浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第608号
上诉人（原审原告）：王金余。
委托代理人：陈维云。
被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州佳恒工艺品有限公司。
法定代表人：王建江。
委托代理人：陈建云。
委托代理人：林春。
上诉人王金余因与被上诉人宁波市鄞州佳恒工艺品有限公司（以下简称佳恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2013年8月16日作出的（2013�甬鄞望民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人王金余及其委托代理人陈维云，被上诉人佳恒公司法定代表人王建江及其委托代理人陈建云、林春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原告为开办汽车修理店，于2012年8月23日与被告签订租房合同一份，约定：原告向被告租赁经营用房690平方米；租期三年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止；租金为每年105000元，每半年一付。合同签订后，原告向被告支付了半年租金52500元；被告按约向原告交付了房屋。原告此后对房屋进行了装修，将原位于宁波市鄞州区石碶街道的汽车修理设备搬迁至现租房屋，并另行购置了部分新设备，其中包括安装烤漆房一间。原告并培训两名汽车修理从业人员，支出职业技能培训和鉴定费2000元。原告所租房屋，土地证登记在被告法定代表人王建江开办的宁波市鄞州区集仕港佳恒塑料模具厂（个体工商户）名下，该房屋建设未取得建设工程规划许可证。原告因承租的房屋不能提供合法权证，未能取得经营许可审批，未办理工商营业执照。经鉴定，原告对房屋进行的装修工程造价为111288元，现存残值为83466元。经原、被告双方协商确认，原告为经营所需搬迁汽车修理设备等的搬迁费损失为5000元，原告安装的烤漆房因需拆除搬迁产生的损失为25000元。
原审原告王金余于2013年2月19日诉至原审法院，请求：一、判令解除原审原、被告签订的租房合同；二、判令原审被告向原审原告退还租金52500元；三、判令原审被告赔偿原审原告房屋装修费158000元、设备购置费87050元、搬迁费7790元、员工技能培训费（鉴定费）2000元、员工工资19000元，合计请求赔偿273840元。在本案审理过程中，经该院释明，原审原告变更第一项诉讼请求为要求确认原审原、被告签订的租房合同无效；另根据鉴定结果，原审原告将第三项诉讼请求中房屋装修费金额调整为111288元，合计请求赔偿金额相应调整为227128元。
原审法院审理认为：原、被告签订的房屋租赁合同，其标的房屋系未取得建设工程规划许可证建设，故该合同应认定无效。合同无效，因履行合同所得之财产应当返还，因履行合同造成损失，应按过错赔偿。本案中，被告明知涉案房屋系不合法建筑，刻意隐瞒该事实，仍将房屋出租给原告；原告应当知道房屋性质，但怠于行使审查义务，仍租赁房屋使用；双方对导致本案合同无效均存在过错，被告过错程度应大于原告。根据双方过错程度，该院认定本案损失由被告承担70%，原告承担30%。原告请求返还已付租金，因原告实际使用房屋�间仍应参照租金标准向被告支付占有使用费，故对该项请求，该院不予支持。原告主张的损失，装修损失参照鉴定按现存残值认定为83466元；搬迁费损失和烤漆房损失按双方协商分别认定为5000元和25000元。原告主张的其他设备购置损失，因设备仍可使用，其折旧亦已由原告享受其使用价值，故该项损失并不成立，不予支持。原告主张的员工工资损失，因原告未取得经营许可，理应不会产生，如原告实际使用员工经营，则支付工资之价值已由原告享受，原告亦无损失，故对该项工资损失的主张，不予支持。原告主张的员工培训费，根据原告提供的证12学员证显示，两位学员培训日期为2012年12月28日至2013年1月31日，此时原告已经租赁房屋三个月，且原告于2012年11月中旬即要求被告出具场地证明办理经营许可，原告理应已知所租房屋无法取得经营许可，仍支出该项培训费�实系扩大损失，应由原告自行承担，故对该项培训费损失的主张，亦不予支持。综上，上述该院认定的装修损失83466元，搬迁费损失5000元和烤漆房损失25000元，合计113466元，由被告赔偿70%计79426.2元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，作出如下判决：一、确认原告王金余与被告宁波市鄞州佳恒工艺品有限公司于2012年8月23日签订租房合同无效；二、被告宁波市鄞州佳恒工艺品有限公司赔偿原告王金余损失79426.2元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告王金余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5494元，财产保全费2152元，合计诉讼费7646元，由原告王金余负担5046元，被告宁波市鄞州佳恒工艺品有限公司负担2600元；鉴定费2000元（原告预交），由原、被告各负担1000元。
宣判后，原审原告王金余不服，上诉至本院，称：1.被上诉人明知涉案房屋系不合法建筑，仍将该房屋出租给上诉人，因此，导致涉案合同无效的过错方是被上诉人，上诉人无过错，故上诉人因此所受到的全部损失应由被上诉人赔偿。2.上诉人主张的其他设备损失、员工培训费（鉴定费）损失、员工工资损失均是合同无效给上诉人造成的实际损失，被上诉人对此也应承担赔偿责任。3.原审判决以判决日为基准，以使用年限九个月计算认定现存装修残值为83466元，显属错误，应按鉴定报告确定的以起诉日为基准日计算装修残值。4.原判在被上诉人未主张房屋占有使用费的情况下，以上诉人实际使用房屋期间仍应参照租金标准向被上诉人支付占有使用费为由不支持上诉人请求返还已付租金的诉请，违背了不告不理原则，系适用法律错误。5.原审在上诉人提出鉴定申请后，未及时鉴定，严重违反法定程序。请求二审法院撤销原判第二项；改判被上诉人向上诉人退还租金52500元，并赔偿上诉人装修费111288元、搬迁费损失5000元、烤漆房损失25000元、其他设备损失29050元、员工培训费（鉴定费）2000元、员工工资19000元，合计191338元。
被上诉人佳恒公司答辩称：1.上诉人原先是做汽车修理行业，按照汽车修理行业申领工商执照、经营许可证有一套流程和规定，上诉人在租房时未提及开设修理厂之用。2012年8月23日签署协议至2012年10月份被上诉人收取房租，上诉人从未向被上诉人要求拿相关文件去批示工商执照、运营执照，所以�诉人是有过错的。2.上诉人明知不可以开汽车修理店，还去装修、请员工、付工资，这都是因为上诉人自己的过错产生的，因此被上诉人不同意承担。3.关于装修残值的认定问题，我们予以认可。4.关于上诉人提出的法律程序错误，被上诉人不作答辩。5.厂房拆迁有拆迁调产安置协议，建造面积也是按照协议书所记载的，所以，上诉人称我们的厂房属于不合法建筑不符合事实。
二审审理期间，上诉人王金余未向本院提供证据。被上诉人佳恒公司向本院提供厂房拆迁调产安置协议一份，证明涉案房屋建造是合法的，仅仅是相关权证没有办出。
上诉人王金余经质证，认为：这份证据不属于二审新证据，且该证据是复印件，而原审也已经查明承租房屋所涉及的土地以及土地之上的房产均没有相关权证，因此原审对涉案房屋认定为不合法建筑的定性是正确的，因此，对这份安置协议的三性均不予认可。
本院经审查认为：被上诉人提供的证据不属二审新证据，本院对此不作认定。
对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人王金余与被上诉人佳恒公司签订的房屋租赁合同，因违反相关法律法规的强制性规定，故原判认定该合同无效，于法有据。上诉人上诉称其对造成该合同无效没有过错，其损失应由被上诉人全部承担，对此，因上诉人已多年开设汽车修理店，其应当知道租赁房屋无相应权证不能办理相关经营许可证，因此，上诉人在被上诉人未提供相关房屋权证的前提下即对涉案房屋进行装修、原有设备搬迁及购置部分新设备，对由此造成的损失，上诉人存在一定过错，原判由其自行承担部分损失，理由充分，并无不当。上诉人上诉称其他设备损失、员工培训费（鉴定费）损失、员工工资损失也应由被上诉人承担，�此，因设备一直由上诉人占有使用，而员工培训费及工资均系在上诉人未取得经营许可的前提下产生，因此原判对上诉人关于其他设备购置损失未认定、员工培训费和工资认定为上诉人扩大损失，证据充分，也无不当。上诉人上诉又称装修残值认定为83466元错误，对此，虽然上诉人于2013年2月提起诉讼，但原判基于上诉人仍实际占有该房屋的事实，确定以判决日为基准日计算现存装修残值，基本合理。至于上诉人提出被上诉人未主张房屋占有使用费的前提下原判直接与已付租金进行冲抵及原审法院未及时鉴定问题，对此，虽然原判在程序上存在一定瑕疵，但不影响上诉人的实体利益。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费4958元，由上诉人王金余负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年十月十七日
代书记员 陆 琼