重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异116号
案外人：刘宝钟，男，1982年8月7日出生，汉族，住北京市西城区，身份证号码1303021****xxxxx58。
案外人：俞静，女，1982年4月20日出生，满族，住北京市西城区，身份证号码1303021****xxxxx24。
二案外人的委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（原中国东方资产管理公司重庆办事处），住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：潘晖，总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。
被执行人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，董事长。
被执行人：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区，身份证号码1101051956********。
被执行人：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码10234492-0。
法定代表人：黄怒波，执行董事。
被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881-4。
法定代表人：焦青，执行董事。
本院在执行中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产公司）申请执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）、黄怒波、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称长业房地产公司）金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人刘宝钟、俞静对执行位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x层x单元xxx号房屋及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人刘宝钟、俞静称，重庆市第五中级人民法院将坐落于北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x层x单元xxx号房屋列入被执行财产有误，该房屋系案外人通过与锦绣房地产公司签订《商品房买卖合同》，按照合理价格支付全部房款购买所得，现房屋已交付案外人居住使用，房屋虽然没有办理产权登记，但不能否定案外人对房屋的权利，房屋不属于法院查封范围。且作为该房屋抵押权人的东方资产公司已同意销售抵押物，应视为放弃抵押权，抵押权的效力仅及于转让价金，东方资产公司不能再追及物上抵押权。至于东方资产公司无法行使价金代位权而造成的损失，系东方资产公司与锦绣房地产公司的债权债务关系，应另行主张。综上，请求中止对上述房屋及对应土地使用权的执行。
本院查明，本院在审理东方资产公司诉锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司金融不良债权追偿纠纷一案中，根据东方资产公司的申请，于2014年10月24日以（2014）渝五中法民初字第00876-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了锦绣房地产公司名下位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院的土地使用权<证号为：京海国用（2005出）字第xxxx号、京海国用（2004出）字第xxxx号、京海国用（2003出）字第xxxx号、京海国用（2007出）字第xxxx号>。
2015年10月20日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决，判令：1.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司借款本金16,327,600元；2.锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产公司利息，从2013年6月1日起至2013年12月31日止，以2.08亿元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月1日起至2014年1月22日止，以5,800万元为基数，按年利率24%计付，从2014年1月23日起至付清为止，以16,327,600元为基数，按年利率24%计付；3.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、第1673xx、第1673xx的《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00231号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；5.东方资产公司有权在前述第1、2项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下x层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。锦绣房地产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院在审理过程中，于2016年10月24日以（2016）渝执保49号执行裁定书及协助执行通知书，对本院保全查封的前述土地使用权进行了续查封。2016年10月26日，该院作出（2016）渝民终291号民事判决，判令：1.维持重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第一项；2.撤销重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民初字第00876号民事判决第二、三、四、五项；3.锦绣房地产公司于本判决生效后十日内偿还东方资产公司利息（截至2014年6月20日的利息金额为19,748,625.8元；之后以16,327,600元为基数按年利率24%计算至付清为止）；4.黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司对锦绣房地产公司的前述第一、第三项债务承担连带清偿责任；5.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1673**、第1673xx、第1673xx号《房屋他项权证》和编号为京海土他项（2011抵）第00231号《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿；6.东方资产公司有权在前述第1、3项所列债务金额范围内就长业房地产公司座落于北京海淀区东升乡大钟寺现代商业西区地下x层地下车库面积为1,205平方米抵押物优先受偿。该判决生效后，因锦绣房地产公司、黄怒波、中坤投资公司、长业房地产公司未如期履行义务，东方资产公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年12月28日，锦绣房地产公司（出卖人）与刘宝钟、俞静（买受人）签订编号为XF39xx12的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得座落于海淀区头堆村碧河花园x期工程x区地块的土地使用权，证号为京海国用（2004）出字第30xx号，在上述地块上建设的商品房名称为碧河花园；买受人购买的商品房已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第32xx**号；该商品房座落为海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x层x单元xxx号；建筑面积74.86平方米；该商品房总价款2,886,003元，付款方式为商业贷款，买受人可以支付首期支付购房款总价款的65%，其余价款可以向建行望京支行银行借款支付；出卖人应在2013年1月31日前向买受人交付该商品房。2013年1月10日，锦绣房地产公司开具发票号码为132xxx80的《发票》1张，载明：收到刘宝钟、俞静房款1,886,003元。2013年1月30日，锦绣房地产公司开具发票号码为132xxx24的《发票》1张，载明：收到刘宝钟、俞静房款1,000,000元。2013年1月22日，北京城建福安楼寓物业管理有限公司出具的《五费统收收据》载明：x楼x门xxx号刘宝钟缴纳房费、卫生费、电费费合计3,691.31元。北京中坤玉合物业管理有限公司出具的《发票》载明：代收北京大学口腔医院缴纳的供暖费1,979.64元。北京大学口腔医学院人事处出具《证明》，载明：刘宝钟系北京大学口腔医学院职工。
还查明，北京市海淀区高梁桥斜街59号院6号楼x层x单元xxx号房屋对应的土地所属的土地使用权证号为京海国用（2004出）第3xx9号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”根据此规定，虽然本案在保全过程中并未直接针对案涉房屋进行查封，但由于查封了案涉房屋所属的土地使用权，故查封效力当然及于案涉房屋。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人刘宝钟、俞静在本院查封前已就案涉房屋与被执行人锦绣房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了案涉房屋的全部价款，虽未办理过户登记，但没有证据证明未办理过户登记系案外人自身原因所致。因此，案外人刘宝钟、俞静对案涉房屋享有能够排除执行的实体权益，其请求对案涉房屋及对应土地使用权中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，裁定如下：
中止对位于北京市海淀区高梁桥斜街59号院（头堆村碧河花园x期x区）6号楼x层x单元xxx号房屋及对应土地使用权的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 朱 敏
审判员 刘用辉
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘夏吟