北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00814号
上诉人（原审被告）北京福城源房地产开发有限公司，住所地北京市密云县新南路110号密云镇政府办公楼417室-3。
法定代表人魏丽柱，董事长。
委托代理人宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。
委托代理人李文强，男，1985年6月30日出生，北京福城源房地产开发有限公司职员。
上诉人（原审原告）武春辉，男，1984年3月27日出生。
委托代理人张潇菲，内蒙古西蒙律师事务所律师。
委托代理人武永来（武春辉之父），1957年6月15日出生。
上诉人北京福城源房地产开发有限公司（以下简称福城源公司）与上诉人武春辉因商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2013）密民初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福城源公司之委托代理人宗大鹏、李文强，上诉人武春辉之委托代理人张潇菲、武永来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，武春辉起诉至原审法院称：2007年10月13日，我与福城源公司签订认购协议书，我购买涉案房屋。我已支付定金及购房款120万元，福城源公司未按约定交付该楼房，起诉要求：1、福城源公司履行认购协议、交付涉案房屋；2、福城源公司协助办理网签；3、我支付购房尾款；4、福城源公司协助办理入住手续；5、自2009年1月1日起福城源公司按每日万分之五的标准支付违约金至楼房交付之日止。
福城源公司辩称：签订认购协议属实。2013年3月我公司得知与我公司签订认购协议书的并不是武春辉，而是其父亲武永来。因签订认购协议书存在重大误解，故不同意武春辉的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年10月13日，武永来代武春辉（乙方）与福城源公司（甲方）签订认购协议书。协议书约定：“乙方认购甲方销售的商品房，坐落于北京市涉案房屋，建筑面积180平方米；甲乙双方约定按该商品房的建筑面积计算房价款。销售单价为14088元／平方米，总房款2535840元。优惠点为5%，优惠金额为126840元，成交单价13383.33元／平方米，成交房款为2409000元。乙方于签订协议当日交纳定金伍万元，首付款壹佰壹拾伍万玖仟元于2007年11月30日前一次性付清，该房屋尾款壹佰贰拾万元整于银行贷款付清”等内容。2007年10月13日、11月28日、12月11日福城源公司收取定金及购房款共计120万元。
本案在审理过程中，武春辉对其父武永来代理其与福城源公司签订认购协议书认可。武春辉申请财产保全，要求对福城源公司所有的密云金融商业城项目位于涉案房屋予以保全。原审法院依法裁定：“对北京福城源房地产开发有限公司所有涉案房屋一套予以查封，在查封期间不得转移、变卖、抵押，变更产权人。”
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。武永来代武春辉与福城源公司签订认购协议书，武春辉事后进行追认，武永来的代理行为有效。故武春辉与福城源公司签订的认购协议合法有效。该认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受定金及部分购房款，故该认购协议应认定为商品房买卖合同。武春辉与福城源公司均应按照认购协议履行合同义务，武春辉支付购房尾款，福城源公司交付房屋、协助办理网签和入住手续。武春辉要求福城源公司交付涉案房屋、协助办理网签及办理入住手续的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。福城源公司持有的认购协议书无交付房屋时间约定，故武春辉要求福城源公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京福城源房地产开发有限公司向武春辉交付涉案房屋一套。于本判决生效之日起十日内履行。二、北京福城源房地产开发有限公司协助武春辉办理涉案房屋网签手续。于本判决生效之日起十日内履行。三、北京福城源房地产开发有限公司为武春辉办理密云县涉案房屋入住手续。于本判决生效之日起十日内履行。四、武春辉向北京福城源房地产开发有限公司支付购房尾款一百二十万九千元。于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回武春辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，福城源公司、武春辉均不服，向本院提起上诉。福城源公司的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回武春辉的诉讼请求；判令武春辉承担一审、二审案件受理费及保全费。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误，程序违法。武永来与武春辉之间没有代理手续不是代理关系，武永来通过欺诈手段与福城源公司签订认购协议，该认购协议书为可撤销合同。认购协议书没有武春辉的签名，没有约定房屋交付时间。认购协议书不具备商品房买卖合同的主要条款，不是商品房买卖合同。武春辉逾期支付剩余房款系重大违约行为，应视为其自动放弃购房，其没有权利主张福城源公司交付房屋。
武春辉的上诉请求是：判决福城源公司赔偿武春辉2009年12月31日起至2013年10月14日止的违约金105万元（按每日万分之五）；一、二审诉讼费用均由福城源公司承担。其上诉理由是：福城源公司承诺房屋于2008年12月30日前办理入住手续，武春辉购买此套商业用房，准备用于商业经营，武春辉于2008年底前各项准备工作已完成，先后投入大量资金，福城源公司从2008年底至今未交付此套商业用房，造成武春辉直接经济损失105万元。原审法院对武春辉的经济损失未予支持，并判决武春辉承担6455元案件受理费，严重侵害武春辉的合法权益。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、认购协议书、收据等证据材料在案佐证。
本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，经过被代理人的追认，由被代理人承担民事责任。本案中，武永来代武春辉与福城源公司签订认购协议书，福城源公司收取了定金及购房款。现武春辉对武永来代其与福城源公司签订的认购协议进行了追认，故武永来代理武春辉签订的认购协议合法有效。
武春辉持有的武永来代武春辉与福城源公司签订的认购协议书中，明确约定了出卖人与买受人的名称，商品房基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付日期等内容，且出卖人福城源公司已经按照约定收受了定金和部分购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。武春辉与福城源公司均应按照认购协议履行合同义务。武春辉要求福城源公司交付房屋、协助办理网签及办理入住手续的诉讼请求，理由正当、证据充分，原审法院予以支持并无不当。因福城源公司持有的认购协议书中并无交付房屋时间约定，故武春辉要求福城源公司支付违约金的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持亦无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。武永来代武春辉与福城源公司签订的认购协议书中明确约定涉案房屋的建筑面积是180平方米，现福城源公司主张该房屋面积为65.97平方米，并没有变更为密云县X号，没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，福城源公司、武春辉的上诉请求和理由均没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京福城源房地产开发有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费6490元，由武春辉负担6455元（已交纳），由北京福城源房地产开发有限公司负担35元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费12980元，由武春辉负担12910元（已交纳），由北京福城源房地产开发有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万丽丽
代理审判员 张 帆
代理审判员 赵 卉
二〇一四年一月二十日
书 记 员 胡林强