广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第377号
上诉人（一审原告）杨爱香。
委托代理人麦鹰雄，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）南宁市兴宁区兴宁中学。
法定代表人祁虹，该中学董事长。
委托代理人王建萍。
上诉人杨爱香因与被上诉人南宁市兴宁区兴宁中学（以下简称“兴宁中学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月13日公开开庭进行审理。上诉人杨爱香的委托代理人麦鹰雄，被上诉人兴宁中学的委托代理人王建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年4月5日，杨爱香（乙方）与兴宁中学（甲方）签订一份《围墙铺面租赁合同》，约定：乙方租用甲方校门左侧的围墙铺面作为小卖部经营日用品；租赁期限为三年（即从2012年4月5日至2015年4月4日）；甲方提供校门左侧的围墙铺面一间，由乙方经营日用品，月租金为400元，甲方每年实际按九个半月计算租金；乙方须按月按时向甲方交纳租金，每月上旬为缴费期，逾期不按时缴纳租金，甲方将从逾期的第一天起，每日按月租金的3%收取滞纳金；甲方给乙方提供日常使用的水和电，乙方须根据实际使用的度数按时向甲方缴纳水电费，水电费和铺面租金同时缴纳。合同签订后，兴宁中学向杨爱香交付了铺面，杨爱香使用该铺面进行经营，并依约向兴宁中学交纳了水电费和租金至2013年6月24日。2013年7月31日，兴宁中学向杨爱香发出通知，载明：学校因为校园大门改建，现决定即将收回你所承包的小卖部经营权，请你在收到通知之日起，按《围墙铺面租赁合同》之协议，一个月内尽快妥善处理好你小卖部的存货物品等。同年10月10日，杨爱香搬离该铺面。杨爱香认为兴宁中学违约，遂向一审法院起诉，请求法院依法判决：1、兴宁中学向杨爱香赔偿因不能继续租赁铺面经营损失61332元；2、本案诉讼费由兴宁中学承担。一审庭审中，杨爱香变更其第一项诉讼请求数额为35742元，并同意接受兴宁中学自愿返还其已交纳的租金4000元。兴宁中学自述涉案铺面没有办理房产证，亦未办理准建手续，属于临时铺面。双方当事人均认可该合同为无效合同。
一审诉讼中，杨爱香向一审法院提交评估申请书，申请对2013年10月10日至2015年4月4日（扣除4个月寒暑假）期间的可得利润损失进行评估。一审法院依法委托广西中硕资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2014年6月26日作出价格评估报告书，意见为：评估标的杨爱香经营南宁市兴宁中学小卖部于2013年10月10日至2015年4月4日415天（13.8个月）预期可得利润为人民币35742元。
一审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的涉案铺面未办理房产证，系属临时建筑，且未经建设行政主管部门批准并办理该建筑的准建审批手续，故杨爱香与兴宁中学之间就涉案铺面所签订的《围墙铺面租赁合同》因合同标的物违法而属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，由于杨爱香未能举证证实其因本案合同已交纳给兴宁中学的款项数额，而在兴宁中学自认其因本案合同取得了租金4000元并同意将该笔租金返还给杨爱香的情形下，杨爱香对此表示接受，双方的这一行为符合法律规定，故予以支持并确认。
关于杨爱香主张的经济损失问题。本案中，对于承租商铺用于经营的杨爱香而言，其作为具有完全民事行为能力的自然人，签订合同时理应预见到订立合同将产生的民事权利义务和由此可能产生的风险，应对租赁物的实际状况、租金价格、经营种类、经营环境、客源情况等因素进行必要调查和了解。杨爱香在未明确核实清楚租赁物产权状态的情形下，便与兴宁中学签订了合同，对此，杨爱香自身存在过错。现杨爱香诉请兴宁中学赔偿的经济损失实际上是可得利润损失，该损失系当事人在合同得到正常履行时本来可以获得的利益，属于期待利益，而该期待利益的赔偿是以合同有效、合同义务存在为前提的，由于本案合同已被认定为无效合同，故杨爱香的该项诉请无法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、南宁市兴宁区兴宁中学向杨爱香返还租金4000元；二、驳回杨爱香的其他诉讼请求。案件受理费694元（此款杨爱香已预交1333元），评估费1500元，共计2194元，由杨爱香负担2144元，南宁市兴宁区兴宁中学负担50元。
上诉人杨爱香上诉称：一、一审法院没有完全正确适用法律。一审法院查明被上诉人兴宁中学的涉案铺面没有办理房产证，亦未办理准建手续，属于临时铺面，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，认定上诉人与被上诉人签订的《围墙铺面租赁合同》因合同标的物违法而属无效合同属于正确适用法律。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后应赔偿对方损失（包括间接损失即可得利益损失）的规定，及《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条的规定，被上诉人与上诉人签订铺面租赁合同时有义务如实告知上诉人该围墙的铺面没有办理房产证及准建手续而属于违法建筑的事实，但被上诉人为了出租铺面获取租金收入而故意隐瞒该围墙铺面属于违法建筑的重要事实，况且上诉人只有小学文化程度，又是初次与被上诉人签订该围墙铺面租赁合同，根本没有任何签订租赁合同经验，导致上诉入主观上误以为被上诉人的围墙铺面是合法建筑而与被上诉人签订了该围墙铺面租赁合同。依据上述法律规定，合同无效或者被撤销后，被上诉人除了向上诉人返还租金4000元外，还应向上诉人赔偿经济损失35724元。二、一审法院以该损失系当事人在合同正常履行时本来可以获得的利益，属于期待利益，而该期待利益的赔偿是以合同有效为前提，由于本案合同被认定为无效合同，故一审法院对上诉人该项诉请不予支持，缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释均没有规定只有在合同有效的前提条件下才能产生经济损失赔偿问题，其实合同无效或者被撤销后同样产生经济损失赔偿问题，对此《中华人民共和国合同法》第五十八条作了明确规定。本案造成合同无效的原因是由于被上诉人故意隐瞒该围墙铺面属于违法建筑的事由而导致，因此，被上诉人应向上诉人赔偿由此造成上诉人的经济损失35724元。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人赔偿经济损失35742元，并由被上诉人承担一审诉讼费694元、评估费1500元及二审诉讼费。
被上诉人兴宁中学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
双方当事人的争议焦点为：上诉人杨爱香要求被上诉人兴宁中学赔偿经济损失35742元有何依据？
二审期间，双方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新证据。
双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，一审查明事实客观、真实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的涉案铺面系临时建筑，且未经建设行政主管部门批准建设，故一审判决认定杨爱香与兴宁中学签订的《围墙铺面租赁合同》无效，符合上述规定，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对一审判决兴宁中学向杨爱香返还租金4000元均无异议，本院予以维持。至于杨爱香主张的经济损失35742元，系其在铺面租赁合同有效的情形下正常经营涉案商铺的预期可得利润；而在合同被确认无效的情形下产生的损害赔偿责任，其损失系当事人因合同无效所受到的损失，该损失应当是已经实际发生的损失。因此，杨爱香要求兴宁中学赔偿其预期可得利润损失35742元，无法律依据，一审判决驳回杨爱香该项诉讼请求正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨爱香上诉所述及请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费694元（上诉人杨爱香已预交），由上诉人杨爱香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 农虹菲
代理审判员 兰 帅
二〇一五年六月十二日
书 记 员 刘永胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。