广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第426号
原告徐革心，男，中国台湾人，1949年5月28日出生，住台中市。
委托代理人骆伟华，广东秉德律师事务所律师。
被告珠海市民心商贸有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人杨明青，董事长。
委托代理人刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。
被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社，住所地珠海市斗门区。
委托代理人梁锦忠，男，汉族，1969年7月4日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人叶文东，男，汉族，1979年9月27日出生，住珠海市斗门区。
原告徐革心诉被告珠海市民心商贸有限公司、珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐革心的委托代理人骆伟华，被告珠海市民心商贸有限公司（以下简称民心公司）的委托代理人刘志敏，被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社（以下简称西埔经联社）的委托代理人梁锦忠、叶文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐革心诉称：原告于2011年10月经人介绍购买由被告民心公司与被告西埔经联社合作开发的位于珠海市斗门区井岸镇西埔村民心商贸城首层步行街某号铺。三方于2011年11月29日签订《房产使用权转让合同书》。合同约定上述房产用途为商用功能，建筑面积72.9平方米，总使用权期限为50年，转让款总价1057050元，被告民心公司应于2012年7月1日前将连同该商贸城具整体使用功能的该房产交付给原告等。签订合同后，原告依约支付完毕各笔转让款，但被告民心公司未依照合同约定在2012年7月1日前将符合约定的房交付给原告。经原告不断催促，拖延至2012年11月12日，被告民心公司与原告就有关交付房产使用及尾款支付事宜签订补充协议，该补充协议约定将上述房产交付期延至2013年1月31日前，但直到2013年1月31日期限届满，被告民心公司仍未能将符合约定房产交付原告，且至今逾期一年多，该商贸城仍未完工。原告认为，两被告的行为已构成根本违约，其违约行为致合同目的无法实现，故原告诉至法院要求解除原告与两被告签订的《房产使用转让合同书》，两被告承担连带责任，退还原告房产使用权转让款1057050元，支付违约金108876元。在本案审理中，原告将诉讼请求变更为确认涉案合同无效，两被告连带退还转让款1057050元，并赔偿原告损失，损失每日按已付房款的万分之二从2013年2月1日计至生效判决确定的还款日。
原告徐革心对其诉称向本院提交如下证据：
1．原告与被告民心公司于2011年11月2日签订的《房产使用权转让合同书》一份，拟证明被告民心公司与原告就转让涉案商铺达成的最初协议；
2．原告与被告民心公司于2011年11月29日签订的《房产使用权转让合同书》一份，原告与邝小燕、被告民心公司于2011年11月29日签订的《房产使用权转让合同书》一份，拟证明两被告与原告最终签署的转让合同；
3．补充协议一份，拟证明因被告民心公司逾期交付涉案商铺，被告民心公司就承担违约责任达成的协议；
4．2011年11月1日的缴款通知一份、2012年1月4日缴款通知一份、收据三份、转账凭条二份，拟证明原告向被告民心公司支付款项的事实；
5．《西埔村民心广场合作开发合同》及补充协议各一份，拟证明涉案商铺是两被告合作开发；
6．照片五张，证明涉案商铺现状；
7．中国邮政储蓄银行取款凭单二份、转账凭单一份、已销户账户交易明细一份、张凤美账户明细信息打印一份，拟证明原告向被告民心公司支付50万元款项的事实；
8．证人邝小燕出庭作证证言，拟证明内容同上。
被告民心公司辩称：对双方的交易行为确认，但对原告已支付的款项有异议。被告民心公司赔偿的损失应当按银行同期贷款利率的50%计算。
被告民心公司对其辩称没有向本院提交证据。
被告西埔经联社辩称：对原告已支付款项及损失赔偿计算方式，同意被告民心公司的意见，但是被告西埔经联社不应承担连带责任。被告西埔经联社为发展农村经济，经镇政府同意，以招标方式将西埔村旧市场范围内土地提供给被告民心公司开发。由于各种原因，导致该项目未能如期完工，无法交付使用，同时也给被告西埔经联社造成损失。自项目开始开发以来，被告西埔经联社没有得到任何收益。建设期间，项目出租的收益全部转入被告民心公司账目。按照与民心公司签订的《西埔民心广场合作开发合同》的约定，项目的实际物权已转移给被告民心公司，因此所产生的一切法律责任及债权债务应由被告民心公司承担，与被告西埔经联社无关。
被告西埔经联社对其辩称向本院提交如下证据：西埔村民心广场合作开发合同一份，拟证明涉案项目开发由被告民心公司负责，被告民心公司的债务与被告西埔经联社无关。
本院依职权调取的证据：（2013）珠中法民三终字第307号民事判决书一份。
原、被告提交的证据和本院依职权调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原、被告提交的证据和本院依职权调取的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。证人邝小燕的证人证言有其他证据佐证的部分本院予以采信。
经审理查明：2011年11月2日，原告与被告民心公司签订《房产使用权转让合同书》，约定被告民心公司将位于珠海市斗门区井岸镇西埔村民心商贸城首层步行街某号商铺租给原告使用，商铺套内建筑面积54平方米，公摊面积18.9平方米，实际计租面积72.9平方米；租赁期限从2012年7月1日至2062年6月30日；租金每月每平方米27.5元，总金额1202850元，原告必须于签订本合同之日内将租金总金额1202850元一次性支付给原告等。
2011年11月29日，原告与被告民心公司签订《房产使用权转让合同书》，约定被告将位于珠海市斗门区井岸镇西埔村民心商贸城的物业转让给原告，物业建筑面积72.9平方米，转让金额为1057050元。被告西埔经联社在公证方处盖章。同日，原告与邝小燕、被告民心公司签订《房产使用权转让合同书》，约定被告民心公司将与被告西埔经联社合作开发的位于珠海市斗门区井岸镇西埔村民心商贸城（暂定名）首层步行街某铺转让给原告，建筑面积72.9平方米，使用权转让总价1057050元；邝小燕自愿与被告民心公司共同对原告承担本合同项下有关物业使用权合法转让、使用、征收拆迁补偿、再转让等各方面的不可撤销连带责任担保方式，如被告民心公司因本合同产生的违约责任造成原告经济损失的，邝小燕承担连带赔偿责任；邝小燕自愿提供自有的中山市坦洲镇乐怡路某房抵押给原告，作为被告民心公司履行本合同项下各义务与责任等条款的担保，该抵押担保范围除被告民心公司于本合同项下各项义务与责任外，还包括原告为实现本合同债权所支付的费用（含律师费）等。
2012年11月12日，原告与被告民心公司签订补充协议，约定原告于2011年10月向被告民心公司租赁涉案商铺。租赁合同约定被告民心公司在2012年7月1日前将涉案商付交付原告，因西埔村未按照被告民心公司的合同办理工程方面的各种手续耽误了工期导致被告民心公司不能按时交付商铺给原告，现被告民心公司定于2013年1月31日前将涉案商铺交付给原告。被告民心公司承诺从2012年7月1日至交付商铺给原告使用日期止，在原告已付租赁款项中按银行同期贷款利率的三倍补偿给原告作为利息，利息在交付商铺时结清。
2011年11月1日，被告民心公司向原告发出缴款通知要求原告将涉案商铺的款项存入杨明青在工商银行斗门支行的账户，原告于2011年11月29日向被告民心公司指定账户支付200000元。被告民心公司于当天出具了收款收据。被告民心公司在庭审中确认收到了该笔款项。
2012年1月4日，被告民心公司向原告发出缴款通知要求原告将涉案商铺的款项50万元存入邝小燕在中国邮政储蓄银行的账户，原告于同日在中国邮政储蓄银行珠海夏湾支行办理转存取款50万元，并于当日在中国邮政储蓄银行珠海夏湾支行将上述款项转入被告民心公司指定的邝小燕的账户中。被告民心公司于当天出具了收款收据。被告民心公司在庭审中称未收到该笔款项。
2013年1月23日，原告通过中国建设银行向邝小燕的账户转账294634元，但被告民心公司给原告出具的收据上注明的款项为357050元。原告庭审中确认实际支付给被告民心公司的款项为294634元，收据上多出的金额是双方约定的违约金。被告民心公司在庭审中确认收到了294634元，但不认可以违约金抵购房款。
另查明，涉案商铺座落的土地属被告西埔经联社的农村集体用地。2010年6月15日，被告民心公司与被告西埔经联社签订了一份《西埔民心广场合作开发合同》，约定被告西埔经联社提供西埔村旧市场土地，由被告民心公司出资建设，按被告西埔经联社的要求，把旧市场改造为综合商贸城，由被告民心公司负责经营管理30年，经营期间向被告西埔经联社缴交租金，租赁期满后土地权、产权、物业管理权归还被告西埔经联社。随后，被告民心公司与被告西埔经联社又签订了一份《西埔民心广场合作开发合同补充协议书》，约定租赁期再增加20年等内容。上述合同签订后，被告西埔经联社和被告民心公司在没有取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证等报建手续的情况下即由被告民心公司出资兴建商贸城，现在商贸城主体工程已经完成，但消防、水电尚未完善。
被告西埔经联社与被告民心公司另签订《〈西埔民心广场合作开发合同〉补充协议之二》，约定由被告西埔经联社出地，由被告民心公司负责将该地改建为西埔村村民健身广场，被告民心公司享有50年使用权、管理权、收益权；西埔经联社另提供土地一块，由被告民心公司出资兴建西埔村村委会之用。
2010年7月9日，被告民心公司与江苏华建建设股份有限公司珠海分公司签订一份《西埔民心商业城施工承包补充协议书》，约定由江苏华建建设股份有限公司珠海分公司承建位于珠海西埔的民心商业城工程。
2011年8月30日，杨明青向江苏华建建设股份有限公司珠海分公司支付款项300万元。2011年9月27日，杨明青向被告民心公司支付款项1305000元。2011年9月28日，被告民心公司向江苏华建建设股份有限公司珠海分公司支付款项130万元。
本院认为：涉案的三份《房产使用权转让合同书》虽然约定将涉案商铺出租给原告使用或约定将使用权转让给原告，但根据双方约定的价格、转让款项的支付时间、方式等条款来看，涉案的三份《房产使用权转让合同书》实际上属房屋买卖合同，原告与被告民心公司之间形成的是房屋买卖合同关系。上述三份《房产使用权转让合同书》所涉及的商铺座落在西埔村经济联社的农村集体用地上，且涉案商铺的建设未取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。被告民心公司在投资兴建该商铺时未取得上述行政许可，且至本案庭审辩论终结前也未取得。故被告民心公司与原告签订三份《房产使用权转让合同书》，将涉案商铺转让给原告的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的三份《房产使用权转让合同书》应为无效合同。原告请求确认《房产使用权转让合同书》为无效合同，依法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同确认无效后，原告要求被告民心公司返还已支付的款项，依法有据，本院予以支持，但具体数额已本院核算的为准。经本院核实，原告实际共向被告民心公司支付994634元，故被告民心公司应当将原告已支付的上述款项返还给原告。原告主张被告民心公司退还的其余款项，根据原告陈述是双方约定以违约金抵扣的购房款，原告并未实际支付给被告民心公司，原告要求被告退还该部分款项，没有依据，本院不予支持。
关于原告主张的损失问题。合同无效给原告造成的损失为被告民心公司占用原告款项期间给原告造成的利息损失，应从被告民心公司收取购房款之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。原告主张购房款的利息损失每日按已付房款的万分之二点一的标准计算，没有依据，本院不予支持。因原告分别于2011年11月29日、2012年1月4日、2013年1月23日向被告民心公司支付上述款项，故两原告请求从2013年2月1日开始计算原告已付款项994634元的利息损失，并无不妥，本院应予准许。由于原告明知该商铺在建设时未取得建设工程施工许可证等行政许可的情况下仍然购买，其对合同的无效也存在过错，因此，原告对其利息损失应自负50%的责任。
关于两被告抗辩原告未支付50万元的问题。原告于2012年1月4日在中国邮政储蓄银行通过取款转存的方式向邝小燕的账户支付了50万元，而邝小燕的该账户与当天被告民心公司开具给原告的缴款通知上的账户一致，且被告民心公司于当天给原告开具了50万元的收款收据。因此，可以确认原告已按被告民心公司的要求支付了50万元的款项，至于邝小燕是否有将该50万元支付给被告民心公司，是被告民心公司与邝小燕之间的问题，与原告无关。被告的该抗辩没有依据，本院不予采纳。
关于西埔经联社是否应承担连带责任的问题。本院认为，虽然西埔经联社与被告民心公司签订的合同中约定的是被告民心公司支付租金，但从双方签订的三份协议来看，被告民心公司除需支付约定的租金外，还需出资承建涉案项目及民心广场，而根据双方约定，涉案项目和民心广场登记在被告西埔经联社名下，且合同期满后实际所有人为西埔经联社，被告民心公司只享有合同期内的经营管理权，另外被告民心公司还需为被告西埔经联社承建村委会，双方之间的权利义务关系属于被告西埔经联社出地、被告民心公司出资兴建项目，再对兴建后的建筑物的权益进行分配的情形，不属于租赁合同关系。双方之间构成合作开发房地产合同关系，被告西埔经联社属合作一方，对此行为产生的后果应承担连带责任。故原告要求被告西埔经联社承担连带责任，依法有据，本院予以支持。
关于邝小燕担保责任的问题。原告于2011年11月29日与邝小燕、被告民心公司签订《房产使用权转让合同书》，约定邝小燕对被告民心公司债务承担连带担保责任。但在庭审中，原告明确表示不要求邝小燕的承担担保责任，原告的该主张是其对自己权利的处分，没有违反法律规定。故本院在本案中对邝小燕是否需要承担担保责任不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告徐革心与被告珠海市民心商贸有限公司于2011年11月2日签订的《房产使用权转让合同书》，原告徐革心与被告珠海市民心商贸有限公司于2011年11月29日签订的二份《房产使用权转让合同书》无效；
二、被告珠海市民心商贸有限公司、珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社于本判决生效之日起七日内连带返还原告徐革心款项994634元并赔偿损失（该损失为以994634元为本金，按中国人民银行同类贷款利率，从2013年2月1日计至本判决确定的还款之日止的利息的50%）；
三、驳回原告徐革心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15393元，由原告徐革心负担2261元，被告珠海市民心商贸有限公司、珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社负担13132元。
如不服本判决，原告徐革心可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市民心商贸有限公司、珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 董 凯
人民陪审员 李倩碧
二〇一四年十月十六日
书 记 员 钟耀君