湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初1555号
原告（反诉被告）：宋文兵，男，1973年2月2日出生，汉族，湖北省赤壁市人，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：李新文，湖北凌枫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓秀丽，女，1978年10月7日出生，汉族，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：蒋艳超，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈德东，男，1973年10月18日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：蒋艳超，湖北瑞通天元律师事务所律师。
原告（反诉被告）宋文兵诉被告（反诉原告）邓秀丽、陈德东房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2015年年2月15日作出一审判决。邓秀丽、陈德东不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）鄂武汉中民终字第00795号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋文兵及其委托诉讼代理人李新文、被告（反诉原告）邓秀丽、陈德东及其委托诉讼代理人蒋艳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋文兵向本院提出诉讼请求：1、邓秀丽、陈德东履行《厂房买卖合同》义务，将坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房的所有权过户到宋文兵名下；2、邓秀丽、陈德东承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年6月28日，双方签订《厂房买卖合同》。合同约定，邓秀丽、陈德东将坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号、建筑面积944.84㎡的厂房转卖给宋文兵，房屋总价款1890000元；邓秀丽、陈德东负责办理该厂房的房产证和土地证，所有费用由其承担；邓秀丽、陈德东协助宋文兵办理过户手续。合同签订后，宋文兵依照合同约定，支付房款1250000元，邓秀丽、陈德东将房屋交付宋文兵使用。2010年6月29日，双方到黄陂区公证处对该《厂房买卖合同》进行了公证，公证处出具了《公证书》。此后，宋文兵一直催促邓秀丽、陈德东履行合同义务，办理厂房过户事宜，邓秀丽、陈德东均以各种借口予以拖延。故提出以上诉讼请求。
宋文兵为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、厂房买卖合同，证明双方间的厂房买卖合同关系及双方间的权利义务。
证据二、公证书，证明该厂房买卖合同经武汉市黄陂区公证处进行了公证。
证据三、收条，证明宋文兵按合同约定，已支付购房款1250000元。
证据四、武汉市商品房买卖合同，证明案涉房屋是邓秀丽、陈德东从武汉佳海房地产开发有限公司购买的。
证据五、房屋所有权证，证明案涉房屋坐落于武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号，建筑面积944.48㎡，已登记在邓秀丽名下。
证据六、房地产平面图，证明案涉厂房的方位。
证据七、证据八、身份证，证明双方当事人的身份。
邓秀丽、陈德东辩称，1、双方签订的厂房买卖合同及厂房买卖合同补充协议是同时签订的，不可分割，宋文兵诉讼时隐瞒了与我方签订厂房补充协议的事实；2、双方签订的厂房买卖合同和厂房买卖合同补充协议违反了法律、法规的强制性规定，应为无效合同；3、宋文兵知晓本案争议标的物不能转让，仍然与我方方签订协议，其自身存在过错；4、宋文兵占用我方厂房，应支付占用费用。综上，请求驳回宋文兵的诉讼请求。同时提出反诉请求：1、确认双方签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》无效；2、宋文兵返还厂房；3、宋文兵支付厂房使用费1320000元（按14元／m²／月、厂房总面积1844m²、从2010年6月计算至2014年10月）；4、宋文兵承担本案诉讼费用。事实与理由：邓秀丽购买了佳海工业城K区28号厂房后，将厂房前自有的院子加盖成与厂房连成一体的建筑。因加盖时未办理相关手续，房屋的权属证书至今仍未办妥。2010年6月28日，双方签订《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》后，宋文兵支付了部分房款，邓秀丽将厂房交付宋文兵使用。现因厂房属尚未登记领取权属证书的房产，禁止转让，故提出以上反诉请求。
邓秀丽、陈德东为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、厂房买卖合同、补充协议、收条，证明合同签订时房屋未取得土地使用权证，宋文兵明知房屋存在大量违建；邓秀丽、陈德东与宋文兵签订厂房买卖合同与补充协议是将厂房和加盖违建一起出售给宋文兵，并非分开出售。
证据二、违建厂房照片、光盘，证明邓秀丽、陈德东在原厂房基础上加盖一层且将自有的院子加盖成与原厂房连成一体的建筑物，现厂房的主体承重部分有大部分亦属于加盖部分建筑，厂房加盖部分已经与原厂房完全融为一体，客观上无法分割，合同标的物属于不可分物。
证据三、咨询谈话录音记录，证明涉案厂房因客观原因不能过户，并非邓秀丽、陈德东违约不履行过户义务且厂房买卖合同客观上无法实际履行。
证据四、租赁合同，证明合同标的物的使用价值。
宋文兵针对邓秀丽、陈德东的反诉辩称，1、本案本诉与反诉不应合并审理，邓秀丽、陈德东无权在本案中提起反诉，应当另行起诉；本案中有厂房买卖合同及补充协议，第二份合同虽然以补充协议的形式签订，但与第一份合同的标的物是不同的，补充协议并不是对第一份买卖合同的变更或者补充，本诉与反诉不是基于同一法律关系，不是基于同一事实。2、双方签订的厂房买卖合同合法有效，补充协议的效力不影响厂房买卖合同的效力，反诉称两部分建筑不可分割的理由不能成立，物权法有规定，可以区分所有。3、反诉请求支付厂房使用费没有事实及法律依据，无权以违章建筑让我方支付使用费。
对宋文兵和邓秀丽、陈德东提交的证据，法庭组织双方当事人进行了质证。
邓秀丽、陈德东对宋文兵提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同违法；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只是对双方签字行为的公正；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，合法建筑与违法建筑一共275万元；对证据四、五、六、七、八无异议。
宋文兵对邓秀丽、陈德东提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但认为补充协议与本案的本诉无关，违建部分和合法部分是不同的合同、不同的价格，是分开出售的；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为违建部分是可以拆除的；认为证据三不能作为证据使用，因为没有谈话对象的签字；对证据四的真实性、关联性、合法性均有异议。
根据证据的“真实性、合法性、关联性”原则，本院对宋文兵提交的证据均予以采信，对邓秀丽、陈德东提交的证据一、二予以采信，对其他证据不予采信。
经审理查明：2006年9月22日，邓秀丽与武汉佳海房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城K28栋1-3层房屋。2010年7月6日，该房屋取得权属登记，其房屋所有权证证号为：武房权证黄字第××号。该权证载明，房屋所有权人邓秀丽，房屋总层数3层、建筑面积944.84㎡，规划用途工业，土地使用权取得方式：出让。
2010年6月13日，陈德东向宋文兵出具收条。收条载明，收到宋文兵购买佳海工业城K区28号厂房定金50000元（该厂房成交总价2750000元）。2010年6月27日，邓秀丽、陈德东（甲方）与宋文兵（乙方）签订《厂房买卖合同》。合同约定：1.1乙方购买甲方坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房，目前为合同房，贷款已全部还清，合同建筑面积944.84㎡；2.1厂房整体总价1890000元；2.2甲方负责办理该厂房甲方的房产证和土地证，所有费用由甲方承担；2.3甲方协助乙方办理过户手续，在办理过户手续中发生的所有费用由乙方承担；3.1房价分二次付清，双方签订此合同之日，乙方向甲方支付房款1200000元，甲方即先把厂房交付乙方使用；3.2在甲方办理好“二证”后40日内，乙方必须过户并付清余款，如乙方不过户，甲方终止合同，除甲方原因不能过户之外，过户当天乙方拿到房产局乙方名下的收件单后即付清房款690000元；4.1乙方违约不买该厂房，乙方已付房款甲方无须退还；4.2以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期付款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期付款超过30天，视同乙方违约，甲方有权终止合同；4.3如因甲方原因不能过户或甲方不卖和其他原因所产生的违约，甲方须无条件退还乙方已付款项，并且免费让乙方使用该厂五年，另赔偿违约金及所造成经济损失共计已付款的二倍，计2400000元；5本合同未尽事宜经双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。邓秀丽、陈德东在合同甲方栏签名捺印，宋文兵在合同乙方栏签名捺印。
同日，邓秀丽、陈德东（甲方）与宋文兵（乙方）签订《厂房买卖合同补充协议》。补充协议约定，1.1乙方购买甲方坐落在武汉市黄陂区盘龙城佳海工业城K区28号厂房，目前为合同房，贷款已全部还清，合同建筑面积944.84㎡；1.2现甲方另出资扩建的建筑面积约为900㎡，全部框架结构（此扩建面积无任何手续，不能办理办理产权），经双方协商，甲方定价860000元，与厂房有证主体厂房共同卖给乙方。K区28号厂房见公证合同；2甲方扩建部分约900㎡，不同意卖给乙方，视同违约，见厂房买卖公证合同执行。乙方必须在过户当天付清余款，见厂房买卖公证合同执行。3本合同未尽事宜双方协商补充确定，与本合同具有同等法律效力。邓秀丽、陈德东在合同甲方栏签名捺印，宋文兵在合同乙方栏签名捺印。
上述合同签订后，宋文兵支付购房款1200000元，邓秀丽向宋文兵出具收条，并将厂房与补充协议项下的房产钥匙一起交付给宋文兵。2010年6月28日，双方申请办理合同公证，2010年6月29日，湖北省武汉市黄陂公证处出具了（2010）鄂黄陂证字第801号公证书。
因《厂房买卖合同》项下的房产仅办理了房屋所有权初始登记，土地使用权尚未办理初始登记，《厂房买卖合同补充协议》项下的房产及土地使用权不能办理权属登记，相关的房屋亦不能办理过户登记，双方发生本案诉讼。
本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以出让方式取得土地使用权的房地产，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，才能转让，否则不得转让。宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》的标的物为武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城K28栋1-3层房屋，土地使用权取得方式为出让，目前只办理了房屋所有权初始登记，取得房屋所有权证书，未办理土地使用权初始登记，未取得土地使用权证书，依法不得转让。《厂房买卖合同补充协议》的标的物为邓秀丽、陈德东自建的房屋，邓秀丽、陈德东自建房屋未经相关行政部门审批，按照有关行政法规的规定属于违章建筑，依法不得转让。故，宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，对宋文兵的诉讼请求依法不能支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，从《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》的内容中可以看出，双方当事人在签订该合同或协议时，均明知案涉房屋的现状，故，双方当事人对本案的发生均存在过错。同时，邓秀丽、陈德东要求宋文兵支付其厂房使用费132万元的反诉请求，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。
因讼争房屋在双方签订合同时未经相关行政部门审批已进行了改扩建，且仅扩建部分与原来部分建筑面积大致相当，致扩建部分与原来部分的现状及对案涉合同效力有影响，故应当将两部分合同内容一并审理。对宋文兵的相关辩论意见本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、宋文兵与邓秀丽、陈德东签订的《厂房买卖合同》及《厂房买卖合同补充协议》无效。
二、宋文兵于本判决生效后十日内向邓秀丽、陈德东返还案涉房屋。
三、邓秀丽、陈德东与本判决生效后十日内向宋文兵返还人民币120万元。
四、驳回宋文兵的诉讼请求。
五、驳回邓秀丽、陈德东的其他反诉请求。
案件受理费10200元，保全费5000元，反诉费20000元，合计35200元，由宋文兵负担25200元，邓秀丽、陈德东负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑建华
人民陪审员 彭正西
人民陪审员 任丽君
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 刘 静