广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民二终字第15号
上诉人（一审被告）广西旭辉房地产开发有限公司。
法定代表人李旭光，该公司董事长。
委托代理人李庆环，该公司法务部主任。
委托代理人温适伟，该公司副总经理。
被上诉人（一审原告）董秀鸾。
委托代理人陈远年，广西众维律师事务所南宁分所律师。
委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师。
一审被告广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司。
代表人常玉权，该分公司经理。
上诉人广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）因与被上诉人董秀鸾、一审被告广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司（以下简称旭辉象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2013）象民初字第534号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人旭辉公司的委托代理人李庆环、温适伟，被上诉人董秀鸾的委托代理人陈远年、韦仲烈到庭参加了诉讼，一审被告旭辉象州分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审审理查明，旭辉象州分公司为旭辉公司开设的、领取营业执照的、不具有独立的法人资格的、可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动的分支机构。2008年6月24日，董秀鸾与旭辉象州分公司签订了九份《商品房买卖合同》，约定旭辉象州分公司将位于象州县象州镇东井路“骏景福苑商住楼”2栋1层102号、2栋1层104号、2栋1层105号、2栋1层107号、2栋1层108号、2栋1层109号、2栋1层110号、2栋1层111号、2栋1层112号九间商铺出售给董秀鸾，单价均为建筑面积每平方米2000元，其中，2栋1层102号的价款为105660元、2栋1层104号的价款为99060元、2栋1层105号的价款为105660元、2栋1层107号的价款为118880元、2栋1层108号的价款为105660元、2栋1层109号的价款为99060元、2栋1层110号的价款为178320元、2栋1层111号的价款为105660元、2栋1层112号的价款为118040元，以上九间商铺的总价款为1036000元；旭辉象州分公司应当于2008年5月30日前交房，并于交房后180天内为董秀鸾办理房地产权属证书。董秀鸾于2008年6月24日将九间商铺的购房款共1036000元支付给了旭辉象州分公司，旭辉象州分公司也给董秀鸾出具了九份《收款单》，并于当日到象州县房地产管理所办理了这些商品房的预售备案登记手续，分别取得了《商品房备案证明》。后旭辉象州分公司一直没有将房屋交付给董秀鸾，也没有为董秀鸾办理房屋所有权证书。2011年8月10日，旭辉象州分公司将上述九间商铺的房产证办给了其代表人常玉权。董秀鸾2013年6月24日起诉，请求解除与旭辉象州分公司签订的《商品房买卖合同》；旭辉象州分公司应当返还董秀鸾所付购房款1036000元，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，赔偿已付房款一倍的赔偿金1036000元，旭辉公司作为旭辉象州分公司的总公司，承担共同的返还和赔偿责任。
一审法院审理认为，董秀鸾与旭辉象州分公司签订上述九份《商品房买卖合同》并交付了购房款共1036000元，有合同原件、收款单原件、银行卡取款凭条、商品房备案证明原件等证据证实，证据确凿充分，虽然合同中存在交房时间在签订合同之前的瑕疵，但并不影响合同的真实性和合法性，故应当认定双方的确自愿签订了《商品房买卖合同》且董秀鸾已经交付1036000元购房款，合同合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定的交房和办理房产证时间至今均已经超过2年以上，但双方在《商品房买卖合同》中约定，如果出卖人逾期交房和逾期办理房产证，买受人可以要求出卖人继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任，而并非买受人丧失合同权利；现没有任何证据证明合同当事人曾经明确表示过不同意履行合同，因此应当视为合同双方一直同意继续履行合同，诉讼时效应当从董秀鸾知道或者应当知道旭辉象州分公司将涉案房屋一房二卖、合同目的无法实现时算起，即董秀鸾从象州房管所得知涉案房屋被另卖给他人时，因此董秀鸾的诉讼请求没有超过诉讼时效。案件事实表明，旭辉象州分公司在本案中的确存在“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给他人”情形，从而导致了双方所签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，董秀鸾的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。由于旭辉象州分公司为旭辉公司开设的、领取营业执照的、不具有独立的法人资格的、可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动的分支机构，具有相对独立的法律地位，可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动，具有一定的民事责任能力，但又不具有完全民事责任能力，故应当先以其财产承担民事责任，再由旭辉象州分公司对其不能清偿的债务承担连带清偿责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除董秀鸾与广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司于2008年6月24日签订购买象州县象州镇东井路“骏景福苑商住楼”2栋1层102号、2栋1层104号、2栋1层105号、2栋1层107号、2栋1层108号、2栋1层109号、2栋1层110号、2栋1层111号、2栋1层112号铺面的九份《商品房买卖合同》。二、广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司应当于本判决生效之日起15日内返还董秀鸾购房款1036000元，并赔偿董秀鸾损失1036000元；广西旭辉房地产开发有限公司对此债务承担补充给付责任。一审案件受理费23376元，诉讼保全费5000元，由广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司和广西旭辉房地产开发有限公司负担。
上诉人旭辉公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人董秀鸾与一审被告旭辉象州分公司于2008年6月24日同时签订了九份商品房买卖合同，合同中约定的交房日期却是2008年5月30日，足见签约双方均不在乎标的物的实际交付，且在商品房达到交付条件，小区大量业主早已入住，商铺部分开业，甚至旭辉象州分公司逾期交房四年期间，董秀鸾也从未向旭辉象州分公司主张过任何权益，而在该分公司的代表人常玉权下落不明后，才提起一房二卖双倍返还的诉讼，董秀鸾的这些行为有违常理，足以证实该九份商品房买卖合同为虚假合同，不是双方的真实意思表示，合同应认定为无效。本案商品房买卖合同及备案更像是一种担保，即名为商品房买卖，实为常玉权向董秀鸾借贷。现因涉嫌刑事犯罪已被关押的常玉权亦称与董秀鸾之间不存在真实的商品房买卖，而是向董秀鸾借高利贷，且他已偿还大部分借款。2、房产登记管理机关已将本案商品房买卖合同中的商品房的房产证办理给他人，说明董秀鸾提交的《商品房备案证明》虚假或已被注销。3、收款单的真实性无法确认，旭辉象州分公司没有本案购房款1036000元的入帐记录，董秀鸾又未提供付款凭证，故不能确认董秀鸾已支付款项及双方成立了商品房买卖合同关系。4、被上诉人董秀鸾的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误，导致实体判决错误，被上诉人董秀鸾的诉讼请求无事实依据，请二审依法改判驳回董秀鸾的诉讼请求。
被上诉人董秀鸾答辩称：1、被上诉人与一审被告旭辉象州分公司签订商品房买卖合同后，已交付了全部购房款，旭辉象州分公司已开具收款单，且商品房均已办理预售备案登记，足以证明双方存在真实的商品房买卖合同关系，至于该款项是否入帐，是公司内部管理问题，与被上诉人无关。上诉人旭辉公司主张被上诉人董秀鸾与常玉权之间是借贷关系，没有事实与法律依据。2、被上诉人购房是为了投资，所以不急于入住和办理房产证，直至常玉权下落不明后，被上诉人知情商品房已另售他人并办理了房产证，才提起诉讼，要求旭辉公司及旭辉象州分公司承担一房二卖的违约责任，董秀鸾的上述行为并未违反常理。综上，一审认定事实清楚，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人董秀鸾与一审被告旭辉象州分公司之间是否形成商品房买卖合同关系；2、如存在合同关系，在履行合同中哪一方存在违约行为，违约方应承担怎样的违约责任；3、被上诉人董秀鸾的诉讼请求是否超过诉讼时效。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
一审庭审后，一审法院向象州县房管所会计陈克梅进行调查取证并作调查笔录，董秀鸾也向法院提交了银行卡取款凭条及流水记录，但一审法院未将上述证据交由当事人质证。二审庭审中，法庭将一审未质证的证据出示并由当事人质证。陈克梅证实，董秀鸾向一审法院提交的《房地产档案查询结果证明》和九份《商品房备案证明》原件均为象州县房管所出具。董秀鸾提交的银行卡取款凭条及流水记录，证实董秀鸾通过转帐及现金交款的方式将购房款支付给旭辉象州分公司代表人常玉权。
二审期间，上诉人旭辉公司申请本院收集、调取证据，本院对关押于柳州市第一看守所的旭辉象州分公司代表人常玉权进行了询问。常玉权证实，旭辉象州分公司向董秀鸾等人借款，当时签订有借款协议、借条，并签订了商品房买卖合同作为抵押，为了完善合同分公司还向董秀鸾出具了收款单，双方约定分公司偿还借款后出借人就将商品房买卖合同退还。旭辉象州分公司与董秀鸾等人是借贷关系，并非商品房买卖合同关系。董秀鸾等人将借款转帐到常玉权的个人帐户上，由分公司财务人员从该帐户上取用于象州“骏景福苑商住楼”。现常玉权已陆续还清借款本息，但因找不到董秀鸾等人，故未能收回《商品房买卖合同》及收款单。《商品房买卖合同》上所加盖的“广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司”印章，以及收款单上所加盖的“广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司财务专用章”都是分公司对外所用印章。分公司负责商品房预售备案的是覃江福，常玉权并不清楚涉案商品房是否办理了预售备案登记，如已备案，那之后也应撤销了，否则分公司将该房屋出售给第三人，是无法办理房产证的，还未出售的商品房，房产证就办理到了常玉权的名下。
对上述证据，上诉人旭辉公司的质证意见为：对陈克梅调查笔录没有异议，陈克梅证实旭辉象州分公司确实对涉案商品房进行过预售备案，故对《房地产档案查询结果证明》和九份《商品房备案证明》也没有异议。但《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。银行卡取款凭条及流水记录，证明董秀鸾将款项交给了常玉权，而非交给旭辉象州分公司，且该款项数额与商品房买卖合同所约定的价款也不一致，说明董秀鸾与常玉权是借贷关系，而非与公司存在商品房买卖合同关系。对常玉权询问笔录的真实性没有异议。但因象州“骏景福苑商住楼”项目已于2008年7月骏工验收，故常玉权陈述所借款项用于象州项目启动与事实不符。常玉权也证实了商品房买卖合同是作为与董秀鸾等人的借款抵押担保，因此董秀鸾与旭辉象州分公司不存在真实的商品房买卖合同关系。
被上诉人董秀鸾的质证意见为：对陈克梅调查笔录的真实性及内容均没有异议，对常玉权调查笔录的真实性亦没有异议。但不认可常玉权所说的与董秀鸾之间是借贷关系的观点，因并无借款合同等证据佐证，旭辉象州分公司与董秀鸾之间为真实的商品房买卖合同关系。
本院对以上证据认证如下：双方当事人对陈克梅的调查笔录及银行卡取款凭条及流水记录的真实性均没有异议，合议庭予以采信，并作为认定本案事实的依据。对于常玉权的询问笔录，常玉权述称旭辉象州分公司与董秀鸾等人为借贷关系，并签订商品房买卖合同作为抵押，借款本息已陆续还清，因无相关证据佐证，不予采信外，其余笔录内容本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、关于被上诉人董秀鸾与一审被告旭辉象州分公司之间是否形成商品房买卖合同关系的问题。董秀鸾与旭辉象州分公司签订本案九份《商品房买卖合同》并交付了购房款共1036000元，有合同、收款单、银行卡取款凭条、商品房备案证明，以及分公司代表人常玉权证实双方确实签订了合同及收到了相应款项，因此上述证据足以认定董秀鸾与旭辉象州分公司之间形成商品房买卖合同关系。上诉人旭辉公司上诉主张本案九份商品房买卖合同及备案系常玉权向董秀鸾借贷所作的抵押担保，双方之间实为借贷关系，不存在商品房买卖合同关系，此主张虽得到常玉权的认同，但因无其他的证据相互佐证，故对上诉人的该项主张本院不予支持。
2、关于如存在合同关系，在履行合同中哪一方存在违约行为，违约方应承担怎样的违约责任的问题。本案中，旭辉象州分公司作为出卖人，存在与买受人董秀鸾订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人的违约情形，导致董秀鸾无法取得房屋，双方商品房买卖合同目的不能实现，为此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被上诉人董秀鸾诉讼请求解除合同、由旭辉公司及旭辉象州分公司返还已付购房款1036000元和承担已付购房款一倍的赔偿金1036000元，有事实和法律依据，本院予以支持。
3、关于被上诉人董秀鸾的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。旭辉象州分公司与董秀鸾所签订的《商品房买卖合同》中，已对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，即逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，并同时要求出卖人支付相应违约金。因旭辉象州分公司已将涉案商品房全部出售给第三人，并于2011年8月办理了房产证，其这一违约行为导致已无法将商品房交付董秀鸾，并逾期已超过180天以上，因此依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定及双方当事人的约定，董秀鸾可以解除合同，且因合同双方并未明确约定买受人可以要求解除合同的期限有多长，到何时该权利消灭，因此董秀鸾于2013年6月24日向法院起诉要求解除合同，则依照诉讼时效的规定，董秀鸾的起诉并未超过诉讼时效。综上，旭辉公司上诉认为董秀鸾的诉讼请求已经超过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23376元（已由广西旭辉房地产开发有限公司预交），由上诉人广西旭辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 卢 怡
代理审判员 侯永魁
二〇一四年四月一日
书 记 员 石晓志
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。