山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第986号
上诉人（原审被告）谢辉，男，1978年2月2日出生，汉族，济南颖光翡翠商行业主，住济南市。
委托代理人高立刚，山东舜达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代表人杜喜亮，校长。
委托代理人孟令振，山东华梦律师事务所律师。
委托代理人王世莹，山东华梦律师事务所律师。
上诉人谢辉因与被上诉人济南市技师学院房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区马鞍山路48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发（2005）18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字（2005）219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字（2009）139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院。
2013年12月，双方曾达成由谢辉承租济南市技师学院位于济南市市中区马鞍山路48-6号一层房屋的口头约定，由谢辉承租该房屋用于经营济南颖光翡翠商行，租金标准为每月1万元，年租金为12万元，租赁期限自2014年1月1日起。涉案房屋自2014年1月1日起至今，由谢辉占有使用；谢辉于2014年3月12日、4月10日向济南市技师学院分别交纳了房屋租金2万元和1万元，系用于支付2014年1月至3月期间的房屋租金，2014年4月至今的房屋租金，谢辉未支付。双方之间未达成过关于涉案房屋租赁使用的相关书面协议。
在本案审理过程中，谢辉主张双方口头达成的租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，但对此未提供证据予以证实。济南市技师学院对此不予认可，主张双方对于租赁期限没有明确约定。
另，谢辉主张2015年6月初，济南市技师学院在包括涉案房屋在内的周边房屋外围安装了围挡，将涉案房屋围挡在内，导致谢辉无法使用涉案房屋。济南市技师学院对于其2015年6月初在涉案房屋外围加装围挡的事实无异议，但对具体加装围挡的时间表示记不清了。
济南市技师学院主张曾通过在涉案房屋处张贴公告、通告、向谢辉邮寄限期腾房通知书，以及在报纸上刊登公告的形式要求谢辉腾空房屋交还济南市技师学院。谢辉对此不予认可，称没有收到限期腾房通知书，也没有看到过济南市技师学院张贴过公告、通告和报纸公告。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然谢辉主张双方之间口头达成的租赁期限为三年，但对此并未提供证据予以证实，且济南市技师学院对此不予认可，故对谢辉的此项抗辩理由，原审法院不予采纳。我国《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。济南市技师学院与谢辉达成的关于涉案房屋租赁使用的口头约定，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方之间形成了关于涉案房屋的不定期租赁合同关系，双方均应按照法律规定及合同约定履行各自义务。本案中，济南市技师学院已通过张贴通告、公告、刊登报纸公告，以及邮寄限期腾房通知书的方式，要求谢辉腾还房屋，实际上已经表明了要求解除与谢辉之间租赁合同关系的意思表示，且谢辉未交纳2014年4月至今的房屋租金，致使济南市技师学院的合同目的无法实现，故济南市技师学院要求解除双方之间房屋租赁合同关系的主张，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持，合同解除后，谢辉亦应将涉案房屋腾还济南市技师学院。关于房屋租金。原审法院认为，对于济南市技师学院2015年6月初在涉案房屋外加装围挡的事实，双方均无异议，原审法院予以确认，因济南市技师学院加装围挡的行为，导致谢辉已无法正常承租使用涉案房屋，故济南市技师学院主张房屋租金计算至判决生效之日止，无事实和法律依据，原审法院依法不予支持，因双方均未能举证证实加装围挡的具体时间，但对于系2015年6月初加装均予以认可，故谢辉关于房屋租金应计算至2015年5月31日的主张，合法有据，原审法院依法予以支持。涉案房屋至今由谢辉占有使用，但谢辉自2014年4月1日起未再交纳房屋租金，现济南市技师学院要求谢辉按合同约定的年租金12万元的标准补交房屋租金，合法有据，原审法院依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、济南市技师学院与谢辉达成的关于位于济南市市中区马鞍山路48-6号一层房屋的租赁合同关系，自判决生效之日起解除。二、谢辉于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区马鞍山路48-6号一层房屋腾空，交还济南市技师学院。三、谢辉于判决生效之日起十日内支付济南市技师学院自2014年4月1日起至2015年5月31日止的房屋租金，按年租金12万元的标准计算。四、驳回济南市技师学院的其他诉讼请求。案件受理费1470元，由谢辉负担。
上诉人谢辉不服原审判决上诉称：1、双方之间的租赁期限未满，被上诉人济南市技师学院依法无权解除租赁关系。（1）本案中上诉人谢辉在租赁被上诉人济南市技师学院涉案房屋前，与被上诉人济南市技师学院单位领导协商的租赁期限为两年，上诉人谢辉提出应签订书面的租赁合同但被上诉人济南市技师学院以种种理由予以拒绝，也正是因为双方约定的租赁期限较长，上诉人谢辉基于对被上诉人济南市技师学院的信任才投入大量资金对涉案房屋进行装饰装修并按时缴纳租金及水电费。试想，如果双方之间没有较长租赁期限的约定上诉人谢辉怎么会投入大量资金进行装饰装修，同样在投入大量资金后怎么会拒付租金和水电费。随后，由于被上诉人济南市技师学院拟进行校区搬迁并将老校区移交旧城集团进行整体开发，上诉人谢辉在缴纳房屋和水电费时，被上诉人济南市技师学院予以拒收并强行断水断电。本案发展到现在，其实是被上诉人济南市技师学院早已知晓要将房屋交付旧城集团，但其出于自身利益的考虑隐瞒该事实，一方面承诺将房屋租赁给上诉人谢辉但以各种理由拒绝签订书面租赁合同并收取租金，另一方面如果旧城集团要求被上诉人济南市技师学院交房时，被上诉人济南市技师学院即解除租赁合同并采取断水断电的方式迫使上诉人谢辉搬离。因此，本案并非被上诉人济南市技师学院起诉时所述的多次向上诉人谢辉催要租金未果，而是从未要求上诉人谢辉支付租金而起诉。本案虽租赁期限超过六个月应签订书面租赁合同，但双方未签订书面合同的原因在于被上诉人济南市技师学院隐瞒重要事实并拒绝签署，应适用双方租赁关系成立前关于租期两年的约定，涉案房屋租赁期限未到期，被上诉人济南市技师学院无权主张解除，反而应承担违法解除租赁合同而给上诉人谢辉造成的装饰装修和营业损失在内的赔偿责任。（2）被上诉人济南市技师学院陈述通过张贴通告、公告、刊登公告以及邮寄腾房通知书的方式要求解除租赁关系，但其并无证据证明上诉人谢辉已知晓上述通告和公告，而且被上诉人济南市技师学院提交的邮寄单也显示上诉人谢辉未收到过任何通知，因此上诉人谢辉并未获知要求限期腾房，合同解除程序不符合法律规定。2、被上诉人济南市技师学院早已对涉案房屋采取强行断水断电的方式阻止上诉人谢辉对房屋的使用，因此上诉人谢辉不应承担相应期间的租金。如上所述，被上诉人济南市技师学院早在2014年8月份即采取强行断水断电的方式阻扰上诉人谢辉对涉案租赁房屋的正常使用且至今未恢复供水供电，且不说上诉人谢辉承租涉案房屋系用于经营，基本任何房屋的正常使用都依赖于正常供水供电，因此被上诉人济南市技师学院强行断水断电后上诉人谢辉根本无法使用涉案房屋，因此上诉人谢辉不应承担断水断电后的房屋租金。综上所述，上诉人谢辉认为被上诉人济南市技师学院采取隐瞒事实的方式将租赁房屋承租给上诉人谢辉并拒绝签署书面租赁合同，严重侵犯了济南市技师学院的合法权益，而且其通过断水断电及加装围挡的方式阻碍上诉人谢辉对租赁房屋的正常使用，上诉人谢辉依法不应承担支付租金的义务，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人济南市技师学院的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人济南市技师学院负担。
被上诉人济南市技师学院答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，双方均认可，上诉人谢辉已腾空涉案房屋。
上述事实，有本院的调查笔录在案为凭。
本院认为，因上诉人谢辉已腾空涉案房屋，合同亦不能继续履行，本案已无必要判令解除被上诉人济南市技师学院与上诉人谢辉达成的关于位于济南市市中区马鞍山路48-8号房屋的租赁合同关系，上诉人谢辉腾空涉案房屋，交还被上诉人济南市技师学院。
因被上诉人济南市技师学院2015年6月初加装围挡的行为，导致上诉人谢辉已无法正常承租使用涉案房屋，而上诉人谢辉无证据证明被上诉人济南市技师学院早在2014年8月份即采取强行断水断电的方式阻扰上诉人谢辉对涉案租赁房屋的正常使用，故原审法院对房屋租金的判决，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3494号民事判决的第三项、第四项及案件受理费负担部分；
二、撤销济南市市中区人民法院（2014）市民初字第3494号民事判决的第一项、第二项。
二审案件受理费1470元，由上诉人谢辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郜业福
审 判 员 王周江
代理审判员 潘 峰
二〇一五年十二月一日
书 记 员 吴颖颖