广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第128号
原告：方智伟，男，汉族，住广东省广州市海珠区，公民身份号码：×××5217。
委托代理人：刘应刚，系广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：李永毅，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市越秀区。
被告：李伟健，男，汉族，住广东省广州市荔湾区，公民身份号码：×××6014。
被告：广州市银融房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区，注册号：440105000051195。
法定代表人：黄雷。
被告：陈智君，男，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码：×××5654。
原告方智伟诉被告李伟健、广州市银融房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘应刚、李永毅、被告广州市银融房地产代理有限公司（以下简称银融公司）法定代表人黄雷到庭参加诉讼，被告李伟健经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后因本案与陈智君有法律上利害关系，本院根据原告申请依法追加其为本案共同被告参加诉讼，并于2015年7月29日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘应刚到庭参加诉讼，被告银融公司、李伟健、陈智君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法向李伟健、陈智君公告送达，公告期间审限作相应扣除。本案现已审理终结并当庭宣判。
原告诉称：被告公开发售佛山市南海区大沥镇黄岐岐西路恒福花园金兰阁首层商铺，于是原告于2014年2月17日与被告签订房屋买卖认购书，向其购买A01单元，同日向被告李伟健支付了定金50000元。2014年2月20日，原告与被告签订《二手房预约买卖（服务）合同》，约定总房价为860100元。同时约定被告银融公司为合同担保。2014年2月20日，原告向被告支付了200000元；同年3月13日，原告向被告支付了180100元。被告收取了前期款后，口头约定在2014年5月交铺，但在2015年5月，被告向原告寄送信函，提出8月左右交楼。但时至今日，被告一直未能向原告交付商铺。此外，2014年5月13日，佛山市南海区国土城建和税务局发出情况通报，认为恒福花园A座（牡丹阁、金兰阁）首层商业用房业主未经规划、消防部门批准，擅自将首层商业服务用房进行分割改建，并以成套住宅名义对外销售。由于该分割改建行为未经规划、消防等部门批准，根据相关法律规定，市民购买成套住宅（实际为商业服务用房）后，将无法办理房产证。原告认为，被告将金兰阁各首层分割改建的行为未征得有关主管部门批准，从而无法办理房产证，致原告无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，请求判令解除合同并赔偿原告利息损失。同时，被告银融公司作为合同担保方，应根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定承担连带保证责任，故起诉，请求法院判令：1.解除原、被告于2014年2月17日签订的《房屋买卖认购书》；2.解除原、被告于2014年2月20日签订的《二手房预约买卖（服务）合同》；3.被告李伟健、陈智君返还购房款430100元及支付以430100元为本金，自2014年3月13日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；4.被告广州市银融房地产代理有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.诉讼费用由三被告承担。
被告银融公司第一次庭审中辩称：银融公司接受业主李伟健的委托，代为出售涉讼房产事宜，故银融公司并非卖房人，不应承担房屋买卖合同责任，请求法院驳回原告对银融公司诉讼请求。黄雷作为法定代表人对涉诉合同约定银融公司承担担保责任的情况并不清楚。银融公司对李伟健的物业作出担保属于无效担保，因李伟健是银融公司的股东。原告应承担其没有审核担保效力的责任。根据合同约定的担保内容，银融公司作为房产代理公司，担保的性质只是对房产的真实性作出担保，且该合同出现变更，变更的情况并没有告知担保人，所以，担保责任解除，银融公司不应承担连带清偿责任。
被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩的权利。被告银融公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为放弃相应的答辩权利。
庭审中，原告举证如下：
1.原告的身份证复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.被告李伟健的身份证复印件1份、被告银融公司企业法人营业执照复印件1份，用以证明被告李伟健、银融公司的诉讼主体资格。
3.房屋买卖认购书原件1份，用以证明原告向被告李伟健购买涉诉房产。
4.二手房预约买卖（服务）合同原件1份，用以证明原告与被告签订购房合同，约定被告李伟健将涉诉房屋出售给原告，并约定由被告银融公司作为担保人。
5.收据原件3份、中国银行客户回单原件1份、交通银行个人转账回单原件3份，用以证明原告向被告李伟健支付了430100元购房款。
6.信封原件1份、延迟交接协议书原件1份，用以证明被告李伟健表示不能按时交付涉诉房产给原告。
7.关于大沥镇黄岐恒福花园擅自违规销售改建房屋的情况通报复印件1份，证明大沥镇黄岐恒福花园的分割改建未经规划消防部门的批准，且无法办理相关权属证。
8.房产证复印件1份，用以证明涉诉房产的权属情况。
9.声明原件1份、倪芳瑜身份证复印件1份，用以证明倪芳瑜放弃本案的有关实体权利。
经质证，被告银融公司对原告出示的证据1无异议，对证据2真实性无异议，关联性有异议，银融公司不具有诉讼主体资格。对证据3真实性、关联性均无异议。对证据4真实性、关联性均有异议，该合同中的备注第四条约定的银融公司为担保人，但银融公司并不知情，且上面的签字是由两支不同的笔所书写，该合同约定了发生纠纷时可同时选择诉讼与仲裁，这是冲突的，且该合同中原告的妻子倪芳瑜的签名由原告代为签名，原告提交的证据9也表明倪芳瑜放弃了权利。对证据5中涉及李伟健的转账回单，我方不予确认，因我方没有经手。对证据5中的收据有异议，我方也没有经手，但我方确认收据上的公司盖章是银融公司的盖章。对证据5中的中国银行客户回单，我方予以确认，该笔款项的转账显示由倪芳瑜转账，但原告提交的证据已经证明倪芳瑜已经放弃权利。对证据6的真实性和关联性不予确认，这是业主邮寄给原告的，我方没有经手。此证据可反证原告与业主李伟健达成了修改合同条款的一致意见。对证据7真实性予以确认，对关联性不予确认，因该证据所指向的地址没有指明是涉诉房产所在的地址，也没有指明李伟健本人，只是载明了某业主，且涉诉合同没有将涉诉房产以住宅性质出售，该证据与李伟健无关。对证据8真实性无异议，关联性有异议，因涉诉房产涉及两个业主，李伟健只是占涉诉房产的二分之一产权。对证据9真实性、关联性无异议，该证据可证明原、被告签订的房屋买卖合同是无效的，倪芳瑜已经放弃本案的一切实体权利。
庭审中，被告银融公司举证如下：
1.授权委托书复印件1份、委托书原件1份，用以证明被告陈智君和李伟健委托银融公司代为出售涉诉房屋。
2.撤销房产售卖、租赁代理通知原件1份，用以证明被告陈智君和李伟健撤销委托银融公司代为出售涉诉房屋。
3.测绘报告书及附件原件1份，用以证明被告李伟健出售涉讼商铺前，已向房管部门申请分割A4、A5号铺位为15个铺位，原告购买的铺位为其中的第A01号铺位。
4.佛山市南海区国土城建和水务局关于恒福花园办理房屋分割登记事宜的答复原件1份，用以证明涉诉房产可以办理分割手续。
经质证，原告对被告银融公司出示的证据1中的授权委托书，被告没有提交原件，我方对该证据不予确认，且该委托书委托的受托人不是银融公司，银融公司不是合同主体。对证据1中的委托书的真实性无异议，该证据只证明银融公司有权收取房款和诚意金，并没有其他权限。对证据2，我方不清楚，对其真实性无法确认。对证据3真实性无异议，该证据无法证明被告已经向房管部门申请分割涉诉铺位，只能证明涉诉房产进行了测绘事宜。对证据4真实性无异议，我方不同意被告所主张的证明内容，因该证据明确讲明了办理分割手续需办理审批手续，该证据无法证明涉诉房产能办理分割和过户手续。
经审核，原告出示的证据1-3、7-9，被告银融公司出示的证据1中的委托书、证据3、4均来源合法，内容真实，与本案相关联，到庭当事人对其真实性均无异议，本院均予以采信。原告出示的证据4为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告银融公司出示的证据1中的授权委托书可与证据1中的委托书相互印证，本院予以采信。被告银融公司出示的证据2为原件，且可与证据1相互印证，本院予以采信。
被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证、举证权利。被告银融公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为其放弃相应质证、举证的权利。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年6月25日，行政部门登记佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁首层A4单元商铺为李伟健共有，占二分之一份额。涉讼商铺为佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁首层A01单元。佛山市南海区房地产测绘中心出具的测绘成果面积明细表载明，佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁首层A4、A5单元商铺分铺15间，其中1号商铺套内面积75.7平方米，分摊面积20.1平方米，建筑面积95.8平方米。
被告李伟健、陈智君出具《委托书》，载明：兹有佛山市南海区大沥镇黄歧岐西路恒福花园金兰阁、牡丹阁首层业主李伟健、陈智君委托银融公司代为收取购房诚意金、房款等购房事宜。
2014年2月1日，被告李伟健、陈智君出具《授权委托书》，委托林震洲、银融公司全权办理恒福花园金兰阁、牡丹阁首层房产销售及售后服务、产权分割及其他事项跟进；代理人在权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担；代理人有转让委托权。
同年11月11日，被告陈智君出具《撤销房产售卖、租赁代理的通知》，终止上述委托。
2014年2月17日，原告与被告李伟健签订《房屋买卖认购书》（以下简称认购书），约定原告向被告认购涉讼商铺；签订认购书之日起三天内签订《临时买卖合同》；一切有关购房合同条件等均以《临时买卖合同》为准。
同年2月20日，原告、被告李伟健与银融公司签订《二手房预约买卖（服务）合同（临时买卖合同）》（以下简称涉讼合同）。合同抬头列李伟健、陈智君为卖方，方智伟、倪芳瑜为买方，银融公司为居间方，约定买方向卖方购买涉讼商铺，建筑面积95.8平方米；总价860100元，买方认购后当场支付定金50000元，因故不能履约购买，定金不予退还；首期款430100元、按揭款430000元；卖方承诺于365个工作日内出具A01房产证；银融公司为合同担保。被告李伟健在落款卖方处签名，原告在落款买方处签署自己及倪芳瑜姓名。
原告向被告李伟健转账付款情况如下：2014年2月17日50000元；同年2月20日200000元；同年3月13日30100元。2014年3月13日，倪芳瑜向黄雷转账支付150000元。银融公司出具收据，确认收到上述款项。
2014年5月13日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于大沥镇黄岐恒福花园擅自违规销售改建房屋的情况通报》，载明：恒福花园A座牡丹阁、金兰阁首层商业服务用房业主未经规划、消防部门批准，擅自分割改建，并以成套住宅名义对外销售，市民购买后将无法办理房产证。
2014年5月18日，被告李伟健、陈智君向原告寄发《恒福花园恒福公寓推迟交接协议书》，通知作为已购房A01业主的原告，施工单位提出8月份左右交楼，望业主谅解实际出现情况，表示将积极与施工方协商，尽早交楼。
2015年1月1日，倪芳瑜出具《声明》，确认其与原告为夫妻关系，涉讼合同为原告代签，并声明有关涉讼房屋的一切签约和购买行为与其本人无关，法律后果均由原告承担，并放弃在该买卖合同纠纷中的一切实体权利。
2015年1月13日，原告提起本案诉讼。本院向被告李伟健、陈智君公告送达原告起诉状，最后公告送达时间为2015年6月23日。
另查明一，被告黄雷为银融公司法定代表人。
另查明二，原告与倪芳瑜为夫妻关系。
本院认为：认购书约定双方择期签订涉讼合同，购房条件以涉讼合同为准，则认购书实际为预约合同。各方签订作为本约的涉讼合同后，认购书已经履行完毕，其中的权利义务已经终止，故认购书不存在解除问题，原告起诉请求解除认购书本院不再支持。涉讼合同中明确注明倪芳瑜名字为代签，而倪芳瑜亦明确表示放弃其实体权利，涉讼房屋买卖关系权利义务由原告承接，故原告诉讼主体适格。
涉讼合同是签约各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。关于合同主体及责任主体问题。虽涉讼合同由原告与被告李伟健签署，但被告李伟健、陈智君作为涉讼房产的共有人共同委托银融公司出售分割房产、收取购房款，并经由银融公司实际收取了涉讼房产购房款，则实际合同卖方应为被告李伟健、陈智君，该两被告应共同承担本案责任。银融公司作为担保人、居间人在合同中盖章，虽其辩称担保仅为对房产真实性担保，但经审核，合同明确注明为合同担保，并未限定于担保房产真实性，银融公司抗辩与合同文义不符，本院不予采纳；银融公司虽根据被告寄发的要求延迟交楼的通知辩称合同变更导致担保责任解除，但该通知仅为单方通知，并不构成合同变更，银融公司该抗辩理据不足，本院不予采纳；银融公司虽辩称对股东李伟健担保无效，但涉讼合同卖方实际为李伟健、陈智君，银融公司实际上对卖方履行涉讼合同承担担保责任，并未违反法律、行政法规强制性规定。银融公司实际为合同保证人，而涉讼合同未约定保证形式，故根据《中华人民共和国担保法》第十九条有关“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，银融公司应对本案债务承担连带保证责任。
被告李伟健、陈智君将整体商铺分割后部分出售给原告，但至原告起诉时仍未能办妥商铺分割审批手续，致使其出售给原告的涉讼房产无法办理产权登记，其亦未能举证证明已将涉讼房产实际交付原告使用，原告购买涉讼房产目的无法实现，则该两被告已构成根本违约。原告起诉请求解除涉讼合同符合法律规定，起诉状于2015年6月23日送达到被告李伟健、陈智君，本院据此确认涉讼合同已于当日解除。涉讼合同因被告李伟健、陈智君根本违约解除，原告请求返还购房款430100元合法合理，本院予以支持。涉讼合同于2015年6月23日解除，被告李伟健、陈智君才负有返还购房款义务，其未退还购房款，则应支付从2015年6月24日起的相应利息予原告，原告请求从付款之日开始支付利息理据不足，超出部分本院不予支持。银融公司作为保证人，应对上述退款及利息承担连带清偿责任。
被告李伟健、陈智君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告银融公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告方智伟、被告李伟健、陈智君与广州市银融房地产代理有限公司于2014年2月20日签订的《二手房预约买卖（服务）合同（临时买卖合同）》于2015年6月23日解除；
二、被告李伟健、陈智君应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款430100元并支付以该款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2015年6月24日起至该款实际清偿之日止的利息予原告方智伟；
三、被告广州市银融房地产代理有限公司对上列第二项判决承担连带清偿责任。
四、驳回原告方智伟的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7751.5元（原告已预交），由被告李伟健、陈智君、广州市银融房地产代理有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告方智伟，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 宋国俊
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 钟晓明
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 谭国敏