广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂05执异102号
案外人：谭少宏，男，1956年3月21日出生，汉族，住北海市海城区。
原告：冯忠华，女，1964年5月30日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。
被告：王合娟，女，1967年8月20日出生，汉族，住北海市海城区。
被告：李传贵，男，1952年1月31日出生，回族，住北海市海城区。
被告：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。
法定代表人：王合娟，董事长。
原告冯忠华与被告王合娟、李传贵、北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2015）北民二初字第64号财产保全民事裁定。案外人谭少宏于2017年5月18日对本院依据上述裁定查封北海市湖南路以东、湖海路以南恒贵公寓第3幢0802房屋占用范围内的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谭少宏称：其与尚源居公司及北海市人民政府土地房屋征收管理办公室房屋买卖合同纠纷一案，北海市仲裁委员会于2015年5月26日作出北仲裁字（2014）第144号裁决书，已经发生法律效力。案外人已经根据裁决内容交清恒贵公寓第3幢0802号房屋余款、缴纳了产权过户费用以及房地产交易契税，该房屋已交付使用，并办理了房屋交易管理、不动产登记备案，已属于案外人的合法财产。上述案件已进入法院执行程序，由北海市中级人民法院指定北海市银海区人民法院执行。该院已依法向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求将涉案房屋过户到案外人名下。但因北海市中级人民法院在仲裁裁决书发生法律效力且案外人已经完成土地房产交易之后于2015年9月17日另案查封上述房产土地，致使案外人无法执行已生效的裁决书。请求：解除对恒贵公寓第3幢0802号房屋相应土地的查封，并按照已生效的裁决书协调办理将上述房屋及相应土地过户至案外人名下。
本院查明，本院在审理原告冯忠华与被告王合娟、李传贵、尚源居公司借款合同纠纷一案中，冯忠华向本院提出财产保全申请，请求查封尚源居公司名下的相应财产，并提供担保。本院据此于2015年9月17日作出（2015）北民二初字第64号民事裁定，查封尚源居公司名下的财产，查封限额为3060万元，同时查封冯忠华用于诉讼保全担保的财产。同日本院依据上述裁定向北海市国土资源管理局发出（2015）北民二初字第64号协助执行通知书，查封尚源居公司名下的位于南珠大道以西、××大道以北，《国有土地使用证》证号为北国用（2010）第C03643号项下的土地使用权，及位于北海市××以东、××以南，《国有土地使用证》证号为北国用（2010）第B20676号项下的土地使用权，查封期限为三年。上述案件经审理，本院于2016年6月7日作出（2015）北民二初字第64号民事判决：1.被告王合娟、李传贵应共同向原告冯忠华偿还借款本金3000万元及支付利息（利息以3000万元为计算基数，按月利率2%计算，从2015年7月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，利息总额应扣除被告王合娟已向原告冯忠华支付的35万元）；2.被告尚源居公司对上述第一项判决中王合娟的还款付息义务承担连带偿还责任，被告尚源居公司就被告王合娟的还款付息向原告冯忠华承担责任后，有权向王合娟进行追偿；3.驳回原告冯忠华的其他诉讼请求。王合娟、李传贵、尚源居公司不服上述判决，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉，但未在该院限定期限内预交案件受理费，广西壮族自治区高级人民法院于2016年9月27日作出（2016）桂民终340号民事裁定，本案按自动撤回上诉处理。一审判决书自本裁定送达之日起发生法律效力。
另查明，案外人谭少宏与尚源居公司、北海市人民政府土地房屋征收管理办公室（以下简称土地房屋征收办）商品房买卖合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2015年5月26日作出北仲裁字[2014]第144号裁决书：一、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办将位于北海市海城区湖海路以南、湖南路以东的“恒贵公寓”第3幢0802号房屋以2384元/m2的评估均价和第2号车库位以1721元㎡的评估均价销售给申请人谭少宏，合计总价（房价+车库）为324000.35元，扣减已支付的50000元购房意向金，申请人谭少宏应于本裁决生效之日起30天内付清剩余房款274000.35元给被申请人尚源居公司和第三人土地房屋征收办。二、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办在申请人谭少宏交清剩余房款之日起30天内将北海市海城区湖海路以南、湖南路以东的“恒贵公寓”第3幢0802号房屋及第2号车库交付申请人谭少宏使用并办理过户至申请人谭少宏名下。三、申请人谭少宏、被申请人尚源居公司、第三人土地房屋征收办按照国家法律规定各自承担涉案房屋产权过户税费。
上述裁决书于2015年6月10日发生法律效力，案外人谭少宏交纳了剩余房款并取得销售不动产发票。本院于2016年8月26日作出（2016）桂05执114号执行裁定，将本院立案执行的申请执行人谭少宏与被执行人尚源居公司、土地房屋征收办商品房买卖合同纠纷一案指定北海市银海区人民法院执行。该院向北海市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求将北海市海城区湖南路以东、湖海路以南的恒贵公寓第3幢0802号房屋及第2号车库过户到申请执行人谭少宏名下。该执行案现已由北海市银海区人民法院以执行完毕为由予以结案处理，并通知双方当事人。2016年11月30日，北海市房地产交易中心受理了土地房屋征收办、尚源居公司及谭少宏提出的将上述房屋转移登记的申请，但因该房屋相应土地位于本院查封范围内，致上述房屋未能转移登记至谭少宏名下。现谭少宏名下无其他房产登记信息。
再查明，案涉房屋即恒贵公寓第3幢0802号房屋产权登记在土地房屋征收办名下，尚源居公司为共同共有权人，房屋规划用途为住宅，房屋权属证号为北房权证（2014）字第0302**号，土地使用权证为北国用（2010）字第B20676号，即本院（2015）北民二初字第64号协助执行通知书予以查封的标的物之一。
本院认为，本院依据生效的（2015）北民二初字第64号民事裁定，查封尚源居公司名下的位于南珠大道以西、××大道以北，《国有土地使用证》证号为北国用（2010）第C03643号项下的土地使用权，及位于北海市××以东、××以南，《国有土地使用证》证号为北国用（2010）第B20676号项下的土地使用权，是对执行标的的执行实施行为，案外人谭少宏有权就此提出执行异议，本案作为执行异议案件予以审查处理。
本案中，案外人谭少宏主张的北海市海城区湖南路以东、湖海路以南的恒贵公寓第3幢0802号房屋位于本院查封的北国用（2010）字第B20676号项下的土地使用权范围内，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本院对上述土地使用权的查封效力及于该地上的建筑物即恒贵公寓第3幢0802号，该房屋现由土地房屋征收办与尚源居公司共同共有，而土地房屋征收办并非被执行人，被执行人仅为尚源居公司，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。经查，2015年6月10日生效的北仲裁字[2014]第144号裁决书确认案外人与土地房屋征收办、尚源居公司之间就恒贵公寓第3幢0802号商品房成立商品房买卖合同关系，确系在本院查封之前形成合法有效的商品房买卖合同，案外人已全额支付购房款给尚源居公司，所购商品房系用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋。因此，案外人谭少宏的异议符合上述司法解释规定的三个情形且其权利既能够排除本院对涉案房屋的执行，同时亦排除对该房屋占用范围内土地使用权的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于北海市海城区湖南路以东、湖海路以南的恒贵公寓第3幢0802号房屋及占用范围内土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张永明
审 判 员 魏 岚
审 判 员 赵海洲
二〇一七年六月十九日
法官助理 韦 民
书 记 员 万 益
附：本裁定适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现行改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。