四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第34号
上诉人（原审被告）四川怀德房地产投资开发有限公司，住所地四川省富顺县。
法定代表人王盛，总经理。
委托代理人彭吉群，四川富邑律师事务所律师。
委托代理人刘英，四川富邑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭志广，男，1975年4月19日出生，汉族，住四川省富顺县。
委托代理人韦从谋，四川顺安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张恒菊，女，1976年12月21日出生，汉族，住四川省富顺县。
委托代理人韦从谋，四川顺安律师事务所律师。
上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司与被上诉人彭志广、张恒菊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2014）富民一初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司的委托代理人彭吉群、被上诉人彭志广、张恒菊的委托代理人韦从谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人彭志广、张恒菊于2014年1月6日向四川省富顺县人民法院起诉，请求被告四川怀德房地产投资开发有限公司承担因履行《商品房买卖合同》不符合约定的违约责任，按房屋的空间体积与房屋总价款的比例，就缩小体积部分赔偿二原告253928元，并要求支付原告因测量房屋层高而产生的公证费500元。
原审法院经审理查明：原告彭志广、张恒菊与被告四川怀德房地产投资开发有限公司于2012年2月10日签订了合同编号2012000300的《商品房买卖合同》，向被告四川怀德房地产投资开发有限公司购买由其开发的坐落于富顺翰林福邸小区的营业用房一间，建筑面积为67.65平方米，房屋总价款为859155元，二原告于2013年9月2日付清全部房款，同月被告四川怀德房地产投资开发有限公司将房屋交付给二原告，二原告现已装修入住。该《商品房买卖合同》第三条第三款约定：层高不低于4.5米，该房屋规划设计层高为4.5米。该合同第八条第二款约定：出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第九条约定了房屋的设计变更空间尺寸的，出卖人应当在设计单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权选择退房，如果买受人不退房，应当与出卖人签订补充协议。被告四川怀德房地产投资开发有限公司未书面通知原告彭志广、张恒菊，也未与二原告签订补充协议。
原审法院另查明，被告四川怀德房地产投资开发有限公司报送给富顺县城乡规划建设和住房保障局备案的该房屋轴立面图设计层高为4.5米，北京东正国际建筑工程设计有限公司于2012年3月26日签发的《设计变更通知书》将二原告所购房屋层高调整为“层高不低于3.3米，实际门面层高根据翰林福邸与凯旋城之间的消防通道纵坡坡度进行相应调整”。富顺县公证处经实地测量出具（2013）川自富证民内字第5500号公证书，证实该房的净高为3.17米，并收取公证费500元。富顺嘉信建设监理公司的竣工图显示该房屋层高为3.3米，二原告所购房屋低于合同约定1.2米。二原告接收该房屋后与被告四川怀德房地产投资开发有限公司就赔偿问题协商未果。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实、合法有效，双方应按合同约定严格遵守执行，同时也应本着互谅互让的原则协商解决分歧。被告四川怀德房地产投资开发有限公司与原告彭志广、张恒菊签订的《商品房买卖合同》约定所售房屋层高为4.5米，虽经富顺县公证处实地测量净高为3.17米，但这个实测净高并非建筑意义上的层高，建筑意义上的层高应以富顺嘉信建设监理公司的竣工图显示该房屋层高3.3米为准，层高实际减少了1.2米。因此，二原告所购房屋的使用价值因层高降低而受影响和损失是必然的，但二原告主张被告四川怀德房地产投资开发有限公司应按房屋减少使用空间比例来赔偿损失253928元，既与情理不合，也无法律依据，理由有以下四方面：一、从商品的价值上看：商品的价值并非全部使用价值体现，而最终体现在价格上，而一套营业用房层高减少与面积减少对价格的影响不能相提并论，其他条件相同的营业用房不可能因层高低一些，而在价格上按高度比例减少相应价格，原告主张的按使用空间的减小比例进行赔偿实际等同于按面积减少比例来赔偿。二、从开发商减少的成本上来看：面积减少对于开发商来说，不仅同层高一样减少建筑物构建成本，还减少了建设成本中比重最大的购买土地的费用，《土地使用权证》上的土地使用面积不会减少，而层高减少致《土地使用权证》上的土地使用面积不会减少。三、被告四川怀德房地产投资开发有限公司调整翰林福邸小区规划设计是出于平衡与相邻的凯旋城小区消防通道纵坡的平整作出的更改设计，是出于保护公共利益而作出的设计变更，并无不当，但在变更设计后并未书面通知买受人，使买受人丧失知情权和及时放弃购买的权利，存在过失。四、从合同的约定上看：该《商品房买卖合同》第八条第二款约定：出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第九条第一款约定了房屋的规划、设计变更了空间尺寸的，影响到买受人所购房屋质量和使用功能的，出卖人应当在设计单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。可见，从合同约定上讲，被告四川怀德房地产投资开发有限公司因改变规划设计要承担的法律责任只有进行补偿或接受退房，而不承担赔偿责任。二原告要求被告四川怀德房地产投资开发有限公司进行赔偿既没有合同约定，赔偿标准也无相关法律依据，合同中就连补偿标准也未具体约定。该房屋现已经交付并进行了装修，加之现在房价较两年多以前又有一定幅度升值，如果作退房处理，出卖人只退还购房款和相应的活期储蓄利息，对买受人来说不公平。故而，在本案中，被告四川怀德房地产投资开发有限公司对原告彭志广、张恒菊进行补偿较为适当。本案中，二原告所购房屋层高为3.7米，能达到其作为普通商铺使用的目的，综合衡量该房屋的购房价款、因层高降低而建筑成本的减少、使用价值的降低以及交易习惯等因素，本着公平、合法的原则，由被告四川怀德房地产投资开发有限公司对原告彭志广、张恒菊酌情补偿65000元较为合理。1999年6月1日，建设部印发的关于发布国家标准《住宅设计规范》的通知明确，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，二原告因保全证据所做实地测量和公证系测量争议房屋的净高，即：地面与本层楼顶面的距离，与本案无关，故相关费用应由原告彭志广、张恒菊自行承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告四川怀德房地产投资开发有限公司于本判决生效后五日内向原告彭志广、张恒菊给付因所售房屋层高降低的补偿款65000元；二、驳回原告彭志广、张恒菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5110元，由四川怀德房地产投资开发有限公司负担。
宣判后，四川怀德房地产投资开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销富顺县人民法院（2014）富民一初字第592号民事判决；2.依法裁定驳回被上诉人的一审诉讼请求。其上诉理由为：1.一审判决查明和认定事实错误；2.案涉房交房时，被上诉人书面认可符合合同约定，交房后装修前，对房子层高不够的事实未表示异议，导致上诉人不能按双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款第（1）项的规定进行整改、修复；3.一审判决错误引用与设计变更不相关的合同条款，作出上诉人补偿被上诉人65000元的判决，明显违背了合同双方的意思表示。
被上诉人彭志广、张恒菊辩称：上诉人交付房屋时并没有告知实际交付房屋的层高低于了设计层高，被上诉人装修时才发现层高低于了约定层高，随即与上诉人提出异议，上诉人很长时间都没有进行整改，为了减少损失，被上诉人在保全房屋层高证据后才进行了装修。由于上诉人违反合同约定后，被上诉人依据合同约定除了选择退房还可以选择继续履行合同，同时有权要求上诉人承担违约责任。一审判决上诉人补偿65000元是合法和合乎情理的。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司对原判决认定的事实除认为遗漏了收房的时候被上诉人签字认可了层高的问题；第三页倒数第三行到第四页第二行的条款引用是错误的；第四页第六行关于签订补充协议的问题，我们的设计变更不涉及签订补充协议的问题，事实上不应该叙述外，其余无异议。
被上诉人彭志广、张恒菊对原判决认定的事实无异议。
本院审理中，双方均未提交新证据。
本院查明的事实与原判决查明的事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司将案涉房屋约定层高由4.5米变更为不低于3.3米后，未按约定书画通知被上诉人彭志广、张恒菊，交房时也未告知被上诉人实际层高为3.3米，显属违反合同约定。原审法院综合衡量该房屋的购房价款、因层高降低而建筑成本的减少、使用价值的降低以及交易习惯等因素，本着公平、合法的原则，由上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司对被上诉人彭志广、张恒菊酌情补偿65000元的理由成立，处理适当。
综上，四川怀德房地产投资开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人四川怀德房地产投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 彬
审判员 曾伟贤
审判员 周 勇
二〇一五年三月二十四日
书记员 曾 静