浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第3608号
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人夏诒恒，行长。
委托代理人（特别授权）何茂才，系原告单位职员。
被告金健。
被告刘雪燕。
被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人钱黎明。
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建设银行）与被告金健、刘雪燕、浙江正国房地产开发有限公司（以下简称正国公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后适用普通程序审理，依法由代理审判员江文杰担任审判长，与人民陪审员陈建宽、叶秀微组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何茂才到庭参加诉讼，被告金健、刘雪燕、正国公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告金健于2010年6月向原告申请个人商业用房贷款，原告经审查同意给予贷款，双方签订了编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告金健向原告借款36万元，期限从2010年8月10日至2020年8月10日止；借款利率为浮动利率，按基准利率上浮10%计算（发放贷款时基准利率为6.55%），如遇基准利率调整，根据人民银行规定，于调整的次年1月1日进行相应调整；借款人未按照合同约定的分期还款计划归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还全部贷款本息；对借款人未按约定偿还任一期借款本息，按执行利率上浮50%的逾期罚息利率计收罚息；被告金健、刘雪燕以其购买的坐落在瑞安市塘下时代广场D幢242室房屋（预购商品房预告登记号码：××号）作为抵押，并在借款合同上进行签字确认抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现贷款债权和抵押权的各种费用。
同时，被告刘雪燕出具了《共同参与还款人承诺书》，承诺对上述借款的还本付息义务承担连带责任。被告正国公司为该笔贷款承担连带保证责任。2010年8月16日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续，编号为瑞房预瑞安字第003843号。
2010年8月24日，原告依约向被告金健发放贷款36万元。借款后，被告金健基本上能正常按期偿还分期到期的借款款项，但从2014年5月起未偿还每月分期应付款项。截止2014年9月被告金健欠原告借款本金226000元、期内利息5009.32元、本金罚息226.96元、利息罚息74.2元，原告经多次催讨仍无结果。原告请求判令：一、合同编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即全部提前到期；二、被告金健、刘雪燕立即偿还所欠借款本金226000元、期内利息5009.32元、本金罚息226.96元、利息罚息74.2元（暂算至2014年9月11日）以及从2014年9月11日起至判决确定履行之日止按月利率9.0062‰计算的各种利息（包括罚息和复息）；三、原告有权就被告金健、刘雪燕所有的坐落在瑞安市塘下时代广场D幢242室房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；四、被告正国公司对第一项诉讼请求的上述本金及利息、罚息的偿还承担连带偿还责任；五、各被告承担本案诉讼费用和原告实现债权的其他费用。
庭审中原告补充陈述：1、我们曾向被告送达一份催款通知书，但通知书上没有明确的说哪一日立即到期，现要求以2015年1月19日作为提前到期日；2、由于被告金健在本案起诉后又陆续归还本息，截至2015年1月18日止尚欠本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息罚息154.67元；3、申请变更第一项诉讼请求为：合同编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务于2015年1月19日全部提前到期；变更第二项诉讼请求为被告金健、刘雪燕立即偿还所欠借款本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息罚息154.67元（暂算至2015年1月18日止）以及从2015年1月19日起至判决确定履行之日止按月利率9.0062‰计算的各种利息（包括罚息和复息）。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一、原告金融许可证、营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告主体资格；
证据二、被告金健、刘雪燕身份证、户口簿、结婚证各一份，被告正国公司营业执照、组织机构代码证各一份，证明各被告主体资格；
证据三、编号为330026127-014-2010002033号的《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、个人贷款支付凭证各一份，证明被告金健向原告借款的事实；
证据四、预购商品房抵押权预告登记证、预购商品房预告登记证各一份，证明被告金健提供预购房产作抵押担保的事实；
证据五、个人贷款对账单一份，证明被告金健拖欠本息的事实；
证据六、共同参与还款人承诺书一份，证明被告刘雪燕承诺承担共同还款责任的事实。
被告金健、刘雪燕、正国公司未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
经庭审质证，原告提供的证据一、二、三、四、五、六来源合法、内容真实，被告金健、刘雪燕、正国公司均未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证，应承担举证不能的法律后果，对上述证据本院依法予以采信。
经审理本院认定的事实和原告诉称及补充陈述一致。另查明：1、《个人住房（商业用房）借款合同》约定：采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本金3000元，利息逐期结清；约定还款日为借款起始日在每月的对日，如当月没有对日，则当月最后一日为约定还款日；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；2、2014年11月22日，中国人民银行公布的五年以上期贷款基准年利率调整为6.15%，涉案借款自2015年1月1日起执行新的贷款年利率为6.765%，逾期还款执行的年利率为10.1475%；3、2010年8月16日，被告金健与原告办理了关于瑞安市塘下时代广场D幢242室房屋的预购商品房抵押权预告登记；2011年1月18日，上述房产办理产权登记手续（产权人：正国公司，产权证号：瑞安市房权证瑞房字第××号，房屋坐落：瑞安市塘下镇亿嘉华庭4幢242室）。
本院认为，原告当庭变更诉讼请求，减轻了各被告负担，本院予以准许。原告与被告金健、正国公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告金健应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任，原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。原告庭审中主张以庭审当日作为提前到期日，应予以支持。涉案贷款自2015年1月1日起执行新的贷款利率及逾期罚息利率，分别为年利率6.765%、10.1475%，原告主张仍按借款发放时贷款利率执行逾期罚息利率（年利率10.80744%、月利率9.0062‰），加重各被告负担，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。截至2015年1月18日止，被告金健除应向原告返还借款本金208879.98元外，还应向原告支付拖欠的期内利息6922.27元、罚息192.85元、复利154.67元。被告刘雪燕向原告承诺对借款承担共同还款责任，没有违反法律规定，该行为应认定有效，原告请求该二被告共同偿还，依据充分，本院予以准许。本案中，虽然被告金健与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告正国公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告金健、刘雪燕于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行借款本金208879.98元、期内利息6922.27元、本金罚息192.85元、利息复利154.67元，以及2015年1月19日之后的罚息、复利（罚息以本金208879.98为基数，复利以期内利息6922.27元为基数，均按年利率10.1475%计算至实际履行之日止）；
二、被告金健、刘雪燕不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告金健购买的现坐落于瑞安市塘下镇亿嘉华庭4幢242室房产（产权证号：瑞安市房权证瑞房字第××号）的折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4770元、公告费360元，合计5130元，由被告金健、刘雪燕共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费4770元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户（开户行：农行温州市分行，账号：19×××13）；逾期按自动撤回上诉处理〕。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 陈建宽
人民陪审员 叶秀微
二〇一五年五月十二日
代书 记员 方 瑜