上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民一（民）初字第2557号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民一（民）初字第2557号
原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会。
负责人宁沪荪。
委托代理人甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
委托代理人周贝昕，上海甄涛律师事务所实习律师。
被告上海嘉盛物业管理有限公司。
法定代表人杨洪兴。
委托代理人陈俊武。
委托代理人沈家毅，上海知诚律师事务所律师。
原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月7日受理后，依法适用普通程序，由审判员朱云龙、陶伟春、人民陪审员施云清组成合议庭，朱云龙担任审判长。2013年5月29日，本院组织原、被告进行证据交换，原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会负责人宁沪荪及委托代理人甄涛、周贝昕、被告上海嘉盛物业管理有限公司法定代表人杨洪兴及委托代理人陈俊武、沈家毅到庭参加证据交换活动。因本案情况特殊，经批准，本案审限延长三个月。2013年11月7日，本院公开开庭对本案进行了审理，原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会负责人宁沪荪及委托代理人甄涛、周贝昕、被告上海嘉盛物业管理有限公司法定代表人杨洪兴及委托代理人沈家毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会（以下简称真建业委会）诉称，2010年2月12日，原、被告续签了物业服务合同，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日止。合同期限到期后，原告于2012年8月7日致函给被告，明确物业服务于2012年11月30日终止，被告应及时将有关小区物业管理服务有关资料及物业管理用房等设备设施移交给原告。2012年11月10日、27日，原告再次致函通知被告上述事项。2012年12月1日，原告前去被告处办理交接手续，但被告予以拒绝。原告认为，原、被告于2008年12月28日签订物业服务合同，约定合同期限为一年，于2009年12月31日到期，后经双方协商于2010年2月12日签订物业服务合同将合同期限延期至2010年12月31日止，之后至今，双方没有签订过物业服务合同。原告于2012年8月7日将小区业主大会决定于2012年11月30日解除合同另聘物业公司的内容以公函形式告知被告。2012年8月7日的业主大会决定是依据业主大会议事规则，严格履行了相关程序后形成的，合法有效，原告提前三个月将决定告知被告，符合规定，故原、被告之间的物业服务合同关系于2012年11月30日解除，被告应立即退出原告小区。为此，原告为维护全体业主的合法权益，诉讼至法院要求：一、判决原、被告解除事实物业服务合同关系，被告于2012年11月30日前退出原告小区物业管理服务；二、判令被告应立即将该小区物业管理服务下列资料移交给原告，包括：1、真建六街坊小区竣工总平面图；2、真建六街坊小区地下管网工程竣工图；3、真建六街坊小区业主清册；4、真建六街坊小区监视系统安装、运行、维修、养护记录；5、真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）运行、维修、养护记录；6、真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）运行、维修、养护记录；7、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施的安装、维修、养护记录和使用说明；8、真建六街坊小区安装的消防设施的安装记录和定期检查记录；三、判令被告应立即将该小区业主共有的下列设备设施移交给原告，包括：1、双河路437弄36号101室物业管理用房一套；2、真建六街坊小区监视系统一套；3、真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）一套；4、真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）一套；5、真建六街坊小区双河路大门（东大门）口警卫室用房两间；6、真建六街坊小区金鼎路大门（南大门）口警卫室用房两间；7、真建六街坊小区1号地下自行车停车库；8、真建六街坊小区2号地下自行车停车库；9、真建六街坊小区3号地下自行车停车库；10、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施；11、真建六街坊小区安装的消防设施，包括灭火器、灭火砂桶及其保护箱，消防龙头及消防水带等；四、判令对被告在2012年12月1日起非法占用双河路437弄36号101室物业管理用房，应向原告交付人民币每天100元的占用费。
被告上海嘉盛物业管理有限公司辩称，一、2008年12月28日、2010年2月12日，原、被告签订物业服务合同，2011年4月3日，原告在小区内公示，明确拟继续聘用被告为小区物业服务公司，聘期为本届业委会任期，2011年4月20日，业主大会决议确定续聘被告。故原、被告之间的物业服务期限应当至原告任期结束为止。二、原告要求解聘被告的行为不符合物权法第76条及物业管理条例第11条、12条等法律规定，原告的决定未征得面积过半且总人数过半业主的同意，故原告的行为不符合法律规定。三、原告在其任期内的种种做法不符合相关规定，为此相关职能部门已经就此予以指出并要求原告进行整改。综上，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市嘉定区真建六街坊小区（上海市双河路437弄）的住宅建筑面积为78325平方米，计18幢、63个单元803套。本届上海市嘉定区真建六街坊业主委员会即原告于2008年8月登记备案，现尚未重新选举。
2008年12月28日，原、被告签订物业服务合同，约定被告为真建六街坊小区的物业服务公司，原告为被告提供上海市双河路437弄36号101室房屋作为物业管理办公用房，本合同期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日止，本合同期限届满前一个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，被告应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，原告应在此期间选聘新的物业管理企业，本合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，等等。合同签订后，被告履行真建六街坊小区的物业服务管理职责。
2009年12月17日，经上海市嘉定区真建六街坊业主大会讨论通过业主大会议事规则，其中：业主大会议事内容之一是决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定；表决票采取下列方式送达：当面领取或送达，并由业主签收；业主大会采取以下第二种形式进行表决：（二）专人送达、回收意见，由业主委员会组织有关人员逐户派发，回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；（三）已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意的仅限于表决票已载明的具体内容（如：业委会委员等额选举）或者表决时有明确指向的意见（如：对拟选聘的某一物业服务企业表决），表决可选项限于“同意”、“反对”、“弃权”；等等。
2010年2月12日，原、被告签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。2011年4月3日，原告在小区内张贴公示，内容是：本小区与嘉盛物业的服务合同已于2010年底期满，根据小区的具体情况，经与社区领导及业主代表的商讨，拟继续聘用嘉盛物业为小区的服务企业，聘期为本届业委会任期，……。现将上述二项事宜向全体业主征询，请于4月10日前将征询表交业委会，逾期不反馈，不表态的按“业主大会议事规则”的有关规定视为同意。2011年4月20日，原告出具征询结果书，内容是：实际发出776票，反馈516票，未反馈260票。其中同意续聘物业435票，不同意续聘物业57票，弃权20票，按照业主大会议事规则，未反馈260票也视为同意，故续聘物业695票，超过三分之二，故通过。
2012年3月2日，原告作出《关于召开业主大会选聘物业公司的方案》，内容是：本小区与上海嘉盛物业管理有限公司签订的服务合同已于2010年12月31日终止，经业委会听取广大业主意见后于2012年2月29日讨论决定，依照法律、法规、政策，采用议标的方式选聘物业服务企业，会议采取书面形式，投票时间2012年3月18日至2012年4月2日，等等。2012年3月5日，原告将招标物业公司事项上报给居委会，要求居委会提出书面意见和建议。2012年3月5日，嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处作出答复意见，明确：一、公开招聘物业服务企业系小区物业管理的重大事项，你业委会在作出决定前应事先听取所在地方政府和社区居委，即真新街道办事处和双河社区居委会的意见。在未征询其意见前，你业委会应暂缓开展选聘物业企业工作。二、从程序规范上看，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定（物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方），由于公开选聘物业服务企业可能会发生到原物业服务企业与新物业服务企业更迭，故请你业委会严格按照相关政策法规开展此项工作。三、业委会应慎重对待选聘物业服务企业一事。在拟决定采取公开选聘方式选聘物业服务企业前，充分考虑你小区的物业收费标准、管理实绩标准、建筑总面积、物业服务形式等，切勿盲目开展此项工作。四、2011年上半年你业委会曾就是否续聘现物业服务企业
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嘉盛物业向全体业主征询意见，最终业主大会表决通过了该项议案（但物业服务合同一直未签）。现你业委会又拟采用公开招聘的方式选聘物业服务企业，不知这前后变故是何缘由，不知可否方便告知。若你业委会对嘉盛物业的日常服务管理不满或其他任何意见，可通过口头、会议、函告的多种方式告知，要求其落实整改，必要时可召开协调会，邀请地方政府、社区居委以及我房屋行政管理部门一同参与商讨，解决小区物业管理问题。2012年3月18日，原告制作选聘方案表决书，表决事项为采用议标的方式选聘物业服务企业。
2012年8月7日，原告出具《真建六街坊业主大会选聘物业公司表决结果》，内容是：上海市嘉定区真建六街坊业主选聘物业公司大会于2012年3月18日至4月2日以书面形式召开，应参加业主839户，总建筑面积78009.05平方米；实际发出表决书829张，建筑面积77322平方米；不反馈意见视作同意的244张，建筑面积24732.31平方米。同意票464张加上不反馈票244张共计708张，占总投票数84.39%，建筑面积66782.42平方米，占总建筑面积85.61%；不同意65张，建筑面积5832.70平方米；弃权票52张，建筑面积4706.88平方米；未送达票10张，建筑面积686.80平方米。同日，原告出具公函1份，内容：“上海嘉盛物业管理有限公司：2008年12月28日我小区业主大会与贵公司签订了《物业服务合同》，该合同为期一年，后经延期一年，至2010年12月31日期满，合同终止。根据业主大会决定，50%以上业主同意重新选聘物业公司的服务。为此，特通知贵公司于2012年11月30日前撤出我小区、退出我小区的物业管理、服务，并将有关物业管理资料交还我业主委员会”。
2012年8月27日，嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处函告原告，内容如下：关于你会拟启动选聘物业服务企业一事，我们曾多次以个别约谈、召开协调会的形式与你会进行沟通，要求你会严格按照相关政策法规进行操作。2012年8月24日下午，我们在双河社区居委会会议室约谈你会，鉴于你会最近制作的内容涉及物业服务企业的《告示》、《邀请书》、《公函》等文书，在会上再次要求你会停止与此有关的一切活动。可遗憾的是，你会不仅未听取我们的意见，更是将内容涉及“开标评议”的《邀请书》通过快递的方式递至嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处。现我们经研究讨论，决定以书面形式就有关事宜函告如下：根据《上海市住宅物业管理规定》第35条规定：选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。你会在未制定选聘方案并经业主大会表决通过前，不得擅自开展选聘物业服务企业一事。现我们要求你会停止目前涉及选聘物业服务企业的一切活动，特别是定于2012年8月31日上午进行的所谓“开标评议”工作，并做好善后事宜，消除不利影响。根据国务院《物业管理条例》第十九条的规定，若你会作出的决定违反法律、法规的，我房屋行政管理部门或者街道办事处将责令你会限期改正或者直接撤销你会的不当决定，并通告全体业主，由此带来的不利法律后果将由你会承担。
2012年9月26日，嘉定区住房保障和房屋管理局向原告作出限期改正决定书，内容：接报你会近期与上海达苑物业管理有限公司签订了物业服务合同，并在小区内进行公告。经查，你会未征询全体业主的意见，不符合本小区业主大会议事规则。我局认为上述行为违反了《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款规定。现根据第十九条规定，对你会作出的上述决定责令限期改正，并通告全体业主。
2012年11月10日、27日、原告制作通知2份，要求被告于2012年12月1日办理移交物业手续。
2013年2月1日，原告出具公示1份，内容是：因上海嘉盛物业管理有限公司的物业服务合同已到期，需要终止其对本小区的服务，并迎接新选聘的物业公司尽快进驻为广大业主提供优质服务。但嘉盛物业目前仍占用物业管理用房，并迟迟不予办理相关移交手续，严重影响了小区业主的切身利益。为此，我业委会拟通过诉讼程序并聘请律师要求嘉盛物业退出对我小区的物业服务，立即办理房屋、资料、财务等方面的移交手续。为此，特征求全体业主意见，望业主在收到的《征求意见表》中签名表示意见。2013年3月1日，原告出具公示1份，内容是：关于2013年2月1日《征求意见表》，应参加业主842户，总建筑面积77397.76平方米。同意票783户（含未返回257户）占总投票权户数的92.99%，其建筑面积为72199.42平方米占总建筑面积93.28%；不同意26户占总投票户数的3.09%，其建筑面积为2275.60平方米占总建筑面积2.94%；弃权票33户占总投票户数的3.92%，其建筑面积为2922.74平方米占总建筑面积3.78%。同意的户数及其建筑面积均超过半数，根据法律、法规本次征询同意的意见获得通过。
针对2013年2月1日公示中涉及的《征求意见表》送达情况，原告陈述，有270户无法当面送达，只能以放置在邮箱的方式进行送达，依据是原告制作的送达表及送达时的照片；另外，原告就送达情况提供了涉及商铺送达的送达表。对此，被告认为，送达表上约记载212户，但原告陈述270户，送达表、照片不能证明原告对270户进行了有效送达；商铺送达表上有29户，有的不是业主签名，有的对不上号；故被告对原告主张的送达情况不予认同。
被告在庭审中提供了征求意见表、证人证言，证明这些征求意见表系业主自行采集的，共计485户业主明确要求继续续聘被告。对此，原告不予认同。
审理中，本院委托上海市嘉定区真新新村街道办事处就是否续聘被告为小区的物业服务管理公司的事项，核实小区全体业主的真实意思。2013年7月24日，上海市嘉定区真新新村街道办事处发布公告，告知于2013年7月28日进行征询意见活动，在说明事项中明确：已送达的征询意见表，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为大多数人的意见。2013年7月28日，上海市嘉定区真新新村街道办事处组织人员进行征询活动，发出征询意见表599张，收回征询意见表591张，其中同意解除与被告物业服务合同的有258票，不同意解除与被告物业服务合同的有236票，弃权有91票，废票有3票，未反馈意见有11票。对此，原告无异议，认为征询结论印证了原告的主张，故原告要求法院支持原告的诉讼请求。被告认为，委托政府进行征询活动，无法律依据，全体业主的真实意思表示应由原告承担举证责任，另外，从征询本身的结论看，解除合同也没有达到面积、人数过半的要求，故被告不同意解除合同关系。
针对原告主张第二、第三项诉讼请求的内容，被告陈述，1、真建六街坊小区竣工总平面图有的；2、真建六街坊小区地下管网工程竣工图有的，是1份地下管网工程竣工图；3、真建六街坊小区业主清册有的；4、真建六街坊小区监视系统安装、运行、维修、养护记录有的，但不齐；5、真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）运行、维修、养护记录有的，但不齐；6、真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）运行、维修、养护记录有的，但不齐；7、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施的安装、维修、养护记录和使用说明，没有；8、真建六街坊小区安装的消防设施的安装记录和定期检查记录有的，但不齐。设备设施，1、双河路437弄36号101室物业管理用房一套有的；2、真建六街坊小区监视系统一套有的；3、真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）一套有的；4、真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）一套有的；5、真建六街坊小区双河路大门（东大门）口警卫室用房两间；6、真建六街坊小区金鼎路大门（南大门）口警卫室用房，只有1间；7、真建六街坊小区1号地下自行车停车库有的；8、真建六街坊小区2号地下自行车停车库有的；9、真建六街坊小区3号地下自行车停车库有的；10、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施，不清楚具体情况；11、真建六街坊小区安装的消防设施，包括灭火器、灭火砂桶及其保护箱，消防龙头及消防水带等，基本存在。原告对被告陈述予以确认，并表示不齐的资料，由被告有多少移交多少，健身用具、消防设施无需法院处理。
因原、被告意见不一，致调解未果。
上述事实，有物业服务合同、业主大会议事规则、公示、征询结果书、关于召开业主大会选聘物业公司的方案、答复意见书、选聘方案表决书、真建六街坊业主大会选聘物业公司表决结果、公函、限期改正决定书、通知、公示、情况说明、当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续续聘被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期尚未结束，故原、被告之间的物业服务合同关系的合同期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业。原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定，程序违法，应予以改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，本院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求与被告解除物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，本院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对解除合同关系的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，本院考虑本案所涉小区的具体情况，确定本案判决生效之日为原、被告物业服务合同关系解除之日。原、被告合同解除之后，被告理应按规定办理移交手续，移交的具体内容按原、被告陈述一致意见办理，针对资料不齐的情况，原告表示有多少移交多少，故这部分资料由原、被告自行交接。原告主张被告给付原告自2012年12月1日起每天100元的占用费，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司之间的物业服务合同于本判决生效之日解除；
二、被告上海嘉盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起九十日内向原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会移交如下资料：1、真建六街坊小区竣工总平面图；2、真建六街坊小区地下管网工程竣工图；3、真建六街坊小区业主清册；
三、被告上海嘉盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起九十日内向原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会移交如下设施：1、双河路437弄36号101室物业管理用房；2、真建六街坊小区监视系统；3、真建六街坊小区1号自来水变频泵房（东泵房）；4、真建六街坊小区2号自来水变频泵房（西泵房）；5、真建六街坊小区双河路大门（东大门）口警卫室用房；6、真建六街坊小区金鼎路大门（南大门）口警卫室用房；7、真建六街坊小区1号地下自行车停车库；8、真建六街坊小区2号地下自行车停车库；9、真建六街坊小区3号地下自行车停车库；
四、驳回原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会的其余诉讼请求。
本案受理费80元，由原、被告各半负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱云龙
审 判 员 陶伟春
人民陪审员 施云清
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 罗玉明
审 判 长 朱云龙
审 判 员 陶伟春
人民陪审员 施云清
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 罗玉明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
……；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
……。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
……。