河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驻民一终字第510号
上诉人（原审原告）赵红丽，女，1966年5月13日出生，汉族，住西平县。
委托代理人康永军，西平县法律援助中心律师。
上诉人（原审被告）张军，又名张红军，男，1968年11月1日出生，汉族，住西平县。
委托代理人杨明，河南新义律师事务所律师。
上诉人赵红丽与上诉人张军因土地使用权转让合同纠纷一案，不服西平县人民法院（2013）西民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵红丽及其委托代理人康永军，上诉人张军及其委托代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月24日，原、被告签订联合建房协议，甲方赵红丽、乙方张军，甲乙双方经过充分协议，证实达成如下协议：1、甲方将位于西平北街的私有房地产（房产证号000062**、土地证号22735、土地面积1**平方米）交由乙方改建成商品住宅楼；2、乙方负责改建的其他全部投资、税金和办证费用。并承担改建的一切风险；3、乙方按照国家商品住宅楼标准施工，交验合格工程。甲方协调周边关系，并在2010年前撤出杂物，乙方必须在2010年前竣工交工；4、甲乙双方联建的收入主体归乙方所有，但乙方必须补偿给甲方人民币20万元，其中以实物抵给甲方商品房一套（位于该楼二楼或三楼），此商品房面积100平方米左右，［每平方米按1200元计价，附带储藏室一间（不计价）］，另抵给甲方门面一至两间（位于该楼南头第一间和第二间，每平方米按2800元计价）。当甲方不要门面房时，套房计价不足贰拾万元时，乙方另以现金补给甲方差额部分，并在竣工时一次性交付甲方。乙方为甲方办理套房及门面房房产证、办理费用由乙方承担，房产证必须在竣工3个月内办证（竣工后3日内将套房，门面房钥匙交给甲方，甲方若不要房子或储藏室，乙方需补甲方贰拾万元正）；5、施工图纸绘出后，甲方优先选择套房位置，并可提供设计改进意见，双方认可签字后才能组织施工，甲方选择后，剩余门面和套房由乙方自行出售，抵给甲方房子从签字之日起由甲方自行处理，乙方不得干涉；6、甲乙双方均认真按此协议履行自己的义务，本协议未尽事宜，双方另行协商解决。以前所签协议与本协议不一致的，均以此协议为准；7、甲乙双方任何一方违反此协议，必须赔偿给对方造成的损失，以国家合同法的法律、法规为准，甲方证明人刘水平。合同签订后，原告依法把自己的土地使用权交给被告开发，双方设定交房时间为2011年，没有具体月份，被告所建商品住宅楼竣工后，双方以住房及门面房发生纠纷。原告于2011年5月25日诉至法院，要求依法确认原、被告双方签订的联合建房协议无效，并判令被告返还原告的房屋所有权及土地使用证。2012年1月5日，原告撤回对被告的起诉。2012年1月9日，原告又起诉被告，请求依法判令被告继续履行合同义务，并承担因违约给原告造成的损失3万元（包括从外地回来三次的交通费）。另查明：证人张军伟与被告张军没有亲戚关系，新的证人吕宪良证明知道原告与张军协商过关于原告放弃门面房而多要1万元钱的争执。合同中的两间门面房建筑面积为69.5㎡，该两间门面房至今未办证。
原审法院认为，原、被告所签订的“联合建房协议”，因原告方只收取固定利益，不承担经营风险，实际为土地使用权转让合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同系有效合同，双方均应按合同约定履行义务。被告给付原告三楼南户住房一套（89平方米），原告同意接受，按协议约定每平方米1200元，则该房价值为106800元。关于原告要求被告给付合同设定的门面房一至两间，实质涉及双方合同的履行问题，双方发生争议后，原告即起诉被告负有履行义务的举证责任，但被告没有书面证明，原告放弃两间门面房，且被告提供的证人均未在场，而只是听说，为此原告要求给付门面房，符合合同约定。根据本案合同约定的实际情况，支持抵给原告南头第二间门面房。合同中的一间门面房建筑面积为43.4㎡，按协议约定每平方米2800元，则该一间门面房价值121520元，加上住房一套价值106800元，共计228320元。按照协议第四条规定，原告获得房屋一套及一间门面房从总价值款228320元扣除补偿款20万元，原告应支付被告28320元。原告要求被告赔偿因违约给原告造成的损失30000元。因双方所签订的合同未具体设定期限，且房屋竣工后，双方在协商不成中发生纠纷，不存在违约的现象，故原告此项请求不予支持。据此，原审法院判决：一、被告张军于本判决生效后五日内给付原告位于西平北街三楼南头住房一套（89平方米），南头第二间门面房，并协助原告办理房产登记。二、原告赵红丽于本判决生效后五日内支付被告张军款项28320元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告负担4200元，原告负担550元。
宣判后，赵红丽、张军均不服，分别向本院提起上诉。
赵红丽上诉称，合同约定抵给其门面房一至两间（位于该楼南头第一间和第二间），应理解为两间门面。两间门面房的面积为60.1平方米，第二间门面房内有整栋楼的楼梯间占去部分面积，原审法院判决给其43.4平方米，第二间门面房面积不足，其还应占有第一间部分面积，第一间门面房实际判给了其和张军两家，实际当中根本无法使用。根据合同约定，张军未履行合同义务，应赔偿其门面房及住房的租金损失共计49000元。张军不能交付储藏室，应赔偿20000元。张军未要求其支付房屋差价，双方合同也未约定，原审法院判决其向张军支付差价错误。按照合同约定应由张军承担房产证的办理费用，原审判决让张军协助办理房产登记错误。原审法院判决未限定张军不履行判决应承担的责任，而限定其不履行的责任。请求撤销原判，予以改判。
针对赵红丽的上诉，张军答辩称，一至二间门面房上面是过梁，两间相通，约60.1多平方米，早已出售给第三人，原审法院错误的将43.4平方米判给赵红丽，实际无法履行。赵红丽当时无钱，放弃购买两间门面房，事后门面房涨价才要求购买。因此，对赵红丽要求赔偿损失，不应支持。储藏室已改为公用储藏大棚，各住户均同意，赔偿储藏室损失没有依据。赵红丽放弃门面房且未找其要住房，其无法给付办证费用。请求驳回赵红丽的上诉请求。
张军上诉称，原审中，其提供了三位证人证实赵红丽不要门面房的事实，原审法院认定证人均未在场错误。2011年赵红丽起诉请求确认双方之间的联建房协议无效，后撤诉。之后，又起诉请求其继续履行协议义务，两次起诉相互矛盾，赵红丽违背事实起诉。其已将一楼南头一至二间门面房出售给第三人，第三人早已居住在该两间门面房内，其无法交付。请求撤销原判，予以改判。
针对张军的上诉，赵红丽答辩称，其与张军签订联合建房协议，张军又将许诺给其的两间门面房许诺他人，张军从未打算履行合同。为此，其才提起诉讼。其从未放弃购买门面房，张军原审提供的两名证人与张军系亲属关系，其在所证明的期间内根本不在西平县，对此有其单位出具的出勤证明证实。现张军将两间门面房作为售楼部使用，并未出售。请求驳回张军的上诉请求。
二审查明的事实除与原审法院判决认定的事实一致外，另查明，赵红丽的原住房占用的土地为国有出让土地。张军提供了联合建房的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。双方争议房屋位于西平县柏城镇北街小桥南路东沿南北方向。争议的门面房第一间和第二间中间相通，第一间没有门，两间门面房公用第二间的门。第二间门面房内有该栋楼房的楼梯间，实际使用面积没有43.4平方米，双方在上诉状和答辩状中均认可第一、二间门面房的面积为60.1平方米，住房面积为89平方米。2010年3月24日，张军与赵红丽签订联合建房协议，约定将所建楼房南头第一间和第二间门面房以每平方米2800元的价格出售给赵红丽。2010年11月4日，张军与朱金花签订拆除房屋补偿合同书，又将约定出售给赵红丽的两间门面房协商出售给朱金花，后该两间门面房未能交付朱金花，该两间门面房未办理房产登记。张军还与黄山、刘玉梅签订了联建协议书，张军未按协议履行交付门面房义务，黄山、刘玉梅起诉至西平县人民法院，双方之后达成调解协议，张军将两间门面房交付给黄山、刘玉梅二人。赵红丽所在工作单位出具证明，证明赵红丽于2011年4月1日至2011年4月30日为全勤，无请假记录。
本院认为，张军与赵红丽签订联合建房协议实际为土地使用权转让合同，赵红丽作为该出让土地的土地使用权人，转让该土地使用权，不违反法律规定，双方签订的协议应为有效协议，双方均应按照协议约定的内容履行义务。张军称赵红丽因多要1万元补偿款才起诉要求解除合同，但在张军所称该事实之前，张军将其与赵红丽约定的门面房与他人达成出售协议。张军虽提供相关证人证言证明赵红丽放弃购买该门面房，但相关证人并未证明赵红丽与张军当面协商的事实，且赵红丽工作单位出具的全勤证明证实了赵红丽没有回西平县与张军提供的证人接触过，张军又未提供其它证据证实。故张军主张赵红丽放弃购买门面房的事实不能成立。原审法院将第二间门面房判决给赵红丽，但未考虑争议门面房的实际情况，第一、二间门面房相通，整体使用更能发挥经济效益。第二间门面房内有一楼梯间，占用了部分空间，影响了该门面房的实际使用，如按照原审法院判决将43.4平方米的第二间门面房交付给赵红丽，实际将占去第一间门面房部分面积，影响第一间门面房的使用。且双方协议约定抵给赵红丽门面房一至两间（位于该楼南头第一间和第二间），双方对该约定的理解发生争议。因该合同是张军提供的填充式格式合同，依据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该条款应理解为将两间门面房抵给赵红丽。赵红丽系该门面房原拆迁户，且有购买意愿，原审法院仅将第二间门面房判决交付给赵红丽不当，应将第一、二间门面房一并交付赵红丽。按照双方协议约定，张军应无偿为赵红丽办理房产证。关于赵红丽请求支付违约金的问题。因双方未约定履行的具体时间，对该请求不予支持。张军将协议约定的储藏室改为公用储藏大棚，其他各住户均未提出异议，且未影响实际使用，赵红丽请求赔偿储藏室损失没有依据。双方协议约定张军补偿房屋差价，该约定同样适用于赵红丽，原审法院判决赵红丽将房屋差价补偿给张军正确。根据双方合同约定的房屋单价及双方认可的房屋面积，住房的价款应为89平方米×1200元／平方米=106800元，两间门面房的价款为60.1平方米×2800元／平方米=168280元。住房和门面房价款总和超过双方约定的总补偿价款200000元的部分，赵红丽应向张军支付，该房屋差价为106800元＋168280元-200000元=75080元。综上，原判部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持西平县人民法院（2013）西民重字第2号民事判决第三项；
二、撤销西平县人民法院（2013）西民重字第2号民事判决第一、二项；
三、张军于本判决生效后五日内交付赵红丽位于双方协议约定地点楼房（西平县柏城镇北街小桥南路东沿南北方向）的三楼南头住房一套（89平方米），南头第一、二间门面房，并为赵红丽办理房产证，办证费用由张军负担。
四、赵红丽应在接收住房及门面房的同时，向张军支付房屋差价款75080元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4750元，张军负担4200元，赵红丽负担550元；二审案件受理费4750元，张军负担4200元，赵红丽负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 东
审判员 王 崎
审判员 丁贺堂
二〇一四年八月四日
书记员 王妍妍