上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2938号
上诉人（原审原告）龚坚，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱某某，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审被告）裘某某，XX年XX月XX日出生，汉族。法定代理人朱某某（系裘某某之母），身份事项同上。朱某某、裘某某的共同委托代理人何传彦，上海李海强律师事务所律师。上诉人龚坚与朱某某、裘某某因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人龚坚及其委托代理人沈华连，上诉人朱某某及上诉人朱某某、裘某某的共同委托代理人何传彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年9月2日，龚坚向上海A有限公司（以下简称A公司）支付了购买本市长宁区XX路XX弄XX号XX幢房屋（以下简称涉案房屋）的意向金5万元（人民币，下同）。当日，龚坚将自己名下的本市长宁区XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋（以下简称虹古路房屋）以及其岳母名下的本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称汇川路房屋）挂牌出售。2015年9月4日，龚坚（乙方）与朱某某、裘某某（甲方）经A公司居间介绍就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定由乙方购买甲方的上述房屋，购买价为700万元，签订本合同前，乙方支付甲方定金5万元，双方同意上述款项暂存居间方，居间方于签订本合同当日将该款转付甲方；乙方应于2015年9月11日前支付甲方首期房价款95万元（不包括上述定金），双方同意上述款项暂存居间方，用于甲方还贷专款专用；乙方应于2016年1月15日前支付甲方第二期房价款190万元，双方同意该款项暂存居间方，居间方收到款项后1个工作日转付甲方；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内，乙方应委托贷款银行将贷款400万元支付至甲方指定账号；乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方尾款10万元，双方同意该款暂存居间方，待双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后1个工作日内转付给甲方；双方约定在2016年1月15日前共同向房地产交易中心办理过户手续，2016年3月10日前对房屋进行验看清点，无误后交房。甲方不出售房屋或者违反合同约定义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金。反之乙方不购买房屋或违约的，亦然。签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具不予办理房地产交易、过户通知的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。朱某某代裘某某在买卖合同上签名。当日，龚坚与朱某某、裘某某双方还签订了补充协议，约定双方的实际成交价为810万元，合同价为700万元，房地产附属设施、设备等补偿费为110万元，龚坚应在2015年9月11日前将补偿款110万元支付给朱某某、裘某某。2014年9月4日，龚坚、朱某某、裘某某与A公司分别签订佣金确认书，龚坚购买涉案房屋的成交价为810万元，龚坚支付佣金为0元，朱某某、裘某某支付8万元佣金。2015年9月5日，龚坚与B有限公司（以下简称B公司）签订限时出售独家代理协议，将其虹古路房屋以到手价143万元的价格委托B公司出售，委托期限为2015年9月6日至2015年11月5日，龚坚向B公司支付限时出售保证金600元。2015年9月6日，陈某某（系龚坚岳母）与B公司签订限时出售独家代理协议，将其汇川路房屋以到手价450万元的价格委托B公司出售，委托期限自2015年9月6日至2015年11月7日，陈某某向B公司支付限时出售保证金800元。2015年9月9日，A公司致信朱某某、裘某某称，买家预备明天转款。朱某某、裘某某回信称其身份证以及银行卡遗失，要求龚坚等通知。2015年9月11日，龚坚与朱某某、裘某某签订了补充协议，约定将买卖合同中支付首期房价款和第二期房价款的方式改为直接支付给朱某某、裘某某。同日，朱某某、裘某某提出不卖涉案房屋，“因个人原因提出解除合同”，并同意双倍返还定金5万元，但龚坚不同意未能签署解约协议。2015年9月12日，龚坚致函朱某某、裘某某，希望能继续履行买卖合同，并希望朱某某、裘某某在2015年9月22日至10月10日期间签订网上备案的买卖合同。9月14日，龚坚与朱某某、裘某某在A公司处协商，龚坚承诺如在过户前不具备购房资格愿意赔偿合同价20%的违约金，但朱某某、裘某某仍然坚持要求解约。9月20日，朱某某、裘某某致函龚坚，不再出售涉案房屋，愿意双倍返还定金。2015年10月，龚坚诉至原审法院，请求判令：1、解除龚坚与朱某某、裘某某签署的房地产买卖合同及补充协议；2、朱某某、裘某某退还龚坚已经支付的购房款5万元；3、朱某某、裘某某支付赔偿金81,000元（以总房价810万元为基数，自2015年9月21日起至2015年10月10日止按每日万分之五计算）；4、朱某某、裘某某向龚坚支付违约金162万元（按总房价810万元的20%计算）。朱某某、裘某某则不同意龚坚的上述诉讼请求。原审另查明，1、龚坚妻子名下登记有本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋一套。2、2015年9月12日，龚坚与上海C有限公司签订解约协议，确认因龚坚虹古路房屋出售，双方之间的租赁合同解除，经双方清算，龚坚应向后者支付35,922.70元。后龚坚将该笔钱款转给了上海C有限公司。原审中，A公司经办人员到庭作证，证人陈述，9月4日龚坚与朱某某、裘某某双方之所以没有签订网签合同，系因朱某某、裘某某与其他房地产A公司有签赔协议，需待该协议解决后方能签署。龚坚认可证人证言，朱某某、裘某某承认其确曾与他人签订过签赔协议，但认为证人没有经纪人资质，陈述不可信，不予认可。原审认为，龚坚与朱某某、裘某某之间的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，龚坚依约向朱某某、裘某某支付了定金5万元，并准备在9月11日前向朱某某、裘某某支付首期房价款95万元，但因朱某某、裘某某告知身份证和银行卡遗失，暂缓支付。9月11日，朱某某、裘某某即提出要终止买卖合同，且也承认系其个人原因要解除合同，故朱某某、裘某某违约应属事实。朱某某、裘某某抗辩买卖合同没有约定网签日期、尚处在定金阶段不应当承担违约责任，对此原审认为，买卖合同及补充协议已经详细的约定了标的、价款、支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等合同成立的一切要件，至于网签合同只是行政机关对房地产市场进行管理的一种手段，法律并不排除双方当事人的意思自治。换言之，只要双方当事人关于房屋买卖的意思是真实的，买卖合同即可继续履行，网签合同时间未约定不影响双方之间买卖合同的效力。事实上，只要双方诚意履约，签订网签合同的时间并非不能确定，最迟在过户之前也可完成。双方虽然在买卖合同中约定了定金的支付，但所谓的“定金阶段”与买卖合同并不割裂，本案中双方只履行到支付定金，朱某某、裘某某即告知不再继续出售房屋，仍然应当按照违约来处理。至于朱某某、裘某某所述龚坚不具备购房资格、尚需审税等致合同不能履行，从龚坚提供的证据看，龚坚在支付意向金后就开始为合同的履行作准备对外挂牌出售名下房产，在双方签订买卖合同后即将自己及家人名下房产限时出售以筹措应付房款，并消除限购的条件，同时为让朱某某、裘某某放心，龚坚在买卖合同以及朱某某、裘某某明确表示不再履行时，承诺如不具备购房资格，愿意巨额赔偿，足见龚坚履约之诚意。朱某某、裘某某抗辩的上述事由并不能成为合同不能履行的原因，故原审法院亦不予采信。鉴于朱某某、裘某某已经违反了买卖合同约定，龚坚多次催促，朱某某、裘某某仍然要求解除合同，双方之间已经缺乏继续履约的信任基础，龚坚要求解除双方之间的合同及补充协议，原审法院予以准许。合同解除后，朱某某、裘某某应当返还龚坚支付的定金5万元，并应按照约定向龚坚承担违约金。因龚坚主张的赔偿金本质上仍然属于违约金，故原审法院一并予以处理。我国合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，龚坚诚意履行合同，没有违约也无过错，但因朱某某、裘某某的恶意违约行为，导致其无法顺利购得房屋并获得房屋上涨的利益，同时龚坚为筹措房款与租客解约支付赔偿金、为解决本案纠纷支出律师费等等，因我国违约金兼具补偿性和惩罚性，综合上述种种因素，原审法院酌情将朱某某、裘某某应支付的违约金调整为70万元。原审法院审理后于二○一五年十二月十一日作出判决：一、龚坚与朱某某、裘某某就本市长宁区XX路XX弄XX号XX幢房屋签订的房屋买卖合同及补充协议解除；二、朱某某、裘某某应于判决生效之日起十日内返还龚坚定金5万元；三、朱某某、裘某某应于判决生效之日起十日内支付龚坚违约金70万元；四、驳回龚坚的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由朱某某、裘某某负担。案件受理费20,559元，因本案适用简易程序，减半收取计10,279.50元，由龚坚负担7,931.23元，朱某某、裘某某负担2,348.27元。原审判决后，龚坚与朱某某、裘某某均不服，上诉于本院。龚坚上诉称：一、原审法院既已认定朱某某、裘某某违约导致双方合同无法履行，却又将双方违约金调整为70万元，缺乏依据。1、按照双方合同约定，朱某某、裘某某应当支付的违约金应为162万元。2、按照民事诉讼举证规则，如果违约方认为约定的违约金数额远高于守约方的损失，则应由违约方举证。本案中，朱某某、裘某某并未对此予以举证。3、涉案房屋地理位置优越，龚坚正是看重涉案房屋的上涨潜力才选择购买，朱某某、裘某某拒绝继续履行合同，正是因为房屋价格上涨20%是必然的。4、涉案房屋具有稀缺性，小区出售的相似房源很少，朱某某、裘某某违约导致龚坚无法购买类似房屋，客观上也说明涉案房屋的上涨空间巨大。5、原审认定违约金兼具补偿性和惩罚性，但70万元的违约金数额甚至不足以弥补损失。二、根据双方合同约定，守约方可以同时主张违约金和赔偿金，但原审法院对于81,000元的赔偿款未予处理，缺乏依据。综上，龚坚要求撤销原审判决第三、四项，改判支持其原审全部诉讼请求。朱某某、裘某某上诉称:一、原审法院在没有经过司法评估的情况下确定违约金的数额缺乏事实依据，龚坚的实际损失及预期利益损失并不明确。二、关于合同的履行，双方于2015年9月4日签订房屋买卖合同，朱某某在2015年9月11日即书面明确告知龚坚因客观原因合同无法继续履行。从合同签署到告知对方合同解除不过一个星期的时间，朱某某也仅收取了5万元定金，并没有收取大额首付款影响龚坚二次购房，即使考虑房屋涨跌因素原审认定的违约金数额亦属过高。况且，另一个角度来说，龚坚也有义务积极防止损失扩大。三、龚坚的实际损失也就是解除租赁合同的损失3.5万元，以此为基础即使考虑预期利益损失、守约方的履约成本、双方过错程度等情况，原审认定的违约金数额亦属过高。据此，朱某某、裘某某要求撤销原审判决第三项，改判其向龚坚支付违约金5万元。龚坚与朱某某、裘某某针对对方的上诉请求互不认可，均要求驳回对方的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于原审法院将朱某某、裘某某应承担的违约金数额调整为70万元是否合理。依据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据本案查明的事实，双方房屋买卖合同确因朱某某、裘某某的过错而未能履行，客观上亦造成了龚坚的实际损失，特别是在交易当时的房地产市场形势下，出售方对其不诚信的违约行为理应承担相应责任。但是，考虑到龚坚的损失及合同履行的实际情况，双方约定的违约金数额显然过高，原审法院基于朱某某、裘某某的请求依法予以调整，并无不当，本院予以认同。至于违约金的数额，原审法院根据本案具体情况，结合双方的过错程度、合同的履行状况以及房屋价值的增长情况等因素，酌情认定朱某某、裘某某应承担的违约金数额为70万元，尚属合理，本院予以维持。关于龚坚主张的赔偿金，因违约金与损害赔偿不可同时主张，且原审认定的违约金数额远高于该赔偿金，故原审法院对其主张赔偿金的诉讼请求未予支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，原审法院根据本案查明的事实所作判决并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,610元，由上诉人龚坚负担5,805元，上诉人朱某某、裘某某负担5,805元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年五月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……