福建省莆田市涵江区人�法院
民 事 判 决 书
（2015）涵民初字第142号
原告贾勇，男，1973年6月15日出生，汉族，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。
委托代理人陈庆清（特别代理），涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
被告莆田市华友房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区。
法定代表人杨文火，总经理。
委托代理人姚春兰（特别代理），福建凌龙律师事务所律师。
委托代理人陈智光（系该公司员工，特别代理），男，1973年1月14日出生，汉族，莆田市城厢区人，居民，住所地莆田市城厢区。
原告贾勇与被告莆田市华友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾勇的委托代理人陈庆清、被告莆田市华友房地产开发有限公司（以�简称华友公司）的委托代理人姚春兰、陈智光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾勇诉称，2010年11月24日，其与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：其向被告购买华友广场第2号楼16层＊＊＊＊号房，购房款为人民币498673元（币种，下同），被告应在2012年12月31日前交付符合约定条件的商品房，交付商品房后60日内办理初始房屋所有权预登记、90日内取得房屋权属证书等内容。其已支付全部购房款及相关税费。2013年3月3日，被告将商品房交付给原告，但被告至今未能办理讼争商品房的房屋权属证书。被告在销售商品房时打出巨幅广告宣传永辉超市要入驻（该广告也没在工商局备案）对其进行要约，但永辉超市至今没有入驻。被告逾期交房、逾期办证并虚假扩大广告，已构成根本违约。故请求判令：一、被告支付给原告逾期交房的违约金9275.31元（已付购房款498673元自2013年1月1日起至2013年3月3日止按日万分之三计算）；二、被告立即为原告办结《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给原告；三、被告支付给原告逾期办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的违约金88115.52元（已付购房款498673元自2013年4月1日起至交付之日止按日万分之三计算）。
被告华友公司辩称，2012年12月31日前，其已具备交付商品房的条件。虽然其于2013年1月5日通知原告交房，但原告于2013年3月3日才来交房，是原告自身的原因，不应由被告承担逾期交房的违约责任。即使被告存在逾期交房，根据合同约定，违约金也应按已付购房款的日万分之零点零三计算，原告主张按日万分之三计算缺乏事实依据，不应予以支持。原告于2013年3月3日交纳办证税费，并于2014年12月16日到地税查询房产登记信息证明，被告无法及�将房产证过户的责任在于原告。房产总证已于2014年11月3日办出。因原告按揭贷款购房，目前其需要讼争商品房的房产证办理银行按揭贷款的抵押登记手续。合同明确规定，其只是负责办理房屋所有权初始预登记，逾期办证是原告不配合导致的，其不存在逾期办证的违约行为。广告宣传资料不是要约，被告与永辉超市有签订入驻合同，由于永辉超市的原因未能入驻，且讼争楼盘也形成了商场的规格，原告主张其存在虚假宣传和违约不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告贾勇在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、原告的《居民身份证》一份，欲证明原告的身份及其诉讼主体适格。
2、被告的《内资企业登记基本情况表》一份，欲证明被告的诉讼主体适格。
3、《商品房买卖合同》（含合同补充协议）一份，欲证明2010年11月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买华友广场第2号楼16层＊＊＊＊号房，购房款为498673元，被告应在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告，交房后60日内办理房屋所有权初始预登记、90日内取得房屋权属证书以及约定的违约金过低等事实。
4、《销售不动产统一发票（自开）》二份，欲证明原告已依约支付购房款498673元。
5、2013年3月3日的《收款收据》一份、《福建省政府非税收入票据》三份，欲证明2013年3月3日被告向原告交房时，原告已依约缴纳契税、房产交易费、他项权登记费、工本费、房产测绘费等相关税费的事实。
6、《收款收据》三份、《福建省住宅专项维修资金专用票据（业主使用）》及个人缴存凭证各一份，欲证明原告已依约缴纳物业相关费用、装修押金及住宅专项维修资金的事实。
7、《华友第一城业主信访问题协调会备忘录》及被告出具的《承诺书》各一份，欲证明华友第一城业主向莆田市人民政府信访反映被告在建设、办理房屋所有权登记、永辉超市入驻、合同条款不合理等方面存在的问题；2013年8月16日，莆田市涵江区委、区政府召开协调会要求被告出具承诺书；2013年8月20日，被告承诺于2014年3月前办理完《房产证》的事实。
8、照片十张，欲证明被告在销售商品房时打出巨幅广告宣传永辉超市要入驻（该广告未向工商局备案），向原告要约，该广告对商品房合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，应当视为合同内容，但永辉超市至今未入驻，被告虚假扩大广告构成根本违约，应承担违约责任的事实。
9、被告出具给案外人郑丽燕的《关于华友广场房产证过户通知函》一份，欲证明2014年12月31日，被告自认房产证初始登记已办结，正在为业主办理房产过户手续；按照地方税务局的规定，需业主到地税办理首套房登记查询证明，是被告通知业主去查询，并不是原告违约不去查询，导致被告无法办理过户手续。
被告华友公司对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1、2、4、6的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，提出《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约金是按已付款日万分零点零三计算的，与第七条买受人逾期付款、逾期办证的违约责任是一样的，双方的权利义务对等，不存在不合理；合同中对广告也有明确约定，其不存在欺诈行为；因原告未及时准备资料，导致房产无法及时过户的违约责任应由原告承担，且合同明确约定联系地址如发生变更应及时通知出卖人。对证�5的真实性没有异议，提出因原告于2013年3月3日才缴纳税费，导致被告无法及时办理房产过户手续。对证据7的真实性没有异议，但提出广告不是合同的组成部分，实际上其与永辉超市有签订入驻合同，因永辉超市的原因未能入驻；合同是双方当事人的真实意思表示，权利义务对等，不存在不合理；原告接受《承诺书》承诺的办证时间延迟至2014年3月，此系双方对合同办证时间的变更。对证据8的真实性没有异议，但提出是永辉超市的原因造成未能入驻，且广告不属于合同的内容，不构成欺诈，原告主张被告违约不能成立。对证据9的真实性无异议，对证明对象有异议，提出该证据可以反证其作为出卖人的义务是办理房产初始预登记，其他后续的办证手续是买受人的义务，其已尽到催促的义务，是业主怠于及时提交资料。
被告华友公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、被告的《营业执照》、《组织机构代码证》、法人代表身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体适格。
2、《国内小包邮件详情单》、《大宗用户收寄详情》及发票联各一份，欲证明被告于2013年1月5日通知原告交房，但原告于2013年3月3日才到被告处接收房屋，原告拖延交房的事实。
3、《收款收据》、《购房人家庭唯一住房登记信息查询证明》各一份，欲证明原告于2013年3月3日缴纳办证相关税费，并于2014年12月11日向地税查询首套房登记信息，致被告无法及时办证，被告不存在逾期办证违约的问题。
4、《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《城市排水许可申请表》各一份，欲证明被告已于2012年12月31日前具备交付商品房的条件，不存在违约行为。
5、房屋所有权证复印件一份，欲证明被告已于2014年11月3日取得《商品房买卖合同》项下商品房的所有权初始登记的事实。
原告贾勇对被告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，提出《国内小包邮件详情单》没有邮局盖章，也没有收件人的签名及收件时间，《大宗用户收寄详情》的“交房通知汇总”不是打印的字体，是后来补充的；即使被告于2013年1月5日通过国内小包邮通知交房，也不能证明被告的交房时间是2013年1月5日，原告是依据被告通知的交房时间于2013年3月3日交房，违约责任在于被告。对证据3的真实性有异议，提出不能证明被告的主张，在2014年10月之前被告尚未办出房产总证，无法办理房产过户手续，是被告通知原告到地税查询房屋登记信息以便办理过户手续，故过错不在于原告。对证据4的真实性无异议，但提出竣工验收报告的工程名称是华友广场1号楼和4号楼，并不是全部商品房的验收报告，且竣工验收报告中2012年1月13日的审查结论没有盖公章，竣工验收组织实施情况是空白的，验收机构也不清楚，工程质量评定对核查的项目及抽查没有具体的项目，竣工验收结论的建设单位、勘查单位、设计单位也没有落款时间，故该验收报告不能证明被告所要证明的对象。对证据5的真实性没有异议。
本院经审查认为，原告提供的证据1、2与被告提供的证据1真实合法，与本案有关，予以采信。原告提供的证据3的真实性可予以确认，可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议的事实；证据4、5、6的真实性可予以确认，可以证明原告已支付全部购房款以及缴纳相关税费的事实；被告对原�提供的证据7、8的真实性没有异议，上述证据的真实性予以确认，可以证明2013年8月16日，被告与业主代表在涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，被告于2013年8月20日出具《承诺书》的事实；证据9的真实性予以确认，但与本案无关，不予采信。被告提供的证据2、3的真实性可予以确认，可以证明被告于2013年1月5日通过中国邮政国内小包邮件向原告邮寄交房通知书，原告于2013年3月3日缴纳办证相关契税，并于2014年12月11日向莆田市地方税务局开具《购房人家庭唯一住房登记信息查询证明》的事实；证据4的真实性可予以确认，可以证明本案商品房买卖合同项下的楼盘竣工验收和消防验收合格，并取得排水许可的事实；原告对被告提供的证据5的真实性没有异议，该证据的真实性予以确认，可以证明被告的主�。
经上述举证、质证、认证并经审理查明：2010年11月24日，原告贾勇支付给被告华友公司购房首付款158673元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.028＊＊＊＊）一份，其主要内容为：原告向被告购买位于涵江区国欢镇林柄村华友广场第2号楼16层＊＊＊＊号房，总金额498673元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款158673元，余额34万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之零点零三支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件：详见补充协议。
同日，原、被告签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证件所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人�管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。同年12月7日，原告缴纳了住宅专项维修资金4986.73元。2011年6月3日，原告支付剩余的购房款34万元。
2012年1月13日，原告的项目“莆田市华友广场1﹟-4﹟楼”竣工验收质量合格。同年7月20日，莆田市公安消防支队作出莆公消验（2012）第0038号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》认定，原告申报的莆田市华友广场1﹟、2﹟、3﹟、4﹟楼及地下室建设工程消防验收合格。同年11月20日，莆田市涵江区住房和城乡建设局同意被告华友公司申请“华友广场”城市排水许可。2013年1月5日，被告通过中国邮政国内小包邮件向原告邮寄交房通知书。同年3月3日，原、被告办理了商品房交接手续，原告缴纳了办证的相关税费（契税、房产交易费、他项权费、工本费、房产测绘费）、装修押金和物业相关费用。同年8月16日，被告华友公司与业主代表在莆田市涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，会议要求被告华友公司向国欢镇出具书面承诺书，确保房产总证在4个月后办好，分证再2个月后办好并分发给业主。会议认为，被告华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能明确入驻。被告华友公司于同年8月20日出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书在莆田市政府、涵江区政府以及国欢镇政府等相关部门的统一领导协调下，我司郑重承诺将积极申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续，并承诺于2014年3月前办理完《房产证》。特此承诺莆田市华友房地产开发有限公司（印章）2013年8月20日”。2014年11月3日，被告取得讼争商品房所有权初始登记。同年12月11日，原告到莆田市地方税务局开具到《购房人家庭唯一住房登记信息查询证明》。原告主张被告逾期交房、逾期办证及扩大宣传，已构成根本违约，遂于2014年12月26日诉至本院，提出上述诉求。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政�规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。合同约定被告应在2012年12月31日前交付房屋，被告于2013年1月5日才通过邮寄邮件的方式通知原告在其指定的交房期限内到指定地方办理房屋交接手续。邮件邮寄到原告在《商品房买卖合同》中确认的地址需要一定的在途时间，酌定三天较为适宜，即原告收到邮件的时间确定为2013年1月8日。被告逾期8天交房，应承担逾期交房的违约责任。原告不能证明其于2013年3月3日接收房屋系被告造成的，故其主张被告交房的时间为2013年3月3日以及被告主张交房时间为2013年1月5日，均缺乏事实依据，不予支持。被告出具《承诺书》承诺于2014年3月前办理完《房产证》，此系被告自身真实的意思表示，被告主张《承诺书》系原、被告对办理房屋权属证书期限的变更，缺乏事实和法律依据，不予支持。《合同补充协议》第六条约�，被告应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，该条约定明显减轻《商品房买卖合同》中约定由被告承担的责任，应当认定为无效。被告因申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续未能在商品房交付使用后60日内取得房屋所有权初始预登记，导致原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应由被告承担逾期办理房产证的违约责任。原告委托被告代办及申领讼争商品房的房屋权属证书，被告提供的证据不足以证明原告拖延提交办理房屋权属证书所需的相关材料，导致其在2014年11月3日取得房屋所有权初始预登记后于2015年3月10日才协助原告取得房屋权属证书，应承担举证不能的法律责任，即被告逾期办理房屋权属证书的日期应自2013年6月2日起计算至原告取得讼争商�房的房屋所有权证之日。原告主张合同约定的逾期交房及办证的违约金过低，而《商品房买卖合同》中关于被告逾期交房、逾期办理产权登记以及原告逾期付款的违约金均约定按日万分之零点零三计算，此系双方真实的意思表示，权利义务对等，对双方均有约束力，应按约诚信履行。故原告主张逾期交房、逾期办理房产证的违约金按日万分之三计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。原、被告明确约定将房屋权属证书交由贷款银行或被告保管，讼争商品房的国有土地使用证登记手续需在原告所在物业内全部买受人的房屋权属证书办理完毕后90日内办理等，原告并未举证证明被告违反上述约定，且房屋权属证书、土地使用权证书的颁发是房屋权属登记机关和土地管理部门的职责，原告主张被告立即办结《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并交付上述证书，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告在交房时支付房屋他项权费，对讼争商品房需要办理银行按揭贷款的抵押登记手续是知情的，且双方没有明确约定由被告保管房屋权属证书的期限。鉴于房产证和土地证是原告购买商品房的权利证书，被告应在办理好相关登记手续后30日内将上述权利证书交给原告。原告主张被告扩大宣传造成根本性违约，但其并未就此主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告贾勇已付购房款人民币498673元自2013年1月1日起至2013年1月8日止按日万分之零点零三计算的逾期交房违约金。
二、被告莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告贾勇已付购房款人民币498673元自2013年6月2日起至原告取得讼争商品房的房屋所有权证之日止按日万分之零点零三计算的逾期办理房产证的违约金。
三、驳回原告贾勇对被告莆田市华友房地产开发有限公司其他的诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2641元，由原告贾勇负担人民币2591元，被告莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郑少凡
审 判 员 林 冬
人民陪审员 林双喜
二〇一五年六月九日
书 记 员 黄淑芳
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提�证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。