西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00877号
上诉人（原审被告）洪某某，男，汉族，无业。
委托代理人张跃，陕西博纳新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西安润基物业管理有限公司，住所地西安市高新区新型工业园西部大道2号企业壹号公园J18号。
法定代表人陈某，该公司董事长。
委托代理人刘文斌，北京市中盈（西安）律师事务所律师。
委托代理人付士河，北京市中盈（西安）律师事务所律师。
上诉人洪某某因与被上诉人西安润基物业管理有限公司（以下简称润基物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2013）新民韩初字00143号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
润基物业向原审法院诉称，润基物业是家天下小区的物业管理企业，洪某某购买的家天下小区10栋1层40103商铺于2007年9月28日交付洪某某使用至今。洪某某收房后，公司一直向其提供物业管理服务，但洪某某却长期无故拖欠各项物业管理费用。其中包括物业管理服务费99572.16元、生活垃圾处理费13625.67元、暖气费25120.14元，至今欠费总额已达人民币138317.97元。对于洪某某欠费的物业管理费、生活垃圾费、暖气费等费用，润基物业多次以各种形式向其催缴，但洪某某始终拒不支付。洪某某的欠费行为已经对润基物业造成了巨大的经济损失。要求洪某某支付各项欠费共计人民币138317.97元。同时要求洪某某支付逾期付款的损失，计算至洪某某实际缴纳前述费用之日止，计23180.3元。洪某某承担本案全部诉讼费。
洪某某在原审法院辩称，一、关于生活垃圾处理费问题，自己从2008年起至今一直向西安市新城区长安中路街道办事处缴纳生活垃圾处理费，从未拖欠过生活垃圾处理费。二、关于洪某某暖气费问题，从润基物业所列洪某某欠暖气费明细看，为2007年11月15日至2008年3月和2010年11月15日至今2011年3月15日。根据润基物业提供的购房合同第十四条第3款的约定，自己接收商铺的确认书是2007年9月28日，那么第二个采暖期就应该是2008年11月15日至2009年3月；并且房屋于2008年1月尚未装修完毕不可能供暖；住宅供暖但商铺当年并没供暖；润基物业所列2007年11月15日至2008年3月洪某某欠费暖气无事实依据。因润基物业采用了先进的分户供暖控制装置，实行的是先交费后供暖的办法，这里有润基物业的通知为证，所以这个供暖期未给洪某某的商铺供过暖，所列举洪某某2010年11月15日至2011年3月15日欠费无事实依据，理应依法驳回。三、关于润基物业诉物业费的问题。首先，润基物业、洪某某并未签订物业服务合同。润基物业提供物业服务合同非洪某某本人所签也未协商一致。其次，润基物业按每平米4元的价格收取洪某某的物业费无依据。从润基物业提供的证据看，没有西安市物价局的收费许可证，也没有这一项的备案登记。从该公司简介看，公司属三级物业管理资质，依据西安市物价局的指导价应按每平米3元的价格收取洪某某的物业费，也未同业主协商服务内容及收费标准，也未公示其服务内容及标准。再次，应按多少面积收取物业费还没有最终的确定。原因是报告收到商铺后发现开发商将10号楼人防、消防通道40平米面积全部算到洪某某的商铺面积中，让洪某某一家承担这些物业费显然是不合理的。第三、润基物业有严重的侵权行为。2008年1月，洪某某经政府有关管理部门的审批在自家的商铺设置门头匾牌，却遭到润基物业的阻挠和反对。2008年12月19日，润基物业又强行关闭了洪某某的后门，该门是10号楼的人防和消防通道，给洪某某造成巨大的经济损失。第四、润基物业从未向洪某某提供过物业服务。洪某某营业的门前道路至今还是坑坑洼洼，润基物业未整修，洪某某营业的门前垃圾随处可见，营业的消防设施润基物业从未检修过，以上情况都充分反映润基物业从未向洪某某提供过物业服务，不提供服务就得不到报酬。第五、关于时效问题，因润基物业严重的侵权行为和从未向洪某某提供过物业服务，因而也从未要求洪某某支付物业费，洪某某至今还有开发商送的三个月物业管理免费卡没有使用。根据我国法律的有关规定，权利人应在规定的时效内提出诉请，所以润基物业要求57个月的物业管理费是明显超过诉讼时效的，法院依法不应支持。
原审法院经审理查明，洪某某于2007年4月向西安紫薇地产开发有限公司购买紫薇家天下小区第10幢4单元1层40103号建筑面积435.07平方米商业用途商品房，并签订商品房买卖合同。2007年9月28日，洪某某接收上列房屋并收到《业主公约》、《商铺物业管理合同》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明说》，在该商铺开办医院。
润基物业于2006年与西安高科示范产业投资有限公司签订前期物业服务合同，服务期限自2006年11月13日起至2011年11月13日止。约定润基物业对紫薇家天下小区实行物业管理，提供物业服务收取物业服务费。住宅，0.6元一1.2元每月每平方米；办公，2元每月每平方米；营业，4元每月每平方米，未约定生活垃圾费。，2010年6月润基物业与西安市新城区紫薇家天下业主委员会（以下简称业委会）签订物业管理服务合同，将紫薇家天下小区委托润基物业管理服务并收取费用，住宅，0.6元一1.2元每月每平方米；办公，2元每月每平方米；营业，4元每月每平方米。生活垃圾费：住宅，6元每月每户；其他营业网点根据市政办法（2005）71号文件按照面积大小进行收取。该文件规定城市生活垃圾费收费主体为市容管理部门收费主体，可委托有关单位代收并到物价部门办理《收费许可证》，收费使用财政部门确定的专用票据，金额全额上缴财政专户。
2009年4月18日润基物业与西安市新城区长乐中路街道办事处环卫所签订协议书，双方就家天下小区生活垃圾的清运和管理约定小区1000户每户每月6元，向环卫所支付每月垃圾清运费3600元，2010年5月至2012年4月为4000元，2012年4月以后为4200元，西安市新城区长乐中路街道办事处向润基物业出具城市生活垃圾处理费缴款书。
2009年4月20日润基物业与北京中科飞腾节能技术有限公司签订锅炉供暖运行委托合同约定自2009年11月至2011年的三个采暖期由双方共同对小区自备锅炉供暖系统的运行管理进行合作，润基物业庭审中提出在2007年、2010年采暖季未向争议商铺供暖故变更诉讼请求要求洪某某支付供暖基础运行费，即原采暖费的50%，即12560.07元。
原审法院经审理认为，一、关于物业管理费，物业管理服务企业有向小区业主提供服务的义务，小区入住业主有缴纳物业管理服务费用的义务。润基物业自该小区成立相继接受建设单位和业主委员会委托向紫薇家天下小区提供物业管理服务，洪某某作为业主购买紫薇家天下40103号商业用途商品房并按买卖合同约定接收入住，其虽未与润基物业签订物业合同，建设单位、业主委员会分别代表业主与润基物业签订了物业合同，该合同效力也应及于小区内所有业主。洪某某提出润基物业在洪某某入住期间未提供相关物业管理服务，其提供的证据不足以证明该主张，本院不予采信。洪某某在购房时合同约定房屋系商业用途的商铺，其物业价格属于市场调节价，故应按相关合同约定内容向润基物业缴纳物业管理费用，洪某某辩称其所开医院系事业单位非盈利机构之理由不成立。关于洪某某提出房屋面积问题及侵权问题属另一法律关系，本案不予处理。故润基物业诉请的物业管理费应予支持。二、关于城市生活垃圾处理费的收取，润基物业提出撤回该诉讼请求，本院予以准许。三、关于暖气费问题。润基物业提供的暖气费收费票据有2007年7月至11月10号楼其他住户缴纳暖气费票据，说明该栋楼宇具备了供暖条件，且其与北京中科飞腾节能技术有限公司签订的锅炉供暖运行委托合同约定自2009年11月至2011年的三个采暖期，说明在2009年之前该小区已有成熟的供暖设备；故对润基物业主张的2007年、2010年采暖基础运行费应予支持。唯洪某某提供的价格备案表物价部门仅核准了居民收费价格无其他收费价格，故应按居民收费标准5.20元／月／㎡收取采暖基础运行费共计4534.4元为妥。关于润基物业主张的逾期付款损失，因双方在各项费用收取上存在较大争议，润基物业之主张不尽合理，造成逾期并非洪某某原因，故不予支持。洪某某抗辩润基物业诉请已过诉讼时效，润基物业举证就物业管理费等费用的缴纳一直在向洪某某催要，故不予采纳。依照《物业管理条例》第十五条（二）项、第二十五条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告洪某某在判决生效后十日内向原告西安润基物业管理有限公司支付2008年12月至2013年8月份物业管理服务费99572.16元；支付2007年、2010年采暖基础费用4534.4元，以上共计：104106.56元；二、驳回原告西安润基物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3237元由润基物业承担1237元，洪某某承担2000元（润基物业已预付，洪某某直付润基物业）。
宣判后，洪某某不服提起上诉。认为润基物业收取洪某某的物业管理费不符合国家有关法律规定和程序，对洪某某没有约束力，润基物业亦未向洪某某提供物业服务；润基物业曾明确承诺洪某某购买房后的物业管理费按每平方米2元缴纳。请求：1、依法变更一审判决第一条中“被告洪某某在判决生效后十日内向原告西安润基物业管理有限公司支付2008年12月至2013年8月份物业管理服务费99572.16元”为49786.08元。其余维持一审判决；2、诉讼费由润基物业承担。润基物业辩称，原审法院判决正确，请求维持。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，物业服务企业有向小区业主提供物业服务的义务，小区入住业主有缴纳物业服务费用的义务。润基物业自该小区成立相继接受建设单位和业主委员会委托向紫薇家天下小区提供物业服务。洪某某作为业主购买紫薇家天下40103号商业用途商品房并按买卖合同约定接收入住，洪某某虽未与润基物业签订物业服务合同，但该房屋建设单位、业主委员会分别代表业主与润基物业签订了前期物业服务合同，该合同效力也应及于小区内所有业主，对购买入住该房屋的洪某某同样具有约束力，且洪某某入住房屋后也实际接受了润基物业的服务。现润基物业请求洪某某缴纳拖欠的物业费服务费，理由正当，应予支持。故洪某某认为润基物业收取洪某某的物业管理费不符合国家有关法律规定和程序，对洪某某没有约束力，润基物业亦未向洪某某提供物业服务的上诉理由，不符合客观事实，其上诉理由不能成立。洪某某上诉还称，润基物业曾明确承诺洪某某购买房后的物业费按每平方米2元缴纳。对此，润基物业予以否认，洪某某未提供证据证明该事实，其上诉理由本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1045元由洪某某承担。
本判决为终审判决。
审判长 易少波
审判员 周建平
审判员 赵羽嘉
二〇一四年十月二十一日
书记员 张欢欢