广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第545号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邝建祺。
委托代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市允建房地产开发有限公司。
法定代表人：谢始文，该公司总经理。
委托代理人：郑树开。
上诉人邝建祺因与被上诉人清远市�建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月14日，清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺签订了合同编号2010122426147704的《商品房买卖合同》，约定邝建祺向清远市允建房地产开发有限公司购买其开发的位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城一号楼***号房屋，房屋套内建筑面积为3290.28平方米，每平方米1664.42元，总价款5476401元。合同第六条付款方式及期限约定为：一次性付款，2011年11月14日已付清房款5476401元整。合同第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年11月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向清远市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还就双方的其他权利义务作了约定。
除购买涉案房屋外，邝建祺还于2012年7月9日与清远市允建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买清远市允建房地产开发有限公司位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城公寓楼7层08号、7层09号、7层10号、8层07号、8层08号、8层10号房屋；于2011年11月9日与清远市允建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买清远市允建房地产开发有限公司位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城二号楼2层01号房屋、五座12层03号、12层02号、10层01号、10层02、四座14层01号、10层02号房屋。上述14套房屋总合同价款为10567063.50元。
2011年11月14日，清远市允建房地产开发有限公司向邝建祺发出一份《变更收款账户通知书》，内容为：“你购买的我公司龙塘新镇御景龙城的相关商品房及商铺，原付款方式为支付到我公司账户，现要求支付到如下账户，户名：郑亦婷，开户行：工商银行清远市清新太和支行，账号6222082018000******。”2011年12月5日，邝建祺通过中国工商银行股份有限公司广州番禺新城支行向郑亦婷账户（卡号为6222082018000******）汇付500万元，同年12月8日又汇付了150万元�对于为何没有直接将购房款支付到清远市允建房地产开发有限公司账户，邝建祺解释是因为广州市天河区人民法院查封清远市允建房地产开发有限公司账户，因此清远市允建房地产开发有限公司告知其将购房款转账到其指定的账户中，为此，邝建祺提供一份广州市天河区人民法院查封财产清单[(2011)天法民二初字第1295号]复印件，显示清远市允建房地产开发有限公司在建设银行清远市锦霞支行44001760305059******账户被查封。诉讼中，清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺双方均确认没有按合同第六条的付款方式一次性付款。
为证明已向清远市允建房地产开发有限公司支付了其余房屋购房款，邝建祺提供了案外人高雪梅于2014年2月24日出具的一份《确认书》，内容为“本人于2012年3月7日支付给黄瑞亭（银行账号：6222022018005******）844万元，其中3204625元是应邝建祺要求支付给清远市允建房地产开发有限公司的购房款。”为证明高雪梅代付上述购房款的真实性，邝建祺提供了清远市允建房地产开发有限公司向其出具的一份《变更收款账户通知书》，内容为：“你购买的我公司龙塘新镇御景龙城的相关商品房及商铺，原付款方式为支付到我公司账户，现要求支付到如下账户，户名：黄瑞亭，开户行：工商银行清远市经济开发区支行，账号6222022018005******。”该通知书只有清远市允建房地产开发有限公司盖章，无法定代表人签名且落款时间为空白。邝建祺还提供一份高雪梅通过中国工商银行股份有限公司清远市经济开发区支行向黄瑞亭卡号为6222022018005******账户转入500万元的个人业务凭证。此外，邝建祺还提供一张清远市允建房地产开发有限公司于2011年11月14日出具的收款收据，该收据载明“现根据双方签订的1套《商品房买卖合同》收到�建祺交来的购房款5476401元。”邝建祺认为该收据款项是支付一号楼2层01号房屋的购房款。
清远市允建房地产开发有限公司主张邝建祺未按约定支付购房款，并提供了其于2013年5月21日向邝建祺发出的《函》，该《函》内容为“邝建祺先生：你于2012年7月9日与我司签订《商品房买卖合同》，购买我司位于清远市清城区龙塘新镇御景龙城公寓楼7层08号、7层09号、7层10号、8层07号、8层08号、8层10号房屋；于2011年11月9日与我司签订《商品房买卖合同》购买二号楼2层01号房屋；于2011年11月14日与我司签订《商品房买卖合同》购买一号楼2层01号房屋；于2011年11月9日与我司签订《商品房买卖合同》购买二号楼五座12层03号、12层02号、10层02号、10层01号、四座14层01号、10层02号房屋，但你至今未支付相应的购房款给我司。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，你的行为构成根本违�，现我司决定解除与你签订的上述《商品房买卖合同》。”上述《函》的投递过程经广东省清远市城中公证处办理了公证保全手续，寄送地址为邝建祺签订《商品房买卖合同》时所留地址广州市番禺区富华东路52号二楼。根据中国邮政速递物流查询显示，该《函》件于2013年5月30日投递并签收。邝建祺对此称未收到该函件。
清远市允建房地产开发有限公司认为邝建祺转账到郑亦婷账户的款项不能确认是否入账，因为邝建祺、高雪梅与其均有其他的经济纠纷，因此无法核实。庭后，清远市允建房地产开发有限公司提供了一份《借款合同》，该合同为2011年11月9日，甲方清远市允建房地产开发有限公司、郑亦婷、郑建珍、郑莹棣、郑树开与乙方邝建祺、李广育签订的《借款合同》（合同编号201103），合同约定甲方合共五名借款人因资金紧张急需周转向乙方要求借款，借�金额1000万元，借款费用全部由甲方承担，包括借款利息和其他手续费、居间费、担保费、顾问费用等，合计标准为每月4%（其中借款利息按总额的同期贷款利息的四倍计算）并计算到实际清偿为止，借款期限暂计半年，自出借日开始计算，每月9日前支付当月费用；该款项由乙方以现金或银行转账方式支付到甲方指定的账户内（户名：清远市允建房地产开发有限公司，开户行：工商银行清远太和支行，账号：2018020319200******或户名：郑亦婷，开户行：工商银行清远太和支行，账号：6222082018000******）。同日，清远市允建房地产开发有限公司（甲方）和邝建祺（乙方）还签订了一份《补充协议》，主要内容：“甲、乙双方于2011年11月9日及14日签订《借款合同》（合同编号201103）和《网签商品房买卖合同》作借款抵押，签订10套《商品房买卖合同》（以下统称买卖合同）约�甲方将位于广东省清远市清城区龙塘新镇《御景龙城商住楼》的10套商品房网签给乙方作借款抵押，总6289.85平方米折款为1000万元（具体以网签合同的房款为准），现甲、乙双方协商一致，就上述签借款合同和网签买卖合同及补充协议内容，达成如下协议，作为上述《借款合同》之补充：1、因甲方向乙方借款人民币1000万元整，借款费用（包括并不限于借款利息、介绍费用、顾问费用、借款手续费、担保人的担保费用等，该费用由甲方直接支付给乙方，并由乙方代收代付）按每月4%计算到清偿为止。乙方同意在甲方足额清偿上述借款本金和借款费用后，乙方无条件配合甲方办理商品房买卖合同解除，终止相关手续。如乙方在三个工作日内不按时到房管局解除网上双方所签的商品房买卖合同，乙方按每平方米的现行价乘每平方支付给甲方，如非乙方造成的原因不能解除则乙方不承担责任。2、在借款期内，如甲方提前归还乙方部分借款金额，乙方应以甲方还款金额的同等价值房产归还给甲方，乙方无条件配合甲方到房管局解除网上双方所签的商品房买卖合同，终止相关手续。……”
为证明邝建祺、高雪梅与其均有其他的经济纠纷，清远市允建房地产开发有限公司还提供了一份甲方郑建珍、郑亦婷、郑莹棣、郑树开与乙方邝建祺于2011年12月4日签订的《合作合同》（合作方式甲方将甲方一名下持有的允建公司51%股权作价5000万元转让予乙方，并由乙方负责御景龙城的地产项目剩余可销售部分的推广、销售等营销工作）；提供了郑建珍与邝建祺于2011年12月6日签订的《股权转让合同》（郑建珍将持有的清远市允建房地产开发有限公司51%的股份以1581万元转让给邝建祺）。
针对清远市允建房地产开发有限公司提供的《借款合同》，邝建祺�为其并没有参与该《借款合同》的履行，其与清远市允建房地产开发有限公司只存在房屋买卖合同关系。为此，邝建祺提供了广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民一初字第1704号民事判决，该诉讼为李广育基于2011年11月9日签订的《借款合同》而提起的民间借贷纠纷，该案诉讼中，邝建祺出具一份《证明》，内容为“2011年11月9日，李广育邀请本人参与贷款与清远市允建房地产开发有限公司、郑亦婷、郑建珍、郑莹棣、郑树开获取利益收益，经本人慎重考虑，决定不参与此次借款，没有在《借款合同》（合同编号：201103）上签字。由于本人与李广育存在经济往来，李广育委托本人于2011年9月在中国工商银行广州番禺新城支行本人账户（9558803602106******）向郑亦婷的账号6222082018000******汇款500万元，该款项受李广育的委托代办，所产生的收益及风险都与本人无关。”针对清远市允建房地产开发有限公司提供的《合作合同》、《股权转让合同》，邝建祺认为涉案所支付款项与上述合同无关，为此，邝建祺提供2010年12月21日郑树开向其出具的《通知》，内容为“根据双方签订的《合作合同》，请将转让款支付至以下账户，账号：6222082018000******，账户名：罗慧芬，开户行：中国工商银行清远经济开发区支行。”邝建祺还提供了一份物业交接清单，该清单由清远市允建房地产开发有限公司于2011年11月14日作为交接人出具的，清单注明物业地址清远市清城区龙塘新镇御景龙城一号楼2层01号、权属人邝建祺以及建筑面积、总价格、合同号的情况，但该清单没有接手人签名，邝建祺以此清单认为涉案14套房屋均已交付。清远市允建房地产开发有限公司则认为交接清单是邝建祺偷取清远市允建房地产开发有限公司的公章盖的，房屋无实际交付。
涉案房产尚未完成工程竣工验收备案手续，根据邝建祺提供的2014年4月1日清远市房产信息中心出具的《房产信息查询证明》显示购房人为邝建祺。根据清远市住房和城乡建设局网站发布的统计数据显示，2011年11月商品房销售的成交均价为4314.21元。2012年11月2日，邝建祺曾以郑树开合同诈骗、职务侵占为由向清远市公安局提出控告；2012年11月11日，谢始文也以邝建祺侵占公司财产并盗签涉案房屋为由向清远市公安局提出控告。清远市公安局均作出不予立案的通知书给双方。根据清远市允建房地产开发有限公司提供的2013年4月18日企业机读档案变更登记资料显示，清远市允建房地产开发有限公司股东为邝建祺（持股比例51%）、郑亦婷（持股比例22.49%）、郑莹棣（持股比例22%）、郑建珍（持股比例4.51%）。
原审法院认为：清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺在签订涉案《�品房买卖合同》外，还签订有《借款合同》及《补充协议》，且《补充协议》上提到签订10套《商品房买卖合同》作为借款抵押，此外，清远市允建房地产开发有限公司原有股东又与邝建祺之间存在股权转让关系，因此，本案的处理首先应明确双方存在的真实法律关系及资金往来性质。
本案中，虽然清远市允建房地产开发有限公司基于与邝建祺签订《商品房买卖合同》主张邝建祺违约，要求确认《商品房买卖合同》已经解除且计付违约金。邝建祺提起反诉也基于同一事实主张要求履行《商品房买卖合同》，办理涉案房屋备案登记手续。但在清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺签订《商品房买卖合同》的前5天，双方还签订有《借款合同》及《补充协议》，且《补充协议》还提到签订《商品房买卖合同》作为借款抵押的内容，这使原审法院有理由相信涉案《商品房买卖合同》的签订名为房屋买卖实为民间借贷；其次，《商品房买卖合同》所约定的商品房单价，显著低于同期市场价格，也没有证据表明邝建祺在购买商品房后有按照规定缴纳相应的契税及物业维修基金，邝建祺所提交的涉案其他房屋的交接清单无接手人签名，在形式上也存在明显瑕疵，有异于正常的房屋买卖；再次，邝建祺提供的资金往来凭据上并无注明资金性质，资金流向不是按合同约定汇入公司专门账户，有异于正常购房款的支付形式；最后，根据2011年12月4日签订的《合作合同》、2011年12月6日签订的《股权转让合同》表明，在包括涉案房屋在内的14套房屋的《商品房买卖合同》签订的时间段，邝建祺与清远市允建房地产开发有限公司股东已在协商并履行股权转让事宜，邝建祺没有购买涉案房屋的真实需求。此外，虽然广州市番禺区人民法院（2012）穗番�民一初字第1704号民间借贷诉讼中邝建祺出具《证明》称其没有参与2011年11月9日的《借款合同》的履行，但从清远市允建房地产开发有限公司提供有邝建祺签名的《借款合同》及《补充协议》的内容看，并结合上述分析，原审法院确认涉案《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为民间借贷，邝建祺主张属于购房款而汇入清远市允建房地产开发有限公司指定的账户的款项应视为履行其与清远市允建房地产开发有限公司于2011年11月9日签订的《借款合同》而支付的借款。至于广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民一初字第1704号民间借贷诉讼中邝建祺出具《证明》称其没有参与2011年11月9日的《借款合同》的履行，因该案所涉及的《借款合同》虽然内容与清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺双方签订的《借款合同》一致，但借款主张不同，应属于二份不同的借款合同，邝建祺以该判决中所述没有参与该案《借款合同》为由主张其与清远市允建房地产开发有限公司所签订的《借款合同》没有实际履行，原审法院不予采信。鉴于涉案《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为民间借贷，买卖房屋并非清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺双方的真实意思表示，故对清远市允建房地产开发有限公司主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。关于合同解除的时间，清远市允建房地产开发有限公司要求确认合同于2013年5月30日解除，因双方均承认没有按《商品房买卖合同》约定的付款方式进行付款，清远市允建房地产开发有限公司通过公证向邝建祺发出函件时亦没有给予邝建祺必要的履行期限，且《商品房买卖合同》实为民间借贷关系，故清远市允建房地产开发有限公司要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2013年5�30日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺双方应基于双方之间所形成的民间借贷关系主张权利，在原审法院悉明后，清远市允建房地产开发有限公司仍坚持基于《商品房买卖合同》要求邝建祺支付违约金164292.03元的诉讼请求，邝建祺亦仍坚持反诉请求。因此，原审法院对清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺坚持基于房屋买卖合同关系提起的本诉及反诉的上述诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除清远市允建房地产开发有限公司与邝建祺于2011年11月14日签订的合同编号为2010122426147704的《商品房买卖合同》；二、驳回清远市允建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；�、驳回邝建祺的反诉请求。案件受理费51285元，由清远市允建房地产开发有限公司负担；反诉费50元，由邝建祺负担。
宣判后，邝建祺不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法判决被上诉人立即向房地产登记管理部门办理涉案房屋的备案登记手续，2、本案诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、双方之间房屋买卖合同是真实的意思表示。邝建棋向被上诉人购买了涉案的一批房屋共14套，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。当时因被上诉人售房款监管账户因与其他人存在债务纠纷被法院查封，购房款无法付至被上诉人监管账户中，将涉案房屋卖给上诉人的同时，要求上诉人先向被上诉人及股东和实际控制人提供借款获得资金以便解决债务纠纷盘活公司，上诉人与被上诉人均同意待被上诉人盘活公司后以借款的债权与应付被上诉人涉案房屋的�房款进行相应的债务抵销。二、2014年7月8日，双方签订的《补充协议书》对房屋买卖的事实和以借款债权与应付购房款债务进行相应抵销的事实进行了确认，上诉人已经付清了涉案房屋的购房款。三、本案中被上诉人提交的《借款合同》与（2012）穗番法民一初字第1704号案中原告李广育提供的借款合同是同一借款关系，原审判决认定上述两份借款合同是二份不同的借款合同是错误的。四、2014年7月15日，上诉人与被上诉人再次履行了交付确认手续，对水电表读数进行了确认，被上诉人也已经将涉案房屋的钥匙交付给了上诉人。五、上诉人接收涉案房屋后，已经出租给了其他人，被上诉人卖出的房屋已经有部分承租人在实际使用并进场装修。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，违反了不告不理原则，恳请二审法院依法查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。
上诉人二审期间提交如下证据：1、《借款合同》，拟证明被上诉人一审提交的借款合同是被上诉人与李广育之间的借款，上诉人没有与李广育共同提供借款给被上诉人。2、《补充协议书》，拟证明上诉人已经以上诉人、李广育对被上诉人享有的债权支付了应付被上诉人涉案房屋的购房款，购房款已经全部付清，债务已经消灭。3、收款收据，拟证明上诉人已经付清购房款。4、房屋买卖清单及交付确认书，拟证明被上诉人向上诉人实际交付房屋。5、租赁合同，拟证明上诉人已将涉案房屋出租给了广州市汇铂房地产咨询有限公司。6、租赁合同，拟证明承租人广州市汇铂房地产咨询有限公司将被上诉人卖出的部分房屋转租给了第三方。7、授权委托书，拟证明李广育等人委托邝建祺作为代表与被上诉人等人签订《补充协议书》，上述《补充协议书》具�法律效力。8、李广育、邝建祺借款出借明细、转账凭证及郑树开等人收款收据，拟证明李广育借款1000万元、邝建祺借款2000万元给被上诉人及其实际控制人。9、被上诉人决定解除与邝建祺签订的房屋买卖合同的函，拟证明被上诉人要求解除与邝建祺等人签订的房屋买卖合同，解除的前提是合同的真实有效，由此可以证明被上诉人自认并再次确认邝建祺等人向其购房是真实有效的房屋买卖合同。10、清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第第1047号民事判决书，拟证明被上诉人2012年6月26日销售给林思亮的御景龙城1号楼1座1103房的单价为2065.33元，证明御景龙城2011年至2012年期间的单价为2000元左右，与销售给邝建祺的价值相仿。11、被上诉人与广州市天河区建发贸易商行买卖合同纠纷案的广州市天河区人民法院（2011）天法民二初字第1295号民事裁定书及冻结、查封、扣押财产清单，拟证明被上诉人欠广州市天河区建发贸易商行巨额债务，其商品房销售监管账户等全部公户在2011年4月14日被天河区人民法院在1133.764087万元范围内查封、冻结，被上诉人要求邝建祺等买受人不要将购房款支付至监管账户。12、被上诉人与冯立明民间借贷纠纷案民事判决书，拟证明被上诉人欠冯立明880万元借款本金及该本金的利息，对外负有巨额债务，急需通过商品房快速销售回笼资金。13、清远市清城区人民法院查封（扣押）财产清单，拟证明被上诉人商品房销售监管账户等全部公户因欠巨额债务在2011年11月21日被清远市清城区人民法院在1300万元范围内查封、冻结，被上诉人要求邝建祺等买受人不要将购房款支付至监管账户。14、被上诉人与谭振宇房地产开发合作合同案判决书，拟证明被上诉人欠谭振伟800万元债务，对外负有巨额债务，急需通过商品�快速销售回笼资金。15、被上诉人与谭振宇房地产开发合作合同案裁定书，拟证明被上诉人商品房销售监管账户等全部公户因欠巨额债务在2011年12月12日被清远市清城区人民法院在850万元范围内查封、冻结，被上诉人要求邝建祺等买受人不要将购房款支付至监管账户。
被上诉人清远市允建房地产开发有限公司答辩称：涉案《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为民间借贷，买卖房屋并非双方的真实意思表示。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回邝建祺的上诉请求。
被上诉人于二审期间提交如下证据：1、收到邝建祺转入金额明细，拟证明邝建祺实向被上诉人提供借款26440000元，并非3000万元。2、转回邝建祺金额明细，拟证明被上诉人向邝建祺支付利息125万元。3、2011年11月9日补充协议，拟证明双方约定将10套房屋共6289.85平方米的房屋用作1000万元�款的抵押担保。4、交接清单2份（10套屋），拟证明该10套房屋共6289.85平方米网签到邝建祺名下用作担保。5、邝建祺已签的房屋明细，拟证明邝建祺偷签房屋。6、借支单，拟证明邝建祺向被上诉人投入资金后，郑树开以借支的形式收入并用于支付工程款、对外债务等，系邝建祺向被上诉人提供的借款。
上诉人对被上诉人二审提交的证据质证如下：证据1，上诉人已提交相关的证据证实被上诉人向上诉人借款3000万元，证据2，李广育1000万元借款的利息部分已由法院处理，本金尚未偿还。证据3，上诉人没有与李广育共同借款给被上诉人。抵押担保也没有履行。证据4，交接日期分别是2011年11月9日及14日，被上诉人分两次提供担保，不符合借款担保的常规做法，而且交接清单上的部分房屋已出售给他人。交接清单上没有人签名，可能是被上诉人为诉讼考虑而伪造。证据5�黎倩清、步子龙、王芬等六人与被上诉人签订的房屋买卖合同是真实的，交易也是真实的。证据6，对证据的真实性、关联性、合法性不予确认。
被上诉人对上诉人二审提交的证据质证如下：证据1、真实性无异议。借款合同的1000万元后来作为邝建祺入股投资的一部分。证据2-4，签名是真实的，但系上诉人以非法手段强迫谢始文等人签名。证据5-6，被上诉人不清楚租赁事宜，与被上诉人无关。证据7、真实性有异议。证据8、明细清单不真实，被上诉人欠邝建祺等人借款26640000元，并非3000万元。证据9、真实性无异议。邝建祺没有支付过购房款，实际上该房屋是借款的抵押物。证据10-证据15，与本案无关联性，被上诉人从未低价卖房。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，邝建祺与清远市允建房地产开发有限公司原股东于2011年12月4日签订的《合作合同》第三条“付款期限”约定：1、乙方同意于本合同签订后办理股份转名后，办理同时，向甲方支付借款或股份转让款叁佰万元。2、余款在该项目竣工综合验收通过后，最迟于2012年3月20日前向甲方支付，其中乙方可选择用自己对甲方的借款债权本息折抵该权益转让款或收购甲方对外的债权并以此债权本息折抵该权益转让款。3、乙方所有的权益转让款应专用于清理公司及甲方的对外欠款，并解除之前为借款所设定的网签买卖合同的抵押。每次付款时，甲方应将相关的房屋以不高于原网签金额的标准网签到乙方名下。
再查明，邝建祺于2012年11月2日到清远市公安局经侦支队报案时陈述：我从2011年11月9日至2012年3月6日期间，通过我、我所在的宝岛会美食休闲有限公司的员工及我的朋友陈某某、杜某某、吴某某等人的账户，将5000万元分11笔，汇进郑树开指�的郑亦婷、罗慧芬的账户内。但需要说明两方面：一是2011年11月份，即签订《合作合同》前，我们就分3笔合计1000万元汇进郑亦婷的账户，当时是我与郑树开约定，借款1000万元给允建公司用于偿还工人工资和工程款。而随后双方签订《合作合同》中的第三条第二项，约定我可以用该借款折抵购买股份的转让款。……
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人邝建祺上诉请求的范围进行审理。
从本案卷宗材料及双方当事人的陈述，本院认为涉案《商品房买卖合同》名为买卖合同，实为抵押担保合同。理由是：
一、上诉人与被上诉人双方签订及履行该合同的行为有悖于日常的房屋交易习惯。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所约定出售的商品房属于商铺，套内建筑面积单价为1946.46元，远远低于清远市龙塘镇同期商品房销售的成交均价4314.21元，并且，上诉人没有提交证据证明其签订《商品房买卖合同》后缴纳相应契税及物业维修基金。2、签订《商品房买卖合同》时，上诉人并没有支付购房款，而《商品房买卖合同》却记载“2011年11月9日已付清房款2961330元整”。此外，上诉人持有2011年11月14日由被上诉人盖章及法定代表人签名的《收款收据》，但没有证据显示上诉人自2011年11月9日至2011年11月14日期间曾向被上诉人支付过相应款项。据上诉人一审陈述，其最早一笔购房款（500万元）支付的时间为2011年12月5日。换言之，被上诉人在没有收到购房款的情况下，向上诉人出具了收�收据，显然与日常的房屋交易习惯严重不符。3、如前所述，上诉人没有向被上诉人支付购房款，被上诉人却为上诉人网签了房屋买卖合同，与日常交易习惯不符，亦与上诉人认为当时由于被上诉人急需资金回笼而低价卖房的主张不符，若被上诉人急需资金回笼，在上诉人向其购买房屋时，被上诉人应要求上诉人即时支付一部分或全部房款，而非只签订合同而不收取房款。因此，上诉人此节主张事实依据不充分，本院不予采纳。
二、上诉人向被上诉人支付的9704625元不能认定为购房款。首先，上诉人一审期间主张其为购买14套房屋共向被上诉人支付了9704625元购房款，二审期间却主张上述款项系其向被上诉人提供的借款而非购房款。其次，2011年12月4日，上诉人与被上诉人原股东签订了《合作合同》，次日，上诉人向郑亦婷账户转账了500万元，2011年12月6日，上诉人与�上诉人原股东郑建珍根据上述《合作合同》的约定签订了《股份转让合同》，两日后，上诉人向郑亦婷账户转账了150万元。2012年3月7日即《合作合同》约定上诉人应向被上诉人支付的投资款最迟支付的时间（2012年3月20日）前，上诉人通过高雪梅向被上诉人指定的账户转账3704625元。上述事实反映了上诉人支付款项的时间与《合作合同》以及《股份转让合同》的约定有密切的联系。综上，上诉人关于是否支付购房款的陈述前后矛盾，亦没有提交购房款销售发票以及相应的纳税凭证，在上诉人与被上诉人存在其他债权债务关系的情况下，其向被上诉人提供的资金未注明资金性质，本院无法确认其所提供的资金9704625元即为购房款。
三、上诉人曾于2011年11月向被上诉人提供借款。第一，根据《合作合同》第三条“付款期限”中约定“乙方可选择用自己对甲方的借款债权本�折抵该权益转让款……”，可以推定上诉人曾向被上诉人提供过借款，印证了上诉人2012年11月2日到清远市公安局经侦支队报案陈述其曾于2011年11月份向郑亦婷的账户转账的事实。第二，根据上诉人二审期间的陈述，上诉人共向被上诉人提供了3000万元借款，被上诉人则承认向上诉人借款26440000元，虽然双方对借款金额意见不一，但可以证实双方对彼此之间存在借款关系并无异议。
四、上诉人与被上诉人存在以网签买卖房屋为借款或付款抵押的交易习惯。《合作合同》关于“每次付款时，甲方应将相关的房屋以不高于原网签金额的标准网签到乙方名下”的约定反映上诉人与被上诉人存在以网签买卖房屋为借款或付款抵押的交易习惯。
综上所述，涉案《商品房买卖合同》的签订与履行明显有异于日常的房屋交易习惯，根据上诉人与被上诉人以网签房屋买卖为借款抵押的交易习惯以及上诉人曾向被上诉人提供借款的事实，认定涉案《商品房买卖合同》为借款抵押担保合同更符合客观实际。
涉案《商品房买卖合同》作为借款抵押担保合同，变相约定将担保财产归债权人所有，违反《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，该《商品房买卖合同》应认定为无效合同。合同无效的，自始无效。被上诉人清远市允建房地产开发有限公司以上诉人未履行付款义务为由请求解除涉案《商品房买卖合同》并要求上诉人支付违约责任，理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人表示其已与被上诉人达成债务抵销的意思表示，对此，本院认为由于上诉人提交的《补充协议书》涉及其与被上诉人及被上诉人原股东的民间借贷关系，该民间借贷关系属于独立于本案的另一个法律关系，虽然上诉人提交了相关证据证明被上诉人欠其债务3000万元，但被上诉人只承认债务为26440000元，双方对欠款的具体数额存在争议，加上被上诉人对《补充协议书》的意思表示真实性予以否认，本院在本案中对《补充协议书》以及建立在《补充协议书》基础上的收款收据亦不予审查。此外，由于双方之间的购房合同无效，所谓“购房款”并不合法存在，双方丧失了债务抵销的基础，上诉人以双方达成债务抵销为由要求被上诉人办理房屋备案登记手续，理由不成立，本院不予支持。至于双方的借贷关系，当事人可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人邝建祺的上诉理由不成立，本院不予采纳。但原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼�》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1842号民事判决第三项。
二、撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第1842号民事判决第一项、第二项。
三、驳回清远市允建房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人邝建祺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 谭 平
代理审判员 余允添
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 冯敏静
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（�）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。