西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民二初字第00905号
原告（反诉被告）西安海都饭店有限公司，住所地西安市劳动南路6号。
法定代表人关振芳，该公司董事长。
委托代理人彭云山，男，1964年5月23日出生，汉族。
委托代理人刘亚礼，陕西圣拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西泛华物业投资管理有限公司，住所地西安市南二环西段9号。
法定代表人唐宁，该公司总经理。
委托代理人刘婷，北京市大成律师事务所律师。
委托代理人张永定，男，1972年9月17日出生，汉族，陕西泛华物业投资管理有限公司职员�
原告（反诉被告）西安海都饭店有限公司（以下简称“海都饭店”）诉被告（反诉原告）陕西泛华物业投资管理有限公司（以下简称“泛华公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2012年6月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安海都饭店有限公司之委托代理人彭云山、刘亚礼，被告（反诉原告）陕西泛华物业投资管理有限公司之委托代理人刘婷、张永定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）海都饭店诉称，2004年2月20日，其与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告将自己投资兴建、管理的位于西安市劳动南路6号的一栋大楼的1-4层租给其12年开办西安海都饭店，且详细约定了租金的标准、支付办法、租赁房屋的使用、维修、合同解除及违约责任等事项。后双方又签订了相关补充协议，并均依约履行。2012年3月8日，其收到被告邮寄送达的《解除合同通知书》，内容主要为：其多次未按合同约定时间交付租金构成违约，现通知其单方解除房屋租赁合同及相关补充协议。其认为自己虽未依约定时间交付租金，但始终未拖欠被告租金，且双方有良好合作经历，同时被告也存在未提供符合合同约定设备、服务的情形，故被告单方解除合同不符合约定或法律规定。因此，其仍于2012年3月26日将当月租金给付被告，被告已收讫，至今未出具发票。此后，双方就合同履行中存在的屋顶漏水事宜进行了协商，在修复方案征得被告同意后其先行组织修复。泛华公司连续收到其交付的租金，却拒开发票。被告虽同意继续履行合同，但对于先前解除合同的行为始终未书面纠正。故其诉至法院请求判令：1、确认被告单方解除合同的行为无效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）�华公司辩称，应当驳回海都饭店诉讼请求，诉讼费用由海都饭店承担。海都饭店请求已过法律规定的三个月的异议期，人民法院不应支持。其于2012年3月6日通过EMS方式向海都饭店发出《解除合同通知书》，要求解除双方租赁合同，经查，该邮件于次日有效送达。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，海都饭店对此有异议应于6月7日前向法院起诉申请确认解除合同的效力，而本案立案时间为6月12日，交诉讼费时间为6月18日，无论从何时计算，均已过法定异议期。海都饭店在2004年2月20日与其签订《房屋租赁合同》，该合同约定“乙方（即海都饭店）须在每月3日前支付当月租金”，同时在第九条第二项约定“乙方不交付或不按合同约定交付租金三个月的，甲方（即泛华公司）有权解除合同”。合同签订后，海都�店除个别月依约交纳租金外，其余均未按合同约定履行义务。其多次督促海都饭店交纳租金，海都饭店也曾回函明确承诺按时付租履约，随后却继续违约。海都饭店的违约行为，已使双方失去订立合同时友好合作的目的。且海都饭店在屋顶加建房屋致使租赁房屋主体受到损坏而长期漏水，其多次要求修复，海都饭店均以各种理由推托，直至其发出解除合同通知后，才履行修复义务。其只是对海都饭店的违约行为依法定程序行使合同解除权。
被告（反诉原告）泛华公司反诉称，双方签订《房屋租赁合同》及相应补充协议的情况属实。但是，海都饭店却违反合同约定，多次未按合同约定时间及数额支付租金。多次致函督促海都饭店遵守合同约定未果，其便依照法律规定的程序行使合同解除权，海都饭店未在法定异议期内向法院提起诉讼。故其诉至法院请求依法判令：1、海都饭店向泛华公司支付拖欠的租赁场地占用费用共计人民币1707946.82元（暂计至2012年7月13日）；2、海都饭店承担逾期支付房租的滞纳金共计人民币1020371.00元；3、海都饭店立即履行其承租泛华公司租赁场地（西安市劳动南路6号房产，后变更为西安市南二环西段九号，现“海都饭店”）的腾房义务；4、海都饭店承担逾期腾房期间给泛华公司造成的全部损失；5、本案诉讼费用由被反诉人全部承担。
原告（反诉被告）海都饭店辩称，其未交付2012年4月到7月租金，是其多次致函泛华公司要求出具2012年3月以来的租金发票未果所致，其只是在履行抗辩权。其不承担支付滞纳金义务，泛华公司违约在先，其在合同权利得不到保障时，采取分期支付租金既是对自己权利的保护，也保障了双方订立合同的目的。其在法定时效内向法院提起了确认泛华公司单方解除合同行为无效�诉讼，故泛华公司解除合同的主张至今未生效，其不具有腾房义务，亦不存在逾期腾房给泛华公司造成了损失。
经审理查明，2004年2月20日，作为乙方的海都饭店与作为甲方的泛华公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定由乙方租赁坐落于西安市劳动南路6号面积共计7404.48平方米的房屋。合同第二条租赁期限约定：“房屋租赁期12年，自2004年2月20日至2016年2月19日止。”合同第四条第三项租金支付期限及方式约定：“乙方须在每月3日前支付当月租金。逾期5天以上，交纳每月租金1%的滞纳金。”合同第六条第一款租赁房屋的使用、保养和设备的添置约定：“乙方对所承租的房屋精心保养，合理使用，若对房屋结构需要改变时应征得甲方书面同意。”合同第七条物业管理约定：“该酒楼房屋建安主体及外围设施建安部分的维修保养由甲方承担。……。”合同第九条第二项合同解除约定：“（1）乙方不交付或不按合同约定交付租金三个月。……”
2004年11月10日，作为乙方的海都饭店与作为甲方的泛华公司签订了《有关场地租赁合同补充协议一》，该协议第二条约定：“甲乙双方暂定租金起算日期为：2004年12月12日起至2016年12月11日止，租赁期12年整。”
2004年12月30日，作为乙方的海都饭店与作为甲方的泛华公司签订了《有关场地租赁合同补充协议二》，该协议第一条约定：“租赁面积确定为1-4层7404.48㎡，5层127.03㎡；租赁合同租金由场地租金、设备租金及物业管理费组成；每月场地、设备租金及物业管理费总计￥377210.65元。……”补充协议二第二条约定：“甲方收取上述各项费用时，按月统一给乙方开具一张租赁发票。”
2007年6月29日，作为承租人的海都饭店与作为出租人的泛华公司签订了《租赁补充合同》，该租赁补充合同第�条约定：“在原租赁合同基础上补充租赁场地，即海都饭店五楼19室建筑面积38.35平方米。”租赁补充合同第三条约定：“租金：月租金贰仟壹佰零玖元贰角伍分（￥2109.25）。”
2008年3月19日，作为乙方的海都饭店与作为甲方的泛华公司签订了《租赁补充合同》，该租赁补充合同第一条约定：“在原租赁合同基础上补充租赁场地，即港澳中心顶层屋面。”租赁补充合同第三条约定：“租金：月租金捌仟叁佰叁拾叁元叁角叁分（￥8333.33）。”租赁补充合同第五条约定：“因顶层屋面的特殊性，只能修建轻质房屋且不能加盖楼层，如需任何改动必须以书面形式告知甲方，违规操作后果均由乙方承担。”
2011年5月26日，泛华公司致函海都饭店对其自2008年6月至今长期拖欠或晚交租金的行为提出异议。同日，海都饭店复函泛华公司承诺：自2011年6月起其公司将克服一切困难�行合同约定的时间进行支付租金。2011年6月、7月、8月、9月海都饭店每月均依约按时向泛华公司交纳了房屋租金379319.9元，泛华公司均无异议。2011年10月、11月、12月、2012年1月、2月，海都饭店每月分两或三次向泛华公司交纳房屋租金均计379319.9元。2012年3月26日海都饭店向泛华公司交纳人民币379319.9元，该笔款项泛华公司至今未开具发票。
2012年3月6日，泛华公司通过EMS方式向海都饭店发出《解除合同通知书》。2012年8月1日西安土门速递出具查询单，该查询单显示上述邮件由汉城营业部投递员徐东于2012年3月7日妥投。
审理中，经现场勘验，确定以下事实：西安市劳动南路6号房屋的五层楼顶中心位置有交叉两道裂痕，已用防水材料涂抹过，西北与东北角各有一处平房，其余地方现均无建筑物；从五层南面向下看，四层有露天阳台，阳台地面铺有磁砖，五层电梯房门口及屋内地面有水渍；五层与四层间楼梯处墙面有水渍；四、三、二层南向露天阳台下方每层相同位置房间天花板有水渍；四、三层北面个别房间天花板有水渍。海都饭店与泛华公司对以上事实均无异议。
海都饭店向法院递交日期为2012年6月6日的民事起诉状，本院经审查后于6月11日予以立案，海都饭店于6月18日向莲湖法院交纳诉讼费。
上述事实，有原告（反诉被告）海都饭店提供的解除合同通知书（原件）、房屋租赁合同及补充协议（复印件）、2011年5月26日复函（复印件）、2011年5月、6月、7月、8月、9月的租金票据（原件），被告（反诉原告）泛华公司提供的房屋租赁合同及补充协议（原件）、2011年5月26日质询函（原件）、EMS邮件及回执查询、2010年6月至2012年3月中国建设银行进账单（原件），法院制作现场勘验笔录以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告�反诉被告）海都饭店与被告（反诉原告）泛华公司签订的房屋租赁合同、场地租赁合同补充协议、租赁补充合同是双方的真实意思表示，当事人双方都必须严格遵守履行，不得擅自变更或解除。双方当事人只有在主、客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能等情况下，合同继续履行存在已失去积极意义，并将造成不适当结果或将导致双方权益严重失衡的情形，才允许解除合同。庭审中，根据双方当事人向法庭提交的证据，可以认定该案的异议期应为3月7日至6月6日。当事人向人民法院提交诉状之日应为其主张诉求之日，海都饭店6月6日向本院递交民事起诉状的行为，应属在法律规定的三个月的异议期内向人民法院提出了对泛华公司单方解除合同通知的异议。在合同履行中，海都饭店承租房屋有漏水、渗水现象，双方当事人在庭审中均予以认可，虽对造成五�楼顶漏水、二、三、四、五层房间天花板渗水的原因认识不一，但对房屋主体存有问题的认识是一致的。双方当事人签订的合同第七条物业管理约定：“该酒楼房屋建安主体及外围设施建安部分的维修保养由甲方（即泛华公司）承担。”海都饭店虽未按合同约定按时向泛华公司支付租金，但采取分期履行其应当承担的合同义务（即应按时交纳租金）的方式进行对抗泛华公司未予维修存有问题的租赁物主体，并未使泛华公司因此丧失双方签订租赁合同的主要权利即损失房租，海都饭店每月分期支付完租金并未使双方当事人当初订立租赁合同的目的不能实现，故泛华公司据此解除合同的理由并不成立。因此，对海都饭店要求确认泛华公司单方解除合同的行为无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于泛华公司要求海都饭店向其支付拖欠的租赁场地占用费用共计人民币1707946.82元一节，因泛华公司与海都饭店签订的租赁合同并未解除，亦未到期，且庭审中，经本院依法释明，泛华公司坚持如果该案租赁合同依法不应当解除，其依然坚持要求海都饭店向其公司支付拖欠的“租赁场地占用费用”的反讼请求，即要求海都饭店向其公司支付拖欠的“租赁场地占用费用”，而非租金，故泛华公司要求海都饭店向其支付拖欠的租赁场地占用费用之诉讼请求并无相应事实根据和法律依据，本院不予支持。因泛华公司与海都饭店签订的租赁合同并未解除，亦未到期，如泛华公司要求海都饭店继续履行交付房屋租金的义务及承担2012年4月份之后因未按时交纳房屋租金而产生的损失，泛华公司可另行起诉。
关于泛华公司要求海都饭店承担逾期支付房租的滞纳金共计人民币1020371元一节，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延�或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年，因2011年6月之前的未按时支付房租情形已过法律规定的1年诉讼时效，故泛华公司要求海都饭店承担2011年6月之前的逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；2011年6月、7月、8月、9月海都饭店每月均依约按时向泛华公司交纳了房屋租金379319.9元，泛华公司均无异议，2011年10月、11月、12月、2012年1月、2月、3月，海都饭店均未依双方约定的每月3日前交纳房租，且泛华公司在法律规定的1年的诉讼时效期间内起诉，故泛华公司要求海都饭店承担2011年10月、11月、12月、2012年1月、2月、3月的逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，依照双方当事人签订的租赁合同第四条第三项租金支付期限及方式约定：“乙方须在每月3日前支付当月租金。逾期5天以上，交纳每月租金1%的滞纳金。”2011年10月、11月、12月、2012年1月、2月、3月海都饭店逾期向泛华公司支付房租的滞纳金应为379319.9元＊1%＊6，即22759.2元。
关于泛华公司要求海都饭店立即履行本案租赁场地的腾房义务及承担逾期腾房期间给其造成全部损失一节，因泛华公司与海都饭店签订的租赁合同并未解除，亦未到期，且庭审中泛华公司并未向法庭提交证据证明其所遭受的相应损失，故泛华公司要求海都饭店立即履行本案租赁场地的腾房义务及承担逾期腾房期间给其造成全部损失之诉讼请求并无相应事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条�最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：
一、确认陕西泛华物业投资管理有限公司单方解除合同的行为无效；
二、驳回陕西泛华物业投资管理有限公司要求西安海都饭店有限公司向其支付拖欠的租赁场地占用费用共计人民币1707946.82元之反诉请求；
三、驳回陕西泛华物业投资管理有限公司要求西安海都饭店有限公司支付2011年5月之前逾期交纳房租的滞纳金之反诉请求；
四、本判决生效之日起十五日内，西安海都饭店有限公司支付陕西泛华物业投资管理有限公司2011年10月、11月、12月、2012年1月、2月、3月逾期交纳房租的滞纳金共计22759.2元；
五、驳回陕西泛华物业投资管理有限公司要求西安海都饭店有限公司立即履行租赁场地（位于西安市劳动南路6号房产，后变更为西安市南二环西段九号，现“海都饭店”）的腾房义务之反诉请求；
六、驳回陕西泛华物业投资管理有限公司要求西安海都饭店有限公司承担逾期腾房期间给其造成的全部损失之反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100元，由陕西泛华物业投资管理有限公司承担。反诉费18075元，由西安海都饭店有限公司承担1075元，陕西泛华物业投资管理有限公司承担17000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
代理审判员 冯林林
代理审判员 韩武娜
二〇一三年六月十三日
书 记 员 马 茹
法律链接：
《中华人民共和国合同法》
第�十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民�诉讼法》若干问题的意见
第一百五十三条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回原告的诉讼请求。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。