云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2922号
上诉人（原审原告）：钱崇峻，男，1961年6月6日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：胡文林、魏可，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：江西建工第二建筑有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区建设路173号。
法定代表人：陶立新，总经理。
委托诉讼代理人：林平、李开甫，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：万学东，男，1964年6月10日出生，汉族，住昆明市西山区。
上诉人钱崇峻因与被上诉人江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称“江西二建”）、万学东房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭于2016年11月3日进行了公开开庭审理，上诉人钱崇峻以及委托诉讼代理人胡文林，被上诉人江西二建的委托诉讼代理人林平到庭参加诉讼，被上诉人万学东经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法对其进行了缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人钱崇峻上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、一审法院未查明本案双方存在争议的基本事实，即万学东具有代理出售工程抵款房的权限、是否构成职务行为。2、江西二建是本案适格被告，是权利义务关系的真正主体，应当承担退还购房款、支付违约金的法律责任。3、江西二建认为万学东私刻公司公章的理由已经被五华经侦不立案决定推翻，依法不能成立。4、在开庭审理过程中，万学东均未出庭，对江西二建否认委托关系存在的辩解无法进行质证，对上诉人不利。5、中天文化陈述的其与江西二建口头解除了《以房冲抵工程款项协议》不能成立，没有相应证据证实，且其是房屋实际开发商，与诉争房屋具有重大利害关系。
被上诉人江西二建答辩称，被上诉人并未委托万学东代表被上诉人实施以房抵款的房屋出售等行为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人万学东未到庭发表答辩意见。
钱崇峻向一审法院起诉请求：1、解除原告与两被告双方于2012年6月30日签订的房屋认购协议；2、两被告连带返还原告已付购房款866670元，并承担自2012年6月30日起至退清房款之日止的同期银行贷款利息；3、两被告连带支付违约金130000元；4、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年6月30日，原告钱崇峻与被告万学东签订“房屋认购协议”，约定：被告江西二建与云南中天文化发展股份有限公司就新闻路429号中天“文化空间”项目桩基础施工达成以房冲抵工程款的有关协议，从而获得若干房屋，江西二建委托代理人万学东已取得江西二建的合法委托手续。钱崇峻从江西二建认购江西二建所抵获的房屋一套，钱崇峻所认购的房屋为A2-D幢，内楼层13层—15层，户型为A户型，图示面积为123.81元m2/套，所购房屋价格按建筑面积7000元/m2,于2012年7月6日向江西二建缴纳全额购房款项总计866670元。购买房屋最终面积确认以江西二建与开发商签订的“房屋购销合同”记载面积为准，并按照多退少补原则和江西二建进行最终结算。江西二建应于“文化空间”开盘之日起一月内协助钱崇峻办理完“房屋购销合同”及其它购房手续。“文化空间”开盘时间定于2013年2月18日，在钱崇峻与开发商（云南中天文化发展股份有限公司）签订“房屋购销合同”后，开发商履行商品房购销合同项下应由开发商承担的业务和责任。钱崇峻一旦签订了“商品房购销合同”后，则不得再更改购房人姓名。房屋交付时间：2013年12月30日，若江西二建未能按本协议执行，承担总金额15%的违约罚款。但被告江西二建未在该房屋认购协议上签章。2012年7月4日，原告钱崇峻通过案外人沈晖向被告万学东转账600000元作为文化空间房屋认购金，原告自己也于2013年2月6日通过银行转账形式向万学东付款266670元，总计支付866670元。一审法院依原告申请向昆明市公安局五华分局经侦大队调取的情况说明载明云南中天文化产业发展股份有限公司向昆明市公安局五华分局经济侦查大队反映：“我公司于2011年6月30日与江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称：江西二建），签订了建设工程施工合同。江西二建负责我公司“文化空间”项目一期桩基础工程的施工，并委派管理人员万学东作为其“文化空间”项目负责人……江西二建为保障其工程款项的收取，于2012年6月19日与我公司法人戴艳梅女士签订了《以房冲抵工程款项协议》作为其工程款项支付的保障。但在接下来的工程款项支付过程中，江西二建提出解除《以房冲抵工程款项协议》，要求我公司货币支付工程款项。故而双方口头解除了2012年6月19日签订的《以房冲抵工程款项协议》……”。截止至本案法庭辩论终结前，被告万学东仍未协助原告办理“房屋购销合同“及其他购房手续。另，一审法院于2016年1月5日向昆明市公安局五华分局经侦大队询证了以下问题：“1、江西建工第二建筑有限责任公司是否委托过万学东签订“以房冲抵工程款项协议”相关房屋买卖合同以及相关手续？是否有2012年6月14日授权委托书的原件？2、就钱崇峻控告万学东合同诈骗一案，贵单位认定不属于犯罪行为的依据是什么？”。昆明市公安局五华分局经侦大队于2016年1月18日函复我院：“我队受理案件后经查明，没有证据证实有犯罪事实发生，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，我队于2015年1月30日依法对万学东涉嫌合同诈骗不予立案，并将该情况说明告知报案人钱崇峻，钱崇峻对不予立案未有异议。2015年3月30日，你院法官张杨、工作人员杜竹馨到我单位调取钱崇峻报万学东涉嫌合同诈骗案的相关材料，我对根据你单位要求已依法提供相关材料。”。截止至本案法庭辩论终结前，被告万学东仍未协助钱崇峻办理“房屋购销合同”及其他购房手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任……”。被告万学东以被告江西二建的名义与原告签订“房屋认购协议”，但现有证据无法证实江西二建授权委托被告万学东签订该认购协议，故被告万学东构成无权代理，在被告江西二建未追认的情况下，被告万学东自行承担该认购协议的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告万学东未按“房屋认购协议”约定履行合同义务，已导致合同目的无法实现，原告有权解除合同，故一审法院判令原告与被告万学东于2012年6月30日签订的“房屋认购协议”解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故合同解除后，被告万学东应返还原告已付款项866670元。至于原告起诉的利息，因没有当事人双方的约定亦没有法律规定，一审法院不予支持。至于原告诉请的违约金，因原告与被告万学东在“房屋认购协议”中对违约金的支付约定明确，被告万学东迟延履行合同约定义务已构成根本违约，现有证据能够确认原告的损失即已付房款利息利益损失，被告万学东占用被告已付购房款长达约三年之久，截止至本案法庭辩论终结前该损失按照同期银行贷款利率计算约为140000元，故一审法院根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，对于原告主张违约金的金额130000元予以支持。至于原告诉请要求被告江西二建也应承担连带返还购房款的责任及承担违约金责任的请求，因现有证据无法证实江西二建系“房屋认购协议”的相对方亦未证据证明江西二建收到过原告任何款项，故原告应承担举证不能的后果，被告江西二建不是“房屋认购协议”的合同相对方，故不承担该协议的违约金责任，被告江西二建未收到过原告任何款项，不负有返还购房款义务。被告万学东虽经一审法院公告送达起诉状及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告钱崇峻与被告万学东于2012年6月30日签订的“房屋认购协议”；二、被告万学东于本判决生效之日起十日内向原告钱崇峻返还购房款人民币866670元；三、被告万学东于本判决生效之日起十日内向原告钱崇峻支付违约金人民币130000元；四、驳回原告钱崇峻的其他诉讼请求。”
二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。
二审中，各方当事人对一审法院确认的事实均无异议，本院予以确认。另外，江西二建明确陈述，万学东系涉案工程项目负责人。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：钱崇峻系与谁建立的房屋买卖合同关系，应由谁承担责任。
本院认为，根据本案查明的事实，钱崇峻于2012年6月30日签订《房屋认购协议》后，按照协议内容履行了支付购房款的义务，钱崇峻主张其是与江西二建签订并履行的该房屋买卖合同，提交了《以房冲抵工程款项协议》及《授权委托书》的复印件，而江西二建认为是万学东的个人行为，并不存在以房抵款的事实以及未授权万学东出售涉案房屋。首先，案外人云南中天文化产业发展股份有限公司向昆明市公安局五华分局经济侦查大队提交的情况说明，载明其与江西二建签订了建设工程施工合同，江西二建负责“文化空间”项目一期桩基础工程的施工，并委派管理人员万学东作为其“文化空间”项目负责人，于2012年6月19日签订了《以房冲抵工程款项协议》作为其工程款项支付的保障，由此可见，万学东对外系代表江西二建处理建设工程施工合同的相关事宜，并签订了《以房冲抵工程款项协议》，即存在以房抵款的事实，本院予以确认。其次，基于以房抵款的事实，万学东作为涉案工程的项目负责人，其有权代表江西二建对外处理工程款事宜，故其与钱崇峻签订《房屋认购协议》系代表江西二建，履行的是职务行为，现《房屋认购协议》因《以房冲抵工程款项协议》最终的未履行导致合同解除，相应的后果应由江西二建承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，故判令解除钱崇峻与万学东于2012年6月30日签订的《房屋认购协议》，由江西二建返还钱崇峻购房款866670元，并应支付相应的违约金，该违约金金额应当以钱崇峻实际损失为基础，一审法院酌定130000元并无不当，本院依法予以确认。
综上，上诉人钱崇峻的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，其余部分，予以驳回。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1140号民事判决；
二、解除钱崇峻与江西建工第二建筑有限责任公司于2012年6月30日签订的《房屋认购协议》；
三、江西建工第二建筑有限责任公司于本判决生效之日起十日内向钱崇峻返还购房款人民币866670元；
四、江西建工第二建筑有限责任公司于本判决生效之日起十日内向钱崇峻支付违约金人民币130000元；
五、驳回钱崇峻的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计29862元，由江西建工第二建筑有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 王思予
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 焦 菡