广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3212号原告：翁志坚，男，1982年7月15日出生，汉族，住汕尾市城区，委托诉讼代理人：陈俊杰，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振豪，广东易之堃律师事务所实习律师。被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。原告翁志坚与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁志坚的委托诉讼代理人陈俊杰、杨振豪，被告凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁志坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理清远市新城××小区××号房房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记至原告名下的手续；2、判令被告向原告支付逾期交楼违约金25000元；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金12916.67元(计至2017年5月23日)；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金(违约金自2017年5月24日起按500000元每年1%的标准计算至房屋产权登记至原告名下之日止)；5、判令被告向原告赔偿入户大门费用5000元；6、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年3月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以500000元的价格向被告购买清远市新城××小区××号房；被告应当在2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，逾期交付的应向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证的应向原告支付违约金；装饰、设备标准为：入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门。合同签订后，原告依约向被告全额支付购房款，但被告却没有按合同约定履行义务。超过合同约定的期限，原告所购商品房仍不符合交楼条件。经原告多次催告，被告于2014年7月24日才将并未符合交楼条件的商品房交付给原告使用，且至今仍未将该商品房的产权办理登记至原告名下。被告迟延交楼、迟延办证，已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定的逾期交楼违约金仅为每日按已付房款的万分之零点一计付，逾期办证违约金仅为已付房款的0.005%，该违约金约定明显过低，属霸王条款，违约金依法应予调整。根据本案客观情况，逾期交楼违约金应自逾期之日起每年按已付房款的6%计算至交楼之日止，逾期办证违约金应自逾期之日起每年按已付房款的1%计算至房屋产权登记至原告名下之日止。另外，合同附件三约定的装饰、设计标准为入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门，但被告交付的商品房入户大门只安装了单扇的简易木门，因此，被告应赔偿原告入户门费用5000元。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望依法公正裁判，支持原告的诉讼请求。被告凤迪公司辩称，1、原告要求答辩人支付逾期交楼的违约金25000元的诉讼请求超过了诉讼时效。根据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效》[(2013)粤高法民一复字第8号]的批复，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，原告于2014年7月24日已经实际收楼，因此主张逾期交楼违约责任的诉讼时效应从实际收楼之次日即2014年7月25日起计算两年至2016年7月25日止，但原告直至2017年6月20日才向法院起诉，显然，其主张答辩人承担逾期交楼违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人依法无须承担逾期交楼违约责任。2、原告要求答辩人支付暂计至2017年5月23日的逾期办证违约金12916.67元、2017年5月24日后的逾期办证违约金按购房款每年1%计至办证之日止的诉讼请求超过了诉讼时效。原告于2014年7月24日已收楼，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因此原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2014年10月25日起计算两年至2016年10月25日止，原告向法院起诉的时间为2017年6月20日，已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需承担逾期办证违约责任。3、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应按照《商品房买卖合同》的约定计算。双方在《商品房买卖合同》中约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，逾期办证违约金的计算标准为已付房款的0.005%。《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，双方意思表示真实，合同没有违反法律强制性规定，是合法有效的。在本案中，原告也没有实际损失，因此，不具备调整逾期交楼、逾期办证违约金的前提条件，原告将违约计算标准提升的主张，违反了合同的约定，亦没有事实和法律依据。4、原告要求答辩人赔偿入户大门费用5000元的主张没有事实依据，并且也已经超过了诉讼时效。（1）根据消防规划要求，答辩人为原告安装了单扇豪华不锈钢防火门，该大门符合消防安全规格，可以正常使用，答辩人是根据消防局消防规划要求所为，并非擅自为之。该豪华不锈钢防火门价格、安全等级均和合同约定的大门相一致，对此，原告在收楼的时候已经认可了答辩人的上述做法，没有提出任何异议，同时原告也并没有因此遭受到任何损失，所以原告的该项主张没有事实依据。（2）退一步说，原告有权要求答辩人赔偿入户大门费用，其主张也超过了诉讼时效。原告于2014年7月24日已签名确认收楼，此时，原告已经知道了答辩人所安装的大门与合同约定的不一致，其权利遭到侵害，根据法律相关规定，诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，因此原告要求答辩人赔偿入户大门费用的诉讼时效从2014年7月14日起计算两年至2016年7月14日止，目前已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需赔偿原告入户大门费用。综上所述，原告的诉讼请求无法律与事实依据，请人民法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下:2013年3月12日，原告翁志坚与被告凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积97.52平方米，房屋总价款为500000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同附件三--《装饰、设备标准》第5条约定：“入户大门采用双扇豪华不锈钢防火门。”合同签订后，原告付清了购房价款500000元。对于房屋交付时间，被告认可原告主张的2014年7月24日。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，被告也未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。对于涉案房屋的入户大门，被告承认其安装的大门确实仅有单扇，并认为其没有安装双扇大门的原因在于为了符合消防标准。该入户大门原告一直使用至今。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、装修押金收据，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告请求的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效，如果未过诉讼时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高，逾期交房违约金应以何标准计算；2、原告请求的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未过时效，原告是否可以请求对合同约定的逾期办证违约金进行调高，逾期办证违约金应以何标准计算；3、原告要求被告赔偿入户大门费用5000元的依据是否充足。关于第1个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告应按约定在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但被告直至2014年7月24日才将商品房交付原告。被告逾期交楼的行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交楼违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告对被告所享有的逾期交房违约金这一债权应适用两年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止（2014年7月24日）。原告主张的最后一个逾期交房违约金债权（2014年7月24日产生的违约金债权）的诉讼时效应至2016年7月23日止。原告于2017年6月20日提起本次诉讼要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于第2个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（即2014年10月22日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算，按照合同约定协助办证履行期限届满之日为2014年10月22日，逾期办证的诉讼时效期间应从合同约定协助办证期限届满次日（2014年10月23日）起计算两年至2016年10月22日止。原告于2017年6月20日提起本次诉讼要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。对于第3个争议焦点，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，原告对大门的问题没有举出证据予以证明其损失。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款关于“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”的规定，原告在其办理房屋交接手续之日即2014年7月24日应该能知晓其接收的房屋入户大门不符合合同约定的双扇标准，但是其未在2年合理期间内向被告提出该问题并要求被告承担相应违约责任。因此，对于原告提出的第5项诉讼请求，本院不予支持。对于原告提出的第1项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋的产权尚未办理不动产首次登记，根据国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，原告要求判令被告协助办证的诉请，因原告无提供证据证明该楼房已具备办理产权转移登记的相关条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告翁志坚的诉讼请求。案件受理费872元，由原告翁志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  黄桂娟人民陪审员  张晓航二〇一七年十二月五日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由翻悔的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。