广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第2430号
上诉人（原审原告）广州市城市建设投资集团有限公司，住所地，11-12楼。
法定代表人朱志刚，董事长。
被上诉人（原审被告）广东百壮投资有限公司，住所地。
法定代表人陈文书，董事长。
上诉人广州市城市建设投资集团有限公司因与被上诉人广东百壮投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第520号民事裁定书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。
原审法院审理查明：广州市城市建设投资集团有限公司（甲方，出租人）与广东百壮投资有限公司（乙方，承租人）于2010年8月23日签订的《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》，约定：甲方通过公开招租，确定乙方为北区的承租人；“改造更新”指乙方根据物业独立适用和管理的需要，按照本合同的约定对北区现有设备设施进行改造、更新、新增，或对北区任何部分进行使用功能调整、改扩建、装饰装修、建筑修缮等；第二十七条、乙方应当按照物业独立使用和管理的需要对北区进行改造更新，包括但不限于独立设置消防系统、监控系统等；第六十六条、在本合同履行过程中如发生争议时，双方应协商解决，协商不成，任何一方均有权提请广州仲裁委员会依其现行有效仲裁规则予以裁决；第六十八条、下列文件构成甲、乙双方之间签订本合同的全部内容，且每一文件都应作为本合同不可分割的一部分，并互为补充和解释。广州市城市建设投资集团有限公司提交的广州市城市建设投资集团有限公司、广东百壮投资有限公司双方之间的往来函件内容均是关于北区配电房更新改造事宜以及双方的协调函件。
广州市城市建设投资集团有限公司因与广东百壮投资有限公司财产损害赔偿纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、广东百壮投资有限公司赔偿广州市城市建设投资集团有限公司因拆除广州市越秀区流花路117号内自编11号配电房（又称“北电房”）及9、14号馆2层连廊所造成的损失695.2万元；2、判令广东百壮投资有限公司将迁移至广州市越秀区流花路117号内自编18号馆负一层的电房完成验收、移交广州市城市建设投资集团有限公司。
广东百壮投资有限公司在提交答辩状期间提出本案应提交仲裁解决，请求法院驳回广州市城市建设投资集团有限公司的起诉。
原审法院认为：广州市城市建设投资集团有限公司（甲方、承租人）、广东百壮投资有限公司（乙方、承租人）于2010年8月23日签订了《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》，约定乙方为北区的承租人，同时约定乙方可根据物业独立使用和管理的需要，按照合同的约定对北区现有设备设施进行改造、更新、新增，或对北区任何部分进行适用功能调整、改扩建、装饰装修、建筑修缮。同时，广州市城市建设投资集团有限公司、广东百壮投资有限公司双方之间的往来函件内容均是关于北区配电房更新改造事宜以及双方的协调函件。基于此，广州市城市建设投资集团有限公司、广东百壮投资有限公司间关于北区配电房更新改造事宜的往来函件作为双方之间约定的补充。在法律性质上，《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》是主合同，其他往来函件为该合同的从合同。根据《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》第六十六条的约定，“在本合同履行过程中如发生争议时，双方应协商解决，协商不成，任何一方均有权提请广州仲裁委员会依其现行有效仲裁规则予以裁决”，即双方就合同履行产生争议约定了管辖机构为广州仲裁委员会，该约定明确且唯一，符合法律的规定。且广东百壮投资有限公司已就北区配电房的搬迁改造工程费用向仲裁机构提出请求，广州市城市建设投资集团有限公司在本案中的诉讼请求应在该仲裁中提出反请求以一并解决。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。故本案广东百壮投资有限公司在首次开庭前提交租赁合同以证明双方所签订的合同中约定了仲裁条款，其主张合理合法。综上所述，原审法院对本案没有管辖权，广州市城市建设投资集团有限公司的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十九条、第二十六条的规定，原审法院做出如下裁定：驳回广州市城市建设投资集团有限公司的起诉。
上诉人广州市城市建设投资集团有限公司不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、裁定书认定事实错误。裁定书错误认为北电房是租赁物业，继而错误认定双方函件中关于北电房的内容属于租赁物业的改造更新，最终错误认定这些函件是主合同的从合同。（一）北电房不是租赁物业。根据《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的约定，被上诉人承租的“北区”为广州流花展贸中心11号馆、12号馆、13号馆（部分）、14号馆、18号馆（四至八层）等房屋。北电房不是被上诉人承租物业，《租赁合同》对北电房没有约束力。（二）租赁合同约定改造更新的对象是租赁物业租赁合同约定的改造更新是指“乙方根据物业独立使用和管理的需要，按照本合同的约定对北区现有设备设施进行改造、更新、新增，或对北区任何部分进行使用功能调整、改扩建、装饰装修、建筑修缮等”。可见，改造更新的范围、对象，均限于租赁物业。（三）双方没有达成新的协议或补充协议被上诉人提出的北电房改造方案，内容是将原北电房拆除，将原址及附近空地建成六层楼房，由被上诉人承租使用。该方案涉及规划报建等基本建设程序，涉及建设费用，租赁条件（包括但不限于租赁理由、范围、面积、租金等）等。就这些涉及拆除、新建和租赁的核心问题，虽然双方有多次函件来往，但始终没有达成一致，裁定书所认定的“从合同”根本不存在。二、裁定书适用法律错误。《民诉法》第一百二十四条第（二）项和《仲裁法》第五条，适用于审查起诉阶段，不适用于案件受理后的审理。《仲裁法》第十九条是仲裁条款效力的独立性。适用上述法律均存在错误或严重不当。三、擅自拆除房屋是典型的侵权纠纷。上诉人多次要求被上诉人就北电房问题专题上报和协商，被上诉人没有理睬；上诉人也明确表示过北电房不在租赁范围内，要双方协商一致方可拆除，被上诉人也没有理睬；上诉人及物业公司多次发函制止被上诉人拆除北电房，被上诉人仍然没有理睬，直至擅自拆除。这是典型的侵犯财产权的行为。退一步，即便是租赁合同双方就合同的变更、补充进行协商，在没有协商一致情况下，对合同标的以外的财产实施侵害，难道不是侵权吗相反，如果法院要将拆除北电房的纠纷按照租赁合同纠纷处理，试问：在北电房不是租赁物业、双方也没有达成拆除重建和租赁协议的情况下，合同依据在哪里四、仲裁委没有对北电房纠纷做出裁决。就上诉人与被上诉人租赁合同的纠纷，广州仲裁委已经进行了审理。就被上诉人在该案中提出的关于返还北电房改造费用的仲裁请求，上诉人认为不属于仲裁范围，已明确提出异议。目前，租赁合同纠纷的仲裁庭审已经结束。仲裁庭已经充分考虑了上诉人意见，明确表示：北电房是否属于该案审理范围，应当按照法院的裁定。该部分的裁决可以等待、并根据法院裁定执行。双方都表示服从仲裁庭意见。综上所述，一审法院裁定错误，望贵院撤销原审裁定，驳回被上诉人管辖异议。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》合法有效，虽然双方在合同中写明被上诉人是北区的承租人，但是双方在合同中还约定被上诉人可根据物业独立使用和管理的需要，按照合同的约定对北区现有设备设施进行改造、更新、新增，或对北区任何部分进行适用功能调整、改扩建、装饰装修、建筑修缮。故依据双方的约定，北电房即使本身不属北区租赁物，北电房的改造也属于双方当事人合同约定的事项之一。故双方当事人北电房改造过程中是否有违约行为或侵权行为，均属于《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》履行过程中发生的争议。双方在《广州流花展贸中心服务配套区北区租赁合同》明确约定如发生争议，提请广州仲裁委员会予以裁决。故原审法院驳回上诉人的起诉并无不当。上诉人上诉称本案属于法院受理案件的范围，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审裁定并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本判决为终审裁定。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年七月八日
书记员 阮志雄