清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民四初字第106号
原告：清远市区解决住房困难领导小组办公室，地址清远市。
负责人：吴定移。
委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：雷冰竹。
被告：何泳，男，汉族，住清远市清城区下廓后街永安，公民身份号码×××0513。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室诉被告何泳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曲洋逸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市区解决住房困难领导小组办公室的委托代理人曾凡、雷冰竹到庭参加诉讼，被告何泳经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室诉称：原、被告双方就清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡、清城区下廓街沿江路九座首层西北第一卡后补扩充位、清城区下廓街沿江路南九座首层58至60卡的房屋（房屋建筑面积共385.72平方米）于2011年7月16日、2011年11月11日、2012年6月1日分别签订三份《房地产租赁契约》，其中明确约定租金按月结算，由被告在每月前15日内交给原告，被告逾期交付房租每逾期一日，由原告按月租金的千分之八向被告加收违约金。被告自2014年10月起开始拖欠租金，经原告多次发函催收，被告至今未如约支付租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原被告就清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡、清城区下廓街沿江路九座首层西北第一卡后补扩充位、清城区下廓街沿江路南九座首层58至60卡的房屋（房屋建筑面积共385.72平方米）分别签订的三份《房地产租赁契约》。2、被告支付原告房屋租金32625元（暂计至2014年12月31日，实计至被告返还房屋之日）。3、被告支付逾期交付房租的违约金11832元（逾期每日按月租金的千分之八计算，暂计至2014年12月31日）。4、原告不返还被告三份合同的履约保证金共29354元。5、被告立即返还租赁房屋，并缴清水电费用。6、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第5项诉讼请求中的水电费用分别为：水费818.42元（至2015年3月10日止）、电费59.42元（至2015年3月3日止）。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室向本院提交如下证据：1、清远市区解决住房困难领导小组办公室组织机构代码证，法定代表人身份证明书，拟证明原告的诉讼主体资格。2、何泳身份证，拟证明被告的诉讼主体资格。3、房地产租赁契约（3份），拟证明元、被告双方的租赁合同关系及双方的权利义务。4、催收通知一份、5、催收通知一份，6、律师函一份、7、律师函一份，上述4-7拟证明原告进行多次催收。
被告何泳没有答辩，也没有向本院提交证据。
经审理查明，2011年7月26日，原告清远市区解决住房困难领导小组办公室（甲方）与被告何泳（乙方）签订《房地产租赁契约》，约定由甲方将座落于清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡的房屋（建筑面积102.2平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月30日，免租三个月，从2011年11月1日起至2014年7月30日每月租金3066元，自2014年8月1日起租金逐年递增10%。甲方向乙方收取保证金9000元，于租赁期满退房时一次性返还，如乙方违反合同约定，甲方有权据实情从保证金中扣除，多退少补。
2011年11月11日，原告（甲方）与被告（乙方）另签订《房地产租赁契约》一份，约定由甲方将座落于清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡后补扩充位的房屋（建筑面积195.12平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2011年11月11日至2016年7月30日，免租三个月，从2012年2月11日起至2014年7月30日每月租金4792元，自2014年8月1日起租金逐年递增10%。甲方向乙方收取保证金9954元，于租赁期满退房时一次性返还，如乙方违反合同约定，甲方有权据实情从保证金中扣除，多退少补。
2012年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《房地产租赁契约》一份，约定由甲方将座落于清城区下廓街沿江路南九座首层58至60卡的房屋（建筑面积88.4平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月30日，免租三个月，从2012年9月1日起至2015年5月31日每月租金2033元，自2015年6月1日起租金逐年递增10%。甲方向乙方收取保证金10500元。该三份契约均对租金交付、违约责任作出如下约定：租金按月结算，由乙方在每月的前十五日内交付甲方；保证金于租赁期满退房时一次性返还，如乙方违反合同约定，甲方有权据实情从保证金中扣除，多退少补（庭审中，原告认可从保证金中扣减被告欠缴的租金）；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前终止本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之八向乙方加收违约金；乙方经营所产生的有关税费均由乙方负责。
上述三份《房地产租赁契约》签订后，被告自2014年10月开始拖欠租金未付，期间原告曾多次以通知形式及委托律师出具《律师函》向被告催要租金，被告仍未如期补缴租金，且至今尚占有本案租赁物。原告遂于2015年1月20日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
另查明，原告已依约收取被告三处物业保证金共29354元。自2014年10月至2014年12月31日，被告拖欠本案三处物业的租金分别为10117.8元、16407.6元、6099元，合共32624元；被告逾期交付2014年10月至12月租金的天数分别为76天、46天、16天，庭审中原告认可由本院审查违约金约定是否过高。截至2014年11月19日，被告欠缴水费818.42元；截至2015年3月3日，被告欠缴电费共59.42元。
再查明，2014年度中国人民银行同期贷款年利率（六个月以内）为5.6%。
本院认为，原、被告签订的三份《房地产租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，被告应依合同约定履行如期缴付租金的义务，被告自2014年10月起无再向原告支付租金，且经原告书面催要后逾期仍不支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定以及双方约定，原告有权解除合同，被告应将本案租赁物返还原告，故对原告要求解除双方就清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡、清城区下廓街沿江路九座首层西北第一卡后补扩充位、清城区下廓街沿江路南九座首层58至60卡的房屋分别签订的三份《房地产租赁契约》，并要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。
其次，被告亦应依约如期支付租金，被告自2014年10月至2014年12月拖欠租金共32624元未付，原告已确认应从收取的保证金共29354元中扣减被告欠缴的租金，故原告无需再向被告返还保证金29354元，被告实际应向原告支付上述期间的租金3270元（32624元-29354元），此后的占用费按10874.8元／月计付至被告实际返还租赁物之日止。因被告分别逾期76天、46天、16天交付2014年10月至12月的月租金，其应向原告支付相应的违约金，但双方关于每日按月租金的百分之八计算违约金的约定过分高于造成的损失，本院以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算违约金，被告每月应向原告支付租金共10874.8元（3372.6元＋5469.2元＋2033元），故其2014年10月至12月逾期交付租金的违约金分别为514.3元（10874.8元×76天×0.056×4倍／360天）、311.3元（10874.8元×46天×0.056×4倍／360天）、108.3元（10874.8元×16天×0.056×4倍／360天），上述违约金合共933.9元，故对于原告要求被告支付违约金11832元的诉讼请求，本院仅予以部分支持。
关于原告要求被告缴清水电费用共877.84元（水费818.42元、电费59.42元）的诉讼请求，依双方的约定被告在租赁房屋经营所产生的有关税费均由被告负责，故原告该项诉讼请求合法、合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告清远市区解决住房困难领导小组办公室与被告何泳就清城区下廓街沿江路九座首层西北第1卡、清城区下廓街沿江路九座首层西北第一卡后补扩充位、清城区下廓街沿江路南九座首层58至60卡的房屋分别签订的三份《房地产租赁契约》，被告何泳应在本判决生效之日起10日内将上述租赁物返还原告；
二、被告何泳于本判决生效之日起10日内向原告清远市区解决住房困难领导小组办公室支付租金3270元（暂计至2014年12月31日，此后的占用费按10874.8元／月计付至被告实际返还租赁物之日止）及违约金933.9元，原告无须返还保证金29354元；
三、被告何泳于本判决生效之日起10日内缴清承租期间的水费818.42元、电费59.42元，合共877.84元；
四、驳回原告清远市区解决住房困难领导小组办公室的其他诉讼请求。
本案受理费823元，由原告清远市区解决住房困难领导小组办公室负担562元，由被告何泳负担261元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 曲洋逸
二〇一五年四月十三日
书记员 朱文婷
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。