吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第43号
上诉人（原审被告）：法营江，男，1971年1月1日生，汉族，无职业，住磐石市。
委托代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。
委托代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵学莹，女，1962年3月31日生，满族，无职业，住磐石市。
委托代理人：马海霞，吉林洁廉律师事务所律师。
原审第三人：王玉伟，男，1987年1月12日生，汉族，个体工商户，住磐石市。
原审第三人：徐国强，男，1967年5月17日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：杨德才，长春市二道区正源法律服务所法律工作者。
委托代理人：李万辉，吉林义力律师事务所律师。
原审第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司，住所磐石市。
法定代表人：张铁军，经理。
委托代理人：董淑兰，女，1967年4月28日生，汉族，磐石市鑫宇建设有限公司员工，住磐石市。
上诉人法营江因所有权确认纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2014）磐民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人法营江及其委托代理人李全胜、高君，被上诉人赵学莹的委托代理人马海霞，原审第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）的委托代理人董淑兰，原审第三人徐国强的委托代理人杨德才、李万辉到庭参加诉讼。原审第三人王玉伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵学莹在原审时诉称：2008年8月原告购买了磐石市移动公司综合楼8号门市房，并办理了房屋所有权登记。后原告发现购买的门市房被他人上锁，室内存有物品。于是原告找开发商交涉此事，起初开发商称找不到被告，后开发商称已经找到被告协商好了，让原告等通知，但原告一直未接到通知，在这期间原告也多次找第三人王玉伟交涉均未果。2014年3月初，原告得知开发商赫建已经去世，其挂靠的开发企业磐石市鑫宇房屋开发有限公司也已经注销。无奈原告只好与被告交涉但未果，原告请求人民法院判令：1.确认原告对磐石市移动公司综合楼8号楼门市房的所有权，判令第三人从原告所有的房屋迁出；2.被告返还原告因不当得利取得的租赁费54000元；并由被告承担本案诉讼费。
法营江在原审时辩称：2000年开发商徐国强挂靠磐石市鑫宇房屋开发有限公司，开发建设磐石市移动公司住宅家属楼。2007年3月15日被告以5万元价金从开发商徐国强处购买了磐石市移动公司住宅家属楼东侧3号楼门市一、二层（建筑面积为76.12平方米），双方签订了房屋买卖协议书，对双方的权利、义务作出了明确的约定，此后，被告多次找到开发商徐国强及房地产部门办理私有房屋所有权证但未果。被告于2007年3月16日入住诉争的房屋，2012年3月对外出租给第三人王玉伟使用至今。
原审第三人王玉伟在原审时述称：第三人王玉伟与被告法营江于2011年12月22日签订了房屋租赁协议书，第三人承租被告法营江所有的磐石市移动公司住宅楼家属楼东侧3号楼一、二层门市房，其建筑面积为76.12平方米，双方在协议中明确了权利和义务，租期为2012年3月1日至2013年3月1日。此后，第三人王玉伟与被告法营江又续签了两份房屋租赁协议，租期分别为2013年3月1日至2014年3月1日，2014年3月1日至2015年3月1日。第三人向被告出租人足额交纳了租金，履行了承租人应尽的义务，理应得到法律的保护，原告要求第三人和被告从诉争的房屋迁出没有事实和法律依据。
原审第三人徐国强在原审时述称：1.一审法院将徐国强追加为第三人参加诉讼是错误的。本案中徐国强作为磐石市鑫宇房屋开发有限公司所开发建设的涉诉磐石市东宁街移动公司综合楼3号门市房产的开发商，履行的是磐石市鑫宇房屋开发有限公司的职务行为，其民事责任由磐石市鑫宇房屋开发有限公司承担。故一审法院将徐国强追加为第三人参加诉讼是错误的。2.原告起诉超过诉讼时效，一审法院应驳回原告的全部诉讼请求。本案被告法营江于2007年3月15日出资5万元，从磐石市鑫宇房屋开发有限公司购得此房，于2007年3月16日实际入住使用该房屋，从未有任何人向法营江主张过任何权利。根据《民法通则》第一百一十五条之规定应依法驳回原告的全部诉讼请求。3.原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司，另行订立的商品房买卖合同应属无效合同。2007年3月15日，鑫宇公司与被告法营江签订商品房买卖协议，将诉争的房屋以5万元价格出售给法营江，实际占有并使用该房屋多年，从来没有任何单位和个人向其主张权利。2007年7月12日，磐石市鑫宇房屋开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》将诉争的房屋出售，属于恶意串通，一房二卖商品房买卖合同的行为。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司订立《商品房买卖合同》属于无效合同。综上所述，一审法院应当驳回原告的全部诉讼请求。
原审第三人鼎丰公司在原审时述称：磐石市鑫宇房屋开发有限公司开发建设的诉争房屋当时授权给了赫建，没有授权给第三人徐国强，该人不是诉争房屋的开发商。
原审判决认定：2007年3月15日被告法营江与第三人徐国强签订房屋买卖协议以5万元价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。原告于2007年3月16日入住诉争的房屋，2012年3月对外出租给第三人王玉伟使用至今。原告赵学莹于2007年7月12日与磐石市鑫宇房屋开发有限公司委托代理人赫建签订商品房买卖合同，以每平方米1600元，总价款为12.1万元的价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。2008年8月13日原告赵学莹在磐石市房地产交易中心并办理了私有房屋所有权证。2003年4月27日磐石市鑫宇房屋开发有限公司为赫建出具的法人授权委托书载明：“兹授权我单位赫建同志（项目负责人）为我方签订经济合同代理人，其权限为磐石市移动通信综合楼开发建设项目及销售，在代理权限范围内达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”2004年10月9日磐石市鑫宇房屋开发有限公司出具的证明“2001年度由我公司立项开发建设的移动综合楼工程。共计建筑面积6350平方米，其中：生产楼1523平方米、附属楼508平方米由移动公司投资，其产权归移动公司所有；住宅综合楼4013平方米，车库324平方米由赫建个人投资，现与我公司账目结清，其全部产权归赫建个人所有。磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2010年1月22日更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。
原审判决认为：原告赵学莹与磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2007年7月12日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。原告已依约给付磐石市鑫宇房屋开发有限公司诉争房屋价款，并办理了房屋产权，取得了该房屋的私有房屋所有权证，依法继受取得了诉争房屋的所有权。第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司否认第三人徐国强有权销售诉争的房屋。且被告法营江未能提供有效证据证明原磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权第三人徐国强有权销售诉争的房屋，以及第三人徐国强未以合理的价格转让诉争的房屋，故本院对被告法营江主张诉争的房屋系其先于原告从磐石市鑫宇房屋开发有限公司处合法购得的抗辩主张不予支持。综上，原告赵学莹请求确认其为本案诉争房屋所有权人的诉讼主张，本院予以支持。因被告法营江系非法房屋所有权人其将房屋出租给第三人王玉伟的行为系无效。原告关于要求被告返还原告租赁费5.4万元一节，因未向本院提交足够证据证明其诉讼主张，故诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，最高人民法院《关于中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国城市房地产法》第五十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。
原审判决主文：1.磐石市移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4-8号，建筑面积为75.67平方米）的所有权归原告赵学莹所有；2.被告法营江、第三人王玉伟于本判决发生法律效力后十日内将移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4-8号，建筑面积为75.67平方米）返还原告赵学莹；3.第三人徐国强、第三人鼎丰房屋开发有限公司在本案中不承担民事责任；4.驳回原告赵学莹的其他诉讼请求。
案件受理费1150元，由被告法营江承担。
原审判决后，上诉人法营江不服，向本院提起上诉。请求：1.撤销磐石市人民法院（2014）磐民一初字第386号民事判决。2.驳回被上诉人的原审诉讼请求。3.本案产生的所有诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院事实认定错误。上诉人于2007年3月15日从徐国强处购买涉案房屋，于2007年3月16日入住该房屋，至今一直经营使用该房屋；在被上诉人起诉之前，无人对该房屋主张过任何权利。关于原审法院认定的该房屋所有权人为被上诉人，上诉人认为被上诉人提供的该房屋所有权证为被上诉人与磐石市房屋主管部门恶意串通，虚假作出。对此，上诉人将起诉至人民法院，撤销该房屋所有权证。另外，据被上诉人所述，被上诉人是在2008年8月购买该房屋，而从2008年至被上诉人起诉前被上诉人从未向该房屋主张过权利，亦未对该房屋实际占有。而在此期间该房屋一直由上诉人经营使用。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求。
被上诉人赵学莹在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，使用法律得当，上诉人的理由不成立。被上诉人支付了合理价格，与开发单位签订了正常的合同，并依法取得了产权证，而上诉人支付了5万元，大大低于市场价格购买门市房，出售门市房的第三人徐国强既不是产权所有人，也不是开发商，又未经授权，因此，上诉人虽然占有房屋也属于非法占有，不能受到法律保护。请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人王玉伟未提供陈述意见。
原审第三人徐国强述称：同意上诉人请求。
原审第三人鼎丰公司述称：房屋买卖没授权给其他人，只授权给赫建了。
为证明自己的主张，原审第三人徐国强提供以下证据：移动公司综合楼的开发协议和移动公司经理王长利出具的证明。证明：1.移动公司综合楼是鑫宇公司（后变更为鼎丰公司）承建；2.移动公司合同经手人为王长利经理；3.徐国强参与了工程的实际承建开发，属于鑫宇公司的职务行为，徐国强具有对诉争房屋处置和出卖的权利。
上诉人法营江质证称没有异议。
被上诉人赵学莹质证称：对提供的协议真实性没有异议，但不能证明第三人的主张。对王长利的证明有异议，证人必须出庭作证，我方认为证据的真实性有异议，也不能证明徐国强是开发商。
原审第三人鼎丰公司质证称：不能证明徐国强有权利出卖房屋。赫建挂靠鑫宇开发的房屋，徐国强我们不认识。
针对以上证据，本院综合分析评判如下：对于移动公司生产综合楼的开发协议，因各方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于磐石市移动公司原经理王长利的证明，因证人未出庭接受质询，本院对此份证据不予确认。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明，磐石市移动公司综合楼和磐石市移动公司生产楼是一个工程立项，但权属不同，移动公司生产楼归磐石市移动公司所有，移动公司综合楼归挂靠新宇公司的赫建所有，与磐石市移动公司无任何关系。磐石市移动公司从没有授权徐国强出售房屋。
本院认为：本案诉争房屋磐石市移动公司综合楼8号门市房是赫建挂靠磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称新宇公司，后更名为鼎丰公司）开发建设的，原审第三人徐国强没有证据证明其有权销售诉争房屋。上诉人法营江向原审第三人徐国强购买本案诉争房屋时，徐国强无权出售房屋。被上诉人赵学莹是经合法程序，与新宇公司签订的房屋买卖协议，双方均已完全地履行了协议，赵学莹办理了合法有效的房屋产权证，取得了诉争房屋的合法所有权。徐国强既无授权又不是该诉争房屋的所有权人，其卖房行为属无权处分，不能必然引起物权的变动。故上诉人法营江关于其自2007年就已占有经营使用诉争房屋至今，赵学莹从未实际占有，应驳回赵学莹的原审诉讼请求之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2720元，由上诉人法营江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 王丹彤