湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第04297号
原告中航物业管理有限公司长沙分公司。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被告周特。
原告中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）诉被告周特物业服务合同纠纷一案，原告于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员佘志明适用简易程序于2015年12月4日公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告的委托代理人袁晓红、王鹏飞，被告周特到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中航物业长沙分公司诉称，2006年1月18日，原告由湖南顺天房地产开发有限责任公司依法聘选对顺天·黄金海岸小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2012年4月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均未果。现根据相关法律法规的规定，特向法院提出诉讼，请求依法判令：1、被告缴纳拖欠的物业服务费用共计11841.26元，其中物业服务费8951.94元，违约金2851.94元，水费69.64元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告周特辩称，被告于2011年3月份购买了×××号房屋，入住后被告发现楼板开裂，造成屋内严重渗水，可能是楼上邻居装修导致或房屋质量问题导致。被告找原告进行沟通，但原告与楼上邻居相互推诿，2013年被告只能自费5400元对家中进行修复、粉刷，不包括变形的衣柜。楼上邻居装修时交纳了装修押金，原告应对此尽到监管责任，而原告没有及时处理导致其房屋受损。2012年6月原告对被告家中进行了修复、堵漏，但原告堵漏后并不能保证其房屋不再渗水，且没有对破坏的墙体进行修复。原告与被告一直进行沟通，但未协调出结果，后来催收物业费，被告因此没有缴纳物业费。
经审理查明，2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《×××前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（×××住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等承重结构部位）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、室外上下水管道、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、×××的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买×××的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《×××前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天?黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、×××的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《×××前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，无落款时间。上述合同未约定业主缴纳物管费的时间。由被告签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费［不含电梯运行费用（公共分摊）等］，住宅为1.2元／月?㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向原告出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明×××住宅高层的收费标准为1.5元／㎡?月。
被告周特系×××号房业主，该房屋建筑面积×××平方米。2011年3月16日周特通过二手房交易合同购得该房，并预交纳物业费从2011年3月1日至2012年3月31日，此后被告欠交物业管理费。原告以收费温馨提示、公告等方式要求被告支付物业管理费。其中2015年9月1日欠费明细载明，被告周特欠管理费时间为2012年4月至2015年8月，共计41个月，单价1.5元／㎡，每月218.34元，所欠管理费8951.94元，滞纳金2819.86元，欠水费时间为2015年1月至2015年6月，欠水费吨数24吨，所欠水费69.46元，共计人民币11841.26元。被告在庭审中称其未交物业费系因原告未妥善处理渗水及墙壁开裂问题，故要求原告减免违约金并赔偿损失。原告称曾经维修被告房屋，但没有修复，最后是被告自行修复房屋。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。2014年11月6日，原告在小区公告栏张贴公告，向被告等欠缴物管费的业主催收物管费。
以上事实，有《×××前期物业服务合同》、《×××前期物业管理服务合同补充协议》、《临时管理规约》、长沙市物业管理公共性服务收费标准审批证、缴费发票、欠费明细、收费温馨提示、照片、工商登记资料、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元／月／㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与原告就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元／月／㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元／月／㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，原告可以随时要求被告履行。原告以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费及水费，被告至今未履行，应承担继续履行的违约责任。被告应向原告交纳自2012年4月至2015年8月物业费8951.94元（145.56㎡×1.5元／月／㎡×41个月）以及2015年1月至2015年6月水费69.46元。原告诉请物业费8951.94元、水费69.46元，本院予以支持。被告在庭审中称未交物业费系因原告未妥善处理渗水及墙壁开裂问题，原告自认曾经维修被告房屋，但没有维修好，故本院对被告房屋曾存在前述问题的事实予以采信。如被告的房屋问题属于开发商责任，原告应进行沟通协调；如属于原告维修范围，原告应尽到维修义务。原告未妥善处理被告的房屋问题，物业管理服务确有瑕疵，本院酌情减免被告20%的物业服务费。因此，被告应向原告支付物业管理费7161.55元（8951.94元×80%）及水费69.46元。三、被告以原告物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，原告诉请的违约金，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告周特在本判决生效之日起10日内向原告中航物业管理有限公司长沙分公司支付自2012年4月至2015年8月物业服务费7161.55元及自2015年1月至2015年6月水费69.46元；
二、驳回原告中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费96元，因适用简易程序减半收取48元，由被告周特承担。
本判决为终审判决。
审 判 员 佘志明
二〇一五年十二月十一日
代理书记员 喻 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。