江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3513号
原告徐州创发物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路西湖美景2#-4-101室。
法定代表人曹开良，该公司总经理。
委托代理人于洪，该公司副总经理。
委托代理人佟革新，该公司法律事务部主任。
被告邹保丰。
原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）诉被告邹保丰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托代理人佟革新、被告邹保丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创发公司诉称，我公司是本市云龙区永泰·东方美地一期小区的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，但被告拖欠2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1854元、公用水电费120元、生活垃圾处置费24元、违约金547元，合计2545元。虽经原告多次催要，被告至今未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费1854元、公用水电费120元、生活垃圾处置费24元、违约金547元，合计2545元。
被告邹保丰辩称，业主委员会的成立不合法，物业服务合同的签订我不知情。原告作为物业管理企业未认真履行自己的义务，我才拒绝交纳物业费。原告的物业服务质量存在以下问题：小区各栋楼都存在消防通道被堵塞现象；原告将传达室对外出租，变成商用，且传达室后又加板房，原告未听取业主的意见；原告开设了5间沿街门面并收取租金，这些门面属于违章建筑，原告收取的租金应用于小区的物业管理；部分业主擅自开设房门，原告未进行劝阻和制止；原告收取了车辆出入证办证费用却未能起到控制外来车辆进入小区的作用，业主的车辆只能停放在小区外；原告对于小区内发小广告的现象不予过问；原告聘用的保安人员平均70多岁，且一门一名保安，夜间没有进行巡逻，无法保障小区的安全；小区内的休闲设施损坏，原告不仅不予维修还拆除了；路灯损坏原告未及时进行更换；小区环境脏、乱、差，垃圾未能及时清理；我的房屋三处漏水，我多次向原告反映没有结果。
经审理查明，2013年12月26日，徐州市东方美地一期业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订东方美地一期物业服务合同，合同约定：甲方委托乙方对东方美地一期小区提供物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑物品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的日常养护和管理，小区内公共环境卫生保洁管理，交通与车辆停放秩序的维持，临商摊位秩序的管理等；期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；乙方负责向业主或物业使用人收取物业服务费、有偿服务费、业主委员会委托的其他费用、装修垃圾处置费（一次性）、公用水电费；物业服务费实行包干制由业主按房屋建筑面积交纳，住宅物业费0.42元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米，公用水电费60元／年／户，未入住的空置房按70%交纳；逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日1元交纳滞纳金；物业管理服务质量基本要求方面公示24小时服务电话，急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，并有报修、维修和回访记录；按有关规定和合同约定在小区内公布物业服务资金的收支情况；房屋养护管理方面对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；每月定期巡查一次房屋单元门、单元门前的照明灯、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做到完好及使用安全，做好巡查记录并及时维修养护，单元门及对讲系统的维修养护费用由业主自理，单元门前的照明灯，由物业定期无偿维修；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；共用设施设备的维修、养护方面保持消防设施设备完好，划出消防通道及停车位；小区主要道路交通标志齐全，上下班高峰时段在主要路口设秩序维护人员指挥、疏导车辆有序行驶；公共秩序管理实行封闭式管理，小区门卫实行外来人员登记准入制度；公共区域每半小时至少巡查1次，制定监控室管理制度，保证系统正常运行；外来机动车辆原则上不允许进入小区，特殊情况，经业主委员会授权物业公司办理手续，方可出入小区；及时劝阻并制止乱栽乱种、毁坏公共绿地植被的行为；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反此项规定及违反文明养犬的应予以规劝、制止；保洁服务方面按幢设置垃圾收集点，生活垃圾袋装化，垃圾日产日清，垃圾收集点保持清洁，夏季每周消杀1次，垃圾桶、果皮箱内垃圾应及时清除并保持洁净完整；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，楼道和地下室通道每周清扫1次，做到地面无纸屑、杂物、墙面无蛛网、灰尘，楼梯扶手每周擦洗1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，及时清除主要道路积水、积雪；小区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每年雨季到来之前检查并清掏；及时制止违章张贴，及时清理野广告；绿化养护管理方面对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、整形、养护，保证花木无枯萎、无大面积虫害，及时清除绿地落叶、杂草、杂物，对缺株、病株及时处理；适时浇灌、施肥、喷洒药物，预防病虫害。双方还就权利和义务、违约责任、附则等其他事项进行了约定。合同签订后，原告创发公司入驻东方美地一期小区进行了物业的管理和服务。2014年12月27日，徐州市东方美地一期业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）续签东方美地一期物业服务合同，合同约定的内容同2013年12月26日签订的合同内容。被告邹保丰系东方美地一期小区4#-2-601室业主，房屋建筑面积为183.95平方米，被告尚欠2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、公用水电费。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告创发公司在为东方美地一期小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，基本要求方面原告未能做到公示24小时服务电话，急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，并有报修、维修和回访记录；房屋养护管理方面对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻或劝阻后报告业主委员会和有关主管部门无记录；公共秩序管理方面原告未能保证监控系统正常运行，对外来车辆和人员进出小区进行控制；保洁服务方面楼道和地下室未能每周清扫1次，未能及时制止违章张贴、及时清理野广告等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2013年12月26日、2014年12月27日原告创发公司和徐州市东方美地一期业主委员会签订的东方美地一期物业服务合同合法有效，对东方美地一期小区全体业主均具有约束力。被告邹保丰为东方美地一期小区业主，原告创发公司具有从事物业管理服务的资质，并为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。《江苏省物业管理条例》第五十一条第三款规定：物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。因原告创发公司和徐州市东方美地一期业主委员会签订的东方美地一期物业服务合同中未对预收物业服务费用进行约定，原告无权要求被告预交本案立案后的物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告创发公司在为东方美地一期小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准及合同约定提供物业管理服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，除应减少物业服务费收费金额外且其无权要求被告承担违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本院确定被告应向原告交纳的物业费为183.95平方米×0.42元／月／平方米×20个月×90%≈1391元，公用水电费60元／年／户÷12个月×20个月=100元。因东方美地一期物业服务合同中未对生活垃圾处置费的收取和收费标准进行约定，故本院对原告要求被告支付生活垃圾处置费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告邹保丰应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费1391元、公用水电费100元。
二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告邹保丰支付生活垃圾处置费24元、违约金547元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告邹保丰负担15元（原告已预交，被告邹保丰在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十月十四日
书记员 崔朝宇