海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陵民初字第34号
原告陈琪，女。
委托代理人李宇，男。系原告陈琪丈夫。
被告海南雅居乐房地产开发有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人陈长奋，该公司法务主任。
委任代理人陈丛，该公司法务助理。
原告陈琪诉被告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理后，依法由审判员王素芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宇、被告委托代理人陈长奋、陈丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琪诉称，原告与被告于2010年4月15日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的海南清水湾雅居乐第A09区SA51826号房产，购房总金额1201178元。合同第八条约定被告应当于2011年8月30日前将房屋交付原告使用。被告通知原告于2011年11月30日前办理交楼事宜。原告于2012年1月29日前往收楼，发现该房存在地板严重凸起等问题，需要重新铺设，无法入住，要求修复符合入住条件再收楼。整改意见提交后，一直未得到被告及所委托物业公司整改完毕的消息。至原告于2012年11月电话联系被告，反馈尚未整改完毕。当月下旬，原告再次电话联系被告得知地板已经重新铺设完毕。2012年12月8日，原告前往收房，得知地板没有及时整改的原因是物业公司变更时未将此事项予以交接，直到原告电话询问才进行整改。12月9日，原告和被告负责售后赔偿的王先生协商逾期赔偿事宜，未达成赔偿协议。2014年10月22日，原告再次将要求赔偿的主张通过雅居乐物业主管陈文星转交被告，被告负责售后的李小姐和原告进行协商，也未达成协议。原告认为被告应对2011年8月31日至2012年10月31日共计426天逾期交付房屋承担全部责任，按合同第九条的约定支付每日房价款万之五的违约金。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金255850元。
被告雅居乐公司辩称，1、根据法律规定，诉讼时效期间为2年，从《商品房买卖合同》约定的交房期限开始计算，至原告立案的时间2014年12月12日已超出2年，原告主张权利已经超过诉讼时效。2、原、被告签订的合同附件四补充协议第六条第1款约定：“买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量报告外，买受人应收受房屋；对商品房存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交房的责任。”原告在收房时提及的地板问题，非房屋主体结构质量问题，故原告没有出示法定鉴定机构的证明该房屋存在不能收房的情形的情况下，原告不能拒收房屋。3、根据法律规定及合同约定，涉案房屋已于2011年3月16日竣工备案，于2011年11月12日完成装修并经验收合格，已符合交房标准。4、原告主张的逾期交房违约金不成立。根据原告提交的2010年4月至2011年11月陵水县气象资料显示，被告的施工进度受到不可抗力的天气原因影响，根据合同第八条的约定，被告可因雨水、台风等天气造成的工期延误而导致未能按期交房的，可以免责。5、原告主张的逾期违约金过高。据调查，涉案房屋月租金约为3500元，根据《合同法》等法律的规定，原告主张的违约金明显超过损失，应予以调整。
本案有争议的事实是：1、原告的起诉是否超过诉讼期间；2、2011年8月31日至11月30日期间，被告逾期交房是否应承担赔偿责任；3、2011年12月1日至2012年10月31日，原告拒绝收房，被告是否应当承担违约责任。
原告为证明其主张，提交了证据一《房屋返修申请表》、《光盘录音录像资料》，证明涉案房屋不具备收房条件，原告可因此拒绝收房；证据二手机信息发送情况，证明原告曾于2014年10月向被告的售后人员发送电子邮件主张逾期交房赔偿事宜。
被告的质证意见：对《房屋返修申请表》的真实性不予认可，对其他2份证据的真实性无异议。
被告提交了证据一《商品房买卖合同》、陵水县2010年至2011年的气象资料，证明合同中约定了不可抗力可以延长交房期限的情形，以及因台风、暴雨等不可抗力影响被告施工，被告不应承担逾期交房的违约责任。证据二、竣工验收证明书、备案证，收楼通知，证明涉案房屋在2011年11月30日已具备收房条件。
原告的质证意见：对证据一的真实性无异议，但陵水县的气象资料与本案无关联性，根据海南的气候特点，台风、雨天天气均可以预见，不构成不可抗力。对证据二的真实性无异议，但不能因此证明涉案房屋已达交房条件。
本院认证：原告提交的《房屋返修申请表》虽系复印件，但有《光盘录音录像资料》等证据相互印证，本院认定该证据的真实性。对其他证据的真实性予以认定，可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明，原告陈琪与被告雅居乐公司于2010年4月15日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的海南清水湾雅居乐第A09区SA51826号房产，购房总金额1201178元。《合同》第八条第一款约定：“出卖人应于2011年8月30日前将按约定标准完成装修的该商品房交付给买受人。”第八条第二款第2项约定，因台风、暴雨天气或战争、动乱等原因导致无法正常施工而造成工期延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。《合同》第九条约定了被告逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按照本合同约定的期限交房，逾期交房在90日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行…。”合同签订后，被告未能于合同约定的日期前交付房屋，延期至2011年11月30日前交房。原告于2012年1月29日前往收房，认为涉案房屋存在装修方面的质量问题而拒绝收房，向被告递交了《房屋返修申请表》，要求对“地面凸起严重”、“阳台门脱胶”、“无电磁炉”等予以返修、更换。之后，原告多次和被告电话联系询问房屋修复情况。被告修复房屋后，没有另再通知原告收房。原告于2012年12月8日接收了房屋。12月9日，原告和被告协商逾期交房赔偿事宜，未达成协议。2014年10月，原告向被告的售后人员发送电子邮件提出逾期交房赔偿主张，也未达成协议。
另查明，2010年4月15日至2011年8月30日期间，陵水地区大雨以上天气20天、中雨天气23天、雷阵雨天气32天。
上述事实，有原、被告的庭审陈述笔录及本院认定的证据在案为凭据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》属于双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告争议的焦点是：
第一、原告的起诉是否超诉讼时效期间。合同中约定的收房日期为2011年11月30日前，自此时间点诉讼时效开始起算。被告逾期交房，原告曾于2012年12月9日、2014年10月向被告主张权利，引起诉讼时效中断。因此，原告于2014年12月12日对被告提起诉讼，未超过法律规定的2年诉讼时效期间。故被告关于时效的抗辩理由本院不予采纳。
二、被告逾期交付房屋是否应当承担2011年8月31日至11月30日的违约责任。本案中被告逾期交房是事实，能否依据《合同》第八条第二款的约定免予承担违约责任是案件争议的焦点。台风、雨水天气影响建筑施工在所难免，属于众所周知的事实，被告作为房地产开发商，根据海南的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出上述免责条款，目的是为了免除承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，未对这一条款提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示。合同文本属于当事人意思自治所达成的契约，在未违反法律法规禁止性规定及损害他人利益的前提下，应当履行约定。被告提交的证据可证明，
2010年4月15日至2011年8月30日合同履行期间，陵水地区大雨以上天气20天、中雨天气23天、雷阵雨天气32天。陵水县当地的雷阵雨，一般都发生在下午3、4时左右，影响半天施工，本院酌情认定2天雷阵雨天气折合1天的工作时间。因此，被告因台风、雨天天气影响可据此延期交房的天数应为59天。2011年8月31日至11月30日被告逾期交房90天，扣除其中免予承担违约责任的59天，余下31天被告应依合同约定计算支付违约金。违约金计算数额为11171元（1201178元×31天×0.0003）。被告主张合同约定的违约金过高要求予以调整，合同约定日万之三的违约金是原、被告的真实意思表示，略高于中国人民银行同期同类贷款利率，不属于违约多过高的情形，不应予以调整。
第三、被告通知原告于2011年11月30日前收房，原告拒绝收房，被告是否应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条的规定，房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人可因此请求解除合同或赔偿损失。上述规定严格限制了原告作为购买者拒收房屋的权利，只有房屋质量存在严重的瑕疵足以影响合同目的时，原告方可拒绝收房并向被告主张违约金。涉案房屋已经验收合格，而地板存在装修方面的质量问题并未严重影响原告使用房屋，原告以此拒收房屋而要求被告支付违约金不符合法律约定，本院不予支持。当然，被告应在合理的期限内对房屋所存在的质量问题予以修复，如被告未及时履行修复义务，原告可自行修复后向被告主张费用损失，而不应该拒绝收房。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、限被告海南雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内，向原告陈琪支付违约金11171元；
二、驳回原告陈琪的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费5137.75元，减半收取2569元，由被告海南雅居乐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 王素芳
二〇一五年三月十日
书记员 吴彬彬
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案
件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。