河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第6052号
原告刘新巧。
委托代理人丁刚，河南世纪通律师事务所律师。
被告杨德成。
委托代理人冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。
委托代理人尤超杰，河南鑫苑律师事务所律师。
原告刘新巧与被告杨德成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘新巧及其委托代理人丁刚、被告杨德成的委托代理人冷长剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月19日，原、被告之间签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：被告租用原告的房屋用于开办超市，租期为10年，自2013年7月1日起，至2023年6月30日止；租金为150元／平方米／月，租赁房屋面积735.80平方米；租金每半年交付一次，租金要在每次使用前先行付清，租金交付期限为每六个月前10日内。合同还约定了合同解除的条件及违约金的计算方式等等。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，但被告只按期交付了一年的房租后，就开始违约。截至到2014年8月底，被告已拖欠租金220740元，拖延期限超过60日，按同期贷款利率150%计算利息为3265.74元。依据双方合同第九条第三项：被告迟延交付租金且超过30日，原告有权解除双方之间的“房屋租赁合同”，并由违约方向守约方支付合同租金总额15%的违约金，按一年的租金1324440元计算，违约金为198666元。根据我国《合同法》第九十三条第二款及九十六条第一款至规定，原告有权依法向被告送达《解除合同通知书》，因被告开办的超市关门停业，且联系不上被告本人，原告只能通过报纸公告的方式向被告送达《解除合同通知书》（该通知公告刊登在2014年8月14日的“大河报”上）。综上所述，被告在通知公告确定的期限内，既不与原告办理交接手续，又无理占据原告房屋，致使原告的损失与日剧增。原告为避免损失，依法提起诉讼，请求判令确认原告向被告发出的“解除房屋租赁合同通知某有效；判令被告立即将租赁的房屋交还给原告；判令被告立即向原告支付拖欠的租金220740元及利息3265.74元（暂计算至2014年8月31日，后续租金及利息计算至被告实际交回房屋为止）；判令被告立即向原告支付违约金198666元；由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提供证据如下：
1、原、被告之间签订的“房屋租赁合同”。证明涉案房屋的租金逾期交付的限制期限为30天，超过此限，原告有权解除合同，同时有权要求被告按合同约定支付合同租金总额15%的违约金。
2、解除合同通知公告。证明由于被告不仅拒接原告电话，而且拒绝向原告返还房屋，还将租赁房屋关门上锁，导致原告无法向被告送达“解除合同通知某，原告处于无奈，只能在“大河报”上刊登“解除合同通知公告”，对被告进行公告通知。
3、原告与河南南浦化工有限公司签订的“房屋租赁合同”。证明涉案房屋的实际管理人是河南南浦化工有限公司（以下简称南浦公司），原告从被告处所收的房租需要及时交给南浦公司，超过30日，南浦公司也同样可以解除与原告所签的“房屋租赁合同“。
4、南浦公司作为涉案房屋的实际管理人，对原、被告之间的房屋租赁纠纷所出具的“情况说明”。证明由于原告联系不上被告，且被告又锁闭房屋避而不见，只能向南浦公司求助，希望其劝导被告及时将房屋交还给原告，以免损失加剧，但始终无果。直到2014年10月15日被告才算在南浦公司鲁总的见证下，将涉案房屋交还给原告，当时其中一个门上还上着锁。
5、证人马某的证言。证明原告自7月份开始多次和“世纪华联超市”（该超市老板即被告杨德成）催要房租无果，八月初及中旬来找证人帮着打印“解除合同通知某和报纸公告，要求杨德成交还房屋，但一直没有结果。直到2014年10月15日上午，看到原告和南浦公司的副总及被告的人一起交接房屋。随后，原告又到证人的打印店打印了涉案房屋的“招租广告”。
被告辩称：1、可以解除合同，但不认可大河报上“解除通知”所写的内容，被告并没有根本违约，而是因为原告方停电，锁门的侵权行为导致合同不能履行，对于被告的损失，被告已另案起诉。2、房屋可以交付，但二楼的房子和装修费用需要解决。3、被告拖欠房租只是晚了两天，原告在2014年7月3日停电，2014年7月6日锁门，并贴出了对外出具的公告，造成超市根本无法经营和店内商品损失、变质、期间被告给原告打电话不接，发信息不回。4、无论是合同上约定的保证金5万元，还是每次现金或银行转账，原告从来不给被告出具任何手续。5、拖欠房租并没有那么多，被告已于2014年7月20日已将房屋腾空，由于被告并不违约且原告侵权，应赔偿被告损失，被告不应支付违约金。
被告为证明其反驳原告诉讼请求所依据的事实向本院提供证据如下：
1、世纪联华玉凤路店销货清单一份。证据来源：郑州市来童商贸有限公司。证明原告2014年7月6日停电、锁门等侵权行为，给世纪华联超市带来的部分损失。
2、清单一份。证据来源：郑州市惠济区麦道食品商行。证明原告在2014年7月6日对世纪华联店采取停电、锁门等侵权行为给被告造成的部分损失。
原告对被告提供的证据发表质证意见如下：被告的两份证据内容不同，但性质一样，原告一并质证如下，1、该两份证据不真实，且与本案无关联，首先，原告未对被告实施所谓停电及关门的行为，实质是被告的“华联超市”自身经营不善，不仅交不出房租，连其供货商的货款也不按时支付，导致其自己锁门躲债，因为一些供货商要来搬回商品，其担心货物被抢，才自己锁门。2、由于被告与供货商之间存在利益关系，具有法律上的利害关系，因此不具有可信性。3、上述两家商行损失无相关证据证明原告不予认可。
被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，原告在大河报上所登的内容与事实不符，被告并没有根本违约，而是原告停电、锁门等一些侵权行为导致合同不能履行，至于被告的一些损失，已经另案起诉；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，原告跟第三方签订的房屋租赁合同，跟被告是否违约，没有直接关系；对证据4真实性无异议，但说明上也并没有充分显示，被告逾期房租超过30日，并没有显示被告有根本违约行为；对证据5真实性有异议，质证意见同证据4的质证意见。
本院全面、客观审核证据并综合全案后认证如下：对原告提供的证据1、3、4，经被告质证对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信；对原告提供的证据2，经被告质证对其大河报上刊登的内容与事实不符有异议，但该证据是其真实发生，故本院对其真实性予以采信；对原告提供的证据5证人证言，将被告质证有异议，但该证人马某已出庭作证，并接受了法庭及原、被告的询问，作证内容与证据4事实基本相吻合，故本院予以采信。对被告提供的证据1、2，经原告质证有异议，且与本案房屋租赁无关联性，故本院不予采信。
依据原、被告诉辩意见、证据、庭审意见及原、被告当事人陈述，本院对本案事实确认如下：
2013年5月6日，原告与南浦公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：租赁范围（1）沈庄安置区8号、10号楼下，临街商业房编号为×××号、×××号、×××号，一层、二层联租，建筑面积为1226.1平方米，（上述面积数据最终为房管部门测量为准）。租赁用途，租赁房屋用于商业经营。等等。
2013年7月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：租赁范围（1）、沈庄安置区8号楼至10号，临街商业房编号为×××号至×××号，其中一层建筑面积为367.9平方米，二层建筑面积为367.9平方米。（上述面积数据最终为房管部门测量为准）。（2）、双方以平面示意图方式对临街商业房租赁范围进行明确。平面示意图详见本合同附件。租赁用途：租赁房屋用于商业经营。租赁期限：自本合同签订之日起至2023年6月30日止，共计10年。自本合同签订之日起至2013年6月30日为房屋装修期（装修期内双方同时办理临街商业房移交及各项手续的办理）。自2013年7月1日起开始计算房屋租金。双方办理房屋交接时，应制作房屋交付清单，作为本合同的附件。租金：1、沈庄安置区临街商业房第一层租金为150元／平方米／月。第二层租金150元平方米／月。2、租金每叁年递增一次，每次递增幅度均为上年度年租金总额的10%。3、租金支付方式：按照先交付租金后使用房屋的原则，租金每6个月支付一次。自开始计算租金当日的前十日内被告应向原告支付首期租金。此后被告应于每6个月的前10日向原告支付租金。4、被告应按租赁面积向原告缴纳履约保证金，共计5万元。合同解除及终止：3、出现下列情形之一时，则守约方除有权解除本合同外，还有权要求违约方按本合同租金总额的15%支付违约金。（1）、原告未按时向被告交付全部租赁房屋，经被告催告后30日内仍未交付的；（2）、原告交付的租赁房屋不能实现租赁目的、或存在质量问题危机安全的；（3）、被告迟延交付租金且超过30日。违约责任：被告逾期支付租金的，被告应按拖欠租金总额的日千分之一向原告交付违约金。
合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告依约向原告交付了自2013年7月1日至2014年6月30日止的租金。之后，被告未再按照合同约定向原告支付自2014年7月1日开始计算的下半年租金。原告于2014年8月1日在大河报刊登解除合同通知的公告，通知被告因被告拖欠原告租金已构成违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。通知被告自公告之日起七日内与原告结算拖欠的房屋租金及支付违约金，办理相关交接手续，并搬离房屋。逾期原告将依法收回房屋，并追究被告相关法律责任。同年10月15日上午，原、被告在南浦公司鲁社教的见证下，由被告的店长将其租赁房屋的门锁打开，完成了涉案房屋的交割。被告拖欠的租金至今未付，双方发生纠纷，遂成本案诉讼。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应按照合同约定向原告支付租金。按照合同约定，被告应于2014年6月20日之前向原告支付2014年下半年的租金，被告拖欠租金超过30日已构成合同约定的解除条件日已达到合同约定的解除条件，原告依据合同约定有权解除合同，被告已交还原告租赁房屋，合同已事实解除。合同解除后，被告应当及时返还原告的房屋。合同约定租金每月为150元／平方米×367.9平方米×2=110370元，鉴于原、被告已于2014年10月15日完成了租赁房屋的交割，故被告拖欠原告租金自2014年7月1日至2014年10月15日止，拖欠租金共计110370元／月×3.5月=386295元，故本院对原告主张的租金386295元予以支持。对于原告主张的租金利息，无法律依据，本院不予支持。合同约定的违约金为本合同租金总额的15%，原告主张的违约金为年租金总额的15%即110370元／月×12月×15%=198666元，本院予以支持。被告答辩称是因为原告将其租赁房屋停电、上锁的侵权行为，导致合同无法履行，被告不应承担违约责任，但庭审证据交换时，被告对原告提供的证据4真实性无异议，该证据中显示南浦公司的鲁总专门交代被告店长将其中一个门上的锁打开，可以看出租赁房屋并非原告上锁，而是被告上的锁，故对被告的答辩意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨德成交还原告刘新巧租赁房屋被告杨德成返还原告刘新巧租赁房屋（该房屋于2014年10月15日被告杨德成已交付原告刘新巧已履行完毕）。
二、被告杨德成于判决生效后十日内支付原告刘新巧租金386295元。
三、被告杨德成于判决生效后十日内支付原告刘新巧违约金198666元。
四、驳回原告刘新巧其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9750元，由原告刘新巧负担164元，被告杨德成负担9586元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王佳青
人民陪审员 吴庆伟
人民陪审员 刘 玲
二〇一四年十二月一日
代理书记员 闫召国