湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终688号
上诉人（原审被告）：李永才，男，1969年7月29日出生，汉族，住湖北省鹤峰县。
上诉人（原审被告）：田科英，女，1942年8月24日出生，土家族，住湖北省鹤峰县村民。
二上诉人共同委托诉讼代理人：向宇，湖北图盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴杨伟，男，1986年10月25日出生，汉族，住湖北省鹤峰县村民。
委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。
原审被告：李永红，男，1971年2月28日出生，汉族，住湖北省鹤峰县村民。
原审被告：田登红，女，1976年7月4日出生，土家族，住湖北省鹤峰县村民。系李永红之妻。
上诉人李永才、田科英因与被上诉人吴杨伟、原审被告李永红、田登红确认合同有效纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2016）鄂2828民初944号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李永才、田科英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴杨伟的诉讼请求。事实及理由：1.李永红、李永才在本案中的行为不符合表见代理的构成要件。表见代理是代理人以被代理人的名义无权代理进行民事活动的行为。本案中，《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》的双方当事人为李永红、李永才及吴杨伟，双方都是以本人的名义签订合同，而不是李永红、李永才以田科英的名义签订合同。同时，构成表见代理要求行为相对人是善意且无过失，本案中，《房屋所有权证》登记的所有权人为田科英，物权登记具有公示效力，吴杨伟明知李永红不是房屋所有权人而与李永红签订涉案合同，不符合表见代理的构成要件。2.涉案房屋修建于70年代，当时李永红、李永才尚未成年，该房屋属于田科英的个人财产，一审法院将涉案房屋认定为家庭共有财产错误。3.田科英受李永红、李永才的欺骗，认为涉房屋及土地是出租给吴杨伟，故对吴杨伟装修、加建涉案房屋未提出异议，并不是对李永红、李永才转让房屋行为的认可。4.案涉合同关于土地的转让，没有经过村委会的同意，违反了《农村土地承包法》的有关规定，合同应为无效。综上所述，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院支持李永才、田科英的上诉请求。
吴杨伟答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回李永才、田科英的上诉请求，维持原判。1.李永红和李永才是田科英的儿子，二人与吴杨伟进行房屋交易时，田科英也在协议上按印确认，构成表见代理；2.田科英没有提交其受到李永红、李永才欺骗的相应证据。
李永红、田登红未作答辩。
吴杨伟向一审法院起诉请求：1.确认吴杨伟与李永红、李永才、田科英在2008年2月26日签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》有效；2.判令李永红、李永才、田登红、田科英继续履行将合同所涉房屋、土地及山林过户至吴杨伟；3.诉讼费用由李永红、李永才、田登红、田科英承担。
一审法院认定事实：吴杨伟原系鹤峰县容美镇官坪村二组村民，李永红、李永才、田科英均系鹤峰县容美镇××组村民。2008年2月26日，吴杨伟与李永红、李永才签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》并绘制了山田界图，主要内容为“一、甲方（李永红、李永才）将现有房屋六间及宅基地面积包括猪圈面积170.27㎡，房屋坐北朝南，东以自己桔园为界，西以沟为界，北以甲方山林为界，南以塌坎为界，作价10000.00元，另外一切过户费用乙方（吴杨伟）自理。二、土地、经济林包括茶园、桔园、梨园共七块，长期转让给乙方，地面附着物补偿作价20000.00元。……四、乙方将30000.00元一次性付给甲方，日期为2008年2月26日。五、合同自签字之日起，甲方给乙方交齐房屋产权证及土地使用证。”同时，双方在合同上明确备注“1、房屋所有权证为老式本，如发现有另外此姓名的房屋所有权证，一律作废。2、甲方李永才没有将土地使用证交给乙方，如有纠纷，按以上协议处理。……”。合同签订同时，吴杨伟按照合同约定给李永红、李永才、田科英支付了价款30000.00元，李永红将《农村土地承包经营权证》和田科英的《房屋所有权证》交给了吴杨伟。不久，李永红、李永才、田科英将房屋交付给吴杨伟，吴杨伟入住该房至今。吴杨伟在居住期间，对该房进行了整修，并另外新建了一间房屋。土地、经济林包括茶园、桔园、梨园一直由吴杨伟经营至今。2010年，吴杨伟户籍迁至容美镇××组。2012年，鹤峰县容美镇龙井村村民委员会在吴杨伟持有的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》上签署“同意流转”并加盖公章，在山田界图签署“情况属实”并加盖公章。
另查明，2005年完善二轮延包时，李永红、田登红、田科英作为一个农户承包土地；本案所涉及的房屋登记为田科英所有，2006年办理该房屋土地登记时土地登记为田科英单独使用。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》及山田界图、李永红的《农村土地承包经营权证》、被告田科英的《房屋所有权证》、田科英的《土地登记申请审批表》予以证实，一审法院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点就是《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》是否有效的问题，各方当事人对争议焦点均没有异议。
一审法院认为：吴杨伟与李永红、李永才签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》，不违反法律规定，应依法认定有效。李永红、李永才、田科英、田登红主张该合同房屋部分李永红、李永才系无权处分，应认定合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，对李永红、李永才、田科英、田登红的该辩称理由，不予支持。同时，签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》时，李永红、田登红、田科英是同一家庭的成员，且李永红交付了田科英的《房屋所有权证》，吴杨伟有足够理由相信李永红有代理田科英的权限，符合表见代理构成要件，因此应由田科英承担相应法律后果。况且，吴杨伟自2008年入住该房至今，居住期间对房屋进行了整修、加建，田科英均没有提出异议，可以推定田科英以自己的行为默示同意将房屋出售给吴杨伟。由于该房屋至今没有办理权属变更登记，田科英应协助吴杨伟办理该房屋的权属变更登记。李永红、李永才、田科英、田登红主张该合同土地承包经营权流转部分系合同签订四年后且李永才、李永红不知情的情况下加盖村委会公章，应认定无效，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，本案中吴杨伟与李永红、李永才签订合同时虽然没有经过村委会，但村委会于2012年在吴杨伟持有的合同书签章同意流转，是对双方土地承包经营权转让的事后同意，不违背法律规定，对李永红、李永才、田科英、田登红的该辩称理由，不予支持。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十一条的规定“承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”，吴杨伟应与鹤峰县容美镇龙井村村民委员会就流转的土地承包经营权确立新的承包关系，不存在李永红、李永才、田科英、田登红协助将山林、土地过户的问题，对吴杨伟提出的李永红、李永才、田登红、田科英协助履行将山林、土地过户至吴杨伟名下的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决：一、吴杨伟与李永才、李永红于2008年2月26日签订的《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》有效；二、田科英应协助吴杨伟办理本案所涉房屋的权属变更登记；三、驳回吴杨伟的其他诉讼请求。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由李永红、李永才各负担20.00元。
二审中，李永红、李永才、田科英、田登红及吴杨伟均未向本院提交新证据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋的《房屋所有权证》登记的所有权人虽为田科英，但李永红、李永才与吴杨伟签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》时，李永红、田登红、田科英系同一家庭成员，李永红、李永才均是田科英的儿子，且双方签订涉案合同后，李永红将田科英的《房屋所有权证》交付给了吴杨伟，吴杨伟完全有理由相信李永红、李永才有权代理田科英与其签订涉案合同，将涉案房屋转让给吴杨伟，李永红、李永才的行为构成表见代理，田科英应对李永红、李永才的代理行为承担相应的法律后果。并且，吴杨伟在2008年与李永红、李永才签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》后即居住、生活在涉案房屋，并对涉案房屋进行了整修、加建，田科英未提交证据证明在《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》签订前后对涉案房屋主张权利或提出异议，可以认定田科英知晓并同意将涉案房屋转让给吴杨伟。李永红、李永才与吴杨伟签订《房屋出售、土地及经济林转让补偿合同》是双方当事人的真实意思表示，吴杨伟于2010年将户籍迁至容美镇××组，成为该村集体经济组织成员，鹤峰县容美镇龙井村村民委员会亦同意涉案房屋、土地及山林的转让行为，故双方所签合同并不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，按协议的约定全面履行各自的义务。李永才、田科英上诉称田科英受李永红、李永才的欺骗，认为涉案房屋及土地是出租给吴杨伟，故对吴杨伟装修、加建涉案房屋未提出异议。本院认为田科英与李永红系同一家庭成员，且长期居住、生活在一起，李永才、田科英的主张不符合家庭成员之间的一般注意义务，且吴杨伟在2008年与李永才、李永红签订协议后即对涉案房屋、土地及山林管理、使用，至本案纠纷发生时已长达八年时间，期间田科英未对涉案房屋、土地、山林主张权利与常理不符。
综上，李永才、田科英的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李永才、田科英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一七年六月二十一日
书记员 陈 乾