四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安岳民初字第3205号原告（反诉被告）四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地四川省安岳县。法定代表人刘仁彬，总经理。委托代理人冉啟光，男，系该公司职员，住四川省安岳县。委托代理人谢远强，四川兴岳律师事务所律师。被告(反诉原告)颜东伦，男，生于1984年11月10日，汉族，居民，住四川省安岳县。委托代理人颜晓华，四川兴岳律师事务所律师。原告（反诉被告）四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司与被告(反诉原告)颜东伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司的委托代理人冉啟光、谢远强，被告颜东伦(反诉原告)的委托代理人颜晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司起诉并答辩称：2011年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将“东景丽都”建筑面积为90.41㎡的房屋1套以单价3410元/㎡的价格出售给被告。但被告仅向原告支付房款127298元，余款至今未付。现原告已为被告办好房产权手续，该房屋实际面积为88.91㎡。原告为�护自身合法权益，特诉请人民法院依法判令被告支付剩余房价款175885.10元，并承担违约金67381.58元。被告的反诉请求没有事实和法律依据，因原、被告对房屋交付时间没有约定，原告不存在交房违约；被告未能办理按揭手续的主要责任在于被告，因办理按揭手续的义务人是被告，原告仅起协助作用，且被告留下其兄联系电话后即外出务工，原告未收到被告提供办理按揭所需资料，被告未能办理按揭手续的责任应由其自行承担；同时，被告行使合同解除权的1年期限已过，其已无权要求解除合同，故请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）颜东伦答辩并反诉称：被告向原告购房属实，但双方约定原告交付首付款后的余款由银行按揭提供，且被告按原告要求提供了自己的身份资料及银行卡用于办理按揭手续，并在提供被告兄长电话以便随时提�资料后外出务工。此后，被告及兄长多次电话询问按揭办理情况并要求交房，但原告一再拖延，至今未能办理好按揭手续，导致现已不能办理按揭，被告亦无力支付购房款。被告认为，原告至今不交房，亦不为被告办理按揭手续，已经构成根本性违约，故原告要求被告支付购房尾款并承担违约金的理由不成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为维护自身合法权益，特反诉请求人民法院依法判令解除原、被告所签《商品房买卖合同》，并判令原告退还被告已付的首付款127298元，支付逾期交房违约金48768元。经审理查明：2011年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告将位于安岳县岳阳镇东井沟原木材市场“东景丽都”的房屋1套出售给颜东伦，建筑面积90.41㎡；房屋单价3410元/㎡，总价款308298元；被告在签订合同时付款127298元，余款由银行提供按揭；原告在2010年10月1日前交房，逾期交房不超过10日，每日按已付房价款的万分之二计付违约金，合同继续履行；逾期交房超过10日，被告有权解除合同，原告在合同解除通知到达之日起10天内退还被告全部已付款，并按原告已付款的2%支付违约金，被告要求继续履行的，合同继续履行，原告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付被告已付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，原告应书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应出示证明文件、住宅质量保证书和使用说明书，并签署房屋交接单，不出示证明文件或出示不齐全，被告有权拒收，由此产生的延期交房责任由原告承担；因被告原因未能按期交付的，则该房屋正常交付，因此而产生的物业管理费、房屋风险责任等均由被告承担；原告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书，如因原告责任致被告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告退房，则原告在被告提出退房要求之日起90日内退还被告房价款，并按已付房价款的1%赔偿损失，被告不退房，则原告按被告已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，被告向原告交付了购房首付款127298元，在工商银行开设了银行账户，并向原告提供其兄联系电话，以方便原告联系办理商品房买卖中的相关事宜，随后外出务工。原告至今未向被告交付房屋，该商品房的银行按揭手续至今未办理，被告的购房余款亦未支付。2012年2月18日后，原告多次在“东景丽都”小区公告栏张贴催款通知书，要求被告支付购房余款并承担违约金。2014年8月15日，原告将案涉房屋产权手续办理到了被告名下，房屋建筑面积确定为88.91㎡。另查明：本案争议的商品房系现房销售。原、被告所签《商品房买卖合同》记载的交房时间在合同签订时间之前的原因，系双方对原告提供的格式合同在签订本合同时未对交房时间进行更改所致。上述事实，有来源合法、内容客观真实、与本案事实相关联的原、被告身份资料、商品房买卖合同、工商银行开户资料、广州市社会保障卡、催款通知书、房屋所有权证、原、被告当庭的一致陈述等证据予以证实。原告提供的通话记录及证人荣华的证言不能证明其与被告通话的内容，被告予以否认，对其证明效力，本院不予确认。本院认为：本案的争议焦点为商品房按揭手续未能办理的责任、原告未向被告交房是否违约及商品房买卖合同应否解除等三个问题。现针对该三个焦点分述如下：一、商品房按揭手续未能办理的责任问题。原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，该合同合法、有效，双方均应依约行使权利并履行义务。合同约定了被告交纳购房首付款后的“余款由银行提供按揭”，但未明确双方在办理银行按揭中的地位和作用。按现行银行按揭贷款办理模式，需开发商与按揭银行间具有合作协议情形下，由开发商代为收集购房户办理按揭所需资料转银行审查，银行根据审查情况决定向购房户提供按揭贷款的，再由开发商通知购房户到银行办理相关手续。就本案而言，由于双方未能明确彼此在办理银行按揭中的地位和作用，原、被告双方均未能证明自己已经尽到了办理银行按揭所需的责任，亦不能证明至今未能办理银行按揭的责任在于对方，故至今未能订立银行按揭贷款手续的责任不能归责于�、被告一方。原告在商品房按揭手续未能办理情形下，虽在“东景丽都”多次张贴通知向被告催收购房余款，但该通知未向被告送达，不具有向被告催收的效力；且双方已约定购房“余款由银行提供按揭”，原告亦不能擅自改变付款支付方式。二、原告未向被告交房是否违约的问题。被告所购原告商品房为现房，双方所签合同虽约定有交房时间，但该时间在合同签订四个多月前，明显违背常理，造成原因是双方签订合同时未对原告提供格式合同进行更改所致，故该时间不具真实性，应视为双方对交房时间未约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行；第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。故原告在被告仅支付购房首�款而“由银行提供按揭”的款项未到位前，在被告未要求原告交房情形下，未向被告交房不违约。三、原、被告所签商品房买卖合同应否解除的问题。原、被告签订商品房买卖合同后，因不可归责于一方的原因，致银行按揭贷款手续至今未能订立；而原告与按揭银行间的合作期限已过，造成办理银行按揭手续已不可能；且被告外出务工生活，没有固定收入，亦缺乏直接支付购房款的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告有权请求解除合同，原告应当将收取的被告购房款返还被告；因被告未主张利息返还，故本院对此不予处理。原告关于被告行使解除权已过除斥期间的理由不成立，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除权行使期间为一年的规定，适用于对方违约且符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，不适用于本案情形。基于上述原因，原告要求被告支付购房余款并承担违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求解除《商品房买卖合同》并由原告返还被告已付首付款的诉讼请求，本院予以支持；被告要求原告支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司与被告颜东伦于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》；二、限原告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告颜东伦购房款127298元；三、驳回原告四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告颜东伦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4948.50元，反诉受理费2474.50元，合计7423元，由原告�川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司负担3723元，被告颜东伦负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判长  谭永忠审判员  唐永卫审判员  杨 琼二〇一六年四月二十五日书记员  康钦辉