海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1803号
上诉人（原审原告）：朱杰。
委托代理人：陈珊，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：廖家寅，海南方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王赞道。
委托代理人：王瑞，海南坤和律师事务所律师。
委托代理人：周少敏，海南坤和律师事务所律师。
上诉人朱杰因与被上诉人王赞道买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院作出的（2014）琼山民二初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：本案讼争之土地位于海口琼山区府城镇海榆东路八公里处（即位于海口市琼山区府城镇铁桥），该地上现有混合一层房屋。2013年12月18日，朱杰的代理人黄海鑫（系朱杰的儿子）以朱杰名义作为受让方，与王赞道作为转让方签订《土地转让协议书》，主要约定：一、转让的土地位置在府城镇铁桥，四至范围为：东至林书才，南至林书才，西至新大洲大道，北至苏剑京；转让土地证号：m-08-**，土地性质为住宅用地；转让土地证面积136.81㎡左右，王赞道权属名下无证面积为36㎡左右，土地转让共计面积172.81㎡左右，最终朱杰按新换国土证面积和36㎡无证面积土地支付给王赞道此款项。二、土地转让单价为8500元／㎡，视为有证面积转让价约1162885元。其中无证面积36㎡左右的空地按单价4000元／㎡计价为144000元。王赞道保证朱杰取得有土地证的红线内部分的100%所有权的土地和无证面积36㎡土地的所有权，并保证此地块无任何纠纷，朱杰可顺利处理该土地上的附着物的施工，拆迁工程及建设款由朱杰自行出资。三、土地转让款支付方式。1、合同签订当日，朱杰向王赞道交纳20万元作为合同定金，此款项待顺利过户至朱杰名下前三天内，朱杰将转让余款汇入王赞道账户后，王赞道将无任何条件配合朱杰取得该土地证及相关手续，定金部分将自动冲抵总转让款；2、王赞道收到朱杰定金当日，双方开始进行土地权属变更过户至朱杰名下和交接该土地的所有相关手续，过户时间初定为60个工作日左右，办理过户所涉及的一切费用由朱杰支付，王赞道只是无条件配合朱杰办理过户至朱杰名下时所需办理过户的签字工作。如因朱杰原因不进行过户的，则定金部分归王赞道所有。四、王赞道责任。本协议签订后，王赞道不得再向第三方转让该土地权益，否则朱杰有权单方终止协议并要求王赞道赔偿损失的同时按整体土地成交额的50%赔偿给朱杰；以及对土地附着物的拆迁等约定。双方对以上协议的内容均应履约，如有任何一方违约则违约方向守约方支付总地价转让款的50%作为违约罚金。五、朱杰责任。朱杰履行本协议期间，不能按时如数支付王赞道转让款而造成王赞道损失的，由朱杰赔偿王赞道一切损失，并处以王赞道总价损失额50%的罚款。六、违约责任。双方对协议中的条款均为双方履约的内容，如有任何一方违约则违约方向守约方支付总地价转让款总额的50%作为违约金。七、附件部分：土地证原件、房产证原件、原始土地购买合同、双方土地所有人和购买人身份证复印件、现铺面租赁合同、现租赁铺面确认定期拆迁承诺书。
朱杰与王赞道所买卖的前述土地面积共为172.81㎡，其中136.81㎡土地王赞道持有在其名下的《国有土地使用权证》
［证号：琼山籍国用（2002）字第01-0001号］，以及该地上的混合一层房屋（建筑面积121㎡），王赞道持有在其名下的《房屋所有权证》（证号：琼山铁桥房字第9700**号）；另外的36㎡王赞道没有土地使用权证。
上述协议签订前，黄海鑫与王赞道曾一同到政府相关部门询问了解到讼争土地可以交易，但需办理换证和缴纳相关费用等手续。该协议签订当日，黄海鑫以朱杰名义支付给王赞道土地定金20万元，王赞道同时向朱杰出具收据一张，内容为“今收到朱杰女士交来土地押金转让款人民币二十万元”。
该协议签订后，同日，王赞道依协议找到该地上房屋承租人王国大（即王国滨），向王国大讲明土地已经卖给朱杰的事实并要求限期搬离。王国大向王赞道出具一份《承诺书》，载明王国大在2004年11月29日与王赞道之间的租赁协议已到期，王国大同意于2014年10月30日前迁离此经营场所，如逾期未迁，则给王赞道造成的损失由王国大负责。朱杰与王赞道签订土地转让协议后，双方均没有向王国大收取租金，王国大的租赁行为并未影响到朱杰、王赞道之间的土地交易。2014年5月13日，朱杰以王赞道违约为由提起诉讼。
另查，朱杰对其代理人黄海鑫以其名义与王赞道洽谈土地交易并签订土地转让协议及支付20万元定金的事实予以认可；但对王赞道主张的与黄海鑫之间达成口头解除土地转让协议之事及王赞道退还朱杰8.4万元定金予以否认。
庭审中朱杰主张王赞道的违约行为是：讼争土地无法过户，王赞道需将旧土地证办为新土地证才能过户；王赞道无法证明其对其中无证面积为36㎡的土地享有土地使用权；王赞道未按协议第三条第二款的约定向朱杰交付第七条附件部分的相关土地证原件等材料以便朱杰办理土地过户。
另，王赞道主张其与黄海鑫已达成口头解除土地买卖协议，约定由王赞道退还朱杰10万元定金后双方解除合同，王赞道并于2014年1月10日已退还部分土地定金8.4万元给黄海鑫，并举证其海南省农村信用社海口农商银行存折一份，欲证明其取出8.4万元现金作为部分购地定金退还黄海鑫。朱杰辩驳认为王赞道在土地交易之外曾另行向黄海鑫个人借款10万元，王赞道所还的8.4万元是作为借款归还黄海鑫，王赞道还8.4万元给黄海鑫后原来的10万元借据当时已经销毁，王赞道并因此写下一份尚欠黄海鑫1.6万元的借据，王赞道所还的8.4万元与本案土地交易及购地定金无关，朱杰欲证明其主张，当庭举证一份由王赞道于2014年1月10日书写的《借据》，内容为：“本人王赞道因资金周转不足，特向黄海鑫本人借款人民币壹万陆仟元整（16000XXXXX），本人承诺在2014年12月1日前还清黄海鑫本人”。王赞道承认该借据确为其所写。就该借据经向黄海鑫核实，黄海鑫出具一份《情况说明》，表示该借据是王赞道向其出具的，王赞道所还8.4万元与本案土地定金无关，是因王赞道在与其洽谈土地交易的过程中向其表示经济因难，黄海鑫个人便借给其10万元现金，王赞道归还8.4万元借款的经过与朱杰主张的相同。
原审法院经审理认为：朱杰的代理人黄海鑫以朱杰名义与王赞道签订的《土地转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。双方应遵照合同履行其各自的义务。现朱杰以王赞道违约为由，请求王赞道双倍返还购地定金共计40万元。庭审中朱杰明确主张王赞道的违约行为是：讼争土地无法过户，王赞道需将旧土地证办为新土地证才能过户；王赞道无法证明其对其中无证面积为36㎡的土地享有土地使用权；王赞道未按协议第三条第二款的约定向朱杰交付第七条附件部分的相关土地证原件等材料以便朱杰办理土地过户。然而根据双方上述协议第一条第五项的约定：“甲方（王赞道）权属名下无证面积：36㎡左右。此地块共计转让面积172.81㎡左右。最终乙方（朱杰）按实际新换国土证面积和36㎡无证面积土地支付给甲方转让款项”，以及该协议第三条第二款的“甲方收到乙方定金当日，甲、乙双方开始进行上述土地所属权变更过户于乙方名下和交接土地的所有相关手续，过户时间初定为60个工作日左右，办理过户所涉及的一切费用由乙方支付，甲方只是无条件配合乙方办理过户至乙方名下时所需办理过户的签字工作，如因乙方原因不进行过户，则定金部分归甲方所有”。由此可以判断，朱杰对王赞道持有的136.81㎡土地的土地使用权证系旧证，过户前需换新证是知晓的，并且双方在签订合同前均有向相关部门了解争议土地能否过户的情况；而朱杰对另36㎡王赞道没有土地使用权证的情况亦是清楚的。朱杰主张王赞道未按协议第三条第二款的约定向朱杰交付第七条附件部分的相关土地证原件等材料以便朱杰办理过户。但根据协议第三条第一款的约定：“合同签定后当日，乙方向甲方交纳20万元整作为合同定金，此款项待顺利过户至乙方名下前三天内，乙方将转让余款汇入甲方账户后，甲方将无任何条件配合乙方取得该土地证及相关手续，定金部分将自动冲抵总转让款中”。对比协议第三条第一款与第二款，王赞道将土地的相关手续交付朱杰办理过户的前提条件，是在朱杰支付王赞道20万元定金后，还是除付20万元定金外朱杰还需将土地余款付给王赞道，王赞道才交付土地相关手续给朱杰以上两款双方的约定并不明确，存在矛盾之处。故基于以上理由，朱杰在未能办理土地过户或过户时未能达到朱杰预期的面积，在合同约定不明确的情况下，朱杰未能举证王赞道有违约行为，根据我国担保法第八十九条的规定：……给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不屐行约定的债务的，应当双倍返还定金。故朱杰以王赞道违约为由请求双倍返还定金，证据不足，不予支持。王赞道辩驳双方已口头协议解除合同，但未能举证证明，不予采信。
王赞道同时主张已返还朱杰代理人黄海鑫8.4万元的购地定金，但从其举证的取款存折来看，无法证明其返还该款的
性质与土地款有关；而朱杰虽承认其代理人黄海鑫收到8.4
万元，但主张系黄海鑫个人借给王赞道10万元后，王赞道返还给黄海鑫个人的部分借款8.4万元，并提供反证即2O14年1月10日由王赞道出具的一份尚欠黄海鑫1.6万元的《借据》，在王赞道承认该借据是其书写，以及黄海鑫亦向本院表示是其个人另借给王赞道10万元的情况下，王赞道应对其所主张的其返还的8.4万元的性质是土地定金或与土地款有关负有举证责任，但王赞道未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，对其该项主张本院不予采信。而黄海鑫与王赞道之间是否存在本案土地买卖关系之外的另一法律关系，王赞道可另行通过法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回朱杰的诉讼请求。案件受理费3650元，诉讼保全费2520元，共计6170元，由朱杰负担（已付）。
朱杰不服上述判决，向本院提起上诉称：原审错误理解《土地转让协议书》第三条第一款和第二款，认定“以上两款约定不明确，存在矛盾之处”有悖事实和法律，造成错判。
考虑到朱杰与王赞道买卖的土地需要换新证后方可办理过户手续，可能耗费较长时间，因此双方在《土地转让协议书》（以下称“合同”）第三条第二款约定“甲方（王赞道）收到乙方（朱杰）定金当日，甲、乙双方开始进行上述土地所属权变更过户至乙方名下和交接该土地的所有相关手续，过户时间初定为60个工作日，办理过户所涉及的一切费用由乙方支付，甲方只是无条件配合乙方办理过户至乙方名下时所需办理过户的签字工作”，该款意思非常明确，即王赞道在收到朱杰定金的当日，就应当向朱杰交接该土地的相关材料，无条件配合朱杰办理产权变更的手续，完成过户估计要60个工作日。其实，该款是对双方权利义务的约定。合同第三条第一款约定“合同签订后当日，乙方向甲方交纳人民币20万元整作为合同定金，此款项待顺利过户至乙方名下前3天内，乙方将转让余款汇入甲方账户后，甲方将无条件配合乙方取得该土地证及相关手续，定金部分将自动冲抵总转让款中”，该款约定的是土地转让款的支付方式，即合同签订当日朱杰交纳20万定金，在产权变更手续基本完成，还有3天就可以过户至朱杰名下时，朱杰需将余款支付给王赞道，此时，定金自动转为转让款，朱杰的款项全部付清。随后，王赞道配合朱杰完成取得土地证的最后手续。
从时间上来看，朱杰交纳定金后，合同第三条第二款的履行应当在第一款之前，虽然顺序颠倒，但是根据语义，王赞道应当在收到定金当日就将该土地的相关材料交付给朱杰，在办理完大部分的过户手续后，最后一步朱杰即将取得土地证前，朱杰将余款支付给王赞道。因此，并不会产生“王赞道将土地的相关手续交付朱杰办理过户的前提条件，是在朱杰支付王赞道20万元定金后，还是除付20万元定金外朱杰还需将土地余款付给王赞道，王赞道才交付土地相关手续给朱杰？”的歧义，第三条的两款约定非常清楚，并不矛盾。
退一步讲，即使因合同条款约定不明确而产生争议，根据《合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，对于“王赞道交付土地相关手续是应当在朱杰支付定金后，还是将全款交清后”的问题，按照正常的交易习惯和诚实信用原则，朱杰已经交付20万的高额定金，而定金的性质就是为了保证合同的履行，朱杰的剩余合同义务是交付尾款，王赞道的主要合同义务仅是交付土地的相关手续，配合朱杰办理过户，而这是需要一段时间的。一般情况下，在一方已经交付定金的情况下，对方需要履行至少部分合同义务，也就是说，王赞道应当在收到定金后就需要交付土地的相关手续。如果在朱杰交清全款后王赞道才交付相关手续，开始履行合同义务，那么定金也就毫无意义，何况3天的时间也无法完成过户手续，合同目的根本无法实现。以上可以看出，即使在约定不明确的情况下，为了实现合同目的，王赞道在收到定金后就需要提供土地相关手续，这也是双方的本意。
综上所述，王赞道的主要合同义务是提供土地相关材料，配合朱杰办理过户手续，但是在履行过程中，王赞道一直没有提供相关材料，导致合同目的根本无法实现，其违约行为是毋庸置疑的，应当双倍返还定金。原审判决违背当事人签订合同的本意，牵强、错误地理解合同条款，造成误判，望二审法院根据条款本意，结合双方的合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，依法判决：1、撤销海口市琼山区人民法院作出的（2014）琼山民二初字第121号民事判决书；2、改判王赞道向朱杰双倍返还购地定金40万元；3、本案原审、二审诉讼费用由王赞道承担。
王赞道答辩称：
一、王赞道按照双方签订的《土地转让协议书》履行合同义务，不存在任何违约行为，无需双倍返还定金；相反，朱杰因己方原因拒绝履行合同构成严重违约，已支付定金应当归王赞道所有。朱杰在原审起诉状中陈述王赞道的违约行为为：“王赞道迟迟不协助朱杰办理该土地的过户手续并出现被告准备将该土地又转让给其他人的情形，其违法行为明显（包括该土地实际使用面积不足70平方米），给朱杰在精神上、经济上造成较大损失”，但是在原审庭审过程中，朱杰在主张王赞道违约时根本没有提及其在起诉状中所列的违约情形，亦未提交任何证据证明王赞道违约。实际上，双方签订协议之后一周不到，朱杰就联系王赞道提出要解除协议，并要求王赞道退回20万元定金，对于朱杰单方面提出的解除协议的要求，王赞道起初并不同意，但是迫于朱杰已经明确不履行协议的事实，双方叫上共同的朋友梁其标、周亚浩、王益民等人在当初签订协议的红城湖西路怡景园酒店一楼茶山花包厢商谈解除协议一事，最终在双方的退让下，王赞道和朱杰达成一致意见：王赞道出于人道主义退还朱杰10万元，双方解除协议，再无其他任何纠纷。王赞道于2014年1月10日上午，将从府城镇城东农商银行取出的8.4万元现金，并在城东农商银行大厅当面交给朱杰，剩余未退还的1.6万元朱杰要求王赞道以借款的形式打下了1.6万元的借条。因此可见，提出土地买卖的是朱杰，双方签订协议之后，毫无理由提出解除协议的也是朱杰，朱杰的出尔反尔严重破坏了市场经济的稳定性以及交易双方的诚信公正，其作为定金给付方构成严重违约，则丧失收回定金的权利。
二、作为合同守约方，在合同可以继续履行的情况下，王赞道主张继续履行，朱杰不愿意履行属于单方违约，应当承担相应的违约责任。在原审庭审中，审判人员针对朱杰的诉求是否基于解除协议这一问题明确向朱杰进行询问，朱杰在庭上并未提出解除协议。自双方商议土地转让一事以来，王赞道一直都是积极配合朱杰，提供土地房产证件、甚至亲自前往相关部门并按照朱杰的要求询问、打印、复印与土地、房屋相关的材料。协议签订后，王赞道也一直都在等待朱杰一起前往土地、房产部门办理过户手续。截止到二审庭审，王赞道依然秉持着继续履行协议的态度，在合同可以继续履行的情况下，王赞道十分愿意积极配合朱杰办理过户手续。众所周知，只要手续证件齐全且双方当事人亲自到场，办理土地过户是十分方便快捷的，所以双方约定：“待顺利过户至乙方名下前三天内，甲方将转让余款汇入甲方账户内”，王赞道也将按照协议约定“将无条件配合乙方取得该土地证及相关手续”。
朱杰在协议签订后无任何正当理由单方提出解除合同，构成严重违约，王赞道出于人道主义同意退还10万元解除合同，双方就此达成口头协议，并且王赞道已经实际履行了8.4万元的退款义务。无奈朱杰出尔反尔，为了逃避违约责任，其恶人先告状，毫无诚信可言，并且在二审上诉状中再次明确提出不愿继续履行协议。若朱杰执意不履行协议，其作为违约方应承担相应的违约责任。对于王赞道已退回的8.4万元现金，王赞道将保留另行起诉的权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应当予以维持，希望二审法院驳回朱杰的上诉请求，维持原审判决，维护王赞道的合法权益。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。
另查明，朱杰本人于2014年10月31日向本院陈述，其与王赞道之间的买卖合同事宜是其委托儿子黄海鑫办理的，提起本案诉讼是其真实意思表示，本案原审起诉状、委托手续及二审上诉状、委托手续均系其委托黄海鑫办理并代其签名。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”朱杰上诉主张王赞道的主要合同义务是提供土地相关材料，配合朱杰办理过户手续，由于王赞道一直没有提供相关材料，导致合同目的根本无法实现，所以王赞道应当双倍返还定金。根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的规定，房屋、土地登记应当由当事人共同申请。朱杰如欲办理涉案土地使用权及该土地上建筑物的过户登记手续，需由朱杰和王赞道持相关的合同、证件等材料共同办理，而不是由朱杰单方面持有王赞道名下的土地相关材料就能完成。王赞道在原审与二审过程中一直坚持要履行双方签订的《土地转让协议书》，朱杰未举证证明王赞道拒绝与其共同办理涉案房地产的登记，亦未举证证明王赞道有不履行双方协议的意思表示，而未将土地相关材料交给朱杰持有也并不必然导致合同目的无法实现的后果，因此，朱杰仅以王赞道收取定金后未交付土地相关材料为由，主张王赞道违约，请求王赞道双倍返还定金缺乏事实和法律依据。综上所述，朱杰提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由朱杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈杰林
代理审判员 赵 曼
代理审判员 彭彩燕
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 周 娟