山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市商初字第841号
原告济南市村民委员会，住所地济南市。
法定代表人刘震，村主任。
委托代理人苏继文，山东悦明达律师事务所。
委托代理人朱永飞，山东悦明达律师事务所。
被告毛书芬，女，1968年9月22日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人胡兴波，男，1976年6月13日生，汉族，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者，住济南市。
委托代理人李强，男，1976年7月4日生，汉族，济南市中鲁贤法律服务所法律工作者，住济南市。
原告济南市村民委员会（以下简称韩家庄村委会）与被告毛书芬租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，于2014年7月25日公开开庭进行了审理，原告韩家庄村委会法定代表人刘震的委托代理人苏继文、朱永飞，被告毛书芬到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2014年10月21日第二次公开开庭进行了审理，原告韩家庄村委会法定代表人刘震的委托代理人苏继文、朱永飞，被告毛书芬及其委托代理人胡兴波、李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩家庄村委会诉称，原、被告双方于2004年8月签订协议一份，约定我方将韩庄村西外环路东侧一0.75亩院落及门头房4间、南屋4间承包给被告毛书芬使用，承包期为3年，自2004年8月1日至2007年7月31止，被告毛书芬每年向我方交承包费15010元，每年8月10日前交费。被告毛书芬在承包合同结束后仍长期占用该处房屋和土地，期间我方多次向被告毛书芬主张，但其拒不腾出。为此诉至法院，请求判令被告毛书芬支付承包费31270元并赔偿我方承包费损失100725.75元。
被告毛书芬辩称，一、原告韩家庄村委会的诉讼请求内容所依据的双方法律关系存在错误。根据双方所签订合同内容，该合同名为承包合同，实际为房屋租赁合同。据此，原告韩家庄村委会依据土地承包关系所主张的“土地承包费”并不存在，即使双方存在争议，其性质也只能是因房屋租赁合同产生的租赁费纠纷。二、原告韩家庄村委会要求我方支付其拖欠的租赁费没有事实依据，双方早已不存在合同关系。我方与原告韩家庄村委会签订房屋租赁合同后，我方为使用方便直接向原告韩家庄村委会预交了一年的租赁费，不料合同刚开始履行半年，因原告韩家庄村委会需对二环西路村内8户门头房拆除后进行集体土地开发（其中也包括我方所租赁的房屋院落），遂于2005年2月份向我方及其他7户租赁业户单方下发强行终止合同通知书。我方基于该解除合同通知停止了租赁合同的履行，同意解除合同，随后就我方对涉案房屋所支出的装修投资及多付的租赁费与原告韩家庄村委会进行协商，但双方协商未果。原告韩家庄村委会于2006年初将我方及其他租赁业户的房屋强行停水停电，但此时双方之间的房屋租赁合同已经解除，之后我方再未使用该房屋，我方因原告韩家庄村委会单方解除合同造成直接损失4万余元。既然双方已通过各自的行为对所签订的租赁合同进行了解除，原告韩家庄村委会没有理由再向我方主张租赁费用。三、从另一角度看，原、被告双方所签订的租赁合同第二条约定：“乙方（即答辩人）三个月不交承包费（实为租赁费），该合同自行废止，由村委会另行招标。”这项约定内容系双方解除合同的事由，根据此约定事由，即使我方未交租赁费，按照约定超过三个月后双方的租赁合同也早已终止，其次，双方的合同到期时间为2007年7月31日，该期限到期后双方根本未就房屋租赁事宜协商再签订新的租赁合同，此事实足以说明双方之间早已不存在租赁合同关系，原告韩家庄村委会向我主张合同产生的租赁费用毫无事实依据。根据谁主张谁举证的原则，原告韩家庄村委会应举证证明双方在解除合同或合同到期后继续存在租赁合同关系的相关法律事实。四、原告韩家庄村委会所诉的租赁费早已超过了法律规定的诉讼时效期间，其作为债权请求权不应再受法律保护。
经审理本院认定，被告毛书芬系韩家庄村村民。2004年8月3日，原告韩家庄村委会（甲方）与被告毛书芬（乙方）签订承包合同一份，约定甲方将村西外环路东侧一处0.75亩的院落（包括门头房四间88.1㎡，南屋四间75㎡）交由毛书芬承包，承包期限自2004年8月1日起至2007年7月31日止，年承包费为15010元，每年8月10日前交承包费，乙方不按时交承包费，甲方有权停止营业，停水停电，三个月不交承包费，该合同自行废止，由村委会另行招标。此后，被告毛书芬在涉案院落内自行加盖平房，并在涉案院落内开办超市进行经营，被告毛书芬向原告韩家庄村委会交纳了2004年8月至2005年7月的承包费15010元。涉案院落中原有的房屋于2014年1月份被原告韩家庄村委会拆除，被告毛书芬自行加盖的房屋于2014年10月份被原告韩家庄村委会拆除。
被告毛书芬主张在其使用涉案房屋半年后原告韩家庄村委会向其下达了解除合同通知，因双方对补偿问题存在争议，未能达成一致意见，其继续使用涉案房屋至2006年年底。原告韩家庄村委会从2006年6月开始对涉案房屋停水，从2013年11月开始对涉案房屋停电，一直到现在都未恢复。由于涉案房屋无法正常使用，被告毛书芬所办的超市于2006年底停业，为此损失数万元。为证明其主张，被告毛书芬申请证人郭如增、王君出庭作证。证人郭如增陈述其和毛书芬是同村人，因都开商店认识的，2005年（具体时间记不清了）其曾看到村委会的人将解除合同通知书送到毛书芬所开的商店里交给毛书芬，来送通知书的人的姓名以及双方的谈话内容都记不清了。毛书芬所租赁的房屋停水停电的具体时间记不清了，停水停电后毛书芬就无法经营了，该房屋一直闲置。证人王君陈述2005年3月份的一天，其在毛书芬的门头房南邻王振广的门头房内看到村委会的张敏送来一张解除合同通知书，一两天之后，其问毛书芬，毛书芬说她也收到了解除合同通知书。2006年6月份，村委会对毛书芬所租赁的房屋先停的水，紧接着又停了电，该房屋此后一直闲置。
原告韩家庄村委会主张被告毛书芬的丈夫徐卫东系韩家庄村会计，其利用职务之便隐瞒毛书芬欠费的事实，村里直到2013年12月份韩家庄拆迁时才发现被告毛书芬欠交租金的事实，为此提交下列证据：1、结婚登记申请书一份，申请双方姓名为徐卫东、毛书芬，申请日期为1992年4月28日。2、崔福梁、徐德水出具的书面证人证言各一份，该两份证言载明崔福梁曾在2007年至2010年期间担任韩家庄村委会主任，徐德水曾在2005年至2007年期间担任韩家庄村委会主任，在职期间两人曾多次询问过村会计徐卫东其妻毛书芬土地承包款缴纳事宜，徐卫东答复该款已按时缴纳，且徐卫东在任职期间一直未向村委会提交财务收支情况。3、张敏、徐德水、崔福梁、徐东、党德珍、徐克、周德华出具的书面证人证言一份，该证言载明2013年12月韩家庄村因拆迁事宜对本村土地承包事宜进行核查，村会计徐卫东提交土地承包费欠缴明细一份，显示其妻毛书芬承包的土地承包款交至2005年7月，之前徐卫东一直未将该事向村委会汇报，证人对于承包款欠缴事实不知晓，且自发现该事实后，村委会多次要求其夫妻两人补缴，其均以各种理由拒绝缴纳，且一直占用。被告毛书芬对结婚登记申请书的真实性无异议，对三份书面证人证言的真实性有异议，认为证人没有出庭作证，不能作为定案依据。
上述事实，由承包合同、证人证言、结婚登记申请书及双方当事人陈述等证据予以证明。
本院认为，原告韩家庄村委会与被告毛书芬于2004年8月3日所签订的合同虽然名为承包合同，但是从其内容来看应当属于租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。被告毛书芬主张韩家庄村委会单方提出解除合同并对涉案房屋停水停电，但从其所提供的证据来看，证人郭如增对于村委会向毛书芬送达解除合同通知书的具体日期、送达人、双方谈话内容以及停水停电的具体日期都记不清楚，证人王君陈述其是在事后听毛书芬说收到一份解除合同通知书，关于涉案房屋的停水停电日期，证人王君的陈述与被告毛书芬的陈述不一致，故上述证人证言尚不足以证明原告韩家庄村委会单方解除合同并对涉案房屋停水停电的事实。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年……（三）延付或者拒付租金的。原告韩家庄村委会所提交的三份书面证人证言中的相关证人均未出庭作证，仅凭该三份书面证人证言尚不足以证明原告韩家庄村委会直至2013年12月才知道权利侵害的事实以及原告韩家庄村委会曾多次向被告毛书芬主张权利的事实。原告韩家庄村委会于2014年5月28日起诉，其所主张的2013年5月29日之前的租金和租金损失均已超过一年的诉讼时效期间。现查明原告韩家庄村委会于2014年1月份将涉案院落中原有的房屋拆除，拆除的具体日期无法确定，故本案中对于租金损失只能计算至2013年12月31日。如果原告韩家庄村委会此后有证据证明拆除的具体日期，可另行起诉主张权利。综上，被告毛书芬应当赔偿原告韩家庄村委会2013年5月29日至2013年12月31日的租金损失8923.75元（15010元／365天×217天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告毛书芬于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南市村民委员会租金损失8923.75元。
二、驳回原告济南市村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2940元，原告济南市村民委员会负担2890元，被告毛书芬负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 贾卫星
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张 雪