福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第4575号
原告魏培李，女，1982年10月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人吴寿德、肖历美，福建文衡律师事务所律师、实习律师。
被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人陈锦标，公司负责人。
委托代理人万海龙、林玮，福建尚民律师事务所律师。
原告魏培李与被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（以下简称五建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由代理审判员吕千虹独任进行审理。原告魏培李的委托代理人吴寿德、肖历美，被告五建公司的委托代理人万海龙、林玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告魏培李诉称，原、被告于2011年9月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼2610室商品房一套，建筑面积127.85平方米，总房价款为833326元。根据合同约定，被告应于2012年6月30日前将经验收合格及符合法律规定的合格商品房交付给原告，否则应按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，且于2012年7月2日缴交公共维修基金，但被告直至2013年4月15日才将诉争房屋交付原告使用，已构成了违约。请求判令：被告以购房款833326元为基数，自2012年7月1日起至2013年4月15日止按日万分之三向原告支付逾期交房违约金72249元。
被告五建公司辩称，一、涉诉房产已经具备合同约定交房条件，被告也已经依约履行了通知交房的义务，涉诉房产之所以至2013年3月17日才办理交接手续，完全是由于原告自身的原因造成的，该责任不应由被告承担。涉诉房产已于2012年5月25日通过竣工验收并于同年8月24日通过消防验收，已经具备合同约定的交房条件。另，原告直至2013年3月15日才付清全部购房款，在其履行支付房款义务之前，被告有权拒绝交房且无需承担违约责任。二、合同约定的台风天、雨天及停水停电、中高考可以作为延期交房的情形。三、关于出卖人逾期交房违约责任的约定对出卖人明显不公、且约定过高，请求依法予以调整。四、原告诉请被告支付逾期交房违约金超过诉讼时效。综上所述，被告不存在逾期交房的违约情形，原告要求被告承担逾期交房违约责任，依法不能成立，其请求应予以驳回。
经审理查明，2011年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼2610室商品房，建筑面积127.85平方米，总房价款为833326元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上（中国建设银行股份有限公司泉州分行，帐户35001652490052510346）。另双方合同附件六《合同补充协议》第一条第7款约定，买受人采用公积金贷款或组合贷款的，应在接到出卖人通知办理贷款手续之日起5个工作日内到公积金管理中心办理完毕贷款手续并缴纳所需费用。且自本合同签订之日起30日内，所申请公积金贷款获批准并转入出卖人账户。第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第六条约定，合同及本补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、报纸公示等形式通知。采用的通知形式三日内视为通知送达。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼、2号楼已具备交房条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。原告于2012年7月2日缴交公共维修资金。
另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。
上述事实有双方提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《交房通知》、《收款收据》等证据及双方的陈述证实。
本院认为，被告具有诉争房屋的商品房预售许可证，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格，符合合同关于房屋交付条件的约定。因此，诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件。被告虽然于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》通知业主办理交房手续，但此时诉争房产尚未符合合同约定的交付条件。根据被告提供的《海城花苑交房确认书》所载，原告于2013年3月17日接收诉争商品房。另根据双方合同约定，因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因可作为出卖人据实予以延期交房的事由，因此，从合同签订时起到约定的交房时间，具有连续雨天可以作为延期交房的事由。泉州市气象台提供的气象资料的真实性可以认定，资料显示自2011年9月28日至2012年6月30日，泉州市区2天及2天以上连续下雨的天数为94天，符合合同中有关连续雨天的约定，属于双方约定可以延期交房的事由。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”停水停电、中高考均属于在施工过程中可以且应当预见、避免、克服的，不属于不可抗力，故对被告抗辩合同约定停水停电、中高考可以作为延期交房事由的主张，不予采纳。台风作为自然灾害的一种，属于合同约定的不可抗力的事由，但依照合同约定被告遭遇不可抗力，应在发生之日起30日内书面告知原告。被告没有证据证明其有在台风发生之日起30日内书面告知原告，应承担举证不能的责任，对被告辩称的台风属于不可抗力可以作为延期交房的事由不予支持。故诉争房产的交付时间可以延期至2012年10月2日前。2012年8月24日诉争房屋已具备交付条件，但被告未再以任何形式通知原告交房，故原告直至2013年3月17日才办理交房系被告的责任。被告辩称原告直至2013年3月15日才交清全部购房款，在原告履行付款义务之前，其有权拒绝交房；但据原告提供的中国建设银行个人贷款支付凭证所载，购房余款40万元已于2012年2月14日支付至被告银行账户，结合被告提供的交房确认书中财务部一栏载明“业主款项已全部付清，特此证明”，落款时间为2012年7月2日，故原告在诉争房屋具备交房条件前已足额付清了购房款，对被告该辩称不予采信。根据合同第九条约定，被告应向原告支付自2012年10月3日起至2013年3月17日止的逾期交房违约金。原告于2014年10月13日向本院提起诉讼要求支付逾期交房违约金，其中2012年10月13日前的逾期交房违约金诉求已超过两年诉讼时效，对被告辩称原告诉请的逾期交房违约金超过诉讼时效部分予以采纳，对原告诉请的逾期交房违约金部分予以支持，被告应按日向原告支付自2012年10月13日起至2013年3月17日止按已付款833326元的万分之三的逾期交房违约金41450元。另，被告辩称违约金过高，缺乏依据，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告魏培李逾期交房违约金41450元；
二、驳回原告魏培李的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1606元，减半收取803元，由原告魏培李负担342元，由被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担461元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 吕千虹
二〇一四年十二月一日
书 记 员 刘圣楠
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。