上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第795号
原告上海新益电力线路器材有限公司。
委托代理人徐清，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被告上海三晋工贸有限公司。
法定代表人赵某某。
委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。
原告上海新益电力线路器材有限公司与被告上海三晋工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂转为普通程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告上海新益电力线路器材有限公司的委托代理人徐清，被告上海三晋工贸有限公司的委托代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新益电力线路器材有限公司诉称，2009年5月，原、被告签订厂房、场地租赁合同，将上海市×区×路×号厂房、场地出租给被告，租赁期限自2009年7月28日起至2019年7月27日止。合同履行过程中。被告未依约支付租金、未经原告同意对租赁房屋内部结构进行改建并擅自转租。原告为此于2012年12月27日发函要求解除合同，被告于12月29日签收该函。现起诉要求：1、确认原、被告于2009年5月28日签订的厂房、场地租赁合同于2012年12月29日解除；2、判令被告立即搬离承租场所，将上海市×区×路×号的厂房及场地恢复原状后归还原告；3、判令被告支付自2012年4月3日起至2012年7月31日止，按照月租金4万元计算的欠租、自2012年8月1日起至2012年12月29日止按月租金42，400元计算的欠租；4、判令被告支付自2012年12月30日起至实际还房之日止，按照月租金42，400元的1.5倍计算的使用费；5、判令被告支付2011年6月至2012年12月期间的水电欠费250，080.53元；6、判令被告支付相当于3个月租金的违约金12万元。
被告上海三晋工贸有限公司辩称，被告承租×路×号的3栋小楼用于食品加工，承租后进行了改扩建。后因被告经营发生困难，只使用了其中一小部分，其余房屋转租了10余家商户。原告对转租一事是明知的，还曾会同被告去收取房租和水电费。拖欠租金属实，被告愿意筹钱支付租金，继续履行合同。原告发出的解除合同函没有收到，不同意解除合同。如果上述合同被解除，被告要求原告退还租赁押金10万元、要求原告对被告的改扩建费用进行补偿。
经审理查明，上海市×区×路×号厂房系原告所有。2009年5月28日，原告与被告签订厂房、场地租赁合同书，原告将上述地址厂房2392平方米及场地出租给被告用于经营食品制造业，租赁期限自2009年7月28日至2019年7月27日止。租金第一年为48万元，租金每三年环比增长6%，第四年开始每年环比增长6%（特殊情况按照市场具体情况商榷），先付后用，每季度结算一次。被告进场必须支付一季度租金，此后应于每季度或半年支付一次租金。合同签订当日，被告应支付租赁押金10万元。被告使用房屋时发生的水、电、通讯、设备、物业管理费、营业税等费用由被告负担。租赁期间，被告在承租区域内建造房屋或其他固定结构的辅助设施应征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。被告应在租赁期限届满之次日返还租赁房屋，逾期返还的应按日租金的1.5倍向原告支付占用期间的使用费。未经原告同意不得转租，若原告发现被告有违约转租行为的，原告有权解除租赁合同并由被告承担违约责任。租赁期间，被告未征得原告书面同意或超出原告书面同意的范围和要求改扩建的，原告可以要求被告将房屋恢复原状并赔偿损失。若被告逾期（支付租金）15日作违约处理，原告有权解除合同，被告应另向原告支付三个月租金作违约金。被告对办公楼、厂房、辅助房进行装潢改造、翻建必须办理立项审批手续方可翻建。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，被告向原告支付了租赁押金10万元，原告向被告交付了上海市×区×路×号内的房屋及场地。被告未经原告同意履行有关手续，擅自在承租房屋内部搭建了夹层并进行简单粉刷，在空地上搭建了临时房屋。被告将少量房屋自用外，其余房屋由被告转租给10余户商户。
2011年6月起，被告未向原告缴纳租金和水电费。2012年12月27日，原告发出解除合同的律师函。后原告诉至本院要求解除上述租赁合同，被告于2013年5月7日签收了诉状副本等材料。
审理中被告向本院表示，若上述租赁合同被解除，要求原告退还租赁押金10万元、要求处理其投入的改扩建费用500万元。被告并申请对改扩建费用进行评估。本院委托评估后，因被告不予配合，致评估机构将该项委托退回。后被告又要求原告对其投入的70至80万元改扩建费进行补偿，原告认为其对改扩建从未同意，也不同意加以利用，被告应将租赁部位恢复原状后返还原告，不同意补偿被告。
上述事实，由原告提供的厂房、场地租赁合同书、上海市房地产权证、水电费发票、增值税发票、律师函及邮寄凭证、现场照片等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的厂房、场地租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告自2011年6月起不缴纳租金和水电费，经原告多次催告仍拒绝履行合同义务，原告诉至本院要求解除租赁合同，被告于2013年5月7日签收了诉状副本等材料，故原告要求解除合同的通知到达被告，双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应向原告付清欠租和水电费，原告应返还租赁保证金10万元。被告在租赁期间，未经原告同意擅自在租赁物中搭建夹层，未经有关部门批准在场地上搭建房屋，且对搭建物的价值未提供证据证明，故合同解除后原告对此不同意加以利用和补偿，要求被告将搭建物拆除，将承租部位恢复原状后返还，具有合同依据，本院予以支持。上述合同被解除的责任在于被告，故被告应承担违约责任，根据约定应向原告支付相当于三个月租金的违约金12万元。原、被告曾约定合同履行期间届满，被告逾期返还租赁物，应按日租金的1.5倍向原告支付使用费。该约定不能适用于合同被提前解除的情况，原告主张合同解除后的使用费，本院支持按照原租金标准计算的使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海新益电力线路器材有限公司与被告上海三晋工贸有限公司于2009年5月28日签订的关于上海市×区×路×号的厂房、场地租赁合同书于2013年5月7日解除；
二、被告上海三晋工贸有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市×区×路×号，将承租的厂房、场地恢复原状后返还原告上海新益电力线路器材有限公司；
三、被告上海三晋工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2012年4月3日起至2013年5月7日止的租金547，733.30元；
四、被告上海三晋工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2013年5月8日起至上述房屋实际归还之日止，按照每月42，400元计算的房屋使用费；
五、被告上海三晋工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2011年6月起至2012年12月止的水电费250，080.53元；
六、原告上海新益电力线路器材有限公司于被告上海三晋工贸有限公司返还上述厂房场地后三日内退还被告上海三晋工贸有限公司租赁保证金100，000元；
七、被告上海三晋工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司违约金12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，687.20元，由被告上海三晋工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陈务宁
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。