广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3382号
上诉人（原审被告）林少妹，女，1957年10月2日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人王敏霞。
上诉人（原审原告）邓志成，男，1982年4月6日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人林少妹因与被上诉人邓志成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十条、第二百二十一条，作出如下判决：一、确认邓志成与林少妹签订的《商铺租赁合同》于2014年6月30日解除；二、林少妹应于判决发生法律效力之日起三日内向原告邓志成退还保证金5741.87元；三、驳回邓志成其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为143.75元，由邓志成承担118.75元，林少妹承担25元。
上诉人林少妹不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）原审判决已经明确认定：林少妹不存在违约行为，但对邓志成是否违约却不做出认定，这恰恰是本案认定林少妹是否需要返还7200元保证金的关键。原审判决总结的争议焦点二是：原、被告究竟哪一方构成违约在经过充分分析后，原审判决认定林少妹在整个合同履行过程中不存在任何违约行为。那邓志成是否存在违约行为，原审判决没有明确作出认定。但原审判决在适用法律时，认为“根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，……。”按此可推定，原审判决是认定邓志成存在违约行为的。因为只有一方违约，才会发生需支付违约金。既然邓志成提前解除合同属于违约行为，林少妹不存在违约行为，则林少妹依照租赁台同约定及行业惯例没收两个月的押金作为违约金，完全合法合理。
（二）邓志成从未充分举证证明租赁物存在缺陷，以及该缺陷导致邓志成无法开业经营。本案的租赁物长期出租用于经营餐饮，经常烟熏油泡，加之一直是被用作经营大排档，墙壁某些位置被熏黑或有灰沙脱落，看起来较为脏乱是很正常的，但这根本不会影响邓志成的经营。租赁物没有所谓的严重入水、发霉等现象。邓志成承租前直至承租后一段时间内，顺德地区早已是多雨水天气，如果有漏水和霉变在此期间已经会出现，邓志成肯定能发现。原审法院没有实地查看租赁物查明事实，仅凭对几张照片的简单直观印象，就认为租赁物存在漏水和霉变，不尊重客观事实，属认定事实不清。退一步说，即使租赁物存在瑕疵，该瑕疵也是在合理范围内的，不足以达到邓志成所称的“严重缺陷”程度，租赁物仍然符合使用条件。
（三）原审判决对事实的认定前后矛盾，将维修义务强加于林少妹；并将邓志成本份内的义务认为是其积极履行合同的理由，混淆事实。原审判决既认为林少妹并未违约，但在出租涉案房屋时应当对该房屋进行维修以保证更好的符合承租人的使用，但又认为林少妹提供的租赁物符合交付条件，根据双方的合同约定，邓志成在合同期内有义务自行维修租赁物。对此，林少妹不明白既然交付时租赁物已符合使用条件，为何还需要租赁物进行维修，既然合同条款明确规定邓志成有维修义务，为何将维修义务加之予林少妹，并以此作为林少妹不能依约没收保证金的理由。双方协商的最后时间2014年6月底，邓志成一直正常开业经营的，并非其所称的房屋瑕疵已经影响到其无法经营，6月底邓志成要求提前解除合同未果，即停止交纳7、8月份的租金。双方在租赁合同中没有约定可以不交纳租金的情形，邓志成不能因单方声称租赁物存在瑕疵即停止交租。原审判决将邓志成本应履行的交租义务认为是协商期间仍积极履行合同的理由，属认定事实错误，有悖法理，对林少妹极为不公平。
（四）原审判决无视庭审中对合同解除日期的确定，将未经签署的协议书中陈述的日期认定为合同解除日期，与事实不符。原审法院开庭时，林少妹主张邓志成未交还租赁物钥匙，租金应暂计至开庭当日，法官当庭询问林少妹是否同意当场收回钥匙，如果同意即以当日为合同解除日，后双方当庭交接钥匙。但是原审判决却只字未提该情况，直接以双方并未签订的《协议书》中提到的日期（2014年6月30日）作为合同解除日期。该《协议书》不是林少妹按自己的单方意愿拟定的，而是根据在此之前双方的协商结果拟定的；林少妹同意以2014年6月30日作为合同解除日期是有条件的：第一，该《协议书》经双方签收生效；第二，邓志成接受《协议书》中的其他条件，包括邓志成同意林少妹退还部分保证金2000元。原审判决对协议内容断章取义地理解，选择性地挑选。
二、原审判决只选择性地截取法律条文的部分内容，忽略适用该条文的前提条件，属于适用法律错误。原审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，该条规定明确指出，法院调整违约金需以当事人的请求为前提条件。本案中对于合同约定的保证金不退，邓志成从未明确提出金额过高而请求调整，原审法院不应主动依职权进行审查和作出调整的决定。实际上，邓志成也并非认为违约金过高，而是认为林少妹违约从而要求提前解除合同，返还保证金。本案中的保证金兼具补偿性和惩罚性双重性质，交纳两个月的保证金一是为保障出租人的权益，在承租人未能及时交租或欠租逃跑时可以该保证金抵扣租金，二是对承租人违约时的惩罚。大量的房屋租赁关系操作惯例均是“两按一租”，属承租方提前解除合同的则没收“两按”保证金。邓志成单方提出解除合同后，拒绝交租也不交还钥匙，导致租赁物空置，使林少妹造成经济损失。此外，如果法院支持承租人在没有充分证据证明的情况下，随意解除合同且无需承担合同约定的违约责任，则对于合同的稳定性、法律规定的意思自治原则以及出租人的权益均不能够得到保障。
三、原审判决第3页、第9页的内容均有错漏，制作不严谨，很难令人信服。
综上，林少妹上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判林少妹与邓志成签订的《商铺租赁合同》于2014年8月7日解除；2.撤销原审判决第二项，改判林少妹只需向邓志成返还水电保证金l421.87元；3.一、二审的诉讼费用全部由邓志成承担。
被上诉人邓志成答辩称：不同意林少妹的上诉意见，请求二审法院维持一审判决。
上诉人林少妹在二审期间向本院提交网上查询的2014年3-4月的顺德历史天气预报打印件共4页，拟证明邓志成在签订合同前多次到涉案商铺查看，对于广东会出现“回南”天气的情况也清楚，不存在一审法院认定的租赁涉案商铺后才发现“回南”天气的情况。
被上诉人邓志成对上述证据的真实性有异议，认为与本案没有关联。
本院认为，上述证据仅能证明2014年3-4月间的天气情况，不能证明邓志成签订合同前多次查看涉案商铺的情况，也不能证明涉案商铺的瑕疵与天气有关，不具有林少妹所述的证明力。
被上诉人邓志成在二审期间未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，综合双方当事人的上诉和答辩，本院对本案分析如下：
一、关于合同的解除时间。双方因涉案商铺的维修问题未能达成一致意见，邓志成提出解除涉案的租赁合同，林少妹于2014年6月29日向邓志成出具的《协议书》载明“经甲乙双方协议决定于2014年6月30日提前终止该租赁合同”，表明林少妹对合同的解除没有异议，而且林少妹也确认邓志成于2014年6月29日搬离涉案商铺，故原审法院以2014年6月30日作为涉案合同的解除时间恰当，本院予以维持。林少妹在《协议书》中，仅要求合同解除后邓志成应付清费用，清理商铺，未提及钥匙的交还，表明邓志成是否交还钥匙，不影响林少妹对商铺的控制处分，因此，林少妹关于以交还钥匙当日作为合同解除时间的上诉请求理据不足，本院不予支持。
二、关于保证金的退还问题。邓志成租赁涉案商铺用于餐饮经营，双方均予以认可。涉案商铺存在渗漏水的情况，确对邓志成的经营造成一定影响，影响其合同目的的实现。合同提前解除的原因在于涉案商铺的瑕疵问题，并非因邓志成的主观原因造成，原审法院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度等因素，根据公平原则酌定林少妹退还60%的租金保证金相对合理，本院予以维持。
综上，林少妹的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林少妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 杨雅静