广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民重字第1号
原告阳××。
委托代理人唐××。
被告秦××。
被告陆××。
第三人桂林市××中学。
法定代表人邓××。
原告阳××与被告秦××、陆××、第三人桂林市××中学合同纠纷一案，本院于2012年7月31日受理后，依法组成由审判员谢崇春担任审判长，代理审判员石育红和人民陪审员余永富参加的合议庭，代书记员陈泓羽担任记录，于2012年11月30日作出（2012）雁民初字第482号民事判决。二被告不服，向桂林市中级人民法院提出上诉。2013年3月15日桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民一终字第106号民事裁定，撤销本院（2012）雁执字第482号民事判决，并将本案发回本院重审。本院另行组成由审判员黄毅生担任审判长、审判员龙彦江和人民陪审员苏久亮参加的合议庭，代书记员唐庆丰担任记录，于2013年7月3日公开开庭审理了本案。原告代理人唐××和被告陆××到庭参加诉讼，被告秦××和第三人桂林市××中学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告阳××诉称，2012年2月1日，原告阳××与被告秦××经中介人介绍认识，并签订关于桂林市雁山区××中学校园内桂花苗场地转包协议。协议约定：秦××将已承包的桂林市雁山区××中学校园内桂花苗场面积33亩转包给阳××经营使用，期限2年；协议签订时，阳××需付订金2万元给秦××，五日内阳××必须把转包租金共26万元（扣除订金2万元）支付给秦××，如阳××反悔，订金归秦××；秦××在签订协议后，不得再卖园内苗木；该合同在双方签字后，合同即可生效。协议签订后，被告秦××违反协议约定，于2012年2月2日私自将桂林市雁山区××中学校园内桂花树苗以明显低于市场价格出卖了二百多棵。被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，以致双方的协议难以继续履行下去，且被告明确表示不再按协议履行。原告多次向被告提出解除双方协议并退还2万元订金的要求，但被告均以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求判决：1、二被告向原告退还订金2万元；2、案件诉讼费由二被告承担。
原告在举证期间内提供的证据有：1、桂花苗场地转包协议1份，证明原、被告双方签订合同的事实；2、桂花苗木场桂花树照片8张，证明桂花苗木场地情况；3、原告阳××身份证复印件1份，证明原告身份情况；4、民事裁定书及送达回证各1份，证明原告与被告的纠纷起诉过并撤诉；5、证人证言3份，证明原告向被告给付2万元现金的事实及被告违约卖桂花树的情况。
被告陆××辩称，被告与原告签订的苗木转包协议不存在欺诈违法行为，符合《中华人民共和国合同法》的规定。原告在签订协议后，不履行协议按时交付余款，并自行卖桂花树苗，应按相关法律追究原告违约责任。请求驳回原告的一切诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
被告秦××缺席未答辩。
被告陆××在举证期限内提供的证据有：1、收条1份，证明秦××承包了××中学的土地并交了租金；2、协议书1份，证明陆××、秦××与××中学签订协议书合伙共同承租雁山中学梨子园、板栗园作为苗圃用地，承租时间为2004年3月22日至2014年3月31日止；3、秦××和周××出具的证明各1份，证明桂花树不是秦××卖出，卖树钱是阳××收的；4、收条1份，证明郭××拿了秦××中介费5000元；5、桂林市雁山区教育科技局雁教字（2011）35号文件1份，证明2012年2月1日当天××中学是放假的，2月1日签订的转包协议××中学没有领导参加；6、申请报告1份，证明秦××与陆××的苗圃用地还剩两年租期，学校同意二被告一次性销售苗木。
第三人桂林市××中学缺席未答辩。
本案争议焦点：1、原告阳××与被告秦××、陆××签订的《桂花苗场地转包协议》是否合法有效，2万元订金是否返还；2、被告秦××、陆××与第三人桂林市××中学签订的租赁协议是否合法有效。
经过开庭质证，被告陆××对原告提供的证据1、3无异议；对证据2有异议，认为提供照片上的树木不能确定是××中学苗木场的；对证据4认为是原告上次诉讼的材料，本人没有参加诉讼对情况不清楚；对证据5中杨××证明阳××给付秦××2万元订金是事实，其余与事实不符，认为是伪证。
原告对被告陆××提供的证据1认为收条与原、被告签订协议无关；对证据2有异议，认为秦××、陆××与××中学协议书中承租的苗圃地与秦××和原告签订的协议书的苗圃地不能确定是否是同一苗圃地，就算是同一苗圃地，××中学土地属国有划拨，××中学没有办理相关手续；对证据3有异议，认为不能证明所卖的桂花树苗都是3公分，也不能证明是经过原告同意开挖桂花树；对证据4认为收条与本案无关；对证据5无异议；对证据6有异议，认为不清楚情况，不认可。
为查清桂花苗圃转租问题，本院依法向桂林市××中学调查取证：1、桂林市××中学出具证明一份，证明陆××、秦××将该桂花苗圃用地转租他人并签订协议，桂林市××中学并不知情；2、桂林市××中学桂市国用（2012）第000154号土地使用证一份，证明桂林市××中学土地使用权类型为划拨；3、桂林市××中学出具证明一份，证明出租桂花苗圃用地给陆××、秦××使用未到相关部门办理备案。原告与被告陆××对以上三份证据无异议。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告秦××及第三人桂林市××中学未作书面陈述且经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。本院结合原、被告提供的证据及到庭证人证言，以及双方陈述和质证，认证如下：对双方无异议的证据予以采信；对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有关联性，本院作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月1日，原告阳××与被告秦××经中介人郭××介绍认识，签订《桂花苗场地转包协议》，协议约定：秦××将已承包的桂林市雁山区××中学校园内桂花苗场（面积约33亩）转租给阳××经营，期限2年，如需延期，由秦××与××中学协商而定，费用由乙方负责；协议还约定，合同签订时（指该协议），阳××需付订金2万元给秦××，五日内阳××必须把转包租金共26万元（扣除订金2万元）支付给秦××，如阳××反悔，订金归秦××；秦××在签订协议后，不得再卖园内苗木；协议还对其他事宜进行了约定。协议签订后，原告阳××支付2万元订金给被告秦××。第三人对原告与二被告之间的转包协议并不知情。2012年2月2日，周××以26元／株的价格购买3公分桂花树苗200株，并给付买树款人民币5200元给原告阳××。之后，原告阳××以被告秦××违反合同约定，私自将桂林市雁山区××中学校园内桂花树苗以明显低于市场价格出售，给原告造成了很大的经济损失，以致双方的合同难以继续履行为由，多次与被告秦××协商返还2万元订金，但被告均以各种理由拒绝。为此，原告诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。
另查明，2004年3月22日，陆××、秦××与桂林市××中学签订《协议书》，协议约定：陆××、秦××合伙共同承租××中学梨子园、板栗园（面积约32亩）作为苗圃用地，每年租金为人民币4000元，承租时间为2004年3月22日至2014年3月31日。该苗圃用地属国有划拨土地，协议签订后桂林市××中学并未到相关部门办理相关手续。
本院认为，二被告与第三人××中学之间签订的租赁协议，由于违反了《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，第三人出租其划拨土地使用权未经土地管理部门的批准，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律行政法规的强制规定的合同为无效合同，该租赁协议无效，二被告不能依据该合同取得××中学梨子园和板栗园的的土地使用权，因而二被告与原告签订的转租协议亦无效，造成转租合同无效双方都有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当承担相应的责任。故二被告应当返还原告2万元订金，原告应当返还二被告出卖树苗所得的5200元，双方相互折抵后，二被告还应返还原告原告14800元，对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告秦××、陆××返还原告阳××订金14800元。
本案受理费300元，由原告阳××负担150元，由被告秦××、陆××负担150元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：2××××××6，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄毅生
代理审判员 龙彦江
人民陪审员 苏久亮
二〇一三年十月十二日
代书 记员 唐庆丰