舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第858号
原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司。
法定代表人俞斐。
委托代理人（特别授权）徐瑞康、张建军。
被告吴华波，（华亭宾馆）。
第三人张军辉，（乡下人家农家菜饭店）。
委托代理人（特别授权）胡宇波。
原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司诉被告吴华波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法由代理审判员黄诗乔适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申请追加次承租人张军辉为第三人，本院依法予以准许。原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司的委托代理人张建军、被告吴华波、第三人张军辉及其委托代理人胡宇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司诉称，原、被告于2012年12月20日签订了一份《财产租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于普陀区沈家门街道新街63号、65号房屋（共四层，总建筑面积约1673.5平方米）出租给被告使用。租赁期限为三年，自2013年2月1日至2016年1月31日，年租金为70万元，实行先付后用，第一年租金于合同签订时付清，之后两年租金均应在前一年12月底前付清。被告需支付履约保证金10万元，如发生被告违约导致合同提前终止的，原告不退还已收租金和履约保证金。被告未按约支付租金的，经原告催讨后仍未支付的，原告有权单方面解除合同，并有权对被告租赁房屋内的财产予以留置。被告未按约支付租金，每逾期一天，应支付按欠付租金日万分之五的违约金。合同签订后，被告因付不出第一年租金，就向原告作出书面承诺，要求将租金支付方式调整为一年两付，于每年12月底前付清下一年上半年（2月1日至7月31日）的租金35万元，8月底前付清当年下半年（8月1日至次年1月31日）的租金35万元，原告表示同意。被告按约付清了第一年的租金70万元和履约保证金10万元。自2014年起，被告开始拖欠租金，2014年上半年的租金35万元，被告仅于2014年3月8日支付了12万元。后原告于2014年4月30日向其发出了书面催款通知书，又于同年5月28日向其发出催款的律师函，在多次催讨后，被告于同年6月6日支付了5万元，2014年上半年的租金尚欠18万元。对于之后的租金，被告亦未按约支付。原告认为，被告未按约支付租金的行为已经明显违反了合同约定，故原告诉至法院，请求：1.依法判决解除原、被告于2012年12月20日签订的《财产租赁合同书》，判令原告对被告租赁房屋内的财产享有留置权，被告应将租赁房屋（包括屋内财产）交还原告；2.依法判决被告立即支付拖欠的房屋租金41.3万元（暂计算至2014年11月30日），之后租金按月租金5.83万元标准计算至原告将房屋收回之日；3.依法判决被告已交付的履约保证金10万元作为违约金不予退还，并承担逾期违约金44910元（暂计算至2014年11月30日），之后逾期违约金按欠付租金的日万分之五计算至租金付清之日；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃要求对被告租赁房屋内财产享有留置权的诉请，并增加诉请，要求第三人张军辉与被告吴华波一并腾退租赁房屋，并要求第三人张军辉直接向原告交付2015年的租金。
为了证明自己的主张，原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司向本院提交了如下证据（均系复印件）：
一、房屋所有权证，拟证明租赁房屋系原告所有的事实。
二、财产租赁合同书，拟证明原告将房屋出租给被告使用，双方就租金、履约保证金、违约责任等内容进行了约定的事实。
三、承诺书，拟证明被告请求变更租金支付方式的情况。
四、支付凭证，拟证明被告的租金支付情况。
五、催款通知书及回执，拟证明原告多次向被告催款的事实。
被告吴华波答辩称，被告承租讼争房屋已经十多年了，用于经营华庭宾馆，2012年12月20日原、被告重新签订了一份房屋租赁合同，同时被告将租赁房屋的二层出租给第三人张军辉用于经营饭馆。2009年时被告花费350万元对租赁房屋进行了装修，但因新街改造，导致被告十个月左右的时间无法经营，然而被告仍应支付员工工资每月十几万，损失很大。当时区政府表示被告承租的是国有资产公司的房屋，损失日后会弥补，却迟迟未兑现。新街上其他承租个人房屋的商铺租金都有所减免，然而原告却照常收取租金，对被告而言极不公平。近几年宾馆生意不好，被告确实付不出租金，但被告相信生意总会好起来的，希望继续经营。
为了证明自己的主张，被告吴华波向本院提交了一份由普陀区住房和城乡建设局出具的《关于新街特色街建设情况的说明》，拟证明新街于2009年5月8日至2009年12月进行了改造，施工期间对华亭宾馆经营造成影响的事实。
第三人张军辉答辩称，第三人对原、被告之间的租赁情况并不清楚，第三人向被告承租房屋，其与原告无租赁关系，原告要求第三人直接支付租金没有法律依据。第三人投入装修的金额较大，希望能够与原告协商降低租金，继续经营。
第三人张军辉未向本院提交证据。
针对被告和第三人的答辩，原告表示原、被告之间的权利义务关系是基于双方于2012年签订的合同，其实与2009年新街改造无太大关系。新街改造情况属实，2009年租金为552000元，被告是全部付清的。基于新街改造确实给被告经营造成影响，原告愿意在租金上做适当让步，具体金额由法院酌定。第三人承租的房屋二层是整个租赁标的的一部分，原告要求整体解除合同并腾退房屋。如第三人要继续经营，可另行协商。
原、被告及第三人对证据均无异议，本院予以认定。
经审理查明，原、被告的租赁合同约定内容以及被告的租金支付情况与原告诉称基本一致。同时被告承租讼争房屋后，将房屋二层出租给第三人张军辉用于经营饭馆，年租金为20万元，租赁期限与原、被告约定的一致，均为2013年2月1日至2016年1月31日，第三人已向被告支付了截止到2014年12月31日的租金。
另查明，普陀区住房和城乡建设局负责新街特色街建设工程，新街于2009年5月8日至2009年12月左右进行了封闭施工或局部封闭施工，期间对华亭宾馆经营造成了一定的影响。2009年讼争房屋的租金为552000元，被告全额付清。
以上事实，由原、被告及第三人陈述，财产租赁合同书等证据予以证实。
本院认为，关于解除合同，原、被告之间签订的财产租赁合同合法有效，对双方均有约束力。被告未按约支付租金的行为已构成违约，其虽要求继续履行合同，但经原告多次催讨，并且诉至法院后本院亦进行调解，被告仍无力支付租金，合同已无法继续履行，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于支付租金，被告承租房屋后支付了2013年2月1日至2014年1月31日的租金70万元，2014年2月1日之后的租金仅支付了17万元，截止到2015年1月31日被告尚欠租金53万元，之后的租金按月租金5.83万元的标准应计算到实际腾退之日止。原告表示考虑到新街改造对被告经营带来影响，愿意在租金上做适当让步，本院结合原告意愿、普陀区住房和城乡建设局的情况说明、2009年的租金标准、改造的时间等因素，酌定被告可减少租金18万元。原告要求第三人直接向其支付租金，因原告与第三人无直接合同关系，该诉请缺乏法律依据，本院不予采纳。关于履约保证金与逾期违约金，被告提出其经济困难，支付违约金显失公平，请求法院调整，本院认为履约保证金与逾期违约金设置的目的都是为了弥补因被告违约给原告造成的损失，从本案情况来看，履约保证金足以弥补原告的损失，故本院酌情免除被告支付逾期违约金。关于腾退房屋，租赁合同中约定原告对被告租赁房屋内财产享有留置权，原告未能明确“留置权”含义，其在庭审中亦放弃该权利，故租赁房屋内的动产仍归承租人所有。第三人承租的房屋二层是整个租赁标的的一部分，根据合同的相对性原则，第三人不能对抗原、被告之间的合同效力，故第三人应与被告一并腾退讼争房屋。如第三人要继续经营，可与原告另行协商。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司与被告吴华波于2012年12月20日签订的财产租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、被告吴华波、第三人张军辉应于本判决生效之日起十日内腾退租赁房屋。
三、被告吴华波应支付给原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司租金35万元（计算至2015年1月31日），之后的租金按5.83万元的标准计算至实际腾退之日止，上述租金限被告吴华波于本判决生效之日起一个月内支付。
四、被告吴华波已交付的履约保证金10万元归原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司所有。
五、驳回原告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9379元，由被告吴华波承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 梅 鹏
代理审判员 黄诗乔
人民陪审员 黄和平
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 蒋 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。