北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第9940号原告曲虹，男，1969年7月1日出生。委托代理人张振峰，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告马蕊，女，1975年12月19日出生。委托代理人洪道明，男，1982年12月5日出生，北京中书投资控股有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院30号楼1层111。法定代表人崔町宇，总经理。委托代理人张玉波，男，1986年11月23日出生，北京宜居兴业房地产经纪有限公司职员，住北京市大兴区。原告曲虹与被告马蕊、第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称：宜居地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告曲虹的委托代理人张振峰、李伟，被告马蕊及其委托代理人洪道明，第三人宜居地产公司的委托代理人张玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲虹诉称：原告曲虹系北京市户籍，名下原有在京住房一套（产权证号：京房权证通私字第03089**号）。2015年4月24日，原告曲虹与被告马蕊、第三人宜居地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及居间服务合同，约定由原告曲虹购买被告马蕊所有的位于北京经济技术开发区天华园二里2区59-D-1503号房屋，合同约定：上述房屋建筑面积161.33平方米，总价款为398万元，由原告曲虹向被告马蕊支付定金10万元，同时签订上述合同后原告曲虹出售原房屋，原房屋出售后由双方另行协商具体涉案房屋款项支付时间及支付方式并签订补充协议。合同签订当日，原告曲虹向被告马蕊支付定金10万元，并向第三人宜居地产公司支付中介服务费1.7万元。随后，原告曲虹开始出售原房屋。在原告曲虹出售原房屋的过程中，因涉案房屋周边地段房价上涨，涉案房屋同类房屋价格上涨约30万元，被告马蕊见此情形便明确告知原告曲虹其不再出售涉案房屋并愿意承担相应责任。原告曲虹认为，被告马蕊单方终止合同属违约行为，依法应当适用定金罚则，故被告马蕊应向原告曲虹双倍返还定金；因第三人宜居地产公司提供的居间服务并未完成，故第三人宜居地产公司收取中介服务费于法无据，故原告曲虹起诉至法院请求：1、判令被告马蕊向原告曲虹双倍返还定金20万元；2、判令被告马蕊向原告曲虹赔偿中介服务费1.7万元；诉讼费由被告马蕊负担。被告马蕊辩称：2015年4月24日，原告曲虹与被告马蕊签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，补充协议就付款时间及方式进行了明确约定：原告曲虹应于2015年4月25日前支付定金10万元，2015年4月30日前支付购房款205万元，剩余房款183万元以贷款方式支付。签订购房合同时，原告曲虹表示具有购房资质并签署了购房承诺书，承诺其提供的任何信息均为真实有效，如隐瞒真实情况违反住房限购政策规定，导致合同无效或解除的，愿意承担相应的赔偿责任。合同签订当日，原告曲虹按照补充协议的约定支付了定金10万元。2015年4月27日，原告曲虹表示其名下有房产，不具备购房资质，希望与被告马蕊重新签订合同。被告马蕊未同意其延迟付款的要求，表示原告曲虹可以先按照约定付款，后期被告马蕊配合办理相关手续。后原告曲虹并未按照合同约定支付205万元的购房款。其间，被告马蕊多次向第三人宜居地产公司打电话，催促原告曲虹尽快支付购房款，或者解除合同以便被告马蕊重新出售房屋。2015年6月1日，原告曲虹逾期付款已超过30日，根据约定，被告马蕊向原告曲虹发送短信通知其合同解除。2015年6月11日，被告马蕊再次将解约函正式递交第三人宜居地产公司以及将解约函快递至原告曲虹的合同通讯地址。原告曲虹隐瞒不具有购房资质事实且未按照合同约定支付购房款，故其支付的定金按照法律规定不予退还，同时被告马蕊保留向原告曲虹追究其违约责任的权利。第三人宜居地产公司辩称：《北京市存量房屋买卖合同》并非是定金合同，合同中有明确的过户的时间；付款方式也进行了明确约定，也是事实成立的，补充协议没有签字是因为双方的疏忽，而且有证据证明双方已经就补充协议达成了一致意见，所以房屋买卖合同是真实有效且成立的。经审理查明：2015年4月24日，原告曲虹与被告马蕊在第三人宜居地产公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告曲虹购买被告马蕊所有的位于北京经济技术开发区天华园二里2区59-D-1503的房屋（以下简称1503室），1503室建筑面积为161.33平方米，房屋成交价格为398万元，合同第四条第二款关于付款方式约定：买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同第七条第二款关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；违约方还需承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。另查，2015年4月24日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》时原告曲虹不具备在本市购买房屋的资质，截至法庭辩论终结前，原告曲虹仍未取得在本市购买房屋的资质；截至法庭辩论终结前，1503室仍登记在被告马蕊名下且未与案外人做网签备案。庭审中，原告曲虹提交以下证据以证明其主张：证据一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。原告曲虹欲证明双方就购房款的支付方式及支付时间并未达成合意，双方均未在补充协议上签字确认，故主张《北京市存量房屋买卖合同》应属定金合同，而非买卖合同。该补充协议载明：出卖方为马蕊，买受方为曲虹；该房屋的成交价格为398万元；具体付款方式及期限为：买受方于2015年4月24日前向出卖方支付购房定金5万元，于2015年4月5日前向出卖方支付购房定金5万元，于2015年4月30日前向出卖方支付购房款205万元，剩余购房款183万元买受人以贷款方式支付（上述条款中的支付期限及金额均为手写），该补充协议的落款处仅有第三人宜居地产公司的盖章，没有出卖方马蕊及买受方曲虹的签字。被告马蕊、第三人宜居地产公司认可该证据的真实性，不认可其证明目的，其主张原、被告已就该补充协议达成合意。证据二、定金收据。原告曲虹欲证明其向被告马蕊支付了10万元定金。被告马蕊、第三人宜居地产公司认可该证据的真实性。证据三、居间协议、中介费收据。原告曲虹欲证明其与第三人宜居地产公司达成居间协议并支付了1.7万元的居间服务费。被告马蕊、第三人宜居地产公司认可该证据的真实性。被告马蕊提交以下证据以证明其主张：证据一、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。被告马蕊欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。原告曲虹认可《北京市存量房屋买卖合同》的真实性，不认可补充协议的真实性。证据二、居间协议。被告马蕊欲证明其与第三人宜居地产公司达成了居间协议。原告曲虹认可该证据的真实性。证据三、通话记录、短信记录。被告马蕊欲证证明其要求原告曲虹支付购房款的情况，其中2015年4月28日原告曲虹打电话要求延期支付首付款，其没有同意，2015年6月1日其给原告曲虹打电话告知已逾期付款超过30日，要求解除合同。原告曲虹认可通话记录、短信记录的真实性，不认可其证明目的。证据四、解除房屋买卖合同通知、快递单、收条。被告马蕊欲证明其通过短信、快递及要求第三方宜居地产公司转交的方式向原告曲虹告知要求解除合同。原告曲虹不认可解除房屋买卖合同通知、快递单的真实性，其表示从未收到被告马蕊发送的快件，且该快件从未被打开过，可能是后天形成的，原告曲虹认可收条的真实性，并认可第三人宜居地产公司通知了原告曲虹说被告马蕊要解除合同，并主张这也可以证明被告马蕊违约在先。证据五、承诺书。被告马蕊欲证明原告曲虹书面承诺其有购房资质。原告曲虹认可该证据的真实性，但表示被告马蕊知道其在通州区拥有一套房屋。第三人宜居地产公司对被告马蕊提交的证据均予以认可。第三人宜居地产公司提交以下证据以证明其主张：证据一、微信截屏、如实陈述交易信息的声明。第三人宜居地产公司欲证明其公司已向原告曲虹告知应如实陈述交易信息，原告曲虹亦在如实陈述交易信息的声明上签字确认。原告曲虹不认可微信截屏的真实性，认可如实陈述交易信息的声明的真实性，但不认可其关联性，其主张是应第三人宜居地产公司的要求签署的。证据二、服务费确认书、贷款确认书。第三人宜居地产公司欲证明其公司已经撮合原告曲虹与被告马蕊就买卖房屋达成了合意。原告曲虹认可上述证据的真实性，不认可其关联性。证据三、北京市存量房屋买卖合同及补充协议。第三人宜居地产公司欲证明原告曲虹与被告马蕊在补充协议上捺印进行了确认。该补充协议上第一条第二款第七项载明：“剩余房款人民币壹佰捌拾叁元整（1830000元），乙方以贷款方式支付”。原告曲虹认可上述条款中有关金额的改动处经过其捺印确认，但主张仅是对数字修改的确认，并非对合同有效性的确认。证据四证人证言。第三人宜居地产公司的员工李南出庭作证如下事实：我是居间方，原告曲虹和被告马蕊之间的买卖合同是我促成的，整个流程都是我负责的；《北京市存量房屋买卖合同》的内容是双方真实意思表示，补充协议是按照原告曲虹的意思写的，但是是经过原、被告协商一致后由我公司填写的；原、被告手中的补充协议都是按照我公司持有的补充协议的内容照抄的；补充协议交给双方的时候我在场，为什么没有签字我不清楚，但是双方均未提出异议；在签订房屋买卖合同前，原告曲虹告知我其具有购房资质；在合同履行过程中，原告曲虹告知我其还有一套房屋，故其购房资质审核没有通过。原告曲虹认为证人与本案有重大利害关系，本案的中介费会影响到其报酬，且其系第三人宜居地产公司的员工，故不认可其证人身份，其陈述仅仅可以作为第三人宜居地产公司的陈述。被告马蕊对第三人宜居地产公司提交的证据均予以认可。关于在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，原告曲虹是否告知其并不具备购房资质一节。原告曲虹主张被告马蕊及第三人宜居地产公司均知道其在通州区有一套房屋；被告马蕊主张原告曲虹、第三人宜居地产公司均向其承诺原告曲虹具有购房资质，所以才签的房屋买卖合同；第三人宜居地产公司主张原告曲虹向其公司承诺具有购房资格，并签订了承诺书及如实陈述交易信息的声明。关于原告曲虹要求被告马蕊双倍返还定金所依据的合同约定一节。原告曲虹主张原、被告系口头约定的定金条款和定金数额，定金收据可以证明双方约定的定金数额；被告马蕊主张有关定金的约定体现在补充协议第一条第二款第一、二项的合同内容，上述条款亦明确了定金金额共计10万元，原告曲虹系依据该条款支付的定金10万元，双方未对定金另行作出口头约定。关于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的性质以及补充协议的效力一节。原告曲虹主张补充协议没有经过原、被告签字确认，补充协议未成立，因原、被告未对购房款的支付期限和支付方式达成合意，故《北京市存量房屋买卖合同》应属定金合同，被告马蕊应按照定金罚则双倍返还定金。被告马蕊主张补充协议系双方真实意思的表示，且原告曲虹隐瞒没有购房资质的事实属于违约，故不应退还定金。第三人宜居地产公司主张补充协议已经双方确认，《北京市存量房屋买卖合同》并非定金合同，补充协议没有签字是因为双方的疏忽。关于被告马蕊于2015年6月1日向原告曲虹发送的短信通知中所称“截止到现在已经超过30天了，在此期间您并没有履行合同，……，特此通知您一声”一节。被告马蕊主张根据补充协议的约定，原告曲虹应于2015年4月30日支付205万元的购房款，其发送该短信时原告曲虹已逾期30日未付款，根据约定其行使合同解除权。原告曲虹主张30天并没有起算的时间，是被告马蕊主观想象的日期，没有任何的合同依据。关于被告马蕊于2015年6月12日向原告曲虹寄送解除房屋买卖合同通知书一节。被告马蕊主张其向原告曲虹发送了短信通知后，又履行了书面告知义务，该快件的收件人地址为原告曲虹在《北京市存量房屋买卖合同》中所留通讯地址，但因原告曲虹拒收，该快件被退回。原告曲虹主张该快件是否真实邮寄需要核实，原告曲虹并未收到该快件。庭审时，该快件被当庭打开，内含《解除房屋买卖合同通知书》1份，内容为被告马蕊要求按照合同约定行使合同解除权。在本案审理过程中，被告马蕊提出反诉要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求原告曲虹支付违约金79.6万元，但被告马蕊未在指定期限内交纳反诉费，故对于其反诉请求，本院裁定按撤诉处理。上述事实，有当事人的陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、居间协议、定金收据、中介费收据、通话记录、短信记录、解约函、快递单、收条、承诺书、服务费确认书、过户费确认书、如实陈述交易信息的声明等证据材料在案佐证。本院认为：根据诉辩双方的观点，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告曲虹是否隐瞒了其不具备购房资质的事实；二、双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议的效力应当如何认定。本院依据审理查明的事实以及诉辩双方提交的证据，对此分别评述如下：原告曲虹是否隐瞒了其不具备购房资质的事实。本院认定原告曲虹具有隐瞒其不具备购房资质的情节，理由如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告马蕊及第三人宜居地产公司的陈述、购房承诺书、如实陈述交易信息的声明均可证明原告曲虹在与被告马蕊签订合同时承诺了其具有购房资质，其虽主张已告知被告马蕊及第三人宜居地产公司其在通州区拥有一套房屋，但未提交证据予以证明且被告马蕊及第三人宜居地产公司对此予以否认，故本院依法确认其存在隐瞒不具备购房资质的情节。双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议的效力。本院认定双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议依法成立并有效，理由如下：原告曲虹主张双方对定金条款仅进行了口头约定与常理有悖。首先，原告曲虹主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为定金合同，被告马蕊应按照定金罚则双倍返还定金，但是《北京市存量房屋买卖合同》中并未约定定金条款及定金数额；其次，买卖房屋交易对双方来说均系重大交易事项，且在居间方存在的情况下，双方未对定金条款进行书面约定而仅是进行了口头约定与常理不符；再次，补充协议中约定的定金的数额以及支付时间均与原告曲虹支付的定金的时间与金额相符，故从常理分析，原告曲虹是按照补充协议的约定履行的定金支付义务的可能性较大。（二）原告曲虹在起诉书中诉称：“……，签订上述合同后原告出售原房屋，原房屋出售后由双方另行协商具体涉案房屋房款支付时间及方式并签订补充协议，……”，但根据本案查明的事实，原告曲虹至今尚未将原房屋出售，而且双方是在签订《北京市存量房屋买卖合同》的当天即对补充协议的内容进行了协商，原告曲虹的诉称明显与本案查明的事实不符。原告曲虹提交的相关证据也未显示其有为履行合同而积极出售原房屋的行为。（三）原、被告对补充协议第一条第二款第七项的捺印表明了原、被告协商一致后对该条款的确认。根据常理推断，在双方对补充协议第一条第二款第七项予以确认的情况下，双方对补充协议第一条第二款前六项已予以确认的可能性比较大。而且原告曲虹、被告马蕊、第三人宜居地产公司手中的补充协议内容均已填写完毕且三份补充协议的内容相一致，假使原、被告未就补充协议的内容达成一致，在三份补充协议上均填写未经原、被告确认的协议内容是不符合常理的，据此原、被告已就补充协议的内容达成一致的可能性较大。（四）被告马蕊于2015年6月1日向原告曲虹发送短信主张按照补充协议的约定原告曲虹已逾期付款超过30日并据此要求解除合同，在两次庭审中，原告曲虹仅以“30天没有起算时间，是马蕊主观想象的日期”予以回应，其从未陈述有任何积极维护其合同权利的行为不符合常理。且被告马蕊于2015年6月12日向原告曲虹发送的快递亦佐证了被告马蕊的主张。综合上述分析，原告曲虹虽主张双方未对补充协议进行签字确认，补充协议未生效，但其主张存在多处与常理相悖、与查明事实不符之处，相反的，被告马蕊提交的证据形成比较完整的证据链条，并且得到第三人宜居地产公司的证据支持，结合本案审理查明的事实，其待证事实具有高度可能性，故本院认定双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议依法成立并合法有效。据此，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，原、被告均应按照约定全面履行合同义务。原告曲虹隐瞒不具备购房资质的事实且未按照合同约定履行支付购房款的义务已构成违约，故其要求被告马蕊双倍返还定金并赔偿中介服务费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告曲虹的全部诉讼请求。案件受理费二千二百七十八元，由原告曲虹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  渠阳振二〇一五年九月七日书 记 员  梁丽男