浙江省义乌市人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）金义民初字第2256号
原告：李元池，经商。
委托代理人：叶向明。
委托代理人：孟威。
被告：义乌市御景园置业有限公司。
法定代表人：吴文化。
委托代理人：张智勇。
委托代理人：赵金飞。
原告李元池诉被告义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园公司）关于商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理，适用简易程序由审判员吴晓宁独任审判，于2014年10月10日、11月11日两次公开开庭审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭于2015年1月29日第三次公开开庭审理，原告的委托代理人叶向明、孟威，被告的委托代理人张智勇、赵金飞三次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李元池起诉称，原告系义乌市莆田商会的会员，2009年7月，义乌市莆田商会以商会名义向浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）预定了宾王御景园3号楼13套商品房，每平方米单价为11000元，原告选取了其中一套，即3号楼5层c型房，面积142.2平方米，总价1564200元。2009年7月21日，原告向天元公司交纳了订金40万元，天元公司向原告出具了收款收据一张。
2010年12月，天元公司与御景园公司签订了《宾王·御景园项目转让协议》，由御景园公司受让天元公司的所有楼盘开发项目，2010年12月21日，双方又签订了一份补充协议，表明在2010年12月前以天元公司名义与客户签订的投资意向书及收取订金的协议（收据）所形成的所有债权债务由御景园公司继受享有和承担。
2014年3月，御景园公司取得了该楼盘的预售许可证，原告多次要求被告签订商品房预售合同，并进行商品房的备案登记手续，但被告要求提高房款，致使原、被告至今仍未签订书面商品房预售买卖合同，房管部门无法登记备案。原告认为，被告的行为严重违背了诚实信用原则，应当承担法律责任。故起诉要求：1、确认原、被告于2009年7月21日订立的房屋预约合同合法有效；2、被告继续履行合同，签订书面正式商品房预售买卖合同，并进行该商品房的登记备案。
被告御景园公司答辩称：御景园公司是从义乌市国土局直接取得土地使用权，与天元公司无继承关系，不是原告与天元公司之间合同关系的主体，御景园公司作为被告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉。
原告针对被告的答辩补充陈述称：原告所订购的房子现在是御景园公司开发的，天元公司也和御景园公司约定了所有的债权债务都由御景园公司来继受，原告认为被告主体适格。原告也多次和御景园公司有过协商，因为御景园公司将房价提高到每平方米18000元，因此没有继续履行合同。不管项目的土地使用权来源，御景园公司在与天元公司的合同当中已经承诺接受债权债务。
原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：
证据1，证明一份（原件），证明义乌市莆田商会向浙江省义乌市天元置业有限公司预订宾王御景园3号楼商品房，办证价格每平方米单价11000元的事实。
证据2，收款收据一份（原件），证明2009年7月21日原告向天元公司交纳订金，并对楼层、户型等内容作出明确约定，双方预售合同成立。
证据3，3号楼户型平面图两份（复印件），证明原告向天元公司预定商品房时双方对户型、楼层、面积都进行过确认的事实。
证据4，关于《宾王御景园项目转让协议》的补充协议一份（复印件），证明宾王御景园项目以及收取订金的协议（收据）已经由御景园公司继受享有和承担。
证据5，关于义访抄（2012）009号信访科的答复（原件）一份，来源于义乌市住建局，证明预购方得知天元公司将建设项目（包括土地）转让给御景园公司，遂向义乌市信访局信访，要求与御景园公司重新签订合同；义乌市住建局在答复中确认2010年12月，部队与天元公司、御景园公司三方签订过土地转让补充协议；义乌市住建局了解到天元公司、御景园公司和购房户就该项目相关问题进行协调，天元公司负责人及御景园公司都表示取得预售证后愿办理备案手续。
证据6，承诺书（复印件）一份，证明御景园公司受让天元公司项目后，对原先预收的订金及投资款进行了处置，将这些款项作为奖励支付给天元公司原法定代表人杨群民。说明天元公司确实已经将原先购房者的权利义务都转让给了御景园公司，否则御景园公司无权处置该财产。
证据7，杨群民和原告之间的录音资料二份（2012年2月25日购房户与杨群民、吴文化等，2012年7月5日购房户与杨群民，均为复制件），证明天元公司与御景园公司订立过协议，天元公司收款的一切债权债务全部由御景园公司承担。
被告的质证意见为：证据1，真实性无异议，关联性有异议，与本案被告无关，该份证明写得很清楚是莆田商会预定的房子，但是现在起诉的是原告。即使这份证据有一定关联性，也不能证明是预约合同的关系，买卖房子还有很多其他关键因素，无法达到原告的证明目的。
证据2，有原件的真实性予以确认，关联性有异议，收款收据只约定了房型，对价格等没有约定，无法达到原告的证明目的。
证据3，真实性、关联性皆有异议。如果法院经核实是真实的，大部分原告购买的是奇数层，平面图上是偶数层，与原告购买的房子没有关系。其中一份平面图的方案是2009年1月份，在原告支付订金之前，这个方案没有被采纳；另一个方案的日期是2010年1月份，在原告支付订金之后，原告和天元公司均不可能在2009年7月份就预见到2010年的设计方案，原告在支付订金时，楼盘户型是没有确定的。
证据4，真实性、关联性均有异议。在举证时说到了该份证据的来源，真实性无从核实，被告已经提供了证据证明御景园项目的来源。
证据5，来源无异议，但对真实性有异议，建设局的答复还要以相应的事实证据为依据，关于这块土地御景园公司已经提供了相应证据，不存在被告所说的转让关系。该份证据与本案的关联性有异议。
证据6，没有原件，真实性、关联性均有异议。
证据7，没有原音频进行比较，整体的真实性、关联性均有异议。所有的录音都没有御景园的代表，杨群民仅仅是天元公司的法定代表人，其陈述不代表被告。在2012年2月25日那份录音资料的第25分25秒，原告提出的价格问题，杨群民当时回答价格出来之前会以优惠的价格给原告，但未确定具体的价格，原告所主张的预约合同主要要件都没有。
被告为支持其抗辩向本院提供浙江省高级人民法院（2013）浙商终字第1号民事判决书一份（原件），证明御景园公司是从义乌市国土资源局直接取得土地使用权，天元公司与御景园公司不存在土地使用权转让行为的事实。
原告质证后认为，从形式上来看真实性无异议，土地到底如何取得和本案没有关联性，原告提供的补充合同可以证明天元公司已经把权利义务转让给御景园公司了，不能认为本案和御景园公司没有关系。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规则，本院对证据认证如下：
原告提供的证据1、2，本院对其真实性予以确认，但系由天元公司出具，对其关联性不予确认；证据3，平面图纸为复印件，且显示方案时间为2009年1月，与被告无关；证据4、6、7，均为复印件，无其他证据可印证其中内容属实，且经本院调查，天元公司的原法定代表人杨群民也否认了证据4的真实性，证据7中第一份录音的真实完整性也有异议，本院无法确认其真实性；证据5，系原件，本院对其真实性予以确认，但其中关于“一旦工程办理商品房预售许可，……届时，御景园置业将配合办理相关备案手续”的内容仅为天元置业负责人口头表示，没得到被告确认的证据。被告提供的证据系生效判决，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，认定其证明力。
本院认为，被告应当与原告的起诉具有法律上的利害关系。原告是向天元公司交纳了购房订金，但根据浙江省高级人民法院（2013）浙商终字第1号民事判决书可以确认，御景园公司是从义乌市国土资源局直接取得涉案地块的土地使用权，与天元公司无关，且原告现有的证据尚无法证明御景园公司继受了涉案楼盘的权利义务，故原告起诉御景园公司要求确认合同有效并继续履行合同等，依据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告李元池的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴晓宁
审 判 员 吴新辉
人民陪审员 黄 超
二〇一五年二月三日
代书 记员 张品晶