江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0884号
原告昆山建兴置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇周淀公路北侧，组织机构代码76651776-7。
法定代表人张宏，该公司总经理。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
被告郑一君。
委托代理人陈国勇，江苏巨升律师事务所律师。
委托代理人王依，江苏巨升律师事务所律师。
原告昆山建兴置业有限公司与被告郑一君商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月23日立案受理后，依法由代理审判员李加好独任审判，于2013年12月23日公开开庭进行审理。后因案情复杂依法转为普通程序组成�议庭，于2014年5月15日公开开庭进行审理。原告昆山建兴置业有限公司委托代理人刘晓炯、被告郑一君委托代理人陈国勇、王依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山建兴置业有限公司诉称：2009年11月29日，被告向原告购买了坐落于昆山市淀山湖镇XXX房屋一套，双方就此事宜签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号为2009064178）以及补充协议。合同约定房屋总价为379万元，付款方式为银行按揭，其中首付76万元，银行贷款303万。就房屋贷款事宜，被告与中国工商银行昆山支行签订了《个人购房借款／担保合同》，同时，原告作为《借款合同》的担保方在房屋办妥抵押登记手续前为被告承担连带责任保证。根据中国工商银行昆山支行提供的信息，在《借款合同》履行过程中，被告未能按时足额偿还贷款本息。被告在2013年9月16日书面通知原告，表示其已无力偿还银行贷款和履行合同，希望解除合同。同时，被告也将无力支付贷款的情况告知了贷款银行。因此，中国工商银行昆山支行宣布《借款合同》提前到期，要求原告承担保证责任。为此，原告于2013年10月11日代被告向该行偿付了贷款本金、利息、罚息、复利等共计2885243.63元。根据原告与被告签订的补充协议第1条第4款的约定，被告的行为已经违反了合同约定，原告有权解除合同追究其违约责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特具状向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同（合同编号：XXX）及补充协议，2、被告承担解除合同的违约金758000元，3、本案诉讼费由被告承担。
被告郑一君辩称：被告同意解除与原告签订的商品房购销合同及补充协议，但是该合同对违约金的约定不符合法律规定，被告不予认可。原告提供的他人的昆山市商品房购销合同真实性无法确认，并且与本案没有关联性，被告并非上述购销合同的主体，被告对原告的证明目的也不予认可，原告只是提供了部分购房合同，不能反映该楼盘的真实情况及价格状况，房屋的销售价格是一个综合价格，是由土地价格、建筑成本、房屋所在的区位等因素决定的，与被告无关。被告的退房行为也不会引起原告房屋价格的波动乃至房屋价格的下降。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月9日原告与被告签订合同编号为XXX的《昆山市商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的XXX号房，房屋面积为213.88平方米，房屋总价为3790000元，付款方式为首付760000元，银行按揭贷款3030000元，交房日期为2011年12月31日前，由于被告的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：原告发出《入住通知书》规定的，办理房屋接受手续期限届满之日，视为房屋交付日，自该日起该商品房的风险责任及物业管理费等相关费用由被告承担。双方还签订补充协议1份，其中约定被告在与原告签订购销合同后，应于2009年12月8日前将全部房款的20%即760000元交付原告，其余80%房款，被告以银行按揭贷款的方式支付给出卖人，被告未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致原告根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代被告向银行偿还贷款本息及罚息的，则被告须在原告发出的缴款通知书之日起十日内将原告代其向贷款银行偿还的全部款项支付给原告并自原告代其还款之日起，按原告为其还款金额每日万分之六的标准向原告支付违约金，上述还款期限届满仍未支付的，则原告有权解除预售合同，被告须向原告支付该房屋总价款20%的违�金。合同签订后被告向原告支付购房款760000元。随后被告与中国工商银行股份有限公司昆山支行签订个人购房借款／担保合同1份，约定由该行向其贷款3030000元用于购买纳帕尔湾水庄227号房屋，被告授权该行将贷款一次划入原告的账户，贷款利息自实际放款之日起计算，被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，该行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收50%确定，被告连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，该行有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。同时原告与中国工商银行有限公司昆山支行签订了保证合同，约定原告对该行与被告签订的个人借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人事项债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，当正式抵押登记手续已办理完毕且该行已经收到载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的债务免除保证责任。随后该行向原告支付了3030000元。2011年11月29日原告通知被告涉案房屋正式交付时间为2011年12月10日，要求被告于2011年12月10日至2011年12月18日办理入住手续。2013年9月16日被告通知原告由于经济上出现重大问题，失去了继续履行合同的经济能力，希望原告能够提供帮助，解除双方签订的商品房购销合同并愿意依据该合同中的约定承担应尽的违约责任。后中国工商银行昆山支行向原告发出提前还款函，称在借款合同有效期内由于被告发生借款合同约定的事项，故该行依据借款合同的有关规定宣布个人购房借款合同提前到期，要求原告履行保证责任，归还被告在该行的全部贷款本息及相应的罚息。2013年10月11日原告向中国工商银行股份有限公司昆山支行支付被告贷款本金、利息、罚息、复利等共2885243.63元。2013年11月5日被告再次通知原告无力继续履行合同且原告已经代其偿还了中国工商银行昆山支行的贷款本金和利息，要求解除双方签订的商品房购销合同并愿意按照该合同的约定承担相应的赔偿责任。
另查明：原告为主张其因被告的违约行为所造成的损失向本院提供了2013年3月17日、2013年5月7日原告与其他人签订的《昆山市商品房购销合同》3份、发票3份及成交均价图1份，合同及发票载明2013年原告出售的四套房屋单价分别为14510.849元、13056元、14102.383元，成交均价图载明2009年原告开发的涉案小区房屋价格成上涨趋势，自2011年至2013年涉案小区房屋价格呈逐年下降趋势，最低单价为13912元，被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可。庭审中，原告明确不要求对涉案房屋的现在价格进行物价评估。被告为主张除支付首付款760000元外，还支付原告公司销售人员320000元向本院提交了取款回单及存款回单，原告对该证据的真实性和关联性也不予认可，认为王义铭并非其公司员工。
上述事实，有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、补充协议、个人借款／担保合同、发票、收据、入住通知书、提前还款函、支付凭证、对账单、个人贷款结清证明、告知函、缴款通知书、EMS快递单及送达情况、成交均价图、被告提供的取款回单、存款回单以及原被告双方在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，且并不违反法律法规等国家强制性规定，应当认定为真实有�的合同。原被告应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告因违反借款合同中的约定导致中国工商银行昆山支行宣布借款提前到期，并由原告履行了保证责任。被告在原告代其全部偿还银行借款后应该及时按照合同约定归还原告代偿款项，现被告未按照约定将上述款项支付原告，责任在被告，原告要求解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后被告应将涉案房屋返还原告，被告已经支付原告的购房款3790000元中扣除原告为被告垫付银行贷款本金、利息、罚息、复利等共计2885243.63元，余额904756.37元，原告应该返还被告。涉案合同解除的责任在被告，因此被告应该支付原告违约金。被告在庭审中认为违约金数额约定过高，请求法院予以调整，本院根据双方履行合同的情况，综合考虑原告因代被告偿还银行借款造成的资金占用损失、涉案房屋再次销售需要支出的销售、管理、维护成本以及房屋另行销售价格与被告购买时房屋价格的差价等损失情况酌情确认被告支付原告违约金500000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆山建兴置业有限公司与被告郑一君于2009年12月9日签订的合同编号为XX的昆山市商品房购销合同及补充协议。
二、被告郑一君于本判决生效之日起十日内将位于昆山市淀山湖镇XXX号房屋返还原告昆山建兴置业有限公司。
三、原告昆山建兴置业有限公司返还被告郑一君购房款904756.37元。
四、被告郑一君支付原告昆山建兴置业有限公司违约金500000元。
以上三、四项折抵后，原告昆山建兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告郑一君人民币404756.37元。
（如采用转账方式，请汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。权利人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行权利的期限为二年。
案件受理费43120元，由被告郑一君负担，该费原告昆山建兴置业有限公司已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李加好
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 沈育莉