江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4524号
上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁彦，男，1958年8月2日出生，汉族，居民，住东台市。
被上诉人（原审原告）：孟仁云，女，1959年8月1日出生，汉族，居民，住东台市。
被上诉人（原审原告）：丁桂蓉，女，1981年9月26日出生，汉族，居民，住东台市。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，江苏海瑞华律师事务所律师。
上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海公司）因与被上诉人丁彦、孟仁云、丁桂蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沿海公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由丁彦、孟仁云、丁桂蓉承担。事实和理由：1.案涉房屋延期交付系因政府行为导致，属于情势变更，不构成违约；2.丁彦、孟仁云、丁桂蓉与江苏农发市场经营管理有限公司（以下简称农发公司）签订了委托经营管理合同，该合同中约定案涉房屋在交房后的前三年使用权、收益权均归农发公司，故延期交房并未给丁彦等三人造成实际损失，且该三人在一审中亦未对实际损失举证，故沿海公司不应支付违约金；3.本案诉讼时效应从权利被侵害之日或丁彦等三人知道被侵害之日起计算，即2012年12月11日，故本案诉讼时效已经超过。
丁彦、孟仁云、丁桂蓉共同辩称，1.沿海公司称延期交房属于情势变更，与事实不符，案涉房屋没有及时进行竣工验收，是沿海公司的资金链出现问题，与当地政府没有关系，且沿海公司在一审中未对此举证证明；2.案涉房屋未实际经营，客观上存在损失；3.因案涉房屋没有实际交付的事实处于持续状态，故本案在起诉时没有超过时效；4.沿海公司在本案中穷尽法律规定的诉讼程序，实质即拖延时间，又增加了诉讼成本。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
丁彦、孟仁云、丁桂蓉向一审法院起诉请求：1.判令沿海公司按合同约定将江苏沿海国际农产品交易中心11幢101号房屋的土地使用权证办理后交付丁彦、孟仁云、丁桂蓉；2.沿海公司支付丁彦、孟仁云、丁桂蓉自2012年12月11日起至起诉之日止逾期交房的违约金136344.95元。
一审法院认定事实：2012年4月12日，丁彦、孟仁云、丁桂蓉与沿海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定丁彦、孟仁云、丁桂蓉购买沿海公司开发的东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心11幢101号商住房一套，建筑面积45.18平方米，房屋总价462343元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的�付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到账之日起十日内；3.发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理。第十五条第4项约定双方协商解决。
2011年12月6日，丁彦、孟仁云、丁桂蓉（甲方）与农发公司（乙方）签订《江苏沿海国际农产品交易中心商铺委托经营管理合同》，约定丁彦、孟仁云、丁桂蓉将案涉101室商铺委托给农发公司租赁，租期自商铺交房办好产权日期之日往后推算两个月起算。
合同签订后，丁彦、孟仁云、丁桂蓉向沿海公司支付房款462343元。
2013年5月18日，丁彦、孟仁云、丁桂蓉在沿海公司提供的交房流程表、交房确认单上签名，但房屋未实际交付。
2016年1月13日，案涉房屋在东台市住房和�乡建设局办理了竣工验收备案。2016年1月28日，案涉房屋办理了房屋所有权证。2016年1月30日，东台市城东新区管理委员会向丁彦、孟仁云、丁桂蓉出具财务结算单，支付丁彦、孟仁云、丁桂蓉房产证办证超期补偿款10000元，2016年2月3日该款项实际支付10000元。
一审法院认为，丁彦、孟仁云、丁桂蓉与沿海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定沿海公司应于2012年12月10日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付丁彦、孟仁云、丁桂蓉，但沿海公司未按约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。故丁彦、孟仁云、丁桂蓉要求沿海公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。沿海公司辩称其延期是合同约定的其他客观原因造成的，不构成违约，�据不足，一审法院不予采信。
关于涉案合同约定的违约金数额是否过高的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。丁彦、孟仁云、丁桂蓉的实际损失为贷款利息，而合同约定的违约金为房屋总价款的日万分之三，相当于年利率10.8%，中国人民银行公布的五年以上贷款年利率为4.90%，根据上述规定，双方约定违约金高于中国人民银行公布的五年以上贷款利率的30%，故依法予以调整。
关于丁彦、孟仁云、丁桂蓉主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，法律另有规定的除外。”合同约定按房屋总价款的日万分之三向丁彦、孟仁云、丁桂蓉支付违约金，该违约金的计算属于继续性的债权，沿海公司从2012年12月11日之后至今，每一日均产生一个违约金的债权，其诉讼时效应该分别计算。丁彦、孟仁云、丁桂蓉未能提供证据证明其从2012年12月11日起至2015年9月28日向一审法院起诉期间，曾向沿海公司主张过违约金存在时效中断的情形，故本案违约金的计算应自2015年9月28日丁彦、孟仁云、丁桂蓉起诉之日向前推算二年即自2013年9月28日起计算，根据丁彦、孟仁云、丁桂蓉的主张，至起诉之日止的违约金为58902.50元（462343元×2年×4.9%/年×130%）。由于丁彦、孟仁云、丁桂蓉已因沿海公司的同一违约行为，收取了东台市城东新区管理委员会支付的10000元，故沿海公司仍应�丁彦、孟仁云、丁桂蓉支付的违约金为48902.50元，其余违约金请求，不予支持。
关于丁彦、孟仁云、丁桂蓉要求沿海公司为其办理土地使用权证并交付的问题。案涉合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据该约定，沿海公司作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的权属证书的义务，不负有直接办理案涉房产权属证书并向购买人交付的义务。故对丁彦、孟仁云、丁桂蓉要求沿海公司办理案涉房屋土地使用权证并交付的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、沿海公司于判决生效之日起15日内向丁彦、孟仁云、丁桂蓉支付逾期交房违约金48902.50元；二、驳回丁彦、孟仁云、丁桂蓉的其他诉讼请求。案件受理费3106元，由丁彦、孟仁云、丁桂蓉负担1406元，沿海公司负担1700元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，沿海公司陈述如二审认定该公司应承担违约责任，其对一审计算的违约金数额并无异议。
本院认为：沿海公司与丁彦、孟仁云、丁桂蓉签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
关于沿海公司延期交房是否符合情势变更情形的问题。经查，沿海公司提出其延期交房系政府原因，属于情势变更，不构成违约，但该公司提交的东台市城东新区管理委员会出具的情况说明并未载明政府行为对沿海公司的建设产生实际影响，不足以证明沿海公司的主张，亦不符合情势变更的法定情形，故沿海公司的该主张不能成立，本院不予支持。
关于沿海公司未按期交房应否支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，�当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉合同约定2012年12月10日交房，延期交房的按房屋总价款的日万分之三支付违约金。沿海公司未能按约履行交房义务，其依法、依约均应承担相应的违约责任，故一审判令沿海公司支付违约金并无不妥。至于丁彦、孟仁云、丁桂蓉与农发公司之间的合同如何履行本案无关，亦不影响沿海公司应承担的违约责任。关于丁彦、孟仁云、丁桂蓉二审中提出其领取的10000元系逾期办证补偿款，不应在本案逾期交房违约金中抵扣的问题，因其未对此提出上诉，故本院不予理涉。
关于本案诉讼时效是否超过的问题。经查，案涉房屋在丁彦、孟仁云、丁桂蓉向一审法院起诉前并未交付，故沿海公司延期交房的违约行为在一审起诉前处于持续状态，其应承担的违约金持续产生，�该违约金属于继续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故一审法院以丁彦、孟仁云、丁桂蓉向一审法院起诉之日向前推算两年之日作为计算违约金的起算时间正确，故一审判决支持的违约金并未超过诉讼时效。
综上所述，沿海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3106元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 周亚梅