四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民终字第102号
上诉人（原审被告、反诉原告）付修明，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）冯翠兰，女。
二上诉人委托（特别授权）代理人谷海洋，四川齐协律师事务所律师。
二上诉人委托代理人田思，四川齐协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）平昌县泰兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人吴和平，系该公司董事长。
委托（特别授权）代理人康军，男。
上诉人付修明、冯翠兰因与被上诉人平昌县泰兴房地产开发有限责任公司（以下简称泰兴公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2014）平民初字第1235号民事判决，向�院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人付修明、冯翠兰及其委托代理人谷海洋、田思，被上诉人平昌县泰兴房地产开发有限责任公司的委托代理人康军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月22日，原告泰兴公司依法取得平昌县公安局老家属楼一栋的房屋拆迁许可证，建设项目命名“金泰帝景”。二被告原住公安局老家属楼4单元1楼2号，2010年5月12日，双方签订房屋拆迁产权调换协议书，约定二被告在2010年5月21日前腾空旧房交钥匙，其产权调换到“金泰帝景”B幢10楼4号住房一套和B栋楼梯间20平方米，对楼梯间超出面积和差面积双方按2180元／平方米互相找补。同时对补偿费、过渡方式、期限及过渡费等事宜进行了约定。2014年4月3日，泰兴公司向二被告交付B1-10-4号住房一套，双方对房款补差、办证费、超期过渡费进行了结算。泰兴公司以楼梯间系消防通道且属该楼业主共有为由未向二被告交付协议书第十条约定的“楼梯间”。为此，双方数次协商未果，二被告也多次信访。2014年3月6日，平昌县住建局工作人员召集泰兴公司的法定代表人吴和平与付修明夫妇在征收中心办公室处理冯翠兰信访问题，双方达成如下处理意见：一、原合同约定的楼梯间调换到B1栋1楼门市（靠电梯口进左边第一个）；二、按合同约定的面积，以测绘公司测绘面积为准，结算时多退少补；三、2015年4月6日为还房时间，《房屋产权证》竣工验收后一并办理；四、过渡费按合同约定执行，逾期不交房按3倍执行。其后，二被告要求泰兴公司交付门市，但泰兴公司拒绝交付，冯翠兰继续信访。2014年6月17日，平昌县住建局作出平住建函（2014）78号关于冯翠兰信访问题的答复意见书，主要内容与2014年3月6日的处理意�一致。双方就交付门市争执不休，原告泰兴公司于2014年6月13日诉讼来院。
另查明：2010年6月8日，泰兴公司与案外人何学平签订商品房买卖合同二份，将“金泰帝景”B1栋1单元第1层1-1-1号门市和相邻1-1-2号门市卖与何学平，1号门市套内建筑面积167.79平方米，分摊面积24.88平方米，合计192.67平方米，单价3150元／平方米，总价款606910元，该门市与处理意见中B1栋1楼门市（靠电梯口进左边第一个）为同一门市。2号门市套内建筑面积256.57平方米，分摊面积38.05平方米，合计294.62平方米。现1、2号门市已统一装修作宾馆和餐饮之用。
“金泰帝景”位于平昌县江口镇政法街，属于三类价区，非住宅市场指导价为每平方米4000—6000元。
原审认为：原、被告于2010年5月12日签订房屋拆迁产权调换协议书第十条约定泰兴公司向二被告交付B栋楼梯间20平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，“金泰帝景”B栋楼梯间属于业主共有，因此，该协议第十条违反物权法之规定而无效，泰兴公司作为房地产开发企业在订立合同时明知楼梯间属于业主共有而与二被告约定产权调换，致使二被告误解可以获得20平方米的门市。因此，该协议第十条无效无法履行的情况下，泰兴公司应当赔偿二被告相同地理位置20平方米门市的经济损失，酌定每平方米1万元为宜，泰兴公司应赔偿二被告经济损失20万元。二被告反诉请求确认优先取得“金泰帝景”B1栋1楼1号门市并要求泰兴公司立即交付该门市。经查，2010年6月8日，泰兴公司已将1号门市卖与第三人何学平，因此，2014年3月6日，泰兴公司的法定代表人吴和平与二被告达成的处理意见侵犯了第三人的利益而无效。故二被告的反诉请求不能成立。据此，原审作出如下判决：一、2010年5月12日，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议书第十条无效。二、原告平昌县泰兴房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内赔偿被告付修明、冯翠兰经济损失20万元。三、驳回反诉原告付修明、冯翠兰的诉讼请求。
宣判后，付修明、冯翠兰不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：上诉人与被上诉人达成的关于案涉门市的协议及处理意见无效明显错误，双方不存在恶意串而损害第三人的情形；原审认定上诉人反诉请求不成立错误，上诉人可以主张对案涉房屋优先取得的权利。被上诉答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审经开庭审理查明的与一审判决查明的事实一致，依法予以确认。
二审中，被上诉人提交了商品房买卖合同复印件一份。证明该商品房已�2014年9月19号进行备案。上诉人质证认为，对合同备案无异议，但是本案争议的门市是在进入一审后才出卖给案外人何学平的。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年5月12日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》第十条约定了“楼梯间20平方米在B栋”的产权调换内容，该条将属于业主共有物权约定调换给个人，因违反物权法之规定而无效。在约定的“B栋楼梯间20平方米”因违法无法交付的情况下，双方当事人于2014年3月6日对拆迁还房又重新进行了协商，将原协议约定的“楼梯间”调换到“B1栋1楼门市（靠电梯口进左边第一个）”，并形成了以“B1栋1楼门市（靠电梯口进左边第一个）”为标的物的新的拆迁还房协议。合同双方当事人基于合同违反法律禁止性规定，协商后重新签订协议，其先合同中涉及无效的内容已经消失。被上诉人平昌县泰兴房地产开发有限�任公司起诉请求确认双方签订的“B栋楼梯间20平方米”产权调换协议无效，因双方未实际履行，且又达成新的协议，虽有诉权及胜诉权，但并不因此影响双方于2014年3月6日形成的协议。虽该协议涉及到第三人（案外人何学平）的相关利益，但是否当然侵犯第三人利益，因第三人未参与诉讼，也未提出主张，且上诉人付修明、冯翠兰亦否认与上诉人存在串通损害第三人利益的事实，故原审对双方当事人于2014年3月6日重新签订的协议认定侵犯第三人利益而无效不当，应予纠正。
在民事法律关系中，赔偿义务人只负有给付赔偿的义务，而无赔偿给付的请求权，因上诉人一审未提出赔偿主张，且对被上诉人的自愿赔偿承诺予以明确拒绝，故原审仅基于被上诉人愿意赔偿的承诺作出赔偿判决，限制了权利人的赔偿请求权的行使，应属不当，应予以纠正。
至于上诉人一审反诉请求确认优先取得“金泰帝景”B1栋1楼门市，并要求被上诉人立即交付的问题。虽2014年3月6日上诉人与被上诉人就案涉门市达成了新的还房协议，但案涉门市被上诉人已出售给案外人何学平，涉及案外人的权益，且上诉人未提供充分证据证实案外人何学平与被上诉人合同关系实际形成时间在后，故上诉人主张优先取得不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换开式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”所规定的情形，同时案涉门市尚未届当事人双方约定的交付期限，交付条件也尚不成就，故原审对上诉人的反诉请�不予支持，并无不当。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销平昌县人民法院（2014）平民初字第1235号民事判决第二项；维持第一、三项。
二、驳回被上诉人平昌县泰兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费负担不变；
二审案件受理费1100元，由被上诉人平昌县泰兴房地产开发有限责任公司负担100元，由上诉人付修明、冯翠兰负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 全
审 判 员 黎 明
代理审判员 杨璐菥
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 张智慧