云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一终字第389号
上诉人（原审原告）刘继寿，男，1927年10月25日出生，汉族，湖南省祁东县人。
上诉人（原审原告）罗山秀，女，1935年4月8日出生，汉族，湖南省祁东县人。
二上诉人共同委托代理人刘志平，云南说法律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人刘进峰，男，1971年1月17日生，汉族，云南省景洪市人，系刘继寿、罗山秀的儿子，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）冯建武，男，1943年3月13日出生，汉族，云南省永善县人。
被上诉人（原审被告）王泽香，女，1954年7月14日出生，汉族，云南省永善县人。
二被上诉人共同委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）刘啟云，男，1962年10月10日出生，汉族，湖南省祁东县人。
被上诉人（原审被告）刀杰，男，1971年3月9日出生，傣族，云南省宁洱县人。
上诉人刘继寿、罗山秀诉被上诉人冯建武、王泽香、刘啓云、刀杰物权保护纠纷一案，不服景洪市人民法院于2013年10月18日作出（2012）景民一初字第532号民事判决，2013年11月8日向本院提出上诉。本院于2013年12月3日受理后依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人罗山秀及其委托代理人刘志平、刘进峰、被上诉人冯建武及其委托代理人费红琴到庭参加诉讼，被上诉人刘啓云、刀杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：刘继寿、罗山秀系夫妻关系，均系原景洪市景洪农场一分场三队职工。刘继寿于1997年8月20日与景洪农场一分场三队签订《景洪农场公有住房买卖协议书》，约定由刘继寿以一次性付款3204.44元的价格购得位于允景洪农场一分场三队2幢平方楼9号、建筑面积为45.38平方米的住房一套，并于1997年9月25日共同在云南省景洪市公证处办理（97）景证字第7196号公证书。1993年7月，刘继寿、罗山秀应婚生长子刘啓云的请求，搬至景洪市景洪农场五分场为其管理承包地，直至2012年3月。
刘继寿于2000年12月21日取得景国用（2000）字第2450号国有土地使用权证，于2007年7月20日取得景房权证景字第000309**号房屋所有权证，共有权人为罗山秀，共有权证号为00017210号。
刘啓云于2003年将刘继寿、罗山秀的房屋以2000元的价格出卖给刀杰，同时交付了国有土地使用权证，刀杰购买后进行了装修，居住约6年，王泽香于2009年8月8日以其女儿何芳的名义从刀杰处以11000元的价格购得该房屋，同时交付了国有土地使用权证、房屋所有权证及房屋共有权证，并与冯建武共同居住至今。冯建武、王泽香于2010年11月30日办理结婚登记。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案中，刘啓云将房屋所有权人刘继寿、罗山秀位于景洪农场一分场3队房屋出卖给刀杰，刀杰又将房屋转卖给王泽香，同时交付了房屋所有权证和国有土地使用权证，现已交付刀杰、王泽香居住近十年，刘继寿、罗山秀在此期间内并未向刀杰、王泽香主张过任何权利。鉴于上述情况，刀杰、王泽香有充分的理由相信，刘继寿、罗山秀对于刘啓云出卖房屋的行为是知情的，刘啓云的代理行为有效。虽然刘继寿、罗山秀与冯建武、王泽香未办理房屋产权转移登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘啓云与刀杰，以及刀杰与王泽香之间的房屋买卖合同合法有效，对刘继寿、罗山秀具有约束力。刘继寿、罗山秀诉请被告刘啓云、刀杰、王泽香之间买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条及第五十八条之规定，判决：驳回刘继寿、罗山秀的诉讼请求。案件受理费100元，由刘继寿、罗山秀负担50元，刘啓云负担50元。
原审判决宣判后，刘继寿、罗山秀不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、确认四被上诉人对景洪市曼沙农场五队一居民点9号房产买卖合同无效；3、被上诉人冯建武、王泽香向上诉人归还房产及房屋产权证、国有土地使用证及相关资料文书。主要事实和理由：一、刘啟云办房产证，刀杰卖房等事情上诉人完全是蒙在鼓里。上诉人委托刘啟云办证的事实根本不存在。二、一审认定“刘啟云于2003年以2000元将房屋出售给刀杰，并交付国有土地使用证”与事实不符。刘啟云19**年8月20日以上诉人名义以3204.44元购买了该房，成本价24723.36元，房改房要补偿工龄折扣等。且刘啟云与刀杰买卖并没有签订合同，不动产买卖必须有书面合同。三、该房屋1997年成本价为24723.36元，2009年的价值远高于24723.36元，冯建武、王泽香以11000元价格购买该房，《房产证》、》《土地使用证》上的权利人是上诉人。四、上诉人对刀杰、王泽香的购买行为不知情。刀杰、王泽香取得该房屋应是恶意取得，不符合《合同法》第49条规定的条件。
被上诉人冯建武、王泽香答辩称：1、针对上诉人提出的第一个问题，一审二上诉人是认可此事实的，上诉人并没有证据来推翻自己已经认可的事实。2、被上诉人刘啟云与刀杰是有购房协议的，只是签得比较简单，刀杰已经居住了6年，已经有买卖的事实，上诉人说提出的房屋价值24723.36元并没有依据。3、被上诉人冯建武购买房屋并没有恶意，一切手续都是合法的，资料是齐全的，购房合同和公证书和房产证等所办理的时间都是不同的，众所周知办理这些手续是当事人必须亲自到场的，所以我们认为上诉人所说的并不知情这并不符合客观事实。4、刀杰已经居住了6年了，现上诉人说并不知情，这样的观点被上诉人不能认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人对一审判决认定刘继寿的房屋建筑面积为45.38平方米以及刘啓云于2003年将刘继寿、罗山秀的房屋以2000元的价格出卖给刀杰的事实有异议，认为房产证登记的建筑面积为57.23平方米；刘啓云于2003年将刘继寿、罗山秀的房屋借给刀杰居住，刀杰为了感谢刘啓云给了2000元。被上诉人对建筑面积为57.23平方米没有异议，以房产证登记为准；一审刘啓云认可以2000元的价格出卖给刀杰，刀杰也认可以2000元的价格买的，现在上诉人说是借给刀杰居住没有证据证实。
双方当事人对一审判决认定的其他无异议事实，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、被上诉人刘啟云与刀杰，刀杰与被上诉人王泽香的房屋买卖合同是否有效？2、被上诉人冯建武、王泽香是否应归还房产及房屋产权证、国有土地使用证及相关资料文书？
二审中，双方当事人没有提供新的证据证明自己的诉讼主张。
本院认为，关于被上诉人刘啟云与刀杰，刀杰与被上诉人王泽香的房屋买卖合同是否有效的问题。二审中上诉人认可从1993年二上诉人去了五分场后，所有农场的相关事宜都是被上诉人刘啓云为二上诉人办理。刘啓云于2003年将房屋所有权人刘继寿、罗山秀位于景洪农场一分场3队房屋卖给刀杰，刀杰是刘啓云妻子的侄子，同时交付了国有土地使用权证，刀杰购买后进行了装修，刘啓云于2007年7月20日取得房屋所有权证及房屋共有权证后交给了刀杰，刀杰居住约6年后，又将房屋转卖给王泽香，同时交付了国有土地使用权证、房屋所有权证及房屋共有权证，王泽香购买后对房屋也进行了装修，现居住近五年。在此期间刘继寿、罗山秀并未向刀杰、王泽香主张过任何权利，为此，刀杰、王泽香有充分的理由相信刘啓云有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。故刘啓云的代理行为有效。二审中上诉人提出刘啟云是将房屋借给刀杰居住，刀杰为了答谢刘啟云给了2000元，并不是卖给刀杰，一审上诉人并未提出过是借给刀杰居住，被上诉人刘啟云、刀杰认可是房屋买卖关系，上诉人未提供是借给刀杰居住的证据。虽然刘继寿、罗山秀与冯建武、王泽香未办理房屋产权转移登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故刘啓云与刀杰，以及刀杰与王泽香之间的房屋买卖合同合法有效，对刘继寿、罗山秀具有约束力。上诉人刘继寿、罗山秀要求确认被上诉人刘啓云、刀杰、王泽香之间房屋买卖合同无效并要求被上诉人冯建武、王泽香归还房产及房屋产权证、国有土地使用证及相关资料文书的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘继寿、罗山秀的上诉请求和理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由上诉人刘继寿、罗山秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘树华
审判员 陈 瑜
审判员 吕 勇
二〇一四年二月二十一日
书记员 雷雯韵