广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初1401号原告：临桂XX。负责人：叶X，组长。委托代理人：龙XX，广西XX律师事务所律师。被告：桂林XX公司。法定代表人：罗XX。委托代理人：覃XX，广西XX律师事务所律师。委托代理人：黄XX，广西XX律师事务所律师。原告临桂XX与被告桂林XX公司合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法由助理审判员伍江林适用简易程序于2016年8月10日公开开庭进行了审理，书记员田孟丝担任记录。原告临桂XX的委托代理人龙XX，被告桂林XX公司的委托代理人黄XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告临桂XX向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告因逾期封顶交房而向原告支付违约金150万元（从2015年11月1日起暂计至2016年9月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年4月29日签订了《土地XX开发协议书》，协议约定原告将位于临桂县XX面，总土地面积11867㎡安置用地（见临国用2009第XX号土地使用权证）与被告进行房地产XX开发建设，原告配合被告取得该宗地国有土地使用权证后3年内，被告按照每户建筑面积120㎡的住宅标准建好房屋作为土地XX开发费用及利益分配进行补偿给原告，并为原告办好房屋产权证。协议签订后，原告已经按照协议约定履行土地过户的义务，但被告却从未开工建设。原告又于2013年10月24日与被告签订了《土地XX开发协议书》补充协议，双方重新约定房屋交付时间（2015年10月30日主体封顶，2016年10月30日交房），补充协议签订后，至今被告照样未有动工建设迹象，根本不具备所谓的主体封顶和交房。按照补充协议的约定从2015年10月30日主体不能封顶，被告按每延期一天支付5000元违约金给原告。因此，被告从2015年11月1日起暂计至2016年9月30日应向原告支付逾期交房违约金150万元。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告一而再迟延动工，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。因此，原告特诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订补充协议之约定，支持原告的诉讼请求。被告桂林XX公司辩称，1、本案约定有仲裁条款，应依法仲裁条款，被告在庭前也向法院提交异议。2、临桂没有诉讼权利，请求法院依法驳回，本案是依据小组组长叶XX名义，这与相关法律不符。3、土地XX开发协议合法，但是补充协议上只有该村的7名村民签字，并没有全体村民签字，故补充协议是无效合同。4、被告没有违约，原告诉讼没有法律及事实依据。原告临桂XX为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供下列证据材料：证据1、土地XX开发协议书，证明原告将位于临桂县XX面，总土地面积11867㎡的安置用地与被告进行房地产XX开发建设，双方形成土地XX开发合同关系。证据2、《土地XX开发协议书》补充协议，证明被告与原告重新约定交房时间于2015年10月30日主体封顶，2016年10月30日交房及违约赔偿的事实。经过开庭质证，被告桂林XX公司对原告临桂XX提供的证据1真实性无异议，对证明内容无异议，但这恰恰证明原、被告双方对土地XX开发进行过约定，依据合同第5条的约定可知，本案应该由临桂县仲裁委进行仲裁。对证据2的真实性无异议，这恰恰证明至今为止由于政府不可抗力因素导致合同不能履行。被告认为该份补充协议没有发生法律效力。被告桂林XX公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供下列证据材料：关于要求退回增加容积率费用的请示，证明至今为止原、被告双方因政府政策原因，至今未实现三通一平，所以导致被告无法施工。经过开庭质证，原告临桂XX对被告桂林XX公司提供的证据的真实性不认可，该份证据是被告自己制作出来的。2016年7月28日，临桂区人民法院对原告临桂XX与被告桂林XX公司协议XX开发的土地进行了现场勘察，拍摄了现场照片和制作了现场勘察笔录，双方对现场照片和勘察笔录均没有异议。本院结合原、被告的举证和质证认证如下：对原、被告确认的书证予以采信，对原、被告提出异议但与本案事实有一定关联性的证据，本院亦作为定案的参考依据。依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：经审理查明，2010年4月29日，原告临桂XX与被告桂林XX公司签订了《土地XX开发协议书》，协议约定:一、原告临桂XX将位于临桂县XX面，总土地面积11867㎡安置用地（见临国用2009第XX号土地使用权证）与被告桂林XX公司进行房地产XX开发建设；二、原告临桂XX配合被告桂林XX公司将该宗划拨土地到政府相关部门变更为出让土地，被告桂林XX公司取得该宗地国有土地使用权证后3年内，按照每户建筑面积120㎡的住宅标准建好房屋作为土地XX开发费用及利益分配进行补偿给原告，并为原告办好房屋产权证。三、本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成的可以向临桂县仲裁委员会提起仲裁。《土地XX开发协议书》有临桂全村88户的户主签名。2013年10月24日，原告临桂XX与被告桂林XX公司签订了《补充协议书》，《补充协议书》是根据2013年9月13日在临桂县XX李XX主持召开的原、被告双方就安置地合同异议问题协调会的会议精神，经过双方磋商签订了《补充协议书》。协议约定:一、原告临桂XX同意被告桂林XX公司延期3年交房给原告临桂XX的村民，自2013年11月1日开始计算交房时间（2015年10月30日主体封顶，2016年10月30日交房，办理房产证和土地证的时间不算在约定交房时间内）。如果2015年10月30日主体不能封顶，被告桂林XX公司按每延期一天支付5000元违约金给临桂。二、桂林XX公司同意交纳100万元给临桂作为交房保证金，如果2016年10月30日前不能与村民签订《商品房买卖合同》，桂林XX公司所交纳的100万元保证金不予退还。三、桂林XX公司承诺交房后26个月内给临桂村民办好相关证件。每延期一天支付5000元违约金给临桂。《补充协议书》签订后，被告桂林XX公司在2015年10月30日前未能完成房屋的主体封顶，2016年7月8日，临桂诉至临桂区人民法院提出了上述诉讼请求。2016年7月28日，临桂区人民法院与原、被告双方的委托代理人对双方XX开发的村民安置地进行了现场勘察，从安置地的现场来看，桂林XX公司并未进行开工建设房屋，安置地已经变成了一个水塘。与村民安置地相邻的楼盘正在进行施工建设，安置地周边也已经修通了道路。本院认为：原告临桂XX与被告桂林XX公司于2010年4月29日签订的《土地XX开发协议书》和2013年10月24日签订的《补充协议书》都是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同。原告临桂XX认为原、被告双方签订的两份协议书都是合法有效的，本院予以支持。被告桂林XX公司主张双方于2013年10月24日签订的《补充协议书》没有发生法律效力，因《补充协议书》上只有7名村民的签名，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条第一款第八项：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产和第二十八条：召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意的规定，这两条法律规定都是强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。因此，双方签订的《补充协议书》是无效合同。对于被告桂林XX公司的主张，本院不予采纳，理由如下：《补充协议书》开始就阐明了，由原临桂县XX副县长李XX主持召开了双方就安置地合同异议问题的协调会，参加协调会的临桂应当是派出了村民代表参加协调会与被告桂林XX公司磋商讨论安置地的问题。由此可见，在政府部门主持下召开的协调会，出席会议的村民代表是得到了村民的许可和授权的。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理；（一）……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……；村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。虽然《补充协议书》上仅有7名村民签名，但是7名村民中有临桂小组长叶XX和其他6名村民代表，他们的签名可以认定是受到了村民的许可和授权的。因此，虽然《补充协议书》只有7名村民签订，但是可以认定该《补充协议书》在双方自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思的表示，是合法有效的合同。原告临桂XX认为临桂区人民法院对本案有管辖权，本案不适用《土地XX开发协议书》中约定的仲裁条款，被告桂林XX公司根据《土地XX开发协议书》中的仲裁条款提出管辖异议是无效的，因为临桂县没有仲裁委员会，故该条款是无效条款。原、被告双方也没有达成新的仲裁协议，故原、被告之间约定的仲裁条款无效。临桂区法院对本案有管辖权，本院予以支持。被告桂林XX公司主张双方在《土地XX开发协议书》中约定了仲裁条款，在一审首次开庭前向法院提出了管辖权异议，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条的规定，请求裁定驳回原告的起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条的规定，一审法院对异议人提出的异议进行审查时，只要异议人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当裁定驳回起诉：（一）仲裁机构或者人民法院已经确认仲裁协议有效的；（二）当事人没有在仲裁庭首次开庭前对仲裁协议的效力提出异议的；（三）仲裁协议符合仲裁法第十六条规定且不具有仲裁法第十七条规定情形的。本案中，异议人与原告合同中的仲裁条款符合《仲裁法》第十六条规定，且不具有《仲裁法》第十七条规定的情形，因此应当驳回原告的起诉。对于被告桂林XX公司的主张，本院不予采纳，理由如下：《土地XX开发协议书》第五条第2项约定：“本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成的可以向临桂县仲裁委员会提起仲裁。”虽然双方的合作协议约定了仲裁条款，但是仲裁条款约定的仲裁机构为临桂县仲裁委员会，根据《中华人民共和国仲裁法》第十条的规定：仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立。临桂县（现更名为临桂区）并没有临桂县仲裁委员会，因此双方所约定的仲裁机构视为没有约定或约定不明。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。2016年8月4日，临桂区人民法院组织双方协商能否达成仲裁补充协议，原、被告双方未能签订有效的仲裁补充协议。因此，原、被告双方在《土地XX开发协议书》中约定的仲裁条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条都规定了，在仲裁条款有效地情况下，法院审查异议时，才需要裁定驳回原告的起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条：当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。从上述两个法条来看，在仲裁条款无效的情况下，临桂区人民法院是有管辖权的。原告认为临桂作为起诉的原告，叶XX只是负责人，临桂是适格原告，在本案中，可以进行诉讼，本院予以支持。被告桂林XX公司主张，被告的负责人叶XX以临桂名义提起诉讼，不符合法律规定，应当依法驳回起诉。叶XX只是临桂的负责人，并不具有诉讼的权利，根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》{[2006]民立它字第23号}规定，小组长以村民小组的名义起诉和行使权利应当参照《村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序，本案中，叶XX没有提供民主议定程序的证据，因此其诉讼主体不符合法律规定，应依法驳回。对于被告的主张，本院不予采纳，理由如下：临桂是可以作为诉讼当事人的，是适格的原告，本案中，叶XX只是作为原告临桂XX的负责人。虽然《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》{[2006]民立它字第23号}规定了，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序，但是《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条规定：法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定了八种涉及村民利益的事项和一项兜底情形，需经召开村民会议讨论决定方可办理，司法诉讼并不在这八项情形之内。且根据原、被告双方签订的《补充协议书》约定，2015年10月30日之前交付给村民的房屋主体封顶，被告桂林XX公司至今还没有开始进行房屋建设，已经构成违约，损害了村民的利益，临桂运用法律手段保护自己的权利向临桂区人民法院提起诉讼是合情合理的。原告临桂XX诉请，被告不按照协议约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约，应当按照协议约定承担违约责任，即按每延期一天支付5000元违约金，从2015年11月1日起暂计至2016年9月30日止，要求被告桂林XX公司支付共计150万元的违约金，对于原告的诉请，本院予以支持。根据《补充协议书》一约定：原告临桂XX同意被告桂林XX公司延期3年交房给原告临桂XX的村民，自2013年11月1日开始计算交房时间（2015年10月30日主体封顶，2016年10月30日交房，办理房产证和土地证的时间不算在约定交房时间内）。如果2015年10月30日主体不能封顶，被告桂林XX公司按每延期一天支付5000元违约金给临桂。现被告桂林XX公司未能在协议约定的时间内完成房屋的主体封顶工程，已经构成违约。原告临桂XX诉请要求被告桂林XX公司支付150万元违约金并不过高，因为协议约定被告桂林XX公司要交付88套房屋给临桂村民，每套面积120㎡，按照近年临桂区的商品房均价来看，这88套房屋价值3000万元左右，所以原告诉请要求的150万元违约金并不过高。被告桂林XX公司主张，被告没有违约，是因为政府没有实现“三通一平”才导致合同项目无法继续施工，是不可抗力的因素导致合同不能实现。对于被告的主张，本院不予采纳，理由如下：从2016年7月28日临桂区人民法院对安置地的现场勘察来看，周边的楼盘都在建设，安置地周围道路、水、电等基础设施都是具备的，符合开工建设房屋的条件，不存在具有不可抗力的因素影响房屋施工，导致合同不能实现的情况。被告桂林XX公司也没有提供充足的证明无可抗力因素的存在。因此，被告桂林XX公司没有按照《补充协议书》的约定完成房屋的主体封顶工程，已经构成了违约，应当支付给原告临桂XX违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、五十二条、六十条、一百零七条、一百十一四条的规定，判决如下：被告桂林XX公司向原告临桂XX支付违约金150万元。案件受理费18300元，适用简易程序减半收取9150元，由被告桂林XX公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费18300元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  伍江林二〇一六年九月二十八日书 记 员  田孟丝