南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初6214号
原告：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。（组织机构代码证号：56289078-9）
负责人：陈青。
委托诉讼代理人：刘春玲
委托诉讼代理人：储冬芸）
被告：陈文，女，汉族，1968年5月2日出生。
委托诉讼代理人：马天保。
委托诉讼代理人：张欢。
原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）与被告陈文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锋尚物业南京公司的委托诉讼代理人刘春玲和储冬芸、被告陈文的委托诉讼代理人马天保和张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锋尚物业南京公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2012年7月至2016年6月的物业服务费46922.4元及自2012年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；2.判令被告支付自2011年4月至2016年3月的能耗费86150.63元（其中专用能耗费80162.26元、公共能耗费5988.37元）及自2011年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金。事实和理由：原告系锋尚国际公寓的物业管理公司，被告系该小区10幢505室业主；物业公司与被告签订前期物业管理服务协议，约定物业费按每月每平方米5元，每季度开始前15日前交纳；公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业费中，每季度开始前15日前预缴，每半年收取一次；若被告未按约定标准和时间交纳费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金，物业管理费方式为酬金制；物业服务协议签订后，原告提供了相关物业服务，被告自2011年4月始开始拖欠多期费用，经原告多次催要后仍未交纳。
陈文辩称：1.原告存在管理不当，被告没有享受到相应费用带来的服务，业主有权要求降低收费标准；2.原告服务不到位，没有与业主进行充分沟通消除争议，其滞纳金请求不应支持；3.由于原告不作为导致小区自2015年下半年至2016年上半年处于瘫痪状态，业委会为保持小区正常运转，于2016年5月16日收取了被告2016年3月至9月的物业费5700元、2015年10月至2016年3月的能耗费6650元，应在本案相应金额中扣除；4.房屋每年有一个月的维修期，且长期达不到合同约定的温度和湿度，业主要求能耗费按照60%缴纳，物业费减掉一个月；5.2014年9月至2015年6月期间的十个月开发商维修房屋期间的费用应由原告与开发商结算；6.物业合同约定的是酬金制，物业公司对于服务费和能耗费是代管，这几年物业公司没有尽到管理责任，存在不入帐、少入帐、挪用侵占的现象，原告在与业委会没有将所有帐算清楚前，无权利向被告主张交纳费用。
本院经审理认定事实如下：2007年5月10日，被告陈文及其夫丁小立、其子丁敬轩与南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《商品房预售合同》，约定被告向开发商购买锋尚国际公寓南10幢2单元405室房屋（现房屋编号为505室），房屋建筑面积194.58平方米，套内建筑面积172.37平方米。作为《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》约定：上海高力国际物业服务有限公司（以下简称高力物业公司）为锋尚国际公寓提供物业服务，物业管理区域物业服务收费按《江苏省物业服务收费管理办法》的规定采取“酬金制”方式，物业服务资金预计为5元/月/平方米（产权证建筑面积），结余或者不足均由业主享有承担，多退少补，业主应于物业正式交付使用之日起按5元/月/平方米（产权证建筑面积）交纳物业服务资金，物业服务资金按季度交纳，业主应在每季度开始前15日内履行交纳义务；公共区域能源费按实际发生额，按建筑面积进行分摊，采暖制冷新风费、吸尘费根据实际发生额，按套内使用面积进行分摊，热水费按每户实际发生额计量收取；业主未能按时足额交纳物业服务资金的，应按每天千分之一的标准向物业公司支付滞纳金；合同有效期限自2008年5月15日至2010年5月14日。2008年10月19日，被告办理入住手续，高力物业公司与被告签订前期物业管理服务协议，权利义务内容基本同上述《商品房预售合同》附件的《前期物业服务合同》。2011年2月1日，开发商与锋尚物业南京公司签订锋尚国际公寓前期物业服务协议，约定由锋尚物业南京公司为锋尚国际公寓提供前期物业服务，权利义务内容基本同上述开发商与高力物业公司签订的前期物业服务合同。高力物业公司授权锋尚物业南京公司享有其2008年5月15日至2011年1月31日期间的相关权利，包括但不限于追缴业主拖欠的物业管理费等各项费用的相关事宜。2016年4月底，原告在小区张贴公告，催要业主欠缴的物业服务费和能耗费。6月18日，原告退出锋尚国际公寓的物业服务。
另查，因小区业主、业主委员会、物业公司就物业费和能耗费产生争议，被告于2016年5月16日向业主委员会缴纳了2016年3月至9月的物业费5700元和2015年10月至2016年3月的能耗费6650元。
再查，2014年，被告房屋因楼顶漏水被维修了10个月。
再查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付原因，锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。
本院认为，本案争议焦点为：1.原告目前有无权利向被告主张物业费、能耗费；2.被告应负担的能耗费标准为多少；3.被告向小区业主委员会交纳的物业费和能耗费应如何处理；4.原告主张的滞纳金应否支持。
关于争议焦点：1.根据开发商与原告锋尚物业南京公司及高力物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，锋尚小区服务收费采取“酬金制”方式，物业服务资金采用预收的形式，预收的物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。根据上述约定，业主应先向物业公司预交物业费、能耗费等相关费用，然后由物业公司定期向业主公布物业服务资金年度预决算，单个业主以物业公司没有对物业预收资金决算而拒交费用没有法律依据。业主和物业公司对物业资金存有争议的，可以按照约定和法律规定另行解决，不属于本案解决的范围。2.原告为主张被告应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因原告提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，本院对原告主张的能耗费标准不予采信。但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故本院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。3.根据《前期物业服务合同》的约定，业主应按照约定向物业公司交纳物业公司服务期间的物业管理及相关费用，物业公司是收取物业管理及相关费用的权利主体，小区业主委员会不是收取物业管理及相关费用的权利主体。锋尚物业南京公司2016年4月26日给小区业主委员会的协助收取物业费、能耗费的函也仅是请求业主委员会尽协助事宜，该协助函也明确了缴费银行和账户，不能认定物业公司将收取物业管理及相关费用的权利转移给了小区业主委员会，也不能认定业主向小区业主委员会缴纳相关费用即履行了前期物业服务合同中交纳物业管理及相关费用的义务。4.根据《前期物业服务合同》约定，物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。在案证据表明，原告锋尚物业南京公司不但存在服务期间发生开发商使用业主电路等没有尽到管理服务义务的情形，而且其没有按照约定向全体业主公布物业服务资金年度预决算和收支情况（其年度财务审计报告不能代替物业服务资金年度预决算和收支情况，尽管对此业主一方亦有督促不力的责任），故不能按照《前期物业服务合同》约定的每天千分之一或原告现要求的每天万分之五计算滞纳金。但，为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主亦应负担不按时缴纳物业费的一定的违约责任，根据本案被告欠缴物业费的时间、数额、原因等实际情况，本院酌定被告应承担滞纳金15000元。
关于其他问题：1.关于被告房屋的面积问题。原告主张被告房屋建筑面积为195.51平方米，套内使用面积231.01平方米，其提供了南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司的房屋使用面积测算成果报告，但该报告仅能证明被告房屋的套内使用面积为231.007平方米，不能证明被告房屋的建筑面积，故本院在没有房屋登记簿的情形下，依据被告签订的《商品房预售合同》载明的面积确定被告房屋建筑面积为194.58平方米。2.被告主张2014年房屋维修期间的10个月不应缴纳物业管理费等相关费用的主张，因被告在其起诉开发商的诉讼中认为该房屋维修的责任在开发商，并向开发商提出了索赔，故对被告的该抗辩主张不予支持。3.被告辩称房屋每年有一个月的维修期，且长期达不到合同约定的温度和湿度，应每年减掉一个月物业费的主张，因被告提供的证据不能证明该情形属于原告物业公司的责任所致，故对该主张本院不予支持。
综上所述，被告应向原告支付2012年7月至2016年6月期间的物业费194.58平方米×5元/月.平方米×48个月=46699.2元，2011年4月至2016年3月期间的专用能耗费231.007平方米×4.95/平方米.月×60个月=68609.08元、公共能耗费111.39元/月.户×60个月=6683.4元，并支付滞纳金15000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈文于本判决生效后七日内支付原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费46699.2元、专用能耗费68609.08元、公共能耗费6683.4元、滞纳金15000元，合计136991.68元。
二、驳回原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3970元，原告负担930元，被告负担3040元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 尤忠华
代理审判员 陈 琛
代理审判员 万 方
二〇一六年十一月七日
书 记 员 张智玉