清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民二初字第148号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行，住所地清远市清城沿江一路北二座一号楼邮政大楼。
负责人：郭建科，行长。
委托代理人：谭文毅，该银行员工。
委托代理人：谢文龙，该银行员工。
被告：林琳，女，1994年11月24日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。
被告：清远市樵顺房地产开发有限公司，住所地清远市清城区沿江一路锦江豪苑商住小区A2座办公室102。
法定代表人：何乃林，总经理。
委托代理人：甘松庚，该公司员工。
委托代理人：杨敬宣，该公司员工。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行（以下简称清远邮政银行城区支行）诉被告林琳、清远市樵顺房地产开发有限公司（以下简称樵顺公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清远邮政银行城区支行的委托代理人谢文龙，被告林琳的委托代理人董诚君及被告樵顺公司的委托代理人甘松庚、杨劲宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清远邮政银行城区支行诉称：2013年5月30日，两被告与原告签订了《个人购房借款及担保合同》，同意向被告林琳发放个人购置住房贷款400000元，借款期限从2013年5月30日起至2033年5月30日止，借款利率为5.5675%，还款方式为等额本息法。同时约定如被告不按期归还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%。合同签订后原告于2013年5月30日向被告林琳发放了400000元贷款。从2013年9月30日，被告林琳开始拖欠原告借款本息，同时借款合同项下抵押物被有权机关依法查封，经原告工作人员多次现场和电话催收，被告林琳仍拒绝归还拖欠我行的贷款，并明确表示已经没有能力继续还款，后我行工作人员通过多次与被告协商，阐明利害关系，最终在贷款逾期87天后，由被告樵顺公司代为偿还了被告林琳所欠我行本金4655.98元，利息7457.71元，但被告樵顺公司同时声明，希望我行尽快起诉，通过法律途径解决此纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，被告林琳抵押的房产已被查封，同时被告林琳明确表示没有还款能力，被告樵顺公司表示不能按时代偿，故原告有权提前收回被告林琳所欠的全部本金392592.65元及到期本息。根据《个人购房借款及担保合同》第十五条及第十六条的约定，原告有权对抵押物经过依法拍卖、变卖后的价款优先受偿。按照《个人购房借款及担保合同》第二十条约定，被告樵顺公司作为保证人，承担阶段性连带责任保证（即在正式抵押登记手续已办理完毕及原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，被告樵顺公司需承担连带保证责任）。基于上述事实，为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令；1、解除原告与两被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告林琳偿还借款本金392592.65元及利息1760.74元，共计394353.39元，其中利息按合同约定利率暂计至2014年2月27日，后息另计；3、原告对借款合同项下的抵押物即被告林琳所购房产（清远市清城区东城大道1号天湖郦都5座19层02号房屋）经依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告樵顺公司对上述借款本息承担阶段性连带责任保证；5、被告承担本案诉讼费。
原告清远邮政银行城区支行提供如下证据：1、《个人购房借款及担保合同》，拟证明被告林琳的借款事实、权利义务规定、同意抵押及被告樵顺公司的阶段性连带保证责任，被告的借款金额及承担的利率情况。2、个人贷款（手工）借据、放款单及被告林琳个人账户复印件，拟证明原告已依约向被告林琳发放了贷款400000元。3、房地产预告登记证明、樵顺房地产认购书及首付款证明，拟证明被告林琳购买房屋事实及房屋住址。4、房地产预告登记证明，拟证明被告樵顺公司拥有抵押物的所有权，原告拥有抵押权。5、还款记录表，拟证明被告林琳在我行起诉前已实际逾期87天，经与被告樵顺公司协商后，由被告樵顺公司进行了代偿。6、被告林琳身份证复印件、个人单身声明及流动人口婚育证明，拟证明被告林琳身份及婚姻状况。7、被告樵顺公司营业执照、组织机构代码证和法人身份证明复印件，拟证明被告樵顺公司的经营实体资格及法人证明资料。
被告林琳辩称：被告林琳确实拖欠原告借款没有清偿，因为被告林琳没有还款能力，关于利息的具体情况由法院查明核实，此外，对原告享有抵押物优先受偿权没有异议。
被告林琳未向本院提交证据。
被告樵顺公司辩称：对原告主张樵顺公司对借款本息承担连带清偿责任无异议。关于诉讼费用，由于我方在合同履行中不存在过错，我方只有在抵押物不足以清偿的情况下才对诉讼费用承担连带责任。
被告樵顺公司未向本院提交证据。
本院经审理查明，原告清远邮政银行城区支行与被告林琳（借款人、抵押人）、被告樵顺公司（保证人）签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定被告林琳向原告借款400000元用于购买房屋，借款期限自2013年5月30日至2035年5月30日。被告林琳以其预购的位于清远市清城区东城大道1号天湖郦都5座19层02号的房屋（粤房地预登清字第01001039**号）为借款提供抵押担保，并于2013年7月2日办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登清字第0100108199号），被告樵顺公司为借款本息提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2013年5月30日向被告林琳发放借款，被告林琳向原告出具贷款（手工）借据，载明，借款额度为400000元，年利率为5.5675%，还款方式为等额本息。收到借款后，被告林琳按合同约定归还过几期借款，但自2013年9月30日起逾期归还借款本息，为此被告樵顺公司代其归还4655.98元。截至2014年4月8日，被告林琳共拖欠原告借款本金（含未到期本金）392592.65元，及利息（含罚息、复利）5416.71元。
《个人购房借款及担保合同》约定：实际利率以借据为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按再次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），及在该利率标准下浮15%执行新的利率。借款人在借款期限内，发生逾期连续3期或累计逾期6期的情形，贷款人可单方取消原告的利率优惠；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取停止发放尚未发放的贷款、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任，解除本合同等措施；本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，由合同各方依照法律、法规、行政规整以及其他规范性文件承担，合同各方另有约定的除外；抵押担保保证范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款人连续三个月或累计六个月未足额还款的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿；保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对该条件满足日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的保证责任，保证人不得对此提出任何抗辩。
本院认为，原告清远邮政银行城区支行与被告林琳、樵顺公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系三方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。原告已依约向被告林琳发放了贷款，但被告林琳未按期归还借款本息，其行为已经构成违约，导致合同目的无法实现，故原告要求解除与被告林琳签订的《个人购房借款及担保合同》，并提前收回贷款本金392592.65元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其中截至2014年4月8日拖欠的利息5416.71（含罚息、复利），2014年4月8日后的利息、罚息、复利按《个人购房借款及担保合同》的约定计至付清之日止。
被告林琳以其预购的位于清远市清城区东城大道1号天湖郦都5座19层02号房屋为涉案借款设立了抵押，并已在房产部门办理了预售抵押登记，因此，当被告林琳不履行归还借款本息的债务时，原告作为债权人有权按照法律规定以该抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，即原告对该房屋享有优先受偿权。此外，原告与被告樵顺公司在《个人购房借款及担保合同》中约定在正式的抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证书前，被告樵顺公司应就涉案借款本息对原告承担连带保证担保责任，即承担阶段性连带保证担保责任，现正式抵押登记手续还未办理，原告主张被告樵顺公司对涉案借款本息承担连带保证责任，合法有据，本院予以支持。至于被告樵顺公司辩称仅在抵押物不足以清偿涉案借款本息及诉讼费用的前提下，对诉讼费用承担连带清偿责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十条的规定，诉讼费用由败诉方负担，被告樵顺公司若作为败诉方理应承担诉讼费用，被告樵顺公司的该项辩称依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行与被告林琳、清远市樵顺房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告林琳于本判决生效之日起10日内向原告国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行偿还借款本金392592.65元及利息（截至2014年4月8日拖欠的利息、罚息、复利共5416.71元，从2014年4月8日后的利息按《个人购房借款及担保合同》的约定计至付清之日止）；
三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行对被告林琳所购买的位于清远市清城区东城大道1号天湖郦都5座19层02号房屋享有优先受偿权；
四、被告清远市樵顺房地产开发有限公司对上述第二项判决所确定的借款本息承担连带清偿责任。
案件受理费7215元，由被告林琳、清远市樵顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 黄绮君
代理审判员 吴文蔚
人民陪审员 谢艳芬
二〇一四年四月十六日
书 记 员 朱嘉敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。