山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第93号
原告：李淑兰。
委托代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***号。
法定代表人：乔运祥，该公司经理。
被告：徐淑杰。
委托代理人：刘喜臣。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称隆祥公司）、徐淑杰申请执行人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告徐淑杰的委托代理人刘喜臣到庭参加诉讼。被告隆祥公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称：李淑兰诉隆祥公司民间借贷纠纷一案中，李淑兰申请财产保全，2012年1月4日烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书，查封隆祥公司名下位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层含1149在内房产一宗，查封期间2012年1月5日至2014年1月4日。该文书于2012年1月5日送达隆祥公司和房屋登记部门。
该案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书，该调解书生效后，隆祥公司未履行付款义务，李淑兰于2013年申请烟台市中级人民法院强制执行，烟台市中级人民法院于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。执行中，徐淑杰提出执行异议，称其于2010年11月7日购买上述房屋。经烟台市中级人民法院审理，作出（2014）烟执异字第30号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。
李淑兰认为，隆祥公司与徐淑杰签订的商品房预售合同约定自备案日起生效，但至执行时未备案，因此，该合同未生效；付款假设属实，那么二者间的金钱之债已过诉讼时效；徐淑杰等购房户远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选房、定房、签合同，又以现金方式缴纳全部房款，完全不合交易惯例，徐淑杰也未举证证明资金存取来源。因此，烟台市中级人民法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求：1、确认位于海阳市凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1149号房产归隆祥公司所有。2、判令对上述房产许可执行。
被告徐淑杰答辩称：一、徐淑杰与隆祥公司之间的商品房买卖合同合法有效。2010年11月7日，徐淑杰与隆祥公司签订海房预（销）字第200935第030号《商品房预（销）售合同》一份，约定购买隆祥公司凤都商业广场商铺1149号房产，建筑面积38平方米，单价每平方米6241元，合计房款237158元。2010年11月7日徐淑杰一次性向隆祥公司汇入237158元购房款。以上购房款隆祥公司均出具收据。徐淑杰与隆祥公司签订的合同真实有效，此合同未违反我国法律强制性、效力性规定，合同系有效合同。二、隆祥公司应全面履行该合同，有义务向徐淑杰交付房屋并办理房屋产权登记的附随义务。徐淑杰已交付购房款，隆祥公司依据合同约定应于2011年9月30日向徐淑杰交付房屋，此房已出售给徐淑杰，隆祥公司应履行合同义务，向徐淑杰交付房屋，协助办理产权登记。李淑兰作申请执行人无权主张强制执行该房。三、本案争议的房屋备案登记不影响房屋买卖合同效力。此房应归徐淑杰所有。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。同时，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。隆祥公司未在法定期限内向海阳房产管理部门办理该商品房预售合同登记备案手续，此合同约定系隆祥公司办理该房备案手续，此义务不是徐淑杰之合同义务，与徐淑杰无关。徐淑杰与隆祥公司签订的预售合同为有效合同，该合同未作备案登记不影响此合同效力。综上，请求驳回原告李淑兰的所有诉讼请求。
本院经审理，确认如下事实：
本院在审理李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷一案过程中，依据李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定书和协助执行通知书，查封了隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1149号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
李淑兰诉隆祥公司借款合同纠纷，经本院及山东省高级人民法院审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书。内容为：㈠隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈡隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈢隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元及利息（利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付）；㈣隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；㈤隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；㈥隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；㈦一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。
调解书生效后，隆祥公司未按生效调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行。本院以（2013）烟执字第361号立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。案外人徐淑杰提出执行异议。本院于2015年2月5日作出（2014）烟执异字第30号执行裁定书，认为涉案查封的房产虽然登记在隆祥公司名下，但案外人徐淑杰向本院提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然李淑兰不认可，但执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。裁定中止对隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1149号房产的执行。
徐淑杰主张其于2010年11月7日购买了涉案房屋，交纳了全部房款，并将涉案房产委托隆祥公司经营。向法庭提交2010年11月7日与隆祥公司签订的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各一份，与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》一份，证人陈某、刘某出具的证明材料一份，陈某、刘某分别与隆祥公司的合作方蓬莱信达房地产营销策划有限责任公司签订的《办事处代理销售合作协议》、《销售代理合作协议》，及2011年11月7日黑龙江省农村信用社存／取款凭条，隆祥公司出具的收1149号房购房款237158元的收据一张，徐淑杰与隆祥公司于2014年5月5日签订的《协议书》，2014年5月20日海阳市人民政府《关于处理凤都商业广场业主要求维护合法权益的专题会议纪要》，2014年5月22日徐淑杰与隆祥公司乔运祥签订的《凤都商业广场项目谅解协议》证明上述主张。其中《商品房预（销）销售合同》第二条约定，商品房预售资金存入监管银行中国银行海阳支行。第三条约定，徐淑杰购买凤都商业广场1149号房，该商品房的用途为商业，属框架结构。该商品房建筑面积共38.00平方米，其中，套内建筑面积23.29平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.71平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6241元，总金额人民币237158元整。第二十三条约定，本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。《补充协议》约定，隆祥公司按照单价每平方米6241元，总价237158元将商铺出售给徐淑杰。为使“凤都商业广场”能够顺利完成招商并启动运营，使商铺尽快获得较高租金和增值空间，徐淑杰自愿将该商铺委托给隆祥公司聘请的经营管理公司无偿经营管理三年，自2011年9月30日起至2014年9月30日止，并与经营管理公司签订经营管理合同。徐淑杰与海阳凤都商业服务有限公司签订的《经营管理合同》第一条约定，在不损害徐淑杰根本利益的前提下，徐淑杰委托海阳凤都商业服务有限公司全权代表本人向隆祥公司办理有关收取该商品房的全部手续，并全权处理与交房有关的所有事务。第二条约定，徐淑杰自愿将该商铺委托给海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理三年，在该期限内海阳凤都商业服务有限公司拥有该商铺全部的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一经营。该经营期限自2011年9月30日起至2014年9月30日止。合同另对三年经营管理期限届满后徐淑杰个人出租及继续委托租赁等作了约定。
原告李淑兰对上述证据提出异议，一是对证人陈某、刘某的书面证明以及《办事处代理销售合作协议》、《销售代理合作协议》真实性有异议，认为证人没有出庭，两份协议是复印件，并且协议从内容来看，甲方是蓬莱信达房地产营销策划有限责任公司，不是本案的被告隆祥公司，该协议违反商品房预售条例；二是不确定商品房预（销）售合同的真实性，并且按照合同第二条约定应将款打到单独的监管特殊账户，而不是个人的账户，根据《商品房预售条例》商品房预收款应专款专用，不允许另立账户私存，也没有证据证明隆祥公司授权温健、曲松波代收购房款；三是根据该合同第23条约定，买卖双方共同持合同到房产管理部门登记备案，并自登记备案之日起生效，这个约定不违反商品房买卖司法解释第6条和物权法第15条规定，因为没有办理预登记，因此不具有对抗第三人即本案原告的法律依据；四是对隆祥公司出具的全款收据的真实性无法判断，没有银行转账凭证加以印证；五是根据当事人的庭审陈述，无偿给海阳凤都商业服务有限公司经营管理三年是在隆祥公司与徐淑杰签订买卖合同时房价优惠30%的基础上，优惠后的价格是6241元，但当年海阳相同地段的房价最高也未超过5000元，认为经营管理合同的乙方是海阳凤都商业服务有限公司，不是涉案当事人，无权处分涉案当事人的相关权益，与本案无关；六是对徐淑杰与隆祥公司签订的《协议书》、《凤都商业广场项目谅解协议》，恰好证明二被告知道涉案房产被查封后，因双方没有按约定登记备案造成的损失以金钱之债的方式另行约定，失去房产物权的相应权利；七是对海阳市人民政府《关于处理凤都商业广场业主要求维护合法权益的专题会议纪要》有异议，因不是法律法规，当地政府不能代替司法机关对房屋的所有权和法院查封的权利予以排除。原告李淑兰虽对被告徐淑杰提交的《商品房预（销）售合同》、《补充协议》、隆祥公司出具的收据等提出异议，但是在本院限期内没有对上述证据材料中加盖隆祥公司的印章真伪提出申请进行鉴定。
对于徐淑杰与隆祥公司为何未按合同约定办理备案手续的问题，徐淑杰称没有备案不影响合同的效力，并且按合同约定隆祥公司有义务去海阳房产管理部门办理房屋预售合同登记备案，办理备案手续不是徐淑杰的义务，按合同约定房屋应于2014年9月30日交付，隆祥公司未在法定期限内办理预售合同登记备案手续，其应承担相应责任。对该主张，徐淑杰未提供证据证明。
对于徐淑杰与海阳凤都商业服务有限公司签订的经营管理合同及与隆祥公司签订的补充协议的履行情况，徐淑杰称，依照约定我方委托海阳凤都商业服务有限公司无偿经营管理三年，至2014年9月30日海阳凤都商业服务有限公司将房屋交付我方，但实际上双方没有履行。
对于房屋是否交付的问题，徐淑杰称工程至今没有收工，故未交付使用。对于工程是否竣工验收的问题，李淑兰及徐淑杰均不清楚。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业广场至今未运营。
上述事实，有（2012）烟民一初字第16号民事裁定书、（2014）烟执异字第30号执行裁定书、2010年11月7日《商品房预（销）售合同》、《补充协议》各一份，《经营管理合同》一份，证人陈某、刘某出具的证明材料一份，陈某、刘某分别与蓬莱信达房地产营销策划有限责任公司签订的《办事处代理销售合作协议》、《销售代理合作协议》，2011年11月7日黑龙江省农村信用社存／取款凭条，隆祥公司出具的收1149号房购房款237158元的收据一张，徐淑杰与隆祥公司于2014年5月5日签订的《协议书》，2014年5月20日海阳市人民政府《关于处理凤都商业广场业主要求维护合法权益的专题会议纪要》，2014年5月22日徐淑杰与隆祥公司乔运祥签订的《凤都商业广场项目谅解协议》等以及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二：一是徐淑杰是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于徐淑杰是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗原告的执行申请问题。本院认为，徐淑杰提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，徐淑杰提供证据证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2010年11月7日签订了商品房预（销）售合同，并且于同日向隆祥公司支付了全部房款237158元，同时委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理的事实清楚，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在徐淑杰。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房（预）销售合同并已付清全部房款的购房户。徐淑杰对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。原告李淑兰主张许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1149号房屋的执行，理由不能成立，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 杨卫东
审 判 员 陈晓彦
人民陪审员 赵 军
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 林重霄