中华人民共和国
吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民三涉终字第11号
上诉人（一审被告）：沈玉女，个体工商户，住中华人民共和国吉林省珲春市。
委托代理人：裴雄日，吉林权哲何晓明律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：延济成，大韩民国公民，现住中华人民共和国吉林省珲春市。
上诉人沈玉女因与被上诉人延济成房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民三初字第1585号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
延济成一审诉称：延济成为了在珲春市开办美容院，经李春日介绍于2013年4月3日与沈玉女签订了门市房租赁合同，租赁了沈玉女位于丽水富苑3号门市房，面积283.21平方米，租期为2013年4月15日至2016年4月14日，年租金15万元。合同签订后，延济成按时给付了租金，并投入25万元聘请珲春万晟装饰工程有限公司对门市房进行了装修，装修好后没有立即投入使用。今年11月初，延济成有转租的想法，并通过李春日让沈玉女帮忙联系新的承租人，11月16日中午沈玉女打电话给中间人李春日说有人想租，李春日把情况转告延济成，延济成认为价格不合理，决定不转租仍然自己使用，李春日把延济成的意见明确告知了沈玉女。当天下午，沈玉女给李春日来电话称自己已经收取了他人的租房定金1万元，李春日明确告诉沈玉女，房屋的使用权是延济成的，沈玉女无权擅自处分，更令人气愤的是几天后发现所谓的新的承租人已经把延济成的全部装修拆除。
延济成和沈玉女之间签订的租房合同合法有效，在租赁期间，沈玉女未经延济成同意擅自将房屋另租赁给他人，并毁坏了延济成的全部装修，给延济成造成巨大损失，延济成装修投入25万元，有装饰合同为证，延济成已经交付给沈玉女全年租金15万元，现仍剩余5个月，要求沈玉女赔偿25万元的装修损失，退还5月个租金6.25万元，合计31.25万元，并解除合同。
沈玉女辩称：1、双方在履行合同过程中已经解除了租赁合同，因此不存在另行解除合同的问题。2、由于双方签订的租赁合同中第四条、第六条约定延济成不履行合同时不退还租金，且不能转租以及装修等内容，所以延济成要求赔偿理由不成立。
一审法院审理查明：延济成通过李春日介绍与沈玉女于2013年4月3日签订了《门市房租赁合同》，双方约定：1、乙方（注：延济成）租用甲方（注：沈玉女）珲春市靖和街丽水富苑3号门市房，建筑面积283.21平方米。2、租赁期限为2013年4月15日起至2016年4月14日止。3、房屋租金每年壹拾五万元整人民币，第二年提前两个月（2月15日）一次性交房租金（租赁期满后，如续租时，房租费按照当年市场价重新调整并续签租赁合同使用）。4、乙方按约定交付租金合同生效后，一方不履行合同义务租金不退还，不准转租。5、租赁期间房屋管理费，水电费，卫生费各种经费由乙方负责。取暖费由甲方负责支付。租赁期间房屋内有所损坏由乙方负责更换维修。6、现有的装修由乙方修改或增加装修，但房屋到期后不得拆走所有装修。合同签订后，延济成向沈玉女交付了租金15万元。2013年5月10日，延济成委托李春日与珲春万晟装饰工程有限公司签订了装饰施工合同，约定施工价款为25万元，此后，延济成在拆除部分原房屋装饰后对其租赁的房屋进行了装修。
2013年10月份左右，延济成因不准备从事原定经营的美容院项目，通过李春日联系沈玉女，让沈玉女帮助转租其租赁的房屋，关于双方就租赁的房屋是解除租赁合同还是对租赁的房屋传租的争议，李春日在庭审中称“延济成就不准备经营美容院，让我联系沈玉女让沈玉女帮忙转租该房屋，当时钥匙也交给沈玉女”，沈玉女在向其发问延济成是否讲明不再租赁房屋时回答“说了”。
一审法院认为，本案系涉外民事纠纷。双方在中华人民共和国境内签订了《门市房租赁合同》，且履行合同地亦在中华人民共和国境内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本案属于本院管辖。
由于双方未选择合同适用的法律，因此本案应适用最能体现合同特征的一方当事人经常居所地法律。本案为房屋租赁合同纠纷，其合同标的为沈玉女所有的房屋，因此应以沈玉女经常居所地中华人民共和国法律作为本案适用的法律。
双方签订的《门市房租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反中华人民共和国法律规定，该合同合法有效。双方当事人签订的合同履行期限尚未届满，沈玉女即将该房屋另行租赁给他人，且已由他人占有使用，故该合同已无法履行，合同应予解除。
由于延济成自2013年11月中旬开始即未能对租赁的房屋实际控制使用，故沈玉女应退还延济成已交纳的一年房屋租金中的五个月租金6.25万元人民币（15万元／12月ｘ5个月）。
关于延济成主张要求沈玉女赔偿其在租赁房屋内的装修损失25万元。就合同无法继续履行从而导致合同解除的原因、双方措商过程等因素进行分析，双方均有责任。首先，延济成通过案外人李春日告知沈玉女要求转租房屋过程中，曾有不再租赁房屋的表示，并且将房屋钥匙交给沈玉女，上述行为使沈玉女产生了延济成要求与其解决合同的误解，因此延济成对于合同的解除负有责任。其次，沈玉女在李春日向其转告延济成对租赁房屋是否解除合同过程中，应当了解延济成的明确意见后再对该房屋另行出租，但沈玉女在李春日对延济成租赁的房屋是要求转租还是解除租赁合同表述并不明确的情况下，未向延济成确认其真实意思表示，将方屋出租给他人导致合同无法继续履行，亦应负有违约责任。
延济成在装修其租赁沈玉女房屋中，与他人签订的装修合同约定装修费为25万元人民币，沈玉女对装修合同的真实性无异议，故对延济成装修费金额为25万元予以认定。由于延济成在其租赁房屋内的装修后至装修被拆除的期间应当考虑折价后的装修残值，同时延济成装修时对房屋内原有的部分装修亦进行了拆除等因素，一审法院认定沈玉女应赔偿延济成的装修残值损失10万元为宜。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）款的规定，判决如下：一、解除原告延济成与被告沈玉女之间签订的《门市房租赁合同》；二、被告沈玉女于本判决生效之日起十日内给付原告延济成房屋租金6.25万元人民币；三、被告沈玉女于本判决生效之日起十日内给付原告延济成房屋装修损失10万元人民币；四、驳回原告延济成的其他诉讼请求。案件受理费5988元，由原告延济成承担2438元，被告沈玉女承担3550元。
沈玉女二审上诉称：一审法院认定事实错误，根据双方签订的《门市房租赁合同》第四条、第六条之约定，沈玉女不应返还延济成房屋租金及支付房屋装修损失。沈玉女在将房屋出租给延济成前对装修亦投入38万元，该装修被延济成拆除，故该部分投入应与延济成的装修费用相抵消。
本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：一审判决认定事实清楚，沈玉女应返还延济成部分租金并给付装修损失。
首先，沈玉女承认双方已协议解除租赁合同，且其在一审庭审中自认：“我后期将房屋租赁给别人后考虑到证人与我某某的关系，答应退剩余时间的房屋租赁款，但是没有明确具体数额。”可见，双方就解除合同并返还剩余期间租金及计算方法已达成合意，此系双方对原《门市房租赁合同》第四条的协议变更，并不违反法律规定，应认定有效。一审法院根据证人证言确定剩余租赁期间并确定应返还租金数额并无不当，沈玉女的该项上诉理由本院不予支持。
其次，《门市房租赁合同》第六条虽对房屋装修的归属做出约定，但该约定系以三年租赁期为前提。现双方已协议解除合同，三年的租赁期无法实现，延济成对该房屋的装修投入应予保护。一审判决考虑到实际承租期间以及各方对解除合同所负过错，判决沈玉女赔偿延济成25万元装修费用中的10元并无不当，沈玉女的该项上诉理由本院不予支持。
第三，关于沈玉女主张抵消的38万元装修费用，其向本院提交的装修合同并无法证明与沈玉女及本案诉争租赁房屋有关、其提交的收款收据为复印件，其真实性本院无法确认，故对上述证据本院本院不予采信，其该项上诉理由本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3550元，由上诉人沈玉女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李广军
代理审判员 李 伟
代理审判员 薛 淼
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 张海胶