广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第379号
上诉人（一审原告、反诉被告）桂林市利安贸易有限责任公司。
法定代表人许文责，董事长。
委托代理人伍江平，广西中心律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告））张耀军。
委托代理人王登相，广西君厦律师事务所律师。
上诉人桂林市利安贸易有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1747号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年8月1日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人桂林市利安贸易有限责任公司的委托代理人伍江平，被上诉人张耀军的委托代理人王登相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年10月16日，张耀军（为出租人）与桂林市利安贸易有限责任公司（为承租人）签订《房屋租赁合同》，约定了出租人张耀军将其位于桂林市国际旅游批发城B座1-6号门面（套内面积40.11㎡。）租赁给承租人桂林市利安贸易有限责任公司经营百货，租期从2011年1月2日至2016年1月1日止，租金每年96264元（租金为半年一付），押金1万元承租人在签订本合同时交付出租人，合同期满时出租人将定金金额退还承租方等内容。该合同签订后，双方当事人均按约履行了各自的义务。在此期间，桂林市利安贸易有限责任公司还租赁了蒋志尚所有的与张耀军门面北面相邻的，位于前述批发城B座1-7号门面及胡爱敏所有的，与张耀军门面西墙相邻的，位于上述批发城B座1-8号门面。桂林市利安贸易有限责任公司在租赁上述门面期间，未经张耀军许可，在张耀军门面里西面砌隔墙，导致张耀军门面的实际面积少于其购买该门面的实际面积。2013年9月12日，张耀军（为出租人）与桂林市利安贸易有限责任公司业务员杨帆（为承租人）签署《房屋租赁合同提前终止合同协议书》，约定了双方同意提前在2013年9月15日终止前述《房屋租赁合同》，张耀军应在2013年9月20日退回原交的租金人民币24066元（2013年10月1日至2014年1月1日），及原交押金人民币1万元，合计应退人民币34066元，逾期未付，每天按付款1％收取滞纳金。如该门面于2013年9月15日前未撤场，则收取违约金1万元等内容。同年9月15日，杨立红（现张耀军上述门面承租人）向桂林市利安贸易有限责任公司出具收条称，收到张耀军上述门面钥匙。但是，张耀军在检查该门面时发现了桂林市利安贸易有限责任公司在其门面里西面砌隔墙，导致其门面面积减少的问题，即强烈要求桂林市利安贸易有限责任公司将其门面恢复原状。此后，在该门面的开发方桂林泰源房地产开发有限公司和物业管理方桂林市永佳物业服务有限公司泰源管理处的敦促和协调下，桂林市利安贸易有限责任公司于同年9月26日将张耀军的上述门面隔墙恢复了原状。而张耀军则在桂林市利安贸易有限责任公司提起诉讼后的2013年12月25日通过蒋志尚的帐户退还桂林市利安贸易有限责任公司押金及租金29066元，余款5000元至今未退。本案在审理过程中，张耀军提出桂林市利安贸易有限责任公司按每天1％计算违约金过高于其损失，并要求适当减少。
一审法院认为：桂林市利安贸易有限责任公司与张耀军均为平等民事主体，双方当事人经平等协商后，在自愿、公平的基础上签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同提前终止合同协议书》均为双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，故上述合同与协议书依法均属有效。从庭审查明的事实看，双方当事人在签署提前终止合同协议书后，桂林市利安贸易有限责任公司直至2013年9月26日才将租赁张耀军的门面恢复原状后交付张耀军，可见桂林市利安贸易有限责任公司的行为与上述提前终止合同协议书的约定相悖，但上述提前终止合同协议书约定的违约金过高，该院酌定桂林市利安贸易有限责任公司按5000元给付张耀军违约金。因张耀军至今尚未全额退还桂林市利安贸易有限责任公司原交的租金和押金的行为亦属违约，而张耀军在桂林市利安贸易有限责任公司起诉后已退还桂林市利安贸易有限责任公司租金和押金29066元，为此，该院支持桂林市利安贸易有限责任公司要求张耀军退还剩余租金及押金5000元部分的诉请。关于桂林市利安贸易有限责任公司诉请的违约金，该院认为，桂林市利安贸易有限责任公司并未提交张耀军拖延退还其租金及押金对其造成具体损失的证据，而张耀军关于适当减少违约金的请求符合相关法律规定。故该院认为，张耀军应按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率给付桂林市利安贸易有限责任公司违约金，其中29066元从2013年9月20日计至2013年12月25日，剩余5000元则从2013年9月20日计至本判决生效时止。据此，判决：一、被告（反诉原告）张耀军退还原告（反诉被告）桂林市利安贸易有限责任公司押金及租金人民币5000元整。二、被告（反诉原告）张耀军应给付原告（反诉被告）桂林市利安贸易有限责任公司违约金（违约金的计算：以中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算，其中29066元从2013年9月20日计至2013年12月25日止，另5000元从2013年9月20日计至本判决生效时止）。三、驳回原告（反诉被告）桂林市利安贸易有限责任公司其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）桂林市利安贸易有限责任公司给付被告（反诉原告）张耀军违约金人民币5000元整。
上诉人桂林市利安贸易有限责任公司不服一审判决，上诉称：桂林市利安贸易有限责任公司没有在门面里砌围墙。拖延退还租金及押金造成的具体损失无需进一步举证，违约金应按四倍银行贷款利率计算。一审判决桂林市利安贸易有限责任公司给付张耀军5000元违约金是错误的。请求维持原判第一项，撤销原判第三项、第四项，判决变更原判第二项为张耀军给付桂林市利安贸易有限责任公司违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中29066元从2013年9月20日计至2013年12月25日止，另5000元从2013年9月20日计至付清时止）。
上诉人张耀军答辩称：桂林市利安贸易有限责任公司要求张耀军按四倍银行贷款利率计算支付违约金没有法律依据，双方没有对租金及押金逾期退还没有约定违约责任。一审判决桂林市利安贸易有限责任公司给付张耀军5000元违约金是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人桂林市利安贸易有限责任公司与被上诉人张耀军均签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同提前终止合同协议书》合法有效。桂林市利安贸易有限责任公司承认其在租赁门面期间，未经张耀军许可，在张耀军门面里西面砌隔墙。桂林泰源房地产开发有限公司有桂林市永佳物业服务有限公司出具的证明证实桂林市利安贸易有限责任公司直至2013年9月26日才将租赁张耀军的门面恢复原状后交付张耀军，桂林市利安贸易有限责任公司已构成违约。桂林市利安贸易有限责任公司提出其没有在门面里砌围墙的上诉理由，证据不足，依法不能成立。双方在《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同提前终止合同协议书》中没有对租金及押金逾期退还的滞纳金约定过高，一审法院判决张耀军按银行同期贷款利率计算逾期退还租金和押金的违约金，并无不当。桂林市利安贸易有限责任公司提出张耀军拖延退还租金及押金的违约金应按四倍银行贷款利率计算的上诉理由，证据不足，依法不能成立。双方在《房屋租赁合同提前终止合同协议书》中约定了如该门面于2013年9月15日前未撤场，则收取违约金1万元的条款。一审法院认为上述提前终止合同协议书约定的违约金过高，该院酌定桂林市利安贸易有限责任公司按5000元给付张耀军违约金，判决桂林市利安贸易有限责任公司给付张耀军违约金人民币5000元，符合相关法律的规定。桂林市利安贸易有限责任公司提出一审判决桂林市利安贸易有限责任公司给付张耀军5000元违约金是错误的上诉理由，依法不能成立。桂林市利安贸易有限责任公司提出撤销原判第三项、第四项，判决变更原判第二项为张耀军给付桂林市利安贸易有限责任公司违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，其中29066元从2013年9月20日计至2013年12月25日止，另5000元从2013年9月20日计至付清时止）的上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费75元，由上诉人桂林市利安贸易有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年九月十二日
书 记 员 黄 璐