浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1437号
上诉人（原审被告）浙江磐安海德房地产开发有限公司。
法定代表人李黎明。
委托代理人单爱萍。
被上诉人（原审原告）陈洁艳。
上诉人浙江磐安海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产）与被上诉人陈洁艳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2013）金磐民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人浙江磐安海德房地产开发有限公司的委托代理人单爱萍、被上诉人陈洁艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈洁艳于2013年7月23日起诉称：其于2010年12月14日与海德房产签订商品房买卖合同，购买海德房产所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府20幢302室，购房金额为557219元，其已依约履行付款义务。根据合同第九条约定，海德房产应于2012年7月31日前将符合合同约定条件的商品房交付其使用。同时合同第十条规定，商品房交付逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。按照合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。现其已按合同履行了付款义务，但截止起诉日，仍未收到海德房产的书面交房通知书，更没有收到土地、房屋权属证书，海德房产也未向其书面说明无法按期交房和逾期交付权属证明的原因；其认为，海德房产逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由。要求：1、判令海德房产履行合同约定的交房义务，并交付土地、房屋权属证书。2、判令海德房产支付因逾期交房及逾期交付权属证书而产生的违约金计47308元（违约金已算至2013年7月22日，此后，按实际违约期限计算）。3、判令由海德房产承担本案诉讼费用。
原审被告海德房产辩称：陈洁艳的陈述与事实不符，其在2012年7月30日已通知陈洁艳收房，由于陈洁艳自身原因未收房，根据合同及附件约定，陈洁艳在收到通知书后一个月内不办理相应手续的视为收房。2012年12月13日其取得陈洁艳所购房屋产权证，2010年8月13日取得土地使用权证，不存在违约，根据合同约定，应当由陈洁艳自行办理产权登记转移手续。
原审法院经审理认定：2010年12月14日，陈洁艳与海德房产以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由陈洁艳购买海德房产所开发的位于磐安县安文镇海螺山的海德华府20幢302室。合同第五条“计价方式与价款”约定：“总价款伍拾伍万柒仟贰佰壹拾玖元整。¨¨¨。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为4.0元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2012年7月31日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；¨¨¨。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①¨¨¨；②逾期超过45日后，买受人有权解除合同。¨¨¨；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。”合同第十二条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。¨¨¨。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“¨¨¨。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、¨¨¨；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①¨¨¨。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。¨¨¨。”合同签订后，陈洁艳按约向海德房产支付了全部购房价款。至今，海德房产并未将陈洁艳所购商品房交付陈洁艳使用，也未将对陈洁艳所购商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证交付给陈洁艳。
另查明：1、2012年11月12日，磐安县住房和城乡建设局对被告所开发建造的海德华府19#、20#楼进行了备案；2、海德房产曾于2012年7月30日以《通知书》的形式通知陈洁艳于2012年8月1日开始办理交房手续及2012年8月3日之前到海德房产财务部交纳物业专项维修基金；另《通知书》载明“我司于2012年8月10日之前取得该幢房屋建设工程竣工验收备案证明，若延期交纳物业专项维修基金造成无法办理建设工程竣工验收备案证明产生的后果，由业主自行承担”；3、海德房产于2012年12月13日办理了陈洁艳所购商品房的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为海德房产，在海德房产向陈洁艳交付该证后，陈洁艳应在海德房产协助下才能办理转移登记手续；4、海德房产于2010年8月13日获得海德华府所处整个地块的土地使用权证（总证），登记证号为磐国用（2010）00997号，登记的土地使用权人为海德房产，该地块应经规划、土地主管部门对整个地块开发利用情况进行验收后，才能办理土地使用权分割凭证（即小证，该证上登记的使用权人仍是海德房产），陈洁艳在获得分割凭证后才能在海德房产协助下将所购商品房的土地使用权转移登记到陈洁艳名下。
原审法院认为：陈洁艳、海德房产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现陈洁艳已按约履行了交付购房款的义务，而海德房产未在约定期限内将符合约定条件的商品房及对该商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证（以下简称“两证”）交付给陈洁艳，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。按照合同约定，海德房产应当自2012年8月1日起按日向陈洁艳支付已交付房价款557219元的万分之二点一的违约金至实际交付商品房之日止。海德房产在未获得合同约定的竣工验收备案证明等交房条件时以《通知书》的形式通知陈洁艳交房，陈洁艳依约可拒绝收房，但在庭审结束后，陈洁艳已经知道所购商品房已达到交房条件，应在合理期限内主动行使收房的权利，根据本案案情，酌情确定该合理期限为一审法庭辩论终结后7日，故陈洁艳要求海德房产计付逾期交房的违约金应计算至一审法庭辩论终结后的2013年8月29日止，经计算为46104.30元（557219元×0.00021×394天）。在庭审中，海德房产提出“维修基金，海德房产的义务只是代交，代为收取和代为缴纳，海德房产在通知书上明确阐明由业主缴纳维修基金，再由海德房产办理备案登记，业主至今未缴纳，虽然海德房产现在已垫资办理备案登记及产权证，不等于海德房产自愿履行这项义务，这项义务仍应由陈洁艳自行履行，故其不存逾期交房的违约责任”。该院认为，关于维修基金问题，双方签订的商品房买卖合同中已明确约定：由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。故海德房产的上述抗辩主张，不予采纳。关于两证的问题，现海德房产虽已办理了对陈洁艳所购商品房进行初始登记的房屋所有权证（仍登记在海德房产名下）及海德房产所开发房产海德华府整个地块的土地使用权证（总证），但该地块未经主管部门对整个地块土地开发利用情况的总体验收，尚不能办理陈洁艳所购商品房土地使用权的分割凭证（登记在海德房产名下的小证），而陈洁艳只有在获得分割凭证以后才能在海德房产协助下办理土地使用权证的转移登记手续，故海德房产向陈洁艳交付两证应以交付土地使用权分割凭证和初始登记的房屋所有权证为准，因此，在两证问题上海德房产仍应承担继续履行的责任，关于逾期交付两证的违约金，亦应从约定交付日期即2012年12月31日起按日按已交付房价款557219元的万分之零点五的标准计算至实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、浙江磐安海德房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向陈洁艳交付海德华府20幢302室套房及对该套房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证。二、浙江磐安海德房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付陈洁艳逾期交房违约金46104.30元；并自2012年12月31日起按日支付陈洁艳已交付房价款557219元的万分之零点五的违约金至判决确定的履行之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元（已减半收取），保全费491元，合计1011元由浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。限于判决生效后七日内缴纳。
宣判后，原审被告海德房产向本院提起上诉称：上诉人于2012年7月30日即已通知被上诉人收房，根据合同约定，被上诉人收到交房《通知书》后一个月内拒绝收房的，视为交房。即使上诉人通知收房时未达到合同约定的交房条件，但2012年11月12日上诉人已取得竣工验收备案证明，被上诉人所购房屋符合交房条件，也应当视为交房。故上诉人海德房产的逾期交房违约责任只能计算至2012年12月，之后的逾期收房责任应当由被上诉人自行承担。综上，一审法院认定被上诉人“可以拒绝收房”，并将海德房产的逾期交房违约责任计算至一审辩论终结后七日止是错误的，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人陈洁艳辩称：上诉人称2012年11月12日取得竣工验收备案证明，但我没有收到任何通知，不知道这个事情。涉案房屋的土地证和房产证到现在还不能办理。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：陈洁艳与海德房产自愿签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。海德房产于2012年7月30日通知买受人收房，但涉案房屋并未具备合同约定的竣工验收备案证明等条件，故买受人有权拒绝接收房屋。2012年11月12日，海德房产取得竣工验收备案证明后，亦未依约书面通知买受人办理交付手续，故一审考虑买受人在庭审结束后应当知晓涉案房屋已具备交房条件的情况，确定海德房产逾期交房违约责任计算至一审辩论终结后七日止，并无不当。综上，海德房产的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人浙江磐安海德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年十一月十九日
代书记员 盛 菲