四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民终字第1040号
上诉人（原审原告）：金城，男，1981年1月4日出生，满族，工人。
委托代理人：魏剑钊，四川三江汇律师事务所律师。
委托代理人：李波，男，四川三江汇律师事务所工作人员。
被上诉人（原审被告）：刘毅，男，1989年1月8日出生，汉族，农民。
委托代理人：杨衡，四川洪运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：�英，女，1979年10月16日出生，汉族，居民。
上诉人金城为与被上诉人刘毅、张英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2014）乐中民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日、2014年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人金城及其委托代理人魏剑钊、李波，被上诉人刘毅的委托代理人杨衡，被上诉人张英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于四川省乐山市市中区海棠路689号门市的产权人是乐山师范学院。2011年7月28日，张英和乐山师范学院后勤集团签订《门市租赁合同》，约定租赁期限为3年，从2011年9月1日起至2014年8月31日止。合同明确约定：“乙方（张英）对门市必须整体营运，不得转租或者分块经营”、“乙方未经甲方同意，私自将门市转包他人，一�性扣除保证金1000元，同时甲方有权单方终止合同”。合同签订后，张英违反约定将该门市转租给其他人，经过几次转租赁，这些转租人直接向乐山师范学院以“张英”的名义交付房租，乐山师范学院后勤集团出具收条。乐山师范学院后勤集团既没有扣除保证金，也没有单方终止合同。
2013年7月14日，刘毅、李春蓉和姚淑华、王洵异签订《转让协议书》，约定将四川省乐山市市中区海棠路689号门市交给刘毅、李春蓉使用。刘毅在2014年3月4日直接向乐山师范学院后勤集团以“张英”名义交付过租金9150元，期限是2014年3月1日起至2014年8月31日止。乐山师范学院后勤集团接受该租金，并出具收据。
2014年5月3日刘毅和金城签订《转让协议书》，约定将四川省乐山市市中区海棠路689号门市交给金城经营使用，双方协议“转让费”共计81000元，包括了5000元门市租赁合同保证金，�店内所有设备。并约定“乙方（金城）在租赁期满后如需续约，请自行提前与出租方直接联系”。在签订合同时，刘毅告知了金城最初的承租人是张英，并说剩余的租赁期限只有3、4个月，但称“到期可以续租”。刘毅交付门市后，金城着手萨伦意大利冰淇淋项目，购买冰淇淋材料及进行门市装修。随后，金城向工商部门办理营业执照时，因须门市所有人许可，金城办证受阻。2014年5月19日，金城向原审法院起诉，请求判令：一、确认金城与刘毅签订的《转让协议书》无效；二、张英、刘毅向金城连带返还财产并赔偿损失共计104620元（包括：转让费81000元，材料费17820元、装修费5800元）。
原审法院审理认为：张英违反和乐山师范学院后勤集团签订《门市租赁合同》的约定而将门市转租赁给他人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律�干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”出租人乐山师范学院知道或者应当知道承租人张英转租，在六个月内未提出异议，而是依然向转租者收取租金，承租人金城以未经乐山师范学院同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。刘毅和金城签订《转让协议书》也没有其他可撤销、可变更或者合同无效的事由，因此刘毅和金城签订《转让协议书》合法有效，应当履行该合同。金城的诉讼请求无法律依据，该院不予支持。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：驳回金城的诉讼请求。案件受理费1196元（已减半�取），由金城负担。
上诉人金城不服原审法院作出的前述民事判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。张英违反约定将门市非法转租给他人，次承租人均以张英的名义向乐山师范学院交付房租，由此可见，乐山师范学院并不知道或不应当知道张英的非法转租行为。刘毅的非法转租行为发生于2014年5月3日，在2014年5月中旬乐山师范学院得知该非法转租行为后，立即告知上诉人不予追认其非法转租行为。以此时间点计算，也未超出法定的六个月追认期限。按照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，金城与刘毅签订的《转让协议书》应为无效协议。（二）一审法院遗漏必要共同诉讼参加人。涉案门市存在层层转租的行为，非法转租人均系本案必要共同诉讼参加人，与本案具有实体权利、义务关系。一审法院未追加非法转租人李春蓉、姚淑华、王洵异等人为共同被告，存在程序违法的情形。
综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、确认金城与刘毅签订的《转让协议书》无效；3、张英、刘毅向金城连带返还财产并赔偿损失共计104620元；4、诉讼费用由被上诉人张英、刘毅承担。
被上诉人刘毅答辩称：本案涉诉门市于2012年7月由张英从乐山师范学院后勤集团承租，承租以后，张英将门市进行了多次转租，刘毅于2013年7月从姚淑华处转租。除第一次租赁手续由张英办理外，该门市转租后均由实际承租人缴纳租金，乐山师范学院后勤集团对此情况是知晓的，2014年3月4日刘毅也是以张英的名义向乐山师范学院后勤集团缴纳租金，因此，金城主张《转让协议书》无效的理由不能成�。金城在一审中未起诉其他转租人，也未申请追加其他转租人，其在二审提出追加当事人，不符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张英答辩称：同意刘毅的前述意见。涉案门市转租后，租金和水电费均由不同的实际承租人缴纳，实际承租人的经营项目也不同，乐山师范学院对涉案门市层层转租的情况是知晓的，但其从未提出异议。
二审中，经本院释明，金城表示：如法院认定《转让协议书》有效，其诉讼请求仍为：张英、刘毅连带返还财产并赔偿其损失共计104620元（包括：转让费81000元，材料费17820元、装修费5800元）。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：关于金城与刘毅签订的《转让协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，从前述规定可知，承租人未经出租人同意转租的，该转租合同属于相对无效合同，即：只有出租人才有权依据前述规定诉请确认该转租合同无效，而承租人则无权依据前述规定要求确认转租合同无效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，从本条规定，也不能得出金城与刘毅签订的《转让协议书》无效的结论。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民�院不予支持。”，同理，本案中金城依据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无权处分的规定要求确认其与刘毅签订的《转让协议书》无效，本院不予支持。综上，《转让协议书》是金城、刘毅双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。对金城主张该《转让协议书》无效的上诉请求，本院不予支持。
关于本案是否遗漏必要共同诉讼参加人的问题。根据合同相对性原则，通常而言，合同只对签约的相对人产生法律约束力，因此，除刘毅以外的其他转租人并非本案的必要共同诉讼参加人，原审法院未予追加并无不当。
刘毅与金城签订的《转让协议书》合法有效，且已履行完毕，刘毅也不存在违约行为，金城要求刘毅返还财产并赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。张英不是《转让协议书》的相对人，既不享有合同权利，也�履行合同义务，金城要求其返还财产并承担赔偿责任，于法无据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。金城的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2392元，由金城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 黎 琳
代理审判员 周建玲
二〇一四年十月二十日
书 记 员 沈晓琴
附：本案适用的法律条文全文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用�律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。