广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第148号
上诉人（原审原告）陈兆祥，男，1970年7月3日出生，汉族。
委托代理人张新强，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人唐小娟，广东天胜律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）广东省航联实业发展公司。
法定代表人曾建生，职务总经理。
委托代理人吴桂章，该司职员。
委托代理人朱东兴，北京德恒（广州）律师事务所律师。
上诉人陈兆祥因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2011）穗云法民四初字第1542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月26日，陈兆祥（承租方、乙方）与航联公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于广州市黄石东路70-72号航联商贸城航联大道小商铺17号租赁给乙方；甲方对所出租的商铺具有合法出租权；二、甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为10平方米，使用面积为8平方米，公共分摊面积为2平方米，甲方同意乙方所租商铺作经营使用，其范围以乙方营业执照和甲方总体规划的用途为准；三、甲方为乙方提供的商铺内有：消防设施及供配电等设备，详见附后的《本合同场所设施明细表》；四、租赁期三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；五、商铺租金按月结算，每月2000元……八、乙方应于本合同生效之日起向甲方支付两个月租金6000元作定金；甲方将物业交付乙方使用前，乙方必须向甲方支付首月租金2000元和水电费押金500元后，方可取得承租商铺的使用权……十、甲方应于乙方交齐定金、首月租金、水电费押金之日起10日内，将该商铺交付给乙方；合同第七条“双方的权利和义务”约定：甲方的权利义务为：1、甲方保证所出租的商铺及设施在出租给乙方时完好并能够正常使用；2、甲方有权对乙方所租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见；3、甲方有权对乙方租用的场所进行遵章守法经营的检查；4、甲方负责协调为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续；5、甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性（乙方自设除外），发现问题应及时向乙方通报；6、上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用（以发票为准）由房租扣除；第十四条“违约责任”中的“二十”约定：乙方已交纳定金、首月租金及水电费押金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租物业及设备，属于甲方违约。甲方每天按月租金的0.3%向乙方支付延期违约金；“三十四”约定：租金从7月1日起计租；等等。
上述合同签订当天，陈兆祥向航联公司交纳定金6000元及水电押金500元，并支付2011年7月1日至2011年7月31日的租金2000元、综合服务费150元。
航联公司主张其已于2011年6月1日前将讼争商铺交付陈兆祥使用，陈兆祥则主张讼争商铺没有交付其使用，航联公司只是2011年7月30日通知其去试营业。
为证实承租讼争商铺后对商铺进行装修的费用，陈兆祥提供日期分别为2011年7月1日和2011年7月19日的收款收据2张，其中7月1日的收据记载“今收到黄石邮币街17档陈生装修定金2000元”，7月19日的收据记载“今已收到陈生档口装修款3800元已全部结清”，2张收据均加盖“兴龙玻璃工艺”印章。
2011年8月10日，航联公司发出《关于邮币玉器街商户租金优惠的通知》，内容为：“航联大道商铺已于7月底开始试业，为营造好邮币、玉器街的营商气氛，同时考虑到各商户的实际经营情况，经研究决定，对现开门经营的商户实行租金优惠，具体措施如下：一、优惠期为8月、9月、10月共三个月，租金5折；二、享受优惠的商户必须准时开门营业，营业时间为上午10点到下午17点，如有特殊情况不能营业的，需向管理处申请歇业，每月累计不得超过五天；三、如不按规定营业时间开门营业的，则取消公司给予的所有租金优惠。连续一个月不开门营业作自动放弃处理；四、本优惠措施于8月15日开始执行，优惠期从8月1日起计”。
一审庭审中，陈兆祥明确其主张解除合同的理由有四点：一是航联公司虚假宣传；二、商铺交付使用时间与合同约定不一致；三、商铺使用面积与合同约定面积不符；四、经营集邮票品必须办理“集邮票品集中开办许可证”，但航联公司一直没有出示该证。举证期限内，陈兆祥并无举证证实讼争商铺的使用面积与合同约定面积不符。
为证实航联公司虚假宣传，陈兆祥提供下列证据：1、《广州黄石收藏品市场招租简章》，记载的内容有“……广州黄石旧货市场位于广州市黄石东路70-72号，是白云区的样板路段……为顺应社会发展潮流，市场现转营为集交易，会展，培训，鉴定，拍卖，艺术品投资咨询，物流为一体的广州地区最专业，品种齐全的收藏品市场。市场改造升级转型完成后，将有36000多平方米1000个室内及展示铺位，8000多平方米的露天集市，按专业划分为会展拍卖，古玩杂项，奇石玉器，书画及文房四宝，古籍文史，邮币连环画，当代名家陶瓷精品，紫砂壶精品，明清家私等经营区。黄石收藏品市场由广东航联实业发展公司经营和管理……这是邮币区，招租对象是钱币邮票经营者，每间建筑面积10平方米……”；2、显示作者为“张约西”的《弘扬集藏品文化力创华南第一家
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访开业前夕的“广州黄石收藏品市场”》的文章（下称张约西文章），文章内容为张约西描述其于2011年5月14日考察“广州黄石收藏品市场”的所见及感受；3、陈兆祥从互联网上打印出来的“广州黄石收藏品市场邮币交易中心第一期”的宣传示意图及实景照片，其中部分照片可以与宣传示意图相互对应。
航联公司对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性没有异议，但该证据只是要约邀请，本案法律关系是租赁法律关系，不是保证陈兆祥盈利的法律关系；2、对证据2、3的真实性没有异议，但与本案无关。
陈兆祥另提供落款日期为2011年8月27日的《申请》，以航联公司到8月份才通知其进行试营业，相关配套设施至今没有完工等理由，申请中止合同，航联公司退回押金、租金等相关费用。但无证据证实该《申请》已送达予航联公司。
讼争商铺所在场地系由航联公司于1993年3月20日与中国人民解放军87268部队签订《土地租赁合同》而承租使用；2009年7月14日，航联公司取得广州市工商行政管理局白云分局（下称白云工商分局）核发的《商品交易市场登记证》，记载市场名称为“广州市黄石旧货交易市场”，市场经营范围包括：“旧日用品类、旧文化娱乐用品类、工艺美术品”，该登记证的有效期至2013年2月28日止；2011年6月23日，航联公司就“广州市黄石旧货交易市场”重新取得白云工商分局核发的《商品交易市场登记证》，市场经营范围包括：“旧日用品类、旧文化娱乐用品类、工艺美术品、集邮簿、纪念册、纪念币、旧字画、古董”，该登记证的有效期至2013年2月28日止。2007年10月11日，航联公司取得广州市白云区国土资源和房屋管理局核发的《房屋租赁证》，记载房屋座落于白云区黄石东路70号，出租人为承租人为中国人民解放军87268部队，承租人为航联公司，面积为16300平方米；租赁期自1993年2月28日至2013年2月28日止。
陈兆祥陈述其在签订本案《租赁合同》时，已明确告知航联公司其承租讼争商铺系用于经营钱币，但航联公司予以否认，而陈兆祥亦无举证证实。
陈兆祥于2011年9月9日向原审法院提起诉讼称，2011年5月26日，我与航联公司签订《租赁合同》，约定我向航联公司租赁位于广州市白云区黄石东路70-72号航联商贸城航联大道小商铺17号铺，建筑面积10平方米，使用面积8平方米，租赁期为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止；租金每月2000元，定金6000元，水电费押金500元，综合服务费每月150元。签约后，我依约向航联公司支付6000元定金和一个月租金2000元及水电押金500元、综合服务费150元，并在商铺内投资装修5800元。由于航联公司存在以下违约因素：1、《租赁合同》第一条第二点所说的使用面积8平方米，实测不到7平方米；2、合同约定租赁期是2011年6月1日至2014年5月31日，实际2011年7月30日才通知试营业，时间拖延了二个月；邮币行情波动极大，已严重打乱我的经营计划；3、合同备注是从2011年7月1日开始计算租金，承诺租赁按交付顺延一个月收取，但航联公司在其下发的2011（3）文件《关于邮币玉器街商户租金优惠的通知》中租金从8月1日开始计算，与合同约定不符，存在严重欺骗；4、航联公司收取我水电押金500元，因商铺没有任何交接手续而无电表读数记录，且店铺还未装水表；5、2011年6月份在无任何交接手续的情况下要求商户配合入场装修，造成我投入装修款5800元，无法挽回损失；6、航联公司在宣传网络上及招商时多次承诺第一期商户今年5月份入驻，但时至今日承诺的相关配套设施仍未完工，7月25日还在安装店铺玻璃，招牌美工至今未完成，保安、安全减速带、遮阳棚、银行柜员机、牌楼等也没有完成，造成我无法正常营业；7、航联公司在宣传网络上及招商时多次说明航联大道小商铺的招商对象是钱币邮票经营者，但实际上8月份邮币只有3家，5家为经营其他杂项商户，钱币只占到37%，而其他杂项包括烟斗工艺品、紫砂壶、木艺、水晶等，亦与邮币玉器街名称不符；8、航联公司在宣传网络上及招商时多次承诺第一期为36间临街商铺，交易大厅60间邮币摊，二层50间包厢，三层50间包厢5月份完成招租，形成一个邮币卡的大市场。实际上至今大厅及包厢还在装修，街铺也未完工。如此低的效率，欺骗性招商下诱使我进入该市场，在没有形成综合市场的情况下，独木难支，无法经营；9、航联公司在经营过程中一直未能按相关规定公示《集邮票品集中交易市场开办许可证》，我对其出租的合法性表示怀疑，无此证我在经营中存在被工商局没收商品的风险；10、航联公司工商局的执照中无经营钱币、邮票的经营范围，出租场地不具备做邮币的合法性。综上10点因素，由于航联公司网络上虚假宣传、招商时不负责的承诺诱导我进入该市场并在无任何交接手续下诱导我进行了装修，造成我巨大的经济损失，店铺正式交付使用时间一拖再拖，租金计算又设计陷阱，现实情况与我当时签订合同时的愿望完全背离，无法经营。为此，请求法院依据《合同法》的相关规定，判决解除双方签订的《租赁合同》，并判决航联公司退回我押金、租金和装修费用合计14450元；本案诉讼费由航联公司承担。
航联公司辩称，双方签订的《租赁合同》是双方意思表示一致达成的合意，陈兆祥在租赁期内无权要求解除该合同，我司也没有义务退回陈兆祥押金等费用。请求法院驳回陈兆祥的全部诉讼请求。
原审法院认为，陈兆祥与航联公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点是陈兆祥在本案中是否有权主张解除合同。对此，本案主要审查陈兆祥提出的四点解除合同的理由是否成立。
首先，关于航联公司是否虚假宣传的问题。第一，《广州黄石收藏品市场招租简章》从内容上看属于商业广告，在合同法上其性质属于要约邀请，而本案《租赁合同》的订立是陈兆祥、航联公司经过协商达成一致意思表示的结果，上述《广州黄石收藏品市场招租简章》基于其作为要约邀请的性质，对陈兆祥、航联公司并没有约束力。据此，陈兆祥以该《广州黄石收藏品市场招租简章》主张航联公司虚假宣传并主张解除合同缺乏事实和法律依据。第二，张约西文章属于他人对“广州黄石收藏品市场”的所见及感受，该文章既与航联公司无关，也非航联公司对陈兆祥作出的承诺，陈兆祥依据该文章主张航联公司虚假宣传亦缺乏理据。第三，陈兆祥从互联网上打印出来的“广州黄石收藏品市场邮币交易中心第一期”的宣传示意图及实景照片虽属航联公司的宣传，但从陈兆祥提供的讼争商铺所在场地的照片来看，该宣传示意图即使与实景照片有所出入，也并非航联公司虚假宣传，且该宣传并非双方《租赁合同》的内容，对双方没有约束力。陈兆祥作为具有完全民事行为能力的主体，其是否与航联公司订立租赁合同是其考量其承租讼争商铺的风险和收益后自主决定的结果，其以本组证据主张航联公司虚假宣传缺乏事实和法律依据，原审法院亦不予采纳。
其次，虽然双方对商铺交付陈兆祥使用时间存在争议，但从陈兆祥提供的装修费收款收据及航联公司发出的《关于邮币玉器街商户租金优惠的通知》来看，可以认定讼争商铺已经交付陈兆祥使用。因此，即使航联公司将讼争商铺交付陈兆祥使用的时间迟于合同约定的时间，合同也并无赋予陈兆祥可以据此提出解除合同的权利，陈兆祥可以另案主张航联公司承担违约责任。陈兆祥以商铺交付使用时间与合同约定不一致主张解除合同缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
再次，陈兆祥并无举证证实讼争商铺的使用面积与合同约定面积不符，且即使讼争商铺的使用面积与合同约定面积不符，陈兆祥也可以向航联公司提出减租的请求，陈兆祥以此理由主张解除合同缺乏依据，原审法院亦不予采纳。
最后，对于陈兆祥提出的经营集邮票品必须办理“集邮票品集中开办许可证”，但航联公司一直没有出示该证，故其据此解除合同的主张。原审法院认为，第一，双方在《租赁合同》中并无约定办理“集邮票品集中开办许可证”系航联公司的合同义务，更无约定航联公司没有取得“集邮票品集中开办许可证”陈兆祥就可以提出解除合同；第二，根据航联公司于2011年6月23日就“广州市黄石旧货交易市场”取得的《商品交易市场登记证》，该市场经营范围包括：“旧日用品类、旧文化娱乐用品类、工艺美术品、集邮簿、纪念册、纪念币、旧字画、古董”。而根据《租赁合同》中关于“甲方同意乙方所租商铺作经营使用，其范围以乙方营业执照和甲方总体规划的用途为准”的约定，上述《商品交易市场登记证》记载的经营范围可以作为航联公司出租予陈兆祥的商铺的经营范围，但具体经营何种商品须以陈兆祥取得的营业执照为准。陈兆祥陈述其在签订本案《租赁合同》时，已明确告知航联公司其承租讼争商铺系用于经营钱币，但航联公司予以否认，而陈兆祥亦无举证证实，故原审法院不予认定。因此，陈兆祥现以航联公司没有取得“集邮票品集中开办许可证”主张解除合同缺乏事实依据，原审法院亦不予采纳。
综上所述，陈兆祥主张解除双方签订的《租赁合同》缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。对其主张航联公司退回其押金、租金和装修费用合计14450元的诉讼请求原审法院亦不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回陈兆祥的诉讼请求。本案受理费131元，由陈兆祥负担。
判后，陈兆祥不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判；二、判令解除与航联公司的《租赁合同》，并判令航联公司退回押金、租金等合计8650元。三、由航联公司支付本案全部诉讼费用。事实和理由如下：原审判决没有根据实际情况处理，判决不公。由于商铺所在市场存在违约及虚假宣传且远没未达到正常经营状态，陈兆祥持续经营殊难为继，为此陈兆祥曾于2011年8月27日通知航联公司双方解除合同。理由：1、陈兆祥与航联公司签订的《租赁合同》的第一条第二点所说的使用面积8平方米，实测不到7平方米（2.83米×2.4米），该面积可以实测，航联公司有欺诈不实。2、航联公司收取水电押金500元，因商铺没有任何交接手续而无电表读数记录，且店铺没有装水表。航联公司收取水电押金没有道理。3、2011年6月份在无任何交接手续的情况下要求商户配合入场装修，造成陈兆祥投入装修款5800元，无法挽回损失。4、店铺玻璃、门头招牌、日常保安安全岗、监控器、减速带、遮阳棚、银行柜员机、牌楼等招商时承诺的都未能如期实现。5、合同租期从6月1日开始，而直到7月30日才通知邮币玉器街试营业，而邮币市场主体交易大厅至今（11月12日）仍未开业，而航联公司无论书面还是网络宣传招商时都承诺第一期为36间临街店铺，交易大厅60间邮币摊，二层、三层各50间包厢，5月份完成招租，形成一个邮币卡的综合市场，实际上至今（11月份）大厅及包厢还在装修，5月份完成招租，6月份开业之说纯属子虚乌有，构成违约及虚假宣传。6、临街店铺拖延了二个月才试业，而市场主体交易大厅及二、三层包厢拖延了半年仍不知是否开业，临街店铺开业仅有数档，独木难支，没有人流，根本不具备经营条件，无法经营，而邮币行情波动极大，受国际债务危机波及，我国钱币收藏品市场大面积暴跌，因错过销售时机，本人损失巨大，已无力经营。7、航联公司在经营过程中一直未能按相关规定公示《集邮票品集中交易市场开办许可证》，依据《集邮市场管理办法》第十一条规定：“开办集邮票品集中交易市场，应当依法取得《集邮票品集中交易市场开办许可证》”，无此证陈兆祥在经营中存在被工商局没收商品的风险。8、航联公司在一审庭审时工商执照中还没有经营钱币、邮票的经营范围，说明在此之前出租场地不具备做邮币的合法性。以上8点因素，由于航联公司虚假宣传、招商时不负责的承诺诱导陈兆祥进入该市场，并在无任何交接手续下诱导陈兆祥进行了装修，店铺正式交付使用时间一拖再拖，造成陈兆祥巨大的经济损失，现实情况与陈兆祥当时签订合同时的愿望完全背离，无法经营，对此重大违约行为，原审法院视而不见，枉法裁决。陈兆祥现在是在被骗上当的情况下才同航联公司签的合同，但合同签订后，没有实际履行，该商铺根本无法实现合同目的，根据《合同法》第九十四条之规定陈兆祥有权解除合同，实际上陈兆祥已于2011年8月27日通知航联公司解除合同，现在双方已没有继续履行之必要和可能，惟有依法解除，终止双方的租赁法律关系。
航联公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈兆祥的上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，陈兆祥提交下列证据：证据1、EMS查询网页打印件，拟证明致航联公司要求退按金、租金等费用的函于2011年9月2日妥投；证据2、广州黄石收藏品市场邮币玉器街即将试业（网上宣传资料），陈兆祥称该网站是钱币交流论坛，航联公司市场经理杨振声的发帖，其中第5页照片是讼争商铺，可证明航联公司知道陈兆祥是在讼争商铺经营钱币生意；证据3、致航联公司的通知及妥投记录（曾建生）、证据4、致航联公司的通知及妥投记录（吴桂章），拟证明双方解除合同、交回商铺；证据5、《集邮票品集中交易市场开办规定》，拟证明开办集邮票品交易市场要办《集邮票品集中交易市场开办许可证》，航联公司不具备经营条件；证据6、新旧《商品交易市场登记证》，证明签署合同时航联公司取得的《商品交易市场登记证》没有包括“集邮簿、纪念册、纪念币”的经营范围，新《商品交易市场登记证》是在2011年6月23日取得的，2011年10月24日航联公司才补充提交；证据7、邮币玉器街照片，证明航联公司是以邮币玉器街的名义来招商，但商场内有卖服装、CD等，明显与其承诺不符；证据8、第15号商铺承租人叶朝铭的民事调解书，一审时两件案是合并审理，而该案是调解解除合同的。
航联公司对于上述证据发表质证意见称：对证据1的真实性没有异议，但无法确认妥投证明与申请之间的关联性，即便我方收到陈兆祥的申请，我方也不同意陈兆祥解除合同。对证据2的真实性没有异议，对关联性不予确认，从时间上来说，发帖晚于双方签署合同的时间，因此无法证明在双方签署合同时我方就知道陈兆祥承租讼争商铺用于经营钱币生意。对证据3、4的详情单、妥投证明及通知的真实性没有异议，确认我方已经收到，但通知是陈兆祥单方要求，不具有法律效力，不能作为支持陈兆祥诉请的依据。对于证据5的真实性由法院核实，从常识上来说交通运输部不可能发该证，双方的《租赁合同》对于该问题也没有约定，《商品交易市场登记证》的经营范围是包括集邮簿、纪念册、纪念币的。证据6是一审的证据，公司工作人员一开始给代理人是旧《商品交易市场登记证》，所以代理人就向法院提交了旧《商品交易市场登记证》，在开庭后第二天公司工作人员拿了新《商品交易市场登记证》给代理人，代理人就立即提交给法院，我方取得新《商品交易市场登记证》后，不会影响陈兆祥经营。对证据7的真实性没有异议，对其关联性不予确认，商户的具体经营范围由工商部门核准，不是我方可以左右。招商是一个要约邀请，在招商时陈兆祥也没有说要经营邮票，经营范围是由工商部门核准的，我方要做的就是办理《商品交易市场登记证》，我方现在都不知道陈兆祥有否申请过营业执照，这也不能作为解除合同的理由。对证据8的真实性没有异议，对本案无关，是否解除合同应当由双方协商一致。
本院认为，关于讼争商铺的实际使用面积小于合同约定面积的问题，陈兆祥主张讼争商铺实际使用面积不到7平方米，并非《租赁合同》约定的8平方米，但陈兆祥承租前已实地查看讼争商铺，且即使存在1平方米左右的误差，亦不致对于讼争商铺的使用造成根本影响，其以此为由主张解除《租赁合同》，并无合同和法律依据。
关于航联公司是否虚假宣传构成违约的问题，航联公司发布的招租简章从性质而言属于商业广告，其内容并未表明经受要约人承诺则要约人即受该意思表示的约束，应为要约邀请，对航联公司并无约束力。陈兆祥一审提交的网络文章并无证据显示系航联公司作出，陈兆祥以此为由主张航联公司虚假宣传构成违约，依据不足。
关于《集邮票品集中交易市场开办许可证》的问题，租赁合同并未约定航联公司负有取得该证的义务，且陈兆祥一审及上诉状中均自述其系经营钱币，航联公司亦已取得经营范围包括集邮簿、纪念币在内的《商品交易市场登记证》，故陈兆祥以航联公司未取得《集邮票品集中交易市场开办许可证》为由主张后者构成违约，据理不足。
关于押金、租金等费用的问题，陈兆祥以解除合同为由主张退还押金、租金等费用，原审法院对于其解除合同的诉讼请求不予支持，故对于陈兆祥退还押金、租金等费用的诉讼请求亦不予支持，并无不当。
综上所述，陈兆祥主张依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《租赁合同》，但其所提上诉理由均不符合该规定，故本院不予支持。陈兆祥承租讼争商铺从事商业活动，理应对于经营风险有所预期，并应依照合同约定和法律规定承担相应后果。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈兆祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 黄彩丽
二〇一二年十二月××日
书 记 员 余倩云