广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤0306民初12268号
原告余泉，男，汉族，1962年8月3日出生，住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人李东海，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人罗艳红，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告陈彩萍，女，汉族，1969年9月14日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人陈杰文，广东深宝律师事务所律师。
原告余泉与被告陈彩萍确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余泉的委托代理人李东海、罗艳红，被告陈彩萍的委托代理人赖汉兴、陈杰文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余泉诉称，1992年原告经政府部门批准，依法取得位于深圳市宝安区大浪街道上早新村龙禾花园15号面积120平方米的建设用地。原告1992年12月8日建设完成一栋××住宅，建筑面积600平方米(以下简称××住宅)。一直由原告及家人居住使用和管理。2002年3月l日，《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》颁布施行，原告依据法规规定向深圳市宝安区龙华镇龙华村上早村民小组申报历史遗留违法私房，领取《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》。至今，该××住宅仍由原告使用和收益。原告与被告及被告丈夫温镇发是多年朋友。原告因生意往来，于2004年找温镇发帮忙，温镇发以妻子名义即本案被告在2004年6月2l日签署《合作建房协议书》，将原告××住宅第一层整层铺位，建筑面积约145平方米(以下简称争议房屋)转让给被告。温镇发与原告口头约定，原、被告双方并非真实合作建房，仅为形式上合作。因此，原被告并未真实履行合同义务，该争议房屋至今一直由原告使用和收益。2016年初，被告突然派人来找原告收房，并多次派人对原告进行骚扰。原告多次联系被告要求当面协商，被告均不理睬。双方无法协商解决。原告认为，原告当初与被告签署《合作建房协议书》并非双方真实：意思表示，而协议内容违反我国《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效合同。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：l、确认原、被告签订的《合作建房协议书》无效(价值人民币38万元)；2、被告承担本案的诉讼费。
被告陈彩萍答辩称，一、原被告双方签订的《合作建房协议书》系双方真实意思表示。该《合作建房协议书》经过深圳市宝安区龙华街道法律服务中心见证下，遵循公平正义的原则签订的，合同签订后，被告分得涉案房屋，由被告实际占有使用及收益，于法于理，双方签订的《合作建房协议书》应当受到法律保护。被告已把涉案房屋的合作款全部付清给原告，原告也将涉案房屋交付给了被告。上述《合作建房协议书》双方已经履行完毕，而且涉案房屋一直以来都是由被告在实际占有和使用及享有收益。原告是看到涉案房屋的价值上升才反悔，违背了诚实信用的原则。而被告在此过程中完全按照公平自愿的原则，严格按照双方签订的《合作建房协议书》中的约定履行，自始至终不存在任何过失或过错，其权益理应受到法律保护。二、被告与原告是于2004年6月21日签订《合作建房协议书》，且双方已按合同履行完毕。距原告起诉时已经过了12年多，早已过了诉讼时效。三、本案涉案房屋属于历史遗留违法私房，且已向行政机关申报了历史遗留违法建筑，在涉案房屋产权性质及所有权未确定之前，原告向法院起诉不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的起诉。在2007年11月25日及之后，多方主体已两次将涉案房屋向行政机关申报了历史遗留违法建筑，行政机关也已经受理。根据《深圳首份房地产审判工作白皮书》的规定，深圳原关内外地区存在着大量的小产权房，这些权属不仅威胁着房屋市场的关系，而且对深圳城市改造造成了障碍，对此，两级法院施行了先行政再司法的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件原则上予以驳回。据此，当事人在涉案房屋所在土地权属未经人民政府处理前向人民法院起诉，不符合人民法院受理的条件，对于起诉依法应予驳回。
经审理查明，2004年6月21日，原告余泉（甲方）与被告陈彩萍（乙方）签署《合作建房协议书》，约定如下：一、甲方提供其自有的地皮一块，与乙方共同出资合作兴建房产，房产位于深圳市宝安区龙华村上早和坑甫岭龙禾花园新村15号，《建设用地规划许可证》编号：12224号，用地面积120平方米，建筑面积600平方米。二、乙方出资人民币38万元，签订本协议之日乙方已支付给甲方人民币11万元，剩余人民币27万元在签订本协议之日起一个月内付清给甲方（以收款收据为准）。三、该楼共建六层，根据出资，乙方分得该栋楼房的第一层整层的铺位，建筑面积约为145平方米。四、该地皮的地产产权归甲方所有。五、该栋房产的《建设用地规划许可证》等资料由甲方负责保管。六、今后如需要房产证，应当统一办理，费用各自按面积承担；若乙方要转让自有房产的份额，需与甲方协商同意后方可转让。上述合同经深圳市宝安区龙华街道法律服务中心见证，见证书后附《建设用地规划许可证》、《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》、《宝安县建设项目报建表》、《宝安县居民（××）兴建住宅用地批准通知书》、《村镇住宅建筑许可证》
2004年6月24日，原告出具收条，确认收到被告购房款人民币380000元。
2007年11月25日，案外人陈春就涉案房产申报历史遗留违法建筑，并取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。
原告于庭审中确认，双方签署《合作建房协议书》时，涉案土地上已建成一栋6层的房屋，后双方并未实际合作建房；被告主张存在真实的合作建房关系，双方于2002年左右开始建房，并于2004年6月21日补办手续，签订了《合作建房协议书》。
关于房屋现状。原告主张一楼有两间铺面，面积为65平方米的一间由原告本人在收租，面积为80平方米的一间租金给了被告。被告主张其签订《合作建房协议书》后，分得一楼商铺两间，面积为75平方米的一间由被告出租给案外人（被告提交了租赁合同及租金收据予以证实），面积为70平方米的一间由被告出租给原告，原告每月向被告支付3000元租金。
关于每月转账3000元的用途。原告主张其系自2014年9月起开始向被告转账3000元的，款项系用于偿还被告的借款，并非房租；被告则主张该款项系租金。
关于房产交付。原告主张其未实际将房产交付给被告，因为双方签署的《合作建房协议书》并非真实的买卖，而是原告向被告借款，被告要求其将涉案房产抵给被告；被告主张其已按照协议约定分得了涉案房产一楼，一楼有两间商铺，一间由被告出租给案外人，一间由被告返租给原告。
另查，涉案房产于2003年2月23日以原告名义申请历史遗留违法私房，并取得《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》。
上述事实，有见证书、合作建房协议书、收条、深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执、店铺租赁合同、租金收据等证据及庭审笔录予以证明。
本院认为，原告余泉与被告陈彩萍签订《合作建房协议书》，约定由被告向原告支付款项，原告将涉案房屋的一层转让予被告使用，原告主张双方并未实际合作建房，被告则主张存在真实的合作建房合同关系，但未提交相应的证据证明，且其主张的合作建房时间与双方签署协议时间及被告付款时间均不一致。因此，本院认定上述《合作建房协议书》虽名为合作建房，实为房屋买卖。由于涉案房屋系于农村集体土地上建成的房屋，并已以不同主体的名义申报了历史遗留违法建筑，但行政机关尚未作出处理决定。由于行政机关的处理结果尚存在不确定性，故当事人应在行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告余泉的起诉。
原告预交的案件受理费人民币3,500元，予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一六年八月十五日
书记员 席俊奇
书记员 李燕妮
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
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