江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6619号
上诉人（原审原告）徐海明，女，1975年3月5日生，汉族。
上诉人（原审原告）石婷，女，1980年8月29日生，汉族。
上述两上诉人共同委托代理人金荣，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市秦淮区力联大厦业主委员会，住所地南京市秦淮区户部街29号西楼8006室。
负责人柏靠山，该业主委员会主任。
委托代理人许丽婷，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人徐海明、石婷因与被上诉人南京市秦淮区力联大厦业主委员会（以下简称力联大厦业委会）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐海明、石婷一审诉称，石婷于2009年5月购买力联大厦东2005室（以下简称2005室），并将2005室出租，当时小区车位空余量较多，承租人从业委会获得小区地下停车位，2011年石婷开始自用房屋，并继续承租使用地下-1-002停车位（以下简称诉争车位），停车费交至2015年6月。2015年5月，石婷将2005室出售给徐海明，二人于2015年6月11日将上述转让事宜告知力联大厦业委会。因力联大厦业委会不同意徐海明继续使用诉争车位，双方发生纠纷并报警。之后，双方一直未协商一致。力联大厦业委会于2015年制定一份《力联大厦小区车辆停放惯例制度》，自2015年5月1日执行，该制度明确小区机动车停放实行通行证制度，对小区内已登记交费的车辆发放停车证并固定停车位。力联大厦所有地上地下停车位为小区所有业主共有，小区业主有权优先使用。现小区实行自治管理，力联大厦业委会虽为管理机构，但对小区停车位使用分配应由全体业主决定，小区内车位一直固定由业主使用并交纳停车费，且按照房屋来确定停车位，在小区全体业主未作出新的决定时，房屋转让时应按照惯例由房屋所有权人继续使用诉争车位。石婷、徐海明在房屋买卖过程中，涉及车位租赁事宜时，力联大厦业委会的部分负责人想从中牟利，以此为由不同意徐海明继续使用诉争车位不合法理。故诉至法院，请求判令：1、在小区全体业主未就小区内车位业主使用有新的分配方案前，力联大厦业委会将诉争车位归徐海明使用；2、力联大厦业委会承担本案诉讼费用。
力联大厦业委会一审辩称，诉争车位属于小区的公共资源，任何业主不享有专有权，因此在房屋出售时，不能一并转让。本案中，石婷已经失去本小区业主的资格，因此对本小区的公共资源分配没有资格发表意见，对石婷的主体资格不予认可。徐海明作为新的业主应按照小区目前的公共停车位分配方案取得停车权，无论是按照先到先得还是抽签处理，其均没有直接得到诉称车位的使用权。请求法院驳回石婷、徐海明的诉讼请求。
一审经审理查明，石婷于2009年5月13日取得2005室的房屋产权。2015年5月，石婷将2005室出售给徐海明，徐海明于2015年5月18日取得2005室的权属证书。石婷将诉争车位的停车费交至2015年6月。2015年6月11日及6月18日，石婷家属因诉争车位承租权的变更与力联大厦业委会发生纠纷并报警。
石婷、徐海明提供一份《力联大厦小区车辆停放管理制度》，其中规定：物业管理处对进入小区的机动车辆实行通行证制度（一户一车一证一位），对小区内已登记交费的车辆发放停车证并固定停车位；未按要求进行续费的车辆，当月5日没有办理续费的车辆物业管理处将视为该车位车主已放弃使用，物业管理处将重新对小区业主进行办理租用手续，如前者想继续租用或选择其他车位必须交清欠费方可办理租用。但力联大厦业委会称该文件仅为业委会内部讨论稿，并未经业主大会通过，并称小区共有300多户业主，但地上下全部的停车位仅有100多个。因固定停车位不足，小区车位分配目前采用先到先得的分配方式，如果有业主出售房屋，其原租用车位空出后有新业主按排队先后顺序取得。
另查明，自2015年1月起，力联大厦小区实行自治管理。因本案诉讼，诉争车位尚未作分配。
以上事实，有房屋权属证书、收据、接处警工作登记表、《力联大厦小区车辆停放管理制度》及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，现力联大厦业委会辩称《力联大厦小区车辆停放管理制度》尚未经业主大会讨论，仅属于内部讨论稿，徐海明、石婷的诉讼请求也反映出全体业主尚未通过该项决定，故该管理制度中的“一户一车一证一位”不适用于本案。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。石婷承租诉争车位至2015年6月，徐海明于2015年5月18日取得2005室的产权后，石婷不再是力联大厦小区业主，且其仅将诉争车位的停车费仅交至2015年6月，后续诉争车位的使用无需满足石婷的需求。徐海明作为2005室的新业主，有权承租小区停车位，但诉争车位属于全体业主共有，而不属于2005室的附属设施，房屋所有权的转让并不意味诉争车位承租权的转移，石婷、徐海明亦未举证证明小区存在按照房屋固定停车位的分配制度。在小区可出租车位数量少于本区域要求承租车位业主的房屋套数时，应当通过公平方式确定给未承租业主，力联大厦业委会按照先到先得的方案分配固定停车位属于公平的分配方式。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回徐海明、石婷的诉讼请求。一审案件受理费100元减半收取为50元，由徐海明、石婷负担。
石婷、徐海明不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。车位分配方案属于重要事项，其依据应当是不违反法律的小区自治规定或者法律。在本案中，一审判决认定《力联大厦小区车辆停放管理制度》尚未经业主大会讨论，仅属于内部讨论稿，故该管理制度中的“一户一车一证一位”不适用于本案。依照一审判决的认定，此规定也不能作为力联大厦业委会证实自己“以当月5日没办理续费手续视为放弃车位”或者其他任何主张的依据。二、一审法院错误理解了所谓“公平原则”。在本案中，一审法院和力联大厦业委会均认可没有生效的小区车辆管理规定，但却明确无误地存在着车位分配惯例。上诉人认为小区以往的惯例就是以房子为实际的租车位主体，先到先租、认房不认人。这一点可以从以往2005室租赁车位的情况可以看出。石婷于2009年5月购买力联大厦东2005室，并将2005室出租，力联大厦业委会认可了2005室的承租人为实际房屋使用人，未提出异议。2011年石婷开始自用房屋，并继续承租地下-1-002停车位，客户名称为AAA2005；2013年、2014年，上诉人分别以单位的名义承租车位，被上诉人也未提出异议。2015年2月，再次续租，客户名称为AAA2005，即便在2015年4月21日力联大厦业委会收取蓝牙卡押金时也是注明“2005”。可见，现在能够证明的惯例就是力联大厦业委会不管在2005室中居住的究竟是承租人还是房屋所有权人，不管前来交款的是房屋登记权人还是其家属，力联大厦业委会只管收钱、出租车位。在有如此明显惯例存在的情况下，原审判决适用所谓的公平原则，明显不当。三、力联大厦业委会所称分配方案没有依据也不符合法律规定。力联大厦业委会认为徐海明作为新的业主应按照小区目前的公共停车位分配方案取得停车权，一审法院也认为应当通过公平方式确定给未承租业主，力联大厦业委会按照先到先得的方案分配固定停车位属于公平的分配方式。但是都未明确“先到先得”的分配方案到底是什么方案。综上，上诉人认为，法律和规章制度规定了包括车位分配方案在内的重大事项由业主共同决定，而非业委会决定。事实上，本案中业委会除了决定不将车位依照惯例出租给徐海明外，也无法明确其决定的分配方案的内容到底是什么。如果业委会认为召开业主大会指定并通过车位分配方案后不利于其暗箱操作，那么就应当适用惯例，由2005室的实际使用人继续承租原车位。请求二审法院撤销原审判决，依法改判力联大厦业委会将诉争车位交徐海明使用，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人力联大厦业委会答辩称，小区公共车位属于小区共有财产，它的处分应遵循全体业主意愿以及江苏省物业管理条例的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。前业主已经失去了对小区公共停车位的发言权，新业主应该遵循惯例进入小区停车位的排队序列。一审法院用公平合理的原则判定此案应予支持，上诉人的上诉请求没有法律依据。请求二审法院维持原判，驳回徐海明和石婷的上诉请求。
本院审理期间，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均无新证据提交。
经本院主持调解，因双方差距较大，致调解无效。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据上述规定，对建筑物共有部分以及车位、车库享有相应权利的前提是具有业主的身份。诉争车位属力联大厦小区公共资源，石婷2015年5月18日将2005室所有权转让给徐海明后，即失去力联大厦小区业主的身份，其对该小区的共有部分及车位、车库不再享有相应的权利。徐海明作为2005室的新业主，对力联大厦小区的公共资源享有法律赋予的相关权利。
在小区车位资源缺少，不能达到每套房屋配置一个车位，且全体业主未就车位分配使用形成管理规约的情况下，车位的使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益。前业主石婷在转让2005室房屋所有权之前虽承租有力联大厦小区停车位，但因诉争车位并不属于2005室专有部分，故石婷无权将诉争车位的承租权随房屋所有权一并转让，新业主徐海明也不因取得2005室房屋所有权而当然享有诉争车位的优先承租权，否则对小区内其他有停车需求且已排队等候承租车位的业主亦不公平。力联大厦业委会目前采取先到先得即业主申请使用车位的时间顺序分配车位的方式，符合公平合理的原则。上诉人石婷、徐海明要求将诉争车位交由徐海明使用的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人石婷、徐海明负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 沈萍儿
审判员 曹 艳
二〇一五年十二月二十九日
书记员 罗程允