江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0571号
上诉人（原审原告）扬州韵城房地产开发有限公司（以下简称韵城公司），住所地在扬州市广陵产业园内。
法定代表人曹湘宁，董事长。
委托代理人钱乃坤，江苏君远律师事务所律师。
委托代理人尹艳，江苏君远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张立国。
被上诉人（原审被告）伍飞飞。
两被上诉人共同委托代理人金高舜，浙江信泰律师事务所律师。
上诉人扬州韵城房地产开发有限公司因与被上诉人张立国、伍飞飞商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理完毕。
原审法院查明，2011年5月30日，韵城公司、张立国、伍飞飞签订商品房买卖合同。韵城公司将其开发建设的坐落于扬州市明发路99号广陵世家住宅小区6幢2单元1002室房屋出卖给张立国、伍飞飞两人，上述房屋总价款为912000元，签约时张立国、伍飞飞支付274000元，余款638000元以向建行扬州分行按揭贷款的方式支付。
商品房买卖合同附件五第4条约定：本条适用于按揭贷款。由于买受人未按期支付银行按揭贷款，导致银行要求出卖人承担代为清偿的保证责任的，出卖人单方解除本契约时，应书面通知买受人，出卖人有权从买受人已付房款中扣除相当于代为清偿的款项及总房款2%的赔偿金后，余款返还给买受人，已付款不足以支付上述款项的，买受人应在接到书面通知之日起3日内向出卖人支付。
2011年6月28日，张立国、伍飞飞与建行扬州分行签订了借款金额为638000元的借款合同，韵城公司提供连带责任保证，张立国、伍飞飞采用等额本息还款法。同日，张立国、伍飞飞与建行扬州分行还签订了房地产抵押（按揭）合同，并于2011年6月30日向扬州市房屋权属登记中心进行了登记监证。建行扬州分行于2011年7月1日向张立国、伍飞飞支付了借款638000元。
2010年7月26日，韵城公司因广陵世家项目与建行扬州分行签订了最高额为一亿元的保证合同。债权确定期间为2010年7月26日至2013年12月30日。保证方式为连带责任保证。保证期间：按建行扬州分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行扬州分行与债务人签订单笔借款合同之日至以下所述之日止，即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2012年8月，韵城公司与张立国、伍飞飞双方办理了商品房交付手续。2013年5月14日，办理了讼争房屋抵押权他项权利证书。2013年5月17日，办理了讼争房屋所有权证书。
2013年10月11日，韵城公司收到建行扬州分行关于扣划其公司资金履行保证义务的通知。因张立国、伍飞飞未按约定偿还银行按揭贷款，建行扬州分行依照相关合同的约定，要求韵城公司履行保证责任。建行扬州分行已从韵城公司帐户扣划张立国、伍飞飞拖欠的贷款本息共计634584.89元，其中本金625716.14元、利息8868.75元。2013年10月30日，韵城公司提起诉讼，请求解除商品房买卖合同，支付赔偿金18240元，配合韵城公司办理产权回转手续，并将房屋交还给韵城公司，承担因此产生的一切费用和判决生效后迟延交房的违约金。
原审法院认为，韵城公司与张立国、伍飞飞签订的商品房买卖合同、张立国、伍飞飞与建行扬州分行签订的借款合同和房地产抵押（按揭）合同、韵城公司与建行扬州分行签订的最高额保证合同，均系相关当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
根据最高额保证合同关于保证期间的约定，韵城公司有义务按照约定及时将讼争房屋的抵押权他项权利证书等交付给建行扬州分行，以便及时免除其阶段性保证责任。正是由于韵城公司怠于履行义务，导致建行扬州分行依约要求韵城公司承担保证责任。
根据法律规定，有效合同的解除必须符合下列情形之一：一是双方协商一致解除；二是双方约定解除合同的条件成就；三是具备行使法定解除权的情形。本案中，双方不能就解除合同达成一致意见，韵城公司也不具备行使法定解除权的情形，那么韵城公司要求解除合同是否具备约定解除合同的条件呢？根据商品房买卖合同附件五第4条的约定，韵城公司要求解除合同不符合合同约定。理由是：按照最高额保证合同保证期间的约定，商品房买卖合同附件五第4条的约定赋予韵城公司有条件解除合同的权利，由于韵城公司怠于履行最高额保证合同约定的义务，促使条件成就的，视为条件不成就，显然韵城公司不具备单方解除合同权利。故韵城公司要求解除商品买卖合同的请求，不予支持。基于此，韵城公司的其他诉讼请求也无事实与法律依据，亦不予支持。据此，原审法院，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决：驳回原告韵城公司的诉讼请求。案件受理费420元、减半为210元，保全费5000元，合计5210元（原告已预交）由原告韵城公司负担。
宣判后，韵城公司上诉称：一、韵城公司的请求符合双方约定，且约定条件已成就；二、一审判决驳回韵城公司的诉讼请求没有法律依据。房屋所有权证和他项权证由张立国、伍飞飞办理，且两证一直在其处。根据相关规定也就由其送交借款银行，以便韵城公司免除保证责任，一审判决认定韵城公司怠于履行上述证书送交借款银行而致解除权行使条件成就，既不符合事实，也不符合常理。导致解除权成就的原因是张立国、伍飞飞未按期还贷，导致韵城公司的款项被银行划走，在张立国、伍飞飞无力偿还的情况下，韵城公司诉讼维权是合法的，一审判决缺乏事实和法律依据。请求：1、解除合同，由张立国、伍飞飞支付赔偿金18240元；2、判令张立国、伍飞飞将讼争房屋交付并办理产权回转手续，费用由张立国、伍飞飞负担。
张立国、伍飞飞答辩称：1、合同没有约定和相关规定也没有规定讼争房屋的权证由我们交给借款银行，韵城公司诉称由我们将权属证书送交借款银行的理由不能成立；2、正因为韵城公司怠于将讼争房屋的所有权及他项权证书送交借款银行，才致其向借款银行承担了保证责任，促使了合同解除条件的成就，依照法律规定，促使条件成就的视为条件不成就，所以韵城公司不具有单方解除合同的权利；3、本案应为韵城公司行使追偿权，而非商品房买卖合同纠纷。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，双方的争议焦点：韵城公司要求解除合同的条件是否成就？
本院认为，韵城公司要求解除合同的条件不成就。理由：双方于2011年5月30日签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同和补充协议合法有效，双方均应按合同和补充协议全面履行自己的义务。补充协议约定，由于买受人未按期支付银行按揭贷款，导致银行要求出卖人承担代为清偿的保证责任的，出卖人单方解除本契约时，应书面通知买受人，出卖人有权从买受人已付房款中扣除相当于代为清偿的款项及总房款2%的赔偿金后，余款返还给买受人，已付款不足支付上述款项的，买受人应在接到书面通知之日起3日内向出卖人支付。由于张立国、伍飞飞2013年8月31日后未按期偿还按揭贷款，银行于2013年10月11日扣划了韵城公司634584.89元，为此，韵城公司诉请解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定精神，约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭，本案双方当事人签订房屋买卖合同后，买受人已付清全部购房款，出卖人已交付房屋，且买受人已办理房屋所有权证，依法取得讼争房屋的所有权，买卖合同已履行完毕，双方就商品房买卖合同的权利义务终止，故韵城公司要求解除合同显然于法不符，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由韵城公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 王友展