上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第565号
原告（反诉被告）许。
委托代理人洪亮，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人张兴群，上海市光大律师事务所律师。
被告（反诉原告）崔亮。
委托代理人干长华，上海国巨律师事务所律师。
原告许与被告崔亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。期间，被告于同年12月26日向本院提起反诉，本院于次日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原告及其委托代理人张兴群，被告的委托代理人干长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月11日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其个人所有位于本区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋以640，000元售予原告，并约定于2013年9月30日前将系争房屋过户给原告等。现原告按约向被告支付房款605，000元，并要求被告将系争房屋过户给原告，但被告却以种种理由拒不办理。
据此，请求法院判令：1、被告履行上述合同，协助原告办理系争房屋产权过户登记手续；2、被告清偿上海盛元典当有限公司的债务，涤除系争房屋抵押登记。
审理中，因原告属限购对象，经本院释明后，原告基于被告先卖后抵的违约行为，明确其非基于合同解除而将诉讼请求仅变更为判令被告支付原告的违约金650，000元。
被告辩称：本案所涉合同属“预约”合同，故不同意原告的诉讼请求。
针对原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称：首先，支付先卖后抵违约金的前提是解除合同，现原告非基于此提出上述主张，故其不予同意。其次，若认定被告违约，则违约金过高，请求予以调低。
同时，被告反诉称：其违约行为符合合同第四条约定的解除条件之一，其愿返还原告房款605，000元。据此，反诉请求法院判令：1、解除上述房屋买卖合同；2、确认系争房屋归其所有，原告搬离、返还系争房屋。
针对被告的反诉，原告辩称：被告无权依据合同第四条中关于先卖后抵的约定，主张解除合同，并据此主张返还系争房屋。
经审理查明：2010年11月11日，经居间，原、被告签订未经网上备案的上海市房屋买卖合同一份。该合同约定，被告将上述系争房屋以640，000元售予原告，分别于签约当日支付605，000元、尾款35，000元于被告办理系争房屋全部过户手续，原告取得系争房屋房产证后三个工作日内支付给被告；被告承诺于当月25日前将系争房屋交付原告，并于2013年9月30日前办理产权交易手续，原告为系争房屋唯一的买受人。合同第四条违约责任栏约定，被告具有以系争房屋对外进行抵押等情形，视为被告违约，被告应无条件向原告退还已付全部房款，并一次性支付违约金650，000元。该合同另对其他有关事项作了约定。
上述合同签订后，原告按约向被告支付房款605，000元，被告按约将系争房屋交付原告。2011年11月18日，被告将系争房屋抵押给了案外人上海盛元典当有限公司，并办理了债权数额为300，000元的抵押登记，且至本次诉讼之际仍未注销上述抵押登记。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，被告则提出如上反诉请求。
另查明：2010年8月30日，被告对系争房屋取得沪房地松字（2010）第028682号上海市房地产权证。该证附记栏载明，系争房屋为“配套商品房，自登记之日起五年内不得转让、出租”。此外，原、被告在缔结上述合同之际均知晓系争房屋为动迁安置房。
再查明：2011年1月底，本市根据有关房地产调控通知要求，出台了相关贯彻实施意见，明确对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。2011年2月，本市相关主管部门出台贯彻执行住房限售等政策的通知，明确自前述实施意见发布之日起，凡在本市购买住房的，均应执行限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。在购买系争房屋前，原告已在本市拥有2套住房。
以上事实，由上海市房屋买卖合同、收条、上海市房地产权证、上海市房地产登记薄及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同效力
原、被告之间买卖的系争房屋为动迁安置的配套商品房，该房在当事人签订上海市房屋买卖合同之际虽在限转期限之内，但这仅限制原告在一定期间内不能取得系争房屋的权证，并不影响该合同的效力。此外，根据相关部门出台的限售规定，若买受人违反限购规定的，对买受人而言不利的法律后果是不予办理房地产登记，即买受人因其属限售对象而不能取得所购房屋的权证。据此，即便系争房屋因限转期间届满而可以办理过户登记，因在原告购房之后的限转期间相关部门出台了限售规定，而原告又属于规定的限购对象，故原告仍不能取得系争房屋的权证，但这同样亦不影响合同的效力。因此，上述合同应为有效合同。此外，该合同完全具备了买卖合同的主要条款，未约定在将来一定期限内另行订立买卖合同，故该合同为“本约”而非“预约”合同。被告关于本案所涉合同属“预约”合同的辩称意见，本院不予采纳。
二、关于合同的解除
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行除外。
本案中，根据查明的事实，原告已在本市拥有2套住房，其与被告之间签订的购买系争房屋的合同又未在限购政策出台前经网上备案，故原、被告之间签订的合同因原告属于限购对象而不能继续履行，该合同应当予以解除。因此，本院对被告关于解除合同的反诉诉讼请求，予以支持。
三、关于合同解除的后果
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，被告应当将已收取的购房款返还原告，同时原告应当搬离系争房屋并将系争房屋返还被告。
合同第四条关于被告以系争房屋对外进行抵押等情形，视为被告违约，被告应无条件退还已付全部房款，并一次性支付违约金的约定，其实质既是对因被告违约而应向原告支付违约金的约定，同时也是对因被告违约而解除合同条件的约定。之所以如此认定，是因为其中约定了被告应无条件退还已付全部房款。若不解除合同，则作为一份有效合同，退还已付全部房款的法律依据就不存在。因此，该条约定的违约金，应当认定为合同解除的违约金。现原告一方面明确拒绝主张解除合同，另一方面却又主张违约金，其理由与主张相悖。
合同责任系严格责任，违约方应按约向守约方承担约定的违约责任。若约定的违约金低于造成的损失的，当事人则可以请求予以增加；若约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人则可以请求予以适当减少。本案中，被告先卖后抵且至诉讼期间仍未注销抵押登记的行为，显属恶意的违约行为，其应向原告承担相应的违约责任。鉴于被告明确提出了约定违约金过高的抗辩意见，本院在综合考虑并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。
至于被告关于确认系争房屋归其所有的反诉请求，因系争房屋目前尚登记于被告名下，且买卖系争房屋的合同已被判决解除，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）许与被告（反诉原告）崔亮之间于2010年11月11日签订的上海市房屋买卖合同；
二、被告（反诉原告）崔亮于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）许购房款605，000元；
三、被告（反诉原告）崔亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许违约金270，000元；
四、原告（反诉被告）许于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告（反诉原告）崔亮坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；
五、确认坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋属被告（反诉原告）崔亮所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，300元，减半收取5，150元，财产保全申请费3，720元，反诉案件受理费5，140元，合计诉讼费14，010元，由原告（反诉被告）许负担7，615元（已付），被告（反诉原告）崔亮负担6，395元（已付5，150元，余款1，245元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一四年三月二十五日
书记员 沈 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。