上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1060号
上诉人（原审被告）上海辰星家具有限公司。
委托代理人林文寿，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）福建务成物资贸易有限公司。
委托代理人吴接贇，福建国富律师事务所律师。
原审第三人上海福宁投资管理有限公司。
委托代理人林国雄，公司员工。
上诉人上海辰星家具有限公司（以下简称辰星公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人辰星公司之委托代理人林文寿、被上诉人福建务成物资贸易有限公司（以下简称务成公司）之委托代理人吴接贇及原审第三人上海福宁投资管理有限公司（以下简称福宁公司）之委托代理人林国雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区五莲路房屋的权利人原为福宁公司。2009年10月1日，福宁公司（甲方）与辰星公司（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方向甲方承租浦东新区五莲路商铺用作家具经营场地。租赁期限为5年，从2009年10月1日起至2014年12月31日止，其中2012年1月1日起至2012年12月31日的月租金为人民币（下同）21，386元，2012年1月1日起至2014年12月31日每年租金按4%递增。2010年5月1日起乙方向甲方支付租金，租金以三个月为一期，付三押一。租金以先付后用为原则，每期支付须提前10日以上，否则视为逾期付款，已支付的合同押金优先充抵租金。本合同未经协商一致，单方不得擅自变更和解除，否则，擅自变更和解除方，应当承担违约责任。任何一方擅自变更或解除合同，都应当向对方承担违约责任，除了按定金处罚外，超过损失部分还应当进行赔偿。乙方若逾期支付租金在三十天内，应当承担逾期违约责任，按逾期付款的租金日罚仟分之二计算违约金，逾期超过三十天以上的，除了按以上日罚仟分之二违约金处罚外，甲方有权按本条违约责任规定，追究乙方的违约赔偿责任。合同签订后，辰星公司曾支付福宁公司押金2万元。2013年2月7日，务成公司受让取得上海市浦东新区五莲路房屋所有权。房屋转让前，辰星公司向福宁公司出具了《放弃优先购买权声明》，承诺严格按照变更后的租赁合同向新的产权人履行承租人义务。因辰星公司未按合同约定向务成公司支付租金，故务成公司诉至法院，要求判令：1、解除辰星公司与福宁公司于2009年10月1日签订的《租赁合同书》；2、辰星公司支付2013年2月7日起至足额清偿欠租止的租金；3、辰星公司支付2013年2月7日起至足额清偿租金止的违约金；4、辰星公司立即清退租赁场地并交还务成公司。
原审审理中，务成公司认可于2013年11月12日收回了租赁房屋，故放弃了第4项关于返还房屋的诉讼请求，并明确第2、3项诉讼请求，即要求辰星公司支付2013年2月7日至2013年11月12日期间的租金203，879.87元及计算至判决生效日止的违约金，同时表示辰星公司支付的押金按合同条款理解实为定金，因辰星公司违约，其所交纳的押金按约予以没收。辰星公司表示产权过户后，务成公司、福宁公司没有告知过；经福宁公司同意，辰星公司于2013年5月31日搬离租赁场所，钥匙交给了福宁公司的一名电工，租金应计算至搬离时止；辰星公司与福宁公司就2012年6月30日之前的租金已经结清，2012年7月之后，辰星公司又向福宁公司支付了15万元；辰星公司不认可2013年2月7日之后的租金由务成公司收取，故未付款，辰星公司没有违约。福宁公司表示房屋出售前告知过辰星公司，产权过户后也和务成公司一起去过辰星公司，告知产权过户事实及租赁合同由务成公司继续履行；辰星公司从未向其提出过解除合同，双方也未交接过房屋；截至2013年2月6日，辰星公司还欠福宁公司租金10，008元，涉案押金会移交给务成公司，目前尚未移交。庭后，务成公司表示对逾期付款违约金同意从2013年11月13日起算。
原审认为，涉案《租赁合同书》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。本案中，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动，依“买卖不破租赁”之原则，这并不影响租赁合同的效力，务成公司取得出租人地位继续履行租赁合同，辰星公司应当向务成公司履行付租义务。辰星公司以合同中“未经协商一致，单方不得擅自变更和解除”的约定否认产权变动后务成公司的出租人法律地位，缺乏法律依据。庭审中，福宁公司认为辰星公司尚拖欠其截至2013年2月6日的租金10，008元，辰星公司虽不认可，但即使按其自述的租金支付情况，辰星公司也未向福宁公司付清2013年2月6日前的租金。对2013年2月7日之后的租金，辰星公司既未支付给务成公司，也未向福宁公司支付，其行为显属违约。另辰星公司表示其于2013年5月底已经撤场，其行为表明不再履行合同，亦属根本性违约。现务成公司要求解除合同并追究辰星公司逾期付款的违约责任，均具有事实和合同依据。辰星公司认为撤场经福宁公司同意，双方也进行了交接。对此，福宁公司当庭予以否认，辰星公司也未提供有效证据予以佐证，法院对该项抗辩意见不予采信。务成公司要求辰星公司支付2013年2月7日至2013年11月12日的租金203，879.87元及相应违约金，法院予以支持，但根据本案具体情况，对违约金标准适当予以调整。对于押金，务成公司要求按照定金约定没收，没有合同依据，但可依约优先充抵辰星公司的欠租。审理中，务成公司放弃部分诉请，经查并无不当，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，于二○一四年三月四日作出判决：一、解除务成公司与辰星公司之间的《租赁合同书》；二、辰星公司于判决生效后十日内支付务成公司2013年2月7日至2013年11月12日的租金183，879.87元（已扣除辰星公司支付的押金2万元）；三、辰星公司于判决生效后十日内以183，879.87元为本金、按每日万分之五的标准支付务成公司自2013年11月13日起至判决生效之日止的违约金。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，828元，由辰星公司负担。
判决后，辰星公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人与原审第三人签订租赁合同，与被上诉人间没有任何法律上的关系；上诉人与原审第三人间的租金已结算至2013年5月31日；原审第三人向被上诉人转让房屋时，上诉人已提出不再继续租赁，林国雄还要求上诉人写撤场报告；撤场时，上诉人将钥匙交付物业人员，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三项，改判上诉人支付租金65，247元，并以65，247元为本金，按每日万分之五标准，支付自2013年11月13日起至本判决生效之日止的违约金。
被上诉人务成公司辩称：被上诉人具有合法的出租人的主体资格；买受房屋后，被上诉人多次要求上诉人签订变更出租主体的协议并履行支付租金的义务，但均遭到上诉人拒绝；被上诉人于2013年11月12日收回租赁房屋，为防止损失扩大，其立即开始重新招租，故不同意上诉请求。
原审第三人福宁公司述称：上诉人至今拖欠其2013年2月6日前的租金10，008元，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼《租赁合同书》于法无悖，双方均应恪守。依据买卖不破租赁之原则，原审确定务成公司为涉讼房屋的出租人，并无不妥，可予维持。辰星公司主张其与福宁公司间的租金已结算至2013年5月31日，但为福宁公司所否认。本院同时注意到，辰星公司原审中出示的结算单并未得到福宁公司盖章或签字确认，其所支付的三笔款项对应的结算期限为2012年及2013年1月，故辰星公司的前述主张，依据不足，本院难以采纳。辰星公司主张其于2013年5月搬离涉讼房屋，然务成公司、福宁公司均表示对此并不知情，辰星公司原审中陈述其对返还房屋之事实无书面依据可提供，二审中又未能提供有效证据予以证明，故就该主张，本院亦不予采纳。综上而言，辰星公司关于撤销原审判决主文第二、三项，改判其支付租金65，247元，并以65，247元为本金，按每日万分之五标准，支付自2013年11月13日起至本判决生效之日止的违约金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，886.18元，由上诉人上海辰星家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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