江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终53号
上诉人（原审被告）泗阳桃源房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路50号。
法定代表人董洪，该公司董事长。
委托代理人黄贺，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴虎。
委托代理人王建国，江苏义缘律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇淮海中路2号。
法定代表人石电波，该行行长。
上诉人泗阳桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源房地产公司）因与被上诉人戴虎、第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第0795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月22日，戴虎、桃源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：桃源房地产公司将其开发的位于泗阳县众兴镇“锦绣江南”第22#幢第1单元1601号房室的商品房以480000元的价格出售给戴虎。桃源房地产公司应当在2014年12月30日前将具备合同约定交付条件的商品房交付给戴虎。合同签订后戴虎向桃源房地产公司交纳了148000元的首付款，其余房款戴虎向第三人以做按揭贷款的形式予以支付。截止2015年8月18日，戴虎已向第三人归还了按揭贷款本金合计47231.87元，利息合计37426.20元，剩余贷款本金为292768.13元。2014年9月22日，戴虎、桃源房地产公司签订了《〈商品房买卖合同〉的补充协议》，约定桃源房地产公司将地下32号储藏室以14040元的价格出售给戴虎，戴虎向桃源房地产公司支付了购房款14040元。目前合同约定的商品房仍然未向戴虎交付，已超过了合同约定的交付时间90日。该合同的第九条还对出卖人逾期交房的违约责任做如下约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同的第八条约定房屋交付期限的同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。后戴虎起诉至原审法院，请求判令：1.解除戴虎与桃源房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议；2.解除戴虎与第三人签订的按揭贷款合同；3.桃源房地产公司返还购房款168040元；4.退还已还按揭本息76919.49元；5.支付违约金2389.59元；6.向戴虎支付利息27492.9元；7.剩余按揭贷款本息由桃源房地产公司偿还。
原审法院归纳本案争议焦点：桃源房地产公司的延期交付行为是否已经构成了合同第九条规定的买受人可以解除合同的条件。
原审法院认为：戴虎为证明其主张向法庭提供了商品房买卖合同、购房首付款收据等证据。桃源房地产公司予以认可，但主张其交房是因政府宏观调控和市场情况造成。戴虎对桃源房地产公司的主张不予认可，并认为桃源房地产公司在开发房地产的时候，就应考虑到市场调控等风险。原审法院对戴虎的主张予以采信，理由如下：桃源房地产公司约定于2014年12月30日前交房，就应当依约定履行。桃源房地产公司陈述的情形不符合合同第八条规定的可以延期的情形，也不属不可抗力。故戴虎、桃源房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》应予解除，桃源房地产公司收取的戴虎购买住房的首付款148000元、车库款14040元应予返还，同时桃源房地产公司应支付违约金。商品房买卖合同约定的按累计已付款的1%支付违约金标准过低，原审法院调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。首付款及车库款162040元的违约金自2013年9月22日起计算至还清款之日止。因桃源房地产公司原因导致合同解除，戴虎已还的按揭贷款本息84658.07元，因戴虎只主张桃源房地产公司返还76919.49元，予以准许，桃源房地产公司应予返还76919.49元，并自起诉之日起向戴虎支付利息，利率亦按中国人民银行同期贷款基准利率计算。原审法院对戴虎主张的其他违约金不再支持。在合同解除后，戴虎对所购房屋不再享有期待所有权，不应仍然要求戴虎按照按揭贷款合同的约定每月向第三人支付按揭贷款，故对戴虎要求解除按揭贷款合同的诉讼请求予以支持。因戴虎的按揭贷款已汇入桃源房地产公司帐户，故桃源房地产公司应替戴虎归还剩余的按揭贷款292768.13元及利息。在按揭贷款合同解除前，戴虎还应继续归还按揭贷款，所还贷款戴虎可另行主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除戴虎与桃源房地产公司于2013年9月22日所签订商品房买卖合同（合同备案号为124F18773A59）及补充协议；二、解除戴虎、桃源房地产公司与第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行签订的个人住房借款／担保合同；三、桃源房地产公司于判决生效后十日内向戴虎返还首付款、车库款共计162040元及违约金（违约金自2013年9月22日起计算至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、桃源房地产公司于判决生效后十日内向戴虎返还76919.49元及利息（利息自2015年5月13日起计算至还清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；五、桃源房地产公司于判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行归还剩余贷款292768.13元及按合同约定支付利息；六、驳回戴虎其他诉讼请求。案件受理费已减半收取4590元、保全费3220元，由桃源房地产公司负担。
原审判决宣判后，桃源房地产公司不服，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，其主要上诉理由为：1.涉案房屋没有交付系由于政府行为、天气等不可抗力因素造成，原审法院不应判令解除双方商品房品买卖合同；2.按揭借款合同相对方分别是被上诉人和第三人，法律效力不及于上诉人，原审法院判决上诉人退还本金和利息无法律依据。
被上诉人戴虎答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
原审第三人中国工商银行股份有限公司泗阳支行未发表意见。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：戴虎请求解除合同的条件是否成立。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，戴虎、桃源房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年12月30日前，并约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。桃源房地产公司逾期90日交房已构成违约，戴虎可以请求解除合同。桃源房地产公司主张由于天气、政府行为等不可抗力因素导致涉案房屋未有交付，不符合合同约定解除条件，对此负有举证责任，其未提供证据证实，应依法承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还买受人和第三人。故上诉人主张按揭贷款合同效力不及于上诉人的意见，本院不予采纳。
综上，桃源房地产公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9180元，由上诉人泗阳桃源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年二月二日
书 记 员 张晓青
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