海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初7000号 原告：黑龙江龙电典当有限公司，住所地哈尔滨市南岗区高科技开发区。 法定代表人：刘晖，董事长。 委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。 被告：海南乐普生百货有限公司，住所地海口市海秀路。 法定代表人：郝子明，总经理。 委托诉讼代理人：李贞，海南经和纬律师事务所律师。 被告：海南佳心百货有限公司，住所地海口市海秀路。 法定代表人：杨海，总经理。 委托诉讼代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。 被告：海南乐普生投资（集团）有限公司，住所地海口市海秀路。 法定代表人：王义，总经理。 委托诉讼代理人：李贞，海南经和纬律师事务所律师。 原告黑龙江龙电典当有限公司与被告海南乐普生百货有限公司（以下简称“乐普生百货公司”）、海南佳心百货有限公司（以下简称“佳心公司”）、海南乐普生投资（集团）有限公司（以下简称“乐普生投资公司”）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于奇、被告佳心公司的委托诉讼代理人吴悦以及被告乐普生百货公司、乐普生投资公司的共同委托诉讼代理人李贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告乐普生百货公司将乐普生大厦地下1层及地上9层房屋清场并交付给原告，并承担从2015年12月2日起至实际交付之日止的占用费（计算到2017年5月2日，占用费共计72.84万元）；二、被告佳心公司将乐普生大厦地下一层及地上9层669平方米交付给原告，并在占用房产的范围内就被告乐普生百货公司的前述债务和义务向原告承担连带责任（截至2017年5月2日，占用费共计费用为25.85万元）； 三、判令被告乐普生投资公司将占用的乐普生大厦第9层650平方米交付给原告，并在占用房产的范围内就被告乐普生百货公司的前述债务和义务向原告承担连带责任（截至2017年5月2日，占用费共计费用为31.71万元）；四、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告和案外人薛某因借款纠纷一案，经海口海事法院作出(2015)琼海执字第291号裁定，将登记在薛某名下的位于海口市海秀路8号乐普生大厦地下一层和地上第九层房产抵债给原告，原告和薛某此后共同办理了房屋过户手续。2015年12月2日，薛某将此二处房产转让过户至原告名下，原告取得上述房屋的房权证书。2016年12月29日，海南省高级人民法院作出(2016)琼民终243号民事判决书，判决书认定：自2009年2月1日至2015年12月1日，被告乐普生百货公司明知薛某已经取得涉案房产所有权，于2009年2月份之后，被告乐普生百货公司还将涉案房产第9层、地下**出租给佳心公司，已构成侵权。被告乐普生投资公司继续占有使用涉案的第9层房产的650平方米，已经构成对薛某的侵权。被告佳心公司明知薛某已经取得涉案房产，但依然占用涉案房产第9层669平方米和地下一层，已对薛某构成侵权。原告在2015年12月2日取得房权证书，现有权要求三被告清场和交付房屋，并要求三被告承担自2015年12月2日之后的占用费。原告取得此两层房屋产权后，多次要求三被告将房屋交还给原告，但三被告不予理睬，拒不交还原告房屋，亦未商请向原告支付房屋占用费。为此，原告向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 被告乐普生百货公司辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律根据，依法应予驳回。本案的法律关系实际属于租赁合同纠纷（租金纠纷），并非侵权纠纷，原告以侵权为由要求被告承担侵权责任没有事实和法律根据。1.被告自2001年将乐普生大厦整体出租给佳心公司后便退出乐普生商场的经营，已不再使用乐普生第九层和负1层房产，不存在故意侵占涉案房产给原告造成损失的事实，且自2008年之后被告未收取过海南乐普生投资公司的租金，自2014年4月薛某起诉后被告也未收取过佳心公司的租金，被告并未从中获益侵犯原告的合法权益。原告诉请被告将海南乐普生大厦第9层和负l层房产清场交付给原告并向其支付2015年12月2日起至交付之日的占用费没有任何事实及法律根据。2.被告将乐普生大厦9楼（650平方米）出租给乐普生投资公司使用是有合法根据的，是合法出租，乐普生投资公司是根据租赁合同合法使用租赁场地的，被告及乐普生投资公司均不构成侵权。被告对原乐普生大厦9楼和负1楼享有合法使用权、出租权，出租给乐普生投资公司符合法律规定，不存在侵权的故意和侵权事实。乐普生大厦包括9楼在内的整体所有房产所有权在2003年12月之前均属于被告所有。1998年5月，被告与乐普生投资公司签订租赁《协议书》，将第九层650平方米场地出租给乐普生投资公司使用，租期20年。2003年12月涉案房产抵债给中国工商银行海南省分行营业部（下称工行），因此，被告与乐普生投资公司之间的租赁《协议书》对新的买受人工行具有法律约束力。之后，该部分房产先后转让给中国华融资产管理公司海南分公司（下称华融）、薛某及原告，根据“买卖不破租赁”的法律规定，该《协议书》对原告同样具有法律约束力。截止原告起诉之日，该《协议书》未被依法解除或终止，而原告也未要求乐普生投资公司或被告向其支付租金。综上可见，被告于1998年5月将九楼650平方米场地出租给乐普生投资公司使用是有合法根据的，被告及乐普生投资公司均未构成侵权，原告应当继续履行该租赁《协议书》。而且，被告自2008年之后也未向乐普生投资公司收取过租金从中获益，因此，原告的诉讼请求没有事实与法律根据，依法应予驳回。3.被告有权将原属于自己所有的乐普生9楼及负1楼房产出租给佳心公司使用，不存在侵权的故意和侵权事实。乐普生大厦包括9楼和负1楼在内的整体所有房产所有权在2003年12月之前均属于被告所有。2000年6月及2001年1月，被告与佳心公司签订《商铺租赁合同》，将9楼669平方米的面积出租给佳心公司办公使用（负一楼因为属于人防工程，故委托给佳心公司维护管理并无偿使用），2003年5月双方签订《补充协议》延长租赁期限至2021年，签约时上述房产属于被告所有，签约后按照法律规定办理了房屋租赁登记手续并取得了房产局颁发的《租赁许可证》，进行了公示，因此，两份《商铺租赁合同》是合法有效的。2003年12月涉案房产裁定抵债给工行后，工行于2005年4月与被告签订《租金支付协议》，同意被告继续使用抵债房产、维持已出租给佳心公司及乐普生投资公司经营使用的现状，被告每月支付4.5万元租金给工行，该合同并未约定终止日期。因为工行明知被告不再经营乐普生商场、无正常收入，而佳心在实际经营乐普生商场，所以，工行要求佳心公司同时为《租金支付协议》中被告的付款义务承担连带责任，并与被告及佳心公司签订了《租金担保协议书》。所以，工行事实上是承认被告与佳心公司、乐普生投资公司之间的租赁合同关系合法有效的。后涉案房产先后转让给华融资产公司、薛某薛某及原告，新的产权人均未要求解除两份《商铺租赁合同》及补充协议和《租金支付协议》，因此，两份《商铺租赁合同》及补充协议对原告仍具备法律约束力，原告应当继续履行两份《商铺租赁合同》及补充协议，根据两份《商铺租赁合同》及补充协议向佳心公司主张租金，而不应当要求被告及佳心公司清场交付场地并赔偿其场地占用费损失。4.海口市中级人民法院(2014)海中法民一初字第18号民事判决和海南省高院(2016)琼民终字243号民事判决书在查明事实的基础上却认定被告及佳心公司、乐普生投资公司自2009年2月开始对薛某构成侵权是错误的，被告及佳心公司、乐普生投资公司均已向最高人民法院申请再审，再审申请目前已受理。根据法律规定：生效判决确认的事实可以作为证据使用，但生效判决对法律的适用却不能作为证据使用，我国也不是判例法国家，原告直接引用海南省高院(2016)琼民终字243号民事判决书的法律适用作为证据并要求被告、乐普生投资公司及佳心公司清场交付场地并支付占用费、承担连带责任没有事实和法律根据，应驳回原告的请求。被告与佳心公司分别于2000年6月18日和2001年1月10日签订两份《铺面租赁合同书》，双方按海口市房屋租赁管理所的要求办理了《房地产租赁契约》备案手续，领取了《房屋租赁许可证》。2003年5月16日被告与佳心公司又签订了一份《补充协议书》，将两份《铺面租赁合同书》租期延至2020年6月18日。2003年6月5日佳心公司向被告发出《关于对乐普生商场进行内装修的商议函》，建议由其投资600万元对商场进行装修更新，同时将两份《铺面租赁合同书》的租赁期限延长至2035年6月18日，被告2003年6月17日《复函》表示同意。由于当时海口市房屋租赁管理所不再要求房屋租赁合同强制备案，故未将该补充协议进行备案，而此时，该涉案房产仍属被告自己所有，被告有权出租。海口市中级人民法院(2014)海中法民一初字第18号民事判决和海南省高院(2016)琼民终字243号民事判决书以《补充协议书》及《复函》未备案公示为由否定其真实性、合法性、证明力显然是错误的，是不能被采纳的。而且，海南省高院(2016)琼民终字243号民事判决书一方面认定被告与乐普生投资公司之间签订的《协议书》合法有效，对新的买受人有法律约束力，另一方面却又认定被告及乐普生投资公司自2009年2月开始对薛某构成侵权，前后互相矛盾，错误明显，最高人民法院的再审应当会纠正该两份判决书的错误。5.海口市中级人民法院(20l4)海中法民初字第18号民事判决和海南省高院(2016)琼民终字243号民事判决书仅仅对本案涉案房产2015年12月2日之前的事实和纠纷进行了审理，对2015年l2月2日之后的事实和纠纷并未进行审理，而且两份判决书采用的评估报告的有效期仅为一年（即自2015年7月l7日出具到2016年7月16日失效），原告以该两份判决及判决书采用的评估报告为证据主张权利没有事实和法律根据，应予以驳回。二、退一步讲，即便原告变更诉讼请求，原告的诉讼请求已部分超过法律规定的诉讼时效期间，依法丧失胜诉权。由于本案实际上属于房屋租赁合同纠纷，退一步讲，即便原告变更诉讼请求要求被告、佳心公司、乐普生投资公司向其支付租金，但根据《民法通则》第136条的规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告怠于行使自己的民事权利，因此，对于原告超过一年诉讼时效期间的主张依法应予驳回。 被告佳心公司辩称：一、被告合法承租乐普生大厦九层669平方米房产，不构成侵权。2000年6月18日，被告（原名海南乐普生－佳新商业管理有限公司）与乐普生百货公司签订《铺面租赁合同书》，约定：乐普生百货公司将乐普生商业大厦地上一层至地上八层的部分铺面以及地上九层669平方米的写字间出租给被告经营管理和使用；出租的有效期限为八年，自2000年6月18日起至2008年6月18日止；其中九层写字间每平方米年租金为84元／m2／年，租金自双方签订本合同后乐普生百货正式入驻商场之日起开始计算，每壹年结算一次，双方约定的租金标准不受国家物价指数的调整而变化。上述《铺面租赁合同书》签订后，双方向海口市房屋租赁管理所办理了备案，领取了《房屋租赁许可证》。2003年5月16日被告与乐普生百货公司又签订了一份《补充协议书》，将上述《铺面租赁合同书》的租期延长至2020年6月18日。2003年6月5日，被告向乐普生百货发出《关于对乐普生商场进行内装修的商议函》，建议由被告投资600万元对商场进行装修更新，同时将上述《铺面租赁合同书》租期延长至2035年6月18日，乐普生百货公司于2003年6月17日复函表示同意。2003年12月8日，涉案房产经执行程序被裁定抵债给省工行。然而，在签订上述《铺面租赁合同书》及《补充协议书》时，乐普生百货公司仍属于租赁房产的合法产权人，有权出租涉案房产，后续受让人省工行、华融公司、薛某、原告也从未明确要求终止租赁，被告继续承租使用乐普生大厦九层房产，不构成侵权。更何况，被告实际使用的面积仅为657.7平方米，并非原告主张的669平方米。至于原告所诉的乐普生大厦地下一层，被告并未实际管理或使用，原告可以随时接管，原告自身不作为，反而主张被告交付并支付占用费，无事实以及法律依据。二、被告不应承担连带责任。乐普生百货公司作为涉案房产的原产权人与省工行、华融公司、薛某、原告基于产权交易所产生的一系列纠纷，与作为承租方的被告无关。交付涉案房产是原产权人的义务，如法院判决或乐普生百货公司决定移交涉案房产，且原告作为新的买受人明确要求终止租赁合同，被告作为承租人可以予以配合，要求被告承担连带责任没有法律依据。截至本案起诉前，原告从未明确要求终止租赁关系。因此，在租赁关系终止前，原告只能按照《铺面租赁合同书》约定的租金标准向被告主张交付乐普生大厦九层被告实际使用的657.7平方米的租金。原告主张按照(2016)琼民终243号生效判决计算占用费缺乏事实依据，该判决是在采纳中兴华土地房地产估价有限公司于2015年7月17日出具的中兴华房（鉴）字(2015)第06074号《房地产租金价格鉴定报告书》的基础上作出的，鉴定书的鉴定对象是从2006年10月1日至2014年6月1日期间的房屋租金价格，明显不适用于本案。综上所述，被告不构成侵权，在租赁关系终止前，仅负有按照租赁合同约定的租金标准向原告支付租金的义务，请法院依法查明事实，公正裁决！ 被告乐普生投资公司辩称：一、被告与乐普生百货公司签订的场地租赁《协议书》合法有效，被告系合法租用乐普生大厦九楼650平方米房产，不构成侵权，原告主张被告构成侵权并清场交付场地支付占用费没有事实和法律根据，应驳回其诉讼请求。1.被告于1998年5月11日与乐普生百货公司就办公场地租赁事宜签订《协议书》，租用乐普生大厦九楼650平方米作办公室，租期至2018年5月10日，租金每平米为6元，每月支付当月租金。签订该《协议书》时，乐普生百货公司为乐普生九楼的合法产权人，该房产不存在任何权利瑕疵。因此，该《协议书》合法有效，根据“买卖不破租赁”的法律规定，该租赁《协议书》对新的买受人工行、华融、薛某及原告均具有法律约束力。原告在2015年12月2日才购得涉案房产，而该《协议书》至今未被依法解除或终止，故原告应当继续与被告履行该《协议书》。现原告主张被告构成侵权并要求被告清场交付场地并承担连带贲任没有事实和法律根据。2.2003年12月洋浦中院裁定将涉案房产抵债给海南工行营业部后，海南工行营业部从未向被告要求终止被告与乐普生百货公司之间的租赁协议或要求被告交付租赁场地给工行，相反，工行承认了被告与乐普生百货公司之间的租赁事实并与乐普生百货公司签订了《租金支付协议》；工行营业部将涉案房产剥离给华融资产海口办后，华融资产海口办也从未向被告要求支付租金或终止租赁合同；2006年华融资产海口办拍卖涉案房产与薛某签订《转让合同》后，薛某也未向被告提出解除上述《协议书》的要求。自2008年之后，没有人向被告主张过租金，被告也不知道该向谁支付租金，可见，被告并无主观过错或侵权故意。二、原告怠于行使其民事权利，退一步讲，即便原告变更诉讼请求要求被告支付租金，其请求已部分超过法律规定的诉讼时效期间，依法丧失胜诉权。由于本案实际上属于房屋租赁合同纠纷，即便原告变更诉讼请求要求被告向其支付租金，其请求已超过一年诉讼时效期间依法应予驳回。 三、被告不应承担连带责任。1998年5月11日，乐普生百货公司作为涉案房产原产权人与被告签订的场地租赁《协议书》合法有效，原告作为新的买受人，该《协议书》对其具有法律约束力，其应当继续履行该生效《协议书》。但原告在有权向被告主张租金时，却怠于行使自己的权利，未向被告或乐普生百货公司提出过租金的主张，这是原告自己的过错，与被告及乐普生百货公司无关，现原告主张乐普生百货公司侵权并要求被告对乐普生百货公司的义务承担连带责任没有任何事实或法律依据，相反，原告应当继续履行该《协议书》。其他答辩意见与乐普生百货公司的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：海口市海秀路8号（即乐普生商厦，又称乐普生大厦、乐普生商场）第9层1703.08平方米及地下1层1587.45平方米房产原属乐普生百货公司所有。2006年9月14日，案外人薛某经拍卖程序取得前述房产所有权。2015年12月2日，原告因与薛某借款一案，经法院裁定抵债程序取得前述房产所有权。乐普生百货公司占用海口市海秀路8号乐普生商厦第9层384.08平方米场地办公。1998年5月11日，乐普生百货公司与乐普生投资公司签订《协议书》，将乐普生商厦第9层650平方米场地出租给乐普生投资公司办公，租期为1998年5月11日至2018年5月10日，租金为6元/平方米/月，每月一次性付清当月租金。2000年6月18日，乐普生百货公司与佳心公司签订《铺面租赁合同书》，将乐普生商厦第9层669平方米场地出租给佳心公司，租期为自2000年6月18日起至2008年6月18日止，租金为84元/平方米/年，并将地下1层1146.3平方米无偿出租给佳心公司作为员工的停车场使用。截止目前，三被告仍继续占有使用前述房产，且未支付任何租金。 另查，薛某诉与乐普生百货公司、中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司、中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部、佳心公司、乐普生投资公司、海口龙华新起点健身会所及海口龙华力美健身会所侵权责任纠纷一案，经海口市中级人民法院一审判决后，薛某、乐普生百货公司、乐普生投资公司不服向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院经审理后，作出了（2016）琼民终243号终审民事判决，该判决认定涉案房产第9层自2009年2月1日至2015年12月1日期间的纯租金为226.59万元；乐普生投资公司使用的第9层650平方米房产自2009年2月1日至2015年12月1日期间的纯租金为86.48万元；佳心公司使用的第9层669平方米房产自2009年2月1日至2015年12月1日期间的纯租金为89.01万元；地下**每年租金酌定为36000元。 本院认为，本案的争议焦点为被告乐普生百货公司、佳心公司及乐普生投资公司使用涉案房屋是否构成对原告的侵权，是否应承担返还房屋并支付房屋占用费的责任。原告于2015年12月2日取得海口市海秀路8号乐普生商厦第9层及地下1层房屋所有权后，被告乐普生百货公司继续占有使用第9层384.08平方米房产，被告佳心公司于租赁期满后继续占有使用第9层669平方米房产及地下一层房产，均构成对原告房屋所有权的侵犯，应承担相应的侵权责任。由于被告佳心公司与乐普生百货公司约定的租赁期限早已到期，且自原告取得涉案房屋所有权后，被告佳心公司未再向被告乐普生百货公司支付租金，故双方对于原告房屋所有权的侵犯处于各自独立状态，应各自承担侵权责任。因此，被告乐普生百货公司、佳心公司应分别将其各自占有使用的房产返还给原告，并分别对其占用期间的占用费承担给付责任。关于占用费的数额。原告主张的占用费包括租金及占用期间的相关税费，对此，本院认为，本案处理的是所有权人与实际占有使用人之间的法律关系，而缴纳税款系属于原告与税务机关之间的法律关系，故缴纳税款的行为不应当纳入本案一并解决，因此，对于原告主张的占用费中相关税费的部分，本案中不予处理，原告于本案中有权主张的占用费应为其租金损失。根据（2016）琼民终243号终审民事判决认定的租金标准计算，乐普生百货公司占用的第9层384.08平方米房产的每月租金应为6231.7元[（226.59万元－86.48万元－89.01万元）÷82个月]，佳心公司占用的第9层669平方米房产的每月租金应为10854.9元（89.01万元÷82个月），佳心公司占用的地下1层每月租金应为3000元（36000元÷12个月），被告乐普生百货公司、佳心公司应自2015年12月2日起至实际清退之日止，按前述租金标准向原告支付其占用期间的占用费。原告超出前述范围的针对被告乐普生百货公司及佳心公司给付占用费的主张，本院不予支持。 被告乐普生投资公司自乐普生百货公司对涉案房产享有所有权时通过租赁取得第9层650平方米房产使用权，且目前仍在租赁期内，故其对前述房产的占有属合法占有，不构成对原告的侵权。根据买卖不破租赁的法律规定，被告乐普生百货公司与乐普生投资公司签订的租赁协议对原告亦产生法律约束力。由于租赁协议约定的租赁期限尚未届满，故原告诉请被告乐普生投资公司清退第9层650平方米房产的主张缺乏依据，本院不予支持。虽然被告乐普生投资公司使用第9层650平方米房产不构成对原告的侵权，但其使用房产仍应负有按协议约定的租金标准向原告支付租金的义务。因租赁协议约定的租金支付方式为按月支付，故自2015年12月2日截至本判决作出之当月即2017年12月，被告乐普生投资公司应向原告支付的租金为97500元（6元/㎡×650㎡×25个月）。原告超出该范围的针对被告乐普生投资公司给付占用费的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告海南乐普生百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黑龙江龙电典当有限公司返还海口市海秀路8号乐普生商厦第9层384.08㎡房产并支付占用费（计算方式：自2015年12月2日起至实际返还之日止，按每月6231.7元计算）； 二、被告海南佳心百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黑龙江龙电典当有限公司返还海口市海秀路8号乐普生商厦第9层669㎡及地下1层房产并支付占用费（第9层669㎡占用费的计算方式：自2015年12月2日起至实际返还之日止，按每月10854.9元计算；地下**占用费的计算方式：自2015年12月2日起至实际返还之日止，按每月3000元计算）； 三、被告海南乐普生投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黑龙江龙电典当有限公司支付租金97500元； 四、驳回原告黑龙江龙电典当有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11084元，由原告负担5986元，被告海南乐普生百货有限公司负担1325元，被告海南佳心百货有限公司负担2906元，被告海南乐普生投资（集团）有限公司负担867元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  张为群 人民陪审员  江海居 人民陪审员  黄循洪 二〇一七年十二月二十日 书 记 员  余红梅