湖北省老河口市人民法院
民事判决�
（2014）鄂老河口民初字第00773号
原告王荣华。
委托代理人戴锋，系老河口市中山法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告刘全生。
上列原、被告因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法适用简易程序，于同年3月31日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，本案转入普通程序，由审判员兰大兵担任审判长，与审判员文浩、人民陪审员龚文春组成合议庭，于2014年8月14日再次公开开庭进行了审理，两次庭审，原告王荣华及其委托代理人戴锋，被告刘全生到庭参加了诉讼。庭审后，经本院调解，双方达不成一致协议。本案现已审理终结。
原告王荣华诉称，2013年10月5日经原、被告协商，被告将其一套位于本市光年路约70平方米的还建房屋及柴棚出售给原告，原告于2013年10月6日交付被告1万元购房定金，次日又支付被告购房款6万元，后原告�次找被告要求办理房产证无果，给原告造成严重损害，现原告放弃购买该房屋，故提起诉讼，请求人民法院判令被告退还原告购房款6万元及利息，并双倍返还1万元定金。
原告为证明所陈述事实，向法庭举证如下：
1、2013年10月5日被告刘全生出具的购房定金收条1张；2013年10月6日被告刘全生出具的购房现金收条1张。证明被告收取原告购房定金1万元及购房款6万元，共计7万元。
2、证人王秀芝证明1份。证明因被告无法办房产证，原告于2013年12月底要求退所购房屋。
被告刘全生辩称，原告起诉的理由无事实依据，对原告没有办理产权证的责任不在被告，在原告提出不购买被告的安置房前，是由于政府没有启动办证程序。原告提出不购买被告房屋，是原告违约，原告应当承担违约责任。本案事实是，2013年10月初，因被告急需资金，对外张贴了房屋出售信息，后原告找到被告要求购买被告位于本市光年路的其中的一套安置房（4楼，建筑面积66.06㎡及车棚11.75㎡），双方协商约定：房屋及车棚总价款为18万元，同年10月5日原告支付1万元定金，十日内原告再支付16万元，剩余1万元购房款，待被告给原告办理房产证后付清；当时讲明，购房定金1万元，如果原告以后不购买购房，1万元定金不退，如果被告不卖该房，被告除退还1万元定金外，另补偿原告1万元，同时如果原告十日内筹集不足16万元，可延长十几日支付。但原告支付1万元定金后，没有按照约定再支付被告16万元，而是只支付被告6万元，并将房屋钥匙要去；被告同时向原告讲明，该房屋属安置还房，目前政府还没有开始办证，并与原告一起看房及到房产局核实，房产局答复也是待集体土地证办理后，再启动办理分户房产证。2013年12月21日，原告提出不要该房屋，双方协商多次�讲明只要政府启动办证被告积极为原告办理相关手续，但原告坚持退房，后又协商，被告提出少退原告2万元购房款，同时要求原告将房屋钥匙和收条交还被告，但原告一直不拿出来，致使被告房屋不能另卖，因被告还承担着子女购房贷款利息，给被告造成精神痛苦和经济损失。原告现提出不要被告房屋，是原告违约，应当承担违约责任，补偿被告经济损失。
被告为证明所陈述事实，向法庭举证如下：
1、2011年7月6日被告刘全生与老河口市金剑投资开发有限公司签订的《农产品加工园区房屋及附属物征收补偿补充协议》1份。证明因被告房屋及附属物被老河口市金剑投资开发有限公司征收，在本市童营给被告安置两套房屋，被告对该两套房屋有出售权利；其安置房中14号楼4单元4楼西户一套（面积66.06㎡）及该楼房下21号杂物间一间（面积11.75㎡），属原告选择购买的�屋；
2、被告身份证复印件1份。证明被告属被安置主体。
审理中，经对双方提交证据质证，被告对原告证据1、2无异议，本院予以采信。原告对被告证据2真实性无异议，本院予以采信；原告对被告证据1有异议，认为安置协议不能证明被告已取得该房屋产权。对于有异议的被告证据1，本院认为，被告原有房屋因被政府征收而取得的安置房，属产权置换财产，被告属该安置房取得主体并享受对安置房的处分权，故对被告证据1，本院予以采信。
根据双方当事人陈述及所采信证据，本院认定以下事实：
2011年2月28日，因被告刘全生在本市农产品加工园区房屋及附属物被政府征收，被告刘全生选择异地产权调换，与老河口市金剑投资开发有限公司签订了《农产园房屋及附属物征收补偿安置协议》；同年7月6日被告刘全生又与老河口市金剑投资开发有限公司签订了《农产�加工园区房屋及附属物征收补偿补充协议》，按照该协议约定，老河口市金剑投资开发有限公司在本市童营区给被告安置两套房屋；其中安置的XXXX4楼西户一套（面积66.06㎡）及该楼房下21号杂物间一间（面积11.75㎡）。因被告急需资金周转，对该房屋张贴了出售信息。2013年10月5日原告王荣华找到被告刘全生协商购买该套房屋及杂物间，原告看过房屋后，经双方协商，该房屋及杂物间定价18万元，原告于当日支付被告1万元定金，被告向原告出具定金收条1份，后被告向原告讲明，购房定金1万元，如果原告以后不购买购房，1万元定金不退，如果被告不卖该房，被告除退还1万元定金外，另补偿原告1万元，原告未明确表示反对；次日，原告另支付被告购房款6万元，双方并约定近日内再支付被告10万元，剩余1万元待被告给原告办理房产证后付清，同时被告将该房屋钥匙5把及装修钥匙1把交付原告（后被告将装修钥匙1把收回）。同年12月下旬，因被告出售给原告的房屋未能办理好产权证，双方产生争议，原告提出退房不再购买，因双方就如何退还购房款事宜达不成一致协议，故原告诉至本院，请求判令被告退还6万元购房款及利息，并双倍返还1万元定金。经本院法律释明，原告表示不再购买该房屋，要求解除双方买卖关系；被告亦表示按照原告意思表示，同意解除双方买卖关系，但应确定违约责任，要求原告补偿被告经济损失5万元。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；当事人亦可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作�款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金的约定条款。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案被告刘全生因其房屋被政府征收，政府对被告的房屋产权调换的安置房屋，被告刘全生享有处分权；原告选择购买被告位于本市童营14号楼4单元4楼西户一套安置房屋，双方约定了房屋购买价款及定金，并就定金的担保性质进行了相互约定，原告未明确表示反对，视为默许；原告向被告支付了购房定金及部分购房款后，被告向原告亦交付了房屋钥匙，系双方真实意思表示，虽无书面房屋买卖合同，但原�被告双方已履行了买卖合同的主要部分，构成事实买卖关系，该房屋买卖合同有效。现原告明确表示不再购买该房屋，要求解除双方买卖关系、返还定金和购房款，其已构成违约，依法应不予支持，但被告庭审中明确表示同意解除买卖合同，系被告自由处分个人民事权利的真实意思表示，本院予以确认，并对原告要求解除合同的主张予以支持。原告支付的定金具有确保合同当事人全面履行义务的担保性质，根据法律规定，原告因单方违约而无权要求返还定金，故对原告请求被告返还定金的主张，本院不予支持。原告请求解除双方买卖关系的主张，被告亦表示同意，双方应当各自向对方返还财产，故对原告请求被告退还6万元购房款的主张，本院予以支持。原告请求被告支付6万元购房款利息的主张，因双方无明确约定，视为不支付利息，故对原告该主张，本院不予支持。被告抗辩应当确定违约责任及由原告补偿其5万元损失的理由，因双方未明确约定违约责任及计算方法，且被告无证据证明其损失客观性、关联性、合法性，其抗辩理由不能成立。原、被告双方虽然就解除合同达成一致，但就定金及违约责任未达成协议，故本院依法判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王荣华与被告刘全生对坐落在老河口市童营XXXX4楼西户安置房屋的买卖合同；
二、被告刘全生于本判决书生效后十五日内退还原告王荣华购房款60000元；原告王荣华于本判决书生效后十五日内退还被告刘全生位于本市童营XXXX4楼西户安置房屋钥匙5把；
三、驳回原告王荣华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告王荣华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币1550元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄樊市中级人民法院，账号：17-451701040001338。
审 判 长 兰 大 兵
审 判 员 文 浩
人民陪审员 �龚文春
二〇一四年八月十五日
书 记 员 彭 涛