德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旌民初字第3397号
原告黄大勇。
原告陈文勇。
原告罗建华。
原告委托代理人何光明、苏韬，均系四川润坤律师事务所律师。
被告孙卓英。
委托代理人范述强，四川宏剑律师事务所律师。
原告黄大勇、陈文勇、罗建华与被告孙卓英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理，依法由审判员代秀荣适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告黄大勇、陈文勇、罗建华的委托代理人何光明，被告孙卓英的委托代理人范述强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄大勇、陈文勇、罗建华共同诉称：被告因经营需要承租了原告罗建华所有的位于德阳市旌阳区松花江南路2号凯丽景湖1期1幢3单元203号商铺的一半（面积为374.77平方米）以及原告黄大勇、陈文勇共有的建筑面积为683.4平方米的204号商铺。原告陈文勇、罗建华将该出租房屋的事宜委托给了原告黄大勇，2014年4月1日被告与原告黄大勇签订《商铺出租协议》，约定：租赁期限为五年即从2014年5月1日至2019年4月30日止，租赁费为第一年24元／平方米／月，第二年租金为26元／平方米／月，此后每年租金递增1元。但被告并未按照合同约定支付三原告房屋租金，而是仅向原告支付了2014年5月1日至2015年1月30日租金后便未再向三原告支付其所承租房屋的租金。综上，原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1.解除原告与被告于2014年4月1日签订的《商铺出租协议》；2.被告支付原告租赁费186237.92元（2015年2月1日至2015年4月30日76188.24元＋2015年5月1日至2015年8月31日110049.68元）、违约金40000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将租赁费的违约金变更为158725.5元，增加主张物管费50368.89元（从2014年5月1日至2015年9月31日）和物管费占用利息损失69055元，诉请总金额变更为414018.42元。
被告孙卓英辩称：对房屋出租协议真实性无异议，但房屋出租面积有误；房屋年租金为每年23000元，但协议上写的是30多万元，我方支付的租金超过了该支付的租金；违约金每日5%太高，不受法律的保护；对于解除房屋合同我方不同意；我方不存在违约，不应承担违约金，即使违约也应按照每年24%以下计算较为合理；物业费是被告与物业企业之间的法律关系，与原告无关，原告无权主张。
经审理查明：原告陈文勇、罗建华就诉争房屋的出租事宜委托给原告黄大勇办理，原告黄大勇作为出租方代表与被告孙卓英于2014年4月1日签订《商铺出租协议》，约定：原告将德阳旌南片区凯丽景湖小区1期203商铺的一半，面积为374.77平方米及204商铺面积为683.4平方米全部给被告作为经营及办公用地；商铺出租协议期限为5年，即2014年5月1日起至2019年4月30日止；被告向原告支付出租每平米的费用，第一年24元，第二年26元，第三年27元，第四年28元，第五年29元。实际的承租面积为1058.17平方米，2014年度租金按签订每平方米乘以承租面积实际租金为304752元，出租费为不含税（营业税及附加，房产税等）费用。出租费用按年度提前付款，第一年考虑承租方装修各方面资金紧张，即第一年度合同签订后付2014年度上半年租金，下半年租金提前20日付清当年全部费用，以后年度商铺租金每年一次性提前20日付清当年全部费用，拖延付款加收每天5%的违约金；协议期间被告孙卓英发生的物管费，卫生费，电费和水费及其他费用由乙方自行向相关部门缴纳；违约责任：原、被告双方如果要终止协议，需在合同到期前并提前一年书面通知对方。在合同签订这五年内，被告在合法经营期间，原告无权终止合同，如果原告强行终止合同，给被告带来的经济损失由甲方全权承担。原告黄大勇于2014年4月3日出具收条，载明：今收到承租方孙卓英凯丽景湖商铺租金，时间2014年5月1日至2014年10月1日半年租金，金额为152376元。被告孙卓英于2014年11月6日通过银行向原告转账25396元，于2014年12月12日通过银行向原告转账25396元，于2015年1月4日通过银行向原告转账25396元。
德阳市旌阳区松花江南路2号凯丽景湖1期203铺面的所有权人为罗建华，建筑面积为709.53平方米，其一半面积为354.77平方米。德阳市旌阳区松花江南路2号凯丽景湖1期204铺面的所有权人为黄大勇和陈文勇，其建筑面积为683.4平方米。审理过程中，被告于2015年11月5日同意解除租赁合同。
另查明，诉争商铺的商业物业服务合同约定：物业费2元／月／平方米，生活垃圾清运费0.8元／月／平方米。被告交纳上述两项费用至2014年9月（203商铺被告按374.77平方米交纳），2014年10月后未再交纳。原告罗建华与案外人唐章华签订的《商铺出租协议》显示，唐章华租赁的203商铺的另外一部分实际面积334.76平方米。
以上事实，有当事人陈述、银行转款明细、商铺出租协议、收条、房屋产权证、《凯丽景湖商业物业服务合同》等证据予以证实。
本院认为，原告黄大勇与被告孙卓英签订的《商铺出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。被告自2015年2月起开始欠付原告租金，且原、被告双方均同意解除《商铺租赁协议》，故本院对原告的该项诉请予以支持，双方签订的《商铺租赁协议》于2015年11月5日解除。
关于租赁费，被告抗辩商铺的出租费为24元／平方米／年，但《商铺出租协议》载明：2014年度租金按签订每平方米乘以承租面积实际租金为304752元。据此，本院认定商铺的出租费应为24元／平方米／月，本院对被告的抗辩意见不予采信。关于租赁面积，被告辩称203号铺面的一半应为354.77平方米，其多交了20平方米的相应费用应予以扣减。本院认为，根据双方签订《商铺出租协议》约定被告租赁的203商铺面积为374.77平方米，且双方已实际履行，根据原告罗建华与案外人唐章华签订的《商铺出租协议》，可以认定被告实际承租商铺的面积为10358.17平方米，故被告的抗辩不成立，本院不予支持。原告主张被告欠付2015年2月至2015年8月期间的租赁费，租赁费186237.92元（1058.17平方米×24元×3月＋1058.17平方米×26元×4月）。
关于违约金，经本院释明，被告认为若法院认定其行为构成违约，其提出双方约定的违约金过高之抗辩，请求本院予以减少。本院认为，违约金的性质系对守约方因违约方的违约行为给其造成损失的补偿，同时对违约方的违约行为予以惩罚，具有损失补偿和惩罚的双重性质，但理论上一般认为其性质以“损失补偿”为主“违约惩罚”为辅。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告于2015年2月开始欠付租金，原告主张违约金158725.5元，违约金明显过高，故本院对被告违约金过高要求减少的抗辩意见予以采纳，为了弥补守约方的损失，体现对违约方的惩罚，同时防止守约方以意思自治的方式过分获取不正当利益，本院依法确定本案违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，从2014年10月11日开始起算为宜。本金从2014年10月11日起至2015年4月10日按76188.24元计算，2015年4月11日起按186237.92元计算。
关于物管费及物管费资金损失问题。根据原告、被告签订的租赁协议，物业管理费、卫生费（即生活垃圾清运费）由被告自行向相关单位交纳，现有证据证实被告租赁期间交纳上述费用至2014年9月，故原告主张的物业管理费（含生活垃圾清运费）成立，本院予以支持，即35554.5元（2.8元／月／平方米×1058.17平方米×12月，计算至原告主张的2015年9月31日）。关于原告主张的资金占用利息，原告未能提供证据证明其已实际产生，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告黄大勇、陈文勇、罗建华与被告孙卓英签订的《商铺出租协议》于2015年11月5日解除；
二、被告孙卓英于本判决生效之日起十日内向原告黄大勇、陈文勇、罗建华支付租赁费186237.92元及违约金，违约金计算方法为：以76188.24元为基数，从2014年10月11日起计算至2015年4月10日；以186237.92元为基数，从2015年4月11日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；
三、被告孙卓英于本判决生效之日起十日内向原告黄大勇、陈文勇、罗建华支付物业管理费35554.5元（含垃圾清运费）；
四、驳回原告黄大勇、陈文勇、罗建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费3755元，由原告黄大勇、陈文勇、罗建华负担1500元，被告孙卓英负担2255元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 代秀荣
二〇一五年十一月十七日
书记员 刘斌冰