江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03327号
上诉人（原审原告）张东恩。
被上诉人（原审被告）苏州鑫喜房产经纪有限公司
委托代理人张磊。
上诉人张东恩因与被上诉人苏州鑫喜房产经纪有限公司（以下简称鑫喜公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民一初字第0070号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年4月27日晚，张东恩在鑫喜公司工作人员刘远航陪同下，查看了友新新村22幢206室房屋。4月28日，张东恩作为买受方与房主韩刚、鑫喜公司作为居间方，三方签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定由韩刚向张东恩出售上述房屋，价款为82万元，张东恩支付韩刚购房定金1万元。合同第一条约定：房屋基本情况载明，购房人对房屋以已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。第三条约定：中介信息服务费及支付载明，买卖双方均须向鑫喜公司交纳中介信息服务费8200元。2013年5月21日，张东恩和房主韩刚办理网签，签署了《存量房买卖合同》，房屋备案成交价为80万元，居间方为苏州世联行房地产经纪有限公司。同日，张东恩办理了24万元的资金托管手续并支付韩刚购房款1万元，另支付被告鑫喜公司中介服务费8200元、房屋评估费2400元。5月23日，苏州金九房地产评估有限公司出具了涉案房屋的房地产估价报告。6月12日，张东恩再次查看房屋，发现房屋南面沿友新路存在被其他建筑遮挡问题，即拒绝继续履行合同并要求返还款项。6月16日，张东恩、房主韩刚与鑫喜公司进行调解，7月9日三方共同到友新街道调解委员会进行调解，买卖双方对合同解除无异议，对赔偿事宜未达成一致。房主韩刚认为应由张东恩承担合同总价10%的违约金，张东恩认为是房主、中介公司隐瞒行为导致合同解除，应返还款项并赔偿损失。
房主韩刚向苏州仲裁委员会申请仲裁，要求裁决张东恩向韩刚支付房屋买卖违约金8万元及支付房屋中介服务费8200元并由张东恩承担仲裁费用。苏州仲裁委员会审理后于2013年9月27日作出终局裁决，认为张东恩因自己疏忽、事后发现房屋存在问题，而明确拒绝履行合同，并要求返还款项，是合同解除的根本原因，张东恩应承担违约责任。裁决张东恩支付房主违约金4万元（抵扣已付2万元，应再行支付2万元）并承担仲裁费4104元。张东恩陈述房主已申请执行，但未实际支付上述款项给房主韩刚。
张东恩就鑫喜公司及其工作人员从业资质问题向苏州市住房和城乡建设局网上咨询，该局答复：鑫喜公司未取得苏州市房地产经纪机构备案证书，没有取得网签资格，该公司业务员刘远航未取得苏州市房地产经纪人从业资格证。张东恩陈述其未向《存量房买卖合同》上的居间方苏州世联行房地产经纪有限公司支付过中介服务费用。鑫喜公司陈述公司具有网签备案资质，因代理人原来的公司是苏州世联行房地产经纪有限公司，为方便操作，故当时用了苏州世联行房地产经纪有限公司的钥匙盘进行操作。
以上事实，有房屋买卖（置换）合同、存量房买卖合同、苏州仲裁委的仲裁书、收条、现场照片、调解笔录、视听资料、评估报告及发票、苏州市住房和城乡建设局网络咨询回复及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告张东恩的诉讼请求是：1、鑫喜公司赔偿经济损失44104元，退还中介费8200元、评估费2400元；2、鑫喜公司全额赔偿被监管资金24万的利息损失，中介费、评估费合计10600元的利息损失，以及付给房主韩刚的现金2万元的利息损失，合计8118元（按照一年期定期存款利率3%计算，从2013年5月21日交付监管资金、中介费、评估费、2万现金之日起计算至判决确定的履行之日止）；3、本案诉讼费由鑫喜公司承担。
原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张东恩、鑫喜公司之间存在关于房屋买卖的居间合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。鑫喜公司具有房产中介服务资质，有权签订中介服务合同，依法收取中介服务费用。至于是否具有网签资质、是否存在违规操作及其工作人员是否具有从业资质的问题，不影响《房屋买卖（置换）合同》的效力。
从2013年4月17日张东恩首次看房到5月21日签订存量房买卖合同，其间有足够的时间查看房屋，况且，友新新村22幢206室房屋南面存在的遮挡物，从房屋外部来看显而易见，一般人均可凭肉眼发现该问题，而无需特别告知。张东恩作为完全民事行为能力人，在购买价值巨大的房屋时，本应尽到谨慎义务，购买之前应对房屋本身及周边的状况进行查看，而张东恩在没有仔细查看的情况下就匆忙抉择，应当自行承担相应的民事责任。况且，鑫喜公司并未阻止张东恩实地查看房屋，也未故意告知其虚假情况，不存在违约情形。经苏州仲裁委员会仲裁裁决认为张东恩应承担房屋买卖合同解除的违约责任，现张东恩要求退还中介服务费、赔偿仲裁裁决的经济损失及利息损失，无事实和法律依据，故原审法院不予支持。
当事人就自己的主张，有责任提供证据证明，未能举证的，应当自行承担举证不利的后果。关于房屋评估费问题，张东恩认为其符合公积金贷款条件，而鑫喜公司误导其办理商业贷款，从而支出了本无需支付的评估费2400元，故要求赔偿。但就该观点，张东恩未能进行举证，不能证明系因鑫喜公司误导而多支出了评估费，故其主张张东恩不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张东恩的诉讼请求。案件受理费1371元，由张东恩负担。
上诉人张东恩不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、诉争房屋外围存在的违章建筑物，严重违反强制性规范，房屋的使用功能和价值都受到影响，但是在上诉人发现房屋存在严重问题之前，房主及被上诉人均未如实告知，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人应承担相应的责任；2、鑫喜公司未取得苏州市房地产经纪机构备案证书，没有取得网签资格，该公司业务员刘远航未取得苏州市房地产经纪人从业资格证。存在违规经营，应承担相应赔偿责任。请求二审法院撤销原判。
被上诉人鑫喜公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间上诉人张东恩向本院提交苏州市住房和城乡建设局及苏州市规划局信访答复各一份，证明苏州市住房和城乡建设局已对鑫喜公司违规情况进行行政处罚及建议张东恩通过法律途径解决纠纷。鑫喜公司质证认为无异议。
二审期间，鑫喜公司经核实，评估费2400元尚未支付，并于2014年10月30日退还给上诉人张东恩。
本院认为，按照合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，居间人鑫喜公司已履行了居间服务，并促成了出卖人韩刚与买受人张东恩签订了《房屋买卖（置换）合同》及《存量房买卖合同》。故上诉人张东恩应当依据《房屋买卖（置换）合同》的约定向鑫喜公司支付相应的居间费用。
被上诉人鑫喜公司具有房产中介服务资质，故被上诉人参与本案房地产买卖中介服务属于合法经营。上诉人诉称被上诉人未向（房地产）主管部门进行有关房地产经纪备案登记，不能开展经纪服务业务，理由不足。房地产经纪备案登记的有关规定不是效力性规定，这仅涉及行政管理问题。被上诉人能否开展经纪服务，应按照营业执照核准的经营范围确认，工商登记确定被上诉人不能经营的仅是指国家限制经营、特许经营及法律行政法规禁止经营的项目，而房地产经纪项目不在禁止经营的范围。从本案合同主体及内容看，合同系由各方自愿签订，内容没有违反法律规定，被上诉人是否经过备案及其工作人员是否具有从业资质的问题仅涉及行政管理问题，并不影响本案居间合同的效力。鑫喜公司虽然在居间过程中存在违规事实，但该行为已经相关行政机关给予了相应的行政处罚，对于本案合同纠纷而言，该违规事实并不影响双方签订的合同中约定的权利义务，亦不影响居间合同中约定的居间行为的完成标准，故张东恩上诉提出鑫喜公司存在违法行为，无权收取居间服务费的上诉请求于法无据，本院对此不予支持。
张东恩上诉称其看房时未发现房屋南面存在违章搭建，鑫喜公司及房主亦未告知，对此本院认为，房屋南面的搭建和遮挡物与房屋其他部分区别明显，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在鑫喜公司的陪同下已实地看过房屋，完全能够发现该状况，且在正式签订《存量房买卖合同》之前，上诉人也有足够的时间查看房屋。另外，根据苏州仲裁委员终局裁决，认定张东恩因自己疏忽、事后发现房屋存在问题，是合同解除的根本原因，张东恩应承担违约责任。因此没有证据证明被上诉人故意隐瞒了与房屋买卖合同订立有关的重要事项，故对于张东恩的此项上诉理由本院不予采信。
关于2400元评估费，鑫喜公司自愿退还给上诉人张东恩，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张东恩的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1371元，由上诉人张东恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一四年十一月六日
书记员 吉宇璐