重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第05498号
原告谢雯，女，汉族，1991年1月28日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人涂长江，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。
被告重庆渝复房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇新街，组织机构代码90323301-6。
法定代表人刘家吉，系该公司总经理。
委托代理人姜丹书，重庆泽耀律师事务所律师。
委托代理人吴菲菲，重庆泽耀律师事务所实习生。
原告谢雯诉被告重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称渝复房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由审判员李军适用简易程序，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告谢雯的委托代理人涂长江，被告渝复房地产公司的委托代理人吴菲菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢雯诉称：原、被告于2011年11月18日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买座落于重庆市北碚区××路××号××幢××单元××号商品房一套。该房屋建筑面积为119.68平方米，总成交金额为599592元。该合同约定原告在缴纳了大修基金后90日内，被告为原告办理该房屋的所有权证，如被告在原告缴纳了大修基金后90日内未办证，被告按原告支付房款的万分之一支付违约金；超过90日，被告按原告支付房款的万分之二支付违约金。原告于2012年1月5日向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳了该房屋的大修基金。但被告至今未给原告办理房屋产权证。为此，起诉来院，请求：1、判令被告立即为原告办理北碚区××路××号××幢××单元××号房屋的房地产权证；2、判令被告立即支付原告迟延办理房屋产权证的违约金63268.56元（90天×59.91元＋483天×119.82元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告渝复房地产公司辩称：1、原、被告所签订的商品房买卖合同中并没有约定被告为原告办证的义务。依法，原告为办理房屋权属登记的义务人，原告至今未委托被告代为办理产权证，被告只有向土地房屋登记机构提供资料或向原告提供资料的协助义务。2、被告的开发证件手续齐全，不应承担原告逾期办证的违约责任。理由是：对于涉案项目二期的开发预售，被告已经取得了商品房预售许可证；截止2011年12月27日，被告业已取得了项目二期竣工以后的建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证等；在办理设定登记时，国土部门要求被告先合并国土证，并统一土地使用权终止日期；为加快进度，被告多次向区政府及相关部门反映要求协调，但始终未果。故，被告不应承担逾期办证违约金，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年11月18日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的“渝复·竹芸山水”项目中座落于重庆市北碚区××路××号××幢××单元××号商品房预售给乙方，建筑面积为119.68平方米，套内面积为98.24平方米，总成交金额为599592元。乙方签合同时首付房款180592元，余款419000元在银行办理按揭。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条第2项约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3项约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4项约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，原告交纳了购房款，被告于2010年11月24日向原告出具了购房款金额为180592元的发票，于2011年12月30日向原告出具了购房款金额为419000元的发票。原告于2012年1月5日缴纳大修基金，并于同日办理了接房手续。因未按期取得所购商品房产权证，原告遂起诉来院。
另查明，2007年7月11日，被告与重庆市远鑫房地产开发有限公司作为权利人取得北碚区城北新区B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证，载明该两地块上住宅的土地使用权终止日期为2053年3月26日。同日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2号地块的房地证，载明该地块所建住宅的土地使用权终止日期为2053年2月13日。2009年9月23日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程规划许可证》。2010年3月17日，两单位取得渝复·竹芸山水二期5、6、7号楼的《建筑工程施工许可证》。2010年11月8日，被告取得北碚区××路××号渝复·竹芸山水5、6号楼的《商品房预售（预租）许可证》。2011年12月26日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工规划核实确认书》。2011年12月27日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年2月13日，两单位申请将以上地块的出让合同时间统一变更为从2003年2月13日起算终止年限。2012年2月14日，重庆市国土房管局土地房屋登记机关向两单位出具《北碚区国土资源局业务传递单》，受理了两单位关于北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-1、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块国有土地使用权转让办理出让变更的申请。2012年5月16日，重庆市土地和矿业权交易中心出台渝地交易调（2012）95号文件，将北碚区城北新区B46-1／01-2号地块土地使用权出让年限延长41天，并由申请人补缴土地出让金3万元，同时要求申请签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年5月22日，两单位与重庆市国土资源和房屋管理局签订了《重庆市国土资源和房屋管理局关于渝复·竹芸山水项目涉及国有建设用地使用权出让合同部分条款的补充协议》。2012年9月11日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证。
2013年5月13日，重庆市北碚区国土资源管理分局向被告作出《关于“渝复·竹芸山水”项目有关情况的回复》，其中载明：“1、你单位实施的‘渝复·竹芸山水’项目经重庆市规划局批准，分三期进行开发建设，其中一期、二期已竣工验收，三期已取得工程规划许可；一期建成房屋为1、2、3、4幢，二期建成房屋为5、6、11幢。经我局核实，该项目一期的1、2、3、4幢房屋占用107房地证字第D00124号和107房地证字第D00125号载土地；二期的5、6、11幢房屋占用107D房地证字第D00125和107房地证字第D00126号载土地。2、‘渝复·竹芸山水’一期项目工程竣工验收合格后（《建设工程规划验收合格证》（渝规建验（2009）碚字第0065号）），按照当时的土地管理相关规定，我局于2010年3月29日根据贵单位申请办理了一期土地房屋登记。3、2010年11月16日，重庆市政府出台了《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号），文件第二条第二款规定“对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化作为一个项目实施的，其原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同”，要求对土地出让合同进行合并并统一出让终止年限。4、我局根据市政府的相关规定，在受理你司二期土地房屋登记申请时，要求你司对“渝复·竹芸山水”项目所涉及的土地出让合同进行合并并统一出让终止年限，避免产生历史遗留问题，同时进行土地出让金结算。2013年1月底，经市国土房管局审批同意，市土地和矿业权交易中心完毕了你司“渝复·竹芸山水”项目的出让年限调整接受社会监督公告程序，并修订补充完善了原出让合同的部分条款，我局于2013年3月25日根据你单位申请办理了该项目二期的土地房屋登记。”
同时查明，《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号）为重庆市人民政府于2010年11月16日发布的规范性文件，收录于《重庆市人民政府公报》2010年第23期。重庆市国土资源和房屋管理局函复重庆市第一中级人民法院，认为该文件的发文对象包括作为管理相对人的房地产开发企业。
还查明，2013年3月25日，两单位取得北碚区××路××号××幢的房地证。2013年4月19日，被告取得涉案商品房的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。
2013年4月23日，被告向业主发出领取产权证的通知，该通知载明：“渝复·竹芸山水二期业主：二期《房地产权证》已经办理完毕，请产权人带上身份证和《重庆市商品房买卖合同》原件到销售中心领取，特此通知”。
2013年4月30日，文云萍在被告提供的《渝复·竹芸山水6幢房地产权证领取明细表》上签名，并领取相关房地产权证复印件一份。该明细表标题下方括号内写有一行小字为：以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任。
在审理中，原告陈述文云萍是谢雯的母亲。被告表示不清楚文云萍与谢雯的关系，请法院核实，暂不认可文云萍系谢雯的母亲。
在审理中，原告放弃要求被告立即为原告办理北碚区××路××号××幢××单元××号房屋的房地产权证的诉讼请求。原告要求以其接房时间扣除60天起至被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2013年4月19日止为总违约天数，其中前90天按照总房款按每日万分之一计算违约金，从91天起至2013年4月19日按照总房款按每日万分之二计算违约金，要求被告支付其逾期办证违约金43770.22元。
以上事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、缴纳大修基金通知单、缴纳大修基金发票、房屋权属登记业务受理单、《关于对渝复·竹芸山水项目各期开发占用原国有土地证给予说明的函》、《关于“渝复·竹芸山水”项目有关情况的回复》、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、重庆市商品房预售（预租）许可证、建设工程竣工规划核实确认书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、2012年2月13日的合证申请、北碚区国土资源局业务传递单、渝地交易调（2012）95号文件、重庆市国有土地使用权出让审批表、重庆市国土资源和房屋管理局关于“渝复·竹芸山水”项目涉及国有建设用地使用权出让合同部分条款的补充协议、北碚区国土资源局业务受理单、重庆市北碚区国土资源管理分局关于“渝复·竹芸山水”项目接受社会监督的情况说明、重庆市国土资源和房屋管理局业务受理通知书、房地证、渝复·竹芸山水6幢房地产权证领取明细表等书证载卷为据，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合本案中原、被告的诉称、辩称，本案争议焦点有：一、关于被告主张的逾期办证免责理由是否成立问题。二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题。三、关于吴香容（原告李斐的母亲）在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的房地产权证领取明细表上签字行为的法律后果问题。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于被告主张的逾期办证免责理由是否成立问题。
本案中，渝府发（2010）113号文件已于2010年11月16日颁布，被告公司作为房地产开发企业，对该政策应当知晓。被告公司与原告于2010年11月18日签订《重庆市商品房买卖合同》后，被告公司理应充分考虑政策调整可能给其开发建设及办证等事宜造成的各种影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容，被告公司在合同履行中，应按渝府发（2010）113号文件要求及时办理土地使用权合并事宜，但被告公司未及时办理土地使用权合并等相关事宜，导致其办理涉案房屋的房地产权证迟延。因此，被告公司主张逾期办证违约系政策变化导致，应予免责的辩称理由不成立，被告公司理应承担未能按合同约定时间为业主办理房产证的违约责任。
二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告公司主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因其未举证证明其主张成立，应当承担不利后果，故本院对被告公司的该辩称理由不予支持。
三、关于文云萍在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的房地产权证领取明细表上签字行为的法律后果问题。
被告向业主发出的领取房产证的书面通知中并未涉及如何处理逾期办证违约金的问题，被告也无证据证明原告授权文云萍代为放弃追究被告逾期办证违约金。原告表示文云萍系其母亲，被告表示不清楚文云萍与谢雯的关系，不管文云萍是否为原告的母亲，文云萍并非买房人，其在未得到原告书面授权的情况下无权代表原告作出是否放弃追究被告违约责任的意思表示。因此，本院认为，文云萍在载明“以下房屋双方已全面履行合同约定，相互不再有其他责任”的房地产权证领取明细表上签字的行为并不意味着原告已明确表示愿意放弃追究被告逾期办证的违约责任。
原告于2012年1月5日接房，被告于2013年4月19日才取得重庆市北碚区土地房屋权属登记中心出具的房屋权属登记业务受理通知书。被告未能在原告接房之日起60日内（自2012年1月6日至2012年3月5日）取得受理单，其逾期办证亦超过90日，达410天（自2012年3月6日至2013年4月19日）。依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告未在合同约定的时间内取得房屋权属登记业务受理通知书，已构成违约。原告要求被告在逾期办证前90日内按每日万分之一支付逾期办证违约金；逾期办证超过90日的按每日万分之二支付逾期办证违约金的诉讼请求符合双方合同的约定，本院予以支持。综上，被告应支付原告逾期办证违约金为43770.22元（599592元×0.0001×90天＋599592元×0.0002×320天）。故，对原告要求被告支付其逾期办证违约金43770.22元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告重庆渝复房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢雯逾期办证违约金43770.22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费894元，减半收取447元，由被告重庆渝复房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李军
二〇一四年十月二十二日
书记员 林佳