福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第3823号
原告厦门市同安区五显镇垵炉村民委员会，住所地福建省厦门市同安区。
负责人颜总志，村主任。
委托代理人卢少敦、彭丽娜，福建兴丗通律师事务所律师。
被告叶清露，男，汉族，1965年08月05日出生，住福建省厦门市同安区。
被告叶士奇，男，汉族，1988年11月20日出生，住福建省厦门市同安区。
上述二被告之共同委托代理人马标龙，福建理则达律师事务所律师。
第三人厦门市同安区麦嘉基炸鸡店，住所地福建省厦门市同安区。
主要经营者林雨。
原告厦门市同安区五显镇垵炉村民委员会（以下简称垵炉村委会）与被告叶清露、叶士奇、第三人厦门市同安区麦嘉基炸鸡店（以下简称麦嘉基炸鸡店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由代理审判员叶林薇适用简易程序于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告垵炉村委会之委托代理人彭丽娜，被告叶清露、叶士奇之委托代理人马标龙到庭参加诉讼。第三人麦嘉基炸鸡店经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭应诉。本案现已审理终结。
原告垵炉村委会诉称：2007年9月15日，被告叶清露与垵炉村委会签订一份《租赁合约》，约定由叶清露承租垵炉村集体所有的址于厦门市同安区五显镇菜市场（娜新超市旁）一层店面（以下简称讼争店面），店面面积140平方米，租赁期限为五年，自2007年12月1日至2012年11月30日止。叶清露应在合同签订之日向垵炉村委会一次性支付五年店面租金人民币（币种，下同）200000（租金为40000／年）。合同签订后，双方依约履行合同义务。被告叶士奇（叶清露之子）将讼争店面用于经营欢喜堡餐饮店。《租赁合约》到期后，叶清露要求续签租赁合同五年，但垵炉村委会考虑到该店面可能面临拆迁，提出每年一签。但叶清露不同意垵炉村委会提出的续签方案。之后，在未续签租赁合同的情况下，叶清露及叶士奇继续使用讼争店面用于经营，未将讼争店面返还垵炉村委会，也未再支付租金。后叶清露、叶士奇另将店面转租给第三人麦嘉基炸鸡店。垵炉村委会多次向叶清露、叶士奇催讨占有使用费无果，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.叶清露、叶士奇立即向垵炉村委会返还位于厦门市同安区五显镇菜市场（娜新超市旁）一层店面；2.叶清露、叶士奇向垵炉村委会支付占有使用费暂计110000元（暂计至2015年7月31日）；3.叶清露、叶士奇支付逾期付款利息暂计10566.7元（暂计至2015年7月31日）；4.本案诉讼费由叶清露、叶士奇承担。
被告叶清露、叶士奇辩称：一、叶士奇既不是租赁合同当事人，也非讼争店面实际使用人，非本案适格被告。《租赁合约》是叶清露与原告垵炉村委会签订的，虽然叶士奇曾使用讼争店面经营欢喜堡餐饮店，但目前该讼争店面已被叶清露转租给第三人使用。二、《租赁合约》到期后虽然没有再续签合同，但叶清露继续租赁讼争店面，双方形成不定期租赁关系。三、垵炉村委会主张的租金部分超过诉讼时效。四、垵炉村委会主张的利息没有法律依据。五、垵炉村委会收回店面后如果自用，叶清露没有意见，但如果用于出租，叶清露应当享有优先权。
第三人麦嘉基炸鸡店未提交书面答辩意见。
经审理查明：2007年9月15日，原告垵炉村委会（甲方）与被告叶清露（乙方）签订《租赁合约》，载明：“甲方将五显菜市场（公厕东边）店面出租给乙方经营管理。具体约定如下：一、租赁范围：五显菜市场（公厕东边）店面一层约140㎡。二、租赁期限：二〇〇七年十二月一日至二〇一二年十一月三十日止。期限五年。三、租赁金额：每年人民币肆万元。四、付款方式：合约签订之日一次性付五年租金，共二十万元人民币……七、租赁期满，乙方完整将店面交还甲方。乙方装修的部分甲方不赔偿，不动产（窗门卫生间设施等不得搬拆），如继续出租，同等条件下乙方优先。”合同签订后，叶清露一次性支付二十万元租金，垵炉村委会依约交付讼争店面。被告叶士奇即叶清露之子在讼争店面经营欢喜堡餐饮店。租赁期限届满后，叶清露未与垵炉村委会续签租赁合同，且至今未交还所租店面，亦未再支付租金。后叶清露将讼争店面转租给案外人，目前讼争店面由第三人麦嘉基炸鸡店实际使用。垵炉村委会认为自身利益受损，遂于2015年9月14日向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。
审理中，原告垵炉村委会举示了《催款通知》，用以证明曾向叶清露催讨租金的事实。被告叶清露、叶士奇质证认为该《催款通知》未经叶清露本人签收，真实性不予认可。第三人麦嘉基炸鸡店未提交书面质证意见。
庭审中，原告垵炉村委会对被告叶清露主张的不定期租赁关系予以认可。经法庭释明，垵炉村委会将第二项诉讼请求变更为：叶清露、叶士奇按照租金40000元／年向垵炉村委会支付2012年12月1日至实际交还店面之日止的租金。
上述事实有原告垵炉村委会出示的《租赁合约》、个体户基本信息等证据，以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上述查明的事实，被告叶清露在《租赁合约》期限届满后，继续经营、管理址于厦门市同安区五显镇菜市场一层的讼争店面，原告垵炉村委会未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，双方签订的《租赁合约》继续有效，叶清露应当依照《租赁合约》的租金标准（即40000元／年）支付租金，但租赁期限为不定期。垵炉村委会可以随时解除租金合同，但应当在合理期限之前通知承租人。故对于垵炉村委会要求叶清露返还讼争店面的诉讼请求，本院予以支持。由于叶清露未取得垵炉村委会书面同意将讼争店面转租给第三人嘉基炸鸡店，现讼争店面被嘉基炸鸡店实际经营使用，故嘉基炸鸡店负有共同返还义务。关于租金支付期限，由于原有的《租赁合约》仅约定叶清露应于合同签订之日一次性支付五年租金，关于后续支付租金的期限，双方约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，叶清露应当于租赁期每届满一年时支付该年度租金。关于诉讼时效问题，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案原、被告双方的争议焦点在于租金诉讼时效的起算点。虽然依照法律规定，叶清露应当按租赁年度支付租金，但基于同一租赁合同产生的各期租金债务呈持续状态，具有整体性，应当适用最高院关于同一债务分期履行的时效规定，即从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。垵炉村委会起诉时，原、被告双方的租赁关系仍然存续，诉讼时效仍未起算。叶清露、叶士奇以超过诉讼时效为由进行抗辩，本院不予采纳。垵炉村委会有权要求叶清露支付自2012年12月1日起至实际交还店面之日止的租金。关于利息问题，叶清露逾期支付租金，可参照银行同期同类贷款利率计付逾期利息，根据法定的租金交付期限，第一笔租金40000元应于2013年11月30日支付，逾期利息自2013年12月1日起计算至实际交还租赁店面之日止；第二笔租金40000元应于2014年11月30日支付，逾期利息自2014年12月1日起计算至实际交还租赁店面之日止；剩余租金应于2015年11月30日支付，逾期利息自2015年12月1起计算至实际交还租赁店面之日止。垵炉村委会诉求超出部分，本院不予支持。关于被告叶士奇是否承担连带责任问题，因叶士奇并非租赁合同关系当事人，亦非讼争店面实际使用人，垵炉村委会要求叶士奇承担连带责任，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告叶清露与第三人厦门市同安区麦嘉基炸鸡店共同负责将厦门市同安区五显镇菜市场（娜新超市旁）一层店面恢复原状并于本判决生效之日起一个月内交还原告厦门市同安区五显镇垵炉村民委员会；
二、被告叶清露应于本判决生效之日起一个月内按年租金40000元／年支付原告厦门市同安区五显镇垵炉村民委员会2012年12月1日起至实际交还店面之日止的租金及逾期利息（按照银行同期同类贷款利率计付，其中40000元租金自2013年12月1日计算至实际交还店面之日止；40000元租金自2014年12月1日计算至实际交还店面之日止；剩余租金自2015年12月1日计算至实际交还店面之日止）；
三、驳回原告厦门市同安区五显镇垵炉村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费人民币2573元，适用简易程序减半收取人民币1286.5元，由被告叶清露负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 叶林薇
二〇一五年十一月三十日
代书 记员 洪晓燕
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。