贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0402民初354号
原告贵州安顺家喻物业管理有限公司。
住所地贵州省安顺市西秀区东关办事处（黄果树大街旁）。
法定代表人胡家玉，该公司董事长。
委托代理人彭斌荣，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人徐红来，男，1992年10月23日生，汉族，贵州省安顺市人，贵州安顺家喻物业管理有限公司风险合规部副经理，住贵州省安顺市民族中学教师宿舍。代理权限为特别授权。
被告邓青，女，1970年5月31日生，汉族，贵州省安顺市人，公务员，住贵州省安顺市西秀区家运天城*组团*号楼*单元***室。
原告贵州安顺家喻物业管理有限公司诉被告邓青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理。依法由审判员龙永辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州安顺家喻物业管理有限公司委托代理人彭斌荣、徐红来，被告邓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州安顺家喻物业管理有限公司诉称：原告系被告所居住小区的物业公司，被告签收房屋后，原被告双方针对物业服务签订《前期物业服务合同》，合同中对物业管理范围、服务事项以及服务费用等进行详细约定。合同签订后，原告依约履行合同，但被告拒不按约交纳物业费，直至2015年12月31日被告已拖欠物业服务费4062元，产生滞纳金4387元。经多次催促，均遭到被告推诿拒绝。故请求人民法院判令：1、被告按合同约定立即交纳物业管理费4062元；2、被告支付逾期交纳物业管理费滞纳金4387元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告邓青辩称：答辩人在购买房屋时与原告签订了《前期物业服务协议》，本人在前期房屋交付后均按照协议缴纳了物业管理费和履行了相关责任。但原告未按协议中的相关条款履行职责，违约在先。理由如下：1、答辩人接房时有一卧室窗子已坏无法使用，另一卫生间窗户无锁，向物管反映近一年未果，只能自行更换。2、《前期物业服务协议》第四条第五款第一项约定：“公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象”，但目前小区绿化带占用现象严重和乱开门现象普遍。4、《前期物业服务协议》第四条第七款第三项约定：“有专业保安队伍，实行24小时岗亭值班及隔时巡逻制度”，值班岗亭经常无人，外来人员不经登记可随意进入。5、协议第四条第八款第二项约定：“消防通道畅通”，物业公司在本来就狭窄的消防通道上上加装铁柱隔离带，水泥墩隔离带，消防通道上车辆乱停乱放现象严重。并对业主的生命财产安全造成极大隐患。6、协议第四条第九款第一项约定：“保证零修、急修及时率100%”，路灯损坏长时间无人修理，楼道照明灯损坏长时间无人更换，楼道墙体脱落垃圾长时间无人清理、楼道杂物乱放等情况无人问津。7、根据物权法规定，小区的公共部分作为经营场所，严重损害广大业主的利益。8、小区监控形同虚设，业主被盗或者车辆受损没有视频可看。9、房屋漏水现象，原告至今未修缮，多单元门水台问题交房至今无人修缮，并且将生活垃圾乱倒。10、有的单元门损坏失修，不进行修理。房屋质量差，居住环境受影响等等，综上，是因为原告违约在先，因此希望依法驳回原告的诉请。
经审理查明：原告为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人。贵州安顺家喻房地产开发有限公司选聘原告物业公司提供前期物业管理。原被告双方于2010年12月14日签订《前期物业服务协议》，该合同约定：原告对被告居住的“家运天城”小区进行物业管理，其中被告邓青的房屋位于该小区B4号楼2单元2-1室，房屋建筑面积为125.36平方米。该协议约定了原被告双方的权利义务。协议约定原告的管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，小区安全保卫、维持公共秩序等。协议第五条约定被告物业管理服务费用自《商品房买卖合同》约定房屋交付之日起交付物业管理服务费等费用，并约定每年第一个月内缴纳当年物业管理服务费。同时约定被告居住的B、C组团多层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.2元收取（以物价部门最后批复为准）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，原告依约对“家运天城”小区实施前期物业管理。《前期物业服务协议》第十八条规定“本协议自签字或者盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止”。同时原告于2010年9月1日取得安顺市西秀区发展和改革局（安西区发改发（2010）85号）文件批复同意该小区A组团的收费标准定为：住宅每平米1.10元／月，此标准可上浮10%，具体标准由物业管理公司与业主共同商定，商业性用房每平米2.98元／月。审理中被告对从2013年10月份至2015年12月，共计27个月的物业费尚未缴纳无异议。同时查明到目前为止，该小区并未成立业主委员会，原被告也未重新签订新的《物业服务合同》。原告一直提供服务至今。
以上事实，有当事人陈述，原告提供的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、《前期物业服务协议》、欠费清单复印件、安顺市西秀区发展和改革局（安西区发改发（2010）85号）文件及本院质证笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。
被告开庭时提供的照片无具体时间地点，庭后提交的照片本院认为该证据系2013年10月后所拍摄，照片内容并不能证明原告违约的事实。该证据的证明目的本院不予采信。
本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。原告与被告所签订的《前期物业服务协议》不违反相关的法律法规规定，合法有效。原告贵州安顺家喻物业管理有限公司入驻“家运天城”小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业的相关服务。双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业服务费。同时根据合同约定的协议失效时间为物业业主委员会与物管公司签订新的《物业服务合同》生效时止，因该小区尚未成立业主委员会，业主也未和物管公司重新签订新的《物业管理服务合同》，因此原被告签订的《前期物业服务协议》对原被告继续有效。对原告主张的物业服务费人民币4062元，双方均无异议，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金4387元的诉请。在被告与原告贵州安顺家喻物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》中约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起承担每日千分之三（即每月9%）的违约金。被告认为其约定过高，要求调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因此被告应当承担实际损4062元的30%的违约金，也就是违约金1218.6元，超出的违约金部分本院不予支持。被告邓青辩称对物业公司提供的物业服务不满，其提供的证据不足以证明其主张，同时其辩称答辩状里面附带的图片，证实原告未完全履行管理责任，原告质证认为被告提供的照片无时间、地点，不予认可。本院认为其照片拍摄于被告违约不缴纳物管费的期间，即2013年以后的照片，也是因被告及相当部分业主未按约定缴纳物业管理费，原告管理资金减少无法对小区部分设施进行全面有效管理，导致部分物业服务不到位，并不是原告违约造成，被告应承担相应责任。被告如对原告服务有意见，可通过向物业公司提出意见或建议，与物业公司协商要求予以改正，若物业服务公司有不作为或对其有损害等方面的行为，亦可收集证据另行主张权利，依法要求其承担相应责任等合法的方式进行解决，但不能以此为由拒绝支付物业服务费。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，故对被告的辩称理由本院不予采信。被告辩称其房屋出现质量及小区绿化被占用的问题，系另一法律关系，可另行主张权益。被告辩称其居住的是B组团，安西区发改发（2010）85号文件是对A组团的批复，且文件已失效，对其没有约束力。本院认为，该文件是对物业收费的指导性文件，原告按每平方米1.2元向被告收取物业服务费，并未超过此标准，亦符合原被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，故该辩称理由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邓青于本判决生效之日起五日内支付原告贵州安顺家喻物业管理有限公司物业服务费人民币4062元及违约金人民币1218.6元。
二、驳回原告贵州安顺家喻物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取人民币25元，由原告贵州安顺家喻物业管理有限公司负担人民币12.5元，由被告邓青负担人民币12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 龙 永 辉
二〇一六年四月二十一日
书记员 张彦（代）