上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2524号
上诉人（原审原告）上海安宏物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人李琰炜，上海天尚律师事务所律师。
委托代理人赵冲，上海天尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张群慧
被上诉人（原审被告）卜捷茹
两被上诉人之共同委托代理人胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
上诉人上海安宏物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人上海安宏物业管理有限公司之委托代理人李琰炜、赵冲，被上诉人张群慧、卜捷茹之共同委托代理人胡钦福到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2003年1月，上海长汇房地产有限公司出具委托书，具体内容为委托上海安宏物业管理有限公司（以下简称安宏物业公司）自2003年1月起接管本市xxxxxxxxxxx楼盘。
2003年5月6日，上海市长宁区物价局出具的《关于华阳公寓物业管理服务收费标准的批复》核定：自2003年6月1日起至业主委员会成立时，华阳公寓居住物业管理服务收费标准为管理费（含保洁费、保安费）每月每平方米建筑面积人民币（下同）1.10元，电梯水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。
2008年11月10日，华阳公寓业主委员会与安宏物业公司签订《物业管理服务合同》，合同第七条约定：乙方（安宏物业公司）根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：1.10元／月每平方米，（二）办公楼：2元／月每平方米，（三）水泵电梯运行费0.55元／月每平方米。
2011年6月8日，华阳公寓业主委托代理人华阳公寓第一届业主委员会成员与安宏物业公司签订《物业管理服务合同》，其中第七条约定，除非本合同另有约定，否则自2011年4月1日起，至本合同期限届满为止，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）住宅：1.3元／月每平方米，（二）办公楼：2.2元／月每平方米，（三）水泵电梯运行费0.55元／月每平方米。合同第十条约定，物业服务费用按（自然）季度交纳，业主应于每季度开始15日内履行交纳义务。延期交纳物业服务费30日以上的，乙方有权依法收取滞纳金。
华阳公寓业委会证明在《物业管理服务合同》签字的陈峥宇、吴晓兰、周少洲、曹正祥、上海市装卸储运总公司为华阳公寓第一届业主委员会成员。
华五居委会证明涉讼的本市xxxxxxxxxxx房屋所在的华阳公寓从2003年3月1日至2014年8月15日由安宏物业公司管理。
2013年9月1日，张群慧、卜捷茹（甲方）与案外人柯＊＊、白＊＊（乙方）就涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。双方在附件四中约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占用前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。双方在附件三第6条中约定：待贷款银行将上述第5条所列贷款发放到甲方指定账户后三日内，甲乙双方应对该房产进行验看、清点，确认无误后，双方签署房屋交接书，房屋转移占有。
上海市房地产登记簿显示涉讼房屋建筑面积为274.02平方米，权利人为案外人柯＊＊、白＊＊。转让核准日期为2014年2月17日。
2013年3月22日，张群慧、卜捷茹向安宏物业公司支付2003年6月至2005年3月物业费共9，946元。
原审审理中，安宏物业公司请求判令：1、张群慧、卜捷茹支付2005年4月至2011年3月物业服务费，以每月452.13元计；支付2011年4月至2014年4月物业费，以每月506.94元计，两项合计49，337.20元；2、张群慧、卜捷茹支付2011年1月至2014年4月延迟支付物业费的滞纳金1，864.60元。
张群慧、卜捷茹辩称，第一，安宏物业公司对物业费并没有催收过，张群慧、卜捷茹也没有承诺过要支付物业费，故安宏物业公司的主张已过诉讼时效。张群慧、卜捷茹只同意支付2014年5月即诉调立案时间之前两年的物业费，且因2013年9月，房屋交付给案外人，故只同意支付2012年6月至2013年8月共计十五个月的物业费；第二，2011年6月物业合同第十条并没有约定滞纳金的计算标准，且对滞纳金的计算方式有异议，故不同意支付滞纳金。
原审庭审中，双方均确认2005年4月至涉讼房屋卖给案外人之前，张群慧、卜捷茹为涉讼房屋的产权人。2011年4月之后的物业费为每季度1，520.80元，即每月506.94元。
原审认为，安宏物业公司与张群慧、卜捷茹之间建立的物业服务合同关系依法成立，具有法律效力。安宏物业公司按照合同的约定履行了物业管理服务义务，作为业主的张群慧、卜捷茹理应支付物业费。关于张群慧、卜捷茹提出的诉讼时效的抗辩，原审认为，物业服务合同的诉讼时效为两年，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。因安宏物业公司未向法庭提供向张群慧、卜捷茹催收或者张群慧、卜捷茹同意支付物业费的凭证，故对张群慧、卜捷茹的诉讼时效抗辩予以采纳。根据物业服务合同约定，物业费按季度缴纳，支付时间为每季度开始15日内履行交纳义务。即2012年第二季度的物业费张群慧、卜捷茹至迟应在2014年4月16日之前主张，2012年第三季度的物业费至迟应在2014年7月16日之前主张。因安宏物业公司于2014年5月28日向法院提起诉前调解，故2012年第二季度及之前的物业费诉请已过诉讼时效，自2012年三季度起的物业费尚在诉讼时效内。因张群慧、卜捷茹自愿从2012年6月起支付物业费，予以采纳。
张群慧、卜捷茹辩称2013年9月之后，房屋实际交付给案外人白＊＊，故不同意支付2013年9月之后的物业费。因张群慧、卜捷茹与案外人柯＊＊、白＊＊的房屋买卖合同约定，物业管理费在转移占用前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，由乙方承担。双方签署房屋交接书，房屋转移占有。因张群慧、卜捷茹提供的房屋交接书没有案外人白＊＊的签名，且案外人白＊＊与张群慧、卜捷茹对何时转移占有说法不一致，故张群慧、卜捷茹认为2013年9月房屋转移占有的抗辩不予支持。张群慧、卜捷茹与案外人白＊＊对房屋买卖合同的争议可另案诉讼，但不能对抗安宏物业公司对涉讼房屋物业费的主张。因至2014年2月17日房屋过户之日止，张群慧、卜捷茹一直是涉讼房屋的产权人，故安宏物业公司向物业的产权人主张物业费于法有据，予以支持。因过户之日为2月中旬，故原审法院酌定2014年2月份的物业费按半数计。
就张群慧、卜捷茹对物业费滞纳金部分的抗辩，因合同对于滞纳金的收取标准未作详细的约定且安宏物业公司并无相应的催收凭证，故安宏物业公司要求张群慧、卜捷茹支付滞纳金之诉请，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一四年八月二十五日作出判决：一、张群慧、卜捷茹应于判决生效之日起十日内支付上海新安宏物业管理有限公司所管理的上海市xxxxxxxxxxx房屋自2012年6月1日至2014年2月17日共计20.50个月物业费，以每月506.94元计，共计10，392.27元；二、驳回上海新安宏物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，080.10元，因适用简易程序减半收取计540.05元，由上海新安宏物业管理有限公司负担432.04元，由张群慧、卜捷茹负担108.01元。
判决后，安宏物业公司不服，上诉于本院，诉称：1、张群慧、卜捷茹于2013年3月22日向安宏物业公司实际支付了2003年6月至2005年3月期间的物业管理费，张群慧、卜捷茹2013年6月3日出具委托书委托安宏物业公司居间出售涉讼房屋并口头向安宏物业公司承诺待房屋出售后支付2005年4月至房屋过户完毕之前的物业管理费，张群慧、卜捷茹与案外人在系争房屋买卖合同中也明确表示愿意支付系争房屋拖欠的所有物业管理费，由此，张群慧、卜捷茹已通过不同形式明确表达了愿意支付物业费的意思表示，故安宏物业公司的诉请并未超过诉讼时效。2、虽然系争物业服务合同中未约定滞纳金的收取标准，但安宏物业公司诉请的滞纳金系以最基本的同期银行贷款利率为标准，此完全符合社会一般常识，原审法院对此未予支持有失公允。故请求二审法院撤销原判，改判支持安宏物业公司的原审全部诉请。
被上诉人张群慧、卜捷茹辩称：安宏物业公司并未提供其向张群慧、卜捷茹催缴物业费及张群慧、卜捷茹同意支付拖欠物业费的相关证据，故原审法院认定安宏物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效并无不当。系争物业服务合同并未约定滞纳金的标准，且安宏物业公司也无催收凭证，原审法院未予支持其滞纳金的诉请正确。故不同意安宏物业公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就安宏物业公司关于张群慧、卜捷茹已通过不同形式明确表达了同意支付拖欠的物业费故本案不存在其诉请已过诉讼时效的主张。首先，根据系争物业服务合同的约定，涉案房屋的物业费应按季度缴纳，故每季度的物业费都系一笔独立的债务，业主支付部分年份、月份的物业费不应视为其对其余年份、月份的物业费均同意支付，故张群慧、卜捷茹2013年3月22日支付2003年6月至2005年3月期间物业费的行为不能即视为其亦同意支付其余拖欠的物业费。其次，安宏物业公司就其关于张群慧、卜捷茹在委托其出售涉讼房屋时曾口头承诺在房屋出售后支付2005年4月至房屋过户完毕之前所有物业费的主张，未提供相应证据证实。第三，张群慧、卜捷茹在涉讼房屋出售合同中与买受方就物业费承担的约定，系买卖双方对物业费承担责任划分的约定，而非张群慧、卜捷茹对安宏物业公司作出的履行债务的意思表示。综合上述三点，本院认为，安宏物业公司就其诉请未超过诉讼时效的主张，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院对此不予采信。就安宏物业公司对原审法院未予支持其滞纳金诉请所持异议，原审法院系根据物业服务合同对滞纳金标准未作明确约定、安宏物业公司未提供相应催收凭证等事实而未予支持安宏物业公司该项诉请，故该处理并无不当，对安宏物业公司该异议，本院亦不予采纳。由此，安宏物业公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院不予支持。需要说明的是，虽然原审判决所作实体处理并无不当，但原审判决主文对安宏物业公司的名称表述有误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1857号民事判决主文第一项为：张群慧、卜捷茹应于本判决生效之日起十日内支付上海安宏物业管理有限公司所管理的上海市xxxxxxxxxxx房屋自2012年6月1日至2014年2月17日共计20.50个月物业费，以每月人民币506.94元计，共计人民币10，392.27元；
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1857号民事判决主文第二项为：驳回上海安宏物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，080.10元，因适用简易程序减半收取计人民币540.05元，由上海安宏物业管理有限公司负担430.44元，由张群慧、卜捷茹负担109.61元。二审案件受理费人民币820.24元，由上海安宏物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 孙 超
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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