河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第2171号上诉人（原审原告）王莉，女，1983年3月21日出生。委托代理人李长军，河南路德律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑州惠众置业有限公司。法定代表人张根芳，该公司董事长。委托代理人张建辉，该公司总经理助理。上诉人王莉与被上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众公司）房屋买卖合同纠纷一案，王莉于2015年4月29日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、惠众公司向王莉支付逾期交房的违约金每日59.35元（自2013年10月2日起计算至惠众公司按照《商品房买卖合同》的约定交付之日止）至起诉之日违约金为33770.15元；2.惠众公司向王莉支付逾期申报产权初始登记的违约金每日59.35元（自2013年12月2日起计算至惠众公司按照《商品房买卖合同》的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止），至起诉之日违约金为30209.15元。河南省郑州市中原区人民法院于2015年10月28日作出（2015）中民二初字第931号民事判决。王莉、惠众公司不服，均向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王莉的委托代理人李长军，上诉人惠众公司的委托代理人张建辉到庭接受询问。本案现己审理终结。原审法院经审理查明：王莉、惠众公司分别以买受人和出卖人的身份于2012年7月22日签订《商品房买卖合同》一份。合同主要约定了以下内容：1、房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭××、××西××商品住宅××套，房款金额593518元，王莉分别于2012年7月22日支付250518元、2012年10月19日支付34.3万元。2、关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众公司应当在2013年10月1日前，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实的条件，并符合本合同约定的商品房交付王莉使用。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件。惠众公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王莉，按逾期时间分别处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，惠众公司按日向王莉支付已付房款万分之一的违约金。3、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：惠众公司应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。诉讼中，王莉、惠众公司认可于2014年3月15日实际交付房屋、2015年2月5日惠众公司取得建设行政主管部门竣工备案表。惠众公司至今未将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、惠众公司违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。2、惠众公司违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。关于第一个争议焦点。经查，王莉、惠众公司在《商品房买卖合同》中明确约定了惠众公司交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，王莉、惠众公司均认可于2014年3月15日实际交付房屋，但惠众公司迟至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，王莉对此亦予以认可，故惠众公司交付符合条件的房屋时间应当系2015年2月5日。故惠众公司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计492天的逾期交付房屋的违约金。关于第二个争执焦点。经查，王莉、惠众公司在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。其中合同附件约定了两个时间，不一致，其中一个时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此原审法院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为惠众公司履行房屋产权备案的时间，因原审法院认定惠众公司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故惠众公司至迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前惠众公司亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年4月7日起截止到开庭之日（2015年10月26日）止共计203天实际发生的逾期违约金惠众公司应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、郑州惠众置业有限公司自该判决生效之日起十日内向王莉支付逾期交房违约金29200.2元（以房款593518元按日以万分之一支付标准计算492天）；二、郑州惠众置业有限公司自该判决生效之日起十日内向王莉支付逾期房屋产权备案违约金12048.05元（以房款593518元按日以万分之一支付标准计算203天）；三、驳回王莉的其他诉讼请求。如果惠众公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1399元，由王莉负担497元，郑州惠众置业有限公司负担902元。宣判后，王莉不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决适用法律错误。首先，王莉与惠众公司之间签订的《商品房买卖合同》属于惠众公司提供的格式文本，对格式条款的理解只能做出有利于王莉的解释。惠众公司符合合同约定的交房期限是2013年10月1日前，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”指的应当是按约交付使用后60日内，据此，符合合同约定的申报初始登记资料的期限是附件四第六条约定的2013年12月1日前。其次，任何人都无权通过违约行为获得合法的权益。惠众公司只有在2013年10月1日前交房，2013年12月1日前申报初始登记资料，才是守约行为，否则就属于违约。惠众公司不能通过违约逾期交房的行为，获得超过2013年12月1日后申报初始登记资料的合法权益。请求依法改判郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第931号民事判决第二项为惠众公司还应承担2013年12月2日至2015年4月6日期间共计491天的逾期房屋产权备案违约金29140.85元。被上诉人惠众公司答辩称：合同约定房屋交付后60日内将产权备案资料报送房管局，但现在房管局还没有正式接收我公司的报送手续，合同约定的前提还没有成立，我公司没有违约。宣判后，惠众公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定惠众公司交付房屋的时间是2015年2月5日，属认定事实错误。惠众公司早在2014年3月15日就已与王莉办理了商品房的物业交接手续并且王莉已装修和实际入住，2015年2月5日只是惠众公司领取竣工备案表的时间，而竣工备案表只是政府主管部门的一种程序性材料，仅依据领取竣工备案表的时间来判定交房时间是错误的，应当确定交房时间为2014年3月15日。二、一审判决惠众公司支付逾期房屋产权备案违约金是错误的。按照《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条的规定进行产权备案涉及的政府部门众多，需提交的材料众多，而由于办证部门系统改造、升级、产权证不能分离办理等原因，导致房屋产权备案不能及时办理的情况在郑州市是普遍存在的。惠众公司未能按时办理房屋产权备案也是这一系列原因造成的，惠众公司不存在产权初始登记备案违约的情况。请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第931号民事判决；2、依法驳回除“应该赔付至2014年3月15日实际交房之日的违约金”之外的王莉的其他诉讼请求。王莉答辩称：1、交房时间按照获得竣工备案表计算有合同依据；2、根据合同约定惠众公司已经于2013年12月2日起处于违约状态，应向王莉支付491天的违约金。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：王莉与惠众公司所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。惠众公司上诉称其实际交付房屋的时间为2014年3月15日，逾期交房违约金应计算至2014年3月15日。根据双方合同的约定，交付房屋的时间为2013年10月1日前，所交付房屋应当符合“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工备案表”等条件。但惠众公司直至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，故惠众公司交付符合条件的房屋时间应当为2015年2月5日，一审法院计算逾期交房违约金至2015年2月5日并无不当。惠众公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办理产权备案的问题，惠众公司上诉称其因客观原因未能按时办理房屋产权备案，不应支付逾期房屋产权备案违约金；而王莉上诉称逾期房屋产权备案违约金应从2013年12月2日起计算。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，惠众公司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故惠众公司至迟应在2015年4月6日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约，应承担相应的违约责任。因此，惠众公司、王莉的该项上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1129元，由王莉负担227元，郑州惠众置业有限公司负担902元。本判决为终审判决。审判长  曾小潭审判员  马 莉审判员  刘平安二〇一五年十二月二十四日书记员  赵泉利