青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民初106号
原告（执行案外人）：李春杰，住西宁市城西区。
委托诉讼代理人：孙生宏，青海西海律师事务所律师。
被告（申请执行人）:西宁银通小额贷款股份有限公司，住所地，青海省西宁市城东区。
法定代表人：刘国兴，董事长。
委托诉讼代理人：杨生文，青海姜有生律师事务所律师。
被告：（被执行人）青海乐都叶茂房地产开发有限公司，住所地，青海省海东市乐都区。
法定代表人：苏贡生，董事长。
原告李春杰与被告西宁银通小额贷款股份有限公司（以下简称：银通贷款公司）、青海乐都叶茂房地产开发有限公司（以下简称：叶茂公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告李春杰的委托诉讼代理人孙生宏、被告银通贷款公司的委托诉讼代理人杨生文到庭参加诉讼。叶茂公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。
李春杰诉讼请求：1、判决不得执行青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房产，并解除对该房产的查封；2、判决确认青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房产归李春杰所有。3、本案案件受理费由银通贷款公司、叶茂公司承担。事实理由：2011年11月6日，李春杰与叶茂公司签订《商品房买卖合同》，购置乐都经贸大厦一栋二单元2302号房屋，合同价款250000元。2011年9月6日李春杰付清房款250000元，2017年3月13日，李春杰又支付超面积价款20200元。之后该房屋被西宁市中级人民法院查封，李春杰向西宁市中级人民法院提出执行异议申请，2017年4月14日，西宁市中级人民法院作出（2017）青01执异24号执行裁定书，认为在银通贷款公司与叶茂公司等借款合同纠纷一案中，依银通贷款公司的诉前财产保全申请，查封房产手续，符合法律规定。在该案执行阶段，人民法院并未对查封房产作出司法强制处置措施，没有执行行为的情况下，李春杰提出执行异议不妥，故裁定驳回李春杰的执行异议。李春杰认为法院的上述认定不符合法律规定，应予纠正。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条规定：“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。”第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”故执行裁定书认为法院并未对查封房产作出司法强制措施，没有执行行为是不符合法律规定的。李春杰依法购买查封的位于青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房屋，并已支付全部房款。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故李春杰对查封房产享有足以排除强制执行的权益。
银通贷款公司答辩称，在西宁市中级人民法院查封包括李春杰诉请房屋在内的21套房屋前，银通贷款公司委托诉讼代理人前往海东市乐都区房产管理局进行了调查，海东市乐都区房产管理局出具书面证明，证明查封的21套房屋未办理商品房合同备案登记，因此西宁市中级人民法院查封以上房屋并无不当。以上房屋登记在叶茂公司的名下，属于叶茂公司的房产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的转让需经依法登记后才发生法律效力。李春杰诉请的房屋即未办理商品房合同备案登记和预告登记，也未办理产权过户登记，该房屋至今仍登记在叶茂公司名下，依法属于叶茂公司所有。李春杰诉请确认该房屋归其所有，不符合法律规定，不能成立。案涉房屋不是李春杰的唯一住房，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其要求人民法院排除对该套房屋强制执行的诉讼请求，依法不能成立。
被告叶茂公司未提交答辩意见。
李春杰围绕诉讼请求依法提交以下证据：
证据一、执行裁定书，证明2017年4月14日，西宁市中级人民法院作出（2017）青01执异24号执行裁定书；
证据二、《商品房买卖合同》，证明2011年11月6日,李春杰与叶茂公司签订《商品房买卖合同》,李春杰购置乐都经贸大厦第一栋二单元2302号房屋,合同价款为250000元；
证据三、收据，证明李春杰于2011年9月6日付清合同价款250000元。
证据四、收条，证明2017年3月13日，李春杰又交清超面积款20200元，履行了合同的义务。
银通贷款公司质证对证据一的真实性没有异议；对证据二、证据三、证据四，三份证据的真实性都不认可，不能证明李春杰对诉请的经贸大厦2302号房产享有排除强制执行的权益，根据李春杰提交的的合同及收据，在2011年9月6日交付房款250000元，2011年11月6日签订的商品房买卖合同，银通贷款公司申请保全的时间是2015年6月12日，法院查封时间是2015年6月30日，在长达四年的时间内，没有办理过户手续，商品房预售登记也没有办理，明显不符合常理。250000元的资金往来，没有银行凭据的情况下，仅仅凭收据，银通贷款公司认为有悖常理，法律对民间借贷案件有明确规定，除了收据以外，应该出具资金往来的银行凭据。而且在2015年法院已经查封了，李春杰在2017年还在交付超面积的款项，没有任何依据，也没有银行的凭据。商品房买卖合同文本，对李春杰的名字已经被涂抹，那么买受人应该是谁。按照李春杰的说法，签订合同的行为是非常随意的，该合同恰恰证明李春杰对该房屋没有排除强制执行的权益。
银通贷款公司提交以下证据：
证据一、海东市乐都区房产管理局出具的证明，证明李春杰诉请的2302号房屋所在的21套房屋在2017年6月19日之前，没有在房管局办理登记备案。
证据二、李春杰的房屋所有权底册，证明李春杰在西宁市还有一套住宅房屋。
李春杰质证对两份证据的真实性不持异议，当时没有备案登记不影响双方签订的商品房买卖合同。而且李春杰的房产确实不仅仅是乐都叶茂房地产公司购买的这套房屋。
本院认为，对李春杰提交的证据一，银通贷款公司质证对真实性没有异议，可作为有效证据使用；对证据二、证据三、证据四，三份证据银通贷款公司对真实性都不认可，《商品房买卖合同》中买受人李春杰被涂抹，后添加韩付来亦被涂抹，买受人身份不明。叶茂公司出具收条，李春杰未向法院提交转款凭证，没有证据予以印证，现有证据不能证实李春杰已交纳250000元购房款。合同约定“商品房交付后，产权登记面积与合同面积约定面积发生差异，双方同意按第一种方式即按产权部门登记计算多退少补进行处理”。合同签订后，叶茂公司至今未将涉案房屋交付李春杰使用，亦未办理房屋产权证书，房屋面积差无法确定。叶茂公司出具收条证明李春杰交清超面积款20200元，无其他证据予以印证，不能作为有效证据使用。对银通贷款公司提交证据一、证据二，李春杰质证对两份证据的真实性不持异议，可以作为有效证据使用。
经以上举证、质证及认证，本院确认以下法律事实：2011年11月6日，叶茂公司与李春杰签订《商品房买卖合同》，约定出卖人叶茂公司，买受人李春杰被涂抹，韩付来亦被涂抹，买受人身份证号及地址、联系电话均被涂抹；买受人购买的商品房为第一幢二单元三十层2302室；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2491元，总金额250000元；面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同面积约定面积发生差异，双方同意按第一种方式即按产权部门登记计算多退少补进行处理；付款方式买受人一次性付清；交付期限，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。叶茂公司于2011年9月6日向李春杰出具收据一张，李春杰向其交款250000元。叶茂公司于2016年3月13日出具收条一张，“今收到李春杰交来2302号房超面积款20200元整属实。收款人乐都叶茂公司。”庭审中，李春杰的诉讼代理人明确收条出具的时间不是2016年3月13日，而是2017年3月13日。
另查明，银通贷款公司与叶茂公司、青海格桑花生物科技股份有限公司（以下简称：格桑花公司）、苏贡生、苏东生借款合同纠纷一案，银通贷款公司于2015年6月12日向本院申请诉前财产保全，本院于2015年6月12日作出（2015）宁民保字第00036号民事裁定书，并于2015年6月30日查封了登记在叶茂公司名下包括异议人李春杰提出异议的青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房屋在内的21套房产手续。后银通贷款公司向本院提起诉讼，本院于2015年10月27日作出（2015）宁民二初字第351号民事判决，判决：一、叶茂公司向银通贷款公司偿还本金7000000元；支付至2015年5月20日前的利息3045076.97元；自2015年5月21日起至借款本金实际清偿止，按月利率千分之18.67计付利息，并承担律师费135700元及保全担保费214869元；二、苏贡生、苏东生对上述款项向银通贷款公司承担连带清偿责任，苏贡生、苏东生承担保证责任后，有权向叶茂公司追偿；格桑花公司对对上述款项的本金及利息向银通贷款公司承担连带清偿责任，格桑花公司承担保证责任后，有权向叶茂公司追偿；三、驳回银通贷款公司的其他诉讼请求。宣判后银通贷款公司不服向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院于2016年5月20日作出（2015）青民二终字第186号民事判决，判决：一、维持（2015）宁民二初字第351号民事判决第二、三项；二、变更（2015）宁民二初字第351号民事判决第一项为叶茂公司向银通贷款公司偿还本金7000000元；支付至2015年5月20日前的利息3045076.97元；自2015年5月21日起至借款本金实际清偿止，按月利率千分之18.67计付利息，并承担一审律师代理费135700元、二审律师代理费53717.5元及保全担保费214869元。因叶茂公司、格桑花公司及苏贡生、苏东生未履行生效法律文书确定的义务，银通贷款公司向本院申请强制执行。在执行中格桑花公司与银通贷款公司达成执行和解协议，本院未对诉前财产保全查封的叶茂公司名下的房产采取任何执行措施。
合同签订后，双方并未在房产部门进行登记备案，亦未办理预售登记。更未办理产权登记手续。叶茂公司至今未将涉案房屋交付使用。李春杰向本院提出执行异议申请，请求中止执行青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房屋。本院于2017年4月14日作出（2017）青01执异24号执行裁定书，驳回李春杰提出的执行异议。
根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：李春杰对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。
本院认为，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中买受人李春杰虽与叶茂公司签订《商品房买卖合同》，但合同中买受人李春杰被涂抹，后添加韩付来亦被涂抹，买受人身份证号及地址、联系电话均被涂抹，从合同中看不出买受人是谁。李春杰提交叶茂公司出具收条证明其已缴纳250000元购房款，但未向法院提交转款凭证予以印证，现有证据不能证实李春杰已交纳250000元购房款。双方签订的合同中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同面积约定面积发生差异，双方同意按第一种方式即按产权部门登记计算多退少补进行处理”。合同签订后，叶茂公司至今未将涉案房屋交付李春杰使用，亦未办理房屋产权证书，房屋面积差无法确定。叶茂公司出具收条证明李春杰交清超面积款20200元，无其他证据予以印证，不能证明李春杰交纳超面积款的事实。且涉案房屋也不是李春杰唯一的房屋。故不能认定李春杰与叶茂之间成立商品房买卖合同关系。
李春杰主张确认青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房产归其所有，确权是所有权发生争议的情况下，才进行确认的。而本案中，所有权并没有发生争议，涉案房屋在合同签订后，双方并未在房产部门进行登记备案，亦未办理预售登记。更未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”青海省海东市乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦一栋二单元2302室房产登记在叶茂公司的名下，故李春杰的此项诉求不能成立，不予支持。
综上所述，李春杰在被执行财产上没有享有足以排除执行的实体权利，其诉讼请求要求停止执行案涉财产的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回李春杰的诉讼请求。
案件受理费5353元，由李春杰负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
。
审 判 长 纳 敏
审 判 员 李宏宁
人民陪审员 华 虹
二〇一七年七月四日
书 记 员 哈春瑛
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款一项、第三百一十四条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。