连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民再初字第0002号
原告：杨保华，连云港市院前建筑公司项目经理。
委托代理人：杨忠连，退休干部。
被告：孟宪法，无固定职业。
被告：陈教花（孟宪法之妻），农民。
两原审被告委托代理人：刘同苗。
第三人：孟庆国。
第三人：夏绍英。
两第三人委托代理人：李玉龙，江苏明智达律师事务所律师。
原告杨保华诉被告孟宪法、陈教花返还财产、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2008年9月1日作出（2008）港民一初字第0668号民事判决，杨保华不服，向连云港市中级人民法院提出上诉，连云港市中级人民法院于2008年12月17日作出（2008）连民一终字第0887号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。本院（2008）港民一初字第0668号民事判决已经发生法律效力。杨保华不服（2008）港民一初字第0668号民事判决和（2008）连民一终字第0887号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年7月3日作出（2010）苏审二民申字第577号民事裁定，指令连云港市中级人民法院再审本案，连云港市中级人民法院再审后于2013年12月6日作出（2012）连民再终字第0019号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并依法追加孟庆国、夏绍英为本案第三人，公开开庭审理了本案。原告杨保华委托代理人杨忠连、被告孟宪法、陈教花及其委托代理人刘同苗、第三人孟庆国、夏绍英及其委托代理人李玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月20日，原告杨保华起诉至本院称：被告孟宪法与其子孟庆国于1999年11月1日向其借款20000元，用于支付原云台区人民法院执行款，并约定以其子孟庆国名下房产作抵押。因孟宪法和孟庆国到期无法偿还借款，孟庆国夫妻同意将其住宅转让给原告以偿还欠款，并于2001年6月27日办理公证，2001年7月办理了土地使用证。2006年底，被告无理占有原告房屋，并于2007年下半年将原告配房拆除。请求法院判令被告返还财产、搬出房屋并赔偿经济损失15000元（庭审中，原告放弃了要求被告赔偿损失的诉讼请求），并由被告承担诉讼费用。被告孟宪法辩称：1.1998年，孟宪法与原告叔叔杨忠连合伙做生意期间被追究了刑事责任，两人共退赔20000元。孟宪法无能支付该款，杨忠连称退赔款是借原告的，在杨忠连的欺骗、胁迫下，孟宪法写了借据，并用儿子的房产作抵押。2.从2001年至2008年，房屋一直由两被告居住，原告从未主张过权利，现已过诉讼时效，不受法律保护。3.孟庆国无奈将房子抵押给原告，杨忠连假冒原告进行公证，公证无效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告陈教花辩称：签订合同时，房屋使用的是集体土地，按国务院规定，原告作为城镇居民无权拥有该房屋，并且原告取得的土地使用证是利用非法债务取得，无法律效力。
本院原一审查明：1999年11月1日，被告孟宪法及其子孟庆国出具一份借款合同给原告杨保华，合同主要内容：为了偿还原云台区人民法院急需的欠款，今借到杨保华现金20000元，借期3个月；如到期不还，孟宪法将其大儿子的房屋赔给杨保华，即日起，此房产权归杨保华所有，孟宪法主动搬出；附土地使用证抵押。2001年6月27日，原告（乙方）与孟庆国及其妻子夏绍英（甲方）订立了“房产转让协议书”，主要内容为：孟宪法、孟庆国父子于1999年11月1日向乙方借20000元，并约定以孟庆国名下房产作抵押。因借款人到期无法偿还借款，甲方夫妇将拥有完全产权的上述约定抵押私宅一处转让给乙方以偿还该欠款，双方达成协议如下：1、甲方转让之房产位于连云区云山乡白果树村三组，土地使用证编号为连土籍证字（连集）第401043号，用地面积为221平方米，建筑面积约73平方米的平房五间及附属设施，附属物一并转让。2、甲方前述房产以现状作价人民币20000万元整，抵偿上述欠款。房屋于协议生效后三日内交付乙方。3、甲方之房产权属清楚，手续齐全。房产转让前，如有关于房产的纠纷由甲方负责，转让后所有权益与责任由乙方承受。4、该房产土地使用证的变更过户手续由乙方办理，甲方有义务予以协助；所需税、费由乙方负责。同日，该协议经连云港市连云区公证处公证，公证号为（2001）连区证民内字第517号，内容为：兹证明连云港市连云区白果树村三组的居民孟庆国、夏绍英与连云港市连云区南巷东南山198号的居民杨保华于2001年6月27日，签订了前面的《房产转让协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签字、按手印属实；协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。2001年7月4日，连云区云山乡白果树村村民委员会出具证明一份，内容为：白果树村三组村民孟庆国、夏绍英与连云区南巷东南山198号居民杨保华于2001年6月27日签订了《房产转让协议书》，经连云区公证处办理了公证书，情况属实，特此证明，同意按公证书内容办理相关手续。同年7月17日，原告将涉案房屋土地使用证过户至其名下。另查明，被告孟宪法除服刑期间外，与其妻被告陈教花一直居住在涉案房屋中。
本院原一审认为：我国相关土地管理法律规范和国务院均规定农村宅基地不得向本集体经济组织以外的人转让，违反则转让无效。原告与孟庆国、夏绍英不是同村居民，非同一集体经济组织成员，根据房随地走原则，原告依法不能取得本案房屋所有权。现原告杨保华未取得房屋所有权，亦未合法占有、使用该房屋，其要求被告返还并搬出房屋无法律依据，本院依法不予支持。原告放弃要求两被告赔偿损失15000元的诉讼请求，因不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定，作出（2008）港民一初字第668号判决：驳回原告杨保华的诉讼请求。
杨保华不服，向连云港市中级人民法院提起上诉称：请求撤销一审判决，支持其诉讼请求。理由如下：1、一审查明的事实和适用法律错误。一审查明杨保华与孟庆国、夏绍英订立房产转让协议书并于2001年6月27日经连云区公证处公证，一审适用的是我国关于土地管理法律规范和国务院关于农村宅基地不得向本集体经济组织以外的人转让。房产转让是否有效，应当适用房地产法，与土地法无关，并且一审适用的国务院规定是2007年12日30日颁发，无法律溯及力。根据本案的房产转让时的法律，本案的房屋是可以转让的。2、本案房屋转让协议是否有效与两被告无关，本案的审理不应涉及合同效力问题。3、原告的土地使用证能充分证明原告是房屋所有人。被告孟宪法、陈教花答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
连云港市中级人民法院二审查明：同原一审查明事实。
连云港市中级人民法院二审认为：2001年6月27日，杨保华虽与孟庆国及其妻子夏绍英订立了“房产转让协议书”，但孟庆国夫妇并未实际将本案诉争房屋交付给杨保华，杨保华也一直未实际占有、使用该房屋。即使买卖合同有效，也因孟庆国夫妻未完全履行办理产权证明和实际交付房屋的合同义务，而致使杨保华尚未完全取得涉案房屋的所有权。杨保华尚不能基于涉案房屋的物权，而主张合同相对人以外的物上请求权。杨保华要求两被告返还并搬出房屋的理由不能成立，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。关于杨保华与孟庆国夫妇订立的“房产转让协议书”的效力，在孟庆国夫妻未作为本案当事人参加诉讼的情况下，本案不宜作出审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，连云港市中级人民法院于2008年12月17日作出（2008）连民一终字第0887号民事判决，驳回上诉，维持原判。
杨保华不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院经审查认为，杨保华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》（修改前）第一百七十九条第一款第（六）项规定的情形，即原审适用法律确有错误，指令连云港市中级人民法院再审。在连云港市中级人民法院再审中杨保华诉称：1、杨保华已取得房屋所有权和土地使用权。2、一、二审判决适用法律确有错误。3、一、二审判决超出诉求范围，使侵权人违法占有申请人的房产。被告孟宪法、陈教花答辩称：1、杨保华与孟宪法、陈教花不是同一集体经济组织成员，房屋、土地不能转让。2、本案是农村房屋转让，不适用物权法，适用土地法。3、房屋至今没有实际交付。4、本案当事人均没有土地所有权。连云港市中级人民法院以原审判决漏列诉讼主体为由裁定，将本案发回本院重审。
本院重审过程中，原告杨保华除在上述诉称外补充称：1、借款后，孟庆国和杨保华协商，临时借用涉案房屋，随要随给。2、原审不以事实为依据，不以法律为准绳。原告依宪法和土地法办理了房屋用地变更手续，是合法有效的产权人。国务院颁发的相关文件是2007年，而本案房屋转让合同是2001年签订，况且经村委会同意变更，转让的是房屋不是宅基地，符合房地一致原则。3、原告取得政府审批的宅基地使用权，买卖合同有效，涉案房屋属原告所有，被告无权占有。被告孟宪法、陈教花补充答辩称：1、原告是城镇人口，与孟庆国夫妻签订的农村宅基地及房屋转让协议违反法律强制性规定；2、涉案房屋未交付给原告，两被告一直占有和使用属于自己的宅基地及房屋，村委会同意按公证书内容办理相关手续，违反法律禁止性规定，不存在返还问题，原告要求返还，无法律依据。第三人孟庆国、夏绍英答辩称：1、第三人与原告签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规强制性规定，是无效行为。2、涉案房屋一直未交付给原告，不存在房屋返还一事。
杨保华提供下列证据：1、《借款合同》，内容为：“为了偿还云台区法院急需的欠款，今借到杨宝华现金贰万元正，借期叁个月无息。如到期不还，孟宪法将其大儿子的房屋赔偿给杨宝华，即日起，此房产权归杨宝华所有，我主动将室内用品搬出，如到期不搬，产权所有人强行搬出用品，造成室内用品损失由违约人负责。附土地使用证抵压（证号401043）借款人孟庆国、孟宪法一九九九年11月1号”。
2、孟宪法《收条》，内容为“借杨宝华现金贰万元，此款已归还云台法院欠款。借杨宝华现金贰万元给我孟宪法归还云台区法院欠款。归还杨宝华款原3个月，近期壹个月归还，如归还不了由杨宝华直接办理此房屋变更手续。孟宪法一九九九年十二月六日”。
3、《说明》，内容：“1999年11月1日孟庆国用我家古宅房屋为其父担保借杨宝华贰万元正，用土地证抵压（证号401043），我同意。现在无钱还借款，同意按孟庆国签的合同办事，将抵压的房产权转归杨宝华所有。担保人孟庆国夏绍英2001年6月26日”。
4、变更前的土地使用权证。该证载明土地使用者是孟庆国，土地所有权性质是集体。
5、变更后的连集用（2001）字第A115号土地使用权证。该证载明土地使用者是杨保华，土地所有者是连云区云山乡白果树村。
6、孟庆国于2013年9月22日书写的调解意见书，主要内容：A、连云区法院行政庭调解杨保华诉我父亲排除妨碍返还财产一案，我原房屋已交付杨保华，无论买卖房屋是否有效我都放弃。我已向连云区法院行政庭说明，不要求撤销已交付给杨保华的房屋土地证。B、我母亲住在产权人房屋里，是2001年我与产权人协商借用，随要随给，不收房租。C、我二弟孟超想买回房屋，我没意见。如果二弟买回，产权归他所有，我可协助办理房产变更过户手续。
7、连云区公证处于2001年6月27日出具的（2001）连区证民内字第517号公证书。
8、连云区白果树村村民委员会于2001年7月4日出具的《证明》。
9、连云区院前村村民委员会于2004年9月30日《证明》：“我村村民杨保华，居住在连云区东南山61号（现198号），身份证号码为××，与杨宝华同属一人。”原告以此证明杨保华在涉案土地使用权证变更登记时是农村户。
10、墟沟派出所出具的杨保华户籍证明、云山派出所出具的孟庆国和陈教花户籍证明。原告意在证明杨保华、孟庆国、陈教花均为居民户口。
孟宪法、陈教花质证意见：对第1、2、3、4、5、7、8份证据真实性无异议，认为第6份证据没有生效。对第5、6、7、8份证据合法性有异议。对1-8份证据的关联性均无异议。对第9份证据，认为杨保华与他们不是同一经济组织成员，土地使用权转让无效。对第10份证据，认为不是转户时的户口性质，不能证明原告的证明目的。
孟庆国、夏绍英质证意见：对第1份证据真实性、合法性无异议，对第2份证据真实性无异，对第3、4份证据，认为抵押是事实，但未办理相关手续，借款合同中的承诺违反国家强制性规定，不能证明房屋已交付给杨保华。第5份证据真实性有异议，使用权类型是划拨，因争议的土地使用证对应的是集体土地，所以对原告办理土地使用证合法性有异议，其行为违反法律规定。第6份证据，调解内容无法律依据，并且此调解书不能证明涉案房屋交给了杨保华，不能认定孟庆国将房屋转让给杨保华。第7份证据，协议违反法律法规的强制性规定，是无效协议，公证行为不合法。第8份证据，村委会同意转让的行为违反法律规定，是无效行为。对第9、10份证据的意见与孟宪法、陈教花意见一致。
孟宪法、陈教花未提供证据。
孟庆国、夏绍英提供以下证据：1、2014年3月5日白果树村委会出具的《证明》，内容为：“孟庆国、夏绍英是我村三组村民，杨保华不是我白果树村村民。”
2、2014年3月4日本院的受理案件通知书，证明孟庆国、夏绍英以连云港市国土局为被告、以杨保华为第三人向本院起诉，要求撤销连集用（2001）字第A115号集体土地使用权证的案件，本院已受理，但未审结。
杨保华质证认为，对第1份证据的真实性无异议，但房屋转让是有效的。第2份证据，连云港市连云区人民法院行政庭已处理过了，再次受理违反法律规定。
孟宪法、陈教花对第三人的证据无异议。
本院应第三人申请调取杨保华《常住人口登记表》，该《常住人口登记表》载明1998年6月27日户口登记时杨保华户别为非农业家庭户，居住在墟沟派出所南巷社区居委会东南山198号。
原告、被告及第三人均无异议。
本院重审查明：除配房毁坏原因和原告户别的事实外，与本院原一审查明的事实相同。
派出所出具的杨保华《常住人口登记表》证明杨保华1998年6月27日在公安机关登记为非农业家庭户，居住在墟沟派出所南巷社区居委会东南山198号。
因杨保华在原审时撤回房屋损害赔偿的诉讼请求，故重审时未审查配房毁坏原因。
另重审查明：2013年9月22日杨保华和孟庆国达成协议，即为原告提供的第6份证据。2014年3月4日孟庆国、夏绍英以连云港市国土局为被告，以杨保华为第三人诉至本院，要求撤销杨保华连集用（2001）字第A115号集体土地使用证，本院受理后因不属于本院管辖，孟庆国、夏绍英撤诉。2014年4月16日孟庆国、夏绍英以连云港市人民政府为被告诉至连云港市中级人民法院，要求撤销杨保华连集用（2001）字第A115号集体土地使用证，连云港市中级人民法院已受理，尚未审结。
本院重审认为：第三人孟庆国、夏绍英将其私人所有的房产转让给原告杨保华，并签订了“房产转让协议书”的行为，是当事人的真实意思表示，系对其合法财产依法行使处分权行为，不违反法律法规的强制性规定，故该“房产转让协议书”合法有效。对于被告孟宪法、陈教花在本案审理中提出的关于原告杨保华受让涉案房屋时是城镇户口，与第三人签订的农村宅基地及房屋转让协议违反法律强制性规定的答辩意见，以本案现有证据尚不能证实原告杨保华在受让涉案房屋时是城镇户口，况且本案审理的是房屋转让协议，并非农村宅基地转让，房屋转让并不违反法律法规的强制性规定。本案中，也无充分的证据证实原告杨保华在受让涉案房屋时有恶炒集体土地的证据，至于被告一直占用使用属于自己的宅基地及房屋，涉案房屋一直未交付给原告的答辩意见，从本案查明的事实看，涉案房屋的原所有人是第三人，现所有人是原告，被告并非是涉案房屋的所有人，被告一直非法占用涉案房屋，并不能改变涉案房屋现所有权人是原告的这一事实。对于被告及第三人提出涉案房屋一直未交付的答辩意见，纵观全案所有证据和查明的事实可以看出，本案审理的是涉案房屋的转让，即不动产转让。不动产的交付应以登记为准，2001年7月4日，连云港市云山乡白果树村委会“证明”及连云港市人民政府颁发的（2001）字第A115号集体土地使用权证均否定了被告及第三人的上述答辩意见。故对于被告及第三人的答辩意见，本院依法不予采信。综上，原告杨保华要求被告孟宪法、陈教花搬出涉案房屋，并将该房屋返还给原告杨保华的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告杨保华在原审中，撤回请求被告孟宪法、陈教花赔偿其财产损失的诉讼请求，故本院对该部分赔偿诉讼请求不予一并审理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项的规定，判决如下：
被告孟宪法、陈教花于本判决生效后三十日内从涉案房屋中搬出，并将该房屋返还给原告杨保华。
原一审案件受理费675元、原二审诉讼费100元由被告孟宪法、陈教花承担（因原告杨保华已交纳，被告孟宪法、陈教花于返还房屋时一并给付原告杨保华。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费100元。
审判长 张锦程
审判员 王丽敏
审判员 刘尊沛
二〇一四年五月八日
书记员 陈姝璇
法律条文附录
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利。
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牧畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百一十七条第一款侵占国家、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
第一百三十四条第一款第（四）项承担民事责任的方式主要有：返还财产。