昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2347号
原告：陈立颖，男，1964年11月18日出生，汉族，住昆明市官渡区关上关兴路***号。身份证号码：5301111964********。
被告：云南鹏海房地产开发有限公司
住所：云南省昆明经济技术开发区管委会办公室***室。
法定代表人：李小蕻，该公司董事长。
委托代理人：王宇钟，男，该公司行政总监。特别授权代理。
委托代理人：詹亚敏，女，该公司销售总监。特别授权代理。
原告陈立颖诉被告云南鹏海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告陈立颖及被告的委托代理人王宇钟、詹亚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2009年9月签订《商品房购销合同》，原告购买被告建于昆明市盘龙区龙泉镇源清村的溪麓南郡17幢27层809号预售商品房，合同第四条约定：房屋价款169275元；第七条交付房屋的时间为2011年3月31日前；第十二条双方在有关条件成就时，被告应于90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。合同签订后，原告积极履行义务，与2011年3月22日全额支付房屋价款169275元；同时为办理房屋产权登记事宜，原告按要求于2011年3月30日向被告缴纳了契税、住宅专项资金、合同印花税、产权证印花税、房屋登记费等共计7405元。被告在收取相关费用后经原告多次催办，被告一直不为原告办理房屋产权登记。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现诉至法院，请求判令：一、被告立即为原告办理房屋产权证；二、被告向原告支付违约金至被告完成所有权证办理时，违约金为人民币45704元（暂按2011年6月30日至2015年12月30日计算54个月。）
被告辩称：原告的诉请不成立，合同已经约定了关于产权的办理，是工程全部建设完毕，并经相关单位同意后在90日内办理，我们的项目还没有整体验收完工，按照合同约定，现在我们没有义务办产权证。原告要求违约金的依据是由于出卖人的原因，这也是不成立的，我们在合同中已经有特殊的约定。原告购买的楼盘整个项目是分三期，原告买的是一期，要三期竣工后才统一验收，后来经过努力办了一部分一期的产权证，现在已经拿到了原告的产权证，并且和原告进行了协商。但是原告没有回应。根据合同约定是整个项目竣工验收后的90天内办理，因此我方没有违约。先办理一期的产权证是我们为一部分业主争取的福利，不代表我方违约。
原告为证实其诉讼请求，提交下列证据：
一、《商品房购销合同》；欲证明双方签订了商品房买卖合同，对房屋价款、交房日期、办理产权证的期限等。
二、《商品房买卖合同登记备案表》；欲证明在2009年12月19日原告与被告就原告购买的房屋进行备案登记，原告已经支付了相应的款项。
三、《工程质量分户验收合格证》；欲证明房屋于2011年1月20日已经竣工验收合格，被告按合同应于2011年3月31日前交付房屋。
四、收款收据；欲证明房屋已交付，且原告已经将相关的费用交完。
五、云南省税控收款机专用发票；欲证明原告已全额支付了购房款及相关费用，但至今4年多被告一直未办理房产登记事宜。
六、收条；欲证明原告在入住该房屋后，按时缴纳物管费。
被告质证认为对证据的三性无异议，但不能证实被告违约。
被告为证实其答辩意见，提交下列证据：
一、《商品房购销合同》；二、许可证、批复及报批表；
上述证据欲证明该项目就一个许可证，要全部建成才可以统一验收办理产权证，后来是经业主的要求我们向有关部门进行申请可以分批办理。
三、产权证；欲证明我方已经为原告办理了产权证。
原告质证认为：对证据的三性无异议。
本院认为：当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。原被告对于证据的三性均无异议，本院依法予以采信，是否能证实各自的主张，本院将在其后予以综合评判。
综合上述证据及原被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年原告陈立颖与被告云南鹏海房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的溪麓南郡17幢27层809号房屋，房价169275元。关于产权登记，在下列条件全部成就时，被告90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕全部房价款及契税、印花税、产权工本费、住宅专项维修资金等相关行政规费、合同补充协议约定的应由原告交纳的配套费等其它费用；二、双方办理完毕房屋交接手续；三、原告向被告交付委托被告办理产权证的委托书、产权登记申请书等；四、原告向被告交付办理产权证所需的相关资料，如发票等；五、被告所开发的溪麓南郡三期工程全部建设完毕，并经政府工程质量监督单位同意办理竣工验收合格备案许可手续。被告向产权登记机关报送产权登记资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。因原告提供的资料不全、相关行政管理部门延期办理等情况导致原告延期领取产权证的，被告不承担责任。双方还对其他权利义务进行了约定。被告按约定时间向原告交房，原告按约定支付了全部购房款。2011年3月30日原告向被告缴纳了合同印花税、住宅专项维修基金，2011年4月2日原告向被告缴纳了契税、房屋登记费、产权证印花税。原告认为被告长期未办理产权证，诉至本院主张权利。
在庭审中另查明，原告陈立颖购买的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡17幢8层809室房屋的产权证已经办理，产权证号：昆房权证（昆明市）字第2015874**号，登记时间2015年11月4日。
原被告双方争议的焦点是被告是否构成违约。
原告认为合同是被告提供的格式合同，约定办产权证的时间根本无法实现，属于格式条款无效，不应适用，被告没有按法律规定的时间办理产权证，应承担赔偿责任。
被告认为合同是双方协商签订，而且文本是建设厅统一监制，是合法有效的，按合同约定要在三期工程都完工后才办理产权证，被告提前为原告办理不存在违约。
本院认为，根据《合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案争议的关于产权登记的条款是被告预先拟定并以打印方式记载于合同上，被告未提交证据证实与原告就该条款进行过协商，因此该条款属于格式条款。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中争议的产权登记条款虽然是格式条款，但并非必然无效，符合上述无效情形，才能认定为无效。在该条款中，被告对申请产权登记的条件作出了规定，包括了房款、费用的缴纳，资料的提交等。双方存在争议的是第五项：被告所开发的溪麓南郡三期工程全部建设完毕，并经政府工程质量监督单位同意办理竣工验收合格备案许可手续。此条款实际是关于申请产权登记的期限，即在三期工程全部建设完毕并经验收合格备案许可后。此期限的规定并未免除被告的责任，也未加重原告的责任或排除原告的主要权利，因此，此条款是有效条款，属于合同的一部分，应该予以适用。原告认为被告未按法定要求的时间办理产权证，是基于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。根据上述规定，允许买卖双方对于办理房屋所有权登记的期限进行约定，在没有约定时才适用规定的期限。本案中，双方签订的合同中对于办理房屋所有权登记的期限是有相关条款的，如前所述，虽然是格式条款，但属于有效条款，应该予以适用。合同确定的办理期限未届满，原告认为被告违约无事实和法律依据，且原告的产权证现已办理，对于原告要求被告办理产权证并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回原告陈立颖的诉讼请求。
案件受理费人民币9439元由原告承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 陈 娜
人民陪审员 何 伟
人民陪审员 农绍领
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 朱 原