广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第821号
原告：广州同轩房地产发展有限公司，住所地：广州市越秀区晏公街36号大同商业大厦803室。
法定代表人：邓焘，职务：董事长。
委托代理人：文宇、王玲，广东厚诚律师事务所律师。
被告：吴家茹。
原告广州同轩房地产发展有限公司诉被告吴家茹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广州同轩房地产发展有限公司的委托代理人王玲到庭参加诉讼，被告吴家茹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月1日，原告与被告签订了《大同商业大厦物业租赁合同》，约定被告承租甲方位于广州市越秀区一德路488号大同商业大厦负一层B1080号商铺，租赁期限自2012年8月1日至2015年11月25日止。同日，双方又签订了《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》，约定被告签订合同后在全部履行补充合同一第1条第（a）项的条款时，于租赁合同约定的1个月装修免租期满后，可续享8个月的免租优惠，及在免租优惠届满后的相应租金优惠。原告在签订合同后已依约履行了合同义务，但被告未能按照合同约定履行按时缴纳租金、物业服务费、水电费等相关费用及按规定时间开铺并保持正常营业状态的义务。原告多次与被告联系，但被告置之不理，故依据合同约定，原告有权收回商铺、终止原租赁合同、补充合同及不予退还履约保证金。另根据租赁合同第7.6.4条规定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20%计收）由被告承担。故起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及其《补充合同一》。2、被告向原告缴纳拖欠之2014年2月26日起至3月28日的租金共计4742.76元。3、判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金至清付租金之日止，现暂计至2014年3月28日止逾期缴纳租金的违约金为238.80元。4、判令被告向原告缴纳的履约保证金16177.40元不予退还。5、判令被告向原告支付2014年1月份至3月28日的物业管理费计876.72元，以及2013年12月1日至2014年3月28日的自用电费14.89元，公摊电费221.74元，公摊水费11.62元，6、判令被告向原告支付律师费1220元。
被告没有答辩。
经审理查明：据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2012登记字1446067号）记载，越秀区一德路488号地下一层B101房（建筑面积4117.6727平方米）为原告名下的产业。
2012年8月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《大同商业大厦物业租赁合同》，约定：甲方是大同商业大厦开发建设单位，拥有出租包括本合同所称物业在内的属于甲方名下物业的权利，乙方同意承租甲方位于广州市越秀区一德路488号大同商业大厦第负一层B1080号商铺（以下简称“该物业”），计租面积（含套内建筑面积及分摊面积）共计14.38平方米。乙方所承租的商铺应经营日用百货类之业务，租赁期限自2012年8月1日起至2015年11月25日止，甲方定于2012年8月1日交付该物业予乙方。租金按计租面积计算，标准如下：第一阶段（2012年8月1日至2012年11月25日）租金单价354元／㎡／月（总额5090.50元／月），第二阶段（2012年11月26日至2013年11月25日）按第一阶段租金上浮10%，即单价389.40元／㎡／月（总额5599.60元／月），第三阶段（2013年11月26日至2014年11月25日）按第二阶段租金上浮10%，即单价428.34元／㎡／月（总额6159.50元／月），第四阶段（2014年11月26日至2015年11月25日）按第三阶段租金上浮10%，即单价471.17元／㎡／月（总额6775.40元／月），上述租金不包括乙方需交付之进场费、物业服务费、公摊费用（含中央空调、公共水、电费）、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如电费、电话费等），甲方给予乙方于2012年8月1日至2012年8月30日共30天装修免租期。乙方须于公历每月1日（遇法定节假日则顺延至该节假日后第一个工作日）前向甲方缴付当月租金予甲方指定之银行账户内，并以款项到账为准，逾期视为拖欠，甲方可参照本合同第7.6款约定追究乙方违约责任，甲方收到租金后应将相应金额之发票交予乙方。每月物业服务费按计租面积计算，标准为21元／㎡／月，自甲方委托的物业管理公司首次为大同商业大厦提供前期物业管理服务之日起，每两年作为一个阶段，每两年期限届满之日起，物业服务费在上一阶段基础上上浮10%，但具体上浮比例由甲方根据物价及薪酬上涨幅度与管理公司协商一致后方可实施。公摊费用（含中央空调、公共水、电费）的分摊办法由管理公司制定，以该物业计租面积按比例分摊，每月物业服务费、公摊费用由乙方根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴费时间缴交至管理公司指定账户，逾期缴交视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同第7.6款追究乙方违约责任。乙方在签订本合同当日前，须向甲方缴纳相当于3个月租金及3个月的物业服务费合计16177.40元作为本合同的履约保证金，甲方应向乙方开具相应金额的收据，租赁期满或出现任何本合同解除或终止情形的，在乙方缴清一切租金和费用、清理场地及提供歇业证明或经营地址变更证明，并将物业交还甲方后三十日内，甲方将履约保证金不计利息退还乙方，本合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其缴纳的履约保证金中，抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项。乙方须自行负担租赁期间该物业使用产生的电费，电费按月支付，乙方于每月第1日前直接缴纳上一计费周期的电费予管理公司，逾期视为拖欠，甲方或管理公司可按照本合同第7.6款约定追究乙方违约责任。乙方须按时缴付租金、物业服务费、公摊费用、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：1.乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即使向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权委托管理公司即时停止向该物业提供供电、中央空调的服务，或禁止乙方使用大同商业大厦内之其他设施及享用有关之公众服务，直至乙方应付之款项付清为止，甲方并有权单方面即时解除本合同，收回该物业、不予退还履约保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方。乙方确认：乙方拖欠费用未缴清之前，该物业内物品未经甲方同意不可搬出，甲方并有权停止乙方使用该物业直至乙方付清拖欠费用为止；甲方或管理公司有权采取此等措施，且乙方承诺不就因此造成的乙方的直接或间接损失向甲方提出索赔。甲方和／或管理公司有权在逾期当日开始另行收取乙方相关违约事项（如逾期缴付租金、物业管理费、公摊费用、电费等）的违约金，违约金按照每逾一日收取欠款总额的0.2%的标准计收。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20%计收），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担。乙方保证全年营业（含法定节假日），营业时间为09：00点至18：00点，乙方同意根据甲方的要求调整营业时间。如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止本合同的，除乙方应按本合同约定承担违约赔偿责任外，甲方及／或管理公司有权即时停止提供电力、空调供应服务或提供大同商业大厦内之其他设施供乙方使用的服务，乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还，同时乙方应按本合同约定在甲方发出书面通知后十四天内交回该物业，并且在甲方发出书面通知后5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金，若履约保证金及违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。在租赁期内，如乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：未经甲方同意，乙方中断、停止经营活动7天（含7天）以上的等。同日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一），约定：若在乙方全部履行下列条款（略）的情况下，乙方可享受下列租金优惠：1.于原合同约定的1个月装修免租期满后，可续享8个月免租优惠（即共9个月免租）。2.免租期满日至2013年11月25日，按原合同约定租金6折缴付。3.2013年11月26日至2014年11月25日，按原合同约定租金7折缴付。4.2014年11月26日至2015年11月25日，按原合同约定租金8折缴付。在原合同约定的租赁期内，乙方如退租的，甲方不予退还乙方已缴的履约保证金、进场费及其他已缴费用，如乙方有欠租未清的，甲方依据原合同约定的有关条款继续追讨乙方的相应责任。本补充合同条款与原合同条款不一致的，按本补充合同执行，其他条款按原合同条款执行等。上述合同签订后，被告于同日向原告支付了履约保证金16177.40元。
因被告自2014年2月26日起未向原告支付租金及其他费用，原告于2014年3月17日向被告的身份证住址邮寄发出《催缴租金通知》，要求被告缴纳2014年2月26日至2014年3月25日的租金4311.60元及自2014年3月2日起至实际缴付日止的违约金（每日8.60元）。该信函被邮政部门以“原址查无此人”为由退回。
本案审理过程中，原告称其于2012年8月1日将涉案商铺交付被告使用，被告已支付租金至2014年2月25月，管理费至2013年12月31日，电费、公摊水电费等至2013年11月30日。不知道被告为何之后的租金等费用没有缴交，之后被告直接自行搬走，原告催收被告也没有回复；原告于2014年3月28日自行收回了涉案商铺。为证明被告欠付涉案商铺管理费、水电费的情况，原告提交证据有：1、大同商业大厦物业管理处于2014年1月6日出具的《大同商业大厦管理费及水、电费（一月份）付款通知单》（载明涉案B1080铺2013年12月1日至12月31日期间电费0元、电费分摊65.03元、水费分摊5.23元；2014年1月1日至1月31日管理费301.98元等）。2、大同商业大厦物业管理处于2014年2月11日出具的《大同商业大厦管理费及水、电费（二月份）付款通知单》（载明涉案B1080铺2014年1月1日至1月31日期间电费14.89元、电费分摊60.06元、水费分摊2.85元；2014年2月1日至2月28日管理费301.98元等）。3、大同商业大厦物业管理处于2014年3月28日出具的《大同商业大厦管理费及水、电费（三月份）付款通知单》（载明涉案B1080铺2014年2月1日至2月28日期间电费0元、电费分摊50.78元、水费分摊1.86元；2014年3月1日至3月28日管理费272.76元等）。4、大同商业大厦物业管理处于2014年3月28日出具的《大同商业大厦水、电费（三月份）付款通知单》（载明涉案B1080铺2014年3月1日至3月28日期间电费0元、电费分摊45.87元、水费分摊1.68元等）。5、大同商业大厦物业管理处出具的水电分摊明细。6、《商铺电表度数表》。7、涉讼大厦的物业管理公司广东华信物业管理有限公司已缴纳涉讼大厦2013年12月至2014年3月的水费、电费发票。
原告于2014年4月2日向本院起诉，提出本案诉讼请求。
本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。原告主张被告拖欠2014年2月26日至2014年3月28日期间的租金、2014年1月1日至2014年3月28日期间的物业管理费、2013年12月1日至2014年3月28日电费、公摊水电费，对此，被告至今未提交任何反驳证据，故本院对原告上述陈述予以采信。被告逾期支付上述费用已构成违约，应承担相应违约责任，并且根据合同约定，原告有权单方面解除租赁合同。因此，原告要求解除与被告签订的上述合同、被告支付未付的租金、管理费、水电费及逾期支付租金的违约金依据充分，本院予以支持。因原告已于2014年3月28日自行收回商铺，故被告支付上述费用的期限应至2014年3月27日止。
根据上述租赁合同的约定，被告拖欠租金，原告有权解除合同并不予退还履约保证金，故原告要求不予退还履约保证金的诉讼请求有据，本院予以支持。
关于律师费问题，上述合同约定“甲方因向被告催付租金或其它费用而引起的所有费用（包括但不限于律师费，该等律师费按欠款总额的20％计收），及甲方因行使本合同项下其它任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担”，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求亦合法合理，本院予以支持。
因被告缺席审理，视为放弃其答辩及举证之权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州同轩房地产发展有限公司与被告吴家茹于2012年8月1日就广州市越秀区一德路488号大同商业大厦负一层B1080号商铺签订的《大同商业大厦物业租赁合同》及《大同商业大厦物业租赁合同（补充合同一）》解除。
二、被告吴家茹向原告广州同轩房地产发展有限公司缴纳的履约保证金16177.40元归原告广州同轩房地产发展有限公司所有。
三、被告吴家茹应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州同轩房地产发展有限公司支付自2014年2月26日至2014年3月27日的租金（每月按4311.60元计付）。
四、被告吴家茹应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州同轩房地产发展有限公司支付逾期支付2014年2月26日至2014年3月27日期间租金的违约金（从2014年3月2日起至支付之日止，按照应付未付租金的每日千分之二计付，违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。
五、被告吴家茹应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州同轩房地产发展有限公司支付2014年1月1日起至2014年3月27日止的物业管理费（每月按301.98元计付）。
六、被告吴家茹应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州同轩房地产发展有限公司支付2013年12月1日起至2014年3月27日止的电费14.89元、公摊电费221.74元、公摊水费11.62元。
七、被告吴家茹应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州同轩房地产发展有限公司支付律师费1220元。
八、驳回原告广州同轩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费388元、公告费500元，由被告吴家茹负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁艳华
人民陪审员 敖凤兰
人民陪审员 陈文平
二〇一四年九月十六日
书 记 员 徐浩龙