福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲤民初字第326号
原告中国银行股份有限公司泉州清濛支行，住所地福建省泉州市经济技术开发区德泰路中段。
负责人易晋荣，该行行长。
委托代理人伍彩虹、蔡龙泉，福建泓源律师事务所律师。
被告肖先强，男，汉族，1966年3月8日出生，住福建省周宁县。
被告晋江市桥南房地产销售有限公司，住所地福建省晋江市桥南片区锦洲瑞苑C2-12-1402室。
法定代表人吕俊旭，总经理。
委托代理人吕天生，福建侨声律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司泉州清濛支行（下简称中国银行清濛支行）诉被告肖先强、晋江市桥南房地产销售有限公司（下简称桥南公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告中国银行清濛支行的委托代理人伍彩虹、蔡龙泉、被告桥南公司的委托代理人吕天生到庭参加诉讼。被告肖先强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行清濛支行诉称，原告与被告肖先强于2011年签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称《贷款合同》），约定由原告向被告肖先强提供贷款用于购买址在晋江市20幢601室房屋，贷款总金额为人民币530000元，贷款期限为60个月，被告肖先强应按月等额偿还贷款本息，还款日为每月10日；自发放贷款后第二个月开始按月还款；根据《贷款合同》第三条第五款、第十一条及《贷款合同附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》（下称《通用条款》）的规定，如被告肖先强未能按期归还贷款本息，原告有权解除合同提前收回贷款本息，并对逾期还款部分按合同约定加收逾期利息；与贷款合同有关的费用，包括律师费、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等均由被告肖先强承担；双方发生争议的，依法向贷款人所在地即鲤城区人民法院起诉。贷款合同及通用条款还约定，被告肖先强以其购买的址在晋江市20幢601室房屋向贷款人提供抵押担保，如果被告肖先强在任何正常还款日或提前还款日未按约定向原告进行清偿，原告有权依法律规定及本合同的约定，行使抵押权。合同还约定由被告桥南公司对被告肖先强的上述借款提供阶段性连带责任保证。《通用条款》第四条第二款第二项规定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。”合同签订后，原告依约向被告肖先强发放了贷款并办理了房屋预告登记，因该房屋至今未取得房屋所有权证，导致至今无法未办理正式抵押登记。自2013年6月10日起被告肖先强不再还本付息。截止2013年12月24日，被告肖先强已连续逾期七期未偿还到期本息，累计欠原告到期应还借款本金58101．58元、利息12417．14元、罚息2118．06元。被告肖先强的行为已构成违约。虽经原告屡次催讨，仍未偿还己拖欠的借款本金及相应的利息，被告桥南公司亦未承担相应的担保责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告肖先强偿还原告借款本金人民币381185.22元及相应利息、罚息（利息、罚息按贷款合同的约定计付至实际还款之日止，暂计至2013年12月24日利息为12417.14元，罚息为2118.06元）；2、被告肖先强偿还原告因本案诉讼而支付的律师费17400元；3、原告对被告肖先强提供的抵押物，即贷款购置的址在晋江市20幢601室房屋享有优先受偿权；4、被告晋江市桥南房地产销售有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、被告负担本案的案件受理费、鉴定费用、公告费用等全部诉讼费用。审理中，因本案没有发生鉴定费用，原告申请放弃诉讼请求第6项中的鉴定费用。
被告肖先强未作答辩。
被告桥南公司辩称，1、被告桥南公司已履行了全部的合同义务，不应再承担担保责任。被告桥南公司承担的是阶段性担保责任，保证期间限于抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权利证止，之后本案借款便转为现房抵押。保证期间届满后被告桥南公司便不再对借款人即本案被告肖先强的违约还贷行为承担保证责任。其已按期交房并按约通知购买人即本案被告肖先强办理房屋产权登记手续等，但因肖先强未能按约履行办证相关手续，才导致该商品房尚未能取得相应的产权手续。被告桥南公司已履行了全部的合同义务，原告方也具备了期房按揭权转化为现房抵押权的条件，其不应再承担保证责任；2、即使被告桥南公司应承担保证责任，也仅对物的担保以外的债权承担保证责任。被告桥南公司在本案当中提供阶段性担保，被告肖先强又以其预购的商品房作抵押并办理了商品房预抵押登记手续，则本案属于被担保的债权既有保证又有物的担保，因此其仅应对物的担保以外的债权承担保证责任；3、原告主张其应承担连带责任的债务包含本金、利息、罚息及律师费，是没有事实及法律依据的。其应承担的保证责任应仅限于贷款本金。故请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求；借款合同未约定律师代理费的具体标准和计算标准，约定不明，且原告与福建泓源律师事务所签订的委托代理合同不能客观地证明是否存在真实的付款关系，原告主张的律师代理费不能得到支持。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：
1、《中国银行泉州分行文件关于魏毅铭等职位聘任解聘的通知》复印件一份，证明原告负责人变更情况；
2、被告肖先强的身份证复印件一份，证明被告肖先强的身份情况；
3、内资企业登记基本情况表复印件一份，4、组织机构代码证复印件一份，证据3、4共同证明被告桥南公司的企业情况；
5、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件一份，证明原告与被告肖先强存在借款抵押担保合同关系，原告与被告桥南公司存在保证合同关系，当被告肖先强违反借款合同约定时，被告桥南限公司愿代为偿还；
6、《晋江市房地产按揭登记证》复印件一份，证明被告肖先强所购房屋已经办理房屋预告登记；
7、《个人消费贷款借款借据》复印件一份，证明原告已经根据被告肖先强的指令发放贷款；
8、《个人贷款未收应还本息清单》复印件一份，9、《贷款账户详细信息表》复印件一份，证据8、9共同证明被告发生的逾期还款情况；
10、《委托代理合同》复印件一份，11、发票复印件一份，证据10、11共同证明原告为收回本案贷款委托律师代理诉讼，并支付律师费17400元。
被告桥南公司对原告提供的证据质证认为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5的真实性无异议，但对附件中的通用条款有异议，因在签订的时候原告方并未向其出示通用条款，也没有经过其加盖公章予以确认；对证据6的真实性无异议，但同样可以证实被告肖先强所购房屋已经办理房屋预抵押登记手续；对于证据7的真实性由法院依法确认；因证据8、9是原告方单方制作，真实性由法院依法确认，即使是真实的，也应由原告方提供当年的利息及利率计算标准；证据10、11的真实性由法院依法确认，这两组证据在客观上无法证实原告已经支付了律师费
被告肖先强未提交证据。
被告桥南公司提供EMS回单复印件、《关于产权办理催促函》复印件、EMS查询情况表复印件各一份，证明被告桥南公司已按与肖先强签订的商品房买卖合同约定履行了相关通知办证义务，被告桥南公司已按中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同约定履行了全部的合同义务，该套商品房具备产权证以及他项权利证件的办证条件。
原告中行清濛支行对被告桥南公司的提供证据质证认为：是否有发函是被告肖先强与桥南公司之间的事宜，故真实性无法确认，由法院认定；同时邮寄的回单无法体现邮寄的内容，即使被告桥南公司履行了义务，其也不能够免责，合同约定是须原告取得他项权证，被告桥南公司才取得免责权利。
对于双方当事人提供的证据，经庭审质证后，本院分析认定如下：
因被告肖先强未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。因被告桥南公司对原告提供的证据1-4、6的真实性无异议，该证据可以作为认定本案事实的依据，故本院对原告提供的证据1-4、6予以确认。关于原告提供的证据5，由于被告桥南公司对该证据中合同的真实性无异议，且附件中通用条款部分是合同的组成部分，被告桥南公司亦无证据证明在签订合同时原告未向其出示通用条款部分，被告桥南公司的该主张本院不予采信，故本院对该证据予以确认。关于原告提供的证据7-11，因原告向法庭提供原件，被告也表示其真实性由法院认定，故本院对原告提供的证据7-11的真实性予以确认。关于被告桥南公司提供的EMS回单，因被告向法庭提供原件，原告也表示其真实性由法院认定，故本院对该证据的真实性予以确认。关于被告桥南公司提供的《关于产权办理催促函》、EMS查询情况表，因被告桥南公司无法提供原件，且原告认为该证据的真实性无法确定，故本院对这两份证据的真实性不予确认。
经庭审举证、质证、认证，本院对本案主要事实作如下认定：
被告肖先强向被告桥南公司购买址于晋江市20幢601室的房产。原告中行清濛支行与被告肖先强、桥南公司签订一份编号为2011年清住房借字ZFC2011100号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定，被告肖先强作为借款人向原告借款人民币530000元，借款用途为购房，借款月利率为6.325‰，借款期限五年；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月10日。如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收5%。被告肖先强提供其所购的址于晋江市海丝景城20幢601室的房产为本案借款设定抵押担保，并于2011年9月14日办理抵押登记手续。抵押担保范围为借款合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。被告桥南公司自愿为被告肖先强的上述借款提供连带责任保证担保，保证期间为阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第二款第二项约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任……”第四条第四款约定：“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人桥南公司不得以此抗辩贷款人。”上述合同签订后，原告依约于2011年10月19日向被告肖先强发放借款530000元。但此后，被告肖先强未按合同约定全面履行还款付息义务。截至2013年12月24日，被告肖先强尚欠原告借款本金381185.22元，利息为12417.14元，罚息2118.06元。被告桥南公司亦没有履行保证责任。原告于2014年1月14日向本院提起诉讼。
另查明，原告因本案诉讼支付的律师代理费为17400元及公告费500元。
综上所述，本院认为，原告与两被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应认定为合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约履行了发放借款的合同义务，但被告肖先强未依约履行还款义务，应承担违约责任。现原告起诉要求被告肖先强还款付息的请求，符合合同约定及法律规定。截至2013年12月24日，被告肖先强尚欠原告借款本金381185.22元，利息为12417.14元，罚息2118.06元。现原告主张被告肖先强应偿还其借款本金人民币381185.22元及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》第七条约定，因本合同争议解决发生的费用（包括律师费用、公告费等）由被告肖先强承担。故原告要求被告肖先强偿还原告因本案诉讼而支付的律师代理费17400元及公告费560元，本院予以支持。审理中，原告放弃第6项诉讼请求中的鉴定费用，原告放弃部分诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的民事权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，应予以准许。被告肖先强将其所购的址于晋江市20幢601室的房产为本案借款设定抵押担保，并办理了抵押物登记手续，抵押条款合法有效，原告主张对该抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，依法应予支持。被告桥南公司主张其已按期交房并按约通知购买人即本案被告肖先强办理房屋产权登记手续等，但因肖先强未能按约履行办证相关手续，才导致该商品房尚未能取得相应的产权手续，其已履行了全部合同义务，不应再承担担保责任。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第二款第二项约定，自被告肖先强办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。但本案所涉的抵押房产并未办理他项权证，原告未收到他项权证，被告桥南公司亦承认此事实，合同约定的条件未成就，故被告桥南公司的该主张本院不予支持。被告桥南公司主张其仅对物的担保以外的债权承担保证责任。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第四款约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。故被告桥南公司的该主张本院不予支持。被告桥南公司主张其应承担的保证责任仅限于贷款本金，利息、罚息、律师费不属于债务范畴。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”原告与两被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》对被告桥南公司的保证担保范围没有约定，因此被告桥南公司应对被告肖先强的全部债务承担保证担保责任，故被告桥南公司该主张本院不予支持。被告桥南公司主张借款合同未约定律师费用的具体标准和计算标准，约定不明，且原告与福建泓源律师事务所签订的委托代理合同不能客观地证明是否存在真实的付款关系，原告主张的律师费不能得到支持。因本案原告与福建泓源律师事务所有签订委托代理合同，并出具发票，故可以认定原告已向福建泓源律师事务所支付律师代理费17400元，被告桥南公司的该主张本院不予支持。被告桥南公司自愿为被告肖先强借款提供连带责任保证担保，故原告要求被告桥南公司承担连带清偿责任，依法应予支持。被告桥南公司承担保证责任后，有权向被告肖先强追偿。被告肖先强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第（一）项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告肖先强应在本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司泉州清濛支行借款本金人民币381185.22元及相应的利息、罚息、复利（至2013年12月24日，利息为12417.14元，罚息2118.06元，之后至本判决确定的还款之日止的利息、罚息、复利按借款合同的约定计付）；
二、原告中国银行股份有限公司泉州清濛支行就上述债权对被告肖先强提供的抵押物即址于晋江市20幢601室的房产享有优先受偿权，有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；
三、被告肖先强偿还原告因本案诉讼而支付的律师代理费17400元；
四、被告晋江市桥南房地产销售有限公司对被告肖先强的上述债务承担连带清偿责任；
五、被告晋江市桥南房地产销售有限公司承担保证责任后，有权向被告肖先强追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7497元、公告费560元，由被告肖先强、晋江市桥南房地产销售有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄春屏
代理审判员 郑立群
人民陪审员 甘小梅
二〇一四年七月七日
书 记 员 林嘉锟
判决书适用的法律条文及执行申请提示
一、判决书适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；借款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。