上海市青浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0118执异104号
上海市青浦区人民法院执行裁定书(2016)沪0118执异104号案外人朱某甲，男，1976年11月23日生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。申请执行人浦东发展银行股份有限公司青浦支行，住所地上海市青浦区。负责人宋志青，行长。委托代理人刘广磊，男。委托代理人崔晓，男。被执行人上海沈巷液化气有限公司，住所地上海市青浦区。被执行人徐经建，男，1953年1月11日生，汉族，户籍地上海市青浦区。上述两被执行人的共同委托代理人陈海群，上海元才律师事务所律师。被执行人单绍俊，男，1984年6月20日生，汉族，户籍地上海市青浦区。本院在执行申请执行人浦东发展银行股份有限公司青浦支行与被执行人上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊公证债权文书纠纷一案中，案外人朱某甲对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱某甲称，2015年5月20日，案外人与徐经建签订“上海市房屋租赁合同”约定将位于青浦区新区路1038－1050、1052－1060号[沪房地青字(2004)第006648、006647号]房屋出租给案外人，租赁期自2015年5月20日至2035年5月19日。2015年5月30日，案外人经徐经建同意将该房屋转租给上海帝豪餐饮有限公司，租赁期限自2015年6月1日至2027年5月30日止；此后上海帝豪餐饮有限公司在该房屋正常经营。2016年9月5日，本院在该房屋张贴公告，要求自公告之日起十五日内迁出上述房屋，案外人至此才知该房屋涉案且由青浦法院查封，已处于执行阶段。现案外人认某与徐经建签订的房屋租赁合同、与上海帝豪餐饮有限公司签订的转租合同均合法、真实、有效；且合同成立与占有房屋均发生在法院查封房屋之前，故案外人对上述房屋享有租赁权，请求确认案外人对上述房屋享有合法租赁权，请求法院中止对上述房屋在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖。本院查明，2016年7月1日，上海市青浦公证处出具(2016)沪青证执字第5号执行证书，浦东发展银行股份有限公司青浦支行为申请执行人，上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊均为被申请执行人。执行证书主要内容“1，申请执行人与被申请执行人上海沈巷液化气有限公司、徐经建、单绍俊于2013年5月23日分别签订了《中小企业中期房地产抵押贷款合同》、《最高额抵押合同》，上述合同经本处公证并赋予强制执行效力[公证书编号：(2013)沪青证经字第490号]。根据合同约定，申请执行人向被申请执行人上海沈巷液化气有限公司提某人民币壹仟玖佰叁拾万元整的贷款，贷款期限为2013年5月28日至2016年5月15日止。被申请执行人徐经建将三处分别坐落于上海市青浦区青浦镇城中北路XXX号[沪房地青字(2003)第007163号]、上海市青浦区青浦镇新区路1052－1060号[沪房地青字(2004)第006647号]、上海市青浦区青浦镇新区路1038－1050号[沪房地青字(2004)第006648号]的房产及相应的土地使某权；被申请执行人单绍俊将坐落于上海市青浦区青浦镇淀湖路100，102号[沪房地青字(2003)第000818号]的房产及相应的土地使某权，共同为上述债权设立抵押担保。上述合同中分别就被申请执行人届时不履行或不适当履行义务时自愿接受强制执行作了特别约定。2、《最高额抵押合同》项下的抵押物已于2013年5月28日分别依法办理了房地产抵押登记，《上海市房地产登记证明抵押权登记(房地产抵押(现房)》登记证明号：青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX、青XXXXXXXXXXXX。3、申请执行人已按合同的约定，于2013年5月28日将贷款人民币壹仟玖佰叁拾万元整划入被申请执行人上海沈巷液化气有限公司指定的账户中。4、被申请执行人上海沈巷液化气有限公司至2016年5月15日共计归还贷款本金人民币柒佰万元，尚有贷款本金人民币壹仟贰佰叁拾万元整未归还，已违反《中小企业中期房地产抵押贷款合同》的相关规定，构成违约……执行标的为1、本金人民币壹仟贰佰叁拾万元整，截止2016年6月11日利息及罚息人民币壹拾玖万壹仟叁佰肆拾捌元捌角肆分。2、合同约定违约金人民币陆拾壹万伍仟元整。3、公证费人民币贰万肆仟陆佰元整。4、自2016年6月12日起至全部贷款清偿之日止的所有利息、罚息(具体金额按合同约定计算)。被申请执行人徐经建设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为：1、坐落于上海市青浦区青浦镇城中北路XXX号[沪房地青字(2003)第007163号]的房产及相应的土地使某权。2、坐落于上海市青浦区青浦镇新区路1052－1060号[沪房地青字(2004)第006647号]的房产及相应的土地使某权。3、坐落于上海市青浦区青浦镇新区路1038－1050号[沪房地青字(2004)第006648号]的房产及相应的土地使某权。被申请执行人单绍俊设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为坐落于上海市青浦区青浦镇淀湖路100，102号[沪房地青字(2003)第000818号]的房产及相应的土地使某权”等。2016年7月5日，浦东发展银行股份有限公司青浦支行依据该公证执行证书向本院申请执行，本院以(2016)沪0118执4488号立案执行。在该案执行中，本院于2016年7月25日依法查封被执行人上海沈巷液化气有限公司、被执行人徐经建及单绍俊名下的上述房屋。另，根据涉案房屋的上海市房地产登记信息显示，申请执行人在涉案房屋上于2013年5月28日进行最高债权限额2,150万元的抵押登记。异议审查中，案外人提某(1)案外人与被执行人徐经建于2015年5月20日签订的“上海市房屋租赁合同”，主要载明：徐经建将其为权利人的青浦区青浦镇新区路1038－1050、1052－1060号房屋、建筑面积2,232.72平方米的房屋作为商铺出租给案外人使某，租期20年，自2015年5月20日至2035年5月19日止，月租金为41,667元等；另在该合同的补充条款中写明徐经建指定汇款的户名为李俊俊、帐号622208……1765(工商银行)等。(2)案外人与上海帝豪餐饮有限公司于2015年5月30日签订的“房屋租赁合同”，在该合同中写明房屋产权人为徐经建；租赁标的物为青浦区崧泽大道9318号(产证地址为新区路1038－1050号、1052－1060号)、租赁期限自2015年6月1日起至2027年5月30日止共12年；另进行了租金的约定及租金支付方式等；该合同由案外人作为出租人签名及承租人盖章并由公司人员郭梓杰、任加玮、黄斌签名，徐经建作为房屋产权人也进行签名。(3)汇款人为案外人、收款人为李俊俊的中国工商银行电子银行汇单，共计金额500万元。另，徐经建提某了由郭梓杰于2016年1月3日出具的承诺书，内容“我郭梓杰，欠徐经建先生2015年5月31日之前的租金二十一万八千八百四十元(218,840元)及液化气费六万六千六百八十九元(66,689元，未计陈义达未付部分)，将于2016年1月20日予以结清，否则，我将放弃投资，在徐经建先生认可的情况下予以转让，另行签订租赁合同。具体金额将以最后核实为准”。以上查明的事实，有以下证据证明：案外人提某的“上海市房屋租赁合同”、“房屋租赁合同”，被执行人徐经建提某的承诺书；(2016)沪青证执字第5号执行证书、涉案房屋的房地产抵押状况信息，本院(2016)沪0118执4488号执行裁定书、协助执行通知书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认某：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，申请执行人在涉案房屋上于2013年进行了债权的抵押登记；但案外人与徐经建的租赁合同签订时间在本院采取查封措施之前；而作为次承租人的上海帝豪餐饮有限公司与被执行人徐经建在2002年即签订“房屋租赁合同”，该租赁合同签订时间及占有房屋时间均发生于申请执行人的担保物权设立之前；2015年5月30日，案外人与上海帝豪餐饮有限公司对涉案房屋签订“房屋租赁合同”，被执行人徐经建作为产权人签名确认，且涉案房屋仍由上海帝豪餐饮有限公司继续租赁使某，系之前租赁行为的延续。本院查封被执行人徐经建名下的青浦区青浦镇新区路1038－1050、1052－1060号房屋，并予以强制处置，于法无悖，但须考虑案外人的租赁权利。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。根据民事诉讼法的有关规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：案外人朱某乙的执行异议成立，中止对位于青浦区青浦镇新区路1038－1050、1052－1060号房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长韩燕人民陪审员蒋勇人民陪审员曹爱珍二Ｏ一六年十月二十四日代理书记员方成凤附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 ＸＸ晶
审判员 韩 燕
二〇一六年十月二十八日
书记员 无
附：相关法律条文