福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1841号
上诉人（原审原告、反诉被告）张桂月，女。
委托代理人董荣裕，福建金方正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）叶家荣。
上诉人张桂月与上诉人叶家荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年1月22日，张桂月向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张桂月与叶家荣于2013年9月6日签订的海天路37号后座之（9）号店《承包经营合同》；2、叶家荣立即返还张桂月押金4900元及装修费35000元；3、叶家荣立即赔偿张桂月经济损失18158元。
叶家荣亦提出反诉，请求判令：1、解除张桂月与叶家荣于2013年9月6日签订的海天路37—51号后座之（9）店面的《承包经营合同》；2、张桂月应将承包的海天路37号后座之（9）号店面返还叶家荣；三、张桂月应支付从2013年11月起至张桂月实际返还承包店面止的承包金（每月承包金为4900元）。
原审判决查明：2013年9月6日，叶家荣（甲方）与张桂月（乙方）签订了《承包经营合同》，合同约定的主要内容是：1、承包期限为5年，自2013年9月15日起至2018年7月20日止；2、每月承包金为4900元，支付方式为现金或转账（每月5日前付清）；3、合同签订时乙方一次性支付1个月的承包费4900元，以后每月5日支付下1个月的承包费；4、合同签订后，乙方一次性向甲方支付履约保证金4900元，作为保证乙方能按时支付相关费用，本合同履行完毕后，双方对所有费用进行结算和验收完毕后1个月内返还乙方保证金；5、乙方承包经营期间该店面所发生的水、电、暖、排污费等费用由乙方承担。合同到期时，乙方应结清全部相关费用。
合同签订后，叶家荣向张桂月出具了押金4900元、房租4900元、装修费35000元的收款收据三张，张桂月于9月7日通过银行转账向叶家荣支付42800元，另外，现金支付2000元。
合同履行期间，双方在叶家荣收取装修费后是否应当为张桂月进行店面装修，还是叶家荣收取的装修费是其已经装修的折价费；讼争店面门前的小摊贩叶家荣是否有义务进行清理等问题发生分歧，从而引起张桂月拖延支付租金和水、电费的情况发生。因张桂月拖延支付水、电费而被多次停水停电，双方为此报警处理，在张挂月补交水、电费后才恢复水、电供应。
2013年11月1日，叶家荣向张桂月出具收款收据，收到海天之9电费411元、水费83元、房租4900元，共计5394元。2013年12月1日，叶家荣向张桂月出具收款收据，收到海天之9电费413元、水费9.6元、房租4900元、以前欠1300元，还注明2013年11月已交清，共计6622.6元。2013年12月8日上午，双方又因张桂月承租的店面被停水、停电，张桂月报警，张桂月在湖里派出所两次给叶家荣打电话。当天，张桂月通过银行转账6700元给叶家荣，张桂月确认该款项系支付叶家荣2013年12月1日出具的收款收据上款项。2013年12月28日，叶家荣向张桂月出具收款收据，收到海天之9电费263元、水费23元、房租4900元，上月剩78元，共计5117元。张桂月确认，该收款收据上的款项没有实际支付给叶家荣。
原审庭审中，叶家荣确认，张桂月的房租和水、电费支付至2013年11月15日。2014年4月2日的庭审中，张桂月当庭将讼争店面的钥匙交还给叶家荣。张桂月在承租讼争店面期间自己搭建铁质阁楼和玻璃门，叶家荣自愿以3000元价格补偿张桂月，双方同意该款项在本案中一并处理。张桂月、叶家荣确认《承包经营合同》约定的租赁标的海天路37号后座之（9）的实际门牌号为海天路39-49号之九。张桂月确认，其与叶家荣签订合同时已经知道讼争店面门前有小摊贩在经营。张桂月主张叶家荣承诺其承租后负责将把店面前的小摊贩赶走，但《承包经营合同》并无约定，叶家荣对此亦以否认。
原审判决另查明，海天路37-51号系厦门经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称特房公司）的房产。2013年7月15日，叶家荣与特房公司签订包括讼争房在内的八份《房屋租赁合同》，涉案合同约定的主要内容是：甲方（特房公司）愿将坐落在湖里区海天路39-49号后座一层（之九）房屋，建筑面积约47平方米，按现状以间计租，出租给乙方（叶家荣）。乙方对上述房屋做了充分了解，愿意承租该房屋作商业使用；乙方在承租期间不得将所承租的房屋全部或部分转租他人；乙方不得在店面内新增搭盖阁楼、夹层，店面的墙体为轻质材料，按规定不得进行敲打、挂重物，店面不许经营餐饮；店面面对菜市场，前面石板走道已被摊贩占用，乙方应对此现状有充分了解并无异议等。合同履行期间，特房公司以叶家荣未按约定在2013年10月20日前向该公司支付2013年10月20日至2014年1月19日租金68400元为由，委托律师于2013年12月28日向叶家荣发出律师函，主要内容为：依法解除与阁下（叶家荣）签订的关于厦门市湖里区海天路39-49号后座一层之三至之十的八个店面的八份《房屋租赁合同》，依照租赁合同的约定，阁下收到本函后七日届满，前述八份《房屋租赁合同》即告解除等。该律师函已寄往叶家荣在《房屋租赁合同》上注明的户籍地福建省泉州市泉港区山腰钟厝村颖山321号。特房公司亦将该律师函复印件发放给张桂月。
原审判决查明的上述事实，有张桂月提供的《承包经营合同》、叶家荣于2013年9月6日出具金额分别为押金4900元、房租4900元、装修费35000元的收款收据三张和张桂月的中国建设银行转账凭条一张、叶家荣于2013年11月1日、2013年12月1日和2013年12月28日的收款收据三张，金额分别是5394元、6622.6元和5117元、厦地房证第00487081号《厦门市土地房屋权证》、律师函和EMS邮政特快专递、叶家荣与特房公司的《房屋租赁合同》、照片二张、中国建设银行账户明细查询单一张。叶家荣提供的2014年春节厦门市特房资产运营有限公司（以下简称特房资产公司）向各承租方发的《关于2014春节期间安全生产工作的通知》、2014年3月4日特房资产公司制作的《经营场所消防安全注意并遵守事项》、其他承包经营者正常经营的照片二张、《承包经营合同》、向特房公司缴款6505元的现金交款单一张、录音光碟一张、张桂月还在经营的照片三张、叶家荣手机通话清单一张及庭审笔录为证。
张桂月提供的20张装修费票据，由于不是正规发票亦无法证明与本案讼争房产的装修有关联性，对该部分证据法院不予采纳。
原审判决就本案争议问题作如下分析认定：
一、关于房租和水、电费的支付问题。原审判决认为，房租和水、电是否已经支付主要应依据出租人的收款和承租人的支付凭证为证。本案中，张桂月称其向叶家荣支付的房租和水、电费有现金也有转账，现金部分除2013年9月7日用银行转账方式支付向叶家荣支付42800元（其中房租押金4900元、装修费35000元和9月份的房租4700元）外，9月份的房租有2000元是由向叶家荣支付的定金充抵，叶家荣确认张桂月的房租和水、电费支付至2013年11月15日。张桂月支付叶家荣2013年9月份的房租包括2000元现金的事实，法院予以确认。房租和水、电费双方争议主要问题是，叶家荣于2013年11月1日向张桂月出具收款收据5394元，张桂月是否已实际支付。庭审中，叶家荣对张桂月提供的2013年9月6日、11月1日、12月1日和12月28日4张收款收据的真实性不予确认，认为这4张收款收据收款人的签名不是其本人的签名。经释明，认为张桂月已经提供有叶家荣签名的收款收据为证，叶家荣认为该收款收据不是其本人签名应提供反证或申请进行鉴定，叶家荣表示没有反证也不申请鉴定。因此，对张桂月提供的4张收款收据的真实性予以确认。还查明，叶家荣出具收款收据时张桂月并没有支付相应款项，如2013年9月6日出具的三张收款收据，张桂月是9月7日才转账支付；2013年12月1日出具的收款收据张桂月是12月8日才支付；2013年12月28日出具的收款收据，张桂月并没有实际支付。从上述双方房租支付习惯分析，房租和水、电费的支付均是叶家荣先出具收款收据，张桂月才转账支付（定金除外），叶家荣于2013年11月1日出具给张桂月的收款收据，张桂月没有证据证明该款项已实际支付给叶家荣。叶家荣主张张桂月实际支付房租和水、电费至2013年11月15日有事实依据，法院予以支持。
二、关于违约责任的问题。原审判决认为，双方签订的《承包经营合同》没有约定装修费问题，张桂月支付叶家荣35000元装修款，是对叶家荣已经装修好那部分的折价，还是叶家荣应另外为张桂月进行装修双方产生分歧。张桂月在签订《承包经营合同》时明知店面门前有小摊贩在摆摊经营，其称叶家荣承诺将小摊赶走，但没有提供相应的证据。因此，张桂月以上述理由拖欠叶家荣房租和水、电费系违约行为。讼争房产系叶家荣向特房公司承租后转租给张桂月，叶家荣与特房公司签订的《房屋租赁合同》明确约定“乙方（叶家荣）在承租期间不得将所承租的房屋全部或部分转租他人”，叶家荣与张桂月签订《承包经营合同》时，没有证据证明叶家荣如实向张桂月披露讼争房产的真实情况。由于叶家荣没有及时向特房公司支付其承租包括讼争店面在内的八间店面的房租，特房公司委托律师于2013年12月28日向叶家荣发出律师函，解除与叶家荣签订的上述八间店面的八份《房屋租赁合同》，导致张桂月的合同目的已不能实现。因此，双方在《承包经营合同》的履行中均存在过错。
三、关于租金的支付问题。原审判决认为，虽然张桂月以诉讼的方式通知叶家荣解除《承包经营合同》，但其并未将讼争店面及时退还给叶家荣，张桂月认为其在起诉时已经没有使用讼争房产，但没有提供相应证据证明，换言之，即使张桂月在起诉后未实际使用讼争店面，但仍占有讼争店面，叶家荣也无法实际再利用讼争店面盈利，在张桂月实际返还讼争店面前，亦应继续支付叶家荣租金。张桂月于2014年4月2日返还讼争店面给叶家荣，房租应计算至返还当天。张桂月应支付叶家荣2013年11月16日至2014年4月2日的租金22213元［4个月×4900元＋（4900÷30天×16天）］，叶家荣的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
四、关于装修费的返还问题。原审判决认为，如前所述，叶家荣收取张桂月35000元装修费双方没有书面约定，该装修费是对叶家荣已装修部分的折价，还是叶家荣应另外为张桂月装修店面双方存在分歧。张桂月提供的其另行投资18158元装修讼争店面，但其提供的装修费票据真实性无法确认，张桂月该项诉讼请求法院不予支持。因此，应认为张桂月支付给叶家荣的35000元装修费是对叶家荣已经装修部分的折价。由于张桂月实际使用讼争店面的时间较短，双方对《承包经营合同》的解除均存在过错，根据公平合理原则叶家荣应退还张桂月未实际使用讼争店面的装修费30917元（35000元－（35000元÷60个月×7个月）。
综上，原审判决认为，讼争店面系叶家荣向特房公司承租的房产，根据叶家荣与特房公司签订的《房屋租赁合同》约定，该店面叶家荣无转租权，因此张桂月与叶家荣签订的《承包经营合同》属效力待定。现双方当事人均提出解除《承包经营合同》，法院应以支持。叶家荣应返还张桂月的装修费30917元，支付张桂月铁质阁楼和玻璃门补偿费3000元。张桂月应支付叶家荣租金22213元，叶家荣应返还张桂月已支付的押金4900元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）叶家荣应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张桂月装修费30917元；补偿张桂月铁质阁楼和玻璃门款3000元，共计33917元。二、原告（反诉被告）张桂月应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）叶家荣租金22213元。三、被告（反诉原告）叶家荣应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张桂月押金4900元。四、驳回原告（反诉被告）张桂月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费626元，由张桂月负担278元，叶家荣负担348元。反诉案件受理费190元由张桂月负担。
宣判后，张桂月、叶家荣不服，分别向本院提起上诉。
张桂月上诉称，请求：撤销原审判决第二项，改判驳回叶家荣在原审的诉讼请求。主要理由：一、原审判决事实不清。（一）原审判决没有查明造成张桂月提出解除合同的根本原因是叶家荣不能履行合同义务，无权转租、也无权继续转租讼争房产造成，叶家荣应依法承担全部过错责任，无权要求张桂月支付房屋租金。（二）原审判决没有认定在张桂月向法院提出解除合同之日起，双方已经实际解除合同，由于叶家荣怠于履行解除合同之后的义务，拒不及时配合张桂月交接相关手续，导致诉讼。鉴此，叶家荣也无权要求张桂月支付起诉之后的租金。（三）原审判决认定张桂月支付叶家荣租金到2013年11月份有误。张桂月支付租金既有现金也有转账的方式，但原审判决仅确认转账方式，拒不确认叶家荣在收款收据上已经亲笔签字确认的11月份租金已经付清，此后又于12月8日转账支付其当月租金的事实，因此，张桂月支付租金实际至2013年12月15日，原审对此认定有误。二、原审判决认定事实有误，导致适用法律不当。
叶家荣答辩称：不同意张桂月的上诉请求。
叶家荣上诉称，请求：撤销原审判决，改判驳回张桂月对叶家荣的诉讼请求，判令张桂月支付给叶家荣从2013年11月至今的承包费用22213元［扣除双方协商的店面现装修估（残）值3000元］。主要理由：一、张桂月与叶家荣于2013年9月3日就海天路37—51号之9号店面的装修费用经协商达成一致，折价35000元给张桂月，双方无异议，并于当日签定一份承包经营合同，同时叶家荣提供给张桂月一份位于海天路37—51号之9号店面的产权证一份，并告知张桂月，该店面系特房公司所有，应当守法经营，每月5日前应按时交承包金，不要违约，于是双方完成了所有交接手续，张桂月也正常开始营业。二、张桂月因自身原因，经营不善，恶意拖欠水电费及承包金系违约行为，其应承担违约责任，根据双方签订的承包经营合同，如乙方违约，甲方不退还其履约保证金。三、由于张桂月不按时交承包金导致与叶家荣产生纠纷诉到法院，原审庭审中张桂月提供的证据自相矛盾，与事实不符，至2014年4月25日隔壁相邻的店面经营状态正常，可见，一切原因都是张桂月个人所为，系其单方面违约。四、该店面在张桂月经营7个月后，又与叶家荣经过协商，就该店面的装修残值以3000元价格给叶家荣，双方无异议，并当场交接，承包金终止计算时间到当天。综上，原审判决适用法律错误。法院不应支持张桂月的诉求，而且张桂月应承担违约责任。
张桂月答辩称：叶家荣要求驳回张桂月的诉讼请求没有依据。一、叶家荣在与张桂月签订合同时称是持房公司的员工，但从没有告知张桂月该套房产其无权出租。二、叶家荣与特房公司的租赁合同中明确约定不得转租，因此叶家荣无权转租给张桂月，合同无效，叶家荣无权主张租金。三、叶家荣要求租金计算至10月份，但张桂月的租金已经支付至12月份，因此，叶家荣的上诉请求不能成立，应当驳回。
经审理查明：双方当事人对原审判决查明认定的事实，除张桂月认为其支付租金中少算了一个月的租金，张桂月实际支付了四个月的租金；原审认定张桂月拖欠租金、水电费等与事实不符，实际是张桂月收到特房公司发出的其要解除与叶家荣的租赁合同，要求张桂月中止支付租金，之前都是叶家荣对张桂月断水断电等，但张桂月都有支付租金；原审认定张桂月控制店面与事实不符，实际是张桂月有向叶家荣提出解除合同时就有要求叶家荣接收房产，但叶家荣一直没有及时收房。租金应当支付到张桂月起诉通知解除合同时；原审没有支持张桂月的装修费请求也与事实不符；以及叶家荣在上诉状提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为：叶家荣将无权转租的讼争店面与张桂月签订承包经营合同，原审诉讼中双方均同意解除承包经营合同，原审判决予以准许，是正确的。关于张桂月的上诉，张桂月以起诉方式通知解除合同，但由于张桂月至2014年4月2日才将讼争店面返还叶家荣，原审判决房租计算至返还当天是合理的。根据查明的事实，双方对于房租支付方式是先出具收款收据后付款的方式，张桂月没有证据证明其支付了2013年11月1日收款收据上的款项，张桂月的该项上诉理由不能成立，原审判决第二项应予维持。关于叶家荣的上诉，如上文分析，叶家荣无权转租，原审判决叶家荣返还押金并根据公平合理原则由叶家荣返还张桂月未实际使用讼争店面期间的装修费，也并无不当。至于叶家荣上诉要求张桂月支付承包费用22213元［扣除双方协商的店面现装修估（残）值3000元］，原审判决第二项已作出处理，叶家荣再提起上诉请求已无必要，叶家荣的上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回张桂月、叶家荣的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1325元，由张桂月负担482元，叶家荣负担843元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年七月十五日
书 记 员 王兴胜