鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淇滨民初字第1159号
原告陈新鹏，男，1970年6月12日出生。
委托代理人肖利强，河南奥博律师事务所律师。代理权限为放弃、变更诉讼请求，进行调解，代领法律文书。
被告河南省鹤壁市新华书店有限公司。
法定代表人张振军，该公司经理。
委托代理人石博阳，河南文丰律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。
委托代理人张清伟，河南文丰律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。
被告河南省新华书店文化发展有限公司。
法定代表人王守国，该公司执行董事。
委托代理人胡涛，河南成务律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。
委托代理人朱建斌，河南成务律师事务所律师。代理权限为承认、反驳诉讼请求，进行调解，代领法律文书。
原告陈新鹏与被告河南省鹤壁市新华书店有限公司（以下简称鹤壁新华书店）、河南省新华书店文化发展有限公司（以下简称河南新华书店文化公司）确认合同效力纠纷一案，本院2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日、2015年8月11日两次公开开庭进行了审理。原告陈新鹏及其委托代理人肖利强，被告鹤壁新华书店委托代理人石博阳、张清伟，被告河南新华书店文化公司委托代理人胡涛、朱建斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈新鹏诉称：2003年12月26日，原、被告双方签订了新华大厦建设协议，我依约进行了投资建设，大厦完工后，双方于2014年4月5日对新华大厦建设费用进行了核算、确认，2014年6月10日按协议约定对建后的新华大厦面积进行了划分，然而二被告却迟迟不按协议及双方确认的新华书店面积分割表确定的面积向我交付房屋并办理相关产权证书。现原鹤壁市新华书店名称变更为河南省鹤壁市新华书店有限公司，其公司资产划归被告河南新华书店文化公司。为维护我的合法权利，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店2003年12月26日签订的新华大厦建设协议合法有效；2、确认新华大厦费用表、新华书店面积分割表内容合法有效；3、判令二被告为已交付原告陈新鹏的4360平方米房屋办理房屋产权证书；4、判令二被告按新华大厦建设协议、新华书店面积分割表确认的面积向原告陈新鹏交付尚未交付的3251.781平方米房屋并办理相关产权证书。
被告鹤壁新华书店辩称：原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店签订的新华大厦建设协议是无效协议，对双方均无约束力。新华书店分割面积表及新华大厦费用表均是依据上述无效协议制定的，因此也应无效。被告鹤壁新华书店没有法定义务也没有合同义务向原告陈新鹏交付房屋、办理产权登记。
被告河南新华书店文化公司辩称：原告陈新鹏起诉被告河南新华书店文化公司属于主体错误，被告河南新华书店文化公司与本案无关，也不应履行原告陈新鹏诉称的义务。新华大厦建设协议应属无效。其他答辩意见同被告鹤壁新华书店一致。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店签订的新华大厦建设协议是否合法有效以及新华书店面积分割表、新华大厦费用表是否合法有效；2、原告陈新鹏要求被告鹤壁新华书店办理已交付房屋房产登记以及交付剩余部分房屋并办理房产登记有无事实及法律依据。
围绕本案第一个争议焦点，原告陈新鹏提交的证据有：
1、新华大厦建设协议1份，证明该协议名为联合建设，实质是投资建房；
2、新华大厦费用表1份，证明原告陈新鹏对新华大厦建设投入资金数额，在施工过程中，原告陈新鹏因资金紧张，与被告鹤壁新华书店协商，原告陈新鹏以打收条的形式向被告鹤壁新华书店借款251万元；
3、新华书店面积分割表1份，证明原告陈新鹏应分割面积；
4、原告陈新鹏根据新华大厦建设协议及新华书店面积分割表自行制作的现在实际应分割面积表1份，证明原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店实际所占面积及应分割的面积；
5、新华书店建设用地规划许可证1份，证明1994年10月土地的取得方式是划拨；
6、建设工程施工许可证1份，证明新华大厦建设是通过招投标的方式招标，中标单位是林州建总建筑工程有限公司（以下简称林州建总公司）；
7、鹤壁市开发区管委会文件1份，证明新华大厦的资金来源是自筹；
8、鹤壁市城市规划局文件1份，证明新华大厦土地性质变更，由文体用地变更为商用地；
9、被告鹤壁新华书店文件1份，证明新华大厦在建设过程中工程量增加；
10、新华大厦房产证1份，证明新华大厦的面积及土地使用权取得方式是出让。
11、2015年7月17日林州建总公司出具的证明1份，证明新华大厦由林州建总公司施工，林州建总公司未垫付过工程款，工程施工、资金筹集、材料采购均由原告陈新鹏负责；
12、房屋买卖合同3份，证明原告陈新鹏对其已分割面积进行了出售；
13、新华大厦建设施工合同1份，证明新华大厦由林州建总公司施工完成，并已验收合格，地使用权取得方式由划拨变更为出让；
14、询问笔录1份，证明新华大厦费用表和新华书店面积分割表由原、被告签字确认，内容合法有效。
原告陈新鹏另陈述称：其与被告鹤壁新华书店签订的新华大厦建设协议、新华大厦费用分割表以及新华书店面积分割表有效，新华大厦建设协议名为联合建设，实为原告陈新鹏的投资协议，新华大厦建设单位是林州建总公司，原告陈新鹏与林州建总公司是建设工程施工合同关系，林州建总公司具有施工资质。新华大厦费用表和新华书店面积分割表是双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。
经庭审质证，被告鹤壁新华书店对原告陈新鹏提交的证据1真实性无异议，但对合法性以及与被告鹤壁新华书店的关联性有异议，该协议名称为新华大厦建设协议，原告陈新鹏提交的证据不能证明为投资建房协议，如系投资建房协议，应有投资项目、投资数额等基本内容，该协议更符合合作开发建房协议，原告陈新鹏认为该协议系投资建房协议无事实及法律依据，如果该协议属于合作建房协议，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店均无房屋开发资质，应属于无效协议；对证据2有异议，该证据系复印件，且实质内容并非原告陈新鹏所述资金紧张，将收据理解成借款借据无法律依据，原告陈新鹏也自认该款项是被告鹤壁新华书店支出；对证据3有异议，该证据系复印件，就该分割表而言，是甲方和乙方实际占用情况及应分割面积，甲方、乙方与本案是否有关不清楚，且分割表是应分割情况，不是最终分割结果；对证据4有异议，系原告陈新鹏自行制作，且制作依据不清楚，数据不清楚，被告鹤壁新华书店不予认可；对证据5真实性无异议，但对证明内容有异议，与原告陈新鹏诉讼请求无必然联系；对证据7真实性无异议，可以证明新华大厦系自筹资金建设，但与原告陈新鹏无关；对证据8真实性无异议，土地使用权性质仍未变更，仍是文体用地；对证据9真实性无异议，但不能证明原告陈新鹏的主张，该文件系鹤壁新华书店内部规定，与原告陈新鹏无关；对证据10真实性无异议，但只证明新华大厦属于被告鹤壁新华书店所有，与原告陈新鹏无关；对证据11有异议，该证据不能证明新华大厦工程款系原告陈新鹏垫付，是被告鹤壁新华书店对林州建总公司支付的工程款；对证据12有异议，原告陈新鹏与河南同人税务师事务所、焦林州签订的合同中已承认其不是房屋所有权人，仅是代表，被告鹤壁新华书店对该协议不予认可，属于无权处分，鹤壁市鹏程绿色饮品有限公司与焦海军签订的合同也属于无权处分行为，该3份合同不能证明被告鹤壁新华书店已将合同中的房屋分割给原告陈新鹏；对证据13有异议，该证据系原告陈新鹏在举证期限届满后申请调取，且该合同证明被告鹤壁新华书店向林州建总公司支付工程款，不能证明新华大厦费用系原告陈新鹏垫付；对证据14合法性有异议，该询问笔录系违法制作，且该笔录显示的面积分割表与本案的新华书店面积分割表并非同一分割表。
被告鹤壁新华书店另陈述称：新华大厦实际由林州建总公司建设，建设与施工均与原告陈新鹏无关，原告陈新鹏没有进行施工，没有履行合同义务。原告陈新鹏认为新华大厦建设协议系投资协议，但未提交投资证明，故其要求依据该协议分割房屋无事实及法律依据。
被告河南新华书店文化公司对原告陈新鹏提交的证据质证认为，原告陈新鹏提交的所有证据均不能证明与其公司存在关联性，原告陈新鹏起诉河南新华书店文化公司系主体错误，本案与被告河南新华书店文化公司无任何关系，不能证明被告河南新华书店文化公司有履行合同的义务。
被告鹤壁新华书店提交的证据为：林州建总公司出具的工程款收据3份，证明被告鹤壁新华书店向林州建总公司支付工程款，原告陈新鹏仅是林州建总公司的经办人。
原告陈新鹏对被告鹤壁新华书店提交的证据真实性无异议，但该收据系其与被告鹤壁新华书店协商，原告陈新鹏以收据的形式向被告鹤壁新华书店的借款，该借款在双方签字的新华大厦费用表中有显示，并非被告鹤壁新华书店支付的工程款，该借款系另外法律关系，与本案无关。
被告河南新华书店文化公司对被告鹤壁新华书店提交的证据无异议。
除陈述外，被告河南新华书店文化公司未提交证据。
本院认为：原告陈新鹏提交的证据1为新华大厦建设协议，该协议来源形式合法，内容客观真实，系原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店签订，本院予以采信；证据2、3系新华大厦费用表和新华书店面积分割表，来源形式合法，内容客观真实，均由被告鹤壁新华书店人员窦靖华、曹升纪签名确认，本院予以采信；证据4系原告陈新鹏单方制作，且二被告均不认可，本院不予采信；证据5来源形式合法，内容客观真实，证明1994年10月15日，被告鹤壁新华书店经划拨取得鹤壁市淇滨区16433.3平方米土地使用权，本院予以采信；证据6来源形式合法，内容客观真实，证明2006年7月24日，鹤壁市建设局批准被告鹤壁新华书店建设新华大厦工程项目，施工单位为林州建总公司，对该证据本院予以采信；证据7来源形式合法，内容客观真实，证明2002年11月26日鹤壁经济技术开发区管理委员会批准新华大厦二期工程项目，该工程项目资金来源为自筹，本院予以采信；证据8来源形式合法，内容客观真实，但该证据中记载的土地与新华大厦房产证记载的土地并不一致，故对该证据本院不予采信；证据9为被告鹤壁新华书店文件，来源形式合法，内容客观真实，证明新华大厦在建设过程中工程变更情况，本院予以采信；证据10来源形式合法，内容客观真实，证明涉案房屋新华大厦登记所有权人为被告鹤壁新华书店，新华大厦土地使用权取得方式为出让取得，本院予以采信；证据11来源形式合法，内容客观真实，证明新华大厦建设工程中，林州建总公司未对该工程进行垫资，且新华大厦建设资金系原告陈新鹏筹集，原告陈新鹏负责对新华大厦工程施工，对该证据本院予以采信；证据12中3份合同来源形式不明确，且与本案无直接关联性，本院不予采信；证据13系原告陈新鹏申请法院调取，来源形式合法，内容客观真实，该合同由被告鹤壁新华书店法定代表人曹金德签字，且签订地点系被告鹤壁新华书店办公室，虽第5页发包人签章处系林州建总公司公章，但第139页发包方法定代表人签字系曹金德，结合证据6、证据11，能够相互印证，证明新华大厦由林州建总公司进行承建，本院对该建设施工合同予以采信；证据14系法院对窦靖华的询问笔录，来源形式合法，能够证明新华大厦费用表和新华书店面积分割表其名字是其本人所签，其在被告鹤壁新华书店负责行政后勤工作，本院予以采信。被告鹤壁新华书店提交的证据来源形式合法，内容客观真实，与新华大厦费用表相互印证，证明该3份收据费用系原告陈新鹏借用，但该部分费用与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。
围绕本案第二个争议焦点，原告陈新鹏陈述称：新华大厦土地使用权取得方式已经由划拨变更为出让，并已经办理了房产证，已经符合对外销售的条件，要求被告鹤壁新华书店对已交付部分房屋办理房产证，交付剩余部分房屋并办理房产证。
被告鹤壁新华书店陈述称：原告陈新鹏要求交付房屋并办理产权登记无事实及法律依据，新华大厦施工系林州建总公司，与原告陈新鹏无关。
被告河南新华书店文化公司陈述称：其公司并非合同相对方，也非房屋产权所有人，更非占用房屋，原告陈新鹏要求其公司交付房屋及办理房产登记无法律依据。原告陈新鹏主张被告河南新华书店文化公司承担责任的基础是被告鹤壁新华书店的资产划拨给被告河南新华书店文化公司，但新华大厦的物权并未变更，被告河南新华书店文化公司承担责任无法律依据。
除陈述外，原告陈新鹏及被告鹤壁新华书店、被告河南新华书店文化公司均未提交证据。
根据原、被告双方的诉辩意见及有效证据，本院确认本案事实如下：
1994年10月15日，鹤壁市淇滨经济开发区土地规划建设局批准被告鹤壁新华书店办理鹤壁市淇滨区土地征用划拨手续。
2002年11月26日，鹤壁经济技术开发区向被告鹤壁新华书店批复被告鹤壁新华书店建设新华大厦二期工程项目，资金来源自筹。
2003年12月26日，被告鹤壁新华书店（甲方）与原告陈新鹏（乙方）签订新华大厦建设协议，其中第一条至第五条约定，“一、甲方以现在土地入股的形式参加新华大厦的建设。土地面积是以规划审批过的地形红线图剩余的土地为准。二、乙方承建新华大厦的施工。三、面积的分割：1、双方面积分割的比例为甲方：乙方为三点五比六点五，即甲方分得新华大厦总面积的百分之三十五，乙方分得新华大厦总面积的百分之六十五。如有变更，双方协商解决。2、乙方在新华大厦总分成面积内以新华大厦轴线以南的一、二、三层商业用房为主进行分成。3、甲方在新华大厦总分成面积内以兴鹤大街一至三层（高层电梯间除外）分成为主。超过甲乙双方分层的面积按施工工程中的成本价加上银行贷款利息及配套费，直到甲方将款按进度拨付给乙方为止；新华大厦四层以上在分成比例内以乙方为主选择层次。如果甲方在大厦竣工验收合格半年内仍不能按协议付给乙方超出建筑面积的金额时，乙方有权出售超出的建筑部分。4、高层电梯间部分从底层到高层的价格双方协商。5、乙方应尽量满足甲方的使用面积要求。四、费用的支出：按照国家规定甲、乙双方各自缴纳各自的费用。五、房产证的办理：1、由于甲方土地的投入，甲方按照协议所得到的建筑面积由乙方无偿提供。2、乙方按照协议所得到的建筑面积应由乙方所得，并相应得到甲方所提供的土地。3、最后房产证办理的费用由双方按比例各自承担。”
2004年3月19日，被告鹤壁新华书店与林州建总公司签订建设工程施工合同，由林州建总公司对新华大厦工程项目进行施工。建设工程施工合同签订后，原告陈新鹏以林州建总公司名义对新华大厦工程项目进行了实际施工。
2006年7月24日，鹤壁市建设局批准了鹤壁市新华大厦项目。2010年12月22日，新华大厦项目经建设单位即被告鹤壁新华书店组织验收为合格。
2014年5月22日，原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店对新华大厦进行了面积分割，并签订了新华书店面积分割表，约定：地下室部分原告陈新鹏应分得1382.745平方米，被告鹤壁新华书店应分得744.555平方米；一至三层原告陈新鹏应分得3198.195平方米，被告鹤壁新华书店应分得1722.105平方米；四至十五层，原告陈新鹏应分得3054.344平方米，被告鹤壁新华书店应分得1644.6465平方米；其中原告陈新鹏现已占有的面积为4360.46平方米，被告鹤壁新华书店已占有的面积为5195.53元。该面积分割表由被告鹤壁新华书店副经理窦靖华、工会副主席曹升纪进行了签字确认。
2014年6月10日，原告陈新鹏与被告鹤壁新华书店对新华大厦费用项目进行确认，签订了新华大厦费用表，并由被告鹤壁新华书店副经理窦靖华、工会副主席曹升纪进行了签字确认。
2014年8月12日，新华大厦经竣工验收进行了备案。
2014年9月3日，被告鹤壁新华书店对新华大厦进行了房屋所有权登记，房屋所有权人为被告鹤壁新华书店，建筑面积为9752.03平方米，土地使用权取得方式为出让。
另查明：2008年12月，鹤壁市新华书店变更名称为河南省鹤壁市新华书店有限公司。
本院认为：关于新华大厦建设协议、新华书店面积分割表和新华大厦费用分割表的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。被告鹤壁新华书店享有新华大厦国有土地使用权，该宗土地取得方式为出让所得，用地用途为书店营业及综合服务用地。被告鹤壁新华书店建设新华大厦并非以出售、出租或转让为目的，因此新华大厦并非房地产开发项目。本案中，被告鹤壁新华书店与原告陈新鹏签订的新华大厦建设协议系双方当事人真实意思表示，根据协议约定，被告鹤壁新华书店以土地入股的形式参加建设，原告陈新鹏承建新华大厦施工，同时对新华大厦建成后房屋面积的分割进行了约定。合同签订后，原告陈新鹏按照协议约定，以林州建总公司名义对新华大厦进行了施工建设，且已竣工验收，已履行了协议义务。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。现新华大厦已办理了房屋所有权登记，且土地使用权取得方式为出让取得，故被告鹤壁新华书店以土地入股与原告陈新鹏共同承建新华大厦项目不违反法律禁止性规定，双方签订的新华大厦建设协议应为有效。新华书店面积分割表和新华大厦费用分割表是按照新华大厦建设协议约定的分割方式以及费用承担方式计算，系新华大厦建设协议的补充协议，也经被告鹤壁新华书店确认，应视为被告鹤壁新华书店对新华书店面积分割表和新华大厦费用分割表的认可，故新华书店面积分割表和新华大厦费用分割表应为有效。
关于原告陈新鹏要求被告鹤壁新华书店办理已交付的4360平方米房屋所有权登记证书、交付按照协议约定剩余的3251.781平方米房屋并办理该部分房屋所有权登记证书的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据新华大厦建设协议的约定，原告陈新鹏应取得新华大厦65%面积的房屋，被告鹤壁新华书店应取得新华大厦35%面积的房屋，经房屋产权证书登记确认新华大厦面积为9752.03平方米，原告陈新鹏应分得的房屋面积为6338.81平方米，现被告鹤壁新华书店已交付原告陈新鹏4360.46平方米，剩余1978，35平方米未交付，故被告鹤壁新华书店应按照新华书店面积分割表约定的分割方式交付原告陈新鹏1978.35平方米房屋。新华大厦建设协议第五条第2款约定，乙方按照协议所得到的建筑面积应由乙方所得，并相应得到甲方所提供的土地。该协议约定了原告陈新鹏应取得所分割房屋的所有权，被告鹤壁新华书店应为原告陈新鹏办理应分割房屋的所有权登记证书，故对原告陈新鹏要求被告鹤壁新华书店办理已交付的4360平方米房屋所有权登记以及剩余应交付1978.35平方米房屋所有权登记的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。关于原告陈新鹏要求被告鹤壁新华书店交付3251.781平方米房屋的诉讼请求中，包含了地下室面积1382.745平方米，该部分也是新华书店面积分割表协商交付部分，故本院予以支持。
关于原告陈新鹏要求被告河南新华书店文化公司交付房屋并办理房屋登记的诉讼请求，因被告河南新华书店文化公司并非新华大厦建设协议的合同相对方，被告河南新华书店文化公司并无履行该协议的义务，故对原告陈新鹏的该诉讼请求本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告陈新鹏与被告河南省鹤壁市新华书店有限公司于2003年12月26日签订的新华大厦建设协议有效；
二、原告陈新鹏与被告河南省鹤壁市新华书店有限公司于2014年5月22日签订的新华书店面积分割表和2014年6月10日签订的新华大厦费用表有效；
三、被告河南省鹤壁市新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内为原告陈新鹏办理新华书店面积分割表中已交付的4360平方米房屋所有权登记；
四、被告河南省鹤壁市新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告陈新鹏新华书店面积分割表中原告陈新鹏应得的1978.35平方米房屋，并为原告陈新鹏办理房屋所有权登记；
五、被告河南省鹤壁市新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告陈新鹏新华大厦地下室面积1382.745平方米；
六、驳回原告陈新鹏的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告河南省鹤壁市新华书店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 郝海玉
审 判 员 周勇瑞
人民陪审员 王玉强
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王金鹏