福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1802号
上诉人（原审被告）朱燕秋，女，1991年10月8日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托代理人万军、杨志雄，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市快速公交场站有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人贾丁，董事长。
委托代理人陈清华、谢燕，福建旭丰律师事务所律师。
原审第三人厦门亨事达购物广场有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人丁潜波，总经理。
委托代理人高晓宇，北京中银（厦门）律师事务所律师。
上诉人朱燕秋因与被上诉人厦门市快速公交场站有限公司（下称BRT公司）、原审第三人厦门亨事达购物广场有限公司（下称亨事达公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第4638号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
BRT公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认朱燕秋无权继续占有、使用BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所；2、朱燕秋立即停止侵占讼争房屋，并立即将讼争房屋腾空、恢复原状后交还给BRT公司；3、朱燕秋向BRT公司支付自2013年5月20日起至朱燕秋将讼争房屋实际腾退交还给BRT公司之日止的房屋占有使用费（暂计算至2014年10月31日止为2960380元）。
原审判决查明，2009年10月22日，BRT公司与第三人亨事达公司签订了一份《租赁合同》（编号2009-78号），约定BRT公司（合同甲方）将第一码头枢纽站地上一层（载明建筑面积4962.85平方米）和地下一层（载明建筑面积4096.72平方米）商场部分建筑物出租给亨事达公司（合同乙方），期限自2009年11月1日至2019年10月31日，约定“租赁起始月租金为326144.5元，若轮渡码头不迁移过来，租金递增方式为：1-3年不递增，第四年开始在上一年的基础上每年递增8%”。该合同第十五条约定“甲方解除权”，其中第9项为“乙方租赁甲方营业场所后，自营面积占租赁标的面积的比例不得少于60%，次承租面积不得高于40%……”。后双方又于2011年4月27日签订《补充协议》（编号2011-30号）。
2013年3月26日，第三人亨事达公司与朱燕秋注册成立的个体工商户厦门市湖里区渔人小镇餐馆签订了一份《协议书》，约定亨事达公司（协议甲方）将前述租赁标的物内的酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所（鹭江餐厅）出租给朱燕秋（协议乙方），承租面积不少于4000平方米（含公摊），承租期限从2013年4月1日起至2019年5月31日止，租金为每月人民币150000元（含房屋场地租金和物业管理等费用）。
2013年7月26日、9月13日、9月29日，BRT公司先后多次向包括朱燕秋在内的第一码头商户张贴公告，要求全体商户停止经营并于2013年8月25日搬离，声明“BRT第一码头枢纽站第一层拟于近期改造成厦鼓轮渡候船大厅”。2013年8月2日，亨事达公司向BRT公司出具《承诺函》，承诺“渔人小镇不对外营业，维持在停电前状态，对店招、人员（营业员数量只能够维持设备维护）、客人三方面进行限制。”
另查，BRT公司与亨事达公司签订的《租赁合同》（编号2009-78号）业经厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字（2013）第0267号裁决书、厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书以及厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民认字第90号民事裁定书确认于2013年10月8日解除。厦门市中级人民法院分别于2013年6月27日、11月18日受理前述仲裁裁决的执行申请。
还查，据厦仲裁字（2013）第0267号裁决书及厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书，福建省地质勘绘院2013年2月26日出具《报告书》，记载《租赁合同》项下租赁标的物面积为8785.611平方米（地下一层4125.698平方米，地上一层4659.913平方米）。
原审判决查明的事实，有BRT公司提供的《租赁合同》（编号2009-78号），《第一码头﹤租赁合同﹥补充协议》（编号2011-30号），厦仲裁字（2013）第0267号裁决书及其申请执行书、受理执行案件通知书，厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书及其送达情况说明、生效证明、申请执行表、受理执行案件通知书，《承诺函》、（2013）厦民认字第90号民事裁定书及其生效证明，朱燕秋提供的《关于第一码头枢纽站经营权买受人的函》、《协议书》、收款收据2张、收条、税收转账专用完税证28张、公告3张、专（2013）17号《专题会议纪要》、个体工商户营业执照及庭审笔录予以佐证。
原审判决认为，本案的争议焦点在于：
一、朱燕秋是否有权继续占有、使用讼争租赁标的物？
BRT公司诉称：1、按原《租赁合同》中关于亨事达公司对外转租面积不得超过其向BRT承租面积40%的约定，亨事达公司无权对超过3514.24平方米的面积进行转租，但其与朱燕秋之间的《协议书》约定转租面积已超过4000平方米，且该转租行为未经BRT公司追认，故《协议书》自始未生效，朱燕秋无权据此占有、使用讼争租赁标的物；2、BRT公司与亨事达公司之间的《租赁合同》及《补充协议》已被仲裁裁决解除，作为次承租人的朱燕秋无权占有、使用讼争租赁标的物。
朱燕秋辩称：1、《关于第一码头枢纽站经营权买受人的函》表明BRT公司确认亨事达公司为第一码头枢纽站十年经营权最终买受人，朱燕秋有理由据此相信亨事达公司可以转租讼争租赁标的物；2、BRT公司与亨事达公司之间的《租赁合同》及《补充协议》含有交易价格等商业秘密，故朱燕秋与亨事达公司签订转租协议时，并不知悉原《租赁合同》内容；3、亨事达公司转租给朱燕秋的面积实为3477.80平方米，其中还包括亨事达公司在承租范围外空地上自行加盖的临海包间1143.80平方米，因此，朱燕秋承租的面积在BRT公司诉称的8785.611平方米范围之内的部分仅为2334平方米，并未超过40%；4、原《租赁合同》第十五条罗列的BRT公司可以行使解除权的情形之一为“次承租面积不得高于40%”，违反该项约定的后果为“甲方有权在租赁期间扣除乙方20%履约保证金作为违约金，并责令乙方进行整改，按照合同划归面积布局。若在90天内仍未进行整改，甲方在向乙方发出处罚通知书后，乙方须在45天内无条件退场。”迄今为止BRT公司从未行使该项解除权，既未扣除20%的履约保证金、责令亨事达公司进行整改，亦未向亨事达公司发出处罚通知书。BRT公司提供的证据表明其申请仲裁解除《租赁合同》是以亨事达公司拖欠租金等其他事由作为行使解除权的理由。综上，朱燕秋与亨事达公司签订的《协议书》不存在法定之无效情形，朱燕秋有权占有、使用讼争房屋。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。从前述查明之事实来看，朱燕秋的次承租面积是否超过亨事达公司的原承租面积40%、转租协议是否得到出租人即BRT公司的追认均不能阻止BRT公司与亨事达公司订立的《租赁合同》及其《补充协议》已经生效裁决予以解除的事实成立，亨事达公司已丧失对租赁标的享有的承租权，朱燕秋与亨事达公司订立的《协议书》因此而失去继续履行的基础，处于履行不能的状态，故BRT公司要求确认朱燕秋无权继续占有、使用BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所的主张，予以支持。朱燕秋可就其利益受损向亨事达公司另行主张违约责任或损害赔偿责任。
二、讼争租赁标的物的占有使用费应如何计算？
BRT公司诉称：1、2013年5月20日，厦仲裁字（2013）第0267号裁决书已裁决解除BRT公司与亨事达公司之间的《租赁合同》及《补充协议》，从此时起亨事达公司已经无权占有讼争租赁标的物，包括朱燕秋在内的所有次承租人自此也均无权占有讼争租赁标的物，故朱燕秋应支付至实际腾空、交还讼争租赁标的物之日止的占有使用费2960380元（从2013年5月20日暂计至2014年10月31日）；2、房屋占有使用费的计算标准以BRT公司与亨事达公司所签订的《租赁合同》中约定的租金为准（租赁起始月租金为326144.5元，1-3年不递增，第四年开始在上一年的基础上每年递增8%），租赁面积以福建省地质勘绘院认定的8785.611平方米为准，朱燕秋无权占有使用的面积暂以亨事达公司与朱燕秋约定的“不少于4000平方米”的4000平方米计算；3、2013年5月20日至10月31日共计165日，租金标准为352236.06元／月，即40.09元／（平方米＊月），因此房屋占有使用费=40.09元／（平方米＊月）×4000平方米×165天÷30天=881980元；4、2013年11月1日至2014年10月31日共计12个月，租金标准为380414.94元／月，即43.30元／（平方米＊月），因此房屋占有使用费=43.30元／（平方米＊月）×12个月×4000平方米=2078400元。
朱燕秋辩称：1、朱燕秋现在并不属于“负有腾房义务的次承租人”，故不存在逾期腾房之情形，即便本案生效判决判令朱燕秋腾房，也要等到判决确定的腾房之日届满，假如朱燕秋届时不腾房，才能认定朱艳秋存在逾期腾房之情形，才能要求朱燕秋支付逾期腾房占有使用费；2、不论是否应从仲裁裁决生效之日起算“逾期腾房占有使用费”，仲裁裁决生效之日应是厦仲重裁字（2013）第0478号裁决作出之日即2013年10月8日；3、朱燕秋已向亨事达公司付清计至2014年1月30日的租金，故朱燕秋不应向BRT公司重复支付同期“逾期腾房占有使用费”；4、因BRT公司两次恶意停电，给朱燕秋造成重大损失，且客观上限定朱燕秋的经营方式和规模，迫使朱燕秋持续处于非正常经营状态，故不应按照正常经营情况下的租金标准计算“逾期腾房占有使用费”；5、朱燕秋与亨事达公司签订的《协议书》约定的租赁期限为从2013年4月1日起至2019年5月31日止计74个月，朱燕秋已投入8360924元对租赁场所进行装修，因朱燕秋入驻该场所开展经营活动并无过错，如BRT公司强令朱燕秋腾房，则应赔付朱燕秋尚未摊销的装修支出。
原审法院认为，首先，厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书已于2013年10月8日确认解除BRT公司与亨事达公司之间的《租赁合同》及《补充协议》，该重新仲裁裁决系终局裁决，与厦仲裁字（2013）第0267号裁决书一道构成最终裁决，自作出之日起发生法律效力，即自2013年10月8日始朱燕秋已丧失对讼争租赁标的物之占有使用权，故其应向BRT公司支付此后的占有使用费。BRT公司主张从2013年5月20日起计算占有使用费，于法无据，不予支持；其次，按BRT公司与亨事达公司之间的《租赁合同》及《补充协议》的约定，租赁面积为9059.57平方米，2009年10月22日至2013年10月21日的月租金为326144.5元，2013年10月22日至2014年10月21日的月租金递增至352236.06元，厦仲重裁字（2013）第0478号重新仲裁裁决书已根据福建省地质勘绘院认定的8785.611平方米租赁面积重新认定亨事达公司应付的租金标准为326144.5元／9059.57平方米×8785.611平方米=316281.996元（约36元／平方米），同理，2013年10月22日至2014年10月21日之后的租金为352236.06元／9059.57平方米×8785.611平方米=341584.535元（约38.88元／平方米），故BRT公司主张以合同约定的租金除以重新测量后比合同约定更少的面积来计算每平方米的租金，于法无据，且显失公平，不予支持；最后，根据朱燕秋与亨事达公司2013年3月26日签订的《协议书》，亨事达公司以150000元／月（每3年递增10%）的租金向朱燕秋转租“不少于4000平方米”的面积，即37.5元／平方米，略高于2013年10月21日之前亨事达公司应付给BRT公司的租金水平，略低于2013年10月21日后的该水平，原审法院认为以150000元／月计算本案占有使用费较为适宜。综上，朱燕秋应以150000元／月的标准向BRT公司支付自2013年10月8日起至实际归还房屋之日止的占有使用费。至于朱燕秋所称的投入装修造价8360924.04元、已支付2013年8月1日至2014年1月30日的房屋租金875702元以及因无法正常营业造成的经济损失，可依法依约向合同相对方亨事达公司另行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、朱燕秋在本判决生效之日起三十日内将址于厦门市BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所恢复原状并腾空归还厦门市快速公交场站有限公司；二、朱燕秋支付厦门市快速公交场站有限公司自2013年10月8日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（以150000元／月计算，2013年10月8日至本判决生效之日的房屋占有使用费应于本判决生效之日起三日内支付；本判决生效之日后至实际归还房屋之日的房屋占有使用费应按月支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15241.5元，由厦门市快速公交场站有限公司负担8841.5元，朱燕秋负担6400元。
宣判后，朱燕秋不服，向本院提起上诉。
上诉人朱燕秋上诉称，一、朱燕秋使用BRT公司的计租房屋面积仅为2334平方米。
厦仲裁字（2013）第0267号裁决书“仲裁庭经审理查明”部分载明，福建省地质测绘院于2013年2月26日出具的《房屋面积测算成果报告书》（下称《报告书》）中记载地下一层的商场区域面积为4125.698平方米，地上一层的商场区域面积为4659.913平方米。合计总面积为8785.611平方米。以上总面积就是BRT公司交由亨事达公司承租的计租面积。事实上，亨事达公司交由朱燕秋承租经营的房屋面积为3477.80平方米，其中包括临海包间1143.80平方米。据亨事达公司告知，临海包间实际上属于违章建筑，系由亨事达公司在其承租的房屋之外空地上自行加盖，并不包括在BRT公司所称的8785.611平方米范围之内。经查阅厦仲裁字（2013）第0267号裁决书，BRT公司在其对《报告书》发表的意见中称，地下一层和地上一层商场建筑面积之和为8785.611平方米，该面积不包含亨事达公司一直在使用的面积为703.861平方米的骑楼，而该骑楼系由亨事达公司无偿使用。如果该骑楼就是亨事达公司出租给朱燕秋使用的临海包间的一部分，那么，临海包间的其余部分确系亨事达公司自行加盖。无论该骑楼是否临海包间的组成部分，全部临海包间均不包括在8785.611平方米BRT公司计租面积范围之内，此乃确定无疑之事实。鉴于BRT公司系该仲裁案之申请人，其持有《报告书》，故应责令BRT公司向法庭提交《报告书》，以判明这一事实。临海包间虽属违章建筑，但按照朱燕秋与亨事达公司签订的《协议书》的约定，临海包间包括在计租面积之内，有权收取该部分租金的主体是亨事达公司，而不是BRT公司。而本案BRT公司原审提出的诉讼请求，是诉请朱燕秋向其支付房屋占有使用费，故朱燕秋没有义务向其支付临海包间的占有使用费。朱燕秋承租经营的房屋面积为3477.80平方米，扣除临海包间之后，其余2334平方米房屋才属于8785.611平方米BRT公司计租面积范围之内。原审中，朱燕秋已向原审法院提交《鉴定申请书》，请求原审法院委托具有法定资质的鉴定机构对朱燕秋承租经营BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所之面积进行鉴定。遗憾的是，原审法院既未委托鉴定，亦未告知朱燕秋其对申请事项不予准许。
二、朱燕秋与亨事达公司签订的《协议书》约定的租金水平为31.5元／平方米／月，而不是原判决认定的37.5元／平方米／月。
《协议书》第四条约定，“租金为每月人民币壹拾伍万元（15万元）整（含房屋场地租金和物业管理等费用）”。照此计算，含物业管理等费用的租金水平为原判决认定的37.5元／平方米／月。BRT公司与亨事达公司签订的《第一码头〈租赁合同〉补充协议》约定，物业管理费为5元／平方米／月，公共维修金按《租赁合同》约定面积每月每平方米1元收取，物业管理费和公共维修金均由厦门市市政置业管理有限公司统一收取。厦仲裁字（2013）第0267号裁决书“仲裁庭经审理查明”部分和厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书“经重新审理查明”部分，均认定了这些事实。在厦仲重裁字（2013）第0478号裁决书中，仲裁庭还认为，“鉴于申请人与被申请人在《补充协议》中明确约定了物业管理费、公共维修金应缴交至市政置业公司的账户，因此，物业管理费、公共维修金的收取主体以及权利主张主体应当是市政置业公司，即就案涉项目的物业管理费和公共维修金所发生的纠纷，应当由市政置业公司主张，不属于本案仲裁审理范围之内，故仲裁庭对于申请人要求被申请人支付物业管理费及公共维修金的仲裁请求不予审理，双方当事人可另寻其他法律途径解决。”可见，《协议书》约定的不含物业管理等费用的租金水平为31.5元／平方米／月（37.5元－物业管理费5元－公共维修金1元）。因BRT公司不是物业管理费和公共维修金的收取主体和权利主张主体，故应按不含物业管理等费用的租金水平即31.5元／平方米／月来计算本案占有使用费。如前所述，朱燕秋使用BRT公司的计租房屋面积仅为2334平方米，故朱燕秋仅应按73521元／月（2334平方米×31.5元／平方米／月）的标准向BRT公司支付占有使用费。
三、因朱燕秋已向亨事达公司付清计至2014年1月30日的租金，故朱燕秋不应向BRT公司重复支付同期占有使用费。
原审中，朱燕秋已举证证明，已向亨事达公司支付租房押金15万元和2013年8月1日至2013年10月31日期间的租金45万元；朱燕秋已代亨事达公司缴纳厦门亨事达购物广场有限公司鹭江餐厅税款、滞纳金等共计425702元，亨事达公司确认该笔款项抵扣2013年11月1日至2014年1月30日期间的租金。据此，朱燕秋已向亨事达公司付清计至2014年1月30日的租金，故不应向BRT公司重复支付同期占有使用费。综上，特提出上诉，请依法改判。
被上诉人BRT公司答辩称，一、朱燕秋未提供任何证据材料证明计租面积为2334平方米。1、依据朱燕秋与亨事达所签订的《协议书》的第一条的约定可知，其所租赁的面积不少于4000平方米。朱燕秋称亨事达交予其经营的房屋面积为3477.80平方米，却无任何证据予以支持。朱燕秋称临海包间系由亨事达自行加盖的违章建筑，且面积为1143.80平方米，均无证据支持。因此，本案中，在无任何足以推翻“讼争场地不少于4000平方米”的相反证据的情况下，讼争场地的面积以朱燕秋与亨事达在《协议书》所约定的不少于4000平方米计算，符合我国的证据规则。
二、原审判决以15万元／月为标准计算房屋占用费并无任何不当。朱燕秋称其与亨事达所签订的《协议书》约定的租金扣除物业费、公维金后为31.5／平方米／月，故要求按该等标准计算房屋占用费。这显然是对原审判决的错误解读。依据原审判决可知，一审法院之所以最终认定以37.5元／平方米／月的标准计算房屋占用费，系经过综合对比：（1）BRT公司在一审中主张的房屋占用费，系按BRT与亨事达所签订的《租赁合同》中所约定的每月总租金，除以依据福建省地质勘绘院所重新测量的面积（8785.611平方米）。具体分为两个阶段，在2013年10月31日前，房屋占用费为40.09元／平方米／月，2013年11月1日至2014年10月31日期间，房屋占用费为43.30元／平方米／月。（2）若按BRT与亨事达所签订的《租赁合同》中所约定的每月总租金，除以合同所约定的面积（9059.57平方米），计算出相应的租金标准，则在2013年10月31日前，为36元／平方米／月，在2013年11月1日-2014年10月31日期间，约为38.88元／平方米／月。（3）若按朱燕秋与亨事达所签订的《协议书》所约定的15万元／月的标准，除以《协议书》所约定的面积（4000平方米），计算得出37.5元／平方米／月。一审判决之所以以37.5元的标准来计算，系因为该等标准低于前述的40.09元，43.3元，38.88元，又略高于前述的36元。而事实上，无论是前述第（1）中计算方式，还是第（2）种计算方式，随着时间的往后推移，依据《租赁合同》的约定，租金每年递增8%，如在2014年11月1日-2015年10月31日期间，按第（1）中算法，租金是46.76元／平方米／月，按第（2）中算法，租金是41.99元／平方米／月租金。而一审判决为了权衡讼争双方之利益，以37.5元／平方米／月来计算并无任何不妥。值得注意的是，前述与37.5元进行比对的数据均不包含物业费、公维金因此，在该等情形下，才能得出以37.5元的标准计算较为适宜的结论。而朱燕秋误以为以37.5元计算系因原审认为房屋占用费应以《协议书》所约定的租金标准计算，而《协议书》中的租金标准应扣除物业费、公维金后为31.5元，显然是对原审判决的错误解读，31.5元的价格显然远低于前述的任一计算标准，若以该等标准计算，势必严重践踏BRT公司利益。因此，原审判决并未表述为“以《协议书》所约定租金计算”，而是表述为“以150000元／月的标准原告BRT支付……”同时，依据《侵权法》第十五条的规定，承担侵权责任的方式包括赔偿损失。本案中，BRT公司因朱燕秋侵犯物权的行为所受到的损失主要体现为租金损失，在本案中，则体现为BRT若将讼争房屋对外出租可获得的租金，该等租金的标准，从BRT与亨事达所签订的《租赁合同》中就可见一斑，显然远高于31.5元／平方米／月。因此，朱燕秋要求以31.5元／平方米／月计算房屋占用费无事实依据，无法律依据，应予以驳回。
三、朱燕秋称其无需向BRT公司支付2013年10月8日-2014年1月30日期间的房屋占用使用费，显然无任何事实与法律依据。自BRT与亨事达公司的《租赁合同》及补充协议被依法裁决解除后，朱燕秋即无权占有、使用讼争房屋。BRT公司认为《租赁合同》系于2013年5月20日解除，原审判决认为应自2013年10月8日解除。对此，BRT公司尊重一审判决之认定，未对此提起上诉。自BRT与亨事达的《租赁合同》及补充协议解除之日起，依据法律规定，朱燕秋即丧失了对讼争房屋的使用权，在上诉状中可以看出，朱燕秋未曾对此提出异议。但朱燕秋却称，其已向亨事达付清至2014年1月30日的租金，因此无需向BRT公司支付2013年10月8日-2014年1月30的租金。显然，朱燕秋仍未厘清本案讼争各方主体间的关系。本案中，BRT向朱燕秋提起的是物权保护纠纷之诉，朱燕秋系侵权人，其在无权占用、使用讼争房屋的期间依法（自2013年10月8日起至朱燕秋实际腾退之日止）应向BRT承担侵权责任。而朱燕秋与亨事达是合同关系，本案中，朱燕秋以其对亨事达的租金返还请求权来对抗BRT公司要求其承担的侵犯物权的赔偿责任，二者无论是主体、还是法律关系，都截然不同。显然，朱燕秋的该等主张无任何法律依据，应予以驳回。事实上，朱燕秋也已向思明区法院提起诉讼，要求亨事达公司返还其已向亨事达支付的2013年10月8日至2014年1月30日期间的租金，案号为（2014）思民初字第7605号，且该案一审判决已判令亨事达公司应向朱燕秋返还该等期间的租金。因此，朱燕秋无权既在本案中要求无需向BRT公司支付房屋占用费，又在（2014）思民初字第7605号案件中，要求亨事达公司返还租金。该等上诉理由应予以驳回。
四、截至今日，朱燕秋仍未将讼争房屋“恢复原状，腾空交还”BRT公司。1、朱燕秋未对原审判决第一项判决提起上诉，原审判决第一项判决为：“被告朱燕秋应在本判决生效之日起三十日内将址于厦门市BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所恢复原状并腾空归还原告厦门市快速公交场站有限公司。”显然，朱燕秋所负的义务是将讼争房屋恢复原状并腾空归还，且应归还给BRT公司，而非亨事达公司。2、依据讼争双方二审的证据可知，朱燕秋并未按判决要求将讼争房屋恢复原状，进行腾空，截至今日，在讼争房屋中还留存有大量的餐桌、餐椅、空调等，且朱燕秋竟然将与亨事达签订所谓的《交接确认函》，并称就此已完成了腾退义务，显然其腾退的内容，交付的对象完全不符合一审判决的要求。3、因此，本案的房屋占有、使用费，应自2013年10月8日起，计算至朱燕秋实际将讼争房屋恢复原状，腾空归还至BRT公司之日止。
五、原审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应当予以维持。本案中，朱燕秋自2013年10月8日至今仍在无权占有、使用讼争房屋，在其无权占有、使用期间，应向BRT公司支付房屋占有、使用费，讼争房屋的面积在无任何相反证据证明的情况下，应以朱燕秋与亨事达签订《协议书》中所约定的不少于4000平方米为准，而一审法院在权衡双方权益后，以37.5元／平方米／月的标准计算房屋占有、使用费并无任何不当。
综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应当予以维持，而，朱燕秋提起上诉的理由均无事实与法律依据，均应予以驳回。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除朱燕秋对原审判决查明事实提出BRT公司与亨事达公司的租赁合同面积不包括临海包间；朱燕秋与亨事达公司签订的租赁合同约定租金15万元包括物业费异议外。其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
审理过程中，朱燕秋提交1、2004年7月23日律师函，证明朱燕秋通知BRT公司定于2014年7月31日交房；2、2014年7月28日通知函，证明BRT公司在通知函中承诺，“我司将依照朱燕秋律师函载明的时间前往接收上述房屋场所”；BRT公司在通知函中告知亨事达公司，“移交的房屋场所内任何未移除的物品、装饰均视为贵司确认之无用废弃物”；3、2014年8月24日律师函，证明朱燕秋告知BRT公司：朱燕秋与亨事达公司已于2014年7月31日签署《交接确认函》，朱燕秋已将原承包亨事达鹭江餐厅内的物品、设备、设施及证照交还给亨事达公司；因BRT公司拒不接收房屋所产生的一切责任和风险应由BRT公司自行承受；4、2014年7月31日交接确认函，证明朱燕秋已将原承包亨事达鹭江餐厅内的物品、设备、设施及证照交还给亨事达公司；5、2014年8月6日告知函、公告，证明朱燕秋告知厦门市中级人民法院执行局，已依法腾退房产；6、2014年6月12日的调解方案；7、2014年6月24日调解方案；8、2014年6月27日关于BRT公司调解方案的意见，证明双方调解情况；9、（2014）思民初字第257号《民事判决书》，证明朱燕秋与亨事达公司签订的《协议书》合法有效。
BRT公司质证认为，证据1律师函（2014.7.23）真实性、合法性无异议，但关联性上：其在律师函第二段第5行中确认“当事人服从该判决第一项判决。”而原审判决的第一项判决为：“被告朱燕秋应在本判决生效之日起三十日内将址于厦门市BRT第一码头枢纽站商场酒楼一楼及临海包间、地下厨房等房屋场所恢复原状并腾空归还原告厦门市快速公交场站有限公司。”即，朱燕秋清楚地认识到，其负有的腾房义务系指“将讼争房屋恢复原状、并腾空归还BRT公司。”而该律师函又在第二段倒数第二句称：“无论贵司是否派员接收，自2014年7月31日17时许，视为当事人已将上述房屋场所归还贵公司。”显然，该单方行为与一审判决书要求朱燕秋承担的“恢复原状”“腾空归还”腾退义务显然是不一致的。证据2通知函（2014.7.28）真实性、合法性无异议，关联性上，需要说明的是，当时BRT之所以出具该份通知函，系因在与朱燕秋、亨事达的诸多案件中，如（2014）思民初字第7605号一案，朱燕秋多次表示在讼争场地内还存有亨事达公司的物品，故，为了能够顺利交接，BRT出具该通知函给亨事达公司。且BRT公司关于“移交的房屋场所内所未移除的物品、装饰均视为贵司确认无用废弃物”的表述是BRT公司为了7月31日能够顺利交接，希望亨事达公司能够予以配合而作出的单方意思表示，但BRT公司却未收到亨事达的任何回复。而依据朱燕秋的第4份证据，亨事达还接收了该部分物品、设备，若该份材料符合证据的三性，则可见亨事达是不同意BRT将其所遗留的物品当做废弃物的。证据3律师函（2014.8.4）真实性、合法性无异议，但关联性上：依据原审判决第一项判决：朱燕秋应向讼争房屋恢复原状，进行腾空。依据BRT的证据可知，讼争房屋内还留存有大量桌子、椅子及其他物品，显然截至2014年7月31日，朱燕秋未履行判决所要求其承担的交接义务。不满足交接条件。证据4交接确认函（2014.7.31）三性不予确认，其双方是否进行交接，交接情况如何，BRT公司不得而知，且再次强调，判决书要求朱燕秋将讼争房屋恢复原状后，腾空交还的是BRT公司，而非亨事达公司，无论朱燕秋与亨事达如何交接，都无法免除朱燕秋的腾退、交还义务。证据5关于已依法腾退房产的告知函及（2013）厦执行字第835号《公告》真实性、合法性无异议，关联性上：朱燕秋并未履行原审判决所要求的“恢复原状”“腾空归还”的义务，讼争房产仍未交还BRT公司。证据6、7、8真实性、合法性无异议，但这是讼争双方在本案调解过程中对调解事宜的意思表示，且，由此可以看出，BRT公司在调解过程中，已作出了极大的让步，甚至包括同意占有使用费以31.5平方米计算，临海包间部分不收取房屋占用费等，然而，在这样极大让步的情况下仍未达成调解协议，责任在于朱燕秋。证据9真实性合法性无异议，关联性不予确认。
亨事达公司质证认为，对证据1三性无异议；证据2关联性不予确认，责任不在于亨事达公司；证据3三性予以认可，律师函可证明朱燕秋与亨事达公司在签订协议书时；证据4三性予以认可，交接函内容只是朱燕秋与亨事达公司物品的交接而不是讼争房屋；证据5关联性不予确认；证据6、7、8三性予以确认；证据9三性予以认可，证明对方也认可租金为15万元。
BRT公司提交：证据1、公证书，证明截至2014年7月31日，讼争房屋内仍有大量物品留存，如厨房内还有消毒柜、案板、桌椅，大厅内还摆放着诸多桌椅，天花板上还悬挂着灯饰，而各个包间内的空调、电视基本都未拆除，房间内还摆放着沙发、桌椅，甚至场所内还有大量的空啤酒瓶等垃圾，现场仍逗留众多疑似渔人小镇的工作人员。显然，该交接情况完全不符合原审判决书第一项所有要求朱燕秋的“恢复原状，腾空交还。”证据2、3律师函及EMS邮件详情单，BRT公司委托律师向朱燕秋出具律师函，说明2014年7月31日无法顺利交接的原因在于朱燕秋未履行“恢复原状，腾空场所”的义务。并要求尽快将讼争房屋腾空，交还BRT公司。证据4（2014）思民初字第7605号判决书，证明朱燕秋已向思明区人民法院提起诉讼，要求亨事达公司返还2013年10月8日-2014年1月31日期间的租金，法院支持了朱燕秋的该项诉求。朱燕秋无权既在本案中要求不予支付该期间的房屋占用费，又要求亨事达公司返还该等部分租金。
朱燕秋质证认为，证据1三性无异议，但这组证据不能证实朱燕秋没有按照一审判决事项向BRT公司腾退讼争房产，BRT公司同亨事达公司之间所发生的纠纷案件早在去年已经过生效仲裁裁决，亨事达公司应当将讼争房产交还给BRT公司，裁决所确定的交还义务人不是朱燕秋而是本案亨事达公司，朱燕秋与BRT公司不存在合同关系，因此朱燕秋仅负有将设备设施物品腾退的义务，无权处分亨事达公司的设备设施物品。按照生效裁决，清空腾退义务人是本案亨事达公司，因此BRT公司无权以朱燕秋没有腾退，亨事达公司享有所有权的设备设施物品为由拒绝与朱燕秋办理讼争房屋的交接手续。证据2、3三性无异议，质证意见与证据1相同。证据4三性无异议，但是否发生法律效力还不清楚。亨事达公司应当向朱燕秋返还2013年10月8日到2014年1月31日的租金。迄今为止，并未收到亨事达公司返还的任何款项。
亨事达公司质证认为，证据1三性无异议，同时认为负有腾退义务的人是朱燕秋，朱燕秋与BRT公司的纠纷是物权纠纷，亨事达公司不是腾退的义务人。证据2、3三性无异议。证据4三性无异议，该份判决是否生效不确定，但租金是要抵扣还是需要亨事达公司返还还需要确认。
本院认为，一、关于朱燕秋与亨事达公司租赁合同效力问题。首先，该合同系朱燕秋与亨事达公司双方真实意思表示，且并无证据证明朱燕秋在签订该合同时，知晓亨事达公司与BRT公司之间的租赁合同内容。其次，朱燕秋签订租赁合同后，着手经营餐馆，该位置就在BRT公司的第一码头枢纽站，非常显眼。且BRT公司在2013年陆续发布的公告中以及BRT公司申请仲裁过程中，对此均未提出异议。因此，应当认定，BRT公司知道或应当知道亨事达公司转租的事实，但其在六个月内未提出异议，故朱燕秋与亨事达公司签订的租赁合同应认定有效。
二、关于朱燕秋是否已腾退讼争房屋的问题。朱燕秋系基于与亨事达公司签订租赁合同而占有使用讼争房屋，而根据二审查明事实，2014年7月31日，朱燕秋与亨事达公司已签订交接确认函。基于合同相对性原则，其与亨事达公司办理交接手续，并无不妥。因此，应当认定，朱燕秋已腾退讼争房屋。BRT公司称，朱燕秋应直接向其交接讼争房屋，没有法律依据，不予支持。
三、朱燕秋是否应当支付占有使用费的问题。首先，根据上述分析，朱燕秋与亨事达公司签订的合同合法有效，朱燕秋占有讼争房屋并非没有依据，亦不存在过错。其次，本案系物权保护纠纷，BRT公司系讼争房产物权人，在其与亨事达公司租赁合同解除后，本有权要求次承租人朱燕秋腾退房屋，并支付占有使用费。但根据查明事实，BRT公司与亨事达公司因租赁合同引起纠纷的仲裁案厦仲裁字（2013）第0267号案件中，仲裁庭认为，合同解除后至亨事达公司返还租赁标的物之前的实际占用期，相关租金等费用，亦应由亨事达公司支付。虽然过后厦门仲裁委员会重新仲裁该案，认为合同解除后的占有使用费等费用，由于BRT公司未提出仲裁请求，而不作审理，但BRT公司一直都主张该费用应由亨事达公司承担，且仲裁庭也告知BRT公司另案解决。综合考虑本案案情，从有利于纠纷解决的角度，也考虑到合同相对性原则，由BRT公司向亨事达公司主张权利，亨事达公司与朱燕秋的法律关系另行解决，更符合公平原则。因此，BRT公司再向朱燕秋主张占有使用费，本院不予支持。
综上，原审判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第4638号民事判决；
二、驳回厦门市快速公交场站有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费15241.5元，二审案件受理费30483元，由BRT公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年九月十八日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。