北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）一中民再终字第10468号
上诉人（原审原告）张雨生，女，1960年7月16日出生。
委托代理人艾陆，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张陆明，男，1950年1月15日出生。
委托代理人石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市旅游房地产开发有限公司。
法定代表人王建文，董事长。
委托代理人段雯倩，女，1963年10月5日出生，北京市旅游房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审被告）北京市郊区旅游实业开发公司。
法定代表人王禄征，经理。
委托代理人杜军，男，1956年11月9日出生，北京市郊区旅游实业开发公司职员。
上诉人张雨生因与被上诉人张陆明、北京市旅游房地产开发有限公司（以下简称旅游公司）、北京市郊区旅游实业开发公司（以下简称郊区公司）确认房屋租赁合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张雨生及其委托代理人艾陆，被上诉人张陆明之委托代理人石慧杰，被上诉人旅游公司之委托代理人段雯倩，被上诉人郊区公司之委托代理人杜军到庭参加诉讼。
原审原告张雨生在原审北京市海淀区人民法院诉称，1987年郊区公司占地拆迁海淀×村141号，我是被拆迁安置人。1988年3月17日张陆明经我授权代我与旅游公司签订了《拆迁安置协议书》，安置房屋为×小区403号，但实际回迁时变更为×小区212号。后因为哥哥张陆明有困难，我就同意张陆明一家三口暂居住在×小区212号（以下简称212号房屋）。2004年7月，我才从旅游公司房屋管理部门得知，张陆明在1989年1月16日办理入住手续时，在未经我授权的情况下冒用我的名字伪造证明一张，将212号房屋承租人变更为张陆明，旅游公司在未向我核实上述证明真实性的情况下，将原本安置我的房屋以公房租赁的方式租给了张陆明，并与张陆明签订了《公有住宅租赁合同》、《房屋租赁契约》，同时给张陆明颁发了该套楼房的《公房准入证》、《回迁通知书》，张陆明对我的财产构成了无权处分，旅游公司属于共同侵权。2007年8月，张陆明将212号出售给案外人孙×，由于张陆明采取非法手段获取原本属于我的房屋，且其买卖行为并非发生在我国物权法实施之前，故不能构成善意取得。自1987年到2004年我将涉案房屋暂借张陆明居住的15年内，我并未发现权益受到侵害，我自2004年发现被侵权后，已于2005年和2006年两次向海淀区法院起诉，故我的合法权益应当受到法律保护。现请求法院判令：1.确认张陆明与旅游公司关于海淀区×小区212号房屋的《公有住房租赁合同》、《房屋租赁契约》无效；2.确认张陆明与郊区公司关于上述房屋出售合同无效；3.判决注销张陆明与旅游公司、郊区公司办理的诉争房屋产权证手续；4.判决旅游公司履行《拆迁安置协议书》事项，与张雨生建立关于诉争房屋的租赁关系；5.判决张陆明腾退诉争房屋，并由张陆明与旅游公司将诉争房屋交付张雨生。
原审被告张陆明答辩称，不同意张雨生的全部诉讼请求。第一，张雨生并非拆迁安置对象，仅以其名义签订了拆迁安置补偿协议，且该协议没有实际履行，与实际享有合法使用权系不同法律概念，且张雨生主张的拆迁安置补偿权已经超过诉讼时效，张雨生请求张陆明与旅游公司之间的租赁合同无效的请求没有事实和法律上的依据；第二，张陆明与郊区公司之间买卖房屋契约与张雨生无法律上的利害关系，张陆明与郊区公司之间的房屋买卖契约是根据国家的住房改革政策签订的，应当合法有效；第三，张陆明办理房产证的行为是国家行政部门根据相关规定予以颁发的，该行政行为没有程序或实体上的错误；第四，张雨生从未与旅游公司签订过租赁合同，更没有形成过事实上的租赁关系，且公房租赁这种形式现早已不存在，故张雨生无权更不可能要求承租公房；第五，涉案房屋是张陆明按照国家房改政策购买的房改房，其中使用了张陆明的购房资格、工龄等政策性因素，且支付了合法对价。
原审被告旅游公司未发表答辩意见。
原审被告郊区公司未发表答辩意见。
原审法院经审理查明，张陆明与张雨生系兄妹关系。1988年3月17日，海淀区×村141号房屋被拆迁，北京市旅游房屋建设承发包公司（以下简称承发包公司）与张雨生签订《拆迁安置协议书》，主要内容为：承发包公司根据户主张雨生现住房2间（24平方米），户口3人，张雨生属于拆迁户，在新楼房建成后，分配给张雨生403号二居室24.32平方米／套；张雨生接到新楼竣工回迁通知后携带本协议按要求时间办理住房手续。张雨生为×村141号房屋拆迁安置人口，原住房2间，使用面积20平方米，安置房屋为2居室一套，使用面积24.32平方米。1989年1月16日，张陆明以张雨生之名义向承发包公司出具由其书写的证明，主要内容为：现将×小区212号承租人改为张陆明居住。落款为”张雨生一九八九年元月十六日”。张雨生主张张陆明系冒用其名字出具上述证明，张陆明并未向法院提交证据证明以张雨生名义出具上述证明取得了张雨生的许可。
1989年1月16日，承发包公司地用拆迁科向张陆明出具回迁通知书，主要内容为：兹将×小区212号房屋二间分配给张陆明使用。当日，承发包公司普惠寺房管所与张陆明签订房屋租赁契约，将×小区212号房屋出租给张陆明使用，该契约上写明房屋状况为自然间数2间，使用面积42.2平方米，居住面积23.6平方米，张陆明在该契约附记中写明”无拆迁遗留问题”。自1989年1月16日至2002年3月4日，张陆明一直承租212号房屋，以其自己的名义续签房屋租赁合同并交纳租金。2002年3月4日，郊区公司与张陆明签订房屋买卖契约，主要内容为，郊区公司将坐落在海淀区×小区212号总建筑面积55.6平方米以成本价出售给张陆明，房价款27107元。2002年12月12日，北京市海淀区国土资源和房屋管理局向张陆明颁发海淀区×小区212号房屋的房屋所有权证，该房屋为2间，建筑面积55.6平方米，使用面积38.7平方米。
张陆明主张承发包公司与张雨生之《拆迁安置协议书》并未实际履行，张雨生并非实际拆迁安置人，并主张212房屋是张陆明借用张雨生之名义签订的《拆迁安置协议书》而获得的实际安置给张陆明的房屋，张陆明对于212号房屋享受了房改政策，因此其单位并未再行分配住房。张陆明对此提交证人陆×证言、证人邓×证言、玉渊潭农工商总公司出具的证明为证。本案庭审中，张陆明并未申请上述证人出庭作证，亦未提交上述证明的原件，张陆明主张上述证据在北京市第一中级人民法院（2012）一中民再终字第04294号民事再审案件2012年3月21日庭审程序中已经质证，应当以上述质证为准，原告张雨生，被告旅游公司、被告郊区公司均同意对上述证据进行质证，并坚持其各自在北京市第一中级人民法院（2012）一中民再终字第04294号民事再审案件2012年3月21日庭审程序中的质证意见。
另查，2007年8月10日，张陆明与案外人孙×通过北京××房地产经纪有限公司签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，将212号房屋以人民币740000元的价格出售给案外人孙×，孙×已经支付房屋价款740000元，2007年9月5日，212号房屋所有权变更登记到孙×名下。
再查，承发包公司于1989年10月12日年名称变更为北京市旅游建设开发公司，北京市旅游建设开发公司于2001年8月28日名称变更为北京市旅游房地产开发有限公司。
原审法院认为，张雨生在本案中有五个诉讼请求，第一项诉讼请求是确认张陆明与旅游公司关于212号房屋的公房租赁合同无效，其争议焦点在于：诉争房屋是否是安置张雨生的拆迁安置房，以及张陆明从旅游公司处承租诉争房屋是否侵犯了张雨生的合法权益。对此，法院认为：首先，根据拆迁分户调查表以及拆迁安置协议书，张雨生是×村141号的被拆迁安置人，其与承发包公司在1988年3月17日签订《拆迁安置协议》，虽为张陆明代签，但依然合法有效。其次，就本案现有的证据以及法院向郊区公司调取的全部拆迁底档来看，张雨生作为被拆迁安置人，其被安置的是403号房屋，使用面积24.32平方米；现在张雨生并没有证据证明承发包公司将上述安置房屋变更为212号房屋，根据212号房屋的公房租赁合同及房屋所有权证，212号房屋的使用面积分别为42.2平方米和38.7平方米，在张陆明、旅游公司、郊区公司对变更安置房屋不认可的情况下，不宜认定承发包公司变更了安置张雨生的房屋。再次，张陆明虽以张雨生之名义写了证明将212号房屋的承租人由张雨生变更为张陆明，但是该证明系张陆明自行出具，并无其他证据证明张雨生曾承租了212号房屋。因此，在拆迁安置过程中，张雨生虽为×村141号的被拆迁安置人，但现有证据不足以证明其被安置的房屋即为212号房屋，亦不足以证明张雨生与旅游公司就212号房屋发生过租赁关系，在张雨生始终未占有使用过212号房屋，张陆明实际从旅游公司处承租212号房屋并交纳租金13年的情况下，张雨生要求确认张陆明与旅游公司关于212号房屋的租赁关系无效的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。张雨生主张的其拆迁安置利益，应当通过其他途径另行主张。
张雨生的第二项诉讼请求是确认张陆明与郊区公司关于212号房屋的房屋买卖契约无效；这与第一项诉讼请求属于不同的法律关系，法院认为不宜进行合并审理；第三项诉讼请求是注销张陆明与旅游公司、郊区公司办理的诉争房屋产权证手续，因房屋产权登记属于行政行为，故该请求不属于民事案件管辖的范围；第四项诉讼请求是旅游公司履行《拆迁安置协议书》事项，与张雨生建立关于诉争房屋的租赁关系，因诉争房屋现已经不属旅游公司所有，且诉争房屋已经经过房改，现由案外人所有并居住，故张雨生的该项诉讼请求客观上不能实现；第五项诉讼请求是要求张陆明腾退诉争房屋，并由张陆明与旅游公司将诉争房屋交付张雨生，根据再审查明的事实，现诉争房屋在案外人孙×名下，且张陆明和旅游公司并未实际占有该房屋，张雨生要求张陆明与旅游公司腾房并交付，属于被告主体不适格。综上，对张雨生的第二项、第三项、第四项和第五项诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一项、第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决驳回原告张雨生的全部诉讼请求。
张雨生不服原审法院判决，向本院提起上诉。张雨生上诉称，一、法院在另案生效判决中确认1988年海淀区×村141号房屋被拆迁后分别安置海淀区甘家口街道西钓鱼台1**号的北房5间及×小区212号两处房屋；协议签订后，承发包公司在安置房屋时，将协议中约定的403号变更为海淀区×小区212号。二、张陆明等在庭审中自认协议中的403号就是212号。三、张陆明的证人证言中陆×、邓×的证言确认了403号就是212号房屋。四、逻辑推理上看403号就是212号房屋。五、张雨生是合法被拆迁安置人，且任何人不能以任何理由用张雨生的名义变更承租人，承发包公司也是侵权方，应承担法律责任。六、本案不存在保护善意第三人、多次申诉多次审理的问题。综上，请求法院判令：一、撤销原审判决；二、确认212号房屋的《公有住房租赁合同》、《房屋租赁契约》无效；三、确认张陆明与郊区公司签订的房屋出售合同无效；四、判决注销张陆明与旅游公司、郊区公司办理的诉争房屋产权证手续；五、判决旅游公司履行《拆迁安置协议书》事项，与张雨生建立关于诉争房屋的租赁关系；六、判决张陆明腾退诉争房屋，并由张陆明与旅游公司将诉争房屋交付张雨生。
被上诉人张陆明辩称，一、张雨生并非实际的拆迁安置对象，张陆明仅仅是借用了张雨生的名义，但是拆迁安置协议书未实际履行，拆迁安置协议书所对应的房屋房号是403号。二、张陆明购买诉争房屋是依据国家的房改政策并使用其购房屋资格和工龄，该房屋是张陆明的唯一住房，而张雨生通过其单位房改政策已经购买房屋，没有权利再主张购买一套房改房屋。三、张陆明购买房屋合法有效，张雨生无权要求注销张陆明与旅游公司、郊区公司办理的诉争房屋产权证手续。四、拆迁安置协议书上所涉及的房号403号不存在，张雨生要求旅游公司与其建立租赁关系的请求不能成立。五、拆迁安置补偿协议书没有实际履行，张雨生要求腾退诉争房屋并向其交付的请求亦不能成立。综上，同意原审判决，不同意上诉人张雨生的上诉请求与理由。
被上诉人旅游公司未发表答辩意见。
被上诉人郊区公司未发表答辩意见。
本院认为，原审判决认定基本事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第30号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 郭勇
代理审判员 朱江
代理审判员 孙锋
二〇一四年一月十日
书 记 员 张莹