南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民初字第739号
原告宋仁豪，男，1997年6月23日出生，汉族。
原告暨原告宋仁豪法定代理人章海珍（系宋仁豪母亲），女，1974年11月6日出生，汉族。
二原告委托代理人魏永，南京市六合区葛塘法律服务所法律工作者。
被告南京东瑞房地产开发有限公司，住所地在南京市六合区雄州工业园区。
法定代表人冯志强，董事长。
委托代理人孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人朱锦虎，男，1950年10月17日出生。
原告宋仁豪、章海珍诉被告南京东瑞房地产开发有限公司（以下简称东瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人魏永，被告东瑞公司的委托代理人孙敦萍、朱锦虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋仁豪、章海珍诉称：二原告与被告于2010年12月17日签订南京市商品房预售合同一份，约定二原告向被告购买某某路北地块的某某幢某号室商品房，面积共计249.29平方米，层高为3.6米，总价2318000元。合同约定被告于2011年5月31日交付房屋，但被告没有按期交付。2011年7月28日被告向二原告发放收房通知一份，要求二原告于同年7月31日办理收房手续，由于被告不能提供交付房屋的合法手续而使房屋无法实际交付。2012年二原告提起诉讼要求被告按合同约定交付房屋。2012年12月12日六合区人民法院作出（2012）六民初字第262号民事判决书，判令被告向二原告交付具备预定条件的六合区某某街道某某路某某号某某幢某号室商品房，并支付相应的违约金。判决生效后，二原告向法院申请执行，在执行过程中，二原告发现所购的房屋层高只有2.7米，与原、被告当时所约定的层高3.6米相差0.9米。且被告无法提供该房屋的合格证书。被告的行为已构成商业欺诈，也严重损害了原告的合法权益。故诉至法院：1、解除原、被告签订的南京市商品房预售合同。2、被告返还原告的购房款2318000元，并且赔偿原告的损失，损失计算标准按照房屋现在价值减去购买时价格计算。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告东瑞公司辩称，1、原、被告双方合同已履行完毕，被告已全部履行了自己的义务，本合同已不具备解除的条件。2012年法院已判决迟延履行的违约金27万元，被告已支付给原告，根据双方约定及法律规定，该房屋已视同交付完毕。如果房屋存在质量问题，应该是修复的问题。2、原告诉状中称第二层的层高只有2.7米不符合事实且没有相关证据。3、原告没有证据证明房屋层高上的差异使得其无法实现合同目的。4、在商品房买卖合同明确约定该商品房设计用途为商业，层高3.6米，与本层高不一致的部位另见附件二中的层高标注，虽然附件二没有标注，但套型的层高和平面图是经规划与设计部门审批的，在施工图纸和备案登记表中对第二层的层高有明确的标注。5、原告所购的门面房第二层是建在消防通道上，使得它的局部层高降低到了近三米，其他部分不低于三米，这个层高远超过了最低标准线。且原被告双方在2010年12月17日签订合同时该房屋是现房，房屋已全部封顶，对房屋的现状原告是充分了解并认识的，对当时的结构原、被告双方均明知，正是考虑二层楼面结构的特殊性，房屋以低于每平方米2500元的价格卖给了原告。因此，被告认为原告在已领取了延期交付违约金、且明知房屋结构并低价购买了该房的情况下还提起诉讼，是恶意的，请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年12月17日，章海珍、宋仁豪与东瑞公司签订了一份商品房预售合同，约定东瑞公司将其坐落于六合区某某街道某某路某某号（某某商住小区）某某幢某号商品房预售给章海珍、宋仁豪。商品房建筑面积249.29平方米，总价款2318000元。合同签订后，章海珍、宋仁豪分别于2010年10月12日、2011年1月5日交付房款各为1159000元，合计2318000元。合同第一条第三项约定该商品房设计用途为商业，层高3.6米，与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注。庭审查明附件2对层高没有标注。合同第九条第三项约定：“经设计单位同意，该商品房的建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现下列影响商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更确立之日起十日内书面通知乙方。⑶、空间尺寸发生变化，导致层高降低值超过2厘米，或导致本合同约定的建筑面积变化超过5平方米”。第五项约定：“甲方在约定的期限内未书面通知乙方的，乙方有权解除本合同”。庭审过程中被告否认对规划和设计做了变更，所以无需通知原告。
另查明，由于东瑞公司未按约定时间交付该商品房，宋仁豪、章海珍于2012年3月9日诉讼至本院，要求东瑞公司按合同履行交房手续，并支付延迟交付商品房违约金。2012年12月12日本院作出（2012）六民初字第262号民事判决书，判决主文：一、被告东瑞公司于本判决生效之日起十日内向原告章海珍、宋仁豪交付具备约定条件的六合区某某街道某某路某某号某某幢某号商品房；二、被告东瑞公司于判决生效之日起十日内，按总房款2318000元的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算利息，向原告章海珍、宋仁豪支付自2011年6月1日起至交房之日止的违约金。判后，被告东瑞公司依据（2012）六民初字第262号民事判决书，支付给二原告自2011年6月1日至2013年4月1日止的违约金共计269350元。但在执行交房过程中，原告发现所购房屋层高只有2.7米，与原、被告当时所约定的层高3.6米相差0.9米。经法院组织双方现场实地测量，二楼净高台阶上不足2.7米，台阶下约3.05米，与合同约定的3.6米相差0.55至0.9米。原告诉至法院要求1、解除原、被告签订的南京市商品房预售合同。2、被告返还原告的购房款2318000元，并且赔偿原告的损失，损失计算标准按照房屋现在价值减去购买时价格计算。3、被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点在于二原告主张解除与东瑞公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立，损失计算标准。原告主张解除合同的理由主要是涉案房屋层高不符合合同约定。经法院组织双方实地测量，涉案商品房的上层最低层净高约为2.675米，最高层净高约为3.047米，而合同中约定的层高为3.6米，相差达0.55－0.9米，与双方约定的标准并不相符，商品房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，原告的购房合同目的不能实现，参照《最高院关于商品房买卖合同的解释》第十四条第二项的规定，二原告要求解除与东瑞公司之间于2010年12月17所签订的《商品房预售合同》的请求，理由成立，本院予以支持，对于二原告提出赔偿该商品房现在价值与其购房时的涨幅差额损失缺乏合同和法律依据，本院不予支持。但对于二原告因该合同解除造成的利息损失应予保护，鉴于（2012）六民初字第262号民事判决书，已经判决支付给二原告自2011年6月1日至2013年4月1日止的违约金共计269350元，且已执行到位，故本院酌情认定原告的损失为，以购房款2318000元为计算基数按中国人民银行同期商业贷款基准利率支付自2013年4月2日起的利息。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高院关于商品房买卖合同的解释》第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宋仁豪、章海珍与被告南京东瑞房地产开发有限公司签订的商品房预售合同，南京东瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋仁豪、章海珍购房款2318000元，并以此款为计算基数支付自2013年4月2日起至给付之日止的利息（按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算）；
二、驳回原告宋仁豪、章海珍的其他诉讼请求。
案件受理费25424元，由被告南京东瑞房地产开发有限公司负担（原告已垫付，执行时被告加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 岩
人民陪审员 秦 勇
人民陪审员 陈德荣
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张煜获