杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第861号
原告（反诉被告）翁樟龙。
委托代理人冯雪燕。
被告（反诉原告）浙江永佳集团有限公司。
法定代表人段金富。
委托代理人陈权。
委托代理人王张微。
原告翁樟龙诉被告浙江永佳集团有限公司（以下简称永佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，被告永佳公司在答辩期间提起反诉，本院经审查受理后，决定将本诉与反诉合并审理，于2009年6月12日公开开庭进行了审理。原告翁樟龙及其委托代理人冯雪燕、被告永佳公司的委托代理人陈权、王张薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁樟龙诉称：2007年12月30日，翁樟龙与永佳公司签订《商位租赁合同》，约定由翁樟龙承租杭州装饰市场C区00号商位，年租金19080元，时间从2008年1月15日至2009年2月14日，原告于2007年12月30日一次性支付租金19080元，其他费用2385元，共计21465元。2008年8月，被告对市场进行整体改造，与原告达成《歇业协议》，约定原告歇业3个月，合同顺延，被告对原告进行若干补偿，被告保证市场在2008年11月17日后正常经营。然直到2009年3月市场装修仍未能完成；3月2日，被告通知原告从1月3日开始计算租金；另外，由于被告对原告商位进行改造，破灭了原有格局，新增营业面积约36平方米，原告提出异议，并与被告多次协商未果。故起诉请求：1.要求依法判决C区00号新增面积由原告租用，租金不变；2.要求被告赔偿违约损失23556.73元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中翁樟龙明确，第1项请求中的租金不变即按原租金标准计算新增面积的租金。
被告永佳公司辩称：（一）被告已完全履行《商位租赁合同》中的约定义务。2007年12月30日，被告与原告翁樟龙签订《商位租赁合同》，约定由原告承租被告所有的杭州装饰市场C区00号商位；年租金32400元，自2008年1月15日起至2009年2月14日止。合同签订后，被告即依照合同约定，按约定时间、约定面积将涉案商位交付于原告。被告将商位交付原告后，原告也一直未向被告就商位任何问题提出任何异议。被告已按《商位租赁合同》完全履行了约定义务。（二）被告已完全履行《歇业协议》中的约定义务。2008年8月18日，被告为了对市场进行整体提升改造，经征得原告翁樟龙同意，与原告签订《歇业协议》。协议约定，如被告三个月完成施工改造，被告免除原告一个半月租金；如被告逾期两个月以上，即施工期超过五个月，则免除原告三个月租金作为补偿。协议还约定，在原告歇业期间，被告发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。截止2009年1月2日，原告共从被告处领取了4500元的补助费。被告于2008年12月18日完成对市场的提升改造，装饰市场于2008年2月28日正式重新营业。根据《歇业协议》，被告免除了原告四个半月的租金作为补偿，并向原告发放了4500元的补助费，被告已完全履行了自己的义务。综上所述，被告已按照与原告签订的《商位租赁合同》、《歇业协议》，完全履行了自己的义务。原告诉讼请求严重违反双方签订的《商位租赁合同》与《歇业协议》，请求贵院依法予以驳回，依法维护被告的合法权益。
反诉原告永佳公司反诉称：2007年12月30日，反诉原告与反诉被告签订《商位租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告所有的杭州装饰市场C区00号商位；年租金19080元，自2008年1月15日起至2009年2月14日止。合同签订后，反诉原告即依照合同约定，按约定时间、约定面积将涉案商位交付于反诉被告。2008年8月18日，反诉原告为了对市场进行整体提升改造，经征得反诉被告同意，与反诉被告签订《歇业协议》，约定如反诉原告三个月完成施工改造，反诉原告免除反诉被告一个半月租金；如反诉原告逾期两个月以上，即施工期超过五个月，则免除反诉被告三个月租金作为补偿。协议还约定，在反诉被告歇业期间，反诉原告发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。截止2009年1月2日，反诉被告共从反诉原告处领取了4500元补助费。2009年4月23日，反诉被告向贵院起诉要求反诉原告赔偿不合理的违约损失。故要求解除《商位租赁合同》和《歇业协议》。现反诉原告已依《歇业协议》约定全部履行了义务，解除《歇业协议》，反诉被告应返还反诉原告向其发放的4500元补助费。故请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商位租赁合同》、《歇业协议》；2.判令反诉被告立即返还反诉原告向其发放的补助费4500元；3.判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告翁樟龙辩称：1.永佳公司的反诉的不能成立，歇业协议是双方真实意思表示，是永佳公司给与翁樟龙的就赔偿达成协议。2、永佳公司解除歇业协议的不符合合同法的相关规定。3、如果按照永佳公司反诉请求的逻辑，我们需要增加诉讼请求，要求永佳公司返还已支付所有的租金。我们要求驳回永佳公司的反诉请求。
原告（反诉被告）翁樟龙向本院提交下列证据材料：
1.公证书1份，欲证明永佳公司2009年3月9日还没有完成装修，永佳公司存在违约的事实；
2.商位租赁合同1份，欲证明双方权利义务；
3.歇业协议1份，欲证明歇业的事实，和达成补偿的协议；
4.发票1份、收据1份，欲证明翁樟龙履行了义务；
5.通知1份，欲证明永佳公司违约的事实；
6.光盘1份，欲证明在2009年3月11日杭州电视台播放杭州装饰城还处在不能营业的情况。
被告（反诉原告）永佳公司向本院提交下列证据材料：
1.发放补助的情况1份，欲证明永佳公司按照协议向翁樟龙发放了相关补助；
2.今日早报广告版2份、广告照片1份、光盘1份，欲证明杭州装饰城家居生活广场在2009年2月28日已经开张，完成了部分改造。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）对翁樟龙提交的证据：永佳公司对证据1三性均有异议，根据内容上面写了到处都是堆放建筑材料，与事实不符，通往大门的道路被堵塞，通道是并没有完全堵塞，对公证书做的现场记录，在场是商铺的代表身份有异议。对证据2真实性合法性没有异议。对证据3真实性合法性没有异议，对关联性，我们认为是因为提升改造而停业。对证据4三性没有异议。对证据5真实性合法性没有异议，对关联性有异议，我们认为通知是被告向原告提出协议，是合法的。对证据6报道的真实性合法性没有异议，但是对其中的内容是有异议，因为它只是片面听取了一方的意见，没有客观的报道事实。本院认为，证据4永佳公司无异议，予以确认；证据1系公证文书，永佳公司未能提供足以推翻的相反证据，应予确认；证据2、3、5、6永佳公司对其真实性、合法性均无异议，且该些证据与案件相关联，故予以确认。
（二）对永佳公司提交的证据：翁樟龙对证据1没有异议。对证据2，三性均有异议，这只是被告的一种陈述不能作为证据。本院认为，该组证据中的报纸广告系永佳公司在公开发行的报纸上登载，应予认定，广告照片及光盘能与报纸广告相互印证，也能与翁樟龙提交的公证录像相印证，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2007年12月30日，翁樟龙与永佳公司签订《商位租赁合同》，约定由翁樟龙承租永佳公司所有的杭州装饰市场（杭州装饰城）C区00号商位；租期13个月，自2008年1月15日起至2009年2月14日止；年租金19080元。合同签订当日，翁樟龙即向永佳公司交纳摊位费19080元，综合服务费1431元，代收广告费954元，工商费720元。永佳公司亦依约将商位交付翁樟龙使用。2008年8月18日，永佳公司为了对市场进行整体提升改造，与翁樟龙签订《歇业协议》，约定翁樟龙支持永佳公司对市场进行整体提升改造，愿意配合因市场提升改造工程需要暂时歇业。协议第二条约定：“永佳公司因施工期需要，并考虑到施工期间翁樟龙经营安全问题，要求翁樟龙暂时歇业三个月；永佳公司将采取免租期一个半月的方式作为补偿（合同期顺延）；歇业期自2008年8月18日起，至2008年11月17日止；”协议还约定，永佳公司保证在三个月内完成总体建筑结构施工，并使经营户在三个月后正常经营；如因永佳公司施工原因造成逾期的，永佳公司将根据逾期情况另行对翁樟龙进行补偿［逾期2个月内，参照本协议第二条作同等补偿；逾期2个月以上（含2个月），参照本协议第二条，作双倍补偿］。在翁樟龙歇业期间，永佳公司发放1000元／间／月的生活补助，发放四个半月。永佳公司保证，在提升改造后，两年内不提升现有房价。翁樟龙现已领取补助费4500元。2009年2月28日杭州装饰城家居生活广场开始营业，永佳公司通过报纸广告、户外广告牌等形式进行了宣传。2009月3月5日，永佳公司向杭州装饰城C－G区经营户发通知称：杭州装饰城一期提升改造工程已于2008年12月18日结束。施工对C－G区经营户造成了不同程度的影响，现经公司研究决定，对装饰城C区北侧
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E区南侧经营户采取：营业房租金自2009年1月3日起计算，对部分商位（含翁樟龙承租商位）租金从1月3日至3月31日的房租减半收取。2009年3月9日，浙江省杭州市钱塘公证处应浙江天峰律师事务所申请，对杭州装饰城C、D、E一楼现场进行公证，公证书中的现场记录称：在现场看到到处都是施工堆放的材料和钢管，C、D、E区域通向大门口位置搭有脚手架，在C、D、E一楼的几个通道，地面没有铺地砖，上面没有吊顶。公证人员另制作录像一盘。2009年3月11日，杭州电视台“新闻楼外楼”节目报道了杭州装饰城部分商户因市场提升改造歇业而与永佳公司产生矛盾的新闻。翁樟龙承租的C区00号商位原在该排商位的最西端，市场进行提升改造后，在00号商位西面新建商位一间，面积约30平方米。
本院认为：翁樟龙与永佳公司签订的《商位租赁合同》及《歇业协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本案的争议在于：
（一）关于翁樟龙要求新增面积由其租用，租金不变。合同的订立，是合同订立人基于平等的法律地位，经自愿协商达成的合意，一方不得将自己的意志强加给另一方。市场经提升改造后，在翁樟龙承租的商位西边新增一个商位，而并非使翁樟龙的商位面积增加，该商位与翁樟龙承租的商位各自独立，永佳公司是否将新增商位出租给翁樟龙、该商位租金如何计算，应当由双方协商确定，如仅由翁樟龙一方提出并要求永佳公司接受，显然违反合同自愿原则。故对翁樟龙要求新增面积由其租用、租金不变的请求，本院不予支持。如翁樟龙认为新增商位后，翁樟龙承租商位邻近通道的优势丧失，可另就该商位的变化与永佳公司协商商位的调换或租金的变更。
（二）关于翁樟龙要求永佳公司赔偿违约损失。因永佳公司对市场进行提升改造，双方协商后签订《歇业协议》，翁樟龙同意歇业，永佳公司对翁樟龙进行补偿，即永佳公司发放翁樟龙4500元的生活补助，保证二年内不提升现有房价，根据提升改造的时间长短给予翁樟龙不同的免租期。协议中明确约定了市场提升改造在预定的三个月期限基础上逾期2个月以上的补偿方法，因此，翁樟龙认为永佳公司对市场的提升改造在预计的三个月基础上逾期二个月仍未完成，即属于违约，缺乏依据。《歇业协议》约定因翁樟龙歇业，永佳公司按照歇业时间而采取免租期的方式作为补偿，而并非约定由永佳公司对翁樟龙进行金钱补偿，故翁樟龙的该请求缺乏依据，本院不予支持。
（三）关于永佳公司要求解除双方的《商位租赁合同》与《歇业协议》。永佳公司与翁樟龙签订的《商位租赁合同》和《歇业协议》系双方真实的意思表示，合同未约定解除事由，永佳公司亦未能提供证据证明其具备法定解除事由，故对永佳公司单方要求解除《商位租赁合同》和《歇业协议》的请求，本院不予支持。
（四）关于永佳公司要求翁樟龙退还4500元补助费。永佳公司发放给翁樟龙的4500元，系双方在《歇业协议》中明确约定的、在翁樟龙因市场提升改造而歇业的情况下发放的生活补助，现翁樟龙事实上也因市场提升改造而歇业，永佳公司要求退还该补助费缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）翁樟龙的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）浙江永佳集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费389元，减半收取194.5元，由原告（反诉被告）翁樟龙负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）浙江永佳集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费389元，反诉案件受理费25元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年七月二十七日
书 记 员 杨 帆