江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第690号
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地本市解放北路1号。
负责人肖作华，该行副行长。
委托代理人王琳，该行员工。
委托代理人刘庆保，该行员工。
被上诉人（原审原告）张彩红，无业。
委托代理人王珑，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人马玉梅，江苏金华星律师事务所律师。
原审被告常雅南，无业。
原审被告岳旭，无业。
共同委托代理人闫莉，无业。
上诉人中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建行徐州分行）因与被上诉人张彩红、原审被告常雅南、岳旭房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2012）泉民初字第274号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建行徐州分行的委托代理人王琳、刘庆保，被上诉人张彩红的委托代理人王珑，原审被告常雅南、岳旭的委托代理人闫莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年5月，建行徐州分行作为出租方（甲方）与张彩红（乙方）签订《徐州市房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在泉山区西安南路余南小区1号楼、建筑面积55平方米的房屋出租给乙方作为营业使用；双方协商议定的房屋租金每年20000元，租赁期限自2010年5月1日至2013年4月30日止，租金按年结算，由乙方在每年的前10日内支付给甲方；房屋租赁期限内，甲方保证乙方能够正常使用，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿；如需出卖或抵押上述房产，甲方将提前1个月通知乙方；房屋租赁期限内，乙方如需对房屋进行维修、改造、增扩或改变用途，应事先征得甲方同意，办理有关手续以及所产生的费用由乙方自理，乙方应在租赁期届满时将房屋还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前2个月与甲方协商，双方另行签订租赁合同；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的千分之三向乙方加收违约金；乙方在承租期间所进行的装饰包括门窗、吊顶、地板、门头等，在合同终止后归甲方所有，甲方不承担乙方任何损失费用，如乙方自行拆除，甲方将令其乙方恢复到承租前的原状，并不退还乙方所交的承租保证金。《徐州市房屋租赁合同》签订后，张彩红按合同约定交纳了2010年5月至2011年4月的房租，在租赁场所经营美容院，美容院的隔壁为建行徐州分行的柜员机，张彩红经营的美容院的电力开关控制在柜员机处。2011年3月，张彩红因经营需要对经营场所进行了重新装修并正常经营。
2011年8月29日，包含涉案房屋在内的本市西安南路126号（余南小区2号）一层西关办西安路储蓄所房产被北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖，拍卖成交确认书买受人签章处显示为“李永奎代常雅南、岳旭”。张彩红作为拍卖房屋的承租人也被通知到达拍卖会场，但张彩红当时只知道竞买号为89号的竞买人竞得房屋。2011年10月8日，买受人岳旭向江苏嘉禾国际拍卖有限公司汇款2160000元购房款。2011年11月15日，张彩红在未接到停电通知的情况下其租赁的房屋被断电，致租赁经营场所停业。张彩红于2012年1月在他处另租赁一门面房经营美容院。张彩红因无法交纳租金，于2012年1月16日委托江苏金华星律师事务所向建行徐州分行致函，通知建行徐州分行到律师事务所领取2011年5月至2012年4月的租金20000元。2012年1月18日，建行徐州分行向江苏金华星律师事务所回函称，诉争房屋已于2011年8月拍卖给李永奎、常雅南，2011年9月以后的租金交房屋买受人。回函中未告知张彩红买受人的联系方式。2012年1月30日，江苏金华星律师事务所再次致函建行徐州分行，告知建行徐州分行张彩红并不知新的买受人，也未接到建行徐州分行及新买受人就房屋租金支付事宜的通知，再次重申了要求建行徐州分行前来领取租赁费20000元的意见。2012年2月6日、2月11日，岳旭到张彩红经营的诉争场所，与张彩红发生纠纷，岳旭、张彩红方代表骆俊分别报警，徐州市公安局永安派出所出警。
2012年2月14日，张彩红诉至原审法院，请求与常雅南之间解除原与建行徐州分行签订的房屋租赁合同关系，并由建行徐州分行、常雅南、岳旭共同赔偿其停业损失5万元、房屋装潢损失16万元，并承担诉讼费用。2012年3月8日，建行徐州分行收到张彩红的起诉状副本等诉讼材料。
2012年2月25日，张彩红方代表骆骏收到常雅南、岳旭向其邮寄的特快专递，所寄材料其中一份为建行徐州分行后勤服务中心出具的证明，落款日期为2011年11月24日，内容为：我行位于本市西安南路2号楼1-101室房屋于2011年8月29日由北京嘉禾拍卖公司拍卖给李永奎、岳旭、常雅南所有，并电话通知过该房租用人将2011年9月1日后的租金直接支付给李永奎、岳旭、常雅南；另一份为岳旭、常雅南签字落款的解除租赁合同通知书，通知书称其为西安南路2号楼1-101室房屋的现房主，购买房屋后多次上门与骆骏（张彩宏）协商有关合同的变更和缴纳拖欠房租等问题，但均不予理睬，限骆骏（张彩宏）于2012年2月25日前搬出诉争房屋，并将钥匙交给现房主，如不搬出，后果自负。2012年8月26日、8月28日、9月19日，又因案外人到张彩红经营的美容院发生争执，张彩红方代表骆俊报警，并在多次争执中致美容院装修、装璜遭到破坏、灭失。2014年3月26日，涉案房产登记所有权人为常雅南。
另查，2011年3月5日，张彩红与徐州海鹏装饰装潢有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定工程价款268000元，实际结算工程价款250000元。
原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。建行徐州分行作为租赁房屋的权利人，在对房屋进行拍卖处理后，应及时办理房屋的交接手续，配合张彩红与新房主进行交接，而不应置之不理，致使张彩红因权属不明、交接无门而无法经营，产生损失，建行徐州分行在与张彩红履行租赁合同的过程中已构成违约。建行徐州分行房屋经过拍卖出售给岳旭、常雅南，作为租赁房屋权利人的建行徐州分行在租赁合同履行过程中，也有保持租赁物符合合同约定使用状态的义务。因岳旭、常雅南主张权利，致使张彩红作为承租人不能对租赁物使用和收益，并因租赁房屋的权属争议而多次发生与岳旭、常雅南之间的争执，致使租赁房屋无法正常使用，张彩红作为承租人有权解除合同，张彩红要求解除租赁合同符合法定解除条件，应予以支持。张彩红起诉时，建行徐州分行与常雅南、岳旭已经就涉案房屋进行交接，租赁关系已转移至张彩红与常雅南、岳旭之间，故应解除张彩红与常雅南、岳旭的房屋租赁合同关系。张彩红作为承租人在使用租赁房屋期间，为了使租赁物符合使用权益的目的，对房屋进行了装饰装修，以改善租赁物的功效，使其价值提升，使出租人从承租人支出的该项费用中得到利益。现租赁合同尚未到期，因原租赁合同的相对人建行徐州分行未能处理好租赁房屋的权属与交接，致使张彩红无法实现合同目的而提前解除合同；在建行徐州分行接到张彩红要求解除合同的诉状副本后又怠于接收租赁房屋，造成张彩红的装饰装修毁损灭失无法进行评估。故在建行徐州分行作为出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的情况下，对剩余租赁期内的装饰装修残值应由建行徐州分行予以赔偿。因权属事宜致租赁房屋装饰装修毁损灭失无法进行评估，原审法院参照张彩红实际所付装修费用价格、重新装修的时间，按张彩红应当使用的期限作价予以赔偿，酌定支持装饰装修损失120000元。因建行徐州分行未就租赁房屋及时进行交接，致张彩红经营期间（2011年11月15日）发生停电与多次受阻情形，导致张彩红处于停业状态，最终解除合同，建行徐州分行对此存在过错，应对张彩红造成的经营损失予以赔偿，结合张彩红的支出成本、停业时间、张彩红另租他家等客观情况，酌情支持停业损失16000元。常雅南、岳旭作为涉案租赁房屋的当时的购买人，在房屋交接过程中，存在一些干扰张彩红正常经营的行为，故应承担连带责任。遂判决：一、解除张彩红与常雅南、岳旭关于徐州市泉山区西安南路余南小区1号楼房屋的租赁关系。二、判决生效后十日内，建行徐州分行赔偿张彩红装修损失120000元、停业损失16000元，合计136000元。三、常雅南、岳旭对第二项承担连带责任。
上诉人建行徐州分行不服上述民事判决，向本院上诉称，1、原审判决遗漏被上诉人长期拖欠租金这一重要案件事实；2、原审判决认定的上诉人在办理房屋交接手续时“置之不理，致使原告因权属不明、交接无门而无法经营，产生损失”的事实错误；3、原审判决认定的“在被告接到原告要求解除合同的诉讼副本后有怠于接受租赁房屋造成原告方的装饰装修损毁灭失无法进行评估”、“被告在知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议”事实认识错误；4、原审法院认定租赁房屋因断电致租赁经营场所停业、“在多次争执中致美容院装修、装潢遭到破坏”及被上诉人存在装修和停业损失无事实依据；5、原审法院适用江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》错误。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人张彩红答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。理由为：1、涉案房屋于2014年3月26日才从上诉人变更至原审被告常雅南名下，根据物权法的相关规定，常雅南在2014年3月26日之后，才成为房屋的所有权人。而在此之前，上诉人多次向被上诉人出具虚假的新房主的名称，造成被上诉人与原审被告岳旭、常雅南等人多次发生纠纷，被上诉人无法正常使用涉案房屋。故上诉人对本案的发生有全部过错。2、根据物权法的相关规定，常雅南通过拍卖的方式购买涉案房屋后，在其未办理物权登记前，仅与上诉人产生房屋买卖的合同效力，对被上诉人不产生约束力，也不产生本案涉案物权的变动效力。综上，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
原审被告常雅南、岳旭答辩称，认可上诉人的上诉请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、建行徐州分行作为原租赁合同的出租人，就涉案房屋的出卖是否完成了房屋交接的合同附随义务；2、建行徐州分行及张彩红就租赁合同的解除是否存在过错；3、因租赁合同的解除，张彩红是否遭受损失，损失如何认定。
二审期间双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于建行徐州分行就涉案房屋的出卖是否完成了房屋交接的合同附随义务以及租赁合同解除的过错认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，上诉人建行徐州分行将涉案房屋拍卖后，原租赁合同仍然有效，合同的权利义务应直接及于房屋买受人。建行徐州分行作为涉案房屋的出卖人，应在房屋售出之后，对租赁合同的继续履行做好交接工作。从建行徐州分行提供的证据来看，涉案房屋于2011年8月29日拍卖给原审被告，但其直至2012年1月才以书面形式指示被上诉人将2012年9月后的租金交付原审被告，应认定上诉人怠于履行房屋交接的义务。而在此期间，被上诉人与原审被告已就原租赁合同的继续履行产生纠纷，导致被上诉人正常使用涉案房屋的合同目的不能实现。同时，原审被告作为房屋买受人，在继续履行租赁合同的交接手续未完成的情况下即对被上诉人的正常经营实施干扰行为，直接导致张彩红无法正常经营。故上诉人与原审被告对合同的解除均存有过错。上诉人上诉提出被上诉人存在拖欠租金导致双方纠纷的意见，因被上诉人未及时交付租金系涉案房屋出卖后由房屋的交接问题所致，故与租赁合同解除没有因果关系，该上诉意见不予采纳。
关于租赁合同解除后损失的认定问题。在合同履行期限届满前，因上诉人与原审被告的原因导致租赁合同的解除，对此，二者应付赔偿责任。对装饰装修部分的赔偿，首先，双方就承租期间房屋的装饰进行了约定，上诉人对被上诉人的装饰装修知道或应当知道；其次，因房屋内的装饰装修已经毁损，原审法院参照装饰装修花费的费用、租赁合同履行的期间等因素酌定支持120000元并无不当。对营业损失部分，因涉案房屋出卖后交接完成之前，出现停电及多次受阻情形，影响了被上诉人的正常营业，原审法院综合被上诉人的成本支出、营业时间等因素酌定支持16000元并无不当。
综上，上诉人建行徐州分行的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3020元，由中国建设银行股份有限公司徐州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 程 叶
二〇一五年八月三日
书 记 员 宗 正