园物业公司在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，故对于家园物业公司要求肖启扣依约支付相应违约金的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告肖启扣于本判决发生法律效力后立即支付原告无锡市家园物业管理有限公司物业服务费2467元、车库车位停车管理服务费1680元，合计4147元。
二、驳回原告无锡市家园物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告肖启扣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告无锡市家园物业管理有限公司负担10元，由被告肖启扣负担40元（被告肖启扣应负担部分已由原告无锡市家园物业管理有限公司垫付，该款由被告肖启扣于本判决发生法律效力后直接支付给原告无锡市家园物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 张志龙
人民陪审员 崔晓平
人民陪审员 肖锦秀
二〇一四年十月十三日
书 记 员 钱晓伟
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》：
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。