福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1347号
原告方秀卿，女，1979年7月4日出生，汉族。
委托代理人涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。
被告明发集团有限公司，住所地厦门市思明区前埔中路327号明发集团大厦30层。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人刘涛、陆文荣，福建天衡联合律师事务所律师。
原告方秀卿与被告明发集团有限公司（以下简称“明发集团”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由代理审判员杨丽芬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人涂吉伟及被告委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方秀卿诉称，原告与被告于2006年4月19日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于明发商业广场地下写字楼-1层513单元的房产，商品房用途为写字楼，建筑面积38.06平方米，购房款647020元。原告于2006年4月19日支付购房款327020元，剩余的320000元以按揭贷款方式支付。原告与被告签订一份《厦门市商品房质量保证书》，被告对原告购买的房产做出了质量保证，但原告在2007年收楼以来，涉案房产出现了大面积渗漏，墙面脱落，导致房产无法使用，原告多次向被告要求维修，但直到2012年12月3日，被告均未给原告维修，被告提供的房产存在严重的质量问题，导致原告根本无法正常使用。2013年9月7日，由贵院委托的福建方成司法鉴定中心作出（2013）评鉴（工质）字21号建筑工程鉴定意见书，明确确认该房产存在漏水质量问题。原告与被告多次协商未果，故诉请贵院判令：1、被告赔偿原告租金损失156000元（按市场同类型商铺租金标准，即每月2000元，自2007年4月起计至2013年12月）；2、被告赔偿原告鉴定费13000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告明发集团辩称，被告向原告交付的房屋不存在质量问题，交付前已经质检，符合交付条件，原告也进行了验收。原告称房屋存在质量问题导致不能出租与事实不符，涉案房屋位置较偏、附近的店面都无法出租出去，与漏水没有必然联系，原告亦没有提供相关证据证明。涉案房屋确实存在轻微漏水，但不影响使用，且该现象这两年才出现，交房时并未漏水，涉案房屋从未出租过，因为长期未使用，才较为潮湿，墙角地方的伸缩缝因为时间久了老化了，才出现漏水。涉案房屋附近的租金水平有25元每平方米，也有45元每平方米的，标准不一。被告确认2012年才收到原告的投诉单，此前是否有电话联系维修事宜，被告并不清楚。
经审理查明，2006年4月19日，原告向被告购买了位于明发商业广场地下写字楼-1层513单元的房产（以下简称涉案房产），用途为写字楼，建筑面积38.06平方米。
2007年4月，被告向原告交付了涉案房产，并向原告出具了《厦门市商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，对商品房使用事项、注意事项、涉案房屋技术参数、相关资质证明、工程建设单位、房屋相关情况等进行了说明。《商品房质量保证书》中对涉案房屋提供的保修期内的保修内容及保修期限进行约定，其中载明“保修内容：三、屋面防水；本套房屋最低保修期限（自交付使用之日起算）：自07年01月25日至2012年01月24日”；对涉案房屋交付业主使用登记表进行了记载，其中载明“《商品房买卖合同》编号：01026564第G区地下一层513号房屋建筑面积（平方米）：38.06；《厦门市建设工程竣工验收报告》工程名称：明发商业广场验收合格时间：06年8月26日”。
2012年12月3日，原告向被告投诉，投诉内容：“铺内伸缩缝漏水，反映已久，至今未处理。造成商户撤场，退租”；该投诉处理措施及意见：“经现场查看，属伸缩缝漏水，已上报集团工程部（2012.6.19），要求及时给予处理”；处理结果：“请物业管理处小周尽快派人处理”。
2013年，原告起诉被告，以交付的涉案房产漏水为由，主张解除与被告之间的房屋买卖合同。该案审理过程中，经本院依法委托，2013年9月7日，福建方成司法鉴定中心就涉案房屋工程质量作出闽方司鉴（2013）评鉴（工质）字21号建筑工程鉴定意见书，其中载明：“房屋渗漏部位位于D4-30及D3-1轴分区变形缝处墙面，变形缝宽度100mm。目前变形缝顶板处已采用内注聚氨酯雨水膨胀堵漏液处理，并对受损墙面上部重新进行粉刷处理，现场未发现继续渗漏的痕迹；墙体下部涂饰层可见渗漏痕迹，涂饰层霉变、起泡、脱落。……经查看所提供的2012年7月6日《厦门明发商业广场渗漏水修补工程施工方案》现场查看记录情况：商业广场地下顶板的变形缝、沉降缝长达8千米大面积渗水。目前被鉴定房屋的变形缝已进行了修补，说明该房屋变形缝在该次修复范围内，修复前存在渗漏水。……为彻底断绝渗漏水源，建议对上层通道及屋面变形缝进行修复。”该所最终鉴定意见为：“被鉴定房产D4-30及D3-1轴分区变形缝处理不当，造成室内墙面渗漏，涂饰层脱落”。原告为此垫付了鉴定费用13000元。后原告撤回了该案的起诉，该案中鉴定费用未处理。
庭审中被告确认：涉案房产存在漏水的情况，一直未能实际出租，同地段店面的租金水平从25元／平方米至45元／平方米不等。原告确认在2013年7月6日有对涉案店面进行过修复，但还是有漏水情况。原告主张其在交房时就已发现了漏水的问题，并电话要求被告维修，但被告迟迟不予维修，导致涉案房产因为漏水出租两次都口头解除合同了。被告则表示在2012年才收到原告的投诉单，此前原告是否有电话联系被告并不清楚。
以上事实，有在案的《厦门市商品房使用说明书商品房质量保证书》、《厦门明发广场商户投诉意见受理单》、《福建方成司法鉴定中心建筑工程鉴定意见书》、《个人转租汇款业务受理回单》以及当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间建立了商品房买卖合同关系，双方均应依约履行。被告明发集团作为涉案房产的出卖方，应当按照约定的质量要求交付标的物，并承担相应的瑕疵担保责任。鉴定意见表明，涉案房产系由于房屋分区变形缝处理不当造成室内墙面渗漏、涂饰层脱落，双方也均确认涉案房产始终处于空置状态，至今未出租。故可以认定，涉案房产墙面渗漏的原因系被告交付的标的物存在质量上的瑕疵，被告的不当给付行为已经违反了合同的约定，造成了原告的损失，被告应当进行赔偿。涉案房产存在漏水现象且至今未能正常出租使用，原告主张参照同地段同类店面的租金价格计算原告的损失，合理合法。原告主张按照每月2000元计算租金损失，但并未证据证明同地段租金水平；现被告确认同地段租金标准为25-45元／平方米，本院酌定涉案房产的月租金标准按照每45元／平方米计算为38.06平方米×45元／平方米=1712.7元／月。双方均无证据证明案涉房产漏水发生的最早时间，而案涉房产的屋面防水保修期至2012年1月24日才届满，原告并无证据证明其在接收涉案房产时即存在漏水，也未能证明其在2012年之前曾就房产漏水事宜向被告主张维修，故被告应自保修期届满后即2012年1月25日起向原告支付损害赔偿。根据鉴定意见，为彻底断绝涉案房产渗漏水源，还应对上层通道及屋面变形缝进行修复，故在上述修复工程实际完成前，涉案房产质量瑕疵仍然存在并影响原告的使用、出租，被告还应向原告支付损害赔偿金。现原告主张计算至2013年12月，本院予以准许，损害赔偿金应计算为1712.7元×23个月=39392.1元，对原告诉讼请求的超过部分本院不予支持。原告提供的鉴定报告系在此前的诉讼程序中由法院对外委托后作出的，预先垫付的鉴定费应由鉴定结论的不利方即被告承担。因原告代垫了鉴定费，故被告应向原告支付鉴定费13000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告明发集团有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告方秀卿租金损失39392.1元；
二、被告明发集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告方秀卿支付代垫的鉴定费13000元；
三、驳回原告方秀卿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1840元，由原告方秀卿负担1270元，被告明发集团有限公司负担570元。上述款项，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 杨丽芬
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 孟晓媚
附件本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。