湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民一初字第02100号
原告长沙房产（集团）有限公司。
法定代表人全臻，该公司董事长。
委托代理人罗跃雄，男，1963年7月29日出生，汉族。
委托代理人何崴，男，1976年11月27日出生，汉族。
被告王泽楠，男，1953年9月30日出生，汉族。
被告姚冬梅，女，1952年11月20日出生，汉族。
原告长沙房产（集团）有限公司诉被告王泽楠、姚冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员刘伟担任审判长，审判员邓子平、人民陪审员林群参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任庭审记录。原告长沙房产（集团）有限公司的委托代理人何崴到庭参加了诉讼。被告王泽楠、姚冬梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长沙房产（集团）有限公司诉称，原告与被告王泽楠于2006年7月25日签订《房屋租赁合同》，约定由被告王泽楠承租原告所有的位于长沙市开福区通泰街30号（现68号）房屋，被告租赁该房屋作住宅使用，面积为43.45平方米，每月租金104.7元。现该房屋位于黄兴北路棚户区改造征收项目建设红线范围，需征收腾地。原告工作人员多次上门与被告协商未果，2012年6月11日，原告向被告发出限期腾房通知，但被告至今拒绝搬迁。综上，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应无条件、按期腾退房屋，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告王泽楠签订的《房屋租赁合同》；2、被告王泽楠腾交长沙市开福区通泰街30号（现68号）房屋；3、两被告承担本案诉讼费。
被告王泽楠、姚冬梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，位于长沙市开福区通泰街30号（现68号）房屋原属长沙市房地产管理局管理的直管公房。2004年2月，长沙市房屋产权管理局将直管公房的所有权和经营权全部移交给了原告长沙房产（集团）有限公司，并于2004年2月23日将移交事宜登报公告，涉案房屋属于上述房产移交范围。原告正式成立后，将位于长沙市开福区的上述直管公房交由长沙房产（集团）有限公司恒兴资产经营分公司管理经营，后长沙房产（集团）有限公司恒兴资产经营分公司变更为长沙恒兴资产经营有限公司，该公司为长沙房产（集团）有限公司的全资子公司，继续受长沙房产（集团）有限公司的委托经营管理长沙市开福区的直管公房，与各公房租户直接签订《房屋租赁合同》，但《房屋租赁合同》的权利义务均由长沙房产（集团）有限公司享有和承担。
2006年8月8日，长房集团长沙恒兴资产经营有限公司（甲方）与被告王泽楠（乙方）签订《房屋租赁合同（A类）》一份，约定由被告王泽楠承租位于长沙市开福区通泰街30号房屋，租赁期自2006年1月1日起至同年12月31日止，房屋用途为住宅，每月租金104.7元。合同第四条第四款约定：租赁期间，该房屋如列入城市房屋拆迁范围，本合同终止，对乙方的安置按有关法律法规规定执行；第六款约定：承租人有下列情形之一的，出租人可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究乙方违约责任及损害赔偿责任的权利：1）未经甲方同意，承租人擅自将该房屋以任何形式给承租人以外的第三人使用；2）……；第七款约定：乙方应在合同出现提前终止或期满或甲方按第四条第六款规定解除合同的情形后15日内腾空租赁房屋……。后被告王泽楠与被告姚冬梅自行对换了各自承租的房屋，未告知原告。涉案房屋现由姚冬梅居住使用。2012年3月31日，长沙市开福区人民政府发布了《关于长沙市黄兴北路棚户区改造项目房屋征收决定公告》，该房屋被列入长沙市黄兴北路棚户区改造项目征收红线范围，需拆迁腾地。原告于2012年6月11日向被告王泽楠发出《限期腾房通知单》，要求被告王泽楠接到通知后15日内腾空所租赁的房屋。后因被告未腾空、交付房屋，原告遂诉至本院。
原告于2012年8月27日向本院申请先于执行，要求责令被告王泽楠腾空、交付长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋，本院于2012年8月29日作出（2012）开民一初字第2100-1号民事裁定书，裁定：限被告王泽楠及其房屋内的其他居住人员立即腾空并交付长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋。原告于2012年10月12日向本院申请追加姚冬梅为本案被告，并同时向本院申请先于执行，要求责令被告姚冬梅腾空、交付长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋，本院于2012年10月12日作出（2012）开民一初字第2100-2号民事裁定书，裁定：限被告姚冬梅及其房屋内的其他居住人员立即腾空并交付长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋。裁定生效后，两被告未按裁定内容腾空、交付房屋；本院于2012年10月23日对长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋采取了先于执行措施、强制腾空涉案房屋交付给原告。
上述事实，有《长沙市人民政府关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》、《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋租赁合同》、《租房协议书》、收条、《房屋征收决定公告》、《限期腾房通知单》、《谈话笔录》、执行笔录以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、原告与被告王泽楠签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。因涉案房屋已列入长沙市黄兴北路棚户区改造项目房屋征收红线范围，需拆迁腾地，已事实上履行不能，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第四款的约定，租赁合同应当终止；二、上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告双方未换签新的租赁合同，被告作为承租人继续使用租赁物，故《房屋租赁合同》继续有效，但双方应为不定期租赁关系。原告作为出租人按照合同约定在合理期限通知承租人后，依法可以随时解除合同；三、被告王泽楠未经原告同意，擅自将其承租的房屋给被告姚冬梅居住使用，违反了《房屋租赁合同》第四条第六款的约定，依据该款的约定，原告有权解除合同，要求被告腾退并交付房屋。综上所述，根据原告与被告王泽楠签订的《房屋租赁合同》的约定及客观情况，《房屋租赁合同》应当终止，且被告王泽楠擅自将承租的房屋交给被告姚冬梅居住使用的行为已构成违约，原告亦有权依据合同的约定及法律的规定，解除合同。现原告要求解除与被告王泽楠签订的《房屋租赁合同》并要求两被告腾空交付房屋，于法有据，本院予以支持。但原告与被告王泽楠解除租赁合同后，被告王泽楠可按照合同第四条第四款的约定，要求原告按有关法律法规规定对其进行安置。被告王泽楠、姚冬梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙房产（集团）有限公司与被告王泽楠于2006年8月8日签订的《房屋租赁合同（A类）》；
二、被告王泽楠、姚冬梅自本判决生效之日起三日内，向原告长沙房产（集团）有限公司腾空并交付长沙市开福区通泰街30号（新68号）房屋（已先予执行）；
本案受理费10000元，先予执行费10000元，共计20000元，由被告王泽楠、姚冬梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 刘 伟
审 判 员 邓子平
人民陪审员 林 群
二〇一三年十月八日
代理书记员 宋 敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条人民法院派出人员进行调查时，应当向被调查人出示证件。
调查笔录经被调查人校阅后，由被调查人、调查人签名或者盖章。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。