重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第02549号
原告：重庆渝振物业管理有限责任公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路122号7-3，组织机构代码：70942215-5。
法定代表人：黄斌，总经理。
委托代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。
被告：罗望，男，1982年9月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：康迪，女，1983年3月9日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告重庆渝振物业管理有限责任公司（以下简称渝振物业公司）与被告罗望物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告渝振物业公司的委托代理人丁胜，被告罗望及其委托代理人康迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告渝振物业公司诉称，2012年11月25日，原告与重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会（以下简称大川水岸业委会）签订了《重庆市物业管理委托合同》，约定由原告为大川水岸小区提供物业服务。被告系大川水岸小区某房屋的业主，按照上述合同约定，被告应当每月支付物业服务费162.06元。但自2012年9月起，被告一直拖欠物业服务费用，为维护原告的合法权益，请求（一）判令被告支付原告2012年9月1日至2013年12月31日期间的物业服务费2593.01元（162.06元／月×16个月）；（二）判令被告支付原告截止至2014年1月1日拖欠上述费用产生的违约金2016.71元。
被告罗望辩称，原告未按物业服务合同的约定履行物业服务义务，致使被告权益受损；加之原告进驻大川水岸小区未经业主大会表决同意，业主也并不知晓，进驻程序不合法，被告拒绝交纳物业服务费。
经审理查明，2012年11月25日，大川水岸业委会与原告签订了《重庆市物业服务合同》，约定由原告为重庆市江北区大川水岸小区提供物业服务。合同第三条约定，甲方（即大川水岸业委会，下同）委托乙方（即本案原告，下同）提供的物业服务的主要内容有：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通清理；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）小高层住宅：1.1元／月·平方米……。合同第十九条约定，本合同期限为三年，自2012年11月26日至2015年12月31日止。合同第二十六条约定，业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另外，双方在合同附件三《中国物业管理协会普通住宅小区物业管理服务等级标准》及附件五《对物业公司的要求》中对物业服务标准进行了详细约定。签订上述合同后，原告即为重庆市江北区大川水岸小区业主提供物业服务。2013年3月25日，重庆市江北区房屋管理局对上述合同予以备案。
另查明，被告是重庆市江北区大川水岸小区某房屋的业主，房屋建筑面积147.33平方米。自原告进驻被告所在小区后，被告未向原告交纳物业服务费。在诉讼的过程中，原告自愿撤回其第（二）项诉讼请求，本院予以准许。
庭审中，被告举示了以下证据：（一）照片一组，拟证明原告未履行物业服务合同义务，保安在巡逻签到表伪造签字，保洁绿化工作不到位，致使大川水岸小区内垃圾胡乱堆放、绿化带上垃圾随处可见、树木乱砍滥伐；（二）《重庆晚报》2014年3月22日A10版，拟证明大川水岸小区内顶楼住户在公共天台违规搭建，原告并未尽到小区秩序管理义务；（三）重庆市友好动物医院病历，拟证明原告未按物业服务标准喷洒农药，造成被告宠物被害虫叮咬致死的严重后果。原告质证认为，对上述证据的真实性并无异议，但照片中反映的树木砍伐可能是原告对小区绿化进行整改所致，垃圾也并未胡乱堆放；对小区内乱搭乱建的行为原告已经尽到了劝阻义务，但原告没有执法权，不能实施强拆；被告宠物死亡亦与原告没有任何关联，故对上述证据的证明目的原告不予认可。
上述事实，有《重庆市物业服务合同》、备案证明及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的业主委员会和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负担提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，原告与大川水岸业委会依法签订了《重庆市物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，对作为业主的被告具有约束力。被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时足额交纳物业服务费用。
本案中，被告拒交物业服务费，并提出了数项拒交物业费的抗辩意见，该抗辩意见可归纳为以下两项：（一）原告进驻大川水岸小区程序非法；（二）物业服务存有瑕疵。针对第（一）项抗辩意见，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，若业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反了法定程序，可以在法律规定的除斥期间届满前依法行使撤销权；在人民法院判决撤销该决定之前，该决定仍应为有效决定。现大川水岸业委会执行业主大会决定代表全体业主与原告签订了《重庆市物业服务合同》，上述决定尚未被人民法院依法撤销，故被告不能以此作为抗辩理由拒绝交纳物业服务费用。关于被告所提出的原告提供的物业服务不符合标准的抗辩意见，本院认为，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，未能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另一方面，被告作为物业服务的接受者，其有权依据自身的主观标准对物业服务企业及其提供的物业服务进行评价。但应当看到的是，物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施的使用及服务内容不是针对某一业主，而且表现为物业服务费用亦非由某一业主一人交纳，而是由全体业主共同承担，因此在衡量某一业主是否可以拒交物业费时，不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，被告主张原告的物业服务违反合同约定，不符合标准，即使其主张成立，也应当由相关权利主体另行主张违约责任，该项抗辩意见不能成为被告在本案中拒交物业服务费的正当理由。基于上述评判，被告拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，被告应当支付原告2012年11月26日至2013年12月31日期间的物业服务费2133.83元［1.1元／月·平方米×147.33平方米×（1／6个月＋13个月）］；原告所请求的2012年11月26日前的物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告罗望于本判决生效后十日内向原告重庆渝振物业管理有限责任公司交纳其拖欠的2012年11月26日至2013年12月31日期间的物业服务费2133.83元。
二、驳回原告重庆渝振物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取25元，由被告罗望负担；上述费用已由原告重庆渝振物业管理有限责任公司向本院交纳，被告罗望在履行本判决确定义务时一并给付原告重庆渝振物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 李伟伟
二〇一四年五月四日
书 记 员 刘 培