辽宁省大连市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2015）大民二终字第00674号
上诉人（原审被告）：大连玉文商贸有限公司，住所地大连市沙河口区西南路795号1-3-8号。
法定代表人：贾玉梅，该公司经理。
委托代理人：张同芳。
被上诉人（原审原告）：刘彤。
委托代理人：鞠士英，女，1978年10月17日生，汉族。
原审原告刘彤与原审被告大连玉文商贸有限公司（以下简称玉文公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年1月22日作出（2014）甘民初字第6435号民事判决，玉文公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人玉文公司委托代理人张同芳、被上诉人刘彤委托代理人鞠士英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘彤一审诉称：2014年4月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同生效后，原告全面履行合同义�，交付位于大连市甘井子区松江路＊号公建房屋，2014年4月20日为被告办理入住手续。被告承租后，未经原告许可，单方对该承租公建进行多处装修改造，造成该出租公建二、三、四楼原有结构改变，二楼三楼卫生间无法正常使用，造成天花板、墙面大面积被水淹浸泡。按照合同被告应于9月15日交付下一季度房租，但被告8月24日电话告知9月15日将无法交付房租。8月25日原、被告面谈后，被告明确表示退租，原告没有同意，双方没有达成共识；9月15日被告没有履行合同按时交纳房租，后应原告要求2014年9月20日双方到承租房屋办理交接手续。验房当时，房屋附属设施缺失，缺少3张床及床板、水槽及欠缴税费共计3205元，地转、墙面、天花板大白、楼梯扶手等多处破损，二楼三楼卫生间无法正常使用，造成经济损失。被告的上述行为已构成严重违约，故原告诉至法院，请�判令：1.被告向原告支付解除合同违约金10万元；2.被告承担房屋维修费用52，100.00元；3.被告承担延期赔付滞纳金（支付至付款日止）；4.被告赔偿拖欠应缴水费、房屋物品缺失损失及清理费用共计3205元。
被告玉文公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告主张的违约金过高，要求降低该违约金数额；合同有约定被告可以装修房屋，装修后内部装置归原告所有；延期滞纳金没有法律依据；被告已向原告支付了1万元押金；解除合同时被告已向原告预付了500元水电费。
一审法院经审理查明：2014年4月15日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于大连市甘井子区松江路＊号公建租赁给被告作为商业经营使用，租赁期限自2014年4月18日起至2020年4月17日截止，租金按年计算，前三年租金为每年贰拾万元，第四年至第六年租金为每年贰拾贰万元，该合同还约定，被告承诺合同签订之日起三年内不单方解除租赁合同，否则视为单方违约，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成的额外经济损失的，应在15天内一次性给予赔偿，违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，违约方应向守约方加赔违约金总额1%或（及）实欠赔偿总额1%的滞纳金。
上述合同签订后，原、被告履行了租赁房屋交接手续，被告向原告缴纳了1万元押金。其后，被告陆续向原告支付了两期房屋租金，租金付至2014年9月14日。
2014年8月24日，被告电话通知原告其不再续租房屋，其要解除案涉房屋租赁合同，原、被告于2014年9月20日办理了房屋移交手续。
案涉合同解除后，原、被告于2014年9月29日通过电话沟通，被告承诺将向�告支付赔偿款3205元（该款项包括应缴水费、已损坏的床赔偿款、已损坏的水槽赔偿款及清理费）。其后，被告向原告支付了500元。
一审法院认为：原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告要求被告支付违约金10万元的主张，一审法院认为，根据合同约定，被告解除案涉租赁合同的行为已构成单方违约，其应按合同的约定向原告支付违约金，合同约定的违约金数额为相当于6个月的租金总额，而案涉合同前三年租金为每年20万元，因此原告主张10万元违约金在合理范围内，被告虽辩称该违约金数额过高，但综合本案情况，案涉合同对违约行为及违约金数额都作了明确约定，而被告亦未提出更为合理的计算违约金的参考标准，故对被告的该项辩称不予支持，另外，被告已向原告支付了1万元押金，该1万元应视为被告向原告预付的违约金，故该1万元应从被告应予支付的10万元违约金中予以抵扣，故一审法院支持被告应向原告支付违约金9万元。
关于原告要求被告承担房屋维修费用52，100.00元的主张，一审法院认为，原告所提供的证据（包括照片、施工预算单及维修明细）并不足以证明原告的房屋损失系由被告造成，也不能有效证明原告为维修其房屋所要支出的费用，因此对原告的该项诉请，应不予支持。
关于原告要求被告承担延期赔付滞纳金的主张，一审法院认为，原、被告在案涉合同中已对违约金的计算方式作出了明确约定，一审法院也已对原告主张的违约金作出处理，而原告的该项诉请实际上属重复主张违约金，应不予支持。
关于原告要求被告赔偿拖欠应缴水费、房屋物品缺失损失及清理费用共计3205元的主张，一审法院认为，因被告已承诺其向原告赔付3205元，且被告�向原告支付了500元，故一审法院支持被告还应向原告支付赔偿款2705元（3205元-500元）。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连玉文商贸有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向原告刘彤给付违约金90，000.00元；二、被告大连玉文商贸有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向原告刘彤给付赔偿款2705元；三、驳回原告刘彤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3684元，其他诉讼费50元，保全费1170元，合计4904元（原告已预付），由被告大连玉文商�有限公司负担2697元，由原告刘彤负担2207元，被告负担部分自判决发生法律效力之日起十日内向原告给付。
玉文公司上诉的理由及请求是：第一，一审以因双方在合同中约定支付违约金为由，认定玉文公司向刘彤支付违约金9万元无事实依据。本案中，玉文公司退房时已事先电话通知刘彤，双方已达成解约合意，刘彤直接扣留在其处的1万元押金作为违约金，玉文公司付清所有水电费，故玉文公司不应再支付违约金。第二，即使一审不认可口头协议，刘彤要求10万元违约金也无法律依据。玉文公司是每季度交一次房租，其预期利益最高也不应超过一年的租金，其违约金的计算应是一年租金的30%，即四个月的租金，而不应是六个月的租金。玉文公司支付租金至2014年9月17日。玉文公司于2014年8月24日明确告知刘彤，玉文公司将无法支付下一季度房租，玉文公司多交付了22天的租金合计12，000.00元应在违约金中扣除。在接到通知时刘彤应立即对外出租房屋避免损失扩大，而刘彤消极的等待玉文公司的赔偿，不采取任何措施，对其造成的损失应由刘彤自己承担。第三，一审认定玉文公司承诺向刘彤支付赔偿款3205元是双方解除合同合意时承诺的，刘彤反悔不按口头协议履行时，一审不应将玉文公司所做的承诺作为认定赔偿的依据。据此，请求撤销一审判决第一项。
刘彤二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：第一，二审期间，刘彤表示将其一审诉请玉文公司支付解除合同违约金10万元减少为8.33万元（即相当于五个月租金）。第二，双方当事人二审庭审时共同确认案涉房屋仍处于空置状态。
本院所确认的上述事实，有申请及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查�可以采信。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为玉文公司应否向刘彤支付违约金及应支付的数额。从本案已查明事实可知，是玉文公司在租期尚未届满的情况下单方表示不再续租房屋，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。不能因出租人刘彤为避免损失扩大，同意玉文公司解除合同，并与玉文公司交接了房屋，就认定玉文公司无需承担违约责任。依据双方在案涉合同中的约定，玉文公司在租期内单方解除合同的，需向刘彤赔付相当于六个月租金的违约金。二审期间，刘彤表示仅诉请相当于五个月租金的违约金8.33万元，这是刘彤在法律允许的范围内对自己诉讼权利所作的处分，本院予以照准，再扣除玉文公司已支付的1万元押金，玉文公司还需向刘彤支付7.33万元单方解除合同违约金。至于玉文公司申请调低违约金至相当于四个月租金一节�本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性。案涉合同约定，玉文公司承诺合同签订之日起三年内不单方解除租赁合同，否则视为单方违约，单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当6个月租金总额的违约金。玉文公司履行合同仅半年时间即提出不再续租，理应支付合同约定的违约金。考虑到案涉房屋至今仍处于空置状态，且刘彤已将诉请的违约金数额减少，现玉文公司仅需支付7.33万元违约金，已低于双方约定的违约金数额。故本院对玉文公司申请调低违约金至相当于四个月租金，不予支持。
关于玉文公司上诉主张其多交付了22天的租金应自违约金中扣除一节，本院认为，虽然玉文公司于2014年8月24日通知刘彤其不再续租房屋，但双方于2014年9月20日才办理了房屋移交手续，即2014年9月20日前玉文公司并未将案涉房屋交付给刘彤，且玉文公司仅支付了2014年9月20日之前的房屋租金，故玉文公司主张其多交付了22天租金无充分的事实及法律依据。
关于玉文公司上诉主张一审认定玉文公司承诺向刘彤支付赔偿款3205元是双方解除合同合意时承诺的，刘彤反悔不按口头协议履行时，一审不应将玉文公司所做的承诺作为认定赔偿的依据一节，本院认为，玉文公司需向刘彤支付的7.33万元违约金为玉文公司单方解除合同的违约金。而玉文公司承诺赔偿的3205元款项为欠付水费、已损坏床和水槽的赔偿款及清理费，且玉文公司无证据证明刘彤曾承诺在玉文公司支付3205元款项后即不再要求玉文公司支付单方解除合同违约金，故一审判令玉文公司支付3205元中尚欠的2705元，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因刘彤在二审期间减少诉请违约金的数额，本院予以照准，故依法对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第6435号民事判决第二项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第6435号民事判决第三项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第6435号民事判决第一项为：大连玉文商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向刘彤给付违约金73，300.00元；
四、驳回刘彤其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3684元，其他诉讼费50元，保全费1170元，合计4904元（刘彤已预付），由大连玉文商贸有限公司负担2697元，由刘彤负担2207元；二审案件受理�2050元（大连玉文商贸有限公司预交），由大连玉文商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年四月八日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审�
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。