上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第44948号
原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司。
法定代表人王成忠。
委托代理人计时俊，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司。
法定代表人许敏。
委托代理人傅继业，上海市南星律师事务所律师。
原告上海朗达电缆（集团）有限公司（以下简称朗达公司）诉被告上海易庆安实业有限公司（以下简称易庆安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，被告上海易庆安实业有限公司提起反诉。本案依法适用简易程序，于2015年1月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）朗达公司的委托代理人计时俊、被告（反诉原告）易庆安公司法定代表人许敏、委托代理人傅继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朗达公司诉称，2002年5月1日，朗达公司与案外人上海市浦东新区唐镇虹四村经济合作社签订《土地租借协议》，约定朗达公司租借上海市浦东新区张家浜北、金丰路延伸段两旁的部分土地，朗达公司可自行建造厂房及使用场地。之后，朗达公司依据该协议在租借的土地上建造了上海市浦东新区金丰北路XXX号厂房（以下简称系争厂房）。2013年4月12日，朗达公司、易庆安公司签订了《厂房租赁合同》，约定朗达公司将系争厂房出租给易庆安公司作为物流仓库使用，厂房总占地面积为5，000平方米，所有建筑占地面积为3，000平方米，租期5年，自2013年4月20日至2018年4月19日止，前90天为装修期，朗达公司免收租金，正式起租时间为2013年7月20日，朗达公司为易庆安公司提供用电用水、供电变压器由朗达公司提供，高压线路拉至易庆安公司配电箱为止，厂房内低压线路由易庆安公司承担，水电费由易庆安公司自行按实承担，年租金为人民币（以下币种相同）60万元，易庆安公司应每6个月支付一次租金，应在到期日前15天支付，逾期7天未付租金或者合同期内累计逾期超过三十天，朗达公司有权终止合同、收回厂房。双方合同签订后，朗达公司即向易庆安公司交付厂房供其使用，易庆安公司也于2013年4月下旬入住并使用。2014年3月8日，朗达公司向易庆安公司寄发《通知书》，指出因易庆安公司逾期超过30日未缴纳房租且经催款仍未支付的违约行为，朗达公司有权终止合同，朗达公司通知易庆安公司于2014年3月8日正式终止合同，要求易庆安公司于3月15日前做好搬离工作，归还厂房时，应通知朗达公司做好交接工作，并支付2014年1月20日之后的租金（使用费），易庆安公司未作任何回应。2014年4月20日，朗达公司向上海市浦东新区法院提起诉讼，请求判令确认双方合同于2014年3月8日解除，易庆安公司立即归还厂房并支付自2014年1月20日之后的租金及使用费。2014年7月22日，法院以系争厂房无合法建设手续为由判决合同无效，驳回了朗达公司的诉讼请求。2014年10月14日，上海市第一中级人民法院终审判决维持原判。故朗达公司起诉至法院，要求判令：1、易庆安公司立即迁出并按原状向朗达公司归还上海市浦东新区唐镇金丰北路XXX号厂房；2、易庆安公司按每月5，000元支付朗达公司2014年1月20日至实际返还厂房之日止的使用费；3、易庆安公司承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）易庆安公司辩称，同意返还厂房。朗达公司仅交付了600平方米左右的厂房，不能按照之前约定的租金标准计算。合同订立后，朗达公司未按约交付标的物，致使易庆安公司不能实现合同目的。故易庆安公司提起反诉，要求朗达公司返还保证金5万元及租金30万元。
针对反诉请求，原告（反诉被告）朗达公司辩称，不同意反诉请求。其已按约履行了房屋交付义务，易庆安公司从未就交付面积提出异议。易庆安公司提出的异议针对电路安排及部分装修，但合同约定厂区内低压电路由易庆安公司负责，也有装修免租期的约定。
经审理查明，2002年5月1日，朗达公司（乙方）与浦东唐镇虹四村经济合作社（甲方）签订《土地租借协议》，约定甲方将张家浜北、金丰路延伸段两旁的部分土地租借给乙方使用。之后，朗达公司在上述租借土地上建造了厂房。2013年4月12日，朗达公司（甲方）与易庆安公司（乙方）签订了《厂房租房合同》一份，约定：甲方将系争厂房出租给乙方使用，厂房总占地面积5，000平方米，所有建筑占地面积3，000平方米，乙方租用该厂房期限为5年，即自2013年4月20日至2018年4月19日止，前90天为装修期，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2013年7月20日，年租金为60万元，双方签订合同时，乙方向甲方支付履约保证金5万元和预付6个月的租金30万元，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方应每六个月支付一次租金，应在租金到期支付日前15天支付，逾期7天未付租金，或者合同期内累计超过三十天，甲方有权终止合同，收回厂房，并保留使用其他合法的追缴权利，甲方将厂房出租给乙方作物流仓库使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按法律、法规的规定办理改变厂房用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定，甲方为乙方提供用电、用水，水、电费的收费标准按自来水厂及供电局的统一标准执行，水、电费由乙方自行按实承担，供电变压器由甲方提供，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内的低压线路由乙方承担，若乙方因生产需要增容，费用由双方协商解决；经甲方同意，乙方可以将厂房以物流仓库的形式分租给其他单位使用，但租赁期限不得长于原乙方的租赁期限，如遇动迁或提前终止合同，对第三方租赁者造成的损失，一切由乙方负责经济赔偿，于甲方无责。合同签订后，易庆安公司支付了保证金5万元及30万元的租金。2013年8月7日，易庆安公司向朗达公司发送一份告知书，其中载明“……直至2013年6月底，我公司经办人员多次要求贵公司能尽快安装线路能让我方正常使用电。但贵公司经办人员一直拖延至现在，以致我公司不能正常使用该厂房……”。2013年10月28日，易庆安公司向朗达公司发送解约通知书，其中载明“但贵公司经办人员一直拖延，到7月底为应付我公司，就随便安装几根电线，由于安装的电线存在严重安全隐患……导致本公司无法正常使用此仓库，一直空置至今，还给我业务带来严重损失，现我公司正式告知贵公司要求解除双方签订的合同，同时赔偿公司在厂房的装修及其他投入……”。2014年1月20日，朗达公司向易庆安公司发出了《告知书》，要求易庆安公司支付2014年1月20日至2014年7月20日期间的预付租金。2014年2月20日，朗达公司向易庆安公司发出了《催款通知书》，要求朗达公司在2014年3月1日前支付未付的半年租金。2014年2月25日，易庆安公司回函朗达公司，希望与朗达公司能长期合作，同时提出朗达公司未能向易庆安公司交付符合合同约定的电线（电路）配置的厂房，希望朗达公司办理前期厂房交接手续，使易庆安公司能正常使用，易庆安公司会及时交纳房租。之后，朗达公司、易庆安公司就之间的矛盾在当地村委会进行协调未果，其中朗达公司工作人员在协调时曾表示上家承租户是2013年5月搬走的，且将灯具拆走了，易庆安公司让朗达公司去装，后来朗达公司装的时候拖了一阵子。2014年4月28日，朗达公司向本院提起诉讼，要求解除双方之间的《厂房租赁合同》，并据此返还厂房、支付租金及使用费。庭审中，朗达公司经法院释明仍坚持认为合同有效。本院于2014年6月13日至厂房内现场勘查，并拍摄了照片。2014年7月，本院以系争厂房无合法建设手续为由判决合同无效，并驳回朗达公司的诉讼请求。判决后，朗达公司不服判决提起上诉。2014年10月，上海市第一中级人民法院终审判决维持原判。2014年12月，朗达公司提起本案诉讼，诉请如前。
审理中，朗达公司表示另案录音中内容是其工作人员在协调时所说的话，意思未必真实，厂区内电路安装也非自己义务，其使用的约200平方米厂房是双方口头约定好的，不在承租范围之列。厂房如果返还，必须整体返还。易庆安公司表示其使用的约600平方米厂房同意按合同支付费用，双方并未口头约定过朗达公司使用的约200平方米厂房不在承租范围，除此之外的厂房朗达公司在交付上存在逾期，且之后安装上存在安全隐患，不同意支付费用。其是2013年5月份进去的，刚开始只进去一个人，上家承租户是2013年8、9月份搬走的，其在2013年8月7日发函时上家承租户只搬离了一部分。自己使用的部分厂房无法返还，其他厂房朗达公司不接收，与其无关。
上述事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同》、《告知书》、《催款通知书》、民事判决书等证据及原、被告的陈述在案佐证。
本院认为，根据另案生效判决，系争厂房未办理合法规划、建设手续，系违法建筑，朗达公司与易庆安公司之间的租赁合同属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。朗达公司要求易庆安公司从系争厂房上迁出并将其返还，本院予以支持。易庆安公司以自己使用部分厂房已转租他人为由辩称无法返还，本院不予采纳。就易庆安公司支付的保证金，朗达公司也应退还。就易庆安公司搬离之前的使用费问题，易庆安公司同意就自己目前使用的600余平方米厂房支付自起租日起的使用费，本院予以确认。朗达公司称目前自己使用的约200平方米厂房系双方口头约定该部分厂房不在承租范围内，因合同（无效）约定的承租范围系整个厂房，且易庆安公司对朗达公司的说法不予认可，朗达公司也未就此提供证据，故本院难以采信，该部分厂房的使用费应予扣除。现本案的主要争议在于除上述两部分厂房之外的房屋使用费应如何承担？朗达公司表示易庆安公司应参照合同约定支付。易庆安公司则不同意支付，理由在于朗达公司逾期交付厂房，且之后的电线安装存在安全隐患，致使其无法正常使用房屋。本院认为，系争厂房本属违法建筑，未办理相应的验收手续，且从录音内容来看，朗达公司在租赁前期该部分厂房交付及安装上存在逾期与拖延行为，而现场照片也反映厂房存在一些安全隐患，对此朗达公司存在过错，应承担一定责任，本院综合过错程度酌情确定易庆安公司支付的半年30万元租金可抵付九个月的使用费（不含免租期）即至2014年4月19日，2014年4月20日之后至易庆安公司迁出前的使用费标准按每年48万元计算。系争厂房属一个公开厂区，易庆安公司确认其正在使用其中的部分厂房，应视为朗达公司已经交付房屋，就易庆安公司拒付使用费的辩称，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区唐镇金丰北路XXX号承租厂房并将该厂房返还原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司；
二、被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按每年48万元支付原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司自2014年4月20日至被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司实际返还厂房之日止的使用费；
三、原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司保证金5万元；
四、驳回被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司要求原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司返还租金30万元的反诉请求。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，800元，减半收取计4，400元，反诉案件受理费3，275元（已减半收取），合计7，675元，由原告（反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司负担2，175元，被告（反诉原告）上海易庆安实业有限公司负担5，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的厂房，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。