浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸草商初字第207号
原告：杨柳燕。
委托代理人：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。
被告：诸暨市大唐长连彩印厂。
负责人：章彩琴。
委托代理人：魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。
原告杨柳燕为与被告诸暨市大唐长连彩印厂民间借贷纠纷一案，于2015年3月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员徐国平独任审判。审理中，原告申请对被告所有的财产在价值380万元范围内予以保全，并已提供担保。本案于2015年5月12日公开开庭进行审理。原告杨柳燕及其委托代理人李少军，被告委托代理人魏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨柳燕起诉称：原告与被告负责人章彩琴系朋友关系。2014年3月17日，被告因资金紧张向原告借款，并签订借款协议。为保障原告债权，原、被告双方签订了房地产抵押合同，被告将大唐镇上香头工业园区房产抵押给原告。之后，原告将借款3500000元汇入被告指定账户。本金交付后，被告未能按约支付利息。经原告多次与被告协商本金归还事宜，被告均以没钱为由，再三推脱。原告认为被告的行为已属严重违约。现原告起诉请求判令：一、被告立即归还原告借款本金3500000元；二、被告支付自2014年11月18日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息（含违约金）；三、被告支付原告为实现债权而支付的律师代理费20000元；四、原告就上述一、二、三项诉讼请求对被告所抵押的房产享有优先受偿权；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告诸暨市大唐长连彩印厂庭审答辩称：1、2014年11月18日后，原、被告双方将利息52500元／月变更为30000元／月，且被告已按约支付了三个月利息90000元。2、原、被告双方虽就地上建筑物办理了抵押登记，但并未就土地使用权办理抵押登记，该抵押违反了物权法的规定，不具有实际操作性，被告认为抵押权并未设立，原告不具有优先受偿权。
为证实自己的主张，原告提交了以下证据材料：
1、借款合同及转账凭证各一份，用以证实被告已将借款3500000元交付被告的事实。经质证，被告对该证据材料的真实性没有异议，但认为根据借款合同第四条“如乙方逾期不还借款，乙方自愿按借款总额每日2000元（贰仟元）直至乙方付清借款止”的约定，支付违约金的前提是借款到期，原告主张被告在借款到期前按银行贷款利率四倍支付利息没有相关依据。
2、房地产抵押合同、房屋所有权证及他项权证各一份，用以证实原、被告双方明确借款月利率为1.5%及被告将其名下坐落于诸暨市大唐镇上香头工业园区房产抵押给原告并办理了抵押登记的事实。经质证，被告没有异议。
3、委托代理合同及律师代理费发票原件各一份，用以证实原告为实现债权支出律师代理费20000元的事实。经质证，被告对该证据材料的真实性没有异议，具体金额由法院酌情认定。
4、诸暨市大唐长连彩印厂土地使用权证档案查询单一份，用以证实被告诸暨市大唐长连彩印厂名下、坐落于大唐镇上香头工业园区8号的土地使用面积为644.30平方米，抵押房产仅占地很小部分，因抵押房产占地不能作土地使用权的区分，不具有拍卖或者受偿的实际可能性。经质证，原告请求法庭核实证据原件，同时认为房产已经抵押，原告对抵押房产所占土地享有优先受偿权。
5、中国工商银行电子回单五份及付款明细一份，用以证实被告已按约支付利息至2015年3月19日的事实。经质证，原告对该证据材料的真实性没有异议，但认为被告系迟延支付利息，2015年3月19日支付利息并不能证明利息已支付至2015年3月19日。
结合原、被告举证、质证意见，对上述证据材料本院认证如下：原、被告双方对证据材料1、2、3、5的真实性均无异议，本院予以认定。证据材料4，本院对该证据材料的真实性予以认定。《中华人民共和国物权法》第一百八十条明确规定当事人有权处分的建筑物可以抵押。原、被告双方就涉案房产达成抵押合意并办理了抵押登记，抵押权有效设立，故证据材料4不能达成被告的证明目的。
经审理，本院认定事实如下：
2014年3月17日，原告杨柳燕与被告诸暨市大唐长连彩印厂签订借款合同一份，约定被告向原告借款人民币3500000元，月利率1.5%（即52500元），借期一年，于2015年3月18日一次性归还；逾期不还，被告按2000元／日支付违约金至款还清日止。同日，原、被告双方签订房地产抵押合同，被告以其名下、坐落于诸暨市大唐镇上香头工业园区、房权证诸字第××号房产提供抵押担保，并于2014年3月18日办理了抵押登记。2014年3月18日，原告通过银行转账交付借款3500000元。借款后，被告累计支付原告利息510000元。原告为实现债权支付律师代理费20000元。
本院认为，原告杨柳燕与被告诸暨市大唐长连彩印厂的借款、抵押担保行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告诸暨市大唐长连彩印厂尚欠原告杨柳燕借款本金3500000元，由原告提交的借款合同及银行转账凭证予以证实，被告诸暨市大唐长连彩印厂对尚欠款项理应承担清偿责任。借款合同约定月利率为1.5%即月息52500元，按合同约定被告应支付原告一年利息630000元，被告已累计支付利息510000元，尚应支付原告借期内利息120000元。除借款利率外，借款合同还约定逾期归还借款，被告应按2000元／日支付原告违约金。现原告诉请被告支付自2014年11月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息（含违约金），除本院将起算点调整为2015年3月19日外，其余内容符合法律规定，本院予以支持。借款合同及房地产抵押合同中均明确被告应支付原告为实现债权支付的必要费用。现原告诉请被告支付其支出的律师代理费20000元，符合合同约定，收费金额也属合理，本院予以支持。原、被告双方签订了房地产抵押合同并已办理了抵押登记，抵押权有效设立。若被告未能履行还款义务，原告有权就抵押物依法处置后的价款在抵押额度内享有优先受偿权。被告辩称2014年11月18日后，原、被告已变更月息为30000元，但并未能提供有效证据予以支持，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条以及《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十六条、第四十六条之规定，判决如下：
1、被告诸暨市大唐长连彩印厂应归还原告杨柳燕借款本金3500000元，支付借期内利息120000元，并支付自2015年3月19日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息及违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清；
2、被告诸暨市大唐长连彩印厂应支付原告杨柳燕律师代理费20000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、若被告诸暨市大唐长连彩印厂不能按时履行上述第一、二项债务，则原告杨柳燕对被告提供的抵押物，坐落于诸暨市大唐镇上香头工业园区的房产（房权证诸字第××号；他项权证号诸房他证抵字第K0000843**号），依法定程序处置所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告杨柳燕的其余诉讼请求。
如被告诸暨市大唐长连彩印厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费34960元，依法减半收取17480元，财产保全费5000元，诉讼费用合计22480元，由被告诸暨市大唐长连彩印厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费34960元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，并注明上诉费。如经邮局汇款，寄绍兴市和畅堂109号，绍兴市中级人民法院收，邮编：312000。如需现金交费，可到绍兴市中级人民法院立案大厅“收费窗口”交纳。如符合司法救助条件的，应向绍兴市中级人民法院书面申请上诉案件受理费的减、免、缓交。如不在法定期间预交上诉受理费或者申请减、免、缓交未获准仍未在限定期限内预交上诉费受理费的，则按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 徐 国 平
二〇一五年七月十日
书 记 员 赵晓妤（代）