江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3100号
上诉人（原审原告）南京天亚新材料有限公司，组织机构代码74237878-2，住所地南京市溧水区洪蓝镇天生桥村后赵村606号。
法定代表人缪建华，该公司董事长。
委托代理人俞伟宁，江苏金路律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京润洲州石油化工有限公司，组织机构代码78712269-2，住所地南京市栖霞区尧化街道吴边社区神库组110号。
法定代表人郑励鲲，该公司经理。
委托代理人王久忠。
上诉人南京天亚新材料有限公司（以下简称天亚公司）因与被上诉人南京润洲州石油化工有限公司（以下简称润洲州公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2012）栖民初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人天亚公司的委托代理人俞伟宁，被上诉人润洲公司的法人代表人郑励鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天亚公司原审诉称，2007年9月9日，天亚公司与润洲公司签订《租赁协议》一份，约定润洲公司将其位于栖霞区尧化办事处吴边社区的场地租赁给天亚公司经营使用，租赁期限为20年。合同签订后，天亚公司因经营需要，陆续添附了生产、生活、办公用房等。2012年6月2日凌晨1时，润洲公司在未经天亚公司同意的情况下，擅自收回租赁场地，并将该场地所有建筑物、设备等全部拆除，导致天亚公司所添附的建筑设施、企业的生产设备及生产材料等灭失，使天亚公司无法经营，造成重大经济损失。为此，天亚公司特诉至法院，请求判令：1、解除租赁合同；2、润洲公司支付赔偿金3273377元；3、润洲公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，经释明，天亚公司申请变更诉讼请求为：1、润洲公司返还财产、赔偿损失3273377元（其中：办公楼一313812元、生活用房98560元、生产用房23520元、办公楼二342684元、道路89551元、电85000元、水10000元、网络5000元、电话2000元、设备1480000元、停业损失350000元、非营业用房的设施搬迁费280000元、原材料及成品损失193250元）；2、润洲公司承担本案全部诉讼费用。
天亚公司提供了下列证据材料：1、租赁协议一份，以证明双方存在租赁合同关系，租期、违约等事项均有约定。2、照片一组，以证明租赁区域内房屋灭失前后的状况。3、工程合同书一份（复印件）、办公楼结构说明一张（复印件）、借款申请单三张，以证明办公楼、道路、围墙均系天亚公司建造。4、设备订货合同一份（复印件）、工业品买卖合同一份、价格认证物品清单表（复印件），以证明栖霞区物价局价格认证中心所作的价格认证结论书中的附表设备正是天亚公司所有的生产设备。5、结算业务申请书二份，以证明天亚公司在承租期、承租场所有生产经营事实。6、损失清单、道路建房面积一览表，证明天亚公司因润洲公司擅自拆除所遭受的损失。7、视频录像，以证明天亚公司承租的厂房以及厂房被毁的事实。8、函及邮寄凭证，以证明双方之间有租赁合同，天亚公司在租赁场地建造房屋，以及润洲公司单方违约的事实。9、增值税专用发票、收据、记账联（复印件）共计21页，以证明天亚公司在承租期限、承租场所有经营事实。10、金陵石油化工公司南京宁江化工厂（以下简称宁江化工厂）的稿纸一张（传真件），以证明在拆迁补偿谈判过程中，润洲公司发传真给天亚公司，确定了天亚公司建设房屋面积、单价及补偿金额的统计表，天亚公司据此制作了损失清单、道路建房面积一览表。11、承揽合同一份，以证明天亚公司在承租场所建设的平房所用材料是由承揽方提供的。12、水电安装合同一份，与天亚公司主张的损失相佐证，以证明天亚公司水电安装的工作量。
润洲公司原审辩称，1、根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的相关司法解释，双方于2007年9月9日签订的租赁合同无效，润洲公司同意按照该司法解释及合同法的相关规定予以处理。2、租赁场地内建筑物等物品的拆除并非润洲公司实施，造成天亚公司的重大经济损失与润洲公司无关，天亚公司诉请要求润洲公司返还财产、赔偿损失3273377元，润洲公司方不予认可。3、天亚公司明知其诉请没有事实依据，恶意申请财产保全，冻结润洲公司拆迁款3310000元，已造成润洲公司损失，润洲公司将依法向天亚公司索赔。
润洲公司提供了下列证据材料：1、租赁协议一份，以证明因承租场地房屋未取得政府规划许可，租赁协议无效，但天亚公司应按照租赁协议中关于租赁费用的约定向润洲公司支付房屋占有使用费。2、拆迁通知二份，以证明2011年5月23日，南京市栖霞区尧化街道吴边社区居民委员会（以下简称吴边社区）通知润洲公司进行拆迁。同年6月8日，润洲公司即通知天亚公司进行拆迁，并告知天亚公司接到通知后做好搬迁、善后工作。3、经营合同、增值税完税凭证及银行汇款单（复印件），以证明润洲公司仍在出租场地开展经营活动，并依法纳税。4、吴边社区出具的情况说明一份、联营协议一份，以证明吴边社区出租给润洲公司的场地原是水库，从而导致承租后，润洲公司产生大量土方回填、场地平整费用。租赁场地系润洲公司与华松精细化工厂（以下简称华松厂）共同与吴边社区商谈，由润洲公司作为承租人与吴边社区签订土地租赁协议，但租赁场地是由润洲公司与华松厂共同投资建设的。5、施工合同文件一份、厂房工程决算书一份、土方工程合同（复印件）一份、厂房工程合同书一份、江都二建协议一份、厂房、道路工程合同一份、厂房、钢棚工程合同书一份、厂房、宿舍工程合同一份，以证明在租赁区域内，润洲公司与华松厂进行了大量的土方回填和场地平整、厂房建设，发生总投资金额达4500000元。6、设备拆除、装卸运输合同一份，以证明润洲公司因拆迁，发生300000元的设备拆除、装卸费用。
润洲公司原审反诉诉称，租赁厂房的租金自2007年11月1日至2012年10月30日，每年216000元，分2次支付，每次各付50%。截止2012年6月拆迁时，天亚公司尚欠润洲公司2011年11月1日至2012年4月30日期间的租金108000元，加上前期拖欠的16000元，天亚公司共拖欠租金124000元。润洲公司请求法院依法判令：1、天亚公司支付租金（房屋占有使用费）124000元；2、天亚公司承担本案诉讼费用。庭审中，润洲公司变更诉请，要求天亚公司支付剩余的租金94000元。
润洲公司提供证据租赁协议一份，证明内容与作为本诉天亚公司时的举证内容一致。
天亚公司原审反诉辩称，对租赁协议中关于租金的约定，我公司认可。在租赁合同背面备注前三年按200000元／年收取，后二年按协议执行。故我公司前期租金已结清，后期租金未结清是因为涉及拆迁，认可尚欠租金48000元，且该款额可以在反诉天亚公司赔偿给我公司的款额中予以扣减。
天亚公司提供的证据，经庭审出示质证。关于证据1、润洲公司对真实性、关联性无异议，但认为该租赁协议因承租场地房屋未取得政府规划许可，协议无效。关于证据2、润洲公司对真实性无异议，但对证明目的不予认可。关于证据3、润洲公司对工程合同书及相关付款凭证的真实性认可，认为基于合同发生的163000元是天亚公司在承租场所内扩改建投入的全部费用。对办公楼结构说明不予认可，没有天亚公司和施工人的签字确认，缺乏客观性。关于证据4、润洲公司对设备订货合同的真实性予以认可，但认为该份证据形成于拆迁时，因南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（以下简称栖霞区拆迁办）与润洲公司签订的拆迁补偿协议系打包定价，为了完成拆迁价格的形成，栖霞区拆迁办要求润洲公司提供相应的设备以便于拆迁部门进行原值与拆迁补偿款之间的换算，故润洲公司与天亚公司商定，就部分价值较大的设备，由天亚公司找厂家拟定合同，故该份设备订货合同并非形成于2007年。如若该份设备订货合同是真实的，天亚公司还应提供产品销售增值税发票予以印证，故不能证明设备订货合同项下的设备系天亚公司所有。对工业品买卖合同，因拆迁补偿协议中并无对生产线设备的补偿，故该份证据与本案无关联性，不予认可。对价格认证物品清单，因系电脑打印件，对真实性不予认可。关于证据5、润洲公司对真实性予以认可，但对证明力不予认可。关于证据6、润洲公司认为仅是天亚公司的陈述，不符合证据形式要件，不予认可。关于证据7及8、润洲公司对真实性无异议，但证明力不予认可。拆迁行为是栖霞区拆迁办以打包形式包给有资质的专业拆迁队进行拆迁，并非润洲公司可以自行拆除。关于证据9、润洲公司认可天亚公司在承租场所有经营活动。关于证据10、润洲公司对真实性不予认可。关于证据11及12、润洲公司认为该份证据与本案无关，真实性无法确认。法院认证如下：关于证据1、因双方对该份租赁协议的真实性一致认可，原审法院予以确认。关于证据2及7、法院认为关于租赁区域内房屋、设备归属应以双方提供设备采购合同、建设施工合同及相应付款凭证作为主张的依据，关于上述证据的效力原审法院将综合全案证据分析。关于证据3、因润洲公司当庭认可天亚公司在承租房屋后用于扩改建房屋的造价费用共计170000元，予以确认。关于证据4、润洲公司虽辩称该份证据系根据拆迁设备评估需要，后期补签，但因润洲公司未能就其辩解提供相关证据予以证实，且该份证据存在于润洲公司提交给栖霞区拆迁办的设备评估资料中，润洲公司既然将该份以天亚公司为主体签订的设备订货合同提交给栖霞区拆迁办，并经过物价部门评估后，确定了该部分设备的拆迁补偿，视为润洲公司以其行为自认该部分设备属于天亚公司，故对天亚公司提交的该份设备订货合同的效力，原审法院予以认定。对工业品买卖合同，因天亚公司未能举证证明该合同项下的设备存在于拆迁现场且在拆迁过程中灭失，且未提交相关增值税发票凭证，法院对该份证据的效力不予确认。关于价格认证物品设备清单表，因该份证据无润洲公司人员的签字确认，原审法院对该份证据的效力不予确认。关于证据5及9、因润洲公司认可天亚公司在租赁期间、租赁场所内从事生产经营，原审法院对此事实亦予以确认，对上述证据的效力法院将综合全案证据分析。关于证据6及10、损失清单应视为天亚公司诉讼请求的具体明细，对其证据效力不予认可。道路、建房面积一览表系天亚公司单方制作，未取得润洲公司方的签字确认；宁江化工厂的稿纸传真件的真实性无法确认，天亚公司主张该表项下的房屋及附属设施均由天亚公司建造，需提供相关建设施工合同及相应的付款凭证，故对其证据效力原审法院不予认可。关于证据8及11的效力法院将综合全案证据分析。关于证据12、因租赁协议中已明确约定润洲公司应向天亚公司提供水、电容量，保证水电正常供给，且天亚公司所举该证据仅为施工合同，而天亚公司又未能提供水电工程施工记录、验收证明及付款凭证等证据佐证水电确属其实际添附施工完成，故对该证据的效力原审法院不予认可。
关于润洲公司提供的证据，经庭审出示质证。天亚公司对证据2的真实性无法确认，并称2011年6月并未接到润洲公司的书面通知。认为证据3达不到证明目的，润洲公司在租赁期内经营，不能说明在拆迁地经营，增值税发票多属于商业贸易行为，润洲公司未进行实体生产。证据4因与本案无关，真实性、证明力均不予认可。证据5真实性均无法确认。证据6与本案无关，且价格明显不合理，不予认可。法院认证如下：证据2因有单红兵的签名，且在天亚公司举证中单红兵多次作为代表签订工程合同，故原审法院对该证据予以确认。关于证据3、4、6的证明效力，法院将综合全案证据分析。关于证据5、其中的土方工程合同、施工合同文件因在栖霞区物价局价格认证结论中予以认定，且附有相关票据凭证，原审法院对其予以确认。关于其他合同的证明效力，法院将综合全案证据分析。
本案审理期间，原审法院依职权向栖霞区拆迁办调取了拆迁补偿协议、南京市征地房屋拆迁非住宅房屋补偿款汇总表、南京市征地房屋拆迁补偿款测算表、南京市征地拆迁住宅房屋情况调查表、南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表及关于南京润洲石化有限公司化工设备等价格认证结论书；向南京市栖霞区价格认证中心调取了价格认证结论书卷宗。
天亚公司对法院调取证据的真实性无异议，认为因润洲公司签订租赁协议后，已退出租赁场地，故拆迁补偿建筑面积和租赁协议房屋面积的差额面积2708平方米是天亚公司经营中的添附。补偿协议中的设备系我公司所有。该场地明确约定为我公司享有专用权，润洲公司并不在此发生任何经营，所以，该拆迁协议中的各项补偿应当由我公司享有。
润洲公司对法院调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。认为：1、租赁场地并非全部出租给天亚公司，只是部分。2、我公司没有退出租赁场所，继续在租赁场所内进行经营活动。3、评估表及补偿协议所列补偿项目，均系拆迁部门对我公司的补偿，与天亚公司无关。拆迁前，我公司已将拆迁通知送达给天亚公司，天亚公司能够搬迁的设备早已搬离租赁场所，租赁场所内的设备系我公司前一承租人及我公司的自有设备。4、拆迁评估表、房屋情况调查表背面的平面图是租赁区域内的房屋，但不能因天亚公司在租赁场所前挂牌经营就认定租赁区域内的房屋归属天亚公司。
以双方当事人的一致陈述并结合法院确认的有效证据，原审法院经审理，查明如下事实：2007年9月9日，天亚公司与润洲公司签订《租赁协议》一份。合同约定，润洲公司将位于栖霞区尧化办事处吴边社区的厂房（以下简称租赁物）租赁给天亚公司使用。租赁场地面积经双方认可确定为6800平方米，具体设施包括：仓库3幢1760平方米、车间办公室68平方米、门卫、厕所、办公室2间、休息室2间及围墙、排水沟。租赁物的功能为生产厂房，包租给天亚公司使用，由其自行管理。租赁期限为20年，即从2007年11月1日起至2027年10月30日止。天亚公司可根据生产经营需要对租赁物及设施进行改造，涉及主体结构的改造应取得润洲公司认可。本协议终止后，就天亚公司添附部分，润洲公司应当给予适当的补偿。补偿后，添附部分归润洲公司所有。该租赁物租金2007年11月1日至2012年10月30日每年216000元。天亚公司应当每年分2次支付租金，协议签订时和每半年各付50%。润洲公司应提供天亚公司水、电容量［120KV］，保证水电正常供给。天亚公司应在约定的时间内付清房租。双方任何一方违约，守约方有权要求终止协议，并可要求违约方赔偿因违约造成的损失，在租赁期间，如遇国家建设或地方规划建设需要拆迁时，润洲公司在接到通知后即以书面形式通知天亚公司，以便其尽早做好准备，减少损失，否则造成的损失由润洲公司承担。天亚公司的搬迁费用按国家的有关规定执行。合同备注约定，租金前三年按200000元／年收取，后二年按协议执行。
2011年5月23日，润洲公司接到吴边社区的拆迁通知，后于2011年6月8日向天亚公司发出吴边社区厂房场地拆迁通知。2012年3月7日，润洲公司与栖霞区拆迁办签订《拆迁补偿协议》一份，约定润洲公司的房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区尧化街道吴边村神库110号，房屋建筑面积4708.04平方米，必须于2012年4月15日前将房屋、设备搬空，交由栖霞区拆迁办拆除。润洲公司拆迁货币补偿款总额为7079970元，其中：1、房屋拆迁补偿款3378955元；2、附着物补偿费1581751元；3、设备拆除搬迁费270316元；4、停业补偿费168948元；5、其他补偿1680000元（详见物价局价格认证中心报告）。2012年6月，涉案租赁物被拆除。
原审法院另查明，涉案租赁土地系润洲公司于2006年2月21日，从栖霞区人民政府尧化办事处吴边社区（以下简称吴边社区）处租赁取得。直至租赁物被拆迁时，润洲公司仍未取得相关建设工程规划许可手续。
原审法院认为，关于天亚公司与润洲公司签订的《租赁协议书》，就协议书涉及的租赁物，润洲公司无法提供建设规划工程许可证或其他合法的审批手续，现合同双方均确认租赁物为无手续建筑物及合同无效，故应认定《租赁协议》属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。润洲公司因出租无手续建筑，应承担主要责任。天亚公司未尽到合理审查的注意义务，应承担次要责任。据此，原审法院确定双方对合同无效分别承担70%、30%的过错责任。
关于因拆迁引发的无效租赁合同处理问题，结合本案，其实质是财产返还范围和损失赔偿的标准界定如何适用法律。对此法院确定两个法律原则，一是维护正常的租赁法律关系，二是维护正常的拆迁法律关系。从租赁法律关系分析，因双方租赁合同无效，及时返还财产、恢复原状即为法律确定的双方当事人义务，任何一方当事人均不得以占有返还物作为其权利主张的条件，亦不能享有因形成附合的添附损失作为主物占有的抗辩权利。故本案中润洲公司在接到拆迁通知后，于2011年6月8日书面通知天亚公司及时搬迁，天亚公司未及时搬迁并返还租赁物，因此造成的损失属其自行扩大的损失，对该部分损失原审法院不予确认。对天亚公司未行搬迁的设备、设施及可迁移财产，润洲公司如在拆迁中代为申报，由此获得的补偿款应属天亚公司财产，应当返还。而天亚公司因承租形成附合的添附、扩建以及因合同无效导致的搬迁费、合理期间的停业损失应按无效合同的过错主张赔偿。从拆迁法律关系分析，拆迁是拆迁部门对被拆迁人财产权益的补偿，体现了法定补偿与当事人合意两个部分，最终是以货币补偿形式体现。因此在无效租赁法律关系中，对扩建、添附等损失，如因为最终已体现为货币形式而适用返还原则或者按拆迁补偿标准为确认依据，则损害了拆迁部门与被拆迁人财产补偿的合意部分内容，会导致承租人享有趋利选择权，在补偿标准高于实际损失时，承租人可选择补偿标准为损失依据；在补偿标准低于实际损失时，可选择实际损失为依据。而这一主张的前提又取决于出租人与拆迁部门补偿协议签订的结果，由此必然形成租赁合同无效或因拆迁而解除后，当事人不愿积极履行财产返还义务，出租人因租赁合同解除或无效后，难以判断承租人损失主张标准，对拆迁补偿协议的达成形成顾虑，不利于拆迁法律关系的及时建立。因此对无效租赁法律关系的损失赔偿标准，只能以当事人的实际损失为依据，只有在实际损失已无法查明且损失主张方无明显过错的状况下，从公平原则出发，才可以参照拆迁补偿标准由法院酌定。
基于上述理由，关于天亚公司主张要求润洲公司返还财产问题。原审法院认为，根据南京市栖霞区物价局价格认证中心栖价认证字［2012］1号关于南京润洲石化有限公司化工设备等价格认证结论书，不可搬迁设备补偿款总计1680000元。其中，天亚公司设备订货合同项下的设备对应价格认证结论书附表第19-27、29项，补偿款合计525000元。因天亚公司与润洲公司的生产经营方向明显不同，所需的生产设备亦存在较大差异，故法院综合双方意见，结合价格认证结论书卷宗，酌定价格认证物品清单表中第19-36、39-42项为天亚公司所有，对照价格认证结论书附表，折算成不可搬迁设备补偿款共计613034元，因该款已在拆迁时补偿给润洲公司，故应由润洲公司将该款返还天亚公司。鉴于现有证据能够证明天亚公司投资49971.5元用于建设活动板房，而活动板房是可拆移财产，故活动板房补偿款27600元应属天亚公司所有，该款应由润洲公司返还天亚公司。
关于天亚公司因合同无效的损失如何确定。法院结合双方的意见，归纳为以下四部分：一、扩建房屋损失。天亚公司认为，租赁物的拆迁是依据南京市政府宁政发［2007］61号文进行补偿的，该文第24条明确规定，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失赔偿，由被拆迁人与承租人协商解决。因润洲公司已取得天亚公司扩建房屋的拆迁补偿款，在扩建房屋已拆除的情况下，天亚公司只能要求返还物所对应的补偿款。润洲公司认为根据最高院的相关司法解释，其仅应负担天亚公司的扩建造价费用，且该费用的主张需提供相关证据予以证实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，因天亚公司未能就其主张进行充分举证，双方对扩建费用170000元均无异议，故润洲公司应按照70%的过错责任，承担天亚公司扩建费用损失119000元。二、装饰、装修损失。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案中，租赁物连同装饰装修已被拆除，润洲公司亦获取了附着物补偿费1581751元，扣除活动板房补偿款27600元，剩余补偿款1554151元。其中的补偿项目既包括钢披篷等建筑附着物，也包括铝合金门窗、大理石地面、实木地板等装饰装修，还包含了按照拆迁房屋面积支付的企业补偿差价补助1033648元。因双方均未能提交相关证据予以证明，原审法院依据天亚公司扩建费用推算其扩建房屋面积约为170000元÷350元／㎡=486㎡，再根据被拆迁房屋面积占比酌定天亚公司约占486㎡÷4708.04㎡=10%，即1554151元×10%=155415元，故润洲公司应按照70%的过错责任，承担天亚公司装饰装修损失108791元。三、停产停业损失。因天亚公司未就其主张提供相关证据予以证实，根据拆迁补偿协议约定，停业补偿费为168948元，且是以房屋拆迁补偿款3378955元为基数，乘以5%的计算系数得来。原审法院参照拆迁补偿协议的计算方式，依据天亚公司投入的扩建费用，酌定天亚公司的停产停业为168948元×10%=16895元，润洲公司应按照70%的过错责任，赔偿天亚公司的停产停业损失11826元。四、设备拆除搬迁费。因天亚公司未就其主张提供相关证据予以证实，根据拆迁补偿协议约定，设备拆除补偿费为270316元，且是以房屋拆迁补偿款3378955元为基数，乘以8%的计算系数得来。原审法院参照拆迁补偿协议的计算方式，依据天亚公司投入的扩建费用，酌定天亚公司的设备拆除搬迁费为270316元×10%=27032元，润洲公司应按照70%的过错责任，赔偿天亚公司设备拆除搬迁费18922元。
关于天亚公司所欠房屋占有使用费问题，因双方对于租赁协议中关于租赁费用的约定均不持异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中虽租赁协议无效，但润洲公司请求天亚公司参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的房屋占有使用费，原审法院予以支持。就房屋占有使用费数额问题，润洲公司认为，截止2012年4月30日拆迁前天亚公司尚欠94000元，天亚公司认可尚欠48000元。因本案中，润洲公司未能就天亚公司拖欠房屋占有使用费及拖欠的具体数额进行举证，故原审法院对天亚公司认可尚欠房屋占有使用费48000元的事实予以确认。综上，扣除天亚公司应给付的房屋占有使用费48000元，润洲公司还应给付天亚公司909023元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，原审法院判决：一、南京润洲石油化工有限公司于判决生效后十日内向南京天亚新材料有限公司返还财产、赔偿损失957023元。二、南京天亚新材料有限公司应判决生效后十日内向南京润洲石油化工有限公司支付房屋占有使用费48000元。三、上述一、二项合并后，南京润洲石油化工有限公司于判决生效之日起十日内支付南京天亚新材料有限公司909023元。四、驳回南京天亚新材料有限公司的其他诉讼请求。五、驳回南京润洲石油化工有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费32987元、保全费5000元，合计37987元，由南京天亚新材料有限公司负担20000元，南京润洲石油化工有限公司负担17987元。一审反诉案件受理费1390元，由南京润洲石油化工有限公司负担800元，南京天亚新材料有限公司负担590元。
天亚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未查清基本事实，判决依据不足。被拆除的房屋有哪些是由上诉人扩建的，原审法院并未查清，故原审判决所确定房屋补偿款是不准确的。二、原审法院适用法律错误，直接造成分配不公，判决错误。原审法院错误理解和适用《合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，导致上诉人损失按照过错进行赔偿，明显属于适用法律错误。如按照原审法院确认的分配方式，润洲公司支付上诉人70%的费用，但是上诉人又支付了润洲公司30%，实际上润洲公司只支付了40%，上诉人根本没必要支付给润洲公司30%。关于附着物补偿费用1581751元，原审法院按照房屋面积来分配双方的附着物补偿费，无视基本事实，明显不公。关于停产停业损失168948元，是支付给经营者停产造成的损失，上诉人是实际经营者，又是生产厂家，被上诉人是贸易公司，不从事生产加工，拆迁对被上诉人并没有影响。原审法院却依据上诉人扩建房屋面积所占的比例来计算上诉人的停产停业损失，不仅与事实不符，也没有任何法律根据。关于设备拆除搬迁费270316元，其实和停产停业损失一样，原审法院同样以此种计算方式来计算上诉人的搬迁费用是错误的。三、原审法院未完全追究润洲公司的过错责任，显属不当。本案所涉及的租赁合同系无效，完全是由被上诉人无建房手续造成的，现在房屋已由被上诉人拆除，现场被毁，皆由被上诉人造成的，因被上诉人在洽谈过程中突然夜间拆毁厂房，造成上诉人货物和原材料被掩埋，产生重大财产损失，原审却没有判决被上诉人承担该部分损失，有失公允。被上诉人作为出租人与上诉人的权利是平等的，故其应当返还上诉人所有的拆迁补偿款，其无权截留。另外，上诉人提供证据4的清单中所列的设备与拆迁部门认定的设备不符，判决时漏了上诉人的37项、38项搅拌机的补偿费共计14700元（6300元＋8400）元。关于房屋使用费用48000元，到2012年4月30日，上诉人欠租金48000元，但在2011年6月通知拆迁后，上诉人就不能正常使用房屋和开展经营活动，被上诉人有重大过错，即使要收取租金，也应按双方过错程度进行分担。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人润洲公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中被上诉人自愿按停业停产损失16895元、设备拆除搬迁费27032元赔偿上诉人该部分损失。
本院认为，本案争议的主要焦点问题：一、关于上诉人自建房屋面积的问题。上诉人认为自建房屋的施工合同约定工程造价虽为17万元，但此后还有其他支付工程款凭证，实际总工程造价为30.8万，除以单价385元／平方米，得出上诉人自建的房屋面积为778.91平方米，不应是原审法院认定的扩建房屋面积486平方米。被上诉人认为上诉人的付款凭证不能证明是用以扩建房屋的款项，原审法院以单价350元／平方米来计算上诉人扩建房屋面积为486㎡，已经对上诉人很有利。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现涉案的房屋及厂房已被拆除，天亚公司提供的现有证据不以证明其上述主张，依法应自行承担相应的不利后果。故天亚公司该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
二、关于装饰、装修损失补偿问题。上诉人认为装修损失为495451.9元，依据拆迁办出具的补偿表中记载：活动板房27600元、防盗门4000元、防盗网2835元、塑钢门窗38094元、铝合金门窗2700元、纱门窗3038元、木质门窗套6000元、木质吊顶41400元、大理石地面16560元，实木地板13800元、地面瓷砖85050元、瓷水池375元、壁柜11880元、橱柜14580元、下水管400元、砖围墙2400元、水泥路面53730.6元、区域补偿差价补助171009.3元。且装修合同证明上述项目是由上诉人做的。被上诉人认为上诉人主张的装修装潢价款是拆迁办支付被上诉人的打包价，在该测算表出来之前，上诉人无法举证自己装潢的价值。对此本院认为，租赁物连同装饰装修已被拆除，被上诉人实际获得装饰装修拆迁补偿款为548103元（附着物补偿费1581757元-企业补偿差价补助1033648元），该款项包含整个被拆迁房屋、厂房装饰装修补偿费以及钢披篷等建筑附着物的补偿款，现上诉人无法提供证据来证明其实际装修的价值，故原审法院参照拆迁补偿标准酌定被上诉人来承担上诉人装饰装修损失108791元，并无不当。
三、关于上诉人停产停业损失及设备拆除搬迁费用的问题。上诉人认为其是租赁物场区内唯一实际经营者，停业补偿费168948元应全部支付上诉人；设备拆除搬迁费也应按各自厂区内的设备补偿款的比例来分享。被上诉人认为其一直在场区内进行经营，场区内只是部分房屋出租给上诉人，上诉人在拆迁时拒不搬迁，因此产生的损失不应得到补偿。对此本院认为，本案中原审已查明双方当事人在租赁期间都有生产经营的事实。根据拆迁补偿协议约定，被上诉人获得停业停产补偿费为168948元、设备拆除搬迁费为270316元，该两项补偿费用是以房屋拆迁补偿款为基数，按照政府相关规定的5%、8%系数计算得来的，因上诉人就其主张未能提供相关的证据来证实其实际产生的损失，原审法院依据上诉人自建房屋面积所占被拆迁房屋总面积比例约10%来酌定考虑其损失，并无不当，但原审就此再以双方过错责任大小来分享上诉人的该项补偿费用，有失公平。被上诉人自愿按停业停产损失16895元、设备拆除搬迁费27032元来赔偿上诉人的损失，故本院确认被上诉人赔偿上诉人的停业停产损失16895元，设备拆除搬迁费27032元。
四、关于租金的问题，虽双方签订的租赁协议系无效合同，但上诉人应支付其实际使用租赁物期间的占有使用费，故对上诉人主张按双方过错责任扣减房屋使用费的理由，本院不予采信。关于上诉人认为价格认证结论附表中的37项、38项搅拌机的补偿费14700元应归其享有的主张，因其未能提供相关票证予以佐证搅拌机由其所购买，上诉人该项诉请，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2012）栖民初字第664号民事判决第二项、第四项、第五项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2012）栖民初字第664号民事判决第一项“南京润洲石油化工有限公司于判决生效后十日内向南京天亚新材料有限公司返还财产、赔偿损失957023元”为：南京润洲石油化工有限公司于本判决生效后十日内向南京天亚新材料有限公司返还财产、赔偿损失970202元。
三、变更南京市栖霞区人民法院（2012）栖民初字第664号民事判决第三项“上述一、二项合并后，南京润洲石油化工有限公司于判决生效之日起十日内支付南京天亚新材料有限公司909023元”为：上述一、二项合并后，南京润洲石油化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京天亚新材料有限公司922202元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费32987元、保全费5000元，合计37987元，由南京天亚新材料有限公司承担19870元，南京润洲石油化工有限公司承担18117元。一审反诉案件受理费1390元，由南京润洲石油化工有限公司承担800元，南京天亚新材料有限公司承担590元。二审案件受理费32987元，由上诉人南京天亚新材料有限公司负担32857元，被上诉人南京润洲石油化工有限公司负担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 崔 鸣