河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1367号
上诉人（原审被告）张华。
委托代理人曾宪湘，北京京翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鲍森。
被上诉人（原审原告）陈国凤。
委托代理人李学荣，河北燕灵律师事务所律师。
上诉人张华、鲍森因确认合同无效纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第4380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，陈国凤与张华系夫妻关系，于2000年2月24日登记结婚。陈国凤与张华于婚后在三河市购买了东方小区20号楼3单元601室，面积为103.77平方米，登记于张华名下。2013年10月16日，陈国凤在本院起诉张华离婚，在离婚诉讼期间，张华于2014年3月28日与鲍森签订房屋买卖合同，将三河市东方小区20号楼3单元601号楼房以384000元的价格售与鲍森，并于2014年4月1日办理了过户登记手续，现该楼房登记于鲍森名下。陈国凤主张争议楼房属于其所有，并请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效和房屋所有权转移登记行为无效，同时陈国凤向法庭提供了协议书1份，该协议书载明陈国凤与张华在三河市东方小区有一套登记于张华名下的楼房，因双方协议离婚，张华同意在半年内给付陈国凤房款200000元，如不能支付，张华愿意将楼房无条件过户给陈国凤。协议签订后陈国凤与张华未在民政部门办理登记离婚手续。张华对陈国凤的主张不予认可，理由是陈国凤与张华未到民政部门协议离婚，而是现在通过司法途径离婚，该协议没有约束力。鲍森对陈国凤的主张不予认可，理由是协议书与鲍森没有关系，争议楼房是鲍森合法取得。张华主张争议楼房属于张华婚前个人财产，张华有处分权，理由是争议楼房是张华用所在单位拆迁获得的补偿款购买，并向法庭提供了一份北京市机械施工有限公司起重运输事业部出具的证明。陈国凤对张华的主张不予认可。鲍森对张华的主张予以认可，理由是原争议楼房产权证明书上载明属张华单独所有。另查明，鲍森在庭审中陈述，在购买争议楼房前，鲍森曾对三河市东方小区的楼房价格进行过了解咨询，当时东方小区的楼房价格在每平方米3300元至3500元左右；在购买争议楼房前，鲍森曾到争议楼房看房，并已拍照，已提交法庭，购买之后亦去过争议楼房；在购买争议楼房前，鲍森与张华对争议楼房价款进行了协商，最后以384000元价格成交，且鲍森承担过户费用。陈国凤对鲍森的陈述不予认可，陈国凤认为当时东方小区房产应在每平方米5500元至6000元，二被告以384000元价款交易争议楼房明显低于市场价格，属于恶意串通，买卖合同应属无效。张华对鲍森的陈述予以认可，认为以384000元价格交易争议楼房属于正常市场价格。通过对相关房产中介的走访，了解到争议楼房在二被告交易时的市场价款应在450000元左右。
一审法院认为，陈国凤与张华于2000年2月24日登记结婚后，在三河市东方小区购买了20号楼3单元601室楼房用于居住，虽然陈国凤与张华均主张争议楼房属于个人财产，但陈国凤提供的协议书因双方协议离婚未成、张华在离婚诉讼中又反悔而没有生效，同时张华提供的证据也不能充分证明其主张，故对于陈国凤和张华的主张本院均不予支持，本院认定争议楼房属于陈国凤与张华的夫妻共同财产。张华在离婚诉讼期间将夫妻共同财产即争议楼房售与鲍森，鲍森认可争议楼房所在东方小区当时的房价为每平方米3300元至3500元左右，而二被告的交易价格为384000元，争议楼房每平方米合3700元（384000元÷103.77平方米），显然张华的售房行为与鲍森的买房行为与常理不符。同时法庭通过走访相关房产中介，了解到争议楼房在张华、鲍森交易时的市场价格应在450000元左右，显然张华、鲍森的交易价格与市场价格不对等，张华、鲍森的交易行为侵害了陈国凤的权益。综上，张华、鲍森于2014年3月28日签订的《三河市存量房买卖合同》应认定为无效合同，对于陈国凤要求确认二被告签订的《三河市存量房买卖买卖合同》无效的诉讼请求，应予以维护。关于陈国凤要求确认争议楼房所有权转移登记行为无效的诉讼请求，因所有权转移登记行为属于行政行为，不属于民事案件的调查范围，陈国凤可向有关部门另行主张权利。原审判决：确认被告张华与被告鲍森签订的《三河市存量房买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告张华负担40元（于本判决生效后五日内交纳），被告鲍森负担40元（于本判决生效后五日内交纳）。
上诉人张华对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销一审判决，改判上诉人张华与鲍森签订的《三河市存量房买卖合同》有效，本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、涉案房屋为上诉人个人婚前财产，上诉人有完全处分权利；2、一审程序严重违法；3、一审法院关于“法庭通过走访相关房产中介，了解到争议楼房在二被告交易时的市场价格应在450000元左右”作为定案的证据，但没有向上诉人出示、质证，程序严重违法。
上诉人鲍森对一审判决不服，向本院上诉称，请求撤销一审判决，改判上诉人鲍森与张华签订的《三河市存量房买卖合同》有效，本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、上诉人支付了合理对价，价格并未过低；2、涉案房屋原房本登记产权人为张华所有，且为单独所有，购买时上诉人到涉案房屋中实地看房，完全尽到了善意第三人应尽的义务；3、上诉人不认可一审所述是通过走访了解到涉案房屋价款应为450000元左右；4、一审法院程序严重违法。
被上诉人陈国凤对上诉人张华的上诉答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1、上诉人张华主张涉案房产为其婚前财产没有事实和法律依据，该房产属于共同财产，且二人在婚姻关系存续期间约定该房产属于被上诉人个人所有；2、一审法院程序合法，不存在程序违法问题；3、我方认为一审法院依据职权可以调查取证，并无不当。
被上诉人陈国凤对上诉人鲍森的上诉答辩称，上诉人鲍森上诉主张的事实与理由不能成立，1、上诉人鲍森购买涉案房屋是交易价格明显低于市场价，其应知道该房屋存在交易隐患；2、被上诉人陈国凤一直在涉案房屋中居住，上诉人鲍森从未向被上诉人主张过权利，不符合交易习惯，二上诉人之间有恶意串通的主观故意；3、上诉人鲍森主张涉案房产为张华婚前财产没有事实和法律依据，该房产属于被上诉人与张华共同财产，且二人在婚姻关系存续期间约定该房产属于被上诉人个人所有；4、一审法院程序合法，不存在程序违法问题，我方认为一审法院依据职权可以调查取证，并无不当。
本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋系上诉人张华与被上诉人陈国凤于二人婚姻关系存续期间共同购买，应属于夫妻共同财产。上诉人张华主张涉案房屋系其用婚前财产购买，应属其婚前个人财产。本院认为，上诉人张华并不能提交充分的证据证明其与被上诉人陈国凤于婚后购买涉案房屋的资金来源为其婚前个人财产，故上诉人张华的该项上诉主张并不能成立，本院不予支持。上诉人张华在与被上诉人陈国凤离婚诉讼期间未经被上诉人同意私自处理夫妻共同房产，其主观存在恶意，一审法院依据法律规定对二上诉人交易涉案房屋时的市场交易价格进行走访调查，并无不当，二上诉人二审期间亦未提交证据证明双方买卖涉案房屋的价格符合当时的市场价格，故二上诉人于2014年3月28日签订《三河市存量房买卖合同》的行为侵犯了被上诉人的合法权益，该合同应认定为无效合同。二上诉人主张一审程序严重违法，但并未对其主张提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无不当，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人张华、鲍森各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二０一六年五月十一日
书 记 员 相宪伟