北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第17276号
上诉人（原审原告）吴继荣，女，1922年1月3日出生，汉族。
上诉人（原审原告）兼吴继荣之委托代理人陈敏琴，女，1953年12月5日出生。
二上诉人之共同委托代理人刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈树河，男，1952年10月18日出生。
委托代理人高盛，北京市世航律师事务所律师。
原审被告杨柒林（陈敏琴之夫），1949年4月30日出生。
上诉人吴继荣、陈敏琴因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第11793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
吴继荣与陈敏琴诉称：吴继荣系陈敏琴之母，陈顺系陈敏琴之父。坐落于北京市丰台区王佐镇西庄店村西庄店205号院内房屋及院墙属于吴继荣与陈顺的夫妻共同财产，1985年1月3日，陈树河与杨柒林签订了一份房屋买卖合同，杨柒林将该院内北房3间、西房2间出卖给陈树河，成交价4400元。我们认为陈树河与杨柒林签订的房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，依法应属无效。1991年3月5日，陈顺去世，陈顺除我们二人之外，无其他继承人，因此，我们有权要求陈树河返还房屋，但陈树河拒绝返还，现诉至法院请求：1、依法判决确认陈树河与杨柒林于1985年1月3日签订的房屋买卖合同无效；2、判令陈树河将坐落于北京市丰台区王佐镇西庄店村西庄店205号房屋及土地返还我们。
陈树河辩称：一、本案已过民法通则规定的诉讼时效。双方于1985年1月3日签订买卖合同，吴继荣与陈敏琴提起诉讼时间为2013年6月20日，已达28年之久，已经明显超过民法通则最长为20年的诉讼时效，应予驳回。二、本案不是无效买卖合同。首先房屋买卖合同的签订是各方意思真实、一致的表示，不存在任何强迫、威胁和显失公平情形。其次本合同买卖的标的仅仅是房屋，并没有买卖宅基地。第三方面本合同的签订在当时并不违反法律强制性规定。第四方面关于买卖合同订立主体。在买卖合同订立时双方均为同一农村集体组织成员，主体合法。该房屋及房屋所在宅基地的使用权是在同一集体经济组织村民之间流转，合同签订后，吴继荣与陈敏琴及杨柒林、陈顺户口均已迁出，变为城镇户口，不再是房屋所在地集体经济组织成员。第五方面，该合同已经履行完毕。第六方面，在合同签订时该房屋及宅基地所在集体经济组织领导作为在见证人在协议上签字作证，即表明宅基地所属集体经济组织同意双方关于房屋买卖及宅基地使用权的转让。最后，吴继荣与陈敏琴之所以反悔当时签订的房屋买卖合同，完全是其听到了有关拆迁征地的传闻，企图从拆迁征地中谋取不当利益，从而违背诚实信用的原则，要求确认合同无效。三、宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员身份具有特定的联系。本案吴继荣与陈敏琴现已不属于原房屋及宅基地所在村集体经济组织成员，依照相关法律法规的规定在房屋出卖后无权再获得原有宅基地的使用权。四、合同签订时的标的房屋为特定物，且已经拆除重建，合同标的已经灭失，我已支付该房屋相应对价。现有房屋均为我重建，应归我所有。房屋所在宅基地因陈敏琴全家已转为城镇居民依法无权再继续享有我所在集体经济组织宅基地使用权。同时依照地随房走的原则，故本案不论合同是否有效还是无效，吴继荣与陈敏琴均不能通过确认合同无效返还房屋达到仍然占有我所在村集体经济组织宅基地的目的。综上，我认为双方签订的买卖合同应认定为有效合同。
杨柒林辩称，同意吴继荣与陈敏琴的诉讼请求。
原审法院经审理认为：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，对于杨柒林与陈树河签订的房屋买卖合同，吴继荣、陈敏琴认为涉案房屋属于吴继荣与陈顺的夫妻共同财产，杨柒林将涉案房屋出卖给陈树河，违反了法律禁止性规定，依法应属无效。陈树河认为其为本村村民，有权利购买本村房屋，并使用宅基地。对此，法院认为，根据现行法律规定，宅基地使用权只限于本集体经济组织的成员，农村集体经济组织以外的人员不能取得宅基地使用权。虽然，涉案院落原登记在陈顺名下，但因杨柒林与陈敏琴系夫妻关系，杨柒林与陈树河签订合同后，陈树河已支付了相应的款项，且陈树河夫妇购买涉案院落后已将自己及其子的户籍迁至涉案院落，并已在此地居住至今，法院足以认定，陈顺一家对杨柒林出卖房屋的事实是默认的，因此，上述房屋买卖合同的签订应属双方当事人真实意思表示。现吴继荣、陈敏琴向本院提交的证据，不足以证明上述买卖合同存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，同时不足以证明该协议违反国家有关法律及行政法规禁止性规定，故其请求确认房屋买卖合同无效，以及要求返还涉案房屋及土地的请求，法院不予支持。吴继荣、陈敏琴的其他诉称意见，杨柒林的其他辩称意见，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2013年9月判决如下：驳回吴继荣、陈敏琴的诉讼请求。
判决后，吴继荣、陈敏琴不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要理由有：1、原判决认定陈顺一家默认杨柒林出卖房屋缺乏事实依据，杨柒林系无权处分；2、陈树河与杨柒林所签合同违反法律强制性规定，应为无效合同。陈树河同意原判决。杨柒林不同意原判决，但未提出上诉。
经审理查明：陈顺（曾用名陈永顺）与吴继荣系夫妻关系，二人生有一女陈敏琴，陈顺于1991年2月22日死亡，同年3月5日注销户口。吴继荣原为北京市丰台区王佐镇西庄店村村民，后转为居民，并已迁出西庄店村。杨柒林（曾用名杨七林）与陈敏琴系夫妻关系，陈敏琴原为该村村民，1972年转为居民，并已迁出西庄店村。
坐落于北京市丰台区王佐镇西庄店村西庄店205号院内房屋及院墙等原为陈顺名下财产。
1985年1月3日，陈树河与杨柒林签订了房屋买卖合同，约定：自有北屋叁间西屋贰间，四至分明，东至李永增，西至大队，北至大队，南至街道，地积北屋房后有贰尺半地皮归国家所有，只有买主使用保管权，走道前后通行，院子地面上的建筑物东西南墙大小树木都归陈树河所有，其中院内西南角壹棵椿树归卖主所有，处理时买主不许干涉，屋内的家具三栽柜壹个，贰栽柜壹个，六先桌壹个，条桉壹个，碗橱壹个，床壹个、煤壹堆，大缸壹口，另外，有些小物品，以上都归陈树河所有，买主允许老人回来时间短住北里屋，时间长住西屋，老人晚年时允许回来有屋住，老人的寿材允许放在家里，由陈树河管理起来，不叫寿材损失，以字为句，双方情愿，不得反悔，立字为证，以上家产共人民币肆仟肆佰元整，笔下交清。陈树河、杨柒林在上述合同上签名。同时，代笔人王明、二队书记刘锡德、一队记张永宗，公证人陈×1、陈×2，均在上述协议上签名。陈树河支付了购房款。
另查，陈树河与刘金花系夫妻关系，二人生有二子，即长子陈德柱，次子陈德齐，现陈树河、刘金花、陈德齐均为西庄店村村民。陈树河购买上述宅院后，曾对院内房屋进行翻建，现有北方3间、东房2间、西房2间，另建有门脸房4间，其中东数第1间为门道。现陈树河夫妻及陈德齐一家在此居住并将户籍迁入上述院落地址。
上述事实，有双方当事人陈述、身份证、户口簿、证明信、土地房产所有证存根、介绍信、证明等证据在案佐证。
本院认为：陈树河与杨柒林于1985年1月3日所签之房屋买卖合同虽无陈顺之签字，但杨柒林系陈顺与吴继荣之女婿，房款已交清房屋亦已交付，且合同签订至今已界数十年之久，陈树河夫妻及陈德齐一家亦在此居住并将户籍迁入。故此，应认定陈顺一家对房屋买卖事实知晓并已同意。现吴继荣与陈敏琴以无权处分为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院难以支持。至于吴继荣、陈敏琴所主张的陈树河与杨柒林所签房屋买卖合同违反法律强制性规定，并无事实依据，本院亦难以支持，原审法院认定该合同有效并无不当。对于合法有效合同，各方应当诚实信用履行，妥善处理双方合同履行中的争议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由吴继荣、陈敏琴负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由吴继荣、陈敏琴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 林文彪
代理审判员 马 潇
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 常 乐