广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第26号
原告廖文国，男，汉族，1967年1月8日出生。
委托代理人廖宇哲、龚国清，均为广东卓信律师事务所律师。
被告佛山市京纺实业开发有限公司，住所：佛山市禅城区汾江中路74号四层405房。
法定代表人邱钦鸣。
委托代理人霍燕华、谢勐跃，均为广东天爵律师事务所律师。
原告廖文国诉被告佛山市京纺实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判。本案审理过程中，本院据原告申请对佛山市禅城区锦华路90号一座1105房（下称涉案房产）的质量问题成因、修复方案及修复费用�别进行三次鉴定。鉴定报告均作出并送予双方当事人后，本案于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖宇哲，被告委托代理人霍燕华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月30日，原告和被告签订了编号为0901001117号的《商品房买卖合同》（下称买卖合同），约定原告向被告购买其开发建设的位于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房，建筑面积49.25平方米，套内建筑面积38.94平方米，总价款263930元，被告应当在2009年12月31日前交付房屋。买卖合同附件四《锦隆花园商品房（住宅、商铺）质量保证书》明确约定屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期为5年，保修责任自该工程全部完工并经有关部门验收合格交付使用后起算。合同签订后，原告已付清全部房价款，被告于2010年1月1日将房屋交付给原告使用。交房后陆续�现渗水现象，每逢下雨雨水就会从墙外渗透到房内形成积水。涉案房产的墙体还存在多处开裂现象，导致厨房、房间、飘窗等多处的墙体批砂、天花板瓷砖脱落。原告曾多次要求被告维修，但被告均置之不理。因涉案房产存在严重质量问题已经影响到原告的起居生活，而被告又拒绝承担维修义务，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即彻底修复涉案房产的渗水、裂痕问题；2、被告赔偿因维修涉案房产所必然产生的房租、物业管理费、搬家费共10000元；3、被告承担本案诉讼费及鉴定费。诉讼中，原告变第1、2项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告因修复佛山市禅城区锦华路90号一座1105房渗水、裂痕问题而必然产生的修复费用共计13189.89元（造价6886.53元＋人工费2074.77元＋材料费4228.59元）；请求判令被告赔偿原告因腾房维修佛山市禅城区锦华路90号一座1105房渗水、裂痕问题所必然产生的房租、物业管理费、搬家费，估算约5000元。
被告辩称：涉案房产按照国家规定已经竣工验收，原告接收房产时也已验房收房，房屋质量合格。原告于案中所称的房屋质量问题是原告收房后装修或使用房屋不当所致，被告依法依约无需承担原告诉请的各项责任。对原告所称的各项质量问题。（1）飘窗窗台渗水。被告交付使用时对飘窗窗台找平层为20厚的水泥砂浆，外置铝合金开平窗。该飘窗原告装修后窗台饰面为石材，原告入住后曾反映窗台出现渗水，经施工单位维修技术人员上门检查，发现是原告聘请的装修队没有严格按照施工规范及规程施工，将找平层打凿掉，导致铝窗与找平层水泥砂浆分离，产生裂痕，又导致窗框外粘合处与贴面砖出现裂缝，侧墙也造成暗伤，故造成窗台与窗框底部渗水以及窗的侧墙受连绵雨水渗入。（2）外墙渗水。空调冷凝水的排放没有按指定位置接好，该房屋的空调冷凝水不接入预留的冷凝水管道内，随意排放，致使外墙及饰面长期承受冷凝水的浸泡侵蚀，为不正常使用，不属保修责任。（3）结构梁凿孔问题。外墙空调管道穿线预留洞口使用不当，原告不但不使用原设计预留的空调管孔洞，且肆意在飘窗窗顶的混凝土结构梁中打凿孔洞，对结构梁造成严重影响，被告安排施工单位维修技术人员上门检查时已对此作出提示，但原告并无理会。原、被告签订的房屋买卖合同及房屋使用说明书均列明，出现人为破坏或使用不当所发生的质量问题，则由业主自行负责并承担维修费用。目前涉案房产的装修布置与2010年原告向物业公司出具的装修报审图布置差异较大，其装修布置修改没有经过物业公司验收通过，该房屋的问题属于原告装修或使用房屋不当所致，被告无需承担责任。即使原告的房屋需要修复，亦不需搬离涉案房产，且原告的搬家费计算缺乏合理依据，亦未实际发生，请法院驳回此项诉请。被告曾在2013年8月16日组织专业人员到涉案房产查看问题，并解释质量问题非被告原因所致，但遭到原告激烈抵触。为减少讼累，在搁置争议的前提下，被告愿提出修复方案，在达成共识后，按修复方案修复房屋，但不代表被告承认原告所述事实及承担本案责任。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充答辩称：涉案房产的修复费用在总造价中已经列明，因此本案的修复费用也应该按该费用来确定；对搬家费及房屋租赁费、物业管理费问题，实际修复的时间大概为2周，鉴定修复方案中也载明是环保材料，因此不存在因污染空置问题；综合几份鉴定报告，我方认为原告需腾空涉案房屋的时间仅为2周加上2天左右的搬迁期，且搬家费及房屋租赁费是尚未发生的，亦无法确定，故原告相关诉请缺乏依据，请法院驳回。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》。拟证明原告与被告之间的商品房买卖关系，被告对涉案房屋的质量保修承诺。
涉案房产的购房发票。拟证明原告已付清购房款。
3、《交楼书》、《【锦隆花园】业主收楼书》。拟证明涉案房屋交付给原告的时间。
照片十五张。拟证明涉案房屋渗水开裂的情况。
4、《关于调整发布房屋租赁指导租金标准的通知》、《佛山市禅城区房屋指导租金标准》。拟证明腾房维修的损失计算依据。
诉讼中，被告提供如下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证。拟证明被告的诉讼主体资格。
《广东省商品房买卖合同》及其附件、《【锦隆花园】商品房（住宅、商铺）质量保证书》。拟证明①涉案房屋交付时的装修情况；②根据附件四《合同补充协议》和《【锦隆花园】商品房（住宅、商铺）质量保证书》约定，原告在使用过程中出现的人为破坏或使用不当所发生的问题，由用户自行负责并承担维修费用，业主自建、改建之项目、人为破坏、使用不当和不可抗力所造成的损坏，不属保修范围。
3、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》。拟证明涉案房屋经验收备案，质量合格。
《建筑统一设计说明》、《锦隆花园一座十一层平面图》、《锦隆花园一座十一层机构布置及板配筋平面图》、《锦隆花园一座1105房平面图纸》。拟证明①被告严格按照图纸施工建设；②房屋交付时的各部位构造和施工工艺、材料，相应部位的混凝土的浇注属整体浇注，正常情况下不会出现裂缝。
《交楼书》、《【锦隆花园】业主收楼书》、《业主入住情况登记表》。拟证明①涉案房屋经原告现场验收，交付时房屋没有质量�题；②《锦隆花园使用说明书》、《质量保证书》等相关文件已按约交付原告，原告知道且应当知道《锦隆花园使用说明书》的内容。
6、《锦隆花园使用说明书》。拟证明被告已清楚告知房屋使用和装修的注意事项，如第一条：“框架柱、梁、板及分户墙、外墙不允许拆除与凿洞”，“住户若在户内暗装管线，不得在柱、梁、板等结构部件上凿槽，墙体上不得开凿深槽。”第五条第2款：“空调机所排出的冷凝水必须接入外墙预留冷凝管口内，冷凝管要从外墙预留孔引出接到主机，不得随意在外墙凿洞引出。”第十条：“各间厨房和卫生间、各个露台均设置防水层和相应保护层及天沟……用户在已有防水层以外部位增设用水设施，应按要求增设防水层，并经物业公司和下层住户共同试水验收后，才能进行下一步装修。”原告不按使用说明书使用和装修房屋，应自�承担相应责任。
7、房屋装修申报图（复印件）、装修施工许可证、锦隆花园一座1105房照片及同户型其他住户房屋照片、2014年1月27日被告实地查看照片及其他住户窗台照片（两组照片共13张）。拟证明①涉案房屋经原告装修；②因原告装修和使用不当，飘窗受打凿及安装门窗柜时施工粗暴，使飘窗松脱，与墙面间出现裂缝，以及窗的侧墙也造成暗伤，造成窗台在窗框底部渗水；③原告私自将1105房卫生间门洞两侧墙体拆除后重砌，墙厚由原来1／2墙（120墙）改为1／4墙（60墙），并在厅靠该墙布置洗衣机及给排水设施等，导致墙体产生裂缝及抹灰渗水脱皮；④空调冷凝水不接入预留的空调冷凝水管道内，致空调机位处及其他部位外墙饰面积水，使外墙防水及饰面无法承受空调冷凝水的长期浸泡侵蚀，原告不但不使用原设计预留的空调管孔洞，而且肆意在飘窗窗顶的混�土结构梁中打凿孔洞，对结构梁造成严重影响；⑤同层其他相同户型的住户在正常装修和使用房屋的情况下，没有出现渗水等问题；⑥原告本案诉称的房屋质量问题属原告装修和使用不当所致，不属房屋保修范围。
诉讼中，本院委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司对涉案房产的损坏情况、成因及修复方案进行鉴定；委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对涉案房产的房屋损害修复费用进行评估。广州市鲁班建筑工程技术有限公司、广州市天宁房屋安全鉴定有限公司共同出具的《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0003）、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》、《佛山市禅城区锦华路90号一座1105房修复方案》《关于佛山市禅�区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房修复方案补充函》；广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》均经双方质证。
本院认证：对原告提供的证据1-3，因被告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信；对原告提供的证据4，虽被告否认证据真实性，但该证据与本院现场勘查情况一致，本院亦予采信；对原告提供的证据5，系政府公开租金指导标准，来源合法，本院将该证据作为判决参考。对被告提供的证据1-6，因原告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信；对被告提供的证据7中，虽原告对房屋装修申报图予以否认，但该图纸对涉案房产的设计与本院现场勘查情况基本一致，本院予以采信，原告对该组其他证据无表示异议，本院予以采信。对本院�托鉴定机构所出具的鉴定意见，虽被告对鉴定结论均表示异议，但该鉴定报告程序合法，依据充分，客观真实，被告亦未能提供充足反证推翻鉴定结论，故本院对涉案鉴定意见均予采信。对于原告认为关于修复费用的《司法鉴定评估报告书》未包含因修复损坏部位所产生人工费及材料费的意见，经本院审核该报告书，该报告书中的《分部分项工程量清单综合单价分析表》中已明确综合单价系包含人工费、材料费、机械费、管理费及利润在内，故原告的意见缺乏事实依据，本院对其意见不予采纳。
案经庭审，本院确认如下事实：
2009年2月7日，原告为购买位于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房（下称涉案房产）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定涉案房产建筑面积共49.25平方米，被告应在2009年12月31日前将经验收合格的涉案房产交付原告。合同附件三《装饰、设备标准》对外墙为镶贴彩色外墙砖，局部花岗岩石板；内墙为水泥混合砂浆毛面；顶棚为水泥混合砂浆刮塑面；地面为钢筋混凝土楼板结构面；卫生间预留排水管接口，沉池做防水处理；踏步、休息平台为水泥砂浆加陶瓷防滑条，钢管扶手等装饰标准作出约定。合同附件四《合同补充协议》对保修项目及保修期限作出约定，其中地基基础工程和主体结构工程按以设计文件规定的合理使用年限保修；屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为5年；电气管线、设备安装、装修工程保修期为2年；门窗翘裂及五金损坏为1年；管道堵塞为2个月。并注明“该工程全部完工并经有关部门验收合格交付使用后，在正常使用的条件下，建筑物自身出现质量问题，在规定保修期内，由责任方负担维修及相应费用。如属用户在使用过程中出现人为破坏或使用不当所发生的问题，则由用户自行负责并承担维修费用。业主自建、改建之项目；人为破坏、使用不当和不可抗力所造成的损坏，不属保修的范围。”2010年1月1日，原、被告与物业公司共同签署《交楼书》及《业主收楼书》。2010年1月29日，涉案房产所处楼座办理竣工验收手续，同年2月5日取得《竣工验收备案表》。后因对涉案房产出现的损坏部位的维修责任双方协商不成，原告遂诉至本院。
2014年4月23日，广州市鲁班建筑工程技术有限公司受本院委托，与广州市天宁房屋安全鉴定有限公司对涉案房产损坏部位及成因共同出具的《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0003）。对飘窗台渗漏的主要原因鉴定为“根据图纸显示，未针对窗框等细部构造设置防水构造措施；窗洞四周密封胶有老化、脱皮等缺陷现象；窗洞四周勾缝有局部不饱满、砂眼等缺陷现象；飘窗台两端侧板均适用加气混凝土砌块，雨水通过砌块与混凝土飘板接合处的空隙渗入窗体空腔并积聚，并往四周墙体渗漏，该现象为飘窗台渗漏的主要原因”；对房间墙体渗漏原因鉴定为“房间渗漏的墙体为卫生间墙体，根据规范要求必须做防水处理。墙体的渗漏部位主要集中在墙体下部阴角，主要原因是墙体泛水处的防水层失效所致。该房屋为按毛坯房标准进行交付，卫生间沉箱已做防水处理并反上墙体地面以上约150mm～200mm处，其余墙面均由业主根据规范要求对墙面作泛水处理。因此泛水部位存在交叉施工情况，未能明确上述渗漏损坏责任。”；对房间墙体开裂现象原因鉴定为“房间墙体大多数开裂存在于墙体与梁底、柱侧接合处，该类裂缝产生的主要原因是这两种建筑材料的温度收缩变形不一所致，但结构梁底砌体填充砂浆不密实，存在一定空鼓现象；房间墙体个别开裂为批荡煽灰层开裂，该类裂缝产生的主要原因是材料的自身温度收缩变形所致”，评定涉案房产为“一般损坏房”，可安全使用，但对房屋有损坏的部位应作修缮处理。
该鉴定机构并对被告提出的异议作出《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》，对被告提出的飘窗台渗漏成因等各项异议作出回应，并明确墙体与梁底、柱侧接合处裂缝为建筑业的通病，并说明涉案房产系按毛坯房标准进行交付，批荡煽灰层由业主完成。同时，还说明卫生间闭水实验验收具有时效性，验收时未发现渗漏现象不代表以后不会产生渗漏现象；原、被告双方均曾对卫生间墙体进行防水施工，是否有证据证明房屋交付前或后防水层产生损坏，应由双方提供证据。该鉴定机构并对原告提出的各项异议作出《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106�屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》，称：涉案房产外墙窗洞渗漏是多因素、多途径共同造成，而且是经过时间累积而产生墙体发黄、起鼓、发霉等表观现象，现场实际情况没有数据支持计算，无法明确原因具体比例；窗框等细部构造设置防水构造措施的窗框是指窗框四周与墙体接合处的细部构造；“窗洞四周密封胶”是指窗外临街部位窗扇密封胶，密封胶老化、脱皮是受胶体材料成分、温度、湿度、大气等各因素影响，是长时间累计产生的复杂化学变化现象，不能简单确定老化、脱皮时间；“窗洞四周勾缝”不饱满、砂眼等缺陷不是个别现象及独立存在的问题，报告指出勾缝缺陷是为分析造成渗漏原因；卫生间墙体阴角渗漏与墙体防水层防水效果有密切关系，若未改动墙体泛水部位防水层有施工搭接不密实、涂料厚度不均匀、阴角部位无加强胎体层等缺陷或失效现象，卫生间淋浴水等生活积水便向该防水防潮能力薄弱部位处渗透、扩散发展并逐渐产生渗漏或受潮现象；原告改动后的墙体局部也存在渗漏问题，但该墙体不在鉴定范围内。同时，上述回复函对涉案房产中处于墙体与梁底、柱侧接合处裂缝所处具体位置予以明确，包括“房间：北墙与东墙接合处有一条竖向裂缝，缝宽约0.2mm，通长；东墙与梁底接合处有一条水平裂缝，最大缝宽约0.5mm，通长；北墙西跨、西墙与梁底接合处有一条水平裂缝，缝宽约0.5买卖，通长”，涉案房产其他墙体开裂部位为批荡煽灰层开裂所致。上述回复函同时说明“结构梁底砌体填充砂浆不密实”为交楼前的施工作业缺陷行为。原告就此预缴了鉴定费用6000元。
2014年8月11日，广州市鲁班建筑工程技术有限公司受本院委托，与广州市天宁房屋安全鉴定有限公司对涉案房产飘窗台部位渗漏、�间墙体渗漏、房间墙体开裂等损坏部位的整治施工设计方案出具《佛山市禅城区锦华路90号一座1105房修复方案》。鉴定机构并于同年9月1日出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》，对飘窗台部位渗漏的施工描述出具大样图予参考，并载明涉案房产修复工程施工期间有灰尘、噪音、污损等破坏及部分施工区域不能正常使用，建议居住人员腾房后再进行施工作业；施工作业时间约为2周。鉴定机构并于同年9月5日出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房修复方案补充函》，对涉案房产的修复方案作出技术补充。原告就此预缴了鉴定费用4500元。
2014年11月7日，广州金盛建工程项目管理咨询有限公司受本院委托，对涉案房产的修复工程出具《司法鉴定评估报告书》。报告载明：飘窗台部位渗漏的修复需4.7986工日，造价为1419.33元；房间墙体渗漏的修复需1.1091工日，造价为327.48元；房间墙体开裂的修复需10.2688工日，造价为3020.22元；外墙带飘板窗渗透处理修复需3.0304工日，造价为2119.50元。合计总造价6886.53元。原告就此预缴了鉴定费用2800元。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方的争议焦点在于涉案房产损坏部位的成因以及被告对此是否负有修复责任。综合查明事实及本院所采信的证据，本院作如下评判：
虽涉案房产所处楼座系于2010年2月5日取得《竣工验收备案表》，但被告已于2010年1月1日将涉案房产交付原告使用，原告在收楼时亦无提出异议，故应视为原告同意接受涉案房产。但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，出卖人对其出售的商品房质量在保修期内仍负有修复责任。
涉案房产经现场勘查及本案《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0003）、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》及《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》（以下统称安全鉴定报告及相关复函）显示，涉案房产的损坏部位主要集中在飘窗台部位渗漏、墙体渗漏、房间墙体开裂三个方面。其中，个别墙体开裂系因批荡煽灰层开裂原因所致，因被告交付予原告的为毛坯房，批荡煽灰层系由原告自行委托他人装修时完成，不为房屋自身质量问题所致，故被告对该部分墙体开裂不负有修复责任，无需担责。对于墙体与梁底、柱侧接合处的裂缝。虽然安全鉴定报告及相关复函对此类墙体开裂现象已明确是因墙体与梁柱两种建筑材料的温度收缩变形不一致，结构梁底砌体填充砂浆不密实所致，属交楼前的施工作业缺陷，此类损坏属不影响房屋安全结构的砌体裂缝。故，应归属到装修工程类别，依据商品房买卖合同相关附件约定，此类房屋质量问题的保修期为2年。因原告收楼时间为2010年1月1日，无证据证明该类墙体裂缝产生于装修保修期内（即2012年1月1日前），故原告于案中对此主张权利，虽属房屋质量瑕疵但已过保修期限，故被告对此亦无修复责任。
对飘窗台部位渗漏现象。涉案房产的飘窗台位于涉案房产外墙处，据安全鉴定报告及相关复函，飘窗台的损坏主要系基于外墙防水工程存在薄弱部位，飘窗台侧板均使用加气混凝土砌块等因素所致。据《商品房买卖合同》附件四关于商品房质量保修期的约定，外墙的防渗漏保修期为5年，故被告对因外墙防渗漏工程质量问题对涉案房产所产生的损坏负有相应的修复义务。另据安全鉴定报告显示，飘窗台的损坏，除飘窗台两端侧板均使用加气混凝土砌块，雨水通过砌块与混凝土飘板接合处的空隙渗入窗体空腔积聚并往四周渗漏这一主要原因外，还包括未针对窗框细部构造设置防水措施、窗洞密封胶老化、窗洞四周勾缝有缺陷等因素，经综合考量，本院确定被告对修复飘窗台损坏部位承担修复责任。基于被告抗辩认为不属自身责任拒绝修复，且原告已变更诉请要求被告承担修复费用，从方便执行角度，本院酌定被告支付相应的修复费用予原告，由原告按照修复方案自行维修。参照《司法鉴定评估报告书》所载，本院酌定被告对飘窗台渗漏部位修复所需承担费用为1419.33＋2119.5=3538.83元。对房间墙体渗漏问题。据安全鉴定报告显示，渗漏的墙体为卫生间墙体，因泛水部位存在交叉施工情况，以致鉴定机构未能明确渗漏损坏责任。因被告对卫生间防渗漏的保修期为5年，亦不能完全排除原告在施工装修时对对墙面防水处理存在失当之处，基于公平原则，酌定被告对墙体渗漏部位承担50%的修复责任。参照《司法鉴定评估报告书》所载，则被告须承担房间墙体渗漏部位的修复费用为327.48×50%=163.74元。上述两项修复费用合计3702.57元。
在原告诉请的因修复需要所产生的腾房租金损失问题上，因鉴定机构出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》中明确施工期间有灰尘、噪音、污损等破坏及部分施工区域不能正常使用，结合涉案房产面积大小等客观因素，本院对原告所主张涉案房产修复时所产生租房损失及搬家费予以支持。在租房损失方面，对原告主张参照《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》（2012）计算租金予以准许。按涉案房产实际，本院参照上述租金标准中祖庙街道中心区域非小区电梯楼租金标准20元／月.㎡�算。经综合考量《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》对施工时段的估算、《司法鉴定评估报告书》关于被告负有修复部位所载工日数、被告对腾房时间的自认等因素，本院酌定因修复工程为原告外出租房居住带来的租金损失为15天，再结合被告对卫生间墙体渗漏部位仅负有部分修复责任，则酌定租金损失440元。而在搬家费方面，因属原告腾房装修必然产生的费用，本院参照本地市场实际，结合涉案房产面积等案件实际及被告对房屋损坏部位的修复责任，酌定为600元。至于原告主张的物业管理费，原告未提供证据必然产生该笔费用，相应不利后果由原告自担，故本院不予支持。
在鉴定费用及诉讼受理费分摊方面。本院综合考量纠纷起因、原告获赔比例、损坏部位成因、被告责任程度等因素，酌定原、被告按45%、55%比例进行分�，则原告自担鉴定费用为45%×（6000＋4500＋2800）=5985元；被告负担鉴定费用为55%×（6000＋4500＋2800）=7315元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告佛山市京纺实业开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告廖文国赔付佛山市禅城区锦华路90号一座1105房飘窗台渗漏部位及墙体渗漏部位的修复费用3702.57元；
二、被告佛山市京纺实业开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告廖文国赔付因修复佛山市禅城区锦华路90号一座1105房所产生的租房损失440元、搬家费600元，合计1040元；
三、驳回原告廖文国的其他诉讼请求。
如被告佛山市京纺实业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告廖文国自担11.3元，被告佛山市京纺实业开发有限公司负担13.7元。鉴定费合计13300元，由原告廖文国自担5985元、被告佛山市京纺实业开发有限公司负担7315元（鉴定费用原告廖文国已向相关鉴定机构全额预交，被告负担的鉴定费用应于赔付上述款项时一并迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈 超
二〇一四年十二月五日
书记员 吴晓蓝
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续�行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。