安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第02842号原告：黄伟超，男，1979年10月16日出生，市民，住安徽省阜南县。委托代理人：程保金，上海国年律师事务所律师。被告：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路农业局楼下。法定代表人：张强，该公司经理。委托代理人：王金亚，该公司职工。委托代理人：沈剑，安徽法汇律师事务所律师。原告黄伟超与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称：风采公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法适用简易程序审理。2015年10月12日，本案转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程保金、被告风采公司委托代理人沈剑、王金亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟超诉称：原、被告于2012年6月20日签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于阜南县淮河路×××室出售给原告，总价3049460元。合同约定：被告应在2013年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，否则按房款每日万分之三支付违约金。并在商品房交付后60日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约全部交付房款。2014年9月28日，因被告未按期交房，原告起诉被告要求继续履行合同并支付违约金，后双方达成和解协议，约定：被告支付原告2014年11月25日前产生的所有违约金；被告应于2015年6月30日前完成法律上的交付并办理房产证，否则原告仍有权起诉被告要求支付违约金，原告再次起诉的律师费由被告按判决标的8%支付。但至今被告仍未完成法律上的交付。起诉要求被告继续履行合同；支付2014年11月26日至2015年8月3日计250天的延迟交付房屋违约金228709元；支付2015年8月4日至实际交房之日止的延迟交付房屋违约金；支付本案律师费18296元。由被告承担诉讼费用。被告风采公司辩称：涉案房屋已于2014年8月26日交付，原告已经签收，对其诉讼请求应当予以驳回。原告请求支付律师费也依法不能成立，应驳回。和解协议中已经要求的违约金计算至2014年11月26日，实际交房是2014年8月26日，保留向其追偿该部分多支付的违约金的权利。根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下:2012年6月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2001-0171，5#111。合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县淮河东路×××室商辅一套，面积123.66平方米，总价款为3049460元。首付款1529460元，按揭贷款1520000元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等特残原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。合同签订后，原告于2013年7月23日向被告交付购房款3049460元（收据1张）。被告于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第02号。2013年12月20日，涉案房屋所在楼房风采世纪广场5号楼经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2014年8月13日，经阜南县燃气管理办公室均验收合格。2014年8月22日，经阜南县公安消防大队验收消防合格。另阜南县气象局、国网安徽阜南县供电有限责任公司也验收合格，2014年10月16日，经阜南县地震办公室验收。2015年8月5日，经阜南县自来水厂同意验收。但至今未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。2014年9月，原告向本院提起诉讼。案件在审理中，原、被告双方于2014年11月25日自行和解并签订《和解协议》，主要内容为：被告在签订本协议时支付原告延期交房违约金及延期办证违约金16万元，并于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用（包括装修、出租、自用等）；被告应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时原告应在收到书面通知书后7日内交给需要的办证材料，否则承担不利后果。原告装修经被告书面认可后其使用行为不作为免除被告对所售房屋质量法律责任的依据，但原告的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付）的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。本次被告给付原告的违约金，为原、被告双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。原告有权在下列情况之一出现时再次起诉被告要求支付违约金：虽然2014年11月30日被告所移交的涉案房屋原告可以占有使用，但2015年6月30日届满时被告仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，原告可在2015年7月15日后再起诉。如原告再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。和解协议签订当日，被告支付给原告违约金16万元，原告给被告出具收条1张。2014年11月27日，原告向本院撤回起诉。2014年8月25日，被告将房屋交付给原告，原告在接收单上签字。以上事实有原、被告双方陈述及原告提交的商品房买卖合同及附件、收据、和解协议等和被告提交的房屋交付接受单、各项验收单、照片、商品房预售许可证等证据予以证明。本案的争议焦点为：双方诉争房屋是否达到交付条件；被告是否存在逾期交付房屋的行为，是否应承担逾期违约责任；双方于2014年11月25日签订的《和解协议》是否有效；原告的各项诉请是否合法及依据。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。双方在和解协议中明确约定被告应于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用，并应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，如原告装修经被告书面认可后，其使用行为不作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。被告虽然在和解协议签订后已将涉案房屋交由原告占有使用，但至2015年6月30日仍未完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，因原、被告双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，而被告虽然提交了各部门的验收证明，但至今未能提交建设行政主管部门颁发的备案表，致双方仍不能办理产权证书。综上，被告的房屋至今仍不具备交付条件，被告构成逾期交付，应承担违约责任。双方在签订和解协议时，被告已支付给原告自2013年12月31日至和解协议签订之日2014年11月25日的违约金，对之后的交付日期及违约金，双方又重新约定为如2015年6月30日届满时被告仍然无法完成法律上交付并办理房产证，违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算，此协议内容应视为双方重新约定的交付日期为2015年6月30日，而违约金的支付日期应从2015年7月1日计算，故原告要求被告支付自2014年11月26日至2015年6月30日的违约金，本院不予支持。违约金应从2015年7月1日计算，至2015年8月3日的违约金应为31104.49元（房价款3049460元×0.0003×逾期34天）。原告要求支付2015年8月3日以后的违约金，因无具体数额，本院不予支持，原告可另行主张权利。关于本案律师费，因双方在合同中已明确约定，原告再起诉时如请求得到法院支持，发生的律师费等应由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付，此约定不违反法律、法规强制性规定，按照合同自由、当事人意思自治原则，本院对双方关于律师费的约定予以认定。原告要求被告支付律师费，本院予以支持。律师费应为2488.36元（31104.49元×8%）。原告主张18296元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄伟超与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2012年6月20日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄伟超违约金31104.49元（以3049460元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄伟超律师费用2488.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5005元（原告已预交），由被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担640元，原告黄伟超负担4365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李永静人民陪审员  李西凤人民陪审员  答侠利二〇一六年一月二十日书 记 员  李琪琪（2015）南民一初字第02842号案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。