广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初5104号
原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。
法定代表人：罗学文。
委托代理人：李跃、陈丽霞，广东新法擎律师事务所律师。
被告：广州市兴昶房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道159号9B房、东华西路85-87号。
法定代表人：李建新。
原告广州市越秀区房屋管理局诉被告广州市兴昶房地产咨询有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李跃、陈丽霞到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付租金142810.08元（自2003年1月1日起暂计至2016年12月31日，实际计算至被告移交拆迁补偿房屋之日止，按每月租金850.06元计算）；2.被告向原告支付逾期移交拆迁补偿房屋的违约金770359.94元（自2005年10月31日起暂计至2016年12月31日，实际计算到被告移交拆迁补偿房屋之日止，根据补偿协议书约定的计算标准为1元/天/平方米）。事实与理由：原越秀区东华西路***号的房屋是我局管辖的直管房，产别为经租产。1995年7月，广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建）经批准征用拆迁，与原告签订了《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：原告作为甲方将前址房屋交由乙方（即东山城建）拆除，乙方应向甲方补偿188.86平方米的房屋用作回迁；乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之日起至补偿房屋移交给甲方接管之日，按原来被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金850.06元；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天一元计算等。协议签订后，原告依约移交了房屋，但其后该地块烂尾，东山城建一直未按合同支付租金。直至2006年10月30日，该烂尾地块通过公开挂牌转让方式，由被告竞得并签订《国有土地使用权转让合同书》，其中约定本地块买受人须缴纳拆迁监控金，并履行原拆迁补偿协议，支付搬迁临迁费和安置回迁，解决该地块的拆迁遗留问题。现该地块房屋已封顶，正在办理验收手续，被告暂未向原告办理拆迁直管房屋的产权移交手续，原告多次以电话、邮寄催租通知等方式向被告追讨租金，但被告一直不予理会。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。
被告无答辩。
经审理查明：2004年3月12日，广州市东山区国土资源和房屋管理局作为甲方（2005年因行政区划调整，变更为现原告）与东山城建作为乙方签订《拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：乙方经批准需拆除甲方经管的东华西路****号房屋，建筑面积185.18平方米，乙方同意将东华西路地段新建大楼共建筑面积188.869平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋定于2005年10月30日移交完毕；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天壹元计算；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决，因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之日起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原来被拆除房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为850.26元等。同月18日，该协议在房管部门办理了拆迁备案手续。
同年8月31日，东山城建与原广州市国土资源和房屋管理局就协议出让东华西路**号的土地使用权签订《广州市国有土地使用权出让合同》。2006年10月30日，东山城建（甲方）与被告（乙方）签订《国有土地使用权转让合同书》，约定：甲方根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》的有关规定，在广州市房地产交易中心通过公开交易方式转让土地使用权，乙方依照规定程序参与竞买，并经广州市房地产交易中心确认，成为竞得人；转让的国有土地使用权出让合同书号为穗国地出合【2004】360号，土地所在位置为广州市原东山区东华西路79-95号，土地用途为商住综合楼，现状为地块已进入首层楼面框架施工阶段，未交土地出让金，本地块属广州市在册的125个烂尾地块之一，该地块已经于1998年拆迁完毕，拆迁补偿协议已办理备案手续，但其中东华西路***号房屋未完成拆迁补偿安置工作，目前全部拆迁户处于临迁状态，每月需临迁费10万元，至2005年8月止，拖欠临迁费400万元，本地块买受人须缴纳拆迁监控金，并履行原拆迁补偿协议，支付拖欠临迁费和安置回迁，解决该地块的拆迁遗留问题等。
2007年8月17日，广州市城市房屋拆迁管理办公室向东山城建出具编号为穗房拆结字【2007】19号的《房屋拆迁结案意见书》，写明：经核实，越秀区东华西路**8号地块经市国土局《国家建设征用（划拨）土地通知书》批准由你单位使用，用地面积1160平方米，建设项目为商住综合楼，广州市房地产管理局于1995年7月19日核发《房屋拆迁许可证》准予拆迁，经查，你单位已按规定完成该地块拆迁补偿工作，同意拆迁结案。该意见书所附被告制作的《房屋拆迁补偿方案备案表（一）》中明确原拆迁的东华西路***号房屋，分为六套房屋回迁安置，其中住宅177.52平方米，非住宅7.66平方米。
此后，因被告未依约将前述用于拆迁安置的房屋办理产权移交给原告的手续，原告在2008年至2016年期间，多次向被告发出《关于催交欠租的通知》，其中均称被告征用的东华西路81、85-87号等地段的房屋，是该所管辖的直管房，共11户，被告每月应交纳租金5936.65元等，但被告一直拖欠自2003年1月起的租金，并要求被告按通知要求清缴欠租等。在2013年6月26日前，原告所发的前述通知均由名为黄道彦的人签收，原告庭审中称其是被告的员工。此后的函件，由原告通过中国邮政特快专递向被告寄送。2017年1月22日，原告再通过广东广信君达律师事务所向被告发出《律师函》，称因被告至今未能依约补偿，故要求其支付拖欠的租金及违约金等。
庭审中，原告称其一直与被告保持沟通，追讨租金，但被告表示由于经营困难，又需支付拆迁款给拆迁户，故原告在本案诉讼前未提起过诉讼追讨。但在原告提起本案诉讼后，被告即于2017年3月8日通过广东兴隆贸易有限公司向原告转账（转账内容显示为代付租金）支付了142843.68元，2017年5月4日再通过该公司转账支付了572624.25元。但被告未明确该两笔款项是支付哪一个合同项下的租金，原告则认为这两笔款项应首先用于抵扣本案中拆迁85、87号房屋的违约金，如有多余的则用于抵扣其他案件的费用。
本院认为：国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。同时，东山城建公司与被告签订的《广州市国有土地使用权转让合同书》中也约定，被告需履行原拆迁补偿协议，支付拖欠的临迁费和安置回迁，解决该地块的拆迁遗留问题等。据此，原告与东山城建公司所签订的《拆迁直管房屋补偿协议书》中拆迁人的相关权利与义务被告均需要承担。
根据上述《拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，被告在完成产权补偿前应向原告按月支付租金850.26元，并应在2005年10月30日前完成补偿房屋的移交手续，否则按每日1元/平方米的标准支付违约金。现被告虽已完成建设并办理拆迁结案手续，但至今既未向原告办理补偿房屋的产权移交手续，又未按时支付租金，显已构成违约。因此，原告诉请要求被告按850.26元/月的标准支付自2003年1月1日起的租金以及要求被告按每平方米每日1元的标准承担自2005年10月31日起的逾期办理产权移交的违约金，理据充分，本院予以支持。因本判决发生效力之次日起的费用尚未实际发生，故本案仅判决被告支付前述费用至本判决发生效力之日止。因被告在本案诉讼期间曾分两次向原告支付了共计715467.93元，因原、被告双方未就该笔费用具体用于清偿哪一笔债务作出明确的约定，原告主张应首先用于抵扣本案中的产生的逾期移交违约金，如有剩余再用作其他款项的支付的主张，并无不当，本院予以准许。被告经本院合法传唤未到庭应诉的，视为其放弃抗辩及发表质证意见的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：
一、被告广州市兴昶房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区房屋管理局支付自2003年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按850.26元/月的标准计付）。
二、被告广州市兴昶房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区房屋管理局支付自2005年10月31日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办理产权移交的违约金（每日按188.86平方米×1元/日/平方米的标准计付）。
三、被告广州市兴昶房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日已付的715467.93元应优先用于抵扣前述判决第二项中的违约金。
本案受理费12932元，由被告广州市兴昶房地产咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 程秀建
人民陪审员 张雪琼
人民陪审员 邓晓红
二〇一七年六月六日
书 记 员 梁洁欣