广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贵民二终字第143号
上诉人（一审被告）谭奇能，男，住贵港市××南区××大道××号。
上诉人（一审被告）郑绍莲，女，住贵港市××南区××大道××号。
被上诉人（一审原告）黄志生，男，住贵港市××××号。
委托代理人杨谋新。
上诉人谭奇能、郑绍莲因与被上诉人黄志生房屋买卖合同纠纷一案，不服港南区人民法院（2013）南民初字第823号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年9月9日立案受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长、审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵组成的合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人谭奇能、郑绍莲，被上诉人黄志生及其委托代理人杨谋新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告谭奇能、郑绍莲系夫妻关系。2013年2月15日，原、被告双方经协商，签订《购房协议》一份，协议约定：乙方（即原告）购买甲方（即被告）位于贵港市XX楼房一套四层半，江南大道523号，占地面积96平方米，长12米，宽8米，该楼房已办有国有土地使用证，土地使用证号：贵国用（1998）第XX号，经双方协商该楼房以人民币壹佰零捌万元整（1080000元整）转让给乙方所有，现乙方先交壹拾万元整作为购楼房定金，尚欠玖拾捌万元整（980000元整）定于2013年3月15日前结清所欠买房款项，甲方应无条件协助乙方办理一切移交手续，双方应遵守信用，如乙方违约，甲方不退回（100000元）定金，如甲方违约，将楼房另转让他人，则要赔偿定金的双倍即（200000元）给乙方。原、被告均在协议上签名。在场人黄乙生、黎世庚也在该协议上签名。当天，原告即向被告支付100000元的购房定金，被告还出具了收条给原告收执。之后，原告一直未支付余下款项，2013年3月3日，原、被告双方又签订了《购房补充协议》，补充协议约定：被告同意原告购房款30万元延期4个月至2013年7月15日前交清，超期按月息1.5%由原告支付给被告，房子继续由被告居住至2013年7月15日。原、被告均在补充协议上签字，在场人黄乙生、黎世庚也在补充协议上签名。之后，双方到贵港市建设局了解房屋过户的情况，在了解到目前无法办理产权过户手续后，原告即与被告协商要求退还100000元定金未果，原告遂诉至法院，请求被告返还定金10万元及利息。
另查明，被告转让给原告的房屋，办理了国有土地使用证【贵国用（1998）字第XX号】，该地块上被告于1999年10月建成了一幢四层半砖混结构的楼房，至今未办理准建证和房产所有权证。被告所建楼房从二楼开始阳台比地基伸出了1.2米。目前，该房屋一直由被告管理、居住。
一审法院认为，虽然原、被告双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，但由于被告所建房屋是其未经主管部门发给建筑许可证，属违章建筑。建造人不能对违章建筑的房屋拥有合法所有权，并且被告转让给原告的房屋至今未补办手续，未能取得房屋所有权证，原、被告双方签订的《购房协议》违反了法律、行政法规的禁止性规定，双方签订的《购房协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方应各自返还已取得的财产，目前房屋一直是由被告管理、使用，被告应返还原告的定金100000元。因两被告是夫妻关系，该债务发生在两被告夫妻关系存续期间，为此，原告请求两被告返还购房定金100000元事实清楚，理由充分，符合法律规定，予以支持。造成合同无效，原、被告双方均有过错，原告在与被告签订《购房协议》时，其作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应该让被告出示房屋的所有权证书，对所购房屋没有房产所有权证、只有国有土地使用权证这一事实，原告是应当知道的，对造成的利息损失应由其自行承担。对原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年2月15日起计付利息，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、被告谭奇能、郑绍莲返还原告黄志生购房定金100000元；二、驳回原告黄志生的其他诉讼请求。本案受理费2860元，适用简易程序减半收取1430元，由原告黄志生负担。
上诉人谭奇能、郑绍莲不服一审判决，向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“建造人不能对违章建筑拥有合法所有权”是错误的，上诉人的房产未办理建筑许可证，只是违反管理性规定，不办房产证不证明不能拥有所有权。二、一审判决适用法律错误。1、《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响效力。2、《城市房地产管理法》三十八条“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定不影响《购房协议》的效力。这一规定只是管理性规定不是禁止性规定，且《物权法》后于《城市房地产管理法》，两法有冲突应该适用后法。3、《合同法》规定，出卖标的物，出卖人应当有所有权或者处分权，法律、法规禁止或限制转让的标的物依照其规定。出售无证自建房属有处分权。4、一审判决认定《购房协议》违反法律规定，但没有说明是哪条规定，既然没有具体违反哪一条规定就不能说是违反《合同法》第五十二条规定，也就不能判定合同无效。三、一审判决认定双方签订的合同无效，双方均有责任，造成上诉人的巨大经济损失，被上诉人有责任赔偿。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄志生辩称，上诉人以一审判决认定事实错误、适用法律错误、判决错误为由提出上诉的理由是不能成立的，上诉人片面理解法律，不懂得法律规定的排外条件。处理本案应适用的是《中华人民共和国城市房地产管理法》。上诉人在签订协议时未把出卖的房屋没有准建证、房产证和二层占红线建筑等瑕疵告知被上诉人，骗取上诉人的10万元定金，应负全部过错责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的法律事实与一审法院查明的法律事实相同。
本院认为，本案争议焦点是，上诉人谭奇能、郑绍莲与被上诉人黄志生签订的《购房协议》是否违反法律强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。本案中，双方签订的《购房协议》所买卖的房屋没有准建证和房屋所有权证，该房屋至今仍没能办理房产所有权证，依照上述规定，是属依法不能转让的房屋，因此，一审判决认定双方签订的《购房协议》违反了法律、行政法规的禁止性规定，协议无效是正确的。合同被确认无效后，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，确定上诉人应返还定金100000元给被上诉人，并无不当。上诉人主张其对出卖的房屋享有处分权，依物权法其对无所有权证的房屋可以出卖，显然是对法律条文的误解，依法不予采信。至于上诉人主张对合同无效，被上诉人有重大过错应赔偿其经济损失问题，一审判决已根据被上诉人在订立协议时应当知道所买卖的房屋没有相关证书的过错，确定被上诉人自行承担定金10万元的利息损失也是适当的。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2860元，由上诉人谭奇能、郑绍莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 陆海美