河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1481民初1153号
原告陈伟（反诉被告），男，1971年7月16日出生，汉族，农民，住永城市。
委托代理人刘怀彦，永城市城关镇中心法律服务所法律工作者。
被告吴安民（反诉原告），男，1968年7月15日出生，汉族，市民，住永城市西城区。
被告王淑兰（反诉原告），女，1973年8月18日出生，汉族，市民，住址同上，系被告吴安民之妻。
二被告委托代理人夏磊，河南旺达律师事务所律师。
原告陈伟因与被告吴安民、王淑兰确认合同无效纠纷一案，于2016年2月16日向本院起诉，本院受理后，向原、被告送达了民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告陈伟的委托代理人刘怀彦、被告吴安民、王淑兰及委托代理人夏磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟诉称，2011年10月8日，原、被告签订旧房改造协议，约定被告提供土地，原告进行房产开发，被告应在拆房公告之日15日内搬迁完毕，将房屋交付原告拆除，还约定了补偿方式。协议签订后，被告收取原告保证金15万元，但被告未按时腾空房屋。原告提供的土地属集体建设用地，不得进行商品房开发，原、被告又无房地产开发资质，故原、被告签订的合同应属无效，请求确认原、被告于2011年10月8日签订的旧房改造协议无效，并要求被告返还保证金15万元。
被告吴安民、王淑兰辩称，原、被告签订的旧房改造协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效；原告长期未履行该协议，严重违约；被告只收到保证金10万元，且原告要求返还保证金也已超过诉讼时效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。因原告违约，特提起反诉，要求原告按约定支付违约金20万元。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的旧房改造协议的效力；2、原告主张返还保证金是否超过诉讼时效；3、反诉原告要求反诉被告给付违约金20万元是否有依据。原、被告对本院归纳的争议焦点均无异议。
原告陈伟向本院提交的证据材料有：1、2011年10月8日旧房改造协议书一份，证明双方签订协议约定被告将其所有的位于西城区解放路路西、环城路南的房屋，交给原告拆迁，并约定了补偿标准及交房标准；2、2011年10月8日，被告王淑兰出具的收条一份，证明被告收到房屋押金15万元的事实；3、2016年4月7日证人周某证言一份及出庭证言，证明原、被告签订合作、合资开发协议，被告提供土地，原告开发及补偿方案；4、2016年4月7日证人张某和证言一份及出庭证言，证明目的同证3；5、照片三张，证明涉案房屋被告没有搬迁，原告也没有拆迁。
被告吴安民、王淑兰质证意见：证1真实性无异议，但该协议实质是国有土地使用权转让合同，合法有效，而非合作开发房地产协议，原告不履行合同，被告不存在违约；对证2，收取押金10万元，而非15万元，不应返还；证3、证4有异议，证人受原告委托，协调邻里关系，与原告有利害关系，认可证言中有关“张峰参与协调、涉案土地为国有土地、及没见过拆迁公告”的内容，其余证言不属实，不应采信；证5有异议，没有拍摄时间、拍摄人，画面不完整，被告家院墙被推倒没有显示出来。
被告吴安民、王淑兰向本院提交的证据材料有：1、2011年10月8日，旧房改造协议书一份，协议签订后有改动，应以最后签订的协议为准，约定违约金20万元，应支持被告的反诉请求；2、房屋所有权证一份，证明被告对涉案房屋拥有合法所有权，占用土地为国有性质；3、火化证一份，证明2013年5月11日被告父亲吴传信死亡，因租赁的房屋无法办丧事，才搬回旧房居住；4、证人朱某1出庭证言，证明被告吴安民、王淑兰于2011年10月中旬腾空房屋的事实；5、证人朱某2出庭证言，证明内容同证人朱某1证言。
原告陈伟的委托代理人质证意见：证1真实性无异议，但被告未按约定交付相关手续，致使原告无法开发；证2显示房屋产权为吴传信，非被告吴安民，被告无权签订协议，协议应为无效；证3真实性无异议，但被告一直未搬离房屋；证4有异议，证人朱某1是另案诉讼的被告，证言带有倾向性，不应采信；证5有异议，证人朱某2与被告系邻居，与被告有利害关系，证言不应采信。
对原、被告提交的证据材料，本院综合认证如下：原告提交的证1，被告对其真实性无异议，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。证2收条显示大写为“壹拾”万元，被告只认可收取10万元，原告又无其他证据证明已交付15万元，故被告所提异议成立，本院予以采纳；证3、证4中证人周某、张某和证言与原、被告签订的协议内容及原、被告对旧房改造事实的陈述基本一致，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。证5照片能反映房屋的现状，客观真实，本院予以确认。被告提交的证1、证3原告对其真实性无异议，可以作为认定案件的事实依据，予以确认。证2房屋所有权证虽登记为被告之父之名，但签订协议时，原告并未提出异议，故原告所提异议不能成立。证4、证5中证人与被告系邻居，对被告是否搬离房屋情况较了解，证言内容客观真实，本院予以确认。
依据有效证据，结合原、被告陈述，本院确认以下案件事实：2011年10月8日，原、被告经协商签订旧房改造协议，约定被告房屋（产权证登记为被告之父吴传信，位于西城区××），交由原告陈伟开发，约定了搬迁时间、补偿标准、交房时间及违约责任。协议签订后，被告吴安民、王淑兰收取原告陈伟给付的押金10万元。2013年5月份，被告吴安民之父吴传信病故，因办丧事搬回居住。后因原告陈伟未按约定完成拆迁及建设，双方发生纠纷。
本院认为，1、双方争议的旧房改造协议效力的问题。原、被告签订的旧房改造协议，约定了拆迁事项、补偿标准、交房标准、质量、工期、违约责任等内容，显然属房屋拆迁安置补偿合同，而非合作合资开发房地产合同，所签协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张双方所签协议系合作合资开发房地产合同，因无房地产开发资质而无效，理由不能成立。
2、被告收取原告房屋押金10万元的性质及如何处置的问题。《中华人民共和国担保法》第二条规定“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、
保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”显然，被告收取原告交付的房屋押金10万元，系特定化的质押担保，在原告没有完全履行合同约定义务的前提下，无权要求被告返还。
3、被告反诉主张原告给付违约金的问题。《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。违约金是指不履行或者不完全履行合同义务的违约方按照合同约定，支付给非违约方一定数量的金钱。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。原、被告签订的旧房改造协议系拆迁安置补偿合同，原告未履行拆迁补偿义务，也未实际取得合同项下的预期利益，被告房屋交付后没有被拆迁，且已取得原告给付的房屋押金10万元，被告也没有提供证据证明其遭受实际损失的数额，根据公平原则，被告反诉要求原告给付违约金20万元，本院不予支持。
另，因原告主张被告返还保证金15万元未予支持，对被告抗辩原告诉求已超时效，本院不再评判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告陈伟的诉讼请求；
二、驳回反诉原告吴安民、王淑兰的反诉请求。
案件受理费3300元，由本诉原告陈伟负担，反诉费2150元，由反诉原告吴安民、王淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 刘亚东
审判员 尹雷军
陪审员 刘 力
二〇一六年六月二十三日
书记员 李 磊