南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3482号
原告朱某甲，男，汉族，1970年6月17日生，上海铁路局南京东机务段员工。
被告史某甲，男，汉族，1932年11月10日生，江苏省商业厅退休干部。
委托代理人王莎莎，女，汉族，1950年1月20日生，南京工业大学退休职工。
原告朱某甲与被告史某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某甲、被告史某甲及其委托代理人王莎莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某甲诉称：2013年10月19日，原、被告之间签订了《南京市存量房买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》）。约定原告购买被告所有的位于本市鼓楼区天津新村37幢401室房屋，并约定了逾期交房等违约条款。被告违反合同约定逾期交房，应当承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告违约金56050元；2、被告赔偿原告代为支付的水、电、物业管理费及有线电视费等合计202.47元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告史某甲辩称：1、被告不存在逾期交房的行为。双方在2013年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称《买卖居间合同》）中约定交房日期为2014年2月底之前，而被告在2014年2月6日将房屋交付原告，故被告不存在违约行为；2、原告主张违约金的依据是《存量房买卖合同》，该合同中约定的房价款与事实不符，原告存在偷逃税款的行为，该合同是无效的，原告不能以该无效合同要求被告支付违约金；3、原告主张的违约金标准过高，该房屋的月租金标准约为3000元，但原告主张的违约金标准达到每月2万余元；4、原告主张的水、电、物业费、有线电视费用202.47元，虽然与事实不符，但被告认可。
经审理查明，2013年9月30日，被告史某甲（甲方、售房方）与原告朱某甲（乙方、购房方）签订《买卖居间合同》，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区天津新村37幢401室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为90.81平方米）出售给乙方；该房屋最终成交价格为190万元，交易中产生的税费由乙方承担；签订合同时乙方先支付定金2万元，乙方于2013年10月30日前支付购房首付款160万元（含定金2万元），甲方在收到首付款当日配合乙方办理过户手续，乙方贷款30万元，2013年12月底前贷款（公积金）到账，在出件后由银行支付给甲方，其余房款在领取新产权证的同时（且房屋已交接完毕后）一次性付清给甲方；甲、乙双方议定于2013年10月30日前至房产局送件过户，甲方必须在领取尾款前将此房产内的户口迁出并结清所有费用，否则视甲方违约，如有特殊情况，甲、乙双方再协商；过户手续完毕后，甲方应于拿到尾款时即2014年2月底前将此房屋钥匙及相关证件交付给乙方，甲方必须协助乙方完成与房产有关的其他手续的办理；如果甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，如乙方单方违约，则乙方所付定金归甲方所有，甲、乙任何一方违约必须向守约方支付该房屋成交总额的5%违约金等等。
2013年10月19日，被告史某甲（甲方、卖方）与原告朱某甲（乙方、买方）再次签订《存量房买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为130万元，其中含定金2万元，尾款2万元，付款方式为2013年10月19日支付现金126万元，另外30万元由公积金贷款支付，尾款2万元在交房迁户口时支付；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于2013年12月31日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方逾期交付房屋的，每逾期一天的，按总房价款的万分之五支付违约金等等。被告史某甲称该份合同为双方到房产部门办理过户时所签，被告只是在合同中签了名字，合同内容系原告填写，被告并不清楚，被告未将该份合同给原告。且《存量房买卖合同》中约定的房价款以及交付房屋的时间等均与实际约定不符，故应以双方签订的《买卖居间合同》为准。被告称《存量房买卖合同》签订在后，应以《存量房买卖合同》内容为准。
原、被告双方均认可房屋实际转让价款为190万元，原告称《存量房买卖合同》中约定房屋价款为130万元是为了避税。上述合同签订后，原告以现金方式向被告支付了首付款160万元，以公积金贷款方式支付了28万元。涉案房屋已实际交付并变更登记至原告朱某甲名下。
因朱某甲未支付剩余2万元尾款，史某甲于2014年11月5日另案诉至本院，要求朱某甲支付尾款2万元，并承担违约责任等。本院经审理后，于2015年2月5日判决支持了史某甲要求朱某甲支付尾款2万元的诉讼请求，驳回了史某甲的其他诉讼请求，现该判决已生效。
关于房屋实际交付的时间，原告称交付时间为2014年2月底，被告称交付时间为2014年2月6日，双方在交接时并未签订书面的交接手续。房屋交接完成后，原告支付了有线电视费用58元、水费20元、电费47元，于2014年11月支付物业费464.84元，并在收据中注明“史某甲使用2个月物业费合计77.47元”。被告称原告主张的上述费用虽与事实不符，但被告认可。庭审中，原告称房屋现在已出租他人，月租金4200元。
因双方调解意见相差较大，致本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、《买卖居间合同》、《存量房买卖合同》、发票、收据等证据予以证实。
本院认为，民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、终止民事权利和民事义务为目的的具有法律约束力的合法民事行为。经双方当事人协商一致，可对在先的民事法律行为进行变更。本案中，原、被告双方关于涉案房屋的买卖签订了两份合同，即《买卖居间合同》和《存量房买卖合同》，该两份合同的内容并不完全一致。对于该两份合同如何认定，本院认为，《存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定与实际价款不符，系原告为规避税费所定，违反了税法的强制性规定，损害了国家的利益，故《存量房买卖合同》中关于房屋价款部分的内容应认定无效。但《存量房买卖合同》中其他条款内容系双方自愿订立，签订时间在后，并未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。
对于《买卖居间合同》与《存量房买卖合同》中条款不一致的内容，双方意见产生分歧，对此本院认为，原、被告双方基于涉案房屋买卖的同一事实签订的两份合同，原则上应以签订在后且在房产管理部门登记备案的《存量房买卖合同》为准，《存量房买卖合同》中有关房屋交付的时间以及违约责任的约定应视为对《买卖居间合同》的变更，被告作为完全民事行为能力人，应当对于自己签署的《存量房买卖合同》尽到谨慎、注意的义务，不能事后以自己不知道为由否认合同内容，对于《存量房买卖合同》中约定的权利义务，原、被告双方应全面履行。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按照《存量房买卖合同》中约定的2013年12月31日前搬出涉案房屋，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交付房屋的，每逾期一天的，按总房价款的万分之五支付违约金。关于逾期的时间问题，原告称房屋实际交付时间为2014年2月底，被告称实际交付时间为2014年2月6日，双方对此陈述不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告作为履行交付房屋义务的一方，应当对房屋交付的时间负有举证责任，其未举证证明房屋交付的时间，应承担举证不能的不利后果，故涉案房屋交付的时间应按照原告自认确定为2014年2月底，被告逾期交付房屋的时间为2个月。关于违约金标准问题，我国法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据被告陈述，其将房屋出租的月租金为4200元，而约定的违约金标准为950元／天（190万×万分之五），被告认为该违约金标准过高，本院结合原告的租金损失、被告迟延交付房屋的时间等因素，酌定被告向原告支付违约金10000元。关于原告主张的水、电、有线电视、物业费等费用合计202.47元，被告虽有异议，但认可上述费用，本院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告史某甲于本判决生效之日起十日内一次性给付原告朱某甲违约金1万元。
二、被告史某甲于本判决生效之日起十日内一次性给付原告朱某甲水、电、有线电视、物业费等合计202.47元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1206元，减半收取603元，由被告史某甲负担（此款原告已预交，被告史某甲于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 武加庆
二〇一五年七月十五日
见习书记员 徐 钰