黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑11民终739号
上诉人（原审被告）于利勇，男，汉族，住五大连池市。
上诉人（原审第三人）方淑棠，女，汉族，住五大连池市。
二上诉人的委托代理人苑馨，黑龙江申度律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田鑫，男，汉族，住齐齐哈尔市建华区。
委托代理人张之敏，黑龙ＸＸ山律师事务所律师。
上诉人于利勇、方淑棠因与被上诉人田鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服五大连池市人民法院（2015）五民初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人于利勇及其与上诉人方淑棠的共同委托代理人苑馨，被上诉人田鑫及其委托代理人张之敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告田鑫在原审法院诉称，2014年12月1日，经原、被告双方协商，被告将位于五大连池市兴隆花园二期10号楼1单元面积为302平方米的房屋以80万元的价格出售给原告，约定由被告协助原告办理过户手续。协议订立后，原告向被告支付购房款80万元，被告向原告提交了其与开发商订立的《商品房买卖合同》，但被告仍未协助原告办理过户手续，现起诉要求确认买卖协议有效，并判令被告履行协议约定的协助办理过户义务。
原审被告于利勇在原审法院辩称，原告与被告之间涉及到的是80万元的借款，而非房屋买卖，恳请法院在查明事实后释明原告变更诉讼请求，如原告拒不变更，恳请法院依法裁定驳回起诉。依据（2015）五法执字第257-1号执行裁定，应依法确认诉争房屋的所有权已经转移。
原审第三人方淑棠在原审法院述称，第三人是诉争房屋的所有权人，根据五大连池市人民法院（2015）五法执字第257-1号执行裁定，第三人于2015年2月27日取得诉争房屋的所有权。且被告已经向第三人交付了该房屋并由第三人一直占有使用至今。原告与被告之间的买卖协议是否有效已经没有意义，因为被告已经不是该房屋的所有权人，没有办法再按照买卖合同的规定履行。
原审法院判决认定,2014年12月1日，原告与包志鹏到五大连池市农村信用联社股份有限公司营业室，经原、被告协商签订房屋买卖协议，被告将位于五大连池市兴隆花园二期10号楼1单元1号面积为302平方米的房屋以80万元的价格出售给原告，约定由被告协助原告办理过户手续。协议订立后，被告给原告提供了张福强和丛培勤的银行卡号，原告给户名为张福强的账户转账45万元，给户名为丛培勤的账户转账30万元，原告向被告交纳现金5万元，共计房款80万元。被告出具了80万元的收到条，并将其与开发商订立的《商品房买卖合同》交给原告。
另查明，2015年2月12日，经五大连池市人民法院调解并下达（2015）五民初字第383号民事调解书，经五大连池市人民法院调解，方淑棠与于利勇、张金梅双方达成协议，于利勇、张金梅于2015年2月14日前偿还方淑棠借款110万元。2015年2月27日，五大连池市人民法院以（2015）五法执字第257-1号裁定书裁定：1.将被执行人于利勇所有的五大连池市兴隆花园302平方米房屋及附属设施交付给申请执行人方淑棠抵偿欠款110万元，该房屋及附属设施所有权归申请执行人方淑棠所有；该房屋没有办理房屋所有权证；被执行人于利勇与申请执行人自行交付该房屋及附属设施；2.申请执行人方淑棠可持本裁定书到五大连池市房产交易中心办理产权过户登记手续。2015年3月4日，被告与第三人签订交接协议，自2015年3月4日起，第三人将此房屋及室内附属设施一并交付给第三人所有。
原审法院判决认为，原告与被告之间的房屋买卖事实，有原告与被告所签订的房屋买卖协议，被告出具的收到购房款的80万元收条以及证人证实双方签订协议的过程和交购房款情况，故双方之间房屋买卖关系成立，房屋买卖合法有效。被告委托代理人辩称原告与被告是借贷关系，认为75万元是张福强、丛培勤与原告的借贷，没有提供相应的证据佐证，本院不予支持。第三人委托代理人辩称此房屋已经由五大连池市人民法院执行给第三人，因原告与被告签订房屋买卖协议在先，五大连池市人民法院执行诉争房屋的行为不能否定此房屋买卖协议的法律效力。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：一、原告与被告之间的房屋买卖协议有效；二、本判决生效后30日内，被告协助原告办理五大连池市兴隆花园二期10号楼1单元1号302平方米楼房的房屋产权过户登记手续。案件受理费11,800元，鉴定费10,360元，保全费3,020元由被告负担。
判决宣判后，于利勇、方淑棠不服,向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、原审法院判决认定事实错误，上诉人于利勇与被上诉人田鑫之间系借款合同关系，并不存在房屋买卖合同关系。买卖协议的内容并无转移占有的意思表示，且约定价款明显过低，双方对剩余贷款由谁偿还也未作出约定，该合同根本不符合一般房屋买卖协议的交易要件，故不应当认定买卖关系存在。二、被上诉人田鑫在原审法院审理时并未出具充分的证据证实其已经交付了购房款，原审法院在未经任何调查核实的情况下，就认定被上诉人田鑫支付了购房款的事实于法无据。购房款是否交付亦应是本案主要需核实及审理的问题，被上诉人田鑫所举收条内标明的是现金，而没有证据显示被上诉人田鑫向上诉人于利勇交付了现金。本案涉及价款80万元，已经属于数额特别巨大的款项，不能仅凭借一张收据就认定被上诉人田鑫已经支付了合同项下的全部款项。作为一笔数额特别巨大的交易一般应由银行转账记录作为凭证，就算没有转账凭证，也应由付款人一方的提款记录和收款人一方的存款记录，本案没有任何直接的交付凭证、银行转账记录，更加没有上诉人于利勇收到该笔款项的银行存款记录，如此大的一笔款项竟然没有留下任何银行交易记录就不翼而飞，可见该笔款项根本没有真实支付。而被上诉人田鑫所述其向上诉人于利勇支付的购房款是由案外人张福强、丛培勤代收，原审法院并未进行调查核实，也没有任何证据显示张福强、丛培勤所收款项转账至上诉人于利勇名下，更没有证据显示上诉人于利勇有委托其二人代收售房款的事实。原审法院仅凭被上诉人田鑫向两个与本案完全无关的人的转账凭证就认定其支付了购房款，完全是对其法院审判公正、权威性的严重扭曲。三、原审法院判决适用法律明显错误。原审法院判决认定上诉人方淑棠依据五大连池市人民法院（2015）五法执字第257-1号执行裁定及与上诉人于利勇之间签订的《交接书》不能否定上诉人于利勇与被上诉人田鑫之间的房屋买卖协议，上诉人于利勇应当协助被上诉人田鑫履行房屋产权过户登记，该认定明显违背法律规定。物权法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，故上诉人方淑棠已经实际取得诉争房屋的所有权，无论上诉人于利勇与被上诉人田鑫之间的协议是否真实均不影响该所有权的转移。原审法院判决以协议签订的时间确认房屋的所有权归属问题完全违反法律规定。四、上诉人于利勇与被上诉人田鑫之间无论是否可以认定为借贷关系，该买卖合同因没有上诉人于利勇配偶签字确认，该房屋买卖协议应认定为无效合同，原审法院拒绝案外人张金梅以第三人的身份参加诉讼，更加严重违背法律规定。上诉人于利勇与被上诉人田鑫签订房屋买卖协议的时间为2014年12月1日，此时上诉人于利勇与张金梅系夫妻关系存续期间，系诉争房屋的共同所有权人，依法规定共有房地产在未经共有权人同意的情况下不得转让，擅自转让的其转让行为应为无效。房地产管理法第三十八条规定：共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。合同法第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。物权法第一百零六条规定：无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。民法通则第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。在原审审理过程中，张金梅得知诉讼事实后，依法提交《参加诉讼申请书》，而原审法院以上诉人于利勇与被上诉人田鑫之间的争议尚不能确定为买卖关系为由未予受理。可是在口头驳回张金梅参加诉讼请求申请后，却将案件认定为买卖合同关系，其在程序上违反法律规定。请求二审撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人田鑫的原审诉讼请求。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。另查明，上诉人于利勇认为2014年12月1日《房屋买卖协议书》及2014年12月1日收条中上诉人于利勇的签名不是本人的签名，申请进行笔迹鉴定。2015年9月21日黑龙江省普利斯司法鉴定中心出具[2015]文鉴字第（85）号司法鉴定意见书，鉴定意见为协议和收条中上诉人于利勇签字是上诉人于利勇本人书写。在本院庭审中，上诉人于利勇申请调取诉争房屋的银行贷款情况及申请对诉争房屋进行评估作价。
本院认为，上诉人于利勇对2014年12月1日其与被上诉人田鑫签订《房屋买卖协议书》及其为被上诉人出具的2014年12月1日收条中于利勇签名的真实性有异议，经黑龙江省普利斯司法鉴定中心鉴定，系上诉人于利勇所签，故本院对《房屋买卖协议书》及收条的真实性予以确认。上诉人于利勇主张与被上诉人田鑫之间系借款关系，但《房屋买卖协议书》中未体现系借款，且上诉人于利勇亦未提交有效证据予以证实。2014年上诉人于利勇与被上诉人田鑫签订的《房屋买卖协议书》、2014年12月1日被上诉人田鑫向张福强、丛培勤账户汇款及2014年12月1日上诉人于利勇为被上诉人田鑫出具收取购楼款80万元的收条，以上证据形成证据链条能够证实上诉人于利勇将诉争房屋出售给被上诉人田鑫，并收取被上诉人田鑫给付的购楼款80万元。后上诉人于利勇以执行和解方式将诉争房屋另行处分给上诉人方淑棠的行为及五大连池市人民法院基于执行和解协议对诉争房屋的执行行为均无法否定上诉人于利勇与被上诉人田鑫签订《房屋买卖协议书》一经成立后的有效性，上诉人于利勇、方淑棠要求驳回被上诉人田鑫原审诉讼请求的上诉请求，不予支持。另，上诉人于利勇申请调取其名下房屋贷款情况，因其可自行调取该证据，不属于人民法院调取证据范围，故不予准许。上诉人于利勇申请对诉争房屋进行评估作价，与本案不具有关联性，故亦不予准许。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,800.00元，由上诉人于利勇、方淑棠负担。
本判决为终审判决。
审判长 于卫平
审判员 曹 伟
审判员 沈洋洋
二〇一六年十二月二十六日
书记员 仇长城