北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第06930号
上诉人（原审原告）刘×1（曾用名刘×2），女，1972年7月1日出生，汉族。
委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周×1，男，1967年4月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）苏×1，男，1949年12月4日出生，汉族。
委托代理人魏贵勤，北京市汇源律师事务所律师。
刘×1与周×1、苏×1房屋买卖合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院于2010年12月17日作出（2010）大民初字第10629号民事判决。刘×1不服提出上诉，后经北京市第一中级人民法院裁定准许撤回上诉。2012年9月18日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民提字第08899号民事裁定，撤销北京市大兴区人民法院（2010）大民初字第10629号民事判决，并将本案发回北京市大兴区人民法院重审。该院重审后于2013年12月13日作出（2013）大民再初字第1881号民事判决。刘×1不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘×1及其委托代理人吕凤刚，被上诉人苏×1之委托代理人魏贵勤到庭参加诉讼，被上诉人周×1经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
重审中，刘×1诉称：我与周×1于2003年2月9日登记结婚，婚后购买了位于北京市大兴区×××501的房屋，建筑面积为94.3平方米，该房于2003年12月23日取得了房屋所有权证。我与周×1于2005年2月14日生育女儿周×2。2010年6月8日，我带女儿回山东老家。2010年7月26日，我在山东省安丘市人民法院起诉与周×1离婚，后被法院驳回了我离婚的请求。2010年9月4日，我带女儿回到北京后，被房屋中介公司告知，我与周×1的共同房产被卖给了苏×1。2010年9月14日，我到北京市大兴区住房和城乡建设委员会查询得知，2010年7月23日，周×1与苏×1恶意串通损害我的利益，在未告知我的情况下签订了《存量房屋买卖合同》，将价值100多万元的北京市大兴区×××501的房屋以25万元的价格转让，且未经我的同意，损害了我的合法权益。现要求：1、确认周×1与苏×1于2010年7月23日签订的编为CW133993《存量房屋买卖合同》无效；2、北京市大兴区×××501的房屋产权登记人恢复为周×1；3、周×1和苏×1共同承担本案诉讼费用。
周×1未到庭进行答辩。
苏×1辩称：一、我与周×1签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，我与周×1没有恶意串通的行为，我支付了合理的房屋价款，且办理了所有权转移登记手续，我是该房屋的合法所有权人；二、周×1提供房屋产权证明的产权登记人仅为周×1一人，没有其他共有人及他项权利人，我在签订房屋买卖合同时已尽到了一个善意购买人的谨慎和审查义务；刘×1与周×1是夫妻关系，其二人恶意串通的机率更大，周×1收到房款后不知去向，刘×1恶意占有房屋，严重损害我的合法权益；三、关于房屋的交易价格，我与周×1的实际交易价格是107万元，与当时的市场交易流通价格是相符的，书面合同中25万元的房价是为了避税，我先向周×1支付了5万元定金，在房屋产权登记变更后，我又通过银行转账的方式向周×1支付了102万元。综上所述，我善意合法的取得了该房屋的所有权，不同意刘×1的诉讼请求。
北京市大兴区人民法院经审理查明：刘×1与周×1于2003年2月9日登记结婚。2003年2月21日，周×1与北京兴海创业投资管理有限公司签订《房屋买卖合同》，周×1作为买受人购买了北京市大兴区×××501号房屋，房屋价款194976元。2003年12月23日，该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权人登记为周×1，未登记共有人，房屋坐落为：北京市大兴区×××501号，建筑面积94.30平方米。该房屋购买后一直由刘×1与周×1居住。
2010年6月至2010年9月，刘×1回其在山东省的住所地居住。2010年7月26日，山东省安丘市人民法院立案受理了刘×1诉周×1的离婚诉讼，经刘×1陈述，山东省安丘市人民法院判决驳回了其离婚的诉讼请求。
2010年7月23日，周×1与苏×1签订网签《存量房屋买卖合同》，合同约定：周×1将北京市大兴区×××501号房屋以25万元的价格卖给苏×1，合同约定的定金为5万元，苏×1已于2010年7月21日交付给周×1。诉讼中，苏×1主张与周×1实际达成的房屋交易价格为107万元，于2010年7月23日通过银行转账的方式向周×1支付了购房款102万元。苏×1提供了招商银行的银行回单证明该主张。刘×1对苏×1提供银行回单的真实性提出异议，并申请法院向银行调取转账的相关证据。
根据法院调取的存取款凭条及个人转账、汇款凭条：2010年7月23日，从户名刘××的账号向户名周×1的账号转账102万元，当日，周×1账号内的102万元转入收款方为周×3的账号内。取款账号的刘××为苏×1的妻子，周×3系周×1与其前妻所生之子。刘×1对银行存取款凭条及个人转账、汇款凭条的真实性无异议，但主张不能证明刘××支付给周×1的102万元就是购房款。
周×1与苏×1进行房屋交易的档案材料中，关于周×1的房屋登记询问笔录记载，询问申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）一栏中，回答为”否”，该询问笔录有周×1签字。现北京市大兴区×××501号房屋登记的所有权人为苏×1。该房屋现由刘×1占有使用。
根据刘×1提供的在进行诉讼前其委托北京宝伦联合房地产土地评估有限公司对北京市大兴区×××501号房屋进行价值评估的《房地产估价报告》，估价的基准时间为2010年7月23日，房地产总价为130.44万元，单价为13832元／平方米。刘×1以此证明周×1与苏×1以25万元的价格交易该房屋，价格明显低于房屋实际价值。苏×1对以该估价报告作为本案争议房屋的市场价值参考没有异议，并主张其与周×1实际成交的房屋价格为107万元，没有明显低于该房屋的评估价值，价格在合理的交易范围内。
另查明，2010年7月23日，苏×1出具欠条一张，载明今欠周×1购房款102万元，欠条左侧周×1注明”款已收”。同日，苏×1交付购房契税3750元，计税金额为25万元。交纳契税当天，诉争房产所有权人变更登记为苏×1。
2010年7月26日，刘×1在山东省安丘市人民法院起诉周×1请求离婚，周×1不同意离婚。2010年9月6日，山东省安丘市人民法院判决驳回刘×1离婚的诉讼请求。该案件中未提及本案诉争房产事宜。
2012年，苏×1起诉北京市住房和城乡建设委员会要求撤销异议登记注销不予受理决定书。在北京市第一中级人民法院裁定提审本案后，苏×1撤回该行政诉讼案件的起诉。
北京市大兴区人民法院重审认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周×1经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的权利。
关于刘×1主张北京市大兴区×××501的房屋产权登记人恢复为周×1的诉讼请求。根据查明的事实，本案诉争房产系刘×1与周×1婚姻关系存续期间取得，应认定为夫妻共有财产。周×1未经财产共有人同意将房产出售给苏×1，属于擅自处分夫妻共有财产，构成无权处分。根据我国物权法的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，虽然本案诉争房产买卖时网签合同成交价格为25万元，但结合周×1在苏×1出具欠条上所写102万元”款已收”的内容、定金收条、转账汇款凭据、账户证明书、账户历史交易明细表等证据，苏×1购买诉争房产的实际价款为107万元。该价款虽未达到刘×1提交估价报告的评估价格，但依照合同法司法解释关于转让价格是否低于市场交易价格70%的标准，并考虑市场交易价格变动等因素，本案诉争房产买卖时以107万元成交应属合理价格区间。此外，鉴于刘×1并未提交充分证据证明买受人苏×1系出于恶意购买诉争房产，而且诉争房产的权属已经办理变更登记至买受人苏×1名下。故根据物权法规定，苏×1已经基于善意取得了诉争房产的所有权。综上，对刘×1主张将诉争房产权属恢复登记至周×1名下的诉讼请求，没有法律依据。
关于诉争房屋买卖合同的效力问题。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。除具备法定撤销及无效情形之外，当事人订立的合同应当有效。本案买房人苏×1系通过朋友介绍购买登记所有权人为周×1的诉争房产，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。苏×1购买房屋、办理过户手续，均系信赖诉争房产的权属证书。而买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权应当推定买受人为善意。现刘×1并未提交充分证据证明买受人苏×1明知或因重大过失不知房屋登记薄中物权登记错误或者登记薄中存在异议登记的情况下，刘×1认为苏×1与周×1系恶意串通进行房屋买卖，并请求确认周×1与苏×1于2010年7月23日签订的编号为CW133993《存量房屋买卖合同》无效，缺乏充分证据佐证，法院不予支持。据此，北京市大兴区人民法院于2013年12月13日作出（2013）大民再初字第1881号民事判决：驳回刘×1的诉讼请求。
判决后，刘×1不服，以原审认定事实不清，适用法律错误为由上诉至本院。刘×1主张，诉争房屋属于其与周×1的夫妻共同财产，周×1的无权处分行为没有得到刘×1的追认，故周×1与苏×1之间的房屋买卖合同无效；苏×1不构成善意取得，苏×1系通过朋友介绍购买诉争房屋，苏×1应知或明知周×1有配偶，诉争房屋系夫妻共同财产，因此，苏×1主观上存在明显恶意；苏×1购买诉争房屋的价格明显低于市场价格。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。苏×1同意原判。周×1未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。
本院经审理查明，原审法院重审查明事实属实，本院二审予以确认。
上述事实，有房屋买卖合同、房屋产权证书、结婚证书、定金收条、查询档案材料、转账汇款凭证、估价报告、账户证明书、账户历史交易明细表、欠条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第106之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，周×1未经共有人同意将应属夫妻共同所有的房屋卖给苏×1，属于无权处分。苏×1能否取得诉争房屋的所有权，关键在于苏×1的行为是否符合法律规定的善意取得的要件。虽然本案房屋买卖合同中约定的成交价格为25万元，但结合周×1出具的欠条、定金收条，苏×1提交的转账汇款凭据以及法院调取的账户证明书、账户历史交易明细表等证据，可以认定苏×1购买诉争房产的实际价款为107万元，且苏×1已将107万元的购房款全部给付周×1。该价款虽未达到刘×1提交估价报告的评估价格，但并未明显低于刘×1提交估价报告的评估价格，属于合理价格区间范围内。苏×1购买诉争房屋是出于对周×1持有的房屋产权证的信赖，刘×1并未提交证据证明苏×1在签订合同时明知或应当知道诉争房产系夫妻共同财产，亦未提交充分证据证明苏×1系出于恶意购买诉争房产，且诉争房产的权属已经办理变更登记至苏×1名下。因此，苏×1的行为符合善意取得的构成要件，诉争房屋的所有权应当归苏×1所有，故对刘×1关于苏×1不构成善意取得，其主观上存在明显恶意，应知或明知诉争房屋系夫妻共同财产，且苏×1购买诉争房屋的价格明显低于市场价格的主张，本院难以支持。
关于房屋买卖合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。除具备法定撤销及无效情形之外，当事人订立的合同应当有效。苏×1与周×1签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，刘×1无证据证明苏×1与周×1系恶意串通进行房屋买卖，亦无证据证明房屋买卖合同具有法定撤销及无效情形。因此，对于刘×1提出周×1的无权处分行为没有得到刘×1的追认，周×1与苏×1之间的房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。刘×1的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由刘×1负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由刘×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
代理审判员 陈捷鹰
代理审判员 吕 超
二〇一四年十月二十日
书 记 员 韩 玮