广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第81号
原告（反诉被告）：肇庆市中心血站，住所地广东省肇庆市端州区，组织机构代码××。
法定代表人：陈志忠。
委托代理人：梁洁贞。
委托代理人：唐晓芬，肇庆市公职律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈志芳，女，汉族，身份证登记住址广东省吴川市。
原告肇庆市中心血站诉被告陈志芳合同纠纷一案及反诉原告陈志芳诉反诉被告肇庆市中心血站合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月6日、2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人梁洁贞、唐晓芬，被告（反诉原告）陈志芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将X商铺转租给原告用作献血屋，租赁期至2016年2月14日止。合同签订后，原告依约交纳保证金20000元。后出租人张依妮同意上述转租行为，被告陈志芳依约交付商铺租给原告。2013年5月，被告因拖欠租金等原因与原出租人解除租赁合同，商铺被收回，原、被告签订的《租赁合同》亦随之终止。此后，原告转向出租人张依妮缴租。2013年11月，原告与云浮市云城区农村信用合作联社签订《租赁合同》继续租赁该商铺，综上，原告请求法院判令：一、被告返还原告保证金20000元；二、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告认为双方曾是合作租赁关系，故只要求被告退还保证金。现为了保护原告的合法权利，增加如下诉讼请求：请求被告支付判令被告陈志芳支付违约金20000元。
被告（反诉原告）辩称并反诉称：原告没有向我方交纳2013年6月、7月的租金。根据合同的规定，超过三十天不交租已经构成违约。故我方认为不应当返还保证金。2012年2月8日，我方与原告签订《租赁合同》，约定将X商铺转租给反诉被告作献血屋，租赁期至2016年2月14日止，每月租金8500元。该转租行为得到出租人张依妮同意。自2013年5月起，反诉被告拖欠租金，反诉原告多次追索均遭到拒绝，反诉被告肇庆市中心血站的行为己属违约。为维护我方合法权益，请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2012年2月8日签订的租赁合同，租赁保证金20000元不予退还给反诉被告；2、反诉被告支付反诉原告2013年5月、6月、7月租金25500元及2013年5月、6月水电费2027.84元。
诉讼中，反诉原告陈志芳变更第2项诉讼请求为反诉被告支付反诉原告2013年6、7月的租金17000元。
反诉被告针对反诉辩称：反诉原告陈志芳属于根本违约，其因个人原因已经于2013年5月与业主解除合同，业主告知我方直接将租金交给业主。我方已向反诉原告陈志芳支付2015年5月的租金，但反诉原告没有向业主缴纳租金。所以在业主的通知下，我方直接向业主支付租金。对于水电费，该费用是由于我方先使用，下个月再缴费。
经审理查明：2011年5月21日，被告陈志芳（乙方）与张依妮、肇庆市经协房产开发公司（甲方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于端州区X路X号X花苑首层商铺两卡出租给乙方，商铺租赁期10年，由2011年6月1日以至2021年5月31日止，收取原装修费、设备使用费租金7500元，每月租金7500元，合计15000元。在合同签订之日，乙方向甲方缴交45000元作为保证金，合同期限届满后乙方缴清所有费用后甲方退回。合同期间，乙方要将商铺转让给第三方需要经甲方同意，并办理有关手续。合同签订后，陈志芳依约交付押金45000元。2012年2月8日，原告肇庆市中心血站（乙方）与被告陈志芳（甲方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于肇庆市X路X号X苑首层X号商铺一卡转租给乙方作为献血屋使用。该商铺租赁期限为4年，由2012年2月15日起至2016年2月14日止，该商铺的面积约为57平方米，本租期内甲方向乙方收取该商铺每月租金8500元。在合同签订之日，乙方向甲方缴交20000元作为保证金。同日，被告陈志芳向张依妮提出上述转租申请，张依妮同意上述转租行为。原告亦依约向被告交付保证金20000元。此后，双方均依约履行合同。
2013年6月3日，肇庆经协房产租务部向陈志芳发出通知，内容为“根据贵小姐与本公司所签定的有关租赁合同协议约定，贵小姐于2013年5月应付的原装修、设备使用费租金：7500.00元、租金：7500.00元，月合共为15000.00元／月。我司于2013年5月22日再次向贵小姐通知缴清上述款项，但一直没有得到回复。贵小姐已经造成合同违约。现我公司决定于2013年6月4号23时将该商铺收回，请贵小姐在2013年6月4日23前自行将可动设备设施及人员撤离该商铺。”2013年7月17日，肇庆经协房产租务部再次向陈志芳发出通知，内容为“根据贵小姐与我方所签定的有关租赁合同协议约定，贵小姐拖欠我方2013年5月、6月、7月应付的原装修、设备使用费租金、租金合共为45000元。我方于2013年05月22日、2013年6月3日多次向贵小姐催缴上述款项，但一直没有得到回复。贵小姐已经造成合同违约。根据贵小姐与我方租赁时交来45000元的按金，已低减2013年5月、6月、7月应付的原装修、设备使用费租金、租金。现请贵小姐在2013年7月31日零时前自行将可动设备设施及人员撤离该商铺。届时满后我方将停止供水供电给该商铺，一切设备设施我方将视贵小姐放弃其处置权将由我方进行清场处理其所产生的不利后果将由贵小姐承担。”2013年8月1日，张依妮向原告出具证明，内容为“因金紫荆（陈志芳）租赁X花苑五、六卡违约，由2013年5月份起中心血站向X花苑业主交租金8500元。”2013年8月3日，原告向肇庆市经协房产开发有限公司缴纳2013年6、7、8月的租金25500元。后原告因与被告就返还押金问题存在争议，于2014年12月29日向本院提起诉讼。
诉讼中，被告陈志芳确认已经收取原告2013年5月的租金，其于2013年7月31日搬离租赁商铺。原、被告确认涉案商铺的水电费用情况如下：1、2013年5月的水费为23.25元、电费为755.88元；2、2013年6月的水费为29.75元、电费为1218.96元。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告肇庆市中心血站与被告陈志芳签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且该转租行为经过出租人同意，故该《租赁合同》合法有效。双方均应依照合同履行各自义务。
关于《租赁合同》的履行问题。被告陈志芳根据出租人的通知，于2013年7月31日搬离商铺，其与出租人就本案商铺的租赁关系已实际解除。被告陈志芳事实上已无法继续履行与原告签订的《租赁合同》，且原告亦直接向原出租人交纳租金，故原、被告已经以实际行为的方式解除合同。故对于反诉原告陈志芳请求解除《租赁合同》的诉讼请求理据充分，本院予以支持。
对于《租赁合同》中的保证金问题。由于本案的本诉及反诉均涉及上述保证金的处理，故本院对该保证金作如下认定：根据《租赁合同》约定：“超过30天未交纳租金，作乙方违约处理，甲方可以收回商铺，没收保证金。”该保证金实质系针对迟延交纳租金行为的违约金。尽管原告存在迟延交纳租金的情形，但从本案的证据可知，原告肇庆市中心血站仅迟延支付2013年6月、7月的租金，被告期间亦未向原告主张解除合同。此后，被告陈志芳亦于2013年7月31日主动搬离商铺。原出租人张依妮向被告陈志芳出具证明要求原告直接向其缴纳租金，原告亦按照出租人的要求缴纳2013年7、8月的租金。在此情形下，由于被告陈志芳与出租人就租赁商铺存在争议，故迟延交纳租金的行为不可归责于原告，因此对于反诉原告陈志芳主张没收押金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。由于原、被告的租赁合同已经实际解除，被告陈志芳应当返还押金，故原告肇庆市中心血站要求被告陈志芳返还押金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
对于原告肇庆市中心血站主张违约金的请求。根据《合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金是合同当事人针对特定的违约行为而要求违约方承担的违约责任。本案中，根据《租赁合同》的约定：“任何乙方在租赁期间中止本合同的，均视为违约，需提前一个月书面通知对方，如违约方为甲方的，甲方需支付人民币贰万元作为违约金给乙方，并退回保证金。”该条款系针对租赁期间单方中止租赁合同的违约情形，尽管被告陈志芳与出租人存在租赁合同争议，原告在租赁期间仍可继续使用商铺，实际上并未出现单方中止合同的情形，故原告该项请求，理据并不充分，本院不予支持。
对于反诉原告陈志芳请求支付2013年6、7月租金的请求。本案中，根据出租人2013年7月17日向发出反诉原告陈志芳《通知》，其中载明“已抵减2013年5月、6月、7月应付的原装修、设备使用费租金、租金。现请贵小姐在2013年7月31日零时前自行将可动设备设施及人员撤离该商铺。”由此可知，反诉原告陈志芳作为承租人已经与出租人就其双方结清租金的情形达成一致意见反诉原告陈志芳亦于2013年7月30日主动搬离商铺，故可视为反诉原告陈志芳已经和出租人达成解除租赁关系的一致意见，反诉原告陈志芳已实际交纳2013年5、6、7月的租金，故反诉原告陈志芳可以收取该述期间的租金。对于反诉被告肇庆市中心血站认为反诉原告陈志芳与出租人的合同于2013年5月解除的抗辩理由，理据并不充分，本院不予采纳。由于出租人与承租人、承租人与次承租人的租赁合同属于不同的租赁关系，反诉原告陈志芳与原出租人的合同履行情形不可以作为次承租人拒绝交纳租金的依据。此外，根据合同相对性的原则，反诉被告肇庆市中心血站作为次承租人，与原出租人并不存在合同关系，其亦未提供证据证明向原出租人直接交纳租金系经得反诉原告陈志芳的同意，故对于反诉被告主张已经向出租人交纳租金的抗辩理由，本院不予采纳。反诉被告肇庆市中心血站应当向反诉原告反诉原告支付2013年6、7月的租金17000元。
对于涉案商铺的水电费用问题。反诉被告肇庆市中心血站在上述期间实际占有并使用商铺，该期间的水电费用已经由反诉原告陈志芳实际支付，反诉被告肇庆市中心血站对该水电费用金额并无异议，故反诉原告陈志芳该项诉讼请求，理据充分，本院予以支持。反诉被告肇庆市中心血站应当反诉原告陈志芳支付2013年5月-6月水电费合计2027.84元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈志芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中心血站返还押金人民币20000元。
二、驳回原告肇庆市中心血站的其他诉讼请求。
三、反诉被告肇庆市中心血站应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告陈志芳支付租金人民币17000元。
四、反诉被告肇庆市中心血站应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告陈志芳支付水电费人民币2027.84元。
五、驳回反诉原告陈志芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币800元（已由原告肇庆市中心血站预交），反诉费用244元（已由反诉原告陈志芳预交）。上述受理费用合计1044元，由原告（反诉被告）肇庆市中心血站负担500元，被告（反诉原告）陈志芳负担544元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 郑凤鸣
二〇一五年八月三日
书 记 员 林嘉慧
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