广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民二初字第19号原告北京恒悦盛唐股权投资中心（有限合伙），登记住所地：北京市朝阳区，办公地址：北京市朝阳区。负责人王立平。委托代理人侯锦荣，北京安理律师事务所律师。委托代理人曾建辉，北京安理律师事务所律师。被告镇江强凌房地产开发有限公司，住所地：江苏省镇江。法定代表人曹琰。委托代理人周凯，广东德赛律师事务所律师。被告镇江强凌酒店有限公司，住所地：江苏省。法定代表人陈晓。委托代理人周凯，广东德赛律师事务所律师。被告珠海金达投资有限公司，住所地：珠海市。法定代表人王民良。委托代理人周凯，广东德赛律师事务所律师。被告王民良，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告北京恒悦盛唐股权投资中心（以下简称恒悦投资）诉被告镇江强凌房地产开发有限公司（以下简称强凌房产公司）、被告镇江强凌酒店有限公司（以下简称强凌酒店）、被告珠海金达投资有限公司（以下简称金达公司）、被告王民良借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯锦荣、三被告共同委托代理人周凯到庭参加诉讼，王民良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：1、2013年3月，原告与中国光大银行股份有限公司珠海分行（简称“光大银行”）、强凌房产公司共同签订《委托贷款合同》及《补充协议》，约定：由原告委托光大银行向强凌房产公司发放贷款，借款金额为11000万元，借款期限为24个月，自借款人实际提款之日起算，贷款年利率为18%；各方约定争议管辖法院为受托行（光大银行）所在地法院；若用款人违反主合同、本补充协议或其他相关协议的约定，委托人有权通知受托行宣告全部借款提前到期，具体约定如下：（2）若上述情形发生于放款日后的12个月后的，委托人有权要求用款人一次性提前归还全部借款，支付相当于借款总额46%的违约金（须扣除用款人已经支付的利息）作为补偿。2、就《委托贷款合同》项下贷款主债权、利息、罚息、违约金等，各被告分别提供担保如下：强凌房产公司以其持有的证书号为“镇国用（2007）第2467号”国有建设用地使用权及其上房屋建设工程所有权向原告提供抵押担保（详见证据二）；强凌酒店、金达公司、王民良向原告提供不可撤销无限连带责任之保证担保。3、2013年3月27日，原告通过光大银行向强凌房产公司提供贷款11000万元。4、自2013年9月起，强凌房产公司开始逾期支付利息，申请人依约多次催告强凌房产公司支付借款利息和违约金；强凌房产公司自2014年6月25至今没有支付任何逾期利息和违约金。5、2014年11月25日，由于强凌房产公司涉嫌私刻原告公章，违反《抵押合同》相关约定，私自转移、处置抵押财产，原告委托律师已向镇江市房地产交易所签发律师函，函告其注意强凌房产公司骗取预售许可证行为。6、2015年3月10日，由于强凌房产公司不能支付到期利息，原告委托律师致函强凌房产公司，宣告全部借款提前到期，要求强凌房产公司提前归还借款本金、利息、违约金相关欠费款项等。原告与强凌房产公司之间存在借款合同关系，因强凌房产公司违反合同约定，拖欠到期利息，拒付违约金，且私自转移、处置抵押财产，侵害了原告的合法权益，原告已经依约宣告借款于2013年3月20日到期。原告请求：1、判令确认原告与强凌房产公司签订的《委托贷款合同》项下之全部债权于2015年3月20日到期；2、判令强凌房产公司向原告偿还借款本金人民币11000万元，利息3085.5万元（利息计算表详见附件一，暂计至2015年3月27日，其后的利息按照年利率27%计算至实际付清欠款之日止）。3、请求贵院判令强凌房产公司向原告支付违约金人民币2574万元；4、判令原告依法对“镇国用（2007）第2467号”国有建设用地使用权及其上房屋建设工程经折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、判令强凌酒店、金达公司、王民良对强凌房产公司的上述债务承担连带清偿责任；6、判令强凌房产公司承担本案全部诉讼费用。被告强凌房产公司、强凌酒店、金达公司答辩称：对借款事实、借款金额和提供担保的事实认可，但是对原告所主张的利息和违约金不认可，对罚息的计算时间和方式有异议，被告已于2014年6月21日支付完2014年前两个季度的利息，所以后期利息应该从2014年6月21日以后开始计算。另年利率按27%计算过高，具体的利率由法院决定。关于违约金，原告计算的利息已经超过了同期贷款利率的4倍，同时又主张违约金不合理，请求不予支持。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1，2013年3月的《委托贷款合同》、《补充协议》。2，2013年3月13日《抵押合同》、2012年3月14日《他项权证》、《商品房预告登记证明书》。3，2013年3月12日的《保证合同》。4，2013年3月27日的光大银行《进账单》。5，2013年9月至2014年6月的《催款通知函件》。6，2014年11月25日的《律师函》。7，2015年3月10日的律师函。被告强凌房产公司、强凌酒店、金达公司对原告提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性没有异议，但认为证据2所涉及的优先权金额是1.1亿元，不涉及利息和其他费用。同时认为证据5证明即使要计算被告迟延支付利息也应该按照实际迟延的天数计算，另认为证据6与本案没有关系。被告强凌房产公司、强凌酒店、金达公司未提交证据。被告王民良未作答辩，也未提交证据。被告强凌房产公司、强凌酒店、金达公司对原告提交的证据1、2、3、4、5、7的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认。证据6与本案无关联，本院不做认定。经审理查明，原告诉状所列1、2、3、4、6项事实属实，本院予以确认。同时查明，涉案《委托贷款合同》第六条约定，本合同项下的贷款按季结息，结息日为每年3月21日、6月21日、9月21日和12月21日。如贷款本金的最后一次偿还日不是结息日，则借款人需在贷款本金的最后一次偿还日付清全部应付利息。第八条约定，如果借款人未按照本合同的约定偿还贷款本金，借款人须自该贷款逾期之日起按逾期罚息利率支付利息，直至借款人清偿全部本息为止，逾期罚息利率为本合同第五条约定的贷款利率上浮50。第三十一条约定，下述任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：1、借款人未按本合同规定按期支付利息或归还本金；……第三十二条约定：发生上述任何借款人违约事件后，受托行在征得委托人同意后（或可依委托人的申请）有权采取以下任何一项或多项措施：……4、宣布所有已发放的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已发放的贷款本金、利息或其他应付款项。双方《补充协议》第六条约定：若借款人违反主合同、本补充协议或其他相关协议的约定，委托人有权通知受托行宣告全部借款提前到期，具体约定如下：……（2）若上述情形发生于放款日后的12个月后的，委托人有权要求用款人一次性提前归还全部借款，支付相当于借款总额46%的违约金（须扣除用款人已经支付的利息）作为补偿。强凌房产公司与恒悦投资签订的编号为20130313号《抵押合同》第一条约定，被担保的主债权种类为银行委托贷款，本金数额为人民币壹亿壹仟万元整。第二条约定，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。附件登记的抵押物为：1、镇国用（2007）第2467号国有建设用地使用权；2、镇国用（2007）第2467号国有建设用地其上房屋建设工程。双方办理了镇他项（2013）第298号《土地他项权利证明书》，记载抵押金额为4620万元整。双方为在建工程房屋抵押办理了在建工程抵押权预告，取得《商品房预告登记证明书》。强凌酒店、金达公司、王民良与恒悦投资签订编号为20130312号《保证合同》，约定被担保主债权种类为银行委托贷款，本金数额为人民币壹亿壹仟万元整。保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。保证方式为各保证人共同对债权人承担不可撤销无限连带责任。各方约定：本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本院认为：一、涉案《委托贷款合同》及其《补充协议》、《抵押合同》、《保证合同》均系各方真实意思表示，内容未违反现行法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应依约履行。二、原告恒悦投资已经于2013年3月27日按照约定向强凌房产公司提供了贷款11000万元，而强凌房产公司未能依约偿还贷款本金并支付贷款利息，依照《委托贷款合同》第三十一条、第三十二条，《补充协议》的约定，恒悦投资有权宣布借款本息已全部到期并要求强凌房产公司立即清偿所欠借款本息和费用。恒悦投资已向强凌房产公司宣告全部借款于2015年3月20日到期，强凌房产公司也确认收到该函件，故强凌房产公司应向恒悦投资偿还11000万元及相应利息。三、关于强凌房产公司欠付的期内利息，恒悦投资主张对利息计至2015年3月27日，但其已宣告全部借款于2015年3月20日到期，故强凌房产公司欠付的期内利息应自2014年6月22日计至2015年3月20日，按双方约定的期内利率18%计算共计1496万元。依照双方《委托贷款合同》第八条的约定，因强凌房产公司在合同约定的期限内自2014年9月21日始未依约偿还贷款利息，其应按合同约定的利率加收50%作为罚息。关于恒悦投资主张强凌房产公司按照《补充协议》第六条支付借款总额的46%作为违约金的问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。依照该规定，结合双方约定的利率，本院认为自2014年9月21日至恒悦投资宣告的全部借款到期即2015年3月20日止共计181天，强凌房产公司应就借款本金除上述期内利息18%外应另行支付18%的罚息和违约金，金额共计1991万元。因此，强凌房产公司应向恒悦投资清偿的截止2015年3月20日止的期内利息、逾期罚息和违约金合计3487万元，此后利息按年利率36%计算至本判决确定的履行之日。四、强凌房产公司以其持有镇国用（2007）第2467号国有建设用地使用权向恒悦投资提供了抵押担保，双方在镇江市国土资源局办理了土地他项权证书，并约定抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用，则恒悦投资在上述抵押担保的范围内对该抵押物享有优先受偿权。至于强凌房产公司提供的镇国用（2007）第2467号国有建设用地其上房屋建设工程所有权抵押，虽双方办理了在建工程抵押权预告登记，但并没有办理房屋抵押权登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，因抵押权设立登记尚未完成，恒悦投资不能对镇国用（2007）第2467号国有建设用地其上房屋建设工程行使抵押权。五、强凌酒店、金达公司、王民良与恒悦投资签订了《保证合同》，各保证人共同对债权人承担不可撤销无限连带责任且约定保证担保的范围包括本合同项下借款本金壹亿壹仟万元整、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用，因此强凌酒店、金达公司、王民良对强凌房产公司需要偿还的全部债务及其相应利息应承担保证责任，对上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条的规定，判决如下：一、确认北京恒悦盛唐股权投资中心（有限合伙）与中国光大银行股份有限公司珠海分行、镇江强凌房地产有限公司共同签订的编号为ZH委字3862（01）2013001号《委托贷款合同》项下贷款于2015年3月20日提前到期；二、镇江强凌房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还北京恒悦盛唐股权投资中心（有限合伙）借款本金人民币11000万元、截止2015年3月20日止的期内利息、罚息和违约金人民币3487万元以及合同到期后的逾期罚息和违约金（自2015年3月20日至本判决确定的履行之日止，以借款本金人民币11000万元为基数，按照年利率36%计算）；三、北京恒悦盛唐股权投资中心（有限合伙）在镇江强凌房地产有限公司不履行本判决第二项确定的债务时有权对镇江强凌房地产有限公司名下镇国用（2007）第2467号国有建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本判决第二项所确认的债务范围内优先受偿；四、镇江强凌酒店有限公司、珠海金达投资有限公司、王民良对本判决第二项债务承担连带保证责任；五、镇江强凌酒店有限公司、珠海金达投资有限公司、王民良在承担保证责任后有权向镇江强凌房地产有限公司追偿。六、驳回北京恒悦盛唐股权投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币874775元、保全费人民币5000元由镇江强凌房地产有限公司、镇江强凌酒店有限公司、珠海金达投资有限公司、王民良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  孙永红代理审判员  崔拓寰人民陪审员  杨哲磊二〇一五年十二月十八日书 记 员  孔祥凤