太原市尖草坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0108民初139号
原告河南京大建设工程有限公司，住所地河南省南乐县城昌州路07号。
法定代表人栗文祥，总经理。
委托代理人张庭会，山西祝融万权律师事务所律师。
委托代理人钱来春，山西祝融万权律师事务所律师。
原告贾博杰，河南京大建设工程有限公司项目经理。
被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区学府西街北侧大马工业园区4号院楼房4层401-406号。
法定代表人张通，总经理。
委托代理人奈剑平，山西平略律师事务所律师。
委托代理人温斌鹏，山西鑫宇旺房地产开发有限公司办公室主任。
原告河南京大建设工程有限公司（以下简称“河南京大公司”）、贾博杰与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司（以下简称“鑫宇旺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日作出（2014）尖民初字第1007号民事判决书，被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司不服该判决，向太原市中级人民法院提出上诉，该院作出（2015）并民终字第522号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南京大建设工程有限公司的委托代理人张庭会、钱来春、原告贾博杰及被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司的委托代理人奈剑平、温斌鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河南京大建设工程有限公司、贾博杰诉称，原告河南京大建设工程有限公司是一家建筑工程施工企业，原告贾博杰是我公司项目经理。我公司从工程建设方以每平米均价2300元折价顶债收回杜家村北晨尚品小区楼房114套。原产权单位出具授权委托书，委托原告贾博杰全权处理，销售该顶债的114套房屋。我公司迫于资金压力，为了尽快变现，由原告贾博杰经手，我公司与被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司在2011年8月11日签订《购房协议书》，将上述小区楼房中的85套出卖给了被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司，该协议约定：被告以每平米1900元的价格认购上述9号楼、10号楼中的85套房屋，建筑面积共计7130.23平方米，总价款13547437元；协议签订后5日内被告向原告河南京大建设工程有限公司支付购房款300万元，剩余款项每月15日前支付130万元，直至全部付清为止；被告不得以任何理由向原告河南京大建设工程有限公司退房。协议签订后我公司履行了交房义务，后因朋友需要，从被告处收回3套房屋，合同实际履行标的变更为82套房屋，建筑面积共计6838.91平米，房屋价款总额为12993929元。但在合同签订后被告未按合同约定履行付款义务。被告已将其中41套房屋卖出，但仅向我公司支付房款520万元，此后再未付款。经双方多次协商、调解，均不能达成一致意见。因此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告继续履行双方于2011年8月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告支付逾期付款违约金，按照人民银行一年期贷款利率，根据逾期天数计算（计算到2013年5月15日），为643500元；三、被告向原告赔偿给原告造成的经济损失（按被告卖出41套房非法获取的利益计算）1574285元（8117144元减去6542859元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告河南京大建设工程有限公司、贾博杰为支持其诉讼请求，提供以下证据：
一、原、被告双方签订的《购房协议书》，证明双方签订买卖协议，被告未按时履行付款义务；
二、9号、10号住宅楼85套房屋明细，证明原告在合同签订后，已将涉案房屋交付给被告；
三、9号、10号住宅楼被告已售41套房屋明细，证明被告已将41套房屋卖出并非法获利的情况；
四、情况说明，证明原告与杜家村村民委员会顶债接收房屋的情况；
五、授权委托书，证明原告方项目经理贾博杰受委托有权销售涉案房屋；
六、原告索赔计算办法，证明原告索赔数额的计算方法。
七、施工合同、准建证。
被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司辩称，一、首先原告主体不适格，原告河南京大公司与贾博杰系委托代理关系，贾博杰系受托人，其权利义务由委托人承担。本案以自己的权利义务起诉不妥当不适格；二、原告陈述事实和客观事实不符；三、关于销售差价性质问题，本案中被告通过投入成本，包括人力物力及销售渠道，还有服务质量纠纷等，工作后所得，本案中差价可能是亏损数字，原告要求返还，销售给第三人权利义务原告怎么承担。150万元原告要求偿还时没有事实和法律依据的，订立购房合同时此款是不存在的，原告没有权利要求返还，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
对于原告提供的证据，被告的质证意见为：
一、原告提供的证据一原、被告之间签订的购房协议真实性无异议，合法性有异议；
二、证据二、三中，9、10号楼房屋明细真实性有异议，9.10号楼售出41套楼无异议；
三、证据四情况说明，没有反映签订合同时的真实情况；
四、证据五授权委托书，真实性无异议，合法性有异议，开发管理部无权受理，有瑕疵；
五、证据六原告的计算赔偿办法，总的计算办法是原告单方计算的，原告无权索回房屋差价；
六、证据七贾博杰的证人证言中，我认为部分不真实，未售出的41套房屋是收回；
七、证据八建设工程施工合同真实性无异议，只是发包人和承包之间的关系问题，不是正在的建设方和原告签订的合同，准建证是光社村委会，不是项目管理部。
经审理查明，原告河南京大公司从太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部顶债接收了杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）114套房屋。2011年8月11日原告河南京大公司与被告鑫宇旺公司签订了《购房协议书》，协议约定：被告以每平米1900元的价格认购上述9号楼、10号楼中的85套房屋，建筑面积共计7130.23平方米，总价款13547437元；协议签订后5日内被告向原告河南京大公司支付购房款300万元，剩余款项每月15日前支付130万元，直至全部付清为止；被告不得以任何理由向原告河南京大公司退房。协议签订后原告从被告处拿回3套房屋，合同实际履行标的为82套房屋，建筑面积共计6838.91平米，房屋价款总额为12993929元，截至到2012年7月13日被告共支付原告购房款520万元。被告将82套房屋中的41套房屋出售，实际所得的卖房款为8117144元，这41要房屋按照每平米1900元计算房屋的价值共计6542859元。2012年7月被告将剩余每月售出的41套房屋退给了原告河南京大公司。2013年5月15日和2013年7月4日被告分两次将杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）11号楼9套房屋折抵给了原告河南京大公司，折抵房屋款共计1409800元。
另查明，《房屋买卖合同》是太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部与购房人签订的，不是原告河南京大公司与购房人签订的，亦不是被告鑫宇旺公司与购房人签订的。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，本案中位于杜家村新农村住宅小区（北晨尚品小区）的楼房是建筑在农村土地上的房屋，土地属于村集体所有，不得随意买卖。原告河南京大公司与被告鑫宇旺公司于2011年8月11日签订的《购房协议书》虽然是双方真实意思表示，但是却违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，原告河南京大公司与被告鑫宇旺公司签订的《购房协议书》无效，原告河南京大公司要求被告继续履行合同，不符合法律规定，本院不予支持。因《房屋买卖合同》是太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部与购房人签订的，不是原告河南京大公司与购房人签订的，亦不是被告鑫宇旺公司与购房人签订的，故原告河南京大公司与被告鑫宇旺公司签订的《购房协议书》无效，并不当然导致太原市尖草坪区杜家村兴旺经济开发管理部与购房人的售房合同无效。被告将其中的41套房屋退给了原告河南京大公司，河南京大公司已经接收了该41套房屋，并且被告分两次将该小区11号楼9套房屋折抵给了原告河南京大公司，原告也已经接收，表明原、被告双方已经对事情进行了处理，原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。被告将82套房屋中41套房屋出售，实际所得的卖房款8117144元，这41套房屋按照每平米1900元计算房屋的价值共计6542859元。被告共支付原告购房款520万元，又以位于该小区11号楼的9套房屋折抵给了原告河南京大公司，折抵房屋款共计1409800元，折抵后原告河南京大公司尚欠被告66941元。按照众所周知的事实，房屋作为商品出售时，房屋的格局、面积、朝向、层数等均影响房屋的销售，同一栋楼房中最后剩余的往往是不容易销售的房屋；现被告从原告河南京大公司购买了82套房屋，销售了41套房屋后将剩余41套不容易销售的房屋退还给了原告河南京大公司，应当一并将出售41套房屋获得利益退还给原告河南京大公司，共计8117144-6542859-66941=1507344元。原告贾博杰作为原告河南京大公司的工作人员，其代表原告河南京大公司与被告鑫宇旺公司签订的合同均属于职务行为，其权利义务应该由原告河南京大公司承担，原告贾博杰不能要求被告向其本人赔偿。故依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司在判决书生效后十五日内返还原告河南京大建设工程有限公司1507344元。
二、驳回原告河南京大建设工程有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回原告贾博杰的诉讼请求。
案件受理费24542元，由被告被告山西鑫宇旺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉书状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 陈旭强
人民陪审员 张桂云
人民陪审员 董艳辉
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 王淑平