北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10982号
上诉人（原审原告）李国栋，男，1963年11月5日出生。
上诉人（原审被告）北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。
法定代表人王希岩，执行董事。
委托代理人孙湘，女，1980年11月28日出生。
委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华瀛国昌（北京）投资有限公司，住所地北京市西城区鼓楼西大街75号211房间。
法定代表人周月忠，董事长。
委托代理人王嘉吾，女，1954年11月8日出生。
2010年11月，李国栋因与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）、华瀛国昌（北京）投资有限公司（以下简称华瀛国昌公司）合同纠纷一案，起诉至北京市西城区人民法院（以下简称西城法院），西城法院于2011年12月作出（2011）西民初字第00136号民事判决书，华乳恒佳包装技术有限公司（以下简称华乳恒佳公司，后变更名称为华瀛国昌公司）不服，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2012年5月作出（2012）一中民终字第4347号民事裁定书，裁定：撤销北京市西城区人民法院（2011）西民初字第00136号民事判决；发回北京市西城区人民法院重审。西城法院依法重新组成合议庭审理了本案，于2014年7月作出（2012）西民初字第12176号民事判决书。李国栋、恒远基业公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人李国栋，上诉人恒远基业公司委托代理人孙湘、姜伏波，被上诉人华瀛国昌公司委托代理人王嘉吾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国栋诉称：2006年经拍卖，我取得了位于北京市海淀区车公庄西路107号房屋（以下简称107号房屋）。该房屋当时由华乳恒佳公司占用，因其拒不腾退房屋，并阻扰产权证的办理，经诉讼，2007年3月，我取得了产权证。2007年11月，在法院执行和解中，三方签订了《换房协议》，约定将我的107号房屋与恒远基业公司所有由华乳恒佳公司使用的位于海淀区车公庄西路208号房屋（以下简称208号房屋）进行产权调换。三方同时签订补充协议。协议签订后，因未在约定的时间办理换房手续。2008年3月，我与华乳恒佳公司签订补充协议（二）。华乳恒佳公司和恒远基业公司至今仍未为我办理产权调换手续，造成巨大经济损失。现请求法院判令，华瀛国昌公司：1、按协议向我支付2008年5月7日至2012年12月14日违约罚金每天1000元；2、双倍返还我2009年1月至2010年10月将107号房屋出租给泛帮伟业公司租金220000元。判令华瀛国昌公司、恒远基业公司：1、按协议向我支付自2007年12月26日至2008年1月7日宽限违约金每天500元和从2008年1月8日至2012年12月14日的违约金每天1000元；2、双倍返还我于2006年11月30日至2012年12月14日出租107号房屋租金1050000元；3、按协议支付因华瀛国昌公司、恒远基业公司违约致使我于2008年1月至2012年12月14日在外租房支付租金750000元、杂费、交通费300000元；4、支付我208号房屋2008年至2012年物业费21735元；5、按协议支付我追加隐瞒罚款200000元；6、支付我装修费共计364000元。
华瀛国昌公司辩称：1、华乳恒佳公司与李国栋签订的合同应属无效，自签订之日起不受法律保护。2002年12月17日，208号房屋就卖给了王×1，并在银行抵押贷款。2006年3月，该房屋又卖给了王×2，其支付了全款。在签订换房协议时，公司已经没有权利将208号房屋换给李国栋。2、我公司不赔偿李国栋的任何经济损失。李国栋各项损失没有任何法律及事实依据，很多损失都是他自己编织的数据。3、李国栋在2007年签订换房协议当天，就入住到208号房屋，至今没有腾退。4、107号房屋也早已被李国栋占有，因其有合法产权证。两套房屋都被李国栋占有，李国栋要求赔偿损失不予认可，应驳回李国栋的诉讼请求。当时换房是李国栋强烈要求的，李国栋通过拍卖取得107号房屋，当时107、109、110三套房屋是打通套，李国栋看了不满意，就强烈要求换到208室，李国栋实际上也占用着208号房屋，在签订换房协议之前已经进住。
恒远基业公司辩称：208号房屋目前被丰台法院查封，208号房屋网签登记不是李国栋。2006年，我公司做过股权改造，我公司在2006年之后对华乳恒佳公司行使股东权益，之前的事情不清楚。2006年4月之后我公司对华乳恒佳公司签订的任何协议全部不予认可。本案中我公司没有参与和李国栋的任何接触。我公司认为本案涉及不动产纠纷，应由海淀法院专属管辖。我公司没有与李国栋发生任何法律关系，李国栋对我公司的任何诉讼请求都没有事实及法律依据，应依法予以驳回。
原审法院经审理认为：本案系因房屋产权调换产生的纠纷。按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，李国栋、华乳恒佳公司、恒远基业公司三方签订《换房协议》时，转让人恒远基业公司曾与案外人签订了涉案标的物208号房屋的《商品房买卖合同》，买受人对涉案标的物208号房屋办理了预售登记备案。此后，恒远基业公司在未解除该买卖合同的情况下，又与第三方签订208号房屋《商品房买卖合同》。恒远基业公司签订《商品房买卖合同》的行为、产权调换行为，明显违反了《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定。综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的规定，李国栋、华乳恒佳公司、恒远基业公司三方签订的《换房协议》应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，恒远基业公司应承担过错责任，赔偿李国栋因此造成的经济损失。李国栋无过错，不承担合同无效的民事责任。因此，恒远基业公司应赔偿李国栋因装修208号房屋支付的装修损失费。李国栋主张的按协议支付的宽限违约金、违约罚金和107号房屋的租金及在外租房的房租、交通杂费、追加隐瞒罚款以及其支付的208号房屋物业费，无法律依据，法院不予支持。华乳恒佳公司、恒远基业公司的抗辩理由，无证据支持，抗辩理由不能成立，法院不予考虑。据此，原审法院于2014年7月判决：一、2007年11月，李国栋（甲方）、华乳恒佳包装技术有限公司（乙方）、北京恒远基业房地产开发有限公司（丙方）三方签订的《换房协议》无效。二、判决生效后十日内，北京恒远基业房地产开发有限公司赔偿李国栋装修损失费人民币一十七万二千元，华瀛国昌（北京）投资有限公司承担连带赔偿责任。三、驳回李国栋的其他诉讼请求。如果北京恒远基业房地产开发有限公司、华瀛国昌（北京）投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李国栋、恒远基业公司均不服，上诉至本院。李国栋上诉称：一、《换房协议》签订时，恒远基业公司是208号房屋的所有权人，法院生效文书也已经确认恒远基业公司与案外人所作预售登记是为按揭骗取贷款，逸升轩多套房屋被法院查封证明恒远基业公司存在利用假按揭骗取贷款情况；二、《换房协议》是在法院调解和监督下签订的，为有效合同；三、案外人王×2的诉讼为虚假诉讼；四、在诉讼中，华瀛国昌公司曾主张约定违约金过高；综上，各方签订的《换房协议》有效，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的全部诉讼请求。
恒远基业公司上诉称：一、我公司未与李国栋及华瀛国昌公司签署《换房协议》，也未向李国栋开具过《入住通知书》；二、原审判决我公司作为第一责任方赔偿李国栋是错误的，即使《换房协议》存在，约定的换房行为当事人是李国栋和华瀛国昌公司，在补充协议中，我公司并非签署人，且在以上协议中，我公司仅是配合过户义务，换房违约的责任约定由华瀛国昌公司负担；三、原审法院仅对《换房协议》效力做出认定，未处理补充协议，明显不当；四、原审法院认定《换房协议》无效属于适用法律错误，案外人王×1的预告登记已被法院宣告无效，且未在王×2名下进行过预告登记，《换房协议》无效的理由应是，有关责任人虚构事实，对李国栋实施合同诈骗导致协议无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回李国栋的全部诉讼请求。华瀛国昌公司同意原审判决。
经审理查明：
2006年11月29日，经原北京市宣武区人民法院（2006）宣执字第967号民事裁定书裁定，李国栋经拍卖取得了107号房屋的所有权。
2007年11月15日，李国栋（甲方）、华乳恒佳公司（乙方）、恒远基业公司（丙方）三方签订《换房协议》，约定：乙方为保证其办公地点的完整性，现通过宣武法院执行庭，请求与甲方调换房屋。丙方同意提供给乙方208号房屋，用于调换甲方的107号房屋，并为甲方办理相关手续，保证甲方获得208号房屋的产权证。协议中，三方对换房程序和期间、房屋差价、房屋改造和费用支付等事项进行约定，具体内容包括：1、如以下步骤能顺利实施，甲方同意用107号房屋调换208号房屋。2、乙方承担此次换房产生的一切费用，甲方不承担任何费用。3、乙方与丙方承诺：从2007年11月14日起计算，30个工作日内，为甲方办妥208号房屋的产权证，交付甲方。丙方保证208号房屋产权归丙方所有，208号房屋无抵押、无贷款、无纠纷。4、在规定的30个工作日内（2007年12月25日止），甲方未获得208号房屋的产权证，丙方应向甲方说明原因，如原因可接受，甲方宽限丙方10个工作日。5、在宽限期内，乙方按每天500元支付甲方违约金。6、宽限期后，甲方仍未获得208号房屋产权证，乙方按每天1000元支付甲方违约金。乙方承诺立即无条件腾空107号房屋，按宣武法院原裁定执行，甲方进入107号房屋装修，进行107号房屋与110号房屋的建筑分割，乙方承担从宽限期结束后第一日至法院现场执行分割日期间的违约金。7、如丙方未能为甲方办理208号房屋产权证，乙方需支付甲方已花费的在208号房屋的装修费（凭收据）、搬家费和误工损失等，在乙方赔付上述费用前，任何人不得要求甲方退出208号房屋。8、上述1-6提到的和可能发生费用，在协议签订前，由乙方向宣武法院提供质押款（已经质押在法院），质押款金额共计20万元。原审审理中，恒远基业公司对《换房协议》中恒远基业公司印章的真实性提出异议，并申请对印章真实性进行鉴定。但因无力支付鉴定费，申请撤回鉴定。二审审理中，恒远基业公司表示仍无力交纳鉴定费，故不申请鉴定。
2014年11月14日，李国栋与华乳恒佳公司另签订《换房协议补充协议一》，对《换房协议》的第6、7、8条进行补充。
2007年11月19日，华乳恒佳公司、恒远基业公司向北京文宝物业管理有限公司逸升轩分公司（以下简称逸升轩分公司）出具了李国栋入住208号房屋的《入住通知书》。当日，李国栋向赵×1交付装修定金10000元，赵×1出具“收到逸升轩208室装修定金10000元壹万元，保证一周内出效果图，过期罚一万”的收条。
2007年11月26日，李国栋与赵×1签订《装修承包合同》，约定装修工程不含税总价为44万元。当日，赵×1出具“今收到李国栋交装修工程预付款捌万陆千元整”的收条。2007年12月，华乳恒佳公司将208号房屋的钥匙交付李国栋。2008年1月19日，赵×1出具“今收到李国栋交装修工程费捌万陆千元整，共计收到逸升轩208室装修已付款壹拾柒万贰仟整，装修不论发生什么问题预付款一分不退”的收条。2007年11月至2008年7月，赵×1对208号房屋进行装修施工。
2008年3月，北京市丰台区人民法院查封了208号房屋。
2008年3月17日，因华乳恒佳公司未在2007年12月25日前为李国栋办完208号房屋的所有权证，李国栋与华乳恒佳公司签订《换房协议补充协议二》，约定：甲方要求依法按《换房协议》及其补充协议一的约定立即无条件腾退107号房，进行107号房屋与109号房屋的建筑分割并赔偿违约金，乙方坚持换房并承诺继续履行协议。双方就有关事宜协商明确补充如下：1、根据《换房协议》乙方承担从2007年12月26日至2008年1月6日止10个工作日（节日除外）宽限期的违约金5000元和从2008年1月7日至2008年3月16日的违约金100000元；乙方提出房价上涨用房屋面积差额款相抵违约金；甲方不认同乙方涨价提法，坚持房屋差价依据协议约定，但从人性化考虑酌情根据下条在两个月期限内的执行情况在办证时相抵；超期则不相抵按原协议差价。2、甲方同意乙方延长两个月的时间办理产权证的请求；截止时间为2008年5月16日。如果乙方积极办理并在此期限之前为甲方办妥了208号房屋的房产证；甲方承诺将部分或完全减免这两个月期间每天1000元的违约金；但超过2008年5月16日则不减免，乙方仍需支付这两个月的违约金。3、乙方承诺2008年5月16日仍未办理208号房屋的产权证，除按原协议从2007年12月26日起支付违约金外，每天追加1000元罚款；直至办妥产权证。即从2008年5月17日起、乙方按每天（违约金1000元加罚金1000元）总计2000元支付给甲方；由质押在宣武法院的财务赔付。已经质押在宣武法院的王瑞荣为乙方提供担保的110号房产和107号、109号、209号、410号房屋的原被执行人为乙方的担保金合计37万多元全部为本置换的质押；乙方赔付前无甲方授权乙方不可申请上述质押在宣武法院的财产解冻也无权要求甲方退还作为质押的208号房屋。4、从2008年5月17日起，若乙方还没有办妥208号房屋的房产证乙方承担1**号房屋2007年使用费每月7000元但不得出租（出租按双倍租金返还甲方）。此外还要按照市场价交付从甲方取得107号房屋所有权起乙方强占107号房屋的使用费直至甲方获得208号房屋的产权证并投入正常使用时止。5、乙方敦促甲方对208号房屋进行装修；承诺如未能办妥208号房屋产权证交还1**号房屋时。乙方加倍支付给甲方已为208号房屋花费的装修费（凭收据）。6、原《换房协议》第3条中约定：丙方保证208号房屋无抵押、无贷款、无纠纷。如不是或有隐瞒或其他任何原因（包括乙丙方承诺的可以撤销预售登记）而导致无法办理208号房屋的产权证；由乙方承担本换房协议系列规定的违约金并追加隐瞒罚款20万元给甲方并要承担由此引起的一切经济、法律纠纷后果。
2012年12月14日，恒远基业公司向李国栋开具了107号房屋的《入住通知书》，李国栋对107号房屋进行使用。
2013年5月，李国栋搬出208号房屋。
另查，2006年3月，恒远基业公司与王×2签订《商品房买卖合同》，约定王×2购买208号房屋。因此前恒远基业公司曾于2002年7月与王×1签订《商品房买卖合同》，并登记王×1为预售登记备案人。王×2向北京市海淀区人民法院起诉，要求确认恒远基业公司与王×1签订的《商品房买卖合同》无效。2011年6月，北京市海淀区人民法院作出（2011）海民初字第13770号民事判决，确认恒远基业公司与王×1签订的《商品房买卖合同》无效。该判决已生效。
2012年，王×2起诉至北京市海淀区人民法院，请求判令恒远基业公司为其办理208号房屋的所有权证。2012年5月，北京市海淀区人民法院作出（2012）海民初字第13347号民事判决，判决恒远基业公司协助王×2办理208号房屋的房屋所有权证。恒远基业公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2012年10月，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第9201号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查，恒远基业公司称，2006年5月1日，其工作人员孙×1向北京市公安局朝阳分局潘家园派出所报案称，2006年4月30日14时在北京市朝阳区潘家园古玩城附近将恒远基业公司的公章、财务章、合同专用章丢失。
复查，2011年10月10日，北京市工商行政管理局西城分局因华乳恒佳公司未在规定的期限内接受2009年度企业年检，也未在规定的时间内补办年检手续。对华乳恒佳公司作出吊销其营业执照、由股东组成清算组负责清算债权债务、到原登记机关办理注销登记的行政处罚决定书。2011年11月21日，北京市工商行政管理局西城分局向华乳恒佳公司出具《名称变更通知》，华乳恒佳公司名称变更为华瀛国昌（北京）投资有限公司。
上述事实，有（2006）宣执字第967号民事裁定书、《换房协议》、《换房协议补充协议一》、《换房协议补充协议二》、2007年11月19日的《入住通知书》、2012年12月14日的《入住通知书》、北京文宝物业管理有限公司逸升轩分公司的《证明》、赵×1的收条、《装修承包合同》、（2011）海民初字13770号民事判决书、（2012）海民初字13347号民事判决书、（2012）一中民终字第9201号民事判决书、《北京市工商行政管理局西城分局行政处罚决定书》、《名称变更通知》、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人在合同上签字或盖章的行为，在未有相反证据证明的情况下，应当视为当事人对订立合同的真实意思表示。恒远基业公司对其在《换房协议》上的印章真实性提出异议，在提出鉴定申请后撤回，应当承担相应的举证责任。在恒远基业公司未提供证据证明该盖章效力情况下，本院认定恒远基业公司订立了《换房协议》。
关于李国栋、华瀛国昌公司、恒远基业公司订立的《换房协议》，李国栋、华瀛国昌公司订立的《换房协议补充协议一》、《换房协议补充协议二》的效力。恒远基业公司就208号房屋签订合同出卖给王×1并进行预售登记备案时，签订买卖合同出卖给王×2时，签订《换房协议》换房给李国栋时，均为208号房屋的合法所有权人，不存在无权处分的情形；且无权处分仅可能影响物权变动效力，不影响作为基础关系的买卖合同效力。未经预告登记处分不动产的，也仅影响物权效力，不影响合同效力。原审法院以恒远基业公司签订换房协议时已经将208号房屋预售登记于他人为由，认定《换房协议》无效，处理不当，本院予以纠正。恒远基业公司主张上述协议系有关当事人虚构事实，对李国栋实施合同诈骗的主张，无证据证明，不能成立。综上，在无证据证明存在其他无效理由情况下，《换房协议》及《换房协议补充协议一》、《换房协议补充协议二》为合同当事人真实意思表示，合法有效。
当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案导致不能换房的责任在华瀛国昌公司，当事人亦在相关协议中约定了违约责任应由华瀛国昌公司承担，原审认定由恒远基业公司承担责任，华瀛国昌公司承担连带责任不当，本院予以纠正。
关于违约责任的标准，李国栋主张按照协议约定支付违约金并赔偿其他损失，华瀛国昌公司抗辩称约定的违约金过高，根据李国栋的实际损失等情况，约定的违约金确实过分高于李国栋的实际损失，本院予以酌减。本院以李国栋的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定华瀛国昌公司支付李国栋违约金90万元。李国栋主张的装修费等损失，已经为上述违约金所包含，本院不再支持。
综上，李国栋和恒远基业公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2012）西民初字第12176号民事判决；
二、华瀛国昌（北京）投资有限公司于本判决生效后七日内支付李国栋违约金人民币九十万元；
三、驳回李国栋的其他诉讼请求。
保全费5000元，由华瀛国昌（北京）投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费17670元，由华瀛国昌（北京）投资有限公司负担11121元（于本判决生效后七日内交纳），由李国栋负担6549元（已交纳）。二审案件受理费16122元，由华瀛国昌（北京）投资有限公司负担9330元（于本判决生效后七日内交纳），由李国栋负担6792元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 杜传金
代理审判员 王继玉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 赵玲玲