山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第128号
上诉人（原审被告）：李梅祥。
委托代理人：武明奇，山东正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：邢军。
委托代理人：郝建光，山东鲁北律师事务所律师。
上诉人李梅祥因与被上诉人邢军房屋买卖合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李梅祥的委托代理人武明奇，被上诉人邢军的委托代理人郝建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢军在原审中诉称，2014年7月9日，原、被告经协商一致，签订了《房屋买卖协议》，原告将坐落于东营区黄河路579号1幢108号建筑面积为226.33平方米的房产出售给被告。协议第二条约定总价款为1584310元，协议约定签订协议时支付定金10万元，余款1484310元分两次付清，2014年9月1日之前支付100万元，余款484310元于签订合同当日付清；本协议自签订之日起产生法律效力，若任何一方不能按上述约定执行本协议，违约方须支付另一方违约金10万元整。被告签订协议之日未支付定金，2014年9月1日之前未支付100万元人民币，严重违约，耽误了原告最佳卖房时机，造成了重大的经济损失。综上，请求判令被告支付原告违约金10万元；判令被告继续履行合同；被告承担本案诉讼费用。
李梅祥在原审中答辩称，被告通过房产中介在与原告签订合同时曾经向中介和原告申明，买房的方式为房产抵押贷款，并提出30天保留期限的要求，30日内允许中介及原告卖房，必须征得被告的同意，如贷款批下来则买房，并承诺付与安家中介2000元的酬金，贷款批不下来则不买房，购房协议自行终止，涉案的购房协议是在中介公司以及原告再三敦促下按照他们的条条框框签订的；被告了解到领秀天成属于烂尾楼，各银行都不同意放贷，故被告联系到原告请求退房；被告的女婿上网获知，原告在赶集网上也刊登了同样的卖房信息，打电话出价讨价原告同意以6000元／平方米成交，有截图和录音为凭；原告同意贷款给被告，被告要求原告降价卖方，原告以已签订合同为由始终不答应降价卖房。综上，此房屋买卖协议属于无效协议，如原告同意提供贷款，被告同意在公平公正和诚实守信的原则下成交。
原审法院查明，2013年2月10日，山东三陆置业集团有限公司与原告邢军签订商品房预售合同，出售领秀天成小区商业用房，合同编号为：YS0052914，房屋代码为227754，合同约定预测建筑面积为226.33平方米，商品房单价为10800元。2014年7月3日，山东三陆置业集团有限公司出具证明一份，同意原告对预售的商品房进行转让，并承诺依法为其办理商品房预售合同登记备案的变更手续。2014年7月9日，邢峥代表原告与被告通过中介公司东营区安家房地产代理服务部签订《房屋买卖协议》一份，约定：原告作为卖方将东营区黄河路579号1幢108号房产（房屋产权证号为YS00529**号）转让给买方即本案被告，房屋用途为营业。总价款为1584310元；付款方式为签订该协议时支付定金10万元，余款1484310元分两次付清，2014年9月1日之前支付100万元，余款484310元于签订合同当日付清；卖方负担更名费用；协议自签订之日起产生法律效力，违约方需向另一方支付违约金10万元。截至庭审时，被告未向原告支付任何购房款。
原审法院认为，邢峥代表原告邢军与被告签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，系有效协议。原告对邢峥的代签行为予以认可，视为原告对邢峥的代理行为予以追认。山东三陆置业集团有限公司同意原告转让涉案房屋，原告转让房屋的行为合法有效。双方签订的协议中明确了房屋位置、建筑面积、总价款、付款方式、产权证号以及违约金等房屋买卖事项，原、被告双方均应按照诚实信用原则认真履行合同的各项义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告关于原告存在卖方欺诈行为、签订协议非本人意愿以及涉案房屋买卖协议属于无效协议的抗辩主张，未提交有效证据予以证实，不予支持。被告关于双方通过约定如贷款下来则买房，贷款未果不买房的抗辩主张，因未提交补充协议等证据予以证实，不予支持。原告请求被告继续履行合同的诉讼请求，予以支持。原、被告在协议中明确约定了违约金数额，被告未按照协议约定履行协议义务，原告请求被告支付违约金10万元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告李梅祥继续履行与原告邢军于2014年7月9日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李梅祥于判决生效后十日内支付原告邢军违约金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告李梅祥负担。
上诉人李梅祥不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院违反专属管辖规定，属严重违反法定程序，判决应予撤销。涉案房屋位于东营区黄河路579号，应属东营市东营区人民法院管辖范围，原审法院受理本案违反法定程序。二、涉案房产存在瑕疵，被上诉人亦存在违约行为，涉案房产应于2013年6月30日前交付，但至今涉案房屋都未经东营区质监站组织验收，故被上诉人亦存在不能交付的违约事实存在，双方违约应相互折抵。三、原审法院认定事实错误，涉案房屋买卖协议应属无效合同，无继续履行之必要。签订房屋买卖协议时被上诉人采用欺诈手段诱使上诉人与其签订，上诉人不知晓该房产已经逾期交付达一年之久，故签订合同非上诉人真实意思表示，合同欠缺成立要件，且合同约定的房屋交付期限不明确，属于标的不明。根据房屋买卖协议第三条的约定来看，该协议属于定金保证合同，而被上诉人未缴纳购房定金，故该协议并未生效。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求判令：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人邢军答辩称，关于管辖问题，根据相关法律规定，原审法院管辖本案并没有错误，符合法律规定。上诉人的其他上诉理由亦没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人李梅祥与被上诉人邢军均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实基本一致。
另查明，被上诉人在二审庭审中称其主张的继续履行合同的内容是按照房屋买卖协议第三条约定的付款方式支付全部房款。关于房屋交付的问题，被上诉人称在上诉人履行了交付全部房款的义务后，被上诉人就会在合理的时间内为上诉人办理房屋预售合同的变更登记，但是对于何时能够交付房屋，应当由山东三陆置业集团有限公司来确定。如果在合理的期间内被上诉人没有履行交付房屋的义务，就应当承担相应的责任，上诉人可以另行起诉要求被上诉人交付房屋并承担相应的违约责任。
本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人李梅祥应否向被上诉人邢军交付违约金10万元。本案中，上诉人李梅祥与被上诉人邢军签订的房屋买卖协议虽没有约定具体的交房日期，但对房屋位置、面积、价款等事项均进行了明确的约定，应认定为有效合同，双方均应按该协议约定履行各自的义务，交房日期不确定并不能否定整个房屋买卖协议的效力，对于具体的交房日期，双方可另行协商确定。涉案房屋买卖协议第三条约定：签订本协议时支付定金10万元，余款1484310元分两次付清，2014年9月1日之前支付100万元，余款484310元于签订合同当日付清。第九条约定：本协议自签订之日起产生法律效力，双方均不得毁约，如任何一方不能按上述约定执行，违约方需支付另一方违约金人民币10万元。现上诉人李梅祥未按协议约定履行交付房屋定金及房款的义务，违约在先，原审法院据此判决其支付违约金10万元并无不当。上诉人李梅祥主张被上诉人邢军在签订协议时存在欺诈行为、签订协议非本人意愿以及涉案房屋买卖协议属于无效协议的抗辩主张，未提交有效证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。且本案纠纷不属于不动产专属管辖案件的范围，并不违反专属管辖规定，上诉人关于本案违反专属管辖，应予以撤销的上诉理由，本院依法不予支持。
综上，上诉人李梅祥的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人李梅祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 王继印
代理审判员 孙延斌
二〇一五年七月三日
书 记 员 温继春