湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第204号
上诉人（原审被告）卢超凡，男，1966年1月28日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）陈月芳，女，1963年7月25日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）梁云桂，女，1960年4月20日出生，汉族，农民。
三上诉人之共同委托代理人何之海，湖南顺时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱爱军，女，1977年11月21日出生，汉族，居民。
委托代理人舒崇根，湖南民声律师事务所律师。
上诉人卢超凡、陈月芳、梁云桂因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院人民法院（2012）娄星民二初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈月芳、梁云桂及三上诉人的共同委托代理人何之海，被上诉人朱爱军的委托代理人舒崇根，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年7月24日，李清华、方花等通过协议出让的方式取得位于娄底市甘桂路与小科街交叉口东北角宗地号为03-01-0001国有土地使用权（国有土地使用权证为：娄国用（2002）字第SG2502号，土地使用权面积为8092.8平方米）。2006年12月30日，李清华、方花等人取得了该宗土地建设用地规划许可证（编号：200612191号），用地项目名称为商住用地。2007年，李清华、方花等以上述国有土地使用权入股，由卢超凡、梁云桂、陈月芳三人出资，开始以“李清华、方花等私房联建项目部”的名义建房。对所建成的房屋，李清华、方花、卢超凡、梁云桂、陈月芳内部约定，30%归李清华、方花等所有，70%归卢超凡、梁云桂、陈月芳三人所有。2008年2月20日，原告朱爱军（乙方）以参建方的名义与“李清华、方花等私房联建项目部”（甲方）签订了《私房联建合同》，合同约定，原告朱爱军自愿参与建设位于娄底市甘桂路与小科街交汇处东北角李清华、方花等私房联建项目，并承购A座3单元5层1号住房，面积98.57平米（以房产局测绘为准，后经实地测绘，为93.38平米），单价1250元／平米；电话线、宽带互联网线，闭路电视入户、开户费用，水、电、煤气表安装费及开户费由原告承担；付款方式为乙方在签订购房合同时，一次性预付所购房款项的95%，交付使用时付清余款；税费承担方式为甲方负责办好房产证和国土使用证，工本费由乙方向甲方按实缴纳，应缴纳的契税按国家政策规定由甲、乙双方各自承担50%”；交付时间为2009年3月31日前，乙方在甲方交付房屋、国土产权证前必须付清所有房款及一切费用，两证于2009年12月31日前交付。合同同时约定，考虑甲方在建设过程中的一些不可预见的原因（如雨季、供电、工农关系的协调和处理等）需延长房屋交付日期时，由甲方及时用电话或书面形式通知乙方，但逾期最长不超过三个月，如再超过时，则每超过一天，处甲方房屋总金额万分之三的经济处罚，超过四个月以上时，乙方有权终止合同。原告朱爱军于2009年2月4日向被告支付购房款50000元。同年11月22日，经被告同意，原告与中国建设银行娄底市分行签订了按揭贷款合同，贷款金额为66000元，并于当日支付评估费1382元，预交水、电、煤气、房产证等费用13000元。2011年3月29日，原、被告就所支付的13000元的办证等费用进行了结算，原告在被告处领回了多支付的办证费用2777元。
原审法院经审理认为，虽然原告朱爱军与卢超凡、陈月芳签订的是私房联建合同，但“李清华、方花等私房联建项目”系由李清华、方花等与卢超凡、陈月芳、梁云桂合伙筹建，项目建成后，卢超凡、陈月芳、梁云桂将其所分得的房产出卖给原告，故本案应当认定为房屋买卖合同关系。被告卢超凡提出本案系私房联建合同关系的主张，与事实不符，本院不予采纳；“李清华、方花等私房联建项目”没有取得商品房预售许可证，并没有作为商品房开发，不具备商品房买卖合同的法律要件，故对原告要求确认本案为商品房买卖合同关系的意见，本院亦不予采纳；原、被告所签订的《私房联建合同》名为私房联建，实为房屋买卖，尽管在形式上存在瑕疵，但合同的内容不违背法律的规定，且是当事人的真实意思表示，加之合同已经实际履行，故该份合同对双方具有约束力，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在履行过程中，被告同意原告以银行按揭的方式支付未付购房款，应视为双方合意更改了合同约定的一次性预付房款95%的条款。但原告办理按揭的时间为2009年11月22日，而合同约定的交房时间为2009年3月31日，在款项交清之前要求被告交付房屋，于法无据，被告可以行使先履行抗辩权。但在原告通过现金和按揭的方式足额支付房款后，被告理应及时交付房屋。被告逾期交房99天，按合同约定理应向原告支付逾期交房违约金3467元，故对原告要求被告承担逾期交房的违约金11555元的诉讼请求，本院予以部分支持；原告要求被告退回多收取的办理两证等的费用4877元，因双方在合同中明确约定有线、水、电、煤气表安装、开户的费用，以及办理房屋所有权证和国有土地使用权证的费用的50%由原告自行承担，故被告有权按合同向朱爱军收取上述费用。朱爱军向被告预交13000元后，于2011年3月21日与卢超凡进行了结算确认，但被告在结算时隐瞒了其为原告办理房产证以及土地使用证时并未向税务部门缴纳契税的事实，多收取了原告契税1168元，故被告理应将该笔契税作为不当得利返还给原告朱爱军。综上，原告所诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：一、由被告卢超凡、陈月芳、梁云桂在本判决生效后七日内支付原告朱爱军逾期交房违约金3467元；二、由被告卢超凡、陈月芳、梁云桂在本判决生效后七日内退还原告朱爱军多收取的契税1167元；三、驳回原告朱爱军的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告卢超凡、陈月芳、梁云桂负担。
上诉人卢超凡、陈月芳、梁云桂不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1.本案实际交房的时间是2010年3月，而被上诉人直到2012年12月才向法院起诉，从实际交房到起诉已经过了两年多，且被上诉人没有提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，故被上诉人的起诉已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持；2.双方签订的《私房联建合同》第十条仅约定了因不可预见因素导致逾期交房的情形的处理，并未约定一般情况下上诉人逾期交房的违约责任的承担方式，故原审根据合同第十条的约定认定上诉人的违约责任是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求。
被上诉人答辩称：1.从交房到起诉期间上诉人与被上诉人多次就本案所涉纠纷进行过协调，能够导致诉讼时效的中断，故被上诉人的起诉并未超过诉讼时效；2.上诉人与被上诉人签订的《私房联建合同》系格式合同，对该合同中的有关格式条款应按照通常的理解进行解释，上诉人逾期交房是客观事实，应根据合同约定向被上诉人支付违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人向本院提交了以下证据：1.香格里拉业主投诉协调会会议记录1份；2.请求自行和解的申请书1份；3.授权委托书及香格里拉小区基本设施整改方案各1份；4.上诉及调解请求1份。以上4份证据拟共同证明上诉人与被上诉人在娄底市建设局、娄底市娄星区人民法院、娄底市中级人民法院的主持下进行调解的情况。上诉人卢超凡、陈月芳、梁云桂经质证后认为：1.对于证据1，因到庭的两上诉人未参加娄底市建设局娄星分局组织的协调，故对该证据的真实性不发表意见，参加该协调会的业主没有取得全体业主的授权，不能代表香格里拉小区的全体业主，且娄底市建设局娄星分局只是一个管理机构，无权主持调解；2.证据3的授权委托书的真实性不能确定，整改方案系业主方单方提出，未经双方讨论，也未经上诉人方同意；3.以上4份证据不能证明本案存在诉讼时效中断的情况。经审查，被上诉人提交的证据1系娄底市建设局娄星分局组织业主代表与开发商就小区的一系列问题进行协商的会议记录，客观真实，本院予以认定；证据2与本案无关，本院不予认定；证据3、4不能反映出双方的协调过程，本院不予认定。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。上诉人与被上诉人签订的《私房联建合同》约定的交房时间为2009年12月31日，上诉人未能在此日期前交房，故被上诉人要求上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼时效应从2009年12月31日起算。香格里拉小区业主曾就开发商逾期交房、多收契税以及小区物业管理等问题向娄底市建设局投诉，2011年3月24日，娄底市建设局娄星分局组织上诉人和香格里拉小区业主代表就包括本案所涉纠纷在内的小区一系列问题进行了协商，根据《民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”之规定，本案的诉讼时效应从2011年3月24日起重新计算，故被上诉人于2012年12月10日起诉并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《私房联建合同》明确约定本案所涉房屋应于2009年12月31日前交付使用，但上诉人实际于2010年3月1日起方能正式交房，逾期交房的事实客观存在，上诉人依法应对被上诉人承担违约责任，原审结合本案实际情况参照《私房联建合同》第十条的约定计算违约金并无不当。综上，上诉人卢超凡、陈月芳、梁云桂的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费50元，由上诉人卢超凡、陈月芳、梁云桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
代理审判员 王晶晶
二〇一四年五月十二日
书 记 员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。