山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1817号
上诉人（原审被告）：陈新，男，1963年9月11日出生，汉族，济南第四人民医院员工，住济南市。
委托诉讼代理人：杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏青，山东乾慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季红，女，1966年1月3日出生，汉族，济南历下宝丰晨龙山庄业主，住济南市。
委托诉讼代理人：王娟，女，1981年10月29日出生，汉族，济南历下宝丰晨龙山庄工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：张玉玲，山东高信律师事务所律师。
上诉人陈新因与被上诉人季红房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商重初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈新上诉请求:1、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商重初字第428号民事判决；2、驳回被上诉人季红诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人季红承担。事实和理由：一、上诉人陈新与被上诉人季红签订的涉案《房屋租赁合同》无效，原审判决认定《房屋租赁合同》为有效合同，依法不能成立。（一）依据2015年7月17日济南市历下区编委办公室出具的说明足以证明，“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”于1997年即被撤销已不存在，而2001年3月18日却出现了以“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”名义颁发的01700175号《建设工程规划许可证》，该《建设工程规划许可证》显然是虚假无效的，对此原审法院心知肚明，但却将其作为有效证据予以证明案件事实，极其荒唐错误。济南市历下区编委办公室作为“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”的法定设立机关，已经声明确认“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”早在被上诉人季红提供的据以证明其出租的涉案房产系经合法批准的唯一证据，即由批准证书记载的颁发日期之前四年多的时间即已不存在的“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”颁发的，上诉人陈新提供了济南市历下区编委办公室的该声明，已就反驳被上诉人季红提供的由“济南市历下区城建委村镇规划开发办公室”颁发的批准证书的真伪，完成了反驳方提供表面证据的举证义务。一审法院据此应当形成合理怀疑，被上诉人季红提供的该证据有可能系其个人伪造，存在伪造国家公文犯罪的可能，亦或系有关国家公职人员渎职犯罪，使用已经作废的公文印章，欺骗行政相对人。此两种事实的后果均将导致该公文不具有任何法律效力，直接影响本案裁判的结果。此种合理怀疑，系法院应当依职权查明的基本事实，一审法院未就此履行调查义务即依被上诉人季红提供的存疑公文裁判该事实，属于未查明案件基本事实。（二）原审法院认为“济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决确定涉案合同无效，但该判决书确定的无效合同与本案涉案合同不是同一个合同，该判决书依据济南市规划局该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》的复函作出，并未否定编号为01700175的建设工程规划许可证的效力”。1、济南市规划局向济南市中级人民法院出具的《关于东外环路7879号涉案房屋规划许可证手续有关情况的复函》明确答复，“该涉案房屋的建设单位依法应向我局申办《建设工程规划许可证》，其他部门均不具有核发规划许可证的职权”。该答复内容已经明确否定了编号为01700175的建设工程规划许可证的效力，该答复中的汉语言内容应该不难理解，否则济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决书不会据此复函内容认定01700175号所谓《建设工程规划许可证》无效，进而认定涉案房屋租赁合同无效。2、虽然济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决确定的无效合同与本案涉案合同不是同一个合同，但（2014）济民四终字第553号民事案件中的租赁房屋与本案所涉及的租赁房屋都是依照同一个所谓的01700175号《建设工程规划许可证》建设的房屋，原审法院不会是认为01700175号《建设工程规划许可证》建设的房屋所签订的租赁合同在另案中是无效的，而在本案中就有效。（三）原审法院认为“被告陈新虽主张01700175号建设工程规划许可证颁发主体不当，但并没有提交证据证明该建设工程规划许可证被撤销，且规划许可证颁发是否符合程序不属于本案的审理范围；其提起的确认为山东林河科技经贸有限公司颁发建设工程规划许可证行为违法的行政诉讼被驳回”。1、上诉人陈新所提供的新的证据证实，颁发许可证的单位当时早已不存在，并且在所有档案中并不存在该许可证的任何颁发记载资料，没有任何证据能确定该许可证系国家行政机关所颁发，01700175号建设工程规划许可证系虚假无效的，因此不存在撤销之说。2、行政机关无权、违反法律法规程序颁发或实施的类似本案件许可证及其行政行为，作为法院民事审判庭确实无权审理，但根据最高人民法院相关司法解释及司法审判实践，在民事审判中发现该类行政行为错误情况的，人民法院民事审判庭对此不做评断，也不将其作为民事案件之依据使用，而是依据民事案件客观实际情况，审理查明案件事实。因此，退一步讲，就算01700175号建设工程规划许可证是真实的，但明显存在无职权、违反我国《土地法》、《规划法》等相关法律规定而颁发的，无论是否被撤销，原审法院不应在本案中将其作为有效证据予以使用。3、上诉人陈新提起的确认为山东林河科技经贸有限公司颁发建设工程规划许可证的行为违法的行政诉讼被驳回，只是因上诉人陈新行政诉讼主体资格不适而被驳回起诉，是诉讼主体问题造成的，并非是对颁发建设工程规划许可证的违法行政行为的实质审理。原审法院以此作为依据，完全是避实就虚，混淆概念。（四）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。但该条第二款又规定，第五项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。1、原审中上诉人陈新提交的：济南市历下区编委办公室出具的说明、济南市规划局向济南市中级人民法院出具的《关于东外环路7879号涉案房屋规划许可证手续有关情况的复函》、济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决书等证据，足以推翻（2012）历民初字第743号民事判决、（2012）历民初字第775号民事判决书对涉案房屋租赁合同有效的事实认定。而已经发生法律效力的济南市中级人民法院（2014）济民四终字第553号民事判决所确定的房屋租赁合同无效之事实，却并没有任何相反证据足以被推翻。2、本案是对民事案件的审理，人民法院对于涉案房屋建设是否合法、是否系违章建筑应该依据我国《土地法》、《规划法》等相关法律规定予以确认，从而认定涉案房屋租赁合同是否有效，不应依据已不存在且无规划职权机关颁发的所谓规划许可证来认定房屋建设合法性与否。在未获得国有土地使用权、未获得规划主管部门的建设工程规划许可审批情况下，在租赁的集体土地所建设房屋系违法建筑，这是常识性法律知识。同时济南市国土资源局于2007年1月26日、2月28日分别作出（2007）第028、（2007）第037号行政处罚决定书，认定涉案房屋建设属于非法占用集体土地行为，对涉案房屋土地出租人和土地租赁人进行了行政处罚，责令租赁使用人退还非法占用土地，拆除在非法占用土地上建筑物和其它设施，恢复土地原状，并已申请人民法院强制执行对非法占用土地上建筑物和其它设施的拆除，原审法院以2008历执381号立案受理执行。出于职权职能范围所限，虽然济南市国土资源局作出的（2007）第028、（2007）第037号行政处罚决定书，没有直接涉及涉案房屋建设的合法性与否，但责令租赁使用人退还非法占用土地，拆除在非法占用土地上建筑物和其它设施，恢复土地原状，难道不是对涉案房屋建设违法性的直接认定吗？这也是法律常识问题，作为审判机关的原审法院应不难理解。（五）涉案房屋建设既没有消防验收更没有进行综合竣工验收，存在严重安全隐患，不符合我国《消防法》之相关规定。根据最高人民法院有关司法解释规定，对该建筑物所签订的房屋租赁合同无效。二、上诉人陈新已将涉案租赁房屋交还给被上诉人季红，事实清楚、证据充分，原审判决对此事实认定错误。根据上诉人陈新提交的钥匙收条、租赁房屋室内照片、监控视频影像、证人证言、涉案房屋室外经营标牌的更换及被上诉人季红于2012年8月2日将上诉人陈新租赁房屋院墙院落拆除及院内摆设的石狮、石佛全部搬走等行为，足以证明上诉人陈新将涉案房屋已交付给被上诉人季红。而在上诉人陈新与被上诉人季红另外因本案的租赁房屋所发生的纠纷案件中，也已明确告知被上诉人季红可以使用涉案房屋。上诉人陈新搬走租赁房屋内的物品从上诉人陈新提供的租赁房屋室内照片、监控视频影像等证据显示的很清楚，被上诉人季红的工作人员王娟在做交接记录也很清晰，虽然视频没有声音，但当时在场的证人证言也足以证明上诉人陈新交接搬物这一事实。否则王娟无权到被上诉人季红陈新租赁的房屋内逐个房间包括厨房、吧台、院落等进行清点记录。上诉人陈新花钱雇人将租赁房屋内的物品全部搬走，却不将房屋交回且上诉人陈新知道不交房的后果，不符合常规。2012年5月份，上诉人陈新在涉案房屋外设立的经营招牌被更换，本身也说明涉案房屋已交还给被上诉人季红，否则该招牌不会也没人敢更换。涉案房屋如没有交还给被上诉人季红，被上诉人季红无权也不敢将上诉人陈新租赁房屋院墙院落擅自拆除，也不敢将上诉人陈新租赁房屋院内摆设的石狮、石佛擅自搬走。本案虽然没有书面租赁房屋交接手续，但综合上述证据和行为事项，足以证明上诉人陈新在2012年5月前早已交还了租赁房屋。并非原审认定仅凭一张开锁收款收据确定的交房时间，原审判决未充分依据本案证据综合分析判断、认定该案件事实。三、原审判决适用法律不当，判决上诉人陈新支付被上诉人季红2012年6月1日至2014年6月27日间的房屋租赁费688140元错误，对上诉人陈新极不公平。且不论涉案房屋租赁合同是否无效，上诉人陈新早已在2012年4月之前向被上诉人季红提出了终止合同的通知，被上诉人季红也是知晓的。况且上诉人陈新在（2012）历民初字第775号民事案件、（2012）历民初字第743号民事案件中也明确向被上诉人季红表示了终止租赁合同的意思表示，并明确提出被上诉人季红可以使用租赁房屋。就算是合同有效，根据合同法之相关规定，在被上诉人季红明确知晓上诉人陈新终止租赁合同的履行，不会再使用和缴纳房租，根据我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如果涉案合同有效，被上诉人季红明知上诉人陈新已将租赁房屋物品搬走、不再履行房屋租赁合同义务，被上诉人季红应及时采取措施或催促上诉人陈新履行支付房屋租金义务或及时请求解除合同收回房屋。但被上诉人季红却没有采取适当措施防止损失的扩大。原审判决上诉人陈新承担60余万租金，实属不公，适用法律不当。四、根据国家工商及消防的有关规定，被上诉人季红交付的租赁房屋根本无法办理工商营业执照和消防手续，租赁房屋根本不能实现合同约定的开办饭店的用途，上诉人陈新签订租赁合同的目的不能实现，而这完全是被上诉人季红所租赁房屋存在重大瑕疵而造成的，无论租赁合同有效或无效，上诉人陈新对此均有拒绝交纳房租或使用费的抗辩权利。被上诉人季红虽然将租赁房屋交给上诉人陈新，但上诉人陈新所租赁的房屋自始至终就没有按合同约定用途被使用过，根据我国合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而本案双方合同约定租赁房屋的用途为饭店经营，因被上诉人季红出租的房屋存在重大瑕疵，无法办理饭店工商营业执照和消防安全证，自租赁合同签订后再投入巨大资金进行装修筹备等工作，却因租赁房屋瑕疵一直未能办理下工商营业执照，上诉人陈新没有按合同约定的用途对租赁房屋使用过一天，因被上诉人季红出租的房屋所存在的瑕疵，在合同有效情况下，上诉人陈新有权行使抗辩权，不予支付房屋租金，符合法律规定。按照济南市当时个体经营工商登记规定，办理登记需提供房屋租赁合同和房屋产权手续，被上诉人季红根本无法提供。租赁合同约定房屋用途为经营饭店，按规定该类公共场所经营办理工商登记前必须要首先办理消防安全证，因被上诉人季红租赁的房屋没有消防验收和综合竣工验收手续，消防部门依法不予办理经营饭店场地消防安全证。工商部门和消防部门要求经营者提供的上述资料，是依据我国法律法规之规定所进行的，对此在本案中不能要求上诉人陈新提供证据证明，上诉人陈新无需提供证据证明，原审法院应审理查明的是涉案房屋是否具备上述手续，应由被上诉人季红提供相应证据。但原审判决却认定上诉人陈新不能提供证据证明上述事实，原审判决适用法律不当，举证责任被倒置。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律不当，判决错误。上诉人陈新请求二审法院查明事实，依法予以裁决，以维护上诉人陈新合法权益与法律的公平正义。
季红辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、双方合同为有效合同，已经生效法律文书所确认，双方的合同目的已经有效履行，并且上诉人陈新在涉案房屋经营并长期占有使用。3、上诉人陈新曾因行政建设工程规划许可一案起诉济南市历下区人民政府，后经山东省高院（2015）鲁行终字第179号行政裁定书驳回其起诉，涉案房屋的租赁合同应当按有效合同认定，并且对于上诉人陈新交接房屋之前所产生的房屋租金的费用按约支付。4、对于涉案房屋内被上诉人陈新私自搬走的其它物品，被上诉人季红将另行主张权利，但并不是放弃。上诉人陈新的上诉没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。
季红向一审法院起诉请求：1、解除季红、陈新于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》，陈新将承租房屋及房屋内物品交还给季红；2、陈新向季红支付自2012年6月1日起至房屋交接前的房屋租金（其中自2012年6月1日起至2014年6月27日租赁费688140元）及违约金100000元；3、本案的案件受理费用由陈新承担。
一审法院认定事实：2001年6月20日，案外人山东林河科技经贸有限公司经济南市历下区经济计划委员会批准，从原济南市历下区姚家镇浆水泉村租赁非耕地60亩，建设农业科技示范园。原济南市历下区城建委村镇规划开发办公室于2001年3月18日为山东林河科技经贸有限公司颁发了建设工程规划许可证（编号01700175）。示范园后被统一编号为济南市东外环路7879号。2008年6月19日，山东林河科技经贸有限公司将济南市东外环路7879号院内一处约1200平方米的三层楼房出租给季红，租赁期限自2008年6月19日至2018年6月18日，允许季红对外转租或者分租。
2010年11月1日季红（以济南历下宝丰晨龙山庄名义，其系业主）与陈新签订房屋租赁合同，约定将位于济南市东外环路7879号的一处三层楼租赁给陈新使用（院免费使用），租赁期五年，自2010年11月1日至2015年10月31日，陈新租赁该房屋用途为饭店，除双方另有约定外，陈新不得任意改变房屋的用途；租金每年30万元，可按月支付，先交后用，租金每年累计递增5%；违约责任处理规定，季红每逾期交房一日，则每日应向陈新支付月租金总额3%的违约金，还应承担因逾期交房给陈新造成的损失；陈新如逾期交租金，则每日应向季红交纳月租金总额3%的违约金。租赁期间，季红违反本合同约定单方面解除合同,除返还陈新已交纳的年租金外，应按照合同总租金的3%向陈新支付违约金，并赔偿陈新全部费用；陈新违反本合同规定，单方面解除合同,应按照合同总租金的3%向季红支付违约金。合同签订后，陈新于2010年12月9日进驻房屋，租金付至2012年3月，共计406250元。2012年5月9日陈新作为原告向一审法院起诉，案号为（2012）历民初字第743号，请求法院确认陈新与季红签订的房屋租赁合同无效，季红返还陈新已付房屋租金406250元、保证金5万元、预付的电费5000元、员工宿舍租金10500元、赔偿陈新装修损失1205554元。经审理一审法院认定，山东林河科技经贸有限公司于2001年6月20日建设农业科技示范园时，已经济南市历下区经济计划委员会批准，济南市历下区城建委村镇规划开发办公室为山东林河科技经贸有限公司颁发了建设工程规划许可证（编号01700175），山东林河科技经贸有限公司按规划许可证批准，将建成的部分房屋出租给季红，该房屋租赁合同有效。2007年2月28日济南市国土资源局作出的济国土罚字（2007）第037号《土地行政处罚决定书》不能否定规划许可证的效力，对陈新认为规划许可证无效的主张不予采纳。在山东林河科技经贸有限公司允许季红转租的情况下，季红与陈新签订的房屋租赁合同为有效合同。陈新主张房屋租赁合同无效，一审法院已释明其是否变更诉讼请求，陈新明确表示不予变更。据此，一审法院于2013年1月6日判决驳回陈新上述诉讼请求。陈新不服提起上诉，济南市中级人民法院于2013年11月6日作出(2013)济民一终字第367号民事判决书,济南市中级人民法院认为，山东林河科技经贸有限公司于2008年6月19日将涉案房屋出租给季红时已取得济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的建设工程规划许可证，后季红又将涉案房屋转租给陈新，陈新虽否认上述建设工程规划许可证及其附图的真实性与合法性，但未提供证据反驳。一审法院就本案合同效力问题已向陈新释明且其明确表示不变更诉讼请求的情况下，判决驳回其诉求并无不当。据此，济南市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2012年5月15日季红向一审法院提起诉讼，案号为（2012）历民初字第775号，要求陈新支付2012年4月1日至2012年5月31日房屋租金52500元（按月租金26250元计算），经一审法院审理认为，陈新提供的2012年3月31日录像光盘中仅显示有工作人员在设置监控的通道经过，没有声音，没有显示清点物品的内容；2012年4月2日的监控显示工作人员在搬家具，并没有双方当事人现场进行清点的场面。陈新主张已经将房屋腾空，未举证证明已将租赁房屋交给季红，双方房屋租赁合同并未终止，季红主张2012年4月1日至2012年5月31日的租金52500元，一审法院予以支持。季红所提供的证据足以证实双方租赁合同合法有效，双方均应继续履行。一审法院于2013年1月17日作出判决，陈新应向季红支付2012年4月1日至2012年5月31日房租52500元。陈新不服提起上诉，济南市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）济民一终字第376号民事判决书，济南市中级人民法院认为，济南市国土资源局作出的济国土罚字（2007）第037号《土地行政处罚决定书》，系其针对土地方面的问题所作的处理，并非规划行政部门针对违反规划或针对“违法”或“违规”建设行为所作处罚，一审法院认定涉案季红与陈新之间的租赁合同合法有效亦无不当。2011年11月28日至2012年3月份期间陈新所属物品还在涉案房屋内存放，并未腾空，即使陈新提供的田庆生于2011年11月28日出具的钥匙收到条真实，亦不能以此证实陈新将房屋交接于季红。陈新提供的录像光盘无声音，且看不出双方是否系对涉案物品进行交接、如何交接及交接的具体内容，不能证实双方系对涉案房屋内物品进行清点及办理交接。据此，判决驳回上诉，维持原判。
案外人山东林河科技经贸有限公司、济南脑科医院曾因济南市东外环路7879号院落内楼房（非本案涉诉房屋）的房屋租赁合同产生纠纷，山东林河科技经贸有限公司、济南脑科医院不服一审法院（2011）历民重初字第956号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉。二审期间，济南市中级人民法院就上诉人山东林河科技经贸有限公司涉案房屋（济南市东外环路7879号的院落）是否取得《建设工程规划许可证》函询济南市规划局。2015年11月18日，济南市规划局复函：该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》。济南市中级人民法院认为，由于山东林河科技经贸有限公司出租的房屋未取得《建设工程规划许可证》，故其与济南脑科医院2008年12月21日签订的租赁合同为无效合同，无效合同产生的法律后果是财产返还和按过错归责，不同于合同基于有效产生的违约、解除之法律后果。两上诉人的诉讼请求均是以合同有效为前提而提出的诉讼主张，均不予支持。据此作出（2014）济民四终字第553号民事判决，撤销一审法院（2011）历民重初字第956号民事判决，驳回上诉人山东林河科技经贸有限公司的诉讼请求及上诉人济南脑科医院的反诉请求。
另查，陈新以要求确认济南市历下区人民政府行政违法为由，于2015年1月23日向济南市中级人民法院提起行政诉讼，案号（2015）济行初字第28号，其认为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室无权为山东林河科技经贸有限公司颁发01700175号建设工程规划许可证，该机构是济南市历下区人民政府设立的，已被济南市历下区人民政府撤销，请求确认济南市历下区人民政府为该公司颁发01700175号建设工程规划许可证的行为违法。济南市中级人民法院认为，陈新作为涉案房屋的承租人，与被诉具体行政行为之间没有法律上的利害关系，其所主张的因承租涉案房屋所遭受的损失，依法不应通过撤销涉案建设工程规划许可证的方式来解决。陈新不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格，故裁定驳回陈新的起诉。陈新不服，向山东省高级人民法院提起上诉，案号（2015）鲁行终字第179号。山东省高级人民法院经审理认为，陈新作为涉案房屋的承租人，既非涉案房屋的所有权人，也非相邻权人，与被诉建设工程规划许可证没有法律上的利害关系，不具备提起本案诉讼的原告主体资格；陈新主张济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发被诉建设工程规划许可证的行为超越职权，应当属于无效行为，因本案未进入实体审理，对陈新的该项主张，一审法院不予审查。据此，驳回上诉，维持原裁定。
一审法院认为，根据季红的起诉，陈新的答辩及双方向一审法院递交的证据，本案争议焦点为一、本案涉诉租赁合同效力；二、季红、陈新是否已对涉诉房屋内物品进行清点，是否对涉案房屋办理交接；陈新是否已通知季红解除合同？三、陈新应否支付季红2012年6月1日至2014年6月27日租金及违约金。
关于争议焦点一，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案外人山东林河科技经贸有限公司于2008年6月19日将涉案房屋出租给季红时，已取得济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的编号01700175号建设工程规划许可证，后季红又将涉案房屋转租给陈新，双方间租赁合同应视为有效合同。陈新虽主张应根据（2014）济民四终字第553号民事判决书确定涉案合同无效，但该判决书确定的无效合同与本案涉案合同不是同一个合同，该判决书依据济南市规划局“该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》”的复函作出，并未否定编号为01700175的建设工程规划许可证的效力。陈新虽主张01700175号建设工程规划许可证颁发主体不当，但并没有提交证据证明该建设工程规划许可证被撤销，且规划许可证颁发是否符合程序不属于本案的审理范围；其提起的确认为山东林河科技经贸有限公司颁发建设工程规划许可证的行为违法的行政诉讼被驳回。本案涉诉合同效力已经生效判决（2012）历民初字第743号、(2013)济民一终字第367号、（2012）历民初字第775号、（2013）济民一终字第376号确定。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第（五）项及第二款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，陈新的举证并未达到证明与上述判决书确定的相反事实成立的程度，故陈新关于涉案合同系无效合同的主张，证据不足，一审法院不予支持。综上，涉案合同合法有效，当事人双方应按合同履行各自的权利义务。
关于争议焦点二，一审法院认为，季红要求陈新返还其证据2中清单所列的物品，但该清单没有注明交接时间、地点和交接人，仅仅罗列的物品内容，不能据此认定已对上述物品进行了交接，季红可待证据充分后另行主张权利。关于房屋的交接，鉴于季红自认已于2014年6月27日委托开锁公司将涉案房屋的门锁打开，应视为已对房屋进行占有。关于陈新是否已通知季红解除合同，一审法院认为，根据陈新提交的证据4、6，陈新以合同目的不能实现为由提出过解除合同，但（2012）历民初字第775号生效判决书认定双方合同在2012年5月31日之前并未解除，且陈新未提交相应证据证实合同目的不能实现，故陈新提出的合同解除不符合法律规定及双方当事人的约定，合同并未因此解除。2012年5月31日之后，双方亦未对合同的解除问题达成一致意见，直至2014年6月27日，季红占有涉案房屋，合同终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因一方当事人迟延履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中陈新未按约定支付租金，迟延履行主要债务，季红要求解除合同，于法有据，一审法院予以准许。
关于争议焦点三，一审法院认为，双方合同合法有效，陈新应在合同履行期限内向季红支付租金，2014年6月27日后季红占有房屋，合同不再继续履行。故季红要求陈新支付自2012年6月1日至2014年6月27日间的租金688140元符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，虽然双方对违约金有约定，但本案中，陈新之所以未缴纳租金是因为双方对租赁合同的效力、房屋交接时间持有异议且一直在诉讼过程中，故一审法院对季红关于违约金的主张不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条之规定判决：一、解除季红与陈新于2010年11月1日签订的《房屋租赁合同》;二、陈新向季红支付房租688140元（2012年6月1日至2014年6月27日），于判决生效之日起十日内履行;三、驳回季红要求陈新返还房屋内物品的诉讼请求;四、驳回季红要求陈新支付10万元违约金的诉讼请求;五、驳回季红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11680元，由季红负担3800元，陈新负担7880元。
二审中，被上诉人季红提交以下证据:1、山东省建委关于在全省村镇建设中实行一书两证和村镇规划选址意见书的通知。2、济南市历下区人民政府历下政办发[1995]6号关于我区村镇规划管理范围及有关职责的通知。3、济南市建委济建乡字[93]第17号文件、山东省城乡建设委员会[93]鲁建办函发25号文件，国务院村庄和集镇规划建设管理条例。证据1至3，拟证明涉案房屋所处的历下区二环东路姚家镇属于规划中心城区村镇范围内，历下区人民政府有权审批所在区域的建设规划，历下区建委对涉案房屋建设有权规划审批，规划许可证为有效许可文件。4、（2012）历民初字第743号案件2012年12月26日证据质证笔录1份。拟证明上诉人陈新在2012年12月26日不同意对涉案房屋交接。
上诉人陈新质证称，对以上证据的真实性认可。对于省建委的规定、历下区政府的办公室文件针对的对象范围与涉案工程是不同的，这些管理条例和规定指的是在村庄及村镇的规划，与涉案的工程不是同一性质和范围。对证据4这份笔录的真实性没有异议，双方在一审开庭时已经进行了质证，这份笔录证实了上诉人陈新明确告知被上诉人季红可以使用房屋，同时也表明了终止合同履行的意思表示，之所以在笔录中上诉人陈新提出不需要再进行交接，是因为法官提出在未确定是否交接的情况下是否再进行交接，在这种情况下上诉人陈新提出不需要再交接。上诉人陈新认为房屋已经进行过交接，同时在案件中上诉人陈新还提出了赔偿损失的要求，所以说在笔录中提到可以使用房屋但是不能破坏里面的设施设备，这种要求是合理的。本案一审是（2014）历商重字第428号，而非（2012）历民初字第743号案件，上诉人陈新本案不涉及双方对于装修损失的争议，因此对于被上诉人季红所提出的装修问题在本案中上诉人陈新不作答复。
上诉人陈新提交了历下区编委办公室2015年7月17日出具的说明及附件：1、关于建委增设科室的批复。2、关于印发《历下区建设委员会职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知。拟证明根据济南市历下区编委出具的说明，被上诉人季红所提交的涉案工程规划许可证出具单位在当时是不存在的，符合上诉人陈新在原审中一再主张的该规划许可证系虚假伪造的，该份规划许可证不能作为有效证据使用。
被上诉人季红质证称,1、自1990年起村镇规划开发办公室即已存在，而不是上诉人陈新所称的不存在；2、该说明中并没有关于许可证是虚假伪造，上诉人陈新所称的虚假伪造是其个人推断，并无任何证据可以证实；3、根据编委的文件可以证实村镇规划开发办公室为区建委内设机构是真实的，村镇规划开发办公室作为历下区建委的一个职能部门代表历下区建委行使村镇规划开发的权利；4、1997年13号文件关于村建委不再设村镇规划开发办公室，但是并没有关于该办公室实际撤销时间的要求，同时上诉人陈新也没有关于在办公室实际撤销时间或不存在的任何证据，编制与实际执行在时间上具有滞后性，上诉人陈新的主张与该文件不具有关联性；5、历下区编委的97年13号文件对历下区编制委员会职能配置内设机构和人员编制所制订的方案第二条主要职责第一项和第七项，确定了区建委负责全区村镇规划建设管理工作，村镇规划开发办公室作为区建委的内设机构代表历下区建委行使行政权利，是历下区建委所应行使的主要职责内的有效行政行为，上诉人陈新以该编制方案中不再设村镇规划开发办公室即推定规划许可证为伪造和虚假是十分荒唐的。
另，二审中查明,在案外人山东林河科技经贸有限公司与济南脑科医院因济南市东外环路7879号院落内楼房的房屋租赁合同纠纷一案中，二审期间，本院就山东林河科技经贸有限公司涉案房屋（济南市东外环路7879号的院落）是否取得《建设工程规划许可证》函询济南市规划局。2015年11月18日，济南市规划局复函：关于东外环路7879号涉案房屋规划许可手续有关情况的复函(济规法函[2015]58号)市中级人民法院:关于东外环路7879号涉案房屋规划许可证有关的调查函收悉,经落实,答复职下:根据当时有效适用的《济南市城市规划管理办法》规定,该涉案房屋的建设单位依法应向我局申办《建设工程规划许可证》,其他部门均不具有核发规划许可证的职权。经落实,该涉案房屋未在我局办理《建设工程规划许可证》。特此复函。济南市规划局(盖章)2015年11月18日。
本院认为，关于合同效力问题，山东林河科技经贸有限公司于2008年6月19日将涉案房屋出租给被上诉人季红时，虽持有济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的编号01700175号建设工程规划许可证。但在(2014)济民四终字第553号山东林河科技经贸有限公司与济南脑科医院因济南市东外环路7879号院落内楼房的房屋租赁合同纠纷一案二审中,本院函询济南市规划局。济南市规划局答复,该涉案房屋未在该局办理《建设工程规划许可证》。由于本案涉案房屋和(2014)济民四终字第553号案件的涉案房屋,所依据的均为济南市历下区城建委村镇规划开发办公室颁发的编号01700175号建设工程规划许可证。历下区编委办公室2015年7月17日出具的说明证明，村镇规划开发办公室为区建委的内设机构,未核定过主要职责。1997年2月5日历下区建设委员会职能配置、内设机构和人员编制方案中，内设机构并未设置村镇规划开发办公室。而被上诉人季红提交的历下区建委村镇规划开发办公室颁发的编号为01700175号《建设工程规划许可证》的落款时间是2001年3月18日。因颁发《建设工程规划许可证》的时间，历下区建设委员会内设机构并未设置村镇规划开发办公室。结合济南市规划局的答复,本院认为被上诉人季红提交的历下区建委村镇规划开发办公室颁发的编号为01700175号《建设工程规划许可证》，不能认定其真实性合法性。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故被上诉人季红与上诉人陈新20**年6月19日签订的租赁合同为无效合同。
关于涉案房屋交接问题，被上诉人季红自认已于2014年6月27日委托开锁公司将涉案房屋的门锁打开，应视为已对房屋占有。本院（2013）济民一终字第376号生效判决认定双方合同在2012年5月31日之前并未解除，上诉人陈新未提交足以推翻上述判决的证据。2012年5月31日之后，被上诉人季红不认可接收房屋，上诉人陈新提交的证据不能证明涉案房屋已交接。虽然,双方的租赁合同为无效合同,但上诉人陈新占有使用涉案房屋,应参照租金交纳房屋占有使用费。上诉人陈新称其已在2012年4月之前向被上诉人季红提出了终止合同的通知，且在（2012）历民初字第775号民事案件、（2012）历民初字第743号民事案件中也明确表示了终止租赁合同的意思，但被上诉人季红却没有采取适当措施防止损失扩大，其不应承担租金。但从查明的事实看，上诉人陈新于2011年11月28日交给田庆生一把钥匙时，其东西仍存放于涉案房屋。在（2012）历民初字第743号案件审理过程中,2012年12月26日证据质证笔录载明，鉴于涉案房屋双方对是否交接存在争议,为了减少损失,双方是否再来一次交接,上诉人陈新主张已于2011年11月28日已把房子交给被上诉人季红，不同意法官组织双方交接。上诉人陈新提供的2012年3月31日、2012年4月2日的录像光盘无声音、且从录像上看不出双方是否系对涉案物品进行交接、如何交接及交接的具体内容，亦不能看出上诉人陈新是否自涉案房屋搬出其全部物品。在无其他相关证据佐证的情况下，现有证据不能证明双方对涉案房屋内物品进行清点和交接。故本院对上诉人陈新的此项主张不予采信。
综上所述，上诉人陈新的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商重初字第428号民事判决第三项，第四项，第五项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商重初字第428号民事判决第一项；
三、变更济南市历下区人民法院（2014）历商重初字第428号民事判决第二项为：上诉人陈新向被上诉人季红支付房屋占有使用费688140元（2012年6月1日至2014年6月27日），于本判决生效之日起十日内履行;
四、驳回上诉人季红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11680元，由上诉人陈新负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年七月十一日
书记员 吴颖颖