江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6142号
上诉人（原审原告）：沈业根，男，1962年7月22日生，汉族。
被上诉人（原审被告）：南洲环艺置业(南京)有限公司，住所地南京市江宁区科学园印湖路39号。
法定代表人VITALIPARKHOMENKO，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
上诉人沈业根因与被上诉人南洲环艺置业(南京)有限公司（以下简称南洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈业根上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人立即支付上诉人逾期违约金324910.68元（不包含已判决的逾期违约金145227.20元）；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：双方签订《商品房买卖契约》后，南洲公司直到2014年底也没有按规定向上诉人交房，实际上，涉案房屋与隔壁的房屋没有完全隔断，到处是建筑垃圾，没有完工的房屋是不具备交付条件的，也是不可能对外出租的。另外，沈业根实际支付的购房款金额是2861460元，因此，应当以此金额为基数计算逾期交房违约金。
被上诉人南洲公司答辩称，虽然一审法院以2013年1月18日作为房屋交付的时间并计算逾期交房违约金，这是不合理的，但被上诉人为了节约司法资源并没有就此提起上诉。上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
沈业根向一审法院起诉请求：一、南洲公司支付沈业根2009年12月30日至2014年6月30日期间的逾期交房违约金474660元；2、南洲公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
2009年2月，南洲公司（甲方）与沈业根（乙方）曾就位于南京市江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄某幢302室房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房买卖契约》一份，合同约定：甲方应于2009年12月31日前将该房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照每天万分之一计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金，但乙方解除本契约的除外。2012年4月6日，沈业根取得涉案房屋的房屋所有权证书，2012年4月12日，沈业根取得涉案房屋的国有土地使用权证书。2013年1月18日，沈业根与徽商银行马鞍山江东支行签订最高额抵押合同一份，合同载明的抵押财产为涉案房屋，载明的抵押财产已设定抵押或出租情况为出租。
2013年11月5日，南洲公司诉至一审法院，主张沈业根支付涉案房屋价款1576933元及相应的利息。一审法院于2014年6月4日作出（2013）江宁民初字第4101号民事判决，判决沈业根支付南洲公司1576900元及部分利息。沈业根不服该判决，上诉至本院，本院于2014年9月15日作出（2014）宁民终字第3406号民事裁定，裁定撤销（2013）江宁民初字第4101号民事判决、发回重审，重审案号为（2014）江宁民初字第3884号。重审中，南洲公司变更诉讼请求，主张沈业根支付涉案房屋的价款1846933元及逾期付款违约金。在该案审理中，双方当事人一致同意涉案房屋已付价款的认定以（2014）江宁民初字第3884号案件中的认定为准。（2014）江宁民初字第3884号案件最终认定：涉案房屋银行按揭贷款实际贷款金额为1306000元，于2009年5月14日放款，除银行按揭贷款1306000元之外的价款尚未支付，并于2015年8月31日作出（2014）江宁民初字第3884号民事判决，判决沈业根支付南洲公司涉案房屋价款1846933元及相应的逾期付款违约金。该民事判决已生效。本案中，沈业根主张涉案房屋价款已付清，除（2014）江宁民初字第3884号案件中已提交的证据外未提交其他证据。
一审法院认为,沈业根与南洲公司就涉案房屋之间的商品房预售合同关系系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。南洲公司认可应于2009年12月31日前交付涉案房屋，现其未能按约交付，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于涉案房屋的交付时间，南洲公司主张是2012年4月6日，虽提交最高额抵押合同一份，但合同的签订时间为2013年1月18日，南洲公司未提交其他证据证明涉案房屋已于2012年4月6日交付，对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。沈业根对最高额抵押合同的真实性认可，其虽主张抵押合同载明的涉案房屋情况为出租系应银行要求，但未提交证据证明，对其该主张，一审法院亦不予采纳。综合以上证据，一审法院认定涉案房屋的交付时间为2013年1月18日。关于涉案房屋已付价款数额，双方当事人一致认可以（2014）江宁民初字第3884号案件中的认定为准，现生效的（2014）江宁民初字第3884号民事判决已认定涉案房屋已付价款数额为1306000元。沈业根主张涉案房屋价款其已付清，但除（2014）江宁民初字第3884号案件中已提交的证据外未提交其他证据证明，亦未提交证据推翻（2014）江宁民初字第3884号案件关于已付价款的认定，对其该主张，一审法院不予采纳。双方一致认可逾期交房违约金的计算标准为已付价款的日万分之一，故南洲公司应支付沈业根2010年1月1日至2013年1月17日的逾期交房违约金145227.20元。对沈业根主张的该部分违约金，一审法院予以支持。超出该部分的违约金请求，没有依据，一审法院不予支持。南洲公司逾期交付涉案房屋的违约行为持续至2013年1月18日，沈业根于2014年7月4日诉至一审法院主张逾期交房违约金，并未超出法律规定的诉讼时效期间。南洲公司关于沈业根的诉讼请求已超过诉讼时效保护期间的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、南洲公司于判决发生法律效力之日起十日内支付沈业根逾期交房违约金145227.20元；二、驳回沈业根的其他诉讼请求。一审案件受理费8395元，由沈业根负担5190元，由南洲公司承担3205元。
一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。本院另查明，一审法院（2014）江宁民初字第3884号民事判决已生效，该判决认定沈业根于2009年5月14日支付房款1306000元。
本院认为，南洲公司与沈业根于2009年2月签订的《商品房买卖契约》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规范，合法有效。南洲公司未按约定于2009年12月31日前交付房屋，则其应给付自2010年1月1日起的逾期交房违约金。虽然南洲公司不能提交其向沈业根交付房屋的相关证据，但沈业根取得涉案房屋的权属证书后，于2013年1月18日与徽商银行马鞍山江东支行签订《最高额抵押合同》，抵押财产为涉案房屋，该合同载明涉案房屋已出租，故一审法院认定涉案房屋的交付时间为2013年1月18日，有事实与法律依据。沈业根称涉案房屋未完工也未出租，本院不予采信。生效判决认定沈业根已支付涉案房屋房款为1306000元，沈业根称其实际支付的购房款金额为2861460元，因其未提交充分的证据证实，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6174元，由上诉人沈业根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王 慧