上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第566号
原告上海富顺房地产经纪有限公司。
法定代表人刘东。
委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。
被告邹晓冬。
被告张季勇。
原告上海富顺房地产经纪有限公司与被告邹晓冬、张季勇居间合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法由审判员邹巧弟适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董旭东、被告邹晓冬、张季勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系夫妻关系。2013年12月15日，原告与被告邹晓冬、案外人徐某签订了《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，协议明确表明原告为被告提供购买本市闵行区鑫都路XXX弄XXX号XXX室房屋的居间服务，并居间成功。同时，被告张季勇与原告签订了《佣金确认书》，约定被告应当支付原告居间佣金7万元（人民币，下同）。之后，两被告单方违约，不履行上述协议，不再购买上述房产。因原、被告之间的居间合同成立，原告实际提供了居间服务，被告应当支付约定的佣金。现要求两被告支付居间佣金7万元。
两被告辩称，两被告为置换房屋，联系原告寻找合适房源。2013年12月14日，原告工作人员带了被告去查看鑫都路XXX弄XXX号XXX室房屋，但因房屋部分房间出租，房客需要到第二天晚才回来，故原告建议被告到原告处先签订协议。当晚，在原告处，原告工作人员在事先印制好的协议上填写了付款金额及方式后，要求买卖双方签名，但协议上未写明房屋有租约。中介人员强调此协议仅为了签署正式的买卖合同而准备，但自始未提示买卖双方关于签订上述协议后无论房屋交易是否成功均需支付7万元佣金的条款内容。居间协议与买卖协议系印制在一张A3纸上，其中关于居间成功及居间佣金的条款是格式条款。另根据佣金确认书约定，支付佣金的条件为签署买卖合同即网络版的《上海市房地产买卖合同》，但买卖双方并未签订该合同。原告仅带被告看了两次房屋，也未告知被告上述房屋带有租约，导致买卖合同未能签订，原告也有责任。基于上述原因，原告要求被告支付佣金的请求不合理，要求驳回原告的请求。
经审理查明，2013年12月，两被告委托原告求购房屋。同月14日，原告工作人员带被告实地查看了本市闵行区鑫都路XXX弄XXX号XXX室房屋。12月15日，案外人徐某作为出售方（甲方）、被告邹晓冬作为买受方（乙方）、原告作为居间方（丙方），三方签订一份《房地产买卖居间协议》，内容为：乙方为表示对上述房屋的购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用；上述房屋及xx号xx车位xx室权利人为徐某某、袁某某、徐某，产证编号为沪房地闵字XX第XX号；房屋设有抵押，抵押债权余额70万元；总房价款为440万元。协议第六条约定：居间成功：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成立（该印制的条款原内容为“丙方居间成功”，在签订此协议时，“成功”的“功”字被删掉而改为“立”）。协议第十条亦被删除，此条款内容为：本协议签订后，如甲方或乙方或甲、乙双方合意解除未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合意解除协议方应向丙方支付为该房屋成交所花费的必要的费用，三方确认丙方居间必要费用为本协议房屋价款的2%。本条款独立发生法律效力。在同一张纸的附页上印有附件《房地产买卖协议》，主要内容为：房屋总价价款440万元；签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于2013年12月31日前到丙方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；乙方应支付首期房价款150万元；第二期房价款120元应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据之前支付甲方；双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后七日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交房给乙方，并由乙方自行支付尾款10万元；乙方应向甲方支付其他房款160万元，于2014年2月10日之前支付；第二期于2014年3月31日之前支付；在此协议第六条“其他约定”中，注明：1、甲乙双方约定违约金10万元；2、若2014年3月31日之后产证满五年，双方另行约定；2、装修款分四次支付，分别按每次付款比例四分之一支付。附件一的《房地产买卖协议》未约定出售方何时注销抵押登记、买卖双方何时办理产权过户、装修补偿款金额。
同日，原告与被告张季勇签订一份《佣金确认书》，内容注明：成交物业地址为鑫都路XXX弄XXX号XXX室；成交金额为440万元；佣金金额7万元；支付日期为：1、签订买卖合同支付3万元；2、2014年2月10日支付2万元；3、2014年3月31日之前支付2万元。
2013年12月24日，徐某某、袁某某、徐某与被告邹晓冬签订一份《解约协议》，约定：双方曾就鑫都路XXX弄XXX号XXX室在上海富顺房地产经纪有限公司居间介绍下，于2013年12月15日签订《房地产买卖居间协议》及附件，现经双方协商，合意解除该协议并约定如下：双方同意自本协议签订之日起双方自愿合意解除该协议，双方就该房地产买卖事项再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。
现原告以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的房地产买卖居间协议（附房地产买卖协议）、佣金确认书，被告提供的解约协议，以及双方当事人陈述所证实。
本案的争议焦点在于原告是否促成了被告与出售方之间的房地产买卖合同成立。如原告已促成合同成立，则被告应当支付原告居间报酬，反之则原告无权主张居间报酬。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告作为居间方，向委托人即被告报告订约机会，促成被告与第三人订立合同。被告作为委托人，对于原告提供的订约机会，可根据缔约自由的原则，决定是否与第三人签订合同。居间方不能代委托人决定是否签约或自行设置合同成立与否条件。如果居间方在居间合同中自行设置委托人与第三人之间的合同成立与否的条件，则干涉了委托人自由缔约的权利，显然居间协议第六条中设置的“《房地产买卖协议》（居间协议之附件）成立即表明买卖合同成立，丙方（居间方）居间成功”的内容，违背了法律规定的缔约自由的基本原则。另，在签订居间协议时。该条款中的“居间成功”被删改为“居间成立”，由此亦可证明，被告对此条款的理解持有异议，改为“居间成立”即表示其不认同原告方主张的居间成功之观点。根据当前房地产交易市场的惯例，买卖是否成立，是以签订网络版的《上海市房地产买卖合同》为依据，普通民众亦是如此认为。被告修改上述条款中的“居间成立”的行为也表明其同样持这种观点。而原告作为居间方，为了追求自身利益，设置上述条款，显然有违背了当事人的真实意愿。再结合被被告及出售方删除的协议之第十条条款，更印证了被告及出售方不认同原告所述的签订居间协议及附件《房地产买卖协议》即告居间成立之观点。
另，在居间协议之附件《房地产买卖协议》中，对于注销抵押登记期限、房产过户期限的基本条款没有约定，装修补偿款的金额也未明确，房屋买卖的条款欠缺，买卖双方仍需继续磋商。因此，虽然买卖双方签订了该《房地产买卖协议》，并不能表明双方的买卖关系已成立，而仅说明双方达成了买卖意向。
原、被告签订的《佣金确认书》中约定佣金支付时间为签订买卖合同之日，从该约定可以推断，被告与第三人签订《上海市房地产买卖合同》之际，即为原告促成买卖双方合同成立之时，也是被告支付居间报酬之日。然买卖双方至今未签订买卖合同，故原告未促成双方的买卖合同成立。现原告要求被告全额支付居间报酬的请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告客观上提供居间服务，支出了相关成本，故被告应当相应支付原告必要的居间费用，本院酌情确定被告支付原告1万元的必要费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
一、被告邹晓冬、张季勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海富顺房地产经纪有限公司必要居间费用人民币15，000元；
二、驳回原告上海富顺房地产经纪有限公司要求被告邹晓冬、张季勇支付居间报酬7万元的请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，550元，减半收取计775元，由原告负担666.50元，两被告负担108.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一四年四月十六日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。