河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商终字第144号
上诉人（原审被告）张桂平，女，1966年11月19日出生，汉族，农民。
委托代理人曲媛美，赤城正阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）张桂红（系张桂平妹妹），女，1969年2月7日出生，汉族，农民。
委托代理人李森林，赤城正阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）黄冬生（系张桂红丈夫），男，1967年10月15日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）张丽江，男，1965年10月7日出生，汉族，农民。
委托代理人范春明，河北范春明律师事务所律师。
上诉人张桂平、张桂红、黄冬生因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赤城县人民法院（2013）赤民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张桂平委托代理人曲媛美、上诉人张桂红及其委托代理人李森林、被上诉人张丽江及其委托代理人范春明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张丽江于2013年5月14日向原审法院诉称，我与被告张桂平于1988年12月15日登记结婚，婚后在赤城县赤城镇居住。1994年我与被告张桂平在赤城县赤城镇宏达村购买一处旧宅。当年在旧宅处盖了西房两间，2003年又在该院拆了旧正房翻盖成了二层小楼（二楼一间，一楼两间）。2007年，被告张桂平因我身患疾病在赤城县人民法院提出诉讼与我离婚，我有病要求张桂平按现有房产的价值给付我50万元，后张桂平离家出走，拒不到庭，法院作出了判决驳回了其诉讼请求。在此期间，因我父亲年迈半身不遂。两个孩子在外地高中、大学读书家中仅剩我一人，加之房子已经出租，我只好回老家一边照顾老人一边养病。在此期间的2010年上半年我还经常回家居住。后因自身疾病严重未回家。今年2月份被告张桂平再次在怀来县起诉与我离婚，我回赤城县寻找张桂平时才知道家庭共同财产该处宅院已被被告张桂平一人擅自处分。卖给其胞妹张桂红夫妇了，被告张桂平与被告张桂红、黄冬生之间房地产处分行为应属无效。首先根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项之规定：共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让。被告张桂平在原告不知情的情况下单独处分了共同财产显然违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以此房地产买卖合同因违反法律的强制性规定而当然无效。第三，被告张桂红、黄冬生夫妻购买被告张桂平的房地产时，对被告张桂平与我之间感情关系是知情的。一方未经另一方同意处分房产也是知情的。据女儿告知：该房仅售20万元人民币。显然低于市场行情，由此被告张桂红、黄冬生夫妻取得该房产属恶意串通，我已近老年，身体有病，辛苦的血汗钱已被损害。恳请法院依法确认三被告之间的房地产买卖合同无效。
原审法院经审理查明的事实为，张丽江与张桂平原系夫妻关系，于1988年12月15日登记结婚（婚后生育长子张志远，长女张会已长大成人），在赤城县赤城镇宏达西街52号院居住，双方因感情不和，张桂平于2007年6月1日曾诉至人民法院要求与张丽江离婚，经法院审理后，于2007年10月23日判决驳回了张桂平的诉讼请求，双方分居至今，两个孩子读书，将房子出租，张桂平离家出走，张丽江回到怀来县东花园镇老家居住养病，照顾其老人。2013年2月28日，张桂平再次向怀来县人民法院提出与张丽江离婚诉讼，怀来县人民法院于2013年5月13日作出（2013）怀民初字第207号民事判决书，判决准予张桂平与张丽江离婚。关于双方涉及到共同财产房屋问题，被告张丽江可另行主张权利。张丽江不服一审判决提起了上诉，二审于2013年7月27日作出判决维持原判。1991年5月6日张桂平以5500元典当李宝珍两间一出水正房，典期一年半，（1991年5月6日至1992年10月6日止）到期李宝珍未回赎，视为绝卖，1994年张桂平与张丽江盖了两间西房，2003年又在这两间房院落翻盖成了二层楼房一处，楼上一间，楼下两间。翻盖时，未经建设局批准，建设局作出了（赤建）罚字（2003）第1号行政处罚决定书，于2003年10月23日向法院提出申请执行，法院于2008年6月30日作出行政裁定书，执行和解，张桂平补偿第三人李振江采光损失30000元。2008年7月3日张桂平未经张丽江同意将这一处二层楼房及两间西房以价格200000元卖给了其妹妹张桂红和妹夫黄冬生，2012年9月9日，张桂红、黄冬生夫妇将购买张桂平的赤城县赤城镇宏达西街52号二层楼房（楼上一间，楼下两间）、西房一处两间，置换给鸿都嘉苑在建楼房，置换了鸿都嘉苑二单元6102室、三单元5102室、四单元1201室、二单元1201室，每套楼房面积均为：117.75平方米。地下室三间，车库两个。庭审时，张丽江称，其在2010年上半年还经常回来居住，2013年2月份张桂平再次起诉离婚其来找张桂平时，才发现共同财产楼房被张桂平擅自处分。其儿子张志远出庭作证证明，他和其妹妹张会读书没钱，他于2008年7、8月份给其爸爸打过电话要过钱，他说其爸爸不管，他和其爸说那就把房子卖了，得到张丽江的拒绝挂断了电话。张桂平称，当时其买李宝珍的两间房时是其父亲张有荣给其花钱买的，此房屋属于她的。卖房钱，除去罚款30000元，剩余的部分供两个孩子读书用了。
原审法院经审理后认为，原告张丽江与被告张桂平于1988年12月15日登记结婚，在赤城镇安家立业，张丽江户口原籍在怀来县东花园镇未迁移，婚后于1991年5月6日以张桂平名下典当李宝珍坐落在赤城镇宏达西街52号两间平房，到期未赎回，视为绝卖，无论是张桂平出资买的还是其父亲出资赠与的，此房屋均属于张丽江和张桂平夫妻的共同财产。张桂平2007年6月1日起诉与张丽江离婚，双方分居至今长达6年之久，张桂平未征得张丽江的同意擅自做主将夫妻共同财产二层楼房和两间西房卖给其妹妹张桂红、妹夫黄冬生。共有的房地产在未经其他共有人书面同意的情况下不得转让，然而被告张桂平在原告不知道的情况下独自处分了共同财产显然违反了法律的有关规定，其没有处分共同财产的权利，其行为属于无效的民事行为，被告张桂平提出其卖房供孩子念书是征得原告同意的，原告是知道的，其理由不足，不予支持。被告张桂平提出原告主张的权利已超出诉讼时效的理由不足，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定判决如下：被告张桂平与被告张桂红、黄冬生之间签订的房屋买卖合同为无效合同。
宣判后，原审被告张桂平、张桂红、黄冬生均不服提出上诉。张桂平的主要理由及请求是：1、本案所涉房产属于我个人所有，此房产是我父亲给我买的，属于父亲赠予女儿的。2003年第1号行政处罚书只对我进行了行政处罚，而没有对被上诉人处罚，也证明房产是我个人的。2、我当时卖房子实属无奈，2008年我儿子准备上大学，孩子曾向其父谈过学费问题，但被上诉人没有给孩子解决，我为了能让孩子继续上学，只好卖房子供孩子读书，所卖房款全部用于孩子读书，我处理财产是善意的。3、卖房子时，被上诉人是知道的，2008年我儿子准备上大学，就告知被上诉人，我妈妈要卖房子供我和妹妹读书。被上诉人自述2010年上半年还回来过，那被上诉人更应该知道房子已经被拆，事过多年才起诉，已经过了诉讼时效。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。张桂红、黄冬生的主要理由及请求是：1991年5月6日，由父亲张有荣为其姐姐张桂平出5500元人民币，租李宝珍的一处北两间正房。1992年10月6日，张桂平在取得了李宝珍不能还款的房屋所有权后，在李宝珍房旧址翻盖二层楼房，赤城县建设局对张桂平进行过3万元的行政处罚。按张志远、张会所说，曾向被上诉人张丽江说过买房念书事宜，张丽江对房屋买卖的事实知道或应当知道，所以应认定张桂红、黄冬生与张桂平房屋买卖协议有效。请求二审法院依法改判。原审原告张丽江服判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人张桂平与被上诉人张丽江于1988年12月15日结婚，于1991年5月6日张桂平典当李宝珍两间正房，1992年10月6日典期届满李宝珍未赎绝卖，1994年张桂平与张丽江盖了两间西房，2003年又将原房屋翻盖成二层楼房。诉争房屋的沿革变迁过程，均发生在张桂平与张丽江的婚姻存续期间，属于夫妻共同财产。双方从2007年10月23日分居后，诉争房屋由张桂平管理，在此期间，张桂平未经张丽江同意，将房屋出卖于其妹张桂红及妹夫黄冬生夫妇，属于无权处分行为。上诉人张桂红、黄冬生作为张桂平的妹妹及妹夫，对张桂平与张丽江分居的情况应予知情，在未经房屋共有人张丽江同意的情况下，购买给房屋，主观上不具善意取得。故上诉人请求确认张桂平与张桂红、黄冬生所签订的房屋买卖协议为有效合同的主张，本院不予支持。上诉人称被上诉人张丽江知道出卖房屋，但所提供的证据不足以证明其主张成立。综上所述，上诉人的上诉证据不足，理由不能成立。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张桂平、张桂红、黄冬生负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳龙
审判员 郝丽华
审判员 王 悦
二〇一四年四月十日
书记员 梁秀峰