上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）奉民一（民）初字第3436号
原告陈某甲。
原告陈某乙。
法定代理人陈某甲（系原告陈某乙之母），即本案原告。
上列两原告的共同委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。
被告彭某甲。
被告金某某。
被告彭某乙。
被告彭某丙。
法定代理人彭某乙（系被告彭某丙之母），即本案被告。
被告沈某某。
上列五被告的共同委托代理人刘辉，上海市袁园律师事务所律师。
原告陈某甲、陈某乙诉被告彭某甲、金某某、彭某乙、彭某丙分家析产、法定继承纠纷一案，本院于2012年6月26日受理后，依法适用简易程序，于2012年7月31日公开开庭进行了审理。2012年10月22日，本院依法追加沈某某为本案的共同被告。后因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，于2013年4月10日、2014年1月9日两次公开开庭进行了审理。原告陈某甲及两原告的共同委托代理人杨群群、五被告的共同委托代理人刘辉三次均到庭参加诉讼，被告彭某乙、沈某某到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告陈某甲、陈某乙诉称，位于上海市奉贤区工业开发区肖塘村四组XXX号宅基地立基人为被告彭某甲、金某某、彭某乙和被继承人彭某丁。2009年9月18日，该宅基地房屋被拆迁，安置补偿按每人45m2计算。两原告应享有三个人份额（原告陈某乙为独生子女）共135m2的拆迁利益。现共安置三套房屋，即上海市奉贤区运河路XXX弄树园新苑12-X-XXX室、13-Y-XXX室以及乐康苑X-
XX室。因原告向被告主张权利未果，故诉讼法院，请求判令：1、依法继承析产：坐落于上海市奉贤区运河路XXX弄树园新苑X号XXX室归两原告所有；2、由被告给付两原告动迁安置房屋补偿差额款人民币149，552元（以下币种同）。
原告为证明其主张，向本院提供并当庭出示如下证据：
1、补偿协议（附手写清单）、宅基地审核表各1份，旨在证明宅基地房屋拆迁补偿系按8个人份额，每人45m2计算；
2、预订单存根联、乐康苑交房结算单、商品房预售合同各1份，旨在证明因拆迁所得三套安置房，面积约360m2；
3、上海市公安局奉浦派出所户籍资料摘抄笔录1份，旨在证明原、被告的主体资格及拆迁时两原告的户口均在被拆迁房屋内。
被告彭某甲、金某某、彭某乙、彭某丙、沈某某共同辩称，宅基地房屋拆迁补偿系按面积计算，搬家费等均按实际居住人口为前提，拆迁利益应以审核表上登记的4个人为准，交房结算单上的上海市奉贤区乐康苑X号XXX室只是一种购房意向，并未实际取得，不应在本案中处理。
被告就其辩称向本院提供并当庭出示如下证据：
1、动迁补偿安置工作方案1份，证明原告未实际居住在拆迁房屋内满一年以上，不符合安置人口的标准；
2、拆迁补偿协议（变更过）复印件1份，证明被告已基于继承的原因给予原告陈某乙与被告彭某甲共有一套房屋的权利。
审理过程中，本院依职权分别于2012年9月6日对上海和瑞置业有限公司职员陈丽、2012年9月20日对上海市奉贤区奉浦房屋拆迁有限公司职员李伟卿、潘大友作调查。被调查人陈丽述称，关于上海市奉贤区乐康苑X号XXX室的交房结算单，确为公司出具。动迁部门将拆迁补偿协议中的补偿款打入房产公司，按房屋单价（动迁价）折算成面积，安置房面积若大于折算后的面积属超面积，该部分再按动迁户才能享受的市场价，由动迁户补足。彭某甲一户已取得二套安置房，剩余181，400.60元已划入房产公司，折算成面积后，如购上海市奉贤区乐康苑X号XXX室，该户尚应支付20余万元，但彭某甲至今未来交纳房款。被调查人李伟卿、潘大友述称，拆迁补偿协议及所附手写清单均为公司出具，手写清单是为了向被拆迁户解释协议各个数额的计算标准，根据这张清单及协议，该户的动迁补偿系按每人45m2计8人为标准进行补偿的，8人分别是彭某甲、金某某、彭某丁、陈某甲、陈某乙、彭某乙、沈某某、彭某丙，其中，彭某丁当时虽已死亡，但考虑其死亡时较年轻，家庭困难，出于照顾性质所以计算在内，同样沈某某也是出于照顾；当时，并没有独生子女多照顾一个人口的政策。
另，因原、被告双方对诉争房屋的现有市场价值意见不一，本院经上海市高级人民法院，由该院依法委托上海信衡房地产估价有限公司对诉争房屋进行了估价，该评估公司于2013年11月出具估价报告，结论为，上海市奉贤区运河路XXX弄XXX号XXX室市场价值为1，460，000元，单价为13，959元／m2；上海市奉贤区运河路XXX弄Y号XXX室市场价值为1，500，000元，单价为14，928元／m2。为此，原告垫付评估费9，500元。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该协议恰能证明动迁系按宅基地房屋面积为标准进行补偿的，其他人口的补偿费用是协议双方协商的结果，与原告无关。
本院听取了双方的质证意见，对本案的证据认证如下：被告提供的证据2为复印件，原告对该证据的真实性提出异议，且被告旨在证明的事实并不妨碍其他家庭关系成员对房屋所有权提出主张，故本院对该证据不予采信；对原、被告提供的其他证据的真实性，本院予以确认。对本院所作的陈丽调查笔录和房地产评估报告，原、被告均无异议，本院予以认定。对本院所作的李伟卿、潘大友调查笔录，本院认为，被调查人陈述的事实，与动迁补偿协议及所附手写清单内容相互印证，能够证明动迁补偿协议第五条第四款中的其他人口241，800元的计算依据，即按8人计数，每人45m2为补偿标准，对具体8个人口的认定，应属于拆迁部门与该户代表协商一致的结果，被告彭某甲作为被拆迁户的代表对此应当是明知的，其之后亦按该动迁补偿协议得到的补偿款购置并取得了二套房屋，应视为对该协议内容不持异议。对该证据，被告虽提出异议，但未能提供充分证据予以反驳，故本院对该份调查笔录的证明力予以确认。
第三次庭审中，两原告当庭变更诉讼请求为：1、五被告给付两原告应享有的安置面积各45m2以及被继承人彭某丁应享有的45m2中应继承的1／2面积在两套房屋中的拆迁利益，计749，114元；2、动迁安置房屋补偿款在两套房屋中属于两原告的份额及继承彭某丁的份额，计184，635.87元。
基于上述认定的证据及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：被告彭某甲、金某某系夫妻关系，生育儿子彭某丁（1979年4月19日生，2007年9月9日死亡）、女儿彭某乙；彭某丁与原告陈某甲原为夫妻关系，原告陈某乙为双方所生儿子；被告彭某乙与被告沈某某为夫妻关系，被告彭某丙为双方所生女儿。位于上海市奉贤区奉浦开发区肖塘村XXX号房屋于1991年取得奉宅XXX-
XX-
XXX宅基地使用权证，核准的宅基地使用权权利人为被告彭某甲、金某某、彭某乙以及彭某丁4人。2009年9月18日，上海奉浦房屋动迁有限公司代理上海市工业综合开发区与被告彭某甲签订《征用集体所有土地房屋补偿协议（适用货币补偿金额同等价值产权房调换）》，协议第五条约定：
1、土地基价、价格补贴204.45（被拆房屋有效建筑面积）×1，550元＝316，897.50元；
2、房屋评估价171，211元；
3、搬家费4，089元；
4、附属物6，675元，其它人口241，800元；
5、奖励费10，222.50元；
合计金额750，895元。
对于上述各项费用的计算方法，上海奉浦房屋动迁有限公司经办人在手写清单中一一载明，其中奖励费、搬家费均以204.45m2为基数，对其它人口241，800元，在该数额后面写有÷1，550＝156m2、204.45＋156＝360.45m2、360m2÷45＝8（人）的字样。2009年11月12日、2010年6月11日，被告彭某甲分别以拆迁补偿款抵扣房款的形式预订和购买了位于上海市奉贤区运河路XXX弄树园新苑的X号XXX室（动迁单价为3，260元／m2）和Y号XXX室（动迁单价为2，320元／m2）二套房屋，现均由被告彭某甲、金某某实际取得。取得上述两套房屋后，该户的拆迁补偿款尚余181，400.60元。2010年11月17日，被告彭某甲向上海和瑞置业有限公司预订了上海市奉贤区乐康苑X号XXX室房屋（129.53m2），按该房的动迁价2，640元／m2，将剩余补偿款折算68.71m2后，再照顾10m2，超面积50.82m2，按市场价3，720元／m2计算，该房共需支付396，844.80元，扣除剩余补偿款后，尚需支付20余万元。因被告彭某甲至今未交纳剩余房款，故尚未合法取得该房。嗣后，因原告向被告主张权利未果，遂涉诉。
本院认为，公民的合法财产受法律保护；共同共有人在共有的基础上丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割。本案所涉补偿系按“适用货币补偿金额同等价值产权房调换”为原则，即安置面积并不是按每人45m2为标准，而是以补偿款抵扣特定安置房房款的方式取得安置房屋，由于房款系按特定的动迁价作为单价计算，故权利人的拆迁利益应为其应得拆迁补偿款用于调换安置房屋折算成相应面积后的现有市场价值。根据本案认定事实，两原告在本次拆迁补偿中享有45m2／人、1，550元／m2的可得补偿款，计139，500元，其他补偿费用中的房屋评估款（171，211元）、附属物（6，675元）的权利人为被拆房屋的所有人，即宅基地使用权人被告彭某甲、金某某、彭卫明、彭某乙4人；同理，其他费用中的搬家费（4，089元）、奖励费（10，222.50元）的计算标准系以被拆房屋面积为基数计算的，故该部分权利人亦为上述4人，其他补偿费用合计为192，197.50元。被继承人彭某丁应得其中的1／4，计48，049.36元，加上被继承人彭某丁应得的45m2、1，550元／m2的补偿款69，750元，该拆迁补偿款中属于被继承人彭某丁的遗产计117，799.36元。彭某丁生前未立有遗嘱，遗产按法定继承处理，其继承人为被告彭某甲、金某某和两原告4人，故两原告应得遗产58，899.68元。综上，两原告在本次拆迁补偿中因析产、继承所得补偿款合计为198，399.68元（139，500＋58，899.68）。本次动迁安置，尚有拆迁补偿款181，400.60元未调换产权房，该房的动迁单价等处于不确定状态，故对该部分所涉权利在本案不作处理。本院根据现有二套房屋折抵的补偿款在协议补偿总款中的所占比例，计算两原告应得款项在现有二套房屋的份额为150，470.45元［（750，895-181，400.60）／750，895×198，399.68］。对于该部分款项在调换房屋面积时计算单价以及现市场价值，本院酌定以现已取得的二套房屋的购置单价和房地产估价报告的均价为准，经计算，上述款项按动迁平均单价2，790元／m2［（2，320＋3，260）／2］，可得面积为53.93m2，按评估均价14，443.50元／m2［（14，928＋13，959）／2］，该部分面积市场价值为778，937.96元。对于诉争房屋的所有权，原告不予主张，仅予要求折价款。五被告亦表示愿意共同共有，于法无悖，本院予以准许。
依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第二款的规定，判决如下：
一、位于上海市奉贤区树园新苑200弄XXX号XXX室、Y号XXX室房屋二套归被告彭某甲、金某某、彭某乙、沈某某、彭某丙共同共有；
二、被告彭某甲、金某某、彭某乙、沈某某、彭某丙于本判决生效后十日内给付原告陈某甲、陈某乙折价款人民币778，937.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13，136元，评估费9，500元，合计诉讼费22，636元，由原告陈某甲、陈某乙负担3，751元，由被告彭某甲、金某某、彭某乙、沈某某、彭某丙负担18，885元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡静静
代理审判员 乔 栋
人民陪审员 龚贤明
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 周微味
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
……
二、《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
……