辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2410号
上诉人（原审被告）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓豪，男，2002年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
法定代理人：邓伟，男，1974年1月10日出生，汉族，邓豪父亲。
委托诉讼代理人：赵志义，辽宁迅雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，公司总经理。
被上诉人（原审被告）:张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人曲贵田因与被上诉人邓豪、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、张志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1.撤销一审判决。改判继续执行案涉房屋；2.诉讼费用由邓豪、联合开发公司、张志勇承担。事实与理由：首先，邓豪没有与联合开发公司签订合法有效的备案合同，不能证明双方存在购房的真实意思表示；其次，邓豪将购房款支付给案外人董晓岩，证明邓豪未向联合开发公司支付购房款。邓豪也没有提供正规的购房发票及银行流水，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房款。因此邓豪的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。另外，商品房买卖合同第四条计价方式与价款对小写单价及大写总金额均有涂改；邓伟于2015年11月10日向董晓岩转款30万元，2015年12月7日邓豪与联合公司签订商品房买卖合同，购房款不仅没有打入联合公司，且早于商品房买卖合同签订时间，不符常理。邓豪应提供证据证明其法定代理人名下无其他住房。
邓豪辩称，同意维持原判。1.董晓岩是联合开发公司的股东，转款给董晓岩，联合开发公司出具了发票，我方交纳全部购房款是事实；2.邓豪有法定代理人代理从事民事活动；3.交款和合同签订时间问题，只要交了全款，应该合同生效。
联合开发公司经传唤未到庭答辩。
张志勇经传唤未到庭答辩。
邓豪向一审法院起诉请求：一、立即解除对邓豪购买居住的沈阳市苏家屯区银杏路28-23-422的查封、执行；二、本案诉讼费用由曲贵田、张志勇、联合开发公司承担。
一审法院认定事实：1、2015年11月10日和2015年12月7日，邓豪法定代理人邓伟分别向案外人董转款300,000元和140,000元。2015年12月7日，邓豪与联合开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邓豪购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-23号4-2-2、建筑面积131.33平方米的住宅，总价款440,000元。当日，联合开发公司向邓豪出具了案涉房屋收款收据。同时，邓豪办理了入住手续。
2、经查询，截至2017年8月31日，邓豪在沈阳市不动产登记中心（市本级）无房屋登记记录。
3、工商登记显示案外人董晓岩系联合开发公司股东。
4、2016年2月22日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房屋，本案诉争房屋亦包含在内。2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、联合开发公司于判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金2,000万元；二、联合开发公司于判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田的上述欠款承担连带责任；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回曲贵田其他诉讼请求；五、驳回联合开发公司、张志勇的反诉请求”。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第一项为联合开发公司于判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书第二项为联合开发公司于判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对联合开发公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其它诉讼请求”。邓豪于该案件执行过程中提出执行异议，2017年5月22日，一审法院作出（2017）辽0102执异39号执行裁定书，裁定：“驳回案外人邓豪的异议”。
一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：邓豪对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，邓豪的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”买受人基于正当的不动产买卖关系，在查封之前已经签订《商品房买卖合同》、已经支付全部价款且名下无其他用于居住房屋的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，邓豪与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，联合开发公司作为出卖人当庭对董晓岩收取购房款的事实予以认可，并向邓豪出具案涉房屋收款收据。而案涉房屋未办理备案登记，并非由邓豪原因所致，本案诉讼中，曲贵田又未能提供证据证明邓豪对此存在过错，故邓豪对此无过错。综上，邓豪就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
一审法院判决：邓豪的异议成立，停止对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-23号4-2-2房屋的执行。案件受理费7900元，由张志勇、联合开发公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：邓豪对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，邓豪与联合开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年12月7日，该时间与邓伟最后一次转款的时间吻合，能够互相印证，应认定该合同的签订时间早于案涉房屋被查封的时间。关于合同的真实性及效力问题，合同签订时邓豪虽为限制民事行为能力人，但从房款支付及合同履行情况看，邓豪签订合同的行为得到了其法定代理人邓伟的同意和追认。该合同内容不违反法律强制性规定，且联合开发公司对该合同也予以认可，虽然合同未经备案，但合同备案并非商品房买卖合同的生效要件，因此案涉《商品房买卖合同》合法有效且形成于案涉房屋被查封之前。关于房款的支付问题，邓豪的法定代理人邓伟向董晓岩转账共计44万元，结合董晓岩作为联合开发公司股东的身份，且联合开发公司对收取房款表示认可并为邓豪开具了收款收据，在现有证据无法证明邓豪与董晓岩存在其他法律关系的情况下，应认定邓豪支付了案涉房屋的全部购房款。关于居住问题，根据邓豪提供的《商品房准住通知》、水电费、采暖费票据等证据，邓豪购买案涉房屋系用于居住。而根据沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》，买受人邓豪名下无其他用于居住的房屋。因此综合本案证据，一审法院认定邓豪对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人曲贵田的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月八日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；