上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初6382号原告(反诉被告)郭小妹。委托代理人郭瑛。被告(反诉原告)杜安有。委托代理人孙明军，上海鼎力律师事务所律师。被告(反诉原告)徐家芝。原告郭小妹与被告杜安有、徐家芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行审理。本案诉讼期间，被告杜安有、徐家芝提起了反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。原告(反诉被告)郭小妹及其委托代理人郭瑛，被告(反诉原告)杜安有、徐家芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)郭小妹诉称，2013年8月31日，郭小妹与杜安有、徐家芝签订房屋租赁合同，将上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋出租给杜安有、徐家芝，租赁期限自2013年8月31日起至2014年8月31日止。2014年9月1日双方续约，租赁期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止。该续租合同到期前，杜安有、徐家芝要求续租，经双方协商，郭小妹同意杜安有、徐家芝续租，并于2015年6月14日签订书面协议一份，约定自2015年9月1日起，月租金人民币(以下币种相同)2,200元，如再续租，每年的月租金增加100元。同时，为了配合杜安有、徐家芝办理居住证，双方另行签订房屋租赁合同一份。但杜安有、徐家芝至今未支付自2015年12月1日起的租金，经郭小妹多次催告，仍未支付。现郭小妹诉至法院，要求判令：1、确认双方2015年6月26日签订的租赁合同于2016年3月3日解除；2、杜安有、徐家芝搬离本案系争房屋，并将系争房屋返还给郭小妹；3、杜安有、徐家芝向郭小妹支付自2015年12月1日起至2016年3月3日止，按每月2,200元(72.32元/日)标准计算的房屋租金；4、杜安有、徐家芝向郭小妹支付自2016年3月4日起至本案判决生效之日止，按每月2,200元标准计算的房屋使用费；5、杜安有、徐家芝结清租赁期间的水电煤及有线电视费用。庭审中，郭小妹撤回第五项关于水电费与有线电视费的诉讼请求，并表示双方约定搬离后按实结算相关费用并处理押金事宜，暂不要求处理，系对其权利的合法处分，本院予以准许。被告(反诉原告)杜安有、徐家芝共同辩称，合同期限截止至2017年8月31日，不同意解除合同。拖欠租金的情况确实是有的，但因合同约定安装防盗窗和防盗门，而郭小妹一直没有安装，所以欠付租金。租金是从2015年12月1日开始没有支付，系争房屋目前实际由杜安有、徐家芝占有使用，租金每月2,200元没有异议，但杜安有、徐家芝于2016年4月已经支付了相应租金。据此，杜安有、徐家芝提起反诉，要求判令：郭小妹赔偿租赁期间被盗财产损失38,706.50元。对于被告(反诉原告)杜安有、徐家芝的反诉诉讼请求，郭小妹辩称，双方租赁关系自2013年即开始了，郭小妹从来没有承诺安装防盗窗。杜安有、徐家芝被盗事件与郭小妹无关，根据报警记录，系因杜安有、徐家芝未关好窗户才导致其被盗。原告(反诉被告)郭小妹向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、《上海市房地产权证》〔沪房地闵字(2003)第XXXXXX号〕一份，证明系争房屋的权利人为郭小妹，其有权出租系争房屋；2、《租赁合同》两份，证明双方于2013年至2015年之间存有租赁关系；3、续租协议一份，证明双方于2015年续约的情况，当时双方没有约定租赁期限；4、照片一组，证明系争房屋安装了防盗门，但是没有防盗窗；5、郭小妹与徐家芝于2015年6月26日签订的《租赁合同》(备案合同)一份，证明2015年6月，为了帮助杜安有、徐家芝办理居住证，郭小妹在已签署续租协议的情况下，与徐家芝补签合同，该证据来源于办理居住证的相关部门；6、银行卡明细一份，2016年1月21日，证明被告没有继续支付租金。被告(反诉原告)杜安有、徐家芝向本院提供以下证据，支持自己本诉的抗辩理由：1、郭小妹与杜安有、徐家芝签订的《租赁合同》一份，证明郭小妹承诺安装防盗窗；2、居住证备案通知书一份，证明双方签订租赁合同，杜安有、徐家芝进行了居住证备案登记。被告(反诉原告)杜安有、徐家芝另向本院提供以下证据，支持自己的反诉诉讼请求、事实：1、上海市公安局案(事)件接报回执单一份，证明系争房屋内被盗情况，系因门窗没有锁扣才被盗的；2、发票凭证一组，证明杜安有、徐家芝财产受损的实际情况。经双方质证，被告(反诉原告)杜安有、徐家芝对原告(反诉被告)郭小妹提供的证据1、2、3、4，无异议；对证据5，合同真实性无异议，但该合同当时是郭小妹与徐家芝签字的，第二天杜安有也签字确认了，杜安有是在三联上面一起签字的，现第一联为何没有杜安有签字，其不清楚；对证据6，真实性无异议，但事后杜安有、徐家芝又支付过租金。原告(反诉被告)郭小妹对被告(反诉原告)杜安有、徐家芝提供的本诉证据1，真实性不予认可，其中手写添加的部分与郭小妹提供的合同第一联不一样，不予认可，其他内容与第一联一致；对证据2，真实性无异议。原告(反诉被告)郭小妹对被告(反诉原告)杜安有、徐家芝提供的反诉证据1，真实性无异议，但失窃的原因系徐家芝没有关窗，与郭小妹无关；对反诉证据2、无论杜安有、徐家芝损失多少东西，都不应由郭小妹承担相应的责任。经对当事人提供的证据进行质证，并结合当事人的陈述，本院对证据的认证意见：对原告(反诉被告)郭小妹提供的证据1、2、3、4、5，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳；对证据6，真实合法，本院予以采纳，但杜安有、徐家芝的实际转账付款情况，需结合郭小妹于庭审过程中确认的情况加以认定。对被告(反诉原告)杜安有、徐家芝提供的本诉证据1，相较于郭小妹提供的证据5，显有事后增加了“杜安有”的签名与“补充条款”之相关内容，增加内容系杜安有单方书写，未经郭小妹签字，亦与双方共同办理备案存档的证据5不符，证据真实性、合法性不予认可，本院不予采信；对证据2，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。对被告(反诉原告)杜安有、徐家芝提供的反诉证据1、2，真实合法，但无法据此核实、确认系争房屋失窃的客观原因与财产损失具体金额，且与本案双方争议之租赁法律关系不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，郭小妹与案外人姜某某系上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室的权利人。2013年9月1日至2015年8月31日期间，郭小妹与杜安有就本案系争房屋建立租赁关系。2015年1月1日，杜安有因系争房屋内保险箱被撬报警，其称，因徐家芝离开时阳台窗没有关上，主卧保管柜被人撬开，损失相关物品价值28,706.50元与现金10,000余元。2015年6月14日，郭小妹与杜安有签订《续租》协议一份，协议载明，“1、2015年9月1日起租金2,200元后，每年租金均加100(元)；2、2015年6月14日起，以后房屋中小件损坏租客自行处理，大件物件损坏(电视机1台、空调主机2台)电话通知房东(郭小妹)”。同年6月26日，郭小妹(出租方、甲方)与徐家芝(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将本案系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年6月26日起至2017年6月26日止。租金每月2200元，每三个月结算一次，提前七天支付下一期租金。乙方另付押金2,200元。双方另约定，乙方居住期间，人身安全与财产安全由乙方自行负责，并由乙方承担物业管理费。2015年6月26日，杜安有、徐家芝以本案系争房屋进行了房屋租赁合同登记备案。另查明，本院受理本案时，杜安有、徐家芝仅向郭小妹支付系争房屋租金至2015年11月30日。本案第一次庭审期间，本院在杜安有表示其确实欠付租金的前提下，向其释明，是否愿意支付拖欠的租金，以防止可能存在的损失扩大。但杜安有表示，只要郭小妹安装防盗窗，被告可以随时支付租金。第一次庭审后，杜安有于2016年4月16日向郭小妹农业银行账户转账13,200元，但并未通知郭小妹。本案审理期间，郭小妹确认已经收到上述13,200元，但其表示，该农业银行账户系其工资卡，退休后基本不使用。本院认为，郭小妹与徐家芝于2015年6月26日签订的《租赁合同》，以及郭小妹与杜安有于2015年6月14日签订的《续租》协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杜安有、徐家芝作为系争房屋的承租人，应当依约按照“每三个月结算一次，提前七天支付下一期”的租金支付方式向郭小妹支付租金。但本案中，杜安有、徐家芝仅支付租金至2015年11月30日，在郭小妹提起诉讼要求解除合同后，直至2016年4月16日才转账支付了13,200元，其迟延支付租金之行为显已构成违约。郭小妹要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。对于杜安有、徐家芝提出，因郭小妹承诺安装防盗窗一事未能兑现，且郭小妹应当承担系争房屋失窃之责任，故其据此迟延支付租金应为合法合理之抗辩理由，杜安有、徐家芝并未提供证据证明郭小妹就安装防盗窗事宜作出承诺，且租赁期间系争房屋实际在杜安有、徐家芝的使用管理之下，其亦未能进一步提供证据证明系郭小妹之原因造成系争房屋失窃，上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于合同解除时间，郭小妹于2016年3月1日向法院提起诉讼要求解除双方之间的租赁合同，杜安有确认于2016年3月3日签收了该案的起诉书副本、开庭传票等诉讼材料，并按传票通知时间参加了庭审，可视作已对其有效送达了起诉书副本等法律文书，故双方之间的《租赁合同》于起诉书副本等法律文书送达之日，即2016年3月3日作为合同解除具体时间。合同解除后，杜安有、徐家芝应当及时搬离系争房屋，并将系争房屋返还给郭小妹。关于郭小妹要求杜安有、徐家芝支付自2015年12月1日起至2016年3月3日止的租金，以及自2016年3月4日起至实际搬离之日止，按每月2,200元标准计算的房屋使用费之诉讼请求，鉴于本案审理期间，原告确认合同解除后又收到了杜安有转账支付的13,200元，应当用以冲抵上述款项，故杜安有、徐家芝仍应向郭小妹支付自2016年6月1日起至杜安有、徐家芝实际搬离本案系争房屋之日止，按照每月2,200元标准计算的房屋使用费。关于杜安有、徐家芝提起之反诉诉讼请求，其提供之证据无法证明系争房屋失窃原因系郭小妹交付房屋不适格所致，亦无法核实、确认系争房屋失窃的财产损失具体金额，与本案双方争议之租赁法律关系不具有关联性，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于案件受理费，本案系由杜安有、徐家芝之迟延支付租金行为所引发的纠纷，案件受理费理应由其负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)郭小妹与被告(反诉原告)杜安有2015年6月14日签订的《续租》协议，以及原告(反诉被告)郭小妹与被告(反诉原告)徐家芝2015年6月26日签订的《租赁合同》于2016年3月3日解除；二、被告(反诉原告)杜安有、徐家芝于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告(反诉被告)郭小妹；三、被告(反诉原告)杜安有、徐家芝于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)郭小妹支付自2016年6月1日起至被告(反诉原告)杜安有、徐家芝实际搬离上海市闵行区东川路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按每月人民币2,200元标准计算的房屋使用费；四、驳回原告(反诉被告)郭小妹的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)杜安有、徐家芝的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告(反诉原告)杜安有、徐家芝共同负担；反诉案件受理费人民币767.66元，减半收取计人民币383.83元，由被告(反诉原告)杜安有、徐家芝共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  章国栋二〇一六年六月十二日书记员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。