湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖吴民初字第392号
原告（反诉被告）：湖州××管理有限公司。住所地：
湖州市××号。
法定代表人：徐某某。
委托代理人：周某。
委托代理人：叶某。
被告（反诉原告）：俞某某。
委托代理人：孔某某。
原告湖州××管理有限公司（以下简称众鑫××）与被
告俞某某租赁合同纠纷一案，原告于2009年3月13日向本院起
诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员沈永健适用简易程
序进行审理。因本院已审结了五起其他当事人与众鑫××租赁
合同纠纷案件，该五起案件的双方当事人均提起上诉，二审法
院尚未审结，且审理结果与本案具有关联，故本案于2009年4
月20日中止诉讼。同年8月3日，被告俞某某提起反诉。同月4
日本院根据俞某某的申请对其承租原告的店铺装修、添置的货
柜等残值进行评估。本案于2010年1月11日恢复审理。于同年1
月21日对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被
告）众鑫××的委托代理人叶某，被告（反诉原告）俞某某及
其委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众鑫××起诉称：2007年2月2日，原、被告签订租赁合同一份。合同约定“原告将湖州众鑫广场一期的一楼074、076
、078、080、081、083号商铺出租给被告，租赁面积为237.30
平方米（使用面积），租期自2007年4月12日至2010年4月11日
止，年租金187087元，年管某某124725元，合计311812元。租
金和管某某每年结算一次，第一年租金和管某某半年一付，后
续年度费用于前一年度届满前30日之前支付。另被告应每年向
某告支某某告费
17086元，支付时间与铺位租金同时支付。”合同签订后
，被告按约定向某告支付了第一期半年的租金和管某某，原告
也将前述商铺交给被告使用。但之后被告未按合同约定支付第
一期后半年的租金、管某某，也未支付第二年的租金、管某某
及广告费，被告已严重违反了合同约定。另被告拖欠13029.56
元水电费甲未付。原告为保护自己的合法权益，故请求判令：
1、解除原、被告于2007年2月2日签订的租赁合同；2、被告向
某告支付一年半的租金和管某某共计467718元；3、被告向某
告支某某告费
17086元；4、被告向某告支付水电费13029.56元；5、本
案诉讼费用由被告承担。
俞某某答辩及反诉称：2007年2月2日经众鑫××招商诱
惑，其与众鑫××签订了《合同书》一份，约定众鑫××将湖
州众鑫广场一期一楼的074、076、078、080、081、083号商铺
出租给其经营，年租金为187087元，并就整个众鑫广场商业中
心的消防、总体布局和营造整个中心的商业氛围作统一管理，
每年收取管某某124725元，广告费17086元，质量保证金2000元等，还由众鑫××协助办理营业执照和税务登记。又因众鑫
××明知自己的出租商铺尚无房产证书和消防有待验收的情况
下合同中特别约定“租赁期以正式开业时间为准”。于是，其
预交了第一年半年的租金和管某某及其他费用，即对商铺投入
583603元进行装修，并为正式开业购置其他设施后等待正式营
业。由于众鑫××因消防检查不合格被勒令停业，至今尚未整
改，造成其不能办理营业执照和开张营业。众鑫××应对其损
失承担责任，故反诉请求：1、判令众鑫××返还租金93544元
；2、判令众鑫××返还管某某、广告费等83448元；3、判令
众鑫××赔偿损失848000元；4、由众鑫××承担诉讼费用。
众鑫××答辩称：其公司不需要返还俞某某租金、管某
某、广告费，因为双方存在租赁关系是事实，而且租赁物这几
年一直处于甲华控制和使用。其公司已全部履行了合同义务，
提供的场所也是合法的，俞某某称不能经营，与事实不符，事
实上俞某某已经进行了营业，至今仍在营业中。关于消防问题
，从双方签订的书面材料可以证明，消防问题应由俞某某自行
负责。其公司未违约，自然不需要向俞某某赔付相某某用。综
上所述，应依法驳回反诉原告俞某某的诉讼请求。
众鑫××就本诉、反诉在庭审中出示并陈述了下列证据
材料：
证据1、租赁合同一份，以证明原、被告之间存在租赁关
系，租赁合同对租期、租金、管某某、押金、广告费等作出了
约定。
证据2、开业公告一份，以证明湖州众鑫广场登报告示开业的事实。
证据3、水电费结算清单、发票各一份，以证明俞某某经
营期间拖欠水电费13029.56元的事实。
证据4、通知、催款通知书各一份，以证明众鑫××于20
08年4月23日和7月4日分别向俞某某催讨相某某用的事实。
证据5、律师函和快递回件各一份，以证明众鑫××多次
催讨的事实。
证据6、双向责任某一份，以证明俞某某系商铺消防安全
第一责任人。
证据7、众鑫广场经营户治安、消防安全责任某一份，以
证明俞某某承诺对承租商铺承担开业前消防验收审批责任的事
实。
证据8、众鑫广场装饰装修管理服务协议一份，以证明所
有商场装修，须经消防部门批准并有批文。
证据9、商品销售单一份，以证明2008年9月16日俞某某
仍在经营商铺，与其反诉中称没有经营相互矛盾。
证据10、（2008）湖吴民一初字第350号民事判决书、（
2009）浙民申某第361号民事裁定书各一份，以证明法院对类
似案件的处理和商铺消防安全由实际经营者负责的认定。
俞某某就本诉、反诉在庭审中出示并陈述了下列证据材
料：
证据1、合同书、双向责任某、不销售假冒伪劣商品责任
某、众鑫广场经营户治安、消防安全责任某各一份，以证明双
方签订合同等真实意思表示。证据2、湖州市公安局建筑工程消防验收意见书、公乙政
处罚决定书各一份，证明众鑫××的众鑫广场未经消防检查也
未限期改正，已被处于责令停业的处罚。并应重新进行内装修
设计。从而证明众鑫广场不具备开业条件。
证据3、租金等收据、发票一组，以证明俞某某向某某公
司支付年租金、管某某、押金、广告费的事实。
证据4、企业名称预先核准通知书、个体工商户名称预先
核准通知书、个体工商户设立登记申请书等各一份，以证明俞
某某有依法经营的真实意思表示，也依法申请了开业经营，因
众鑫××未提供产权使用证，导致俞某某预先核准登记未能成
功的事实。
证据5、工程结算书、工程费用计算程序表、建筑工程某
算书各一份，以证明俞某某对商铺进行了装修支付的工程款项
。
证据6、投资汇总表、员工工资表、收据各一份，以证明
商铺总投资及员工工资的情况。
证据7、个人消费贷款借款合同、借款借据各一份，以证
明俞某某贷款经营商铺的事实。
证据8、关于要求众鑫广场调整经营思维能力及减轻商户
负担的申请、关于要求众鑫广场速正式开业及如要调整业态要
求赔偿的函各一份，以证明商户对众鑫××提出要求的事实。
证据9、关于乙管理部人员实行定岗定位分管的通知一份
，以证明商场停业的情况和意见。
在本案审理过程中，本院根据俞某某的申请，依法委托湖州汇丰资产评估事务所对其承租众鑫××的湖州众鑫广场一
期一楼074、076、078、080、081、083号（即湖州市益某路第
170号）商铺装修、添置的货柜等残值作司法评估鉴定，该所
出具了司法评估鉴定结论书一份。
庭审中，俞某某对众鑫××出示的证据发表质证意见如
下：对证据1、2、3、4、5的真实性没有异议。对证据2的开业
时间有异议，认为众鑫××宣布开业不等同于实际开业。对证
据4、5的催款有异议。对证据6有异议，认为众鑫××整个商
铺没有通过消防验收，所以被通知停业，并被行政处罚。其对
承租的商铺进行装修，众鑫××是明知的。对证据7没有异议
，但认为其没有任何责任。对证据8不予质证。对证据9没有异
议，但不能据此认定其仍在经营。对证据10有异议，认为该法
律文书不能作为证据使用。
众鑫××对俞某某出示的证据以及鉴定结论发表质证意
见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为合同书中已对消
防责任作出谁使用谁负责的约定，对证据2有异议，认为这两
份材料是行政机关作出的行政行为，与本案不具有关联性。对
证据3没有异议。对证据4、6、7、8有异议，认为与本案不具
有关联性。对证据5有异议，认为该证据中显现的数额与资产
评估报告的评估数额不一致，该证据缺乏证明效力。对证据9
有异议，认为该证据证明了俞某某承租的商铺已经营业的事实
，与其称从未营业是相矛盾的。对评估报告有异议，认为确定
的数额偏高，即使要折算，应考虑俞某某已经营二年多时间的事实，以三年承租期为基准时间进行折算，如要赔偿，也应按
比例进行，经折算大概在15-20%间。
对众鑫××、俞某某向本院提交的上述证据以及评估结
论，
结合双方当事人的庭审质证意见，本院对证据作如下评
判与分
析：众鑫××提供的证据1能证明其与俞某某的租赁关系
，双方
约定租金、管某某的支付期限、租赁期限，以及俞某某
对承租
商铺装修须经众鑫××同意并自报消防部门批准的事实
。对证据2不予认定，因经营者未取得工商营业执照自行开业
经营，违反了相关的行政法规，该证据不具有合法性。证据3
、4、5能证明俞某某欠交水电和其他费用的事实。证据6、7、
8、9能证明俞某某对商铺进行装修、经营的事实。俞某某提供
的证据1与众鑫××提供的证据6、7、8、9均证明了俞某某对
商铺进行装修、经营的事实。证据2能证明因众鑫××未经消
防检查被吴兴公安分局消防大队责令其停产停业的行政外罚的
事实。证据3能证明俞某某支付租金、管某某、广告费的事实
。证据4、6、7、9、与本案不具有关联性，故不予认定。证据
8能证明双方经营等问题进行交涉的事实。而评估报告能证明
俞某某承租商铺装修、添置的货柜等残值的合法评估价值，故
本院对上述证据予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2007年2月2日，众鑫××与俞某某签订租赁合同一份，合同约定：众鑫××将湖州众鑫
广场一期的一楼074、076、078、080、081、083号商铺出租给
俞某某，租赁面积为237.30平方米（使用面积），租期自2007
年4月12日至2010年4月11日止，年租金187087元，年管某某12
4725元，合计311812元。租金和管某某每年结算一次，第一年
租金和管某某半年一付，后续年度费用于前一年度届满前30日
之前支付。另被告应每年向某告支某某告费17086元，支付时
间与铺位租金同时支付。合同还约定租赁期限以众鑫广场正式
开业时间为准，俞某某对商铺内部进行装修应自报消防审批，
租赁期满或因其它原因导致合同终止，装修物无偿归众鑫××
所有。合同签订后，俞某某按约支付给众鑫××第一年半年的
租金、管某某、广告费乙民币176992元，并对租赁商铺进行装
修营业。同年4月30日，众鑫××在湖州日报上刊登众鑫广场
开业公告。同年5月15日，因众鑫广场购物中心未经消防安全
检查，擅自开业，湖州市公安局吴兴区公安分局消防大队对众
鑫××作出湖吴公消字（2007）第63号责令限期改正通知书，
同年6月26日，因众鑫××未限期改正，湖州市公安局吴兴区
公安分局消防大队又作出第045号公乙政处罚决定书，因众鑫
××投资的购物中心经责令限期改正未改正而作出决定责令停
产停业并处于20000元罚款的处罚。同年6月29日，湖州市公安
局向某某公司作出湖公消审（2007）第092号建筑工程消防设
计审核意见书，对众鑫××的众鑫商业广场一至四层商铺内装
修提出如下修改意见：1、补送装饰总说明图一份。2、二、三
、四层疏散楼梯间及其前室的门的净宽度不足。3、二、三、四层疏散楼梯总宽度不足。4、不能直接天然采光、通风的楼
梯间未按防烟楼梯间规定设置。2007年9月起至2008年10月间
包括俞某某在内的众多经营户就众鑫广场经营存在的问题与众
鑫××交涉。2009年3月13日，众鑫××向本院起诉。同年8月
3日俞某某提起反诉。同年8月4日，本院委托湖州汇丰资产评
估事务所对俞某某承租众鑫××的湖州众鑫广场一楼074、076
、078、080、081、083号商铺装修、添置的货柜等残值作司法
评估鉴定，评估价值为人民币499117.29元。
另查明，截止2009年7月，俞某某欠众鑫××水电费乙民
币13029.56元。
本院认为：众鑫××与俞某某签订的商铺租赁合同是双
方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定
，合同合法有效。由于众鑫广场购物中心未能取得开业前内装
修的消防安检，在开业一个月后即被消防行政管理部门责令停
业，使整个商场存在安全隐患，且不能达到预期商业氛围，影
响了俞某某的经营，众鑫××负有责任，众鑫××要求解除合
同的请求，予以支持。但考虑到俞某某已实际使用商铺一年时
间，对尚未支付的第一年后半年的租金和管某某155906元应支
付众鑫××。至于要求俞某某支付第二年的租金、管某某共计
311812元和广告费17086元的请求，不予支持。现因众鑫××
违约导致合同提前解除，使俞某某投入的装修未能获得相对应
的期间利益，众鑫××应当承担相应的赔偿责任。故俞某某要
求众鑫××赔偿商铺装修、货柜等残值损失的反诉请求，合理
合法，本院予以支持。但商铺装修、添置的货柜已经由俞某某使用一年（从水电费清单中可得，自2008年4月起水电费用明
显减少），本院综合考虑本案具体情况，酌情确定众鑫××应
对损失评估值的60％承担赔偿责任。对俞某某反诉要求众鑫×
×退还已交纳的租金、管某某、广告费之请求，因租赁合同是
继续合同，原则上无溯及力，承租人俞某某已享用商铺的效益
，故这些费用不能返还，本院不予支持。对众鑫××请求俞某
某支付欠交的水电费的主张，符合双方的约定和法律的规定，
本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条
、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百二十六条
之规定，判决如下：
一、准予湖州××管理有限公司与俞某某解除租赁合同
；
二、湖州××管理有限公司应赔偿俞某某装修、货柜损
失299470.37元；
三、俞某某应支付湖州××管理有限公司第一年后半年
的租金、管某某155906元；
四、俞某某应支付湖州××管理有限公司水电费13029.5
6元；
五、上述第二、三、四项相抵，湖州××管理有限公司
尚应支付俞某某130534.81元，限于本判决生效之日起十日内
清偿；
六、俞某某应于本判决生效之日起十日内将湖州众鑫广
场一楼074、076、078、080、081、083号商铺（含装修评估设
施）返还给湖州××管理有限公司；七、驳回湖州××管理有限公司其余诉讼请求；
八、驳回俞某某其余反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8767元，减半收取4384元，由湖州××
管理有限公司负担2192元，俞某某负担2192元。
反诉受理费7012元，减半收取3506元，由俞某某负担175
3元，湖州众鑫投资管理公司负担1753元。
评估鉴定费5000元，由湖州××管理有限公司负担2500
元，俞某某负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审判员 沈永健
二〇一〇年二月二十五日
书记员 陶婷婷