安徽省亳州市谯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1602民初6277号
原告：中国工商银行股份有限公司亳州分行。
负责人：苑卫东，该行行长。
委托诉讼代理人：王海涛，男，1969年6月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。该行职工。
委托诉讼代理人：管世东，男，1968年9月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。该行法律顾问。
被告：赵辉，男，1979年10月1日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。
被告：安徽豪泽置业有限责任公司。
法定代表人：怀淑英，该公司董事长。
住所地：安徽省亳州市谯城区希夷大道元化中医院*楼。
委托诉讼代理人：陈建华，男，1984年1月8日出生，汉族。该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司亳州分行（以下简称工商银行）诉被告赵辉、安徽豪泽置业有限责任公司（以下简称豪泽置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人王海涛、管世东，被告豪泽置业公司委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。被告赵辉经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赵辉归还贷款本金390781.31元，利息3049.33元（利息计算至2016年9月22日，以后按照合同约定计算至偿清之日）;2、请求判令原告行使抵押权，依法裁定拍卖或者变卖被告赵辉坐落于谯城区希夷大道丽阳春都家园小区7号楼的房产，拍卖或者变卖所得价款由原告优先受偿；3、案件受理费等由被告承担。4、被告豪泽置业公司承担连带保证责任。事实和理由：2012年1月16日，原告工商银行与被告赵辉、亳州市宏宇开发有限责任公司签订“个人购房借款|担保合同”（以下简称借款担保合同），借款额度20万元，借款期限20年,约定年利率5.39%，还款方式：按月等额本息（按月计息）;同时签订“住房公积金（委托贷款）借款合同”（以下简称公积金借款合同）；依合同约定，亳州市住房公积金管理中心委托原告工商银行向借款人发放委托贷款额度25万元，借款期限20年，约定年利率,3.25%。为保证借款合同的履行，被告赵辉以其购置位于亳州市××城区××大道××阳春都××小区××楼××号的房产作抵押担保，并办理了抵押预告登记（房预亳字第××号）。依合同约定原告于2012年1月17日向被告赵辉发放公积金委托贷款25万元；2012年1月18日向被告赵辉发放自营贷款20万元；罚息利率在本合同所执行利率基础上上浮50%，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。被告亳州市宏宇开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，满足该条件后保证人的保证责任免除。被告赵辉已多期未按照合同约定偿还借款，构成违约。根据借款合同第十四条第14.1款第L项约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息视为违约。被告偿还了自营贷款59期、公积金贷款52期后，未继续履行还款义务。2013年2月5日亳州市宏宇开发有限责任公司变更名称为安徽豪泽置业有限责任公司。诉讼期间，原告扣划了被告安徽豪泽置业有限责任公司账户存款33987.45元（其中本金15332.5元，利息18654.95元）折抵被告赵辉所欠贷款。截至2017年2月13日被告尚欠自营贷款本金172557.34元，利息（罚息、复利）776.01元；尚欠公积金委托贷款本金212775.61元，利息4719.34元，合计390828.3元。
被告赵辉未作答辩，亦未提交证据材料。
被告豪泽置业公司辩称：我公司不应当承担本案的担保责任。房屋买受人赵辉因其本人原因，在房屋具备了交付条件之后，迟迟不来我司办理房屋交付手续，导致我公司不能按时办理抵押手续，超期为其承担连带保证责任，被告赵辉的房屋买卖合同标的物房屋仍处于预抵押状态，违约责任应当由赵辉来承担，应处置标的物以清偿赵辉所欠银行借款本金及利息。
原告工商银行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告豪泽置业公司提交了变更企业名称信息，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为：原告的诉讼请求，不违反法律规定。
综上所述：亳州市宏宇开发有限责任公司已于2013年2月5日变更名称为安徽豪泽置业有限责任公司，安徽豪泽置业有限责任公司具有适格的诉讼主体资格。原告工商银行与被告赵辉、豪泽置业公司签订的借款担保合同及公积金借款合同，系原、被告各方真实意思表示，不违反有关法律规定。被告赵辉用房产抵押及保证人豪泽置业公司担保从原告工商银行办理自营贷款20万元及公积金委托贷款25万元，双方形成金融借款合同关系，原告按合同约定向被告赵辉发放了贷款，被告赵辉迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，属违约行为。原、被告在借款合同中约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，构成违约；原、被告在借款担保合同第三十一条约定，罚息利率在执行利率基础上上浮50%；第九条第9.1款约定：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日加收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；根据《人民币利率管理规定》第二十五条的规定，逾期贷款，从逾期之日起按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期不能按期支付的利息，按罚息利率按季计收复利；该约定系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院予以支持；故原告要求（自营贷款20万元）的罚息、复利，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告在公积金借款合同中对逾期利息未作明确约定，故对公积金贷款部分的逾期利息,仍按期内利息执行；公积金借款合同第十条第二款约定，借款人不能按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复息。故原告要求（公积金贷款25万元）的复利，不违反法律规定，本院予以支持。被告出现违约情形，原告可以行使停止发放借款、宣布贷款立即到期、收取违约金、扣划账户存款以抵偿借款人应付款项等权利，故原告扣划被告豪泽置业公司的保证金12799.03元折抵被告赵辉所欠贷款的行为并无不当。原、被告在借款合同中约定，债务人不履行债务时，债权人有权处分抵押物；故对原告要求被告赵辉归还下欠的借款本金及利息、罚息，对抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。依据借款合同第二十六条、第二十七条、第二十八条约定，豪泽置业公司为借款人借款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。保证人承担保证责任的范围：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复息、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；贷款人正式抵押登记手续办理完毕，收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人的保证责任可免除，经审查本案抵押房产未正式办理抵押登记，处于预抵押状态，豪泽置业公司保证责任不能免除；故被告豪泽置业公司有关因赵辉本人原因未办理房屋交付手续，致使保证人超期为其承担保证责任，其不应当承担本案的担保责任的抗辩理由不能成立。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，对原告要求被告豪泽置业公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。豪泽置业公司按照保证合同约定承担保证责任后，可在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵辉于本判决生效之日起五日内返还原告中国工商银行股份有限公司亳州分行自营贷款本金172557.34元，利息（罚息、复利）776.01元；公积金委托贷款本金212775.61元，利息（含复息）4719.34元，合计390828.3元；（自2017年2月13日起，以后利息、罚息、复息按本判决确定的计息方式计算至本判决确定的还款之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司亳州分行对被告赵辉位于亳州市谯城区希夷大道丽阳春都家园小区7号楼1704号的房产（房预亳字第××号）有权以折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
三、被告安徽豪泽置业有限责任公司对被告赵辉抵押物价值不足部分承担连带保证责任。安徽豪泽置业有限责任公司承担保证责任后，在其履行保证责任的数额范围内有权向债务人追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司亳州分行要求被告赵辉、安徽豪泽置业有限责任公司公积金贷款（25万元）逾期利率按罚息利率执行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7269元，由被告赵辉、安徽豪泽置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 吕曙光
审 判 员 曹先锋
人民陪审员 张 慧
二〇一七年三月九日
书 记 员 吕凤敏
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
《中华人民共和国担保法》第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。