湖南省花垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3124民初130号
原告：向兴玉。
委托诉讼代理人：彭小艳。
委托诉讼代理人：吴尚伟，湖南生元律师事务所律师。
被告：津市市阳由房地产开发有限公司。
法定代表人：黄大喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴传英。
被告：龚道清。
原告向兴玉与被告津市市阳由房地产开发有限公司（以下简称“阳由公司”）、龚道清商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向兴玉及其委托诉讼代理人彭小艳、吴尚伟，被告阳由公司的委托诉讼代理人吴传英，被告龚道清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向兴玉向本院提出诉讼请求：1.确认向兴玉与阳由公司于2013年12月25日签订《商品房买卖合同》有效；2.责令阳由公司将已出售给向兴玉的402、501、601号房实际交付给向兴玉管理使用，并给向兴玉办理房屋所有权证；3.判决龚道清偿还向兴玉借款100000元及法律支持的最高借款利息（利息起算时间从2012年1月7日起）。事实与理由：龚道清以投资开发房地产为由，向原告丈夫彭恩奎借款800000元整，借款时间是2012年1月7日，出具有借条，并约定同年12月底前偿还。之后彭恩奎病故，借款到期后，龚道清提出因没有现金还款，提出以其合伙开发的垣兴楼的三套商品房抵偿借款，不足部分再偿还现金。于是原告于2013年12月25日与龚道清签订了一份合同，合同主要约定用三套房抵偿690000元，已支付给原告10000元现金，尚欠100000元于2014年12月24日前还清。原告并于当日与阳由公司另行签订了一份《商品房买卖合同》。在签这份合同前彭恩奎已故，因原告不懂法律，在合同签名时原告把彭恩奎的名字也写上了合同。合同签订后原告一直与龚道清及其妹龚小玲联系，要求给予办理房屋产权过户手续，可是至今没有得到办理，龚道清的借款也没有偿还，利息也没有支付。最近原告去查看自己已买的三套房子时，发现房门锁已经被换掉，原告找到龚道清及龚小玲问是什么原因，两人讲是暂时借用原告房子抵给他人。现原告对自己的三套房子已失去了控制。被告所表现出的不诚信的行为，使原告在经济上受到极大损失，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。
被告阳由公司辩称，阳由公司认可龚小玲就“垣兴楼”对外签订合同的权利；原告起诉借款800000元不是事实，原告没有证据表明其向龚道清交付了该笔借款。
被告龚道清辩称，龚道清没有在2012年1月7日向彭恩奎借款800000元。被告父亲2008年6月垫资承建花垣县中医院宿舍楼因缺少资金，被告母亲吴传英向向兴玉丈夫彭恩奎借款320000元。2012年向兴玉与其女儿找到被告要求被告替父母还账，迫于无奈，月利率按5%计算，被告同意向兴玉的意见，用“垣兴楼”402、501、601室商品房作价690000元抵偿被告母亲向彭恩奎的借款本息690000元。经双方结算320000元借款本金加利息为800000元。当时，被告向向兴玉出具了800000元借条。双方即签订了《商品房买卖合同》，当场对向兴玉支付了现金10000元。被告对与向兴玉签订的《商品房买卖合同》替父母还账并无异议，请求法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。但利息的计算必须符合法律规定的计算标准。请求法院依法确认被告母亲吴传英在2008年6月向彭恩奎借款320000元至2012年1月7日被告代父母还账结算的利息数额后，最终确定商品房抵偿后的欠款金额。
阳由公司不构成本案被告，不承担本案借款偿还责任。被告母亲吴传英向彭恩奎借款，被告替代父母还账是自然人之间的民事法律行为，此公民个人之间的民事法律行为，与阳由公司无关，向兴玉起诉阳由公司无任何证据作为支撑。故阳由公司不构成本案被告，请求驳回原告对阳由公司的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告向兴玉提交的证据如下：
1.原告身份证明，拟证明原告诉讼主体资格；
2.彭恩奎户口注销证明、保靖县清水坪镇三溪村村民委员会证明，拟证明原告家族成员情况，向兴玉与彭恩奎系夫妻关系，彭恩奎因死亡户口于2014年8月27日注销；
3.2012年1月7号龚道清出具的欠条，拟证明龚道清欠付原告夫妻800000元的事实；
4.2013年12月25日龚道清与向兴玉签订的合同，拟证明龚道清与原告确认用龚道清合伙开发的垣兴楼商品房三套抵偿借款690000元，龚道清已支付10000元，现尚欠借款100000元；
5.2013年12月25日商品房买卖合同，拟证明原告与阳由公司签订商品房买卖合同以及合同约定的权利与义务关系；
6.2016年6月17日保靖县清水坪镇三溪村村民委员会证明及彭小艳、彭春蓉、彭三艳出具的承诺函，拟证明彭恩奎的第一顺位继承人为向兴玉、彭小艳、彭春蓉、彭三艳，彭恩奎在本案中对龚道清和阳由公司的债权债务由向兴玉一人继承。
被告阳由公司、龚道清未向本院提交证据。
被告阳由公司、龚道清对原告向兴玉提交的第1、2、4、5、6份证据无实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
双方当事人分歧在于对2012年1月7号龚道清出具的欠条中800000元欠款的事实是否成立。该欠条主要内容为：今欠到彭恩奎现金总合计800000元，2012年12月底还清。向兴玉解释称欠条金额由借款和材料款构成，双方长期存在材料买卖关系，原始借条由龚道清书写，原始借款为430000元，是陆续出借的，借款和材料款结算后，龚道清出具了欠彭恩奎800000元的欠条，出具欠条时将原始借条退还给了龚道清，龚道清称该金额包括320000元本金和按月利率5%计算的利息，且该款项为其父母所欠，向兴玉找其还钱时受胁迫而书写了欠条。龚道清之母吴传英陈述其实际只欠彭恩奎租金130000元和借款140000元，后经与彭恩奎协商，其同意在270000元的基础上另支付50000元，其于2009年年底向彭恩奎出具一张320000元总欠条，原告于2012年1月7日逼迫龚道清出具800000元的欠条。双方当事人对彭恩奎与龚道清及其父母存在长期的材料买卖关系以及本案欠款由借款和其他欠款构成、欠条是由龚道清出具的事实予以认可，龚道清未举证证明其是受到胁迫而出具欠条，其认可原始借条已由其自行收回，经本院要求龚道清提供原始借条，但其未能提供原始借条以佐证本案原始借款人为其父母和原始借款只有320000元。即使原始欠款人为龚道清的父母，但龚道清向彭恩奎出具欠条之后亦成立合法的债务转让。据此，本案欠款系由借款和其他欠款构成，出具欠条可视为总结算，本院对于龚道清欠彭恩奎800000元的法律事实予以确认。
本院认为，本案欠款到期后龚道清不能按期偿还，与债权人签订商品房买卖合同约定以欠款抵偿购房款，双方之间形成商品房买卖民事法律关系，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。垣兴楼的建设单位系阳由公司，本案商品房买卖合同系龚小玲以阳由公司驻花垣办事处的名义与向兴玉签订，阳由公司认可龚小玲对外签订合同的权利，实质上是认可本案商品买卖合同的效力和对龚道清用垣兴楼商品房抵偿债务的同意。龚道清在诉讼过程中亦向本院陈述垣兴楼是其自己和其妹龚小玲共同开发的，两人是垣兴楼的实际老板，挂靠阳由公司开发，自负盈亏，其和龚小玲均有权单独处分垣兴楼的房产，阳由公司认可两人处分垣兴楼的权利。而诉讼过程中经本院要求阳由公司对此发表意见，阳由公司未对龚道清的上述陈述提出实质性异议。据此，本院确认本案中以物抵债行为合法有效。
诉讼过程中，各方当事人一致同意将商品房买卖合同中标的物由原402室、501室、601室变更为401室、501室、601室，并且对401室、501室现可交付使用和601室在签订商品房买卖合同之前已处分给他人的事实予以认可。原告要求阳由公司将401室、501室交付给原告管理使用并办理产权证书，要求龚道清将合同中原约定的601室的房款退还原告，本院予以支持。
当事人建立商品房买卖关系后另外没有得到抵偿的100000元欠款，不属于本案商品房买卖法律关系的审理范围，本案中不予审理。
向兴玉系彭恩奎的配偶，彭恩奎的其他第一顺位继承人均同意由向兴玉在本案中主张权利，本院予以认可，故向兴玉原告诉讼主体适格，在本案中可依法主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告津市市阳由房地产开发有限公司以津市市阳由房地产开发有限公司驻花垣办事处、龚小玲的名义与原告向兴玉于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告津市市阳由房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将花垣垣兴楼401室、501室交付给原告向兴玉管理、使用，并按本案《商品房买卖合同》第十六条的约定向原告向兴玉履行办证义务；
二、被告龚道清于本判决生效后七日内支付原告向兴玉欠款230000元；
三、驳回原告向兴玉的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决指定履行期间届满之日起两年内，向本院申请强制执行。
案件受理费10700元，由被告龚道清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田安华
审 判 员 付 颖
代理审判员 陈 林
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 石 瑶
附：本判决书所适用的法律条文及相关规定
中华人民共和国合同法
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。