青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异168号
异议人（案外人）：青岛澳柯玛销售有限公司。住所地青岛市市北区延吉路**号*座805。
法定代表人：孙成建，经理。
委托代理人：孙玉德。
申请执行人：山东发东印务有限公司。住所地山东省莱州市沙河镇周村。
法定代表人：刘占英，经理。
委托代理人：时衍伟，山东正航律师事务所律师。
被执行人：青岛澳柯玛集团商业发展公司。住所地青岛市市南区四方路*号丙。
法定代表人：杨占宽，经理。
委托代理人：解汝山。
申请执行人山东发东印务有限公司与被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司物权保护纠纷一案执行中，本院对执行标的物即位于青岛市市北区绍兴路125号房产（以下简称涉案房产）张贴腾迁公告。案外人青岛澳柯玛销售有限公司提出执行异议，认为其享有涉案房产的租赁使用权，请求停止对涉案房产的执行并撤销执行公告。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人青岛澳柯玛销售有限公司提出执行异议称，山东发东印务有限公司诉青岛澳柯玛集团商业发展公司物权保护纠纷一案，经生效判决判令涉案房产应交付山东发东印务有限公司，进入执行程序后执行法院张贴（2016）鲁0203执3188号执行公告，针对涉案房产采取强制腾退措施，特提出执行异议：一、在市北法院于2015年10月28日将涉案房产判令交付申请执行人之前，异议人与被执行人于同年10月10日签订了涉案房产为期20年的租赁合同，异议人为涉案房产的合法承租人，依据“买卖不破租赁”的原则，可继续承租涉案房产；二、异议人已一次性支付租金至2025年，转租行为亦获得当时的产权人即被执行人同意，强制腾退房屋侵犯了异议人以及转租使用人范玉荣的合法权益，请求停止对涉案房产的执行并撤销执行公告。
异议人青岛澳柯玛销售有限公司提交的证据包括：一、2015年10月10日青岛澳柯玛集团商业发展公司与青岛澳柯玛销售有限公司签订的《房屋租赁合同》，待证事实为该合同签订于一审判决下达之前且准许转租；二、2015年11月10日交通银行转账支票及存根、电子回单凭证，转账金额55万元，付款人青岛澳柯玛销售有限公司，收款人青岛澳柯玛集团商业发展公司，待证事实为租金55万元已经支付；异议人陈述该金额为20年租期中前10年的租金，合同约定后10年到期时支付；三、2016年4月25日青岛澳柯玛销售有限公司与范玉荣签订的《房屋租赁合同》。
申请执行人山东发东印务有限公司发表意见称，异议人青岛澳柯玛销售有限公司与被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司同属青岛澳柯玛集团，存在利害关系，在申请执行人起诉后明知涉案房产存在法律纠纷，为逃避法律义务签订房屋租赁合同是不合法的；申请执行人依据生效判决申请强制执行，执行内容即为腾交涉案房产，因此异议人青岛澳柯玛销售有限公司的异议理由不成立，请求驳回异议人的异议。
被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司表示，异议人青岛澳柯玛销售有限公司提交的证据是真实的，房屋租赁合同合法有效并且已经实际履行，涉案房屋已经移交给青岛澳柯玛销售有限公司使用，该公司交纳的10年租金55万元我公司已经收到。
查明，申请执行人山东发东印务有限公司与被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司物权保护纠纷一案，本院于2015年10月28日作出（2014）北民初字第4721号民事判决书，认定涉案房产由被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司购买但未办理产权登记手续；2009年4月7日，山东发东印务有限公司与青岛澳柯玛集团空调器物资配套有限公司、青岛澳柯玛集团商业发展公司签订协议，青岛澳柯玛集团商业发展公司以其持有的涉案房产作价1007758元抵偿青岛澳柯玛集团空调器物资配套有限公司对山东发东印务有限公司的全部债务，并协助办理房产过户等相关手续；2009年10月22日，青岛澳柯玛集团商业发展公司起诉请求案外人蔺鹏向其返还占有的涉案房产，经审理于2014年5月7日达成调解协议，约定蔺鹏于同年9月1日前将涉案房产腾还青岛澳柯玛集团商业发展公司；原告陈述涉案房产目前闲置，被告陈述不清楚涉案房产目前状况；经审理本院认为三方2009年4月7日协议真实合法有效应依约履行，判令青岛澳柯玛集团商业发展公司于判决生效之日起10日内将涉案房产交付山东发东印务有限公司。青岛澳柯玛集团商业发展公司提起上诉后，青岛市中级人民法院于2016年9月7日作出（2016）鲁02民终5551号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。山东发东印务有限公司于2016年11月22日向本院申请执行后，本院以（2016）鲁0203执字第3188号立案执行。
2015年10月10日，青岛澳柯玛集团商业发展公司与青岛澳柯玛销售有限公司签订《房屋租赁合同》，由青岛澳柯玛销售有限公司承租涉案房产20年，年租金55000元，合同签订30日内支付10年租金，10年租期期满后双方另行协商后10年的租金；涉案房产应于合同生效当日交付使用并准许转租。2015年11月5日，青岛澳柯玛销售有限公司支付给青岛贵和福利厂55万元，用途填写为“转款”，青岛澳柯玛集团商业发展公司认可收到青岛澳柯玛销售有限公司支付的10年租金。2016年4月25日，青岛澳柯玛销售有限公司与案外人范玉荣签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给范玉荣使用，期限为3年，第一年租金为6万元，之后每年上浮3%。现涉案房产由范玉荣占有使用中。
2017年8月18日，本院作出（2016）鲁0203执3188号《公告》，拟对涉案房产予以强制腾空并交付申请执行人山东发东印务有限公司，并通知涉案房产占有人及其他相关权益人以书面形式申报占有使用情况。
经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第三款规定，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。
本案执行内容为被执行人青岛澳柯玛集团商业发展公司于判决生效之日起10日内应将涉案房产交付山东发东印务有限公司，参照上述法律规定，案外人青岛澳柯玛销售有限公司以其一审判决之前承租涉案房产为由，不能阻却生效判决的执行；其认为本案执行依据即（2014）北民初字第4721号民事判决书有错误的，应依照上述法律规定寻求救济；其阻止交付执行标的物的异议请求与生效判决相悖，本院不予支持；
二、当事人应诚信经营，自觉履行生效判决确定的义务，避免其行为触犯最高人民法院《关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》的规定构成犯罪承担刑事责任，方为保护自身合法权益的正确途径。
三、异议人青岛澳柯玛销售有限公司据以提出执行异议的理由，是其认为享有对涉案房产的租赁权阻止交付执行标的物，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，其异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起案外人异议之诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第三款之规定，裁定如下：
驳回案外人青岛澳柯玛销售有限公司对本案涉案房产提出的异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一七年十一月二十日
书记员 于程程