中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第32847号
原告LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎），男，1961年8月30日出生，美利坚合众国公民。
被告任扬，男，1989年5月18日出生。
委托代理人沈洋，女，1963年6月3日出生，中关村三小教师。
委托代理人任伟泉，男，1962年7月3日出生，茂信投资管理（杭州）有限公司总裁。
原告LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）（以下称原告）与被告任扬（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告与被告及委托代理人沈洋、任伟泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我与被告签订房屋租赁合同一份，我租赁被告位于北京市朝阳区x房屋（下称涉案房屋）。租赁期限自2013年5月18日至2016年5月17日，租金标准每月9800元。双方洽谈租赁合同时，我因工作需要，需收看国际财经新闻电视台CN**等，被告通过互联网电视机顶盒提供上述服务，后因互联网宽带与机顶盒多次发生故障，故被告介绍了安装小耳朵的厂商并承诺支付相应的安装费用，但因为该厂商无法提供CNBC台的接收，我另外找到其他厂家报价高达8000元，被告提出异议，后我搬出。我认为该卫星电视节目对我工作具有极其重要的意义，被告没有解决，故根据双方租赁协议约定，双方协商于2014年4月17日提前解除了房屋租赁合同，我搬出涉案房屋，但被告一直拒绝与我办理水电费的结算及退还押金，双方就押金是否应当退还问题发生争议。我认为被告有义务按照诚实信用原则全面、适当履行双方的合同。卫星电视是我必须使用的设备，被告作为出租方有义务保证设备的正常使用，被告不解决设备故障，构成违约，应当承担违约责任。故我起诉，要求被告退还我房屋押金9800元。
被告辩称：我是涉案房屋的所有权人。我与原告于2013年5月12日签订合同，原告租住涉案房屋，合同期三年，但原告只租住11个月就提前退租，构成违约。双方签订合同原告入住涉案房屋后，一再提出合同外的要求，我考虑到租期较长，抱着友好的态度尽可能满足其合同外的要求，为此额外承担了10000余元的花费。租赁合同中没有与收看境外电视有关的条款，但原告一再提出合同外的要求，出于善意及长期合作的考虑，我为此做出了努力，但互联网电视信号某些境外台存在有时不能收到的情况，并非我个人所能解决，并且根据我国国家互联网信息服务管理办法及卫星电视广播地面接收设施管理的规定，个人不得安装和使用卫星地面接收设施，所以我也不能为其安装卫星电视接收设备，原告以不能有效收看境外卫星电视为由提前退租，违反了合同约定。同时合同约定租金三月一付，原告应于2014年2月支付后续三个月的租金，但原告仅支付了一个月的租金，3月份又补了一个月的租金，并于2014年4月17日提前退租，因退房当时双方没有对押金如何处理进行约定，我认为根据合同约定，原告违约，押金抵扣违约金。同时原告应支付我租房期间拖欠的水费96元、电费3.43元，我保留追诉的权利。
经审理查明：被告系涉案房屋登记的所有权人。被告将房屋出租事宜委托给其母沈洋。
2013年5月12日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋作为住宅使用，租赁期限2013年5月18日至2016年5月17日；租金标准每月9800元，租金支付时间为每年5月18日、8月18日、11月18日、2月18日；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金9800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担房屋的水费、电费等费用；甲方应于2013年5月18日前将房屋按约定条件交给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单独解除合同：未按约定时间交付房屋达7日的，交付房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回房屋：不支付或不按照约定支付租金达30日的，欠缴各项费用达2000元的。甲乙双方违反上述约定情形之一的，应按月租金100%向对方支付违约金。租赁期内，乙方提前退租的，提前30日通知甲方，并按月租金100%支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金标准支付违约金。
双方均认可原告交纳了合同约定的押金9800元，原告于2014年4月17日搬离涉案房屋，合同事实解除，但双方未对押金如何处理进行沟通。原告认可涉案房屋未结清的电费为3.43元、水费为95元。
双方存在如下短信往来记录。2013年5月12日，原告给被告委托人发信息，内容为：CNBCCNNHBODiscovery国家地理台凤凰台。2013年5月13日，原告给被告委托人发信息，内容有：可否考虑个请求，从节省下来的中介费里拨一部分来换个带烘干功能的洗衣机。被告委托人给原告回复：我现在正在买沙发床，马上送到凤凰城，洗衣机很好，北京天气干燥，烘干机必要性不太大，衣服晾一晚就干了，你先试着用用看，不行我们再商量。2013年6月7日，被告委托人给原告发信息，内容为：干衣机买好了，送货会提前通知，床垫也是这两天到货，干衣机款已经付好；原告回复：谢谢，目前看到的小耳朵都比较贵，还不好意思下订单；被告委托人回复：安装小耳朵，你不会还要求我付费吧，你租这房子我已经又投入很多了啊；原告回复：不是说好不带走的硬件是你付，每年的运营我付吗？网络宽带也是这样处理的啊，不然你把干衣机的钱省下来吧，其实我也有挺多的小付出，房间比之前更好了。2013年6月8日，被告委托人给原告发信息，内容为：罗总，我联系了一家装卫星电视公司，台湾小耳朵影视传媒，上海北京都有服务人员，装锅稳定性好些，还有一个配套的机顶盒，锅和机顶盒的费用我来付。另，双方于2013年8月18日，就房屋的空调维修问题进行了沟通，于2014年4月11日协商解除合同问题。
经询，被告主张原告违约为未按约定日期于2014年2月18日足额支付三个月的租金并提交短信通知，证明2014年2月12日，原告支付被告租金9800元，2014年3月17日，原告支付被告租金9800元。原告认可确实未按照合同约定于2014年2月18日足额支付三个月的租金。原告主张被告违约表现为未提供其需要的电视服务。
上述事实，有房产证、租赁合同、委托书、短信记录、发票等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告就房屋的使用问题签订租赁合同，内容合法有效，双方应按照合同约定履行相应的权利义务。现双方合同约定的期限未到，原告搬离涉案房屋，双方均认可合同事实已经解除，本院对此不持异议。关于本案合同违约方的问题，原告主张对方未提供其需要的电视收视服务义务，存在违约导致合同解除，被告主张原告未按期足额支付租金导致合同解除。根据现有证据，本院无法认定在合同签订时双方对电视节目的收视问题进行了约定。原告主张其后双方的沟通亦属于合同约定的一部分，因被告不予认可，并主张是因为考虑到合同期限长的问题，尽量满足原告的需要。故本院虽可以认定双方就相关问题进行了沟通，但是否形成一致意见，本院无法确认。根据我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本院根据现有证据，无法认定原、被告对合同内容进行了变更，故原告应对其主张承担举证不利的责任。根据现有证据，原告确实未按照合同约定的时间足额支付被告租金，且满足了合同约定的应支付违约金的条件，故对于被告主张应按照双方合同约定，押金抵扣违约金的主张本院予以采信。原告主张被告退还押金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合法》第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告LAWOBERTFLIXWARREN（罗学鼎）负担（已交纳25元，余款于本判决生效后十日内交纳至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 姜 波
人民陪审员 陈玉刚
人民陪审员 杨文荣
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 乔 瑞