湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第3062号
原告贾明，男，1982年1月11日出生，汉族。
委托代理人熊鹰，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人江九顺，湖南君见律师事务所律师。
被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。
法定代表人敖晓明，董事长。
委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托代理人姜鑫，男，1988年8月28日出生，汉族。
原告贾明诉被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由代理审判员胡益担任审判长，与人民陪审员黄耀华、邓祥海组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告贾明的委托代理人熊鹰、江九顺，被告恒盛公司的委托代理人张明智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾明诉称：2009年4月8日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的恒盛世家小区第11栋1010号房。合同约定，交房日期为2009年11月30日前，并约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥原告房屋所有权证；逾期办证的自合同规定的期限第二日起至实际办理登记之日止，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，被告未在约定期限内办妥房屋所有权证。请求判令被告1、限期30日为原告办妥房屋所有权证；2、向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金22120元（违约金暂计算至2013年9月25日，实际计算至被告发放房屋所有权证之日止）；2、承担本案的诉讼费用。
原告提交以下证据，以证明其主张：
证据1，长沙市商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；根据合同约定，被告最迟应在2012年2月8日为原告办妥房屋所有权证；被告逾期办理房产证，应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；
证据2，销售不动产统一发票，证明原告如约履行了付款义务。
被告恒盛公司辩称：1、造成栋产权证、房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任造成，是属于不可抗力的原因导致的，根据相关法律规定，应部分或全部免除违约责任。2、房屋最终确定交付时间为2009年11月31日，根据补充协议约定，房屋所有权证办理的时间在取得栋证后的180个工作日，因现在整个栋证没有办理，所以还不构成违约的条件。3、产权证没有办理没有直接影响原告的使用和居住，没有造成原告的实际损失，请求予以考虑。
被告提交以下证据，以证明其主张：
证据1，商品房买卖合同及补充协议，证明按照买卖合同以及补充协议关于办理房产证的约定，被告没有构成违约；
证据2，长沙市中级人民法院的行政裁定书、长沙市雨花区人民法院行政裁定书、长沙市雨花区人民法院通知，证明恒盛世家7号栋房产证的办理与法院没有及时拆迁导致不能综合验收有关，这是被告不能预见也不能抗拒的客观情况，属于不可抗力的因素造成；
证据3，长沙市雨花区人民政府（2012）9号文件，证明恒盛世家7号栋房产证的办理与政府的拆迁工作有直接关系，长沙市雨花区人民政府正在协调处理；
证据4，长沙市建筑工程竣工联合验收意见书，证明恒盛世家7号栋房产证的办理工作已经得到批准。
经审理查明，位于长沙市天心区韶山南路120号恒盛世家项目系被告开发建设的商品房。2009年4月8日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》。买卖合同约定，由原告采用住房公积金贷款方式购买位于长沙市韶山南路120号恒盛世家11栋1010号房，房屋的建筑面积86.14平方米，房屋总价款为372383元，房屋交付期限为2009年11月30日前。同时，合同第十八条（关于产权登记的约定）约定：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；2、自合同签订之日起60日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房款（含利息）退还给买受人，并按已付房款的3%向买受人支付违约金；买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金（合同选择按买受人不解除合同处理）。同日，原、被告又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为《长沙市商品房买卖合同》的附件四。其中，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条约定，出卖人应在取得栋产权证后180个工作日内为买受人办理好房屋所有权证，取得分户产权证后2年内为买受人办理土地使用权证。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告也依约向原告交付了恒盛世家的11号栋1010号房，但被告至今未为原告办好房产所有权证，以致成诉。
另查明，“恒盛世家”项目因临路边须依法征收并司法拆除的二户房屋尚未拆除，影响了11号栋的整体竣工验收，导致其无法按合同约定办理房产权证。
上述事实，有当事人的陈述、《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、长沙市雨花区人民法院（2009）雨行执字第184-1号行政裁定书、长沙市中级人民法院（2010）长中行复字第0033号行政裁定书、长沙市雨花区人民政府文件等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原告与被告自愿签订《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定由原告购买被告开发建设的恒盛世家的11号栋1010号房，合同及协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。原告签订商品房买卖合同后，依约向被告交付了全部购房款，已经履行了其合同义务，被告应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，并办理房屋所有权证及土地使用权证。被告至今尚未为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担违约责任。合同约定，如被告违约，原告不解除商品房买卖合同的，由被告自逾期之日起至实际办理登记之日止按已付购房款的每日万分之一承担违约金。现被告以造成栋产权证、房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任造成为由，请求部分或全部免除违约责任。本院审查后认为，根据双方合同约定，被告应当确保其销售的房屋无产权纠纷，并在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证，虽栋产权证尚未办理的原因有第三方原因，但按照合同相对性原则，并不能免除被告应承担的违约责任。同时由于逾期办证不可完全归责于被告，本院酌情确定由被告按照已缴纳房款的1%的标准向原告承担违约金3723.83元，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。
被告辩称，根据补充协议约定，房屋所有权证办理的时间在取得栋证后的180个工作日内，而现在整个栋证没有办理，故现不构成违约的条件。经审查，结合《商品房买卖合同》约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证”的条款，应理解为双方对办理房屋所有权证的时间变更为办理栋产权证后180个工作日内，双方仅对办理房屋所有权的时间予以延长，对办理房屋所有权证的期间并未发生实质内容的变更，即对被告的上述主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三个月内为原告贾明办妥长沙市恒盛世家小区第11栋1010号房的房屋所有权证；
二、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起10日内向原告贾明支付违约金3723.83元；
三、驳回原告贾明的其他诉讼请求。
如被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费430元，由被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡 益
人民陪审员 黄耀华
人民陪审员 邓祥海
二〇一三年十二月十九日
代理书记员 刘芬芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。