广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第24号
原告何加锋。
委托代理人唐咸燕，广西法严律师事务所律师。
被告广西金大房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区金湖路59号地王国际商会中心3423号。
法定代表人潘超文，董事长。
委托代理人黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。
原告何加锋与被告广西金大房地产开发有限公司（以下简称“金大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理，原告何加锋及其委托代理人唐咸燕，被告金大公司的委托代理人黄雪英、王业强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何加锋诉称：2007年5月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以银行按揭贷款方式向被告购买位于南宁市西乡塘区科园西七路2号荷塘月色B单元701的预售房（以下简称“701号房”）。该房屋建筑面积为102.63平方米，房屋总价为297600元。《商品房买卖合同》的附件《补充协议》第一条第15款约定被告为原告办理房屋产权证，原告负有配合义务。
自被告于2008年11月30日将房屋交付给原告使用之后，原告与其他业主多次要求被告履行为原告办理房屋所有权证的义务，但被告一直无故迟延履行其办证义务。直至2012年2月，被告才向有关行政主管部门为原告申请办理701号房的所有权证，2012年2月28日，原告取得房屋所有权证。
被告在规定的期限内交付合同约定的商品房，在房屋交付使用后被告一直拖延办理房屋产权证，直到2012年2月28日才给原告办理房屋权属证书。由于被告的原因造成房屋权属证书没有在约定的时间内取得，应当由被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。原、被告在合同中约定违约按照第十五条第二项来处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，原告认为该违约金没有明确逾期的天数，并且约定的违约金明显过低，对于原告来说明显不公平，应当结合违约金的法定性质，根据《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金低于实际造成的损失的，可以向司法、仲裁机构申请增加违约金数额，应当以金融机构计收逾期贷款利息为标准增加违约金。被告应当自双方约定的商品房最后交付时间2008年11月30日后730日之次日起，按照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第18条第2款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。从2008年11月30日交房并约定在交房后730天内办理得房产证给买受人，2010年11月30日之后开始计算逾期办证时间到2012年2月22日，总共逾期时间为455天。被告应向原告支付的违约金为为31347.9元（已付房款总额）×8.645%（按中国人民银行同期五年期以上档次贷款利率上浮30%）÷365天×455天=31347.9元。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金31347.9元；二、由被告承担本案的诉讼费用。
被告金大公司辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。该合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3、4项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。在本案中，被告确实未能在商品房交付使用后730日内办结备案手续，导致原告取得房产证的时间迟延，但依据合同第十五条的约定，被告向原告应支付的违约金应为原告所付购房款的1%，原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定被告的违约责任没有依据。二、原告于2008年11月30日收房，按照合同约定，原告诉请逾期办理房屋所有权证的诉讼时效应自合同约定的交房日期的第821天开始起算，原告于2013年12月方起诉，已超出二年的法定期间，诉讼请求应被法庭驳回。
经审理查明：原告于2007年5月30日与被告金大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市西乡塘区科园西七路2号B单元701号房。合同约定房屋的建筑面积为102.63平方米，总价为297600元，并按房产实际测绘面积对购房款进行多退少补。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3、4项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款定期利率赔偿损失。”合同还对付款方式、保修责任、房屋交付期限等其他相关内容作出约定。同日，原、被告双方还签订《补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件，该协议第一条第15款约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之第二日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的各缴费标准预收办理房屋产权证所需费用（多退少补）”。
合同签订后，原告向被告工作人员覃某出具委托书一份，载明原告因个人原因不能前往南宁市房屋产权交易中心办理办证以及领证事宜，由覃某代理原告办理及领取房屋所有权证。2008年11月30日，被告将房屋交付原告使用。房屋实际面积102.63平方米，原告实际支付购房款为297600元。2012年1月20日，南宁高新技术产业开发区房产管理局向被告金大公司发放《商品房现售备案证明》。2012年2月28日，讼争房屋的房产证（房产证号：邕房权证字第××号）登记在原告名下。
经本院询问，原告明确其诉讼请求为要求被告在本案中承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告以《商品房买卖合同》未明确约定房屋所有权证的办理期限，应按相关法律规定确定办证期限为由，坚持其诉讼请求不予变更。
上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《现售备案证明》、《房屋所有权证》、《契税完税证》、发票、委托书、《南宁市房屋转移登记申请书》等证据证实。
本院认为：《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商即出卖人仅负有协助的义务。开发商只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行的范围，因此，办证并非开发商的法定义务，开发商对房产证是否能够取得没有决定权。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应依约履行。
根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告在产权登记方面的义务主要为在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定办证期限，根据《合同补充协议》第一条第15款的约定，被告在产权登记方面的义务主要为接受买受人的委托后，将办理产权证所需的各项材料提交产权登记机关，亦未约定办证期限，上述两项约定均未对逾期办证的违约责任进行约定，该情形亦与前述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相吻合。
根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，在被告逾期办理产权登记备案时，原告享有的请求权为要求被告支付逾期办理产权登记备案之违约金，而非逾期办理房屋所有权证之违约金，两种违约金的性质及法律后果均不相同。本案中，原告诉请为要求被告支付逾期办理房屋所有权证之违约金，经本院释明后，原告仍坚持主张逾期办理房屋所有权证之违约金，因办证并非被告的法定义务，合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故原告的诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告何加锋的诉讼请求。
案件受理费584元（原告何加锋已预交），由原告何加锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 李秉鸿
二〇一五年八月四日
书 记 员 唐 敏
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。