黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终954号
上诉人（原审被告）：刁某某，男，61岁。
被上诉人（原审原告）：鸡西市嘉禾物业管理有限公司。
法定代表人王某某，系该公司董事长。
委托代理人陈某某，男，53岁。
上诉人刁某某与鸡西市嘉禾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服鸡西市滴道区人民法院（2015）滴民初字第1127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刁某某、被上诉人委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刁某某上诉请求：被上诉人收取了上诉人家一楼的羊汤馆的装修保证金，允许其拆除隔断墙，该羊汤馆厨房多年排污影响上诉人生活。被上诉人物业管理不到位，秩序无人维持，单元门铃不响，广告泛滥，楼梯扶手、楼道玻璃从未有人清扫，楼盖漏雨无人维修等。要求撤销原判，被上诉人退还相应的物业费600元，赔偿失责给上诉人造成的损失5000元。
被上诉人鸡西市嘉禾物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审法院认定事实：鸡西市嘉禾物业管理有限公司系鸡西市滴道区同乐三组团小区的物业服务单位，其为该小区提供物业服务，并依据《鸡西市物业服务收费管理办法》以每平方米0.04元的标准收取物业费。被告刁某某居住在滴道区同乐三组团3号楼1单元302，住宅建筑面积76.10㎡。2010年11月11日，原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司与单元业主即被告刁某某签订物业服务合同，约定原告的服务内容包括对房屋建筑的公用部分（楼盖、屋顶、梁柱、外墙体和基础的承重部分、外墙面、楼梯间、走廊间、门厅、庭院）的维修养护和管理，包括共用的供热管道、下水管道、落水管、排风道、楼内消防设施、设备等维护管理；住宅内的市政公用设施和附属建筑包括：道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池等的维修、养护与管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护与管理。公共环境卫生，所括：公共场所、楼梯间、扶手、玻璃等共用部分的清扫、垃圾的收集、清运等，及政策和法律规定的其他服务事项。2013年8月31日至2015年8月31日，被告刁某某因其居住的房屋楼下经营羊汤馆、单元楼道内随意张贴广告及随意悬挂广告牌损坏其居住房屋等原因未向鸡西市嘉禾物业管理有限公司缴纳物业费共计730元。2015年12月3日，鸡西市嘉禾物业管理有限公司诉至本院，要求被告刁某某交付拖欠的两年物业费及滞纳金，共计1,529.30元，并承担案件诉讼费。
一审法院认为，本案原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司系鸡西市滴道区同乐三组团小区的物业服务单位,其与同乐三组团住户即被告刁秀仁签订物业服务合同后，双方应当根据物业服务合同的性质、目的和合同约定全面履行相应的合同义务。原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司应当为被告刁某某提供符合物业合同约定及物业服务管理条例等法律和政策规定的物业服务，且根据权利、义务相一致的原则，其亦享有向接受物业服务的业主收取相应的物业服务费的权利。被告刁某某作为滴道区同乐三组团的业主在与原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司签订物业服务合同、享受原告提供的物业服务后，也应当向原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司支付物业服务费。关于被告刁某某提出其于2013年8月31日至2015年8月31日两年未缴纳物业费是因原告提供的物业服务不符合约定质量，存在未妥善处理小区内经营的羊汤馆、小区楼道随意钉装广告牌损坏居住房屋、小区楼道内随意张贴广告等诸多问题。对被告刁某某的抗辩，原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司辩解理由为：羊汤馆并非物业公司经营，其产生的任何气味都和被告没有任何关系，被告因此拒交物业费是不合理的。被告居住的单元楼道内随意张贴小广告的现象存在于任何一个单元。原告对小广告随意张贴已经尽到管理职责，被告不能以此作为拒交物业费的理由。对于被告居住单元的楼道内的广告牌并非物业公司所钉，钉广告牌给被告居住房屋的墙体及室内墙砖造成的损害，原告不应承担责任。本院认为原告鸡西嘉丰圆物业服务有限责任公司的辩解理由不成立。根据原告与被告签订的物业服务合同，小区房屋建筑的公用部分（楼盖、屋顶、梁柱、外墙体和基础的承重部分、外墙面、楼梯间、走廊间、门厅、庭院）的维修养护和管理属于原告的物业服务内容。原告应当按照所签订的物业服务合同约定的服务内容为业主全面提供服务、全面履行物业服务合同约定的义务，对小区房屋建筑的公用部分（外墙体、外墙面、楼梯间）进行管理，约束、管理随意在单元楼道内随意张贴广告、悬挂广告牌的行为，故原告关于被告居住的单元楼道内随意张贴小广告的现象存在于任何一个单元，原告对小广告随意张贴已经尽到管理职责、被告居住单元的楼道内的广告牌并非物业公司所钉，钉广告牌给被告居住房屋的墙体及室内墙砖造成的损害，原告不应承担责任的辩解理由本院不予以采信。对于被告刁某某所述的原告提供的物业服务不符合约定质量，存在未妥善处理小区内经营的羊汤馆，因羊汤馆散发的气味影响居住，故其不缴纳物业服务费的抗辩，因对经营的羊汤馆进行管理及约束并不属于物业服务合同内容，也并非物业服务企业的服务内容，故本院对被告该辩解理由不予采信。综上，原告提供的部分物业服务内容不符合物业服务合同的约定，其物业服务质量存在瑕疵，故原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司要求被告刁某某支付的2013年8月31日至2015年8月31日两年物业服务费应当予以适当的扣减，即支持600元。对于原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司要求被告支付的799.30元滞纳金，因滞纳金在法律性质上属于违约金，根据我国《合同法》的规定当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，属于过分高于造成的损失。本案中，原告主张被告按照与其签订的物业服务合同的约定，日加收千分之三的滞纳金即799.30元的滞纳金过高。本案中，被告应当就适当扣减后应当向原告支付的600元物业费，支付拖欠物业费总数额的30%即180元滞纳金。作为物业服务合同签订的双方当事人，原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司，应采取积极措施，不断提高物业服务质量，满足广大业主的合理要求。滴道区同乐三组团业主刁某某也应积极履行物业服务合同所规定的支付物业服务费的义务，保障物业服务企业能够及时、全面履行物业服务合同所约定的物业服务内容，不断提高物业服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条之规定判决：一、被告刁某某于本判决生效之日起立即给付原告鸡西嘉禾物业服务有限公司物业服务费600元及滞纳金180元，合计780元。二、驳回原告鸡西市嘉禾物业管理有限公司其他诉讼请求。
本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，被上诉人鸡西嘉禾物业管理有限公司为上诉人提供了物业服务，上诉人实际上也接受了该服务，其应当支付相应的物业管理费。上诉人称其楼下羊汤馆排污影响其生活，但与交物业费分属不同法律关系，不能成为其拒绝交纳物业费有合法抗辩理由。对小区物业服务质量问题，应该由小区业主委员会进行监督，上诉人对物业服务不满意，应通过业主委员会与被上诉人交涉，而不应拒绝交纳物业费。且本案原审法院因物业服务质量存在瑕疵，判决扣减了部分物业费。综上，上诉人刁某某的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯广东
审判员 马文欣
审判员 李绍军
二〇一六年十二月十二日
书记员 董金雪