内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内07民终184号
上诉人（原审被告）：王自君，男，1957年4月9日出生，回族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托诉讼代理人：韩玉宝，呼伦贝尔市海拉尔区司法局呼伦街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区兴华街4号。
法定代表人：孟德林，经理。
委托诉讼代理人：张文庆，呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司副经理。
上诉人王自君因与被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同、供用热力合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月20日公开开庭审理了本案，上诉人王自君及委托诉讼代理人韩玉宝，被上诉人物业公司的法定代表人孟德林及委托诉讼代理人张文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王自君上诉请求：撤销一审判决，依法改判王自君给付物业公司2015年7月-2017年3月的物业费。诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一审法院判决认定王自君给付物业公司车库2008年10月-2017年3月物业费898元，车库2008年10-2015年4月取暖费2830元，系认定事实错误。因王自君曾就车库位置与开发商未能协商一致，直至2011年王自君才接收了该车库。物业合同及供暖合同属于普通的债权债务，受2年诉讼时效的约束，其诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。在每个年度的采暖期开始王自君未交费就应当视为物业公司知道权利被侵害，开始计算诉讼时效。物业公司也明知大部分请求超过了诉讼时效，并向法院提交了通知缴费存根，但物业公司没有证据证明已将该通知向王自君送达。物业公司无相关证据证明在此期间曾追索物业费、取暖费，故应视为物业公司怠于行使相关权利，对超过诉讼时效部分的物业费、热力费请求不应支持。请求二审法院公正判决。
被上诉人物业公司辩称，王自君如因房屋质量有问题，应向开发商主张权利，与物业公司无关。王自君欠付物业公司的物业费及热费，物业公司多次向王自君催缴，故本案并未超过诉讼时效。如王自君有证据证明车库的实际接收时间为2011年1月，则物业公司对2011年1月之前车库的取暖费和物业费可以放弃。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
物业公司向一审法院起诉请求：判令王自君给付物业公司物业服务费4533.16元、取暖费17177.26元、楼道电费80元、清掏费120元、垃圾二次转运费288元。合计22198.42元。
一审法院认定事实：王自君居××区，房屋面积85.384平方米。并拥有该小区8号车库，面积为17.773平方米。2008年7月15日，物业公司与海拉尔燃料小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》。该合同约定，委托物业公司对海拉尔区燃料小区进行物业管理。委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；代收卫生二次转运费等十六项内容。委托管理期限自2008年7月15日至2011年7月15日。物业管理服务费用包括住宅按建筑面积每月每平方米0.36元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，车库按建筑面积每月每平方米0.5元收取。取暖费按住宅建筑面积每月每平方米3.25元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米4元收取。管理服务费、取暖费标准的调整，按国家有关物价政策调整。2011年7月15日，物业公司与海拉尔燃料小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》。该合同约定，委托物业公司对海拉尔区燃料小区进行物业管理。委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；代收卫生二次转运费等十六项内容。委托管理期限自2011年7月15日至2014年7月15日。物业管理服务费用包括住宅按建筑面积每月每平方米0.42元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，车库按建筑面积每月每平方米0.5元收取。取暖费按住宅建筑面积每月每平方米3.25元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米4元收取。管理服务费、取暖费标准的调整，按国家有关物价政策调整。2014年7月15日，物业公司与海拉尔燃料小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》。该合同约定，委托物业公司对海拉尔区燃料小区进行物业管理。委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；代收卫生二次转运费等十六项内容。委托管理期限自2014年7月15日至2017年7月15日。物业管理服务费用包括住宅按建筑面积每月每平方米0.42元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，车库按建筑面积每月每平方米0.5元收取。取暖费按住宅建筑面积每月每平方米3.25元收取，非住宅按建筑面积每月每平方米4元收取。管理服务费、取暖费标准的调整，按国家有关物价政策调整。物业公司自2008年10月至2015年4月为海拉尔区燃料小区供暖，自2008年7月15日至2017年7月15日为海拉尔区燃料小区提供相关物业服务。王自君自2008年7月至2017年未缴纳物业管理费、取暖费等相关费用。具体为：一、住宅物业管理费：1、85.384㎡×0.36元/㎡×（2008年7月15日-2011年7月15日）=1106.57；2、85.384㎡×0.42元/㎡×（2011年7月15日-2017年3月）=2438.56。二、住宅取暖费：84.006㎡×3.25元/㎡×（2008年10月-2015年4月）=13377.95元。三、车库物业管理费：17.773㎡×0.5元/㎡×（2008年10月-2017年3月)=898元；四、车库取暖费：17.773㎡×3.25元/㎡×（2008年10月-2015年4月）=2830元。物业公司对主张的楼道电费、清掏费、垃圾二次转运费未举证证明。王自君未主动履行义务，物业公司诉至法院。
一审法院认为，物业公司与海拉尔区燃料小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对物业公司及海拉尔区燃料小区的所有业主，包括王自君在内均具有约束力。合同约定，物业公司为海拉尔区燃料小区的业主提供物业服务及供热服务，向业主收取相关费用。并代收卫生二次转运费。王自君对物业公司自2008起至今为海拉尔区燃料小区提供物业服务，及自2008年至2015年为海拉尔区燃料小区提供供热服务未提出异议，也未提交证据予以反驳。物业公司已按合同约定向包括王自君在内的海拉尔区燃料小区的业主提供了2008年10月至2015年4月期间的供热服务，及2008年7月15日至2017年3月期间的物业服务。王自君不缴纳物业费及取暖费的行为违反了合同约定，系违约行为。王自君应按合同约定缴纳物业费及取暖费。物业公司主张的楼道电费、清掏费、垃圾二次转运费缺乏证据支持。双方对缴费时间在合同中未作约定。王自君入住后始终未交费，欠费行为已持续七年之久，且仍在继续。王自君否认物业公司通知其缴费，在此种情况下，无法计算物业公司的诉讼时效。王自君关于物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效及其他抗辩意见与事实不符，法院不予采纳。综上所述，法院对物业公司要求王自君给付物业服务费4443.13元、取暖费16207.95元的诉讼请求予以支持。其他诉讼请求缺乏证据证实，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十五条第一款规定，判决：被告王自君给付原告呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司物业服务费4443.13元、取暖费16207.95元，合计20651.08元，于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，减半收取177.5元，由呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司负担10元，由王自君负担165元。
二审审理过程中，王自君提交证据：证据1、（2010）海民初字第176号传票、参加诉讼通知书、申请书，欲证明1、关于涉案房屋自2008年1月交付后存在瑕疵12处，导致其产生纠纷；2、王自君与该小区的开发公司因涉案房屋纠纷曾申请法院于2010年4月30日调取物业公司留存的房屋设备登记明细表原件，可证明物业公司在登记表处备注了回访处理的瑕疵12处；3、2010年4月30日王自君曾就涉案车库因开发公司未交付王自君而导致诉讼，因此可证明2008年起王自君承担该车库的物业费及热力费是错误的。物业公司经质证后认为，对该组证据的真实性认可，对开发公司交付涉案车库时间2011年1月25日认可，对2011年1月前车库的物业费及热费予以放弃。
证据2、房屋设备登记明细表、回访处理单，欲证明与证据1相互印证，该证据原件在物业公司处，该房屋回访处理由物业公司登记，因此可证明房屋回访处理的义务由物业公司承担，王自君与物业公司之间进行的房屋交付，与开发商无关。因此，开发商将回访处理权利义务转移给物业公司。物业公司经质证后认为，对登记明细表的真实性认可，但对回访处理单的真实性及证明目的不认可，回访工作应由建设单位和开发单位负责，与物业公司无关，对该组证据的证明目的不认可。
证据3、该涉案房屋照片1张，欲证明该房屋自王自君与物业公司交接房屋后，物业公司回访该房屋过程中的施工现场，把地刨开后长时间未作处理。物业公司经质证后认为，涉案房屋出现瑕疵与物业公司无关，对该证据的真实性及证明目的不认可。
证据4、涉案住宅及车库的房证，欲证明涉案房屋住宅面积85.38平方米，车库面积17.77平方米，而非物业公司的诉讼请求计算的面积85.384平方米及17.773平方米，原审法院面积计算有瑕疵。物业公司经质证后认为，对该组证据的真实性无法确认，具体面积由建设单位提供，涉案房屋建筑面积与物业公司无关，对该组证据的证明目的不认可。
证据5、呼伦贝尔安泰热电公司收据、热电厂催缴热费通知单，欲证明涉案房屋及车库采暖期2015年9月21日王自君已经缴纳，故物业公司的取暖期应为2015年5月之前，物业公司于2017年7月17日提起诉讼已过诉讼时效。物业公司经质证后认为，该组证据与本案无关，王自君向物业公司每半年催缴一次，本案未超过诉讼时效，故对该组证据的证明目的不认可。
本院对上述证据经审核后认为，根据证据1王自君主张2011年1月接收车库，故车库的相关费用应自2011年2月开始计算，因物业公司对车库的交付时间为2011年1月25日表示认可，且物业公司对2011年1月之前车库物业费及热费明确表示放弃，故本院对王自君应于2011年2月开始缴纳车库物业费及热费的事实予以确认。证据2、3无法证明房屋回访的责任主体为物业公司，故对该组证据不予采信。对证据4的真实性予以确认。证据5能够证明物业公司自2015年5月停止向该小区供热，本院对该事实予以确认。
二审经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明，王自君于2011年1月实际接收涉案车库。二审审理过程中，物业公司对车库2011年1月之前的物业费、热费予以放弃。
本院认为，本案的争议焦点为物业公司向王自君主张物业费及热费是否超过诉讼时效；房屋及车库的物业费及热费金额应如何确定。
关于物业公司向王自君主张物业费及热费是否超过诉讼时效的问题。自2008年物业公司与海拉尔燃料小区业主委员会连续签订了《物业管理委托合同》，《物业管理委托合同》合法有效，对海拉尔燃料小区的全体业主具有法律约束力。物业公司对海拉尔燃料小区提供了物业管理及供热服务，故本院对物业公司要求王自君支付物业管理费及热费的诉讼请求予以支持。王自君主张本案物业公司的大部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，因物业服务及供热服务具有长期性、连续性的特点，故在审理该类合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛。根据物业公司的陈述，物业费及热费催缴的方式一是入户催要，二是在涉案房屋的单元门上粘贴催缴通知单，及物业公司在一审审理过程中提供了缴费通知单，综合考虑本案客观实际情况，可以认定物业公司并未明显怠于行使权利，仍持续向业主要求交纳物业费及热费，故一审法院认定本案并未超过诉讼时效，并无不当。
关于房屋及车库的物业费及热费金额应如何确定的问题。因二审审理过程中，双方当事人均认可车库的物业费及热费自2011年2月计算，物业公司亦明确表示放弃车库2011年1月之前的物业费及热费，故应在一审法院计算物业服务费4443.13元、取暖费16207.95元，合计20651.08元的基础上扣减车库2008年10月-2011年1月的物业服务费240元[17.773㎡×0.5元/㎡×（2008年10月-2011年1月)]及取暖费1560元[17.773㎡×3.25元/㎡×（2008年10月-2011年1月）]，则王自君应当给付物业服务费及热费共计18851.08元（20651.08元-1800元）。
综上，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司有义务对于业主提出的诉求及时予以回应，不断提高物业服务水平，进而不断提高自身的服务水平。而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业等费用，以保证物业公司正常运转及日常维护。因王自君提供的新证据，导致王自君应交纳车库的物业费及热费金额发生变更，物业公司对此也明确表示放弃该部分诉讼请求。另外，王自君主张的房屋回访等问题，属房屋质量问题，与本案争议的物业服务合同、供用热力合同纠纷不属同一法律关系，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:
一、变更内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2017）内0702民初1790号民事判决”被告王自君给付原告呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司物业服务费4443.13元、取暖费16207.95元，合计20651.08元，于本判决生效后立即履行”为上诉人王自君于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司物业服务费、取暖费18851.08元；
二、驳回被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费177.5元，由上诉人王自君负担150元，由被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司负担27.5元。二审案件受理费355元，由上诉人王自君负担300元，由被上诉人呼伦贝尔市海拉尔区华信物业服务有限责任公司负担55元。
本判决为终审判决。
审判长 李洪波
审判员 王丽英
审判员 印 帅
二〇一八年四月八日
书记员 谢 欣
附本判决所依据的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；