安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00524号
上诉人（原审被告）：杨美玲，女，1979年4月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：郑慧慧，安徽王善利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张德志，男，1962年8月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
被上诉人（原审被告）：陈敬国，男，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。
原审第三人：汪四全，男，1963年7月18日出生，汉族，住安徽省亳州市经济技术开发区。
原审被告：亳州市盖世房产中介有限公司。
原审被告：魏广侠，女，1976年4月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
上诉人杨美玲与被上诉人张德志、陈敬国及原审第三人汪四全、原审被告魏广侠、亳州市盖世房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：陈敬国与杨美玲于2010年9月3日办理结婚登记手续，系夫妻关系。陈敬国与第三人汪四全，于2011年6月26日签订房屋买卖合同，陈敬国以256000元的价格从第三人汪四全手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）；第三人汪四全于2011年6月26日，收到被告陈敬国购房款160000元。该房屋系汪心红所有，汪心红已死亡，第三人汪四全未得到汪心红本人或其继承人的授权、认可或追认。张德志与陈敬国于2011年6月26日签订房屋买卖合同，张德志以263000元的价格从陈敬国手中购买位于亳州市经济技术开发区汪小庙（A）小区43号第一轮拆迁还原房屋一套（面积80平方米）；陈敬国于2011年6月26日，收到张德志款163000元，其中的3000元系中介费用。杨美玲于2012年6月20日向本院起诉与陈敬国离婚纠纷案。2012年8月，陈敬国将其在亳州市盖世房产中介有限公司50%的股权转让给杨美玲。后陈敬国的母亲起诉陈敬国与杨美玲的公司股权转让纠纷案，陈敬国的母亲申请对被告陈敬国是否患有精神病进行的司法鉴定，因鉴定材料不充分等原因，合肥市精神病医院司法鉴定所未予受理。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案被告陈敬国与原告张德志之间签订的房屋买卖合同及被告陈敬国与第三人汪四全之间签订的房屋买卖合同，至本案一审法庭辩论终结前被告陈敬国、第三人汪四全仍未取得所卖房屋的登记等手续的所有权，亦未得到房主继承人的认可或追认，故该合同未生效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告陈敬国与原告张德志之间签订房屋买卖合同时，均知道所买卖的房屋尚不属于被告陈敬国，对于所签合同的未生效均存在过错；被告陈敬国对其所受原告张德志的购房款160000元应予返还。夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。本案中，被告杨美玲对其丈夫被告陈敬国在夫妻关系存续期间，共同生活所负的债务，应当共同偿还。第三人汪四全与被告陈敬国所签房屋买卖合同所卖的房屋系汪心红所有，汪心红已死亡，第三人汪四全至本案一审辩论终结前，尚未取得房主汪心红本人或其继承人的授权、认可或追认，故第三人汪四全应承担返还责任，返还其所收被告陈敬国的购房款160000元。中介公司作为房地产中介服务机构在从事房地产中介服务过程中，不仅应为房地产活动当事人提供订立合同的媒介，而且有义务向房地产活动当事人宣传相关法律法规，审查房地产活动当事人的行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益。在本案中，被告亳州市盖世房产中介有限公司未认真审查被告陈敬国出卖的房屋是否具备产权证，对房屋买卖合同的未生效负有一定过错责任，应当返还当初收取的中介费3000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告张德志诉请被告赔偿其经济损失100000元，因其未能提交出合法、有效的证据，证明其损失的数额，本院不予支持。原告张德志诉称，被告陈敬国在担保人处签名魏广侠的名字，被告杨美玲捺的手印，因其提交相关证据加以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈敬国、杨美玲于本判决生效之日起七日内，返还原告张德志购房款160000元。二、第三人汪四全对上述款项承担连带返还责任。三、被告亳州市盖世房产中介有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告张德志中介费3000元。四、驳回原告张德志对被告魏广侠的诉讼请求。五、驳回原告张德志的其他诉讼请求。
上诉人杨美玲上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律错误致使判决错误，杨美玲虽然与被上诉人陈敬国系夫妻关系，但陈敬国与张德志签订房屋买卖合同，杨美玲并不知情，也没有参与，陈敬国也未将收取的购房款用于夫妻共同生活，一审法院认定系上诉人与陈敬国夫妻关系存续期间，共同生活所负的债务应当共同偿还无事实和法律依据该案系陈敬国个人行为，与杨美玲不具备任何关联性。2012年8月陈敬国将亳州市盖世房产终结过给上诉人杨美玲时，协议约定的很清楚，陈敬国股权转让之前的债务与杨美玲不具有关联性，由原股东承担责任，而张德志与被上诉人陈敬国签订的此房屋买卖合同在2012年8月之前，与杨美玲无关。综上，一审法院判决杨美玲与陈敬国一起承担返还责任属于适用法律错误，要求二审法院依法改判或者发回重审。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争认焦点为：杨美玲应不应当对16万元购房款承担返责任？
由于该交易房屋属于案外人汪心红所有，汪心红已经死亡，汪四全在没有征得汪心红或其继承人同意的情况下，将该房屋处分给陈敬国，属于无权处分，汪四全与陈敬国于2011年6月26日签订的房屋买卖合同无效，陈敬国没有取得该房屋的所有权，又将该房屋出售给张德志，亦属于无权处分，双方签订的房卡买卖协议亦属无效。陈敬国基于该合同收取的张德志160000元的购房款应当予以返还，亳州市盖世房产中介有限公司基于该合同收取张德志的3000元的中介费应当予以返还，由于2011年6月26日的张德志与陈敬国房卡买卖合同中，明确载明“买方张德志，卖方陈敬国、担保人魏广侠”。陈敬国、魏广侠姓名上按有指纹，在一审庭审中杨美玲承认其在该买卖合同上担保人魏广侠的姓名上面按了指纹，显然，上诉人杨美玲在该房卡买卖合同中是担保人，应当承担担保责任，由于主合同无效，担保合同也属于无效合同，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八条规定“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错，担保人不承担民事责任；担保人有过错，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”，本案中的担保人杨美玲在签订合同时，没有尽到陈敬国对该房产是否具有处分权的审查义务，显然具有过错，对于该合同无效的法律后果，杨美玲应当对陈敬国不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01249号民事判决第二、三、四项。
二、变更安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01249号民事判决判决主文第一项为“被上诉人陈敬国于本判决生效之日起七日内返还被上诉人张德志购房款160000元，杨美玲对陈敬国不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任。”
二审案件受理费免交。
本判决为终审判决
审 判 长 赵 亮
代理审判员 许 林
代理审判员 陈 芹
二〇一四年八月八日
书 记 员 赵昱昱