湖北省随州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂13行终14号
上诉人（原审原告）胡玉英，女，1948年3月1日出生，汉族，湖北省广水市人。
委托代理人姚兰芬（代理权限：代为提起上诉；代为承认、放弃诉讼请求；代为接收法律文书），女，1981年10月26日出生，汉族，湖北省广水市人，系上诉人胡玉英之女。
被上诉人（原审被告）广水市房产管理局。
法定代表人刘心田，该局局长。
委托代理人汪新章，该局副局长。
委托代理人方军（代理权限：一般代理），湖北磊落律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）曾红江（又名曾宏江），男，1970年11月23日出生，汉族，湖北省广水市人。
委托代理人瞿爱玲（代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为调解、和解；代为接收法律文书）女，1967年12月27日出生，汉族，湖北省广水市人，系被上诉人曾红江之妻。
上诉人胡玉英因与被上诉人广水市房产管理局（以下简称广水房管局）、曾红江行政登记一案，不服湖北省广水市人民法院（2015）鄂广水行初字第00015号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成由审判员徐纯清担任审判长，审判员孙竣、吴有训参加的合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人胡玉英及其委托代理人姚兰芬，被上诉人广水房管局的委托代理人汪新章、方军及被上诉人曾红江的委托代理人瞿爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告胡玉英诉称：我的房屋系政府落实政策，由当时的应山县马坪镇政府将原戏院三间房屋拨给我的，1989年9月28日，广水市土地管理局马坪土地管理所给我颁发的应山县（个人）用（89）字第4222240803286号《城镇村建设用地使用登记卡》，该登记卡上明确载明房屋使用面积为91.2平方米，并明确了四界距离。2014年9月，我准备将原来三间房屋拆除重建，遇到第三人曾红江及其家人阻拦，双方发生争执，第三人向我出具了被告广水房管局颁发的第38350076号《房屋所有权证》，该证上注明第三人曾红江与我共山墙。综上，我认为被告广水房管局在进行房屋登记时未尽审查义务，存在过错，错误登记，严重侵犯了我的合法权益，并给我造成了经济损失，为此，请求人民法院依法撤销被告广水房管局给第三人颁发的第38350076号《房屋所有权证》。
原审被告广水房管局辩称：本案诉争的房产已灭失，第三人曾红江所持编号为第38350076号《房屋所有权证》早已自动失效，不具备依法撤销的条件，本案不属于行政诉讼范畴。原告应当与第三人进行土地确权民事诉讼以解决争议，被告之所以将本案争议的墙体登记为原告的自墙，是因被告工作人员没有尽到严格审查之责，错误登记所致。我局依第三人申请向其核发房屋产权证的行为合法有效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人曾红江述称：原告于2010年10月24日就清楚知道我方房屋产权登记情况，现起诉已超过诉讼时效。原告诉争的房产证是因继承变更登记而来，除所有权人名字发生更改外，其他房屋权利状况及四界并没有发生变动。原告称我现在的房产与其房产之间相隔三米，不存在共墙，与历史状况不符，两家房屋拆迁前共用山墙是不争的事实。同时，关于原告拆迁的房屋产权证上将与我共墙的山墙登记为自墙，在诉讼中，房产管理局已明确为登记错误。故原告诉请无理，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1985年9月22日，第三人曾红江的父亲曾祥贵（已故）以1400元购买了原马坪纸厂锅炉房三间厂房用作居住房。1989年期间，曾祥贵经申请办理了字第0189号《房屋所有权证》。该权证载明：“房屋建筑面积为78.15平方米的砖木结构房屋位于马坪镇从林北街65号，并注明四界，前后为私墙，左右为共墙”。1988年4月，原告胡玉英的丈夫姚序孔（已故）因落实政策取得了马坪镇原戏院三间房屋作为居住房。1997年7月，原告胡玉英的丈夫姚序孔经申请办理了编号为38350231号的《房屋所有权证》。该权证载明：“建筑面积为89.77平方米，房屋四界注明东、南、西墙为自墙，北墙为共墙”。1997年7月，第三人曾红江以继承为由申请将登记在其父亲曾祥贵名下的房屋所有权证变更登记在自己名下。原产权行政管理部门广水市建设委员会经审核为其办理了编号为38350076号《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》登记状况除所有权人发生变更外，其他房产权利状况包括四界与曾祥贵原《房屋所有权证记》载内容××致。原告胡玉英与第三人曾红江房屋相邻，但朝向不同。第三人曾红江改建前房屋的东墙与原告胡玉英的房屋西面后落檐墙为共墙，原、被告的房屋历史上属不同单位所有，并共同使用该面山墙。因房屋朝向不同，双方连接处的排水均从共墙上方的U形槽排水，如果任何××方属自墙，则另××方的房屋将无法排水，影响房屋的正常使用。本案诉争双方当事人先后取得其房屋所有权后在居住过程中也未改变这××历史事实。但原告方在申请办理的《房屋所有权证》上将该墙登记为“自墙”，第三人先后办理的两个《房屋所有权证》上均将该墙登记为“共墙”。2010年10月，第三人曾红江因改建房屋为公用山墙问题与原告方发生争议，后经马坪镇丛林街居委会组织调解，双方自愿达成了《房屋改建协议》。因双方《房屋所有权证》对公用山墙登记相佐，故经双方协商在《房屋改建协议书》中达成“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的协议。嗣后，第三人根据协议约定，自公用山墙后退后改建了其原有住房。2014年9月，原告胡玉英改建住房在准备拆除原公用山墙时与第三人发生争议，由此成诉。
原审法院认为：根据《城市房屋权属登记管理办法》第七条之规定，被告广水房管局作为本案行政区域内的房产管理部门，具有对本行政区域内的房屋进行产权登记、变更、确权办证的法定职责。原广水市建设委员会因行政体制改革将其房屋管理职能转移给被告单位承受。故广水房管局是本案适格的被告主体。本案中，第三人曾红江于1997年7月因继承申请办理的编号为38350076号《房屋所有权证》，是在其父曾祥贵于1989年办理的字第0189号《房屋所有权证》基础上变更登记而来，该登记并没有变更诉争房屋的权利状况及房屋四界，结合本案第三人提交的有效证据能够证明被告为第三人办理的《房屋所有权证》合法、有据。同时，经审查，被告根据第三人的申请依据其职权为第三人办理《房屋所有权证》的程序合法，予以确认。
根据本案中原告与第三人因改建房屋于2010年10月24日达成《房屋改建协议》“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的约定，可以确认原告方在2010年10月24日就知道第三人曾红江所持的《房屋所有权证》登记状况，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十××条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”之规定，原告诉讼应于2012年10月24日前提起，现起诉已超过诉讼时效，故第三人述称有理。被告关于第三人的房屋已灭失，其《房屋所有权证》不具备依法撤销的辩称意见，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条“公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（××）房屋灭失……”之规定，不予支持。综上，原审法院认为被告为第三人曾红江办理《房屋所有权证》的行政行为证据确凿，适用法律正确，程序合法；且原告诉请超过诉讼时效。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十××条的规定，判决驳回原告请求撤销广水市房产管理局给第三人曾红江颁发编号为38350076号《房屋所有权证》的诉讼请求。
上诉人胡玉英不服××审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。广水市建设委员会给上诉人办理的《房屋所有权证》载明“东自墙，南自墙，西自墙，北共墙”与土地管理部门给上诉人颁发的《城镇村建设用地使用登记卡》的四界××致，并有广水市马坪镇人民政府、广水市马坪镇财政所、广水市马坪造纸厂的证明等证据证实，且马坪镇人民政府对辖区资产有当然的处分权，上诉人原始取得该房产时间明显早于原审第三人，被上诉人没有尽到审查义务，错误将上诉人的山墙登记于原审第三人曾红江，原审判决认定诉争山墙系共墙是历史沿袭的事实，被上诉人给原审第三人曾红江颁发的第83500076号《房屋所有权证》符合法定程序与事实不符。2、原审判决程序错误。原审判决认定墙上方U形槽可能影响第三人“无法排水，无法正常使用”系民事相邻权纠纷，且在上诉人与原审第三人所签的《协议书》中已解决，原审在行政诉讼中否定民事协议行为显属不当，程序错误。3、原审判决认为被上诉人为第三人办证行政行为程序合法明显缺乏合法依据。被上诉人未尽法定审查义务，错误将原审第三人房屋四界登记为东共墙。而原审第三人曾红江房屋东边与上诉人的北边山墙相邻，中间相隔三米，不存在共山墙的事实。4、本案并未超过诉讼时效。上诉人在签订协议时没有见过曾红江的房产证，直到2014年9月才知道曾红江的房产登记情况，并未超过诉讼时效。故原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销××审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人广水房管局答辩称：1、本案诉争的山墙应属上诉人与原审第三人的共墙，而非上诉人的自墙；2、被上诉人广水房管局给原审第三人曾红江颁发房产证的行政主体合法、程序合法、内容合法适当，其行政行为合法有效；3、××审判决不存在行政干预民事法律关系；4、本案已超过诉讼时效。故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人曾红江答辩称：1、马坪镇人民政府《关于落实姚序孔房屋的界线说明》只明确东西两侧以前后落檐外边止，并没有明确是自墙还是共墙；2、我的房产证系继承变更，原曾祥贵的办证时间为1989年；3、房屋间隔不是3米，因我建房时上诉人闹事，我退了3米；4、签订协议时双方房产证都看了，并经过居委会领导，当时上诉人知道共墙的事实，起诉已超过时效，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审法院经庭审质证，认定被告提供的有效证据有：广水房管局组织代码证、法定代表人证明各××份；第三人曾红江的房屋登记档案××份；《中华人民共和国房屋权属登记管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
认定原告提供的有效证据有：胡玉英的身份证明；应山县马坪镇人民政府马政发（1988）9号文件；车旅费发票。
认定第三人提供的有效证据有：1、购房协议；2、照片××组；3、《房屋所有权证》；4、《房屋改建协议书》××份；5、《土地使用证》××份；6、照片××组；7、老房产证××份；8、照片三张。
以上证据均随案移送本院，经审查，除广水市建设委员会向曾红江颁发的第38350076号《房屋所有权证》系被诉行政行为不能作为证据使用外，其余证据可以作为认定本案事实的根据。
二审中，上诉人胡玉英、被上诉人广水房管局及曾红江均未提交新的证据。
经二审审理查明：除因双方《房屋所有权证》对公用山墙登记相佐，故经双方协商在《房屋改建协议书》中达成“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的协议的事实外，原审查明的事实属实。
本案中，各方当事人争议的焦点问题：××是原审判决认定事实是否正确，程序是合法；二是被上诉人广水房管局为原审第三人曾红江办理房屋变更登记的行政行为是否合法；三是上诉人胡玉英的起诉是否超过起诉期限。本院评判如下：
××是原审判决认定事实是否正确，程序是否合法的问题。
关于上诉人胡玉英上诉提出诉争山墙为自墙，有房屋登记机关为上诉人办理的《房屋所有权证》等证据证实，原审判决认定诉争山墙为共墙认定事实错误的理由，经审查，原审庭审被上诉人广水房管局已明确承认为上诉人之夫姚序孔办理的房屋登记是错误的，且上诉人及原审第三人的房产来源均系集体所有财产，原审第三人取得房屋产权在先，上诉人与原审第三人的房屋历史上属不同单位所有，对诉争的山墙，两集体单位在建房时已形成了共墙的事实，因房屋朝向不同，双方连接处的排水均从共墙上方的U型槽排水，如果任何××方属自墙，那另××方的房屋将无法排水，影响房屋的正常使用，故原审判决认定诉争山墙为共墙并无不当。
关于上诉人胡玉英上诉提出原审判决认定墙上方U形槽可能影响第三人“无法排水，无法正常使用”系民事相邻权纠纷，原审程序违法的理由，经审查，诉争山墙属行政房屋登记审查的范畴，原审法院依法审查并无不当，程序合法。故上诉人胡玉英上诉提出诉争山墙系自墙，原审判决认定事实错误，程序违法的理由不能成立，本院不予采纳。
二是被上诉人广水房管局为原审第三人曾红江办理房屋变更登记的行政行为是否合法的问题。
经审查，原审第三人曾红江于1997年7月因继承申请办理的编号为38350076号《房屋所有权证》，是在其父曾祥贵于1989年办理的字第0189号《房屋所有权证》基础上变更登记而来，该登记并没有变更诉争房屋的权利状况及房屋四界，被上诉人根据曾红江的申请依职权为其办理《房屋所有权证》的程序合法。故上诉人胡玉英上诉提出被上诉人为原审第三人曾红江办证的行政行为程序明显缺乏合法依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三是上诉人胡玉英的起诉是否超过起诉期限的问题。
经审查，上诉人胡玉英之子姚彬与原审第三人曾红江因改建房屋于2010年10月24日签订《房屋改建协议》，虽有“原双方的房产证受法律保护，不能变动”的约定，但现有证据不足以证明上诉人胡玉英在其子签订《房屋改建协议》时就明知原审第三人曾红江的房屋登记状况，故上诉人胡玉英的起诉期限从2014年9月，其改建住房在准备拆除原共用山墙时与原审第三人发生争议时起算，并未超过法定的起诉期限。故上诉人胡玉英上诉提出其起诉未超过起诉期限的上诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，上诉人胡玉英上诉提出的原审判决认定事实错误，程序违法，被上诉人广水房管局为原审第三人曾红江办证的行政行为程序明显缺乏合法依据的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不予支持。原审判决认定上诉人胡玉英的起诉超过起诉期限不当，本院予以纠正。原审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第××款第（××）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡玉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐纯清
审判员 孙 峻
审判员 吴有训
二〇一六年九月十二日
书记员 万 鹏