江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九中民一终字第164号
上诉人（原审被告）邵行礼。
被上诉人（原审原告）修水县联盛家装建材有限公司。
法定代表人黎燕，系该公司经理。
委托代理人陈则昌，江西人民律师事务所律师。
委托代理人冷天鹏，江西人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王会赞。
委托代理人陈继鸿，江西朗秋律师事务所律师。
上诉人邵行礼与被上诉人修水县联盛家装建材有限公司（以下简称联盛家装公司）、王会赞因租赁合同纠纷一案，江西省修水县人民法院于2013年11月25日作出（2013）修民二初字第150号民事判决。原审被告邵行礼不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邵行礼及被上诉人联盛家装公司的代理人陈则昌、被上诉人王会赞及其代理人陈继鸿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月17日，原告（甲方）与被告王会赞（乙方）签订了一份《租赁经营合同》（以下简称合同）。该合同约定：“甲方将修水新商贸广场东区一楼93、94号商铺，承租面积86.32㎡按该房产的现有条件出租给乙方，并以甲、乙双方最后确认的面积为准，以上租赁面积作为乙方交纳租金、水电公摊费、物业管理费等费用的计算依据。租赁期限自2010年1月10日起至2014年1月9日止。租金及支付方式为第一年从2010年1月10日起至2011年1月9日止，免租赁费，收取5元／㎡／月的物业管理费，每月共计人民币431.60元；第二年从2011年1月10日起至2012年1月9日止，租赁费为9元／㎡／月，物业管理费为6元／㎡／月，每月共计人民币1294.80元；第三年从2012年1月10日起至2013年1月9日止，租赁费为12元／㎡／月，物业管理费为8元／㎡／月，每月共计人民币1726.40元；第四年从2013年1月9日起至2014年1月9日止，租赁费为15元／㎡／月，物业管理费为10元／㎡／月，每月共计人民币2158元。该商铺的租赁费及物业管理费按每季缴纳一次，乙方应当于当季的25日之前一次性缴清，先交租金后使用，以此类推。乙方同意在签订本合同的同时向甲方缴纳租赁合同履约保证金计人民币10000元。合同期内如乙方无任何违约且不欠甲方任何债务，甲方应在合作期满一个月内凭乙方书面报告及保证金单据原件，将保证金退还给乙方；合同期内，如乙方有任一违约行为或未经甲方同意提前解除或终止合同，保证金则作为违约金全部归甲方所有，保证金不计利息。违约责任，有下列情形之一，甲方有权单方选择是否解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的所有经济损失，租赁合同履约保证金不予退还：1、乙方逾期支付租金及其它费用超过7日的……3、未经甲方同意，乙方将商铺转租、转借他人或与他人调换的……”该合同对其它相关事项亦作了约定。
合同签订后，被告王会赞向原告缴纳了10000元保证金，与被告邵行礼合伙经营“志邦橱柜”。2009年下旬，邵行礼在原告与王会赞签订的租赁合同王会赞的名字之后，加写其名字，用复印件向修水县工商行政管理局申请登记“修水县志邦橱柜专卖店”，但邵行礼提供的租赁合同复印件只有原租赁合同的第1、2、6页。2010年4月1日，经修水县工商行政管理局批准，邵行礼注册登记“修水县志邦橱柜专卖店”，经营场所登记为修水县新商贸广场东区一楼93-94号。
2011年5月8日，王会赞与邵行礼协议分伙，双方签订《分伙协议书》一份。该分伙协议主要内容约定：“王会赞将志邦橱柜经营铺及资产全部转让给邵行礼经营，签订协议之后与志邦橱柜有关的事宜与王会赞无关，由邵行礼全权负责承担。转让总费用248000元，2011年6月5日前，预付20万元，余额48000元于2012年4月30日前支付（不计利息）。”2011年6月30日，王会赞与邵行礼向原告发出一份《变更函》，要求从2011年6月10日起将王会赞正式更名为邵行礼，原商户发生的所有债权、债务、质保金、业务、权益等均有新的商户邵行礼完全承接，请原告对变更后的信息、资料进行维护。王会赞与邵行礼二人均在变更函上签字。原告的营销管理部业务员向雅芳、邓铠于2011年6月30日在该变更函上签字，原告工作人员另收取王会赞600元、邵行礼200元的变更费用。
王会赞与邵行礼签订分伙协议后，王会赞不再到志邦橱柜参与经营，由邵行礼经营并向原告支付租金，原告以“志邦橱柜”为收款单位向邵行礼出具收取租金的收款收据。2012年7月，邵行礼将经营的93、94号铺面关门并加了一把蓝色的铁锁，停业至今，铺面内的物品没有搬出，并在铺面外贴了一张铺面转让广告。另外，在蓝色铁锁下面还加了一把粉色铁锁，原告与王会赞在庭审中陈述不是其所为，但原、被告双方均没有举证证明是何人所为。自2012年第三季度应付租金之日起至今，邵行礼未向原告交付租金，拖欠至今。原告未向法庭提交被告应支付水电费的证据。
原审认为，原告与被告王会赞签订的《租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是原告与被告王会赞之间是否已解除合同；原告与被告邵行礼之间是否产生了新的租赁合同。王会赞与邵行礼于2011年5月8日签订的《分伙协议书》及2011年6月30日向原告发出的关于变更房屋租赁关系的《变更函》，系双方的真实意思表示，应认定有效。王会赞与邵行礼分伙后，向原告发出了变更函，原告确已收到该变更函并收取了二被告的变更费用，之后向邵行礼收取租金。原告的上述行为表明，其认可与王会赞已解除了租赁合同关系，其与邵行礼之间形成新的租赁合同关系。故原告与被告邵行礼均应按照原告与被告王会赞原租赁合同约定的内容履行，自2011年6月30日之后王会赞不应再向原告支付租金，拖欠原告的租金应由邵行礼支付。
邵行礼未按照合同约定的时间向原告支付租金，构成违约，应承担违约责任。租赁合同中明确约定逾期支付租金及其它费用超过7日，原告享有解除权，被告邵行礼无正当理由拖欠租金，至今达一年之久，原告要求解除租赁合同约定的条件已成就。故原告要求解除房屋租赁合同并要求腾空铺面、支付拖欠租金的主张，理由成立，原审法院予以支持。关于邵行礼抗辩称其不承担扩大损失的问题。原审法院认为，自主经营是经营者的权利，是否开门营业由经营者决定。本案中，邵行礼在合同期内选择关门停业，是其权利，原告并未干涉，双方在没有明确解除合同的情况下，应继续履行，承租人邵行礼应继续向原告支付租金。邵行礼的抗辩理由不成立，原审不予采纳。按照合同约定，原审法院确认，自2012年7月10日至2013年11月25日，邵行礼应向原告支付的租金及物业管理费为33017.40元（1726.4元／月×6个月＋2158元／月×10.5个月）。原告诉请被告支付水电费，未向法庭提交证据，原审法院不予支持。
关于原告要求判令被告交纳的履约保证金10000元归其所有的问题。王会赞与邵行礼在给原告的变更函中，王会赞已明确该10000元保证金由邵行礼承接，原审法院予以确认。原审法院认为，履约保证金作为债的一种担保形式，目的是担保债的履行。违约金是违约方因违约行为给对方所造成损失的一种赔偿，具有补偿性和惩罚性特征。本案中原告所受的损失为因被告迟延支付租金造成的利息损失。原、被告在租赁合同中均约定，合同期内如被告有任一违约行为，保证金则作为违约金处理，不违反法律规定。按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原审法院确认以拖欠租金按同期银行贷款年利率6.0%的1.3倍分段计算利息，并将此数额作为被告邵行礼向原告支付的违约金。从约定应付租金之日算至判决确认之日，应付租金的时间为2012年的7月25日、10月25日，2013年的1月25日、4月25日、7月25日，分段计算相应利息为1866.60元（1726.4元／月×3个月×6.0%／年÷365日×（488日＋396日）×1.3倍＋2158元／月×3个月×6.0%／年÷365日×（304日＋214日＋124日）×1.3倍］。原告收取的10000元保证金，其中1866.60元作为邵行礼应承担的违约金，剩余8133.40元应充抵租金。充抵后，邵行礼尚欠原告租金、物业管理费及违约金共计人民币24884元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告修水县联盛家装建材有限公司与被告邵行礼之间的《租赁经营合同》；二、由被告邵行礼于本判决生效后十五日内腾空修水县新商贸广场东区一楼93-94号商铺并返还给原告修水县联盛家装建材有限公司；三、由被告邵行礼于本判决生效后十五日内给付原告修水县联盛家装建材有限公司自2012年7月10日至2013年11月25日的租金、物业管理费及违约金共计人民币24884元；四、驳回原告修水县联盛家装建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费762元，由原告负担262元，由被告邵行礼负担500元。
宣判后，原审被告邵行礼不服该判决，向本院提起上诉，请求二审依法撤销原判，依法改判或发回重审。其上诉主要理由如下：1、原审认定事实有失偏颇，王会赞与邵行礼虽然向联盛家装公司交了变更函，但是联盛家装公司一直没有同意变更。一审认定王会赞与邵行礼分伙后，向联盛家装公司发出变更函，联盛家装公司确已收到该变更函，并收取了变更费用，之后向邵行礼收取租金，该事实认定不客观；2、原审适用法律不当，确认上诉人与被上诉人联盛家装公司之间成立租赁合同关系没有法律依据；3、原审判决违背意思自治，合同相对性原则。本案中权利义务产生的根据是《租赁合同》，该合同的相对人是被上诉人王会赞和被上诉人联盛家装公司；4、被上诉人王会赞一直没有将合同的租赁权变更给上诉人，影响了上诉人的经营计划，2012年7月上诉人在告知王会赞之后停止了营业，原审判决上诉人支付租金有失公平。
在二审审理过程中，上诉人邵行礼提交12张收据，证明交款单位还是王会赞，实际上没有将铺面转给上诉人。被上诉人王会赞称前五张发票是写了王会赞的名字，后面的都是志邦橱柜，没有王会赞的名字，该发票证实了一审判决是正确的。被上诉人联盛家装公司表示其收到了2011年6月30日的转让函，之后向上诉人邵行礼收取租金。
本院二审查明其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人邵行礼与被上诉人王会赞2011年5月8日签订的《分伙协议书》系双方的真实意思表示，应认定有效，据此可以认定上诉人邵行礼与被上诉人王会赞已分伙。2011年6月30日上诉人邵行礼与被上诉人王会赞向被上诉人联盛家装公司发出关于变更房屋租赁关系的《变更函》，在二审中被上诉人联盛家装公司表示其确已收到该变更函并收取了变更费用，其之后向上诉人邵行礼收取租金。原审结合被上诉人联盛家装公司的上述行为，认定被上诉人联盛家装公司与被上诉人王会赞之间已解除租赁合同关系，其与上诉人邵行礼之间形成新的租赁合同关系，并无不当。上诉人邵行礼为实际承租人，理应向被上诉人联盛家装公司支付欠付租金。上诉人邵行礼的上诉理由经查均无事实和法律依据，本院不予采纳，故对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费422元，由上诉人邵行礼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈江颖
代理审判员 刘 敏
代理审判员 商 宏
二〇一四年七月一日
书 记 员 查晓鹄