江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初5856号原告:李燕,女,1972年2月19日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：朱心田，江苏运通律师事务所律师。被告:周正，女，1965年6月24日生，汉族，住本市泉山区。被告:袁华，女，1962年12月9日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸�律师事务所律师。被告:胡冬光，男，1965年10月20日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：周正，女，1965年6月24日生，汉族，住本市泉山区。原告李燕与被告周正、袁华、胡冬光案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月30日公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人朱心田，被告胡冬光的委托诉讼代理人暨被告周正、被告袁华及其委托诉讼代理人屈庆功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1、判决停止对矿山路xx号xxx幢房屋西半部（上下两层共436.28平方米）的执行；2、依法确认矿山路xx号xxx幢房屋西半部归原告所有。事实与理由：2014年3月13日，原告与被告周正签订《房�买卖合同》，以人民币224万元的价格购买其坐落于徐州市矿山路xx号第xxx幢西半部上下两层房产，建筑面积计436.28平方米，原告按约支付了购房款，被告亦按约实际交付了房屋，因该房产登记的业主为徐州铸造厂有限公司，为了有利于生产，原告于2015年10月向徐州仲裁委申请仲裁，并达成调解协议。2016年9月份，原告得知被告周正与被告袁华因民间借贷纠纷一案，已进入执行程序，要拍卖徐州矿山路xx号xxx幢房屋，其中包括原告所有的该幢楼西半部436.28平方米房产，侵害了原告的合法权利，原告故提起诉讼。被告周正、胡冬光共同辩称，同意原告的诉请，应该停止执行。被告袁华辩称，原告的请求不能成立，应驳回其请求，并继续对周正上述房屋进行执行。理由如下：1、徐州市仲裁委员会的调解书不能阻止本案的�行。我方申请查封周正所有的上述标的物时间为2015年2月份，周正与李燕、徐州淮海铸造有限公司上述调解书在2015年10月21日出具。显然仲裁委根据调解内容出具的调解书在我方申请查封之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。最高人民法院执行局出版的《关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定理解与适用》中，明确指出“另案生效法律文书做出的时间是在执行标的被查封之后，无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，人民法院都不予支持。这主要因为如前所述，在法院查封执行标的之后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度�现，而不是另行诉讼”。故原告提交的仲裁调解书，对于本案而言，不具有任何的效力。仲裁委在标的物被查封之后出具确权的法律文书，也不符合最高人民法院的其他相关司法解释。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定，严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（�：指2012年修正前的《中华人民共和国民事诉讼法》）第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。根据以上最高人民法院的司法解释，对于被查封标的物提出异议的，只能由查封标的物法院的执行部门及审判部门解决争议，而不能由其他审判机构规避此程序另行做出确权的文书。故仲裁委的调解书对于本案而言，不具有参考价值。2、原告主张排除执行的实体理由不能成立。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了执行异议之诉的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告本次诉讼并不符合最高人民法院的上述规定。首先，原告主张2014年3月13日签订商品房买卖合同购买涉案房屋，其理由虚假。原告并未向法庭举证充分的证据证明在法院查封之前其与周正签订合同。其次，原告也并不能向法庭举证在涉案房屋被查封前已经实际向周正支付相应的房屋价款，也未支付对价。再次，原告在法院查封之前从未实际占有使用房屋，该房屋在2008年先是由周正借用其商业合作伙伴杨天佑的名义开设茶楼（工商登记为佳润茶楼，招牌为玉都茶楼），2015年2月份，袁华申请查封该房屋。诉讼期间，法院两次在房屋外墙张贴公告，一次是2015年6月10日，一次是2015年12月15日，房屋均处于空置状态，未进行使用。这也足以说明原告主张自2014年起实际使用房屋是虚假的。最后，原告也并未办理涉案房屋的权属登记。需要重点说明的是，原告认可目前在涉案房屋开设牛惑火锅饭店的是王德政，原告查询了王德政的牛惑潮汕火锅店的工商登记，该工商登记中的房屋租赁合同正是周正与王德政所签，使用期限自2016年2月18日起至2018年2月17日止。这足以说明原告不可能在2014年3月份购买此房屋，原告也未取得房屋的使用权；该房屋的权利人是被执行人周正而非原告。人民法院查封财产的效力就是禁止转移财产。周正明知房产被查封，却骗取仲裁文书，意图转移房产所有权，被执行人周正的行为已经构成了妨碍执行以及拒不履行法院判决裁定的行为。法院已经张贴了查封公告，对社会予以公示，原告应当明知房屋被限制转移权利，仍与被执行人通过仲裁程序达成转移财产的协议，其仲裁文书不产生法律效力。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，继续对涉案房屋进行强制执行。本院经审理确认如下事实：2015年2月26日，本院立案受理袁华诉周正、胡冬光民间借贷纠纷一案。在诉讼中，根据袁华的财产保全申请，本院于2015年2月27日作出（2015）泉民初字第889-1号民事裁定书，查封徐州淮海铸造有限公司名下（2008）泉执字第268-2号执行裁定书裁定给周正徐州市矿山路xx号xxx幢房屋（产权证号××号）。次日，在产权部门协助下，本院对上述房屋采取查封保全措施。2015年10月16日，本院作出（2015）泉民初字第889号民事判决，判令周正、胡冬光支付袁华借款本金930000元、利息644858元，并按年息18%支付原告袁华自2015年2月1日至实际支付之日的利息；判令周正支付袁华借款本金2328200元、利息690767元，并按年息18%支付原告袁华自2015年2月27日至实际支付之日的利息；判令周正支付袁华律师费50000元；驳回袁华的其他诉讼请求。胡冬光不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2016年5月16日作出（2016）苏03民终1182号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，周正、胡冬光未按判决书履行还款义务，袁华向本院申请强制执行。本院在对上述查封的房屋执行过程中，案外人李燕提出执行异议。本院经审查，于2016年9月27日作出（2016）苏0311执异51号民事裁定，驳回案外人李燕的执行异议。李燕遂提起本案诉讼。另查明，2008年4月15�，本院作出（2008）泉执字第268-2号执行裁定书，裁定将被执行人徐州淮海铸造有限公司所有的位于徐州市矿山路xx号xxx幢（建筑面积为872.56平方米，共计两层）壹幢，以人民币717100元变卖给第三人周正，并将该房产过户给第三人周正。该裁定作出后，上述房产并未办理过户。2014年6月5日，周正与袁华就借款抵押达成《协议》一份，内容为：“本人周正借袁华（2014.6.5）止，共计人民币约壹仟贰佰万元，经袁华、周正共同友好协商，现将（2008）泉执自第268-2号裁定给周正的房产抵押给袁华，待拆迁时将借款全部还清，并保证该处房产不抵押给第三方。”2015年10月，李燕以周正、徐州淮海铸造有限公司为被申请人，向徐州市仲裁委申请仲裁，请求裁决确认位于徐州市泉山区矿山路xx号xxx幢房产为李燕和周正按份共有，各占50%。李燕在仲裁过程中提交名为《房买卖合同》一份，该合同署期为“2014年3月13日”，内容为李燕向周正购买矿山路xx号xxx幢房产的一半，约定房款为224万元，自协议签订后一次性付清；同时李燕同意周正在其付清全款之日起三个月内对房屋享有原价赎回权，逾期不赎回该权利灭失，该房屋所有权及其他一切财产权利归李燕享有，并约定徐州淮海铸造有限公司应协助李燕实现权利，由该公司接受李燕、周正的共同委托负责办理所售房屋的变更登记手续。李燕在仲裁中还提交中国银行转账凭证一份以及周正书写的收条两份（金额分别为200万元和24万元），转账凭证显示李燕于2014年3月13日转账200万元至周正账户。2015年10月21日，李燕、周正及徐州淮海铸造有限公司在仲裁庭主持下，达成如下调解协议：“一、确认在被申请人徐州淮海铸造�限公司名下的坐落于徐州市矿山路xx号xxx幢房产（建筑面积872.56平方米，共计两层），归李燕和周正按份共有，该房产的50%（西部一半建筑面积436.28平方米，上下两层）归李燕所有，另50%（东部一半，建筑面积436.28平方米，上下两层）归周正所有。二、本调解书生效后10日内，周正和徐州淮海铸造有限公司应协助李燕办理产权过户登记手续，办理过户登记的费用由李燕承担。三、仲裁费用23370元（申请人已预交）申请人李燕、被申请人周正各自负担一半，由周正负担的11685元调解书生效后10日内给申请人李燕。”同日，徐州仲裁委作出（2015）徐仲调字第220号调解书，对上述调解协议予以确认。再查明，涉案房产矿山路xx号xxx幢房产在被本院保全查封前用作茶楼经营场所，门头招牌为“玉都茶楼”，工商登记为“佳润茶楼”，登记经营者为“杨天佑”。在袁华与周正、胡冬光民间借贷纠纷一案审理和执行过程中，本院分别于2015年6月10日、2015年12月15日在“玉都茶楼”招牌下玻璃窗处张贴查封公告，查封时茶楼处于停业、对外招租状态。招租公告贴于玻璃窗，所留联系电话为案外人张文登的号码。庭审时被告周正陈述，其从2008年起借用朋友杨天佑的名义，实际经营该茶楼。对于张文登发布招租公告的情况，原告李燕及被告周正均称不知情。2016年3月9日，涉案房产矿山路xx号xxx幢成为个体工商户“泉山区牛惑潮汕火锅店”的登记经营场所，该火锅店经营者为案外人王德正。工商登记档案资料显示，王德政（正）与周正签订《房屋租赁合同》，合同署期为2016年2月18日，约定租赁期限为2年，自2016年2月18日至2018年2月17日，年租金为45000元，按年结算。庭�中，被告周正称，是因王德正办理营业执照需要与执行裁定书上的房产所有人签订协议，所以王德正找我签了合同，然后办理工商登记。原告李燕则陈述房屋系由其出租给王德正，并举证《租赁合同》一份，该合同署期为“2014年4月17日“，约定租赁期限为合同签订之日起至拆迁之日止，承租方享有的免租期为自合同签订之日起至经营盈利支付第一期租金止，租金每月10000元，保证金200000元，并约定承租方以现金方式支付租金，每两年支付一次，租金每两年上涨一次，上涨幅度为本次缴纳租金的20%。原告李燕庭后提交一份其自行整理的王德正支付房租明细表一份，其上记载2015年7月10日ＸＸ转账100000元，王德正2016年5月22日转账50000元、2016年7月1日转账两笔计100000元、2016年7月6日转账40000元、2016年11月22日转账40000元，以上合计325000元，李燕未提交相关转账明细。庭审时，原告李燕主张其要求停止执行是因原告在法院查封之前就购买了诉争房产，并不是依据仲裁结果提出异议。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，购房人在未办理房屋产权过户登记前，并未取得房屋所有权。本案中，即使原告李燕与被告周正在2014年3月13日签订房屋买卖合同并已支付全部购房款的情况属实，因二人尚未完成过户登记，原告李燕也尚未取�涉案房屋的所有权。至于李燕与周正在徐州仲裁委达成确认徐州市矿山路xx号xxx幢房产的西半部分归李燕所有的调解协议，徐州仲裁委虽对该协议出具调解书予以确认，但根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，针对已被采取查封保全措施的财产提起的确权之诉，人民法院应当不予受理；已经受理的，应当驳回起诉。李燕于2015年10月向徐州仲裁委提起确权申请时，所涉房产已被法院执行查封保全措施，故徐州仲裁委对于确权事项无权仲裁，其作出的仲裁调解书不产生物权变动的效力。综上，李燕在本案中主张对诉争房屋享有所有权没有法律依据，本院不予支持。关于原告李燕是否享有足以排除执行的民事权益问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告李燕虽提供了署期在法院查封之前的房屋买卖合同及付款凭证，但对于其是否在查封之前已合法占有涉案房屋未能提供充分证据。原告提供的租赁合同与申请执行人袁华自工商登记机构调取的租赁合同相矛盾，李燕所述承租人王德正支付房租的情况也与其提交的租赁合同约定不符；从法院查封时房屋的使用情况来看，涉案房屋在2015年6月属于空置状态。综上，目前�有充分证据表明原告在法院查封之前已合法占有该不动产，故对原告李燕提出的排除执行的主张，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李燕的诉讼请求。案件受理费24720元，由原告李燕负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省�州市中级人民法院。审 判 长  张红梅人民陪审员  苏正军人民陪审员  苏征社二〇一七年八月十八日书 记 员  杨 雪