宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第332号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐发明，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）丁发生，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原审第三人（反诉被告）李文华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人徐发明为与被上诉人丁发生、原审第三人李文华房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第310号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理，上诉人徐发明的委托代理人刘文香，被上诉人丁发生、原审第三人李文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年9月，丁发生通过发广告出售其所有的位于中卫市沙坡头区某住宅房，李文华与丁发生协商购买涉案房屋，后李文华未购买。李文华介绍给徐发明与丁发生协商购买涉案房屋。2012年11月13日，徐发明与丁发生通过中介协商签订《房地产买卖合同》，合同约定：徐发明购买丁发生所有的位于中卫市沙坡头区某住宅房，建筑面积69.96平方米，房屋所有权证号＊＊＊＊＊＊号，无产权共有人，房屋成交价为22万元。付款方式为徐发明于签订合同时支付定金1万元，其余房款徐发明以按揭贷款方式支付，支付时间为2012年11月15日。丁发生应当于2012年11月15日前将房屋交付给徐发明，过户所产生的税费由徐发明承担等内容。合同签订当日，徐发明向丁发生交付定金1万元，支付首付款9万元，共计�付房款10万元。丁发生将房屋交付徐发明入住，并将房产证原件交付给徐发明办理房屋过户及按揭贷款相关手续。涉案房屋一直由李文华居住。对于剩余12万元房款，双方约定以徐发明向某某银行申请的二手房贷款后直接汇入丁发生提供的账户。2012年11月15日，徐发明与丁发生到房管所办理房屋过户手续时，因涉案房屋产权登记不满五年，需要多缴纳相关的税费，徐发明与丁发生协商过一个月后再办理。一个月后，徐发明将贷款申请手续办妥后，找丁发生办理时，丁发生因前妻的问题未协助办理。2013年1月，徐发明要求丁发生协助办理房屋过户手续时被拒绝。为此，徐发明诉至法院，请求：1.判令丁发生继续履行与徐发明签订的《房地产买卖合同》，协助徐发明办理银行按揭贷款、办理房屋所有权过户手续；2.案件受理费由丁发生负担。
本案在审理过程中，丁发生对�发明提起反诉，请求：1.判令丁发生退还徐发明首付款9万元，定金1万元不退还；2.李文华退还丁发生房屋产权证；3.李文华在限期内搬出丁发生的房屋，并支付丁发生房租3.30万元（自2012年8月至2014年6月共22个月，每月1500元），从首付款9万元中扣减退还房款；4.反诉案件受理费由徐发明负担。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、徐发明与丁发生是否违约、承担违约责任；二、是丁发生继续履行合同，协助徐发明办理房屋所有权过户手续，还是应解除徐发明与丁发生之间签订的《房地产买卖合同》。
徐发明与丁发生于2012年11月13日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应当按照合同约定自觉履行各自义务。关于徐发明与丁发生是否违约、承担违约责任的问题。徐发明与丁发生签订的合同中明确约定丁发生向徐发明交付房屋和徐发明向丁发生支付房款的期限。合同签订后，丁发生向徐发明交付了房屋，徐发明向丁发生仅支付了部分房款，未按照合同约定期限支付剩余房款。虽然双方合同约定剩余房款以银行按揭贷款支付，办理按揭贷款需要丁发生协助徐发明办理房屋过户手续；但徐发明未支付房款属于未履行合同的主要义务，而丁发生未协助徐发明办理房屋过户相关手续属于合同的随附义务。徐发明未将房款付清的原因，一方面是徐发明为避免多缴纳税费致拖延一个月后办理产生，一方面是因丁发生家庭原因所致丁发生推托协助办理。综合以上情况，徐发明与丁发生均存在违约行为，双方均应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方当事人的违约责任可以相互折抵，但徐发明的违约责任程度大于丁发生，结�本案实际，考虑徐发明逾期支付剩余房款所得利息，又在丁发生交房后使用房屋所得房租受益的情况，致使丁发生遭受较大损失，参照同期贷款逾期返还所承担的利率及徐发明在某某银行进行贷款所承担的利率标准，按年利率11.8%计算19个月（2012年11月15日-2014年6月15日），徐发明向丁发生补偿部分损失22420元较妥。故对丁发生反诉请求徐发明承担迟延支付购房款损失的部分意见，予以支持。对徐发明所提丁发生承担全部违约责任的主张，不予采纳。二、关于是丁发生继续履行合同，协助徐发明办理房屋所有权过户手续，还是解除徐发明与丁发生之间签订的《房地产买卖合同》的问题。徐发明按照《房地产买卖合同》约定的期限支付了首付款，对剩余购房款的支付，双方约定以银行按揭贷款支付。由于办理银行按揭贷款需要丁发生同时协助徐发明办理房屋过户登记手�到徐发明的名下后，以徐发明进行房产抵押登记贷款支付剩余房款，丁发生没有协助徐发明办理房屋所有权过户手续、徐发明没有办理银行按揭贷款支付剩余房款，依法双方应当同时履行。现丁发生向徐发明已经先行交付房屋，考虑本案双方签订合同的目的和合同约定的重要义务已经履行的实际情况，应继续履行合同更为适宜，因此丁发生承担继续履行合同的民事责任，协助徐发明办理房屋所有权过户手续，徐发明办理银行按揭贷款后，应向丁发生支付剩余购房款。对丁发生提出解除双方签订的《房地产买卖合同》的反诉请求，因徐发明表示愿意按揭贷款付清购房款，不存在拒不履行支付购房款，尚不宜解除合同，对徐发明要求丁发生继续履行合同，协助办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，予以支持；对丁发生要求解除徐发明与丁发生签订的《房地产买卖合同》、徐发明返还房屋及房产证、搬出房屋的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）至（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、丁发生继续履行与徐发明签订的《房地产买卖合同》，于本判决生效后二十日内协助徐发明办理房屋所有权过户手续；二、徐发明于本判决生效后二十日内向丁发生支付剩余购房款12万元、承担逾期付款损失22420元，合计142420元；三、驳回徐发明的其它诉讼请求；四、驳回丁发生的其它反诉请求。案件受理费4700元，反诉案件受理费362.50元，由徐发明负担4900元，丁发生负担162.50元。
徐发明不服上述判决�向本院提起上诉称：1.徐发明按照合同约定向丁发生支付房款10万元，下剩房款12万元未付，合同约定采取按揭贷款方式支付，在办理房屋按揭过程中，由于丁发生的房屋产权证的登记时间不满五年，双方才协商一个月后办理变更登记手续，是双方对实际付款期限的变更。不能变更登记是由丁发生违约造成，应由丁发生承担全部违约责任。2.原判以徐发明逾期支付剩余房款所得利息及所谓房租受益为由，判决徐发明承担逾期付款损失不合理。徐发明未付款是丁发生违约造成，徐发明不应支付逾期付款的损失，徐发明也不应承担大部分案件受理费。综上，请求：1.撤销原判，改判徐发明不承担逾期付款损失22420元；2.一、二审案件受理费由丁发生负担。
被上诉人丁发生答辩称：李文华因子女上学购买丁发生的房屋，李文华支付丁发生定金1万元，丁发生把房屋产权证交给�文华，李文华拿房产证去办理按揭，因李文华的原因未能办理按揭贷款。李文华就介绍以徐发明的名义与丁发生签订房屋买卖合同，丁发生不认识徐发明，房屋实际由李文华居住。丁发生在协助徐发明办理房屋过户时，因房屋交易税过高没有办成，双方约定付款期限到2012年11月份，徐发明没有付款，丁发生不同意买卖房屋。如丁发生违约，徐发明应及时起诉，现在房屋价格上涨，丁发生的损失由谁承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人李文华述称：李文华与丁发生协商的房屋价格为21万元，因李文华不能在银行办理按揭贷款，李文华介绍徐发明购买，徐发明与丁发生协商房屋价格为22万元。徐发明贷款时需要涉案房屋作抵押，因房屋差一个月满五年，为降低过户费用，徐发明与丁发生协商等一个月再办理过户手续。但期满后丁发生不协助办理，丁发�违约。丁发生应先协助徐发明办理房屋过户手续，徐发明再支付房款。综上，应支持徐发明的上诉请求。
二审时，上诉人徐发明、被上诉人丁发生、原审第三人李文华均未提供新的证据。
经本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，徐发明与丁发生签订的房屋买卖合同，不违反法律法规强制性规定，应合法有效。合同约定徐发明以银行按揭方式支付剩余房款，付款期限为2012年11月15日，丁发生在当日交付房屋，合同约定双方同时履行合同义务。合同签订后，丁发生依约向徐发明履行了交付房屋的义务，在协助徐发明办理房屋过户手续时，徐发明为少缴税费而未办理，致涉案房屋未办理过户登记，徐发明有责任。丁发生因其家庭原因未协助徐发明办理房屋过户手续也有责任。因双方的责任，涉案房屋未及时办理过户�更登记，在后续的时间里，涉案房屋价值上涨，导致双方在履行过程中发生争议，不能达成一致意见，这是本案纠纷发生的主要原因。考虑到涉案房屋一直由徐发明占有使用一年多，徐发明未付清丁发生全部房款，给丁发生造成一定损失。从徐发明贷款支付剩余房款应支付的利息或徐发明租房应支付的房租以及双方的责任均衡当事人的利益综合考虑，徐发明按银行逾期同期贷款利息支付丁发生的损失，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，徐发明的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费361元，由上诉人徐发明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 田学智
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。