山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭商初字第1247号
原告：山东雷华房地产开发有限公司。
法定代表人：高华，董事长。
委托代理人：王贵萍，该公司职员。
委托代理人：邰德见，山东金星伟业律师事务所律师。
被告：临沭红钻旅游度假有限公司。
法定代表人：杨伟东，总经理。
委托代理人：王自豪，山东品众元律师事务所律师。
委托代理人：赵方明，山东品众元律师事务所律师。
被告：临沭县南宇旅游实业有限公司。
法定代表人：杨伟东，总经理。
原告山东雷华房地产开发有限公司（以下简称“雷华公司”）与被告临沭红钻旅游度假有限公司（以下简称“红钻公司”）、临沭县南宇旅游实业有限公司（以下简称南宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张永青独任审判，公开开庭进行了审理。原告雷华公司的委托代理人王贵萍、邰德见，被告红钻公司的委托代理人赵方明到庭参加诉讼，被告南宇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷华公司诉称，2011年10月30日，被告红钻公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《房地产开发合作协议》一份，约定：凡甲方于本协议签订前后在临沭县苍马山（含草山）风景区取得出让使用权，可用于商业服务或住宅房地产开发的所有土地全部由甲乙双方合作从事商业服务或住宅房地产的开发建设；“风景区”项目由甲乙双方共同投资、合作开发，投资比例为甲方40%、乙方60%；后续投资由甲乙双方按照前述比例筹备追加；乙方须于2011年11月10日前向甲方支付定金200万元，2012年2月28日前向甲方支付定金800万元；合作期限暂定伍年，自二〇一一年十月二十八日起至二〇一六年十月二十八日止。合作协议并对甲乙双方的权利和义务、财务管理、违约责任等事项作出了具体的约定。合作协议签订后，原告于2011年11月10日至2012年1月17日期间分五次向被告红钻公司支付定金1000万元，但因红钻公司的原因，双方签订的合作协议始终未获正常履行。2015年10月8日，原告与红钻公司及南宇公司签订《解除协议》一份，约定：自即日起，解除原告与红钻公司2011年10月30日签订的《房地产开发合作协议》，红钻公司双倍返还原告定金2000万元并一次性赔偿原告损失600万元，合计2600万元；红钻公司须自解除协议签订后十五日内将前述2600万元全额支付给原告，如逾期付款的，红钻公司应自解除协议签订之日起按照月息1%的利率向原告加付拖欠部分的利息；南宇公司自愿作为红钻公司的保证人，为红钻公司履行前述2600万元的付款义务向原告提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为贰年，保证担保的范围包括应付款项的本金、利息及原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用。上述《解除协议》约定的付款期限届满后，虽经原告多次催要，红钻公司至今未向原告支付协议约定的2600万元。为此，原告诉至法院请求判令被告红钻公司立即给付原告定金及损失赔偿款共计2600万元及利息，并判令被告南宇公司对上述款项承担连带清偿责任。
被告红钻公司辩称，一、因政策调整造成合同没有完全履行，被告不应承担违约责任。原、被告基于政策支持逾期签订涉案《房地产开发合作协议》，该协议未完全履行，系因情势变更，而非被告原因。被告与原告基于对政策支持的预期下，签订涉案合同。合同签订后因县政府调整开发政策，致使原、被告签订的合同没能全部履行，被告依法不承担违约责任。并且，根据涉案《合作协议》的约定，该项目相关手续均由原告负责办理。因相关政策未落实，导致被告与原告合作开发的合同目的不能完全实现，继而导致双方签订的合同无法继续履行。根据《合同法司法解释（二）》第二十条规定，因《合作协议》发生情势变更，并非被告单方原因导致合同无法履行，继而解除合同，被告不应承担双倍返还定金的责任，对原告损失也不承担赔偿责任。二、涉案合同已经部分履行，涉案定金已经依约抵作投资款，也不再适用定金罚则。原、被告签订的《合作协议》关于定金的约定，超出法律规定限额无效。即使原告已经交付的1000万元仍为“定金”，因《合作协议》未明确约定标的额，合同标的额应根据实际履行确定。本案中并无证据证明合同标的超过1000万元，则《合作协议》约定定金为1000万元部分无效。即使相关款项仍属定金范畴，有效定金也不超过200万元。三、在损失没有超过定金的情况下，要求双倍返还定金并赔偿损失的请求不应受到支持。退一步讲，即使涉案《合作协议》因被告原因导致无法履行，被告也不应双倍返还定金的同时，再赔偿原告损失。原、被告签订的《解除协议》，被告存在重大误解，且违反法律规定，存在部分无效情形。即便原告确能举证证明其实际损失达到600万元，该数额也没有超过原告诉请的1000万“定金”。在损失没有超过定金的情况下，原告无权要求被告同时双倍返还定金并赔偿损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告南宇公司未提供答辩。
经审理查明，2011年10月30日，被告红钻公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《房地产开发合作协议》（下称合作协议）一份，约定：凡甲方于本协议签订前后在临沭县苍马山（含草山）风景区取得出让使用权，可用于商业服务或住宅房地产开发的所有土地全部由甲乙双方合作从事商业服务或住宅房地产的开发建设；前述土地的总面积约350亩（以下统称“风景区”项目），“风景区”项目由甲乙双方共同投资、合作开发，投资比例为甲方40%、乙方60%；后续投资由甲乙双方按照前述比例筹备追加；乙方须于2011年11月10日前向甲方支付定金200万元，2012年2月28日前向甲方支付定金800万元；合作期限暂定伍年，自二〇一一年十月二十八日起至二〇一六年十月二十八日止。协议生效后，非经双方协商同意，甲乙双方任何一方均不得擅自变更、解除或终止协议，任何一方违约的，违约方均应按《中华人民共和国合同法》关于定金的相关规定承担责任并赔偿对方因其违约行为所遭受的一切直接经济损失及可得利益损失。合作协议还对甲乙双方其他的权利和义务、财务管理等事项作出了具体的约定。
合作协议签订后，原告分别于2011年11月10日向红钻公司支付定金200万元、2011年12月15日向红钻公司支付定金200万元、2011年12月22日向红钻公司支付定金400万元、2012年1月17日向红钻公司支付定金200万元，累计向红钻公司支付定金1000万元。
后因红钻公司的原因，合作协议迟迟未获正常履行。
2015年10月8日，被告红钻公司（作为甲方）、原告雷华公司（作为乙方）、被告南宇公司（作为丙方）共同签订了《解除协议》，其内容为：2011年11月30日，甲乙双方签订的《房地产开发合作协议》（下称合作协议），……，因甲方的原因，合作协议迟迟未获正常履行，现甲乙双方均同意解除合作协议。为此，依照《中华人民共和国合同法》、《担保法》及相关法律法规之规定，经甲乙丙三方平等自愿协商，现就合作协议的解除及丙方为甲方提供担保的相关事宜达成协议如下，以供三方共同遵守执行：第一条经甲乙双方协商，甲乙双方一致同意：1.自即日起，解除甲乙双方于2011年10月30日签订的《房地产开发合作协议》；2.甲方双倍返还乙方定金2000万元并一次性赔偿乙方损失600万元，合计26000000.00（大写：贰仟陆佰万元整）；甲方须自本协议签订后十五日内将前述贰仟陆佰万元全额支付给乙方，如甲方逾期付款的，甲方应自本协议签订之日起按照月息1%的利率向乙方加付拖欠部分的利息。第二条丙方自愿作为甲方的保证人，为甲方履行本协议第一条第2项所列贰仟陆佰万元的付款义务向乙方提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为贰年，保证担保的范围包括应付款项的本金、利息及乙方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用。第三条本协议系经甲乙丙三方平等自愿协商一致达成，协议各项条款均系甲乙丙三方的真实意思表示，甲乙丙三方在本协议签订前对本协议各项条款的内容及其约束力均已作了充分、准确的知悉和理解，并均自愿接受本协议各项条款的约束。第四条本协议自甲乙丙三方在协议文本上盖章之日起生效。本协议文本一式三份，由甲乙丙三方各持一份，各份效力等同。
上述事实，由原、被告陈述，原告向法庭提供的房地产开发合作协议、解除协议、收据等在卷予以佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产开发合作协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守。原告按照约定向被告红钻公司支付定金1000万元后，被告红钻公司应当按照协议约定全面地履行自己的义务。被告红钻公司未按照约定履行自己的义务，构成违约，应当承担违约责任。
被告红钻公司根据自己的违约情况自觉与原告签订了解除协议，并以被告南宇公司作为担保，该解除协议同样是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当共同遵守。对于被告红钻公司抗辩的其并没有违约行为，解除协议已经载明了“因甲方（红钻公司）的原因，合作协议迟迟未获正常履行”，故本院无需多议。对于被告红钻公司抗辩的定金超出法律规定、定金已转化为投资款及不应在双倍返还定金的同时再赔偿原告的经济损失等，本院认为，第一，房地产开发合作协议明确约定了该1000万元是“定金”，应当受到《合同法》、《担保法》及相关法律法规规定的“定金罚则”的约束；第二，合作开发的土地面积是350亩，投资数额巨大可想而知，区区1000万元定金根本不可能超过350亩房地产开发项目用地投资总额的20%；第三，由于开发协议未获得正常履行，定金转化为投资款的前置条件尚不存在；第四，原告交付定金距离签订解除协议已达三、四年之久，而双方约定的“风景区”项目中的房地产至今未开发；第五，双方约定了“风景区”项目的后续投资由甲乙双方按照甲方40%、乙方60%的比例筹备追加，即原告的后续投资是无法确定的，当然远不止这1000万元；第六，被告红钻公司的解除协议的签订参与人，是完全民事行为能力人，是在通盘考虑整个事件的基础上，在作了充分酝酿后，在完全知悉和理解条文的情况下自愿签订的，并非他人胁迫，也并非存在重大误解，应当受到协议内容的约束。第七，被告红钻公司对其主张未向法庭提供任何证据证实。对于被告红钻公司抗辩的解除协议中约定的双倍返还定金并赔偿损失违反法律规定，合同法及其他法律并没有相关规定。综上，被告红钻公司的抗辩理由不能成立。故被告红钻公司应当按照约定向原告双倍返还定金并赔偿损失，被告南宇公司自愿作为保证人，应当承担连带清偿责任，原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告临沭县红钻旅游度假有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告山东雷华房地产开发有限公司定金2000万元及利息（自2015年10月8日起算至本判决确定的履行期限届满之日止，按协议约定的月息1%的利率支付利息）。
二、被告临沭县红钻旅游度假有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告山东雷华房地产开发有限公司损失600万元及利息（自2015年10月8日起算至本判决确定的履行期限届满之日止，按协议约定的月息1%的利率支付利息）。
三、被告临沭县南宇旅游实业有限公司对上述一、二项承担连带清偿责任，并在承担责任后，有权向被告临沭县红钻旅游度假有限公司追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费171800元减半收取85900元，保全费5000元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 张永青
二〇一六年一月二十七日
书记员 杜金香