四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川15民终84号上诉人（原审被告）宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。组织机构代码证号：57961793-0。法定代表人：童云峰。委托代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡卫华，男，1972年3月出生，住四川省宜宾县。委托代理人：陈静，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司与被上诉人胡卫华商品房预约合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2015)翠屏民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年11月26日，胡卫华自愿向宜宾立天唐人公司预先交纳了商铺诚意金20万元。2013年7月6日,胡卫华（乙方）与宜宾立天唐人公司（甲方）之间签订《商品房认筹协议书》，约定：乙方自愿认筹位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心7-1-3-1号商品房，并确认该商品房建筑面积约59.36平方米，单价为17288元/平方米（建筑面积），购房款总价为人民币1026019元。乙方在签订本认筹协议时自愿缴纳诚意金人民币贰拾万元整，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的诚意金转为该该商品房购房款的组成部分。乙方须在签订本认筹协议后30日内，持本认筹协议、诚意金（发票）收据、签订合同资料及办理按揭贷款手续到甲方销售中心，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。如商品房买卖合同逾期未签订的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部诚意金。2014年4月25日宜宾立天唐人公司取得了《商品房预售许可证》，项目名称：宜宾唐人财富中心，房屋座落地点：宜宾市翠屏区南岸西区C-02地块，预售对象：宜宾唐人财富中心（第1幢补充部分商业645.94㎡，第6幢商业4299.68㎡，第7幢商业1472.01㎡），预售总面积：6471.63㎡，共商业97套。宜宾立天唐人公司于2014年10月16日向胡卫华发出催告函，要求其最迟于2014年10月19日与宜宾立天唐人公司签订正式的商品房买卖合同。胡卫华于2015年1月9日向一审法院提起诉讼。庭审中，宜宾立天唐人公司认可胡卫华此前于2012年11月26日交纳的20万元作为本协议约定应缴纳的诚意金。胡卫华陈述其要求宜宾立天唐人公司双倍返还定金意为返还20万元并赔偿因解除合同产生的损失20万元。上述事实有胡卫华、宜宾立天唐人公司当庭陈述、《商品房认筹协议书》，收据，《商品房预售许可证》，《关于依约签署的催告函》等证据在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为：胡卫华与宜宾立天唐人公司之间签订的商品房认筹协议书系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。胡卫华认为其缴纳的诚意金性质应为定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定,明确载明了出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，可以按照定金规定处理，但本案中宜宾立天唐人公司（出卖人）向胡卫华（买受人）收取的系诚意金作为订立商品房买卖合同的担保，不符合该法律的规定，故不应当认定为定金。胡卫华与宜宾立天唐人公司所签订商品房认筹协议约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，但宜宾立天唐人公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼栋的《商品房预售许可证》，故宜宾立天唐人公司根本无法在认筹协议约定时间内与胡卫华签订正式的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，胡卫华享有解除原宜宾立天唐人公司签订的认筹协议的权利。宜宾立天唐人公司辩称胡卫华虽享有解除认筹协议的权利，但由于其怠于行使，该权利现已消灭，经审理查明宜宾立天唐人公司曾于2014年10月16日向胡卫华发出催告函，要求胡卫华在其限定的期限内与其签订正是商品房买卖合同，胡卫华因宜宾立天唐人公司的违约，于2015年1月9日提起诉讼，要求解除与宜宾立天唐人公司之间签订的商品房认筹协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，胡卫华在经宜宾立天唐人公司催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，故宜宾立天唐人公司的辩称理由不予采信。现胡卫华因宜宾立天唐人公司无法在认筹协议约定的时间范围内与其签订正式的商品房买卖合同，致使认筹协议的合同目的无法实现近而要求解除该协议，胡卫华的的请求符合法律规定，予以支持。胡卫华要求返还20万元并赔偿因解除协议产生的损失20万元，因胡卫华、宜宾立天唐人公司双方签订的认筹协议依法予以解除，故宜宾立天唐人公司因此收取的诚意金20万元应当返还胡卫华，胡卫华主张宜宾立天唐人公司应当赔偿的损失20万元，该损失应为资金利息损失，因胡卫华并未举证证明其实际损失为20万元，故对该项请求依法支持为宜宾立天唐人公司赔偿胡卫华以20万元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算从胡卫华实际缴费日期2012年11月26日的次日即2012年11月27日起至法院指定返还期限之日止的利息，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除胡卫华与宜宾立天唐人商业投资管理有限公司签订的商品房认筹协议。二、宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还胡卫华诚意金20万元并支付从2012年11月27日起至法院指定的诚意金返还期限届满之日止的利息（以20万元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算）。如果宜宾立天唐人商业投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元,减半收取3650元，由胡卫华负担1125元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担2525元。一审宣判后，原审被告宜宾立天唐人公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：上诉人虽延迟履行债务，但并未导致合同目的不能实现，不符合《合同法》第九十四条第四款规定的可解除情形，所以一审法院以此认定被上诉人享有合同解除权属于使用法律错误。即使被上诉人享有解除《商品房认筹协议书》的权利，解除权行使的除斥期间为一年，也因被上诉人怠于行使权利而消灭。一审法院适用《合同法》第九十五条的规定认定被上诉人行使合同解除权的条件成就，是对该条款理解有误，属于适用法律错误，上诉人的催告是催促被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，而不是催告被上诉人行使解除权。一审法院的第二项判决与被上诉人主张“双倍返还定金”的诉请不服，导致案件错判。被上诉人胡卫华答辩称：一审判决正确，请求维持原判。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据，二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、胡卫华是否享有解除与宜宾立天唐人公司签订的商品房认筹协议的权利；二、胡卫华是否因怠于行使解除权导致解除权消灭；三、宜宾立天唐人公司是否应当支付从2012年11月27日起至返还诚意金之日止的利息。关于焦点一，胡卫华与宜宾立天唐人公司于2013年7月6日签订的商品房认筹协议书系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。双方在认筹协议中约定在签订该协议后的30日内签订正式的商品房买卖合同，可见签订认筹协议是签订正式商品房买卖合同的预备行为，该认筹协议的性质应为预约合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”宜宾立天唐人公司于2014年4月25日才取得该认筹协议所涉房屋楼栋的《商品房预售许可证》，在认筹协议约定时间内无法签订正式的商品房买卖合同，胡卫华即享有解除商品房认筹协议并主张损害赔偿的权利。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，宜宾立天唐人公司于2014年10月16日向胡卫华发出催告函，胡卫华于2015年1月9日向一审法院提起诉讼要求解除与宜宾立天唐人公司之间签订的商品房认筹协议，胡卫华在经宜宾立天唐人公司催告后的合理期限内行使了其享有的解除权，因此其解除权未消灭。关于焦点三，一审中胡卫华变更其诉求为要求宜宾立天唐人公司返还20万元并赔偿因解除合同产生的损失20万元。一审法院认为胡卫华未举证证明其实际损失为20万元，该损失应为资金利息损失，故对该项请求依法支持为宜宾立天唐人公司赔偿胡卫华以20万元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算从胡卫华实际缴费日期2012年11月28日的次日即2012年11月27日起至返还期限之日止的利息，并无不当。综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7300元,由上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何锡强代理审判员  王 春代理审判员  聂华竟二〇一六年三月二十五日书 记 员  陈 曦