重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01795号
上诉人（原审被告）重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司，住所地重庆市涪陵区桥南荔枝园一组，组织机构代码70945663-8。
法定代表人李发昌，经理。
委托代理人刘易林，重庆鑫远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹颖，女，1969年7月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托代理人张德金，重庆维淮律师事务所律师。
上诉人重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司（以下简称发昌成品油公司）因与被上诉人邹颖房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第03060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年10月20日，邹颖与发昌成品油公司签订《景圳雅苑房屋买卖合同》约定：发昌成品油公司将位于重庆市涪陵区荔枝街道办事处实验路6号“景圳雅苑”1幢11层3号房屋一套（建面81.60㎡，建面单价6911.48元／㎡，总成交额为563977元）以按揭方式卖给邹颖；同年10月21日前支付首付款338977元，余款225000元由银行提供按揭。合同还约定，在房屋交付后90天内，双方应将办理产权证的相关资料提交给办理机关。如因发昌成品油公司责任致使邹颖不能在规定期限内取得房地产权属证书的，邹颖可以退房。发昌成品油公司在邹颖提出退房书面要求之日起60日内将已付价款退还给邹颖，并按已付房价款总额依照3%向邹颖赔偿损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，邹颖于2013年10月21日向发昌成品油公司支付房款300000元，2013年11月10日向发昌成品油公司支付房款和税费62096元。嗣后，因发昌成品油公司未取得诉争房屋的所有权，不能依约为邹颖办理房产证，邹颖遂诉至一审法院，请求判决：1、解除邹颖与发昌成品油公司签订的《景圳雅苑房屋买卖合同》；2、由发昌成品油公司退还购房款338977元、契税16919元及其他费用6200元，共计362096元及该款从2013年10月21日起至付清时止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮50%计算的资金利息。
发昌成品油公司一审辩称：邹颖请求解除房屋买卖合同没有事实依据，邹颖诉称因发昌成品油公司原因未办理按揭贷款属实，但未办理按揭不损害邹颖的利益。发昌成品油公司虽然逾期交房，但邹颖事后以实际行动接收了房屋。且合同只约定了在房屋交付90日内，双方应将办理房产证的相关资料提交给产权办证机关，而没有约定办理产权证的具体时间，请求驳回邹颖的诉讼请求。
一审法院认为，发昌成品油公司不是诉争房屋的房地产开发商，与邹颖签订的《房屋买卖合同》属于普通房屋买卖合同，而非商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔结买卖合同时对标的物没有所有权或者处分权，买受人不能因此主张合同无效，由此导致标的物所有权不能转移的，可由出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿。发昌成品油公司至今尚未取得该房屋的所有权，导致邹颖至今不能取得房产证，不能实现合同目的，发昌成品油公司的行为已构成违约。邹颖请求解除房屋买卖合同并退还已付购房款、契税等费用362096元的请求，符合法律规定，应予以支持。对于邹颖请求从2013年10月21日起至付清时止以所缴费用362096元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮50%计算资金利息的请求，因无合同约定，不予支持。对于邹颖主张的损失，按合同约定的已付房价款总额的3%计算，即10862.88元（362096元×3%）。对发昌成品油公司辩解房屋买卖合同不具备解除条件的辩解意见，与本案事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十二条第一款之规定，判决：一、解除邹颖与重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司于2013年10月20日签订的《景圳雅苑房屋买卖合同》；二、重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司于判决生效后10日内退还邹颖购房款、契税、大修基金等362096元，并赔偿邹颖损失10862.88元，合计372958.88元；三、驳回邹颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6732元，减半收取3366元，由重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司负担。
上诉人发昌成品油公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。其事实和理由主要是：1、一审判决认定上诉人对涉案房屋没有所有权或处分权是错误的。涉案房屋系上诉人与重庆景圳房地产开发有限责任公司联合建房分得的房屋，上诉人对该房屋有所有权和处分权。上诉人和被上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人依约履行了交房及办证义务，现房屋产权证正在办理过程中，一审以被上诉人不能取得房屋产权证为由认定不能实现合同目的，与客观事实不符。2、一审判决适用法律错误。一审以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定判决解除双方签订的房屋买卖合同是错误的。该司法解释第三条针对的是出卖人对标的物没有所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移的情形。但上诉人对本案所涉标的物并非没有所有权或处分权，只是房屋产权证尚在办理过程中，一旦办理下来即会过户到被上诉人名下。
被上诉人邹颖答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其事实和理由主要是：1、涉案房屋属于新开发的商品房，上诉人不是该房屋的开发商，上诉人将房屋出售给被上诉人时并没有取得房屋的所有权，上诉人不享有对房屋的处分权。2、从双方签订房屋买卖合同至今，上诉人未能按照合同约定给被上诉人办理按揭手续和房屋产权证，上诉人与被上诉人签订合同的目的不能实现，故一审判决解除双方签订的房屋买卖合同，由上诉人退还购房款是正确的。
上诉人发昌成品油公司二审中提交了以下证据：1、重庆市建筑工程竣工验收备案登记证即建竣备涪字（2015）008号、建设工程竣工验收意见书、住宅工程质量分户验收汇总表，拟证明涉案房屋经过了竣工验收备案的。2、《景圳雅苑》两书一证领取名单，拟证明被上诉人领取了所购房屋的使用说明书、质量保证书和竣工验收备案登记证。3、重庆景圳房地产开发有限责任公司应向涪陵房管局提交的办理房产证的汇总表，说明该表系缴纳大修基金的明细表，拟证明因部分户型尚未出售，其未缴纳大修基金致使未办理房屋产权证。4、中国农业银行进账单，拟证明重庆景圳房地产开发有限责任公司向重庆市涪陵区物业专项维修资金管理中心缴纳了大修基金，其中包括讼争房屋1-11-3，故讼争房屋的产权证正在办理过程中。
被上诉人邹颖的质证意见为：对证据1的真实性不能确定，且不属于新证据，不能证明上诉人对房屋享有所有权和处分权，且建设单位是景圳房地产开发有限责任公司，并不是上诉人；对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据3真实性有异议，该汇总表无编制时间，且是重庆景圳房地产开发有限责任公司制作；对证据4的真实性无异议，但缴款时间在一审结束后。
本院对上诉人提交证据1、2、4的真实性予以确认，对其证明目的应结合其他相关证据进行综合认定；对证据3的真实性不予确认。
二审查明：上诉人在一审举示的2009年5月31日其作为甲方与案外人重庆景圳房地产开发有限责任公司（乙方）签订《房地产合作开发协议》，约定：甲方将已于2005年6月7日取得的座落于重庆市涪陵区荔枝建涪一组的（博物馆后面）的一宗土地使用权与乙方合作开发；甲方将土地作价480万元人民币作为合作开发的投资，乙方负责建设的所有资金投入（包括全部建筑规费、税金等各种费用），甲方不另付其它任何方面的资金投入和费用，只承担所有房屋2087平方米的房屋交易等各项税费15万元；甲方将土地作价480万元人民币投入，乙方房屋修好后，以合作开发修建房屋的2087平方米作为给付甲方投资所得房屋，其余全部房产归乙方所有。一审庭审中，被上诉人在发表质证意见时，对上诉人举示的上述《房地产合作开发协议》的真实性予以认可。
二审另查明：本案所涉景圳雅苑项目工程于2015年1月30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。上诉人与被上诉人在一审庭审中均认可房屋交付时间为2015年2月28日。
本院二审查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的本案所涉《景圳雅苑房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。
本案双方争议的焦点主要是：上诉人对本案所涉房屋是否有处分权，双方签订的本案所涉《景圳雅苑房屋买卖合同》应否解除。对此，本院具体评析如下：
其一、本案所涉“景圳雅苑”房屋系上诉人与案外人重庆景圳房地产开发有限责任公司合作开发修建，双方在《房地产合作开发协议》中约定：上诉人将土地作价480万元人民币投入，重庆景圳房地产开发有限责任公司将房屋修好后，以所建房屋的2087平方米作为上诉人投资所得，且该房屋取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。故上诉人享有本案所涉房屋的处分权。其二、经查，上诉人与被上诉人签订的《景圳雅苑房屋买卖合同》第十三条约定：在房屋交付后90天内，上诉人与被上诉人应将办理产权证的相关资料提交给办理产权证的机关。如因上诉人责任致使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人可以退房，上诉人在被上诉人提出退房书面要求之日起60日内将被上诉人已付价款退还给被上诉人，并按已付房价款总额，依照3%向被上诉人赔偿损失。本案中，上诉人实际于2015年2月28日交房，根据上述约定，其应在2015年5月29日前向办证机关提交办理产权证的相关资料，而上诉人举示的现有证据不能证明其已按照上述约定履行了办理产权证的义务。且上诉人二审中陈述至今未办理产权证的原因系未缴齐大修基金，其责任亦在上诉人，故上诉人迟延办理房屋产权证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人诉请解除双方签订的房屋买卖合同，并由上诉人退还购房款、契税及其他费用，符合双方的约定，应予支持。
综上，上诉人重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司关于一审认定部分事实有误的上诉理由成立，本院对该部分事实予以纠正；但其上诉认为合同不应解除的上诉理由不能成立，故对其上诉请求予以驳回。原判以上诉人未取得房屋所有权从而不能实现合同目的为由解除本案所涉《景圳雅苑房屋买卖合同》不当，但鉴于其判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6732元，由上诉人重庆市涪陵区发昌成品油有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十二月八日
书 记 员 石 佳