四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4110号
上诉人（原审被告）保利（成都）实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人吴章焰，董事长。
委托代理人杨慧，四川泰常律师事务所律师。
委托代理人李杰，四川泰常律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨卓凡，男，1994年9月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人陈勇良，四川原石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘永芳，女，1973年12月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
�托代理人陈勇良，四川原石律师事务所律师。
上诉人保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人杨卓凡、刘永芳商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人保利公司的委托代理人杨慧、李杰和被上诉人杨卓凡、刘永芳的委托代理人陈勇良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年7月22日，买受人杨秀明与保利公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定杨秀明购买保利公司开发的位于成都市武侯区聚龙路1147号“保利花园”1栋1单元1楼102号商业房屋，建筑面积25.28平方米，房屋总价款665904元，保利公司应于2011年12月31日前交�房屋。合同第十九条第（二）款约定，买受人同意委托出卖人（即保利公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息；买受人不退房的，自买受人应当取得该房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第11条约定，若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需费用及各项资料，由出卖人代买受人向相关部门缴纳，出卖人应在买受人缴齐上述费用及资料，并办理书面委托手续后720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证，如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证责任。合同签订后，杨秀明支付了购房款。保利公司于2011年12月发出《收房通知书》，通知集中交房时间定于2011年12月16日至2011年12月20日。杨秀明于2011年12月17日前去接收了房屋，并于当日缴纳了契税、维修基金等相关费用。2014年1月8日，杨秀明所购房屋产权证办理完毕。
另查明，杨秀明于2013年4月25日去世，杨秀明的父母亲均先于杨秀明去世，其第一顺位的合法继承人仅有配偶刘永芳和儿子杨卓凡，即杨卓凡、刘永芳系本案适格原告。
杨卓凡、�永芳于2014年12月29日向原审法院起诉，请求：1.判令保利公司支付杨卓凡、刘永芳延迟办理房屋产权证的违约金3196.34元；2、保利公司支付杨卓凡、刘永芳自2014年1月25日起至诉讼之日的资金占用利息500元。
以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收房通知书》、银行交易查询记录、死亡医学证明书、亲属关系证明及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，买受人杨秀明与保利公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利履行义务。
合同约定买受人委托保利公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如果买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，保�公司应当按已付房款万分之一每日标准支付逾期办证违约金。
买受人杨秀明按保利公司的通知接收房屋，并于2011年12月17日缴纳了契税、维修基金等相关费用。按合同约定保利公司应当在2013年12月6日前协助买受人取得所购房屋产权证，但买受人实际于2014年1月8日取得所购房屋产权证，保利公司的行为已经违约，应承担违约责任。按照双方约定的违约金标准计算，保利公司应当支付违约金2197元（购房款665904元×万分之一×逾期天数33天）。故原审法院对杨卓凡、刘永芳主张保利公司支付逾期办理房屋产权证的违约金予以部分支持。杨卓凡、刘永芳要求保利公司支付违约金资金占用损失500元，因无合同约定，也无法律规定，原审法院不予支持。
保利公司主张杨卓凡、刘永芳逾期取得房屋产权证是因杨卓凡、刘永芳未交齐相关资料所致，但并无相应证�予以证明，而且房屋产权证最终能够办理，杨卓凡、刘永芳也没有补交什么相关资料，故保利公司主张的理由不成立，原审法院不予支持。
杨秀明与保利公司双方在合同中约定的是：在交房后720日内买受人取得房屋产权证。保利公司在2013年12月5日向成都市房管部门提交房屋所有权转移登记申请并未改变买受人所购房屋产权在2014年1月8日才变更的事实，故保利公司仍存在违约行为，应当承担违约责任。保利公司主张产权办理过程中税务部门暂停核税而拖延，因保利公司未举证证明存在暂停核税的事实及暂停时间，而且即使存在这一事实也不是不可抗力，不能免除保利公司的违约责任。
杨秀明与保利公司双方在合同中约定的逾期办理房屋产权证的标准是按已付房款万分之一每日计算，该标准仅与银行一年期存款利率相当，并不过高，原审法院不予调整。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、在本判决生效之日起十日内，保利公司向杨卓凡、刘永芳支付逾期办理房屋产权证的违约金2197元；二、驳回杨卓凡、刘永芳的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由保利公司负担15元，杨卓凡、刘永芳负担10元。
宣判后，保利公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回杨卓凡、刘永芳的全部诉讼请求。其主要上诉理由：1.《商品房买卖合同》第十九条约定必须是保利公司的原因导致办证迟延才承担责任，否则不承担责任。由于“国五条”的出台影响了办证进度，且成都市房地产交易中心办税服务大厅于2013年3月5日通知暂停办理纳税义务，这些都属于不可抗力的范围，一审法院未查明导致延迟办证的原因是否由保利公司原因造成，属于关键事实未查清。2.《补充协议》第十一条第一款约定保利公司的办证义务为“交纳相关费以及提交办理产权证资料等内容”，即保利公司的义务仅为在合同约定期限内向相关部门交纳办证费用及提交办理产权证资料等内容，而非取得产权证书，一审法院认定保利公司协助办证义务为取得房屋产权证系认定事实错误。3.一审认定办证时间的起点错误，杨卓凡、刘永芳仅提供了交房通知和银行交易查询记录，且交易查询记录上未显示付款性质、款项去处等内容，金额与应交费用完全不符合，仅凭这两份证据不足以证明办证以及计算违约金的起点。办证时间的终点计算也错误，保利公司在2013年12月5日提交相关资料，在合同约定的720日内。4.杨卓凡、刘永芳未取得房屋所有权证书并非金钱权利，不可用资金利息衡量实际损失，且杨卓凡、刘永芳未提供任何证据证明主张违约金标准的合理性，其应当没有任何损失，原审法院认定违约金不高，不予调整错误。
被上诉人杨卓凡、刘永芳答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，杨秀明与保利公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点有二个，一是保利公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任；二是逾�办证违约金应否调整。
关于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》第十九条约定买受人委托保利公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如果买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，保利公司应当按已付房款万分之一每日标准支付逾期办证违约金。关于办证的起算时间问题，在案涉房屋具备交付条件后，保利公司通知业主集中时间接收房屋。由于杨秀明去世，杨卓凡、刘永芳未能提供保利公司向杨秀明发出的交房通知书，只提供了其他买受人所收到的交房通知书，载明的交房时间为2011年12月16日至12月20日。加之杨秀明于2011年12月17日向保利公司有转款行为，虽然转款凭证上没有注明款项性质，但根据合同约定，杨秀明应在接收房屋时缴纳契税、维修基金等相关办证费用，故原审认定杨秀明向保利公司转款的性质为办证所需的契税和维修基金等费用正确。根据双方在《商品房买卖合同》第十四条（二）项的约定，房屋验收交接后，出卖人与买受人要签署商品房交接单。按照常理，该交接单应由出卖人保管，作为向买受交付房屋的凭证。保利公司持有房屋交接单拒不提交，应承担不利的法律后果，故本院对保利公司否认于2011年12月17日向杨秀明交付房屋的事实不予认可，原审认定保利公司为杨秀明办理房屋产权证的时间从2011年12月17日起算正确，本院予以确认。
《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：“出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。”与《商品房买卖合同》第十九条所约定的买受人在交房后720日内取得房屋所有权证相一致，这里的“办理”不应理解为出卖人只是提交�关办证资料，而应当理解为出卖人应在720日内办理完毕所有权证并交付买受人。保利公司认为其于2013年12月5日向房屋权属登记部门提交变更登记资料时作为办证终止时间的理由不成立，本院不予采信。由于双方在合同中约定的办证时间长达720日，保利公司有充裕的时间履行办证义务，即使在办证期间国家出台房地产调控政策或者税务部门某天因特殊原因不办理业务，均不影响保利公司履行办证义务，故其主张在办证期间遇到不可抗力事由，要求顺延办证期间的理由不成立，本院不予采信。合同责任作为一种严格责任，不以当事人是否存在主观过错为前提，只需客观上存在违约的事实即可。违约方主张存在免责事由应违约方承担举证责任。保利公司无证据证明其依法应当免责，故应承担相应的违约责任。
关于第二个争议焦点，保利公司确实存在逾期办证�违约行为，而且合同中约定了相应的违约责任。买受人逾期取得房屋所有权证不是没有损失，只是该损失无法具体量化，保利公司主张逾期办证给买受人不造成任何损失的理由不成立。杨秀明与保利公司在合同中约定的逾期办证违约金每日按已付房款万分之一计算，低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的标准，原审认定双方约定的违约金不高，并对该违约金不予调整正确，本院予以维持。
综上，保利公司上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费50元，由保利（成都）实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年六月十二日
书 记 员 龙春光