吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第21号
上诉人（原审原告）安永雄，男，1967年4月27日生，朝鲜族，无职业，现住延吉市。
委托代理人柳静，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）延吉市房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人张福森，总经理。
委托代理人许洪伟，吉林孚达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）延吉市祥瑞房地产中介有限公司，住所地延吉市。
法定代表人崔红花，经理。
原审第三人林志勇，男，1976年6月10日生，汉族，无职业，现住延吉市。
上诉人安永雄因与被上诉人延吉市房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）、延吉市祥瑞房地产中介有限公司（以下简称祥瑞中介公司）及原审第三人林志勇之间房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第1428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审中原告安永雄起诉称：2012年1月16日，原告在被告市房地产公司售楼处以每平方米3700元的价格购买了延北大厦15号楼6单元601室。当日原告与被告祥瑞中介公司签订了《延北大厦团购意向书》，并将房款272135元支付给被告祥瑞中介公司。原告在购买诉争房屋时，只知道延北大厦售楼处是被告市房地产公司所置，选购房屋和具体商谈都是在延北大厦售楼处，原告完全有理由相信是被告市房地产公司售楼。但合同到期后，被告市房地产公司并未能实际履行合同。故请求法院判令二被告立即交付房屋，并承担逾期交房违约金。庭审中，原告变更诉讼请求为1、解除原告与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》；2、二被告返还原告购房款272135元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2012年1月16日至给付之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告市房地产公司辩称：首先，根据合同相对性，原告与被告市房地产公司没有签订房屋买卖合同，也没有向被告市房地产公司交纳房款。因此，被告市房地产公司不应该承担返还原告购房款及利息的义务；其次，原告是与被告祥瑞中介公司签订的意向书，因此应向被告祥瑞中介公司主张权利；再次，二被告在延吉市公安局已达成协议；最后，崔红花已涉嫌刑事犯罪，被延吉市公安局取保候审，因此本案应等刑事犯罪侦查结束后再进行审理。
被告祥瑞中介公司辩称：被告市房地产公司将自己开发的房屋以包销的形式委托中介公司销售，而被告祥瑞中介公司已经将其收取的购房款交付给被告市房地产公司。被告市房地产公司应自行承担将诉争房屋另行出售给第三人的责任。综上，应由被告市房地产公司承担返还原告购房款的义务。
第三人林志勇述称：原告主张购房款，与第三人无关。
一审法院查明：2012年1月16日，原告与被告祥瑞中介公司签订《延北大厦团购意向书》，其内容为：“项目名称为延北大厦。安永雄自愿以祥瑞中介公司员工的身份，团购市房地产公司所开发的延北大厦15号楼6单元601室，每平方米3,700.00元，建筑面积为73.55平方米。总房款为272135元，房款交付方式为一次性付款。房屋交付使用时间为2012年11月30日。安永雄向祥瑞中介公司交纳意向团购保证金后，祥瑞中介公司负责办理相关认购手续，并给安永雄出具意向团购保证金收据。安永雄所交纳的意向团购保证金，至延北大厦正式签署商品房买卖时该款项自动转化为安永雄购房款即人民币272135元。安永雄单方面解除本协议不认购该商品房视为安永雄违约，祥瑞中介公司将安永雄所交纳的意向团购保证金作为违约金不予返还。延北大厦正式签署商品房买卖合同时，祥瑞中介公司以电话方式通知安永雄，安永雄应在祥瑞中介公司规定时间内签订正式合同，逾期不办理祥瑞中介公司有权单方面处分安永雄所意向团购的商品房，安永雄所交纳的意向团购保证金作为违约金不予返还”。合同由原告签字确认，并由被告祥瑞中介公司加盖公章。同日，原告向被告祥瑞中介公司交纳了团购意向保证金272135元，并由被告祥瑞中介公司给原告出具了收据。
延北大厦系由被告市房地产公司开发建设。2012年1月19日，二被告之间签订《房屋团购协议书》，其内容为：“市房地产公司以出让方式取得位于延吉市局子街东大宇路北的土地使用权，市房地产公司在上述地块上建设商品房，暂定名为延北大厦。祥瑞中介公司团购总面积为1863.02平方米，团购均价为每平方米3400元，团购总房款为6334268元。1月19日一期付款现金1000000元,具备备案条件后二期付款现金2000000元,贷款全部下来时三期付款3334268元。如祥瑞中介公司不能如期付款，将赔偿市房地产公司第一期与第二期总款额3%的违约金。合同内附24套团购房屋列表，其中包括本案诉争房屋”。合同由被告市房地产公司法定代表人张福森签字，被告祥瑞中介公司加盖公章。2012年10月10日，被告市房地产公司作为甲方与崔红花（祥瑞中介公司法定代表人）作为乙方签订《团购房合同》，约定“经双方约定，甲方同意15号楼6单元13套房屋以团购形式购买，明细如下：6-501、6-504、6-701、6-802、6-901、6-902、6-904、6-1004、6-1003、6-503、6-601、6-1001、6-1002；13套总价270万，乙方在2012年11月10日前付给甲方200万元，2012年12月31日前乙方付给甲方70万。如果乙方在2012年11月10日前不按日期规定付给甲方团购款200万，甲方有权收回乙方团购13套房，并赔偿甲方50万违约金。如果乙方2012年12月31日前不按日期规定付给甲方团购款70万，甲方有权收回乙方团购所剩下的房屋，并赔偿甲方20万违约金。如果甲方私自卖掉乙方团购的房屋，甲方赔偿乙方按出卖房屋款2倍赔偿乙方。乙方在出售团购房屋时，需要按揭、公积金贷款的客户，必须提供真实有效的合法资料，购房者须承担贷款金额的10%的贷款保证金。如有不实材料，甲方有权拒绝乙方出售团购房的一切手续。从即日起，没有经过甲方同意出售的房屋，也就是在2012年10月10日前乙方出售的所有团购房和开发公司的所有房屋，都由乙方负责处理，包括刑志平、崔虎、安永雄、金顺玉、李继业及还未发现有问题的购房者都由乙方负责处理。乙方出售的团购房必须由甲方负责合同、收款手续。甲方开的13套房购房合同甲乙双方同意指定的李艳华处保管，乙方出售的房款必须按时交到李艳华的账户”。2012年10月18日，被告市房地产公司与崔红花签订《协议书》，约定“2012年1月19日，祥瑞中介公司与市房地产公司签订了房屋团购协议，祥瑞中介公司团购市房地产公司开发建设的延吉市延北小区15号楼6单元24户房屋。2012年1月19日祥瑞中介公司向市房地产公司支付了一期团购款人民币100万元。关于剩余二期、三期团购款支付问题，双方经协商，达成如下协议：祥瑞中介公司应支付给市房地产公司团购款共计423万元。其中15号楼6单元团购款423万元。其中60万元团购款作为房款退还崔虎和邢志平，由张福森负责处理崔虎、邢志平的房屋问题。崔虎和邢志平的违约金由崔红花负责。剩余270万元，团购房24套中还剩余13套房没有出卖，房号是：501、503、504、601、701、802、901、902、904、1001、1002、1003、1004。剩余房款办理按揭手续后于2012年11月30日前交150万元。若不按时交款则崔红花交违约金30万元，房屋仍归崔红花所有，12月30日前交120万元，2013年1月30日之前必须处理完。若处理不完按当时约定价格3400元收回剩余房屋。房款不足部分由崔红花现金补偿。本协议签订之时起，双方当事人关于协议约定内容，之前签订的其他任何协议作废，协议约定内容以本协议为准”。现二被告在履行上述协议过程中产生争议，市房地产公司作为原告起诉了祥瑞房地产中介公司，该案已由本院受理。
另查，2012年3月26日，被告市房地产公司亦曾与崔红花个人签订《售楼处负责人聘用协议》，约定“售楼处名称及所在位置为延北小区二期15号楼、16号楼，位于延吉市局子街大宇路。市房地产聘用崔红花为延北小区二期售楼处负责人，负责销售市房地产公司拥有的房屋共计106套”。崔红花因涉嫌挪用资金罪被延吉市公安局侦查，现处于取保候审阶段。
另查明，2012年5月23日，被告市房地产公司与第三人林志勇签订《售房合同》，约定第三人林志勇以250070元的价格购买诉争房屋。
一审法院认为，首先关于原告要求解除与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》的诉讼请求。2012年1月16日，原告与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》是双方当事人的真实意思表示，该意向书未违反法律的强制性规定，合法有效。依据该意向书的约定，被告祥瑞中介公司应当按照意向书的约定为原告办理诉争房屋的认购手续，但被告祥瑞中介公司至今未能协助原告办理诉争房屋的认购手续，违反了意向书的约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定,被告祥瑞中介公司已经无法履行为原告办理诉争房屋认购手续的约定，原告购买诉争房屋的目的已经不能实现，故原告要求解除与被告祥瑞中介公司签订的《延北大厦团购意向书》的诉讼请求，本院予以支持。
其次，关于原告要求被告市房地产公司和被告祥瑞中介公司返还原告购房款272135元及利息的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告与被告祥瑞中介公司的延北大厦团购意向书已经依法解除，故被告祥瑞中介公司应当将收取的团购意向保证金272135元返还并支付利息。故原告要求被告祥瑞中介公司返还272135元及利息的诉讼请求，本院予以支持。而原告与被告市房地产公司之间并未签订房屋买卖合同，且原告和被告祥瑞中介公司亦未能证明已将原告交纳的团购意向保证金交付给被告市房地产公司。依据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求。因此，原告要求被告市房地产公司共同返还购房款272135元及利息的诉讼请求，本院不予支持。被告市房地产公司抗辩称崔红花已涉嫌刑事犯罪，认为本案应待刑事案件结束后进行审理，但原告的诉讼请求为要求解除合同并返还购房款，与崔红花是否涉嫌刑事犯罪无关，故其抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告安永雄与被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司于2012年1月16日签订的《延北大厦团购意向书》。
二、被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告安永雄意向团购保证金272135元及利息（自2012年1月16日至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、驳回原告安永雄的其他诉讼请求。
如果被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，其他费用80元（原告已预交5460元），共计5460元，由被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司负担。
宣判后，上诉人安永雄不服上诉，其主要理由为：原审判决适用法律错误。此案不应当以合同相对人来确认本案的结论，虽然上诉人是与祥瑞中介公司签订了《延北大厦团购意向书》，但事实上祥瑞中介公司是代表着房地产公司出售该房屋，况且从事实上房地产公司也将自己的售楼处提供给祥瑞中介公司进行售楼，足以让所有购房人认为自己买的是房地产公司所售的楼盘。因为售楼处是房地产公司的售楼处，而不是祥瑞中介公司的售楼处，同时，祥瑞中介公司的崔红花又是房地产公司所雇佣的销售部经理，对于崔红花来说，她的身份是两重身份，既是祥瑞中介公司的法定代表人，又是房地产公司的销售部经理，无论她怎样去售楼，均出售的是房地产公司所提供的楼盘，至于崔红花与房地产公司之间如何结算或对账，均是他们之间个人问题，与购买房屋所有人无关，房地产公司把售楼这一任务交给祥瑞中介公司和崔红花的本身同时就具备有一定的风险性，这个风险责任本身就应当由房地产公司来承担，而不应当转嫁给购买房屋的所有人，因为购买者是无辜的，他们相信售楼处所购买的房屋来源于房地产公司而不是祥瑞中介公司或崔红花，这是致命所在，因此对于所谓的合同不合同，他们不会去想，也不会去分析，因为当事人等待房地产公司的电话，等待办理交接楼房事宜，而且上诉人是第一位购买房屋所有人，时间比任何人都早。也就是2012年1月16日，上诉人系在被上诉人房地产公司售楼处购买的房屋，并与被上诉人祥瑞中介公司签订了《延北大厦团购意向书》。上诉人有理由相信被上诉人祥瑞中介公司是被上诉人房地产公司的代表。上诉人认为其购买行为的结果系直接买到被上诉人房地产公司所售房屋，且款项是交付给房地产公司，因此才与被上诉人祥瑞中介公司签订了《延北大厦团购意向书》。退一步讲，崔红花（祥瑞中介公司）的售楼行为也构成了表见代理行为。综上所述，原审法院认定法律关系错误。此案件房屋买卖关系的主体应当是上诉人安永雄与被上诉人房地产公司。因此，对于上诉人所购买的房屋给付不能的责任应当由房地产公司承担，房地产公司应当返还上诉人的购房款及利息。（自2010年1月16日至交付之日止，按中国人民银行同期贷款率结算）
本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人安永雄与被上诉人祥瑞中介公司于2012年1月16日签订《延北大厦团购意向书》，约定上诉人安永雄自愿以被上诉人祥瑞中介公司员工的身份团购诉争房屋，交纳意向团购保证金后，由被上诉人祥瑞中介公司负责办理相关认购手续，签订正式商品房买卖合同书时意向团购保证金转为购房款。可见双方签订的并非房屋买卖合同，只是一份团购房屋的意向书，且该意向上诉人安永雄并未向房屋权利人即被上诉人房地产公司表示，房款也未交到被上诉人房地产公司，且被上诉人祥瑞中介公司与上诉人安永雄签订团购意向书时，尚未与被上诉人房地产公司形成民事法律关系，事后被上诉人房地产公司也并未予以追认该团购意向书的效力，故上诉人安永雄要求被上诉人房地产公司返还房款，没有事实与法律依据，故其上诉理由不成立。原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5380元，由上诉人安永雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年三月二十一日
书记员 张 千