河南省扶沟县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1621民初988号
原告（反诉被告）扶沟ＸＸ商贸有限公司。
。
法定代表人，刘新成，该公司经理。
委托代理人姜军，系扶沟县ＸＸ商贸有限公司办公室主任，代理权限为一般代理。
委托代理人任发亮，系扶沟县148法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）吴红军，男，汉族，1978年4月9日生。
委托代理人赵万军，系河南团结律师事务所律师，代理权限为特别授�。
扶沟ＸＸ商贸有限公司诉吴红军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。扶沟ＸＸ商贸有限公司的委托代理人姜军、任发亮，吴红军的委托代理人赵万军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
扶沟ＸＸ商贸有限公司诉称，在2013年3月31，扶沟ＸＸ商贸有限公司将其投资建设的扶沟ＸＸ农产品交易物流园A区18号楼第H-1084、H-1085号商铺出租给吴红军使用。双方对租赁期限、租金交付方式、商铺额装修与管理、以及违约责任等都由明确的约定。合同订立后，扶沟ＸＸ商贸有限公司如约履行了自己的义务。吴红军从2015年7月31日至今应缴纳租金70512.00元，经扶沟ＸＸ商贸有限公司多次催要分文未付。终上所述，吴红军的行为已严重侵犯了扶沟ＸＸ商贸有限公司的合法权益。为此，特依法提起诉讼，依法判令吴红军立即向�沟ＸＸ商贸有限公司支付租金70512.00元，并承担合同约定的按拖欠金额每日2‰的滞纳金。
吴红军答辩反诉称，1、扶沟ＸＸ商贸有限公司应提交其诉请的事实依据，就是其房产所有权的证明及房屋验收证明，否则不应支持其诉请2、双方所签订的合同明显违法并且有欺诈行为，理由是：扶沟ＸＸ商贸有限公司实质上是以租代售，承诺租赁40年明显违法，扶沟ＸＸ商贸有限公司承诺3年返租，能让吴红军见到效益，但至今也未履行；3、合同签订后，扶沟ＸＸ商贸有限公司至今未实际交付吴红军使用房屋，所以说扶沟ＸＸ商贸有限至今未实际履行；4、因该合同属于格式合同，扶沟ＸＸ商贸有限公司要求吴红军必须以棉麻进行登记，办理工商营业执照进行经营，依据合同的第二条，是属于不可抗力的因素，吴红军办不成棉麻营业执照。综合以上情况，应依法判决�回原告的诉讼请求。另外，吴红军现提起反诉，要求解除双方签订的合同，并要求扶沟ＸＸ商贸有限公司退还吴红军交付的369930元。
扶沟ＸＸ商贸有限公司针对吴红军起反诉辩称，吴红军的反诉请求与理由不能成立，应予以驳回，吴红军违约在先，依据《合同法》第九十三、九十四规定，被告吴红军的要求不符合双方签订合同约定的解除合同条件，更不符合法定的解除合同条件，涉案合同虽系格式合同，但双方签订合同时，对租赁场所的用途是吴红军根据自己的情况自愿填写，并不是我们强加于吴红军的，经营用途是吴红军所定，因此，吴红军说属于民法上的不可抗力，与客观事实不符，况且也不属于不可抗力的法定要件，被告要求解除合同并退换被告所交的369930元不应支持，请求依法驳回吴红军的反诉请求。
庭审中扶沟ＸＸ商贸有限公司向�院提交的证据材料如下：
一、扶沟ＸＸ商贸有限公司的营业执照及其法人代表书和法人的身份证复印件。证明扶沟ＸＸ商贸有限公司是合法有效的有限责任公司，有从事不动产租赁这项业务。
二、双方于2013年3月31日签订的商铺租赁合同两份。证明目的1：双方于2013年3月31签订了上述租赁合同，扶沟ＸＸ商贸有限公司将位于扶沟县ＸＸ农产品交流物流园A区18号楼第H-1084、H-1085上述房屋租赁给吴红军使用，证明目的2：租金的交付和交付方式，交付方式是每一季度交付17628元，吴红军如有违约，每逾期一日，应该向扶沟ＸＸ商贸有限公司支付总租金千分之二的滞纳金，双方对解除合同有明确的约定，详见合同十三条，吴红军要求解除合同不符合解除合同的要件。三、吴红军已经向扶沟ＸＸ商贸有限公司实际缴纳的费用及下余款项统计表一份。证明吴�军已经向扶沟ＸＸ商贸有限公司实际交付369930元，依据合同约定，被告于2015年7月31日至2016年4月30日，还应向原告缴纳70512.00元。四、扶沟县ＸＸ商贸意向签约协议书一份，证明双方在2013年3月21日签订的合同不存在诱导欺诈行为，吴红军对租赁物及合同中的条款都有明确的认识和理解。五、商铺交付确认书一份，有吴红军的签字，证明目的：证明租赁物已向吴红军交付，况且该确认书是商铺租赁合同的组成部分。
吴红军对扶沟ＸＸ商贸有限公司证据材料的质证意见是：
对于证据一的质证意见是：1、不能证明涉案标的物系扶沟ＸＸ商贸有限公司所有，扶沟ＸＸ商贸有限公司对于涉案的标的物享有出租或出售权；2、证明不了扶沟ＸＸ商贸有限公司的诉请目的；3、缺乏该争议的房屋所有权证明及房屋验收合格证明；对于证据二的质证意见是：该两份合同明显违法，合同的首页就写明了租赁40年，明显是以一种欺诈的手段误导吴红军，并且从合同上面可以显示出以租代售的情况，从合同中约定的租金来看，不符合租赁合同的形式要件，因为从我国合同法规定，租赁合同应当写明租赁的期限以及租赁物的年租金数额，从合同上可以看出扶沟ＸＸ商贸有限公司以合法租赁的形式将该房屋实际销售的目的，并且该租金的约定交付属于约定不明，因为是每季而不是扶沟ＸＸ商贸有限公司在陈述中所说的每季度，可以看出扶沟ＸＸ商贸有限公司是以出售的形式分批分期来履行。从该份合同中一个补充协议可以看出，该补充协议也明显违反合同法第二百一十四条第二项的规定，并且扶沟ＸＸ商贸有限公司也未向法庭提供已将房屋交付吴红军使用的证据，所以扶沟ＸＸ商贸有限公司的诉请不应得到支持；从该份合同封皮上写�租赁40年是属于明显的欺诈诱导行为，另外该合同中第二条约定租赁用途以及第七条第一项的约定，要求吴红军必须按棉麻来经营，由此证明吴红军是不可抗力的，因为办不成棉麻营业执照，无法继续履行该合同，不能实现该合同的目的，该证据证明了吴红军提起反诉要求解除合同的事实；对证据三真实性无异议。对证据四真实性无异议，对证明目的有异议.对证据五的质证意见是：1、该证据真实性有待核实，申请在7日内核实，如果7日内无法提交申请，视为确认，2、该份确认书与合同中记载的租赁场所确认书相互矛盾，合同签订是2013年3月31日，在确认书中记载的是2014年2月23日，相差11个月，从租赁合同上显示已经交付，从确认书上记载的是发放日期，扶沟ＸＸ商贸有限公司的证据相互矛盾。
庭审中吴红军向本院提交的证据材料如下：
双方签订的租赁合同原件两份。证明目的：1、双方签订的合同因不可抗力，不能实现反诉人租赁房屋进行棉麻使用的目的，反诉人的请求法院应支持；2、该合同证明被反诉人存在严重地过错：1、在合同的封面上，宣传租赁40年，以欺诈诱导的形式让反诉人签订合同；2、该合同是以租代售的形式；3、该合同中约定的内容对反诉人明显不公平，把所有责任都强加于反诉人身上；4、被反诉人对该涉案的租赁物是否享受所有权及使用权至今未进行公示。综合以上情况，反诉人要求法院应当支持。
二、交款收据。证明目的：反诉人已交付被反诉人369930元。
扶沟ＸＸ商贸有限公司对吴红军证据材料的质证意见是：
对于证据一的质证意见是：对证据真实性无异议；对证明目的有异议：1、合同中由扶沟ＸＸ商贸有限公司对租赁物的用途是反诉人经营棉麻，�反诉人在租赁扶沟ＸＸ商贸有限公司的租赁物时自愿要求填写的，而且扶沟ＸＸ商贸有限公司能提供大量的租赁合同证实租赁物用途均为承租方要求填写，并非是扶沟ＸＸ商贸有限公司要求承租方填写，因此不存在不可抗力致使合同不能实现的情况；2、扶沟ＸＸ商贸有限公司不存在任何过错，不存在以欺诈诱导的形式让反诉人签订合同，因为该合同的租赁期限在封面上来看是40年，事实上原告方是分两次签订了两份的合同，每份合同签订的期限是20年，而且在补充协议当中，明确约定后20年以总金额1元的租金由反诉方承租20年，双方在签订协议时是自愿、平等、协商一致的情况下签订的，符合《合同法》中要求的缔约自由，况且反诉人具备中国传统文化涵养的人，签订合同前多次前往公司考察，并于该合同订立之前2013年元月21日，与公司签订了一个意向书，在该书�显示吴红军租赁的是三间房，在双方正式签订合同时，吴红军要求的是两间，该意向书作为证据已提交到法庭；3、该合同约定的权利和义务上来看，是公平公正的，合同中对承租方的权利和义务有明确的约定，对出租房的权利和义务也有明确的约定，该合同的约定是公平的；4、扶沟ＸＸ商贸有限公司是扶沟县人民政府招商引资的项目，对涉案的租赁物，扶沟ＸＸ商贸有限公司享有绝对的排他权利，虽然扶沟ＸＸ商贸有限公司没有出示土地所有权证书及房屋所有权证书，但是可以去土地部门和房屋部门查询，涉案的租赁物没有第三人向反诉人主张权利，因此反诉人的证明目的不能成立；二、对证据二的质证意见是：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，反诉人提交该组证据印证了双方在合同中约定的权利和义务，反诉人已经履行了自己的义务。
依照�方提交的证据材料，结合双方当事人陈述，认定以下事实：
2013年3月31日，扶沟ＸＸ商贸有限公司将其投资建设的扶沟ＸＸ农产品交易物流园A区18号楼第H-1084、H-1085号商铺出租给吴红军使用。并签订的租赁合同两份及补充协议书两份，租赁合同第二条租赁用途：吴红军的租赁用途为棉麻，吴红军保证未经扶沟ＸＸ商贸有限公司书面同意，不得擅自改变租赁用途。第三条租赁期限：1、租赁期为20年，计租日为即2013年3月31日，至2033年3月30日止；2、若因甲方原因，导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，双方签订补充协议：若延期时间超过30天，乙方有权选择解除本合同，解除合同时甲方除承担退还已收全部款项责任外，不承担其他任何赔偿责任；3、甲方至少提前15日向乙方发出进场通知书，乙方应于进场通知书规定的租赁商铺交付时间接收租赁商铺，租赁商铺交付时，双方应派代表到现场对租赁商铺及附属设施进行移交，并共同签署租赁商铺交付确认书（详见附件），乙方逾期不接收，视为租赁商铺已交付；4、乙方应按进场装修通知规定的时间及时进行装修，并确保在通知书中规定的开业日前达到开业经营条件，正式营业。因乙方原因未能按时开业，每延期一天，乙方应向甲方缴纳合同期租金总额的1％作为违约金，延期超过30日，甲方有权解除合同，解除合同后，乙方除承担违约责任和支付租赁商铺归还甲方前的租金外，并须赔偿给甲方造成的损失。第四条租金：1、租赁商铺租金：共计叁拾万零捌仟叁佰陆拾壹元（308361.00元），乙方自签订合同之日起15日内首付租金人民币壹拾叁万贰仟零捌拾壹元整（132081.00元）；剩余租金人民币壹拾柒万陆仟贰佰捌拾元整（176280.00元）；自2013年11月1日至2018年10月31日分二十期付清，每期租金为人民币捌仟捌佰壹拾肆元整（8814.00元），每季末7日前付清当期租金；2、乙方须按照约定交款日期交付租金，如逾期15日，视为违约，甲方有权收回所属物业，并不予退还乙方已缴纳的所有款项。第十条乙方保证及责任中第8条：若乙方未能交纳租金，除乙方及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠金额2‰的滞纳金。第十二条违约责任第4条：双方任一方依据本合同约定解除合同时，相对方有异议，应接到解除合同通知后七日内向人民法院起诉。双方还对保证金、商铺额装修与管理、以及违约责任等作出约定。补充协议书第二条续租条款：续租期为2033年3月30日至2052年9月15日。双方一致同意按《商铺租赁合同》基本条件签订新租赁合同，作为对第一批商铺租赁客户的回报，新租赁合同的租金总额仅为名义价人民币壹元。第三条本补充协议生效条件为：乙方已按双方2013年3月31日签订的《商铺租赁合同》约定履行完毕全部应承担的义务。
租赁合同签订后，吴红军于2013年12月24日分别支付A区18号楼第H-1084、H-1085号商铺首付租金130281元，吴红军于2014年2月13日、2014年5月14日、2014年7月25日、2014年11月12日、2015年2月8日、2015年5月27日分别交付分期租金17628元。扶沟ＸＸ商贸有限公司提交的商铺交付确认书中，18号楼第H-1084、H-1085号商铺发放钥匙日期2014.2.23，业主确认中”吴红军”的签名非吴红军本人签名。扶沟ＸＸ商贸有限公司于2016年4月14日起诉吴红军，要求吴红军缴纳从2015年7月31日至今租金70512.元，吴红军以商铺未交付、办不成棉麻营业执照为由要求解除合同；退还吴红军交付的租金369930元。
本院认为，扶沟ＸＸ商贸有限公司与吴红军签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款具备，内容不违反法律的禁止性规定，该合同为依法成立的有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，吴红军从2013年3月31日签订合同后已经向扶沟ＸＸ商贸有限公司实际多次交付租金369930元，吴红军对于2015年7月31日至今的租金未交付。该租金经扶沟ＸＸ商贸有限公司催要，吴红军应予支付。双方租赁合同中第三条约定租赁期限：1、租赁期为20年，计租日为2013年3月31日至2033年3月30日止；2、若因甲方原因，导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，双方签订补充协议：若延期时间超过30天，乙方有权选择解除本合同，解除合同时甲方除承担退还已收全部款项责任外，不承担其他任何赔偿责任；3、甲方至少提前15日向乙方发出进场通知书，乙方应于进场通知书规定的租赁商铺交付时间接收租赁商铺，租赁商铺交付时，双方应派代表到现场对租赁商铺及附属设施进行移交，并共同签署租赁商铺交付确认书（详见附件），乙方逾期不接收，视为租赁商铺已交付，”及租赁合同“第十二条违约责任第4条约定：双方任一方依据本合同约定解除合同时，相对方有异议，应接到解除合同通知后七日内向人民法院起诉”。依照租赁合同中约定，因租赁商铺未交付，双方应首先签订补充协议，顺延租赁期限；如选择解除本合同，合同一方应首先向合同对方提出解除合同，不能达成一致意见后，合同当事人方可向法院主张其权利。故对吴红军要求解除合同；退还交付的租金369930元的请求，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告吴红军于判决生效之日起十日内给付租金70512元及滞纳金（按拖欠�额每日2‰计算，从2015年7月31日起至租金给付之日止）；
二、驳回反诉人吴红军的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1562.8元、反诉费3424元，均由反诉人吴红军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 顾孝勇
审判员 张凯涛
陪审员 梁爱英
二〇一六年九月二日
书记员 邹昌韦