上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5960号
上诉人(原审原告)：上海小歌缤企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金浩，经理。委托诉讼代理人：曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海成荫绿化工程有限公司，住所地上海。法定代表人：金静，董事长。委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。上诉人上海小歌缤企业管理有限公司(以下简称“小歌缤公司”)因与被上诉人上海成荫绿化工程有限公司(以下简称“成荫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。小歌缤公司上诉称：一审法院认定《房屋租赁协议》在二年内有效是错误的，成荫公司擅自将没有所有权、出租权的违法建筑，坐落于上海市嘉定区苗圃临时用房、门卫室(以下简称“系争房屋”)超期出租给小歌缤公司，违反了法律的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议》自始无效。成荫公司应当对合同无效承担主要过错责任。小歌缤公司没有仔细审查相关文件及材料，亦应承担一定责任，但不是主要责任。一审法院根据协议第七条第3款约定“如遇政府市政规划需要或政府强行要求进行拆除等情况使协议无法执行的，双方各自承担投资部分”，认定成荫公司不需要承担赔偿责任，理解是错误的。首先本次拆除的是违法建筑，不是合法建筑；其次，本次拆除行为不是政府规划行为，也不是政府强行征收行为，而是因违法建筑而被强行拆除。故本案不应适用上述条款。《房屋租赁协议》是成荫公司起草的，整个协议条款都是对成荫公司的保护，免除了成荫公司的主要义务，显失公平。法院不能依据上述条款免除成荫公司的责任。鉴于《房屋租赁协议》无效，成荫公司对合同无效承担主要过错责任，所以成荫公司应当返还小歌缤公司所支付的租金人民币(以下币种均为人民币)36万元。另外，小歌缤公司因合同无效所遭受的资产及装修损失经评估公司评估达1,833,464.75元(包括装修费用、设备费用及遣散员工补偿费用等)，成荫公司至少应承担80%的赔偿责任。请求二审法院依法改判。被上诉人成荫公司辩称：系争房屋是成荫公司建造，并经案外人上海市嘉定区马陆镇立新村村民委员会(以下简称“立新村委会”)、上海市嘉定区马陆镇人民政府、上海市嘉定区绿化和市容管理局、上海市嘉定区规划和土地管理局核准备案登记。备案起止时间为2012年4月1日至2014年3月31日，有效期一般不超过二年，确需延期须重新提出申请。而成荫公司与立新村委会就系争房屋所涉土地签订的《土地租赁协议》约定的土地租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。成荫公司与小歌缤公司就系争房屋约定的租赁期限为2013年11月1日起至2020年10月31日止。实际上，当事人双方均知晓系争房屋租赁期限存在不确定性，因此在《房屋租赁协议》中明确约定：“1、该房屋系苗圃临时用房。2、协议期内，如遇政府市政规划需要或政府强行要求进行拆除等情况使协议无法执行的，小歌缤公司需无条件服从，如果造成损失，由成荫公司、小歌缤公司双方承担各自投资部分。3、如遇政府拆迁时成荫公司无须补偿任何费用。”小歌缤公司实际未对系争房屋进行装饰装修，所谓“损失”无事实依据，且小歌缤公司主张赔偿不符合法律规定。鉴于《房屋租赁协议》不是自始无效，而是租赁期限超过临时建筑期限的部分无效，因此双方关于损失负担方面的约定对双方具有约束力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。小歌缤公司向一审法院起诉请求：1、确认小歌缤公司、成荫公司于2013年8月2日签订的《房屋租赁协议》无效；2、成荫公司返还小歌缤公司租金36万元；3、成荫公司赔偿小歌缤公司各项经济损失计1,833,464.75元。一审法院认定事实：小歌缤公司、成荫公司于2013年8月2日签订一份《房屋租赁协议》，约定由成荫公司将系争房屋出租给小歌缤公司使用。其中苗圃临时用房建筑面积为470平方米，门卫室约32平方米，租赁用途为会所，租赁期限为七年，从2013年11月1日至2020年10月31日，前两年的租金为每年18万元。合同约定，乙方实施装修前，应将设计图纸交甲方审核同意，同时要报消防等有关部门审核批准。合同还约定，协议期内，如遇政府市政规划需要或政府强行要求拆除等情况使协议无法执行的，乙方需无条件服从，如果造成损失，由甲乙双方承担各自投资部分。合同签订后，成荫公司将系争房屋交付小歌缤公司使用。小歌缤公司分两次支付了两年的租金共计36万元。2015年9月1日，立新村委会向成荫公司发出强制拆除违法建筑决定书，称成荫公司在绿化林地内擅自搭建建筑物的行为违反了相关规定，要求成荫公司限期拆除上述违法建筑，否则将强制拆除等。2015年10月12日，嘉定区马陆镇土地管理所和立新村委会组织拆违队伍对系争房屋进行拆除，并于2015年12月6日完成拆除并完成复土。一审审理中，小歌缤公司提供了其公司的资产评估报告书，以证明其装修费用等损失；成荫公司则认为评估单位尚未开始评估系争房屋即已拆除，该资产评估报告书的真实性根本无法确定。小歌缤公司还提供了其公司股东转让股权的协议等资料，表示公司财产主要就是会所，股权转让的价格可以证明公司会所的财产价值；成荫公司认为该部分证据与本案无关。成荫公司提供了其和立新村委会签订的土地租赁协议，以证明小歌缤公司、成荫公司签订的租赁合同的租赁年限，与成荫公司和立新村委会签订的合同年限是一致的；小歌缤公司表示双方签约时成荫公司出示过该土地租赁协议，小歌缤公司基于对成荫公司的信任才签订了合同。此外，双方均提供了嘉定区绿化和市容管理委员会关于同意成荫公司建设林地辅助设施的行政许可决定及嘉定区临时性林地建设辅助设施建设用地管理备案表，小歌缤公司表示嘉定区绿化和市容管理委员会批准成荫公司建设林地辅助设施用房的面积只有200平方米，时间也只有两年，自2012年3月10日至2014年3月9日，成荫公司占用期满后，应恢复林业用地，成荫公司故意向小歌缤公司隐瞒上述情况，存在严重过错。成荫公司则认为行政许可决定和备案表显示系争房屋为临时性合法建筑，临时建筑建筑高度限定在两层以下，成荫公司也是在限定的高度内将之分割成两层，实际出租给小歌缤公司的面积相应扩大了一倍。另成荫公司表示其在备案表两年期满后曾向政府部门申请延期，但未获批准。一审法院认为，嘉定区绿化和市容管理委员会关于同意成荫公司建设林地辅助设施的行政许可决定及嘉定区临时性林地建设辅助设施建设用地管理备案表所批准成荫公司建造临时建筑的时间只有两年(自2012年3月10日至2014年3月9日)，故小歌缤公司和成荫公司签订的《房屋租赁协议》在临时建筑使用期限内(即2012年3月10日至2014年3月9日期间)有效，超出临时建筑使用期限部分(即2014年3月9日之后)无效。当事人双方在《房屋租赁协议》中明确载明系争房屋系临时建筑，且约定协议期内如遇政府市政规划需要或政府强行要求拆除等情况使协议无法执行的，乙方(即小歌缤公司)需无条件服从，如果造成损失，由甲乙双方承担各自投资部分。由此可见，虽然双方签订的租赁合同约定的履行期限为七年，但在签约时双方均已预见到租赁合同实际的履行期限可能会因临时建筑使用期限未获政府展期及政府强行要求拆除系争房屋等原因，致使租赁合同无法继续履行。故小歌缤公司认为成荫公司故意向小歌缤公司隐瞒系争房屋真实情况及存在严重过错的主张不能成立。小歌缤公司据以证明其损失的资产评估报告书系在系争房屋已经拆除的情况下才始形成，其真实性法院无法予以确认。即便小歌缤公司的损失客观存在，按双方约定亦应由小歌缤公司自行承担，故对小歌缤公司要求成荫公司赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。小歌缤公司实际租赁使用系争房屋至系争房屋被拆除时尚未满两年(系争房屋被拆除时离租赁期限满两年尚不足一个月，但法院考虑到系争房屋被拆除前小歌缤公司需一定时间搬迁等情况，酌情将此期间按一个月计算)，故未满两年期间相对应的租金(使用费)成荫公司应返还小歌缤公司，但小歌缤公司要求成荫公司返还其实际使用系争房屋期间的租金(使用费)没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、上海小歌缤企业管理有限公司和上海成荫绿化工程有限公司于2013年8月2日签订的《房屋租赁协议》部分(2014年3月9日之前)有效、部分(2014年3月9日之后)无效；二、上海成荫绿化工程有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海小歌缤企业管理有限公司租金1.5万元；三、驳回上海小歌缤企业管理有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋是由成荫公司经相关职能部门批准建造的临时建筑，期限只有两年(自2012年3月10日至2014年3月9日)，之后未经相关职能部门批准延期。而当事人双方签订的租赁协议约定的租期自2013年11月1日至2020年10月31日止。故当事人双方签订的《房屋租赁协议》在临时建筑使用期限内有效，超出临时建筑使用期限部分无效。当事人双方在《房屋租赁协议》中明确载明系争房屋系临时建筑，因此双方对合同部分无效均存在过错，对合同部分无效所产生的损失应由双方分担。虽然双方约定协议期内如遇政府市政规划需要或政府强行要求拆除等情况使协议无法执行的，小歌缤公司需无条件服从，如果造成损失，由双方承担各自投资部分。但免责条款的设立和适用应当遵循一定的原则。首先，应当充分提示免责条款相对应的合同风险；其次，免责条款的内容必须符合基本的公平原则，不能不合理地免除一方主要的合同义务。根据租赁合同的基本法理，出租人应当确保租赁物的正常使用性能和使用期限，而承租人应当根据合同约定合理使用租赁物。成荫公司作为出租人将使用期限只有两年的临时建筑出租给小歌缤公司使用七年，致使系争房屋在约定的期限内即被相关部门拆除，故成荫公司对小歌缤公司因合同部分无效而遭受的损失应给予适当赔偿。成荫公司以合同约定的免责条款为由，试图隔断任何可能发生的法律责任，有违基本的诚信和公平原则，其主张根据合同相关约定免责，不予准许。《房屋租赁协议》约定系争房屋的租赁用途为会所，按常理小歌缤公司为了经营势必会对系争房屋进行装修，现系争房屋已被拆除，无法对系争房屋的装修价值进行评估，故本院根据双方提供的证据，双方对合同部分无效所应承担责任的大小，及本案实际情况等因素，酌情判令成荫公司赔偿小歌缤公司20万元。另外，小歌缤公司已支付了成荫公司两年租金36万元，由于小歌缤公司实际使用未满两年，故原审法院酌情判令成荫公司返还小歌缤公司租金1.5万元，并无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初568号民事判决主文第一、二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初568号民事判决主文第三项；三、上海成荫绿化工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海小歌缤企业管理有限公司人民币20万元；四、对上海小歌缤企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24,347元，减半收取人民币12,173.50元，由上海小歌缤企业管理有限公司负担人民币10,953.50元，由上海成荫绿化工程有限公司负担人民币1,220元；二审案件受理费人民币21,105.95元，由上海小歌缤企业管理有限公司负担人民币18,995.95元，由上海成荫绿化工程有限公司负担人民币2,110元。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十月十八日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……