南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5473号
原告王天宇，男，1985年2月16日生，汉族。
委托代理人张立慧，江苏容川律师事务所律师。
被告南京水木秦淮置业管理有限公司（以下简称南京水木秦淮公司），住所地本市鼓楼区云南路44号。
法定代表人董永康，职务执行董事。
委托代理人邹惠芸、苏洋。
原告王天宇诉被告南京水木秦淮公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王天宇委托代理人张立慧，被告南京水木秦淮公司委托代理人邹惠、苏洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王天宇诉称，原、被告于2009年12月21日签订了一份租赁合同，约定由原告自2010年1月1日至2012年12月31日承租被告拥有经营权的本市鼓楼区石头城路99号D2-26房屋。被告的经营权在2012年3月28日被法院判决由南京秦淮河建设开发有限公司（以下简称南京秦淮河公司）收回，但被告至今未返还原告保证金及材料款，故诉至法院，请求判决：被告返还原告保证金3600元及材料款12000元；本案诉讼费由被告承担。
被告南京水木秦淮公司辩称：首先，原告主张返还保证金3600元，由于被告已退出所涉租赁房屋的管理，整个街区的实际经营权为南京秦淮河公司，该公司为权利义务的承继者，因此，原告应当向南京秦淮河公司主张保证金。其次，被告认为原告在租赁合同期间存在违约行为。租赁合同虽然是原、被告所签，但是被告委托后街公司打造整个地区的古玩市场并且收取相关的费用；我们了解到之前都是原告去缴纳费用，后来就是一个自称原告朋友的人去缴纳费用，并且要求以原告的名义开具发票，因此，被告有理由认为在合同履行期间，其行为违反了租赁合同的相关约定，故按照合同第八条第二款第三项，原告所交的保证金不予返还。关于原告主张的材料款12000元，原告提交的证据仅仅是一份收条，该12000元只是被告向原告出具的一份收款凭证，该12000元系用于租赁房装修钢架隔层及楼梯材料成本及人工费用，且孔庆松的情况说明，也证实了12000元是原告向孔庆松购买已装修好的设备和装修装潢的费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月29日，南京水木秦淮公司与秦淮河公司签订了一份《滨水休闲转让协议书》，约定秦淮河公司将“滨水休闲”项目的经营权转让给南京水木秦淮公司。2009年12月21日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将其所经营的鼓楼区石头城路99号D2-26房屋出租给原告使用；租赁期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止；每年租金为20000元；合同还约定，原告在签订合同时，应向被告交纳履约保证金人民币3600元，原告无违约行为，租赁期满办理完毕退房等全部手续后，被告应及时将履约保证金退还原告。该合同还在解除条款中约定，原告擅自以转租、转让、转借等方式或以联营、入股、与其他人调剂交还等变相方式将房屋实际交由他人使用的，除应承担相应的违约责任外，被告有权解除租赁合同，退回房屋，原告所交履约保证金不予返还。上述合同签订后，原告支付三年租金60000元及履约保证金3600元，并开始租赁使用涉案房屋。
因南京水木秦淮公司未按时支付秦淮河公司经营权转让费，2011年9月29日，南京秦淮河公司在本院起诉被告南京水木秦淮公司经营权转让合同纠纷，本院以（2011）鼓商初字第734号判决书判决，确认原告秦淮河公司与被告水木秦淮公司，在2006年4月29日签订的。《滨水休闲转让协议书》于2011年9月27日解除；并支付相关费用等。水木秦淮公司不服本院判决，上述于南京市中级人民法院，后二审法院维持原判。
南京秦淮河公司在收到（2011）鼓商初字第734号民事判决书后，于2012年3月31日，向水木秦淮街区小商户发出秦建开函（2012）12号告知函，告知水木秦淮街区的小商户停止与南京水木秦淮公司或其他单位签订或续签任何关于水木秦淮街区内的租赁合同，停止向其支付任何租金或费用；要求小商户到南京秦淮河公司开发经营部进行登记商谈，妥善解决相关后续事宜。同年6月1日，南京秦淮河公司向水木秦淮公司发出通知，要求南京水木秦淮公司于2012年6月8日前将街区交给南京秦淮河公司。同日，南京秦淮河公司向水木秦淮街区经营户发出告知函，告知小商户，南京秦淮河公司已收回水木秦淮街区的经营权。同年6月8日，南京秦淮河公司与南京水木秦淮公司办理了交接手续。同年底，原、被告所签租赁合同届满，原告应南京秦淮河公司要求，离开租赁房屋。离开时，原告未欠相关费用。
另查明，孔庆松系本案所涉租赁房前手承租人。2009年12月21日，在原、被告签订租赁合同时，原告支付孔庆松人民币12000元，被告工作人员郭璐怡代孔庆松收取上述款项，收条载明：“收到D2-26装修钢架隔层及楼梯材料成本及人工费用总计12000元（壹万贰仟元）”。庭审中，孔庆松出具情况说明，认可收到上述12000元。
案件审理，被告提供时间分别为2012年10月12日、11月19日的“收款收据”两份，“收款收据”上交款单位一栏为“王天宇”，附注一栏为“电费”，被告陈述，在2012年10月至11月期间，被告朋友交纳了电费，证明原告存在转租或转借行为。原告认为，原告当时在使用租赁房屋，电费系原告交纳，此证据不能证明被告的证明目的。
案件审理中，因双方意见不一，致本案调解不成。
上述事实，有双方当事人的陈述，租赁合同、收条、情况说明、秦淮河公司在收到（2011）鼓商初字第734号民事判决书、谈话笔录以及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案争议焦点为，被告是否应当返还材料款及保证金。
关于原告主张返还材料款问题。本院认为，原告依据被告工作人员郭璐怡出具的收条，要求被告返返还材料款12000元，但从收条上看，其落款处已注明，郭璐怡系代孔庆松收取材料款12000元，此与孔庆松出具的情况说明相互印证，12000元并非被告收取，故原告向被告主张返还材料款，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于原告主张返还保证金问题。庭审中，被告抗辩，在租赁期间，原告有转租或转借行为，且在租赁期届满后未将租赁房屋返还被告，上述事项均违反了合同约定，因此，保证金不予返还。本院认为，被告提供的收款收据证明，在2012年10月12日及11月19日，原告曾交纳过涉案房屋的电费，但该证据并不能证明原告有转租或转借行为的存在，且原告对此也予以否认，因此，对于被告认为原告转租或转借租赁房屋，本院不予采信。关于被告辩称原告未向其返还租赁房屋，本院认为，依照南京秦淮河公司与南京水木秦淮公司签订的《滨水休闲转让协议书》约定，水木秦淮公司虽有权将涉案房屋租赁给原告，但当本院（2011）鼓商初字第734号民事判决书确认了《滨水休闲转让协议书》于2011年9月27日解除时，被告已丧失了作为租赁房屋出租方的资格，因此，在租赁合同到期时，原告理应将房屋交还房屋所有人秦淮河公司。庭审中，被告也未提供证据证明被告与秦淮河公司在办理交接手续时，就退还租赁房屋保证金进行过约定。综上，租赁合同届满，在未发生违反合同约定的不予退还保证金事由时，被告理应返还原告保证金。因此，原告主张被告退还保证金3600元，本院予以支持。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告南京水木秦淮置业管理有限公司自本判决生效后十日内一次性偿还原告王天宇保证金3600元。
二、驳回王天宇其他诉讼请求。
如果南京水木秦淮置业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费190元，由原告承担147元、被告承担43元（案件受理费原告已预交，被告于执行时一并向原告给付该款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周子川
人民陪审员 赵美丽
人民陪审员 张 玲
二〇一四年七月十八日
见习书记员 罗 欣