广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0109民初774号
原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路15号3栋一层，统一社会信用代码91450109898523472F。
代表人：刘琼璋，该支行副行长。
委托诉讼代理人：黄松花，该支行风险管理部风险经理。
被告：翁维莺，女，1965年3月26日出生，壮族，身份证住址广西邕宁县，原住南宁市邕宁区广西壮族自治区女子监狱服刑。原告
原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（简称农行邕宁支行）与被告翁维莺金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月2日受理后，依法由审判员雷邓适用简易程序，于2016年11月14日在广西壮族自治区女子监狱公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄松花、被告翁维莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行邕宁支行诉称：2004年1月18日，原告与被告翁维莺在平等自愿的基础上签订《个人购（建）房借款合同》（简称合同）。双方约定：借款金额为人民币270000元，本合同项下的借款用于购买位于邕宁区产。抵押人（翁维莺）自愿以位于的国有土地使用权[抵押证号：邕他项（2004）第D0093号]作为本合同项下债务的抵押物。本合同采用先保证后抵押担保方式，合同第十六条其他事项第（三）项规定保证担保从本合同签订日起，到借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证》之日止。关于违约责任，合同也作了明确约定，合同第九条对借款人的违约责任作了约定。主要包括借款人若未履行借款人的义务依约偿还贷款本息，贷款人有权停止划付尚未使用的贷款，并提前收回已发放的贷款，若借款人未按期足额还本付息的，贷款人有权对借款人逾期的本金按本合同约定的利率计收逾期利息[中国人民银行2005年3月16日印发的银发（2005）61号文件对个人住房贷款逾期执行的罚息利率进行了调整，自2006年1月1日起按照贷款利率水平上浮百分之伍拾计收罚息]。对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利。同时，合同还对争议的解决等进行了约定。合同签订当日双方均在合同签字盖印，表明是双方的真实意思表示。合同签订后，原告依据合同约定，于2004年2月9日向被告发放贷款270000元。从2013年1日20日起被告贷款开始出现逾期，截止至2016年7月22日，被告共偿还贷款本金56985.30元、利息85994.24元，累计欠款260046.18元（其中逾期本金33064.67元，未到期本金179950.03元，未结清正常息37395.18元，未结清罚息4202.01元，未结清复利5392.65元）。期间经原告多次催收，被告均不履行还款义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告翁维莺立刻偿还原告贷款本息260046.18元（其中逾期本金33064.67元，未到期本金179950.03元，未结清正常息37395.18元，未结清罚息4202.01元，未结清复利5392.65元，提前还息金额41.64元），上述金额暂计至2016年7月22日，以后应续计至本金还清之日止；二、原告有权以拍卖、变卖抵押物（坐落于邕宁新兴广场旁新兴商业文化街B4栋25号房的房屋、位于邕宁县的土地）所得价款优先受偿被告翁维莺尚欠原告的借款本金、利息、罚息、复利以及实现债权和抵押权的其他费用；三、本案诉讼费等与诉讼相关的一切费用由被告翁维莺承担。
原告向本院提供的证据及主张证明的内容：1.借款人身份证复印件，拟证明被告申请贷款时的身份情况；2.中国农业银行广西区分行个人住房贷款申请表，拟证明被告向原告申请本案贷款的事实；3.个人购（建）房担保借款合同，拟证明借款合同具体内容；4.中国人民银行文件[银发（2005）61号]，拟证明利率调整说明；5.中国农业银行借款凭证，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；6.土地他项权利证明书，拟证明被告名下土地抵押事实；7.房屋他项权证，拟证明被告名下房产抵押事实；8.翁维莺应还未还清单，拟证明被告贷款本息应还未还明细；9.贷款还款汇总试算，拟证明被告贷款本息偿还情况，计至2016年7月22日，贷款本金余额213014.70元，未到期本金179950.03元，逾期本金33064.67元，未结清正常息37395.18元，未结清罚息4202.01元，未结清复利5392.65元，等等；10.贷款合约信息查询，拟证明至2016年7月22日止被告贷款所欠本息情况；11.翁维莺还款明细表，拟证明2012年12月20日之前的应还借款本金、正常息、罚息和复利已付清；12.承诺书、预购商品房贷款抵押登记证明各一份（当庭提交），拟证明用房屋为本案借款作抵押是真实的，并办理了预登记，抵押价值已经覆盖了贷款金额，该房屋没有另外设定其他担保。
被告翁维莺辩称：原告诉状陈述借款及欠款均是事实，对原告诉讼请求无异议，现在我无能力偿还借款，由法院裁判。
被告翁维莺未向本院提供证据。
经庭审举证质证，被告翁维莺对原告提供的所有证据均无异议。本院认为原告提供的证据均真实合法有效，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。
根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：
2004年1月18日原告农行邕宁支行的前身中国农业银行邕宁县支行（称贷款人）与被告翁维莺（称借款人、担保人）、邕宁金海房地产开发有限公司（称担保人）签订一份编号为（邕宁）桂农银房字（2004）第183号的《个人购（建）房借款合同》，主要约定内容是：借款人因个人购（建）房需要，向贷款人申请贷款；借款金额为人民币270000元；借款总期限自2004年1月18日起至2029年1月18日止，共25年零0月。如有变动，以借款凭证为准；贷款利率执行年利率5.04%。遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定；在办妥本合同抵押登记或抵押预登记或未办理预登记的地方，在借款人将购（建）房合同等办理房地产权证书所需资料移交贷款人并办理公证后，由贷款人将借款金额一次性以借款人购（建）房名义划入在贷款人处开立的户名为邕宁金海房地产开发有限公司、账号为02×××77的存款账户上；按月归还贷款本息，每月20日为借款人的每期还款日，首期还款为借款人发生的次月20日。借款人在贷款人处办理银行卡或在贷款人处开立存款账户（账号02×××88）。每期还款日前，借款人应在上述银行卡或存款账户中存入当期应还借款本息。贷款人直接从该卡或存款账户中扣收与本合同项下借款人有关款项。如存款不足扣划时，该期应还贷款本息全部作逾期处理。每期还款金额采用等额本息还款法计算公式计算，即月还款额=[贷款本金×月利率×（1＋月利率）贷款月数]÷[（1＋月利率）贷款月数－1]。借款人每月等额还本息金额为1584.63元，但应以贷款人当期计收本息金额为准。首次还款应以当期贷款本金所占用的实际天数计付本息，即当期还款额=月还数额+贷款本金×利率×（实际天数-30）。最后一次还款应以最后一期剩余的贷款本金所占用的实际天数计付本息，即最后一期还款额=剩余的贷款本金+剩余的贷款本金×利率×实际天数；对逾期的贷款本息，借款人选择第（1）种方式偿还，即：在上述存款或银行卡账户内存足款项，由贷款人在下一个还款日划收，但在存款日到划款日之间，贷款人扔向借款人计收逾期利息及其复利。逾期利息计算方式是逾期利息=当期应还本息×当期逾期利率×逾期天数；借款人未履行第八条约定的义务（其中借款人的义务之一是按期足额还本付息），贷款人有权采取以下全部或部分措施：1.借款人有权停止划付尚未使用的贷款，并提前收回已发放的贷款。2.贷款人按规定对借款人逾期的本金按日利率万分之贰点壹计收逾期利息。……。4.对应付未付利息按规定计收复利；保证方式是连带责任保证。保证人在贷款人处开立保证金账户，保证人账户为02×××69，保证人授权贷款人可以从该账户扣收本合同项下的有关欠款。保证期间为借款期限届满之日起两年。保证担保从本合同签订日起，到借款人全部办妥贷款抵押手续，领取《房屋他项权利证》之日止；抵押人同意以国有土地使用权同所附《抵押物清单》作为抵押，抵押物清单作为本合同组成部分。抵押物暂作价为人民币50000元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。本合同项下抵押担保的范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。在借款人未还清积欠贷款人贷款本息及其有关费用前，未经贷款人书面同意，抵押人不得将抵押物转让、变卖、赠与、出租、重复抵押或以抵押物清偿其他债务。土地抵押金额为人民币50000元，土地抵押贷款金额20000元，其余为保证担保；等等。由贷款人中国农业银行邕宁县支行、抵押人翁维莺签名和盖章的作为合同附件之一的《抵押物清单》记载：抵押人翁维莺，抵押物名称土地使用权，抵押物地址,面积65.55平方米，原值5万元，估值5万元，抵押值5万元，产权编号邕国用（2004）第010033-25。2004年1月30日，本案用于抵押的国有土地使用权在邕宁县国土资源局办理了抵押登记，邕他项（2004）第D0093号《土地他项权利证明书》记载：土地他项权利人中国农业银行邕宁县支行，义务人翁维莺，坐落邕宁县，他项权利国有出让土地使用权，抵押证书邕国用（2004）字第010033-25号，抵押期限2004年1月30日至2029年1月30日，抵押土地面积65.55平方米，土地抵押金额5万元，抵押贷款金额2万元，个人购（建）房借款合同（邕宁）桂农银房字（2004）第183号，设定日期2004年1月30日，权利顺序中国农业银行邕宁县支行，等等。2004年1月4日翁维莺向中国农业银行邕宁县支行支行出具《承诺书》，内容是：本人因购买新兴商业文化街商品楼自有资金不足，需向贵行申请个人住房贷款人民币30万元整、期限25年（以贵行审批的贷款金额和期限为准），如获贵行批准，本人承诺在邕宁金海房地产开发公司办好房产证七天内办理房产抵押登记和保险等手续，若逾期不办理，贵行可按所借贷款余额日利率万分之五向本人计收违约金。2004年1月31日本案已抵押的国有土地使用权上的属被告翁维莺所有的房屋在邕宁县房地产管理所办理了抵押预登记，房预抵字第20040292号《预购商品房贷款抵押登记证明》记载抵押权人中国农业银行邕宁县支行，抵押人翁维莺，债权合同（邕宁）桂农银房字（2004）第183号，权利价值380000元，权利范围B4栋25号房，等等。2004年2月9日该抵押预登记的房屋在南宁市房屋产权交易中心办理了房屋抵押登记，邕房他字第20040292号《房屋他项权证》记载：房屋他项权人中国农业银行邕宁县支行，房屋所有权人翁维莺，房屋所有权证号01494104，房屋坐落邕宁区，权利种类房产按揭，权利价值380000元，建筑面积207.64平方米，设定日期2004-02-09，约定期限至注销之日止。
2004年2月9日中国农业银行邕宁县支行按合同约定向被告翁维莺发放了贷款270000元，发放贷款的凭证《中国农业银行借款凭证》中还记载：利率4.2‰（月利率），借款日期2004年2月9日，到期日期2029年2月9日。借款后被告翁维莺陆续偿还到期借款本息，至2012年12月20日，已还清了计至该日止的到期的借款本金，并付清了至该日止的应付的正常借款利息、复利和罚息，其中累计已偿还借款本金共56985.30元。2013年1月20日起至庭审日即2016年11月14日以及庭审日后至今，被告翁维莺没有偿还过任何款项，贷款已连续逾期47期，已拖欠2012年12月21日起至今的正常借款利息、复利和罚息，尚欠到期和未到期的贷款本金合计213014.70元。
中国农业银行邕宁县支行于2005年9月12日经工商登记变更名称为中国农业银行南宁市邕宁支行，又于2009年8月24日经工商登记变更名称为中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行。2005年3月16日中国人民银行作出银发（2005）61号《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，其中规定：个人住房贷款逾期（借款人未按合同约定日期还款）执行商业性贷款的罚息利率，由现行按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；2005年3月17日（含2005年3月17日）以后发放的个人住房贷款，执行本通知的规定。2005年3月17日发放的未到期贷款，从2006年1月1日起按本通知执行。
本院认为：2004年1月18日原告前身中国农业银行邕宁县支行与被告翁维莺、邕宁金海房地产开发有限公司签订的（邕宁）桂农银房字（2004）第183号《个人购（建）房借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案合同中，原告与被告翁维莺之间成立了金融借款合同关系和国有土地使用权抵押合同关系，原告与邕宁金海房地产开发有限公司成立了阶段性保证合同关系，但自被告翁维莺抵押房屋办理《房屋他项权证》之日起该公司连带保证责任已免除。被告翁维莺用自有的房屋为本案借款作抵押并于2004年2月9日办理了抵押登记，原告与被告翁维莺之间又成立了房屋抵押合同关系，并且合法有效。
关于提前收回贷款及借款期利息、复利和罚息计付问题。本案合同签订后，原告方已按合同约定履行了发放贷款270000元的义务，被告翁维莺2013年1月20日起至今没有能够结清2012年12月21日以来各期应还的借款本息及累欠的复利和罚息，已连续逾期47期，构成了根本性违约，应当承担违约责任。原告有权依合同约定提前收回到期和未到期的全部贷款，并有权依合同约定的方法和利率计收自2012年12月21日起至提前收贷确定日即本案判决生效之日期间的借款期正常利息、复利和罚息。对此，被告翁维莺表示无异议，明确表示目前已无能力偿还借款本息。原告要求被告翁维莺偿还到期和提前偿还未到期借款本金共213014.70元的诉讼请求，本院予以支持。借款期正常利息，从2012年12月21日起至本案判决生效之日止按合同约定的还款计息方法和中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率分月（期）计付。逾期利息即罚息，自2012年12月21日起至本案判决生效之日止，以各月（期）应还未还借款本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币逾期贷款罚息利率计付。本案合同没有约定复利的计算方法和利率，可以按照同期贷款执行的利率计付。故复利以各月（期）应付未付的借款期正常利息为基数，在2012年12月21日起至本案判决生效之日的期间内按同期执行的贷款利率计付。本案判决生效之日起至借款本金结清之日止产生的是占用款项利息，应以实欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计付，该期间借款期正常利息、复利和罚息不应再计付。原告关于借款期正常利息、复利和罚息的诉讼请求，在上述合法合理的部分，本院予以支持，在超出上述范围的部分本院不予支持。
关于抵押优先受偿问题。被告翁维莺用自有的国有土地使用权及地上房屋为本案借款作抵押，并且已依法办理了抵押登记，抵押均已发生法律效力，作为抵押权人的原告依法在相应的范围内对处置抵押物所得价款享有优先受偿权。在《个人购（建）房借款合同》和《土地他项权利证明书》中，明确约定抵押的贷款金额仅为20000元，故原告对该国有土地使用权只在20000元范围内享有优先受偿权。原告要求对该国有土地使用权全额享有优先受偿的诉讼请求，本院不全部予以支持。在《房屋他项权证》中没有明确约定抵押的贷款总金额，根据《中国人民共和国担保法》第四十六条关于“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”的规定，就本案合同项下的借款本金、借款期正常利息、复利、罚息及实现抵押权的其他费用等总金额范围内，原告对处置本案该抵押房屋所得价款依法享有优先受偿权，原告此项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第一（项）、第三（项）、第二款、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百八十七条的规定，判决如下：
翁维莺偿还给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金213014.70元。2被
翁维莺支付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款期正常利息、复利、罚息和占用款项利息［借款期正常利息计算方法：从2012年12月21日起至本案判决生效之日止，每月（期）按合同约定的还款计息方法和中国人民银行同期同档次贷款人民币利率基准计付；复利计算方法：在2012年12月21日起至本案判决生效之日的期间内，每月（期）以各期应付未付借款期正常利息为基数，按同期执行的贷款利率计付；罚息计算方法：从2012年12月21日起至本案判决生效之日止，每月（期）以各期应付未付本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币逾期贷款罚息利率计付；占用款项利息计算方法：从本案判决生效之日起至本案借款本金结清之日止，以实欠借款本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计付］。3原
3原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行就上述第一项、第二项的款项，对处置被告翁维莺所有的坐落于南宁市邕宁区土地使用权［土地使用权证书号邕国用（2004）字第010033-25号，土地他项权利证明书号邕他项（2004）第Ｄ0093号］的所得价款，在人民币20000元范围内优先受偿。4原
4原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行就上述第一项、第二项的款项，对处置被告翁维莺所有的坐落于南宁市邕宁区（房屋所有权证号01494104，房屋他项权证号邕房他字第20040292号）的所得价款优先受偿。5驳
5驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的其他诉讼请求。
案件受理费5200元，简易程序减半计收为2600元（原告已预交），由被告翁维莺负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（上诉案件受理费在5000元以下的，预交至以下账户：户名待结算财政款项中院诉讼费专户，账号20×××17，开户行中国农业银行南宁市竹溪支行；上诉案件受理费在5000元以上的，预交至以下账户：户名南宁市中级人民法院，账号20×××28，开户行中国农业银行南宁市竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 雷邓
二〇一六年十一月二十二日
书记员 王琳
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
2《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
权、房屋和其他地上定着物。抵押人可以将
（3抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十条第一项、第二项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
地承包经营权。第一百八十七条
（二）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。