辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第31号
上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：钟窍，系该公司董事长。
委托代理人：廉东梅，女，1981年2月1日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：沈阳市于洪区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市瑞福临超市有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：廖丽，系该公司董事长。
委托代理人：金玉凤，系辽宁渡文律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市供销资产管理有限公司，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：赵强，系该公司董事长。
委托代理人：金玉凤，系辽宁渡文律师事务所律师。
上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司与上诉人沈阳市瑞福临超市有限公司、上诉人沈阳市供销资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2013]大东民二初字第2603号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的委托代理人廉东梅、上诉人沈阳市瑞福临超市有限公司与沈阳市供销资产管理有限公司的共同委托代理人金玉凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年1月19日，辽宁彤利房地产开发有限公司与被告瑞福临公司签订了一份协议书，约定将已出售给瑞福临公司的位于沈阳市大东区望花街与南卡门路交口的商业建筑物在产权未转移之前由瑞福临公司进行出租及管理。其中包括收益权、出租权、使用权及法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项。
2012年3月2日，原告与被告瑞福临公司签署完成关于沈阳市大东区望花街与南卡门路交口商业建筑物的租赁意向书。租赁期为20年，从《房屋租赁合同》约定的起租日起算。第一条第一项约定“租赁场地”指瑞福临公司拥有的位于建筑的负一层、一层至三层房屋及免费停车位。第三项约定瑞福临公司保证提供的租赁场地规划用途为商业。第三条约定租金标准为每平方米每天1元，从起租日起每三年递增5%。第四条约定瑞福临公司的主要责任和义务有：负责按原告交付条件按时提供租赁用途的场地（包括完成建筑工程竣工验收备案等），具体内容以双方待签署租赁合同为准。负责安装的公用设施条件。对租赁场地依法拥有房屋所有权，场地租赁的规划用途应为商业，且可以依法租赁原告开设华润万家大型购物中心直至租赁期满。第五条第一项约定，签订意向书后，双方将就相关的具体事宜进行协商，并在意向签订后60个工作日内签订正式的《协议书》及《房屋租赁合同》。第三项约定，如瑞福临公司无正当理由不出租本项目，双倍返还定金；如原告无正当理由不租赁本项目，瑞福临公司将扣除定金。第八条第二项约定：双方在签约条件具备（签约条件包括但不限于方案图纸齐备且双方已认可，建设工程界面双方均已认可、前期证照齐备并已按约提供）时，双方商议合理签约时限并以书面形式约定下来，双方力争于60个工作日内完成租赁合同签约。若超过双方规定期限未完成租赁合同签署的，届时双方另行协商延期签约，但任何一方不得无故拖延签约时间。意见书签订后，原告向被告瑞福临公司交纳了定金100万元。
2012年2月27日，被告供销公司向原告出具了一份担保函，担保被告瑞福临公司充分履行《租赁意向书》中第五条之约定义务及第八条第三款之有关责任，承担连带责任担保，在瑞福临公司违约第五条之约定义务时代替其向原告承担违约责任。
2012年4月21日，华润公司的张力、秦晓峰、周正与彤利开发公司的杨世宁、瑞福临公司的廖丽、崔萍及供销公司的王玉晗在华润万家东北区总部会议室1对望花项目进行了谈判。会议主要涉及三方面问题，一是负一层，规划最终审批为设备用房和车位，需要有合法手续变更设计用途。二是室外停车场。三是工程技术方面。会议最后商定按照会议的内容进行，尽快完成。
2012年5月29日，原告向被告瑞福临发出公函，要求瑞福临公司出具在2012年4月21日会议上所确定的工程界面及相关商务条件做出书面确认。
2012年6月5日，被告瑞福临公司电子邮件函告原告，要求原告尽快确定意见以签订合同。
原审法院认为：本案的争议焦点是违约责任的主体。原告与第一被告签署完成的租赁意向书，是确认双方将来可确定时间内完成租赁合同的约定，是预约合同。双方在意向书中除了约定双方的订约义务外，还有关于定金的约定，如双方无故拖延订立合同或无故不出租或租赁项目的，适用定金罚则。双方在意向书第八条约定：双方在签约条件具备时，商议合理签约时限并以书面形式约定下来，力争60个工作日内完成租赁合同。若超过规定期限，届时双方另行协商延期签约。意向书签订后，双方就签约条件，其中包括负一层的商业用途、室外停车场、工程技术条件等进行了磋商，从会议纪要及往来函件中可以看出双方都在积极满足签约条件，并没有无故拖延签约的情况发生。现签约延期，不能归责于任何一方，因签约情况已发生了根本性变化，租赁的目的已无法达成，且双方均表示要求终止意见书，故本院对原、被告要求终止意见书的请求予以支持。
关于原告被告瑞福临公司的本诉与反诉请求：
首先，原告要求被告瑞福临双返定金的责任，1、负一层无法实现商业用途：双方在签订意向书时对于负一层的规划用途是否为商业还不能确定，对此情况原告是明知，否则不会在合同第一条第三项写明被告瑞福临“保证”提供的租赁场地规划用途为商业、且在2012年4月21日的会议纪要中也谈到负一层规定最终审批为设备用房和车位。故原告对负一层规划用途可能不是商业用途应当能够预见到的，且双方也就如何满足这一条件进行了协商。2、关于原告主张的租赁物已出售他人的情况，此情况实际并未发生。基于上述理由，原告要求被告瑞福临公司承担双返定金的责任不能成立。但是，被告作为出租方，负有将满足约定条件的租赁物交付原告，虽经原、被告积极磋商，但仍不能达到双方的预期，在此情况下，被告应将已交付的100万元返还与原告，但时到诉讼发生时，原告仍未收到。故被告应承担从预约合同中约定的租赁合同的签约时间即2012年5月1日（2012年3月2日后的60日）起至被告返还定金100万元之日止的利息，给付标准按同期人民银行贷款利率计算。
其次，被告瑞福临要求原告承担经济损失的责任，理由是原告无故拖延签约时间。但是本院认为双方签订意向书后，负一层的规划用途并没有如双方所预期，负一层的规划及工程问题等与签订意向书时有所变化，双方继续按照约定进行协商，此种情况不能归责于任何一方。除此之外，瑞福临公司要求经济损失的计算标准是按照租金的标准，租金从起租日即双方签署正式租赁合同后开始计算，但实际上，双方还未签署正式的租赁合同。因此，被告要求给付租金的主张不能成立。
关于被告供销公司应否承担连带给付责任的问题，按照担保函的约定，被告供销公司应当对被告瑞福临公司返还原告定金100万元本息的范围内承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳市瑞福临超市有限公司于本判决发生法律效力后7个工作日内返还原告辽宁华润万家生活超市有限公司定金100万元，并给付利息；（利息计算时间从2012年5月1日至本判决确定的给付之日止，标准按同期人民银行贷款利率计算）；二、被告沈阳市供销资产管理有限公司在本判决第一项给付义务范围内承担连带责任；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，800元，由原告辽宁华润万家生活超市有限公司负担11，400元，由被告沈阳市瑞福临超市有限公司负担11，400元。反诉费13，661元，由被告沈阳市瑞福临超市有限公司负担。
宣判后，辽宁华润万家生活超市有限公司、沈阳市瑞福临超市有限公司、沈阳市供销资产管理有限公司不服，均向本院提出上诉。
辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉理由：因被上诉人的过错导致了双方无法按时签署正式的房屋租赁合同，故沈阳市瑞福临超市有限公司应当按意向书的约定承担违约责任，但原审法院并未判定瑞福临超市公司双倍返还上诉人定金。请求二审法院在查清事实的基础上依法改判被上诉人向上诉人双倍返还定金。并承担本案的诉讼费用。对于上诉人沈阳市瑞福临超市有限公司的上诉请求，其辩称，因违约方为对方，故不同意对方的上诉请求。而对于沈阳市供销资产管理有限公司的上诉请求，其辩称，因供销资产管理有限公司提供担保函，故其应承担连带责任。
沈阳市瑞福临超市有限公司的上诉理由：2012年2月，双方签订租赁意向书后，我方就开始按照华润万家生活超市的要求在其使用的土地上专门为其建设符合开办超市的特定建筑，并在几次会议纪要中阐明了不足的地方予以纠正，然而，华润万家生活超市找各种理由不予我方签订正式合同，本案的违约方应为华润万家生活超市，故原审认定事实不清。请求撤销原审判决第一项、第三项，依法改判支持我方一审的反诉请求，并由华润万家生活超市承担一、二审诉讼费用。对于辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉请求，其辩称，本案双方不能签订正式租赁合同的原因应归咎于华润万家生活超市，其结果导致租赁物闲置，直接造成我方的巨大损失，该损失应由对方承担，并同意沈阳市供销资产管理有限公司的上诉请求。
沈阳市供销资产管理有限公司的上诉理由：我方与瑞福临超市和华润万家生活超市之间签订的意向书没有任何关系，不应列我方为被告，而原审判决认定我方承担连带责任没有法律依据。请求撤销原审判决，依法支持我方一审的反诉请求，诉讼费用由华润万家生活超市承担。而对于华润万家生活超市和瑞福临超市的上诉请求，其答辩意见同上诉理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
另查明，本案在审理过程中，上诉人华润万家生活超市有限公司于2014年2月24日提出撤诉申请，要求撤回上诉。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的有租赁意向书、协议书、担保函、公函、会议记录、撤诉申请书等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：因在本案审理过程中，华润万家生活超市有限公司提交撤回上诉申请，且经审查，其撤回上诉的申请符合法律规定，故本院对其撤诉申请予以准许。
本案双方当事人的诉争焦点有二，其一，涉案租赁合同不能最终签订的责任归属及法律后果；其二，供销资产公司应否承担连带责任。
一、关于涉案租赁合同不能最终签订的责任归属问题。虽瑞福临超市提出双方签订租赁意向书后，瑞福临超市就开始按照华润万家生活超市的要求在其使用的土地上专门为其建设符合开办超市的特定建筑，并在几次会议纪要中阐明了不足的地方予以纠正，然而，华润万家生活超市找各种理由不予签订正式合同，故本案的违约方应为华润万家生活超市，其应承担租金损失的上诉主张，本院认为，一方面，从庭审中双方提供的往来函件及会议纪要的内容可知，自租赁意向书签订后，双方均为了实现最终签订正式租赁合同的目的，就签约条件，其中包括负一层的商业用途、室外停车场、工程技术条件等进行了磋商，也为了积极满足签约条件进行协调，但最终均未果。因此，造成涉案正式租赁合同不能最终签订的责任不能归咎于任何一方。另一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，瑞福临超市就其提出的华润万家生活超市拒绝与其签订正式租赁合同，即华润万家生活超市应为本案的违约方的主张并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。鉴于此，本院认为，瑞福临超市与华润万家生活超市在履行合同过程中均不存在违约行为，本院对瑞福临超市的该项上诉主张不予支持。
二、关于涉案租赁合同不能签订的法律后果问题。如前所述，因双方在履行合同过程中均未存在违约行为，且原审庭审中双方均表示终止租赁意向书，故原审法院依法驳回瑞福临超市的反诉请求并判令其返还华润万家生活超市定金100万元及支付利息的判决并无不当。
三、关于供销资产公司提出的瑞福临超市和华润万家生活超市之间签订的意向书与其没有任何关系，不应将其列被告，而原审判决认定其承担连带责任没有法律依据的上诉主张，本院认为，因2012年2月27日，供销资产公司向华润万家生活超市提供的担保函明确了供销资产公司不仅为瑞福临超市的违约行为提供担保，亦为租赁合同不能按期签订的责任不能归咎于任一方等原因提供担保，故原审法院依担保函的约定判令供销资产公司承担连带责任的判决正确，本院对供销资产公司的该项上诉主张不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计59，261元，因上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司提出撤诉，故其交纳的上诉费22，800元，减半收取11，400元，由辽宁华润万家生活超市有限公司负担11，400元；另外的36，461元由上诉人沈阳市瑞福临超市有限公司负担22，800元，由沈阳市供销资产管理有限公司负担13，661元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条：第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。