四川省资阳市雁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）雁江民初字第1634号
原告李克文。
委托代理人张俊林。
被告中国农业银行股份有限公司资阳分行，住所地资阳市雁江区新华路60号。
法定代表人李华，行长。
委托代理人罗然，女，汉族，1987年2月18日生。
委托代理人吴松青，女，汉族，1971年5月13日生。
第三人潘瑜，男，1971年6月4日生，汉族，住资阳市雁江区晨风路*号。
第三人资阳市壮壮生猪专业合作社，住所地资阳市雁江区四方碑村9社。
法定代表人潘瑜，董事长。
委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。
第三人陈天君。
委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。
第三人陈龙。
委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。
第三人陈天彬。
委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。
第三人资阳市农业融资担保有限责任公司，住所地资阳市孙家坝财政局办公楼7楼。
法定代表人游仿苏，总经理
委托代理人廖思友，四川谦益律师事务所律师。
原告李克文与被告中国农业银行股份有限公司资阳分行（以下简称农行资阳分行）、第三人资阳市壮壮生猪专业合作社（以下简称壮壮合作社）、陈龙、陈天彬、陈天君、潘瑜、资阳市农业融资担保有限责任公司（以下简称农业担保公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法由审判员张厚德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李克文及其委托代理人张俊林与被告农行资阳分行之委托代理人罗然和吴松青、第三人壮壮合作社、潘瑜、陈龙、陈天君、陈天彬的委托代理人舒乾家、第三人潘瑜、第三人农业担保公司之委托代理人廖思友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年9月3日，原告与第三人潘瑜签订了《旧城改建售房协议》，确定第三人（当时的售房方及保和镇镇中街旧城改建人）将诉争房屋（原坐落在保和镇镇中街廖朝友门市数过来的第五间，现坐落于保和镇镇中街2号，所有权证号：2001-002567）出售与原告，原告除抵付欠款10355元，付了现金3645元，剩余6000元待第三人将土地使用证、房屋产权证办好后交与原告时一并付清。在雁江区人民法院审理（2012）雁江执字第488号执行案件过程中，原告才得知本案诉争房屋已被雁江区人民法院查封。原告遂提出执行异议，雁江区人民法院以原告证据不足以证明双方的买卖合同关系成立为由，驳回了原告的异议请求。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决确认原告与第三人潘瑜签订的《旧城改建售房协议》合法有效，责令第三人潘瑜履行《旧城改建售房协议》协助原告将房产证号为资阳字第××号房屋过户登记至原告名下；二、判决不予执行被告与第三人潘瑜等其他合同纠纷案中的资阳字第××号房屋。
被告农行资阳分行辩称，一、依据《物权法》第六条、第九条、第十四条规定，本案诉争房屋合法所有权人是潘瑜，而不是原告李克文；二、原告李克文提供的证据不足、合法性、真实性难以核实，难以证明其与潘瑜形成了房屋买卖关系。李克文与潘瑜签订的《旧房改建售房协议》合同尚未成立，未生效。雁江区保和法律服务所《证明》无法律服务所负责人签字，也未提供其单位的主体资格证明材料，不具有合法性，真实性难以核实。雁江区保和镇村建环卫服务中心《证明》无雁江区保和镇村建环卫服务中心负责人签字，也未提供单位的主体资格证明资料，不具有合法性，真实性难以核实。《关于与潘瑜订购房合同遗失的情况说明》的真实性难以核实。《收条》、《领条》均为复印件，不具有合法性，真实性难以核实，且“购房款”“购买门市”不能特定指向本案争议房屋，不具有证明力。三、即使李克文与潘瑜形成了合法有效的房屋买卖关系，该房屋仍属于雁江区人民法院（2012）雁民执字第488号执行的被执行人潘瑜的财产范围。根据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即使李克文与潘瑜形成了合法有效的房屋买卖关系，根据原告提供的相关证据，原告尚未付清其购买潘瑜房产的房款，属于最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中第一款所规定的情形，人民法院可以查封、扣押、冻结。从证据来看原告李克文在2001年购买了潘瑜的房产，但在这之后的十几年内都未采取行动将房屋过户，自身存在很大的过错，应当承担房屋未过户的不利后果。原告所主张其占有本案诉争房屋，但均主观说明，无任何客观证据，难以证明其是否占有本案诉争房屋。综上所述，现在该房屋登记在被执行人潘瑜名下，属潘瑜个人合法财产，强制执行标的是符合法律法规规定的。原告李克文无真实、合法、有证明力的证据证明其与潘瑜形成了合法有效的房屋买卖合同关系，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人潘瑜辩称房屋买卖协议是真实的，原告诉称也是事实，因为我个人原因，原告没联系上我，耽误了原告过户的时间。
第三人农业担保公司辩称，本案争议房屋是潘瑜个人合法财产，作为执行标的是合法的，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人资阳市壮壮生猪专业合作社、陈龙、陈天彬、陈天君辩称，买卖协议是事实，当时旧城改造后陈天君与潘瑜结算后，归潘瑜的房子由潘瑜处理，陈天君房屋由陈天君处理，期间潘瑜把房屋卖给李克文是事实。壮壮生猪合作社与农行债务也是事实。但是债务形成前，房屋与原告的买卖合同形成并交付，价款已大部分支付，农行对该部分债权不形成优先权，因此该房屋为原告所有。
为证明其主张，原告举证如下：
第一组证据
1、原告李克文的身份证复印件。
2、第三人潘瑜的户籍证明信息。
3、被告中国人民银行股份有限公司资阳分行组织机构代码证、负责人身份证明、负责人身份证的复印件。
4、第三人资阳市农业融资担保有限责任公司的网上查询单、组织机构代码证、法定代表人身份证的复印件。
5、第三人资阳市壮壮生猪专业合作社的营业执照复印件。
6、第三人陈天君、陈龙的身份证复印件。
证明目的：案件当事人的诉讼主体基本信息情况。
第二组证据
1、《旧城改建售房协议》样本一份。拟证明原告与第三人潘瑜签订了本案诉争房屋的买卖合同及其内容。
2、第三人潘瑜于2001年9月5日写的《收条》。拟证明原告支付了诉争房屋购房款14000元。
3、第三人潘瑜于2001年11月7日写的《收条》。拟证明原告支付了诉争房屋购房款1000元。
4、证人卓英贤关于与潘瑜签订购房合同遗失的情况《说明》。拟证明原告与潘瑜签订诉争房屋买卖合同及付款情况。诉争房屋一直由原告占有。因无房产证和土地使用证公证处拒办公证。
5、雁江区保和镇村建环卫服务中心《证明》。拟证明李克文购买诉争房屋的事实，及案外人卓建英欲让以潘瑜诉争房屋让抵债，被潘瑜以房屋已卖与原告为由拒绝。第三人潘瑜后偿还了卓建英20000元借款。
6、保和镇老洞村村民委员会《证明》。拟证明原告与第三人潘瑜买卖本案诉争房屋的事实。
7、关于与潘瑜签订购房合同遗失的情况《说明》。拟证明原告与第三人潘瑜签订了本案诉争房屋的买卖协议及付款情况，现合同放在卓英贤处遗失。
8、资阳市房产档案局《计算机信息查询结果单》复印件。拟证明本案诉争房屋的登记情况。
9、资阳市雁江区人民法院（2012）雁江执字第488-2号执行裁定书。
第三组证据：
1、到庭证人卓英贤证人证言。拟证明其与原告是一个街上的，潘瑜和李克文签订的房屋买卖协议是自己写的，当时李克文在保和街上做木材生意，潘瑜欠李克文钱，这种情况下李克文和潘瑜签订了该房屋买卖协议，当时李克文还欠了潘瑜六千多元钱，要等过户后再付清余款，当时当事人来找到我公证，但该房屋无两证，因此没办理到公证。后来该合同因卓英贤保管不当遗失。
2、到庭证人鄢贵全证人证言。拟证明自己与李克文是邻居，当时潘瑜在保和搞旧城改造，除赔偿房屋外的部分属于潘瑜自己支配。九月份左右潘瑜把该房屋买给李克文了，自己当时在场。后来潘瑜到派出所的时候，潘瑜借了卓建英两万，卓建英来找李克文要这房子，其告知卓建英此房子被卖给李克文了，后来一起去派出所找潘瑜，潘瑜也认可房屋已经卖给李克文的事实。
3、证人凌作华证人证言。拟证明自己与李克文是干群关系，我是九老洞的村支书，我知道李克文买了潘瑜房子，2001年9月3日买的门面，价款是2万元钱，当时他们交钱后没办到证，打的白条。
被告对原告所举的证据质证认为：原告第一组证据和第二组证据8、9无异议，对第二组证据1的真实性无异议关联系有异议，该协议无双方签字盖章；对第二组证据2、3收条真实性合法性关联性有异议，所称合同价款但未指向是本案房屋；对第二组证据4、5、6、7真实性合法性均有异议。第三组证据对证人证言真实性有异议，第一个和第二个证人在合同起草上相矛盾，二证人在房款交付上相矛盾。因此对前面两证人证言真实性有异议。第三个证人证明力有异议，其证实的事实系源于李克文父亲转述，而且是看了白条知道的该事实。
第三人潘瑜、资阳市壮壮生猪专业合作社、陈龙、陈天君、陈天彬对原告所举的证据均无异议。
第三人担保公司质证认为：对原告第一组证据无异议。第二组证据1没有双方签字盖章，无证明力。证据7也有异议，其他证据合法性关联性真实性均有异议。第三组证据中第一、二证人就合同起草陈述相互矛盾；第一名证人反复说无两证不能进入市场交易是事实。3、第三证人称系三年前才看见白条，故对其证明效力有异议。
被告为证明其主张，举证如下：
1、营业执照等相关材料，拟被告证明主体资格。
经质证，原告、第三人潘瑜、资阳市壮壮生猪专业合作社、陈天君、陈龙、陈天彬、融资担保公司对被告所举的证据均无异议。
本院认为：原告所举的第一组证据和被告所举的证据1经质证，当事人均无异议，故本院均予以采信。原告所举的第二组证据的证据1系无双方的签字盖章确认的空白合同，系当事人的陈述，但其载明的事实有本案其他证据相印证，故本院对原告所举第二组证据的证据1证明的事实予以确认。原告所举第二组证据中的证据2、3系收条原件，被告及第三人农业担保公司提出异议但未举出充分证据予以反驳，故本院对原告所举第二组证据的证据2、3予以采信。原告所举第二组证据中的证据4、5、6、7系证人出具的书面证言，与原告所举第三组证据三出庭证人证言能相互印证，一致证实原告与第三人潘瑜签订诉争房屋买卖协议、支付价款的情况及协议现已遗失的事实，故本院对该事实予以确认。原告所举第二组证据的证据8、9项来源真实合法有效，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述及本院确认的证据，现查明本案事实如下：
2001年9月3日，原告与第三人潘瑜签订《旧城改建售房协议》（以下简称售房协议）约定将现坐落于保和镇镇中街廖朝友的门市数过来第五间门市以20000元的价款出售给原告李克文。售房协议约定“售房方：保和镇镇中街旧城改建人潘瑜（甲方），购房方：保和镇九老洞村民李克文（乙方）。一、甲方所售门市坐落在镇中街廖朝友的门市数过来第五间，属预制框架结构，门市面积23.4㎡。二、双方协商，付房价款20000.00元正（大写：贰万元正），以人民币现金支付，证于双方在本协议上签字时支付现金14000.00元正（大写：壹万肆仟元正，（其中，甲方抵应付乙方欠款10355.00元，大写壹万零叁佰伍拾伍元，乙方付现金3645.00元，大写：叁仟陆佰肆拾伍元），下欠6000.00元（大写：陆仟元正），待甲方将土地使用证、房屋产权办好后交与乙方时一并付清。三、甲方负责将所售门市的地平打好和墙面粉刷完备所交付乙方。四、此售房所产生的税费和办理两证的一切费用全部由甲方承担。五、任何一方违约，均处违约金按总额的百分之三计算。六、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，交保法律服务所归档一份，经保和法律服务所见证生效。口说无凭，特立协议为证，双方绝无翻悔。二○○一年九月三日）”。但因售房协议签订后因未办理房屋所有权证和国有土地使用证，双方在售房协议办理公证过程中，售房协议因持有人卓英贤保管不善遗失。截止2001年9月5日，原告李克文按约定累计支付给第三人潘瑜房款14000元。第三人潘瑜于2001年9月5日出具收款收条并将门市交付给原告使用，收条载明“今收到保和镇李克文交来购房款14000元，大写壹万肆仟元整”，并载明“潘瑜”签名。2001年10月25日，第三人潘瑜将出卖与原告的诉争门市登记为：所有权人潘瑜，房屋坐落于资阳市雁江区保和镇镇中街2号，建筑面积23.40平方米，所有权证字号2001-002567号。2001年11月7日，经原告与第三人潘瑜协商，原告又支付给第三人潘瑜购房款1000元，第三人潘瑜出具了领款领条。2012年7月24日本院因执行被告中国农业银行股份有限公司资阳分行申请强制执行第三人潘瑜等合同纠纷一案，将上述房屋予以查封，原告李克文向本院提出执行异议，要求解除查封，并停止采取执行措施。本院于2014年5月6日作出（2012）雁江执字第488-2号执行裁定，驳回执行异议。原告李克文不服，遂来院提起诉讼。
本院认为，原告李克文与第三人潘瑜虽将书面房屋买卖合同遗失，但原告李克文已向第三人潘瑜履行了交付大部分购房款义务，第三人潘瑜也将房屋交付原告李克文占用使用履行了房屋买卖合同出卖方的基本义务，原告李克文与第三人潘瑜事实上已成立房屋买卖合同关系，且该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故原告要求确认与第三人潘瑜达成的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求成立，本院依法予以确认。依法成立的合同应当履行，故原告李克文要求第三人潘瑜依约定协助办理过户登记手续的诉讼请求成立，本院依法予以支持。
关于原告要求在被告与原告、潘瑜等第三人合同纠纷中不予执行本案诉争房屋的异议是否成立的问题。由于本案原告与第三人潘瑜已于2001年9月3日达成本案诉争房屋的买卖协议，截至原告李克文于2001年9月5日按约定付清到期应付房款14000元并实际占有本案诉争房屋。未付部分房款系所附条件成就时给付，即在第三人潘瑜办好过户手续后才给付，但第三人至今未办好过户手续。如前所述，原告已按约定付清全部到期房款，本案诉争房屋已交付给原告占有居住十余年，且原告对诉争房屋未办理过户手续不存在过错，故原告要求在被告与原告、潘瑜等第三人合同纠纷中不予执行本案诉争房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：
一、原告李克文与第三人潘瑜签订的《旧城改建售房协议》合法有效；
二、第三人潘瑜在本判决生效之日起三十日内协助将坐落于资阳市雁江区保和镇镇中街2号的门市（所有权证字号2001-002567）过户到原告李克文名下；
三、执行被告中国农业银行股份有限公司资阳分行与原告李克文、第三人潘瑜等金融借款合同纠纷一案中停止对坐落于资阳市雁江区保和镇镇中街2号的门市（所有权证字号2001-002567）的执行。
案件受理费900元，由原告李克文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 张厚德
二〇一四年七月二十二日
书记员 杨 淋