湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第66号
原告陈慧，女，苗族，1973年5月18日出生。
原告龙世富（系陈慧之夫），男，汉族，1973年10月1日出生。
委托代理人陈慧，即本案原告。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司。
法定代表人张伟贤，该公司董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，汉族，系该公司职工。
委托代理人舒小兵，男，汉族，系该公司职工。
原告陈慧、龙世富诉被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈慧、被告的委托代理人舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈慧、龙世富诉称：原告于2011年6月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第3幢8层803号商品房，该商品房建筑面积78.9平方米，该商品房单价为每平方2960.33元，总房款233570元。原告按合同约定履行了自己的义务，但被告未按合同约定履行自己的义务。
关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》第八条的交付期限和标准，约定被告于2012年12月31日前将商品房交付给原告使用，但到合同约定最后交付期限，被告未能履行交付义务。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房违约责任，逾期60天以上不能交房，出卖人向买受人按日支付已交付房款万分之一的违约金。（1）原告至今都没有收到被告关于交房的通知书，而且被告的该商品房工程项目未经消防验收合格，没有取得竣工的综合验收合格，至今小区房屋存在严重质量问题和安全隐患，被告没有具备交房条件，原告无法就此房屋进行验收。（2）被告没有任何诚意与原告协商其违约赔付等事宜，甚至强迫部分急于收房的业主必须放弃部分权利去收取不具备交房条件的商品房，因此被告制定出要求前去收房的业主强迫签订霸王条款的违法协议，要求业主自愿放弃因商品房买卖合同引起的逾期交房违约责任，原告拒绝签订，因此原告仍无法就此房进行验收。（3）违约金的计算为2013年1月1日起至实际交付之日止，暂计算至2014年12月20日已经产生的逾期交房违约金为223570×0.0001×720天=16097元，判令被告尽快履行房屋的交付义务。
关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告于2012年4月5日已将两证的相关税费和代办费都已交于被告，至今原告仍不能取得房地产权属证书。原告于2014年9月与其他业主共同去房产局和税务局查询凯通领御办证事宜，被告知被告至今并未向房产局缴纳所有业主的维修基金和地税局业主契税，因此被告严重存在挪用原告办理两证的相关费用，此情形属于因被告责任使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约向原告支付房地产权属证书的违约金223570元×0.5%=1118元。
关于发票问题，被告已付房款223570元，但只有一张首付款发票，第二张150000元的购房款为收据，根据消费法，销售商品都需要开具正规发票，因此请求法院判令被告为原告更换收据为正规发票。
关于办证费，原告按合同都已交清，被告所开收据中也都写清了办证费用共计8016元，当初签订合同时，被告强迫业主违规交纳两证费用，不交两证费用就不给签订购房合同，而现在因被告延期办证的原因而后增加的办证费用902元应由被告自行承担。
综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2013年1月1日起计算到实际交付日，暂计算至2014年12月20日止已经产生的逾期交房违约金16097元）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书和土地使用证的违约金人民币1118元；3、判令被告将原告所有已付房款所开的收据更换为正式发票；4、判令被告承担因延期办证而增加的补办证费902元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、被告在2013年8月份已经通过邮寄的方式通知原告收房，而且在2013年7月26日被告已经取得竣工验收备案表，如果要承担逾期交房违约责任的话，被告只承担从2013年1月1日到2013年8月份期间的违约责任；2、被告已经办理了房产总证，虽然被告没有办理分证，但合同内并没有约定必须要办理分证，因此对逾期办证，被告不承担违约责任；3、被告没有多收办证费用，而且原告并没有缴纳其诉讼请求第4项中提及的902元，不可能要求被告来承担；4、关于正式发票，双方并没有在合同中对此进行约定。
经审理查明：原、被告于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为“原告购买被告开发的“凯通领御”住宅住房一套，该商品房的预售许可证号为2011-0036，房号为第3幢8层803号房，建筑面积78.9平方米，每平方米购房单价2960.33元，总购房价款233570元（付款方式为分期付款，具体为签订合同时付73570元，2012年4月5日前另付150000元，2012年12月31日前付清10000元）；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）”。合同签订后，原告于2011年6月30日向被告交付首付款73570元，于2012年4月5日另交购房款150000元，于2011年9月13日交税费、办证费等8016元，但被告至今未将房屋交付给原告，也未为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。被告于2013年8月通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告在庭审中称未收到过此邮件。被告开发的第3幢房屋于2013年5月29日竣工验收合格，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告于2011年8月12日取得了凯通领御项目的怀国用（2011）第出776号国有土地使用权证，于2013年12月31日取得了怀房权证湖天开发字第7130169**号房屋所有权证（含原告3幢8层803号房的在内）。
另查明，原告于2012年4月5日向被告交付购房款150000元时，被告只给原告开具了收据，一直未给原告开具税务发票。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证、结婚证复印件，被告营业执照、组织机构代码证复印件，证实原、被告的诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同复印件，证实原、被告对房屋买卖所约定的内容；
3、收据复印件三张、税务发票复印件一张，证实原告交付被告相关款项；
4、挂号信记录复印件，证实被告通知原告收房的时间；
5、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各一份，证实凯通领御项目已办理国有土地使用权证及房屋所有权证；
6、竣工验收备案表复印件一份，证实3幢房屋竣工验收备案情况；
7、庭审笔录一份，证实本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的3幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时，该房屋才具备合同约定的交房条件。被告应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给原告，但被告于2013年8月28日以挂号信件方式通知原告来收房，其逾期交房违约行为客观存在，本院予以认定。原告称未收到被告通过挂号信件方式寄送的收房通知，不符合常理，鉴于双方对送达收房通知的方式及确认送达完成的方式均未明确约定，本院酌情推定原告收到收房通知的时间应为2013年9月15日前，故原告应在此之前完成收房，故被告逾期交房的期间应为2013年1月1日至2013年9月15日（共258天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，故被告应支付原告逾期交房违约金5768元（223570元×258天×0.0001）。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金1118元（已交购房款223570元×0.5%）。
原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补。现原告尚未收房，双方也未最终核定面积进行结算，尚不具备立即开具发票的条件。现被告已向原告出具收据，未对原告民事权益构成实际损害，故对原告在本案中要求将收据更换为发票的诉讼请求本院不予支持。
原告并没有对因延期办证而增加的补办证费用902元和被告进行过任何约定，也没有将该款项交付给被告，其只是主观上预测将来被告会收取该费用，因此该项费用并没有实际产生，原告可在该项费用实际产生后另行起诉，故原告要求被告承担因延期办证而增加的补办证费用902元的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告陈慧、龙世富逾期交房的违约金5768元，于本判决生效后7日内付清；
二、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告陈慧、龙世富逾期办理房地产权属证书的违约金1118元，于本判决生效后7日内付清；
三、驳回原告陈慧、龙世富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费253元，减半收取126.5元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 甘密密
二〇一五年二月四日
代理书记员 何晶晶
附法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国发票管理办法》
第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
3、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。