吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终607号
上诉人（一审原告）：杜敏，住白山市浑江区红旗街。
上诉人（一审原告）：杜勇，住白山市浑江区红旗街。
二上诉人的委托诉讼代理人：王嵘柏，吉林闻轩律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住所：白山市东兴街**号。
法定代表人：刘建军，总经理。
委托诉讼代理人：于蕾，该公司法律顾问。
上诉人杜敏、杜勇因与被上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人杜敏、杜勇请求撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由凯厦公司承担。主要理由为：一、一审判决认定事实错误。凯厦公司的房屋不具备交付条件。房屋设计发生变更，卫生间设计不合理，室内没有取暖设备等导致杜敏、杜勇无法办理入住手续。因凯厦公司违约，应向杜敏、杜勇给付逾期补助费和越冬补助费。二、一审判决证据不足。双方于2001年7月20日签订的协议已被确认为有效，则双方应按该协议履行。协议明确约定凯厦公司返还20.89平方米的房照面积，因此，上诉人应当补交的房屋差价款为34918.00元。三、一审判决程序违法。凯厦公司在一审时未提出任何反诉请求，但一审法院却判决杜敏、杜勇向凯厦公司交付入户款项。
被上诉人凯厦公司辩称，一、凯厦公司已经按照协议约定履行交付房屋的义务。造成涉案房屋没有取暖设备、防盗门损坏等责任是上诉人造成的。二、原回迁安置房屋面积为70.01平方米，现回迁安置房屋面积64平方米，根据双方后签订的协议进行了调整，20.89平方米房屋面属于新增加的扩大面积。三、按照协议约定，上诉人应当缴纳房屋差价款50534.5元，一审判决上诉人给付没有违反法律规定。
杜敏、杜勇向一审法院起诉称：杜敏、杜勇的父亲杜秀彬在凯厦公司开发建设的金河花园小区有产权证照房屋82.86平方米。2000年5月10日，杜秀彬与凯厦公司签订了《拆迁安置协议书》（以下简称《2000年协议书》），凯厦公司将金河花园小区A区3号楼一层104号、面积70.01平方米房屋安置给杜秀彬。2001年7月20日，杜秀彬的前妻赵艳荣以杜秀彬名义与凯厦公司签订《拆迁安置协议书》（以下简称《2001年协议书》，凯厦公司将金河花园小区A区2号楼一层104号、面积61.97平方米房屋安置给杜秀彬。杜秀彬在办理入户时发现交付房屋面积和设计结构发生变化，得知赵艳荣与凯厦公司重新签订《2001年协议书》，杜秀彬对此并不认可，与凯厦公司多次协商无果后，杜秀彬于2011年诉至白山市浑江区人民法院，要求凯厦公司依据《2000年协议书》交付房屋。白山市浑江区人民法院认定《2001年协议书》合法有效，《2000年协议书》废止，判决驳回杜秀彬的诉讼请求。杜秀彬提出上诉，白山市中级人民法院维持原判。后杜秀彬多次要求凯厦公司依据《2001年协议书》交付房屋。因室内外严重破损，设计不合理等原因，该房屋根本不具备交付条件，并且凯厦公司亦未按《2001年协议书》履行给付20.89平方米的扩大面积，该协议中所确认的楼层差价款存在瑕疵。杜秀彬多次与凯厦公司协商未果。杜秀彬于2015年10月9日病故。杜敏、杜勇遂提起诉讼，请求：1、判令凯厦公司依据《2001年协议书》交付房屋，给付逾期补助费及越冬补助费154847.80元，补偿费给付至回迁之日止；2、判令凯厦公司依据该协议向杜敏、杜勇返还20.89平方米房照面积；3、确认依据该协议应补交的楼房差价款为34918.00元。
一审法院认定事实：白山市浑江区人民法院（2011）浑民二初字第319号民事判决书及白山市中级人民法院（2011）白山民二终字第286号民事判决书认定，《2001年协议书》有效，《2000年协议书》因重新签订协议而废止。《2001年协议书》约定：凯厦公司将杜秀彬私有产权82.86㎡的房屋拆迁安置到金河花园小区2#楼1层104号房，建筑面积为61.97㎡，杜秀彬应补交楼层差价款61.97㎡×850.00元/平方米=52674.50元，扣去搬迁补偿费2140.00元，所应补交款合计50534.50元。进户时间为2001年12月31日。同时注明：杜秀彬房照所剩20.89㎡拨给赵艳玲户。2001年12月房屋建成后，凯厦公司通知杜秀彬进户，杜秀彬认为金河花园小区2#楼1层104号房设计不合理，不具备交付条件，拒绝补交房款。杜秀彬于2015年10月9日病故，杜敏、杜勇至今未办理进户。
一审法院认为，《2001年协议书》合法有效，协议约定内容系双方真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，凯厦公司应依据《2001年协议书》协助杜敏、杜勇入户。2001年12月房屋建成后，凯厦公司已履行通知入户的义务，未逾期交房。《2001年协议书》约定杜秀彬房照所剩20.89㎡拨给赵艳玲户，应补交房屋差价款50534.50元。故杜敏、杜勇要求凯厦公司给付逾期补助费及越冬补助费154847.8元、给付至回迁之日止的补偿费、返还20.89平方米房照面积、确认应补交的楼房差价款为34918.00元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，一审法院判决：一、凯厦公司于本判决生效后十五日内将《2001年协议书》约定的金河花园小区2号楼1层104号、建筑面积为61.97㎡房屋一处交付给杜敏、杜勇，同时杜敏、杜勇向凯厦公司补交楼房差价款50534.50元。二、驳回杜敏、杜勇的其他诉讼请求。案件受理费4096.00元减半收取，由杜敏、杜勇负担2048.00元。
本院经审理查明，杜敏、杜勇的父亲杜秀彬原有住宅房屋82.86平方米。杜秀彬与凯厦公司签订的《2000年协议书》约定，产权调换金河花园小区A区3号楼一层104号房，回迁房屋面积70.01平方米，按850.00元/平方米的标准交纳楼层差价款。原房屋剩余面积12.85平方米拨给刘德义。《2001年协议书》载明：一、杜秀彬原房照面积82.86平方米。二、回迁安置房屋为金河花园小区2号楼一层104号，建筑面积61.97平方米。三、104号房扩大面积20.89平方米。杜秀彬应补交楼层差价款为52674.50元（61.97平方米×850元/平方米），扣去搬迁补偿款2140.00元，应补交50534.50元。进户时间为2001年12月31日。该协议还载明原房照所剩20.89平方米，拨给赵艳玲户。
杜秀彬于2011年诉至法院，请求凯厦公司按照《2000年协议书》交付房屋并给付逾期安置等费用。白山市浑江区人民法院作出（2011）浑民二初字第319号民事判决，确认《2001年协议书》有效，《2000年协议书》废止，判决驳回杜秀彬的诉讼请求。杜秀彬上诉后，本院作出（2011）白山民二终字第286号民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，凯厦公司安置给杜秀彬的房屋设计发生了变更。该房屋卫生间的设计类似靴子型。卫生间的门朝东，门距西面墙长度约210公分，南北两面墙的最窄处间距约105公分，最宽处间距约160公分。座便下水口距西面墙110公分，距门约100公分，距北面墙55公分，距南面墙50公分。凯厦公司原来安装的座便为南北走向，水箱背靠南墙。在本案审理时，座便已毁损，室内亦无取暖、供水、照明等设施。
还查明，凯厦公司与赵艳玲（赵艳荣之妹）签订的房屋买卖合同中载明，杜秀彬原房屋面积82.86平方米，转卖给刘德义12.85平方米、赵艳玲15平方米，杜秀彬55.01平方米安置在2号楼104门市。此外，凯厦公司已向杜秀彬给付了2000年5月至12月共7个月的回迁补助款700.00元。其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，关于杜秀彬房屋实际应回迁安置的面积问题。杜敏和杜勇主张杜秀彬原房照面积82.86平方米，其中12.85平方米拨给刘德义，原面积余70.01平方米，如果再将其中的20.89平方米拨给赵艳玲户，则房屋面积剩49.12平方米，事实上拨给赵艳玲户仅为15平方米，而凯厦公司回迁安置的房屋面积为61.97平方米，说明《2001年协议书》第三条所约定的扩大面积20.89平方米是凯厦公司额外给杜秀彬的，与拨给赵艳玲的20.89平方米无关，凯厦公司应当安置20.89平方米房屋或以此面积抵顶房款。因《2001年协议书》已经两级法院判决确认有效，且本案杜敏、杜勇亦要求按此协议回迁安置，故该协议约定的内容对双方当事人均具有约束力。该协议明确载明了杜秀彬原房照面积82.86平方米，回迁安置房屋的面积为61.97平方米，杜秀彬房照剩余的20.89平方米，拨给赵艳玲户。杜秀彬原房照面积82.86平方米，其签订《2000年协议书》时，便将其中的12.85平方米拨给了刘德义，也就是说杜秀彬签订《2001年协议书》时，原房照面积实为70.01平方米，如果再将其中的20.89平方米拨给赵艳玲户，杜秀彬原房屋面积仅剩49.12平方米，即使实际上拨给赵艳玲户15平方米，原房屋面积也剩55.01平方米，但凯厦公司仍以协议的形式给杜秀彬回迁安置61.97平方米房屋（实际回迁安置房屋面积大于应回迁安置房屋面积），并且凯厦公司仍按850元/平方米的标准结算结构差价，凯厦公司的行为既是对自身权益的有效处分，亦是对杜秀彬的授益性行为，本院予以尊重并支持。杜敏、杜勇要求凯厦公司另外返还20.89平方米的房屋面积或从应交纳的楼层差价款50634.50元中减去20.89平方米的房屋价值，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决杜敏、杜勇按照协议约定向凯厦公司交纳楼层差价款50534.50元的判决结果正确，应予维持。
关于凯厦公司是否违约的问题。本院认为，房屋最重要的功能就是使用功能。虽然凯厦公司与杜秀彬签订的协议对卫生间的设计没有特别的约定，但凯厦公司交付的房屋应当符合一般社会大众普遍认可的价值观念。通常情况下，卫生间应当满足洗脸、洗衣、如厕这三项最基本的生活需求。而本案凯厦公司交付的房屋，卫生间座便下水口的位置极不合理，如果座便南北方向安装，一般座便长度约80公分，则座便前缘距北墙剩约25公分，一般人站立时腿部都不容易通过，到卫生间里侧（西侧），只能跨越座便。如果座便改为东西走向，则西侧安置水箱，座便前缘距门约40公分，一开门就对着座便也不符合普通民众的装修习惯。因此，凯厦公司交付的房屋不能满足一般人所需要的使用功能，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，凯厦公司应当对卫生间的设计采取补救措施，达到布局相对合理，使用比较便利，能够满足使用人的基本生活需求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本案诉争期间，争议房屋内没有安装采暖、照明、供水等设施。凯厦公司对此辩称其原来已安装了上述生活设施并通知杜秀彬入户，凯厦公司已完成了交付义务，杜秀彬自己不办理入户手续，采暖、照明等设施损毁的责任应由杜秀彬自行承担。因凯厦公司交付的房屋不符合约定，杜秀彬有理由拒绝接收房屋，凯厦公司的抗辩理由不成立，其应当按照合同约定或按照其他被拆迁人同等安置条件向杜秀彬交付房屋。
关于凯厦公司承担违约责任大小的问题。根据白山市人民政府于1999年3月5日发布的《白山市城市房屋拆迁安置管理办法》（白山市人民政府第24号令）第二十五条：“拆迁人给予被拆迁住户一次性拆迁补助费300元；自行安排过渡用房的按户每月100元发给临时安置补助费；逾期拆迁的，减发50%补助费。实行强制拆迁的不发搬迁补助费；强制迁出所发生的费用，由被执行人自行承担。对在公告规定搬迁截止日期5日前（不含5日）完成搬迁的每户给予一次性奖励500元；其他时间时间搬迁的住户不发给任何奖励。”及第二十六条：“拆迁后新建项目为8层以下房屋的，被拆迁住户过渡期限最长不超过12个月；安置时需要过冬的，每户补助400元。拆迁人未能按拆迁安置协议规定时间组织被拆迁人回迁超期6个月以内的，应按本办法第二十五条第一款规定的补助费标准增加一倍，超过6个月以上的增加2倍发放，直至回迁为止。”的规定，杜秀彬与凯厦公司于2001年签订拆迁安置补偿协议，应当依照上述法律规定进行补偿。凯厦公司交付的房屋不合理，应当承担违约责任。杜秀彬先后两次签订拆迁安置协议，如果杜秀彬对凯厦公司交付的房屋不满意，应当积极行使权利，早日解决纠纷。但杜秀彬却于2011年提起诉讼，在两级法院判决确认《2001年协议书》为有效合同后，杜秀彬亦未回迁，时至2016年又提起本案之诉。在长达十几年的时间里，杜秀彬怠于行使权利，对造成逾期回迁的后果也存在一定的过错，因此，本院酌定凯厦公司承担80%的责任，杜敏、杜勇承担20%的责任。逾期安置补助费57600.00元（从2002年1月起暂计算至2017年12月，192个月×300.00元/每月）；过冬补助费6400.00元（从2002年起计算至2017年止，16年×400.00元/户），共计64000.00元（57600.00元+6400.00元），由凯厦公司向杜敏、杜勇给付51200.00元（64000.00元×80%）。
综上，凯厦公司交付的房屋不符合约定，应承担违约责任。杜敏、杜勇的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初1970号民事判决第一项即“白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内将赵艳荣与白山市凯厦房地产开发有限责任公司于2001年7月20日签订《拆迁安置协议书》约定的金河花园小区2号楼1层104号、建筑面积为61.97㎡房屋一处交付给杜敏、杜勇，同时杜敏、杜勇向白山市凯厦房地产开发有限责任公司补交楼房差价款50534.50元。”和第二项即“驳回杜敏、杜勇的其他诉讼请求”；
二、白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内对安置给杜敏、杜勇的金河花园小区2号楼1层104号、建筑面积为61.97㎡房屋的卫生间采取补救措施，并安装水、电、采暖等生活设施；
三、白山市凯厦房地产开发有限责任公司向杜敏、杜勇给付逾期安置补助费和过冬补助费共计51200.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费2048.00元、二审案件受理费4096.00元，共计6144.00元，由杜敏、杜勇负担4122.03元，白山市凯厦房地产开发有限责任公司负担2021.97元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 宋延良