广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）珠中法审监民再字第20号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：珠海市米兰集团有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈文华，董事长。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：谢静，广东晨光律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：高桂彩，女，汉族，1948年2月11日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：陆素敏，女，汉族，1969年9月23日出生，住广东省珠海市香洲区。
一审被告、二审被上诉人：珠海市利达企业发展有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：胡小明，总经理。
委托代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。
再审申请人珠海市米兰集团有限公司（以下简称“米兰集团”）因与被申请人高桂彩及一审被告、二审被上诉人珠海市利达企业发展有限公司（以下简称“利达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2011）珠中法民三终字第259号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年4月26日作出（2013）粤高法民一申字第328号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人米兰集团的委托代理人文才、谢静，被申请人高桂彩及委托代理人陆素敏，一审被告、二审被上诉人利达公司的委托代理人杨哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月9日，高桂彩起诉至珠海市香洲区人民法院称，2004年11月9日，高桂彩向利达公司购买位于珠海市香洲翠香东路南侧凌碧园海逸豪庭（海逸阁）13E号房（以下简称“13E号房”），房屋建筑面积为179.67平方米，套内面积为147.11平方米。套内面积每平方米5170.95元，总价为760698元。高桂彩于签订合同当天付清全部购房款，利达公司承诺于2005年6月20日前交楼。但利达公司迟迟未能完工。2007年8月13日，珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室（以下简称“市整规办”）同意米兰集团盘活利达公司的停工项目，并由米兰集团承担利达公司的相应权利义务。2007年12月29日，利达公司与米兰集团签订了《关于海逸阁工程项目整体转让协议书》，对相应业主的权利进行了确认，但时至今日米兰集团仍未向高桂彩交付所购买的房屋，其行为严重违反了法律规定及双方合同的约定，根据法律规定及合同约定，米兰集团、利达公司迟延交楼须支付高桂彩违约金，即已付房款的每日万分之二的违约金。高桂彩所购买房屋从2005年7月1日起计至2010年7月1日共计277654.77元（365天×0.2‰×5年×760698元=277654.77元）。请求法院判令：一、米兰集团、利达公司交付高桂彩所购买的凌碧园海逸豪苑（海逸阁）13E号房；二、米兰集团、利达公司为高桂彩办理所购买的凌碧园海逸豪苑（海逸阁）13E号房的产权证；三、米兰集团、利达公司赔偿高桂彩因逾期交付使用房屋的违约金（暂计2005年7月1日至2010年7月1日）共277654.77元；四、米兰集团、利达公司承担本案全部的诉讼费。
利达公司辩称，高桂彩诉称属实，认可高桂彩的诉讼请求。高桂彩的请求事项应由米兰集团承担。米兰集团辩称高桂彩与其之间没有直接合同关系，其并非权利义务的相对人，拒绝承担相对义务与实情不符。米兰集团称市整规办珠整规办函（2007）36号《关于盘活凌碧园海逸阁烂尾楼项目的复函》（以下简称“《复函》”）对其无约束力有违诚信。
米兰集团辩称，请求法院依法驳回高桂彩的诉讼请求。理由是：一、米兰集团与高桂彩之间并没有直接的合同关系。二、本质上，米兰集团与高桂彩都是向利达公司购买房产。不同的是，米兰集团与利达公司的买卖合同已经佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258-3号民事裁定书认可，具有法律效力，受法律保护。三、高桂彩与利达公司于2004年11月9日签订的《珠海市商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）违反了法律的强制性规定，属无效的合同。2003年12月26日，涉案房产及土地使用权被佛山市禅城区人民法院查封。《合同》的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《城市房地产管理法》”）第三十八条的规定。四、高桂彩仅凭《收款收据》，无法证明其已支付了房款。五、市整规办不是珠海市人民政府的职能部门，无权单方面为米兰集团设定任何债权债务，更无权将属于原开发商利达公司的债务设定由米兰集团承继。六、本案争议的房屋，高桂彩是没有支付购房款的。高桂彩最早购买的404房，后来与利达公司签订合同换成现在争议的房屋。但是，到目前为止，高桂彩仍占用404房至今。因此，没有所谓换房的事实，高桂彩诉求也没有事实和法律依据。
珠海市香洲区人民法院一审查明，2004年11月9日，高桂彩与利达公司签订《合同》，约定高桂彩购买利达公司建设的预售商品房13E号房，单价按套内面积每平方米5170.95元计算，房屋建筑面积179.67平方米，套内面积147.11平方米，总金额760698元。《合同》第六条约定，高桂彩一次性付款，但未约定付款时间。《合同》第九条约定，利达公司如未按本合同规定的期限将房屋交付高桂彩使用，逾期不超过60天，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，利达公司按日向高桂彩支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，高桂彩有权解除合同，高桂彩解除合同的，利达公司应当自高桂彩解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按高桂彩累计已付款的2%向高桂彩支付违约金。《合同》第十二条约定，利达公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因利达公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由利达公司承担全部责任。《合同》第二十四条约定，商品房预售的，在合同生效之日起30天内，由利达公司向珠海市房地产交易中心申请登记备案。《合同》第七条对将交付期限的约定为空白。
2004年11月9日，高桂彩与利达公司还签订了一份《协议书》。双方就高桂彩向利达公司购买凌碧园（一期）1栋2单元404房达成协议：一、高桂彩向利达公司购买凌碧园（一期）1栋2单元404房，面积150.08平方米，总房款600320元。二、经双方协商同意，利达公司以原价回购该房。三、此房款转作高桂彩向利达公司购买的13E号房的部分房款。四、13E号房在交楼之日起3个月内（即装修期间），利达公司同意高桂彩在凌碧园（一期）1栋2单元404房暂住。
2004年11月9日，利达公司向高桂彩开出收据，确认收到高桂彩购买13E号房的楼款760698元。
2010年1月4日，利达公司法定代表人胡小明向高桂彩出具一份《证明》，证明该公司在2004年11月9日与高桂彩签订《合同》时，承诺于2005年6月30日前交房。
2003年12月26日，佛山市禅城区人民法院作出（2004）佛禅法民二字第159、160、161、162、163、164、165号《民事裁定书》，查封了13E号房等一批房屋。之后，佛山市中级人民法院作出（2004）佛中法立保字第235-1号《民事裁定书》、（2005）佛中法执字第1258-2号《民事裁定书》和（2005）佛中法执字第1258-3号《协助执行通知书》，继续查封这些房屋。
2006年3月16日，广东万联房地产评估有限公司根据佛山市中级人民法院的委托对珠海市香洲区翠香东路33号的房地产（包括本案1605号房）进行评估，并作出广万评南（2006）03007号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在估价时点即2006年3月16日的建议拍卖参考价为人民币49345800元。2006年4月3日，珠海市格能投资有限公司与利达公司及米兰集团签订《变卖资产偿债协议书》，主要内容为：“一、三方一致确认，在（2005）佛中法执字第1258、1632-1636共六案中，利达公司共欠珠海市格能投资有限公司本金7297万元和利息19848541.87元（暂计至2005年9月30日），合计92818541.87元；二、三方一致同意，将广万评南（2006）03007号《房地产估价报告》中列明的利达公司所有的财产，以5100万元的价格变卖给米兰集团，米兰集团将上述款项直接付给珠海市格能投资有限公司；……六、珠海市格能投资有限公司承诺在收取米兰集团的5100万元，并由佛山市中级人民法院将上述财产裁定给米兰集团后，放弃追偿利达公司拖欠珠海市格能投资有限公司的剩余债务。珠海市格能投资有限公司、利达公司双方的债权债务关系终结。”
2006年4月18日，佛山市中级人民法院作出（2005）佛中法执字第1258-3号《民事裁定书》，裁定：一、将利达公司所有的房地产（详见广万评南（2006）03007号评估报告）以5100万元卖给米兰集团，所得价款用于偿还利达公司所欠申请执行人珠海市格能投资有限公司的部分债务；二、解除对利达公司位于珠海市香洲翠香东路33号的海逸阁房产及土地使用权（房产证号：粤房地证字第27644**号，地号：D0501005号）的查封（详见清单）；三、将利达公司的房地产（详见广万评南（2006）03007号评估报告）过户到米兰集团名下。佛山中级人民法院同时作出（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》，要求珠海市房地产登记中心根据（2005）佛中法执字第1258-3、1632-1636号《民事裁定书》，协助解除对1305号房等房屋的查封，并将这些房屋过户到米兰集团名下。现1305号房屋登记在米兰集团名下。
2007年8月13日，市整规办向米兰集团发出《复函》，主要答复内容为：一、同意经市房地产登记中心核实后，在米兰集团经三分之二以上预购人同意的情况下将凌碧园海逸阁烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到米兰集团名下。由米兰集团向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按新建商品房屋享受相关政策；二、同意重新计算该烂尾楼项目用地的土地使用年限。自办理转让变更登记时计算：住宅70年，商业40年；三、新的项目公司必须在珠海特区报上发布公告，在征得相关债权人和其他权利人同意解除查封或抵押手续并提供书面证明后，方可启动该烂尾楼项目；四、在该烂尾楼项目转移变更完成后，在业主同意、自愿的条件下，已办理了预购登记的业主，允许解除合同后向市房地产登记中心申请注销预购登记；未办理预购登记但产权清晰的业主可直接将房屋退回米兰集团处理。未履行委托米兰集团手续的业主的房屋权属始终归该业主；五、米兰集团新成立的项目公司要书面承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款，确保该部分业主的权益不受损失；……；七、凌碧园海逸阁项目复工期间不予核发《商品房预售许可证》，待该楼盘收尾工程完工，各项验收合格后全部按现房对外销售，享受一手楼销售有关政策。2008年7月22日，米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》，以米兰集团已通过法院裁定、拍卖、收购等形式获得了利达公司开发的翠香路33号凌碧园海逸阁三分之二以上物业为由，向珠海市房地产登记中心申请办理凌碧园海逸阁烂尾楼在建工程项目的整体转让变更手续。米兰集团承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的合法购房合同条款，确保该部分业主的合法权益。
本案审理过程中，一审法院询问高桂彩，如果法院认定高桂彩与利达公司签订的《合同》无效，高桂彩是否变更诉讼请求。高桂彩表示不变更诉讼请求。高桂彩与米兰集团、利达公司均确认13E号房即1305号房屋。
珠海市香洲区人民法院一审认为，根据《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过）第三十七条：“下列房地产，不得转让：……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定。一审法院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的规定，应当理解为效力性强制性规定，涉案13E号房因已被司法机关依法查封，依法不能转让。高桂彩与利达公司签订的《合同》违反该效力性强制性规定，应认定为无效。2008年7月22日，米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》，承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的合法购房合同条款。根据该承诺，米兰集团应当履行利达公司与业主已经签订的合法购房合同条款。涉案《合同》因违法而无效，不是合法的购房合同，利达公司和米兰集团都没有履行的义务。而且，对于无效的合同，高桂彩根据市整规办单方面向米兰集团发出的《复函》，要求米兰集团承担履行义务也没有法律依据。高桂彩要求利达公司、米兰集团履行《合同》，向高桂彩交付房屋、办理房产证，并支付逾期交房的违约金，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十六条、《城市房地产管理法》（1994年7月5日通过）第三十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释㈡》第十四条之规定，珠海市香洲区人民法院作出（2010）香民一初字第2941号民事判决：驳回高桂彩的诉讼请求。案件受理费5665元，由高桂彩负担。
高桂彩不服一审判决，提起上诉称，请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持高桂彩的一审诉讼请求。2、本案所涉诉讼费用由利达公司、米兰集团承担。事实与理由如下：
一、一审判决认定事实错误，并超越审判权否定了行政机关具体行政行为的法律效力。二、一审判决适用法律错误。一审判决以案涉13E号房在高桂彩与利达公司签订《合同》前已被佛山法院查封为由，依据《城市房地产管理法》第三十七条之规定，并认定该法条规定为效力性强制性规定，由此认定该《合同》为无效合同实属错误。
被上诉人米兰集团答辩称，高桂彩的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回，维护米兰集团的合法权益。事实和理由如下：
一、一审判决在综合考虑本案的基本事实和证据后，认定高桂彩与利达公司签订的《合同》因违反了法律的强制性规定而无效，有充足的事实依据和法律依据。二、根据本案客观事实，一审法院判决驳回高桂彩的全部诉讼请求，有充足的事实依据和法律依据。三、市整规办不是珠海市人民政府下属的常设行政机构，其不具备行政机关的主体资格，其无权作出具体行政行为，它作出的行为不是法律意义的行政行为。四、人民法院关于房屋查封的司法裁定，具有强制性和绝对执行效力，其直接后果就是禁止被查封的房产在查封期间被转让或以其他方式转移所有权。五、《合同》签订后，高桂彩并没有根据法律和法规的规定办理商品房预售合同登记备案手续，更没有办理房屋产权权证。
二审期间，高桂彩向本院提交一份2011年9月13日《证明》，证明高桂彩用已经购买404房屋置换涉案1305房屋的事实。米兰集团认为上述证据不属于新证据，不予以质证。
本院二审向中国光大银行珠海香洲支行调取2004年11月9日利达公司在该行流水账目，显示高桂彩于2004年11月9日向利达公司支付购房款139377.80元。
本院二审经审理查明，1995年3月，高桂彩向利达公司购买凌碧园（一期）1栋2单元404房，且已办理房地产权证。2004年11月9日，高桂彩与利达公司签订《协议书》，同日高桂彩向利达公司出具《收款收据》，写明收到利达公司回购凌碧园（一期）1栋2单元404房房款600320元。同日，高桂彩通过中国光大银行珠海香洲支行向利达公司转账支付139377.80元，余款全部支付后，利达公司遂向高桂彩出具《收据》，写明收到高桂彩购买凌碧园海逸阁13E号房楼款760698元。
本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院二审对此予以确认。
本院二审认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥》若干问题的解释㈡》第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条所陈述的查封行为属于管理性强制性规定，其目的是为担保债权实现和保证法院顺利执行，只是涉及转让合同能否切实履行的问题，不影响私法行为的效力。根据物权法规定的债权行为和物权变动的区分原则，物权能否发生变动与债权行为是否有效应作区分，因此，虽然高桂彩与利达公司在签订《合同》时涉案房屋已经被佛山市中级人民法院予以查封，但并不能以此而认定《合同》无效，一审法院认定错误，本院二审予以纠正。涉案1305号房屋虽然曾经被查封，但根据佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》显示其已经被解封，因此并不影响办理房地产权证。
关于高桂彩是否支付涉案房屋房款问题。1、高桂彩与利达公司在签订《合同》及《收据》时均加盖了原开发商利达公司公章，各方并未对此予以否认，本院二审予以确认。2、高桂彩通过如下方式全额支付了购买凌碧园海逸阁1305号房屋的房款：首先，用其已经购买的凌碧园（一期）1栋2单元404房予以置换，高桂彩与利达公司签订《协议书》、《合同》明确约定了404房屋回购价格、涉案房屋1305房购买价格等；其次，高桂彩通过银行转账方式向利达公司支付置换房屋价款差额部分，从而全部支付涉案房屋1305房购房款。
关于米兰集团是否应该履行为高桂彩办理涉案房屋房地产权证问题。市整规办是代表珠海市人民政府就涉及市场等因素问题进行协调的管理机构，其出具的《复函》应该具有法律效力，况且根据《复函》要求米兰集团作出书面承诺。米兰集团虽然通过支付相应款项和司法程序取得涉案1305号房屋产权，但《复函》显示，米兰集团享受了凌碧园海逸阁烂尾楼作为在建工程项目整体转让变更到其名下；可以向市建设局申请房地产开发资质，开发项目按照新建商品房屋享有相关政策；烂尾楼项目用地使用年限也自办理转让变更登记时重新计算等优惠政策，此时米兰集团并不等同于一般购房者地位，而是通过享受系列优惠政策，变为涉案房屋所处楼盘开发商。同时，根据2008年7月22日米兰集团向珠海市房地产登记中心出具《承诺书》显示，米兰集团承诺履行原开发商利达公司与部分业主已签订的购房合同条款义务，确保部分业主权益不受损失。高桂彩与利达公司在2004年11月9日签订《合同》合法、有效，且高桂彩已经履行支付房款义务，米兰集团应该履行对小业主承诺，承担原开发商利达公司义务，为购房业主办理涉案房屋房地产权证。一审法院认为《合同》违法而无效，米兰集团无需履行办理房地产权证义务的认定错误，本院二审予以纠正。高桂彩对涉案房屋享有的是合同债权，因此高桂彩要求确认该房的产权归其所有，本院二审不予支持。米兰集团在履行协助高桂彩办理涉案房屋房地产权证同时，利达公司已经回购凌碧园（一期）1栋2单元404房屋权利亦由米兰集团享有。
米兰集团是否承担逾期交付房屋违约责任问题。首先，胡小明作为利达公司法定代表人，其有权对利达公司与高桂彩签订《合同》作出说明，同时利达公司在一审庭审调查中亦确认应在2005年6月30日之前交房，本院二审确认利达公司交付珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1305号房时间为2005年6月30日前。其次，涉案房屋1305房无法按照约定时间交付，主要原因在于利达公司无力继续开发涉案房产项目，导致房屋被法院查封，最终由米兰集团承接涉案房产项目。因此涉案房屋1305房未按照约定时间交付并非米兰集团过错，高桂彩请求米兰集团承担逾期交房违约金，理据不足，本院二审不予支持。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以纠正。高桂彩上诉认为其与利达公司签订的《合同》合法有效，并且实际支付购买房屋对价，理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈢项之规定，本院作出（2011）珠中法民三终字第259号民事判决：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2010）香民一初字第2941号民事判决；二、珠海市米兰集团有限公司于判决发生法律效力之日起七日内为高桂彩办理珠海市香洲区香洲翠香路33号1栋1305号房屋的房地产权证；三、驳回高桂彩的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5665元、二审案件受理费人民币5665元，共计11330元，由珠海市米兰集团有限公司负担。
本院再审过程中，再审申请人米兰集团称，二审判决认定的主要事实缺乏证据证明，且适用法律错误，请求：一、依法撤销本院（2011）珠中法民三终字第259号民事判决；二、改判驳回高桂彩的全部诉讼请求；三、一审、二审诉讼费均由高桂彩承担。事实和理由如下：
一、米兰集团有新的证据足以推翻二审判决，本案应当再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第㈠项之规定，本案应当再审。首先，广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民一申字第425号《民事裁定书》足以推翻二审判决。本院二审审理并判决的余晓梅诉米兰集团案号为（2011）珠中法民三终字第175号商品房预售合同纠纷一案（以下简称“余晓梅案件”），同本案相比较，除当事人余晓梅与高桂彩不同外，其他案情基本相同。经广东省高级人民法院对余晓梅案件进行再审审查，认定二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，遂早于本案判决5个月作出（2012）粤高法民一申字第425号民事裁定，指定本院再审。本案也属于认定的基本事实缺乏证据证明，应当裁定再审。其次，如下新事实和新证据足以推翻二审判决。在二审法院判决之前，涉案的珠海市香洲区翠香路33号1栋2单元1305房已经于2011年9月1日合法转让给了善意的第三人吴昌霖（公民身份号码：450502198212130553），并办理了《房地产权证书》。《合同》约定的标的已经不存在，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同应当终止履行。二审判决已经无法执行。
二、二审法院在审理本案时，严重超过审判时限10个月，违反法定程序，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第二款之规定，本案应当再审。
三、二审判决认定高桂彩交纳购房款事实的主要证据没有经过米兰集团质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第㈣项之规定，本案应当再审。二审法院向中国光大银行珠海香洲支行调取利达公司的流水账目违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五、十六、三十四条的程序性规定，表现为：（1）没有当事人申请二审法院调取该证据，且上述“流水账目”不属于人民法院依照职权调取证据的情形；（2）二审法院调取该证据的时间应当发生在二审开庭之后，早已超过高桂彩申请人民法院调取证据的举证期限。二审法院调取上述“流水账目”之后，没有组织双方当事人对证据进行质证。
四、二审判决超出诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（十二）项之规定，本案应当再审。首先，综合高桂彩起诉的几项诉讼请求，其本质是请求米兰集团继续履行《合同》相关约定，属于合同之债。因此，一、二审法院均将本案定性为商品房预售合同纠纷。但是，二审判决判令米兰集团为高桂彩办理珠海市香洲区翠香路33号1栋1305房的房地产权证。该判项明显是将1305房的产权确权给了高桂彩。由此，二审判决的内容实质上是物权纠纷，明显地超出了高桂彩的诉讼请求，
五、二审判决第三判项不仅违背基本的常识和众所周知的房地产交易习惯，而且完全违背国内现行办理房地产权证的规定和流程，缺乏可操作性；还与《合同》约定的先后交易次序相违背。首先，在房地产交易实践中，买房人先交清购房款，卖房人再将标的房屋交付给买房人。在交易过程中，买房人交清购房款是先义务，卖房人交房是后义务。这是房地产交易实践中的基本常识和众所周知的交易习惯。其次，国内现行办理房地产权证的规定和流程是买卖双方先签订买卖合同，然后买卖双方缴纳各自应缴的契税，再后买卖双方各自备齐并填写相应办证资料，最后向房地产登记主管部门递交办证资料。可见，要完成办理房地产权证之事，需要买卖双方的互相协助，缺乏任何一方的配合，是无法完成。二审判决第二判项很显然完全违背国内现行办理房地产权证的规定和流程，缺乏可操作性。第三，《合同》约定的先后交易次序也是买房人先交清购房款，卖房人再将标的房屋交付给买房人。第四，高桂彩主张，其是用“凌碧园（一期）1栋2单元404房”调换本案争议之翠香路33号1栋1305房。二审法院也是依据该主张予以认定。但是，高桂彩在一审、二审时没有提交任何证据证明“凌碧园（一期）1栋2单元404房”是否存在、该房的产权人是否属于高桂彩。假使该404房存在且产权属于高桂彩，但按照高桂彩的上述主张，其作为买方和先义务人，应当先将该404房更名过户给米兰集团之后，才能认定其履行了支付全部购房款对价的义务。此后，米兰集团作为卖方和后义务人才应当履行交付房屋的义务。由上可见，二审判决书关于“米兰集团在履行协助……，凌碧园（一期）1栋2单元404房屋权利亦由米兰集团享有”的内容，以及二审判决第二判项违背基本的常识和众所周知的房地产交易习惯，且与《合同》约定的先后交易次序相违背，应当撤销。
六、高桂彩迄今为止仍未支付全部的1305号房的购房款，二审法院认定高桂彩已经全额支付涉案房屋的购房款缺乏证据证明。根据高桂彩的主张，《合同》的签订背景是，高桂彩向利达公司购买凌碧园（一期）1栋2单元404号房。之后高桂彩又与利达公司达成协议，利达公司以原价回购该404号房，此房款转作高桂彩向利达公司购买1305号房的部分房款。高桂彩应当先将该404房更名过户给米兰集团之后，才能认定其履行了支付全部购房款对价的义务。但是，迄今为止，该404号房仍在高桂彩名下，且高桂彩一直占用该404号房，即高桂彩一直未支付用于购买1305号房的房款中的600320元人民币。也就是说，高桂彩自2004年11月9日签订《合同》至今，已经逾期将近8年未足额支付1305号房的购房款。二审法院认定高桂彩已经全额支付1305号房的购房款缺乏证据证明。
七、二审判决适用法律错误。首先，13E号房在《合同》签订之前被佛山市禅城区人民法院查封，该《合同》因违反《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项之禁止性规定，应认定无效。但二审判决认定该合同合法有效，属适用法律错误。一审、二审法院均查明1305号房早于2003年12月26日被佛山市禅城区人民法院查封。之后，佛山市中级人民法院继续查封了该房屋。而《合同》签订于2004年11月9日。也就是说，佛山法院查封1305号房在前，《合同》签订在后。2003年12月24日，佛山市禅城区人民法院出具的查封财产清单上明确说明：“任何单位或个人不得擅自提取、转移、过户、转让、变卖、抵押、赠与…违者，按照有关规定追究其法律责任。”广东省佛山市中级人民法院（2004）佛中法立保字第235号《公告》也明确声明：“未经本院同意，任何人不得对其转移、变卖、抵押、赠与或作其他处分，否则，将依法对行为人追究相应的法律责任。”并且，《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。因此，一审判决认定《合同》因违反了法律的强制性规定而无效，具有法律依据。2006年4月18日，佛山市中级人民法院解除对包括1305号房在内的海逸阁项目的大部分房产的查封，这是由于米兰集团通过法院拍卖程序购买了被查封的房屋才导致这些房屋被解除查封，房屋的解封与高桂彩没有任何关系，并非是因为要为高桂彩办理房产证而解封的。二审判决认定该《合同》合法有效，并认定1305号房虽曾经被查封，但根据佛山市中级人民法院（2005）佛中法执字第1258、1632-1636号《协助执行通知书》显示其已经被解封，并不影响办理房产证，属适用法律错误。《合同》是因违反法律的强制性规定而自始无效，就算之后1305号房被解封，也不能影响《合同》自始无效的性质。
其次，假定《合同》有效，高桂彩与利达公司形成的只是债权关系，但由于该合同约定的标的物即13E号房的产权已经通过佛山中级人民法院的民事裁定合法地转移给了米兰集团，该13E号房已经登记在米兰集团名下，因此米兰集团已经拥有了该13E号房的物权。高桂彩对13E号房享有的只是债权请求权。按照物权优先于债权的基本原则，《合同》因标的物的合法转移而不能继续履行，该合同应当解除。二审判决判令米兰集团为高桂彩办理13E号房的房地产权证，违反了《中华人民共和国物权法》关于物权优先于债权的基本原则，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。在本案中，合同的标的物即13E号房已经归米兰集团所有，《合同》实际履行已不可能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。《合同》应当解除。二审法院判决米兰集团继续履行该合同，适用法律错误。
第三，米兰集团与高桂彩之间没有直接的合同关系。根据合同的相对性原则，米兰集团不是权利义务的相对人，高桂彩无权直接向米兰集团主张权利。另外，米兰集团购买的是利达公司所有的房产及土地使用权，而不是收购利达公司或该公司的债权债务，米兰集团没有承继利达公司的债权债务关系。二审判决判令米兰集团为高桂彩办理13E号房的房地产权证，违反了《中华人民共和国合同法》的相对性原则，属适用法律错误。本案与高桂彩签订《合同》的另一方当事人是利达公司，因该合同产生债权债务关系的债务人也是利达公司，而非米兰集团，高桂彩无权直接向米兰集团主张权利。米兰集团通过人民法院的法定拍卖程序购得利达公司包括13E号房在内的海逸阁项目的大部分房产及土地使用权并支付了全部价款，佛山市中级人民法院以裁定的形式予以确认，且该裁定并没有要求米兰集团承担拍卖款5100万元人民币以外的其他义务。由此可见，米兰集团只是购买利达公司的房产，并没有收购利达公司或利达公司的债权债务，米兰集团没有承继利达公司的债权债务关系。
第四，市整规办并非珠海市人民政府下属的常设行政机构，其不具备行政机关的主体资格，其无权就房地产管理事宜作出具体行政行为，其作出的行为不是法律意义的行政行为，其无权违反《中华人民共和国合同法》关于权利义务转让的规定，单方面为米兰集团设定任何义务。二审判决将市整规办《复函》作为法律依据，属适用法律错误。一审法院没有超越民事审判权，更没有在民事审判中审查所谓的行政机关的具体行政行为的合法性。二审法院认定市整规办是珠海市人民政府的管理机构，它出具的《复函》具有法律效力，没有法律依据。
退一步而言，假定市整规办有权作出具有约束力的行政行为，但基于下述事实和理由，也不能认定米兰集团应当继续履行《合同》：高桂彩不属于《复函》第五条所列的小业主。2006年4月18日，佛山市中级人民法院作出（2005）佛中法执字第1258-3号《民事裁定书》，裁定将利达公司的房地产过户到米兰集团名下。米兰集团因此取得了包括13E号房在内的海逸阁项目的大部分房产的所有权。而《复函》是于2007年8月13日出具的，即是在米兰集团已经取得包括13E号房在内的房屋所有权一年多后。既然房屋已经拍卖了，之前没有办理预售登记的就不是合法的小业主，不属于保护的范围，《复函》第五条是以第四条为基础的，因此高桂彩不属于小业主的范畴。
第五，人民法院关于房屋查封的司法裁定，具有强制性和绝对执行效力，其直接后果就是禁止被查封的房产在查封期间被转让或以其他方式转移所有权。因此，在人民法院查封期间，有关转让13E号房《合同》的效力因违反司法裁定的强制性规定，是无效的。《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项的规定是效力性规定，与此是相一致的。二审判决认定人民法院关于房屋查封的司法裁定不能导致房屋买卖合同无效，实质上是认为人民法院的查封裁定可以不执行。果真如此，人民法院关于房屋查封的司法裁定还有何权威性、强制性和执行效力！很显然，二审判决是适用法律错误。
㈠《城市房地产管理法》第三十八条第㈡项规定将人民法院的查封列为禁止房地产转让的情形之一，是因为人民法院的查封的目的之一就是禁止当事人以各种方式转让被人民法院查封的房产，具有绝对强制性和执行力。当事人违反人民法院禁令的后果，除导致其转让的民事行为无效外，还导致当事人将遭到人民法院的司法制裁。从这个角度而言，该条款是效力性规定。
㈡从《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定来看，都强调了查封的绝对效力，对人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。可见，人民法院的查封所引起的法律后果具有排他性和禁止性，是一种效力性的强制性规范。另一方面，从《城市房地产管理法》第三十八条第㈣项、第㈤项、第㈥项的规定来看，则不一定具有第㈡项的效力性强制性性质。二审判决混淆了该法第三十八第㈡项与其他各项的区别，导致适用法律的根本性错误。
㈢作为房地产管理部门而言，有义务协助执行人民法院关于查封房产的裁定。在当事人企图转让被查封的房产时，房地产管理部门有权拒绝为当事人办理转让手续，从而阻止当事人转让房产的行为。从这个角度而言，《城市房地产管理法》第三十八条是管理性规定。
综上，《城市房地产管理法》第三十八条既是效力性规定，也是管理性规定。二审法院将《城市房地产管理法》第三十八条单方面理解成管理性规定，并据此认定《合同》合法有效，属适用法律错误。
八、《合同》签订后，高桂彩并没有根据法律、法规的规定办理商品房预售合同登记备案手续，更没有办理房屋产权权证。在此之前，13E号房已经被人民法院查封，高桂彩无法取得物权。该房在诉讼之前经人民法院同意解除查封后已办理了所有权更名过户手续，登记在米兰集团名下。可见，高桂彩诉争的标的已不复存在，高桂彩的诉求无法实现，本案只能按合同之债审理，不能按物权之债审理。因此，一审法院按照合同之债进行审理是正确的。二审法院按照物权确权之诉审理并判决是错误的。
米兰集团补充称，一、珠海市中级人民法院作出的已生效的（2012）珠中法审监民再7号民事判决中已经认定以下事实可以作为本案直接判决的依据，理由如下：㈠本案当事人争议的标的以及主要证据相同；㈡高桂彩的核心证据之一是市整规办《复函》和米兰集团的《承诺书》。对此，上述生效判决明确认定，米兰集团应处理利达公司遗留问题而需要完成的合法合同的善后，是有选择和鉴别地履行责任，并非米兰集团收购了利达公司。在此情况下，二审判决不加区分认为米兰集团应当承担原开发商利达公司的义务、应为高桂彩办理产权证是错误的，应予纠正。㈢佛山市中级人民法院对13E号房的查封具有法律效力。买卖合同无效，解封事实以及生效判决认为，解封原因不是为了恢复利达公司物权的行使，而是作为利达公司的财产被依法处置以方便变更到新的权益人名下为目的。且解封后，已经过户到米兰集团名下，此时利达公司对涉案房屋已经无处分权。二审判决认为，《合同》因为解封而具备履行条件是错误的。
二、根据高桂彩一审和二审自认事实，对于登记在其名下的房产交换本案13E号房。《合同》约定的买房事实与高桂彩自认的事实不相同。换房与买卖房屋是不同的法律关系。高桂彩的诉求是以买卖房屋为前提提出的诉讼。该合同不是双方真实意思表示，是无效的。高桂彩的诉求没有法律依据，应当驳回。
三、关于高桂彩支付余款的转帐凭证，是在二审庭审后法院调取的，超过了举证期限和申请调查举证期限。这份证据没有经过法庭出示、质证。因此二审判决认定高桂彩支付了余款的事实不能成立。
被申请人高桂彩答辩称，一、本案与余晓梅案件基本事实不同，该案判决不能作为本案判决依据。米兰集团扭曲了事实，余晓梅案件争议焦点是房屋付款方式。本案高桂彩支付购买房屋款项被利达公司认可，且与高桂彩提交的收款收据数额一致。米兰集团故意混淆两案事实与理由，以严重违约方式不履行义务，其主张不能成立。
二、一审、二审时，米兰集团称13E号房已于2011年转让案外人，并以标的物不存在为由，主张二审判决不能执行，合同不能履行，这属无赖行为。涉案13E号房转让时，二审审理仍在进行中。高桂彩与利达公司签订的《合同》是真实、合法的。
三、一审、二审过程中，利达公司否认余晓梅案件中买卖合同和收据的真实性，对本案的相关事实均认同。甚至认可高桂彩的诉讼请求。余晓梅案件再审判决书中显示，利达公司不认可余晓梅提出的相关事实。因此，米兰集团应承担原开发商利达公司的义务，为高桂彩办理产权证。
一审被告、二审被上诉人利达公司陈述，13E号房属于米兰集团向珠海市房地产登记中心承诺的范畴，应由米兰集团将13E号房交付给高桂彩。《承诺书》显示，米兰集团承诺履行与部分业主的购房条款义务。另外，米兰集团提出法院调取证据不应采信，但利达公司认为法院调取证据应作为定案依据。
米兰集团在再审期间向法院提交了如下证据：证据一、珠海市中级人民法院（2012）珠中法审监民再7号《民事判决书》。证明目的：㈠涉案房产已经被佛山中级法院查封，合法有效。㈡佛山中级人民法院解除查封，原因非利达公司物权的行使，而是作为债务人利达公司的财产被依法处置，是以变更到新权益人名下为目的。而且解封后已经过户到米兰集团名下。利达公司对涉案房屋无处分权。㈢根据市整规办《复函》，米兰集团处理利达公司的遗留问题需要完成合法合同的善后，这是有选择和鉴别地履行责任。证据二、粤房地权证珠字01001308**号《房地产权登记表》，证明涉案房产已于2011年9月1日转移到善意第三人吴昌霖名下，本案争议焦点已经不存在。高桂彩对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有补充说明。认为本案与（2012）珠中法审监民再字7号民事案件的基本事实不同，米兰集团收购的是利达公司商品房建设项目，并非单个房产，应承受利达公司对原预购人所承担的义务。利达公司否认余晓梅案件中买卖合同和收据的真实性，但对本案都予认可。因此，13E号房具备米兰集团应为其办理房产过户手续的条件。高桂彩对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可，但涉案房产转移到善意第三人吴昌霖名下，是米兰集团欺骗房地产登记中心的结果。利达公司对证据一不持异议。证据二《房地产登记询问表》中，米兰集团作了虚假陈述。
高桂彩在再审期间向法院提交了如下证据：证据一、《授权委托书》，证明米兰集团法定代表人委托的代理人办理翠香路33号2单元13E号房相关手续；证据二、《珠海市房地产权转移登记申请书》，证明米兰集团在本案审理过程中转移涉案房产；证据三、《房地产登记询问表》，证据四、《房地产权登记证》，证明米兰集团对房地产登记中心说谎，以图办理房产转移手续。证明米兰集团于2011年9月1日将涉案13E号房转给吴昌霖。米兰集团对上述三证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，米兰集团转让涉案13E号房不涉及欺诈。利达公司对上述证据不持异议。
再审庭审中，高桂彩自认凌碧园（一期）1栋2单元404房至今登记在其名下。米兰集团、高桂彩和利达公司均表示对一审判决经审理查明的事实没有异议。
本院再审认为，《合同》所涉房屋已由米兰集团于2011年9月1日转移到第三人吴昌霖名下，本案发生了新的事实。该事实对当事人的实体权利及本案处理结果有实质性影响，原二审判决认定事实不清。为保护各方当事人的合法诉讼权利，应当由一审法院重新审理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第㈢项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）珠中法民三终字第259号民事判决及珠海市香洲区人民法院（2010）香民一初字第2941号民事判决；
二、本案发回珠海市香洲区人民法院重审。
审 判 长 杨蓬勃
审 判 员 乌云利
代理审判员 唐育萍
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘雅芳