上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2923号
原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人朱建平，该公司经理。
委托代理人曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。
被告上海杨浦区阳普进修学校，住所地上海市杨浦区。
法定代表人宗荣华，该校校长。
委托代理人刘红力。
委托代理人应建萍。
第三人董瑜，男，1962年1月20日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司（以下简称商贸公司）诉被告上海杨浦区阳普进修学校（以下简称阳普学校）、第三人董瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为审判员王莹独任审判，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。因审理需要，本案依法转为普通程序，由审判员王莹担任审判长，与审判员李威、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，并于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告商贸公司委托代理人曹殿虎、被告阳普学校负责人宗荣华及其委托代理人刘红力、应建萍，第三人董瑜等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商贸公司诉称：2013年10月24日原、被告签订房屋租赁合同，原告将上海市杨浦区延吉东路XXX号二楼至四楼房屋（以下简称系争房屋）出租给被告作学校办学之用，租期从2013年9月1日起至2016年8月31日止；合同履行期内，被告擅自将系争房屋转租给第三人经营公寓，并在系争房屋内违章搭建，上述行为均违反合同约定，故诉至法院请求判令解除原、被告于2013年10月24日就系争房屋签订的房屋租赁合同、被告及第三人腾空并迁出系争房屋并将该房屋交还原告、被告赔偿违约金人民币10.4万元（本案币种均为人民币）。
被告阳普学校辩称：原、被告并非一般租赁关系；学校原系上海阳普（集团）公司下属单位，2005年转制为民办企业，学校原在编教职员工8人与上海阳普（集团）公司解除劳动关系，与转制后的学校签订劳动合同，由原告逐年支付安置补偿金；现原8名在编职工5人已退休，3人仍在职，5名退休人员由学校返聘，学校一直承担该5人的退休职工医保费；被告本应一直租赁系争房屋，因原告提出公司规定租赁要有期限，到期再续签，被告才同意合同签至2016年；2013年原告员工冷某将第三人介绍给原告，并建议将系争房屋空余部分出租给第三人，被告虑及冷某十年来一直代表原告对系争房屋进行管理，合同续订、租金收取、房屋维修均由其负责，方同意将房屋转租给第三人，故被告与第三人的租赁意向书约定改变房屋用途相关手续、房屋属性变化及消防安全、水电额定变化均由第三人自行解决，整个装修期间冷某均代表原告在现场指导；意向书签订后，被告交给冷某一份申请转租的报告；违章建筑并非被告搭建，在被告改制前即已存在，被告只是进行了翻建；被告现有走读生就读，解除合同学生就学无法合理安置，故不同意原告诉讼请求。
第三人董瑜述称：第三人确是通过冷某介绍向被告承租房屋用于经营公寓出租，并对系争房屋进行了装修，因原告不提供相关材料致无法办理经营所需证照；现原告要求第三人腾空系争房屋将造成第三人巨额经济损失，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋产权人系上海阳普（集团）公司，后有关部门在门牌编号时将延吉东路XXX号重新编号为139号，但产证地址未作变更。上海阳普（集团）公司于2013年将系争房屋交原告出租、管理。原告原名上海杨浦商业管理有限公司，2014年5月经工商核准变更为现名称。被告系民办非学历教育机构。
被告长期在系争房屋从事非学历教育工作。2013年10月24日原、被告就系争房屋再次签订《房屋租赁合同》，主要内容为：被告租用原告延吉东路XXX号二至四楼房屋，建筑面积约1141.17平方米，用作学校经营，年租金为20.80万元，租期从2013年9月1日起至2016年8月31日止；租赁期限内，未事先征得原告书面同意，并按规定报经有关部门批准或核准，被告不得擅自改变房屋用途与经营业态，被告只能自营不得擅自将经营权转让、转租或转包；被告应向原告支付保证金（数额以原保证金单据为准），原告收取保证金后应向被告开具收款凭证；合同期满，被告交还系争房屋付清各项费用，注销或迁移营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，原告退还保证金；被告必须以自己名义使用系争房屋，独立承担民事责任；被告未征得原告书面同意和相关部门批准，擅自改变该房屋的使用性质或从事约定外生产经营活动的、被告违反消防安全有关规定、超出原告书面同意装修范围的、擅自部分或全部转租该房屋的，原告可书面通知被告解除合同，对被告已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，被告不进行赔偿补偿、不承担责任；一方违反合同，另一方行使解除权的，违反合同一方向另一方支付相当于6个月租金的违约金。审理中原、被告一致确认，2005年12月被告即已向原告支付租赁押金8万元，房屋租金付至2015年2月28日。
2013年12月2日，被告与第三人签订《租赁意向书》。主要内容为：被告将延吉东路XXX号主体建筑中的2、3、4楼三个楼面约1000平方米租赁给当事人，其中二间留被告作办公室使用；第三人用于经营连锁酒店，由于改变房屋用途所需的相关手续全部由第三人自行负责办理；由于用途改变所带来的房屋属性变化及消防安全、水电额定变化均由第三人自行解决；租赁期限为2年8个月，从2014年1月1日起至2016年8月31日。意向书签订后，第三人向被告支付了2014年3月1日至2015年2月28日的租金20.80万元。直至涉诉，双方未签订正式的房屋租赁合同。
2014年3月，原告在安全检查中发现被告正在改变场地用途、用作公寓出租，遂接连向被告发送《告知书》及《安全生产检查整改通知书》，言明要求被告停止施工，不得转租，进行整改。2014年5月9日，上海市公安局杨浦分局长白新村派出所开具《上海市消防监督检查意见通知书》，因系争房屋未具备相应的建筑防火及消防设施，占用、封闭疏散通道、安全出口等，要求被告立即整改。2014年6月，原、被告就系争房屋违建、外来人员入住等情况召开安全生产会议，原告要求被告停止违建、确保安全。2014年9月29日原告发送《责令整改通知书》，要求被告不得擅自转租，2个月内拆除违建，恢复原学校场地。
2014年10月27日，原告具状来院，作如上诉请。2014年10月30日，本院将诉状副本送达至被告。
另查明：1998年上海阳普（集团）公司出资设立上海杨浦区阳普进修学校，学校性质为民办，学校租用上海阳普（集团）公司位于延吉东路XXX号的三层楼面校舍；2005年6月，经上海市杨浦区商业委员会批准，上海杨浦区阳普进修学校进行改制，阳普集团不再作为学校举办者，由受让人宗荣华、应建萍接办，原学校职工与上海阳普（集团）公司解除劳动合同，与新学校重新签订劳动合同。
再查明：关于被告及第三人提及的案外人冷某，原告确认其在原告下属工贸物业公司担任管理员，负责房屋出租、经营、收费、安全维护等方面的管理工作，系争房屋由冷某担任管理员。
以上事实，有《准予变更登记通知书》、房地产权证、《情况说明》、《民办学校办学许可证》、《房屋租赁合同》、《租赁意向书》、《告知书》、《安全生产检查整改通知书》、《上海市消防监督检查意见通知书》、《责令整改通知书》、《上海杨浦区杨浦进修学校转制报告》、《关于同意阳浦进修学校教工分流安置的批复》、《关于上海杨浦区阳浦进修学校改制方案》、《退工证明》、《教工安置补偿金协议书》、现场照片及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告未经原告书面同意变更系争房屋使用业态，将系争房屋转租第三人，显属违约。现原告按照合同约定要求解除租赁合同，于法不悖，本院予以支持。根据法律规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除，故本案系争租赁合同的解除日期为被告收到诉状副本之日。合同解除后，被告及第三人应当腾空并迁出系争房屋，将房屋返还原告。原告要求被告赔偿相当于6个月租金的违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。关于被告支付的押金8万元，被告迁出并返还系争房屋，按照合同约定注销或迁移相关证照后，原告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四第一款之规定，判决如下：
一、原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司与被告上海杨浦区阳普进修学校就上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋于2013年10月24日签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除；
二、被告上海杨浦区阳普进修学校与第三人董瑜应于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋，被告上海杨浦区阳普进修学校将上述房屋返还原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司；
三、被告上海杨浦区阳普进修学校应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司违约金人民币104，000元；
四、原告上海杨浦商贸集团资产管理有限公司应于被告上海杨浦区阳普进修学校返还上海市杨浦区延吉东路XXX号二至四楼房屋、结清相关费用、注销或迁移注册在上述房屋的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后十日内将押金人民币80，000元返还被告上海杨浦区阳普进修学校。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，380元，由被告上海杨浦区阳普进修学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 李 威
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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