河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商民再终字第92号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）卞学振，男，1944年3月出生，汉族。
委托代理人闫素梅。
委托代理人洪万江。
被申请人（一审被告、二审上诉人）李安奎（曾用名李安魁），男，1951年12月出生，汉族。
委托代理人刘安军，河南正剑律师事务所律师
被申请人（一审被告、二审上诉人）孙之连（曾用名孙芝连），男，1952年8月出生，汉族。
申请再审人卞学振因与被申请人李安奎、孙之连房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）商民终字第851号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年8月26日作出（2012）豫法立二民申字第01408号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人的委托代理人闫素梅、洪万江，被申请人李安奎及其委托代理人刘安军，被申请人孙之连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2008年11月21日，一审原告卞学振起诉至永城市人民法院称，原告和被告李安奎认识较早，关系较好，1999年前后，因李安奎向原告借款未还，经双方协商，被告李安奎将其在马桥街上的一处房屋以110000元之价格卖给原告，借款抵作部分购房款。协议达成后，原告支付了购房款并搬进该房屋居住至今。原告要求办理土地使用权及房屋产权转让过户手续，但被告李安奎一直拖延不办。直到2007年，原告才知道，被告李安奎又于2002年3月，将房屋低价卖给另一被告孙之连。原告认为，二被告恶意串通签订的房屋买卖协议严重损害了原告的合法权益，且违反我国有关法律政策关于城镇居民不得购买农村房屋的禁止性规定，请求依法确认二被告2002年3月13日签订的房屋买卖协议无效。
被告李安奎、孙之连辩称，一、二被告签订的房屋买卖协议合法有效，双方已于2002年3月20日办理了房屋产权过户手续，永城市房地产管理局已为被告孙之连颁发了房屋所有权证书，原告卞学振曾于2007年度两次向商丘市中级法院提起行政诉讼，要求撤销永城市房地产管理局为孙之连颁发的房屋所有权证书，确认永城市房地产管理局为李安奎颁发的房屋所有权证书的具体行政行为违法，在行政诉讼尚无结果的情况下，卞学振无权作为原告提起民事诉讼；二、李安奎不仅欠卞学振债款，同时还欠孙之连等人的债款。二被告房屋买卖协议是永城市人民法院执行债务人李安奎时，在马桥法庭主持下签订的，李安奎用孙之连的购房款偿还了部分债权人的债务。二被告签订房屋买卖协议之前，永城市人民法院已将涉案房屋依法查封，因此，卞学振主张二被告故意隐瞒事实，恶意串通签订房屋买卖协议，理由不能成立；三、永城市人民法院查封涉案房产以及孙之连购买李安奎房屋，原告卞学振是明知的，其起诉主张权利已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告起诉或判决驳回原告的诉讼请求。
永城市人民法院一审查明，永城市马桥镇是国家按行政编制设立的建制镇。1996年6月，被告李安奎经马桥镇人民政府批准，在马桥镇市场南北大街南段取得建设用地一块，用途为商业住宅，南北长10米，东西宽25米，批准用地面积250平方米，后被告李安奎在此土地上建房屋一处，上下两层，底上三间，底层为门面，二层为住室。因被告李安奎曾向原告借款无力偿还，1999年11月前后，李安奎提出将前述房屋卖给原告卞学振，双方口头约定房屋价款110000元，李安奎所欠原告借款抵作原告部分购房款，随后原告即搬进该房，居住至今。而在此前后，被告李安奎不仅欠原告卞学振借款未还，同时也欠包括本案被告孙之连等多人债款没有清偿。2000年至2001年，债权人刘永、戚洪涛、马桥信用社等接连向该院起诉，要求被告李安奎清偿债务。相关法律文书生效后，该院根据权利人的申请，依法将诉涉房屋予以查封。执行过程中，李安奎为偿还债务，于2002年3月13日与被告孙之连签订房屋买卖协议，将涉案房屋以92000元价款卖给被告孙之连，李安奎先前所欠孙之连债款28000元，从房屋价款中扣减。同年3月20日，二被告到永成市房地产管理局办理房屋所有权登记过户手续，永城市房地产管理局于当日向被告孙之连颁发了永房字（2002）02186号的房屋所有权证书，后被告孙之连通过该院将扣减其债款后的64000元购房款转付被告李安奎，李安奎用该款偿还了申请执行人部分债务。2007年4月，卞学振得知房管部门给孙之连颁证后，以永城市房地产管理局为被告，本案二被告为第三人，向商丘市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销永城市房地产管理局为孙之连颁发的房屋所有权证书。2007年6月，卞学振又以永城市房地产管理局为被告，本案被告李安奎为第三人，向商丘市中级人民法院起诉，请求依法确认永城市房地产管理局为李安奎颁发房屋所有权证书的具体行政行为违法。2007年9月17日，商丘市中级人民法院作出（2007）商行初字第31－1号行政裁定书，以卞学振诉被告永城市房地产管理局及第三人李安奎、孙之连不服办理房屋登记一案，须以相关民事诉讼的审理结果为依据为由，裁定中止诉讼。卞学振于2008年11月21日向该院起诉请求依法确认二被告2002年3月13日签订的房屋买卖协议无效。
永城市人民法院一审认为，二被告主张永城市人民法院查封涉案房产以及孙之连购买李安奎房屋，原告卞学振是明知的，缺乏证据证明。原告知道二被告到永城市房地产管理局办理了房屋所有权过户登记手续的事实后，即向商丘市中级人民法院提起行政诉讼，行政诉讼中止审理后，原告即依法向本院提起民事诉讼，因此，二被告主张原告起诉已超过诉讼时效，理由不能成立。二被告于2002年3月13日签订的房屋买卖协议，从签订时间看，是本院根据权利人的申请，对被告李安奎执行过程中；从交易目的看，被告李安奎是为了偿还债务，被告孙之连是为了实现债权；从交易价款看，也并非显失公平；从后续后果看，二被告已到房地产行政主管部门办理了房屋产权过户登记手续。同时，卞学振亦无证据证明被告孙之连事前已知道被告李安奎已将涉诉房屋卖给原告的事实，因此，原告主张二被告恶意串通签订房屋买卖协议，理由不足采纳。涉诉房屋所在地马桥镇是国家按行政建制设立的建制镇，根据中华人民共和国建设部《建制镇规划建设管理办法》的有关规定，二被告买卖位于建制镇规划范围内的房屋，并不违反有关法律的禁止性规定。综上原告主张二被告于2002年3月13日签订的房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。永城市人民法院作出（2009）永民初字第352号民事判决：驳回原告卞学振的诉讼请求。案件受理费500元，由原告卞学振负担。
卞学振不服，向本院提起上诉。本院于2010年7月9日作出（2010）商民终字第490号民事裁定，以一审判决认定事实不清，证据不足，撤销原判，发回永城市人民法院重审。
永城市人民法院重审查明的事实与一审查明的事实相同。
永城市人民法院重审认为，原告卞学振与被告李安奎口头约定先购得被告李安奎的房屋，虽未办理产权登记，但已实际交付，且原告居住至今，买卖既成事实。后在法院执行本案被告李安奎其他债务案件期间。两被告对该房屋达成买卖协议，且经房产部门办理了权属登记过户，但此并非法院的执行行为，且原告得知后即提起行政诉讼，该行政行为效力待定。李安奎隐瞒将房屋出售给卞学振的客观事实，以较低的价格与孙之连签订转让协议，属恶意欺诈行为，其与孙之连签订的房屋买卖协议无效，原告的诉讼请求成立。永城市人民法院作出（2010）永民初字第2784号民事判决：被告李安奎与被告孙之连2002年3月13日签订的关于本案涉诉的房屋买卖协议无效。案件受理受理费500元，由李安奎、孙之连共同负担。
李安奎、孙之连不服重审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，被上诉人卞学振一开始是租赁上诉人李安奎的房屋，上诉人李安奎想用该房屋冲抵欠被上诉人的购房款，当时被上诉人不同意，后来房屋涨价，被上诉人卞学振又同意要房，但已被永城市人民法院执行给上诉人孙之连。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，证据采信有误，判决结果欠妥，请撤销原判，依法改判。
被上诉人卞学振答辩称，1、一审认定事实清楚，其与李安奎之间系合法买卖关系，非租赁关系；2、一审判决认为两被告进行的房屋权属登记属于效力待定的认定合法准确；3、李安奎将其房屋出卖给孙之连属于隐瞒事实；4、一审适用法律正确。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院二审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人孙之连与上诉人李安奎2002年3月13日在永城市人民法院执行局的主持下，达成房屋买卖协议，将涉案房屋以92000元的价款卖给上诉人孙之连，冲抵李安奎先前所欠孙之连债款28000元后，上诉人孙之连又支付给永城市人民法院64000元。同年3月20日，上诉人孙之连依据执行和解协议在永城市房地产管理局办理了房屋所有权过户登记手续，永城市房地产管理局于当日向上诉人孙之连颁发了编号为永房字（2002）02186号的房屋所有权证书。二审庭审中，被上诉人卞学振承认在永城市人民法院查封涉案房产时，被上诉人是知道的，被上诉人卞学振当时没有提异议，上诉人孙之连在法院的协助下办理房产证后又提异议，违反诚实信用原则。综上，2002年3月13日上诉人孙之连与上诉人李安奎达成的协议，不违反法律的规定，合法有效。原审认定事实不清，适用法律错误，判决欠妥，上诉人的上诉理由成立。本院作出（2011）商民终字第851号民事判决：一、撤销永城市人民法院（2010）永民初字第2784号民事判决；二、驳回被上诉人卞学振的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元均由被上诉人卞学振负担。
卞学振申请再审称，申请人卞学振按照约定先购得被申请人李安奎的房屋，虽未办理产权登记，但已实际交付，且申请人卞学振居住至今，房屋买卖既成事实，后来李安奎故意隐瞒事实，又将房屋卖给孙之连，并私自办理了房屋权属登记过户。申请人卞学振得知此情况后，便立即提起行政诉讼，该房屋权属登记过户行为效力待定。被申请人李安奎、孙之连之间买卖房屋的行为属恶意欺诈，其买卖合同及过户行为属无效。请求撤销本院（2011）商民终字第851号民事判决，维持永城市人民法院（2010）永民初字第2784号民事判决。诉讼费用由两被申请人负担。
被申请人李安奎答辩称，一、申请人卞学振与被申请人李安奎是一种债权债务关系，不是房屋买卖关系。二、房屋没有交付给卞学振居住使用，卞学振开初为租用，诉讼之后为非法占用。三、李安奎、孙之连之间房屋买卖关系合法，无任何欺诈行为。请求，驳回卞学振的再审申请，维持本院二审判决。
被申请人孙之连答辩称，一、我购买李安奎的房屋没有任何恶意。我和李安奎之间的买卖关系符合真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定。至于卞学振与李安奎之间的债权债务关系及租住与我无关，我也不知情。二、卞学振诉我与李安奎恶意串通毫无依据。本案不存在恶意串通的行为，我和李安奎也没有合谋。李安奎欠我款是事实，我的下欠购房款由法庭交给了李安奎的其他债权人是事实。卞学振诉我与李安奎之间存在恶意没有根据。
本院再审过程中，卞学振提供证人王某、贺某、张某、魏某的出庭证言，证明卞学振、李安奎、孙之连都是街坊邻居，孙之连在购买李安奎房子的时候知道房子已经卖给了卞学振的事实。卞学振买了李安奎的房子以后就开始搬进去居住了，直到现在卞学振一家还在那居住。
李安奎提交如下证据。1、永城市人民法院（2010）永民初字第2784号卷中的庭审笔录（一审卷第36-37页）证明卞学振承认李安奎给他写了一个11万元的欠条，这足以证明卞学振与李安奎之间从原来的买卖关系转化为债权债务关系。2、（2010）永民初字第2784号民事判决书，证明该份判决照抄超搬（2009）永民初字第352号民事判决的主要内容，在卞学振多次上访的情况下，一审法院将2002年3月13日签订的买卖协议有效改为无效。3、商丘市中级人民法院（2007）商行初字第31号行政裁定书，证明卞学振没有证据证明与其被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，卞学振不具备主体资格，至于卞学振与李安奎之间的纠纷，可通过其他法律途径救济。4、（2012）永民初字第2616号民事判决书，证明孙之连是唯一物权所有人，卞学振的行为已构成侵权。
被申请人李安奎对卞学振提供的证据质证认为，1、证人证言对本案的争议焦点没有任何证明力；2、三位证人证言明显不真实，李安奎并没有搬走，卞学振和李安奎是同时居住，共有六间房屋；3、证人王某属于二次出庭，与一审证明相一致，不应再出庭作证；4、王某所说的一切与本案无关联；5、王某提到李安奎搬走了，这不是事实。
被申请人孙之连对卞学振提供的证据质证认为：1、这几个证人都某过证了，不应该再证了；2、我确实不知道卞学振是买还是租了李安奎的房子。
申请人卞学振对被申请人李安奎提交的证据质证认为，1、对于永城市人民法院重审庭审笔录，认为被申请人对卞学振的陈述断章取义，卞学振在笔录中不仅陈述双方买卖关系存在，购房款已付清，对付款的具体方式也作了解释，该陈述中并没有由买卖关系转变成债权债务关系的内容；2、对于（2010）永民初字第2784号民事判决书，该份证据证明不了对方的证明目的；3、商丘市中级人民法院（2007）商行初字第31号行政裁定书，对于此问题，最高法院有司法解释，规定以民事纠纷为先，该行政裁定书是以民事判决为基础的，我们申诉的对象就是本院生效的二审判决；4、（2012）永民初字第2616号民事判决，该判决书也是以本案为基础产生，该份证据对于本案的争议焦点没有证明力。
本院对于申请再审人卞学振提交的证据认为，几份证人证言，与本案具有关联性，其所证明的目的是孙之连在购买李安奎的房子时知道李安奎已将房屋卖给卞学振的事实，证人证言之间及与其他证据可以相互印证，该证据本院予以采信。
对于被申请人李安奎提供的永城市人民法院（2010）2784号卷中的庭审笔录，在该份笔录中卞学振也陈述其交给了李安奎11万元，对于（2010）永民初字第2784号民事判决书，该判决书被申请人说是照抄照搬（2009）永民初字第352号民事判决，是卞学振信访导致认定李安奎和孙之连之间的买卖协议被确认无效，没有事实依据。对于商丘市中级人民法院（2007）商行初字第31号行政裁定书，该份裁定书是依据（2011）商民终字第851号民事判决为依据的，现在（2011）商民终字第851号民事判决已经再审，因此（2007）商行初字第31号行政裁定书不能作为判决的依据。（2012）永民初字第2616号民事判决也是以本案确认的事实为裁判依据的，在本案再审期间，（2012）永民初字第2616号民事判决也不能作为认定本案事实的依据。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实相同。
本院认为，关于卞学振和李安奎之间是否存在房屋买卖关系的问题。2007年4月6日卞学振的委托代理人对李安奎的调查笔录记载，李安奎自认欠卞学振2万元钱，经中间人刘丙金说合，房价11万元，欠款抵作部分购房款，卞学振付过其余购房款后，就搬进房子里居住了。一、二审判决对此证据予以采信，认定了卞学振与李安奎之间存在房屋买卖关系，虽然李安奎对此予以否认，因没有提出证据予以证实，故不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据此规定，本案中，卞学振与李安奎之间的房屋买卖合同已经成立生效。至于李安奎辩称自己把房屋租赁给了卞学振以及称用房租抵偿了欠款的说法，因没有相关证据予以证实，本院不予支持。
关于李安奎和孙之连之间房屋买卖协议是否有效的问题。再审开庭时，卞学振申请出庭作证的证人证实孙之连、李安奎、卞学振都是永城市马桥镇街上的邻居，对于李安奎把涉案房屋出售给卞学振的事情街坊邻居都知道，孙之连作为邻居之一对此事实也是知晓的。另外，2002年3月在孙之连与李安奎签订房屋买卖协议的时候，卞学振一家也在涉案房屋内居住，按照常理推断孙之连购买房屋的时候，不可能不去现场查看，也不可能不知道房屋内居住有人。其明知涉案房屋已经出售给他人，又与李安奎签订房屋买卖协议，不属于法律规定的善意第三人。虽然房屋已经办理了过户登记取得了房屋所有权证书，也支付了相应的价款，但由于其不符合善意取得制度的构成要件，故不受善意取得制度的保护。另外，从前后交易价格看，1999年前后卞学振支付11万元购得涉案房屋，2002年3月孙之连支付92000元购得涉案房屋，从前后价格对比看，李安奎与孙之连签订的房屋买卖协议也有违常理。在孙之连明知涉案房屋已经出售的情况下，仍与李安奎订立房屋买卖协议，其行为不受法律的保护，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，该协议属无效协议。
综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，申请再审人卞学振的申请再审理由成立，再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定判决如下：
撤销本院（2011）商民终字第851号民事判决；
维持永城市人民法院（2010）永民初字第2784号民事判决。
一审案件受理费500元、二审案件受理费500元，由李安奎、孙之连各负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 黄晓倩
审判员 肖玉学
审判员 谢劳动
二〇一三年十二月二十日
书记员 祁显丞