葫芦岛市南票区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南虹民初字第00094号
原告王XX，女，1965年9月20日出生，汉族，个体工商户，住葫芦岛市连山区。
委托代理人于X，律师。
被告侯XX，男，1973年10月23日出生，汉族，个体工商户，住葫芦岛市南票区，现羁押于葫芦岛市看守所。
第三人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行，住所地葫芦岛市南票区台。
负责人陈XX，该行行长。
委托代理人周XX，系该行职员。
委托代理人何XX，系该行职员。
原告王XX诉被告侯XX、第三人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托代理人于X、被告侯XX、第三人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行委托代理人周XX与何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX诉称，其于2008年6月18日与被告侯XX签订房屋买卖协议，约定以15万元价格购买被告所有位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即房照卷号06-5-022号平房五间，被告的妻子也同意此事；其在当日就依约付清房款，被告也如约交房；随后，其居住该房至今，只是没及时办过户手续；该房在2009年时曾倒塌了，是其重修的。其不知道被告用该房抵押贷款及现在也没偿还的事，直到2013年底被告将妻子杀害后第三人银行找其谈及此事时才知道；第三人为该贷款得以清偿而申请连山区法院强制执行后，其已向该院提出异议并愿意偿还被告所欠第三人贷款本金和利息以消灭抵押权；为此，其已于2015年8月11日向执行局交付10万元现金。第三人要求偿还的贷款是与被告从2006年开始以逐年还息倒贷的方式延续至2013年的，也就是每年都通过将前合同解除后又签新合同的方式形成的八笔贷款，所以现在被告只欠2013年的贷款本金9万元及利息；第三人在每次与被告重新签订贷款抵押合同时都没有核实争议房产的权属等情况，所以有过错。抵押权人的利益不受侵害的情况下，抵押物的买卖行为是有效的，第三人主张原、被告间的买卖合同无效没有法律依据。现诉至法院，请求确认该房归其所有，本案诉讼费用由被告承担。
被告侯XX辩称，原告所述属实。位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即房照卷号06-5-022号平房五间已归原告所有。其所欠第三人贷款及利息同意由原告偿还以消灭争议房屋抵押权。原告出示的《房屋买卖契约书》是其母亲代为签名，但手印是其按的，其妻子侯玉丹生前也同意此事。
第三人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行述称，争议房屋的位置属实，现登记在被告名下并设有抵押权，其是抵押权人。被告于2006年至2013年期间每年都在其处用争议房屋办理过抵押贷款；其中2006年贷款10万元，当年年底还了1万元，但这笔贷款的房屋抵押手续找不到了；余额9万元本金是采取逐年还息倒贷的方式延续到2013年，该年度贷款期限也是一年、至2014年9月11日止；还息倒贷的意思就是以年为单位，每年把所欠的利息还清、本金不还，重新签订抵押贷款合同。被告仍欠其2013年度的贷款本息至今未还，其已于2014年9月12日以要求被告清偿该债务92322元为由申请连山区法院强制执行。原、被告在争议房屋抵押权未解除期间所签订的该房买卖合同是无效的；争议房屋应是被告夫妻共同财产，没有证据证明被告妻子同意出卖该房。其是在被告杀害妻子后才知道争议房屋已卖给原告居住使用至今的，也是为此找原告商谈的。
经审理查明，争议房屋位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即《房屋产权证》卷号第06-5-022、登记所有权人侯XX、面积92㎡商服平房五间；2008年6月18日原告王XX作为买方与卖方被告侯XX签订《房屋买卖契约书》，其主要内容为卖方将该房作价15万元售与买方，双方签字或捺印；同日，原告依约给付全额购房款、被告亦即时交付该房，但双方至今未办理产权变更登记事宜。争议房屋现为原告占有、使用。2014年1月22日原告起诉至本院，要求确认该房权属。
另查明，被告侯XX与侯玉丹曾登记结婚，又于2013年12月17日离婚，同年侯玉丹亡故。2007-2013年度被告曾作为借款人以与侯玉丹生前共有争议房屋登记设立抵押权为担保同第三人暨贷款并抵押权人葫芦岛农村商业银行股份有限公司台集屯支行逐年签订《抵押担保借款合同》及《房地产抵押贷款契约》，现被告尚欠自2013年9月12日始-2014年9月11日止借款本金9万元及利息至今未还；基此，第三人于2014年9月12日以要求侯XX清偿债务计92322元为由申请葫芦岛市连山区人民法院强制执行，该院于同日立案受理；2015年8月11日王XX向该院执行局交付现金10万元以代为清偿该项债务、消灭争议房屋抵押权。
再查明，案外人辽宁葫芦岛连山区农村商业银行股份有限公司新华支行因与侯XX等借款合同纠纷一案向葫芦岛市连山区人民法院申请诉前财产保全，该院业于2013年12月23日作出（2014）连立保字第00003号《民事裁定书》，查封争议房屋。
上述事实，有当事人当庭陈述、卷号06-5-022《房屋产权证》、《房屋买卖契约书》、《收条》、《询问笔录》、《离婚证》、南票村镇字第2013108号《房屋他项权证存根》、《信用社贷款借据》、《抵押担保借款合同》及《房地产抵押贷款契约》、（2014）连执字第00465号卷宗、（2014）连立保字第00003号《民事裁定书》等载卷佐证，已经本院审查及当庭质证，可予采信。
本院认为，合同自依法成立时生效并就相对方具有约束力，转让不动产未办理物权登记不影响合同效力；债权人为保障其债权实现可依法设定抵押等担保物权，担保物权随之主债权消灭。因各方就争议房屋座落位置、面积、买卖历史与现状、已抵押及贷款数额等事实无异议，故本院对此予以确认。原告出示的房屋买卖契约，因其形式及内容均具备客观性、关联性与合法性，被告又明确认可，故本院就其效力亦予以确认。原告提出受让当时抵押人或抵押权人均未告知其争议房屋设有抵押权的抗辩意见，因被告及第三人当庭自认，故本院予以采信。第三人提出抵押权存续期间转让争议房屋未征其同意而无效的抗辩主张，因抵押权系从权利，实为保障抵押权人主债权实现，该条件非属合同效力性强制条款，未剥夺抵押人就抵押物的转让权，受让人可代为清偿债务消灭抵押权，故本院不予支持。第三人提出夫妻未一致同意即由单方出卖争议房屋无效的答辩意见，因原、被告均当庭否认此情形存在，载卷证据又无力佐证，且买受人有理由信赖被告行为已构成表见代理，另共有人未于合理或法定期间内以行使撤销权等途径提出异议，故本院不予采信。现因原告已依约给付全额购房款，虽未办理不动产权属变更登记但已实际善意占有争议房屋多年，己身又无过错，且其知情后已向执行部门交纳现金以代被告清偿债务、消灭抵押权，故其诉讼请求本院予以支持。已为生效法律文书认定的事实，本院予以采信。关于就争议房屋的案外查封措施，因属为避免其他判决难以执行等而采取的程序性保全方式，无碍物的实体权属确认，故本案中不予考虑。公平、诚信的社会经济交易安全秩序，本院依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、第四十九条、第五十五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第一条、第二条、第三条、第三十三条、第四十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十三条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第十七条之规定，案经专业委员会讨论，判决如下：
位于葫芦岛市南票区虹螺岘镇虹西村即《房屋产权证》卷号第06-5-022、登记所有权人侯XX、面积92㎡商服平房五间归原告王XX所有。
案件受理费3300元，由被告侯XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 李强
人民陪审员 李双
人民陪审员 宋征
二〇一五年九月十七日
书 记 员 耿介