鞍山市立山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）立民一初字第6号
原告：王井满，男，汉族，住鞍山市。
委托代理人：何桂兰，系鞍山市立山区立发法律服务所法律工作者。
委托代理人：李素敏，系鞍山市立山区立发法律服务所法律工作者。
被告：闻霞，女，汉族，住鞍山市。
委托代理人：徐文竹，辽宁钢城正大律师事务所律师。
被告：李欣遥，女，汉族，住鞍山市。
委托代理人：徐文竹，辽宁钢城正大律师事务所律师。
原告王井满与被告闻霞、李欣遥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日作出（2012）立民一初字第123号民事判决。被告闻霞、李欣遥不服，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，辽宁省鞍山市中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）鞍民一终字第281号民事裁定，撤销本院（2012）立民一初字第123号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告王井满及其委托代理人李素敏、何桂兰，被告闻霞及其委托代理人徐文竹、李欣遥的委托代理人徐文竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王井满诉称：二被告系母女关系。1998年12月份，被告闻霞与其丈夫李德鹏（2005年去世），将李德鹏名下的坐落于立山区北出口107栋90号私有住房卖给原告。原告现欲办理房屋更名过户手续，但被告不配合。原告诉至法院请求判令1、坐落在立山区北出口107栋90号（产籍号3-69-13-7012）房屋归原告所有；2、被告配合原告办理房屋更名过户手续；3、诉讼费由被告承担。
被告闻霞辩称：我不同意原告的诉讼请求。第一、我与原告不存在房屋买卖关系。1998年诉争的房屋回迁时，我和前夫李德鹏向原告借用18000元来交纳动迁费用，后经协商，将动迁房屋由原告出租以租金抵顶欠款。欠款还清后，我要求返还房屋时，原告拒绝，我没有将房屋转让给原告。第二、即使法院认定原、被告之间存在房屋买卖关系，原、被告之间的买卖行为应是无效行为，根据法律规定，当时的公房是不允许转让的，故该买卖行为违反法律规定，应是无效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李欣遥辩称：该房屋是原产权人（鞍钢集团公司）将房屋所有权出让给我的，我与房屋所有权人签订了合法的买卖协议，按合同支付了对价，并到房屋管理部门登记获得了产权证。根据物权法规定，不动产物权的设立，经依法登记发生法律效力。我合法取得的物权受法律保护。故不同意原告的诉讼请求。
原告王井满为了证明自己的诉讼请求，举示了以下证据：
1、公有住房使用证一份，欲证明争议的房屋承租人为李德鹏，该证现在原告手里，同时证明原告将购房款交付被告后，被告将房屋交付原告使用至今。
2、居民死亡医学证明一份，欲证明李德鹏于2005年8月26日死亡。
3、（2004）西民权初字第463号民事调解书一份、调解笔录一份、答辩状一份，欲证明二被告与李德鹏的关系，同时证明在被告闻霞与李德鹏离婚时该房产已处理完毕。
4、介绍信一份，欲证明被告李欣遥曾用名为李雪。
5、拆迁户安置及扩大面积收费通知书一份、辽宁省鞍山市安置动迁房结算专用发票一份、鞍钢房产公司收据一份、住户上楼代收费用收据一份、辽宁省鞍山市供暖收费发票一份，欲证明李德鹏与被告闻霞转让房屋后已将该房的相关手续交付给原告。
6、鞍山有线电视用户证一份、维修费收据一份、鞍山北美新热电环保有限公司供暖双方发票一组，证明争议房屋由原告居住同时所发生的相关费用由原告支付。
7、证人邱族铎的证言，欲证明原告与被告闻霞、李德鹏之间存在房屋买卖关系，当时的协议是其证人书写的。
8、证人闻世新的证言，欲证明原告与被告闻霞、李德鹏之间存在房屋买卖关系。
9、证人张素丽的证言，欲证明争议房屋由原告进行装修和管理。
被告闻霞为证实辩称理由，举示了以下证据：
1、扩大面积通知书复印件、证明复印件、收款记账凭证复印件各一份，欲证明争议房屋原承租人为李德鹏，由于当时被告闻霞为李德鹏的妻子，因此被告闻霞也是该房屋的承租人。
2、承租权证一份、低保证一份，证明房屋原承租人为李德鹏和被告闻霞。
3、北美新热电环保发票一份，欲证明承租人李德鹏与被告闻霞在2004年到2009年一直用低保补贴的方式在为争议房屋缴纳取暖费，该房屋没有买卖。
4、低保对象采暖费补贴认证单一份、维修基金缴纳发票一份，欲证明争议房屋承租人是被告闻霞。
被告李欣遥为证实辩称理由，举示了以下证据：
1、公证书一份、公有住房承租人变更声明一份，欲证明原承租人李德鹏的母亲同意将房屋承租人变更为李欣遥。
2、买卖协议一份、交款收据一份、房屋维修基金交款凭证一份，欲证明房屋原产权人即鞍钢集团公司将房屋产权卖给被告李欣遥，李欣遥支付了购房款对价并交付了该争议房屋所欠的维修基金。
3、房屋产权证一份，欲证明争议房屋现在的所有权人为被告李欣遥。
4、住宅专项维修资金缴纳发票一份、共用部位维修费缴纳发票一份。欲证明争议房屋现在的所有权人为被告李欣遥。
庭审质证时，被告闻霞、李欣遥对原告王井满举示的证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，对证明的内容有异议，认为该份证据无法证明被告闻霞已将房屋使用权转让给原告王井满，也证明不了双方交易价格为25000元。对证据2真实性、合法性、关联性有异议，但李德鹏确实于2005年8月26日死亡。对证据3真实性无异议，证明的内容有异议，认为该组证据无法证明争议的房屋出卖给原告。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据证明不了买卖行为的存在。对证据6真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据证明不了争议的房屋发生交易。对证据7、8、9有异议，认为证人证言相互矛盾，不能证明原、被告之间存在买卖关系。
庭审质证时，原告王井满对被告闻霞举示的证据的质证意见为：对证据1的真实性、关联性有异议，认为该组证据系复印件，不能作为证据使用。对证据2的真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据只能证明李德鹏是房屋承租人，被告闻霞只是居住人，更不能证明原、被告不存在买卖关系。对证据3有异议，认为该份证明没有加盖单位的公章，
而且该证据只能证明被告闻霞享受低保待遇。对证据4真实性无异议，关联性有异议。
庭审质证时，被告李欣遥对被告闻霞举示的证据没有异议。
庭审质证时，原告王井满对被告李欣遥举示的证据的质证意见为：对证据1无异议，对证据2有异议，认为原产权人是在不知情的情况下将房屋的产权卖给被告李欣遥的。对证据3的真实性无异议，合法性有异议，认为是被告通过挂失骗取的。对证据4无异议。
庭审质证时，被告闻霞对被告李欣遥举示的证据没有异议。
依据双方当事人提供的证据及相关的质证意见，本院认为：原告提供的证据1、3、4、5、6，因二被告对真实性无异议，本院依法予以确认；证据2虽然二被告对该份证据真实性、合法性、关联性有异议，但二被告对该证据证明的内容表示认可，即李德鹏确实于2005年8月26日死亡，故本院对该份证据予以认定；证据7、8、9，虽然被告对证人证言提出异议，但证人邱族铎、闻世新的证言能相互印证原、被告之间存在买卖关系，本院予以认定。证人张素丽的证言虽然不能直接证明原、被告之间存在买卖关系，但能证明该房屋一直由原告王井满对该房屋进行管理和使用。本院予以认定。
对被告闻霞提供的证据2，因原告对其真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以认定；对证据1、3、4，因与本案不具有关联性，本院不予认定。
对被告李欣遥提供的证据1、2、3、4因原告王井满无异议，本院予以认定。
经审理查明：被告闻霞与被告李欣遥系母女关系，李德鹏（已故）与被告闻霞系夫妻关系、与被告李欣遥系父女关系。1998年被告闻霞与李德鹏将名下的座落于北出口107栋90号部分产权的公有房屋以25000元的价格卖给原告王井满，同时将房屋及房屋的相关手续交付给原告王井满，双方均未提供购房协议，该房由原告王井满使用至今。
另查，2004年被告闻霞与李德鹏离婚纠纷诉至鞍山市铁西区人民法院，李德鹏在答辩状中自认其与被告闻霞唯一一处房产已经被变卖，（2004）西民权初字第463号民事调解书中未对该处房产处分，且在该案件的调解笔录中被告闻霞对其夫妻共同财产有所阐述，但未提及该房屋。2005年8月26日李德鹏死亡。
又查，2012年1月10日，被告李欣遥及李德鹏母亲吕凤娟到鞍山市公证处做遗嘱公证一份，公证内容为公有住房承租人变更声明书，吕凤娟放弃继承北出口107栋90号部分产权的公有房屋，该房屋由被告李欣遥继承。嗣后将该公有房屋更名至被告李欣遥名下，同年1月13日被告李欣遥缴纳了住宅专项维修资金854元、共有部位维修费777.6元，剩余部分产权费用13049元，并于2012年2月2日取得了房屋所有权证，产籍号为3-69-13-7012，房屋地址为立山区北胜利路697号。
本院认为：本案争议的焦点有三个，一、原告王井满与被告闻霞之间是否存在买卖合同；二、如果存在买卖合同，买卖合同是否有效；三、被告李欣遥购买房屋产权是否合法。
一、买卖合同是否存在的问题。本案原告王井满虽然未提供房屋买卖协议，但证人闻世新、邱族铎的证言证明了原告王井满与李德鹏及被告闻霞之间存在房屋买卖关系。李德鹏在与被告闻霞离婚时曾在答辩状中自认争议的房屋已出卖，而且被告闻霞在调解笔录中自认有共同财产电冰箱、电视机、洗衣机，但未提及过争议房屋。本案争议的房屋自1998年由原告实际占有管理，被告闻霞从未对此主张过任何权利。上述事实足以证明原告王井满与李德鹏及被告闻霞之间存在房屋买卖合同关系。关于被告闻霞辩称因与原告存在借贷关系，故将房屋交由原告王井满，由其出租以抵顶欠款一节，本院认为，被告闻霞没有提供证据证明原告王井满与其存在借贷关系，其次，从1998年至2012年间，房屋的租金早已超过被告闻霞所述的18000元欠款，被告闻霞却从未向原告王井满主张返还房屋，而且将房屋使用权证及房屋动迁回迁手续交给原告王井满，明显有悖常理。故对其抗辩理由不予采纳。
二、买卖合同是否有效的问题。本案争议的房屋原性质为公有房屋，房屋的承租人系李德鹏，1998年李德鹏与被告闻霞将公有房屋使用权转让给原告王井满，该民事行为系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，真实有效。关于被告闻霞辩称该合同违反法律法规的相关规定，并以此向本院提供了1985年辽宁省人大常委颁发的《鞍山市城镇公有房产管理暂行办法》作为依据来证明自己的抗辩理由，本院认为只有违反全国人大、国务院制定的法律法规的合同才能认定为无效合同，而本案的合同违反的只是地方性法规，故对被告闻霞的抗辩理由不予采纳。
三、被告李欣遥购买房屋产权是否合法的问题。被告李欣遥购买房屋产权的前提应是对该房屋拥有使用权，但李欣遥购买房屋时房屋的使用权已属于原告王井满，其购买行为侵犯了原告的合法权益，应视为无效。
本案争议的房屋，原告王井满购买时虽然是公有房屋，但被告李欣遥于2012年将房屋产权买断，该房屋的性质变成为私有产权房屋，此时，房屋的属性不能由私有产权房再次转化成公有房屋，依据民法通则的公平原则，争议房屋的所有权应归原告王井满所有，同时原告王井满返还被告李欣遥购买产权产生的住宅专项维修资金854元、共有部位维修费777.6元，剩余部分产权费用13049元。综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”，《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、坐落于鞍山市立山区胜利北路697号（房籍号3-69-7012）房屋归原告王井满所有，被告李欣遥于本判决生效后十日内配合原告王井满办理更名过户手续；
二、原告王井满于本判决生效十日内返还被告李欣遥住宅专项维修资金854元、共有部位维修费777.6元，购买产权费用13049元，共计14680.6元。
案件受理费1800元（原告预缴），由被告闻霞、被告李欣遥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 宋丽华
代理审判员 张琰妍
代理审判员 王艺涵
二〇一四年五月四日
书 记 员 刘明芷