广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1784号
原告深圳市宝景顺物业管理有限公司，地址深圳市宝安区，组织机构代码689447127。
法定代表人蒋凯。
委托代理人杨力球，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人干志贤，广东鼎方律师事务所实习律师。
被告深圳市隆新安居装修工程有限公司，地址深圳市宝安区，组织机构代码398588296。
法定代表人杜永昱。
委托代理人方强，广东广和律师事务所律师。
被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司，地址深圳市宝安区，组织机构代码094182940。
法定代表人陈海惠。
被告欧先养，男，香港居民，1967年4月2日出生。
被告罗伟华，男，汉族，1970年4月8日出生，身份证住址广东省丰顺县。
原告深圳市宝景顺物业管理有限公司诉被告深圳市隆新安居装修工程有限公司、深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨力球、干志贤，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的委托代理人方强，被告罗伟华均到庭参加诉讼。被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月1日，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司与原告签订《物业管理服务合同》，约定被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司委托原告对金丰义乌商贸城实行专业化、一体化的物业管理服务，双方协商管理费定价为25元/平方米·月，按照合同约定的总建筑面积8600平方米计算，并在次月8日前由被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司支付给原告。合同期限为2014年7月1日至2015年6月30日。合同履行期间，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司并未按约定向原告支付物业管理费。后被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司以资金周转困难为由，向原告提出欠款请求，要求原告给予一定的宽限期。2015年4月1日，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司与原告签订一份《欠款协议》，双方确认自2014年10月1日至2015年3月31日，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司一共欠原告物业管理费1237646元，欠款期限为6个月，欠款期满被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司须归还全部欠款本息，欠款利息按照月息3分计算，被告欧先养与被告罗伟华作为担保人在《欠款协议》中签名。2014年12月9日，深圳市中级人民法院将金丰豪庭大厦进行整体拍卖，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司以人民币500369120元竞得上述土地使用权及房屋，拍卖公告中写明水电、煤气、管理费等未了受法律保护债务的处理由买受人承担。原告一直为被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司服务至2015年6月26日，深圳市中级人民法院将原告对金丰豪庭的物业管理权移交给被告深圳市隆新安居装修工程有限公司，故被告深圳市隆新安居装修工程有限公司也对该欠款负有偿还责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、四被告向原告支付2014年10月1日至2015年6月30日金丰义乌商贸城的物业管理费人民币1682646元及利息人民币95473.48元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍分段计算，自2015年4月1日起计至款项付清之日止，暂计至2015年7月28日为人民币95473.48元）；2、本案的诉讼费用由四被告承担。
被告深圳市隆新安居装修工程有限公司答辩称，涉案大厦的使用人均为违法使用，为非法使用提供服务而订立的《物业管理服务合同》，因损害公共利益而无效。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。金丰豪庭大厦至今未经竣工验收，依法不得使用。其次，涉案大厦自2001年起被人民法院查封，依法不得转让、出租。不转让、出租也就没有合法的使用人。因此，该大厦的使用人均属违法使用。应当立即停止违法行为，不得继续使用本大厦。并且，因为大厦消防设施设备老化、不联动，电梯故障频发，违法使用本大厦的行为存在重大安全隐患，危害公共安全、损害了公共利益。而本案原告作为专业的物业服务企业，明知使用人违法使用，不但不劝阻，反而为其提供服务，助长了违法行为，损害了公共利益，所涉《物业管理服务合同》无效，原告据此主张的债权不合法，不受法律保护。被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司无权委托原告进行物业管理，涉案《物业管理服务合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，有权选聘物业服务企业的主体为建设单位（前期物业服务）和业主大会，但是，与原告签订涉案《物业管理服务合同》，委托原告进行物业管理的是被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司。被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司无权选聘物业服务企业，更无权订立《物业管理服务合同》，并且，至今该合同未得到追认，依法属于无效合同。原告依该合同主张的物业服务费不受法律保护，原告如因订立该合同遭受损失，应当向被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司主张赔偿。原告与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华恶意串通，损害第三人利益，涉案合同无效，原告无权主张物业服务费。被告罗伟华系原告、被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、深圳市金银宝商城管理有限公司的股东、实际控制人，被告欧先养是被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司的实际控制人。被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华在未取得预售许可证，且大厦被整体查封不得转让、出租的情况下，串通一气，违法转让、出租、占用建筑物，谋取巨额非法利益。原告系被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华的关联企业，为该三被告违法使用、转让、出租物业提供服务，共同谋取非法利益。特别是，在2014年初，人民法院就已经公告整体拍卖涉案物业，该三被告及原告在即将丧失控制权的情况下，恶意串通，于2014年7月虚构物业服务合同及欠缴物业服务费用的债务，意图损害第三人利益，达到获取非法利益的目的。因此，原告与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司的《物业管理服务合同》无效，原告无权据此主张物业服务费。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司于2014年12月9日竞得该大厦后，多次要求原告停止侵权、移交物业，但原告及被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华拒不移交，强行霸占，并且多次组织人员暴力阻挠被告深圳市隆新安居装修工程有限公司接收物业，严重损害被告深圳市隆新安居装修工程有限公司权益。另外，原告并无证据证明已经为所涉物业提供了物业服务的事实。据被告深圳市隆新安居装修工程有限公司所见，金丰豪庭裙楼商场萧条，零零散散的堆放着一些物品，几乎没有营业，并于2015年4月关闭，从未见有物业服务的迹象。从物业合同表面记载的内容来看，也明显不合理。该合同约定每平方米每月管理费25元，每月合计21.5万元，加上1785号案件主张的9.5万元，每月共31万元，而人员配置为26人，正常情况下月工资约8万元，合同约定的收费明显过高。而且，合同期间，委托人从未实际支付管理费，对账单记载以水电费转管理费也明显不合逻辑，该合同是不真实的。原告在委托人欠缴大部分商场管理费、水电费等费用的情况下不及时主张债权，反而在2015年4月1日（拍卖成交后4个月）与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养、罗伟华签订了《欠款协议》，确认欠款，并约定欠款偿还期限和利息。其目的显然是通过诉讼诈取被告深圳市隆新安居装修工程有限公司财物，其声称的欠款没有证据支持，是虚构的、不受法律保护的。此外，即使欠条属实，经《欠款协议》安排，所欠款项已经转化为借款本金出借给了被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司，且有被告欧先养、罗伟华承担连带保证责任，已不属于支付管理费纠纷，而是民间借贷纠纷。原告应当向借款人主张还款，而无权请求被告深圳市隆新安居装修工程有限公司清偿。拍卖公告中委托人相关说明及瑕疵声明虽有“水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担。”但是，这显然是格式性的陈述，是针对普通单套住房，并且应当是在拍卖成交后即时交付的情况下设定的。否则，非法占有人继续违法霸占，拒不交付，却让无法接受物业的买受人承担非法使用的水电、煤气、管理费，显失公平。此外，根据合同相对性原则，以及谁受益谁承担义务的原则，假如原告确实提供了物业服务，也应当向被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司及担保人被告欧先养、罗伟华主张权利，而无权向被告深圳市隆新安居装修工程有限公司主张权利。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。
被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、欧先养未到庭，亦未提交书面答辩状。
被告罗伟华答辩称原告的起诉被告罗伟华认为合法合规，被告罗伟华应承担的法律责任由被告罗伟华承担。但对被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的答辩持有反对意见。最高人民法院正式针对金丰豪庭大厦整体拍卖进行执行监督，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司提供的相关法律文书，处于上级法院立案审查阶段，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司与深圳市中级人民法院执行局违法执行涉案大厦，应当承担相应的法律责任和经济责任。
经审理查明，2014年7月1日，原告深圳市宝景顺物业管理有限公司（乙方）与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对金丰义乌商贸城实行专业化、一体化的物业管理服务，双方达成以下管理服务合同条款：乙方管理物业为深圳市宝安区26区金丰豪庭大厦一至三楼商场，位于深圳市宝安区26区前进一路与创业二路交汇处，总建筑面积为8600平方米；合同期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止；物业管理费定价为25元/平方米·月，按照本合同约定的总建筑面积8600平方米计算，并在次月8日前由甲方支付给乙方；公共水电费由乙方每月支付给供电局，各商户电费按1.2元/度由乙方向各商户收取，室外外墙广告电费由甲方每月按实际的用电量向乙方支付，乙方按1.2元/度收取，广场的促销、摆点等商业活动产生的电费按1.2元/度收取由乙方向使用人收取；人员配置包括安保人员配置15人，设置固定岗、巡逻岗、机动岗，清洁人员配置7人，设置固定岗、机动岗，设备维护人员配置2人，管理人员配置2人，乙方可根据商场的经营模式及其他不可以预见因素对人员进行增减。
2014年8月18日，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司、原告与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司签订《电气防火安全监测合同书》，约定由深圳市安智电气消防安全检测有限公司对宝安区26区前进一路共计38540平方米的物业进行电气系统防火安全检测（包括初检和年检）。
2014年12月，深圳市中级人民法院对涉案小区金丰豪庭进行整体拍卖。2015年2月5日，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司经拍卖取得涉案小区的土地使用权和房屋所有权。在深圳市土地房产交易中心网站查询涉案小区拍卖结果显示“宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目拍卖成交价为500369120元，交易时间2014年12月9日，水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担”。
2015年4月1日，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司（甲方）与原告深圳市宝景顺物业管理有限公司（乙方）、被告罗伟华、欧先养（丙方）签订了《欠款协议》。约定：甲方由2014年10月1日至2015年3月31日止欠乙方物业管理费1237646元；欠款期限为6个月，即从2015年4月1日至2015年9月30日止，欠款期满甲方必须归还全部欠款本息；欠款利息按月息3分计算，每月利息及手续费共计人民币叁万柒仟壹佰叁拾元，甲方应于2015年9月30日前支付利息及欠款给乙方（如甲方不能如期付息的情况下，乙方有权将甲方欠的6个月利息转为欠款本金按月息3分计算向甲方收取）；甲方如逾期还款，则乙方有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按国家法规规定贷款的最高利率基础确定；甲方逾期还款超过30天，乙方有权向人民法院起诉，甲方不但要支付借款本金、利息、罚息，还要支付乙方实现债权所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、调查费以及其他所有应付费用；乙方有权将其在本协议项下的债权（包括但不限于借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等）和权利全部或部分转让给任何第三方，并无需经甲方同意；当甲方无力偿还本债务时，丙方必须同时或独立对本次欠款本息债务承担连带担保责任，直到还清本次欠款本息为止；因本协议发生的纠纷，由本协议签订地的人民法院起诉。
2015年6月17日，深圳市宝安区新安街道办事处发布公告称新安街道工作组从2015年6月17日起，专门安排工作人员对大楼购房者、租户及相关单位、利益涉及人员进行核查登记，以便为下阶段沟通协商、按法律程序处理打好基础；请各购房者、租户及相关单位、利益涉及人员积极配合，并提供真实准确的资料信息，如蓄意提供虚假信息，将可能承担行政、经济乃至刑事责任；同时，根据2015年6月16日下午由深圳市中级人民法院执行局等单位及购房者代表、金银宝公司、现物业公司、买受方隆新安居公司多方协商得出的初步意见，金丰豪庭购房者、租户现居住地、租赁状况不变，涉及争议待协商后依法处理。
2015年6月26日，深圳市中级人民法院做出（2013）深中法执恢字第16号公告称，经深圳市中级人民法院依法拍卖，现深圳市隆新安居装修工程有限公司是深圳市宝安区新安26区宗地号为A009-0009的土地使用权及金丰豪庭项目新的业主，整个金丰豪庭大楼的物业管理权归属于深圳市隆新安居装修工程有限公司所有。同日，深圳市中级人民法院向原告送达（2013）深中法执恢字第16-3号通知书，要求原告自收到本通知之时即刻将金丰豪庭项目的物业管理权移交给深圳市隆新安居装修工程有限公司。
另查，被告罗伟华系深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司股东，占20%的份额；同时被告罗伟华亦为原告深圳市宝景顺物业管理有限公司股东，占20%股份。
再查，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司在2014年间收取了租户交纳的空调费和管理费并出具了收款收据。
上述事实，由物业管理委托合同、《电气防火安全检测合同书》、欠款协议、拍卖公告、深圳市土地房产交易中心查询结果、深圳市宝安区新安街道办事处公告、深圳市中级人民法院公告、深圳市中级人民法院通知书、工商信息查询结果、管理和空调费收款收据等证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告受被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司委托，为金丰义乌商贸城实行专业化、一体化的物业管理服务，建立了物业管理服务合同关系。该合同系当事双方的真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行。
涉案合同签订后，被告金丰义乌商贸城管理有限公司亦自行收取了租客交纳的空调费和管理费。原告、被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司与案外人深圳市安智电气消防安全检测有限公司签订《电气防火安全监测合同书》上述证据初步证实了原告为涉案的金丰义乌商贸城提供了物业管理服务。结合被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司与原告深圳市宝景顺物业管理有限公司、被告罗伟华、欧先养签订的《欠款协议》，应当认定截止至2015年3月31日，被告深圳市金丰义乌商贸城尚拖欠原告物业管理费1237646元。至于2015年4月至2015年6月26日的物业管理费，经核算为617050元（25元/平方米·月×8600平方米×2.87个月）。故截止到原告退出涉案小区的物业管理服时止，被告金丰义乌商贸城管理有限公司共计拖欠原告物业管理费1854696元。原告主张被告金丰义乌商贸城管理有限公司拖欠物业管理费1682646元，系原告对其自身利益的合法处分本院予以支持。
关于利息，原告主张以1682646元为本金，自2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息。本院认为，依据原告与被告金丰义乌商贸城管理有限公司签订的物业管理服务合同，物业管理费应当每月支付，原告主张的物业管理费系截止至2015年6月26日，故以1682646元为本金自2015年4月1日起计算利息，有失公平。本院调整为1237646元自2015年4月1日起计算利息，剩余445000元，自2015年6月27日起计算利息。至于利息的计算标准，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。由于原告没有提交任何证据证实其损失，本院认为原告主张的利率过高，调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。对于原告的此项诉讼请求，本院予以部分支持。
关于被告欧先养、罗伟华的责任。由于在被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司出具的欠条中，约定“当甲方（即被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司）无力偿还本债务时，丙方（即被告欧先养、罗伟华）必须同时或独立对本次欠款本息债务承担连带担保责任，直到还清本次欠款本息为止”，且被告欧先养、罗伟华作为保证人在欠条上签字确认。故被告欧先养、罗伟华应当对被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司所负的上述债务承担连带保证责任。
关于被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的责任。深圳市中级人民法院在对涉案小区进行司法拍卖时，公告称水电，煤气，管理费等相关未了受法律保护债务的处理：买受人承担。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司作为买受人应当承担涉案小区内房产涉及的水电、煤气、管理费等相关未了受法律保护债务。被告深圳市隆新安居装修工程有限公司抗辩称，被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司非法使用涉案房产，由此产生的物业管理费不属于合法债务，且原告与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司系关联企业，恶意串通，捏造物业管理费，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司不应当对被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司所负上述债务承担连带责任。本院认为，无论深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司是否非法占有涉案物业，其与原告签订的物业管理服务合同系合法有效的合同，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司提交了原告与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司的工商登记信息，证明被告罗伟华在上述两个企业中均由持股，但并不能证实两企业为关联企业，亦不足以证明原告与被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司具有恶意串通的事实，故被告深圳市隆新安居装修工程有限公司的抗辩不能成立，依照深圳市中级人民法院拍卖涉案物业时的公告内容，被告深圳市隆新安居装修工程有限公司对涉案物业附带的物业管理费应当承担付款责任。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市隆新安居装修工程有限公司、深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市宝景顺物业管理有限公司支付物业管理费1682646元及利息（利息依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其中1237646元自2015年4月1日起计算利息，剩余445000元，自2015年6月27日起计算利息，上述利息均计算至本判决指定支付之日止）；
二、被告欧先养、罗伟华对被告深圳市金丰义乌商贸城管理有限公司所负的上述债务承担连带担保责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20803元，由四被告负担。该费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年二月九日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
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