福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终674号上诉人（一审被告）：三明星宏房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村99幢一层12号。法定代表人：陈晋长，该公司总经理。委托诉讼代理人：李佳，福建熹平律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄永泉，男，1979年7月27日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：邱杰，福建枫桦律师事务所律师。上诉人三明星宏房地产开发有限公司（以下简称星宏公司）因与被上诉人黄永泉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宏公司的委托诉讼代理人李佳，被上诉人黄永泉及其委托诉讼代理人邱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星宏公司上诉请求：1.撤销（2018）闽0402民初369号民事判决，驳回黄永泉的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由黄永泉承担。事实和理由：1.本案违反“一事不再理”原则，依法应当撤销一审判决，驳回黄永泉的诉讼请求。黄永泉曾在三明市梅列区人民法院审理的（2016）闽0402民初3733号房屋租赁合同纠纷案件中以承租人优先购买权受到侵害为由提出反诉，在一审判决驳回其诉讼请求后，还上诉到三明市中级人民法院[（2017）闽04民终1307号]，二审维持一审判决。在此情况下，黄永泉仍以承租人优先购买权受到侵害为由，起诉至三明市梅列区人民法院。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，依法应当撤销一审判决，驳回黄永泉的诉讼请求。2.涉案房屋的转让交易价格认定错误。在《价格评估报告书》以及一审判决认定涉案房屋的转让交易价格仅为3000元/平方米,明显与事实不符。本案讼争房屋的实际成交价格为800万元，在产权交易机关之所以登记为3000元/平方米,是按照政府的最低申报价进行申报，并非实际成交价格。一审判决以此认定涉案房屋的交易转让价格仅为3000元/平方米，明显与事实不符。3.黄永泉优先购买权只有在其确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件的前提下，但因法律或客观上无法抗拒之事由，方可从强制缔约权转化为求偿权。首先，黄永泉没有明确的购买涉案房屋的意思表示。黄永泉早在2016年就已经知道讼争房产已经转让的情况下，但是从没有提出购买讼争房产的意向，未积极地行使优先购买权，且已超过合理的期限。其是在另案房屋租赁合同纠纷[（2016）闽0402民初3733号、（2017）闽04民终1307号]中以优先购买权被侵犯，要求星宏公司对其装修残值进行赔偿的诉请在一、二审诉讼中均被驳回后才提起本案诉讼，至今，黄永泉都没有明确提出购买涉案房屋的意思表示。其次，黄永泉没有与买受人同等的交易条件的履约能力。从2015年9月起，黄永泉就未足额向星宏公司支付租金，截止至涉案房屋过户时，黄永泉拖欠星宏公司的租金达35588元，导致星宏公司向黄永泉催讨欠付的租金并解除合同。而星宏公司与案外人系一次性付款，在2016年8月24日签订房屋买卖合同，8月29日涉案房屋就从星宏公司名下过户至案外人名下。而且，就涉案房屋转让至今，黄永泉也没有在类似地段购买类似的营业用房。黄永泉在涉案房产出卖之时根本不具有相当于或大于案外人一次性支付购房款等履约能力。4.黄永泉的诉请超过了合理期限，理应予以驳回。涉案房屋在2016年8月24日转让，至本案起诉已经超过2年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，黄永泉得知房屋转让至今，从没有主张过优先购买房屋，已经超过合理的期限。5.黄永泉以优先购买权受到侵害为由，要求星宏公司承担赔偿责任，应当证明其存在实际损失的事实，且证明该损失应与侵权行为具有明确必然的因果关系。本案中，《价格评估报告》只能证明在涉案房屋转让时与起诉日之间的房屋差价，而不是黄永泉优先购买权受到侵害遭受的实际损失。黄永泉既没有实际出资购买，也没有为此付出任何成本，涉案房屋的转让没有给黄永泉造成实际损失。黄永泉诉请的损失与星宏公司的侵权行为没有明确的必然的因果关系。黄永泉辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。星宏公司关于本案违反“一事不再理”原则、涉案房屋转让交易价格认定错误、黄永泉没有行使优先购买权的权利、黄永泉的诉求超过合理期限的上诉主张均不成立，一审认定星宏公司给黄永泉造成的损失为1081820元事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。黄永泉向一审法院起诉请求：判令星宏公司赔偿黄永泉优先购买权差价损失1081820元，支付给黄永泉评估费7400元。一审法院认定事实：1.2015年2月1日，黄永泉与星宏公司就租赁三明市绿岩新村100幢-1层农贸市场房屋（以下简称系争商铺）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租期为5年，自2015年1月29日至2020年3月31日止；租赁期间，星宏公司有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和黄永泉继续有效；星宏公司出售房屋，须在一个月前书面通知黄永泉，在同等条件下，黄永泉有优先购买权。2.2016年8月24日，星宏公司将系争商铺以164.244万元的价格出售给第三人张颖，并办理了房产过户手续。3.梅列区人民法院审理的（2016）闽0402民初3733号星宏公司与黄永泉房屋租赁合同纠纷一案已经生效。该案中，黄永泉关于星宏公司侵犯其优先购买权应赔偿其装修损失的主张，不予支持。对星宏公司自认转让系争商铺时并未提前告知黄永泉，予以确认。截止2016年9月，黄永泉尚欠星宏公司租金35588元，予以认定。黄永泉与星宏公司之间签订的《房屋租赁合同》于2016年10月16日已经解除，予以认定。4.针对黄永泉提出的优先购买权受侵害的损害赔偿请求，经黄永泉申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司对系争商铺在评估基准日的差价损失价格进行价格评估，花费评估费用7400元。北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日2016年8月24日至2016年11月的价格为164.244万元，单价为每平方米3000元；价格评估标的在价格评估基准日2016年11月至2018年1月26日的价格为272.426万元，单价为每平方米4967元；价格评估标的在价格评估基准日差价损失价格为108.182万元。一审中双方当事人争议的焦点：1.本案中黄永泉的诉请是否超过合理期限。2.星宏公司侵犯黄永泉优先购买权后应以何种标准衡量黄永泉的损失。一审法院认为，1.关于本案中黄永泉的诉请是否超过合理期限的问题。因为三明星宏房地产开发有限公司自认转让系争商铺时并未提前告知黄永泉，本案中三明星宏房地产开发有限公司辩解的“出租人履行通知义务”情形不存在。黄永泉知道三明星宏房地产开发有限公司出售系争商铺是2016年8月24日之后才转让事宜，距离本案起诉时间2018年1月26日并未超过两年，故本案中黄永泉的诉请并未超过合理期限。2.关于星宏公司侵犯黄永泉优先购买权后应以何种标准衡量黄永泉的损失的问题。确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。优先购买权的设立，法律原意追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。对优先购买权人而言，该项权利并不意味着购买条件的优惠。其次，承租人优先购买权的赔偿责任不仅包括对承租人实际损失予以赔偿，还包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿。尽管房屋预计价格升值空间与未来预期市场具有不确定性，“从房屋出售到诉讼提起之间的时间段里房屋会升值”是基于市场情势的判断而非基于法定及约定条件的理由，但是因为承租人优先购买权的赔偿责任包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿，本案中综合考量下列要素：其一，承租人优先购买权的行使需要出租人履行多次通知义务，通知出售意向、告知同等条件、复次告知等，而本案中出租人始终没有履行通知义务。其二，本案中的承租人与出租人的租赁合同期限为五年，但合同签订后一年半出租人即出售系争商铺，时间间隔短。其三，系争商铺2016年8月出售时与2018年1月起诉期间市场价格变化大，单价从每平方米3000元涨至4967元，上涨达65.57%，可见黄永泉的损失明显而巨大。故黄永泉诉讼主张房屋转让价格与市场价格之差价作为损失，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，判决：星宏公司应于判决生效之日起十日内赔偿黄永泉房屋转让价格与市场价格之差价损失1081820元、支付评估费7400元，共计1089220元。案件受理费14603元，减半收取计7302元，由星宏公司负担。二审中，星宏公司围绕上诉请求提交了以下新证据：1.三明市房屋交易中心交易档案资料，欲证明讼争房产的交易备案价格为20000元/平方米；2.借款协议、转账凭证，欲证明星宏公司向张颖借款600万元的事实，并约定利息为年利率30%；3.协议书，欲证明2014年12月31日，由于星宏公司未按时清偿借款，按照约定将本案讼争房产出售于张颖，用以抵偿借款，且讼争房屋实际出售价格为800万元。黄永泉质证认为，对证据1的真实性无异议，但该证据仅能证明该处房产在2011年的销售备案情况，不能证明星宏公司将涉案的商铺出售给案外人张颖的情况，该份证据与本案无关；对证据2的真实性及证明内容均有异议，鉴于案外人张颖与星宏公司系涉案房产的买卖双方，案外人张颖是星宏公司的股东，借款的真实性无法确认。从转款凭证看借款是涉及多笔转款凭证，相关资金往来是否基于借款关系或者出资款无法确认；对证据3，因对借款协议和转款凭证的真实性均有异议，故对该证据的真实性同样无法确认。本院认证认为，星宏公司二审中提交的证据1体现的是讼争商铺的销售备案价格，不能证明讼争商铺的实际交易价格，与本案待证事实无关，本院不予采信；证据2及证据3均涉及星宏公司与案外人张颖的民间借贷法律关系，与本案待证事实不具有关联性，本案不作审查，故对该两组证据本院亦不予采信。黄永泉二审中没有提交新证据。星宏公司对一审查明事实提出如下异议：1.164.244万元只是申报价，并非成交价；2.2015年1月签订涉案租赁合同时已经明确告知黄永泉涉案房屋已转让给案外人张颖。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。对于有争议的事实，本院将结合争议焦点予以分析认定。二审中各方当事人争议的焦点为：1.本案是否重复起诉；2.黄永泉以其承租人优先购买权受到侵害为由提起本案诉讼是否超过合理期限；3.星宏公司是否侵犯黄永泉优先购买权、是否应承担损害赔偿责任及其标准。对此，本院分析认定如下：一、关于本案是否重复起诉的问题星宏公司主张，黄永泉曾在三明市梅列区人民法院审理的（2016）闽0402民初3733号房屋租赁合同纠纷案件中以承租人优先购买权受到侵害为由提出反诉，该反诉请求在一、二审中均被驳回，现黄永泉仍以承租人优先购买权受到侵害为由提起本案诉讼，违反“一事不再理”原则。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”黄永泉在前述房屋租赁合同纠纷案件中虽以星宏公司侵犯其优先购买权为由提出赔偿其装修损失的反诉请求，但该案一、二审判决均依据双方签订的《房屋租赁合同》，以黄永泉违约导致合同解除、无权要求赔偿装修损失为由驳回了黄永泉关于赔偿装修损失的反诉请求，并未就黄永泉反诉所涉及的承租人优先购买权是否受到侵害进行举证查实，也就是说，本案争议的承租人优先购买权是否受到侵害、星宏公司是否应当承担赔偿责任并未经过民事判决确定，前述生效判决解决的是黄永泉是否有权主张装修损失赔偿，本案诉讼解决的是星宏公司是否侵犯黄永泉的优先购买权、是否应当承担赔偿责任，两个案件的诉讼标的、争议的内容、赔偿请求权的范围等均不相同，故黄永泉提起本案诉讼不构成重复起诉。二、关于黄永泉以其承租人优先购买权受到侵害为由提起本案诉讼是否超过合理期限的问题从优先购买权的性质来看，它属于强制缔约请求权，故损害赔偿请求权并非优先购买权受侵害时承租人享有的唯一权利。本案中，星宏公司于2016年8月24日与案外人张颖签订《存量房买卖合同》，将讼争商铺出售给案外人张颖并于当日办理了产权过户手续，星宏公司未能举证证明其在出售讼争商铺前的合理期限内通知了黄永泉，也没有证据证明黄永泉明知星宏公司在租赁期内将讼争商铺出售给他人却未在合理期限内主张优先购买权。在讼争商铺已出售他人并办理产权变更登记的情况下，黄永泉再主张优先购买权已失去权利行使的基础，故其可基于优先购买权受到侵害而主张损害赔偿。黄永泉于2018年1月26日以星宏公司侵犯其优先购买权为由提起本案损害赔偿诉讼，不存在超过合理期限或者诉讼时效的情况。三、关于星宏公司是否侵犯黄永泉优先购买权、是否应承担损害赔偿责任及其标准的问题《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，出租人在出卖租赁房屋前依法负有通知义务，如违反该义务则有可能承担相应的民事责任,即使承租人存在欠付租金或者可能不具备履行能力的情况，也不能免除出租人的通知义务。涉案《房屋租赁合同》第八条第3项约定：“甲方（星宏公司）出售房屋，须在壹个月前书面通知乙方（黄永泉），在同等条件下，乙方（黄永泉）有优先购买权。星宏公司称其在与黄永泉签订《房屋租赁合同》之时即明确告知讼争商铺已转让给案外人张颖，但涉案《房屋租赁合同》的当事人为星宏公司和黄永泉，该合同虽约定租金采用转账形式转入案外人张颖账户，并不能据此推定讼争商铺在双方签订涉案《房屋租赁合同》之时已出卖给案外人张颖、黄永泉知晓该转让情况，星宏公司的相关抗辩也与前述生效判决[（2016）闽0402民初3733号]有关案涉房屋于2016年8月24日转让给张颖、之后张颖授权星宏公司对案涉房屋进行使用、收益的事实认定以及涉案《房屋租赁合同》中双方对租赁期内出售房屋的约定存在矛盾，本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”星宏公司所举证据并不足以证明其在房屋出售前的合理期限内有效履行了对黄永泉的通知义务，故一审法院据此认定星宏公司因侵害黄永泉的优先购买权而应承担赔偿责任，于法有据，本院予以确认。星宏公司侵犯了黄永泉承租人优先购买权，依法应承担优先购买权损害赔偿责任，但黄永泉主张以起诉日为基准日对讼争商铺进行评估得出的价款与讼争商铺出卖给案外人张颖的价款所产生的房屋差价作为确定优先购买权损失赔偿金额的标准，本院认为，该主张不具有合理性。理由如下：黄永泉作为承租人依法享有的优先购买权系强制缔约权，而非单方订约权，因此，黄永泉仅仅是享有比其他人在同等条件下优先购买讼争商铺的资格，并非必然可以购买讼争商铺，只有在黄永泉实际行使了优先购买权，即与星宏公司建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，才会取得讼争商铺所有权。从承租人优先购买权创设目的来说，应是保障自然人最基本的居住利益，就本案而言，讼争房屋系商铺，并非居住用房，而房屋差价损失应属于商业利益，甚至是一种投机性收益，一审判决确定的差价损失实非双方当事人订立优先购买权条款当时所能预见，在尚未查明讼争商铺实际交易价款、没有证据证明星宏公司获取巨大的额外利益的情形下，一审判决直接以房屋差价作为星宏公司承担损失赔偿金额的标准，有违公平原则。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人优先购买权损害赔偿的性质是缔约过失损害赔偿，而缔约过失责任的赔偿范围是对信赖利益损失的赔偿，应限于信赖利益损失的范围。承租人优先购买权受到侵害的情况下，黄永泉确实失去了购买讼争房屋的机会，在星宏公司以黄永泉欠付租金为由于2016年10月16日解除涉案《房屋租赁合同》的情况下，黄永泉为继续从事经营活动就必须另外寻找合适的租赁物，其租赁利益受到影响、必然产生损失。考虑到其与星宏公司约定的租期为5年（自2015年1月29日至2020年3月31日），而讼争商铺交付给黄永泉时为毛坯房，黄永泉承租商铺后投入了必要的装修费用，参照前案房屋租赁合同纠纷中就讼争商铺装修情况所作评估结论，结合当时的市场行情，本院酌定损失赔偿金额为200000元。本院认为，合法的民事权益受法律保护，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。星宏公司关于本案违反“一事不再理”原则、黄永泉提起本案诉讼超过合理期限、星宏公司没有侵犯黄永泉优先购买权、没有给黄永泉造成实际损失的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。星宏公司作为出租人在出卖租赁房屋时未依法履行通知承租人黄永泉的义务，侵犯了黄永泉的优先购买权，应赔偿黄永泉损失200000元。一审判决以房屋差价款作为星宏公司应当承担的损失赔偿金额，该处理结果不当，本院予以纠正。综上所述，星宏公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初369号民事判决为：三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿黄永泉损失200000元、支付评估费7400元，合计207400元；二、驳回黄永泉的其他诉讼请求；三、驳回三明星宏房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7302元（已减半），由黄永泉负担5912元，由三明星宏房地产开发有限公司负担1390元。二审案件受理费14603元，由三明星宏房地产开发有限公司负担2780元，由黄永泉负担11823元。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 吴  树  辉审判员 程  哲  明二〇一八年六月二十一日书记员 罗楚君（代）附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-12-