吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2733号
上诉人（原审原告）：陈巧京，女，汉族，1982年10月28日生，住长春净月高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：李景洲，吉林洲亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张哲，吉林洲亚律师事务所律师。
被上诉人：长春市华欣房地产开发建设有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区富奥花园小区会馆楼。
法定代表人：陈立学，董事长。
上诉人陈巧京因与被上诉人长春�华欣房地产开发建设有限公司（以下简称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
陈巧京上诉请求：撤销一审判决，改判华欣公司向陈巧京支付违约金365800元。事实和理由：陈巧京与华欣公司签订的《内部认购协议》为商品房买卖合同，华欣公司已经取得预售许可证，应当认定《内部认购协议》合法有效，华欣公司未能按照约定的日期为陈巧京办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任，按约定支付违约金。一审法院已经认定华欣公司应当承担违约责任但最后却以华欣公司提出的免责事由成立，陈巧京的请求不符合司法解释第18条的规定，根据公平诚实原则驳回陈巧京�诉讼请求。合同法规定的免责事由仅是不可抗力和约定的免责条款成就，陈巧京与华欣公司签订的协议中没有免责条款，华欣公司提出的免责事由也不是不可抗力，故华欣公司应当承担违约责任。华欣公司不但要承担迟延办证的过错责任，更要承担房屋未经政府相关部门检验合格，在不符合国家标准的情况下便收取陈巧京各种费用，允许陈巧京入住的过错责任。案涉房屋容积率不足，不符合入住条件，华欣公司明知的情况下为陈巧京办理了入住手续并收取了入住费用，侵害了陈巧京的财产权。法律应当尊重双方签订的契约，任何第三方的原因都不能对抗华欣公司应当承担的合同责任和义务。一审法院认定事实、适用法律错误，依法应当改判。
陈巧京向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，办理房屋产权登记手续，向原告交付产权证；2.判令被告向原告支付违约金365800元（时间从2014年4月24日至2017年5月31日止），其余违约金结算至房屋产权证办理完毕时间止；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:原告与被告于2011年5月11日签订《内部认购协议》一份，约定：原告认购被告开发的“富奥斯坦利小镇”22栋1单元201室房屋，初定建筑面积为144㎡，房屋单价为4688元/㎡，原告采取分期付款方式，于协议签订交纳总房款的80%，即540000元，其余购房款在交房时付清，交房时间为2012年12月31日前，被告应于原告入住后的300个工作日内办理房屋产权证，如逾期，被告按总房款的日万分之五赔偿原告……上述协议签订后，原告即依约向被告交纳了540000元首付款。2013年2月6日，原告向被告交纳了剩余购房款105725�和房屋维修基金13085元，并办理入住手续。因原告至今仍未取得案涉房屋产权证，故其诉至本院。
另查明，被告于2011年取得“富奥斯坦利小镇”坐落土地的使用权，并办理土地使用权证；长春市发展和改革委员会于2011年7月19日作出长发改审批字[2011]468号文件，核准“富奥斯坦利小镇”房地产开发项目；而后被告先后取得该项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
还查明，被告于2013年1月21日取得案涉房屋所属22栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，长房售证（2013）第007号，除《认购协议》外，原、被告并未签订正式备案的商品房买卖合同。
一审法院认为，原、被告签订的《认购协议》，具�了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议》应认定为商品房买卖合同。虽然双方在签订《认购协议》时，被告并未取得《商品房销（预）售许可证》，但被告已于2013年1月21日取得案涉房屋所属16栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，故双方签订的《认购协议》应认定合法有效，双方均应履行各自义务。现被告未能按照约定的日期为原告办理房屋权属登记备案，除承担继续履约责任外，还应承担相应违约责任。但经查，案涉房屋系非基于被告原因所致而暂未办理权属初始登记，暂不具备为原告办理转移登记、办理房屋权属证书的条件，被告提出的免责事由成立，原告主张被告承担违约责任不符�《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。故结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院对原告的三项诉讼请求均不予支持。但需要说明的是，被告应当自具备办理房屋权属初始登记后，积极履行为原告办理房屋权属证书的义务。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告陈巧京的诉讼请求。案件受理费13904元，由原告陈巧京负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，1.“富奥斯坦利小镇”项目于2011年9月23日取得《国有土地使用证》（国用2011第1004823号、国用2011第1004825号）获得国有土地出让面积为202992平方米。2.2012年4月5日取得《建设工程规划许可证》及附图，2015年6月29日长春市规划局重新核发《建设工程规划许可证》及附图，规划总用地面积为202992.602平方米，规划总建筑面积为240405.38平方米（其中地上建筑面积168959.69平方米，地下建筑面积71445.69平方米），规划容积率为：1.09987，绿化带不得改变使用性质、不得占用、不得参与用地指标平衡，小区规划用地面积为153618.2平方米。3.2012年5月23日取得长房售证（2012）第076号《商品房销售（预售）许可证》、2013年1月21日取得长房售证（2013）第007号《商品房销售（预售）许可证》。
本院认为：1.华欣公司与陈巧京签订的《内部认购协议》合法有效，据此协议第四条第3项约定，华欣公司应当在陈巧京入住房屋后300个工作日内办理完毕房屋产权手续。现华欣公司确未能按此约定履行己方义务�致使陈巧京诉至法院要求华欣公司承担逾期办理产权手续的违约责任，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华欣公司承担此项违约责任的前提为系华欣公司原因导致逾期办证，而根据现有证据可以证明案涉小区从立项到土地使用权、建设工程规划许可、商品房销售（预售）许可等手续均完备，华欣公司主张其未能完成产权手续初始登记的原因在于案涉小区所属行政机关因容积率计算方法不同，以致“富奥斯坦利小镇”暂未能通过政府相关部门验收。从2015年6月29日长春市规划局重新核发的《建设工程规划许可证》及附图看，存在小区规划总用地面积为202992.602平方米及小区规划用地面积为1536182平方米两个数据，而根据该两个数据所计算的容积率分别为1.09（168959.69平方米÷153618.2平方米）、0.832（168959.69平方米÷202992平方米），确实存在华欣公司主张的两种计算方式的问题。而此两种不同的计算方式得出不同容积率可能与办理商品房权属初始登记备案相关，不宜认定华欣公司构成逾期办证违约，故陈巧京主张华欣公司承担逾期办证违约金证据不足，本院不予支持。2.华欣公司主张案涉小区系团购房，不属于法院受理范围，于法无据，本院对其主张不予采信。3.关于华欣公司主张超过诉讼时效一节，因陈巧京等业主可相互佐证一直找华欣公司主张权利，故本院对其该项主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6787元，由上诉人陈巧京负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 孙千卉