广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2895号
原告：陈中方，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0010。
原告：杨翠莲，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0622。
上述两名原告共同委托代理人：包居玉，广东凯行律师事务所律师。
被告：中山市慧峰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区，组织机构代码××。
法定代表人：童立平，该公司总经理。
委托代理人：王开军、汪方羽，分别、实习律师。
原告陈中方、杨翠莲诉被告中山市慧峰房地产开发有限公司（以下简称慧峰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员廖礼争独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人包居玉，被告委托代理人王开军、汪方羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈中方、杨翠莲诉称：原告与被告于2015年5月13日签订了鼎峰时代大厦认购书，约定被告将位于中山市火炬开发区孙文东路851号鼎峰时代大厦1卡商铺出售给原告，原告当天即向被告交付定金20万元。被告于2015年8月4日委托广东雅商律师事务所致函原告，称：双方约定“在签署中山市商品房买卖合同前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金及已付楼款本金（若有）及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。”并以“因故不能出售该物业”为由，要求解除双方签订的鼎峰时代大厦认购书，被告同意按合同约定返还定金及利息给原告。原告认为，被告与原告所签订的鼎峰时代大厦认购书系被告提供的格式合同，其中第14条的约定属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，且被告未按《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，采取合理方式提请原告注意。因此，该免责条款应当无效。原告特依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，请求判令：1.撤销原、被告双方签订的鼎峰时代大厦认购书第14条；2.被告双倍返还定金40万元给原告；3.被告承担本案诉讼费。
原告对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.鼎峰时代大厦认购书；2.收款收据、银行转账凭证；3.律师函；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
被告慧峰公司辩称：1.原告与被告于2015年5月13日签订认购书，在签订之前，被告已告知原告涉案物业属于第三人，原告已明知该物业是第三人的名下，双方对认购书的条款都认可，从而签订该认购书，该认购书第14条已约定明确“在签署中山市商品房买卖合同前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）并按当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方，在退还所付定金和已付楼款本金及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结”。同时该认购书第21条约定“认购方签署该文件时，表明清楚明白上述所有条款，并对该物业的交易条件、周边环境已有充分的了解”。根据合同约定，在被告无法出售涉案房产时，需要退还原告定金以及赔偿相应利息，本认购书就自动作废，双方权利义务自动终结，因此原告的诉求没有事实依据。2.关于认购书的性质，其并不是正式商品房买卖合同，只是预约合同，预约合同存在不确定性，因为涉案房产已经在2014年备案在第三人许小妮名下，正因为如此，所以才会在认购书中出现第14、21条约定。正是预约书有不确定的因素存在，故认购书不存在合同无效的条款，也不存在一方将自己的意志强加给另一方或其他因素存在，认购书是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，认购书应作为双方权利义务的依据，被告并没有违反诚实信用的原则。关于定金的问题，属于立约的性质，所以原告诉求双倍返还定金是没有法律和合同依据，双倍返还定金是针对有过错的一方，以过错为要件，但在本案中，被告是不存在过错的；3.认购书是否属于格式合同，我方认为这份认购书不属于格式合同，所有的条款都是买卖双方进行商议的结果，虽然是由我方打印，但不存在我方利用优势地位或垄断地位将一些责任强加给对方或排除原告方的主要权利或免除自己应该承担的责任。从认购书和中山市商品房销售登记备案表中可以看出涉案房产的价格差异，原告是基于有利可图，因为被告转让给第三人许小妮是400多万元，而转让给原告是290多万元，两个交易相差了100多万元，原告对此是非常清楚的；4.针对认购书是否是原告真实意思表示的问题，认购书第3大点第1小点“认购方需于本认购书7日内协同本认购书、首期楼款、身份证等资料到出售方指定地点签署正式中山市商品房买卖合同”。正常的房屋买卖程序是在签订认购书7日内即付首期楼款，然后签署正式的商品房买卖合同，认购书签订的时间是2015年5月13日，认购书约定首期楼款的付款时间是2015年8与30日前付清，由此可以推断原告对于该房产在他人名下是知晓的，也同意认购书约定的所有款项，对买卖该物业存在的风险也是知晓的。原告应在认购书签订7日内付清首期楼款和签订正式的中山市商品房买卖合同，但在实际过程中，原告是没有按合同约定的时间交付首期楼款，被告也因为第三方的原因导致不能将涉案房产交付给原告，我方认为在这过程中，原告是存在过错的。
被告慧峰公司对其辩解提交的证据有：1.房屋买卖委托书；2.律师函；3.项目代理合同。
经审理查明：2015年5月13日，原告陈中方、杨翠莲（认购方）与被告慧峰公司（出售方）签订鼎峰时代大厦认购书，约定两原告购买位于中山市火炬开发区孙文东路851号鼎峰时代大厦1卡商铺。该商铺建筑面积约为122.55平方米，认购楼价为2696100元。认购书第二条第2款约定的付款方式为：于2015年5月13日前支付定金20万元，于2015年8月30日前支付首期楼款1496100元，余款100万元须于2015年9月15日前办理银行按揭。认购书第三条第4款“违约责任”第（2）点约定：认购方违约，出售方有权没收认购方的已付定金，将该物业另行出售。若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，对此认购方并无异议。若出售方同意继续履行合同，出售方有权按总房价款每天万分之二向认购方收取违约金。第（14）点约定：在签署中山市商品房买卖合同前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金和已付楼款本金（若有）及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。第（21）点约定：认购方签署该文件时，表明已清楚明白上诉所有条款，并对该物业的交易条件、周边环境已有充分的了解。认购书签订当日，原告向被告支付20万元定金，并由被告慧峰公司出具收款收据交原告收执。
2015年8月4日，被告慧峰公司委托广东雅商律师事务所致函原告，称：“双方约定‘在签署中山市商品房买卖合同前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金及已付楼款本金（若有）及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。’现委托人因故不能出售该物业给阁下，要求解除双方签订的鼎峰时代大厦认购书，并同意按合同约定返还定金及支付利息给阁下。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》相关法律法规的规定，本律师特致函阁下，委托人与阁下所签鼎峰时代大厦认购书即告解除，请阁下自本函发出之日起三日内与委托人联系，商议定金返还及利息事宜。逾期，委托人将自行汇款至阁下账户或将款项提存，双方权利义务即告终结。”为此，原告特诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，原告明确认购书违约责任第（14）点对原告来说显失公平，符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第九条的规定，属可撤销条款。
另查明：涉案商铺于2014年11月10日办理了买方姓名为许小妮的商品房销售合同登记备案手续。
本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订的鼎峰时代大厦认购书系为将来订立正式商品房买卖合同签订的预约合同，从本质上讲，预约合同仍是形式完备的合同，双方确立合同关系、明确双方权利义务应适用合同成立、生效及履行的一般规则。本案争议焦点为：1.认购书违约责任第（14）点能否被撤销；2.慧峰公司应否双倍返还定金。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告起诉认为认购书违约责任第（14）点显失公平，属于可撤销条款。被告则抗辩签订认购书之前已告知涉案商铺备案登记在第三人许小妮名下，在原告认可的情况下签订该条款。本院认为，首先，双方签订认购书前涉案商铺已备案登记在第三人许小妮名下的事实，原告称不知情。被告未能就其已向原告告知该事实举证证明，故本院对其该点抗辩理由不予采信。其次，认购书违约责任第（2）点约定：认购方违约，出售方有权没收认购方的已付定金，将该物业另行出售。……。第（14）点约定：在签署中山市商品房买卖合同前，不论何种原因出售方不能出售该物业时，出售方只需退还所收定金及已付楼款本金（若有）给认购方，并按照当期中国人民银行规定的活期存款利率标准计算利息赔偿给认购方。在退还所收定金和已付楼款本金（若有）及赔偿附加利息后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。可见，认购书中关于不履行合同义务违约责任约定明显不对等，原告违约则适用定金罚则没收其定金，而被告违约，则只需退还定金及利息，认购书违约责任第（14）点约定对原告而言显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，原告主张撤销该条款，理据充分，本院予以支持。
关于焦点二。2015年8月4日，被告向原告发出律师函，明确表示不能将涉案物业出售给原告，要求解除合同。庭审中，被告亦称因第三人的原因不能将涉案商铺交付给原告。本院认为，被告隐瞒涉案商铺已备案登记在第三人名下的事实，且未能举证证明该原因系原告所致，故双方不能签订正式商品房合同应归责于被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第四条规定，被告应当双倍返还原告定金。故原告要求被告双方返还定金40万元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销原告陈中方、杨翠莲与被告中山市慧峰房地产开发有限公司于2015年5月13日签订的鼎峰时代大厦认购书第三条第4款“违约责任”第（14）点；
二、被告中山市慧峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还原告陈中方、杨翠莲定金40万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 廖礼争
二〇一五年十一月十三日
书记员 李绮湘
刘佳林
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