河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第5933号
原告赵某某（被反诉人），女，汉族，1987年10月01日出生。
委托代理人沈祥杰，河南允衡律师事务所律师。
委托代理人苗巧莲，河南允衡律师事务所实习律师。
被告范某某（反诉人），女，汉族，1989年5月12日出生。
委托代理人张君，河南国银律师事务所律师。
委托代理人皇甫成伟，河南国银律师事务所实习律师。
第三人郑州某房地产咨询有限公司。
委托代理人汪静涛，河南经东律师事务所律师。
委托代理人智金良，河南经东律师事务所律师。
原告赵某某诉被告范某某、第三人郑州某房地产咨询有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2014年4月9日作出（2013）金民二初字第6977号民事判决，宣判后，被告人范某某不服，提出上诉，郑州市中级人民法院于2014年7月15日作出（2014）郑民四终字第1284号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某及其代理人沈祥杰、苗巧莲，被告范某某的委托代理人张君、皇甫成伟及第三人某公司的委托代理人智金良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，2013年6月15日，原、被告双方在某公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告所有的郑州市金水区某房产，房款总额为人民币823000元，付款方式为按揭贷款。并约定：“乙方（即原告）应在立契当日，将首付款交付甲方（即被告），剩余房款由银行放贷之日向甲方（即被告）支付。甲、乙双方应当在本合同签订之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”。合同签订时，原告向被告范某某支付了定金及佣金30000元，由第三人代为保管。为了帮助被告对涉案房产进行解除抵押，原告于2013年7月12日向被告账户转入350000元首付款，被告于当日在第三人的见证下签署了借款协议和借条。原告交付上述款项的同时一直积极办理房产按揭贷款事宜，并且按揭贷款已经获批，随时可以申请放款，原、被告双方通过第三人也进行了网签。目前，原、被告双方完全具备房产过户的条件。但是，被告一直迟迟不协助原告办理过户手续，经第三方经纪人多次协调，被告仍拒不履行过户义务。后被告在二审期间将涉案房屋卖予他人，故原告诉至法院，请求判令：1.被告返还原告支付的购房款、定金、中介费损失、评估费损失、代办费损失等共计382750元；2.被告支付自2013年11月18日（2013年9月16日加上40个工作日）至实际返还全部购房款之日止的违约金）；3.被告将卖房差价受益款支付给原告；4.本案全部诉讼费由被告承担。
被告范某某辩称，第一，原、被告双方签订合同时，合同第五条明确约定40日内，原告贷款批下来后，被告拿到全款之后再到房管局办理过户手续；第二，原告的实际批款为2013年9月16日，而且仅为初审合格的担保函，并不能代表贷款已审批下来，故原告严重违约；第三，因为原告违约在先，所以造成的所有损失，均由原告自行承担；第四，关于购房违约金和差价款，均应由原告承担；第五，被告一直同意退还350000元的借款。其中40天的时间，原告的贷款没有批准，原告的违约在先。第三人应该对银行的贷款政策了解，第三人没有把握到位，应负主要责任。
第三人述称：第一，原告赵某某与被告范某某签订合同，通过抵押贷款的方式支付，并约定合同签订40日内，但是由于银行贷款政策的改变，第三人告诉了双方，但是双方没有表示；第二，约定40日内，原告在约定的时间内已经把材料交给银行了；第三，对被告说责任在中介方有异议。中介已经在合同约定的时间内完成了规定的义务，银行二手房贷款政策的变更属于不可抗力，不应计算在40个工作日之内，所以中介方无责任；第四，根据合同约定，无论双方谁违约，违约方应支付佣金。
被告范某某反诉称，被告已按照《房屋买卖合同》履行了合同义务，及时将房屋解押，等待与原告赵某某共同到房管局立契并办理过户手续，并不存在违约行为。由于原告赵某某未按照双方约定，在合同签订后40个工作日之内将银行贷款审批通过并放到房管局进行资金监管，才导致合同无法继续履行下去。被告范某某多次明确提出解除合同，并退还原告的首付款息，但原告不同意。且根据合同约定，这也视为原告单方解除合同，并需承担违约责任，应向被告支付定金19000元。
针对被告人的反诉，原告赵某某辩称，第一，被告反诉状所述内容与事实不符。1.被告认为原告未按照合同约定履行义务与事实相悖，事实是原告自签订购房合同后就积极主动的按约定履行义务；2.被告在原告办理贷款期间从未要求解除合同而是积极主动的与原告一起催促第三人尽快办理银行按揭贷款，而且房屋买卖合同是双方真实意思表示、合法有效、对双方均具有约束力，法律并未赋予一方具有单方解除合同的权利，单方解除合同应属于违约，要承担合同约定的违约责任；3.本案的事实是，原告支付了370000元的预付款、30000元的定金和佣金、房屋评估费用9576元和按揭贷款代理费用等共计410000元，并于2013年9月16日银行按揭贷款获得审批，而被告在贷款获得审批后不再配合答辩人继续履行合同，并且于2013年12月20日将房产证（按照约定应在第三人处保存）挂失补办，并于2014年4月15日与邓某某签定了《房屋买卖合同》，在合同未解除的情况下将房屋另卖他人；4.被告所称原告未能在合同签订后40个工作日“将银行贷款审批通过并放到房管局进行资金监管”与房屋按揭贷款流程明显不符。第二，被告要求原告支付定金19000元没有事实与法律依据；第三，因为被告合同未解除之前将房屋又转卖他人，导致原合同无法继续履行，原告也认为合同应当解除，被告应当返还原告支付的全部款项并承担违约责任支付违约金；第四，根据被告第一项请求判令解除被告与原告签订的房屋买卖合同可以明确双方的房屋买卖合同在此之前并未解除仍然合法有效。而被告在合同仍然有效的情况下于2014年4月15日将房屋再次出售给他人并办理了过户就属于明显的违约，且存在欺诈行为。
原告赵某某为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一，原、被告身份证复印件证明，原、被告主体资格；
证据二，原、被告及本案第三人在2013年6月15日签订的《房屋买卖合同》证明，原、被告双方权利义务关系；
证据三，《房屋所有权证》、《房地产估价预评估报告》、房屋照片证明，涉案房屋的具体情况和价值；被告户口本复印件一份证明，被告是该房屋的完全产权人有权利处分该房屋；
证据四，郑州宜家房地产公司出具的《收据》一份，被告签字的借款协议一份，被告签字的借条一份，银行转账凭证一份，第三人出具的收据三份，证明原告已经积极履行合同，并按约定向被告支付该房屋解押款350000元、向第三人支付了30000元定金及佣金、向房产评估公司支付评估及代理费用的事实；
证据五，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行中心支行于2013年9月16日出具的《办理中国邮政储蓄银行贷款阶段性担保通知单》、郑州住房置业担保有限公司出具的《个人房屋按揭贷款阶段性担保函》、《职业及收入证明》两份，证明原告签订合同后积极履行合同并将该房屋的银行按揭贷款申请获得批准，完全满足涉案房屋过户条件，该房屋买卖合同符合继续履行的条件，原告无违约行为；
证据六，原告与房屋装修方乔盼2013年8月30日签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》，房屋装修方出具的装修订金《收条》，原告与装修方签订的《装饰设计工程决算书》及户型设计图，证明原告已经准备对涉案房屋进行装修并支付了装修订金，原告为履行合同付出了巨大的财力、精力的事实，同时也证明原告一直要求继续履行合同的事实；
证据七，原告、被告母亲陈某某及中介公司小郭协商录音一份，证明就该交易三方协商原告一直要求继续履行合同及原、被告双方均多次催促中介公司尽快办理银行贷款事宜。中介公司小郭与被告母亲陈某某电话录音一份，证明被告母亲要求增加房价不同意继续履行合同的违约事实；
证据八，《大河报》2013年12月20日B02版，证明被告违反合同约定私自将应存放于第三人处的房产证进行挂失公告；
证据九，房管局调取的被告与他人签订的房屋买卖合同，证明被告在与原告签订的房屋买卖合同尚未解除的境况下又将该房屋转让给他人构成违约的事实；
证据十，评估费发票，证明原告因被告违约造成1250元评估费损失的事实；
证据十一，第三人出具的《收据》，证明第四组证据中的“郑州宜家房地产公司出具的《收据》”原件被第三人收回，以及原告因被告的违约造成损失1000元代办费的事实。
被告范某某对原告出示的证据提出如下质证意见：
对第一组证据的真实性和证明目的无异议；第二组证据真实性和证明目的无异议，但合同明确约定原告必须在40日内办好银行贷款，并将款项交付被告或者交付房管局进行资金监管，之后被告才可以配合原告进行过户等相关手续；第三组证据的真实性和证明目的没有异议；第四组证据银行通知单的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据只能证明对房屋进行了评估，而且被告借给原告的钱款为借款，转款凭证已经超过房屋买卖合同约定的期限，而且不能显示原告转给谁的；第五组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明邮政银行愿意提供450000元的贷款，但是不能证明450000元的贷款已经批下并已放款；对担保函的真实性有异议，因其是复印件且没有加盖相关单位的公章，银行是否愿意给原告提款不能确定；职业及收入证明与本案无关；2013年9月16日，距2013年6月15日合同签订日，远远超过合同约定40天的期限，更能证明原告严重违约在先；第六组证据的真实性及证明目的有异议，第一，原告和乔盼个人签订合同，个人不具备法律规定要求的条件；第二，2013年8月30日，与房屋买卖合同签订之日也超过了合同约定40天的期限，而且被告已告诉原告因其违约房屋不再卖于原告；第三，原告在没有拿到房屋的情况下，就签订房屋装修合同和常理与逻辑不符；第四，这是原告自主进行的房屋装修行为，不是买卖合同约定的内容之一，与被告及本案无关，所以该项损失应由其自行承担；第七组证据的真实性和证明目的均有异议，针对第一份录音，从证据的形成时间来说，房屋买卖合同早已经解除；从证据的形式来说不符合民事证据的规定；从证据内容来说，首先陈某某不是本案的当事人，也不是房屋的所有权人，根本无权来处分房产，也无权和原告、第三方协商；第二份录音，原告不能证明录音的形成时间；从证据内容来说不是被告本人，不是房屋所有权人，根本无权来处分房产，也无权与第三方协商；对第八组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。因原告严重违约并对被告进行诉讼导致被告对房产证失去保管，所以被告为了维护其合法权益，要对房产证进行挂失才能向其他人出卖房屋，正是为了维护自己的合法权益；对证据九的真实性无异议，但对证明目有异议，在2014年4月15日，被告与邓某某签订房屋买卖合同时，原、被告之间的合同已经过去了10个月，因原告严重违约导致原合同早已解除，所以被告有权随时向任何人出售房屋。对证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，证明原告已构成违约，所以造成的损失应由原告承担。对证据十一的质证意见同第十组的质证意见。
第三人对原告出示的证据无异议。
针对被告发表的质证意见，原告赵某某答辩称，第一，银行按揭放款的流程是先审批，再将房产过户给买受人，然后才能将发放款放到贷款人账户里；第二，关于第五组证据里的担保函，原件已经交给银行进行贷款审批，就是因为有了这个担保函才有了第十一份证据；第三，被告对陈某某身份的异议，陈某某是被告的母亲，是被告的委托代理人，在房屋买卖合同上已经明确，也签字确认，所以原告有理由相信陈某某可以代表被告；第四，被告认为第九组证据合同早已解除，但是解除未得到原告的同意，而且又在反诉中要求解除合同，这是自相矛盾的。而事实是被告看到房屋涨价，所以才将房屋出售给其他人，获得多余的6万余元的差距。
被告范某某为支持其答辩理由，向本院提交申请书一份，证明被告范某某在合同约定时间内完成房屋解押手续，没有违约行为。
原告赵某某对被告出示的证据提出如下质证意见：对该份证据的真实性无异议，对证明对象有异议。申请日期为2013年8月5日，距离2013年6月15日签订合同已过50天，而原告是在2013年7月12日将350000元解押款打给被告的，被告过了将近一个月才申请解押该房屋，而原告只有等到被告将房屋注销抵押之后才能进行房屋住房审批，该份证据也间接证明了被告的违约行为。
第三人的质证意见同原告质证意见。
针对原告发表的质证意见，被告范某某辩称，第一，合同约定原告协助被告解押是20日，但原告打款是在7月12日，这距离6月15日已经是第27天了，原告协助解押的义务已经迟延了；第二，被告申请解押必须取得银行的结清证明，而银行的结清证明很清楚，8月1日才出具，而被告8月5日就去申请，不能说被告迟延履行义务；第三，原告说只有在解押后才能解押贷款，其没有证据，不予认同。
第三人未向本院提交证据。
经当事人举证、质证及庭审核实，本院查明如下事实：
2013年6月15日，原告赵某某、被告范某某及第三人中介方某公司签订房屋买卖合同一份，约定：原告购买被告所有的位于金水区某的房产，总价款为823000元，付款方式为按揭贷款；原、被告应在合同签订之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，如果上述房产存在抵押贷款，由原告负责协助被告解押；原告采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，原告应按照约定办理抵押登记和贷款手续。双方立契后，如果原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。第三人某公司于签订合同当天收取赵某某佣金10000元、过户代办费1000元、定金19000元。2013年6月27日郑州某房地产咨询有限公司第一分公司向原告赵某某出具收据一份，载明“今收到赵某某郑州某公司开具的收据一张（收据金额为玖仟伍佰柒拾陆元整。￥9756.00）。待某公司在扣除代办费（1500元）及材料费以后将剩余款项退还赵某某之后，此收据自动失效”。2013年7月12日，原告、被告及中介方某公司签订借款协议一份，约定：原告借给被告人民币350000元，用于被告房屋的解押还贷。被告必须在本房产解押后，按双方已经签订的买卖合同要求将本房产卖给原告。该借款作为购买此房产的首付款，首付款剩余部分在过户当日付清或监管。同日，原告通过中国农业银行转账给被告350000元，被告向原告出具借条，载明“今借赵某某叁拾伍万元整（350000.），用于本人所在金水区某的房产解押还贷”。2013年9月16日，中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市分行中心支行审批通过原告的贷款手续。但被告一直迟迟不协助原告办理过户手续，且经第三人多次进行沟通协商未无果。遂诉至法院。
另查明，涉案房屋于2013年6月18日由河南方正房地产估价咨询有限公司进行了评估，原告赵某某向河南方正房地产估价咨询有限公司出具评估费1250元。被告范某某于2013年12月20日在《大河报》B02版将存放于第三人处的房产证进行挂失公告，后于2014年4月15日与邓某某签订了房屋买卖合同并将涉案房屋卖与邓某某。
本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告已协助被告办理了房产的解押手续，也已向被告支付了首付款，又在合同约定的期限内向银行申请办理按揭贷款手续。原告已履行合同义务，被告应协助原告办理房产过户手续，但因在审理期间被告擅自将涉案房屋卖与他人，导致原、被告双方的房屋买卖合同无法履行，现原告要求被告返还原告支付的购房款、定金、中介费、过户代办费、评估费予以支持。被告未按约定在规定期限内办理房产过户手续且擅自卖房已构成违约，违约金应按合同约定总房款823000元的日千分之一计算，逾期天数以银行贷款申请批准之日（即2013年9月16日）加上40个工作日（即2013年11月18日），至实际支付全部购房款之日止进行计算，故对原告主张违约金的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的被告卖房差价收益款，因无具体主张，可另行起诉。关于被告范某某主张因原告赵某某违约，应向其支付19000元定金的意见，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告范某某于本判决生效后十日内返还原告赵某某支付的购房款、定金、中介费、评估费、过户代办费共计人民币382750元。
二、被告范某某于本判决生效后十日内支付原告赵某某违约金（自2013年11月18日起至实际支付全部购房款之日止，按合同约定总房款823000元的日千分之一计算）。
三、驳回被告的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12952元，反诉费138元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 邱 红
人民陪审员 李秀琴
人民陪审员 李小娜
二〇一五年四月十日
书 记 员 娄晶晶