北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀民初字第04957号
原告（反诉被告）马俊江，男，1955年12月26日出生。
被告（反诉原告）张晓静，女，1980年7月10日出生。
委托代理人王晓楠，北京市星元律师事务所律师。
原告（反诉被告）马俊江与被告（反诉原告）张晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马俊江，被告张晓静的委托代理人王晓楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马俊江诉称，原告与被告因商品房买卖一事，因被告反悔，被告向法院起诉要求房屋买卖合同无效。经一、二审法院均确认原告与被告房屋买卖合同无效。但原告向被告支付的楼房款共计125.5万元。被告应立即返还给原告，楼房款被告已使用一年多的时间，被告应给付原告利息，被告还应给付原告因装修所支付的费用，故原告诉至法院，诉讼请求如下：1、被告立即返还商品房销售楼款共计125.5万元。2、被告给付原告楼房装修款78877元。3、被告给付原告楼房款自2012年2月26日80.5万元、2012年7月12日给付30万元及2012年10月3日15万元，共计125.5万元的利息（按银行同期贷款利息计算）至楼房款给付清为止。4、诉讼费由被告承担。
被告张晓静辩称及反诉称，首先，我方不认可原告陈述的事实，不是我方反悔造成合同无效，实际是由于原告无购房资格导致合同目的不能实现，有生效判决为证。我方同意给付125.5万元房款。其次，2013年9月6日我方已经发函告知原告向其退房款，并要求原告腾退房屋，不应当支持原告要求的利息诉讼请求，我方不同意给付利息。第三，房屋是否装修我方不清楚，且即便房屋装修，但原告是在房屋产权人仍为被告的情况下进行装修，装修的风险和损失责任应当由原告承担。我方的反诉请求如下：1、判令原告立即将北京市怀柔区泉河二区×号楼×单元×室腾退，归还反诉人。2、判令原告向被告支付2012年3月至实际退房之日期间的房租5万元（暂计至2013年10月，按每月2500元计算，2500元20个月共计5万元）。3、原告向被告支付2012-2014年度物业费1744元，2013-2014年度暖气费2020.9元。4、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实理由如下：北京市怀柔区泉河二区×号楼×单元×室房屋系我方所有。2012年初，我方因急于筹钱换购北京市内学区房，与原告达成约定，我方以低于当时市场价的价格130万元，将上述房屋卖给原告，全款付清后办理过户登记。原告于2012年2月26日交付我方805000元，直到2012年10月3日原告才陆续支付45万元，仍欠45000元未付。自合同订立以来，原告一直以种种理由推脱办理过户登记。2013年4月19日，原告又称按照国家和北京市的相关规定，自己无法办理房屋过户登记，要求我方将房屋过户至第三人名下，遭到我方拒绝后，至今还拖欠剩余房款不予支付。我方认为原告严重迟延支付价款又拒绝办理过户登记，其行为已使我方受到巨大的经济损失，且合同目的根本无法实现，遂向怀柔区人民法院提起诉讼，要求解除双方买卖合同。后该案经一、二审判决，均判令解除双方关于涉案房屋的买卖合同，且解除合同的过错在于原告。判决生效后，我方函告原告，要求返还原告已付房款，并要求原告限期腾退房屋，原告未予理会，故我方提起反诉。
原告马俊江反诉答辩称，如果被告返还我房款并赔偿我装修损失和利息损失，我可以腾退房屋。但我不同意支付5万元房租，被告卖给我房子，没有理由要求房租。供暖费我今年确实没有交，我认可。2012年6月至2014年6月的物业费我没交，我同意交，但是我不给被告。
经审理查明，位于怀柔区泉河园二区×号楼×单元×号房屋系张晓静所有。2012年年初，张晓静与马俊江口头达成房屋买卖协议，张晓静以130万元的价格将上述房屋售予马俊江。后马俊江陆续支付房款共计1255000元，尚欠45000元未付，房屋已交付马俊江使用，后双方因房屋过户问题发生争议。张晓静将马俊江诉至我院，要求解除双方签订的房屋买卖合同。我院经审理认为：双方之间的买卖合同系在2012年年初进行，马俊江名下已拥有两套住房，根据规定，马俊江不具有购房资格，故无法办理房屋产权过户手续，合同不能履行，双方之间的房屋买卖合同应予解除；另马俊江对自己不具有购房资格应属明知状态，而仍与张晓静订立房屋买卖合同，致使买卖合同未能实际履行，应自行承担房屋无法办理过户的相关后果，……。2013年6月24日，我院出具（2013）年怀民初字第02520号民事判决书，依据上述理由判决解除张晓静与马俊江关于北京市怀柔区泉河园二区×号楼×单元×室的房屋买卖合同。判决作出后，马俊江不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理后于2013年8月16日判决驳回上诉，维持原判。2013年9月9日，马俊江持所诉理由诉至我院，要求张晓静返还已付房款，并赔偿装修损失及利息损失。
另查明，2013年9月6日，张晓静通过邮寄快件的方式向马俊江发出书面通知，载明：“……1、请您于2013年9月20日前与本人联系，本人会将您已经支付的购房款1255000元全部返还给您；2、请您于2013年9月20日前将北京市怀柔区泉河二区×号楼×单元×室腾退，归还本人；……”。该快件于2013年9月7日由钟会伶签收，庭审中，马俊江认可签收人系其妻子，但不认可已知晓书面通知内容。
再查明，2013年12月31日，本院组织双方当事人就争议房屋的装修情况进行现场勘查。争议房屋自交付后，由马俊江之子马建春居住使用至今，现场勘查当时马建春在场，其对争议房屋装修情况的陈述如下：他们（被告方）是3月份搬走的，我5月份就结婚了。所有装修都没有大动。主要是刷白、维修厨房、卫生间的漏水情况，厨房、卫生间的地砖都没有刨，客厅地砖和地板都没有刨，没有换，具体装修情况以装修公司的证明为准。经本院询问，张晓静称除客厅电视背景墙中间颜色更换之外，其他都没有变化；马俊江不能清楚说明装修的具体项目，称整个装修工程以包工包料的形式发包给他人，并由其子马建春在现场监督。庭审中，马俊江提供装修合同书一份、收条两张，用以证明其就争议房屋已支付装修款7.8万元。马俊江提供装修工程承包人李良刚作为证人出庭作证。李良刚当庭宣读书面证言，证明争议房屋按照面积的2.8倍收取装修费，每平米230元，原告已向其支付7.8万元。经法庭询问，李良刚陈述争议房屋的装修项目包括铲墙、刷油漆、胡布、刮腻子、刷布料、做背景墙等，装修材料费约4万至5万元。马俊江另提供装修材料票据二张，金额共计28330元，用以证明其为争议房屋支付的装修材料费。马俊江还提供装修用料及人工清单一份，经法庭询问，证人李良刚陈述的各装修项目用工人数及时间与该清单记载明显不符。
又查明，被告提供发票三张，用以证明被告就争议房屋交纳2012年6月9日至2014年6月9日物业费1744元；交纳2013-2014年度供暖费2020.9元。原告对上述证据的真实性没有异议，亦认可上述费用系就争议房屋交纳。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，按照法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告马俊江与被告张晓静签订的房屋买卖合同已经生效判决确认解除，故原告有权要求被告返还其已支付的房款，被告亦有权要求原告腾退房屋。原告要求被告返还房款125.5万元及被告反诉要求原告腾退房屋的诉讼请求均于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告给付楼房装修款的诉讼请求，本院认为，因原告提供的证人的当庭陈述与原告提供书面装修费用证据存有明显不符的情况，故本院难以认定原告对争议房屋进行了高达7.8万余元装修费用的投入。根据本院的现场勘查结合被告方的自认，本院能够认定原告对争议房屋进行了墙壁修缮，粉刷等的装修，因该部分支出系原告在购买房屋后为实际居住使用进行的必要投入，且房屋买卖合同的解除原告方负有一定的过错，故该部分损失应由原告方自行承担，对原告该项请求本院不予支持。对于原告要求被告就已给付房款支付利息的诉讼请求，本院认为房屋买卖合同于2013年8月16日经生效判决解除，2013年9月6日被告即函告原告同意返还房款，被告亦实际收取该函件，原告坚持通过诉讼程序主张权利，由此产生的利息损失本院不予支持。对于被告要求原告支付租金的诉讼请求，因房屋买卖合同于2013年8月6日经生效判决解除，被告应以此时间点作为向原告主张租金的起算时间，但因此后产生的租金损失大部分发生在本案诉讼期间内，且因原告于第一次庭审中即明确表示同意腾退房屋，故被告不应向原告主张诉讼期间的租金，对被告该项反诉请求本院不予支持。对于被告反诉原告要求返还其居住房屋期间物业费及供暖费的诉讼请求，本院认为，因原告认可上述费用应当由其交纳，故对被告已交纳的上述费用原告应当返还，对被告该项反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张晓静于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）马俊江房款一百二十五万五千元。
二、原告（反诉被告）马俊江于本判决生效后十五日内将位于北京市怀柔区泉河园二区×号楼×单元×室的房屋腾退给被告（反诉原告）张晓静。
三、原告（反诉被告）马俊江于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）张晓静二〇一二年至二〇一四年的物业费一千七百四十四元以及二〇一三年至二〇一四年的供暖费二千零二十元九角。
四、驳回原告马俊江其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张晓静其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万六千八百零四元，由原告马俊江负担七百零九元（已交纳），由被告张晓静负担一万六千零九十五元（于判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五百二十五元，由被告（反诉原告）张晓静负担五百元（已交纳），由原告（反诉被告）马俊江负担二十五元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜丽娜
人民陪审员 许怀友
人民陪审员 苏天福
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 曾琪惠