河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16125号
上诉人（原审被告）：胡凤，女，1980年2月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：石博阳，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙镠瑾，河南文丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚星旭，男，1972年4月24日出生，汉族，住河南省禹州市。
被上诉人（原审被告）：郑州三联房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：袁均均,任公司经理。
委托诉讼代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。
上诉人胡凤因与被上诉人姚星旭、郑州三联房地产营销策划有限公司（以下简称三联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月03日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人胡凤及其委托诉讼代理人石博阳、孙镠瑾，被上诉人姚星旭，被上诉人三联公司的委托诉讼代理人王长兴、宋春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡凤上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初2109号民事判决，依法改判或者发回重审；2.涉诉一、二审诉讼费用由姚星旭、三联公司承担。事实和理由：一、姚星旭委托代理人身份不符合法律规定，一审审理程序未对姚星旭的委托代理人身份进行核查，故一审审理程序严重违法。二、一审认定事实错误。1.胡凤已经明确告知姚星旭、三联公司涉案房屋存在抵押，因此姚星旭、三联公司明知涉案房屋存在抵押。2.本次房屋交易未能正常履行的主要原因是胡凤与姚星旭之间就支付首付款和房屋解押的履行顺序产生分歧，而非一审法院所称的就解押事宜产生争议。3.合同签订之时，解押余款仅剩余一万余元，不可能对本次房屋交易产生根本影响。三、胡凤与姚星旭均明确解除合同，双方已经达成解约合意，均不存在违约情形。四、一审判决胡凤承担二手房按揭费用损失和佣金损失认定依据不足。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。
姚星旭辩称，一、关于姚星旭用谁代理，这与案件事实没什么关系，案件胜败是看案件本身事实。二、胡凤说一审法院事实认定错误是没有依据的。三、在合同履行中，由于姚星旭买房心切，姚星旭多次向三联公司要求先支付一部分房款，三联公司告知姚星旭房屋上有贷款抵押的情况，让其等等。另，上诉人通过短信形式发给我解除合同，解除合同应三方在一起解除。
三联公司辩称，：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.胡凤及姚星旭均提到，胡凤向姚星旭提出解除合同的请求，但解除请求的时间是在解押之前。2.根据涉案合同第四条第一款第（3）项内容，该条款是选择性条款，姚星旭可以在网签前支付给胡凤，因此我们认为该项不是胡凤解除合同的理由。3.按照合同第6条第一款的约定，胡凤必须保证涉案房屋不能有查封、抵押等影响房屋过户的情形，我们就本案房屋的情况向双方进行说明，并提出解决建议。但胡凤在解押之前，胡凤已经明确拒绝履行。
姚星旭向一审法院起诉请求：1、解除姚星旭与胡凤及三联公司之间的合同；2、要求三联公司返还银行代办费13576元、中介服务费12000元、代办费1000元、保证金7000元；3、要求胡凤支付违约金86000元。
一审法院认定事实：2016年6月15日，姚星旭（乙方）与胡凤（甲方）、三联公司（丙方）签订《房屋买卖三方居间合同》一份，合同约定：姚星旭购买胡凤坐落于惠济区常青路12号五环村6号楼3单元5层西户的房屋，建筑面积95．01平方米；该房产的总价款为860000元；付款方式为按揭贷款，甲、乙双方于签订合同起30个工作日内将所需全部贷款审批资料交予丙方由丙方协助办理，乙方应将该房屋首付款存入房管局指定的资金监管账户；或立契前存入甲方账户。剩余房款，甲、乙双方委托丙方办理银行按揭贷款。甲方保证该房屋权属无争议；发生违约情况，由违约方支付另一方房屋成交价的10％作为违约金。合同签订当日，姚星旭按约向三联公司支付购房定金7000元、居间服务费12000元、代办费1000元。2016年7月15日，姚星旭在办理银行按揭贷款时支付相关公司二手房按揭费用13576元。
在合同履行当中，姚星旭发现涉案房屋存在贷款抵押的情况，原、被告就房屋解押事宜产生争议。后被告于2016年10月12日办理了房屋解押，但双方此后仍未就合同的继续履行达成一致，姚星旭起诉来院。
一审法院认为，涉案《房屋买卖三方居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效。现因合同无法继续履行，且原、被告均有解除合同的意愿，该院予以确认。胡凤作为房屋所有权人，在原、被告签订房屋买卖合同时未明确告知房屋存在抵押的真实状态，进而造成双方就房屋解押事宜产生争议，是本次房屋交易未能正常履行的主因，胡凤应承担相应的违约责任。姚星旭交付的定金7000元、代办费1000元由三联公司代收，合同解除后，三联公司应返还姚星旭该定金、代办费。因买卖合同不再继续履行，三联公司未能为本次房屋买卖提供完整的居间服务，且其对胡凤房屋已抵押事实的审查存在过失，故其收取的居间服务费应酌情减少，该院将居间方购房佣金酌定为6000元为宜，三联公司多收取的佣金6000元应退还姚星旭。故三联公司应返还姚星旭定金、代办费、佣金共计14000元。关于姚星旭主张胡凤赔偿违约金的诉讼请求，综合考虑合同履行的实际情况，结合胡凤违约的时间等情况，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌定胡凤支付姚星旭违约金30000元。另外，本次交易造成姚星旭支付二手房按揭费用13576元、佣金6000元，上述损失共计19576元，应由胡凤予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、姚星旭与胡凤、郑州三联房地产营销策划有限公司于2016年6月15日所签《房屋买卖三方居间合同》依法解除；二、郑州三联房地产营销策划有限公司返还姚星旭定金、代办费、佣金共计14000元，于本判决生效后十日内付清；三、胡凤支付姚星旭违约金30000元，赔偿姚星旭二手房按揭费用损失、佣金损失共计19576元，于判决生效后十日内付清；四、驳回姚星旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2692元，减半收取1346元，由姚星旭负担651元，由胡凤负担695元。
二审中，胡凤向本院提交新证据三联地产证件保管书一份，用于证明：1.合同订立当日，胡凤已经将房产证交付给三联公司，房产证上显示抵押信息，并非原审判决认定的，我方没有告知房屋抵押，不能成为姚星旭拒绝支付首付款的理由，也不能判我方应承担责任。2.胡凤没有违约。三联公司发表质证意见称：1.签订合同时胡凤称有将近8000元的抵押需要处理，2.涉案房屋存在抵押的情况，我们已经告知姚星旭。3.一审法院并非简单据此认定胡凤存在违约行为，而是依据合同第6-1及胡凤所自认的在解押问题解除之前拒绝出售来认定其违约。4.一审法院要求我方退还部分佣金，是基于就解押问题没有协调达成一致意见，而导致合同没有履行完毕，综上，胡凤所提交的证据不能证明其目的。
姚星旭发表质证意见称：我同意三联公司质证意见。
本案经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，该《房屋买卖三方居间合同》的签订，虽系三方当事人真实意思表示，合法有效,但因故合同无法继续履行，原判依据本案事实证据,认定上诉人胡凤应对其负主要责任,同时依据公平、诚实信用原则作出判决并无不当。至于上诉人称姚星旭一审委托诉讼代理人身份不符合法律规定的问题，本院认为，该代理人身份即使存在瑕疵，但并不影响本案事实的认定。故上诉人胡凤的上诉理由不予支持。
综上所述，胡凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2692元，由上诉人胡凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑志军
审判员 童 铸
审判员 马 莉
二〇一七年十二月六日
书记员 刘 佳