广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第245号
上诉人（原审被告）深圳市华力特电气股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区。
法定代表人屠方魁，该公司总经理。
委托代理人罗元，广东君言律师事务所律师。
委托代理人毛鹏，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市港华兴实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区。
法定代表人黄畏珠，该公司总经理。
委托代理人徐天，广东圣方律师事务所律师。
上诉人深圳市华力特电气股份有限公司（以下简称华力特公司）为与被上诉人深圳市港华兴实业有限公司（以下简称港华兴公司）不当得利纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2014）深南法粤民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：深圳市宝安区福永镇桥头万延工业城第六栋第一层至第五层房屋原系深圳商业银行所有，总建筑面积为20，968.4平方米。2001年12月10日，港华兴公司与深圳商业银行签订了一份《房屋租赁合同》，其中主要约定：深圳商业银行将深圳市宝安区福永镇桥头万延工业城第六、七栋厂房、办公楼出租给港华兴公司使用，建筑面积共计31，269.8平方米；租赁期限为10年，从2000年11月20日至2010年11月19日；租金为每月3元／平方米，每年递增，分批起租，港华兴公司应于每月10日前向深圳商业银行支付租金。双方在该合同附页中特别约定：第七栋厂房、办公楼、食堂第一年的租金是每月3元／平方米，以后每年月租金上调0.5元／平方米至第六年，第六、七年的租金是每月5.5元／平方米，第八、九年的租金是每月6元／平方米，第十年的租金是每月6.5元／平方米；第六栋厂房的租金是每月3元／平方米，以后每隔年月租金上调0.5元／平方米；双方同意起租日为2001年4月1日。该合同已在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室登记，登记号为30100314。2001年12月18日，港华兴公司与深圳商业银行签订了一份《补充协议》，其中对双方签订的上述租赁合同进行了补充和修改：深圳商业银行同意港华兴公司延长5年租赁期，从2000年11月20日至2015年11月19日；双方同意按2元／平方米的标准向福永镇桥头村支付月租，其中深圳商业银行负责0.5元／平方米，港华兴公司负责1.5元／平方米，深圳商业银行负责的部分从港华兴公司应付的租金中直接抵扣，即从物业分批起租开始，深圳商业银行每月向港华兴公司收取的租金每平方米调减0.5元；深圳商业银行同意第七栋厂房的起租日为2001年4月1日，办公楼、食堂的起租日为2001年10月1日，第六栋厂房的起租日为2002年8月1日；原租赁合同继续有效，与《补充协议》相抵触的部分以《补充协议》为准。港华兴公司承租上述房屋后，经深圳商业银行同意进行了转租。2008年5月12日，华力特公司通过竞拍方式购得上述第六栋第一层至第五层房屋。2009年9月9日，港华兴公司与华力特公司签订了一份《深圳市房屋租赁合同》，其中主要约定：华力特公司将上述第六栋厂房出租给港华兴公司使用，租赁期限从2009年9月3日至2017年7月31日，租金为4元／平方米／月，月租金总额为83，873.6元。该合同已在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室登记，登记号为宝ca007880。2009年5月8日，华力特公司给港华兴公司出具委托书，委托港华兴公司向深圳市宝安区房屋租赁管理办公室缴纳万延工业城第六、七栋2008年7月1日至2009年6月30日期间的房屋租赁管理费60，038.02元，并同意港华兴公司在万延工业城第六栋2009年5月的房租中抵扣该款项。2009年7月15日，华力特公司将上述第六栋第一层至第五层房屋转让给普天通公司，并于同年9月16日完成了房地产权的变更登记。2009年10月30日，港华兴公司向深圳市宝安区房屋租赁管理办公室福永管理所缴纳了2008年7月1日至2009年10月31日期间万延工业城第六、七栋的房屋租赁管理费共计80，050.69元。但华力特公司未在租金中对房屋租赁管理费进行抵扣。后港华兴公司与华力特公司及普天通公司因房屋租赁合同的履行问题产生纠纷，普天通公司向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、普天通公司与港华兴公司解除房屋租赁关系，港华兴公司立即搬迁腾房，将厂房完好交回给普天通公司；2、港华兴公司支付拖欠的厂房租金1，765，189.49元；3、港华兴公司支付违约转租违约金1，509，724.8元；由港华兴公司承担该案诉讼费用。华力特公司作为该案第三人参加了诉讼。深圳市宝安区人民法院经审理作出了（2011）深宝法民三初字第114号民事判决：1、解除普天通公司与港华兴公司之间就深圳市宝安区福永镇桥头村万延工业城第六栋（一至五层）厂房形成的租赁关系；2、港华兴公司将其承租的深圳市宝安区福永镇桥头村万延工业城第六栋（一至五层）厂房返还给普天通公司；3、港华兴公司向普天通公司支付2009年11月至2010年12月的欠付租金80，050.69元；4、港华兴公司向普天通公司支付从2011年10月直至返还涉案房产之日止的租金（租金标准为：2011年10月1日至2012年7月31日期间租金为94，357.8元／月，2012年8月1日至2014年7月31日期间租金为104，842元／月，以后月租金标准每隔一年递增10，484.2元）；5、驳回普天通公司的其他诉讼请求。港华兴公司不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。二审期间，港华兴公司于2012年10月17日向普天通公司转账支付了80，050.69元，并逐月按照租赁合同标准向普天通公司支付了租金。深圳市中级人民法院经审理作出了（2012）深中法房终字第2251号民事判决：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第114号民事判决；2、驳回普天通公司的全部诉讼请求。在该案中，港华兴公司要求将其垫付的租赁管理费80，050.69元用于抵扣其拖欠普天通公司的部分租金，法院未予支持，并告知港华兴公司可另循法律途径解决。本案庭审中，双方均确认深圳市宝安区福永镇桥头万延工业城第七栋房屋的所有权人不是华力特公司。
原审法院认为：本案涉及多重法律关系。首先，关于2008年7月1日至2009年6月30日期间的房屋租赁管理费，港华兴公司是受华力特公司的委托实际代缴了该部分房屋租赁管理费，双方之间构成委托合同关系。港华兴公司的代缴行为是基于双方的约定，华力特公司未依约从租金中抵扣房屋租赁管理费，属于违约。其次，关于2009年7月1日至2009年10月30日期间的房屋租赁管理费。根据当时的《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条第一款的规定，应由出租人缴纳。港华兴公司与出租人之间不存在委托关系，其代为缴纳房屋租赁管理费的行为属于无因管理。虽然港华兴公司以不当得利纠纷起诉，与原审法院对双方法律关系的定性不一致，但不影响其请求华力特公司支付房屋租赁管理费。其中，2008年7月1日至2009年6月30日期间两栋房屋的租赁管理费60，038.02元未依约与租金抵扣，华力特公司依法应当予以偿还；2009年7月1日至2009年10月30日期间第六栋厂房的租赁管理费共计6，709.89元（83，873.6元／月×2%×4个月），依法应由华力特公司向港华兴公司偿付；第七栋房屋的出租人不是华力特公司，华力特公司未因港华兴公司的代缴行为而受益，故港华兴公司请求华力特公司偿付该房屋2009年7月1日至2009年10月30日期间的租赁管理费，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第132条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市华力特电气股份有限公司应于判决生效之日起十日内向原告深圳市港华兴实业有限公司支付66，747.91元；二、驳回原告深圳市港华兴实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，801.2元，由原告负担299.2元，被告负担1，502元。原告已预交案件受理费1，801.2元，被告应于判决生效之日起十日内将所负之数迳付原告。
上诉人华力特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决依法改判上诉人仅需向被上诉人支付2008年7月1日至2009年10月31日期间第六栋厂房的房屋租赁管理费26629.36元（72，388元／月×290×l个月＋83，873元／月×2%×15个月），被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由为：一、一审法院适用法律不当。根据2008年7月1日至2009年10月30日期间有效的《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004年修订版）第十三条第一款规定“出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费”，第二款规定“房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按前款规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理费”，在被上诉人深圳市港华兴实业有限公司（以下简称“港华兴公司”）存在转租行为且转租租金高于原租金的情况下，转租租金与原租金间的差额部分应由港华兴公司缴纳房屋租赁管理费。对于港华兴公司缴纳上述差额部分的房屋租赁管理费的行为，应认定为其在履行法定义务，而不应视该行为属于无因管理或代上诉人缴纳。一审法院在一审判决中仅依据《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004年修订版）第十三条第一款规定“出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳房屋租赁管理费”而忽视第二款规定“房屋转租的，转租租金高于原租金的差额部分，应当按前款规定的标准，由转租人缴纳房屋租赁管理费”，就认定上诉人委托港华兴公司缴纳在2008年7月1日至2009年6月30日期间应由港华兴公司依法缴纳的“转租租金高于原租金差额部分”房屋租赁管理费，明显适用法律不当，理应予以纠正。二、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院在一审判决中认定“首先，关于2008年7月l日至2009年6月30日期间的房屋租赁管理费，港华兴公司是受上诉人的委托实际代缴了该部分房屋租赁管理费，双方之间构成委托合同关系。港华兴公司的代缴行为是基于双方的约定，上诉人未依约从租金中抵扣房屋租赁管理费，属于违约”明显与当时的事实不符。（二）上述认定中，一审法院认定上诉人应当向港华兴公司偿付第六栋厂房的全额房屋租赁管理费缺乏合同及事实依据。1、根据2001年12月，深圳市商业银行与港华兴公司所签订的《房屋租赁合同》（备案号30100314）附页第三段：“甲方（商业银行）按有关规定以向乙方（港华兴公司）收取的租金为基数按比例向租赁所交纳管理费，乙方转租后，超出甲方向乙方收取租金的部分应按规定向管理所交纳管理费”。港华兴公司承租上述房屋后，经深圳市商业银行同意进行了转租。上诉人于2008年5月12日通过拍卖方式取得第六栋厂房（面积20968.4平方米）权益后，港华兴公司作为承租人，继续使用该房产，双方并未对原租赁合同予以变更。2009年9日9日，港华兴公司与上诉人还专门签订《补充协议》，特别强调：“本房地产原租赁合同及补充协议（即宝安区房屋租赁管理办公室登记的《房屋租赁合同书》，合同登记编号为：30100314）继续有效，并作为本合同的附件，享有同样的法律效力。与本协议抵触的，以原租赁合同为准”。2、虽然上诉人于2009年5月8日向港华兴公司出具了《委托书》，但是该《委托书》中关于第六栋厂房的“租赁管理费交付方式”已由双方在2009年9月9日通过签订《补充协议》的方式重新约定。港华兴公司与上诉人在《补充协议》中共同重申“原商业银行与港华兴签订的《租赁合同》及相关补充协议，对双方（即港华兴公司与上诉人）依然具有约束力，如新的《房屋租赁合同》（即落款时间2009年9月9日的《房屋租赁合同》）内容与原商业银行《租赁合同》内容不符，以原商业银行《租赁合同》为准”。因此，有关第六栋厂房租赁管理费的支付方式，根据双方2009年9月9日最新达成的合意，应该是以原商业银行与港华兴签订的《租赁合同》附页第三条的内容为准，即“港华兴公司转租后，超出上诉人向港华兴公司收取租金的部分应由港华兴公司自行向管理所交纳管理费”。所以，对于双方达成合意之后，港华兴公司代缴租赁管理费的行为，应该以最新最近达成的双方合意（即2009年9月9日达成的合意）意见为准。因而，原商业银行与港华兴公司有关“租赁管理费交付方式”的约定，对港华兴公司与上诉人依然有效。在《委托书》中关于第六栋厂房“租赁管理费交付方式”已由双方通过签订《补充协议》的方式重新约定的情况下，上诉人实际仅委托港华兴公司代为缴纳了2008年7月1日至2009年6月30日期间上诉人按有关规定以向港华兴公司收取的租金为基数按比例应向租赁所交纳的房屋管理费。一审法院在一审判决“经审理查明”部分刻意回避了上诉人与港华兴公司在2009年9月9日签订的《补充协议》的事实，仅凭2009年5月8日的《委托书》认定上诉人应对2008年7月1日至2009年6月30日期间第六栋厂房“本租（即上诉人华力特出租给港华兴公司产生的租金收益）产生的租赁管理费”以及“转租所产生的超出本租以外租金部分所产生的租赁管理费”一并承担缴付责任，缺乏合同依据，且违反《补充协议》签订双方当时的本意，依法应予以纠正。（二）上述《委托书》提及需要代第七栋厂房缴纳租赁管理费同样明显与实际情况不符。上诉人并非第七栋厂房的权利人，无权也没有义务委托港华兴公司代为缴纳第七栋厂房的房屋租赁管理费。依据《深圳经济特区房屋租赁条例》（2004年修订版）及深圳市商业银行与港华兴公司所签订的《房屋租赁合同》（备案号30100314），港华兴公司缴纳其转租第七栋厂房所获取的租金高于原租金的差额部分对应的房屋租赁管理费是在履行港华兴公司的法定义务。上诉人没有理由也不可能委托港华兴公司代为履行港华兴公司自身的法定义务。因此，在上诉人不是第七栋厂房的权利人，无权也没有义务委托港华兴公司代为缴纳第七栋厂房房屋租赁管理费，并且港华兴公司应履行其缴纳转租租金高于原租金差额部分的租赁管理费的法定义务的情况下，一审法院认定上诉人与港华兴公司间就第七栋厂房的租赁管理费存在委托合同关系明显也与事实不符，理应予以纠正。综上所述，一审法院所作之判决显然系认定事实错误，定案依据不足，请求二审法院查明事实，依法撤销一审法院的判决，并予以改判，维护上诉人合法权益。
被上诉人港华兴公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，恳请二审驳回上诉人的全部上诉请求。
本院二审审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间争议的焦点是上诉人华力特公司应当返还被上诉人港华兴公司代缴的房屋租赁管理费金额如何认定。被上诉人代为向深圳市宝安区房屋租赁管理办公室缴纳万延工业城第六、七栋2008年7月1日至2009年6月30日期间的房屋租赁管理费60038.02元系基于上诉人出具的《委托书》，而并非双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。《委托书》已就代缴房屋租赁管理费的项目、金额及抵扣方式做出明确的说明，被上诉人依照《委托书》履行代缴义务后，上诉人应当依约将该笔款项在房屋租金中予以抵扣。因上诉人未能如约在租金中抵扣该笔款项，其应当将该笔款项返还被上诉人。上诉人以双方在《房屋租赁合同》和《补充协议》中对房屋租赁管理费的约定进行抗辩，主张60038.02元超出其应当负担的同期房屋租赁管理费金额，但《委托书》加盖上诉人华力特公司的公章，合法有效，且其委托被上诉人代付的房屋租赁管理费范围已超出双方租赁合同涉及的房产范围。万延工业城第七栋并不属于双方当事人所有，至于上诉人为何委托被上诉人代付不属于其所有的物业房屋租赁管理费，其未能做出说明，亦不影响其依约向被上诉人返还代缴的管理费60038.02元。2009年7月1日至2009年10月30日万延工业城第六栋的管理费按照双方租赁合同的约定计算为6709.89元（83，873.6元／月×2%×4个月），双方均无异议，本院予以确认。因此，上诉人应返还被上诉人代缴的房屋租赁管理费共计66747.91元。综上所述，上诉人华力特公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费803元，由上诉人深圳市华力特电气股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 飞
审 判 员 黄 国 辉
代理审判员 付 璐 奇
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 秦克（兼）