甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一终字第92号
上诉人（原审原告）谢生虎。
上诉人（原审被告）陈雯。
上诉人谢生虎与陈雯房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢生虎与陈雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原、被告签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2011年1月1日至2011年12月31日；租金每月800元，按季度交纳，在季前5日内交清，承租人如不按约定时间交费，每日按欠款额的5%支付违约金；房屋租赁合同期满后，于2011年12月31日返还房屋。合同期限届满后，双方未再续签合同。自2012年1月起，陈雯未再就租赁房屋向原告支付过房屋占有使用费。2012年2月8日，嘉峪关市教育局与嘉峪关市建设局联合下发通知，载明市一幼将整体拆除重建，市一幼外墙出租房在拆迁范围之内。关于被告已付房屋租赁费，被告陈雯向法庭提交2011年全年房屋租赁费收条及押金收条，证实其已付清2011年全年房屋租赁费，并支付房屋押金2000元。原告谢生虎认为该组证据系陈雯从他人处获取，非陈雯本人所有，并提交由实际房屋租赁费收取人谢生龙（谢生虎之兄）自制的房屋租赁费收取记录证实租赁费的收取情况，被告陈雯对此不认可。因原告提交的单方记录未经被告确认，且未提交证据证实押金收条确系陈雯从他人去取得，故被告已付房屋租赁费认定至2011年12月31日。关于被告搬离时间，原告谢生虎陈述被告陈雯于2012年5月14日搬离租赁房屋，但未向法庭提交证据予以证实。被告陈雯陈述其大概于2012年2月至3月搬离，并提交由嘉峪关市一中证明证实其已于2012年2月租用市一中所有的房屋。同时，陈雯申请证人杨某某、杜某某出庭作证。证人杨某某陈述，陈雯是于2012年3月搬离租赁房屋。证人杜某某陈述，2012年3月底，谢生虎找其帮租户搬离租赁房屋，陈雯租用的店面即包含其中。因被告本人及证人均未能向法庭提供陈雯搬离的具体时间，故酌情认定被告陈雯于2012年3月31日搬离租赁房屋。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同于2011年12月31日到期后，双方再未续签合同。2012年，市一幼外墙门面房面临拆迁，原、被告双方续签合同存在现实的不可能性。故原告谢生虎与被告陈雯签订的房屋租赁合同至2011年12月31日到期后，双方合同关系自动解除。自2012年1月起至3月陈雯实际搬离租赁房屋的期间内，陈雯继续占有使用租赁房屋，应向原告谢生虎支付房屋占有使用费，占有使用费标准参照原合同约定的房屋租赁费每月800元，故被告陈雯应向原告谢生虎支付房屋占有使用费2400元。关于违约金，原告谢生虎依据原房屋租赁合同约定主张被告陈雯支付未按时交纳房屋租赁费的违约金7672.32元。该合同已于2011年12月31日履行完毕，至此合同条款对原、被告双方再无拘束力，且陈雯已付清2011年全年房租租赁费，现原告以此为据主张违约金，于法无据，不予支持。因陈雯已支付房屋押金2000元，现原、被告双方租赁合同已履行完毕，原告谢生虎应向被告陈雯返还该押金。谢生虎与陈雯各自应给付金额折抵后，陈雯应向谢生虎支付房屋占有使用费400元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告陈雯向原告谢生虎支付房屋占有使用费400元，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告谢生虎其他诉讼请求。案件受理费181元，由原告谢生虎承担131元，被告陈雯承担50元。
一审宣判后，原、被告双方均不服，向本院提起上诉。上诉人谢生虎请求依法撤销（2014）嘉城民一初字第1294号民事判决，改判被上诉人陈雯支付上诉人房屋租金6000元（2011年10月至2012年5月14日，每月租金800元）及延期付款违约金7672.32元，两项合计13672.32元。其上诉及答辩理由为：2012年双方租赁合同到期后虽未再续签书面合同，但被上诉人陈雯实际使用房屋至2012年5月14日，期间双方达成口头合同，之前的书面合同自动延续，有关合同约定的月租金数额、租金支付时间及违约金等与上一年书面合同内容一致。陈雯自2011年10月起一直未再支付房租，其行为已经违约，应当支付拖欠的租金及违约金。被上诉人陈雯一审申请的证人出庭陈述不属实，其主张原合同到期后上诉人答应其免费使用房屋亦不属实。一审时其提交的房屋租金收条及押金条系上诉人出具给彩票店的，陈雯的房租仅交到2011年9月。上诉人从未收取陈雯的2000元押金，不存在退还押金的情况。
上诉人陈雯请求依法撤销（2014）嘉城民一初字第1294号民事判决并予以改判。其上诉及答辩理由：一审判决部分事实认定不清，判决结果错误1、被上诉人由于政策性拆迁原因，为补偿包括上诉人在内的所有租户的店面投资、无法正常经营的损失及已交的暖气费等，口头答应上诉人在内的租户可以免费使用房屋至拆迁，一审判决上诉人支付占用房屋期间的房租不符合事实，应予改判；2、一审认定上诉人于2012年3月底搬离房屋与事实不符，上诉人提交的嘉峪关市第一中学出具的证明可以证实上诉人于2012年2月就搬离了被上诉人的门面房，一审上诉人申请的证人也可证明该事实。依据教育局和建设局联合下发给被上诉人的搬迁通知，要求所有商户于2012年2月6日前搬离房屋，否则停水停电，上诉人也是根据该通知的时间及时搬离了房屋，如果不搬离，上诉人也无法正常经营；3、一审法院在扣减2000元押金后认定上诉人再支付400元租金与事实不符，2012年上诉人临时使用被上诉人房屋期间不需要支付任何费用，如果要求上诉人支付该期间的租金，那么被上诉人也应补偿上诉人多缴纳的暖气费和拆迁造成的经营损失，两者相抵后，被上诉人应给上诉人至少返还800元。
二审期间，关于上诉人陈雯搬离涉案承租房屋时间的问题，上诉人谢生虎申请证人明某某、王某某及杨某某出庭作证，证人明某某、王某某均称其于2012年5月12日受雇于谢生虎，从涉案门面房内将陈雯经营的出租书搬移至陈雯新承租的位于嘉峪关市第一中学西侧门面房内，并帮其将书本整理好，前后总计2天。证人杨某某称2012年5月中旬一天，谢生虎请其帮忙搬书，其便帮忙从涉案门面房将书本搬移至嘉峪关市第一中学西侧门面房内，并协助将书本摆放到位，陈雯当时就在现场，过了两天后涉案门面房就拆除了。上诉人陈雯对证人证言不予认可，但未提交相反证据予以反驳。经本院对一审证人杨某某的证言进一步核实，杨某某出庭作证称其与陈雯一样都属于市一幼旁边的门面房租户，2012年1月市一幼下达搬迁通知后，其与陈雯便开始重新找房子经营，当时出租人向其与陈雯在内的所有承租户口头承诺可以免费使用房屋。其于2012年3月中旬搬到市一中西边的门面房内经营，陈雯与其搬离时间差不多，但当时其与陈雯屋内都还放着一些物品，直至2012年5月份谢生虎才找人将屋内东西搬出。因在本案诉讼前，上诉人谢生虎与杨某某就其之间的房屋租赁合同纠纷已通过嘉峪关市城区人民法院诉讼解决完毕，本院依法调取该案庭审笔录，杨某某在该案庭审中明确认可与其他租户实际租赁房屋至2012年5月份，并当庭提交2012年4月租金收条一张证明其交纳房租的情况。结合上述一审证人杨某某的证言以及杨某某本人与谢生虎房屋租赁合同纠纷一案中庭审陈述、举证情况，可以证实陈雯最终彻底搬离涉案房屋的时间并非其所主张的2012年2月份，且其主张的出租人谢生虎口头承诺免费使用房屋的事情明显与事实不符。陈雯虽于2012年2月起开始承租市一中西侧的门面房，但其屋内剩余物品直至5月份才彻底搬离，该期间涉案房屋仍在被占用，二审证人证言与此相互印证，对该事实本院依法予以确认。
关于谢生虎主张的其从未收取陈雯2000元押金的问题，一审期间，陈雯提交的落款时间为2010年1月13日的收条上载明：今收到租房定金2000元，2010年1月至3月房费2100元。谢生虎认可该收条的真实性，但称陈雯2011年之前未租赁过房屋，该收条系陈雯从其他人处所拿，其并未收取过陈雯的租房定金。针对谢生虎的抗辩，陈雯二审期间提交租赁合同一份，以此证明其于2010年开始租赁涉案房屋。经查，陈雯提交的2010年租赁合同与一审谢生虎提交的2011年租赁合同的文本格式相同，均是谢生虎的哥哥谢生龙以谢生虎的名义签订，合同落款处都加盖有市一幼公章，该合同约定的租赁期限是2010年1月1日至2010年12月31日，月租金700元，谢生虎对该合同的真实性认可。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，谢生虎对陈雯一审提交的2011年1月至12月的房屋租金收条真实性不持异议，但称收条系陈雯从其他租户处所拿，陈雯对此不予认可。因租金收条上未注明承租人的具体信息，谢生虎仅以其单方制作的租金交费记录为依据否定收条的合法来源缺乏事实和法律依据，其关于支付2011年10月至12月租金的主张本院不予支持。2012年1月起，双方未续签书面租赁合同，但房屋仍由承租人陈雯继续使用，故视为双方对原租赁合同的延续，但租赁期限变为不定期，根据一、二审证人证言，本院依法确认陈雯实际搬离涉案租赁房屋的时间为2012年5月12日，参照双方之前合同约定的月租金800元标准，截至2012年5月12日产生租金总计3510元。关于2000元租房定金问题，谢生虎虽否认其收取陈雯2000元定金，但陈雯二审提交的租房合同与定金收条相互印证，且无证据证实该定金用于冲抵其他相关费用，故2000元定金可优先折抵陈雯2012年所欠租金，按照月租金800元标准，该定金可折抵租金至2012年3月15日，上述定金折抵完后，陈雯应向谢生虎支付剩余租金1510元。因陈雯拖欠2012年3月16日至5月12日期间的租金系客观事实，且租金系应预先支付，谢生虎事先已向陈雯主张过该租金，故陈雯应从2012年3月16日起承担逾期支付1510元租金的违约责任。谢生虎主张陈雯从2011年10月1日起承担逾期付款利息，利息计算至其起诉之日，即2014年7月15日，利息数额总计7672.32元。因谢生虎主张的逾期付款利息起算时间与事实不符，且利息数额明显过高，一审陈雯提出对违约金数额予以调整，故根据案件实际情况，本院依法确定陈雯应以实际拖欠的1510元租金为基数，从2012年3月16日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍向谢生虎承担逾期付款利息，利息计算至2014年7月15日。关于上诉人陈雯提出其于2012年2月已经搬离涉案房屋，出租人谢生虎曾口头承诺所有承租户免费使用房屋，因该主张明显与事实不符，本院不予采信，其关于谢生虎应补偿多缴纳的暖气费和拆迁造成的经营损失的抗辩主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1294号民事判决；
二、陈雯支付谢生虎房屋租金1510元并承担逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2012年3月16日起计算至2014年7月15日），于本判决生效后10日内付清；
三、驳回谢生虎的其他诉讼请求。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费181元、由谢生虎承担131元，陈雯承担50元；二审案件受理费362元，由谢生虎承担131元，陈雯承担231元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
审 判 员 邢剑影
代理审判员 吴 杰
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 滕雪花