辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2976号
上诉人（原审原告）：张鹏，男，1982年3月24日出生，汉族，无职业，住址辽宁省本溪市南芬区。
被上诉人（原审被告）：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路29-2号。
法定代表人：张文财，该公司总经理。
委托代理人：鞠冬，女，1976年4月23日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人张鹏与被上诉人沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司（以下简称格林豪森世华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02277号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年12月2日开庭公开审理了本案，上诉人张鹏，被上诉人沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司的委托代理人鞠冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告张鹏诉称：原告于2010年1月30日与被告签订《商品房买卖合同》，以总价312，400元整购买了被告开发的座落于沈阳市和平区和平路21号、建筑面积为62.48平方米的私有产权住房一处。被告于2010年12月4日将该房交付原告使用，但于2013年6月3日才给原告办理产权登记备案，原告多次找到被告协商违约金的事宜均未果。按照双方签订的《商品房买卖合同》第13项第十五条约定，被告已违约455天（截止至2013年6月3日），根据最高法院《关于审理商品房买卖合同的司法解释》，原告要求被告按照相关规定给付违约金。诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证登记的违约金14，214.2元（312，400元×0.0001×455天=14，214.2元。455天是从2010年12月4日至2013年6月3日，扣除所有的休息日）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审被告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司辩称：1、违约金计算有误，原告办理入住的时间为2011年3月2日，300个工作日的截至时间为2012年5月12日，该房屋取得初始登记备案的时间为2012年7月3日，违约时间为51天，按照合同规定违约金为796.62元。2、原告应从2012年5月12日明确知道被告未按合同约定取得初始登记备案，至原告起诉之日止，已超过两年法定诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区和平路21号1幢1-29层9号房屋（建筑面积62.48平方米），总价款为312，400元。被告应当于2010年12月31日前交付经验收合格的房屋。其中，该商品房买卖合同中第十五条“关于产权登记的约定”载明，“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.逾期90日之内，按已付房款的万分之0.5每日赔偿；逾期90-180日的，按已付房款的万分之一每日赔偿；逾期180日以上，买受人有权退房并按已付房款的1%赔偿买受人损失。”合同签订后，原告张鹏依约定于签订合同当日一次性支付购房款312，400元。2010年12月4日被告向原告出具商品房及公房准住通知。2012年7月3日，诉争房屋初始登记下发。2013年6月3日，原告取得房屋所有权证书。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当依照约定履行各自的合同义务。关于原告的诉讼请求是否超过法定诉讼时效问题。本院认为，根据双方订立的合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审中原告称其于2010年12月4日办理入住，则按合同约定被告应于交房后300个工作日内为原告办理产权证初始登记备案，即被告应于2012年1月30日前办理房屋所有权初始登记备案，至2012年1月31日开始，原告即应知道被告未按合同约定如期办理涉案房屋产权初始登记备案。现涉案房屋于2012年7月3日便已取得了房屋初始登记，被告已完成了相应的义务。而原告于2014年8月8日向本院提起诉讼，已超过两年法定诉讼时效，庭审中原告虽提出证人证言证明其曾经向被告主张过违约金，但因证人系与原告为同一园区的业主与原告具有利害关系，故原告未能提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故对于被告提出的上述抗辩，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条第五项、第六十九条第二项之规定，一审法院判决如下：驳回原告张鹏的诉讼请求。案件受理费155元（原告已预交），收取78元，由原告张鹏负担。
宣判后，张鹏不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：请求撤销原审法院民事判决，依法改判或发回重审。主要上诉理由：一、一审法院认定事实错误，在一审中，上诉人提供商品房买卖合同，第15条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即“逾期91-180日，按已付房款的万分之一每日赔偿。”上诉人于2013年6月中旬收到开发商给付的房产权属证书。其登记时间为2013年6月3日。共计违约911天，扣除300工作日后，剩余违约时间为455天日历日。应赔偿延期办证违约金14，214.2元。上诉人实际起诉时间为2014年8月4日，没有超过诉讼期。一审法院认定开发商涉案房屋产权初始登记备案为2012年7月3日，认为上诉人超过了诉送时效，驳回了上诉请求，与事实不符。作为被上诉人负有向上诉人告知义务，让上诉人知道自己的权利受到侵害，决定是否向开发商主张违约责任。作为上诉人非商品房开发主体，对合同的认知只能以第15条的房地产权属证书的登记时间为准。二、一审法院适用法律错误，诉讼时效应当以知道与应当知道权利受到侵害为计算诉讼时效，上诉人于被上诉人签订合同后，约定了房产证的办理时间，并不知道被上诉人的备案登记时间，被上诉人也没有告知备案登记的时间，所以2015年6月3日为违约期限。上诉人已于2014年8月4日提起诉讼请求，并没有超出诉讼时效。
被上诉人格林豪森世华公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房及公房准住通知、沈阳房产网查询信息等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人张鹏与被上诉人格林豪森世华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
本案的争议焦点为上诉人张鹏的诉讼请求是否超过法定的诉讼时效的问题。本院认为，上诉人张鹏入住案涉房屋的时间为2010年12月4日，根据双方所签订合同第十五条约定，被上诉人格林豪森世华公司应于交房后300个工作日内即2012年1月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据《民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。由于合同已约定被上诉人格林豪森世华公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间，故上诉人张鹏向被上诉人格林豪森世华公司主张逾期办理房屋权属登记违约责任的诉讼时效应从其知道权利受侵害之日起计算即从2012年1月31日起算。本案中，案涉房屋于2012年7月3日已取得了房屋初始登记，被上诉人格林豪森世华公司已完成了相应的合同义务，而上诉人张鹏于2014年8月8日向原审法院提起诉讼，已超过两年法定诉讼时效。在二审期间，上诉人当庭提供录音证据一份，以证明其在2014年4月在被上诉人处进行登记，被上诉人对此予以否认。本院认为，上诉人提供该份录音证据并无上诉人声音的出现，也无法体现被上诉人对登记事实的确认，因此上诉人提供的该录音证据不足以证明诉讼时效存在中断事由，故原审法院认定涉案债权已超过诉讼时效并无不当，应予维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由上诉人张鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月四日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；