济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一初字第1478号
原告段景霞，女，1971年1月22日出生，汉族。
委托代理人刘阳兴，河南剑光律师事务所律师。
被告济源市国泰物业服务有限公司。住所：汤帝南路国泰花园。
法定代表人邹小全，系该公司经理。
委托代理人李杰，该公司工作人员。
原告段景霞与被告济源市国泰物业服务有限公司（以下简称国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理，后依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。同年8月16日，本案由审判员王金秀适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。2014年5月4日，本院依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告段景霞及其委托代理人刘阳兴、被告国泰物业公司的法定代表人邹小全及委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段景霞诉称：其购买了国泰花园A区2号楼2单元304号住房一套，并于2011年3月24日与被告签订了一份物业管理服务协议。2012年元月，其对该房屋进行了装修，但未入住。2013年6月5日，被告通知其称其的房屋进水了，其到达后发现满屋都是从卫生间马桶和拖把池翻上来的污水，清理后发现，木地板已经变形不能使用，部分墙壁、门框、壁柜不同程度变形、损坏。其认为，被告对下水道堵塞致使污水倒流给其造成损失负有责任，应予赔偿。现要求被告赔偿其经济损失13186.20元。
被告国泰物业公司辩称：其与原告签订有物业服务合同，但其并没有违反该合同约定，不存在过错，应驳回原告诉讼请求。原告的损失是因为其他业主和原告使用下水道不当造成的，根据物业服务合同，其每年对下水道疏通一次，其已尽到了该义务，原告没有发现问题，也没有向其反映，其也未发现，故原告主张不能成立。
原告提供的证据有：1、房产证1份，证明其有主体资格。
2、前期物业管理服务协议1份，证明其与被告之间存在物业服务合同关系。
3、照片8张，证明其的损失是由污水上翻造成的。
4、王某某出具的证明1份，证明被告没有尽到管理义务。
5、杨某某当庭证言1份，杨某某称其与原告是邻居，其家是四户型，与原告是紧挨的。大概去年5月份的一个星期天，具体时间记不清了。其早上去上班，到配套房去推车，开门时发现其家配套房门前污水管道弯头的地方漏水，就给丈夫王某某打电话，让他向被告反映。王某某起床后找被告反映，被告称会找人维修。但过了大概一星期，没有人维修，王某某就又找被告反映，过了几天，还是没有修，其又去找被告，被告的一个工作人员和其一起去看了看，说会找人维修，但还是没有人去修。后其发现门口一直潮湿，不干。去年6月5号，其又去找被告，说可能是原告家进水了，后被告的工作人员和其一起到现场看，发现原告家的水表走的很快，被告的工作人员怀疑是原告家漏水，就给原告打电话。其家门前的排污管道排的是哪里的污水其也不知道。
对以上证据质证后，被告的质证意见为：对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，认为证人应当出庭作证，该证明不能证实是王某某所写；认为证据5已过举证期限，且原告与证人系邻居且共用一个下水管道，双方有利害关系，下水管道堵塞，有可能与证人往下水管道扔东西有关，证人证言不应采信。
被告提供的证据有：照片10张，证明是装修时用的腻子粉、发泡胶瓶盖造成下水道堵塞。
经质证，原告称对证据真实性无异议，认为该证据同时能证明是公共管道堵塞，是被告疏于管理。
审理中，依原告申请，本院依法委托济源阳光资产评估有限公司对原告损失进行了鉴定。2013年11月4日，该公司作出济阳评鉴（2013）字第005号司法鉴定检验报告书，鉴定意见为：在鉴定基准日2013年9月16日，济源市人民法院委托鉴定国泰花园A区2号楼2单元304号住宅木地板、踢脚线、墙面立邦漆、壁柜、客厅隔断、鞋柜等修复赔偿价值为人民币壹万叁仟壹佰捌拾陆元贰角整（13186.2元）。
经质证，原告称无异议。被告称对该证据不认可，认为原告的损失是因原告单元的业主使用下水道不当和原告不在房内居住造成，被告在物业服务方面不存在过错，对原告的损失被告不应承担责任，原告应向其居住的单元业主要求赔偿。
经庭审举证质证，本院认为：被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院予以采信；证据4实际系证人证言，证据形式不合法，本院不予采信；证据5系证人当庭陈述，本院对其真实性予以采信。被告提供的证据原告无异议，本院予以认定。司法鉴定检验报告书系专业鉴定机构出具，鉴定程序合法，本院予以采信。
根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：原告购买了国泰花园A区2号楼2单元304号房屋后，于2011年3月24日与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，载明“第一条双方权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部分、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；……第二条物业管理服务内容二、房屋公共设施设备及运行的维护和管理：公共设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。……第三条物业管理服务质量……二、共用部位、公用设施设备的运行、维护和管理：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。……4、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，经全体业主同意后，由甲方组织维修或者更新改造。……三、环境卫生：……4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……”2012年1月，原告对房屋进行了装修，但未入住。2013年6月5日，被告通知原告称原告的房屋进水，原告到达后发现满屋都是从卫生间马桶和拖把池翻上来的污水，木地板已经变形不能使用，部分墙壁、门框、壁柜不同程度变形、损坏。被告检查后发现系下水管道的公共部分堵塞造成污水上翻。
审理中，本院依原告申请依法委托济源阳光资产评估有限公司对原告所有的国泰花园A区2号楼2单元304号住宅木地板、踢脚线、墙面立邦漆、壁柜、客厅隔断、鞋柜损毁情况及实际损失数额进行鉴定。2013年11月4日，该公司作出济阳评鉴（2013）字第005号司法鉴定检验报告书，鉴定意见为：在鉴定基准日2013年9月16日，济源市人民法院委托鉴定国泰花园A区2号楼2单元304号住宅木地板、踢脚线、墙面立邦漆、壁柜、客厅隔断、鞋柜等修复赔偿价值为人民币壹万叁仟壹佰捌拾陆元贰角整。本次鉴定，原告支出鉴定费2000元。
本院认为：原告段景霞与被告国泰物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告对房屋共用设施设备及其运行有维护和管理义务，对公用设施设备有定期巡查义务，但被告未完全尽到定期巡查义务，未及时发现公共管道堵塞，造成污水上翻，给原告的房屋造成一定的损失，故被告应承担相应的赔偿责任。而原告作为房屋所有人，在对房屋装修后一年多时间未入住，未及时发现其房屋进水，致使损失扩大，也应承担一部分责任，结案本院查明的事实，本院确定被告对原告的损失承担80%的赔偿责任，其余损失原告自行承担。经鉴定，原告的房屋损失为13186.2元，被告承担80%的赔偿责任，为10549元。根据《物业管理条例》第三十六条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第3条之规定，判决如下：
一、被告济源市国泰物业服务有限公司于本判决生效后五日内给付原告段景霞10549元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，鉴定费2000元，由原告负担566元，被告负担1564元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 徐晶晶
审 判 员 晋巧霞
代理审判员 司 维
二〇一四年六月十一日
书 记 员 陶传霞