福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）明民初字第894号
原告：杨联生，男，汉族，居民，住明溪县。
委托代理人：冯永明，福建万天律师事务所律师。
被告：福建省三明市福融房地产开发有限公司。住所地：明溪县。
法定代表人：陈躬清，系该公司董事长。
委托代理人：阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
委托代理人：饶卫华，福建归化律师事务所律师。
原告杨联生与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨平适用简易程序于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯永明及被告委托代理人阙勇刚到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告杨联生诉称，2008年10月8日，原告与被告福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买明溪县商品房一套，总价款406847元，付款方式为，银行按揭。被告应在2009年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，若逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交房期限的第二天起至实际交房之日止每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告却在2011年6月30日才将房屋交付，也未按合同约定履行办理房屋权属证书义务，现原告以被告未能按约定交房及至今未向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记（总证），致使原告不能在规定时间内取得房屋权属证书为由，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金80556元；2、被告履行办理房屋权属证书义务；3、被告支付从2011年9月30日至起诉之日止的逾期办证违约金55901元及继续支付至取得房屋权属证书止按以付购房款以每日0.02%计算的违约金；4、被告承担本案诉讼费用。
被告福融公司辩称，1、讼争房屋权属证书未能及时办理是因开发商无法完成项目现场被拆迁户的拆迁工作；2、讼争房屋总价款40万左右，原告主张的逾期交房及办证违约金达13万余元，违约金相对过高，请求予以调低；3、原告迟延缴纳部分购房费用，导致被告延期交房，被告不承担逾期交房责任；4、原告主张的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效。
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明：2008年10月8日，原告与被告福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买明溪县商品房一套，总价款406847元，付款方式为，银行按揭。被告应于2009年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，被告自逾期之日起至实际交房之日止每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。被告在商品房交付使用后60日内办理完房屋初始登记，将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金；
3、提供《销售不动产统一发票》二份，证明原告已支付购房款406847元的事实。
4、购房费用收据一份，证明原告已向被告缴纳预留费用16479.18元。
5、提供原告等人向明溪县信访局、明溪县住房和城乡规划建设局、明溪县人民政府等单位信访的信访件复印件各一份，证明原告向相关部门信访要求被告履行《商品房买卖合同》约定的义务以及原告起诉未超过诉讼时效等事实。
被告对原告提供的上述5组证据中的1、2、3、4组真实性无异议，认为证据5只证明王某某等20人去信访，而没有证明原告也有参加。
被告未提交证据。
本院认为，原告提供的1、2、3、4组证据，被告对其真实性无异议，该证据能证实原告所诉相关事实，客观真实，来源合法，符合证据的合法性、真实性和关联性，本院予以采信；原告提供的证据5，被告对其证明内容有异议，但未提供证据予以反驳，该证据亦能证明案件相关事实，符合证据要件，本院亦予采信。
本案争议的焦点：一、《商品房买卖合同》第四条约定的由出卖人代收代缴的闭路、电话等相关费用是否属于由原告支付的购房款部分？二、原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效？三、双方约定的违约金是否过高？
一、《商品房买卖合同》第四条约定的由出卖人代收代缴的闭路、电话等相关费用是否属于由原告支付的购房款部分。
原告认为，《商品房买卖合同》第四条约定的由出卖人代收代缴的闭路、电话等相关费用（即房屋移交预留费用），被告明确在《房屋预留费用清单》中注明：“若购房户要求自己缴纳可不预留，我公司将不予代办。”因此，可看出此费用为代办性质的费用，购房者有选择权，非必须向被告支付的购房款部分，而且原告于2011年6月30日向被告支付了该笔费用16479.18元。
被告认为，《商品房买卖合同》第四条约定的由出卖人代收代缴的闭路、电话等相关费用属于原告必须向被告支付的购房费用，原告必须在交房前付清，因原告未及时缴纳该费用，导致延期交房，是被告依法行使先履行抗辩权，原告主张逾期交房违约金无法律依据。
本院认为，从《商品房买卖合同》第四条可看出该笔费用属于出卖人代收代缴的费用，且《房屋移交预留费用清单》备注条款也明确约定：“以上费用为预测估算量，如有变动以实际发生量为准，如有没有预留的费用以国家现行有关文件和有关部门的规定实收进行增加或减少。若购房户要自己缴纳可不预留，我公司将不予代办。”据此，可知代收代办费用不属于购房款部分，原告可自行选择由被告代收代缴或自行缴纳，被告不得以此为由行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋和办理权属证书。
二、原告主张的逾期交房请求是否超过诉讼时效。
原告认为，原告等人已就被告逾期交房、逾期办证等问题相续向明溪县信访局、明溪县住房和城乡规划建设局、明溪县人民政府信访要求督促被告履行合同约定义务，原告的主张并未超过诉讼时效。
被告认为，原告的房屋于2011年6月30日交付使用，原告未在2013年6月30日前向被告主张逾期交房权利，而政府相关部门的信访答复意见中只有王某某等20人，原告并未参加信访，因此，原告起诉已超过诉讼时效。
本院认为，明溪县信访部门登记受理的信访件有原告签名，但政府相关部门信访答复意见函头只体现王某某等20人，根据《信访条例》第十八条规定，信访人采用走访形式提出信访事项的，应当到有关机关设立或者指定的接待场所提出。多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表进行。明溪县相关政府部门对原告等20人信访问题以王某某为代表进行答复，符合法律规定，并无不当。因此，原告提交的信访材料可以证明原告有陆续向明溪县相关部门信访要求被告履行合同义务，原告主张的逾期交房的请求未超过诉讼时效。
三、关于约定的违约金是否过高。
原告认为，按《商品房买卖合同》合同约定，逾期交房违约金按已付购房款按每日0.03%计算，逾期办证违约金按已付购房款按每日0.02%计算，是适当的。
被告认为，原告主张的违约金过高，应予以调整。
本院认为，被告主张约定的违约金过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以减少，但被告未举证证明约定的违约金是否过分高于造成的损失，故对被告的该项异议，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房及逾期办证违约金的计算方式，该约定未违反相关法律规定，应当予以适用。故原告主张逾期交房违约金按已付购房款按每日0.03%，逾期办证违约金按已付购房款按每日0.02%计算，应当予以支持。
经庭审认证，对本案的事实作如下确认：
2008年10月8日，原告与被告福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买明溪县商品房一套，总价款406847元，付款方式为，银行按揭。被告应在2009年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，若逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交房期限的第二天起至实际交房之日止每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告却在2011年6月30日才将房屋交付。
综上所述，本院认为，原告杨联生与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司于2008年10月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效。被告应当按合同约定的时间向原告交付房屋，并在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告。现因被告未按合同约定交房房屋及未在房屋交付使用后完成房屋初始登记，使原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，被告应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。讼争房屋办理权属证书属于原、被告双方的义务，被告应当在办理房屋所有权初始登记后，协助原告办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故计付逾期办证违约金的截止时间为福融公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间。原告要求被告履行办理房屋权属证书义务及按合同约定利率支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内协助原告杨联生办理房屋权属证书手续；
二、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨联生支付逾期交房的违约金（违约金的计算方式：自2009年9月1日起至2011年6月29日止，按原告已付购房款总额406847元，按日万分之三计算）；
三、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨联生支付逾期取得房屋权属证书违约金（违约金的计算方式：自2011年9月30日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，按原告已付购房款总额406847元，按日万分之二计算）；
四、驳回原告杨联生的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3029元，减半收取1514.5元，由被告福建省三明市福融房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 杨平
二〇一三年十月十六日
书记员 徐婷
附：（2013）明民初字第894号相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《商品房销售管理办法》
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。