河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵民初字第01350号
原告（反诉被告）：王新丽，女，汉族，个体工商户，现住遵化市。
委托代理人：孙景川理。
被告（反诉原告）：张大庆，男，汉族，个体工商户，现住唐山市开平区。
被告委托代理人：王建营。
原告王新丽（反诉被告）与被告张大庆（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王新丽的委托代理人孙景川、被告张大庆及其委托代理人王建营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王新丽（反诉被告）诉称：原告于2013年7月13日与遵化时代广场签订了房屋租赁合同，从事生产经营活动，合同约定原告因经营需要可以对外转租租赁物。2014年4月8日原告与被告签订了租赁合同，租赁面积为1150平方米，租赁期限自2014年5月1日起算三年，第一年租金按1.5元/平方米/天，每月为52469元，支付方式为每月交纳一次，提前一个月交纳下一个月租金。原、被告双方在合同中约定出现争议如果协商不成任何一方均可诉请原告辖区人民法院解决。合同签订后，原告如约履行了自己应尽的义务，而被告在交纳租金方面多次出现违约行为。被告违约行为主要有：一是不按时依约一次性交纳月租金，比如2014年10月19日交纳10月份部分租金22469元，2014年11月8日交纳剩余租金30000元；2014年11月24日、12月5日、12月16日以及2015年1月12日分四次交纳2014年11月份租金；2014年12月租金分别于2015年2月1日与2月5日分两次共交纳租金9940元。二是被告自2015年2月5日交纳了2014年12月部分租金5000元后一直没有再向原告交纳租金，虽经原告多次催要，被告仍未依约交纳。依据合同第十条第四款约定，被告拖欠租金超过一个月，视为被告自动解除合同，被告需按合同约定的当期租金数额标准向原告支付违约金，并承担给原告造成的相关损失。故起诉，要求解除原、被告于2014年4月8日签订的租赁合同；判令被告支付已拖欠租金199936元、支付自起诉之日至判决之日的应交租金；判令被告支付违约金188888.4元。
被告张大庆（反诉原告）辩称：1、王新丽无权以其一个人的名义向我方主张全部租金乃至违约金，因为王新丽出租给我方的经营场地系王新丽与王爱军共同从遵化时代广场处承租而来，使用权归其双方所有，由此获得的使用权转租收益也应当由其双方共同享有。虽然本案涉案租赁合同系王新丽个人与我方签订，但是王新丽仍无权单独向我方主张全部租金及违约金。以上事实有王新丽、王爱军与遵化时代广场签订的《房屋租赁合同》、（2015）遵民初字第972号、第1103号民事判决书为证。2、我方同意解除双方于2014年4月8日签订的租赁合同，而且我方认为该租赁合同实际上已于2015年2月8日解除。因为涉案场地系王新丽一方从遵化时代广场处承租，而双方已于2015年2月8日解除租赁关系。在先租赁合同解除的情况下，王新丽一方已经无权继续租赁标的物，故其与我方之间的转租合同也应当失去效力。同时依据《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。因此，本案涉案租赁合同随着王新丽一方与遵化时代广场的租赁合同解除而解除。3、截止到2015年2月8日，我方尚欠王新丽一方租金数额为108990元（12月份欠42529元，2015年1月份欠52469元，2015年2月8日前欠13992元），并非王新丽所主张的199936元，更不存在支付自起诉之日至判决之日的应缴租金。因为2015年2月8日王新丽一方与遵化时代广场解除租赁合同，至此王新丽一方对于涉案场地已没有使用权，也就不可能转租使用权。所以，2月8日以后我方没有义务再向王新丽一方支付租金。其主张继续收取租金显然不是一个正当的请求，不应当得到法律的支持。4、本案中的真正违约方是王新丽，而并不是我方。根据《租赁合同》约定，王新丽负责提供符合国家有关安全、卫生要求的经营场所和水电等基础设施；若王新丽未按合同规定按期提供经营场地和水电等基础设施，应按一年租金标准赔偿我方违约金；因王新丽一方原因导致我方不能正常经营的，承担相关损失。合同签订后，我方依约交纳租金。但是在开始经营后不久，租赁场地出现夏天空调制冷不足问题，还出现屋顶及墙面漏水，造成装修损毁，污渍斑斑；下水道堵塞，脏水四溢，将”淘气堡”等设施淹没，难闻的气味使顾客不敢前来消费；进入冬季供暖达不到温度等问题。我方经营的项目针对的是儿童，对环境温度及其他要求较高。虽经我方多次催促，但是王新丽一方仍不能解决问题，导致租赁场地根本无法满足经营需要。为此，我方不得不采取暂停支付租金的方式，要求王新丽积极解决问题，但是其仍以业主不给解决为由进行搪塞。我方暂停支付租金，完全是因为王新丽一方未能保证其提供的经营场地能够正常使用，我方属于依法行使抗辩权，不存在违约情形。此外，因王新丽一方不能按时向遵化时代广场交纳租金，致使双方租赁合同解除，从而导致涉案租赁合同亦无法继续履行。王新丽一方才是导致两份租赁合同解除的过错方。
被告张大庆（反诉原告）诉称：2014年4月8日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告租用原告具有出租权的遵化时代广场一层1150平方米房屋，用于经营室内儿童娱乐、摄影、服装、玩具等项目。租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日止。第一年租金每平方米1.5元，每月交纳一次。合同约定，原告负责提供符合国家有关安全、卫生要求的经营场所和水电等基础设施；若原告未按合同约定按期提供经营场所和水电等基础设施，应按一年租金的标准赔偿被告违约金，因原告原因导致被告不能正常营业的，原告承担相关损失。合同签订后，被告依约交纳租金，并且开始装修工作，先后投入装修费用20万元，购置设备设施75万元。被告开始经营后，租赁房屋出现夏天空调制冷不足问题，还出现屋顶及墙面漏水，造成装修损毁，污渍斑斑，下水道堵塞，脏水四溢，将被告“淘气堡”等设施淹没，难闻的气味使顾客不敢前来消费,进入冬季供暖达不到温度等问题。被告经营的项目针对的是儿童，对环境温度及其他要求较高，但经被告多次催促，原告不能解决问题，租赁房屋达不到经营需要。2014年12月，被告支付了部分租赁费用，要求原告解决问题，但原告以业主不给解决为由进行搪塞，被告不得不停止了租赁费的交纳。后经了解，房屋所有权人遵化时代广场向原告发送解除合同通知，原告也起诉遵化时代广场，导致整个商场关门停业，被告也无法继续经营。2015年3月13日，被告向原告送达《解除合同通知书》，要求原告赔偿被告损失并按合同约定支付被告违约金。而原告却向法院提起诉讼，要求解除合同并支付租金，事实上原告是真正的违约方。由于原告的违约行为，造成被告巨额投入无法收回，预期利益无法获得，严重损害了被告的合法权益。故提起反诉，要求依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年3月14日解除，判令原告赔偿各项损失700000元，判令原告支付违约金629625元。
原告王新丽（反诉被告）辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据，不予认可，1、首先反诉人认可在2014年4月8日与反诉被告签订租赁合同，且合同已经履行，自2014年5月1日反诉人开始租用被反诉人的场地，在10月份以前按月缴纳租金，说明反诉人完全认可被反诉人作为出租人的主体资格，同时也可以说明反诉人认可被反诉人在另外一个租赁合同中的代理行为，说明被反诉人作为原告起诉反诉人是合法有据的，系适格主体；2、反诉人称租赁物不符合合同约定，导致反诉人重大损失无依据，故反诉人的诉请不应得到支持，被反诉人在此问题上不存在违约行为，反诉人在缴纳租赁金方面存在严重的违约行为，导致双方发生纠纷。
本院归纳的争议焦点为：
1、双方于2014年4月8日签订的租赁合同是否已经解除，如尚未解除是否应予解除；
2、双方是否按照租赁合同的约定履行了各自的义务，在合同履行过程中，双方是否存在违约行为；
3、原告王新丽是否有权以个人名义向被告主张全部租金及违约金，被告张大庆是否应支付原告租金199936元及起诉之日至判决之日的租金与违约金；
4、原告王新丽是否应赔偿被告张大庆经济损失70万元及违约金629625元。
原告王新丽主张：解除原、被告于2014年4月8日签订的租赁合同；判令被告支付已拖欠租金199936元及自起诉之日至判决之日的应交租金；判令被告支付违约金188888.4元。
原告王新丽为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、2013年8月20日遵化市时代广场与王新丽签订的房屋租赁合同及2014年4月8日王新丽与张大庆签订的租赁合同；
2、2014年10月19日至2015年2月5日，被告张大庆向原告王新丽缴纳租金的凭证8张。
3、2015年1月2日、2月2日王新丽向被告张大庆发出的租金催缴通知。
上述证据13，用以证明原、被告双方之间存在合法的租赁关系，被告在履行合同的过程中自2014年10月份起开始出现违约行为导致合同予以解除。
经质证，被告张大庆对上述证据提出异议，辩称：1、对2013年8月20日时代广场与王新丽签订的租赁合同有异议，因为在时代广场、王新丽、王爱军租赁合同纠纷中所出现的房屋租赁合同的承租方为王新丽与王爱军，与该份证据相冲突；且法院已经判决王新丽与王爱军共同向遵化市时代广场承担给付租金、支付违约金的责任，王爱军与王新丽系该份合同的共同承租人，故对该份合同的真实性不予认可；2、对双方于2014年4月8日签订的租赁合同的真实性无异议，合同中明确约定王新丽一方负责提供符合国家安全规定的场地并且约定若王新丽方违反该约定需向张大庆一方支付违约金，因为王新丽一方导致我方不能正常经营的应承担赔偿责任；3、对于张大庆缴纳租金的8份收据的真实性无异议；4、对2015年2月2日租金催缴通知的真实性有异议，在庭前阅卷中，原告提交的租金催缴通知书落款均为王新丽三个字，但在庭审过程中其提交的催缴通知书落款为遵化市时代广场王新丽，且两份通知书所记载的催缴租金的数额存在差异，故我方认为该两份催缴通知系原告方事后单独制作并未送达被告，在原告方所出具的通知落款时间之前，被告就已经于1月25日之前支付了1月份的租金28000元,2015年12月1日支付了12月份的租金46460元，故原告在催缴通知中仍按照被告未缴情形催收明显与事实不相符。5、原告提交的两份合同的承租方主体不一致，且王新丽与时代广场、王爱军租赁纠纷中双方所提交的租赁合同均为2013年7月份签订，所以在本案中原告方提交的租赁合同的真实性无法认定，不应作为定案的依据。
4、消防安全、卫生许可证、2015年3月份被告租赁场地现场情况录音光盘，用以证明原告提供的合同标的物符合规定，不存在违约行为。
经质证，被告张大庆对上述证据提出异议，辩称：对2015年3月份现场情况光盘有异议，2015年2月份，时代广场与王新丽因租金问题产生纠纷，导致我方无法正常经营，其他租户也纷纷撤场，故在2015年3月份被告根本就没有正常经营。根据民诉法的相关规定提供录音录像资料的应当提供证据的原始载体，仅提供复制品无法提供原始载体的，我方有权对复制品不予质证。
被告张大庆主张：原告应赔偿其各项损失700000元并支付违约金629625元。
被告张大庆为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、2014年4月8日王新丽与张大庆签订的房屋租赁合同一份，证明双方之间存在租赁关系，且合同中对双方的权利义务违约责任均作出了相应的规定。
经质证，原告王新丽辩称：对合同的真实性无异议。
2、（2015）遵民初字第972号民事判决书一份；（2015）遵民初字第1103号民事判决书一份。用以证明王新丽与遵化时代广场之间的租赁合同已于2015年2月8日解除。
经质证，原告王新丽辩称：对两份判决书的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，两份判决送达以后王新丽上诉至唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2015年9月16日维持了一审判决，自一审判决生效后本案当事人才对是否解除合同进行确认，在生效判决作出之前，对于合同是否解除是不确定的，故对本案原告方与时代广场而言，合同解除时间应为2015年9年16日。
3、2015年2月8日张大庆所经营的启蒙星儿童娱乐城的解除房屋租赁合同申请书一份，材料接收人为王新丽。用以证明因为涉案场地多次出现房屋漏水，冷暖气达不到正常标准，导致无法正常经营，证实原告方未能保证其出租的经营场地正常使用。
4、王爱军、王新丽诉遵化市时代广场的民事起诉状一份。用以证明原告在时代广场租赁纠纷中确认包括涉案场地在内的多处经营区域存在质量问题，基础设施无法使用导致租户无法正常经营，通过该证据可以证实涉案场地不符合经营使用标准，原告方在诉状中有自认行为。
5、王新丽诉遵化市时代广场一案中场地存在问题情况的相关证据，（2015）遵民初字第972号案卷中王新丽提交的第49份、第14份、1920、25份证据，均系原告王新丽一方提供，其对证据的真实性予以认可，通过上述证据均可证实包括涉案场地在内的区域存在质量问题，租户无法正常经营，导致经营损失，同时在判决书中王新丽与时代广场对于该情况的客观性是认可的，只是因为其双方有约定，维修责任应该由王新丽承担，所以结合我方提交的两份资料及王爱军与时代广场一案中记载的材料足以证实涉案场地不符合合同约定要求。
经质证，原告王新丽对上述证据提出异议，辩称：1、对解除租赁合同申请的真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明原告存在违约行为，申请不属于书证；2、民事诉状真实性认可，但对关联性不认可，不能证明租赁场地存在质量问题、不能正常使用；3、对卷宗中涉及的证据的关联性有异议，不能证明被告租赁的场地存在质量问题，事实上被告在该场地实际经营了7、8个月的时间，场地不存在无法使用和经营的情况；后期有关维修问题只是合同履行过程中存在的小问题，不会导致合同解除。
6、广州市佶星雨动漫科技有限公司销售合同，用以证明张大庆为了经营需要购买设备花费16万元，但是因为原告王新丽违约导致租赁合同解除，致使设备闲置，造成损失。
7、监控系统合同书（唐山创盈科技有限公司）及收款收据，用以证明张大庆安装监控、投影等设备花费40030元，因合同解除无法继续使用，造成损失。
8、独道广告装饰设计及收据，用以证明张大庆进行场地装修花费109345元，此项亦属于损失范围。
9、广告宣传费收据8张，用以证明张大庆损失广告宣传费金额9300元。
10、检测费收据，用以证明检测费损失金额为4000元。
11、物流托运单7张，用以证明张大庆购买设备所花费的运输费用金额21050元。
12、入网协议及网络通信费发票，用以证明张大庆损失网络通信费金额1951元。
13、玩具发货单3张，用以证明张大庆为经营需要购买玩具花费3300元，因租赁合同解除，无法使用造成损失。
经质证，原告王新丽对上述证据613提出异议，辩称：被告没有证据证明由于王新丽的违约行为导致经济损失，没有提交证明存在因果关系的证据，没有证据证明王新丽具体有什么违约行为，故对损失的关联性、真实性、合法性均不认可。
经审理查明：2013年7月13日，遵化市时代广场与王爱军、王新丽签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由王爱军、王新丽租赁遵化时代广场第一、二、三层经营区域和四层、五层办公区（不含现地下金客隆超市、海澜之家、血站、真玉世家商铺），租赁期限为十年，王爱军、王新丽有权采取柜台自营、出租、联营或与供应商进行合作经营。2014年4月8日，原告王新丽与被告张大庆签订《租赁合同》一份，约定原告王新丽将所租遵化时代广场一层后半部分租赁给被告张大庆使用，租赁面积约为1150平方米，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日。第一年租金为1.5元/平方米/天（每月为52469元）；第二年租金为1.8元/平方米/天；第三年租金为2.0元/平方米/天。租金支付方式为：第一年为每月交纳一次，提前半个月交纳下一个月租金。第二年租金每三个月交纳一次，提前一个月交纳下一次租金。第三年租金为每半年交纳一次，于第三年起租日的三个月前交纳。原告违约责任：原告未按合同规定按期提供经营场地和水电等基础设施，按一年租金标准赔偿被告违约金，因原告原因导致被告不能正常经营，由原告承担相关损失；被告违约责任：1、擅自改变经营项目，或私下将租赁物或富裕面积转租、转让或以变相方法提供给第三人经营使用的；2、合同期未满，被告未经原告同意而强行撤柜的，原告将按一年租金数额标准，向被告收取违约赔偿金；3、未经原告同意与店内其他商户私立租赁协议的，一经原告发现，原告将按其合同约定的当期一年租金数额标准，向被告收取违约金；4、被告拖欠原告租金，拖欠期限在一周内，按照每日千分之五收取滞纳金；拖欠期限超过一周，在一个月内（含）的，按照每日千分之十收取滞纳金；拖欠期限超过一个月的，视为自动解除合同，被告须按合同约定的当期一年租金数额标准，向原告支付违约金，并承担给原告造成的相关损失;5、擅自停业八小时以上;6、经营过程中有严重损害原告权益的其他行为;7、被国家有关部门查封或清盘的;8、被申请执行时或被申请先予执行时或被申请财产保全或人民法院对其作出采取财产保全措施的裁定时;9、被告贿赂原告方工作人员的;10、其他严重违反本合同规定的行为且情节严重的。
《租赁合同》签订后，原告王新丽向被告张大庆交付了租赁场地，被告张大庆开始在所租场地经营“启蒙星儿童娱乐城”，并依约交纳了2014年9月前的租金，2014年10月起未再向原告王新丽交纳租金。至2015年2月8日，被告张大庆尚欠原告王新丽租金108990元未交纳。
另查明，王新丽、王爱军与遵化市时代广场之间的《房屋租赁合同》已于2015年2月8日解除。
上述事实，有原、被告双方当庭陈述、《租赁合同》、（2015）遵民初字第972号、1103号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告王新丽与被告张大庆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务，现原告王新丽已按合同约定向被告张大庆交付租赁房屋，被告张大庆应按照合同约定按时交纳租金。本案审理过程中，原、被告双方均认可截止到2015年2月8日被告张大庆尚欠原告王新丽租金数额为108990元，本院对此予以确认。因原告王新丽与被告遵化市时代广场之间的《房屋租赁合同》已于2015年2月8日解除，故原告王新丽主张2015年2月8日之后的租金，本院不予支持。原告王新丽在其诉遵化市时代广场租赁合同纠纷一案中认可出租的房屋存在漏水、下水道堵塞导致“淘气堡”被淹等问题，因涉案房屋存在上述问题影响到被告的日常经营活动，故被告张大庆因上述原因延迟交付租金不宜视为原、被告《租赁合同》自动解除的理由。原告王新丽要求被告支付违约金188888.4元，理据不足，本院不予支持。原告王新丽主张与被告张大庆解除《租赁合同》，因原告王新丽与被告遵化市时代广场之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2015年2月8日解除，致使原告王新丽与被告张大庆之间的《租赁合同》无法继续履行不能实现合同目的，故本院对该主张予以支持。
因王新丽与遵化市时代广场之间的《房屋租赁合同》自2015年2月8日解除，之后原告未能按合同约定向被告张大庆提供经营场地，导致被告不能正常经营，根据双方签订的《租赁合同》之约定，原告王新丽存在违约行为，应按约定支付被告违约金。被告张大庆主张原告按一年租金标准支付其违约金629625元过高，综合考量原、被告双方《租赁合同》的履行程度、当事人过错及预期利益等情况，本院酌定按629625元的20﹪计算违约金数额，即原告王新丽应支付被告违约金125925元。被告张大庆主张原告赔偿各项损失700000元，理据不足，本院不予支持。
为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王新丽与被告（反诉原告）张大庆之间的《租赁合同》自2015年2月8日解除。
二、被告（反诉原告）张大庆于判决生效十日内给付原告（反诉被告）王新丽拖欠租金108990元。
三、原告（反诉被告）王新丽于判决生效十日内支付被告（反诉原告）张大庆违约金125925元。
四、驳回原告（反诉被告）王新丽、被告（反诉原告）张大庆其他诉讼请求。
本诉案件受理费6130元，由原告（反诉被告）王新丽负担4130元，被告张大庆（反诉原告）负担2000元；反诉案件受理费16770元，由原告（反诉被告）王新丽负担1600元，被告张大庆（反诉原告）负担15170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张翠艳
审判员 杨 静
审判员 石国印
二〇一六年十一月二十七日
书记员 张丽红