福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第14642号
原告厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行，住所地厦门市思明区龙山中路267-269号，组织机构代码75164461-6。
代表人谢晓阳。
委托代理人陈长城、丁行正，福建远大联盟律师事务所律师。
被告王智斌，男，1977年5月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈昱、郭明昆，福建联合信实律师事务所律师。
被告刘东桔，男，1981年11月2日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人陈宝玺，福建厦门大道之行律师事务所律师。
原告厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行与被告王智斌、刘东桔申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年10月30日受理后，由审判员陈永华适用简易程序于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈长城、被告王智斌的委托代理人陈昱、郭明昆、被告刘东桔的委托代理人陈宝玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行诉称，原告与厦门远秦工贸有限公司、被告刘东桔等的借款合同纠纷一案中，原告申请进行财产保全，思明法院于2013年3月20日查封了被告刘东桔购买的厦门市湖里区紫金家园6#楼1梯2层02单元房产（湖里区钟宅西里2号202室）及紫金家园地下室（南区）-1层人防B-281号车位（湖里区钟宅西里15号地下一层第B-281号人防车位）。2013年6月3日，法院判决厦门远秦工贸有限公司应偿还原告贷款本金300万元及利息、罚息等，被告刘东桔应对该债务承担连带清偿责任。判决生效后，所有债务人均未履行判决，原告向法院申请强制执行。执行过程中，被告王智斌向法院提出执行异议申请，法院受理后，裁定中止对前述两处房产的执行。原告认为，被告王智斌未全额支付购房价款，对未办理产权过户有过错，不属于适用有关司法解释规定的情形。原告请求判令许可执行厦门市湖里区紫金家园6#楼1梯2层02单元房产（湖里区钟宅西里2号202室）及紫金家园地下室（南区）-1层人防B-281号车位（湖里区钟宅西里15号地下一层第B-281号人防车位）。
被告王智斌辩称，一、该被告已经依法付清了全部购房款并已入住，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，思明法院中止执行查封的裁定正确。该被告在2012年12月11日与原产权人刘东桔签订《房产买卖协议书》后，就向刘东桔支付完全部首付款共计1763167元，而剩余的银行按揭款项也是由该被告按期支付至今。对于刘东桔而言，其已收取了出售该房产的全部购房款，故该被告已经依法付清了全部购房款（包括支付给刘东桔的全部购房款，以及实际承担的银行按揭还款）。由于双方签订房屋买卖协议时，该房屋的一手产权证尚未办理，暂无法过户，贷款人的名义也无法转移至该被告，故由该被告直接支付给刘东桔的银行按揭还款账户。事实上，该操作模式不仅符合法律规定，而且也是目前产权证未办理条件下的房屋交易所采取的通用方式。故法院依法裁定中止执行查封适用法律正确。二、该被告对未办理产权证并不存在任何过错。该被告早在2012年12月11日就与原产权人刘东桔签订《房产买卖协议书》。并在2012年12月及2013年1月期间向刘东桔支付款项共计1763167元（除2013年1月9日支付一笔50000元外，其余款项均在2012年12月支付）。该被告签订合同及付款时，该房产并不存在争议。法院在2013年3月20日才基于他人的债务，查封作为担保人刘东桔的财产，从而在不知道该房产已实际真实转让的情况下查封保全了该房产；在2013年6月3日才判决刘东桔承担担保的清偿责任。该被告于2013年8月份收到可以办理产权证的通知，随即于2013年8月28日缴纳了该房屋的相关税费。完税后，该被告要到房屋登记部门办理产权证时才得知该房产已经被查封。故原告称该被告对“未办理产权过户登记有过错”是没有事实依据的。事实上，该房屋在2013年8月份才可以办产权证，该被告在2012年底购房时该房屋尚不能办理产权证，更不用说过户，该被告对此并无过错。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当依法驳回。
被告刘东桔辩称，同意被告王智斌的意见。房屋实际权利人是柯振军，该被告系代持案涉房产。
经审理查明，2013年，原告因与厦门远秦工贸有限公司、柯振军、被告刘东桔等的借款合同纠纷诉至本院，在该案审理过程中，本院根据原告的申请，于2013年3月20日作出（2013）思民初字第3408号民事裁定书，其中实际保全了被告刘东桔购买的厦门市湖里区紫金家园6#楼1梯2层02单元房产（湖里区钟宅西里2号202室）及紫金家园地下室（南区）-1层人防B-281号车位（湖里区钟宅西里15号地下一层第B-281号人防车位）。2013年6月3日，本院作出（2013）思民初字第3408号民事判决书，判决厦门远秦工贸有限公司应偿还原告贷款本金300万元及利息、罚息等，被告刘东桔等人应对该债务承担连带清偿责任。该判决书于2013年7月12日生效。此后，原告向本院申请强制执行。执行过程中，被告王智斌向本院提出执行异议申请，要求解除对被告刘东桔名下前述房产的查封。本院受理后，于2013年9月23日作出（2013）思执行字第2984-1号执行裁定书，裁定中止对前述两处房产的执行。2013年10月30日，原告诉至本院。
2011年1月19日，被告刘东桔与福建紫金房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买厦门市湖里区紫金家园6#楼1梯2层02单元房产（湖里区钟宅西里2号202室）及紫金家园地下室（南区）-1层人防B-281号车位（湖里区钟宅西里15号地下一层第B-281号人防车位）。同日，被告刘东桔以前述房产为抵押向中信银行股份有限公司厦门分行贷款104万元，自2011年4月22日起每月还贷。2012年12月11日，被告王智斌与刘东桔的代理人柯素琼签订一份《房产买卖协议书》，约定向被告刘东桔购买上述两处房产，总价款2664500元，签约当日支付定金10万元，办理产权全权委托公证当日支付1764500元，此后该房产原被告刘东桔在中信银行的按揭余款由被告王智斌向银行支付，办理产权全权委托公证当日将房产交付给被告王智斌使用；一手产权证由被告王智斌负责办理。2012年12月11日，被告王智斌向被告刘东桔代理人柯素琼支付10万元。2012年12月25日，被告刘东桔就前述两处房产签署经公证的委托书，授权被告王智斌有权代为偿还银行借款及出售等。2012年12月26日，被告王智斌向被告刘东桔代理人柯素琼支付1613167元。同日，被告王智斌与柯素琼办理了房产及相关资料的交接手续，其中包括被告刘东桔的银行卡。此后被告王智斌入住前述房产至今。2013年1月9日，柯素琼收取被告王智斌购房余款5万元。自2013年1月17日起，被告王智斌每月向被告刘东桔尾号为6611的中信银行帐号（系被告刘东桔的还贷账户）转款1万余元；该账户处于按月还贷状态。2013年8月20日，案涉房产的开发商通知被告刘东桔办理所购房产的分户产权证。2013年8月28日，被告王智斌以刘东桔的名义缴纳了案涉房屋的契税共48002.7元。
诉讼过程中，原告主张目前被告王智斌名下已有厦门市思明区太平妈街9号202室（建筑面积54.52平方米）及尚峰国际（观音山2006G17地块）1号楼4梯2001单元（建筑面积106.96平方米）两套房产，属于厦门市有关房地产调控政策规定的限购对象。被告王智斌对前述事实无异议，但主张不应影响其案涉买卖合同的效力。被告王智斌提供一份《独家房产销售委托书》，载明于2012年10月26日委托房产中介机构出售前述太平妈街的房产。原告对该份证据的真实性有异议。被告刘东桔对该份证据无异议。此外，被告刘东桔表示对被告王智斌签订案涉买卖协议时名下已有两套住房不持异议，亦不就此对合同的效力及履行提出任何异议。
以上事实，有原告提供的被告王智斌名下持有另外两处房产的资料，被告王智斌提供的2011年1月19日被告刘东桔与福建紫金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及与中信银行股份有限公司厦门分行签订的贷款合同、2012年12月11日被告王智斌与刘东桔的代理人柯素琼签订的《房产买卖协议书》及上述款项转款凭证、柯素琼出具的相应收款收据、案涉房产及相关资料的书面交接记录、被告王智斌向被告刘东桔贷款账户的转款凭证及该账户的交易记录、案涉房屋的契税缴纳单据，本院（2013）思民初字第3408号民事裁定书及民事判决书、（2013）思执行字第2984-1号执行裁定书，以及当事人在庭审中的陈述为证。
本院认为，一、被告王智斌购买讼争房的总价为2664500元，其中1763167元已实际支付给卖方，余款由该被告以被告刘东桔的名义继续缴付按揭贷款，依法该行为属于该贷款债务在被告刘东桔与买方之间的内部转移，应认为被告王智斌以内部承受卖方剩余贷款债务的方式履行了剩余购房款的支付义务，故应认定被告王智斌已支付全部购房款。而且原告自2013年1月起实际占有房屋至今，该占有构成物权法上的有权占有，其享有的占有利益不容侵犯。二、讼争房屋未能办理过户登记一方面是因为至2013年8月才具备一手产权证办理条件，另一方面此时讼争房已处于被查封状态，故被告王智斌对此无过错。三、被告王智斌目前虽名下持有两套房屋，但该事实不影响其所签订的讼争房买卖合同效力，在卖方对此不持异议的情况下，被告王智斌享有包括消除限购情形后继续过户或转让合同权利义务在内的履行期待权。据此，根据相关司法解释，人民法院不得查封、扣押、冻结讼争房，故原告的诉求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告厦门农村商业银行股份有限公司龙山支行的诉讼请求。
本案案件受理费50元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈永华
二〇一三年十二月十八日
书记员 曾祥顺
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。