广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第514号
上诉人（一审原告、反诉被告）：韦昌怀。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：宋凡。
委托代理人：谢仁文。
委托代理人：韦晓岚。
上诉人韦昌怀因与被上诉人宋凡租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成合议庭，并于2013年3月15日公开开庭进行审理。上诉人韦昌怀，被上诉人宋凡的委托代理人谢仁文、韦晓岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月19日，宋凡与黄立富签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方（即宋凡）将位于南宁市衡阳西路42号迷你新景3号楼1层9号的商铺（租赁面积为45.02平方米）出租给乙方（即黄立富）；租赁期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止；第一年每月每平方米租金为80元，月租金为3601.6元，年租金为43219.2元，从第二年度起每年度的租金额按上年度租金额的5%递增，即每月每方米租金为84元，月租金为3781.68元，年租金为45380.16元；乙方应于本合同生效后3日内向甲方支付5000元租赁保证金，保证金不计息，在合同终止时乙方没有违约保证金退还给乙方，付款原则是先交租后使用，3个月交一次租金，合同签订后3日内乙方先交纳第一次租金，以后提前一个月交下一季度租金。该合同第十条约定：“关于房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担因延期付款而造成的违约责任：1、水、电费；2、清洁卫生费；3、物业管理费、停车费；4、公共设施维护费；5、以上条款由乙方和物业公司签订协议。6、在租赁期间，如发生政府有关部门征收本合同未列项目，但与使用房屋有关的行政收费、税金，均由乙方支付。7、房屋租赁承包税由承租方承担。”第十一条约定：“租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租用，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前半个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”第十二条约定：“违约、索赔。1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方须向对方交纳年租金总额的5%作为违约金，并赔偿损失。2、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按所欠租金总额的2‰向乙方回收滞纳金。……”双方还就其他合同事项进行了相关约定。合同签订后，黄立富向宋凡缴纳2010年第一季度租金10804.8元。2010年1月25日，黄立富将上述《商铺租赁合同》的权利和义务转给韦昌怀，韦昌怀、宋凡及黄立富三方在原合同落款处签名确认。此前，韦昌怀于当月19日、23日给付黄立富铺面转让费共计25000元，于当月23日给付宋凡租赁保证金5000元。2010年3月27日、5月25日，韦昌怀分别汇入宋凡中国工商银行账户（账号：6222082102000015031）11345元、22538元。2010年7月3日，宋凡向韦昌怀出具一张收条，载明：今收到韦昌怀交来衡阳西路42号9号铺租金16922元，时间从2010年7月1日起计。2010年11月21日，宋凡向韦昌怀出具一张收条，载明：今收到南宁市衡阳西路42号迷你新景3号楼9号铺补交租金4150元，租金到2010年12月止。2011年3月28日、9月27日、12月18日，韦昌怀分别汇入宋凡中国工商银行账户（账号：6222082102000015031）10000元、11345元、6345元。2011年5月2日，宋凡的丈夫余俊强向韦昌怀出具一张收条，载明：兹收到韦昌怀先生交来2011年第二季度租金11345元。2011年12月31日合同期限届满，韦昌怀继续使用该商铺至2012年2月下旬。双方因此产生纠纷，韦昌怀遂于2012年4月诉至一审法院，请求判决：1、确认宋凡违约，由宋凡返还韦昌怀租赁合同保证金5000元，返还房屋租金5210元，并赔偿韦昌怀转让费损失25000元，赔偿三个半月的营业损失35000元，合计70210元；2、本案诉讼费由宋凡负担。
一审法院另查明：位于南宁市西乡塘区衡阳西路42号迷你新景小区3号商住楼3109的商铺登记所有权人为宋凡，房屋所有权证编号为邕房权证字第019445**号。迷你新景小区物业部于2012年5月14日出具一份《说明》，载明：“南宁市衡阳西路42号迷你新景小区3号楼3109号商铺业主在2011年11、12月份内来过三次告知小区物业3109承租户2011年12月份承租期到期，到期后业主不再租给3109承租户，要求物业结清物业费水电费等。2012年1月4号3109号商铺业主来要求把3109号商铺给予水、电停供处理，因考虑到停水会影响到其它商铺用户，所以当时没有采取停水停电处理。特此说明”。2011年12月25日，宋凡收取了蒙金华租用南宁市衡阳西路42号迷你新景小区3号商住楼3109商铺定金30000元，并出具了收条，在收条中约定：签订正式合同后充顶第一年度租金，2012年1月10日前交付商铺并签合同，如有违约双倍赔偿；商铺面积45.02平方米，租期3年（从2012年1月1日至2014年12月31日）每平方米月租金100元。宋凡因未能履行上述约定，于2012年2月11日给付蒙金华违约赔偿金60000元。2012年5月24日，宋凡缴纳了2010年1月至2011年12月31日期间因韦昌怀租赁宋凡商铺而产生的营业税、房产税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育附加收入等合计10128.8元。
一审法院经审理认为：黄立富与宋凡于2009年12月19日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效。经宋凡同意，黄立富于2010年1月25日将上述《商铺租赁合同》的权利和义务转给韦昌怀，韦昌怀成为承租人，该《商铺租赁合同》对韦昌怀、宋凡双方均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于韦昌怀向宋凡交纳租金实际数额问题。韦昌怀凭据其持有的3张租金收条及5张中国工商银行个人业务凭证主张给付租金共计93990元，宋凡辩称2010年5月25日汇入的22538元包含2010年7月3日收条中载明的租金16922元，2011年3月28日汇入的10000元包含于2011年5月2日收条中载明的2011年第二季度租金11345元，结合上述2张收条及2010年11月21日收条的内容，宋凡的主张更符合证据事实，故本院采信宋凡的主张；宋凡辩称其已在租赁期限届满前表明租赁期限届满后不再将商铺租赁给韦昌怀，提供迷你新景小区物业部出具的《说明》及玉诚、覃钤的证人证言予以证明，本院予以采信。韦昌怀主张2011年12月18日汇入宋凡中国工商银行账户的6345元，系应宋凡要求给付的2012年第二季度的租金，宋凡予以否认，且与宋凡的上述主张不符，故本院不予采信。综上，根据上述收条、中国工商银行个人业务凭证，结合宋凡自述黄立富已缴纳2010年第一季度租金的情况，且《商铺租赁合同》约定的租赁期间租金总额为88599.36元，故宋凡主张收取2010年1月1日至2011年12月31日期间租金共计88601.8元，本院予以采纳。现韦昌怀以租赁期间届满后宋凡继续收取租金为由，主张双方形成新的租赁合同关系，没有事实和法律依据，故韦昌怀据此主张宋凡违约，本院不予支持。
2011年12月31日租赁期限届满，韦昌怀应当返还商铺。韦昌怀未履行返还义务，继续使用商铺，构成违约，应向宋凡承担赔偿损失的违约责任。宋凡要求韦昌怀支付违约金2269元（年租金总额45380元×5%=2269元），符合双方在合同中的约定，本院予以支持。租赁期限届满后韦昌怀一直使用商铺至2012年2月下旬，韦昌怀要求宋凡支付从2012年1月1日起至2012年2月29日的商铺占用费，合法有据，但宋凡主张参照月租金4500元标准计算商铺占用费，没有依据，本院依据原租赁合同约定的租金标准计算，即韦昌怀应支付被告商铺占用费7563.36元（3781.68元／月×2个月）。宋凡主张因未能履行与蒙金华的约定，于2012年2月11日给付蒙金华违约赔偿金60000元，提供蒙金华出具的2张收条予以证明，蒙金华亦出庭作证，本院予以采信。定金数额未超出合同标的额的20%，宋凡主张赔偿定金损失30000元，本院予以支持。宋凡主张其缴纳因韦昌怀租赁宋凡商铺而产生的营业税、房产税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育附加收入等合计10128.8元，提供税务发票予以证明，韦昌怀虽对此有异议，但未能提出足以反驳的相反证据，本院对其异议不予采纳。根据合同第十条约定，上述费用应由作为承租人的韦昌怀支付，现宋凡要求韦昌怀赔偿，于法有据，本院予以支持。
韦昌怀主张返还房屋租金5210元，没有事实依据，但宋凡认可韦昌怀单方汇入宋凡银行账户6345元，鉴于宋凡已向韦昌怀主张租赁期限届满后的商铺占用费，该款应予退还韦昌怀，加上宋凡多收取的租金2.44元（88601.8元-88599.36元），宋凡应返还韦昌怀6347.44元。租赁期限届满后，韦昌怀未履行返还商铺的义务，构成违约，现韦昌怀起诉要求宋凡退还租赁保证金5000元，没有依据，本院不予支持。本案中韦昌怀没有违约，韦昌怀主张韦昌怀赔偿转让费损失25000元及三个半月的营业损失35000元，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宋凡返还韦昌怀6347.44元；二、韦昌怀支付宋凡违约金2269元；三、韦昌怀支付宋凡商铺占用费7563.36元；四、韦昌怀赔偿宋凡定金损失30000元；五、韦昌怀赔偿宋凡税费10128.8元；六、驳回韦昌怀的其他诉讼请求。案件本诉受理费1556元（韦昌怀已预交），由韦昌怀负担1506元，宋凡负担50元；反诉受理费543元（宋凡已预交），由韦昌怀负担525元，宋凡负担18元。
上诉人韦昌怀上诉称：一审判决认定事实有误，适用法律不当。一、一审认定2010年5月25日被上诉人收取的22538元包含2010年7月3日收条中载明的租金16922元以及2011年3月28日被上诉人收取的10000元包含2011年收条中载明的2011年第二季度租金11345元，显然无事实依据。理由是：被上诉人有时到铺面收取租金，有时要求上诉人转帐支付租金，因此就存在既有收条，又有转帐凭证，两者并不互相包含。且上诉人所交租金有时多一些，有时少一些，都是无可厚非的事情，特别是写收条时是收取了现金，且在收条中无任何言明所谓包含的信息。而被上诉人是锱铢必较的完全民事行为能力人，如有包含必定扣减或者在书写收据时写明。而本案仅凭被上诉人的代理人口讲，即予认定，无任何依据，系颠倒黑白。特别是，如按一审判决计算，扣除所谓包含的26922元后，与判决认定所交租金相互矛盾。因此，一审对上述所谓包含的认定，不但不合常理，也于法无据。事实是：上诉人除了完全交足2010年和2011年两年租金之外，还多余交了一些，后在合同期满前又按被上诉人要求交了2012年第一季度足额租金（包括2011年12月18日的向被上诉人交的6345元、前面多交8992元）。二、一审判决上诉人支付所谓违约金和所谓占用费无事实和法律依据。理由是：本案的基本事实是，2011年12月前上诉人已经多交租金8992元，2011年12月18日交6345元，两者相加足够2012年第一季度租金。交纳时上诉人也已短信告知被上诉人，被上诉人收取后也无任何异议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁合同继续有效，期限为不定期。按照被上诉人收取租金计算，租期至少能够确定至2012年第一季度期满。2012年2月20日，被上诉人向上诉人主张收回铺面，系在被上诉人收取了2012年第一季度租金的情况下主张并强制收回的，即被上诉人是在新租期未届满时强制收回铺面，因此其行为属于违约行为，而不是上诉人违约。况且上诉人已经足额支付了第一季度租金，起诉计算请求时也已减去至2012年2月20日的租金，因此不存在上诉人向被上诉人支付占用费的问题，也不存在所谓上诉人违约的事实。三、一审判决上诉人承担所谓定金损失，无事实与法律依据。理由是：该债务系恶意债务。2011年12月18日，被上诉人已经收取上诉人2012年第一季度租金，即被上诉人应当知道，收取了租金应视为续租的法律后果，而在2011年12月25日被上诉人仍向蒙某收取“定金”，即被上诉人应当知道，不能同时向两个人出租商铺。现被上诉人先向上诉人承诺续租，又向他人收取定金，恶意昭然。四、一审判决将被上诉人交纳的一笔税负由上诉人承担，无事实与法律依据。理由是：1、被上诉人提供的发票系2012年5月24日开具，该发票并不能证明是3109号商铺的税票。2、2012年5月24日开具该发票时，被上诉人早已强制收回3109号商铺，上诉人已经不在该商铺经营。3、付款方名称是应开票人写上的，出现上诉人的名字，不排除被上诉人恶意所为。4、被上诉人作为自然人经营商铺出租，其经营产生的个人所得税、房产税、营业税等应由其承担。综上，请求：1、二审法院撤销一审判决；2、驳回被上诉人一审的反诉请求；3、支持上诉人的一审诉讼请求，即判决确认被上诉人违约，由被上诉人返还上诉人租赁合同保证金5000元、返还房屋租金5210元，并赔偿上诉人转让费损失25000元、赔偿三个半月的营业损失35000元，合计70210元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人宋凡答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
当事人二审争议焦点是：一、合同期满后双方是否形成续租关系？二、哪一方存在违约行为？应如何承担违约责任？
二审庭审中，上诉人韦昌怀对一审判决认定“2011年12月25日，宋凡收取了蒙金华租用南宁市衡阳西路42号迷你新景小区3号商住楼3109商铺定金30000元，并出具了收条，在收条中约定：签订正式合同后充顶第一年度租金”提出异议，认为不存在这个事实。同时，韦昌怀对一审判决查明的“迷你新景小区物业部于2012年5月14日出具一份《说明》”也不认可。韦昌怀在二审庭审中提供一份迷你新景小区物业部于2013年2月21日出具的《说明》，该《说明》的主要内容是：“迷你新景小区物业部作出2012年5月14日《说明》欠妥，特此说明”。韦昌怀申请证人廖泽元、柳星先出庭作证，两个证人陈述见到韦昌怀与房东商谈过铺面续租的事情。
被上诉人宋凡对一审判决查明的事实没有异议。被上诉人宋凡二审时未提交新证据。被上诉人认为，上诉人二审提交的证据及证人证言不属于本案的新证据，且两个证人与韦昌怀有利害关系，也不能证实韦昌怀与宋凡就铺面续租问题达成协议。
本院认为，迷你新景小区物业部于2012年5月14日出具一份《说明》，载明：“南宁市衡阳西路42号迷你新景小区3号楼3109号商铺业主在2011年11、12月份内来过三次告知小区物业3109承租户2011年12月份承租期到期，到期后业主不再租给3109承租户，要求物业结清物业费水电费等。2012年1月4号3109号商铺业主来要求把3109号商铺给予水、电停供处理，因考虑到停水会影响到其它商铺用户，所以当时没有采取停水停电处理。特此说明”。韦昌怀二审时提供的迷你新景小区物业部于2013年2月21日出具的《说明》仅是说明该物业部作出2012年5月14日《说明》欠妥，并未否定2012年5月14日《说明》证明的事实，亦未说明2012年5月14日《说明》欠妥的原因，故本院对迷你新景小区物业部于2013年2月21日出具的《说明》不予采纳。此外，一审判决认定“2011年12月25日，宋凡收取了蒙金华租用南宁市衡阳西路42号迷你新景小区3号商住楼3109商铺定金30000元，并出具了收条，在收条中约定：签订正式合同后充顶第一年度租金”，有蒙金华出具的两份《收条》及蒙金华出庭作证证实，韦昌怀不认可该事实但又未能提供相反的证据，一审判决据此对上述事实予以认定并无不当，本院对此予以认同。韦昌怀二审时提供的两个证人即廖泽元、柳星先与韦昌怀有一定的利害关系，且两人均不能明确证实韦昌怀与宋凡就铺面续租问题达成协议，故本院对廖泽元、柳星先的证词不予采纳。综上，本院对上诉人韦昌怀就一审判决查明事实提出的异议不予采纳。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：黄立富与宋凡于2009年12月19日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效。经宋凡同意，黄立富于2010年1月25日将上述《商铺租赁合同》的权利和义务转让给韦昌怀，韦昌怀成为承租人，该《商铺租赁合同》对韦昌怀、宋凡双方均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。
一、关于韦昌怀已向宋凡交纳多少租金的问题。1、根据上述《商铺租赁合同》，迷你新景3号楼1层9号商铺2010年租金为43219.2元，每季度租金为10804.8元。2010年第一季度租金10804.8元由黄立富向宋凡缴纳。黄立富将《商铺租赁合同》的权利和义务转让给韦昌怀后，韦昌怀当然也承受了其已交纳2010年第一季度租金10804.8元的权利。2010年3月27日，韦昌怀汇入宋凡中国工商银行账户（账号：6222082102000015031）11345元，这应是韦昌怀根据合同约定提前一个月交纳2010年第二季度的租金，韦昌怀该季度多交了540.2元。2010年5月25日，韦昌怀汇入宋凡中国工商银行账户（账号：6222082102000015031）22538元，根据合同约定，该款应是韦昌怀提前交纳2010年第三、四季度的租金。2010年7月3日，宋凡向韦昌怀出具一张收条，载明：今收到韦昌怀交来衡阳西路42号9号铺租金16922元，时间从2010年7月1日起计。这就表明当时韦昌怀已付清2010年度上半年的租金，该16922元属于2010年度下半年（第三、四季度）的租金。上述22538元是否包含16922元，韦昌怀和宋凡各执一词，这就需结合双方合同约定和本案其他证据综合考量。2010年11月21日，宋凡向韦昌怀出具一张收条，载明：今收到南宁市衡阳西路42号迷你新景3号楼9号铺补交租金4150元，租金到2010年12月止。按照一般理解，这说明韦昌怀当时补交租金4150元后，已付清2010年度12月份的租金，即付清2010年第四季度的租金。如果上述22538元不包含16922元，则韦昌怀预付2010年度下半年（第三、四季度）的租金为39460元（即22538元＋16922元），数额巨大，基本接近2010年度全年租金的数额，双方对此都应当是十分清楚的。在此情形下，即使扣除2010年第三、四季度应支付的租金21609.6元，尚余17850.4元，加上第二季度多交的租金540.2元，韦昌怀已多付18390.6元，不应当存在韦昌怀需补交租金4150元才付清2010年第四季度租金的问题。综上，本院采信宋凡的主张，即上述22538元已包含16922元，双方对账后宋凡才出具2010年7月3日的收条，将16922元作为韦昌怀预付2010年度下半年（第三、四季度）的租金。因此，韦昌怀支付2010年第三、四季度的租金为16922元＋540.2元＋4150元=21612.2元，扣除2010年第三、四季度应支付的租金21609.6元，韦昌怀2010年度多付租金2.6元。2、根据上述《商铺租赁合同》，迷你新景3号楼1层9号商铺2011年租金为45380.16元，每季度租金为11345.04元。关于2011年度租金，韦昌怀作为缴款人，提供了3张2011年度的银行个人业务凭证及1份收条：①该3张凭证显示韦昌怀分别于2011年3月28日、9月27日、12月18日汇入宋凡中国工商银行账户（账号：6222082102000015031）10000元、11345元、6345元；②宋凡的丈夫余俊强于2011年5月2日出具一张收条，载明“兹收到韦昌怀先生交来2011年第二季度租金11345元”。上述4份证据显示韦昌怀在2011年度向宋凡付款为10000元＋11345元＋6345元＋11345元=39035元。但宋凡在一审中承认韦昌怀在2011年度向其付款45380元（不包括2011年12月18日汇入宋凡中国工商银行账户的6345元）。一审时，韦昌怀称该6345元系按宋凡要求预付2012年度的租金，宋凡则称该6345元是韦昌怀不经宋凡同意擅自转入宋凡账户的，该款不属于租金的性质。因此，韦昌怀在2011年度向宋凡付款为45380元＋6345元=51725元，扣除2011年度应付租金45380.16元，韦昌怀2011年度多付6344.84元。综上，韦昌怀2010-2011年多付款项为6344.84元＋2.6元=6347.44元。一审判决宋凡向韦昌怀返还6347.44元正确，本院予以维持。
二、关于合同期满后双方是否形成续租关系及如何承担违约责任的问题。韦昌怀主张合同期满后双方形成新的租赁合同关系，证据不足，理由不充分，本院不予支持。韦昌怀据此主张宋凡违约并要求宋凡赔偿转让费损失25000元及三个半月的营业损失35000元，没有事实和法律依据，一审判决对韦昌怀上述请求不予支持正确，本院予以维持。2011年12月31日租赁期限届满，双方又未形成续租关系，韦昌怀依约应向宋凡返还商铺。韦昌怀未履行返还义务，继续使用商铺，已构成违约，应依照合同约定和法律规定向宋凡承担违约责任。一审判决韦昌怀向宋凡支付违约金2269元、商铺占用费7563.36元并赔偿因韦昌怀不依约返还铺面而给宋凡造成的定金损失30000元及韦昌怀承租期间应缴税费损失10128.8元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以维持。此外，一审判决基于韦昌怀违约的事实对韦昌怀要求宋凡返还租赁保证金5000元的请求不予支持，符合双方合同的约定，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人韦昌怀上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2099元（上诉人韦昌怀已预交），由上诉人韦昌怀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 邓 杰
代理审判员 肖燕青
二〇一三年七月二十五日
书 记 员 梁旖璇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。