江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10634号
上诉人（原审被告）：程广银，男，1971年10月9日生，汉族，警犬研究所职工,住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：南京瑞尔房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人：相金彪,该公司监事。
委托诉讼代理人：徐建伟，男，该公司员工。
上诉人程广银因与被上诉人南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初5410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人程广银上诉请求：1.撤销一审判决第1项，改判上诉人与被上诉人双方签订的房屋认购单有效；2.撤销一审判决第2项，改判被上诉人承担违约赔偿责任,赔偿上诉人各项损失共计310万元；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：1.双方签订《房屋认购单》应认定为商品房买卖合同；2.双方签订的《房屋认购单》真实有效；3.一审法院认定合同无效缺乏法律依据；4.上诉人签订《房屋认购单》无任何过错；5.被上诉人应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；6.被上诉人违约应赔偿上诉人经济损失310万元，该部分损失除了认购金5000元10年来的贬值损失及利息，还包括合同履行后可以预见到因违反合同可能造成的损失。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人瑞尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
瑞尔公司向一审法院起诉请求：确认瑞尔公司、程广银之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，瑞尔公司向程广银返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向程广银支付利息。
一审认定事实：2004年4月8日，瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向一审法院提起诉讼，请求判令其与瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京市雨花台区发展和改革局进行处理。瑞尔公司不服上述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审另查明，2006年9月22日，瑞尔公司与程广银签订《房屋认购单》一份，约定由程广银认购瑞尔大厦12层1207室房屋一套，面积约为62.61平方米，单价为7270元/平方米，总价为455175元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，程广银所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知程广银。《房屋认购单》签订当日，程广银向瑞尔公司交付认购款5000元。后瑞尔公司未与程广银签订《房屋买卖合同》。
又查,瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权,亦未取得工程规划许可。
一审期间，瑞尔公司、程广银双方争议焦点为：1.瑞尔公司与程广银之间签订的《房屋认购单》是否有效；2.瑞尔公司主张程广银房屋认购款并自《房屋认购单》签订之日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付利息，是否符合法律规定。
一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。
关于争议焦点1，一审法院认为，原告瑞尔公司与被告程广银于2006年9月22日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告程广银出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。被告程广银称其与原告签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳；原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。
关于争议焦点2，因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款5000元退还被告程广银。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告程广银出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对被告程广银承担缔约过失责任。而被告程广银主张其因“瑞尔发展大厦”参加开工仪式人员的身份，无需在签订《房屋认购单》时尽到谨慎审查义务，无法律依据，一审法院对被告程广银关于其无任何过错的抗辩意见不予采纳。现原告瑞尔公司在与被告程广银签订《房屋认购单》时收取了5000元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准向程广银承担缔约过失责任，不违反法律规定，但应自被告程广银实际付款之日起算至实际给付之日止。
另，被告程广银主张原告瑞尔公司继续履行《房屋认购单》，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。被告程广银主张原告瑞尔公司赔偿其损失，未提供事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告程广银于2006年9月22日签订的《房屋认购单》无效；二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还被告程广银房屋认购款5000元并赔偿损失（自2006年9月22日起以5000为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，上诉人提交以下证据拟作为新证据：1.南京市发展计划委员会文件（宁计投资字[2003]603号）复印件一份；2.南京市规划局建设工程规划设计要点通知书复印件一份；3.南京市雨花台区人民政府《关于变更雨花台区招商及工业产品展示中心综合办公楼用地性质的请示》复印件一份；4.南京市地名委《关于“瑞尔大厦”等地名命名的批复》复印件一份；5.南京市雨花台区人民政府《关于给予变更雨花台区招商及工业产品展示中心项目用地性质的请示》复印件一份；6.网上新闻一则复印件，关于雨花台区发改局回函网友提问的回复。上述证据证明：被上诉人建设房屋有土地部门、建设部门、南京市发改委相关批文，涉案房屋是相关部门批准，不属于违建。被上诉人对上述证据的质证意见为：对上诉人提交的5份材料的真实性没有异议，该5份材料都是瑞尔公司在申办瑞尔大厦前期所办理的手续，但因土地证和规划许可证最终未办成，上述证据与本案没有实际联系。被上诉人无新证据提交。对上诉人提供的证据本院认为，对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明涉案房屋已取得合法的土地使用权及建设工程规划许可，对上述证据的证明目的本院不予采信。
一审查明的事实正确，二审予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋认购单》是否有效；2.被上诉人应当返还及赔偿上诉人的数额。
本院认为，关于争议焦点1，根据上诉人与被上诉人于2006年9月22日签订的《房屋认购单》中附注“一、本认购单经买卖双方同意签定，乙方所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款”及“二、与甲方签定《商品房买卖合同》的具体时间，由甲方通知乙方”的约定，可以看出该《房屋认购单》系上诉人与被上诉人以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。虽然该《房屋认购单》系双方真实意思表示，但因被上诉人并未取得涉案土地的使用权，且未取得涉案房屋的建设工程规划许可，不具备商品房销售所应具备的条件，涉案《房屋认购单》因违反法律法规的禁止性规定应属无效，原审对此认定并无不当。本院对上诉人认为《房屋认购单》有效的主张不予支持。
关于争议焦点2，因《房屋认购单》无效，被上诉人应将收取的认购款5000元退还上诉人，被上诉人在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对上诉人出售房屋，双方亦无可能签订本约合同，原审认定被上诉人应承担缔约过失责任于法有据。上诉人认为其在签订认购单时不存在任何过错的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人自愿按照中国人民银行同期贷款利率二倍的标准向上诉人承担缔约过失责任，不违反法律规定，原审认定应从上诉人付款之日起算至实际给付之日止并无不当。上诉人认为被上诉人应继续履行《房屋认购单》，否则应承担310万元损失的主张，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人程广银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人程广银负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月十八日
书记员 郭旭冬