贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔03民终398号上诉人（一审被告）遵义市新广房地产开发有限公司，住址：遵义市汇川区成都路东方星园槐苑5号房，组织机构代码：66698809-4。法定代表人吕保平，系该公司董事长。委托代理人陈恺，男，1985年10月30日出生，汉族，系该公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（一审原告）陶中益，男，1968年12月4日出生，汉族。被上诉人（一审原告）代静，女，1979年5月22日出生，汉族。上诉人遵义市新广房地产开发有限公司（下称“新广公司”）因与被上诉人陶中益、代静商品房销售合同纠纷一案，不服汇川区人民法院（2015）汇民初字第2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人新广公司委托代理人陈恺，被上诉人陶中益到庭接受询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告陶中益、代静与被告新广公司于2011年4月11日签订一份《商品房买卖合同》，采用了贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局的示范合同文本。合同约定新广公司将其开发的遵义市汇川区汇川大道恒大城7幢304号房屋预售给陶中益、代静；约定建筑面积为135.54平方米，套内建筑面积113.24平方米；价款按套内建筑面积计算，每平方米6997.24元，总价款792367.00元；买受人以银行按揭方式付款，签订合同日首付242367.00元，银行按揭贷款支付550000.00元。合同第十一条规定，出卖人于2012年9月30日前交房，交房时应符合下列条件：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人承诺的在项目相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定，逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款的万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交房时，出卖人应当出示满足交房条件的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。买受人应在收到书面通知后15日内办理该商品房的交接手续，查验商品房时，买受人对以下除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复责任，修复完后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂，大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。双方约定所购买房屋为豪华装修房屋，在合同附件六对豪华装修交接标准作了详细约定，包括门、窗、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台、室内装修及配套设施均约定了详细的豪华型装修。在合同附十二中，新广公司打印了补充协议，对合同第十四条补充如下：买受人在交接日如对装修、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合约定的标准为由拒绝接收该商品房。双方对合同附件包括补充协议均签字或盖章。合同签订后，陶中益与代静按约定支付了全部购房款792367.00元。新广公司填写了恒大城1#-12#楼建设工程验收备案表，填报日期为2012年9月20日，竣工验收日期为2012年12月26日。备案机关遵义市汇川区建设局于2012年12月31日收到备案文件并同意备案。2013年8月26日，新广公司电话通知陶中益接收房屋，陶中益查验房屋时，发现厨房吊顶损坏未处理好，主卫门框有划伤，主卫、公卫天花板返潮、发霉，墙纸缝大需勾缝，次卧有裂纹、墙纸有裂开，遂通知物管公司派人登记在楼宇情况反馈表上。新广公司对房屋进行维修后，又两次电话通知陶中益查验房屋，因装修问题返修了两次。双方还曾于2014年3月为承担违约金责任的事项在电话中发生争执。被告新广公司认为房屋于2012年9月30日交付，于2014年3月维修完毕。为证明其于2012年9月30日履行了交房义务，提供了2013年8月26日的楼宇情况反馈表、2014年3月其工作人员与陶中益的通话录音、建设工程竣工验收备案表，还提交了恒大城7幢其余几个住户于2012年9月接收房屋的确认书。在诉讼过程中，陶中益及二原告共同委托代理人王颖均表示，房屋目前已勉强达到入住条件，同意接收房屋，以2015年6月底为接收房屋的时间。陶中益、代静在一审中诉称，被告于2013年8月26日通知原告接房时，原告发现房屋墙面、门、厨房管道、卫生间管道等处有严重瑕疵，达不到入住条件，双方协议由被告修复。过了几个月被告又通知原告查验房屋，原告发现房屋仍有很多地方未修复，被告同意继续修复。被告对该房已经维修了3次，直到现在房屋才可以勉强入住。合同约定被告逾期交房应按日支付全部已付款万分之一的违约金。请求法院判决被告向原告支付从2012年10月1日起至2015年7月14日的逾期交房违约金80343.00元。新广公司在一审中辩称，我公司于2012年9月30日就通知原告接收房屋，原告迟延至2013年8月26日才前来验房，并提出了具体的房屋装修瑕疵，未同意收房便自行离开。原告以种种理由迟延收房，导致新房无人居住，当然会产生瑕疵，不应当由被告负责。原告的起诉已超过两年的诉讼时效，不应支持。一审法院认为，双方采用贵州省住房和城乡建设厅及贵州省工商行政管理局制作的商品房买卖合同示范文本订立合同，公平合理地确认双方的权利义务关系，应当确认该合同的效力。被告新广房开自行拟定合同附件十二的补充协议，原合同第十四条约定出卖人对天面渗水、滴漏，墙面、顶棚抹灰层脱落等房屋质量瑕疵在30日内修复，修复后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当赔偿。新广房开通过格式条款将原本公平合理的约定变更，变更为买受人不得以装修、设备标准不符合约定为由拒绝接受商品房，且在30日的修复期间不视为逾期交房。附件十二补充协议的约定排除了买房人对房屋质量瑕疵追究违约责任的主要权利，尤其是在双方约定房屋为豪华型装修房屋时，更是严重侵害了买房人的合法权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，合同附件十二补充协议中关于：“买受人不得以装饰、设备标准为由拒收商品房，在30日修复期内不视为逾期交房”的格式条款无效。本案中因房屋装修不符合合同约定，从2013年8月26日起至2014年3月，新广房开公司因陶中益提出异议而返修三次，双方并无异议。新广房开公司主张于2012年9月30已经交房，该工程于2012年12月26日竣工验收，汇川区城乡建设局于2012年12月31日收到工程竣工备案表并同意备案，新广房开公司不可能在2012年9月30日就已经交房。即使曾口头通知交房，因合同已明确约定提前15日书面通知买受人交房，交房时必须出具建设工程竣工合格证明文件及房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书，否则买受人有权拒收房屋。新广房开公司显然不可能在2012年9月30日前向买房人出具2012年12月30日的竣工验收备案表，而且该公司对房屋面积实测技术报告并未提交。至于其他购房人于何时接受房屋，与本案无关。另外，由于房屋三次返修，而且陶中益在第一次查验房屋时就发现了装修瑕疵，一个正常、理性的人不可能会同意接收房屋。关于陶中益、二原告共同委托代理人王颖同意接收房屋，并以2015年6月底为房屋接受日期，确定2012年10月1日起至2015年6月30日为逾期交房时间，总计逾期交房日为92+365+181=638日，按合同约定的按已付购房款每日万分之一的违约金计算，数额为79474.41元。新广房开公司提出时效抗辩，陶中益于2013年8月首次查验房屋时即提出异议，双方于2014年3月在电话中为违约责任的事宜又发生争执，明显未超过两年的诉讼时效，对其抗辩不予支持。据此，判决：一、被告遵义市新广房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陶中益、代静逾期交房违约金79474.41元。二、驳回原告陶中益、代静其余的诉讼请求。本案案件受理费900.00元，由被告遵义市新广房地产开发有限公司承担。上诉人新广公司上诉称：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。1、按约交房，没有逾期。书面通知未保留，按照《竣工验收登记表》时间，只支付2012年10月1日至2012年12月31日的违约金。2、装修瑕疵不属于主合同中规定的房屋质量问题，维修时间不应当计算为逾期交房时间，合同附件十二条的约定没有加重对方义务。被上诉人陶中益、代静答辩称：请求驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方争议的焦点是涉案合同附件十二补充协议的约定是否无效？新广公司通知交房时间应当认定为何时，应当支付多少违约金、赔偿款？本案中，陶中益、代静在合同附件十二上签字，表明其对附件十二载明的补充协议认可，补充协议内容并未免除新广公司责任，排除被上诉人主要权利，该条款约定内容不属于《合同法》第四十条规定的情形。故应当尊重契约自由原则，认定合同附件十二补充协议合法有效。一审判决认定合同附件十二补充协议的相应条款无效，适用法律不当，应当予以更正。其次，涉案合同约定交房时间为2012年9月30日，但涉案商品房竣工验收时间为2012年12月26日，故新广公司称在2012年9月30日之前交房与客观事实不符。涉案合同约定新广公司通知买受人接房的方式为书面通知，但新广公司不能提供书面通知，故其主张通知交房的时间无证据证明，本院不予支持。根据被上诉人陈述接到新广公司电话通知接房时间为2013年8月26日，结合新广公司认可该日期是开始维修房屋装修瑕疵的时间。故认定新广公司通知交房时间为2013年8月26日。从合同约定交房时间2012年9月30日至2013年8月26日，共计逾期交房时间为331天，根据涉案合同第十三条之约定，违约金计算为总房款792367元×110000×331天=26227.35元。根据双方在合同附件十二补充协议中关于“买受人在交接日如对装修、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。”的约定，新广公司应当在30日内修复，即在2013年9月26日前修复，但新广公司却在2014年3月修复完毕，超过30天的时间，属于违约行为，该违约行为在事实上给被上诉人造成损失，酌定比照逾期交房违约金计算支付损失。从2013年9月26日至2014年3月31日，共计183天，计算为792367元×110000×183天=14500.31元。两项合计40727.66元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，新广公司应当赔偿被上诉人违约金及损失共计40727.66元。综上所述，上诉人新广公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决部分不当，应当予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持汇川区人民法院（2015）汇民初字第2700号民事判决第二项，即驳回陶中益、代静其余的诉讼请求。二、撤销汇川区人民法院（2015）汇民初字第2700号民事判决第一项，即遵义市新广房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付陶中益、代静逾期交房违约金79474.41元。三、由遵义市新广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陶中益、代静违约金、赔偿款共计40727.66元。一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，合计2700元，由遵义市新广房地产开发有限公司负担2000元，陶中益、代静负担700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  李露露审 判 员  任建毅代理审判员  贺灿灿二〇一六年三月十六日书 记 员  杨恩高