北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终325号
上诉人（原审被告）：门勇，男，1970年9月9日出生。
委托诉讼代理人：王利勇，北京金标律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪慧，女，1988年9月9日出生，北京金标律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京京铁实业贸易总公司，住所地北京市东城区彭庄48号。
法定代表人：孙寅生，经理。
委托诉讼代理人：李沛，女，1989年10月23日出生，北京京铁实业贸易总公司法律顾问。
委托诉讼代理人：杨永刚，男，1959年6月11日出生，北京京铁实业贸易总公司法律顾问。
上诉人门勇因与被上诉人北京京铁实业贸易总公司（以下简称京铁公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人门勇之委托诉讼代理人王利勇、洪慧，被上诉人京铁公司之委托诉讼代理人李沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
门勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回京铁公司的诉讼请求；2.由京铁公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、京铁公司主体不适格。京铁公司在一审中没有提交任何证据证明该地块属于京铁公司。门勇在庭审中多次提出该问题，但一审法院并没有进行审查，京铁公司也没有提供相关证据。二、一审法院判决门勇腾退的标的物不存在，判决不具备可执行性。一审庭审中，门勇与京铁公司均认可，现在涉案地块上只有门勇出资建设的房屋，没有猪舍也没有棚式猪舍，一审法院的判决第一项无法执行。三、一审判决超出当事人的诉讼请求，于法无据。京铁公司在一审中的诉讼请求是要求赔偿损失6万元，并没有支付租金或者房屋使用费的诉讼请求，一审法院主动判决房屋使用费，于法无据。四、门勇依据物权管理涉案房屋，无需支付京铁公司任何费用。一审庭审中，双方均认可门勇出资建设了房屋，在京铁公司没有出资购买该房屋之前，门勇拥有该房屋的物权。基于这一权利产生的对房屋的管理行为，门勇无需向京铁公司支付费用。五、本案涉及的院落不具备使用条件，门勇并没有实际使用涉案房屋。本案所涉院落早已被京铁公司停水停电，根本不具备出租、居住或日常使用的条件，一审法院在没有调查清楚事实的情况下，以正常出租价格判决房屋使用费，与事实严重不符。六、门勇与京铁公司之间不存在实际的租赁关系，门勇从来没有交纳过租金。
京铁公司辩称：同意一审判决，不同意门勇的上诉请求。土地属于北京铁路局北京工务段（以下简称北京工务段），京铁公司是其下属单位，涉案土地划归京铁公司使用，京铁公司出租的是房屋，是房屋租赁合同，土地与本案无关，即使有关也是京铁公司享有使用权。双方签订《房屋租赁合同》时是按照当时的标的物签订，后来门勇改建违反了合同约定，不能以此认定标的物不存在。关于赔偿损失，一审判决没有超出诉讼请求。门勇在涉案土地上建造房屋属于违建，没有经过京铁公司的允许，违反了《房屋租赁合同》第八条的约定。涉案院落门勇还在占用，京铁公司与门勇存在《房屋租赁合同》，一审庭审中门勇认可合同上的签字和指纹。
京铁公司向一审法院起诉请求：要求门勇腾退北京市朝阳区双桥北花园京铁公司所属案涉场地；门勇支付2012年至2017年租赁费6万元。
一审法院认定事实：京铁公司主张与门勇签订有合同，为此提交了签订日期为2010年12月28日的《房屋租赁合同》。合同约定，房屋地点：（原双桥猪场）北京市朝阳区双桥北花园街道；房屋数量及面积：房屋3间猪舍5间（计160平方米）、棚式猪舍若干间及院落（计583.75平方米）；门勇保证在租赁期内未征得京铁公司书面同意及按规定经有关部门审批批准前，不得擅自改变该房屋的用途；房屋租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日；租赁期满，京铁公司有权收回该房屋；房屋租金每年1万元；门勇不得擅自对房屋结构进行改造，不得增建其他房屋设施，不得转让或经营与出租用途不符的项目。门勇认可合同上其本人签字的真实性，但主张不存在租赁关系。
一审法院认为，京铁公司提交了与门勇签订的《房屋租赁合同》，门勇认可合同上其本人签字的真实性，但主张双方并不存在租赁关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。门勇未提交证据予以反驳，法院对其主张不予采纳。按照《房屋租赁合同》的约定，租赁期限已经届满，门勇未提交证据证明双方续签了合同且未到期。故，对于京铁公司要求门勇腾退案涉房屋及场地的请求，法院予以支持。合同到期后，门勇仍占有使用案涉房屋及场地，应当向京铁公司支付占有使用费，京铁公司按照合同约定的租金标准主张2012年至2017年的占有使用费，法院予以支持。门勇应当支付2012年至2016年占有使用费5万元，及2017年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费。因京铁公司仅主张至2017年的费用，如门勇实际腾退日期早于2017年12月31日，则按实际腾退日计算支付占有使用费，如晚于2017年12月31日，则本案占有使用费计算截止至2017年12月31日，之后的占有使用费，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、门勇于判决生效后十五日内腾退2010年12月28日与京铁公司签订的《房屋租赁合同》所涉及的北京市朝阳区双桥北花园街道原双桥猪场房屋3间猪舍5间（计160平方米）、棚式猪舍若干间及院落（计583.75平方米）；二、门勇于判决生效后十五日支付京铁公司2012年至2016年占有使用费五万元及2017年1月1日至实际腾退之日止的占有使用费（计算截至日早于或等于2017年12月31日，按照年一万元计算）；三、驳回京铁公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京铁公司提交北京工务段出具的《关于北京市朝阳区双桥北花园街道（原双桥猪场）使用情况的说明》（以下简称《说明》），用以证明涉案场地归北京工务段使用，2010年1月1日北京工务段将该土地及房屋无偿提供给京铁公司使用。京铁公司提交图纸两份，用以证明涉案土地北京工务段有权使用。针对京铁公司提交的《说明》，门勇发表质证意见称，真实性认可，不认可证明目的，不认可京铁公司仍然存在，不认可北京工务段将涉案土地使用权无偿给京铁公司；对于京铁公司的主体身份门勇一审中已经提出异议，但京铁公司未提交相关证据，至今仍未提交2010年的通知或北京工务段决议，因此对《说明》所载内容的真实性不认可。针对京铁公司提交的两份图纸，门勇发表质证意见称，图纸一真实性不认可，图纸二是京铁公司单方陈述，不能作为证据使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于京铁公司提交的《说明》，因门勇认可其真实性，故本院对于《说明》的真实性予以确认，对于该份证据本院予以采信。关于京铁公司提交的两份图纸，因不能清晰反映涉案场地的归属情况，本院不予采信。
二审补充查明以下事实：经本院现场勘验及双方当事人确认，《房屋租赁合同》所涉及的北京市朝阳区双桥北花园街道原双桥猪场房屋三间实为三间半，猪舍五间连通、无隔断。另，棚式猪舍若干间已被拆除并重新建造房屋三排共计三十二间、棚子两间。一审法院对上述事实查明有误，本院予以更正。门勇主张其应就自建房屋得到补偿后再对涉案场地予以腾退，但经一审法院释明后，其表示不提出反诉。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《房屋租赁合同》系京铁公司与门勇签订，门勇虽不认可双方存在租赁合同关系以及京铁公司的合同主体地位，但其未提供充分证据予以否认，且其认可门勇本人签字的真实性，故本院对门勇的该项上诉主张不予采纳。
《房屋租赁合同》约定租赁期限至2011年12月31日。《房屋租赁合同》到期后，门勇仍占有使用涉案房屋及场地，应当向京铁公司支付占有使用费。京铁公司起诉请求门勇支付其2012年至2017年的租赁费用，一审法院依据《房屋租赁合同》的约定及房屋的使用情况认定门勇支付京铁公司2012年至2017年的占有使用费并无不当，本院予以维持。门勇以部分涉案房屋已不存在、其使用系自建房屋以及涉案房屋及院落不具备使用条件为由上诉主张不应支付占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋及场地的腾退问题，本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，京铁公司作为出租方要求门勇腾退涉案房屋及场地有事实和法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。根据本院现场勘验结果，一审法院所认定腾退房屋的情况与实际情况不符，本院予以纠正。门勇虽以其使用系自建房屋为由上诉主张不予腾退涉案房屋及场地，但该主张非不予腾退的合法理由，本院不予支持。
综上，门勇的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58345号民事判决第二项、第三项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58345号民事判决第一项为门勇于本判决生效后十五日内腾退二○一○年十二月二十八日与北京京铁实业贸易总公司签订的《房屋租赁合同》所涉及的北京市朝阳区双桥北花园街道原双桥猪场房屋三间半猪舍五间、自建房屋三排共三十二间、棚子两间及院落。
二审案件受理费1300元，由门勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一八年二月五日
法官 助理 李 君
书 记 员 高 明