山东省泰安市中级人法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第717号
上诉人（原审被告）泰安志高实业集团有限责任公司。住所地泰安市泰山区虎山路**号。
法定代表人江东廷，董事局主席。
委托代理人王波，男，汉族。
被上诉人（原审原告）杨学水，城镇居民。
委托代理人毕俊斌，山东公允律师事务所律师。
委托代理人吴自波，山东公允律师事务所律师。
上诉人泰安志高实业集团有限责任公司（下称志高实业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，原被告于2010年6月3日签订《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：出卖人志高实业，买受人杨学水；出卖人以出让方式取得位于泰安市编号为1-3-5-22的地块的土地使用权，出让证号为泰土地国用（2009）第T-0444号；买受人购买的商品房为商业楼2-XX号房，房屋代码为79222；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米31800元，总金额为2621910元整；买受人于2010年6月3日首付1311910元，并办理银行按揭余款1310000元；出卖人应当在2011年12月31日前，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，2、该商品房取得面积实测技术报告书，3、该商品房经分期综合验收合格；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日同买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后整体交付使用九十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了房款。后被告通知原告于2012年11月10日收房。2012年11月10日，原被告达成以下协议：“甲方志高实业、乙方杨学水；乙方购买甲方开发的志高国际商业楼2502室，甲方定于2011年12月31日交付乙方该房屋，经协商约定如下1、甲方按照合同约定向乙方交付延期交房违约金，计人民币164656元；4、甲乙双方就房屋延期交付及产权延期办理事宜，就此一次性了结，本协议签订后，双方别无争议，双方一致确认对本协议所有条款均已作出说明，均充分理解协议内容与法律后果；5、如果甲方需要向业主返还款项，则本协议自甲方款项达到业主账户之日起生效”。原告于2013年4月1日和2013年5月24日分两次收到了被告支付的违约金；于2013年1月14日，签订入户资料签收表一份，该签收表显示原告收到2502室进户门钥匙6把。截止本案法庭辩论终结前，诉争房产尚未办理房产证。2013年12月31日，经原告申请，山东泰安华信价格事务所对诉争房产层高降低质量缺陷减值损失进行评估，鉴定结论为层高降低质量缺陷减值损失总值为人民币348274元。原告据此于庭审时变更第一项诉讼请求为返还购房款348274元。庭审中，被告对该鉴定质证称有异议，鉴定书里面的法律依据都是关于价格方面的，没有层高和建筑方面的法律依据，合同约定的层高并不是净高，且该鉴定机构对层高鉴定没有相应资质，但被告均未提交相应证据予以证实其主张。
原审法院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同双方均具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。原告已按照合同约定交纳房款，被告未按照合同约定为原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于原告主张的返还购房款348274元。庭审中，被告虽对该鉴定报告有异议，但未提交相关证据予以证实，对此原审法院不予采信。被告应当将符合合同约定的房屋交付给原告，现交付的房屋有缺陷，经鉴定诉争房产层高降低质量缺陷减值损失总值为人民币348274元，被告应赔偿原告该损失。关于原告主张的逾期交房违约金。原被告于2010年6月3日签订的商品房预售合同中约定被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，但被告于2013年1月14日向原告交付房屋。被告已向原告支付了自2012年1月1日至2012年11月10日的逾期交房违约金，因此原告有权主张自2012年11月11日至2013年1月14日的逾期交房违约金（按照每日524.382元的标准）。关于原告主张的逾期办证违约金。原被告签订的商品房预售合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后整体交付使用后九十日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告主张自2013年6月27日起至实际颁发房产证之日止，以交付购房款2621910元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期违约金，该计算标准与双方合同中约定的标准不符，对此原审法院不予支持。被告于2013年1月14日向原告交付房屋，但截止本案法庭辩论终结前，诉争房产尚未办理房产证，原告有权按照合同约定主张逾期办证违约金26219.1元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告志高实业赔偿原告杨学水损失348274元；二、被告志高实业支付原告杨学水逾期交房违约金（按照每日524.382元计算自2012年11月11日起至2013年1月14日止）；三、被告志高实业支付原告杨学水逾期办证违约金26219.1元；四、驳回原告杨学水的其他诉讼请求。上述义务及应付款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16006元，由被告志高实业承担。
上诉人志高实业不服原审判决上诉称，1、按照合同约定，房屋的层高为5.5米，而房屋的设计标准也是5.5米，在向被上诉人交付房屋的时候，也未对房屋的层高问题提出异议，房屋的层高是符合设计要求和合同约定的，2013年7月26日，被上诉人给上诉人发出通知书一份，载明：“由于房屋进水必须加高地面造成层高不符合合同约定，致使无法进行室内改造二层……”通过该通知能够看出，造成层高减少的原因是加高地面，而加高地面的行为是被上诉人为了使用自行加高的，因被上诉人加高地面造成房屋层高不够，该损失不应由上诉人承担。至于房间内的空调管道，是因为建筑设计的要求，是房屋建设所必须的配套设施，被上诉人以此主张权利无法律依据，上诉人并不存在违约行为。对于鉴定报告，上诉人持有异议，因上诉人交付的房屋层高是符合合同约定的，后因被上诉人原因自行加高地面，造成层高减少，且在该鉴定书中载明：“通过对全国类似成功索赔评估案例……综合确定商铺空调管道占用部分层降低减值损失率为35%，其他部分层高降低减值损失率12%进行计算”，该评估报告所依据计算的减值损失率没有法律依据，只是该评估机构自行确定的，不应作为认定事实的证据，该层高方面的鉴定应当由有建筑方面鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。法院不应采信该报告的认定数额。2、一审过程中，在该评估报告出具后，被上诉人变更诉讼请求，从而导致诉争标的减少，该减少的诉争标的部分的诉讼费用不应由上诉人承担。综上，上诉人对一审判决第一项及诉讼费的计算不服，请求依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，评估机构是双方共同选定的，对于评估机构作出的评估结果双方均应接受，一审法院据此作出判决并无不当，对于诉讼费承担的问题，不应是上诉人上诉的内容，人民法院不应对此进行审理。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点有两个，一是山东泰安华信价格事务所出具的价格鉴定结论书能否作为本案的定案依据；二是一审判决的诉讼费是否正确。关于第一个焦点问题，一审期间，经被上诉人申请，一审法院委托山东泰安华信价格事务所对涉案房屋的层高以及因层高降低的价值损失进行鉴定，山东泰安华信价格事务所于2013年12月31日出具价格鉴定结论书，经庭审质证，上诉人虽对该价格鉴定结论书提出异议，但并未申请重新鉴定，上诉人对此应承担举证不能的法律后果，该价格鉴定结论书理应作为本案的定案依据，一审判决据此判决上诉人赔偿被上诉人损失348274元并无不当。关于双方争议的第二个焦点问题，因在2014年1月15日一审庭审期间，被上诉人当庭将其第一项诉讼请求的数额由1174122.78元变更为348274元，一审判决在计算诉讼费用时未予相应扣除，对此本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持，但诉讼费计算数额有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8650元，由上诉人泰安志高实业集团有限责任公司负担7750元，被上诉人杨学水负担900元；二审案件受理费8650元，由上诉人泰安志高实业集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 刘增凯
二〇一四年八月二十六日
书记员 高学茹