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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字4278号
上诉人（原审被告）：夏瑞谊，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：范锦清，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：许丽丽，身份证住址：浙江省温州市鹿城区。
被上诉人（原审原告）：广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区沿江中路195-197号19楼。
法定代表人：梁健强，总经理。
委托代理人：何毅强，身份证住址：广东省广州市荔湾区，系该司职员。
委托代理人：张斌，身份证住址：广东省广州市东山区，系该司职员。
上诉人夏瑞谊因与被上诉人广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司（下简称中旅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》显示，夏瑞谊是广州市天河区天河北路侨林街43号1803房的登记产权人，案涉房屋的建筑面积为176.9927平方米。
2009年3月1日，案外人广东银华房地产有限公司（委托方／甲方）与中旅物业公司（受托方／乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将中旅商务大厦（原名中旅侨星苑）委托于乙方实行物业管理，坐落位置为广州市天河区天河北侨林街39-49号，委托管理期限自2009年3月1日起；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；本大厦的物业管理服务费标准是写字楼8元／月／平方等。
中旅物业公于2013年10月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、夏瑞谊向中旅物业公司清偿物业管理费2830元以及滞纳金（以当月物业管理费为本金，按每日千分之二的标准，自当月16日起计至付清之日止）；2、夏瑞谊向中旅物业公司清偿代垫电费2615元及利息（以2615元为本金，自2011年11月16日起计至付清之日止，按银行同期贷款利率标准计算）；三、夏瑞谊承担本案诉讼费用。
夏瑞谊在原审中未作答辩。
原审诉讼中，中旅物业公司称虽然《物业管理服务合同》并无约定每月物业服务费、电费的交付时间及逾期缴费的滞纳金标准，其公司亦无与夏瑞谊签署独立的物业管理协议，但其公司与其他业主均签订了独立物业管理协议，都约定每月的物业服务费是在当月15日前交付、每月水电费是在次月15日前交付，逾期交付物业服务费的滞纳金以当月所欠物业服务费为本金、从当月16日起计至实际交付之日止、以每日2‰的标准计算。
中旅物业公司称其对中旅大厦的电费进行代收代缴，并为此提供了《供用电方案协议》、电费发票予以证明。另，中旅物业公司明确夏瑞谊拖欠电费的具体月份及金额为2011年8月电费871元、9月电费872元、10月电费872元。
中旅物业公司确认中旅大厦并没有成立业主委员会并选聘物业服务企业。
原审法院认为：中旅物业公司与中旅大厦的开发商签署了《物业管理服务合同》，约定由中旅物业公司对中旅大厦提供物业管理服务，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《物业管理条例》的规定，在中旅大厦的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，中旅物业公司作为中旅大厦的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理服务合同》自2009年3月1日起可以进驻中旅大厦并履行物业管理职责。夏瑞谊虽未直接与中旅物业公司签订物业管理委托合同，但其在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为该房屋的业主，在上述《物业管理服务合同》未解除的情况下应接受上述合同约束，并履行上述合同的相应条款。中旅物业公司从2009年3月1日起进驻中旅大厦，并履行了物业管理的职责，夏瑞谊实际接受了中旅物业公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，夏瑞谊负有向中旅物业公司支付物业服务费的义务。但截至中旅物业公司提起本案诉讼之日止，夏瑞谊仍未向中旅物业公司支付2011年9月1日至2011年10月31日期间的物业服务费，已构成违约。前述《物业管理服务合同》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积8元收取，《房地产登记簿查册表》记载案涉房屋的建筑面积为176.9927平方米，故夏瑞谊应按照中旅物业公司所主张的1415元／月（176.9927平方米×8元／平方米／月）的标准支付拖欠上述期间的物业服务费。按照上述标准计付，夏瑞谊应向中旅物业公司支付拖欠上述期间的物业服务费合计2830元（1415元／月×2个月）。
对于中旅物业公司所主张的代垫电费问题，中旅物业公司已提供了《供用电方案协议》、电费发票证明其代为交付了中旅大厦的电费，并主张夏瑞谊拖欠2011年8月电费871元、9月电费872元、10月电费872元。夏瑞谊没有到庭参加诉讼并提供证据予以反驳，其应承担相应的举证不能的法律责任，故对中旅物业公司上述主张予以采信。因此，对中旅物业公司要求夏瑞谊支付上述拖欠电费的诉讼请求予以支持。
关于逾期交付物业服务费的滞纳金、逾期交付电费的利息问题，虽然《物业管理服务合同》未约定支付物业服务费、电费的具体时间，但中旅物业公司所主张按照其公司与其他业主签订的独立物业管理协议约定，每月物业服务费于当月15日前支付、每月电费于次月15日前支付，该主张合理可信，予以采纳。但鉴于《物业管理服务合同》并没有约定逾期交付物业服务费的滞纳金，中旅物业公司要求夏瑞谊按照每日2‰的标准、自当月16日开始支付逾期支付物业服务费的滞纳金的诉求缺乏事实依据，不予支持。但夏瑞谊逾期支付物业服务费的行为确实造成中旅物业公司的利息损失，故酌情判令夏瑞谊向中旅物业公司支付逾期支付物业服务费的利息，该利息以当月所欠物业服务费为本金、自当月16日起计至清偿之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过所欠物业服务费为限。对于中旅物业公司主张夏瑞谊支付逾期交付电费的利息（以所欠电费总额2615元为本金、自2011年11月16日起计至付清之日止、按银行同期贷款利率标准计算），该诉讼请求合法有理，予以支持。
夏瑞谊经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年7月18日作出判决：一、夏瑞谊于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天河北路侨林街43号1803房自2011年9月1日至2011年10月31日止的物业服务费共2830元及逾期支付上述期间物业服务费的利息（以每月所欠物业服务费为本金，自当月16日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以不超过所欠物业服务费为限）；二、夏瑞谊于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天河北路侨林街43号1803房2011年8月至2011年10月的电费共2615元及逾期支付上述电费的利息（以所欠电费总额2615元为本金、自2011年11月16日起计至付清之日止、按银行同期贷款利率标准计算）；三、驳回广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司负担10元、夏瑞谊负担40元。公告费1000元，由夏瑞谊负担。
判后，夏瑞谊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中旅物业公司刻意隐瞒夏瑞谊在广州的有效联系方式，一审公告送达是严重的程序错误。夏瑞谊十几年前已离开户籍所在地，在广州市番禺区居住已有十多年，并办理了居住证，因此，其住所在广州市番禺区。夏瑞谊自2004年开始租用涉案物业作为办公室，后购买了涉案物业。中旅物业公司自始至终知悉夏瑞谊的联系方式及联系地址，夏瑞谊亦按期交纳每期的物业管理费及水电费。广东省居住证是流动人口在本身行政区域内通用的居住证明。夏瑞谊租用、购买涉案的物业已超过十年，与中旅物业公司之间存在十年以上的连续履行物业管理合同关系。作为物业管理者，中旅物业公司不可能不记录夏瑞谊的联系方式，同时根据夏瑞谊如此长期稳定地履行物业管理合同，认定夏瑞谊在广州市长期居住是毫无疑问的。法院不要求中旅物业公司立案时提交人口登记部门记录的夏瑞谊在广州本地的居住信息，是严重的失察。中旅物业公司所提供夏瑞谊的身份信息，是夏瑞谊多年以前购买物业时所留，该身份信息已失效，因此才会导致无法送达。中旅物业公司的诉讼请求明显已过诉讼时效，因此夏瑞谊的答辩是非常关键的。而中旅物业公司在提交诉状时，故意隐瞒夏瑞谊的有效联系方式，导致夏瑞谊无法应诉而丧失抗辩权，中旅物业公司的诉讼手法具有明显的故意。一审法院立案时未要求中旅物业公司提交有效的身份信息，是严重的程序错误，对夏瑞谊不公。因此，本案进行公告送达是无效的；二、中旅物业公司因管理疏忽导致夏瑞谊损失，且物业面积有误致中旅物业公司多收了夏瑞谊的物业管理费，经双方协商后，以减交、免交物业管理费、水电费的方式抵消夏瑞谊的损失，双方已按此协议履行。此后，夏瑞谊按期交纳了管理费、水电费，从无拖欠。即使中旅物业公司起诉后甚至诉讼期间，夏瑞谊仍按时交费。因此中旅物业公司以夏瑞谊拖欠3年以前的费用是毫无道理的；三、中旅物业公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效。中旅物业公司的诉讼请求包括2011年9月、10月的物业管理费，按照中旅物业公司的说法，每月15日前交付当月的管理费，交纳期限计算至起诉之日的2013年10月23日，已过诉讼时效。而中旅物业公司请求2011年8月至2011年10月的电费，按照次月交纳上月的水电费的说法，起码2011年8月、9月已过诉讼时效。夏瑞谊至今按时交纳管理费、水电费，从未拖欠，中旅物业公司也未向夏瑞谊追讨，因此，中旅物业公司的诉讼请求不应得到法院的支持；四、中旅物业公司未能提供证实夏瑞谊欠交电费的证据。中旅物业公司提供的《供用电方案协议》、电费发票仅能证实其交纳了电费，而不能提供其所要求的月份的夏瑞谊应交的电费的证据，故应当承担举证不能的后果。综上，夏瑞谊上诉请求撤销广州市天河区法院（2013）穗天法民四初字第2062号民事判决第一、二项，改判驳回中旅物业公司的全部诉讼请求，并判令中旅物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人中旅物业公司答辩称：不同意夏瑞谊的上诉意见，理由与一审一致。第一，夏瑞谊称没有收到催缴通知不符合事实，因管理处每个月都会发缴纳费用的单据，每个月会发两次。第二，夏瑞谊称涉案房屋已出租他人，故中旅物业公司应向承租人主张物业管理费，但夏瑞谊并无向中旅物业公司确定交纳物业费的承租人。而且，承租人退租后，中旅物业公司有权向夏瑞谊主张所拖欠的水电费及物业管理费。
二审过程中，夏瑞谊向本院提交其与案外人广州瑞莱全劲××食品贸易有限公司于2011年10月20日签订的租赁合同，拟证明：涉案房屋出具期间的管理费和水电费由承租人向中旅物业公司缴纳。中旅物业公司对此发表如下意见：因为只有复印件，没有原件，对租赁合同的真实性无法确定，也与本案无关。
二审过程中，夏瑞谊确认其自接收涉案房屋开始，一直将涉案房屋出租，且都是由承租人向中旅物业公司交纳物业管理费，并确认知晓涉案房屋系以每平方米八元的标准交纳物业管理费。
对于涉案房屋水电费的交纳方式，夏瑞谊陈述：水电费是由承租人负责处理，承租人向物业公司缴纳，不是向水电部门缴纳，应该是按照表的读数缴纳电费。中旅物业公司对夏瑞谊的该项陈述予以认可，并确认：涉案房屋所属楼宇楼盘有个大表，中旅物业公司按照各户表收取水电费，然后再向水电部门缴纳。中旅物业公司曾向有关部门申请一户一表，但因为是专电，供电部门不予批准。
对于其所主张的双方曾经协商以减免物管费及水电费的方式抵消中旅物业公司多收取夏瑞谊物管费所造成的损失，夏瑞谊称：没有书面的依据证明抵消。因涉案房屋预售面积是183平方米，但实际收楼时候房产证载明的面积是176平方米。在2011年之前，中旅物业公司都是按照183平方米收取管理费的，因此中旅物业公司在2011年之前实际上是多收取了物业管理费。2011年年底的时候，涉案房屋取得房产证。中旅物业公司与业主协商，同意退还多收取的费用。大多数业主已办理退还手续，但夏瑞谊没有办理。对此，中旅物业公司称：预售合同约定的面积确实是183平方米，且在房产证出具之前，中旅物业公司也是按照183平方米收取管理费。涉案房屋的房产证领取时间是在2010年底，但产权登记的时间是在2008年。涉案大楼在大确权的时候，分户面积已经确定，中旅物业公司自2008年1月1日开始主动按照分户面积来收取物管费，但并无将之前收取的物管费退回业主。
另夏瑞谊确认其一直在使用138××××2108的手机号码。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：一审法院曾分别向涉案房屋地址及夏瑞谊身份证登记地址邮寄起诉状副本、开庭传票等法律文书，交邮时提供的其中一个电话号码为138××××2108，其中寄往涉案房屋地址的邮件注明退件原因为“原址查无此人，且电话联系无人听”。
本院认为：经查，一审法院分别向夏瑞谊身份证住址及涉案房屋所在地址邮寄送达起诉状副本、开庭传票等相关法律文书并附夏瑞谊联系电话，并到涉案房屋现场送达，均未能成功的情况下方采取在《人民日报》刊登公告的方式进行送达，一审送达程序并不存在违反相关法律规定的情形，夏瑞谊上诉认为一审法院采用公告送达属于程序错误缺乏法律依据，本院不予采纳。
依据《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项及第四十二条第一款的规定，“房屋的所有权人为业主”，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，夏瑞谊以双方已协商中旅物业公司减免夏瑞谊的物管费、水电费用于抵消夏瑞谊因中旅物业公司之前按预售面积多收取物业管理费而遭受的损失，但中旅物业公司对此予以否认，夏瑞谊并未就此提供相关证据予以证明，且夏瑞谊的该项陈述与其所陈述的涉案房屋物管费一直由承租人交纳，其不清楚具体的缴纳情况的陈述相矛盾。故夏瑞谊以此为由上诉认为其无需向中旅物业公司交纳2011年9月至10月期间的物业管理费及2011年8月至10月期间的电费缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。即使夏瑞谊曾与涉案房屋承租人约定物管费由承租人交纳，该约定也不能对抗中旅物业公司，亦不能免除夏瑞谊作为涉案房屋的登记产权人即业主应当履行的缴纳物业管理费的义务，故夏瑞谊上诉认为中旅物业公司应向涉案房屋承租人主张权利亦缺乏法律依据。夏瑞谊经原审法院依法传唤后未到庭对中旅物业公司提交的相关证据进行反驳并在一审程序中提出有关诉讼时效的抗辩意见，且夏瑞谊并未提交相关证据证明其或涉案房屋承租人已向中旅物业公司实际交纳2011年8月至10月期间的电费和2011年9月至10月期间的物业管理费，而中旅物业公司所主张的其曾到涉案房屋现场送达催缴通知书符合物业管理活动的一般交易习惯，故夏瑞谊上诉认为中旅物业公司的诉请已超过诉讼时效并对一审判决认定的电费数额提出异议，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，夏瑞谊的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人夏瑞谊负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十七日
书记员 王 健