广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字第1142号原告涂腊娥。委托代理人ＸＸ强、李芳云，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞市中润投资实业有限公司，住所广东省东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住3号楼2单元902，注册号为XXXX。法定代表人黄武杰。委托代理人陈罗红，系该公司员工。原告涂腊娥诉被告东莞市中润投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐珺珺适用简易程序于2014年7月31日、2014年10月28日公开开庭进行了审理。2014年7月31日，原告委托代理人李芳云，被告委托代理人陈罗红到庭参加诉讼。2014年10月28日，原告委托代理人ＸＸ强、李芳云，被告委托代理人陈罗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园XXXX房给原告，房款总金额为658268元，被告应当在2013年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应向原告按日支付房款万分之二的违约金。2013年12月28日，被告在房屋尚未完工，存在未装门窗，未通电，墙体严重渗水，停车场、小区广场未完工，外墙的瓷砖没有贴，小区的消防系统、门禁系统没有装好，小区通道、园林花坛、游泳池、围墙灯柱等没有建好，电线外露，未按照规划图和楼盘广告宣传图纸设置小区出入口等问题的情况下，通知原告收楼，原告到场后发现商品房不符合合同约定的交楼标准，提出异议并拒绝收楼。至今，被告未向原告交付经验收合格并符合合同约定的商品房。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金，违约金自2013年12月28日起计付至被告交付符合合同约定的商品房之日止（暂计至起诉之日为20143元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，第一，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，应当合法有效。第二，按照双方合同约定，涉案房产已经取得了政府部门颁发的竣工验收证书，房屋符合交楼条件。第三，被告按照合同约定，通过特快专递的方式通知了原告办理入伙手续，同时也在东莞日报里刊登了入伙公告。第四，原告已经签收了入伙通知书，办理了入伙手续。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原被告于2012年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园XXXX房，房价金额658268元。其中，合同第八条约定，被告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且变更在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非因被告原因导致延期交付的如施工过程中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，相关政策法规变更、相关政府部门楼宇验收工作的延误等；第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理：……2、被告在原告提出书面异议后30天内整改完毕，逾期未整改完毕的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中一为样板房装修标准，二为公共设施与设备。样板房装修标准中其他项目列明，强电：电源接至户内总电源箱，箱内设总开关漏电保护器；预埋电线管，不穿线。弱电：电话线、电视线接至户内弱电箱；可视对讲机安装到位，预埋弱电线管，不穿线；之后布线由业主自行安装……燃气：燃气表后留总接口，不安装表后管，业主自行申报安装……。公共设施与设备中列明，……5、供电：地埋电缆：型式：1、强电系统：供电到户，户内管线由业主自行安装；配电箱配有馈电开关，电压220V，箱内设断路器漏电开关……6、供气：管道煤气；……8、电视天线：市政数字电视。合同附件五其他补充中第六条约定，买卖合同第八条增加：取得工程竣工验收证明文件后，被告应按原告预留的通讯地址通知原告办理房地产验收、交接。双方签署相关交接文件，即视为房地产正式交付完毕，原告验收房地产及签署相关交接文件的日期被视为房地产之实际交付日期。如原告未按前述时限对房地产进行验收、交接，该期限届满即视为原告对被告的房地产交付无异议并已同意接受，届时与房地产相关的一切风险和责任亦随之转移给原告。原告不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼（但达到法定退房条件除外），被告发出书面通知中确定的入伙首日起第十五天视为房地产交付时间，但不免除被告对质量瑕疵整改维修义务。2013年12月18日，葡萄庄园住宅小区4号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2013年11月15日。后被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2013年12月28日前办理房屋交付手续。2013年12月20日，被告在东莞日报上刊登入伙公告，通知葡萄庄园（左岸）业主于2013年12月28日办理入伙手续。2014年1月9日，原告在房屋验收交接单签字，提出门锁、弱电箱盖子有损坏、闭水试验还未进行、侧卧天花有漏水痕迹等问题。原告主张其购买的案涉商品房除上述问题外，房屋所在的小区葡萄庄园二期（左岸）4-6栋在2013年12月28日仍存在没有通电到户，没有安装燃气以及数字电视等问题，故原告拒绝收楼，而被告未向原告交付经验收合格并符合合同约定的商品房，原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定向被告主张逾期交楼违约金。被告主张案涉商品房在取得竣工验收备案证书后，被告已经按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时通知原告验收房屋，原告未在被告通知的期限内办理收楼手续，视为原告已经收楼，被告不存在逾期交楼的违约情形，且原告在房屋验收交接单中提出的所谓质量问题都属于质量瑕疵。同时，被告认为葡萄庄园左岸于2013年12月13日已经通电，但由于供电部门电表校验没有完成，故没有抄表到户，而物业公司已经安排电工专人负责为业主临时装电表接驳电源，不影响业主的房屋装修和居住用电。对此，被告提供了葡萄庄园住宅小区4号楼的工程质量监督报告及客户受电工程竣工检验意见书，工程质量监督报告其中4.4设备安装工程监督结论及文字说明的验收结论为：建筑给排水部分、建筑电气分部工程验收为合格；单位工程验收为合格，观感等级为一般；客户受电工程竣工检验意见书显示，竣工检验意见为合格，日期为2013年12月13日，检验单位上盖有广东电网公司东莞供电局用电业务专用章。根据原告的调查取证申请，本院向燃气公司、供电部门及广播电视网络公司调取了案涉楼房相关设备的安装或验收情况。东莞新奥燃气有限公司提供的《东莞市万江葡萄庄园二期高层住宅小区管道燃气工程配套建设项目情况说明》及竣工报告显示，燃气竣工时间为2013年10月25日。广东电网公司东莞万江供电分局提供的用电检查结果通知书及竣工验收结果显示，葡萄庄园4、5、6栋居民住宅配电验收结果合格时间为2014年3月28日。广东省广播电视网络股份有限公司提供的工程验收报告显示，葡萄庄园二期（左岸）有限电视工程验收合格时间为2014年5月27日。上述证据本院于2014年10月28日在第二次庭审时向双方出示，原告对此予以确认，但被告坚持认为，案涉小区的受电工程已于2013年12月13日竣工检验合格，且广东电网公司东莞万江供电分局提供的号码为0031304180116统建新装工作单办理情况列表写明，2013年12月19日接火送电已办理完毕，即案涉小区不存在业主无法用电的情况。此外，被告承认其仅是在2013年12月28日前通知原告前来收楼，此后没有就收楼事宜再进行通知。2014年11月17日，本院就被告提供的客户受电工程竣工检验意见书，以及本院调取的由广东电网公司东莞万江供电分局提供的用电检查结果通知书、竣工验收结果与号码为0031304180116统建新装工作单办理情况列表等表格、材料，向东莞万江供电分局进行问话调查。万江供电分局工作人员答复，客户受电工程竣工检验意见书是用于高压新装、增容营销流程的固定表单，检验合格是针对小区总电房中含有的设备，包括高压柜、变压器、低压柜，意见书中的项目均在电房中，不含电房以外的部分；号码为0031304180116统建新装工作单办理情况列表中“接火送电”是针对高压线路的，具体指电房中的设备通电，该表格是供电部门内部管理使用，所显示的时间为录入系统的时间；用电检查结果通知书、竣工验收结果是针对开发商将从电房的低压柜到每一栋的电表箱安装完毕，供电部门进行验收而填写的表单，如验收不合格，则供电部门出具用电检查结果通知书，要求整改，如整改完毕且完全合格后，供电部门出具竣工验收结果，并给以通电。同时，万江供电分局工作人员还称，从电房的低压柜到每一栋的电表箱通电后，每套房屋方可用电，而开发商在供电部门没有给以通电到户的情况下，如果存在从自己自费电表箱拉电线通电给业主的行为，是供电部门坚决不允许的，因为未通过供电部门验收，私自连接电线通电的行为存在安全隐患。另，原被告确认原告已经向被告付清购房款，但由于房屋不符合合同约定的收楼标准，且问题未处理，原告未拿钥匙收楼。庭后，原告书面答复本院，其在本案中不对房屋的渗水、漏水问题申请质量鉴定。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、房屋验收交接单，被告提供的特快专递单、入伙通知书、入伙公告、竣工验收备案证书、工程质量监督报告、消防验收意见书、东莞市燃气工程竣工验收备案证明书、客户受电工程竣工检验意见书，本院调取的《东莞市万江葡萄庄园二期高层住宅小区管道燃气工程配套建设项目情况说明》及开工报告、竣工报告、用电检查结果通知书及竣工验收结果、电视工程验收报告、0031304180116号统建新装工作单办理情况列表，以及本案的庭审笔录、谈话笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，对于原被告没有争议的事实，本院予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人应切实履行。本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交楼的违约情形，应否向原告承担相应的违约责任。根据本院对负责案涉小区供电和数字电视安装的广东电网公司东莞万江供电分局、广东省广播电视网络股份有限公司进行调查的结果显示，案涉房屋抄表到户，即住宅配电验收合格可以通电的时间为2014年3月28日，有线电视安装到户验收的时间为2014年5月27日。虽然被告对此不予认可，但是其提供的证据不足以反驳，故本院对于从广东电网公司东莞万江供电分局、广东省广播电视网络股份有限公司调查取证的内容的真实性予以确认，并据此认定案涉房屋于2014年3月28日通电到户，于2014年5月27日安装数字电视到户的事实。双方约定案涉房屋的交楼条件是，于2013年12月28日前经验收合格并符合本合同约定。虽然案涉楼房在上述约定的交楼时间之前，已经取得了竣工验收合格备案证书，且《商品房买卖合同》第十三条对于合同附件三的装饰、设备未达约定标准的违约责任已经进行明确约定，但是，商品房属于特殊的商品，被告作为销售者，向购买者原告交付该特殊商品时，除了满足双方约定的交楼条件外，还应当使房屋具备其最基本的使用条件。然而，电能是人们生活所必须的能源之一，倘若房屋尚没有供电，势必影响正常居住使用。事实上，案涉房屋在2013年12月28日仍没有供电到户，此时的房屋根本无法正常使用，毛坯房亦无法进行装修，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，本院可以认定案涉房屋在2013年12月28日时尚未达到可以交付使用的条件，被告存在逾期交楼的违约情形。由于通电与否对正常居住使用会造成直接且较大的影响，而开通数字电视与否对正常居住使用不会造成过多的影响，《商品房买卖合同》第十三条亦对相关违约责任进行了约定，因此，结合案涉房屋的通电时间2014年3月28日，双方至今没有办理书面的收楼手续，以及被告在庭审中确认的在供电部门通电即房屋符合交楼条件后，没有再次主动通知原告收楼的事实，本院认定在本案第二次庭审的时间2014年10月28日原告应当知晓房屋符合交楼条件的事实，被告于2014年10月28日才将已经符合交楼条件的案涉房屋交付给原告，因为此时本院向原告出示案涉房屋通电到户的证据，可视为原告知悉案涉房屋已经达到了交付条件。被告延迟交楼，理应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金658268元×0.0002/天×303天（2013年12月29日至2014年10月28日）=39891元。原告诉请超过前述认定金额的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市中润投资实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告涂腊娥支付逾期交房违约金39891元。二、驳回原告涂腊娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费152元（已预交），由被告东莞市中润投资实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  唐珺珺二〇一四年十二月十五日书 记 员  方敏婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。