云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第953号
上诉人（原审被告�邱翠荣，女，1968年12月17日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人洪建国，男，1965年12月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）昆明市金殿名胜区。
法定代表人李溯，主任。
特别授权诉讼代理人李晓莉，云南弘石律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人梁丽琼，女，1976年11月17日出生，汉族。
上诉人邱翠荣因与被上诉人昆明市金殿名胜区房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：2011年2月26日，原、被告签订《承包协议》，约定：原告同意被告承包金殿名胜区鹦鹉园餐厅经营饮食一条龙服务，承包期限为一年，即自2011年2月26日至2012年2月25日止，年承包费为30000元，合同一年一签，合同签订之日一次性付款。承包房屋的维修由原告负责，装修由被告负责。被告如需对房屋、场地进行装修、装饰，施工方案提前半月报原告审核，待批准后方可实施。承包期满后，原告对被告此部分投入不作任何补偿。同时，双方对承包后的经营、经营手续、免责条款及双方的权利、义务进行了约定。合同签订后，原告将鹦鹉园餐厅交给被告经营，被告向原告交纳了年承包费30000元。承包期限届满后，被告未腾房交回原告，也未与原告续签书面承包协议。原告分别于2012年7月3日、2013年1月4日、2014年2月28日、2015年4月15日向被告发出通知，要求被告结清所欠租金，将商铺退还原告。被告分别于2014年2月28日、2015年4月15日在通知书上签字认可收到通知。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即腾还并交回属于原告所有的鹦鹉园经营场所；二、以原、被告双方于2011年2月26日签订的《承包协议》约定每年30000元的承包费为计算依据，被告向原告支付自2012年2月26日起至被告实际腾还原告经营场所之日止的房屋占用费；三、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的承包协议，系双方当事人真实意思表示，该协议名为承包实为租赁，合同内容符合法律规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原告要求被告腾还鹦鹉园经营场所的诉讼请求，原审法院认为，原告与被告在合同中约定的承包期限为一年，即自2011年2月26日至2012年2月25日止，在承包期满后，如被告继续租用该房屋，在同等条件下享有优先权，经�方协商后再定延长协议。但双方在合同届满后一直未能就续租事宜达成一致意见，致使原告与被告最终未续签租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”之规定，原告与被告的合同于2012年2月25日已因履行完毕而终止，且原告称其收回房屋及场地的原因在于公园内部改造，并未出售或出租房屋，对此被告未能出示相关证据，故被告应按约定将占用房屋腾还给原告。至于被告认为原告应对其投入的维修费进行赔偿的抗辩主张，原审法院认为，被告未举证证实其对租赁场所进行过维修，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应对其主张的事实提供相应证据，否则应承担举证不能的不利后果，故对被告的该项抗辩主张不予采信。原告请求被告支�自2012年2月26日起计至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，被告也认可自2012年2月25日以后未向原告缴纳费用，原审法院认为，虽然原、被告之间未续签书面合同，但被告实际占用了经营场所，取得了收益，因此，被告应当支付给原告一定的房屋占用费。至于占用费的计算标准，虽然合同已终止，但是该合同中关于承包费的约定系原、被告双方自愿和协商一致的结果，因此，计算标准参照原告与被告签订的《承包协议》，按每年30000元计至实际腾还房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：“一、被告邱翠荣于本判决生效之日起十日内将位于昆明市金殿名胜区鹦鹉园餐厅的房屋腾还给�告昆明市金殿名胜区；二、被告邱翠荣于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市金殿名胜区自2012年2月26日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（按每年30000元计算）。”案件受理费2863元，由被告邱翠荣承担。
原审判决宣判后，邱翠荣不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1084号民事判决；二、被上诉人按合同约定补偿上诉人维修费及投放观赏鱼费用；三上诉人在同等条件下有续租的优先权；四、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉的主要事实与理由为：一、原审法院采信证据不当，上诉人借口园区改造无故单方终止《承包合同》，但是至今过了几年仍未进行改造；上诉人是被逼而在被上诉人提交的《通知》上签字。二、上诉人与被上诉人签订的《承包协议》已于2012年2月25日解除，上诉人已经付清费用，因被上诉人的原因导致上诉人无法经营，上诉人不应支付房屋占用费。三、原审判决的占用费标准不合理，《承包协议》解除后上诉人未进行经营，不应按照《承包协议》约定的经营期间的租金标准计算。
被上诉人昆明市金殿名胜区答辩称：上诉人没有证据证实其产生过装修、维修、投放等费用，因此其主张不应得到支持；上诉人主张给予补偿才愿意腾还房屋不成立，租赁合同早已期满，上诉人无偿占用我方的房屋及场地，不存在要我方进行补偿的情形；租赁合同期满后，我方多次书面告知上诉人，上诉人已签收书面通知，我方并不是要对外出租，而是用于公园内部改造，因此不存在同等条件下优先续租给上诉人的情形。上诉人的上诉事实及理由与事实不符。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人邱翠荣及被上诉人昆明市金殿名胜区均未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：邱翠荣应否向昆明市金殿名胜区腾还房屋并支付相应的房屋占用费？
本院认为：邱翠荣与昆明市金殿名胜区于2011年2月26日签订的《承包协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法，该合同已成立生效并已实际履行完毕。根据协议所约定的内容，《承包协议》实为昆明市金殿名胜区将金殿名胜区鹦鹉园餐厅出租给邱翠荣使用的房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同关系。2012年2月25日《承包协议》期限届满后，邱翠荣继续使用租赁房屋，邱翠荣与昆明市金殿名胜区之间形成不定期租赁合同关系，邱翠荣应按原租赁合同约定的�金标准向昆明市金殿名胜区支付房屋租金。根据本案查明事实，邱翠荣尚未支付2012年2月26日至今的房屋租金，其已构成根本性违约，昆明市金殿名胜区于2014年2月28日向邱翠荣发出《通知》，要求邱翠荣支付租金并腾还房屋，邱翠荣当日签收了《通知》，故双方的租赁合同已于2014年2月28日解除。合同解除后，因邱翠荣至今占用租赁房屋，昆明市金殿名胜区诉至法院要求邱翠荣支付房屋占用费并腾还房屋，其主张具有事实依据及法律依据，应予支持，原审判决判令邱翠荣腾还房屋并支付自2012年2月26日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费并无不当，本院予以维持。对于邱翠荣认为因昆明市金殿名胜区的原因导致其无法经营，其不应支付房屋占用费的主张，因邱翠荣所举证据并不能证实本案中存在昆明市金殿名胜区导致邱翠荣无法经营的情形，其主张不成立，本院不�支持。对于邱翠荣认为昆明市金殿名胜区应补偿其维修费的主张，因邱翠荣所举证据不能证实其在房屋租赁期间曾对房屋进行过维修，亦未能证实其对房屋进行维修的实际支出，其主张不成立，本院不予支持。对于邱翠荣要求昆明市金殿名胜区补偿其投放观赏鱼费用、房屋改造投入费用及要求承租房屋的优先权等主张，因邱翠荣并未就上述主张提起反诉请求，不属于本案的审理范围，邱翠荣可另案主张。综上，上诉人邱翠荣的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2863元，由上诉人邱翠荣承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年一月四日
书 记 员 杨 扬