山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第5号
申请再审人（一审被告、反诉原告）：青岛银海世邦房产顾问有限责任公司。住所地：青岛市。
法定代表人：李欣晹，董事长。
委托代理人�杜鹃，山东博翰源律师事务所律师。
委托代理人：刘昌君，山东博翰源律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告）：青岛东方华洲置业有限公司。住所地：青岛市。
法定代表人：郭慧敏，董事长。
委托代理人：张晓明，山东德衡（北京）律师事务所律师。
申请再审人青岛银海世邦房产顾问有限责任公司（以下简称银海世邦）因与被申请人青岛东方华洲置业有限公司（以下简称东方华洲）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2011）青民一初字第71号民事判决，向本院申请再审，本院于2013年12月24日作出（2014）鲁民提字第5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。银海世邦的委托代理人杜鹃、刘昌君，东方华洲的委托代理人张晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月20日，东方华洲诉至青岛市中级人民法院称，2010年4月14日，东方华洲与银海世邦签订《商品房委托销售代理合同》（合同编号：yhsb-100101），东方华洲（甲方）委托银海世邦（乙方）代理销售东方华洲开发建设的“东方·公园世家”商品房。合同履行过程中，银海世邦多次出现未按约定完成前期策划工作、为东方华洲设计制作的报纸广告侵犯他人的著作权和向东方华洲提供虚假客户信息资料等严重违约行为，并于2011年6月17日擅自撤离售楼处，带走东方华洲部分物品和资料。为此，东方华洲于2011年6月18日书面通知银海世邦解除合同。此后，东方华洲多次通知银海世邦返还其带走的物品资料，取回其遗留在售楼处的电脑主机，协商处理合同解除后的有关事宜，但银海世邦置之不理。请求法院判令银海世邦赔偿因其违约行为给东方华洲造成的损失1015万元，并承担诉讼费用。
银海世邦辩称，东方华洲所诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
银海世邦反诉称，2010年4月14日，双方签订《商品房委托代理销售合同》。合同约定，东方华洲委托银海世邦代理销售其开发建设的“东方·公园世家”项目商品房。合同第13条约定，东方华洲需向银海世邦支付代理佣金包括三部分：前期策划20万元、基本代理费和溢价部分提成。其中，前期策划费应于设计完成图审结束后支付完毕，逾期支付应按日千分之一标准支付违约金。另外，合同第16条约定，在东方华洲单方违法解除合同的情况下，应按合同第13条约定向银海世邦支付约定的全部代理佣金，并按基本代理费的计算标准支付违约金。合同签订后，银海世邦按约履行，以日常交流、周报、月报等各种形式及时向东方华洲提供市场分析、项目分析及项目宣传推广方案。2011年以来，因东方华洲项目获得广�好评，该项目预期开盘价格也不断提高，东方华洲竟向银海世邦提出要求取消合同约定的溢价提成佣金，被银海世邦拒绝。2011年6月17日，银海世邦负责的售楼处被砸，银海世邦员工遭到殴打。2011年6月18日，东方华洲书面通知银海世邦解除双方合同，但其至今仍拖欠银海世邦前期策划费5万元。银海世邦认为，东方华洲未按时支付前期策划费已构成违约，依法应支付前期策划费并承担违约责任。东方华洲书面通知银海世邦解除合同的理由不能成立，属于单方违法解除合同，应当承担合同第16条约定的违约责任。请求法院判令：1、东方华洲向银海世邦支付前期策划费5万元，并自2010年7月25日起按应付款额的日千分之一标准支付迟延付款违约金；2、东方世邦赔偿因其违法解除合同给银海世邦造成的经济损失28428109.30元；3、东方华洲按照双方签订的《商品房委托销售代理合同》第16条第2项约定支付违约金4413010元及自合同解除之日起的银行同期贷款利息；4、东方华洲承担本案反诉费用。
东方华洲辩称，一、银海世邦在履行合同过程中存在大量严重违约行为。1、银海世邦未按合同第7条第一部分1－9项、第二部分1－2项的约定完成前期策划工作及部分营销策划工作，严重影响了东方华洲开发项目的经济效益。2、银海世邦提供给东方华洲的3.15报纸广告侵犯赵伟的著作权，东方华洲在不知情的情况下发布广告，导致赵伟起诉东方华洲及银海世邦。虽然银海世邦与赵伟达成和解协议，赔偿赵伟2万元，赵伟撤诉，但银海世邦的行为违反了合同第11条第6项的约定，给东方华洲的商誉造成巨大影响。3、银海世邦通过“明源系统”提供给东方华洲的客户资料中故意提供错误的电话号码，致使委托关系丧失信任基础，给东方华洲与客户建立有效联系�巩固客源造成严重障碍。银海世邦还多次出现拒收东方华洲工作联系单、特快专递、阻挠东方华洲检查工作、拒绝提供来电、来访客户登记本等行为，拒不配合工作。4、银海世邦违反合同第11条第1项的约定及国家对房地产经纪人员实行职业资格制度的强制性规定，委派的案场置业顾问、策划、设计人员等不具有房地产经纪人或房地产经纪人协理的资质，没有履行合同能力。二、鉴于银海世邦的上述违约行为，东方华洲有足够正当的理由解除合同，无须承担违约责任而支付违约金。合同第16条第2项约定“在无正当理由的情况下，甲方单方变更或终止合同……，按照销售面积总和×房屋底价标准×代理佣金标准，支付给乙方违约金”，银海世邦在履行合同中存在大量严重违约行为，东方华洲有足够正当理由解除合同，不属于无正当理由解约，不适用该条约定。三、银海�邦主张可得利益损失没有法律依据。1、银海世邦严重违约，东方华洲有权单方解除合同，产生的损失应由银海世邦自负；2、根据合同法规定，违约金与实际损失不能重叠适用，银海世邦在主张违约金的同时主张可得利益损失，没有法律依据；3、基于市场价格经常变动的原因，双方在签订合同时对于溢价底价无法预见，因此将基本代理佣金作为违约金，而溢价佣金属于订立合同时不可预见的，根据《合同法》第113条的规定，可得利益损失不得超过订立合同时可预见的损失，且解除合同前，销售房屋提取溢价底价也尚未确定，无法计算溢价佣金；4、银海世邦计算可得利益损失，却没有扣除应当支出的成本；5、可得利益损失金额应当等同于合同履行后可以获得的利益，但即使合同继续履行，鉴于目前房产并未出售，银海世邦尚不能获得佣金。况且，银海世邦能否确保连续三个月完成销售目标而不被解除合同尚无法确定，银海世邦主张的可得利益并非必然产生。四、银海世邦未能完成前期策划工作任务，无权主张剩余5万元前期策划费，相反应当赔偿东方华洲前期支出15万元前期策划费损失。
青岛市中级人民法院审理查明以下事实：
一、合同签订情况
2010年4月14日，东方华洲（甲方）与银海世邦（乙方）签订《商品房委托销售代理合同》。合同约定，甲方委托乙方销售“东方·公园世家”有关房屋，包括：1、房屋为小高层（高层）住宅，共6栋，共计销售户数536户，房屋规划总销售面积约46240平方米；2、商业网点20个，规划总销售面积2845平方米；3、销售车位280个。甲方全权委托乙方独家代理销售该项目销售目标内容。乙方以独占销售权代理方式，对该项目进行独家策划营销代理。甲方全权委托乙方负责该项目《房屋认购书》、�商品房预售合同》的签署工作，并以“青岛银海世邦房产顾问有限责任公司”的名义出现在《房屋认购书》、《商品房预售合同》“委托代理机构”一栏中。在委托代理期限内，甲方确定不再委托或授权其它单位或个人从事该项目的销售代理工作，该项目在代理期限内所产生的所有销售业绩均计为乙方的销售业绩。关于代理期限、销售任务期限，合同约定自合同签订之日至项目取得正式《商品房预售许可证》之日，该阶段作为正式销售前的准备期，乙方应全面展开并实施该项目的各项销售准备工作；自该项目取得正式的《商品房预售许可证》之日，各个楼座的实际销售期限为8个月，乙方应按合同约定的销售计划完成销售任务。关于委托代理销售价格，双方约定，甲方授权乙方销售该项目的销售价格以销售平均单价的方式确定，该项目的对外门市销售平均价格由甲方根据市场行情制定。具体每套房屋的销售底价由甲、乙双方根据销售平均单价的标准制定。制定完毕的《房屋底价明细表》，甲乙双方签章确认备案，并作为溢价销售佣金的结算依据。乙方实际销售的每套房屋的单价，不应低于《底价明细表》中所规定的价格。住宅（不含商业房、车库、储藏室）平均销售价格超过7400元／平方米的部分的溢价部分由甲乙双方按比例分成（超出《销售房屋提取溢价底价明细表》标准1－200元／平方米以内的部分，甲乙双方按9：1比例分成，即甲方占溢价总额部分的90%，乙方占溢价总额部分的10%；超出《销售房屋提取溢价底价明细表》标准201元／平方米以上的部分，甲乙双方按8：2比例分成，即甲方占溢价总额部分的80%，乙方占溢价总额部分的20%）。同时还约定，上述约定的提取溢价的住宅平均单价执行标准一经双方书面确认生效后，�不再变更。具体每套房屋的溢价提取，根据上述约定的提取溢价的住宅平均单价的标准制定。制定完毕的《销售房屋提取溢价底价明细表》，甲乙双方签章确认备案，并作为溢价部分销售佣金的结算依据。
关于乙方的工作范围，包括两部分。其中，前期策划包括：1、房地产整体市场状况调研及走势分析；2、市场供给调研与竞争分析；3、消费者行为与市场需求调研分析；4、宗地调研分析及解决方案；5、项目整体定位（产品定位、价格定位、客群定位）；6、项目规划设计建设及建议（服务至单体设计完毕）；7、项目开发策划制定；8、项目难点分析与解决；9、项目周期确定与分阶段控制。营销策划、销售代理包括：1、项目营销策划方案；2、项目价格策略；3、项目营销管理体系建立；4、项目营销团队建立；5、项目销售流程制定；6、项目销售进度控制；7、销售�划与执行；8、营销过程时点调控；9、销售力挖掘与实战技巧；10、案场培训；11、职业素养、行为及礼仪培训；12、客户分析与实战表单；13、其它管理与培训。
对于甲方责任，合同第10条约定，甲方负责售楼处、样板间的建设、装修、装饰；甲方负责售楼处水电费以及保安日常运营费用的支出；甲方应按合同约定时间及时支付给乙方相关代理销售佣金、溢价部分销售佣金等。对于乙方责任，合同第11条约定，乙方应保障其具有履行本合同的主体资格和能力；负责派人进驻售楼处实施各项销售作业；提供网上合同签约的全套硬件设备，并做好网上签约审；提供电话线路两条，并负责售楼处内电话费的支出；负责整个项目的营销、策划工作；负责依法策划、宣传，不得发生损害甲方企业信誉、经济利益、侵犯他人知识产权及欺骗客户的行为；每月3日前到甲方公司报告�月业务进展情况，总结并根据市场情况调整销售策略，每月以书面形式向甲方报送市场调研与分析；乙方配合甲方参加展会、开盘仪式、促销活动，对销售过程中积累的客户资源由乙方每天传甲方一份（电子版）。合同第十三条对于项目销售代理佣金收费标准及结算方式约定：1、①收费标准：前期策划费：双方确定该项目的前期策划服务费用总额为20万元；②基本代理费用：基本代理费用＝营销代理期内乙方成功代销预（销）售建筑面积×销售底价×1%（销售底价以甲乙双方确认的《房屋销售底价明细表》为准）；③溢价部分：溢价部分销售佣金结算标准：高出销售房屋提取溢价底价部分款项，作为溢价部分的销售佣金，高出《销售房屋提取溢价底价》标准1－200元／平方米以内的部分，甲乙双方按9：1比例分成，即甲方占溢价总额部分的90%，乙方占溢价总额部分的10%；高出《销售房屋提取溢价底价》标准201元／平方米以上部分的，甲乙双方按8：2比例分成，即甲方占溢价总额部分的80%，乙方占溢价总额部分的20%。2、前期策划费支付方式：该部分费用在本合同签订完毕后5日内支付15万元；设计完成图审结束后支付其余5万元前期策划费用。3、销售代理佣金的结算标准、结算公式：举例说明：A房屋的销售面积为142平方米，实际成交单价：6680元／平方米，销售房屋提取溢价底价：6650元／平方米。溢价部分销售佣金结算公式：［（6680元／平方米－6650元／平方米）×142平方米］×10%＝426元。该套房屋应结溢价部分佣金总额为426元。合同约定，甲方确定王聚钦为该项目的销售佣金审核人。
关于违约责任，合同第16条约定，1、乙方如果连续三个月未完成销售目标，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，因一方违反合同导致合同�前终止，不免除违约方的赔偿责任；2、在无正当理由的情况下，甲方单方面变更或终止合同或造成本合同不能正常履行的，则甲方应按本合同第11条所约定的金额支付乙方相关费用，并按照本合同约定的代理销售面积总和×房屋底价标准×代理佣金标准，支付给乙方违约金；3、乙方单方面变更或终止合同或造成本合同不能正常履行的，则甲方有权扣留乙方未结算部分的销售佣金和保证金，并赔偿给甲方造成的损失等。
合同履行过程中，东方华洲已按合同第13条第1项的约定向银海世邦支付前期策划费15万元。
二、东方华洲主张银海世邦违约的事实
1、广告侵权事宜。银海世邦为完成楼盘宣传工作，委托青岛金鼎创展广告有限公司（以下简称金鼎公司）制作有关宣传广告并在青岛市相关报纸上刊登。案外人赵伟以金鼎公司所使用的广告画面中擅自使用其享有著作权的�术作品为由，于2011年6月26日向东方华洲发出《侵权告知函》，要求东方华洲停止侵权、赔偿损失。赵伟以东方华洲、银海世邦、金鼎公司为被告于2011年8月29日提起诉讼，请求三被告停止侵权，赔礼道歉、消除影响并承担各项损失20万元。该案在审理期间，赵伟以双方达成和解协议为由，于2011年11月3日撤回起诉。
2、客户资料发送失实事宜。银海世邦通过东方华洲提供的明源系统向其发送来访、来电咨询人员的信息。东方华洲委托青岛市市南公证处对其计算机存储的客户信息进行公证，经与东方华洲提交的来电客户登记本中银海世邦工作人员原始记录信息比对，确有诸多信息不符。双方对于造成信息不符的原因存在分歧，东方华洲认为银海世邦故意将错误的客户信息发送给其，而银海世邦则认为其已将正确的信息发送给东方华洲，但东方华洲将相关信息进行修改后进行公证，因此造成与原始信息不符。为了查明明源系统记录的信息是否可以通过技术手段进行改动，原审法院调查了明源系统的提供方青岛明源创新地产管理咨询有限公司。该公司客服经理马壮接受调查时称，明源系统能够界定创建人和最后修改人，当银海世邦将信息传送给东方华洲后，在东方华洲看到的界面中也会显示同样的创建人和最后修改人；东方华洲可以对相关信息进行修改，但修改后系统会把最后修改人变为东方华洲的账号，这种变化在前台界面里不能调整，系统会自动记录最后修改人的账号；东方华洲在理论上可以通过聘请了解明源系统的技术人员或者对计算机数据库业务精通的技术人员在后台对客户信息或者最后修改人的账号进行修改。
3、东方华洲认为银海世邦未能按合同相关约定完成前期策划工作及部分营销策划工作，严重影响了东方华洲的开发项目的经济效益。东方华洲称涉案项目系其委托青岛易境工程咨询有限公司设计制作，青岛易境工程咨询有限公司出具《情况说明》，载明“2009年11月，青岛东方华洲置业有限公司委托我公司为其开发的“东方公园世家”项目（位于青岛市李沧区虎山路22号）进行工程设计。在设计过程中，我公司设计人员按照青岛东方华洲置业有限公司提出的设计条件制作设计初稿，并多次与该公司工作人员就设计方案进行沟通、研究，经过部分调整后，最终确定设计方案，并绘制设计图纸”。银海世邦则在反诉过程中提供相关证据证明其履行了合同义务。
三、合同解除的过程
2011年6月7日，东方华洲向银海世邦发送工作联系单，其中载明，为了全面推动东方.公园世家项目销售，全面提升案场服务标准，现就东方.公园世家项目案场置业顾问进行考核，请贵司予以配合，2个工�日内予以回复，如不回复，则视为按我公司规定执行。银海世邦工作人员刘杰签收后又将签字划掉，并注明“作废”。
2011年6月17日，双方当事人之间因合同履行产生纠纷，后因争抢物料发生斗殴，青岛市公安局虎山路派出所出警制止。在相关调查笔录中，东方华洲工作人员王凤青称其系东方华洲工程部经理，公司接待中心在李沧区夏庄路195号－4，王凤青一直在接待中心二楼住。2011年6月17日22时许，银海世邦工作人员带领多人陆续从公司一楼二楼搬成箱的物料（给客户看的户型图），王凤青进行阻，双方为此产生纠纷。银海世邦工作人员要求王凤青离开住处，王凤青认为房屋是东方华洲承租，且其已在此居住近一年，因此不同意离开。最终，相关物料被银海世邦工作人员搬走大批物料。东方华洲工作人员洪川称其系东方华洲市场项目部经理，2011年6月17日下午17时30分许，洪川与东方华洲另外几名员工原亚新、栾遵良、姜伟等到售楼处，要求查看客户资料。银海世邦工作人员黄广专将客户资料交给他们查看后，洪川和原亚新认为客户资料有问题，要求拿回公司检查，黄广专不同意，姜伟抱着客户资料往售楼处门外走，黄广专前去阻止并拽倒姜伟，双方产生撕扯。银海世邦工作人员宗小龙在询问笔录中称，2011年6月17日下午17时30分许，其已经下班离开售楼处，但接到同事电话后又返回。回到售楼处见到黄广专倒在沙盘处。当晚22时许，银海世邦总经理栾海蓉领着宗小龙等10余名员工来到售楼处，将自己的东西整理好搬回银海世邦。银海世邦工作人员黄广专在询问笔录中称，2011年6月17日17时35分许，黄广专准备下班，这时售楼处停电了，东方华洲原雅新、姜伟、洪川带领数人到售楼处抢客户资料。洪川将客户资料抢走交给姜伟，原�新让姜伟将客户资料带走，黄广专想要制止时被洪川和另一男青年围住殴打。
2011年6月18日，东方华洲向银海世邦发出《解除合同通知书》，其中载明虽经东方华洲多次催告，但银海世邦一直未按约履行以下义务：1、未在对房地产政策研究、本市房地产市场发展趋势以及李沧区房地产市场状况等影响本项目开发销售的宏观条件进行认真调研的基础上，提交房地产整体市场状况调研及趋势分析报告；2、未在对青岛地区土地供应量、房地产开发量、竣工量、市场供应量以及区域竞争项目的市场定位、客户定位、开发数量、销售策略和状况等影响本项目开发销售的微观环境进行认真调研的基础上，提交市场供给调研与竞争分析报告；3、未在结合本项目实际进行消费者行为与市场需求调查的基础上，提供调查的基础资料和调研分析报告；4、未以对上述事项的实际调研结�为依据，认真进行本项目整体定位（产品定位、价格定位、客群定位）分析，未提供本项目整体定位报告、规划设计建议及产品建议报告、开发策划制定报告、难点分析与解决报告以及营销策划方案、销售价格策略、营销执行方案等与本项目开发销售密切相关的策划文件。通知书还指出，近一段时间，银海世邦又多次发生拒绝和拖延提交月度报告、拒绝签收我方向贵司发出的文件和信函、不允许我方在签收贵司有关文件时附签意见、向我方提交虚假的客户资料并暴力阻挠我方对贵营销策划和售楼处管理等工作进行检查、核实等严重违约事件，导致我方对本项目的各项销售准备工作无法进行。通知书要求自2011年6月18日解除双方签订的《商品房委托销售代理合同》。
四、东方华洲诉讼请求的依据
东方华洲起诉要求银海世邦赔偿其损失1015万元，其中2180292元包括东方�洲用于宣传项目所花费的广告费1146353元，已经支付给银海世邦的前期策划费15万元，宣传材料印刷费26000元，律师顾问费10万元，制作售楼模型费3万元，售楼处装修费327939元，售楼处租金40万元。东方华洲的其他诉讼请求系基于银海世邦违约行为给其造成的销售价格和商誉损失，但未向法庭提供相应的证据。
五、合同履行情况
根据银海世邦向法庭提交的证据及有关调查，原审法院认定以下事实：双方合同签订前，银海世邦已经投入大量人力物力为东方华洲项目的开发建设进行策划。合同签订后，银海世邦亦为本案项目的开发进行过市场调研、策划，并且制作房地产开发、销售环节的具体设计、营销、宣传等方案，包括项目标志、信封、广告、户型、样板间装修等的设计。易境公司工作人员的笔录可以证实，银海世邦在与东方华洲签订合同前，已经为涉案项目做过诸多设计宣传。
六、涉案房屋目前销售情况
东方.公园世家项目1至4号楼目前已经办理房屋预售许可证，证号为青房注字（2011）第081号。其中载明，座落地点为李沧区秀峰路7号1－4号楼，地上部位建筑面积34941.1平方米。截止2012年3月份，该项目已经销售住宅67套，销售总面积5290平方米。
七、银海世邦反诉请求的依据
（一）银海世邦要求东方华洲支付其尚欠的前期策划费5万元，具体依据为合同第13条第1项第1部分；逾期支付前期策划费的违约金按日千分之一标准计取，具体依据为合同第13条第5项。根据合同的约定，前期策划费尾款的支付应以设计完成图审为节点，银海世邦认为其已于2010年7月25日完成图审，并提供加盖东方华洲公章的户型设计图一宗，确认时间为2010年7月25日。东方华洲对银海世邦提交的户型设计图本身并无异议，但其认为应完成图审时间应以通过规划部门审批时间为准。东方华洲提交青岛市建设工程施工图设计审查中心出具的山东省建设工程施工图设计文件《审查合格书》，出具时间为2010年10月21日，经质证，银海世邦对该时间予以认可。
（二）银海世邦要求东方华洲支付其因违法解除合同给银海世邦造成的经济损失28428109.30元及自合同解除之日起的银行同期贷款利息。银海世邦认为东方华洲解除合同已经构成违约，应当按照合同第16条第2项“甲方应按本合同第11条所约定金额支付乙方相关费用”的约定，赔偿其损失。因合同第11条约定的是“乙方责任”，银海世邦认为此处为笔误，应为合同第13条；东方华洲则认为双方对该条款的约定不明，不应作为损失计算依据。按照银海世邦的主张，其计算公式包括两部分。一是基本代理费：住宅平均销售价格7400元／平方米×合同约定销售面积46240平方米×1%＋商业网点区域最低销售价格25000元／平方米×合同约定销售面积2845平方米×1%＋车库销售10万元／个×合同约定销售个数280个×1%＝4413010元；二是溢价提成分为四部分：1、1－4号楼住宅网上公示销售均价9906.10元／平方米－7400元／平方米＝平均溢价2506.10元／平方米，其中溢价200元以内部分银海世邦按约提成10%，即200元／平方米×1－4号楼建筑面积34750.07平方米×10%＝695001.4元；2、溢价超出200元以上部分银海世邦按约提成20%，即（2506.10元／平方米－200元／平方米）×1－4号楼建筑面积34750.07平方米×20%＝16027427.29元；3、5－6号楼住宅销售均价参照4号楼（位置相近）10673.52元／平方米，销售面积11489.93平方米（46240－34750.07），根据上述公式银海世邦收取溢价200元以内部分佣金229798.6元；4、根据上述公式，银海世邦收取5－6号楼住宅溢价超出200元以上部分佣金7062905.93元。上述四项1－6号楼�价提成金额为24015133.22元。基本代理费与溢价提成总额为28428143.22元，银海世邦主张其中的28428097.26元。
（三）银海世邦要求东方华洲按照合同第16条第2项“并按照本合同约定的代理销售面积总和×房屋底价标准×代理佣金的标准，支付给乙方违约金”的约定，支付其违约金4413010元及自合同解除之日起的银行同期贷款利息。具体计算方法见上述第（二）部分中基本代理费计算的表述。
青岛市中级人民法院认为，本案争议的焦点问题是东方华洲解除合同后，相关的损失应如何处理。
《中华人民共和国合同法》第396条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。涉案项目系由东方华洲开发建设，根据双方合同的约定，东方华洲委托银海世邦代理销售，合同还对委托销售方式、代理期限、代理销售价格、委托策划（包括前期策划和营销策划）等做出约定，因此本案合同符合委托合同的特征，委托范围包括销售和策划。该合同符合双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此属于有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。庭审中，东方华洲表示其解除合同的理由既包括《解除合同通知书》中所载理由，还包括银海世邦委托设计制作的广告侵权，及银海世邦故意通过明源系统给东方华洲传送错误的客户信息。对于东方华洲所主张的解除合同事由，分析如下：
首先，根据东方华洲于2011年6月18日发给银海世邦的《解除合同通知书》所载，东方华洲解除合同主要基于四点理由：一是未在认真调研的基础上提交房地产整体市场状况调研及走势分析报告；二是未在认真调研的基础上提交市场供给调研与竞争分析报告；三是未在结合本项目实际进行消费者行为与市场需求调查的基础�，提供调查的基础资料和调研分析报告；四是未以上述事项的实际调研结果为依据对本项目整体定位分析，未提供本项目整体定位报告、规划设计建议及产品建议报告、开发策划制定报告、难点分析与解决报告以及营销策划方案、销售价格策略、营销执行方案等策划文件。但是，根据查明的事实，银海世邦已经向法庭举证，证明其完成了上述调研工作，并制作相应的调研报告、营销方案等。另外，从对青岛易境工程咨询有限公司的调查来看，虽然双方委托销售合同签订于2010年4月14日，但是在2009年时，银海世邦已经开始协助东方华洲参与项目的调研和设计。由于银海世邦制作的相关调研分析报告具有一定的专业性，对其客观性和准确性不予评判，但是从双方长期合作的过程来看，东方华洲解除合同前，从未对银海世邦完成的相关调研分析等工作提出过异议，并且在银海世邦提交的外派服务反馈确认单中，东方华洲工作人员董勤柱在与银海世邦就项目所涉问题进行沟通交流后，多次在服务单上钩选“满意”或“非常满意”，最后一次是2011年6月10日，由此可以认定东方华洲对银海世邦完成的工作成果是认可的。
其次，关于东方华洲主张的侵犯案外人知识产权事宜。案外人虽然主张银海世邦委托制作的广告宣传图侵权，但该案在审理过程中，双方已经于2011年11月3日达成和解，案外人主动撤回起诉并承诺不再向本案双方当事人主张权利，因此东方华洲可以继续使用相关的广告宣传图，不构成侵权。东方华洲认为银海世邦侵犯他人知识产权证据不足，其主张损害其商誉并要求赔偿损失，不予支持。
最后，关于东方华洲主张银海世邦通过明源系统故意传送错误客户资料事宜。根据明源系统的供货和维护单位青岛明源创新地产管理咨�有限公司工作人员的陈述，由于可以通过专业人员对数据库进行后台操作修改相关信息，而系统无法进行记录，因此理论上存在东方华洲修改客户资料的可能性。另外，客户资料的主要用途在于统计消费者需求状况和联系潜在的购房人以便于对外销售，因此，在东方华洲已经将销售工作委托银海世邦的情况下，客户资料对东方华洲的作用并不显著。银海世邦是否修改客户资料不能成为东方华洲解除合同的正当理由。
关于东方华洲的其他本诉请求。根据东方华洲向法庭提交的证据，其所诉损失除商誉损失外，还包括广告费、宣传材料印刷费、支付给银海世邦的前期策划费、制作售楼模型费用、律师顾问费、售楼处装修费和售楼处租金。其中律师顾问费，东方华洲不能证明与本案存在关联性；前期策划费在银海世邦完成相关工作后，东方华洲应当支付该费用；其他各项费用均是为宣传、销售本案项目而发生，项目的所有权人是东方华洲，宣传销售的受益人也是东方华洲，在合同没有相反约定的情况下，东方华洲应当自行承担该费用。东方华洲的本诉请求不成立，不予支持。
关于银海世邦的反诉请求问题。1、银海世邦反诉主张的前期策划费5万元。根据合同约定，双方在签订合同后5日内，东方华洲已经支付银海世邦前期策划费15万元，余款5万元待设计完成图审结束后支付。东方华洲提交的山东省建设工程施工图设计文件《审查合格书》，证明完成图审的时间为2010年10月21日，银海世邦对该时间亦无异议，因此东方华洲应于2010年10月21日支付银海世邦前期策划费余款5万元。银海世邦要求东方华洲按照合同第13条第5项对延期付款违约金的约定承担违约责任，该条约定是针对东方华洲逾期支付销售佣金超过15日时应当承担的违约责任�定，而非逾期支付前期策划费的违约责任约定，因此银海世邦以该条款约定主张违约金，不予支持。双方虽然对逾期支付前期策划费的违约责任没有做出书面约定，但是东方华洲迟延支付前期策划费，依法应当赔偿银海世邦相应的法定孳息损失，因此东方华洲应当支付银海世邦前期策划费5万元，同时以本金5万元为基数，自2010年10月22日起至判决生效之日止按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率支付银海世邦相应的利息损失。2、银海世邦反诉主张的经济损失和违约金。根据我国合同法第410条的规定，委托合同不同于一般的民事合同，委托人或受托人可以随时解除委托合同。此种解除合同的权利并非基于当事人的约定，而是基于法律的直接规定，因此属于法定解除权，一方当事人仅凭单方意思表示即可产生消灭原合同关系的法律效果，而不需承担违约责任。根据该条规定，委托合同的解除虽然不需要法定事由的出现，但是因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。在分析东方华洲解除合同的理由的基础上，东方华洲虽然有权单方解除合同，但其解除合同的事由不符合合同法第410条规定的“不可归责于当事人的事由”，因此应当对造成银海世邦的损失承担赔偿责任。对于东方华洲承担的赔偿责任范围，在双方合同性质属于委托合同的前提下，东方华洲的赔偿责任范围应为银海世邦的直接损失。银海世邦在本案中所主张的经济损失，按双方合同约定的计算方法，其实质为可得利益损失。所谓可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。可得利益损失与直接损失不同，可得利益损失都是因违约造成的损失，和违约行为之间应具有直接的因果关系。另外，可得利益还有�有以下几个特点：一是未来利益；二是一定的确定性；三是具有可预见性。如前所述，委托合同以当事人之间存在相互信任为基础，一旦丧失信任基础，任何一方均有权解除合同。东方华洲解除合同属于行使法定解除权，因此其解除合同的行为不构成违约，既无需承担违约责任，也无需赔偿对方可得利益损失。另外，双方虽然在合同中对于委托销售过程中产生的利润分配方式做出约定，但是对计算利润的重要依据――房屋销售底价，并未做出约定，而且房屋销售过程受房地产市场宏观政策影响较大，可得利益难以确定。因此，银海世邦在本案中反诉要求赔偿的经济损失，不予支持。银海世邦如因东方华洲解除合同产生直接损失，可另行主张权利。
综上，东方华洲的本诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。银海世邦的反诉请求中的经济损失和违约金，因缺乏法律依据，亦不予支持。青岛市中级人民法院于2012年9月5日作出（2011）青民一初字第71号民事判决：一、东方华洲于判决生效之日起10日内支付银海世邦前期策划费5万元；二、东方华洲于判决生效之日起10日内支付银海世邦上述第一项的利息损失（利息以本金5万元为基数，自2010年10月22日起至判决生效之日止按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算）；三、驳回东方华洲的诉讼请求；四、驳回银海世邦的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82700元，由东方华洲负担；反诉费104814元，由东方华洲负担814元，由银海世邦负担104000元。
银海世邦不服，向本院申请再审称，东方华州享有合同的任意解除权，但解除合同应按照合同�定承担银海世邦的损失，因解除合同给银海世邦造成的损失，应按照双方合同约定确定损失赔偿范围，单方终止合同损失赔偿范围包含可得利益损失。双方在合同中约定了关于限制东方华州解除合同及单方面解除合同应当承担的责任，双方均预见到本项目的可得利益，应将可得利益作为东方华州单方面解除合同对银海世邦赔偿的计算标准。请求撤销一审判决第四项，判决东方华州赔偿给银海世邦造成的经济损失13906264.12元及银行同期贷款利息。
东方华州答辩称，《中华人民共和国合同法》第410条的规定表明，委托合同当事人享有法定的任意解除权，解除合同不属于违约，所承担的赔偿责任、范围仅限于直接损失，不包括可得利益损失，银海世邦的请求不应得到支持。
本院再审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：银海世邦损失的赔偿范围是否应包含可得利益损失。
委托合同是基于当事人之间的相互信任而订立，亦可基于当事人之间信任基础的动摇而解除。《中华人民共和国合同法》第410条规定“委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”东方华洲解除对银海世邦的委托合同关系，属于行使法定解除权，但给银海世邦造成损失，东方华洲应当依法承担相应的赔偿责任。原审判决判令东方华洲支付银海世邦因解除委托合同而造成的直接损失（前期策划费5万元及利息）正确，本院予以维持。
东方华洲是否应赔偿可得利益损失问题。可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。虽然当事人行使法定解除权亦应承担民事责任，但这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承�的违约责任，前者的责任范围仅限于给对方造成的直接损失，不包括对方的预期利益。本案东方华洲解除合同属于行使法定解除权，而可得利益损失是因违约造成的损失，东方华洲解除合同的行为不构成违约，不应赔偿对方可得利益损失。银海世邦在再审中所主张的经济损失，是按双方合同约定计算的合同履行后银海世邦应得的代理费及溢价提成，因此，原审判决驳回银海世邦要求东方华洲承担可得利益损失民事责任的反诉请求并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。银海世邦的申请再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2011）青民一初字第71号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫�云
审 判 员 滕 建 国
代理审判员 姜 晓 玲
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 郭 玲