四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西充民初字第2922号
原告李天君。
委托代理人何帆，四川罡正律师事务所律师。
被告南充市金天置业有限公司。
法定代表人邓传喜，公司经理。
委托代理人张义平，系特别授权代理人。
委托代理人仲建昌，西充县虹溪法律服务所法律工作者。
本院于2015年8月10日立案受理原告李天君诉被告南充市金天置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员程本超适用简易程序分别于2015年9月28日、10月20日公开开庭进行了审理。原告李天君的委托代理人何帆、被告的委托代理人张义平、仲建昌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月12日，原告委托好友梁某某在被告处购买了四套商业用房并与被告签订了一份《商品房买卖合同》。原告按照合同约定分三次共支付了购房款410万元，但被告却未按照合同约定的期限向原告交付上述商业用房。现原告起诉请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金553500.00元、返还购房款410万元，诉讼费由被告承担。
被告未在指定期限内提交书面答辩。其委托代理人在庭审中答辩称：由于政府进行市政雨污管道工程改造，造成了被告的工程工期延期，属不可抗力因素，其间应免除被告的违约责任。在被告工程所属的土地用途变更为商业后，被告多次电话联系原告，要求原告支付合同约定的170万元房款，但原告迟延且未足额支付房款，原告违约在�。合同中约定在被告迟延交房、承担违约责任后，合同应继续履行，故原告的解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不应予以支持。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据：
1、原告的身份证复印件、被告的企业登记信息，旨证明原、被告的主体适格；
2、授权委托书，旨证明原告委托梁某某代为购买商品房的事实；
3、原、被告签订的《商品房买卖合同》，旨证明梁某某以原告的名义与被告签订商品房买卖合同以及合同约定内容；
4、缴纳购房款收据三张，旨证明原告向被告缴纳购房款的时间和数额；
5、案涉房屋照片4张，旨证明案涉房屋至今仍不符合交房条件。
被告对原告提交的证据无异议，但认为在被告将该门面的土地用途变更为商业后十日内，原告未按约定期限支付房款，其中迟延履行60万元，10万元至今未履行，原告违约在先。
被告为支持其观点向法庭提交下列证据：
1、西充县晋城镇某某社区居民委员会出具的证明一份，旨证明南充市金天置业有限公司的“某某”项目由于拆迁还房的矛盾纠纷复杂等原因造成拆迁延误，才导致工期延误；
2、西充县公用事业管理局出具的证明一份，旨证明西充县晋城大道雨污管网改造导致工期延误，属不可抗力，该期间的违约责任应免除；
3、四川省西充人民法院（2015）西充民初字第699号民事判决书一份，旨证明同一幢楼房的另一起商品房买卖合同案中，法院认定雨污管网改造属不可抗力，该案尚在上诉中；
4、南充市金天置业有限公司2014年9月1日的催缴房款通知：旨证明2014年9月1日房屋已符合交付条件；
5、《西充县府南棚户区改造（某某）竣工验收�告》复印件一份：旨证明该工程在2014年9月15日已经竣工验收合格；
6、国有土地使用权证、补缴土地价款缴款书复印件：旨证明在2013年12月26日被告已经补缴土地价款，2014年1月10日土地性质为出让、用途为商业、住宅。
原告的委托代理人对被告提交的第3、4、5、6组证据真实性不持异议，但认为判决书未发生法律效力，不能作为本案判决的依据；国有土地使用权证、补缴土地价款缴款书、催缴房款通知不能证明被告在将土地用途变更为商业后及时通知了原告，原告交付房款无违约情形；竣工验收报告的时间是2014年9月15日，证实被告不能按约交房，构成违约。第1、2组证据系复印件件，真实性无法核实，合法性持有异议。
经审理查明：2013年3月12日，原告委托梁某某与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于四川省西充县晋城镇晋城大道四段的“某某”某某栋某某层某号、某某号、某某号、某某号商业用房出售给原告，建筑面积共约363.43㎡，单价为12000.00元／㎡，总价款为4361160.00元，付款方式为签订合同之日付房款250万元、出卖人将土地用途变更为商业后的十日内再付房款170万元，余款在产权证办结后付清，出卖人一次性优惠买受人房款5万元。合同第十条约定买受人逾期十日内未按约付款则按应付款的日万分之五计算违约金；逾期超过十日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，买受人按应付款的日万分之五支付逾期付款违约金。合同第十一条约定出卖人应于2014年6月30日前向买受人交付房屋，交付时应当符合商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三�约定逾期三十日内（该时限应当不小于第十条的时限）交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之三的违约金（违约金比率应当不小于第十条的比率）。合同签订后的第二天，原告支付了购房款250万元，2014年1月22日支付了购房款100万元，2014年7月7日支付了购房款60万元，原告共向被告支付了购房款410万元。在原告提起诉讼前，被告仍未将上述商业用房交付给原告。西充县公用事业管理局于2015年1月28日出具证明证实西充县晋城大道雨污管网改造的工期时间为2013年3月至2013年11月。被告提交的该证明虽系复印件，但经核实，原件存于赵某某等起诉被告商品房买卖合同纠纷案的另一案件卷宗内，案件尚在上诉过程中。2013年12月26日被告补交了土地出让金，被告于2014年1月10日取得案涉房屋所属的土地用途为商业、住宅的出让类型的土地使用权。2014年9月1日被告已向被拆迁户交付了用于装修的住房钥匙，案涉房屋的建设工程于2014年9月15日经竣工验收合格。
本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告提交的证实2013年3月至2013年11月期间西充县晋城大道进行雨污管网改造的证明虽系复印件，但经核实与原件无异，该证据属公文书证，无相反证据推翻其证明的事实，本院对该证据的真实性予以采信。西充县晋城大道进行雨污管网改造系政府的行政行为，周边居民、商家、企业均不能予以阻止，被告也不能例外，属不可抗力。被告开发的“某某”商品楼属于雨污管网改造地段，该路段是其建筑材料进出的关键通道，进行长时间的雨污管网改造给被告施工造成严重影响。但被告开发的“某某”商品楼施工时，邻近的聚龙豪邸小区已建成，被告仍可�用其与聚龙豪邸小区之间的通道从东风西路进行施工工地的材料运输，雨污管网改造的政府行为虽给被告施工带来严重影响，但不足以阻止被告全面停工。因此，本院酌定政府的雨污管网改造行为给被告造成三个月的工期迟延。合同约定的房屋交付时间应当顺延至2014年9月30日。原、被告签订的合同中未约定逾期交房时的合同解除权行使期限，当事人可依照法律规定的期限行使解除权。原、被告均未提供证据证明合同约定的交房期限届满后原告向被告进行了交房催告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规�或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告可在解除权发生之日起一年内行使。原告于2015年8月10日起诉请求解除合同，符合法律规定的期限。在本案判决宣告前，被告提交的证据不能证明原告购买的商业用房已符合合同约定的交付条件；同时，被告在2014年9月1日已向被拆迁户交付了住房钥匙，而在时隔一年后的诉讼过程中，原告购买的商业用房仍不具有能交付给原告进行商业用途的条件，被告有怠于履行其义务情形，因此，原告请求解除合同，本院予以支持。合同第十三条约定逾期三十日内交房，由出卖人向买受人支付已交房款日万分之三的违约金，同时注明逾期交房时限、违约金比率不应当小于第十条的约定。合�属建设部门制定的格式合同，是为了保证合同的约定对合同当事人公平，而合同第十条约定的逾期交房时限为十日、违约金比率为日万分之五，因此，合同第十三条约定的逾期交房时限三十日、违约金比率日万分之三有违公平原则，应调整为逾期交房时限为十日、违约金比率为日万分之五。合同第十三条未约定逾期十日后的违约金如何计算，但合同约定逾期交房十日内属违约行为，应给付违约金；按照通常理解，逾期十日后则属更为严重的违约行为，逾期十日内需要支付违约金，逾期十日后则也应支付违约金，且违约金的比率不得低于十日内的违约金比率。原告主张的553500.00违约金未超过被告应承担的违约金数额，本院予以支持。合同解除后，被告从原告处收取的410万元房款应予返还，对原告的该诉讼请求本院予以支持。被告在法庭辩论终结前未提出请求原告承担违约责任的反诉，原告是否违约、是否应当承担违约责任以及应如何承担违约责任，被告可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告李天君与被告南充市金天置业有限公司于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告南充市金天置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李天君返还购房款4100000元；
三、被告南充市金天置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李天君支付违约金553500元。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44028元减半收取22014元，由被告南充市金天置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 程本超
二〇一五年十一月二日
书记员 袁 媛