新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵1202民初302号
原告牛红印，男，1965年12月17日出生�住哈密市。
委托代理人牛亚龙（系原告之子），男，1991年5月18日出生，住哈密市。代理权限特别授权。
被告高泽峰，男，1969年12月5日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。
委托代理人白俊江，新疆嘉仁律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告牛红印与被告高泽峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由代理审判员寇雯进行独任审理。2016年6月10日由简易程序转为普通程序审理。依法组成由审判员王兆华担任审判长，代理审判员张继华、寇雯参加的合议庭进行审理。2016年3月24日，被告高泽峰在答辩期内提出管辖权异议，本院于2016年5月24日作出有管辖权民事裁定。2016年7月27日公开开庭审理了本案。原告牛红印及其委托代理人牛亚龙、被告高泽峰的委托代理人白俊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛红印诉称，2014年6月30日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于X小区X区X楼X底商及二楼办公部分，租期两年，每年租金162000元，约定合同签订时，被告先支付81000元房租，到期后提前一个月交次年房租。但被告支付了101300元后，第一年剩余房租60700元及第二年房租162000元被告至今未付。现原告诉至法院，请求判令被告：1支付到期房租222700元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告高泽峰辩称，1原告主体不适格，原告对租赁合同是否有合法租赁权，没有相关证据。2、被告截止目前缴纳房租合计121300元左右。3、租赁合同于2016年1月4日解除，原告收取之后的房租没有事实及法律依据，且原告收取的租赁费高于市场租赁价格，合同中第二条约定若被告不能按合同约定缴纳剩余房屋租金，押金归原告所有，该规定不符合法律规定。合同中对装修物补偿没有具体约定，对被告不公平。4、被告之前是产业工人，第一次租赁房屋，亏损经营无力支付房租。综上，2016年1月4日被告已经向原告递交解除合同通知书，应当按照市场同地段市场价格缴纳剩余房租，被告愿意将装修物抵偿房租，由原告向被告返还装修补偿。
在庭审中，原告为证实自己的诉讼请求向本院提交以下证据：
1、证明一份，证明出租房屋归原告所有的事实。经质证，被告对该证据的真实性不认可，认为该证明上应当有出具人员和法定代表人的签字，且原告应当出具该房屋的产权证及购房合同。
2、房屋租赁合同一份，证明原被告签订房屋租赁合同的事实。经质证，被告对该合同的真实性没有异议，对原被告之间签订合同的事实没有异议，但认为原告不能证实房屋的所有权归原告所有，且房租过高，原�约定的若被告不能按合同交房租，则押金归原告所有，这样的约定是没有法律依据的。对于被告装修的部分原告不补偿也是不合理的。
3、收据两张，证明被告缴纳房租的事实。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，认为被告缴纳房租时并不知道房屋产权人是谁。
4、高泽峰租金明细表一张，证明被告缴纳房租的事实。经质证，被告对该证据无异议。
5、证人张某出庭作证证明原告没有恶意拖延解除合同。经质证，被告对该证人证言的真实性及证明的问题均不认可，认为证人与原告属上下级关系，且证人陈述不属实，不能作为证据。原告对该证人证言无异议。
在庭审中，被告为证实自己的答辩意见，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同复印件一份，证明该房屋租金高于同地段房租的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为租金的价格每年都在变动。
2、解除房屋租赁合同申请一份，证明该解除合同通知书已交给原告的证人，合同自2016年1月4日已经解除，之后的租金并不存在的事实。经质证，原告对该证据的真实性及证明的问题均不认可，称第一次见到该证据。
3、短信记录四页，证明解除合同原告是知道的，合同已经解除，被告要求与原告协商，但是原告避而不见。经质证，原告对该证据的真实性认可，但称原告因此联系被告，但一直未能打通电话，也无法找到被告。
4、收据三张、收条一张，证明被告缴纳房租101300元、押金20000元的事实。经质证，原告对该证据无异议。
5、照片一张，证明一张、收据复印件一张、红星一场职工餐厅照片一张，证明原告房屋租金高于同地段房屋租金的事实。经质证，原告对该证据不认可，认为与本案无关。
6、2016年3月17日通话录音光盘一张，证明合同已解除，被告要求与原告就房屋交还、租金及装修补偿问题协商，但原告不同意的事实。经质证，原告对该证据的真实性认可，但认为当时不知道被告代理律师身份。
经审理查明，2014年6月30日，原告牛红印（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由甲方将坐落于X小区X区X楼X框架楼底商部分（279.60平方米）与二楼办公部分（303.89平方米），共计583.49平方米，出租给乙方使用。租赁期限为两年，自2014年7月1日至2016年7月1日。房屋租金按年计算，每年租金162000元，押金20000元。付款时间为提前一个月缴纳次年房屋租金162000元。经双方协商，乙方初次先交房租（2014年）81000元，余下81000元房租于2014年12月1日前缴清，乙方若不能按合同约定缴纳房屋租金，押金归属于甲方所有。租赁期间产生的水费、电费、采暖费、物业费及其它一切费用全部由乙方承担。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如装修或改造须征得甲方同意，乙方承担装修改造费用。合同到期后，乙方应将房屋设施，如门、窗、水暖电等所有设施完好的交与甲方，并经甲方人员检查认可后，退还押金20000元，如有损坏照价赔偿，并从押金中扣除。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金总金额20000元。房租租赁合同到期后，室内装修及门窗改造装修等硬件设施归属甲方，乙方不得随意拆除。合同签订后，被告经原告同意对房屋进行了装修，并购置了经营餐馆所需的设施。2014年6月30日至2015年10月10日期间，被告陆续向原告缴纳房租101300元，押金20000元。第一年剩余房租及第二年房租162000元，被告至今未付。现原告诉至法院，请求判令被告：1支付到期房租222700元；2、由被告承担本案诉讼费用。
另查，被告向本院提交的解除房屋租赁合同申请书，称已于2016年1月4日送达原告，但原告称对此并不知情。2016年1月24日至2016年3月17日期间被告就提前解约事宜以手机短消息方式与原告联系，提出要求解除合同，但双方因被告欠付房租问题，未能就提前解除合同达成协议。
本院认为，原被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。原被告均应按照合同恪守约定。对于被告辩称原告的主体不适格，无权将该房屋租赁给被告使用的意见，根据原告提供的红星一场出具的证明可以证实，原告对涉案房屋有权对外出租。故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。根据租赁合同的约定，“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金总金额20000元”，据此可以确定，合同并未赋予被告高泽峰可以随意解除合同的权利，原被告双方需要在协商一致的情况下方可提前解约。双方约定的合同履行期为2年，但被告在租期未满时向原告牛红印提出要求解除租赁合同，依据上述约定，被告应当积极与原告协商解决，在协商不成的情况下，原告有权要求被告继续履行合同义务。因此，被告于2016年1月4日向原告发出的《解除房屋租赁合同申请》其效力法院不予确认。原被告最终未能就解约事宜达成一致意见，在此情况下被告一方面仍占有、控制涉案房屋，另一方面却拒付剩余租金显然构成了违约。鉴于原告没有�际收到上述《解除房屋租赁合同申请》，故被告认为双方签订的《房屋租赁合同》在2016年1月4日解除的辩解意见，本院不予采纳。依照合同的约定“房屋租赁合同到期后，室内装修及门窗改造装修等硬件设施归属甲方，乙方不得随意拆除。”故对被告认为应将房屋装修抵偿房租的辩解意见，本院不予采纳。对于被告辩称房屋租金高于市场的租赁价格水平的意见，被告高泽峰作为完全民事行为能力人，对其签订《房屋租赁合同》的事实及其可能承担的责任应有明确的认识，且被告提供的证据无法证实其辩解意见，被告的该辩解意见不能作为其拒付房屋租金的理由，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付2014年欠付租金60700元、2015年7月1日至2016年7月1日期间欠付租金162000元，合计222700元的诉讼请求，因被告欠付租金且至今未将涉案房屋交还给原告�被告应当按照合同的约定履行缴纳房租的义务，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告缴纳的押金20000元，归原告所有的诉讼请求，押金系为被告在合同项下所有义务的保证，非被告违约后的处罚，原告应向被告返还房屋押金20000元，故该押金部分应当冲抵被告的房屋租金，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》原被告间的租赁合同已经解除，被告应向原告返还租赁房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告高泽峰向原告牛红印支付房屋租金202700元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告高泽峰向原告牛红印返还租赁房屋X小区X区X楼、X框架楼底商部分（279.60平方米）与二楼办公部分（303.89平方米），于本判决生效后十日内返还；
三、驳回原告牛红印的其他诉讼请求；
四、案件受理费4641元，由原告牛红印负担217元，由被告高泽峰负担4424元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，�每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 王兆华
代理审判员 张继华
代理审判员 寇 雯
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 孙千惠