四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再519号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：冯敏会，女，1978年2月27日出生，汉族，住四川省都江堰市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：冯敏强，男，1982年12月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。
上列二位再审申请人的委托诉讼代理人：郑立忠，四川瑞利恒律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：成都市五岳合房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道高堆村*组。
法定代表人：赵宏武，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：沈柯，四川泰益律师事务所律师。
再审申请人冯敏会、冯敏强因与被申请人成都市五岳合房地产开发有限公司(简称五岳合公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第5757号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月21日作出（2015)川民申字第1360号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人冯敏强及其与再审申请人冯敏会的委托诉讼代理人郑立忠，被申请人五岳合公司的委托诉讼代理人沈柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯敏会、冯敏强申请再审称，（一）冯敏会、冯敏强与五岳合公司签订的房屋买卖合同并未约定商铺内有自动扶梯经过，冯敏会、冯敏强购房时从沙盘模型不能清楚了解房屋状况，因此应当以买卖合同确定双方的权利义务。二审判决认定五岳合公司利用沙盘模型展示履行了告知义务，属于事实认定错误。（二）二审判决认为商铺左侧墙体未封闭，冯敏会、冯敏强从合同外可获得更多的空间使用，不支持冯敏会、冯敏强关于将商铺内空缺墙体还原为封闭墙体的诉讼请求不当。（三）2013年6月5日预交房当天冯敏强即提出了异议未接收房屋，至今仍为五岳合公司控制，二审法院认定冯敏会、冯敏强对房屋提出异议的时间超过了合同约定的期限不当。（四）自动扶梯噪音巨大，侵犯冯敏会、冯敏强合法权益，一、二审法院认为不属于人民法院审理范围，不予处理不当。请求撤销一、二审判决，支持冯敏会、冯敏强的诉讼请求。
五岳合公司辩称，五岳合公司是按照设计要求施工，在销售过程中利用沙盘模型对诉争房屋存在自动扶梯和立柱进行了展示。房屋交付后，冯敏会、冯敏强在约定的期限内也未提出异议，因此冯敏会、冯敏强的再审理由不能成立。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
冯敏会、冯敏强向一审法院起诉请求：判决被告履行《商品房买卖合同》义务，交付符合合同约定的商铺，拆除侵占买受人商铺内的设施、将商铺内空缺墙体还原为封闭墙体、拆除该商铺内不应当有的立柱。一审法院认定事实：2012年9月5日，原告冯敏会、冯敏强与被告五岳合公司签订《商品房买卖合同》，约定由冯敏会、冯敏强购买五岳合公司开发的位于成都市大丰街道大天路439号“五岳合·福地广场”11幢一层87号商铺，建筑面积71.8平方米，套内建筑面积54.72平方米，公摊面积17.08平方米，层高5.4米，商铺总价款为1655888元，合同的附件一标注了商铺的平面图及在整个楼栋中的位置图。合同对房屋层高进行了解释，即上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而净高是楼面或地面至上部楼板底面或吊灯底面之间的垂直距离。第七条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”第十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列所列条件。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。”第十四条约定：“买受人在规定的期限内未接收房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人已按照约定期限或通知的交房时间交付，房屋的风险责任同时转移给买受人。”同日，为进一步明确双方权利义务关系，冯敏会、冯敏强与五岳合公司签订了合同编号为FD165《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第一条约定：“出卖人已向买受人明示《商品房买卖合同》及本补充协议文本、《商品房预售许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》等相关文件，并对协议条款作了充分的解释，买受人经仔细阅读后表示，已充分理解协议的全部内容，同意签署合同和本协议。”第六条约定：“买受人对出卖人交付的商品房有异议，应自收房之日起15天以内以书面形式提出，且书面异议需详细具体、有理有据，否则，可视为买受人无异议。”第十一条约定：“双方约定《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件之外，出卖方的销售广告、宣传资料及沙盘模型所记载的内容仅供参考，不能作为双方验收房屋的依据。”合同及补充协议中，双方当事人就其他事项作了具体约定。上述合同及补充协议签订后，冯敏会、冯敏强付清了购房款1655888元。2013年6月5日，冯敏会、冯敏强为尽快达到开业条件向五岳合公司提出预交商铺装修申请，同时签订了《房屋交接验收表》《预交房程序表》，并且作出《预交商铺接收承诺书》。承诺书载明：“福地广场商业部分商铺未达到交房条件（原购买合同约定交房时间：2013年12月31日），为尽快开业，现本人承诺提前接收，并自行进行商铺内部装修，因此而产生的一切内装法律责任，概由本人自行承担。”在商铺交付使用后，冯敏会、冯敏强委托律师于2013年7月23日向五岳合公司寄送律师函，对该商铺提出异议，要求五岳合公司在30日内整改，达到合同约定的交付条件。五岳合公司收到冯敏会、冯敏强寄送的律师函后于2013年8月19日回复，称其在合同履行中不存在任何违约行为。一审法院在审理过程中，对照房屋设计进行了实地调查，查明商铺内前后有两根承重立柱，大楼内一自动扶梯从商铺顶端斜向经过，承重柱与自动扶梯与房屋设计要求相符。自动扶梯底部与地面形成一三棱柱形空间，该空间在诉争商铺外的水平投影长13米，宽1.9米，共计24.7平方米，并与商铺贯通，能够为商铺独自占用。商铺左侧墙体未与底边墙体接拢，有1.9米的缺口可出入前述三棱柱形空间。商铺内电梯底部至地面高度最低3.86米，其余绝大部分4.4米，电梯底部水平投影长度为1.7米。因诉争商铺内的两根立柱系承重柱，故冯敏会、冯敏强撤回了要求拆除立柱的诉讼请求，其余诉讼请求经一审法院释明，冯敏会、冯敏强拒绝变更。本案诉争房屋已经取得了《房屋面积实测报告》和《建设工程规划合格证》。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、付款收据、物业费单据、律师及快递单、商铺照片、《商品房测量规范》节录二份、《四川省房产测绘实施细则》节录、《四川省房产测绘示范文本（1）》、房屋交接验收表、预交房程序表、预交商铺装修申请书、预交商铺接收承诺书、承诺书、销售沙盘照片、房屋照片、房屋结构图、建设工程施工图及当事人双方当庭陈述在案予以证实。一审法院判决：驳回冯敏会、冯敏强的诉讼请求。案件受理费100元，由冯敏会、冯敏强负担。
冯敏会、冯敏强不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判。二审法院认定事实：二审查明的事实和一审一致。二审法院认为，本案争议的焦点是涉案商铺的实际交付时间及房屋的交付是否与买卖合同相符的问题。一、关于涉案商铺交付时间的问题。双方当事人在签订《商品房买卖合同》时约定的交房时间为2013年12月31日，但2013年6月5日双方重新达成合意，上诉人出具了《预交商铺接收承诺书》，承诺提前接收商铺，并承担相关法律责任，双方还签署了《房屋交接验收表》《预交房程序表》。上诉人认为《房屋交接验收表》《预交房程序表》《预交商铺装修申请书》《预交商铺接收承诺书》等所有的签名只有冯敏强的签字没有冯敏会的签字，上诉人在一审中并没有对冯敏强一个人的签字提出异议。因为冯敏会、冯敏强是涉案商铺的共同受买人这仅仅是对该商铺在法律权属上的状态，并不是对房屋实体状态的划分，房屋的实体状态是不可分割的，被上诉人经过电话告知可以提前交付，冯敏会、冯敏强二人系亲姐弟关系，又是房屋的共有人，对案涉商铺的装修、交付等问题自然是经过商议并达成一致意见的结果，冯敏强的签字也是其真实意思表示，不违反法律规定，所以上诉人以冯敏强个人签字来抗辩房屋交付理由不成立。根据双方签订的补充协议，对交付的商铺如有异议，应自收房之日起15天内以书面形式提出，因此上诉人应于2013年6月20日前提出异议。双方第一次约定交房时间是2013年12月31日，重新达成合意的时间是2013年6月5日。如果上诉人认为案涉商铺应以2013年12月31日为交付时间，2013年7月23日就不会寄送律师函给被上诉人，该异议超过了约定的期限，上诉人应自行承担责任。同时上诉人提出的商铺问题是显而易见，能够及时发现，即使上诉人有重大误解，也能在约定期限内提出异议。之后，被上诉人也取得了《规划验收合格证》及《商品房面积实测报告书》，满足了交房条件。因此2013年6月5日应视为交付商铺的时间。二、房屋的交付是否与买卖合同相符的问题：（一）关于涉案商铺前后两根承重柱的问题，由于一审法院在审理过程中，对照房屋设计进行了实地调查，商铺内前后的两根立柱系承重柱故上诉人撤销了要求拆除立柱的诉讼请求，因此关于商铺内前后的两根立柱系承重柱的问题不再赘述。（二）关于涉案商铺左侧墙体未完全封闭，商场有自动扶梯经过商铺上方侵占商铺空间是否符合合同约定的问题。一审法院在对涉案商铺进行实地调查时对该空间进行测量得出以下结论，大楼内一自动扶梯从商铺顶端斜向经过，承重柱与自动扶梯与房屋设计要求相符。自动扶梯底部与地面形成一三棱柱形空间，该空间在诉争商铺外的水平投影长13米，宽1.9米，共计24.7平方米，并与商铺贯通，能够为商铺独自占用。商铺左侧墙体未与底边墙体接拢，有1.9米的缺口可出入前述三棱柱形空间。商铺内电梯底部至地面高度最低3.86米，其余绝大部分4.4米，电梯底部水平投影长度为1.7米。证明涉案商铺确有电梯经过，但不仅没有占用商铺的空间，还有多余的24.7平方米供上诉人使用。上诉人认为商铺墙体应该完全封闭才符合合同约定，但双方签订的合同并没有该项约定，故其诉讼请求没有法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由冯敏会、冯敏强负担。
本院再审查明，四川省成都市中级人民法院二审审理查明的事实正确，本院予以确认。
另查明，《房屋交接验收表》备注栏载明“若该项业主满意和认可，请打√”，但表格内相应栏验收意见均为空白。冯敏会、冯敏强称2013年6月5日冯敏强即对案涉房屋口头提出了异议，未接收房屋钥匙。五岳合公司未能提供冯敏会、冯敏强接收案涉房屋钥匙的相关证据。五岳合公司认可冯敏会、冯敏强在2015年12月后才对本案房屋进行装修。
本院再审认为，本案有三个争议焦点：1.五岳合公司交付的诉争房屋是否符合合同的约定；2.冯敏会、冯敏强提出异议的时间是否超过了合同约定的期限；3.自动扶梯噪音是否属于本案审理范围。
一、关于五岳合公司交付的诉争房屋是否符合合同的约定的问题。
首先，关于商铺内自动扶梯的问题。冯敏会、冯敏强认为自动扶梯的存在改变了房屋买卖合同中约定的房屋层高，影响了冯敏会、冯敏强对商铺空间的利用，不符合合同的约定。五岳合公司认为自动扶梯的存在是按照设计要求施工，在销售过程中利用沙盘模型对诉争房屋存在自动扶梯进行了展示，不存在违约。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议对房屋的空间只约定了面积和层高，对房屋内是否有自动扶梯经过未予明确约定。五岳合公司在销售过程中虽然利用沙盘模型对案涉房屋内有自动扶梯经过进行了展示，但是从沙盘模型无法判断自动扶梯对房屋空间利用的具体影响，致使在交房过程中双方产生争议。产生争议的原因在五岳合公司履行告知义务时不明确具体，因此冯敏会、冯敏强主张五岳合公司履行合同不符合约定，本院予以采纳。但是，案涉房屋内自动扶梯经过是原始设计且无法拆除，在一审过程中经一审法院释明冯敏会和冯敏强又不愿意变更诉讼请求，因此对冯敏会、冯敏强所主张拆除案涉房屋内自动扶梯的诉讼请求，本院不予支持。
其次，关于商铺左侧墙体未封闭的问题。因为自动扶梯底部与地面形成一三棱柱形空间与商铺贯通，该空间面积24.7平方米能够为商铺独占使用且未计入商铺面积，所以为确保物的效用最大化，二审判决认为五岳合公司对此不构成违约责任，本院予以确认。
二、关于冯敏会、冯敏强提出异议的时间是否超过了合同约定的期限问题。
经查，虽然《房屋交接验收表》《预交房程序表》《预交商铺装修申请书》《预交商铺接收承诺书》载明冯敏强作为房屋买卖合同的共有人接收房屋的时间是2013年6月5日，但是结合《房屋交接验收表》验收意见栏均为空白、五岳合公司未能提供房屋钥匙交接收据和房屋长期未进行装修来看，冯敏强陈述其当天就对案涉房屋提出了异议未接收房屋，本院予以采信。在提前交房屋未果的情况下应当以双方约定的最迟交付期限2013年12月31日为准，冯敏会、冯敏强在2013年7月23日提前对所购房屋提出书面异议，因此其提出异议的时间未过期。
三、关于自动扶梯噪音是否属于本案审理范围问题。如果自动扶梯噪音严重影响了诉争房屋的使用，属于买卖合同标的物的瑕疵问题，应当属于买卖合同的审理范围。但是，在诉讼过程中，冯敏会、冯敏强未提供证据证明自动扶梯存在噪音和影响了商铺使用，因此应当由其承担举证不能的不利后果。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第5757号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 何映江
审 判 员 唐嘉君
代理审判员 韩 瑛
二〇一七年二月十五日
书 记 员 李 望