河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤民终字第503号
上诉人（原审原告、反诉被告）鹤壁市恒源装饰有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区自由贸易区内。
法定代表人王建军，该公司经理。
委托代理人耿书俭，河南谦荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）余乃叶，男，1977年6月25日出生。
委托代理人许爱军，河南克谨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王乾春，曾用名王乾聪，男，1966年9月23日出生。
委托代理人许爱军，河南克谨律师事务所律师。
上诉人鹤壁市恒源装饰有限公司（以下简称恒源公司）与上诉人余乃叶、被上诉人王乾春房屋租赁合同纠纷一案，恒源公司向鹤壁市淇滨区人民法院提起诉讼。淇滨区法院2011年6月22日立案受理，于2011年11月3日作出（2011）淇滨民初字第1025号民事判决。余乃叶不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，经审理于2012年7月4日作出（2012）鹤民三终字第21号民事裁定，撤销原判，发回淇滨区法院重审。淇滨区法院立案受理后，依法另行组成合议庭进行审理，于2012年12月19日作出（2012）淇滨民初字第1619号民事判决。恒源公司、余乃叶、王乾春均不服该判决，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2013年5月8日作出（2013）鹤民三终字第21号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年6月6日，本院作出（2013）鹤民监字第3号民事裁定，裁定由本院另行组成合议庭再审。2013年7月23日，本院作出（2013）鹤民再字第10号民事裁定，撤销（2013）鹤民三终字第21号民事判决及（2012）淇滨民初字第1619号民事判决，发回淇滨区法院重审。淇滨区法院立案受理后，依法另行组成合议庭进行了审理，于2014年7月8日作出（2013）淇滨民初字第1724号民事判决。恒源公司、余乃叶不服该判决，向本院提起上诉。本院2014年8月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。恒源公司委托代理人耿书俭，余乃叶、王乾春及其共同委托代理人许爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
淇滨区法院一审认定：2007年5月1日，恒源公司与余乃叶、王乾春签订《房屋租赁合同》1份，合同的主要内容为：王乾春、余乃叶租赁恒源公司位于鹤壁市淇滨区兴鹤大街南段251号（产权证号：第2002-20022号）房屋，用于餐饮、休闲。租金：2007年5月1日至2012年4月30日，每年租金180000元，2012年5月1日至2017年每年200000元（该租金包括设备租赁费，后附租赁设备清单）。另每年承租人无偿给付出租人20000元代金券用以在本店餐饮、休闲消费。租金的支付期限与方式：租金按季缴付，并提前一个月一次缴清，即双方签订合同后交清第一季房租，以后依次类推。租赁房屋的用途：餐饮、休闲。出租人维修的范围、时间及费用：因楼房建筑结构维修发生的费用由出租人负责，并在接到承租人书面维修通知后3日内及时进行维修。承租人维修的范围及费用负担：除楼房建筑结构外，房屋其他部分的维修以及楼房内机器设备的维修、保养由承租人负责并承担全部费用。合同解除的条件：1、承租人不交付或者不按约定交付租金；2、承租人所欠各项费用达5000元以上；3、未经出租人同意擅自变更房屋用途；4、未经出租人同意承租人将出租房屋进行装修的；5、承租人违反合同约定，不承担维修责任致房屋建筑结构和设备损坏的；6、未经出租人同意承租人将房屋转租第三人的；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。空调租赁设备清单：挂式KFR-25GW／CD志高空调3台、挂式KFR-36GW／D志高空调8台、柜式KFR-70LW／D志高空调7台、KFR-120LW／AD志高空调4台、六门不锈钢冰柜1台、保鲜柜1台。合同签订后，恒源公司向余乃叶、王乾春交付了房屋及清单所列明的物品。
2010年11月15日余乃叶（“甲方”）与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店（“乙方”）签订《承包合同》，约定余乃叶将东海渔港酒店承包给鹤壁市春雷路鑫惠德酒店，“该酒店位置坐落于鹤壁市淇滨区兴鹤大街251号”，“该酒店共3层，大约面积为1500平方米”；承包期限为6年，自2010年11月22日至2017年11月21日；每年承包金为390000圆整（包括房屋租金），“乙方在承包期间可以使用东海渔港现在的名称、服务标志，也可以另行更换名称或另起名称，但温州商会的名称必须保留，所需的费用均由乙方承担。”“本合同签订后酒店设施移交前乙方应向甲方缴纳合同保证金肆拾万圆整（400，000.00元）。”“乙方在承包期间可以对酒店重新装修，但需在装修前七日将装修方案书面通知甲方，经甲方同意后方可装修，装修费用由乙方自负，甲方在本合同终止时不负责补偿”。合同签订后，鹤壁市春雷路鑫惠德酒店于同日支付余乃叶合同保证金400000元。
2010年11月22日余乃叶、王乾春（“甲方”）与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店（“乙方”）签订《托管经营合同》，该合同“乙方”鹤壁市春雷路鑫惠德酒店未盖章，显示签字为刘改生、刘宾。
余乃叶、王乾春交纳房屋租金至2011年4月30日。2011年4月1日，因余乃叶、王乾春未能按照合同约定支付下季度租金，恒源公司于2011年5月7日通过“国内特快专递邮件”向余乃叶、王乾春发函，通知余乃叶、王乾春解除房屋租赁合同并要求余乃叶、王乾春承担相应责任。“国内特快专递邮件”封面显示邮件内容为“解除合同通知书”。余乃叶、王乾春于2011年5月8日收到解除通知后未提出异议。因余乃叶、王乾春未支付租金，双方争执成讼。
另查明：恒源公司法定代表人王建军在向余乃叶、王乾春送达“解除合同通知书”后将涉案房屋前门内侧落锁。余乃叶、王乾春亦将涉案房屋落锁。
2011年5月27日，余乃叶将400000元合同保证金退还鹤壁市春雷路鑫惠德酒店。
淇滨区法院一审认为：关于恒源公司要求余乃叶、王乾春返还涉案鹤壁市淇滨区兴鹤大街南段251号房屋及余乃叶要求解除与恒源公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，属有效合同。合同签订后，恒源公司将涉案房屋交付余乃叶、王乾春使用，履行了合同约定的义务。而2010年11月15日余乃叶（“甲方”）与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店（“乙方”）签订《承包合同》，约定余乃叶将东海渔港酒店承包给鹤壁市春雷路鑫惠德酒店，且2011年4月1日余乃叶、王乾春未按照合同约定支付下季度租金，违反了双方签订的《房屋租赁合同》中承租人应按照约定时间缴纳租金及未经出租人同意不得将涉案房屋转租的约定，符合双方签订的《房屋租赁合同》中约定的“合同解除的条件”。恒源公司于2011年5月7日向余乃叶、王乾春邮寄送达了解除合同通知书，该通知书于2011年5月8日到达余乃叶、王乾春处，余乃叶、王乾春未对该解除合同通知提出异议，自解除通知到达余乃叶、王乾春时双方之间租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。租赁合同解除后，恒源公司要求余乃叶、王乾春返还所租房屋及设备的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于余乃叶、王乾春辩称其与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店签订的合同，仅是转变经营模式而非转租行为。因衡量一个合同的性质，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能拘泥于合同名称，本案中，从余乃叶与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店签订的合同内容及双方约定的权利义务关系来看，双方的合同有明显的转租性质，该行为违反了恒源公司与余乃叶、王乾春之间的约定，故对余乃叶、王乾春的该辩称意见不予支持。关于余乃叶、王乾春辩称其未缴纳房租系行使不安抗辩权的意见。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中，余乃叶、王乾春提交的证据不足以证明其符合行使不安抗辩权的条件，该辩称理由无事实依据，故不予支持。
关于恒源公司请求余乃叶、王乾春按原租赁合同标准（180000元／年）支付所欠2011年5月1日至2011年5月7日的租金3500元及自2011年5月8日至实际交付房屋之日的逾期腾房占有使用费的诉讼请求。因双方的房屋租赁合同已于2011年5月8日解除，合同解除之前的租金即2011年5月1日至2011年5月7日租金按照合同约定应为3500元（180000元／年÷12个月／年÷30天／月×7天），余乃叶、王乾春应给付恒源公司，对此予以支持；合同解除后恒源公司法定代表人王建军对涉案房屋落锁，涉案房屋停用至今，余乃叶、王乾春对房屋并未实际使用，因此，恒源公司要求2011年5月8日以后的腾房占有使用费无事实根据，不予支持。
关于恒源公司要求余乃叶、王乾春支付维修房屋费用10000元的诉讼请求。因恒源公司未提供有效证据证明涉案房屋损失的存在、原因及损失大小，故不予支持。
四、关于余乃叶要求恒源公司返还房租50000元诉讼请求。本案中，涉案房屋租金余乃叶缴纳至2011年4月30日，余乃叶提交的证据不足以证明恒源公司于2011年1月强制将余乃叶经营的酒店停业，即2011年4月30日之前涉案房屋一直处于余乃叶控制下，故余乃叶的该项诉讼请求无事实根据，不予支持；关于余乃叶要求恒源公司赔偿损失共计2902570元的诉讼请求。其中，余乃叶与案外人延月胜之间的转让费760000元，该费用系案外人延月胜将爵士岛咖啡西餐厅转让给余乃叶，余乃叶支付的包括装修、设备、加盟品牌使用权及相关物品费用，余乃叶作为损失请求，不予支持；装修及购买相关设备费用952312.7元，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，租赁合同解除后，承租人不准拆除房内装修并不得有意损坏，承租人在承租期内，自己采购和新增设的物品和设备可以自行处理。故余乃叶诉请的装修及购买相关设备应按照双方约定处理，即归余乃叶、王乾春所有，余乃叶要求恒源公司折价赔偿损失的诉讼请求不符合法律规定，不予支持；关于营业损失1140257.5元，因双方签订的房屋租赁合同于2011年5月8日解除，且余乃叶提交的证据不足以证明其损失大小，故对该项诉讼请求不予支持。剩余损失，因余乃叶未提交证据证明，不予支持。
淇滨区法院一审判决：一、余乃叶、王乾春于判决生效后三十日内将租赁鹤壁市恒源装饰有限公司所有的位于鹤壁市淇滨区兴鹤大街南段251号房屋（产权证号：第2002-200**号）、设备（挂式KFR-25GW／CD志高空调3台、挂式KFR-36GW／D志高空调8台、柜式KFR-70LW／D志高空调7台、KFR-120LW／AD志高空调4台、六门不锈钢冰柜1台、保鲜柜1台）返还给鹤壁市恒源装饰有限公司；二、余乃叶、王乾春于判决生效后十日内支付鹤壁市恒源装饰有限公司自2011年5月1日起至2011年5月7日止的租金3500元；三、驳回鹤壁市恒源装饰有限公司要求余乃叶、王乾春支付腾房占有使用费及维修房屋费用的诉讼请求；四、驳回余乃叶要求鹤壁市恒源装饰有限公司返还租金50000元并赔偿损失2902570元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437.5元，保全费420元，共计857.5元，由鹤壁市恒源装饰有限公司负担635.2元，由余乃叶、王乾春负担222.3元；反诉案件受理费15210.3元，由余乃叶负担。
恒源公司上诉称：余乃叶、王乾春在房屋租赁合同解除后，从2011年5月8日起无理占用恒源公司的房屋，应当按照房屋租赁费标准支付逾期腾房费用。所谓的王建军将自家房屋落锁一事并无证据支持，况且说王建军在自家房屋落锁因而可以不挣租金在情理上也说不过去。所谓余乃叶、王乾春并未使用，因而空房损失可以不付的说法毫无道理。现有证据已证明余乃叶、王乾春将房屋大门落锁至今，使恒源公司蒙受巨大损失，该损失至少有一半是余乃叶、王乾春造成的。综上，请求二审法院依法判令余乃叶、王乾春支付2011年5月8日起至房屋交还之日的逾期腾房占用费。
余乃叶、王乾春针对恒源公司的上诉主张答辩称：1、一审认定双方租赁合同2011年5月7日解除与事实不符，余乃叶、王乾春未收到合同解除通知，故双方合同没有解除。2、恒源公司在2011年5月将房屋落锁，致使余乃叶、王乾春丧失了房屋的使用和控制，余乃叶、王乾春不应当承担逾期腾房占用费。3、房屋空闲至今是恒源公司自己锁门造成的，损失应当由恒源公司自行承担。综上，请求二审法院维持一审对该部分的判决。
余乃叶上诉称：一、一审认定事实错误，适用法律不当。1、恒源公司提交的解除合同通知书和邮寄行为均存在重大瑕疵，不足以证明恒源公司已履行了解除合同通知行为，一审却以此认定恒源公司2011年5月8日以邮政快递方式送达余乃叶、王乾春。而余乃叶提交的《东海渔港酒店资产交接清单表》、《开门营业通知书》证明2011年1月恒源公司以维修房屋为由致余乃叶酒店停止营业，该通知于2011年5月14日送达恒源公司，恒源公司拒收。同样的性质，一审却对余乃叶的证据不予认定，明显不公正。另外，邮寄单上的“王建军”与其在法院送达回证上的签名不一致，即邮寄单不是王建军本人所签，不能代表恒源公司履行解除合同的行为。《解除合同通知书》内容显示恒源公司名字和王建军名字均系打印字体，且未加盖公章，该通知书存在形式上的重大瑕疵，其内容没有法律效力。2、一审认定余乃叶存在转租行为是错误的。恒源公司提交的《承包合同》签订时间为2010年11月15日，余乃叶提交的《托管经营合同》的签订时间为2010年11月22日，《托管经营合同》明确约定2010年11月15日签订的承包合同作废，因此该《承包合同》不能作为认定案件事实的依据。恒源公司提交的4张照片没有拍摄时间，照片上的招工启事也没显示时间，不能证明2011年6月25日仍在招工。一审以《承包合同》和4张照片认定鹤壁市春雷路鑫惠德酒店与余乃叶签订承包合同、并向余乃叶交付保证金400000元的事实不当。《托管经营合同》能够证实余乃叶与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店之间并非转租关系。3、一审认定余乃叶、王乾春未交纳房租，符合解除合同的条件错误。余乃叶、王乾春提交的证人证言与《东海渔港酒店资产交接清单表》、《开门营业通知书》内容相互印证，证实2011年1月23日酒店停业后，恒源公司落锁控制了涉案房屋。自2011年1月余乃叶未使用涉案房屋，才未继续交纳房租。一审却认定“恒源公司法定代表人王建军在送达解除合同通知书后将涉案房屋前门内侧落锁，2011年4月30日之前涉案房屋一直处于二被告控制下。”明显违背事实，是错误的。4、一审认定余乃叶提交的转让协议及收据、2009年11月至2010年10月经营收入报表、平均利润表均为真实，但对证据的证明效力不予采信是错误的。因恒源公司的违约行为，致使酒店停业，导致余乃叶支付转让费的目的不能实现，装修及增添设施不能使用，并产生停业损失，对此应当由恒源公司予以赔偿。二、一审程序违法。恒源公司未在举证期限内变更诉讼请求，而是当庭变更了诉讼请求。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回恒源公司的诉讼请求，支持余乃叶的反诉请求。庭审中余乃叶变更反诉请求为请求恒源公司按照鉴定意见确定的数额赔偿损失。
恒源公司针对余乃叶的上诉主张答辩称：余乃叶称未收到解除合同通知与事实不符，一审对此已查明；余乃叶无理占据房屋给恒源公司造成损失的事实存在；余乃叶诉称损失是因为恒源公司锁门造成的没有证据证明；所谓的损失数额、事项不符合法律规定，余乃叶未对损失数额作出合理解释，也未申请一审法院对损失数额进行鉴定，二审中申请鉴定明显是恶意诉讼、拖延诉讼。
二审中，各方当事人未提交新的证据。
本院经审理，充分听取各方当事人诉辩意见，认真审核当事人所举证据，确认淇滨区法院一审认定事实成立。
本院认为：恒源公司与余乃叶、王乾春签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应当按照合同的约定履行。合同签订后，恒源公司将涉案房屋交付余乃叶、王乾春使用，履行了合同约定的义务；余乃叶、王乾春也应当按照合同的约定使用房屋并支付租金。
关于余乃叶是否存在转包行为，即2010年11月15日余乃叶与鹤壁市春雷路鑫惠德酒店签订的《承包合同》的性质问题。该《承包合同》中约定的合同标的为东海渔港酒店现有设施及易耗品；酒店设施移交前鹤壁市春雷路鑫惠德酒店缴纳保证金40万元以及酒店更名为惠新德酒店对外经营等情况均符合租赁合同的基本特征。余乃叶称该《承包合同》并未实际履行，并提交了《托管经营合同》证明双方是托管经营关系。该《托管经营合同》的签订时间为2010年11月22日，在本案第一次一、二审期间余乃叶均未提交，2012年6月18日本院对鑫惠德酒店经理刘改生进行调查时，刘改生对2010年11月15日《承包合同》予以认可，未提到双方之间另订立有《托管经营合同》。因此，该《托管经营合同》的真实性无法予以确认。因此，一审认定该《承包合同》为租赁性质并确认余乃叶存在转租行为并无不当。余乃叶上诉称其不存在转租行为的主张不能成立。
关于余乃叶上诉称自2011年1月恒源公司通知其停业，涉案房屋由恒源公司落锁控制，未支付租金系行使不安抗辩权的主张。该主张与2012年9月13日淇滨区法院对其询问时的陈述不一致（余乃叶、王乾春称2011年2月份关门停业时把前门从里面锁了，从后门出来，到3月份发现王建军把后门锁了），且无其他有效证据证明恒源公司的行为导致其停业以及不能使用房屋。因此余乃叶、王乾春陈述拒付租金系履行不安抗辩权的理由不能成立。
关于恒源公司是否向余乃叶、王乾春送达解除合同通知书以及该通知的效力问题。恒源公司于2011年5月7日向余乃叶、王乾春发送特快专递，余乃叶、王乾春在诉讼中也认可收到该邮件，但否认其中装有解除合同通知书。该特快专递的详情单所列内件品名为“解除合同通知书”，寄件人为“王建军”，收件人应当能够知悉寄件人所要表达的解除合同的意思。即便寄件人的签名不是王建军本人所签，但恒源公司对邮寄的行为予以认可，因而产生解除合同通知的效力。
综上，余乃叶、王乾春违反合同约定将涉案房屋转租、未按照合同约定的时间支付租金，出租人恒源公司根据合同约定有权解除合同，且将解除合同的通知送达余乃叶、王乾春后，余乃叶、王乾春未在合理期限内对恒源公司解除合同的行为提出异议。因此，双方之间租赁合同自2011年5月8日解除通知到达余乃叶、王乾春时解除。
关于合同解除之前的租金即2011年5月1日至2011年5月7日租金仍应当按照合同约定给付，余乃叶、王乾春称恒源公司自2011年1月要求酒店停业并将涉案房屋落锁，但该主张无有效证据支持，且与其2012年9月13日在淇滨区法院的陈述不一致，不能成立。因此，余乃叶要求恒源公司返还房租50000元的主张也无事实根据，不应予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。租赁合同解除后，恒源公司有权要求余乃叶、王乾春返还所租房屋及所附设备。
关于恒源公司请求余乃叶、王乾春按原租赁合同标准支付自2011年5月8日至实际交付房屋之日的逾期腾房占有使用费的主张。因合同解除后恒源公司法定代表人王建军在未给予余乃叶、王乾春合理腾房期限的情况下将涉案房屋落锁，该行为与涉案房屋停用至今存在因果关系，涉案房屋停用的损失应当由恒源公司自负。且余乃叶、王乾春对房屋并未实际使用。因此，恒源公司要求2011年5月8日以后的腾房占有使用费不应予以支持。
关于余乃叶要求恒源公司赔偿损失的主张。其中转让费系案外人延月胜将爵士岛咖啡西餐厅转让给余乃叶，余乃叶支付的包括装修、设备、加盟品牌使用权及相关物品费用，该费用与恒源公司无关，余乃叶请求恒源公司赔偿该损失无依据；装修及购买相关设备费用，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁合同解除后，承租人不准拆除房内装修并不得有意损坏，承租人在承租期内，自己采购和新增设的物品和设备可以自行处理。故余乃叶诉请的装修及购买相关设备应按照双方合同的约定处理，余乃叶要求恒源公司折价赔偿的主张无依据；关于营业损失，因恒源公司于2011年5月8日通知余乃叶房屋租赁合同解除时余乃叶已停止经营，故余乃叶请求停业损失无依据。
关于余乃叶上诉称恒源公司当庭变更诉讼请求违反法律规定，程序违法的主张。恒源公司在（2012）淇滨民初字第1619号案件中已对诉讼请求进行了变更，且经一审释明后，余乃叶、王乾春明确表示不需要新的举证期限。因此，一审的处理不影响双方当事人的合法权益。
综上，恒源公司、余乃叶的各项上诉主张均不能成立。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2737.50元，鹤壁市恒源装饰有限公司负担2300元，余乃叶负担437.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆慧杰
审 判 员 王 娟
代理审判员 刘万强
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 司明慧