上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2395号
上诉人（原审被告）上海川北副食品市场经营管理有限公司。
法定代表人崔月忠。
委托代理人沈龙弟。
委托代理人王方，上海市千方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市虹口区商业网点管理办公室。
法定代表人曹国兴。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人严力，上海市尚实律师事务所律师。
原审第三人上海友缘超市管理有限公司。
法定代表人周忠良。
上诉人上海川北副食品市场经营管理有限公司（以下简称川北副食品公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人川北副食品公司的委托代理人沈龙弟、王方，被上诉人上海市虹口区商业网点管理办公室（以下简称虹口网点办）的委托代理人ＸＸ、严力到庭参加诉讼。原审第三人上海友缘超市管理有限公司（以下简称友缘超市公司）经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，虹口网点办系本市长春路XXX-XXX号商业网点房屋（以下简称系争房屋）产权人。
2009年7月22日，上海虹口商业网点发展总公司（甲方）与川北副食品公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将系争房屋租赁给乙方经营，经营范围：集贸市场；租赁期限：伍年（2009年8月1日至2014年7月31日）；年租赁费：2009年8月1日至2012年7月31日止为人民币（以下币种均为人民币）423，300元，2012年8月1日至2014年7月31日止，年租赁费递增5%，即为444，500元；贯彻先付后用的原则，乙方每三个月为一季付款一次，每季前10日缴纳下季租赁费。乙方若延期拖欠租赁费超过一个月的，甲方可视为乙方违约，甲方可以单方面解除合同，拖欠租赁费乙方须参照同期中国人民银行贷款利率向虹口网点办支付利息；签约时乙方支付租赁期内保证金4万元整；乙方对该房屋进行外立面（含门面招牌及外立面安装设备）装修、室内装修，必须事先征得甲方同意后，再向有关部门办理手续，若擅自装修、改变房屋结构，由乙方承担全部责任；乙方不得改变系争房屋用途，转租或变相转租。乙方未经甲方同意擅自转租、变相转租、变更经营范围的，甲方可视为乙方违约，甲方可单方面解除合同并有权追索乙方违约所得；租赁期满或提前终止合同，乙方必须在10日内搬清该房屋内所有物品，将房屋交还甲方；如乙方逾期不搬迁，乙方除承担违约责任外，还应赔偿甲方由此引起的所有经济损失；本合同有效期内，如果有一方违约（含本合同第四款1至11条），守约方有权单方面终止合同，并向违约方追究半年租金费作为违约金。合同签订后，川北副食品公司向上海虹口商业网点发展总公司支付租金及4万元保证金。
2010年12月31日，虹口网点办（甲方）与上海虹口商业网点发展总公司（乙方）以及川北副食品公司（丙方）签订《补充协议》，约定从2011年1月1日起，乙方将原户名上海虹口商业网点发展总公司变更为甲方上海市虹口区商业网点管理办公室，乙方和丙方表示同意；从2011年1月1日起，丙方向甲方交纳租赁费；甲方向丙方开据保证金凭证并收回乙方保证金凭证；乙、丙双方2009年7月22日签订的租赁协议，除变更户名外，其他合同条款按原租赁协议继续履行。协议签订后，川北副食品公司向虹口网点办支付租金至2012年9月。2013年1月15日，川北副食品公司通过银行转账支付到虹口网点办帐户111，125元，对于该款虹口网点办表示系川北副食品公司支付2012年10月至12月的欠租，而川北副食品公司则认为是支付2013年第一季度的租金。
2011年11月9日和2011年11月25日，川北副食品公司未经虹口网点办同意，即与友缘超市公司分别签订两份《市场承包合同》（该两份合同除个别文字不同外，主要内容基本一致），川北副食品公司将系争房屋承包给友缘超市公司经营，约定承包期至2014年7月30日止，年承包金160万元，分两次付款，每6个月支付一次。承包期间，川北副食品公司提供给友缘超市公司市场的公章，但川北副食品公司概不负责在承包期内友缘超市公司所负任何债权债务。合同签订后，川北副食品公司向友缘超市公司收取了30万元保证金以及第一期（2012年12月1日至2013年5月30日止）一半的承包费40万元。嗣后，友缘超市公司对系争房屋进行整体装修和调整，以自己名义招商并悬挂友缘超市公司名称的店招经营至今。
2013年2月7日，虹口网点办就系争房屋相关事宜向川北副食品公司发函表示，鉴于川北副食品公司违法转租经营场地且拖欠租金超过一个多月，已构成严重违约，故根据合同约定提出终止双方租赁合同，有关善后事宜双方可协商解决，协商不成诉讼解决。川北副食品公司于2013年2月16日回函虹口网点办，表示其与友缘超市公司签订的是《市场承包合同》非转租关系，友缘超市公司在系争房屋内以川北副食品公司名义对外经营；关于拖欠房租一事，由于虹口网点办在2012年收回了株洲市场，川北副食品公司在经济上受到了很大损失，致使其资金紧张，会尽快支付拖欠房租。
2013年3月11日，川北副食品公司向虹口网点办出具《承诺书》表示，虹口网点办、川北副食品公司签订的租赁合同由于川北副食品公司原因引起提前终止的事实发生。川北副食品公司认可虹口网点办在2月7日的函中所提出的提前终止双方合同的事实和理由，同意提前解除双方签订的租赁合同，有关善后事宜希望通过双方协商并签订书面终止协议。
因双方就合同解除的相关事宜未达成一致，虹口网点办诉至法院，要求判令：1、虹口网点办、川北副食品公司签订的《租赁合同》于判决生效之日解除，川北副食品公司将系争房屋返还给虹口网点办；2、川北副食品公司支付租金（按每月37，041.66元，自2013年1月计算至川北副食品公司交还房屋之日止），并按银行同期贷款利率计算逾期支付租金的利息；3、川北副食品公司支付虹口网点办违约所得租金40万元。审理中，虹口网点办表示其收取了川北副食品公司4万元保证金，但由于川北副食品公司的违约行为，要求保证金作为违约金扣除。
原审法院认为，虹口网点办、川北副食品公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》是当事人真实意思的表示，合法有效。川北副食品公司未经虹口网点办同意，违反合同约定擅自与友缘超市公司签订《市场承包协议》，该协议虽名称为承包协议，但就协议内容和实际履行方式而言，所约定的川北副食品公司与友缘超市公司之间权利义务的实质符合租赁合同的法律特征，并且川北副食品公司已自认虹口网点办在2月7日的函中所提出的提前终止双方合同的事实和理由，故川北副食品公司的行为构成违约。现虹口网点办、川北副食品公司均同意解除《租赁合同》及《补充协议》，法院予以确认，但双方就合同解除的日期及善后事宜始终未达成一致，虹口网点办要求确认《租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除，并无不当。合同解除后，川北副食品公司应及时返还系争房屋。鉴于友缘超市公司未到庭陈述理由，而虹口网点办对友缘超市公司也并无诉讼请求，故川北副食品公司与友缘超市公司之间的租赁关系可另觅途径解决。关于房屋租金，川北副食品公司虽提出由于虹口网点办收回其株洲路市场，另就系争房屋内小业主的押金结算问题尚未与虹口网点办解决，故2012年第四季度租金可以免予支付，2013年第一季度的租金其已于2013年1月15日支付至虹口网点办账户，但川北副食品公司就此未提供证据证明，虹口网点办也予以否认，且根据川北副食品公司向虹口网点办出具的回函以及承诺书的内容，其亦认可了己方的欠租行为，故对川北副食品公司该辩称意见，法院不予采纳，虹口网点办将川北副食品公司2013年1月15日支付的租金视为2012年第四季度租金符合常理。因此，川北副食品公司应支付虹口网点办自2013年1月起至租赁合同解除时的租金，并支付合同解除后至实际交房时的房屋使用费和按合同约定支付逾期支付租金和使用费的利息。关于虹口网点办向川北副食品公司主张收取违约所得一节，根据租赁合同的约定，川北副食品公司未经虹口网点办同意擅自转租、变相转租的，虹口网点办有权追索川北副食品公司违约所得。川北副食品公司与友缘超市公司建立租赁关系后，收取了其与友缘超市公司合同约定的2012年12月1日至2013年5月30日期间一半的租金40万元，该部分租金中包含了川北副食品公司应当向虹口网点办支付的同时间租金（即2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金111，124.98元），虹口网点办要求川北副食品公司支付违约所得全部租金40万元显失公平，根据公平原则，法院确认川北副食品公司应将转租所得40万元的溢价部分支付虹口网点办。至于保证金4万元，根据合同约定，守约方有权向违约方追究半年租金费作为违约金，现虹口网点办放弃该项权利仅要求将保证金作为违约金扣除，并无不当，法院予以准许。
原审法院据此判决如下：一、上海市虹口区商业网点管理办公室与上海川北副食品市场经营管理有限公司2009年7月22日签订的《租赁合同》，以及2010年12月31日签订的《补充协议》于判决生效之日解除；二、自判决生效之日起10日内，上海川北副食品市场经营管理有限公司按每月37，041.66元向上海市虹口区商业网点管理办公室支付自2013年1月1日起至实际迁出之日止的房屋租金及使用费，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款利息；三、自判决生效之日起10日内，上海川北副食品市场经营管理有限公司迁出上海市长春路XXX-
XXX号房屋，将该房屋返还上海市虹口区商业网点管理办公室；四、自判决生效之日起10日内，上海川北副食品市场经营管理有限公司支付上海市虹口区商业网点管理办公室违约转租所得288，875.02元；五、上海市虹口区商业网点管理办公室收取上海川北副食品市场经营管理有限公司的保证金4万元不予退还。
原审法院判决后，川北副食品公司不服提出上诉称，被上诉人于2013年2月7日提出解除《租赁合同》，经协商，上诉人于2013年3月11日出具《承诺书》同意解除，故《租赁合同》应于2013年3月11日解除。上诉人已付租金至2013年3月31日，被上诉人在合同解除之前或解除之日知道系争房屋由原审第三人实际占有，上诉人与被上诉人商谈时，被上诉人承诺其与原审第三人处理后续事宜，故2013年4月1日之后的房屋使用费不应由上诉人承担，系争房屋亦应由原审第三人归还。上诉人与原审第三人系承包关系，40万元是半年的承包金，即使追索也只能是一季度的违约转租所得，原审法院认定288，875.02元是违约转租所得，没有法律依据。保证金4万元非违约金，应保证支付租金、水、电的费用，故被上诉人应在结算清上述费用后将保证金予以退还。系争房屋经过原审第三人装修，被上诉人为系争房屋内装修的获益人，应对装修费用予以补偿。请求本院认定《租赁合同》于2013年3月11日解除，驳回被上诉人的其他诉讼请求。
被上诉人虹口网点办辩称，被上诉人是在2013年1月5日上诉人进行部分摊位调整改造之后才知道上诉人转租之事；上诉人未在2012年底支付2013年1-3月的租金，故被上诉人2013年正式发函指出其违约，要求解除合同。同意上诉人主张的《租赁合同》于2013年3月11日解除。被上诉人未同意在合同终止后自行与原审第三人处理善后事宜。上诉人在《承诺书》中自认了转租和迟延支付租金的事实，被上诉人基于合同关系要求上诉人迁让，场地的装修应由上诉人与原审第三人自行处理，与被上诉人无关。根据上诉人与原审第三人的《市场承包合同》约定，可确定40万元是一季度的转租所得，原审法院其余判决正确。
原审第三人友缘超市公司未作述称。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人于2013年2月7日以上诉人违法转租经营场地且拖欠租金超过一个多月已构成严重违约为由，提出解除《租赁合同》。上诉人于2013年3月11日向被上诉人出具《承诺书》，认可被上诉人在2013年2月7日的函中所提出的提前终止合同的事实和理由，同意提前解除《租赁合同》。上诉人也曾经承认了转租及欠付租金的事实，现其未提供相反证据足以推翻该事实，故其关于上诉人与原审第三人只是承包关系的主张，本院不予采纳。上诉人的转租行为，违反了其与被上诉人签订的《租赁合同》的约定，应承担违约责任。现双方均同意《租赁合同》于2013年3月11日解除，本院予以确认并对原审判决予以变更。被上诉人以合同相对性原则，主张上诉人的违约责任，符合法律规定。上诉人认为房屋实际由原审第三人占有，其不承担支付房屋使用费及归还房屋的责任的主张，本院不予采纳。原审法院根据被上诉人的诉请，上诉人的违约行为，《租赁合同》的约定，所作的关于逾期付款利息、违约转租所得、保证金的认定与判决，本院予以认同，理由不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第536号民事判决主文第二、三、四、五项；
二、变更上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第536号民事判决主文第一项为上海市虹口区商业网点管理办公室与上海川北副食品市场经营管理有限公司2009年7月22日签订的《租赁合同》，以及2010年12月31日签订的《补充协议》于2013年3月11日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8，411.24元，由上诉人上海川北副食品市场经营管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年一月十四日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。