河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民终927号
上诉人（原审被告，反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区大桥头5号承德大厦4001、4005房。组织机构代码78865385-8。
法定代表人何潍言，职务经理。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所隆化分所律师。
上诉人（原审第三人）李响，住北京市宣武区。
委托代理人刘欣慰，北京市东友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）苗玉生，住承德市。
委托代理人邙光远，河北德律律师事务所律师。
原审被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室（原承德市三年大变样拆迁办公室），住所地承德市双桥区世纪城华峰地产*楼。
负责人李津才，职务主任。
上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司、上诉人李响因与被上诉人苗玉生、原审被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第2226号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司的委托代理人林森、上诉人李响的委托代理人刘欣慰，被上诉人苗玉生的委托代理人邙光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2008年7月25日，原承德市三年大变样拆迁办公室（现被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室）作为甲方与原告苗玉生作为乙方签订《拆迁安置补偿协议》，该协议经承德市公证处公证。《拆迁安置补偿协议》约定被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室拆除原告（反诉被告）苗玉生各类营业性用房建筑面积157.293平方米。在富顺诚5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层安置原告（反诉被告）苗玉生经营用房总建筑面积145.5平方米。由最北侧（东园林小学入口处）开始安置（5套1层商业位置产权人陈文圣、苗玉生、苗爱雨、陈国伟、陈子安进行调整，如发生纠纷自行解决，甲方概不负责）。按拆迁政策规定时间回迁，超时间每平米按每月22元给予补偿。此协议所涉及安置经营用房以回迁安置面积为准，超面积及不足面积5平方米内按10000.00元每平方米多退少补。2010年8月12日，原承德市三年大变样拆迁办公室与被告承德京顺诚房地产开发有限公司签订《承德市东园林小区危陋房改造项目协议书》，约定被告承德京顺诚房地产开发有限公司承继被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室在《拆迁安置补偿协议》的权利和义务。2009年9月14日陈文圣、陈国伟、陈子安与苗玉生、苗爱雨签订《房屋分配协议》，将苗玉生、苗爱雨的房屋调整为由富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处算起第一家。2012年10月31日，被告承德京顺诚房地产开发有限公司与第三人李响签订《商品房买卖合同》，将东园林小学东入口处第一家即0幢133房（该房备案面积为198.41平方米）出售给第三人李响。第三人李响同时购买了131等其他底商，共计1159.76平方米，价款为每平方米38682.129元。第三人李响就以上所购房屋向被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司支付了购房款，并办理了备案登记。
原审法院认为，被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与原告（反诉被告）苗玉生签订的《拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制规定，合法有效。原告已将拆除房屋交由二被告拆除。二被告应按协议约定在拆迁区域为原告安置房屋。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司提出原告（反诉被告）苗玉生没有持续两年年检合格营业执照，也没有税务登记证以及完税证明，原告（反诉被告）苗玉生的住宅用房不能用于经营活动，应当按照住宅条件予以补偿。庭审中原告（反诉被告）苗玉生提供证据证实其被拆迁房屋的性质为经营性用房，依据《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十四条的规定安置房屋的用途仍应确定为商业性用房。故被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司请求确认《拆迁安置补偿协议》无效的反诉请求，本院不予支持。
因苗玉生与陈文圣、陈国伟、陈子安和苗爱雨达成协议，将苗玉生的安置位置置换为“由北侧东园林小学入口处算起第一家。”故被告承德市城镇建设三年上水平领导小组办公室应将该区域所建房屋安置给原告（反诉被告）苗玉生。鉴于被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室将其在《拆迁安置补偿协议》中的权利与义务转移至被告承德京顺诚房地产开发有限公司，且原告（反诉被告）苗玉生对合同相对方权利义务的转移认可，故被告承德京顺诚房地产开发有限公司应履行该协议。即在富顺诚小区5号楼底商最北侧东园林小学东入口处一层为原告安置面积为145.5平方米的经营性用房。现因被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司将应当补偿给原告（反诉被告）苗玉生的现定名为富顺诚小区0幢133房另行出卖给第三人李响。违背了诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故应判令被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司向原告（反诉被告）苗玉生交付此房屋。超出面积价款按合同约定以10000.00元每平方米计算对被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司有失公平，可参照被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司出售给第三人李响的价款判令原告支付。
对被告是否有义务向原告支付违约金和赔偿损失。本院认为，《拆迁安置补偿协议》约定按政策规定时间回迁，超时间按每平米每月22元给予补偿。被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司未在约定的时间交付房屋，已违反协议约定，故对原告主张的拆迁过渡费予以支持。根据涉诉房屋所建楼层，该工程的合理工期本院酌情认定为36个月，期间每平每月补偿标准执行承德市政府1号令，对期满后合同有约定，故执行合同约定即每平每月22元。原告（反诉被告）苗玉生提出被告应当支付违约金，由于过渡费用即为对原告损失的补偿，再支付违约金于法无据，本院不予支持。据此，原审法院判定：一、由被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将富顺诚小区0幢133号商铺安置交付给原告（反诉被告）苗玉生。二、原告（反诉被告）苗玉生向被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司按照每平米38682.129元补足差价。（实际面积与协议安置面积145.5平方米的差额）二、被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）苗玉生自2008年8月2日起至2014年8月2日止的过渡费56625.48元，并自2014年8月3日起至向原告交付房屋之日止按157.293平方米以每平每月22元支付过渡费。三、驳回原告（反诉被告）苗玉生的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）承德京顺诚房地产开发有限公司的反诉请求。
宣判后，上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司不服一审判决提起上诉，其主要上诉理由是：承德市双桥区东园林的拆迁回迁安置是统一按照承德市人民政府（2006）第1号令《承德市城镇房屋拆迁管理实施办法》的规定进行，该办法第四十八条第二款规定，商业用房的安置条件必须持有《营业执照》、《税务登记证》和完税证明，并在有效期内，缺一不可。而一审法院仅以被上诉人苗玉生被拆迁房屋“设计用途为商业”，又没有《营业执照》、《税务登记证》和完税证明，也没有实际商业经营的情况下，就做出被上诉人苗玉生被安置房屋为商业性用房的判决，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销（2015）双桥民初字第2226号民事判决，确认《拆迁安置补偿协议》无效。本案诉讼费用及其他相关费用全部由被上诉人苗玉生承担。
上诉人李响不服一审判决提起上诉，其主要上诉理由是：1、上诉人于2012年10月31日与一审被告承德京顺诚房地产开发有限公司就购买富顺诚小区131、215夹层-115-1、133、217、302夹层-117号房屋签订了《商品房买卖合同》，购房面积总计1159.76平方米。《商品房买卖合同》中并未约定上诉人李响购买的房屋系东园林小学东入口处的房产，且上诉人在购房之前完全不知道被上诉人苗玉生与一审被告存在房屋拆迁安置补偿关系，更不清楚被上诉人苗玉生的具体安置内容，尤其是具体安置位置。上诉人以正常、合理的价格购买了诉争房产，履行了购买人全部义务。上诉人购买并取得该房产的行为，完全是善意的，上诉人在购买该批房产时办理了按揭贷款，且该房产已经在承德市双桥区房管局办理了权属登记。依据《物权法》第106条规定，上诉人通过善意取得了诉争房产，一审法院将诉争房产判令归被上诉人苗玉生所有，违反了《物权法》的规定。2、《拆迁安置补偿协议》中没有明确被上诉人苗玉生安置房的具体位置，原审法院在未进行现场勘验的情况下，主观认定被上诉人苗玉生主张的诉争房产系上诉人李响购买的已经办理权属登记的房屋，没有事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,只有在“明确约定拆迁人以位置、用途特定房屋对被拆迁人予以补偿安置”。本案中，《拆迁安置补偿协议》中并未明确被上诉人苗玉生安置房的具体位置，也未约定特定用途，故上诉人苗玉生的安置情况并不适用该条款。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年实施，而《物权法》于2007年实施，结合本案的客观事实及上诉人提交的证据，应当认定上诉人李响购买诉争房屋房产的行为属于善意取得，被上诉人苗玉生主张诉争房产的诉讼请求应当予以驳回。鉴于上述事实和理由，请求二审法院查明事实，撤销原判并依法改判，本案的上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人苗玉生答辩主要称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二上诉人上诉，维持原判。
经二审法院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，结合本案证据，当事人的陈述，本案的争议焦点有三个：一、《拆迁安置补偿协议》是否合法有效；二、关于《拆迁安置补偿协议》中，上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司对被上诉人苗玉生安置的拆迁房屋性质是否应为商业用房；三、被上诉人李响购买富顺诚0幢133号商铺是否构成善意取得。
一、关于《拆迁安置补偿协议》是否合法有效的问题。本院认为，一审被告承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室与被上诉人苗玉生签订的《拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制规定，一审法院确定《拆迁安置补偿协议》合法有效，符合法律规定。上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司主张《拆迁安置补偿协议》无效的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于《拆迁安置补偿协议》中，上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司对被上诉人苗玉生安置的拆迁房屋性质是否应为商业用房的问题。本院认为，依据《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十四条规定：“被拆迁房屋和安置房屋的用途，依照依法领取的《房屋所有权证》所登记的用途或依照城市规划部门核发的《建设工程规划许可证》规定的用途确定。”被上诉人苗玉生在一审庭审中已提供《房屋所有权证》证实其被拆迁房屋的登记用途为经营性用房，故其被安置房屋的用途仍应确定为商业性用房。上诉人认为应当按照《承德市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十八条第二款规定，主张被上诉人苗玉生的安置房屋用途为住宅，本院认为，该条款规定的被拆迁房屋产权登记用途为住宅，并将住宅用于商业经营的情形，与本案中被上诉人苗玉生产权登记用途为经营性用房并不相同，故上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司的上诉请求，本院不予支持。
三、关于上诉人李响购买富顺诚0幢133号商铺是否构成善意取得，本案诉争房屋的最终归属的问题。本院认为，根据《物权法》第一百零六条规定，虽然上诉人李响购买富顺诚0幢133号商铺时是善意的，并且以合理的价格取得。然而，通过上诉人李响提供的证据，仅能证实上诉人李响与上诉人京顺诚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》经过承德市房产局进行备案。根据《物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”上诉人李响没有证据证明其按照法律规定对该商铺进行产权登记，因此，上诉人李响主张其购买富顺诚0幢133号商铺符合善意取得要件的主张，本院不予支持。因此，上诉人李响的上诉理由不成立，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，判决内容正确，但在本院认为判决主文中标注序号有误（标注序号为一、二、二、三、四），本院在此予以纠正，应将判决主文序号变更为一、二、三、四、五。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费33680.00元人民币，保全费5000.00元人民币，反诉费40.00元人民币，均由上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司承担。二审案件受理费67360.00元人民币，由上诉人承德京顺诚房地产开发有限公司承担33680.00元人民币，由上诉人李响承担33680.00元人民币。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴赤博
审 判 员 孙琳丽
代理审判员 应春明
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 付相如