福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初9454号
原告（反诉被告）：王志忠，男，1976年10月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。
被告（反诉原告）：厦门市龙色文化传媒有限公司，住所地厦门市思明区会展南七路71号，统一社会信用代码913502030793770612。
法定代表人：陈永超，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：林时坤，福建厦宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康韵芳，福建厦宇律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王志忠与被告（反诉原告）厦门市龙色文化传媒有限公司（以下简称龙色公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志忠与被告（反诉原告）龙色公司的委托诉讼代理人林时坤、康韵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志忠向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同无效；2、龙色公司返还王志忠房屋保证金20000元；3、龙色公司返还王志忠房屋租金30000元。事实和理由：王志忠与龙色公司于2015年4月10日签订租赁合同，自2015年4月10日起至2017年10月31日止，前面一个月装修期免租金，月租金10000元，按季度支付，保证金20000元。合同签订前，龙色公司隐瞒部队2014年8月14日的告知书（房屋不能出租），在王志忠不知情的情况下，龙色公司出租给王志忠使用。2015年7月13日，部队下发公告收回房地产，导致王志忠不能正常营业，装修、展览品及营销等经济损失严重。王志忠多次想与龙色公司协商，均未果。
被告龙色公司辩称，一、龙色公司出租时对王志忠并无任何隐瞒。2015年，讼争房屋业主（部队）为了谋取更大利益，欲单方提前解约，但一直未采取实质行动。直到2016年4月底，部队才采取行动收回讼争房屋并予拆除。相反，在讼争房屋未被收回仍可使用时，王志忠嫌生意不好，自行关店停止经营。二、龙色公司没有收到王志忠诉求的保证金20000元和租金30000元，王志忠未尽举证责任，不应支持。退一步而言，即使龙色公司有收取前述保证金和租金，鉴于王志忠自认其仍在占有使用讼争房屋，至少已拖欠6个月的租金，保证金根本不够抵扣。综上，王志忠的诉求，没有任何事实和法律依据，恳请驳回。
反诉原告龙色公司向本院提出反诉请求：王志忠向龙色公司支付房屋占有使用费87666.67元（按10000元/月，自2015年5月10日起计至2016年2月3日止）。事实和理由：为使用厦门市思明区曾厝垵村10号A12、A13、A15、A16和A17店铺，王志忠于2015年4月10日与龙色公司签订租赁合同。合同约定：租期自2015年4月10日起至2017年10月31日止，月租金10000元，但免租期为1个月，即自2015年5月10日起算租金。签约后，龙色公司依约交付店铺，但王志忠却一直没有支付租金和保证金。鉴于本案所涉系列案件的审理机关即思明区法院以讼争房屋未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设而确认租赁合同为无效合同，但需支付占有使用费，且王志忠在上次起诉龙色公司[（2015）思民初字第12736号]的2016年2月3日庭审中确认至庭审之日仍有部分东西未搬走，龙色公司认为王志忠应参照租赁合同的月租金标准支付讼争房屋占有使用费到至少上次案件的庭审之日，但王志忠无故分文不付。
反诉被告王志忠辩称，龙色公司有收到王志忠支付的50000元。王志忠于2015年8月15日搬离讼争房屋，屋内遗留的是垃圾，龙色公司可以随意处置。此后，王志忠没有占用讼争房屋。
本院经审理认定事实如下：
2015年4月10日，王志忠与龙色公司签订一份《厦门马庄文创园租赁合同》，约定龙色公司将厦门市思明区曾厝垵村10号厦门马庄文创园中的A12、A13、A15、A16、A17号店铺即本案讼争房屋出租给王志忠使用，租赁期间自2015年4月10日起至2017年10月31日止；每月租金10000元，每季度30000元，每季度缴租日须提前7日支付；租赁期起一个月为装修期（即自2015年4月10日起至2015年5月10日止），免租金；王志忠应于签约时缴交保证金20000元。合同签订后，龙色公司将讼争房屋交付给王志忠占有使用。
讼争房屋由龙色公司向案外人承租。王志忠与龙色公司均无法提供讼争房屋的权利证书和合法建造手续。
2015年7月13日，案外人中国人民解放军61816部队发布《告知书》，通知厦门市思明区曾厝垵村10号营区系该部军产，该部因国防战备工程需要，将收回该军产，并将于2015年10月1日起正式动工建设。
2015年11月18日，中国人民解放军61816部队发布《断电公告》，通知该部将于近期对曾厝垵营区采取断电措施。
王志忠曾以龙色公司为被告向本院提起诉讼，在该案庭审（2016年2月3日）过程中，王志忠述称其“从（2015年）8月开始处于半营业状态，9月开始停止营业，店内物品只搬走一部分，其他物品现场门卫不让搬走”。
本案审理过程中，王志忠述称：王志忠于2015年8月15日搬离讼争房屋，屋内遗留的是垃圾，龙色公司可以随意处置；2015年7月下旬，王志忠曾告知龙色公司的工作人员，其搬走后遗留的物品可随意处置。龙色公司述称：王志忠没有告知龙色公司其要搬走，只是说生意不好；大约2015年12月，龙色公司发现王志忠没有在讼争房屋经营，但讼争房屋内遗留有王志忠的物品。
以上事实，有王志忠提交的《厦门马庄文创园租赁合同》、《告知书》、《断电公告》，龙色公司提交的《租赁合同》、（2015）思民初字第12736号案件庭审笔录，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
另，王志忠还提交了手机短信和POS机刷卡单，拟证明其已向龙色公司支付保证金20000元、租金30000元。龙色公司质证如下：对手机短信的真实性、合法性、关联性均不予认可，手机短信涉及的陈经理与龙色公司无关；对POS机刷卡单的表面真实性予以认可，但收款人并非龙色公司或龙色公司指定的人。龙色公司还表示：因龙色公司管理混乱及工作人员不足，没有向王志忠收取保证金、租金；龙色公司应该有向王志忠催缴过相关费用，但因相关工作人员已离职，龙色公司无法举证。
综上，本院认为，王志忠与龙色公司无法举证证明讼争房屋已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，因租赁标的物违反城乡规划法、建筑法等法律的强制性规定，应认定双方签订的《厦门马庄文创园租赁合同》为无效合同。王志忠请求确认前述合同无效，本院予以支持。
王志忠主张其向龙色公司支付了保证金20000元和租金30000元，龙色公司予以否认。虽然王志忠提交的手机短信和POS机刷卡单不能直接证明王志忠有向龙色公司支付前述款项，但从合同约定的付款时间和房屋租赁的交易习惯来看，王志忠应当已向龙色公司支付了前述费用，否则，龙色公司不可能将讼争房屋交付给王志忠使用。故，本院确认王志忠已向龙色公司支付了保证金20000元和租金30000元。因讼争合同无效，王志忠请求龙色公司返还保证金20000元，本院予以支持。
尽管讼争合同无效，龙色公司将讼争房屋交付给王志忠使用，王志忠也应参照合同约定的租金标准向龙色公司支付占有使用费。对于王志忠实际占用讼争房屋的时间，双方各执一词，但均未提交充分证据予以证明。鉴于讼争房屋所在地块为军产，相关部队于2015年7月13日发出了收回军产的公告，本院对王志忠关于其于2015年9月停止营业的主张予以采纳。王志忠请求龙色公司返还租金30000元，本院不予支持。因王志忠未与龙色公司办理讼争房屋的交接手续，也没有证据证明王志忠曾通知龙色公司收回讼争房屋，且王志忠于2016年2月3日自认其仍有部分物品遗留在讼争房屋内，本院确认王志忠在停止营业后仍有继续占用讼争房屋。王志忠已向龙色公司支付占用费（租金）30000元（2015年5月11日至2015年8月10日），龙色公司请求王志忠支付占有使用费至2016年2月3日，本院予以支持，但因王志忠于2015年9月停止营业，本院酌定此后的占有使用费参照租金标准的20%即2000元/月计算。据此，王志忠还应向龙色公司支付2015年8月11日至2016年2月3日期间的占有使用费16981元（10000元/月÷31天×21天＋2000元/月×5个月＋2000元/月÷29天×3天）。对龙色公司超出上述金额的诉求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告王志忠与被告厦门市龙色文化传媒有限公司于2015年4月10日签订的《厦门马庄文创园租赁合同》无效；
二、被告厦门市龙色文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王志忠退还保证金20000元；
三、反诉被告王志忠于本判决生效之日起七日内向反诉原告厦门市龙色文化传媒有限公司支付占有使用费16981元；
四、驳回原告王志忠的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告厦门市龙色文化传媒有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费2873元，由原告王志忠负担291元，被告厦门市龙色文化传媒有限公司负担2582元；反诉受理费996元，由反诉原告厦门市龙色文化传媒有限公司负担803元，反诉被告王志忠负担193元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 朱 晨
二〇一六年十一月十七日
书记员 马嘉慧
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。