湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00500号
原告：武汉开瑞酒店管理有限公司，住所地武汉市汉阳区翠微路13、15、17号。
法定代表人：钟秀，系该公司董事长。
委托代理人：吴正忠，湖北天下律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王玉飞。
委托代理人：郭佳丽，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。
原告武汉开瑞酒店管理有限公司与被告王玉飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法适用普通程序审理，由代理审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员杨迪、胡君组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告武汉开瑞酒店管理有限公司的委托代理人吴正忠、被告王玉飞的委托代理人郭佳丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉开瑞酒店管理有限公司诉称：原告与被告于2014年1月16日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“由被告承租本公司位于汉阳区翠微路47号，建筑面积约为2800平方米房屋，用于经营宾馆酒店，附属美容美发和办公；期限十年，从二零一四年二月二十八日至二零二四年二月二十七日止；履约保证金人民币三十五万元，于本合同签订之日支付；如果被告方毁约，履约保证金不予返还，所交付的租金无论是否到期均不予返还，欠缴的相关费用必须补齐。”但合同签订后，被告既不按约定支付履约保证金人民币三十五万元，也不接受租赁房屋，直至现在。原告为保证与被告所签订的房屋租赁合同能够履行，与当时承租房屋的用户武汉归元盛世酒店有限公司于2014年1月15日签订房屋租赁合同解除协议，并赔偿其损失180，000元整。原告认为：双方于2014年1月16日所签订《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告在合同签订后，不按约定支付保证金，也不接受房屋，已构成单方面毁约，故根据我国《合同法》第107条、114条之规定起诉来院请求判令被告立即支付保证金人民币350，000元并以此为基数按日万分之二点一支付从2014年1月16日起至判决书确定给付之日止的损失，按每月120，000元的标准支付从2014年2月28日起至房屋租赁合同解除之日止时的损失（自2014年2月28日至12月28日的损失为960，000元），支付原告为履行房屋租赁合同的直接损失180，000元，并承担本案诉讼费用。
原告武汉开瑞酒店管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明双方的租赁法律关系以及具体内容；
证据二、诉争房屋“两证”，证明原告拥有诉争房屋的所有权；
证据三、原告与武汉归元盛世酒店有限公司的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同解除协议》，证明原告为准备与被告履行租赁合同而与原承租户解除协议；
证据四、汇款单及收条，证明原告因原租户解除租赁合同而赔偿180，000元的损失；
证据五、邮局的回执，证明原告向被告发出解除租赁合同通知，被告拒收，双方的租赁合同仍未解除。
被告王玉飞辩称：根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定的履约保证金是为了担保合同的履行，特别是对于终止合同的表述更是符合“解约定金”的法律特征。原告的诉讼请求也是基于被告没有实际履行合同而提出的，要求被告以丧失定金的代价即支付350，000元来达到解除合同的目的，并且已于2014年3月向答辩人发出了解除合同的通知。合同中虽没有使用定金字眼，但其所约定的实质及主张的理由符合定金的性质，定金应当以书面形式约定，原告的诉请要求原告支付350，000元是适用定金罚则的表现。根据《担保法》定金合同从实际交付定金之日起生效。被告未实际交付定金，定金合同并未生效，不适用定金罚则。我们承认没有履行能力，我们表示歉意，愿意承担违约责任，但是是在损失的基础上承担违约责任，原告给了被告四个月的装修期，且租赁标的物一直处于营业状态并未产生实际损失。故原告请求被告支付350，000元履约保证金及其他诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
被告王玉飞为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同一份，证明合同中对于履约保证金的约定符合定金罚则的规定，35万元保证金不需要交；
证据2、武汉归元盛世酒店有限公司住宿发票两张，证明这个酒店一直在营业，原告不存在损失；
证据3、上次诉讼中申请法院调取的现场照片和调查笔录，证明归元盛世酒店一直在营业状态，被告未产生损失；
证据4、上次诉讼庭审笔录一份，证明双方认可租赁合同解除的事实。
经庭审质证，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，只是对部分证据的证明目的及关联性有异议，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以认可。
经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：
武汉市汉阳区翠微路47号第1栋（8层、建筑面积2535.62平方米）、第2栋（2层、建筑面积625.10平方米）的房屋归原告所有。2007年5月28日，原告与武汉归元盛世酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定武汉归元盛世酒店有限公司租赁原告所有的位于汉阳区翠微路47号，包括：主楼二楼至八楼全部和一楼门面的一半、合计建筑面积约2，363平方米房屋经营酒店用。租赁期限10年，自2007年5月28日至2017年5月27日止。月租金为80，000元，租金每年上调幅度为5%。合同签订后双方依约履行至2014年。原告与被告开始磋商武汉归元盛世酒店有限公司退出租赁场地由被告租赁使用经营酒店业务，后原、被告双方合意基本达成一致。武汉归元盛世酒店有限公司开始遣散部分工作人员，着手腾退事宜。2014年1月15日，原告与武汉归元盛世酒店有限公司签订《房屋租赁合同解除协议》一份，约定双方协商一致，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方因该合同所产生的权利义务关系已终结，结算工作已完结。同年1月17日，原告通过其单位总经理钟少斌账户向武汉归元盛世酒店有限公司法定代表人刘爱军转账人民币180，000元，同日，武汉归元盛世酒店有限公司出具收条一份：“今收到武汉开瑞酒店管理有限公司支付的关于2014年1月15号《房屋租赁合同解除协议》赔偿款人民币壹拾捌万元整（小写：180，000元），收款账号：刘爱军、中国银行汉阳支行，账号：62×××49。”同年1月16日，原告（甲方）就原武汉归元盛世酒店有限公司使用的租赁房屋与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于汉阳区翠微路47号，包括：主楼二楼至八楼全部和一楼门面的一半（楼梯和电梯这边三档）、附楼二楼全部和一楼小部分（靠近楼梯这边的两档）、合计建筑面积约为2，800平方米房屋租赁给乙方经营宾馆酒店、附属美容美发和办公。租赁期限十年自2014年2月28日至2024年2月27日止。每月租金120，000元整，每两年上调一次，每次在前次租金基础上上调5%。租金按季度支付，2014年2月20日之前乙方向甲方支付第一季度的租金，第一个季度期满前七天，乙方向甲方支付第二个季度的租金，依此类推。履约保证金350，000元，于本合同签订之日支付，合同期满，乙方没有违约行为，并付清房租以及水电费，甲方无息退还给乙方。甲方同意给乙方四个月的装修期，因此乙方在本合同签订之日支付了第一个季度的租金后，直到2014年9月28日前七天（即2014年9月20日前）支付下一季度的租金。交房日期为2014年2月28日。甲乙双方均不得单方终止合同。除非有法律法规规定或者双方约定的免责事项，单方终止合同即为毁约。如果甲方毁约，应双倍返还乙方交付的履约保证金，并返还乙方已经交付但还没有到期的租金；如果乙方毁约，履约保证金不予返还，所交付的租金无论是否到期均不予返还，欠缴的相关费用必须补齐。合同还约定了双方的其他权利义务以及合同终止的情形等内容。合同签订后，被告未依约支付履约保证金及租金，双方亦未按合同约定办理交接房屋的手续。因原、被告之间的合同未能顺利履行，武汉归元盛世酒店有限公司未完全腾退，一直未停止营业。同年3月24日，原告向被告邮寄《武汉开瑞酒店管理有限公司解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》一份，表示合同签订后，被告既不按约定支付履约保证金人民币350，000元，也不接受租赁房屋，直至现在。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。被告在合同签订后，不按约定支付保证金，也不接受房屋，已构成单方面毁约，特根据我国《合同法》第九十四条之规定，与被告解除双方于2014年1月16日签订的《房屋租赁合同》并保留追究被告违约责任的权利。后被告拒绝签收邮件邮局将邮件退回。现原、被告因《房屋租赁合同》的解除产生纠纷，原告起诉来院请求判令被告立即支付保证金人民币350，000元，并以此为基数按日万分之二点一支付从2014年1月16日起至判决书确定给付之日止的损失，按每月120，000元的标准支付从2014年2月28日起至房屋租赁合同解除之日止时的损失（自2014年2月28日至12月28日的损失为960，000元），支付原告为履行房屋租赁合同的直接损失180，000元，并承担本案诉讼费用。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为：原、被告于2014年1月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告在合同签订后，拒不支付履约保证金和租金，也不接受房屋致使原告签订该合同的目的不能实现，属于根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告依法可以解除双方签订的《房屋租赁合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告的解除合同通知书到达被告时双方签订的《房屋租赁合同》即解除。原告于2014年3月24日将解除合同的通知书邮寄对方，被告拒收视为送达，故双方签订的《房屋租赁合同》于2014年3月24日解除。合同解除之前，被告作为承租人应当支付租金，依据双方合同约定租赁期限自2014年2月28日起，故被告应支付自2014年2月28日至3月24日以一个月计的租金120，000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告因履行与被告之间的租赁合同解除了与武汉归元盛世酒店有限公司之间的租赁合同，并向武汉归元盛世酒店有限公司赔偿损失180，000元，该损失系因履行原、被告之间的租赁合同产生，故原告可以要求被告赔偿该损失，故对于原告要求被告支付原告为履行房屋租赁合同的直接损失180，000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告请求判令被告立即支付保证金人民币350，000元并以此为基数按日万分之二点一支付从2014年1月16日起至判决书确定给付之日止的损失的诉讼请求，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三项之约定，履约保证金350，000元应于合同签订之日支付，被告未按期支付，现原告已解除双方签订的《房屋租赁合同》，支付履约保证金已无事实及法律依据，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王玉飞于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告武汉开瑞酒店管理有限公司租金人民币120，000元；
二、被告王玉飞于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告武汉开瑞酒店管理有限公司赔偿款人民币180，000元；
三、驳回原告武汉开瑞酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币18，210元（原告武汉开瑞酒店管理有限公司已预交）由原告武汉开瑞酒店管理有限公司负担人民币14，568元，被告王玉飞负担人民币3，642元（被告王玉飞于本判决生效之日起十五日内将应负担款项直接支付原告武汉开瑞酒店管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 崔玉华
人民陪审员 杨 迪
人民陪审员 胡 君
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李玉荣