北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第14044号原告（反诉被告）张性慧，女，1963年2月12日出生，住北京市西城区。委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。法定代表人白晋安，职务董事长。委托代理人易龙，男，1977年4月20日出生，住北京市昌平区。委托代理人苑晓波，北京市浩东律师事务所律师。原告（反诉被告）张性慧与被告（反诉原告）招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商局嘉铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告招商局嘉铭公司提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告（反诉被告）张性慧及其委托代理人梁小军、被告（反诉原告）招商局嘉铭公司的委托代理人易龙、苑晓波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张性慧诉称：2010年12月5日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定合同标的为精装修商品房，单价为每平方米37260.53元，合同还约定被告应于2012年6月30日前向原告交付符合约定标准的商品房。后原告按约定及时履行了支付房款的义务。2012年6月30日，原告办理房屋交接手续前对该商品房进行了查验。查验房屋时原告发现被告交付的商品房不符合合同约定，存在大量足以影响原告正常居住使用的质量、装饰、设备缺陷，例如地面、地板、天花板、储藏间、浴室等都存在严重缺陷，根本不具备交房入住条件。标的房屋系被告为招标小区装修公司之目的，交由某投标公司提前装修的几套房屋之一。楼盘正式装修期间，标的房屋一直由被告当做办公和仓库使用。上述商品房的质量及装修缺陷在交房之前就已经发生而且存在，并非由于不可抗力或原告使用造成。原告查验房屋时明确提出异议，并拒绝接收不符合合同约定标准的商品房。原告对房屋质量等问题提出异议后，按照合同第十五条第二款第三项的规定，被告应在房屋交付前对房屋质量等问题，按照约定期限积极履行修复义务。但是被告却长期拖延履行上述合同约定的修复义务，未能交付房屋钥匙，致使原告长期无法正常居住使用标的商品房。原被告签订的《北京市商品房预售合同》及附件已合法生效，被告应严格按照合同约定的时间及交付条件履行交付义务。由于被告未按照合同约定交付房屋并且拖延修复，因此被告应当按约定承担逾期交房的违约责任，并承担给原告造成租房等经济损失的法律责任。为维护原告合法权益，请求法院判决：1、被告支付逾期交房违约金513200元（按合同总价7010941元每日万分之二违约金计算，自2012年7月30日至2013年7月31日共计366天）；2、被告支付原告的租房损失176000元；以上两项共计689200元；3、被告从符合交房条件之日起重新计算保修期；4、被告承担本案诉讼费。被告招商局嘉铭公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。我方已经按照双方所签合同的第十一条、十二条的约定完成了相应的合同义务。交付给原告的房屋符合合同约定，也已经被验收合格，不存在房屋质量问题，被告也没有违约。被告在2012年6月30日前已经通知原告办理房屋交接手续，但是原告未按照约定办理并且也未在合理期限内书面通知被告房屋存在质量问题，所以根据合同约定和司法解释的规定应该视为房屋已经交付，不存在质量问题，原告所述的房屋质量问题不属实，也不具体明确，即便存在也只是轻微瑕疵。原告未在约定期限内缴纳物业管理费专项维修基金和契税已经构成违约，按照合同第十五条第四款的约定，被告有权拒绝交房，并且不承担违约责任。反诉原告招商局嘉铭公司诉称：2010年12月5日，反诉原告与反诉被告签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定反诉被告购买反诉原告位于北京市昌平区陈营村的房屋一套，合同约定反诉原告于2012年6月30日前向反诉被告交付约定的商品房等双方的权利义务。合同签订后，反诉原告按照合同约定履行了义务，并按约定通知反诉被告于2012年6月30日前办理房屋交接手续，但是反诉被告至今无正当理由拒绝收房，反诉原告认为反诉被告的行为表明其不想再继续履行合同内容，已构成根本违约，因此反诉原告提起诉讼，要求判决：1、解除原被告于2010年12月5日签订的《北京市商品房预售合同》；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告张性慧辩称：反诉原告的反诉请求没有任何依据。我方并非无正当理由拒绝收房，而是因为被告交付的房屋不符合约定的条件，故无法收房。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2010年12月5日，张性慧与招商局嘉铭公司签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定张性慧购买被告开发建设的昌平区东小口镇某室房屋，房屋预测建筑面积为227.1平方米，套内建筑面积为188.16平方米，套内单价为每平方米37260.53元，总房价款共计7010941元。合同第十一条约定：”交付条件（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定：”逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理......（2）、逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：”交接手续（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）出卖人根据《住宅质量保证书》的约定，承担相应的保修责任，在修复期内不视为出卖人逾期交房。”原被告双方所签《北京市商品房预售合同》附件六中对招商局嘉铭公司所交付的房屋户内、公共部位、楼宇配套设施等装修标准做了明确、详细约定。附件十《补充协议》第六条约定：”1、该商品房交付时，如买受人认为该商品房的装饰、设备不符合本合同附件六规定的标准或存在其他质量问题，买受人应在验收期内书面通知出卖人，对于装饰、设备与本合同不符合之处或存在的质量问题，出卖人应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换。”第七条约定：”1、本合同第十七条所称商品房交付之日及《住宅质量保证书》、《临时业主公约》所指保修期的起始日期依据本协议第二条有关'交付'或'视为交付'的约定确定。”合同签订后，张性慧支付了合同约定的全部购房款，招商局嘉铭公司于2012年6月23日向张性慧邮寄了交接房屋通知书。后张性慧在现场查看时，发现拟交付房屋装修存在质量问题，当即向招商局嘉铭工作人员提出，并明确表示拒绝收房。经查，张性慧提出的装修问题主要包括木地板磨损、墙面、地面和天花板出现裂缝、多个房间壁纸起鼓破损、多门关闭不严、卧室踢脚线松动、石材有裂纹、木挂板开裂、木地板跑灰、阳台玻璃破碎、精细保洁不到位等。又查，张性慧分多次提出上述装修问题，招商局嘉铭公司针对张性慧提出的问题多次组织工人修复、更换。上述过程持续了一年的时间。截止至2013年8月4日，张性慧提出的装修问题基本处理完毕。在本案庭审过程中，原被告双方皆认可合同约定房屋已经具备了交付条件。招商局嘉铭公司也曾提出同意办理房屋交付手续，但张性慧并未明确表示同意立即办理入住手续。上述事实，有《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件、现场照片、房屋修复工作记录、录音证据、住宅质量保证书、房屋交接确认表及原被告庭审陈述在案佐证。本院认为：原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。依据原被告双方签订的合同约定，招商局嘉铭公司交付的房屋不仅在主体结构质量上，而且在装修质量和品质上都必须符合合同及附件约定的标准。本案招商局嘉铭公司虽然按照约定期限向张性慧交付房屋，但在交付时的房屋在装修上存在众多缺陷，并不符合附件六约定的装修标准，也不具备直接入住的条件。张性慧拒绝收房的行为构成对招商局嘉铭公司交付不合格房屋的合理抗辩，不属于违约行为。招商局嘉铭公司未在约定的期限内向张性慧交付符合约定的房屋，应视为延迟交房，应当承担违约责任。但还应注意的是，本案房屋装修进行重点修复和部分材料更换持续了一年的时间，远远超过了正常修复所需要的合理期限，这固然主要是因招商局嘉铭公司自身原因所致，但张性慧没有及时全面反映自己的诉求，也在客观上成为修复期限延长的因素之一。综上，在综合张性慧可得利益损失和原被告双方过错程度的基础上，本院将合同约定的违约金比例酌情降低到每日按全部已付款的万分之零点六计算。关于招商局嘉铭公司支付违约金的起止点，本院认为2012年7月30日为招商局嘉铭公司修复施工一个月的时间，2013年7月31日为合同约定房屋基本具备交付条件的时间，张性慧主张上述两个时间点中间的期间作为违约金计算的期间有事实依据，本院予以支持。张性慧举证的租房事实，证据不足，本院不予采信。故对张性慧要求招商局嘉铭公司赔偿租房损失的请求，本院不予支持。张性慧第三项诉讼请求符合《补充协议》第七条和《住宅质量保证书》的约定，本院予以支持。关于”符合交房条件之日”，本院以张性慧提交的最后一份录音证据显示的时间即2013年8月4日为准。招商局嘉铭公司以张性慧拒绝收房为由要求解除《北京市商品房预售合同》，没有事实和法律依据。张性慧从未提出要求解除合同，也未明确表示无理由拒绝收房，因此招商局嘉铭公司没有法定或约定的解除权，故其反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告张性慧支付逾期交房违约金十五万三千九百六十元；二、昌平区东小口镇某室房屋自二○一三年八月四日开始计算保修期；三、驳回原告张性慧的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零六百九十二元，由原告张性慧负担六千六百九十二元（已交纳），由被告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担四千元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费七十元由反诉原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢志成人民陪审员  张光辉人民陪审员  李印德二〇一四年六月五日书 记 员  赵园丽