云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2627民初1220号原告：雷昌昕，男，1973年11月12日生，汉族，云南省广南县人，住广南县莲城镇北宁社区桃园路**号。原告：余燕，女，1974年11月15日生，汉族，云南省广南县人，住广南县莲城镇北宁社区桃园路**号。二原告委托诉讼代理人：杨立文，云南晨羿律师事务所执业律师，特别授权。被告：云南城宏房地产有限公司，住所地文山市开化镇下沙坝外滩路10号。法定代表人：陈登树，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘光全，公司副经理，男，1953年9月8日生，汉族，城镇居民，云南省文山市人，住文山市大同巷8号附1号，特别授权。原告雷昌昕、余燕与被告云南城宏房地产有限公司（以下简称城宏地产）所有权确认纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。二原告未到庭参加诉讼，二原告的委托诉讼代理人杨立文、城宏地产委托诉讼代理人刘光全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷昌昕、余燕向本院提出诉讼请求：1.请依法确认位于广南县莲城镇永安社区莲城体育公园A区01幢A-A21号商住一体楼地下层属原告所有。事实和理由：雷昌昕与余燕是夫妻，二人于2010年3月18日和城宏地产签订《商品房购销合同》，购买城宏地产开发的位于广南县莲城镇永安社区莲城体育公园A区01幢A-A21号商住一体楼，合同编号为莲城体育公园房售字（2010-0128号）。在合同第三条约定乙方所购买商品房的基本情况中注明了购买房屋情况为：“第A组团第一幢A-A21号房，属框架结构，该商品房建筑层数为地上三层，地下一层。”合同签订后，雷昌昕、余燕按合同要求履行了义务，城宏地产也于2013年12月28日为雷昌昕、余燕办理了证号为“广南房权证莲城字第20131453-1号”的房屋所有权证。办理过程中未将合同约定的地下层部分登记在产权证书里面，至今也未为雷昌昕、余燕办理该房的国有土地使用权证。雷昌昕、余燕多次向城宏地产要求履行合同，确认地下层部分归雷昌昕、余燕管理使用，但城宏地产置之不理，擅自将该楼地下层（架空层）部分出租或出售，并于2015年9月14日统一作出《关于体育公园A区商住一体住房地下一层车位调查核实情况答复》，书面答原告购买商住一体楼地下层部分的所有权是属于被告，并阐述当初签订商品房购销合同注明地下一层仅是对客户所购商品房建筑整体结构情况进行描述，地下一层停车位是独立于商住一体住房之外的单独标的物，只有另行购买或缴纳租金以后才能够有权使用…等等。原告认为，根据我国物权法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共绿化带或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”，小区内的专有部分均属小区内的一整体，城宏地产作为开发商都无权处分，而雷昌昕、余燕依约购买的商住一体房的地下层，它不是小区的专有部分，而是依附于商住楼的附属物，是特定空间，其权利义务应跟随商住楼成为从物，城宏地产对该特定空间没有所有权，不能出售或者出租。而作为雷昌昕、余燕购买的商住一体楼地下层部分，具有利用上的独立性，可以排他使用，其实际建造、成本计算都是附属于商住楼的，从构造上看，除架空承重梁柱外，其组成部分十分简单，就是建筑物内的土地面积和地表之间商住楼层以下的有限空间，它不能作为主物，不具有特定空间和构造上的独立性，在构造上和使用上不能与商住楼的建筑物以固定的方式区分隔离开来，还需要其他部分的辅助才能加以利用，不能独立排他性支配，也不能进行实质性的分割成为雷昌昕、余燕以外的某人所有，是该商住楼的基础工程，属从物，其权利依附售出的商住一体楼，本质上仅是雷昌昕、余燕购买该房屋不可或缺、不可分割的一部分。如果城宏地产认为该地下层可以单独出售或者是独立的部分，其拥有所有权，将使原告购买的商住楼失去楼层与地面之间的空间，房屋的土地使用权将毫无意义，所购买的商住一体楼会成为空中楼阁，丧失了最基本的居住意义。况且，商品房购销合同对出售的商品房已经约定为“地上三层，地下一层”其所有权属于雷昌昕、余燕。为此，为维护雷昌昕、余燕的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。城宏地产辩称，被答辩人凭据对答辩人开发并销售房屋的《商品房购销合同》相关条款的误解和对《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）相关条款的片面理解，对其向答辩人购买的“广南县莲城体育公园A区1幢A-A21号（以下简称A-A21号）”商住一体商品房下面负一楼提出了所有权要求并诉诸法律，现答辩人依据国家相关法规及事实，答辩如下：一、被答辩人诉讼请求无任何法理依据。本案发生所有权确认纠纷的“A-A21号商住一体商品房负一层地下停车位”，系经政府及主管部门批准，由答辩人出资建造的，建设过程所有手续齐全、合法、合规、有效，其所有权属于答辩人即投资建设方，答辩人没有通过任何形式向被答辩人有偿或无偿转让。二、凡随主体房屋一并转让的地下车位均有完备的手续。答辩人在出售开发的商品住宅时，确有将该幢房屋下面的地下车位一并有偿转让的情况，同一区域北面的联排别墅，地下车位就连同地上住房一并有偿转让给房屋的买受人，并且在《商品房购销合同》中记载有转让价格、面积及附图。这一事实无可辩驳地证明了地下车位转让，必须经买卖双方协商一致。三、被答辩人提出地下车位所有权诉求是对《商品房购销合同》相关条款的误解。从被答辩人的诉称中可见，被答辩人正是根据《商品房购销合同》中“地上三层，地下一层”八个字描述提出的产权所有权诉求，这事实上是对这八个字的误解，甚至是曲解。首先，“地上三层，地下一层”的字样，是住建部门监制的商品房销售格式合同对交易房屋状况的表述，该表述只针对房屋结构，不界定产权；其次，答辩人销售的所有三层商住一体商品房和三层联排别墅表述都是一样的，这并不意味着所销售的标的物都一致，部分房屋包括了停车位；第三，凡连主体一并有偿出让的停车位，既在价格上有体现，又在面积上做了注明，还在合同注有附图，是可以证明答辩人观点的正确性。四、被答辩人对《物权法》相关条款的理解存在片面性。物权法第七十四条第三款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”答辩人对商住一体房下面的地下车位的处置，正是依照这一规定做出的，于法有据。而被答辩人认为，根据《物权法》相关规定，商住楼的地下层不是小区的专有部分，而是依附于商住楼的附属物，是特定空间这一观点，是对法律的片面理解。首先看其是否在建筑区划内，其次看是否规划用于停放汽车。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法七十四条第三款所称的车位。”依该解释，商住楼地下层的性质不难确定，它既在建筑区划内，又规划用于停放汽车，就不应该属于业主共有，更没有某部分业主“特定空间”的说法，开发商完全可以用租售等方式处置。综上所述，被答辩人关于其所购商住一体商品房地下停车位的所有权诉求，是对《商品房购销合同》的误解，是对物权法相关条款的片面理解，于事实不符，于法理无据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，应予以确认。对有争议的证据本院认定如下：对雷昌昕、余燕提交的3号证据“广南房权证莲城字第20131453-1号《房屋所有权证书》”，是国家机关对原告所有的房产颁发的房屋产权证书，其客观性、合法性、关联性应予以采信，但对欲待证的事实应不予采信，因该证据不能证明待证内容；对4号证据“《城宏地产出具的情况答复》”的真实性已经城宏地产质证认可，予以确认，对该证中能证明双方曾为该地下一层的地下车位事宜发生争议，城宏地产曾给业主作出过答复的事实予以确认，对其他待证的事实，不予确认。对城宏地产提交的5号证据“城宏地产与雷昌昕、余燕签订的《商品房购销合同》”、6号证据“莲城体育公园小区同片区联排别墅《商品房购销合同》”及8号证据“二期商品房购销合同”，能客观反映双方签订《商品房购销合同》及类似合同的内容情况，具有证据的客观性、关联性、合法性，予以确认；对城宏地产提交的7号证据“原售楼部经理钟立波出具的证词”，因证人未能到庭接受质询，且与其他证据无法印证，不予确认。本院经审理认定事实如下：城宏地产经向广南县人民政府申请并获得批准在广南县莲城镇开发“广南县体育文化活动中心”项目。2009年9月，城宏地产将“‘莲城体育公园’住宅小区工程规划方案”报请广南县住房和城乡建设局审批并备案，获得许可。在城宏地产的规划设计中，共分三期开发，依据GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》标准，设机动车位1900个，非机动车位2400个，所争议的地下一层，包含在开发规划中的“地下负一层”。2010年3月18日，乙方雷昌昕、余燕与甲方城宏地产在莲城体育公园售楼部自愿签订《商品房购销合同》（以下简称《合同》），该《合同》书是统一由“云南省建设厅”及“云南省工商行政管理局”共同监制的格式合同，双方在《合同》中对权利义务作了明确约定。《合同》第三条乙方购买商品房的基本情况约定，乙方购买的商品房，其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：“第A组团第壹幢A-A21号房，属框架结构，该幢商品房建筑物层数为地上叁层，地下壹层；该商品房的产权登记面积包括套内面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准”；《合同》第四条计价方式与价款约定：“甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款，即2.按套计价，该商品房总价款为人民币440380元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。148平方米，公摊面积为3.02平方米”；《合同》第五条面积差价的处理约定：“二、按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款按产权登记面积中的实际建筑面积计算差价，多退少补。”；《合同》附件一：“该商品房屋分户平面图”，显示该商品房共有三层平面图。雷昌昕、余燕付清房款及相关费用后，交由城宏地产代其到广南县住房和城乡建设局办理该房屋的房屋所有权证。2013年12月28日，国家机关向雷昌昕颁发该房的《房屋所有权证》，证号为“广南房权证莲城字第20131453-1号”，《房屋所有权证》上登记的房屋所有人为雷昌昕，共有权人为余燕，各占50%份额；房屋为框架结构，共三层并有附图，建筑面积141.94平方米。至今城宏地产未为雷昌昕、余燕就该房屋办理《土地使用权证》。事后，城宏地产将该房交付给雷昌昕、余燕，履行了合同的交付义务。2013年城宏地产修建好地下停车场，该地下一层地面到顶板内空高度为2.65米，地下负一层的框架承重结构及长宽与地上建筑物一致，可独立使用。在雷昌昕、余燕房屋下的地下负一层，部分用作小区地下停车场通行通道，部分被规划为停车位；在城宏地产将地下车位出租或出售的过程中，购买商住一体房的业主认为其房下的地下负一层依合同城宏地产已出售给其，地下一层应属于其房屋的一部分即附属物，地下车位应归其管理使用，城宏地产无权处分车位，并向公司提出异议。2015年9月14日，城宏地产就业主的异议作出《关于体育公园A区商住一体住房地下一层车位调查核实情况答复》统一书面答复，认为地下车位的管理使用权归公司，并未侵害业主权益。因业主不服公司的处置而诉至本院。本院认为，本案的争议焦点是：1.《合同》内容中的“地上三层，地下一层”是房屋结构还是卖方出售给买方房屋的所有层数？2.买方支付的440380元购房款是否已包含地下负一层的出售价款？3.地下负一层是否属于地上建筑物的附属物？所有权是指所有权人对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，不动产所有权的取得有买卖、赠与、互易、添附等方式。雷昌昕、余燕与城宏地产自愿签订《合同》是双方均无异议的事实，《合同》合法有效，雷昌昕、余燕以买卖的形式取得该房屋的所有权；通过《合同》约定可知，雷昌昕、余燕在支付440380元钱购买该房屋时，房屋的套内建筑面积为138.46平方米（其中建筑面积为148平方米，公摊面积为3.02平方米。）；广南县人民政府于2013年12月28日向其颁发的《房屋所有权证》上的房屋建筑面积为141.94平方米，房地产平面图共三层，与《合同》上约定的面积和附图不一致；取得房屋所有权证后，无人对该证提出异议；而合同上所标注的“第A组团第壹幢A-A21号房，属框架结构，该幢商品房建筑层数为地上叁层，地下壹层。”是指房屋结构，而不是买方已购买的房屋层数，双方并未对地下负一层的买卖在合同中作出约定，雷昌昕、余燕并未通过《合同》取得该地下一层的所有权，故其认为已依合同购买了该房的地下层所有权的观点不能成立。《最高人民法院》第二条规定：“建筑物区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属与特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”而城宏地产是在地上楼房建盖好并交付后才修建好的地下层，长宽与地上第一层一致，空间高度为2.65米，不依赖于地表上的房屋建筑而存在，具有构造上和利用上的独立性、排他性，不具备附属物即指为了房屋的使用而建造的必须的附属设施，是离开房屋本身没有存在价值的物体的属性；且在签订合同时，双方对地下车库并未有能取得所有权的相关约定，故雷昌昕、余燕不能居于附属物而取得地下层的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得侵害已设立的用益物权。”商品房作为特殊的商品，其可依法对不同位置的商品房设立物权，所以地下车库的修建，不影响地上建筑物土地使用权设立，不影响业主对地上商住一体楼的管理、使用及收益，故雷昌昕、余燕不能以附属物特性取得地下层的所有权。而城宏地产作为地产开发商，根据国家相关的行业标准，为小区必须配置必要数额的停车位，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”故城宏地产修建地下层作为停车区域并未违反相关法律规定，在双方所签订的《合同》中，并未对地下层的所有权作出约定，事后，双方亦未对地下一层或车库单另签订出售、附赠或者出租合同，故雷昌昕、余燕未能通过其他方式取得地下层的所有权。综上所述，雷昌昕、余燕的诉讼请求不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十九条、第六十四条、第七十四条、第一百三十六条，《最高人民法院》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回雷昌昕、余燕的诉讼请求。案件受理费100元，由雷昌昕、余燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  姜 林审 判 员  王忠华人民陪审员  张文平二〇一六年十二月二日书 记 员  李小龙