辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终276号
上诉人（原审被告）：盘锦恒盛置业有限公司。
法定代表人：陆远望。
委托代理人：胡晓达，辽宁中康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴影丽。
被上诉人（原审原告）：陈强。
二被上诉人的共同委托代理人：孙超，盘锦市诚信法律服务所法律工作者。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第00996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦恒盛置业有限公司的委托代理人胡晓达、被上诉人吴影丽、陈强的共同委托代理人孙超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告吴影丽、陈强一审诉称：2014年7月14日，二原告（系夫妻关系）购买位于盘锦义乌小商品城的商铺一个，面积为28.79平方米，合同单价为每平方米9725.10元，实际总房款为28万元，并于2014年7月14日当天签订了《内部认购书》一份，房款已全部付清。合同签订时被告承诺在2014年10月1日交房。现被告未履行约定，仍未交房。原告提起诉讼，要求解除原、被告于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》；返还原告购房款人民币28万元；被告自2014年10月1日起至实际给付房款止按照房款的1%支付违约金；被告承担涉诉费用。
原审被告盘锦恒盛置业有限公司一审辩称：本案原告要求解除2014年12月16日的《商品房买卖合同》无事实依据和法律依据。被告依法取得大洼县田家镇“盘锦义乌国际商贸城”开发项目并取得商品房预售许可后，于2014年7月14日与原告以内部认购书的形式签订一份协议，约定了所售商铺的价格系优惠价格，前提是原告购买后承诺前五年交由被告指定的商业管理公司进行经营，其中前三年是无偿提供商铺，后二年按总房价10%、12%以租赁形式有偿使用，这是双方于2014年8月5日签订《商品房买卖合同》的基础。签订《商品房买卖合同》的同时，原告与被告指定的管理公司盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订了商铺委托经营协议，约定原告将购买的房屋委托该公司统一经营管理五年（时间从2014年10月1日至2019年9月30日），并给该公司出具商铺招商经营管理授权委托书，这是双方签订商品房买卖合同的前后过程。原告单以《商品房买卖合同》为依据要求解除合同，是不足为凭的，应结合内部认购协议及签订《商品房买卖合同》时候的附件内容、补充协议看待双方签订协议的效力，相互之间的权利义务关系。以被告提交的材料看，原告要求解除合同是没有事实依据的，且违反了双方的约定——先买后租。双方在履行合同中出现不愉快，但此不是原告解除合同的法定理由。法律规定，只有出现根本违约、迟延履行不能实现合同目的情形时，才是商品房买卖合同解除的法定情形。而本案中，没有出现此种情形，所以原告解除合同是没有法律依据的。综上，被告认为原告要求解除合同不应得到法律的维护，应予以驳回。
原审法院审理查明：原告吴影丽、陈强系夫妻关系。2014年7月14日，原告吴影丽、陈强与被告盘锦恒盛置业有限公司签订内部认购书，约定被告将位于盘锦市大洼县田家镇的“盘锦.义乌中国小商品城”第08013002幢1层1508号房卖给二原告，二原告于当日将购房款28万元全部付清，同时约定双方正式签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动终止。2014年8月5日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定了原告购买商品房的位置、面积、单价、价款、付款方式及期限、房屋交付期限，以及出卖人和买受人的违约责任等。按照合同约定，出卖人应当在2014年9月30日前将具备“市场公共区域装修完成，该商品房达到进场装修状态”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后，被告未按照约定期限向原告交付房屋。现原告吴影丽、陈强诉至法院，要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》；返还原告购房款人民币28万元；被告自2014年10月1日起至实际给付房款止按照房款的1%支付违约金；被告承担涉诉费用。另查，被告于2013年9月取得盘锦义乌国际商贸城1-4层的商品房预售许可证。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。该合同中约定了房屋的位置、面积、单价、价款及付款方式、期限、房屋交付期限，另外还约定了违约责任。商品房买卖合同签订后，原告已经按约定时间付清了房款，被告未按约定时间交付房屋，按照双方签订的合同约定出卖人逾期30日后将该房屋交付买受人使用的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还房款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。因此，原告吴影丽、陈强的诉讼请求，予以支持。原告提起诉讼的时间是2015年6月23日，因其未能证明向被告告知解除合同的通知时间，应将提起诉讼的时间视为“买受人解除合同通知到达之日”，按照合同约定自此日起的30日内被告退还全部房款28万元，并支付违约金。关于被告提出的原告购买房屋后承诺前五年交由被告指定的商业管理公司进行经营，并已经与被告指定的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订了商铺委托经营协议，约定将购买的房屋委托该公司统一管理，现原告要求解除合同是没有事实依据，且违反双方“先买后租”约定的抗辩主张，因原、被告双方在商品房买卖合同中约定了房屋交付时间和逾期交付的违约责任，虽然原告与被告指定的商业管理公司签订了商铺委托经营协议，委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司统一管理，但是也不能免除被告的违约责任，故对此抗辩主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、解除原告吴影丽、陈强与被告盘锦恒盛置业有限公司订立的《商品房买卖合同》。二、被告盘锦恒盛置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告吴影丽、陈强购房款人民币28万元，并按购房款28万元的1%支付违约金，从2015年6月23日起至给付之日止。案件受理费5500元(原告已预交)，由被告盘锦恒盛置业有限公司承担。
一审宣判后，原审被告盘锦恒盛置业有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：上诉人已将商铺卖给了被上诉人，被上诉人也已将该商铺租赁给盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营，并且已经实际交付给了该公司，所以该买卖合同不应予以解除。请求二审法院依法改判。
被上诉人吴影丽、陈强服从一审判决。
本案争议的焦点：上诉人与被上诉人应否解除商品房买卖合同；上诉人应否返还购房款及支付违约金。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦恒盛置业有限公司认为，上诉人提供的盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具的证明，能够说明该商铺已经移交给该公司经营管理，该公司已经进行规划招商，目前招商完成，已投入使用。另认为，上诉人开发的义乌小商品城在2013年10月份完成基本施工，并获得预售许可证，对于该项目进行招商委托盛辽公司进行全面管理，于2014年3月28日将房屋移交该公司进行管理。2014年7月14日被上诉人与上诉人签订了认购协议，决定购买诉争房屋。在认购协议书中，明确约定将该商铺租赁给盛辽公司进行管理，并且在该认购书中明确标明，被上诉人承诺其购买的该商铺前三年无偿交给盛辽公司经营，第4年、第5年租赁价格按照优惠政策后的总房价的10%-12%进行领取。根据双方签订的认购书，上诉人给予了被上诉人价格优惠，享受了折扣待遇，作为被上诉人非常清楚该房屋已经交付给盛辽公司进行经营管理。2014年8月5日被上诉人与上诉人签订了商品房买卖合同，并支付了全款。在该商品房买卖合同中，双方明确约定该房屋由盛辽公司进行代收并管理。在合同附件中，被上诉人也明确写明以明知该房屋购买价为优惠价，并承诺将房屋交由盛辽公司进行管理。同一天，被上诉人与盛辽公司签订了商铺委托经营合同，将商铺委托给盛辽公司进行管理。因此，上诉人于2014年3月28日将该房屋交付盛辽公司管理的行为得到了被上诉人的认可。该房屋由盛辽公司进行管理，也是三方分别约定的合同义务。无论是按照合同约定还是法律规定的买卖不破租赁的司法原则，上诉人将该房屋移交给盛辽公司进行管理的行为均为合法有效。被上诉人在庭审调查期间反复强调原一审代理人曾承认该工程未竣工，上诉人认为该工程是否竣工不是双方交房约定的条件。在商品房买卖合同中明确约定交房条件为公共区域装修完毕，该商品房达到进场装修状态，即可进场装修。上诉人在2014年3月28日交房时，该房屋已经具备进场装修条件，因此上诉人没有任何违约行为。被上诉人庭审中陈述，上诉人在房屋没有销售给被上诉人时，盛辽公司进入房屋进行经营管理是非法行为，上诉人认为该观点不能成立，盛辽公司2014年3月28日进入房屋是基于上诉人与该公司的委托协议及上诉人与被上诉人的委托协议，并于2014年8月5日，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同及被上诉人与盛辽公司之间签订的委托经营合同为事后的追认与认可，因此盛辽公司对于房屋的经营和使用并不违法，原审判决没有事实依据和法律依据。上诉人已经履行了交付房屋的义务，该合同不构成解除条件，原审判决判令解除合同错误，不但损害了上诉人的合法权益，也损害了该房屋经营使用人盛辽公司的合法权益。因此，上诉人认为原审判决应依法撤销。
围绕本案争议的问题，被上诉人吴影丽、陈强认为，对上诉人提供的盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具的证明中“2014年的5月8日，被上诉人购买的上诉人的商铺于2014年3月28日移交给我公司经营管理”有异议，移交经营管理的时间早于购买的时间，这种可能性不应存在；本案的被上诉人在未实际取得房屋所有权时，并不能将不属于自己的商铺委托给其他人经营，其他人占有和使用是非法的；上诉人并未将商铺交付给被上诉人，也不存在经营的问题，即便委托了经营也不是逾期交付房屋的理由；该证据是一审终结后出具的，原审判决已经完毕，做出了有利于上诉人的证明，被上诉人对该证据的真实性和关联性有异议，并且该证据不能证明上诉人想要证明的问题。另认为，本案诉争房屋在约定的期限2014年10月1日前并未交付给被上诉人，上诉人违约，依据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，被上诉人可以解除合同，并由上诉人支付被上诉人违约金；上诉人主张2014年3月28日房屋已交付，并交给盛辽公司使用不真实，实际情况是2014年3月28日该工程并未结束，原审判决中体现出本案上诉人已经承认在2014年3月28日本案诉争房屋并未竣工，未竣工的房屋不存在交付使用的问题，上诉人在原审所提供的工程交接单应认定为无效证据；本案诉争房屋并未实际交付给被上诉人，在约定的期限内并未竣工，因此并不存在将该商户交付或委托盛辽公司经营管理的问题。被上诉人认为委托盛辽公司经营，不是上诉人逾期交付房屋的理由和依据。综上，被上诉人认为上诉人已经违约，按照双方签订的商品房买卖合同中的约定应予以解除，并赔偿被上诉人相应的违约金。
除原审查明的事实外，二审另查明：2014年3月8日作为委托方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为受托方的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《委托经营管理合同》，双方在合同中约定“甲方将投资开发的盘锦义乌中国小商品城全权委托乙方负责该项目的物业及商业经营管理”。
2014年3月28日上诉人盘锦恒盛置业有限公司与盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订双方签订《工程交接单》，内容为“盘锦恒盛置业有限公司投资开发的盘锦义乌中国小商品城，委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营管理”。
2014年7月14日作为甲方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为乙方的被上诉人吴影丽、陈强签订《内部认购书》，双方在该认购书第七条中约定“为培育市场，乙方承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给甲方指定的商业管理公司进行经营。第四、第五年租赁价格保底分别为优惠政策后总房款的10%和12%，实际租金超出部分甲方与乙方3：7分成。乙方在收到甲方签订合作经营协议通知后三日内到甲方指定地点与甲方指定的商业管理公司签定合作经营协议，否则将视为自动放弃本认购书的商铺。放弃认购的，乙方所缴房款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”。
2014年8月5日作为出卖人的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为买受人的被上诉人吴影丽、陈强签订《商品房买卖合同》，双方在该合同第十一条中约定“买受人在商品房《交付通知书》送达后未按规定日期办理交接手续则视为出卖人已交付本合同要求之房屋。该房屋由盘锦盛辽商业服务管理有限公司代收并管理，物业管理费由经营人承担”。同时，双方在该合同附件四：合同补充协议（一）第9项中约定“因乙方房屋在购买时前五年使用权已出租给甲方，现乙方委托甲方代为验收该套房屋”。
2014年8月5日作为甲方的被上诉人吴影丽、陈强与作为乙方的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，双方在该协议第一条中约定“甲方自愿将座落在盘锦市大洼县田家镇小洼村向海大道田家段盘锦﹒义乌中国小商品城B区1层071号铺位，建筑面积为28.79平方米全权委托乙方经营管理”。第三条1.约定“本协议委托期限五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止”。第五条1.约定“为培育市场，委托之日起甲方以零租金方式免费为乙方提供商铺使用权三年”。2.约定“委托期内：第四年乙方根据甲方购房款的10%向甲方结算租金，如果乙方实收租金超出购房款的10%，超出部分乙方与甲方按照3:7比例分成；第五年乙方根据甲方购房款的12%向甲方结算租金，如果乙方实收租金超出购房款的12%，超出部分乙方与甲方按照3:7比例分成”。第七条（一）1.约定“甲方全权委托乙方办理本商铺交接手续，但届时应当缴纳的各种费用（包括但不限于《商品房买卖合同》所约定的费用、行政机关规定应收取的费用等）由甲方支付”。（二）3.约定“乙方有权对该商铺进行重新布局、装潢和改造”。
2016年4月4日盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具证明一份，内容为“吴影丽、陈强购买的盘锦恒盛置业有限公司B1-017号商铺（序号为1508）已于2014年3月28日移交给我公司进行经营管理。吴影丽、陈强2014年8月5日签订的商铺委托经营协议。我公司已对该房屋整体经营进行规划招商，目前招商完成，已投入使用”。
本院认为：上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人吴影丽、陈强签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司提出其不存在违约行为，与被上诉人吴影丽、陈强所签订的《商品房买卖合同》应当继续履行的上诉请求。因被上诉人吴影丽、陈强认为上诉人盘锦恒盛置业有限公司违反合同约定，逾期交付房屋的行为构成违约，并要求解除该《商品房买卖合同》的诉讼主张并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。本案中，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人吴影丽、陈强虽然在《商品房买卖合同》的第八条、第九条约定了“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.市场公共区域装修完成，该商品房达到进场装修状态，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设延长的，但最长不得超过六个月”、“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。但双方在所签订的《商品房买卖合同》中及被上诉人吴影丽、陈强与盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订的《商铺委托经营协议》中同时也约定“该房屋由盘锦盛辽商业服务管理有限公司代收并管理及被上诉人吴影丽、陈强将所购买房屋的前五年使用权出租给上诉人盘锦恒盛置业有限公司，并委托上诉人盘锦恒盛置业有限公司代为验收该套房屋”、“被上诉人吴影丽、陈强自愿将所购房屋全权委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营管理，委托期限五年，委托之日起以零租金方式免费为盘锦盛辽商业服务管理有限公司提供商铺使用权三年，并全权委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司办理本商铺交接手续及盘锦盛辽商业服务管理有限公司有权对该商铺进行重新布局、装潢和改造”等事项。依据上述约定，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人吴影丽、陈强应当改变了交付房屋的方式，上诉人盘锦恒盛置业有限公司在约定的时间内无需向被上诉人吴影丽、陈强直接交付房屋。据此，可以认定上诉人盘锦恒盛置业有限公司并不存在违约行为，其与被上诉人吴影丽、陈强签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。被上诉人吴影丽、陈强所主张的解除《商品房买卖合同》、返还购房款并支付违约金的诉讼请求不成立，不予支持。
综上，原审判决适用法律错误，应予改判。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第00996号民事判决。
二、驳回原审原告吴影丽、陈强的诉讼清求。
一审案件受理费5500元，二审案件受理费5500元，合计11000元，由被上诉人吴影丽、陈强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年六月十三日
书 记 员 杨皓博