江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民再终字第35号上诉人（一审第三人、一审被告）：石亿陵，男，汉族，1957年8月26日生，无业。委托代理人：徐月萍（石亿陵之妻），女。被上诉人（一审原告）：彭玄桃，女，汉族，1961年6月7日生，无业。委托代理人：李敏，南京市建邺区法律援助中心律师。一审被告：石忆强，男，汉族，1959年6月7日生，上海梅山冶金公司机修工。委托代理人：王孝芳（石忆强之妻），女。一审被告：石亿琴，女，汉族，1961年10月3日生，江苏省电力公司退休职工。原一审原告彭玄桃与原一审被告濮永香、石忆强房屋使用权纠纷一案，南京市建邺区人民法院于2001年12月27日作出（2001）建南民初字第353号民事判决。濮永香不服，向本院提起上诉，本院于2002年9月20日作出（2002）宁民终字第654号民事判决。案外人石亿陵不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2010年9月25日作出（2009）苏民审二申字第220号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审后，于2012年5月15日作出（2010）宁民再终字第41号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，发回南京市建邺区人民法院重审。南京市建邺区人民法院于2014年7月2日作出（2012）建民再初字第1号民事判决。石亿陵不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石亿陵及其委托代理人徐月萍、被上诉人彭玄桃的委托代理人李敏、原审被告石忆强的委托代理人王孝芳、原审被告石亿琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2001年10月11日，原一审原告彭玄桃诉至南京市建邺区人民法院称：石忆强是濮永香之子，彭玄桃于2001年6月从南京楚天物业公司（以下简称楚天公司）取得本市南苑真园某幢48号102室的公有住房租赁契约，并缴纳了2001年7月至2001年12月的房租、物业管理费。2001年6月彭玄桃准备入住该房，遭到石忆强、濮永香的阻挠。石忆强、濮永香强行霸占石亿陵于2000年7月转让给彭玄桃的该房屋，不让彭玄桃居住，故诉至法院，要求判令石忆强、濮永香立即搬出该房屋，承担因非法侵占彭玄桃房屋给其带来的经济损失合计人民币5010.60元。原一审被告石忆强辩称：其不在该房居住，不应成为被告，请求驳回彭玄桃对石忆强的诉请。原一审被告濮永香辩称：该房的初次分配权属于石亿陵，石亿陵有合法的居住手续，本人于1998年4月居住，彭玄桃诉讼请求不能成立。南京市建邺区人民法院经审理查明，2000年7月14日彭玄桃与石亿陵经南京华苏房地产经纪服务有限公司（以下简称华苏公司）中介签订购房契约，由石亿陵将本市南苑真园9幢48号104室（后名称变为南苑真园某幢48号102室）的居住权出售给彭玄桃，彭玄桃支付居住权成交价58000元，并支付14000元过户费、1000元中介代理费给华苏公司。华苏公司出具了情况说明，说明彭玄桃已向石亿陵支付过了过户费及房款，石亿陵收款后向彭玄桃交付了交易房屋的住房卡及房间钥匙。另查明，原南苑真园某幢48号102室居民为刘兴，是拆迁后被南京金银房地产开发公司（以下简称金银公司）安置进来的，经该单位领导协调，刘兴本人自愿，该套房屋调换给彭玄桃使用，彭玄桃同意将位于本市宫后山192号101室房屋调换给刘兴使用，双方调换的房屋性质为房屋使用权调换。金银公司为刘兴与彭玄桃房屋调换向南京百新房地产开发公司（以下简称百新公司）出具说明，百新公司同意为刘兴与彭玄桃办理使用权调换手续。彭玄桃经房屋使用权调换，于2001年6月从楚天公司取得南苑真园某幢48号102室的使用权（即拿到公房租赁契约），并缴纳了2001年7月至12月份的房租、物业管理费。还查明，石亿陵实际使用南苑真园某幢48号102室，1998年4月石亿陵的母亲濮永香住进该房，在彭玄桃取得该房的使用权后，濮永香在彭玄桃要求其迁出时予以拒绝，彭玄桃不得已一直在南苑真园44号租房居住，并与史从彪（房主）签订了房屋租赁协议，协议约定每月房屋租金为600元，时间从1999年9月8日至2001年9月8日，因濮永香一直不迁出，彭玄桃不得不延长租期，一直租住。南京市建邺区人民法院一审认为，石亿陵表面与彭玄桃订立购买房屋使用权协议，并收取费用，实际上彭玄桃是通过与刘兴进行房屋使用调换而取得争议房屋的使用权。彭玄桃取得房屋使用权后，濮永香应当迁出，濮永香拒不迁出应承担本纠纷之责。彭玄桃因濮永香占用房屋，无房居住，而一直在外租房安身，所�濮永香应承担彭玄桃的房租损失。因彭玄桃于2001年6月底才取得争议房屋的房屋使用权，故其房租损失应从2001年7月开始计算较为合适，应计算至濮永香迁出之日止。彭玄桃起诉认为石忆强也居住在争议房屋内，因无证据证明，不予采信，石忆强答辩理由成立，予以采信。濮永香辩称其为合法居住，因无证据证明，不予采信。原一审法院于2001年12月27日作出（2001）建南民初字第353号民事判决：1、濮永香于判决生效之日起45天内搬出本市南苑真园某幢48号102室；2、濮永香承担彭玄桃租房租金损失，从2001年7月开始计算，至濮永香搬出之日止，按每月600元计算；3、驳回彭玄桃对石忆强的诉讼请求。宣判后，原一审被告濮永香不服，向本院提起上诉称：原一审认定事实不清，适用法律错误。原一审未能就彭玄桃取得南苑真园某幢48号102室的使用权是否合法作出认定。彭玄桃与石亿陵签订的《购房买卖契约》应属无效，但原一审也未就该事实审查核实；原一审庭审中未对彭玄桃提交的证据进行质证就予以认定，违反了程序法的规定，请求将本案发回重审或依法改判。被上诉人彭玄桃答辩称：本人是从该房屋的产权人南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司（以下简称雨花开发总公司）—楚天公司合法取得该房的使用权，而濮永香却无居住该房的证据，因此，原一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告石忆强未答辩。本院原二审查明，2000年7月14日，彭玄桃与石亿陵（濮永香之子），经华苏公司中介签订购房（房屋居住权）契约，约定由石亿陵将南苑真园某幢48号102室的居住权售于彭玄桃；彭玄桃向石亿陵支付居住权价款58000元，并支付14000元过户费、1000元房屋中介费给华苏公司。华苏公司为此出具了情况说明，证明彭玄桃已向石亿陵支付过过户费及房款。后石亿陵向彭玄桃交付了涉案房屋的住房卡及钥匙。但彭玄桃并未通过石亿陵取得合法的租赁使用证。涉案房屋的产权人现为雨花开发总公司，楚天公司系雨花开发总公司的物业管理公司，在石亿陵向彭玄桃交付过住房卡及钥匙后，彭玄桃于2001年6月从楚天公司取得涉案房屋的使用权（即取得公房租赁证），并开始向房屋产权人缴纳住房租金、物业管理费至今。石亿陵使用该房源于其起初对该房的借用。1987年，石亿陵进入南京市玄武区人民政府丹凤街办事处（以下简称丹凤街办事处）工作后，向丹凤街办事处申请解决住房，丹凤街办事处遂将涉案房屋借给其居住，石忆陵并向丹凤街办事处书写了借条。但石亿陵自始没有与产权人建立合法的租赁关系（即没有取得公房租赁证）。石亿陵住进该房后，�经产权人同意，即擅自通过中介公司将该房卖于彭玄桃。此节事实，在濮永香的上诉状及其提交的石亿陵调查笔录中得到证实。彭玄桃于2001年6月经产权人同意，通过房屋使用权调换取得该房的租赁证后，即要求居住在此房屋内的濮永香迁出，但遭到濮永香的拒绝。彭玄桃无奈，只好在外租房居住至今，并于2001年9月向建邺区人民法院提起诉讼，要求濮永香迁出该房，并要求濮永香承担其在外租房所遭受的经济损失。本院原二审认为，石亿陵在不具有合法居住权的情况下，将借用房屋的使用权出售给彭玄桃居住使用，其行为不具有法律效力；现彭玄桃经产权人同意，通过使用权调换方式取得该房的居住权，并与产权人办理了租赁手续，应为该房合法的居住权人；濮永香以该房仍为其子石亿陵借住为由不同意迁出该房，无法律依据；濮永香在本案审理过程中，虽对�玄桃公房租赁证的取得及合法性持有异议，但无证据予以证明，故对濮永香的上诉请求不予支持。2002年9月20日本院作出（2002）宁民终字第654号民事判决：驳回濮永香的上诉请求，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人濮永香负担。2002年9月26日，彭玄桃向原一审法院申请执行，要求执行生效判决。2003年9月4日，原一审法院强制濮永香搬出本市南苑真园某幢48号102室，并将该房移交彭玄桃。案外人石亿陵不服，向江苏省高级人民法院申请再审。该院于2010年9月25日作出（2009）苏民审二申字第220号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审期间，原一审被告濮永香于2009年3月15日去世，本院遂依法追加濮永香的继承人石亿陵、石忆强、石亿琴为一审被告参加诉讼。本院经审理于2012年5月15日作出（2010）宁民再终字第41号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，发回南京�建邺区人民法院重审。本案在南京市建邺区人民法院重审期间，彭玄桃作为重审原告在重审中陈述的事实和理由与原一审起诉状相同，诉讼请求为：1.请求判令石忆强、濮永香立即搬出本市南苑真园某幢48号102室；2.石忆强、濮永香承担因非法侵占彭玄桃房屋给其带来的自2001年7月至2004年3月的经济损失19800元。一审被告石忆强辩称：石亿陵没有收到彭玄桃的5万元购房款，彭玄桃采用欺骗楚天公司的方式取得了涉案房屋使用权证。一审被告石亿琴辩称：该房屋是原丹凤街街道分给石亿陵的，与彭玄桃无关，彭玄桃没有权利领取房屋使用权证。一审被告石亿陵称：其与彭玄桃签订的房屋使用权买卖合同是无效的，其没有收到5万元购房款，彭玄桃从楚天公司取得的公房租赁证，是采取伪造5万元收条等材料的手段取得的。请求法院驳回彭玄桃的诉讼请求。一审第三�石亿陵在重审中明确其在本案中不提出诉讼请求。南京市建邺区人民法院经重审查明，1997年百新公司因拆迁丹凤街办事处的房屋，而从雨花开发总公司购买了本市建邺区南苑真园某幢48号102室房屋用于补偿丹凤街办事处。丹凤街办事处将该房屋挂在本单位工作人员刘兴名下（刘兴当时一无所知）。后百新公司将该房屋的所有权交给雨花开发总公司。雨花开发总公司将该房屋交由其下属的楚天公司管理。石亿陵原在丹凤街办事处的下属单位工作。1998年1月，石亿陵向丹凤街办事处借用涉案房屋。后石亿陵的父母搬入涉案房屋居住，但石亿陵从未办理房屋租赁手续。2000年7月14日，石亿陵和彭玄桃经华苏公司中介介绍，签订了《购房契约》，约定：石亿陵自愿将座落于建邺区南苑真园9幢48号104室（后变更为某幢48号102室）房屋的居住权出售给彭玄桃，双方认可的成交价为人民币58000元，过户费14000元和中介代理费由彭玄桃支付。彭玄桃向石亿陵支付了定金1500元、房屋过户费1万元。对于彭玄桃是否向石亿陵支付购房款5万元，双方说法不一。2001年6月，彭玄桃与雨花开发总公司下属的楚天公司签订了《公有住房租赁契约》，承租使用涉案房屋。彭玄桃于同年6月25日向楚天公司支付了2001年7—12月的租金、物管费等费用。另查明，2002年9月17日，彭玄桃与雨花开发总公司签订《南京市公有住房买卖契约》，购买涉案房屋的所有权。2003年5月27日，彭玄桃取得了涉案房屋的所有权证。2003年8月13日，彭玄桃与戴桂珍签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋的所有权出售给戴桂珍，南京市房地产市场管理处于同年11月13日办理交易过户登记。2005年丹凤街办事处合并到南京市玄武区人民政府新街口办事处。南京市建邺区人民法院重审认为�公民的合法民事权益应受法律保护。彭玄桃与石亿陵签订的《购房契约》系双方真实意思表示。彭玄桃在与涉案房屋产权人签订租赁契约，取得涉案房屋的使用权后，诉请法院要求濮永香从涉案房屋中迁出，原审判决濮永香搬出涉案房屋，并无不当。彭玄桃在重审中仍请求判令石忆强、濮永香搬出涉案房屋，由于在重审中涉案房屋已被彭玄桃转让他人，且原一审中被判搬出涉案房屋的濮永香已经死亡，故重审中彭玄桃要求石忆强、濮永香搬出涉案房屋的诉因已经不存在，因此对彭玄桃的该项诉讼请求，不予采纳。彭玄桃在重审中要求石忆强、濮永香承担因非法侵占其房屋给其带来的自2001年7月至2003年9月3日的经济损失的诉讼请求，证据不足；由于原一审法院已于2003年9月4日将涉案房屋执行完毕并移交给彭玄桃，彭玄桃重审中要求石忆强、濮永香承担2003年9月4日至2004年3月的损失，没有事实依据。故对彭玄桃要求石忆强、濮永香承担经济损失19800元的诉讼请求不予采纳。本案经南京市建邺区人民法院审判委员会讨论决定，于2014年7月2日作出（2012）建民再初字第1号判决：一、驳回彭玄桃要求石忆强、濮永香搬出南京市建邺区真园某幢48号102室的起诉。二、驳回彭玄桃要求石忆强、濮永香承担经济损失19800元的诉讼请求。案件受理费210元，由彭玄桃负担。石亿陵不服重审判决向本院提起上诉称：重审法院认定事实不清，被上诉人无权要求石忆强、濮永香搬出涉案房屋，并非由于涉案房屋的转让或是濮永香已故，而是因为被上诉人与其签订购房合同后，通过伪造收条，违法取得房屋租赁证，系房屋非法使用权人，并不能基于涉案房屋行使任何请求权。司法判决具有既判力，对诉讼标的之判断会成为规制当事人今后法律关系的规范。重审法院即使对涉案房屋的权属不予明确，也不应间接确认被上诉人对涉案房屋的使用权，否则会影响上诉人对涉案房屋权利的主张。请求再审二审法院在查清事实的基础上依法改判。被上诉人彭玄桃辩称：重审判决查明事实清楚，适用法律正确。上诉人石亿陵未能提供其是涉案房屋的合法使用权人或产权人的证据，而被上诉人通过合法途径从房屋原产权人或管理人处获得房屋租赁权证以及产权证。请求法院驳回上诉人的上诉请求。一审被告石忆强称：丹凤街办事处已出具材料证明涉案房屋是由丹凤街办事处分给石亿陵的，并非彭玄桃所称与刘兴私下交易取得的。彭玄桃捏造事实，利用欺骗手段取得涉案房屋的租赁证。一审被告石亿琴称：彭玄桃没有交付给石亿陵房款5万元，司法鉴定结论证明5万元的收条是拼接的。涉案房屋是原丹凤街街道分给石亿陵的，彭�桃是采用违法手段取得涉案房屋租赁证的，涉案房屋应归还石亿陵所有。本院再审二审查明的事实与再审一审相同，予以确认。经各方当事人确认及法庭归纳，再审二审期间本案的争议焦点为：石亿陵认为彭玄桃违法取得租赁证依据是否充分。本院再审二审认为，当事人对自己在诉讼中提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据证明自己主张的，承担举证不能的法律后果。本案中，涉案房屋是上诉人石亿陵向原丹凤街街道借住，其自始至终未取得涉案房屋的租赁证，而彭玄桃通过与石亿陵签订涉案房屋居住权买卖契约，与产权单位雨花开发总公司下属楚天公司签订《公有住房租赁契约》，取得了涉案房屋的租赁证。彭玄桃有权据此证请求法院判令居住在涉案房屋中的人员迁让，因石忆强未在涉案房屋中居住，原审法院判决濮永香迁出涉案房屋并无不当。虽然石亿陵在上诉中提出彭玄桃是违法取得租赁证，并非是涉案房屋合法使用权人，但其未提供充分证据予以证明。且产权单位并未对涉案房屋的租赁证的合法性提出异议，并与彭玄桃签订房屋买卖合同，彭玄桃取得了涉案房屋的所有权证。由于涉案房屋已被彭玄桃转让他人，原审被告之一的濮永香已经死亡，重审所依据的案情已发生变化，彭玄桃作为重审原告仍要求濮永香和石忆强迁出涉案房屋的诉因已经不存在，重审判决驳回彭玄桃的起诉正确。综上，上诉人石亿陵的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。重审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持南京市建邺区人民法院（2012）建民再初字第1号民事判决。再审二审�件受理费210元，由上诉人石亿陵负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈红旗审判员 许云苏二〇一五年三月十五日书记员 唐俊芳