福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第3205号
原告王芹，女，1984年2月15日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人周辉强，国浩律师（福州）事务所律师。
被告黄瑞安，男，1979年7月2日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人陈武、王兴，福建合立律师事务所律师。
原告王芹与被告黄瑞安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王芹及其委托代理人周辉强、被告黄瑞安的委托代理人陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王芹诉称，原、被告于2013年6月25日在福州市仓山区洋楼麦田房产中介所（以下简称麦田中介所）服务下签订了《房屋买卖合同》。约定被告将位于仓山区某单元以110万元价格出卖给原告，任何一方违约，经对方书面催促后仍不履约的，守约方可解除合同，合同被解除的，违约方应支付违约金12万元并承担守约方所支出的律师费。合同签订后，原告依约于2013年7月22日向被告支付了首期购房款20万元，并自2013年7月25日起按月代被告偿还银行按揭贷款，至今已代付了银行按揭贷款31816.2元。原告还为被告垫付了物业专项维修基金16105元、房屋所有权证登记费80元、抵押权登记费80元、契税12078.85元，并严格依合同约定履行了各项合同义务。相反被告却拒不依约履行合同义务，在原告及房中介机构多次催促下，仍不履行到银行办理还款手续、到房屋登记机构办理查询房屋是否存在查封（冻结）情形、办理贷款手续等合同义务，依合同第十三条第（一）款的规定原告有权解除本合同。同时因被告的行为已构成了根本违约，并导致原告取得该房的合同目的无法实现。故原告依法亦享有解除合同的权利，合同已被原告于2014年8月13日发函解除。现请求判令：1、被告立即向原告返还购房款20万元，支付违约金12万元，返还原告为其代缴的银行按揭款31816.2元、物业专项维修基金16105元、房屋所有权证登记费80元、抵押权登记费80元、契税12078.85元，支付律师费15000元，以上共计395160.05元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄瑞安辩称，原告所述不是事实。原告在履行过程中因房价下降不想履行合同，在被告催促下原告不配合。原告并无证据证明原告及房产中介多次催促被告。本案是原告违约，被告并未违约，要求原告继续履行合同。
经审理查明：2013年6月25日，原、被告与麦田中介所、福建麦田担保有限公司（以下简称麦田担保）签订《居间服务合同》和《交易服务合同》。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：被告将位于仓山区某单元（建筑面积113.48平方米，尚未办理房屋所有权证）以1100000元价格出卖给原告；办理房屋所有权证过户登记所需缴纳税费由原告全部承担；被告应在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款；被告应在交易服务人、原告或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋被告名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由原告承担；原、被告应在被告领取该房屋被告名下无抵押权的所有权证且原告领取该房屋的借款抵押材料后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，被告保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；原、被告双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，原告应将首付款转入该银行认可帐户；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行，守约方可解除本合同；原、被告任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金120000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。在该《房屋买卖合同》尾页，被告落款地址为“福建省长乐市。
该《房屋买卖合同》的补充协议还约定：被告在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费、应支付的公证费、办理被告名下所有权证应缴纳的税费、办理被告名下土地使用证应缴纳的费用、公共维修基金均由原告承担；原、被告应在可还款起始日起一个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形，经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，原告应出资为被告解除该房屋的抵押权；从2013年7月25日起至该房屋抵押权注销时止，该期间的月供（含本金及利息）由原告支付，月供中的本金以及利息在转入被告还贷帐户后即抵作部分购房款。
2013年7月22日，原告向被告支付了首期购房款20万元。2013年8月22日，原告代被告偿还该月银行按揭贷款2651.35元，其后，原告每月均代被告偿还该月银行按揭贷款。至2014年7月23日，原告已代付银行按揭贷款共31816.2元。
2014年5月20日，原告为被告垫付物业专项维修基金16105元。同年5月27日，该处房屋办理“榕房权证R字房屋所有权证，权证中载明房屋所有权人为被告，建筑面积115.05平方米。同年6月6日，原告为被告垫付房屋所有权证登记费80元、抵押权登记费80元、契税12078.85元。
2014年7月17日，原告向被告发出“告知函”，要求被告配合原告办理解押还款手续。7月21日，原告向被告发出”告知函”，要求被告配合原告共同前往福州市房地产交易中心查询该房屋是否存在冻结（查封）手续。7月22日，福建金诚丰担保有限公司（原麦田担保，以下简称金诚丰担保）向被告发出与以上7月21日内容相同的”告知函”。7月24日，原告向被告发出“告知函”，要求被告前往光大银行鼓楼支行协助原告办理商业按揭贷款申请手续。7月25日，金诚丰担保向被告发出与以上7月24日内容相同的“告知函”。7月30日，原告向被告发出“履约通知函”，再次要求被告前往光大银行鼓楼支行协助原告办理商业按揭贷款申请手续。7月31日，金诚丰担保向被告发出与以上7月30日内容相同的“告知函”。以上相关函件均以快递方式寄往被告在《房屋买卖合同》中所留地址，但被告均拒收。
2014年8月12日，原告向被告发出”解除合同函”，主要内容为：由于被告未依据约定的时间履行合同义务（包括配合原告办理商业按揭贷款申请手续、与原告共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在查封冻结、配合原告出资为被告解除该房屋的抵押权），原告解除双方签订的《房屋买卖合同》及《交易服务合同》。该函件也以快递方式寄往被告在《房屋买卖合同》中所留地址，被告仍拒收。
2014年8月15日，原告与麦田中介所、金诚丰担保签订《具结书》，主要内容为：鉴于《房屋买卖合同》及《交易服务合同》已解除，金诚丰担保向原告退还购房保证金55000元，麦田中介所不再依据《居间服务合同》向原告要求支付居间服务费。
2014年8月25日，原告与国浩律师事务所签订《法律服务合同》，原告委托该所律师代理进行诉讼，并支付15000元代理费。
2014年9月26日，被告向鼓西派出所报案，称因原告不买房子发生纠纷，派出所告知其向法院起诉。
本院认为，本案原、被告于2013年6月25日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律规定，本院确认该合同合法有效。根据该《房屋买卖合同》的约定，被告应在取得房屋所有权证的三个工作日内向抵押权人申请还款、在可还款起始日起一个工作日与原告共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形、在交易服务人收到该房屋评估报告后三个工作日内与原告至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，但本案被告在取得房屋所有权证（2014年5月27日）后均未按约履行以上合同义务。为此原告先后四次书面催促，金诚丰担保也三次书面催促，但被告均拒收相关函件，其拒收行为已成就了法律意义上的“送达”，应视为已送达。
鉴于被告在原告与金诚丰担保多次催促后仍不履行向抵押权人申请还款、到房屋登记机构查询房屋是否存在被查封（冻结）、至相关银行办理商业按揭贷款申请等手续，被告的行为已构成违约。被告在原告起诉后向公安机关报案的行为，不能证明其不构成违约。
根据《房屋买卖合同》的约定，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行，守约方可解除本合同。原告据此于2014年8月13日发函被告解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告仍拒收相关函件，其拒收行为应视为已送达，且至今被告亦未就解除合同的效力提出异议。本院确认原告的解除行为有效，该《房屋买卖合同》已解除。
鉴于合同已解除，被告应向原告返还首期购房款200000元、原告为其代缴的银行按揭款31816.2元、物业专项维修基金16105元、房屋所有权证登记费80元、抵押权登记费80元、契税12078.85元，共260160.05元。根据《房屋买卖合同》的约定，被告违约导致本合同解除的，原告有权要求被告支付违约金120000元，同时原告有权要求被告支付因主张该违约责任所产生的的律师代理费。本院据此确认被告应向原告支付违约金120000元，并支付原告因起诉本案所产生的律师代理费15000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、被告黄瑞安应于本判决书生效之日起十日内向原告王芹返还购房款200000元、银行按揭款31816.2元、物业专项维修基金16105元、房屋所有权证登记费80元、抵押权登记费80元、契税12078.85元，共计260160.05元；
二、被告黄瑞安应于本判决书生效之日起十日内向原告王芹支付违约金120000元；
三、被告黄瑞安应于本判决书生效之日起十日内赔偿原告律师代理费15000元。
案件受理费7230元，适用简易程序减半收取3615元，由被告黄瑞安负担。财产保全费2496元，由被告黄瑞安由负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 王智勇
二〇一四年十二月三十一日
书记员 张 虹
附一：本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对第、第规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。