广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第8240号
原告（反诉被告）张利，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人张宇，广东诺万律师事务所律师。
被告（反诉原告）邓建明，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人郭峰、周丹，广东法全律师事务所律师。
原告（反诉被告）张利（以下简称“张利”）诉被告（反诉原告）邓建明（以下简称“邓建明”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜君华适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。张利的委托代理人张宇到庭参加了诉讼；邓建明的委托代理人郭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张利诉称，张利和邓建明于2012年2月10日签订一份《厂房租赁合同》，约定张利租赁邓建明位于卢屋工业区的一、二层厂房，共计面积为1400平方米；租赁期限为2010年3月10日至2014年12月10日止；每月租金为14000元，于每月5日前缴付，水电费由张利承担；张利向邓建明缴付租赁合同保证金42000元，在租赁期限届满、张利不拖欠邓建明租金、水电费的情况下，在张利向邓建明缴付租赁厂房的当日，邓建明无条件向张利退还租赁保证金；合同未约定合同提前终止的事宜。合同签订后，张利一直按合同约定履行缴付租金及水电费的义务，但张利于2013年3月因工厂订单不足、招聘员工困难，导致当月资金非常困难，致使张利未能及时按照合同约定及时支付邓建明厂房租金。在此情况下，邓建明在未事先告知张利的情况下，于2013年3月18日将张利承租的厂房停水停电，并于同月20日又将大门强行违法关锁，不让张利使用，也不让张利将里面的生产设备及物资拿出使用。邓建明的行为更为严重的是在2013年4月月初，将张利在该厂房内的所有生产设备及生产物资全部转移，具体如何处理不详，同时将该厂房另行租给他人使用。邓建明的以上行为已严重侵害了张利的合法权益，给张利造成了严重的经济损失。在双方多次协商未果的情况下，为维护张利的合法权益，请求判令：1、确认张利和邓建明双方之间签订的《厂房租赁合同》于2013年3月20日被邓建明强行终止；2、邓建明返还张利租房押金42000元；3、邓建明返还张利扣押的生产设备（裁床）及生产物资（布料、包装袋、包装箱等），若邓建明无法返还以上物品，则邓建明赔偿张利以上财产损失256410元；4、邓建明赔偿张利强制终止该《厂房租赁合同》造成的经济损失50000元；5、本案受理费由邓建明承担。
邓建明辩称及诉称，2012年2月10日，邓建明与“乙方金谊制衣厂”签订了《厂房租赁合同》，邓建明将位于卢屋工业区的厂房出租给“金谊制衣厂”。该租赁合同的乙方处签署为“张炳利”。合同签订后，承租人最后一期租金于2013年2月4日缴纳后，之后的租金一直拖欠未付。邓建明一直要求承租人支付租金，但承租人以各种理由拖延。2013年3月20日前后，承租人突然搬空厂房，人去楼空。邓建明于2013年4月15日、4月19日、4月28日以发函以及电话等方式向承租人催告，要求承租人按合同支付租金，否则解除合同，收回厂房；但承租人置之不理，邓建明一直再也无法联系承租人。双方合同关系解除是因为张利连续拖欠两个月的租金，已违反合同主要义务，邓建明依法行使解除权并连续多次通知张利。因张利违约造成合同没有履行，责任由张利承担，邓建明依照合同可以不退还履约保证金42000元。邓建明并没有扣押张利所述的物品，张利自行锁上大门，并在锁门前已把厂房内的物品搬离，且从来没有报警处理。邓建明并没有强行终止双方之间的租赁合同的行为，无需承担张利所说的经济损失。为此，请求依法判令：1、双方所签订的《厂房租赁合同》因张利的根本违约而解除；2、张利支付邓建明所拖欠的2013年3月和4月租金共28000元、2013年2月和3月水电费3500元，并从2013年4月6日起按银行同期逾期还贷利率计付利息直至实际清偿时至（暂计至起诉时为450元）；3、邓建明按合同无需返还保证金42000元给张利；4、张利承担本案诉讼费用。
对于邓建明的发诉，张利辩称，邓建明所说的不是事实。邓建明于2013年3月18日先行断水断电，之后于2013年3月20日强行在租赁厂房里面上锁，导致张利无法进入该厂房及使用该厂房，这是邓建明强行终止租赁合同的具体表现，该行为实际侵害了张利的合法权益，是违法的，在双方有租赁矛盾的情况下应以法律途径解决。案涉厂房租赁合同里对于保证金的约定，并无约定在双方的合同终止之前保证金如何处理，根据公平原则，应当予以退还。邓建明扣押物品的事实，从张利提交证据可看出是邓建明在厂房内上锁，另外一扇大门在邓建明的院内，厂房内仍有大量的纸箱、物料和包装袋等，从此足以证明邓建明称张利将物品自行搬离的陈述是虚假的，是邓建明强行终止的行为给张利造成极大的经济损失，应当赔偿张利主张的金额。
经审理查明，东莞市茶山金谊针织制衣厂是个体工商户，经营者是张利。
2012年2月10日，邓建明作为甲方（出租方）、东莞市茶山金谊针织制衣厂作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，其中约定：甲方将位于卢屋工业区的一层、二层厂房租赁给乙方使用，所租赁的建筑面积共计1400平方米；租赁期限从2012年3月10日起至2014年12月10日；租赁保证金为42000元，乙方于合同生效之日起7日内一次性支付给甲方，租赁期限届满，在乙方不拖欠甲方租金、水电费的情况下，在乙方向甲方交付租赁厂房的当日，甲方向乙方无条件退还租赁保证金；每月租金共计14000元，乙方于每月5日前交清本月租金；租赁期间，乙方所承租范围内的水电费由乙方承担，乙方每月按东莞市水电部门的收费标准向甲方支付相应的水电费，由甲方向水电部门交付以上费用；合同到期后，如双方未再续签租赁合同，本合同立即自行停止，乙方应搬离出该厂房并将该厂房交付给甲方，甲方将乙方的保证金无息全部退还；本合同因系甲方承租他人厂房转租给乙方，甲方必须征得原厂房出租人书面同意或在本合同背书同意本合同的签署，并将甲方与原厂房出租人的租赁合同复印件作为本合同的附件列于本合同之后，且甲乙双方在本合同上签字或盖章后，本租赁合同开始生效。案涉厂房业主在该合同的落款处签名并注明同意邓建明转租一层及部分二层厂房给东莞市茶山金谊针织制衣厂。
2012年2月25日，邓建明出具收据，确认收到了东莞市茶山金谊针织制衣厂的租厂押金42000元。2012年12月，邓建明（经手人为卢炳河）出具收据，确认收到东莞市茶山金谊针织制衣厂租金14000元、水费538.2元、电费7208元、上月滞纳金73元。2013年1月，邓建明（经手人为卢炳河）出具收据，确认收到东莞市茶山金谊针织制衣厂租金14000元、水费413.4元、电费5025元、滞纳金78.8元。2013年2月，邓建明（经手人为卢炳河）出具收据，确认收到东莞市茶山金谊针织制衣厂租金14000元、滞纳金352.59元、水费111.8元、电费1608.5元。
张利和邓建明确认张利于2013年4月无使用案涉厂房。张利主张其于2013年3月未在案涉厂房内生产经营，邓建明于2013年4月中旬已改建装修案涉厂房，现在已转租他人，只同意支付2013年3月的租金给邓建明；邓建明则主张张利于2013年3月仍有使用案涉厂房，邓建明于2013年6月才将案涉厂房转租给他人。
张利提供两组照片，第一组照片共五张显示一玻璃门（玻璃门后堆放着纸箱）在内被锁及一铁门被锁，第二组照片共十张显示厂房被拆及一厂房的室内无生产物料和设备的情况（其中一张照片的包装箱上显示卡蒙特和联日公司）；张利主张第一组照片约于2013年3月25日、26日拍摄，以证明邓建明擅自强行将租赁厂房从里面关锁，当时里面扣押有张利的大量生产物料和设备等物品；第二组照片约于2013年在4月上旬拍摄，以证明邓建明将扣押的所有设备和物资擅自处理，并将厂房出租给他人使用的事实。邓建明主张并没有证据证明拍摄时间，照片并不能证明厂房内的物品等被邓建明擅自处理，照片显示的内容并不存在设备等有价值的东西，如邓建明扣押张利的物品，张利可报警等，但张利并没有这样做，显然违背常理。
张利提供没有任何签字盖章的深圳卡蒙特轻纺服装有限公司金谊厂联系单（时间是2013年3月28日），该联系单其中载明：新厂已被房东锁门，里面还有约2吨布、裁床台、空调……等物资没搬出，价值共计256140元；并提供合作协议、送货单及发票（复印件），以主张东莞市茶山金谊针织制衣厂与深圳卡蒙特轻纺服装有限公司之间系分公司与总公司的关系，邓建明扣押张利的部分生产物资是客户向张利送货后保存在案涉厂房内，张利所有的生产设备、生产物资等均为深圳卡蒙特轻纺服装有限公司所有，张利存在经济收益等损失。邓建明以该联系单是张利单方制作的陈述性资料及合作协议、送货单及发票没有原件为由，对该联系单、合作协议、送货单及发票不予确认，且主张与本案欠缺关联性。
邓建明提供落款时间为2013年4月28的催告函，该函其中载明东莞市茶山金谊针织制衣厂截至2013年4月15日仍未缴纳自2013年3月至今的房租及经营费用，并停止经营，经多次以其他通讯方式予以催告，仍未按约定履行合同确定义务……要求东莞市茶山金谊针织制衣厂在收到本函后3日内缴足所欠的房租及其他经营费用，清理厂房内财物，逾期有权自行处理……并提供交寄日期为2013年3月31日、2013年4月20日、2013年4月28日的交寄邮件收据、邮政特快专递。张利主张其只是收到过一份催告函，内容与邓建明提供的催告函不一致，交寄邮件收据、邮政特快专递显示的时间足以证明双方的矛盾发生在2013年3月，邓建明在没有进行友好协商的情况下，单方强行关锁，终止合同，不存在张利不想继续租赁的情况。邓建明解释其于2013年3月31日交寄一份催告函要求张利交租，于2013年4月20日又交寄一份催告函告知如不交租将收回案涉厂房，于2013年4月28日再交寄上述催告函，但张利一直拖欠租金不付，期间并没有提到归还物品的事宜。
邓建明提供盖有东莞市茶山镇增埗村村民委员会卢屋村民小组、东莞市茶山镇增埗村村民委员会印章的证明（内容是卢炳金在卢屋村拆水有一幢占地面积为630平方米的厂房，此厂房房产证正在办理中）、卢屋村民委员会土地使用凭证（复印件，其中载明买地人是卢炳金、总面积630平方米）、落款时间是2006年7月24日的东莞市公安消防局建筑工程消防设计审核意见书（内容是关于东莞市茶山第四门诊部建筑工程、自动消防设施工程消防设计的审核意见），以证明案涉厂房的情况，并以此主张案涉租赁合同有效。张利对以上证明、土地使用凭证、审核意见书均不予以确认，主张村民委员会及村民小组不具有证明土地或房产具有相关合法手续及相关合法证件的资格，审核意见书并非消防验收意见书，且内容与本案无关等，并主张邓建明如不能提供合法证件则案涉租赁合同是无效的。
邓建明提供经手人处为“刘英明扬电子厂”、金额为3500元的收款收据，以主张2012年2月、3月的水电费为3500元。张利主张邓建明无法证明案涉厂房的真实水电表读数，也未经张利确认，完全是邓建明的自我乱报，结合之前每月缴纳的水电费及2013年2月春节放假半个月、2013年3月未使用案涉厂房的情况，不可能产生如此多水电费。
以上事实，有营业执照、厂房租赁合同、收据、照片、联系单、送货单、发票、合作协议、催告函、交寄邮件收据、邮政特快专递、证明、收款收据、审核意见书、土地使用凭证、质证意见以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，东莞市茶山金谊针织制衣厂是个体工商户，其发生的权利义务由经营者即张利承担和享有。东莞市茶山金谊针织制衣厂和邓建明签订案涉厂房租赁合同，但邓建明和张利均未提供案涉厂房的建设工程规划许可证，故应视为案涉厂房未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉厂房租赁合同应认定为无效。合同无效，双方应相互返还财产并按过错原则赔偿对方损失。邓建明和张利双方之间的租赁关系无效，邓建明不应依据案涉厂房租赁合同要求张利支付租金，但张利实际使用了案涉厂房，应当支付厂房使用费。同理，张利向邓建明交纳了租赁保证金42000元，因双方之间的厂房租赁合同无效，邓建明应返还张利上述保证金。
计算厂房使用费的基数参照案涉厂房租赁合同约定的14000元／月为宜。张利同意支付2013年3月厂房使用费给邓建明，本院予以确认；对于2013年4月的厂房使用费，结合邓建明提供的催告函、交寄邮件收据、邮政特快专递来看，邓建明已于2013年3月31日就案涉厂房的租金缴纳情况向张利催告，双方均陈述案涉租赁关系发生纠纷的时间约于2013年3月20日，双方只是对发生纠纷原因各执一词，且双方确认张利于2013年4月未实际使用案涉厂房，邓建明亦自认“2013年3月20日前后，承租人突然搬空厂房，人去楼空”，故本院认定，张利无需支付2013年4月厂房使用费给邓建明；故2013年3月的厂房使用费应为14000元。根据案涉厂房租赁合同，张利应自行承担水电费，但邓建明和张利对水电费的数额亦各执一词，张利对邓建明提供的收款收据不予以确认，邓建明未提供其他证据证明该收款收据的收款人的情况，但对比2012年12月至2013年2月的收据载明的缴纳水电费数额的情况，本院酌定以时间在后的2013年2月收据载明的水电费数额衡量2013年2月、3月的水电费，原告主张2013年2月、3月的水电费为3500元，该费用不超过2013年2月收据载明的水电费数额的二倍，本院酌定予以采纳，认定张利应支付邓建明2013年2月、3月水电费3500元。
张利应对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明该的事实主张的，由张利自身承担举证不能不利后果。对此，原告应提供充分的证据证明邓建明扣押其生产设备、生产资料的事实，及邓建明的上述行为给张利造成经济损失的事实，但张利提供的照片并没有显示具体的时间，且照片内容未能证明邓建明扣押生产设备和生产物资的事实，张利提供的联系单并没有任何人员或公司的签名或盖章确认，所提供合作协议、送货单及发票并非原件；故本院认为，张利未能提供充分的证据证明其上述主张，对张利要求邓建明返还扣押的生产设备和生产物资（若无法返还以上物品，则赔偿财产损失256410元），及赔偿经济损失50000元的诉讼请求，应不予支持。
虽然案涉厂房租赁合同载明了缴交租金的期限和邓建明为张利交纳了水电费，但根据以上论述，由于案涉厂房租赁合同无效，双方应按过错原则赔偿对方损失，鉴于邓建明占用了张利交纳的保证金，故对邓建明要求张利支付利息的诉讼请求，本院不予支持。邓建明应返还张利保证金42000元，而张利应支付邓建明厂房使用费14000元和水电费3500元，两者相抵扣，邓建明仍需返还张利保证金24500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张利与被告（反诉原告）邓建明之间签订的案涉《厂房租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）邓建明应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）张利返还保证金24500元；
三、驳回原告（反诉被告）张利的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）邓建明的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3263元、反诉受理费819元，由原告（反诉被告）张利负担3064元、被告（反诉原告）邓建明负担1018元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杜君华
二〇一三年十一月二十日
书记员 刘光明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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