北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4084号
上诉人（原审原告）李×（兼李×2之法定代理人、胡×之委托代理人），男。
上诉人（原审原告）胡×，女。
上诉人（原审原告）李×1，女。
上诉人（原审原告）李×2，男。
李文富、李伟之委托代理人高铁成，男，北京市西城区什刹海法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）李×3，男。
被上诉人（原审被告）钟×，男。
委托代理人张晓勇，北京大成律师事务所律师。
上诉人李×、李×1、胡×、李×2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，李×（兼李×2之法定代理人、胡×之委托代理人）及委托代理人高铁成与李×3、钟×及其委托代理人张晓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李×、李×1、李×1、胡×在原审法院诉称：李×、胡×系李×3、李×1之父亲、母亲，李×2系李×3之子。×16号楼1单元301室是李×单位分配的住房，后使用了李×及妻子胡×俩人的工龄优惠，由李×购买此房。李×、胡×与李×1、李×2已签署遗赠抚养协议，在李×、胡×二人百年后将该房屋留给女儿李×1及孙子李×2。当初李×是为帮李×3将其继女户口迁入北京，才将房屋过户到李×3名下，双方为此还签订过户协议，在协议中写明房屋只许李×3居住，不得出卖。因此李×、胡×是房屋的实际所有者，李×1、李×2为房屋共同居住人，而李×3仅系名义所有权人。但在李×、李×1、李×2、胡×不知情的情况下，李×3为偿还巨额债务，以严重低于市价的价格即205万在2012年6月7日将该房屋卖与钟×，并于2012年7月30日办理了过户手续。因李×、胡×是实际房屋所有权人，李×1、李×2是房屋未来的继承人，而李×3并非涉诉房屋的实际所有权人，其无权处分房屋。故李×、李×1、李×2、胡×要求确认李×3与钟×签订的房屋买卖合同无效，同时要求李×3、钟×共同承担本案诉讼费。
李×3在原审法院辩称：我同意李×、李×1、李×2的诉讼请求。因我瞒着李×、李×1、李×2、胡×将涉诉房屋以200万元进行抵押。到期后因无法偿还本金，故找杨×帮我解除抵押，我同意给杨×10%好处费。后杨×找来钟×，他俩提出要求将房屋先过户，待我偿还钱款后，再将房屋过户给我。迫于当时情况我只能将房本交给杨×、钟×，将房屋进行了过户。杨×和钟×分别出资90万元、85万元，我自己出了25万元，共200万元将房屋解除抵押。现因我无钱偿还给杨×和钟×，故杨×、钟×要求我腾房。但我只收到他们帮我用于解抵押的205万元，此款我已于解押当日转给抵押公司了，签订买卖合同他们没有再给我付过钱。我不会以205万元的低价将房屋出售的，因此我认为我与钟×的买卖合同是无效的。
钟×在原审法院辩称：李×3所述不属实，我在买房时才认识杨×的。现我认为房屋买卖合同合法有效。涉诉房屋产权人登记的是李×3，我方不清楚其和其父的情况。我方基于房屋权属登记情况相信李×3有权处分，并经过中介公司签订房屋买卖合同。合同约定房价是205万元，现全部房款我已经支付完毕，且实际共支付了225万元房款。李×3所说的抵押担保公司的情况我不清楚，但买卖房屋交易过程中，我确实知道涉诉房屋有抵押情况存在。因李军做生意需要用我们的钱，要求我们多支付首付款，因此除2万元定金外我还直接向李×3支付了90万元的首付款。余款有80万元办理了公积金贷款，其余款项按要求应当存入房管局开设的资金监管帐户中。因依据网签合同约定房价是155万元，拟贷款金额为80万元，故首付款则为75万元应存入房管局开设的资金监管帐户中。由于我方已直接向李×3支付了首付款92万元，因此我方只向资金监管帐户中存入53万元，其余22万元是李×3存入的。上述总计225万元李×3已全部收取，我付清了全部的购房款。因此请求法院驳回三原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：李×、胡×系李×3、李×1之父亲、母亲，李×3与李×1系兄妹关系，李×2系李×3之子。本案诉争房屋×16号楼1单元301号房屋（以下简称301号房屋），是1985年二商集团西郊食品冷冻厂福利分房，1992年以李×工龄购买。1996年6月5日李×取得×16号楼1门三层301号房屋所有权证书。2010年3月16日，301号房屋产权变更到李×3名下，共有情况为单独所有。
2012年6月7日，李×3作为出卖人与买受人钟×签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，（以下简称房屋买卖合同），合同约定的主要内容为：出卖人将位于本市×16号楼1单元301号，建筑面积77.3平方米的房屋出售给钟×；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2012年6月15日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为205万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币2万元，直接支付给出卖人；通过存量房交易结算自己专用帐户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算金划转协议》见附件六；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元。后出卖方（甲方）李×3、受买方（乙方）钟×签订《补充协议》一份，约定：因甲方所出售房屋有抵押，则乙方于甲方解押当日支付甲方购房首付款人民币90万元，解押当日乙方到场陪同，甲方承诺于2012年6月15日前办理完解押手续，解押后房产证原件留存乙方管理，扣除贷款人民币80万元后剩余尾款人民币33万元乙方于过户当日且产权转移前支付给甲方；因乙方支付给甲方的购房款，甲方用于房子的解押，则双方办理过户手续时甲方需负责将资金鉴管的部分房款补齐；甲方承诺于2012年7月20日前房屋交付给乙方。2012年7月2日，李×3与钟×签订《存量房自有交易资金划转协议》，其中约定双方同意账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户；......户名为李×3的账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。李×3与钟×、张×、北京×公司还另行签订《证明书》，记载：经买方、卖方、经纪机构三方协商，同意买方申请的北京住房公积金管理中心住房公积金贷款捌拾万元，由银行一次性将贷款资金划付至李×3在银行开立的账户中，收款人名称：李×3；住房公积金贷款划付开户银行名称：中国建设银行北京市分行皂君庙储蓄所；账号：×××；银行划款结果视为买方已收到贷款，卖方已收取售房款。2012年7月30日，301号房屋产权登记变更到钟×、张×名下。
2012年8月9日，受北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心委托，北京康正宏基房地产评估有限公司出具《抵押物价格评估报告》，载明：×16号楼3层1门301号房屋，建筑面积77.30平方米，可供抵押评估总值208.62万元。当月17日，钟×、张×（甲方、借款人）与×公司北京分行（乙方，出借人）、丙方北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定借款金额为人民币80万元，借款于本合同生效当日划付李×3于开户行中国建设银行北京市分行皂君庙储蓄所设立的账号×××，即为甲方收取了借款。
2012年6月7日李×3出具收据证明收到钟×定金2万元。2012年6月14日钟×将首付款90万元打入李×3账户。2012年7月29日钟×向北京市海淀区房屋管理局在中国工商银行设立的托管帐户内存入人民币75万元。2012年8月17日李×3在中国建设银行设立的账号为×××账户内收到钟×办理的贷款人民币80万元。庭审中钟×认可其存入北京市海淀区房屋管理局所设的托管帐户内的75万元中，有其自己的53万元，另22万元系李×3存入。
李×、李×1、李×2、胡×就自己主张提交如下证据：
1、2009年4月16日，李×与胡×作为遗赠人（被赡养人）共同与李×1、李×2作为赡养人（继承人）签订的《遗赠赡养协议》，主要约定由李×1、李×2对李×与胡×履行生养死葬的赡养义务，待其二人百年后×16号楼1门301三居室由李×1和李×2继承，立约人处有李×、胡×签字盖章，李×1、李×2签字按手印。
2、2009年5月8日，李×3签署的《声明》，其表示放弃继承×16号楼1门301房屋一套，并同意该房屋由李×1和李×22人继承。
3、2010年3月15日，李×与李军签订《协议书》一份，主要内容为：”我们父子俩经过协商将×16号楼1门301三居室转让给李×3，经过我们双方商定同意只许本人住房不准卖房，如果李×3不想要16号楼1门301这个房子，只能转让给李×，不准转卖给别人，如果违约要负法律责任。”立约人处有李×、李×3的签字。
李×3认可上述三份证据的真实性。钟×对上述三份证据真实性均不予认可，其称无法确认三份书面文件真正签署的时间。
李×3就其辩称提交其中国工商银行的账户历史明细，认可其于2012年6月14日收到的杨×支付的85万元资金和钟×支付的90万元资金，均系房屋的购房款，并认可其确实收到贷款80万元及资金监管账户内的75万元，在钟×付款之前其曾收到过杨×支付的30万元款项，但辩称其共计只收到购房款205万元，余款都由杨×收取了。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收据、存量房自有交易资金划转协议、证明书、抵押物价格评估报告、北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同、个人贷款支付凭证、房屋所有权证书、北京二商集团有限责任公司西郊食品冷冻厂物业管理部出具证明、及等证据在案佐证。
原审法院认为：依据已查明事实，李×3系301号房屋经房屋登记管理部门予以公示的所有权人，且房屋所有权证书上记载为单独所有。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。作为买受人有理由信任房屋登记部门的房屋产权人登记，因此有理由相信李×3为房屋的所有权人，有权处分房屋。钟×与所有权人李×3签订房屋买卖合同已尽到合理注意义务，且其及张×已经支付了合理对价，并经房屋登记机关登记取得301号房屋所有权，应当受到法律保护。李×、李×1、李×2、胡×所主张的权利，系其四人与李×3之间产生的法律关系，且既未经过合理的方式公示，亦未在买卖行为发生时明确告知钟×，李×、李×1、李×2、胡×此主张不能对抗善意第三人。李×3称涉诉房屋卖与钟×系为偿还借款所做出的抵押行为，其真实意思不是要将房屋卖与钟×，但就此未能提供证据予以证明，故法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，但李×、李×1、李×2、胡×未就李×3与钟×之间签订的买卖合同存在上述五种法定情形提供相应证据，故法院对李×、李×1、李×2、胡×主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决驳回李×、李×1、李×2、胡×要求确认李×3与钟×之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。
李×、李×1、李×2、胡×不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，确认合同无效。其主要上诉理由是：涉案房屋是李×以其工龄购买，实际归李×所有；该房是四上诉人唯一住房，李×3和钟×签订的合同损害了四上诉人的利益，四上诉人坚决不同意腾房。
钟×服从一审法院判决。
李×3同意上诉人的意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：四上诉人并无充分证据证明钟×知晓上诉人和李×3家庭内部有关房屋的约定，因此法院认定钟×为善意。钟×交付了购房款、办理了所有权转移登记，已经实际取得了涉案房屋的所有权。四上诉人要求确认合同无效，没有法律依据，不应支持。四上诉人与李×3之间的问题，与钟×无直接法律关系，四上诉人可另行主张。房屋交付和腾退问题本案不予处理，钟×可与四上诉人另行解决。
综上所述，李×、李×1、李×2、胡×上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李×、李×1、李×2、胡×负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李×、李×1、李×2、胡×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 索 彤