绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯商初字第1068号
原告：中国工商银行股份有限公司绍兴支行。
负责人：俞美霞。
委托代理人：王晓峰、徐丽春。
被告：江立娟。
被告：陈建祥。
被告：绍兴县兆丰房地产开发有限公司。
法定代表人：谢政。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行诉被告江立娟、陈建祥、绍兴县兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年3月24日起诉来院。本院于同日立案受理后，依法由审判员傅蓉蓉担任审判长，与代理审判员林长华和人民陪审员潘金华组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行的委托代理人王晓峰到庭参加诉讼，三被告经本院公告传唤后均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月24日，原告根据被告江立娟的申请，与其签订了一份《个人购房借款/担保合同》[编号：01211000062011一手贷0000665号]，约定被告江立娟向原告借款人民币42万元，借款期限自2011年5月27日起至2031年5月27日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，按月付息，一次还本。同时，被告江立娟以其所有的位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑7幢502室的房地产（房产证编号：绍房权证钱清字第××号）设定抵押，为其提供抵押担保，抵押合同签订后，双方对相关房地产在绍兴市柯桥区房地产管理处办理了抵押登记手续（他项权证编号：绍房他证绍县字第201452**号）。
2011年5月11日，被告陈建祥签署了一份《共同参与还款人承诺书》，承诺为被告江立娟向原告借款提供连带责任保证担保。
被告兆丰公司系被告江立娟所购案涉房屋的开发商，2011年3月1日，原告与其签署了一份《按揭贷款业务合作协议》，约定由原告作为被告兆丰公司开发、销售的清河明苑的按揭贷款办理银行，并对其他相关内容作了约定。2011年1月7日，原告与被告兆丰公司签署了一份《最高额保证合同》及《个人住房贷款最高额保证补充协议》，合同约定被告兆丰公司在人民币8,000万元的最高额内，为购买其开发的清河明苑的房屋而向原告办理房屋贷款的借款人（包括被告江立娟）提供连带责任保证。随后被告兆丰公司向原告出具了一份《个人住房/营业房贷款联系单》，同意为被告江立娟向原告借款提供连带责任保证担保。
被告江立娟于2014年10月8日起，至今未按约定归还原告贷款本息已连续三期，累计逾期共四期。截止2014年12月21日仍欠原告贷款本金383,837.39元，积欠利息6,356.34元，总计390,193.73元。其间原告采取各种方式多次催收，未果。故起诉要求：1、判令被告江立娟、陈建祥共同归还原告借款本金383,837.39元，并支付至2014年12月21日止的利息人民币6,356.34元，合计本金及利息390,193.73元，自2014年12月22日起至借款本金实际付清之日止的利息，按约定的利率计算，利随本清；2、判令原告以被告江立娟所有的位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑7幢502室的抵押房地产（房产证编号：绍房权证钱清字第××号，他项权证编号：绍房他证绍县字第201452**号），经拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、判令被告兆丰公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由三被告承担。
三被告在本案答辩期间未提出书面答辩，也未到庭参加诉讼。
为证明其诉讼主张，原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款申请表、借款凭证、房款凭证各一份，用以证明被告江立娟向原告借款及原告按约放款的事实；
2、共同参与还款人承诺书一份，用以证明被告陈建祥承担共同还款人的事实；
3、《按揭贷款业务合作协议》、《最高额保证合同》、《个人住房贷款最高额保证补充协议》及个人住房/营业房贷款联系单各一份，用以证明被告兆丰公司为被告江立娟的借款提供保证担保的事实；
4、抵押物房产证、他项权证各一份，用以证明案涉抵押担保的事实；
5、贷款欠息明细表一份，用以证明被告江立娟尚欠原告本息的事实；
6、邮寄记录二份，用以证明原告向被告催收的事实。
三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。三被告未向本院提交证据材料。
本院经审查认为：原告所举证据，来源合法，记载内容客观真实，且与原告主张事实相关联，可以认定为本案定案事实的依据，并依法确认其证明力。
综上，经审理本院确认如下事实：
原告与被告兆丰公司分别与2011年1月、3月签订《按揭贷款合作协议》、《个人住房贷款最高额保证合同》及补充协议各一份，约定：原告同意为被告兆丰公司开发的清河明苑项目的按揭贷款银行；被告兆丰公司同意为清河明苑（项目）住房（含屋顶、汽车库）并符合原告个人住房贷款条件的购房者在债权最高额折合人民币八千万元内与原告签订的借款协议提供连带责任保证。保证范围包括主合同项下债务本金、利息、债务人应支付的违约金、包括罚息、赔偿金以及为实现主合同债权所发生的费用（包括律师费、诉讼费、调查费等）；协议及合同还约定了其他事项。后，就案涉按揭贷款，被告兆丰公司向原告出具的《个人住房/营业房贷款联系单》中载明保证方式为全程连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日起至全部贷款到期后两年内。
2011年5月24日，原告与被告江立娟签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：合同项下借款金额为人民币447万元，借款用途为购买坐落于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑住商小区7幢502室房屋；借款期限自2011年5月27日至2031年5月27日；借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，若贷款发放后遇基准利率调整，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；借款还款方式为按月等额本金还款法，还款日与贷款实际发放日相对应；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；被告江立娟连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人有权宣布借款提前到期；被告江立娟以其所购的位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑住商小区7幢502号房屋为上述合同项下借款提供抵押担保；担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约补偿金、贷款人实现债权的费用等。合同还约定了其他事项。后原告按约向被告江立娟发放了上述42万元借款，借款凭证上载明的借款利率为年利率6.8%。后，双方办理了抵押登记手续，取得编号为绍房他证绍县字第20142**号房屋他项权证。2011年5月11日，被告陈建祥向原告出具《共同参与还款人承诺书》一份，承诺其对被告江立娟与原告签订的上述借款的还本付息承担连带责任，并承诺该承诺书的性质为债务加入的第三人。
后，被告江立娟按约还款至2014年9月，2014年10月8日原告通过扣收方式从被告江立娟银行帐号扣划23.45元。截止2014年12月21日被告尚欠本金人民币383,837.39元、利息6,356.34元，被告陈建祥、兆丰公司也未履行相应责任，遂成讼。
本院认为，原告与被告江立娟签订的《个人购房借款/担保合同》、与被告兆丰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房贷款最高额保证合同》、《个人住房贷款最高额保证补充协议》及被告兆丰公司出具的《个人住房/营业房贷款联系单》，被告陈建祥向原告出具的《共同参与还款人承诺书》均系当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。现原告已按约履行贷款发放义务，现贷款虽未到期，但被告江立娟作为借款人未按约及时履行还本付息义务，构成违约，原告有权宣布案涉借款提前到期；双方已就被告江立娟名下房屋办妥抵押登记，抵押权依法设立，因此，被告江立娟不能偿还借款本息时，原告有权就案涉抵押房产依法变价后所得款项优先受偿。所以，原告要求被告江立娟归还剩余本金及支付利息及承担担保责任的诉讼请求，合法有据，本院均予以支持。被告陈建祥亦应按诺承担相应的还款责任。被告兆丰公司亦应按约对案涉借款承担保证责任，然，案涉主债权已有主债务人及被告江立娟提供物的担保，而原告与被告兆丰公司亦未就物的担保与人的担保在实现债权时的顺序问题存有约定，故依法原告应当先就物的担保实现债权，不足部分再由被告兆丰公司承担保证责任。所以原告要求被告兆丰公司承担保证责任之诉请，存有不当，本院予以相应调整。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江立娟、陈建祥应归还给原告中国工商银行股份有限公司绍兴支行借款本金人民币383,837.39元，支付截止2014年12月21日的利息人民币6,356.34元，合计人民币390,193.73元，并按双方《个人购房借款/担保合同》约定支付自2014年12月22日起至借款本金还清之日止的利息（含罚息、复利），款限于本判决生效之日起十日内付清；
二、原告就上述第一项债务对被告江立娟名下位于绍兴市柯桥区钱清镇清河明苑7幢502室房屋，即编号为绍房他证绍县字第201452**号房屋他项权证项下抵押物，依法定程序变价所得款项优先受偿；
三、被告绍兴县兆丰房地产开发有限公司对上述第一项债务在原告就案涉抵押物优先受偿后仍未获清偿的余额部分承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告江立娟追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,153元，财产保全申请费2,620元，合计9,773元，由三被告负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7,153元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 傅蓉蓉
代理审判员 林长华
人民审判员 潘金华
二〇一五年七月三十日
书 记 员 薛 琦