重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06356号
上诉人（原审原告）：黄波。
委托代理人：叶峥嵘，重庆睿通律师事务所律师。
委托代理人：谢海，重庆睿通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆协信远浩房地产开发有限公司。
法定代表人：邹淑媛，重庆协信远浩房地产开发有限公司总经理。
委托代理人：冯惊雷，系该公司职工。
上诉人黄波与被上诉人重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信远浩公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月6日作出（2014）沙法民初字第03214号民事判决。上诉人黄波对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员陈孟琼担任担任审判长，代理审判员陈娅梅主审，与代理审判员罗太平组成合议庭进行审理并进行了询问，上诉人黄波之委托代理人叶峥嵘、谢海，被上诉人协信远浩公司之委托代理人冯惊雷参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年，被告在网络上发布消息，对协信城立方精装房进行宣传。
2012年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的重庆市XXX号商品房一套，建筑面积83.17平方米，套内建筑面积63.68平方米。合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额460000元，套内建筑面积单价7223.62元／平方米。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方（被告）应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之8向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
同时，原、被告还签订《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》一份，约定：一、精装修标准按附件执行，乙方（原告）对此表示接受且无异议。二、精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。三、甲方（被告）应在《重庆市商品房买卖合同》约定交房日期之前完成全部精装修工程，乙方应在房屋交付之日对装修工程进行验收。装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形。四、该房屋的产权面积仍根据精装修前的《重庆市商品房买卖合同》附图测绘面积依国家相应法律法规办理，乙方对此接受无异议。对因精装修造成房屋面积和《重庆市商品房买卖合同》附图测绘面积不一致或局部功能发生变化的，乙方同意不追究甲方责任。五、精装修的保修期限以国家现行法律法规的规定为准。该协议附《住宅精装交房标准QB-
XX-JFBZ-JG（协信天骄名城一期精装交房标准）》一份。
合同签订后，原告于2012年2月19日和2012年4月26日分两次向被告支付了全部购房款460000元。
2013年11月29日，被告取得XX城一期工程（2号楼、7号楼、商业1-1）建设工程竣工验收备案登记证（沙建竣备字（2013）130号）。
原告至今未办理接房手续。
现原告向一审法院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告主张，原告举示的宣传资料、《商品房买卖合同》以及《补充协议》可以证明原告购买的是精装修房屋而非清水房。原告至今未收到被告的房屋交付通知。原告自行查看涉案房屋时，发现涉案房屋不符合双方关于交付精装修房屋的约定。《商品房买卖合同》系格式合同，被告未特别告知原告关于逾期交房违约金的支付期限，排除了原告的主要权利，双方关于逾期交房违约金支付期限的约定系无效条款。被告则坚持认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系有效合同，合同约定原告购买的商品房系清水房而非精装修房。被告取得竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付条件。而且被告按合同约定履行了通知原告接房的义务，没有逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。即使法院认定被告有逾期交房的违约行为，原告现要求被告支付逾期交房违约金也不符合合同约定。请求驳回原告的全部诉讼请求。因双方分歧较大，调解未成。
黄波一审诉称：2012年2月16日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市XXX号商品房一套，总成交金额460000元，约定交房时间为2013年12月30日前。合同签订后，原告按约履行了全部义务。被告应按照约定于2013年12月30日前向原告交付合格的精装修房屋，但被告至今未通知原告接房，应承担违约责任。原告要求被告立即支付原告逾期交房违约金，该违约金以总房价款为本金，从2013年12月31日起至原告起诉之日止，按每日万分之二计算。
协信远浩公司一审辩称：被告已按合同约定通知原告接房，且准备交付的商品房符合交房条件。原告未按被告的通知及合同约定接房，责任应由原告自行承担。被告没有逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。此外，合同约定逾期交房违约金的支付条件是标的房屋已经实际交付。现原告尚未实际接房，即使被告逾期交房，支付逾期交房违约金的条件尚未成就，被告也不应支付原告逾期交房违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。
原、被告在合同中约定，若被告逾期交房的，应于商品房实际交付之日起30日内支付逾期交房违约金。原告主张该条款系格式条款，双方关于逾期交房违约金支付期限的约定因排除了原告的主要权利而归于无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。审查原、被告关于逾期交房违约金支付期限的约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦未免除被告责任、加重原告责任和排除原告的主要权利。因此，对原告关于双方逾期交房违约金支付期限约定无效的主张，一审法院不予支持。根据双方的合同约定，即使被告存在逾期交房的违约行为，也应于商品房实际交付之日起30日内向原告支付逾期交房违约金。现原告未实际接房，其要求被告支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十四条之规定，判决：“驳回原告黄波的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交25元），减半交纳25元，由原告黄波负担。”
上诉人黄波对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、被上诉人违约通知接房，一审法院未予认定。2、一审法院未对上诉人购买的是精装修房还是清水房进行答复。3、一审法院认定合同第九条未排除上诉人的主要权利是错误的。
被上诉人协信远浩公司答辩称：请求依法驳回上诉人的请求。
二审中，黄波向本院提交了两份证据：1、《收楼书》；2、《重庆市新建商品房屋使用说明书》等（共10页）。拟共同证明：1、黄波于2014年7月4日接房后30日内被上诉人没有支付逾期交房违约金；2、涉案房屋系精装修房屋。协信远浩公司对两份证据的真实性无异议，对黄波的实际接房时间无异议。本院认为，基于协信远浩公司对黄波举示的前述证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：黄波于2014年7月4日实际接房。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、涉案房屋系清水房还是精装修房；2、协信远浩公司应否支付上诉人逾期交房违约金。现分别评析如下：
1、关于涉案房屋系清水房还是精装修房的问题。虽然在黄波与协信远浩公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定涉案房屋为清水房，但从双方签订的《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》第二条、第三条约定的内容来看，涉案房屋的精装修费用已经包含在双方签订的买卖合同约定的总价款中，且协信远浩公司应在买卖合同约定的交房日期之前完成全部精装修工程，黄波应在房屋交付之日对装修工程进行验收。根据前述约定，本院认定上诉人提出的涉案房屋应为精装修房而非清水房的异议理由成立，本院予以支持，协信远浩公司负有在约定期限内按精装修房屋的交房标准向黄波交付房屋的义务。
2、关于协信远浩公司应否支付上诉人逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在合同中约定的支付逾期交房违约金的条件并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦未免除协信远浩公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利。因此，对黄波关于双方逾期交房违约金支付期限约定无效的主张，一审法院不予支持并无不当，对黄波在二审中提出的该异议，本院不予支持。
从庭审查明的事实看，协信远浩公司既未举示直接、充分的证据证明其在约定期限内向黄波实际送达了接房通知书，也未举证证明涉案房屋在约定交房之日符合精装修房屋交房标准，故协信远浩公司存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，该司应于商品房实际交付之日起30日内向黄波支付逾期交房违约金，现黄波已于2014年7月4日实际接房，其要求协信远浩公司支付逾期交房违约金符合合同约定，协信远浩公司应当向黄波支付逾期交房违约金（计算方式为：以黄波的已付房款460000元为本金，以每日万分之二为标准，从2013年12月31日起算至2014年3月24日（黄波起诉之日）止）。一审法院基于黄波在一审中未实际接房的事实作出的判定并无不当，本院依据二审中黄波举示的新证据依法予以改判。
综上，黄波的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院相应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审中出现的新证据予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第03214号民事判决；
二、重庆协信远浩房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向黄波支付逾期交房违约金（计算方式为：以黄波的已付房款460000元为本金，以每日万分之二为标准，从2013年12月31日起算至2014年3月24日止）；
三、驳回黄波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由重庆协信远浩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王睿杰