山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第958号
上诉人（原审原告）刘天胡，男，1982年12月27日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市，现住济南市槐荫区经纬嘉园*号楼*单元****室。
上诉人（原审被告）李广杰，男，1969年10月12日出生，汉族，住济南市。
上诉人刘天胡因与上诉人李广杰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，坐落槐荫区发祥巷小区四区2号楼801室房屋系李广杰所有，2014年11月12日，李广杰支付了该房屋的采暖费1291元。
2014年11月16日，刘天胡（乙方）与李广杰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市槐荫区发祥巷小区四区2号楼1单元801室房屋连同家具家电出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年11月16日起至2015年11月15日，计12个月。二、双方协定房屋月租金为2200元，每半年一付，乙方必须在签约当日支付甲方第一次6个月房租和一个月的押金合计15400元，乙方必须在2015年4月16日以前将剩余6个月的房租13200元支付给甲方。三、甲方房屋附带家具家电包括：空调、彩电、冰箱、洗衣机、液化气灶、抽油烟机、厨房组合橱柜、沙发、茶几、电视柜等，乙方同意保持以上物品卫生完好，如有毁损，乙方必须照价赔偿。四、乙方租赁期间，水费、电费、暖气费、天然气费、有线电视费、宽带费、物业费、�位费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方自行负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。五、房屋租赁期为：从2014年11月16日至2015年11月15日，在此期间，任何一方违约或提前终止合同，需提前一个月通知对方，并偿付对方全年总租金的10%的违约金。租赁到期后，乙方如需继续承租该房，应提前一个月与甲方协商，双方重新签订租房协议。十、其他约定：经甲乙双方于租赁开始时共同记录水表读数0184，电表读数4297.87，天然气读数91.51。甲方预收乙方一年的水费500元，天然气费500元，电费1000元，物业管理费900元，有线电视费300元，合计3200元，租赁结束时，甲乙双方据实结算，多退少补。同日，李广杰出具《收条》1份，载明：“今收到刘天胡交发祥巷小区4区2号楼801室上半年房租及押金15400元；水费、天然气、电费、物业费、有线电视费预付金3200元；房主自愿优惠免收暖气费及现金400元，合计实收18200元。李广杰。2014年11月16日。”同日，李广杰将房屋钥匙2套交付给刘天胡，刘天胡于当日搬入居住。
2014年12月23日，李广杰支付涉案房屋的IC卡充值燃气费270元，单价2.70元，气量100方。
2015年3月，刘天胡与李广杰联系意欲提前退租。4月15日，刘天胡与李广杰对于房屋及水、电、天然气表等进行查验后，刘天胡将房屋钥匙交还给李广杰。双方对账时，因对于违约金的承担有争议，双方协商未成。4月16日，李广杰居住在涉案房屋内。
在审理过程中，李广杰陈述2015年4月15日查验房屋时：水表读数为0195，电表读数4680.15，天然气读数剩余88.8。刘天胡诉称当日其与李广杰一同查验了水电表和天然气表，李广杰进行记录，其没有记录，后来其找李广杰要记录，但李广杰没给，并明确表示其没有相应的反驳证据。
在审理过程中，李广杰陈述：水费单价3.2元／立方米，电费单价0.55元／度，天然气2.7元／立方米、有线电视费25元／月，李广杰按照每月75元收取刘天胡物业费。刘天胡对此没有异议。
在审理过程中，李广杰辩称因刘天胡违约及物品损坏：应扣除刘天胡6个月房租13200元、卫生费200元、水龙头50元、抽屉导轨20元、水费35.2元、电费210.25元、天然气费277.24元、有线电视费150元、物业费450元、少收的暖气费1300元、优惠少收的现金400元、合同违约金2640元，合计18932.69元，而根据合同约定，李广杰实际收取了刘天胡18200元，刘天胡尚欠732.69元。刘天胡提出异议。
在审理过程中，由于双方对于涉案房屋内的天然气表的样式及计量方法陈述不一致，原审法院于2015年7月17日进行了现场勘验。刘天胡经原审法院传票传唤，未到场参加勘验。经勘验，涉案�屋现李广杰已经另行出租他人使用，该房屋内的天然气表上下部分均可显示读数，上部分读数为该表的总量，下部分读数为表内气量。7月17日上午10时的读数为：上部分157.695，下部分42.50。
原审法院认为，刘天胡与李广杰所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行义务。李广杰自愿免收采暖费并少收400元现金系对其权利的处分，刘天胡按照合同约定将相应的费用给付李广杰后，李广杰将房屋钥匙交付刘天胡，双方均按合同约定履行了义务。
在合同履行过程中，刘天胡提出解除合同，李广杰也同意。双方经协商一致于2015年4月15日进行了验收交接，刘天胡将房屋钥匙交付给李广杰，双方合同解除。根据双方合同中“在此期间，任何一方违约或提前终止合同，需提前一个月通知对方�并偿付对方全年总租金的10%的违约金”的约定，刘天胡应向李广杰支付按照年租金26400元的10%计算的违约金2640元。
关于刘天胡要求李广杰返还剩余房款及押金7200元，刘天胡诉称其中包括房租2200元、押金2200元、水电及物业费押金3200元，共计7600元，刘天胡自行扣除水电等费用400元。李广杰提出异议。经审查，刘天胡自2014年11月16日起至2015年4月15日止在房屋内居住，期间共计5个月，刘天胡已经向李广杰支付了6个月房租，故李广杰应返还刘天胡1个月房租2200元。刘天胡向李广杰支付的押金2200元，双方未约定该押金的用途，故双方终止合同时，李广杰应返还刘天胡该押金2200元。刘天胡支付的水电等费用，需要双方据实进行结算后决定继续支付或予以返还，刘天胡自行扣除400元费用没有事实根据及法律依据。根据李广杰提供的2015年4月15日房屋交接时数量及2014年11月16日签订租赁合同所记载，刘天胡自2014年11月16日至2015年4月15日使用房屋期间，使用水11立方米、电382.28度，根据双方刚刚共认的水费单价3.2元／立方米、电费单价0.55元／度、物业费75元／月、有线电视费25元／月，刘天胡应承担的水费为35.2元、电费210.25元、物业费375元、有线电视费125元。关于刘天胡使用房屋期间的燃气费，双方存在较大争议，李广杰辩称2014年11月16日燃气表数字为91.51，2014年12月23日给刘天胡燃气表充值100方，2015年4月15日房屋交接时燃气表数字为88.8，刘天胡使用燃气为102.71方。刘天胡提出异议，认为其在5个月期间不可能使用如此多数量的燃气。经过原审法院现场勘验，涉案房屋内燃气表为两个数字，对于2014年11月16日签订合同时读数“91.51”是上部分的燃气总量还是下部分表内气量，双方说法不一致。原审法院认为，根据双方合同记载�气表读数为91.51，李广杰2014年12月23日燃气表充卡100立方米，2015年4月15日交接时为88.8，2015年7月17日原审法院现场勘验时燃气表总量为157.695立方米，表内气量为42.50立方米记载的分析，刘天胡自2014年11月16日至2014年12月23日仅38天便使用91.51立方米的燃气显然与情理不符，故原审法院认为“91.51”为燃气表的总量，2015年4月15日表内气量88.8，7月17日表内气量42.5，使用燃气量为46.3立方米，7月17日燃气表总量为157.695，减去2015年4月15日至7月17日使用量46.3立方米，原审法院认为2015年4月15日双方交接时燃气总量为111.395立方米，减去双方在合同中记载的91.51立方米，故刘天胡使用的燃气量为19.885立方米，按照每立方米2.7元计算，刘天胡使用燃气费为53.69元。李广杰所辩称应扣除在签订合同时已经让免的采暖费和优惠的400元现金于法无据，不能支持；李广杰所辩称应扣除刘天胡的费用除原审法院认定部分外的其余部分依据不足，不能支持。经核算，李广杰应返还刘天胡房租2200元，押金2200元，水、电、燃气、物业、有线电视等费用2400.86元，李广杰应在扣除刘天胡应支付的违约金2640元后，将余款返还刘天胡。
关于刘天胡主张李广杰支付违约金2640元，经原审法院审查，本案系由于刘天胡提出解除合同，根据合同约定应由刘天胡向李广杰支付违约金2640元，故刘天胡该主张于法无据，不能支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、李广杰应返还刘天胡房屋租金2200元、押金2200元，上述款项扣除刘天胡应支付的违约金2640元，余款1760元，李广杰于判决生效之日起十日内返还刘�胡；二、李广杰于判决生效之日起十日内返还刘天胡费用押金2400.86元。三、驳回刘天胡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，刘天胡、李广杰各负担25元。
上诉人刘天胡不服原审判决上诉并辩称：一审法院认定事实错误。事实是双方始终未协商一致，房屋没有进行交接，合同并未解除，李广杰强行居住在我仍在承租期内的房屋里，并更换门锁使得我失去继续使用该房屋的权利。李广杰及一审法院不能提供房屋已完成交接、合同解除的证据。双方只是口头协商退房，协商不成，明确说明不退了，此时房屋没有交接，合同仍然有效。李广杰收取上诉人全年的物业费，但并未将物业费交给物业公司，由于李广杰拖欠费用，给上诉人的生活造成极大不便和损失。李广杰有错在先，没有资格收取上诉人的违约金。李广杰违约，口头协商不成，上诉人愿意继续承租。李广杰却将我赶出房屋、转租他人，李广杰用实际行动违反了租赁合同的约定。请求依法改判李广杰返还刘天胡房屋租金、押金，支付违约金，共计7040元；维持原审判决第二项；诉讼费用全部由李广杰承担。
上诉人李广杰不服原审判决上诉并辩称：原审判决上诉人应返还的费用计算错误。原审判决认定事实错误，适用法律不当。上诉人收取刘天胡的卫生费、水龙头及抽屉损坏费，刘天胡对此并无异议，有无损坏的举证方应该是刘天胡。液化气表是双方共同查验并签字认可的，刘天胡一大家人，确用了大量的液化气。我的收条上写的是自愿优惠少收押金及预收费，并非实际结算的账目，并没有说不收。退一步讲，�便真的照顾对方，那也是基于12个月的优惠，应该分摊到12个月，刘天胡5个月就退租，那么剩余7个月的优惠应该返还上诉人。原审判决在认定事实及证据采信上不公平。上诉人自愿优惠的费用不支持返还，刘天胡是自愿搬走的，为什么又要求上诉人返还其租金？请求撤销原审判决，改判刘天胡返还取暖费1291元、现金400元；水龙头、抽屉及卫生费270元；液化气费277.24元及最后一个月的租金不予返还；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定双方当事人经协商一致于2015年4月15日对房屋进行了验收交接，合同解除，并根据合同中对违约责任的约定，认定刘天胡应向李广杰按照年租金26400元的10%支付违约金2640元，该认定符合事实及法律规定，本院予以确认。李广杰所称卫生费、水龙头及抽屉损坏费等并无证据证实，且双方协商解除合同时并未就此以及所谓的优惠费用等予以明确，原审判决依法作出认定，并无不当。李广杰与刘天胡的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李广杰与刘天胡均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 吴秀婷