广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终1631号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东凯润生物香料有限公司。地址：茂名市电白区陈村开发区**号。
法定代表人：梁卓，执行董事。
委托诉讼代理人：程杰、杨金星，广东文业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东电网茂名电白供电局。地址：茂名市电白区水东镇西湖路**号。
法定代表人：陈伟强，局长。
委托诉讼代理人：张昌，广东格正律师事务所律师。
上诉人广东凯润生物香料有限公司因与被上诉人广东电网茂名电白供电局排除妨碍纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民四初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人广东凯润生物香料有限公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2015)茂电法民四初字第173号民事判决的第三项，改判被上诉人向上诉人赔偿扩建费用损失435685元；二、一、二审诉讼费由上诉人承担。上诉的事实与理由：
一、一审不认定上诉人的扩建行为是认定案件主要事实错误。上诉人从2002年4月起至今租赁被上诉人陈村供电所一栋三层及后排一层楼房作生产香精的厂房，期间，上诉人征得被上诉人同意投入巨额资金对租赁房屋进行了彻底的装修及在厂区院内扩建了部分房屋和厂区地面硬底化，先后共投入费用达110多万元。一审法院经委托资产评估部门鉴定，上诉人的标的物435685元。上诉人是为履行租赁合同的生产经营需要而陆续在厂区院内扩建了部分房屋，这是不容置疑的事实。然而，一审法院对上诉人上述扩建的事实却不予认可，错误地简单地狭义地认为上诉人主张的扩建没有在租赁房屋的范围内，也不是针对租赁房屋的添附行为，是形成独立的建筑物，不属扩建。一审法院如此认定是只见树林不见森林的片面认识，是不符合客观事实的，是明显错误的。
二、一审法院判决不支持上诉人主张被上诉人赔偿扩建费用的损失，是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人在租赁期间所扩建委托评估机构确认，被上诉人应当承担扩建的费用损失。上诉人主张被上诉人赔偿扩建费用损失依法有据，应当得到支持。因此，一审法院的判决不支持上诉人此主张是错误的。综上所述，一审法院认定案件主要事实错误，实体判决错误。恳请二审法院予以改判。
被上诉人广东电网茂名电白供电局辩称：一审判决不支持被上诉人的扩建费用既有事实也有法律依据。实质上，本案涉案的房屋包括扩建、装修费用两部分，装修部分上诉人是因为合同期满才装修，所以不存在补偿装修费给上诉人。上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条是错误的，本案中上诉方的扩建是没有经过被上诉人的同意的，根据双方签订的合同第8条明确约定,改建框架都需要被上诉人书面的同意。本案中上诉人没有任何的证据证实扩建新建的部分得到被上诉人的同意，上诉人此赔偿主张是得不到支持的。
原告向一审法院起诉请求：1、判决被告将其在陈村供电所内的一切生产机器及设施、物品腾空并搬走；2、判决被告赔偿原告因其占用租赁房屋而造成的经济损失46500元（自2014年1月1日起至被告搬离房屋止，参照每月租金3100元计算；暂计十五个月的租金为46500元，合同违约金另计；实际损失以法定机构评估为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告广东凯润生物香料有限公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人广东电网茂名电白供电局赔偿反诉人在租赁房屋期间扩建、装修的费用80万元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告，以下简称原告）广东电网茂名电白供电局与被告（反诉原告，以下简称被告）广东凯润生物香料有限公司于2012年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于陈村供电所内的一栋三层副楼及其后排一层楼房（房地产权证：粤房地证字第C36801**号）出租给被告，租金为3100元／月，租赁期间为2012年9月1日起至2013年12月31日止。合同签订后，被告按合同约定承租原告出租的房屋使用。2013年6月20日，原告向被告作出《关于不再续租房屋的函》，原告在函中提前通知被告，表明房屋在租赁合同期限届满后不再续租，要求被告在2014年1月1日前将属于自己的物品全部搬离，将房屋交还原告。被告收函后，于同年6月30日向原告作出《关于要求再续租房屋的函》，以其公司未找到合适的满足其设施、设备使用的场地，如搬迁则影响其正常生产以及对公司负担过重，同时造成浪费，对设备造成损害为由，要求续租房屋一年。原告于2013年11月19日再向被告作出《关于限期迁离陈村供电所的函》，函中要求被告在2013年12月31日前迁出陈村供电所，将房屋交还原告管理、使用。租赁合同期限届满，被告没有将房屋腾退给原告，一直使用至今。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。对此，被告以其对租赁原告房屋期间，对租赁的扩建及装修为由，提起反诉，要求原告赔偿其损失。
一审法院认为，被告广东凯润生物香料有限公司承租原告广东电网茂名电白供电局的房屋直至双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，原告已经明确向被告表示不再续租，被告明知原告不同意继续出租房屋，仍然占据房屋使用，不但违反双方在合同中关于合同期满，返还房屋条款的约定。而且，被告无权占有房屋行为，侵犯了原告对物权合法利用的权益。原告主张判令被告腾退房屋。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定。原告的主张符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出房屋租赁期满后因被告继续使用房屋，双方应继续按原租赁合同进行的抗辩主张和被告要求原告赔偿其出资对租赁房屋进行装修和扩建费用80万元的反诉请求。第一、原告在租赁期满前及被告提出要求续租后均已经明确向被告表示出租的房屋合同期满后不再续租，双方约定的房屋租赁合同期满，合同的效力自然终止，双方均无义务按原租赁合同约定继续履行；第二、被告在租赁房屋期间对房屋进行装修，所支出的费用双方没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，被告主张原告赔偿其在租赁期间对房屋进行装修的费用，不符合法律规定，于法无据，本院不予支持；第三、被告主张租赁期间支出费用对租赁原告的房屋进行了扩建。经现场查勘，查明被告主张扩建的房屋在其租赁原告房屋侧边，为独立建成，并不在双方租赁合同约定的租赁物范围内，也没有对租赁的房屋有添附行为，被告在本案租赁物范围外另行建造房屋行为不能认定为被告对租赁房屋进行了扩建，被告在本案中反诉主张判令原告赔偿其支出的费用，因与本案审理的基于租赁关系产生的排除妨害纠纷不属于同一法律关系，故本院不予支持。被告申请对房屋的装修、扩建费用进行评估，支出给评估机构茂名市中城土地房地产评估咨询有限公司的评估费2178元，由被告自行负担。对于原告请求判令被告赔偿因其占用租赁房屋而造成的经济损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵犯物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，被告在租赁合同期满，原告明确向其表示房屋不再续租，被告未经原告同意继续占用原告房屋使用的行为，应认定为侵权行为，造成原告的损失，被告应当赔偿。该损失原告主张参照每月租金3100元计算，计至被告搬离房屋为止。原告主张被告赔偿的损失实际为被告在租赁合同期满，继续占用租赁房屋造成的损失，该损失原告主张按租赁合同约定的每月租金3100元计算，原、被告双方没有主张评估被告占用原告房屋造成原告的损失额度，被告只认为原告主张赔偿违约金没有任何事实和法律依据而提出抗辩，对原告主张的损失按每月租金3100元计算没有异议，原告要求其损失参照原租赁合同约定的房屋租金计算，没有加重对被告侵权责任的惩罚。因此，本院认定原告因被告占用房屋造成的损失按每月租金3100元计算，自2014年1月1日起计至被告搬离原告的房屋为止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）广东凯润生物香料有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空原告位于广东电网茂名电白供电局陈村供电所内的一栋三层副楼及其后排一层楼房（房地产权证：粤房地证字第C36801**号），将房屋返还给原告（反诉被告）广东电网茂名电白供电局。二、限被告（反诉原告）广东凯润生物香料有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日向原告（反诉被告）赔偿损失46500元（被告继续使用原告房屋剩余损失费用按人民币3100元/月计算，自2015年5月1日起计至被告实际返还房屋给原告之日止）。三、驳回被告（反诉原告）广东凯润生物香料有限公司的反诉全部的诉讼请求。如果被告（反诉原告）广东凯润生物香料有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，反诉案件受理费5900元，共6862元，由被告广东凯润生物香料有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以采信。
本院认为：上诉人和被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，被上诉人已经明确向上诉人表示不再续租，上诉人明知被上诉人不同意继续出租房屋，仍然占据房屋使用，不但违反双方在合同中关于合同期满，返还房屋的约定。而且，租赁期满后，上诉人无权占用争议房屋，其占用行为侵犯了被上诉人对物权合法利用的权益。被上诉人主张判令上诉人腾退房屋。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定,双方在合同第十一条明确约定，被上诉人有要求上诉人恢复原状、赔偿损失的权利。因此，被上诉人主张判令上诉人腾退房屋，赔偿损失的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持正确，本院应予维持。
对于上诉人要求被上诉人赔偿其出资对租赁房屋进行装修和扩建费用80万元的反诉请求。上诉人广东凯润生物香料有限公司反诉涉及的房屋实际上是有两部分，一是扩建部分，二是装修部分。上诉人扩建没有征得被上诉人同意，且没有报建手续，属于违建物；上诉人扩建的房屋不属于租赁房屋合同的标的物，不在租赁协议范围内，上诉人针对扩建部分房屋提出反诉没有事实和法律依据；上诉人提出的房屋装修费用，因合同租赁期已满，双方没有补偿约定，被上诉人也没有任何过错，故不存在赔偿问题。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3918元，由上诉人广东凯润生物香料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈琪奕
审 判 员 龙光新
代理审判员 钟 娟
二〇一七年一月十七日
书 记 员 郑富华
区成秀