广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4852号
上诉人（原审被告）：梁永平。
被上诉人（原审原告）：余凤贤。
被上诉人（原审原告）：冯嘉茵。
两被上诉人共同委托代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。
原审被告：广州市越秀区金枫叶实业有限公司。
法定代表人：李荣新，职务：总经理。
委托代理人：邓仲元，公司职员。
原审被告：广州市财贸建设开发总公司。
法定代表人：陈晓晖，职务：总经理。
委托代理人：霍恺暾，公司职员。
上诉人梁永平因与被上诉人余凤贤、冯嘉茵因确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年4月20日，冯国荣（乙方）与广州市越秀区金枫叶实业有限公司（以下简称金枫叶公司）（甲方）签订了《房屋转让意向书》，约定：“甲方于1989年征用乙方的房屋，于1989年甲方在濠畔街100号804房44.5088平方米产权面积回迁给乙方。于2000年元月27日甲方将该房屋以公房移交给房管局接管。现根据乙方的要求，经双方协商，甲方将本公司的房屋与房管部门进行协商调整调换后再转让给乙方，乙方愿意以每平方米单价2150元（总价95693.92元），先付给甲方做该房屋的转让金。甲方负责在整栋大楼办理产权同时为乙方办理濠畔街100号804房44.5088平方米的产权手续，产权为乙方所有，最后以房产证到乙方手里为结束。办证期间，甲、乙双方按政策规定缴纳有关税费。45天内甲方与房管部门协商调换不成，甲方将所收取的款项如数退回给乙方。”当日，冯国荣向金枫叶公司支付了40000元购房订金。
2002年1月7日，广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）（卖方）与梁永平（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：房地产座落于广州市越秀区大德路濠畔街100号804房，建筑面积为44.5088平方米，交易价为53412元，等。随后，财贸公司将上述房屋办理登记至梁永平名下。
2007年10月5日，冯国荣向金枫叶公司支付了30000元购房款。2007年10月9日，金枫叶公司签订了《补充购房协议》，约定：“甲方于1989年征用乙方房屋于1989年甲方在濠畔街100号804房屋实为46.04平方米产权面积回迁给乙方。现根据乙方要求，双方协商同意以每平方米单价1850元，总价85174元，付给甲方作该房屋的转让款。另计土地使用近每平方米550元（总款25322元）补回给甲方。以上二项总合款110496元。甲方全部款收完后50个工作日内与乙方办妥产权过户手续。”当日，冯国荣向金枫叶公司支付了40496元购房款。
2007年10月18日，梁永平写下《委托书》，记载：现委托余凤贤女士处理大德路濠畔街100号804房的买卖手续处理。
原审另查明：2003年，余凤贤与冯国荣经法院调解离婚。2012年11月5日，广东省广州市海珠公证处出具《公证书》，其中记载：“被继承人冯国荣于2011年11月14日死亡，申请人冯嘉茵向本处申请继承冯国荣遗留的财产为：以冯国荣的名义取得的住房差额货币补贴款，上述财产依法为冯国荣的个人财产；冯国荣与前妻余凤贤于2003年经法院调解离婚；冯国荣与余凤贤共生育一名子女：冯嘉茵。冯国荣的父母先于其死亡。继承后，冯嘉茵占上述财产的全部份额。”
2014年7月23日，余凤贤、冯嘉茵向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认财贸公司与梁永平之间的签订的广州市越秀区濠畔街100号804房的房屋买卖合同无效；2、梁永平将广州市越秀区濠畔街100号804房的产权恢复登记到财贸公司的名下。金枫叶公司原审辩称：不同意余凤贤、冯嘉茵的全部诉讼请求，理由如下：金枫叶公司与余凤贤、冯嘉茵签订的合同本身就存在办理产权的风险，在无法办理产权时，应退回给余凤贤、冯嘉茵，现在讼争房屋登记在梁永平名下，三方应协商处理。财贸公司原审辩称：不同意余凤贤、冯嘉茵的诉讼请求，我方认为买卖是合法的，我方不清楚余凤贤、冯嘉茵和李日新的买卖关系。梁永平原审辩称：不同意余凤贤、冯嘉茵的全部诉讼请求，理由如下：涉案的房屋已经过户至我方名下，金枫叶公司在1999年1月13日向我方借款30万元，后无法还款，遂将房屋在2002年过户给我方，并办理相关手续，即金枫叶公司将涉案房屋以房抵债给我方。
原审中，金枫叶公司表示：涉案的楼盘是我方开发的，讼争房屋应归属于金枫叶公司；余凤贤、冯嘉茵所称的将几套房屋过户至多人名下以方便贷款的事实是属实的，其中包括过户给梁永平的该讼争的房屋，也是为了给金枫叶公司贷款；至于梁永平与李日新的关系，我方不清楚；确认收到余凤贤、冯嘉茵方交来110496元的房款。财贸公司表示：涉案房屋的真实权属应该属于金枫叶公司，我方不是涉案房屋的实际产权人，是名义的登记人；我方与梁永平无任何经济往来，也未收到任何房款，只是以我方名义签订买卖合同。梁永平表示：涉案房屋之所以登记在我方的名下，也是为了方便金枫叶公司贷款，但是之后由于李日新未将欠款还清，金枫叶公司就称将涉案房屋卖给我方；因李日新答应把全部欠款还清，所以我方就在2007年10月18日签署《委托书》将涉案房屋过户给余凤贤、冯嘉茵，后李日新一直未还款，所以之后的手续我方未配合办理。
余凤贤、冯嘉茵为了证明其是回迁入住讼争房屋，提供了1989年1月7日广州市城市建设开发总公司越秀分公司（甲方）与广州市越秀区教育局（乙方）签订的《协议书》（复印件）及1989年10月5日的《通知》（复印件）到庭。金枫叶公司、财贸公司和梁永平对上述证据均无异议。余凤贤、冯嘉茵及金枫叶公司共同表示：余凤贤、冯嘉茵是在1989年回迁至讼争房屋的。财贸公司表示：我方不清楚余凤贤、冯嘉茵是何时回迁到涉案房屋的。梁永平表示：我方不清楚回迁的情况，在以房抵债的时候，我方去涉案的大楼看过，但是未到涉案房屋的里面看过，不知道涉案房屋由谁在居住。
梁永平为了证明以房抵债的债务，提供了李荣新（甲方）、梁永平（乙方）、广东省陶瓷公司（丙方）签订的《借款协议》及2006年4月27日的《欠条》到庭，该协议约定：“为支持甲方开发经营大德路222-232号地段商住楼项目，因需支付大德路228号业主代理人曾凤琼首期房屋转让款，经甲、乙、丙三方协商，乙方愿意为甲方提供30万元借款，借款期为四个月，月息3分，于1999年1月13日至1999年5月13日止，期满甲方返还乙方全部本息。本协议丙方为担保方。”上述《欠条》记载：“今欠陈海燕50万元，是房屋的抵押款，最后当结算为准，到2006年7月底。”该欠条落款人签名为“李日新”。
原审法院认为：财贸公司称讼争房屋的真实权属人是金枫叶公司，财贸公司未收到任何房款，只是以财贸公司的名义签订买卖合同，金枫叶公司及梁永平均确认财贸公司与梁永平签订《房屋买卖合同》是为了给金枫叶公司贷款，故财贸公司及梁永平房屋买卖并非出于双方的真实意思表示。另外，该买卖行为双方也未实际交收房款。至于梁永平称是以案外人李日新的债权来抵房款的问题，梁永平也未能对此合理解释并加以证明，且从2007年10月18日的《委托书》可看出梁永平当时也是同意将讼争房屋过户给余凤贤、冯嘉茵的，故对梁永平以房抵债的抗辩不予采信。因财贸公司及梁永平签订虚假的买卖合同损害到了余凤贤、冯嘉茵的利益，故对于余凤贤、冯嘉茵主张该合同无效及将讼争房屋恢复登记至财贸公司名下，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年11月6日作出如下判决：一、财贸公司与梁永平于2002年1月7日签订的关于广州市越秀区濠畔街100号804房的《房屋买卖合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，财贸公司及梁永平应将广州市越秀区濠畔街100号804房的产权恢复登记至财贸公司名下，金枫叶公司应予以协助；本案诉讼费1770元（其中受理费100元、保全费1670元），由金枫叶公司、财贸公司及梁永平共同承担。
判后，上诉人梁永平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、金枫叶公司、财贸公司均承认我的房屋买卖合同有效，无可争议；二、余凤贤、冯嘉茵所得房屋买卖合同的交易在2007年，而2007年金枫叶公司实际上己没有营业执照（已不存在金枫叶公司了），所以余凤贤、冯嘉茵的买卖合同是无效的，2002年涉讼房屋已登记在我名下，为何2007年还有交易？三、我写给余凤贤、冯嘉茵的委托书是金枫叶公司、财贸公司答应安排另外在大德路现停健的222-232的楼盘给我安排一个套间或返还欠款，故我相信了金枫叶公司的承诺，而违心写下给余凤贤、冯嘉茵的委托书；四、涉讼房屋之所以没到银行贷款，是为了保证我的利益而留下来的。故上诉请求：一、撤销原审判决；二、请求驳回余凤贤、冯嘉茵的全部诉讼请求。
被上诉人余凤贤、冯嘉茵答辩认为：一、梁永平与财贸公司之间的买卖合同既无买卖的意思表示，也不存在买卖的事实，其与金枫叶公司、财贸公司为谋取非法利益签订虚假买卖合同，损害了我方的合法权利，该合同是无效合同。二、金枫叶公司存续至今，主体一直存在，梁永平称金枫叶公司不存在违背事实，其称原有2002年涉案房屋已登记在其名下，更加明确财贸公司与其的买卖合同是虚假的，我方与金枫叶公司之间的买卖是合法真实的。三、梁永平称以房抵债，不是事实，其不能证明借款或欠款的真实性，其称案外人李荣新对其存在欠款或借款，但无任何证据予以证明，既无银行转账证明、银行取款证明，也无其他款项交接证明。李荣新是案外人，即便向梁永平借款也属于其个人行为，与金枫叶公司无关，与涉案房屋无关。四、涉案房屋未实际抵押给银行是由于我方拒绝银行的上门评估，故抵押手续未成功办理，但金枫叶公司、财贸公司及梁永平对此情况不知情、不关注，无人领取产权证，这必然不是真实买家或真实的以房抵债而取得产权的产权人应有的行为表现。请求二审法院驳回梁永平的上诉请求，维持原判。
金枫叶公司述称：一、梁永平和财贸公司的房屋买卖合同是合法的；二、房屋有争议都是我司的债权债务关系，希望能庭外和解。
财贸公司述称：我司与梁永平的买卖合同是合法有效的，我司与余凤贤、冯嘉茵没有买卖关系。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，金枫叶公司表示其公司于2002年被吊销，并未注销，李荣新是其司的法定代表人，和李日新是同一人。
二审中，梁永平改变其在一审中的陈述，认为其和财贸公司签订房屋买卖合同并非是为了方便金枫叶公司贷款，而是李日新将涉案房屋作价10万元卖给梁永平，该10万元是拿李日新向其借款的钱来抵扣支付。对于梁永平自称涉案房屋作价10万元，该说法与案涉《房屋买卖合同》约定的房价53412元不相一致的情况，梁永平表示时间太长，记不清楚了。
本院认为：余凤贤、冯嘉茵提起本案诉讼，要求确认梁永平与财贸公司签订的《房屋买卖合同》无效，故本案案由应为确认合同无效纠纷，一审将案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以调整。
本案二审争议的焦点是梁永平与财贸公司签订的《房屋买卖合同》是否是真实的买卖合同关系。在一审中，财贸公司和金枫叶公司的陈述表明财贸公司之所以和梁永平签订《房屋买卖合同》，是为了帮助金枫叶公司办理银行贷款，梁永平亦确认该合同签订之目的就是为了方便金枫叶公司贷款。二审中，梁永平变更其在一审中的陈述，认为买卖合同是真实的，只是付款方式是用债务抵扣，对此，一方面梁永平无法对为何其称房屋是用于抵扣10万元债务，但买卖合同约定的房价却是53412元作出一个合理解释，另一方面，其在二审中变更其一审陈述，但未能提供证据推翻一审中的自认，故本院对梁永平二审中所述的事实不予确认。原审法院根据各方的陈述、房款的给付以及房屋交付等综合情况确认财贸公司与梁永平签订的《房屋买卖合同》并非出自双方真实意思表示的买卖关系，并无不当，本院予以维持。至于梁永平述称其在签订《房屋买卖合同》之后，李日新又与其达成一致意见将涉案房屋抵扣债务一节，因梁永平提供的《借款协议》中并无该意思表示，《欠条》记载内容亦不能推断出李日新将涉案房屋抵扣拖欠梁永平的债务，故原审法院对梁永平以房抵债的抗辩不予采信，合情合理，本院予以维持。鉴于梁永平与财贸公司签订的《房屋买卖合同》并非真实买卖关系，且梁永平亦不能提供证据证实其以房抵债取得涉案房屋，故在上述合同损害余凤贤、冯嘉茵利益的情况下，余凤贤、冯嘉茵主张该合同无效并要求将涉案房屋的产权恢复登记至财贸公司名下，应予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人梁永平的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁永平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月十五日
书 记 员 邹文芳