海南省儋州市人民法院
行 政 判 决 书
（2013）儋行初字第17号
原告陈某仪，女，汉族，1959年3月26日出生，住儋州市xx镇xx居委会xx路***号。
原告李某，男，汉族，1983年10月24日出生，住儋州市xx镇xx居委会xx路***号。
原告李某，女，汉族，1996年9月3日出生，住儋州市xx镇xx居委会xx路***号。
委托代理人钟敏，海南东方国信律师事务所律师。
委托代理人徐晓影，海南东方国信律师事务所律师。
被告儋州市住房和城乡建设局，住所地儋州市那大镇中兴大街新市委大楼第六层。
法定代表人袁树柏，局长。
委托代理人叶某峰，男，儋州市住房和城乡建设局房产管理所党支部书记。
委托代理人吴某保，男，儋州市住房和城乡建设局房产管理所副所长。
第三人关闭海南发展银行清算组，住所地海口市滨海大道**号富南大厦***房。
法定代表人贾晓峰，组长。
委托代理人孙雨寒，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人符琼芬，海南法立信律师事务所律师。
第三人李秀龙，男，1968年2月7日出生，住儋州市那大镇水务局宿舍*幢***房。
第三人儋州宜雅实业有限公司。
法定代表人李秀龙，经理。
上述第三人李秀龙和儋州宜雅实业有限公司的委托代理人黎玉石，儋州市和盛法律事务所主任。
原告陈某仪、李某、李某诉被告儋州市住房和城乡建设局（以下简称儋州市住建局）及第三人关闭海南发展银行清算组（以下简称海发行清算组）、李秀龙、儋州宜雅实业有限公司（以下简称宜雅公司）房屋他项权证行政登记一案，于2013年2月27日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，同年3月1日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2013年4月9日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人钟敏，被告儋州市住建局的委托代理人吴某保、叶某峰，第三人海发行清算组的委托代理人孙雨寒，第三人李秀龙和宜雅公司的委托代理人黎玉石到庭参加诉讼。2013年4月19日，本院裁定中止本案诉讼，现已恢复诉讼，本案现已审理终结。
1995年2月25日，儋州市房产管理所为海南省儋州市信业城市信用社（以下简称儋州城市信用社）颁发房他证字第23**号《房屋他项权证》，该证记载房屋坐落儋州市那大大同路教师进修学校西侧，权利人为儋州城市信用社，权利种类为抵押，权利范围为全部，建筑面积为164平方米，权利价值为20万元，设定日期为1995年2月25日至1995年8月25日，所有权人及共有人为李祝坚。
被告儋州市住建局在法定期限内向本院提供下列证据：一、《声明书》，主要内容：儋州市信业信用社：位于本市大同路教师进修学校西侧的私建住宅系本人与弟弟李秀龙共同拥有，房屋所有权填本人。弟弟李秀龙因业务需要向贵行贷款，本人同意把该房屋给李秀龙作为贷款抵押，由李秀龙全权处理该住宅。二、《声明书（一）》，主要内容：我（们）李祝坚（李秀龙）是座落在儋州市那大镇大同路教师进修学校西侧房屋的产权人，我（们）愿以全部房屋和使用土地作为抵押物向信业城市信用社借款人民币（大写）贰拾万元整的抵押物。如果到期不能归还借款本息，贵方依法处理抵押物时，我（们）李祝坚（李秀龙）愿提供以上房屋和土地使用权供信业城市信用社使用，并愿承担全部经济责任。三、《声明书（二）》，主要内容：我（们）李祝坚（李秀龙）与信业城市信用社于95年2月25日签订《房屋抵押贷款合同》。此合同是在双方平等互利基础上自愿签订的。如果我（们）李祝坚（李秀龙）不能履行，请贵院依法处理抵押物。此致，海南省儋县人民法院。以上证据证明李祝坚及其弟李秀龙共同将涉案房屋用作贷款抵押贷款20万元的事实。四、《不可撤销全权委托销售书》，主要内容：儋县那大信业城市信用社：李祝坚（李秀龙）因需要资金进行经济活动，愿以座落在儋州市大同路教师进修学校西侧房屋，向贵社抵押贷款人民币（大写）贰拾万元正，如不按贷款期限内归还贷款本息，既视为自愿放弃对该房产的所有权，贵社有权自行将抵押的房产进行销售或其他方式的处置，以抵偿该贷款的本息和销售所引起的费用。此委托书与《房屋抵押贷款合同》同时生效，同时失效，并具同等法律效力。证明李祝坚委托其弟李秀龙办理抵押贷款的事实。五、《企业法人营业执照》，证明李祝坚和李秀龙抵押贷款用于开办公司的事实。六、《房屋所有权证》，证明李祝坚系房证字第2384号房主的事实。七、《房屋抵押贷款合同》，证明李祝坚与儋州城市信用社20万元抵押贷款合同成立的事实。八、《房屋他项权证》，证明李祝坚房屋已抵押的事实。
原告陈某仪、李某、李某共同诉称，原告陈某仪与李祝坚于1983年1月12日登记结婚，1990年1月6日取得涉案房屋建筑许可证，1995年2月25日取得房屋所有权证，李祝坚于2007年2月16日去世。2012年，原告李某想对房屋重建要办理相关手续的时候，在家里无法找到房产证及土地证，于是打算去被告单位补办，但是经查询发现，该房屋居然有抵押，该抵押原告陈某仪根本不知情，并且根据档案材料显示原有的抵押贷款合同及相关材料问题重重，李祝坚没有参与贷款，也没有签任何的字。被告没有做到起码的形式审查就给予他项权登记。涉案房屋属于陈某仪与李祝坚共同财产，未经陈某仪的同意，根据《担保法》的规定，抵押应为无效。另外，涉案房屋他项权的设定日期是1995年2月25日至1995年8月25日，根据《物权法》第二百零二条的规定，本案所涉及的《抵押贷款合同》债权方未及时行使抵押权，现已无权要求行使抵押权，该房屋的他项权登记应予撤销。故提起行政诉讼，请求判令被告注销儋州市那大大同路教师进修学校西侧房屋他项权证登记（房他证字第23**号），诉讼费用由被告负担。
原告向本院提供下列证据：一、《房屋所有权证》，二、《建筑许可证》和编号为393的用地证明，三、《房产所有权证摘要》，四、《房屋他项权证存根》，以上证据证明被告对涉案房屋他项权登记错误。五、《结婚证》，证明陈某仪与李祝坚结婚，俩人作为房屋共有人存在的事实。六、《房屋抵押贷款合同》，证明借款人不是李祝坚而是宜雅公司，抵押合同无效。七、《律师函、EMS详情单》，证明原告已要求被告注销他项权登记，被告不作为属违法。八、《户口簿及死亡证明》，证明原告关系及主体资格，李祝坚与李秀龙不存在堂兄弟关系。
被告儋州市住建局辩称，一、1995年2月25日，李祝坚和宜雅公司及儋州城市信用社共同向被告提供1995年2月20日李祝坚和李秀龙盖手印的《声明书》、1995年2月25日《声明书（一）》、1995年2月25日宜雅公司盖公章的《声明书（二）》、1995年2月25日宜雅公司盖公章的《不可撤销全权委托销售书》、宜雅公司的《企业法人营业执照》、李祝坚享有全部份额产权的《房屋所有权证》、1995年2月25日儋州城市信用社与李祝坚、宜雅公司三方共同签订的《房屋抵押贷款合同》等资料，申请办理房屋抵押登记手续，被告审查后，依法予以办理《房屋他项权证》，该《房屋他项权证》合法有效。二、李祝坚持有的房证字第2384号《房屋所有权证》注明，李祝坚享有房屋全部份额所有权，是房屋唯一产权人。至于原告陈某仪认为她是李祝坚的妻子，应对房屋享有共同份额，那是另一法律问题，待需要其他法律程序另行确认。房管部门办理房屋抵押登记只审查房产证所确认的共有人的意见来办理手续，房产证未确认的共有人不属房管部门审查范围，原告陈某仪以她是李祝坚的妻子为由，主张房管部门办理《房屋他项权证》无效，理由不充分。三、本案涉及《房屋抵押贷款合同》债权方是否及时行使抵押权，抵押权是否仍存在，属另一法律关系，原告可以通过其他诉讼途径确认其法律后果，但不能因为债权人未及时行使抵押权，就认为房管部门应撤销原办理的《房屋他项权证》，原告的主张缺乏法律依据。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。
第三人海发行清算组述称，一、本案的借款及抵押行为发生在1995年2月25日，担保法于1995年10月1日实施，本案不适用担保法。二、被告儋州市住建局为第三人海发行清算组颁发《房屋他项权证》有事实和法律依据，是合法有效的。1995年2月25日，宜雅公司与李秀龙向儋州城市信用社借款20万元，李祝坚自愿以自有房屋为该笔贷款提供抵押，李祝坚出具了声明书，也在该声明书上按手印，并将房产证原件交给被告，从抵押行为发生到李祝坚2007年去世的12年时间，李祝坚从未对抵押行为提出任何异议，说明抵押行为是其真实意思表示，被告根据其意愿办理抵押房产的登记手续是合法有效的。原告称，李祝坚没有参与贷款，也没有签任何的字。因此，被告没有做到起码的形式审查，第三人认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第112条的规定，李祝坚已将房产证原件交给第三人，并办理了抵押登记，可以认定抵押关系成立。三、原告称，抵押房产属于夫妻共有财产，李祝坚未经妻子同意，将共有财产抵押给他人是无效的。原告的这一说法没有法律依据。李祝坚是为了使贷款人取得贷款而设立抵押的，儋州城市信用社的行为是有偿善意的。李祝坚提供的房产证上的所有权人只有其一个人，无共有人的记载，儋州城市信用社有足够的理由相信被告对该房产具有处理权，并且双方就该抵押行为已办理了抵押登记，儋州城市信用社已尽到了注意义务，抵押是有效成立的。四、第三人海发行清算组行使抵押权并未超过时效。综上，原告的起诉没有事实及法律依据，请法院予以驳回。
第三人海发行清算组提供下列证据：一、《房屋抵押贷款合同》，证明宜雅公司及李秀龙于95年2月25日向儋州城市信用社借款20万元，抵押物为李祝坚所有的房字第23**号二层房产。二、借款借据，证明贷款的20万元已经发放。三、声明书（三份），证明李祝坚自愿以房产作为抵押。四、房他证字第23**号《房屋他项权证》，证明抵押房产已经办理抵押登记。证据五、《债务认可书》和送达回证，证明本案的主债权没有超过诉讼时效。
第三人李秀龙和宜雅公司述称，李秀龙和宜雅公司及李祝坚向儋州城市信用社的贷款材料合法有效。宜雅公司于1995年2月25日向儋州城市信用社提供以下材料：1、1995年2月20日的《声明书》；2、1995年2月25日的《声明书（一）》、《声明书（二）》、《不可撤销全权委托销售书》、宜雅公司的《企业法人营业执照》、房证字第2384号《房屋所有权证》、《房屋抵押贷款合同》，均为当时当事人的真实意思表示，且没有违反当时的法律、行政法规的强制性规定，上述材料真实、合法有效。二、所贷款项由宜雅公司使用和支配。原告的主张没有事实和法律依据，请法院做出公正判决。
第三人李秀龙和宜雅公司没有提供证据。
原告、被告、第三人海发行清算组提交的证据均在庭审中进行了质证。
原告对被告提供的证据一有异议，认为李祝坚与李秀龙没有任何亲属关系，《声明书》上的手印并不能确定是李祝坚本人所按，李祝坚作为医院的主任，文化层次高，在涉及到这样的法律文书，不可能不签字而按手印。对证据二有异议，认为《声明书（一）》只按了一个手印，无法确认是谁的手印。对证据三有异议，认为宜雅公司不是涉案房屋所有权人。对证据四有异议，认为该《不可撤销全权委托销售书》无法确定借款人、担保人、房产共有人是谁。对证据五，认为与本案无关。对证据六没有异议。对证据七真实性没有异议，但对合法性有异议，认为该《房屋抵押贷款合同》上李祝坚没有签字按手印，同时谁是借款人、担保人、债权人没有明确，李祝坚既不是借款法律关系的当事人，也不是担保法律关系的当事人。对证据八的真实性及证明内容没有异议，但对合法性有异议。第三人海发行清算组、第三人李秀龙及宜雅公司对被告提供的证据没有异议。
被告对原告提供的证据一至四没有异议，对证据五至八真实性没有异议，对证明内容有异议。第三人海发行清算组对原告提供的证据一至四、六没有异议，对证明内容有异议。对证据五、七的真实性认为无法确认，对证据八真实性没有异议，但认为无法证明李祝坚与李秀龙的关系。第三人李秀龙与宜雅公司对原告提供的证据的质证意见与第三人海发行清算组相同。
原告对第三人海发行清算组提供的证据一有异议，认为《房屋抵押贷款合同》上抵押人栏盖章的名字是李秀龙，借款人是宜雅公司。对证据二，认为借款单位是宜雅公司，并不是李秀龙，对证据三的质证意见与对被告证据一至三的质证意见相同。对证据四没有异议，对证据五的真实性认为无法确认。被告、第三人李秀龙及宜雅公司对第三人海发行清算组提供的证据没有异议。
本院对原告、被告、第三人海发行清算组提交的证据，认为是真实的，且证据来源合法，可以作为本案认定事实的依据。
经审理查明：1995年2月25日，宜雅公司与儋州城市信用社签订《房屋抵押贷款合同》，约定宜雅公司向儋州城市信用社借款20万元用以办氨水厂，还款时间为1995年8月25日，以李祝坚座落于儋州市那大大同路教师进修学校西侧的房屋作为抵押。《房屋抵押贷款合同》写明贷款方（甲方）为儋州城市信用社，借款方为李祝坚（李秀龙）。《房屋抵押贷款合同》最后落款处甲方栏加盖儋州城市信用社公章，乙方栏加盖宜雅公司公章及其法定代表人李秀龙私章。用于贷款抵押的房证字第2384号《房屋所有权证》上，所有权人栏填写李祝坚，所有权人占有份额栏填写全部。同日，儋州市房产管理所根据宜雅公司和儋州城市信用社提供的1995年2月20日书写的《声明书》、1995年2月25日书写的《声明书（一）》、1995年2月25日宜雅公司盖公章的《声明书（二）》、1995年2月25日宜雅公司盖公章的《不可撤销全权委托销售书》、宜雅公司的《企业法人营业执照》、房证字第2384号《房屋所有权证》、《房屋抵押贷款合同》等材料，办理他项权登记并颁发房他证字第23**号《房屋他项权证》。同日，儋州城市信用社将20万元汇入宜雅公司银行帐户。2013年2月27日，原告向本院提起行政诉讼，请求注销房他证字第23**号《房屋他项权证》。经本院释明，原告将诉讼请求变更为撤销房他证字第23**号《房屋他项权证》，对此，各方当事人没有异议。
另查明，李祝坚与陈某仪于1983年1月12日登记结婚，婚后生育李某、李某，2007年2月16日李祝坚去世。李祝坚的父母先于李祝坚去世。《声明书》落款签章处在打印好的“李祝坚和李秀龙”姓名上按有两个指纹，《声明书（一）》在落款声明人处没有人签名只按有一个指纹。《声明书（二）》在落款声明人处盖有宜雅公司公章，在法定代表人、签约人处盖有李秀龙私章。《不可撤销全权委托销售书》在落款房产所有权人和房产共有权人处盖有宜雅公司公章和李秀龙私章。在本案诉讼过程中，原告陈某仪、李某、李某于2013年5月10日向本院提起民事诉讼，请求确认《房屋抵押贷款合同》无效，同年6月28日申请撤回起诉，同日，本院裁定准予撤回起诉。
再查明，儋州市房产管理所现为儋州市住建局下属单位。宜雅公司系李秀龙与李木森于1994年6月2日开办，李秀龙是公司的法定代表人，2001年5月11日，由于逾期未办理年检被吊销营业执照。1997年12月10日，中国人民银行作出《关于海南省海口怡达城市信用合作社等28家城市信用合作社并入海南发展银行的决定》，决定于1997年12月16日撤销儋州城市信用社等28家城市信用合作社，将其并入海南发展银行。1998年5月27日，李秀龙在海南发展银行海口分行儋州市支行送达的《债务认可书》上签名认可。1998年6月23日，中国人民银行发出《关于成立关闭海南发展银行清算组的通知》，决定成立关闭海南发展银行清算组。
本院认为，被告儋州市住建局是儋州市范围内办理房产抵押登记的行政主管部门，儋州市房产管理所作为其下属单位，所实施的有关房地产抵押登记的行政行为，应由被告儋州市住建局承担行政法律责任。
1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1日起实行）第十条规定，城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应当依照《城市房屋所有权登记暂行办法》的规定，向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记经审查确认后，发给房屋产权证。《城市房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日发布）第七条规定，申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。第八条规定，登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。《海南省城镇房屋登记办法》（1989年10月30日实施）第九条规定，因债权债务关系而发生房屋典当、抵押的，双方当事人应在典当、抵押的契约、合同，生效之日起三十天内持申请书、本人身份证明，原《房屋所有权证》和债权债务的契约、合同，申请办理他项权利登记。根据上述法律、法规和规章的规定，当事人申请办理房屋他项权证，应当提供借款合同、房屋抵押合同、申请抵押的申请书、个人身份证明、法人资格证明、房屋所有权证等材料，经房屋行政主管部门审查后认为房屋所有权清楚，没有争议，证件齐全，手续完备方可办理。被告作为负责办理房产抵押登记的行政主管部门，在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当认真履行必要的审查义务，加以核对与识别。本案当事人申请办理房屋他项权证提供的材料中并没有抵押申请书、抵押人李祝坚的身份证明，并且所提供的材料《声明书》、《声明书（一）》、《声明书（二）》、《不可撤销全权委托销售书》、《房屋抵押贷款合同》中，作为房屋所有权人和抵押人的李祝坚没有亲笔签名，可见证件不齐全，手续不完备。虽然《声明书》落款签章处按在“李秀龙”姓名上的指纹，经询问李秀龙，李秀龙承认是其按的，但按在“李祝坚”姓名上的指纹，是否是李祝坚按的，因李祝坚已去世，本院无法确认，《声明书（一）》在落款声明人处按的指纹是谁的指纹，是否是李祝坚的，因李祝坚已去世，本院也无法确认。因此，现有证据不能证明《声明书》、《声明书（一）》上的指纹就是李祝坚的指纹，被告未尽谨慎审查义务就予以办理他项权登记，颁发房他证字第23**号《房屋他项权证》，违反了上述法律、法规和规章的规定。故在李祝坚没有亲笔签名办理，也没有授权委托他人办理的情况下，被告儋州住建局及第三人海发行清算组、李秀龙、宜雅公司关于颁发房他证字第23**号《房屋他项权证》合法有效的辩解，理由不能成立。至于宜雅公司与儋州城市信用社签订的《房屋抵押贷款合同》是否有效，抵押权人是否及时行使抵押权，抵押权是否仍存在，不属行政诉讼审查范围，本案不作审查。
综上，被告于1995年2月25日颁发的房他证字第23**号《房屋他项权证》程序不合法，原告请求予以撤销，依法应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目的规定，判决如下：
撤销被告儋州市住房和城乡建设局于1995年2月25日颁发的房他证字第23**号《房屋他项权证》。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 麦 琼
审 判 员 廖家雄
人民陪审员 黎家丰
二〇一三年十二月二十八日
书 记 员 李凌颖
附相关法律条文：
1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签
订书面抵押合同。
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1
日起实行）
第十条城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应当依照《城市房屋所有权登记暂行办法》的规定，向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记经审查确认后，发给房屋产权证。
《城市房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日发布）
申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。
第八条登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。
《海南省城镇房屋登记办法》琼建综（1989）221号（1989年10月30日实施）
第九条因债权债务关系而发生房屋典当、抵押的，双方当事人应在典当、抵押的契约、合同，生效之日起三十天内持申请书、本人身份证明，原《房屋所有权证》和债权债务的契约、合同，申请办理他项权利登记。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
附相关法律条文：
1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签
订书面抵押合同。
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1991年1月1
日起实行）
第十条城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应当依照《城市房屋所有权登记暂行办法》的规定，向房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门申请登记经审查确认后，发给房屋产权证。
《城市房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日发布）
申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。
第八条登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。
《海南省城镇房屋登记办法》琼建综（1989）221号（1989年10月30日实施）
第九条因债权债务关系而发生房屋典当、抵押的，双方当事人应在典当、抵押的契约、合同，生效之日起三十天内持申请书、本人身份证明，原《房屋所有权证》和债权债务的契约、合同，申请办理他项权利登记。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的；
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。