河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初3622号
原告：乔冠勇，男，1976年2月7日生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告：张龙，男，1988年3月17日生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
被告：王玉玺，男，1988年2月14日生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
原告乔冠勇与被告张龙、王玉玺合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理。受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔冠勇及委托代理人池发玉，被告张龙、王玉玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告乔冠勇诉称，2011年12月24日，原告与二被告签订宅基地转让协议，协议约定二被告将位于南阳市高新区中州西路北侧曾庄路西头一处宅基地让与原告，转让价210000元，协议签订后，原告及时付清该宅基地的转让款，而二被告负责的准建手续一直未能办理下来，期间虽经原告数次催促，二被告均以各种理由推诿，致使原告投入30000元（部分地基、打桩）后不得不停止施工，至今无法建房。且二被告转让的宅基地中有三分之一实为道路，协议签订前二被告称该道路已重新向南规划，此地块已批为二被告的宅基地，但该道路至今存在，此三分之一宅基地实为无有，根本无法建房。综上，二被告违背诚实信用原则，导致宅基地的准建手续未能办理，原告的建房手续有二被告负责办理，因二被告违约导致原告无法建房，不能实现本协议的目的，现请求：1、法院判令二被告连带向原告返还宅基地转让款210000元，2、依法解除与二被告达成的宅基地转让协议，3、赔偿建房损失39852元，共计249852元，并自2011年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至款还清之日止。诉讼费由二被告承担。
被告张龙、王玉玺辩称，地皮是由我们三个人一起买的，还有一个叫张星。罚款的费用由原告承担，房子地基都已经做好，现在钱怎么退还，合同不能解除。我们双方也未约定准建手续由我们来办理。
经审理查明，2011年12月24日，张龙、王玉玺（甲方）与乔冠勇（乙方）签订了《宅基地转让协议》，双方约定：“一、甲方在南阳市××新区许庄村××组自由宅基地地皮一处，该宅基地位于中州西路北侧东大路电镀厂北侧的曾庄路西头，十二里河东边，宅基地东西长13.3米，南北长39米，面积518.7平方米，宅基地西侧另留4米路一条，宅基地北侧另留区间路一条。甲方同意将该宅基地有偿转让给乙方。三、该宅基地使用权转让价人民币贰拾壹万元整，由乙方先支付定金叁万元整，待甲方将该宅基地平整后一次性付清给甲方，同时甲方须将该宅基地使用权属原始证明交予乙方，以后该宅基地使用权及所有权归乙方所有。四、乙方在建房过程中，甲方负责协调村、组、邻里关系，保证乙方顺利建房。五、甲方负责办理乙方建房的批准手续，费用由乙方承担。……。八、甲方保证该宅基地的使用权在本次转让前属甲方所有，甲方保证该宅基地使用权在本次转让前没有进行抵押，也不存在其他纠纷或债权、债务纠纷，否则由甲方承担全部责任，并按违约处理。九、乙方在宅基地上建设房屋及办理房屋产权手续过程中，若出现第三方与该宅基地使用权地皮有关的所有权等一切纠纷（包括合股、买卖、抵押、质押等），由甲方承担全部责任。十、由于本协议第四、五、八、九条款原因，乙方无法建房的，甲方应无条件一次性退还乙方的宅基地转让款，同时赔偿乙方的建房投资等全部损失。十一、若甲方有违反本协议约定之保证或协助配合等违约情形，致使乙方不能实现本协议目的的，乙方有权要求甲方无条件一次性退还乙方的宅基地转让款，并赔偿乙方的建房投资等全部损失……”。
合同签订当日，乔冠勇支付给张龙购地款定金30000元，2011年12月30日支付给王玉玺购地款180000元。被告张龙、王玉玺未将该宗土地的使用权属原始证明交付给原告乔冠勇。
2012年1月13日，乔冠勇委托张同文与黄全伟签订《建房协议》，约定由黄全伟包工包料负责在乔冠勇购买的土地上建房。当日，乔冠勇支付了黄全伟30000元打地桩款。黄全伟在打地桩快结束时，因建房手续没有办理停止施工，打地基时王玉玺也在施工现场。后乔冠勇多次与张龙、王玉玺协商办理建房手续未果。
2016年7月19日，原告乔冠勇诉至本院，要求二被告支付购地款210000元，赔偿建房损失39852元（打地桩款30000元，建房钢筋款6800元，建房零星支出3052元），并自2011年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至款还清之日止。
庭审中，二被告对建房损失发表质证意见：一、原告打地基花费是有的，但没花费那么多；二、建房所购钢筋原存放在王玉玺处，后黄全伟已将钢筋拉走；三、建房零星支出不应有我们负担。
本院于2016年9月7日对乔冠勇、张龙进行了调查，张龙认可乔冠勇找的建筑队，做地基打桩花费30000元，……。
以上查明的案件事实，有协议、收条及当事人陈述等证据予以证实，并由庭审笔录相佐证，足以认定。
本案的争议焦点为：一、原被告之间签订的《宅基地转让协议》的效力怎样？二、原告的损失是否应予赔偿？
一、关于原被告之间签订的《宅基地转让协议》的效力的问题。本案原被告因宅基地转让而签订协议，因此，该纠纷应为合同纠纷。针对合同的效力，原告认为该协议有效但应当解除，二被告认为不应当解除。本院认为，该片宅基地的所有权××新区许庄村××组，二被告均不属于该集体经济组织成员，却从他人手中取得该片宅基地，然后转卖给作为城镇居民的原告。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）又强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”上述国务院行政法规性质的文件规定，明令禁止非本村村民及城镇居民不得购买农村宅基地。而二被告均不属于该集体经济组织成员，且原告属于城镇居民，因此，本案原被告均违反了国务院上述强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，根据上述事实及规定，原被告之间签订的《宅基地转让协议》属于无效协议。
二、关于原告的损失应否赔偿的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，由于原被告签订的《宅基地转让协议》属于无效协议，二被告从原告处取得的购地款210000元应当向原告返还。至于原告的损失问题，在该片宅基地的买卖中，原被告的行为均违反了法律规定，双方均有过错。但二被告在明知转让的土地没有办理任何手续的情况下，却以自有的宅基地能够负责办理建房准建手续为由，与原告签订了《宅基地转让协议》，二被告过错较大，本院酌情确定二被告对原告的损失承担70%的赔偿责任；其余损失，由于原告也有过错，应由本人承担。
关于原告的损失认定问题，原告认为自己的损失为39852元（打地桩款30000元，建房钢筋款6800元，建房零星支出3052元）及利息损失。本院认为，打地桩款30000元，双方陈述一致，本院予以认定；建房钢筋款6800元及建房零星支出3052元，原告仅有自己的陈述而无证据证实，且二被告不予认可，故对该项损失，本院不予认定。利息损失问题，因原告本人有过错，故对其要求利息损失，本院不予支持。
综上，二被告应向原告返还购地款210000元，向原告赔偿损失21000元（30000元×70%）。
被告张龙、王玉玺抗辩认为地皮是由二被告及张星合伙购买的问题，原告对此不认可，称签订《宅基地转让协议》时并不知道张星。本院认为，本案的《宅基地转让协议》是由原告与二被告签订的，二被告陈述地皮是由二被告及张星合伙购买但无证据证实，因此，本院认定该片宅基地的转让系二被告合伙所为。由于二被告系合伙关系，《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还的债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。本案中，二被告为合伙关系，因此，对上述债务，二被告应承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、乔冠勇与张龙、王玉玺签订《宅基地转让协议》为无效协议。
二、本判决生效后三十日内，被告张龙、王玉玺连带向原告乔冠勇返还购地款210000元、赔偿损失21000元，共计231000元。
三、驳回原告乔冠勇的其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由原告乔冠勇负担135元，被告张龙、王玉玺连带负担4765元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 于海英
审判员 张丰景
审判员 牛 娅
二〇一七年三月十日
书记员 李 娟