广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第731号
原告：宁小妃，女，汉族，1978年10月12日出生。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘青春，广东嘉骏律师事务所律师。
被告：叶远洲，男，汉族，1956年7月25日出生。
委托代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。
委托代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。
第三人：珠海市鸿东拍卖有限公司。
法定代表人：陈于宁，董事长。
委托代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。
委托代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。
第三人：钟桂安，男，汉族，1937年4月9日出生。
委托代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。
第三人：官莲娣，女，汉族，1939年2月2日出生。
委托代理人：霍逸岑，广东东方泽律师事务所律师。
原告宁小妃诉被告叶远洲定金合同纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海市鸿东拍卖有限公司（以下简称鸿东拍卖公司）、钟桂安和官莲娣作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁小妃的委托代理人黄晓峰、被告叶远洲的委托代理人桑振华和杨哲，第三人鸿东拍卖公司的委托代理人桑振华和杨哲、第三人钟桂安和官莲娣的委托代理人霍逸岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁小妃诉称：2014年2月22日，一熟人向原告来电说，通过鸿东拍卖公司经理的关系，获取其公司一拍卖房源信息［位于香洲东风路45号豪园大厦某房（以下简称东风路45号某房），面积123平方米］，强调拍卖师可以拍卖的底价价格（每平方米9000元）拿到房子，前提是不要到处宣说这信息，因是被人拍卖的房子，业主会有抵触情绪，不能去看房，只能看楼上同户型房子。当时，原告购房心切，加之某熟人多次催说，两天内不下定金，拍卖师即把房子放到拍卖市场拍卖，届时价格涨幅很大。2014年2月24日下午，某熟人带着原告来到了位于香洲深发展大厦14楼挂有“珠海市鸿东拍卖有限公司”牌子的拍卖公司，接见原告的是被告叶远洲（公司总经理兼国家注册拍卖师），在他私人的办公室里，被告称好东风路45号某房是公司的拍卖房，即将用于市场拍卖，看在原告是由熟人带来，他现在可以以拍卖的底价每平方米9000元给原告，但要收取拍卖行的成交行价5%的佣金5.5万元（后协议为2.5万元）。出于对被告是拍卖公司总经理兼拍卖师的信任，在没有出示任何房产证件及业主等资料的形成，也没有签订任何合同、协议的情况下，原告当场把4万元的现金作为定金交给了被告，被告给原告写下定金收条。偶然机会，原告无意发现该房子于2013年8月已经在房产中介以每平方米9000元的价在出售，并非拍卖行准备拍卖的房子。回想整个过程，感觉事有蹊跷，拍卖的房屋为何在物业中介中挂牌出售？拍卖师又如何能把拍卖的底价告知他人？又如何能让原告以底价取得？后去鸿东拍卖公司了解并经该公司董事长陈于宁证实，这确实不是在其公司拍卖的房子，根本没有被告所说的这回事。因此，原告要求被告退回定金，但遭无理拒绝，直至今天，原告尚不知房子的业主是谁？是否要出售或已售？有无完整的产权和房产证？被告与业主是何种关系？可以说被告收取原告的房屋定金连最基本的合法前提都不具备，更不用说是属于拍卖公司的拍卖房产这一确定的欺骗事实。从以上事实清晰表明，被告是利用其在拍卖公司工作的便利，以给他人造成房源是拍卖公司准备拍卖的假象，并保证以底价取得的欺诈手段，骗取他人定金。原告多方追讨无果，只能诉之法律，请求法院判决被告返还原告的房屋定金4万元。
第一次庭审中，原告宁小妃称其是以不当得利为由要求被告叶远洲返还4万元。经本院释明，原告将其主张的本案案由改为居间合同纠纷，在原来起诉书事由的基础上，增加了以下事实和理由：在原告提交的证据“2014年6月20日宁小妃与官连娣家庭谈话录音”中明确可以证实第三人钟桂安、官连娣没有委托其女儿钟庆梅及被告出卖涉案房屋，更没有收取售房定金，但在本案第一次庭审过程中第三人钟桂安、官连娣当庭认可已委托被告代为出售涉案房屋并承认已收取叶远洲转交的定金，这互相矛盾的陈述，明显是其与被告叶远洲相互串联以第三人鸿东拍卖公司的名义使用欺诈诱导的手段骗取原告的定金，这定金应予以返还原告。故第三人钟桂安和官连娣需要对被告叶远洲、第三人鸿东拍卖公司返还原告定金承担连带返还定金的法律责任。原告据此变更诉讼请求为：一、被告叶远洲返还原告交付的定金4万元；二、第三人鸿东拍卖公司、钟桂安、官连娣对被告的上述返还定金责任承担连带责任。
被告叶远洲答辩称：原告返还定金4万元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请依法驳回。即便如原告所说的被告以拍卖底价每平米9000元，房产也以9000元出售，即便是事实，也不损害原告的利益。按照原告的说法，被告在房产价格上也没有损失，且这也是原告的一面之说。2014年2月27日原告发给证人冯剑营中短信中称“是我个人考虑不周，没有征求家人意见……”，证明了原告是自身原因导致房屋买卖不成。根据担保法关于定金的规定，给付定金的一方不履行合同的无权要求返还定金。原告称“2014年6月20日宁小妃与官连娣家庭谈话录音中明确可以证实第三人钟桂安和官连娣没有委托其女儿钟庆梅及被告出卖涉案房屋，更没有收取售房定金，但在本案第一次庭审过程中第三人钟桂安和官连娣当庭认可已委托被告代为出售涉案房屋并承认已收取叶远洲转交的定金”为互相矛盾的陈述，被告认为原告该陈述没有逻辑，被告否认或承认这个事实与本案房屋买卖没有任何关系，原告的这个理由不成立，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人鸿东拍卖公司答辩称：原告要求鸿东拍卖公司承担连带责任没有事实及法律依据。在原告向法院提交的追加被告申请中，原告也陈述了此案纠纷是个人收取定金行为还是公司收取定金行为要由法院查实，所以原告是没有任何证据证明是鸿东拍卖公司收取定金的。其实原告至今也没有证据证明收取定金与鸿东拍卖公司有关，因此，建议法院驳回原告对第三人鸿东拍卖公司的诉讼请求。
第三人钟桂安和官连娣答辩称：原告诉求第三人钟桂安和官连娣返还定金没有事实及法律依据。有关报案笔录只是原告主观陈述，与客观事实是不符的。本案的焦点在于第三人钟桂安和官连娣是不是曾经委托别人卖过房，后来为什么没有达成交易。在第一次开庭时我们已经清楚的表明委托行为是第三人钟桂安和官连娣委托的，原告提供的录音是不合法的，且是半夜三更打来的电话，钟桂安和官连娣年龄也大了，所说的话不能作为证据使用。钟桂安和官连娣现在明确表态，如果原告还需要买这个房屋，我们愿意继续履行买卖合同。原告滥用司法资源，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明：东风路45号某房（权证号码为16＊＊**）原地址为珠海市香洲海城街72号某房，登记产权人为钟桂安和官连娣，两人共同共有。
经朋友冯剑营介绍，宁小妃在看过东风路45号某房后，于2014年2月24日在时任鸿东拍卖公司总经理的叶远洲位于该公司经营场所的办公室内向叶远洲支付40000元。叶远洲出具了收据，收据内容如下：“兹收到宁小妃交来购买香洲东风路45栋某房定金肆万元整（￥40000）（成交价为1107000元）”。收据写明收款人为叶远洲。当月27日，宁小妃发了一条短信给冯剑营，内容为：“莹姐，这次买房的事情确实是我考虑不全，没充分征求家里每一个人的意见，导致辜负了您这些天来方方面面的帮助。希望得到您的谅解。在定金的事情上，我还是奢求得到您的帮助。莹姐，明天上午我就不上拍卖行了，您看是否可以帮我收回35000，剩下的代我感谢叶总帮我处理好这件事情。您看妥当吗？小妃”
随后，经多次协商未能取回40000元定金，宁小妃于2014年4月24日向本院递交了起诉状。本院受理本案后，宁小妃于2014年5月8日到珠海市公安局翠香派出所报案，称被诈骗40000元。宁小妃在当天翠香派出所制作的笔录中称：我朋友冯剑营在2014年2月22日介绍说可以以9000元每平方米的低价购买拍卖的房子东风路45号某房，但户主不让看房，若想购买需联系鸿东拍卖公司；当月24日，我和冯剑营来到鸿东拍卖公司总经理叶远洲的办公室，他承诺以拍卖的底价9000元每平方米的价格将房子卖给我，但要我支付25000元佣金给拍卖行，并支付40000元作为购房定金；当天下午16时许，我支付了现金40000元给叶远洲作为定金，叶远洲打了收条；同年3月1日，我联系鸿东拍卖公司，该公司称没有拍卖东风路45号某房，我联系叶远洲要求退还40000元，叶远洲拒绝退还，我发现被诈骗了，所以报案。
随后，翠香派出所的民警先后在2014年5月26日、30日、31日和6月15日分别向冯剑营、钟庆梅、叶远洲和陈宇宁作了调查，并制作了询问笔录。冯剑营在询问笔录中称：我认识宁小妃好多年了，知道她要买房，刚好我朋友叶远洲手上有一套房子要卖，我就介绍给宁小妃；2014年2月24日，我和宁小妃去了鸿东拍卖公司总经理叶远洲的办公室，宁小妃确定要买东风路45号某房后，应叶远洲的要求支付了40000元定金给叶远洲，双方约定成交价1107000元，缴纳定金后7日内签订正式购房合同；交定金时叶远洲对宁小妃房子是朋友委托他卖的；宁小妃曾对我说，她没钱买房了，要我和叶远洲商量能不能退还定金，等等。
钟庆梅在询问笔录中称：东风路45号某房是我父母钟桂安和官连娣的房子，他们出具委托书给我出卖该房产；我拍卖行的朋友叶远洲人面广，他答应帮我卖房子，我出了委托书给他，我和他讲他既可以自己卖，也可以以他公司的名义卖，而且不需要拍卖才能卖；后来叶远洲说有个女的要买房，价钱也讲好了，我就答应他可以卖；之后叶远洲收了那个女的4万元定金，并把4万元给了我，我写了收条给叶远洲；后来叶远洲说那女的不想买了，想退回定金，并叫我出来和那女的谈，后来双方无法谈妥，对方说我不是业主，说我们诈骗她，我就离开了，等等。
叶远洲在询问笔录中称：2014年初，我朋友钟庆梅说她父母的东风路45号某房要卖，让我看一下有没人要买，我答应了，她把她父母和她的委托书给了我；后来我朋友冯剑营说宁小妃要买这套房产，我征得钟庆梅同意后收了宁小妃4万元定金，并当天将4万元支付给了钟庆梅，钟庆梅写了收据并要求在2014年3月10日前签订合同；交定金几天后，宁小妃说不想买了，要退定金；后来我找到钟庆梅和宁小妃谈，她们没谈妥，还发生争吵；后来宁小妃还来我公司吵，我因此被免掉总经理职务，我一直做双方工作，后来钟庆梅决定不退她定金，宁小妃就报案说我们联合诈骗她；我是以私人名义帮钟庆梅卖房的，等等。
陈宇宁在询问笔录中称：我是鸿东拍卖公司的法定代表人，叶远洲是我公司职员，在2014年4月前是公司总经理；接受委托转让东风路45号某房是叶远洲的个人行为，他的行为与我公司无关，我公司没有接受委托拍卖或者买卖该房，也没有收取4万元定金，我是在2014年4月有个女子来公司反映才知道这件事的，等等。
原告宁小妃主张叶远洲声称东风路45号某房是鸿东拍卖公司的拍卖房，即将用于市场拍卖，由于原告是熟人带来，他可以以拍卖底价每平方米9000元给卖给原告。宁小妃为此提供了一段对话录音音频文件作为证据。宁小妃主张该对话发生于2014年3月7日，地点位于叶远洲的办公室，对话双方是叶远洲和宁小妃的亲戚郝梓旭。录音中，双方有以下对话：郝：“你口口声声说以拍卖行底价卖给我们，是吧。”叶：“委托拍卖的底价，可以委托拍卖的底价，没有有说拍卖行的底价。”……郝：“那你为什么说拍卖行的底价呢？”叶：“那她委托我拍卖也是个底价，这不是拍卖底价吗？签了就是个底价，现在没有签，给你表姐定了，就没有签了！”叶远洲对上述录音不予认可，但表示不申请鉴定。
被告叶远洲主张其是受钟桂安和官莲娣的委托代为变卖转让（或拍卖）东风路45号某房，且宁小妃支付的40000元定金已转交给钟桂安和官莲娣。叶远洲为此提交了以下证据：1、委托书。该委托书的出具日期为2014年元月，主要内容是：本人钟桂安、官莲娣委托女儿钟庆梅全权负责买卖珠海市香洲海城街72号某房。该委托书落款处有钟桂安和官莲娣的签名及指印。2、委托书。该委托书的出具日期为2014年2月20日，主要内容是：本人官莲娣、钟桂安委托现委托叶远洲代为变卖转让（或拍卖须另签委托拍卖合同）我俩人的东风路45号某房，委托转让底价为1107000元；此委托为独家全权委托是我俩的真实意思表示并负一切法律责任；本委托有效期至房地产卖出成交为止；委托人可代为收取买方定金。该委托书落款处有钟桂安和官莲娣的签名及指印，并有钟庆梅的签名。3、收据。收据出具人为钟庆梅，日期为2014年2月24日，内容是兹收到叶远洲先生转交来宁小妃购买东风路45号某房定金4万元，宁小妃应于3月10日前办理签订房地产买卖合同相关手续，否则视为违约处理，所交定金4万元不予退还。钟桂安和官莲娣在庭审中确认上述委托书和收据的真实性，已经收到4万元定金，并表示如果宁小妃现在想购房的话，还可以把房子卖给宁小妃。
原告宁小妃对上述委托书及收据的真实性、合法性和关联性均不予认可，并主张钟桂安和官莲娣并没有委托叶远洲卖房，即使上述证据的签名是真的，也是后补的。宁小妃为此提供了3段对话录音音频文件作为证据。宁小妃主张该对话发生于2014年6月20日晚，地点位为香洲前进街钟桂安和官莲娣的家，对话人有宁小妃、郝梓旭、官莲娣及其儿子。录音中，原告宁小妃指称为官莲娣的人的声音音调很高，显得很激动很不耐烦，对各种问题大多以“我不知道！”“没有没有”作答，并表示没签过字，没有委托过女儿，还要求来人不要烦她快点离开。被告叶远洲及第三人钟桂安和官莲娣对上述录音的真实性等不予认可，表示听不出是谁的声音，但不申请鉴定。
本院认为，根据第三人钟桂安和官莲娣的陈述以及被告叶远洲提供的委托书、收据等证据，可以证实钟桂安和官莲娣通过其女儿钟庆梅委托被告叶远洲代为出售东风路45号某房。原告宁小妃称钟桂安和官莲娣没有委托叶远洲出售房屋，并提供录音作为证据。根据原告宁小妃的陈述，其是在夜晚到钟桂安和官莲娣的家里了解有关情况的，钟桂安和官莲娣均为年逾75岁的老人，从录音中可以听出官莲娣对陌生人夜晚造访充满戒心、反感和不耐烦，并且甚至在对方问题还没有说完的情况下便予以否认，本院认为即使录音是真实的，上述录音也不能体现钟桂安和官莲娣的真实意思，更不能证明被告叶远洲无权代售房屋。因此，原告的上述主张证据不充分，本院不予采纳。被告叶远洲接受委托后，通过其朋友冯剑营等对外发布房屋出售信息，提供订立合同的机会，原告宁小妃因此向被告叶远洲支付了购买东风路45号某房的定金，故原告宁小妃和被告叶远洲之间已经成立了居间合同关系。
被告叶远洲收到4万元定金后当天便转交给钟庆梅，根据原告宁小妃在支付定金后第3天向冯剑营发送的短信可以证实，原告宁小妃是在支付定金后短时间内基于自身原因（“考虑不全，没充分征求家人每一个人的意见”）决定不再购买东风路45号某房，已构成违约。根据定金的性质，其无权要求钟桂安和官莲娣返还4万元定金，原告宁小妃要求钟桂安和官莲娣返还定金，本院不予支持。因此，该4万元属于原告宁小妃的损失。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”钟桂安和官莲娣在2014年2月20日出具的委托书的委托内容为“代为变卖转让（或拍卖须另签委托拍卖合同）”，其内容提及可以拍卖涉案房产。但是，拍卖房产需由具备拍卖资格的拍卖公司进行，且依约还需另行签订拍卖合同，被告叶远洲个人无权进行拍卖。没有证据证实在2014年2月24日原告宁小妃支付定金时，涉案房产已经进入拍卖程序，故不存在所谓拍卖底价。但是，根据原告宁小妃提供的录音，可以证实被告叶远洲在原告宁小妃支付定金前曾介绍房屋转让单价为拍卖底价，刻意营造涉案房屋已经进入拍卖阶段、售价较低的假象，属于提供虚假情况的情形，应承担相应的法律责任。目前房屋中介众多，房屋市场价格相对透明，原告宁小妃在支付定金前已经看过涉案房屋，对该小区的房屋价格应当有所了解，其接受9000元／平方米的价格，应当是基于对涉案房产价格水平合理的判断，而不是主要基于被告叶远洲声称转让价为拍卖底价，如果价格超出一般市场价格，即使是拍卖底价，原告也不可能接受，因此，转让价是否拍卖价，并非原告宁小妃决定购买涉案房产的决定性因素。考虑到除了声称转让价为拍卖底价外，被告叶远洲并无其他诸如虚增价格等损害委托人的行为，且造成无法取回4万元定金的主要原因是原告基于自身因素作出的决定，主要过错在于原告，原告应对其损失承担主要责任，被告叶远洲承担次要责任。因此，本院酌定被告叶远洲应当赔偿原告宁小妃12000元。由于没有证据证明被告叶远洲以第三人鸿东拍卖公司总经理的身份收取定金，定金收据也没有加盖鸿东拍卖公司的印章或者由法定代表人签名，鸿东拍卖公司既非居间合同的当事人，也无过错，因此，原告要求鸿东拍卖公司承担连带还款责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人钟桂安和官莲娣既无违约也无过错，也不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，判决如下：
一、被告叶远洲于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告宁小妃12000元；
二、驳回原告宁小妃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，原告宁小妃负担560元，被告叶远洲负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 徐媛媛
二〇一四年十月十五日
书 记 员 赖彩虹