广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第434号
上诉人（原审原告）：曾少红，女，1983年5月29日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：陈光远，男，1977年12月6日出生，汉族，户籍地广东省阳西县。系曾少红的丈夫。
被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县人民大道***号农信大楼*楼。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。
上诉人曾少红因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于2015年3月31日作出的（2014）阳西法民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年11月1日，曾少红与月亮湾公司达成购房意向，签订了认购协议并向该公司支付某某湾m栋n号单元房定金20000元。2012年11月2日，曾少红与月亮湾公司双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9），约定曾少红向月亮湾公司购买位于阳西县某某湾m栋n号商品房一套，该房建筑面积为47.16平方米，房价总额为302184元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”另该合同《附件三：装饰、设备标准》载明“门：入户大门采用防火门配高级门锁；厅门、阳台门选用铝合金玻璃门、配五金配件，卧室门、卫生间门、厨房门为木质门”。同日，曾少红与月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书中规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。合同签订后，曾少红即按约定向月亮湾公司交付办证费用7186元、契税9066元、维修基金1321元及首期款71184元，后又于2013年6月17日支付购房款91000元。2013年8月9日，曾少红和中国农业银行股份有限公司阳西县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定曾少红向中国农业银行股份有限公司阳西县支行贷款120000元用于购买位于阳西县沙扒镇月亮湾某某湾m栋n号的房产，保证人为月亮湾公司。2013年12月23日，中国农业银行股份有限公司阳西县支行将上述贷款转入曾少红指定的月亮湾公司银行账户。
另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（某某湾住宅小区M#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。2014年7月23日，广东省阳江市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，评定某某湾住宅小区M#、A#楼工程消防验收合格。2014年4月22日，月亮湾公司向曾少红发出一份《某某湾业主收楼通知书》，主要内容如下：“您（曾少红）所购买的月亮湾某某湾m栋n房已经具备正式交付使用条件。现正式通知您，请您于2014年4月30日之前，亲临我公司（月亮湾公司）项目现场办理收楼手续。”2014年5月11日，月亮湾公司又向曾少红发出一份《通知书》，内容如下：“尊敬的曾少红业主：由于您的物业m栋n房因装修质量问题延期交楼，具体收楼时间另行通知。”2014年5月18日，月亮湾公司再次向曾少红发出一份《某某湾业主收楼通知书》，主要内容为：“根据2014年5月11日我司（月亮湾公司）与阁下（曾少红）确定的通知书主旨，您所购买的某某湾m栋n房已经达到收楼条件……现正式通知您，请您于2014年5月25日-2014年6月2日亲临月亮湾现场办理收楼手续。”2014年6月20日，月亮湾公司最后发出一份《某某湾业主收楼通知书》，主要内容为：“您（曾少红）所购买的某某湾m栋n房于2014年4月30日已经具备正式交付使用条件……我司再次郑重提醒您尽快前来收楼。”诉讼中，月亮湾公司提供《某某湾业主收楼通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等多份文件资料及EMS邮寄单、投递查询回单拟证实其先后三次向曾少红发出书面的收楼通知等文件的事实。相关投递单据显示前述2014年4月22日、2014年5月18日、2014年6月20日的三份书面通知月亮湾公司均以邮寄专递的方式发出，曾少红分别于2014年4月24日、2014年5月21日、2014年6月23日签收。庭审中，曾少红对三份收楼通知的真实性无异议，承认在第一份收楼通知后于指定日期去办理收楼手续，但发现房屋装修不符合附件三的要求，就提出异议，后在收到第二份和第三份收楼通知后亦去到房屋现场，发现与原来的装修没有任何改变，故再次拒收。曾少红并就其拒收原因申请证人刘运潘和谭驳出庭作证并附上证人在讼争房屋的现场照片，拟证实月亮湾公司所售房屋存在擅自变更设计的问题，至2014年6月仍未按合同约定完成装修。两证人的证言证实分别曾于2014年6月23日、2014年6月27日到达月亮湾某某湾2栋1208房，现场所见该房只安装大门和阳台的门，其他的地方没有安装门。但曾少红最后表示月亮湾公司所售房屋质量虽存在一些问题，经由月亮湾公司整改，目前曾少红对存在的质量瑕疵没有异议。
又查明，2014年5月22日，曾少红以月亮湾公司逾期交付房屋并已超出合同所限时间为由，向月亮湾公司发出一份《解除合同通知书》，要求解除与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》，并要求月亮湾公司按照合同的约定返还全部购房款及支付相关违约金。月亮湾公司收到上述通知书后，没有退还曾少红已交付的款项，也没有支付违约金给曾少红。为此，曾少红以月亮湾公司逾期交房的行为构成根本性违约为由于2014年6月30日诉至原审法院，请求：1、解除曾少红与月亮湾公司签订的商品房买卖合同（编号：201201609）；2、月亮湾公司退还购房款302184元、办证费用7186元、维修基金1321元、契税9066元、银行借款14379.48元（2014年1月至6月共六个月）；3、月亮湾公司按购房款的5%支付违约金15109.2元给曾少红；4、本案诉讼费用由月亮湾公司负担。
原审判决认为：本案系商品房预售合同纠纷。曾少红与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。合同签订后，曾少红依约支付了讼争房屋的房款302184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元，月亮湾公司对此予以认可，应予确认。本案中，曾少红起诉认为月亮湾公司理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给曾少红使用，但月亮王公司逾期未将经验收合格的房屋交付给曾少红已超过30天，按照双方约定曾少红有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求月亮湾公司承担违约责任。月亮湾公司则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知曾少红收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故曾少红无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、月亮湾公司所售的房屋是否达到交付条件；二、月亮湾公司的行为是否构成根本性违约及曾少红与月亮湾公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）是否应予以解除；三、月亮湾公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责情形。
关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，曾少红与月亮湾公司双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，联系上下文结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有月亮湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，故应予确认该商品房具备了合同约定的交付条件。曾少红以月亮湾公司在超过合同约定的交付日期后未安装卫生间和房间的门为由主张月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件，理据不足。且未能提供相反的证据足以推翻该《建筑工程竣工验收报告》的结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对曾少红该主张不予支持。
关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，月亮湾公司理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，庭审中经曾少红与月亮湾公司双方确认，月亮湾公司先后发出落款日期分别为2014年4月20日、2014年5月11日、2014年5月18日、2014年6月20日的四份通知给曾少红，而据月亮湾公司提供的邮寄单及查询回单显示，曾少红于2014年4月24日签收第一份邮件，虽然邮寄单没有记载邮寄文件的名称，但结合曾少红承认在收到月亮湾公司第一次发出的收楼通知后于2014年4月27日前往办理收楼手续的陈述，应确认曾少红签收的该份邮件内有该份收楼通知。据此，应认定月亮湾公司已于2014年4月24日履行了向曾少红告知收楼的义务。同时，据书面收楼通知书记载，月亮湾公司给予曾少红的收楼时间为2014年4月30日前，而曾少红收到该通知后在指定期限内因故未接收房屋，应视月亮湾公司在其指定的最后收楼日2014年4月30日完成房屋交付使用的义务。至于曾少红提供的落款日期为2014年5月11日的《通知书》，从其记载“因装修质量问题延期交楼”的内容，结合庭审中曾少红与月亮湾公司双方对房屋的装修质量（缺少门）问题的争议意见，该通知实质上是月亮湾公司对曾少红就所交付房屋存在的瑕疵问题予以整改并愿意承担相应违约责任的承诺。对此，应由双方依据合同第十三条“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人有权使用同等或以上质量标准的材料替代附件三所列的各种装饰、设备”的约定方式进行处理。其后月亮湾公司亦依约进行整改并于2014年5月18日又重新发出一份《某某湾业主收楼通知书》知会曾少红。换言之，月亮湾公司虽属瑕疵交付，但不影响其交付行为的实现。故曾少红据前述《通知书》记载的内容及后续的《某某湾业主收楼通知书》重新指定的交付日期主张月亮湾公司迟延交付房屋超过五十多天，不予认定。虽然曾少红通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，月亮湾公司的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。因此，现曾少红请求与月亮湾公司解除合同并要求月亮湾公司返还购房款302184元及赔偿银行借款本息，不予支持。
关于第三个焦点。如前所述，月亮湾公司逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故曾少红请求月亮湾公司按合同约定支付违约金，应予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，曾少红在收到月亮湾公司的收楼通知后以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因曾少红原因未能办理房屋交接手续。为此，应确认月亮湾公司逾期交房的时间应从逾期之日2014年4月2日计至原审法院认定的实际交付日即2014年4月30日共29天。根据合同的约定，月亮湾公司应当以购房款302184元按每日万分之三的标准向曾少红支付逾期交房的违约金，即为：302184×0.0003×29=2629元。对于月亮湾公司辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见。就算涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于月亮湾公司并没有按照合同的约定及时告知曾少红，因此，月亮湾公司以不可抗力为由提出免责，应不予采纳。
至于月亮湾公司代收的房地产权证费用7186元、房契税9066元、维修基金1321元，上述费用是月亮湾公司履行合同义务向曾少红代收的费用，且上述费用应在办理讼争房屋的房地产权证等相关事项时由月亮湾公司代为实际支付给他人。在合同继续履行的情况下，曾少红请求月亮湾公司返还上述费用，于法无据，不予支持。
综上所述，曾少红以月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件及月亮湾公司逾期交房超出30天为由请求解除合同并退还房款302184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元和支付违约金15109.2元以及赔偿银行借款本息（六个月）14379.48元，没有事实和法律依据，不予支持，但月亮湾公司应当向曾少红支付逾期交房的违约金2629元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、限月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金2629元给曾少红；二、驳回曾少红的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6539元，由曾少红负担6490元，月亮湾公司负担49元。
上诉人曾少红不服原审判决，向本院提起上诉称：本案争议的焦点问题应是本案约定的合同解除条件是否成就，而非一审归纳的三个焦点问题。本案中，月亮湾公司明显违反合同的约定，曾少红行使解除权，符合法律规定。一、曾少红购房是为了出租，在双方签订的《商品房买卖合同》附件三对装饰、设计标准对门作了特别约定，但月亮湾公司擅自改变了房屋设计，致使曾少红无法实现合同目的，这是月亮湾公司的违约之一，且完全达到了根本性。二、根据双方合同的约定，月亮湾公司应当在2014年4月1日前交付房屋，逾期交楼超过30天，买受人有权解除合同。月亮湾公司直至2014年5月18日才通知曾少红于2014年5月25日至6月2日收楼，期间共55天，这是月亮湾公司违约之二。本案的实际情况是月亮湾公司于2014年4月20日通知曾少红收楼，但曾少红发现月亮湾公司改变设计，将原来的一厅一房一厨一卫改为一房一厨一卫，其改变了室内结构，没有墙体，造成厅门、厨房门、卫生间门、卧室门没法安装。曾少红对此提出异议，要求月亮湾公司按约定交付，这种情况下，月亮湾公司于2014年5月11日通知曾少红，以房屋装修存在质量问题延期交楼，具体收楼时间另行通知，同意按合同的约定承担违约责任。可以说，月亮湾公司迟延交付，是月亮湾公司的违约行为，对曾少红而言，是否主张解除合同，是曾少红的权利，曾少红可以选择。月亮湾公司于2014年5月11日作出的延期交房通知，表明：1、月亮湾公司认为房屋因装修质量问题需要延期交付；2、如果业主想收楼要等月亮湾公司另行通知，说明迟延不断延长；3、相关延期交楼的违约责任按合同的约定执行。故上述通知书并非原审所认定的“2014年5月11日的延期收楼通知书的实质是双方对装修质量的争议意见，该通知实质是月亮湾公司对曾少红就所交付的房屋存在瑕疵问题予以整改并愿意承担相应的违约责任”。综上，月亮湾公司于2014年5月11日作出的延期交房通知书，说明月亮湾公司逾期交房的事实，原审判决认为月亮湾公司于2014年4月20日通知曾少红收楼是履行了告知曾少红的义务，视月亮湾公司在通知书规定的最后收楼日2014年4月30日完成交付义务，该认定不符合客观事实以及《合同法》有关交付的规定。三、由于月亮湾公司迟延交楼而解除合同，根据合同的约定，月亮湾公司应支付房屋总价5%的违约金；至于月亮湾公司收取的产权办证费用、房契税、维修基金，由于月亮湾公司违约造成合同解除，故其应退还上述费用给曾少红。综上，请求：一、撤销原审判决，支持曾少红的上诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由月亮湾公司负担。
被上诉人月亮湾公司答辩称：一、根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”以及广东省于2014年3月1日起施行的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条“建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，月亮湾公司销售的房屋在2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收合格后即可交付曾少红使用。二、根据合同的约定，出卖人逾期交付超过30天的买受人可以解除合同。月亮湾公司在2014年4月22日向曾少红邮寄了收楼通知书，且曾少红在2014年4月24日收到了该通知书，结合曾少红一审中承认月亮湾公司在2014年4月20日已通知其收楼及其在2014年4月27日前往现场办理收楼手续的陈述，应认定月亮湾公司将房屋交付给曾少红的时间没有逾期30天，不符合合同约定的解除条件。三、月亮湾公司销售的房屋是按照设计统一进行装修的，虽然曾少红在2014年4月27日办理收楼手续时对房屋的装修提出了异议，但房屋装修存在的瑕疵不能成为其拒绝收楼的理由，装修存在的瑕疵只能根据合同第十三条的约定进行处理。故曾少红可就装修存在的瑕疵要求月亮湾公司进行整改，但却不能以此作为拒绝收楼及请求解除合同的理由。月亮湾公司于2014年5月11日及5月18日发出的《通知书》是根据曾少红的要求对装修进行整改作出的有关答复，其对装修进行整改后的交付时间不能等同于房屋交付的时间。故月亮湾公司根据曾少红的要求对房屋的装修进行整改不影响其在2014年4月30日前已履行了房屋交付义务的事实，也不影响房屋交付行为的实现。因此，曾少红以装修存在瑕疵为由请求解除合同是不成立。综上所述，月亮湾公司在房屋经验收合格后已符合合同约定的交付条件，其逾期交付房屋没有超过30天，月亮湾公司没有构成根本性违约，曾少红请求解除合同的理由是不成立的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：曾少红与月亮湾公司签订认购协议时，向月亮湾公司支付了购房定金20000元；在与月亮湾公司签订商品房买卖合同及补充协议后，曾少红支付了首期款71184元给月亮湾公司，后又于2013年6月14日支付购房款91000元给月亮湾公司；余款120000元则以银行按揭贷款方式支付。换言之，曾少红已支付全部购房款302184元给月亮湾公司。
月亮湾公司于2014年4月30日发出一份《通知书》，该通知主要内容：尊敬的业主，我司于2014年4月30日发出的《某某湾业主收楼通知书》，要求阁下于4月30日办理收费楼手续，但因故未达到收楼条件，如达到收楼条件则公司另行通知。公司将严格按照买卖合同履行。请业主见谅。月亮湾公司在该通知落款及业主签名等多地方加盖了该公司销售中心的印章，通知左下部有吴锦洪、孟维军等十多名业主签名。
月亮湾公司已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，但其至本案二审期间仍未提供涉讼楼房的工程竣工验收备案手续。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷，月亮湾公司已取得本案讼争商品房所在楼房的商品房预售许可证，其将该商品房预售给曾少红，签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及补充协议是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。曾少红已通过自付和银行按揭贷款的方式支付购房款302184元、办证费7186元、维修基金1321元、契税9066元给月亮湾公司，但月亮湾公司未在约定期限内未交付涉讼的商品房给曾少红，曾少红因此提起本案诉讼。从曾少红上诉主张及月亮湾公司抗辩主张看，双方争议焦点是：涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件；月亮湾公司是否逾期交房并构成根本性违约而达到解除合同的条件。
对涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件的问题。双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，但没有具体约定验收主体及具体如何验收，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为该合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定相符合。因此，应认定该商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。月亮湾公司辩称经验收合格的仅指建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”五单位验收合格，理据不足，本院不予采纳。
对月亮湾公司是否逾期交房并构成根本性违约而达到解除合同的条件的问题。本案商品房所涉工程，月亮湾公司虽于2014年4月18日组织包含其在内五单位进行验收，并于2014年4月20日向业主发出收楼通知书，通知业主于同年4月30日收楼。但月亮湾公司直至通知收楼当日即2014年4月30日尚未取得建设工程竣工验收备案表，且其在曾少红等业主于2014年4月30日到月亮湾公司售楼部收楼时，又发出一份通知给业主，称因故未达到收楼条件，如达到收楼条件另行通知。月亮湾公司发出给业主的通知的内容，结合该商品房在4月30日未办理工程竣工备案手续的事实，应认定月亮湾公司销售给曾少红的商品房在2014年4月30日未经验收备案，未具备交付使用的条件。按合同约定，未达交付条件，当事人可以拒绝收楼。月亮湾公司逾期未能交付合格商品房给曾少红使用，且逾期交房超过30日，符合合同约定的解除条件，且月亮湾公司直至曾少红提起本案诉讼及诉讼期间都未办理涉案的建设工程竣工验收备案手续，月亮湾公司在双方约定的可解除合同的履行期限届满后仍长时间无法将合格商品房交付给买受人曾少红，致使合同目的难以实现，曾少红请求解除其与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使用不能实现合同目的的；……”，应予以支持。月亮湾公司辩称2014年4月30日的通知是针对特定业主及房屋装修存在问题，不应以该通知书作为认定事实的依据，以及涉案商品房已经验收合格，具备交付使用的条件，不应解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”，合同解除后，曾少红请求月亮湾公司返还已付购房款302184元、办证费用7186元、维修基金1321元、契税9066元，理据充分，应予支持。至于曾少红请求月亮湾公司返还2014年1月至6月的银行借款14379.48元，理据不足，不予支持。月亮湾公司逾期交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定按已付房款的5%计付违约金并没有违反法律规定，曾少红请求月亮湾公司按双方约定支付违约金15109.2元，理据充分，应予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。曾少红的上诉理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳西县人民法院（2014）阳西法民初字第764号民事判决；
二、解除曾少红与广东东方月亮湾有限公司于2012年11月2日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；
三、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还已付购房款302184元、办证费用7186元、维修基金1321元、契税9066元，共319757元给曾少红；
四、广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金15109.2元给曾少红；
五、驳回曾少红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6539元，由上诉人曾少红负担270元，被上诉人广东东方月亮湾有限公司负担6269元；二审案件受理费6539元，由上诉人曾少红负担270元，被上诉人广东东方月亮湾有限公司负担6269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 姜玉华
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 林宗发