北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02985号
上诉人（原审被告）北京市丰贸香商贸有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇窦各庄村南8号。
法定代表人吴喜元，总经理。
委托代理人那江，北京市智远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京腾飞亿达航天技术有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇窦各庄村南下1区1号。
法定代表人李国胜，总经理。
上诉人北京市丰贸香商贸有限公司（以下简称丰贸香商贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第11428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，北京腾飞亿达航天技术有限公司（原名称为北京金蓬利德家具销售中心，2013年7月1日变更为现名称，以下简称腾飞亿达公司）起诉至原审法院称：2010年5月16日，我公司和丰贸香商贸公司签订了租房合同，约定：我公司将位于北京市房山区青龙湖镇窦各庄开发区8号的场院（土地面积约6700平方米、建筑物面积2152平方米）出租给丰贸香公司使用；期限为25年（自2010年9月1日至2035年8月31日）；年租金为180000元，每5年递增5%；每满1个租赁年前1个月交付下一年全年租金；丰贸香商贸公司无理由拒交租金的，我公司有权终止合同。合同签订后，我公司依约履行了交付房屋、场地的义务，但丰贸香商贸公司未能按约交纳2012年至今的租金。故我公司诉至法院，要求：一、解除我公司与丰贸香商贸公司于2010年5月16日签订的租房合同；二、判决丰贸香公司将其租用的位于北京市房山区青龙湖镇窦各庄开发区8号的房屋及场地交还给我公司；三、从2012年9月1日起每天按493元标准支付租金，直至将房屋场地交还为止；四、诉讼费由丰贸香商贸公司承担。
丰贸香商贸公司辩称：我公司不同意解除合同，腾飞亿达公司没有解除合同的理由。因腾飞亿达公司违约在先，我公司迟交租金不属于违约。在履行合同中，腾飞亿达公司的违约行为具体有：1、腾飞亿达公司为我公司指定地点建立了冷库。冷库占地面积约200平方米，在合同约定的6700平方米面积之内，造成强拆腾飞亿达公司应负直接责任，应承担我公司的经济损失。因为双方合同中有约定：“乙方自建不动产和原有房屋精装修部分因甲方出租地性质不符合规定，因强制拆除造成经济损失或罚款由甲方负责承担”。简言之就是我公司在场院内自建不动产造成强拆，腾飞亿达公司就应当承担责任。2、腾飞亿达公司出租的场地面积与合同不符。合同约定6700平方米是出租面积。但实际场地面积只有6300平方米，我公司应当每年少付400平方米的租费。综上，我公司不同意腾飞亿达公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：腾飞亿达公司与丰贸香商贸公司之间自愿签署《租房合同》，没有违反法律规定，应受到法律保护，双方应按照约定全面履行自己的义务。丰贸香公司未经审批修建冷库，被政府认定违法建设后自行拆除，因此主张归责于腾飞亿达公司，并拒不支付租金的依据不足，其主张法院不予采纳；关于丰贸香公司称“腾飞亿达公司提供的场院面积不足应少付租金”的主张，丰贸香公司未向法院提供证据，且丰贸香公司认可双方签订合同时并未丈量面积，可以认定缔约时双方并非以面积为计价基数确定的租金数额，而是双方实际查看确定的租赁范围内的房屋、场地整体确定的价格，其主张法院难以支持。故丰贸香公司拒不交纳租金的抗辩理由不成立，腾飞亿达公司要求丰贸香公司支付拖欠租金的诉讼请求法院予以支持。丰贸香公司认可腾飞亿达公司自2012年已催促其支付租金，但无正当理由拒付租金已2年有余，已构成根本违约，故腾飞亿达公司要求解除租赁合同的诉讼请求法院予以支持，合同解除后，丰贸香商贸公司应将租赁房屋、场地腾退返还。据此，原审法院于2014年11月判决：一、解除北京腾飞亿达航天技术有限公司（签约时名称为北京金蓬利德家具销售中心）与北京市丰贸香商贸有限公司于2010年5月16日签订的《租房合同》；二、北京市丰贸香商贸有限公司于判决生效后十五日内将其承租的位于北京市房山区青龙湖镇窦各庄开发区8号的场地及房屋腾退交还北京腾飞亿达航天技术有限公司；三、北京市丰贸香商贸有限公司按每日四百九十三元标准向北京腾飞亿达航天技术有限公司支付自二〇一二年九月一日起至实际交还租赁物之日止的租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，丰贸香商贸公司不服，向本院提起上诉称：1、我公司迟交租金是因为腾飞亿达公司违约在先。双方合同约定出租面积是6700平方米，但在合同履行过程中，我公司发现出租面积不足6700平方米。2、我公司因拆除冷库造成的损失应由腾飞亿达公司赔偿。故我公司请求二审法院撤销一审判决，驳回腾飞亿达公司的诉讼请求。腾飞亿达公司同意原审判决。
经审理查明：腾飞亿达公司原名北京金蓬利德家具销售中心。2010年5月16日，北京金蓬利德家具销售中心（甲方）与丰贸香商贸公司（乙方）签订《租房合同》，约定：北京金蓬利德家具销售中心将位于北京市房山区青龙湖镇窦各庄开发区8号的场院（土地面积约6700平方米、建筑物面积2152平方米）出租给丰贸香商贸公司使用；租赁期限为25年（自2010年9月1日至2035年8月31日）；年租金为180000元，每5年租金递增5%；每满1个租赁年前1个月交付下一年全年租金。乙方无理由拒交租金的，甲方有权终止合同。合同签订后，北京金蓬利德家具销售中心依约向丰贸香商贸公司交付了场地及房屋。2012年9月1日至今，丰贸香商贸公司未向腾飞亿达公司交纳租赁费用。
另查：丰贸香商贸公司承租涉案场院后在院墙外自建冷库一座。2011年6月，该冷库被北京市房山区青龙湖镇人民政府认定为违法建设，同年7月，丰贸香商贸公司将该冷库自行拆除。
本院审理中，丰贸香商贸公司提交北京天地鸿图测绘有限公司出具的《房屋土地测绘技术报告书》，证明涉案场院的实际面积与合同约定使用面积不符。腾飞亿达公司称《租房合同》是按照场院整体出租，不是按照面积出租。
上述事实，有《租房合同》、北京市房山区青龙湖镇人民政府限期拆除通知书、《房屋土地测绘技术报告书》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，腾飞亿达公司与丰贸香公司签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人均应依约履行。丰贸香商贸公司作为承租人，租用腾飞亿达公司的场院，理应按时支付租金，但自2012年9月1日至今，丰贸香商贸公司未履行支付租金的义务，其行为已经构成根本违约。现腾飞亿达公司起诉要求解除合同并要求丰贸香商贸公司按照合同约定的租金标准支付租金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，丰贸香商贸公司无继续占有租赁物的合法依据，应该予以腾退返还。原审法院判决丰贸香商贸公司按期腾退涉案场院，是正确的。
丰贸香商贸公司主张拆除冷库的损失应由腾飞亿达公司赔偿。根据本院查明的事实，丰贸香商贸公司所建冷库位于涉案场院院墙之外，因此拆除该违建造成的损失与腾飞亿达公司无关。丰贸香商贸公司以此为由拒不支付租金的理由不能成立，本院不予支持。
丰贸香商贸公司主张涉案场地的实际面积与合同约定的面积不符，应该按照涉案场地的实际使用面积交纳租金。对此本院认为，本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场院，合同中关于租金标准的约定亦系针对该租赁标的整体，而非按单位面积来计算租金。而腾飞亿达公司向丰贸香商贸公司交付涉案场院时，丰贸香商贸公司并未对场地面积提出异议，且此后丰贸香公司亦是按照合同约定的租金标准缴纳租金。现丰贸香商贸公司以实际使用面积与约定面积不符为由不交租金，没有依据，本院不予支持。需要指出的是，虽然双方《租房合同》约定的租金是针对租赁标的整体，但合同内容理应严谨，腾飞亿达公司不应估算涉案场地面积，而应通过实际测量以确定准确的使用面积。如以后涉案房屋继续出租，腾飞亿达公司应如实告知出租人实际使用面积，防止再次出现类似纠纷。
综上，北京市丰贸香商贸有限公司的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2783元，由北京市丰贸香商贸有限公司（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5566元，由北京市丰贸香商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年五月四日
书 记 员 孙春玮