北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13569号
上诉人（原审被告）：刘宇，男，1982年9月15日出生。
被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生，汉族广东康景物业服务有限公司北京分公司职员。
委托诉讼代理人：田菲，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人刘宇因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，刘宇不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘宇上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回康景物业公司全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由康景物业公司负担。事实和理由：一、本案已经超过诉讼时效，康景物业公司提出的证据不足以证明其有催缴、通知业主的行为，应驳回超出诉讼时效的请求。二、康景物业公司提供的物业服务存在明显质量问题，如共有部分出租占用、公共设施被损坏丢失、公共安全监控门禁设施损坏、小区发生刑事案件、盗窃案件频发、小区电梯过少、小区经常停水停电、不提供居住证明，故意停电、小区乱停车情况严重等，所以应予减免物业费。三、业主委员会成立后已经解聘康景物业公司，故一审判决应直接驳回康景物业公司要求刘宇交纳2015年5月31日至2016年12月31日物业费的请求。
康景物业公司辩称，认可一审判决，不同意刘宇的上诉请求和理由。
康景物业公司向一审法院起诉请求：刘宇支付2010年12月1日至2016年12月31日的物业费18001.8元，支付上述期间的违约金1800.18元，承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：刘宇系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街16号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）××室（公寓，以下简称“××室”）的业主，该房屋的建筑面积为99.44平方米。2009年5月23日，刘宇（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年1月1日至15日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后15日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额0.5%的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会，与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至一审法院［案号：（2015）通民初字第10975号］，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案一审中，刘宇认可其未交纳2010年12月1日至2016年12月31日的物业费，其辩称康景物业公司的服务存在大量问题，为此其提交了小区公共区域的相关照片。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与刘宇于2009年5月23日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2010年12月1日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，刘宇理应交纳相应的物业费。对于刘宇辩称的其房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业费。关于刘宇辩称的康景物业公司存在问题的意见，根据其提供的照片以及一审法院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故一审法院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2010年12月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去10%。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费一审法院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：1.刘宇给付康景物业公司2010年12月1日至2015年5月30日的物业费共计人民币11978元，于判决生效之日起7日内执行清；2.驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、刘宇应缴纳的物业服务费具体金额；二、康景物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、刘宇是否应向康景物业公司缴纳2015年5月31日至2016年12月31日的物业费。
一、关于物业服务费的具体金额，刘宇上诉主张康景物业公司提供的物业服务存在明显质量问题，应予减免物业费。对此本院认为，康景物业公司与刘宇之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。2010年12月1日至2015年5月30日期间，康景物业公司为刘宇提供了物业服务，刘宇应当支付相应的物业服务费用。刘宇主张康景物业公司提供的物业服务存在诸多问题并提交了照片，一审法院根据刘宇提交的照片及一审法院审理的涉案小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况，认定康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并在协议约定的物业服务费标准上打九折酌定的物业服务费金额，并无不当，本院对此予以确认。
二、关于康景物业公司的请求是否超过诉讼时效。刘宇上诉主张康景物业公司的请求已经超过诉讼时效。对此本院认为，综合双方当事人提交的相关证据，康景物业公司作为物业管理服务企业，在面临众多业主的情况下，采取张贴付款通知书的方式向全体业主催缴物业管理费，表明其已向刘宇提出了要求交纳物业管理费的请求，且康景物业公司提供的物业管理服务处于持续状态，故对其诉讼请求是否超过诉讼时效的认定不宜过苛。因此，刘宇的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
三、关于刘宇是否应向康景物业公司缴纳2015年5月31日至2016年12月31日的物业费。刘宇上诉主张珠江逸景家园小区业委会已经解聘康景物业公司，故应驳回康景物业公司要求刘宇交纳2015年5月31日至2016年12月31日物业费的请求。对此本院认为，因（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件尚未审结，该案的处理结果可能会影响到珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司（现名称江苏向正物业管理服务有限公司）签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力，故一审法院对该期间的物业费未予处理，并无不当。刘宇关于此期间物业费应予驳回的上诉请求，本院不予支持。
需要指出的是，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中康景物业公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，应尽快改善；并在今后的物业服务过程中应秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上所述，刘宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费296元，由刘宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 程 磊
代理审判员
王奔
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 沈 力
书 记 员 蔡佳琦