杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第909号
原告：陈红梅。
委托代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。
被告：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢1501-7。
法定代表人：陈冬桔，董事长。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
原告陈红梅诉被告浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，先由代理审判员刘承娜适用简易程序，于2014年9月5日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行审理。原告陈红梅及其委托代理人肖环，被告保利公司的委托代理人唐锋、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红梅诉称：原告在被告处购买位于杭州经济技术开发区的江语海阁3幢1单元904室商品房一套。双方约定采取分期付款方式支付房款，由原告于签署购房合同之日支付购房款605020元，并于2014年1月15日前支付剩余购房款1030000元。原告依约向被告支付了全部购房款，并由被告出具收款收据。被告应于2014年1月15日前交房，但其未依约交付，在原告再三催促下才于2014年5月12日向原告交付钥匙等，办理移交手续。按照合同第八条第一款第二项约定，出卖人逾期超过90天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按照合同第七条自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。根据合同第五条第二款的约定，被告的最后交房期限为原告付清全部购房款之日即2014年1月15日，逾期交房时间共计116天。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法判令：1.被告支付原告逾期交房违约金75864.90元。2.本案诉讼费由被告承担。
原告陈红梅为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：
1.商品房买卖合同及附件一份，用以证明原告向被告购买房屋及付款、交房的约定，主要依据为合同第五条第二款、第八条第一款第二项。
2.销售不动产统一发票一份，用以证明原告按照合同约定于合同签订之日支付购房款605020元。
3.收款收据一份，用以证明原告按照合同约定于2014年1月15日支付剩余房款1030000元。
4.销售不动产统一发票一份，用以证明原告支付房款总额为1635020元。
5.物品交接确认表、物业维修基金统一收款收据各一份，用以证明被告交付房屋的时间为2014年5月12日。
6.保利江语海1-7#零星交付流程单一份，用以证明原告于2014年5月12日收房。
7.保利江语海阁交房及办证通知书一份，用以证明即使按照被告发出通知书的日期，交房日为2014年5月7日，也已逾期。
8.陈建峰户口簿一份，用以证明陈建峰不具有在杭州购房资格，案涉房屋无以转到陈建峰名下的事实。
原告的证据2、3、5、7系原件，其他证据为复印件，其中证据8与原件核对一致。
被告保利公司辩称：被告不存在违约行为，无需支付违约金。房屋交付在合同第九条第一、二款有明确约定，买受人未支付房款，出卖人有权拒绝办理商品房验收交接手续，补充协议第一条第三款也有交房约定，即买受人只有在付清全部房款、违约金及《保利江语海物业管理及相关收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件，而原告没有在合同约定期限支付物业维修基金，2014年5月12日原告才进行支付。即便按原告所说2014年1月15日付清购房款被告即应交房，被告亦未违约，因为原告自己没有办理收房手续。
被告保利公司为证明其抗辩的事实，向本院提交下列证据：
1.保利江语海阁认购书一份，用以证明案涉房屋预售时约定的交付时间是2013年4月30日，说明该房屋早已具备交房条件。
2.前期物业管理服务协议一份，用以证明按照该协议第九条约定，原告需缴纳相关费用后才有权收房。
3.竣工验收备案表三份，用以证明案涉房屋在2013年4月30日之前已经完成竣工验收。
4.申请书、户口簿、结婚证各一份，用以证明原告向被告申请将其房屋更名到丈夫陈建峰名下。
被告的证据4中的申请书系原件，其他证据系复印件。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
一、原告提供的证据2、3、4，被告质证后无异议，本院审查后予以确认。
二、原告提供的证据1，被告对其证据“三性”无异议，但认为根据合同编号，说明案涉房屋是现房销售，合同签订时已具备交付条件，只要原告付清房款，被告即可交房，但因原告没有付清物业维修基金，故无法收房。本院认为该份证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认，对其证明对象是否确认，在判决说理部分综合分析。
三、原告提供的证据5，被告对其证据“三性”无异议，认可交房时间为2014年5月12日，但认为是原告不交纳物业维修基金，直至2014年5月12日才交纳，所以同日被告才交付房屋。本院认为该组证据符合证据要件，予以确认。
四、原告提供的证据6，被告质证认为证据是复印件，真实性无法确认，且达不到证明目的，虽然双方于2014年5月12日办理交房手续，5月12日之前没交付，只能说明原告没有收房，并不能说明被告没有通知。本院认为该份证据虽系复印件，但原告欲用其证明的内容与证据5相同，本院已对证据5予以确认，对该份证据的证明对象即双方于2014年5月12日办理交房手续的事实予以认定。
五、原告提供的证据7，被告对其证据“三性”无异议，认为该份证据可以和被告提供的证据相印证，被告发出交房通知书的目的是催促原告收房，被告具备交房条件，原告因没有交付物业维修基金等相应款项，故不具备收房条件。本院认为该份证据符合真实性、合法性、关联性，予以确认，对其证明对象是否确认，在判决说理部分综合分析。
六、原告提供的证据8，被告对其真实性无异议，但认为户口簿散开，是否缺页不清楚。本院认为该份证据与本案无直接关联，不作进一步分析。
七、被告提供的证据1、3，原告对其证据“三性”无异议，但认为案涉房屋具备交付条件并不意味着交付。本院审查后对该两组证据的真实性予以确认。
八、被告提供的证据2，原告对其证据“三性”无异议，认为根据该协议第二页第四项关于房屋交付使用中指出买受人收到开发商交房通知书才能办理收房手续。本院认为其符合证据要件，予以确认。
九、被告提供的证据4，原告质证认为申请书上的署名与原告笔迹不符，系被告伪造，对身份证复印件的真实性无异议，户口簿的前三页与原件一致，但陈红梅一栏系被告伪造，结婚证复印件无原件核对，原告认为系被告伪造，陈建峰系陈红梅的堂哥并非丈夫。本院认为该组证据与本案无直接关联，不作进一步分析。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2013年8月27日，原告陈红梅与被告保利公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于杭州经济技术开发区江语海阁3幢1单元904室的商品房。第五条约定，买受人选择分期付款方式支付房款，买受人应于本《商品房买卖合同》签署之日支付房款，计605020元；买受人应于2014年1月15日前支付剩余房款，计1030000元。买受人未付清全部购房款的，出卖人可将交房时间延长至买受人付清全部购房款之日。第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付款（包括但不限于商品房所有应付房价款、违约金、赔偿金、出卖人代收税费等应由买受人承担的费用及具有按揭款未放和买受人未按时还贷的情形等），出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。《合同补充协议》第一条关于房屋交付第三项约定，乙方须按合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金及《保利江语海物业管理及收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件，如乙方未按约定支付上述款项，则甲方顺延办理交楼及产权登记手续，且视为由于乙方原因未能按期交付。
2013年8月27日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，其中关于术语的定义第四项房屋交付使用，指乙方收到发展商《交楼通知书》并办理完结相应手续；乙方收到《交楼通知书》期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用，《交楼通知书》中载明期限的最后一日视为交付使用日期。第九条约定，物业维修基金的交费时间为办理领房手续的当天，按实测建筑面积计。
2013年8月27日，原告支付购房款605020元，2014年1月15日支付购房款1030000元。2014年5月7日，被告向原告发出《保利江语海阁交房及办证通知书》，主要内容为：原告可于本通知发出之日起，至保利江语海阁售楼处办理交付及办理权属转移手续。办理交房手续时需要交纳的相关费用详见附件。如未能在《商品房买卖合同》约定交付期届满时办理相关交验手续，视作被告已完成交付。2014年5月9日，原告收到了该通知书。2014年5月12日，原告交纳物业维修基金7329元，同日双方办理了物品交接手续。
本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告应按约向被告支付购房款，被告应按约向原告交付商品房。本案的争议焦点为被告应当向原告交付商品房的日期。原告认为应当是其付清房款之日即2014年1月15日，被告认为应当是原告付清物业维修基金之后即2014年5月12日之后。本院分析，《商品房买卖合同》第五条约定，买受人未付清全部购房款的，出卖人可将交房时间延长至买受人付清全部购房款之日。《前期物业管理服务协议》中第九条约定，物业维修基金的交费时间为办理领房手续的当天，按实测建筑面积计。《商品房买卖合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《前期物业管理服务协议》中关于术语的定义第四项房屋交付使用，指乙方收到发展商《交楼通知书》并办理完结相应手续。从原、被告的上述约定可以看出，被告的交房时间为原告付清全部购房款之日，物业维修基金的交纳时间为办理领房手续当天，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告收到《交楼通知书》并办理完结相应手续，则房屋交付使用。至于被告抗辩付清物业维修基金之后交房，则是根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付款，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续。《合同补充协议》第一条关于房屋交付第三项约定，乙方须按合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金及《保利江语海物业管理及收费一览表》所述全部费用后才具备收楼条件。根据上述约定分析，具备交房条件后，被告应当先书面通知原告交房，原告应于交房通知规定的交房截至日前付清包括物业维修基金在内的应付款项，双方再办理商品房验收交接手续。因此，被告交房的书面通知应当在前，原告交纳物业维修基金在后，而被告向原告发出《保利江语海阁交房及办证通知书》的时间为2014年5月7日，原告付清全部购房款的时间为2014年1月15日，被告已逾期。案件审理过程中，被告抗辩原告因其自身原因申请更名，导致案涉房屋实际在五月份交付；原告主张的逾期交房损失过高，应根据其实际租金损失计算。原告坚持要求按照诉讼请求予以处理。本院认为被告抗辩原告申请更名与本案逾期交房无直接关联，对该项抗辩意见不予采纳。结合本案原告的损失情况、合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金为9000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告浙江保利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈红梅逾期交房违约金9000元。
二、驳回原告陈红梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费1698元，由原告陈红梅负担1496元，被告浙江保利房地产开发有限公司负担202元。原告陈红梅于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费1698元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 刘承娜
代理审判员 王 玥
人民陪审员 徐登峰
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 曾祥龙