北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03584号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京达文物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄2号。
法定代表人杨圣敦，董事长。
委托代理人楼洁，北京市华博金隆律师事务所律师。
委托代理人王淑娟，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）崔亚杰，女，1966年7月3日出生。
委托代理人刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
上诉人北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）、崔亚杰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，达文物业公司起诉至原审法院称：崔亚杰系北京市东城区×××209室业主。我公司与崔亚杰于2010年4月30日签订《凯德华玺前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》）及《凯德华玺业主临时管理规约》（以下简称《临时规约》），约定我公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务，崔亚杰有按时向我公司交纳物业费的义务；物业费标准是每月每平方米6.9元，并按照每年每平方米10元的标准交纳制冷和供暖的空调固定费，逾期未交纳费用的按照每日万分之五的标准交纳滞纳金。自2011年7月1日至今，我公司依约为崔亚杰提供了物业服务，但崔亚杰经我公司多次催要，拒绝给付物业费及空调固定费，侵害了我公司以及其他业主的合法权益。故我公司起诉要求崔亚杰支付2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业费62313.63元、滞纳金14238.66元及空调固定费7525.8元，并承担本案诉讼费。
崔亚杰辩称并反诉称：达文物业公司的诉讼请求没有事实与法律依据。1、达文物业公司没有按照合同约定提供物业服务，小区内商铺野蛮装修侵扰业主生活，造成环境污染，并侵占共用杂物间，达文物业公司不予管理，且私自侵吞装修罚款；缺乏安全防范管理，外来人员随意出入；侵占公用设施与区域谋取利益；绿化区域内不提供绿化。达文物业公司自2011年起停止向我提供任何物业服务，并且限制过我购买水、电。2、达文物业公司要求我支付空调固定费没有依据，空调固定费用包括公共区域与私人区域的费用，但达文物业公司在二楼公共区域并未及时安装空调排风系统，导致我家中空气质量不达标，屋内壁纸霉变脱落、蟑螂肆虐等问题无人管理，为此，我自行支付费用对房屋进行了维修。另，中央空调的供暖效果极差，我家中温度达不到北京市规定的采暖温度。3、达文物业公司对于约定的物业费交费时间理解有误，其主张预付1年物业费，没有事实与法律依据。4、达文物业公司主张违约金的起算时间有误且违约金数额过高。我认为，达文物业公司未履行物业管理职责，楼道和屋内潮湿、发霉、蟑螂遍地，导致我家在自行维修期间无法正常居住，只能居住在宾馆并支付相应住宿费，对此，达文物业公司应当承担赔偿责任。2013年9月23日，我经达文物业公司保安人员同意将价值50000元的沙发及配套茶几、边柜放在一楼大厅指定位置，以免丢失。但次日，我发现该沙发被盗，经多次与达文物业公司交涉无果后报警，经查，达文物业公司的监控系统无法显示事发当晚至凌晨的录像内容。现我反诉要求达文物业公司提供维修房屋内霉变墙体和消除虫害的物业服务；赔偿我经济损失54760元（沙发等丢失损失50000元及维修期间住宿费4760元），并承担本案本诉与反诉费。
达文物业公司针对崔亚杰的反诉辩称：对于崔亚杰家中有关墙体霉变及虫害问题不属于我公司提供物业服务的范围；我公司提供的服务以开发商交付时的现状为准，在开发商交付时二楼公共区域就没有安装空调排风系统；根据业主规约的规定，业主不得在公用区域放置家具，崔亚杰违反规约应自行负担相应后果，且我公司不认可崔亚杰所述的保安人员同意崔亚杰将沙发放置在一楼大厅的事实；对于崔亚杰家中的空气质量问题，经过开发商整改后的检测结果是合格的，如因房屋质量问题导致崔亚杰的损失，崔亚杰应当向开发商主张；对于空调固定费用，我公司是按照与各个业主签订的合同收取的。综上，我公司不同意崔亚杰的反诉请求。
原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。达文物业公司受凯德华玺小区的建设单位北京新徐房地产开发有限公司（以下简称新徐公司）委托成为凯德华玺小区的物业服务单位，双方约定物业服务费为每月每平方米6.90元，空调固定费每年每平方米10元，物业服务费按年计费收取，上述约定对凯德华玺小区的业主具有约束力。崔亚杰虽未与达文物业公司签订书面物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系。崔亚杰应当按照其签署的《前期物业合同》及《临时规约》的约定，向达文物业公司交纳相应的物业服务费。现达文物业公司要求崔亚杰给付拖欠的物业费及空调固定费，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于崔亚杰主张达文物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵的抗辩意见，因崔亚杰提供的证据不能成为拒绝交纳物业服务费的依据，故对崔亚杰的该项抗辩意见，法院不予采纳。关于达文物业公司要求崔亚杰预付1年的物业费及空调固定费的诉讼主张，因双方对《前期物业合同》中的相关约定存有争议，且达文物业公司未举证证明其履行了向崔亚杰发放服务费账单的事实，故达文物业公司的该项诉讼主张，不具有事实依据，法院不予支持。关于达文物业公司主张的滞纳金，因达文物业公司存在对租户装修监管不力等问题，且崔亚杰就物业服务与达文物业公司存在争议，未按时交纳物业服务费尚不属恶意，故对达文物业公司的此项主张，法院不予支持。关于崔亚杰主张其不应负担公共区域空调费的抗辩意见，因《前期物业合同》中对收取空调固定费有明确约定，故崔亚杰的此项抗辩意见，不具有事实和合同依据，法院不予采纳。关于崔亚杰主张达文物业公司维修涉诉房屋霉变墙体、消除虫害及赔偿自行维修期间住宿费损失的反诉请求，因崔亚杰未证明达文物业公司未尽维修义务与其支付住宿费之间的因果关系，且依据《前期物业合同》的约定，达文物业公司系提供有偿的维修服务，故崔亚杰的上述反诉请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。关于崔亚杰主张达文物业公司赔偿被盗沙发、茶几、边柜损失的反诉请求，因崔亚杰未能举证证明达文物业公司存在违约事实，以及崔亚杰丢失沙发、茶几及边柜损失与达文物业公司的物业服务之间存在因果关系，故对崔亚杰的该项反诉请求，本院不予支持。关于崔亚杰主张达文物业公司未尽妥善保管义务致使沙发、茶几、边柜被盗的事实，因与本案不属于同一法律关系，其可以另行主张解决。据此，原审法院于2014年1月判决：一、崔亚杰于判决生效后十日内给付（反诉被告）北京达文物业管理有限公司二○一一年七月一日起至二○一三年六月三十日止的物业管理服务费四万一千五百四十二元四角二分；二、崔亚杰于判决生效后十日内给付北京达文物业管理有限公司二○一一年七月一日起至二○一三年六月三十日止的空调固定费五千零一十七元二角；三、驳回北京达文物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回崔亚杰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，达文物业公司及崔亚杰均不服，分别向我院提起上诉。
达文物业公司的上诉意见为：1、原审判决认定事实不清，双方协议约定为预付费，且我公司已经履行了向崔亚杰发放账单的义务，原审法院未支持我公司主张的2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业费及空调固定费，欠妥。我公司发放物业服务费账单仅是提醒义务，原审法院不应以崔亚杰收到账单作为交纳服务费的依据，应该结合交易习惯，认定合同约定的主要付款方式为预付费，避免今后继续存在争议。2、原审判决适用法律错误，崔亚杰不履行交款义务就应承担违约责任，原审判决不应以是否存在主观故意作为承担违约责任的依据。故请求撤销原判，改判支持我公司原诉请求。
崔亚杰的上诉意见为：1、原审判决认定事实及适用法律均错误，《前期物业合同》及补充协议对于达文物业公司提供的服务内容、质量标准、人员配备等均作了明确约定，但该公司没有按照协议履行，原审判决仅认定该公司提供的服务存在瑕疵，判决我全额承担物业费及空调固定费是极不公平的。在达文物业公司存在严重违约的情况下，我依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定拒绝支付服务费，有合法依据。2、原审判决虽未支持达文物业公司主张的滞纳金，但仅认定我未按时交纳物业服务费不属恶意，不够准确。3、原审判决对于反诉事实和适用法律的认定存在错误，应当支持我的反诉请求。故我请求二审法院撤销原判，依法改判驳回达文物业公司的诉讼请求并支持我的反诉请求。
经审理查明：崔亚杰系北京市东城区朝阳门内大街288号院（即凯德华玺小区）1号楼2层209号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人，该房建筑面积为250.86平方米。
2008年11月17日，达文物业公司作为乙方与甲方新徐公司签订《前期物业合同》，受新徐公司委托为涉诉房屋所在的凯德华玺小区提供前期物业管理服务。该合同约定的服务内容主要为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的维修、运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。单个业主可委托达文物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务收费以酬金制方式。物业服务费、供暖费、制冷费、装饰装修服务费由业主按专有部分建筑面积交纳，标准为非商铺物业的物业服务费6.90元／平方米·月；制冷和供暖费：固定费10元／平米·年＋流量费0.65元／KWh（含冷暖）。业主入住时应支付12个月的物业服务费。其后的各次物业服务费采取按年计费收取的方式，服务费账单将于壹年物业服务费到期前30日发放完毕，业主自账单发放之日起，两个星期内交纳相关费用。业主如逾期未交纳相关费用，则应按逾期每日万分之五的标准交纳滞纳金。业主或物业使用人申请装饰装修时，达文物业公司应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。物业服务期限是为2008年9月30日起至业委会成立后选聘新的物业公司后止。该《前期物业合同》附件中详细约定了物业服务标准。
另查：2010年4月30日，崔亚杰作为买受人与新徐公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉诉房屋。该合同附件中有崔亚杰签署的《前期物业合同》及《临时规约》。《临时规约》中约定，业主在本物业内应遵守治安、消防、交通、环境的行为，其中包括：不得在本物业任何公共场所放置或储存任何废物箱、垃圾桶、家私、机器、货物或其他物品。此后，崔亚杰交纳2010年7月1日至2011年6月30日的物业管理费20771.21元及空调费2508.60元。现涉诉小区仍未成立业主委员会。
原审法院审理中，达文物业公司与崔亚杰均认可《前期物业合同》及《临时规约》真实性，但崔亚杰认为达文物业公司提供的物业服务并未达到《前期物业合同》中有关管家式服务等相关的物业服务标准。
庭审中，双方针对各自主张，分别提供证据。达文物业公司提供2011年6月10日、2012年6月10日、2013年6月10的住户费用通知单及2012年9月20日、2013年9月6日的最后一次费用缴纳通知，欲证明其每年都向崔亚杰发放了服务费账单，以及崔亚杰依约应当预付1年物业费的事实。崔亚杰则表示从未收到过上述服务费账单，不认可账单真实性。达文物业公司提供2010年8月13日凯德华玺208、209室室内空气中甲醛、总挥发性有机物（TVOC）的检测报告及2010年10月28日凯德华玺2层室内空气中甲醛、苯、总挥发性有机物（TVOC）、甲苯、二甲苯的检测报告，欲证明涉诉房屋及2层楼道的空气质量达标。崔亚杰则不认可上述报告的真实性。达文物业公司提供崔亚杰出具的《声明书》，拟证明崔亚杰于2011年2月22日由北京弘高建筑装饰设计工程有限公司进行涉诉房屋壁纸发霉维修时曾承诺不再因上述问题向物业公司主张任何权利的事实存在。对此，崔亚杰认可真实性，但不认可证明目的。崔亚杰提供《北京市商品房现房买卖合同》及凯德华玺2层平面图为证，欲证明涉诉房屋所在的2层应当安装空调排风机，但实际上该空调机于2013年7月才安装完毕，因此，达文物业公司无权向其收取公共区域的空调费。对此，达文物业公司认可真实性，但认为其收取的是按照合同约定以业主专有面积计算的空调固定费用，并不包括公共区域的空调费。崔亚杰提供住宿费发票，欲证明崔亚杰自行维修期间在外住宿所产生的费用。对此，达文物业公司认可真实性，但认为上述费用应由崔亚杰自行承担，与达文物业公司无关。崔亚杰提供照片、录音证据、函件，欲证明达文物业公司在维修、保安、绿化、除蟑、公共区域照明及墙体霉变、占用公共区域、封锁大堂后门及对租户监管不力导致空气污染、消防隐患等方面存在诸多问题，以及新徐公司认可达文物业公司在二层租户（广发银行）装修过程中监管不力，导致公共区域装修污染的事实。对此，达文物业公司均不予认可，认为租户造成的装修污染应当由业主向租户主张。
另，证人霍×、王×出庭佐证，主要内容为：2013年9月23日达文物业公司的值班保安同意崔亚杰将沙发、茶几及边柜搬至一楼大厅暂为存放的事实存在。崔亚杰提供沙发收据、发票，以证明被盗沙发、茶几及边柜的损失。达文物业公司对此表示均不认可真实性，认为崔亚杰被盗的经济损失与其无关。
本院审理中，崔亚杰认可涉诉房屋内霉变墙体系收房后即发现。双方均没有就各自主张提供新的证据，虽经本院主持调解，双方最终未能达成一致意见。
上述事实，有X京房权证东字第0317**号房屋所有权
证、达文物业公司物业资质证书、《北京市商品房现房买卖合同》、《前期物业合同》、《临时规约》、发票、《声明书》、涉诉房屋所在2层平面图、现场照片、工作记录、证人证言及双方当事人当庭陈述等证明材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。达文物业公司与凯德华玺小区的建设单位新徐公司签订《前期物业合同》，受托作为该小区的物业服务单位。崔亚杰就涉诉房屋与新徐公司签订购房合同时，同时签署了该合同附件《前期物业合同》和《临时规约》。《前期物业合同》和《临时规约》对于达文物业公司和崔亚杰均具有约束力。崔亚杰虽未与达文物业公司签订书面物业服务合同，但已经形成事实上的物业服务合同关系。崔亚杰应当按照其签署的《前期物业合同》及《临时规约》的约定，向达文物业公司交纳相应的物业服务费及其他相关费用。现崔亚杰未交纳2011年7月1日之后的物业管理费及空调固定费，达文物业公司有权要求崔亚杰按照合同约定支付拖欠的上述费用。但达文物业公司主张的物业费和空调固定费中包含2013年7月1日至2014年6月30日期间的费用，双方对于合同约定的付款方式为预付费还是后付费，产生歧义，原审法院按照对于合同格式条款制作方即达文物业公司不利的解释，认定物业费及空调固定费应为后付费，未支持达文物业公司此部分诉讼请求，是适当的。达文物业公司坚持认为付款方式为预付费，依据不足，本院不予采信。
关于达文物业公司主张的滞纳金。达文物业公司作为具有1级物业服务资质的企业，对涉诉房屋收取了较高的物业服务费，就更应为业主提供高水平的服务，工作中应多与业主沟通，对于属于物业服务范围内的事项应积极提供服务，对于超出服务范围的事项应帮助业主与相关单位协调，这样可以避免或减少不必要的纠纷。同时，原审法院考虑达文物业公司存在对租户装修监管不力等问题，对达文物业公司主张的滞纳金，未予支持，已经在一定程度上体现了达文物业公司应当承担的责任。
关于崔亚杰所述达文物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵的问题。其中涉诉房屋内霉变墙体维修、室内虫害无人管理、公共区域内没有安装排风系统、涉诉房屋室内空气质量不达标、中央空调供暖效果差等均不属于物业服务范围；而其主张的其他问题，因提供的证据不能证明已经构成拒绝交纳物业服务费的条件，其以此抗辩意见作为拒交物业费和空调固定费的依据，本院不予支持。
至于崔亚杰主张的维修期间住宿费损失，因霉变墙体若如其所述系收房后即发现，不属于达文物业公司应当负责任的问题，由此产生的损失，也不应由达文物业公司承担。关于崔亚杰主张被盗沙发、茶几、边柜损失，因崔亚杰未能举证证明达文物业公司存在违约事实，以及崔亚杰丢失沙发、茶几、边柜损失与达文物业公司的物业服务之间存在必然的因果关系，故对崔亚杰的该项反诉请求，本院实难支持。关于崔亚杰主张达文物业公司未尽妥善保管义务致使沙发、茶几、边柜被盗一节，与本案不属于同一法律关系，崔亚杰可以另行主张解决。
综上，达文物业公司和崔亚杰的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费951元，由北京达文物业管理有限公司负担424元（已交纳），由崔亚杰负担527元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉费585元，由崔亚杰负担（已交纳）；二审案件受理费2487元，由北京达文物业管理有限公司负担848元（已交纳），由崔亚杰负担1639元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年五月五日
书 记 员 冯海鑫