江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终656号
上诉人（原审原告）王爱美。
委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人葛凯丽，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司。
法定代表人梁百忍，该公司行政总裁。
委托代理人高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托代理人乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
上诉人王爱美因与被上诉人华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称为华东城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第01794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人王爱美的委托代理人程海兵、葛凯丽，被上诉人华东城公司的委托代理人高永荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王爱美一审诉称：2011年8月25日，王爱美在华东城公司处购得商品房，因华东城公司在出售商品房时承诺给购买者返还6年租金，按照购房款的8%计算年租金，前三年租金在房款中直接扣除，后三年租金共计房款的27%以现金方式支付给王爱美，并签订租金合同。基于此承诺，王爱美在华东城公司处购买位于华东国际商贸城第37幢132铺的商品房，合同签订后，王爱美按承诺将前三年的租金从房款中扣除，但却不按照约定与王爱美签订后三年的租赁合同以及支付租金，王爱美多次找到华东城公司进行协商无果，故诉至法院，请求法院判令：1、华东城公司支付王爱美2014年至2017年三年租金共计104318元并签订租赁合同。2、华东城公司承担本案的诉讼费2385元。
华东城公司一审答辩称：王爱美称华东城公司承诺2014年至2017年就涉案房屋继续返租无事实依据：华东城公司作为出卖人，王爱美作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，该合同详细约定了买卖房产的基本情况、计价方式、面积确认及差异处理、付款方式及期限等条款。同日，双方又签订了《房产买卖补充及合作协议》，其中第4.2条约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的三年返租事宜，该期间的返租租金实际已抵充王爱美应付的房款。双方从未约定或华东城公司单方承诺2014年至2017年继续返租王爱美的房屋。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰的界定了双方的权利及义务。综上，王爱美的诉求无事实及法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明：2011年6月14日，华东城公司取得位于新光路22号、商业用途的房屋的《商品房预（销）售许可证》，编号为连住房售证字第（2011）067号，房屋名称幢号为：华东城B、C块地一期工程13#（A13#）-20#（A20#），22#（A22#）-29#（A29#），31#（B31#）-46#（B46#）楼。有效期自2011年6月14日至2013年6月13日。此后，该067号许可证于2013年5月17日、2015年6月29日分别予以换证。换证后的许可证有效期自2015年6月29日至2016年6月28日。2011年12月6日，华东城公司另取得位于新光路22号，同为商业用途的《商品房预（销）售许可证》，房屋名称幢号为：华东城1#（A1）至12#（A12），47#（B47）至59#（B59）号楼。有效期自2011年12月6日至2013年12月5日。
华东城公司的商铺进行销售时，以发放广告单、车载广告等方式进行销售宣传，其中广告宣传内容为：华东城的地理位置、价格优惠政策、报名电话，并宣称“二期推出品牌家具交易中心，1、享受6年超长返租，保证业主前6年租金收益。2、享受团购优9.7折。”并附有返租案例，以（81.69㎡）7500元/㎡为例，房屋总价为612675元，团购优惠9.7折后总价为594295元，前三年收益24%为142631元，优惠后实际支付总价451664元，第四年返还8.5%为38391元，第五年返还9%为40650元，第六年返还9.5%为42908元，六年共返还264580元。
2011年8月25日，王爱美、华东城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王爱美购买华东城公司坐落于第37#（B37#）幢无单元132铺。商品房的用途为商业营业用房，户型为单间，建筑面积为81.47平方米。单价为4742.40元，总价为386363元。该合同的《附件四：合同补充协议》第五条另约定，出卖人此前所做的售楼书、广告、宣传介绍资料、房地产模型、样板房等，并不构成本合同的组成部分。自合同签订之日起，双方的权利义务概以本同的约定为准。合同同时约定了双方的其他权利义务及违约责任等。
当日，王爱美、华东城公司另行签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，协议约定：鉴于双方已于2011年8月25日就位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城编号为家居装饰建材区B37栋132号、建筑面积为81.47平方米的房产签订了《商品房买卖合同》（以下简称原合同），双方现就房产买卖的有关事宜作出进一步的约定，并就共同培育该房产所在市场及促进市场发展等相关事宜达成如下协议，以资双方共同遵守执行。该补充及合作协议对房产的价款、付款方式及期限、房产买卖税、费的承担、房产权益及交付、保养维修及保险、营业时间等相关事项进行了约定。其中第四条第4.2条约定，王爱美同意将该房产于2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由华东城公司保留和独享。第4.3条约定，在2014年12月1日前6个月，王爱美如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予华东城公司的，须书面通知华东城公司，获华东城公司同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。第13.3条约定，原合同、本协议及附件构成了王爱美、华东城公司双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，华东城公司之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。第14.1条约定除非另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真均以本协议列明为准。如有变更，须在变更后5日内以书面形式通知对方，否则由未履行告知义务的一方承担全部责任和风险。第14.2条约定本协议及原合同约定的书面通知方式包括：公告、邮寄、买受人在出卖人办公场所领取文件并签收等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：自寄出方按照本协议第一页列明的地址或书面通知所记载的更改地址，交邮政单位或速递公司发出邮件后三天，视为对方收讫（无论实际签收人是否是收件人本人）。若因地址不详、五人签收等原因导致邮件被退回，仍然视为已送达。公告、电话、现场签收时以发生之日为收讫。
对于上述商品房买卖合同及补充及合作协议中约定的房屋价款及商铺租金，王爱美、华东城公司一致确认：合同中约定的房屋价款系已扣除了三年返租租期的租金额后的价格。2013年2月4日王爱美就涉案房屋向连云港市房屋产权管理中心进行了登记并取得权属证书。
2014年11月，华东城公司向商品房销售合同中载明的王爱美的住址发函。认为根据王爱美、华东城公司签订的《华东国际商贸城房产买卖协议及合作协议》，在2014年12月1日前6个月，王爱美如有意继续将房产的占有、使用、收益权交予华东城公司的，须书面通知华东城公司。获华东城公司同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。现因王爱美没有在规定的时间书面通知华东城公司将该房产的占有、使用、收益权继续交予华东城公司，且华东城公司也无继续占有、使用该房屋的意向，因此至2014年12月1日到期后，华东城公司将不再占有、使用该房屋。请王爱美于2014年12月1日到华东城公司办理该房屋的交接手续，逾期不办理交接手续视为该房屋手续交接完毕。落款时间为2014年11月24日。华东城公司交EMS邮寄时间为2014年11月21日。EMS邮递记录显示该份快件于2014年12月2日妥投（单位收发章收）。该房屋至今未办理交接手续。
本案一审的争议焦点为：华东城公司销售房屋的宣传广告的性质是要约还是要约邀请，是否系商品房买卖合同的一部分。王爱美认为宣传广告中的承诺明确、具体，应当视为要约，为买卖合同的一部分。房产买卖补充及合作协议是格式合同，华东城公司在与王爱美签订该协议时没有对该条进行提示，王爱美也没有留意，补充及合作协议中的13.3条华东城公司免除自己的义务，该条对王爱美没有效力。华东城公司认为车贴广告属于要约邀请而不是要约，因其所针对的对象不特定的，且合同已经明确排除广告、售楼书作为合同的组成部分。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。华东城公司的宣传广告明确约定商铺6年返租、业主享受团购9.7折优惠及每年的返租比例。该承诺的内容确定、具体，其内容是可以被特定化并可以被明确的预期。宣传广告中华东城公司所销售的房屋系商铺，王爱美购买商铺看重的是购房后的租金收益，而广告中的“6年返租”，满足王爱美特定的购房目的，且影响房屋的价格，对王爱美决定订立房屋买卖合同有重大影响，应当被认定为要约，应当视为合同内容的一部分。王爱美与华东城公司签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》均有明确约定“出卖人此前所作的售楼书、广告、宣传介绍资料、房地产模型，样板房等，并不构成本合同的组成部分。双方权利义务概以本合同的约定为准。”该约定并非免除华东城公司责任、加重王爱美责任、排除王爱美主要权利，非无效的格式条款。王爱美接受该变更条款并签字确认，实际上系双方合意对要约的内容作出实质性变更，将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，原宣传资料及车贴广告已经失效，故宣传广告及车贴广告不应当视为王爱美、华东城公司之间《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分。
原审法院认为：王爱美、华东城公司双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，王爱美、华东城公司双方应当遵照履行。宣传资料及车贴广告并不是《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分，双方的权利义务应当以上述合同及协议约定为准。王爱美提供的审批单系复印件，该复印件无华东城公司印章，华东城公司不予认可。王爱美又申请证人于某出庭作证以证实上述审批单系华东城公司出具且华东城公司曾作出过六年返租承诺，华东城公司对于某曾在华东城公司就职一事无异议，但对其证明华东城公司作出6年返租承诺的事实不予认可：华东城公司认为审批单为公司内部政策，并不构成合同组成部分;于某并非公司决策层，不能代表公司对外作出承诺；关于于某所述的2014年9月份给付业主后三年返租方案是否继续执行答复一事，华东城公司已向王爱美邮寄收房通知书明确表示不再占有使用房屋。原审法院认为即使该份审批单的确属实，仅能证明A1B1的业主可以享受六年返租。王爱美提供的2014年4月15日的情况说明，内容为“尊敬的华东城福建业主：你们好!因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。”该情况说明与王爱美提供的2014年4月15日华东城公司在华东城招商中心接待业主对于返租六年答复的录音光盘的内容基本相同，均为华东城公司的员工向业主承诺2014年9月1日前将具体的实施办法告知业主，并未确认华东城公司同意与王爱美续签三年返租协议。根据王爱美、华东城公司签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条约定，在2014年12月1日前6个月，王爱美如有意继续将房屋租赁给华东城公司，须书面通知华东城公司，华东城公司同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。该约定表明，王爱美、华东城公司之间达成后三年返租协议需满足两个条件：王爱美于2014年12月1日前6个月，将其续租的意愿书面通知华东城公司；华东城公司收到书面通知后，同意续租。华东城公司以EMS方式向《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中载明的王爱美住址送达《通知书》用以通知王爱美不再续签后三年返租的意向，其已经履行通知义务。王爱美未提供证据证明其书面向华东城公司提出继续返租的意向，虽其申请的证人于某陈述称曾有业主代表沈某提交过申请，但华东城公司不予认可。即使像情况说明及证人于某所述，华东城公司也有权根据王爱美的书面申请选择是否与王爱美签订后三年返租协议。《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》没有向王爱美作出2014年至2017年返租涉案房屋的承诺，华东城公司亦不同意就后三年返租事宜签订租赁合同。合同的缔结应当尊重当事人的意思自治，王爱美不能因为华东城与王爱美相同区域的其他购买业主所签订的后三年返租协议要求华东城公司强制缔约，故王爱美无权要求华东城公司与王爱美签订后三年租赁合同并支付租金。王爱美、华东城公司作为平等的民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，王爱美所举的证据亦不能证明华东城向王爱美作出后三年继续返租的承诺，故华东城公司不负有强制缔约的义务。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王爱美要求华东城公司支付2014年至2017年三年租金104318元并签订租赁合同的诉讼请求。一审案件受理费2385元，由王爱美承担。
上诉人王爱美对原审判决不服，向本院提起上诉称：原审法院已经认为被上诉人在销售房屋时，被上诉人的宣传彩页、车贴广告中关于被上诉人销售房屋“承诺六年返租”的内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应当视为要约，构成买卖合同的组成部分。但却根据上诉人与被上诉人签订的格式合同《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中的第13.3条格式条款，认定排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，上诉人在签订该补充协议时是接受该条款的，明显事实认定不清。首先，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》是被上诉人预先拟定，重复使用，并且在订立该协议时未与上诉人协商的条款。符合法律上关于格式合同的定义；其次，上诉人作为一名普通群众，在签订《商品房买卖合同》与《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》时，根本没有充足的时间，也没有足够的法律识别能力理解每一条条款，“签订六年返租合同”是上诉人选择购买被上诉人商铺的最根本依据，所以该协议中的第13.3条格式条款，排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，更改了买卖合同的实质内容，是排除上诉人的权利。应当视为无效条款。故原审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人华东城公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、《商品房买卖合同》及《房产买卖补充及合作协议》合法有效，双方应当遵照履行。涉案合同系答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》规定的无效或者可撤销情形。《房产买卖补充及合作协议》第4.2条明确约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的返租事宜，答辩人依约履行，将该期间的返租租金抵充被答辩人应付的购房款，被答辩人作为出租人就合同约定期间的租赁权益已得保障。2、《房产买卖补充及合作协议》第13.3条应当约束双方。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。涉案合同并未免除答辩人责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人主要权利。被答辩人作为具有完全民事行为能力的购房人对合同内容能够作充分理解，其接受这一条款并签字确认，这一条款应当约束双方。被答辩人所称的“上诉人作为普通群众没有充足时间和足够法律识别能力理解每一条条款”的理由不应当被采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，被答辩人的上诉请求应当予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条是否有效，如何理解。
本院认为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”。
关于该条款是否有效的问题，本院认为，该问题分为三个方面：
第一，该合同条款是否是格式条款。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可知，格式条款需符合三个条件：预先拟定、重复使用、订立时未予对方协商。本案中，双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》符合上述三个条件，因此该条款应属于格式条款。
第二，该格式条款是否有效。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，同时，华东城公司也未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。故《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的条件，因此，原审法院认定该条款有效并无不当，上诉人辩称该条款更改了买卖合同的实质内容，排除了上诉人权利的辩解不能成立。
第三，该条款如何理解。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条清晰的明确了双方的权利义务，并无使人产生歧义的条款，因此原审法院的认定并无不当，本院对上诉人的该项辩解不予采信。
综上，上诉人王爱美的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2385元，由上诉人王爱美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。