湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民一初字第01855号
原告十堰市长泰置业有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路13号。
法定代表人王应鸟，该公司董事长。
委托代理人王存迪，十堰市茅箭区武当路法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。
被告李友德。
第三人杜开国。
原告十堰市长泰置业有限公司（以下简称市长泰置业公司）诉被告李友德、第三人杜开国排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员张京郧担任审判长，审判员徐照新主审，人民陪审员曾新彩参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告市长泰置业公司的委托代理人王存迪，被告李友德，第三人杜开国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告市长泰置业公司于2007年开始开发位于十堰市南岳路惠雅居综合楼工程，并办理了施工许可证、规划红线图及预售许可证等相关合法手续。2011年底该工程竣工。2012年8月份，被告李友德以该项目合伙人欠款为由强行占有原告市长泰置业公司开发的商住楼1单元1号门面房（面积78.66平方米）。原告市长泰置业公司多次要求被告李友德退出房屋，但被告李友德借故以种种借口或推拖或拒不搭理。2013年10月初，原告市长泰置业公司得知被告李友德早已将其非法占有的房屋出租给第三人杜开国，企图达到长期非法占有之目的，严重损害了原告市长泰置业公司的合法权益。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，请求法院：（1）判令被告李友德及第三人杜开国立即停止侵权，排除妨害，即腾空位于十堰市南岳路惠雅居综合楼1单元1号门面房，交付给原告市长泰置业公司。（2）判令被告李友德赔偿占用该房屋期间的费用，自2012年8月起，每月3600元，至交付房屋止。（3）本案诉讼费由被告承担。
原告市长泰置业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：十堰市工商局《公司变更书》。证明十堰市长泰置业有限公司系十堰市佳泓房地产开发有限公司变更而来。
证据二：十堰市长泰置业有限公司营业执照副本、组织机构代码证。证明原告主体适格。
证据三：鄂房预售字（2010）019号《湖北省商品房预售许可证书》、《建筑工程施工许可证》（编号20080013）、红线图。证明本案争议的房屋归原告市长泰置业公司所有。
证据四：被告李友德与第三人杜开国签订的《门面房出租合同》。证明被告李友德将非法占有的房屋出租给第三人杜开国获取利益的事实，租金标准为3600元／月。
被告李友德辩称：惠雅居是十堰市惠雅置业有限公司（原十堰林风房地产开发有限公司）挂靠原告市长泰置业公司（原十堰市佳泓房地产开发有限公司）开发的，李友德是从十堰市惠雅置业有限公司购买的房子，签订合同后惠雅公司交付的房屋。后来原告市长泰置业公司为本案争议的房屋与李友德商谈过几次，但未能达成一致意见。
被告李友德为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：被告李友德与十堰市惠雅置业有限公司签订的《房屋买卖合同》。证明本案争议的房屋系被告李友德从十堰市惠雅置业有限公司购买的事实。
证据二：十堰市佳泓房地产开发有限公司与十堰林风房地产开发有限公司签订的《挂靠协议》。证明惠雅居是十堰林风房地产开发有限公司（现名十堰市惠雅置业有限公司）挂靠十堰市佳泓房地产开发有限公司（现名市长泰置业公司）开发的。
证据三：十堰市佳泓房地产开发有限公司与李友德的《商品房买卖合同书》。该合同文本系十堰市佳泓房地产开发有限公司起草，证明原告市长泰置业公司就本案争议的房屋进行过协商的事实。
第三人杜开国述称：杜开国是通过转让的形式承租的该门面房，后来又与被告李友德签订了《门面房出租合同》，希望杜开国的权益不会受到损害。
第三人杜开国为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：转让费收条48000元。证明杜开国为承租本案争议的房屋向原承租人支付转让费的事实。
证据二：被告李友德与第三人杜开国签订的《门面房出租合同》。证明第三人杜开国从被告李友德处租房的事实。
证据三：李友德出具的收取房租收条42000元。证明第三人杜开国按合同支付租金的事实。
证据四：李友德出具的收取押金收条3000元。证明第三人杜开国按合同支付押金的事实。
经审理查明：2008年10月7日，十堰市茅箭区建设局为建设单位十堰市佳泓房地产开发有限公司位于十堰市南岳路惠雅居综合楼审发《建筑工程施工许可证》（编号20080013）。2010年5月25日，十堰市房地产管理局为其审批惠雅居综合楼的《湖北省商品房预售许可证书》（鄂房预售字（2010）019号）。上述证据证明惠雅居综合楼归十堰市佳泓房地产开发有限公司所有。2012年11月13日，十堰市佳泓房地产开发有限公司更名为市长泰置业公司。2011年12月18日，被告李友德与十堰市惠雅置业有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告李友德购买位于十堰市南岳路惠雅居综合楼1单元1号房屋，价款723600元，李友德支付购房款623600元，余款100000元待十堰市惠雅置业有限公司在房管部门办理备案手续后，李友德一次性付清。当日，十堰市惠雅置业有限公司将上述房屋交付给被告李友德。随后，被告李友德将上述房屋租赁给他人使用。2013年6月8日，第三人杜开国从黄某处以转让的形式取得该房屋承租权。同日，杜开国向被告李友德交付押金3000元、租金42000元（2013年7月15日-2014年7月15日的租金）。2013年7月15日，被告李友德与第三人杜开国签订《门面房出租合同》，约定租赁期限、租金及其支付方式等相关事项。2013年10月，原告市长泰置业公司知悉惠雅居综合楼1单元1号房屋被被告李友德占有并对外出租，认为其行为侵犯了自己的财产权益，遂要求被告李友德退出房屋，交涉未果成诉。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。妨害物权的，权利人依法可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人依法可以请求损害赔偿。原告市长泰置业公司提交的证据证明，本案争议的房屋，即位于十堰市南岳路惠雅居综合楼1单元1号归原告市长泰置业公司所有。2010年5月25日，十堰市房地产管理局审批的鄂房预售字（2010）019号《湖北省商品房预售许可证书》明确该房屋为物业管理用房，不得对外销售。被告李友德与十堰市惠雅置业有限公司签订《房屋买卖合同》亦明确该房屋的建房手续系市长泰置业公司（原十堰市佳泓房地产开发有限公司），因此被告李友德应当知道该《房屋买卖合同》所涉房屋的所有权人系原告市长泰置业公司，十堰市惠雅置业有限公司无权处分原告市长泰置业公司的房产。被告李友德以十堰市佳泓房地产开发有限公司与十堰林风房地产开发有限公司签订的《挂靠协议》为据，认为“惠雅居”是十堰林风房地产开发有限公司（现名十堰市惠雅置业有限公司）挂靠十堰市佳泓房地产开发有限公司（现名市长泰置业公司）开发，其与十堰市惠雅置业有限公司签订《房屋买卖合同》有效的辩论理由不能成立，本院不予采信。当事人杜开国在不明确本案争议房产权属的情况下，即与被告李友德签订租赁协议，在争议房屋中从事经营活动，亦对原告市长泰置业公司的物权造成妨害。原告市长泰置业公司要求被告李友德及第三人杜开国立即停止侵权，排除妨害的诉讼请求，本院依法予以支持。原告市长泰置业公司要求被告李友德自2012年8月起，比照李友德与杜开国签订的租赁合同中的租金标准3600元／月赔偿损失的证据不充分。现有证据证明被告李友德自2013年7月15日起，按3600元／月收取了房租。此前的收益标准及期限不能确定。因此，原告市长泰置业公司要求被告李友德赔偿损失的时间，本院认定从2013年7月15日起算，标准为3600元／月。被告李友德与十堰市惠雅置业有限公司的相关权利义务，应当另行解决。第三人杜开国的权利义务，亦应另行解决。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李友德及第三人杜开国应当停止侵权，排除妨害，将位于十堰市南岳路惠雅居综合楼1单元1号房屋交付原告十堰市长泰置业有限公司。
二、被告李友德自2013年7月15日起，按3600元／月的标准赔偿原告十堰市长泰置业有限公司的损失，至上述房屋交付时止。
三、驳回原告十堰市长泰置业有限公司的其他诉讼请求。
以上应付款项应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费200元，由被告李友德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：十堰市农行五堰支行；帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 张京郧
审 判 员 徐照新
人民陪审员 曾新彩
二〇一五年一月十日
书 记 员 彭 苗