浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第315号
上诉人（原审原告）：萧金英。
上诉人（原审原告）：吴春华。
上诉人（原审原告）：吴玲玲。
上列三上诉人委托代理人：吴安傍，浙江晨达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨亦升。
委托代理人：陈秋夏，浙江知联律师事务所律师。
上诉人萧金英、吴春华、吴玲玲因所有权确认纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，吴安善原籍温州市泰顺县，其与原告萧金英于1978年起建立事实婚姻关系，后生育一女一子，即原告吴玲玲、吴春华。1998-1999年间，因泰顺水库建设，吴安善全家移民至温州市龙湾区；根据相关政策及1999年2月5日颁发的移民证件记载，吴安善家庭（包括吴安善、吴安善外婆夏仪及三原告，共五人）宅基地实际分配面积87.5平方米（即二间建房地基，坐落于温州市龙湾区海滨街道城东村）。
2001年6月18日，夏仪、吴安善作为甲方，被告杨亦升作为乙方，双方签订《移民住宅地基卖尽契约》，约定“甲方吴安善自有地基一间，住宅地基因面积不适，愿将瓯海区永中镇海滨（现龙湾区海滨街道）城东村泰顺移民点第四幢第六间，四至界限东至陈宪进合墙中线，四至池尾丹合墙中线，南至路，北至路，坐北朝南，包括水泥地梁基础，总价值32880元，价款当日付清，卖尽给乙方所有。该地基等出卖，已经甲方全家子女协商一致同意，今后无论市场价格涨跌，不得反悔，内外人等均无异议，若有权属未清枝节，概由甲方自行处理清楚，不涉乙方之事，否则甲方应承担民事纠纷经济赔偿责任。今后甲方应无条件积极配合乙方共同到有关部门办理乙方名字杨亦升过户，房地产权等登记领证手续，税费由乙方自行负担。本契约双方自愿签订，应严格执行，不得违反，签字即日生效，附移民补偿证及屋主身份证复印件一份”等。原告吴春华作为子女在协议上按指印。同日，被告向吴安善支付地基转让款32880元，吴安善出具《收条》一份交被告收执。此后，被告在上述地基上建造一间四层七落地式房屋并占有、使用至今。
2002年4月3日，萧金英向原审法院起诉要求与吴安善离婚。该院于2002年5月10日作出（2002）温龙民初字第272号民事判决书，除查明两人构成事实婚姻关系，育有一女一子外，还认定婚姻存续期间，原告萧金英与吴安善常为家庭琐事争吵，以致原告萧金英离家出走数年；因水库移民，吴安善一家五人取得坐落于温州市龙湾区海滨街道城东村的安置建房地基87.5平方米（即二间建房地基）；而后，吴安善将其中一间建房地基出让给他人，盖了一间三层半房屋；原告萧金英以此理由及感情完全破裂，诉至原审法院。诉讼期间，原告萧金英又于2002年5月9日认为夫妻有和好的可能，要求延期判决。该院以夫妻感情未完全破裂为由，判决驳回原告萧金英的离婚诉讼请求。
2003年12月3日，吴安善向原审法院起诉要求与萧金英离婚。该案庭审中，萧金英陈述“有移民安置的房子，共有二间，他（指吴安善）已在2001年卖了一间了，卖了34000元。这件事是我儿子与我说的，当时我儿子说不卖，对于卖房子，我与我女儿都没有签字。还有一间四层的房子，此房屋是移民下来的，我认为房子是家庭共有的，是家庭五口人共有”，吴安善陈述“（卖掉的）就是地基，是32000元。这个按照事实，我们98年移民下来，地基是我分配下来的，我没有钱盖房子，卖了一间地基盖房子，盖了一间四层的房子，当时我们已经分居了，房子盖好后，她才回来，我说不给她住，她说她有份，于是双方争吵。我认为此房子应是五个人共有”。经原审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、吴安善与萧金英自愿离婚；二、诉讼费250元，由吴安善负担。原审法院据此制作了（2003）龙永民初字第685号民事调解书。上述调解书已经生效。
2005年3月3日，夏仪死亡。2006年3月6日，上述第四幢第六间地基的土地使用权初始登记在吴安善名下，地号为2-8-12-553，证书号为1-2006-2-785，权属性质为国有，使用权类型为划拨，土地用途为住宅，土地使用权面积为43.75平方米，四至为东至陈宪进墙中，南至通道，西至池李丹墙中，北至通道。2007年，上述地基东侧房屋所有权由原产权人陈宪进转移登记（交易）至周世良名下；2012年，上述地基西侧房屋房地产权属由原产权人池李丹转移登记（交易）至郑国斌、高小云名下。
2006年4月22日，吴安善死亡。2012年12月27日，应原告吴春华、吴玲玲申请，温州市东南公证处作出（2012）浙温东南证内字第7893号公证书，查明：一、被继承人吴安善于2006年4月22日死亡；二、继承人吴春华、吴玲玲向本处申请继承被继承人遗留的土地使用权坐落在温州市龙湾区海滨街道城东村移民点（地号2-8-12-553，土地面积43.75平方米，该土地使用权系被继承人吴安善生前与其前妻萧金英共有）；三、被继承人吴安善的前妻是萧金英，两人于2003年12月3日经温州市龙湾区人民法院调解离婚，吴安善有一子一妇，儿子吴春华、女儿吴玲玲，无收养及其他子女，吴安善的父亲是吴某，其母亲姓名不详；四、据被继承人吴安善的所有继承人吴春华、吴玲玲称，被继承人吴安善生前无遗嘱，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；五、现吴春华、吴玲玲表示要求继承被继承人吴安善的遗产。根据有关法律规定，上述财产的一半为被继承人吴安善的遗产，因吴安善父母先于吴安善死亡，故上述遗产应由其儿子吴春华、女儿吴玲玲继承。经继承后，上述房屋归萧金英与吴春华、吴玲玲共有。2013年1月4日，原告向温州市国土资源局龙湾分局查询了上述土地登记记录，并申请补办上述土地证书。2013年1月6日，原告在《温州日报》上刊登了上述土地登记证遗失声明。
原判认为，本案双方诉争土地坐落于温州市龙湾区海滨街道城东村移民点，地号为2-8-12-553，面积为43.75平方米，系国有划拨住宅用地，现登记在吴安善名下。该诉争土地原系吴安善家庭移民安置所得，原属于吴安善家庭（五人）共有财产；被告对此并无异议；原告虽起诉时称诉争土地原系原告萧金英与其前夫吴安善的夫妻共有财产，其提供的公证书亦载明诉争土地系“吴安善生前与其前妻萧金英共有”，但审理中原告亦认可诉争土地原系吴安善家庭（五人）共有财产，故公证书中所载相关内容不予确认。因诉争土地现登记在吴安善名下，而作为共有人的吴安善、夏仪均已死亡，三原告作为原共有人及已故共有人的继承人，本可依法享有诉争土地使用权，但因被告系基于《移民住宅地基卖尽契约》而占用诉争土地并建房，双方主要争议围绕该《移民住宅地基卖尽契约》展开，该院结合双方诉辩分析。原告主要认为被告《移民住宅地基卖尽契约》真实性无法确认；即使真实，未经共有人同意擅自处分共有财产无效，且违反《城市房地产管理法》第三十七条规定也无效。被告则主要认为《移民住宅地基卖尽契约》真实；虽部分共有人未签字，但被告以合理价格善意购买，且吴安善作为户主代表家庭按指印，儿子吴春华也已按指印，转让诉争地基系为家庭筹集另一间地基的建房资金，原告萧金英2002年及2003年与吴安善两次离婚诉讼中已经知道该地基转让，其十几年来均未向被告提出异议，应视为对该地基转让协议的认可，原告现在起诉已超过诉讼时效；《城市房地产管理法》第三十七条并非效力性规定。该院认为，关于《移民住宅地基卖尽契约》的真实性，前述证据分析中已经明确，原告有关真实性的异议不能成立。关于部分共有人处分共有财产问题。本案中，《移民住宅地基卖尽契约》确实未经合同标的物即诉争土地全部共有人签字捺印，且结合（2002）温龙民初字第272号民事判决书认定的原告萧金英离家出走数年的情况，原告萧金英在该契约形成当时不知情的可能性存在，故确有可能构成部分共有人擅自处分共有财产。但在此情况下，是否就应归还诉争土地，还需从以下方面分析。首先，本案中，被告作为诉争土地的“买受人”，在《移民住宅地基卖尽契约》已经户主吴安善、夏仪及吴安善之子吴春华捺指印同意并注明“该地基等出卖，已经甲方全家子女协商一致同意”且有同村村民作为凭中签字的情况下，有理由相信吴安善等人有权代理全体共有人处分共有财产，吴安善等人尽管对内可能构成无权代理，但对外已构成表见代理，被告的信赖利益，应予保护。其次，退一步分析，即使本案不构成表见代理，前述（2002）温龙民初字第272号民事判决书已认定“被告将其中一间建房地基出让给他人”，原告萧金英至少在该案诉讼时已知道吴安善将地基转让的情况，该民事判决书还认定原告萧金英“在诉讼期间也认为有和好的可能”，并以“感情未完全破裂”为由判决驳回原告萧金英的离婚诉讼请求；上述情况表明原告萧金英在已经知道地基转让的情况下，仍认为双方有和好可能，夫妻关系存续，且其当时及此后十余年来并未向被告作出否认表示。根据《民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意；故应视为原告构成拟制追认，《移民住宅地基卖尽契约》的约束力及于包括三原告在内的全体共有人。第三，在（2003）温龙永民初字第685号法庭审理笔录中，吴安善陈述“（卖掉的）就是地基，是32000元。这个按照事实，我们98年移民下来，地基是我分配下来的，我没有钱盖房子，卖了一间地基盖房子”，反映出被告支付给吴安善的地基转让款主要用于建造原告方另一家庭共同财产；此节表明，处分诉争土地所取得的对价也主要用于原告方家庭。综上，根据等价有偿、诚实信用的原则，原告以部分共有人擅自处分共有财产为由主张处分行为无效为由要求确认诉争土地归原告所有并要求被告归还诉争土地，不能成立。至于《移民住宅地基卖尽契约》是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条规定无效问题。该院认为，本案《移民住宅地基卖尽契约》形成时，诉争土地确实未经登记、诉争房屋尚未建造且此后建成至今亦尚未登记，但《城市房地产管理法》第三十七条为管理性规定，并非效力性规定，并不能据此认定《移民住宅地基卖尽契约》无效。综上，原告诉请确认诉争土地归原告所有并诉请被告归还诉争土地，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案双方诉争房屋即位于诉争土地上，为一间四层七落地式房屋，现门牌为温州市龙湾区海滨街道城东村康建路68号。根据《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案中，被告主张诉争房屋系被告出资建造；原告虽起诉时称诉争房屋系原告萧金英与其前夫吴安善在婚姻关系存续期间共同修建，其提供的公证书亦载明“经继承后，上述房屋归萧金英与吴春华、吴玲玲共有”，但审理中原告亦认可诉争房屋系被告出资建造，故公证书中所载相关内容不予确认。综上，诉争土地上的建筑物所有权不属于原告，原告诉请确认诉争房屋归原告所有并诉请被告归还房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告萧金英、吴春华、吴玲玲的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告萧金英、吴春华、吴玲玲负担。
宣判后，萧金英、吴春华、吴玲玲不服，提起上诉称：一、涉案宅基地初始登记时间是2006年3月6日，在此之前该宅基地的土地使用权属于国家所有，涉案《移民住宅地基卖尽契约》系非法转让属于国家所有的土地。根据国务院和浙江省人民政府的相关规定，转让划拨土地使用权，必须先领取土地使用权证，依法补缴土地出让金，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。涉案《移民住宅地基卖尽契约》签订于2001年6月18日，此时转让方尚未取得土地使用权证，且直至一审法庭辩论终结前未缴纳土地出让金，更未获得所在市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，因此，涉案《移民住宅地基卖尽契约》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。原判认为《城市房地产管理法》第三十七条系管理性规定，并非效力性规定，显属错误。涉案《移民住宅地基卖尽契约》自始不具有法律效力，不能作为认定涉案宅基地土地使用权属的依据。二、原判认定吴安善构成表见代理，属认定事实错误。吴安善和夏仪的行为属无权代理，上诉人萧金英、吴玲玲从未予以追认，被上诉人杨亦升也没有自卖尽契签订之日起一个月内催告上诉人萧金英、吴玲玲予以追认。故吴安善和夏仪的行为对上诉人不发生法律效力，部分共有人处分共有财产的行为无效，依法应确认涉案宅基地土地使用权归上诉人所有。三、卖尽契所附的移民补偿证及屋主身份证明复印件显示涉案宅基地土地使用权系夏仪、吴安善及三上诉人共同共有，但卖尽契上的署名却是夏仪、吴安善、吴春华、吴春玲、郭旭华。被上诉人明知所谓的“吴春玲、郭旭华”并非移民补偿证上载明的权利人，仍与吴安善签订卖尽契，具有明显恶意。在卖尽契上署名的郭旭华系见证人严某的外甥女，三位见证人对此都是明知的，其在卖尽契上签字见证属虚假作证。被上诉人明知三位见证人作虚假见证，仍同意他们作虚假见证，也具有明显恶意，故被上诉人不是善意第三人，且该土地使用权尚未办理过户登记，不符合善意取得的条件。被上诉人在没有收到上诉人萧金英和吴玲玲追认的意思表示且未取得国有土地使用权证和规划许可证的情况下擅自开工建造房屋，侵害了上诉人的合法权益，应当赔偿上诉人的损失。综上，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人杨亦升答辩称：一、《浙江省国有土地出让和转让实施办法》系地方性法规，不能作为认定合同效力的依据。《物权法》及《城镇国有土地出让和转让暂行条例》系管理性规定，同样不能作为认定合同效力的依据。上诉人引用上述法律规定主张其在转让涉案宅基地时对该地基不享有任何权利，故而主张该转让行为无效，显然自相矛盾。二、上诉人萧金英至在2011年便已知晓涉案宅基地被转让的事实，但在此后十余年间未向被上诉人主张权利，也没有向村委会反映过任何情况，即使其当时不同意转让行为，之后的行为也应视为同意。退一步讲，吴安善等人的行为也构成表见代理。涉案住宅地基卖尽契约签订前，合同双方互不相识，没有证据显示吴安善为了侵吞其他共有人的财产而与被上诉人串通，且双方系以合理价格成交，不存在恶意的情形。三、本案系财产权益纠纷，应适用诉讼时效的规定。上诉人起诉已超出二年的诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，三上诉人及吴安善、夏仪系涉案宅基地土地使用权的共有人，且涉案《移民住宅地基卖尽契约》签订时，上诉人萧金英与吴安善系夫妻关系，上诉人吴春华、吴玲玲系该二人的子女，被上诉人杨亦升基于涉案《移民住宅地基卖尽契约》中“该地基等出卖，已经甲方全家子女协商一致同意”的表述，有理由相信该契约中有关转让涉案宅基地土地使用权的内容系吴安善、夏仪及三上诉人的真实意思表示。该卖尽契约的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为有效。上诉人吴春华在协议签订时即已知道涉案宅基地土地使用权转让的事实，上诉人萧金英、吴玲玲至迟在萧金英与吴安善离婚诉讼期间也已知晓涉案宅基地土地使用权转让的事实，但在此后三上诉人均未主张权利，应视为其已默认吴安善、夏仪转让涉案宅基地土地使用权的行为，现三上诉人以其不知情为由请求确认上述卖尽契约无效，其理由不能成立，且已超过二年的诉讼时效。被上诉人杨亦升已按照该卖尽契约的约定支付了价款，其系善意、有偿取得涉案宅基地土地使用权，因此，即使吴安善、夏仪转让涉案宅基地土地使用权的行为侵害了其他共有人的合法权益，也不能否定涉案卖尽契约的效力，而应当由擅自处分人承担赔偿责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人萧金英、吴春华、吴玲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年三月二十三日
代书 记员 周婷婷