杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3296号
原告：杭州西溪投资发展有限公司。住所地：杭州市西湖区文三西路**号。
法定代表人：陆晓亮，董事长。
委托代理人：汪荣盛，系公司员工。
被告：郑雨苇。
委托代理人：郑碧峰。
原告杭州西溪投资发展有限公司诉被告郑雨苇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，由审判员王东篱独任审判，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪荣盛、被告委托代理人郑碧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月25日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购得原告开发的“西溪天堂悦居”2幢1座601室住宅（以下简称案涉房屋），建筑面积为190㎡。2010年1月10日，被告与原告签订了《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积6元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之二的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告支付物业管理费，自2013年1月1日至2015年6月30日，被告共欠物业费34200元，滞纳金70912.71元，共计105112.71元。期间原告以寄送《律师函》方式催缴，被告未予交纳。故原告诉请判令：1、被告给付2013年1月1日至2015年6月30日物业费34200元；2、被告支付滞纳金70912.71元（滞纳金按照应付物业费每日千分之二自2013年1月1日暂算至2015年6月30日，此后计算至实际付清之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、原告未尽到物业管理的职责。原告在广告楼书、服务协议中承诺业主享有优质的物业管理服务，房屋交付后被告发现原告交付的房屋存在严重装修瑕疵和质量问题，但原告不予整改。被告多次向原告投诉，原告拒绝处理。现在小区西面隧道施工侵占了小区位置，减少了小区绿化面积，施工造成小区住宅道路开裂、地基沉降、各家有不同程度的损坏，该状态持续3年多。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告对小区应尽维修的职责义务，但原告从未尽到这些义务，没有理由要求被告承担物业服务费。2、原告的部分诉讼请求已经超出诉讼时效。自原告交付的房屋后，原、被告因为这些问题争执不断，被告一直未居住在案涉房屋内。原告向被告发送律师函，被告未收到，不能产生诉讼时效中断的效力。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，原告向本院提交如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》、《交易验收单》、《文件及物品验收单》。证明原、被告存在商品房买卖关系，案涉房屋已经交付。
2、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》。证明原、被告存在物业服务合同关系及具体物业费计算标准。
3、律师函、邮寄凭证。证明原告向被告催缴过物业费。
经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1真实性没有异议，但认为被告在交房验收单中已经明确原告的房屋存在质量问题，但至今未得到解决；对原告提供的证据2三性没有异议；对原告提供的证据3不予确认，认为没有收到律师函。
为证明其主张，被告向本院提交如下证据：
1、函件两份（2013年9月20日、2015年9月16日）、邮寄凭证、原告复函。证明案涉房屋需要维修，但原告没有尽到相应的维修义务。
2、照片2张。证明小区受到损害，原告没有尽到维修职责。房屋内部的质量问题，原告也没有尽到维修义务。
经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1的真实性没有异议，原告向被告的复函中明确没有发生逾期交房的事实，质量问题原告已经履行了保修义务；对被告提供的证据2的真实性、关联性不予认可。照片拍摄的时间、地点不明。
经审查，本院认证意见如下：被告对原告提供的证据1-2真实性没有异议，本院予以认定；原告提供的证据3律师函及邮寄凭证显示，原告已经向被告在《浙江省商品房买卖合同》及定金合同上确认的地址，即浙江省台州市玉环县珠港镇石井小区5号楼邮寄了EMS邮件号为1090706380412的律师函，查询结果显示该邮件号已经签收。且根据被告陈述，自案涉房屋交付后被告一直未居住在案涉房屋，故被告向原告在合同中确认的地址邮寄律师函，即便被告拒收，也应视为送达。故本院对被告提供的证据3予以认定。原告对被告提供的证据1真实性予以确认，但认为复函中明确没有发生逾期交房的事实，质量问题原告已经履行了保修义务，该函件无法证明被告未尽物业管理的义务，且房屋存在质量问题与物业公司并无直接关联。鉴于被告提供的证据1系原、被告作为开发商和业主就房屋买卖合同履约情况进行的联系，与案涉物业服务合同无关联性，本院认定证据1不能证明被告的主张。证据2的真实性本院无法确认，且根据被告陈述，小区道路开裂、地基沉降系由小区西面隧道施工造成，即便照片是真实的，小区公共道路存在破损并非因原告过错导致，本院对证据2亦不予认定。
根据上述确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：
2010年1月10日，原告作为物业管理服务企业方（甲方）、被告作为业主方（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋位于杭州市西湖区西溪天堂悦居2幢1座601室，建筑面积190平方米；甲方对物业共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；乙方前期物业费为交房日起预收3个月，以后每3个月首月的前10天内为交费时间；案涉房屋收费标准为6元每平方米每月；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之二的违约金。双方签约后，被告自始没有向原告交纳过物业费。2015年4月15日，原告向被告在《浙江省商品房买卖合同》及定金合同上确认的地址，即浙江省台州玉环县珠港镇石井小区5号楼201室邮寄律师函一份，函告被告除去已减免的物业费，自2013年4月1日起至2015年3月31日至止，被告尚欠原告物业费26220元，滞纳金35981.35元，共计62201.35元。并要求被告在收函之日起7日内交清。后被告仍未交付，原告遂诉至本院。
另查明，按涉房屋实际交房时间为2011年11月8日。
本院认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面履约。现原告已依约向被告提供物业服务，被告未按约向原告支付物业管理费的行为，构成违约。原告有权要求被告支付物业管理费并承担逾期付款的违约责任。被告辩称原告未尽到物业管理义务，但未提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，但根据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。鉴于原告已向被告邮寄了律师函，且该函到达被告处，故本院对被告关于诉讼时效的主张不予采纳。经计算，案涉房屋每三个月的物业费为3420元，原告主张物业费应自2013年1月1日起计算，与原告提供的律师函内容不符，原告提供的律师函确认物业费自2013年4月1日起算，本院依照该函确认的起算日期，自2013年4月1日起算，至2015年6月30日，被告应缴纳的物业费为30780元，本院对原告诉请中的该部分物业费予以支持。原告诉请按日千分之二计算逾期付款违约金，标准过高，本院调整为按日万分之五计算，为6859元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项之规定，判决如下：
一、郑雨苇于本判决生效之日起十日内支付杭州市西溪投资发展有限公司自2013年4月1日至2015年6月30日期间的物业费30780元，并支付逾期付款违约金6859元（暂算至2015年6月30日，此后按每日万分之五的利率计算至实际款清之日止），两项合计37639元。
二、驳回杭州市西溪投资发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2402元，减半收取1202元，由杭州市西溪投资发展有限公司负担772元，由郑雨苇负担430元，其中郑雨苇负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王东篱
二〇一五年十二月七日
书记员 郑福余