北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8040号
上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人王文博，男，1991年4月10日出生。
被上诉人（原审原告）夏祝秋，女，1956年8月10日出生。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人夏祝秋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初10391民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官郑吉喆参加的合议庭，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人实地公司的委托代理人王文博以及被上诉人夏祝秋的委托代理人赵保洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
夏祝秋在一审中起诉称：我与实地公司于2015年3月13日签订编号为XF53的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房合同》），我购买实地公司的坐落于通州区中山大街号院号楼层号房屋（以下简称号房屋），并且交纳购房款1709483元。可是至今实地公司仍然没有对该商业楼进行商业运作，整个商铺没有开业，我购买的商铺是为了商业目的，现在我的商业目的无法实现，并且至今也没有交付房屋，所以我要求退回房屋，并且根据合同约定支付违约金。请求法院判决：1.判令解除我与实地公司签订的合同编号为XF53的《现房合同》；2.实地公司返还我购房款1709483元；3.实地公司退还活动费2万元；4.实地公司向我支付违约金17094.83元；5、诉讼费由实地公司承担。
实地公司在一审中答辩称：我公司不同意夏祝秋的诉讼请求。夏祝秋购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回夏祝秋的诉讼请求。依据合同附件五的约定，夏祝秋逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求夏祝秋在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，夏祝秋的行使解除权的期限为93天，故夏祝秋未按照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。夏祝秋一直在强调房屋不能达到交付条件，我公司认为夏祝秋与我公司签订的合同只是房屋买卖合同，并非附加由我公司进行招租管理，只是按照合同的约定达到交付条件就可以通知夏祝秋办理入住。我公司认为竣工验收备案经过核验后即达到了合同约定的交付条件，且2014年10月17日产权登记证书已经完备，完全符合交付条件。本案中，系夏祝秋拒绝收房，夏祝秋认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，夏祝秋解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回夏祝秋的诉讼请求。我公司在2014年1月与北京国泰平安有限公司签订了房屋租赁合同，双方约定涉案的商场一至四层星悦百货已在2014年底或者2015年初开业，夏祝秋认为不能实现合同目的理由不成立，我公司虽然有延迟交房的行为，但是不能足以达到合同违约的程度。不同意返还夏祝秋主张的活动费。
一审法院审理查明：2015年3月13日，夏祝秋与实地公司签署合同编号为XF53的《现房合同》，夏祝秋购买号房屋。《现房合同》约定号房屋总房款为1678211元，夏祝秋采用一次性方式付款。《现房合同》第九条交付条件约定：（一）自出卖人与买受人签订了《商品房现房买卖合同》之日起此房屋已达到交付条件。......《现房合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订后夏祝秋支付了全部购房款，实地公司于2016年3月16日为夏祝秋出具发票。2016年3月17日夏祝秋补交号房屋余款31272元，实地公司为夏祝秋出具收据。夏祝秋共计支付购房款1709483元。与夏祝秋签订合同前，实地公司已于2014年6月26日办理完毕了号房屋所在的通州区中山大街59号院1号楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了号房屋所在的通州区中山大街59号院1号楼的楼栋权属证明。但签订合同至今，实地公司仍未通知夏祝秋办理收房手续。根据《现房合同》显示，号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案一审开庭时，商业办公综合楼一至四层的星悦百货已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。在本案审理过程中，夏祝秋向法院提供交款人为夏祝秋、王建军的5175号房屋的活动费的收据一张，交款人为王建军的5038号房屋的活动费收据一张。夏祝秋称其与王建军系夫妻关系，2013年自实地公司购买号房屋和号房屋两套，并各支付活动费1万元。2015年，夏祝秋与实地公司协商换房，将5038号房屋和5175号房屋换为号房屋一套，并签订《现房合同》，支付了全部购房款。故其认为5038号房屋与5175号房屋支付的活动费亦应退还。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中夏祝秋与实地公司签订的《现房合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同，实地公司承诺号房屋自签订合同之日即达到了交付条件，但至本案一审开庭审理时，实地公司仍未通知办理夏祝秋办理收房手续，且星悦百货已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。夏祝秋购买的号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求夏祝秋的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅夏祝秋个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故夏祝秋要求解除与实地公司签订的《现房合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还夏祝秋已交纳的全部购房款1709483元；对于夏祝秋要求实地公司支付违约金17094.83元的诉讼请求，根据《现房合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，夏祝秋主张的违约金的数额并无不妥，法院依法予以支持。对于夏祝秋要求实地公司返还活动费2万元的诉讼请求，夏祝秋提交的两张活动费收据均非为号房屋所交纳，故对于夏祝秋的该项诉讼请求，法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起解除夏祝秋与实地公司签署的编号为XF53的《北京市商品房现房买卖合同》；二、实地公司返还夏祝秋购房款人民币1709483元，于判决生效之日起7日内执行清；三、实地公司赔偿夏祝秋违约金人民币17094.83元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回夏祝秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
实地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、夏祝秋已经丧失解除权。合同中明确约定了买受人解除合同的期限是93天，既然双方已经有了约定，夏祝秋又没有在约定的时间内行使，故夏祝秋已经丧失了行使解除权的权利，故合同应该继续履行。二、夏祝秋利用无法实现合同目的来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为。实地公司与夏祝秋之间签订了房屋买卖合同，实地公司所售房屋通过了竣工验收、取得了楼宇产权证书、与北京国泰平安百货签订了房屋租赁合同，虽然一至四层现在停业，可曾经是正常经营的，夏祝秋以购买商铺不能实现合同目的为由要求解除合同，实地公司认为是不合理的。一至四层商铺开业后又暂停营业，以至夏祝秋目前不能正常经营，实属商业风险。在实地公司已经履行全部全同义务的前提下，夏祝秋又要求解除合同这就是把购买商铺的经营风险完全转嫁给了实地公司，这是不公平、不合理、不符合商业规则的。三、合同应继续履行，实地公司无需支付违约金。故实地公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回夏祝秋全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由夏祝秋承担。
夏祝秋服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：服从一审判决，不同意实地公司的上诉请求。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，经本院询问，实地公司对一审法院确认的购房款数额没有异议，对一审法院判决的违约金数额计算没有异议，但实地公司认为其不该支付违约金。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《现房合同》、购房发票、收据、楼栋权属证明、竣工验收备案表、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本院二审的争议焦点为夏祝秋是否有权行使合同解除权。
《现房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。根据《现房合同》约定，实地公司承诺号房屋自签订合同之日即达到了交付条件，但至本案一审开庭审理时，实地公司仍未通知办理夏祝秋办理收房手续，且星悦百货已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。夏祝秋购买的号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求夏祝秋的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅夏祝秋个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故夏祝秋要求解除与实地公司签订的《现房合同》的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持是正确的。号房屋所在楼层无法正常经营的商业风险不应由夏祝秋承担，实地公司提出的夏祝秋转移商业风险的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
实地公司上诉主张夏祝秋逾期行使合同解除权，《现房合同》附件九第五条约定：买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。实地公司以夏祝秋未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张夏祝秋不再享有合同解除权。本院认为，《现房合同》附件九第五条是对该合同正文第十三条的修改和补充，第十三条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件九第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制夏祝秋的合同解除权，对实地公司的该项上诉主张，本院不予采纳。实地公司应当向夏祝秋退还购房款。
另，根据《现房合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，实地公司应当向夏祝秋支付违约金，实地公司对夏祝秋主张的违约金计算标准及数额均不持异议，本院予以确认。
综上，实地公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9952元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费19904元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 王天水
代理审判员 郑吉喆
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 王天冕
书 记 员 崔浩然