济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第779号
原告刘久峰，男，生于1984年8月1日，汉族，无业，住山东省东平县。
委托代理人丁振华、张倩，均系山东舜达律师事务所律师。
被告张顺东，男，生于1977年11月8日，汉族，山东政元地球物理信息技术有限公司职工，住济南市。
委托代理人张连学，山东盛强律师事务所律师。
原告刘久峰诉被告张顺东房屋买卖合同纠纷一案，原告刘久峰于2015年3月18日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告刘久峰的委托代理人丁振华、张倩，被告张顺东的委托代理人张连学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘久峰诉称，2013年3月18日，原被告通过山东三宇和记房地产经纪有限公司第七分公司签订了编号为0001230的房屋买卖合同。原告按照合同约定于合同签订当日向被告交付了定金10000元，并向三宇公司交付佣金10000元。在此过程中，原告积极办理银行贷款等手续为房屋产权过户作准备。2013年5月20日，根据三宇公司的安排，原告和三宇公司工作人员前往济南市房屋产权交易中心办理房屋产权为户手续，但被告未按约定前往房产交易中心。此后原告曾多次找被告要求履行合同，被告一直未予配合办理相关手续。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告所签订的编号为0001230的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金共10000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告张顺东辩称：被告张顺东同意解除合同，但请求驳回原告的其他诉讼请求。原被告签订的买卖合同约定，原告应于房屋过户当日将首付款24万元支付给被告，剩余53万元在银行放贷之日由银行直接支付给被告。如贷款不能办理，或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，原告应一次性补足。2013年5月19日，被告接到中介公司工作人员冯继勇通知，于第二日至房管局办理首付款交付及房屋过户手续。同年5月20日，被告在银行查询得知贷款已于5月14日批复，金额为47万元。因原告不同意首付款支付30万元，所以当天未办理房产过户及首付款交付。2013年5月21日，原被告在中介公司进行协商，经协商原告同意首付款支付30万元。同时原告提出将合同第十条所约定的户口办理的违约金提高到5万元。被告对此表示不同意。2013年5月25日，双方再次协商，双方均认可原告支付首付款30万元。被告提出合同第十条的户口问题按合同履行，原告同意在5月29日前给出答复。被告要求原告在5月31日前履行合同，办理交款过户手续。在此之后，原告未对双方协商事宜作出明确答复，也未向被告支付任何款项。原告不按合同履行义务，存有违约行为。被告不同意返还定金。
经审理本院认定，2013年3月18日，原告刘久峰（乙方）与被告张顺东（甲方）通过山东三宇和记房地产经纪有限公司第七分公司（以下简称三宇公司）（丙方）签订房屋买卖合同。合同约定：“第一条甲方将位于济南市历城区南全福南二区22-1-702的房产出售给乙方。第二条房产总价款770000元。第四条付款方式为按揭贷款，乙方于过户当日，将首付款24万元存入甲方指定账户；剩余款项530000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款。第十条甲方应保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起2年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付1000元的违约金。第十二条第五款签定合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。”2013年3月18日，原告刘久峰给付被告张顺东定金10000元。
原告刘久峰称2013年5月20日，三宇公司工作人员通知原被告到房管局办理房屋过户手续及首付款交付手续。被告张顺东因银行贷款审批通过金额为47万元，少于合同约定数额，而未到约定地点办理过户手续。后双方针对首付款支付数额及户口迁出问题进行了协商，双方未能达成一致意见。被告明确表示其两年内不一定能将其户口迁出。原告刘久峰于2013年6月20日向被告张顺东发出房屋买卖合同履行催促函，在该函中表示向被告张顺东支付首付款24万元，要求被告办理款项交接及房屋过户手续，同时要求被告张顺东尽快将该户口迁出或双方补充约定户口迁出条款违约金变更为5万元。被告张顺东未接收该函件。被告张顺东称因银行贷款审批金额为47万元，而原告不同意首付款增加为30万元，故5月20日未办理房产过户及首付款交付。后双方对首付款支付数额和户口逾期未迁出的违约金数额进行协商，未能达成一致意见。被告张顺东提交我方（张顺东）对于房屋买卖合同（0001230）的说明及主张一份。该说明中载明：2013年5月20日，被告得知银行贷款审批金额为47万元，因双方对于乙方一次性补足金额的时间存在不同理解，当日未办理房产过户事宜。双方于5月21日在三宇公司进行协商，原告刘久峰同意首付款30万元，同时要求将合同第十条户口逾期未迁出的违约金改为5万元，被告方不同意。双方对此未达成一致意见。5月25日，原被告再次进行协商，原告刘久峰同意于5月29日之前，对合同履行给予答复。被告要求原告5月31日前履行合同，办理手续。此后原告刘久峰一直未办理首付款及房产过户手续。原告刘久峰对该说明无异议。
原告刘久峰称其于2013年5月20日才知道涉案房屋系“假层”，房屋价值低于普通房屋，被告张顺东在出售房屋时对此有所隐瞒，属于欺诈行为。被告张顺东称双方签订合同时，原告刘久峰对涉案房屋进行了查看，且核实了房产证，了解房屋情况，不存在隐瞒的情况。原告刘久峰认可签订合同时查看了房屋及房产证，房产证上载明有“假层”，被告张顺东对此解释为房屋系顶层故注明为假层。原告刘久峰虽主张被告张顺东隐瞒了房屋“假层”的情况，但其认可签订合同时查看了房屋及房产证，房产证上载明了“假层”字样，故本院认为原告刘久峰签订合同时对涉案房屋的具体情况是知情的，本院对其该项主张不予采信。
被告张顺东主张原告刘久峰违约，对此提交了原被告及三宇公司工作人员朱亚英、冯继勇于2013年5月21日及5月25日协商时的谈话录音。原告刘久峰对该证据无异议。录音内容主要为：双方对首付款支付数额及户口迁出问题进行协商。原告刘久峰同意首付款支付30万元，但要求户口逾期未迁出的违约金变更为50000元。被告张顺东称其购买新房后，会尽早将户口迁出，但受到各种因素的影响，其不确定能否在两年内办理户口迁出手续，因此关于户口问题两个意见，第一按照合同的约定履行，第二可以将户口迁出时间变更为三年，违约金变更为10000元。双方对此未能达成一致意见。被告张顺东称5月31日前办理首付款及房产过户等手续，逾期不办理，不再将该房屋出售给原告刘久峰。
本院认为，原被告所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对原被告双方均有约束力。原被告应按照合同的约定履行。原被告所签订的房屋买卖合同第三条第二款对购房款的支付方式和时间有明确约定。该条款中对于“首付款”、“剩余房款”、“若有尾款”的支付方式及时间分别列明，说明该三种款项支付方式及时间是并列陈述的。因此本院认为原告刘久峰补足贷款差额的时间应为银行发放贷款之日。原被告履行合同过程中对于房屋买卖合同所约定的“贷款银行所确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足”，该贷款差额补足的时间存有争议，双方对此进行协商，未能明确合同该条款补充协商意见。故原告刘久峰向被告张顺东支付购房款时应当按照合同约定履行。被告张顺东在履行合同过程中，在知悉贷款金额少于合同约定金额的情况下，为交易安全要求原告刘久峰支付首付款数额变更为30万元。双方经协商，原告刘久峰同意首付款数额变更为30万元，但因被告张顺东称两年内不一定能迁出户口，故原告刘久峰亦为保障交易安全提出将合同第十条约定的违约金数额变更为5万元。原被告对上述合同条款的变更事项未能达成一致意见。原告刘久峰要求解除房屋买卖合同，被告张顺东同意解除合同，故本院对原告刘久峰要求解除原被告签订的编号为0001230的房屋买卖合同的请求予以支持。原告刘久峰要求被告张顺东返还定金10000元的请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘久峰与被告张顺东所签订的编号为0001230的房屋买卖合同于2015年3月22日解除。
二、被告张顺东于本判决生效之日起十日内返还原告刘久峰定金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费75元，由被告张顺东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 朱翠荣
人民陪审员 吕春华
二〇一六年三月二日
书 记 员 曲刘娜