广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3433号
上诉人（原审原告、反诉被告）：关士岩，住广州市花都区。
委托代理人：唐斌，广东卓明律师事务律所师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市峻一置业有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：郑敏女，该公司董事长。
委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人关士岩因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年10月15日，关士岩就购买广州市花都区新华街公益大道7号银燕大厦2层141号铺（自编），与广州市峻一置业有限公司签订了《数码新天地认购书》，并按约定支付了购铺定金20000元。
2011年11月6日，关士岩（买受人）与广州市峻一置业有限公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》（编号为银燕20110149号）。约定：第一条：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业。第二条：该商铺建筑面积共6.3l平方米，其中套内建筑面积3.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.05平方米。该商铺最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准。第三条：该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为145000元。以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税和费（含：契税、交易印花税、交易服务费等），房价款中未含的税和费由买受人支付。第四条付款方式及期限：买受人以按揭付款方式付款，2011年11月6日前支付全部房价款的52％（包含定金），共计75000元，其余房价款70000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。按揭备注：1.买受人在签订本合同之次日起5天内须到出卖人指定的律师事务所或按揭机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2.如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率条件的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15在内，向出卖人一次性全额支付该商铺未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。4.在2012年5月6日前买受人的按揭手续应办理完毕，且贷款银行向出卖人划付买受人未付全部房价款，超过该期限的则在该期限届满之日起15天内向出卖人一次性全额支付该商铺的未付的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任。第五条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款的，按下列方式处理：……2.逾期超过90天后，出卖人有权单方提出解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人按该商铺总房价款的10％向出卖人支付违约金。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款时限届满次日起至实际全额支付欠付款之日止，买受人每日按欠付款的万分之一计付违约金给出卖人。第十条：出卖人保证出售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任。第十五条：商铺过户手续的申办：l.本合同签订之日起280个工作日内（下简称：“申办过户期限”），出卖人负责向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出现下列情形之一的，申办过户时间进行相应顺延或变更：（1）买受人逾期支付房价款，且逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（2）买受人按揭手续逾期办理或延期办理的，且时间超过了申办过户期限，则出卖人在贷款银行出具同意贷款通知书之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（3）买受人无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率条件或未能在约定期限内办妥按揭手续的，且逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续。（4）买受人未提供必要的文件及配合，导致在申办过户期限内出卖人无法申办过户手续的，申请过户期限顺延至买受人提供了必要的文件及配合之日起30个工作日内。2.如出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过产手续……逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10％计付违约金给买受人……4.买受人同意，因办理该商铺分割手续的需要，出卖人与林某甲在房管部门办理的交易手续不影响本合同的履行，但出卖人、林某甲应共同向买受人履行本合同的义务，将商铺过产至买受人名下。
在签订上述合同的同时，双方还签订了《〈商铺买卖合同〉补充协议》。该补充协议第三条约定：为办理该商铺分割手续的需要，买受人知悉：出卖人将该商铺转让给林某甲，现正在办理相关交易过户手续，林某甲已作出书面授权委托出卖人就该商铺与买受人签订《商铺买卖合同》，并确认按该商铺买卖合同约定承担出卖人的合同义务。出卖人与买受人同时确认：在商铺买卖合同约定的期限内（《商铺买卖合同》生效后的280个工作日内）发生出卖人变更的，不影响本协议出卖人和买受人双方的权利与义务。但变更后的出卖人须履行变更前出卖人在商铺头卖合同及本协议中约定的义务，确保该商铺按约过户至买受人的名下。
除定金20000元外，合同签订后，关士岩缴纳的款项如下：2011年11月6日向广州市峻一置业有限公司缴纳购房款55000元、向广州华硕房地产按揭中心缴纳公证费350元，2011年11月24日向广州市峻一置业有限公司缴纳了税费（代收）5247元，2012年5月9日向广东华科律师事务所缴纳代理费1300元，2013年12月7日向广州市金驰房地产代理有限公司缴纳按揭服务费2800元。
2012年10月24日，广州市峻一置业有限公司向关士岩发出《告知函》，告知关士岩涉案商铺已经按约定过户至林某甲名下，现从林某甲过户登记至关士岩名下的手续正在办理中，并通知关士岩办理涉案商铺的使用权交接手续。
2013年8月28日，涉案商铺登记至林某甲名下，权属来源注明是向广州市峻一置业有限公司购买。
2013年11月23日，林某甲向关士岩发出《办理房产证通知》，通知关士岩在接到通知的十日内缴交涉案商铺购房余款70000元、银行按揭办理费2800元。如办理银行按揭付款的，需提交办理银行按揭的资料（具体详见附件：广发银行购房按揭贷款须知）向按揭银行申请办理贷款手续……。该通知的附件《购房按揭贷款须知》借款人申请按揭贷款必须提供的资料中包括《网签合同》、申请人还款能力证明等。
2014年10月11日，关士岩向广州市峻一置业有限公司递交《退铺申请》，要求退回已交的购房款及税费并赔偿损失，理由是业主方无法办理银行按揭，故本交易无法完成。庭审中，关士岩解释无法办理按揭贷款手续的原因一是《商铺买卖合同》签订主体是其与广州市峻一置业有限公司双方，但由于涉案商铺权属人已变更为林某甲，导致合同出卖人主体不符，不符合银行贷款要求，因此无法申请抵押贷款；二是双方的买卖没有办理网签手续。广州市峻一置业有限公司认为关士岩的陈述没有任何依据，且认为即使关士岩所述属实，无法办理按揭贷款也属于关士岩的责任。
因双方就退款及赔偿等协商未果，关士岩遂提起一审诉讼。
原审法院认为：双方签订的《商铺买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方都应依约履行各自义务。双方均请求解除《商铺买卖合同》，原审法院对此予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故双方合同解除后，广州市峻一置业有限公司应将收取的购房款及未产生的代收税费返还给关士岩。对关士岩要求广州市峻一置业有限公司返还购房款75000元（含定金20000元）及代收税费5247元及利息的请求，法院予以支持。对于公证费350元、按揭服务费2800元、律师代理费1300元，因上述款项均是向案外人支付，故关士岩要求广州市峻一置业有限公司返还公证费、按揭服务费、律师代理费依据不足，不予支持。
本案的争议焦点在于哪方应对合同无法继续履行承担违约责任。关士岩认为广州市峻一置业有限公司一房两卖，存在欺诈行为。但就已查明的事实显示，关士岩在与广州市峻一置业有限公司签订买卖合同时就己经知晓涉案房屋将过户给案外人林某甲，之后再由林某甲过户给关士岩。现关士岩以广州市峻一置业有限公司已将商铺过户给林某甲导致合同无法继续履行为由要求广州市峻一置业有限公司承担违约责任无理。关士岩认为无法申请按揭贷款是广州市峻一置业有限公司原因所致，但未提供证据证明。因此关士岩要求广州市峻一置业有限公司承担违约责任依据不足。同样，根据《办理房产证通知》附件的要求，办理银行按揭贷款须提交《网签合同》等资料，但双方就涉案房屋的买卖至今未办理网签手续，双方对此均有过错。另外，由于涉案房屋已过户至案外人林某甲名下，而关士岩与林某甲之间并未签订买卖合同，即使关士岩基于其与广州市峻一置业有限公司之间的买卖关系向银行申请按揭贷款，亦无法获得银行的批准。综上，双方均没有充分依据证明因对方原因导致合同未能继续履行，关士岩要求广州市峻一置业有限公司赔偿145000元及支付违约金8469.70元，广州市峻一置业有限公司要求关士岩支付违约金15800元均依据不足，均不予支持。同理，对广州市峻一置业有限公司应退还给关士岩款项部分的利息，亦应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2014年10月11日（关士岩要求退还之日，即关士岩提交《退铺申请》之日）起计算至付清款之日止，对利息的计算方式，原审法院依法予以调整。
综上所述，原审法院于2015年4月26日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除关士岩与广州市峻一置业有限公司于2011年11月6日签订的《商铺买卖合同》（编号为银燕20110149号）；二、广州市峻一置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款75000元及利息（利息以75000元为基数，从2014年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止）给关士岩；三、广州市峻一置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还代收税费5247元及利息（利息以5247元为基数，从2014年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止）给关士岩；四、驳回关士岩的其他诉讼请求；五、驳回广州市峻一置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2575元，由关士岩负担1468元，广州市峻一置业有限公司负担1107元；反诉受理费81.25元，由广州市峻一置业有限公司负担。
判后，上诉人关士岩不服，向本院提出上诉称：1.根据《商铺买卖合同》第十五条第四款约定，广州市峻一置业有限公司、林某甲应共同向其履行将商铺过户到其名下的义务，但广州市峻一置业有限公司未为其到房管部门办理网签手续，林某甲也未与其重新签订《商铺买卖合同》。广州市峻一置业有限公司在涉案房屋不具备过户条件的情况通知其办理房产证及按揭手续，导致双方不能继续履行合同，涉案房屋也未能过户到其名下。2.因前述广州市峻一置业有限公司的过错，其已于2014年10月11日提出退铺申请并要求广州市峻一置业有限公司赔偿自2011年11月7日起至付清款项之日止的利息损失。3.其支付公证费、按揭服务费及律师代理费是以广州市峻一置业有限公司履行合同为目的，而广州市峻一置业有限公司及林某甲并未履行合同，故上述费用应由广州市峻一置业有限公司承担。据此请求：1.撤销原判第二、三项，依法改判；2.撤销原判第四项；3.本案一、二审诉讼费用由广州市峻一置业有限公司承担。
被上诉人广州市峻一置业有限公司答辩称同意原审判决，请求维持原判。理由为：1.其未隐瞒真相，不清楚为何要将涉案房屋先过户给林某甲。未完成网签的原因在于关士岩未办理按揭贷款手续，而合同未履行是由于政策原因，其并无过错。2.关士岩于2014年10月已提出解除合同的要求，现双方均同意解除合同，原审判决公平公正。3.关士岩的所有损失及诉讼请求已在原审判决得到支持。
二审查明事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，关士岩与广州市峻一置业有限公司签订的《商品房销售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。合同签订后，关士岩依约支付了部分购房款及代收税费给广州市峻一置业有限公司，广州市峻一置业有限公司也依约将涉案商铺过户给案外人林某乙。因涉案商铺未能办理按揭贷款和合同未办理网签，该合同未能继续履行。现关士岩和广州市峻一置业有限公司均主张系对方违约导致合同未能继续履行，但均未能提供充分的证据证实自己的主张，原审对关士岩、广州市峻一置业有限公司由对方支付违约金的请求均未予支持并无不当，本院予以维持。原审中，关士岩、广州市峻一置业有限公司对于解除双方签订的合同均无异议，原审判决解除涉案合同，并由广州市峻一置业有限公司返还先行交付的购房款、代收税费及利息给关士岩亦无不当。另外，原审判决广州市峻一置业有限公司支付所收款项自关士岩向其申请返还之日起的利息具有事实依据，本院亦予维持。至于关士岩上诉所提公证费、按揭服务费及律师代理费问题，因上述费用并非广州市峻一置业有限公司收取，其要求广州市峻一置业有限公司返还缺乏理据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人关士岩的主张缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2936元，由上诉人关士岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年七月十五日
书 记 员 杨 晶
赵琳