辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）葫民终字第01363号
上诉人（原审被告）：兴城市建筑设计院。
法定代表人：蒋继友，系该院院长。
委托代理人：李辉，辽宁开智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张慧，女，1967年6月10日出生，汉族，退休职工。
委托代理人：陈忠瑞，辽宁斯特律师事务所律师。
上诉人兴城市建筑设计院因与被上诉人张慧合同纠纷一案，不服辽宁省兴城市人民法院于2015年8月18日作出的（2015）兴民初字第01267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴城市建筑设计院的委托代理人李辉，被上诉人张慧及其委托代理人陈忠瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月7日被告兴城市建筑设计院为解决单位职工购买商品房的实际困难，与兴城市金辉房地产开发有限责任公司签订《订房协议书》，预定兴城市金辉房地产开发有限责任公司开发的金秋园小区7#、8#楼第一单元36户楼房，协议书第三条约定各楼层、仓房、车库价格；第四条约定：订房只限于设计院职工，实行实名制，如有外部人员以设计院职工名义订商品房，在产权登记更名时要承担更名所发生的一切费用，其中一、二、三层预定价格调整到楼房开盘销售时的价格。第五条：预定商品房首付款20万元。第七条：每户预交的首付款外，在甲方取得房屋预售许可证正式对外销售时，再交第二次房款，两次房款达到房屋总价的90%左右，仓房、车库另外足额收款，商品房正式交工验收时，交足全额房款，甲方不得销售乙方所订商品房，中途不得提高本协议第三条所订的各楼层价格，如违约，应双倍返还订房户的预付款，订房中必须按照规定的时间，按时交订房款，如不按时交款，经催告后仍不交款的，视为自动放弃所订的楼房，甲方不返还订房款。甲方兴城市金辉房地产开发有限责任公司盖章和法定代表人名章。乙方兴城市建筑设计院盖章，法定代表人杜秉哲签字。出庭证人任苡原系兴城市建筑设计院职工，2011年4月27日以孙微的名字交纳首付款20万元团购本案所涉楼房金秋园7#楼1单元142户和15号车库。2011年5月将该团购楼房加价1万元转让给本案原告张慧，张慧将首付款20万元支付给任苡，并在兴城市建筑设计院财务部门将首付款收据更改名字为“张慧”，之后张慧又分5次向兴城市建筑设计院财务部门交纳购房款以及其他费用合计206，204元，藉此，到2013年9月张慧为购买涉案楼房和车库共计支出416，024元；2015年1月20日原审法院作出（2015）兴民初字第00001号民事调解书，因兴城市建筑设计院在调解书规定的期限内没有给付兴城市金辉房地产开发有限责任公司购楼款及利息合计2，100，184元，包括本案所涉楼房金秋园7#楼1单元142户和15号车库在内的五户团购楼房及车库被兴城市金辉房地产开发有限责任公司解除预约团购，造成张慧无房所得。故，张慧诉至法院，要求兴城市建筑设计院返还预付房款，并赔偿因其违约造成的可得利益损失。
原审法院认为：关于张慧与兴城市建筑设计院之间购楼款收取行为的认定及案由问题。本案立案案由为张慧诉兴城市建筑设计院房屋买卖合同纠纷，经过本案审理，承办法官认为，兴城市建筑设计院不具备房屋买卖主体资格，根据其提供的订房协议书，兴城市建筑设计院实际属于为单位职工福利，优惠价团购购买开发商开发的商品房，属于36名团购楼房的集体代表人。另，兴城市建筑设计院也不是明确意义的委托代理关系，如是委托代理关系，兴城市建筑设计院无权与开发商兴城市金辉房地产开发有限责任公司解除5户团购楼房。但包括本案原告张慧在内的36户团购购楼人购楼款都是兴城市建筑设计院收取，故张慧与兴城市建筑设计院之间和兴城市建筑设计院与开发商之间属于各自的民事合同关系。兴城市建筑设计院收取张慧的购楼款行为，可以认定为双方真实意思的表示，该民事行为不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案案由可以定为二级案由为合同纠纷为宜。
关于张慧从任苡处受让团购楼，取得团购资格问题。根据兴城市建筑设计院出示的《订房协议书》第四条“订房只限于设计院职工，实行实名制，如有外部人员以设计院职工名义订商品房，在产权登记更名时要承担更名所发生的一切费用，其中一、二、三层预定价格调整到楼房开盘销售时的价格”。没有规定外部人员购买团购楼无效的规定，张慧所购楼房是7号楼1单元142室，不在一、二、三层调价范围内。且从张慧出示的六份兴城市建筑设计院收取房款的收据分析，第一份即将原交款人栏内的名字更改为“张慧”，其后的五份收款收据，均是兴城市建筑设计院财务部门向张慧收款，交款人栏内名字均为“张慧”，足以认定张慧从任苡处受让团购楼取得兴城市建筑设计院的认可。从张慧出示的第六份交款收据，兴城市建筑设计院收取的已经是天然气、数字电视初装费，社保基金的费用，并没有出示张慧欠费不交的证据，故，兴城市建筑设计院提出的任苡户楼房交款不足以及张慧不具备购楼资格的辩驳意见，原审法院不予支持。
关于张慧要求返还购楼款及违约赔偿问题。2015年1月20日原审法院（2015）兴民初字第00001号民事调解书，预约团购5户楼房解除的原因是兴城市建筑设计院欠开发商购楼款所致，故，造成张慧不能取得所购楼房的主要责任在于兴城市建筑设计院，兴城市建筑设计院有责任将收取的张慧购楼款406，204元返还张慧并赔偿张慧的损失。张慧的损失可以按照法律规定的中国人民银行同期贷款基准利率计算。
关于张慧主张的受让团购楼加价1万元要求兴城市建筑设计院支付，因加价款1万元与其无关，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十三条之规定，判决：一、被告兴城市建筑设计院自判决生效之日起十日内返还原告张慧购楼款406，204元，并支付利息（利息计算标准分别为20万元从2011年4月28起计息；5万元从2011年7月17日起计息；92530元从2011年12月19日起计息；15636元从2012年6月15日起计息；8258元从2013年9月27日起计息；计算至判决生效履行之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告张慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770.00元，由被告兴城市建筑设计院负担3720.00元，原告张慧负担50.00元。
兴城市建筑设计院的上诉理由和请求是：原审法院认定本案案由为合同纠纷，到底是什么合同纠纷，没有表述清楚。被上诉人确实没有交足全部购房款，上诉人向法庭提供了开发商变更购房价格的相关证据，足以证明这一事实。且取暖费、物业费、水电费等都是由购房者交纳的款项，上诉人并没有提供相应的交款凭证，也表明其没有交清购房款。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
张慧的答辩意见是：关于案由问题，张慧始终认为应为商品房团购合同纠纷，但这个案由并不在最高人民法院《民事案件案由规定》所列举的第三级和第四级案由之中。故法院只能适用第二级案由，即合同纠纷。我在上诉人每次通知交纳房款后，都如约交纳。四十余万元购房款都交了，难道还会拒交几千元的取暖费、物业费、水电费等费用。从案涉合同不能履行的根本原因看，就是上诉人挪用了我们五户团购者的购房款，造成不能如约向开发商交纳房款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，关于本案案由问题，原判依据最高人民法院《民事案件案由规定》，确定本案案由为合同纠纷，符合法律规定。至于上诉人兴城市建筑设计院提出被上诉人张慧未交足购房款的问题，从张慧提交的专用收款收据来看，兴城市建筑设计院已经收取了天然气、数字电视初装费、社保基金等费用，且2013年5月5日的收款收据明确注明收款事由“金秋园二期建房款尾款”字样，兴城市建筑设计院并没有提供证明张慧欠购房款不交的证据，亦没有提供充分有力证据证明团购楼房被收回的原因系因张慧未交清购房款。故本院对兴城市建筑设计院的上诉理由不予采信。原审法院判令兴城市建筑设计院返还张慧购房款及利息，具有事实和法律依据。综上，上诉人兴城市建筑设计院的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7540.00元，由上诉人兴城市建筑设计院负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔凡义
审判员 吴玉刚
审判员 郭逸群
二〇一五年十一月二十日
书记员 刘 影
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”