河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第3489号
原告（反诉被告）河南中州能源贸易有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区。
法定代表人樊小国，该公司总经理。
委托代理人靖中元，该公司员工。
被告（反诉原告）杨亿香。
委托代理人牛秀娟，河南博正律师事务所律师。
原告河南中州能源贸易有限公司（以下简称中州能源公司）与被告杨亿香租赁合同纠纷一案，反诉原告（以下简称被告）杨亿香与反诉被告（以下简称原告）中州能源公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔瑛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人靖中元，被告杨亿香及其委托代理人牛秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月22日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将其位于郑州市郑东新区商务内环路10号楼20层2002号的房屋租给原告办公使用。合同签订后，原告支付了房屋租金及押金，但原告搬入该房屋后却被告知该房屋已有他人租赁。2013年4月，被告告知原告因租赁合同与他人发生纠纷，无法继续租与原告，并于2013年5月22日向原告出具情况一份，要求限期搬出。被告的行为给原告造成了重大经济损失，故原告诉至法院请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告返还原告房屋租赁押金20000元，并赔偿损失100000元。
被告辩称，其同意解除租赁合同；房屋押金20000元属实，但应冲抵房租；原告诉称与事实不符，被告在与河南永兆置业有限公司还有三个月租期的情形下将房屋租与原告，原告对此知情，该事实并未妨碍原告使用租赁房屋，合同签订后，原告交纳了两次租金，在原告拖欠房租的情况下，经原告诱骗，被告才出具了与他人有纠纷的声明，且原告占用被告房屋至今。
被告反诉称，2012年5月22日，原告与被告签订租赁合同一份。合同签订后，原告即搬入该房屋办公，实际使用该房屋，但原告未依约支付房租。2013年5月22日，被告通知原告搬出房屋，终止合同，但原告至今仍将空调放置于该房屋内。且原告将被告放在屋内供其使用的物品偷走，在被告报警后，原告送回了十余把椅子，其他物品至今仍未归还。故请求判令原告支付房屋租金45000元，返还屋内家具和设备价值20260元。
原告辩称，被告反诉与事实不符，其及时交纳了第一期的押金和租金，第二期租金延迟的原因系被告与河南永兆置业有限公司发生纠纷，河南永兆置业有限公司多次要求其搬离房屋，严重影响了房屋使用；2013年初，原告得知河南永兆置业有限公司将被告诉至法院后，多次要求被告向其反馈处理结果，但被告一直未反馈。2013年6月11日，被告切断房屋水电，原告于6月13日搬出房屋，其后被告更换了门锁，其空调亦被锁入房间。
原告为支持其本诉诉请及反诉辩称，提交如下证据：证据1、郑州市写字楼租赁合同一份，证明原、被告系租赁关系，租期为2012年5月26日至2015年6月1日；证据2、押金条一份，证明被告于2012年5月22日收取原告押金2万元；证据3、收条一份；证据4、光大银行转账凭证一份，证据3、4证明原告交纳房租共计18万元；证据5、房屋租赁中介费收据一份，证明原告支付中介费5000元，该费用应由被告承担；证据6、电信宽带费用收条一份，证明因被告违约给原告造成宽带费用损失1000元；证据7、情况说明一份，证明被告因其经济纠纷要求解除合同，违约责任在被告；证据8、（2012）开民初字第5774号民事判决书一份，证明被告与河南永兆置业有限公司签订的租赁合同未到期时，被告即将房屋租与原告，被告存在一房二租的欺诈行为。
被告对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但合同另附有租赁物品清单一份，且该合同可证明应当支付租金的日期，及合同完成时双方应当清点屋内设施，附有物品交割单；对证据2、3、4无异议，但第二期租金比合同约定的交纳日期推迟了一个月；对证据5有异议，认为应当出具正规发票，且与被告无关；对证据6有异议，认为不符合证据形式；对证据7真实性无异议，但该说明是在原告的诱导下出具的，被告出具说明后，原告仍未搬离房屋；对证据8无异议，但该判决中载明了争议焦点为违约金及租金返还，故河南永兆置业有限公司不会到原告处闹事。
经本院审查认为，原告提交证据1、2、3、4、7、8真实、合法，与本案具有关联性，且被告认可其真实性，本院予以采信，其中证据1应附有办公家具和设备清单，被告已经提交本院。证据5、6不能证明与本案具有关联性，且被告不予认可，本院不予采信。
被告为支持其本诉辩称及反诉诉请，提交如下证据：证据1、租赁合同、办公家具和设备清单一份，证明双方签订房屋租赁合同，合同中明确载明租金支付时间，及租赁期满后双方需清点屋内设施；证据2、催租通知一份，证明原告存在逾期支付房租情形，被告于2013年6月9日向原告发出催交通知，但原告至今未交纳租金；证据3、收条及交易凭证各一份，证明被告共收到两次房租，其余租金至今未付；证据4、原告的起诉书一份，证明原告直至起诉之时仍在使用被告的房屋；证据5、家具购买合同及收据，证明原告将被告家具弄丢应当赔偿的数额；证据6、照片一组，证明出租前家具情况及现在家具丢失情况；证据7、丢失办公家具清单一份，证明现在家具丢失情况。
原告对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但物品清单并不能证明原告致使物品丢失，且被告于6月17日向派出所报案，并从原告处拿走了一些物品；对证据2有异议，2013年5月22日被告通知原告解除合同，因此原告同意支付5月22日至6月11日期间的房租，但其后房租不应支付；对证据3无异议；对证据4无异议，因原告仍想继续租赁房屋，故未搬出该房屋；对证据5有异议，认为与本案无关，不能证明购买的家具用于该租赁房屋；对证据6有异议，因6月13日被告更换了房锁，故不能证明物品系原告搬出；对证据7有异议，认为系由被告单方出具，原告不予认可。
经本院审查认为，被告提交证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信，但该证据不能证明屋内物品丢失系原告所致。证据2系被告单方出具，且原告不予认可，本院不予采信。证据3、4真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5、6、7不能证明屋内物品的丢失系原告所致，不能证明被告所欲证明的目的，故本院不予采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，认定如下事实：
2012年5月22日，原、被告签订郑州市写字楼租赁合同一份约定：原告为承租人，被告为出租人；被告自愿将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区商务内环路10号20层2002号房屋出租给原告使用，该房屋建筑面积共200.91平米；原告租赁该房屋作为办公使用，租赁期为36个月，自2012年5月26日起至2015年6月1日止；被告应于2012年5月22日前将该房屋按约定条件交付给原告，房屋交割清单（见附件）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成；租赁期满，被告有权收回全部出租房屋，原告应如期交还；该房屋的月租金为15000元，双方约定租金支付方式为押20000元，付六个月，原告须提前30天支付下期房租；原告在租赁期内实际使用的水费、电费、电话费、宽带费、物业管理费、房屋租赁税金应由其自行承担，并按单如期缴纳；租赁期满后，双方须清点屋内设施，房屋内有原告增设的附属设施，原告自行拆除带走，并将房屋恢复原样；双方同意本合同的押金（保证金）为20000元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后当日内退还给原告；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续，如被告违约，除退还给原告保证金外，还需支付相当于保证金金额的违约金，反之，如原告违约，则被告有权不退还保证金；房内带办公家具，详见物品交割单。合同附件办公家具和设备清单载明了金成东方国际2002室的家具种类及数量。原告法定代表人樊小国在合同及合同附件上签字。
同日，原告支付被告押金20000元及2012年5月22日至2012年11月22日的半年租金90000元，被告向原告出具押金条、收条各一份，并依约向原告交付了该房屋。
2012年12月13日，原告通过银行转账方式支付被告2012年11月23日至2013年5月23日的租金90000元。
2012年12月27日，河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5774号民事判决书查明，被告曾与河南永兆置业有限公司就该涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2011年8月25日至2012年8月24日。
2013年5月22日，被告向原告出具情况说明一份，显示被告因与他人发生经济纠纷，现要求原告终止房屋租赁合同，请求原告在2013年5月30日前搬出该房屋，如因未搬出产生的后果原告自负。
庭审过程中，原告诉称其于2013年6月13日搬出租赁房屋，被告辩称原告于2013年6月19日搬出租赁房屋，但双方均未提交证据证明。被告称原告搬离该房屋时拿走了部分家具及办公用品，并于2013年6月17向派出所报案，原告予以认可。因此，本院认定原告于2013年6月17日搬离房屋，且双方均未履行交接手续。
本院认为，原、被告双方签订的郑州市写字楼租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致的，可以解除合同”，原告请求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告辩称同意解除该合同，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告反诉原告请求其支付租金45000元，原告实际使用该房屋时间为2012年5月22日至2013年6月17日，但仅向被告交纳了2012年5月22日至2013年5月23日的租金180000元，原告应当支付被告2013年5月23日至2013年6月17日的租金，共计25天。原、被告双方约定月租金为15000元，因此每天租金为500元，原告应付租金共计25天×500元＝12500元，被告请求超出部分，本院不予支持。原告请求被告返还押金20000元，原、被告双方的租赁合同已经解除，被告应当退还原告押金20000元，被告辩称同意将20000元押金折抵租金，本院予以支持，故被告仅需退还原告押金7500元。原告请求被告赔偿其损失100000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告一房二租构成违约，原、被告签订的租赁合同约定被告若违约应当支付相当于保证金金额的违约金，故被告应当支付原告违约金20000元，原告请求超出部分，本院不予支持。被告反诉原告称其拿走了房屋内价值20260元的家具及设备，也未提交有效证据证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告河南中州能源贸易有限公司与被告杨亿香于二○一二年五月二十二日签订的郑州市写字楼租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、被告杨亿香返还原告河南中州能源贸易有限公司押金七千五百元，并支付原告违约金二万元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告河南中州能源贸易有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告杨亿香的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千七百元，减半收取一千三百五十元，由被告杨亿香负担。反诉案件受理费七百一十六元，由被告杨亿香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
代理审判员 孔 瑛
二〇一三年九月五日
书 记 员 陈漫艺