广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第642号
上诉人（原审原告）：深圳市嘉旺餐饮连锁有限公司。
被上诉人（原审被告）：深圳市置嘉实业发展有限公司。
上诉人深圳市嘉旺餐饮连锁有限公司（以下简称“嘉旺公司”）因与被上诉人深圳市置嘉实业发展有限公司（以下简称“置嘉公司”）房屋租赁合同纠纷案件，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2124号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月10日，嘉旺公司与置嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定置嘉公司将位于深圳市福田区XX路XX号XX大厦一层C出租给嘉旺公司使用�租赁房屋建筑面积为298.69平方米。月租金总额为79800元。嘉旺公司应于每月10日前向置嘉公司交付。嘉旺公司租用租赁房屋的期限自2011年6月1日起至2014年6月30日。租赁房屋用途：商业。置嘉公司交付租赁房屋时，可向嘉旺公司收取两个月租金数额的租赁保证金159600元。置嘉公司向嘉旺公司退还租赁保证金的条件为租赁期满解除合同或因不可抗力的原因需中途解除合同。该保证金在合同终止时无息退还嘉旺公司。如嘉旺公司中途解除合同（不可抗力除外）或嘉旺公司拖欠置嘉公司一个月房租金额，则置嘉公司可不予返还保证金。置嘉公司应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。嘉旺公司在使用租赁房屋过程中，如非因嘉旺公司过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，嘉旺公司应及时通知置嘉公司并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，置嘉公司应在接到嘉旺公司通知后三日内进行维修或径直委托嘉旺公司代为维修；嘉旺公司无法通知置嘉公司或置嘉公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，嘉旺公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，嘉旺公司应先行代为维修并及时将有关情况通知置嘉公司。上述两款规定情形下发生的维修费用（包括嘉旺公司代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由置嘉公司承担。嘉旺公司未尽上述两款义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由嘉旺公司自行承担。如置嘉公司违反合同约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定或不承担维修责任或支付维修费用的，嘉旺公司除追究置嘉公司损害赔偿责任或违约责�外，还可依据上述情形向置嘉公司提出变更合同条款或解除合同。解除合同通知书一经合法送达，嘉旺公司有权申请单方解除合同登记（备案）。置嘉公司提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患，出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。嘉旺公司应严格按照政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准使用出租房屋，并有义务保证出租房屋在使用中不存在任何安全隐患。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。上述合同签订后，置嘉公司向嘉旺公司交付了涉案房产，嘉旺公司向置嘉公司支付了租赁保证金159600元。2012年8月6日，嘉旺公司向置嘉公司发函，通知置嘉公司涉案铺位夹缝处严重漏水，要求置嘉公�于2012年8月9日前进行修复及给予回复。2012年8月8日，置嘉公司向嘉旺公司回函，内容为：“贵司于2012年8月6日来函收悉，关于来函中所提出的大厦后半部分（即贵司后厨）漏水事宜，是因前期地铁施工的影响，大厦后部加建层部分与大厦主体连接伸缩缝因大厦的下沉、倾斜而产生的不规则的裂变，导致加建层天台与大厦主体连接伸缩缝处原有的防水层因裂变而被完全破坏、以及我司多年前安装在伸缩缝下端的起承水排水之用不锈钢卷槽也变型不能起到承水排水的作用，鉴于此，我司将会同大厦物业部商议后会尽快作相应的处理解决方案。根据合同的相关约定，我司会做好己方应承担的相关约定，同时也会保证出租物业的安全确保物业的正常使用”。2012年8月20日，置嘉公司向嘉旺公司发出告知函，告知置嘉公司将于2012年8月20日下午15：00-2：00对该漏水部位进行维修防水处理，希望嘉旺公司协同配合。2012年8月27日，嘉旺公司向置嘉公司发函，因租赁房屋出现严重漏水问题，致使餐厅厨房存在人员安全隐患和食品卫生安全隐患，导致无法正常经营，置嘉公司未在合同约定期限内进行有效维修，故通知置嘉公司：1、解除租赁合同；2、嘉旺公司将于8月28日开始搬离，并将于合同约定的时间内将房屋交还置嘉公司，请置嘉公司配合并安排人员办理房屋交接手续；3、请置嘉公司接收房屋返还嘉旺公司已经交付的租赁保证金159600元。置嘉公司于2012年8月28日收到该函件。嘉旺公司于2012年8月27日向置嘉公司支付截至2012年8月份的租金及2012年7月份的水电费。嘉旺公司于2012年8月29日搬离涉案房产。因置嘉公司未派人对涉案租赁房屋进行交接并拒收钥匙，嘉旺公司遂于2012年9月3日将涉案房屋的钥匙留在置嘉公司办公场所。置�公司确认于2012年9月5日收到钥匙。
嘉旺公司一审诉讼请求如下：1、置嘉公司返还嘉旺公司租赁保证金159600元及利息465元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年8月29日起计算，暂计至起诉之日，计算至置嘉公司实际返还之日为准），合计160065元；2、判令置嘉公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，嘉旺公司与置嘉公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于双方争议的嘉旺公司是否有权行使合同解除权的问题。根据合同约定，嘉旺公司在使用租赁房屋过程中，如非因嘉旺公司过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，嘉旺公司应及时通知置嘉公司并�取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，置嘉公司应在接到嘉旺公司通知后三日内进行维修或径直委托嘉旺公司代为维修；嘉旺公司无法通知置嘉公司或置嘉公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，嘉旺公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，嘉旺公司应先行代为维修并及时将有关情况通知置嘉公司。上述两款规定情形下发生的维修费用（包括嘉旺公司代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由置嘉公司承担。如置嘉公司违反合同约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定或不承担维修责任或支付维修费用的，嘉旺公司可依据上述情形向置嘉公司提出解除合同。故双方约定的合同解除的条件为租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定或不承担维修责任或支付维修费用。首先，嘉旺公司无提交证据证明显示房屋的安全性不符合法律、法规或规章的规定。租赁房屋虽然存在漏水情况，但无证据证明漏水系因房屋主体结构问题导致，且该漏水问题严重影响了嘉旺公司的正常经营。其次，本案涉案租赁房屋确实存在漏水情况，但在嘉旺公司通知置嘉公司存在漏水问题后，置嘉公司亦积极回函要求维修。即使置嘉公司未在合同约定时间内进行维修，嘉旺公司也可先行委托他人维修，在维修后向置嘉公司主张维修费，上述情形并不影响合同的继续履行。嘉旺公司没有先行维修而直接要求解除合同，不符合合同约定。综上所述，合同约定解除条件并未成就，嘉旺公司以置嘉公司未在合同约定时间内有效维修为由于2012年8月27日发出解除合同通知，不具有解除合同的效力。置嘉公司在租赁期内擅自搬离涉案房产，已构成违约，现嘉旺公司要求返还租赁保证金的请求，理由不成立，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：驳回嘉旺公司的诉讼请求。本案案件受理费3502元（已由嘉旺公司预交），减半收取1751元，由嘉旺公司负担。
嘉旺公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令置嘉公司返还嘉旺公司租赁保证金159600元及利息465元（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年8月29日起计算，暂计至一审起诉之日，计算至置嘉公司实际返还之日为准），合计人民币160065元；3、判令置嘉公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为“无证据证明漏水系因房屋主体结构问题导致”属于法律适用错误。本案中，嘉旺公司已经提交“置嘉公司回函”，置嘉�司也提交了相同内容的函件作为证据，依据该证据可以确认，置嘉公司承认“租赁房屋漏水是因前期地铁施工的影响，大厦后部加建层部分与大厦主体连接伸缩缝因大厦的下沉、倾斜而产生不规则的裂变，导致加建层天台与大厦主体连接伸缩缝处原有的防水层因裂变而被完全破坏”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”对于“漏水系因房屋主体结构问题导致”这一客观事实，置嘉公司已经明确表示承认，嘉旺公司无需举证。一审判决却认为“无证据证明漏水系因房屋主体结构问题导致”明显属于法律适用错误。二、一审判决认为“合同约定解除条件并未成就”属于事实认定不清、法律适用错误。依据双方签订的房屋租赁合同第十九条，一审判决已经确认“双方约定的合同解除的条件为租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定或不承担维修责任或支付维修费用”。只要符合前述三种情形之一，合同约定的解除条件就已经成就。本案中，置嘉公司没有按照合同约定承担维修责任的事实已经得到确认，一审判决也认定了“置嘉公司未在合同约定时间内进行维修”，在此情形下，嘉旺公司享有解除合同的权利并已经依法通知置嘉公司。一审判决却曲解合同约定，认为“嘉旺公司没有先行维修而直接要求解除合同，不符合合同约定”，不仅限制了嘉旺公司的合法权利，而且违背了公平原则。因此，嘉旺公司解除涉案房屋租赁合同完全符合双方合同约定及相关法律规定，涉案房屋租赁合同已于2012年8月28日依法解除，置嘉公司理应返还嘉旺公司交纳的租赁保证金。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持嘉旺公司全部上诉请求。
置嘉公司答辩称，一审法院判决书中查明的事实以及所阐述的判决理由是非常合理合法的。简单来讲，本案的关键在于房屋是否漏水以及漏水是不是主体结构的安全问题。因为，本案中，置嘉公司确实有一份回函表明将为嘉旺公司提供维修，所以，关于房屋到底是不是漏水这点，我们暂时不去分析。但是房屋漏水绝不等同于主体结构有问题。房屋的主体结构的标准定义是指在房屋建筑中，有若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等，建筑物主体结构可以由一种或�多种材料构成。这是标准定义。可以看出，漏水属于防水工程，和房屋主体结构是两码事。再从房屋质量保障的法律规定来分析，房屋主体结构的质量保证是按照设计使用年限来确定，是终身的，而屋面防水只有5年，这也说明了为什么普通的维修义务和房屋主体结构方面的维修和保证义务是完全不同的。只有在房屋主体结构出现危害使用人健ＸＸ命安全的前提下，合同法以及本案房屋租赁合同才约定的解除条件。这点，在一审判决当中虽然只是几句话，但是说明得非常清楚，一审判决中讲租赁房屋虽然存在漏水，但无证据证明房屋漏水是按房屋主体结构导致的，而且该漏水问题严重影响了原告的正常经营。看案卷可以得出一个结论，嘉旺公司在一审审理过程中所提交的证据，仅仅是双方来往的函件，没有任何一份证据可以证明房屋确实漏水了，更没有任何一份证�能够证明房屋存在主体结构安全问题。关于房屋质量的事实问题，在一审的过程中，置嘉公司曾经提出了现场勘察的申请，我们提出这现场勘察申请正是因为我们知道房屋的现场实际上一直以来都没有受到漏水这一事实的困扰。但即使这样，一审法院最终没有同意我们的申请，因为一审法院认为，从证据规则来讲，证明房屋漏水以及嘉旺公司的经营受到了严重损害，是嘉旺公司的举证责任。而嘉旺公司未能提供任何证据证明，应当承担举证不能的后果。故，我方并不存在嘉旺公司所多次提出的房屋主体结构的质量问题。无论是从合同法租赁分则，还是从双方所签订的租赁合同来看，解除合同的条件都没有成就，既然解除合同的条件没有成就，而嘉旺公司擅自搬离租赁场所，实际上是一种给置嘉公司造成损害的违约行为，因此，理当驳回嘉旺公司的诉讼请求。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审法院认为“原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》……内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效”是正确的。涉案合同约定在被上诉人接到相关维修通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，上诉人可代为维修；发生特别紧急情况必须立即进行维修的，上诉人应先行代为维修并及时将有关情况通知被上诉人，相应的维修费用由被上诉人承担。如在此种情况下不支付维修费用的，上诉人可依据上述情形解除合同。被上诉人2012年8月8日的相关回函虽然有关于漏水的原因的表述，但该函并未明确确认涉案房屋的漏水问题系房屋主体结构问题所致，仅凭被上诉人回函亦不足以证明涉案房屋漏水的原因。涉案房屋虽然存在漏水情况，但无直接、充分的证据证明因涉案房屋主体结构问题导致漏水并严重影响上诉人的正常经营。结合上述事实，本院认为，原审法院认定上诉人没有先行维修而直接要求解除合同不符合合同约定并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3502元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 许保疆
审判员 柯云宗
审判员 陈明亮
二〇一三年六月十四日
书记员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
。
第11页，共13页