北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京民终353号
上诉人（一审原告）：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原市民营区经园路281号北四楼。
法定代表人：李巧英，总经理。
委托诉讼代理人：彭治华，山西新晋界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李屹，女，该公司财务总监。
被上诉人（一审被告）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号6号楼125室。
法定代表人：穆德荣，执行董事。
委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，中金瑞鼎投资管理中心（有限合伙）执行事务合伙人，住北京市西城区。
上诉人山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）因与被上诉人北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。鑫四海房地产公司的委托诉讼代理人彭治华、李屹，中鑫智融公司的委托诉讼代理人李聪聆，葛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫四海房地产公司上诉请求：1.撤销（2017）京02民初375号民事判决；2.改判支持其一审诉讼请求，即停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号1幢3单元0302号房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施，并解除对该房屋的查封；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
（一）“预查封”的效力等同于正式查封；虽然对于预查封的标的物不能拍卖，但不能拍卖并不等于没有执行；本案一审法院采取的“预查封”发生在执行过程中，本身就是强制执行措施；所以一审判决认定“预查封尚未付诸执行”是错误的，应予纠正。
（二）涉案房屋未办理预告登记，不产生物权变动的效力；该房产也未实际交付给葛军，其所有权人仍是上诉人；一审法院的执行查封措施是错误的，应当停止。
（三）预查封的对象是债权，即葛军依据《商品房买卖合同》享有的房屋交付请求权和所有权转移登记请求权；当《商品房买卖合同》合法解除时，涉案房屋将不再是预查封的对象；现依据（2017）晋0107民初1106号及（2017）晋01民终3818号民事判决，涉案《商品房买卖合同》已经解除，葛军享有的债权已经消灭，故一审法院对涉案房屋继续采取查封措施已经没有依据。
（四）（2017）晋0107民初1106号民事判决作出后，葛军提起上诉，该案由太原市中级人民法院二审审理；在本案一审审理过程中，太原市中级人民法院的二审判决尚未作出，上诉人申请中止审理本案但未获一审法院准许；一审法院迳行判决驳回上诉人的诉讼请求，导致两案判决冲突，违反了法律程序，二审应予纠正。
中鑫智融公司及葛军共同答辩称：鑫四海房地产公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求应当予以驳回。
（一）关于本案的事实基础。2014年底，山西鑫四海养殖有限公司（以下简称鑫四海养殖公司）与中鑫智融公司管理的有限合伙企业北京中金瑞鼎投资管理中心（以下简称中金瑞鼎中心）签署了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，约定鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于中金瑞鼎中心，作为借款本金、利息、违约金及实现债权之所有费用的担保。因该商品房没有产权证，无法办理常规的抵押登记手续，因此由中鑫智融公司和中金瑞鼎中心授权葛军与鑫四海房地产公司签署相应的《商品房买卖合同》，并办理网签手续作为锁定抵押权利的标志，同时鑫四海房地产公司出具房款收据作为其同意将该商品房作为担保的证明。此后，在商品房网签到葛军名下之后，鑫四海房地产公司当时所有股东——王爱芬、李珺及山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海集团）都签署了《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》，并在第二条第3款约定将网签到葛军名下的位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房作为回购中鑫智融公司股权的款项支付担保，且各方明确该商品房已在太原市房管局作了网签备案手续，产权无异议。依据上述合同，中金瑞鼎中心向鑫四海养殖公司出借款项22116800元，中鑫智融公司向鑫四海养殖公司投入款项4525万元。借款期限届满后，鑫四海养殖公司未能向中金瑞鼎中心偿还任何借款本息；且回购条件达到后，鑫四海集团以及其他回购义务责任主体均未能向中鑫智融公司支付任何股权回购款项。为此，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司分别按约定仲裁条款诉至北京仲裁委员会，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁定被申请人向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本金及利息、违约金和仲裁费，以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁定被申请人向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金。上述仲裁裁决生效后，各被申请人均未履行裁决确定的给付义务。为此，中鑫智融公司向一审法院申请强制执行0199号裁决，后该院作出（2017）京02执180号执行裁定书，并查封了涉案《商品房买卖合同》项下的标的物。随后鑫四海房地产公司以案外人身份向一审法院就本案执行标的物的查封行为提出执行异议，被该院以54份执行裁定书驳回。后鑫四海房地产公司以案外人身份向一审法院提起执行异议之诉。基于上述事实可以看出：1.本案的《商品房买卖合同》非单纯的买卖合同，亦不是独立的合同，系《借款合同》和《增资扩股协议》的从合同即担保合同，实质是以签订买卖合同的形式作为担保，以《商品房买卖合同》的标的物，即54套商品房，作为实现债权的担保物；而且在案号为（2017）晋0107民初5号的诉讼中，加盖鑫四海房地产公章的起诉状自述“鑫四海养殖向中金瑞鼎借款2000万元，由鑫四海房地产用自己所拥有的58套商品房为此借款提供担保”，可见该公司自始即知晓并同意提供54套商品房作为担保物。2.在《增资扩股协议》中鑫四海房地产公司所有股东均已签名盖章，符合《中华人民共和国公司法》第十六条关于公司向外担保必须经股东会决议通过的规定，《增资扩股协议》的担保条款合法有效，应该受到法律的保护。3.鑫四海养殖公司、鑫四海房地产公司、鑫四海集团隶属于同一的实际控制人——集团董事长李国英。三公司之间法人人格混同，财务、资金、资产及管理混同不独立，管理人员高度重叠、职责不清，鑫四海房地产公司以公司的独立人格来规避执行，应当不予支持。4.本案《商品房买卖合同》的具体内容（双方在2015年初才签署合同、开具收据和办理网签，却约定在2009年12月30日交付房屋；没有约定交付房款的时间）和履约方式（未收取房款即开具收据、办理网签）都非常独特，充分证明合同是为担保而订立，而不是为了买卖而订立。
（二）关于本案的法律关系实质。本案中，中鑫智融公司系债权人，鑫四海集团等被执行人为债务人，鑫四海房地产公司为担保人，54套商品房为担保人所提供担保物，葛军代表债权人为担保权人。本案中进行买卖合同网签备案的目的和方式类似于抵押，是以登记的方式锁定担保物。鑫四海房地产公司作为担保人，其名下所有资产都系担保物，54套商品房系担保人特别提出作为担保物的资产；担保权人无须向担保人支付任何房价款即可享受担保权，有权拍卖担保物受偿债权。无论《商品房买卖合同》状态如何，鑫四海房地产公司均有义务以约定的担保物（54套商品房）履行担保的责任和义务。
（三）关于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“民间借贷司法解释”）第二十四条的正确理解。该条明确规定：“（第一款）当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。（第二款）按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条并没有限制买卖合同的双方必须是借贷双方，而且规定在关于借贷合同的判决生效后，出借人可以直接拍卖买卖合同标的物，而无须再就买卖合同做任何判决、认定或裁定。本案执行申请人中鑫智融公司正是依据该条规定行使权利，一审法院关于涉案标的物的执行行为合乎法律法规的规定。
（四）《商品房买卖合同》是否解除以及关于买卖合同解除与否的任何判决对本案执行均不应产生影响。由上可见，本案执行的实质系依据《民间借贷司法解释》第二十四条拍卖合同标的物54套商品房。只要债权人没有豁免担保人的担保义务，则买卖行为是否实施，买卖合同是否履行，买卖合同是否解除，54套商品房在葛军名下还是在鑫四海房地产公司名下，均不影响54套商品房作为担保物的实质，54套商品房都应作为担保物被拍卖以偿还债权，对本案执行不发生影响。
（五）鑫四海房地产公司所提交的所有判决书的生效时间均是在本案查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条明确规定，预查封的效力等同于正式查封；可见，预查封和正式查封都是查封，属于查封的不同阶段和方式。而且，本案的查封，不同于常规买卖合同下的以买卖为目的的查封，不是基于房屋交付和所有权转移登记请求权，而是基于对担保物的担保权。该房屋系买卖标的物亦是担保物，实质都是要以拍卖54套房屋所得来偿还债权。
（六）鑫四海房地产公司明知《民间借贷司法解释》第二十四条之规定，在标的物查封之后隐瞒担保事实、以买卖合同为由重复起诉，然后以执行标的物是其他法院正在审理的案件争议标的物为由，以案外人的身份提出执行异议要求中止执行，其实质是以恶意诉讼的方式逃避法律文书确定的义务。因此，恳请法院依据《民事诉讼法》第一百一十二条的规定，驳回该公司的全部诉讼请求。
鑫四海房地产公司向一审法院起诉请求：1.停止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由中鑫智融公司及葛军承担。
一审法院认定事实：葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》载明葛军以一次性付款方式购买涉案房屋，鑫四海房地产公司于2009年12月30日前将涉案房屋交付葛军。鑫四海房地产公司于2015年3月向葛军开具内容为收到葛军上述金额房款的收据一张。涉案房屋在太原市房地产管理局办理了网签登记备案。该房屋目前尚未登记在葛军名下。
2014年12月17日，债权人中金瑞鼎中心（甲方）与债务人鑫四海养殖公司（乙方）签订了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，中金瑞鼎中心、执行事务合伙人中鑫智融公司、执行事务合伙人代表葛军、鑫四海养殖公司及该公司法定代表人王爱芬均盖章确认。双方约定，鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于中金瑞鼎中心作为担保。2015年4月11日，甲方：王爱芬；乙方：鑫四海集团、李珺、李玲、葛军；丙方：鑫四海现代农业新三板股权投资基金I期；基金管理人：中鑫智融公司签订ZJXSH-08号《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》。其中载明，“鑫四海养殖公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带担保责任。该54套商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无异议。”王爱芬、鑫四海集团、李珺、李玲、葛军、中鑫智融公司及法定代表人穆德荣均签字或盖章予以确认。
鑫四海房地产公司股东及股权比例自2014年9月2日变更为鑫四海集团占51%、王爱芬占25.48%、李珺占23.52%；鑫四海养殖公司在2015年3月31日前股东及股权比例为鑫四海集团83.53%、李珺7.92%、王爱芬6.05%。
后因到期未偿还借款及股权回购款项，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司按约定仲裁条款分别诉至北京仲裁委员会，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁决被申请人应向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本金及利息、违约金和仲裁费，以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决被申请人应向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金和仲裁费。（2017）京仲裁字第0199号裁决书之具体内容为申请人中鑫智融公司与鑫四海集团（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元。（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”
上述仲裁裁决书生效后，各被申请人均未履行裁决确认的给付义务或责任，中鑫智融公司于2017年3月6日向一审法院申请执行。在执行中，该院作出（2017）京02执180号执行裁定书，主文载明“一、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。二、冻结、划拨被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应当履行义务部分的其它财产。本裁定立即执行。”后于2017年4月12日该院就网签在葛军名下的涉案房屋予以查封。
后鑫四海房地产公司以案外人身份就执行标的物的查封提出执行异议，一审法院于2017年10月27日作出执行裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求。该裁定书送达后，鑫四海房地产公司于2017年11月23日以案外人身份向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另，鑫四海房地产公司诉葛军商品房买卖合同纠纷一案，太原市杏花岭区人民法院于2017年7月31日作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，判决解除双方签订的包括涉案房屋在内的54份《商品房买卖合同》；葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理上述54份《商品房买卖合同》的网签合同的撤销手续，恢复至鑫四海房地产公司名下。后葛军上诉至太原市中级人民法院。
一审法院认为：本案中，依据（2017）京仲裁字第0199号裁决书，葛军就裁决的鑫四海集团向中鑫智融公司承担的给付《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份回购款及违约金义务承担连带清偿责任，后中鑫智融公司向一审法院提出执行上述仲裁裁决的申请，该院依法查封了网签合同显示买受人为葛军的涉案房屋。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，其中第（三）项为“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。具体到本案，涉案房屋目前尚未登记在葛军名下，但依据葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋的买受人为葛军，并办理完毕网签手续，人民法院可以对涉案房屋预查封。因预查封措施需要转化成正式查封后，人民法院方能对涉案房屋付诸执行，因此，法院对涉案房屋的预查封符合相关规定。由于预查封尚未付诸执行，故对鑫四海房地产公司关于停止对涉案房屋的执行、并解除对该房屋的查封之诉讼请求，法院不予支持。
另，鑫四海房地产公司所持该公司与葛军签订的《商品房买卖合同》经太原市杏花岭区人民法院审理已一审判决解除之诉讼理由，因一审法院对执行标的查封时《商品房买卖合同》之标的物状态不违背法律规定，故鑫四海房地产公司作为本案案外人执行异议之诉原告，以查封之后另案法律文书提出的排除执行理由，缺乏法律依据。
综上所述，鑫四海房地产公司提出的排除执行理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：驳回原告鑫四海房地产公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告鑫四海房地产公司负担（已交纳）。
本院二审期间，各方当事人在一审证据的基础上补充提交部分证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案事实，本院认定如下：
（一）相关民事主体的身份关系
中鑫智融公司（原名北京中金智融投资基金管理有限公司，2015年7月1日起更为现名）有四名股东：穆德荣（法定代表人）、葛军（穆德荣之子）、刘如发、孙德忠。中金瑞鼎中心系由中鑫智融公司与葛军设立的有限合伙企业。
李国英与王爱芬系夫妻，李珺、李玲系该二人之女，李巧英系李国英之妹。鑫四海集团原有股东三人：王爱芬、李珺和李玲；2015年2月17日，增加葛军为股东；2015年4月7日，取消葛军的股东身份。2014年9月2日起，鑫四海房地产公司的股东包括三方：王爱芬、李珺和鑫四海集团；2015年5月7日起，鑫四海集团的股东身份被李巧英取代。鑫四海养殖公司的原有股东包括四方：王爱芬、李珺、李玲和鑫四海集团；2015年3月31日，增加葛军为股东；2015年6月17日，又增加中鑫智融公司为股东；2017年9月22日，取消葛军的股东身份。
（二）相关协议的签订情况
2014年12月17日，中金瑞鼎中心（甲方）与鑫四海养殖公司（乙方）签订《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，主要约定：甲方向乙方出借2000万元，月息25万元；鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于甲方；担保范围为全部本息、违约金及甲方实现债权的费用等。甲方由中金瑞鼎中心及中鑫智融公司（作为执行事务合伙人）、葛军（作为执行事务合伙人代表）盖章确认，乙方由鑫四海养殖公司及其法定代表人王爱芬盖章确认。
诉讼中，中鑫智融公司与葛军提交一份由中金瑞鼎中心于2014年12月17日出具的《授权委托书》，主要内容如下：“鉴于中金瑞鼎中心于2014年12月17日与鑫四海养殖公司签订了借款合同，为了增信，鑫四海养殖公司与鑫四海房地产公司一致同意，由鑫四海房地产公司以其58套商品房面积共计10216平方米作为借款还款担保。因前述房屋尚未取得房屋产权证书，无法办理抵押登记，故以签署房屋买卖合同并网签的形式锁定担保权，为上述出借款项的还款及相应所有衍生应收款项的回收提供担保。因此特委托葛军代表中金瑞鼎中心与鑫四海房地产公司签订房屋买卖合同，并办理网签手续。如果债务人到期不能还款，委托人得申请拍卖上述房屋以偿还债务。”中鑫智融公司与葛军以此证明下述《商品房买卖合同》系出于担保目的而签订。鑫四海房地产公司认为，该《授权委托书》系中金瑞鼎中心在纠纷发生后制作的；事实上鑫四海房地产公司从未同意将自己的房屋抵押于中金瑞鼎中心；上述股东借款合同的担保条款系出于王爱芬的个人意思，鑫四海房地产公司法定代表人李巧英事后并未予以同意。
2015年3月13日、31日，鑫四海房地产公司（出卖人）与葛军（买受人）分两批签订共计54份《商品房买卖合同》，主要约定：后者以2500元/平方米的价格购买前者开发的位于山西省太原市杏花岭区经园路283号的包括涉案房屋在内的54套房屋（总面积约10000平方米、当时已竣工、至今未办理初始登记）；付款方式为一次性付款（未约定履行期限）；交房日期为2009年12月30日前。签订合同当日，在葛军未付款的情况下，鑫四海房地产公司分两批向葛军开具共计54份收据，载明全部房款收讫。随后，鑫四海房地产公司到太原市房地产管理局就54套房屋为葛军办理了网签登记备案手续。鑫四海房地产公司称，该54套房屋中有7套已由签订认购书（因未付房款故未签订正式合同）的业主占有，其余47套仍由该公司自行占有。
2015年4月11日，王爱芬作为甲方，鑫四海集团、李珺、李玲、葛军作为乙方，鑫四海现代农业新三板股权投资基金I期作为丙方（基金管理人为中鑫智融公司）签订《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》，主要约定：丙方出资5000万元取得鑫四海养殖公司改制后的2000万股股份；若条件成就（鑫四海养殖公司于2015年12月31日之前未完成在“全国中小企业股份转让系统”挂牌），鑫四海集团同意以7500万元对价回购丙方持有的鑫四海养殖公司股份；乙方对上述回购义务承担无限连带责任担保；鑫四海养殖公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带担保责任，该54套商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无异议。王爱芬、鑫四海集团、李珺、李玲、葛军、中鑫智融公司及其法定代表人穆德荣均在该协议上签字或盖章予以确认。
诉讼中，中鑫智融公司与葛军提交一份由中鑫智融公司于2014年12月17日出具的《授权委托书》，主要内容如下：“鉴于中金智融公司拟对鑫四海养殖公司进行股权投资，为了增信，鑫四海养殖公司原股东鑫四海集团、王爱芬、李珺、李玲与鑫四海房地产公司一致同意，由鑫四海房地产公司以其58套商品房面积共计10216平方米为其拟所投资股权的回购提供担保。因前述房屋尚未取得房屋产权证书，无法办理抵押登记，故以签署房屋买卖合同并网签的形式锁定担保权，为上述股权回购款及相应所有衍生应收款项的回收提供担保。为此，特委托葛军代表中金智融公司与鑫四海房地产公司签订房屋买卖合同，并办理网签手续。如果股权回购款不能按约如期支付，委托人得申请拍卖上述房屋以获得股权回购款。”中鑫智融公司与葛军以此证明上述《商品房买卖合同》系出于担保目的而签订。鑫四海房地产公司认为该《授权委托书》系中鑫智融公司在纠纷发生后制作的。本院询问该《授权委托书》的落款日期为何早于上述《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》，中鑫智融公司与葛军回答称：鑫四海养殖公司向其融资7000余万元是一揽子谈的，借款、增资扩股及以房担保的意向早在2014年12月就已达成，只是增资扩股协议正式签订的时间稍晚。
本院询问上述54份《商品房买卖合同》的签订原因及经过，鑫四海房地产公司回答称：因其股东及关联公司因资金紧张，急于向葛军及其控制的公司融资，才应葛军要求以优惠价（不及市场价格的一半）向葛军出售房屋；合同未约定付款时间（葛军口头答应一个星期左右付款）、在葛军未付房款的情况下即开具收据并办理网签备案手续，都是其在葛军要求之下、迫于融资压力无奈答应的；54份《商品房买卖合同》与上述借款合同及增资扩股协议并无实质联系，增资扩股协议只是约定葛军以其购买的房屋作为担保，虽然鑫四海房地产公司的股东对此均知情且同意，但该公司自身并未同意承担担保责任。中鑫智融公司与葛军否认鑫四海房地产公司的上述说法，并称2500元/平方米的价格约为当时市场价格的一半，折扣率符合以房担保的通常做法，体现了双方签约的真实目的是担保而非买卖。
（三）相关仲裁、诉讼及执行情况
2016年5月，因鑫四海养殖公司未向中金瑞鼎中心偿还借款本息、鑫四海集团以及其他回购义务人未向中鑫智融公司支付股权回购款项，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司分别按照约定条款向北京仲裁委员会申请仲裁。2017年2月，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁决被申请人鑫四海养殖公司向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本息、违约金及仲裁费，被申请人王爱芬承担连带责任；以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决被申请人鑫四海集团向中鑫智融公司支付股权回购款、违约金及仲裁费，被申请人李珺、李玲、葛军承担连带责任。
2016年12月28日，鑫四海房地产公司以葛军为被告起诉至太原市杏花岭区人民法院，请求确认其与葛军签订的53份商品房买卖合同无效、判令葛军配合办理网签撤销手续，其《民事起诉状》载明：“……鑫四海养殖公司向中金瑞鼎借款贰仟万元，由原告（即鑫四海房地产公司）用自己所有的58套商品房为此借款提供担保。原告与被告签订了53份商品房买卖合同，每平方米售价2500元，在被告并未支付购房款的情况下，为每套房开具收款收据。如此，在鑫四海养殖公司无法清偿借款时，便以这些房屋直接抵偿债务。借款协议签订后，鑫四海养殖公司履行了担保手续，但中金瑞鼎并未将借款出借给鑫四海养殖公司。……”2017年4月5日，太原市杏花岭区人民法院作出（2017）晋0107民初5号民事裁定：准许鑫四海房地产公司撤回起诉。对于上述《民事起诉状》载明的内容，鑫四海房地产公司解释称是由于当时的代理律师不了解实情而误写。
2017年3月6日，中鑫智融公司向市第二中级法院申请执行（2017）京仲裁字第0199号裁决。2017年3月15日，该院作出（2017）京02执180号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人鑫四海集团、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款；二、冻结、划拨四被执行人应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款；三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖四被执行人应当履行义务部分的其它财产。2017年4月12日，该院就网签在葛军名下的54套商品房予以查封。
2017年4月10日，鑫四海房地产公司再次以葛军为被告起诉至太原市杏花岭区人民法院，请求判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军配合办理网签撤销手续。2017年6月15日，鑫四海房地产公司向市第二中级法院提出案外人执行异议，以其与葛军签订54份《商品房买卖合同》后葛军并未付款、其亦未交房且其已起诉解除合同为由，请求解除对葛军名下的54套房屋的查封、拍卖等执行措施。2017年6月27日，鑫四海房地产公司向一审法院执行法官陈述：“我公司向中鑫智融公司借款，……同时葛军让我公司用房子作保证，以每平方米2500元卖给他，到现在为止，葛军并没有向我公司支付任何价款”。2017年7月31日，太原市杏花岭区人民法院作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，以葛军未实际支付购房款、鑫四海房地产公司未交付房屋、合同目的无法实现为由，判令解除双方签订的54份《商品房买卖合同》、葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理网签合同的撤销手续。随后，葛军上诉至太原市中级人民法院。2017年10月27日，一审法院作出执行裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求，理由是：“葛军作为本案的被执行人，本院依法查封涉案房屋符合法律规定。鑫四海房地产公司与葛军签订的《商品房买卖合同》虽经太原市杏花岭区人民法院审理后判决予以解除，但该判决尚未发生法律效力，其所提异议于法无据”。2017年11月23日，鑫四海房地产公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。2017年12月29日，一审法院作出一审判决。鑫四海房地产公司不服，向本院提起上诉。本院受理此案后得知太原市中级人民法院于2018年4月9日作出（2017）晋01民终3818号民事判决：驳回葛军上诉，维持（2017）晋0107民初1106号民事判决。
以上事实有当事人当庭陈述，相关协议、裁判文书及其他书证等在案佐证。
本院认为：在房屋管理部门网签备案的《商品房买卖合同》显示涉案房屋的买受人系被执行人葛军，故一审法院有权依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，对涉案房屋进行预查封。此后，如果作为预查封之基础的实体法律关系发生变更，则鑫四海房地产公司有权作为案外人提出执行异议。目前，该公司的异议理由包括：葛军未支付购房款、其未向葛军交房，《商品房买卖合同》的目的无法实现，其已向太原市相关法院起诉要求解除合同且得到生效判决支持。审理该公司的上述异议需依次解决下列问题：第一，太原市相关法院关于解除涉案《商品房买卖合同》的生效判决能否作为排除本案执行的依据。若能，则该公司的异议申请理应得到支持；若不能，则应当继续审查第二个问题，即该公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》。
关于第一个问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款明确规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”该条款的实质是赋予执行法院对于执行程序中案外人对执行标的物的实体异议事项的专属管辖权，即在法院查封执行标的物后，案外人主张能够排除执行的实体权利，应当通过案外人执行异议之诉实现，而不是另行诉讼。其理由在于：案外人对被执行人另行提起诉讼后，申请执行人难以参与其中，容易出现前二者恶意串通、伪造证据等现象；即使另案判决结果对其不利，申请执行人也缺乏救济渠道；受理另诉的法院与执行法院通常不是同一法院，以被执行财产所在地法院居多，容易出现认识分歧及地方保护等现象；而案外人提起执行异议之诉，则各方当事人均可参加诉讼，有利于人民法院在全面查清案件事实的基础上公正合理地解决纠纷。本案中，一审法院查封涉案房屋的时间是2017年4月12日，太原市相关法院作出的迟至2018年4月9日才生效的另案判决当然不能作为排除执行的依据。
关于第二个问题，鑫四海房地产公司与中鑫智融公司、葛军就涉案《商品房买卖合同》的签订目的各执一词，事实主张完全相反；对此，合议庭依照法定程序，全面、客观地审核相关证据后，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，一致作出如下判断：鑫四海房地产公司与葛军签订涉案《商品房买卖合同》的真实目的系设定担保，而非买卖房屋。判断的理由是：1.鑫四海房地产公司关于涉案《商品房买卖合同》系独立合同的主张明显有悖常理。房屋价款大幅低于正常市场价格，且未约定付款时间；葛军未付房款即为其开具收据并办理网签备案手续；“融资压力”并不能合理解释鑫四海房地产公司何以接受如此苛刻的交易条件。双方约定的交房日期早于合同签订日期五年有余；合同签订后出卖人怠于催收房款，买受人也对房屋交付漠不关心；双方完成买卖交易的意图难以辨识。2.中鑫智融公司、葛军主张涉案《商品房买卖合同》系出于担保目的而订立，虽无鑫四海房地产公司盖章的直接证据加以证明，但二者的陈述与2014年12月17日《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》（鑫四海房地产公司以其58套商品房作为担保）、2015年3月《商品房买卖合同》、2015年4月11日《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》（葛军以其名下的54套商品房作为担保，该54套商品房已经网签备案，产权无异议）的签订过程及相关内容基本吻合，具有相当的可信度。3.鑫四海房地产公司虽然将2015年4月11日《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》中的有关条款解释为其全部股东只是同意葛军将自己购买的商品房用于担保、该公司自身并未同意承担担保责任，但其在（2017）晋0107民初5号案件的《民事起诉状》中明确承认“由原告用自己所有的58套商品房提供担保”、在2017年6月27日向执行法官陈述“葛军让我公司用房子作保证”；该公司就同一事实的陈述前后矛盾，其可信度大打折扣。综上，鉴于涉案《商品房买卖合同》并非孤立存在，其仅为设定担保的途径和形式，故依据双方真实意思葛军并不负有向鑫四海房地产公司支付购房款的合同义务。因此，鑫四海房地产公司无权以葛军未支付购房款为由要求解除涉案《商品房买卖合同》、进而要求解除对涉案房屋的预查封措施。
综上，一审判决结果正确，应予维持；鑫四海房地产公司的上诉请求依据不足，应予驳回。另需指出的是，中鑫智融公司能否依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定申请查封并拍卖涉案房屋，不属于本案审理范围。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由山西鑫四海房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 史德海
审 判 员 张稚侠
审 判 员 许雪梅
审 判 员 金 曦
审 判 员 刘 辉
审 判 员 赵 彤
代理审判员 汪 明
二〇一八年七月十六日
书 记 员 郭思思
书 记 员 贾蒙霓