天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第3494号
原告天津保集投资有限公司，注册地址天津宝坻九园工业区一号路5号，现办公地址天津市宝坻区宝平街道玫瑰湾小区物业楼。
法定代表人裘东方，该公司经理。
委托代理人苏桂祥，天津天衡律师事务所律师。
被告周姗姗，居民。
原告天津保集投资有限公司（以下简称保集公司）与被告周姗姗商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保集公司法定代表人的委托代理人苏桂祥，被告周姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保集公司诉称，2014年1月20日，原、被告签订两份《玫瑰湾认购定金合同》，被告购买原告开发的玫瑰湾××号和209号商铺，总价款2288843元，被告交付定金50000元。2014年2月26日，被告交付购房款1071533元。2014年4月3日，被告申请提前办理房屋使用手续，并承诺如因个人贷款有问题，于合同签订后60日内，一次性补齐房款。2014年4月28日，原、被告网签了合同编号2012-0146871的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，被告购买原告开发的玫瑰湾花园商业7-9号商铺，建筑面积61.82㎡，价款1428498元，2014年5月10日前付款714249元，其余贷款支付，领取登记证明后5日内办理贷款手续。原告应于2014年8月30日前交房。2014年5月5日，原、被告网签了合同编号2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，被告购买原告开发的玫瑰湾花园商业7-209号商铺，建筑面积63.68㎡，价款814568元，2014年8月30日前付款407284元，其余贷款支付，领取登记证明后5日内办理贷款手续。原告应于2014年8月30日前交房。被告对上述网签的《天津市商品房买卖合同》及后附的《补充合同》虽未签字，但其予以认可，事实合同成立并生效。被告未按承诺办理贷款，亦没有补交房款。2014年5月22日，原告为被告垫付税款67291.98元。现该商铺已被宝坻区人民法院查封，被告交付的购房款亦被法院冻结。综上，被告未办理贷款和补交购房款已构成违约，依据合同约定，原告有权解除合同；因房屋已被查封，客观上合同无法继续履行。故起诉请求：一、解除原、被告订立的合同编号为2012-0146871和2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；被告立即将坐落于宝坻区渠阳路与渔阳路交口东南侧玫瑰湾花园商业7-9号、7-209号商铺房屋按原状返还给原告（价值2243066元）；二、被告自2014年5月5日起至返还房屋之日止，以未付房款1121533为基数按照银行同期贷款利率向原告支付利息（截至2015年4月5日为64254元）；三、被告给付原告垫付的税款67291.98元，并自2014年5月23日起至返还房屋之日止按照银行同期贷款利率支付利息（截至2015年4月5日为3656元）；四、被告返还房屋后，原告从被告已付房款中扣除被告应付原告的利息及诉讼费，将剩余房款返还给被告。
诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告订立的合同编号为2012-0146871和2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；被告协助办理合同注销手续，并立即将坐落于宝坻区渠阳路与渔阳路交口东南侧玫瑰湾花园商业7-9号、7-209号商铺按原状返还给原告（价值2243066元）；二、被告自2014年5月5日起至返还房屋之日止，以未付房款1121533元为基数按照银行同期贷款利率向原告支付利息（截至2015年4月5日为64254元）；三、被告返还房屋后，原告从被告已付房款中扣除被告应付原告的利息及诉讼费，将剩余房款返还给被告。庭审中，原告将第二项请求的利息起算时间变更为自2014年5月12日起。
被告周姗姗辩称，同意与原告解除合同，但涉诉房屋已经出租，现无法返还。原告涉诉请求第二项的利息在合同中没有约定，而且涉诉房屋是商铺，都是交付一半房款就交房，不存在要求被告给付利息的情况。现认可按照合同约定支付已付房款1‰的违约金，不同意按照银行同期贷款利率支付利息。
经审理查明，2014年1月20日，原告保集公司与被告周姗姗签订编号№0000381的《玫瑰湾认购定金合同》，约定被告认购玫瑰湾××室房屋，暂测建筑面积61.82㎡，认购总价1457651元，定金25000元；双方签订《天津市商品房买卖合同》时，本认购定金合同即时失效。同日，双方签订编号№0000379的《玫瑰湾认购定金合同》，约定被告认购玫瑰湾××室房屋（注：与109号房屋上下层），暂测建筑面积63.68㎡，认购总价831192元，定金25000元；其它约定事项相同。当日，被告分别交付定金25000元；2014年2月26日，被告分别交付购房款689249元和382284元。
2014年4月3日，被告向原告出具《承诺书》，内容：本人于2014年2月26日购买玫瑰湾第二期商业7-8，7-9并交付这两套商业的首付款，现因本人着急使用该套商业，特申请提前办理使用手续。本人承诺自开发商通知可以签订该套房屋买卖合同后，3日内把证件送来并签字，备案完毕后3日内银行进件。如因个人贷款有问题，本人承诺最迟于合同签订日期后60天内，一次性补清该套房屋的尾款。被告出具该承诺书后，原告将涉诉房屋交付被告使用。
2014年4月28日，原、被告网签合同编号2012-0146871的《天津市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于宝坻区渠阳路与渔阳路交口东南侧玫瑰湾花园商业7-9号商铺，建筑面积61.82㎡，23107.28／㎡，总价款1428498元；原告于2014年8月30日前向被告交付验收合格的房屋。被告应于2014年5月10日前交付首付款714249元，其余价款办理贷款。如被告未按合同规定的时间付款，逾期在90日内的，原告有权追究被告逾期付款及其利息，利息自合同约定应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告除应支付逾期付款及利息外，还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。作为合同附件六的《补充合同》对被告付款方式及逾期付款补充约定：1、被告应于签订合同的当日，提供合同备案领取登记证明后5日内办理贷款手续，如逾期7日仍未办理贷款手续的，每逾期一天须向原告按日支付房款余额0.1‰的违约金。2、被告选择贷款方式付款的，经银行确认不能满足银行规定的相关条件的，被告须按银行规定改变付款方式或贷款方式，被告须自银行告知之日起7日内将相关手续办理完毕，否则原告有权在被告已付房款中扣除总房款的1‰的违约金后解除商品房买卖合同将余款无息退还被告；被告应配合原告办理注销备案登记等相关手续。2014年5月5日，原、被告网签编号2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于宝坻区渠阳路与渔阳路交口东南侧玫瑰湾花园商业7-209号商铺，建筑面积63.68㎡，12791.58／㎡，总价款814568元；原告于2014年8月30日前向被告交付验收合格的房屋。被告应于2014年8月30日前交付首付款407284元，其余价款办理贷款。合同其它条款约定内容及《补充合同》的约定同上述合同。上述两份合同签订后，被告共计支付购房款1121533元，其中前述合同支付款为714249元，后述合同支付款为407284元。此款已被本院在被告周姗姗作为被执行人的执行案件［案号：（2014）宝执字第3150号］中冻结。
庭审中，原告对要求被告支付欠付购房款利息的起算时间称，根据主合同和补充合同的约定，被告应在签订商品房买卖合同后7日内办理贷款手续，但一直没有办理，后一份合同是2014年5月5日签订，故要求被告从2014年5月12日起支付利息。
另查，被告向原告出具承诺书并接收房屋后，将房屋对外进行了出租。现涉诉房屋存在三份租赁协议，分别是：㈠2014年4月8日的《房屋租赁协议》（原告提交），出租人为张立强（注：另案被告，下同）、周姗姗，承租人为案外人天津市银枫小额贷款有限公司（以下简称银枫公司），租赁物为张立强名下的玫瑰湾花园商业7-8号商铺和周姗姗名下的玫瑰湾花园商业7-9号商铺，租赁期限2014年4月8日至2019年4月8日，第一年租金110000元，第二年至第五年租金为每年120000元。㈡2014年4月8日的另一份《房屋租赁协议》（调取于本院执行卷宗），出租人周姗姗，承租人案外人杨立新，约定被告将涉诉房屋即7-9-109号和209号商铺租赁给案外人杨立新，租赁期限2014年4月8日至2034年4月8日，第一年租金25000元，第二年至合同期满每年租金30000元。㈢2014年5月5日的《房屋租赁协议》（法院向银枫公司调取），出租人杨立新，承租人银枫公司，租赁物为玫瑰湾花园商业××／208号，××／209号商铺，杨立新将上述商铺转租给银枫公司，租赁期限2014年5月5日至2034年5月4日，第一年租金110000元，自第二年起每年租金120000元。现涉诉房屋由银枫公司进行了装修，并占有、使用，在本院审理的银枫公司与张立强、周姗姗民间借贷纠纷［案号：（2014）宝民初字第7235号］一案中已被查封。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在协商一致基础上签订的合同编号2012-0146871的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》和合同编号2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告双方均同意解除上述合同，本院准予。
关于原告要求返还涉诉房屋问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告欠付购房款，涉诉房屋尚未办理所有权转移登记手续，虽然如此，但房屋已实际交付，被告已经享有对该房屋的占有、使用和收益的权利。合同解除后，涉诉房屋所有权自然回归原告名下，不再涉及变更登记问题。但涉诉房屋已被出租，被告无能力履行返还义务。《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定即“所有权变动不破租赁”的规定，也就是通常所说的“买卖不破租赁规则”，该规则成立要件之一即租赁合同有效存在。被告购房后虽然未进行所有权变更登记，但双方解除合同后房屋的返还仍属所有权发生变动的情形。目前涉诉房屋存在主体不同的三份租赁合同，且由案外人银枫公司占有、使用，返还房屋必然涉及到租赁合同的效力问题。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案系保集公司作为原告提起的商品房买卖合同纠纷，原告不是房屋租赁合同的出租方，返还房屋交叉着周姗姗、杨立新和银枫公司之间分别存在的租赁合同的效力以及当事人利益，因受租赁合同主体的制约，在本案中亦不宜对房屋租赁合同的效力作出裁判。现被告未实际占有涉诉房屋，案外人银枫公司已经对房屋进行了装修，按照房屋原状返还已经成为不可能，而且合同解除后，原告同意继续履行业已存在的租赁合同，则不存在返还的问题。不考虑上述租赁合同的存在，仍然判决被告返还房屋，有可能损害合同外当事人的利益，故在本案中不宜进行裁判，对原告要求被告返还房屋之请求不予支持。当事人或租赁合同双方如有争议，可另行提起诉讼。
关于原告请求的利息问题。上述两份涉诉合同总房款为2243066元，被告共计支付购房款1121533元，尚欠1121533元，其中7-9号商铺为714249元，7-209号商铺为407284元。双方解除合同前房屋无论由谁占有使用，均系被告所有，被告未按合同约定交付购房款，所欠购房款由原告垫付，原告要求被告支付利息符合双方主合同的约定，故被告应向原告支付欠付购房款的利息。合同解除后，该房屋不应再认为由被告所有，故被告支付欠付购房款利息的期间应截至合同解除之日。双方第二份合同签订时间为2014年5月5日，原告要求从2014年5月12日起计算利息属于计算错误，不予采信，本院确定起算日期为2014年5月13日。被告以补充合同的约定同意支付已付房款1‰的违约金，不同意支付利息，该约定是对主合同付款方式及违约的补充约定，不是对原约定的变更，原告仅请求支付利息，未请求违约金，故对被告的抗辩意见不予支持。
关于原告返还购房款问题。合同解除后，原告应返还被告已交付的购房款。现被告交付的购房款已被本院在被告周姗姗作为被执行人的其它案件中冻结，原告已经不能自行支配该款。《合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因被告应向原告支付的利息是欠付原告的购房款产生，合同解除后，原告返还被告购房款与被告向原告支付利息是基于同一法律关系产生的互负到期债务，且种类、品种相同，可予以抵销。因此，原告要求从被告已付房款中扣除被告应付原告的利息，将剩余房款返还给被告，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告天津保集投资有限公司与被告周姗姗2014年4月28日签订的合同编号2012-0146871的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》（附件六），于本判决发生法律效力之日解除；
二、原告天津保集投资有限公司与被告周姗姗2014年5月5日签订的合同编号2012-0146875的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》（附件六），于本判决发生法律效力之日解除；
三、被告周姗姗于本判决生效后10日内，以欠付原告天津保集投资有限公司购房款人民币1121533元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年5月13日起至本判决发生法律效力之日止的利息；
四、原告天津保集投资有限公司于本判决生效后10日内从被告周姗姗依据2012-0146871号和2012-0146875号《天津市商品房买卖合同》交纳的购房款中扣除上述条款确定的利息后，将余款返还被告周姗姗；
五、被告周姗姗协助原告天津保集投资有限公司办理合同编号2012-0146871和2012-0146875《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》（附件六）的注销手续；
六、驳回原告天津保集投资有限公司要求被告周姗姗返还涉诉房屋等诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25826元（原告已预交），由原告天津保集投资有限公司负担12950元，被告周姗姗负担12876元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 杨旭东
代理审判员 刘 强
人民陪审员 丁建华
二〇一五年九月十四日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。