江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2438号
上诉人（原审被告）：陈洪刚。
委托诉讼代理人：顾东杰、茆广湖，江苏新浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连云港市公安局开发区分局，住所地连云港经济技术开发区昆仑山路2号。
委托诉讼代理人：赵广来、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人陈洪刚因与被上诉人连云港市公安局开发区分局（以下简称公安局开发区分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈洪刚上诉请求：撤销原审判决，改判驳回公安局开发区分局的诉讼请求或发回重审，由公安局开发区分局承担本案诉讼费用。事实与理由：第一原审法院认定事实不清，适用法律错误。涉案租赁合同履行后，上诉人陈洪刚经被上诉人公安局开发区分局同意，投入了大量资金进行装修改造后从事经营活动。2014年5月，开发区中云办事处拆迁办通知要修环云台山大道，有关单位和个人都要停业搬迁，而上诉人租赁的房屋也在拆迁范围内，故自2014年5月后，涉案的房屋就一致无法正常使用，致使上诉人订立合同的目的不能实现，上诉人产生了停业损失及装修改造费用损失，而被上诉人一直拒绝对上诉人的损失进行补偿。第二，涉案合同约定的租赁期限为两年，从2013年7月至2015年的6月30日，每年开始及年终分两次交付租金。因前述原因导致涉案房屋自2014年5月后无法正常使用，丧失租赁物的使用价值，故对于2014年5月之后的租金上诉人无需再行支付。
被上诉人公安局开发区分局答辩称：租赁合同租赁期届满，上诉人应当搬出租赁物并且交出房屋钥匙。虽然房屋涉及拆迁问题，但因各种原因并未拆迁，租赁物一直处于上诉人的保管下，上诉人一直在使用房屋，目前为止，上诉人转租出去的房屋仍在经营。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
公安局开发区分局一审起诉请求：一、陈洪刚将其物品搬出开发区松花江路承租房（原中云派出所办公用房），交出承租房钥匙；二、陈洪刚支付拖欠的租金102000元（包括2015年6月30日至今房租费）；诉讼费由陈洪刚承担。事实与理由：2013年7月10日，陈洪刚承租开发区松花江路原中云派出所办公用房，租期2年，自2013年7月1日至2015年6月30日止，租金第一年55000元，第二年6万元（每年开始及年中分两次交付租金），现租期已满。而陈洪刚只在2013年8月8日交付28000元租金，后再未交付租金，现尚拖欠我局102000元租金。我局于2015年7月17日、9月7日两次对陈洪刚进行告知，通知其搬出物品，交出承租房，并支付拖欠租金。而陈洪刚至今未支付承租费，未搬出承租房。
陈洪刚一审答辩称：2014年5月初接到开发区中云办事处拆迁办负责人与派出所所长口头通知，修建环云台山大道，有关单位和个人都要停业搬迁。公安局开发区分局与陈洪刚签订的租赁合同实际履行至2014年5月份共9个月。公安局开发区分局违约，因为修路给陈洪刚造成严重的经济损失，公安局开发区分局应赔偿陈洪刚损失，扣减陈洪刚应支付的租金，公安局开发区分局应支付陈洪刚违约金134260元，并要求反诉。
原审法院经审理查明，公安局开发区分局与陈洪刚于2008年7月8日签订五年期限租赁合同已履行完毕。2013年8月8日公安局开发区分局（甲方）与陈洪刚（乙方）重新签订租赁合同，合同约定：一、乙方租用甲方坐落在松花江路原中云派出所办公用房（地点）。租用日期2013年7月1日至2015年6月30日租用期2年。二、租金11.5万元。第一年租金5.5万元,第二年租金6万元,乙方需在每年开始及年中分两次交付租金款，每次交纳年租金50%。三、租用期内，房屋由乙方使用管理，房屋的产权归甲方。四、租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等费用由乙方承担。五、乙方需保留所租用房屋大门处的值班室，归开发区公安分局使用。六、乙方所租用房屋，在乙方验收合格并付清房屋租金后，归乙方使用。七、乙方可在不改变所租用房屋总体框架的前提下，对房屋进行适当装修。乙方对擅自违规改建房屋所造损失自行承担。八、违约责任。1、本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退。2、本合同生效后，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金。3、不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年租期按一年计算。九、在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者。十、乙方需要安装电话，费用由乙方承担。十一、在租用期内，如遇不可抗拒的灾害，房屋遭到毁坏，按照房屋建设程序，乙方重新建造房屋。如遇符合政策的拆迁等行为，乙方装修等费用的补偿需与拆迁部门协商解决。十二、甲乙双方在符合国家现行的有关政策和法令的基础上签定本合同的。如在租赁期限内如遇与国家新的政策、法令、规定相悖，使本合同不得不解除时，甲方按乙实际租月数计扣房租。2014年5月中云办事处拆迁办对涉案房产进行丈量，公安局开发区分局、陈洪刚及拆迁部门就对陈洪刚的补偿未能达成一致协议，陈洪刚一直未将涉案房屋腾让出，涉案房屋一直由陈洪刚使用至今。陈洪刚主张因拆迁修路造成陈洪刚生意受影响，应减少租金。同时查明，陈洪刚已向公安局开发区分局交纳房租28000元。公安局开发区分局于2015年7月16日及同年9月1日向陈洪刚发出通知要求陈洪刚搬离涉案房屋。案件审理过程中，公安局开发区分局明确要求陈洪刚支付的租金为合同期限内租金直至2015年9月30日止共计102000元。陈洪刚在规定的期限内未向原审法院缴纳反诉讼费用。
原审法院认为，房屋租赁期届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。公安局开发区分局与陈洪刚签订的租赁合同，合同约定陈洪刚租用公安局开发区分局坐落在松花江路原中云派出所办公用房（地点），租用日期2013年7月1日至2015年6月30日租用期2年。现租赁期限已满，公安局开发区分局要求陈洪刚返还坐落在松江路原中云派出所办公用房，将其物品搬出开发区松花江路原中云派出所办公用房并交出承租房钥匙，符合法律规定，原审法院予以支持。陈洪刚一直使用涉案房屋至今，合同约定租赁期限已满，按合同约定租金合计115000元，陈洪刚已支付28000元，余款87000元应由陈洪刚支付。合同期满后陈洪刚继续占用涉案房屋，应比照最后一期租金支付公安局开发区分局租赁费，公安局开发区分局要求陈洪刚支付2015年6月30日至同年9月30日租赁费15000元，符合法律约定，原审法院予以支持，陈洪刚应支付公安局开发区分局房租102000元。拆迁修路是否造成陈洪刚生意受影响，均与公安局开发区分局无关联，陈洪刚因此主张应减少租金，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院作出如下判决：一、陈洪刚于判决发生法律效力之日起三十日内将其物品搬出位于连云港经济技术开发区松花江路原中云派出所办公用房并交出承租房钥匙；二、陈洪刚于判决发生法律效力之日起三十日内支付公安局开发区分局租金102000元（至2015年9月30日止）。案件受理费2340元，由陈洪刚承担（公安局开发区分局已交纳，陈洪刚于上述款项支付时一并支付公安局开发区分局）。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，二审期间的争议焦点为：1、公安局开发区分局是否应该因涉案房屋拆迁对陈洪刚造成的停业损失和装修改造损失进行赔偿？2、陈洪刚是否有义务支付2014年5月以后的租金？
对于第一个争议焦点，本院认为，上诉人陈洪刚与被上诉人公安局开发区分局签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。双方合同第十一条明确约定，……如遇符合政策的拆迁等行为，乙方装修等费用的补偿需与拆迁部门协商解决。涉案房屋在2014年5月因门前修路而面临拆迁，但至今尚未拆迁，拆迁部门亦未与双方当事人达成拆迁协议，上诉人要求公安局开发区分局因涉案房屋拆迁而对停业损失和装修改造损失进行赔偿与合同约定不符，其应就该部分损失与拆迁部门协商，要求公安局开发区分局进行赔偿无法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。
对于第二个争议焦点，本院认为，涉案房屋钥匙一直在上诉人陈洪刚处，未交给被上诉人公安局开发区分局，房屋由上诉人实际控制，上诉人应当承担合同期内的房屋租金以及合同期满之后的占有使用费，本院对上诉人称不应承担2014年5月之后的租金及占有使用费的上诉理由不予采纳。
综上，上诉人陈洪刚的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2340元（陈洪刚已预交），由上诉人陈洪刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。