李胜平与苏志明、严香荣房屋买卖合同纠纷二审判决书
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民一终字第97号
上诉人（原审被告）：李胜平，男，汉族，原住江西省横峰县，现在南昌洪都监狱服刑。
委托代理人：李志林，系李胜平之父。
委托代理人：邓建年，江西省横峰县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：苏志明，男，汉族，住江西省横峰县。
委托代理人：陆健鸿，江西饶苑律师事务所律师。
原审被告：严香荣，女，汉族，系李胜平之妻，住江西省横峰县。
李胜平因与苏志明、严香荣房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2013）饶中民一初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李胜平的委托代理人李志林、邓建年，苏志明的委托代理人陆健鸿到庭参加诉讼，严香荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年4月26日李胜平、严香荣与兰林富订立一份《委托书》，载明：“委托人李胜平和严香荣系夫妻关系，二人在江西省横峰县岑阳镇横铅公路边有一栋砖混结构的五层楼房，建筑面积1631.62平方米，《房屋所有权证》编号为横房权证岑阳镇字第0312474号和第03124**号，《国有土地使用权证》编号为横国用2009第024号。委托人因债务原因，且委托人身在浙江，不能亲自回横峰办理房产转让一事，特委托朋友兰林富为代理人，全权代理如下事项：一、代为将上述房产出售给苏志明（身份证号362325197305161956），并与苏志明签订房地产转让合同；二、代为向横峰县房地产管理局和横峰县国土资源局申办上述房地产过户登记手续；三、代为缴纳相关由出售方承担的税费。受托人在代理权限范围内签署的一切文件委托人均予承认，并承担因此产生的法律责任。委托期限至上述委托事项办结时止。”横峰县公证处出具了（2011）横证字第69号公证书，为该《委托书》办理了公证。2011年4月28日苏志明与李胜平、严香荣订立一份《房屋买卖合同》，约定：李胜平、严香荣将其所有的位于上饶市横峰县岑阳镇横铅公路边一栋砖混结构的五层楼房屋建筑面积为1631.62平方米的房屋转让给苏志明，房屋所有权证号为：横房权证岑阳镇字第0312473号和第03124**号，国有土地使用权证号为横国用2009第024号；上述房屋转让总价款为260万元，本次交易产生的各项税费（包括但不限于契税、营业税、个人所得税以及行政规费）双方按法律规定各自承担，其中李胜平、严香荣应承担的部分，由苏志明先行垫付，垫付后结算；由于上述房屋已为严国香哥哥严国航借款设定抵押，本合同签订后，苏志明须先偿还严国航欠横峰县农业银行的抵押贷款约184万元，以解除上述房屋的抵押权，并向严国航另付20万元，之后办理产权变更手续；李胜平、严香荣办妥上述房屋的变更手续并将变更后的房屋产权证交与苏志明后，苏志明再与李胜平、严香荣结算并支付剩余购房款；李胜平、严香荣应在与苏志明结清全部购房款当日，将上述房屋全部交付给苏志明使用；除本合同另有约定外，李胜平、严香荣须保证未对上述房屋设定任何他项权利及权利限制，不存在任何权利瑕疵；因李胜平、严香荣的原因导致上述房屋无法如期过户或交付的，李胜平、严香荣须自付款之日起按已付款日千分之二向苏志明支付逾期利息，同时苏志明有权要求李胜平、严香荣赔偿房屋不能过户的全部损失，苏志明逾期支付购房款的，李胜平、严香荣有权要求苏志明按未付购房款日千分之二支付逾期付款利息；及其他相关内容。兰林富以李胜平、严香荣代理人身份在该合同上签名。2011年5月9日苏志明分六次汇款184.00866万元至横峰县农业银行，代严国航归还了欠付该行的贷款。2011年7月20日兰林富出具一张《收条》，载明：收到苏智明购房款40万元。
另查明，本案诉争房屋已在横峰县房地产管理局办理了房屋产权登记，房产证字号分别为：横房权证岑阳镇字第0312473号和第03124**号，所有权人为李胜平。2011年6月1日浙江省兰溪市人民法院向横峰县房地产管理局发出（2011）金兰商初字第560号协助执行通知书，请求协助查封李胜平所有的横房权证岑阳镇字第03124**号房屋。2013年12月16日浙江省兰溪市人民法院作出（2012）金兰执民字第275-2号执行裁定：拍卖李胜平所有的横房权证岑阳镇字第0312473号和第03124**号房产。
苏志明起诉要求解除双方订立的《房屋转让合同》，李胜平、严香荣返还其已支付的购房款224.00866万元及利息损失。李胜平、严香荣抗辩认为苏志明要求解除《房屋买卖合同》，并要求返还购房款没有法律依据。
原审法院认为，李胜平、严香荣委托兰林富代为处理与苏志明房屋买卖事宜，并进行了公证，该委托行为合法有效，故兰林富作为李胜平、严香荣的代理人与苏志明订立的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现本案诉争房屋因李胜平存在的其他债务，被浙江省兰溪市人民法院查封并进入拍卖程序，李胜平、严香荣实际已不可能按合同约定将本案诉争房屋过户给苏志明，即因李胜平、严香荣未能保证所转让的房屋不存在权利瑕疵，苏志明购买房屋的合同目的已不能实现，故苏志明要求解除合同的诉请应予支持，李胜平、严香荣应返还苏志明已支付的购房款184.00866万元。苏志明主张李胜平、严香荣应按银行同期贷款利率四倍赔偿损失。因李胜平的原因导致诉争房屋被法院查封、拍卖而无法过户，应按《房屋买卖合同》约定支付违约金，但该约定及苏志明主张的四倍银行贷款利率过高，酌定按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍支付违约金，从本案诉争房屋被查封之日起（即2011年6月1日），至房屋进入拍卖程序之日止（即2013年12月16日）。李胜平、严香荣主张诉争房屋仅为案外人严国航的银行贷款设定70万元的抵押担保，仅应承担70万元的逾期利息担保，由于苏志明是按合同约定代严国航偿还银行贷款，诉争房屋设定的抵押担保额与本案借款无关，李胜平、严香荣应全额返还购房款184.00866万元，并承担相应的违约责任。李胜平、严香荣主张案外人兰林富收取40万元系超越委托权限行为，其不应承担返还责任。根据《委托书》的约定，兰林富应“代为缴纳相关由出售方承担的税费”，且《房屋买卖合同》约定：双方对本次交易产生的各项税费依法各自承担，其中李胜平、严香荣应承担部分，由苏志明先行垫付。故可认定兰林富收取的40万元款项，系苏志明按合同约定垫付的交易费用，在兰林富的受托权限内，该行为产生的法律后果应由委托方李胜平、严香荣承担，该40万元款项应由李胜平、严香荣返还给苏志明，但由于该款项不是购房款，不应计算利息损失。由于兰林富未将该40万元款项用于缴纳税费，李胜平、严香荣可依据其与兰林富之间委托关系，向兰林富另行主张。据此判决：一、解除苏志明与李胜平、严香荣于2011年4月28日签订的《房屋买卖合同》；二、李胜平、严香荣于本判决生效之日起三十日内返还苏志明购房款224.00866万元，并赔偿违约损失（违约金以184.00866万元为基数、利率为中国人民银行同期贷款基准利率的两倍、时间为2011年6月1日至2013年12月16日期间）；三、驳回苏志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费35712元，由苏志明承担9712元，李胜平、严香荣负担26000元。
李胜平上诉称，本案系由基层人民法院管辖的案件，原审中级人民法院受理本案，违反了《民事诉讼法》第十八条的规定，李胜平提交《承诺书》等证据，但被原审法院弃之不用。在证据对苏志明不利的情况下，允许其变更诉讼请求，并在苏志明变更诉讼请求后，未指定新的举证期限，故原审法院审理本案的程序违法。根据《房屋买卖合同》的相关约定，本案诉争房屋的过户条件不成就。2013年1月17日苏志明出具的《承诺书》载明：其在付清360万元购房款前，房屋仍归李胜平所有。苏志明拒不履行付款义务，房屋未办理过户手续，系苏志明违约造成的，并非原判认定的“未能保证所转让的房屋不存在权利瑕疵”所致。本案房屋虽进入拍卖程序，但苏志明交足360万元购房款，该房屋仍可以过户，苏志明要求解除《房屋买卖合同》的理由不成立。李胜平仅委托兰林富代为缴纳税费，并未授权收取房款，而360万的房产交易税费也不需要40万元，兰林富收取的40万元款项，是其越权收款的行为，与李胜平无关。苏志明拒不支付购房款的行为，构成违约，应自2013年1月19日起，以175.99134万元为基数，按银行同期贷款利率2倍计算利息。请求二审法院撤销原判，改判苏志明履行合同，并支付剩余购房款175.99134万元及利息。
苏志明辩称，原审程序合法，认定事实基本清楚，适用法律基本正确，虽然原判存在瑕疵，但苏志明认为原判基本正确。本案中苏志明之所以变更诉讼请求，是因为在原审庭审辩论前，发现本案房屋被法院查封，并进入拍卖程序，本案诉争房屋已经不能实际交付，在可能导致苏志明的损失扩大的情况下，苏志明要求变更诉请，即解除《房屋买卖合同》，并不违反法定程序。兰林富收取40万元购房款，是依据李胜平、严香荣对兰林富的《委托书》而行使权利的行为，该《委托书》中载明兰林富代李胜平、严香荣缴纳交易过程中相应的税费，故兰林富收取40万元款项用于缴纳税费的行为，是在李胜平、严香荣的委托范围内的行为，李胜平、严香荣对此应承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
严香荣未出庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。
根据诉辩意见，本案争议焦点为：1、2011年4月28日苏志明与李胜平、严香荣订立的《房屋买卖合同》是否可以解除？2、兰林富收取的40万元款项是否应由李胜平、严香荣返还？
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于苏志明与李胜平、严香荣订立的《房屋买卖合同》是否可以解除的问题。本案中，李胜平、严香荣因其在外地，委托兰林富将其位于江西省横峰县岑阳镇横铅公路旁的一栋房屋出卖给他人，签署了对兰林富的授权《委托书》，并进行了公证。兰林富受权后，即作为李胜平、严香荣的代表与苏志明订立了《房屋买卖合同》，将李胜平、严香荣的上述房屋出卖给苏志明。由于上述《委托书》系李胜平、严香荣的真实意思表示，兰林富基于李胜平、严香荣的授权与苏志明订立的《房屋买卖合同》，可以确定该合同内容，系委托人李胜平、严香荣与苏志明双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。苏志明在支付了184.00866万元购房款后，将本案诉争房屋解除在银行的抵押，并向李胜平、严香荣的代理人兰林富支付了40万元款项，履行了合同约定的相关义务。李胜平、严香荣应当办理房屋过户手续，但因李胜平存在其他对外债务，本案诉争房屋被浙江省兰溪市人民法院依法查封，苏志明为使房屋交易能够实现，经与李胜平、严香荣协商，向李胜平、严香荣出具《承诺书》，同意向李胜平、严香荣支付购房款360万元，以解除浙江省兰溪市人民法院的查封，达到交易实现的目的。但由于该房屋被浙江省兰溪市人民法院裁定进入拍卖程序，该诉争房屋的交付实际已不可能实现。在房屋交易目的已不能实现的情况下，苏志明要求解除双方订立的《房屋买卖合同》的理由成立，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，解除该《房屋买卖合同》并无不当，应予维持。
关于李胜平、严香荣是否应返还兰林富收取的40万元款项的的问题。本案中，兰林富是李胜平、严香荣的授托人，在李胜平、严香荣签署的《委托书》中，载明由兰林富代为缴纳相关税费。而在《房屋买卖合同》中，约定该税费由苏志明垫付。苏志明将应由李胜平、严香荣缴纳的相关税费款项预支给兰林富，由兰林富缴纳，是按合同约定履行合同义务的行为，兰林富收取该款项并未超越其代理权限。因本案诉争房屋交易已不能实现，该费用应当返还。而兰林富收取该40万元款项的行为，是基于李胜平、严香荣授权委托，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，李胜平、严香荣应对兰林富的代理行为承担民事责任。苏志明要求李胜平、严香荣返还40万元款项的理由成立，原审法院要求李胜平、严香荣向苏志明返还该40万元款项并无不当，应予维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费交纳办法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35712元，本院准予上诉人李胜平免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭卫斌
代理审判员 邓相红
代理审判员 肖童亮
二〇一四年九月一日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。