吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终878号
吉05民终878号
上诉人（原审被告）：苗润山，男，1942年2月13日出生，汉族，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：秦英杰，吉林秦英杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高玉清，女，1941年11月24日出生，汉族，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：秦英杰，吉林秦英杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆晓阳，男，1974年8月22日出生，满族，住吉林省梅河口市。
上诉人苗润山、高玉清因与被上诉人陆晓阳房屋租赁合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2017）吉0581民初569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，于同年7月4日公开开庭进行了审理。高玉清及其苗润山、高玉清的委托诉讼代理人秦英杰、姜宏，陆晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苗润山、高玉清上诉请求：撤销原判，纠正一审错误案由，本案是民间借贷纠纷，应按民间借贷裁判本案。事实与理由：2001年二上诉人因经商资金短缺向邻居陆某某即陆晓阳父亲借款1.8万元，当时约定月利1分，借期一年。因生意亏损无力还款，于是将房屋作为抵押签订所谓的房屋转让书，每月利息100元。中途2004年筹措资金还款（有张某某出庭作证）抽房，陆某某不要，还要利息。2010年陆晓阳借走上诉人的买房契约和房屋转让协议书二份原件，2011年上诉人索要二份原件，陆晓阳没有给付，致使停息。从陆某某去世后房屋问题一直没有解决完毕，其一直占有、使用、居住至今。2016年11月7日陆晓阳起诉，后撤诉。2017年2月21日又以同一事实再次起诉。其承认欠陆广尧本金及利息。但一审判决将本案确定为房屋租赁合同纠纷，严重违背事实和法律规定。一、房屋租赁或转让，按照房产法“未依法登记领取权属证书的房屋不得租赁或转让”的规定，一审判决认定租赁合同纠纷严重违法，应当撤销。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期借款人不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回”。本案一审明知是借贷法律关系，而抛开法律规定（当年虽然没有法律详细规定，但2015年高院结合实际已经制定出规定），擅自利用自由裁量权错误裁判。综上，请求二审依据房地产法、合同法、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定纠正案由，其偿还陆晓阳欠款及利息。
陆晓阳辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、苗润山、高玉清主张房屋作抵押，本案属于民间借贷，不是房屋租赁合同是不客观的。苗润山、高玉清将房屋转让给陆某某，双方签订了房屋转让书，是双方真实意思表示，并经司法鉴定是苗润山亲笔书写。并且高玉清在原审庭审中自认偿还房屋租金至2009年，证明房屋转让后继续租用的事实。二、苗润山、高玉清对法条理解错误，其主张的法律条文不适用本案。依据城市房地产管理法第五十三条的规定“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”本条所称的是房屋所有权人，而不是房屋产权登记人，其作为房屋的所有权人可以出租房屋。房屋作为不动产，登记只是其对外公示，方便查询的一种途径，而不代表不登记，房屋所有权人处分房屋的行为就不生效。本案房屋转让合同是借款之后苗润山、高玉清无力偿还本息的情况下，经过双方协商一致达成的，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，并对房屋交付、租赁事宜作出了约定。并不是为双方之间的借款合同履行提供担保，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。
陆晓阳向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付房屋租金4320元（从2011年1月1日起至2017年1月1日止租金为4320元）；2017年1月1日以后按月租金200元计算，一直到被告给付到腾迁之日止；2.要求被告立即从位于梅河口市河南街税务局家属房内腾迁出去；3.要求被告给付拆迁临时安置补偿费720元。
一审法院认定事实：苗润山、高玉清系夫妻关系。陆某某系陆晓阳父亲。2001年苗润山、高玉清向陆某某借款人民币18000元，双方约定借期一年，到期后苗润山、高玉清未能偿还借款。2002年12月28日，苗润山与陆某某签订房屋转让书，双方约定：苗润山于2001年10月28日借陆某某人民币18000元（利息1分），因无偿还能力将苗润山房屋转让给陆某某作为偿还借款（该房屋位于梅河口市光明街、产权证号为18333号、产权证登记所有权人为刘某某）。原借款额18000元外加利息2520元（14个月）总计20520元。房屋作价20520元一次结清。并注明壁橱等室内设施。房产证同时交给陆某某。经双方商定，将此房屋租给苗润山居住，每月租金为100元。房屋租金从2003年1月1日起算。此后苗润山、高玉清继续在此房屋居住。高玉清自认其从2009年至今未交纳过房屋租金。2011年1月1日，苗润山出具租金欠据一份，在该欠据中，陆晓阳将房屋租金由每月100元降至60元。本案在审理过程中，苗润山对该转让协议书是否系苗润山签字存在异议并申请笔迹鉴定。经本院依法委托，吉林正达司法鉴定中心对房屋转让书签名是否系苗润山亲笔书写进行鉴定。2017年4月24日，吉林正达司法鉴定中心作出吉正司鉴中心（2017）文检鉴字第0409号鉴定意见书，认定该房屋转让书转让人苗润山的签名笔迹是苗润山本人亲笔书写。苗润山、高玉清对该鉴定提出异议，认为鉴定检材中的欠据及1999年9月29日买卖房屋契约不是苗润山本人签署的。另查明，上述争议房屋系刘某某出售给谢某某后，谢某某将该房转卖给苗润山、高玉清，后苗润山再将该房屋转让给陆某某。上述房屋买卖行为均未办理产权转移登记手续。2014年12月7日陆某某将上述争议房屋赠与陆晓阳后，于2015年去世。现陆晓阳持有登记所有权人为刘某某的房屋所有权证及苗润山与谢某某买卖房屋契约起诉来院，要求苗润山、高玉清从该讼争房屋中腾迁，并从2011年1月1日起给付租金及拆迁临时安补偿费。
一审法院认为，对于苗润山、高玉清提出异议的2011年10月12日欠据及吉正司鉴中心（2017）文检鉴字第0409号鉴定意见书，在梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2264号民事案件卷宗开庭笔录中（第21页），苗润山对2011年10月12日欠据自认系其书写的，对买卖房屋契约的真实性亦未提出异议，故对上述证据予以采信；而吉林正达司法鉴定中心将上述证据作为检材进而作出的鉴定结论应属合法，对该鉴定书予以采信；根据该鉴定书的鉴定结论，房屋转让书系苗润山本人亲笔书写，苗润山未能提供充分证据证明该证据系伪造或系违背当事人真实意思表示，故对该房屋转让书的真实性予以确认。根据该协议内容，苗润山、高玉清欠陆某某的债务在清偿期届满后未能偿还，以房屋抵顶债务，属于债务到期后当事人基于以房抵债的意思表示而签订的房屋买卖合同。此种情形下，对于未办理产权转移手续，债务人反悔未偿还原债务的，债权人有权要求其继续履行房屋买卖合同。苗润山、高玉清继续租用该房屋，此时陆某某与苗润山、高玉清之间又成立房屋租赁合同关系。高玉清在庭审中自认其已实际偿还房屋租金至2009年，证明其与苗润山转让房屋后继续租用该房屋的事实。现高玉清、苗润山迟延交付租金，违反合同约定，应履行给付租金的义务。根据2011年10月12日欠据记载及高玉清自认的事实，高玉清、苗润山应从2011年1月1日起，按每月60元给付租金。陆晓阳主张从2017年1月1日起每月租金按200计算，于法无据，不予支持。关于陆晓阳要求高玉清、苗润山从该争议房屋腾迁的主张，根据陆晓阳提供的陆某某遗嘱，陆晓阳有权享有并行使就本案争议房屋的债权，其诉讼主体适格。陆某某与苗润山签订的房屋转让书中，双方未对租赁期限作出明确约定。后陆晓阳与苗润山之间亦未就房屋租赁期限作出约定，该房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，作为不定期租赁合同一方当事人可以随时解除合同。现陆晓阳主张解除该租赁合同，要求高玉清、苗润山从该房屋腾迁的请求符合法律规定，予以支持。关于陆晓阳要求高玉清、苗润山给付临时安置补助费的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条规定，遂判决：一、解除陆晓阳与苗润山、高玉清之间的房屋租赁合同，苗润山、高玉清于判决生效后立即偿还陆晓阳房屋租金（租金以每月60元为基数，从2011年1月1日起，支付至腾迁日时止）；二、苗润山、高玉清于判决生效后立即将位于梅河口市光明街、产权证号为梅房权证梅河口市字第183**号、建筑面积30平方米的房屋腾出返还陆晓阳；三、驳回陆晓阳其他诉讼请求。案件受理费50元，由苗润山、高玉清负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为：关于确定本案案由问题。因苗润山、高玉清向陆晓阳父亲陆某某借款，到期后无力偿还，双方达成以房抵债的房屋转让书，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，该以房抵债行为合法有效。同时在转让书中约定由苗润山租用该房屋，并从2003年1月1日向陆某某每月支付租金100元。且高玉清在原审中亦自认“房屋租金从2003年算起，一个月给钱，没有上打租”，故原审确定本案案由为房屋租赁合同，并无不当。苗润山、高玉清认为本案应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定以民间借贷法律关系确定案由的主张，理由不充分，本院不予支持。另外，本案双方转让、租赁的房屋已于2000年10月20日依法取得梅房权证梅河口市字第183**号房屋所有权证书。苗润山、高玉清主张转让房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房屋不得租赁或转让”，证据不足，本院不予支持。
综上所述，苗润山、高玉清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苗润山、高玉清负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 辉
审判员 郭丽萍
审判员 何秋彦
二〇一七年七月十日
书记员 赵婉岑