广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第872号
原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会，住所地广东省东莞市，组织机构代码证号码K3080040-X。
负责人黄忠强，主任。
委托代理人蔡浩，广东中建合展律师事务所律师。
被告黄俊海，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码×××5473。
原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会（以下简称大厚村委会）与被告黄俊海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨潮源适用简易程序，于2015年10月16日、11月6日公开开庭进行了审理。原告大厚村委会的委托代理人蔡浩到庭参加了诉讼。被告黄俊海第一次开庭时到庭参加了诉讼，第二次开庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大厚村委会诉称：2006年9月1日，原告大厚村委会与被告黄俊海开办的个体工商户东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂签订了一份《厂房出租合同》。双方约定：由东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂租用原告大厚村委会位于东莞市谢岗镇大厚村虾岗（土名）的厂房及配套的宿舍、配电房等设施，租用面积为4055平方米，租金为每平方米7.1元，东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂应于每月5日之前交付当月租金28790.5元，如拖欠租金一个月以上的，原告大厚村委会有权终止合同并无偿收回租赁物，租赁期限为十年（自2006年9月1日起至2016年8月31日止）。2012年9月24日，由于东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂被注销，原告大厚村委会与被告黄俊海签订了一份《补充协议》，将前述《厂房出租合同》项下的承租方由东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂变更为被告黄俊海。被告黄俊海承租前述厂房宿舍期间，长期拖欠到期租金，原告大厚村委会多次向被告黄俊海催收，但被告黄俊海仍久拖不付。双方于2015年7月29日签订了一份《还款协议书》，被告黄俊海确认截止至该还款协议书签订之日止，尚欠原告大厚村委会2014年1月至2015年7月租金454924.5元，承诺从2015年7月前分三期全部还清，如有任何一期未按时清偿的，原告大厚村委会有权终止租赁合同收回租赁的厂房宿舍。然而直至2015年8月19日，被告黄俊海才支付了100000元。加上2015年8月的租金28790.5元，截止至原告大厚村委会起诉之日被告黄俊海拖欠的租金为383715元。为维护自身合法权益，原告大厚村委会特诉至法院，请求法院判令：一、解除原告大厚村委会与被告黄俊海于2006年9月1日签订的《厂房出租合同》以及于2012年9月24日签订的《补充协议》；二、被告黄俊海立即交还位于东莞市谢岗镇大厚村虾岗（土名）的厂房和宿舍给原告大厚村委会；三、被告黄俊海立即支付拖欠的租金（暂计至2015年8月为383715元，2015年8月以后的租金按每月28790.5元的标准计至被告黄俊海交还租赁厂房之日止）；四、被告黄俊海立即交付拖欠前述租金的逾期付款违约金给原告大厚村委会（逾期付款违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从原告大厚村委会起诉之日起计算至被告黄俊海全部付清前述拖欠的租金之日止）；五、本案诉讼费用全部由被告黄俊海承担。
原告大厚村委会为证明其主张，向本院提供了《厂房出租合同》、《补充协议》、《还款协议书》、集体土地建设用地使用证作为证据。
被告黄俊海没有答辩，也没有向本院提供任何证据。
经审理查明：2006年9月1日，原告大厚村委会与被告黄俊海开办的个体工商户东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂签订了一份《厂房出租合同》。该合同约定：原告大厚村委会将位于东莞市谢岗镇大厚村虾岗（土名）的厂房及配套建筑出租给东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂使用；租赁期限为十年，即从2006年9月1日起至2016年8月31日止；租金为每平方米7.1元，东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂应于每月5日前交付当月租金28790.5元；如东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂拖欠租金一个月以上的，原告大厚村委会有权终止合同并无偿收回租赁物。2012年9月24日，由于东莞市谢岗俊雄玻璃家具制品厂被注销，原告大厚村委会与被告黄俊海签订了一份《补充协议》。该协议约定，上述《厂房出租合同》项下承租方的权利和义务均由被告黄俊海承接，其他事项按照原合同约定执行。
《厂房出租合同》签订后，原告大厚村委会将案涉租赁物交付给被告黄俊海使用，但被告黄俊海没有按照《厂房出租合同》和《补充协议》的约定履行付款义务，多期费用没有支付。2015年7月29日，原告大厚村委会与被告黄俊海签订了一份《还款协议书》。被告黄俊海确认截止至该还款协议书签订之日止，尚欠原告大厚村委会2014年1月至2015年7月租金454924.5元，并承诺从2015年7月起分三期全部付清拖欠的上述租金，其中于2015年8月15日前支付150000元，于2015年9月15日前支付150000元，于2015年10月15日前支付154924.5元，如有任何一期未按时清偿的，原告大厚村委会有权终止租赁合同并收回租赁的厂房、宿舍。签订《还款协议书》后，被告黄俊海没有按照《还款协议书》的约定履行付款义务，只支付了部分款项。截至2015年11月止，被告黄俊海支付了2014年1月份至2015年11月份期间的占有使用费192095元，尚欠原告大厚村委会2014年1月份至2015年11月份期间的占用使用费470086.5元。
另查，经本院释明后，原告大厚村委会未向本院提交案涉租赁物的建设工程规划许可证。
以上事实，有《厂房出租合同》、《补充协议》、《还款协议书》、集体土地建设用地使用证以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。
被告黄俊海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告黄俊海应当承担由此产生的不利法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告大厚村委会没有向本院提交案涉租赁物的建设工程规划许可证，故《厂房出租合同》、《补充协议》应属于无效合同。原告大厚村委会要求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。由于合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告黄俊海应当返还案涉租赁物给原告大厚村委会。原告大厚村委会要求被告黄俊海返还案涉租赁物，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《厂房出租合同》、《补充协议》是无效合同，虽然原告大厚村委会不得依据该合同要求被告黄俊海支付租金，但基于被告黄俊海实际使用了案涉租赁物，被告黄俊海应向原告大厚村委会支付案涉租赁物的占用使用费。《厂房出租合同》、《补充协议》无效，但该合同对于租金标准的约定是双方当事人的真实意思表示，故占用使用费可参照该合同约定的租金标准支付。参照该合同计算，2014年1月份至2015年11月份的占用使用费合计662181.5元（28790.5元／月×23个月）。被告黄俊海没有举证证明其已经支付了上述占用使用费，对此应当承担举证不能的责任，原告大厚村委会承认被告黄俊海已经支付192095元，本院予以确认。故被告黄俊海应向原告大厚村委会支付2014年1月份至2015年11月份期间尚欠的占用使用费470086.5元（662181.5元-192095元）。而2015年12月份之后的占有使用费应按每月28790.5元的标准，支付至被告黄俊海实际返还案涉租赁物之日止。由于合同无效，原告大厚村委会要求被告黄俊海支付逾期付款违约金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会与被告黄俊海签订的《厂房出租合同》、《补充协议》无效；
二、被告黄俊海应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会返还位于东莞市谢岗镇大厚村虾岗（土名）的厂房及配套建筑；
三、被告黄俊海应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会支付2014年1月份至2015年11月份期间未付的占用使用费470086.5元；2015年12月份至被告黄俊海实际返还上述租赁物之日止的占有使用费，按每月28790.5元的标准，由被告黄俊海于实际返还上述租赁物之日起三日内支付给原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会；
四、驳回原告东莞市谢岗镇大厚村村民委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4176元（因适用简易程序减半收取），财产保全费2439元，合计6615元，由被告黄俊海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨潮源
二〇一五年十一月二十日
书记员 赵小婷
赵萌
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。