江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1696号
上诉人（原审原告）陈亭亭。
上诉人（原审原告）徐迷生。
被上诉人（原审被告）张飞。
被上诉人（原审被告）陶蒙蒙。
上诉人陈亭亭、徐迷生因与被上诉人张飞、陶蒙蒙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）东民初字第0935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理后，�法组成合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人徐迷生与其委托代理人姜爱喜、被上诉人张飞、陶蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年，张飞、陶蒙蒙（甲方）与陈亭亭、徐迷生（乙方）签订了《门面房租赁合同》，双方约定：甲方将位于青湖镇的门面房租赁给乙方使用，租赁期限为2009年5月10日至2019年5月10日，前五年每年租金1.8万元，一年一交，后五年每年租金2万元；合同第三条约定“如乙方在经营期间甲方需要整顿门面房，自动延期给甲方使用。”合同第四约定了双方发生争议，协商解决，协商不成，通过诉讼解决。最后系生效的条款，双方签字生效，合同双方各执一份。没有约定其他条款。
另查明，合同签订后，房屋交付给了陈亭亭、徐迷生使用，陈亭亭、徐迷生于2010年5月10日一次性交清了2010年5月至2012年5月�年的租金36000元。2009年的租金也已付清。
又查明，2011年8月张飞、陶蒙蒙对租赁的标的物进行改造，陈亭亭、徐迷生搬出。当年的10、11月份张飞、陶蒙蒙将出租给陈亭亭、徐迷生可以独立使用的一层房屋改造为一层、二层成为一整体的房屋，只能整体使用。
再查明，庭审中，张飞、陶蒙蒙称“房屋重建后，我曾多次打电话和原告方商量，我们以前是两个门，重建后，一楼二楼是一个门，等于是一个整体。”陈亭亭、徐迷生称“被告说打电话商量，但我方断然回绝了”。
还查明，2011年12月，张飞、陶蒙蒙将改造后的一层、二层房屋整体出租给案外人使用，年租金5.8万元。
在庭审过程中，在回答改造后，是否商议过租赁的事时，陈亭亭、徐迷生称“找过，要求整体出租，增加租金，其没有同意，张飞、陶蒙蒙在上次庭审中也有陈述，是其单方要求变更合同，后来�方没有同意，就另租他人。”
原审法院认为，陈亭亭、徐迷生与张飞、陶蒙蒙双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同在履行过程中，张飞、陶蒙蒙对租赁物进行了改造，将原来的可以独立出租使用的一层，改造为一、二层为一整体，不能分割开来出租使用。在张飞、陶蒙蒙对租赁的房屋改造时，陈亭亭、徐迷生未表示反对，并搬出租赁房屋予以配合，故可认定在合同履行过程中，双方均同意对租赁合同的标的物进行变更。由于租赁物的改造，原先可单独使用的一层必须与二层一并使用，双方对租金等不能达成一致意见，导致原合同不能继续履行，故原合同应当解除终止。
陈亭亭、徐迷生将租金已交纳至2012年5月，但实际仅使用租赁物至2011年8月，故2011年9月至2012年5月的租金，张飞、陶蒙蒙无事实和法律�据取得，属不当得利，应当返还，应当返还的租金数额为13500元（计算如下18000元／年÷12个月×9个月）。
关于陈亭亭、徐迷生请求赔偿56500元问题，因陈亭亭、徐迷生同意对租赁物进行变更，但又拒绝对合同其他条款进行相应变更，原合同客观上无法继续履行而解除，因此其要求张飞、陶蒙蒙赔偿该损失无事实和法律依据，不予支持。原审法院遂判决：一、陈亭亭、徐迷生与张飞、陶蒙蒙于2009年签订的《门面房租赁合同》于2011年终止；二、张飞、陶蒙蒙于判决生效后10日内返还徐迷生、陈亭亭13500元；三、驳回陈亭亭、徐迷生其他的诉讼请求。
上诉人陈亭亭、徐迷生不服一审判决向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，判决不当。1、被上诉人未与上诉人协商一致，擅自变更合同，不能产生合同变更的法律效果。双方在《门面房租赁合同》中约定可以在合同履行期间对租赁物进行整顿，故上诉人在被上诉人提出要求整顿门面房要求时搬出租赁房屋，系遵守合同约定的协助义务，该搬出门面房行为，并不表明上诉人同意对租赁合同进行变更，被上诉人整顿完毕后，双方仍应按原合同履行。2、合同因被上诉人违约行为导致无法继续履行而解除，上诉人有权据此主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，被上诉人应当赔偿给上诉人造成的经营利润损失、租金差价损失。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或发回重审，并判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人张飞、陶蒙蒙答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。双方在《门面房租赁协议》中约定，可以在合同履行期间对租赁物进行整顿，上诉人对日后将重建、整顿门面房的事�系明知。在完成门面房整顿后，被上诉人多次与上诉人协商整体租赁事宜，但上诉人因在别处另行租赁门面房，故而不愿意继续承租涉案房屋。门面房新建完工后，出租的标的物在客观上发生了重大变化，原租赁合同发生情势变更，双方必须就租金进行调整，但上诉人仍要以原先价格租赁，导致合同无法履行。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人张飞、陶蒙蒙在一审法庭辩论终结前未能提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，故双方签订的《门面房租赁合同》无效，原审判决认定《门面房租赁合同》合法有效错误，本院予以纠正。无效的合同，自始无效，合同当事人因该无效合同取得的财产应当予以返还。承租人陈亭亭、徐迷生实际使用房屋至2011年8月，对于使用期间的房屋使用费可参照合同约定的租金标准支付，对于其未使用2011年9月至2012年5月间租金13500元，张飞、陶蒙蒙应当予以返还。因涉案的《门面房租赁协议》无效，故上诉人陈亭亭、徐迷生要求赔偿租金差价等可得利益的损失，无法律依据，但其可另案主张因合同无效而受到的损失，对此本院不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二、五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院（2014）东民初字第0935号民事判决第一项；
二、陈亭亭、徐迷生与张飞、陶蒙蒙于2009年5月10日签订的《门面房租赁协议》无效。
三、维持江苏省东海县人民法院（2014）东民初字第0935号民事判决第二、三项。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，共计4600元（陈亭亭、徐迷生已预交），由陈亭亭、徐迷生负担2300元，由张飞、陶蒙蒙负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 万红英
代理审判员 张 奇
二〇一四年十月二十日
书 记 员 张 丹
附：法律条文
一、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合�纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。