内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第26号
上诉人（原审被告）门志伟，男。
委托代理人高玉秋（门志伟之妻），女。
被上诉人（原审原告）高海鹰，女。
上诉人门志伟与被上诉人高海鹰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人门志伟不服内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院（2013）后民初字第2547号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人门志伟及其委托代理人高玉秋、被上诉人高海
鹰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结
原审查明，李某某又名某某，2001年5月份，李某某通过中间人张某某向高海鹰抬款5000.00元，月付利息150.00元，并由张某某代李某某给高海鹰出具借条一枚，借条上载明借款事项。2002年4月3日，李某某通过张某某将自己所有的两间砖石结构房屋以9000.00元价格卖给原告高海鹰，并签订一份房屋转让合同，合同签订以后，李某某欠高海鹰的借款本息累计计算到7000.00元，这部分抬款被抵做部分房款。2002年4月份原告又通过张某某付给李某某2300.00元，多付300.00元给李某某是为了让李某某将房证过户到自己名下，但双方并未办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续。2002年10月17日，原被告签订一份售房协议书，根据约定原告高海鹰将该房屋出售给被告门志伟，售价12500.00元，后双方又口头约定将房屋售价变更为12000.00元，被告于签订协议书之日向原告交付1000.00元定金、之后便进住，进住后进行房屋装修花费2000.00元，2002年12月4日被告又向原告交付5000.00元，2003年1月2日被告打算交付尾欠款时，得知原告没有房屋所有权证及土地使用权证，于是向原告交付2000.00元购房款。总计付款8000.00元，余款未付。2003年4月11日，原被告在中间人李XX参加的情况下，签订一份放弃购房说明书，载明门志伟在购房资金不足的情况下放弃购买该房，没有约定退房退款时间，各自都在等待对方先履行。2007年1月15日，被告门志伟从全XX手中以3000.00元价格赎回李某某抵押给全某某的房屋所有权证和由敖某某、陈某某经手于2004年6月26日为全某某出具的4000.00元借据一枚。
原审认为，争议房屋主要是李某某为顶账卖给了原告。原告购买后与被告签订售房协议书将房屋卖给被告，部分履行后双方又签订放弃购房说明书，明确表明被告因资金不足放弃购买该房屋，被告应按约定履行为原告腾空房屋。虽然原告与李某某之间未办理房屋产权过户手续，可是在本案的诉讼当中，本院还曾公告向李某某告知其可以以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，而李某某在规定的时间未提出申请，因此无论原告与李某某之间的房屋买卖过户与否（实际上原告已实际取得），都不影响被告将该房屋的占有及使用权交还给原告，回归到原被告买卖合同运行前原告对该房屋的使用管理状态。原告的诉讼请求应予支持，被告抗辩称李某某向原告转让房产无效的观点不予支持，另提出的购房款及其利息、房屋装修费用、替李某某向全某某还款并从全XX手中获得房证等抗辩不能对抗原告的诉讼请求，其抗辩意见不是以反诉的形式提出的，不能在本案中一并处理，原被告可协商解决，协商不成另行主张。被告提出的诉讼时效抗辩，因原告诉请非债权请求权范围，属物权之争，被告不能以诉讼时效抗辩。本院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告门志伟于本判决生效后十五日内腾空【房权证某某某字第X**号】房屋，之后立即向原告高海鹰交付。案件受理费100.00元，由被告承担。
上诉人门志伟不服一审判决，向本院提出上诉。其主要上诉请求及理由为：上诉人与被上诉人通过中介签订房屋买卖合同，已支付合理对价，并已入住，该房屋所有权已转移给上诉人所有。上诉人交付购房款8000元后，要求被上诉人交付房照、土地使用证等有关手续，被上诉人才说房证不在她手中，被上诉人同意尾款4000元上诉人暂不给付。上诉人与被上诉人的放弃购房协议并没有发生法律效力。2007年1月，上诉人听说房产证在全某某手中，就以3000元价格买回该房屋产权证。至此，上诉人一共花了11000元买到该房产。到2014年，上诉人合法占有并使用该房屋12年。
被上诉人高海鹰答辩认为：李某某以自己名下闲置房屋顶帐给被上诉人，被上诉人已于2002年4月3日合法取得该房屋，享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利，上诉人与被上诉人的房屋买卖系自愿达成，上诉人出具了放弃购买房屋的说明书，就应将房屋退还被上诉人。请求维持原判。
二审审理期间，被上诉人复举原审证据如下：证据1，署名借款人为张某某的借条一份，证明张某某为李某某向高海鹰借款5000.00元，利息月150.00元。2，房屋转让合同一份，证明李某某将房屋以9000.00元价格卖给高海鹰。3，欠据一份，证明李某某收到2300.00元房款。4，售房协议书一份，证明上诉人与被上诉人达成房屋买卖事项。5，放弃购房说明书一份，证明上诉人与被上诉人之间达成放弃购买原房屋内容。提交新证据6、2002年9月3日房屋转让合同，证明李某甲将房屋转让。上诉人质证认为：对证据1、2、3不清楚，对证据4真实性没有异议，对证据5的真实性没有异议，放弃购房的原因是因为被上诉人没有房证。对证据6不认可，一审时被上诉人没有出示，且李某甲签名系铅笔字迹，没有按手印。上诉人复举一审期间证据如下：1，第0644号房屋所有权证一份，证明该房屋登记情况；2、借据一份，证明李某某欠全守江4000.00元借款；3、全XX为门志伟出具的收到条一份，证明门志伟替李某某还3000.00元，另1000.00元全某某放弃，门志伟并将借据及房证赎回；4，收据三枚，证明高海鹰收到门志伟购房款8000.00元。被上诉人质证认为：对证据1的真实性有异议，原房主是李某某，李某某说房证是假的，房证上署名是某某，实际是一个人。对证据2有异议，借据上不是李某某的署名，李某某不认识全某某，也不认识打欠条的两个人。对证据3有异议，不认可。对证据4没有异议。
本院认证认为：因本案非所有权之诉，系上诉人与被上诉人因房屋买卖合同引发的退还房屋的合同之诉，被上诉人所提交证据1、2、3、6与本案无直接关联性，且上诉人不认可，本案中不予确认并采信；证据4、5上诉人认可系双方签订，应予确认并采信。对上诉人所提交证据1被上诉人虽提出系假房证，但未提交反证，且认可双方买卖的房屋系上诉人所持房证所登记房屋，故对证据1予以确认并采信；证据2、3，与本案之诉无直接关联性，被上诉人不予认可，本案中不予确认并采信；证据4被上诉人不持异议，本院予以确认并采信。
二审经审理查明：2002年10月17日，上诉人与被上诉人签订一份售房协议书，根据约定被上诉人高海鹰将争议房屋出售给上诉人门志伟，售价12500元，后双方口头约定将房屋售价变更为12000元，上诉人于协议签订之日向被上诉人交付1000元定金，之后被上诉人交付房屋，上诉人装修入住，2002年12月4日上诉人又向被上诉人交付5000元，2003年1月2日上诉人欲交付尾欠款时，得知被上诉人没有争议房屋所有权证及土地使用权证，上诉人向被上诉人交付房款2000元，未支付全部尾欠款。上诉人总计付款8000元，余款未付。2003年4月11日，上诉人与被上诉人签订放弃购房说明书，说明内容：由于门志伟资金不足放弃购买高海鹰的住房，双方买卖房屋的房屋中介中间人李某某签字确认。双方在一、二审庭审中均认可签订放弃购房说明书之后未履行的原因为：各自都要求并等待对方先履行。
另查明，上诉人与被上诉人售房协议中所买卖房屋产权证登记的产权人为李某某，被上诉人从未持有过该争议房屋的房屋产权证及土地使用证。现上诉人持有该房屋的房屋产权证。
本院认为，本案非房屋所有权之诉，系被上诉人依据上诉人与被上诉人的售房协议及放弃购房说明请求上诉人搬出并退还房屋的履行合同之诉，故原审在本案中确认李某某与被上诉人高海鹰之间的法律关系不够妥当。上诉人与被上诉人对双方签订的售房协议书及放弃购房说明不持异议，被上诉人虽在与上诉人签订售房协议时不持有争议房屋的房屋所有权证及土地使用权证，但被上诉人实际占有、管理该争议房屋并依据双方的售房协议交付了房屋，双方之间的售房协议依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，应为有效。2003年4月11日，上诉人与被上诉人签订放弃购房说明书，系双方解除合同的法律行为，虽上诉人上诉提出该放弃购房说明未发生法律效力，但上诉人在庭审中明确陈述双方当事人签订放弃购房说明后未退房、退款的原因为“放弃购房说明已交给被上诉人，被上诉人没有退款，上诉人无法退房”，被上诉人亦陈述为“当时和上诉人说搬家即退钱，上诉人说找人，后来再没找过被上诉人”，故上诉人与被上诉人之间并未达成继续履行售房合同的合意，双方签订的放弃购房说明书应发生解除合同的法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现被上诉人依据该放弃购房说明请求上诉人腾退房屋，上诉人应依约履行，恢复到双方买卖合同之前被上诉人对该房屋占有、管理的状态。上诉人支付的房款可另行向被上诉人主张退还。故上诉人的上诉请求及理由不能成立，原审虽在认定事实及论理上有不当之处，但判决结果正确，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人门志伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 郭秀琴
审判员 郑旭然
二〇一五年三月十三日
书记员 白雪松