广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第172号
上诉人（原审被告）：关养春。
被上诉人（原审被告）：魏风莲。
委托代理人：荣艳，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人关养春因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法小民初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
魏风莲向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告在2010年10月1日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付所欠租金l3264元（暂计至2014年3月10日，实际要求计算至被告腾退房屋之日）；3、被告支付迟延支付租金的违约金20000元（按照日租金的两倍向甲方支付违约金，暂计至2014年3月10日，实际要求计算至被告履行之日）；4、本案的诉讼费用被告支付。在原审审理过程中，原告将其第二项诉讼请求的租金金额变更为18492元。
主要事实和理由：2010年10月1日，原、被告签订了《租赁合同》，原告将自己所有的位于小金口柏岗路口光耀荷兰堡一期30号商铺（面积为74.1㎡）出租给被告使用。双方约定：租赁期5年，从2010年10月1日至2011年4月30日为免租期，租金起算期从2011年5月1日起。2011年5月1日至2011年9月30日：每月租金2075元；2011年10月1日至2012年9月30日：每月租金2241元；2012年10月1日至2013年9月30日：每月租金2420元；2013年10月1日至2014年9月30日：每月租金2614元；2014年10月1日至2015年9月30日：每月租金2875元；按月交租，逾期不交纳，出租方有权终止合同，并不退还承租方所付保证金。根据《租赁合同》约定，乙方不按时缴纳本合同约定之租金及其他相关费用的，拖欠超过15天，乙方须折合日租金的两倍向甲方支付违约金，拖欠超过30天，甲方可以解除劳动合同。合同签订后，被告未能依约履行义务，从2013年11月份至今未按合同约定支付租金，已拖欠租金13264元，经原告多次催收无果。按照《租赁合同》被告还应该向原告支付2万元的违约金。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自己的合法权益。
关养春辩称，1、原告所诉《租赁合同》真实、有效。被告于2010年10月起租用原告毛坯商铺房，经被告自行装修后作为被告之前已租用并申办营业执照的荷兰堡商业街相邻的31-33#铺惠州市光耀惠民便利店扩充经营之用，且将相邻铺面隔墙开通融合为便利店共同经营场所。2、原告诉被告违约，是因原告授权惠州市光耀物业服务有限公司（以下简称“光耀物业公司”）侵权纠纷先行违约而衍生的违约行为。自2010年10月签订合同后，被告在2013年11月份前，从未拖欠相关租金、水电、管理费用；且在经营环境受到光耀物业公司严重侵害期间，尚能依据合同要求，缴付相应递增额度；可是原告从未尽合同及相关法定义务，长期不能保障被告所经营商铺的合法经营环境，致使被告因原告被委托授权第三方的严重侵权行为，导致被告所租用商铺无法正常经营，原告已属先行违约；被告的后续违约，只是一种处于财产严重受到损害却请求原告无法得到协商解决而形成的保护行为；根据《合同法》第一百二十一条和《物权法》第八十二条的规定，只有产权人才能与物业公司签订《前期物业管理协议》，据此原告与光耀物业公司已形成有效的委托与被委托的合同关系，在原告将商铺租赁给被告后，管理费用在合同中约定由被告代缴，被告即与原告形成间接服务与被服务的关系。业主将自己的物业出租给他人，承租人就是物业使用人。一般来说物业使用人与物业服务企业之间不存在合同关系，根据合同的相对性原则，物业服务合同只能约束业主与物业服务企业。原告不能督导其被委托方尽到委托合同《前期物业服务协议》中按照《广东省物业管理条例》规定对商铺相应的管理职责，参照《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十七条的规定，被告代原告缴纳了管理费，而物业公司却不但未尽到相应管理责任，反之还实施对于被告合法经营的非法侵权行为，所以因物业公司侵权造成被告的财产损害，原告应承担连带赔偿责任。自2010年12月起，光耀物业公司将被告经营的商铺前面的原规划为开放式广场的公共用地强行设置全封闭型非法收费停车场，使被告经营的商铺完全围堵于非法收费停车场内，且该公共用地上几年来多次举办的大型演出及商业活动，对被告的经营造成严重影响。经有关政府部门现场确认，光耀物业公司设置收费停车场完全属违法违规行为。几年来，被告与光耀物业公司多次协商，均无实际改善效果，无奈被告多次要求原告联系其光耀物业公司就侵权事宜协商处理，均遭受原告推诿拒绝。3、原告拒不履行合同及法定义务。产生纠纷之前，原告在每个月会准时通知被告按时缴付房租，被告基本都能按时缴付房租，即使受到侵权而经营维艰资金到位困难，被告也会电话告知原告暂缓时日，但都会依原告约定暂缓日期缴付，且缴付时被告多次将光耀物业公司侵权行为并发信息告知，另原告多次来过现场，完全知晓状况且有时间、有精力组织三方正常沟通协商，然而原告没有；或者完全可以通过联系相关主管单位介入处理，然而原告也没有，而是企图选择推诿责任及法院起诉极端方式，迫使被告遭受长期侵权损害无法经营破产撤离自行花十几万装修的商铺，在被告为维护自身权益停缴租金后，原告当即电话并发函要求被告立即搬离所经营商铺，并要求光耀物业公司配合切断被告经营商铺所用之水电管路，欲迫使被告经营商铺处于完全停业状态，以达到赶走被告另外将商铺抬高租赁价格租与其他人的目的，且还想获得赔偿，足见其居心叵测。4、因光耀物业公司侵权衍生的违约行为而使被告造成的损失。被告商铺经营初期，除投入装修及设施费用12万元，另加经营资金投入，月经营毛利收入约为1.5万元左右，除去房租、水电、管理费，净收入约为l万元／月，由于原告方授权第三方侵权行为，生意经营受到严重影响，经营损失约为1万元／月，剩的全交了房租水电管理费用，日常开支尚需其他资金来源维持。且被告经营商铺的门前广场前几年来进行的大型演出及商业活动，依2013年年底举办的麒麟文化商场展销活动为参照计算，若按展销会举办方原规划的场地布局，被告经营商铺场地完全和展销会经营规模和性质融为一体，却因原告授权第三方公共场地侵权实施行为而另行调整，使被告所租商铺与展销场地完全隔绝，展销会推出的展柜价格，16天展期，10平方米租金￥7800元，被告所租商铺经装修后经营面积约为140平方米，参照同期展销租赁价格估价约为￥1l万元，另同期经营损失估算约为￥5000元／天，16天经营损失合计约￥8万元，其它短期活动损失暂忽略不计；商铺管理两个人工，每天营业时闻约为l6小时，参照惠州市最低工资标准l350元／月计算，2人人工工资成本合计约为￥7万元／年；因物业侵权致使商铺无法正常经营，故光耀物业公司不得参照商业标准收取所用水电费用，自2010年12月广场全封闭算起至今，被告租赁原告商铺所经营损失合计折算约为￥40万元，加上商铺装修设施费用（依据合同约定原告违约需双倍赔偿）及生活商用水电费用差价总计约为￥66万元；综上所述，原告已严重违反有关法律之规定，故被告除出具相应已掌控证据，另申请法院对相应事实进行现场调查核实。5、恳请法院驳回原告除第l项外的其它诉讼请求，并判令其因未尽合同和法定义务而赔偿被告被侵权期间约￥66万元的经济损失；诉讼费用由原告承担。6、同意解除租赁合同，违约金可以在保证金中扣除。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原、被告双方于2010年10月1日签订了一份租赁合同，约定由被告向原告承租原告所有的位于惠州市惠州大道小金口段379号光耀荷兰堡一期地下室B1层30号商铺（面积为74.1平方米，毛坯房，以下简称“涉案商铺”）从事经营活动，租赁期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止，免租期自本合同生效之日起至2011年4月30日，租金自2011年5月1日起算，其中2011年5月1日至2011年9月30日，每月租金为2075元；2011年10月1日至2012年9月30日，每月租金为2241元；2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为2420元；2013年10月1日至2014年9月30日，每月租金为2614元；2014年10月1日至2015年9月30日，每月租金为2875元，被告应于每月30日前向原告交纳下月租金，不足一个月按一个月交纳租金。双方在该合同中还约定：被告需向原告交纳保证金3000元，合同期满，在被告交清应交的所有费用和交回经原告验收合格的房屋后，且扣除原告垫付的费用后，剩余保证金在一个月内由原告以不计息的方式退还给被告；租赁期间，由被告向物业管理公司按月及时足额支付物业管理费、水电费等费用；除原告要求被告拆除装修外，不论在何种情况下双方终止合同，被告均不得损坏及改变原有装修，原告亦不对被告的装修费用作任何赔偿；被告应当按时交纳租金、物业管理费等各项费用，逾期缴纳承担相应的违约金，原告有权自被告交纳的保证金中扣除，如保证金被扣除，被告应当在3日内补齐，逾期5日，视为违约；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，……10.1.3拖欠下列费用达30日及以上的：拖欠房屋租金；……因被告违约，原告单方解除本合同的，不退还被告所付保证金，被告应在原告通知合同解除之日起3日内付清全部欠缴费用，逾期则每日按欠缴金额的万分之五加付违约金；若被告不按时交纳本合同约定之租金及其他相关费用的，逾期15天内，被告须按折合日租金的两倍向原告支付违约金，逾期超过15天的，被告须按折合日租金的四倍向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告可单方面解除合同……。
合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，被告进行装修后则投入使用，起初被告能按合同约定向原告支付租金，但是2013年10月的租金少交了194元，而且自2013年11月份起开始拒付租金。之后，原告多次要求被告支付租金未果，遂于2014年3月13日诉至本院，请求判如所请。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告经协商一致、以平等自愿的原则于2010年10月1日签订的《租赁合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
被告应当依照合同约定的期限和金额向原告支付租金，但是，被告自2013年11月份起无正当理由拒不支付租金，其行为已构成违约。被告辩称其违约是由于原告没有尽到合同约定和法定的有关义务，依据不足，不予采信。根据合同的约定，原告诉求解除双方签订的《租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，被告应将涉案商铺返还给原告，并将租金按合同约定的标准支付至涉案商铺返还之日止。同时，被告还应承担相应的违约责任，即按约定向原告支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以降低，违约金按照被告拖欠租金的日万分之三计算至租金付清之日止。此外，根据双方的约定，被告违约，原告无需退还被告交纳的保证金。至于被告辩称时要求原告赔偿损失的问题，因其未向本院提出反诉，并缴交反诉受理费，故本院在此不作处理，被告可另行主张权利。
综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《民事诉讼法》第一百四十二条、《合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：
一、解除原告魏凤莲和被告关养春于2010年10月1日签订的租赁合同。
二、被告关养春应于本判决生效之日起十五日内向原告魏凤莲返还涉案商铺（即位于惠州市惠州大道小金口段379号光耀荷兰堡一期地下室B1层30号商铺）。
三、被告关养春应于本判决生效之日起十五日内向原告魏凤莲支付拖欠的租金（其中：2013年10月份的租金194元，2013年11月份及以后的租金按合同约定的租金标准支付至被告向原告返还涉案商铺之日止）。
四、被告关养春应于本判决生效之日起十五日内向原告魏凤莲支付违约金（违约金以被告每月拖欠的租金金额为基数，按日万分之三分段计算至全部租金付清之日止）。
五、驳回原告魏凤莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费632元，由被告关养春负担。
当事人二审意见
上诉人关养春不服原审判决上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。
一、2010年10月1日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，约定被上诉人将位于惠州市惠城区小金口光耀荷兰堡商业街305商铺（面积74.1平米毛坯）出租给反诉人作为商业经营便利店扩充使用，租期5年，租金起始单价为28元／平方米／月，并约定租金每年依照8％递增，支付时间分别为每月的30日前。签订本合同之时，上诉人向被上诉人一次性交纳了3000元作为保证金；合同约定，被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司按照商业收费标准向上诉人收取水电、管理费用；合同签订后，上诉人投入约120000元装修及相关营业设施费用；装修完毕后，上诉人另投入铺货及相应周转资金扩充经营，原告遵守合同规定，按期缴纳相关费用，但由于被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司为一己私利实施的侵权行为而导致纠纷的产生，自约2010年12月起，被上诉人委托方管理单位，将上诉人经营商铺前开放式广场公共用地强行设置全封闭型非法收费停车场，使上诉人经营商铺完全围闭于其非法收费停车场内，且对进入上诉人经营场所送货及消费人员停于商铺门前车辆收费或即时强行驱离，致上诉人合法经营受到严重影响，且档口前广场上几年来举办的多次大型演出及商业活动，因被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司的侵权行为影响，使上诉人方遭受惨重经营损失，经上诉人至政府部门领导咨询并请至现场确认，被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司设置收费停车场完全属单方违法违规行为，但其一直忽悠上诉人，说其有相关合法证件，却从未出示；参照《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第八条消费者享有知悉其购买、
使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。《民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
几年来上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司多次协商，均无实际改善效果，本着求财不求祸之原则，无奈上诉人多次要求商铺产权方被上诉人联系其签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司协商处理，均遭受被上诉人推诿拒绝，参照《民法通则》第一百十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故上诉人自2013年11月份起迫于无奈，暂停缴相关商铺租金及水电管理费用，要求被上诉人通过法律手段进行有效解决，被上诉人不但一直未找其签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司合理协商，却发函要求上诉人立即搬离所经营商铺，并要求被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司配合切断上诉人经营商铺所用之水电管路迫使上诉人经营商铺处于完全停业状态；自合同签订起，虽因受被上诉人签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司侵权影响无法正常经营，但上诉人却一直遵守合同约定，按期缴纳房租并按照商业标准缴纳水电及管理费近三年有余；合同约定由上诉人代缴管理费，即另形成合法有效的服务消费合同关系，故被上诉人应尽义务督促其签订的《前期物业管理协议》授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司按照《消费者保护法》及《前期物业管理协议》相应条款提供相应服务，保证原告经营场所合理的经营环境，然被上诉人授权签订前期物业管理协议的管理单位惠州市光耀物业公司不但不尽责，且还对上诉人另行实施严重的非法经营性侵权行为，被上诉人推卸应尽职责和义务，已属先行违约，依据《消费者权益保护法》第四十条：消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿；《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
上诉人经营初期，除经营资金投入，月经营毛利收入约为5000元左右，除去房租、水电、管理费，净收入约为10000元／月，由于被上诉人委托方侵权行为，生意经营受到严重影响，入不敷出，经营损失约为10000元／月，且原告经营商铺门前广场前几年来进行的大型演出及商业活动，依2013年年底举办的麒麟文化商业展销活动为参照计算，若按展销会举办方原规划的场地布局；原告经营商铺场地完全和展销会经营规模和性质融为一体，却因被告场地侵权，实施行为而另行调整，使原告商铺与展销场地完全隔绝，遭受惨重经营损失；而一审判决却对以上事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。
二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，被上诉人魏凤莲与上诉人关养春之间的属房屋租赁合同关系，而被上诉人与惠州市光耀物业服务有限公司签订的《前期物业管理协议》合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律侵权连带关系，一审判决却把有效的连带责任法律关系人为拆解，假使一审判决正确，它也应当在判令被上诉人魏凤莲返退装修费、保证金的同时判令被上诉人魏凤莲向上诉人赔偿经营损失，这才是公平公正的判决。因为被上诉人未将授权管理单位惠州市光耀物业服务有限公司列为本案的当事人，其实际也是实施对上诉人直接侵权的责任方，被上诉人与其有着不可分割的涉案连带责任关系，而一审判决却回避了这个问题，将原本不可分割的法律侵权连带关系人为拆解，明显的是在故意偏袒被上诉人一方暨实际侵权第三方惠州市光耀物业服务有限公司。结合原审判决书的内容，其并未判决被上诉人魏凤莲承担惠州市光耀物业服务有限公司对上诉人侵权的任何连带责任，可见一审法院偏袒被上诉人魏凤莲的行为更加明显，不能叫人心服。
三、一审判决违反法定操作规范，因操作程序不规范导致实体判决不公。在一审法庭调查以及当庭举证、质证过程中，对上诉人提出及及与被上诉人质证确认的有效证据，在庭审笔录中基本上不予重视体现；庭审操作程序的严重违规，致使对上诉人提交的相关证据及质证等有效合理合法证据被忽视，最终在判决书中只字未提，反表述以证据不足为由，不予采信，判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。根据《民事诉讼法》第一百七十条第二、第三款的规定，原判决庭审操作程序违规，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，庭审程序违规，请求二审法院依法查明事实，判令：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人魏风莲答辩称，原审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对原审判决确认上诉人拖欠从2013年11月份起至今的商铺租金，均不持异议，本院予以确认。根据双方当事人二审中陈述的观点，本院归纳本案二审争议的焦点是：1、被上诉人请求解除《租赁合同》的理由是否成立：2、上诉人拖欠租金的行为是否完全归责于上诉人。
关于被上诉人请求解除《租赁合同》的理由是否成立的问题。依照上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》的约定，如上诉人拖欠租金或物业管理费等达30日以上，被上诉人有权单方解除合同，并收回出租房屋（商铺）、房屋租赁保证金不予退还。根据本案查明的事实，上诉人从2013年11月份起就开始拖欠商铺租金至今，已远远超过合同约定的30天的期限，因此，被上诉人请求解除《租赁合同》的理由充分，本院依法支持。合同解除后，上诉人应将租赁商铺返还给被上诉人。
关于上诉人拖欠租金的行为是否完全归责于上诉人的问题。上诉人认为其之所以从2013年11月起开始拖欠租金，是因为承租的商铺门前广场被被上诉人授权管理的物业管理公司违法围设成收费的停车场，导致其无法正常经营亏损严重而无法缴交租金，因此，被上诉人应承担物业公司因违法设立停车场，导致上诉人经营亏损而无法缴交租金的责任。对上诉人的主张，本院认为，如上所述，根据《租赁合同》的约定，上诉人的主要义务就是如约缴交租金给被上诉人，因上诉人未依约缴交租金，被上诉人就有权要求上诉人支付所欠租金。即上诉人应向被上诉人支付2013年10月仍欠的194元租金及从2013年11月至退还商铺日止的租金。上诉人认为其拖欠租金的责任完全在于被上诉人，但上诉人并无证据证明物业公司设立停车场与被上诉人有关，且即便管理涉案商铺的物业公司与被上诉人签订了物业管理合同，也不能以此作为要求被上诉人必须对物业公司设立停车场进行交涉的依据，因为物业管理合同与本案租赁合同涉及的是不同的两个法律关系，而上诉人本案中并未提起反诉要求被上诉人承担相应的民事责任。综上分析，本院认为，在没有证据证明被上诉人对上诉人未能缴交租金存在因果关系的情况下，上诉人认为其有理由不交租金，依法无据。因上诉人违约未付租金，上诉人还应承担合同约定的其他违约责任，即上诉人应承担按日万分之三的标准，以拖欠租金的基数分段计算的违约金。另外，上诉人缴交的3000元保证金，被上诉人无需返还。如上诉人有证据证明其经营损失与物业管理公司设立停车场及被上诉人怠于行使权力有关，上诉人可另寻法律途径解决。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实及实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费632元，由上诉人关养春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 黄美静
彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：”之第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；