山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第1058号
原告王建忠。
委托代理人徐勤军，山东东岳泰山律师事务所律师。
被告泰安市泰山区邱家店镇居岭庄村村民委员会。住所地山东省泰安市泰山区邱家店镇居岭庄村。
法定代表人盛栋，该村主任。
委托代理人姚新利，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
委托代理人刘庆玉，泰安泰山邱家店服务所法律工作者。
第三人王继河。
第三人王纪栋。
原告王建忠与被告泰安市泰山区邱家店镇居岭庄村村民委员会（以下简称居岭庄村）、第三人王继河、王纪栋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建忠的委托代理人徐勤军，被告居岭庄村的委托代理人姚新利、刘庆玉，第三人王继河、王纪栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王建忠诉称，原告原系居岭庄村村民，一直在该村居住。上世纪九十年代，原告离开本村到哈尔滨做生意，此后长期在哈尔滨居住。今年年初，原告回老家探亲，发现自家宅院被他人占有使用。原告经了解才得知自家的房屋及宅院被被告出租给他人。后原告找被告的相关负责人才得知2007年被告与他人冒充原告的签字签订了所谓的买卖协议书，将原告的房屋及宅院出租给他人使用。根据我国合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权签订的合同对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。为此，原告多次找被告，要求废除买卖协议书、返还房屋及住宅一处，但被告迟迟不予处理。为此，原告诉至法院，要求：1、确认2007年被告与“王建忠”签订的买卖协议书无效；2、判令被告返还房屋及宅院一处，价值20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告居岭庄村辩称，一、原告所诉与事实不符。事实情况是2013年，经被告书记xxx与原告之父王继河多次电话协商后，由王继河及原告共同委托原告的叔叔王纪栋办理了房屋的买卖手续，原告对此是知情的，也同意由王纪栋代理签订协议事项。原告所称的2007年的协议其真实时间并非2007年，而是2013年8月。王纪栋先于2013年7月份与被告及丙方泰安市xxx有限公司（以下简称xx公司）法定代表人xx签订三方协议书，后经原告要求于2013年8月份补签了原告诉争的买卖协议书。因是延用的被告原2007年协议内容，故时间未修改。王纪栋按照协议的约定收取房屋买卖价款20000元，并将该款项汇给王继河，协议签订后原告从未向被告主张任何权利。二、原告及其父王继河户籍均在上世纪90年代迁出本村，迁往黑龙江省哈尔滨市，其户籍性质变更为非农业户口。根据我国土地管理法及山东省农村宅基地管理办法第18条第3款的规定，被告亦应当将涉案宅基地收回。三、原告没有证据证实其对涉案宅基地享有使用权，其主体不适格。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人王继河述称，2013年村书记xxx多次打电话给我让我卖房子。因为我和xxx关系比较好，为了支持他的工作就同意卖了，但是我没有和原告王建忠两口子说，2万元房款村里何时付的我不清楚，当时钱在王纪栋处。2014年我儿子王建民有病，于是我让王纪栋把钱打给我。虽然房子宅基地在我名下，但1991年翻修时由王建忠全部出资。王建忠结婚时我将房子许给王建忠了。王建忠今年过年回泰安去王纪栋家时才发现房子被卖了。回去后和我说不同意卖房，让我去找xxx。
第三人王纪栋述称，2013年7月初，xxx和我商量卖王继河的房子，房款20000元。我电话告知王继河，王继河同意并让我替他签字。2013年7月21日，xxx找我去办理卖房手续，去了之后签了两个协议，分别是王建忠、xxx的，因为我哥王继河同意了，我就签了协议，署的是我自己的名字。签订协议后xx把房款给我们村会计。因为房屋院落有树，将树清理后就把钱给我了，我出具收到条，具体时间忘了。2014年10月15日我把钱汇给我哥王继河。
经审理查明，原告原系居岭庄村村村民。原告之父王继河在居岭庄村有宅院（即涉案宅院）一处，宅基地使用权登记在王继河名下。原告结婚成家时，王继河将该宅院赠与原告，但未办理宅基地使用权变更登记手续。此外，原告之兄xxx在该村亦有宅院一处，宅基地使用权登记在xxx名下。此后，原告与xxx均到哈尔滨市定居并先后将户籍迁至哈尔滨市，但被告未收回王建忠兄弟的两处宅院。2001年王继河亦到哈尔滨儿子家长期居住，现王继河居住在xxx家。
2006年起，居岭庄村开始实施旧村复垦，复垦土地出租给xx公司使用。2013年，xx公司与被告协商购买两处宅院用作看护房。为此，居岭庄村书记xxx与王继河及王继河在居岭庄村居住的弟弟王纪栋联系并协商卖房事宜。在征得王继河的同意和口头授权后，被告与王纪栋及xx公司法定代表人xx签于2013年7月21日签订协议书一份，其中，被告为甲方，原告为乙方，xx公司为丙方。该协议书约定：因乙方在村内有一处旧宅基地（历史遗留下来的老宅），长17.7米，宽14.3米，计地0.38亩，房屋9间。乙方收到丙方出资替甲方交付给乙方房款后，旧宅基地权归甲方，而后甲方权利转移给丙方。丙方只有房屋使用权，土地权归甲方所有，期限按丙方原土地承包合同执行，原土地承包合同终止，此合同终止。该协议书还就其他事项作出了约定。王纪栋在乙方处签署“王建忠。王纪栋（代）”。同时，三方就王建民的宅院亦签署了同样的协议书。协议书中未对房款进行约定。庭审中，被告、王继河、王纪栋均认可两处宅院作价共计20000元，未明确约定每一处宅院的具体价格。该房款由王纪栋实际领取并由王纪栋于2014年汇给王继河。
庭审中，原告提交协议书一份（即原告主张无效的涉案协议书），甲方为被告，乙方为原告，该协议书约定：为搞好社会主义新农村建设，促进旧村复垦工作的顺利进行，维护村民的正常合法权益，根据上级国土资源部门的指示精神，经甲、乙双方协商同意，签订如下协议：一、因乙方在村内有一处旧宅基（历史遗留下来的老宅），长17.7米，宽14.3米，计地0.38亩，房屋9间。为了响应甲方的旧村复垦，乙方同意甲方合理折价处理，乙方收到甲方房款后，旧宅基所有权归甲方。……乙方签字为“王建忠”。该协议书为打印版制式合同，宅基长、宽、面积、房屋间数系在空格内填写，落款时间为“二〇〇七年月日”，月、日空白未填。原告主张该协议中的签名并非原告本人书写，不能反映原告的真实意思表示，该协议系无效协议。被告质证认为，该协议书系王纪栋受原告委托签订的，真实签订时间应为2013年8月，该协议系应原告的要求在签订了2013年7月21日协议书之后补签的，所使用的协议书文本系被告在实施旧村复垦时制作的制式合同。第三人王继河、王纪栋质证认为该协议书并非王纪栋代签的那一份协议书。
庭审中，第三人述称其并非涉案宅院的所有权人，权利人为原告，其委托王纪栋代售涉案宅院时未告知原告。
被告辩称涉案宅院宅基地的登记使用权人为王继河，而非原告，故此，原告不具备原告诉讼主体资格。
以上事实有2013年7月21日协议书、2007年协议书、王建民土地登记审批表、证人证言及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，被告主张涉案宅院的宅基地登记使用权人为第三人王继河，但第三人述称其已经将涉案宅院在原告结婚时赠与原告，被告提交的就买卖涉案宅院而签订的协议书中乙方出卖人为王建忠，即被告在签订协议书时认可涉案宅院的宅基地使用权人已经变更为原告，故此，对被告关于原告不具备原告主体资格的抗辩事由本院不予支持。原告系涉案宅院的所有权人及宅基地的使用权人，对该事实本院依法予以确认。
第三人王纪栋认可被告提交的2013年7月21日协议书的真实性，该协议内容与原告提交的落款时间为2007年的协议书的内容相符，故此，对被告辩称的原告提交的协议书实际签订时间为2013年、该协议书系直接填写的2007年制式合同的事由本院予以采信。
本案争议焦点为第三人王纪栋的代理行为是否有效。本院认为，王纪栋的代理行为构成表见代理，其代理行为有效。结合表见代理的构成要件，分述理由如下：第一、代理人没有获得被代理人的明确授权。在本案中，王纪栋实施代理行为时没有获得原告书面的授权委托凭证。第二、客观上存在使善意相对人相信代理人拥有代理权的理由。本案被告村书记xxx熟识王继河、王纪栋，用王继河的话说即是双方关系比较好，为支持xxx工作而同意卖房，亦即当事人之间存在信任关系基础；代理人王纪栋系原告的叔父，身份关系特殊；在王纪栋实施代理行为之前，xxx多次分别和王继河、王纪栋沟通协商，且被告述称王继河、王纪栋自称经过了原告的同意，故此，被告有理由相信王纪栋的代理行为经过了原告的授权。第三、相对人善意且无过失。王继河、王纪栋均认可为办理买卖宅院事宜被告多次与两人沟通协商，签订协议书后及时支付了对价，被告在买卖宅院过程中尽到了充分的注意义务，原告亦未能举证证实被告并非善意且存在过失。故此，王纪栋的代理行为有效，其作为原告代理人与被告签订的协议书不违反法律规定，系有效协议，对原告的诉讼请求本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告王建忠的诉讼请求。
案件受理费150元由原告王建忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 孙其运
二〇一五年七月三十一日
书记员 顾绍武