浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭商终字第1324号
上诉人（原审原告）：浙江海地房地产开发有限公司。
法定代表人：钟海弟。
委托代理人（特别授权代理）：邵滢。
被上诉人（原审被告）：谢强峰。
上诉人浙江海地房地产开发有限公司（以下简称海地公司）为与被上诉人谢强峰商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2012）杭桐横商初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年7月19日，海地公司与谢强峰签订了合同编号为桐海（怡）2007字第011号的《商品房买卖合同》1份。合同约定：谢强峰向海地公司购买海地·怡景嘉苑第12幢2单元203号房，该商品房的建筑面积为93.78平方米，单价为1480元，总金额为138700元整；谢强峰逾期付款在30日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，海地公司有权解除合同，海地公司解除合同的，谢强峰按累计应付款的5%向海地公司支付违约金；谢强峰愿意继续履行合同的，经海地公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，谢强峰按日向海地公司支付逾期应付款万分之十的违约金。合同签订日，海地公司向谢强峰出具一张43700元的购房首付款收款收据1张。同日，海地公司向谢强峰出具领（借）款凭证1份，载明款别用途为欠房款（于2007年9月30日前还清），金额为28700元，由谢强峰在领（借）款人处签字捺印，王双庆在盖章处签名。谢强峰于合同签订次日，开始装修203室房屋，后发现203室主卧室与次卧室间框架梁存在混凝土空洞。海地公司、设计单位、施工单位、监理单位的主管人员等分别于2007年11月26日、2008年12月11日对203室进行现场实地勘察，并作出具体修补方案。2009年1月13日，谢强峰在海地公司领取203室框架梁修复费用3000元。2012年12月4日，海地公司、谢强峰及浙江宏兴建设有限公司在桐庐县住房和城乡建设局的组织下就203室房屋的质量问题达成协议，就质量问题处理如下：一、由浙江宏兴建设有限公司对203室房屋主梁进行修补，由业主进行验收，桐庐县住房和城乡建设局参与监督验收；二、对于房屋内存在卫生间渗水问题，具体产生原因不明，可由业主、海地公司委托第三方有房屋鉴定资质公司出具鉴定报告，并依据鉴定结果中责任方承担相应的费用。2012年12月29日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司就203室作出检测报告，鉴定结论为203室南卧室梁所检测区域距梁底约10cm-20cm处有空洞现象，梁中部以上未发现混凝土缺陷现象，该混凝土缺陷不影响结构安全，但影响房屋局部正常使用，应即时予以修复。
原审法院另查明：怡景嘉苑12#楼工程，经海地公司于2006年10月11日组织勘察、设计、监理、施工等有关验收，评定为合格工程，并于2007年3月2日在桐庐县建设局备案。海地公司于2008年4月16日、2010年1月20日、2011年1月26日分别向谢强峰寄送信件，要求谢强峰履行相应的合同义务。
本案主要争执焦点在于：1、关于房款问题。海地公司诉称谢强峰尚欠其房款28700元，而谢强峰抗辩该款项是向钟海弟个人借款，原审法院认为，海地公司虽向谢强峰出具43700元的收款收据一份，但谢强峰实际上购房款尚未付清，便由谢强峰向海地公司出具一张尚欠房款28700元的领（借）款凭证，故对谢强峰的辩解不予采信。2、关于诉讼时效问题。海地公司认为其曾向谢强峰主张过权利，尚在诉讼时效内，而谢强峰则认为该案已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，海地公司向谢强峰寄送信件，要求谢强峰履行合同义务，不能以谢强峰抗辩未收到为由就视为诉讼时效已过，故本案尚在诉讼时效期间内。3、关于违约金问题。海地公司根据合同约定按日万之十计算违约金，谢强峰则认为如存在违约则该标准也过高，应予降低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案双方约定的违约金明显过高，应予降低，谢强峰在海地公司开具收款收据前出具欠款凭证的行为，应是双方变更了部分购房款的付款时间。结合本案的实际情况，原审法院将违约金的计算方式调整为违约时即2007年9月金融机构贷款基准利率按年利率6.48%计算，从谢强峰付款逾期之日（2007年10月1日）至海地公司起诉之日（2012年10月24日）止共计1849天，以28700元为基数，共计9421元。
原审法院认为：海地公司与谢强峰之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。谢强峰于2007年7月19日出具的领（借）款凭证和本案其他证据证实，海地公司虽然出具了收款收据，但谢强峰实际上并没有付清购房首付款，未按领（借）款凭证上的约定付款，应承担相应的违约责任。谢强峰抗辩称房屋质量有问题，不需支付违约金，原审法院不予采纳。另房屋质量问题和海地公司要求谢强峰支付房款是两个不同的法律关系，谢强峰认为海地公司交付的房屋有质量问题，需要海地公司修复房屋及承担其他法律责任的，可以另案处理。综上，原审法院对于海地公司诉讼请求中合理的部分予以支持；对于违约金过高部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、谢强峰于判决生效之日起十日内支付海地公司房款28700元；二、谢强峰于判决生效之日起十日内支付海地公司违约金9421元及从2012年10月25日起至判决确定履行之日止以28700元为基数按年利率6.48%计算的违约金；三、驳回海地公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，由海地公司承担1093元，由谢强峰承担753元。
海地公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、违约金过高应予调整，但应以实际损失为基础。相关法律对违约金的上限有明确规定，即以超过实际损失的30%为标准。本案中，谢强峰拖欠海地公司购房款不予支付的行为给上诉人造成的损失体现为利息损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》，谢强峰逾期支付购房款应按日向海地公司支付逾期应付款万分之十的违约金，即36.5%／年。谢强峰违约时（2007年10月1日）同期金融机构贷款基准利率的四倍为6.48%／年×4=25.92%／年，以此为参考标准，违约金不得超过25.92%／年×（1＋30%）=33.696%／年。二、在实际损失的基础上，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，不应对本案违约金做过低调整。一审庭审中，谢强峰以房屋有质量问题来抗辩不需要支付违约金，原审法院未予采纳，认为这是两个不同的法律关系，故涉案房屋是否有质量问题与本案无关。海地公司已按约履行交付房屋的义务，但谢强峰未按约履行支付剩余28700元房款的义务。海地公司出售给谢强峰的是现房，在签订《商品房买卖合同》前，谢强峰多次看房，对房屋质量和结构表示满意后才与海地公司签订合同。海地公司出售的房屋经相关部门验收合格，并进行了竣工验收备案，已尽到相关义务。谢强峰反映房屋梁的问题后，海地公司也以积极的态度处理，多次与设计单位、施工单位、监理单位主管人员进行实地勘察并作出修补方案，后又支付谢强峰框架梁修复费用3000元，最后经调解，确定由浙江宏兴建设有限公司对该房屋梁进行修补，由业主进行验收，桐庐县住房和城乡建设局参与监督验收等等。而在此过程中，谢强峰无视海地公司来函，多次自行敲落梁上水泥，对施工单位的修补行为进行阻扰。在2012年12月4日经桐庐县住房和城乡建设局调解确定由浙江宏兴建设有限公司负责梁的修复问题，与海地公司无关的情况下，谢强峰至今仍未支付剩余房款，其过错程度远大于海地公司。三、违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而逾期贷款利息一般在贷款利率的基础上加收30％-50％。原审法院对本案违约金的调整既未尊重双方在法律规定范围内的意思自治，未体现违约金的惩罚性质，也不符合违约条款设立的精神。综上，请求二审法院撤销原判第二项，改判谢强峰支付海地公司违约金48989元（自2007年10月1日起计算至起诉之日即2012年10月24日止，共计1849天）及从2012年10月25日起至判决确定的履行之日止以28700元为基数按年利率33.696%计算的违约金，一、二审诉讼费用由谢强峰承担。
被上诉人谢强峰答辩称：海地公司所述与事实不符。谢强峰购买海地公司商品房时，海地公司法定代表人钟海弟以其个人名义借给谢强峰28700元，谢强峰全额支付给海地公司首付款43700元，占总房款的30％，其余按揭。谢强峰购买海地公司的房屋后发现房屋存在质量问题，设施不齐全。海地公司隐瞒事实，欺骗消费者。经城建局调解，海地公司法定代表人钟海弟承诺在15个工作日内将所有问题解决，但海地公司至今未解决问题，且房屋三证至今未办下来。谢强峰没有违约。谢强峰对原审判决不服，但因家庭困难，故未上诉。对一审判决将违约金的计算标准调整至贷款基准利率没有意见，海地公司主张的违约金计算标准过高。
双方当事人在二审期间均未向本院提交证据材料。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审的争议焦点在于原审法院根据谢强峰关于约定违约金过高的抗辩，对违约金计算标准所作调整是否妥当。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及谢强峰关于约定违约金过高的抗辩，原审法院有权以违约造成的损失作为衡量违约金高低的标准，对双方约定的违约金进行调整。海地公司未就谢强峰逾期支付28700元购房款给其造成与合同约定违约金相当的损失进行举证，原审法院将违约金计算标准调整为谢强峰应结清28700元购房款当时的贷款基准利率并无不当。海地公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费790元，由浙江海地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王依群
审 判 员 张 敏
代理审判员 黄江平
二〇一三年十月十六日
书 记 员 韩 斐