北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第22709号
原告（反诉被告）叶金隆，男，1978年6月30日出生。
委托代理人纪永存，北京市广言律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋业安，男，1969年7月14日出生。
被告（反诉原告）李晓明，男，1958年2月24日出生。
原告（反诉被告）叶金隆与被告（反诉原告）宋业安、李晓明（以下均简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张三石独任审判，公开开庭进行了审理。叶金隆及委托代理人纪永存，宋业安，李晓明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
叶金隆诉称：我与宋业安、李晓明于2012年11月1日签订租赁合同，承租位于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场整体建筑面积7000平方米，租期是从2012年11月1日至2022年11月15日，免租期为两个半月。双方还约定由宋业安、李晓明负责在十天内打好一层隔断。我于2012年11月2日向宋业安、李晓明交纳了5万元租金。然合同签订后宋业安、李晓明未如约打好隔断亦未能将涉案房屋的原租户清退，导致我不能正常入住和使用房屋，且我事后得知，宋业安、李晓明已于2012年11月1日另与案外人邵高峰、李广东就涉案房屋签订了租赁合同，现邵高峰、李广东已经实际使用了该房屋。我认为宋业安、李晓明的上述行为已构成对双方之间协议的根本违约，故诉至法院，请求法院判令解除我与宋业安、李晓明于2011年11月1日签订的北京市房屋租赁合同，宋业安、李晓明返还已付房屋租金50000元，赔偿违约金20000元。
宋业安、李晓明共同辩称并反诉称：同意解除与叶金隆之间的房屋租赁合同，但不同意返还租金、赔偿违约金的诉讼请求。我方并无违约行为。在双方在于2012年11月1日签订租赁合同后，我方即开始安排打隔断，5天内就完成了打隔断的工作，但原告到现场后双方关于打隔断的位置发生争议；10天左右的时候，我方就将叶金隆承租区域内的租户清退、腾空了房屋并电话通知叶金隆，但叶金隆没有按时入住；我方确实在与叶金隆签订合同后又与案外人签订了房屋租赁合同，但主要是为了保障万一我方和叶金隆的合同不能履行产生损失，所以约定的合同生效期为2012年12月5日，如果叶金隆和我方的合同如期履行，那该合同就不生效，如果我方和叶金隆的合同未能如期履行，那该合同就生效。现在案外人确实已经实际使用该租赁房屋了，但那是因为叶金隆没有如约履行合同，故我方不存在违约。另我方认为，双方之间的租赁合同之所以不能如期履行是因为叶金隆不积极、及时回应我方履行合同的要求，不积极履行合同所致，故叶金隆有违约行为，并导致了我二人经济损失，故提起反诉，请求法院判令叶金隆赔偿我二人违约金20万元。
叶金隆就反诉辩称：我方没有违约行为。合同未能履行系由宋业安、李晓明的违约行为所致。请求法院驳回宋业安、李晓明的反诉请求。
经审理查明：2012年11月1日，叶金隆作为乙方与宋业安、李晓明作为甲方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场整体建筑面积7000平方米（共三层）房屋与中控室租赁给乙方，甲方必须在10天内打好一层隔断；租期是从2012年11月1日至2022年11月15日，免租期为两个半月；房屋租金为前两年140万元每年，后每两年递增一次；租金支付方式为签订合同生效后一个月内付清租金和押金，租金半年一付，押金10万元，合同期满7日内退清；合同条款系双方自愿协商签订，如有违约，违约方自愿赔偿对方20万元。合同签订后，叶金隆于2012年11月2日支付宋业安、李晓明50000元，宋业安、李晓明出具收条，写明：“今收到超市租金现金叶金隆五万元整。”审理中，叶金隆认为该50000元性质系押金，但未就此举证。宋业安、李晓明未将租赁房屋交付叶金隆使用。
审理中，叶金隆举出其分别与宋业安、李晓明的谈话录音，以证明双方之间的合同无法继续履行系因宋业安、李晓明原因导致；宋业安、李晓明认可该两份证据的真实性，但不认可证明目的。叶金隆还举出宋业安、李晓明于2012年11月15日与案外人邵高峰、李广东签订就涉案房屋签订的租赁合同及定金、租金收条，该合同免租期自2012年11月4日始，租金前两年为163万元，后每两年递增，以证明宋业安、李晓明在与叶金隆签订租赁合同后随即将同一房屋租给其他人并于2012年11月1日收取了定金30万元；宋业安、李晓明认可上述合同、收据的真实性，但表示其之所以与案外人另行签订租赁合同是为了避免叶金隆不履行涉案合同导致损失。审理中，宋业安、李晓明称其与叶金隆曾口头约定签订合同次日由叶金隆支付电梯改造费30万元但叶金隆一直未付，叶金隆否认双方曾有此约定，宋业安、李晓明未就其该项所称进一步举证。
上述事实，有双方当事人各举证据及当庭陈述在案佐证。
本院认为：根据本案查明的情况，叶金隆与宋业安、李晓明于2012年11月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规，应属合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，双方就履行事项发生争议，现双方均同意解除合同，本院不持异议。本案中，双方的主要争议焦点为：涉案合同不能履行系由哪一方违约造成。根据叶金隆所举其与宋业安、李晓明的谈话录音及宋业安、李晓明与案外人邵高峰、李广东就涉案房屋另行签订的租赁合同及收据可以证明如下事实：宋业安、李晓明在涉案合同签订后未能及时清退租户、腾空租赁房屋并明确表示无法继续租赁一层房屋，且宋业安、李晓明已于2012年11月1日即收取邵高峰、李广东定金30万元并已将涉案房屋出租于该二人使用。宋业安、李晓明的上述行为足以导致涉案租赁合同目的无法实现，已构成违约。宋业安、李晓明虽称叶金隆未及时缴纳租金并依约入场，但结合宋业安、李晓明与案外人另行签订租赁合同并收取定金的时间，叶金隆未继续履行合同义务应系对宋业安、李晓明违约行为的合理履行抗辩，不应因此认定为叶金隆有违约行为；宋业安、李晓明还称叶金隆未按期履行给付双方口头约定的电梯改造款300000元的义务，但未就双方之间存在该项约定举证，本院亦不予采信。故，涉案合同解除系因宋业安、李晓明的违约行为所致，叶金隆不存在违约。合同解除后，未履行的应终止履行并相互返还，叶金隆已向宋业安、李晓明支付50000元，该笔款项根据宋、李向叶金隆出具的收据应认定为租金，叶金隆未实际使用房屋，宋业安、李晓明应将其收取的该50000元租金返还叶金隆。因合同解除系宋业安、李晓明违约所致，其二人应承担违约责任，赔偿叶金隆因合同解除所产生的损失。双方在合同中已就违约金做出约定，宋业安、李晓明虽认为约定的违约金数额过高，但综合考虑双方合同中约定的租金数额、宋李二人的违约程度、与案外人另行签订合同与涉案合同的租金收益差额及宋李二人在反诉中亦以该条款作为反诉主张依据之情节，本院认为双方在合同中约定的违约金数额应属合理，现叶金隆以该项合同约定主张宋业安、李晓明赔偿违约金200000元，有合同及法律依据，本院予以支持。
关于反诉，同前文所述，涉案合同解除系因宋业安、李晓明的违约行为所致，叶金隆不存在违约，故对宋业安、李晓明要求叶金隆赔偿违约金200000元的反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）叶金隆与被告（反诉原告）宋业安、李晓明于二Ｏ一二年十一月一日签订的《北京房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）宋业安、李晓明于本判决生效后七日内共同返还原告（反诉被告）叶金隆租金五万元。
三、被告（反诉原告）宋业安、李晓明于本判决生效后七日内共同赔偿原告（反诉被告）叶金隆违约金二十万元
四、驳回被告（反诉原告）宋业安、李晓明的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元，由被告（反诉原告）宋业安、李晓明负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2150元，由被告（反诉原告）宋业安、李晓明负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张三石
二〇一三年十月二十日
书 记 员 牛 奕