上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初13890号
原审原告：西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：MARKUSWIEGAND，总经理。
委托诉讼代理人：陈畅，北京天达共和（上海）律师事务所律师。
原审被告：冯斌，女，1970年10月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：管顺德，上海市光华律师事务所律师。
原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司与原审被告冯斌房屋租赁合同纠纷一案，因原审被告冯斌不服本院已生效的（2015）青民三（民）初字第3076号民事判决，向上海市第二中级人民法院申请再审。上海市第二中级人民法院立（2017）沪02民申296号案件进行审理，于2017年6月27日作出裁定，对原审进行提审。该院于2017年8月30日作出（2017）沪02民再57号民事裁定，裁定：一、撤销上海市青浦区人民法院（2015）青民三(民)初字第3076号民事判决；二、本案发回上海市青浦区人民法院重审。本院依法由审判员沈毅、吴桂臣、人民陪审员袁曙另行组成合议庭进行审理，于2017年10月23日、2017年11月16日公开开庭进行了审理，原审原告委托诉讼代理人陈畅、原审被告冯斌及其委托诉讼代理人管顺德两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司在原审中诉请要求：1、判令原审被告退还原审原告租赁押金人民币104,000元（注：以下币种除特别注明外，均为人民币）；2、判令原审被告偿付原审原告逾期退还押金的利息损失（以104,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月16日起计付至实际支付之日止）。事实与理由：西雅衣家（中国）商业有限公司与原审被告于2005年6月23日签署《租约》，由原审被告将其位于上海市徐泾西路XXX弄XX号长堤花园别墅出租给西雅衣家（中国）商业有限公司，租赁期限自2007年8月1日起至2010年7月31日止。租约履行期限届满后，双方分别两次续签《续租合同》，租赁期限截止至2013年7月31日。2013年7月16日，西雅衣家（中国）商业有限公司的关联公司，即原审原告与原审被告另行签署《续租合同（四）》，合同约定租赁期限自2013年8月1日至2015年7月31日，月租金为人民币52,000元，押金为两个月租金104,000元。此后，原审原告依约履行合同，向原审被告支付了押金104,000元及租金。因《租约》第8.3条款约定“自2009年8月1日起，乙方（原审原告）可提前3个月书面通知甲方（原审被告）终止本协议。本协议终止时，甲方应全额返还乙方租赁押金。”故原审原告于2014年9月15日向原审被告发出《终止合同通知函》，合同终止时间为2014年12月15日，之后，原审原、被告之间办理了房屋交接手续。但是，原审被告却迟迟未返还原审原告租赁押金。2015年4月13日，原审原告向原审被告发出《租赁押金退还通知函》，要求原审被告退还押金未果。同年6月4日，原审原告委托律师向原审被告出具《律师函》再次催促退还押金，原审被告仍然拒不履行相关义务。故原审原告诉至本院。原审被告冯斌在原审中未作答辩。
原审查明，2013年7月16日，承租方原审原告与原审被告签订《续租合同（四）》，该合同主要内容包括：鉴于原审原、被告双方就案外人西雅衣家（中国）商业有限公司向原审被告承租位于上海市青浦区徐泾西路XXX弄XX号房屋供居住人MARKUSWIEGAND使用事宜订立有《房屋租赁合同》和一系列补充协议（以下简称“租约”）。鉴于租约将于2013年7月31日届满，原审原告愿意继续承租房屋，原审被告愿意继续向原告出租房屋。续租期2年，自2013年8月1日起至2015年7月31日止，每月房屋租金调整为人民币52,000元，该租金包括房屋设备的租金、物业管理费、公用事业费（原审原告合理使用范围内），所涉及会员卡（尤其是续租期内原审被告应提供原审原告上海网球俱乐部会员卡年卡，并由原审被告承担相关费用）。原审原告除本条规定的租金外无需向原审被告支付任何其他费用。合同押金为两个月租金人民币104,000元。2013年7月22日，原审原告向原审被告支付一个月租金52,000元及押金104,000元，计156,000元。原审另查明，系争房屋于2005年5月18日办理房地产权证，产权登记在原审被告一人名下。
原审审理中，关于租赁系争房屋来源等情况，原审原告称该房屋原由原审原告的关联公司案外人西雅衣家（中国）商业有限公司承租，至2013年则转由原审原告继续承租，并提供2007年、2010年、2011年案外人与原审被告之间签订的租约为证。2007年案外人西雅衣家（中国）商业有限公司与原审被告签订租约，约定由案外人向原审被告租赁位于上海市青浦区徐泾西路XXX弄XX号房屋，租期为3年，从2007年8月1日起至2010年7月31日止。租期届满，原审被告有权收回房屋及设备，案外人应按本协议第七条的规定如期交还；案外人如要求续租，则享有优先续租权，但必须在本协议期满前一个月向被告书面申请，经双方另行协商一致后应签署续租或者延期协议。租金每月49,260元，包括房屋及设备的租金、物业管理费、公用事业费用、所涉税金及会员卡。本协议项下的押金相当于两个月租金，计人民币98,520元。由于案外人已在原租约项下支付同等金额的押金，原审被告并未返还，因此该已付的押金应视为本协议项下的押金，案外人无须再向原审被告支付押金。除非本协议另有规定，租期届满，案外人如不再续租，原审被告应在案外人付清所有应付款项后5个工作日内将押金退还。案外人如在租赁期内，经事先书面通知终止本协议，押金不予退还。在不影响案外人在本协议项下的其他权利的前提下，自2009年8月1日起，案外人可提前3个月书面通知原审被告终止本协议。本协议终止时，原审被告应全额返还案外人租赁押金。2010年8月23日，案外人与原审被告续签《租赁合同（二）》，续租1年，自2010年8月1日起至2011年7月31日，房屋及设备的每月租金为人民币43,500元，包括房屋及设备的租金、物业管理费、公用事业费用、所涉税金及会员卡（尤其是续租期内出租方应提供承租方上海网球俱乐部会员卡年卡，并由出租方承担相关费用）。双方同意原租约和《续租合同（一）》项下承租方已支付给出租方的押金98,520元，应被视为本合同项下的押金，承租方无须再向出租方支付押金。2011年6月1日，案外人与原审被告再次签订《续租合同（三）》，续租2年，自2011年8月1日起至2013年7月31日，每月房屋租金保持不变，为43,500元。原审原告认为上述租约已经履行完毕，相应的押金也已经退还案外人。
原审原告在承租系争房屋后，2014年9月15日，原审原告通过邮件和快递的方式寄送给原审被告《终止合同通知函》，告知原审被告原审原告将于2014年12月15日终止原审原、被告所签租约，并要求原审被告退还押金。原审原告还认为2014年11月29日原审原告与原审被告的委托代理人当天对系争房屋及物品进行了交接，原审原告支付租金至2014年12月15日但对于租房所涉押金原审被告一直未退。
原审认为，原审原、被告之间签订的租约系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，当事人均应依约履行。原审原告已于2014年11月29日搬离系争房屋，现主张原审被告退还相应的押金。原审认为，原审原告已实际搬离系争房屋，原审被告在收取原审原告押金后理应在房屋交接时结算给原审原告，现原审被告仍未返还，显属不当。原审原告该项诉请有相应的事实依据，本院予以支持。原审原告主张原审被告偿付原审原告逾期退还押金的利息损失，有相应的事实和法律依据，本院一并予以支持。原审被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《中国人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原审被告冯斌应于本判决生效之日起十日内退还原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司租房押金人民币104,000元；二、原审被告冯斌应于本判决生效之日起十日内偿付原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司逾期退还押金利息损失（以人民币104,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年12月16日起计付至实际支付之日止）。
本案重审过程中，原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司诉请、事实和理由均与原审一致。
原审被告冯斌辩称：应驳回原审原告诉请，2007年9月签订的是为期3年的租赁合同，其8.3条的约定是合同履行两年后才能适用的约定。
本院重审认定案件事实如下：原审已查明的原审原、被告《续租合同（四）》及房屋产权情况无误。
重审另查明，出租方原审被告（甲方）与案外人承租方西雅衣家（中国）商业有限公司（乙方）于2005年6月23日签订《租约》（以下简称“原租约”），约定案外人向原审被告租赁位于上海市青浦区徐泾西路XXX弄XX号房屋，租期2年，从2005年8月1日起至2007年7月31日止，租金每月为5,950美元。期满后，原审被告与案外人又续签了《续租合同（一）》、《续租合同（二）》、《续租合同（三）》，租期分别为2007年8月1日起至2010年7月31日止、2010年8月1日起至2011年7月31日止、2011年8月1日起至2013年7月31日止，租金分别为每月49,260元、43,500元、43,500元。2013年7月16日，原审被告与原审原告签订《续租合同（四）》，原审被告退还案外人押金，并收取原审原告押金及首期房租156,000元。2014年9月15日，原审原告通过邮件和快递方式向原审被告寄送《终止合同通知函》，告知原审被告原审原告将于2014年12月15日终止原审原、被告所签《续租合同（四）》。后双方完成房租的交接手续，原审原告退还原审被告网球中心会员卡的费用33,330元。
以上事实，由原租约、《续租合同（一）》、《续租合同（二）》、《续租合同（三）》、《续租合同（四）》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、中国工商银行上海市分行支付凭证、《终止合同通知函》及原审被告电子邮件回复、快递详情单、《移交确认函》、委托书、收据、原审原、被告的陈述为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
经重审开庭审理，双方当事人的争议焦点为原审被告是否需要返还押金104,000元。
原审原告认为，原审被告主张的原租约4.2条款、《续租合同（一）》4.2条款和8.1条款内容基本一致，都是针对无任何理由提前终止合同，后果是不退还押金；《续租合同（一）》8.2条款是针对出租人违约的条款；《续租合同（一）》8.3条款针对的则是有条件地解除合同的优先条款，“自2009年8月1日起，乙方（原审原告）可提前3个月书面通知甲方终止本协议。本协议终止时，甲方（原审被告）应全额返还乙方租赁押金。”本案符合8.3条款的情形。根据《续租合同（二）》第3条约定，“双方同意，除本续租合同（二）下与原租约和续租合同（一）规定相冲突的条款外，原租约和续租合同（一）的其他规定维持不变并对双方继续有效。”因此《续租合同（一）》与《续租合同（二）》不冲突的条款应继续有效。《续租合同（四）》第3条约定，“在租赁期内，如甲方（原审原告）因甲方原因提前终止合同，甲方应支付乙方（原审被告）承担的上海网球俱乐部会员卡年卡费”，应理解为如果甲方提前终止合同应当承担相应的违约责任。《续租合同（四）》第6条约定，“双方同意，除于（与）本合同规定相冲突的条款外，租约的其他条款维持不变并对双方继续有效”，强调除了与本合同冲突的条款，其他条款对双方是继续有效的，应依旧适用《续租合同（一）》8.3条款。原审原告提供2015年4月13日寄送的《租赁押金退还通知函》与快递详情单、律师函和快递单签收截屏，证明原审原告在2015年4月13日催告原审被告返还租赁押金，在2015年6月4日委托律师向原审被告寄送律师函，律师函寄送地址是法华镇路XXX号，显示本人签收。原审原告方确实于2015年5月27日通过短信联系了原审被告本人，因对方回复得比较模糊，所以原审原告方向原审被告提出了退还押金一事，履行了催告程序，原审被告也知晓退还押金的事情。原审被告自始至终没有提及出租人有权扣除押金，同时原审原、被告长期保持着租赁关系，所以在签订《续租合同（一）》时，达成合意赋予承租人提前三个月解除合同的权利，在之后的续租合同中未约定解除合同的法律责任，应当适用《续租合同（一）》的约定，原审原告提前3个月通知原审被告解除合同，给予原审被告充分时间来寻找下一个承租人，原审被告没有房屋空置的损失。
原审被告认为，原租约4.2条款对押金的退还有约定，“乙方（原审原告）如在租赁期内，因乙方原因而中止租约（不可抗力除外），押金不予退还”。《续租合同（一）》4.2条款，“乙方如在租赁期内，经事先书面通知终止本协议，押金不予退还。”8.1条款，“乙方可在租期内，在书面通知甲方的情况下终止本协议。在这种情况下，押金作为对甲方因此遭受的全部损失的赔偿。”8.3条款约定的是合同履行2年以后，原审原告提前三个月通知原审被告终止合同，双方是可以终止合同的，这是因为《续租合同（一）》租赁期限是3年，双方签订时的真实意思表示是在这份合同履行2年后，最后1年可以提前3个月解除合同，押金才能退还，所以该条款是对履行合同的特别约定，不存在合同的延续，由于双方存在长期租赁关系，该条款是原审被告给予原审原告的优待。原审原告2015年4月13日寄送的快递详情单上地址是法华镇路XXX号法华苑AXXXX室，是《续租合同（一）》上的地址，这份《租赁押金退还通知函》原审被告没有收到，当时原审被告实际居住在荣华西道，从《续租合同（三）》时就已变更，并通知过原审原告，2014年9月15日原审原告《终止合同通知函》就是寄到荣华西道地址，原审被告也收到了。律师函原审被告没有收到，快递单签收截屏上显示的本人签收状态不能反映真实情况。原审被告提供了己方与原审原告委托律师的手机短信截屏复印件，证明对于原审原告要求退还租赁押金，原审被告的回复是一切按照合同履行。即使在2015年5月27日即原审原告向原审被告发送短信的时候，原审原告也从未提起过其曾向原审被告书面发送过退还押金的函和律师函。
本院认为，本案原审被告与案外人、原审原告前后签订一份原租约与四份续租合同，尽管从名称上，一开始承租方是案外人西雅衣家（中国）商业有限公司，《续租合同（四）》时是西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司，二者虽然是各自独立的公司，但出租方均为原审被告，租赁的系争房屋是同一标的物，合同具有一定的连贯性，从合同内容上来看，原审原、被告均未违反法律的禁止性规定，双方签订的《续租合同（四）》应为真实有效。但由于每一份合同对租期、租金作了不同的约定，每一份合同又有其独立性。特别是从《续租合同（四）》押金的支付方式来看，原审被告退还了案外人的押金后，另行收取了本案原审原告支付的押金，《续租合同（四）》应视为一份独立的合同。《续租合同（四）》中第6条约定“双方同意，除于（与）本合同规定相冲突的条款外，租约的其他条款维持不变并对双方继续有效。”对“租约”的解释，在《续租合同（四）》中表述为“甲乙双方就西雅衣家（中国）商业有限公司向乙方承租位于上海市徐泾西路XXX弄XX号长提（堤）花园别墅供居住人MARKUSWIEGAND使用事宜订立有《房屋租赁合同》和一系列补充协议”，即可理解为原租约和前三份续租合同。原租约中对乙方在租赁期内中止租约的违约责任为4.2条。在《续租合同（一）》中表述为4.2条、8.1条、8.2条和8.3条。对上述条款的内容，前文已有阐述，本院不再赘述。在《续租合同（二）》和《续租合同（三）》中，均表述为除与原租约和《续租合同（一）》规定相冲突的条款外，原租约和《续租合同（一）》的其他规定继续有效。因此，《续租合同（四）》提前终止押金的返还上，应适用原租约或《续租合同（一）》中的约定。对此，原审原告主张应适用《续租合同（一）》8.3条款，原审被告主张应适用原租约的4.2条款。本院认为，从合同的体例上看，《续租合同（一）》各部分构成与原租约基本一致，但增加了第八大条“终止”的内容。第八大条“终止”下方有写明“除本协议其他款以外：”字样，结合英文译文，可以看出对第八大条的约定系《续租合同（一）》的特别约定条款。从五份租赁合同来看，仅《续租合同（一）》的租赁期限为3年，结合原审被告在庭审时的陈述，因该份合同租赁期限为三年，所以同意原审原告提前三个月解除合同的请求，本院认为该解释具有合理性。且原审被告在与案外人签订《续租合同（一）》时，并不能预见会订立第二份、第三份、第四份续租合同，《续租合同（一）》8.3条款写明，自2009年8月1日起，承租方可提前3个月书面通知出租方终止本协议，即合同双方当时的可预期利益就是该份合同履行2年后承租方可以提前3个月解除合同，8.3条款仅适用于该份续租合同。原审原告认为曾通过律师函的方式向原审被告主张退还押金，但寄送的地址是法华镇路，原审被告亦否认收到过，因从《续租合同（三）》开始，原审被告已经在合同上标注自己的住所在荣华西道，故对原审原告该主张本院不予确认。原审原告在提前终止《续租合同（四）》时，可以在交付会员卡时提出抵扣押金的要求，但却未提出该项主张，有悖常理。综上，对押金的返还事宜，应适用原租约之规定，原审原告主张的依据《续租合同（一）》8.3条款，因该条款系《续租合同（一）》的特别约定，不适用于本案情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：
驳回原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司全部诉讼请求。原审案件受理费2,445.30元，由原审原告西雅衣家（上海）商务信息咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沈 毅
审 判 员 吴桂臣
人民陪审员 袁 曙
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 陈 姝
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条……
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。