广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1345号
原告：广州市高德花花置业有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
被告：阮展州，住广东省中山市。
被告：周振宇，住广东省中山市石岐区。
原告广州市高德花花置业有限公司（以下简称“高德花花公司”）诉被告阮展州、周振宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高德花花公司的委托代理人胡新范及被告周振宇到庭参加诉讼；被告阮展州经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告高某甲花公司诉称：2010年12月9日，原告与被告阮展州签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下称“租赁合同”及“补充协议”），约定原告将天河区东圃镇黄村地段奥体南路12号高德美居购物中心西区1218A号商铺租赁给被告阮展州使用，租赁物建筑面积269.17平方米，租赁期限是2010年12月1日至2014年4月30日，月租金为21533.60元，租金按月结算，若被告阮展州在2010年12月1日前开业，月租金按17226.88元收取，在每月的第五日前以现金或转账方式缴付给原告。若被告阮展州未能按期缴纳租金，原告有权取消所有优惠，并要求保证人被告周振宇承担连带责任。在签订合同同时，被告阮展州向原告交纳了保证金51680.64元。根据租赁合同第七条和补充协议第五条的约定，若被告阮展州逾期交纳租金则从迟交之日起每日按欠缴额的2%计算延迟违约金，逾期达30日的，原告有权提前解除合同、收回物业并没收保证金。另补充协议第七条约定，因被告阮展州欠费导致原告通过诉讼追索欠费的，有权要求被告阮展州承担律师费等所有费用。合同签订后，原告按时履行了交付房屋义务，被告阮展州自2013年9月份起无故停止营业，自2013年5月起未再缴纳租金，原告多次向被告阮展州催缴欠付租金，被告阮展州均置之不理。2013年10月30日，原告正式向被告阮展州发出《解除合同通知》，双方租赁合同因被告阮展州原因于2013年11月15日提前终止。原告认为双方在自愿平等基础上所签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均应履行至合同结束，被告阮展州中途无故停止营业及欠缴租金行为严重损害了原告权益。为维护自身权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告阮展州支付拖欠原告2013年5月1日至2013年11月15日的租金111974.72元；2、被告阮展州缴纳的租赁合同保证金51680.64元归原告所有；3、被告阮展州向原告支付逾期缴付租金的违约金111974.72元（以当月欠付的租金为本金，按每日2%的标准，分别自当月5日起计至付清之日止，且每月违约金以不超过本金为限）；4、被告阮展州向原告支付律师费5000元；5、被告周振宇就被告阮展州的上述债务承担连带责任。6、本案诉讼费由两被告承担。
被告阮展州未答辩。
被告周振宇辩称：关于原告诉请的租金，我方认为应当计至2013年9月30日，因被告阮展州已于2013年9月份向原告申请提前终止租赁合同。关于原告诉请的违约金，原告曾口头承诺予以减免，但未向我与被告阮展州出具书面确认，且我方认为，该违约金的计算标准过高，应予调整。另，商铺内的货物至今仍放置在原告的仓库内，故希望能与原告协商解决，以货物偿还我与被告阮展州的欠费。
经审理查明：2010年12月9日，原告高德花花公司（甲方）与被告阮展州（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方将座落在天河区东圃镇黄村地段奥体南路12号高德美居购物中心西区1218A房的房产（以下简称“涉案铺位”）出租给乙方作商铺使用，建筑面积269.17平方米；租赁期限从2010年12月1日起至2014年4月30日止，每月租金21533.6元由乙方在每月的第五日前按现金或转账方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳64600.8元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；本合同自双方签字之日起生效等。
又，原告（甲方）与被告阮展州（乙方）就涉案铺位签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定如《补充协议》与《租赁合同》有不同规定，则以《补充协议》为准。《补充协议》第五条约定：1、乙方须按时向甲方缴付租金等费用，乙方迟延缴付，除应支付租金及应缴费用外，还需向甲方支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%计算；2、乙方逾期五日缴付租金等费用，甲方有权向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付，乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向该物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施，乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收租金等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止租赁合同及补充协议，无条件收回该物业，没收乙方保证金，乙方须按约定清空并返还该物业及支付该物业空置期间的租金作为违约补偿，直到甲方将该物业重新出租或者租赁期届满；3、乙方应付违约金、补偿金应在确定责任后十日内付清，乙方拒不支付的，经书面通知后，甲方有权直接从乙方的保证金中予以扣除，乙方应在收到书面通知后十天内补足保证金，否则比照本条第1项支付迟延违约金；4、乙方不按合同约定支付相关费用时，同意甲方采取措施控制乙方铺位货物的进出，经甲方付出律师函催缴欠费后，乙方仍不按合同约定支付相关费用时，乙方授权甲方对其铺内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；……6、乙方单方要求提前终止本协议的，甲方有权没收乙方保证金，将该物业重新出租，并有权要求乙方支付该物业空置期间的租金作为违约补偿，直到甲方将该物业重新出租或者租赁期届满。第七条约定：任何通知、请求、要求等，应采用书面形式，前述通知等文件通过邮寄、快递送至对方地址时视为送达，任何一方变更通讯地址的应提前三十日书面通知对方（补充协议显示甲方地址为“广州市天河区体育西路109号高盛大厦21楼F单元，乙方地址为“中山市岐江公路沙溪申明亭路段69号”）；由于乙方欠费导致甲方通过诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。第八条约定：自2010年12月1日至2014年4月30日，租金按17226.88元／月收取，合同期间，租金保证金按51680.64元收取，如果乙方出现包括但不限于未按合同约定时间缴交租金、管理费、水电费及提前解除合同等违约行为时，甲方有权取消上述优惠，并有权要求乙方按租赁合同的标准交纳及补足免租期的租金和保证金差额，保证人周振宇对乙方因本合同履行所产生的租金、违约金等一切费用与乙方承担连带责任。该《补充协议》落款处，原告为甲方，被告阮展州为乙方，被告周振宇为保证人分别进行了签字确认。另原告确认，被告阮展州已向其交纳了租金保证金51680.64元。
2013年9月，被告阮展州向原告发出函件，内容为：我们在贵中心租赁经营的建材馆丙区1218A商铺，由于经营状况持续低迷，已经形成严重的亏损，我们已经没有办法坚持经营下去。现申请到2013年9月30日止与贵中心提前终止租赁合同，请给予协助办理。原告确认收到该函，但认为系被告阮展州单方要求提前终止租赁合同，故未予同意。被告周振宇则称原告自2013年10月起封闭了涉案铺位，但未能提供证据予以证明。
后原告向被告阮展州发出函件两份，敦促其缴纳涉案铺位的租金及解除合同，包括：1.落款时间为2013年10月30日、落款人为原告及高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称“高成物业公司”）、收件人为阮展州的《最后一次催缴费用函》；函件内容为：涉案铺位截至2013年9月30日的租金、管理费及其它相关费用逾期仍未缴付，构成严重违约，请贵方于2013年11月15日17：00点前缴付租金、管理费、电费及滞纳金等合计163312.5元，否则我司某甲解除合同，按合同约定收回铺位并没收贵铺的保证金；该函的EMS邮寄详情单显示邮件因拒收而于2013年11月20日被退回。2.落款时间为2013年10月30日，落款人为原告及高成物业公司，收件人为阮展州的《解除合同通知》；函件主要内容为：贵方于2010年12月1日与我司签订《广州市房屋租赁合同》及相关补充协议，贵方至2013年9月30日，拖欠租金、物业管理费、水电费及违约金合计163312.5元，贵方的行为已构成根本违约，现我司某乙将于2013年11月16日17：00前收回铺位，另外，根据上述合同的相关约定，该铺内一切镶嵌在房屋结构和墙体内的设备和装置贵方不得拆走，同时我司保留追究贵方违约责任的权利；该函的EMS邮寄详情单显示邮件因拒收而于2013年11月20日被退回。经质证，被告周振宇对两份函件及邮寄详情单的真实性无异议，但否认被告阮展州收到两份函件。原告则称，其后已于2013年11月16日收回了涉案铺位。另庭审中，原告及被告周振宇确认，涉案铺位内的货品，双方已协商由原告保管。
2014年4月4日，原告及高成物业公司就两被告承租商铺期间拖欠租金、物业管理费等向本院提起包括本案在内的四案诉讼，案号为（2014）穗天法民四初字第1342-1345号。原告就此向本院提供了其与广东德法理律师事务所（以下简称“德法理律所”）签订的《委托合同》，该合同约定原告委托德法理律所代理其与周振宇、阮展州房屋租赁、物业管理合同纠纷，律师代理费为20000元；另德法理律所于2014年4月15日向原告开具了金额为20000元的律师费发票。原告就此主张本案律师费为5000元。被告周振宇对前述《委托合同》及发票的真实性不予确认，但未能提供相反证据予以证明。
本院认为：原告与被告阮展州签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
根据合同约定，被告阮展州应在每月5日前支付当月租金，逾期支付超过30日的，原告有权解除合同并没收保证金。本案中，被告阮展州作为付款义务人未举证其已向原告支付2013年5月1日起的租金，应承担举证不能的法律后果。被告阮展州逾期支付租金，构成违约。原告发出落款时间为2013年10月30日的《解除合同通知》时被告阮展州逾期支付租金早已超过30日，合同约定的合同解除条件已成就。虽上述《解除合同通知》因被告阮展州拒收而于2013年11月20日被退回，但根据原告的确认，其已在2013年11月16日收回了涉案铺位，而被告阮展州作为租赁合同期满或合同解除后负有交还场地义务的一方未能举证证实其向原告交还涉案铺位的时间，应承担举证不能的法律后果，故本院采信原告主张。原告于2013年11月16日收回涉案铺位，系以其行为行使合同约定的解除权，故双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于该日解除。现原告以被告阮展州逾期支付租金超过30日为由要求没收租金保证金51680.64元，理据充分，本院予以支持。
另，原告主张被告阮展州清偿其拖欠涉案铺位的租金，以17226.88元／月的标准从2013年5月1日起计至原告收回涉案铺位时间2013年11月16日的前1日即2013年11月15日止，并无不当，本院予以支持，据此，被告阮展州应向原告支付2013年5月1日起至2013年11月15日期间的租金为111974.72元（17226.88元／月×6.5个月）。
关于原告主张的律师费5000元，因合同已明确约定“乙方欠费导致甲方通过诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用”，且原告提供了相应的律师费用证明，故原告该项诉请有其合同依据，本院予以支持。
被告周振宇在《补充协议》作为保证人签名，承诺对涉案铺位的租金、违约金等一切费用与被告阮展州承担连带责任，因此原告要求被告周振宇承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。同时，被告周振宇作为保证人亦享有债务人即被告阮展州的抗辩权。
根据合同约定，被告阮展州应在每月5日前支付当月租金，逾期支付的，每日须按当月欠缴金额的2%支付违约金；故原告主张被告阮展州支付逾期支付租金的违约金，以每月欠付租金为本金，按每日2%的标准计算，分别自当月5日起计至清偿之日止。被告周振宇抗辩称该违约金标准过高，请求本院予以调整。本院认为，被告阮展州逾期支付租金，理应承担相应的逾期付款责任，但在原告并未举证证明其实际损失，且已及时收回案涉铺位的情况下，根据公平原则，本院酌情判令该逾期付款违约金以被告阮展州每月欠付的租金为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算，分别自当月6日起计至被告阮展州清偿之日止；每月违约金总额以每月欠付的租金为限。
被告阮展州经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告阮展州自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付广州市天河区东圃镇黄村地段奥体南路12号高德美居购物中心西区1218A号商铺2013年5月1日起至2013年11月15日期间的租金合计111974.72元。
二、被告阮展州自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付逾期支付上述租金的违约金（以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算，分别自当月6日起计至被告阮展州清偿之日止；每月违约金总额以每月欠付的租金为限）。
三、被告阮展州支付的租金保证金51680.64元归原告广州市高德花花置业有限公司所有。
四、被告阮展州自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付律师费5000元。
五、被告周振宇对被告阮展州上述第一、二、四项付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5510元，由原告广州市高德花花置业有限公司负担1600元，被告阮展州、周振宇负担3910元；本案公告费750元，由被告阮展州负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 刘小红
人民陪审员 陈奕芬
二〇一五年三月九日
书 记 员 何靖文
钟腾
判决书已于2015年月日送达