江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00573号
上诉人（一审被告）宿迁京奥置业有限公司，住所地沭阳县天津花园。
法定代表人ＸＸ俊，该公司总经理。
委托代理人徐伟，江苏衡上律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）姜新梅，居民。
委托代理人陈金涛，居民。
一审被告ＸＸ俊，居民。
一审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城镇人民路天津花园米兰假日商务宾馆六楼。
法定代表人ＸＸ彪，该公司董事长。
上诉人宿迁京奥置业有限公司（以下简称京奥公司）因与被上诉人姜新梅以及一审被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）、一审被告ＸＸ俊商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2013）沭民初字第3703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姜新梅一审诉称，2007年12月24日，姜新梅购买ＸＸ俊开发的沭阳县天津花园5号楼102商铺，总价格762408元，约定2008年10月1日交付房屋。该小区是ＸＸ俊挂靠恒通公司开发，并以恒通公司名义与姜新梅签订合同。此后，姜新梅交付了房款，但恒通公司与ＸＸ俊均没有按约定时间和验收合格条件向姜新梅交付房屋。为此姜新梅曾向沭阳县人民法院起诉ＸＸ俊，该案经调解结案，后法院裁定该案再审，撤销调解书，姜新梅不服提起上诉，宿迁市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。被告恒通公司已于2010年11月15日被吊销营业执照，ＸＸ俊挂靠恒通公司开发工程，应与恒通公司承担连带责任。2011年8月23日京奥公司承继了恒通公司开发的天津花园小区项目，也应与恒通公司承担连带责任。现要求京奥公司交付天津花园5号楼102号商铺验收合格证明，给付原告延期交房租金损失280000元，由被告承担本案诉讼费用。
恒通公司一审辩称，天津花园小区起初是由ＸＸ俊以恒通公司名义开发建设，后ＸＸ俊出资设立京奥公司，该项目以京奥公司名义实际投资建设，恒通公司不应当承担责任。
京奥公司一审辩称，一、京奥公司不是涉案合同的缔约方，姜新梅要求京奥公司承担责任无法律依据。二、作为商品房开发单位，并没有义务将所谓的验收合格证明直接交付给购房者。三、从恒通公司与姜新梅所签订的合同来看，双方对违约责任的承担并没有明确约定，因此姜新梅要求开发单位给付违约金没有事实依据。四、恒通公司已经进入破产清算程序，针对恒通公司的给付之诉应当中止。
ＸＸ俊一审辩称，ＸＸ俊无论作为恒通公司开发天津花园的负责人，还是作为京奥公司的法定代表人，均是履行职务行为，而法律对于商品房买卖合同缔约主体有特定要求，ＸＸ俊作为自然人不应基于商品房买卖合同承担法律责任，ＸＸ俊诉讼主体不适格。
一审查明，2004年8月31日，ＸＸ俊以6280000元竞买沭阳县沭城镇天津花园小区地块，该小区实际由ＸＸ俊挂靠恒通公司开发。2004年10月18日，沭阳县发展计划局以沭计（2004）138号文件批复，同意恒通公司新建“天津花园小区”工程。2007年12月24日，姜新梅与恒通公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的沭阳县天津花园5号楼102商铺，房屋价款为762408元，房屋交付期限为2008年10月1日前；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但合同未约定具体的交付条件及违约责任。合同签订后，由ＸＸ俊经手以恒通公司名义收取姜新梅房屋首付款382408元，余款办理按揭贷款。2009年6月29日ＸＸ俊成立京奥公司，2010年1月30日，沭阳县发展和改革局以沭发基（2010）11号文件批复，同意京奥公司新建“天津花园小区”。原（2004）138号批复文件废止。2011年8月23日，京奥公司向姜新梅出具了天津花园5号楼102商铺实测面积证明及销售不动产统一发票。
一审另查明，姜新梅于2010年起诉要求ＸＸ俊交付商铺、支付违约金及损失等，经调解结案，该案经裁定再审，沭阳县人民法院认为因商品房买卖合同相对人为恒通公司而非实际投资人ＸＸ俊，调解ＸＸ俊承担责任主体有误，故撤销该调解书并驳回姜新梅的起诉。姜新梅不服该裁定提出上诉，宿迁市中级人民法院认为合同相对方是恒通公司，且购房款也是由恒通公司收取，恒通公司诉讼主体资格仍然存在，调解由ＸＸ俊承担责任主体错误，故驳回上诉，维持一审再审裁定。
一审认为，姜新梅与恒通公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同履行义务。天津花园小区实际系ＸＸ俊挂靠恒通公司开发，后ＸＸ俊与恒通公司签订解除“挂靠”协议书，该协议书约定ＸＸ俊挂靠期间开发的房产所有权仍归ＸＸ俊所有，挂靠期间的债权债务由ＸＸ俊自行处理承担。京奥公司向沭阳县发展和改革局递交上述协议并办理相关手续后，经批准由京奥公司开发天津花园小区，并由京奥公司负责办理初始登记。至此，被告恒通公司已经丧失继续履行商品房买卖合同的可能，只有京奥公司具有履行涉案合同的能力，姜新梅对于未能与京奥公司重新签订商品房买卖合同并无过错，因此合同相关的权利义务依法应由京奥公司享有和承担，且京奥公司事后向原告出具了天津花园5号楼102商铺实测面积证明及销售不动产统一发票实际也说明应由其履行合同义务，承担合同责任。对京奥公司及ＸＸ俊辩称应当由合同相对人即恒通公司承担相应责任的辩解意见，不予采纳。京奥公司及ＸＸ俊称恒通公司已经进入破产清算程序，针对恒通公司的诉讼应当中止。因姜新梅起诉时恒通公司尚未进入破产程序，且姜新梅在变更后的诉讼请求中并未要求恒通公司承担责任，故对上述辩解意见不予采纳。
关于姜新梅要求京奥公司向其交付天津花园5号楼102号商铺验收合格证明的诉讼请求。京奥公司辩称商品房开发单位并没有义务将所谓的验收合格证明直接交付给购房者，天津花园小区虽还没有通过综合验收，但涉案商铺已通过工程质量竣工验收，符合销售条件，姜新梅现在也已经实际占有和使用。一审法院认为，开发商虽不需要向购房者交付验收合格证明文件，其仍有义务向当事人出示上述文件以证明交付的有效性，其在未取得建设主管部门验收合格证明文件时，即使房屋已经交付，也并非有效交付。不过相关证明文件取得与否并非开发商意志所能决定，还需依赖建设主管部门的审核是否能够通过，故姜新梅的该项诉讼请求无法得到支持，但姜新梅可依据合同约定或法律规定另行主张要求责任主体承担无法取得相关验收证明文件的违约责任。
关于姜新梅要求京奥公司赔偿租金损失280000元的诉讼请求。姜新梅主张从2008年10月1日至2012年4月16日，按年租金70000元计算4年，合计280000元。京奥公司辩称姜新梅按年租金70000元计算损失无事实与法律依据，且合同中没有约定违约责任，姜新梅的损失如果存在只能按已付购房款的银行同期贷款利率计算，且该小区商铺均在2011年初交付，因姜新梅不切实际的要求导致没有交付，姜新梅要求赔偿四年租金损失不应得到支持。一审法院认为，京奥公司未能取得天津花园小区验收合格证明文件，其房屋不符合销售条件，姜新梅有权拒绝接收涉案商铺，虽合同中并未明确约定违约条款，但违约责任是法律责任，即使合同中没有违约责任条款，违约方仍应当负责，故姜新梅方要求京奥公司赔偿损失符合法律规定，依法予以支持。为确定赔偿的具体数额，减轻当事人诉累，一审法院依法对同地段的商铺租金标准进行了调查，在参考同地段商铺租金的基础之上，综合考虑商铺的面积、租赁起止年限、租金随市场变化及延期交房三年六个月不足四年等因素，酌情将姜新梅租金损失调整为190000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、京奥公司于判决生效后十日内赔偿姜新梅租金损失190000元；二、驳回姜新梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5580元，由姜新梅负担1580元，由京奥公司负担4000元。
京奥公司不服一审判决上诉称，1、依据合同相对性原则，被上诉人只有权要求商品房买卖合同的出卖方恒通公司承担合同责任，上诉人与恒通公司之间不存在承继关系，一审判决上诉人承担合同责任没有事实和法律依据。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失190000元，依据不足。被上诉人与恒通公司合同中没有约定违约责任和损失赔偿方法，如被上诉人存在损失也应当按银行同期贷款利率计算。一审法院调查笔录不能真实反映涉案房屋的租金价格，不属于确定租金价格的有效形式。在没有鉴定机构意见确定租金水平的情况下，草率确定租金价格水平，有失公平。一审判决没有考虑被上诉人过错。被上诉人不切实际的要求导致房屋迟延交付，被上诉人对自身损失扩大存在过错。3、恒通公司正在法院强制清算程序，本案一审应裁定诉讼中止或终结。请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；由被上诉人承担上诉费用。
二审期间，上诉人提交了下列证据：1、2010年10月工程质量竣工验收记录；2、三分租赁合同（两份出租人为汤成勇，一份出租人为王祥）。上诉人认为，工程质量竣工验收记录能够证明涉案房屋在2010年12月28日验收合格，具备交付条件，向被上诉人交付对方拒绝，交房时间应为2011年1月3日。三分租赁合同证明，同栋建筑，同类同地段与被上诉人房屋面积差不多的房屋租金每年3万元左右，一审酌定租金标准过高。
被上诉人姜新梅辩称，一审法院调查很清楚，京奥公司诉讼主体资格没错，京奥公司应承担责任。租金标准是按相邻门面房租金测算的。请求驳回上诉，维持原判。
对于上诉人二审提交的2010年10月的工程质量竣工验收记录和三分租赁合同等证据，被上诉人认为，竣工验收记录不真实，该证据和上诉人一审提交的2008年4月竣工验收记录时间上相矛盾，两份工程质量竣工验收记录都是假的，被上诉方需要的是建设部门的综合验收报告。对于署名出租人为汤成勇和王祥的租赁合同，被上诉人认为王祥的房间里有电梯通道，房子是一间半，不是两间；认可汤成勇一间门面房年租金5万，但汤成勇门面房开门只有2米多，租金价格高不起来，被上诉人门面房开门是5米多。被上诉人同时提交了一份时间是2008年4月的程质量竣工验收记录。
对于被上诉人出具的2008年4月的程质量竣工验收记录，上诉人认为该工程质量竣工验收记录是1号楼的，本案争议的是5号楼房屋。该工程质量竣工验收记录与本案无关联。
二审查明的事实与一审相同。
本案争议焦点是：1、京奥公司在本案中应否承担合同责任；2、一审认定的租金损失数额190000元是否妥当；3、本案一审是否应裁定诉讼中止或终结。
关于京奥公司在本案中应否承担合同责任问题。上诉人主张，依据合同相对性原则，被上诉人只有权要求商品房买卖合同的出卖方恒通公司承担合同责任，上诉人与恒通公司之间不存在承继关系，一审判决上诉人承担合同责任没有事实和法律依据。本院认为，从涉案房地产开发项目的变更过程来看，该项目的土地使用权是ＸＸ俊于2004年8月31日竞得。2004年10月15日恒通公司作为受让人与沭阳县国土资源局签订国有土地使用权出让合同。2004年10月18日恒通公司获得沭阳县发展计划局同意新建“天津花园”工程项目的批复。2007年12月24日姜新梅与恒通公司签订涉案房屋商品房买卖合同。2009年6月29日ＸＸ俊与他人成立京奥公司；2009年11月24日恒通公司与ＸＸ俊签订解除“挂靠”协议。2010年1月30日，沭阳县发展和改革局以沭发基（2010）11号文件批复，同意京奥公司新建“天津花园小区”。原（2004）138号批复文件废止。2010年1月京奥公司取得该宗土地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证书。2014年8月6日沭阳县房地产管理处向法院出具情况说明，载明：天津花园项目开发主体已变更为京奥公司，该项目初始登记由京奥公司负责办理。2011年8月23日，京奥公司向姜新梅出具了天津花园5号楼102商铺实测面积证明及销售不动产统一发票。上述变更过程说明，恒通公司与京奥公司之间有关“天津花园”项目的开发权转变，实质是项目的整体转让，且得到了政府主管部门审批同意，并将相关的立项、用地、建设等一系列手续均予以更名。京奥公司以出卖人的身份向买受人出具了发票和面积证明，说明京奥公司已经履行出卖人的权利和义务。因此，本案恒通公司与京奥公司之间的“天津花园”项目开发主体变更，属所设开发项目权利义务概括转移。虽然，本案商品房买卖合同的出卖人名称未变更，但责任不在买受人，也不影响京奥公司承担商品房买卖合同的出卖人责任。上诉人有关京奥公司与恒通公司之间不存在承继关系，一审判决上诉人承担合同责任没有事实和法律依据等上诉理由依据不足，不予采信。
关于一审认定的租金损失数额190000元是否妥当问题。上诉人认为，被上诉人与恒通公司合同中没有约定违约责任和损失赔偿方法，如被上诉人存在损失，应当按银行同期贷款利率计算。一审法院调查笔录不能真实反映涉案房屋的租金价格；被上诉人不切实际的要求导致房屋迟延交付，被上诉人对自身损失扩大存在过错。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，当事人双方在合同中没有约定违约金数额或计算方法，当发生违约行为时，守约方有权按照实际损失要求违约方赔偿。对于损失数额，一审法院通过对同地段商铺租金情况的调查，综合考虑商铺的面积、租赁起止年限、租市场变化及延期交付期限等因素，酌情确定损失数额为190000元，较为客观，并无不妥。上诉人二审期间就租金计算问题提交了2010年10月工程质量竣工验收记录和署名汤成勇、王祥为出租人的三分租赁合同。因该工程质量竣工验收记录并不能证明房屋具体交付时间，于待证事实缺乏关联性，故对其证据效力不予确认；对于上诉人提交的三份房屋租赁合同，因该三份合同涉及的房屋与上诉人涉案房屋的面积、结构布局等并不相同，且不同房屋的租金价格受诸多因素的影响。因此，并不能由此推定一审法院酌定的损失数额过高，有失公平。故，对该三份房屋合同的证据效力，亦不予确认。对于被上诉人二审提交的2008年4月的程质量竣工验收记录，也与本案无关联性，对其证据效力，不予确认。上诉人有关被上诉人不切实际的要求导致房屋迟延交付的上诉理由，依据不足，不予采信。
关于本案一审是否应裁定诉讼中止或终结问题。本案涉及的商品房开发项目，项目开发主体由恒通公司变更为京奥公司，项目开发的权利义务也已概括转移，恒通公司已在本案中不承担实体责任，因此，恒通公司是否被强制清算，并不影响本案审理。故，本案一审不应裁定中止或终结。
综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉主张依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5580元，由上诉人宿迁京奥置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐淮成
审 判 员 王强翎
代理审判员 杨 艳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 曾晓兰
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