河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)张商终字第365号上诉人（原审原告）张家口森泰商贸有限公司，住所地张家口市桥东区宁枳路口西侧，组织机构代码：75241388-7。法定代表人张林，经理。委托代理人武红梅，河北厚霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张北燕北房地产开发有限公司，住所地张北县城兴旺路南，组织机构代码：76032537-7。法定代表人董清，董事长。委托代理人袁斗一，河北鸿义律师事务所律师。上诉人张家口森泰商贸有限公司（以下简称森泰公司）因与被上诉人张北燕北房地产开发有限公司（以下简称燕北公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2014)北商初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人武红梅、被上诉人的委托代理人袁斗一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森泰公司在一审中起诉称：2010年10月20日，其与张北县战海乡人民政府就新民居建设事宜达成联合开发协议，约定由乡政府无偿提供土地及办理所有相关手续，费用政府负担，森泰公司有使用权。由森泰公司组织施工及销售，建设费用由森泰公司负担，售房所得归森泰公司所有等。协议签订后，森泰公司即按照约定筹款建房，投入数百万元，在张北县××海乡××栋新民居楼。而乡政府没有按约定履行义务，致使所建房屋至今没有取得相关证件，且被张北县国土资源局于2011年6月3日下达《责令停止违法行为通知书》，确定该建房行为违法，森泰公司所投入资金无法收回，损失巨大。2013年11月12日，森泰公司与燕北公司签订《房屋转让协议书》，将上述所建房屋转让给被告。协议签订后，因房屋至今未取得合法证件，森泰公司感觉不妥，曾向燕北公司提出取消协议，退回所收款项，但燕北公司不同意。森泰公司认为，所建新民居项目属违法，无法取得相关合法手续，转让行为违法，所签转让协议应属无效。故请求判决确认双方所签订的《房屋转让协议书》无效。燕北公司在一审中辩称：1、项目工程为合法工程，相关手续正在办理中；2、双方的交易实质上是合同权利义务的转让，而不是房屋买卖，工程目前尚未完工，因资金问题，森泰公司将工程转让给被告，燕北公司履行森泰公司与乡政府的合同；3、森泰公司请求确认合同无效无事实及法律依据。据此法院应驳回森泰公司诉讼请求。一审法院经审理查明：2010年3月23日，张家口市农村新民居建设领导小组办公室印发《2010年张家口市农村新民居建设选村布点方案》，其中确定张北县战海乡水泉洼为新民居建设重点村。2010年9月15日张北县国土资源局下发《关于战海乡新建水泉洼新民居项目的预审意见》，同意战海乡新建水泉洼新民居项目用地预审。需按程序和规定办理用地手续，依法取得批准文件。2010年10月20日，森泰公司作为乙方与作为甲方的张北县战海乡人民政府签订《张家口市张北县战海乡政府新民居建设联合开发协议书》，约定由甲方无偿提供土地及办理准建手续，费用政府负担，使用权归乙方所有；由乙方组织施工及销售，建设资金由乙方负担，售房所得归乙方所有等。双方约定共计建造新民居18栋，2010年6月10日开工，到2010年11月20日至少完成四栋竣工使用，实际动工建设的是十栋。协议签订后，乙方即按照约定筹款建房，2011年6月3日，因工程未经批准，张北县国土资源局向甲方下达责令停止违法行为通知书，工程项目停止建设，甲方继续进行手续审批工作。2013年11月12日，森泰公司与燕北公司签订《房屋转让协议书》，约定森泰公司将上述所建新民居楼以180万元的价格转让与燕北公司，同时约定了房屋交付、双方权利义务、违约责任等。协议签订后，燕北公司将购房款全部支付森泰公司。2014年8月7日，河北省人民政府批准该房屋所涉土地为国有建设用地，相关供地手续正在办理中。上述事实有森泰公司、燕北公司陈述、《2010年张家口市农村新民居建设选村布点方案》、张北县国土资源局下发的《关于战海乡新建水泉洼新民居项目的预审意见》、森泰公司和战海乡政府签订的《张家口市张北县战海乡政府新民居建设联合开发协议书》、森泰公司、燕北公司签订的《房屋转让协议书》、战海乡政府、张北县国土资源局、张北县城乡规划局情况说明等证据予以证实。一审法院判决认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告燕北公司通过与原告森泰公司协商，达成在建房屋买卖协议，并签订《房屋转让协议书》，该协议系协议双方的真实意思表示，且已履行完毕，不属于上述规定的无效情形，故为有效合同。转让标的在转让时未取得相关建设手续，系在建、停建工程，但原、被告仍同意转让与接受，且该工程的审批手续正在办理中，双方实际转让承受的是原告森泰公司与第三方张北县战海乡人民政府联合开发协议项下的权利义务，故原告森泰公司以所转让的房产未取得合法手续为由，主张合同无效，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告张家口森泰商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。森泰公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决所认定的结论与事实相悖、且该结论的作出无证据支持。首先，由双方真实意思达成的合同仅是合同成立并有效的基本条件之一。一审法院以双方同意转让与接受作为认可合同效力的理由之一毫无法律依据。该新民居建设项目自建设之初未审批先行，己被张北县国土资源局确认为违法建筑，在转让时未取得相关建设手续。且直至一审法庭辩论终结前均未取得合法建设手续，一审法院判决主观倾向性明显。森泰公司与燕北公司签订的《房屋转让协议书》，转让标的是十栋新民居楼，基于此标的产生的双方权利义务仅是该协议中的必备条款之一，此权利义务因该项目在已被确认为违法建筑的前提下，同样不具备合法性。二、一审法院适用法律错误。一审法院列举《合同法》五十二条合同无效的情形，并对比本案《房屋转让协议书》，认定不属于上述无效合同情形，是对法律规定的僵化理解与错误适用。首先，本案诉争建筑自2010年6月即开工建设，因省国土资源厅未批准周转用地，直至一审辩论终结前，仍未取得用地指标，且该工程未经审批，非法用地，侵害社会公共利益。其次，本案项目名为新民居建设，实为房地产开发项目。根据我国相关法律规定与河北省新民居建设政策，新民居工程不允许占用农民集体所有土地建设商品房，新民居工程只针对本村村民销售，严禁以商品房形式对外销售。而本案诉争项目虽名为新民居建设，但协议中未附有村民大会表决通过议案、村民回迁入住方案、旧村址复垦方案等与新民居建设相关的文件。根据开发协议中约定的销售价款与对外销售模式，可见实质是房地产开发性质，占有集体土地建设商品房对于社会公共利益的损害是显而易见的，一审法院完全回避了本案诉争项目实质，错误明显。最后，直至本案一审法庭辩论终结前，张北县国土资源局未撤回张国土监字（2011)006号责令停止违法行为通知书，即本案诉争建筑仍为违法建筑性质。违法建筑的转让不受法律保护，双方的转让行为侵害了村民权益，在内容与形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，以此为标的的买卖合同自然应确认无效，一审法院对于违法标的转让效力的肯定无异于鼓励违法、违章建筑进行市场交易，产生的不良社会影响力难以估量。综上，一审法院认定结论有误，适用法律错误，请求二审法院撤销河北省张北县（2014)北商初字第171号民事判决，改判确认合同无效。燕北公司答辩称：森泰公司的行为不符合合同法的诚实信用原则。双方当事人之间的房屋转让协议，从本质上是权利义务转让协议，是森泰公司和战海乡人民政府签订的联合开发协议权利义务的转让。该新民居工程当然不得向本村以外的居民出售，该工程是停建、在建工程，森泰公司和燕北公司签订的转让协议书，转让的是合同项下的权利义务，由燕北公司和战海乡人民政府履行协议。森泰公司和战海乡人民政府的联合开发协议合法有效，因此森泰公司和燕北公司的协议亦合法。该工程项目的一些手续正在办理，张北县国土资源局对该项目进行过预审，且未下达拆除意见即说明该工程只是手续不全，工程暂时停止。森泰公司和燕北公司的合同已经履行完毕，工程已经交付给燕北公司，转让价款燕北公司已经给付森泰公司。故此森泰公司的上诉请求于法无据，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：张北县战海乡人民政府根据2010年3月23日张家口市农村新民居建设领导小组办公室印发《2010年张家口市农村新民居建设选村布点方案》，2010年9月15日张北县国土资源局下发《关于战海乡新建水泉洼新民居项目的预审意见》，于2010年10月20日与森泰公司签订《张家口市张北县战海乡政府新民居建设联合开发协议书》，开发水泉洼新民居工程项目。协议约定共建造新民居18栋，协议第九条约定：森泰公司于2010年6月10日开工，到2010年11月20日至少完成四栋竣工使用。森泰公司实际动工建设十栋。2011年6月3日，因工程未经批准，张北县国土资源局向战海乡政府下达责令停止违法行为通知书，该工程项目停止建设，继续进行手续审批工作。2013年11月12日森泰公司与燕北公司签订的《房屋转让协议书》，将在建房屋转让于燕北公司。该转让协议系双方当事人真实意思表示，且已履行完毕。该工程于2011年3月3日取得《乡村建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，建设单位为战海乡人民政府，2015年1月20日张北县国土资源局出具情况说明：“张北县战海乡里营子村南侧宗地面积13.35亩，现已于2014年8月7日经河北省人民政府批准为国有建设用地，批准文号为：冀政转征函[2014]741号。该宗地现在正在办理相关供地手续”。即该工程已取得土地使用权，相关手续正在办理中。该案中张北县国土资源局作出停止违法行为的通知书，并未确定该建筑为违法建筑。其他有权的部门也未做出该建筑为违法建筑的认定。森泰公司上诉称该建筑自2010年6月即开工建设，因省国土资源厅未批准周转用地，直至二审开庭前，仍未取得用地指标，且该工程未经审批，非法用地，侵害社会公共利益。“公共利益”应包括两层涵义:一是须有公共使用性质,二是须有公共利益的用途。公共利益应是一个社会中不确定的个人均可以享受的社会价值。根据中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅2010年1月26日下发的《关于2010年加快推进农村新民居建设的工作意见》，战海乡依据相关文件在水泉洼开展的新民居建设工程，不能认定为损害公共利益，且该建筑不违反法律规定，故不予采纳森泰公司该上诉理由。该文件中规定“鼓励有实力的企业对示范村进行开发建设”，森泰公司与战海乡联合开发新民居属在文件规定范围内的行为。森泰公司与战海乡签订的《协议书》中未见“对外销售”字样，不能认定为对外销售。故森泰公司与燕北公司签订的合同，不违反法律规定，为有效合同，本院予以认定。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张家口森泰商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛鹏程审 判 员  王 悦代理审判员  姜建龙二〇一五年七月三十一日书 记 员  梁秀峰