福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4281号
原告厦门丰创投资有限公司，住所地厦门市思明区东坪二里255号。
法定代表人叶佳昕，董事长。
委托代理人王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。
被告厦门元成置业有限公司，住所地厦门市思明区龙虎南二里15号6楼601室。
法定代表人刘德伟，总经理。
委托代理人欧阳超恩，系该公司工程部现场经理。
被告吴得祥，男，1969年3月17日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林春松、洪玉娟，福建天衡联合律师事务所律师。
原告厦门丰创投资有限公司（以下简称丰创公司）与被告厦门元成置业有限公司（以下简称元成公司）、吴得祥确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月21日立案受理后，被告吴得祥在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2013年8月7日作出（2013）思民初字第4281号民事裁定书，驳回被告吴得祥的管辖权异议。吴得祥不服该裁定，提出上诉。福建省厦门市中级人民法院于2013年9月30日作出（2013）厦民终字第2906号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员林晞吟担任审判长、与审判员冯军、人民陪审员叶爱金组成合议庭适用普通程序于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告丰创公司的委托代理人王劲超、被告吴得祥的委托代理人洪玉娟到庭参加诉讼。被告元成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告丰创公司诉称，“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”原系厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会（以下简称：曾厝垵居委会）与元成公司合作开发项目，曾厝垵居委会于2008年11月25日将“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”交由元成公司经营管理。后因元成公司拖欠案外人张加杰借款，将其与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利抵给张加杰用于清偿其所欠债务。2012年8月29日，厦门市中级人民法院依据张加杰的申请，裁定将元成公司与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年8月29日，原告方全面接管涉案项目。2012年9月18日，原告与曾厝垵居委会及元成公司签订一份“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”合作开发主体变更协议，自此元成公司不再是该项目的合作开发主体。
但元成公司在开发管理“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”期间，为谋取非法利益，在“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”主体结构尚未完工，水电、煤气等配套设施均未安装，整体项目更未经过竣工验收的情况下，于2010年4月28日与吴得祥签订了一份滨海商务公馆《房屋使用权转让合同》（合同编号：2010173），将曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）项目的236号房屋出售给被告吴得祥。而在原告起诉之时，吴得祥已强行进入该房屋进行装修。
“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”原为政府利民项目，按照规划审批，其第1-2层为生鲜超市，3层以上为自用办公。而根据厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》规定“本合同项下土地使用权及地上建筑物，受让人不得转让、抵押。”故，元成公司为谋求非法所得与吴得祥所签订的《房屋使用权转让合同》不仅在违反行政规划审批，更违反上述《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》的相关内容，应被认定为无效合同。故吴得祥无权占有讼争房，更无权对该房进行违法装修。
原告曾多次与两被告协调，要求吴得祥停止装修行为并将其无权占有的房屋退还原告，但均遭到两被告的无理拒绝。无奈，为维护自身的合法权益，根据相关法律法规提起诉讼，请求判令：1、确认两被告于2010年4月28日签订的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXXX号房屋《房屋使用权转让合同》（合同编号：XXXX）无效；2、吴得祥立即停止对曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXXX号房屋的装修行为；3、吴得祥将无权占有的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXXX号房屋腾空并归还原告；4、两被告应承担本案的全部诉讼费用。
被告元成公司未作答辩。
被告吴得祥辩称，一、在程序方面，本案应追加曾厝垵居委会作为第三人参与诉讼。曾厝垵居委会是本案所涉项目用地和曾厝垵生鲜食品超市综合楼的权利主体。本案原告诉求确认无效的《房屋使用权转让合同》，其标的物是曾厝垵生鲜食品超市综合楼的组成部分，其合同订立的基础即为被告元成公司与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”合同及声明书，本案处理结果显然与曾厝垵居委会具有法律上的利害关系。另外，本案原告提交的多份证据均涉及到曾厝垵居委会，若曾厝垵居委会不参加诉讼，案件事实难以查清。因此，答辩人认为，本案应依法追加曾厝垵居委会作为第三人参加诉讼。
二、在程序方面，请求贵院对元成公司的送达是否真实以及本案是否为虚假诉讼进行落实。据答辩人了解，元成公司目前处于停业状态，法定代表人刘德伟也下落不明，但本案并没有对元成公司进行公告送达；另外据答辩人了解，元成公司公章控制在原告之处，答辩人有理由怀疑原告利用控制元成公司公章的便利从而虚构本案元成公司和答辩人为被告的诉讼，因此请求贵院对元成公司的送达以及本案是否是真实诉讼进行审查。
三、本案原告主体不适格，其诉讼请求应依法予以全部驳回。本案原告提供的证据5《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》第三条：“原由元成公司享有的权利和承担的义务，变更为由原告享有和承担”。原告正是基于此而提起本案诉讼。但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”；《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。即元成公司要将与答辩人签订的《房屋使用权转让合同》中享有的权利和义务转让给原告，应取得答辩人的同意。然而上述转让事宜，答辩人直至原告和元成公司起诉才获知且答辩人并不同意，因此上述转让对答辩人不产生法律约束力。本案是合同效力确认之诉，依据合同相对性原理，只有合同一方当事人才能够向另一方当事人提起合同效力确认之诉。原告不是合同的当事人，不具备诉讼主体资格，因此应依法驳回其全部诉讼请求。
四、元成公司与答辩人之间签订的《房屋使用权转让合同》合法有效。1、《房屋使用权转让合同》是合同各方依法订立的合同，应受法律保护。本案元成公司和答辩人签订合同时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不存在欺诈胁迫、显失公平或恶意串通的情况，且不损害国家和社会公共利益。因此根据《合同法》第八条规定，该合同自合同各方依法订立之后，即对合同各方具有法律约束力，合同受法律保护。2、《房屋使用权转让合同》并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，所谓合同无效缺乏事实和法律依据。（1）原告诉求确认合同无效的事实依据是该合同违背了《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》约定土地使用权及其地上建筑物不得转让、抵押的约定，然而本案《房屋使用权转让合同》约定的转让标的是房屋使用权，并非房屋所有权，因此原告诉求缺乏事实依据。（2）《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条对确认合同无效的法律依据，规定“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。本案原告诉求确认房屋使用权转让合同无效，但却不能明确其主张合同无效的具体法律依据。相反，房屋使用权是我国法律允许的民事行为，甚至在原告依据的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》中出租项目房屋同样是被允许的，而出租房屋的法律内涵就是房屋使用权的有偿转让。3、曾厝垵居委会作为本案所涉项目用地和曾厝垵生鲜食品超市综合楼的权利主体，认为元成公司与答辩人签订的《房屋使用权转让合同》合法有效。2012年5月14日，林智颖诉元成公司、曾厝垵居委会房屋买卖合同纠纷开庭，曾厝垵居委会委托律师出庭，代理权限是特别授权。曾厝垵居委会多次在庭审上表述讼争房屋使用权不存在不得转让的情形，元成公司与答辩人之间的《房屋使用权转让合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
五、若是按照原告的逻辑，相关合同违反《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》约定便无效，那么曾厝垵居委会与元成公司签订的《合作开发合同书》等相关协议违反上述合同约定，也应认定为无效，而原告所谓受让取得元成公司合作合同项下权利的行为更不可能是有效的行为，但厦门市中级人民法院相关民事裁定已表明转让该项目房地产的使用权并不违法。《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》第二十条约定，本合同项下土地使用权和地上建筑物为曾厝垵居委会自用自营，但根据原告提供《合作开发合同书》证据载明，元成公司负责项目的全部运营工作，自主经营，自负盈亏，显然元成公司通过合作合同取得了包括项目房地产使用权在内的经营权。若按照原告的逻辑，那么该合作合同同样违背了《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》的上述约定，曾厝垵居委会与元成公司签订的《合作开发合同书》、《项目合作开发主体变更协议》等相关合同均应被认定无效。然而原告提供的证据4即厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定表明，中院在确认包含项目房地产使用权在内的债权债务的转让行为中，并未认为该房屋使用权转让行为以及基于该转让行为发生的债权债务违法。
六、答辩人是在元成公司同意的情形下根据约定入住房屋，原告所谓答辩人擅自占有讼争房屋毫无依据。《房屋使用权转让合同》约定元成公司应当在2010年12月31日前，将经验收合格的房屋交付答辩人使用，然元成公司未依约交付房屋。2012年9月4日，业主代表吴英俊与元成公司商谈，最终元成公司向包括答辩人在内的业主出具《承诺书》，承诺若于2012年9月12日上午九点未达成满意解决方案，将无条件允许答辩人等业主自行装修入住滨海商务公馆。因此，答辩人入住讼争房屋并进行装修，是行使合同约定的合法行为。
经审理查明，2006年10月23日，被告元成公司与曾厝垵居委会签订《合作开发合同书》，约定双方共同开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目，并由元成公司负责运营工作。2007年5月28日，厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订（2007）厦地合（有偿）字ＸＸＸＸ号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，约定：根据厦委（2005）ＸＸＸＸ号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》，本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押。2008年11月25日，曾厝垵居委会出具一份声明书：“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”是我单位依法申请报建的项目。2006年10月23日，我单位与元成公司签订了《合作开发合同书》，约定由双方共同合作开发该综合楼项目，并由元成公司负责该综合楼项目的全部营运工作，自主经营、自负盈亏。据此，我单位同意元成公司自行与他方签订有关协议等文件，将该综合楼项目的全部或部分与他人共同合作经营。2010年4月28日，元成公司与吴得祥签订一份《房屋使用权转让合同》（合同编号为：ＸＸＸＸ），约定“转让位于曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXXX号房；房款按房屋建筑面积计算，每平方米单价6986元；付款方式为置业贷款方式付款，总房款277903元（含定金五万）；出让方应在2010年12月31日前，将验收合格的房屋交付给受让方使用；出让方所转让使用权的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可……房屋保修范围为：屋面防水、厨房和卫生间地面渗漏保修3年；房屋装修工程保1年；因不可抗力或使用不当造成的损坏，出让方不承担维修责任……”。根据已经发生效力的厦仲调字（2012）第0239号调解书，被告元成公司同意将其与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利抵给张加杰用于清偿债务。2012年8月29日，厦门市中级人民法院依案外人张加杰的申请，作出（2012）厦执行字第409号执行裁定书，裁定将元成公司与曾厝垵居委会合作开发的“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目的合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年9月18日，丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，确认自厦门市中级人民法院的裁定书送达之日起，该项目开发主体变更为丰创公司、曾厝垵居委会，元成公司不再是合作开发主体之一，原由元成公司与曾厝垵居委会就“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目所签的所有合同及补充协议继续有效，其中原由元成公司享有的权利和承担的义务，变更为由原告享有和承担。另，吴得祥提供手写的元成公司委托《承诺书》一份，载明：元成公司承诺于2012年9月12日（星期三上午9点）与滨海商务公馆业主代表达成解决方案。如果双方未达成满意的解决方案或老板未出席，将无条件允许业主自行装修入住滨海商务公馆。因被告吴得祥进入曾厝垵生鲜食品超市综合楼ＸＸＸＸ号房进行装修，原告认为吴得祥无权占有，更无权对该房屋进行装修，故诉至本院。
以上事实，有原告提供的厦门市国有土地使用权有偿使用合同书（2007）厦地合（有偿）字034号、合作开发合同书、声明书、（2012）厦执行字第409号执行裁定书、“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议、房屋使用权转让合同，被告吴得祥提供的承诺书、庭审笔录复印件，（2013）思民初字第4281号民事裁定书、（2013）厦民终字第2906号民事裁定及当事人庭审陈述等为证。
本案的争议焦点为：1、是否追加曾厝垵居委会为第三人？2、原告是否是适格的主体资格来提起本案诉讼？3、两被告之间签订的《房屋使用权转让合同》的效力？4、原告要求被告吴得祥将讼争的曾厝垵生鲜食品超市综合楼236号房屋腾空并归还原告及要求吴得祥停止对讼争房的装修行为的诉求是否合理？
本院认为，被告元成公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼抗辩权利。1、是否追加曾厝垵居委会为第三人问题。由于曾厝垵居委会对原、被告之间的争议没有独立请求权，案件的处理结果与曾厝垵居委会也没有法律上的利害关系，故被告吴得祥申请追加曾厝垵居委会作为第三人的请求本院不予支持。2、原告主体问题。根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，元成公司与曾厝垵居委会签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。而根据2012年9月18日丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，原由元成公司享有的曾厝垵生鲜食品超市综合楼中的相关权利和义务由原告承担和享有，故原告是本案适格的主体。3、两被告签订的《房屋使用权转让合同》效力问题。根据厦委（2005）36号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》及厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订的（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，“本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押”，元成公司与吴得祥签订的《房屋使用权转让合同》约定将该地上建筑物转让，使被征地农民利益受损，即损害了社会公共利益，故原告要求确认元成公司与吴得祥签订的《房屋使用权转让合同》无效应予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告吴得祥将讼争房腾空归还及停止对讼争房的装修可予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条、第七十七条、第八十一条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告厦门元成置业有限公司与被告吴得祥于2010年4月28日签订的合同编号为XXXX号的《房屋使用权转让合同》无效；
二、被告吴得祥应立即停止对曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XX号房屋的装修行为；
三、被告吴得祥应于本判决生效之日起七日内将曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XX号房屋腾空并归还原告厦门丰创投资有限公司。
本案案件受理费100元，由被告厦门元成置业有限公司、吴得祥各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林晞吟
审 判 员 冯 军
人民陪审员 叶爱金
二〇一三年十二月四日
书 记 员 王丽娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（四）损害社会公共利益；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。