浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第234号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：潘成智。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：马金香。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张刻铭。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：潘蕾。
二被上诉人的委托代理人：尹玲萍。
上诉人潘成智、马金香因房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第3231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘成智、马金香，被上诉人潘蕾及被上诉人张刻铭、潘蕾的委托代理人尹玲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告张刻铭、潘蕾系夫妻。2007年4月25日，被告潘成智、马金香出具收条收取原告张刻铭、潘蕾交付的定金20000元，并在收条中附注：买卖双方不得反悔，否则由反悔方支付违约金伍万元整。同年5月10日，被告潘成智、马金香作为甲方，原告张刻铭、潘蕾作为乙方签订转让协议，约定，甲方同意将碧海明珠房屋的购置权以及与此相应的房屋所有权、土地使用权有偿转让给乙方，乙方同意给予甲方163000元转让补偿费，转让补偿费的支付方式为协议签订后7日内，乙方将50000元补偿费先期以定金的名义支付给甲方；甲方将住房钥匙移交给乙方时，乙方向甲方支付63000元转让补偿费；甲方将房产证、土地证移交给乙方时，乙方向甲方支付50000元转让补偿费。该房屋在竣工交房和第一次产权登记并办理房产证、土地证、契证前，原购房人姓名不得变更，因此，协议签订之日后，第一次产权登记和办理房产证、土地证、契证的相关费用由乙方承担并支付。目前台电所公布的购房单价（包括自行车房）为估算价格，双方锁定按目前台电公布的售房单价进行转让和交易；日后竣工决算时如遇单价调整，则不论涨价或降价，单价调整部分的收支款项皆由甲方承受；如因住房面积增减变化，则面积增减部分的收支款项由乙方按锁定的单价承受。目前，甲方已以甲方名义，帮助乙方办理了住房公积金贷款，贷款金额为200000元整，该贷款的还本付息以及贷款期间所发生的一切费用皆由乙方承担。乙方须保证按期还贷，不得发生逾期还贷等不良记录，若因此对甲方今后的工作或生活造成影响，乙方须对甲方承担赔偿责任等。在首次房产证办理完毕后，或甲方另需启用住房公积金和贷款时，乙方应在一个月内及时还清本次公积金贷款的所有贷款余额。日后，若台电结合本次职工统一建房对甲方进行政策性或福利性补贴，则补贴款收益归甲方所有；由业主或实际住户所享有的补贴及收益归乙方所有。甲方可根据乙方的时间安排和要求（包括房产受让人），协助乙方办理转户手续，转户的所有费用由乙方承担。若甲方违约，甲方须向乙方返还双倍定金；返还定金外的补偿款及购房款；并按违约时的银行贷款利率向乙方支付购房款利息。若乙方违约，乙方已支付给甲方的定金甲方不予返还；甲方需将定金外的补偿款、购房款及银行存款利息返还给乙方。转让协议同时对其他内容作了约定。原告张刻铭、潘蕾已支付了碧海明珠房屋购房款，尚未支付被告潘成智、马金香50000元转让补偿费；讼争房屋已交付原告张刻铭、潘蕾使用。2009年10月23日，被告潘成智支付了碧海明珠房屋办理房屋所有权证时的契税13932.43元。同月31日，被告潘成智支付了登记费650元。登记共有人为被告潘成智、马金香的房屋所有权证领证时间为同年11月30日。被告潘成智、马金香已办理了国有土地使用权证。双方商定于同年11月18日还清以被告潘成智名义贷得的公积金贷款余额。后因故原告张刻铭、潘蕾于次日还清了上述公积金贷款。被告潘成智、马金香为原告张刻铭、潘蕾代付了2010年10月电费51.32元、2011年度物业费936元。原告张刻铭、潘蕾支付的碧海明珠房屋的物业费存在优惠。诉讼过程中，原告张刻铭、潘蕾为申请对碧海明珠房屋采取诉讼保全措施，支付了诉讼保全费520元；并表示不按转让协议约定的时间支付应付被告潘成智、马金香的转让补偿费以及各种代付款项，愿意及时付款。
原审法院审理认为，一、关于被告潘成智、马金香是否应履行协助办理权属变更登记手续的义务。原、被告签订的转让协议，虽然约定了购置权作价转让内容，但同时约定了房屋所有权、土地使用权有偿转让的内容，故转让协议实质上属于房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效。原告张刻铭、潘蕾已按照合同约定履行义务，被告潘成智、马金香应及时协助原告张刻铭、潘蕾办理房屋产权及土地使用权变更登记手续。二、关于双方应否向对方支付违约金。双方当事人在收条附注中约定不得反悔，否则由反悔方支付违约金50000元，现涉讼房产已交付使用，原告张刻铭、潘蕾也已按照合同约定支付购房款和转让补偿费，并无证据反映出存在原、被告反悔，不愿买、卖房屋的情形，故对原、被告要求对方支付违约金50000元的请求，均不予支持。三、关于原告张刻铭、潘蕾是否应付转让补偿费余额及被告潘成智、马金香代付的款项。双方对原告张刻铭、潘蕾尚应支付转让补偿费50000元、被告潘成智、马金香代付款项15569.75元无争议，且原告张刻铭、潘蕾表示愿意及时支付，故对被告潘成智、马金香提出的要求原告张刻铭、潘蕾支付上述款项的请求，予以支持。四、关于原告张刻铭、潘蕾应否返还物业补贴。被告潘成智、马金香诉称，原告张刻铭、潘蕾享受的物业费优惠款项来源于碧海明珠小区营业房出售后款项贴补，虽然这一主张与原告张刻铭、潘蕾陈述一致，但现无证据反映出碧海明珠小区营业房出售后款项是否属台州发电厂所有，即使款项归台州发电厂所有，那么也无从反映出台州发电厂是将款项进行福利性补贴给职工，还是对小区业主或实际住户的补贴，被告潘成智、马金香应承担举证不能的后果；另一方面被告潘成智、马金香又主张，原告张刻铭、潘蕾支付的物业费由台州发电厂补贴一半，补贴是台州发电厂集资结算余额补贴到物业费，但其旨在证明上述主张的原告张刻铭、潘蕾有异议的由碧海明珠小区的物业管理公司出具的证明又证明不了该事实，故对其主张不予采信；并且即使其提供的由碧海明珠小区的物业管理公司出具的证明上记载的物业费由台州发电厂补贴一半情况属实，现无证据证明台州发电厂补贴款项是对其职工进行的政策性或福利性补贴，还是对小区业主或实际住户的补贴，故被告潘成智、马金香要求返还物业费补贴没有事实根据，对其该部分请求，不予支持。五、关于原告张刻铭、潘蕾应否补偿二次房贷上浮利息。其一，转让协议对二次房贷及法律后果未作约定；其二，被告潘成智、马金香今后是否需要二次房贷是个未知事实；其三，被告潘成智、马金香也未举证证明因原告方假借被告潘成智名义申请公积金贷款需二次房贷会上浮利率将造成其利息损失20000元。至于被告潘成智、马金香主张的原告方逾期还贷对其造成不良记录方面的问题。本案无证据反映出原告张刻铭、潘蕾贷得的公积金贷款必须于2009年11月18日归还，碧海明珠房屋于2009年11月30日领取房屋所有权证，按照转让协议约定，原告张刻铭、潘蕾应在首次房产证办理完毕后一个月内及时还清公积金贷款的所有贷款余额，现原告张刻铭、潘蕾于2009年11月19日还清公积金贷款余额并未违反转让协议约定，故不会对被告潘成智、马金香资信造成不良影响。故此，对被告潘成智、马金香要求原告张刻铭、潘蕾支付补偿款的请求，不予支持。六、原告张刻铭、潘蕾是否应支付房租。原告张刻铭、潘蕾因受让取得碧海明珠房屋，其有权占有使用房屋，被告潘成智、马金香要求原告张刻铭、潘蕾支付房租于法无据，对其该部分请求，不予支持。综上，原、被告本、反诉中的合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）潘成智、马金香在本判决发生法律效力后十日内协助原告（反诉被告）张刻铭、潘蕾办理坐落在台州市碧海明珠花园北区41幢2单元901室房屋和车房的所有权转移登记手续；二、被告（反诉原告）潘成智、马金香在本判决发生法律效力后二个月内协助原告（反诉被告）张刻铭、潘蕾办理坐落在台州市碧海明珠花园北区41幢2单元901室房屋和车房的土地使用权变更登记手续；三、原告（反诉被告）张刻铭、潘蕾在本判决发生法律效力后十日内支付给被告（反诉原告）潘成智、马金香转让补偿费50000元，并返还给被告（反诉原告）潘成智、马金香已代付的款项15569.75元；四、驳回原告（反诉被告）张刻铭、潘蕾的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘成智、马金香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费565元（已减半收取4550元），反诉案件受理费2250元（已减半收取），诉讼保全费520元，合计3335元，由原告张刻铭、潘蕾负担1505元，被告潘成智、马金香负担1830元。
宣判后，潘成智、马金香不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，继而产生错误的判决。房屋购置权转让协议第三条第一款约定：第一次产权登记和办理房产证、土地证、契证的相关费用由乙方承担并支付。至本案讼争时被上诉人仍没有支付上述款项。被上诉人的行为显然已构成违约，应当承担50000元的违约金。原审法院对上诉人要求返还物业费补贴的主张不予支持是错误的。本案所涉房产系台州发电厂职工集资房，其房产性质的特殊性有别于商业开发的商品房。整个住宅小区的原始业主均为台州发电厂职工。一审时，被上诉人与上诉人均认可物业费优惠款项来源于小区营业房出售后款项贴补。因该小区系台州发电厂职工集资兴建，竣工决算后结余的集资款应当采取适当的方式返还给职工，现采取对物业费补贴一半的方式。很显然这是对于台州发电厂职工福利补贴，也是参与集资的职工所专享的权益。台州发电厂根本没有必要对不是本厂职工的业主或实际住户进行补贴。协议第三条第三款约定：竣工结算单价调整部分的收支款项皆由甲方承受。第七款约定：台电结合本次职工建房对甲方进行政策性或福利性补贴，则补贴款收益归甲方所有。请求撤销原判第五项，改判被上诉人支付违约金50000元并向上诉人返还物业费补偿款37304元。
张刻铭、潘蕾辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方虽约定第一次产权登记和办理房产证、土地证、契证的相关费用由乙方承担并支付，但未约定具体支付时间。况且一审开庭时，被上诉人也没说不付该笔费用，被上诉人不存在违约，更不应该支付50000元违约金。2、一审法院对上诉人要求返还物业费补贴的主张不予支持是正确的，理由是该项补贴系碧海明珠小区的基础设施变卖所得，是对小区业主或实际住户的补贴而非对台州发电厂职工的补贴，况且上诉人至今也没有证据证明该笔补贴系台电对其职工的补贴；双方在房屋购置权转让协议第三条第七款中约定：由业主或实际住户享有的补贴及收益归乙方所有。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：一、被上诉人是否向上诉人支付违约金50000元。上诉人认为被上诉人尚未支付第一次产权登记和办理房产证、土地证和契证的费用，构成违约，应该承担违约金50000元。双方在协议中3.1条约定第一次产权登记和办理房产证、土地证和契证的费用由被上诉人承担并支付，双方当事人只在收条附注中约定不得反悔，否则由反悔方支付违约金50000元。现上诉人主张的违约事实与收条附注中约定的情形不符。二审期间上诉人提供2009年9月28日台州发电厂房改领导小组办公室出具的办理碧海明珠花园房屋契证的通知及网上下载的关于办理碧海明珠花园契证的有关通知，用以证明当时在网上发布通知，其已将通知交给被上诉人张刻铭，通知其二个月内必须办理契证，被上诉人对此不予认可，现有证据无法证实被上诉人接到该通知。因双方未在协议中明确约定被上诉人付款的时间及未付款应承担的违约责任，现上诉人要求被上诉人支付违约金50000元，本院不予支持。二、物业费补贴是否归上诉人所有。双方协议3.7条约定若台电结合本次职工统一建房对上诉人进行政策性或福利性补贴，则补贴款收益归上诉人所有。由业主或实际住户所享有的补贴及收益归被上诉人所有。一审时双方当事人均认可物业补贴来源于碧海明珠花园营业房出售后款项贴补，上诉人主张该营业房出售后款项贴补属协议3.7条约定台州发电厂对其职工进行的政策性或福利性补贴，依据不足，上诉人要求被上诉人返还物业费补贴，本院不予支持。原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1983元，由上诉人潘成智、马金香负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 牟伟玲
审判员 王文兴
二〇一四年六月十六日
书记员 沈杭萍