四川自贡市沿滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0311民初185号原告：刘勇，男，1963年4月1日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：罗志刚，四川新大律师事务所律师。原告：李祥生，男，1958年2月2日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：罗志刚，四川新大律师事务所律师。被告：川渝建设集团有限公司，住所地四川省广安市华蓥市。法定代表人：匡建明，董事长。委托诉讼代理人：夏吉兵，四川诚协律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓华，四川诚协律师事务所律师。被告：四川省华融投资开发有限公司，住所地四川省自贡市高新工业园区。法定代表人：宋金苗，总经理。原告刘勇、李祥生与被告川渝建设集团有限公司（以下简称川渝公司）、四川省华融投资开发有限公司（以下简称华融公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇、李祥生及共同委托诉讼代理人罗志刚、被告川渝公司委托诉讼代理人夏吉兵到庭参加了诉讼，被告华融公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘勇、李祥生向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘勇、李祥生与被告华融公司2014年3月17日所签《华融城·商业街买卖合同》及2015年3月17日所签《华融城·商业街买卖合同》有效，原告刘勇、李祥生享有所购位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块的5A号厂房及5A号厂房的1-30、1-31、1-32、1-33、1-34号陈列室的所有和使用权益；2.解除或停止对上述厂房及陈列室的查封、扣押及拍卖等执行行为；3.本案诉讼费用由被告华融公司承担。事实与理由：2013年7月，原告刘勇、李祥生经华融城承建施工方郑美端介绍，决定购买由被告华融公司开发建设的位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块工业厂房及土地使用权。经原告刘勇、李祥生与被告华融公司协商，由于该厂房尚在建设之中，双方约定在交付厂房前，购房款暂以借款形式支付被告华融公司，待厂房交付原告刘勇、李祥生时将借款直接转作购房款。2013年7月16日原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订《买卖合同》，合同约定：被告华融公司将位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块【自国用（2011）第015291号】第7B幢1、2厂房（用途为工业厂房，钢结构，建筑面积5827.24平方米，单价858元）作价500万元卖给原告刘勇、李祥生，购房款于2014年1月31日前支付，厂房交付日期为2014年2月28日前等（详见合同）。2014年3月17日原告刘勇、李祥生又与被告华融公司签订《买卖合同》，合同约定：被告华融公司将位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块【自国用（2011）第015291号】2号A幢厂房（用途为工业厂房，钢结构，建筑面积11600平方米）作价1000万元卖给原告刘勇、李祥生，厂房交付日期为2014年8月3日前等（详见合同）。合同签订后原告刘勇、李祥生发现上述2号A幢厂房被告华融公司已出卖给他人，故经协商，双方将2号A幢厂房买卖标的变更为5号A幢厂房，据此双方补充签订了《华融城·商业街买卖合同》，签订日期仍签署为2014年3月17日（详见合同）；由于5号A幢厂房建筑面积仅8919.82平方米（价款750万元），故双方约定被告华融公司用5号厂房A幢1-30、1-31、1-32、1-33、1-34号陈列室补足；为此，2015年3月17日原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订《华融城·商业街买卖合同》，合同约定：被告华融公司将位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块【自国用（2011）第015291号】5号厂房A幢1-30、1-31、1-32、1-33、1-34号陈列室（用途为工业厂房，框架结构，建筑面积1360.32平方米）作价350万元卖给原告刘勇、李祥生，陈列室交付日期为2014年8月3日前等（详见合同，其中面积补足部分价款为250万元）。根据上述合同，原告刘勇、李祥生于2013年7月16日以王晓燕名义（王晓燕系原告刘勇之妻）向被告华融公司汇付193万元，于2014年1月15日汇付487.75万元，于2014年3月18日汇付479万元，于2014年7月15日汇付440.8万元；共计汇付人民币1600.55万元，全部房价款已付清，被告华融公司并出具了收据予以确认。上述厂房、陈列室及土地使用权被告华融公司已于2014年9月1日交付原告刘勇、李祥生，原告刘勇、李祥生接收后实际管理、占有至今；由于被告华融公司称上述地块的土地使用权未分割，房产及土地使用权待分割后办理房产权及土地使用权证书。2016年11月初，原告刘勇、李祥生突然得知自贡市沿滩区人民法院（以下简称沿滩法院）依被告川渝公司申请查封、扣押了上述位于自贡市板仓工业集中区C2-01至12地块的5A号厂房及5A号厂房的1-30、1-31、1-32、1-33、1-34号陈列室房屋及土地使用权，并进入执行拍卖程序。对此，原告刘勇、李祥生认为，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订的《华融城·商业街买卖合同》合法有效，原告刘勇、李祥生并付清全部房款，且早已行使对所购房屋的所有权益，因此，沿滩法院扣押和拍卖的上述房屋及土地使用权已不属被告华融公司资产。据此，原告刘勇、李祥生于2016年11月23日依法向沿滩法院提出了执行异议，但自贡市沿滩区人民法院作出（2016）川0311执异40号《执行裁决书》，裁定驳回了原告刘勇、李祥生的异议。根据上述事实，原告刘勇、李祥生认为，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订的《华融城·商业街买卖合同》合法有效，原告刘勇、李祥生并付清全部房款，且早已行使对所购房屋的所有权益，已合法取得和享有上述房屋所有权，该房屋所有权已不属被告华融公司资产，故沿滩法院对上述房屋及土地的查封、扣押和拍卖执行行为明显错误，且将极大的损害原告刘勇、李祥生所享有的上述房屋的合法权益，故原告刘勇、李祥生诉至法院。被告川渝公司辩称：原告刘勇、李祥生诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告刘勇、李祥生诉请；原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订了形式上的买卖合同，但不存在事实上的买卖关系，买卖不成立；原告刘勇、李祥生没有向被告华融公司付款，被告华融公司也未交付房屋，更无原告刘勇、李祥生占有房屋之事实；原告刘勇、李祥生本案的诉请与本身事实及之前沿滩法院（2016）川0311执异40号案件中提出的执行异议诉请互相矛盾；自贡市中级人民法院（以下简称自贡中院）（2015）自民二初字第114号民事判决书已经确认被告川渝公司对本案所涉房产享有优先受偿权，被告川渝公司申请执行生效法律文书，法院依职权对本案所涉房屋采取执行措施合法；最高人民法院《异议复议规定》第二十八条不适用具有建设工程价款优先受偿权的金钱债务执行程序中。被告华融公司未到庭无法答辩，也未向法庭提交答辩状。原告刘勇、李祥生为证明其主张向本院提交了原告刘勇、李祥生身份证复印件1份、沿滩法院（2016）川0311执异40号民事裁定书复印件1份、买卖合同及交房通知书复印件1份、买卖合同复印件1份、华融城·工业园买卖合同及交房通知书复印件1份、华融城·工业园买卖合同及交房通知书复印件1份、银行进账单及汇款单复印件1份、被告华融公司收据复印件1份、原告刘勇与其妻子王晓燕身份证及结婚证书复印件1份、厂房及陈列室租赁合同复印件3份、增值税普通发票复印件3张、2013年7月16日、2014年1月15日及2014年7月15日借款合同3份、2014年3月17日借款合同1份、交房协议3份、2015年5月1日协议1份、告知函1份、租赁合同1份、协议1份、现场照片4张、厂房钥匙（原告刘勇、李祥生庭后收回）、证人曹某某、郑某某证言，拟证明原告刘勇、李祥生与被告华融公司的买卖合同成立，房屋已经交付使用，原告刘勇、李祥生对所购房屋享有所有权和使用权，并且所购房屋已经产生收益。被告川渝公司为证明其主张，向本院举示了自贡中院（2015）自民二初字第114号民事判决书复印件1份、自贡中院（2016）川03执56号民事裁定书复印件1份、沿滩法院（2016）川0311执348号执行公告复印件1份、被告川渝公司提出的执行异议申请书复印件1份、沿滩法院（2016）川0311执异40号民事裁定书复印件1份、执行笔录原件1份。另被告川渝公司申请法院调取了案涉房屋的土地抵押情况，证明案涉房屋的土地使用权已经于2014年9月19日抵押给乐山市商业银行自贡市分行。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告刘勇、李祥生举示的买卖合同，原告刘勇、李祥生与被告华融公司均在合同上签字盖章，合同虽然约定的价格低于市场价格，但并未有被告华融公司的债权人提出异议，对买卖合同的真实性本院予以确认；对交房通知单、交房协议，本案的案涉房屋系一直被被告川渝公司留置，对交房通知单的真实性本院不予确认；对银行进账单及汇款单、被告华融公司收据、原告刘勇与其妻子王晓燕身份证及结婚证书，能够证明原告刘勇、李祥生向被告华融公司支付了款项，本院予以确认；对租赁协议、告知函系原告刘勇、李祥生与案外承租人的真实意思表示，本院对真实性予以确认；对现场照片，能够证明照片所照内容为案涉房屋，对真实性本院予以确认；对厂房钥匙无法确认属于案涉房屋，本院不予确认；对证人曹某某、郑某某的证言，与自贡中院生效判决书认定的事实相矛盾，本院不予确认。经审理本院查明事实如下：2013年7月16日，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订一份借款合同，约定被告华融公司向原告刘勇、李祥生借款500万元；2014年1月15日，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订一份借款合同，约定被告华融公司向原告刘勇、李祥生借款500万元；2014年3月17日，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订一份借款合同，约定被告华融公司向原告刘勇、李祥生借款1000万元；2014年7月15日，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订一份借款合同，约定被告华融公司向原告刘勇、李祥生借款500万元。上述借款协议均明确约定“若借款方到期不能归还贷款方的贷款，此笔贷款作为贷款方购买四川华融投资开发有限公司违约板仓工艺集中区某地块某栋房产的全额购房款，具体按照双方签订的购房合同为准”。合同签订后，原告刘勇、李祥生共计向被告华融公司支付款项为1600.55万元。在签订上述借款协议的同时，原告刘勇、李祥生与被告华融公司于2013年7月12日签订一份房屋买卖合同，约定原告刘勇、李祥生向被告华融公司购买华融工业园7B厂房，价款为500万元，该合同实际未履行；之后，2014年3月17日，原告刘勇、李祥生与被告华融公司又签订一份房屋买卖合同，约定原告刘勇、李祥生向被告华融公司购买华融工业园2A厂房，面积11600平方米，作价1000万元，后因被告华融公司将该厂房又出卖了四分之一给案外人佛山市冠珠陶瓷有限公司，原告刘勇、李祥生发现后为此提出异议，被告华融公司于是将5A厂房置换给原告刘勇、李祥生，双方于2015年3月17日签订了5A厂房的买卖合同，因系补签，故该合同的落款日期仍以前述2A厂房的买卖日期即2014年3月17日签署，合同价款仍约定为1000万元，但因该5A厂房面积只有8919.82平方米，不足原告刘勇、李祥生2A厂房合同约定的11600平方米，故双方在2015年3月17日，又签订了一份房屋买卖合同，约定将5A厂房1-30、1-31、1-32、1-33、1-34陈列室（面积1360.32平方米）作价350万元卖与原告刘勇、李祥生。为此，原告刘勇、李祥生实际购得被告华融公司厂房面积为10280.14平方米。鉴于被告华融公司为未按照借款协议约定时间归还借款，原告刘勇、李祥生提出要求履行房屋买卖合同，并让被告华融投资公司向其出具了总计1600.55万元的购房款收据，被告华融公司向原告出具了4张购房款收据，每张收据的落款日期与上述四次买卖合同签订日期基本匹配，但上述四张收据均为连号收据，原告刘勇、李祥生称实际为同一天出具，日期为2015年，具体日期记不清楚了。2015年4月1日，原告刘勇、李祥生将所购的7B厂房2720.75平米出租给案外人四川迈盛建材科技有限公司；2016年4月16日，将7B厂房的3000平米出租给案外人蒋红明；2016年6月1日，将7B厂房的后一半靠干道一方出租给案外人四川天煜文化传播有限公司。以上租赁均签订了书面的租赁合同。2017年1月18日，原告刘勇、李祥生与案外人自贡市高新投资有限公司（以下简称自贡高新投资公司）签订了三份租赁合同，约定将7B1-2厂房、5A厂房1-30、1-31、1-32、1-33、1-34陈列室、5A厂房出租给案外人自贡高新投资公司。2016年3月3日，自贡中院作出（2015）自民二初字第114号民事判决书确认，被告川渝公司对本案案涉房产在工程款2177.6056万元内享有优先受偿权，判决生效后，被告川渝公司向本院执行局申请对案涉房产进行拍卖实现债权，进入执行程序后，原告刘勇、李祥生认为案涉房产系其向被告华融公司购买，并支付了房款，其应享有对房屋的所有权，对该执行程序提出执行异议。本院于2016年11月15日作出（2016）川0311执异40号执行裁定，裁定驳回原告刘勇、李祥生的异议请求，原告刘勇、李祥生对该驳回裁定不服，故向本院提起诉讼。另查明，被告华融公司的上述房产所涉土地于2013年3月21日因借款抵押给乐山市商业银行股份有限公司自贡分行（以下简称乐山商行自贡分行），并办理了抵押登记，同时，上述房产于2014年9月19日办理了在建工程抵押，抵押权人亦为乐山商行自贡分行。本院认为：本案为执行异议之诉，作为原告刘勇、李祥生的案外人是对被告川渝公司申请本院执行拍卖的标的物即案涉房产（A5及陈列室）主张所有权，以此排除本院的强制执行措施。因此，原告刘勇、李祥生的诉请是否成立，应当从原告刘勇、李祥生对案涉标的物是否享有所有权和是否足以排除强制执行两方面进行审查。一、原告刘勇、李祥生是否对案涉标的物是否享有所有权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（2012民事诉讼法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定：案外人依照民事诉讼法第二百零四条（2012民事诉讼法第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。依照上述规定，原告是否对案涉房产享有所有权，应当依法确认。案涉房产系不动产，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产须登记产生物权，虽然原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订了房屋买卖合同，但目前，案涉争议房产仍登记在被告华融公司名下，则该争议房产仍属于被告华融公司的房产，则原告刘勇、李祥生诉请确认案涉争议房产归其所有的请求，不符合法律规定，本院不予以支持。二、原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订的房屋买卖合同的行为是否足以排除强制执行的问题。原告刘勇、李祥生对案涉争议房产若享有所有权则当然的排除法院的执行，但排除执行并非必须以享有所有权为唯一标准。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉及需要办理过户登记的财产的出卖包括房产，若符合上述规定，则法院不得不得查封、扣押、冻结，也即不得强制执行。上述规定确立了不得强制执行的四个条件：一是买卖房屋合同合法有效；二是支付了全部价款；三是已对房屋实际占用使用；四是对未办理过户，没有过错。从原告刘勇、李祥生提供的转账凭证和房屋买卖合同及房屋交付通知单可以确定，原告刘勇、李祥生前期是借款给被告华融公司，并收取了利息，在签订借款协议的同时又签订的房屋买卖合同应当是担保借款而签订，并非真实的买卖合同，虽然原告刘勇、李祥生与被告华融公司在签订借款时就约定了借款不能归还贷款时，则借款就转为原告刘勇、李祥生购买被告华融公司具体某地块某栋房产的全额购房款，也不能否认该买卖合同的担保属性，该房屋买卖合同属于典型的让与担保。但是，借款后期，在借款到期后，被告华融公司未按照借款合同约定归还借款，原告刘勇、李祥生与被告华融公司就借款问题进行了处理，于2015年3月17日重新签订了5A厂房及陈列室的买卖合同，将原告刘勇、李祥生2A厂房变更为5A厂房，且被告华融公司向原告刘勇、李祥生出具了连号购房款收据。据此可以确认，被告华融公司同意将双方的借款合同关系转为房屋买卖合同关系。因此，原告刘勇、李祥生与被告华融公司后期是建立了房屋买卖合同关系，只是该房屋买卖合同关系的构建时间并非双方早期签订房屋买卖合同时间，应当是被告华融公司向原告刘勇、李祥生出具购房价款单据的时间。原告刘勇、李祥生与被告华融公司于2015年3月17日签订的房屋买卖合同，在被告华融公司出具购房价款单据时予以成立，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，虽然价格比市场价格略低，但被告华融公司未对该房屋买卖合同价格提出异议，该房屋买卖合同应为有效。故原告刘勇、李祥生诉请确认其与被告华人公司于2014年3月17日（实际签订日期为2015年3月17日）签订的《华融城·商业街买卖合同》及2015年3月17日签订的《华融城·商业街买卖合同》有效的诉求，符合法律规定，本院予以支持。被告川渝公司提出原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订的房屋买卖合同属于民间借贷的担保的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。原告刘勇、李祥生按照合同约定支付了价款，对于未办理过户的原因系案涉房产的土地办理了抵押登记无法办理，就房屋土地抵押事实，属于房屋买卖合同中的重要事项，作为买受人应当引起注意，在房屋土地上负载有抵押权的情况下，原告刘勇、李祥生仍与被告华融公司进行交易，则显然有过错，不属于善意；同时，原告刘勇、李祥生声称其在签订房屋买卖合同后，签署房屋交接单时就占有了房屋，且声称有关单位与其洽谈租赁事宜，并提供证据佐证，但自贡中院（2015）自民二初字第114号生效民事判决书查明，被告川渝公司在修建案涉房产后，一直留置该房产，直到被告川渝公司起诉被告华融公司时仍未将案涉房产交付给被告华融公司，因此，原告刘勇、李祥生举示的实际占有案涉房产的证据，与自贡中院生效判决书所确定的事实不符，对其声称占有房产的事实，本院不予采纳。综上，原告刘勇、李祥生并未实际占有该房产，且对未办理房产过户存有过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不能对抗法院支持。退一步讲，即便原告刘勇、李祥生实际占有案涉争议房屋，对办理过户也没有过错，也不能阻碍执行。理由如下:案涉争议房产的土地在乐山商行自贡分行办理了抵押，争议的房产亦办理了在建工程抵押，依照《物权法》之规定，该在建工程抵押具备物权公示效力，具有排他性，且在建工程抵押权的抵押物的范围包括抵押登记后建成的房屋，本案的在建工程范围当然的包括案涉争议的房屋，依照《中华人民共和国担保法》之规定，抵押权人对在建工程即本案争议的房产享有优先受偿权，则原告刘勇、李祥生作为房屋买受人请求确认享有案涉房屋所有权的请求权不能对抗该抵押优先权，事实上该房产在有抵押登记存在的情况下亦无法办理过户登记，在原告刘勇、李祥生并非案涉房屋所有权人的情况下，其要求法院停止执行的理由不成立。综上，原告刘勇、李祥生与被告华融公司签订的案涉5A厂房及陈列室的房屋买卖合同合法有效，但因原告刘勇、李祥生在签订房屋买卖合同中未尽到合理的注意义务，未及时办理房产产权过户存在过错，且案涉房产已办理抵押登记，故原告刘勇、李祥生要求确认对案涉房产享有所有权并请求法院停止执行拍卖措施的诉求，于法无据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘勇、李祥生与被告四川省华融投资开发有限公司于2014年3月17日（实际签订日期为2015年3月17日）签订的《华融城·商业街买卖合同》以及双方于2015年3月17日签订的《华融城·商业街买卖合同》合法有效；二、驳回原告刘勇、李祥生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘勇、李祥生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院，并向四川自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费200元，财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（收款单位：四川省自贡市中级人民法院诉讼费及案款专户，开户行：农行自贡汇兴分理处，账号：22102101040007216）。审判长 黄 强陪审员 郑 勇陪审员 姜丽萍二〇一七年四月十七日书记员 赵 玥