安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第00649号
上诉人（原审原告）：凌贤道，男，1954年12月29日出生，汉族。
委托代理人：黄山，安徽铭心律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：苏礼芝，女，1954年9月23日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王尚海，男，1975年11月20日出生，汉族。
委托代理人：李法明，安徽人杰律师事务所律师。
上诉人凌贤道、苏礼芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2013）肥西民一初字第02631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：苏礼芝和凌贤道系夫妻关系。1995年4月13日，苏礼芝就其位于董岗街道上的房屋，与肥西县原董岗乡人民政府签订《国有土地使用权出让协议书》一份，并于1995年5月向原董岗乡人民政府交纳土地出让金。1996年1月10日，肥西县人民政府作出《关于同意苏礼芝等10户以出让方式获得国有土地使用权的批复》（肥政地出字城［1996］186号），载明：苏礼芝等10户，根据肥政［1994］65号《关于印发上派镇、三河路、巢湖北路及合安路肥西段规划建设和土地出让实施方案的通知》文件精神，经研究同意苏礼芝等户（详见国有土地出让明细表）通过出让方式获得位于董岗乡董岗街道合安路沿线693.4平方米的国有土地使用权。土地出让金和土地使用规划按双方合同执行。土地出让界线按平面图范围所示，土地出让使用年限为50年（自1996年1月10日至2046年1月9日），但该土地至今未办理土地证。1996年11月10日，肥西县房地产管理委员会向凌贤道颁发了九六房字第08**号房屋所有权证书，户主为凌贤道。
2003年8月5日，凌贤道（甲方）与王尚海（乙方）签订《买卖房屋契约》一份，约定：甲方将其所有的位于董岗街道的上下两间房屋出售给乙方，房屋价款54600元。协议签订时付款3万元，2003年元旦前付款1万元，剩余款项于2004年12月25日之前支付。乙方支付首期房款时，甲方把乡政府发票、合同及房产证全部交给乙方。该契约还对房屋界址等相关事项进行了约定。合同签订后，王尚海如约付清房款，凌贤道、苏礼芝亦将上述房屋以及原董岗乡人民政府出具的土地出让金发票、《国有土地使用权出让协议书》、《房屋所有权证》交付给王尚海。2013年9月27日，王尚海与肥西县花岗镇人民政府就上述房屋签订《〈搬迁交房协议〉（国有）》一份。
另查明，2001年10月20日，凌贤道与黄厚田签订《买卖合同》一份，约定：凌贤道、苏礼芝因从事车辆营运需资金周转，自愿将其所有的房屋（产权证号：0175**）作价48000元出售归黄厚田，黄厚田同意并自愿一次性付清购房款。由于凌贤道、苏礼芝将该房出售给黄厚田，无房居住，黄厚田同意将房屋返租给凌贤道、苏礼芝居住，租期及租金另行协商确定。凌贤道、苏礼芝需在黄厚田付清房款后协助办理产权过户手续。同日，凌贤道与黄厚日签订返租协议一份，约定黄厚田将其从凌贤道处购得的房屋（产权证号0175**）再返租给凌贤道居住，租期暂定五年，租金每年1800元，于每年12月30日前将当年度租金付清。协议签订前，凌贤道于2001年10月8日出具收条，确认收到黄厚田购房款48000元。诉讼期间，黄厚田未提供租金收条。
再查明：2005年因肥西县乡镇行政区划调整，撤销肥西县董岗乡人民政府，整体并入肥西县花岗镇人民政府。
2013年9月18日，凌贤道、苏礼芝诉至原审法院，请求判令：1、确认其等与王尚海签订的房屋买卖协议无效；2、王尚海立即搬出上述房屋。
原审法院审理后认为：合法的买卖合同关系受法律的保护。2003年5月8日，凌贤道与王尚海签订的房屋买卖合同，系双方真实表示，但凌贤道认为所买卖房屋是在宅基地上所建，土地性质为集体土地使用权，法律禁止转让，故双方签订的合同应归无效。因苏礼芝于1995年4月13日就涉案房屋和原董岗乡人民政府签订《国有土地使用权出让协议书》，并交纳土地出让金，2013年花岗镇人民政府也已按国有土地对上述房屋和王尚海达成搬迁协议，故涉案房屋的土地权属已被确认为国有土性质，依法可以转让买卖，双方自愿签订的房屋买卖合同合法有效。苏礼芝、凌贤道要求确认合同无效并要求王尚海返还房屋的诉讼请求，因无法律依据，依法不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告凌贤道、苏礼芝的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由凌贤道、苏礼芝负担。
上诉人凌贤道、苏礼芝共同上诉称，苏礼芝虽于1995年与肥西县花岗镇人民政府签订了土地出让协议并向乡财政所交纳了土地出让金，但并不能改变案涉房屋所在土地仍为集体土地的性质，依据物权法的规定，集体土地上的房屋禁止随意买卖，凌贤道与王尚海间的买卖行为因违反法律禁止性规定应为无效。另凌贤道在将房屋出售给王尚海前，已将房屋抵债黄厚田，出售给王尚海的房屋实际是自黄厚田处反租的，故凌贤道与王尚海间的房屋买卖行为应为无效，原审认定双方间合同有效错误。请求二审法院依法撤销原判，改判确定双方买卖合同无效。
被上诉人王尚海二审辩称，本人购买凌贤道房屋时，并不知晓其将房屋出售给黄厚田的事实，且黄厚田与凌贤道间的房屋买卖协议上没有任何左邻右舍签字证实，左右邻居也均不知晓凌贤道与黄厚田间的买卖行为，本人在与凌贤道签订房屋买卖协议并支付相应对价后，已实际占有房屋多年，黄厚田也从未向本人提出过主张。凌贤道出售的房屋办理了土地出让手续，案涉房屋的土地应为国有土地，拆迁时亦是按国有土地进行拆迁，凌贤道主张该土地性质为集体土地无证据。另即使案涉房屋的土地仍为集体土地，物权法也未禁止转让，仅是对其转让进行了限制，且王尚海取得房屋后对案涉房屋进行了翻建，该翻建行为亦使王尚海对房屋当然取得物权。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，凌贤道出售给王尚海的房屋虽尚未领取国有土地使用权证，但该房屋所在的土地，办理了相关土地出让手续，交纳了土地出让金，且在房屋拆迁时亦是按国有土地进行了拆迁，原审法院认定案涉房屋所在的土地属国有土地性质并无不当，凌贤道、苏礼芝上诉主张土地尚未领取土地使用权证，应为集体土地的理由无法律依据，本院依法不予采信。国有土地上的房屋，可以依法转让，凌贤道将登记在其名下的房屋出售给王尚海，并实际取得相应对价，亦实际交付案涉房屋，原审法院认定凌贤道与王尚海间的房屋转让行为有效并无不当，应予维持。
凌贤道与黄厚田间是否存在房屋买卖协议，凌贤道是否有一房二卖的事实，仅存在对前后购房人权利保护顺位的判定问题，并不当然对凌贤道出售房屋的协议效力构成影响，凌贤道、苏礼芝上诉主张其在与王尚海签订房屋买卖协议前已将房屋出售给黄厚田，从而主张其等与王尚海间的房屋买卖协议无效的上诉理由亦不能成立，本院依法不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由凌贤道、苏礼芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年三月三十一日
书记员 丁宇琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。