上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第14786号
原告张媚钗。
委托代理人潘建波，上海汇衡律师事务所律师。
被告李苏飞。
被告李孝仁。
原告张媚钗与被告李苏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月11日立案受理，之后根据原告申请追加了李孝仁为共同被告，并依法组成合议庭，于2013年3月28日及2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘建波均到庭参加诉讼，被告李苏飞、李孝仁经本院公告传唤两次开庭均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张媚钗诉称，2012年3月29日，原告与被告李苏飞通过上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇地产）居间签订了《上海市房地�买卖合同》及补充协议，约定被告向原告出售位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同总价款为人民币（以下币种相同）1，300万元。合同签署后，原告根据合同约定分批向被告共支付了购房款880万元，剩余购房款将于系争房屋过户后通过银行贷款的方式支付。然而在办理过户的过程中，由于被告李苏飞的前夫被告李孝仁与他人的债务纠纷，系争房屋于2012年5月7日被浙江省苍南县人民法院（以下简称苍南法院）查封，导致无法完成过户。原告在系争房屋被查封后向苍南法院提出查封异议，法院出示了两被告之间的离婚协议，该协议约定系争房屋虽登记在李苏飞名下，但实际归李孝仁所有。李孝仁系房屋实际所有人，系共同出售方，且签署正式买卖合同及办理缴纳税收时李孝仁均在现场，李孝仁参与了交易并由其决定交易价格，故原�认为李孝仁是共同出售方，两被告应共同承担责任。由于该房屋被法院查封，被告不可能按合同约定继续履行合同向原告交付房屋，原告起诉，诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年3月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告向原告返还购房款880万元；3、判令两被告配合原告办理营业税、契税等税款原告缴纳部分的退款手续；4、判令两被告向原告支付合同总价20%的违约金260万元及按合同约定支付已支付房款日万分之三计十天的逾期履行违约金26，400元；5、两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。2013年8月20日，就苍南法院执行申请执行人高如峰与被执行人李孝仁民间借贷纠纷案，张媚钗于2013年8月20日对查封系争房屋提出异议，苍南法院于2013年9月3日作出裁定，认定张媚钗提出的异议成立，裁定中止执行。张媚钗根据苍南法院要求将剩余房款420万元支付到了苍南法院执行款专户，苍南法院于2013年12月底解除了对系争房屋的查封，原告本案申请对系争房屋的查封成为第一顺位的查封。之后原告认为由于基础事实发生重大变化，继续履行合同将系争房屋过户的障碍已消除，原告变更诉讼请求为：1、要求两被告协助原告办理系争房屋的过户登记手续；2、要求两被告向原告支付逾期过户违约金，其中以880万元为基数从2012年6月1日起主张，以420万元为基数从2013年12月20日起主张，均按日万分之三标准主张至判决生效日止；3、诉讼费用由被告承担。
被告李苏飞、李孝仁均未应诉答辩，也未提交证据。
经审理查明，2012年3月29日，原告张媚钗（乙方）与被告李苏飞（甲方）经汉宇地产居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为1，000万元；在2012年5月31日之前双�共同向房地产交易中心办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方逾期未履行合同的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过十日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款（一）约定：在甲、乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付定金50万元，在双方签订本合同后二日内，乙方应向甲方支付部分购房款150万元，2012年4月5日，乙方应向甲方支付部分购房款400万元。乙方支付甲方的上述款项构成首期购房款600万元，此款由甲方向乙方书面签收后用于还贷；在甲方向乙方出具了足额首期购房款收据后十五个工作日内，乙方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，乙方申请的贷款金额（第二期购房款）为400万元；在甲方收到上述各期购房款后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。如有一方未按本合同约定履行上述各项条款的，则属违约。甲方违约的，应按本合同第十条第（三）款的约定承担违约责任。上述合同签订同时，李苏飞（甲方）与张媚钗（乙方）又签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定系争房屋的总成交价为1，300万元，其中合同价为1，000万元，剩余300万元为搬迁及固定装修设施补贴费。�方于2012年4月5日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费280万元；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费20万元。本次交易中，甲、乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由乙方承担。至2012年4月25日原告共计向李苏飞支付了购房款880万元（包括签订合同前支付的50万元定金），李苏飞向张媚钗出具了相应的房款收据。2012年4月25日张媚钗与李苏飞双方向浦东新区房地产登记处申请办理系争房屋的过户登记手续，在审核过程中，2012年5月7日苍南法院因高如峰与李孝仁、苍南县民政印刷包装有限公司民间借贷纠纷一案作出民事裁定，查封了系争房屋。张媚钗提出财产保全异议，苍南法院于2012年6月5日作出（2012）温苍商初字第545号通知书，认为张媚钗提出的财产�全异议理由不足，通知予以驳回。2013年8月20日，张媚钗在苍南法院执行高如峰与被执行人李孝仁民间借贷纠纷一案中对苍南法院查封系争房屋又提出书面异议，苍南法院于2013年9月3日作出（2013）温苍执异字第22号执行裁定书，认定张媚钗与李苏飞就系争房屋签订的房屋买卖合同合法有效，张媚钗实际取得了该房屋的财产权利，足以阻止对执行标的物的执行，对其异议请求予以支持，并裁定中止对系争房屋的执行。2013年12月19日苍南法院向张媚钗发出（2013）温苍执民字第774、2896号通知书，通知张媚钗“苍南法院在执行高如峰、蔡翠墨等申请执行人与被执行人李孝仁、李苏飞等民间借贷纠纷一案中，被执行人李孝仁、李苏飞不能清偿债务，因你应支付给李苏飞出卖上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室剩余的购房款420万元，依照有关的法律规定，通知收到本通知十五日�直接向苍南法院履行你应支付的剩余购房款420万元，并不得向李苏飞清偿”。张媚钗于2013年12月19日根据该通知将420万元支付至苍南法院执行款专户。2013年12月底苍南法院解除了对系争房屋的查封。根据2014年5月12日上海市浦东新区房地产登记处出具的系争房屋的相关信息显示，系争房屋登记权利人为李苏飞，房地产权利限制状况为：2012年5月17日被本院因本案轮侯查封，2012年6月1日被上海市松江区人民法院轮侯查封，2012年10月16日被上海市静安区人民法院轮侯查封，2014年3月5日因（2013）浦执字第23180号案件被本院轮侯查封。
另本案审理中，原告张媚钗陈述，原、被告双方转让系争房屋的实际交易价格系1，300万元，约定合同价1，000万元、搬迁及固定装修设施补贴费300万元系为避税而约定。系争房屋被告已于2013年委托中介将钥匙交付给原告，之后由原告居住使用至今。
以上事实，有原告提交的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产权利限制状况信息、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、签购单、银行客户回单、个人业务凭证、房款收据、收据、税收通用缴款书、非税收入一般缴款书、上海市浦东新区房地产登记收件收据、汉宇地产出具的交易情况说明、苍南法院通知书、执行裁定书、中国建设银行客户回单及原告的陈述在案佐证。
本院认为，原告张媚钗与被告李苏飞于2012年3月29日签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方的真实意思表示，其中除双方为少交税收约定合同价为1，000万元，因违反了法律规定应认定无效外，其余内容应为有效，双方转让系争房屋的总价本院据实认定为1，300万元。合同签订后原告按约履行付款，被告也应按约协助原告完成过户。在双方办理过户的过程中，因被告方的债务纠纷系争房屋于2012年5月7日被苍南法院查封，导致过户登记手续至今未完成，被告李苏飞已属违约，按约应承担逾期过户违约金。之后原告张媚钗就苍南法院查封系争房屋提出异议，苍南法院于2013年9月3日裁定对张媚钗提出的异议予以支持，并已解除了对系争房屋的查封，本院因本案对系争房屋的查封成为第一顺位查封，系争房屋因苍南法院查封而不能过户的障碍现已消除，故被告应协助原告完成过户手续。李苏飞逾期未能按合同约定过户时间履行过户义务，应承担原告已付款日万分之三的违约金，因李苏飞不履行债务，原告根据苍南法院通知要求将剩余房款420万元于2013年12月19支付至苍南法院执行款专户，应视为原告已付清全部购房款。原告主张李苏飞支付逾期过户违约金（其中以880万元为基数从2012年6月1日起主张，以420万元为基数从2013年12月20日起主张，均按日万分之三标准主张至判决生效日止），符合合同约定，本院予以支持。系争房屋登记于李苏飞名下，被告李孝仁并非系争的《上海市房地产买卖合同》的当事人，相关购房款收据表明收款人系李苏飞，且上述合同签订时李苏飞与李孝仁已经离婚。故仅凭原告提交居间方出具的交易时李孝仁在场的交易情况说明不能证明李孝仁为系争房屋的共同出售人，原告向被告李孝仁提出的诉请主张不符合合同相对性，应予驳回。被告李苏飞、李孝仁经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其自行放弃相应的诉讼抗辩权利，本院依法可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李苏飞于本判决生效之日起十日内协助原告张媚钗办理上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续；
二、被告李苏飞于本判决生效之日起十日内支付原告张媚钗逾期过户违约金，其中以880万元为基数从2012年6月1日起计算，以420万元为基数从2013年12月20日起计算，均按日万分之三标准计算至本判决生效日止；
三、驳回原告张媚钗的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费81，730元，财产保全费5，000元，公告费1，080元，均由被告李苏飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 �陆罡
人民陪审员 马 顺 山
人民陪审员 周 国 莲
二〇一四年五月三十日
书 记 员 王 诗 艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。