江苏省南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0602民初4034号
原告：南通市腾迅房地产物业管理有限公司，住所地南通市德民花苑-56幢。
法定代表人：黄永新，董事长。
委托诉讼代理人：王建兵（特别授权），南通市腾迅房地产物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ香（特别授权），南通市腾迅房地产物业管理有限公司职员。
被告：刘金芳。
原告南通市腾迅房地产物业管理有限公司与被告刘金芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通市腾迅房地产物业管理有限公司的委托诉讼代理人王建兵、ＸＸ香，被告刘金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通市腾迅房地产物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘金芳支付原告物业服务费人民币8755元。事实与理由：自2003年以来，原告取得了对德民花苑实施物业服务资格，并与德民花苑业主委员会签订了物业服务合同，原告依据相关法律法规规定，履行了对被告居住的小区实施规范的物业管理服务义务。被告居住于德民花苑5幢505室，其房屋建筑面积154.9平方米，物业收费单价为每月每平方米1.10元。另业主每年须支付车位管理费12元。被告自2013年1月1日至2016年12月31日未支付过物业服务费，合计欠费人民币8755元（含车位管理费576元）。原告及德民花苑业主委员会曾多次以多种形式向被告催收，被告未予理睬。被告的行为导致原告运行困难，损害了原告及其他业主的利益。
被告刘金芳辩称，第一，德民花苑业主委员会与原告订立物业服务合同未经业主大会授权。依据业主委员会章程及议事规则，物业服务合同的订立，由业主大会授权，业主大会每年召开一次。德民花苑业主委员会自2010年换届后未再召集业主大会。原告提供的其与德民花苑业主委员会于2012、2015年订立的物业服务合同无业主大会授权，德民花苑业主委员会超越合法授权，与原告签订的物业管理服务合同对被告不具有约束力。第二，如果德民花苑小区由原告实施物业管理服务，则原告在管理活动中存在严重失职，根本谈不上实施规范的物业管理服务。具体表现在：1.物业管理形同虚设。绿化地变成大面积菜地，多年来业主强烈要求恢复草坪，原告一直不予管理；绿化地变成停车场，雨天车轮带着泥土到水泥路，刮起风尘土飞扬；垃圾长期堆放不处理，绿化功能丧失。2.开发商交付的新房单元和过道的墙面有到顶的墙面砖，漂亮大方，原告在业主不知情的情况下将墙面砖铲除换成粉刷涂料，后又在涂料上铺设了1米高的半墙面砖。多年来单元门厅墙面上满是广告纸、图章。3.门厅对讲机没有好的维修和维护，多年得不到正常使用。4.电梯门广告琳琅满目，尤其是视频广告严重扰乱了正常生活广告牌乱贴，业主满意度低。5.小区内公共部位的利用，如广告、车位占用、市场管理约定由原告收费，违反物权法规定。6.保安和警务室形同虚设。保安巡查和监管不力，小区内汽车长期乱停，外来人员乱设摊点，东门无警务室，业主在围墙护栏私开小门，造成安全隐患。要求原告拆除北大门转盘周边的隔离柱及隔离砖，清除北传达室旁长期停放的三轮车，保持消防通道畅通。综上，原告所述与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕其诉讼请求提供以下证据：1.原告与德民花苑业主委员会签订的2012年1月至2016年12月的物业管理服务合同两份、南通市崇川区城东街道办事处给德民花苑全体主业的公示。2.2016年6月23日原告向被告发出的物业服务费催缴通知书。3.2016年8月26日南通市崇川区住建局南通市物业服务企业信用调查表。用以证明原告的服务得到了政府主管部门的认可。4.德民花园业主委员会打给城东街道办事处关于2016年小区环境整治计划的申请报告。其中提及的整治内容包括：投资改造停车场地投资增设门禁设施、设资补栽修移绿化等。原告称该报告由原告起草，经德民花苑业主委员会审核修改后以业主委员会的名义发出。5.收费信息公示栏照片。用以证明原告的服务项目及收费标准进行了公示。6.联合执法部门整治绿化的工作照，及整治的通知。用以证明原告对小区内业主在绿化带种植蔬菜现象联合相关部门进行了整治。7.对业主报修的维修记录、外来车辆进出登记表、保安保洁工作记录。用以证明原告履行了维修、车辆管理、保安等相应职责。经质证，被告认为，原告与德民花苑小区业主委员会签订的2012年、2015年的合同没有主大会授权，原告提供的统计表不能证明其完全履行了物业服务合同义务，对原告提供的德民花苑小区环境整治计划，被告表示不清楚，对原告提供的照片、催缴物业费通知、以及物业服务工作台账被告无异议。
被告围绕其抗辩主张，提供照片一组，用以证明原告未完全履行物业服务义务，造成小区秩序混乱。大门内有堆放板材的三轮车长期停放，绿化被业主种成菜地，小区内存在业主烧纸，墙面砖被改掉。原告质证认为，小区内的三轮车是小区清理垃圾用的，会送到垃圾堆场，小区内业主在农历七月半祭祖烧纸，曾联系保安、街办进行了过清，现屡禁不止。经质证，原告认为，照片中的三轮车是清理垃圾用的，装满后会送到垃圾堆场，照片中的垃圾在清理掉以后会又出现，一时的照片不能说明问题。对于照片中存在的烧纸现象也进行过清理，但屡禁不止。
本院对原、被告提供的证据予以确认并在卷佐证。据此，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：原告自2003年以来一直在南通市德民花苑小区提供物业管理服务。原告先后于2010年3月31日、2011年4月11日、2012年1月1日、2015年1月1日与德民花苑业主委员会签订了2010年至2015年的物业服务合同。上述物业服务合同对原告提供的物业服务事项、业主和物业公司的权利义务、物业服务收费价格、违约责任等作了明确规定。合同约定的物业管理事项包括：房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的检验、养护、维修、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序管理，等等。合同约定的物业服务费收费标准为：住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米计收，1-2幢、4-5幢高层为每月每平方米1.1元。被告刘金芳系德民花苑5幢505室业主，其房屋建筑面积154.9平方米。被告自2013年1月起至今，一直未向原告支付过物业服务费。原告曾通过在被告家门上张贴催收物业费通知等形式向被告催收，被告未予支付。
本院认为，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。业主应当依照物业服务合同的约定和法律规定交纳物业服务费。原告自2003年以来即在德民花苑小区提供物业管理服务，德民花苑成立业主委员会后，选聘了原告作为物业服务企业并与原告签订了物业服务合同。此后，物业服务合同虽已到期，但德民花苑业主并未选聘新的物业服务企业，而是由德民花苑业主委员会与原告续订各个年度的物业服务合同，该物业服务合同内容前后未有变化，原告事实上也在德民花苑提供了物业服务，故该物业服务合同对包括被告在内的德民花苑全体业主具有约束力。被告将续签物业服务合同理解为选聘物业服务企业系对法律的误解。根据原告提供的证据，原告在德民花苑提供了物业服务，被告刘金芳作为业主接受了原告的物业服务，应依法支付物业服务费用。分析被告的抗辩理由，德民花苑有部分拆迁安置房，部分业主将绿化带改种蔬菜，部分业主在小区内烧纸祭祖的情况客观存在，对此，虽然原告组织保安并联合政府相关部门进行过整治，但效果并不理想。德民花苑与市区其他小区一样，车辆保有量不断增加，小区停车位有限，致业主停车日趋困难，部分业主将车辆停放在绿化带中，长此以往，绿化便遭到破坏，导致这一结果虽然不完全在于原告，但原告如果能加强对车辆进出的疏导和车辆停放的管理，并建议业主委员会对小区场地进行合理改造，业主停车难的现象会有所缓解。对于被告提出的其他抗辩，从被告提供的照片看，反映了小区绿化被破坏，这部分绿化带既无蔬菜也无绿草坪，更没有变成停车场，而是堆放了建筑垃圾及废旧的沙发，且堆放的时间已非一两天，影响了小区的环境。说明原告在物业服务方面存在瑕疵。据此，对原告主张的物业服务费应作适当扣减。本院酌情被告按0.95折付费。至于被告提出的拆除北大门转盘处隔离柱及隔离砖等要求，原告应向小区业主委员会提出，由业主委员会在征求业主意见基础上作出决定，交由原告执行。据此，自2013年1月1日至2016年12月31日，被告应支付原告物业服务费人民币7770元（1.1×154.9×48×0.95）。原告主张的物业费中还包括每月车位管理费12元，由于该收费标准在物业服务合同中并无约定，当事人之间也无相应约定，故本院对原告的该部分请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘金芳于本判决生效起十日内,一次性支付原告南通市腾迅房地产物业管理有限公司2013年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费人民币7770元。
二、驳回原告南通市腾迅房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元（已减半），由被告刘金芳负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄素兵
二〇一六年九月二十八日
书记员 朱冰鑫