江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐商终字第0657号
上诉人（原审被告）江苏润安置业有限公司。
法定代表人关西斌，总经理。
委托代理人李敏，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）深圳市鼎泰房地产经纪有限公司。
法定代表人蔡丽，该公司总经理。
委托代理人戴枝争，江苏达谕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司。
负责人蔡丽，该公司经理。
委托代理人戴枝争，江苏达谕律师事务所律师。
原审被告徐州广达置业有限公司。
法定代表人陈龙，该公司经理。
上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称润安公司）因与被上诉人深圳市鼎泰房地产经纪有限公司（以下简称鼎泰公司）、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司（以下简称鼎泰公司徐州分公司）、原审被告徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第0730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后依法组成合议庭，并于2015年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人润安公司的委托代理人李敏，被上诉人鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司的共同委托代理人戴枝争到庭参加了诉讼。原审被告广达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司原审共同诉称：2013年3月6日，鼎泰公司与润安公司、广达公司签订《“和信广场三期”（暂定名）项目营销策划及销售代理服务合同》（以下简称《代理服务合同》）一份，约定由鼎泰公司代理润安公司、广达公司对外销售润安公司、广达公司共同开发的房产，并约定了双方的权利义务以及佣金结算支付等。因鼎泰公司设立鼎泰徐州分公司，2013年4月22日，鼎泰公司和鼎泰徐州分公司与润安公司签订《补充协议》一份，约定《代理服务合同》中的所有权利义务由鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司共同承担。合同履行中，双方一直对溢价的结算有歧义，2014年1月28日，鼎泰公司徐州分公司与润安公司签订《关于解除“和信广场三期”（暂定名）项目营销策划及销售代理服务合同的协议书》（以下简称《解除代理服务合同协议书》）一份，约定原代理服务合同不再履行，并对已经完成的销售进行了结算。鼎泰公司徐州分公司按照《解除代理服务合同协议书》进行了交接并撤场，但润安公司拖欠代理费387065元，故诉至法院，请求判令润安公司、广达公司支付代理费387065元（其中包括《解除代理服务合同协议书》第二条第1项788154元和第2项1633032元总和部分拖欠的271847元，第三条拖欠的115218元）。
润安公司原审辩称：1、就《解除代理服务合同协议书》第二条对已完成备案合同签署部分代理费的支付，其中第2项约定的代理费应为160万元，而非163.3032万元，根据该第二条，代理费应为2388154元，而非2421186元，润安公司也依据协议于2014年1月29日支付了该笔费用的90%部分即2149339元，对于剩余10%部分，协议约定应在全部交接事宜完成后支付，因鼎泰公司徐州分公司未按约履行交接手续，故其主张该10%部分的代理费无事实依据。2、就《解除代理服务合同协议书》第三条对未完成合同签署部分代理费的支付，因鼎泰公司徐州分公司在约定期限内及之后均未完成销售备案合同的签订，对其主张的费用也未开具相应发票并支付代办费及税费，故润安公司不应支付该115218元代理费。3、在合同履行过程中，鼎泰公司徐州分公司存在严重违约，并出现一房两卖的情形，给润安公司造成损失，对此润安公司保留权利。综上，鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司对润安公司的诉讼请求应予驳回。
广达公司原审辩称：《解除代理服务合同协议书》是鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司与润安公司之间签订的协议，广达公司不是合同相对方，不应作为被告，请求驳回鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司对广达公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2013年3月，润安公司作为甲方即委托方、鼎泰公司作为乙方即受托方，就“和信广场三期”项目发展顾问及销售代理服务事宜签订《代理服务合同》一份，合同约定：标的为“和信广场三期”商业步行街部分、地下一层商业部分、西区商业部分，“和信广场一期”商业街部分；在甲方义务中约定，甲方应该协助乙方的销售代理工作；甲方指定刘恋为工作协调人；合同对平均底价、销售代理费、销售保证金、溢价奖励、营销推广费用、销售款项以及结算进行了约定。在甲方落款处，分别加盖了润安公司和广达公司的印章，广达公司的印章边缘上有十余处划叉。
之后，因鼎泰公司设立鼎泰徐州分公司，就《代理服务合同》，润安公司与鼎泰公司、鼎泰徐州分公司签订《补充协议》一份，约定：原合同主体由鼎泰公司变更为鼎泰徐州分公司，原合同产生的责任由鼎泰公司和鼎泰徐州分公司共同承担。
2014年1月27日，鼎泰徐州分公司分别向广达公司、润安公司开具服务费发票各一份，其中广达公司金额为709339元、润安公司为1469729元，金额合计2179068元。
2014年1月28日，润安公司作为甲方，鼎泰徐州分公司作为乙方，双方签订《解除代理服务合同协议书（含附件一和信广场项目一期佣金结算明细表、附件二和信广场项目三期地下商业佣金结算明细表、附件三未完成销售备案合同签署的客户名单、附件四问题客户名细、附件五客户资料和物料）》一份，约定：第一条、本协议生效之日起，甲乙双方于2013年3月6日签订的《代理服务合同》解除。第二条、对于已完成备案合同签署部分的代理费支付。甲方应在2014年1月29日前，向乙方支付如下费用的90%，其余10%部分在乙方完成本协议约定的交接全部事宜后5日内支付：1（即第1项，以下同）、“和信广场一期”商业街部分已完成销售备案合同签署部分的销售代理费共计788154元（详见附件一）。2、“和信广场三期”地下一层商业部分已完成销售备案合同签署部分的销售代理费约160万元（详见附件二）。第三条、未完成合同签署部分的代理费支付。1、乙方指派周帆为对接人，继续对接已完成销售意向未完成销售备案合同签署部分的客户（见附件三）对接。2、截至2014年4月30日，上述附件三中的客户如顺利完成销售备案合同签署，则甲方应于2014年5月10日前向乙方结算上述客户的销售代理费，销售代理费为制定的单套销售底价（以甲方签字确认的单套销售底价表为准）金额的1.3%，但在应付的代理费中甲方有权每套扣除500元的代办费，该代办费将由甲方直接向下任销售代理团队／公司支付，上述500元／套代办费的税费由乙方承担，乙方应开具全额销售代理费发票给甲方。3、如截止2014年4月30日，上述附件三中客户仍未完成销售备案合同签署，或在2014年4月30日前上述客户终止销售意向，产生退意向预定金的，则甲方无需向乙方支付该部分销售代理费。无论附件三中客户在后期是否签署备案合同，甲方都无需再向乙方支付代理费。¨¨¨第六条、交接。1、在甲方支付费用前，乙方应将发票提供给甲方，否则甲方有权拒付上述费用，并不承担任何责任。2、乙方应在2014年2月20日前，将前期所有资料移交于甲方或甲方指定对接人，并做好后续善后工作，乙方应移交给甲方的资料见附件五；3、虽有上述约定，但如甲方对乙方所涉及的销售客户需要补充资料时，乙方仍有义务全力配合提供。第七条、撤场。1、甲乙双方确认，2014年2月20日为正式移交日，乙方应在该日内完成除指定对接人外全部人员的撤场和所有对接资料的提供，如乙方提供的对接资料（见附件五）不全，甲方有权拒付剩余部分代理费用，如乙方未在2014年2月20日将销售场地等移交给甲方，则视为乙方对场地物品的放弃，同时乙方无权再向甲方主张本合同约定的未付部分代理费，即对未付代理费甲方不需再支付等内容。该协议附件一和信广场项目一期佣金结算明细表记载销售代理费为788154元，附件二和信广场项目三期地下商业佣金结算明细表记载销售代理费为1633032元，附件三未完成销售备案合同签署的客户名单上记载有53位购房客户名单以及分别对应的楼阁名称、房屋编号、销售状态（均为认购）、建筑面积，其中美食街2#架空层1-001房屋登记客户为王庆治、三期1-1413房屋登记客户为胡春红；附件五交接清单记载了六项客户资料和六项物料（其中一项物料包括价格表、销控表、优惠审批表）。
2014年1月29日，润安公司向鼎泰徐州分公司给付代理费2149339元。2014年2月17日，鼎泰徐州分公司将附件五客户资料和物料上记载的全部客户资料和物料（除价格表外）交付刘恋，由刘恋签字。同年2月20日，鼎泰徐州分公司从涉案销售场地撤出。2014年8月9日，鼎泰徐州分公司向广达公司、润安公司出具金额分别为133698元、186573元的服务费发票。2015年5月6日鼎泰徐州分公司又向润安公司出具了金额为37056元的服务费发票，同年5月7日将价格表交付润安公司。
原审法院另查明：在附件三未完成销售备案合同签署的客户名单上，其中登记的11位客户在2014年4月30日前均办理了销售备案合同的签订。其中美食街2#架空层1-001房屋登记客户为王庆治，合同实际签订人为王国安，王庆治与王国安系祖孙关系；三期1-1413房屋登记客户为胡春红，合同实际签订人为孙浩然，胡春红与孙浩然系母子关系。以上11户房屋销售房价合计8211365元。
原审法院开庭审理中，对于《代理服务合同》甲方落款处广达公司印章边缘上的划叉，双方均称系对方所为。关于鼎泰徐州分公司撤场时间，鼎泰徐州分公司称于2014年2月20日撤场，润安公司则称其公司于2014年2月22日到场时，鼎泰徐州分公司已不在该场地，鼎泰徐州分公司是否在2014年2月20日撤场其不清楚。
原审法院认为：鼎泰公司与润安公司签订的《代理服务合同》，鼎泰公司、鼎泰徐州分公司与润安公司签订的《补充协议》，鼎泰徐州分公司与润安公司签订的《解除代理服务合同协议书》，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
一、广达公司的主体不适格。理由如下：根据鼎泰公司、鼎泰徐州分公司提供的《代理服务合同》，其上虽然加盖了广达公司印章，但该印章被多处划叉，应视为广达公司不作为合同主体，对此，持有该合同的鼎泰公司应为明知。且之后该《代理服务合同》变更和解除签订的主体，仅是鼎泰公司、鼎泰徐州分公司和润安公司，而无广达公司，以上能够认定鼎泰公司、鼎泰徐州分公司认可的合同相对方是润安公司。根据合同的相对性原则，广达公司作为诉讼主体不适格。故鼎泰公司、鼎泰徐州分公司主张广达公司承担责任的诉讼请求，无事实依据，该院不予支持。
二、润安公司应支付代理费。根据《解除代理服务合同协议书》以及双方的争议，润安公司向鼎泰公司、鼎泰徐州分公司给付代理费的条件是鼎泰徐州分公司应履行以下义务：1、提供全额发票；2、于2014年2月20日前将前期资料即《解除代理服务合同协议书（附件五）》上登记的12项客户资料和物料移交润安公司或其指定的对接人；3、于2014年2月20日从销售场地撤离。关于发票的交付，鼎泰徐州分公司在2015年5月7日前，就其诉请的标的额，向润安公司开具了全额发票且已交付。关于交接，根据《解除代理服务合同协议书》第六条约定，交接内容为代理费发票和附件五记载的资料。就附件五记载的12项客户资料和物料，鼎泰徐州分公司根据合同约定的期限将上述客户资料和物料（除价格表外，为一项物料中的一部分）移交给刘恋，应视为完成了全部移交义务，且价格表也于2014年5月7日移交。虽然润安公司辩称刘恋已于2014年2月17日离职，因润安公司未向鼎泰徐州分公司告知该事，鼎泰徐州分公司向《代理服务合同》约定的润安公司工作协调人刘恋办理移交手续，视为向润安公司履行了义务，故润安公司就鼎泰徐州分公司未按约履行交接义务的抗辩，与本案查明的事实不符，不予支持。关于撤场时间，对此鼎泰公司、鼎泰徐州分公司与润安公司说法不一，因销售场地为润安公司的经营场所，润安公司有条件举证证明鼎泰徐州分公司在2014年2月20日未撤场，润安公司不能举证证明，则应承担举证不能的法律后果，应认定鼎泰徐州分公司于2014年2月20日撤场。因鼎泰徐州分公司完成了《解除代理服务合同协议书》约定的付款条件，故润安公司应履行给付代理费的义务。
三，润安公司应向鼎泰公司、鼎泰公司徐州分公司给付代理费2522433.75元。
《解除代理服务合同协议书》第二条即已完成销售备案合同签署部分销售代理费的给付，其中第1项约定代理费为788154元，对此，双方当事人均无争议。就第2项，协议约定代理费“约160万元（详见附件三）”，附件三明确记载代理费为1633032元，因此，根据字义，应以附件三记载的1633032元为据。润安公司辩称以160万元计算，无事实依据，该院不予支持。以上根据第二条约定，润安公司应向鼎泰公司、鼎泰公司徐州分公司给付代理费2421186元，已付2149339元，还应给付271847元。就第三条即未完成合同签署部分代理费的支付，根据附件三客户名单，鼎泰徐州分公司完成了11户房屋销售备案合同的签订，对于美食街2#空架层1-001房屋销售合同的签订，因合同签订人与附件三登记的客户系祖孙关系，应视为同一客户签订。同理，对于三期1-1413房屋销售合同，签订人与登记客户系母子关系，亦视为同一客户签订。故对润安公司主张上述两房屋签订人与附件三登记客户不一致，不应给付相应代理费的抗辩，与本案查明的事实不符，不予支持。就鼎泰公司、鼎泰公司徐州分公司主张应给付一期1-1631房屋、2-1302房屋销售代理费的诉讼请求，因该两套房屋均不在附件三登记范围，润安公司亦不认可，故鼎泰公司、鼎泰公司徐州分公司的该诉讼请求，无事实依据，不予支持。经计算，截至2014年4月30日，销售附件三登记的房屋11户，销售底价为8211365元，根据协议以1.3%计算代理费，代理费应为106747.75元，根据协议约定每套扣除500元代办费，扣代办费计5500元。以上根据第三条约定，润安公司应给付代理费101247.75元。因此，润安公司应给付代理费373094.75元。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决：一、江苏润安置业有限公司于判决生效后十日内一次性给付深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司代理费人民币373094.75元；二、驳回深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币7110元，由江苏润安置业有限公司负担6900元，深圳市鼎泰房地产经纪有限公司、深圳市鼎泰房地产经纪有限公司徐州分公司负担210元。
原审判决送达后，上诉人润安公司不服向本院提起上诉称：一、双方在《解除代理服务合同协议书》中明确约定，给付剩余10%代理费用是附条件的，即被上诉人应完全履行合同约定的义务，而原审法院在被上诉人没有履行合同义务的情况下，就判决上诉人支付剩余代理费，违悖当事人的意思自治原则，违反合同约定。二、原审法院在代理费的计算上也与合同约定不符。1、双方在合同中明确约定“和信广场三期”代理费为160万元，而原审法院却认定此数额为1633032元。2、对于第三条约定的未完成合同签订的代理费支付问题，备案合同签订客户与附件三客户名称部分不同，该部分不应在计算代理费，而原审法院却错误的全部予以计算。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判或将案件发回重审。
被上诉人鼎泰公司和鼎泰公司徐州分公司共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告广达公司未出庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人向被上诉人支付剩余代理费的条件是否已经成就；2、上诉人向被上诉人支付剩余代理费的数额应如何确定。
本院认为：一、关于上诉人向被上诉人支付剩余代理费的条件是否已经成就的问题。涉案《解除代理服务合同协议书》约定：润安公司向鼎泰公司、鼎泰徐州分公司支付剩余代理费的条件是鼎泰徐州分公司应履行提供全额发票、于2014年2月20日前将前期资料即《解除代理服务合同协议书（附件五）》上登记的12项客户资料和物料移交润安公司或其指定的对接人、于2014年2月20日从销售场地撤离。
双方对发票的交付无争议。2014年2月17日，鼎泰徐州分公司与润安公司的工作人员刘恋完成了客户资料和物料的交接，并于2014年2月20日撤场，完成了合同约定的全部义务，润安公司支付剩余代理费的条件已经成就。
虽然润安公司上诉认为刘恋已于2014年2月17日前离职，不能代表润安公司，但其没有提供相应的证据证明，即使刘恋离职属实，因润安公司未于2014年2月17日实际交接日前向鼎泰徐州分公司告知该事，故鼎泰公司徐州分公司向《代理服务合同》约定的润安公司工作协调人刘恋办理移交手续，应视为向润安公司履行了交接义务。关于撤场时间，鼎泰公司徐州分公司陈述于2014年2月20日撤场，润安公司陈述2014年2月22日已发现鼎泰公司徐州分公司已撤场，因销售场地为润安公司的经营场所，润安公司有条件举证证明鼎泰徐州分公司在2014年2月20日未撤场，润安公司不能举证证明，则应承担举证不能的法律后果，可以认定鼎泰徐州分公司于2014年2月20日撤场。综上，润安公司认为鼎泰公司徐州分公司未完成交接，未及时撤场，因此支付剩余代理费条件不成就的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。
二、关于代理费的数额确定问题。双方对《解除代理服务合同协议书》第二条第1项“和信广场三期”的应付代理费为788154元无争议。对于《解除代理服务合同协议书》第二条第3项约定“和信广场三期”应付代理费为“约160万元“，并同时约定“详见附件二“，而附件二明确记载代理费为1633032元，并有详细的统计数据，故原审法院认定“和信广场三期”应付代理费为1633032元，有充分的事实依据，并无不当。润安公司上诉认为以160万元计算“和信广场三期”应付代理费，无事实依据，不予支持。
润安公司上诉还认为备案合同签订客户与解除合同附件三客户名称部分不同，该部分不应在计算代理费。对此，本院认为，根据解除合同附件三客户名单，鼎泰公司徐州分公司完成了11户房屋销售备案合同的签订，对于美食街2#空架层1-001房屋销售合同的签订，因合同签订人与附件三登记的客户系祖孙关系，应视为同一客户签订。同理，对于三期1-1413房屋销售合同，签订人与登记客户系母子关系，亦视为同一客户签订。故对润安公司关于上述两房屋签订人与附件三登记客户名称不一致，不应给付相应代理费的上诉主张，亦不予支持。
综上，上诉人润安公司的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6896元，由上诉人江苏润安置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 李清爱
代理审判员 田炳美
二〇一五年十一月五日
书 记 员 刘思蒙