安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民二初字第00680号原告：铜陵市宏盈物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区。法定代表人：丁跃宏，该公司总经理。委托代理人：黄世亮，安徽众佳律师事务所律师。被告：丁丽明，女，1982年7月21日出生，汉族，琴行培训老师，户籍地安徽省铜陵市铜官山区，经常居住地安徽省铜陵市铜官山区。原告铜陵市宏盈物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告丁丽明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理。依法由审判员袁全胜适用简易程序于2015年12月28日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托代理人黄世亮，被告丁丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司诉称：2011年1月12日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定物业公司将拥有管理权的湖滨社区一楼450平方米的房屋出租于丁丽明办理幼儿园，丁丽明在未取得幼儿园办学资质的情形下违规招生。物业公司于2015年11月2日依法出具《解除房屋租赁合同通知书》现要求1、判令丁丽明立即向物业公司交付位于湖滨花园社区一楼450㎡的房屋；2、判令丁丽明向物业公司支付租金（日租金150元）直至房屋交付给原告止，其中截止到2015年11月24日为55天，租金为8140元；3、诉讼费由丁丽明承担。丁丽明在庭审中辩称：物业公司解除2011年1月12日双方签订的《房屋租赁协议书》没有法律和合同依据，房屋租金已经交清。在交付租金的时候，丁丽明也和物业公司的法定代表人丁跃宏沟通过，如果丁丽明不继续承租需要提前通知，丁跃宏也没有告诉要解除合同，所以不同意解除合同。经审理查明：2011年11月12日物业公司（甲方）与丁丽明（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：乙方向甲方承租湖滨花园社区一楼450平方，租金每平方每月10元，乙方承租的房屋前方至路牙归乙方使用，以便更好地确保幼儿的安全及维护教学秩序；租用时间为1年，电表、水表安装、隔墙的所有费用由甲方负责；进房装修时交付第一季度的房租，以后每季度的1日至5日前交清；乙方承租办理幼儿园，为湖滨花园社区居民服务；在协议有效期内，若乙方经营困难，可提前1个月向甲方提出解除协议，若社区需要用房，可提前1个月向乙方提出解除协议，双方不算违约；本合同到期后，此处房屋仍由甲方管理，本合同自动有效，时效至甲方对房屋管理权终结。协议签订后，宏盈物业依据合同约定，将房屋交付给了丁丽明，丁丽明陆续向宏盈物业支付租金，并开始在承租房屋内筹建“湖滨幼儿园”。2014年11月15日，李崇双、钱琦与丁丽明签订《湖滨幼儿园合作经营协议》，约定：合作时间：从2014年11月15日起至新湖滨幼儿园建成为合作前期，新建滨湖幼儿园正式招生营业为合作后期，合作前期暂定六年，合作后期暂定十年；投资金额：合作前期总投资为12万元，甲方（李崇双）出资6万元，乙方（钱琦）出资6万元，丙方（丁丽明）出资0元；合作后期丙方可以出资，但丙方出资最高不超过经办新滨湖幼儿园所需投资总额的30%，具体投资比例可在新幼儿园建成后另行协商；收益分配：丙方在幼儿园合作前期阶段无收益，合作后期除去幼儿园发展储备金外，按出资比例分配收益。合作前期甲方负责园内外的所有经营管理和收入、支出，乙方进行监督、签字；幼儿园合作前期所有资产及增加的设施设备及一切收益归甲、乙方所有；合作期之前，丙方与业主签订的房屋租赁合同继续有效，甲、乙双方继续履行。2015年1月12日起，该房屋年租金54000元由甲、乙方支付，但丙方需保证房屋的续租及房租不变以及后期的合作。若发生业主收房、增加房租以及无法继续后期合作（私自或与他人经营本合同合作后期事宜），给甲、乙方造成损失的，须赔偿甲、乙方共计40万元。由于甲、乙方拒付房租而引起的矛盾纠纷由甲、乙方承担，在合作前期内，甲、乙双方共同协商幼儿园的投资建设，幼儿园增加的设备资产双方按投资比例进行分配；合作前期甲乙双方必须依法办学，若因幼儿园工作造成的园内任何意外伤亡事故由甲乙双方共同承担。合作前期内发生征迁补偿由甲乙双方获得，丙方无权获得。在合作前期内，幼儿园一切事宜由甲乙双方协商确定，也可以由甲乙双方协商一致后终止合同，丙方无权干涉；合作后期幼儿园的一切事宜由甲乙丙三方协商解决。在合作期内，若甲乙丙三方任何一方擅自解除合同，无权拥有原资产并赔偿另两方经济损失40万元。该协议对其他事项亦作了明确约定。协议签订当日丁丽明将教学设备、固定资产等作价12万元转让给李崇双、钱琦。此后幼儿园实际由李崇双、钱琦经营管理，2015年下半年停办。2015年9月16日李崇双以丁丽明为被告、物业公司和钱琦为第三人向本院提起诉讼，要求撤销《湖滨幼儿园合作经营协议》、丁丽明返还12万元转让费、赔偿损失8万元。2015年11月18日李崇双申请撤回起诉，本院于2015年11月20日裁定准许。2015年11月3日物业公司通过天天快递向丁丽明身份证上的地址送达《解除房屋租赁合同通知书》，签收人是“朋友带签”。该通知以丁丽明无办学资质违规招生、未经物业公司同意擅自将房屋转租李崇双为由解除2011年11月12日签订的《房屋租赁协议书》，并要求丁丽明交付房屋时结清水、电、燃气、租金等费用。因李崇双、钱琦未支付2015年第四季度租金，2015年12月9日丁丽明向物业公司交付了2015年第四季度租金13500元。现涉案房屋空置。上述事实，有物业公司提供的营业执照、组织机构代码证、丁丽明身份证复印件、《房屋租赁协议书》、湖滨幼儿园转让协议、收款收据、天天快递详情单及查询单、《解除房屋租赁合同通知书》，丁丽明提供《湖滨幼儿园合作经营协议》、收款收据，本院（2015）狮民二初字第00524号案件开庭笔录及民事裁定书，经庭审举证、质证，本院结合当事人的陈述予以认定。本院认为，《房屋租赁协议书》系当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。双方均应依约履行。丁丽明租赁房屋后即开始筹建幼儿园，途中李崇双、钱琦加入合伙筹建，从《湖滨幼儿园合作经营协议》看，三合伙人预计筹建期为六年。在幼儿园建成前如有违规行为应当由有关行政主管部门处理，进行纠正。丁丽明与物业公司之间系民商事法律关系，丁丽明在没有违反合同约定的情况下，物业公司以此为由解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。物业公司认为丁丽明转租，系认识错误，丁丽明租赁房屋后是由其一人还是合伙或其他形式开办幼儿园，是丁丽明的选择权，物业公司无权干涉，李崇双、钱琦与丁丽明签订《湖滨幼儿园合作经营协议》系合伙协议，不是转租协议，物业公司转租的观点，本院不予采信。物业公司送达的《解除房屋租赁合同通知书》，签收人身份不明，不能视为有效送达；况且即使送达有效，但双方并未约定解除合同的异议期，依法丁丽明有三个月的异议期，丁丽明诉讼中明确表示不同意解除合同，因此，《房屋租赁协议书》并未解除。物业公司要求返还房屋的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。物业公司主张的租金，丁丽明已支付，该诉讼请求亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告铜陵市宏盈物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告铜陵市宏盈物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  袁全胜二〇一五年十二月三十一日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条——当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。