广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3441号
上诉人（原审被告）：广州市攀达房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：李思银，职务：董事长。
委托代理人：王历、柳嘉利，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：全玉立，住湖南省祁东县。
被上诉人（原审原告）：周彩玉，住址同上。
上述两被上诉人共同委托代理人：许国志，广东海智律师事务所律师。
上诉人广州市攀达房地产开发有限公司（以下简称攀达公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结�
原审法院经审理查明：2010年10月16日，攀达公司（甲方、卖方）与全玉立、周彩玉（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方所购买的商品房为翠屏富通雅苑第自编X栋X梯幢X层X号房，该商品房户型结构为三房二厅一厨一卫，合同约定建筑面积共86.72平方米，其中，套内建筑面积72.93平方米，共有分摊面积约13.79平方米，房屋地址：天河区中山大道中珠村东环路X号自编X梯（自编X栋X梯）X房。甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第二十五条工程质量保修）正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年……其他部位、部件的保修期限按《房地产（住�）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担等条款。
2012年7月27日，全玉立、周彩玉（乙方）与攀达公司（甲方）签订《协议》，约定乙方确认自2012年7月27日起该房屋已经交付，乙方亦已领取钥匙占有使用。乙方愿意继续履行合同并不追究�房之日起至《建设工程质量监督报告》下发之日止这一期间甲方的违约责任。甲方于乙方办毕收房手续后20个工作日内一次性支付25789元作为对乙方损失的补偿。若乙方因违背本协议而提起诉讼的，甲方有权按照补偿额的30%追究乙方违约责任等。
2013年1月28日，周彩玉向攀达公司发出《关于住宅质量不合格责任确认函》：2012年1月4日，其前往攀达公司指定现场交付手续，看房时发现洗手间天花板漏水严重，口头与攀达公司负责人协商，要求攀达公司跟其相邻物业AXXX6协商，采取进入AXXX6的洗手间进行防水工程遭到拒绝，原因是AXXX6已搬进去住，不方便为由，攀达公司只采取简单的灌浆方式进行修补。过了3个月，其发现有漏水的情况。攀达公司还是采用同样的方式进行修补。2013年1月10日，其发现靠洗手间主卧墙漏水更严重，洗手间天花顶也有漏水的痕迹。后攀达公司�行从管理处拿钥匙进案涉房屋撬开洗手间的地板，目的为了AXXXX的洗手间的防水工程。同样的天花板（洗手间）漏水问题，攀达公司采取截然不同的态度和处理方式，这已经有损其权益。如果攀达公司对本函件陈述事实没有异议，请在3日内给予书面答复，否则视同攀达公司认可上述事实。
2013年3月12日，攀达公司向全玉立、周彩玉发出《关于富通雅苑X房屋质量保修整改的复函》：1.全玉立、周彩玉购买的房屋已于2012年7月27日交付。后房屋洗手间天花板出现天花板潮湿，经核查潮湿原因为AXXX6房洗手间处于潮湿环境，由于卫生间沉箱回填的水泥陶粒层存在局部收缩微裂缝，卫生间少量水通过微裂缝以及防水薄弱部位渗透，引起X房天花潮湿。此类原因引起的天花潮湿通常维修方法为：A从楼上一户修补：敲掉地砖，凿开沉箱中水泥陶粒层，对防水修补后进行闭水试验，�水没有问题了再回填水泥陶粒层，然后恢复地砖，整个工期至少20天。B直接在本户天花板向沉箱内加压注浆，填充水泥陶粒微裂缝，并对防水薄部位进行封闭，整个工期最多5天。为减少维修给全玉立、周彩玉带来的生活不便，尽快解决天花潮湿问题，故施工单位选择用B方案，现房屋已于2013年1月20日整改完毕并清理现场。至于全玉立、周彩玉提到同样天花渗水，为什么攀达公司采取截然不同的维修方法。首先X房天花渗水为沉箱回填水泥陶粒存在收缩微裂缝造成，采用B方案最快且同样达到维修效果，由于X房楼上业主已入住，如维修20天势必严重影响AXXX6房业主的正常生活。其次，维修X房楼下天花时为何采用A方案，是因为经施工单位专业人员鉴定，全玉立、周彩玉当时未曾入住，卫生间未启用，渗漏可能是因为排水管道接口渗漏造成，故必须采用A方案方可进行维修�2.经调查核实，攀达公司从未有任何人员向全玉立、周彩玉做过维修期限的承诺，全玉立、周彩玉函件内容攀达公司不予认可。3.根据双方《商品房买卖合同》第二十五条约定：只有经全玉立、周彩玉催促后攀达公司没有履行保修义务的，全玉立、周彩玉才可聘请第三方进行维修，产生的费用由攀达公司承担。攀达公司已严格按照双方签订的《商品房买卖合同》履行合同义务，攀达公司无需支付全玉立、周彩玉提出的赔偿金。
2013年11月14日，攀达公司向全玉立、周彩玉发出《针对住宅质量整改投诉函的回复》：2013年10月28日攀达公司接到天河区质监站转来的《关于住宅质量整改不合格投诉函》，10月31日与质监站监督组人员共同察看现场，并于2013年11月13日在质监站三层会议室针对攀达公司提出的维修方案进行协商，详见附件。攀达公司计划在维修方案经全玉立、周�玉签字确认后5日内安排维修人员进场，并严格按方案进行维修，恳请全玉立、周彩玉给予大力支持。同时，攀达公司承诺：1.维修部位维保期自本次维修完成移交之日起算；2.在维保期内维修部位再次出现渗水质量问题，攀达公司无偿进行维修，并承担因此给全玉立、周彩玉造成的全部直接经济损失。该回复上同时手写标注“自本次维修完成移交之日起算，保修五年，同意”并有周彩玉签名。附件《X卫生间渗漏维修方案》上有手写的“同意”并有周彩玉签名。
2013年11月29日，攀达公司向周彩玉发出《关于确认维修事宜的函》，称攀达公司已于本月15日按照天河区工程质量监督站组织的质监站、莲花物业、周彩玉、攀达公司等四方会议精神，向其提供了关于富通雅苑X房卫生间天花渗漏的《维修方案》和《承诺书》，时至今日全玉立、周彩玉仍旧未对攀达公司的《维修方案》和《承诺书》作出回应。为尽快实施维修，减少全玉立、周彩玉的损失。现再次发送《维修方案》和《承诺书》给全玉立、周彩玉，请全玉立、周彩玉在2013年12月3日前书面回复攀达公司，确认《维修方案》，以便攀达公司按时安排施工人员进场维修。如因全玉立、周彩玉不愿意接受四方会议的共识而导致一切损失，攀达公司概不负责。此外，攀达公司已把《维修方案》和《承诺书》送达天河区工程质量监督站报备。
2013年12月5日，攀达公司向周彩玉再次发出《关于确认维修事宜的函》，称攀达公司已收到全玉立、周彩玉的回函，但是内容与本月15日按照天河区工程质量监督站组织的质监站、莲花物业、周彩玉、攀达公司等四方会议精神相背，向全玉立、周彩玉再次重新提供了关于富通雅苑X房卫生间天花渗漏的《维修方案》和《承诺书》。要求全玉立、周彩玉于2013年12月10前书面回复攀达公司，确认《维修方案》等内容。
2013年12月6日，周彩玉向攀达公司发出《不同意维修意见书》，称其已收到攀达公司的维修方案图，按照2013年11月15日天河区工程质量监督站组织的质监站、莲花物业、攀达公司、周彩玉等四方会议精神，向攀达公司再次提出不同意关于富通雅苑X房卫生间天花渗漏的《维修方案》和《承诺书》。不同意的理由：原渗漏旁边不能钻孔；维修部位、保修期限过于笼统、不明确。全玉立、周彩玉提出以下几点意见：1.维修部位是指：厕所和主卧的整体（包括天花板、墙壁、地板等）发生漏水、渗水的情况，保修部位的保修期限保证本次维修完成移交之日重新计算，按国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定进行保修，保修期限为五年，攀达公司因维修造成其他责任由攀达公司承担。2.在保修期内，再次�现渗水、漏水工程质量问题，攀达公司无偿进行保修，而且不得采取本次的维修方案，必须听从全玉立、周彩玉的建议，并承担因此所给全玉立、周彩玉造成的全部经济损失（物业费、住宿费、误工费、物品损失费、维修费用、精神损失费）。希望攀达公司2013年12月11日前书面回复，否则法院见。
2013年12月13日，周彩玉向攀达公司发出《同意维修意见书》，称来函和维修方案已收到。现提出以下供磋商几点意见：1.基本同意维修方案；2.合同约定的保修期限自本次维修完工，验收之日起顺延五年；3.保修期间造成的二次维修的经济损失问题，按攀达公司给全玉立、周彩玉的《维修承诺书》落实；4.攀达公司必须保证工程质量，不得使用劣质防水涂料、偷工减料。安排维修人员进场施工，必须通知全玉立、周彩玉。
2014年4月8日，攀达公司向周彩玉发出《验收通知书》�称攀达公司已经按照约定的施工方案对全玉立、周彩玉卫生间管井部位渗水维修完毕并恢复原状，请全玉立、周彩玉在本月10日前与攀达公司工作人员一同现场验收。
2014年4月10日，周彩玉出具《验收确认单》，载明全玉立、周彩玉确认卫生间管井部位的渗水已由攀达公司按照约定的施工方案维修完毕并恢复原状，验收合格。
另，全玉立、周彩玉提交以下证据：1.全玉立、周彩玉于2013年7月22日出具的《关于住宅质量整改不合格确认函》及邮寄详情单（未能提交妥投证明）；2.致广州市建设质量工程监督站出具的两份《关于住宅质量整改不合格投诉函》；3.《房屋租赁合同》，显示周彩玉将案涉房屋出租给案外人，每月租金3500元；广州市中宜置业有限公司出具的《评估书》，评估认定案涉房屋市场出租价格为每月3500元；4.富通雅苑管理服务中心（全玉立、周彩玉称�为深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司的项目部或办事处）分别于2014年4月27日、5月7日出具的《关于富通雅苑X业主家渗水情况的说明》（其中2014年4月27日出具的说明存在修改），载明业主反映情况属实，自2012年7月至2014年4月因长期渗水导致业主没办法居住；5.深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司出具的物业管理费发票11张，显示全玉立、周彩玉交纳了2012年11月至2014年5月份期间的管理费，每月均为169.97元；深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司出具的垃圾处理费发票11张，显示全玉立、周彩玉交纳了2012年11月至2014年5月份期间的垃圾处理费，每月均为15元。攀达公司对上述证据1－4的真实性均不予确认，对证据5的真实性确认。为反驳全玉立、周彩玉证据4，攀达公司提交了深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司于2014年7月18日出具的《声明》，载明其不知�案涉房屋的居住情况，不能证明，也从未证明案涉房屋的居住情况。全玉立、周彩玉对上述《声明》的真实性不予确认。
全玉立、周彩玉明确案涉房屋为三房两厅，只有一个洗手间，该洗手间天花板漏水严重，并导致洗手间与主卧室共用的墙壁及洗手间与客厅共用的墙壁漏水发霉。全玉立、周彩玉为证明其主张，提交了照片一张，照片显示左边墙体的上方部分被挖开，左边墙体及右边窗户下方的墙体均有部分抹灰层剥落。攀达公司对上述照片的真实性不予确认，认为不能证明照片中房屋即为案涉房屋。攀达公司称案涉房屋面积80平方米，三房两厅，案涉房屋只有一个洗手间，渗水位置为该洗手间的天花板，仅洗手间天花板有水渍，没有达到漏水的严重程度，不会影响案涉房屋其他位置，也不会影响案涉房屋的使用。双方均确认案涉房屋至今未办理产权登记。
关�收楼后，全玉立、周彩玉何时开始发现案涉房屋漏水的问题。全玉立、周彩玉称其在2012年7月27日收楼时没有发现漏水问题，一个星期后发现依然存在漏水问题，随即找攀达公司交涉，但攀达公司没有理会。攀达公司对全玉立、周彩玉上述陈述不予确认。
关于全玉立、周彩玉主张的攀达公司支付物业管理费、水电费等损失4500元的问题。全玉立、周彩玉明确为2012年7月至2014年5月期间的物业管理费、垃圾费共4069.34元，其余430.66元为水电费损失。关于水电费损失，全玉立、周彩玉未提交证据。
原审法院认为：攀达公司作为案涉房屋的开发商，按合同第二十五条规定，攀达公司自2012年7月27日交付房屋之日起，在合同约定的保修期内对案涉房屋负有保修的义务。按查明的事实，2013年1月28日周彩玉向攀达公司发出的《关于住宅质量不合格责任确认函》中陈述“2013年1月10日�全玉立、周彩玉发现靠洗手间主卧墙漏水更严重，洗手间天花顶也有漏水的痕迹”，攀达公司在庭审中辩称“全玉立、周彩玉曾两次反映房屋质量问题，攀达公司均就全玉立、周彩玉反映的问题履行了保修义务。分述如下：首先，全玉立、周彩玉称其于2013年1月10日发现房屋天花板出现潮湿的情况，经全玉立、周彩玉通知，攀达公司已履行保修义务，并于2013年1月20日及时修复上述问题”。综合上述陈述，原审法院合理采信全玉立、周彩玉收楼后，于2013年1月10日开始发现案涉房屋存在渗漏情况，并将此情况告知了攀达公司。全玉立、周彩玉主张其于收楼一个星期后即发现渗漏问题，但未能提交证据证明，不予采信。直至2014年4月10日全玉立、周彩玉签订《验收确认单》确认案涉房屋修复完毕之日，案涉房屋的渗漏问题从发现至解决期间长达15个月。在此期间，全玉立、周彩玉除与攀达公司函件往来反映情况外，亦向广州市建设质量工程监督站进行投诉，其作为业主，已尽通知、监督之义务。相反攀达公司作为负有保修义务的一方，在未能举证证明系因全玉立、周彩玉故意拖延导致案涉房屋卫生间渗漏问题无法及时修复的情况下，应由其承担举证不能的责任。在修复过程中，全玉立、周彩玉针对修复方案与攀达公司通过往来函件的方式进行协商是全玉立、周彩玉作为业主享有的权利，攀达公司主张全玉立、周彩玉该行为造成修复进程拖延的抗辩不能成立。综上，攀达公司未能及时履行保修义务，给全玉立、周彩玉造成损失，应承担相应的法律责任。
关于全玉立、周彩玉的实际损失问题。一方面，案涉房屋为一手房，案涉房屋卫生间在收楼初期即开始出现渗漏问题。按日常生活法则，必然对全玉立、周彩玉使用案涉房屋造成影�。攀达公司作为专业的房地产开发公司，理应具备专业的工程修复设备及人员，有义务且有可能在最短时间内修复上述问题，使业主的受损程度降到最低。但从案涉房屋的实际修复情况看，从发现之日至修复完毕之日耗时长达15个月，故原审法院认定造成全玉立、周彩玉在2013年1月10日至2014年4月9日期间使用案涉房屋受损的责任主要在于攀达公司。另一方面，全玉立、周彩玉提交富通雅苑管理服务中心（全玉立、周彩玉称其为深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司的项目部或办事处）分别于2014年4月27日、5月7日出具的《关于富通雅苑X业主家渗水情况的说明》，载明案涉房屋在漏水期间无法居住。但攀达公司已提交深圳市莲花物业管理有限公司广州分公司于2014年7月18日出具的《声明》予以反驳，明确物业公司不知悉案涉房屋的居住情况，也从未证明案涉房屋的居住�况，故对全玉立、周彩玉上述证据不予采信。全玉立、周彩玉提交的照片未能明确指向案涉房屋，在攀达公司予以否认的情况下，不予采信。全玉立、周彩玉就卫生间渗漏的情况未能充分举证，也未能证明该问题导致其完全无法使用案涉房屋，应由其承担举证不能的法律责任。综合本案案情，从公平合理原则出发，原审法院认为在2013年1月10日至2014年4月9日期间，攀达公司按合同约定的建筑面积86.72平方米，以有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的70%赔偿全玉立、周彩玉损失为宜，剩余30%的损失由全玉立、周彩玉自行承担；但上述租金标准应以不超过全玉立、周彩玉主张的3500元为限。关于全玉立、周彩玉主张的管理费、垃圾处理费损失4069.34元，全玉立、周彩玉提交的管理费发票及垃圾处理费发票证明自2013年1月10日至2014年4月9日期间案涉房�确实产生了相应的费用，攀达公司对上述费用对应的发票真实性亦无异议。如上所述，自2013年1月10日至2014年4月9日期间的管理费、垃圾处理费亦应遵循公平合理原则，由攀达公司承担70%即1942.19元［（169.97元／月＋15元／月）×15个月×70%］为宜，剩余30%的损失由全玉立、周彩玉自行承担。全玉立、周彩玉主张水电费损失430.66元，但未能提交证据证明，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月13日判决：一、攀达公司于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿全玉立、周彩玉自2013年1月10日至2014年4月9日期间无法正常使用房屋的损失（按合同约定的建筑面积86.72平方米，以有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准的70%，自2013�1月10日起计至2014年4月9日止；上述租金标准以不超过全玉立、周彩玉主张的3500元为限）；二、攀达公司于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿全玉立、周彩玉上述房屋自2013年1月10日至2014年4月9日期间物业管理费、垃圾处理费损失1942.19元；三、驳回全玉立、周彩玉的其它诉讼请求。
判后，上诉人攀达公司不服，向本院提起上诉称：1.攀达公司积极履行保修义务，原判认定案涉房屋的渗漏问题从发现至解决期间长达15个月错误。攀达公司将房屋交付给业主使用后，业主曾两次反映房屋质量问题，首次是2013年1月10日，对此攀达公司已在2013年1月20日予以修复，修复后业主能够正常使用。直至2013年10月28日才第二次反映质量问题，对此攀达公司已积极出具维修方案，并多次催促业主予以确认，而业主迟迟不予确认，确认后又多次反悔拒绝采用已经确定的维修方案，导�攀达公司在2014年4月8日才通知业主验收。2.攀达公司已举证证明系业主不配合履行保修义务，原判认定攀达公司作为负有保修义务的一方，在未能举证证明系业主故意拖延导致案涉房屋卫生间渗漏问题无法及时修复的情况下，应由其承担举证不能的责任错误。攀达公司在得悉业主第二次反映案涉房屋的质量问题后，已多次发函要求业主确认维修方案，业主均迟迟不予回复，确认后又多次反悔，拒绝采用已经确定的方案，导致维修工作迟迟不能完成，对此，攀达公司已经提供了双方函件的往来情况予以证明，原判认定攀达公司不能举证证明错误。3.案涉房屋仅仅是渗水，不会导致业主无法居住、使用房屋，且业主也无举证证明其无法居住，须另行租住房屋，有租金损失，或因房屋渗水无法出租，有租金收益损失。对此，原判也予以认定，认为业主不能就其所主张的渗�情况进行举证，更无证据证明因此而导致房屋无法使用，因此在无损害事实发生的前提下，原审判决攀达公司赔偿业主损失是错误的。据此，请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判驳回全玉立、周彩玉的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由全玉立、周彩玉承担。
被上诉人全玉立、周彩玉答辩称：同意原审判决。
经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为，攀达公司与全玉立、周彩玉签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，作为开发商的攀达公司，所交付的房屋存在质量问题，依法应当承担相应的质量保证责任，对存在质量问题的房屋进行修复等。因攀达公司交付的房屋存在质量问题，导致全玉立、周彩玉无法正常使用房屋，在全玉�、周彩玉于2013年1月10日提出解决质量问题的请求后，攀达公司直至2014年4月10日才最终修复完毕，攀达公司虽主张已于2013年1月20日修复完毕，但未能提供证据证实，且案涉房屋在2013年10月仍处于漏水状态，因此，原审判决认定攀达公司未能及时履行保修义务，应承担相应的法律责任，并无不当，本院予以维持。攀达公司上诉主张其已积极履行保修义务，依据不足，本院不予支持。攀达公司未能及时对案涉房屋的质量问题作出处理，且本案涉及的漏水等房屋质量问题确实影响了全玉立、周彩玉对房产的使用，因此，原审判决攀达公司赔偿全玉立、周彩玉因不能使用房屋所造成的租金损失的70%及不能使用房屋期间的物业管理费等损失有事实与法律依据，本院予以维持。攀达公司上诉主张案涉房屋渗水面积有限，不会导致全玉立、周彩玉无法居住和使用，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1840元，由上诉人广州市攀达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 苗玉红
审判员 钟淑敏
二〇一五年七月七日
书记员 杨 晶
陈颖斯