广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1386号
原告欧桂琴（反诉被告），广西南宁欧亚带商贸有限责任公司经理。
委托代理人韦杰才，南宁经纬法律事务所法律工作者。
被告南宁金桥农产品有限公司（反诉原告），住所地：南宁市兴宁区昆仑大道。
法定代表人饶东平，该公司董事长。
委托代理人刘凯中，广西广合律师事务所律师。
委托代理人莫伟萍，广西广合律师事务所实习律师。
第三人吕忆平。
第三人程功。
原告欧桂琴与被告南宁金桥农产品有限公司（以下简称“金桥公司”）、第三人吕忆平、程功房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月20日立案受理。依法由审判员农慧兰适用简易程序，分别于2013年8月28日、2013年12月12日公开开庭进行了审理。书记员吕莉担任记录。原告欧桂琴及其委托代理人韦杰才，被告金桥公司的委托代理人刘凯中、莫伟萍到庭参加诉讼。第三人吕忆平、程功经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告欧桂琴诉称：原告与被告于2012年5月21日签订了《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号为：j529），该合同约定被告将位于南宁市昆仑大道的商铺出租给原告，用于经营粮油，出租商铺面积为167．45平方米。签订合同时，被告承诺该铺面是属其所有并在合同中约定原告在租用期间购买该铺面的有优先购买权，原告就带着先租用铺面再赚钱购买该铺面的想法与被告签订了租赁合同。签订合同后，原告抱着购买该铺面的想法花了将近20万元对该铺面进行了精装修，但最后得知，被告与原告签订租赁合同前，该铺面已出售给吕忆平、程功（第三人），被告对该铺面并没有出租权，原告实质上已受到了欺骗。合同在第四条第三款约定了有关营业时间“双方约定乙方必须按《南宁金桥农产品批发市场管理规定》进行开门营业，乙方每天正常开门营业时间必须是在8小时以上，营业时间为早上8：OO时至下午18：OO时。”；在第七条第二款第十项约定了“2012年6月30日之后的租赁期内，乙方必须按本合同第四条第三款约定的营业时间开门营业，乙方未经甲方书面同意随意停业，如连续停业3天以上（含3天）的或当年累计停业20天以上（含20天）的”；在第七条第四款约定了“由于乙方违约或在主动退还商铺等原因导致合同解除或终止的，乙方无权向甲方主张赔偿装修损失以及返还装修保证金、商铺的租金及履约保证金等任何费用”；在第七条第五款约定了“…甲方有权在合同解除后参照本合同约定的租金标准的二倍向乙方收取商铺的实际占用费。乙方逾期超过20天未办理商铺交还手续的，视为乙方同意并授权给甲方自行打开商铺门，商铺内的所有物品任由甲方自行处理，处理所得归甲方所有。”签订合同后，原告一直在租用的铺面里经营粮油生意。近来几个月，由于原告经营困难，拖欠被告的几个月租金，被告便以上述条款为理由，强行把原告经营的29号铺面强行换锁，并把铺面内价值30万元货物强行拉走。
综上所述，原告认为：被告与原告签订租赁合同时，隐瞒了该铺面己出售给他人以及该铺面的所有人不是被告的事实真相，被告以欺诈的方式与原告签订租赁合同，原告有权要求人民法院撤销该合同，被告与原告签订的铺面租赁合同中上述诉讼请求提及的条款应属显失公平的合同条款，不撤销该条款，包括原告在内的各经营户将受巨大损失，被告却利用此机会谋取不正当利益。请求：1.撤销原、被告于2012年5月21日签订的南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同（合同编号为：j528）；2.撤销原、被告签订该合同（合同编号为：j528）中第四条第三款有关营业时间“双方约定乙方必须按《南宁金桥农产品批发市场管理规定》进行开门营业，乙方每天正常开门营业时间必须是在8个小时以上，营业时间为早上8：00时至下午18：00时。”的约定；3.撤销原、被告签订该合同（合同编号为：j528）中第七条第二款第十项“2012年6月30日之后的租赁期内，乙方必须按本合同第四条第三款约定的营业时间开门营业，乙方未经甲方书面同意随意停业，如连续停业3天以上（含3天）的或当年累计停业20天以上（含20天）的”的约定；4.撤销原、被告签订该合同（合同编号为：j528）中第七条第四款“由于乙方违约或在主动退还商铺等原因导致合同解除或终止的，乙方无权向甲方主张赔偿装修损失以及返还装修保证金、商铺的租金及履约保证金等任何费用”的约定；5.撤销原、被告签订该合同（合同编号为：j528）中第七条第五款关于“…甲方有权在合同解除后参照本合同约定的租金标准的二倍向乙方收取商铺的实际占用费。乙方逾期超过20天未办理商铺未交还手续费，视为乙方同意并授权给甲方自行开商铺门，商铺内的所有物品任由甲方自行处理，处理所得归甲方所有。”的约定；6.请求判令被告和第三人吕忆平、程功共同向原告支付铺面1至3楼的装修款18300元（以最后的真正评估为准）；7.请求判令被告向原告返还合同履约保证金6698元；8.本案诉讼费用由被告承担。
被告金桥公司辩称：原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，被告方无违约行为，合同不存在法定撤销的条件。原告存在违约行为，其违约行为如下：1、原告没有按照金桥公司的规定开门营业；2、原告存在随意停业的行为；3、未依约支付租金。被告方是商铺的开发商，第三人与被告是委托代理关系，被告有权与其他人签订租赁合同，被告的行为是符合法律规定的。如果第三人出售商铺被告也是可以代其出售的。被告没有存在欺诈的行为，也没有侵犯原告的权利。本案是租赁合同，不是优先购买权合同，所以法律关系不一样，所以法院不应处理优先购买权的法律关系。原告的各项诉讼请求是相互矛盾的，原告的第一至第五项是相互矛盾的。原告不可以选择性撤销合同的部分条款，原告不可以选择性提出诉请。原告增加的诉请中原告装修的行为是原告自己的行为，不应由被告来支付，原告的要求被告支付装修款没有事实及法律依据。原告诉请被告返还履约保证金是没有事实及法律依据的。根据合同的规定，被告没有违约行为是不返还履约保证金的，因为合同没有到期及被告没有违约行为，原告存在违约行为，被告有权不返还履约保证金。原告未依约支付租金，存在违约行为，根据合同约定被告有权解除合同。原告存在多处违约行为，已经构成法定解除合同的事由。
被告金桥公司反诉称：反诉人金桥公司接受业主吕忆平、程功的全权委托，于2012年5月21日以本公司名义与被反诉人欧桂琴签订了《南宁金桥农场产品批发市场商铺租赁合同》，合同编号：J529）。该合同主要内容为：反诉人金桥公司将位于南宁市昆仑大道的商铺出租给被反诉人欧桂琴使用，建筑面积为167.45平米，租赁期限自2012年5月21日起至2017年6月30日止，2012年7月1日起至2015年6月30日之前按照人民币20元／平万，即人民币3349元／月的标准计算租金；签订合同时，被反诉人欧桂琴应向反诉人金桥公司支付3个月的租金作为预付款，以后每季度租金需在上季度末25号之前付清，结算时预付款抵作租金。被反诉人欧桂琴如果拒绝缴纳商铺租金、物业费及其他各项应缴费用或延期支付各项应缴费用超过20天的，构成违约，反诉人金桥公司有权解除合同收回商铺并没收全部履约保证金。被反诉人欧桂琴如未按时交纳商铺租金、物业费及其他各项应缴费用（延期一天按照应交费用的1％。支付违约金）。若由于被反诉人欧桂琴违约等原因导致合同解除的，反诉人金桥公司有权按合同约定的租金的标准的2倍向被反诉人欧桂琴收取商铺的实际占用费。依照上述《租赁合同》的约定，被反诉人欧桂琴在签订合同后，于2012年5月25日向反诉人金桥公司支付了履约保证金人民币6698元以及商铺第一季度租金10047元，但至今尚未支付自第二季度起至今的租金。自2012年10月1日起暂计至2013年6月30日止，被反诉人欧桂琴尚欠反诉人金桥公司的租金共计30141元，构成根本违约，反诉人金桥公司有权主张解除合同并且要求被反诉人欧桂琴承担违约责任。综上，反诉人金桥公司认为，被反诉人欧桂琴恶意拖欠租金的行为已经构成根本性违约，致使合同目的已经不能实现。为维护出租人的利益并维持该市场的正常运行，反诉人金桥公司故请求：1.解除被告与原告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》；2.判令原告支付给被告租金30141元（自2012年10月1日起计至2013年6月30日，以后的租金继续计算至合同解除之日止），并支付给被告违约金5546元（暂计至2013年6月30日以后的违约金继续按实际拖欠的租金的1‰／天分段计算，直至付清租金之日止，违约金计算详见本诉状附件一）；3.判令原告自合同解除次日起，按原租金的双倍支付商铺的实际占用费给被告直至其迁出商铺之日止；4.本案诉讼费由被反诉人承担。
原告欧桂琴针对被告金桥公司提出的反诉辩称：本案不能判决解除双方的合同，原告已经明确要求撤销双方合同，如果撤销合同就不能解除合同，被告是在原告提出撤销之后提出解除合同的，所以不能解除合同。原告认可原告还欠被告租金，原告是从2012年10月1日开始就没有叫原告交租金。2012年10月1日整个市场的商户都不交租金，所以原告认为是被告承认商户不交租金的，原告也不需要缴纳违约金。原告认为被告提出的违约金过高。
第三人吕忆平、程功未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2010年6月17日，第三人吕忆平、程功与被告金桥公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，载明：吕忆平、程功向金桥公司购买位于南宁市兴宁区昆仑大道的商品房，该商品房用途为综合，建筑层数为地上一层至3层，该商品房合同约定建筑面积共167.45平方米，其中套内建筑面积162.54平方米，分摊的共有共用建筑面积4.91平方米。双方还就其他事项进行了约定。
2012年5月21日，被告金桥公司（甲方）与原告欧桂琴（乙方）签订了一份《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：j529），载明：第一条商铺地点、面积及用途。甲方将位于南宁市昆仑大道的商铺出租给乙方，商铺建筑面积为167.45平方米，商铺为框架结构，通水、通电。乙方承诺所租用商铺仅用作经营粮油，乙方更改经营项目或范围，须经甲方书面同意。第二条商铺租赁期限。1、双方确定租期自2012年5月21日起至2017年6月30日止。2、甲方同意自／年／月／日至2011年12月30日免收租赁商铺的租金及物业管理综合服务费，但乙方仍需承担水费、电费等其他费用。甲方同意自2012年1月1日起至2012年6月30日止免收乙方商铺租金，但乙方仍需承担物业管理综合服务费，水费、电费等其他费用，商铺的物业服务及相关收费由甲方委托南宁金桥物业服务有限责任公司与乙方签订物业服务合同进行约定。第三条商铺费用标准及付款。租金收费按商铺建筑面积每月每平方米20元标准收取，合计每月租金为3349元整，2015年6月30日之前按上述收费标准执行。自2015年7月1日至2016年6月30日，商铺租金单价较之前上浮5%，即每月每平方米21元，合计每月租金为3516元。自2016年7月1日至2017年6月30日，商铺租金单价较前一期上浮5%，即每平方米22.05元，合计每月租金为3692元。乙方应当按季度向甲方预付租金，签订合同的同时，乙方向甲方支付三个月的租金作为预付款。以后每季度租金需在上季度末的25号之前付清。结算时预付款抵作租金。第四条第三款关于营业时间。双方约定一方必须按《南宁金桥农产品批发市场管理规定》进行开门营业，乙方每天正常开门营业时间必须在8小时以上，营业时间为早上8：00时至下午18：00时。第六条关于乙方的权利和义务中第五款租赁期间，乙方不能对商铺自行转租，如转租必须经甲方书面同意。第六款乙方确因合理的原因需要停业的，必须向甲方报告且得到甲方的书面同意。第七条关于履约保障第一款关于履约保证金的交纳乙方在签订本合同的同时向甲方支付6698元履约保证金，租赁期满，甲乙双方终止本租赁合同时，如乙方无拖欠应交费用或应赔偿的损失，合同终止后15天内，甲方将履约保证金无息退还给乙方，乙方凭甲方开具的票据原件（保证金收据原件）退款。第二款关于合同的提前解除中的第十项2012年6月30日之后的租赁期内，乙方必须按本合同第四条第三款约定的营业时间开门营业，乙方未经甲方书面同意随意停业，如连续停业3天以上（含3天）的或当年累计停业20天以上（含20天）的。第三款关于违约的处罚办法中第二项乙方未按时缴纳商铺租金、物业费及其他各项应缴费用（每延期一天按应交费用的1‰支付滞纳金），或乙方因违反市场管理及物业管理有关规定产生违约金的，甲方有权从乙方的履约保证金中扣收乙方的欠款、滞纳金及违约金等。第四款由于乙方违约或主动退还商铺等原因导致合同解除或者终止的，乙方无权向甲方主张赔偿装修损失以及返还装修保证金、商铺的租金及履约保证金等任何费用。第五款如果甲乙双方因履行本合同产生争议且未能就争议事项协商一致，甲方依照本合同的约定解除合同的，甲方的解除合同通知送达乙方之日起，合同解除。本合同终止或解除后，乙方应当在三日内交还商铺给甲方，甲方有权在合同解除后参照本合同约定的租金标准的二倍向乙方收取商铺的实际占用费。乙方逾期超过20天未办理商铺交还手续的，视为乙方同意并授权给甲方自行打开商铺门，商铺内的所有物品任由甲方自行处理，处理所得归甲方所有。双方还就其他事项进行了约定。欧桂琴于2012年5月25日向金桥公司交付履约保证金6698元及第一季度租金10047元。
第三人吕忆平、程功（甲方）与被告金桥公司（乙方）签订了一份《物业委托经营管理合同》，载明：第一条：委托的标的物。甲方将其所有的位于南宁市昆仑大道，建筑面积为167.45平方米的物业壹套，委托给乙方进行统一经营管理。第二条：委托经营管理内容。1、甲方同意将其上述物业委托给乙方经营管理，由乙方以乙方的名义依法出租给第三人（具体的权限见授权委托书）。2、委托事项：甲方将该物业的经营权全部授予给乙方行使，即全权委托乙方管理该物业，签订租赁协议，单方面确定协议内容，行使租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。同时，有权以乙方自己的名义提起诉讼，向相对人行使索赔权等等。甲方在签订本协议时，同时签订授权委托书，全权委托乙方对其物业进行租赁或进行其他经营事项。第三条：交付时间和委托期限。1、乙方按照《商品房买卖合同》将物业交付给甲方的同时，甲方将物业直接委托乙方经营管理，双方办理相关的移交书面手续。2、甲方委托乙方经营管理的期限为5年6个月，该期限自甲方将商铺交付给乙方的第二日起计算。3、经甲乙双方协商同意，甲方的物业在第一年必须委托乙方经营管理，不能自主出租。如一年内乙方租不出去，甲方可选择继续由乙方经营管理，也可选择解除本合同，自主出租。如果上述期限届满之时，乙方与第三方签订的租赁期间仍未届满的，甲方委托乙方经营管理的期限将自动续延至租赁期限届满为止。第七条：风险的承担。2、无论第三方是否足额向乙方交付相应的租金或使用费，乙方都应按租赁协议或使用协议中约定的合同金额支付给甲方。甲方全权委托乙方行使对第三方的索赔，索赔所得利益归乙方所有。第八条：双方的权利与义务。1、除出现本合同第三条第3款、第九条第2款的约定外，甲方不能在委托经营管理期内撤销乙方对该物业的经营管理权。2、乙方有权按其规划经营市场的要求对甲方物业进行经营管理，甲方不得干涉乙方的经营管理权。4、在委托期限内，乙方拥有的经营管理权未经甲方同意不能另行委托第三人行使。7、乙方有权对甲方委托经营的物业进行符合其需要的整体布局与装修，并有权根据需要对所有相关公共配套设施进行调整或改造，但不能改造房屋的主体结构。双方还就其他事项进行了约定。
第三人吕忆平、程功作为委托方并以被告金桥公司作为受托方出具了一份《授权委托书》，载明：委托方将其所有的位于南宁市昆仑大道169号南宁市金桥农产品批发市场第一期物业15栋29号，依法委托给受委托方行使上述物业的经营权。包括但不限于如下权利：管理该物业，以受托方的名义与第三方签订租赁协议，依法独立确定协议内容（包括但不限于租金金额、租赁期限等），承受租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。同时，有权以乙方自己的名义提起诉讼，向承租人行使索赔权等等。委托方承诺：此授权委托书未经受托方同意，不可撤销或变更。该委托书仅记载委托期限自双方签字或盖章之日起，未填写截止日期。
2013年4月25日，因原告欧桂琴未继续交付租金，被告金桥公司强行将部分货物搬离29号商铺并更换29号商铺的门锁，原告欧桂琴向南宁市公安局三塘派出所报案。
2013年5月8日，被告金桥公司向原告欧桂琴发出《关于解除租赁合同通知书》，主要内容是由于欧桂琴未按合同约定按时向公司交纳租金，已构成事实违约，金桥公司按照合同约定与其解除租赁合同，并请欧桂琴于2013年5月24日之前前来公司二楼市场管理中心办理解除租赁合同的相关手续，逾期未来办理手续，公司将保留追究相关法律责任的权利。欧桂琴、金桥公司均认可欧桂琴于2013年5月15日收到该解除通知书。
原告欧桂琴与被告金桥公司因租金的支付问题产生争议，形成本案诉讼。庭审时，经本院释明，原告表示，对于合同效力问题，如本院认定合同合法有效，不予撤销，其主张撤销相应合同条款。
本院应原告欧桂琴的申请，委托广西中天银资产评估有限责任公司对29号商铺的房屋装修工程的市场价值进行评估，评估确定29号商铺的房屋装修工程市场价值为122539元。
本院于2013年9月26日组织各方对包括本案讼争商铺在内的两间商铺进行了现场勘查，现场勘查29号商铺时，该铺面未锁门，铺面一楼留存五大包物件，大厅留存六小包物件。当天经本院主持，双方对29号商铺进行了交接。
以上事实，有南宁市商品房买卖合同、物业委托经营管理合同、授权委托书、南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同、收款收据、商铺转让合同书、收条、现场勘查笔录、询问笔录、当事人陈述及庭审笔录等证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人吕忆平、程功经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的质证权利。
一、关于原告主张撤销合同及合同条款的理由是否符合法定情形的问题。
本案讼争商铺的房屋所有权人虽为第三人吕忆平、程功，但第三人吕忆平、程功与被告签订的《物业委托经营管理合同》及第三人吕忆平、程功出具的《授权委托书》均已载明第三人已将该商铺的经营权全部授予给被告行使，即全权委托被告管理该物业，签订租赁协议，单方面确定协议内容，行使租赁协议中相关的出租方的所有权利和义务。本案中，被告与原告签订《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》，均属于第三人的授权范围。原告以讼争铺面已出售给第三人，被告对讼争铺面没有出租权，进而影响其优先购买权为由主张撤销《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》，不符合法律规定的显失公平、重大误解或乘人之危等情形，本院不予支持。原告主张《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》第四条第三款、第七条第二款第十项、第七条第四款、第七条第五款违反公平原则，侵犯原告权益，以此主张撤销上述合同条款，本院认为，双方签订的合同第四条第三款、第七条第二款第十项关于营业时间的约定，是双方意思自治的结果，原告承租的商铺位于批发市场，出于对整个市场经营秩序的考虑，被告作为出租人以及市场管理方与各商铺承租人约定开业时间并无不妥，原告应遵从双方的约定，原告主张撤销上述两条合同条款，依据不足，本院不予支持。双方签订的合同第七条第四款、第七条第五款关于合同解除后双方权利、义务的约定，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的内容，原告在双方产生争议后主张撤销上述合同条款，以此抗辩被告主张合同权利，本院不予支持。
二、关于原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》是否解除的问题。
被告主张解除其与原告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》，庭审时，原告表示对此亦无异议，本院予以确认。至于合同解除的时间，原告主张双方的合同自被告强行换锁之日即2013年4月25日解除，而被告认为双方合同应自原告收到解除通知之日即2013年5月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定及原、被告双方的合同第七条第（二）款第1项约定，原告延期支付被告商铺租金等各项应缴费用超过20日天时，被告有权解除其与原告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》。因原告延期支付租金的情形符合上述约定，且原告未能举证证实被告同意其免交租金，应承担举证不能的法律后果，故被告有权依约主张解除合同。
因原告未按期支付第二季度租金，被告于2013年5月8日向原告发出解除通知，限其于2013年5月24日之前到被告处办理解除合同手续，原告在庭前向法院提交该解除通知，在庭审时表示该解除通知不作为证据提交，鉴于该解除通知与本案事实有重大关联，本院组织双方再次对该解除通知进行质证，被告对该通知亦予以认可，本院对该解除通知的真实性予以认可。原告认可自2012年10月1日起未支付租金，并主张被告为了培育批发市场同意从此时起整个市场不用交租金，但无相应证据证实，被告对此不予认可，本院不予采信，依据双方签订的合同第七条第二款的约定，被告享有单方解除权。被告于2013年5月8日依法行使单方解除权，符合约定。但是，鉴于被告已于2013年4月25日强行搬离商铺内货物及更换门锁，被告以此行为表明解除合同的意思表示，此后，原告亦未能进行实际经营，故本院认定原告与被告签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》于2013年4月25日解除。
三、关于原告应否向被告支付租金、违约金、占用费，被告应否全额退还原告履约保证金的问题。
1、租金。《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。根据原、被告双方合同的约定，双方选择的是按季度交纳租金的方式，且原告享有6个月的免租期，即自2012年1月1日至2012年6月30日，故原告应交的租金应自2012年7月1日起算。原告依照该约定向被告交纳了首季租金10047元及商铺履约保证金6698元，被告在本案中要求原告拖欠的租金从2012年10月1日起计算，符合法律规定，本院予以支持。原告应向被告支付的租金计算为3349元／月×6个月＋3349元／月÷30天×25天=22885元（2012年10月1日至2013年4月25日）。
2、履约保证金。根据双方签订的商铺租赁合同第七条第一款、第三款的约定，原告在无拖欠费用或应支付赔偿损失情况下，才能主张全额退还履约保证金，而履约保证金本身具有保证原告全面履行租赁合同的担保性质。因原告存在逾期未交租金的行为，已构成违约，其作为违约方无权主张返还及抵扣未付款项，本院对原告主张由被告返还履约保证金6698元的诉讼请求不予支持。
3、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，原告拖欠被告商铺租金的行为，已经违反了双方《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》第七条第二款的约定，构成违约，应根据该合同条款支付相应的违约金。合同第七条第三款约定了违约的处罚办法，约定在原告拖欠租金时按每日千分之一计算滞纳金，该滞纳金具有补偿损失及惩罚对方的性质，本质上属于违约金，被告因原告拖欠租金所导致的损失应为相应租金所产生的银行贷款利息，故双方约定的每日千分之一的违约金标准违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告主张违约金过高，符合法律规定，本院酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率上浮30%。根据双方合同约定按季缴纳租金，每季度最后一个月25日前缴纳下一季度租金，故原告应支付的违约金计算为：以10047元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2012年9月26日计至2012年12月25日；以20094元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2012年12月26日计至2013年3月25日；以22885元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2013年3月26日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。
4、占用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，原告已经以强行搬离店铺内货物及换门锁的行为行使了解除合同的权利，被告其后也未再对商铺使用经营，虽然被告仍存放有部分生活用品在商铺内，但原告可以在换门锁后通过诉讼等合法途径要求被告搬离并交接商铺，现原告未能及时起诉主张其权利，系怠于行使自己的权利，由此造成的扩大损失应当由其自行承担，故原告主张被告应按原租金的双倍支付合同解除后商铺的占用费没有事实及法律依据，本院不予支持。
5、装修残值损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因原告存在延期交付租金的情形，构成违约，导致合同解除，被告亦未同意利用剩余装饰装修物，原告主张被告赔偿装修残值损失，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告欧桂琴与被告南宁金桥农产品有限公司于2012年5月21日签订的《南宁金桥农产品批发市场商铺租赁合同》（合同编号：jqzl201205211529）于2013年4月25日解除；
二、原告欧桂琴向被告南宁金桥农产品有限公司支付2012年10月1日至2013年4月25日期间的租金22885元；
三、原告欧桂琴向被告南宁金桥农产品有限公司支付违约金（违约金计算：以10047元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2012年9月26日计至2012年12月25日；以20094元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2012年12月26日计至2013年3月25日；以22885元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2013年3月26日计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告欧桂琴的诉讼请求；
五、驳回被告南宁金桥农产品有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费2047元，由原告欧桂琴负担；反诉案件受理费346元，由原告欧桂琴负担278元，由被告南宁金桥农产品有限公司负担68元。评估费4200元，由原告欧桂琴负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 农慧兰
二〇一三年十二月二十日
书记员 吕 莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。