中华人民共和国北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第05997号
原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳），女，1959年9月24日出生，美利坚合众国公民。
原告（反诉被告）ZHAOXUEYI（赵学义），男，1958年9月24日出生，美利坚合众国公民。
二原告委托代理人孙海波，北京市齐致律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘汉俊，男，1964年4月15日出生。
委托代理人周建军，北京仁爱律师事务所律师。
委托代理人王辉，北京仁爱律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）诉被告（反诉原告）刘汉俊、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）的委托代理人孙海波，被告（反诉原告）刘汉俊及其委托代理人周建军，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的委托代理人王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）诉称：二原告系夫妻关系。2013年10月9日，原告张琳与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买二原告拥有的北京市东城区（原崇文区）×××号楼×××号房屋。合同签订当日，被告向原告交付定金5万元，并约定剩余定金15万元于交付第二笔款项时一并交付。后原告按照合同约定办理完毕相关手续，并等待被告支付剩余款项。后原告向被告索要剩余款项，被告却告知原告其不再购买上述房屋，并拒绝履行支付剩余款项的义务。故原告诉至法院，请求判令1、解除原、被告于2013年10月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告支付违约金118万元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）刘汉俊辩称：1、被告也要求解除原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。但是，合同解除的原因是由于原告的过错。被告在看房过程中，原告故意向被告及房屋中介方隐瞒了房屋多处漏雨的事实，在被告毫不知情的情况下，与原告草签了协议，并缴纳定金5万元。被告前两次看房均在晚上，灯光昏暗。被告在第三次白天看房时才发现房屋漏雨的问题。被告提出交涉，虽经过中介公司几次协调，但是原告拒绝认错，双方一直无法就漏雨问题以及是否履行合同达成一致意见。由于原告违约，给被告带来很大损失，导致合同无法履行，不能实现合同目的，责任完全在于原告。2、被告不同意支付违约金。双方在定金协议签订后，还未对房屋买卖合同的主要条款进行约定，被告即发现原告隐瞒房屋漏雨的情况。在中介公司的协调之下，双方交涉几次不能达成一致意见。由于原告不能如实告知房屋漏雨的基本情况，严重误导了被告的真实意图，违约责任在原告。根据双方签订的房屋买卖合同，双方对付款方式、付款时间等必备要件没有进行约定，而是要求双方另行约定或签订补充协议。故在被告没有违约的情况下，原告要求支付违约金没有依据。同时，被告提起反诉，请求判令1、解除刘汉俊与ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）退还定金5万元；3、ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）承担反诉费。
针对刘汉俊的反诉，ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）辩称：根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定，被告自愿购买该房屋，原告陈述了房屋漏水的事实，也表示能够修缮，所以被告向原告交了5万元定金。被告对房屋情况非常了解，且双方签订的是正式房屋买卖合同，不是意向合同，被告企图用此掩盖其拒绝付款的行为。故ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）同意解除合同，不同意刘汉俊的其他反诉请求。
第三人我爱我家公司述称：对于原告的诉讼请求听从法院判决。2013年10月9日签署合同前，在第三人的协调下被告两次看房。后被告看房称房屋漏水，不同意购买原告的房屋，经第三人多次协商，双方没有达成一致意见。后因双方产生争议，补充协议也没有签订。2013年10月9日签订的合同是双方的真实意思表示，该合同是正式合同，不是意向协议。被告也经过三次看房，不可能在不了解房屋的状况下签订协议。反诉状中被告也提到了房屋有大面积水渍，这种情况被告是应该知道的，原告也同意修缮，故第三人认为过错不在原告方。
经审理查明：二原告为夫妻关系。位于北京市东城区（原崇文区）×××号楼×××号房屋（以下简称涉诉房屋）系ZHANGLIN（张琳）所有，该房屋共有情况为单独所有，建筑面积为151.59平方米。ZHANGLIN（张琳）以涉诉房屋为交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行设定抵押，该抵押登记日期为2004年10月12日，注销日期为2013年10月31日。
2013年9月28日，案外人张子义作为ZHANGLIN（张琳）的委托代理人、刘汉俊之妻江胜信与我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》。协议约定，张琳将其所有的涉诉房屋出售给江胜信，江胜信确认以人民币5900000元整价格购买涉诉房屋。张琳认可江胜信以上述价格购买涉诉房屋，且接受江胜信在签署本协议当日交付的购房定金人民币50000元整。张琳、江胜信双方应于本协议签署后15个工作日内主动前往我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。如果张琳、江胜信任何一方违约，均依据合同法定金条款的规定执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。上述协议签订后，江胜信给付ZHANGLIN（张琳）定金50000元整。
2013年10月9日，经我爱我家公司居间，张子义作为ZHANGLIN（张琳，出卖人）的委托代理人，与刘汉俊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，出卖人将涉诉房屋售予刘汉俊。该房屋成交价为5900000元，买受人可以在签订合同同时支付定金200000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。该房屋性质为商品房，已经设定抵押，出卖人未将该房屋出租。买受人采取向出卖人支付定金200000元整的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装修随该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，不作累加。逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对合同的解除，应当采用书面形式。合同附件及补充协议与合同具有同等法律效力。同日，刘汉俊出具《欠款条》称，“根据房屋买卖合同，本应交张子义先生定金贰拾万元（20万元整）。已先交伍万元（5万元），余额拾伍万元（15万元）在交第二笔款时，一并交齐”。
上述合同签订后，原、被告双方就合同履行问题产生纠纷，双方未签订《北京市存量房屋买卖合同》附件一及附件五，也未签订其他关于履行合同的补充协议。合同未继续履行，原、被告双方均未向对方发出书面的解除合同通知。
庭审中，关于合同未继续履行及双方未签订补充协议的原因，被告称其在2013年10月11日发现涉诉房屋漏水后，找到我爱我家公司，我爱我家公司表示其不知道漏水情况，后被告一直找原告及我爱我家公司协商合同下一步处理情况。因原告不配合，故被告未给付剩余房款。我爱我家公司称签署合同后，被告就提出涉诉房屋漏水，不再购买涉诉房屋，故合同没有继续履行。因纠纷发生较早，双方还未来得及协商付款情况，我爱我家公司也未能与双方约定首付款时间及具体付款时间。
关于被告是否违约的问题，原告称虽然房屋买卖合同对付款时间并未约定清楚，但被告明确表示不购买涉诉房屋，已经构成根本违约。原告称其曾向被告通过电话及我爱我家公司主张过付款，但未通过书面形式向被告主张付款。被告称，因房屋买卖合同对付款时间没有约定，且被告不存在逾期付款责任，原告未配合被告处理涉诉房屋后续事宜是导致合同不能继续履行的原因，双方协商不能表明被告要解除合同。原告从未通知过被告付款，且双方未就付款事宜进行过协商。我爱我家公司称，原告曾通过其向被告要求付款，但具体时间记不清楚。被告答复称，因涉诉房屋有漏水情况，有纠纷要求退单，要通过诉讼解决，故合同没有继续履行。
关于涉诉房屋漏水问题，经本院现场勘查，涉诉房屋客厅西北角（卫生间门顶上方天花板上）有长约14厘米，宽约10厘米的印水痕迹，客厅东南角顶部有长约30厘米，宽约20厘米的三角形霉斑，东墙顶部有长约2米，宽约5厘米的霉斑，主卧西墙顶部中间有一长约23厘米，宽约21厘米的印水痕迹，西墙壁布上有水渍，主卧阳台两窗户之间隔板壁布上有长约196厘米，宽约20厘米的霉斑。主卧阳台顶部与窗帘滑道之间有霉斑。原告称，只有客厅西北角（卫生间门顶上方天花板上）及主卧西墙顶部中间的印水痕迹为漏水形成痕迹，其余均为其他原因造成。被告认为上述印水痕迹、霉斑及水渍均为漏水所致。除主卧阳台顶部与窗帘滑道之间霉斑第三人认为系漏水导致，其余意见与原告一致。庭审中，原告称涉诉房屋存在漏水情况，但其已经口头向被告说明房屋漏水情况。被告称，原告从未向其说明涉诉房屋漏水情况。第三人称，签订合同前原告没有明确告知第三人房屋漏水情况，第三人是在签订合同后，被告找到第三人认为房屋漏水要求退单后向原告核实才知道漏水情况。
关于违约金的数额问题，原告称依据《北京市存量房屋买卖合同》，违约金应依据房屋总价5900000元的20%进行计算。被告认为其没有逾期付款，故不应该支付违约金。且原告没有任何经济损失，房屋总价20%的违约金过高，法院应该进行调整，调整至被告实际支付的定金标准。
关于《北京市存量房屋买卖合同》未能履行所造成的实际损失问题，原告称虽然其没有证据证明损失的存在，但原告因为合同未解除，丧失了交易机会，且房价降低导致交易成本增大，这些均为原告损失。
上述事实，有房屋所有权证，《房屋买卖定金协议》，《北京市存量房屋买卖合同》，《欠款条》及当事人当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。根据已查明的事实，原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因被告发现涉诉房屋漏水，原、被告双方就买卖合同的履行产生纠纷，导致合同没有继续履行，双方也未对付款等订立补充协议，进一步约定付款的期限。现原告诉请解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告也反诉要求解除，原告表示同意，本院对此予以准许。关于原告主张违约金一节，因双方就买卖合同履行产生纠纷的原因为涉诉房屋存在漏水情况，且原告未提供翔实、有效的证据证明已经向被告就漏水问题进行说明，原告对合同履行产生纠纷存在一定过错。双方在合同履行中，均未对合同约定不明之处进行补充协商，也未能就购房款给付时间等履行中的重要问题达成一致意见，推进合同履行。且双方在诉讼前均未向对方发出书面的解除合同通知。现原、被告又均同意解除房屋买卖合同，故原、被告对于合同的最终履行不能均不应承担责任。鉴于此，在合同解除之后，原告应将已收取的定金5万元返还给被告。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实及合同依据，本院不予支持。被告的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）与被告（反诉原告）刘汉俊于二Ｏ一三年十月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）刘汉俊定金人民币五万元；
三、驳回原告（反诉被告）ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15420元，由ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）负担（原告已交纳7710元，其余7710元于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费525元，由ZHANGLIN（张琳）、ZHAOXUEYI（赵学义）负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 马 可
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 威