四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4452号
上诉人（原审原告）张利萍，女，汉族，1968年10月10日出生，住新疆维吾尔自治区。
委托代理人刘倬，四川福瑞斯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川西南交大兴建置业有限公司。住所地：四川省郫县犀浦镇两河村。
法定代表人朱宝宗，总经理。
委托代理人陈家宏，四川志众律师事务所律师。
委托代理人杨宏伟，四川志众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市西汇投资有限公司。住所地：四川省郫县郫筒镇何公路**号。
法定代表人胡林，董事长。
委托代理人张雪梅，四川恒创律师事务所律师。
委托代理人辛长洋，四川恒创律师事务所律师。
上诉人张利萍因与被上诉人四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）、被上诉人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张利萍与兴建公司于2010年3月12日签订了《商品房买卖合同》及其附件，该合同约定，张利萍以449641元的总价款购买郫县犀浦镇犀园村“锦苑三期”A幢B单元C层D号面积为134.29平方米的房屋一套，在合同签订当日张利萍向兴建公司缴纳了全部房款和相关费用，兴建公司也于当日向张利萍交付了该套房屋。2012年5月22日，张利萍再次就同一套房屋与成都市西汇城市建设有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同也约定，张利萍以449641元的价格购买郫县犀浦镇犀园村“锦苑三期”A幢B单元C层D号面积为134.29平方米的房屋一套。但在合同签订后，张利萍并未向成都市西汇城市建设有限公司支付购房相关费用。2014年3月3日郫县房产管理局制发了张利萍的郫房权证监证字第03755**号房屋所有权证书。
原审法院另查明，1、成都市西汇城市建设有限公司于2012年7月26日更名为西汇公司。2、经原审法院向张利萍释明，张利萍坚持依据与兴建公司所签订的合同向兴建公司主张诉讼请求。
原审法院认定上述事实有张利萍提交的《商品房买卖合同》及附件、房屋信息摘要、发票、文件物品清单和房屋验收表，兴建公司提交的房屋信息摘要，西汇公司提交的房屋所有权证、《商品房买卖合同》、房屋信息摘要等证据及各方当事人在原审法院庭审中的陈述在案为证。
张利萍在原审的请求为：判令兴建公司支付违约金101167.5元（暂计算至起诉之日）；案件诉讼费由兴建公司负担。
原审法院经审理认为，张利萍与兴建公司及西汇公司就同一套房屋分别签订的《商品房买卖合同》及其附件系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格按约定履行。根据原审法院查明的事实，兴建公司并非本案争议房屋的实际所有权人，虽然兴建公司收取了张利萍相关的购房费用也将房屋交付给了张利萍，但根据原审法院查明的事实，为该房屋办理房屋所有权登记的是西汇公司，因此，张利萍向兴建公司主张逾期办证违约金的请求缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回张利萍的诉讼请求。本案一审案件受理费1162元，由张利萍负担。
宣判后，张利萍不服原审判决，向本院提起上诉，认为：兴建公司未在约定期限内为张利萍办理案涉房屋产权证，已经违约，应当依据其与兴建公司签订的商品房买卖合同的约定承担违约责任；张利萍与兴建公司、张利萍与西汇公司之间均存在商品房买卖合同关系，两者互不矛盾。故请求：1、撤销原判，改判兴建公司向张利萍支付违约金101167.5元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人兴建公司辩称，兴建公司并非合格开发商，西汇公司才是真正的开发商即房屋实际所有权人；张利萍与西汇公司、兴建公司就同一房屋签订了两份买卖合同，变更了合同主体，取得了三方的认可；现案涉房屋已经交付并办理了产权证，因此，兴建公司不应承担责任。综上，原审判决正确，应当予以维持。
被上诉人西汇公司辩称，上诉人在其与西汇公司签订的商品房买卖合同中约定的期限内取得了案涉房屋的产权证书，因此，西汇公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，张利萍与兴建公司签订的《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书之日止”。
二审中，各方当事人均认可西汇公司于2012年5月22日向房管部门递交了办理案涉房屋产权登记所需的全部资料。
本院认为，首先，张利萍与兴建公司签订了《商品房买卖合同》后，向兴建公司支付了购房款和相关费用，兴建公司向张利萍交付了房屋，房屋买卖关系建立在张利萍与兴建公司之间；其次，对于张利萍与西汇公司签订的《商品房买卖合同》，因兴建公司并非案涉房屋的所有权人，其无法依据其与张利萍签订的《商品房买卖合同》为张利萍办理案涉房屋的所有权证书，因此，为了办理案涉房屋所有权证书，张利萍与西汇公司另行签订了《商品房买卖合同》，并以此办理了案涉房屋所有权证书。故本院认为，张利萍与西汇公司签订《商品房买卖合同》仅是为了办理案涉房屋所有权证书。也就是说，张利萍、兴建公司、西汇公司对于案涉房屋所有权证书的办理在2012年5月22日达成了新的合意。但在此之前，应当依照张利萍与兴建公司签订的《商品房买卖合同》来认定张利萍取得案涉房屋所有权证书的时间，即在房屋交付之日起730日内张利萍应取得案涉房屋所有权证书，也就是张利萍最晚应在2012年3月12日取得案涉房屋所有权证书。现没有证据证明张利萍同意放弃向兴建公司主张违约金的权利，因此，张利萍未在上述期限内取得案涉房屋所有权证书，兴建公司应承担相应的违约责任。
本院依法确认兴建公司从2012年3月13日起开始违约。对于违约的截止日期，本院认为，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要兴建公司履行的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案”，在资料备案完成后，何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理的范畴，不属于兴建公司的义务范畴，故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定配置给兴建公司的义务应当界定为“在合同约定期限内，将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案”。结合本案事实，张利萍、西汇公司、兴建公司在2012年5月22日就房产证办理另行做了约定，因此，兴建公司逾期办证的截止日期应为2012年5月21日。本院依法确认兴建公司办证逾期70日，依据合同应当承担的违约金为449641元＊万分之三＊70日=9442.46元。现兴建公司做根本性抗辩认为其不违约，加之，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现张利萍未能举证证明其因兴建公司违约而受到的损失，因此，本院酌情将兴建公司应承担的逾期办证违约金调减为1400元。
综上，一审认定事实清楚，适用法律错误，依法应当予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、撤销四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1235号民事判决；
二、四川西南交大兴建置业有限公司于本判决生效之日起三日内向张利萍支付逾期办证违约金1400元；
三、驳回张利萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1162元，由张利萍负担162元，四川西南交大兴建置业有限公司负担1000元。本案二审案件受理费2324元，由张利萍负担324元，由四川西南交大兴建置业有限公司负担2000元。本案一、二审案件受理费均由张利萍预交，四川西南交大兴建置业有限公司负担的部分在履行上述义务时一并交与张利萍。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年九月十日
书 记 员 杨大准