安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第03224号
原告：戴和芸，女，1978年12月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：司宏斌，安徽元贞律师事务所实习律师。
被告：安徽光恒投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：郑博文，总经理。
委托代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。
原告戴和芸与被告安徽光恒投资管理有限公司（以下简称光恒投资管理公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理。本案依法由审判员刘军适用简易程序于2014年9月16日、10月20日、11月13日、11月17日、11月26日公开开庭进行了审理。原告戴和芸委托代理人李宇，被告光恒投资管理公司委托代理人汪竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴和芸诉称：2014年3月14日，戴和芸与光恒投资管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》，戴和芸将位于合肥市庐阳区某处房屋交光恒投资管理公司经营管理，双方对戴和芸应得的房租收益的金额和支付时间作了明确约定。2014年6月初，光恒投资管理公司以手机短信通知的方式告知戴和芸停止支付戴和芸的房租收益。戴和芸多次与光恒投资管理公司协商交涉，对方以种种藉口推辞拒绝。《商铺委托经营管理合同》第八条约定，光恒投资管理公司无故单方解除合同应该支付商铺租金收益20%的违约金；合同第十条关于争议解决的约定，任何一方有权向商铺所在地的人民法院提起诉讼请求。综上所述，戴和芸与光恒投资管理公司所签订的《商铺委托经营管理合同》合法有效，光恒投资管理公司停止支付戴和芸的租金违反了合同约定，无故单方解除合同应该支付违约金。为维护戴和芸合法权益，特诉至法院，请求判令：1、光恒投资管理公司继续履行合同支付租金收益7815.5元，并支付违约金3126.2元；2、本案诉讼费由光恒投资管理公司全部承担。
光恒投资管理公司辩称：戴和芸的诉请没有事实基础和法律依据。理由如下：1、光恒投资管理公司只是因为城隍庙政府的升级改造工程对大世界经营造成影响，而且广大的经营户要求减免租金，而就此向业主进行协商，多次以短信通知与业主进行沟通，少数业主不顾事实情况，光恒投资管理公司迟迟得不到业主的明确答复，无奈只得依据双方签订的合同约定的不可抗力有权解除合同；2、戴和芸没有要求继续履行合同，这说明戴和芸在得到光恒投资管理公司的告知之后也有意向终止双方的关系，这不是我方单方解除合同，而是双方进行协商的结果。综上，光恒投资管理公司没有单方无故终止合同，至今仍在履行双方签订合同中应履行的义务。应驳回戴和芸诉请。
经审理查明：2014年3月14日，戴和芸与光恒投资管理公司签订商铺委托经营管理合同一份，合同约定戴和芸将位于合肥市庐阳区某处房屋，建筑面积为14.39平方米商铺的全部经营管理权委托给光恒投资管理公司管理，委托期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。委托方式为戴和芸将对该商铺所拥有的全部经营管理权委托给光恒投资管理公司。光恒投资管理公司必须在法律规定的范围内进行合法经营，全面展开专业有效的经营管理，提升该商铺商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。合同还约定在委托经营管理过程中，如遇不可抗力，如：城市建设、开发改造等，工期超过30日以上，造成商户不能正常经营，业主同意让利工程期间的商户同期租金或承包费。但光恒投资管理公司应当配合业主向政府相关部门追要补偿费用。光恒投资管理公司单方面无故解除合同，视为违约，光恒投资管理公司应当承担违约责任，并向戴和芸支付该商铺当年应收益20%的违约金。合同第九条规定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期满；3、经双方协商一致同意书面解除本合同。该合同附件中约定年预测经营所得及扣除管理费用的具体执行数据依据为：1、2014年1月1日至2014年12月31日期间，业主应得金额为15631元，2014年4月1日前支付7815.5元，2014年9月30日前支付7815.5元；2、2015年1月1日至2015年12月31日期间，应得金额为16032元，2015年4月1日前支付8016元，2015年9月30日前支付8016元；3、2016年1月1日至2016年12月31日期间，应得金额为16433元，2016年4月1日前支付8216.5元，2016年9月30日前支付8216.5元。合同签订后，光恒投资管理公司受托进行商铺的经营管理。
2014年5月17日起至2014年11月17日，城隍庙进行升级改造，导致通往涉案商铺在内的城隍庙大世界的部分道路封堵，其中蒙城路入口封闭施工。城隍庙大世界多名经营户因经营问题要求光恒投资管理公司减免租金。其中，2014年6月10日，多名经营户采取封堵城隍庙大世界大门等过激方式表达要求。经报警后，合肥市安庆路派出所予以出警处理。之后，光恒投资管理公司、城隍庙社区及安庆路派出所人员与经营户进行协商。光恒投资管理公司明确争取给予经营户予以减免优惠政策。在此期间，光恒投资管理公司通过多种方式联系业主要求给予经营户减免租金并要求业主让利。其中，2014年6月4日，光恒投资管理公司采取群发短信的方式告知经营户因施工改造而采取过激措施表达诉求。光恒投资管理公司希望众多业主让利6个月房租。2014年6月25日，光恒投资管理公司发出通知一份希望业主减免租金。2014年7月7日，光恒投资管理公司发出通知一份，该通知载明“各大世界业主，鉴于我公司于2014年6月4日向各业主告知了目前因政府对城隍庙进行升级改造，影响了大世界经营的现实情况，同时也告知了各经营户免除施工期间房租的要求及部分经营户撤场退铺的现状，并根据双方签订的商铺委托经营管理合同约定提出给予经营户免租的建议，至今未得到你们的明确答复。由此，导致我公司受托经营工作无法正常开展，现我公司根据合同第九条的规定，正式通知你们，贵我双方签订的委托经营合同于本通知发出后第七日正式解除。望贵方接通知后七日内向我公司书面复函或以通知发送的同样方式回复或者直接到我公司办理解除合同的手续。否则，视为同意我公司的解除合同意见。合同解除后，我公司原与各经营户签订的合同中的权利、义务由贵方直接享有和承担。合同解除前的相关费用，将在合同解除后一个月内办理结算，并向办理解除合同手续的业主进行支付”。短信及通知发出后，150名左右业主表态不同意解除合同并同意免除3个月租金。在城隍庙施工改造后，光恒投资管理公司与经营户签订的商铺承包合同中给予大部分经营户免租延长2个月期限。
另查明，在城隍庙改造期间，光恒投资管理公司为了维持城隍庙大世界的正常经营，在蒙城路等多个通往城隍庙大世界的路口设置“城隍庙改造，大世界喜品城正常营业”的路牌。另外，于2014年6月5日为城隍庙大世界的正常经营在合肥晚报刊登“扫描二维码，即可赢大奖”的方式进行有奖宣传。2014年6月30日，业主通过网络邮件向合肥市12345政府服务直通车咨询了城隍庙改造工程对城隍庙大世界的影响一事，信件载明：“尊敬的庐阳区领导：我们是城隍庙大世界喜品城的业主，对于政府花大力气改造城隍庙，我们非常支持，但对于封闭改造给我们业主和商户带来的不便和损失，恳请市政府领导回复两个问题：1、城隍庙封闭改造造成城隍庙大世界喜品城不能正常营业，政府相关部门对由此给我们业主和商户造成的损失是否应给予一定经济补偿。2、对于城隍庙大世界喜品城的商户如果因为城隍庙封闭改造导致生意萧条想要搬迁是否能享受到城隍庙市场里面的商户同样的搬迁政策？”。2014年7月2日，庐阳区政府回复如下：“经庐阳区商务局调查了解，1、城隍庙市场改造是应城市发展和经济发展的要求而进行的，经过科学论证、规划，改造范围和时间以及工程工期等基本确定，改造正在进行中。你反映的城隍庙大世界喜品城不在此次改造范畴，与城隍庙市场改造没有直接关系，所以谈不上什么经济补偿。即使是城隍庙市场的商户本次改造中也不存在有任何经济方面的补偿。2、为鼓励城隍庙市场商户配合改造搬迁，在规定时间内予以一定的搬迁奖励。因城隍庙大世界喜品城不在城隍庙市场整体改造范围，所以经营户不享受搬迁补助”。
在本案审理过程中，戴和芸及光恒投资管理公司均明确不解除双方之间签订的商铺委托经营合同。光恒投资管理公司扣除了戴和芸3个月租金3907.5元，剩余租金收益已经支付给了戴和芸。
以上事实有商铺委托经营合同、商铺承包合同、房产证、短信通知、热线回复、通知、报警记录、申请、照片、业主到访统计及当事人陈述予以证实。
本院认为：双方均确认光恒投资管理公司仅扣除租金收益3907.5元未支付给戴和芸，剩余租金收益已经实际支付。本案争议焦点在于：1、光恒投资管理公司是否应当支付3个月租金收益3907.5元？2、戴和芸主张违约金是否依法予以支持？
1、光恒投资管理公司是否应当支付3个月租金收益3907.5元？
根据双方签订的商铺委托经营管理合同以及双方所提供的证据材料，认定光恒投资管理公司应当支付戴和芸1个月租金收益1302.5元，理由在于：（1）在合肥地区，合肥城隍庙具有一定的地域影响力，2014年城隍庙实施整体改造已为多数民众所知晓。涉案商铺所在地位于合肥市霍邱路，处于合肥市城隍庙商圈，虽然不属于改造范围内，但是城隍庙改造必然对其经营造成一定程度的影响。另外，由于通往涉案商铺的重要入口-
蒙城路入口封闭施工，虽然光恒投资管理公司通过在多处路口设置“城隍庙改造，大世界喜品城正常营业”的路牌。另外，在合肥晚报通过有奖宣传的方式为城隍庙大世界的正常经营营造环境。但是，重要入口的封闭施工客观上影响了大世界喜品城的正常经营；（2）在施工改造初期，城隍庙大世界的众多经营户通过多种方式要求光恒投资管理公司给予减免租金，特别是2014年6月10日通过采取封堵大门等过激方式进一步表达诉求，安庆路派出所予以出警处理，由此从客观上反映出城隍庙改造给城隍庙大世界造成了经营困难；（3）光恒投资管理公司在城隍庙改造初期即于2014年6月4日向众多业主发送短信以要求业主减免租金，150户左右业主通过多种途径向光恒投资管理公司明确不同意解除合同，同意减免租金。虽然该150户业主的同意减免不能代表涉案诉讼的业主，但是从客观上反映出城隍庙改造给城隍庙大世界经营户造成的经营困难；（4）戴和芸与光恒投资管理公司签订的商铺委托合同中载明：“城市建设、开发改造等，工期超过30日以上，造成商户不能正常经营，业主同意让利工程期间的商户同期租金或承包费”，结合在施工改造后已经对城隍庙大世界经营造成实质影响的情况下光恒投资管理公司与众多经营户签订的城隍庙大世界商铺承包经营合同中给予多数经营户免租延长2个月租赁期限，认定光恒投资管理公司应当支付戴和芸1个月租金收益1302.5元。
2、戴和芸主张违约金是否依法予以支持？
戴和芸依据其与光恒投资管理公司签订的委托经营合同第八项第2条载明的：“乙方单方面无故解除合同，视为违约，乙方应当承担违约责任，并向甲方支付该商铺当年应收益20%的违约金”向光恒投资管理公司主张违约金。光恒投资管理公司虽然于2014年7月7日向业主发出通知。但是戴和芸与光恒投资管理公司签订的委托经营合同中关于合同的解除约定为：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法履行时；2、本合同有效期满；3、经双方协商一致同意书面解除本合同。因光恒投资管理公司与戴和芸在本院诉讼过程中均明确不同意解除合同，由此认定双方之间的委托经营管理合同系继续履行状态。双方签订的委托经营管理合同中关于20%违约金得以支持的前提是双方合同已经实际解除。因本院认定双方委托管理合同系继续履行状态，故对于戴和芸提出的违约金主张，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第三百九十六条之规定，判决如下：
一、被告安徽光恒投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴和芸租金收益1302.5元；
二、驳回原告戴和芸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为37元，由原告戴和芸负担17元，被告安徽光恒投资管理有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘军
二〇一四年十二月十二日
书记员 梁静
附本判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。