内蒙古自治区奈曼旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奈商初字第25号
原告奈曼旗总工会。
法定代表人李茂运，职务总工会主席。
委托代理人周额尔敦阿古拉，系奈曼旗总工会副主席。
委托代理人刘广发，系奈曼旗总工会办公室主任。
被告奈曼旗兴发建筑安装有限责任公司。
法定代表人陈祥，职务经理。
被告陈祥，男，蒙古族，1965年6月30日出生，个体。
被告霍林郭勒市永安建筑安装有限责任公司。
法定代表人赵某，职务经理。
原告奈曼旗总工会诉被告奈曼旗兴发建筑安装有限责任公司（以下简称兴发建筑公司）、陈祥、霍林郭勒市永安建筑安装有限责任公司（以下简称永安建筑公司）确认所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奈曼旗总工会的委托代理人周额尔敦阿古拉、刘广发、被告兴发建筑公司的法定代表人陈祥、被告陈祥到庭参加诉讼。被告永安建筑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奈曼旗总工会诉称，2002年7月1日，奈曼旗总工会与被告签订奈曼旗总工会办公综合楼开发合同书，该合同第六条约定：全部工程务于2003年10月1日前完工。合同第八条约定原被告双方必须遵守合同，未经双方许可，单方违约赔偿对方损失，赔偿数为工程总造价5%的违约金。合同签订后，工程施工前，被告永安建筑公司与被告兴发建筑公司经协商，永安建筑公司退出该工程，由兴发建筑公司独立完成该工程，永安建筑公司合同项下所享有的权利、义务均归兴发建筑公司享有，永安建筑公司不享有任何产权。而被告兴发建筑公司承建的奈曼旗总工会办公综合楼至2005年年底尚未完工，工期已经超出两年多，致使原告租房办公，给原告造成经济损失。被告未完成工程包括塑钢窗户42个，室内外门29付，楼房地面砖近600平方米，防水处理、电料、刮大白、办公楼院大门、院内硬化、污水处理、自来水供给等工程，2006年初原告将被告未完成的上述工程自行建设完工，总造价达14万元。被告的行为违反合同第5、6条之规定，根据合同的相关规定被告理应赔偿原告工程总造价5%的违约金及未完成工程由原告自行建设工程的工程款14万元。2008年1月28日原告与陈祥达成协议，双方约定由于兴发建筑公司未按规定履行合同，给奈曼旗总工会造成了损失，兴发建筑公司应赔偿违约金、尾欠工程款、诉讼费、作价费、保全费、执行费等折合人民币22万元。兴发建筑公司自愿将工会小区2号楼西侧南数第二间建筑面积为128平方米的商品房赔偿给奈曼旗总工会，且此商品楼自协议签订之日起归奈曼旗总工会所有。现原告为维护其合法权益，诉至法院要求确认奈曼旗总工会与陈祥签订的协议书合法有效，同时确认位于奈曼旗工会小区2号楼西侧南数第二套建筑面积为128平方米的商品楼归奈曼旗总工会所有。
被告兴发建筑公司辩称，原告所述的2008年1月28日其与兴发建筑公司法定代表人陈祥签订的协议书的事实及协议书的内容均属实。签订合同时陈祥本人同意，但签订合同后与陈祥合伙的包某某、赵某某不同意，该诉争房屋被奈曼旗人民法院查封，所以兴发建筑公司对该诉争房屋没有处分权。
被告陈祥的答辩意见与兴发建筑公司的答辩意见一致。
被告永安建筑公司辩称，2002年永安建筑公司与兴发建筑公司及奈曼旗总工会签订了办公楼及其他项目开发合同，后因各种原因永安建筑公司于2002年10月10日即在该办公楼开发项目开工前向奈曼旗总工会作出书面声明退出与兴发建筑公司的合作项目，由兴发建筑公司独家开发。故因奈曼旗工会办公楼的开发项目一事所涉及的一切纠纷与永安建筑公司无关。
原告奈曼旗总工会针对争议焦点出示了以下证据：
1、2002年7月1日奈曼旗总工会与兴发建筑公司、永安建筑公司签订的奈曼旗总工会办公综合楼开发合同书，证明被告主体适格。
2、2008年1月28日奈曼旗总工会与奈曼旗总工会办公综合楼承建人陈祥签订的协议书，证明合同书合法有效，签办公楼协议时没有包某某和赵某某，协议签订后永安建筑公司就撤出了，这个办公楼由陈祥建设，所以说该合同书合法有效，至于包某某和赵某某是与陈祥之间的关系，与原告无关。
被告兴发建筑公司与陈祥共同质证认为，对上述证据的真实性无异议，2005年7月2日，包某某、赵某某还有陈祥签一份协议书，债务共同承担。本案诉争房屋被法院查封，也是因包某某和赵某某还有陈祥三人共同所欠的债务被查封。应把赵某某和包某某列为被告。
3、2015年7月3日赵某出具的证明材料，证明永安建筑公司撤出工会小区楼房建设的有关情况。
被告兴发建筑公司与陈祥共同质证认为，对该证据没有异议。
被告兴发建筑公司与陈祥共同出示以下证据：
1、2005年7月2日陈祥、包某某、赵某某签订的协议书，证明陈祥与包某某、赵某某是合伙开发的工会办公楼，债务由三人共同承担。
2、（2006）奈民初字1153号民事判决书、（2004）奈民初字447-1民事裁定书、（2006）奈法执字91号民事裁定书、（2005）奈法执字第25号民事裁定书，证明陈祥、赵某某、包某某共同承担债务。
3、2004年10月15日陈某某与包某某、2003年9月8日包某某与牛某某签订的售楼协议。证明工会办公楼均是经由包某某手出售的。
原告奈曼旗总工会质证认为，对上述证据的真实性无异议，但是被告出示的上述证据与原告无关。
对以上证据，本院综合认证如下：1、2002年7月1日奈曼旗总工会与兴发建筑公司、永安建筑公司签订的奈曼旗总工会办公综合楼开发合同书、2008年1月28日奈曼旗总工会与陈祥签订的协议书及2015年7月3日赵某出具的证明材料经质证，原被告双方当事人对以上证据均无异议，以上证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。2、被告兴发建筑公司与陈祥提供的2005年7月2日陈祥、包某某、赵某某签订的协议书、（2006）奈民初字1153号民事判决书、（2004）奈民初字447-1民事裁定书、（2006）奈法执字91号民事裁定书、（2005）奈法执字第25号民事裁定书、2004年10月15日陈某某与包某某、2003年9月8日包某某与牛某某签订的售楼协议上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，兴发建筑公司的前身是奈曼旗第一建筑公司，奈曼旗城建局委派陈祥到兴发建筑公司任经理，该公司未在工商行政管理机关登记注册。2002年，奈曼旗总工会与兴发建筑公司、永安建筑公司三方协商奈曼旗总工会院落开发事宜，当时三方协商该项目开发由永安建筑公司与兴发建筑公司垫资开发，该项目建成后给奈曼旗总工会1200平方米的办公楼，1200平方米以外的房屋归永安建筑公司与兴发建筑公司所有用以抵顶工程款。2002年7月1日三方签订奈曼旗总工会办公综合楼开发合同书。在合同签订后，奈曼旗工会办公楼开发建设前永安建筑公司退出该项目的开发建设，由兴发建筑公司单独开发。在合同履行过程中，陈祥未能按照合同约定如期完工，其行为已经构成违约。2008年1月28日，陈祥与奈曼旗总工会协商一致，由陈祥用本案诉争房屋即位于奈曼旗工会小区2号楼西侧南数第二间建筑面积为128平方米的商品楼赔偿给奈曼旗总工会，同时签订书面协议书。合同签订后该商品楼即交付给奈曼旗总工会使用，并由奈曼旗总工会对该房屋进行了装修，但针对本案诉争房屋奈曼旗总工会未办理产权登记证书。现原告奈曼旗总工会诉至本院请求确认奈曼旗总工会与陈祥于2008年1月28日签订的协议书合法有效，同时确认位于奈曼旗工会小区2号楼西侧南数第二套建筑面积为128平方米的商品楼归其所有。
本院认为，兴发建筑公司虽名为公司，但其既未在工商行政管理部门办理注册登记手续，也没有自己独立的财产和经费，其不具备法人应当具备的条件，对外不能独立承担民事责任，故兴发建筑公司作为本案的诉讼主体是不适格的。故2002年7月1日奈曼旗总工会与永安建筑公司、兴发建筑公司签订的关于奈曼旗总工会办公综合楼开发合同书，实际上就是奈曼旗总工会与永安建筑公司及陈祥签订的，后永安建筑公司退出该开发项目，实际开发人为陈祥个人，故除奈曼旗总工会1200平方米办公楼以外的房屋的实际所有权人应为陈祥，奈曼旗总工会与陈祥于2008年1月28日签订的协议书系双方当事人在自愿、平等协商的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该协议书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告将争议房屋交付给奈曼旗总工会使用，且奈曼旗总工会已经实际装修使用，被告陈祥亦明确认可该诉争房屋在抵顶给奈曼旗总工会前无其他权利瑕疵。综上，本院认为应当确认奈曼旗总工会对本案诉争房屋的所有权。原告的诉讼请求成立，依法应予支持。对被告陈祥抗辩的其本人于奈曼旗总工会就本案诉争房屋签订的协议书，因事后未取得与其合伙的包某某、赵某某的同意而无权处分的抗辩理由本院不予采纳，因陈祥与包某某、赵某某之间的合伙与否及双方如何对外行使权力系其内部问题，不能对抗第三人。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
一、原告奈曼旗总工会与被告陈祥于2008年1月28日签订的协议书合法、有效；
二、原告奈曼旗总工会对位于奈曼旗工会小区2号楼西侧南数第二套建筑面积为128平方米的商品楼享有所有权。
案件受理费2500元，由原告奈曼旗总工会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 刘占林
审 判 员 段晓梅
人民陪审员 王晓波
二〇一六年一月十八日
书 记 员 张 淼