广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民二初字第3851号
原告：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、二十四至二十八层。
负责人：罗建，行长。
委托代理人：廖坤，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
委托代理人：余杰，该司职员。
被告：谭锦伦，身份证住址广州市荔湾区。
被告：广州市财京融资担保有限公司，住所地广州市海珠区南华东路草芳围2号自编150号第七层701室。
法定代表人：姚荣山，总经理。
委托代理人：曾桂芬。
委托代理人：何月华。
原告广发银行股份有限公司广州分行诉被告谭锦伦、广州市财京融资担保有限公司（下称“财京公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖坤，被告财京公司的委托代理人曾桂芬、何月华到庭参加了诉讼。被告谭锦伦经本院公告送达开庭传票无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行股份有限公司广州分行诉称：原告与被告谭锦伦于2010年9月27日签订编号121100020242号《个人购房贷款合同①》，约定原告向被告谭锦伦发放贷款340000元，贷款期限为30年，借款利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮20%计息，在合同期内利率随国家调整而调整，被告谭锦伦应按月分期（每月为一期）等额归还贷款本息。被告谭锦伦提供广州市云梯山庄自编A区B13栋7层701房作为上述债务的抵押担保，双方已经办理了预告登记。被告财京公司于2010年9月28日向原告出具《一手房屋按揭借款担保函》，为被告谭锦伦的上述贷款本息及相关费用提供连带责任保证，在领取上述涉案房产的《房地产权证》、《他项权证》并交原告执管后，保证责任解除。合同签订后，原告于2010年10月15日依约向被告谭锦伦发放了贷款340000元，双方至今涉案房产未能办理相关权属证书，原告也未执管相关权属证书。被告谭锦伦从2013年3月20日起未依约履行还款义务。经原告多次催收，被告至今仍未依约还款。被告谭锦伦的行为已构成严重违约，应依法承担全部违约责任。被告财京公司应承担连带清偿责任。现起诉请求判决：一、解除原告与被告谭锦伦于2010年9月27日签订的编号为121100020242的《个人购房贷款合同①》；二、被告谭锦伦立即向原告偿还贷款本金325085.36元及从2013年9月21日起至贷款偿清之日止的利息、罚息（暂计至2014年5月5日利息9905.11元、罚息53.96元，复利172.25元）；3、被告谭锦伦承担原告支付的本案律师费9915.69元；4、被告财京公司对上述第二、三项请求款项承担连带清偿责任；5、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告谭锦伦未答辩，未提供证据。
被告财京公司辩称：1、根据物权法及担保法司法解释的规定，当物保和第三人提供的人保并存时，没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，本案应先由第一被告提供的物的担保承担责任，再由被告财京公司对物的担保以外的债权余额承担担保责任。2、根据被告财京公司与广发银行签订的一手房屋按揭款担保函第4条的规定，若借款人违反贷款协议，不按协议约定履行还款义务时，甲方应在借款人违约之日起30日内书面通知乙方，否则，乙方对借款人违约之日起30日后发生的债务不承担担保责任。由于在被告谭锦伦违约后，被告财京公司并未收到原告的任何书面通知，故被告财京公司对本案主张的所有的欠款不承担任何担保责任，即使承担担保责任，也应是对担保物实现债权后不足部分。
经审理查明：2010年9月27日，原告（贷款人、甲方）与被告谭锦伦（借款人、抵押人、乙方）签订合同编号为121100020242的《个人购房贷款合同①》约定：借款金额为34万元，借款期限为30年，自2010年10月14日至2040年10月14日；借款利率按浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮20%计息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收30%；借款用于购买位于广州市云梯山庄自编A区B13栋7层701房屋，购房总价款489788元，乙方已支付了不低于购房款总价30%的首期款项人民币149788元；采用等额本息偿还法、等额本金偿还法还款的，乙方应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本、息，每月的20日为还款日；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等。
2010年9月28日，被告财京公司作为保证人向原告出具《一手房屋按揭借款担保函》，内容如下：保证愿意为借款人谭锦伦于2010年9月28日以涉案房屋作为抵押，向贵行借入一手房屋贷款共34万元提供连带责任保证担保；保证期限从本担保函生效之日起至领取《房地产权证》、《他项权证》并交由贵行执管为止；在保证期间一旦出现借款人不按借款合同约定履行还款义务，贵行有权选择处置担保的抵押物或要求保证人承担连带保证责任的任一方式以实现债权；在保证期限内如出现保证人需无条件履行担保责任的情形，保证人同意贵行在发出书面通知后30日内，从上述保证金专用账户内直接扣收借款人不履行合同所欠贵行的贷款本金和贵行按合同条款需提前收回的贷款；如保证金不足以偿付，贷款人有权从保证人任何银行帐户中划收依据借款合同约定债务人应偿付的贷款本金、利息、复利、罚息及其他应付费用。
2010年11月29日，被告财京公司为被告谭锦伦将位于广州市云梯山庄自编A区B13栋7层701房屋办理了房地产预告登记，证号粤房地预登穗字第0320042573号。2011年11月18日，原告对上述房屋办理了预购商品房抵押权登记，证号粤房地预登穗字第0320043685号。
上述合同签订后，原告于2010年10月15日向被告谭锦伦发放贷款34万元，借款期限自2010年10月15日至2040年10月15日止。被告谭锦伦从2013年2月21日起开始逾期还款，截至2014年5月5日止，尚欠贷款本金325085.36元及利息、罚息（计至2014年5月5日利息9905.11元、罚息53.96元、复利172.25元，次日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利按合同约定利率计算）。
原告鉴于与借款人借款合同案的案情需要，于2013年5月1日与广东广悦律师事务所签订《委托代理合同》，委托该事务所指派律师作为案件代理人，提供法律服务。原告在本案提供税务发票，表示其支付的律师费用为9915.69元。
另查明：涉案房产至今仍未办理房地产权证，亦未办理抵押权登记。
本院认为：原告与被告谭锦伦签订的《个人购房贷款合同①》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。本案主要争议焦点是：预购商品房抵押权登记能否等同于抵押权登记？
对于上述争议焦点，本院认为，原告与被告谭锦伦签订《个人购房贷款合同①》，并办理预购商品房抵押权登记，但涉案房屋的所有权至今未转移至被告谭锦伦名下，亦未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告对涉案房屋是不具有优先受偿权。
被告谭锦伦借款后，未按合同约定偿还借款本息，截至2014年5月5日止，尚欠贷款本金325085.36元及利息、罚息（计至2014年5月5日利息9905.11元、罚息53.96元、复利172.25元，次日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利按合同约定利率计算），其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权请求解除合同，并要求被告谭锦伦偿还借款本息。被告谭锦伦违约导致原告为保障自身的合法权益，委托诉讼代理人处理案涉借款合同纠纷而支出律师费9915.69元。对此，被告谭锦伦应当清偿原告的该项损失。被告财京公司作为保证人，涉案房产证及抵押登记事项未成就，则其仍需承担连带清偿责任；承责后，有权向被告谭锦伦追偿。至于被告财京公司抗辩原告未在被告谭锦伦违约之日起30日内通知，其无须承担保证责任的问题，由于《一手房屋按揭借款担保函》中并未有上述免责条款的约定，据此被告财京公司应承担连带清偿责任。
综上所述，被告谭锦伦经本院公告送达开庭传票，无正当理由逾期未到庭应诉，本院视被告谭锦伦放弃抗辩的权利并依法作缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广发银行股份有限公司广州分行与被告谭锦伦签订的合同编号为121100020242的《个人购房贷款合同①》；
二、被告谭锦伦于本判决发生法律效力之日起十日内清偿原告广发银行股份有限公司广州分行贷款本金325085.36元、利息及罚息（计至2014年5月5日利息9905.11元、罚息53.96元、复利172.25元；次日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利按合同约定利率计算）；
三、被告谭锦伦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广发银行股份有限公司广州分行支付律师费9915.69元；
四、被告广州市财京融资担保有限公司对被告谭锦伦上述第二、三项债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告谭锦伦追偿。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费6400元、保全费2220元、公告费1000元，均由被告谭锦伦、广州市财京融资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 赵心晶
人民陪审员 刘艳婵
人民陪审员 黄 伟
二〇一四年八月十四日
书 记 员 叶玉环
赖嘉涛