重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）渝高法民申字第00349号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆同洲控股（集团）有限公司。
法定代表人：任和斌，该公司董事长。
委托代理人：余献辉，该公司副总经理。
委托代理人：唐晴，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：重庆市渝中区人民政府办公室。
法定代表人：吕轶，该办公室主任。
委托代理人：隋宜径，重庆恒泽律师事务所律师。
委托代理人：张亚清，重庆恒泽律师事务所律师。
再审申请人重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）因与被申请人重庆市渝中区人民政府办公室（以下简称渝中区政府办）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第03053号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
同洲公司申请再审称：（一）一、二审法院对本案所涉《商品房团购合同》的性质认定错误。1.《商品房团购合同》非商品房买卖合同。2005年7月14日申请人与被申请人签订《商品房团购合同》时，申请人尚未取得预售许可证，并且未完成该地块项目前期的报建手续，导致该合同无法明确约定18套商品房的结构、户型、面积、轴线范围和房号等基本信息。该合同在法律上只能认定为具有预约性质的“订购协议”。且该合同签订后，被申请人未向申请人支付任何房款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同不能被认定为商品房买卖合同。一、二审法院将该《商品房团购合同》认定为商品房买卖合同，显系认定事实不清、适用法律错误。2.被申请人除向申请人支付36万元的“预付款”（实为借款）外，未向申请人支付任何房款。《商品房团购合同》附件三第一条、第二条的约定，足以表明，被申请人已付款并非房款，而是具有借款性质的款项。3.申请人与被申请人签订的《商品房团购合同》性质应为订购协议，申请人在未能履行的情况下只应当承担缔约过失责任，而非违约责任。（二）一、二审法院在未查明被申请人是否具有签订本案所涉合同的民事行为能力以及本案合同订立程序的情形下即认定案争合同为有效合同，显系认定本案基本事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（一）项的规定，行为人是否具有相应的民事行为能力是判断具体的民事行为是否合法、有效的首要条件。就本案而言，根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》及《中华人民共和国政府采购法》的相关规定，以及从重庆市人民政府在其官网中公开的重庆市渝中区人民政府的法定职能来看，作为机关法人的被申请人显然不具有为职工利益私自向社会采购商品住宅的职能和民事行为能力。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案所涉《商品房团购合同》应认定为无效。即使本案可以认定被申请人有实施案争民事行为的民事行为能力，但该行为违反了《中华人民共和国政府采购法》有关政府采购行为的相关程序规定。根据该法第四条、第六条、第八条、第十八条第二款、第二十六条、第二十七条、第三十一条的规定，亦应当认定被申请人实施的采购行为程序非法。（三）一、二审法院判令申请人向被申请人赔偿损失450余万元错误。1.一、二审法院认定申请人的根本违约行为是涉案合同未得以履行的唯一原因是错误的。2.一、二审法院以被申请人主张的房价上涨价差损失为基础认定可得利益的损失是错误的。3.一、二审法院在被申请人未向申请人支付房款的情形下，判令申请人给付被申请人450余万元已违反了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则和损失填补原则。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，依法判决驳回被申请人提出的全部诉讼请求。
渝中区政府办提交意见称：（一）一、二审判决认定事实清楚，适用法律准确。1.一、二审判决认定本案所涉及的《商品房团购合同》为有效合同是正确的。2.申请人认为被申请人支付的36万元购房款为“商品房预付款”（实为借款）的说法缺乏法律依据。（二）一、二审判决申请人向被申请人赔偿损失450余万元是有法律依据的。（三）被申请人具有签订本案所涉团购合同的民事行为能力。申请人申请再审的理由不成立，请求予以驳回。
本案审查中，同洲公司以有新证据为由，向本院提交了以下证据：1.建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。拟证明在合同签订时，没有取得规划许可和施工许可，合同标的物不特定。2.重庆市渝中区人民政府公共信息网网页三份。拟证明渝中区政府办作为机关法人，没有权限为职工利益购买商品住宅，本案因主体不合法而应认定为无效合同。渝中区政府办经质证认为，同洲公司提交的上述证据不是新证据，且该证据不影响本案合同效力及审理。
本院认为：本案争议的主要焦点是，双方签订的《商品房团购合同》的性质及效力；同洲公司至今仍无法交付房屋的行为是否构成违约，是否应当承担赔偿经济损失等违约责任。
（一）关于双方签订的《商品房团购合同》的性质。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”建设部《商品房销售管理办法》（2００1年3月14日经建设部第38次部常委会议审议通过，自2００1年6月1日起施行）第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
本案中，渝中区政府办与同洲公司于2005年7月14日签订《商品房团购合同》约定：一、乙方（同洲公司，下同）向甲方（渝中区政府办，下同）出售的房屋为商品房，其基本情况为：1、房屋坐落：重庆市经开区鸳鸯湖片区3号地块（见附件一图示，双方签章确认）。2、建设依据：乙方已取得重庆市经开区鸳鸯湖片区3号地块的土地使用权；该土地使用权批准文号为渝经开委［2OO4］49、153号文件，其性质为商用出让地、地块总面积为127321.30平方米（约191亩），规划用途为住宅及其配套。3、购房套数及面积：住宅，计18套，约2700平方米，套数及户型以交付订金为准，为高层（18F）建筑中的一个单元整体。4、房屋情况：详总平面布置图、设计方案图、施工图（见附件二）。5、乙方具有相应的开发资质。二、房屋单价按建筑面积每平方米1850元包干。房屋单价中包含了水、电、气、电话、闭路、宽带网等费用，除大修基金和产权交易中各自承担的税费外，乙方不再收取任何费用。三、付款方式：按本合同附件三。该合同附件三《重庆渝中区府办公室团购商品房付款方式》约定：一、预付款：每套房屋按2万元支付，甲方于本合同签订后七日内付款。预付款从房屋主体工程开始由甲方分三次等额扣回。二、整个房款，甲方分费用和工程实体造价两部分进行支付：在乙方向甲方交付房屋时，以总房款的80%为甲方付款限额：余款即约总房款的20%，甲方于乙方房屋交付使用后分两次支付。五、交房时间及房屋质量标准：乙方于2006年7月31日前向甲方交付经过竣工验收合格的房屋。六、交接方式：乙方将房屋向甲方整体交付，由甲方派代表进行接收，乙方同时提供每套房屋的《住房质量保证书》和《商品房使用说明书》，乙方还须向甲方提交一套完整的竣工资料。七、权利义务：2、乙方的权利义务：（1）按国家基本建设程序办理建设手续和支付费用。（2）按甲乙双方共同确认的并经有关部门审批的施工图以及双方约定的交房条件完成工程建设。（3）办理商品房预售许可证：与甲方指定的第三人签订每套房屋的商品房预售合同，办理每套房屋的权证。每套房屋产权证须在甲方接房后六个月内办理完毕。组织实施前期物业管理。九、违约责任：乙方须按时向甲方交付房屋：若延期，乙方每延期一天按总房款的万分之二支付违约金，逾期超过60天，乙方每延期一天按总房款的万分之五支付违约金。甲方须按时拨付购房款，若延期，甲方每延期一天按该应付款的万分之二支付违约金，逾期超过60天，甲方每延期一天按应付款的万分之五支付违约金。从上述《商品房团购合同》载明的内容看，该合同对当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及交付使用条件及日期等内容均进行了明确约定，具备建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同要求的主要内容，且渝中区政府办与同洲公司签订《商品房团购合同》后，周顺悌等十八名渝中区政府办的职工分别向同洲公司交纳了购房预付款2万元，共计36万元，同洲公司出具了收款收据，该收据载明为“世纪苑房款”。因此，根据上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，一、二审法院认定渝中区政府办与同洲公司于2005年7月14日签订的《商品房团购合同》为商品房买卖合同，并无不当。
根据上述渝中区政府办的十八名职工交款事实，以及双方所签《商品房团购合同》附件三《重庆市渝中区府办公室团购商品房付款方式》对付款方式的约定，可以认定本案已付36万元款项即为房款。同洲公司申请再审认为渝中区政府办未交纳任何房款与查明事实不符，同时同洲公司认为该36万元款项实际上系借款性质，显然亦缺乏依据。审查中，同洲公司向本院提交的上述“建设工程规划许可证和建设工程施工许可证”，因该证据并不影响本案合同性质的认定，且不属于新证据，故同洲公司以该证据为新证据申请再审的理由，不能成立。
（二）关于双方签订的《商品房团购合同》的效力。
渝中区政府办与同洲公司于2005年7月14日签订的《商品房团购合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律法规的禁止性规定，故一、二审法院依法认定该合同为有效合同正确。《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”渝中区政府办系依法成立的机关法人，具有民事行为能力。本案中，渝中区政府办作为合同一方主体与同洲公司签订《商品房团购合同》，具备合法的主体资格，所签合同并不违反法律法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。且渝中区政府办的该行为并不是行政行为，亦不是政府采购行为，故不受《中华人民共和国政府采购法》规定的程序限制。因此，同洲公司申请再审提出渝中区政府办不具有实施涉案民事行为的民事行为能力，即使具备，亦因该采购行为不符合《中华人民共和国政府采购法》的规定而应认定该行为程序非法，因而亦应认定渝中区政府办与同洲公司所签《商品房团购合同》无效的理由，显然不能成立。审查中，同洲公司向本院提交的“重庆市渝中区人民政府公共信息网网页”，并不能支持同洲公司的上述主张，也不属于新证据，故同洲公司以该证据为新证据申请再审的理由，亦不能成立。
（三）关于同洲公司至今仍无法交付房屋的行为是否构成违约，是否应当承担赔偿经济损失等违约责任。
如前所述，渝中区政府办与同洲公司签订的《商品房团购合同》合法有效，双方应按该合同约定履行各自的合同义务。但经一审审理查明，同洲公司开发建成的重庆北部新区经开园金开大道1006号即《商品房团购合同》约定的重庆市经开区鸳鸯湖片区3号地块内房屋，即2007年7月10日竣工后的“同舟·世纪苑”，共有房屋12幢，除有两幢无法确认是否取得了预售许可证外，其它房屋均已取得了预售许可证。但同洲公司没有按照《商品房团购合同》的约定在取得了《重庆市商品房预售（预租）许可证》后与渝中区政府办指定的职工签订正式的商品房预售预购合同，亦没有在2006年7月31日前向渝中区政府办交付合同约定的18套房屋，而是将重庆市经开区鸳鸯湖片区3号地块内的12幢房屋（“同舟·世纪苑”）全部出售并交付给了其他单位，导致其客观上确已无法交付房屋。一审庭审中，同洲公司亦明确表示，客观上已无法交付房屋。因此，同洲公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。同洲公司申请再审认为双方签订的《商品房团购合同》为订购协议，在未能履行的情况下只应当承担缔约过失责任，显然与查明的事实不符，亦与法律法规的规定不符。同洲公司申请再审认为，该公司与渝中区政府办签订《商品房团购合同》后，渝中区政府办不接受该公司所提供的房源，且未组织购房职工与申请人签订《重庆市商品房买卖合同》是涉案合同不能得到履行的主要原因，但同洲公司未能提供充分的证据予以证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，确定损失赔偿额。根据上述规定，渝中区政府办有权要求同洲公司解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失（包括赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失），并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，一、二审法院对渝中区政府办要求同洲公司退还购房款36万元并赔偿已付房款36万元的1倍损失36万元的诉讼请求予以支持，于法有据。一审审理中，经当庭释明，因双方均不愿意申请对可得利益损失（包括赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失）进行司法鉴定，故对渝中区政府办要求同洲公司赔偿房价上涨价差损失472.5万元［（2008年3月27日同洲公司回函中承认的该地块同地段建房成本已超过3600元／平方米，按（3600元／平方米－合同约定的房价1850元／平方米）×2700平方米计算）］的诉求，一审法院考量了渝中区政府办仅主张该价差损失计算至2008年3月27日且为成本价、同洲公司确实存在“一房二卖”恶意违约的重大过错、渝中区政府办只交纳了36万元购房预付款，以及该可得利益房价价差损失中确有房地产市场的房价涨幅过高过快、有超出订立合同时的部分预期等因素，酌情以渝中区政府办主张的房价上涨价差损失472.5万元的80%即378万元予以支持，并无不当，亦符合上述司法解释的规定。因此，同洲公司申请再审认为一、二审法院判令其向渝中区政府办赔偿损失450万元错误，违反了公平原则和损失填补原则的理由不能成立。
综上，同洲公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回重庆同洲控股（集团）有限公司的再审申请。
审 判 长 刘倩影
审 判 员 刘晓龙
代理审判员 谭 灵
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陈 锶