嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第212号
原告：郑树彬。
委托代理人（特别授权代理）：凌巧荣、唐建伟。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、汪荣祥。
原告郑树彬与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称嘉兴大业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理，依法组成合议庭，于4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐建伟、被告委托代理人汪荣祥到庭参加诉讼。2014年9月4日，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告郑树彬起诉称，2006年8月26日原被告签订《商品房买卖合同》四份，分别购买新洲国际大酒店第2幢2-2301号房，建筑面积约68.77平方米，商品房价款总金额为671497元，应于2008年1月1日前交房；第2幢2-2302号房，建筑面积约57.01平方米，商品房价款总金额为575584元，应于2008年1月1日前交房；第D幢D211号房，建筑面积约202.27平方米，商品房价款总金额为1157793元，应于2008年6月1日前交房；第D幢D215号房，建筑面积约109.49平方米，商品房价款总金额为608983元，应于2008年6月1日前交房。四份《商品房买卖合同》均约定逾期超过90日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述四套房屋购房款原告已全部付款。本案原告违约金暂计算至2013年11月22日，2013年11月23日起至被告实际交房之日的违约金原告另行主张。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效，受法律保护，原告已经支付相应款项，被告应按约交房，逾期交房的应当承担违约责任，支付原告违约金。故提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金3108658.08元（暂计算至2013年11月22日，此后的违约金原告另行主张），并承担本案诉讼费。
被告嘉兴大业公司答辩称，原、被告双方存在商品房买卖合同关系，被告未能按约交房，按照合同约定被告应承担一定的违约责任；原告要求的违约金明显过高，应予以调整；原告主张起诉前2年的违约金已经超过时效不应得到支持。
原告郑树彬为证明其主张，举证如下：
1、《商品房买卖合同》四份（合同编号为2-2301、D215、D211、2-2302）。由原被告于2006年8月26日签订，约定原告郑树彬购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-2301号、第D幢D215号、第D幢D211号、第2幢2-2302预售商品房，建筑面积68.77平方米、109.49平方米、202.27平方米、57.01平方米，总价款分别为671497元、608983元、1157793元、575584元；被告应于2008年1月1日前将符合约定的2-2301、2-2302商品房交付原告使用，于2008年6月1日前将符合约定的D215、D211商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。
被告嘉兴大业公司质证无异议。
2、收款收据7份、销售不动产统一发票2份。以证明原告郑树彬已全额支付四套房屋的房款。
被告嘉兴大业公司质证无异议。
被告嘉兴大业公司为证明其抗辩理由，向本院提交《新洲国际大酒店产权式酒店委托经营合同》复印件二份。由原告与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）于2006年8月26日签订，证明原告交房开始前三年的回报合计21%已经在房价款中一次性扣除，前3年没有房租返还。
原告郑树彬对该合同的真实性有异议，该合同即使存在也是与新洲物业公司签订的，与本案没有关联；退一步讲，即使前三年回报已在房款中扣除，也不能免除被告逾期交房的违约责任，原告对于违约金的计算基数是按照合同载明的金额进行计算的。
经审查，本院认为，被告对原告所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对被告提交的证据，系复印件，原告亦不认可，真实性无法确认，对该证据本院不予认定。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2006年8月26日，原告郑树彬与被告嘉兴大业公司签订《商品房买卖合同》四份（合同编号为2-2301、D215、D211、2-2302），约定原告郑树彬购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-2301号、第D幢D215号、第D幢D211号、第2幢2-2302预售商品房，建筑面积68.77平方米、109.49平方米、202.27平方米、57.01平方米，总价款分别为671497元、608983元、1157793元、575584元；被告应于2008年1月1日前将符合约定的2-2301、2-2302商品房交付原告使用，于2008年6月1日前将符合约定的D215、D211商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。原告于2007年4月5日支付被告2号楼2-2301号房购房款671497元；于2007年3月24日支付D215号房143072元，于2011年3月31日支付购房款465911元；于2008年5月28日支付2号楼2-2302号房购房款367878元，于2011年3月31日支付207706元；于2008年5月28日支付被告D211购房款1157793元；上述四套房屋的购房款原告均已支付完毕。但被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
本院认为，原告郑树彬与被告嘉兴大业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告郑树彬作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告，在原告不能证明实际损失的情况下，应承担对其不利的后果。本案中，原告主张的损失主要包括房产升值、出租房屋的收益、抵押融资产生的收益损失，但上述主张均缺乏依据或事实。首先，原告主张的房产升值的损失，一是住宅楼和写字楼两类房产没有可比性，二是商业地产投资具有风险，并非如其所言均可能升值，也存在贬值的风险；其次，原告也没有提供其出租房屋收益及抵押融资收益损失的依据。综上，原告没有证据证明因逾期交房造成的实际损失。鉴于涉案房屋为写字楼，可参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房款3%的年利率计算违约金，2-2301、D215、D211、2-2302号房折合为每日分别为55.19元、50.05元、95.16元、47.31元；原告主张计算违约金至2013年11月22日，此后的违约金另行主张，本院予以准许，则2-2301、2-2302号房自2008年1月2日至2013年11月22日止的违约金合计为220580元［（55.19元／天＋47.31元／天）×2152天］，D211、D215号房自2008年6月2日至2013年11月22日止的违约金合计为290420元［（50.05元／天＋95.16元／天）×2000天］，合计511000元。被告辩称起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑树彬2-2301、2-2302号房自2008年1月2日至2013年11月22日止的逾期交房违约金及D211、D215号房自2008年6月2日至2013年11月22日止的逾期交房违约金共计511000元；
二、驳回原告郑树彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31669元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 李卫东
审 判 员 童潇兰
人民陪审员 沈忠贤
二〇一四年九月十二日
书 记 员 沈 菲