江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1107号
上诉人（原审原告）:上海家康物业管理有限公司昆山分公司，组织机构代码78765512-2，住所地江苏省苏州市昆山市周庄镇钱龙盛市广场7区1号楼114室。
法定代表人:张炜春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何亚龙，江苏昊强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:何乐芳，女，1968年8月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：张茹萍，江苏君中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛伟,江苏君中律师事务所律师。
上诉人上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康公司）因与何乐芳物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
家康公司的上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付物业管理费4399775,12元。事实和理由：一审法院适用法律错误。本案房产是由被上诉人通过法院执行，在司法拍卖未成功后，以以物抵债的方式取得。司法拍卖须知中，对于所拍卖的不动产中可能存在的物业费用明确由买受人承担，司法拍卖和以物抵债同属于法院执行范畴，应适用同样的规则。买受人应承担房产上存在的物业费。其次，被上诉人是在2015年4月30日取得上述房产并取得房产证的，自2015年4月30日至2015年12月31日期间的物业管理费用，一审驳回诉请没有任何法律依据。
被上诉人何乐芳答辩称：1、被上诉人于2014年12月17日以以物抵债的方式取得房产，后办理了房产证，不是拍卖房产的竞买人，不受任何拍卖规则的约束。债务的转让需要受让人同意，这也是基本法理，上诉人的第一部分的诉请没有法律依据。2、上诉人的诉请没有事实依据，物业费是建立在提供服务的基础上，在涉案房屋归属我方之前一直处于停建状态，无水无电无人使用，上诉人不可能进行过任何物业服务，无权收取物业费。被上诉人在取得房产证之后没有和上诉人签订过去也服务合同，上诉人也没有进行过任何物业服务，上诉人完全没有提供过有物业服务的证据，所以该段时间物业费无从谈起。请求二审判决维持原判。
家康公司向一审法院起诉请求：1.何乐芳向家康公司支付物业管理费4399775.12元（2005年8月至2015年12月共计116个月，每月每平方米物业管理费3元，何乐芳房产面积12686.69平方米，扣除已经支付的75085元，结欠物业管理费4339883.12元；水费由家康公司代缴，金额为59892元，合计4399775.12元）；2.诉讼费用由何乐芳承担。
一审法院认定事实：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。
后昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订昆山市商品房购销合同及《经营管理公约》各四份，分别约定：乙方购买酒店商区51-56号房，计1194.53平方米；57-115号房，计3413.30平方米；116-163号房，计3053.15平方米；164-210号，计2755.41平方米，上述房产合计10416.39平方米。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米3元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。
家康公司陈述，何乐芳一直未能支付约定的物业管理费用，家康公司多次通过信件通知要求何乐芳支付物业管理费，但何乐芳仍未交纳，故家康公司遂提起诉讼。
另查明，何乐芳根据生效判决书向苏州市中级人民法院申请执行，苏州市中级人民法院于2014年12月17日裁定：将昆山市湖滨半岛大酒店管理有限公司名下坐落于昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场酒店28处房地产以4416万元以物抵债（产权证号分别为：241007371、241007372、241007375、241007376、241007457、241007458、241007459、241007460、241007461、241007462、241007463、241007464、241007465、241007466、241007467、241007468、241007469、241007470、241007471、241007472、241007473、241007474、241007475、241007476、241007477、241007478、241007479、241007804），归何乐芳所有。何乐芳陈述，涉案房产2015年4月30日后已登记在何乐芳名下。
又查明，上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可家康公司系其在昆山设立的分公司，并由家康公司对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由家康公司履行，合同的权利义务由家康公司享有和承担。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
家康公司主张何乐芳向家康公司支付物业管理费4399775.12元，计算期间自2005年8月至2015年12月共计116个月，每月每平方米物业管理费3元，何乐芳涉案房产面积共计12686.69平方米，扣除已经支付的75085元物业费，结欠物业管理费4339883.12元。另水费系由家康公司代缴，金额为59892元，两项合计合计4399775.12元，并提供了昆山（钱龙盛市）物业管理服务合同、昆山市商品房购销合同、财富周庄经营管理公约等，以证实其与何乐芳存有物业服务合同关系，尽管其是通过司法程序取得亦应支付物业费等。何乐芳认为家康公司主张的是长达十年的物业费，涉案房产之前一直处于停建状态，而何乐芳是在2015年才获得房产的所有权，且通过苏州市中级人民法院执行裁定将涉案房产作价抵债取得，应驳回家康公司诉请。原审法院认为，何乐芳通过苏州市中级人民法院执行裁定通过将涉案房产作价抵债取得，并于2015年4月后取得涉案房产的产权证，家康公司主张何乐芳支付物业费及水费的诉讼请求无充分的事实及法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回上海家康物业管理有限公司昆山分公司的诉讼请求。案件受理费41998元，财产保全费5000元，两款合计46998元由家康公司上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担。
二审查明：钱龙盛市广场位于昆山市周庄镇大桥路以西、爱渡路以南、白蚬湖以北、以东的区域内。上海家康物业管理有限公司负责钱龙盛市广场整体的物业管理。2017年5月30日，经二审现场勘查，在靠近大桥路的区域部分，卫生、绿化管理相对较好；而离大桥路较远的区域部分，有较多的房屋装修工地，建筑材料堆放混乱，部分道路通行不畅，绿化管理缺失。在昆山市湖滨半岛酒店大门处，专设了门卫岗，由酒店另行聘用了保安，围墙内卫生、绿化也是由酒店另行聘请的物业进行管理。以上事实，有现场照片、本院二审调查笔录予以证实。
二审查明其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，家康公司通过与开发商签订前期物业管理合同，承担涉案房产的物业管理职责。昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司向开发商购买涉案房屋，根据法律法规的规定，其与家康公司形成物业管理合同关系。何乐芳根据法院裁定，于2014年12月17日取得涉案房屋所有权。在何乐芳取得房屋所有权后，根据法律法规的规定，昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司在物业管理合同中权利义务转移至何乐芳。
首先，昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司所结欠的物业管理费用及水费是否应有何乐芳承担。何乐芳虽然是通过法院执行程序取得涉案房屋，但并非通过拍卖的方式，其不是拍卖法律关系的当事人，不受拍卖公告和程序的约束。家康公司要求何乐芳根据拍卖公告承担昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司所结欠的物业管理费用和水费，缺乏法律依据。在何乐芳以物抵债相关法律文件中，也没有一并转移昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司其他债务，故何乐芳也不是昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司与家康公司物业管理合同债务的承受人。家康公司向何乐芳主张其对昆山市东方湖滨大酒店管理有限公司的债权，缺乏依据，不予支持。
其次，何乐芳受让涉案房屋后应否支付物业管理费用。2014年12月17日，苏州市中级人民法院裁定涉案房屋归何乐芳所有，依照《物权法》第二十八条之规定，何乐芳自2014年12月17日取得房屋所有权，在经法定程序变更物业管理人前，何乐芳对其物业所享受到的物业管理服务，应于次月起支付物业管理费用。从现场勘查情况来看，家康公司对整个钱龙盛市广场确实有安保、保洁、绿化等物业服务，但在不同区域，其服务质量也不同。何乐芳称家康公司没有提供物业服务，与实地情况不符。但对何乐芳物业围墙范围以内的部分，因何乐芳另行聘请了物业管理企业，并且排斥家康公司进入，故家康公司对该部分区域确实没有，且也无法提供物业管理服务。但作为钱龙盛市广场的一部分，何乐芳物业部分必然从整体物业管理中享受到公共部分道路通行、保洁、绿化等服务及便利。因此，不能因家康公司未对何乐芳专有区域提供物业管理而否定家康公司对整体区域，特别是对公共区域所提供的物业管理服务。何乐芳从公共区域的物业管理中受益，故应支付相应的物业管理费用。
第三、物业管理费的计算。根据实地勘查情况，家康公司提供的物业管理服务质量存在较大的瑕疵，如按原合同约定的标准计算物业管理费用，则有违公平原则，故酌定物业费计算标准按原合同约定的50%（即1.5元/月/每平方）计算。考虑到何乐芳受益部分区域大大小于原应有区域，酌定其物业费按应付额的30%计算。何乐芳物业面积12686.69平方米，应付费期间为2015年1月至12月，共计12个月，故其应付物业费为68508元（1.5×12686.69×12×30%）。
综上所述，何乐芳通过以物抵债方式取得房屋，不同时承担原房屋所有权人的债务，家康公司要求何乐芳支付2005年8月至2014年12月期间原房屋所有人所欠的物业管理费和水费，理由不能成立，不予采纳。何乐芳于2014年12月17日取得房屋所有权，在原物业管理服务合同未解除的情况下，其从家康公司的物业管理服务中受益，应于次月起支付物业管理费用，但家康公司提供的物业管理服务存在瑕疵，其物业管理费用应予酌减。原审对何乐芳取得房屋所有权之后的物业管理费用一并予以否定不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7841号民事判决；
二、何乐芳于本判决生效之日起十日内支付上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理费68508元。
三、驳回上海家康物业管理有限公司昆山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费41998元，财产保全费5000元，两款合计46998元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担46266元，由何乐芳负担732元。二审案件受理费41998元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担41345元，由何乐芳负担653元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 吴 栋
代理审判员 陈佩人
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 孟 桢