杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第1285号
原告瞿爱华。
原告倪荣法。
原告倪洁。
上述三原告共同委托代理人孔滨。
上述三原告共同委托代理人秦舒新。
被告项信。
被告杭州富尔特酒店有限公司。
法定代表人项信。
两被告共同委托代理人周培敏。
第三人徐也平。
原告瞿爱华、倪荣法、倪洁诉被告项信、杭州富尔特酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序审理。同年5月14日，本案裁定转为普通程序审理。同日，本院通知瞿爱华作为第三人参加本案诉讼。同年6月24日、8月1日本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瞿爱华、倪荣法、倪洁的委托代理人孔滨、秦舒新，被告项信、杭州富尔特酒店有限公司的委托代理人周培敏到庭参加诉讼。第三人瞿爱华经本院合法传唤，无正当理由两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿爱华、倪荣法、倪洁诉称：2009年9月5日，原告瞿爱华、倪荣法、倪洁及第三人徐也平与被告项信签订了《房屋租赁协议》一份，将位于杭州市萧山区某某路280号三、四两层房屋面积共计4339.22平方米（第三层面积2234.19平方米为本案三原告共同所有，第四层面积2105.03平方米为第三人徐也平所有）共同出租给被告项信开设酒店。租赁期限自2009年9月5日起至2024年12月4日止，其中2009年9月5日至2009年12月4日为免租装修期。双方还约定，第1-2租赁年度年租金为人民币158.38万元／年，第3-7租赁年度年租金分别为174.22万元／年，190.06万元／年，205.90万元／年……；租金一年一付且必须提前2个月支付下一年度租金；拖欠房租累计十天以上，出租方有权终止合同收回房屋，原房屋内一切装修和物品归出租房所有，并有权没收保证金。合同签订后，三原告及第三人交付了房屋，被告项信交纳了200000元保证金并逐笔支付了相应年度的房租。涉案房屋一直由被告杭州富尔特酒店有限公司实际使用。但本应在2013年10月5日前支付给三原告的第五年租金（2013年12月5日至2014年12月4日）1060000元，两被告至今未予以支付，且事后原租赁房屋内的设施被全部搬离。三原告认为，两被告拖欠房租已违约，侵害了三原告的合法权益，应承担相应的违约责任，为此向法院提起诉讼，请求判令：一、解除涉案《房屋租赁协议》中三原告与被告项信之间关于第三层房屋的租赁合同关系；二、两被告赔偿自2013年12月5日起至2014年6月4日止按人民币1060000元／年计算的租金损失530000元，并支付此款自2013年10月6日起至实际支付日止按每日千分之十计的滞纳金；三、被告项信所交纳的200000元保证金中的100000元归三原告所有；四、两被告恢复租赁房屋内的一切装修和物品。庭审中，原告变更第一项诉讼，请求确认三原告与被告项信之间关于第三层房屋的租赁合同关系于2013年11月2日解除。
被告项信、杭州富尔特酒店有限公司辩称：被告项信曾将原告位于杭州市萧山区某某路280号三楼301室和302室两间房屋作为酒店经营场所使用，并按照《房屋租赁协议》向三原告支付了租金。原告于2013年10月31日向被告出具律师函要求解除合同，被告已按照律师函的要求，腾空租赁物，交付房间钥匙，双方的合同关系已于2013年11月2日解除。被告支付了2012年12月5日至2013年12月4日期间的租金，三楼酒店的实际经营时间是到2013年11月12日止。原告于2013年11月28日封锁了三楼的电梯和消防门，被告无须支付2013年12月4日后的租金。关于原告方主张的滞纳金，在合同法及相关法律条文中并没有关于滞纳金的相关规定，《房屋租赁协议》中滞纳金条款只是针对逾期支付租金的情况，既然支付租金本身就缺乏法律依据，那么要求被告承担支付滞纳金于法无据。如将滞纳金条款视为违约金条款，违约金数额明显过高。关于原告要求被告恢复租赁房屋内的一切装修和物品的诉讼请求，被告认为《房屋租赁协议》第五条约定，租赁期满后或因承租方责任导致合同解除的，除双方另有约定外，承租方可搬离可移动之物品，故被告有权带走可移动的物品。综上，被告要求法院驳回原告方的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.房屋所有权证三份及房屋租赁协议一份，欲证明2009年9月被告项信承租三原告及第三人的房屋用于经营酒店，双方对租金、租赁期间、违约责任进行约定的事实；
2．照片一组，欲证明案涉租赁房屋内装修和设施的放置情况以及被告将房屋内设施搬离后的情况；
3．广东中奥物业管理有限公司杭州分公司出具的证明以及该分公司工商登记基本信息各一份，欲证明2009年9月起至2013年12月止，涉案租赁房屋一直由被告杭州富尔特酒店有限公司实际使用的事实；
4．杭州时代制冷工程有限公司、汇宇控股集团浙江建筑营造有限公司出具的证明及上述两公司员工成紫阳、钱正祥的证人证言（当庭作证）、照片一组，欲证明2013年12月底原告派水电工进场是为了维修水管、线路以及更换墙纸，并非重新装修的事实；
5．杭州圣庭实业有限公司工商基本情况、公司变更核准通知、工商变更登记信息各一份，欲证明杭州驰创电子商务有限公司注册于2012年3月，2014年2月更名为杭州驰创电子商务有限公司。杭州驰创电子商务有限公司的原始注册地址登记为杭州市萧山区某某路280号302室，被告认为原告解除房屋租赁合同是为了让该公司注册、入驻不属实；
6．杭州富尔特酒店有限公司网络信息资料打印件一份，欲证明被告杭州富尔特酒店有限公司在经营期间原有设施情况；
7．律师函（复印件）两份、特快专递邮寄单四份，欲证明原、被告之间的房屋租赁协议因被告未按约定时间支付租金而解除，但被告一直未将杭州富尔特酒店有限公司的卫生许可证和治安许可证等证照的注册地址进行变更，也没有与原告办理房屋的交接手续，从而导致涉案房屋因无法办理证照而长期不能使用，给原告造成经济损失的事实。
经质证，被告认为：对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，该组照片未经公证。对证据3，物业公司出具证明的真实性有异议，原告于2013年11月28日将三楼电梯和楼梯门锁住，被告于2013年11月29日以短信通知原告已经腾房，且已将钥匙放在一楼办公室项经理处。物业公司的工商登记信息的真实性无异议，但认为与本案无关联。对证据4证人证言有异议，证人与原告存在利害关系，在水管、电线维修工作尚未完成的情况下，如何更换墙纸，而且证人当庭提供的证言与书面证明之间也存在矛盾之处；照片未经公证，对真实性有异议。对证据5的真实性无异议，但2013年11月1日是原告提出要变更杭州驰创电子商务有限公司的注册地址。原告为了让公司入驻，2013年向物业公司提交了印章使用申请表，原、被告已就解除房屋租赁合同协商一致。对证据6的真实性无异议，但这只是被告在网络上自己宣传的信息，是否和实际情况相符并不清楚。对证据7的真实性无异议，但律师函中涉及的《卫生许可证》和《特种行业许可证》地址变更事项，实际应当由原告提出申请，被告予以配合，该组证据与本案无关联。
经审查，本院认为：对证据1，被告无异议，本院对其证明力予以确认。对证据2，系原告单方制作，被告不予认可，本院对其证明力不予确认。对证据3，因该物业公司已在萧山日报登报申明“2014年2月24日开具的证明仅作为物业管理费缴清凭证，不得挪作它用”，故本院对该证明不予确认；对物业公司的工商登记信息本院予以确认。对证据4，证人证言能够证明原告方自2013年12月起派人到案涉租赁房屋内进行维修、装修的事实。对证据5，本院认为能够证明原告主张的事实，对其证明效力予以确认。对证据6、7的真实性本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.银行客户存根一份，欲证明截止2013年12月4日的租金已支付完毕的事实；
2．律师函一份，欲证明2013年10月31日原告以发律师函的方式要求与被告解除三楼房屋的租赁合同关系的事实；
3．解除合同短信及电信公司客户短信详单一份，欲证明被告收到解除合同的律师函后腾房，于2013年11月29日以短信形式通知原告拿房屋钥匙的事实；
4．公司变更登记核准通知、企业法人营业执照副本、组织机构代码证、物业印章／鉴使用申请表一组，欲证明被告同意解除合同后，原告自己使用租赁房屋，要求被告变更公司地址，以便原告控制的杭州驰创电子商务有限公司注册、入驻某某路280号302室的事实；
5．酒店操作日志（复印件）一份，欲证明被告停止营业时间是2013年11月12日的事实；
6．物品放行条一份，欲证明原告实际占有房屋后安排工人进场装修，装修后产生的垃圾于2013年12月21日清理，清理垃圾时需向物业备案的事实；
7．三楼电梯口和消防门的监视录像视频文件（光盘一张），欲证明原告于2013年11月28日封锁三楼电梯和消防门，原告已收回房屋并实际占有房屋的事实；
8．业务经理录音音频文件（光盘一张及书面整理材料），欲证明原告于2013年11月28日封锁三楼电梯和消防门，并擅自装修的事实；
9．萧山日报启示声明一份，欲证明广东中奥物业管理有限公司于2014年2月24日开具的证明仅做物业管理费缴清凭证，并不能证明原告所主张的富尔特实际经营至2013年12月止。
10．赵黎明的证人证言（当庭作证），欲证明原告于2013年12月15日已经在装修的事实。
经质证，原告认为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性有异议，被告未当庭出示手机。对证据4的真实性无异议，对被告的证明目的有异议。对证据5的真实性有异议，即使内容是真实的，也恰恰证明合同解除后，被告还在使用涉案房屋。对证据6，放行条中登记的业主地址是杭州富尔特酒店有限公司，业主身份证号码和电话号码也都不是原告的，不能证明被告主张的事实。对证据7，视频看不清楚，与本案缺乏关联性。对证据8，录音资料属于证人证言，应由证人出庭作证，即使是真实的，录音资料中的宋经理也提到被告是在2013的10月底就已经开始搬运客房内的物品，包括拆除卫生间的门锁以及五金。对证据9的真实性有异议，物业费是否缴清应该以相关的发票或者收据为准。对证据10，证人的身份情况没有相应证据予以证明，即使身份情况能够确认，也仅能证明案涉房屋三、四楼由被告杭州富尔特酒店有限公司使用。证人在书面证明中陈述被告杭州富尔特酒店有限公司在2013年11月只使用了四楼，但在庭审中却陈述在2013年11月28日之前三楼也由被告杭州富尔特酒店有限公司实际使用，相互矛盾。
经审查，本院认为：对证据1、2，原告无异议，本院对其证明力予以确认。对证据3因被告未提供短信原始载体手机，对其真实性无法确认，即使是真实的，也与本案缺乏关关联。对证据4的真实性本院予以确认，但无法证明原告要求解除合同是因为要让其他公司入驻案涉租赁房屋的事实。对证据5，系被告单方制作，本院不予确认。对证据6、7、8、9的真实性本院予以确认。对证据10，证人身份无法确定，且与本案缺乏关联，本院不予确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：瞿爱华、倪荣法、倪洁系萧山区萧山经济技术开发区某某路280号301室、302室房屋的产权共有人。项信系乐清市乐成东海假日宾馆（个体工商户）业主。2009年9月7日，瞿爱华、倪荣法、倪洁、第三人徐也平与项信（乐清市乐成东海假日宾馆）签订《房屋租赁协议》一份，约定瞿爱华、倪荣法、倪洁、徐也平将位于杭州市萧山区某某路280号三、四层出租给项信经营酒店，其中三层为瞿爱华、倪荣法、倪洁所有，四层为徐也平所有。租期15年，自2009年9月5日起至2024年12月4日止。合同签订后三个工作日内，项信向瞿爱华、倪荣法、倪洁、徐也平支付200000元保证金，进行装修时，项信支付第一年租金158.38万元。合同期满后，如项信无违约行为，结清全部费用后，保证金无息退还。2009年9月5日至2009年12月4日为免租装修期。该房屋以及场地第1-2年租金为158.38万元，第3-7年租金为174.22万元、190.06万元、205.90万元、221.73万元、237.57万元；第8-15年租金按实际市场价格重新确认。项信须提前2个月支付下一年度租金。租赁期满后或因项信责任导致解除合同的，除双方另有约定外，项信可搬离可移动之物品，但镶嵌在墙面或墙内的物品及装修不得搬离或损坏，无偿归瞿爱华、倪荣法、倪洁、徐也平所有。租赁期间，项信有下列行为之一的，瞿爱华、倪荣法、倪洁、徐也平有权终止合同，收回该房屋，没收保证金及房屋内一切装修和物品：（6）拖欠房租累计十天以上。在租赁期内，如项信未经瞿爱华、倪荣法、倪洁、徐也平同意，中途擅自退租的，没收保证金及房屋内一切装修和物品，同时已交纳的保证金的同等数额作为违约金。如项信逾期支付租金，每逾期一日，则须按应付租金的千分之十支付滞纳金。合同签订后，案涉租赁房屋实际由杭州富尔特酒店有限公司使用，该公司的法定代表人为项信。项信交付保证金200000元，其中100000元保证金由徐也平交付瞿爱华、倪荣法、倪洁。2013年10月31日，瞿爱华、倪荣法、倪洁向项信、杭州富尔特酒店有限公司发送《律师函》，载明因项信、杭州富尔特酒店有限公司未按时支付下年度租金，已给瞿爱华、倪荣法、倪洁造成经济损失，要求解除房屋租赁合同、承担违约责任，并要求在7个工作日内腾空租赁物。2014年4月30日、5月8日，瞿爱华、倪荣法、倪洁两次发函给项信、杭州富尔特酒店有限公司，要求办理杭州富尔特酒店有限公司相关证照经营地址变更手续。瞿爱华、倪荣法、倪洁与项信确认《房屋租赁协议》中关于第三层房屋租赁关系已于2013年11月2日解除。瞿爱华、倪荣法、倪洁收到2012年12月5日至2013年12月4日止租金。合同解除后，2013年12月瞿爱华、倪荣法、倪洁对案涉房屋三层进行维修及装修。
本院认为：原告瞿爱华、倪荣法、倪洁、第三人徐也平与被告项信签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。因原告瞿爱华、倪荣法、倪洁与被告项信确认《房屋租赁协议》中关于三层的租赁合同关系已于2013年11月2日解除，故对原告瞿爱华、倪荣法、倪洁要求确认双方租赁合同关系于2013年11月2日解除的诉讼请求，本院予以支持。原告认为系因被告未按约支付租金，遂要求解除合同；而被告认为系原告方要使用该租赁房屋，经与被告协商一致解除合同。本案经审理认为，按照合同约定下一年度租金应提前两个月支付，被告已支付2012年12月5日至2013年12月4日止的租金，故下一年度的租金应在2013年10月5日前交纳，同时按照合同约定拖欠租金累计十天以上的，原告有权终止合同，现被告未提供有效证据表明双方的租赁合同经协商一致解除，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。合同解除后，原告有权对案涉房屋进行维修、装修。原告主张按年租金106万元计算6个月的租金损失，本院认为双方在签订合同时约定租赁期限为15年，合同解除必然对原告方造成损失，但考虑到原告实际于2013年12月已对房屋进行装修，故本院酌情认定被告项信赔偿原告三个月租金损失即265000元（1060000元÷12个月×3个月）。原告要求被告支付房租损失的滞纳金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求恢复租赁房屋内一切装修和物品的诉讼请求，本院认为原告主张的租金损失已足以弥补其损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告已交纳的保证金100000元，应与被告项信承担的损失金额相抵，故被告项信尚应赔偿原告方损失165000元。原告要求被告杭州富尔特酒店有限公司承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认瞿爱华、倪荣法、倪洁与项信于2009年9月7日签订的《房屋租赁协议》中的第三层房屋租赁合同关系于2013年11月2日解除；
二、项信在本判决生效后十日内赔偿瞿爱华、倪荣法、倪洁损失165000元；
三、驳回瞿爱华、倪荣法、倪洁其余诉讼请求。
如项信未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17148元，由瞿爱华、倪荣法、倪洁负担13548元，项信负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 崔白洁
人民陪审员 瞿 萍
人民陪审员 徐玲仙
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 赵振华