杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第803号
原告（反诉被告）：赵旗。
委托代理人：李映波。
被告（反诉原告）：祝兰萍。
赵旗为与�兰萍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月9日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱燕青适用简易程序进行审理。在审理过程中，祝兰萍向本院提起反诉，本院受理后，对本诉与反诉合并审理，并于2013年7月30日公开开庭进行了审理。赵旗及其委托代理人李映波，祝兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵旗起诉称：2013年1月9日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司（即居间人）居间，赵旗与祝兰萍签订购房意向合同一份，就祝兰萍向赵旗出售杭州市上城区北落马营6号2幢602室房屋达成买卖意向。2013年1月12日，双方又签订杭州市房屋转让合同及补充协议各一份，就房屋转让价格、首付款交付方式、交房时间、产权变更登记时间及违约责任等事项做了明确约定。上述协议签订后，赵旗依照约定支付了购房定金及首付款，并顺利办理了剩余房款的银行按揭贷款手续，但祝兰萍却一直怠于履行其合同义务。在赵旗及居间人的再三督促下，祝兰萍于2013年3月28日与居间人至贷款银行办理预约还款，预约还款日为4月17日。2013年4月17日，居间人陪同祝兰萍领取首笔房款并结清抵押贷款。依据合同约定，祝兰萍应于2013年4月12日前办理权属过户手续，于5月31日前实际交付房屋占有。然而祝兰萍至今仍居于涉案房屋内，亦拒绝办理过户手续。赵旗为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求判令：1、确认双方之间签订的杭州市房屋转让合同有效；2、祝兰萍继续履行房屋转让合同，于判决生效后立即办理涉案房屋的过户手续并实际交付房屋；3、祝兰萍支付原告违约金15000元；4、本案诉讼费用由祝兰萍承担。
祝兰萍答辩称：双方确实签订有房屋买卖合同，但赵旗违约在先。2013年3月28日，祝兰萍与居间人同去银行办理提前还款手续，当日�为合同所约定的“预约还款日”，根据合同约定，赵旗应在当日向祝兰萍支付首付款，但赵旗予以拒绝，并拖延至2013年4月17日才支付。祝兰萍根据房屋转让合同第五条之规定，函告赵旗及居间人，双方已无继续履行合同的基础。综上，祝兰萍不同意赵旗的所有诉讼请求，并请求法院依法驳回。
祝兰萍反诉称：赵旗存在逾期付款的行为，该行为构成违约，符合房屋转让合同中“逾期付款超过十天的，合同终止”的情形。故祝兰萍提出反诉，请求法院判令：1、解除赵旗与祝兰萍之间签订的房屋买卖合同；2、恢复祝兰萍与中国邮政储蓄银行的合同关系；3、本案诉讼费用由赵旗承担。
赵旗答辩称：双方的房屋转让合同是双方真实的意思表示，合同合法有效。赵旗已经按照合同的约定履行了相应的义务，不存在违约行为，所以祝兰萍要求解除合同没有法律的依据。
为证明自己的主张，赵旗就本、反诉向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证、土地使用权证、契证各一份，证明涉案房屋为祝兰萍所有，且在中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省杭州市分行做了抵押担保；
2、购房意向合同一份，证明2013年1月9日赵旗与祝兰萍达成购房意向；
3、杭州市房地产经纪服务合同一份，证明涉案房屋买卖由杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间。
4、杭州市房屋转让合同及协议各一份，证明赵旗与祝兰萍就涉案房屋买卖事项的约定；
5、收据二份及支付凭证一份，证明赵旗如约交付首付款及定金；
6、进账单三份、存折一份，证明祝兰萍收到首付款；
7、贷款结清证明一份，证明祝兰萍已用首付款结清贷款，抵押关系终止；
8、函件四份及邮递单一份，证明赵旗及居间人多次催促祝兰萍履行合同义务；
9、商务函二份，证明赵旗及居�人已经依约履行义务，以及祝兰萍拒绝履行合同义务的事实；
10、证人丁某、李某证言一份，证明赵旗依约履行合同而祝兰萍违约的事实；
11、根据原告的申请，本院依法调取的证据有：证人李某、王某的出庭证言各一份，证明赵旗依约履行合同而祝兰萍违约的事实。
为证明自己的主张，祝兰萍就本、反诉向法院提交如下证据：
1、收条一份，证明祝兰萍的银行卡存折放在居间人处；
2、存折、活期明细各一份，证明首付款实际进入祝兰萍账户的时间及邮政银行扣款的时间。
审理中，本院依法对赵旗、祝兰萍提供的证据及法院调查的证据经当庭质证、认证如下：祝兰萍对赵旗提供的证据1-11的真实性、合法性无异议，但是对证据8的证明对象有异议，认为该证据恰恰能证明赵旗向祝兰萍催办房屋转让手续；对证据证人王某的证言有异议，祝兰萍认为在2013年4月17�之前并不认识王某。赵旗对祝兰萍提供的证据1-2的真实性、合法性均无异议，但是对关联性有异议，认为证据1是祝兰萍在中介处履行的手续，证据2是祝兰萍和邮政银行之间的贷款关系，与本案的争议没有关联，也看不出有胁迫的情况。本院认为，赵旗提供的证据1－9真实、合法，与本案有关联性，本院对上述证据均予以认定，证据10－11真实、合法，其证明力将综合全案进行认定。祝兰萍提供的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：祝兰萍系位于杭州市上城区北落马营6号2幢602室房屋（建筑面积67.22平方米）产权人。2013年1月9日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司居间，赵旗与祝兰萍签订购房意向合同一份，合同约定祝兰萍将其所有的上述房屋出售给赵旗。2013年1月12日，赵旗与祝兰萍签订杭州市房屋转让合同一份，合同约定坐落于杭州市上城区北落马营6号2幢602室房屋转让价格为1318000元；首付款1118000元，赵旗于合同签订后15个工作日内交至银行监管账户，同时提供按揭所需全部资料并申请市公积金贷款手续，待银行按揭审批完毕后五个工作日内，赵旗同意向祝兰萍支付首付房款1118000元，待银行放贷且该房屋内所有户口清空后五个工作日内，赵旗同意向祝兰萍支付部分房款18万元，待双方完成物业交割手续后五个工作日内，赵旗同意向祝兰萍支付剩余房款2万元；祝兰萍于2013年5月31日前将房屋交付给赵旗；若赵旗未按合同约定的时间付款，祝兰萍有权按累计应付款向赵旗追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算，逾期付款超过十天，赵旗向祝兰萍支付违约金共计131800元，合同终止，赵旗将�屋退还给祝兰萍，祝兰萍实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由赵旗据实赔偿；除不可抗拒的因素外，祝兰萍未按合同约定的时间交房的，赵旗有权按累计已付款向祝兰萍追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算，逾期交付超过十天，祝兰萍向赵旗支付违约金共计131800元，合同终止，赵旗实际经济损失与祝兰萍支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由祝兰萍据实赔偿；自合同生效之日起，赵旗在90日内向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，祝兰萍给予协助等事项。因涉案房屋已抵押给中国邮政储蓄银行，房屋转让合同签订当日，赵旗与祝兰萍还签订协议一份，协议约定祝兰萍需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日�委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，赵旗同意且祝兰萍承诺在还款后10个工作日内完成抵押注销手续等事项。
2013年1月9日，赵旗依照约定支付购房定金25000元，后该款经各方同意冲抵居间费用及买卖税费。2013年1月23日，赵旗向银行监管账户汇入首付款1118000元。同年2月25日，赵旗向银行申请的公积金贷款通过审批。同年2月27日，居间人将上述事宜通知祝兰萍，并要求祝兰萍立即与中国邮政储蓄银行预约还款日期，以便早日提取首付款。此后，居间人与赵旗均向祝兰萍寄发函件催促祝兰萍早日办理。直至同年3月28日上午，祝兰萍与居间人下属江城店的工作人员李某和丁某同去中国邮政储蓄银行办理提前归还住房按揭贷款的相关手续，银行当时未告知确定的预约还款日。回来后，祝兰萍提出要求赵旗支付首付款，赵旗认为应该按照协议在预约还款日当天放款。同年4月17日上午，祝兰萍接到中国邮政储蓄银行电话通知说最近二天内银行要扣款，祝兰萍立即将上述事项告知居间人。当日，祝兰萍将其卡和存折交于居间人处保管，并在居间人陪同下领取首笔房款并用于归还涉案房屋的抵押贷款。同年4月19日，中国邮政储蓄银行出具贷款结清证明。此后，祝兰萍认为赵旗逾期支付首付款已属违约，不再同意继续履行合同。现赵旗认为祝兰萍未按约办理房屋过户及移交手续，起诉至法院要求处理。
本院认为，本案的争议焦点在于赵旗支付首付款时间是否逾期。关于房屋首付款支付时间，赵旗与祝兰萍在涉案协议中重新约定为“祝兰萍需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款”，双方对上述字面约定均无异议，但对“预约还款日”有不同理解，�而产生纠纷。祝兰萍认为预约还款日应为2013年3月28日，赵旗拖延至4月17日支付，逾期超过十天，故构成违约；而赵旗认为“预约还款日”应为2013年4月17日，其于当日支付款项并无逾期付款的情形。对此，本院认为，应当从约定该条款的目的和上下文的语境来对“预约还款日”进行分析。将“预约还款日”与祝兰萍领取首付款的日子定于同一天，是为了避免祝兰萍领取首笔房款后不将款项用于偿还房屋的抵押贷款的风险，从而保证房屋买卖合同的后续履行，按此目的，“预约还款日”与房屋抵押按揭银行扣款日越接近，祝兰萍挪用首付款的风险越小，故本院认为应认定银行通知祝兰萍准备扣款日即2013年4月17日为“预约还款日”。据此，赵旗于2013年4月17日当天同意居间人将首付款1180000元支付给祝兰萍并不构成逾期付款。综上，本院认为，赵旗与祝兰萍签订的房屋转让合同及协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。赵旗依约履行了首付房款的支付义务，已付房款几乎占到房款总价的85％，祝兰萍也应按照合同约定履行其交房及变更产权登记的义务，故赵旗主张祝兰萍协助办理房屋产权转让登记手续并移交房屋诉请，于法有据，本院予以支持。祝兰萍未按合同约定的交房日期将涉案房屋移交给赵旗，已构成违约，祝兰萍应当承担违约责任。赵旗主张祝兰萍支付15000元违约金，其理由是实际经济损失超过约定的违约金数额，但赵旗并未就超过违约金的差额部分提供证据予以证明，故本院判决祝兰萍按合同约定向赵旗支付违约金。关于祝兰萍反诉请求解除双方签订的房屋转让合同的主张，本院认为，赵旗在履行房屋转让合同过程中并无违约行为，不存在导致房屋转让合同解除的情形，故本院对祝兰萍的该项主张不予支持。关于祝兰萍反诉要求确认其与邮政银行的合同关系，本院认为该项主张涉及案外第三人，不在本案审理范围，祝兰萍可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：
一、赵旗与祝兰萍于2013年1月12日签订的房屋转让合同合法有效；
二、祝兰萍继续履行房屋转让合同，祝兰萍应于本判决生效之日起30日内协助赵旗就杭州市上城区北落马营6号2幢602室办理房屋产权变更手续，并将上述房屋交付给赵旗使用；
三、祝兰萍应予本判决生效之日起10日内支付赵旗违约金（以1118000元，年利率0.35％，自2013年6月1日起计算至房屋实际移交之日止）；
四、驳回赵旗的其他本诉请求；
五、驳回祝兰萍的反诉请求。
预收本诉案件�理费16797元，实际收取8398.5元，财产保全费5000元，合计13398.5元，由赵旗负担62.5元，由祝兰萍负担13336元，退回赵旗8398.5元；预收反诉案件受理费80元，实际收取40元，由祝兰萍负担，退回祝兰萍40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16797元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
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代理审判员 朱燕青
二〇一三年九月六日
书 记 员 娄 磊