广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1567号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邱伟华。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市方鼎服装市场管理有限公司。
上诉人邱伟华因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，深圳市方鼎服装市场管理有限公司（以下简称方鼎公司）系经深圳市市场监督管理局注册登记的有限责任公司，原企业名称为深圳市方鼎服装有限公司（变更时间为2011年11月7日），经营范围为开办方鼎华庭服装批发市场的经营与管理、自有物业租赁、国内贸易、经营进出口业务（以上法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营），营业期限为2010年8月26日至2040年8月26日。
深圳市某某实业投资发展有限公司为涉案商铺的所有权人，深圳市某某实业投资发展有限公司将涉案商铺出租给方鼎公司，由方鼎公司进行经营管理。
2011年3月15日，方鼎公司（甲方）与邱伟华（乙方）签订《租赁合作经营协议》，相关内容为：第一条：经营定位：乙方经营的商品范围是服饰，商品品类是中高端服饰箱包。第二条：甲乙双方之法律关系：鉴于商场经营的特点，甲乙双方既是平等的民事主体之间的租赁关系，又是商场和商户之间的管理者和被管理者的经营管理关系。甲方为商场的管理和组织者，以其拥有经营场地和管理，为乙方提供经营平台。甲方作为出租方对商场负有管理和服务的权利与义务；乙方作为商场的商户，借助甲方提供的经营场所、经营管理和服务，发挥自己的经营优势，乙方作为承租方有合法经营、服从甲方管理、接受甲方服务、支付租金、管理费用、水电费的权利和义务。第三条：经营场地、租赁期限、履约保证金、租金、管理费、水电费的计算和支付方式：乙方经营的地点为深圳市南山区南山大道xx号某某国际服装批发中心第1层第A13号场地，该场地建筑面积为48平方米，建筑面积的实用率为50%，上述租赁标的具体位置参见楼层平面图附件标示；租赁期限为四年，从2011年4月28日至2015年4月27日（免租期为2011年4月28日至2012年4月27日）；租金按建筑面积每月每平方米138元计算，月租金合计为6624元；乙方签订本协议的时间为4年，甲方给予免除12个月租金的优惠，乙方于签订协议之日向甲方支付履约保证金3万元；乙方应于2012年4月10日前向甲方支付本协议租金，乙方按月支付租金，即每月6624元（详见第十六条约定），以此类推直至本合同租期届满或终止（注：以上租金不含税价，如有关部门检查须办理出租手续等应缴纳的一切税费由乙方缴纳，甲方须办理相关的手续）；甲方每月向乙方收取物业管理费960元（按20元／平方米·月计算），物业管理费用包括公共安全和清洁、公共物业设施设备维护保养、公共电费、公共中央空调使用费、公共水费等；乙方专柜电费实行单户电表计算，甲方按1.5元／度按月向乙方收取；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方自行承担；乙方不得占用双方约定的场地外的地面及空间，邻近的公用通道及其他地方；为确保进场商家经营秩序，乙方在协议期限内不得自行将本协议约定的场地转让、转租或转包给第三者使用，如有需要，应提前一个月书面通知甲方，甲方有权根据实际情况拒绝或批准，若经甲方同意后，乙方须向甲方缴纳2000元作为合同变更费用，并保证第三方与甲方另行签署协议。第四条：经营管理：甲方对商场实行统一管理，乙方自主经营，乙方在经营过程中所发生的债权债务及纠纷、诉讼等，均与甲方无关。第五条：各项费用交纳约定：履约保证金用于约束乙方认真执行本协议及甲方制定的各项经营管理制度，若乙方有违背本协议及甲方制定的各项经营管理制度的行为，甲方有权扣除乙方的部分或全额保证金，同时乙方应在三天内补足本协议规定的保证金金额，否则视为乙方违约，甲方有权解除协议，且甲方向乙方收取的履约保证金不予退还；乙方应于每月20日-25日前向甲方交付租金、管理费等相关费用，每拖欠1日应按拖欠金额的3%向甲方支付滞纳金，若拖欠以上费用达7天，甲方有权单方面终止协议，并收回商铺，且甲方向乙方收取的履约保证金及其他费用不予退还，乙方不得有异议；如在本协议期限内，乙方退租，则视为乙方违约，甲方向乙方收取的履约保证金不予退还；本协议期满60天后，如乙方应缴的所有费用已全部结算完毕，则履约保证金以不计息方式退还乙方。第九条：特别约定：在本合同生效后，甲方正式开业前未能按照合同约定向乙方提供租赁单位，超过1个月，甲方应承担履约保证金自约定开业之日起，按每日万分之五计算的违约金；如乙方拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含7日）或本合同约定应报备案的事项无正当理由未报经甲方备案（应缴款项以金额缴清视为缴清款项），或未经甲方同意超过甲方规定的正式营业时间3天仍未营业，或未经商场同意1个月内累计无人营业达到3日、连续无人营业2日以上的，甲方均有权单方解除合同，并不予退还履约保证金，如因乙方原因造成甲方或第三方信誉和经济损失的，甲方有权留滞乙方所有物品及其他物品，其价值不足以弥补甲方或第三方损失的，甲方有权继续追讨。第十三条：合同附件：下列合同附件为本合同的有机组成部分，与本合同具有同等约束效力：（1）某某国际服装批发中心上述商铺租赁单位平面位置图；（2）《某某国际服装批发中心管理公约》；（3）《某某国际服装批发中心商户文明经商合约》；（4）《某某国际服装批发中心消防安全责任书》。第十四条：其他：双方约定任何一方以信函邮寄方式向对方通知事项时，以合同注明的联系地址为准，投递到本联系地址时，即视为通知送达，若一方变更地址，须提前以书面形式告知对方，否则由此可能产生的一切法律责任和后果均由未告知方承担；本合同一式四份，甲乙双方各执两份，在双方法定代表人或授权代表人、经营者本人签字盖章，乙方交纳履约保证金等相关费用后即时生效，本合同解除或期满终止且双方债权债务结算完毕之日失效。第十六条：附加约定：2011年4月28日-2012年4月27日免租；2012年4月28日-2015年4月27日月租金为5299元。及其他。落款处甲方的地址为深圳市南山大道东侧xx号某某国际服装批发中心，乙方的地址为深圳市罗湖区某某花园某阁16G。
2011年3月15日，方鼎公司收取了邱伟华支付的租赁保证金3万元。2011年4月11日，邱伟华自方鼎公司处领取了涉案商铺的钥匙。2011年4月11日，邱伟华向方鼎公司支付了2011年4月28日至2011年5月27日期间的管理费960元。
邱伟华收铺后，双方就租金及管理费的支付、消防安全、电梯使用、广告推广、铺内货物状况等问题存在争议。
关于租金及管理费的缴纳问题。方鼎公司确认邱伟华交过一个月的管理费，但其余月份的管理费及租金均未交过。方鼎公司主张因邱伟华欠缴租金及管理费，方鼎公司曾向邱伟华发出书面的催讨通知，将通知张贴在涉案商铺门口，为此提交如下证据：1、《催费通知》，落款时间为2012年4月23日，内容为：邱伟华拖欠租金及管理费，并且较长时间（连续超过7天以上）没有正常开门营业，根据《租赁合作经营协议》，邱伟华应于约定时间内向方鼎公司支付租金及管理费，若拖欠相关费用达7天并且1个月内累计无人营业达到3日或连续无人营业2日以上，视作邱伟华单方终止合同，方鼎公司根据合同条款将不予退还履约保证金并保留索赔的权利，请邱伟华在收到通知后3日内向方鼎公司交清拖欠的租金及管理费并正常开门营业，否则，方鼎公司将收回涉案商铺的经营权并暂扣商铺物品。2、《通知》，落款时间为2012年4月28日，内容为：由于涉案商铺较长时间（连续超过7天以上）没有正常开门营业和未按时交纳管理费并以拖欠铺位租金占用铺位经营权，方鼎公司的工作人员多次沟通未果，根据《商户文明经商合约》及《租赁合作经营协议》的相关规定，视作邱伟华单方面终止合同，方鼎公司有权收回商铺并暂扣货物，限期清算费用并按照合同约定索赔违约金，履约保证金不予退还，请邱伟华在通知发出即日起3天内到方鼎公司处交清管理费及租金并正常开门营业，否则，方鼎公司将按照上述合同条款执行。邱伟华对上述证据不予确认，主张其从未见过也未收到过上述通知，邱伟华并不存在上述通知所述的较长时间不营业的情况，方鼎公司收回商铺是为了高价另行租给其他客户。
关于消防验收与电梯检验的问题。2011年6月15日，深圳市公安局南山分局消防监督管理大队作出深公南消验（2011）第0390号《建设工程消防验收意见书》，内容为：依据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》，该大队对深圳市某某实业投资发展有限公司申报的方鼎华庭服装批发市场装修工程进行了消防复验收，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防验收意见书》（深公南消验（2011）第0320号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防复验收合格。方鼎公司另提交深圳市特种设备安全检验研究院出具的安全检验合格证十二份，显示：设备代码为31104403002011001419等的十二台电梯检验合格，下次检验日期为2013年5月或2013年6月。邱伟华于2012年11月28日向原审法院提交深圳市公安局南头派出所于2012年11月26日出具的《关于对方鼎国际服装批发中心商场投诉有关问题的答复》，内容为：根据南山分局消防监督管理大队转来举报投诉信反映：“方鼎国际服装批发中心存在严重消防安全隐患”，该所消防民警联合南山分局消防监督管理大队到现场核查，核查情况如下：一、该商场未经过消防验收就开门营业是严重的违法行为的问题：经核查，投诉中所反映的未经许可投入营业一事不属实；二、消防验收后该商场经营者将商场前面的玻璃幕墙之间的防火隔离带拆除是严重违法的问题：经核查，2012年11月12日到该商场核查发现该商场的西侧玻璃幕墙与楼板之间有部分部位存在大约10毫米间隙，与消防验收时的现场不一致，该单位已依法下发《责令限期改正通知书》；三、该商场消防楼梯通道未直接通向室外、逃生门距离消防门超过法律规定的距离、逃生门经常封闭的问题：此次核查未发现逃生门封闭（二层的五个疏散出口有三个封闭）问题，检查发现现状与设计审核图纸不一致，其中有三个安全出口未开通，依法下发《责令立即改正通知书》，并依法对其违法行为进入行政处罚阶段；四、该商场经营者占用三楼的消防通道进行经营活动且不制止其他租户占用消防通道经营的问题：经现场检查及了解确有占用通道经营问题发生，已责令商铺及管理处现场改正予以口头警告。方鼎公司认为该证据不能佐证邱伟华的主张。
关于涉案铺位的市场营销推广问题。方鼎公司主张其对涉案商铺进行了足够的市场营销推广。邱伟华主张方鼎公司对涉案商铺的推广力度不够，达不到之前宣传的力度，并提交方鼎公司的招商宣传单、方鼎公司的官网广告内容打印件、方鼎公司在其他网站发布的招商广告内容打印件以及方鼎公司的书面回复（落款时间为2011年9月16日，相关内容为：方鼎公司无法答应各位铺主的退铺要求，方鼎公司会采纳商铺代表的合理性建议加大管理力度，并投入更多的广告推广宣传等）。方鼎公司对招商宣传单及方鼎公司的书面回复予以确认，对其他证据以证据形式不合法为由不予确认。
关于涉案铺位的使用情况及《租赁合作经营协议》是否解除的问题。方鼎公司主张双方的《租赁合作经营协议》已经于2012年5月21日收铺当日解除，2012年5月11日，方鼎公司与邱伟华进行交涉，方鼎公司依据合同约定，对铺内货物进行了留置，当时，方鼎公司自行录了像，街道办的工作人员因为一些原因不能到场，邱伟华的配偶在场，货物统一放在专门的场所。邱伟华确认《租赁合作经营协议》已经解除，主张涉案铺位被收回的时间应在2012年5月11日，方鼎公司将一部分东西搬离后邱伟华的配偶才得知该消息，赶来制止，当时看到很多首饰及衣物已经被方鼎公司损坏，邱伟华本人没有参与登记造册，方鼎公司一直没有登记造册，邱伟华于该日报了警，方鼎公司重新更换了门锁；2012年5月21日，方鼎公司使用暴力将邱伟华打伤并将铺内东西清空并扣留。
邱伟华主张方鼎公司收铺、扣留货物给邱伟华造成了经济损失，并提交如下证据：1、《购销合同》，合同签订双方为邱伟华及案外人许桂标，签订日期为2012年5月14日，相关内容显示：邱伟华向许桂标提供皮包、饰品、衣物若干，货物总金额为84880元，交货时间为2012年5月24日，若一方未能履行或完全履行合同，应向对方支付合同货款总值60%的违约金。2、《解除合同协议书》，显示：因邱伟华不能按照合同约定的日期交货，邱伟华与许桂标签订的合同于2012年6月10日予以终止，因终止合同给许桂标造成损失50000元，邱伟华负责赔偿，赔偿金自2012年6月10日起至2012年6月15日止分两次付清。协议本文下方另有手书字样及捺印“赔偿金已收清。许桂标。”方鼎公司主张其系合法行使留置权，对邱伟华主张的该部分损失及上述证据均不予确认。邱伟华主张涉案货物不在方鼎公司的控制范围之内，方鼎公司无权行使留置权；由于服装具有很强的季节性，方鼎公司长期无理扣押该货物致使货物的价值贬损，同时由于错过季节，无法继续销售；被扣货物暴露在三楼，在此期间，三楼正在装修，已经对货物造成污染，达不到国家标准，无法进行销售。邱伟华不再要求方鼎公司返还货物，要求方鼎公司按照扣押当日的价值进行赔偿。
一审诉讼中，原审法院经邱伟华申请，委托深圳市某某资产评估有限公司以2012年5月21日为评估基准日，对涉案被方鼎公司扣留的货物（现场清点）的市场价值以及邱伟华提供的邱伟华认为属于被方鼎公司扣留的货物（附表清单）的市场价值进行评估。2013年5月21日，深圳市某某资产评估有限公司出具评估报告，评估结论为：评估基准日，实地清查所确定货物及用品一批的评估价值为18393元，评估申请书附表所列货物及用品一批的评估价值为53905元。报告同时特别说明：申请评估货物与实地清查货物不一致，本次评估时应委托方的要求，分别对申请评估货物与实地清查货物进行了评估作价，因无法鉴定申请评估货物规格型号及其他相关的参数，评估时仅参考同类无品牌类似商品的售价进行比较估价。对于出现邱伟华申请评估货物与实地清查货物不一致的问题，方鼎公司说明：1、邱伟华提供的货物清单系邱伟华根据其进货单和记忆所列，与现场实物存在偏差属必然；2、邱伟华在涉案商铺经营期间，与其他铺主常有相互寄存或代售现象，现场清点时有部分不属于邱伟华经营的货物在现场，但具体属于谁不清楚。原审法院比对评估报告记录的现场清点的货物与附表清单的货物查得：现场清点的货物中，1、衣服（背心）、脚链、文胸三项货物与附表清单的部分货物名称一致，但现场清点的货物数量少于附表清单的货物数量；2、皮包（手提包）、耳环（分长条、圆形吊坠、豹纹三类）与附表清单的部分货物名称类似，但现场清点的货物数量多于附表清单的货物数量；3、带珍珠项链与附表清单的部分货物名称类似，但现场清点的货物数量少于附表清单的货物数量；4、其余货物名称并不一致，无法一一对应。上述1至3项目中现场清点的货物的评估价值为6385元。方鼎公司对评估结论没有异议，并请求按实地清查货物的评估价值予以核算价值；邱伟华对评估结论存在异议，认为该评估结论依据不足，不能作为本案证据使用。
方鼎公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、邱伟华支付2012年4月28日至2012年5月21日的租金4119.55元及滞纳金12480.70元（从每月应交租金的最后期限之次日起按每日3%计算，暂计至2012年7月31日，直至付清为止）；2、邱伟华支付2011年7月1日至2012年5月21日的管理费10250.32元及滞纳金68727.94元（从每月应交管理费的最后期限之次日起按每日3%计算，暂计至2012年7月31日，直至付清为止），以上暂计95578.51元；3、邱伟华承担本案全部诉讼费用。
邱伟华向原审法院提起反诉，请求：1、方鼎公司撬锁进入邱伟华商铺抢走邱伟华物品的行为违法，按销售价赔偿暂计10000元（具体赔偿金额以评估金额为准），并承担营业损失暂计5000元（按照每天1000元标准计至方鼎公司返还之日为止）；2、由于方鼎公司抢走了邱伟华的货物，邱伟华无法向买家交货，导致邱伟华违约，方鼎公司承担邱伟华该部分损失30000元；3、方鼎公司支付延期交铺营业损失暂计2000元（按每天1000元计算至法律允许投入使用日）；4、方鼎公司交付的商铺面积少于合同约定面积，是欺诈行为，并相应减少物业费960元；5、方鼎公司管理混乱、市场推广投入不足，消防验收不合格即投入使用、侵占消防通道、锁消防出口，严重违法，双方签订的《租赁合作经营协议》无效，退还保证金30000元并赔偿30000元营业损失；6、方鼎公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，邱伟华明确其不主张双方签订的《租赁合作经营协议》无效，而主张方鼎公司构成根本违约。
原审法院认为，审查《租赁合作经营协议》的签订及履行情况，协议签订后至2012年4月27日期间为免租期，该期间邱伟华并未向方鼎公司支付过租金，虽然双方就涉案商铺的消防安全等问题存在一定争议，但邱伟华并未举证证明邱伟华在此期间因消防问题向方鼎公司主张确认协议无效；虽然涉案商铺在双方签订《租赁合作经营协议》时消防验收并未通过，但随后于2011年6月15日即通过了验收，涉案商场的电梯亦已经验收合格，即在免租期初期方鼎公司即作了完善工作；邱伟华另提交《关于对方鼎国际服装批发中心商场投诉有关问题的答复》，根据该证据，方鼎公司经营的商场未经消防验收许可投入营业一事并不属实，方鼎公司经营的商场被检查出存在消防问题的时间为2012年11月12日，此时方鼎公司、邱伟华双方的纠纷已经进入诉讼阶段且邱伟华已经停止使用涉案商铺，与双方最初签订《租赁合作经营协议》无涉。方鼎公司、邱伟华签订的《租赁合作经营协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性、强制性规定，内容符合法律规定，合法有效，并无存在法定无效的情形，双方当事人应履行《租赁合作经营协议》。
《租赁合作经营协议》约定：涉案场地租金为5299元／月、管理费为960元／月；邱伟华应于每月20日-25日前向方鼎公司交付租金及管理费等相关费用，每拖欠一日应按拖欠金额的3%支付滞纳金，若拖欠以上费用达7天，方鼎公司有权单方面终止协议，并收回商铺，且方鼎公司向邱伟华收取的履约保证金及其他费用不予退还。
关于合同解除的问题。根据上述查明的情况，免租期满后，邱伟华拖欠支付涉案商铺的租金及管理费已经超过7天，方鼎公司有权单方面终止协议。虽然方鼎公司于2012年5月11日进入涉案商铺内扣留了邱伟华的货物，但方鼎公司收回涉案商铺的确切时间为2012年5月21日，邱伟华亦明知此事实，双方之《租赁合作经营协议》自2012年5月21日开始便不能继续履行，方鼎公司以其行为明确其解除协议之意思表示，现方鼎公司主张《租赁合作经营协议》于2012年5月21日即解除，原审法院予以确认。
关于租金及管理费。根据上述查明的情况，免租期满后，邱伟华并未向方鼎公司支付涉案商铺的租金，仅支付了一个月管理费。结合方鼎公司的诉讼请求、邱伟华的交款情况以及方鼎公司免除2011年5月份管理费的情况，邱伟华应当向方鼎公司支付2012年4月28日至2012年5月21日期间的租金4119.55元（5299元／月÷30天×3天＋5299元／月÷31天×21天）以及2011年7月1日至2012年5月21日期间的管理费10250.32元（960元／月×10个月＋960元／月÷31天×21天）。邱伟华迟延支付每月租金，应向方鼎公司支付相应的滞纳金，但滞纳金的比率明显过高，邱伟华提出异议并请求予以调整，原审法院酌定将滞纳金的计算标准调整为日万分之三，4月份未付租金的滞纳金的计算方法为以529.90元（5299元／月÷30天×3天）为计算基数，以应付时间的次日即2012年4月26日为起算时间，5月份未付租金的滞纳金的计算方法为以3589.65元（5299元／月÷31天×21天）为计算基数，以应付时间的次日即2012年5月26日为起算时间，均计算至本判决确定的付款之日止。但邱伟华未支付管理费系因双方就涉案商铺的消防安全、电梯使用、营销推广等问题发生争议，邱伟华并非恶意拖欠管理费，因此，原审法院对方鼎公司主张的管理费的滞纳金不予支持。
关于履约保证金。相关事实显示邱伟华拖欠租金及管理费已经远远超过7天，其违约行为已经达到《租赁合作经营协议》约定的方鼎公司可以不予退还履约保证金的标准。邱伟华现请求方鼎公司返还履约保证金，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于被扣留货物的损失。《中华人民共和国担保法》第八十二条规定：本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第八十四条第一款、第二款规定：因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，使用前款规定。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案中，《租赁合作经营协议》约定：拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含7日）的，方鼎公司有权单方解除合同，并不予退还履约保证金，如因邱伟华原因造成方鼎公司或第三方信誉和经济损失的，方鼎公司有权留滞邱伟华所有物品及其他物品，其价值不足以弥补方鼎公司或第三方损失的，方鼎公司有权继续追讨。依据上述法律规定并结合协议约定，《租赁合作经营协议》虽有关于“留滞”货物的约定，但方鼎公司扣留邱伟华的货物并非基于按照合同约定已经合法占有的货物，所依据的合同也不是属于法律规定可以进行留置的合同，而是从邱伟华经营的涉案商铺中直接取得，因此，方鼎公司扣留货物的行为并不属于我国法律所规定的行使留置权的范畴，不适用法律关于留置权的规定。分析方鼎公司扣留邱伟华货物的行为性质，原审法院认为，该行为乃是基于双方约定，在邱伟华的违约行为达到一定条件时方鼎公司可以实施的自力救济的行为。本案根据上述查明的情况，邱伟华未及时向方鼎公司交纳相关款项的行为已经达到合同约定的方鼎公司可以扣留涉案商铺内货物的条件，因此，方鼎公司的扣货行为具有合同依据，其所为之扣货行为乃是由邱伟华之违约行为引发，邱伟华作为合同当事人，对其迟延支付租金等款项的行为可能产生的后果可以并且应当有所预见。但是，方鼎公司在扣留涉案货物的过程中，未征得邱伟华同意，未与邱伟华进行有效协商而强制实行扣留，未与邱伟华就扣留货物进行登记造册，亦未经有关机关进行全面见证，其依约而为的自力救济行为存在一定瑕疵。现经实地清查被扣留的货物，现场的货物与邱伟华提供的清单上的货物大部分无法对应，所扣货物的实际情况已经无法完全还原，且货物存在贬值已是既成事实，方鼎公司的扣货行为必然造成了邱伟华的损失。邱伟华现以服装贬值、存在装修污染等为由不要求返还货物而请求方鼎公司赔偿损失，具有事实依据，原审法院予以支持。关于赔偿金额的问题，原审法院认为，依据以上分析，双方当事人对货物之损失均存在一定过错，方鼎公司主张依现场清点之货物情况核定赔偿价值，但现场清点之货物中大部分并非邱伟华提供的清单中的货物，该部分不对应的货物可能涉及其他权利人之权利；邱伟华主张依其提交的清单中的货物情况核定赔偿价值，但仅凭邱伟华单方提供的货物清单而无其他辅助证据并不能证明货物的价值。邱伟华对评估结论虽持异议，但未提交反驳证据。原审法院综合考虑双方当事人的过错程度，酌定方鼎公司应当向邱伟华折价赔偿货物损失10000元，邱伟华可自行处理与本案有关的货物。
此外，邱伟华请求方鼎公司赔偿营业损失、减少物业费等经济损失，但邱伟华并未就其主张举证证明，原审法院不予支持；邱伟华请求方鼎公司赔偿其因对案外人违约而产生的违约损失，但依据邱伟华提交的证据，方鼎公司与邱伟华就涉案商铺内货物的扣留问题发生争议的时间为2012年5月11日，邱伟华与案外人签订《购销合同》的时间为2012年5月14日，即邱伟华在签订《购销合同》时其与方鼎公司已经就租金支付、管理费支付以及货物扣留等问题发生纠纷，其对签约后的履约风险以及可能存在的损失应当有所预见并预防，且该部分损失的性质亦非本案纠纷必然引发的直接损失，其该部分请求没有事实依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邱伟华应于本判决生效之日起十日内向方鼎公司支付拖欠的2012年4月28日至2012年5月21日期间的租金4119.55元及相应的滞纳金（以日万分之三为计算标准，均计算至本判决确定的付款之日，以529.90元为计算基数，从2012年4月26日起算，以3589.65元为计算基数，从2012年5月26日起算，均计算至本判决确定的付款之日止）；二、邱伟华应于本判决生效之日起十日内向方鼎公司支付拖欠的2011年7月1日至2012年5月21日期间的管理费10250.32元；三、方鼎公司应于本判决生效之日起十日内向邱伟华赔偿因扣货而产生的经济损失10000元；四、驳回方鼎公司的其他诉讼请求；五、驳回邱伟华的其他诉讼请求。本诉案件受理费1094.73元，方鼎公司负担930.14元，邱伟华负担164.59元；反诉案件受理费615元，由方鼎公司负担57元，邱伟华负担558元。评估费2000元，方鼎公司与邱伟华各负担1000元。
上诉人邱伟华不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、邱伟华与方鼎公司签订的租赁合作经营协议因违反消防法以及最高人民法院关于未经消防验收合格而订立房屋租赁合同如何认定其效力的复函而无效。二、关于租金问题，由于方鼎公司7月6日才取得验收合格，导致邱伟华免租期缩短，根据公平诚信原则，租期应延长，因此邱伟华的涉案店铺还在免租期内，无须支付租金。三、关于管理费问题，一审法院已查明邱伟华已缴纳了2011年4月28日至2011年5月27日的物业管理费960元，由于方鼎公司的商场在此期间并未营业，也未投入使用，方鼎公司收取管理费依法无据，这960元应抵扣7月6日之后的物业管理费。四、关于履约保证金的问题：1、履约保证金条款为格式条款，且加重了邱伟华的责任，在签署时也未尽提醒义务，因此该履约保证金条款无效，方鼎公司应返还履约保证金3万元。2、双方在合同附件一第16条对拖欠租金及管理费做了特别约定，商铺无故拖延缴纳租金及管理费、水电费等，商场有权采取暂扣商铺的货物、设施，暂停营业等必要措施，并每日按应缴总额的3%征收滞纳金，直至交清欠费为止。该条约定是对合同之前的约定的变更，而该条约定拖欠租金及管理费不适用扣除履约保证金条款。3、如因拖欠不足1万元的费用而没收3万元的保证金。远远超出了方鼎公司的经济损失。因此应根据合同法第114条规定进行调低。五、关于扣留货物损失问题：1、由于方鼎公司管理混乱，造成了扣留货物的大量丢失。2、由于方鼎公司未对扣留货物进行及时处理，导致其市场价值大幅缩水。商场作为扣押货物的权利人，理应对扣押货物进行必要的管理，对物品进行及时处理，而方鼎公司对扣押物品疏于管理，致使扣押物品丢失，同时存在大量物品价值的贬值。六、关于方鼎公司单方强行扣押邱伟华的货物，导致邱伟华对案外人的履约补偿，方鼎公司应当承担赔偿责任。一审法院查明说是2011年5月11日双方就涉案商铺货物扣留问题发生争执，这是事实认定的重大错误。因为在5月11日至5月21日该商铺一直在营业，邱伟华对店铺内的物品拥有完全的所有权、支配权和控制权，因此邱伟华有权对外销售。
为维护邱伟华合法的民事权益，请求：1、依法撤销一审判决；2、判令方鼎公司撬锁进入邱伟华店铺抢走邱伟华物品的行为违法，按销售价赔偿暂计10000元（具体赔偿金额以评估金额为准）并承担营业损失暂计5000元（按照每天1000元标准计至被告返还之日止）。3、由于方鼎公司抢走了邱伟华的货物，邱伟华无法向买家交货，导致邱伟华违约，请求法院判令方鼎公司承担邱伟华该部分损失30000元。4、判令方鼎公司支付延期交铺营业损失暂计2000元（按每天1000元计算至法律允许投入使用日）。5、判令方鼎公司交付的商铺面积少于合同约定面积，是欺诈行为，并相应减少物业费960元。6、判令方鼎公司管理混乱、市场推广投入不足违约，消防验收不合格即投入使用、经营侵占消防通道、锁消防出口严重违法，解除方鼎公司、邱伟华签订租赁合作经营协议，退还保证金30000元并赔偿30000元营业损失。7、判令方鼎公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人方鼎公司答辩称：一、邱伟华的上诉状中的主张双方租赁合同无效，但是其第五项上诉请求，请求减少物业费，与其主张合同无效是相冲突的。二、邱伟华上诉状中第二项诉讼请求要求方鼎公司承担营业损失5000元与其第六项诉讼请求要求赔偿营业损失3万元相重复。三、邱伟华上诉状中第三页第四点的陈述与南山消防大队的答复不一致，邱伟华的上诉状中称“有三个消防疏散出口一直未开通，玻璃幕墙与楼板之间无防火隔离带”，即确认消防违法至2011年4月28日一直存在，这与回复是不一致的，也与事实不一致。四、南山消防大队2012年11月的答复是在双方的租赁合同已经实际解除之后进行的现场核查，因双方的租赁合同已经解除，2012年11月份的消防核查与本案无关。五、关于涉案商场消防问题，邱伟华已在深圳市南山区人民法院提起过行政诉讼，该行政诉讼已被驳回，且未上诉。六、上诉状第五页第四点中称“邱伟华与方鼎公司签订了三个商铺的租赁合作经营协议”与事实不符，邱伟华只在方鼎公司经营的商场中承租了一个商铺，也只签订了一份租赁合作经营协议。七、关于邱伟华主张的货物贬值问题，方鼎公司是在2012年5月份收铺，邱伟华在2012年5月份即向南山区人民法院提起了诉讼，那是第一次提起诉讼，但未缴纳诉讼费，这个案件就终结了，本案是在方鼎公司起诉，是2012年8月份起诉的，也就是说扣押货物与到案件进行诉讼之间只有一个月时间，一个月的时间内邱伟华主张的这些货物的贬值是不存在的，另外涉案货物中有很多是衣架、柜子、桌子等之类的物品，这些物品是不可能贬值的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于《租赁合作经营协议》的效力问题，邱伟华上诉主张涉案商铺存在严重的消防安全问题，涉案《租赁合作经营协议》因违反消防法的有关规定而无效，但根据深圳市公安局南山分局消防监督管理大队于2011年6月15日作出的《建设工程消防验收意见书》（深公南消验（2011）第0390号），涉案商铺已通过消防验收，邱伟华没有证据证明涉案商铺未经消防验收许可投入营业，故邱伟华该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。涉案《租赁合作经营协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性、禁止性规定，应认定为合法有效合同，原审法院对合同效力认定正确，本院予以维持。关于租金和管理费的问题，本院认为，涉案《租赁合作经营协议》合法有效，双方均应严格履行，方鼎公司依约于2011年4月11日向邱伟华交付了涉案商铺，邱伟华亦应按约支付租金及管理费，其在免租期届满后，拖欠租金及管理费超过七日，方鼎公司可根据合同约定单方解除合同并要求邱伟华承担违约责任，原审法院判令邱伟华向方鼎公司支付其拖欠的租金、管理费及相应的滞纳金并无不当，邱伟华上诉理由不成立，本院不予采信。关于履约保证金的问题，本院认为，从文义上看，涉案《租赁合作经营协议》第五条与附件一第16条均是对拖欠相关费用后果的说明，两条款为并列关系，并不冲突，亦不构成排他适用，故邱伟华上诉理由不成立，本院不予采信。关于货物损失和经济损失的问题，本院认为，邱伟华违约在先，方鼎公司通过扣留货物的方式实施自力救济，虽有合同上的依据，但亦需完善见证、登记手续，原审法院结合案件事实和双方过错，酌定由方鼎公司赔偿10000元，适用法律正确，本院予以维持。邱伟华在双方于2012年5月11日就涉案合同发生冲突后，却仍于5月14日与案外人签订《购销合同》，故其上诉主张请求违约赔偿理由不成立，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邱伟华的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1094.73元，由上诉人邱伟华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年九月二十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。