福建省泉州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽05执异2号
异议人（利害关系人）：白海松，男，汉族，1971年2月18日出生，住福建省厦门市湖里区。
申请执行人：泉州银行股份有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路3号。
法定代表人：傅子能。
被执行人：福建丰顺汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市经济技术开发区（清濛园区）迎宾大道东风标致4S店。
法定代表人：黄忠杰。
被执行人：福建丰祥汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南高新技术电子信息园区常泰路1号。
法定代表人黄忠杰。
被执行人：福建丰裕汽车销售服务有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道洪山综合区。
法定代表人：黄忠杰。
被执行人：丰和（福建）汽车管理服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江南树兜工业区。
法定代表人：黄忠杰。
被执行人：黄忠杰，男，1968年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
在本院执行申请执行人泉州银行股份有限公司（以下简称：泉州银行）与被执行人福建丰顺汽车销售服务有限公司、福建丰祥汽车销售服务有限公司、福建丰裕汽车销售服务有限公司、丰和（福建）汽车管理服务有限公司、黄忠杰金融借款合同纠纷一案中，异议人白海松向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人白海松称：异议人与厦门瑞昱投资有限公司（以下简称：瑞昱公司）于2013年9月24日签订了《房屋租赁合同》，由申请人承租瑞昱公司所有的涉案房屋即厦门市思明区湖滨南路817号301、302、303、304、305、306、307、308、309单元的房产，租赁期限从2013年9月24日起至2031年9月23日止，租期共计十八年，全部租金为616.5万元。异议人作为承租人已与瑞昱公司就涉案房屋签订合法有效的书面租赁合同，该《房屋租赁合同》的签订日期早于涉案房产设立抵押权以及法院查封的日期，且异议人依《房屋租赁合同》已支付了全部租金，涉案房屋一直由异议人占有使用，拥有合法有效的租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，法院在对涉案房屋进行查封、拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权但未予保留异议人对涉案房屋继续承租的权利，损害了异议人的合法权利。请求法院停止对位于厦门市思明区湖滨南路817号301、302、303、304、305、306、307、308、309单元的房产的拍卖行为。异议人对自己的主张提供以下证据：1.异议人身份证复印件；2.房屋租赁合同；3.银行转账记录；4.（2016）闽05执977号《执行裁定书》；5.拍卖公告。
本院查明，瑞昱公司与泉州银行于2013年9月26日签订了《最高额抵押合同》，提供瑞昱公司位于福建省厦门市的房产，作为福建丰顺汽车销售服务有限公司的贷款抵押物，并于2013年10月30日依法办理了抵押登记（他项权证号：厦国土房他证第201385457号）。2016年3月11日，本院对泉州银行与福建丰顺汽车销售服务有限公司、福建丰祥汽车销售服务有限公司、福建丰裕汽车销售服务有限公司、丰和（福建）汽车管理服务有限公司、黄忠杰金融借款合同纠纷一案作出（2015）泉民初字第965号民事判决。因福建丰顺汽车销售服务有限公司等未按判决书所确定的时间履行还款义务，泉州银行于2016年7月12日向本院申请强制执行，本院受理立案，案号为（2016）泉执字第977号，并于2017年3月2日向被执行人发出执行通知书、申报财产情况通知书，因被执行人仍未履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年3月2日作出（2016）泉执字第977号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨福建丰顺汽车销售服务有限公司、福建丰祥汽车销售服务有限公司、福建丰裕汽车销售服务有限公司、丰和（福建）汽车管理服务有限公司、黄忠杰的银行存款3800万元及利息；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖福建丰顺汽车销售服务有限公司、福建丰祥汽车销售服务有限公司、福建丰裕汽车销售服务有限公司、丰和（福建）汽车管理服务有限公司、黄忠杰相应价值的财产；二、查封、拍卖、变卖厦门瑞昱投资有限公司提供的抵押物即位于福建省厦门市的房产，他项权证号：厦国土房他证第201385457号）。2017年7月30日，本院发布拍卖公告，于2017年8月30日至31日在淘宝网司法拍卖平台第一次公开拍卖涉案房产。因第一次拍卖流拍，本院又于2017年10月10月至11日第二次公开拍卖涉案房产。在第一次拍卖公告期间，白海松并未向本院提出执行异议。
另查，白海松提供给本院的《房屋租赁合同》落款日期为2013年9月24日，其在执行异议申请书中也称与瑞昱公司的《房屋租赁合同》是于2013年9月24日签订的。后本院通知白海松到院接受询问，白海松又改称该合同不是在2013年9月24日签的，最初只是口头约定，合同是后面补签的，具体时间已不记得，应该是在2014年补签的。后白海松又提交一份书面《情况说明》，称《房屋租赁合同》是在黄忠杰相关企业经营恶化时签署的。泉州银行向本院提供情况说明称，本案所涉的抵押物在办理抵押登记时，并不存在任何租赁关系，在抵押登记后，抵押人瑞昱公司提供并经核实的《商场租赁合同》中约定：抵押人与承租方王杰谦于2014年1月10日签订租赁合同，租期9年，租金每三年递增，租金按季度支付。
本院认为，在泉州银行与福建丰顺汽车销售服务有限公司、福建丰祥汽车销售服务有限公司、福建丰裕汽车销售服务有限公司、丰和（福建）汽车管理服务有限公司、黄忠杰金融借款合同纠纷一案中，涉案的福建省厦门市等9套房产为瑞昱公司提供给泉州银行作为福建丰顺汽车销售服务有限公司贷款、融资提供的抵押物，已经办理抵押登记，并由生效的（2015）泉民初字第965号民事判决确认，泉州银行有权对该抵押物在1740.3万元的最高余额内（仅指债务本金的最高余额）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。白海松主张其已以“代支付购房款”的方式于2013年9月11日至2013年10月9日之间分四次支付了18年的租金共计616.5万元，而在该《房屋租赁合同》第二页第四项，甲方确认乙方已支付租金款项明细第四笔资金460万元的支付时间为2013年10月9日，晚于该合同的落款签订日期2013年9月24日，足以证明该合同的实际签订日期并非2013年9月24日，且白海松后亦承认该合同形成于2013年9月24日之后。因此，白海松以《房屋租赁合同》的签订日期早于涉案房产设立抵押权以及法院查封的日期为由请求保留对涉案房屋的继续租赁权，没有事实依据，应予驳回。且该《房屋租赁合同》所确认的四笔租金收款人均不是瑞昱公司，其中两笔汇款的网银摘要为“代厦门瑞”，所有四笔转账用途也未注明支付租金，故白海松主张其已支付616.5万元充抵18年的租金，未能予以举证，本院不予确认。白海松所提交的书面租赁合同形成于该房屋抵押给泉州银行之后，其对实际签订时间陈述不详，也未提供其向相关主管部门办理房屋租赁登记备案的证据。因此，白海松所提供的《房屋租赁合同》的真实性不能确认。白海松提供的租赁合同中约定其对涉案房产享有转租权及房产租金由其收取，因该《房屋租赁合同》的实际形成时间晚于泉州银行与瑞昱公司签订《最高额抵押合同》的时间，故该约定已侵犯抵押权人泉州银行的利益，不符合相关法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本院拍卖的厦门市思明区湖滨南路817号301、302、303、304、305、306、307、308、309单元等9套房产登记在瑞昱公司名下，并抵押给本案申请执行人，白海松提供的证据不足以对抗涉案标的物的抵押权，其主张对涉案的9套房屋暂缓执行、停止拍卖，缺乏事实和法律依据，本院对上述房产进行查封、拍卖并无不当，白海松提出的执行异议请求，理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回白海松的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 林明清
审判员 吴梅芳
审判员 陈建家
二〇一八年三月十二日
书记员 庄春生
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、异议人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、异议人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、异议人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；
（三）人民法院作出的侵害当事人、异议人合法权益的其他行为。
被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。
除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。