河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商终字第151号
上诉人（原审被告、反诉原告）董春海。
委托代理人王吉斌。
委托代理人陈宏元。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张家口百货纺织品总公司。
法定代表人陈和平，该公司总经理。
委托代理人王家贵，河北震河律师事务所律师。
原审第三人严飞。
被上诉人张家口百货纺织品总公司与上诉人董春海、原审第三人严飞房屋租赁合同纠纷一案，前由河北省张家口市桥东区人民法院作出（2012）东民商初字第869号民事判决，宣判后原审被告董春海、第三人严飞均不服提出上诉，本院经审理后发回原审法院重审。原审法院经重审作出（2013）东民商初字第1055号民事判决，宣判后，原审被告、反诉原告董春海不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董春海及其委托代理人王吉斌、陈宏元，被上诉人委托代理人王家贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张家口百货纺织品总公司于2011年12月17日向原审法院诉称，2009年6月18日，我公司与董春海签订租赁合同，董春海从我公司租赁了办公楼二、三、四层、二楼南北两侧大厅、一层过厅、茶炉设施及水房小院，年租金400000元，缴纳方式为一次性交付上打。协议签订后，我公司按约定履行了义务，但董春海至今尚欠我公司租金500000元。其中2010年8月15日至2011年8月14日差100000元，2011年8月15日至2012年8月15日差400000元。另外我公司为董春海垫付采暖费122517.02元、水费24082.97元，董春海至今未付。目前，董春海仍然占有房屋。为维护我公司合法权益，请求法院判令董春海给付租赁期内的租赁费500000元；给付租赁合同到期之日2012年8月15日之后的占有使用费；给付水费24082.97元，采暖费122517.02元。
原审被告（反诉原告）董春海辩（诉）称：百货公司以我个人为被告起诉，诉讼主体不适格。因为2009年我与其他八人拟成立合伙制网吧，共同委托我与百货公司签订租赁合同，场地租赁后经工商注册成立了“张家口市大世界网吧”，故该房屋租赁合同纠纷的诉讼主体应该是大世界网吧而不是我个人。关于百货公司索要租金的问题，并非我无故不交租金，我租赁该房屋的目的是开网吧和宾馆，我不得不投入大量资金进行装修并安装消防楼梯，但一切装修完毕生意开始走上正轨后没多久，百货公司就在网吧和宾馆门口贴出“市场关闭、要求众商户限期搬迁”的通知，由此导致网吧和宾馆的客源急剧下降。百货公司的这种行为显然给租赁合同的履行制造了障碍，我多次提出异议，但百货公司置之不理，故我拒付租金。关于水费，百货公司所收取水费的依据是其独自给我加装的水表，没有经过自来水公司的专业调剂及鉴定，
出现了与实际用水量严重不符的情况，我多次要求更换或鉴定都未果，故对此不认可。对于采暖费，2010年至2012年租赁房屋内的供暖温度一直不达标，经热力公司检测证实，暖气不达标的原因是二次管网不符合要求，这种情况下我拒付采暖费合情合理，百货公司擅自垫付采暖费，应当由其自己承担。同时，百货公司在租赁合同履行14个月左右时在办公楼及所有商铺门口贴出限期搬迁通知，导致网吧、宾馆生意急速下滑。虽然没有明确终止合同，但该行为导致我们无法经营，客观上造成了合同无法履行的结果。另外在合同履行过程中我遭受的损失主要有：屋顶漏雨造成电脑浸泡损毁，安装消防楼梯费用，百货公司收取严飞13000元楼梯占地费，由于供暖温度不达标造成的巨额电费损失，暖气管道崩裂造成的损失，由于电容量不够而支出的增容费用。故要求百货公司赔偿各项损失200000元及双倍保证金。
原审法院经审理后认为，原告（反诉被告）百货公司根据租赁合同约定将租赁房屋交予被告（反诉原告）董春海使用，履行合同义务，但董春海未按合同约定期限交纳租金并拖欠水费、采暖费，属于违约，应当承担违约责任。故对百货公司要求董春海给付拖欠租赁费、水费、采暖费的诉讼请求予以支持。对于采暖费的数额，因宾馆供暖管网老化致使部分房间供暖温度不达标，百货公司在供暖不达标的情况擅自垫付了全部供暖费用，存在一定的过错，故百货公司作为出租方和供暖设施的产权方对此应承担一定的责任，但证据仅证明部分房间不达标，达标与不达标的比例无法查清，依据公平原则，百货公司和董春海对采暖费各承担一半为宜，即董春海应承担采暖费122517.02÷2=61258.51元。对于百货公司提出的要求董春海给付合同到期日2012年8月14日之后的占有使用费的诉讼请求，由于事实上合同到期后百货公司未收回房屋，董春海仍然占有使用租赁房屋，在百货公司未明确表示收回房屋的情况下，应视为不定期租赁，董春海应当支付租赁费，故对百货公司的该诉讼请求予以支持。对于董春海提出的应与严飞分别计算租赁费、水费、采暖费的抗辩主张，由于本案租赁合同的相对方是百货公司和董春海，百货公司与严飞并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，百货公司要求董春海承担合同责任符合法律规定，故对董春海的该抗辩主张不予支持。董春海与严飞之间的租赁合同纠纷可以另行通过协商或诉讼途径解决。对于董春海反诉要求百货公司赔偿经济损失200000元及双倍保证金的诉讼请求，由于原租赁合同已经到期且双方目前为不定期租赁关系，不存在由于百货公司擅自解除合同需赔偿双倍保证金的问题；对于损失中所包括的安装消防楼梯的损失，由于租赁合同明确约定消防设备由董春海自己负责，故与百货公司无关；对于漏雨造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于暖气不达标造成巨额电费支出，董春海提交的证据不足以证明，且关于暖气不达标的责任承担已经做出分配；对于管道崩裂造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于电容增容支出的费用，属于正常经营需要，不属于损失；故对董春海的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司租赁费500000元（2012年8月14日之前所欠租赁费）；二、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司水费24082.97元、采暖费61258.51元；三、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司租赁费500000元（自2012年8月15日至2013年11月25日产生的租赁费）；四、第三人严飞不承担责任。五、驳回反诉原告董春海的诉讼请求。
宣判后，原审被告、反诉原告董春海不服提出上诉，其主要理由及请求是：1、上诉人所租赁的房屋是经合伙人一致同意，由董春海代表拟成立的合伙制形式的大世界网吧与百货站签订的，其后果应由成立后的合伙企业承担，而不能由董春海承担。2、百货站出租房未保证合同约定用途，未能保证电力供应、消防要求、甚至连基本的采暖设施都不达标。一是，网吧和宾馆开业后才发现该楼房的电力容量严重不足，为此不得不共同出资增容，保证正常电力供应是出租房应当具备的基础设施，应由房屋产权人承担电力增容费用。二是，消防楼梯属于疏散人员的消防通道，是建筑物应当具备的设施，一审法院混淆消防设施与消防器材的概念，将合同中约定由承租人负责的“消防器材”，改成“消防设备”并判定费用由董春海负责，明显错误。三是，由于百货站的二次供热管网老化造成供热温度低，致使网吧和宾馆在冬季只能依靠空调取暖，不但使冬季电费剧增，也使网吧的客源下降，给网吧和宾馆造成巨大经济损失，一审判决没有考虑网吧和宾馆的损失，显失公正。四是，由于暖气管道两次崩裂，将网吧、宾馆和楼下的银行浸泡，这些损失都是因百货站提供的出租房及配套设施不符合要求所导致，对此上诉人和严飞都出示了大量证据予以证实，一审法院全部不予采信，实属认定事实错误。五是，一审判决由董春海承担的水费，没有事实依据。3、百货站在履行合同期间严重违约，在网吧和宾馆正常经营时，2011年11月，突然在宾馆和网吧门口张贴了多张“通知”，要求众商户搬迁，使老客户及潜在客户均认为宾馆不再继续营业，网吧的常客也不再光顾，导致网吧和宾馆经营损失惨重，一审判决无视该事实，却驳回董春海的反诉请求，明显偏袒百货站一方。请求二审法院查明事实，依法改判。原审原告张家口百货纺织品总公司、原审第三人严飞均服判。
本院经审理查明，2009年6月18日，被上诉人百货公司与上诉人董春海签订租赁合同，董春海租赁了百货公司的办公楼二、三、四层、二楼南北两侧大厅、一层过厅、茶炉设施及水房小院，约2500平方米，约定年租金400000元，期限自2009年8月15日至2011年8月14日。该协议约定：“四、…3、乙方所租房屋的门、窗、玻璃、室内灯管灯架、水、电、暖等设施的坏损，由乙方自费自理负责修缮。…5、合同期内乙方所租场所内的水电费用自理，每月按国家电价、水价标准和实用数量交纳水电费与甲方。冬季采暖费按采暖面积由乙方直接交给物业或甲方。6、乙方进入后，应自觉做好防火、防盗等安全保卫工作，自行自费配置消防器材。7、乙方应自觉自费办理财产保险，乙方不入保险发生火灾、水灾、管道爆裂等意外事故造成所存放及经营的物品遭受损失，乙方责任自负，甲方无赔偿责任。”之后双方又于2009年7月9日签订补充合同约定租赁期限自2009年8月15日至2012年8月14日，为期三年。协议签订后，董春海于2009年7月20日与严飞签订租赁合同，将所租赁房屋中的约2000平方米转租给了严飞，约定租赁期间自2009年7月20日至2012年7月19日，为期三年。百货公司与董春海在补充合同中备注“本合同作为乙方与第三方洽谈租赁时使用”，表明百货公司同意董春海转租。合同履行过程中，董春海拖欠2010年8月15日至2011年8月14日租金100000元，拖欠2011年8月15日至2012年8月15日租金400000元，共计500000元。另外百货公司为董春海垫付采暖费122517.02元、水费31883.2元（截止2012年4月），诉讼中百货公司主张水费24082.97元。另查明，宾馆部分房间冬季供热温度不达标。百货公司曾于2010年10月19日和2011年1月25日两次在批发市场张贴拆迁通知。上诉人租赁房屋后为经营需要，经被上诉人同意建设了消防楼梯，花费50000元。
本院认为，上诉人董春海与被上诉人张家口百货纺织品总公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。在履行合同过程中双方发生争议，被上诉人张家口百货纺织品总公司根据合同相对性原则，向合同相对方董春海主张权利，符合有关法律规定。上诉人董春海可在个人承担合同责任后，向其代表的合伙制企业大世界网吧另行主张权利。关于暖气供热不达标及增加电费支出问题，一审法院已确认按50%收取暖气费，对此进行了处理。关于由于暖气管道两次崩裂将网吧、宾馆和楼下的银行浸泡造成损失的赔偿问题，因上诉人提供的损失情况证据不足，可待有充分证据后，另行主张权利。上诉人作为承租人，按照租赁合同的约定应承担租赁期间所使用的水费，上诉人称水费计量不准确，但没有相应的证据予以证实，故对此主张，本院不予支持。关于上诉人为使用租赁房屋实现合同目的增建的消防楼梯，属于租赁物的添置，对此支出的50000元，应由被上诉人承担。关于上诉人主张因被上诉人张贴“通知”导致其经营损失的问题，因正常经营中的营业额不是固定不变的，受多种因素的影响，至于被上诉人发出“通知”的行为，是否构成了营业额降低的原因及造成的影响程度是多大，对此无证据证实，故对上诉人的该主张，本院不予支持。上诉人所主张的电容增容费用，属于正常的经营支出，应由经营者负担，对此主张，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2013）东民商初字第1055号民事判决；
二、被上诉人张家口百货纺织品总公司于本判决生效后十日内一次性给付上诉人董春海消防楼梯费50000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10266元，由上诉人董春海负担6266元，被上诉人张家口百货纺织品总公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 王艳龙
审判员 郝丽华
审判员 王 悦
二〇一四年六月四日
书记员 梁秀峰