上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第36460号
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
法定代表人张东纯。
委托代理人王佳婷。
委托代理人马文玉。
被告孙薇。
委托代理人谭薇，北京市广盛律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘慧慧，北京市广盛律师事务所上海分所实习律师。
原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）与被告孙薇居间合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王佳婷、被告孙薇及其委托代理人谭薇、刘慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锐丰公司诉称，2013年3月20日，经原告居间，被告与案外人就上海市浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了上海市房地产买卖合同，并最终交易成功。依原、被告约定，被告应当向原告支付佣金人民币（以下币种同）55，000元，但尚余27，500元未付，原告催缴未果。起诉要求被告支付剩余佣金27，500元，并按日万分之五支付欠付额从2013年7月5日起至判决生效之日止的违约金。
被告孙薇辩称，原告违约在先，被告无需支付剩余的佣金。被告在签订合同前只看了中介出示的录像，所以要求扣留5万元尾款，但原告没有按照约定留下5万元尾款，导致被告没有手段约束卖方，卖方不肯按交房日交房，在交房时出现了房屋质量问题，而且原告事先也没有去核实确认房屋的情况。另外，卖方搬走了所有的家具，原告有义务提醒卖方严格按协议履行，而不只是告诉被告事实，而且居间协议中的附属设施约定不明，容易产生争议。原告也未按其承诺查清未付的水电费，出现卖方欠费的情形。
经审理查明，被告通过原告居间购买涉案房屋，于2013年3月19日与原告签订了居间协议和佣金确认书，卖家当日亦在居间协议上签字确认。佣金确认书约定被告向原告支付佣金55，000元，在过户当日和交房当日各支付一半，未经同意迟延支付的，原告有权按迟延支付佣金数额每日万分之五追索违约金。居间协议第一条约定，乙方（即被告，下同）为表示对丙方（即原告，下同）居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元。居间协议第二条约定，随合同转让的附属设施设备（含家具家电等）：固定装修除移动家电外其他屋内设施。居间协议第三条约定，房价款为11，555，000元，第一期首付款150万元，甲方（即卖方，下同）同意乙方或丙方从中先行保留尾款计5万元，第二期房款为1，970，000元，贷款8，085，000元，在对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方将物业交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款计5万元。居间协议第五条约定，如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管……次日，被告与卖家仍在原告处签订了房地产买卖合同。买卖合同的附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定为含固定装修。附件三付款协议第1条约定，待甲乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后两日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房价款计50万元整，待双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后五个工作日内，乙方应自行直接向甲方支付部分首期房款计95万元，本合同签订前乙方已支付定金（若有）计5万元（包含由原告代管或由甲方直接收取）亦转为首期款，若由原告保管的，则继续保管；2013年5月15日前且具备过户条件时，乙方应向甲方支付部分首期房款计197万元，以上各项共同构成全额首期房价款计347万元，……（甲方同意从原告代管的任何款项中先行扣留房款尾款计5万元，由原告暂管，依据付款协议的第6条约定转付）（但在原告已经实际保管该房地产权证原件的情况下，乙方同意原告可应甲方请求将原定金转化的部分首期房价款转付甲方）（注：合同文本如此）。付款协议的第6条约定，双方确认，房价尾款的支付条件为，甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已经将房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由原告代为转付甲方。
签订居间协议当日，被告支付了5万元，卖家收取了5万元，现原、被告对于该5万元是被告自行直接支付给卖家还是由原告支付给卖家说法不一。被告称是支付给原告意向金5万元，原告自行支付给了卖家。原告称被告未通过原告支付。之后，被告按照约定支付了首付款，并申请贷款。2013年5月19日，卖家出具给被告收到房款197万元的收条。2013年5月28日，买卖双方办好交易过户手续。2013年7月4日，买卖双方交接了房屋。被告在办理过户和交房当日合计支付了佣金27，500元，拒绝支付剩余的佣金。
在等待银行放贷及协商交房的过程中及放贷后，原、被告和卖家之间在三方面发生争议。一是买卖双方对于附属设施是否包括家具家电在内产生争议。交房前，被告向原告的经办业务员询问家具家电的事情时，业务员称卖家回复室内家具家电不确定，被告称这和当初说的完全不一样，当时说好里面的家具都给被告的。交房时，交接书写明双方就室内家电归属问题有争议，约定另约时间协商解决。交房后，原告的业务员向被告称当时的居间约定是不含家具家电的。二是对于尾款的处理产生争议。因贷款有汇率差（被告系外汇贷款），被告需补付差额款约10万元。在交房前，被告问原告经办业务员卖家的尾款是否在原告处，业务员确认没有，原告认为卖家违约，要求业务员让卖家将尾款支付给原告。业务员则建议被告将差额款留在原告处，而被告则认为合同约定是从首付款中扣尾款，而且约定是卖家把尾款放在原告处的，卖家应该从收取的首付款中把5万元放在原告处，如果被告把应当按照合同约定支付的款项拿来做尾款的话会构成违约。被告还向业务员指出，在首付款支付之前卖家应该留5万元的尾款，签订买卖合同时业务员也提到此事。业务员对此表示确认，并称在签合同的时候本人有问卖家要过。被告称当时听到卖家一直拒绝。交房前，尾款之事未予解决。交房后，因部分设施的质量问题等原因，被告扣留了5万余元未付。后在处理维修问题时因被告的时间安排等原因，维修之事进展不顺。2013年11月，卖家向本院提交诉状，要求被告支付余款。经诉前调解后，双方未进入诉讼程序。三、在交房前，被告告询问原告的业务员如何查询水电煤、有线电视、电话及其他公用设施有没有欠费以及中介是否去查，业务员答复会查询确认。之后业务员答复无历史欠费，未出的账单由买卖双方见面时补足。房屋交接单写明了交接时水、电、煤的读表数。交房后，被告收到的水费单显示有30余元的历史欠费，之后又发现有线电视费未付，另有交房时未出电费账单未及时结清。在被告提出后，卖家已及时结清。
审理中，被告称，被告在晚上8点去原告处提出购买意向，在卖家到来之前去提款机上提取5万元交给了原告，原告出具了收条。居间协议签好后，原告要求卖家将该意向金作为尾款，但卖家不同意，双方就此争执不下，卖家提出从其余房款中支付5万元尾款，于是原告和卖家签订了一份关于尾款另行支付的协议，但因被告当时怀孕8个月，所以先离开，只是一再强调必须扣留尾款。5月19日，原告收回被告手中的意向金收据，并由卖家写了一张共收到被告房款197万元的收条。被告所有的房款均是按照原告的授意支付的，如果原告处未留尾款，则原告应当在授意被告付款时提醒被告保留尾款。原告则提出，即使原告收取5万元的意向金，但根据付款协议第一条约定，在原告已实际保管该房地产权原件的情况下，被告同意原告可应卖家的要求将原定金转化的部分首期房价款转付卖家，原告后来收取了卖家的房地产权证原件，因此原告的行为符合约定。被告则称，原告并未收取房地产证原件，在业务员通知办理过户时，业务员曾将应当发给卖家的短信错发给了被告，其中就有要求卖家带产证的内容。
以上事实，有原告提交的房地产买卖居间协议、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、房地产登记收件收据，被告提供的房屋交接书、被告与原告的业务员之间的短信和通话录音、水电费单据、供电部门发放的电费核对通知、本院发给被告的诉前调解通知，双方当事人的陈述等证据证明。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，全面履行自己的义务。本案被告拒绝支付剩余佣金的原因在于其认为原告没有履行自身义务，因此本案的争议焦点在于原告是否全面履行了自身的义务。目前，本市的房地产中介公司除了承担向买卖双方报告订立合同的机会这一基本义务外，还承担着为买卖双方提供专业咨询、媒介服务等多方面的服务，包括为买卖双方提供房屋买卖有关的合同文本，根据买卖双方达成的协议拟定合同内容，代为保管、转付当事人约定的款项等，在双方履行合同过程中继续承担着一系列的后续服务，一直到双方办理过户、交接房屋完毕。上述中介服务内容目前已约定俗成，形成惯例。现原、被告双方对于在签订协议当晚被告是否向原告支付了5万元意向金以及该5万元由谁支付给卖家的说法不同。目前二手房市场交易的通常情形是，买家如果对于某一套房屋具有购买意向，中介公司会要求买家支付一定金额的意向金，以表示买家的购买诚意，中介公司在收取意向金之后联系卖家，如果卖家仍有意出售的，则约定商谈时间，签订居间协议，按照居间协议约定的时间签订买卖合同，或者由买家签订居间协议后再由卖家签订居间协议。本案当事人签订的居间协议中，明确约定了由被告向原告支付意向金5万元，而且在买卖合同的付款协议第一条写到卖家同意从原告代为保管的任何款项中先行扣留房价尾款5万元，在第六条明确由原告转付尾款，后来在被告与原告的业务员的通话中业务员亦确认其在签买卖合同时向卖家要过尾款，显然被告所述其向原告支付5万元意向金以及原告与卖家就此另有协议的说法是可信的。原告所述5万元未经公司转账故而认定是被告自行支付的说法显然依据不足，由于支付5万元和签订居间协议时间为同一天晚上，被告如为现金交付，显然无法通过原告的账户走账。由此来看，确实是原告未按约定保留尾款，违反了自身义务。原告所述收取了产证原件并无事实依据，纯属其在诉讼中根据合同条款而设定的事实。从另一方面来看，无论5万元是由原告转付卖家还是被告直接向卖家支付，在签订居间协议当晚被告已经支付了5万元、卖家收取了这5万元这一事实是确定的。作为在买卖双方之间进行斡旋商谈合同条款以及提供合同文本和拟定合同条款的专业经纪公司和经纪人员，最终拟定的合同条款应当完全符合当事人的意志，文义本身应当明确，不使当事人产生歧义，各方的权利义务应当清楚明确，以使合同能够顺利履行。因此，原告在拟定买卖合同文本时，显然应当根据5万元已经支付和收取的具体情况约定各自的义务，明确该款在谁处，由谁保留尾款的义务。然而原告所拟定的合同条款没有明确这一事实，而是对付款协议第一条采取了模糊的处理方法，这也是现在原、被告对于5万元的尾款应当由谁扣留产生分歧的原因。居间协议约定由原告或被告从首付款忠保留尾款5万元，又约定收取的意向金转为定金，由原告转付卖家，卖家再将收到的定金交原告保管，买卖合同付款协议第六条约定了由原告转付尾款，显然，原告是有保留尾款的义务。原告将所收取意向金交给卖家后未妥善处理尾款之事，确实有违自身义务。原告未按约定扣除保留尾款及所拟定的合同条款约定不明，导致后来买卖双方及原、被告之间产生争议，原告对此负有责任。此外，原告所拟定居间协议“固定装修除移动家电外其他屋内设施”亦容易引发争议，该条款可能会被理解为固定装修，也可能被理解为固定装修以及除移动家电外的其他屋内设施，而买卖合同就在随房屋同时转让的设备、装饰情况的约定中写成了固定装修，买卖双方在交房前对交房是否包括家电家具在内产生分歧。另外，中介公司通常也会向客户提供代为查询公用事业费的服务，此虽不是其必须承担的义务，但既然原告承诺为被告查询，就应当将此妥善处理，而原告在处理这一事项时确实略有疏忽。当然，本院也注意到，原告就公用事业费用查询这一服务虽有瑕疵，但尚不足以构成被告拒付或少付佣金的理由，关于附属设施的约定在交房时解决了家具的问题后，也没有再给被告造成损失。综上，本院根据本案的实际情况，酌情扣除原告的报酬5，500元，被告应当将其余的佣金支付给原告。本次纠纷主要系因原告未善尽自身义务而起，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：
一、被告孙薇于本判决生效之日起十日内给付原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司22，000元；
二、驳回原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，减半收取计262.50元，由原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担52.50元，被告孙薇负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一四年一月二十七日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。