广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅县法民二初字第56号
原告程海清，女，汉族。
委托代理人温国曾，系广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人刘万生，系广东粤梅律师事务所律师助理。
被告魏福民，男，汉族。
委托代理人梁森，系广东维克胜律师事务所律师。
原告程海清诉被告魏福民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李育珍独任审判，分别于2015年4月17日、5月28日公开开庭进行了审理。原告程海清及其委托代理人温国曾、刘万生，被告的委托代理人梁森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程海清诉称，原告于2013年11月19日与林志明签订《商铺租赁合同》，林志明将坐落于梅州市华侨城沿江金岸四期商住楼A1栋4、5、6、7号店铺出租给原告作餐饮经营。2014年9月，原告因有事需外出较长时间，经与被告商议，被告同意承接原告承租经营的餐饮商店，因此，原告于2014年9月25日向原出租人林志明提出书面《申请书》，请求原出租人同意将店铺转租给被告使用，经原出租人林志明同意后，原告于2014年10月1日与被告正式签订了《商铺租赁合同》，将店铺转租给被告经营餐饮，合同约定每月租金3万元人民币，并约定在签订合同时被告应支付给原告3万元履约保证金，另外，合同第四条第8点约定：未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金，并要求乙方赔偿￥30000元（叁万元正）等。合同签订后，原告按照约定将店铺交由被告经营使用，被告只缴交了10月的店租，2014年11月1日至2015年1月的租金并未缴交，被告于2014年12月向原告出具尚欠原告30000元押金的《欠条》给原告。但是，被告却在2015年1月5日，擅自将店铺钥匙托人转交回给赖文浩，但被告一直没向原告讲明不再承租店铺经营，而突然离去，至原告回来后，于2015年2月12日才正式接回店铺，至2月底才正常开始营业，被告的行为是严重违约行为，依法应承担违约责任，同时，被告突然离去，又不与原告办理店铺移交手续，造成原告无法进行经营使用。现被告已缴交2014年10月的店租，自2014年11月至今的店租未付共计拖欠102000元，按照合同第六条第3点约定：乙方未按时向甲方支付租金属乙方违约，每延期一天，每天向甲方支付租金1%的违约金，被告应支付逾期支付利息31200元。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”的规定，原告有权将店铺转租，原、被告双方签订《商铺租赁合同》合法有效，按照合同第四条第8点及第六条第3点约定，被告应支付给原告提前解除商铺租赁合同违约金3万元，并付清拖欠的店租102000元及支付租金逾期利息31200元。原告为保护自身合法权益，特向法院起诉，提出请求如下：一、判令被告应承担提前解除商铺租赁合同的违约责任即支付违约金30000元；二、判令被告支付拖欠店租102000元（2014.11.1-2015.2.12）及延期支付租金的逾期利息31200元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告魏福民口头答辩称，被告不同意原告的所有诉请。理由是：1、原告与林志明签订的租赁合同是无效的，原告提交的证据林志明等人的房地产权证可看出，梅州市梅县区华侨城沿江金岸四期商住楼A1栋房屋是4人共有的，林志明只是其中一人，租赁合同仅是林志明签订的，事后也并未得到其他人的同意租赁，该合同是无效的。2、原告与被告签订的租赁合同也是无效的，即使有效，原告承租的是梅县区华侨城沿江金岸四期商住楼A1栋，原告与被告签订的店铺是梅江区御江豪庭4-7号，出租标的是不一致的，原告未提供证据证明原告拥有梅江区御江豪庭4-7号商铺的所有权的证据，原告无权出租4-7号的房产，故合同是无效的。3、退一步说，即便原告与被告签订的租赁合同有效，履行的时间和生效的时间并非2014年10月10日，根据双方签订的商铺租赁合同第七条第一款约定，签订合同后，由于被告没钱，一直未支付定金，原告也未交付房屋给被告使用，该合同一直没履行，也没生效，直至2014年12月，被告支付了12月份的租金，并出具了押金欠条，原告才将店铺交付给被告使用，根据原告提交的押金欠条可看出，合同是从2014年12月份才开始生效。由于被告的生意不好，被告一直无法将所欠3万元的押金支付给原告，原告在2015年1月5日委托赖文浩收取被告1月份的租金和3万元押金，由于被告无钱支付，希望原告通融几天，但赖文浩代表原告报了警，当天将店铺收回，根据原告提交的报警回执可看出报警人是赖文浩。并非被告主动退出，是原告主动收回店铺，被告没有违约，也没有欠租金。4、根据双方签订的租赁合同第四条第八款约定，甲方并未提前三个月通知乙方将房屋收回，是原告在违约，并非被告违约。5、根据原告的诉请，违约金和利息属于惩罚性的，属于重复计算，明显高于法律所规定的30%，恳请法院驳回原告的所有诉请。
针对被告的答辩，原告提出异议称，1、被告的第一点答辩是错误的，本案的租赁合同是合法有效的，转租合同也是有效的。
2、关于生效时间和履行时间的问题，在双方签订的合同中第一条第三点约定交付2000元，被告交付了10月份租金和易耗品原材料折款2000元现金，双方在10月份开始履行合同，租金已交付了一个月，合同已实际履行。3、被告称原告违约是错误的，2015年1月5日双方是因商铺租赁发生纠纷，派出所也有介入此事，对双方做了和解工作，但因被告不配合，双方未办理清点及交接手续，是被告将钥匙扔到店铺里，原告并不同意被告把店铺交还。4、原告诉请是按照合同的约定计算违约金，是符合法律规定的。
经审理查明，坐落于梅州市梅县区华侨城沿江金岸四期商住楼3号状元楼御江豪庭A1栋2号复式店（4、5、6、7号店）共有人为林志明、李彩萍、林文标、林月娥。2013年11月19日，该店铺产权代表人林志明与本案原告程海清签订了《商铺租赁合同》，由程海清承租林志明等人所有的店铺，租赁期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，在程海清与林志明的《商铺租赁合同》期限内，程海清于2014年9月25日向原出租人林志明提出转租申请，在经得原出租人林志明同意的情况下，原告程海清（甲方）与被告魏福明（乙方）于2014年10月1日签订《商铺租赁合同》。商铺租赁合同对租赁内容、租赁期限、租金等方面进行了约定：“第二条租赁期限：1、租赁期两年，自2014年10月1日起至2016年9月30日止。第三条租金及其他费用说明：1、租金按月以现金方式支付，先付后租，甲方收到租金后应出示相应有效收据凭证。2、合同有效期内租金为每月人民币￥30000元。3、乙方在签订合同时给付甲方人民币30000元作为履约保证金，乙方在每月头5天内交付租金，如遇特殊情况，乙方知会甲方后可依情顺延，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方须如数退回押金给乙方。第四条双方权利和义务：8、租赁期间，甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，并双倍返还乙方押金，如乙方须退房，必须提前三个月书面通知甲方，经甲方同意所交押金退回。未经甲方同意，乙方提前解除合同，甲方有权没收押金，并要求乙方赔偿￥30000元（不可抗力除外）。第六条违约：1、甲乙双方签订房屋租赁合同，乙方已缴纳定金后，甲方未能按照完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属甲方违约，甲方每天按月租金的1%向乙方支付延期违约金。3、乙方未按时向甲方支付租金属于乙方违约，每延期一天，每天向甲方支付租金1%的违约金。第七条合同生效、纠纷解决：1、本合同经甲、乙双方单位法定代表人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。2、本合同在执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决……”。合同签订后，被告所承租的店铺开始由其经营使用，被告向原告交付了一个月的租金，原告收取被告租金后未按合同约定出具收据。对合同约定乙方在签订合同时给付甲方人民币3万元作为履约保证金，被告亦未按合同约定在订立合同时向原告交付，而是由被告在2014年12月出具押金欠条给原告收执。双方在履行《商铺租赁合同》过程中逐渐产生矛盾，2015年1月5日，双方再次因商铺租金支付等问题发生纠纷，并就商铺租赁纠纷向梅州市梅县区公安分局宝华派出所报警，宝华派出所接警后了解到双方因商铺租赁引发纠纷，对双方做和解工作，但因双方无法协商解决，宝华派出所对双方的租赁合同纠纷未进行处理。原、被告最终也因协商未果，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。
另，一、庭审过程中，原、被告对租赁店铺的交付时间存在分歧。原告主张店铺在2014年8月29日已移交给被告，2014年9月份则由被告试营业，盈亏仍由原告承担，2014年10月1日签订合同后就由被告经营，被告于2014年10月10日向原告交付了10月份的租金3万元及《商铺租赁合同》中约定的店铺内的易耗品原材料折款2000元，合计32000元，原告对其主张向法院提供了对账单、证人证言、微信资料等证实。被告对原告的主张及用于证明原告主张的对账单、证人证言及微信资料均予以否认，认为对账单只是显示林志明的一笔收入，钱是谁给的，什么性质的都未显示；认为证人何锐出具的证明与庭审陈述的证言前后不一致；证人王俊坤在证明中表述的消费时间是准确具体的，但在庭审时陈述则认为时间太久记不清楚，后在原告的提示下才陈述是2014年10月在咖啡店消费，但也无法提供消费凭证；对微信资料则认为电子证据须经过公证才能使用，因微信聊天记录可以删除、修改，原告所提供的可能不属于原始证据，同时微信登陆不是通过身份证进行登陆的，微信上的魏福民不一定就是本案的魏福民。并提出根据双方签订商铺租赁合同第七条第一款约定，签订合同后，由于被告没钱，一直未支付定金，原告也未交付房屋给被告使用，该合同一直没有履行，也没有生效，直至2014年12月，被告支付了12月份租金，并出具了押金欠条，原告才将店铺交付给被告使用，认为原告所提交的押金欠条可以证实。被告对其主张未向法院提供证据证明。
二、2015年5月19日，本院向梅州市梅县区公安分局宝华派出所民警刘湘泉的调查情况，原告表示无意见。被告提出：1、当天赖文浩和被告确实都有报警，原、被告和赖文浩都有到派出所；2、从民警的笔录中可以看出，当时双方有谈到清点的事宜。
三、2015年5月20日，本院向赖文浩的调查情况，原告表示无意见。被告提出：1、在上一次开庭时原告说没有让赖文浩去收租，也不承认原告在场，但今天原告的说法是叫赖文浩收租，该笔录显示原告当时在场，说明原告当时是作虚假的陈述。结合本案案情，赖文浩收回钥匙，原告是知道的，综合各方面，说明在2015年1月5日，被告已经将店铺交还给原告。2、赖文浩在2014年9月10日已经离开，说明他不清楚后面发生的事情。
四、庭审中，原、被告双方对2014年10月1日签订的《商铺租赁合同》已终止的事实均予以确认。
以上事实，有经过质证的原、被告身份证、原告与林志明签订的《商铺租赁合同》、原、被告签订的《商铺租赁合同》、申请书、欠条、报警回执、房地产权证、对账单、声明书、证人证言、微信资料、调查笔录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告在征得原出租人同意的情况下，有权将其承租的店铺转租。而原、被告之间的《商铺租赁合同》亦是双方在自愿平等的基础上签订，是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。庭审中，对被告已交付一个月的租金及《商铺租赁合同》已终止的事实双方均认可，对此本院予以确认。本案争议的焦点是：1、原、被告之间的《商铺租赁合同》是何时生效，何时开始履行。2、原、被告之间的《商铺租赁合同》何时终止，被告应向原告支付租金至何时，原告要求被告支付3万元违约金及迟延支付租金利息的请求是否应予以支持。
关于第一个焦点问题。首先，从双方合同约定的条款分析，合同的第三条第3款约定了乙方在签订合同时付给甲方人民币3万元作为履约保证金；合同的第七条第1款约定本合同经甲、乙双方单位法定代表人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。被告以出具给原告的3万元押金欠条作为合同第七条第1款约定的定金，并以交付该款作为合同生效条件，提出合同是在2014年12月份生效及履行。实际双方在合同中并未对定金数额进行约定，而是约定履约保证金为3万元，故被告所出具的欠3万元押金欠条应为履约保证金，而不是合同生效的定金。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告的《商铺租赁合同》是在2014年10月1日签订的，双方的《商铺租赁合同》自2014年10月1日起生效，而且双方在合同中约定的租赁期限2年也是从2014年10月1起至2016年9月30日止。故应认定原、被告的《商铺租赁合同》是在2014年10月1日生效和开始履行。对被告提出其交付的是12月份的租金，合同是在2014年12月份才开始生效和履行的抗辩法院不予采纳。被告应从2014年10月1日起向原告支付租金。庭审中，对被告已交付一个月的租金双方均认可，应认定10月份的租金被告已交付，11月份起的租金未付，被告应向原告支付自2014年11月起至合同终止时的租金。
关于第二个焦点问题，被告提出店铺在2015年1月5日已交还给原告，当时原告委托赖文浩向其收取租金及押金，因其无钱支付，希望原告通融几天，但赖文浩代表原告报了警，当天将店铺收回，并非被告主动退出，认为提前交回店铺是原告同意的。对被告的该主张，原告认为，2015年1月5日双方是因商铺租赁发生纠纷，派出所也有介入此事，对双方做了和解工作，但因被告不配合，双方未办理清点及交接手续，原告不同意被告把店铺交还。对被告提出2015年1月5日交还店铺是原告同意的主张，其未向法院提交证据证明。原告在庭审时又予以否认。从双方签订的《商铺租赁合同》分析，双方约定的租赁期限是2014年10月1日至2016年9月30日，在未经双方协商一致变更的情况下均应按原来的约定履行。本案中，原告认可2015年2月12日由其正式接回店铺，因此，被告应向原告支付租金至2015年2月11日。被告在未征得原告同意的情况下提前终止合同已构成违约，根据合同约定应承担赔偿3万元的违约责任，故对原告提出要求被告支付提前解除商铺租赁合同违约金3万元的请求依法予以支持。对原告要求被告支付迟延支付租金的逾期利息31200元的请求问题，虽然双方在合同中约定了乙方未按时向甲方支付租金属于乙方违约，每延期一天，每天向甲方支付租金1%的违约金的条款。但双方对迟延支付租金约定的违约金过高，被告亦对此提出了抗辩，对迟延支付租金的违约金适当予以调整，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为宜。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告魏福民应支付2014年11月1日至2015年2月11日的租金101000元及迟延支付租金的逾期利息（自2015年2月12日起至付清之日止以租金101000元按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告程海清，限于本判决生效后10日内付清。
二、被告魏福民应支付提前解除商铺租赁合同的违约金30000元给原告程海清，限于本判决生效后10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3564元，减半收取1782元，由被告魏福民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 李育珍
二〇一五年六月十日
书记员 张 琳