浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初7514号原告：嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地嵊州市鹿山街道南马路13-1号。法定代表人：刘长源，执行董事。被告：周灿飞，女，1968年12月3日出生，汉族，住嵊州市。委托诉讼代理人：黄河南（系周灿飞之夫），住嵊州市。原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司（以下简称“仁鑫公司”）与被告周灿飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序。本案审理过程中，被告于2017年9月28日提起业主撤销权诉讼[案号为（2017）浙0683民初8422号]，因该案审理结果影响本案实体审理，根据被告申请，本院依法裁定本案中止诉讼。本案于2018年3月8日恢复审理后，于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告仁鑫公司的法定代表人刘长源、被告周灿飞的委托诉讼代理人黄河南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费5450元、逾期付款违约金2725元，合计8175元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系嵊州市锦越名都小区别墅区25幢1号业主，其房屋面积为324.45平方米（建筑面积214.51平方米、地下室58.89平方米、坡屋57.88平方米，共计331.28平方米，因双方约定为324.45平方米故按此计算）。根据2014年、2016年原告与小区业主委员会订立的《物业管理服务合同》第二十条第2项、第4项约定，别墅区物业管理费按每月每平方米0.7元计算，至当年8月31日前缴清，逾期缴纳按每日千分之三支付违约金，但违约金不超过物业管理费本金。原告一直依约履行物业管理义务，为被告提供了正常的物业管理服务，但被告借故拖欠2016年、2017年的物业管理费5450元，逾期付款违约金计算至今为2725元。原告曾多次会同业主委员会向被告催讨物业管理费，但被告至今仍未支付。周灿飞辩称，一、被告已足额交纳物业管理费，原告诉讼请求不成立。二、因被告已交纳物业管理费，故不存在交纳滞纳金的情形。三、原告未履行物业合同主要义务，应酌情向被告退还部分物业管理费，主要表现为：1.物业管理不善；2.超越职权，擅自利用小区公共场所、设施谋取不当利益；3.未公布账目，侵害业主知情权。综上，请求法院驳回原告诉讼请求并判令原告返还部分物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据如下：1.2014年12月17日和2016年12月17日签订的《物业管理服务合同》各一份、《补充协议》一份，《物业管理服务合同》拟证明双方当事人之间的物业服务合同关系及原告的收费依据，《补充协议》拟证明物业管理费的交费面积应包括地下室和坡屋面积；2.嵊州市锦越名都业主委员会出具《证明》一份、业主名单清册三份，拟证明物业管理费交费面积应包括坡屋和地下室面积；3.已交费业主清单一份、收款收据二十七份、发票十四份，拟证明大部分业主认可原告主张的交费面积并履行交费义务的事实；4.嵊州市锦越名都业主委员会出具的《情况说明》一份，拟证明物业管理费交费面积应包括坡屋和地下室面积；5.《商品房销售面积测量与计算》一份，拟证明物业管理费交费面积应包括坡屋和地下室面积。被告提交证据如下：6.2014年12月17日和2016年12月17日签订的《物业管理服务合同》各一份，拟证明原告的合同义务；7.本院（2017）浙0683民初8422号民事判决书、浙江省绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终805号民事裁定书各一份，拟证明证据1中2016年签订的《物业管理服务合同》和《补充协议》被撤销的事实；8.浙江省绍兴市中级人民法院（2016）浙06民终2146号民事判决书一份，拟证明被告物业管理费应按照房屋产权证记载的建筑面积214.51平方米计算的事实；9.银行转账凭证一份，拟证明被告已向原告交纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费3604元的事实；10.通话录音（附文字整理稿）二份，拟证明被告向原告交纳物业管理费遭拒的事实；11.照片四十一份、业主微信群聊天记录截图八份，拟证明原告物业管理不善以及原告利用小区资源谋取不当利益等事实；12.房屋产权证、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》各一份，拟证明被告住宅建筑面积为214.51平方米的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据1、6中2014年的《物业管理服务合同》和证据7、8、10、12真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1中2016年的《物业管理服务合同》和《补充协议》已被本院生效判决撤销，不应作为本案定案依据；证据2、3、4、5均无法证明《物业管理服务合同》约定的收费面积包括坡屋和地下室面积的事实，且该待证事实与生效判决（证据8）相悖，本院不予采信；证据9能够证明被告交费的事实，本院予以确认；证据11，聊天记录的真实性无法确认，部分照片的拍摄时间、地点均无法确认，且上述照片即便真实也只能反映小区即时性的状况，无法达到被告证明目的，故本院不予采信。综上，本院认定事实如下：原告系经营物业管理服务的公司。2014年12月17日，原告与嵊州市锦越名都业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定委托管理期限两年，自2015年1月1日零时起至2016年12月31日8时止；收费标准为坡屋（即别墅）按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元；交费时间从当年3月1日起至8月31日止，逾期交纳则自逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交的物业管理服务费。被告系锦越名都别墅区25幢1号业主，建筑面积214.51平方米，另有地下室58.89平方米，坡屋57.88平方米。上述合同期内，双方曾因2015年物业管理费产生纠纷并诉至本院，双方争议焦点为收费面积是否包括地下室和坡屋面积，经浙江省绍兴市中级人民法院生效判决确定，被告物业管理费应按房屋产权证所载建筑面积214.51平方米计算，不包括地下室、坡屋面积。合同期限届满后，原告仍在嵊州市锦越名都小区提供物业服务，但被告在交纳物业管理费时，遭原告法定代表人以交费面积未计入地下室和坡屋面积故交费金额不足为由拒绝，原告遂于2017年8月15日将2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费3604元汇入了原告账户。本院认为，当事人对于双方之间的物业服务合同关系没有异议，被告负有交纳物业管理费的义务。虽然原告与嵊州市锦越名都业主委员会于2016年12月17日签订的《物业管理服务合同》被撤销，但鉴于该合同被撤销之前原告已经提供了2017年嵊州市锦越名都小区的物业管理服务，故被告应参照原告与嵊州市锦越名都业主委员会于2014年12月17日签订的《物业管理服务合同》约定的收费标准向原告交纳物业费。本案中，原告主张2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，被告则认为已按照合同约定足额交纳，双方争议的焦点在于物业管理费的收费面积是否包括地下室和坡屋面积。对此本院认为，《物业管理服务合同》约定“本物业管理公共服务费，……多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方米0.70元……”在合同未就“建筑面积”这一概念进行特别约定的情况下，应当理解为其与房屋产权证上记载的“建筑面积”一致，原告虽主张双方约定的交费面积还包括地下室和坡屋面积，但未提供有效证据予以证明，本院对其意见不予采信。据此，本院认定本案物业管理费应按照房屋产权证所载建筑面积214.51平方米计算，按照每月每平方米0.7元的标准，被告2016年1月1日至2017年12月31日应交物业管理费为3603.77元，因被告已交纳3604元，故已足额付清；至于违约金，因原告对交费面积的理解与被告不同而拒绝收取物业费，故并非被告无故延期交费。由此，原告诉讼请求均不能成立，本院予以驳回。至于被告有关返还物业管理费的答辩主张，已超出抗辩范围，属于独立的请求，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 王 樱二〇一八年三月二十八日书记员 单依炜???