江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03524号
上诉人（原审被告）周全国。
被上诉人（原审原告）陈坚。
委托代理人张炜红，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
委托代理人曹小林，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
上诉人周全国因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2015）昆民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈坚与周全国于2013年6月29日签订房屋租赁合同一份，双方约定：出租房屋坐落于朝阳中路18号，租赁使用期限为陆年，第一年至第三年的租金为每年30万元，租金支付方式为半年一付，起付时间为合同签订之日后一个月计算（此一个月为双方议定房屋清理、改装免租期），每次付房款提前一个月。周全国逾期支付每期房屋使用租金超过一个月的，视为周全国不能履行本合同。合同期满后，因周全国原因未能续约的，周全国应及时腾空房屋交予陈坚。昆山开发区朝阳中路18号（商业服务房，建筑面积894.09平方米）的房屋所有权人为陈坚。
2014年3月20日，周全国向陈坚在昆山农村商业银行玉山支行的账户存入现金8万元用于支付租金。2014年3月20日，周全国出具欠条一份，该欠条载明：今欠朝阳中路18号房款柒万元整，到2014年5月1日以前付清（是2013年12月28日至2014年6月28日房款）。
2014年5月3日，陈坚与周全国签订《终止合同协议书》一份，该协议载明：陈坚与周全国在2013年6月29日签订的坐落于朝阳中路18号的房屋租赁合同，由于周全国多次拖延租赁款的交纳已构成了违约，现双方共同磋商达成如下协议：一、双方确认所欠租赁款为人民币220000元；二、周全国放弃对该房的优先购买权；三、双方约定在2014年10月底之前未能全部交清所欠租赁款人民币220000元的情况下，立即终止2013年6月29日双方签署的房屋租赁合同，陈坚有权强行接管租赁之房屋。周全国必须在三天内即（2014年11月3日之前）将租赁房屋内的可动产自行搬走，超过三天陈坚有权自行处理，所产生的法律后果均由周全国承担，所欠租赁款人民币220000元，陈坚与周全国可协商支付的时间，协商不成陈坚可依据2013年6月29日签订的房屋租赁合同的相关条款主张自己的民事权利；四、如在2014年10月底全部交清租赁款人民币220000元，则继续依照2013年6月29日签署的房屋租赁合同的相关条款执行。由于约定的付款期限（即2014年10月底）到期后，周全国仍然未支付租金，2014年12月4日陈坚通过其委托的律师向周全国邮寄了律师函一份，要求其：1、立即解除双方签订的租赁合同；2、接函后两天内与陈坚结清拖欠的全部租金；3、接函后一周内向陈坚腾退房屋。该律师函由周全国本人于2014年12月5日签收。后双方未就租赁款220000元支付时间协商一致，周全国也未再支付过任何款项。
以上事实由房屋租赁合同、产权证及土地证、终止合同协议书、欠条、银行账户明细、律师函、邮寄凭证及明细以及原审原、被告庭审陈述为证。
原审原告陈坚诉称：2013年6月29日，原原审被告签订租赁合同一份，约定原审原告将位于昆山朝阳中路18号的店面房出租给原审被告，合同对租金、租赁期限、付款期限、违约责任等事项进行了约定，合同签订后，原审原告按约定将房屋交付给原审被告使用，原审被告也陆续支付了首期租金15万元。第二期租金15万元到期后，经原审原告多次催要原审被告才于2014年3月份支付了8万元，余款7万元经原审原告多次催要，原审被告均未能支付。为此，双方于2014年5月3日签订了《终止合同协议书》一份，根据协议书，原审被告确认结欠原审原告租金220000元（计算至2014年12月29日止），该款原审被告应于2014年10月底前全部支付给原审原告，双方原租赁合同继续履行，若原审被告未能支付的，则双方立即终止2013年6月29日签订的租赁合同，原审原告有权接管房屋，且原审被告应当于2014年11月3日前将租赁房屋内物品搬离。因原审被告未按协议书履行义务，原审原告委托律师向原审被告发出律师函（律师函已于2014年12月5日由原审被告本人签收），要求立即解除租赁合同。原审原告认为，原审被告诚信缺失，多次违约，已严重侵害了原审原告的合法权益，故原审原告依法提起诉讼，请求法院：1、要求原审被告立即支付租金款项207035.15元（租金200685.28元，逾期付款利息6349.87元），及要求支付起诉之日至付清全部款项之日的逾期利息，按银行同期贷款利率计算；2、要求腾退房屋并支付自2014年12月5日起至实际返还房屋之日的房屋实际使用费；3、诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为，原审原、被告签订的《房屋租赁合同》、《终止合同协议书》均合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于原审被告未及时支付租金，导致终止合同协议书约定的房屋租赁合同的解除条件成就，且原审原告于2014年12月4日向原审被告邮寄了解除租赁合同的律师函，原审被告本人于2014年12月5日签收，故该合同于2014年12月5日解除，原审被告理应支付自2013年7月29日至2014年12月5日（共计494天，已扣除一个月免租期）的租金共计406028.48元（300000元／年÷365天×494天），扣除原审被告已支付的租金230000元，还需支付租金176028.48元。关于逾期利息，原审被告应支付的第二期租金（2014年1月29日至2014年7月28日）150000元，实际支付80000元，尚余70000元未支付，故第二期租金的逾期利息应以70000元为基数自2014年1月29日计算至2014年12月5日；第三期租金（2014年7月29日至2014年12月5日）为106028.48元，故第三期租金的逾期利息以106028.48元为基数自2014年7月29日计算至2014年12月5日；合同解除后的逾期利息以176028.48元为基数自2014年12月6日计算至实际履行之日止；上述逾期利息均按中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算。关于自2014年12月6日（房屋租赁合同解除的次日）至实际返还之日的房屋实际占有使用费，原审原告按房屋租赁合同约定的租金来计算并无不妥，原审法院予以支持。关于原审被告认为自己受到原审原告的欺骗并要求原审原告赔偿装潢款，原审法院认为原审被告未在法律规定的期限内提起反诉，故在本案中不予处理，但其可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告周全国于本判决生效之日起十日内支付原审原告陈坚租金176028.48元及逾期利息（以70000元为基数自2014年1月29日计算至2014年12月5日，以106028.48元为基数自2014年7月29日计算至2014年12月5日，以176028.48元为基数自2014年12月24日计算至实际履行之日；上述均按中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算）；二、原审被告周全国于本判决生效之日起十日内搬离昆山开发区朝阳中路18号并同时支付原审原告陈坚房屋实际占有使用费（自2014年12月6日起至实际搬离房屋之日的，按30万／年计算）。案件受理费4580元，减半收取2290元，由原审被告周全国负担。此款原审原告陈坚已预交，由原审被告周全国在本判决生效后十日内直接支付给原审原告陈坚。
上诉人周全国不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院认定事实错误。2014年2月，因上诉人资金周转困难，上诉人向被上诉人提出迟延交纳租金的请求，被上诉人在了解第三人对上诉人负有到期债务，同意上诉人迟延交纳租金，待债权实现后补足租金，并要求与上诉人签订了终止合同协议书。上诉人应被上诉人的意思估填了交纳租金的时间，真实意思是待部分债权实现后缴纳租金。后法院判决支持了上诉人60多万元的债权，但目前未履行完毕。认为上诉人不支付租金或不按协议支付租金，不符合双方真实的意思表示。被上诉人也知道上诉人未实现债权前无力交纳租金。
二、一审中，上诉人已向原审法院申请了证人出庭并形成了相关证言，拟证明终止合同协议书的真实意思表示是待部分债权实现后交纳租金。但原审法院认定汇总遗漏了相关证人证言。
三、原审法院认定上诉人单方违约错误。2013年6月，被上诉人承诺照顾上诉人饭店生意，保证上诉人饭店较高的营业额。被上诉人还承诺帮助上诉人办理经营饭店需要的资质。但是均未能兑现。截止2014年上半年，上诉人已亏损几十万元。被上诉人违约，也具有过错。
四、原审中，上诉人已向法院举证拟证明部分投资情况，投资金额达160万元。民事判决书已确定上诉人的债权，而债权未能实现且上诉人经济困难的情形下强制上诉人搬离，必然会扩大上诉人的经济损失，激化社会矛盾。
综上，原审法院认定事实不清，判决不公。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判继续履行涉案房屋租赁合同。
被上诉人陈坚二审辩称，涉案终止合同协议书是双方当事人真实意思表示，不存在任何欺骗的事实，原审法院对此认定正确。上诉人的诉请缺乏事实和法律据。被上诉人未承诺照顾上诉人饭店生意。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人认为被上诉人承诺照顾其饭店生意，待其收回债权后支付租金均无充分有效的证据予以证实，本院碍难予以采信。上诉人与被上诉人通过书面形式签订终止合同协议书，意思表示清楚，原审法院对终止合同协议书的内容予以采信正确。上诉人提供的证人证言证明力不足，不足以反驳涉案终止合同协议书内容。上诉人未能按照终止合同协议书的约定，及时付清所确认的租金构成根本违约，被上诉人通知上诉人解除涉案租赁合同符合法律规定。租赁合同解除后，上诉人负有向被上诉人返还租赁的房屋、支付租金及利息损失、支付占有使用费的民事责任。
综上所述，上诉人周全国的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4580元，由上诉人周全国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 毛莉莉