上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37139号
原告（反诉被告）韩立敏。
委托代理人甘国龙，上海市德尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）周守勤。
委托代理人胡燕，上海泰瑞洋律师事务所律师。
原告韩立敏与被告周守勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，因周守勤下落不明，故本院通过公告形式向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法适用普通程序组成合议庭。后周守勤到庭应诉，并提出反诉。本院受理反诉后于2014年3月6日、6月17日公开开庭进行了审理，原告韩立敏的委托代理人甘国龙、被告周守勤及其委托代理人胡燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩立敏诉称，原告有意购买被告挂牌出售的坐落于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），双方于2012年9月17日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定总价款为人民币（以下币种相同）540万元，首付162万元；甲方（即被告，下同）如有贷款的，需于买卖合同签订10日后向贷款银行申请提前偿还所有贷款；在甲方签署本协议后两日内，乙方（即原告，下同）应将定金补足至20万元。原告按约向被告支付了定金共计20万元。2013年3月20日，原、被告通过网上系统签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定乙方首期支付房款162万元（含定金20万元），通过向银行申请贷款375万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，交付房屋时支付尾款3万元。合同还约定双方于2013年7月18日前办理房屋转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任，而第十条对逾期交房违约责任作了约定。原告于签订《买卖合同》当日通过银行转账方式向被告支付了142万元，但被告收款后不但没有及时归还系争房屋的银行贷款以撤销抵押权登记，还拒不配合原告办理银行贷款手续。原告多次通过中介公司与被告联系，被告置之不理。原告无奈行使了合同单方解除权，发函通知被告解除合同，但被告没有返还房款并支付违约金。现原告要求：1、确认《买卖合同》于2013年10月13日解除；2、判令被告返还房款162万元；3、判令被告支付违约赔偿金1，092，150元；4、判令被告支付逾期付款利息（以2，712，150元为本金，按银行同期贷款利率自2013年10月19日起算至实际付清时止）；5、诉讼费由被告承担。
被告周守勤辩称，不同意原告的诉请，因原告未按期支付剩余房款，违约在先，故被告请求法院依法解除《买卖合同》，判令原告承担违约责任。被告同意扣除原告承担的违约金后，将剩余首付款返还原告。
反诉原告周守勤诉称，反诉原、被告于2013年3月20日签订《买卖合同》，约定房屋总价为540万元，房款分三次支付：于2013年3月19日前支付首付款162万元、通过向银行申请贷款375万元支付第二笔房款（若未能申请或足额申请贷款的，以现金方式支付）、余款3万元于房屋交付时支付。合同第九条约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，反诉被告按约支付了首付款，经反诉原告再三催促至今仍未支付其余房款。现要求：1、判令解除双方签订的《买卖合同》；2、判令反诉被告支付违约金1，108，350元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告韩立敏辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。《买卖合同》因反诉被告向反诉原告发出书面解除通知书而已经解除，反诉原告违约是合同解除的根本原因所在。反诉原告没有按约归还银行贷款并撤销抵押权登记，履行其应先履行的义务，反诉被告享有先履行抗辩权。因此，反诉原告诉称的事实和理由均不成立。
经审理查明，经房产中介公司居间介绍，2012年9月17日，周守勤作为出售方（甲方）、韩立敏与案外人韩华琼作为购买方（乙方）签订《居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款540万元；甲方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款162万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订10日后向贷款银行申请提前偿还所有贷款；在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项378万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；双方同意在本协议生效之日起175个工作日内按本协议约定条件补签《买卖合同》，并于《买卖合同》生效后60日内办理过户手续。嗣后，双方又签订《补充协议》：“……3、甲方应在乙方付足首付款10个工作日内向相关银行、开发商、交易中心申请办理还款、退房、抵押登记注销等手续。……5、甲方声明需在乙方首付款到账后方可去银行办理抵押注销手续。……7、若补充协议条款与文本协议条款不一致或冲突则以补充协议条款为准。”周守勤分别于2012年9月17日、9月18日收取韩立敏、韩华琼支付的定金2万元、18万元。2013年3月13日，系争房屋核准登记于周守勤名下。2013年3月20日，周守勤作为卖售人（甲方）、韩立敏作为买受人（乙方）签订《买卖合同》约定，系争房屋建筑面积233.33平方米，转让价为540万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年7月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式外理，即：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五天后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意还应按以下方式处理，即：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）第6条约定，本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于十日内通知签约各方及中介。附件三付款协议约定，乙方于2013年3月19日前支付房款162万元（内含已付定金20万元）；乙方通过银行贷款方式申请375万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；交付房屋时支付房款3万元。合同上甲方居住地址为浙江省文成县玉壶镇赵基村，乙方居住地址为康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室。韩立敏按约于《买卖合同》签订之日通过银行转账支付周守勤房款142万元。周守勤未注销系争房屋抵押权登记，双方也未按约前往房地产交易中心办理房产过户手续。2013年9月2日，韩立敏向周守勤发送手机短信：“周守勤您好！我是买房人韩立敏。依照我们的补充协议和居间协议，办理贷款的房屋过户手续必须由您先提供包括配偶身份证、结婚证、户口本以及中国银行的银行卡等材料。另外，由您提供注销房屋抵押登记手续的证明。然而，与您多次沟通后，目前您都没有交付。现在导致合同无法继续履行，对我也造成了很大的不便。希望您在三日内立即提供，否则我将要求您承担相应违约责任！此外，我们也将会发一份书面的函件到您户籍所在地，烦您查收。”周守勤回复：“你要起诉赶快去起诉，不要等三天，律师事务所我都去过好几家，我等着你传票，我何时还贷是我的自由，别当我不懂，你明天去律师楼起诉好了！”2013年10月10日，韩立敏按浙江省文成县玉壶镇赵基村的地址向周守勤快递信函一封“周守勤先生：我是……韩立敏，鉴于你一直不履行合同约定义务，已经构成严重违约，我依据合同第十条之约定，行使单方面解除权，现正式书面通知你，自即日起解除双方所签订的《上海市房地产买卖合同》，请你在五日内退还我已付购房款162万元，以及执法（支付）违约金及赔偿金109.215万元。”但该函件未能妥投，遭退回。系争房屋目前仍设有抵押权登记，债权数额298万元，期限从2009年12月14日至2030年12月13日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海南汇支行。
审理中，韩立敏还提供了：中国银行要求贷款申请客户需提供资料的二手房买卖须知：出让人身份证及复印件；出让人婚姻状况证明，如已婚，应提供配偶的身份证及复印件；房屋共有权人签署同意出售房屋的书面文件；……贷款人要求提供的其他文件或资料。周守勤则表示因韩立敏向多家银行申请贷款均未成功，故其未涤除房屋抵押权登记。因不同银行要求提供的资料不同，韩立敏反复要求周守勤提供不同资料，其已将相关资料提交给居间方，只有其妻子的户籍资料因妻子在国外故其无法调取提供给韩立敏。同时提供了周守勤与韩华琼于2013年3月18日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，以证明韩立敏无法获得贷款。
另经合议庭释明，韩立敏、周守勤均对合同约定的违约金标准无异议，不需要法院调整。
上述事实，有韩立敏提供的《居间协议》、《补充协议》、定金收据、《买卖合同》、银行转账凭条、解除通知及国内特快专递邮件详情单、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、手机短信截屏以及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。周守勤负有在收取韩立敏首期房款后10个工作日内涤除系争房屋抵押权登记的义务，并提供相关资料配合韩立敏申请银行贷款。但双方短信内容反映了直至2013年9月2日韩立敏还在催促周守勤提供相关材料，周守勤也未能就其已经提供了相应材料予以举证证明，因此周守勤在此方面的配合度有较大欠缺。而更为重要的是，周守勤未能按约涤除抵押权登记，显已违反合同约定。其提供的与韩华琼之间的买卖合同并不能证明韩立敏无法获得贷款，且从周守勤涤除抵押权登记的时间约定及申请银行贷款的惯例来看，涤除抵押登记应先于银行贷款申请，周守勤不可能于收款后10个工作日之内即能预见到韩立敏无法获得银行贷款。况且，合同还约定了若贷款不成，由韩立敏现金补足。故周守勤履行涤除抵押权登记义务与韩立敏的银行贷款最终能否获得批准无关，其负有在合同约定的房产过户之日保证系争房屋符合过户条件的责任。若周守勤履行了自己的义务，而韩立敏因自己的原因无法获得贷款且又不能以现金支付房款的，这时才构成韩立敏的逾期付款并承担违约责任，亦即周守勤负有涤除抵押权登记的先履行义务。由于周守勤至今未涤除抵押权登记的违约行为，致使房产不能按约过户登记、合同无法继续履行，韩立敏按合同约定，取得了单方解约权。韩立敏按周守勤于《买卖合同》上填写的地址寄送解除通知书，目前也没有任何证据证明周守勤通知韩立敏其已变更通讯地址，故按照双方合同补充条款（一）第6条的约定，应视为该通知书已于寄送后的合理期限内送达周守勤，韩立敏要求确认《买卖合同》已于2013年10月13日解除，本院予以支持。周守勤应当于解除通知书送达之日起5日内返还韩立敏已支付的购房款并支付违约金，现周守勤已构成逾期还款，韩立敏要求周守勤支付自2013年10月19日起算的逾期付款利息，可予准许。鉴于韩立敏不存在逾期付款的事实，故周守勤主张的逾期付款违约责任，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）韩立敏与被告（反诉原告）周守勤于2013年3月20日就上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月13日解除；
二、被告（反诉原告）周守勤于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）韩立敏房款162万元；
三、被告（反诉原告）周守勤于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）韩立敏违约金1，092，150元；
四、被告（反诉原告）周守勤于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）韩立敏逾期还款利息损失（以2，712，150元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年10月19日起计算至本判决生效之日止）；
四、驳回反诉原告周守勤的全部诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28，505元，公告费260元，共计28，765元，由被告周守勤负担；反诉案件受理费7，260元，由反诉原告周守勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 张蓓莉
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。