河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第104号
上诉人（原审被告）：杨建洪。
委托代理人：粱浩清。
上诉人（原审被告）：李芳。
委托代理人：杨建洪，男，汉族，1967年5月8日出生，住沧州市运河区华西小区*******号。系李芳之夫。身份证号码：130902196705080177
委托代理人：粱浩清。
被上诉人（原审原告）：王敬峰。
委托代理人：付本劲、王志娟，河北福鑫律师事务所律师。
上诉人杨建洪、李芳因与王敬峰诉租赁合同纠纷一案，河北省沧州市运河区人民法院于2013年6月13日作出（2011）运民三初字第2461号民事判决，王敬峰不服，向本院提起上诉。2013年8月19日本院以（2013）沧民终字第1933号民事裁定将本案发回重审。2014年10月20日，河北省沧州市运河区人民法院作出（2013）运民初字第1556号民事判决，杨建洪、李芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人杨建洪及其委托代理人粱浩清，上诉人李芳的委托代理人杨建洪、粱浩清，被上诉人王�峰及其委托代理人付本劲、王志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年10月26日，杨建洪、李芳与案外人任静、赵树立签订租赁合同，约定：“甲方杨建洪、李芳将位于沧州市维明路金阳新天地A座15号楼房四层建筑面积1250㎡的楼房及电梯、中央空调、发电机等基础设施，出租给乙方任静、赵树立。租赁期限为八年，自2006年10月26日起至2014年10月28日止。甲方杨建洪、李芳将原饭店的餐饮用具一次性转让给乙方任静、赵树立，转让费60000元，转让费交清后该用具的所有权归乙方任静、赵树立。租赁期间，乙方任静、赵树立有权将房屋转让给第三方使用。由三方签订转让协议，房屋租金由第三方直接支付甲方杨建洪、李芳，转让费直接给付乙方任静、赵树立”。2008年6月，任静、赵树立将租赁房屋转租给王敬峰，并签订了《协议书》，协议约定：“甲方�任静、赵树立）自2008年6月2日起将坐落在维明路的楚湘苑转租给乙方（原告王敬峰）经营，转让费580000元（包括2008年10月28日的租金及酒店内的所有物品）…”。2008年6月16日，任静出具了书面证明，内容为“2008年6月16日楚湘苑大酒店转让给王敬峰，转让费58万（伍拾捌万元整）。转让费包括除酒店内中央空调、电梯外的全部设施（含一楼、三楼自建房）”。同日，杨建洪出具了书面意见，内容为“同意十字坡酒店王总（王敬峰）接受任老总（任静）酒店，年房租24万元”。2008年6月24日，王敬峰与杨建洪、李芳重新签订《租赁合同》，合同约定：“甲方（杨建洪、李芳）将位于沧州市维明路金阳新天地A座15号楼房四层建筑面积2000㎡的楼房及电梯、中央空调、发电机等基础设施，出租给乙方（王敬峰）”。租赁期限为六年，自2008年10月26日起至2014年10月26日止。年租金24万元，第一次支付二年租金，后四年每年的10月26日前支付下一年的房租”。同时约定，“乙方依约交付租金，每延期一天，违约金为全年租金的千分之三，乙方如果拖欠租金达三个月以上，甲方有权解除使用，收回出租之房屋”。第八条约定：“在乙方承租期间，甲方所发生的债务，由甲方自行妥善解决，与乙方无关。乙方所发生的债务，由乙方自行解决与甲方无关”。同时合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，王敬峰按照双方的合同支付了两年（2008年10月26日至2010年10月26日）的租金，杨建洪、李芳将房屋交付给王敬峰使用，王敬峰对房屋进行了必要的装修后，以“十字坡百饺园酒店”的字号开始经营。另查明，2006年11月19日，杨建洪、李芳与案外人赵树立、任静，沧州市南陈屯信用社三方签订了协议书，协议主要约定：经甲乙丙三方协商，自2007年11月1日起，乙方赵树立、任静将交付给甲方杨建洪、李芳的房租费直接交于丙方沧州市南陈屯信用社，直至甲方杨建洪、李芳将丙方沧州市南陈屯信用社的借款全部还清之日止。如果甲方杨建洪、李芳在借款期限内不能按时归还丙方沧州市南陈屯信用社借款，经三方协商后，丙方有权对此门店进行单方拍卖、变卖及转让（包括甲方搭盖临建部分和电梯、空调等辅助设施），所得款项优先偿还南陈屯信用社的借款。2010年6月13日，沧州融信农村商业银行股份有限公司黄河西路支行（原沧州市南陈屯信用社）向王敬峰下达告知书，内容为“借款人李芳于2006年11月30日在我行办理房地产抵押贷款378万元，于2009年11月30日到期。至今尚有340万元本金及利息未能偿还我行。故我行已向沧州市运河区人民法院提起诉讼。如法院判决我行胜诉，借款人李芳尚不能偿还贷款本金及利息，我行将依法律程序对抵押物予以处分。”2010年8月10日，沧州融信农村商业银行股份有限公司黄河西路支行再次给王敬峰发出告知书，内容为“李芳于2006年11月30日在我行办理抵押担保贷款378万元。抵押物为李芳名下的房地产，位于沧州市维明路金阳新天地A座15号和金阳新天地A座2单元117号。李芳与其丈夫杨建洪于2006年10月26日将该房屋租赁给了任静、赵树立。为保障我行的信贷资金安全，我行在贷款发放前与李芳夫妻及任静、赵树立共同签订了三方协议，协议中规定了租赁期限为8年，房屋租赁费由承租方直接交于我行。2008年6月24日，李芳夫妻在未通知我行的情况下，擅自将该房屋租赁给了王敬峰董事长用于饭店经营，严重违背了合同约定，且该笔借款已经逾期，余额340万元。我行已经将李芳起诉。我行认为，李芳夫妇与王敬峰签订的租赁费必须直接交付我行，�你方将租赁费直接交于出租方，而影响了我行的权益，所产生的重大法律责任，将由你方承担。”2010年6月21日，本院执行人员向王敬峰的工作人员进行了告知询问，告知在2010年10月25日以后，如果继续租赁房屋要通知运河区人民法院，租金由法院截留，并作出了（2011）运执字第155号民事裁定书、（2011）运执字第155号协助执行通知书，要求王敬峰协助，提取杨建洪夫妇在王敬峰处2011年至2014年房屋租赁费96万元。2010年11月2日、2011年2月23日，山东省武城县人民法院分别向王敬峰送达了（2007）武法执字第85号、（2007）武法执字第85-1号履行到期债务通知书，要求王敬峰协助，将对杨建洪夫妇的到期债务24万元直接向申请执行人山东金光玻璃钢集团有限公司支付。2011年5月23日、10月19日，沧州市新华区地方税务局向王敬峰经营的沧州市十字坡餐饮服务有限公司百饺园酒店发出限期缴纳税款通知书和责令限期改正通知书，要求其在收到通知后15日缴纳拖欠的房产税等税款共计56196元。2012年9月8日，沧州市新华区地方税务局出具证明，主要内容为：沧州市十字坡餐饮服务有限公司百饺园酒店所经营场所为杨建洪、李芳夫妻房屋，根据相关税费规定，应由房主杨建洪、李芳缴纳房产税、土地税。由于税务机关无法联系到二人，故对十字坡百饺园酒店两次下达限期缴纳通知书，因其未足额缴纳应缴税款，对十字坡百饺园酒店口头警告、停售河北省沧州市定额发票。又查明，王敬峰承租杨建洪、李芳房屋后，添置了部分设施设备并对饭店进行了部分装饰装修。经王敬峰申请，本院在原一审时委托沧州市涉案物品价格鉴证中心对王敬峰租赁期间对房屋装修及添置设施价值进行评估，沧州市涉案物品价格鉴证中心做出沧价鉴字（2013）第011号价格鉴证结论书，确定双方无争议的王敬峰进行内部装修价值132301元，无争议的王敬峰添置的设施价值为49184元，共计181485元。双方有争议的装饰装修价值18466元，添置设施价值6067元，共计24533元。在本案诉讼中，王敬峰申请追加任静作为第三人参加本案诉讼，本院依法向其释明，本案不应追加任静作为第三人，如其认为有必要，可申请任静作为证人出庭作证。之后，王敬峰申请本院调取任静证言，但未向本院提供任静经常居住地地址。再查明，本案于2011年11月14日在本院立案，本院于2011年12月19日将诉状送达被告杨建洪、李芳。
原审认为：王敬峰与杨建洪、李芳双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予以确认，双方应按合同约定履行。按照合同第八条约定，“在乙方承租期间，甲方所发生的债务，由甲方自行妥善解决，与乙方无关”。杨建洪夫妇与王敬峰签订租赁合同之前，已经将租赁房屋设置了抵押，且约定将房租由承租人直接支付给抵押权人沧州市南陈屯信用社，杨建洪夫妇在与王敬峰签订租赁合同时，隐瞒了该事实，且其在偿还借款问题上，没有做到妥善处理，以至于沧州市南陈屯信用社向杨建洪夫妇提起诉讼主张权利，最终法院执行机构将租赁房屋查封并进入评估程序，因杨建洪夫妇未能及时解决其多处外欠账问题，致使债权人和法院给王敬峰多次发通知要求其协助履行，给其经营带来不利影响。之后，在合同履行中，因杨建洪夫妇未及时向当地税务机关缴纳应由其缴纳的房产税等税款，致使税务机关多次对王敬峰经营的饭店下发限期缴纳通知书和责令限期改正通知书，并口头警告、停售发票，影响了王敬峰饭店的正常运营。王敬峰虽有代缴税款义务，但与本�向其下达的执行文书相冲突，其不能对抗。故杨建洪、李芳未履行税法等相关法律规定的义务，其行为存在过错，根据我国《合同法》第九十四条的规定，王敬峰有权主张解除合同；根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，王敬峰起诉二被告的诉状于2011年12月19日送达二被告，故本院认为双方应自2011年12月19日解除租赁合同，合同解除后，王敬峰应将租赁房屋清退给杨建洪夫妇。杨建洪、李芳虽提交了新华区地税局征收管理员刘昭出具的证明，以此主张税务机关虽向王敬峰下达缴纳税款的通知，但始终没有向其停售定额发票。本院认为该证明未加盖新华区地税局公章，证据形式有缺陷，应不予认定，且该证据亦未明示税务机关未停售发票的事实。故对杨建洪、李芳�该项主张，法院不予支持。关于王敬峰诉求杨建洪、李芳赔偿其装修及添置设备的主张。法院认为，因杨建洪、李芳存在过错行为，故其应承担相应的损失赔偿责任。关于对损失的鉴定结论，虽王敬峰、杨建洪双方均有异议：王敬峰提出鉴定程序等问题，杨建洪认为鉴定价格过高，但均未提供相应证据证明，且法院认为，该鉴定结论不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定的情形，不应当重新启动鉴定程序。本案应以该鉴定结论为依据，计算王敬峰主张的各项损失。关于王敬峰申请补充鉴定的部分，称均系其与任静协议约定的部分。对该部分财产，杨建洪、李芳并不认可，且任静亦未出庭予以证实，故对王敬峰主张的该部分财产损失，法院不予支持。如王敬峰与任静有纠纷，可另行解决。综上，本案应以该鉴定结论中双方没有�议的部分财产价值为依据，计算王敬峰主张的各项损失，即王敬峰进行的内部装修价值为132301元，添置的设施价值为49184元，共计181485元。故本院认为，杨建洪、李芳应赔偿王敬峰经济损失共计181485元。本案由本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王敬峰与被告杨建洪、李芳之间的房屋租赁合同（合同解除之日为2011年12月19日）；原告王敬峰将租赁房屋不迟于本判决生效后十五日腾退给被告杨建洪、李芳。二、被告杨建洪、李芳赔偿原告王敬峰经济损失181485元。（限本判决生效之日起十五日内履行完毕）三、驳回原告王敬峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告王敬峰承担3988元，由被告杨建洪、李芳承担3312元。
杨建洪、李芳不服上述判决，其上诉请求改判维持双方的租赁合同，且不赔偿被上诉人王敬峰的经济损失，主要理由为：一、法院执行机构将租赁房屋查封并进入评估程序，这一说法不是事实，被上诉人王敬峰没提交证据证明，原审也未查明。二、债权人和法院给王敬峰多次发通知要求其协助履行，给其经营带来不利影响，这种说法也不是事实。发通知要求协助履行的内容室要求王敬峰将租金交给其他债权人或者法院，交租金本来就是王敬峰应当履行的合同义务，将租金交给上诉人还是交给其他债权人，还是法院，都不增加王敬峰的义务，都不会给其经营带来不利影响。三、沧州市新华区地方税务局并未对沧州市十字坡餐饮服务有限公司百饺园�店停售定额发票。
被上诉人王敬峰当庭主要答辩意见为：上诉人的行为已经构成违约，致使被上诉人饭店无法经营，应当解除合同并承担责任。
经审理查明：本院二审庭审中，经当庭释明，双方对解除合同没有异议，上诉人仅对解除时间有异议。其他案件基本事实和证据与原判相一致。
本院认为，二上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，隐瞒已将涉案租赁房屋设置抵押并约定将房租由承租人直接支付给抵押权人这一事实，后因二上诉人未能妥善处理相关债务，致使债权人和法院多次给被上诉人发通知要求其协助履行。再者，本案租赁合同履行过程中，因二上诉人未及时向税务机关缴纳房产税等税款，致使税务机关多次对被上诉人经营的饭店下发限期缴纳通知书及责令限期改正通知书，并口头警告、停售发票。二上诉人的上述行为，均对被上诉人饭店的正常经�造成影响，致使被上诉人签订租赁合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被上诉人有权主张解除合同。原判认定双方租赁合同自2011年12月19日即解除，不违反《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，并无不当。另，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，双方租赁合同解除后，被上诉人应将租赁房屋腾退给二被上诉人，因二上诉人在签订和履行租赁合同过程中存在过错，被上诉人有权依据上述法律规定向二上诉人要求赔偿损失，原判依据鉴定结论确定的财产价值判令二上诉人向其被上诉人王敬峰赔偿经济损失181485元，有事实和法律依据，并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3930元，由上诉人杨建洪、李芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭景岭
审判员 刘晓莉
审判员 付 毅
二〇一五年三月二十六日
书记员 王金娜