浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第374号
上诉人（原审被告）：马文骏。
委托代理人：徐德林。
被上诉人（原审原告）：浙江耀江教育投资有限公司。
法定代表人：张翼飞。
委托代理人：吕仕法。
上诉人马文骏因与被上诉人浙江耀江教育投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年4月17日作出的（2013）甬鄞民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审�院审理认定：2011年9月11日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于浙江ＸＸ学院耀江生活后勤区58号楼二楼7号商铺出租给被告，建筑面积68平方米；租期自2011年9月8日至2012年6月30日，但如果在租赁期内，原告和浙江ＸＸ学院达成后勤资产转让协议并生效，则双方的商铺租赁合同即行终止履行，被告在七日内无条件配合原告与浙江ＸＸ学院后勤资产转让程序，搬离经营场所；房屋租金39067元，保证金不低于租金的20%，于签订租赁合同时一次性付清；水电费按实结算；承租经营场所内的卫生实行自包，原告向被告每年收取公共场所的卫生清洁费和代收垃圾清运费；本合同终止后，被告向原告归还所租赁房屋后的一个月内，退还保证金余额，被告应如期交还房屋，每逾期一日应向原告支付商铺原日租金三倍的滞纳金；双方另行约定了其他事项。被告已按约支付租赁期间的租金39067元，保证金及押金10000元。2012年6月初，原告向包括被告在内的承租人发送通知，通知承租人在2012年6月15日前续签合同，若逾期视为自动放弃续签权益，并按原合同条款收回商铺等。原、被告在该通知期间及合同到期后未再续签合同。被告至今仍在涉案房屋继续经营，其中2012年4月6日至2012年6月30日期间尚欠付水电费2234.60元，有抄表记录印证，且被告同意以抄表记录为准；另欠付占用期间（2012年7月1日至2013年2月28日）的物业管理费、垃圾清运费1200元，被告没有异议。
另查明：原告与宁波ＸＸ后勤服务有限公司于2012年6月26日签订协议书，原告将其在浙江ＸＸ学院钱湖校区项目上历年来投入而形成的后勤服务资产，包括土地、房屋、相关后勤管理设施等有偿让渡给宁波ＸＸ后勤服务有限公司。
原审原告浙江耀江教育投资有限公司于2013�2月5日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即腾退所租房屋；2.原审被告立即支付2012年6月30日租期结束后到2013年2月底止的房屋占用使用费78134元（即合同中约定的原租金三倍的滞纳金）；3.原审被告支付到2013年2月底止的水电费5600元、物业管理费800元、垃圾清运费400元（水电、物业费和垃圾清运费均为每户8个月，届时按实结算）。审理期间，原审原告变更诉讼请求：变更第2、3项诉讼请求为：判令原审被告立即支付2012年6月30日租期结束后到2013年2月底止的房屋占用使用费32109元；原审被告支付到2013年3月4日的水电费5842.40元，物业管理费、垃圾清运费1200元。
原审法院审理认为：原、被告签订的《租赁合同》，是双方真实、自愿的意思表示，涉案房屋虽然没有办理产权证，但申请了建设工程规划许可证，系合法建筑，且仍然登记在原告名下，故合同合法有效，双�均应按约履行。现原告与宁波ＸＸ后勤服务有限公司达成资产转让协议后，合同约定的终止条件成就，被告也没有证据证明其按照原告发送的通知要求续签合同，且合同约定的租赁期限也已届满，被告应当按约腾退房屋交还给原告，逾期腾退，应承担违约责任，故对原告主张的要求被告腾退房屋的诉讼请求，予以支持。关于逾期交房的滞纳金，合同约定为每日按原日租金三倍计算，现原告自愿调整为按日租金计算，系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，应予准许；计算期间自2012年7月1日至2013年2月28日共计243天，占有使用费（按日租金132元计算）共计32076元。被告辩称其与原告签订租赁合同时原告曾经承诺给其不低于10年的租赁期限，因此与原告的租赁关系仍继续存在，但其与原告签订合同的方式为一年一签，故对租赁期限的确定仍应以合同约定为准，且被�对该承诺并无证据证明，故对被告的该抗辩主张，不予采信。对于被告在承租期间及占用期间未支付的水电费、物业管理服务费、垃圾清运费按合同约定应向原告付清，经认定至2012年6月30日的水电费2634.6元，至2013年2月28日的物业管理费、垃圾清运费1200元，应由被告支付；关于原告主张的2012年7月1日至2013年3月4日期间的水电费3207.8元，没有相关抄表记录证明已实际发生，对该部分费用不予支持，原告可在腾退期间与被告根据实际发生的金额按实结算。被告已支付给原告的保证金、押金可按合同约定处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告马文骏自本判决生效之日起十日内腾退其向原告浙江耀江教育投资有限公司承租的浙江ＸＸ学院耀江生活后勤区58号楼二楼7号商铺；二、被告马文骏向原告浙江耀江教育投资有限公司支付2012年7月1日至2013年2月28日期间的逾期交房滞纳金32076元；三、被告马文骏向原告浙江耀江教育投资有限公司支付2012年4月6日至2012年6月30日期间的水电费2634.60元，物业管理费、垃圾清运费1200元。上述第二、三项应付款于本判决生效之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费779元，减半收取389.50元，由原告浙江耀江教育投资有限公司负担40.50元，被告马文骏负担345元。
宣判后，原审被告马文骏不服，上诉至本院，称：1.上诉人承租涉案房屋后，曾数次与被上诉人浙江耀江教育投资有限公司以一年一签的方式签订租赁合同，被上诉人也承诺租赁期限不低于十年，但�至本案诉讼，租赁期限尚不足十年。2012年6月初，被上诉人曾通知上诉人在6月15日前续签合同，但当上诉人到被上诉人处续签合同并缴纳租金时，被上诉人又予以拒绝。因涉案房屋的实际承租期限未满十年，被上诉人应继续按原合同约定履行，被上诉人无权提前解除租赁关系。2.涉案房屋位于校内，经营对象主要是学生，受学生在校时间影响，经营具有季节性和不稳定性，上诉人还投入了大量装修费用，投资回报期较长。正是因为被上诉人承诺租赁期限不少于十年，上诉人才愿意承租涉案房屋，原审判决对上诉人不公平。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人浙江耀江教育投资有限公司答辩称：1.被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》已于2012年6月30日到期，此后未续签合同，上诉人占�涉案房屋经营至今，已经严重违约。2.被上诉人与浙江ＸＸ学院洽谈后勤资产转让已有数年时间，因而在与上诉人的合同中才订有“如果在租赁期内，被上诉人和浙江ＸＸ学院达成后勤资产转让协议并生效，则双方的商铺租赁合同即行终止履行，上诉人在七日内无条件配合被上诉人与浙江ＸＸ学院后勤资产转让程序，搬离经营场所”的条款，上诉人对此是知情的，被上诉人不可能向上诉人承诺租赁期限不低于十年。3.上诉人的经营风险应由上诉人自行承担，法律也未对学校内房屋的租赁期限作特别规定。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
对原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人马文骏和被上诉人浙江耀江教育投资有限�司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据《租赁合同》约定，如果在租赁期内，被上诉人和浙江ＸＸ学院达成后勤资产转让协议并生效，则上诉人和被上诉人的商铺租赁合同即行终止履行，上诉人在七日内无条件配合被上诉人与浙江ＸＸ学院后勤资产转让程序，搬离经营场所。2012年6月26日，被上诉人与宁波ＸＸ后勤服务有限公司签订协议书，将其在浙江ＸＸ学院钱湖校区项目上历年来投入而形成的后勤服务资产转让给宁波ＸＸ后勤服务有限公司，故《租赁合同》约定的合同终止条件已经成就。况且至2012年6月30日，《租赁合同》的履行期限也已届满，上诉人应依约搬离涉案房屋。上诉人主张被上诉人承诺租赁期限不低于十年，缺乏相应证据，本院不予采信。上诉人主张被上诉人曾通知其续签租赁合同，但因合同并未最终�立，上诉人继续占用房屋无合法依据。此外，上诉人主张其租赁房屋开设小吃店的经营对象主要是学生，投入多回报周期长，属于上诉人应予承担的商业风险，并非涉案房屋租赁期限不低于十年的合理解释，本院亦不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费779元，由上诉人马文骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 王媛媛
二〇一三年七月十六日
代书 记员 陆 琼