广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民初33号
原告：郭雅玲，台湾地区居民。
委托诉讼代理人：李恒慧，广西南港律师事务所律师。
被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市兴港大道与建港路交汇处。
法定代表人：李忠飞，公司总经理。
委托诉讼代理人：姚忠朝，泰和泰（昆明）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵嘉欣，公司法务。
原告郭雅玲与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭雅玲的委托诉讼代理人李恒慧，被告腾飞龙公司的委托诉讼代理人姚忠朝、赵嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭雅玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金251677.5元（自合同规定最后交房期限2014年12月1日至2016年6月27日计算为575天，按照每天已交房款875400元的万分之五即437.7元计算，以后另计）。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告为原告办理商品房买卖备案登记手续。事实和理由：2013年12月10日，原告同被告签订《商品房买卖合同》，购买位于广西防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧的腾飞广场2号楼1302号房，总房价为875400元。原告依约一次性支付了房款。合同第八条约定被告应在2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。第二十四条约定，自合同生效30日内，由被告向防城港市住房和城乡建设委员会申请备案登记。但至今，被告房屋仍未建造完成交付原告使用及未履行办理预售备案登记的法定义务。
被告腾飞龙公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告存在可以顺延交房日期的情形。防城港市气象局统计资料显示，2012年11月19日至2014年11月30日，防城港市港口区影响施工的中雨以上天气及大风天气共计145天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，该145天属于被告可以延期交房的天数。被告给所有业主约定的交房时间都是2014年11月30日，这是在没有任何原因影响施工条件下约定的，从开工日到交房日，针对所有业主都是一致的，与签订合同日期无关，但如果出现任何不可抗力致使停工，必然导致整个工期的顺延。被告交房给原告的时间至少可以延期至2015年4月24日。因此，原告主张自2014年12月1日计算违约金没有依据。二、原告向被告主张250527.5元违约金过高。原告购买房屋属于一种投资行为，投资会存在风险这是原告作为投资者应当具备的意识。双方约定的违约金是对被告延迟履行的惩罚，并不是对原告的补偿，甚至让原告因此获利。被告支付违约金受到惩罚后，还需要交付房屋给原告。因此，我们认为原告在本案中并没有实质性的损失。并且，原告也没有提交任何证据证明其受到了损失。如果原告认为存在损失，该损失也只能按照银行同期贷款利率计算。即假设原告不买房，其将资金借贷出去的回报。具体如下：自2015年4月25日至2016年6月27日，银行同期贷款利息约为47719.02元。那么，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金不能超过损失的30%，则原告主张的违约金最高仅约为14315.71元。三、开工令、开工申请确定的开工日期是正式起算项目合同工期的依据。开工令的签发是在符合开工条件的情况下由项目经理、施工单位及建设单位提出开工申请报告，由总监理工程师指令并报城建部门备案的。因此开工令确定的开工日期并不是被告自己确定的，是在腾飞项目符合开工条件的基础上由第三方监理工程师确定的。被告是按监理工程师下达的开工令指定的日期开工。因此具体开工日期以监理工程师下发开工令规定的开工日期为准。原告郭雅玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、台湾居民来往大陆通行证，拟证明原告身份情况；2、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在合同关系；3、收据，拟证明原告已履行付款义务。被告腾飞龙公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、气象资料咨询，拟证明腾飞广场施工期间存在可以顺延交房的天气原因及天数；2、开工申请、开工令，拟证明腾飞广场项目的开工时间。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：腾飞龙公司提交的开工申请、开工令证明其开工时间为2012年11月19日，而案涉合同签订的时间为2013年12月10日，被告在预测延期交付房产时间时应将开工时间可能造成的延期时间包括在内，因此，顺延交房时间应从双方签订案涉合同之日起计算，其认为扣除可以顺延交房的天数应从开工时间开始计算的证明目的不能成立，故该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人购买出卖人腾飞广场项目中2号楼一单元13层1302号商品房，建筑面积共141.31平方米，单价为每平方米6194.89元，购房款总价为875400元。二、出卖人应当于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自应交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。三、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其它非出卖方能控制因素（如：政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等）造成工期延误，出卖人可据实延期交房。四、付款方式采取一次性付款的形式：买受人在2013年12月10日签署本《商品房买卖合同》当日交纳全部房款的100%。五、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。合同还约定其他内容。合同签订当日，原告依约向被告付清全部房款。腾飞广场项目因资金链断裂等原因未能竣工，未达到交付条件，被告至今未向原告交付房屋。另查明，原告所购买的房屋位于广西防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧。自《商品房买卖合同》签订之日即2013年12月10日至2014年10月31日期间，防城港市港口区有中雨以上（包含）降雨日数为66天；受热带气旋影响的天数为5天。
本院认为，一、关于本案法律适用问题。
因郭雅玲为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。
二、本案的争议焦点为：1、原告主张逾期交房违约金是否有事实和法律依据。如主张成立，违约金如何计算；2、原告请求被告办理商品房买卖合同备案手续是否应予以支持。
1、关于原告主张逾期交房违约金是否应得到支持的问题。双方当事人签订《商品房买卖合同》之后，原告已经将全部房款向被告支付，履行了合同的付款义务。根据《商品房买卖合同》之约定，出卖人应当在2014年11月30日前将商品房交付原告使用。但合同还约定气象部门记录日降雨量达到中雨以上造成工期延误，出卖人可据实延期交房。被告抗辩认为因天气等因素影响施工的天数应从项目工程施工之日起至约定的交付商品房之日止。本院认为，被告作为商品房出卖方，其在与原告签订合同时应充分考虑天气等因素，从而确定合理的交房时间，故双方签订合同之前已发生的事由不属于被告逾期交房的免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故被告于双方约定的交房时间2014年11月30日不能交房后所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商即被告承担责任。因此，被告可合理顺延交房的天数应从签订合同之日起计算至合同约定交房之日止。鉴于在此期间的热带气旋天气和中雨以上（包含）降雨天数存在重叠，故只需扣除中雨以上（包含）降雨天数66天，被告可顺延至2015年2月4日交房，但被告未在上述期限内向原告交房，已构成违约。被告应依据合同的规定向原告支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合案涉腾飞广场整个项目未完工致使包括原告在内的所有用户均不得使用案涉房产，也未具备以出租等方式以获取收益的条件及本案实际情况，本院依法将双方约定的违约金予以调整，以每日交付房价款万分之三计算为宜。故原告可获得的违约金为875400元×509天×0.0003=133673.58元（计算标准：以已付房款总额为基数，按每日万分之三的标准从交付期限届满的第二天起即2015年2月5日起至2016年6月27日，共509天）。2016年6月27日以后的违约金，原告可另行主张。2、关于原告请求判令被告办理商品房买卖备案手续是否有事实和法律依据的问题。商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，如果开发商将该预售给购房者的商品房再次出售，其后的预售合同不能办理登记备案手续，有效地杜绝了开发商一房二卖的现象。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”以及《商品房买卖合同》第二十四条的约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案”，向防城港市住房保障和房产管理局进行登记备案，既是被告的法定义务，也是被告的合同义务。被告应在条件具备时为原告办理商品房登记备案手续。因此，原告请求被告办理商品房买卖备案手续有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发公司向原告郭雅玲支付的逾期交房违约金133673.58元（计算自2015年2月5日至2016年6月27日止）。
二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司将与原告郭雅玲签订的《商品房买卖合同》报防城港市住房保障和房产管理局备案。
三、驳回原告郭雅玲的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费5075元，由原告郭雅玲负担1930元，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担3145元。
如不服本判决，原告郭雅玲可在判决书送达之日起30日内，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5075元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙志相
代理审判员 栾彩云
代理审判员 李启宁
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 黄柳斌