宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第236号
原告：宁波丰盛富汇投资有限公司。
法定代表人：王思祜。
委托代理人：鲍明伟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：陈亚纳，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：沈宏伟。
委托代理人：应雪松，浙江海泰律师事务所律师。
第三人：柴梦林，退休。
委托代理人：潘贤荣，浙江浙甬律师事务所律师。
委托代理人：赵勇，浙江浙甬律师事务所律师。
原告宁波丰盛富汇投资有限公司为与被告沈宏伟房屋买卖合同纠纷一案，于2015年2月5日诉至本院，本院于同日立案受理。2015年2月9日，柴梦林向本院申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。并依法适用简易程序，由审判员刘先霞独任审判，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年5月12日、10月19日公开开庭进行了审理。原告宁波丰盛富汇投资有限公司的委托代理人鲍明伟、被告沈宏伟的委托代理人应雪松、第三人柴梦林及其委托代理人潘贤荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波丰盛富汇投资有限公司起诉称：原告有意购买被告名下位于宁波市海曙区江厦街3号的房产，因当时原告处于筹建期，故在谈妥买卖意向后，原告委托王思祜向被告支付1200000元购房预付款。2014年7月18日，原告公司获准设立。2014年8月1日，双方就买卖前述房产达成一致并签订了《房屋买卖协议》一份。该协议约定：原告将购买被告名下的上述房产，建筑面积444.41平方米，买卖价格7000000元，本协议签订前，被告已收到王思祜代付的购房款1200000元，余款5800000元应在2014年10月30日前付清；被告向原告保证其拥有完整产权并可依法转让，同时向原告提供了房产证与土地证的复印件；约定原告付清房款后，被告应在两个月内协助原告办妥房产过户手续；双方还就协议解除、违约责任及法律适用等事项作出约定。协议签订后，原告依约于2014年10月20日、10月24日付清余款5800000元。现原告要求被告办理房产过户手续，被告借故拖延，原告催促未果，故诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.被告继续履行协议，协助原告办理相关过户手续；
被告沈宏伟答辩称：原告陈述的事实属实，被告应当继续履行协议，被告也与第三人经过多次协商，但未果，希望法院支持原告的诉讼请求。
第三人柴梦林述称：原被告签订的房屋买卖协议中所涉案房屋是第三人与被告的共有房屋，被告与原告签订房屋买卖协议时未经过共有权人即第三人的同意，违反了《物权法》第九十七条的规定，属无权处分。同时，根据《物权法》第一百零一条的规定，第三人在同等条件下享有优先购买权，被告出售房屋时未征询第三人是否行使优先购买权，据此，原、被告之间的买卖协议也应无效。由于被告将涉案房屋出售给原告的行为属无权处分不动产，现该房屋尚未过户登记给原告，根据《物权法》第一百零六条的规定，第三人有权追回。请求法院判令原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。
针对第三人提起的诉讼请求，原告宁波丰盛富汇投资有限公司答辩称：原告向被告购买房产时并不知道存在第三人，也不知道涉案房屋还存在诉讼纠纷。原告购买涉案房屋是善意取得，与被告签订的买卖协议合法有效。
被告沈宏伟答辩称：被告与第三人就涉案房屋的产权纠纷已经生效判决确认，情况属实，但原、被告之间的买卖协议合法有效，应当继续履行。
原告宁波丰盛富汇投资有限公司为证明其诉称主张，向本院提交如下证据，经被告沈宏伟、第三人柴梦林质证，本院作如下认证：
证1.房产证、土地证（复印件）一组，拟证明被告向原告提供涉案房产的房产证及土地证的复印件，以表明该房产系其个人所有的事实。被告无异议。第三人认为房产证仅登记在被告名下，第三人系共有人，产权证原件在第三人处。经审核，本院对真实性予以认定。
证2.收条一张和中国银行汇款单三份，拟证明2014年5月20日，双方谈妥房屋买卖意向后，原告委托案外人王思祜向被告支付了1200000元购房款的事实。被告及第三人均无异议。本院予以认定。
证3.《房屋买卖协议》一份，拟证明2014年8月1日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定原告以7000000元价格购买涉案房产，款项须在2014年10月30日前付清；被告保证其有权转让，在原告付清房款后，被告应在两个月内协助原告办妥房产过户手续；双方还就协议解除、违约责任及法律适用等作出约定的事实。被告无异议。第三人对真实性无异议，但表示其对原、被告之间的买卖过程并不知情。经审核，本院对其真实性予以认定。
证4.银行进账单二份，拟证明原告于2014年10月20日、10月24日付清余款5800000元的事实。被告无异议。第三人对真实性无异议，但认为原、被告之间所达成的交易价格远低于实际价值。经审核，本院予以认定。
证5.评估报告书及发票各一份，拟证明涉案房屋的市场价值远低于原、被告约定的价格，第三人质疑房屋买卖价值低于市场价值不能成立及原告支付评估费8791元的事实。被告无异议。第三人对发票无异议，对评估报告书的真实性及评估程序没有异议，其认为房屋出售价格过低仅是第三人对整个房屋买卖过程中的其中一个质疑，原告申请房屋市场价值评估主要证明其构成善意取得，但善意取得的前提是房屋须已过户，故第三人认为评估与本案无关，而且评估价格也不合理。经审核，本院认为评估报告书及发票真实、合法，本院予以认定。
被告沈宏伟未向本院提交证据。
第三人柴梦林向本院提交（2015）浙甬民一终字第106号判决书一份，拟证明第三人与被告是涉案房屋的共有人。原告对判决书真实性无异议，其表示在该案二审审理过程中才得知被告与第三人的产权纠纷，认为第三人不能以共有事实否定原、被告之间的买卖协议效力。被告对真实性无异议，表示没有否认与第三人之间的共有关系。经审核，本院予以认定。
综合分析上述证据及原、被告及第三人的陈述，本院认定如下事实：
位于宁波市海曙区江厦街3号〈1-1〉-〈1-4〉〈1-5〉〈2-1〉-〈2-5〉〈3-1〉-〈3-6〉〈4-1〉-〈4-4〉建筑面积444.41平方米的房屋登记所有权人为被告沈宏伟。该房屋由被告沈宏伟出面于2001年9月26日通过本院委托拍卖竞拍取得。在竞拍之前，被告与第三人于2001年7月28日订立《共同购置房产协议》一份，约定：双方各出资二分之一，决定共同购买将由本院委托拍卖的位于宁波市海曙区江厦街3号444.41平方米房产；购房手续费用各人承担二分之一；领取房屋产权共有证；等等。被告与第三人为购买该房屋共同出资1008970.74元。2002年，被告办理了涉案房屋的产权登记，产权登记在其一人名下，但房产证、土地证一直由第三人保管。
2013年，原告意向收购涉案房屋所在地块，被告及第三人曾参与过政府部门组织召开的业主会议，商谈收购事宜，但原告与第三人未曾同时参加过会议。2014年3月，原告派员开始与被告商谈涉案房屋出售事宜，被告向原告提供了涉案房屋的房产证复印件，后双方以7000000元的出售价谈妥。由于当时原告尚处于筹建期，其以法定代表人王思祜的名义向被告支付了购房定金1200000元。2014年7月18日，原告注册成立。2014年8月1日，原、被告就涉案房屋签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋买卖价格为7000000元，余款5800000元应在2014年10月30日前付清；房款付清后，被告应根据原告需要，在两个月内协助原告办妥房产过户手续；被告保证合法拥有转让房产的产权，并可以依法转让房产，未与任何第三方有任何权利上的纷争。协议签订后，原告于2014年10月20日、10月24日付清了余款5800000元。
2014年10月15日，第三人柴梦林曾向本院提起诉讼，请求确认与被告沈宏伟各享有涉案房屋二分之一的产权，本院经过审理，于2014年12月8日判决确认柴梦林享有涉案房屋二分之一的产权。后被告沈宏伟不服该判决，提起上诉，宁波市中级人民法院于2015年3月17日判决驳回上诉，维持原判。
审理中，原告向本院申请对涉案房屋于2014年8月1日时的市场价值进行评估。经本院委托，慈溪市恒欣房地产评估有限公司出具的估价报告显示涉案房屋于2014年8月1日的市场价值为3122000元。原告并支付了评估费8791元。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，涉案房产登记在被告名下，原告在与有关部门商谈涉案房产所在地块收购过程中，从未与第三人共同参加过有关会议，故原告有理由相信被告对涉案房屋享有处分权，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。虽然事后第三人表示不同意出卖该房屋，但并不影响原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力，故对第三人请求确认该协议无效的主张，本院不予支持。被告与第三人虽协议约定对涉案房屋享有共有权，但第三人提起确权诉讼系在原、被告签订《房屋买卖协议》之后，现有证据不能显示原告对被告与第三人共有涉案房屋产权情况知情，原告又以远高出市场价的价格购得涉案房屋，并已支付了全部购房款，故原、被告也不存在恶意串通，原告属善意第三人，其要求继续履行协议，由被告协助办理过户手续，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波丰盛富汇投资有限公司与被告沈宏伟于2014年8月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、被告沈宏伟于本判决生效后十五日内协助原告宁波丰盛富汇投资有限公司办理位于宁波市海曙区江厦街3号〈1-1〉-〈1-4〉〈1-5〉〈2-1〉-〈2-5〉〈3-1〉-〈3-6〉〈4-1〉-〈4-4〉房屋的产权过户手续；
三、驳回第三人柴梦林的诉讼请求。
案件受理费120元，由被告沈宏伟负担80元，第三人柴梦林负担40元，评估费8791元，由被告沈宏伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘先霞
审 判 员 罗书君
人民陪审员 蒋伟成
二〇一五年十月二十日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。