上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2877号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海劲惟金属材料有限公司。
法定代表人＊＊＊，经理。
委托代理人刘英，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海东越实业有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。
上诉人上海劲惟金属材料有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人上海劲惟金属材料有限公司之委托代理人刘英，被上诉人上海东越实业有限公司之委托代理人杜剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，位于上海市某区甲路＊＊＊号1201室房屋产权人系上海东越实业有限公司（以下简称“东越公司”），产权证编号为沪房地浦字（2007）第054＊＊＊号，建筑面积351.30平方米，用途为办公。
2014年10月20日，东越公司（合同甲方、出租方）、上海劲惟金属材料有限公司（以下简称“劲惟公司”，为合同乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市某区甲路＊＊＊号（乙大厦）12层01C、D、E、F室办公用房（以下简称“租赁房屋”）出租给乙方，建筑面积约200平方米；租赁期限三年，自2014年11月20日起至2017年11月19日止；租金标准每月人民币（下同）15，500元；租金按月支付，合同签订后乙方即支付甲方租金，并在每月5日前支付租金，甲方在收到租金后向乙方提供正规税务发票；交付日期2014年10月21日；免租装修期自交付起30日；租赁押金31，000元（2个月租金）；除不可抗力外，若因甲方的原因违约，甲方须承担违约责任，除退还乙方租赁押金外，还须支付给乙方相当于2个月租金的违约金作为赔偿，乙方有权保留进一步追索其他赔偿的权利。若因乙方的原因违约，乙方须承担违约责任，乙方已支付的租赁押金即转为乙方违约金，若乙方未按时向甲方支付租金超过一个月的，则视作乙方违约，甲方有权单方面解除双方的租赁协议，乙方同意甲方可无条件收回该出租场所，由此造成的一切损失由乙方承担，且甲方有权保留进一步追索其他赔偿的权利。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，2014年10月20日，劲惟公司支付东越公司租赁押金31，000元，支付一个月租金15，500元。10月21日，东越公司向劲惟公司交付了租赁房屋即甲路＊＊＊号12层01C、D、E、F室。数天后，劲惟公司就租赁房屋面积向东越公司提出异议，并向原审法院提起诉讼。
原审审理中，劲惟公司、东越公司确认租赁房屋系东越公司自行隔断，签订合同前劲惟公司曾派员至现场进行查看。
根据劲惟公司的申请，原审法院委托上海丙科技有限责任公司对租赁房屋的建筑面积、套内使用面积进行测量。该公司在测绘过程中表示，由于劲惟公司、东越公司对房产证建筑面积的内容以及分摊面积数值范围存在争议，故无法对租赁房屋的建筑面积进行测绘。该公司对租赁房屋套内使用面积进行测量，并出具了司法鉴定意见书，载明租赁房屋总套内使用面积为87.42平方米。
原审中，劲惟公司提供了涉案租赁合同的居间方上海丁房产经纪有限公司的说明一份，并申请居间方工作人员汪某某到庭作证。证人汪某某到庭陈述，其系居间方工作人员，2014年10月17日陪同劲惟公司工作人员至租赁地看房，劲惟公司表示要租四间，东越公司告知每间面积约50平方米，每间租金5万元，四间计20万，最终双方商谈四间租赁房屋的租赁价格是每月15，500元。10月20日，双方约定在租赁地签合同，东越公司也出示了产证，证人和劲惟公司工作人员当天就租赁房屋的使用面积大致量了长度和宽度。签约时，东越公司表示租赁房屋的建筑面积大概在200平方米左右，故在租赁合同上写了约200平方米。经庭审质证，劲惟公司认为签订合同时其没有测量过面积，且居间方和东越公司之间有一定的合作关系，证言的效力有限，不应予以采纳。东越公司对证人的陈述无异议。东越公司另陈述，劲惟公司、东越公司间谈的租赁价格是按间计算，房屋的建筑面积并非主要因素，且劲惟公司知晓租赁房屋的得房率很低，东越公司对建筑面积的估算是依照12层01室共隔断成六间房屋，出租给劲惟公司的是其中四间，故在租赁合同中写了建筑面积约200平方米，1201室内大堂、厕所、走道、楼梯等面积均计算在了分摊面积内。劲惟公司则认为产证上的1201室并非只有东越公司陈述的六个房间，应当还包括其他房屋，甲路＊＊＊号12层没有其他产证。
原审审理中，劲惟公司请求法院判令：1、东越公司补足交付113平方米房屋；2、若东越公司不能补足房屋面积，则要求解除双方间签订的房屋租赁合同，东越公司返还劲惟公司押金31，000元、租金15，500元，并承担违约金31，000元。东越公司则不同意劲惟公司的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1、确认劲惟公司、东越公司间的租赁合同于2015年1月20日解除；2、劲惟公司返还租赁房屋，并按每月15，500元支付自2014年12月20日起至返还房屋之日止的租金及使用费；3、劲惟公司支付违约金31，000元（以押金充抵）。针对东越公司的反诉，劲惟公司辩称：不同意东越公司要求其承担租金、使用费以及违约金的反诉请求。由于劲惟公司与东越公司于2015年2月5日办理了租赁房屋的交还手续，劲惟公司撤回了要求东越公司补足交付113平方米房屋的诉请，东越公司撤回了要求劲惟公司返还租赁房屋的反诉请求，对于房屋租金以及使用费则要求自2014年12月20日起支付至2015年2月5日止，计31，496元。
原审认为，东越公司、劲惟公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在签订合同后，劲惟公司履行了支付租赁押金以及支付一个月租金的义务，东越公司履行了向劲惟公司交付租赁房屋的义务。至于东越公司交付的房屋是否符合双方合同的约定，法院认为劲惟公司在双方签订租赁合同前已对租赁标的物进行了现场查看，劲惟公司明确其承租的标的系甲路＊＊＊号（乙大厦）12层01C、D、E、F室房屋，同时明确该租赁标的是由出租方自行隔断。根据居间方的陈述，劲惟公司在签订合同时对租赁房屋的使用面积大致进行过测量，因此，双方对租赁物的交付是以双方现场查看以及合同约定的租赁位置按现状交付。虽然合同中写明租赁物的建筑面积约200平方米，但签约过程以及合同内容反映了劲惟公司、东越公司对租金的计算并非依据面积折算。而且，由于双方对公用分摊面积以及产证建筑物面积的范围存在争议，涉案租赁标的实际建筑面积无法通过测绘加以确定。现测绘得出租赁房屋的套内使用面积确实较低，但该使用面积是在双方签订合同时通过一般的生活常识即可以初步判断的内容。至于为何将建筑面积写成200平方米，东越公司的解释是其以租赁房屋所占产证建筑物的面积比确定，考虑到租赁房屋系产权人自行隔断，该解释尚属合理。综上，法院认为东越公司已按合同约定交付了租赁房屋。劲惟公司在签约以及房屋交付时未持异议，在房屋交付以后却以东越公司交付的房屋不符合合同约定为由提出解除合同，其解除合同的理由不成立。鉴于东越公司亦反诉请求解除合同，故涉案租赁合同应在东越公司提起反诉请求即2015年1月20日解除。劲惟公司要求东越公司返还租金及支付违约金的诉请，法院不予支持。押金31，000元，东越公司同意返还，法院予以准许。劲惟公司已付租金至2014年12月19日，2014年12月20日起的租金未支付，涉案租赁物交还日期为2015年2月5日。因此，2014年12月20日至2015年2月5日期间的租金及使用费，东越公司要求劲惟公司支付，法院予以支持。东越公司反诉主张的使用费金额有误，法院予以更正，使用费以合同约定的租金为计算标准。至于租赁合同，由于劲惟公司不按合同约定支付租金并以其行为表明不再履行合同，导致合同解除，东越公司要求劲惟公司承担解除合同的违约金31，000元符合双方合同的约定，法院予以支持。
原审法院审理后于二○一五年五月十五日作出判决：一、上海劲惟金属材料有限公司与上海东越实业有限公司于2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月20日解除；二、上海劲惟金属材料有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东越实业有限公司自2014年12月20日起至2015年2月5日止的房屋租金及使用费，按每月15，500元为计算标准；三、上海劲惟金属材料有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海东越实业有限公司违约金31，000元；四、上海东越实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海劲惟金属材料有限公司租赁押金31，000元；五、驳回上海劲惟金属材料有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，737元，由上海劲惟金属材料有限公司负担1，187元，上海东越实业有限公司负担550元；反诉案件受理费减半收取计488元，由上海东越实业有限公司负担50元，上海劲惟金属材料有限公司负担438元。鉴定费15，000元，由上海劲惟金属材料有限公司、上海东越实业有限公司各负担7，500元。
判决后，劲惟公司不服，上诉于本院称：合同明确约定租赁房屋的建筑面积约200平方米，现被上诉人交付房屋的建筑面积远未达到200平方米，已构成违约。原审法院认定租金不是按面积折算，违背了双方订立合同时的真实意思。而且，租金的计算方式也不影响出租方按合同约定交付房屋。此外，房屋建筑面积并非一般人根据生活常识就可以判断的，被上诉人应当承担因建筑面积无法测量导致的举证不能的后果。鉴于上诉人没有违约，原审法院判令上诉人承担租金、使用费以及违约金，显失公平。上诉人请求维持原审判决第四项，撤销第一、二、三、五项，将本案发回重审或者改判支持上诉人在原审中的全部本诉请求。
被上诉人东越公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。对于双方争议的被上诉人是否按约交付租赁房屋一节，本院认为，租赁合同中虽约定了建筑面积约200平方米，但由于租赁标的是由出租方自行隔断，且上诉人在签约前已去实地查看过房屋，也在中介公司的陪同下由工作人员对使用面积大致进行过测量，故上诉人应当是对房屋的使用面积有了初步的预判后再签订租赁合同的。而且，双方合同中也未以建筑面积作为计算租金的依据。因此，原审法院认定双方对租赁物的交付是以双方现场查看以及合同约定的租赁位置按现状交付，该认定并无不当，本院予以认同。上诉人在签约以及房屋交付时并未对房屋的使用面积提出过异议，却在房屋交付后以面积不符合约定为由主张解除合同，缺乏依据。原审法院以被上诉人反诉请求解除合同的日期作为双方租赁合同的解除日，并无不当，本院予以维持。合同解除后，上诉人理应承担欠付的租金以及实际占用期间按租金标准计算的房屋使用费。而且，租赁合同因上诉人未按约支付租金而解除，上诉人应当承担合同约定的违约责任。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，225元，由上诉人上海劲惟金属材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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