青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00496号
上诉人（原审被告）青海豪都华庭房地产开发有限公司。
法定代表人虞修武。
委托代理人宋毅伟。
委托代理人杨惠盈。
被上诉人（原审原告）贾国英，男，汉族。
委托代理人汪蓉萍，郭超。
上诉人青海豪都华庭房地产开发有限公司（以下简称豪都华庭公司）与被上诉人贾国英商品房预售合同纠纷一案，前由青海省西宁市城东区人民法院作出（2015）东民一初字第281号民事判决。宣判后，豪都华庭公司不服向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人豪都华庭公司的委托代理人宋毅伟、杨惠盈，被上诉人贾国英的委托代理人汪蓉萍、郭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月1日，贾国英与豪都华庭公司签订了《商品房预售合同》，合同约定豪都华庭公司在2013年5月31日前，将验收合格的房屋交付给贾国英使用。合同签订后，贾国英按约分批次支付了全部购房款。后因豪都华庭公司未按约定日期交付房屋，双方争议成诉。豪都华庭公司认为其延迟交付房屋是由于市政设施建设耽误工期所致，属不可抗力，豪都华庭公司已于2013年11月19日，在报纸上发布交房公告，豪都华庭公司认为这一做法符合房地产市场售房惯例，故不应承担延迟交付房屋的违约责任。
另据西宁城市建设开发有限责任公司出具的《竣工验收备案资料》记载，西宁城市建设开发有限责任公司对德令哈路南段（南山路-
昆仑大道）新建道路工程施工的时间，为2011年8月22日至2012年7月20日，共计328天，其中，封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天。在此期间，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日，向豪都华庭公司下发了将占道路红线内的临时办公用房拆除的通知。
原审法院认为：贾国英与豪都华庭公司签订商品房预售合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。贾国英按合同约定将购房款交付于豪都华庭公司，但豪都华庭公司未按合同约定将商品房交付给贾国英，构成违约。贾国英要求豪都华庭公司支付逾期交房违约金的理由正当，予以支持。关于豪都华庭公司以德令哈路南段道路市政设施建设的施工行为影响其工期进度，导致交房延期，属不可抗力，应予免责的抗辩事由因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。贾国英与豪都华庭公司于2011年11月1日签订《商品房预售合同》，西宁市城乡建设委员会于2011年8月31日向豪都华庭公司下发拆除占道路红线内的临时办公用房通知，故豪都华庭公司在与贾国英签订合同时，对市政道路建设是否会发生，在主观上不具备可预见性。该市政建设行为对豪都华庭公司建设工程的影响现实存在，豪都华庭公司克服此类市政建设影响的能力有限，该市政建设行为应属豪都华庭公司履约过程中的不可抗力。但豪都华庭公司认为，免责期间应从2011年8月22日至2012年7月20日止，共计328天计算的主张不符合实际，根据豪都华庭公司提交的证据显示，西宁市城乡建设委员会对德令哈路南段封闭施工的时间为2012年5月22日至2012年6月12日，共计22天，在此期间，给豪都华庭公司履约造成延误，应予免责。对其余306天，是否存在封闭施工，豪都华庭公司未提供证据证实。《商品房预售合同》第八条约定，豪都华庭公司应当在遭遇不可抗力后30日内告知贾国英，才可据实予以延期，豪都华庭公司未向贾国英履行告知义务，因此，豪都华庭公司主张的其余免责期限缺乏事实依据，不予支持。关于豪都华庭公司于2013年11月19日的交房公告符合约定的通知要件的辩解观点，因《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。通知应到达相对人，才可发生法律效力。豪都华庭公司在媒体发出的公告无法确定能按期到达贾国英，不符合约定的书面通知要件。且豪都华庭公司除在媒体发布公告外，没有证据证实对贾国英进行了个别通知，豪都华庭公司并未尽到合同约定的通知义务。豪都华庭公司认为，公告通知符合惯例之说，无事实依据，不予采信。合同约定交房日期为2013年5月31日前，迟延交付房屋共计186天，对此期间按照合同约定，豪都华庭公司应承担全部违约责任。违约金的计算方式应当为：453731元×0.0001×（208天-22天）=8439.39元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：青海豪都华庭房地产开发有限公司于判决生效后15日内赔偿贾国英逾期交房违约金8439.39元。
宣判后，豪都华庭公司不服，以如下理由提出上诉，1、在双方履行合同期间，德令哈路延长段新建道路工程施工，造成我公司无法按期完成施工。该路段的《竣工验收备案资料》载明道路工程施工许可证规定工期为2011年8月22日到2011年11月3日，但该工程的实际竣工时间为2012年7月20日，实际施工328天。期间因市政施工道路被强制封闭，车辆禁止通行，根据道路施工基本常识和施工规范及规定，该工程施工期间，进入我公司施工现场的唯一通道无法通行，导致二期工程无法施工，政府修路应属不可抗力，按约定遇不可抗力可以延期，修路期间的252天应予以免责。2、由于市政道路建设原因，对接通自来水和天然气管道重新进行规划，自来水和天然气将埋设管线改为架空安装，管道工程改由顶管工程方式从德令哈路北段接入，两项工程的顶管施工工期为31天，也应属于不可抗力事由予以免责，原审判决认可我公司提交证据的真实性，但对证据内容没有采纳，导致认定事实错误，应将市政修路施工期间、接通自来水和天然气管道施工期间共计252天计入延误免责期内。3、我公司于2013年11月19日在媒体上刊登了交房入住公告，之前也对购房人进行了电话通知，原审判决认为“未尽到通知义务”的认定与事实不符，原审判决以媒体发出的公告不符合约定的书面通知要件没有对购房人进行个别通知为由否认在媒体刊登交房公告的合法性和有效性错误，故以各购房人的实际接房日期为交付房屋时间不当。一审判决明显违反道路工程施工基本常识、道路工程设计规范，对案件证据采信有误，造成错判，请求依法改判。
贾国英答辩原审判决正确，请求予以维持。
二审经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，豪都华庭公司主张在合同履行期间因政府修路、接通自来水、天然气等不可抗力事由，导致延期252天，属于不可抗力事由按约定应予以延期。就此主张豪都华庭公司提交了西宁定康市政工程有限公司2012年5月18日《通告》、西宁市城乡建设委员会《德令哈路南段（南山路-
昆仑大道）实施封闭施工的通知》、竣工验收备案资料、施工图纸。对《通告》证明的封闭修路无法施工的22天属不可抗力原审判决已认定并予以免责。房地产开发过程中进入开发小区的道路修建不属于不可预见的情况，道路施工并不属于法定的不可抗力事由。豪都华庭公司提交了《城市道路挖掘（占用）许可证》、《西宁市城市供用水合同》、2011年7月13日豪都华庭公司和金科房地产公司签订的《协议》等主张因接通自来水、天然气改道施工遭遇不可抗力，其提交的证据仅证明接通供用水、天然气管道施工的事实和期间，不能证明接通供用水、天然气施工的事实属于不可抗力，且双方约定“遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”才产生予以延期的免责结果，但豪都华庭公司并未就主张的不可抗力发生之日起30日内告知买受人，按双方约定豪都华庭公司要求予以延期的免责条件并未成就。因此豪都华庭公司所持因修路、接通供用水、天然气管道遭遇不可抗力，应对施工期间的252天予以延期的上诉理由不足，不予支持。
贾国英和豪都华庭公司约定在2013年5月31日前，豪都华庭公司将验收合格的房屋交付使用。扣除豪都华庭公司可以延期的22天外，豪都华庭公司应按双方约定时间按时交付房屋，逾期交付仍应承担相应的违约责任。按双方约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”虽然豪都华庭公司在2013年11月19日的《西海都市报》上刊登了办理入住手续公告。但此时该房屋并未达到法定的交付条件，且报纸公告的通知方式也不符合双方约定的交付房屋的通知方式。因此，原审判决按购房人实际接受的时间为房屋交付时间并无不当，豪都华庭公司上诉所持应按报纸公告交房时间为实际房屋交付的时间的上诉理由无法律依据，不予采信。原审判决认定事实属实，处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人青海豪都华庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 刚
审 判 员 陈志秀
代理审判员 苏永强
二〇一五年十二月七日
书 记 员 保昕欣
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。