广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法龙民初字第1389号
原告：文小平，女，汉族，户籍地址为重庆市梁平县。
委托代理人：甘育红，广东深宝律师事务所律师。
被告：左巧云，女，汉族，户籍地址为湖南省衡阳市蒸湘区。
委托代理人：覃玉琳，广东博商律师事务所律师。
委托代理人：王丽华。
第三人：岑学富，男，汉族。
原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，追加岑学富为第三人，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文小平及其委托代理人甘育红、被告委托代理人覃玉琳、王丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告协商签订租赁位于龙××花园××区××楼商铺事宜时，被告告知原告称其有转租权。双方于2014年3月26日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租位于龙华镇潜龙鑫茂花园A区6栋116�一楼，建筑面积为76平方米，租期为四年，自2014年4月1日起至2018年3月31日止，每月租金为16，000元。同时原告向被告交纳商铺租赁转让费65，000元及押金30，000元。合同签订后，被告却未按合同约定将商铺整体交付原告使用，其继续使用商铺的隔层和商铺大门。另外，被告存在诸多不法行为，不但影响原告正常经营，原告店里的商品也经常不翼而飞，造成原告损失惨重。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年3月26日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还商铺租赁转让费65，000元及押金30，000元；3、本案诉讼费由被告承担
被告辩称：商铺租赁合同履行过程中，被告并未违约，而是原告未按照合同约定交付租金。原告称被告未配合办理房屋租赁备案而造成无法正常经营的说法无事实依据。双方签订租赁合同后，原告一直在商铺经营，并未向被告提出要求办�租赁备案手续。
被告反诉称：原、被告在2014年3月26日签订了《商铺租赁合同》，合同签订当日，被告将房屋交付给原告使用，但原告在合同租赁期间未按时缴纳租金。2014年3月28日，原、被告签订有一份《账目合约》，约定被告将价值33，714元的货物交由原告销售，原告承诺在半年内分批将货款结清给被告，每月结5，600元，无论货物是否卖完都会结清。
合同履行过程中，原告未按照合同约定互相合作、支持，而诬陷被告对其有不法行为，给被告的精神及其他方面都造成伤害。2014年7月10日，原告及其亲属到被告处肆意破坏被告的财产，堵塞被告的商铺，导致被告二楼无法经营。至今原告累计拖欠被告的各项费用共计75，062元。被告屡次追讨，原告均不予理睬。反诉请求：1、判决解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、判决原告向被告支付货款33，714元；3、判决原告向被告支付2014年7月1日至8月16日期间的商铺租赁费24，533.33元及滞纳金；4、判决原告向被告支付2014年6月和7月的水电管理费合计1，956元；5、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告提出的反诉，原告辩称：原告根本无法实现合同目的，原告同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。被告有重大过错在先，存在重大欺诈行为，双方签订租赁合同时，被告欺骗原告称商铺有完全处分权，可以对外出租。原告租赁商铺以来无法正常使用，被告一直在继续使用商铺的隔层，而进入隔层又需要从原告的商铺进出，导致原告店内的物品经常不翼而飞，经济损失惨重，无法正常经营。被告反诉称要求原告支付货款三万余元与本案无关，且与事实不符。被告要求原告支付2014年7月1日至8月21日期间的租金没有事实和法律依据。2014年7月4日原告正式发函给被告，告知7月5日起不再承租涉案商�，要求其将押金退还给原告。被告也在告知函上签收，知悉原告告知的事实。被告反诉要求原告支付2014年7月水电费的事实不成立，双方签订合同时约定水电费共同承担，但被告二楼的LED灯光电量都是在原告的电表中运转。
经审理查明：2014年3月26日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华镇潜龙鑫茂花园A区6栋116号一楼的商铺转租给原告。合同约定的主要内容包括：1、租期从2014年4月1日至2018年3月31日；2、租金每月16，000元，合同签订时原告须向被告支付两个月押金30，000元；3、原告每月5日前缴纳下月租金，如无故拖欠租金，被告有权向原告每天按实欠租金1%加收滞纳金；4、原告不得随意改变店里装修风格，中间的过道不可以封堵，不得以任何方式遮挡二楼的招牌，影响二楼的生意；5、若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为被告违约，负责赔偿给原告转租费65，000元，并退还两个月押金。若原告在被告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为原告违约，原告负责赔偿给被告造成的一切经济损失，原押金不予退还。该合同签订后，被告将约定商铺交付给了原告，原告也已向被告支付了转让费65，000元和押金30，000元。
双方所签订的《商铺租赁合同》的文本为打印形成，原、被告各自持有的合同文本均有双方签字，但在部分内容上存有差异。在被告持有的合同文本上有手写改动的内容，但改动部分均有原、被告的签字。经对原、被告持有的合同文本进行比对，改动部分的合同内容有两处。一是合同第一段关于签约目的的内容，原告持有的合同为“甲方愿意将使用权属于自己的商铺二楼出租给乙方”。被告持有的合同为“甲方愿意将使用权属于自己的商铺壹楼出�给乙方”。二是合同第十条，原告持有的合同为“乙方若要转让二楼使用权，需经过甲方同意，并承担甲方一切相关损失”。被告持有的合同为“乙方若要转让壹楼使用权，需经过甲方同意，并承担甲方一切相关损失”。
2014年6月27日，原告向被告发出一份《履约催告函》，要求被告收到函件后三日内协助原告办理房屋租赁的备案手续。2014年7月4日，原告再次向被告发出一份《告知函》，表示原告自2014年7月5日起不再承租房屋，要求被告退回转让费65，000元、押金30，000元。在该《告知函》中明确其向被告提出上述要求的理由为：1、被告在使用一楼隔楼的同时仍然继续使用商铺大门造成本人诸多不便，损失惨重，使本人合同目的无法实现；2、经向房东了解，房东未有任何形式授权于被告享有转租权或追认转租行为有效。原告是以邮政快递的方式向被告发送的上述《履约催告函》和《告知函》，根据相关的邮政特快专递的单据，显示被告在2014年6月28日和7月5日已分别收到了上述函件。原告自2014年7月5日起开始搬离承租房屋，被告则主张原告至2014年8月16日以后未再使用承租房屋。原、被告之间并未办理交还房屋的交接手续。
在原、被告租赁合同履行期间，原告已按每月16，000元的标准向被告支付了2014年4月至6月的租金，水电费已支付至2014年5月份。2014年4月2日，原、被告还签订过一份《帐目合约》。在该份《帐目合约》中双方确认有以下事实：1、被告已于2014年3月28日将商铺交给原告，同时将成本价值33，714元的货物交由原告销售；2、原告承诺在半年内分批将货款结清给被告，每月结5，600元，无论货物是否卖完都会结清。在2014年4月30日和5月1日，原告已分别向被告交付了5，619元的货款，合计11，238元。
另查明，在原、被告签订《商铺租赁合同》时，所承租商铺内经过分隔共形成两层。在双方租赁合同履行期间，由被告使用第二层，原告使用第一层，双方需共同使用商铺的大门。被告主张原告尚拖欠有2014年6月和7月的水电管理费1，956元，并提供了2014年6月和7月水电费的收款收据，显示金额为2，663.44元。上述水电费用为本案租赁商铺上、下两层与隔壁凉茶铺共同产生。
以上事实有经过庭审举证、质证的商铺租赁合同、收据、函件等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告对双方之间通过在2014年3月26日签订《商铺租赁合同》而成立房屋租赁合同关系的事实均无异议，对该部分事实本院予以确认。关于原、被告各自持有的合同文本的差异，其区别在于被告所持有合同文本是在原告持有的合同文内容的基础上增加了手写改动的内容，但由于改动的部分均有原、被告双方签字确认，应当认定为双方协商一致对原条款的变更。因此，对于原、被告所签订的《商铺租赁合同》的内容，应当以被告提供的合同文本作为认定双方权利、义务的依据。
关于原、被告所约定的商铺租赁范围，首先该商铺通过分隔形成两层，且该状态在原、被告签订租赁合同时已经存在，因此在确认双方所签订租赁合同内容时，应以该存在状态为基础。其次，根据合同内容，约定了原告不得用任何方式遮挡二楼的招牌，影响二楼生意。该约定能够显示，商铺二楼存在与原告不同的经营主体。第三，在合同条款有关合同目的的陈述中，已明确了被告转租给原告的，仅限于商铺里的一楼。从以上几点，能够证实原告从被告处承租的并非是潜龙鑫茂花园A区6栋116号一楼的商铺的全部，而是经过分隔后，该商铺的一层部分。
原、被告均认可原告现已退还了承租商铺，双方之间的房屋�赁合同关系客观上已终止履行，原、被告均要求解除双方之间签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院应予以支持。原告作为承租人，在解除租赁合同关系后负有向出租人返还租赁物的义务，因此原告退还承租商铺的时间，应由负担返还义务的原告承担举证责任。本案中，原告提供的《告知函》仅证明其向被告作出自2014年7月5日起不再承租房屋的意思表示，而并不能证明原告在2014年7月5日实际搬离。由于原告不能举证证实其向被告退还承租商铺的时间，应承担举证不能的后果，本院对被告所主张的2014年8月16日后原告未再使用商铺的事实予以采纳。原告作为承租人，应当按约定向出租人支付其实际使用房屋期间的租金。而原告只支付了2014年4月至6月的租金，则被告要求原告支付2014年7月1日至8月16日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方约定的租金标准，�期间的租金应为24，000元（16，000元／月×1.5个月）。被告主张数额超出24，000元的部分，本院不予支持。由于原告没有按约定向被告支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人可以在合同中约定违约金及违约损失的计算方式。原、被告在合同中对原告逾期支付租金的违约责任已约定有滞纳金，因此被告要求原告按约定标准计付滞纳金的诉讼请求，本院也应予以支持。合同一方当事人违约的，另一方应采取必要措施防止损失的扩大。根据原、被告合同的约定，原告逾期支付租金过10天的，被告享有合同解除权。在原告逾期支付租金的情况下，被告可以通过及时行使合同解除权而防止损失的扩大，因此对被告主张的滞纳金超出10天的部分不再支持。根据约定的标准，原告应支付的滞纳金为2，400元（24，000元×1%×10天）。
2014年7月4日，原告在向被告发�的《告知函》中提出解除双方之间的租赁合同关系。关于原告是否享有合同解除权的问题，则应依据其解除合同时主张的解除理由分别予以认定。原告提出解除租赁合同时，主张两个理由。一是认为被告在使用一楼隔楼的同时仍然继续使用商铺大门，给原告造成损失，致使合同目的无法实现。如前所述，根据原、被告的约定，原告承租的为商铺的一层，经过分隔形成的第二层并不属于原告承租范围。由于该商铺的一、二层共用商铺的一个大门，因此一、二层的经营者均有使用该商铺大门的权利。被告作为商铺二层的经营者，使用商铺大门并不构成对合同义务的违反。原告以此为由，主张其享有合同解除权的，缺乏法律依据，不能成立。二、原告主张房东未有任何形式授权于被告享有转租权或追认转租行为有效。首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租�未经出租人同意而转租的，出租人可以解除租赁合同。而本案中，被告通过与第三人岑学富成立租赁合同关系而取得涉案商铺的使用权。现有证据并未能证明由于被告的转租行为，致使岑学富解除了与被告之间的房屋租赁合同关系。被告并未因第三人的原因，而造成无法向原告履行合同义务的情形。因此，原告并不因此而享有合同解除权。综上所述，原告在与被告的房屋租赁合同履行过程中，并未享有合同解除权，其在约定的租赁期限内单方提出解除租赁合同的，已构成违约。原告以此要求被告返还商铺租赁转让费的，与双方约定不符，也没有相应法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。关于押金，由于原告违约提前解除双方之间的租赁合同，依据合同约定，押金不予退还。该条款属于合同当事人对违约损失的约定，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。因此原告要求被告返还押金30，000元的诉讼请求，本院亦不应支持。
根据原、被告在2014年4月2日签订的《帐目合约》，能够证实原、被告在房屋租赁合同履行过程中，还存在部分货物的买卖合同关系。依据约定，原告负有在该《帐目合约》签订后半年内向被告支付货款33，714元的义务。根据相应的收款收据，原告实际已向被告支付货款11，238元，则其差额22，476元（33，714元－11，238元）仍应支付给被告。被告要求原告支付货款的诉讼请求，本院应予支持，但其主张数额超出22，476元的部分，本院不再支持。关于被告主张的水电管理费，其提供的缴费单据涉及三方缴费主体，且现有证据不能证明各自应承担的数额及计算依据。因此，对被告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告文小平与被告左巧云所签订的《商铺租赁合同》；
二、原告文小平于本判决生效之日起五日内向被告左巧云支付2014年7月1日至8月16日期间的租金24，000元；
三、原告文小平于本判决生效之日起五日内向被告左巧云支付滞纳金2，400元；
四、原告文小平于本判决生效之日起五日内向被告左巧云支付货款22，476元；
五、驳回原告文小平的诉讼请求；
六、驳回被告左巧云的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，088元，反诉案件受理费838元，合计1，926元。由原告负担1，633元，被告负担293元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一四年十一月十五日
书记员 白巧（兼）
书记员 朱 全 全
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。8