东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东开民初字第882号
原告：崔承华，女，1957年5月4日生，利津石油化工厂有限公司退休职工，现住东营市利津县。
委托代理人：段宏君，山东科创律师事务所律师。
委托代理人：李明德，男，1963年12月7日生，东营筑福新型建材有限公司经理，现住东营市东营区。
被告：东营高原万邦投资有限公司，住所地：东营市东营区东六路56号一层102号，组织机构代码：05792217-X。
法定代表人：崔健，董事长。
委托代理人：毛法腾，山东汇研律师事务所律师。
委托代理人：陈金友，山东汇研律师事务所律师。
原告崔承华诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段宏君、李明德，被告的委托代理人毛法腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月22日，原、被告签订《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，原告购买被告开发建设的东营海洋城4幢2单元501室，对海洋城4号楼B2层4-15号储藏室及3号楼前C区C31号地下停车位享有使用权。原告按照合同约定付清了购房款、储藏室款、地下停车位款。被告应按合同第九条约定，于2015年6月30日前将经过验收合格且符合合同约定的房屋交付原告使用，但被告逾期交房超过90日。现请求：解除原、被告签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》；判令被告向原告返还购房款1053670元、储藏室款47670元、地下停车位款100000元，并支付自2013年11月4日起至2015年10月19日共714天按年利率6%计算的利息141001.1元，支付违约金36040.2元，以上共计1378381.3元；判令被告支付自2015年10月20日至实际清偿之日止的利息；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、其已经按照《商品房预售合同》第九条和附件六《海洋城交房标准》的约定将涉案商品房交付给原告。涉案商品房已于2015年9月26日经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同组织验收，并取得验收报告，结论为符合质量标准，备案后同意使用。被告通过EMS向原告寄送了《海洋城交房通知书》，原告在通知书回执上签字予以确认。因此原告主张被告至今未将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用与事实不符，其主张解除《商品房预售合同》没有事实和法律依据。二、原告主张解除《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》没有法律依据。两协议约定被告将涉案储藏室和地下停车位的使用权转让给原告，但协议与商品房预售合同纠纷系两个不同的法律关系，不应属于本案的审理范围。即便一并审理，上述协议系双方的真实意思表示，协议未约定违约解除条款，亦不符合法定解除的条件，原告主张解除协议并赔偿利息和违约金没有事实和法律依据。三、原告主张赔偿利息没有法律依据，同时原告主张的违约金数额不符合双方的合同约定。涉案《商品房预售合同》第十条第一款关于逾期交房不超过90日的违约责任承担，系当事人之间真实的意思表示，足以弥补原告因被告逾期交房而产生的损失，应受法律保护；同时该合同没有约定利息，原告主张利息无事实和法律依据。四、被告在施工中存在因“政策原因”和“非出卖人所能控制的原因”而可据实延期的情形。被告因政策及政府文件被要求停工37天，因海洋城部分业主在项目工地产生纠纷阻碍了施工，导致停工24天。根据合同第九条第二款及补充协议第3条约定，可以据实延期61天。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一，商品房预售合同一份，拟证明被告未按合同约定向原告交付商品房，构成违约，原告有权行使解除权，并要求被告承担违约责任。
证据二，购房款、储藏室、地下车库收款收据三份，拟证明原告按合同约定支付相关款项。
证据三，储藏室使用权转让协议、地下停车位使用权转让协议各一份，拟证明原告按照协议履行了付款义务，该两份协议与商品房预售合同是主从合同关系。
证据四，优盘一个记载视频资料五段，告海洋城业主书、关于海洋城项目的答复意见、2015年8月28日东营市住房和城乡建设局通知、2015年9月6日东营市住房和城乡建设局通知、东营市城乡规划局出具的关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函复印件、东营市城市管理行政执法局行政处罚决定书复印件、工程计划复印件、海洋城业主整改方案汇总表、海洋城御府项目工程整改及赔偿问题、东营市住房和城乡建设局王波涛与业主签署的查询函各一份，拟证明被告未按合同约定的条件向原告交付房屋，被告所承建项目一直未验收并仍处于整改状态，构成违约。
证据五，关于海洋城项目部分业主书面材料的答复意见一份，拟证明被告所建商品房未达到交付条件，被告至今未向原告交付涉案商品房。
证据六，东营高原万邦投资有限公司出具的关于海洋城项目被阻挠整验收的情况说明复印件一份，拟证明涉案项目在9月28日前没有完成验收，未达到交房条件，被告主张其已向原告履行交房义务不成立。
被告对原告提交的上述证据质证认为，对证据一的真实性无异议，但认为被告已按合同约定通知原告收房；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为协议与商品房预售合同是两个不同的法律关系，不属本案审理范围，协议系双方真实的意思表示，未约定违约解除条款，也不符合法定解除的条件，原告主张解除协议并赔偿利息和违约金没有事实和法律依据；对证据四中的告海洋城业主书、关于海洋城项目的答复意见、2015年9月7日海洋城业主整改方案汇总表的真实性无异议；对东营市城市管理行政执法局行政处罚决定书复印件及关于东营高原万邦海洋城项目认定为违法建设性质的复函复印件、2015年10月7日的工程计划复印件因系复印件，对其真实性不予认可，原告所主张的行政处罚行为即便存在，被告只要按照规范进行整改并不影响合同的效力；2015年8月28日东营市住房和城乡建设局的通知、对于海洋城御府项目工程整改及赔偿问题，仅有部分业主代表的签字，系原告单方主张，被告对真实性及关联性不予认可；对视频资料，认为存在剪辑，不予认可；对证据五的证明目的不认可，认为涉案房屋已经参建五方责任单位竣工验收，原告在被告送达的交房通知书上签字的行为证明被告已将涉案商品房交付给原告；对证据六不予认可，涉案商品房已于9月26日验收合格，合同未约定附属设施和配套设施综合验收，被告已向原告交付了经验收合格的房屋。
本院经审查认为，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的告海洋城业主书、关于海洋城项目的答复意见、2015年9月7日海洋城业主整改方案汇总表的真实性均无异议，予以采信；证据四中的通知与本案没有关联性，不予采信；对其他证据的真实性予以确认，对证明目的予以综合分析认定。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一，建设工程竣工验收记录表九份，拟证明涉案房屋于2015年9月26日由建设、施工、勘察、设计、监理单位共同组织竣工验收，验收结论为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，符合质量标准。经验收后，涉案房屋符合合同约定的交付条件，扣除被告根据约定可据实延期的期间，被告逾期交房不超过90日，涉案合同不满足解除的约定条件。
证据二，EMS特快专递邮寄单、海洋城交房通知书回执各一份，拟证明2015年6月19日，被告开发的房屋完工并符合《商品房预售合同》附件六《海洋城交房标准》后，被告向原告邮寄海洋城交房通知书，通知原告办理房屋交接事宜，原告在交房通知书回执上签字确认，但未到被告处办理收房，不应认定为被告违约。
证据三，鲁建电发[2013]8号山东省住房和城乡建设厅关于加强当前房屋建筑和市政工程施工安全工作的紧急通知、东开建字[2014]81号APEC会议停止施工文件、东建字[2014]287号东营市住房城乡建设委关于组织开展全市建筑工地安全大检查的通知、东政办发明电[2015]21号东营市人民政府办公室关于印发中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动东营市空气质量保障方案的通知、东营市住房城乡建设委2014年创建文明城市工作实施方案、明月派出所报警证明各一份，拟证明被告在施工中因政策及政府文件被要求停工37天，因海洋城部分业主在项目工地产生纠纷阻碍了施工，导致停工24天。根据合同第九条第二款及补充协议第3条约定，属因“政策原因”和“非出卖人所能控制的原因”，应据实延期61天。
证据四，东重污染天气应急办[2014]4号关于终止I级应急减排措施的通知一份，拟证明东营海洋城项目自2014年11月6日至11月11日APEC会议期间停工5天，属于“政府原因”，被告可据实延期交房。
原告对被告提交的上述证据质证认为，对证据一的真实性有异议，认为系被告自行组织验收，非经合法程序，亦未进行验收备案，应属无效；对邮寄单的真实性及崔承华的签字均无异议，但认为涉案房屋未按合同约定经过合法验收，交房条件不成立，该通知无效；对证据三、证据四的真实性无异议，但认为均属被告能够预见并控制的情形，不符合合同约定可以延期的条件，报警证明未载明业主阻碍被告施工，不能作为延期交房的依据。
本院经审查认为，被告提交的证据一，对真实性予以确认，对其证明效力具体分析认定。因竣工验收记录表载明的时间为2015年9月26日，故其提交的用于证明其于2015年6月份向原告履行了交房义务的证据二，不能实现其证明目的，不予采信；提交的证据三中鲁建电发[2013]8号文件发生于涉案合同签订前，与本案没有关联性，不予采信；提交的东开建字[2014]81号文件与东重污染天气应急办[2014]2号、4号能够实现原告主张的停工5天的证明目的，予以采信；东建字[2014]287号文件，未提交其他证据证明实际停工时间，不能实现被告证明目的，不予采信；提交的东政办发明电[2015]21号文件，原告对其真实性无异议，该文件明确载明东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，能够实现被告证明目的，予以采信；提交的东建字[2014]82号文件并未禁止建筑工地施工，不能实现被告证明目的，不予采信；提交的报警证明，原告对其真实性无异议，但无法实现被告停工24天的证明目的，不予采信；因此，认定被告可据实延期施工的天数为13天。
根据当事人陈述、采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2014年7月22日，原告崔承华与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，双方约定，原告购买被告开发建设的位于东营区南一路301号东营海洋城第4幢2单元501号房屋一套，房屋总价款1053670元，采用一次性付款方式；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告如逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》和《地下停车位使用权转让协议》各一份，约定原告受让该小区位于4号楼B2层、位置编号为4-15的储藏室，储藏室使用权总价款为47670元；原告受让该小区位于3楼前C区地下车场、位置编号为C31的地下停车位，车位使用权价款为100000元；该储藏室及车位只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。
原告崔承华于2013年11月4日向被告支付购房款1053670元、储藏室款47670元、车位款100000元。
2015年7月1日，被告出具《告海洋城业主书》，载明海洋城住宅项目于2015年6月17日进行初验，正在办理备案的相关手续，被告已通知业主于6月26日-6月30日可以到现场办理验房和交钥匙手续。待备案手续完成后，被告会向业主另行通知，届时一并提供其它应提供的所有材料，同时协商双方的异议和诉求，如协商不成，诉求方可以按合同约定向人民法院起诉。2015年7月5日，被告针对业主集中反映和开发商自查发现的问题出具关于“海洋城”项目的答复意见，对相关问题列明了完成时间及措施。经查，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告至今未向原告交付涉案房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》、《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。
（一）关于涉案合同的解除问题。因原、被告约定于2015年6月30日前将涉案商品房验收合格，并交付原告使用，逾期90日交付房屋原告有权解除合同。被告主张涉案房屋于2015年9月26日验收合格，扣减可延期交房的天数13天，被告并未于2015年10月11日前向原告履行交付房屋的义务，自2015年10月12日起原告解除合同的条件已经成就，故对原告要求解除涉案商品房预售合同的诉讼请求，应予以支持；因储藏室和地下停车位，系商品房附属所用物，在商品房预售合同解除的情况下，原告签订储藏室使用权转让协议和地下停车位使用权转让协议，合同目的无法实现，应当一并解除，故对原告要求解除储藏室使用权转让协议、地下停车位使用权转让协议的诉讼请求，予以支持。
（二）关于原告主张返还款项及支付利息损失、违约金问题。因双方约定原告解除商品房预售合同的，被告应当在原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金，自原告提起诉讼要求解除合同之日，已经超过60日，被告应当将已经收取的购房款返还原告，故对原告要求返还购房款1053670元及其违约金的诉讼请求，予以支持，但被告向原告支付的逾期交房违约金依合同约定应为10536.7元（1053670×1%）。原告主张上述约定系格式条款，该条款无效，该文本系政府部门即住房和城乡建设委员会制定的文本，非被告单方提供，本院认为，不属于格式条款无效情形，原告该主张不成立，不予支持。因储藏室使用权转让协议、地下停车位使用权转让协议解除，故被告应返还原告已支付的储藏室款47670元、地下停车位款100000元，因双方在协议中未约定违约金，故对原告主张被告支付上述款项违约金的诉讼请求，依法不予支持。涉案合同及协议解除后，被告应在返还原告已支付款项的同时，赔偿原告因此所产生的损失，原告主张逾期交房前的利息损失按照年利率6%计算，本院认为应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，但以不超过年利率6%为限，原告主张被告逾期交付房屋期间按照年利率6%计算利息，该请求无法律依据，本院不予支持，原告提供实际损失证据后可依相关规定另行主张。违约金与利息损失总额以不超过实际损失为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告崔承华与被告东营高原万邦投资有限公司就东营市南一路301号东营海洋城第4幢2单元501室房屋签订的《商品房预售合同》、4-15号《储藏室使用权转让协议》及C31《地下停车位使用权转让协议》；
二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔承华购房款1053670元、储藏室款47670元、地下停车位款100000元，以上共计1201340元；
三、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔承华支付违约金10536.7元及利息损失（以1201340元为基数自2013年11月4日计算至2015年7月5日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，但以不超过年利率6%为限，扣除违约金数额）；
四、驳回原告崔承华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17205元，保全费5000元，由原告崔承华负担案件受理费2078元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担案件受理费15127元、保全费5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 鲍 蕾
审 判 员 王飞虎
人民陪审员 杨 健
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 杨 菲