四川省天全县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1825民初340号原告天全县阳光物业管理有限公司，地址：天全县向阳大道。法定代表人张卓华，公司董事长。委托代理人彭娜，公司经理，女，汉族，生于1985年4月8日，住天全县。被告艾月军，男，汉族，生于1963年10月22日，住天全县。被告李春霞，女，汉族，生于1963年4月25日，住天全县。原告天全县阳光物业管理有限公司诉被告艾月军、李春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由�判员牛燕军独任审判，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭娜、被告李春霞到庭参加诉讼。被告艾月军经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。原告诉称：被告在2015年7月前在天全县向阳大道文兴路康城品尚“西湖大院”小区购买商铺。按照原告与小区业主委员会于2015年7月1日签订的《西湖大院物业管理委托合同书》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了义务。被告自2015年7月1日至2016年6月30日一直未交物业服务费（商铺平方米2元，住房每平方米1.2元）。经工作人员多次催促未果。为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求法院判决被告立即支付2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费1649元（68.7平方米×2元×12个月）；并承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：《物业管理委托合同书》、《物业管理细则及补充协议》；《商品房买卖合同》；《物业管理费通知单》、《送达确认单》。二被告辩称：被告的商铺租给胡广尧，双方约定物管费由他承担，物管费已经交至2015年10月。被告购房时购房合同约定物管费是1元，物管公司更换、重新签订物业服务合同均未通知过业主，现在物管费涨到2元，服务并未增加，涨的物管费没有依据，原告没有尽到相应义务。2016年12月份被告的下水管道堵了维修的人说是由于地基塌陷把下水管压坏了，原告不但不承担责任，还不准我们通在主管上，说因为未交物管费，被告自己维修花费2600元。二被告提供的证据为：收条一张、《租房协议》。经审理查明：原告是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。二被告系天全县“西湖大院”的商铺业主。2015年7月1日，原告被公开选聘为该小区的物业服务方，并与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同书》及《物业管理细则及补充协议》，约定将该小区物业（住宅、商铺）委托原告进行管理。合同对管理事项、管理期限、双方的权利与义务、管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了明确约定。委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止，本合同期满，天全县西湖大院物业管理委员会没有将续聘或解聘被告的意见通知被告，且没有选聘新的物业管理企业，被告继续管理的，视为此合同自动延续。物业管理费用为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元，按年（季度、月）�业主或物业使用人收取。违约责任为：原告未能达到合同约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿等。合同签订后，原告即进驻该小区进行物业管理和服务。因二被告未向原告缴纳2015年7月1日起至2016年6月30日的物业服务费1649元（68.7平方米×2元×12个月），原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：2015年11月2日，二被告将其商铺出租给被告胡广尧使用，并签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2015年11月2日至2017年11月1日；租赁期间的物管费由胡广尧承担……。以上事实，有《物业管理委托合同书》、《物业管理细则及补充协议》、《商品房买卖合同》、《物业管理费通知单》、《送达确认单》、《房屋租赁合同�及双方的陈述证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与天全县“西湖大院”小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》及《物业管理细则及补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。二被告作为该小区业主，依法受该合同约束。原告从2015年7月1日起为小区提供物业管理服务，二被告也实际接受了原告的物业管理服务，故二被告应按合同约定向原告支付物业服务费。物业费的标准按合同约定的房屋建筑面积每平方米每月2元计算。对于二被告主张的维修下水道的问题，因系涉及是否属于物业服务责任范围及责任大小的个案问题，应单独另案主张权利。也可通过双方进行沟通或向业主委员会反映协调等方式予以处理，如果原告确未尽到物业服务合同义务或在物业服务活动中存在瑕�，可依据物业服务合同“限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，应给予经济赔偿”的约定追究原告方责任，但不能成为被告拒交物业服务费的理由。否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。二被告的房屋虽已出租，但其二人系该房屋业主，其与租户之间对物业费承担的约定，仅可约束其与租户，不可对抗原告，二被告仍应就物业费的支付向原告承担连带支付责任。但其二人实际承担物业费后，可依法向承租方追偿。二被告辩称其物业费已交至2015年10月，但未提供相应证据证实，故对其辩解意见本院不予支持。庭审中，因双方各持己见，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告艾月军、李春霞于本判决生效后十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费1649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年六月二十一日书记员  苏宝淋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持�物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，�法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。