盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都民初字第1891号
原告徐凯，男，1982年8月17日生，汉族，居民。
原告暨徐凯的委托代理人王曙明，男，1955年2月10日生，汉族，居民。
被告盐城瑞尔房地产开发有限公司。
法定代表人吴小霞，该公司董事长。
委托代理人史家国，该公司部门经理。
委托代理人朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
原告徐凯、王曙明与被告盐城瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告暨原告徐凯的委托代理人王曙明，被告瑞尔公司法定代表人吴小霞的委托代理人史家国、朱纪陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐凯、王曙明诉称，2010年8月19日，我与被告签订了一份《商品房买卖合同》，我们购买被告开发的紫薇广场B区综合楼第一层10006号商铺，被告应于2012年8月31日前向我们交付符合交付条件的房屋。2012年8月28日被告通知我们办理房屋交接手续，因我们发现该房未经验收合格而拒收，至今已经一年多，期间虽经我们多次与被告联系未果。故我们特提起诉讼，请求法院判决：解除我们与被告签订的《商品房买卖合同》，被告承担违约责任并赔偿我们损失347878元。
被告瑞尔公司辩称，我公司与原告于2010年8月19日签订了《商品房买卖合同》并约定2012年8月31日前向原告交付房屋，现逾期交房情况属实。但我公司逾期交房的原因是由于政府规划调整，将整幢楼的外立面涂料改为干挂石材，属于合同约定的不可抗力，我公司依合同约定可以免除违约责任。原告要求解除合同，由法院依法处理；要求驳回原告要求我公司承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求。
经审理查明，“紫薇广场”是由被告瑞尔公司投资开发建设，土地使用证号为盐开国用（2007）第2131号，建设工程规划许可证号为建字第320901200850066号，施工许可证号为3209002009081300001A、B，商品房预售许可证号为盐市房预字（2010）第264号。2010年8月19日，瑞尔公司作为出卖人与作为买受人的原告徐凯、王曙明签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人位于盐城经济开发区新丰村三、四、五组“紫薇广场”B区综合楼第1层10006号房，该商品房的用途为商用；该商品房单价为34369.73元／平方米，房款合计1430052元；买受人应于2010年8月31日前向出卖人支付房款含定金1030050元，余款办理银行按揭贷款；出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指的不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、战乱、大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告徐凯、王曙明于合同签订当日支付被告购房款1030052元，于2010年10月9日支付购房款150000元，2010年10月19日支付购房款250000元，被告向原告出具了销售不动产统一发票，原告按合同约定支付了全部购房款。被告瑞尔公司于2012年8月28日通知原告办理房屋交接手续，原告以该房未经验收合格而拒收。此后，双方虽多次交涉，但未能达成一致。
另查明，盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）于2011年1月1日起施行，根据该政府文件规定，城市干道两侧建筑景观要求建筑外装立面不得采用涂料饰面，临城市主次干道的商业、办公等公共建筑立面应采用与建筑功能、档次相适应的立面装饰材料（以石材为主，金属板、玻璃幕墙、陶板、仿石材保温成品板等为辅）。被告根据该政府文件的要求，在文件实施后即多次与盐城市规划局联系变更“紫薇广场”B区综合楼外墙干挂石材料的选材等事宜，所有请示经盐城市规划局批准后，于2011年10月25日就“紫薇国际广场”B、C区主楼幕墙取得《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格证》，于2011年11月25日开始对“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程进行招投标，于2012年1月18日与温州建设集团签订“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙干挂石材工程合同，该合同约定的开、竣工日期分别为“2012年2月8日”、“2013年5月18日（B区）”。“紫薇广场”B区工程于2013年5月15日通过单位工程竣工验收。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，相关法律文书等证据在卷佐证。
本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案被告因政府文件要求变更施工设计方案，对包括本案争议商品房在内的“紫薇国际广场”B、C区主楼外墙实施干挂石材工程，从而导致“紫薇国际广场”B区工程迟延施工及竣工验收，符合双方合同约定的属于产生不可抗力的免责事由，依法可以部分或者全部免除责任。本案被告未按合同约定期限向原告交付符合交付条件的房屋，在发生不可抗力情形后又未按合同约定期限及时通知原告，现逾期已经超过30日，故对原告主张要求与被告解除商品房买卖合同并返还购房款的请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告要求被告按同期银行贷款利率计算承担已付购房款的损失的请求，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方当事人约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定计算的违约金明显低于给原告造成的损失，依法应予调整；本案中，被告虽然存在双方合同约定的免责情形，但未按合同约定及时通知原告，原告在被告出现逾期交房情形后，亦未按合同约定及时通知被告要求解除合同，有放任损失扩大的情形，故本院对原告该项请求，酌情支持由被告承担自2012年10月1日起至原告起诉前日按原告已付购房款按同期银行贷款利率的50%、自2013年11月6日起至判决确定履行之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
一、解除原告徐凯、王曙明与被告盐城瑞尔房地产开发有限公司于2010年8月19日签订的商品房买卖合同（合同编号：2539141820100819）及其补充协议，被告于本判决生效后十日内返还原告购房款1030052元。
二、被告盐城瑞尔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐凯、王曙明按本金1030052元自2012年10月1日起至2013年11月5日止按同期银行贷款利率的50%、自2013年11月6日起至判决确定履行之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失。
三、驳回原告徐凯、王曙明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20803元，由被告盐城瑞尔房地产开发有限公司负担20000元，原告徐凯、王曙明负担803元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 周 兵
审 判 员 邵 静
人民陪审员 王坠成
二〇一四年四月十五日
代书 记员 聂玉浩
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。