浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第295号
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行。
负责人王益盛。
委托代理人（特别授权）蔡剑。
委托代理人（特别授权）陈力。
被告何彬彬。
被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司。
法定代表人姜忠。
委托代理人（特权授权）陈继峰、林浩毅。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称农业银行）为与被告何彬彬、浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴晓初于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈力、被告天瑞公司的委托代理人林浩毅到庭参加诉讼；被告何彬彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农业银行起诉称：2013年9月6日，被告何彬彬向原告申请个人购房贷款97万元。2013年11月1日，原告和被告何彬彬、被告天瑞公司签订了合同编号为33020120130107895号《个人购房担保借款合同》，借款期限30年。同时该合同约定：1、借款利率执行浮动利率，依据中国人民银行公布的人民币贷款同期限档次的基准利率上上浮0%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；2、借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；3、借款人未按约定按期偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；4、借款的担保方式为抵押担保＋阶段性保证担保，由被告何彬彬以位于瑞安市经济开发区香水美寓6幢203室的房产提供抵押担保，抵押物评估价值人民币138.977万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；同时被告天瑞公司自合同签订之日起，至借款人取得约定的房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2013年11月5日，原告依约向被告何彬彬发放贷款97万元，并约定年利率为6.55%、还款方式为等额本息还款。自2014年10月起，被告何彬彬一直未予按时归还贷款本息。暂算至2014年10月21日，被告何彬彬尚欠本金961099.49元、正常利息4241.67元、罚息与复利23.07元，原告经过多次催讨无果。原告已邮寄通知被告何彬彬贷款提前到期，其未提出异议。故原告请求判令：1、被告何彬彬立即偿还欠款本金人民币961099.49元、正常利息4241.67元、罚息与复利23.07元及自2014年10月21日起逾期利息及复利（以965364.23元为基数按合同约定的逾期利率计收至债务清偿之日止）；2、合同编号为33020120130107895号《个人购房担保借款合同》设定的抵押合法有效，原告对该合同项下的抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；3、被告天瑞公司对上述款项承担连带还款责任；4、上述被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告补充陈述：该笔借款已结清至2014年9月5日那期止；2014年10月7日，被告何彬彬仅支付期内利息1004.33元，故原告于2014年10月21日向被告何彬彬寄送提前到期通知书。
原告当庭明确第一项诉请中提前到期日为庭审当日即2015年3月5日，从庭审次日起按年利率6.55%上浮50%的标准计收逾期利息。
原告农业银行在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件及负责人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二，被告何彬彬的身份证明、被告天瑞公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，《个人购房贷款申请表》、编号为33020120130107895号《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、还款明细单、业务系统单各一份，证明被告何彬彬向原告借款、被告天瑞公司提供担保及被告何彬彬拖欠本息的事实；
证据四，预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记证各一份，证明被告何彬彬最高额连带抵押担保的事实；
证据五，提前收回借款通知函、邮寄回执各一份，以证明原告向被告何彬彬宣告借款提前到期的事实。
被告天瑞公司答辩称：到期后的复利不应当计收；被告天瑞公司和原告约定的是阶段性保证担保，何彬彬的抵押担保已经进行预告抵押登记，使得原告获得了抵押物的优先受偿权，故被告天瑞公司的保证担保责任消除，不应再承担保证责任。
被告天瑞公司在本院指定的举证期限内未提供任何证据。
被告何彬彬未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，证据一、二、三、四来源合法、内容真实，与本案具有关联性；被告天瑞公司无异议；被告何彬彬未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证，应承担举证不能的法律后果；故本院对上述证据依法予以采信，并作为认定本案事实的依据。关于证据五，因通知函及邮寄回执没有借款人的签名或盖章，故不能证明本案借款人已经收到提前宣告合同到期的通知，故本院对该证据不予采信。
经审理本院认定的事实和原告农业银行的诉称及补充陈述（除宣告合同提前到期的情况外）一致。另查明：1、《个人购房担保借款合同》约定：最高额抵押借款额度有效期为本合同项下最高额抵押担保债权的确定期间，约定房产的住房抵押价值为本合同项下最高担保限额；借款期限内产生的应付而未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率按月计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率按月计算复利；逾期借款的应付而未付利息，按逾期借款利率按月计算复利；借款人未按时、足额偿还借款本息，至少一期借款逾期超过90天，则贷款人有权提前收回已发放借款；2、2013年度、2014年度执行的年利率均为6.55%，逾期年利率均为9.825%；2015年度执行的年利率为6.15%，逾期年利率为9.225%；3、2013年11月4日，被告何彬彬与原告办理了关于瑞安市经济开发区香水美寓6幢203室房屋的预购商品房抵押权预告登记。
本院认为，原告农业银行与被告何彬彬、天瑞公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告何彬彬应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，但由于宣布合同提前到期的通知未送达给被告何彬彬本人，原告亦诉请提前到期日为庭审当日，因此本院将宣布合同提前到期的时间确定为法庭辩论终结的2015年3月5日；截至该日，被告何彬彬除应向原告返还借款本金961099.49元外，还应向原告支付拖欠的正常利息24813.26元、罚息110.26元、复利573.78元。本案中，虽然被告何彬彬与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告天瑞公司并未举证证明涉案房屋已经完成产权登记手续，故应承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何彬彬于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行关于编号为33020120130107895号《个人购房担保借款合同》项下借款本金961099.49元、正常利息24813.26元、罚息110.26元、复利573.78元，以及2015年3月6日之后的罚息（以欠款总额985912.75元为基数自2015年3月6日起按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率（最高不超过年利率9.825%）计算至实际履行之日止）；
二、被告何彬彬不履行本判决第一项义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对登记在被告何彬彬名下的坐落于瑞安市经济开发区香水美寓6幢203室的房产（证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
三、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司对本判决第一项款项的清偿承担连带保证责任；其承担保证责任后，有权向被告何彬彬追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13454元，减半收取6727元，由被告何彬彬、浙江天瑞房地产开发股份有限公司共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费13454元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 吴晓初
二〇一五年六月八日
书记员 周敏捷