海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1149号
上诉人（原审原告）：周德卫。
委托代理人：黄文灿、张琳，均为海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南陆侨海口钢材交易市场管理有限公司。
法定代表人：黄友烈，总经理。
委托代理人：杨效静，海南维特律师事务所律师。
上诉人周德卫因与被上诉人海南陆侨海口钢材交易市场管理有限公司（以下简称陆侨公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日立案受理后，由审判员王法坚担任审判长、与审判员彭彩燕、袁文组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月27日，周德卫、陆侨公司签订《商品房买卖合同》，由周德卫购买陆侨公司开发的位于海口市海榆西线永桂工业开发区海南钢材交易市场第C3-X幢C3B1-2号（两套）商业用房。合同约定周德卫购买的商业用房建筑面积512.85平方米，套内面积501.32平方米，商品房的配套货场面积384平方米，总计商品房价款296万元。并约定2009年12月31日前交房，交房后180日内将办理权属登记且由陆侨公司提供资料报产权登记机关备案。如因陆侨公司的责任，周德卫不能在规定期限内取得房地产权属证书的，周德卫不退房，陆侨公司按日向周德卫支付已交房款的万分之一的违约金。市政供水、供电及配套设施于交房之日未达到使用条件，陆侨公司按日向周德卫支付已交房款的万分之一的违约金。合同签订后，2010年4月28日，周德卫向陆侨公司支付了购房款148万元，2010年5月31日，周德卫、陆侨公司及中国工商银行股份有限公司洋浦分行签订个人购房借款／担保合同，陆侨公司作为担保人并以涉案房屋作抵押，周德卫向该行借款148万元，并由该行将款直接支付给陆侨公司。因周德卫需要装修，2009年5月31日，周德卫、陆侨公司及海南锦盛物业服务有限公司签订《铺面交接确认书》，该确认书载明：周德卫确认涉案铺面符合《商品房买卖合同》各条款的规定，无任何异议，同意接收，双方正式办理了涉案房屋的实地验收交接手续。周德卫在装修过程中，在房屋空地搭建了铁皮屋，将漏天阳台改建为厨房，存在违反规划的情况，陆侨公司未能办理有关涉案房屋权属登记，导致周德卫不能取得房地产权属证书，遂成讼。
周德卫在原审时的诉讼请求为：1、陆侨公司依法履行合同，为周德卫办理位于海口市海榆西线永桂工业开发区海南钢材交易市场第C3-X幢C3B1-2号（两套）商业用房的房权证。2、赔偿2014年8月11日前逾期办房权证的违约金503792元，从2014年8月12日起每日赔偿逾期办房权证违约金296元，直至房权证办理完毕为止。3、赔偿逾期交房违约金174640元。4、赔偿未达到房屋使用条件期间的违约金34928元。5、赔偿差旅费20000元。6、本案诉讼费由陆侨公司方承担。（以上金额合计：733360元）。
原审法院判决认为：周德卫、陆侨公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。周德卫依约支付了购房款，履行了合同约定的义务。后因周德卫需要装修，2009年5月31日，周德卫、陆侨公司及海南锦盛物业服务有限公司签订《铺面交接确认书》，该确认书载明：周德卫确认涉案铺面符合《商品房买卖合同》各条款的规定，无任何异议，同意接收，双方正式办理了涉案房屋的实地验收交接手续。周德卫也未提供充分证据证明涉案房屋未达到房屋使用条件，陆侨公司未违反合同关于2009年12月31日前交房给周德卫的约定，周德卫主张赔偿逾期交房违约金174640元、赔偿未达到房屋使用条件期间的违约金34928元无事实与法律依据，原审法院不予支持。周德卫在接收房屋后进行装修过程中，在房屋空地搭建了铁皮屋，将漏天阳台改建为厨房，存在违反规划的情况，不符合房屋权属登记的条件，造成陆侨公司未能办理有关涉案房屋权属登记。周德卫不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任不在于陆侨公司，故周德卫要求办理涉案房屋房权证及逾期办证违约金和差旅费的诉请，理由不成立，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回周德卫的诉讼请求。案件受理费36346元，由周德卫承担。
周德卫不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对本案基本事实认定错误。1、一审对实际交房时间认定错误。周德卫的主要诉求是要求办理房产证，而合同约定的办证时间是“交付使用后180天”，所以查清楚交房时间才能确定应当办证的时间。一审确定交房时间是2009年5月31日，凭陆侨公司提交的一纸《铺面交接确认书（预售）》，而根据从海口市规划局调取的《建设工程放线成果单》，2009年6月3日陆侨公司刚刚取得《放线成果单》，在这之前是不可能施工的。根据《海南经济特区城市规划条例》第四十五条：建设单位或者个人持建设工程规划许可证，向建筑施工管理部门办理开工手续，并经城市规划行政主管部门放线后，方可施工。也就是说放线后才能施工。2009年6月3日还没施工，不可能5月31日交房。况且，2009年6月20日才出竣工报告，合同约定的交房条件是“将验收合格”，不可能在此前交房。显而易见，一审错误地认定了交房时间，从而错误地认定了应当办理房产证的时间，导致本案的基本事实认定错误。2、一审没有查清搭建铁皮房的时间，就径直认定搭建铁皮房是造成无法办证的原因。既然一审认定搭建铁皮房是造成无法办证的原因，那就应该查清楚铁皮房是什么时间搭建的，如果在约定的办证时间到来之前，周德卫搭建了铁皮房，有可能说搭建是不能办证的原因。如果搭建是在约定办证之后，则意味着陆侨公司已经违约了，就应当承担违约责任。一审视周德卫承租方出具的搭建证明于不顾，回避了搭建铁皮房的时间问题，只是认定“周德卫在装修过程中，在房屋空地搭建了铁皮屋，将漏天阳台改建为厨房，存在违反规划的情况，陆侨公司未能办理有关涉案房屋权属登记，导致周德卫不能取得房地产权属证书”。3、周德卫所购买的C3B1-2已经通过了规划验收。一期项目共批建105栋面积40858.65平方米【见建字第2009XXX号《建设工程规划许可证》】，规划验收104栋，核实面积40239.96平方米。规划验收的详细情况是：从规划局调取的两份《建设工程规划核实意见书》证明，2009年11月17日，有102栋通过规划核实，核实面积36428.02平方米（2011年5月23日调整为36430.75平方米），2011年1月18日，有2栋通过规划核实，核实面积3809.21平方米。两次合计有104栋通过规划核实，核实面积40239.96平方米。也就是说北区有X幢XXX.69平方米的房屋未经规划验收，而这一栋未经规划验收的绝对不是周德卫所购买的C3B1-2，因为该套面积是512.85平方米。如果陆侨公司认为是C3B1-2没有通过规划验收，作为建设单位，其应当提供证据，一审认定C3B1-2没有通过规划验收，亦应依据证据，而不能靠推测。二、一审对本案因果关系认定错误。1、办理房产证前的程序十分复杂，无证据证明因为铁皮房导致无法办证。周德卫作为购房人，要求开发商为其办理房产证，而开发商要办这个证，必须要先办大证，也就是先办初始登记到开发商名下，才能办转移登记到购房人名下。而要办理初始登记，首先要经过规划、消防、人防、白蚁、防雷等等若干单项验收，然后经过施工、设计、监理、勘查等单位参加的竣工验收，竣工验收合格后，在行政部门做竣工验收备案。然后持登记申请书、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、施工证明、竣工证明、测绘报告、房屋地址证明、批准文件等十几项证明到行政审批窗口办理初始登记审批。这一系列的工作需要开发商去做，这也是合同约定给开发商的义务。任何一个环节通不过，都会导致房产证无法办理，即使这些条件都具备，开发商不愿意去申请办理初始登记，也是办不了的。一审法院仅去现场看到个铁皮房就认定是因为铁皮房办不了证，未免太过武断。况且，周德卫已经查清，C3B1-2的规划验收是已经通过的。2、陆侨公司作为开发商，有办证义务，对办证不能有举证责任。当开发商在约定的期限内将办理房屋权属证书要求的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单时，应视为开发商已完成初始登记办证义务。开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务。现在实际情况是初始登记都没办，如果开发商认为是购房人的原因导致其违约而免责，则应提交证据。但一审中周德卫没有看到陆侨公司提供的证据。3、从时间上，因果关系也不成立。即使按照陆侨公司所讲的2009年5月31日交房，合同约定180天后交房，也就是2009年11月27日应该办证了，这个时间不办证就是违约。而2011年1月18日陆侨公司还在办理2栋的规划验收。如果说是因为周德卫搭建了铁皮房违反规划，那为什么铁皮房还在，后面却办理了2栋的规划验收呢？再者，铁皮房的搭建时间都没有搞清楚，如何断定因果关系？4、如果说是因为周德卫搭建导致无法办理整个北区的初始登记，那后果是非常严重的，因为初始登记不办，后面的分户证就没办法办，开发商将对北区的所有业主违约。这么严重的后果，为何从2009年至今6年时间都没有接到开发商要拆除的通知呢？如果是规划验收时确实因为周德卫的问题导致无法验收，那么规划局必定要出文件，但至今没有任何人通知过周德卫要拆除铁皮房。5、一审以偏概全，错误理解海口市房屋产权交易登记中心的复函。首先，上述机构是登记机构，不管规划验收，也无权认定是否符合规划；其次，复函上并没说搭建铁皮房是不能办证的原因，更没说拆了铁皮房就能办证；再次，周德卫从规划局调取的《建设工程规划核实意见书》已经证明，没有通过验收的并非C3B1-2，即使搭建铁皮房违法，也应当由城管进行拆除，与办证没有任何关系。综上，一审对本案的基本事实认定不清，部分事实认定错误，对因果关系认定错误，在没有对规划验收进行取证的情况下，就认定因为周德卫的原因导致无法办证，从而使陆侨公司免责。故上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，并发回重审或依法改判支持周德卫的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由陆侨公司承担。
陆侨公司针对周德卫的上诉理由答辩称：一、一审判决认定交房时间为2009年5月31日正确。陆侨公司建设的“海南钢材交易市场”项目是海口市重点投资建设项目，是为了配合海口市政府修建永万路，对“海口钢材交易市场”进行的整体搬迁，因此，其享有特殊的方便政策，如边施工边办理各项审批手续等。该项目一期工程实际上于2008年4月开工建设，但取得《建设工程规划许可证》、《建设工程放线成果单》的时间较晚，实践中也有很多建设项目先施工后补办规划许可手续，并不是如周德卫在上诉状中推断的没取得《建设工程放线成果单》，未验线就不可能施工。该项目就于2008年4月开工建设，2009年4月建成开始试运营，2009年6月正式投入运营，因此，陆侨公司于2009年5月31日向周德卫交付房屋是事实，一审法院依据查明的事实及周德卫签字确认的《铺面交接确认书》认定该事实正确。二、一审判决认定事实清楚，是周德卫自身原因导致不能办理房地产权属证书。陆侨公司建设的海南钢材交易市场工程项目建成后，经核实是符合规划的，但是陆侨公司将涉案房屋出售给周德卫后，周德卫对涉案房屋进行了改建、扩建，违反了相关法律法规的规定，属违法建筑。房屋登记机构办理房屋所有权初始登记，根据《房屋登记办法》第十九条、第二十条的规定，应当实地查看，并核实申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致、申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，方予以登记。因此，在前述情况下，改建、扩建的涉案房屋与规划证明材料记载不一致，房屋登记机构不可能为陆侨公司办理房屋所有权初始登记。对此，海口市房屋产权交易登记中心在《关于海南钢材交易市场北区业主擅自改建扩建的房屋能否办理产权证的复函》中作出了明确说明，扩建、改建的涉案房屋需要先处理违建问题，备齐相关材料方可申请办理房屋权属登记。因此，陆侨公司不存在违约，不承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回周德卫的上诉请求，维持原判。
二审期间，周德卫向本院提交如下证据：
第一组证据，证明周德卫购买的XXX房已经通过规划验收。证据1、建设工程规划许可证正、副本【建字第2009XXX号】证据来源：海口市城建档案馆。证明：海南钢材市场一期项目共批建105栋面积40858.65平方米。证据2、建设工程规划核实意见书【编号：市规核字（2009）0004号】证据来源：海口市规划局。证明：2009年11月17日，有102栋通过规划核实，核实面积36428.02平方米。证据3、海口市规划局秀英分局关于海南钢材交易市场项目规划核实面积问题的复函【海规秀函（2001）23号】证据来源：海口市城建档案馆。证明：2011年5月23日，海口市规划局秀英分局将市规核字（2009）0004号规划核实面积由36428.02平方米更正为36430.75平方米。证据4、建设工程规划核实意见书【编号：市规核字（2011）0012号】证据来源：海口市规划局。证明：2011年1月18日，有2栋通过规划核实，核实面积3809.21平方米。证据1-4共同证明：一期共有104栋通过规划验收，核实面积40239.96平方米。与规划报建对比，有X幢XXX.69平方米的房屋未经规划验收，显然不是周德卫购买的C3B1-2。
第二组证据，证明一审认定的交房时间是错误的。
证据5、建设工程放线成果单、放线位置图。证据来源：海口市城建档案馆。证明：2009年6月3日，通过放线，一审确定交房时间2009年5月31日是错误的。证据6、建筑工程竣工报告一份、设计单位质量检查报告三份。证据来源：海口市城建档案馆。证明：2009年6月20日，有11838.8平方米完工，2009年7月24日，11838.8平方米通过设计单位工程质量检查，2009年8月1日，24434.8平方米通过设计单位质量检查，2010年8月9日，3809.21平方米通过设计单位质量检查。在没有达到合同约定的“验收合格”条件之前，不可能于一审认定的2009年5月31日交房。
经质证，陆侨公司的质证意见为：对第一组证据：1、陆侨公司认为不是新证据。2、该部分证据只能够证明陆侨公司建成的XXX房屋符合规划验收，而不是改建后的C3B1-2号符合规划验收。对第二组证据：1、不是新证据。2、并不是所有的项目一定是经过防线后再施工的。3、证据13页、15页涉案项目的开工日期是2008年4月20，完工日其是2009年6月20日，与陆侨公司在答辩状中的陈述也是相互印证的。
陆侨公司向本院提交如下证据：《房屋产权交易登记中心的复函》。
经质证，周德卫对上述证据的质证意见为：关于业主擅自改建房屋能否办证的函，这是在开庭之后为了配合诉讼而发的，就内容来讲，咨询的是法律问题，是一个法律意见的咨询函。这个函也明确承认陆侨公司没有为这个项目申办过房产证，至于产权交易中心会不会受理、会不会办证完全采用的是推定性的论断。就产权交易中心的复函来讲，有正确的部分，也有不正确的部分。北区商品房的开发商要办理初始登记，需办大证方可转移到房屋所有权人名下。本案争议的是小证的问题。后面讲的是办证的具体条件，这些条件陆侨公司是具备的。后面陈述的存在违反规划建设的问题，周德卫认为产权交易中心越权了，产权交易中心无权对违反规划的问题进行认定。周德卫要求的是对经过规划验收的房产进行办证。综合来讲，这份复函只是一种主观意见，不具备合法性，不能反映案件本身的事实。
本院查明的案件事实与原审查明的事实一致。
本院认为：周德卫与陆侨公司于2010年4月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制行规定，应受法律保护，双方应依约履行各自义务。周德卫依约支付了购房款，且因周德卫需要装修，周德卫、陆侨公司及海南锦盛物业服务有限公司于2009年5月31日签订《铺面交接确认书》后，双方正式办理了涉案房屋的实地验收交接手续，上述行为应视为周德卫已交接涉案房屋并实际使用，且其未提交证据证明涉案房屋未达到房屋使用条件。因此，周德卫主张赔偿逾期交房违约金174640元、赔偿未达到房屋使用条件期间的违约金34928元无事实与法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。另，关于周德卫要求办理涉案房屋房权证及逾期办证违约金和差旅费的诉请的问题。本案中，周德卫在接收房屋后进行装修过程中，在房屋空地搭建了铁皮屋，将漏天阳台改建为厨房，存在违反规划建设的情况，陆侨公司因此未能办理有关涉案房屋权属登记。周德卫不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任不在于陆侨公司，故周德卫上述请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费36346元，由上诉人周德卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 王法坚
审判员 袁?文
审判员 彭彩燕
二〇一五年十二月十七日
书记员 段海斌