河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第847号
原告张善普，男，36岁，汉族。
委托代理人张凌燕、王晓亮，河南金色世纪律师事务所律师。
被告河南省高速快运实业有限公司
法定代表人武文凯，总经理。
委托代理人戚魁、陈保平，河南绿城律师事务所律师。
原告张善普诉被告河南省高速快运实业有限公司房屋（商品房）买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张凌燕、王晓亮，被告委托代理人戚魁、陈保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月19日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买位于郑州市郑汴路41号C幢1单元6层615号商品房一套。原告向被告支付了购房款，并交纳了相关税费。合同约定2009年10月31日之前交房，但至今被告未能按照合同约定将符合验收条件的房屋交给原告使用，且导致原告至今未能办理房产证。被告的上述行为已构成违约。起诉请求：1、判令被告继续履行合同，到产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权登记手续；2、逾期办证违约金9389元；3、被告承担诉讼费用。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1、请求法院依法判决被告继续履行合同，向产权登记机关提交资料（包括但不限于登记申请书；建设工程规划许可证及附图；房屋竣工验收备案证明；建筑物区分所有权证明；房屋测绘报告及2份附图等），办理新建商品房初始登记；2、逾期办证违约金110607元；3、被告承担诉讼费用。
被告辩称，一、被告从来没有拒绝履行双方签订的合同，未能办理商品房初始登记的原因是客观上房管局暂停办理河南省高速快运实业有限公司的相关行政审批手续。目前相关部门已经恢复办理相关手续，被告正在积极的到郑州市房管局办理兰桂小区房屋的初始登记手续，并根据郑州市房管局的办事流程提供相关资料，但初始登记工作至今尚未全部办理完毕。另外办理商品房初始登记是房管局的行政行为，原告不能要求被告履行该行为。因此，原告的第一项诉讼请求应当依法驳回。二、依据双方约定，原告购买兰桂小区C座615号商品房是返租房，原告实际实付的购房款是269031元。被告开发的兰桂小区C座楼房于2009年10月10日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位等五大责任主体验收，并由上述五大责任主体出具了工程合格的验收意见表。原告所购房屋在约定的交房日期前，已是符合合同约定交房条件的房屋。三、现被告正在积极到郑州市房管局为原告所购房屋办理初始登记手续，原告所购房屋尚未办理房产证。即使原告认为被告违约，也应当在房产证办理完毕后再向被告主张违约责任。原告现要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求依法也应予以驳回。四、双方合同中约定的购房总价款为312951元，原告购买房屋实际向被告支付的总价款为269031元，按照双方合同约定，支付逾期办证违约金应按照已付房价款的1%计算，即使被告应当承担逾期办证的违约责任，违约金也应当是2690.31元，原告在诉状中要求被告承担逾期办证违约金110607元，数额过高，没有事实和法律依据，高出合同约定的部分不应得到支持。
经审理查明：
2008年2月，原告即与被告商谈购房事宜。2月25日和3月1日，原告向被告交付了购房定金20000元。3月1日，原告就认购了具体房屋：明确房屋位置位于郑州市郑汴路41号（兰桂小区）C幢1单元6层615号，建筑面积为55.37平方米，单价为每平方米5652元，房款人民币为312951元，首付款为142951元，余款170000元办理按揭。并约定用房屋交付后的三年返租租金43920元来冲抵原告的部分购房首付款；3月19日，双方又商定将首付款降低为63951元，按揭贷款为24.9万元。
当年3月19日同一天，原告与被告又正式签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号为08213060），合同主要约定：一、原告所购商品房的位置、面积、单价、房款、首付款及按揭款的数额与原告认购书的内容一致，并约定了首付款（2008年3月19日）及按揭款（2008年4月3日）的付款时间；二、房屋交付时间及违约责任：被告应当在2009年10月31日前（经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位主体验收合格后）将房屋交付原告；逾期交付的时间超过30日而原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。三、产权登记及违约责任，被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的情况下，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订当天，双方就办理了首付款的结算事宜。后原告依约办理了按揭贷款并交付被告。另原告交付了维修基金、产权证办理费、房屋契税。
原告所购房屋的产权登记直至本院审理过程中，因被告方面的原因仍没有办理下来。
另查明，被告从2007年开始在郑州市郑汴路41号开发兰桂小区，规划部门许可的该小区A、B、C三栋楼分别为23、22、26层；被告在开发建设过程中擅自将C栋楼多加盖了三层，导致了包括原告在内的小区千余户业主的产权登记等受到了影响；小区内的相关业主就房屋交付、产权办证等问题通过多种渠道向相关部门进行了反映。目前除原告外另有数十户业主也起诉到法院。
再，原告称就逾期办证违约金变更后的诉讼请求的事实根据为被告长达数年没能给原告办证，应属“损失数额难以确定”；法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定。
还查明，原告提供的材料显示，新建商品房初始登记需提交资料有1.登记申请书、2.房地产开发企业法人营业执照、资质证书、3.委托书、4.受委托人身份证件、5.国有土地使用证、6.建设工程规划许可证及附图、7.房屋竣工验收备案证明、8.建筑物区分所有权证明、9、房屋测绘报告及2份附图、10.物业维修基金缴存凭证、11.其他必要材料。
另，被告称该小区房屋建设项目已进入初始备案流程，目前测绘已结束，待初始登记程序结束即可办理房产证。
本院认为，原、被告先后签订的认购书及商品房买卖合同合法有效。被告没能依照合同约定如期提供办理权属登记的相关资料，实属违约，应依约依法承担相应的违约责任。原告诉讼请求主张的合理部分，本院应予支持。
关于原告的第一项诉请。被告应尽快提交相关资料，确保原告房屋的产权登记能得以实现，但考虑到除原告之外还有众多业主的实际情况，本院酌定期限为60日。
关于逾期办证的违约金。原告主张应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定以“损失数额难以确定”按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金110607元，被告辩称应按照合同约定的总房款的1%计付逾期办证违约金。本院认为，虽然双方合同约定有产权登记时间期限和违约标准，但导致包括原告在内的房屋不能进行如期产权登记的原因在于被告的违规超建等违约行为，从被告在约定的办理产权登记时间起到原告起诉已逾四年，且目前的具体办证时间仍无法确定，原告主张应依据“损失数额难以确定”和上述相关规定来主张逾期办证违约金并非没有合理成分；但考虑到原告所在小区千余户业主均未办证的现实状况，本着公平原则，本院认为，在合同约定的房款总额1%的标准和逾期贷款利息的标准之间，酌定按已付房款总额3%的标准计付被告多年未能进行产权登记给原告造成的损失数额为宜，原告主张的过高部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后六十日内，被告河南省高速快运实业有限公司协助原告张善普办理位于郑州市郑汴路41号（兰桂小区）C幢1单元6层615号房屋（合同编号：08213060）的所有权权属登记手续（办理产权证所需资料由房产管理部门审查，相关费用依照规定缴纳）。
二、本判决生效后十日内，被告河南省高速快运实业有限公司支付原告张善普逾期办证违约金9389元。
三、驳回原告张善普的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2512元，由原告张善普负担753元，被告河南省高速快运实业有限公司负担1759元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王海强
人民陪审员 王秀亭
人民陪审员 乔爱梅
二〇一四年九月十六日
书 记 员 王 静