吉林省图们市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）图民初字第601号
原告（反诉被告）：王长锋，男，1947年4月15日出生，汉族，图们市退休工人，住图们市。
委托代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：图们市星宇房地产开发有限公司，住所地图们市建设街1560号。
法定代表人：王昌忠，系该公司经理。
原告王长锋（反诉被告）诉被告图们市星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月14日、2013年9月10日、2014年2月27日、公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告星宇公司提出反诉。原告王长锋及其委托代理人李京洙，被告星宇公司的法定代表人王昌忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月26日，原、被告签订《产权调换协议》。约定：原告将自己名下的67.90平方米的房屋交给被告拆除，被告将坐落于图们市口岸大街1957号，47.03平方米的门市现房作为产权调换房屋，双方互不找差价。被告至今不给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。故请求法院判令调换房屋属于原告，被告立即给原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并赔偿损失28764元（47平方米X3000元X5.76%／12月／30天×1275天；自2009年12月1日起至2013年6月1日止，按中国人民银行中长期贷款三年至五年利率5.76%计息）。在诉讼过程中，原告要求被告自2009年12月1日起至被告履行全部义务之日止，按上述标准赔偿损失。
被告辩称，双方签订的《产权调换协议》中被告的房屋坐落于图们市口岸大街1957号，原告未向被告交接房屋而无法办理房屋所有权证和土地使用权证，其主张的损失无依据。原告曾多次到图们市城市管理综合执法局申请让被告拆除具有合法手续的物业管理用房，经人民政府复议决定，撤销拆除物业管理用房的行政处罚。原告曾多次在该房屋玻璃上张贴出租房屋的广告，说明原告已经占有该房屋，原告四年未向被告交取暖费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（星宇公司）诉称，2009年11月26日，反诉原告与反诉被告签订《产权调换协议》后，因反诉被告拒绝交付房屋给原告造成损失，按协议第5条、第9条约定，要求反诉被告腾空房屋，恢复原状；如果不能恢复原状，反诉原告将门市房交给反诉被告，反诉被告应当返还拆迁补偿费48888元（每平方米拆迁价格720元×67.90平方米）。
反诉被告辩称，反诉原告的主张不成立，双方协议约定被告在规划范围内实施房屋拆迁，在此范围内只有反诉被告的房子，房子不能住人；反诉被告已经将房屋给了反诉原告。故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告向法院提供如下证据：
1、书证身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。被告表示无异议。
2、书证《产权调换协议》原件一份。证明2009年11月26日，星宇公司与王长峰签订《产权调换协议》，约定拆迁房屋依据、调换房屋的基本情况及补偿金额、被拆迁人搬迁及产权调换房屋交付时间、争议解决等事项，被告应当按约定向原告办理房屋所有权证和土地使用权证；虽然协议书中的委托单位是图们市宏发房屋拆迁有限公司，但是该公司在协议书上没有签字，合同当事人仍是原告与被告；原告儿媳妇姜海欧去被告处交接，但被告拒绝接收，原告没有自行拆除房子。经质证，被告对真实性没有异议，认为协议书是双方当事人的真实意思表示；协议约定2009年11月30日前原告搬迁腾空被拆迁房屋，但是原告向图们市城市管理行政执法局告星宇公司并拒绝搬迁，现原告已经将房屋的门窗和屋顶拆掉了；协议书约定的委托拆迁单位是图们市宏发房屋拆迁有限公司，与被告无关。
3、书证损失计算明细和中国人民银行2009年人民币贷款利息表复印件一份。证明2009年中国人民银行中长期贷款利率为5.76％。原告以此主张从2009年12月1日至履行义务之日止的损失。经质证，被告对门市房价格3000元无异议，但认为该损失是由原告拒绝接收房屋造成的，原告违反《产权调换协议》的约定，没有交接房屋，故不同意赔偿损失。
4、书证私有房屋所有权证复印件一份和票据原件一张。原告以此证明2009年11月27日，原告在图们市房地产管理局注销吉房权图字第451号房屋；其换证登记费为20元。经质证，被告对证据的真实性无异议，认为原告应当提供与被告之间的房屋交接单，证据上盖着的三个章《拆迁专用章》，《拆迁段星宇拆迁》，《签发日期2009年11月27日》只能证明房屋已灭籍。
5、书证房照复印件一份和图们市星宇房地产开发公司与原告签订的《产权调换协议》（来源于图们市房屋征收管理处）。分别证明坐落于口岸大街172号（47.03平方米）属于图们市星宇房地产开发公司名下的房屋，于2001年5月22日确权；《产权调换协议》中，星宇公司以口岸大街1957号（47.03平方米）的门市房与王长锋的房子调换；房产局提供的调换协议（口岸大街1957号），与原告提供的调换协议（口岸大街1975号）有差异，原告认为应按房产局的为准；根据合同法的规定，在格式条款与非格式条款不一致时，应当以非格式条款为准。经质证，被告提出自己开发的图们市口岸大街47.03平方米的门市房只有一个，图们房权证市区字91**号的房屋就是被告与原告调换的房屋。
6、书证房屋登记簿一份。证明图们市人民政府与图们市星宇房地产开发公司，于2004年10月13日对编号为531／21-1-20房屋（房屋所有权证号为9145号，图们市口岸大街172号）办理抵押登记，抵押数额是155199.00元。经质证，被告提出，被告与人民政府已经签订解除抵押协议。
7、书证房屋所有权证复印件一份。证明原、被告签订的《产权调换协议》中被告调换的房屋仍抵押于图们市人民政府，未办理注销抵押登记。经质证，被告认为被告与人民政府只签订解除抵押协议，但未办理注销抵押登记。
被告向本院提供如下证据：
1、书证解除抵押协议原件。证明被告已经具备办理房照的条件，因原告拒绝接收房屋而未办理注销抵押登记。经质证，原告提出该证据内容与双方签订的《产权调换协议》中口岸大街1957号门市房相符，但不能证明原告拒绝接收房屋的事实。
2、书证图们市城市管理行政执法局行政处罚告知书、行政处罚决定书，图们市人民政府行政复议决定书复印件各一份。证明原告拒绝接收房屋到图们市城市管理行政执法局告被告的事实。经质证，原告认为要求被告拆除临时建筑物是正当的；该证据无法证明原告拒绝接收房屋；该证据因主体不当而被撤销，与本案无关联性。
3、书证房屋交接单。证明被告与被拆迁人之间应当有记载姓名、门编号、产权号、产权面积、验收人、被验收人，验收日期等内容的验收单，因原告没有交接房屋，该房屋仍原告所有。经质证，原告提出双方签订的《产权调换协议》就是房屋交接单，该证据不能抗辩双方签订的协议。
本院依职权调取的书证房屋抵押合同和图们市人民政府出具的委托书。经质证，原告提出房屋抵押合同与原告提供的房照、房屋登记簿没有关系，因为抵押合同中没有产权号码、位置，且抵押数额50万元与本案无关。被告提出抵押合同中涉及两个房屋，172号是整栋楼号，531／21-1-20是产籍号。
反诉原告向本院提供如下证据：
视听资料照片2张。证明两年前和现在原告房子的情况，现原告的房子已灭失，原告未提供向被告交房的证据。经质证，反诉被告认为，该证据不能证明原告拆房子；根据合同约定由被告拆房子。
反诉被告向本院提供视听资料照片四张。证明原告将房子交给星宇和政府，被告在该地已经挖了地基，并停电、停水；图们市城市管理综合执法局受政府的指令拆房子。经质证，反诉原告认为，反诉被告无法提供房屋交接单，该证据与本案无关联性。
经质证，原告提供的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号证据，被告提供的3号证据，本院调取的证据，反诉原告和反诉被告提供的证据均符合证据的合法性，真实性，关联性的特点，且当事人对基本事实无异议，故予以采信。被告提供的1号、2号证据与本案无关联性，故不予采信。
根据庭审认证采信的证据和原、被告的陈述，本院综合认定如下事实：
2009年11月26日，原、被告签订《产权调换协议》。约定：被告作为拆迁人在规划范围内实施房屋拆迁，原告作为被拆迁人其所有的房屋属于《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内；原告同意将坐落于图们市国境路92号（67.90平方米，产籍卡号为451号）房屋交给被告拆除；被告将坐落于图们市口岸大街1957号（47.03平方米）的门市现房作为产权调换房屋，产权调换房屋的价款上双方互不找差价，双证费用各自承担；原告保证在2009年11月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，经被告确认拆迁房屋由被告拆除，原告不得拆除、损坏被拆迁房屋及其公共设施，违者照价在补偿金额中扣赔；被告保证2010年4月30日前将产权调换房屋交付给原告；双方在本协议签字时，原告应向被告移交有关房屋，土地证件，由被告统一到房管、土地部门办理注销手续。2009年11月27日，原告到图们市房地产管理局注销图们市国境92号（吉房权图字第451号）私有房屋所有权，该证上已经加盖着《拆迁专用章》、《拆迁段星宇拆迁》、《签发日期2009年11月27日》字样。现吉房权图字第451号私有房屋已被拆除。
另查明，双方在《产权调换协议》中约定被告调换的房屋实际坐落于图们市口岸大街172号，编号为531／21-1-20（房屋所有权证号为9145号），该房屋于2004年10月13日设定抵押，于2014年3月28日注销抵押登记。中国人民银行2009年贷款利息中，中长期贷款利率为5.76％。
本院认为：
（一）原告作为被拆迁人，被告作为拆迁人按照所有权调换形式订立的《产权调换协议》，系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议。双方应当按照房屋拆迁安置补偿协议书的约定全面履行自己的义务。2009年11月27日，原告未按协议第九条“原告向被告移交有关房屋土地证件，由被告统一到房管、土地部门办理注销手续”的约定，而自行到图们市房地产管理局注销房屋所有权证，该行为属于履行瑕疵行为，但符合《房屋登记办法》第38条规定，房屋登记簿记载的所有权人应当申请房屋所有权注销登记的规定，且不能导致产权调换协议无效。产权调换协议约定，被告在规划范围内实施房屋拆迁，原告所有的房屋属于《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内，被告调换的目的在于拆迁后开发，故原告履行瑕疵行为不违反双方合同目的。原告作为被拆迁人请求作为拆迁人的被告，按约定办理所有权证和土地使用权证的诉讼请求，应予支持。被告主张原告未按约定交房而不予办理所有权证和土地使用权证的抗辩，无事实和法律依据，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在协议中约定先后履行顺序，原告已经于2009年11月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，但被告未按约定的2010年4月30日前交付房屋，被告至今未交付并办理所有权证和使用权证，属于违约行为。被告应当承担2010年5月1日起至本判决确定之日止的相应损失。原告与被告签订的《产权调换协议》虽然不属于商品房买卖合同，但原告比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定主张相应损失比较合理，对其主张应予支持。因本案双方没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。被告应当向原告赔偿违约金（以房屋价值47.03平方米X3000元=141090元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息标准，从2010年5月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。关于被告提出委托拆迁单位是图们市宏发房屋拆迁有限公司，与自己无关的主张，被告作为房地产开发企业法人，应当明确在《产权调换协议》上签字、盖章的后果，故该主张不予支持；关于被告提出原告多次到图们市城市管理行政执法局申请让星宇公司拆除具有合法手续的物业管理用房，经查，被告提供的证据不足以证明原告申请的事实，故不予支持；关于被告提出原告多次在该房屋玻璃上张贴出租房屋的广告，该房屋原告已经占有，被告提出原告四年没有向被告交取暖费的观点，因被告未将房屋所有权转移，且与有关房屋交付的规定不符，故不能视为交付房屋使用，故该主张不予支持。
（二）关于反诉原告（星宇公司）提出由于原告拒绝交付被拆迁房屋和擅自拆除屋面瓦、屋面板和门窗恢复原状，如不能要求返还拆迁补偿费的主张，提供不了由反诉被告（王长锋）拆除房屋的证据，故不予支持。在本案中，被告并没有提供相关证据证明原告拆除、损坏被拆迁房屋及其公共设施，故对于被告主张的照价在补偿金额中扣赔的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王长锋与被告图们市星宇房地产开发有限公司于2009年11月26日签订的《产权调换协议》有效；
二、被告图们市星宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告王长锋交付房屋并办理房屋所有证（房屋所有权证号为9145号）和土地使用权证；
三、被告图们市星宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告王长锋支付违约金［以已付房款141090元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息标准（年利率5.76%），从2010年5月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止］；
四、驳回反诉原告（图们市星宇房地产开发有限公司）的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，其他诉讼费用50元，共计570元，由被告图们市星宇房地产开发有限公司负担；反诉费100元，由反诉原告图们市星宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 尹美淑
人民陪审员 李馥亿
人民陪审员 崔正植
二〇一四年四月十七日
书 记 员 李 斌