广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0607民初1822号
原告（反诉被告）：苏仕文，男，汉族，1975年12月14日生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：宁会桥，广东至高律师事务所律师。
被告（反诉原告）：佛山市三水区西南街东董股份合作经济社，住所地：佛山市三水区西南街道董营村委会东董村，组织机构代码：32510560-1
负责人：董卓洪。
委托代理人：邓毅，广东浩淼律师事务所律师。
委托代理人：蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。
原告苏仕文诉被告佛山市三水区西南街东董股份合作经济社（以下简称：东董经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法由审判员季永峰适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告东董经济社在答辩期间向本院提出反诉，本案依法转为普通程序进行审理。本案开庭时，原告的委托代理人宁会桥，被告的委托代理人邓毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年12月2日，原、被告签订《商服用地使用权租赁合同》及《补充协议》，约定被告将位于佛山市三水区西南街道董营东董股份合作经济社约8.14亩的商服用地和其四面的农用地3.1亩出租给原告使用。签订合同后，原告依约向被告支付铺地按金100000元、2014年租金181400元，并请求被告协助其进行报建。在进行报建时，原告被告知政府没有对该地片区编制控制性详细规划，因此原告根本无法切实使用到该地块。原告认为，被告明知该宗地无法报建，却在签订《租赁合同》和《补充协议》时未明确告知原告，也没有出示该宗地的划拨决定书，构成欺诈，因此诉请法院判令：1、解除原、被告于2013年12月2日签订的《商服用地使用权租赁合同》及《补充协议》；2、被告返还原告已经支付的铺地按金100000元以及2014年租金162800元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩及反诉称：《商服用地使用权租赁合同》和《补充协议》均属于诺成性合同，只要双方当事人签名则视为合同成立。在合同签订时，被告已经向原告出示了国土证、土地划拨证、宗地图等相关文件，履行了告知义务。而在签订合同后，被告已经将涉案租赁土地按时交付给原告，并将相关证件交给原告进行报建。被告认为，原告无法切实使用涉案土地的原因有两点：一是被告以工业项目报建，与商服用途不符，属于自己的过错；二是该地块没有被政府编制控制性详细规划，与被告无关。在合同签订后，原告仅向被告支付了2014年租金，至今仍拖欠2015年及2016年租金以及商服用地四�农业用地自2014年至2016年的租金。原告已构成违约，其所交按金应当全归被告所有。由于原告仅交付了合同保证金及2014年租金，其他年度的租金拖欠至今没有交纳，故被告反诉请求法院判令：1、原告立即向被告支付2015年度租金181400元、2016年度租金181400元；2、本案诉讼费用由原告承担。
原告在诉讼中提供了如下证据：
1、《商服用地使用权租赁合同》一份，证明双方在合同中约定原告租用涉案土地，被告应保证原告有效使用该土地并协助原告办理报建手续。
2、《规划方案审核表》一份，证明涉案土地尚未编制控制性详细规划，且涉案土地的建设违反规划要求。
3、《国有土地使用权证》一份，证明被告明知涉案土地使用的要求却未告知原告，属明显的欺诈行为。
4、按金及租金收据三份，证明原告租赁涉案土地后，曾依约向被告交纳按金10万元和2014年租金。
5、《补充协议》一份，证明涉案土地四面均为农用地，这是导致涉案土地无法进行建设的根本原因，也是政府无法编制控制性详细规划的原因。
被告在诉讼中提供了如下证据：
1、《商服用地使用权租赁合同》及附件、《补充协议》各一份，证明原、被告确实签订《租赁合同》及《补充协议》，根据约定，原告每年1月5日需支付租金，其已经连续两年未缴而违约。
2、《宗地图》、《国有建设用地划拨决定书》各一份，证明涉案土地来源及土地用途。
经审查，原、被告提供的证据来源、形式合法，内容相互印证，与本案具有�联性，本院均予采纳。据此，本院确认案件事实如下：
2012年7月23日，经佛山市人民政府批准，相关部门向佛山市三水区西南街董营村民委员会东董村民小组出具《国有建设用地划拨决定书》，将坐落于佛山市三水区西南街董营村民委员会“埔地”（土名）的一宗5420.7平方米的土地划拨给该村小组使用，确定的用途为“商服用地（不能用于商品住宅项目开发使用）”且特别规定只限作“经济留用地”使用。
2012年11月9日，国土部门向佛山市三水区西南街董营村民委员会东董村民小组颁发土地使用权证，并在证书中载明“该宗地为经济留用地，不能用于商品住宅项目开发使用。该宗地的动工及竣工时间、建设要求必须按本宗地的划拨决定书执行。”
2013年12月2日，被告东董经济社作为甲方，原告苏仕文作为乙方，签订了《商服用地使用权租赁合同》，约定被告将上述土地出租给原告使用，租期20年，从2014年1月1日至2033年12月31日。租赁合同上列明涉案土地用途为“商服用地”，合同约定前五年的租金为162800元/年，于当年的1月5日前交纳。为了确保合同顺利履行，双方还约定：乙方缴付合同履行保证金10万元给甲方，合同期满时无息退还给乙方。合同另约定：租赁期内，甲方应提供该土地证明资料等协助乙方办理有关报建、申领证照及报装水电设施等手续，所发生的一切费用由乙方负责。为了上述合同能够正常履行，同日，双方又签订一份《补充协议》，约定将上述商服用地四面的3.1亩农用地一并出租给原告，该农用地的用途不得擅自更改。该农用地的租赁时间亦为20年，前五年的租金为18600元/年，交租时间、违约方式等内容与《商服用地使用权租赁合同�一并执行。
合同签订后，原告苏仕文向被告东董经济社支付了铺地按金10万元及2014年的租金181400元。在原告苏仕文使用该宗土地时，以厂区规划的项目名称报建，国土部门于2014年2月24日制作《修建性详细规划方案审核表》，认为“该地块片区尚未编制控制性详细规划，暂缓办理；该地块为商服用地，建设工业项目不符合规划要求”。此后，原、被告之间，以及双方当事人与政府相关部门之间，应当进行过协调沟通，但始终无法完成项目报建手续。
本院认为：原告苏仕文承租被告东董经济社集体所有的建设用地，经双方磋商一致，是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，本院依法确认《商服用地使用权租赁合同》的法律效力。《补充协议》是原被告为了上述租赁合同的有效履行而签订的配套协议，并没有改变土地用途，本院同样确认《补充协议》的法律效力。
在上述合同履行过程中，由于涉案地块片区尚未编制控制性详细规划，原告按照厂区规划始终不能完成报建，致使其无法实现合同目的。在诉讼过程中，当事人也一直未能理顺关系，完成报建。鉴于涉案合同无法继续履行的客观事实，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院认为原告主张解除合同关系的诉讼请求合法有理，应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，由于合同应予解除，尚未履行的，终止履行；对于已经履行的部分，本院根据双方过�及具体履行情况，进行款项返还或者损失赔偿。本案被告东董经济社在缔约时已经明确土地用途为“商服用地”，但没有详尽告知《国有建设用地划拨决定书》的内容，具有一定的过失；同时，在合同明确约定“有关报建、申领证照”手续由原告负责的情况下，原告作为承租人，没有充分调查，没有对土地用途尽到足够的注意义务，致使合同无法正常履行，故合同解除的主要责任应当在于原告。
由于合同无法履行而解除，不能视为原告故意不履行合同，所以被告以原告违约为由扣留保证金欠妥，原告缴纳的保证金（按金）10万元应当由被告无息退回给原告。至于2014年度的租金，以及被告反诉主张的2015、2016年度的租金：由于原告已经占用该土地尝试办理相关报建手续，虽然其始终没有有效使用，但主要责任并不在于被告；被告虽然没有及时收回涉案土地，但也始终没有有效协助原告完成对相关土地的报建、审批等手续；结合原告没有实际使用土地，始终没有利用土地受益等客观情况，本院酌情认为原告苏仕文应当承担2014年度的租金，且无需进一步支付2015、2016年度的租金。故本院对原告主张返还租金的诉讼请求，以及被告反诉原告进一步缴纳租金的反诉请求均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告苏仕文与被告佛山市三水区西南街东董股份合作经济社于2013年12月2日签订的《商服用地使用权租赁合同》及《<商服用地使用权租赁合同>的补充协议》。
二、被告佛山市三水区西南街东董股份合作经济社应于本判决生效之日起十日内向原告苏仕文退还保证金100000元。
三、驳回原告苏仕文的其他诉求。
四、驳回被告佛山市三水区西南街东董股份合作经济社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5242元，由原告苏仕文承担；反诉案件受理费3371元，由被告佛山市三水区西南街东董股份合作经济社承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 郭赤戈
审 判 员 季永峰
人民陪审员 陈伟基
二○二○一六年十一月三日
书 记 员 李慧慧