江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8999号
上诉人（原审被告）：常熟市名联物业管理有限公司,住所地江苏省常熟世茂中心创梦世纪会所。
法定代表人：李想。
委托诉讼代理人：郭威，江苏九谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄飞，江苏九谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海梅森休闲健身俱乐部有限公司,住所地上海市浦东新区潍坊西路1弄16号。
法定代表人：周文婷。
委托诉讼代理人：彭龙，国浩律师（上海）事务所律师。
委托诉讼代理人：王婉怡，国浩律师（上海）事务所律师。
上诉人常熟市名联物业管理有限公司（以下简称常熟名联公司）因与被上诉人上海梅森休闲健身俱乐部有限公司（以下简称上海梅森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2015）熟虞民初字第01804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常熟名联公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、按照法律规定和合同约定，被上诉人应当及时履行修复义务保证租赁房屋符合约定的用途；被上诉人明知涉案房屋长期存在屋面严重破损漏水、污水倒灌、消防设施无功能等严重问题，却一直拒不履行修复义务，上诉人为了维护自身的合法权益行使抗辩权，暂停支付租金，是合法行为；被上诉人为获取不法利益，恶意提起诉讼，是一种变相的欺诈行为，违背了公平争议原则。二、一审法院偏袒被上诉人，将被上诉人的举证责任错误分配给上诉人，并作出错误判决。被上诉人作为出租人，有义务保持租赁物正常使用，上诉人提交的照片、视频等能够证明涉案房屋2013年即存在屋面严重漏水等问题，无法正常使用，被上诉人提出反驳，应当举证证明履行了义务。三、一审法院按照人民银行同期贷款利率四倍计算逾期支付租金的违约金22293.33元是错误的，该违约金远远高于实际损失。四、一审法院认定上诉人要求对房屋质量进行司法鉴定但未缴纳鉴定费用错误，上诉人没有要求对房屋质量进行鉴定。
上海梅森公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
上海梅森公司向一审法院起诉请求：1、依法判决确认上海梅森公司与常熟名联公司签订的承包租赁经营合同于2015.8.20解除；2、判决常熟名联公司支付2014.10.1至2015.8.20租金355068.49元；3、判令常熟名联公司支付拖欠房屋产生的违约金暂计至2015.9.30为92000元；4、判决常熟名联公司完成转移货物、清理场地并将租赁房屋及上海梅森公司提供的所有装修和设施在良好的状况下归还上海梅森公司；5、判决常熟名联公司向上海梅森公司支付提前解除合同的违约金60万元；6、依法判决本案的诉讼费、保全费由常熟名联公司承担。
一审法院认定事实：常熟世茂房地产开发有限公司（下称常熟世茂公司）为常熟世茂世纪中心-
创梦世纪会所（建筑面积共计3752.08平方米）的权利人，2007年该公司与上海梅森公司签订《场地租赁协议》，将位于江苏省常熟市珠江路常熟世茂世纪中心小区会所及附属设施或设备整体出租给上海梅森公司作为多功能商业经营场地使用，租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年9月30日止。常熟世茂公司同意上海梅森公司在开始有累计税后利润起按照经营所得利润的30%支付租金，如在承租期内经营亏损，则无需支付如何租金。2007年9月1日，上海梅森公司又与上海志联公司签订《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》，由上海梅森公司将常熟世茂世纪中心小区会所及附属设施或设备租赁给上海志联公司用作承包经营，租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年9月30日止。合同约定，承包租金按年限递增的方式支付，租金总额为220万元，前三年免承包租金，租赁期第四年的年承包租金为15万元，第五年的年承包租金为20万元，第六年的年承包租金为30万元，第七年的年承包租金为35万元，第八年至第十年期间每年承包租金为40万元。租金按年支付，于每年7月1日前将当年度租赁费用一次性付清；上海志联公司同意向上海梅森公司缴纳房屋租赁保证金5万元；上海志联公司对该房屋进行的装修、改建涉及对该房屋原有主体结构的改动，或者对该房屋增设附属设施或改变该房屋原有附属设施功效的，应当事先取得上海梅森公司的书面许可，并将装修改建方案资料原件交予上海梅森公司备案。租赁期满或者双方根据合同约定解除合同时，应当以恢复房屋原状为原则，将自行添加的装修、设备以及增设的附属设施予以拆除。在拆除时，不得破坏房屋的结构、外观，不得影响上海梅森公司对该房屋的继续使用。如不予拆除或不能在规定的期限内恢复原状，则上海志联公司对该房屋所作的固定装修、设备及增设的附属设施无偿归上海梅森公司所有，上海梅森公司有权处理；延迟支付租金超过30日的，上海梅森公司有权解除合同；上海志联公司如果未能按本合同约定期限向上海梅森公司支付租金和其他费用的，逾期15日以内，每逾期一日，应承担1000元违约金，逾期超过30日的，上海梅森公司有权单方面发出书面通知解除本合同；上海志联公司对于上海梅森公司提供的租赁房屋内建筑物、构筑物及其附属设备及乙方自行改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，负有维修、保养、保洁、保安、消防等责任；因上海志联公司违约导致上海梅森公司根据法律规定或本合同的约定解除合同，上海梅森公司有权无条件收回房屋，除不予退还租赁保证金外，并根据该合同第十四条第5项的规定由上海志联公司向上海梅森公司支付违约金60万元。合同还对其他事宜进行了约定。
2007年9月26日，上海志联公司作为出让方（甲方），常熟名联公司作为受让方（乙方），上海梅森公司作为第三人（丙方），常熟世茂公司作为业主方（丁方），共同签订《合同转让协议》一份，四方一致同意将上海志联公司将其与上海梅森公司签订的《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》下的全部合同权利和义务概括转移给常熟名联公司，上海志联公司承诺愿意就常熟名联公司受让合同权利义务后对合同的履行向上海梅森公司和常熟世茂公司承担连带担保责任，若常熟名联公司存在无法履约或违约事宜，上海志联公司承诺对此向上海梅森公司和常熟世茂公司负连带赔偿责任。同时明确协议生效后，上海志联公司在合同项下的权利义务全部终止。
2014年7月1日，常熟名联公司向上海梅森公司发出《关于延期支付部分会所租金款项的申请函》，提出会所内各硬件设施设备及建筑物本身严重老化，需要集中维修更新的工作量大；周边市场同质化恶性竞争严重，涉案会所完全社区内封闭的特性使经营难度很大，针对上述问题，春节后对会所局部区域进行了重新整修及设备更换，并重新装修了跆拳道教室、儿童才艺教室等，并添置一批健身及儿童设备。因会所整修期间会员使用不变，节后几个月会所向会员免费开放，会籍时间相应延长补偿，致该几个月基本无营业收入，故向上海梅森公司申请延期支付部分租金。
2015年5月10日，常熟名联公司委托常熟市中法房屋鉴定有限公司对涉案会所房屋的渗漏情况进行鉴定，该所于2015年5月17日出具《房屋顶层渗漏说明报告》，结论为常熟市珠江东路99号常熟世茂世纪中心-
创梦世纪会所房屋可鉴定为现房屋整体防水层面指数为零。处理建议：1现使用方起诉解决；2房屋所有人委托司法鉴定；出租方与承租方协商解决。2015年7月12日，常熟名联公司向上海梅森公司发出《关于常熟世茂世纪中心一期会所建筑物问题严重影响正常经营的情况告知函》，函中称会所近几年屋面存在严重渗漏问题；雨季下暴雨，小区人工湖湖水满溢到会所地下一层致锅炉等管道受潮腐烂，强电间受损停业维修；夏天雨季，会所下水及污水管道会发生污水倒灌，致会所一楼粪水污水满溢；会所消防管道没有水，要求上海梅森公司妥善解决上述问题后即按约支付租金。
2015年7月29日，上海梅森公司向常熟名联公司发出《催告函》，要求常熟名联公司于2015年8月10日前全额支付应付租金40万元和滞纳金41000元。2015年8月21日，上海梅森公司向上海志联公司发出《合同解除通知函》，称上海志联公司存在租金逾期支付事宜，并已进行了两次催告，按照《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》的约定，决定自2015年8月20日起解除双方之间的租赁合同，并按合同规定要求由上海志联公司承担相应违约或赔偿责任。同年8月24日，上海梅森公司在常熟世茂世纪中心社区会所张贴了已经提前解除与上海志联公司的租赁合同的公告。
一审又查明：常熟名联公司已向上海梅森公司支付了2014年9月30日之前的租金。
一审审理中，常熟名联公司认为承租的房屋有严重质量问题，不符合正常使用，致其多次对室内装饰和设施进行修复、更换，先后共计支出各项费用275280元，该损失应由上海梅森公司承担。为此，要求对房屋质量进行司法鉴定，但常熟名联公司逾期未缴纳鉴定费用，致鉴定工作终止。
一审庭审中，常熟名联公司认为其未收到上海梅森公司《催告函》、《合同解除通知函》，且《合同解除通知函》是发送给上海志联公司的；上海梅森公司从常熟世茂公司承租的会所房屋，是变相无租金的，故上海梅森公司主张的违约金明显高于其实际损失，请求法庭予以调整减少。上海梅森公司认为，消防问题在合同中约定属于承租方的责任，常熟名联公司没有证据证明会所房屋原有的消防不符合要求，消防水管破损主要是承租方存在管理上的责任；常熟名联公司提供的《房屋顶层渗漏说明报告》缺乏依据，提供的照片只是反映出房屋外表的瑕疵，2015年6月份虽发生过房屋进水，系当年江苏省发生降水量异常，属雨季偶发性的自然灾害；根据合同约定，承租方进行室内装修应当报出租人批准备案，承租方擅自请自然人进行装修，出租方没有责任。
以上事实，有《场地租赁协议》、《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》、《合同转让协议》、《催告函》、《合同解除通知函》、租金支付发票、《关于延期支付部分会所租金款项的申请函》、《房屋顶层渗漏说明报告》、《关于常熟世茂世纪中心一期会所建筑物问题严重影响正常经营的情况告知函》、照片、公告及当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，常熟世茂公司与上海梅森公司签订《场地租赁协议》、上海梅森公司与上海志联公司签订《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》、上海志联公司与常熟名联公司、上海梅森公司、常熟世茂公司四方共同签订《合同转让协议》，均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。常熟名联公司根据《合同转让协议》承继了原租赁合同项下承租人的权利和义务，该协议直接约束上海梅森公司与常熟名联公司，故常熟名联公司主张其上海梅森公司主体资格不适格的意见，不予采纳。常熟名联公司未按约于2015年7月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金40万元，该行为已构成违约。根据约定，延迟支付租金超过30日的，上海梅森公司有权解除合同。法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。由于上海梅森公司于2015年8月21日发出《合同解除通知函》的相对方为上海志联公司，并非常熟名联公司，故一审法院确定上海梅森公司主张合同解除的日期为常熟名联公司收到应诉材料之日即2015年10月15日。合同解除后，上海梅森公司与常熟名联公司双方仍应按约进行结算。常熟名联公司仅支付了至2014年9月底的租金，应继续支付至合同解除之日止的租金416438.36元（自2014年10月1日起至2015年10月15日止）。常熟名联公司未按约定向上海梅森公司支付租金，上海梅森公司按照合同约定要求常熟名联公司支付拖欠房屋租金产生的违约金及提前解除合同的违约金，一审法院予以支持。合同约定逾期违约金为1000元/日，提前解除合同的违约金为60万元，常熟名联公司认为均过高，一审法院以上海梅森公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌情将拖欠房屋租金违约金调整为按照人民银行同期贷款利率四倍计算（自2015年7月1日起计算至2015年10月15日），将提前解除合同的违约金调整为50万元，对上海梅森公司主张的超出部分不予支持。自2007年10月1日起至今，常熟名联公司一直在使用涉案房屋，且在本案审理过程中，常熟名联公司未按一审法院指定缴纳司法鉴定费用，致鉴定不能，故常熟名联公司的证据不足以证明租赁房屋的质量问题致其不能正常使用的事实成立，其关于租赁房屋有质量问题严重影响使用的主张，不予采信。合同明确约定：对于租赁房屋内建筑物、构筑物及其附属设备及乙方自行改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，负有维修、保养、保洁、保安、消防等责任。根据该约定，常熟名联公司对涉诉租赁房屋进行装修后用于经营，是否符合经营条件，能否获得消防验收等相关行政许可，应由经营者即常熟名联公司承担相应后果。因此，常熟名联公司辩称上海梅森公司交付的涉诉房屋消防设施不合格，不符合约定用途的意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、《常熟世茂世纪中心社区会所承包租赁经营合同》于2015年10月15日解除。二、常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海梅森休闲健身俱乐部有限公司租金人民币416438.36元。三、常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海梅森休闲健身俱乐部有限公司逾期支付租金的违约金22293.33元（自2015年7月1日起至2015年10月15日，按照人民银行同期贷款利率四倍计算）。四、常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海梅森休闲健身俱乐部有限公司提前解除合同的违约金50万元。五、常熟市名联物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内对所承租的常熟世茂世纪中心小区会所房屋内物品腾空后，将房屋及附属设施交还给上海梅森休闲健身俱乐部有限公司。六、驳回上海梅森休闲健身俱乐部有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14224元，上海梅森休闲健身俱乐部有限公司负担1044元，常熟市名联物业管理有限公司负担13180元。
二审中，常熟名联公司提交常熟市公安局红桥派出所2016年9月28日出具的责令整改通知书一份，证明上海梅森公司出租的房屋违法消防法强制性规定，不符合约定的用处，上海梅森公司应承担违约责任，常熟名联公司享有抗辩权。上海梅森公司质证后认为，通知书的真实性不确定，且产生在一审判决作出之后，双方的租赁合同已经解除，与上海梅森公司没有关系。
二审另查明，2016年5月19日，一审法官与常熟名联公司法定代表人李想的谈话笔录中，李想明确表示对涉案租赁物是否符合租赁用途要求进行司法鉴定。
以上事实，有谈话笔录、责令整改通知书、调查笔录予以证实。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。常熟名联公司主张涉案房屋存在质量问题影响正常使用，应当就此承担举证责任。一审中，常熟名联公司要求对房屋质量问题进行鉴定，但未按要求缴纳鉴定费，理应由其承担不利后果。常熟名联公司上诉主张其并未申请鉴定，该主张明显与一审法院制作的谈话笔录内容不符，本院不予采信。常熟名联公司提供的证据尚不足以证明涉案房屋存在质量问题影响正常使用，一审法院未支持其抗辩意见并无不当，本院予以维持。常熟名联公司二审中提交的常熟市公安局红桥派出所责令整改通知书，产生于2016年9月28日，因双方合同已于2015年10月15日解除，常熟名联公司据此主张抗辩权的理由难以成立，本院不予采信。关于常熟名联公司应当承担的违约金，一审法院根据双方合同约定及合同履行情况认定的数额尚属合理，本院予以确认。
综上所述，常熟名联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14224元，由常熟市名联物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 闻 艺