湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00052号
上诉人（原审被告）湖北天力电力发展有限责任公司。住所地：宜昌市城东大道48号。
法定代表人胡涛，该公司董事长。
委托代理人刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人夏勇，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘传琼，女，1976年8月13日出生，土家族。
委托代理人周红祥，湖北至成律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告宜昌市润康置业有限责任公司。住所地：宜昌市城东大道32—2号。
法定代表人余远虢，该公司董事长。
委托代理人蔡光元，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人湖北天力电力发展有限责任公司（以下简称天力公司）因与被上诉人刘传琼、原审被告宜昌市润康置业有限责任公司（以下简称润康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2012）鄂三峡民初字第00226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员毕勇、闫玲玲参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2009年7月19日，刘传琼与润康公司签订租赁合同，租用润康公司位于城东大道32-2号房屋后停车场，场地面积为600平方米及现状门房楼道下约10平方米、隔卫生间1间，用于经营汽车修理、油漆、洗车等业务。租期三年，自2009年8月1日起至2012年8月31日止（延送了一个月），年租金人民币50000元，合同保证金人民币50000元（可冲抵第三年租金），并约定刘传琼对施工改建所批手续必须合法，到期刘传琼无条件拆除；润康公司承诺和保证房屋的场地及水、电、三相电等公用事业的正常使用；刘传琼未按时足额缴纳租金及水电费，润康公司以书面通知告知，刘传琼在收到通知后15日内仍未足额缴纳的，润康公司有权解除合同，并要求刘传琼赔偿半年租金的经济损失。合同同时约定，所有权发生变更，刘传琼有权解除合同，并要求润康公司赔偿半年租金的经济损失。合同签订后，刘传琼缴纳合同保证金人民币50000元。2010年10月20日，润康公司法定代表人余远虢向刘传琼出具收据一份，收据载明“今收到刘传琼伍万整，注2011年度租金”，刘传琼投资对承租场地进行平整改造，修建车间及办公室，2012年7月9日由刘传琼提出鉴定申请并经该院委托鉴定，租赁场地土地增值为人民币40344元，地上建筑物及其他地上定着物的建筑安装工程费为189913.49元。2010年9月16日，润康公司将租赁标的所有权转移至天力公司并于2011年3月14日申请用水销户，2011年10月1日宜昌三峡水务有限公司拆除水表停止供水，停止供水一个半月后的2011年11月，刘传琼从邻居龙雨晴家中接入自来水继续使用。刘传琼向税务部门申请从2012年4月12日至2012年4月30日间停业，被准许；刘传琼向税务部门申请从2012年7月10日至2012年8月31日间停业，被准许。因天力公司时而同意解除合同赔偿损失，时而要求刘传琼继续履行合同，致使刘传琼无法安心经营，2011年10月，修理厂水表被拆除，刘传琼于2012年2月7日向三峡坝区人民法院提起诉讼，要求润康公司与天力公司赔偿其损失。2012年5月15日，刘传琼又诉至三峡坝区人民法院，请求判令：1、解除2009年7月19日刘传琼与润康公司签订的《房屋租赁合同》；2、润康公司与天力公司返还刘传琼一年租金50000元；3、润康公司与天力公司共同赔偿刘传琼2012年2月至8月间的经营损失597704.31元；4、润康公司赔偿因其侵害刘传琼优先购买权给其造成的损失200000元，后变更为40344元；5、润康公司与天力公司共同赔偿刘传琼建筑装修损失500000元，后变更为189913.49元；6、润康公司与天力公司承担本案诉讼费用。
原审同时认定，2012年7月4日，湖北宜昌经济开发区城市建设综合管理监察大队以宜昌城东大道和平汽修厂内建（构）筑屋未经宜昌市高新区建设局审批，属违章建筑为由，责令刘传琼立即自行拆除。
2012年2月7日，刘传琼向该院起诉润康公司，请求判令润康公司承担因转移租赁物房屋场地所有权的违约金25000元及润康公司和天力供公司连带赔偿因停水给刘传琼造成的经济损失341545元（其中汽车油漆损失166596元、汽车修理损失156949元、洗车损失18000元），后对该项请求变更为86718元，并由润康公司与天力公司承担本案诉讼费；在刘传琼2012年2月7日起诉的案件中，经鉴定刘传琼2010年12月至2011年3月的月均收益为21679.50元。2011年1月刘传琼为宜昌供电公司洗车收入为4500元。宜昌供电公司客户服务中心抄收一班记载刘传琼经营的宜昌开发区和平汽修厂2011年4月抄表用电量为1150度，2011年6月抄表用电量为690度，2011年8月抄表用电量为1067度，2011年10月抄表用电量为1143度，2011年12月抄表用电量为410度，2012年2月抄表用电量为1050度，2012年4月抄表用电量为756度，2012年6月抄表用电量为371度，2012年8月抄表用电量为602度。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：润康公司法定代表人余远虢出具的收据、宜昌开发区国家税务局的通知、龙雨晴出具的证明、司法会计鉴定报告、增值税发票、宜昌供电公司客户服务中心抄收一班的抄表记录及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，关于润康公司与天力公司辩称刘传琼就同一事实再次起诉的问题，因刘传琼2012年2月7日向该院起诉润康公司与天力公司承担因违约转移租赁物房屋场地所有权的违约金25000元及因停水给刘传琼造成的经济损失341545元，该损失是2012年2月之前的，而本案中刘传琼起诉的经济损失是2012年2月之后的，两者损失不同；虽然两案均因租赁场地引起，但刘传琼的第一、二、三、五项请求，在2012年2月7日的诉请中并未提及，因此应当予以处理。合同已约定所有权发生变更润康公司应承担的责任，且刘传琼已在另案主张润康公司因违约转移租赁物房屋场地所有权应承担的责任，因此刘传琼再次要求润康公司赔偿因其侵害优先购买权给刘传琼造成的损失40344元的请求该院不予支持。
2009年7月19日，刘传琼与润康公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，双方应严格按合同约定履行各自的义务。因合同租赁期已届满，不存在解除合同的问题，刘传琼要求解除租赁合同的请求不应予以支持。润康公司已将场地转让给天力公司，合同的权利义务应由天力公司承接，刘传琼主张由润康公司赔偿刘传琼经济损失的请求不应予以支持。润康公司转移租赁标的物所有权后，新的所有权人天力公司应承担原所有权人的出租义务，保障刘传琼的正常用水，但天力公司未履行此项合同义务，属于违约行为，对因违约停水给刘传琼造成的损失，天力公司应当予以赔偿。
关于刘传琼损失如何计算的问题，经鉴定刘传琼2010年12月至2011年3月的月均收益为21679.50元，虽然润康公司与天力公司提出鉴定未考虑租金支出等费用，但该鉴定也未考虑洗车收入，洗车收入与租金等支出大体相当，因此可以认定刘传琼2010年12月至2011年3月的月均收益为21679.50元。停水后从刘传琼的用电情况看，刘传琼仍在经营，但从用电量大幅减少的情况看，确实给刘传琼造成了损失，以停水后用电与停水前用电相比较计算刘传琼的损失较为客观真实。停水前的月均用电为506.25度（2011年4月抄表用电量为1150度，2011年6月抄表用电量为690度，2011年8月抄表用电量为1067度，2011年10月抄表用电量为1143度，每次抄表跨度为两个月，抄表四次合计8个月用电4050度），停水后的月均用电为318.9度（2011年12月抄表用电量为410度，2012年2月抄表用电量为1050度，2012年4月抄表用电量为756度，2012年6月抄表用电量为371度，2012年8月抄表用电量为602度，每次抄表跨度为两个月，抄表五次合计10个月用电3189度）；停水后刘传琼每月的用电减少近40%，该院对刘传琼的每月损失酌情支持40%，即8671.8元（40%×21679.50元）。虽然在2012年2月后刘传琼有报停的情况，但刘传琼报停与停水也有一定关系，因此报停期间仍应计算损失；2012年2月至8月间刘传琼的经营损失为60702.6元（8671.8元／月×7月）。
因租金和建筑装修是经营必然产生的费用，该院已支持刘传琼的经营损失，因此刘传琼主张返还一年租金及赔偿建筑装修损失的请求不应予以支持，因此相应的刘传琼申请鉴定建筑装修损失及土地增值而支付的鉴定费5000元，应由刘传琼负担。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及第二百二十九条之规定，判决：一、天力公司于判决生效后10日内支付刘传琼2012年2月至2012年8月间的经营损失60702.6元；二、驳回刘传琼的其他诉讼请求。一审诉讼费16929元（刘传琼已预交），由刘传琼负担15846元，天力公司负担1083元，鉴定费5000元（刘传琼已预交），由刘传琼负担。
天力公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、2011年10月宜昌三峡水务有限公司拆掉水表后，刘传琼通过在外拖水及在龙雨晴家接水，能够保证日常经营用水，停水期间，汽修厂用电量仍在发生，说明其经营仍在进行。且刘传琼在停水后既不要求天力公司提供用水，也不向水务公司申请报装水表，而是在外接水用，且接水能满足其经营需要，对于2012年2月至2012年8月的经营损失，应属刘传琼采取措施不当造成的扩大的损失，一审法院判令天力公司承担该期间的损失没有事实根据和法律依据；2、湖北华审会计师事务有限公司出具的《司法会计鉴定报告》所涉鉴定期间为2010年12月至2011年3月，而刘传琼的诉请是2012年2月至2012年8月的损失赔偿，鉴定应采用与诉请时间相近月份的账目作为鉴定依据，且作为鉴定依据的单据多为白条，不符合证据的合法性要求；3、一审法院将“汽车用品”收入认定为洗车收入，并将其与租金冲抵不当，属认定事实错误；4、刘传琼的诉请是要求天力公司承担因停水给其造成的损失，而不是用电量下降所造成的损失，且停水与用电量下降之间没有必然的因果关系，停水期间，刘传琼通过采取措施（从附近用户拖水）已经能够满足经营需要，一审法院根据停水前后用电量的下降比判决天力公司承担刘传琼2012年2月至8月的经营损失与事实不符。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回刘传琼的全部诉讼请求，并由刘传琼承担一、二审诉讼费。
被上诉人刘传琼未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、2010年9月，润康公司将涉案房屋所有权转移至天力公司后，天力公司不想继续履行涉案租赁合同，多次与刘传琼协商未果，便分别于2011年7月和9月停水，迫使刘传琼退让。刘传琼因停水一事多次与润康公司和天力公司沟通但未果，因刘传琼不是产权人，没有资格报装水表，2011年10月1日水表拆除后直至租赁合同期满，刘传琼的修理厂一直处于无水状态。刘传琼在外接水，只是为了解决修理厂的日常生活用水，并非修车、洗车用水；2、天力公司取得房屋所有权后，试图解除租赁合同，刘传琼在2011年4月决定解除合同，并遣散了部分修理工人，但在7月天力公司又同意刘传琼经营，之后又不同意，天力公司对于是否继续履行租赁合同反反复复，加上没水用，生活不便，许多工人离厂，许多老客户也不愿意到和平汽修厂来修车、洗车，同时，刘传琼投入了20余万元建造修理厂，但经营了不到一年半时间，却面临租赁合同的解除及长期停水的局面，这给汽修厂造成的经营损失是巨大的；3、湖北华审会计师事务有限公司之所以选择2010年12月至2011年3月的收入作为鉴定依据，是因为和平汽修厂在2011年4月已处于不能正常经营状态，期间的收入不是汽修厂正常经营状态下的收入；4、因汽修厂不能正常经营，用电量必然会下降，原审法院参考用电量的情况认定损失并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告润康公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：天力公司的上诉请求是否成立，请二审法院依法裁判。
二审诉讼中，天力公司、润康公司及刘传琼均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，刘传琼与润康公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。在涉案合同履行期间，天力公司取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，天力公司与刘传琼应受涉案租赁合同的约束，天力公司应履行涉案合同约定的相应义务。涉案合同第7.2条约定：“甲方（即润康公司）承诺和保证房屋的场地及水、电、三相电灯公用事业的正常使用”。2010年9月，天力公司取得涉案房屋所有权后，润康公司于2011年3月向宜昌三峡水务有限公司申请销户，2011年10月1日，宜昌三峡水务有限公司依申请拆除水表。水表拆除后，天力公司作为出租方，依合同约定应保证刘传琼汽修厂的基本用水。但截止2012年8月31日（即涉案合同到期日），天力公司始终未履行其供水义务，天力公司的行为已构成违约，其应承担相应的损失赔偿责任。现双方争议的是该损失如何确定的问题。刘传琼经营的是汽车修理、钣金及洗车等业务，天力公司在订立合同时应当能够预见停水可能给和平汽修厂造成的损失。刘传琼为了防止损失扩大，通过采取在外拖水、从邻居家接水管等措施保证日常用水及经营，但不可避免的造成了新老客户及有经验汽修工人的流失，营业额大幅下滑，最终导致汽修厂无法正常经营。在刘传琼采取了积极的、适当的措施后所导致的汽修厂营业额下滑的损失，应属于天力公司违约所造成的直接损失，而非扩大的损失，天力公司应承担相应的赔偿责任。天力公司称刘传琼所主张的损失属于扩大的损失不应予以赔偿的主张因没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原审法院根据湖北华审会计师事务有限公司出具的关于刘传琼在正常经营情况下月均收益的司法会计鉴定报告，同时参考和平汽修厂用电量的变化情况，综合考虑双方当事人的过错程度酌情认定和平汽修厂在2012年2月至2012年8月的损失为60702.60元并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1318元（湖北天力电力发展有限责任公司已预交），由湖北天力电力发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李淑一
审判员 毕 勇
审判员 闫玲玲
二〇一四年二月十一日
书记员 张鹏炜