河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1502民初字第3133号
原告河南华仪置业发展有限公司。
地址：信阳市工区路135号。
法定代表人，陈道荣，系该公司负责人。
委托代理人，田朝霞、陆云。
被告，林加友。
委托代理人，骈天民、涂瀚，系河南冠男律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告河南华仪置业发展有限公司与被告林加友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南华仪置业发展有限公司的委托代理人田朝霞、陆云、被告林加友及其委托代理人骈天民、涂瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河南华仪置业发展有限公司诉称，原、被告于2015年10月22日签订了《店铺租赁合同》，被告林加友租赁原告华仪公司位于春晓××虹广场购物中心××楼××号商铺。该合同第3.1、12.1、12.2条约定：租赁期限截止2019年4月27日，租赁期内乙方应及时、足额向甲方缴付应纳费用，并不得以任何理由拒缴租金、物业综合管理费或其他费用。如乙方未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的0.3%向甲方支付违约金。乙方超过租金缴费期后30天仍未支付该款项，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同、收回该店铺，同时因上述违约行为导致合同解除的，甲方有权没收履约保证金，且乙方需按第一租赁年度租金标准向甲方支付乙方装修期间的租金。被告林加友从2016年10月1日开始至2017年6月30日，拖欠租金共计27999元，从2016年9月1日开始至2017年5月31日，拖欠物业费、推广费共计2754元。原告多次索要未果，诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并于3日内清空房屋，向原告返还商铺，恢复至《租赁合同》附件二所列交付标准。2、被告向原告支付拖欠的租赁费27999元。3、被告向原告支付拖欠的物业综合管理费2754元。4、被告向原告支付逾期支付应付款项产生的违约金3716元。5、被告按第一年度租金标准向原告支付装修期间的租金6222元。6、被告支付的履约保证金原告不予退还，如被告尚未全额支付，应补足该保证金差额。7、本案诉讼费及律师费由被告承担。
被告林加友的委托代理人辩称，1、原告当庭变更的被告的两个诉讼请求是否缴纳了诉讼费，若未缴纳，则不在本案的审理范围之内，请合议庭予以查明；2、原告针对被告的第六项诉讼请求不明确，是选择性诉讼请求，不应予以审理或支持；3、原告针对被告的第七项诉讼请求，没有法律依据，诉讼请求也不明确；4、原告进行虚假宣传，构成民事欺诈。根据《合同法》相关规定，被告要求行使合同变更权。原告在招商宣传中称10万平方米的生活体验式购物中心，一站式体验消费，大牌进驻、品牌商家云集等，商铺面积至今未建成达到，所宣称的一站式消费体验也根本无法实现，基本没有大牌、品牌商家进驻，由于原告的虚假宣传，导致被告做出错误的意思表示，等到商城正式开业后被告才发现整个商城的入住率不足50%，时至今日，仍在营业的商户不足40%；5、2016年9月至11月原告对广场天顶施工导致被告林加友的商铺无法正常经营；6、原告在履行合同中违约在先，租赁合同约定商铺门窗由原告统一安装，但原告始终没有给被告林加友安装，林加友自行安装门窗花费的5980元应由原告承担；7、租赁合同中明确约定，被告林加友享有60天的装修期，装修期间免收租金。然而林加友收到允许进场时间是2016年3月底，到了4月30日又在原告的催促下匆匆开业，此时装修还远远没有完成；8、原告计算商铺租金的期限存在错误，2017年2月28日原告就阻挠经营，2017年3月3日原告强行将被告的商铺门锁住，将商铺用电掐断至今，导致被告林加友的商铺无法继续经营。原告在合同中承诺给被告60日的装修期、2016年9月初至11月初由于原告施工影响被告店铺经营的期限，包括原告2017年3月3日强行锁门断电后导致被告的商铺无法继续经营后的时间，原告都无权收取租金。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告河南华仪置业发展有限公司与被告林加友于2015年10月22日签订了《店铺租赁合同》，由林加友承租原告位于化工路）【××虹广场】购物中心／室外商业街××楼××号店铺，用于经营内衣，店名：“亲闺蜜语”。双方合同中第3.3条约定：“装修期：乙方享有60日的装修期，自该店铺交付之日起计算。甲方可以根据具体情况调整交付日及该物业开业日，从而调整装修免租期。”第4.1条第1款约定：“租赁期内，连续十二个月的租赁期间为一个租约年，租金实行季付，每一个租约年乙方按以下标准向甲方支付租金：第一个租约年：月租金单价为人民币70元/平房米（建筑面积），月租金为人民币叁仟壹佰壹拾壹元整（小写3111元），季度租金合计人民币玖仟叁佰叁拾叁元整（小写9333元）。”第4.3条约定：“如乙方未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的0.3%向甲方支付违约金。”第4.4条约定：“乙方超过租金缴费期后30天仍未支付该款项，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同、收回该店铺。在甲方发出终止合同通知后5日内，乙方应及时转移店铺内财物并退出店铺，逾期则视同乙方放弃财产（含店铺内装修、货柜、货物等财物，下同）所有权，甲方有权处置该财产。”第5.1条约定：“乙方应于本合同签订之日向甲方缴付店铺租赁履约保证金。保证金为租赁期内首个租约年的月租金标准1倍数额，计人民币叁仟壹佰壹拾壹元整（小写：3111元），履约保证金的最高限额为20万元。本合同终止时，经甲乙双方确认乙方无任何未结清费用和违约金后，该保证金将无息退还乙方（该保证金不开据发票）。如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减。”第5.3.1条约定：“租赁期内，若乙方拖欠租金或物业管理费或推广费或其他应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方或管理单位支付的违约金等），甲方或管理单位有权在提前五日书面通知乙方而乙方在甲方或管理单位发出书面通知三日内仍未付款的情况下立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补甲方或管理单位损失的，甲方或管理单位可要求乙方补足差额。乙方必须在甲方或管理单位规定的期限内补足或重新支付保证金。”第5.4条约定：“推广费：为人民币2.00元/平房米/月，按该店铺建筑面积计算，共计人民币89元/月。推广费用于该物业的统一广告宣传和推广活动。从店铺开业日或物业开业日（以较早者为准）起开始计算。租赁期间，推广费采取先付后用的原则向甲方支付（连续3个自然月份为一个收费期）。推广费的支付时间与4.2条租金支付时间相同。”第5.6条约定：“物业服务费：为人民币3.00元/平房米/月，按该店铺建筑面积计算，共计人民币133元/月。从店铺开业日或该物业开业日（以较早者为准）起开始计算。租赁期间，物业服务费采取先付后用的原则向管理单位支付（连续3个自然月份为一个收费期）。物业服务费的支付时间与4.2条租金支付时间相同。”第5.10条约定：“乙方未按约支付上述5.4条、5.6条、5.7条、5.8条约定费用中任何一项费用或履约保证金因欠费被扣除而未及时补足的，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%标准向甲方支付违约金。”第12.1条第1款约定：“下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：乙方逾期不支付租金、物业管理费、推广费、水电费（含公摊水电费）、空调使用费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的。”第12.2条约定：“乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同、提前收回该店铺，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：1.按第一租赁年度租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期期间之免收减收租金；2.按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；3.逾期应付款项的，应按照日租金0.3%的标准向甲方支付逾期违约金；4.甲方有权没收履约保证金，如果届时乙方尚未向甲方支付全额的履约保证金，乙方应向甲方补足履约保证金的差额；5.不论所留装潢是否有利用价值，乙方均放弃要求甲方补偿该店铺所留装潢未摊销完费用的权利。”附件二第一部分第5款约定：“门、窗甲方统一安装，乙方二次装修时如需拆除或改装，须报甲方或管理单位批准。”2016年3月1日，被告林加友收到原告的入场通知书，如约交纳了三个月房租9333元，一个月的履约保证金3111元。被告林加友进行店铺装修时自行安装门窗，费用5980元。2017年3月3日，原告因催要房租与被告林加友发生争议并将其店铺门锁住。被告经营的亲闺蜜语店铺目前停止营业。2017年4月11日，原告通过律师函告知林加友，要求解除双方租赁合同，林加友于2017年4月15日签收邮件。现原告来院起诉，要求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，并于3日内清空房屋，向原告返还商铺，恢复至《租赁合同》附件二所列交付标准。2、被告向原告支付拖欠的租赁费27999元。3、被告向原告支付拖欠的物业综合管理费2754元。4、被告向原告支付逾期支付应付款项产生的违约金3716元。5、被告按第一年度租金标准向原告支付装修期间的租金6222元。6、被告支付的履约保证金原告不予退还，如被告尚未全额支付，应补足该保证金差额。7、本案诉讼费及律师费由被告承担。
诉讼中，原告河南华仪置业发展有限公司提出书面申请主动放弃对被告林加友支付逾期付款违约金的诉请主张。
本院认为，双方签订店铺租赁合同系双方自愿行为，意思表示真实，该合同合法有效。按照合同约定，林加友从第一次交纳租金至原告发送律师函，其拖欠租金时间超出了合同约定的逾期期间一个月，被告林加友抗辩在其经营期间，原告于2016年9月至11月对广场天顶施工影响了商铺正常经营；原告对外做推广宣传有大量虚假内容等等，以此拖延支付租金或拒交租金，其理由既非法律规定亦非双方租赁合同约定的内容，故林加友逾期缴纳租赁费的事实，构成了租赁合同的实质性违约。因被告林加友逾期缴纳租赁费，原告向被告发送律师函，明确表达了解除双方签订的《房屋租赁合同》意思，且被告经营的亲闺蜜语店铺目前处于实际关门停业状况，双方的合同再无继续履行的可能，故原告要求确认双方合同解除的诉请，本院予以支持。被告辩称，合同解除及房租费的计算时间应当以原告锁门的时间为准。因原告强锁被告经营店铺的行为系催要房租费而采取的不当行为，而非原告解除租赁合同的明示意思表示，如因原告的强行锁门行为给被告造成经营损失，被告则可另行主张权利。按照合同约定，原告通过向被告发送律师函的方式，明确要求解除合同的行为，符合双方租赁合同的约定，合同解除时间应为被告林加友收到律师函之日，即2017年4月15日。租赁合同解除后的房屋未能交付产生的实际占用费，原、被告双方可自行协商。按照合同约定，原告在交付被告林加友店铺时，门窗应当由原告统一安装，但因原告在交付店铺时未能安装门窗，故被告林加友自行安装门窗的费用5980元应当由原告承担。被告又辩称，2016年9月至11月原告对广场天棚装修期间的租赁费应当扣除，因原告该装修行为系对广场公共地方整体结构布局的改造，且亦未造成被告经营店铺的关门停业，按照双方租赁合同第11.1.4的约定，被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。被告林加友拖欠租金的违约事实是解除合同的根本原因，故按照合同约定，林加友理应承担相应的法律后果，即支付拖欠的房租费、物业费、推广费；补交两个月装修期的房租费；已经缴纳的合同履约保证金不再退还。具体确定为：1、房租费，自2016年10月1日至2017年4月15日，计算为3111元/月*6个月＋3111元/月÷30天/月*15天=20221.5元；2、物业费，自2016年9月1日至2017年4月15日，计算为133元/月*7个月＋133元/月÷30天/月*15天=997.5元；3、推广费，自2016年9月1日至2017年4月15日，计算为89元/月*7个月＋89元/月÷30天/月*15天=667.5元；4、两个月装修期的房租费，计算为3111元/月*2个月=6222元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告河南华仪置业发展有限公司与被告林加友之间签订的《房屋租赁合同》，被告林加友于本判决书生效后十日内将房屋交还给原告河南华仪置业发展有限公司。
二、被告林加友向原告河南华仪置业发展有限公司支付拖欠的房租费20221.5元；物业费997.5元、推广费667.5元；两个月装修期的房租费6222元。上述款项合计28108.5元，扣除原告河南华仪置业发展有限公司应承担的门窗安装费5980元，余额22128.5元，被告林加友应于本判决生效后十五日内日一次性付清。
三、驳回原告河南华仪置业发展有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费817元，由原告河南华仪置业发展有限公司承担373元，被告林加友承担444元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉至河南省信阳市中级人民法院。
审判长 王 剑
审判员 张丽红
审判员 黄志欣
二〇一七年十月十九日
书记员 黄卉卉