江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10801号
上诉人（原审原告）：南京银行股份有限公司热河支行，住所地南京市鼓楼区热河路50号。
负责人：缪宁，该支行行长。
委托诉讼代理人：张宇坤，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁吟菲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京大汇新材料有限责任公司，住所地南京化学工业园区罐区南路123号。
诉讼代表人：徐燕，南京大汇新材料有限责任公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京银行股份有限公司热河支行（以下简称南京银行热河支行）因与上诉人南京大汇新材料有限责任公司（以下简称大汇新材料公司）抵押权纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人南京银行热河支行的委托诉讼代理人张宇坤、丁吟菲，上诉人大汇新材料公司的委托诉讼代理人徐燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京银行热河支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求，一、二审案件受理由大汇新材料公司负担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。南京银行热河支行一审中提供了两份从南京市建设楼案馆调取的《建设工程规划许可证》，证明讼争地块上现有的已经取得建设工程规划许可并合法建造的建筑物全部系南京银行热河支行的抵押物。争议地块上其他无证建筑均未取得合法的建设手续，系违章建筑，不应享有土地权益。南京银行热河支行已就案涉房产办理房产抵押登记，依法无需单独办理土地使用权抵押登记，故南京银行热河支行应该对全部案涉土地使用权享有优先受偿权。2.我国物权法第一百八十二条第一款所称“占用范围内”主要系用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设押建筑物相应的建设用地使用权而非其他建设用地使用权。根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，国有土地使用权证以宗地为单位进行核发，未经依法办理土地变更登记，宗地不得进行分割、合并。因此，建设用地使用权人在其建设用地使用权上设定抵押权，其抵押权的效力及于建设用地使用权之全部，因此南京银行热河支行就全部案涉土地使用权享有优先受偿权。3.以设押房产建筑面积占设押房产对应宗地的规划总建筑面积计算设押建筑物所占宗地的建设用地使用权的应有份额对南京银行热河支行显失公平，严重地损害了南京银行热河支行的合法利益。讼争土地上未来实际存在的合法建筑物的建筑总面积是无法确定的，抵押权人在取得涉案抵押权时也无法知悉未来实际建筑总面积。但是，从物权法定的原则，南京银行热河支行从不动产登记机关所公示的登记信息中能够确定的只有讼争地块上已经存在的合法建筑物总面积就是南京银行热河支行全部抵押房产的总面积。4.退一步讲，南京银行热河支行应该对讼争地块至少享有84%的优先受偿权。根据整个建设用地规划许可证所载内容，争议地块总面积为39380.9㎡，预留用地为6300㎡，其余部分均已建设有建筑物和相应的配套构筑物，而已建成的建筑物均为南京银行热河支行的抵押物，则南京银行热河支行就讼争地块所享有的优先受偿权份额应为实际用地面积所占争议地块总面积的比例，即（39380.9㎡－6300㎡）÷39380.9㎡，计算为84%。
大汇新材料公司答辩称，1.南京银行热河支行主张其对全部土地使用权享有优先受偿权无事实及法律依据。抵押合同虽然约定大汇新材料公司将其所有的房产证项下的建筑物以及土地使用权抵押给南京银行热河支行，但南京银行热河支行最终未能办理土地使用权抵押登记，因此该约定依法不发生设立土地使用权抵押的效力，南京银行热河支行主张就争议地块享有全部优先受偿权没有事实及法律依据。2.我国物权法第一百八十二条规定的“占用范围内的”主要用来界定建筑物和建筑用地使用权之间的所属关系，也就是说建设用地使用权仅仅是指与设押建筑物相应的建设用地使用权，应当以抵押物建筑面积占规划建筑总面积比例来认定南京银行热河支行所享有的优先受偿权比例。3.《南京市化学工业园建设工程规划设计要领通知书》上第3.1和3.2条明确规定了大汇新材料公司所有的讼争地块面积为39291㎡，地块上厂房式建筑密度不得超过50%，即争议地块上规化的建筑物总面积与该宗地块总面积的比例不能超过50%。据此规定计算，抵押建筑物面积占规划建筑总面积的比例为28%，即南京银行热河支行就讼争地块所享有的优先受偿权比例应为28%。综上所述，请求二审法院依法驳回南京银行热河支行的上诉请求。
大汇新材料公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判南京银行热河分行就讼争地块享有优先受偿权的比例为28%，一、二审案件受理费由南京银行热河支行负担。事实与理由：1.一审法院直接以9933㎡作为争议地块上的规划总建筑面积与事实不符。大汇新材料公司曾多次到南京市城建档案馆、南京化工园规划处、南京市六合区规划局等部门调取相关规划图纸未果。南京银行热河支行向大汇新材料公司提供了平面布置图文件的一部分，且是复印件。为了尽快推进破产案件审理，大汇新材料公司只得暂时按南京银行热河支行提供的平面布置图中的“主要技术经济指标表”中载明的规划总建筑面积9933㎡（不含预留地面积）、建筑占地面积4417㎡（不含预留地面积），初步测算了其对于涉案地块的优先受偿权比例为6.239%。管理人在《债权初步确认函》中明确表明该文件均为复印件且不完整，分辩不出是否为大汇新材料公司案涉地块上的全部建筑物平面布置图，也未经有关行政部门盖章确认。南京银行热河支行提供该数据时拒绝提供全部文件，大汇新材料公司对此数据的真实性存疑。一审法院未经调查核实，直接以该数据作为认定涉案地块上全部规划总建筑面积不当。2.即便南京银行热河支行提供的平面布置图真实有效，该图纸中的规划总建筑面积9933㎡并不是建立在全部用地面积基础上，仅仅是其中一部分地块上的建筑规划总面积。如果以此数据测算，应当按照管理人出具的《债权初步确认函》中算法计算更为合理。3.从管理人从南京市城建楼案馆调取的资料来看，大汇新材料公司用地分三期进行规划建设，大汇新材料公司已取得两份规划许可证，一、二期总平面及竖向布置图反映出二期预留地和三期用地。也就是说，目前涉案抵押房屋仅系在一、二期用地范围内规划建设。一审法院应当调取一期、二期、三期的规划审批图纸，确定全部的规划总建筑面积，进而确定分摊获得的土地权益比例。
南京银行热河支行针对大汇新材料公司的上诉意见答辩称，1.南京银行热河支行已经完成了相应的举证义务，提供了在南京市化学工业园的全部资料，大汇新材料公司对其真实性不予认可，但未能提供足够的证据证明，其抗辩主张应不予支持。2.管理人所提出的对债权初步算法以及根据其二审中提供的规划设计要点通知书计算的比例都缺乏相应的依据。大汇新材料公司在《债权初步确认函》虽明确系参照南京市中级人民法院（2015）民商终字第00805号案件的计算方式，但实际并没有按该案的计算方式计算。建筑密度不是管理人所理解的规划总建筑面积占土地面积的比例，其据此主张南京银行热河支行就争议地块享有28%优先受偿权比例的计算方式不能成立。
南京银行热河支行向一审法院提出诉讼请求：判令确认南京银行热河支行在抵押债权范围内，对大汇新材料公司名下位于南京市化学工业园罐区南路123号、面积为39380.9㎡的土地处置所得价款享有优先受偿权。
一审法院经审理认定事实如下：大汇新材料公司从南京银行热河支行借款3000万元，同时双方签订最高额抵押合同，约定大汇新材料公司以其所有的位于南京市××区大厂××区××房产（所有权证号分别为宁房权证六变字第××、27××82、27××81、27××80、27××69、27××68、27××67、27××65、27××62号）以及土地使用权（土地使用权证号为宁六国用2011第03464P号）为上述债权提供抵押，抵押担保的范围为主债权本金及利息、违约金、损害赔偿金及南京银行热河支行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师代理费等）。房产均已办理抵押登记，土地使用权未办理抵押登记。
2015年9月18日，江苏省南京市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓商初字第1315号民事判决书，判决大汇新材料公司于判决生效后十日内归还南京银行热河支行借款本金3000万元、截至2015年9月8日的利息838772.09元，并继续支付自2015年9月9日起至实际给付之日止按合同约定标准计算的逾期利息；大汇新材料公司赔偿南京银行热河支行779620元律师费；解国良对大汇新材料公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任；解国良承担保证责任后，有权向大汇新材料公司追偿；如大汇新材料公司未履行上述第一、二项债务，南京银行热河支行有权在3000万元范围内就大汇新材料公司所有的位于南京市××区大厂××区××号（所有权证号分别为宁房权证六变字第××、27××82、27××81、27××80、27××69、27××68、27××67、27××65、27××62号）房屋进行折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
2017年6月19日，大汇新材料公司管理人向南京银行热河支行发出《债权初步确认函》，对南京银行热河支行申报的债权金额均予以确认，并依据现有调取的文件和大汇新材料公司资产评估报告，对涉案土地南京银行热河支行享有优先受偿权比例初步测算为涉案全部工业用地权益的6.239%。《南京化学工业园建设工程规划设计要点》中的“主要技术经济指标表”的规划总用地面积为37081㎡（围墙内面积）、规划总建筑面积9933㎡（不含预留地面积）、建筑占地面积4417㎡（不含预留地面积），南京银行热河支行享有抵押权的房屋建筑物面积为5525.28㎡。大汇新材料公司所有的宁六国用（2011）第03464P号土地证，属工业用地，使用面积为39380.9㎡。
一审法院认为，根据物权法定和物权公示原则，财产抵押是重要的民事法律行为，法律要求设立抵押权除了订立书面合同外，对包括不动产在内的某些财产的抵押还要求必须办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。因此，南京银行热河支行、大汇新材料公司双方虽书面约定大汇新材料公司将讼争的土地使用权抵押给南京银行热河支行作为借款合同项下债务的担保，但未办理土地使用权抵押登记，该约定依法不发生设立土地使用权抵押权的法律效力。南京银行热河支行主张就讼争的39380.9㎡工业用地享有抵押权，于法无据，一审法院不予支持。
我国物权法第一百八十二条第一款规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第二款规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，大汇新材料公司将其厂区全部证载房产抵押给南京银行热河支行，并办理抵押登记，依据上述法律规定，涉案房产占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。关于涉案房屋占用建设用地使用权的“范围”如何确定的问题，在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，本案应当以抵押建筑物面积占规划总建筑面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。据此，本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益比例为3.9647，即39380.9÷9933。南京银行热河支行享有抵押权的房屋建筑物面积为5525.28㎡，可分摊获得的土地权益为21905.82个单位，即5525.28㎡×3.9647，占案涉全部工业用地权益的比例为55.63%，即21905.82÷39380.9。
综上所述，对于案涉工业用地使用权处置所得价款，南京银行热河支行在其抵押债权范围内按照55.63%的比例享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、南京银行热河支行3000万元债权，在大汇新材料公司抵押案涉土地（国有土地使用权证号为宁六国用（2011）第03464P号）处置所得价款55.63%的比例范围内享有优先受偿权；二、驳回南京银行热河支行超出部分的诉讼请求。一审案件受理费191800元，减半收取计95900元，由南京银行热河支行负担42551元，大汇新材料公司负担53349元。
二审中，大汇新材料公司确认规划总建筑面积为9933㎡。
本院经审查确认一审法院查明的事实属实。
本院经审理另查明，2017年6月19日大汇新材料公司管理人给南京银行热河支行出具的《债权初步确认函》载明，参照本院（2015）宁商终字第00805号判决书确认的测算依据，应当以抵押建筑物面积占规划总建筑面积的比例为分摊案涉土地权益的基本依据。《南京化学工业园建设工程规划设计要点》中“主要技术经济指标表”的规划总用地面积为37081㎡（围墙内面积）、规划总建筑面积9933㎡（不含预留地面积）、建筑占地面积为4417㎡（不含预留地面积）。因此，南京银行热河支行每平方米建筑面积可分摊获得的土地权益比例为0.444679，即4417÷9933。南京银行热河支行享有抵押权的房屋建筑物面积为5525.28㎡，可分摊获得的土地权益为2456.98个单位，即5525.28㎡×0.444679，占案涉全部工业用地权益的比例为6.239%，即2456.98÷39380.9（土地证面积）。大汇新材料公司二审中提供的《南京化学工业园区建设工程规划设计要点通知书》第3.1条规定，地块上厂房式建筑密度不得超过50%。
再查明，《建设工程规划许可证》所附《总平面及竖向布置图》中间有两块面积分别为3053㎡、1174㎡回收液扩建预留用地，右下角有一块未标明面积的二期预留用地。没有一期和二期用地面积的相关数据。
以上事实，有本院开庭笔录、谈话笔录、《债权初涉确认函》、《总平面及竖向布置图》、《南京化学工业园区建设工程规划设计要点通知书》在卷为证。
经当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：南京银行热河支行就讼争地块享有优先受偿权比例如何认定。
本院认为，我国实行的土地利用和建设规划制度。在规划区内进行建设活动，必须遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，对出让人、受让人均具有法律约束力，非经法定程序不得擅自更改。大汇新材料公司案涉地块上规划总建设面积为9933㎡，虽然规划的建设物实际只建设了一部分，但是已经建设的建筑物占用范围内的土地使用面积不是该宗地块的全部。在案涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，一审法院基于公平合理的原则并兼顾抵押人和抵押权人的利益，以抵押建筑物的面积占规划总建筑面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据并无不当。南京银行热河支行主张就该宗地块的全部享有优先受偿权无事实依据，且不符合法律规定，本院不予支持。
办理抵押登记时，南京银行热河支行虽无法确定讼争土地上未来实际存在的合法建筑物的建筑总面积，但南京银行热河支行应该知道抵押地块上规划的总建筑面积大于已建成的建筑物面积，其在接受大汇新材料公司提供抵押时应该要求就土地使用权办理抵押登记，并据此取得之后该地块上新增加建筑物的抵押权。其未就土地使用权办理抵押权登记手续，现主张就讼争地块享有全部优先受偿权无事实和法律依据。此外，南京银行热河支行关于其享有84%优先受偿权也无事实和法律依据，首先，《建设工程规划许可证》所附《总平面及竖向布置图》中载明两块回收液扩建预留用地和二期预留用地，但没有已建成的一期和二期实际用地面积和二期预留用地面积，无法确认整体预留用地积，南京银行热河支行关于预留用地面积为6300㎡的数据并不准确。其次，南京银行热河支行主张的该种计算方式未考虑公共用地面积的因素。因此其关于扣除预留地块面积占争议地块总面积比例的方式确认其对争议地块优先受偿权比例的计算方法所依据的事实并不充分，本院不予采信。
大汇新材料公司未能解释其在《债权初步确认函》中关于南京银行热河支行就争议块所享有优先受偿权比例计算方法的逻辑关系，本院对其关于南京银行热河支行享有6.239%优先受偿权比例的主张不予采信。此外，建筑密度系指一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例，是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。并非如大汇新材料公司所理解的是规划总建筑面积与建设用地总面积的比例，因此大汇新材料公司关于以《南京化工业园区建设工程规划有名设计要点通知书》中载明的“地块上厂房式建筑密度不得超过50%”，主张南京银行热河支行享有的优先受偿权比例为28%，亦无事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，南京银行热河支行和大汇新材料公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费138096元，由上诉人南京银行热河支行负担85101.66，大汇新材料公司负担52994.34元。
本判决为终审判决。
审判长 黄德清
审判员 毕宣红
审判员 罗正华
二〇一八年四月八日
书记员 刘雨晴