上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3387号
上诉人（原审原告）上海申马广告有限公司。
委托代理人董雪珍，上海市鹤铭律师事务所律师。
委托代理人连小龙，上海市鹤铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海通广广告有限公司。
委托代理人李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。
委托代理人朱敬，上海豪珈律师事务所律师。
上诉人上海申马广告有限公司（以下简称申马公司）因租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2011年3月21日，申马公司（签约甲方）与上海通广广告有限公司（以下简称通广公司）（签约乙方）签订《广告场地租赁合同》1份，约定由甲方将位于本市东兰路的楼顶位置租赁给乙方用于搭建广告牌支架，对外进行广告形象宣传；租赁面积为南面约长18米，高5米，北面约长18米，高5米，正反数量共2块，以政府审批的尺寸为基本准则，但乙方可根据政府默认的尺寸进行改扩建；租赁期限自2011年3月15日起至2016年3月14日止；租金每年人民币（下同）40万元，5年租赁总费用为200万元；第1年首付款由乙方先行支付定金10万元给甲方，于合同签订后3日内支付，开始制作前再支付首付款中的另外10万元；如制作期延期，第1年首付款中的另外10万元的付款时间不得超过合同签订之日起3个月；第1年第二次及以后的付款乙方按每年分两次向甲方支付租金（每年起租前的3月15日和半年后的9月15日），每次支付20万元，依此类推；逾期支付，按银行利息计收滞纳金。
双方约定甲方的主要权利义务为：甲方只为乙方提供阵地，并为乙方代送画面备案审批审核资料，相关部门审批公关工作由乙方承担；若相关管理部门对该阵地广告不予批准，甲方不承担违约责任，广告招商、制作、维修等事项及费用由乙方承担；甲方确保乙方在合同期内阵地正常使用，相关管理部门的审批审核工作由甲方负责协调，在审批、审核的协调工作出现困难的情况下，乙方须积极配合完成整个审批、审核工作；其他制作、钢结构保养维护、客户画面更换制作、画面监测拍照等与甲方无关。
双方约定乙方的主要权利义务为：乙方应向甲方提供营业执照、户外广告登记证、发布客户的画面及第三方客户的审批资料等相关文件，由甲方代为负责备案审核，审核后文件报乙方备案；乙方在搭建广告支架时，应尽量保护好甲方所租赁的房屋建筑主体及有关设施、设备，并注意安全；如遇政府部门行为及规划动迁或拆除，乙方应配合及时拆除广告牌，场租费按实际使用天数计算，如乙方场租费已向甲方支付，甲方应在不可抗力发生后，双方结算完毕后5天内将租赁款及时返还甲方。
双方对合同终止及违约责任的约定：甲、乙双方不得假借任何理由单方面终止合同（自然与非自然的不可抗力因素及该合同规定情况除外），否则视为违约；如果甲、乙双方还在合同租赁期间，甲、乙双方无任何正当理由与对方终止合同，未经双方书面同意，违约方按照合同约定赔偿对方损失。
签约后，申马公司按约将上述广告场地交付通广公司使用。
2011年5月25日，申马公司（签约甲方）与通广公司（签约乙方）又签订《广告租赁补充合同》1份，约定因乙方需要调整租赁面积，甲方同意调整，即现调整后的广告面积为南面画面尺寸36米×5米=180平方米，北面画面尺寸24米×5米=120平方米，上下误差在2平方米左右，具体发布画面以审批部门为准；因乙方面积调整，楼顶增加租赁费每年5万元，同时要求原“莫泰168酒店”字体下移至墙面，每年补贴给莫泰168酒店4万元，加之甲方代为转账税金补贴5，400元，共计每年95，400元。
2011年6月7日，上海市闵行区绿化和市容管理局向通广公司发出《关于规范户外广告设施管理的通知》，载明：根据市政府关于户外广告发布相关文件，在户外广告设施设置《实施方案》未出台前，所有户外广告设施暂停审批（包括中环线），对于通广公司报送的中环线东兰路交叉口（莫泰168楼顶）设置的户外广告牌（画面为索菲亚衣柜），不予受理审批。
2011年9月7日，上海市闵行区城市管理监察大队向通广公司发出《责令限期拆除决定书》，载明：你单位于2011年5月31日在东兰路屋顶擅自设置户外广告，属违反规定设置户外设施，你单位的行为违反了《上海市市容环境卫生管理条例》第二十条第二款的规定，本监察大队现责令你单位于2011年9月14日之前拆除该户外广告设施；逾期不拆除的，本监察大队将强制拆除该户外广告设施，并处以五千元以上五万元以下罚款。
2011年11月28日，涉案广告设施被拆除。嗣后，申马公司、通广公司因租金支付问题产生纠纷，遂成讼。申马公司要求法院判令：一、解除申马公司、通广公司签订的《广告场地租赁合同》及《广告租赁补充合同》；二、通广公司支付拖欠租金545，800元。至诉讼时，通广公司已支付申马公司的租金金额合计445，000元。
另查明，涉案广告场地系案外人莫泰168漕河泾店出租给申马公司，双方于2010年10月22日签订了《广告场地租赁合同》，并于2011年5月30日签订了《广告场地租赁补充合同》。
原审认为，本案的争议焦点为申马公司、通广公司签订的广告场地租赁等合同不能履行的原因及后果承担。本案申马公司、通广公司间成立的广告场地租赁合同不同于一般的房屋租赁合同，其合同履行除需满足场地使用的需求外，还应具备政府相关职能部门批准的前置条件。根据合同约定及当事人的当庭陈述，对于政府相关职能部门不予批准的可能性，申马公司、通广公司在缔结合同之时已有充分预见。而双方在未获得批准的前提下先行投放户外广告，且在市容管理部门明确不予受理审批并责令限期拆除的情况下，涉案户外广告被强行拆除，造成涉案合同客观上不能继续履行，故申马公司、通广公司间的《广告场地租赁合同》及《广告租赁补充合同》于2011年11月28日已经事实上予以解除。
由于在合同缔结之初，申马公司、通广公司双方均对该种不能履行的风险有所预见，但仍抱着侥幸心理签订场地租赁等合同，故双方应共同承担合同解除的相应后果。根据上述合同约定，如遇政府部门行为及规划动迁或拆除，通广公司应配合及时拆除广告牌，场租费按实际使用天数计算，如通广公司场租费已向申马公司支付，申马公司应在不可抗力发生后，双方结算完毕后5天内将租赁款及时返还通广公司。因此，本案中通广公司有义务向申马公司支付至2011年11月28日的租金。关于申马公司所持通广公司一直占用场地，合同仍在履行，即通广公司仍需支付租金之主张，因本案租赁合同的特性是广告场地租赁，其以广告的实际发布为实现合同的目的，现广告牌已被政府部门责令拆除，导致双方的租赁合同目的不能实现，且申马公司并无证据证明自2011年11月28日后通广公司仍在使用涉案场地用于发布广告，故对于申马公司要求通广公司支付自广告牌拆除之日后租金的诉讼请求，法院不予支持。
考虑到本案中广告牌被拆除后，双方在处理争议的过程中，通广公司未及时向申马公司明确作出终止履行合同的意思表示，故对于通广公司不要求申马公司返还多付租金，并愿意补足2011年3月15日至2012年3月14日间剩余租金的自愿补偿行为，法院予以准许。而申马公司在涉案租赁合同客观上不能履行的情况下，也未采取适当措施终止合同履行以防止损失进一步扩大，故申马公司自身也应对此后造成的扩大损失承担相应责任。关于通广公司租赁涉案场地期间发生的电费，因申马公司在法院规定的时间内未提出相应的证据进行主张，故本案对此不作处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（五）项、第九十七条之规定，于二一三年十月二十九日作出判决：一、上海申马广告有限公司与上海通广广告有限公司就上海市闵行区东兰路顶楼位置签订的《广告场地租赁合同》及《广告租赁补充合同》于2011年11月28日已经解除；二、准许上海通广广告有限公司自愿补偿上海申马广告有限公司租金损失50，400元，该款由上海通广广告有限公司于判决生效之日起十日内支付；三、驳回上海申马广告有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，258元，由上海申马广告有限公司负担。
判决后，申马公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订的广告场地租赁合同系不可解除的合同，申马公司只提供场地，不提供保证能使用的承诺，政府是否审批的风险应当由通广公司独自承担。通广公司从未正式提出过要解除合同，期待有一天政府能恢复审批该广告牌，因此其应当全额履行租金。申马公司是在案件发回重审的过程中，变更诉请要求解除合同的，原审认定广告牌在政府部门强制拆除日为合同解除日，没有法律依据。要求二审法院撤销原判，改判支持申马公司的原审诉请。
被上诉人通广公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原审对本案的租赁合同不能履行的原因及后果承担已详细阐述，本院予以认同并不再赘述。需要强调的是本案中双方签订的租赁合同虽然约定不能解除，但是客观上，由于政府的不予审批，本案的租赁合同已无法履行，合同目的已无法实现。上诉人申马公司主张在其解除合同前所有租金损失均由通广公司承担，有违公平，也不符合合同不能履行双方均有预见，应当共同承担后果的原则，因此对于该项诉请本院不予支持。关于解除合同的日期，本院认为政府部门强制拆除广告牌之日，虽然租赁标的物灭失，但当时合同双方当事人均没有解除合同的意思表示，后通广公司虽然以不支付租金表示要求解除合同，但也未明示具体解除合同的日期，因此本院确认申马公司在2013年7月24日变更诉讼请求的日期为解除合同的日期。原审对此认定有误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）重字第7号民事判决第二、三项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）重字第7号民事判决第一项为：上海申马广告有限公司与上海通广广告有限公司就上海市闵行区东兰路顶楼位置签订的《广告场地租赁合同》及《广告租赁补充合同》于2013年7月24日解除。
一审案件受理费人民币9，258元、二审案件受理费人民币8，731元，均由上海申马广告有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年二月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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