广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛城法民一初字第758号
原告北京窝窝团信息技术有限公司（反诉被告），住所北京市海淀区。注册号：110108011056221。
法定代表人徐茂栋，执行董事。
委托代理人陈朗，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省雷州市雷城镇雷州。系。
被告梁晓峰（反诉原告），男，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××2112。
原告北京窝窝团信息技术有限公司诉被告梁晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理后，被告梁晓峰向本院提出反诉，本院依法予以准许并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈朗及被告梁晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月1日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》及附件一份，约定被告将其位于�山市禅城区同济路66号C座702房（下称涉案铺位）出租给原告，租赁期限从2011年12月1日至2012年12月30日止，原告依约支付了房租及押金。2012年10月，原告告知被告不再续租，并于2012年11月28日搬离涉案铺位，并将钥匙交还被告，清理完毕各项费用后通知被告验收涉案铺位。被告以地板损坏为由拒不退还押金，但原告认为地板属于租赁期限内的合理损耗范围，双方协商无果，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告退还原告房屋押金13000元及利息（以13000元为本金，按照同期银行贷款利率从2012年2月22日计付至生效法律文件指定的付款日）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告诉称的2012年11月28日搬离涉案铺位与事实不符。原告在2012年12月30日前仍在租赁涉案铺位进行经营，2013年1月原告才搬离，2013年2月1日才将涉案铺位钥匙交还被告。原告在租赁期�不当使用房屋，导致被告房屋墙体损坏、木地板刮花、洗手间玻璃门人为损坏等违约情形，故被告暂缓退还原告押金。由于原告违反合同约定，让被告受到较大经济损失
被告反诉称，基于被告辩称的理由，被告向法院提起反诉请求判令：1、原告支付被告2013年1月份的租金6500元；2、原告赔偿被告房屋受损产生的经济损失20708元；3、原告办理工商、税务迁出证明并办理工商、税务等牌照的变更手续；4、原告应向被告交纳2012年12月至2013年1月期间的电费86.18元；5、原告承担本案诉讼费用。
原告针对被告的反诉辩称，原告严格按照合同约定履行合同义务，不存在违约行为。双方租赁期限为2011年12月1日至2012年11月30日，之后双方签订补充协议，租赁期限延长至2012年12月31日。租赁期满后，被告应验收房屋，但被告不予配合原告进行房屋验收。原告提交的证据显示原告于2012年12月19日与他人签订了租赁合同，2012年12月27日原告将网线、电话线迁入新址，2012年12月30日前搬离涉案铺位。原告已经将工商、税务等牌照迁出涉案房屋。被告主张的财产损害与事实不符，墙体属于自然磨损，双方在签订合同时未就房屋情况进行描述并进行书面确认。原告对被告提交的工程预算表不予认可，对证人证言亦不予认可。故请法院驳回被告反诉诉请并承担反诉诉讼费用。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、原、被告于2011年11月23日签订的房屋租赁合同一份、房地产权证复印件、租金的银行付款单5张、2012年11月30日签订的关于原租赁合同的补充协议及相应的付款凭证，证明原告与被告签订租赁合同，对租期、租金、押金及押金的返还等内容有明确的约定，原告依合同支付了相应的款项。在2012年11月30日原告向被告续租涉案物业一个月并支付了相应的租金。
3、2011年11月21日的（押金）收据一份，证明原告已向被告缴纳了合同约定的房屋押金及租赁期内的租金。
4、2012年12月19日原告与案外人何景新签订的租赁合同及新房东于2013年8月15日的出具证明，证明原告已向案外人租赁了新的办公场所，并于2012年12月29日搬到了新的办公场所。
5、2012年12月27日原告在电信公司办理迁移手续、网线及电话线迁入新址的业务申请单一张业务登记单四张、2012年12月26日原告与蚂蚁搬家公司签订的搬家合同及发票（2012年12月31日）、2013年8月15日蚂蚁搬家公司出具的证明，证明原告于2012年12月31日前已实际搬出涉案物业。
6原告佛山分公司的营业执�、组织机构代码证、税务登记证、机构信用代码证，证明原告佛山分公司牌照已变更完成。
7原告的家具照片9张（拍摄于新办公场所），证明原告的家具不足以造成房屋损坏。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、涉案物业照片29张，证明涉案物业的墙体、洗手间玻璃、门锁、木地板被原告方人为破坏。
2、2013年2月15日佛山市蓝德室内装饰有限公司关于涉案物业的工程预算表，证明修复房屋所要花费的金额。
3、电费清单、2013年2月至6月的电费发票两张、2012年12月至2013年1月的电费发票一张，证明2010年到2013年6月产生了电费。2013年2月份之前都有电费产生，涉案物业是有人在使用的；2013年2月至6月由于无人居住及使用，基本没有电费产生。
4、叶翠玲出具的证明一份、叶翠玲证言，证明涉案物业在2011年11月交付时是完好未受破坏的。
本院依职权调取了原告2013年3月6日在工商部门申请的《分公司变更登记申请表》、《收取登记申请材料凭据存根》各一份。
经质证，被告对原告提供的证据1、证据2、证据3无异议；被告对原告提供的证据4，认为真实性无法确认，因为租赁合同中没有新业主的房产证及身份证明；被告对原告提供的证据5，认为关于电信公司的相关证据无异议，对蚂蚁搬家公司的搬家合同及发票真实性无法确认，没有该公司的营业执照等信息，无法核实真实性，对证明目的不认可；被告对原告提供的证据6，认为真实性无异议，但机构信用代码证还是登记的涉案物业的地址，营业执照是在2013年3月11日才办理的，组织机构代码证是2013年3月19日办理的，税务登记证是在2013年3月25日才办理的，也就是说原告在2013年3月25日前还在涉案物业里经营；被告�原告提供的证据7，认为与本案没有关联性。被告对本院调取的证据的真实性认可，但通过登记资料看出2013年3月原告才将营业执照迁出涉案铺位，没有按照合同约定的期限内迁出存在违约行为。
原告对被告提供的证据1，认为对照片的真实性无法确认，对拍照日期、地点都无法确认；原告对被告提供的证据2，认为真实性不予确认，被告没有提供相应的合同、发票、公司的相关资质证明、现场勘验图表等；原告对被告提供的证据3，认为真实性无异议，因为电费是两个月一收，2012年12月到2013年1月份的电费实际上只是2012年12月份产生的；原告对被告提供的证据4，不认可，认为叶翠玲只是原告一个联络点的工作人员，被告没有举证证明原告接手房屋前的状况。经本院依法传唤，原告未到庭对本院调取的证据发表质证意见。
本院认证：对原告提供的证�1、证据2、证据3，被告无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；对原告提供的证据4、证据5、证据7之间能相互印证，被告虽对证据4、证据5中的搬家合同及发票真实性表示无法确认，证据7与本案无关，但被告并未提出反证予以证明，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提供的证据6，被告对真实性予以确认，只是对迁出时间有异议，本院对真实性予以确认。
对被告提供的证据1，原告表示无法确认，但经过本院现场勘查，和现场照片一致，本院对照片真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提供的证据2，由于不是双方协商确定的预算表，本院不予确认；对被告提供的证据3，原告无异议，本院予以确认；对被告提供的证据4，经过证人当庭陈述，结合现场勘验笔录，本院予以确认。
对本院依职权调取的证据，原告未到庭发表质证意见，被告对真实性认可，本院对该证据予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告是佛山市同济路66号C座702房（粤房地证字第××号）所有权人。2011年11月23日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方将其位于佛山市禅城区同济路66号C座702房出租给乙方，租赁期限从2011年12月1日至2012年11月30日止；每月租金6500元，租金支付方式电汇，每季度支付一次；乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费等由乙方自行负担；乙方向甲方交付押金13000元，待租赁期满结清费用并经甲方验收完毕后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方得全额退还押金；甲方在租赁期满验收内容：房�装修完好无缺，家具家电齐全，相关办公证照的迁出完成等。2011年11月30日，原告向被告转账支付租金及押金共计32500元。2012年2月14日，原告向被告转账支付租金19500元。2012年5月18日，原告向被告转账支付租金19500元。2012年8月10日，原告向被告转账支付租金19500元。2012年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定租期调整为2012年12月1日至2012年12月31日，租金6500元每月，原协议租赁保证金作为本补充协议的租赁保证金，租金支付时间为2012年12月20日等。2012年12月19日，原告向被告转账支付了租金6500元。2012年12月2日至2013年2月1日期间，涉案铺位电费发票显示用电费用合计86.18元。截止至开庭时止，涉案铺位一直处于空置状态。
2012年12月27日，原告去中国电信股份有限公司佛山分公司办理电话、宽带变更手续，地址由佛山市同济路66号C座702�迁入佛山市禅城区兆祥路32号1座11层1111房。2013年3月6日，原告到工商部门申请将营业场所进行变更登记。2013年3月11日，原告将营业执照登记为佛山市禅城区兆祥路32号1座1111房。2013年3月25日，原告将税务登记证登记为佛山市禅城区兆祥路32号1座1111房。
另查明，2012年12月19日，原告（乙方）与何景新（甲方）签订《普君新城公寓租房合同》一份，约定乙方租赁甲方位于佛山市禅城区兆祥路32号普君新城君誉财富公馆2座房屋一套，租期从2013年1月1日至2013年12月31日，租金每月2900元，乙方向甲方支付保证金2900元等。2013年2月4日，原告向何景新转租支付租金及押金共计11600元。2013年4月18日，原告向何景新转租支付租金及押金共计8700元。2013年6月6日，原告向何景新转租支付租金及押金共计8700元。
再查明，2012年12月26日，原告与佛山市蚂蚁搬家运输公司签订《搬家合同》一份，约定搬出地点佛山市同济路66号C座702房，搬到地址佛山市禅城区兆祥路32号1座1111座，预定搬家日期2012年12月29日，运输费用550元等。2012年12月31日，被告向佛山市蚂蚁搬家运输公司转账支付搬运费550元。2013年8月15日，佛山市蚂蚁搬家运输公司出具证明一份，证明2012年12月29日原告搬家的事实。
本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。
本案争议焦点是1、2013年1月原告是否使用涉案铺位，原告是否应当支付该期间的租金；2、租赁期间内原告是否对被告房屋墙壁、地板、玻璃门造成损害；3、原告是否在合理时间内变更营业地址。
2013年1月原告是否使用涉案铺位，原告是否应当支付该期间的租金，根据本院采信的证据，原告在租赁期限届满前，于2012年12月19日联系到新的租赁场地，于2012年12月27日将网线、电话线等电信设备变更到新的办公地址，于2012年12月29日实际搬离涉案铺位，被告虽抗辩称原告于2013年2月1日才将涉案铺位的钥匙交付给被告，但被告亦认可原告于2013年1月7日左右联系被告交回钥匙并验收房屋的事实，故可以认定系因被告对原告退租时的卫生、墙壁、地板、玻璃门等提出异议，导致双方发生争议致使原告迟延交付钥匙，同时被告亦没有提供证据证明原告于2013年1月仍在实际使用涉案铺位用于经营，故原告不应向被告支付2013年1月期间的涉案铺位租金。
关于租赁期间内房屋墙壁、地板、玻璃门损坏问题，首先，被告将房屋租赁给原告时双方在租赁合同中并无关于涉案铺位状况的具体约定，无法具体比较涉案铺位租赁开始时间点与退租时间点的现状区别。其次，被告提交的照片及本院现场勘查的照片显示，墙壁、地板并无人为破坏的痕迹，原告在墙壁粘贴照片、使用地板造成部分擦痕等均为合理使用范围。最后，玻璃门问题，被告提交玻璃门损坏的照片及法院去现场勘验均离双方交接涉案铺位有一定的时间，被告没有直接证据证明系原告损坏，故被告应承担举证不能的后果。
关于原告是否在合理时间内变更营业地址问题，双方合同约定租赁期满后原告应当将相关办公证照迁出完成，原告虽抗辩称其迁出需要合理的期限，但根据本院依法调取的原告《分公司变更登记申请书》显示，原告于2013年3月6日才到工商部门申请变更，故原告在申请变更营业地址过程中存在迟延办理的情况。
对于本诉诉请问题，由于原告在合同约定的时间内退租退房并且实际搬离了涉案铺位，完成了租赁合同到期后的主合同义务，但在营业执照变更过程中存在一定的消极迟延办理的违约情况，违反了从合同义务，故押金应予以适当扣减。故关于原告主张退还押金并支付利息的诉请，本院酌情支持被告退还原告押金10000元，其他诉请本院依法予以驳回。
对于反诉诉请问题，关于被告主张的2013年1月租金，由于原告在租赁期限届满已经退房，被告没有证据证明原告在该期间仍使用涉案铺位，故对被告的该诉请本院不予支持。关于被告主张的房屋受损的经济赔偿，由于墙壁、地板均属于合理损耗，玻璃门的损坏被告亦无证据证明系原告损坏，故对被告的该诉请本院不予支持。对被告主张原告将工商、税务等牌照迁出涉案铺位的问题，由于本院采信的证据已证实，原告已经将工商、税务的营�地址变更登记为新租赁的地址，故对该反诉诉请本院不予支持。关于原告诉请被告支付2012年12月至2013年1月期间电费86.18元的诉请，2013年1月涉案铺位空置，故该期间的电费应为2012年12月原告租赁涉案铺位期间发生，故对被告的该诉请本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告北京窝窝团信息技术有限公司押金10000元；
二、原告北京窝窝团信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告梁晓峰支付代垫的电费86.18元；
三、驳回原告北京窝窝团信息技术有限公�的其他诉讼请求；
四、驳回被告梁晓峰的其他反诉请求。
双方费用相抵后，被告梁晓峰应向原告北京窝窝团信息技术有限公司支付合计9913.82元，如果被告梁晓峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取68元（原告已预交），由被告梁晓峰负担50元，原告北京窝窝团信息技术有限公司负担18元；反诉受理费减半收取482元（被告已预交），由原告北京窝窝团信息技术有限公司负担2元，被告梁晓峰负担480元。本诉及反诉受理费双方各已预交，因原告同意被告直接向其支付，故被告应于本判决生效之日起十日内迳付原告50元，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一三年九月三十日
书 记 员 吴春辉
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主�，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。