江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大商初字第0090号
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行，住所地大丰市金丰南大街89-1号。
负责人管春红，该行行长。
委托代理人赵锋（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。
被告袁正锋。
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行（以下简称大丰农商银行金丰支行）与被告袁正锋金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员朱列适用简易程序于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告大丰农商银行金丰支行的委托代理人赵锋到庭参加了诉讼，被告袁正锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告大丰农商银行金丰支行诉称，2010年4月16日，原、被告签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定被告袁正锋以其购买的房屋作为抵押向原告借款23万元，月利率为3.465‰，等额本息还款。合同签订当日，原告向被告发放贷款23万元，约定借款到期日为2030年3月20日。被告借款后，仅偿还了部分本息，截止2014年12月4日，尚欠借款本金91395.23元、利息4259.16元。现要求被告偿还借款本金91395.23元、利息4259.16元，并承付借款本金91395.23元自2014年12月5日起至实际偿还之日按月利率5.1975‰计算的利息（含罚息）；被告以其抵押的大丰市区常新路西侧、益民路北侧海州花园18幢405室的折价、拍卖或变卖价款优先受偿；赔偿原告因实现债权的代理费4000元。
被告袁正锋未答辩。
经审理查明，原告大丰农商银行金丰支行原名系江苏大丰农村合作银行金丰支行（以下简称金丰合作银行）。2010年4月16日，金丰合作银行与被告袁正锋签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，约定：乙方（袁正锋）向甲方（金丰合作银行）贷款23万元，借款期限自2010年4月19日至2030年3月20日，月利率3.465‰，还款方式为每月等额本息还款，乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；同时约定，乙方以其购买的坐落于大丰市区常新路西侧、益民路北侧海州花园18幢405室为该借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、律师代理费等；如乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，有权依法处理抵押物，并优先受偿等。银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中规定：逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%等。2010年4月19日，金丰合作银行向被告袁正锋发放贷款23万元。2014年9月18日，被告袁正锋为其所购买的房屋设定了抵押登记。被告袁正锋借款后，仅偿还了部分借款本息。截止2014年12月4日，尚欠借款本金91395.23元、利息4259.16元。2015年2月2日，原告向本院提起诉讼，并为此支付代理费4000元。
上列事实，有当事人陈述，《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》，银发（2003）251号通知，抵押登记信息，借款借据，还款明细，身份证明等证据在卷证实。
本院认为，金丰合作银行与被告袁正锋间签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》不违反相关法律法规强制性规定，应为合法有效。被告袁正锋作为借款人，已多次未能按约偿还借款本息，构成违约，且双方在合同中约定连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，金丰合作银行有权宣布合同提前到期，并有权依法处理抵押物，优先受偿。金丰合作银行更名大丰农商银行金丰支行后，其权利依法由现大丰农商银行金丰支行享有。故原告向借款人主张全部未偿还借款本息的诉讼请求应予支持。因双方在合同中约定，借款人未按月偿还借款本息，金丰合作银行将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利，逾期罚息利率按有关规定为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，现借款人已逾期偿还借款本息，原告主张按月利率5.1975‰计算罚息的诉讼请求不违反相关规定，依法应予支持。因借款人袁正锋以其购买的房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押已依法成立并生效，故原告对抵押物依法应享有优先受偿权。原告主张律师代理费4000元，因双方合同有约定且未违反相关规定，被告依约应承担赔偿责任。被告经本院合法传唤未到庭，视为对其权利的放弃，依法应承担对其不利的民事法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告袁正锋偿还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行借款本金91395.23元、利息4259.16元，并承付借款本金91395.23元自2014年12月5日起至实际给付之日止按月利率5.1975‰计算的利息（含罚息）。并赔偿律师代理费4000元。
二、原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行对被告袁正锋所有的坐落于大丰市区常新路西侧、益民路北侧海州花园18幢405室房屋的变卖、折价、拍卖所得价款享有优先受偿权。
上列一、二项于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2191元，减半收取1095.5元，由被告袁正锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费2191元（上诉法院开户行及账户，收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行江苏省盐城市农行中汇支行，账号40×××21，附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。
审判员 朱 列
二〇一五年三月九日
书记员 单文（代）
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。