吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第27号
上诉人（原审被告）通化市大通房地产开发有限公司。
法定代表人钱全吉，董事长。
委托代理人赵雅潇，该公司法律顾问，代理权限：代为承认、放弃、和解、变更诉讼请求，上诉、反诉等特别授权。
委托代理人钱薇薇，该公司经理，代理权限同上。
被上诉人（原审原告）曲文武，男，1971年6月16日生，汉族，通化市人，无职业，现住通化市东昌区。
委托代理人矫贵礼，男，1955年9月30日生，汉族，住辽宁省辽阳市。代理权限：代为承认、放弃及变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书。
上诉人通化市大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人曲文武之间买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2013）东江西民初字第761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
曲文武一审诉称：2008年10月19日，曲文武以149，017.00元的价格购买了大通公司开发建成的锦绣家园小区31#4单元703室。大通公司按照合同约定应于2008年10月31日前交付使用，但实际于2010年8月18日在没水没电的情况下才强行交付使用。按照双方的合同约定，大通公司应支付违约金。但曲文武多次联系大通公司，大通公司均未履行赔偿责任。另曲文武也未在合同约定的期限内取得产权登记证书，故大通公司也应按照合同约定支付违约金1，490.17元。综上，为维护曲文武的合法权益，大通公司应当向曲文武支付逾期交房的违约金46，642.32元及逾期办理产权登记证书的违约金1，490.17元并承担本案的诉讼费用。
大通公司一审辩称，曲文武的诉讼请求已经超过了诉讼时效，依法应当驳回。买卖合同约定的交房日期为2008年10月31日，实际交房日期为2010年8月18日，根据合同的约定，大通公司违约导致的损失，在2010年8月18日交房之日就已经确定，双方的债权债务关系已经形成，在2011年到2012年，大通公司也对逾期交房的情况进行了统计，要求业主前来登记协商或者是诉讼解决，至2012年的8月18日，曲文武既未前来登记也未提起诉讼，故曲文武的起诉已经超过了诉讼时效，故曲文武的起诉应当被驳回。
一审法院审理查明，2008年10月19日，曲文武与大通公司签订商品房买卖合同一份，合同约定大通公司将其开发的锦绣家园小区第31座4单元703室面积为64.79平方米的住宅预售给曲文武，约定交房日期为2008年11月30日之前。大通公司实际交房日期为2010年8月18日。曲文武于2008年10月19日一次性付清购房款149，017.00元。曲文武的诉讼请求并未超过诉讼时效。
一审法院认为，曲文武提交的购房合同合法有效，曲文武、大通公司均应按照合同约定全面履行合同义务。大通公司认可其未按照合同约定的交房日期履行交房的义务，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于’造成的损失”的规定，大通公司认为约定的违约金过分高于曲文武实际损失的可要求适当降低。因曲文武未提交证据证明其实际损失，结合实际情况，以银行贷款利息计算其实际损失较为合理。即2008年12月149，017.00元×5.58%÷12×1=693.00元；2009年1月至12月149，017.00元×5.31%=7，913.00元；2010年1月至8月149，017.00元×5.31%÷12×8=5，275.00元；2010年8月1日至8月18日149，017.00元×5.31%÷12÷30×18=396.00元，以上合计14，277.00元。故应认定曲文武的实际损失为14，277.00元，上浮30%应为18，560.10元。而曲文武按照合同约定主张违约金为46，642.32元，应认定为过分高于实际损失，应当予以适当降低。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定的确定违约金数额应考虑的因素，认定大通公司应赔偿曲文武违约损失18，560.10元。曲文武主张按照合同约定，大通公司应当支付未按规定期限内取得房地产权属证书的违约金，大通公司主张无法办理房地产权属证书非大通公司的责任但其未提交证据，故该主张不予支持，大通公司应当按照合同约定承担相应的违约责任，即应支付违约金1，490.17元（房款的1%）。综上，大通公司共应支付原告违约金20，050.27元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、大通公司于判决生效后立即给付曲文武违约金20，050.27元；二、驳回曲文武的其他诉讼请求。
大通公司不服一审判决，其上诉理由为：一审认定事实不清，曲文武的诉讼请求已经超过诉讼时效，再者，一审认定的违约金过高。请求二审依法改判。
曲文武二审答辩称：未过诉讼时效，一直在找，最后一次去找大通公司是2013年，一审认定的违约金低于曲文武的诉讼请求，但二审对一审认定的数额不再提异议。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
在二审审理中，双方当事人对“曲文武的诉讼请求是否超过诉讼时效？”存在争议，本院评判如下：
曲文武主张：房屋按约定应在2008年交付，实际交付时间为2010年8月18日。交付后，便一直找大通公司协商，最后一次在2013年8月找大通公司协商违约金赔偿一事，所以未超过诉讼时效。为证明其主张，其一审提供了如下证据：1、四位证人证言；2、钱全吉书写便条一张，时间2012年5月7日；3、钱薇薇书写的计算违约金的单据，时间2013年3月27日；4、光盘录音一张；二审提供的证据为：证人毕武（化名）、沈林（化名）证言，证明看到曲文武去大通公司协商赔偿事宜。
大通公司的主张及质证意见为：房屋在2010年交付的，曲文武自交付之日知道权利被侵害，在2013年8月份起诉已超过两年的诉讼时效。对一审的证据已发表过质证意见，不再补充，对二审中的两位证人证言不予认可。在诉讼时效过后，曲文武是去过，但当时钱全吉已告知超过诉讼时效了，并未承诺赔偿，两位证人只是看到曲文武去找，并不知道实际情况，其证言不具有证明力，不应采信。针对其主张，大通公司二审未提供新证据。
本院认为，双方在合同中约定的交付房屋时间为2008年11月30日，故诉讼时效应从此时开始计算。但曲文武一审提供的证据能够证明曲文武不间断找过大通公司协商解决，大通公司也为其计算过违约金损失，故可以认定诉讼时效多次中断。依据钱薇薇出具违约金计算便条，可认定最后一次请求大通公司解决此事的时间是2013年3月27日。二审中曲文武提供的两位证人证言，内容模糊，真实性无法确定，不予采信。综上，可以认定在2013年3月27日，本案的诉讼时效再次中断，诉讼时效从此时起重新计算，故曲文武于2013年8月份起诉，未过诉讼时效。
本院二审审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院认为，大通公司未按约定交付房屋，构成违约，应当按约定赔偿曲文武违约金，大通公司主张曲文武的诉讼请求已过诉讼时效，但曲文武提供的证据能够证明时效多次中断，重新起算的时效，并未超过两年，故大通公司此上诉主张不能成立。大通公司主张一审认定的违约金过高，但未提供证据予以证明。一审法院依据合同法的相关规定及曲文武的实际损失已对双方约定的违约金进行了调整，该调整并无不当，故大通公司的这一上诉主张亦不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300.00元，由上诉人通化市大通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达双方当事人之日起生效，当事人申请执行期间为本判决生效之日起两年。
审 判 长 王天华
代理审判员 王立武
代理审判员 张云龙
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 赵慧博