广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民一终字第215号
上诉人（一审被告）：卢先祖，男，1955年9月15日生，汉族，住广西罗城仫佬族自治县东门镇下坝一区一巷**号。公民身份号码：
452723195509150070。
委托代理人：李正仁，广西龙安律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：罗城仫佬族自治县建筑工程公司。住所地广西罗城仫佬族自治县东门镇解放路**号。
法定代表人：覃桂恒，该公司总经理。
委托代理人：罗永恒，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。
上诉人卢先祖因与被上诉人罗城仫佬族自治县建筑工程公司返还原物纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2015）罗民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于
2015年3月18日受理后，依法组成由审判员吴亚玲担任审判长，代理审判员蒙江浩、覃阳参加的合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案。书记员张幼怡担任法庭
记录。上诉人卢先祖及其委托代理人李正仁，被上诉人罗城仫佬族自治县建筑工程公司的委托代理人罗永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告是原告公司的职工，1980年原告将公司的一间瓦房给被告居住。1998年，被告将原来居住的瓦房改为一半用于居住一半用于销售米粉。2012年
4月，原告为了兴建集资房，要求被告搬离该瓦房。被告搬出后，原告与被告于2012年5月30日签订《综合楼底层门市承包合同》，约定由被告承租原告公司门面即诉争门面一
间，月租金600元，租期为2012年5月30日至2012年12月31日。合同期满后至2014年11月，被告按每月600元的标准向原告缴纳租金，原告接受。
2014年11月21日，原告通过韵达快递向被告邮寄送达《解除合同通知书》，该通知要求解除原、被告的租赁合同及被告收到通知后7日内交出诉争门面并交清所欠租金及电
费。被告于2014年11月22日收到原告邮寄送达的《解除合同通知书》后以其仍应续租该诉争门面为由不搬出该门面。2014年12月29日，原告诉至该院，请求判决：
1、被告搬出其非法占用原告的预制场门面（东起第三间），把门面交给原告；2、被告赔偿其侵占原告门面造成的经济损失，损失数额按每天30元计算，从2014年12月
1日起至原告搬出门面之日止；3、本案诉讼费由被告承担。另查明，原告与案外人欧义群签订《综合楼底层门市承包合同》一份，约定由欧义群承租原告公司预制场门面一间（朝阳
路西第一间），租金每月900元，合同有效期为2013年12月16日至2015年12月31日。
一审法院经审理认为：原、被告签订的《综合楼底层门市承包合同》已于2012年12月31日已经到期，之后双方均以实际行动继续履行合同，构成了不定期租赁合同。不定期租
赁合同的双方都享有合同的解除权，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。根据相关法律规定，享有解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对
方时解除。原告通过邮寄发出解除合同通知书要求被告收到通知之日起7日内搬出诉争门面，被告已经于2014年11月22日收到该邮件，故原、被告租赁合同于2014年
11月29日解除。被告辩称其收到邮件后没有打开，无证据证实且与常理相驳，该院不予采信。合同解除后，作为诉争门面实际使用人的被告应将诉争门面腾出返还给原告，并支付
上述租赁合同解除后的门面使用费。原告请求被告支付诉争门面损失费实为诉争门面使用费，原告请求从2014年12月1日起算诉争门面使用费至原告搬出诉争门面之日止符合法
律规定，该院予以支持。合同解除后诉争门面使用费标准应参照同时期同地段的市场价格确定，原告请求按每月900元的计算符合实际，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和
国物权法》第三十二条、三十四条、三十七条之规定，判决：一、被告卢先祖将位于本判决生效之日起十日内将位于罗城仫佬族自治县东门镇朝阳路113号预制场门面一间（东起第
三间）内清理干净腾出返给原告罗城仫佬族自治县建筑工程公司；二、被告卢先祖支付原告罗城仫佬族自治县建筑工程公司自2014年12月1日起至实际腾出返还诉争门面之日止
的门面使用费（按照月租金900元计算）。本案受理费100元，减半收取50元，由被告卢先祖负担。
上诉人卢先祖不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，有失公正。一、上诉人的优先承租权成立。《综合楼底层门市承包合同》第五条约定“如乙方（卢先祖）继
续承包，可优先”，这说明被上诉人和上诉人约定了优先承租权，并在合同期满时该优先权成就。优先承租权属于形成权，只要上诉人正式通知被上诉人继续承租，那么被上诉人就有
义务与上诉人续租，除非第三方提出比原承租人更优越的条件例如更高的租价。被上诉人已经继续收取上诉人600元每月的房租，明确同意上诉人续租，这说明双方已经达成继续租
赁的合意，处于事实合同关系状态。二、被上诉人的公证送达行为无效，无法证实上诉人收到《解除合同通知书》。被上诉人提交的（2014）桂罗证字第424号《保全证据公证
书》，载明是公证员姚荣健、冯胜学具体承办，但该公证书最后盖章的公证员仅是姚荣健一人，没有冯胜学盖章，这说明冯胜学并没有实际承办，而且在己公告的广西罗城公证员名录
里也没有冯胜学的名字。根据《公证程序规则》第五十二条规定，公证机构办理招标投标、拍卖、开奖等现场监督类公证，应当由二人共同办理。所以，被上诉人这种保全证据的现场
监督类公证行为，因仅有一名公证员在场，违反上述规定，是无效的。所以韵达公司的快递单里是否装有《解除合同通知书》无法证实。三、一审判决要求上诉人按照900元每月租
金支付租金没有法律依据。上诉人在合同期满前并未明确放弃优先承租权，且上诉人自双方合同期满后的2013年元月起一直向被上诉人交纳600元每月的房租至2014年的
11月26日，表明被上诉人认可上诉人以600元每月的房租续该门面，到了2015年的元月，被上诉人也没有询问上诉人是否续租，因此上诉人保持租赁现状合理合法，即被上
诉人以实际行动向上诉人表明了续租意愿。四、上诉人要求续租该门面有充分的作为被上诉人公司下岗职工理由。上诉人夫妻二人于1977年调入被上诉人的罗城建筑公司，是该公
司的正式职工。1980年公司分配给上诉人夫妻瓦房一间，作为上诉人一家4口的住房，公司也没有对住在这一排瓦房的5户职工收取过任何租金，因为1990年前后，包括上诉
人夫妻在内的大部分公司职工都下岗了，公司也不发生活费，上诉人夫妻二人只得利用该住房，在1998年就开始卖粉，艰难维持一家生活。直到2012年4月，公司领导覃桂
恒、梅昌荣多次到上诉人夫妻卖粉处，动员二人搬走，并说给上诉人夫妻一个公司的其他门面（也就是本案门面）与夫妻卖粉的住房对换，以便公司建新房。这样，上诉人才换得了本
案所在的门面，刚开始时公司讲不要租金，但待公司拆了上诉人夫妻卖粉住房后，就反悔要房租了，为了生活，上诉人只得与公司在2012年5月30日签订了《综合楼底层门市承
包合同》，当时这一排门面一般是700元每月，但公司讲为补偿拆了上诉人的卖粉住房只要600元每月。以上事实，有一审证人银某、张某出庭作证予以证实。现在，被上诉
人在没有与上诉人协商的情况下，就突然起诉要收回该门面，这叫以该门面作为唯一生活来源的上诉人如何生存，而且，被上诉人没有发给上诉人任何生活费。同时，被上诉人与欧义
群签订了《综合楼底层门市承包合同》，欧义群与上诉人一样，同样是公司职工，且已退休，但为何与欧义群签，而不与上诉人签呢？难道，是可能因为公司领导与上诉人有什么个人
矛盾，而挟私打击报复吗？如果没有，上诉人要求续租该门面，就有充分的作为被上诉人公司下岗职工理由。综上所述，上诉人上诉请求二审法院：撤销一审判决，依法改判上诉人对
本案门面的优先承租权，继续经营该门面。
上诉人在二审期间提供的证据为：罗城建筑公司水电费代收据两份，用以证明被上诉人在2015年1、2月继续收取上诉人的水电费用，说明双方的租赁合同持续有效。
被上诉人罗城仫佬族自治县建筑工程公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1、上诉人对一审判决认定事实的异议不能成立。上诉人认为
（2014）桂罗证字第424号《保全证据公证书》无效，无法证实邮寄送达的是《解除合同通知书》。其理由为：证据保全公证属于现场监督类公证，应当由二名公证员办理，因
该公证是一名公证员办理，所以无效。上诉人的异议理由是错误地把证据保全公证归于现场监督类公证，显然不能成立。根据《公证法》第三十六条“经公证的民事法律行为、有法律
意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。”现上诉人认为该公证书无效，但没有相反的证据足以推翻，该公证书应当作为认定事实的根
据。一审判决根据公证书、韵达快递投递单、韵达快递网络查询单，认定“原告通过韵达快递向被告邮寄送达《解除合同通知书》”之事实是正确。2、一审判决正确。双方原签订的
《综合楼底层门市承包合同》于2012年12月31日到期，之后双方未续签租赁合同，但上诉人继续使用门面，被上诉人没有异议，依照《合同法》第二百三十六条的规定，原租
赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依照《合同法》第二百三十二条、第九十六条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到
达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被上诉人依法行使合同解除权，发出《解除合同通知书》于2014年11月22日到达上诉
人，上诉人没有向法院请求确认解除合同无效，所以合同已经解除。上诉人原来是基于双方的租赁合同关系而取得门面的使用权，在解除合同之后就没有了继续使用门面的依据，也就
丧失了门面使用权，就应当把门面交由作为所有权人的被上诉人来支配。双方解除合同之后，被上诉人允许上诉人在一个合理期限内搬走，这个合理期限是到11月底，逾期则为非法
占用，并应当参照同时期同地段市场价格支付门面使用费。一审判决虽然未详细列明法律依据，但所作的逻辑推理完全符合法律的规定，最终作出的判决完全正确。二、上诉人在本案
中以优先承租杈由要求续租门面违背法理。1、原《综合楼底层门市承包合同》第五条约定上诉人的优先承租权，是限于在合同期限届满时、被上诉人另行提出出租方案的情况下享有
的。现在已不是原合同期限届满、门面再出租的时候，而是被上诉人通知解除合同并请求上诉人交还门面的时候，这时候是不存在优先承租权的。2、优先权是一种对抗第三人的权
利，即在同等条件下比第三人优先的权利。现在根本不存在第三人，如何存在优先权？上诉入主张以低于市场价格承租（市场价为900元／月，上诉人要求按600元／月续租），
也不是同等条件。3．对于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议”的事实，上诉人错误地认为产生了“优先承租权成立”的法律后果。而按规定是产生“原
租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的法律后果，这一法律后果使双方都有了单方解除合同的权利。4、上诉人以“优先承租权成立”为由主张永远按原来的600元／月的价
格租用门面，从情理来讲都不可能，更谈不上有法律依据。三、上诉入主张的历史事实与本案诉争的问题没有法律上的关联，以下岗职工为由要求继续租用没有法律依据。综上所述，
一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请维持一审判决。
被上诉人罗城仫佬族自治县建筑工程公司在二审期间未提供新证据。
经二审质证，被上诉人对上诉人提供的证据有异议，认为因收据上无收款单位的盖章和相关人员的签名，故是不客观不真实的，且跟本案无关联性。本院认为，上诉人提供的证据能证
实在本案诉讼阶段其继续使用本案争议门面产生了水电费并由被上诉人代收代缴，但不能以此推定被上诉人同意诉讼后还与其续租门面，故本院只对该证据与本案有关联性的内容予以
采信，对与本案无关的内容不予采信。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应该返还本案争议的门面并支付相关门面使用费给被上诉人？
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《综合楼底层门市承包合同》于2012年12月31日已经到期，之后上诉人继续使用门面并向被上诉人缴纳租金，被上诉人没有提出异议，根
据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定，视为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但
出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人制作《解除合同通知书》并通过快递邮寄送达给上诉人，上诉人于2014年11月22日已经签收。上诉人主张被上诉人
的公证送达行为无效，无法证实上诉人已收到《解除合同通知书》，其理由是：对于保全证据的现场监督类公证行为，依照《公证程序规则》应由公证机构二人共同办理，但公证书上
虽说是由公证员姚荣健、冯胜学承办，但最后盖章的公证员仅是姚荣健一人，冯胜学没有盖章，且冯胜学也不是公证员，说明冯胜学没有实际承办本案公证，违反规定，是无效的公证
行为。对此，本院认为，根据《公证程序规则》第五十四条关于“公证机构派员外出办理保全证据公证的，由二人共同办理，承办公证员应当亲自外出办理。”的规定，并非要求办理
保全证据公证的二人均为公证员，只是要求承办人应为公证员，现上诉人没有提供证据证实冯胜学不是公证机构的工作人员，而承办人姚荣健已经在公证书上签章，上诉人也没有相反
证据足以推翻该项公证，故其主张本案公证违法，本院不予支持。上诉人主张根据双方合同的约定，其享有的优先承租权成立，即只要上诉人正式通知被上诉人继续承租那么被上诉人
就有义务与上诉人续租，且实际上双方也已经处于事实合同关系状态，但根据合同约定，合同期满“由甲方（即被上诉人）另议承包方案，如乙方（即上诉人）继续承包，可优先”，
在合同期满后，现被上诉人并未提出门面继续出租方案而是行使了合同解除权，也就不存在上诉人行使优先承包的权利，故对上诉人的上述主张，本院不予支持。上诉人主张其作为被
上诉人公司的下岗职工可以继续承租本案争议门面，该理由没有相应的法律依据，故本院亦不予支持。被上诉人已经书面通知上诉人解除租赁合同，故双方的合同解除，上诉人应将本
案争议门面返还给被上诉人，并参照同地段门面租金每月900元，从2014年12月1日至上诉人搬出争议门面之日止计算支付合同解除后的门面使用费，因此一审判决正确，本
院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十
条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人卢先祖负
担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴亚玲
代理审判员 蒙江浩
代理审判员 覃 阳
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张幼怡