山东省济南市市中区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）市商初字第2033号
原告刘虎山，男，1970年3月6日生，汉族，无业，住山东省高唐县
委托代理人董学风，山东国曜律师事务所律师。
委托代理人贾平，山东储誉律师事务所律师。
被告蒋保常，男，1963年5月1日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人王鹏，山东众成仁和律师事务所律师。
原告刘虎山与被告蒋保常转让合同纠纷一案，本院受理后，依法进行了审理，现已审理终结。
原告刘虎山诉称，2005年原告经华山镇郅家村民委员会同意于郅家庄济青公路南胜利路北建设厂房一处，建筑面积为5500平方米。2008年3月19日原、被告签订《转让协议》一份，原告将上述厂房转让给被告。该厂房所占土地属集体所有土地，原、被告双方均不是华山镇郅家庄村民，根据房地一体的原则，原告无权就涉案厂房单独处分，并且原、被告双方签订的《转让协议》及《补充协议》违背了我国土地管理方面的相关规定，应属于无效协议。为此，请求法院依法确认1、原告刘虎山与被告蒋保常于2008年3月19日签订的《转让协议》及2008年8月13日、2010年3月24日签订的《补充协议》无效；2、依法判决被告返还其基于《转让协议》及《补充协议》取得的厂房。
被告蒋保常辩称，原告与郅家庄村委会签订的《联营协议》并未约定所建厂房权属归原告所有，且该协议性质实为约定原告对所建厂房进行租赁使用，原告与郅家庄村委会之间为厂房租赁法律关系；原、被告签订的转让协议是将原告在联营协议中的权利义务转让给被告，其实质是对厂房的转租赁，而并非对厂房及土地的转让，因此《转让协议》的法律性质亦未租赁，该协议合法有效；被告已超额向原告支付了协议转让款项，完全补偿了原告建设厂房的费用及合同权益转让的价值；厂房并非原告所有，且被告支付了相应的补偿款项后，又投入了大量的资金重新进行建设，因此原告的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。
经审理本院认定，2005年，原告刘虎山作为乙方与案外人济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会（作为甲方）及案外人程占杰（作为丙方）签订《联营协议》一份，三方约定：“为搞活经济，甲方将胜利路北土地一块与乙方和丙方联营开发，经三方协商，本着平等、自愿、互利的原则，达成如下协议：一、联营方式：甲方提供土地，乙方提供资金建厂房等，乙方自负盈亏，由于丙方与乙方有协议在先，所以丙方参加前十五年的租金分成。二、土地坐落及亩数：位于胜利路北，济青公路南，长米，宽米，计10亩。三、联营期限：自2005年5月1日至2035年4月30日止，为期三十年。四、租金分成：前十五年，自2005年5月1日至2020年4月30日，乙方每年每亩向甲方和丙方交纳租金1700元。其中甲方每年每亩应收取租金800元，每年共收8000元；丙方每年每亩应收取租金900元，每年共收9000元。由乙方分别向甲方和丙方交纳。后十五年丙方退出。后十五年，自2020年5月1日至2035年4月30日，乙方每年每亩向甲方交纳租金2000元，每年共20000元。五、付款方式：自协议签字后，每年交付一次，乙方必须提前一个月交清下一年的租金，若乙方不能如期足额交纳租金，甲方和乙方有权解除本协议，但不影响甲方和丙方的协议执行。六、联营期间，三方不得无故解除本协议，若遇国家或地方政府征用土地，土地赔偿归甲方，地上物等赔偿归乙方。七、违约责任：1、甲、乙、丙三方任何一方不具备正当理由，不得发生违约现象，如有一方违约，违约方提供当年租金及投资三倍赔偿其它双方。2、前十五年若乙方违约，不能继续经营要求终止合同，其投资所建地上物直接交给丙方管理使用，由丙方每年每亩支付甲方800元，合计8000元，十五年后，丙方将经营管理的土地及地上物全部交给甲方。八、用电管理：甲方电源现已不够用，乙方可临时使用甲方电源，若甲方组织集资上电，乙方必须服从；若乙方不参加集资上电，可自行解决。九、在乙方规划建设期间，甲方负责协调上级部门及周边关系，以确保乙方建设是顺利进行。十、协议期满后，乙方在同等条件下可优先继续联营。十一、如协议期满后乙方不继续联营，乙方地上物自行处理，按期将土地交回甲方。十二、未尽事宜，双方协商解决。十三、本协议一式四份，甲、乙、丙各持一份，见证机关一份，三方代表签字盖章后生效。”该协议末尾显示：甲方处盖有“济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会”公章，乙方处有“刘虎山”字样，丙方处有“程占杰”字样，另盖有“济南市历城区司法局华山镇司法所”公章。合同签订后，原告刘虎山在该土地上建设了部分厂房。2006年6月26日，济南市历城区城市管理行政执法局已刘虎山未取得规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》，擅自开工建设厂房，违反了城市规划管理之规定为由，作出了对其罚款32000元的处罚决定；后济南市历城区城市管理行政执法局向济南市历城区人民法院申请强制执行。涉案厂房并未取得建设许可及规划手续。
2008年3月19日，原告刘虎山（甲方、合同末尾注明刘香华代签）字样，与被告蒋保常（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：“甲方现将胜利路北侧厂房一处转让给乙方，经甲乙双方协商自愿达成以下协议：一、厂房坐落及数量：厂房位于济青公路南胜利路北，建筑面积5500平方米（详见甲方与村里所签《联营协议》及补充协议）。二、转让价格236万元（贰佰叁拾陆万元）。三、付款方式：乙方于2008年3月20日已向甲方交纳定金十万元，余款226万元于2008年（空白）月（空白）日一次性付清。四、款付清后该厂房所有产权归乙方，在协议期内乙方享有土地使用权。五、本协议签订后，乙方按照甲方所签订的原始《联营协议》执行。六、厂房内地面砖由甲方运走，50#铜电缆100米，由乙方给甲方同等长度和型号电缆，甲方不再将原电缆撤走。七、协议签订后，甲方以前的所有债权、债务均有甲方自行承担，在建设本厂房期间的相关费用均有甲方自行承担。八、若遇国家占用，土地补偿归村委，地上建筑补偿归乙方所有。九、与建设本厂房的相关资料甲方应全部提供乙方，包括违章处罚手续、与村签订的协议、建厂房的相关单据、发票等等。十、院前至路边的空地在与村所签《联营协议》期内归乙方使用，如发生纠纷由甲方负责解决。十一、未尽事宜协商解决。十二、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，历城区司法局华山司法所一份存档。十三、本协议双方签字后生效。”协议末尾另盖有“济南市历城区司法局华山镇司法所”公章。庭审中被告蒋保常称其接手后又“投入大量资金对厂房进行了建设。”
2008年8月13日，原告刘虎山与被告蒋保常签订《补充协议》一份，该协议约定：“甲乙双方就2008年3月19日所签协议现补充如下：一、2008年3月19日协议中款项，乙方已支付甲方216万元，余款20万元和地租等2万元计22万元未付甲方。二、余款22万元，乙方于2008年8月13日支付甲方12万元，再余款10万元于2008年12月31日前一次性付清甲方。三、本协议一式三份，甲、乙方各执一份，历城区司法局华山司法所一份存档。”该协议末尾甲方处有“刘虎山”字样及“济南市历城区司法局华山镇司法所”公章。
2010年3月24日，原告刘虎山（乙方，该协议并未有刘虎山签名，写明代理人刘香华，由刘香华在乙方处签名）与被告蒋保常（甲方）签订《补充协议》，该协议约定：“甲方以236万元的价格于2008年3月19日买下了乙方位于华山镇胜利路北的厂房及院落，陆续付了款，到2008年8月13日，只剩下10万元和原合同约定的铜电缆100米未付给乙方。在2009年12月甲方又付给了乙方2万元，按照原约定乙方应负责将原合同改在甲方名下，并将院前的树处理掉，现经甲乙双方协商，自愿达成以下补充协议：一、电缆由乙方撤走，但必须给甲方再接上电缆（由甲方提供电缆线）。二、甲方于2010年3月25日付给乙方三万元。三、甲方同意村里地租涨钱，乙方负责将原租地合同改在甲方名下，并将院前的树全部处理掉。四、若乙方在2010年12月31日前，将原合同改在甲方名下和院前的树处理掉，甲方将欠下乙方的五万元全部一次性付清。若不能付清自愿承担乙方五万元的经济损失。若乙方在2010年12月31日前将原合同和院前的树处理不掉，甲方不再付给欠乙方的五万元，乙方自动放弃5万元欠款。五、乙方在2010年12月31日前将在喷漆房内的全部设施拆走。六、在本协议履行期间乙方不再负责其他责任，本协议履行完后双方再无任何牵扯。七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，华山镇人民调解委员会一份。本协议甲方（应为乙）双方签字后生效。该协议末尾有历城区华山镇人民调解委员会盖章。双方的协议签订后，被告陆续支付原告款项。案件审理过程中，原告称被告尚欠其5万元未支付，被告辩称已付清款项。根据被告提供的收条，2010年3月24日，原告收到被告款5万元。
庭审中案外人济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会及案外人程占杰均证明其同意刘虎山与蒋保常签订转让协议，将刘虎山在《联营协议》中的权利义务转让给蒋保常，蒋保常自2008年3月起直接向其交纳费用。庭审中被告蒋保常称，拆迁是市里的行为，其已经和拆迁办签了拆迁协议，拆迁补偿款已经付给其一部分了，还没有全部拆完，包括测量，都是与其协商的，原告是因拆迁会得到补偿而违背诚实信用原则而要求确认合同无效的。原告主张涉案房产由原告承建，即使存在拆迁，拆迁补偿应该给原告。
2009年8月20日，济南市小清河综合治理工程建设指挥部按照济南市规划建设工作安排，为保证华山历史文化公园项目建设的顺利实施，对包括涉案土地的北至济青高速、西南至二环东路、东南至小清河的范围进行冻结。庭审中，济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会主任李圣军证实：，涉案土地以前是鱼塘，是四荒地，后来租给程占杰养鱼，后来响应华山街道办事处的号召，我们村华山北路以北的土地，包括程占杰租赁的土地招商引资建厂房，就由刘虎山、程占杰和村里三方签订的联营协议；2008年刘虎山和蒋保常签了转让协议，由蒋保常开始交费，我们已经和刘虎山解除了合同，我们和蒋保常签订了新的租赁协议。2013年8、9月份开始拆迁，2009年核实地上物时，就是蒋保常的了，政府来摸底调查的时候，就是蒋保常的了，在村里现在所有的手续都是蒋保常的名字，他应该和政府签了拆迁补偿协议；我们认可厂房现在归蒋保常所有，我们不认可刘虎山的租赁关系。另查明，本案原告刘虎山、被告蒋保常及程占杰均非济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会村民。
本院认为，本案中原告刘虎山与案外人济南市历城区华山镇郅家庄村民委员会及案外人程占杰签订《联营协议》，由原告刘虎山支付土地租赁费，因此该协议名为联营实为土地租赁。原告刘虎山与被告蒋保常所签协议名为转让协议，实际是原告将租赁的土地进行转租。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地使用权和所有权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理……”，因此本案不属于法院民事案件受理范围，应驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告刘虎山的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 亓 蕾
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 李迎春
二〇一五年三月四日
代理书记员 王 麒