吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民一初字第247号
原告：孙建萍，女。
委托代理人：庞晓松，男，系原告丈夫。
被告：吉林市伯爵房地产开发有限公司。
法定代表人：孙世伟，该公司总经理。
委托代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。
被告：吉林市阳光房屋拆迁有限公司。
法定代表人：赵烨，该公司董事长。
委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。
原告孙建萍与被告吉林市伯爵房地产开发有限公司（以下简称伯爵开发公司）、吉林市阳光房屋拆迁有限公司（以下简称阳光拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙建萍及委托代理人庞晓松、被告伯爵开发公司的委托代理人王双、阳光拆迁公司的委托代理人张晓强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建萍诉称：原告系坐落于吉林市吉林大街、建筑面积139.03平方米的（商业网点）房屋所有权人。因被告进行项目开发建设，委托阳光拆迁公司对该区域进行拆迁。2009年12月7日，原、被告签订《房屋拆迁产权调换协议书》一份。约定以产权调换方式对原告的拆迁房屋进行补偿。该协议第五条第二款约定：“甲方（伯爵开发公司）保证在2012年5月11日将产权调换房屋交付给乙方（孙建萍）”。该协议第八条约定：“因甲方的责任延长过渡期的，乙方自行解决过度用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的2倍支付给乙方临时安置补助费及采暖补助费。”被告所开发的房屋现已交付使用，被告没有按约履行。请求人民法院依法判令：一、两名被告连带履行《房屋拆迁产权调换协议书》，交付安置的房屋，给付该房屋价值20%的违约金370万元；二、两名被告连带被告给付原告逾期交房房屋期间的临时安置补助费及采暖费30万元；三、诉讼费由两名被告负担。
被告伯爵开发公司辨称：一、双方签订的《产权调换协议书》已经实际无法履行，原告请求继续履行合同在客观上已经无法实现。
1、伯爵.盛世纪房屋整体登记在被告伯爵开发公司名下，现在房地产管理部门不予办理分割登记。
2、被告伯爵开发公司因为经营面临重大困难，伯爵.盛世纪整体已经办理抵押贷款，同时因为涉及众多民事纠纷，法院也已将该大楼进行了查封，客观上无法办理产权变更登记。
二、根据双方签订的《产权调换协议书》，原告仅有权向被告伯爵开发公司主张临时安置补助费，需要过冬的有权主张采暖补助费，原告主张房屋价值20%的违约金没有事实和法律依据。
根据协议约定，因被告伯爵开发公司原因导致过渡期限延长的，如果原告自行解决过渡用房的，自逾期之月起，被告伯爵开发公司按照原标准的2倍支付给乙方临时安置补助费，需要过冬的应支付采暖补助费。自协议约定的交房日期即2012年5月11日开始，因被告伯爵开发公司原因导致过渡期延长，原告仅有权自此开始按照拆迁评估报告确定的房屋价值8‰的2倍即16‰的标准向被告主张过渡费及实际支出的采暖补助费。原告主张的高额违约金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上，原、被告之间签订的《产权调换协议书》已经客观履行不能，被告确实无法将原定房屋交付给原告，原告主张的违约金没有依据，请求法院依法裁决。
被告阳光拆迁公司辨称：本案中，产权调换协议甲方是伯爵开发公司，乙方是孙建萍，阳光拆迁公司不是合同的甲方。根据该协议的约定，其权利、义务主体是甲乙双方，与阳光拆迁公司无关。
庭审中，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的产权调换协议书如何履行；二、被告阳光拆迁公司应否承担连带责任。
针对争议焦点，原告孙建萍提交了如下证据：
证据1、原告的身份证复印件及委托代理合同各1份，证明原告主体资格和委托代理人的代理资格；
证据2、户口簿，证明原告及委托代理人的户籍身份；
证据3、结婚证复印件1份，证明原告及委托代理人的夫妻关系；
证据4、房屋拆迁产权调换协议书复印件1份，证明因被告的原因延长过渡期，被告应按照原标准的2倍支付临时安置补助费、需要过冬的应支付采暖补助费；
证据5、吉林银行卡，证明2010年6月29日至2014年11月4日，被告伯爵开发公司给付原告拆迁补偿款380117元，2012年5月11日至交付房屋时应付双倍的拆迁补偿款；
证据6、照片7张，证明被告具有房源，现有正在经营的原小成发廊、优茜茜里、古本良田等门市房正在经营。
质证时，被告伯爵开发公司对上述证据的真实性无异议，因该房屋已被法院查封，并已抵押给银行，无法为原告办理产权手续。被告阳光拆迁公司对证据1至证据4无异议，鉴于两名被告对证据1至证据4无异议，房屋发生的抵押行为不影响对该证据的认证，对上述证据本院予以确认。对证据5阳光拆迁公司质证意见与其无关，不予质证，不影响对该证据的认证，对证据5予以确认。对证据6阳光拆迁公司对其真实性无异议。本院认为，两名被告对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。
针对争议焦点，被告伯爵开发公司提交了房屋拆迁产权调换协议书复印件1份，证明在附件2补充协议中“面积差价按期房评估价计算，过渡费按现房评估价8‰计算”。该评估报价成为原告主张违约金的依据。质证时，原告认为应当是交房时的价格，被告阳光拆迁公司对真实性无异议，但与其无关。本院认为，鉴于原、被告对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。
针对争议焦点，被告阳光拆迁公司提交了房屋拆迁委托合同书复印件1份，证明两名被告间是委托合同关系。质证时，原告认为房屋拆迁产权调换协议书中，阳光拆迁公司盖有公章，其就是甲方；被告伯爵开发公司无异议。鉴于原告及伯爵开发公司对该房屋拆迁委托合同书的真实性均未提出异议，本院予以确认。
经审理查明：原告孙建萍所有的坐落于丰满区江南街玉山路13号楼1-1号（房屋所有权证S140000834号）139.03平方米商业用房，在被告伯爵公司开发的伯爵盛世纪工程拆迁范围内。因被告进行项目开发建设，委托阳光拆迁公司对该区域进行拆迁。2009年12月7日，原、被告签订《房屋拆迁产权调换协议书（编号028765）》一份。约定以产权调换方式对坐落在原地的拆迁房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。该协议第五条第二款约定：“甲方（伯爵开发公司）保证在2012年5月11日将产权调换房屋交付给乙方（孙建萍）”。该协议第八条约定：“因甲方的责任延长过渡期的，乙方自行解决过度用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的2倍支付给乙方临时安置补助费，需要过冬的还应支付采暖补助费”。并在补充协议中约定：“乙方（原告）向甲方（伯爵开发公司）交纳结构差价1000元/平方米，合计139030元。网点面积为139.03平方米，举架不低于5米，面积差价按期房评估价互相结算。过渡费为现房评估价8‰，按季度发放给乙方至进户”。协议签订后，原告按约定交付动迁房屋。被告已按评估总价的8‰给付原告至2014年12月的临时安置补助费。该房屋评估价为5713元/平方米，评估总价为794278元（5713元/平方米×139.03平方米）；供热费15432元（37元/平方米/年×139.03平方米×3年）。
另查明，伯爵盛世纪工程已竣工多年，并已投入使用。2013年被告为伯爵盛世纪A号商场－1、1－4层商业用房办理了房屋产权登记，所有权人为被告伯爵公司。现房屋已整体出租给他人。但其至今未向孙建萍交付产权调换的房屋及采暖补助费、部分过渡费。
再查明，2009年10月27日，伯爵开发公司（甲方）与阳光拆迁公司（乙方）签订《房屋拆迁委托合同书》，甲方委托乙方对规划范围内的居民进行拆迁补偿安置工作，相关费用均由甲方支付。产权调换的安置地点：原地回迁。甲方保证在回迁期限内将安置拆迁户的房源交给乙方，乙方负责回迁安置，如甲方未能按本协议规定的地点和时间提供房源，致使被拆迁人未能按期回迁，一切责任由甲方负责，乙方不负任何连带责任。产权调换后的房屋所有权证由甲方负责办理。拆迁过程中发生起诉等不可预见事项由双方协调解决，费用均由甲方承担。
审理中，原告孙建萍自愿撤回两名被告给付该房屋价值20%的违约金370万元的诉讼请求，拆迁补偿款调整为自2012年5月至2015年4月的2倍安置补助费254120元，供热费15432元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告签订的产权调换协议书是双方真实意思表示，该协议合法有效。原告已按协议约定将动迁房屋交付被告，被告应在协议约定的期限内将产权调换房屋交付给原告。现本案所涉伯爵盛世纪工程已经竣工使用多年，且被告已为该工程A号商场办理了房屋所有权证，原告诉请要求被告交付产权调换房屋，符合法律规定应予支持。
《吉林市城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“自被拆迁人或者房屋承租人迁出之日起到产权调换房屋交付使用之日止，为被拆迁人或者房屋承租人的过渡期限。过渡期限为：7层以下不得超过18个月，8层以上18层以下不得超过24个月，19层以上不得超过30个月（均含本数）。”《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第二十六条规定：“拆迁实行产权调换的非住宅房屋，造成停产、停业的，拆迁人应对被拆迁人每月支付被拆迁房屋补偿金额8‰的停产、停业经济补偿费。因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应自逾期之月起按月支付给被拆迁人被拆迁房屋补偿金额1.2％的停产、停业经济补偿费。”因原告动迁的房屋为商业用房，故原、被告约定的过渡费或临时安置补助费应为停产、停业经济补偿费。原、被告协议约定，因被告责任延长过渡期限的，被告按原标准2倍给付经济补偿费，该约定高于相关规定，故本院予以调整。本案所涉伯爵盛世纪工程在19层以上，故过渡期限应不超过30个月，即被告应按约在2012年5月向原告交付产权调换房屋，现被告至今未交付房屋，故被告应自2012年5月起按被拆迁房屋补偿金额的1.2％给付经济补偿费。现原告主张该费用计算至2015年4月，此后产生的另行告诉，该主张符合法律规定，应予支持。故被告应给付原告的经济补偿费为，2012年5月至2014年12月因延长过渡期限少付的139.03×5713×（1.2％－8‰）×30＝95313元，2015年1月至2015年4月未付的139.03×5713×1.2％×4＝38125元，合计133438元（95313元＋38125元）。关于原告要求被告赔偿采暖补助费的经济损失系合同之约定，不违反法律规定应予支持。应为供热费损失15432元（37元/平方米/年×139.03平方米×3年）。
至于被告阳光拆迁公司应否承担连带责任问题，依据两名被告签订的《房屋拆迁委托合同书》的约定，甲方未能按本协议规定的地点和时间提供房源，致使被拆迁人未能按期回迁，一切责任由甲方伯爵开发公司负责，乙方阳光拆迁公司不负连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：
一、被告吉林市伯爵房地产开发有限公司于本判决生效后10日在原地为原告孙建萍安置139.03平方米商业用房，并协助原告孙建萍办理房屋产权登记。如房屋实际面积超出或小于139.03平方米（在3%以内），则按照5713元/平方米，原、被告计算房屋差价款；
二、原告孙建萍按房屋拆迁产权调换协议书的约定向被告交付结构差价款139030元，如房屋实际面积超出或小于139.03平方米，则按实际面积按1000元/平方米结算差价款；
三、被告吉林市伯爵房地产开发有限公司于本判决生效后10日给付原告孙建萍2015年4月（含4月）前的临时安置补助费133438元、供热费损失15432元，合计148870元；
四、被告吉林市阳光房屋拆迁有限公司不承担民事责任；
五、驳回原告孙建萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
案件受理费38800元，由被告吉林市伯爵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 郭青山
人民陪审员 原 泽
人民陪审员 刘广山
二〇一五年八月十九日
书 记 员 赵春苗