山东省嘉祥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民初字第641号
原告尹小霞，居民。
委托代理人韩道行（特别授权）。
被告山东正基置业有限公司，住所地济宁市红星东路2号。组织机构代码69685718-3。
法定代表人吴俊杰，系该公司董事长。
委托代理人陈杰（特别授权），山东康策律师事务所律师。
原告尹小霞诉被告山东正基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹小霞的委托代理人韩道行、被告山东正基置业有限公司的委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹小霞诉称，2012年9月29日，原被告经协商签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的祥曾园二期工程第0003座03单元3-302号楼房一套；原告首付房款102900元，余款238000元进行银行按揭；楼房交付时间为2013年10月31日，被告如逾期则向原告按日支付万分之三的违约金。双方签订合同后，原告依照约定支付了首付款102900元，后按照约定按月向银行还款。合同约定交付期限届满后，被告因故未能按约交房，原告多次与被告协商交房事宜未果。请求法院依法判令被告支付原告因违约延期交房产生的违约金13295元，后变更请求为23726.64元（自2013年11月1日起至2014年6月20日止）；并要求被告按照合同约定及时协助原告办理房屋产权登记手续；诉讼费用由被告承担。
为支持其主张，原告提供一下证据：一、商品房买卖合同书一份，证明双方合同约定情况；二、收款收据、个人付款申请书、个人购房借款担保合同各一份，证明其按照约定支付首付款及进行银行按揭的事实。
被告山东正基置业有限公司辩称，被告与嘉祥县四通建设工程有限公司签订了《供水工程施工合同书》，并支付了工程款；后因嘉祥县政府与济宁供水集团公司订立并购嘉祥供水公司协议，将嘉祥县四通建设工程有限公司并购给济宁供水集团公司，导致嘉祥县四通建设工程有限公司与被告签订的供水合同延迟施工，从而导致延期交房；双方合同约定验收上房，该验收系指住建局的综合验收，但由于2013年底，住建局又分出了规划局，导致被告材料报批时间延期。延期交房的原因是当地政府的政策造成，属于不可抗力情形，责任不在被告。原告主张的违约金明显过高，超过其实际损失，应以其实际交纳的首付款为基数计算利息为妥。
为支持其辩解，被告提供以下证据：一、照片三张，证明其于2013年10月份下达了延期上房的通知，其已经按照合同履行了告知义务；二、供水工程施工合同书一份、收据两张，证明其为供水施工交了两份工程款，延期交房是不可抗力导致的。
经质证，被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为合同第八条属于约定不明、重大误解。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：第一项证据的真实性有异议，被告以张贴公告的形式进行通知，不符合合同约定的通知形式，对原告不具约束力。对第二项证据的真实性无异议，但认为该部分证据与被告逾期交房没有联系，不属于法定不可抗力情形。
经审查、综合印证，原告提供的上述证据，能够证明本案相关事实，符合法律规定，本院予以采信。被告提供的证据，不能充分证明其主张，本院不予采信。
经审理，本院认定以下事实：2012年9月29日，原被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的暂定名为祥曾园二期的第0003座03单元3-302号楼房一套。该合同主要约定了以下内容：第四条计价方式与价款：该商品房单价为每平方米3267.02元，总金额为291778元；附属用房成交价格为每方平方米2289元，总金额为49122元。第六条付款方式及期限：买受人签订合同当日交付房款102900元，余额238000元进行银行按揭。第八条交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但在遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自接到上房通知后，十五日内接受办理上房手续的，逾期不办理上房手续的，每逾期一天罚款买受人总房屋价款的万分之五给出卖人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订的当日，原告按约定交付了首付款102900元，被告向原告出具了收款收据；余款238000元，原告于2012年12月27日在嘉祥申银富登村镇银行办理了按揭手续，被告进行了担保，并签订了个人购房借款担保合同。
本院认为，原被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了交付房款及办理银行按揭手续的义务，被告也应当依照合同的约定履行交付房屋的义务。被告辩解其逾期交房系不可抗力导致，经审查其所提供证据，其该项辩解缺乏事实根据，本院对其该项辩解不予采纳，被告应当按照双方合同约定承担违约责任。对于被告辩解的应当按照首付款为基数计算违约金，因原被告已经办理了按揭手续，并因此承担着按期归还贷款及利息的义务，且被告也因此从银行获取原告欠付房款，应视为原告全额履行了付款义务，其主张的违约金应以340900元为基数从原被告约定的交房之次日起按照日万分之三的标准计算，根据上述标准及原告主张的自2013年11月1日起至2014年6月20日止期间，被告应支付原告违约金23624.37元，但由于原告变更请求后未能在本院指定期限内补交诉讼费，故本院对其该项请求中的13295元予以支持，对增加部分的诉讼请求不予审理。对于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续的诉请，因双方合同明确约定了被告应当在商品房交付使用后365日内履行协助义务，本院对原告的该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告山东正基置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告尹小霞违约金13295元。
二、被告山东正基置业有限公司于2014年10月31日前将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
三、驳回原告尹小霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费232元，由被告山东正基置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 李修京
审判员 崔维坤
审判员 陆庆英
二〇一四年十月十日
书记员 吕旭芳