山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1469号
上诉人（原审被告）白清文。
被上诉人（原审原告）青岛德和物业经营有限公司。
法定代表人刘永森，董事长。
委托代理人薛传飞，山东琴安律师事务所律师。
委托代理人薛增洁，山东琴安律师事务所律师。
上诉人白清文因与被上诉人青岛德和物业经营有限公司（以下简称德和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
德和物业公司在一审中诉称，2009年3月30日，青岛城市经营有限责任公司与白清文签订《青岛市商品房买卖合同》，白清文购买青岛城市经营有限责任公司开发建设的“卓亭广场”2号楼1002室，建筑面积为113.09平方米。2008年8月1日，青岛城市经营有限责任公司与德和物业公司签订《卓亭广场前期物业服务合同》，将其开发建设的“卓亭广场”小区委托给德和物业公司进行物业服务，合同约定德和物业公司服务物业类型为公寓、写字楼、商场，高层住宅物业服务收费标准为1.2元/月.平方米，业主及物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按每逾期一日加收应付费千分之三的标准向德和物业公司支付违约金。白清文于2009年3月30日接受该住宅，同时接受德和物业公司提供的物业服务，但白清文自2011年1月起未向德和物业公司交纳物业服务费，德和物业公司多次索要未果。请求依法判令：白清文支付德和物业公司物业服务费7328.23元及违约金17830.81元，共计25159.04元；本案诉讼费由白清文承担。
白清文在一审中未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
一审查明，1、2009年3月30日，白清文（乙方）与青岛城市经营有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，白清文购买江山南路666号卓亭广场2幢（号）10层02室房屋一套，该房屋建筑面积为113.09平方米。合同一并附有补充协议、业主临时公约和承诺书。其中补充协议第九条约定：乙方已充分了解本《商品房买卖合同》所附《前期物业管理服务协议》的内容，在业主大会成立和正式选聘物业管理公司以前接受甲方选聘的物业管理公司的管理和服务，并向该公司交纳物业管理费用。2009年4月17日，白清文签署交割单，接受涉案房屋，办理入住事宜。
2、德和物业公司与青岛城市经营有限责任公司签订《卓亭广场前期物业服务合同》，约定青岛城市经营有限责任公司选聘德和物业公司对卓亭广场提供前期物业管理服务事宜；物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积在每季首月10日前按季交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月.平方米，电梯运行费0.4元/月.平方米。另该合同第三十条约定，本合同期限自2008年8月1日起至2010年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条约定，本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，青岛城市经营有限责任公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。合同还就物业服务内容与质量、物业的经营与管理等事项进行了约定。该合同第二十六条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每逾期一日加收应付费千分之三的标准向德和物业公司支付违约金。涉案小区尚未成立业主委员会。
3、德和物业公司提交卓亭广场自2010年10月8日至2015年6月30日的收款收据，证明白清文在此期间的水电费、电梯运行费均已交纳但物业费未缴纳。德和物业公司提交自2012年至2014年的缴费通知单，证明德和物业公司曾向白清文催要物业费、电梯费、水电费。德和物业公司提交自2012年至今的物业服务记录光盘一张，证明德和物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务。德和物业公司自认白清文自2009年3月30日接收住宅后一直正常缴纳物业费至2010年底，但从2011年开始欠缴物业费。
一审认为，本案系物业服务合同纠纷。德和物业公司与青岛开发区城发公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对卓亭广场小区内全体业主具有法律约束力；合同到期后，德和物业公司一直为该小区提供物业服务至今，双方应参照原物业服务合同确定各自权利义务。德和物业公司为白清文所在的小区提供了相应的物业服务，白清文作为该小区的业主，应当依照约定支付相应的物业管理服务费。德和物业公司提交证据证明其多次书面向白清文催交物业费，白清文自2011年1月1日起至2015年6月30日的物业费至今未缴纳，已构成违约，白清文应支付自2011年1月1日至2015年6月期间的物业管理费共计7328.23元（1.2元/月·平方米×113.09平方米×54个月）。德和物业公司诉求白清文支付自2011年1月1日起至2015年6月30日止上述物业费按每逾期1天加收应付金额0.3%的违约金，共计17830.81元，约定过高，依照法律的相关规定以及司法审判实践经验和公平原则，予以调整，以不超过物业费总额的30%为宜即2198.46元（7328.23元×30%）。白清文经依法传唤未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果，依法适用缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、白清文于判决生效之日起10日内支付德和物业公司自2011年1月至2015年6月期间的物业管理费7328.23元；二、白清文于判决生效之日起10日内支付德和物业公司上述物业管理费产生的违约金2198.46元。三、驳回德和物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元（德和物业公司已预交），由德和物业公司负担267元，白清文负担162元，于判决生效后10日内直接支付给德和物业公司。
宣判后，白清文不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：白清文未参加一审庭审有正当理由，系因为在外地发生交通事故无法及时赶回，开庭前已经将该特殊情形向一审法院说明。2、涉案的《前期物业服务合同》是德和物业公司与青岛市经营有限责任公司签订，对白清文无约束力。3、《前期物业服务合同》约定的违约金条款对白清文无约束力，且德和物业公司的服务不符合合同约定，白清文享有先履行抗辩权，德和物业公司主张违约金无依据。4、德和物业公司在服务过程中存在房屋内配套设施存在质量问题、私自收取费用与通讯公司达成协议在小区内搭建通讯基站、私自在小区内从事广告经营、小区内卫生脏乱差、安全设施及维护不达标等不符合合同约定的情形。
德和物业公司答辩称，白清文经合法传唤拒不到庭参加诉讼，应当缺席审理，德和物业公司的服务质量合格，白清文恶意违约，应当支付违约金。德和物业公司请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，根据物业管理条例的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。青岛城市经营有限责任公司与德和物业公司签订的《前期物业服务合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对卓亭广场小区内全体业主具有法律约束力。合同到期后，该小区未选聘另外的物业服务企业，而是由德和物业公司继续提供物业服务，双方应参照原合同确定各自的权利义务。作为业主，拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，白清文提交的证据不足以证实德和物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，白清文应当按约交纳物业费，并承担逾期交纳物业费的违约金。房屋内配套设施存在质量问题是白清文与开发商之间因房屋买卖产生的权利义务关系，并非德和物业公司的责任，不能作为拒交物业服务费的理由。白清文主张的德和物业公司允许在小区内搭建通讯基站、在小区内从事广告经营问题，与本案的物业费争议不是同一法律关系，白清文据此拒交物业费，理由不成立。
白清文主张其系因为在外地发生交通事故无法及时赶回，并开庭前已经将该特殊情形向一审法院说明，无证据证实。一审法院对本案缺席判决，符合法律规定。
综上，白清文的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费429元，由上诉人白清文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一六年七月五日
书 记 员 王 繁