中华人民共和国北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第00438号
原告IRWINHONGLIU（中文名称：刘虹），女，1960年10月23日出生，美国国籍。
委托代理人张晓智，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人孙鹏，北京市易和律师事务所律师。
被告北京丽高房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区丽高花园，组织机构代码70000781-X。
法定代表人陈子荣，董事长。
委托代理人杨迅，北京市世嘉律师事务所律师。
委托代理人宋怡，北京市世嘉律师事务所律师。
原告IRWINHONGLIU（中文名称：刘虹，以下称刘虹）与被告北京丽高房地产开发有限公司（以下简称丽高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘虹及委托代理人张晓智、孙鹏，被告丽高公司之委托代理人杨迅、宋怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘虹诉称：2007年2月2日，原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的顺义区×花园×层×路×号别墅房屋（以下简称该房屋），总价款748万元。该房屋为精装修别墅，地上三层、地下一层、总建筑面积464平方米。现该房屋所有权证标明的坐落为：顺义区×花园×路×号×幢。2007年4�1日，原告正式入住该房屋。2007年5月，该房屋即出现漏水、潮湿、长霉等质量问题，原告立即要求被告查明原因并进行维修。但是，直至2007年7月，被告才派人维修，并且被告只是进行了表面的修复，既未查明产生问题的原因，亦未做进一步处理，导致房屋多处墙体长霉并散发持续恶臭气味，滋生大量霉菌。2007年7月，原告及其子身体出现严重不适症状后，再次要求被告彻查漏水原因、消除并防止霉菌滋生，但遭到被告拒绝。原告为避免身体继续受到损害，不得不自2007年10月16日起在外租房居住。原告多次要求被告解决房屋质量问题，被告却百般推脱。原告为此不得不自行委托专业机构对房屋质量进行鉴定。经专业机构对房屋质量问题进行鉴定后，鉴定结论确认房屋存在霉菌、渗漏水、施工不符合设计要求等诸多质量问题。时至今日，被告仍未解决该房屋的质量问题，造成原告无家可归，长期在外租房居住至今。原告购买房屋本作为居住使用，但因该房屋存在上述种种质量问题，而被告却拒不履行保修义务，致使原告的身体健康和财产均遭受了严重损害、经济上遭受了严重损失。诉讼请求：1、判令被告立即对原告所有的北京市顺义区×花园×路×号×幢房屋进行维修，质量达到符合入住条件的合格标准；2、判令被告赔偿原告自2007年10月16日起至被告对北京市顺义区×花园×路×号×幢房屋实际维修合格之日止的租赁房屋损失（暂时计算值2012年7月1日为1575720元）；3.判令被告赔偿原告自2007年12月21日起至被告对北京市顺义区×花园×路×号×幢房屋实际维修合格之日止的停车费损失（暂计至2012年6月20日为12320元）；4、判令被告赔偿原告家具损失（预估金额100万元）；5、判令被告赔偿原告其他损失203103元；6、诉讼费由被告方负担。
被�丽高公司辩称：同意原告主张的第一项诉讼请求；租赁损失与原告房屋渗漏不存在因果关系，所以被告对这部分损失不应承担相应责任；房屋渗漏是部分渗漏，并不影响原告使用涉诉房屋；当原告的房屋出现渗漏时，原告不让被告进行修理，也不自己进行修理，而是出去租住，如果产生扩大损失属于原告的责任；对停车费的损失与房屋渗漏不存在因果关系；家具损失与房屋渗漏不存在因果关系；原告曾经知道一种方法，这种方法可以在2007年进行处理，但原告却搬离涉诉房屋，所以扩大的损失与被告无关；第五项的诉讼请求与原告渗漏不存在因果关系。
经审理查明：
2007年2月2日，丽高公司（出卖人）与刘虹（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定丽高公司将顺义区×花园×层×路×号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖于刘虹，房屋总价款748万元。丽高公�作出《住宅质量保证书》，承诺遵守国家建筑工程保修规定，在保修期内承担保修义务。2008年5月8日，涉诉房屋登记于刘虹名下，登记坐落为顺义区×花园×路×号×幢1至3层整幢。
2008年2月22日，广州工业微生物检测中心作出WJ2008024号《检测报告》，该报告显示采样地点为墙面、地面、空气、空调冷凝水等53项样品中均含有不同类型的霉菌。《检测报告》附件2《关于霉菌污染清除及修复的建议》的内容如下：1.墙漆、天花板及地板：应彻底铲除墙漆和腻子，重新涂刷、更换和铺设；2.家具及相关木制品：油漆涂层表面可试擦，家具内部等无油漆涂层表面需杀菌，入墙式木制品需拆除；3.鞋帽衣物：光滑皮质表面可用专用清洗剂，织物通过热水洗晒，翻毛皮料或无法清洗的衣物应做丢弃处理；4.床垫、靠垫和沙发等中空或填充物品：无法清除，应做更换或丢弃处理；5.地�、窗帘等织物：专用清洗剂清洗，如污染严重应做丢弃处理；6.纸制品：无法清除，应做丢弃处理，特别贵重文件可臭氧消毒后保存；7.空调及供暖系统：金属质地管道可用专业设备清洗，塑料等软管建议更换。刘虹陈述目前涉诉房屋内霉菌情况已比广州工业微生物检测中心检测时更为严重，故《检测报告》的修复建议已经不能解决问题。刘虹为此支付鉴定费3万元。丽高公司认可上述证据的真实性，并同意按照《关于霉菌污染清除及修复的建议》进行修复。
2008年10月6日，国家建筑工程质量监督检验中心作出BETC-
JC-2008-65（A）《鉴定报告》，鉴定结论为：一、鉴定结论：1、别墅的1～3层和地下室存在不同程度的渗漏水现象，渗漏水主要表现为顶板存在渗漏水痕迹；浴室外墙面因受潮出现霉斑、墙皮脱落；洗浴间外木质踢脚板因受潮变形、脱落；复合木地板水浸变色�。2、浴室地面存在积水现象，不符合设计和《建筑地面工程施工及验收规范》（GB50209-95）的相关规定要求。积水从地面石材拼缝处渗入水泥砂浆结合层内，导致石材地面产生泛碱现象。浴室地面门口石材门槛内测密封胶出现开裂和脱落，石材门槛下用木工板和胶点粘支垫，门槛下的地面没有设置挡水，不符合《建筑地面设计规范》（GB50037-96）的相关规定要求。3、淋浴间墙面没有做聚氨酯涂膜防水涂层，洗浴间地面聚氨酯防水涂层上返墙面高度不足，不符合设计和《建筑地面设计规范》（GB50037-96）的相关规定要求。洗浴间聚氨酯防水涂层厚度在0.5～1.1mm之间，不满足“卫生间和厨房地面聚氨酯涂膜防水厚度为1.5mm”的设计要求。部分地漏落水口杯和埋地接口之间结合不严，埋地塑料接口根部没有预留凹槽并采用聚氨酯涂膜进行密封处理，不符合《建筑地面工程施工及验收规范》（GB50209-95）的相关规定要求。4、别墅北面阳台两侧平台上积水，平台檐口出现开裂，檐下滴水槽被外墙涂料填平，檐口下墙面出现裂缝，雨水沿檐口缝隙和檐下墙面裂缝进入墙体，引起平台下墙面涂层出现大面积开裂、起皮。二、渗漏水原因：1、洗浴间地面积水，门前倒泛水，门下地面没有按要求设置挡水，洗浴间地面聚氨酯防水涂层上返墙面高度不足，水从门口等处渗到外地面，是造成周边地面复合木地板受潮变色、木踢脚线变形和出现霉斑以及局部顶板出现渗漏水的主要原因。2、没有按技术要求在淋浴间墙面做聚氨酯防水涂层是造成三层主人卧室出现大面积霉斑、墙皮脱落的主要原因。3、地面聚氨酯防水涂层厚度不符合设计要求，地漏周边没有按规范要求做密封处理是造成洗浴间顶板出现渗漏水的主要原因。三、处理建议：1、洗浴间地面和墙�按设计要求重做聚氨酯涂膜防水，门槛下按规范要求设置挡水并将聚氨酯涂膜防水层上返。洗浴间地面按设计要求坡度找坡和铺装地面面层。2、北面阳台两侧平台做2%找坡，檐口处裂缝做密封处理并设置滴水线。2009年3月9日，国家建筑工程质量监督检验中心作出BETC-
JC-2008-65（B）《鉴定报告》，鉴定结论为：一、鉴定结论：1、鉴定期间，别墅内冷热水系统在实验压力和工作压力下的密闭性能均能满足设计要求，冷热水系统现状不会导致室内漏水。冷热水系统的设置符合设计要求。但地下室自来水水表上游侧的阀门不具备关断作用。2、别墅内排水主立管畅通无堵，但其固定方式不规范，室内装修不满足室内排水主立管平时检修的要求。3、别墅内地下室排水管道满水试验时出现多处接头漏水，试验结果不符合设计要求。首层3根排水主立管（PL-1～3）的通水试验结果不�合使用要求，满水试验结果不符合设计要求。2层排水主立管（PL-3）的通水试验结果不符合使用要求，满水试验结果不符合设计要求。二、室内渗漏水原因分析。1、地下室排水管道接头使用中漏水是导致接头处相应地面、墙体及管廊隔断长期受潮、发霉的主要原因；2、PL-3管道竖井中排水立管在2层区域内的检查口、伸缩节接头使用中漏水，与2层睡房-2（书房）木质地板及踢脚线因受潮进而大面积发霉有关。3、3层主人套房浴室内浴盆排水管水封接头处漏水（现场检验鉴定前物业部门已派人修毕），导致2层睡房-2（书房）衣橱上方吊顶长期受潮进而大面积发霉。4、PL-1管道竖井附近区域地下室顶板表面出现的洇湿水迹与首层区域PL-1排水立管在使用过程中接头漏水有关。三、处理建议。1、对室内排水系统所有管道接头进行严密性确认检查并对所有渗漏处进行逐一密封处理，使其满足设计和我国现行相关标准的规定要求。2、按设计图纸和有关标准的要求预留检修口，为室内排水管道系统的日常维护和保养创造必要的技术条件。刘虹为此支付鉴定费10万元、晒图费600元。丽高公司认可国家建筑工程质量监督检验中心上述两份鉴定报告的真实性，并同意按照处理建议进行修复。
2008年11月5日，清华大学房屋安全鉴定室作出清（检）2008-01-027《北京丽高花园枫东路12号别墅结构检测及鉴定报告》，检测结果及鉴定结论为：1.丽高花园枫东路12号别墅框架梁、楼盖及一、三层框架柱的混凝土强度推定值均可满足设计图纸要求，二层框架柱的混凝土强度推定值略低于设计要求。2.丽高花园枫东路12号别墅建筑物主体结构的混凝土碳化深度值在7～9mm之间，框架梁的混凝土碳化深度平均值约为2mm。目前构件混凝土碳化深度未超过钢筋的保护层厚度，不会对结构的耐久性造成影响。3.丽高花园枫东路12号别墅框架梁、框架柱及楼板的钢筋配置情况基本满足设计要求。有部分框架梁、柱及板的保护层厚度略大于设计要求（原设计框架梁及框架柱保护层厚度为25mm）。4.丽高花园枫东路12号别墅车库入口上部过梁实际尺寸及配筋不符合设计图纸要求。5.丽高花园枫东路12号别墅一层顶框架梁［1］／［A］～［D］及车库入口上部过梁在跨中区域存在连通裂缝，裂缝最大宽度为4mm，达到了相关规范值或标准的限值。框架梁及过梁裂缝的存在降低了构件的正常承载力且过梁本身配筋不足，已对车库入口部位的安全状态造成不利影响，须考虑对该框架及过梁进行加固处理。6.丽高花园枫东路12号别墅建筑物结构整体（复核验算）满足北京地区8度抗震设防的要求。2008年12月，清华大学房屋安全鉴定室作出《北京丽高花园枫东路12�别墅结构检测及鉴定报告补充说明》，其中包括报告补充说明及处理意见两部分。报告补充说明内容如下：1.根据《北京丽高花园枫东路12号别墅结构检测及鉴定报告》（编号：清（检）2008-01-027）中的相关检测结果，丽高花园枫东路12号别墅一层车库入口处上部过梁为L形构件，底部及外侧配有钢筋5φ8（5根直径为8mm的钢筋）（如报告第10页图示二层A-C／1所示）。查阅设计图纸资料，设计图纸说明中给出的过梁具体做法应为250×300mm（b×h）的矩形构件，梁中配筋为主筋4Φ16（4根直径为16mm的钢筋），箍筋为φ8@150（参见报告中第11页过梁做法，目前过梁的实际结构与设计图纸说明不符，但未见相关设计变更资料文件）。2.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）第129页第10.2.1条规定：“钢筋混凝土梁纵向受力钢筋的直径，当梁高h≥300mm时，不应小于10mm；当梁高＜300mm时，不�小于8mm”。综上所述，丽高花园枫东路12号别墅一层车库入口处上部过梁目前的配筋及实际做法不符合原设计及相关规范要求。处理意见内容如下：根据《北京丽高花园枫东路12号别墅结构检测及鉴定报告》（编号：清（检）2008-01-027）中的相关结论，丽高花园枫东路12号别墅一层车库入口处上部过梁及框架梁在跨中区域存在连通裂缝，该裂缝的存在降低了车库入口部位构件的正常承载力，应对该过梁及框架梁进行加固处理。考虑到此部位混凝土工程施工质量较差，且过梁配筋有不足情况（较设计图纸），建议采用外粘型钢加固法的方法进行构件补强处理（参见附图），也可按设计图纸进行恢复。刘虹为此支付鉴定费48000元。丽高公司认可上述证据的真实性，并同意按照处理意见进行修复。
刘虹申请北京市长安公证处对刘虹对涉诉房屋内部及其周边相关状况进行拍照、摄像的拍摄过程和所得照片、视听资料进行证据保全。北京市长安公证处于2008年11月11日就此作出（2008）京长安内民证字第7892号公证书。刘虹为此支付公证服务费16690元。
审理中，刘虹提出如下鉴定申请：1.对家具毁损损失进行鉴定；2.对涉诉房屋地下室主体结构及防水工程质量进行鉴定；3.对涉诉房屋墙体、地基、梁柱及楼板内是否存在霉菌及修复方案进行鉴定。后刘虹撤回第1、3项鉴定申请，并撤回第四项诉讼请求。
经刘虹与丽高公司协商一致，本院委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋地下室主体结构及防水工程质量进行鉴定。北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心于2013年10月23日做出北京建研院司鉴中心（2013）建鉴字第40号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.地下一层东北房间区域积水不是地下室防水工程缺陷导致；2.�层管道开裂漏水，水经管道井底部渗漏至地下一层东北房间区域内，造成此部分区域积水。刘虹为此支付鉴定费3万元。
审理中，就第一项诉讼请求要求丽高公司维修房屋是否有修复方案的问题，刘虹陈述要求房屋维修到清除全部霉菌刘虹可以居住不过敏的程度，要求按照全部鉴定意见中的修复方案进行修复，找专业的清除霉菌公司清除所有霉菌，修复后经广州工业微生物检测中心检测，要达到涉诉房屋室内的霉菌程度与室外的霉菌程度一致的标准。丽高公司同意按照全部鉴定意见中的修复方案进行修复，不同意刘虹要求的修复到室内的霉菌程度与室外的霉菌程度一致的标准，理由是房屋内的霉菌程度与房屋所有人是否妥善保管、管理有关。
刘虹就第二项诉讼请求租赁房屋损失及第三项诉讼请求停车费损失提交了房租及停车费的发票，发票上显示的付款单位均是美国安卓律师事务所驻北京代表处。刘虹另提交美国安卓律师事务所驻北京代表处证明一份，证明内容为：刘虹系美国安卓律师事务所驻北京代表处首席代表，因其购买的涉诉房屋存在诸多质量问题，故其不得不搬离该房屋在外居住，并对该房屋质量进行检测、鉴定等等，由此产生的相关费用（如房租、停车费、检测费等等）的发票上标明的付款单位虽然是我代表处，但相关款项均为刘虹实际支付。刘虹陈述，房租属于刘虹工资的一部分，如果刘虹租房，美国安卓律师事务所驻北京代表处就为其支付房租，如果不租，美国安卓律师事务所驻北京代表处就不支付房租，亦不会另外给付刘虹相应的费用，但刘虹需要就美国安卓律师事务所驻北京代表处支付的房租交纳税金，故美国安卓律师事务所驻北京代表处支付的房租也属于刘虹的损失。丽高公司认为刘虹提交的票据�美国安卓律师事务所驻北京代表处支付租金的票据，刘虹并未实际付款，局部渗漏不影响房屋的居住使用，且丽高公司多次表示同意维修，但刘虹不让丽高公司进行维修，即使丽高公司不履行维修方案，原告也可自行维修，不应扩大损失。丽高公司就此提交了维修确认单、致刘虹的传真及回复意见，以证明刘虹已确认丽高公司已完成保修事项的修复工作，刘虹再次报修后，丽高公司欲上门维修，但遭到刘虹拒绝。刘虹认可收到了回复意见，但认为丽高公司进行的修复只是表面修复，从没同意过按照修复方案修复，而刘虹认为应彻查原因。
刘虹陈述第五项诉讼请求的其他损失203103元中除包括上述鉴定费、晒图费、公证费外，还包括机票费6040元、复印图纸、打印相关材料、制作照片花费的费用1773元，并就此出具了相应票据。丽高公司陈述刘虹提交的大部分票据上载明的付款单位是刘虹工作单位美国安卓律师事务所驻北京代表处，不认可刘虹就此出具的票据与本案的关联性。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《住宅质量保证书》、鉴定意见书、公证书及发票等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力。丽高公司与刘虹签订《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。质量不符合约定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
本案中，被告作为房屋的出售方，应当保证所售房屋的质量符合法律规定。根据鉴定意见书可知，涉诉房屋存在不符合设计及相关规定要求之处，故被告应当承担维修义务，修复工作应按照广州工业微生物检测中心《关于霉菌污染清除及修复的建议》、国家建筑工程质量监督检验中心BETC-
JC-2008-65（A）《鉴定报告》第三部分处理建议、国家建筑工程质量监督检验中心BETC-
JC-2008-65（B）《鉴定报告》第三部分处理建议、清华大学房屋安全鉴定室《北京丽高花园枫东路12号别墅结构检测及鉴定报告补充说明》中的处理意见进行。
刘虹要求丽高公司赔偿租赁房屋损失及停车费损失，但就此提交的票据显示的付款人均为刘虹曾经的工作单位美国安卓律师事务所驻北京代表处。刘虹亦陈述在刘虹租房的情况下，房租由美国安卓律师事务所驻北京代表处支付房租，如果不租，美国安卓�师事务所驻北京代表处就不支付房租，亦不会另外给付刘虹相应的费用。刘虹虽提交了美国安卓律师事务所驻北京代表处的证明，说明相关费用实际由刘虹支付，但该证明与票据的内容不符，刘虹亦未能提交其他证据证明房租及停车费系其本人实际支出，故对上述两项诉讼请求本院均不予支持。
广州工业微生物检测中心、国家建筑工程质量监督检验中心、清华大学房屋安全鉴定室出具的鉴定意见均显示其所鉴定部分的涉诉房屋存在质量问题，故相关鉴定费、晒图费及公证费应由丽高公司承担。除上述费用外，刘虹请求的其他损失中的机票费、复印图纸费等其他费用均不能证明与本案的关联性，故本院不予支持。北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的鉴定意见未认定地下室主体结构及防水工程质量存在质量问题，故相关鉴定费用应由刘虹承担。
�上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告北京丽高房地产开发有限公司按照广州工业微生物检测中心《关于霉菌污染清除及修复的建议》、国家建筑工程质量监督检验中心BETC-
JC-2008-65（A）《鉴定报告》第三部分处理建议、国家建筑工程质量监督检验中心BETC-
JC-2008-65（B）《鉴定报告》第三部分处理建议、清华大学房屋安全鉴定室《北京丽高花园枫东路12号别墅结构检测及鉴定报告补充说明》中的处理意见对北京市顺义区×花园×路×号×幢1至3层整幢房屋进行修复，于本判决生效之日起三十日内执行；
二、被告北京丽高房地产开发有限公司赔偿原告IRWINHONGLIU（中文名称：刘虹）鉴定费、晒图费及公证费，共计人民币十九万五千二百九十元，于本判决生效之日起三十日内执行；
三、驳回原告IRWINHONGLIU（中文名称：刘虹）其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币二万零九百二十元，由原告IRWINHONGLIU（中文名称：刘虹）负担人民币一万六千七百一十四元（已交纳），由被告北京丽高房地产开发有限公司负担人民币四千二百零六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
人民陪审员 李 金
人民陪审员 梁玉春
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 王福平