广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第811号
原告李耀明，男，住广东省开平市。
委托代理人孔丽诗，系广东天融律师事务所律师。
被告佛山市南海区桂城街夏西股份合作经济联合社，住所地：广东省佛山市。
负责人陈志辉，社长。
委托代理人崔建珍，系广东金腾律师事务所律师。
委托代理人刘正超，系广东金腾律师事务所实习律师。
原告李耀明诉被告佛山市南海区桂城街夏西股份合作经济联合社（以下简称夏西经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于同年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔丽诗、被告的委托代理人崔建珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告从2006年11月10日开始承租被告位于夏西荔枝墩工业区海五路边面积为5353平方米的土地，同日原告向被告支付了租赁土地保证40000元，后原、被告分别于2009年12月25日、2010年11月19日签订了租赁期限分别为一年的临时租赁土地合同，2011年12月31日合同到期后，原告与被告没有签订书面的土地租赁合同，双方口头约定按照原合同的租金标准继续履行租赁合同，原告按时向被告缴纳土地租金至2012年12月。原告于2013年1月按原租金标准向被告缴纳土地租金时，被告却告知原告双方之间没有签订书面租赁合同，租金没有计算标准，不能收取原告的租金。2013年3月被告在没有告知原告的情况下将涉案土地出租给案外人何海锋，后原告以优先续租权提起诉讼，被告参与庭审时自认2013年1月起就与原告解除租赁关系且调解时愿意退回租赁保证金。但该案审理完毕后，原告多次要求被告退回租赁保证金，被告均采取拒绝的态度。请求判令：1、被告返还原告租赁土地保证金人民币40000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至还清所有款项之日止）；2、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告辩称，原告向被告支付的租赁保证金，其目的是为了保证原告能够履行合同义务。虽《临时租赁土地合同》约定的租赁期限至2010年12月14日止，但租赁期满后原告继续使用原租赁土地及交付租金，因此原租赁合同继续有效，除租赁期限为不定期外，其余权利、义务内容按原合同执行，上述事实已被（2013）佛南法民三初字第289号民事判决书及（2013）佛中法民一终字第1595号民事判决书所认定，并确认原告尚欠被告2013年1月至3月租金72265.5元未付，虽经被告多次催讨，原告一直拒不支付，原告支付的保证金尚不够完全抵销所欠的租金。依合同约定，原告拖欠租金构成违约，保证金已归被告所有，原告无权要求返还。依合同约定，原告拖欠租金已远超过1个月，原告需向被告支付一年的租金289062元作为违约金。被告保留向原告追索所欠租金及违约金的权利。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、李耀明身份证（1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、组织机构代码（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
3、南海区桂城街村合作经济组织收据（1份，原件），用以证明原告从2006年11月10日租赁涉案土地时支付了40000元的保证金。
4、2009年12月25日的临时租赁土地合同、2010年11月19日的临时租赁土地合同（各1份，复印件），用以证明原、被告存在临时书面的租赁合同，租赁期限至2011年12月31日止。
5、南海区桂城街村（居）合作经济组织收据（12份，复印件）、南海区桂城街道集体组织收据（电子）（4份，复印件），用以证明原告实际向被告缴付租金至2012年12月。
经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3、4的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为保证金是2006年交付的，按照双方所签订的最后一份租赁合同租赁期限至2011年12月31日止，合同期满后一次性无息退还保证金，但原告现在才主张土地保证金已过诉讼时效。如果该土地保证金适用于原告继续2012年1月至2013年3月的租赁行为，按原合同约定，原告违约，拖欠租金的，保证金归被告所有，原告无权收回保证金，因此，不论土地保证金是否适用租赁期满后的租赁行为，原告均无权要求收回。对证据5的真实性无异议。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、组织机构代码证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
2、2010年11月19日的临时租赁土地合同（1份，复印件）。
3、厂房、土地使用权竞投租赁公告（1份，复印件）。
4、（2013）佛南法民三初字第289号民事判决书（1份，原件）。
5、（2013）佛中法民一终字第1595号民事判决书（1份，原件）。
证据2-5，用以证明原告承租被告的土地所签订的临时土地租赁合同期限至2011年12月31日止。该合同第十二条约定，保证金一次性无息退还，如原告违约，该保证金归被告所有。合同期满后，原告继续租用被告的土地，双方就租赁期限没有明确约定其他仍按原合同条款执行。根据上述判决书可认定原、被告双方的租赁行为在2012年1月1日仍然按照之前的临时租赁合同执行，因此，原告违约未向被告支付2013年1月至3月的租金。按合同约定，原告无权要求被告退回土地保证金。原告在2013年1-3月份仍然使用被告的土地，2013年4月之前原告未将承租土地交还予被告，按照合同约定，原告应向被告支付2013年1-3月的租金，但原告未支付该租金。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，该合同的有效期至2011年12月31日止，但经过之前的诉讼已确定，该合同是按无固定期限继续履行，所以合同的有效期至原告交付租金2012年12月份止。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据不能证明原告在2013年1月1日继续使用涉案土地，也没有证据证明原告拖欠被告的租金。该证据正好证明原告在2013年1月正式与被告解除租赁合同。
本院依法调取下列证据：
1、（2013）佛南法民三初字第289号案的开庭笔录。
经质证，原告对本院出示的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为被告已确认原告于2013年1月提前三个月通知被告解除租赁合同。被告对本院出示的证据的真实性无异议，但认为原告证据7已证实被告在2013年3月30日要求办理交接手续，在此之前原告从未告知被告要求解除租赁关系。原告承认至被告通知后没有再使用涉案土地。原告承认在2013年3月30日前仍使用被告的土地，2013年1月份原告交纳租金，被告拒收租金，但如果继续履行合同，原告可以补交租金、水电费，证明原告于2013年1-3月份使用了涉案土地并产生了水电费。被告只是提前三个月通知土地重新竞投招租，并没有正式通知解除合同，原告的陈述曲解了被告的意思。被告停止收租并非等于与原告解除了租赁关系。
经审查，因双方对对方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：涉讼土地位于佛山市南海区桂城平洲夏西良溪村“水谢”地段，面积5353平方米［南府集用（1999）字第01165号集体土使用证项下部分土地］。
2006年11月10日，被告开具一份收据，确认收取原告“2006年11月10日签订临时租赁土地保证金”40000元。
2009年12月25日，原、被告签订一份《临时租赁土地合同》，约定原告承租涉讼土地作竹木市场及仓库使用，租赁期限从2009年12月15日起至2010年12月14日止；土地租金每月每平方米4.5元；原告在每个月的5号前向被告交纳当月的租金；原告向被告交纳4万元作为保证金，该保证金待合同期满后一次性无息退还，如被告违约，须一次性双倍无息清还给原告；如原告违约，被告不再负责清还款项，该保证金则属被告所有；等等。
2010年11月19日，原、被告再签订一份《临时租赁土地合同》，约定租赁期限从2010年12月15日起至2011年12月31日止，其余条款内容与上述合同一致。
后，原、被告未就涉讼土地租赁再签订书面协议。原告已支付涉讼土地截止至2012年12月的租金。
2013年3月，何海锋经竞投取得涉讼土地租赁权，并与被告签订《租赁合同》。
2013年3月29日，被告通知原告与何海锋办理涉讼土地交接手续。
后，何海锋接管使用涉讼土地。
2013年4月3日，李耀明以夏西经联社、何海锋为被告提起诉讼，请求确认对涉讼土地享有优先承租权、两被告退出涉讼土地。该案经二审终审驳回李耀明的诉讼请求。李耀明在庭审回答涉讼土地有否办理交接手续时陈述“涉讼土地实际已经由何海锋管理，原告接收到被告夏西经联社的通知后，原告没有再使用涉讼土地”。
本院认为，原、被告签订的《临时租赁土地合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。约定租赁期限届满后，原告继续使用涉讼土地，被告没有提出异议并收取租金，原租赁合同继续有效，除租赁期限为不定期外，双方其余权利义务内容按原合同执行。原告在本案中主张2013年1月被告拒绝收取租金后即不再使用涉讼土地。原告作为义务履行方对土地交接或撤场负有举证责任，但原告就此并未能提供任何交接或通知被告撤场的依据；且与前案所述（2013年3月29日）收到被告通知后不再使用土地相矛盾，原告亦未能作出合理令人信服的解释，原告该项主张本院不予采纳。租赁合同为不定期，原告仅支付至2012年12月租金，其后仍使用涉讼土地。现涉讼土地已另行出租予他人，无论2013年租金因何原因未能交付、收取，原、被告均应对其前的租赁关系进行清理，结算租金、保证金等各项款项，确定实际结退数额。现原告单纯请求退还保证金的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：
驳回原告李耀明的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取400元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年九月十一日
书记员 刘冬花