上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35365号
原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人何金成，男。
委托代理人贾忱，女。
被告罗岚，女，1980年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人张建军（系被告丈夫），住同被告罗岚。
委托代理人陶佩华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司与被告罗岚居间合同纠纷一案，本院于2015年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司之委托代理人何金成、被告罗岚之委托代理人张建军、陶佩华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2013年8月14日经原告居间，被告与案外人出售方姜松鹤就购买本市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称涉讼房屋）达成买卖意向，并签订了编号为XXXXXXXX（以下至判决主文前简称编号1）的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定总房价款人民币710万元（以下币种相同），买卖双方分别按总房价款的1%支付原告佣金。同日，原、被告签署《佣金确认书》，被告确认支付原告佣金71，000元，签订合同及过户时各付50%，若逾期支付，应按日万分之五支付违约金。2013年9月10日被告与姜松鹤签订《上海市房地产买卖合同》，当日被告支付原告佣金35，500元。2013年10月22日原告协助买卖双方将过户材料递交交易中心办理过户，完成过户送件手续。在过户审查过程中，系争房屋于2013年10月24日被法院查封，原告于同月底将查封信息反馈给被告，因已完成过户送件，原告认为之后的事宜应由买卖双方处理，故查封事宜系由被告自行处理，被告聘请律师处理查封事宜并支出相关费用与原告无关。解除查封后第二次重新送件时，原告也到场协助办理，送件后的房屋交接等手续系买卖双方自行办理。2014年1月8日涉讼房屋完成过户登记。涉讼房屋的居间经办人为陈宇珏，而非被告所称的施俊，原告确有一名员工名施俊，但并非业务员。关于另一份编号为CSZ-
XXXXXXXX（以下至判决主文前简称编号C）的居间协议，该协议系应买卖双方要求签署，签署时间也是2013年8月14日，并非被告所称的2013年9月10日，原告知晓真实成交价为710万后，当即作废了该协议，并促使买卖双方重新签署了710万元的编号1居间协议。房地产买卖合同约定总价560万元系为了避税，剩余价款150万元系以其他方式补足，相关协议由买卖双方保存，且从710万元降价至560万元也是不现实的，佣金确认书也载明实际成交价为710万元，并载明若与居间协议不一致的，以佣金确认书为准，故应按照佣金确认书确认的金额71，000元收取佣金，原告也从未承诺剩余佣金不再收取。原告已经促成买卖双方签订买卖合同，居间成功，有权根据佣金确认书的约定获取居间报酬，被告应于完成过户送件手续即2013年10月22日向原告支付剩余佣金，完成过户送件手续后发生涉讼房屋被查封的情况，与原告无关，原告不存在任何居间过错。原告一直与被告电话沟通，要求其支付剩余佣金，但被告一直未付，因原告内部员工变动，故直到2015年8月原告才向被告发函催缴剩余佣金34，500元，但被告未予理睬。现诉至法院，要求：1、判令被告支付原告佣金34，500元；2、判令被告支付原告自2013年10月23日起至判决生效之日止，以34，500元为基数，按日万分之五计算的逾期付款违约金。
被告罗岚辩称，虽然2013年8月14日签署了编号1居间协议、佣金确认书、房屋买卖合同，但2013年9月10日重新签订了编号C居间协议，落款日期仍为2013年8月14日，并签订了房地产买卖合同，均约定房屋总价560万元，该价格系买卖双方协商一致，原告也予以确认，原先签订的编号1居间协议原件原告打了“×”，并注明此件作废，但原件已被原告收回。居间协议及房地产买卖合同已将房价调整为560万元，根据上海市关于居间费用收费的规定，最高按成交价的1%收取佣金，故佣金也应调整为56，000元，则剩余佣金应为20，500元，而非原告主张的34，500元。房屋买卖居间的实际经办人系施俊，居间协议所列经办人陈宇珏及房地产买卖合同所列经办人黄建新，该两人被告从未见过，施俊可能没有经纪人资格，故合同中未体现，但整个交易过程都是施俊在操作，可见原告存在不诚信行为。2013年10月22日原告协助买卖双方至房地产交易中心完成过户送件手续，未料2013年10月24日突发意外，涉讼房屋因出售方在温州有金融纠纷而被温州市鹿城区法院查封，10月底原告将该情况告知被告，被告立即至房地产交易中心查询相关信息，并找到原告居间的实际经办人施俊，要求原告协助被告至法院办理执行异议、解除查封，施俊表示查封的事情原告不会管，同时剩余佣金免除，为此被告自行聘请律师赴温州法院提出执行异议，最终解除了查封。2013年12月31日买卖双方自行至交易中心再次递交过户资料，导致被告重复支付了相关过户费用。2014年1月8日系争房屋产权登记至被告名下。自2013年10月22日第一次递交过户资料后，原告再未提供过任何居间服务，解除房屋查封、重新递交过户资料、房屋交接等后续手续都是买卖双方自行办理。双方至今互不联系，原告没有要求被告再支付佣金，被告也没有要求原告返还已付佣金，被告并未收到过原告要求支付剩余佣金的催缴函，但没想到原告此次会诉讼。原告未协助被告完成解除查封、房屋过户、交接等手续，且原告在居间过程中隐瞒房屋情况、提供虚假信息，存在诸多问题，故无权向被告收取剩余佣金。关于违约金条款，居间协议系原告提供的格式合同，该条款应当无效，且日万分之五过高。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月14日原告为居间方（丙方）、被告为买受方（乙方）、案外人姜松鹤为出卖方（甲方）签订编号1的《房地产买卖居间协议》，约定房屋坐落上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室，总房价款710万元，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金等内容。该协议居间方盖章处盖有经纪人陈宇珏的印章。同日，姜松鹤为出卖方（甲方）、被告为买受方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室，总房价款710万元，甲、乙双方同意于本合同签署合陆拾天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》等内容。同日原告为佣金收受人（乙方）、被告为佣金支付人（甲方）签订《佣金确认书》，约定甲方应向乙方支付佣金71，000元，签合同付50%，过户付50%，甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰），本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准等内容。2013年9月10日姜松鹤为卖售人（甲方）、原告为买受人（乙方）签订《上海市房地买卖合同》，约定甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司栖山路分公司居间介绍（房地产执业经纪人：黄建新，经纪人执业证书号：FAXXXXXXX），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落丁香路XXX弄XXX号XXX室，转让价款560万元等内容。2013年10月22日原告协同买卖双方至交易中心递交过户资料，完成过户送件手续。2013年10月24日涉讼房屋依法被温州市鹿城区人民法院司法查封。2013年10月底原告将房屋查封情况告知被告，为此被告聘请律师赴温州，向法院提出执行异议，要求解除查封。房屋查封解除后，2013年12月31日买卖双方再次至交易中心办理了过户送件手续。后涉讼房屋产权完成过户，登记至被告名下。2015年8月原告向被告发函，要求被告支付剩余佣金34，500元。
另查明，原、被告及姜松鹤另行签订过编号C的居间协议，该协议约定总房价款560万元等内容，协议落款日期为2013年8月14日。
审理中，被告提供编号1的房地产买卖居间协议复印件一份，该协议内容与原告提供的编号1居间协议内容一致，该协议整页打“×”，并在上方注有“此件作废”的字样。
以上事实，由原告提供的编号1居间协议、佣金确认书、房屋买卖合同、房地产买卖合同、佣金催缴函、快递单，被告提供的房地产登记簿、执行标的异议书、房地产登记收费收据、编号C居间协议等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，根据本案查明事实，2013年10月22日第一次完成过户送件手续后，涉讼房屋于同月24日被法院查封，该查封情况原、被告均未能也无法预见，属突发情况，被告亦表示为意外事件，因此涉讼房屋在审查过户过程中被查封确实始料不及，原、被告对此均无过错。解除查封后，买卖双方第二次至交易中心送件过户，原告作为居间方应协助双方办理该手续，原告主张其到场协助参与了第二次送件过户，被告对此予以否认，原告亦未提供相应证据予以证明，故对原告该主张，本院难以采信。原告促成被告与案外人买卖合同成立，被告应支付原告佣金，然房屋买卖合同的居间方促成合同成立后，仍负有协助双方办理交易过户、房屋交接等后续义务，然在发生房屋查封意外情况后，原告并未协助双方进行送件过户，亦未提供协助双方进行物业交接、验收交房等后续服务，原告的居间确有瑕疵，故本院酌定被告需支付原告剩余佣金28，000元。关于逾期付款违约金，佣金确认书约定签合同付50%，过户付50%，原告主张应自第一次完成过户送件时起算，然该约定并未明确“过户”之意，本院认为应为完成产权过户，被告自认2014年1月完成产权过户，故违约金应自2014年2月1日起算，同时被告辩称日万分之五过高，本院依法予以采纳，并酌情调整为日万分之三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告罗岚应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金28，000元；
二、被告罗岚应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海中原物业顾问有限公司自2014年2月1日起至判决生效之日止，以28，000元为基数，按日万分之三计算的违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费948元，减半收取计474元，由被告罗岚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 储刘明
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 丁 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。