上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1212号
原告邱权。
委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。
被告陈秀兰。
被告沈晴。
委托代理人陈秀兰。
被告陆幸之。
被告上海幸之苑房地产置业有限公司。
法定代表人陆幸之。
委托代理人高飚。
第三人交通银行股份有限公司上海宝山支行。
负责人董怡蓓。
委托代理人金志宏。
原告邱权与被告陈秀兰、沈晴、陆幸之、上海幸之苑房地产置业有限公司（以下简称幸之苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知交通银行股份有限公司上海宝山支行（以下简称交行宝山支行）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告邱权及其委托代理人陈亮，被告幸之苑公司的委托代理人高飚到庭参加诉讼。被告陈秀兰、沈晴、陆幸之、第三人交行宝山支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邱权诉称，2007年5月19日，邱权与幸之苑公司签订《幸之苑商品房认定协议》，由邱权向幸之苑公司购买宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称201室房屋），房价为人民币159万元。协议签订后，邱权陆续支付幸之苑公司房款120万元。2008年2月2日，邱权与幸之苑公司签订《协议条款变更二》，约定，幸之苑公司在2008年3月23日之前完成签订《上海市商品房出售合同》所需的所有手续与凭证，邱权在上述手续办妥后一周内支付剩余房款39万元。邱权此后多次函告幸之苑公司履约均未果。2009年2月16日，邱权与幸之苑公司签订协议书，约定，幸之苑公司反复违约，应赔偿邱权违约金21万元，该款在剩余房款39万元内抵扣。2009年6月，沈晴找到邱权，称其妻子陈秀兰系幸之苑公司员工，幸之苑公司与陈秀兰、沈晴签订虚假买卖合同，从银行套取贷款，现幸之苑公司经济困难，其要求变卖201室房屋。邱权遂找幸之苑公司及陆幸之交涉，2009年7月1日，幸之苑公司与邱权再次达成协议书，约定，幸之苑公司于2009年7月25日之前向银行归还贷款，完成抵押登记撤销手续，完成与陈秀兰、沈晴的解约手续，若超过期限，每逾期一天赔偿损失1万元。此后，幸之苑公司反复搪塞，仍不履约。2013年6月30日，邱权与幸之苑公司、陆幸之签订三方协议书，约定，幸之苑公司在2014年6月30日之前解除与陈秀兰、沈晴签订的预售合同，并注销预购登记，尽快与邱权签订正式合同，完成产权过户手续，并按年息24%计算，支付邱权120万元从2007年5月19日起至取得产权为止的利息，还需赔偿邱权精神损失费30万元。该协议签订后，幸之苑公司仍未履约，邱权只得先帮幸之苑公司代为偿还拖欠银行的贷款本息、罚息等共计1，127，260.24元，结清了所有贷款，但抵押尚未注销。现邱权起诉要求确认幸之苑公司与陈秀兰、沈晴就201室房屋签订的《上海市商品房预售合同》无效，注销该房屋的预购商品房登记，幸之苑公司将该房屋房地产权利过户给邱权，并按照每年24%计算，支付已付房款120万元从2007年10月15日起至产权过户之日止的违约金，还要求幸之苑公司返还邱权垫付的贷款本息共计1，127，260.24元，陆幸之对上述违约金及垫付款承担连带责任。邱权的未付房款39万元抵扣违约金21万元后还剩18万元，该18万元可从违约金或垫付款中扣除。
被告陈秀兰、沈晴辩称，陈秀兰与沈晴系夫妻，陈秀兰为幸之苑公司的员工，幸之苑公司与陈秀兰、沈晴签订虚假预售合同套取银行贷款，所得贷款全部交给了幸之苑公司，贷款也由幸之苑公司负责偿还。
被告陆幸之辩称，对邱权所述事实无异议，陆幸之个人对邱权主张的违约金标准无异议，同意承担该违约金。
被告幸之苑公司辩称，陈秀兰、沈晴取得的交行宝山支行的贷款的确全部交给了幸之苑公司。幸之苑公司对邱权所述事实无异议，同意邱权的诉讼请求。
第三人交行宝山支行述称，借款人还清所有贷款本息、罚息等后，交行宝山支行才同意注销201室房屋上的抵押权。
经审理查明，2007年5月19日，邱权（乙方）与幸之苑公司（甲方）签订《幸之苑商品房认定协议》，约定，乙方向甲方订购201室房屋（建筑面积111.09平方），该物业总价为159万元；乙方于2007年5月19日双方签约时支付订金5万元，于2007年6月4日前支付首付款75万元，于2007年10月12日前支付余款79万元；甲方收到订金、首付款与余款均应开具发票或有效书面凭据；甲方收到订金及首付款共计80万元后3日内将房屋交给乙方装修；乙方在2007年10月12日至售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并支付末期房款，甲方协助乙方办理产权证；乙方逾期超过30天未付房款，甲方有权转售房屋，购房订金不予退还，乙方付清所有房款后，甲方不能将此物业出售乙方或不能及时履行交付所有全产权房屋出售手续与凭证，除退还已付款及利息、装修费，还需赔偿违约金5万元。当日，邱权支付幸之苑公司5万元。2007年5月26日，邱权支付幸之苑公司75万元，幸之苑公司开具了80万元房款的发票。2007年10月15日，邱权（乙方）与幸之苑公司（甲方）签订《协议条款变更》，约定，原协议乙方于2007年10月12日付清余款79万元，改为乙方于2007年10月15日前支付40万元，其余39万元于2007年12月15日前结清；原协议乙方在2007年10月12日前到售楼处签订《上海市商品房出售合同》，改为乙方在2007年12月15日前到售楼处签订《上海市商品房出售合同》；除上述条款外，其余条款仍按2007年5月19日签订的条款内容执行。当日，邱权支付幸之苑公司40万元，幸之苑公司开具了相应房款的发票。2008年2月2日，邱权（乙方）与幸之苑公司签订《协议条款变更二》，主要约定，甲方保证在2008年3月23日前完成签订《上海市商品房出售合同》所需的所有手续及凭证；乙方在得到甲方确认上述手续办妥通知之日起一周内向甲方结清余款39万元；因延迟办理《上海市商品房出售合同》致使乙方过户中所增付税损失，由甲方承担。2009年2月16日，邱权（乙方）与幸之苑公司（甲方）签订协议书，约定，甲方因多次违约造成乙方重大经济损失，甲方承诺在2009年3月30日前切实履行已签订协议所有内容，并向乙方赔偿损失21万元，此款从未付房款39万元中扣除；甲方若再次违约，逾期不履约，乙方将诉诸法律。2009年7月1日，邱权（乙方）与幸之苑公司（甲方）签订协议书，约定，甲方长期隐瞒内部职工先行购买201室房屋并向银行贷款之真相，第三方近日找到邱权告知真相，经陆幸之再三恳求，乙方接受甲方的解释，并约定：甲方保证在2009年7月25日前完成全部还贷手续，完成与第三方退房解约手续；超过7月25日期限，每过一天，甲方应赔偿乙方损失1万元；超过2009年8月15日，乙方将起诉。2013年6月30日，邱权（甲方）与幸之苑公司、陆幸之（乙方）签订协议书，乙方承诺在2014年6月30日前解除与陈秀兰、沈晴的《上海市商品房预售合同》，注销该商品房预购登记，负责为甲方完成房屋产权证全部补办手续；乙方公司承诺向甲方支付违约金，违约金以120万元为基数，按照民间借贷利率规定，按上限年息24%计算，从2007年5月19日起，到甲方取得房产证日为止，乙方公司同意另行支付甲方精神损失费30万元；乙方法定代表人愿意以个人私有资产作抵押担保偿付甲方全部损失。2014年7月13日，邱权（甲方）与幸之苑公司（乙方）、陆幸之（丙方）签订借款协议，主要约定，乙丙两方明确表示无力归还银行借款并办理撤销抵押手续，由甲方垫资将上述房屋内陈秀兰与沈晴的抵押贷款全部结清，甲方的垫资金额作为乙、丙方的借款；甲方向第三方付款后，视为乙、丙收到借款，借款利息为每年24%计付。2014年8月25日，邱权代陈秀兰、沈晴向交行宝山支行偿还了贷款本息等共计1，127，260.24元，结清了201室房屋上的所有贷款本息。
另查明，2005年7月8日，幸之苑公司与陈秀兰、沈晴就201室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，陈秀兰、沈晴以201室房屋抵押，向交行宝山支行借款120万元。2005年7月21日，陈秀兰、沈晴登记为该房屋的预购房屋权利人。交行宝山支行在该房屋上设定了抵押权。
以上事实，有邱权提供的商品房预售合同、商品房认定协议，协议条款变更、付款凭证及发票、协议书、借款协议、房地产预告登记状况信息、贷款结清单及明细表、及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，陈秀兰、沈晴与幸之苑公司就201室房屋签订《上海市商品房预售合同》目的在于套取银行贷款，该合同并非双方真实意思，实际也未履行，且该合同侵犯了邱权的合法权益，邱权要求确认《上海市商品房预售合同》无效，本院予以准许。合同无效后，陈秀兰、沈晴应注销预购房屋登记。邱权与幸之苑公司就201室房屋签订的《商品房认定协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。邱权已代为结清了201室房屋上的银行贷款本息，交行宝山支行应当将该房屋上的抵押权予以注销。邱权要求幸之苑公司交付201室房屋房地产权利，幸之苑公司、陈秀兰、沈晴对此均无异议，本院予以准许。邱权与幸之苑公司于2009年2月16日签订的协议书约定，幸之苑公司于2009年3月30日前切实履行已签订协议所有内容，并向邱权赔偿损失21万元，此款从未付房款39万元中扣除。邱权主张未付房款39万元中应扣除幸之苑公司的赔偿款21万元，还需支付的剩余房款为18万元，符合上述约定，幸之苑公司对此亦无异议，本院予以采纳。邱权、幸之苑公司同意剩余房款18万元从邱权的垫付款1，127，260.24元中抵扣，本院认定邱权的垫付款为947，260.24元。虽该垫付款名义上系邱权代陈秀兰、沈晴偿还，因陈秀兰、沈晴是为了幸之苑公司向银行贷款，且贷款120万元全部交给了幸之苑公司，幸之苑公司对偿还该垫付款亦无异议，故邱权要求幸之苑公司偿还该款，本院予以准许。邱权与幸之苑公司、陆幸之于2014年7月13日签订的借款协议约定，邱权的垫资作为幸之苑公司、陆幸之两方的借款，邱权要求陆幸之共同偿还垫付款，符合上述约定，本院予以准许。邱权与幸之苑公司、陆幸之于2013年6月30日签订的协议书约定，幸之苑公司、陆幸之承诺在2014年6月30日前解除与陈秀兰、沈晴的《上海市商品房预售合同》，注销该商品房预购登记，负责为邱权完成房屋产权证全部补办手续；幸之苑公司承诺向邱权支付违约金，违约金以120万元为基数，按照民间借贷利率规定，按上限年息24%计算，从2007年5月19日起，到邱权取得房产证日为止；陆幸之以个人资产担保邱权的全部损失。邱权要求幸之苑公司按120万元的年利率24%计算支付违约金，陆幸之对此债务承担连带责任，符合上述约定，且幸之苑公司、陆幸之对此亦予以认可，本院予以准许。鉴于幸之苑公司在2009年2月16日的协议书中明确在2009年3月30日前未履行合同，赔偿邱权损失21万元。现该21万元已经从房款中抵扣，即邱权在2009年3月30日之前的损失已经得到赔偿，邱权再要求幸之苑公司、陆幸之赔偿从2007年10月15日起的违约金，有失公平，本院不予准许。本院确定违约金从2009年3月31日起计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海幸之苑房地产置业有限公司与被告陈秀兰、沈晴就宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》无效；
二、被告陈秀兰、沈晴于本判决生效之日起十日内，注销宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋的预购商品房登记；
三、第三人交通银行股份有限公司上海宝山支行于本判决生效之日起十日内，注销宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；
四、被告上海幸之苑房地产置业有限公司于上述预购商品房登记及抵押权注销之日，将宝山区逸仙路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋房地产权利交付给原告邱权；
五、被告上海幸之苑房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内，以120万元为本金，按年利率24%计算，支付原告邱权从2009年3月31日起至过户之日止的违约金，被告陆幸之对被告上海幸之苑房地产置业有限公司的上述债务承担连带责任；
六、被告上海幸之苑房地产置业有限公司、陆幸之于本判决生效之日起十日内，共同返还原告邱权垫付款947，260.24元；
七、原告邱权的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为9，555元、诉讼保全费5，000元，由被告上海幸之苑房地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一四年九月二十二日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
……；
（二）意思表示真实；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。