辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2467号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大东区大东路67号。
负责人：郝喜龙，该行行长。
委托代理人：王昕晖，男，1968年6月10日出生，汉族，该行职员。
被上诉人（原审被告）：王静，女，1962年5月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：李万利，沈阳市铁西区凌空法律服务所法律工作者。
委托代理人：万晓东，沈阳市铁西区凌空法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：兰卫宇，男，1975年9月19日出生，汉族，沈阳北方建设股份有限公司员工，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：辽宁兴业房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街236号。
法定代表人：黄聚发，该公司总经理。
上诉人中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（下称大东支行）与被上诉人王静、兰卫宇、辽宁兴业房地产开发集团有限公司（下称兴业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民三初字第1001号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2014年10月13日公开审理，上诉人大东支行的委托代理人王昕晖，被上诉人王静的委托代理人李万利、被上诉人兰卫宇到庭参加诉讼，被上诉人兴业公司经本院传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
大东支行原审诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告对位于沈阳市和平区太原南街236号1-19-1的房屋享有抵押权，判令对前述房屋许可执行；2、本案诉讼费用由三被告承担。
原审法院经审理查明：被告兰卫宇原系被告兴业公司的职工。2003年5月16日，被告兰卫宇与被告兴业公司签订了商品房买卖合同一份。合同约定：被告兰卫宇购买由被告兴业公司开发的位于沈阳市和平区太原南街236号1-19-1（建筑面积188.44平方米）的商品房一套；每平方米4350元，总金额819，714元；交房时间为2003年10月31日。2003年5月26日，被告兰卫宇与原告签订个人购房借款合同一份。合同约定：被告兰卫宇在原告处借款550，000元；月利率4.2‰；贷款期限25年，逾期还款每日计收万分之2.1罚息。合同抵押条款约定，借款人以其购买的上述房产抵押给贷款人。2003年5月27日，被告兰卫宇购买的商品房在沈阳市房产局办理了抵押备案手续。抵押人为兰卫宇，抵押权人为原告，期限自2003年5月27日至2028年5月26日。被告兴业公司对被告兰卫宇的借款承担连带保证责任。原告按照与被告兰卫宇签订的借款合同约定，为被告兰卫宇购房发放贷款550，000元。但该笔贷款由被告兴业公司实际使用，并由该公司还贷。被告兰卫宇在购房后没有入住该房，亦未偿还贷款。因被告兰卫宇、兴业公司未按时偿还借款，2012年3月原告诉至原审法院，要求被告兰卫宇、兴业公司立即偿还借款。在审理中，双方达成如下协议：一、兰卫宇、兴业公司欠原告借款本金441，687.08元，利息3809.34元，于2012年9月30日前一次性付清本金及利息；二、双方无其他纠纷。但调解书还款期届满，被告兰卫宇、兴业公司未能还款，原告为此向原审法院申请执行。在执行过程中，被告王静对抵押的房产提出异议，称该房为其所购买。原审法院于2013年11月6日向原告送达了执行裁定书，中止对位于沈阳市和平区太原南街236号1-19-1房产的执行，原告为此起诉到原审法院。又查明：2003年10月被告兴业公司与被告王静签订商品房买卖合同一份。被告兴业公司又将诉争房屋以每平方米3200元，总金额603，008元的价款卖给被告王静。合同约定的交房时间为2003年11月30日。王静按约定一次性交付了全部购房款和其它入住费用，于2003年11月13日办理了入住手续，并实际占有、使用该房屋至今。
原审法院认为：本案争议的焦点为：原告是否有权对诉争房屋行使优先受偿权。被告兰卫宇与被告兴业公司所签订的商品房买卖合同的真实目的并不是为了购房，而是为了向原告套取贷款，用以解决兴业公司的经营困难。沈阳市房产局虽然对本案诉争房屋做出了《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，批准了个人贷款购房抵押备案登记。但是，本案诉争房屋经过转让，现由被告王静实际占有、使用、管理、控制。并且，王静取得该房产时也支付了合理对价，属于善意取得。另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复的规定，原告作为诉争房屋的抵押权人，虽对诉争房屋享有抵押权，但该抵押权不得对抗作为善意买受人的被告王静。且原告与被告兰卫宇、兴业公司所达成的调解协议中，并没有对抵押房屋优先受偿的条款，原告实际已经放弃了对抵押房屋优先受偿的权利。现原告要求确认对诉争的房屋享有抵押权，请求判令对诉争房屋许可执行的诉讼请求，没有法律依据，故原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，原审法院判决：驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，上诉人大东支行不服原判，向本院提出上诉，请求：1、裁定撤销沈阳市大东区人民法院（2014）大东民三初字第1001号民事判决，查清事实后依法改判；2、判决被上诉人王静搬离所占有的沈阳市和平区太原南街236号1-19-1房产。判令对前述诉争房屋许可执行；3、判决被上诉人兰卫宇承担还款责任，我行优先受偿被上诉人兰卫宇抵押给我行的沈阳市和平区太原南街236号1-19-1房产；4、判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由是：1、上诉人依据《个人购房借款合同》取得了诉争房屋的抵押权。这里不存在建筑工程承包人的优先受偿权，更没有工程价款的优先受偿权，原审法院引用的法律条款明显是错误的。2、三方在调解书中对借款合同及贷款金额予以确定，对履行还款义务、还款金额和还款日期达成调解。虽然没有就优先受偿权予以确定，但也不等于上诉人就实际放弃了抵押房产的优先受偿权。3、被上诉人王静在一审庭审中提供的证据不能证明其实际购买了诉争房产，被上诉人提供的商品房买卖合同既没有具体签署日期也没有到相关部门办理备案登记，所提供的用于购买诉争房产的收据与实际金额相差巨大。以上情况明显不符合常理，根本无法体现其善意取得诉争房产的本意。4、按照《中华人民共和国建设部第88号令》，2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》对商品房买卖做出了明确规定。被上诉人兴业公司严重违反了其第二章中第九条、第十条规定，将已出售并且已抵押给上诉人的诉争房产又卖与他人应视为无效。
被上诉人王静辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由是：1、王静购买诉争房屋，交付房款后，兴业公司为王静办理入住手续，王静先后到供暖、自来水、电力部门办理了相关手续，实际居住使用该房屋至今。王静接到大东法院查封房屋的通知后才知道兴业公司为解决资金周转问题虚构兰卫宇购房合同并抵押向大东支行贷款。2、大东支行没有认真审查，致使贷款本息未能按期收回。3、王静在购买诉争房屋时，兴业公司隐瞒房屋抵押等事项，但王静支付了相应对价，属于善意取得，系房屋的实际权利人并合法占有多年，应当受法律保护。
被上诉人兰卫宇辩称：同意大东支行意见。理由是：1、兰卫宇与兴业公司签订的商品房买卖合同合法有效，大东支行享有诉争房屋的抵押权。2、王静购买诉争房屋没有查询房屋是否出卖且备案，不构成善意取得。3、大东支行与兴业公司、兰卫宇调解案件中并未放弃对诉争房屋优先受偿的权利。4、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》错误。
被上诉人兴业公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，民事调解书、个人购房借款合同、个人住房贷款按揭协议书、商品房买卖合同、抵押备案登记批复、借款凭证、商品房买卖合同、专用收款收据、协议书、入住通知书、入住费用收款收据、供暖合同、水电费收据等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，大东支行依据个人购房借款合同、抵押备案登记批复等证据请求确认其对诉争房屋享有抵押权，王静依据商品房买卖合同、收款收据、入住通知书、入住费用收据等证据主张其为善意买受人，故本案争议焦点有三：一是大东支行是否享有诉争房屋抵押权；二是王静是否系诉争房屋的善意买受人；三是大东支行对抵押房屋的优先受偿权能否对抗王静就涉案房屋所主张的权利。
关于大东支行是否享有诉争房屋抵押权问题，沈阳市房产局批准本案诉争房屋个人贷款购房抵押备案登记，大东支行取得诉争房屋的抵押权。虽然三方经法院调解对还款数额、还款期限达成协议，对原个人购房借款合同内容进行了局部变更，但此变更系合同内容的非根本性变化，仅向将来发生效力，未变更的权利义务应继续有效，关于抵押房屋问题调解协议中未作变更约定，各方亦未办理抵押涤除手续，大东支行仍系诉争房屋的抵押权人，享有对抵押房屋的优先受偿权。原审认定大东支行实际已经放弃了对抵押房屋优先受偿的权利不当。
关于王静是否系诉争房屋善意买受人的问题，首先，根据王静提供的协议书、收款收据、商品房买卖合同，王静购买诉争房屋支付了相应对价。因王静并非仅购买诉争一处房屋，收款收据显示的金额系其购买全部房产的价款，并非诉争房屋单独价款，缘此收款收据与诉争房屋价款不一致。其次，根据入住费用收据可以认定，王静实际占有使用诉争房屋多年。再次，兰卫宇与兴业公司签订商品房买卖合同的真实目的是为了向大东支行套取贷款，兴业公司在原审期间自认其向王静出售诉争房屋时隐瞒了房屋抵押的情况，王静对于诉争房屋无法办理备案登记没有过错。综上，王静在购买诉争房屋时系善意。
关于大东支行对抵押房屋的优先受偿权能否对抗善意买受人王静的问题，即权利冲突情况下的权利位阶规则问题。当法律规定无法涵盖全部权利位阶规则时，应当通过法律解释来解决权利冲突。我国《物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述法律规定，按照当然解释“举重明轻”的原则，支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权优于建筑承包人的工程价款债权，同时，建筑承包人的工程价款为法定优先受偿权，其优先于已经登记的抵押权所担保的债权，则支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权当然优先于已经登记的抵押权所担保的债权。故大东支行所对抵押房屋的优先受偿权不能对抗善意买受人王静，大东支行的主张本院不予支持。
关于大东支行二审增加的诉讼请求部分，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。现因调解不成，大东支行可另行告诉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一四年十一月十日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。