宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3554号
原告马旭旭，男，1985年2月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人马自林，北京市泽元（银川）律师事务所律师。
被告宁夏长信源房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人剡宗义，该公司董事长。
委托代理人吴淑萍，宁夏正义达律师事务所律师。
原告马旭旭诉被告宁夏长信源房地产有限公司（以下简称长信源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。依法由代理审判员谷胜龙适用简易程序于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告马旭旭的委托代理人马自林，被告宁夏长信源房地产有限公司的委托代理人吴淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马旭旭诉称，2010年11月7日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的银川市兴庆区民族南街长信春天某单元某号住房，房屋单价为5847.95元，被告应于2011年12月31日前将该商品房交付给原告使用；双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告即按照合同的约定支付了购房首付款并办理了相应的房屋按揭手续，共计支付全部购房款548947元。2012年8月2日，被告通知原告可以办理交付房屋的相关手续，随后双方办理了房屋的交接手续，实际上被告在没有取得《银川市新建住宅交付使用证》、未办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且未向原告告知客观事实的情况下向原告交付了房屋钥匙。因被告存在逾期交房的违约行为，应当向原告支付逾期交房违约金，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告逾期交房违约金15242元（从2012年1月1日至2012年8月2日共计243天，按总房款每日万分之三计算）；二、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：一、被告支付原告逾期交房违约金18442元（从2012年1月1日至2012年8月2日共计213天，以548947元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金为35242元，原告自行扣减以320000元为基数按日万分之三计算自2011年2月24日至2011年8月19日逾期付款违约金16800元，仅主张18442元。）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告长信源公司辩称，同意原告逾期交房违约金计算至2012年8月2日，原告自行扣减的逾期交款违约金有误，应当扣减逾期交款违约金为24960元，自2010年12月2日计算至2011年8月19日，逾期260天，应扣减24960元，另外逾期交房违约金计算基数应当按照合同约定536608元为准。
经审理查明，2010年11月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区民族南街东侧长信春天某单元某号住宅房一套；该商品房的建筑面积为91.76平方米，单价每平方米5847.95元，房屋总价为536608元；原告应于2010年11月17日前交付按揭首付款216608元，剩余320000元于2010年12月2日前付清；被告应于2011年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房不超过30日的，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，合同继续履行的，自本合同规定的最后房屋交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。双方进行验收交接时，被告应当出示《银川市新建住宅交付使用证》，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于原告的原因，未能按期办理交付手续的，自2012年1月1日起至实际交付日止，期间原告所购商品房发生的采暖费、物业费等费用均由原告承担。但因被告的原因造成迟延交付的除外。双方在补充协议中关于交付期限及条件作了如下约定：被告交付房屋时，原告应当按被告的交付通知（电话、报纸公告、邮寄）指定的期限和地点办理房屋交付手续。如超过交付通知指定期限15日的，不论原告是否实际接收房屋，均视为该商品房已经交付。被告出示《银川市新建住宅交付使用证》的情况下，原告应当接收该商品房，签署交接单，原告拒绝接收的应当交接单上签署拒绝理由和日期，拒绝接受该商品房的责任由原告承担，被告不承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款216608元，并于2011年8月19日通过银行按揭贷款向被告支付余款320000元，后原告因房屋面积大于合同约定面积向被告补交房款12339元，2012年8月2日，被告向原告出具了548947元的购房款发票。次日向原告交付了房屋钥匙。现原、被告就违约责任产生争议，原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告于2011年2月24日办理了涉案房屋备案登记。2012年8月31日，被告取得银川市新建住房使用证，于2012年10月31日办理初始登记。庭审中原告承认其存在逾期付款行为，并自愿扣减以320000元为基数，按日万分之三计算自2011年2月24日至2011年8月19日逾期付款违约金16800元。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、房屋销售出库单、银川市新建住宅交付使用证存根及原告与被告当庭陈述为证，经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告约定被告于2011年12月31日前向原告交付房屋，并提交《银川市新建住宅交付使用证》，而被告在未取得《银川市新建住宅交付使用证》的情况下于2012年8月3日向原告交付房屋已构成违约，故原告要求被告支付2012年1月1日至2012年8月2日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金计算基数应当以原告在被告违约交房之时实际交纳购房款548947元为准，经核算，被告应支付原告逾期交房违约金35077.71元（548947元×213天×0.03%／天=35077.71元），原告自愿扣减以320000元为基数，按日万分之三计算自2011年2月24日至2011年8月19日逾期付款违约金16800元，不违反法律规定，本院予以确认。综上，被告应支付原告逾期交房违约金18277.71元（35077.71元-16800元=18277.71元）。被告辩称原告计算逾期付款违约金有误，应以320000元为基数，按日万分之三计算自2010年12月2日至2011年8月19日，逾期260天，应扣减24960元，因被告于2011年2月24日方办理涉案房屋备案登记，迟延备案直接影响了原告办理贷款，被告对此负有过错，故对被告的辩解本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告宁夏长信源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马旭旭逾期交房违约金18277.71元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费181元，减半收取90.5元，由被告宁夏长信源房地产有限公司负担（此款原告马旭旭已预交，由被告宁夏长信源房地产有限公司随逾期交房违约金一并给付原告马旭旭）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 谷胜龙
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 郝康康
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。