广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2550号
上诉人（原审被告）：上海日珠贸易有限公司，地址上海市奉贤区，联系地址：上海市南京西路1366号桓隆广场二期4608室。
法定代表人：朱若茜，职务：董事长。
委托代理人：李子舟，该司职员，联系地址。
被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司，地址：广州市荔湾区。
法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。
委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
原审被告：上海日珠贸易有限公司广州分公司，地址广州市荔湾区。
法定代表人：林建盛，职务：经理。
委托代理人：李子舟，该司职员，联系地址。
上诉人上海日珠贸易有限公司（以下简称上海日珠公司）因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）、原审被告上海日珠贸易有限公司广州分公司（以下简称日珠公司广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月5日，上海日珠公司与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（以下简称和记黄埔公司）签署了《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件。合同约定：由和记黄埔公司将位于广州市荔湾区黄沙大道8号“广州西城都荟广场”第一层159号商铺出租给上海日珠公司作商业用途；上海日珠公司同意该商场由和记黄埔公司委托家某物业管理（广州）有限公司提供管理服务，和记黄埔公司有权随时更换受托管理人并有权委托管理人代收租赁合同项下牵晴汇公司有权收取的费用，而无需征得上海日珠公司同意；租赁期限从2012年12月7日至2015年12月6日止；2012年12月7日至2013年5月5日为免租期；租金包括基本租金和提成租金，其中，基本租金从2013年5月6日至2013年12月6日为每月59500元，2013年12月7日至2014年12月6日为每月68000元，2014年12月7日至2015年12月6日为每月71400元；附件三约定提成租金在租赁期第一年按每月总营业额的20%较每月基本租金超出部分，第二年按每月总营业额的21%较每月基本租金超出部分，第三年按每月总营业额的22%较每月基本租金超出部分；服务费为每月8500元；推广费为每月1700元；POS机租金每月500元；保证金为204000元（即3个月的每月基本租金及服务费）。另外，补充合同第5.5.3条还约定了上海日珠公司应于每个公历月第五日或之前支付当月的租金及其他费用。第5.5.5条租赁期内之杂项费用及附加空调费（如有）按月支付，上海日珠公司应在受托管理人每月发出的账单所规定的日期内向受托管理人支付。第17.5条的约定：租赁期内，上海日珠公司未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，和记黄埔公司有权要求上海日珠公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向和记黄埔公司或者受托管理人支付逾期付款违约金。
合同签署后，牵晴汇公司按约向上海日珠公司交付商铺及相关设施、文件。2013年7月16日，牵晴汇公司与上海日珠公司、日珠公司广州分公司签署了《补充协议》约定由上海日珠公司将租赁合同的权利义务转让给日珠公司广州分公司。2013年11月29日牵晴汇公司与受托管理人家某物业管理（广州）有限公司终止了《委托服务协议》，牵晴汇公司并于2013年12月12日向上海日珠公司发出《广州西城都荟广场物业管理公司变理通知》。此后，日珠公司广州分公司向牵晴汇公司交纳租金、推广费、POS机租金、服务费到2014年5月，交纳商铺电费、公摊电费至2014年3月，之后就没有交纳各项费用。
和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案牵晴汇公司。该公司的经营范围包括物业管理。
因本案纠纷，牵晴汇公司于2014年10月31日向原审法院起诉请求：一、上海日珠公司、日珠公司广州分公司向牵晴汇公司支付以下六项费用及违约金，其中：1、2014年6月至10月的租金共计340000元，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止），暂计至2014年10月31日为14790元；2、2014年6月至10月的推广费共计8500元，及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止），暂计至2014年10月31日为369.75元；3、2014年6月至10月的POS机租金共计2500元，及逾期付款违约金（以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止），暂计至2014年10月31日为108.75元；4、2014年6月至10月的服务费共计42500元，及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止），暂计至2014年10月31日为1848.75元；5、2014年4月至8月的商铺电费共计13660.93元，及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从起诉之日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2014年10月31日为620.02元；6、2014年4月的公摊电费共计579.24元，及逾期付款违约金（以579.24元为本金，从起诉之日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）。二、本案诉讼费用由上海日珠公司、日珠公司广州分公司承担。
上海日珠公司、日珠公司广州分公司原审共同辩称：1、与上海日珠公司签定合同的相对方不是牵晴汇公司，对于牵晴汇公司主体身份由法院审查。2、上海日珠公司确认没有缴纳相关费用，不同意支付违约金。牵晴汇公司在起诉前双方有邮件往来，对租金的减免进行磋商。由于双方在协商之中，新的租金数额尚未确定，上海日珠公司暂时不交租金并非恶意拖欠，故不应交纳违约金。对于推广费，牵晴汇公司应当提供产生这些费用的单据给上海日珠公司进行核对。对于服务费，牵晴汇公司没有与上海日珠公司签订服务合同，且不清楚牵晴汇公司是否具备物业管理的资质，故不同意交纳服务费。
原审法院认为：牵晴汇公司、上海日珠公司、日珠公司广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件、《补充协议》是双方真实意思的自愿表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同文件合法有效，牵晴汇公司、上海日珠公司均应依约履行各自的义务。日珠公司广州分公司在使用讼争场地后没有按时交纳各项费用，应承担相应的违约责任。牵晴汇公司要求其清缴租金等各项费用及支付违约金符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。由于日珠公司广州分公司不具有独立法人资格，因此其民事责任应由其总公司即上海日珠公司承担。上海日珠公司提出在诉讼前曾与牵晴汇公司协商变更租金数额，但双方没有达成一致协议变更租金数额，故租金等费用仍应以原合同的数额确定。由于合同对推广费数额有明确约定，没有约定以牵晴汇公司的实际支出作为结算依据，故上海日珠公司要求牵晴汇公司提供推广单据的依据不足，原审法院不予支持。对于服务费，因牵晴汇公司在与原管理公司家某物业公司解除委托合同后，上海日珠公司一直向牵晴汇公司交纳物业服务费，视为上海日珠公司接受牵晴汇公司提供物业服务，经审查牵晴汇公司具备物业管理的经营范围，故上海日珠公司应当按照合同约定的标准向牵晴汇公司支付服务费。上海日珠公司没有正当理由延期交纳租金等各项费用，应按合同约定承担相应的违约责任即支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2014年12月31日判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年6月至10月的租金共计340000元及逾期付款违约金（以当月所欠租金68000元为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止，每期的违约金累计不超过本金68000元）。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年6月至10月的推广费共计8500元及逾期付款违约金（以当月所欠推广费1700元为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过本金1700元）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年6月至10月的POS机租金共计2500元及逾期付款违约金（以当月所欠POS机租金500元为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过本金500元）。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年6月至10月的服务费共计42500元及逾期付款违约金（以当月所欠服务费8500元为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止，每期违约金累计不超过本金8500元）。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年4月至8月的商铺电费共计13660.93元及逾期付款违约金（以当期所欠电费为本金，从起诉之日起即2014年11月4日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，违约金累计不超过本金13660.93元）。六、自本判决发生法律效力之日起五日内，上海日珠贸易有限公司向广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年4月的公摊电费共计579.24元及逾期付款违约金（以579.24元为本金，从起诉之日起即2014年11月4日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止，违约金累计不超过本金579.24元）。一审案件受理费3841元，由上海日珠贸易有限公司负担。
判后，上海日珠公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、一审法院认定上海日珠公司承担违约金缺乏依据。一审法院在审理中忽略了本案双方尚在就租金等费用的计算进行沟通的事实，认定上海日珠公司未支付租金等费用系违约行为并判令上海日珠公司承担相应的违约金金缺乏依据。在双方没有最终确认变更租金等费用计算方式变更与否的情况下，双方尚处在协商过程中。上海日珠公司没有支付租金等费用属于善意的等待对方最终确认的行为，不应属于违约行为。二、一审法院在牵晴汇公司没有提供证据证明其具有“物业服务”资质的情况下，支付其收取物业服务费的判决是错误的。一审过程中，牵晴汇公司从未向一审法院提交过其具有“物业服务”资质，在这样的情况下，牵晴汇公司无权向上海日珠公司收取物业服务费。一审法院以上海日珠公司曾经向牵晴汇公司支付过服务费为由认定上海日珠公司应向其支付服务费缺乏法律依据。三、一审法院在没有证据的情况下支持了牵晴汇公司公摊电费的诉请。一审过程中，上海日珠公司曾多次要求牵晴汇公司提供公摊电费的计算依据，但牵晴汇公司没有提供，一审在没有任何计算依据的情况下作出判决不妥。上海日珠公司上诉请求：一、撤销原审判决中五个判项的违约金部分。二、撤销原审判决第四、六项。
牵晴汇公司二审答辩称：一、关于违约金部分。牵晴汇公司认为涉案合同约定万分之五的标准并不高。1、违约金按照万分之五计算并未超过涉案本金即牵晴汇公司的实际损失。2、万分之五也未超过银行同期贷款利率的四倍，应当受法律保护。3、上海日珠公司曾经提出协商租金的减免的时候，双方并未达成任何的口头承诺及书面的确认，在上海日珠公司未按约支付相应的租金及服务费、推广费、电费等费用的情况下，该司应当按照合同约定的违约条款，承担违约责任。二、关于服务费的问题：1、牵晴汇公司认为根据双方补充合同第3页5.2条对服务进行了约定：“租赁期内……调整”，双方在合同约定的服务费仅为牵晴汇公司向上海日珠公司提供的冷冻水管理及共用（即中央空调），而牵晴汇公司租赁期间从未停止向上海日珠公司供应相应的冷冻水服务，相应的服务费应当由上海日珠公司承担。3、涉案物业是牵晴汇公司自行管理的，不存在对涉案的住宅进行提供物业服务，因此不需要牵晴汇公司提供所谓的物业服务资质。3、退一步说，牵晴汇公司在一审向法院提交了牵晴汇公司相应的经营范围是有物业的经营管理服务的（具体详见一审材料）。三、一审的审理过程中，上海日珠公司对公摊电费的金额是没有异议的，仅仅对违约金部分有异议。
日珠公司广州分公司二审答辩与上海日珠公司一致。
对一审法院查明的事实，本案各方没有提出异议，本院予以确认。
二审期间，本案各方均未向本院提交新的证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对上海日珠公司的上诉，评析如下：
由于日珠公司广州分公司不具有独立法人资格，该司应承担的责任应由其总公司上海日珠公司承担。上海日珠公司提出在牵晴汇公司提起本案诉讼之前，双方曾就涉争场地的租金协商变更数额，但本案现无证据显示双方已达成合意，原审法院认为涉讼场地的租金等费用仍应按原合同的数额确定并无不妥。因上海日珠公司在使用讼争场地后没有按时交纳各项费用，按双方所签订的合同约定，该司应承担相应的违约责任。上海日珠公司以上述双方曾协商变更租金数额的事实提出其不应承担违约责任，不应支付租金违约金缺乏依据，本院不予采纳。
至于牵晴汇公司物业管理资质问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，牵晴汇公司具备物业管理的经营范围，且牵晴汇公司在与原管理公司家某物业公司解除合同后，上海日珠公司也一直向牵晴汇公司支付物业服务费，并未提出异议，故原审法院认为上海日珠公司应当按照合同约定的标准向牵晴汇公司支付服务费并无不妥。与上述未缴租金应承担的违约责任同理，原审判处上海日珠公司向牵晴汇公司支付未缴服务费违约金亦无不妥。双方合同中对于推广费数额及POS机租金是明确约定的，上海日珠公司逾期支付该费用亦应承担支付本金及违约金的责任。
至于公摊电费的计算方式问题。一审诉讼中，上海日珠公司对涉讼场地公摊用电电表读数并无异议，且至2014年3月之前，该司亦按时支付公摊电费，并未就公摊电费的计算方式提出异议，本案上海日珠公司亦未就牵晴汇公司收取公摊电费不合理提出反证，故该司现以不知公摊电费的计算方式为由认为一审判处不妥，本院不予采纳。上海日珠公司逾期未付商铺电费及公摊电费，原审判处该司支付商铺电费及公摊电费本金及违约金并无不当。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上海日珠公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7682元，由上海日珠贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月八日
书 记 员 璩方慧