浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1274号
原告（反诉被告）华润万家生活超市（浙江）有限公司。
法定代表人张华文。
委托代理人孙冰、梁敏。
被告（反诉原告）高敏。
委托代理人朱红尔。
原告华润万家生活超市（浙江）有限公司（以下简称华润公司）为与被告高敏房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院起诉，反诉原告高敏于2014年8月27日对反诉被告华润公司提出反诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2014年9月23日、10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润公司的委托代理人孙冰、被告（反诉原告）高敏的委托代理人朱红尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称，2013年10月1日，原告与被告签订店铺、专柜租赁合同（以下简称租赁合同）1份，原告作为出租方将其合法占有的区域租赁给被告，合同约定：“租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，租金为1、2013年10月1日至2014年9月30日月租金57230元；2、2014年10月1日至2015年9月30日月租金61810元；3、2015年10月1日至2016年9月30日月租金66755元；租金和管理费以壹个月为一期，按期支付，乙方在每期结束之前的10天内向甲方支付下一期的租赁费用及管理费。首期租金及管理费在2013年9月21日之前支付；在发生以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同：乙方拖欠应付费用达30天的……；第十四条违约责任……乙方单方面提前解除合同或甲方依据本合同的有关规定单方面解除本合同的，乙方应按当年租金的陆倍向甲方支付违约金；本合同期满或提前终止时，乙方应保证租赁区域具备良好和适于出租的状态及条件（正常磨损除外）。乙方应于合同终止日将其所属物品全部搬离租赁区域，否则即视为已经放弃其对物品享有权利，且视为已授权甲方处置该物品。如乙方延迟交还该租赁区域，每延误一天，向甲方支付相当于贰倍原当年基本日均租金加日均管理费总额的违约金……”。合同生效后，原告按约向被告提供符合要求的租赁房屋，而被告未依约履行支付房租的义务，租金仅支付到4月，5月至今的租金均未缴纳，共计157993元，经原告多次催讨未果。被告的上述行为已违反合同约定，且按合同约定，现解除合同条件已成就，原告有权单方面解除租赁合同，被告理应支付拖欠租金，并承担违约责任，赔偿原告因此造成损失。现原告诉至法院，请求：一、判令解除原、被告于2013年10月1日签订的店铺／专柜租赁合同；二、判令被告立即腾退租赁房屋（租赁区域编号为s1-4）；三、判令被告支付原告所拖欠的租金共计166152元（2014年5月1日起，暂计至起诉之日2014年7月28日，实际要求计算至被告腾退房屋之日）；四、判令被告支付原告违约金114460元。
被告高敏辩称，一、被告因为租赁房屋实际坐落位置与房产证上位置不一致，还因为消防审批等问题从2014年5月开始未缴纳租金，即使被告逾期支付租金违反了合同约定，但不应该出现由原告锁门的情形，原告应该通知被告并进行催缴。二、原告要求解除合同，被告表示同意，但在法律上并不是因为被告拖欠租金、原告单方解除。原告在2014年6月15日将房屋的门锁住以后，导致房屋不能正常使用，原告应当承担责任。三、被告认为被告应当支付2014年6月15日之前的租金，在2014年6月15日之后就不应当由被告支付。原告对于扣除租金后剩余的保证金应该予以返还，被告可取回房屋内的物品。
反诉原告高敏反诉称，反诉原告与反诉被告签订店铺／专柜租赁合同，反诉原告对租赁房屋进行装饰装修，并如约支付相应租金。2０14年5月，反诉原告因房屋坐落位置以及消防审批等问题向反诉被告交涉，反诉被告承诺予以配合。2014年6月15日，反诉被告未通知反诉原告的情况下，强行将所租赁的房屋门锁住，致使反诉原告无法正常营业。反诉原告为了经营该游戏厅，投入巨资，反诉被告行为不仅造成反诉原告经营损失，更导致装修、装饰的巨额损失，故依法提起反诉，请求：一、判令反诉被告支付违约金343380元。
反诉被告华润公司辩称，反诉原告陈述的因房屋位置及消防审批问题与反诉被告进行交涉，该部分并不是事实，反诉被告从未收到对方任何相关问题的书面意见。2014年6月30日，反诉被告的工作人员出于履行业主方管理及安保的角度考虑，用铁丝将租赁房屋的门进行缠绕，租赁房屋的门由反诉原告自行控制，反诉原告可以正常通行。反诉原告认为被告交付的房屋不符合合同约定，但并没有提供相关证据予以证明，应承担举证不能的后果。
原告（反诉被告）华润公司提交了以下证据：
1、店铺／专柜租赁合同1份；
2、绍兴县华联国际商贸城有限公司与华润公司租赁合同1份；
3、土地证、房产证各1份；
证据1-3拟证明华润公司与高敏签订租赁协议，华润公司作为出租方将其合法占有的区域租赁给高敏，双方约定租赁费用、付款方式、解除合同的条件、违约责任及争议的解决等内容；
4、发票7张，拟证明租赁合同已生效，华润公司按约向高敏提供符合要求的租赁房屋，高敏支付至2014年4月的租金，华润公司向高敏开具正规发票，高敏自2014年5月至今的租金未缴纳，严重违约；
5、案涉房屋大门照片7张，拟证明华润公司并未将高敏的店门锁住，该房屋目前由高敏控制；
6、证人刘某证言、证人陈某证言各1份，拟证明案涉房屋早已处于停业状态，华润公司出于安全考虑用铁丝将大门缠绕；
7、申请报告1份，拟证明高敏所称华润公司强行锁门导致其无法营业的事实不存在。
上述证据经庭审质证，对华润公司提交的证据1-3，高敏对真实性无异议，但认为证据1、2所涉的房屋坐落位置与证据3的房屋坐落位置不一致；本院认为，上述证据能证明华润公司与高敏就绍兴县柯桥街道笛扬路1955号租赁区域编号为s1-4的房屋租赁签订合同的事实，予以确认。对华润公司提交的证据4，高敏对真实性无异议、对证明对象有异议；本院认为，该组证据能证明高敏已支付租金的事实，予以确认。对华润公司提交的证据5、6，高敏对证据5的真实性有异议，并认为两位证人在庭审中陈述与录音并不一致；本院认为，证据5的真实性可予确认，证据6部分真实。对华润公司提交的证据7，高敏未在本院指定的期限内质证，视为其放弃质证权利，本院对该证据的真实性予以确认。
被告（反诉原告）高敏提交了以下证据：
1、池秀容微信截图1份、租赁房屋大门照片2份，拟证明华润公司将经营场所锁门的事实；
2、通话录音4份，拟证明华润公司在未通知高敏的情况下擅自将租赁房屋锁门的事实；
3、笛扬店防损部照片2份，拟证明证据2中通话人员的身份情况；
上述证据经庭审质证，对高敏提交的证据1，华润公司对三性均有异议；本院认为，证据1中的微信截图证明力不足，不予确认，大门照片可与华润公司提供的大门照片对应，真实性予以确认。对高敏提交的证据2，华润公司认为系其员工在不知情的情况下由被告偷录，且部分录音不完整；本院认为，根据华润公司证人陈述，录音的真实性可予确认。对高敏提交的证据3，华润公司无法确认其真实性、合法性；本院认为，该证据证明力不足，不予确认。
综上，本案事实认定如下：
2013年10月1日，华润公司（甲方）与高敏（乙方）签订《店铺／专柜租赁合同》1份，约定：本合同所指租赁区域仅指坐落在中华人民共和国绍兴县柯桥街道笛扬路1955号区域，甲方租赁给乙方的租赁区域建筑面积共计710平方米，租赁区域编号为s1-4；租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止；2013年10月1日至2014年9月30日月租金57230元，2014年10月1日至2015年9月30日月租金61810元，2015年10月1日至2016年9月30日月租金66755元；为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同生效日向甲方支付履约保证金110000元；租金和管理费以1个月一期，按期支付，乙方在每期结束之前的10天内向甲方支付下一期的租赁费用及管理费；在发生以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，a乙方拖欠应付费用达30天的，b因乙方的严重过错，根据法律、法规规定收回该租赁区域，c利用该房屋从事犯罪活动的，d不承担约定的维修义务或不正当使用致使房屋损坏的；乙方单方面提前解除合同或甲方依据本合同的有关规定单方解除本合同的，乙方应按当年月租金的6倍向甲方支付违约金；甲方单方面提前解除合同或乙方依据本合同的有关规定单方面解除本合同的，甲方应按当年月租金的6倍向乙方支付违约金；等等。
上述合同签订以后，双方履行了合同。高敏已支付华润公司保证金110000元，并按57230元／月标准支付华润公司2013年10月至2014年4月租金，2014年5月起，高敏未再支付华润公司租金。
2014年6月16日，高敏向华润公司提交申请报告1份，载明：……因各种原因经营不好，已关停半年，现如今已全部亏本，再也没有钱缴纳租金了，今年五月份的租金也无法缴纳了……望领导能接受本人的申请请求。允许我解除租赁合同，以便让本人经营的场地尽早归还华润万家集团，以便公司能早点把场地租出去，减少贵公司的损失……
另查明，华润公司笛扬店防损部工作人员于2014年6月底将案涉租赁房屋的部分大门用铁丝缠绕。目前，双方尚未交接案涉房屋的钥匙。2014年7月28日，华润公司至本院起诉。
本院认为，华润公司与高敏之间签订的《店铺／专柜租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。该合同约定，“租金和管理费以1个月一期，按期支付，乙方（高敏）在每期结束之前的10天内向甲方支付下一期的租赁费用及管理费”，按此约定，高敏应在2014年4月30日之前向华润公司支付2014年5月的租金，高敏主张因租赁房屋实际坐落位置与房产证上位置不一致，以及消防审批等问题而未付租金，缺乏证据证明，本院不予采纳。故高敏至今未付租金，其已构成违约，现华润公司主张解除双方签订的《店铺／专柜租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方在《店铺／专柜租赁合同》约定，“甲方（华润公司）根据本合同的有关规定单方面解除本合同的，乙方（高敏）应按当年月租金的6倍向甲方支付违约金”，现华润公司因高敏逾期支付租金超过30日而主张解除《店铺／专柜租赁合同》，并依据上述规定要求高敏支付违约金，本院予以支持，至于违约金数额，华润公司主动调低为2个月租金114460元（57230＊2），本院予以准许。
关于华润公司是否违约的问题。本院认为，华润公司作为房屋出租方，在承租方高敏拖欠租金的情况下，为防止自身损失进一步扩大而将案涉租赁房屋的部分大门用铁丝缠绕的行为显有不当，但考虑到高敏承租的房屋所开办的游戏厅已停业半年，华润公司的上述行为并未造成高敏实质性损失，而且，案涉房屋尚有部分大门仍可进出，华润公司将案涉租赁房屋的部分大门用铁丝缠绕的行为并不完全影响高敏正常使用房屋，故高敏主张华润公司违约并支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
至于高敏应支付华润公司的租金、占有使用费。高敏主张其应支付华润公司2014年6月15日之前的租金，不应支付华润公司2014年6月15日之后的租金。本院认为，首先高敏并无足够证据证明华润公司用锁将案涉房屋的门锁住，其次华润公司将案涉租赁房屋的部分大门用铁丝缠绕的行为并不完全影响高敏正常使用房屋，故租赁房屋自2014年5月至今仍由高敏实际占有、使用。现双方《店铺／专柜租赁合同》已解除，高敏应将租赁房屋腾空退还给华润公司，腾退所需的合理期限由本院酌情确定，并且，高敏应支付华润公司自2014年5月至房屋实际腾退之日止的租金、占有使用费。经计算，从2014年5月1日起至华润公司起诉之日2014年7月28日，高敏应支付的租金为166152元，扣除高敏支付的保证金110000元，高敏还应支付56152元，此后，高敏应按照双方于2013年10月1日签订的《店铺／专柜租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除华润万家生活超市（浙江）有限公司与高敏签订的于2013年10月1日签订的《店铺／专柜租赁合同》；
二、高敏于本判决生效之日起三十日内将绍兴县柯桥街道笛扬路1955号区域、建筑面积共计710平方米、租赁区域编号为s1-4的房屋腾空退还给华润万家生活超市（浙江）有限公司；
三、高敏于本判决生效之日起十日内支付华润万家生活超市（浙江）有限公司租金人民币56152元（暂算至2014年7月28日，此后按照双方于2013年10月1日签订的《店铺／专柜租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止）；
四、高敏于本判决生效之日起十日内支付华润万家生活超市（浙江）有限公司违约金人民币114460元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回原告华润万家生活超市（浙江）有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告高敏的全部诉讼请求。
本诉案件受理费人民币5509元，减半收取人民币2754.5元，由华润万家生活超市（浙江）有限公司负担人民币898.5元，由高敏负担人民币1856元，高敏负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院；反诉案件受理费人民币3225.5元（已减半），由高敏负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8734.5元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱 姣
二〇一四年十一月十三日
代书 记员 徐媛媛