四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4407号
上诉人（原审被告）徐怡，女，汉族，1977年6月6日出生，住成都市新都区。
委托代理人陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川星空广播电视基地公司。住所地成都市新都区宝光大道***号。
法定代表人常丽蓉，总经理。
委托代理人江伟，四川金领律师事务所律师。
委托代理人蒲小明，四川金领律师事务所律师。
上诉人徐怡因与被上诉人四川星空广播电视基地公司（以下简称星空光电公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人徐怡委托代理人陈璐伽，被上诉人星空光电公司委托代理人江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月30日，星空广电公司［全民所有制企业，经营范围为宾馆住宿、餐饮、娱乐服务、游泳、桑拿、美容美发、浴脚、茶水（限分支机构凭有效许可证经营）］与徐怡订立书面的《场地租用协议》，星空广电公司将位于成都市新都区新都宝光大道126号附3号院内北面一幅面积约538平方米的国有划拨土地使用权出租给后者使用，租赁期限为1年，即从2012年1月1日起至12月31日止，全年租金为46700元。协议还约定，徐怡的经营项目为茶坊，如遇国家政策变化或因政府建设需要征占或有关部门禁止经营导致协议不能履行时，由此造成的损失双方互不承担责任。该协议期满后，双方当事人未续订书面租赁合同，徐怡继续使用场地，星空广电公司则继续收取了2013年1月至10月的租金。星空广电公司通知租赁期限于2013年10月31日截止。
原审法院认定上述事实，有《企业法人营业执照》、《场地租用协议》、《国有土地使用证》、《收款收据》、《四川星空广播电视基地公司会议纪要》、《关于终止租赁关系退场结费相关事宜的通知》、《安民告示》、《四川金领律师事务所律师函》等证据以及当事人陈述在卷予以佐证。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百三十七条第一款、第三款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”物权法对建设用地使用权的出让与划拨是基于设立方式的角度予以区分规定的，对这两种不同方式设立的建设用地使用权的占有、使用和收益等权能并未作区分规定。即物权法只是严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，并不特别限制以划拨方式设立的建设用地使用权的权能。
本案中，星空广电公司出租的土地使用权是划拨土地使用权（以划拨方式设立的建设用地使用权），徐怡据此提出该租赁合同因违反行政法规的效力性强制性规定而无效。原审法院认为，徐怡的该主张并不成立，理由包括：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定划拨土地使用权不得出租是有例外的。例外的第四十五条之所以规定划拨土地使用权出租须经有关行政部门批准，主要是为贯彻国有土地有偿使用制度，即以出租等方式进入市场交易的划拨土地使用权，土地使用者须补交土地使用权出让金或者以出租等所获收益抵交出让金，其主要目的并不是禁止划拨土地使用权的出租本身。2、《四川省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（四川省人民政府令第32号）第五十条规定土地使用权出租合同无效的原因，并非因标的物为划拨土地使用权，而是未按规定办理登记。并且该规章已被2008年8月22日实施的《四川省人民政府关于废止部分规章的决定》所废止。该规章不能作为解释《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定的性质的依据。③根据新的位阶更高的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”国有划拨土地使用权出租并不被禁止，只是应当将租金中所含土地收益上缴国家。因此，徐怡主张《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定为效力性强制性规定的理由并不成立，其主张本案租赁合同为无效合同的意见原审法院依法不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”租赁期间届满后未续订书面租赁合同的，继续的租赁关系视为按原租赁合同条件继续履行的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人在租赁合同期限于2012年12月31日届满后未续订书面合同，则此后双方的租赁关系视为不定期租赁，星空广电公司依法有权解除合同。因此，本案租赁合同已因星空广电公司行使法定解除权而解除，徐怡依法应当返还承租的土地使用权。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决，一、确认星空广电公司与徐怡之间的土地租赁合同已解除；二、徐怡在判决发生法律效力之日起30日内向星空广电公司返还位于成都市新都区新都宝光大道126号附12号院内北面一幅面积约950平方米的国有划拨土地使用权。案件受理费100元，由徐怡负担。
宣判后，原审被告徐怡不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审法院适用简易程序违法。二、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的租赁关系起于2010年11月，并非原审认定的2012年1月。三、原审法院适用《城市房地产管理法》认定本案所涉《场地租用协议》有效系适用法律错误。本案所涉租赁的土地系划拨土地，不能出租，合同应属无效。
被上诉人星空光电公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于合同效力问题，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定划拨土地使用权不得出租，但在第四十五条规定了例外的情形，即划拨土地使用权出租须经有关行政部门批准，故《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条并非效力性规范，不能以此认定星空光电公司与徐怡签订的《场地租用协议》无效。徐怡主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案事实清楚、权利义务关系明确，原审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，徐怡关于原审审理程序违法的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。关于上诉人徐怡认为双方的租赁关系起于2010年，原审认定本案事实有误的问题，因本案系双方对2011年签订的《场地租用协议》履行期限届满后双方的租赁关系是否已经解除以及是否应当退还租赁物发生争议，在此之前的已经履行完毕，并非本案争议的问题，故原审未认定之前的租赁事实不影响本案的审理。综上，原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，本案二审案件受理费200元，由上诉人徐怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 张 磊