四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终1256号
上诉人（原审被告）：泸州融豪房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼。
法定代表人：俞斌，公司董事长。
委托诉讼代理人：王华，四川秉和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：先月琼，女，1987年8月4日出生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝春明，四川时代永嘉律师事务所律师。
上诉人泸州融豪房地产开发有限公司（以下简称融豪房地产公司）因与被上诉人先月琼商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2016）川0502民初939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托诉讼代理人王华，被上诉人的委托诉讼代理人雷拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
融豪房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人先月琼的一审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、一审法院判令解除先月琼与融豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》于法无据。商品房销售合同的结束程序应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的规定，根据该司法解释第十五条，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后再上个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。先月琼并未向融豪房地产公司履行催告程序即向一审法院诉请解除合同，违反程序规定，故其退还购房款的请求不应当支持。二、一审法院认为上诉人融豪房地产公司应当向先月琼赔偿损失110989元，适用法律错误。根据前述司法解释第九条，法院支持赔偿损失的前提条件为商品房买卖合同因房屋被抵押导致合同无效或者被撤销、解除，然而本案诉争房屋已于2016年7月27日注销抵押登记，先月琼商品房买卖合同目的能够实现，不会因在建工程抵押导致合同无效或者被撤销、解除。因此该赔偿损失的请求不应得到法院支持。庭审中，上诉人补充认为先月琼提出解除合同的原因是延期交房，并非房屋被抵押，一审法院的处理违背不告不理原则。
被上诉人先月琼答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应当维持。关于程序问题，被上诉人在一审中明确了解除合同原因，在诉状中明确了对方在房屋上设定抵押的事实，一审并未违反不告不理原则。合同约定的交房时间是2015年12月31日，逾期后资金没有按时交房，故解除合同符合法律规定。关于损失问题，根据法律规定，对方在与答辩人签订合同时隐瞒对出售房屋设置抵押的事实，一审法院支持赔偿损失的请求符合法律规定。
先月琼向一审法院起诉的诉讼请求：一、判令解除双方签订的《商品房销售合同》；二、融豪房地产公司退还先月琼购房款554945元及按照购房款的3%支付违约金16648.35元，合计571593.35元；三、融豪房地产公司向先月琼支付已付购房款损失554945元；四、诉讼费用由融豪房地产公司承担。
一审法院认定事实：1、因先月琼提供的融豪房地产公司出具的《致歉信》系复印件，且融豪房地产公司对其真实性及内容予以否认，对该证据依法不予以采信；2、先月琼提交的所购房屋登记信息，载明该诉争房屋，即泸州市江阳区蓝庭路2号17幢3单元302号于2013年10月22日至2015年10月21日以在建工程抵押给案外人兴业银行股份有限公司泸州分行并作了抵押。融豪房地产公司对房屋登记簿中手工书写的“抵押登记时间为2013年12月20日”提出异议，且认为打印该份房屋登记簿信息的时间为2013年12月20日，一审法院认为关于手工书写的抵押登记时间及查询时间，泸州市江阳区不动产登记中心均加盖了资料查询专用章，且注明查询时间为2016年3月19日，其真实性予以确认。3、先月琼主张融豪房地产公司违反双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金……”融豪房地产公司辩称诉争房屋未能交付的原因系先月琼违反《商品房买卖合同》第十一条第二项第七款，即“买受人已按期付清房款及办理产权所需的费用。”及第十五条第三项第二款“买受人同意委托出卖人代交专项维修基金……办理房屋权属证件的相关税费……”，并在签订合同的同时将上述税费交给出卖人。”经核查，先月琼至今未按合同约定向被告缴纳办理产权所需的相关税费。4、截止审理之日，诉争房屋仍未达到交付条件。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照诚实信用原则履行各自的义务。融豪房地产公司于2013年12月20日将本案的诉争房屋抵押给案外人兴业银行泸州分行，且在未向先月琼披露该诉争房屋已办理抵押的情形下，与先月琼签订《商品房买卖合同》，导致先月琼通过签订《商品房买卖合同》获得该诉争房屋所有权的根本目的不能实现，构成根本性违约，故先月琼主张解除《商品房买卖合同》及退还已付购房款的请求，依法予以支持。
关于先月琼要求融豪房地产公司按已付房款的3%支付逾期交房的违约金问题，经查明本案的诉争房屋尚未交付，房屋的交付必须满足“……买受人向出卖人交纳办理相关产权的费用且应于签订合同的同时支付”等条件，先月琼至今未向融豪房地产公司交纳办理产权所需的费用，即未按照合同的约定履行其义务，存在相应的违约行为，故先月琼诉请融豪房地产公司支付逾期交房违约金的请求，不予支持。
另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人定理商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，本案中融豪房地产公司于签订《商品房买卖合同》时未告知先月琼房屋已经抵押的事实，且庭审中也未能提供相应证据证明该抵押已经注销，先月琼要求融豪房地产公司承担已付房款一倍即554945元的赔偿责任的主张，一审法院认为融豪房地产公司未能如实告知诉争房屋在出售前已经抵押的事实，导致先月琼购房目的不能实现，先月琼并为此支付了购房款，融豪房地产公司的行为给先月琼造成了一定的损失，一审法院酌情调整赔偿损失的计算方式为按先月琼已付购房款的20%（554945×20%=110989元）计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、解除原告先月琼与被告泸州融豪房地产开发有限公司于2015年7月20日签订的位于泸州市江阳区蓝庭路2号6幢第5层2单元501号房屋的《商品房买卖合同》。二、被告泸州融豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告先月琼退还已缴纳的购房款554945元。三、被告泸州融豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告先月琼赔偿损失110989元。四、驳回原告先月琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取7319元，由被告泸州市融豪房地产开发有限公司负担。”
二审期间，上诉人举出了抵押权登记信息，证明案涉房屋已于2016年7月28日解除抵押权。被上诉人对证据本身无异议，但提出该证据发生在一审中，应当在一审期间提交，且恰好证明被上诉人所持上诉人将案涉房屋抵押他人的主张。被上诉人未提交新的证据。经举证、质证，因被上诉人对真实性本身无异议，且该证据也反映了案涉房屋于2013年12月20日被设置抵押、2016年7月28日解除抵押的事实，故本院对该证据予以采信。
本院二审经审理查明：案涉房屋于2013年12月20日被设置抵押权，于2016年7月28日注销抵押。其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩意见，结合查明的法律事实，本案二审的争议焦点为：一、先月琼是否享有合同解除权；二、先月琼要求融豪房地产公司赔偿损失是否有相应的事实和法律依据，一审法院是否存在超请求审理的问题。
一、关于先月琼是否享有合同解除权的问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期间内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”合同解除权分法定解除权和约定解除权。双方当事人签订《商品房买卖合同》第十三条约定了买受人在逾期交房超过六十日日后有权退房。融豪房地产公司房屋一审中未举证证明符合约定的交房条件，二审中虽举证证明先月琼购买房屋的抵押权已于2016年7月28日注销，但其在签订买卖合同时和签订后均未告知先月琼，同时应在2015年12月31日前交房而至今未交房，已经符合双方约定的逾期交房超过六十日，先月琼根据双方签订的买卖合同和法律规定享有合同解除权，解除权的行使也在前述法律规定的期间内，符合法律规定的程序，故融豪房地产公司所持先月琼无权解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于先月琼要求融豪房地产公司赔偿损失是否有相应的事实和法律依据，一审是否存在超请求审理的问题。
合同解除的法律后果为相互返还并赔偿损失。融豪公司未在合同约定的期间内交房，先月琼解除合同后有权要求赔偿损失。同时，先月琼于2016年3月8日提起本案诉讼，于2016年3月18日提出了变更诉讼请求书面申请，该申请载明增加要求融豪房地产公司赔偿已付购房款损失554945元的诉求，明确该请求的理由是案涉房屋在签订买卖合同签已经被融豪房地产公司抵押，一审法院依法对于抵押相关情况予以审理并无不当，故融豪房地产公司所持一审法院超出请求审理的范围与查明事实不符，本院不予支持。融豪公司的逾期交房行为和隐瞒案涉房屋被抵押的行为导致买卖合同解除，先月琼根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定要求融豪房地产公司赔偿损失于法有据，融豪房地产公司上诉所持先月琼要求赔偿损失不符合事实和法律规定的主张不能成立，本院不予支持。
综上，融豪房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10459元，由上诉人泸州融豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 李 霞
代理审判员 陈家法
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 潘春艳