仿宋重庆市荣昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第01182号
原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌县汇宇建材市场1幢四楼，组织机构代码69122183-X。
负责人：敖以露，总经理。
委托代理人：周清华、薛永真，成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司员工，特别授权。
被告：刘彬，男，1986年3月3日生，汉族。
委托代理人：刘进泽，男，1950年3月25日生，汉族，系被告刘彬之父，特别授权。
原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称和谐物业荣昌分公司）与被告刘彬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由代理审判员龙静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和谐物业荣昌分公司的委托代理人周清华、薛永真，被告刘彬的委托代理人刘进泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告和谐物业荣昌分公司诉称：被告刘彬系九龙·元亨华庭小区的业主。原告在九龙·元亨华庭小区提供物业管理的工作中，按照前期物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准。原告为业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务，但被告从2014年1月1日起，以各种理由和借口拒不履行交纳物业费用的义务。原告根据被告所提出拒交物业费用的理由，多次与相关人员和相关部门协调，并积极与当事人沟通，履行了职责，但被告仍然坚持拒交物业费用。被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量，为维护广大业主共同权益和原告的合法权益，特起诉至法院，请求判决：一、被告支付所欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维护费、电梯费、公共能源消耗费共计1216.07元；二、被告向原告支付逾期交纳物管费的违约金113.71元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告刘彬辩称：被告刘彬系九龙·元亨华庭小区××栋××××房屋的业主，房屋建筑面积为72.92平方米。被告于2012年12月30日接房，2013年1月开始装修，2013年5月入住。被告一直未交纳过物管费，因为当年房屋开发公司曾与被告约定，被告帮其卖一套房屋，就免一年物管费，之后被告帮忙卖了两套房屋，但房屋开发公司却只免了2013年一年的物管费。同时，原告的服务达不到收费标准，不同意按照0.7元／月·平方米计算物管费。小区的保安亭长期没有保安值班，保安年龄较大，上班期间未穿着工作服，未尽到安保义务，致使小区业主家被盗。小区绿化差，没有健身设施、消防设施、摄像头以及围墙，二次供水压力不足，路灯坏了也没人修理。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告刘彬系九龙·元亨华庭小区××栋××××房屋的业主，房屋建筑面积为72.92平方米，原告系该小区的物业管理公司。2013年1月5日，原告（乙方）与被告刘彬的父亲刘进泽（甲方）签订了《前期物业协议》，该协议对物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定，协议自双方签字之日起生效。该协议第二条载明乙方的物业管理服务内容主要为“房屋专用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护员”等；第三条载明：“1、高层住宅：物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元（含日常维护费）；电梯费实行按户收费：三层以上（包括三层）、十层以下（不包括十层）30元每月每户；十层以上（包括十层）35元每月每户；二十层以上（包括二十层）40元每月每户；……4、共用能源消耗费：每户预收150元／年（设独立计量核算，甲方每年12月30日前向乙方公布明细并结算多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用；……6、甲方接房之日起未入住（即未产生水、电、气）按收费标准的50%收取物业费，如产生任何一项费用则按100%收取；电梯费和公共能源费全额收取。……”；第四条第二项载明：“……甲方必须按时缴纳物业管理综合费用，甲方接通知后20日内未完结相关费用的，按每日3%计算收取滞纳金。如甲方长期拒绝缴纳物业管理综合费用，乙方有权向法院起诉”。庭审中，被告表示对该协议的真实性无异议。2013年1月5日，被告刘彬向原告交纳了2013年1月1日至2013年12月30日期间的电梯费360元（30元／月×12个月）、公共能源消耗费150元，共计510元。其后，经原告催收，被告一直未再交纳物管费。
另查明：荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2013）218号《关于九龙·元亨华庭、九龙·金来郦都、九龙·金来郦景、九龙·盛世丽苑小区物业服务收费标准的批复》确定九龙·元亨华庭小区收费项目及收费标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费0.65元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元／平方米·月；……小区内业主共用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机）的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。原告以被告未交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费及公共能源消耗费共计1216.07元为由，诉至本院要求被告支付欠款及违约金。
本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：要求被告支付欠交物管费所产生的违约金（从2015年1月1日起，以所欠物管费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清物管费之日止）。
上述事实，有原、被告陈述，《前期物业协议》，荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2013）218号文件，荣昌县国土资源和房屋管理局荣国土房管发（2012）17号文件、（2013）229号文件、（2014）178号文件，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，接房通知，收据等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，《前期物业协议》虽系被告父亲刘进泽签名，但被告在庭审中表示对该协议的真实性无异议，故该协议合法有效。原、被告应按照协议约定履行各自的义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告有按约定交纳物业服务费用的义务，现被告未按时交纳物业服务费用，已构成违约，故本院对原告要求被告支付所欠的物业服务费用以及违约金的诉讼请求予以支持。被告抗辩称原告对小区安全、绿化、消防等管理不到位，但未提交相应证据予以证明，故本院不予采信。被告抗辩房屋开发商应免其两年物管费，此系另一法律关系，被告可持证据另案主张权利，其据此拒付物业服务费用无法律依据，故本院不予支持。
对被告应交纳的物业服务费用，本院确认如下：（1）物业服务费：原告主张该费用为0.50元／月·平方米，不违反文件规定和协议约定，本院对物业服务费支持为437.52元（0.50元／月·平方米×72.92平方米×12个月）。（2）公共设备设施日常维修养护费：原告主张该费用为0.2元／月·平方米，不违反文件规定和协议约定，本院对公共设备设施日常维修养护费计算为175.01元（0.2元／月·平方米×72.92平方米×12个月）。（3）电梯费：根据《前期物业协议》的约定，本院支持为360元（30元／户·月×12个月）。（4）公共能源消耗费：根据《前期物业协议》约定，该费用由原告每年向每户业主预收150元，并于每年12月30日前向业主公布明细并结算多退少补。庭审中，原告主张2014年全年的公共能源费分摊金额为142.80元，并举示《公共能源费账目公布》予以证实，原告主张金额未超过协议约定的预收金额，且被告未交纳2014年的公共能源消耗费，故本院对公共能源消耗费支持为142.80元。以上共计1115.33元。对于对原告主张违约金的诉讼请求，本院支持为从2015年1月1日起，以1115.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金至付清物业服务费用为止。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告刘彬于本判决生效后十日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司物业服务费437.52元、公共设备设施日常维修养护费175.01元、电梯费360元、公共能源消耗费142.80元，共计1115.33元；
二、被告刘彬于本判决生效后十日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司欠交物业服务费用的违约金（从2015年1月1日起，以1115.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金至付清上述物业服务费用为止）；
三、驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。
如果被告刘彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告刘彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 龙 静
二〇一五年四月十三日
书 记 员 黎建有