南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第292号
原告王尽凤，女，1950年7月24日生，汉族。
委托代理人易波，江苏致邦律师事务所律师。
被告雍长合，男，1950年2月5日生，汉族。
委托代理人吴群风，江苏东恒律师事务所律师。
被告雍军，男，1979年7月19日生，汉族。
被告霍慧莲，女，1981年7月21日生，汉族。
委托代理人王国弟，江苏昊信律师事务所律师。
原告王尽凤诉被告雍长合、第三人雍军、霍慧莲赠与合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王尽凤的委托代理人易波、被告雍长合的委托代理人吴群风、第三人雍军、第三人霍慧莲的委托代理人王国弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王尽凤诉称：1975年11月2日其与被告登记结婚，1998年购买江宁区东山街道石羊路6号章建三处公寓1栋703室。2004年儿子雍军和儿媳霍慧莲登记结婚，2012年1月5日被告与第三人雍军、霍慧莲签订虚假买卖合同，将房子过户至雍军和霍慧莲名下，二人并未支付任何款项。其在起诉前才知晓房屋过户，被告擅自将夫妻共同财产赠与给第三人，属于无权处分，且其未追认，故诉至法院请求判令：1、撤销被告雍长合对第三人雍军、霍慧莲就南京市江宁区东山街道石羊路6号章建三处公寓1栋703室房屋的赠与；2、确认雍长合与雍军、霍慧莲就上述房屋签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》无效；3、第三人雍军、霍慧莲将涉案房屋恢复登记至雍长合名下，被告雍长合协助变更登记，由此产生的费用由第三人雍军、霍慧莲负担；4、确认涉案房屋属于王尽凤和雍长合共同共有；5、被告雍长合协助原告王尽凤办理涉案房屋的产权变更手续，将房屋登记至王尽凤和雍长合名下。
被告雍长合辩称：雍军要求其将房屋过户，其就与雍军、霍慧莲签订了买卖合同，雍军、霍慧莲并未支付房款，其是将房屋赠与给雍军和霍慧莲，原告对此并不知情，现在雍军和霍慧莲已经离婚，其要求把房屋恢复登记至其名下，同意原告的所有诉讼请求。
第三人雍军述称：考虑工作问题和遗产税问题，其与雍长合说明原因，要求将房屋过户至其名下，并加了霍慧莲名字。双方是赠与关系，房屋是原被告买的，过户时也并未告知原告，没有支付任何费用，只是通过中介办理了过户，所以其认为该买卖合同无效。其个人同意将房屋过户至被告雍长合名下。
第三人霍慧莲述称：1、原告自始知晓房屋过户，且将身份证原件交由被告使用办理过户手续，原告从未提出过异议，故不存在损害原告利益导致合同无效的情形；2、雍长合与雍军、霍慧莲系赠与关系，办理房屋过户时，原被告、第三人均居住在一起，过户至今已有三年，原被告均未对过户提出异议，双方签订买卖契约过户房屋目的是合理避税，该行为不违反法律，且在家庭内部大量存在。原告现起诉的原因是雍军和霍慧莲离婚，原被告对赠与行为反悔，但赠与已经履行完毕，不存在法律规定的撤销情形，原告的起诉无法律依据；3、原告的第四项、第五项诉请与本案并非同一法律关系，不应当在本案中一并处理。综上请求驳回原告诉请。
经审理查明，原告王尽凤和被告雍长合于1975年登记结婚。1999年6月21日，南京市江宁区东山街道章村石羊路6号1栋703室（以下简称703室）的房屋所有权证上登记所有权人为雍长合。第三人雍军系原告王尽凤与被告雍长合之子，第三人雍军和霍慧莲于2004年3月25日登记结婚，2014年11月25日登记离婚。2012年1月5日被告雍长合与第三人雍军、霍慧莲就703室签订买卖契约，合同签订后雍长合将703室过户给雍军、霍慧莲，雍军、霍慧莲为所有权人的房屋所有权证上载明的登记时间为2012年1月6日。2014年11月25日，第三人雍军和霍慧莲签订《离婚协议书》，对夫妻共同财产、债权的处理约定为：“1、房屋：位于江宁区东山街道石羊路6号1幢703室房屋所有权为双方共同共有，双方协商一致在此离婚协议中搁置，双方同意由男方父母居住使用到终老……”。
审理中，原告王尽凤提交南京市江宁区契税纳税申报表、家庭自住五年以上唯一住房承诺书，申报表签字人为霍慧莲，承诺书中手写字体均为霍慧莲代写，证明房屋过户的具体经办人是霍慧莲，其对过户不知情。被告雍长合和第三人雍军对证据真实性无异议。第三人霍慧莲对证据真实性无异议，陈述办理过户时是按照中介方要求提供了王尽凤身份证、结婚证、户口本等材料，承诺书中手写字体系霍慧莲代为填写，被告雍长合和第三人雍军在场。
被告雍长合申请证人李某出庭作证，证明在办理房屋过户时只有其和第三人，且其只是配合第三人进行变更登记。证人李某出庭陈述，其是南京捷众房产经纪中心的法定代表人，在办理涉案房屋过户当天，霍慧莲和雍军开车到其店内接其，并至一个工地接雍长合，一起至房产局办理过户手续，雍长合的配偶没有到场，因为物权法出台后只需要房产证上登记的所有权人到场办理过户手续，不需要婚姻证明和配偶到场，但如果房屋符合免税条件则需提交结婚证、户口本、配偶的身份证。被告雍长合对证人陈述无异议，原告对证人陈述无异议，该陈述能够证明原告未参与过户，对过户不知情。第三人霍慧莲对证人陈述无异议，并认为涉案房屋符合免税条件，原告需提供相应的证件，间接协助办理了过户手续。第三人雍军主张父母的结婚证、户口本、身份证等身份材料都由霍慧莲保管。
第三人霍慧莲举证：2014年6月3日谈话录音，录音中谈话人为本案原被告以及第三人四人，在谈到另外购买房屋需交付的首付款时，王尽凤陈述“他们不晓得是娘老子（父母子女）才过户的？……这过户反而是过坏的了……这过户过坏的了，不过的话雍军名下没有房子”，证明原告王尽凤知晓过户事宜。第三人雍军和被告雍长合对录音真实性无异议。原告王尽凤对录音真实性无异议，但认为第三人霍慧莲只是截取了对其有利的部分，录音中雍军强调房屋属于父母，原告未明确同意将房屋赠与第三人，且不愿将唯一一套住房通过事后追认的方式赠与第三人。
上述事实，有户口本、房屋所有权证、买卖契约、离婚证、离婚协议书、南京市江宁区契税纳税申报表、承诺书、录音及当事人陈述等证据证实。
本院认为，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，被告雍长合取得涉案房屋系在与王尽凤结婚后，则涉案房屋属原告王尽凤与被告雍长合共同共有。被告雍长合与第三人雍军、霍慧莲通过签订买卖契约形式将房屋赠与雍军、霍慧莲，并办理了过户登记。虽然王尽凤主张其对赠与不知情且未追认，但是，第一，谈话录音中已经明确表明王尽凤在该录音前知晓涉案房屋过户事宜，且录音时间距过户已有两年有余，王尽凤知道雍长合以其名义赠与房屋，未作否认表示，应视为王尽凤同意该赠与行为；第二，原告王尽凤陈述其在起诉时才知晓过户事宜，但录音中明确表明王尽凤在2014年6月已知晓过户事宜，故王尽凤的陈述有违诚实信用；第三，证人李某出庭陈述房屋免税需提交卖方配偶的身份证、户口本和结婚证，原被告、第三人均对证人陈述认可，证人系专职房产经纪人员，本院对证人陈述予以采信，对于涉案房屋过户及办理契税时提交的王尽凤的身份证、结婚证、户口本等材料，雍军主张原告王尽凤的身份材料均由霍慧莲保管，并无证据证明，本院对其陈述不予采信。综上，对原告王尽凤主张其对过户事宜不知情、未追认的意见，本院不予采纳。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，涉案房屋已经转移至第三人雍军、霍慧莲名下，故对要求王尽凤撤销赠与及撤销赠与后房屋过户等的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王尽凤的诉讼请求。
本案案件受理费12280元，减半收取6140元，由原告王尽凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
代理审判员 逯雅娟
二〇一五年四月二十二日
见习书记员 孙秋君