江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初4890号
原告：李斌，男，1974年10月29日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙彤，江苏永伦律师事务所律师。
被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市王陵路118号。
法定代表人：赵亚新，总经理。
委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，荣盛（徐州）房地产开发有限公司职工。
原告李斌与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。后因审理需要，依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告李斌的委托诉讼代理人杜长春、孙彤、被告荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金53721.27元（以505805元购房款为基数，自2008年9月30日至2011年8月28日，按每日万分之一的标准计算1062天）；2.判令被告恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的荣景盛苑Bx幢x单元xxxx室商品房，建筑面积138.04平方米，房屋总价款505805元。原告按约定履行了了相关义务。根据合同约定，被告应于2008年9月30日前将办理权属登记需要其提供的资料报产权部门备案，但被告未能按照合同约定如期报备所需资料，原告直至2011年8月28日才取得涉案房屋的权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告荣盛徐州公司辩称，1.本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效，应依法认定原告的起诉超过诉讼时效，其权利不应得到保护，其诉请应依法予以驳回。2.按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的收件政策，不应出现逾期办证的情形。本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记证的政策：徐州市房管局2006年6月27日发布了《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发〈2006〉33号）、2006年3月8日发布了《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》。第一份文件清楚的表明，需要提交的办证材料为：“4、已办理《商品房预售许可证》的，仅须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件”。第二份文件进一步对“竣工验收证明材料”做出了非常明确的界定，即：“一、当事人申请新建房屋所有权初始登记时，应当提交工程验收报告或工程竣工验收备案表。”被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述资料备齐，可以申请房屋的初始登记。但自2008年2月1日起，市政府114号令强制性将徐州房管局（2006）33文件中的竣工验收证明材料变更为“第十五条、住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”政策变更直接导致了被告的办证逾期。3.依据合同约定的免责条款，不应由被告承担合同履行期间因政策变动和政府延迟交地行为所产生的不利后果。第一，房地产交付管理政策发生重大变化且溯及既往，给被告办理商品房初始登记带来无法逾越的阻碍。2008年2月1日后，市政府114号令将办理初始登记需要提交的竣工验收证明文件调整为《交付使用通知书》。被告与原告签订合同日期为2006年12月，而市政府114号令于2007年12月10日公布，2008年2月1日实施。114号令的实施显然违反了“法不溯及既往”的立法原则，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接造成了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方合法签订的《商品房买卖合同》第八条免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担不利后果。市建设局和市法制办在2012年针对114号令的实施效果共同发布了《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》（以下简称“《立法后评估报告》”）提供了有力佐证。政府延期交付土地造成企业无法开工建设114号令要求的物业用房、社区用房、安防验收等综合验收项，共同造成了办理初始登记的向后顺延。根据提交的《国有土地使用权出让合同》、市国土资源局《关于土地移交通知书》、市政府办文单《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》、谷歌地图历史镜像4份等等，可以认定政府本应于2007年11月30日前移交的第二批次土地，直到2009年1月12日市国土资源局才发出《关于土地移交通知书》。综上，现有的政策文件、客观事实及证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变动和政府延迟交付土地所造成，对办理初始登记产生了无法逾越的障碍，使得被告失去了合同签订时所依托的政策环境，直接导致了被告不能在合同约定的期限前完成初始登记的后果。根据相关法律规定和双方依法签订的合同免责条款约定，因政策、法规变动以及政府部门有关机构的行为导致的违约，不应由被告承担违约责任和不利后果。4.原告关于智能化楼宇可视对讲的诉请也已过诉讼时效，且该门禁系统已超过质保期限，业主对门禁也有不同态度，有的门禁系统已被业主擅自拆除，被告已报警。同时，该小区业委会也曾以排除妨害为由提起诉讼，要求物业公司拆除门禁系统。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告诉辩陈述及举证、质证，本院经审查确认如下事实：
被告系涉案的荣景盛苑小区的开发企业；对于该小区B区1-8号住宅楼及物业综合楼，被告系分两批申请取得的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；其中在2006年B1、B4、B6号住宅楼首先获批，在2008年B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼第二批获批。
2006年11月30日，被告取得了荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市二环××单元××室房屋一套，建筑面积共139.61平方米，总价为511557元。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“协商解决”处理。该合同附件四“合同补充协议（一）”第九条有“智能化：楼宇可视对讲”约定。
在合同约定的上房截止日期即2008年6月30日前，被告向原告交付了涉案房屋。
2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料。
2011年8月4日，被告向原告出具了金额为505805元的销售不动产统一发票。
2011年10月12日，原告办理了位于徐州市二环××单元××室涉案房屋的所有权登记手续，登记面积为138.04平方米。
2017年8月28日，涉案小区的物业曾向小区业主张贴提示，表示因B区1#、4#、6#房证拖延办理，在与开发商商定的情况下，房屋面积大于100平方米小于180平方米的业主可领取补偿款15000元，房屋面积大于或者等于180平方米的业主可领取补偿款20000元。
另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号，自公布之日起实施】。该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号，自2008年2月1日起施行）。该暂行办法第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。
关于本案诉讼时效问题，原告主张：“因为当时我们是到2010年年底向泉山法院递交的材料，立案庭告知回去找开发商法院暂时不收材料了，也就没有进行登记，后来这些业主包括原告也确实去找开发商了，开发商说反正你们部分业主也起诉了，看最终结果再处理，所以在2017年周文博案子判决下来后，开发商在2017年7月份时挨家挨户通知没有起诉的业主，要求1万-1.5万期间的赔偿数字，如果愿意调解就过来签字，原告认为数字太低就起诉了。”
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
一、关于本案逾期办证违约金问题
本案中，被告未能按照合同约定在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，故被告存在违约行为。综合全案证据分析，被告关于相关政策性变化属于不可抗力因而应免除其责任的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予支持。故而，被告依法应承担相应的违约责任。综合案件事实及被告的举证情况，原告主张的以505805元购房款为基数，自2008年9月30日至2011年8月28日按每日万分之一的标准计算的逾期办证违约金符合法律规定，本院予以支持；经计算，其数额应为53716.49元。
二、关于本案楼宇可视对讲问题
双方所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第9条约定“智能化：楼宇可视对讲”，由于涉案房屋至今交付已有接近十年，小区早已移交给物业公司管理，业主也已居住多年。目前没有证据证实房屋交付时的可视对讲系统即存在损坏。综上，原告要求被告恢复楼宇可视对讲的依据不足，本院不予支持。
三、关于本案是否超过诉讼时效问题。
被告主张，合同约定的办证期限为2008年9月30日前，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。本院认为，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结。就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果。且原告于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定原告作为被逾期办证群体中的一员向被告主张过权利，且被告表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司支付原告李斌逾期办证违约金53716.49元；
二、驳回原告李斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1140元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告李斌已预交，被告随案款一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
人民陪审员 苏征社
人民陪审员 牛太平
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 陈 楠