上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2751号
原告潘俊梅。
委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。
委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司。
法定代表人陈绍圣。
原告潘俊梅与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本院分别于2014年9月17日、10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱娟娟，被告法定代表人陈绍圣均到庭参加诉讼。原告潘俊梅到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年，原告向被告购买了上海市松江区洞泾镇长浜路501弄C区31幢284号1-4层商铺（现门牌号为长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室，以下简称系争房屋），并按被告的要求付清了所有购房款；2007年12月13日，被告以办理分户独立产权需要为由，要求原告签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，并于同日向原告开具了306，000元（人民币，以下币种同）的上海市房地产业销售统一发票。被告的大产证于2011年3月25日早已办出，分户大产证也于2013年5月6日办出，并于2013年5月21日为部分业主办好了小产证，但至今未为原告办出系争房屋的产证，给原告造成重大损失。此外，原、被告双方约定由被告对涉诉房屋进行装修，装修费23，000元从原告应得的租金中扣除，被告也已扣除该23，000元，但并未按约履行装修义务，至今系争房屋的2-4层仍是毛坯，故原告有权要求被告返还相应的装修费。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告涤除上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室的抵押，并将该房屋产证办至原告名下；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2013年5月21日起至办出产证日止的逾期办证违约金（以306，000元为本金）；审理中，被告将上述诉请1变更为请求判令：被告涤除上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、212室、312室房屋的抵押，并将该房屋产证办证原告名下；诉请2保持不变，另，原告增加一项诉请3：判令被告返还装修费17，250元。
被告辩称：对于诉请1，联建协议不能作为办证的有效载体，办理产权证是由政府确定的，不是被告所能左右。对于诉请2，被告并无违约情形，原告的该项诉请既无事实依据，也无合同依据。对于诉请3，无论是双方之间签订的联建结转销售办证协议，还是商铺代（包）租协议，均无未装修需赔偿的违约条款，亦无被告必须将房屋装修后返还的约定；装修费已经在租金结算时抵扣，这也是双方履行代（包）租协议包干结算租金的合同义务，且经过6年的代（包）租期后，装修费早已消耗殆尽。综上，请求驳回原告的全部诉请。
经审理查明：原、被告曾签订联建房协议书，由原告选定礼品城内联建房一间（即本案系争房屋）；2007年，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，装修价款按23，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从第一年租金中扣除15，000元，第二年租金中扣除8，000元等事宜。被告于2007年12月13日向原告开具了金额为306，000元的发票。诉讼中，原、被告双方确认上述23，000元的装修费用已从被告向原告的应付租金中扣除。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
现系争房屋的门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、212室、312室。诉讼中，原告称系争房屋的第2-4层没有装修并提供照片为证，被告称需要核实，但在本院指定的期限内被告未提交证据对原告的说法予以否定。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产登记薄、照片及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张参照类案判决确定的计算标准由被告向其支付逾期办证违约金，即以购房款306，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起至计算至实际办出产证日止，该主张并无不当，本院予以支持。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取一定价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
关于原告主张的装修费用，双方约定了每间房屋23，000元的标准，现被告仅对该间房屋的第1层进行了装修，第2-4层未进行装修，考虑到原告已获取租金回报、商铺装修的折旧等因素，本院酌定被告返还原告装修款3，500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、212室、312室房屋上的抵押登记，并协助原告潘俊梅将上述房屋的权利人变更登记至原告潘俊梅名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘俊梅自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告潘俊梅名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以306，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘俊梅装修款3，500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费979元，减半收取489.50元，财产保全申请费2，050元，合计诉讼费2，539.50元，由原告潘俊梅负担171.50元（已付），由被告上海松江礼品城有限公司负担2，368元（于判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。