广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3273号
上诉人（原审原告）：陈汉杰，男，1962年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：罗惠萍（系陈汉杰妻子），女，1969年7月2日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：文燕，广东盈隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁碧霞，女，1937年10月16日出生，汉族，住广东省鹤山市。
委托代理人：陈哲燕，广州市越秀区广卫法律服务所法律工作者，联系地址广州市。
委托代理人：李丽娜，广州市越秀区广卫法律服务所法律工作者，联系地址广州市。
被上诉人（原审被告）：谭静思，女，1986年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：谭大钦（系谭静思父亲），男，1936年6月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人陈汉杰因承租人优先购买权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年9月25日，广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（1997）第411号《裁决书》，该裁决书查明：申请人广州市五金公司经广州市城市规划局以（94）穗城规北片地字107号文及广州市国土局以穗国土（1994）建用通字第376号文核准，并经该局于1994年11月22日发出穗房（94）拆字254号及于1996年11月23日发出穗房（97延）拆字020号广州市房屋拆迁公告，拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；申请人又经广州市房地产交易所监证，向广州英华房地产实业有限公司购买了广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢3至9楼01-08套间3197.3361㎡的房屋，并拟用该房屋作为对拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋的永迁补偿安置用房；被申请人陈汉杰是广州市十三行路靖远北街4号三楼侨房的使用人（原承租人谢生是被申请人的母亲，已移居香港），使用有居住面积20.1175㎡，现由被申请人户在籍常住人口三人（其中一人为独生子女）居住；申请人表示，因拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；现拟在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房有居住面积25.3481㎡（含异地永迁增幅20%的面积）的套间供被申请人永迁居住，并与被申请人订立租约；被申请人要求回迁安置或就近安置在六楼以下的房屋；等。该局裁决如下：一、申请人应于裁决书送达之日起七日内在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房方位划出居住面积26.60㎡（含异地永迁增幅20%及楼梯递增10%的面积）的套间（产权属申请人所有的房屋），供被申请人永迁居住，被申请人应与申请人依法订立租约；二、被申请人应于本裁决书送达之日起十五日内迁出广州市十三行路靖远北街4号三楼房屋，迁往本裁决第一项载明房屋永迁居住；等。
1997年10月10日，广州市五金公司（甲方）与陈汉杰（乙方）签署《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除十三行路靖远北路4号3楼的房屋；乙方是该屋的使用人，居住面积20.1175㎡，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1997年10月31日前迁出原址房屋；甲方应于1997年10月31日前，在海珠区晓港湾第B8幢第805单元，产权属于公有的套间，居住面积27.0339㎡安置给乙方回迁居住；乙方应按民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。之后，陈汉杰入住涉案房屋。1999年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函（1999）412号文同意广州市五金公司的征用地块的用地单位改为广州天城房地产实业有限公司。
2007年4月6日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出荔湾撤字第1575号《撤管房屋通知书》，内容为：海珠区南洲路晓港文华街63号805房可以撤管，2007年4月20日起发还给业主或继承人管业；撤管原因是拆迁代管发还，权属人是马兆政，梁碧霞是继承人；以上房屋是拆迁十三行同兴路81号的补偿点；等。2007年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局出具了海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的《房地产权证》给梁碧霞。
之后，梁碧霞将广州市海珠区南州路晓港湾文华街63号805房出卖给谭静思。2013年2月19日。广州市国土资源和房屋管理局出具的穗字第850110003号粤房地权证中广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的房地产权属人为谭静思。
因此，陈汉杰于2013年12月16日向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.确认梁碧霞、谭静思恶意串通对海珠区晓港湾文华街63号805房签订的买卖合同无效；2.判令陈汉杰以梁碧霞、谭静思签订买卖合同的房价23万元的价格优先购买上述房产；3.本案诉讼费由梁碧霞、谭静思承担。
梁碧霞曾作为涉案房屋产权人，于2007年12月27日起诉要求陈汉杰搬迁及支付租金，原审法院作出（2008）海民三初字第425号民事判决予以驳回梁碧霞的诉讼请求。梁碧霞不服提起上诉，本院作出（2008）穗中法民五终字第2709号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决认为陈汉杰是被拆除房屋的承租户，因原承租房屋被拆除而由广州市房地产管理局裁决永迁入住讼争房屋，不同于一般的房屋租赁。另，陈汉杰、梁碧霞在上述诉讼中确认陈汉杰是被拆除房屋的承租户，拆迁之前向私人承租，拆迁之后向广州天成房地产实业有限公司承租，陈汉杰与天城公司没有签订租约，没有约定租期，陈汉杰没有向梁碧霞交纳过租金。
另查，梁碧霞还于2010年起诉要求陈汉杰支付从2007年11月起至2010年8月止的租金，陈汉杰在该诉讼中抗辩与梁碧霞没有任何租赁关系，不同意支付租金。原审法院作出（2010）海民三初字第2305号民事判决书，判决陈汉杰支付房屋使用费给梁碧霞，并认为梁碧霞与陈汉杰之间形成不定期的租赁关系。上述判决已经发生法律效力。陈汉杰据此认为与梁碧霞之间存在租赁关系。梁碧霞对此不予认可，抗辩生效判决认定的是房屋使用费而非租金。
再查，梁碧霞与谭静思签订了《广州市存量房买卖合同》，约定谭静思向梁碧霞购买位于海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的房屋，交易价为230000元；等。广州市海珠区房地产交易登记于2013年2月17日出具230000元的售房款发票。谭静思于2013年2月19日取得上述房屋的《房地权证》。2008年3月8日，梁碧霞办理了公证委托手续，委托谭大钦对其名下的两处房产包括涉案房屋进行包括出租、出售等在内的全权管理，委托期限自2008年3月8日至2018年3月8日。
原审法院认为：（2008）穗中法民五终字第2709号民事判决书认定陈汉杰是被拆除房屋的承租户，因原承租房屋被拆除而由广州市房地产管理局裁决永迁入住讼争房屋，不同于一般的房屋租赁。（2010）海民三初字第2305号民事判决书认定涉案房屋发还给梁碧霞后，因陈汉杰、梁碧霞之间对该房屋的租赁期限没有进行约定，故双方形成不定期的租赁关系，陈汉杰实际使用了梁碧霞的房屋，理应向梁碧霞支付房屋使用费。上述判决均已经发生法律效力。该院认为，陈汉杰居住及使用涉案房屋并非基于其与梁碧霞之间订立了租赁合同，从而建立租赁关系，而是具有历史客观原因，陈汉杰也在曾经的诉讼中抗辩其与梁碧霞没有租赁关系，因此陈汉杰不能依一般的房屋租赁关系向梁碧霞、谭静思主张优先购买权。
另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”及第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，即使陈汉杰具备向梁碧霞、谭静思主张优先购买权的条件，根据梁碧霞、谭静思抗辩意见，梁碧霞与谭静思的父亲即本案谭静思的代理人已经相识多年，交情如同兄妹，从证据中反映梁碧霞在2007年接收了涉案房屋的发还后于2008年就将涉案房屋委托给谭静思的父亲进行全权管理，且梁碧霞也确认涉案房屋虽然以买卖形式转让给谭静思，但转让是考虑了与谭静思父亲的交情，约定的交易价较低是具有赠与性质。原审法院认为，陈汉杰无法举证证明梁碧霞与谭静思之间的转让行为并非善意，涉案房屋也已经过户至谭静思名下，故对陈汉杰的诉讼请求均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月18日作出如下判决：驳回陈汉杰的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈汉杰负担。
判后，陈汉杰不服原审判决，向本院提起上诉称：1.陈汉杰与梁碧霞从2007年11月开始已经形成租赁关系，该事实已有生效的（2008）穗中法民五终字第2709号和（2010）海民三初字第2305号民事判决认定。原审法院以陈汉杰在2305号案中抗辩陈汉杰与梁碧霞没有租赁关系为由否定陈汉杰的优先购买权，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九条。既然陈汉杰与梁碧霞早已建立租赁关系，梁碧霞在转卖涉案房屋之前应书面通知陈汉杰，但其擅自出售给谭静思，故梁碧霞侵犯了陈汉杰同等条件下的优先购买权；2.原审法院认为陈汉杰无法举证证明梁碧霞与谭静思之间的转让行为并非善意是错误的。从2008年3月8日公证的《委托书》显示梁碧霞全权委托谭大钦对涉案房屋代收租金等，及案号为（2013）穗海法民三初字第2433号的相关案件的诉状来看，谭静思清楚陈汉杰租住涉案房屋的事实。谭静思明知梁碧霞侵害了陈汉杰的优先购买权而恶意购买涉案房屋，因此，无权依照非法购买行为取得涉案房屋所有权；3.一审庭审时，经一审法院释明，陈汉杰明确表示愿意按照当时的市场价格向梁碧霞购买涉案房屋，原审法院并未在判决书中变更该诉讼请求有误。4.梁碧霞将涉案房屋转卖给谭静思，不仅侵害了陈汉杰的优先购买权，给陈汉杰造成了巨额经济损失。目前如果陈汉杰购买同样的房屋势必付出更大代价，而且陈汉杰在梁碧霞取得涉案房屋所有权之前对涉案房屋进行精心装修，存在装修损失，谭静思在另案诉讼中还欲大幅度提高租金，如果法院支持谭静思的诉讼请求，陈汉杰还存在租金损失。据此，上诉请求：1.撤销原审判决，改判确认梁碧霞与谭静思恶意串通签订的涉案房屋买卖合同无效；2.改判陈汉杰以梁碧霞、谭静思签订买卖合同时同地段同类房屋的市场价格购买涉案房屋；3.梁碧霞、谭静思共同承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人梁碧霞答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。我方与陈汉杰并无签订租赁合同，陈汉杰没有优先购买权。
被上诉人谭静思答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。二审庭询中，谭静思还表示只要陈汉杰愿意按照房管部门公布的私房租金标准交付租金，我方同意其继续居住使用涉案房屋。
二审另查明，一审2014年2月18日开庭笔录中记载：一审法官问“第二项诉请是要求在23万元的价格行使优先购买权，还是当时市场价的价格上行使优先购买权”，陈汉杰：“同意以当时的市场价价格行使优先购买权”。
本院认为：首先，陈汉杰主张谭静思与梁碧霞之间存在恶意串通损害其优先购买权的问题。陈汉杰与梁碧霞之间并未签订书面租赁合同，陈汉杰仅凭谭静思的父亲谭大钦是涉案房屋的管理者就推定谭静思和梁碧霞之间存在恶意串通，理据不足。故在现有证据并不能证明谭静思和梁碧霞之间存在恶意串通的情况下，该主张本院不予采纳。
其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故原审法院判令驳回陈汉杰主张谭静思与梁碧霞之间签订的涉案房屋买卖合同无效请求正确。基于上述理由，且涉案房屋已经过户至谭静思名下，故陈汉杰要求法院判令由陈汉杰购买上述房屋的诉讼请求也应不予支持。
至于陈汉杰提出一审判决书并未变更其诉讼请求故应予撤销的问题。经查，该项诉讼请求是否由“按照23万价格购买涉案房屋”变更为“按照市场价格购买涉案房屋”，并不影响本案的处理，故该主张本院不予支持。另陈汉杰提到经济损失问题应另案主张，本案不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈汉杰的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈汉杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张辉
李杨