北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10873号
上诉人（原审原告，反诉被告）赵建伟，女，1969年12月3日出生。
委托代理人苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。
委托代理人冯夏，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人王希岩，执行董事。
委托代理人孙湘，女，1980年11月28日出生。
委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
赵建伟与北京恒远基业房地产开发有限公司（简称恒远基业公司）商品房预售合同纠纷一案，原审法院于2013年12月作出判决后，赵建伟、恒远基业公司分别上诉。2014年7月，本院作出（2014）二中民终字第06290号民事裁定书裁定本案发回重审。现赵建伟、恒远基业公司均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵建伟委托代理人冯夏，上诉人恒远基业公司委托代理人姜伏波、孙湘到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
赵建伟诉至原审法院称：2009年9月27日，我与恒远基业公司签署《北京市西城区安德路危改小区合同》，约定：我购买恒远基业公司开发的位于北京市西城区×××601号（简称涉讼房屋），房屋建筑面积71.87平方米、阁楼建筑面积25.71平方米，购房款合计2042545元，我于合同签订之日支付1634036元，恒远基业公司于2011年10月31日前交房，恒远基业公司保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同签订后，我依约履行合同义务，恒远基业公司于2011年9月取得商品房预售许可。恒远基业公司取得商品房预售许可后，一直拖延为我办理商品房预售登记手续。至2012年9月，我得知恒远基业公司开发的土地被恒远基业公司的债权人申请，北京市丰台区人民法院以（2009）丰执字第4172号查封文件查封，其建设的房屋（包括我所购房屋）被案外人北京控制工程研究所于2011年5月13日申请北京市第一中级人民法院执行查封，由此得知恒远基业公司所建房屋存在查封及因债务纠纷随时会被查封的事实。2012年9月28日，我就北京市第一中级人民法院裁定执行北京市西城区×××号楼房产事宜提出执行异议申请。2013年2月20日，北京市第一中级人民法院向我送达执行裁定，裁定驳回我的执行异议。鉴于我所购房屋被查封的事实，我多次要求恒远基业公司另行提供担保或执行财产，依法按合同约定交付房屋，但恒远基业公司拒绝采取任何措施。鉴于双方签订的房屋买卖合同已不能实际履行，为维护我的合法权益，诉至法院，要求判令：1、解除我与恒远基业公司签订的西城区安德路危改小区购房合同；2、恒远基业公司返还我已付购房款1634036元及利息（自2009年9月27日起至全部款项实际付清之日止，按中国人民银行五年期贷款利率计算）；3、恒远基业公司赔偿涉讼房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失5287155元；4、恒远基业公司支付我已付购房款一倍的赔偿1634036元；5、诉讼费由恒远基业公司负担。
恒远基业公司答辩并反诉称：一、我公司与赵建伟签订的《西城区安德路危改小区购房合同》应属无效。因为该协议是在赵建伟明知我公司在没有取得工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证以及预售许可证的情况下，自愿与我公司签署的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该协议应属无效。虽然我公司于2011年9月30日取得涉讼项目的预售许可证，但该许可证有效期仅为一年，即该许可证已于2012年9月29日到期后失效。且由于在该许可证有效期届满前，该项目有关的土地及房屋均被相关法院查封，因此我公司已无法在该许可证到期后办理展延期，故在赵建伟提起一审诉讼之时以及一审案件审理期间，涉讼项目处于无预售许可之状态。二、我公司在合同履行过程中，除迟延交付房屋外，并无其他违约行为发生。而对于迟延交付房屋这一违约行为的法律后果，合同仅约定了按日万分之三支付违约金，并未赋予赵建伟关于赔偿一倍购房款和赔偿市场价格与合同约定价格差额损失的权利，也未赋予赵建伟单方提出解约的权利。三、我公司在合同签订及履行过程中，并无任何欺诈行为发生。四、即便合同有效，本案也是赵建伟以提起诉讼的方式所为的单方解约行为，因为我公司从未向赵建伟作出任何拒绝履行合同的行为。在相关法律及合同没有赋予其单方解约权利的情况下，赵建伟单方提出解约行为的法律后果，只能由赵建伟自行承担，而不应由我公司承担。综上，我公司认为，在合同无效及我公司无任何欺诈之情况下，赵建伟向我公司主张的任何损失赔偿均缺乏事实和法律依据，其提出的所有损失赔偿主张，除退还购房款本金及合同约定的利息外，其它的诉求均不能成立，请求法院依法驳回赵建伟的不合理请求。现我公司提起反诉，要求判令双方之间于2009年9月27日签订的《北京市西城区安德路危改小区合同》无效，由赵建伟承担本案全部诉讼费用。
赵建伟针对恒远基业公司的反诉辩称：我与恒远基业公司签订的《北京市西城区安德路危改小区合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，恒远基业公司应当依据合同规定履行其义务。恒远基业公司以房屋预售许可证超期为由主张合同无效，缺乏法律依据。综上，我不同意恒远基业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：赵建伟与恒远基业公司于2009年9月27日签订的《西城区安德路危改小区购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，恒远基业公司在与赵建伟签订该合同后，工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证均已取得，故法院认定该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。恒远基业公司未按规定的期限交付涉讼房屋，违反了双方合同的约定，依法应承担相应的违约责任。根据我国合同法的相关规定，当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵建伟所购买的房屋及该房屋所在土地的使用权在2011年被有关法院查封，现仍处于被查封状态，这种状态的存在及持续对赵建伟实现合同目的造成了实质影响。现赵建伟要求解除合同，于法有据，法院予以支持。因是恒远基业公司方原因导致合同解除，且双方在合同中约定出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷、因出卖人原因造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，故赵建伟要求恒远基业公司返还购房款及利息，理由正当，法院对此予以支持。现赵建伟要求按照中国人民银行五年期贷款利率偿付利息，并无不当，法院予以支持。关于赔偿的数额，因双方所签订的合同并未约定因一方原因导致合同解除的违约责任，故法院按照法律规定确认恒远基业公司的赔偿数额。我国合同法规定赔偿损失的数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因恒远基业公司的原因造成合同不能继续履行并导致解除，赵建伟以购房合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房，故赵建伟要求恒远基业公司赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失的诉讼请求，属于赵建伟的合理损失，法院对此应予支持，但同时应考虑赵建伟未能全部支付购房款的事实，依据赵建伟付款比例予以计算。赵建伟取得上述赔偿款后，其合理损失已得到弥补，且恒远基业公司未能按期履行交房义务存在其他客观因素，不能认定其存在主观恶意，故法院对赵建伟要求恒远基业公司赔偿其已付购房款一倍钱款的诉讼请求不予支持。恒远基业公司辩称，双方是在恒远基业公司没有取得工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证以及预售许可证的情况下签订购房合同，并以此为由要求确认该合同无效，缺乏事实及法律依据，对其反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、解除赵建伟与北京恒远基业房地产开发有限公司于二○○九年九月二十七日签订的《西城区安德路危改小区购房合同》；二、判决生效后七日内，北京恒远基业房地产开发有限公司返还赵建伟购房款人民币一百六十三万四千零三十六元及利息（以一百六十三万四千零三十六元为基数，按照同期中国人民银行五年期贷款利率，自二○○九年十月十四日计算至北京恒远基业房地产开发有限公司实际给付之日止）；三、判决生效后七日内，北京恒远基业房地产开发有限公司赔偿赵建伟购房差价损失费人民币四百二十二万九千七百二十四元；四、驳回赵建伟其他诉讼请求；五、驳回北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。如果北京恒远基业房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵建伟及恒远基业公司均不服，分别上诉至本院。赵建伟上诉要求撤销原判决第三、四项，改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决只按照其已付购房款比例计算房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差价损失，少支持了1057431元的差额，与事实有悖，与法律规定不符，应该纠正；恒远基业公司在签订和履行合同过程中存在重大恶意，具有欺诈和故意的行为，应支付已付购房款一倍的赔偿。恒远基业公司上诉要求撤销一审判决第一、三、五项，改判驳回赵建伟除要求返还购房款及利息的诉讼请求外的全部诉讼请求，支持该公司的反诉请求。其主要上诉理由为：双方所签合同应属无效；即便合同有效，但合同并未赋予赵建伟单方解除合同的权利，且没有法定的解除合同的依据；即便赵建伟享有法定解除权，但赵建伟并未以法定程序行使，其解除权已经消灭；即便解除权未超过规定的期限，但原审判决按照市场价与合同约定价格的差额标准，判令该公司赔偿损失也缺乏事实和法律依据；原审判决将合同附件中的阁楼计入所购房屋面积系错误的。
经审理查明：2009年9月27日，赵建伟作为买受人与作为出卖人的恒远基业公司签订了《西城区安德路危改小区购房合同》，约定：“第一条、项目建设依据：依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会《关于安德路×××号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字（1998）145号西建字（1998）41号《关于安德路×××号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字（2003）第215号西建字（2003）第59号文件的批准，对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第三条、买受人自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区一号住宅楼住宅用房，房屋用途为普通住宅，该回购房为×××601号房屋，建筑面积共71.87平方米。第五条、双方同意回购房购房款合计为人民币2042545元。第六条、买受人分两次支付（首期付款不低于购房款的50%），于2009年10月13日签署本合同当日，向出卖人支付首期购房款1634036元、于预售许可时付清其余购房款408509元。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年10月31日前将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条、除本合同第八条约定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费，从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第十二条、出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”该合同附件二（房屋平面图）上载明赵建伟所购房屋涉及两个建筑面积，其一D反户型销售建筑面积71.87平方米，其二为D反户型（上跃）建筑面积25.71平方米，赵建伟称第二个建筑面积系其所购阁楼的建筑面积。赵建伟于2009年9月27日交纳购房款13万元、于2009年10月14日交纳购房款1504036元。恒远基业公司对上述事实不持异议。
2011年9月30日，恒远基业公司取得北京市商品房预售许可证，预售范围包括赵建伟所购买的涉讼房屋。2012年9月30日后，恒远基业公司未能办理北京市商品房预售许可证展期手续。
原审审理中，双方当事人均认可双方虽签订的是西城区安德路危改小区购房合同，但赵建伟购买的是商品房，该房屋为期房，现尚未办理竣工验收手续。恒远基业公司称其在与赵建伟签订买卖合同后，工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、预售许可证均已取得。经赵建伟申请，原审法院依法委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司对涉讼房屋市场价值进行评估。2015年4月9日，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司作出评估报告，确认涉讼房屋价值为7329700元。赵建伟为此支付评估费13025元。
经原审法院核实，2011年11月24日，北京市第一中级人民法院将恒远基业公司使用的位于西城区安德路×××号土地及恒远基业公司名下的包含本案涉讼房屋在内的20套房屋予以了查封。北京市第一中级人民法院于2009年4月13日作出（2009）一中执字646-1号执行裁定，主要内容有：“本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2008）京仲裁字第0899号裁决书，向被执行人（即恒远基业公司）发出执行通知，责令其履行裁决所确定的义务，但被执行人至今未履行。为保护申请执行人的合法权益，……裁定如下：……三、采取以上措施仍不足以履行法律文书所确定的义务，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人北京恒远基业房地产开发有限公司应当履行义务部分的动产，登记在其名下的土地使用权、房产、特定动产及其他财产权。”双方当事人对此无异议。
二审审理中，恒远基业公司提交（2009）一中执字第646号协助执行通知书复印件及（2009）丰民初字第4172号协助执行通知书复印件拟证明涉讼房屋及土地的首次查封时间为2011年，赵建伟主张恒远基业公司隐瞒欺诈的事实不存在，签约时涉讼房屋并未被查封。赵建伟对上述证据的真实性予以认可，亦认可实际查封时间为2011年，但认为签订合同后发生房屋被查封的事实，不能证明恒远基业公司不存在恶意，2009年4月恒远基业公司接到了北京市第一中级人民法院的执行裁定，当时恒远基业公司就知道其名下的财产存在被查封的可能性，且恒远基业公司自2002年就有财务纠纷，但恒远基业公司一直未告知赵建伟其存在巨额债务，隐瞒事实与赵建伟签约。
上述事实，有《西城区安德路危改小区购房合同》、收据、银行交易记录、商品房预售许可证、评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：赵建伟与恒远基业公司于2009年9月27日签订的《西城区安德路危改小区购房合同》系双方当事人的真实意思表示，恒远基业公司在该合同签订后，亦取得了工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证，据此，原审法院认定该合同有效，并无不当。恒远基业公司合同签订后，未积极履行合同义务，至今未能交付房屋，反而以其在签订合同时未取得预售许可证、工程未办理竣工验收等为由主张合同无效，该主张不仅缺乏法律依据，亦有违诚实信用的基本原则，本院对其该项上诉主张不予支持。
根据查明的事实，合同签订后，恒远基业公司未按合同约定交付房屋，且因与案外人之间的债务纠纷导致诉争房屋及所在土地的使用权已被法院查封，现该查封状态仍然存在。该查封状态的存在及持续对合同目的实现存在重大影响，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，原审法院对赵建伟要求解除合同的诉请予以支持，亦无不当，本院予以维持。恒远基业公司所持赵建伟等无权解除合同及解除权已消灭等上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现赵建伟要求恒远基业公司返还已付购房款及利息，理由正当，原审法院对此予以支持，双方当事人对原审判决该判项均未提出异议，本院对此亦不持异议。
因合同解除，系因恒远基业公司违约导致，赵建伟要求恒远基业公司赔偿房屋差价损失，于法有据。关于具体赔偿数额，参考评估结论，结合合同履行情况及过错程度等实际情况，本院认为原审判决确定的数额并无不当，本院予以维持。赵建伟所持原审判决按照已付购房款比例计算差价损失与事实及法律不符，要求增加差额1057431元的主张，依据不足，本院不予支持。恒远基业公司所持原审判决按照市场价与合同约定价格的差额标准，判令其赔偿损失缺乏事实和法律依据及原审不应将阁楼面积计入等上诉主张，亦缺乏依据，本院亦不予支持。
关于赵建伟要求恒远基业公司支付已付购房款一倍的赔偿一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该司法解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。赵建伟未提供充分证据证明本案存在符合上述司法解释规定的法定事由，故赵建伟的该项请求，缺乏法律依据，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。赵建伟所持恒远基业公司在签订和履行合同过程中存在重大恶意，具有欺诈和故意的行为，应支付已付购房款一倍的赔偿的上诉主张，依据不足，本院难以支持。
综上所述，原判正确，应予维持。赵建伟及恒远基业公司的上诉请求，均依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费13025元，由北京恒远基业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费74383.68元，由赵建伟负担22392.56元（已交纳3540元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京恒远基业房地产开发有限公司负担51991.12元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费70元，由北京恒远基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费68969.53元，由赵建伟负担28331.74元（已交纳）；由北京恒远基业房地产开发有限公司负担40637.79元（已交纳19576元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
审 判 长 于阳春
代理审判员 李汉一
代理审判员 王 佳
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 杨 竹