黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再94号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：董仁君，男，1965年12月3日生，汉族。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙艳青（系董仁君妻子），女，1964年10月26日生，汉族。
二申诉人的共同委托诉讼代理人：李景莉，鸡西市博大法律服务所法律工作者。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：鸡西边城建筑安装工程公司，住所地鸡西市城子河区卫东委。
法定代表人：张世民，经理。
原审第三人：兰凤岐，男，1962年4月22日生，汉族。
申诉人董仁君、孙艳青因与被申诉人鸡西边城建筑安装工程公司（以下简称边城公司）及原审第三人兰凤岐财产权属纠纷一案，不服鸡西市中级人民法院(2013)鸡民终字第337号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000077号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗51号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、刘刚出庭。申诉人董仁君、孙艳青及委托诉讼代理人李景莉，被申诉人边城公司经传票传唤未到庭，原审第三人兰凤岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，本案的争议焦点为董仁君、孙艳青是否为争议房屋的被动迁人和是否享有优先安置权；兰凤岐是否已经取得争议房屋的所有权。首先，1998年7月2日，边城公司与城子河区饮食服务总公司达成协议，由边城公司利用该地区建设门市房，董仁君的临时用房在开发范围内，但双方就动迁安置补偿事宜始终未达成协议。此后，董仁君为安置问题多次上访，鸡西市人民政府动迁办公室就董仁君的上访问题作出汇报，在汇报中认定应为董仁君安置46.34平方米住宅房屋一户，认定董仁君为被动迁人，对争议房屋有优先购买权。2003年8月8日，边城公司与董仁君签订房屋动迁安置补偿协议，双方就中心街与荣华路相交的十字路口西南角被拆迁房屋的安置、补偿事宜达成协议。虽然该协议最终未能履行，董仁君、孙艳青未取得被安置房屋，但其被优先安置的权利并没有消灭。其次，兰凤岐是否已经取得争议房屋的所有权。因边城公司属于无建筑资质证书、无拆迁许可、且未取得商品房预售许可，争议房屋无法办理产权过户手续，兰凤岐于1999年9月10日取得的城子河煤矿建设科发放的住房证，属于内部发放的权属证明，不具有法律效力，房屋所有权并未转移，该争议房屋仍属于边城公司所有。最后，鸡西市动迁办以鸡动访字（2000）第3号动迁纠纷案对本案争议房屋进行了调查，认定董仁君系本案争议房屋的被动迁人，并对争议房屋有优先购买权。依据以上三点，在争议房屋仍然属于边城公司所有的前提下，董仁君作为被边城公司动迁的被安置人，鸡西市动迁办确定董仁君为被动迁人和享有优先购买权，且现在董仁君实际占有该房屋的情况下，董仁君理应取得房屋的所有权。原判决认为董仁君对争议房屋没有优先购买权属于适用法律确有错误。
董仁君、孙艳青称，同意检察机关的抗诉意见。
边城公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面意见。
兰凤岐述称，鸡西市人民政府动迁办公室只是一个部门，作出董仁君上访问题的汇报意见不是法律。法院已判决董仁君、孙艳青没有优先购买权。在区委、区政府及相关部门的协调下，董仁君、孙艳青于2008年8月8日与边城公司签订房屋动迁安置补偿协议，该协议最终未履行，那么董仁君的优先安置权利并没有消灭。在2004年春天，边城公司就开发了该协议中的地盘，盖了住宅和门市，检察机关抗诉书中说安置权利没有被消灭，可董仁君从强行侵占我的门市房起，董仁君把协议中对他的补偿安置就统统消灭，这是董仁君做出违法行为而造成的，董仁君承担造成的后果。
董仁君、孙艳青向一审法院起诉请求：确认其对城子河区荣华路14号门市房有优先购买权，诉讼费用由边城公司负担。一审法院认定事实：董仁君系残疾人，1983年5月董仁君的父亲为使董仁君毕业后能独立谋生，在城子河煤矿小车队拐角处，中心街与荣华路相交的十字路口处建一处简易门市房（无照，面积约为17平方米）。董仁君始终在此建筑中经营配钥匙、出租画本及修理小五金为生，并取得了鸡西市工商行政管理局城子河分局颁发的个体工商户营业执照，字号为“城子河区仁君修理部”。1998年9月董仁君与孙艳青结婚后，二人始终以此谋生至今。1998年7月2日，边城公司与城子河区饮食服务总公司达成协议，由边城公司利用该地区建设门市房（边城公司未取得拆迁手续），董仁君的临时用房在开发范围内，但双方就拆迁安置补偿事宜始终未达成协议。此后，董仁君为安置问题多次上访，鸡西市人民政府动迁办公室就董仁君的上访问题作出汇报，在汇报中认定应为董仁君安置46.34平方米住宅房屋一户，认定董仁君为被动迁人，对边城公司开发建设的房屋有优先购买权。2003年8月8日，边城公司与董仁君就中心街与荣华路相交的十字路口西南角被拆迁房屋的安置、补偿事宜签订房屋动迁安置，约定“1.因该房屋的拆迁时间为1998年，根据《鸡西市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条的规定，被拆迁人可安置最小户型一户面积为60-65平方米，不承担其它费用；2.安置的最小户型在拆迁人于2003年开发建设的矿招待所楼后的新建住宅楼中予以安置，楼层由被拆迁人自选，且不可安置在最高楼层内。”因边城公司未开发建设协议中约定的楼房，该协议未能履行。同年8月，董仁君、孙艳青在未经边城公司及相关部门同意的情况下，搬入争议房屋居住至今。原判决发生法律效力后，董仁君、孙艳青向城子河区法院执行局交纳买房款40,170元。另查明，兰凤岐于1998年8月向边城公司购买了本案争议的房屋，兰凤岐分二次共交纳买房款90,000元，并于1999年9月10日取得了城子河煤矿建设科发放的《住房证》。一审法院判决：驳回董仁君、孙艳青的诉讼请求。案件受理费3210元，其它诉讼费用3340元，共计6550元由董仁君、孙艳青负担。
董仁君、孙艳青不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.依法改判确认董仁君、孙艳青城子河区荣华路14号门市房（价值90,000元）有优先购买权；3.一、二审诉讼费用由边城公司负担。
二审法院认定事实：二审法院认定的事实与一审法院查明的一致。二审法院认为，边城公司承建的本案争议楼房于2000年竣工，董仁君的简易房屋于2003年8月拆除，该简易房屋与双方争议门市房既不属同一建筑，又不在同一位置。兰凤岐于1998年购买了本案争议门市房屋，全额交纳了买房款并取得了原鸡西矿务局城子河煤矿颁发的房屋证照。董仁君未能提交与有关部门达成预订争议门市房口头协议的相关证据。董仁君虽提出鸡西市城子河区人民政府已在综合大市场为兰凤岐另行安置了价值160,000元的门市房，兰凤岐对本案争议房屋已无所有权，但对该主张未能提交相关证据证实。因此，董仁君对本案争议房屋既不是承租人又不是共有人的情况下，依法不能享有对本案争议房屋的优先购买权。按照董仁君与边城公司于2003年8月签订房屋动迁安置补偿协议约定，应由边城公司在2003年开发原鸡西矿务局城子河煤矿招待所楼后新建住宅楼中优先予以安置，董仁君作为被拆迁人对安置事宜已经与拆迁人边城公司达成了协议，安置的房屋并非为本案争议的门市房屋。由于新建住宅楼后期未能开发建设，边城公司对董仁君构成违约，董仁君可向边城公司主张违约赔偿的权利。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由董仁君负担。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为董仁君、孙艳青对本案争议的房屋即城子河区荣华路14号门市房是否享有优先购买权。所谓优先购买权（也称先买权），是指特定民事主体基于某种先行存在的法律关系，在出卖人出卖特定标的物于第三人时，依法享有的在同等条件下优先于第三人购买该特定标的物的权力。在鸡西市政府动迁办公室于2000年7月12日给鸡西市信访办的出具的《关于董仁君上访问题的汇报》中载明：“根据上访人的实际情况，是临时的经营性暂设房屋，不具有产权证照，因此，判定该房屋不是非住宅房屋，不应偿还非住宅。但作为被拆迁人，上访人在同等条件下，有优先购买安置被拆迁人房屋权利，因为安置被拆迁人是房屋开发建设的第一步，只有在对被拆迁人合理的安置、补偿的前提下，才可以保证开发建设工程的顺利、正常地进行（按规定拆迁户未搬迁完毕，拆迁人无权在规划范围内放线施工）。因此，如在拆迁开始时，上访人提出购买安置房屋的任何一户都是合理的，拆迁人无权拒绝，更不能以已出售给第三人为由，不予安置。所以，上访人对争议的门市房有优先购买权。”在边城公司出具的《关于给拆迁户董仁君的赔偿报告》中载明：“1.根据市政府动迁第12号令第三章第三十二条规定，赔偿董仁君小型住宅一户，面积46.4平方米，住宅位置在今年拟建的矿招待所后；2.在今年（1999年）拟建的楼房出售中，董仁君可以优先购买门市房；3.在2000年承建的综合市场的楼房中，东侧还有门市房董仁君可以购买，所赔偿的住宅按金额可算到门市房里去；4.也可在来年开发职工食堂的位置中任选住宅和优先购买门市。”上述事实可以证明无论是政府职能部门还是开发商边城公司均认同董仁君系被拆迁人,董仁君与边城公司就拆迁补偿安置问题已经达成合意，其对边城公司开发建设的房屋享有优先购买权。虽然边城公司未实际履行2003年8月8日与董仁君签订的房屋拆迁安置补偿协议，但不影响董仁君、孙艳青主张的优先安置权和优先购买权的实现。而兰凤岐向边城公司购买本案争议的房屋，未按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（登记机关）办理房屋产权登记，亦未领取房屋产权证书。兰凤岐举示的城子河煤矿建设科于1999年9月10日颁发的《住房证》，不具有不动产物权登记的法律效力，不能证明兰凤岐取得了本案争议房屋的所有权。故原审法院以兰凤岐于1998年购买了本案争议门市房屋，全额交纳买房款并取得了原鸡西矿务局城子河煤矿颁发的房屋证照，来否认董仁君、孙艳青对本案争议房屋的优先安置权和优先购买权显属不当。另外，董仁君系残疾人，根据《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定，国家采取辅助方法和扶持措施，对残疾人给予特别扶助，减轻或者消除残疾影响和外界障碍，保障残疾人的权利实现。全社会应当发扬人道主义精神，理解、尊重、关心、帮助残疾人。被拆迁的房屋作为董仁君生活的主要经济来源，拆迁人边城公司应当按照相关规定及承诺积极履行对被拆迁人的回迁安置，故董仁君、孙艳青主张的无论是优先安置权还是优先购买权均应得到保护。况且，董仁君、孙艳青现实际占有、使用本案争议的房屋，其提出对本案争议的房屋享有优先购买权请求并不违反法律规定，本院再审予以支持。原判决驳回董仁君、孙艳青提出的确认对荣华路14号门市房有优先购买权的诉讼请求及原审法院收取的其他诉讼费3340元不当，本院再审予以纠正。
综上所述，董仁君、孙艳青的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销鸡西市中级人民法院（2013）鸡民终字第337号民事判决及鸡西市城子河区人民法院（2013）城民再字第2号民事判决；
二、董仁君、孙艳青对城子河区荣华路14号门市房屋享有优先购买权。
一、二审案件受理费合计5260元，由鸡西边城建筑安装工程公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 伟
审判员 冯 涛
审判员 娄威巍
二〇一七年七月三十一日
书记员 高 妍