广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1196号
上诉人（一审原告）：罗振。
上诉人（一审原告）：罗亦言。
上诉人（一审原告）：韦贞。
两上诉人的同委托代理人：蒋应军。
被上诉人（一审被告）：南宁市明伦房地产有限责任公司。
法定代表人：韩一和。
委托代理人：蒙成强。
委托代理人：朱雷。
一审第三人：南宁居达佳物业管理有限责任公司。
法定代表人：夏栩欧。
委托代理人：陈美然。
上诉人罗振、罗亦言因与被上诉人南宁市明伦房地产有限责任公司（以下简称明伦公司）、一审第三人南宁居达佳物业管理有限责任公司（以下简称居达佳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2009）青民一初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月29日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月8日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人罗振、罗亦言的委托代理人蒋应军，被上诉人明伦公司的委托代理人蒙成强，一审被告居达佳公司的委托代理人陈美然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年10月26日，罗振、罗亦言（买受人）与明伦公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：两原告向明伦公司购买位于长湖路52号城市印象×单元×号房，建筑面积47.76平方米，套内建筑面积39.16平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积8.6平方米，总金额151304元。合同第八条约定：出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在当地（项目所在地）报纸上登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。买受人付清100%房款，并协议签署相应交接协议，物业管理协议后（在购买时乙方确认已知晓此协议内容），方有权对所购商品房进行验收交接。由于买受人原因，未能按期交付的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。同日，双方又签订一份《补充协议》，对房款支付方式等内容作了补充约定。上述合同签订后，罗振、罗亦言支付了全部购房款。2006年10月27日，上述合同在南宁市房屋产权交易中心办理了商品房买卖合同登记备案手续。
2007年12月26日，明伦公司在《南国早报》上刊登《城市印象（上座）交房通知》，通知业主于2007年12月30日至2008年1月15日前往办理交房手续，如业主不能在上述时间内办理交房手续，上述交房截止日视同房屋已经交付。罗振于2009年3月23日向明伦公司发出《关于催交城市印象×号房的函》，称：2008年1月17日本人收到贵司的交房通知书并开始验房，当时在房屋交接验收表上主要记录有：①产品保管不当，大门内侧有六处2厘米的凹坑，把手松动；②房屋设计缺陷，造成大门外消防管及把手影响大门开关，开口度小于75度，且消防管接口易刮伤大门；③房屋设计缺陷及施工质量问题，阳台过道积水、倒灌、排水不畅，且阳台无下水地漏（借邻居的下水地漏排水）；④施工质量问题，墙面和地板有多处明显开裂，卧室右边墙面批灰不平整土地，通道大梁破损，铝合金窗缝隙过大，密封不好。现正式发函催促贵司在2009年4月15日前完成整改并将房屋交付本人使用，在交房前发生的所有费用由贵司承担。明伦公司于2009年3月26日收到上述函件，并于次日函复称：我公司开发的房地产符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，按约定我司于《南国早报》上刊登交房通知，业主未在通知时间内办理交房手续，上述交房截止日视同房屋已交付，因此，你方提出的要求没有事实和法律依据。2009年6月9日，罗振前往收房，并在入伙验房表的业主验收签字处签署：“阳台无排水地漏，希望尽快处理，以便及时入伙收房。”该表的管理处签字处由署名为“唐天文”的人员签署：“尽快联系开发商处理。”后，罗振、罗亦言与明伦公司就房屋交付问题协商未果，罗振、罗亦言遂诉至一审法院并提出前述诉讼请求。
审理过程中，经一审法院组织各方当事人办理房屋钥匙交接手续，罗振、罗亦言于2011年7月6日从明伦公司处领取了涉诉房屋的钥匙。南宁市房地产测绘队对城市印象×单元×号房作出的《房屋（分层）分户平面图》记载：套内建筑面积39.39平方米，共有分摊面积8.61平方米，产权面积48平方米，该平面图使用粗线对涉诉房屋的界限作了标识。经一审法院组织各方当事人到涉诉房屋查看现场，罗振、罗亦言诉称未设置地漏的阳台不在上述平面图标识的房屋范围内，该处在结构上只能从涉诉房屋出入，但性质上属于建筑物的公共部分。各方均确认该处没有设置地漏。明伦公司出具一份《情况说明》称：根据城市印象项目三层给排水管道平面布置图，本案涉诉房屋的公共露台并未设置雨水口，而是与图纸上标明的2B户型共用2B公共露台的雨水口，我公司严格按照设计院的图纸进行施工建设。
另查明：2007年9月27日，南宁市建设委员会下发《关于实施<；广西壮族在自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定>；若干问题的通知》，对南宁市实施住宅工程质量逐套验收工作做如下规定：一、凡在2007年9月1日后（含9月1日）进行主体结构验收的在建住宅工程，必须按要求实施逐套验收。二、在2007年9月1日前（不含9月1日）进行主体结构验收的在建住宅工程，原则上应按照规定执行。如因特殊情况执行规定有困难的，经工程质量监督机构批准，可按照旧规定执行。
印象工程建设单位广西桂川建筑公司于2007年12月4日向南宁市建设工程质量监督站发出《关于城市印象工程不执行<；逐套验收管理暂行规定>；的报告》，称：城市印象工程主体结构工程于2007年3月5日通过验收，达到设计和规范的要求，准予进入装饰工程部分的施工。结合工程实际情况，该工程若执行《逐套验收管理暂行规定》工作量大，将无法按时交房给业主，请求批准城市印象工程暂不执行《逐套验收管理暂行规定》。
明伦公司位于长湖路52号城市印象工程于2007年12月7日竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在《竣工验收备案表》上加盖公章，评定工程质量为合格。2008年1月8日，上述工程在南宁市建设委员会办理了工程竣工验收备案。
2008年11月4日，城市印象项目取得南宁市房产管理局颁发的《商品房现售备案证明》。2008年11月17日，明伦公司在《南国早报》上刊登《城市印象（上座）办理房产证通知》，通知业主于2008年11月18日至2008年11月28日持办理房产证所需资料前往办理相关手续。
又查明：2006年10月10日，明伦公司与居达佳公司签订《前期物业服务合同》，明伦公司选聘居达佳公司对城市印象小区提供前期物业服务。
一审法院经审理认为：罗振、罗亦言与明伦公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，当事人意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一、关于罗振、罗亦言要求交付房屋钥匙的诉请。诉讼中经一审法院组织各方当事人办理房屋钥匙交接手续，罗振、罗亦言已从明伦公司处领取了房屋钥匙，其该项诉请已经实现，一审法院不再作出判决。二、关于罗振、罗亦言要求明伦公司支付逾期交房违约金的诉请。《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，出卖人应当在2007年12月31日前，将经质检竣工验收合格的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在当地（项目所在地）报纸上登报通知买受人办理交付手续。依据上述约定，涉诉房屋所在的城市印象工程于2007年12月7日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并于2008年1月8日在南宁市建设委员会办理了工程竣工验收备案，明伦公司亦于2007年12月26日在《南国早报》上刊登《城市印象（上座）交房通知》，通知业主前往办理交房手续。而罗振收房时以房屋大门内侧有六处凹坑、大门外消防管及把手影响大门开关等为由拒收房屋。因罗亦言提出的房屋质量方面所存在的瑕疵可通过维修解决，尚不足以影响交付房屋；且其所述“阳台”属于建筑物的公用部分，不属于本案合同约定的房屋范围内，罗振、罗亦言以此为由拒绝接收房屋缺乏合同和法律依据。明伦公司已按合同约定的交付时间与条件交房，其行为未构成违约，罗振、罗亦言要求明伦公司支付逾期交房违约金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。三、关于罗振、罗亦言要求明伦公司整改房屋存在的缺陷，增加“阳台”排水地漏的诉请。如前所述，其诉请的“阳台”属于建筑物的公用部分，不属于《商品房买卖合同》约定的房屋范围内；其次，城市印象项目经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并在南宁市建设委员会办理了工程竣工验收备案，罗振、罗亦言认为在该处应设置地漏而要求明伦公司进行整改缺乏依据，故对其该项诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回罗振、原告罗亦言的诉讼请求。案件受理费250元，由罗振、罗亦言共同负担。
上诉人罗振、罗亦言不服一审判决，共同上诉称：一、明伦公司交付的房屋存在缺陷和瑕疵。明伦公司承认：因为工程进度等原因，无法按期交房给业主，所以没有按照国家要求进行逐套验收，只是联合施工单位等，匆忙勉强完成综合验收。所以，存在施工缺陷是必然的。一审法院也认定明伦公司交付给罗振、罗亦言的物业存在施工缺陷和瑕疵。二、一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。本案是商品房房屋买卖合同纠纷，按照双方签订的合同约定，明伦公司作为开发商，必须无条件提供合格的，无任何瑕疵和缺陷的产品给罗振、罗亦言。本案诉争的阳台，即使不完全属于罗振、罗亦言私有，但是，此处阳台与罗振、罗亦言的房屋紧密相连为一体，开门就是积水深达半尺的阳台，能说是合格的吗？比如房屋的天面、楼梯、电梯、消防设施等，虽属于公用部分，但也属于个人，如果有瑕疵有缺陷有漏水，开发商也没有维修的义务？所谓的综合验收，只是说明商品房大部分合格，只有完成逐套验收，才能说明开发商所提供的所有商品房都合格。综上，请求二审法院：1、撤销南宁市青秀区人民法院（2009）青民一初字第2179号民事判决；2、改判明伦公司按照合同要求对房屋存在的缺陷和瑕疵进行整改，增加阳台排水地漏；3、明伦公司支付违约金9900元并承担本案诉讼费用。庭审中，罗振、罗亦言变更其上诉请求第二项为：判令明伦公司整改房屋阳台至排水畅通为止。
被上诉人明伦公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的核心诉请是买卖的标的存在缺陷需要整改，要求增加阳台的排水地漏，我方认为上诉人主张的房屋存在缺陷是其自己说的，至今为止没有相关部门的鉴定结论。关于阳台的排水地漏问题，明伦公司应经完全按照施工的图纸施工，房屋经过了验收，没有谁提出构成质量问题，这个设计并不只是上诉人一家，整体都是一样，阳台并不是买卖的标的，上诉人无权要求我方增加地漏，如果确实存在问题，上诉人也不是适格主体，应当由业委会提出来，该阳台是公共地方。
一审第三人居达佳公司答辩称：同意被上诉人明伦公司的意见各方当事人除陈述诉辩主张外，均无新的证据提供，且对一审查明事实没有异议。综上，一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
当事人争议的焦点：罗振、罗亦言诉请要求明伦公司整改房屋阳台至排水畅通为止有何事实和法律依据？
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题，以及一般质量问题，也即房屋质量瑕疵。一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任，买受人并不享有合同解除权，因为交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋，但开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担修复责任，并赔偿因此给买受人造成的损失。至于严重影响正常居住的商品房质量问题，首先应当对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。因此，从以上分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买受人一般是不能拒收房屋的。结合本案，本案诉争房屋阳台排水不畅的问题，显然属于可修复的质量瑕疵，并不产生严重影响正常居住的后果，故本案诉争房屋存在的质量问题并不构成交房条件不满足，因此，罗振、罗亦言以此为由拒绝接受房屋于法无据因此，涉诉房屋未能完成房屋交接手续的过错在于罗振、罗亦言，明伦公司对此无过错，其不构成逾期交房，罗振、罗亦言要求明伦公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。
关于明伦公司对阳台排水不畅应否承担维修责任的问题。本案涉诉房屋的“阳台”虽属于公用部分，不属于双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋范围内，但双方均认可，该阳台仅能由本案涉诉房屋经过并由其使用，不能脱离房屋使用，因此其与本案涉诉房屋构成一个整体，该阳台积水问题，却已影响本案涉诉房屋的正常使用，且该瑕疵罗振、罗亦言在接收房屋时应发现并及时提出，明伦公司对此质量瑕疵应当承担责任。对于明伦公司以其建设符合设计图纸，设计图纸也符合设计规范故不存在瑕疵的抗辩理由，本院认为，符合设计规范不等同于不存在瑕疵，故对此抗辩理由不予采纳。
综上所述，一审认定事实清楚，对违约金的处理正确，但对于明伦公司的瑕疵担保责任的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销南宁市青秀区人民法院（2009）青民一初字第217号民事判决；
二、明伦公司将整改长湖路52号城市印象B单元B-303号房屋阳台至排水畅通为止；
三、驳回罗振、罗亦言的其他诉讼请求。
一审案件受理费205元（此款罗振、罗亦言已预交）由罗振、罗亦言负担125元，由明伦公司负担125元；二审案件受理费250元，由上诉人罗振、罗亦言负担125元；由明伦公司负担125元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可于本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 邓 杰
审判员 赵 东
二〇一三年十一月二十四日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。