巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第2250号
原告李建廷，男，无职业。
委托代理人兰培植。
被告呼小荣，男，个体户。
委托代理人杨振民，内蒙古磐石律师事务所律师。
原告李建廷与被告呼小荣房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建廷及其委托代理人兰培植、被告呼小荣及其委托代理人杨振民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李建廷诉称，2011年11月26日被告与我签订了《购房合同》，被告将其位于双河镇进步村九庄生态社区一套抵账住宅楼以165000元出售给我，约定：如甲方（原告）在办理房屋入住及办理产权中有任何事情，乙方（被告）应承担全部责任，并双倍赔偿违约金（按购房本金月息3分计算，从购房之日至停止违约之日）。我按合同约定向被告付清了房款165000元。2014年我发现被告出售给我的房屋被他人占有并装修。其次，该房屋属小产权房。为了维护我的合法权益，现诉至法院，请求确认我与被告签订的《购房合同》无效；要求被告返还我购房款165000元，并赔偿损失132000元（即从2011年11月26日至2015年3月30日按月利率20‰计算）。
原告就其诉讼请求所依据的事实提供以下证据：
1、2011年11月26日原、被告签订的《购房合同》一份。证实被告将位于双河镇进步村九庄生态社区一套住宅楼出售给原告，原告将购房款165000元付清。
2、《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》及收据各一份。证实2011年10月7日案外人孙守峰用双河镇进步村九庄生态社区一套住宅楼抵顶欠被告的砂石料款，价格为233366元。孙守峰将该协议及收据交付被告，2013年8月23日，孙守峰在收据上签字同意将产权变更为被告。
被告呼小荣辩称，2011年11月26日我与原告签订《购房合同》属实。我已经收到原告165000元购房款。当时我告诉原告不能办理房屋产权证，只能将房票变更成原告的名字，原告称自己可以办理。2014年原告找到我要求房票上的名字变更为原告，但已经过期，不能变更了。之后，我发现出售给原告的房屋已经被他人装修。另经我申请，法院调查，诉争的房屋无建设工程许可证及国有土地使用证等，依据《中华人民共和国房地产法》第三十七条第六项规定：未依法登记领取权利证书，不得转让。我与原告签订的《购房合同》系无效合同。其次，本案已经超过诉讼时效，双方于2011年签订的购房合同，但原告在2015年才主张权利，已超过法律规定的诉讼时效。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
被告未提供证据。
诉讼中，被告对原告提供的2号证据无异议，但主张案外人孙守峰当时在收据上标注同意变更，即变更在原告名下。庭审中，原告也认可孙守峰同意变更在原告名下。被告对原告提供的1号证据中第二条第二行：并双倍赔偿违约金（违约金按购房本金月3分利息计算，从购房之日起至停止违约之日）的表述有异议，主张是原告自己后加上去的，并要求鉴定，但在本院指定的期限内未提交鉴定申请及交纳鉴定费，应承担举证不能的法律后果。被告对该证据其它内容无异议。故本院对原告提供的1、2号证据的真实性予以采信。
经被告申请，本院向巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社总经理梁俊斌调查，其陈述，本案诉争的住宅楼系由巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社（以下简称鸿德合作社）和巴彦淖尔市玖庄房地产开发公司（以下简称玖庄房地产公司）共同开发，该住宅楼无建设用地规划许可证、国有土地使用证等五证。住宅楼于2013年10月底交工。本案诉争的该住宅楼中的二号楼二单元501室，在2014年3月25日已由鸿德合作社和玖庄房地产公司出售给案外人邬某某，并已将该房交付邬某某。案外人孙某持有的预购协议及收据已经作废。
经质证，原、被告对上述调查笔录均无异议。
经审理查明，2011年11月26日，原、被告签订《购房合同》，双方约定：甲方（李建廷）一次性付款购买乙方（呼小荣）由巴彦淖尔市玖庄房地产开发有限责任公司开发的位于临河区双河镇进步村九庄生态社区2号楼2单元5层501住宅，面积为110.6平方米，总价为壹拾陆万伍仟元整（165000元）付给乙方。如甲方在办理房屋入住及办理产权的过程中如有任何事情，乙方应全部负责，并双倍赔偿违约金（违约金按购房本金月3分利息计算，从购房之日起至停止违约之日）等内容。原、被告签名。合同签订后，原告将购房款165000元交付被告，被告将《九庄生态社区宅基地置换房预购协议》及收据给付原告。该预购协议中乙方（购房人）为案外人孙守峰，收据上有孙守峰标注的同意变更。庭审中，被告自认出售给原告的房屋系孙守峰抵顶给自己的。2014年年底被告给原告打电话，询问原告是否装修了该房，原告称没有，被告讲房屋已装修。原告才知道自己购买的房屋已被他人占有并装修。
另查明，原告系非农业人口。本案诉争的住宅楼系由巴彦淖尔市鸿德农业专业合作社（以下简称鸿德合作社）和巴彦淖尔市玖庄房地产开发公司（以下简称玖庄房地产公司）共同开发，该住宅楼无建设用地规划许可证、国有土地使用证等五证。住宅楼于2013年10月底交工。本案诉争的二号楼二单元501室已于2013年3月25日已由鸿德合作社和玖庄房地产公司出售给案外人邬某某，并已将该房交付邬某某。
本院认为，当事人订立的合同不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案诉争的住宅楼属小产权房，土地属农村集体土地性质，不具备房地产交易的属性，故原、被告所签订的《购房合同》应属无效。无效的民事法律行为，自始没有法律约束力。当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均有过错，应当各自承担相应的责任。双方在签订《购房合同》时明确约定：如在办理入住和过户中，出现任何问题，由被告负全部责任。故被告在该房未取得相关权利证书，不具备房地产交易属性的情况下，仍将房屋出售给原告，应承担主要过错责任。原告在购房时没有认真审查房屋的性质，在不具备房地产交易属性的情况下购买该房，也存在过错。庭审中，原告请求被告从合同签订之日即2011年11月26日至2015年3月30日止按购房款165000元的月利率20‰承担赔偿责任。被告则认为应当按中国人民银行同期存款利率计息。因原告请求被告按购房款165000元的月利率20‰承担赔偿损失并未违反法律规定，本院予以支持。按照过错责任，被告应承担利息损失的70％。诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时计算，本案原告在2014年年底才知道自己所购买的住房被他人占有，故原告请求保护其合法权益未超过法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条规定，判决如下：
一、原告李建廷与被告呼小荣于2011年11月26日签订的《购房合同》无效。
二、被告呼小荣于本判决生效之日起十日内返还原告李建廷购房款165000元；并赔偿损失92400元（从2011年11月26日至2015年3月30日按购房款165000元的月利率20‰计息的70％）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5755元，原告负担768元，被告负担4987元。保全费1970元，原告负担222元，被告负担1748元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 贺红云
审 判 员 郝铁牛
人民陪审员 贾迎春
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 孙玉虎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》：
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。