北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第13354号
原告北京荷华明城实业有限公司，住所地北京市东城区建国门南大街7号。
法定代表人陆刚，董事长。
委托代理人田春姣，男，1981年3月12日出生。
被告北京龙鼎金辉投资有限公司，住所地北京市丰台区望园东里28号楼-01层28#商业1D059。
法定代表人程文斌，总经理。
委托代理人薛志娟，女，1974年10月28日出生。
原告北京荷华明城实业有限公司与被告北京龙鼎金辉投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人田春姣，被告之委托代理人薛志娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月22日，原、被告签署《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市东城区×街×号的×中心D座电梯楼层10F之1001&1002承租单元，建筑面积469.75平方米，租期36个月即自2014年5月1日至2017年4月30日，装修期1.5个月即交付日是2014年3月16日，租金是212元／月／平方米（不含管理费），管理费是28元／月／平方米；自双方签署本合同之日起3日内，被告须一次向原告缴纳一个月的租金99587元、一个月的管理费13153元，一次性向原告缴纳相当于三个月租金和管理费之和的款项作为承租保证金，即338220元。但合同签署后，被告逾期多日未支付租金、管理费和保证金，并拒绝接受承租单元。原告本着友好协商、互惠互利原则，多次与被告沟通付款事项，并分别于2014年4月21日、2014年5月9日向被告邮寄《催款函》，通知被告尽快安排付款及交付承租单元、进场装修等事宜。但截至5月21日，被告仍未支付任何款项，亦未安排交付承租单元、进场装修等事项。被告的违约行为，给原告造成巨大经济损失，原告依据双方之间的合同及相关法律规定，于2014年5月21日向被告邮寄《解除合同告知函》，明确告知双方已于2014年5月12日解除租赁合同关系，并将依法追究被告的违约责任。现起诉要求：1、判令被告支付2014年3月16日至2014年5月11日的租金185895.73元及物业管理费24552.27元；2、判令被告承担合同解除违约金338220元。诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告双方于2014年1月22日签订租赁合同，约定3月16日交付房屋，原告于5月12日发给被告解除合同告知函，而原告提供的房产证登记时间为2014年8月5日。故自租赁合同开始至合同解除，原告是没有房产证的，原告不能证明其有权向被告出租涉案房屋，原告的主体不适格。被告签订合同后未实际履行合同，确实属于违约行为，但合同约定合同签订之日起三日内被告向原告交纳一个月的租金、一个月的管理费和相当于三个月租金和管理费数额的租赁保证金，故被告违约的时间点是在合同签订之日起三日内，而双方之间的租赁合同并未对被告的这种违约行为进行违约责任的约定。被告在2014年3月15日前即已经通过双方签订合同的中介公司通知原告，不再租赁原告房屋。租赁合同约定租金是在房屋交付后才予以发生，原告并未将该房屋交付被告，被告不应承担涉案房屋3月16日至5月11日期间的租金及物业管理费，且原告不是物业管理机构，无权要求被告支付物业管理费。被告的违约行为并未给原告造成实际经济损失，而且原告也未提供证据证明其实际经济损失的数额及实际损失是由被告违约行为导致的证据。双方租赁合同中关于违约金的计算标准明显过高，请求法院予以降低。另外，原告在合同期内，未经被告同意或进行协商，擅自将涉案房屋租给第三方，擅自提前与被告解除合同，均构成违约；原告没有证据证明其与被告签订合同至合同解除期限内原告是涉案房屋的合法权利人，原告存在重大过错，存在欺偏，亦构成违约。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年1月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将北京市东城区×街×号楼×中心D座电梯楼层10F（实际自然楼层9F）之1001＆1002单元租给乙方，承租单元建筑面积469.75平方米。承租单元的交付日期为2014年3月16日，承租单元的起租日为2014年5月1日，租赁期自起租日起36个月，即自2014年5月1日起至2017年4月30日止。装修期1.5个月，自2014年3月16日起至2014年4月30日止，装修期期间，乙方无须支付租金，但须按本合同约定支付管理费和装修保证金及其他相关费用。免租期1个月，免租期期间，乙方无须支付租金，但须按本合同约定支付管理费和其他相关费用，乙方免租期自2016年5月1日起至2016年5月31日止。在乙方依约足额缴纳承租保证金、首期租金及首期管理费的前提下，甲方将于交付日将承租单元交付给乙方。乙方逾期不办理进驻手续的，本合同的交付日、起租日，及相应的租赁期、免租期及其他期限并不因之而改变，甲方和／或物业管理机构仍有权依照本合同收取租金、管理费及其他费用。乙方自交付日起15日仍未办理进驻手续的，甲方有权在15日届满后以书面通知解除本合同，乙方应向甲方支付金额相当于承租单元三个月租金和三个月管理费的违约金。乙方应于本合同签署之日起三日内向甲方和／或物业管理机构支付相当于三个月租金和管理费之和总计为人民币338220元的款项作为承租保证金。在租赁期内，自2014年5月1日至2017年4月30日，乙方每月向甲方支付租金99587元（不含管理费），在双方签署本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方缴纳一个月的租金99587元，并于每个自然月的20日前向甲方缴付下个自然月的租金。在承租单元交付后，乙方每月向物业管理机构缴付管理费13153元，并于本合同签署之日起三日内，乙方一次性向物业管理机构缴纳一个月的管理费13153元。因乙方原因致使本合同被解除时（包括乙方单方面中途退租），均应视为乙方提前退租，甲方在合同解除前已收取的租金、管理费均不予退还，没收乙方支付的承租保证金。
双方合同签订后，被告未依约接受租赁标的，亦未向原告或物业管理机构交纳任何费用。原告称，其先后于2014年4月21日及2014年5月9日向被告发催款函，要求被告按合同约定付款，否则视为中途退租，并追究违约责任，被告否认收到上述催款函。2014年5月21日，原告向被告发送《解除合同告知函》，因被告未按约定支付租金、管理费及保证金，依据双方的租赁合同及2014年5月9日的催款函，要求双方的租赁合同于2014年5月12日解除。被告认可于2014年5月22日收到了《解除合同告知函》。被告称其于2014年3月15日前即通知原告不再租赁涉案房屋，原告予以否认，被告未能就此举证。
2014年5月20日，原告（甲方）与案外人高柏（北京）管理咨询有限公司（乙方）就本案涉案房屋另行签订《写字楼租赁合同》，起租日为2014年9月1日，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日。
诉讼中，涉案房屋的物业方北京荷华明城实业有限公司京豪酒店管理分公司向本院出具说明，“我司系北京荷华明城实业有限公司的分公司，实际运营中为北京荷华明城实业有限公司的一个物业部门。就北京龙鼎金辉投资有限公司租赁合同纠纷事宜，该公司应向我司交付的物业费等相关费用均由北京荷华明城实业有限公司进行主张，我司不会另行主张”。
另查，包括涉案房屋在内的本市东城区×街×号126140.47平方米（套内建筑面积）房屋登记在原告名下，登记时间为2012年3月5日。2014年8月5日，包括涉案房屋在内的房屋根据所在部位进行了重新登记，仍然登记在原告名下。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证，《写字楼租赁合同》，《解除合同告知函》，物业公司的说明等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。因被告未按约定接收租赁标的，亦未按约定交纳相关费用，构成违约，被告应对此承担相应的法律责任。关于被告所称原告签订合同时对涉案房屋无权出租的意见，因原告签订合同前即已取得产权登记，此后房屋区分部位重新进行产权登记并不影响相关权利，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。因被告违约，原告有权行使解除合同的权利，为避免损失扩大，原告将涉案房屋另行租与他人，并不构成违约。因被告认可于2014年5月22日收到《解除合同告知函》，现原告主张的租金及物业管理费计算至2014年5月11日，本院不持异议。因合同约定起租日为2014年5月1日，故被告应向原告支付2014年5月1日至2014年5月11日期间的租金，具体数额由本院参照双方合同约定的月租金标准予以确定。另外，根据双方合同约定及物业公司出具的说明，被告还应向原告支付2014年3月16日至2014年5月11日期间的物业管理费，现原告主张的物业管理费24552.27元，本院予以支持。因原、被告于2014年1月22日即签订租赁合同，2014年3月16日至2014年5月1日为原告给予被告的装修期，装修期内原告并未收取租金；且因被告退租违约，致使原告就涉案房屋重新招租，新的租赁合同的起租日为2014年9月1日，在此之前存在空档期，原告亦未能收取租金。故上述期间，由于被告的原因给原告造成房屋收益损失。参照该收益损失，原告主张的相当于三个月租金及管理费数额的解除合同违约金并非过高，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京龙鼎金辉投资有限公司于本判决生效后七日内向原告北京荷华明城实业有限公司支付租金三万五千三百三十七元三角二分、物业管理费二万四千五百五十二元二角七分；
二、被告北京龙鼎金辉投资有限公司于本判决生效后七日内向原告北京荷华明城实业有限公司支付解除合同违约金三十三万八千二百二十元；
三、驳回原告北京荷华明城实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9286元，由原告负担2014元，被告负担7272（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 王 亮
人民陪审员 任美华
二〇一五年四月七日
书 记 员 刘 勃