金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第1920号
原告：陈德忠。
原告：陈浩。
两原告共同委托代理人：施江涛。
被告：金华恒瑞房地产开发有限公司。
法定代表人：林作楷。
委托代理人：滕红斐。
原告陈德忠、陈浩为与被告金华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘爱军独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈浩、两原告共同的委托代理人施江涛，被告恒瑞公司的委托代理人滕红斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：两原告于2012年1月16日与被告签订预售房购买合同，购买金华市婺城区宾虹西路2999号A3幢1023号房屋，购房金额为641000元，原告于签订合同当日一次性付清购房款。《商品房买卖合同》约定：（1）出卖人应当在2013年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆的违约金。（2）出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：买受人若不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年7月底被告致函通知原告协助办理产权登记手续，2013年11月20日房屋产权证由被告办理完成，但未交付给原告。由于房屋供水、供电等设施未完工，或相关审批未完成，原告所购房屋一直未达到交付条件，更未书面通知原告办理房屋交接手续。原告多次找被告协商，要求其尽快交付履行合同义务，但被告的配套设施仍未完工，且政府相关文件的审批仍遥遥无期，至今被告逾期交房有401天，逾期交证216天，已构成根本违约，造成原告利息及土地使用年限租金等收益损失。现原告诉至本院，要求：1.判令被告支付原告2013年5月1日至2014年6月5日产生的逾期交房违约金102816.40元；2014年6月6日起至房屋满足交付条件并经两原告本人签字确认日止，按每日256.40元计付违约金；2.判令被告支付原告2013年11月2日至2014年6月5日止未能按期办理土地权属证书产生的违约金13845.60元；2014年6月6日起至实际交付权属证书之日止，按每日64.10元计付违约金；3.本案诉讼费由被告承担。
被告恒瑞公司辩称：一、原告诉称交房违约不能成立，原告已于2013年8月6日签署了婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书，该确认书已明确：“金华恒瑞商贸管理有限责任公司已于2013年4月30日代为收房，同时委托经营管理日期从2013年5月1日开始计算”。从该确认书的内容可以表明，原告对房屋的现状及权利义务进行了确认，并且已经完成了收房行为，可确认被告已按期交房。另外，原告也从该确认书中获得了利益，根据合同约定，前三年无收益，从2016年5月1日开始收取该商铺的返租租金（年租金为购房款的8%），从2017年5月1日起，可以拿到购房款9%的租金。结合房屋现状及自己的预期收益，原告于2013年8月6日对自己的权利义务进行了确认，所以交房时间应为2013年4月30日，故原告第一项逾期交房的诉请不成立。二、原告第二项逾期办理土地证书的诉请，根据《合同》第16条关于产权登记的约定，出卖人从2013年11月1日前取得土地使用权的初始登记，取得土地使用权后。根据该条约定，房屋的初始登记早于2013年11月1日，原告是委托被告公司办理转移商品房登记，该登记日期并没有约定，且早已完成转移登记。因此根据合同约定，原告第二项诉请亦不能成立。三、原告之所以为签订确认书及购房合同都是为了利益最大化，之后原告也通过确认书对自己权利义务进行了确认。现原告对自己确认的东西进行反悔，是不应该的，双方应当通过协商解决。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.原告的身份证复印件2份，证明原告的诉讼主体资格；2.被告的工商登记信息1份，证明被告的诉讼主体资格；3.《浙江省商品房买卖合同》1份（系复印件，与原件核对无异），证明原、被告之间商品房买卖合同的内容、交付条件、交接方式、违约责任等条款；4.预售购房款发票、售房款发票各1份（系复印件，与原件核对无异），证明原告已履行完合同义务；5.被告恒瑞公司出具的函、房产证复印件各1份，证明被告实际违约的事实；6.恒瑞公司代收代付凭据1份，证明被告收取了土地证代办费用，而未能履行办理土地证的事实；7.物业照片12张，证明涉案房产未达到验收合格标准及其现状；8.金华恒瑞商贸管理有限责任公司、金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司的工商登记基本情况各1份，证明金华恒瑞商贸管理有限公司是被告设立的一人有限公司，金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司是被告的隶属企业，其于2013年6月17日已被注销；9.工程质量监督报告复印件1份，证明2013年7月25日，金华市婺城区建设工程质量安全监督站才对涉案房产出具了质量监督报告。
被告提出质证意见：对证据1、2、3、4、8无异议，本院确认其证明力。对证据5、6：对其真实性无异议，但对证明目的有异议，根据合同约定，出卖人承诺于2013年11月1日前取得土地证的初始登记（办在开发商名下），并非是转移登记到原告名下，故被告于2013年7月23日发给原告的函并不构成违约，且办证时间并不是由被告所能控制的。本院认为，被告恒瑞公司向原告发出的函，从时间上分析，其已构成违约，本院确认其证明力。对证据7：有异议，其不能证明原告的待证目的，应当以竣工验收报告为准。本院认为，照片为原告单方拍摄，无其他证据佐证，应以工程质量监督部门出具的竣工验收报告为准，故对其证明力不予确认。对证据9：有异议，这个仅为工程质量监督报告，并非合同约定的竣工验收报告，且该报告系复印件；同时原告在2013年8月6日已签署确认书，已在了解相关情况后，同意收房日期为2013年4月30日，所以被告并不构成违约。本院认为，该工程质量监督报告由金华市婺城区建设工程质量安全监督站于2013年7月25日作出，客观真实，具有法律效力，本院确认其证明力。
对被告提交的证据：婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书、商业用房委托经营管理合同各1份（系复印件，与原件核对无异），证明原告签字确认被告已于2013年4月30日完成了交房；原告为了拿到2016年、2017年的租金，对此进行了签字确认。
原告提出质证意见：对上述证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。因商业用房委托经营管理合同是由被告提供的，于原告在购房时一起签订的，系格式合同。签订合同时，被告未向原告进行提示说明，排除了原告验房的权利。因此根据合同法的相关规定，该格式条款应当认定为部分无效，应认定该合同部分无效。对婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书，该确认书并非原告的真实意思表示，而是应被告要求，为了办理房产证、土地证和契证需要而签。本院认为，原告系完全民事行为能力人，对于其与被告签订的商业用房委托经营管理合同、婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书应具有一定的认知能力，但该商业房是在2013年7月25日才验收合格，之前房屋尚不具备交付条件，说明被告已违约，故本院对其证明力不予确认。
根据本院确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：
2012年1月16日，原告陈德忠、陈浩向被告恒瑞公司购买了位于金华市婺城区宾虹西路2999号A3幢1023号商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积32.68平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米19614.44元，总价款为641000元。合同约定：被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2012年1月16日一次性交付房款641000元。2013年7月25日，被告开发的婺州城市广场A2#、A3#、A5#、B3#、B5#楼工程经金华市婺城区建设工程质量安全监督站组织竣工验收，被评定为合格。2013年8月6日，原、被告签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2013年11月20日，被告已将房屋所有权证办妥，并交付原告；另土地使用权证至今未交付原告。
本院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。第一，对于买卖双方争议的逾期交房违约金问题：作为买受人一方，原告已支付全部购房款641000元，恒瑞公司应在合同约定的期限内交付符合条件的商品房。因婺州城市广场A2#、A3#、A5#、B3#、B5#楼工程在2013年7月25日才经金华市婺城区建设工程质量安全监督站验收合格，说明在7月25日之前，房屋尚不具备交付条件，原告有权拒绝收房。后在2013年8月6日双方经签字确认，由金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，并委托其经营管理。针对被告恒瑞公司主张交房时间为2013年4月30日的答辩意见，本院不予采信。因被告交房逾期时间已超过90日，现原告选择继续履行合同并要求支付延期交房违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持，故逾期交房的违约金从2013年5月1日计算至2013年8月6日，即641000×98×0.0004=25127.20元。第二，对于双方争议的逾期办理土地使用权证的违约责任问题：因被告至今未向原告交付土地使用权证，根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告至今未交付土地证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。本院根据原告的第二项诉请，将被告逾期交付土地证的违约金暂计算至2014年6月5日，故逾期交证的违约金从2013年11月2日暂计算至2014年6月5日，即641000×216×0.0001=13845.60元，另外逾期交付土地证的违约金从2014年6月6日起计付止实际交付之日，按64.10元／日计算。综上，对原告请求中的合法、合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：
一、被告金华恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈德忠、陈浩逾期交付营业房的违约金25127.20元（自2013年5月1日起每日按房款641000元的万分之四计算至2013年8月6日止）。
二、被告金华恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈德忠、陈浩逾期交付土地证的违约金13845.60元（自2013年11月2日起每日按房款641000元的万分之一暂计算至2014年6月5日，此后的违约金按64.10元／日计算至实际交证之日止）。
三、驳回原告陈德忠、陈浩的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1317元（原告已预交，已减半收取），由原告陈德忠、陈浩负担317元，由被告金华恒瑞房地产开发有限公司负担1000元（被告在履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在提交上诉状时按不服部分的诉讼标的额预交上诉费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政帐户，开户银行：中国农业银行金华市分行营业中心，银行帐号：19×××90-106003；或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日7日起仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 刘爱军
二〇一四年九月二十六日
代书记员 朱剑笑