广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初740号原告韦培标，男，1963年7月16日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告陈莉，女，1968年6月27日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。两原告共同委托代理人朱锦珍，女，1967年3月27日出生，汉族，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均，总经理。委托代理人彭志威，该公司职员。原告韦培标、陈莉诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员王节林独任审判，并于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告陈莉及两原告的共同委托代理人朱锦珍，被告创宇公司的委托代理人彭志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦培标、陈莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金33465.60元（从违约之日即2015年10月1日起计至2017年3月27日止），同时保留原告对被告起诉后违约责任的追索权利。2、判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原告于2013年11月29日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：XXX）。原告作为买受人购买了被告开发的房地产住宅项目即位于罗定市罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区XX座XXXX号房。合同签订后，原告已按合同履行义务。按照合同约定，被告应当于2015年9月30日前交付上述房屋给原告使用。2016年3月份，原告收到被告发出的收楼通知书，原告要求被告按照《合同》第八条的约定提供符合收楼条件的全部资料，但被告未能提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表，被告要交付的房屋根本达不到交付使用的标准。2017年3月27日，原告又收到被告快递发来的收楼通知，被告要求原告在收到通知后十五天内收楼。原告在收楼过程中，被告在其提供的《业主收楼资料签收表》中单方写上“提示：业主在本表上签名后，表示同意按照房屋现状收楼，无论开发商是否已经取得【房屋建设工程验收报告】、【竣工验收备案表】，业主均不作追究”损害业主利益的无理要求，致使原告方无法办理收楼手续。综上所述，被告未能在约定的时间2015年9月30日前交付符合交付条件的房屋给原告，已构成违约。根据《合同》第九条的规定，被告应向原告支付违约金33465.60元。为此，原告现依法提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一身份证、户口簿复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据二发票2张，证明原告总共向被告支付购房款348613元。证据三收据，证明原告于2013年11月29日向被告支付首期购房款128613元。证据四商品房买卖合同、合同补充协议，证明原、被告于2013年11月29日签订了商品房买卖合同和合同补充协议，合同约定了双方各自的权利和义务。被告创宇公司辩称，一、我方认为逾期交楼的责任在于政府部门，而不在于被告方，因为政府部门在我们的请求下迟迟未办理相关手续，所以我方不同意支付违约金，请法院驳回原告的诉讼请求。二、退一步来说，如果法院不认可我方上述答辩意见，原告的违约金计算也有误。《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”本案中，原告未提出解除合同，因此应视为合同继续履行，双方应按《商品房买卖合同》第九条“逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行”的约定执行。从凤凰新城二期竣工验收备案表及凤凰新城二期建筑工程竣工报告可知凤凰新城二期工程达到房屋竣工验收合格的日期为2017年2月20日。根据商品房买卖合同第八条的约定，该商品房经验收合格就可以支付买受人使用，即我方在2017年2月21日已经履行约定的义务，达到交付条件。因此，逾期交房的违约金应当自2015年10月1日起计至商品房经验收合格之日止（计至2017年2月20日），为348613元×0.1‰×357天=12445元。三、诉讼费应合理分配。原告的部分诉讼请求不符合《商品房买卖合同》的约定，其不合理的部分诉讼费请法院依法驳回。四、被告愿意就逾期交房事宜与原告进行协商解决。被告创宇公司为支持其抗辩，向本院提供了《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案商品房已于2017年2月21日经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格，并于2017年3月10日办理竣工验收备案。经审理查明，被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2013年11月29日，原告韦培标、陈莉与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第XX座XXXX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为348613元。第六条约定了付款方式为银行按揭付款方式，买受人须于2013年11月29日前付清首期房款128613元，剩余房款220000元须于2013年12月5日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、逾期超过100日，从逾期的第五个月起出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出收楼通知书之日起15天内办理收楼手续，如买受人未按合同约定的时间办理收楼手续（或买受人联系地址不详、变更等原因导致买受人没收到收楼通知书）的，视买受人已收楼，此后产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由买受人承担。合同签订后，原告已按合同约定付清了全部购房款。2016年3月份，被告向原告发出收楼通知，因被告未能出示工程竣工验收的相关文件或备案表，原告拒绝收楼。2017年3月27日，原告再次收到被告通过特快专递形式向其邮寄的收楼通知，但在原告收楼过程中，被告在其提供的《业主收楼资料签收表》中要求业主在签收表上签名后，同意按照房屋现状收楼，无论开发商是否已经取得【房屋建设工程验收报告】、【竣工验收备案表】，业主均不作追究。原告因此继续拒绝办理收楼手续，引致纠纷。另查明，凤凰新城住宅小区二期（包含本案涉案商品房）已于2017年2月21日经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格，并于2017年3月10日在罗定市城乡建设局办理了竣工验收备案。以上事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、收款发票、身份证、户口簿、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及原、被告的陈述等证据予以证实，在卷可查。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同的约定全面履行各自义务。现原告已经依约付清全部购房款，被告亦应依约将符合交付条件的商品房交给原告。诉讼中原、被告对涉案商品房已经竣工验收合格和备案登记并无异议，但双方对涉案商品房的交付条件有不同意见。原告主张以被告办理竣工验收备案作为涉案商品房具备交付使用的条件，被告则辩称应以工程竣工验收作为涉案商品房具备交付使用的条件。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定以“该商品房经验收合格”作为双方交楼的条件，故本案的关键在于如何理解“商品房经验收合格”。根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日施行）第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定可知，商品房经验收合格应指质监机构确认的建设、勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收合格。本案争议商品房已于2017年2月21日经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）竣工验收合格，故本院确认至2017年2月21日止，涉案的商品房已符合《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交付条件。而根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条的规定，竣工验收备案登记是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。因此，除非原、被告双方在合同中特别约定需办理竣工验收备才能交付房屋，否则涉案商品房未办理竣工验收备案不能视为其未符合交付使用的条件。原告主张以办理竣工验收备案作为涉案商品房符合交付使用条件的理据不足，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采信。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第十一条的约定，被告应于2015年9月30日前将符合交付使用条件的商品房交付给原告，且办理交楼手续的通知应以书面形式作出，交接时被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案被告于2016年3月份通知原告收楼时涉案商品房仍未符合交付条件，原告依合同约定有权拒绝交接。而涉案商品房于2017年2月21日符合交付使用条件后，原告于2017年3月27日才收到被告发出的书面收楼通知，被告已明显违反了合同的约定，存在逾期交楼的违约行为，应承担相应的违约责任。由于涉案商品房于2017年2月21日符合交付使用条件后，被告未能提供证据证实其于何时向原告发出了书面的收楼通知，故原告主张被告逾期交楼的时间计至其收到书面收楼通知之日即2017年3月27日止合理，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交楼超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金至实际交付之日止。现原告逾期交楼543天（从2015年10月1日起至2017年3月27日止），原告主张继续履行合同，被告应向原告支付逾期交楼违约金18929.69元（348613元×0.1‰×543天）。原告主张被告逾期交楼时间已超过90天和100天，其违约金应按《商品房买卖合同》第九条约定的逾期超过90天，合同继续履行的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金以及逾期超过100天，合同继续履行的，从逾期第五个月起被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金两种方式累加计算。被告则主张逾期交楼的违约金应按《商品房买卖合同》第九条约定的逾期超过100天，合同继续履行的，从逾期第五个月起被告按日向原告支付已交房价款万分之一违约金的方法单独计算。本院认为，被告逾期交楼的时间为543天，确已超过90天和100天，《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交楼违约金的两种计算方法均可适用。但由于该两种计算方法的条款内容存在部分矛盾和部分重复，且按照逾期超过100天的条款计算存在减轻被告违约责任的情况，故根据本案合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用的原则，被告逾期交楼的违约责任应选择适用逾期超过90天的条款进行计算更公平合理和符合双方的真实意思。被告主张按逾期超过100天的条款计算违约金的理据不足，本院不予支持。另外，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交楼超过100天的违约金计算条款是原、被告双方可自由约定内容和增减的条款，非属格式条款，且按日常通常理解，该条款的内容亦不会产生原告主张的两种不同理解，故原告主张违约金按两种方法累加计算的理据不足，本院不予采纳。至于被告辩称逾期交楼的责任在于政府部门而不在于被告，诉讼中被告对其主张未能提供相关证据予以证实，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告韦培标、陈莉支付逾期交楼违约金18929.69元。二、驳回原告韦培标、陈莉的其他诉讼请求。案件受理费318元（原告已预交），由原告韦培标、陈莉负担138元，由被告云浮市创宇贸易有限公司负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  王节林二〇一七年六月九日书 记 员  辛 婕