江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第3923号原告上海采林物业管理有限公司，住所地上海城桥经济开发区中津桥路22号1号楼405室，组织机构代码74329187-3。法定代表人陈才林，该公司董事长。委托代理人叶孙，该公司员工。被告梅明道，台湾人。被告刘凤云，女，1986年10月7日生，住江苏省新沂市。原告上海采林物业管理有限公司与被告梅明道、刘凤云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，因被告梅明道、刘凤云下落不明，依法组成合议庭于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告上海采林物业管理有限公司的委托代理人叶孙到庭参加诉讼。被告梅明道、刘凤云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海采林物业管理有限公司诉称：2006年12月8日，原告与开发商宝路房产（昆山）有限公司签订《昆山绿中海小区前期物业管理服务合同》，约定原告对绿中海小区进行前期物业管理，后被告购买绿中海小区物业。2008年11月8日原被告签订《绿中海临时管理公约》，该公约约定了服务项目和物业管理费的收费标准，被告居住房屋面积为157.63平方米，收费单价为每月1.8元／平方米，现原告已按约履行服务、管理义务，被告不按合同交付物业管理费，为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告支付2012年7月1日至2014年12月31日的物业管理费8512.02元和滞纳金1851.36元，合计人民币10363.38元；2、案件诉讼受理期间，一切费用由被告承担；3、保留追缴由于诉讼时间段所致延期的物业费权利。被告梅明道、刘凤云未答辩。经审理查明：2006年12月8日，原告上海采林物业管理有限公司与宝路房产（昆山）有限公司签订《昆山绿中海小区前期物业管理服务合同》一份，约定：宝路房产（昆山）有限公司将昆山绿中海小企业项目委托原告实行前期物业管理服务，委托管理服务期限自本物业通过政府有关部门竣工验收且符合交付使用后，至业主大会选聘物业管理企业委托合同生效之日止；原告根据下述约定按建筑面积向业主收取物业服务费：高层住宅1.6元／月·平方米（含电梯水泵运行费0.5元／月·平方米，底层不收），联体及叠加多层1.80元／月·平方米，独立别墅2.80元／月·平方米，上述收费标准由宝路房产（昆山）有限公司同时与购房者在《购房合同》以及《业主临时公约》中约定，由原告向业主收取，业主逾期支付的应按逾期款项每日万分之五的标准支付违约金。2008年11月8日，宝路房产（昆山）有限公司将昆山开发区绿中海雅苑XX号楼XXX＋XXX＋XXX号房屋交付被告梅明道，该房屋建筑面积为157.63平方米。当日，被告梅明道在《昆山绿中海临时管理公约》上签名确认，该公约载明：每季度首月10日内付清当季的各项物业管理费，对业主逾期交纳物业管理费的，管理方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，业主办理入住手续后，即使未实际入住物业的，也应按全额交纳物业管理费。后由于两被告自2012年7月1日始未能按时交纳物业费，原告诉诸本院，引发本案纠纷。另查明：被告刘凤云、被告梅明道于2009年5月29日取得昆山开发区绿中海雅苑XX号楼XXX＋XXX＋XXX号房屋的产权，房屋建筑面积为157.63平方米。上述事实有原告提供的前期物业管理服务合同、房屋产权登记信息查询结果证明、交房手续四签单、昆山绿中海临时管理公约以及原告在庭审中的陈述所证实。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告作为绿中海雅苑小区的业主，应按按照前期物业服务合同履行物业费交纳义务，原告主张2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业费，因物业费计算标准为1.80元／月·平方米，涉案房屋面积为157.63平方米，每月物业费应为283.734元，尚欠期间共计30个月，尚欠物业费合计8512.02元。对于原告主张的滞纳金，虽然《临时管理公约》约定每季度首月10日付清当季物业费及逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，但该约定超出了法律的禁止性规定，且原告陈述一般物业费每半年支付一次，故本院按照每半年支付一次，按每日万分之五计算，每半年物业管理费为1702.4元（283.734元／月×6个月），被告应付滞纳金分段计算如下：以1702.4元为基数，按每日万分之五之标准，分别自2012年7月11日、2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日计算至本判决生效之日并合计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘凤云、梅明道于本判决生效之日起十日内支付原告上海采林物业管理有限公司2012年7月1日至2014年4月31日期间的物业管理费8512.02元，并赔付滞纳金（分段计算方式：以1702.4元为基数，按每日万分之五之标准，分别自2012年7月11日、2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日计算至本判决生效之日并合计；履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定帐户，户名上海采林物业管理有限公司，开户行上海银行永康支行，账号36×××87）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费50元，公告费690元，共计740元，由被告刘凤云、梅明道负担，此款原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  狄毅琼人民陪审员  李培建人民陪审员  孙邦贤二〇一五年四月二十日书 记 员  蒋淳纯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。