江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1259号
上诉人（原审原告、反诉被告）林霞，女，1978年10月19日生，汉族，南钢企业职员。
委托代理人左迎春、江子明，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张亚军，男，1981年5月6日生，汉族，南京市港务局职工。
委托代理人王博，男，1982年3月1日生，汉族。
原审原告、反诉被告叶冬青，男，1976年11月15日生，汉族。
委托代理人林霞（系叶冬青的妻子），女，1978年10月19日生，汉族，南钢企业职员。
上诉人林霞因与被上诉人张亚军，原审原告、反诉被告叶冬青房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林霞及其委托代理人江子明，被上诉人张亚军及其委托代理人王博，原审原告、反诉被告叶冬青的委托代理人林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶冬青、林霞原审诉称，2013年3月28日，叶冬青、林霞与张亚军签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定叶冬青、林霞将位于南京市浦口区浦东村某幢101室房屋出售给张亚军，房价为591000元。2013年5月28日，叶冬青、林霞与张亚军交接房屋，张亚军不愿支付剩余尾款10000元，故诉至法院判令：1、张亚军支付房屋余款10000元；2、诉讼费由张亚军负担。
张亚军原审反诉及辩称，2013年3月28日，其与叶冬青、林霞签订《房地买卖中介合同》及补充协议，补充协议约定：张亚军贷款下达到叶冬青、林霞帐户次日起三日内双方进行房屋交接，届时，叶冬青、林霞结清之前相关水电气、物业等费用，清空该房内户口，将钥匙与房屋完整交于张亚军，张亚军同时付清尾款。张亚军的贷款于同年5月28日下达到叶冬青、林霞帐户内，叶冬青、林霞应于5月31日前将房屋及附属设施交付张亚军，但叶冬青、林霞拒不履行合同约定的交付房屋及车库的义务，违约在先，故张亚军没有支付剩余房款。现要求叶冬青、林霞继续履行合同，交付涉案房屋及车库等其他附属设施，支付违约金15000元，并承担诉讼费用。
叶冬青、林霞针对张亚军的反诉辩称，其与张亚军签订的房屋买卖合同中并不包含车库。2013年5月31日其将房屋钥匙交给张亚军，但张亚军拒绝接收，故其不存在违约行为，要求驳回张亚军的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年3月28日，叶冬青、林霞与张亚军、南京华庭不动产经纪有限公司（以下简称华庭经纪公司）分别作为甲方、乙方、丙方签订了一份《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定：由张亚军以591000元的价款向叶冬青、林霞购买位于南京市浦口区浦东村某幢101室。三方商定，甲、乙、丙三方有无正当理由拒不履行合同等违约行为的，应向守约方支付违约金，违约金为标的额的20%即118000元……补充协议约定：乙方于2013年3月28日签订本合同当日支付甲方购房定金10000元，双方约定于同年3月31日之前办理产权过户手续，同时乙方支付甲方购房首付款181000元，另一部分首付款90000元由乙方支取公积金支付甲方（此款定于乙方银行公积金贷款打入甲方帐户之前），余款300000元由乙方通过办理银行公积金贷款一次性打入甲方帐户。尾款10000元在双方进行房屋交接时一次性付清。此房成交价为房主净得价，过户时产生的所有相关税费用均由乙方承担，所有税费标准以房产局最终审核为准。乙方贷款下达到甲方帐户内次日起三日内双方进行房屋交接，届时，甲方结清之前相关水电气、物业等费用、清空该房内户口，将钥匙与房屋完整交于乙方，乙方同时付清尾款。合同签订后，张亚军已支付购房款581000元。2013年5月31日，叶冬青、林霞与张亚军办理房屋交接手续，因叶冬青、林霞仅交付房屋而不包含车库，张亚军认为叶冬青、林霞违反了合同的约定，故拒绝接受房屋钥匙，双方产生争议，引起诉争。双方争议的车库无产权证。
原审庭审中，叶冬青、林霞陈述自己未将车库卖给张亚军，且签订的合同中也没有约定将车库出售给张亚军，自己无违约行为。张亚军表示叶冬青、林霞是将房屋和车库一起出售的，根据补充协议的约定，叶冬青、林霞应先将钥匙与房屋完整交于张亚军，张亚军同时付清尾款。其贷款于2013年5月28日下达到叶冬青、林霞帐户内，叶冬青、林霞应于5月31日前将房屋及附属设施交付张亚军，但叶冬青、林霞仅交付房屋而不交付车库，违约在先。并提供了证人张堂梅的证言，证人张堂梅证实自己是华庭经纪公司的工作人员，浦东村某幢101室的房主在华庭经纪公司登记的售房信息是房屋和车库一起出售，经纪公司带客户看房时，房主让客户看的是房屋和车库。张亚军从看房到签订合同时，房主都提到车库和院子都是包含在房屋买卖合同约定的总房价之内，由于车库及院子附属于房屋，所以未在合同中明确写明。
原审庭审中，张亚军主张叶冬青、林霞未按时交付完整房屋，致张亚军无法入住，在外面租房居住，造成经济损失，故要求叶冬青、林霞支付违约金15000元，并提供了一份租赁合同，证明张亚军租住于南京市浦口区鼎泰家园某幢201室，租期为2013年2月1日至2014年2月1日，月租金为1000元。叶冬青、林霞表示其未违约，不同意支付该款。
原审法院认为，双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。叶冬青、林霞主张自己出售给张亚军的房屋不含车库，原审法院认为证人张堂敏的证言已证实叶冬青、林霞在登记售房信息及双方在签订合同时约定总价款是包含车库的，故对叶冬青、林霞的主张不予采信。根据合同约定，叶冬青、林霞应当将房屋及车库完整交付于张亚军，张亚军同时支付房屋尾款10000元，由于叶冬青、林霞未履行合同约定的先完整交付义务，仅向张亚军交付不含车库的房屋，违约在先，张亚军享有先履行抗辩权，有权拒绝叶冬青、林霞要求给付房屋尾款的请求。
张亚军主张叶冬青、林霞继续履行合同，交付涉案房屋及车库等其他附属设施，原审法院认为张亚军主张于法有据，应予支持；对张亚军主张的违约金15000元，结合叶冬青、林霞的违约行为给张亚军造成的损失，原审法院认为张亚军主张的违约金数额过高，违约金酌定为4800元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条的规定，判决，一、叶冬青、林霞，张亚军继续履行房屋买卖合同，叶冬青、林霞于判决生效之日起三日内将位于南京市浦口区浦东村0某幢101室及车库交付给张亚军。二、张亚军于房屋及车库交付之日支付叶冬青、林霞房屋余款10000元。二、叶冬青、林霞于判决生效之日三日内支付张亚军违约金4800元。三、上述第二项、第三项费用相抵扣，张亚军实际给付叶冬青、林霞5200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由叶冬青、林霞负担；反诉案件受理费168元，由叶冬青、林霞负担。
林霞不服原审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清。一审法院将洽谈过程当做认定事实依据错误。洽谈的过程无论如何，最终应该以书面的合同为准。庭审中，中介机构认为这个车库的存在大大增加了房屋的价格，被上诉人认为正是因为车库的存在才决定购买诉争的房屋，甚至被上诉人还说在签订合同时，主动提及到了车库。中介机构作为专业机构，被上诉人在签订中介合同和补充协议时，均没有将车库登记进去。一审法院以证人证言来否定书面证据，出庭的证人只是参与了整个交易过程的一小部分，而最为重要的签订合同环节却不在场，中介费用是由被上诉人承担的，显然中介公司与被上诉人之间存在紧密的利害关系，其证言的可信度大打折扣。2、认定违约及判处违约金适用法律错误。即使退一万步说，上诉人的行为构成违约，但是上诉人与被上诉人争议的只是一个小小的自行车库而已，价值不过一万元左右。而被上诉人主张的违约损失是房租损失。上诉人并不是不向被上诉人交付所涉房屋，是被上诉人拒绝接收房屋，对此自行承担，不应该由上诉人承担。请求二审法院支持其一审的诉讼请求。
被上诉人张亚军答辩称，双方约定应当在2013年5月31日之前履行房屋交付义务，上诉人未按约完全交付房屋。其只好自2013年6月1日至一审法院判决之日（2013年12月20日）继续在外租住房屋，张亚军所租住房屋为月租金1000元，即张亚军在一审法院审理期间需要为此负担6000多元的租金损失。况且在一审法院判决后，被上诉人仍然拒绝完全交付房屋及附属设施，给上诉人进一步造成了损失。请求二审法院维持一审判决。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人并无异议，本院予以确认。
另查明，叶冬青、林霞在该小区仅此一套房屋。双方争议的自行车库，没有产权。
华庭经纪公司出具情况说明，载明，林霞、叶冬青在我中介公司登记出售此房时，所报房价包含房屋主体及院子、车库一间，在我公司带所有客户看房时，房主均表示出此意向。
一审期间，证人张堂梅陈述，是我带张亚军看房的，合同是店长签订的。看房当日原告明确表示，原告的车库是连同房屋一起出卖的。不光是带被告看房，带别的顾客去看房时原告也主动将车库一并给我们看。
二审期间，林霞陈述，其当时买该处房子时，车库没有产权，就相当于是一个附赠。证人张堂梅签订合同时在场，是促成我们交易的，签完合同后，到房屋清点设施的时候也是张堂梅。自行车库在涉案房屋的对面，中间隔一条马路，是砖头砌起来的搭着围墙，每一家都有一个小门，有屋顶，大概有五六个平方，摆一些杂物和自行车，没有人看管。
张亚军陈述，签订合同时张堂梅在现场，自行车库不仅在洽谈过程中涉及到，我们到自行车库的现场看过，就是把自行车库作为卖点，是林霞父亲带我们看的自行车库，里面的设施、方向、电源电路全部都清楚。
本院认为，叶冬青、林霞与张亚军签订的房地产买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在签订房地产买卖合同及补充协议中虽没有关于自行车库的记载，但证人张堂梅及华庭经纪公司出具的情况说明，均证明林霞、叶冬青在登记售房信息的价格中包含了自行车库。张亚军在华庭经纪公司及上诉人亲属的带领下看房时，也察看了自行车库。又上诉人在涉案小区仅有一套住房，故上诉人转让涉案房屋应包含自行车库。上诉人林霞主张其转让涉案房屋时不包括自行车库的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。林霞未按约定交付房屋及自行车库的行为构成违约，应对其违约行为承担相应的责任。原审法院根据林霞的违约行为、张亚军的损失等，酌定违约金为4800元并无不当，上诉人林霞主张原审法院认定其违约及判处违约金适用法律错误，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人林霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年七月十七日
书 记 员 崔 鸣