安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00366号
上诉人（原审被告）：徐文辉。
委托代理人：朱有志，安徽经盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄山市汇佳物流中心有限公司。
法定代表人：金肇兴，该公司董事长。
委托代理人：黄明利，安徽雄风律师事务所律师。
委托代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。
原审被告：黄山经典金龙木业家俱有限公司。
法定代表人：徐金麟，该公司董事长。
委托代理人：朱有志，安徽经盾律师事务所律师。
原审被告：徐金麟。
委托代理人：朱有志，安徽经盾律师事务所律师。
上诉人徐文辉因与被上诉人黄山市汇佳物流中心有限公司（以下简称汇佳物流公司）、原审被告黄山经典金龙木业家俱有限公司（以下简称金龙木业公司）、徐金麟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2014）屯民一初字第00153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人徐文辉、原审被告金龙木业公司、徐金麟共同的委托代理人朱有志，被上诉人汇佳物流公司的法定代表人金肇兴及其委托代理人黄明利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：徐金麟与徐文辉系父子关系。2006年11月，徐文辉在黄山市屯溪区汇鑫建材市场北区40号承租有商铺，用于经营家具、办公用品等。后因商铺租金上涨，徐文辉遂委托徐金麟另寻商铺承租。经孙世进介绍，2011年12月1日，汇佳物流公司（甲方）与金龙木业公司（乙方）就四方主楼二层J-R-2-14地段租赁事宜达成协议，约定：“租赁期限自2012年1月1日至2014年12月30日止，共计3年。租赁期间，房产税、地契税由甲方承担，经营税、房屋出租税由乙方承担。租赁场地内部隔断、装修、门窗安装由乙方承担。租金实行半年支付制，租金标准为全年壹拾陆万元整。第壹年支付租金为全年壹拾陆万元整，第一次租金支付时间为2012年1月1日至6月30日；第二次租金支付时间为2012年7月1日至12月30日；第三次租金支付时间为2013年1月1日至6月30日；第四次租金支付时间为2013年7月1日至12月30日；第五次租金支付时间为2014年1月1日至6月30日；第六次租金支付时间为2014年6月30日至12月30日。自合同签订之日起7日内，乙方应支付本合同约定租金总额5%计8000元保证金，作为履行合同和设施担保”。当日，金龙木业公司、徐金麟作为乙方在租赁合同上盖章、签名。2011年12月2日，徐金麟、徐文辉按约向汇佳公司缴纳保证金8000元。同年12月3日，汇佳物流公司在合同上盖章确认。
2012年1月1日，汇佳物流公司（甲方）与金龙家具（乙方）就甲方位于屯溪区北海路22号主楼二层场地签订租赁合同一份，约定：“租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月30日止，租金为半年一付，年租金为捌万元整。租赁期间，房产税、地契税由甲方承担，经营税、房屋出租税由乙方承担。自合同签订之日起7日内，乙方应支付合同约定租金总额5%（计4000元）的保证金，作为履行合同和提供商品服务及设施担保”。2012年1月4日，徐文辉向汇佳物流公司缴纳房租80000元，汇佳物流公司出具的收据中收款事由一栏载明：“房租（12.1.1-2012.6.30）半年”。2012年7月23日，徐文辉向汇佳物流公司缴纳房租80000元，汇佳物流公司出具的收据中收款事由一栏载明：“房租（2012.7.1-2012.12.30）”。2013年2月7日，徐文辉向汇佳物流公司缴纳房租40000元，汇佳物流公司出具的收据中收款事由一栏载明：“房租”。2013年8月8日，徐文辉向汇佳物流公司缴纳房租40000元，汇佳物流公司出具的收据中收款事由一栏载明：“房租：（2013.1.1-2013.6.30）已付清”，收据上方备注：“2013.2.7金龙已付4万元”。
上述房屋租赁合同签订后，徐文辉对屯溪区北海路22号主楼二层场地进行了装修，并于2012年3月15日经黄山市工商行政管理局核准颁发个体工商户营业执照，其名称为黄山市屯溪区金龙家俱城，经营者姓名为徐文辉，经营场所为黄山市屯溪区北海路22号。金龙木业公司系于2008年3月11日经工商注册登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），成立后未开展经营活动，并于2011年9月16日被吊销营业执照，至今未办理注销登记。
原审法院另查明：黄山市屯溪区北海路22号房屋建筑面积7115.60㎡，其中：主楼一层1396.27㎡，主楼二层1179㎡，主楼三层1396.27㎡。2010年10月27日，汇佳物流公司就上述房屋主楼一层大厅J-R-2-9地块（约700㎡）与山三公司签订租赁合同一份，约定：租赁期限3年，租金实行半年支付制，租金标准为年200000元。合同签订后，山三公司分别于2011年3月28日、2011年11月22日两次支付给汇佳物流公司租金共计190000元（其中因北海路改造影响，汇佳物流公司减少2011年租金10000元）。2011年7月5日，汇佳物流公司就上述房屋主楼三层部分与大地保险公司签订租赁合同一份，约定：出租房屋面积560㎡，租赁期限36个月，年租金总额141312元，全年房租分二次支付。合同签订后，大地公司分别于2011年8月19日、2012年2月17日两次支付给汇佳物流公司租金共计141312元。2012年6月1日，汇佳物流公司就上述房屋主楼一层J-R-9-14地段（约700㎡）与畅远公司签订租赁合同一份，约定：租赁期限3年，租金实行半年支付制，租金标准为全年200000元。
原审法院认为：本案讼争两份租赁合同分别是2011年12月1日汇佳物流公司就其主楼二层J-R-2-14地段与金龙木业公司、徐金麟签订的租赁合同及2012年1月1日汇佳物流公司与徐文辉就屯溪区北海路22号主楼二层场地签订的租赁合同。在两份合同约定的租赁地点和范围上，虽然两份合同的字面表述有所不同，但结合双方的陈述及租赁物实际，两份合同约定的实为同一租赁物，即屯溪区北海路22号主楼二层。且由于两份合同约定的承租方名称和履行期限相同，但在合同签订主体及租金支付标准上明显不同，故两份合同不可能同时得到履行。根据查明的事实，原审法院确认汇佳物流公司与金龙木业公司、徐金麟签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且被实际履行。理由如下：1.在租赁合同的签订上，根据徐金麟、徐文辉的陈述，是徐文辉委托其父亲徐金麟帮其看看换个地方承租，后由徐金麟出面帮徐文辉谈的，故徐金麟系受徐文辉的口头委托与汇佳物流公司商议租赁事宜的，并在商定后以其本人及其设立的金龙木业公司名义与汇佳物流公司签订的合同。对2011年12月1日租赁合同的签订，徐文辉亦是清楚的。经查，由于合同签订时，汇佳物流公司法定代表人金肇兴对徐金麟系帮其儿子徐文辉租赁房屋及所租赁的房屋将由徐文辉经营使用一事是明知的，且结合汇佳物流公司在徐金麟、徐文辉共同缴纳保证金之后才在合同上盖章的事实，足以证明汇佳物流公司在订立合同时知道委托人徐文辉与受托人徐金麟之间的代理关系。同时，根据租金缴纳及营业执照办理的事实，对该合同实际由徐文辉履行，汇佳物流公司亦是认可的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。故汇佳物流公司与金龙木业公司、徐金麟签订的租赁合同直接约束汇佳物流公司和徐文辉。此外，虽然徐金麟在2011年12月1日签订合同时明知金龙木业公司已被吊销营业执照，不具有清算范围以外的经营资格，却仍以金龙木业公司名义在合同上盖章，但鉴于徐文辉与徐金麟之间的代理关系，金龙木业公司在合同上的盖章事实不影响合同的效力及汇佳物流公司、徐文辉系合同的权利义务主体；2.在合同的实际履行上，徐文辉认可汇佳物流公司出具的租金收款收据的真实性，对收据中载明的租金缴纳数额及其相应的缴纳起止期限亦无异议，且结合徐文辉缴纳保证金的时间、数额来看，徐文辉系按照2011年12月1日汇佳物流公司与金龙木业公司、徐金麟签订的租赁合同来履行。对原审庭审中徐文辉提出系按2012年1月1日的合同缴纳租金及汇佳物流公司开收据时承诺今后开具一张全额发票的辩解，因无证据证明，且与事实和交易习惯不符，不予采纳；3.在汇佳物流公司出租房屋的面积上，根据合同约定并结合房屋装修及徐文辉的实际使用情况，徐文辉租赁和使用的范围一致，均为屯溪区北海路22号主楼二层。关于徐金麟、徐文辉提出主楼二层年租金80000元的抗辩主张，根据讼争房屋分户图，讼争房屋主楼二层的建筑面积计1179㎡。据此，徐金麟、徐文辉所主张的租金标准为每年67.85元／㎡。参照汇佳物流公司2011年12月1日前已出租的房屋主楼一层、三层年租金标准（一层约285.71元／㎡、三层约252.34元／㎡），徐金麟、徐文辉的抗辩主张明显违背了当时的市场行情。
综上，原审法院确认汇佳物流公司与金龙木业公司、徐金麟签订的租赁合同合法有效，且被实际履行。在该合同履行过程中，作为合同实际权利义务主体的徐文辉，其按约支付租金至2013年6月30日，但自2013年7月1日开始拒付汇佳物流公司房屋租金至今。由于徐文辉在原审庭审中认为其不拖欠汇佳物流公司租金的意思表示表明其不履行合同义务，故对于汇佳物流公司要求解除与金龙木业公司、徐金麟租赁合同的诉请，依法予以支持。徐文辉应在合同解除后将租赁场地交还汇佳物流公司，并支付汇佳物流公司自2013年7月1日至2014年6月30日的租金160000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除黄山市汇佳物流中心有限公司与黄山经典金龙木业家俱有限公司、徐金麟签订的租赁合同；二、徐文辉于判决生效后十日内将屯溪区北海路22号主楼二层场地交还给黄山市汇佳物流中心有限公司；三、徐文辉于判决生效后十日内支付黄山市汇佳物流中心有限公司自2013年7月1日至2014年6月30日的租金160000元；四、驳回黄山市汇佳物流中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由徐文辉负担。
原审宣判后，徐文辉不服，向本院提出上诉称：1.合同具有相对性，徐金麟与金龙木业公司签订的合同不能约束徐文辉；2.因金龙木业公司签订合同时已被吊销营业执照，故该合同属无效合同；3.徐文辉与汇佳物流公司于2012年1月1日签订的合同合法有效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回原审原告的诉请。
汇佳物流公司辩称：徐文辉的上诉理由均不能成立，2011年12月1日的合同是徐金麟代徐文辉所签，徐文辉也是承认的，所以不存在所谓的合同相对性问题；从合同的实际履行可以看出保证金、租金均是按照2011年12月1日的合同约定缴纳的，从同房同价也可以看出2012年1月1日的合同与事实不符，从这两点可以看出2011年12月1日的合同是真实的，2012年1月1日的合同是假的，2012年1月1日的合同是当时汇佳物流公司为了配合徐文辉做了一份假协议（当时徐文辉为了重新办理营业执照时减少税金）。原判事实清楚，证据充分，请求二审法院依法维持原判。
双方当事人的举证和质证意见与原审相同，本院的认证意见也与原审相同。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据证人证言和当事人陈述，可以认定徐金麟是代徐文辉与汇佳物流公司洽谈租赁房屋事宜，结合双方洽谈的过程和徐金麟、徐文辉一起缴纳保证金的情况看，汇佳物流公司有理由相信徐金麟、金龙木业公司与其签订房屋租赁合同是代理徐文辉签订的。且从实际履行上，徐文辉也是按该合同的约定交纳保证金与租金，因此本案构成表见代理，徐金麟、金龙木业公司与汇佳物流公司于2011年12月1日签订的合同对徐文辉有约束力。徐文辉上诉称是按照其本人与汇佳物流公司于2012年1月1日签订的合同履行的，2011年12月1日的合同是徐金麟为配合汇佳物流公司抬高其他房屋的租金而签订的假合同，但未提供证据证明。而汇佳物流公司在此之前租赁给其他商户的租金高于该合同约定的租金，徐文辉主张为抬高租金而签订假合同的理由不能成立。徐文辉主张的租金也与市场价格严重不符，且从徐文辉交纳保证金和租金的数额和时间上看，均与2011年12月1日的合同相符，故双方实际履行的应是2011年12月1日的合同。现徐文辉拖欠租金已久，且明确拒绝支付剩余租金，汇佳物流公司主张解除合同于法有据，应予支持。综上，徐文辉的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3500元，由上诉人徐文辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 征
代理审判员 胡泽萍
代理审判员 程华韦
二〇一四年十二月五日
书 记 员 吕贤亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。