广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第773号
原告：梁淑儿，女，汉族，1957年1月4日出生，住址：广州市越秀区。
委托代理人：蓝丽丝，广东绥爰律师事务所律师。
被告：梁丽清，女，汉族，1942年1月23日出生，住址：广州市荔湾区。
被告：余志辉，男，汉族，1968年7月21日出生，住址：广州市越秀区。
被告（兼被告梁丽清的委托代理人）：余志豪，男，汉族，1974年6月4日出生，住址：广州市荔湾区周门街**号***房。
被告：张妙琼，女，汉族，1919年9月11日出生，住址：广州市越秀区。
委托代理人：余富滔，男，汉族，1949年1月25日出生，住址：广州市越秀区。
委托代理人：余淑卿，女，汉族，1955年3月8日出生，住址：广州市白云区。
原告梁淑儿诉被告梁丽清、余志辉�余志豪、张妙琼共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝丽丝，被告余志辉、余志豪（兼被告梁丽清委托代理人）、被告张妙琼委托代理人余富滔、余淑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告通过继承，于2012年9月17日领取了享有广州市越秀区惠福西路走木街18号804房1／2产权份额的房产证，另外享有讼争房屋1／2产权份额的共有人余富达于2003年去世，而余富达的继承人即四被告均未办理讼争房屋的继承手续。因四被告长期怠于办理继承和析产手续，不利于房屋的管理，也严重阻碍原告对其合法份额进行支配，为维护物权人合理使用、收益和处分共有财产，故请求法院判令：1、原告按照市场评估价格分别向四被告购买余富达名下的位于广州市越秀区惠福西路走木街18号804房的二分之一产权；或�房屋进行实物分割，或折价变卖、拍卖分割。2、被告梁丽清、余志辉、余志豪共同支付从2012年3月25日起至2014年3月26日止的房屋使用费给原告（按照房管部门公布的同期同地段的租金参考标准，以产权面积的二分之一计付）。
被告梁丽清、余志豪共同辩称：对于如何析产由法院来认定。涉案房屋从建成后至今由余富来一家使用。但我方一直以来都未享受过房屋的相应权利，所以不同意支付使用费。
被告余志辉辩称：我方不同意析产，如要析产应该按照市场价格评定。涉案房屋从建成后至今由余富来一家使用，其生前各方口头协议，其去世后房屋由被告使用。但我方一直以来都未享受过房屋的相应权利，所以也不同意支付使用费。
被告张妙琼辩称：同意将涉案房屋分割，但希望法院进行合理分割以保障被告张妙琼的权利。
经审理查明：2000年3月2日，张妙琼、余富滔、余富来、余富达签署《析产协议书》，其中约定：广州市越秀区惠福西路走木街18号804房由余富达和余富来共同占有，各占二分之一产权。
2006年10月30日，广州第一棉纺织厂纺织机械分厂出具《证明》，记载：“余富达是我厂退休职工，于2005年3月13日因病逝世，现有亲人妻梁丽清、长子余志辉、次子余志豪、母亲张妙琼”。
2012年7月17日，广州市南方公证处出具（2012）粤广南方第71724号《公证书》，记载：被继承人余富来于2012年6月25日死亡，梁淑儿为余富来的配偶，经继承后，梁淑儿、余富达各占有坐落在广州市越秀区惠福西路走木街18号804房的二分之一产权份额。
2012年9月17日，广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》，记载：广州市越秀区惠福西路走木街18号804房，建筑面积为42.1平方米，权属人为梁淑儿、余富达，各占1／2产权份额。
原告于2014年曾委托广州市越房房地产价格评估有限公司对广州市越秀区惠福西路走木街18号804房的市场价值进行评估，广州市越房房地产价格评估有限公司出具《评估报告》，认为上述房屋于2014年3月11日的市场价值为736800元。
原告于2014年3月26日提起本案纠纷。
庭审中，对于讼争房屋的析产方案。原告表示：由于房屋面积较小，只能折价或变卖，我方主张折价，若无法折价，才考虑变卖；我方愿意购买被告的产权份额，若被告愿意购买，我方也愿意以评估价格出售给被告。被告梁丽清、余志豪、张妙琼共同表示：我方同意原告购买我方应有的份额，讼争房屋的市场价比原告评估的价格高，但对此没有证据证明，也不申请法院对讼争房屋的价格进行评估。被告余志辉表示：我方不同意析产，对于析产方案还未想好，如要析产应该按照市场价格评定，原告提供的评估报告中的评估价格过低，但对于市场价格我方不清楚，也不申请法院对讼争房屋的价格进行评估。
对于余富达名下的1／2产权份额。四被告共同表示：余富达已于2005年3月13日去世，暂未办理继承手续，余富达死亡前没有遗嘱或遗赠协议，不放弃对该房屋的继承权；除了四被告外，没有其他的法定继承人。被告梁丽清、余志豪、张妙琼共同表示：经过继承后，被告梁丽清占讼争房屋的十六分之五产权份额，被告余志辉、余志豪、张妙琼各占十六分之一产权份额。被告余志辉表示：按照国家规定继承后，被告梁丽清占讼争房屋的十六分之五产权份额，被告余志辉、余志豪、张妙琼各占十六分之一产权份额，但是被告梁丽清、余志豪曾与我协商放弃继承的事宜，我方认为关于继承的份额，我们内部仍需要沟通，未最终确定；因继承份额没有协商一致，故若法院判令由原告购买我�的产权份额，对于购房款不同意按照法律规定的继承份额比例来分开各自份额。
对于讼争房屋的使用问题。被告梁丽清、余志辉、余志豪表示：讼争房屋一直由原告方在使用。原告表示：讼争房屋在起诉时仍是由被告余志辉、余志豪出租给他人使用，现已空置。原告为此仅提供了向被告余志豪寄送的邮件详情单及妥投证明的复印件及打印稿，除此之外，没有其他证据证明被告梁丽清、余志辉、余志豪使用讼争房屋。
本院认为：余富达去世后，登记在余富达名下的讼争房屋1／2产权份额，在被告梁丽清没有办理分割、四被告也尚未办理继承手续或协商一致前，上述1／2产权份额由四被告共同共有。
对于原告要求分割共有物的诉讼请求，因讼争房屋建筑面积仅为42.1平方米，若进行实物分割必然会影响其使用价值，故对于讼争房屋不宜采取实物分割的方案。因原告表�愿意购买四被告所享有的产权份额，而被告梁丽清、余志豪、张妙琼均表示同意出售其享有的产权份额，且四被告均表示没有使用讼争房屋，故原告要求通过折价方式购买四被告所享有的产权份额，较为合理，本院予以支持。
对于购买房屋产权份额的价格问题，由于原告已委托评估机构对2014年3月11日讼争房屋的市场价值作出评估，被告梁丽清、余志辉、张妙琼、余志豪称该价格低于市场价格，但未对此提供证据证明，也不申请法院进行评估，应就此承担举证不能的责任，考虑到原告委托评估的评估时点与本案提起诉讼的时间距离不大，故该评估报告可以作为折价分割时认定房屋产权份额的价格依据。因此，原告应向四被告共同支付368400元。由于被告梁丽清没有办理分割、四被告没有办理继承手续也未能就各自份额协商一致，故上述款项为四被告共同共有，若四被告对于该款项的各自份额有争议，可以另行通过法律途径解决。
对于原告要求被告梁丽清、余志辉、余志豪支付讼争房屋使用费的诉讼请求，因原告未就此提供充分的证据证明讼争房屋由被告梁丽清、余志辉、余志豪使用，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条的规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起，广州市越秀区惠福西路走木街18号804房的全部产权属原告梁淑儿所有；被告梁丽清、余志辉、余志豪、张妙琼应在本判决生效之日起三十日内，协同原告梁淑儿到房管部门办理广州市越秀区惠福西路走木街18号804房属原告梁淑儿所有的过户手续。
二、原告梁淑儿应于本判决生效之日起三十日内，向被告梁丽清、余志辉、余志豪、�妙琼共同支付368400元。
三、驳回原告梁淑儿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7186元，由原告梁淑儿负担3813元，由被告梁丽清、余志辉、余志豪、张妙琼共同负担3373元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周鸿明
人民陪审员 陈淑文
人民陪审员 任 红
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 徐 娟