阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初1630号
原告：叶标，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××1416。
委托代理人：麦秋改，女，××年××月××日生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：张春冠。
被告：王绍铁，曾用名王伯金，男，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××0616。
被告：ＸＸ，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××1422。
上述两被告共同委托代理人：王圣明，男，××年××月××日生，汉族，住阳江市江城区。
原告叶标诉被告王绍铁、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由审判员黄英燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶标的委托代理人张春冠，被告ＸＸ和被告王绍铁、ＸＸ的委托代理人王圣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶标诉称：两被告为夫妻关系，原告与两被告双方于2014年3月18日签订《房地产买卖合同》，合同约定两被告将位于阳江市江城区濑背××号的房地产转让给原告，转让的房地产的国有土地证为阳府国用（1991）0510168号，占地面积70.8㎡，房地产总价款为人民币17万元，被告应当在2014年6月18日无条件为原告办理过户手续，合同还约定了违约金、交付等条款。合同签订当天，原告已交付全部的购房款人民币17万元给两被告。合同签订后至合同约定的办理过户的最后时间，被告仍未与原告办理过户手续。在原告一再的催问下，两被告再次向原告保证于2015年5月18日前办理过户手续给原告，但在此期间至今两被告均无履行合同及保证承诺将房地产过户给原告，两被告行为已构成严重违约。据原告了解，两被告又将上述房地产另行转让他人，该购买人已将两被告起诉至法院，目前该案已生效并已到执行阶段，贵院执行局已启动拍卖上述房地产程序并已张贴了相关的评估拍卖公告。两被告行为严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，现特向法院起诉，请求：1、确认原、被告于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》有效并责成被告继续履行《房地产买卖合同》；2、判令两被告支付违约金51000元；3、两被告承担诉讼费用。
被告王绍铁、ＸＸ辩称：原告诉称的事实和理由不是事实，其没有支付购房款170000元给被告，其出示的证据《保证书》、《收据》都是其以威胁、欺诈手段要被告在其事先写好的草稿上照抄后，逼被告签字的。事实真相是：2013年因被告做生意缺少资金，通过熟人介绍认识叶标，叶标同意借10万元，其称按6分利息计。急于用钱的被告被逼借10万元，每月支付利息，第1次支利息6000元、第2次支利息6000元、第3次支6800元，又被其另逼加300元、第4次（先后两次）支7200元、第5次支4500元、第6次以其起诉人撤诉逼交2600元撤诉费、第7次支利息16400元，共支利息39000元。其诉称的17万元是在10万元本金基础以本金加利息（利滚利）。后来叶标认为我还不起这笔借款就起歹心，看中家住的房屋漠阳濑背××号，预先草拟好房屋买卖合同利诱逼迫被告签字，以强行抵顶17万元债。叶标想强占该房屋，并强逼被告写保证书转户手续期限。被告觉得太冤了，就不肯办过户手续。由上述事实证明原告的行为以欺诈手段骗得房屋买卖合同是违反法律规定，是无效的，法院理应不予支持。特别是合同约定第四条按17万的30%计付违约金违反法律规定。另外，原告用被告的房屋与他人签订租屋合同，扣去被告的原租金200元／月，请法院一并审理，予以退还；诉讼费应由原告承担，且被告还汇款了5000元给叶标。被告没有退休费和生活费，是靠租房租金每月300元来生活。被告没有将房屋转让给叶标，叶标竟然威逼租房者要将人家的东西扔出去，吓得租房的人都不敢租被告的房子，然后就与别人另签租房合同。叶标每月拿了被告200元租金只剩100元给被告。
经审理查明：被告王绍铁与被告ＸＸ是夫妻关系。座落于阳江市江城区濑背××号房地产登记权属人为被告被告王绍铁，王绍铁领有阳府国用字（1991）第0510168号国有土地使用证以及粤房字第××号房屋所有权证。2014年3月18日，原告叶标（乙方）与被告王绍铁、ＸＸ（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将座落于阳江市江城区濑背××号房地产转让乙方所有，国有土地使用证为：阳府国用（1991）第0510168号，占地面积70.8平方米。乙方对甲方出售的该房地产已作详细了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方协商议定，该房地产出售总价款为人民币壹拾柒万元（170000元）整，转让款乙方以现金形式一次性付清给甲方。三、甲、乙双方协商议定，甲方应当在2014年6月18日前无条件为乙方办理该房地产过户手续（含过户给乙方指定第三人），该房地产权属交易、过户所发生一切费用全部由甲方负责。若甲方2014年6月18日仍未为乙方办理该房地产过户手续，则甲方违约，应支付违约金51000元给乙方。四、双方一致约定，乙方允许甲方于2014年6月18日前可选择解除本合同，若甲方选择解除本合同，则视甲方违约，甲方除应退还所收取乙方所有款项外，还应按本合同约定的房地产出售总价款170000元的30%（即51000元）支付给乙方作为甲方该违约金。五、甲方保证该房地产没有产权纠纷或其他权利限制。如在出售前有产权纠纷或其他权利受限制，由甲方负责理妥，与乙方无关，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。六、甲方应于2014年6月18日前将本合同转让的房地产交付给乙方。甲方交付该房地产给乙方之前，该房地产所产生的一切费用及一切事故和法律责任，均由甲方承担，与乙方无关；甲方交付该房地产给乙方之后，该房地产所产生的一切费用及一切事故和法律责任，均由乙方承担，与甲方无关。……”签订合同当日，两被告写下《收据》一张交原告收执，内容为：“今收到叶标交来房地产转让款人民币现金壹拾柒万元整（￥170000）”。2014年6月19日，两被告写下《保证书》一份交原告收执，内容为：“本人王绍铁、ＸＸ与叶标于2014年3月18日签订的房屋地产买卖合同中约定就该房地产于2014年6月18日前过户给叶标（或叶标指定的第三人）名下。由于本人王绍铁、ＸＸ资金紧缺的原因未能按约定时间过户，本人愿意承担违约责任。并承诺保证于2015年5月18日前将该房地产过户到叶标（或叶标指定的第三人）名下。否则愿意承担一切法律后果。”原告以两被告收到原告支付的购房款170000元后，单方违约没有按合同和保证书的约定不履行房屋过户手续为由，向本院起诉，请求如诉称。庭审中，两被告认为该房屋买卖不真实，是叶标以威胁、欺诈手段威逼两被告签订《房地产买卖合同》、《保证书》和《收据》的，实际是以屋抵债，但没有提供证据予以证明；另外，被告认为违约金约定过高，认为应按170000元的购房款的15%计算，即是25500元。
诉讼中，原告叶标到本院表示：原告诉请被告继续履行房地产买卖合同是要求被告将该房屋办理过户手续给其；该讼争房屋的现状是被江城法院查封状态。本院依法向原告释明变更诉讼请求为主张解除合同、赔偿损失主张权利，但原告叶标坚持不变更诉讼请求，不请求解除合同和要求被告赔偿原告损失。
另查明，本院执行的申请执行人詹有芬与被执行人王绍铁、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，根据申请执行人的诉讼财产保全申请，2014年11月3日作出（2014）阳城法民一初字第1659号民事裁定，查封登记在王绍铁位于阳江市江城区濑背××号房产（房地证号17391**）。2015年6月16日，本院作出（2014）阳城法民一初字第1659号民事判决，判决王绍铁、ＸＸ在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款、购房定金共122000元给詹有芬。王绍铁、ＸＸ不服提起上诉，阳江市中级人民法院作出（2015）阳中法民一终字第486号民事判决：驳回上诉，维持原判。因王绍铁、ＸＸ没有履行上述义务，申请执行人詹有芬于2015年9月16日向本院申请强制执行。原告叶标于2016年4月21日向本院提出了书面异议：请求解除对位于阳江市江城区濑背××号国有土地使用权的查封并停止对该地拍卖。2016年4月28日，本院作出（2016）粤1702执异20号执行裁定书，裁定驳回叶标的异议。叶标收到（2016）粤1702执异20号执行裁定书后，没有按照民事诉讼法第二百二十七条规定的程序向本院提起诉讼，现（2016）粤1702执异20号执行裁定书已发生法律效力。另外，中国人民银行公布2014年至现在1～3年期的贷款基准年利率为6.15%。
上述事实有原告提供的《房地产买卖合同》、《户口本》、《保证书》、《收据》、《国有土地使用证》及庭审记录、询问笔录和（2014）阳城法民一初字第1659号民事判决书、（2015）阳中法民一终字第486号民事判决书、（2016）粤1702执异20号执行裁定书为证，经本院综合分析予以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告叶标提供了有两被告亲笔签名和盖上手指膜的《房地产买卖合同》、《保证书》、《收据》和《国有土地使用证》为证，两被告虽认为该房屋买卖不真实，是叶标以威胁、欺诈手段威逼两被告签订《房地产买卖合同》、《保证书》和《收据》的，实际是以屋抵债，但没有提供证据予以证明。因此本院认定原告与两被告签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，依法对双方当事人都有约束力。
合同签订后，两被告在原告支付了合同约定的该房屋的全部房款170000元后，没有按合同的约定将该房屋过户给原告，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，两被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。但现因讼争房屋阳江市江城区濑背××号房产现已被法院另案依法查封，原告要求两被告履行《房地产买卖合同》约定的办理过户登记手续，属于处分权受限制的合同履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”，原告在本院释明其是否主张解除《房地产买卖合同》并赔偿损失来主张其权利后，仍然坚持不变更诉讼请求，不请求解除合同和要求被告赔偿原告损失，要求继续履行合同即要求被告将讼争房屋办理过户登记手续给其，上述属于《合同法》第一百一十条规定的法律上不能履行的情形，故本院依法驳回原告叶标的该项要求继续履行合同的诉讼请求。
对于原告诉请要求两被告支付违约金51000元的问题。两被告有违约的事实，又在《房地产买卖合同》第三条中约定了“甲方应当在2014年6月18日前无条件为乙方办理该房地产过户手续（含过户给乙方指定第三人），该房地产权属交易、过户所发生一切费用全部由甲方负责。若甲方2014年6月18日仍未为乙方办理该房地产过户手续，则甲方违约，应支付违约金51000元给乙方。”的条款，但被告认为违约金约定过高，认为应按170000元的购房款的15%计算，即是25500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”之规定，在本案中，在原告坚持不解除合同的情况下，仅仅因为被告不能按照合同约定办理房屋所有权过户登记手续，原告就要求被告支付违约金51000元，显然不符合法律规定，也违反了基本的公正公平原则。故本院认定逾期办证的违约金应从合同约定的逾期办证之日起（2014年6月19日）按照已付房款170000元的中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至起诉时（2016年4月21日）止，则被告应付违约金为20910元（170000元×6.15%×2年）。而按被告提出的违约金计算标准是明显高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，因此对被告提出的调整违约金的请求，本院予以支持，故被告王绍铁、ＸＸ应支付违约金25500元给原告叶标。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告叶标与被告王绍铁、ＸＸ于2014年3月18日签订的《房地产买卖合同》有效；
二、限被告王绍铁、ＸＸ在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25500元给原告叶标；
三、驳回原告叶标的其他诉讼请求。
本案受理费2308元（该款原告已预交），由原告叶标负担203元，被告王绍铁、ＸＸ负担2105元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 黄英燕
二〇一六年七月十八日
书记员 冯 敏