江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终53号上诉人（原审被告）邓大群，居民。上诉人（原审被告）徐兰娥，居民。上诉人（原审被告）邓浩，居民。以上三上诉人共同委托代理人黄权，江苏兴时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）盐城锦盛置业有限公司，住所地盐城市解放南路275号棕榈泉广场4幢2-3层。法定代表人沈贵华，该公司执行董事。委托代理人唐朝，江苏永屹律师事务所律师。上诉人邓大群、徐兰娥、邓浩因与被上诉人盐城锦盛置业有限公司（以下简称锦盛公司）借款合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦盛公司原审诉称：2013年11月28日，邓大群、徐兰娥与锦盛公司签订《商品房买卖合同》，购买锦盛公司开发的锦盛豪庭9幢2701室房屋一套，并签订《商品房买卖合同补充合同》，约定邓大群、徐兰娥向锦盛公司借款人民币236278元，用于支付该二人购房首付款，且约定于2014年10月31日前归还。如未按时还款，对未能还款的金额，按同期银行贷款利率的四倍支付违约利息，并承担主张债权而发生的合理费用。邓浩在该补充合同上签名，对借款提供担保。邓大群、徐兰娥于当日向锦盛公司出具了借款凭证。因邓大群、徐兰娥、邓浩未按约归还借款，且经催要未果，故诉至法院，请求判令：1.邓大群、徐兰娥偿还借款236278元及违约利息（从2013年11月28日起至给付之日止，按银行同期贷款利率的4倍计算），承担律师费17305.2元、差旅费500元；2.邓浩对邓大群、徐兰娥的还款义务承担连带责任；3.案件受理费由邓大群、徐兰娥、邓浩承担。邓大群、徐兰娥、邓浩原审共同辩称：1.邓大群、徐兰娥与锦盛公司在房屋买卖合同中约定向锦盛公司借款用于支付购房首付，现因履行购房合同发生纠纷，本案应定性为房屋买卖合同纠纷；2.双方约定由锦盛公司垫付邓大群、徐兰娥所购房屋的首付款来办理银行按揭贷款，属于以合法的形式掩盖非法的目的，违背法律法规的强制性规定，该协议应确认无效；3.退一步讲，即使合同有效，锦盛公司至今未按合同约定交付房屋，且精装修也不符合合同的约定，已构成违约，邓大群、徐兰娥不支付购房款属于依法行使合同履行抗辩权的合法行为，而不是违约行为；4.邓大群、徐兰娥作为房屋买卖合同关系中的债务人，因资金困难，向锦盛公司借出购房首付款，借出的购房首付款又要交给锦盛公司，因此，锦盛公司名义上出借了购房首付款，实际上并未交付，依照借贷关系属于实践性合同的性质，锦盛公司未实际交付款项，故借款合同未生效，锦盛公司所享有的债权本质上还是房屋买卖合同所确定的债权，本案不存在真实有效的借贷关系；5.锦盛公司在办理银行按揭贷款过程中，出具了虚假的购房首付款证明，目的是套取银行资金，加速资金回笼，已违背了国家的相关法律规定。综上，请求法院驳回锦盛公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年11月28日，邓大群、徐兰娥与锦盛公司签订《商品房买卖合同》，购买锦盛公司开发的锦盛豪庭9幢2701室房屋一套，并签订《补充合同》一份。该补充合同约定，邓大群、徐兰娥向锦盛公司借款人民币236278元，用于向锦盛公司支付所购房屋的首付房款，邓大群、徐兰娥出具借款凭证，定于2014年10月31日前归还。如未按时还款，对未能还款的金额，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金，并承担主张债权而发生的合理费用。邓浩在该补充合同上签名，对该借款提供连带担保。该补充合同签订后，邓大群、徐兰娥向锦盛公司出具书面《借款凭证》一份，载明借款金额为人民币236278元。2013年12月12日，锦盛公司出具了付款方名称为邓大群、徐兰娥的金额为236278元的购房款票据。现锦盛公司以借款到期后，邓大群、徐兰娥、邓浩未还款为由诉至原审法院。原审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护。邓大群、徐兰娥与锦盛公司签订《商品房买卖合同》，购买锦盛公司开发的锦盛豪庭9幢2701室房屋一套，邓大群、徐兰娥已实现了其购房的权益。邓大群、徐兰娥在购房时，因缺少资金，向锦盛公司出具书面《借款凭证》，约定向锦盛公司借款236278元支付购房首付款，锦盛公司亦已出具了付款方名称为邓大群、徐兰娥的购房款票据。因此，双方的债权债务关系已明确成立。在双方约定的还款期限到期后，邓大群、徐兰娥未向锦盛公司偿还约定的购房款，为此引起讼争，邓大群、徐兰娥应负全部责任。故对锦盛公司要求邓大群、徐兰娥按同期银行贷款利率的四倍支付违约利息的诉请，符合双方的约定和相关法律规定，原审法院予以支持。因邓浩对该款提供连带担保，故锦盛公司要求邓浩对邓大群、徐兰娥上述债务承担连带还款责任的诉请，符合法律规定，予以支持。对邓大群、徐兰娥、邓浩辩称的所购锦盛公司房屋存在质量问题及其他违约的问题，邓大群、徐兰娥、邓浩可依法另行主张权利，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、邓大群、徐兰娥应于判决发生法律效力之日起十日内向锦盛公司支付购房款人民币236278元及约定的违约金（自2013年11月28日起至实际给付之日止，按同期同档中国人民银行贷款利率的四倍计算），邓浩负连带还款责任；二、驳回锦盛公司的其他诉讼请求。案件受理费5111元，由邓大群、徐兰娥负担。上诉人邓大群、徐兰娥、邓浩不服原审判决，共同向本院提起上诉称：1.本案双方之间争议的性质属于房屋买卖合同，借款并非邓大群、徐兰娥的真实意思表示，且款项并未实际交付，因此双方之间不存在借款合同关系；2.邓大群、徐兰娥交纳的购房保证金20000元应在款项中抵扣；3.锦盛公司未按房屋买卖合同的约定按期交房，邓大群、徐兰娥、邓浩有权行使合同履行抗辩权；4.案涉房屋买卖合同中约定的“零首付”，实质为锦盛公司以出具虚假首付款足额支付证明的方式骗取银行贷款，属于以非法形式掩盖非法目的，且该约定违反国家法律、法规的规定，系无效的约定。综上，请求二审法院依法裁判。被上诉人锦盛公司答辩称：1.邓大群、徐兰娥因缺少购房首付款向锦盛公司借款是事实，亦是邓大群、徐兰娥的真实意思表示，无论该款项是借款还是房款，邓大群、徐兰娥、邓浩均应偿还；2.根据案涉补充协议约定，邓大群、徐兰娥、邓浩未按期还款的，购房保证金20000元用于支付违约金；3.案涉补充协议约定的邓大群、徐兰娥、邓浩的还款时间早于锦盛公司交房的时间；4.双方签订的商品房买卖合同及补充合同不违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院另查明：邓大群、徐兰娥与锦盛公司在《商品房买卖合同》中约定，邓大群、徐兰娥支付首付款237592元的时间为2013年11月28日，锦盛公司交付房屋的时间为2014年11月30日。在《补充合同》中约定：二、借款人应当按照下列还款期限归还借款：2014年10月31日前，借款人向出借人归还借款人民币￥236278元。三、如借款人未能在上述规定的还款日期按期足额还款的，就未能还款的金额，借款人应当按其借款时中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍向出借人支付违约金，该违约金自借款合同签订之日起计算。……七、借款人交纳的贰万元购房定金自本合同签订之日起，变更为履约保证金（不计利息）。该履约保证金可于借款人归还借款时予以冲抵。如借款人未能履行本合同约定的义务的，该履约保证金抵作本合同项下第三条约定的违约金，不足部分出借人有权要求借款人补足。二审审理中，双方当事人对邓大群、徐兰娥向锦盛公司支付过购房定金20000元的事实均予认可。本案的争议焦点是：1.邓大群、徐兰娥与锦盛公司之间是何法律关系；2.锦盛公司要求邓大群、徐兰娥偿还的236278元款项应认定为购房首付款还是借款；3.邓大群、徐兰娥在本案中是否有权行使合同履行抗辩权；4.邓大群、徐兰娥支付的购房定金20000元能否冲抵还款。本院认为：1.关于邓大群、徐兰娥与锦盛公司之间法律关系如何认定的问题。经查，邓大群、徐兰娥购买锦盛公司的房屋，签订了《商品房买卖合同》，并签订《补充合同》约定邓大群、徐兰娥向锦盛公司借款236278元，该补充合同实质属于借款合同，且该两份合同均为双方真实的意思表示，故本案中，邓大群、徐兰娥与锦盛公司之间存在房屋买卖合同关系以及借款合同关系。故邓大群、徐兰娥、邓浩提出双方不存在借款合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。2.关于锦盛公司要求邓大群、徐兰娥偿还的236278元款项性质如何认定的问题。根据案涉房屋买卖合同，邓大群、徐兰娥按约负有向锦盛公司支付购房首付款236278元的义务，根据案涉补充合同，锦盛公司负有将借款236278元交付给借款人邓大群、徐兰娥的义务，因双方互负向对方支付236278元款项的义务，可互相抵销付款义务，故应认定邓大群、徐兰娥与锦盛公司均履行了上述付款义务。其后，邓大群、徐兰娥向锦盛公司出具了借款凭证，锦盛公司亦向邓大群、徐兰娥出具了购房款发票，至此，邓大群、徐兰娥的支付首付款的义务因二人与锦盛公司达成借款合同而转化为偿还借款的义务。故锦盛公司要求邓大群、徐兰娥偿还236278元款项的性质应认定为借款，邓大群、徐兰娥应按约还款。因二人未按约履行还款义务，锦盛公司依法可要求邓大群、徐兰娥还款并承担约定的违约金。3.关于邓大群、徐兰娥能否行使合同履行抗辩权的问题。邓大群、徐兰娥、邓浩上诉提出锦盛公司尚未交付房屋，其有权行使合同履行抗辩权拒绝偿还款项。本院认为，双务合同履行中的抗辩权是指双务合同一方当事人在法定条件下对抗双务合同另一方当事人的请求权，拒绝履行其债务的权利，包括同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权等。本案中，邓大群等上诉人提出的行使合同履行抗辩权所依据的房屋买卖合同关系与锦盛公司要求邓大群、徐兰娥还款所依据的借款合同关系并非同一法律关系，且根据相关协议约定，邓大群等上诉人返还借款的时间亦早于锦盛公司交房时间，故邓大群、徐兰娥、邓浩提出其有权行使合同履行抗辩权拒绝偿还款项的上诉理由没有依据，本院不予支持。4.关于购房定金20000元是否应冲抵对借款本金偿还的问题。经查，根据案涉补充合同约定，邓大群、徐兰娥支付的20000元购房定金的性质自2013年11月18日起变更为履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，邓大群、徐兰娥出现未按约还款的违约情形时，锦盛公司应及时主张权利，避免损失扩大，避免形成放任违约行为持续的情形以及产生扩大损失的后果。因履约保证金的实质为一方当事人履行合同约定义务提供保证，本案当事人设立履约保证金的目的应为保证合同主义务的履行，即确保借款本身能按时偿还，并非对违约责任的履行提供担保。如按补充合同约定的履约保证金抵作违约金履行，可能导致锦盛公司不积极主张权利并放任损失扩大的情况出现，与锦盛公司阻止损失扩大的法定义务相悖，故案涉20000元履约保证金应计入对借款本金的偿还。因此，邓大群、徐兰娥、邓浩提出保证金20000元应冲抵还款的上诉理由成立，本院予以支持。5.关于邓大群、徐兰娥、邓浩提出案涉房屋买卖合同中约定的“零首付”，属于以合法形式掩盖非法目的，且违反法律、法规的规定，系无效约定的上诉理由。经查，双方在《商品房买卖合同》、《补充合同》中并未约定“零首付”。且邓大群、徐兰娥与锦盛公司订立商品房买卖合同的意思表示真实，其买卖的标的房屋明确且客观存在，邓大群、徐兰娥向锦盛公司借款以冲抵支付首付款，系业主与开发商约定的付款方式，并非为套取商业贷款，不属于以非法形式掩盖非法目的。故邓大群等三人提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，邓大群、徐兰娥、邓浩的上诉理由部分成立，本院予以支持。因本案二审出现新的事实，原审判决依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00258号民事判决；二、上诉人邓大群、徐兰娥应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还被上诉人盐城锦盛置业有限公司人民币216278元及利息（自2013年11月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）；三、上诉人邓浩对本判决第二项确定的上诉人邓大群、徐兰娥的付款义务负连带还款责任。四、驳回被上诉人盐城锦盛置业有限公司的原审其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5111元，由上诉人邓大群、徐兰娥负担4800元，被上诉人盐城锦盛置业有限公司负担311元；二审案件受理费5111元，由上诉人邓大群、徐兰娥、邓浩负担4800元，被上诉人盐城锦盛置业有限公司负担311元。本判决为终审判决。审 判 长  丁益钧代理审判员  樊丽萍代理审判员  周 陇二〇一六年五月二十七日书 记 员  甫 明附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。3.《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或这个承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。