江苏省盐城市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏09执复81号
复议申请人（案外人）：滕万友，男，1945年11月16日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
复议申请人（被执行人）：盐城煌玉砖建材实业有限公司，住所地建湖县上冈镇草堰社区沙墩村三组。
法定代表人：李妍，该公司董事长。
申请执行人：朱巨红，男，1973年10月25日生，汉族，居民，住盐城市建湖县。
委托诉讼代理人：杜江，男，1975年8月14日生，汉族，居民，住盐城市建湖县。
复议申请人滕万友、盐城煌玉砖建材实业有限公司（以下简称煌玉公司）不服建湖县人民法院（2016）苏0925执异14号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年10月19日举行了听证，复议申请人滕万友的委托代理人许斌、复议申请人煌玉公司的法定代表人李妍、申请执行人朱巨红的委托代理人杜江参加了听证。现已审查终结。
建湖县人民法院查明，2015年2月6日，申请执行人朱巨红与被执行人煌玉公司签订《房产抵押（还）款合同》，合同条款第三条约定为：债务人自愿以座落在建湖县上冈镇（原草堰口镇沙墩村叁组）的房产[建筑面积3636平方米，村镇房屋所有权证编号：建草房证字第07000232号，土地证号：建国用（2005）第5110**号]作抵押（该房产抵押值为人民币叁佰捌拾万元整）担保该债务的履行。债务人保证该抵押物未被抵押、扣押、查封或诉讼保全，抵押期间，抵押人不得擅自将抵押物变卖、赠与、拆产、典当、出租。同日经建湖县公证处公证并出具（2015）盐建证经内字第157号公证书。2015年2月10日，双方办理他项权登记，他项权证号：建房他证建湖字第502**号。
滕万友因民事纠纷与被执行人煌玉公司诉至盐城市盐都区人民法院。2015年4月17日，盐都法院立案受理滕万友与煌玉公司、沈建国、李妍买卖纠纷一案，于2015年6月1日作出（2015）都商初字第00272号民事判决书，判决：一、被告盐城煌玉砖建材实业有限公司于本判决生效后十日内向原告滕万友支付货款24300元。二、被告沈建国、李妍对被告盐城煌玉砖建材实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由被告盐城煌玉砖建材实业有限公司负担。2015年4月13日，盐都法院立案受理滕万友与沈建国、李妍、煌玉公司、李洪斌、姚文娟民间借贷纠纷一案，2015年5月7日，查封煌玉公司坐落在建湖县草堰口镇沙墩村叁组的房产，查封金额为80万元。2015年10月8日，盐都法院作出（2015）都民初字第00840号民事判决书，判决：一、被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司归还原告滕万友借款本金人民币70万元以及利息（自2015年2月13日起至实际给付之日止按月利率1.285%计算）。二、被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司支付原告滕万友利息6.75万元（2015年2月12日前的利息）。三、被告沈建国、李妍支付原告滕万友律师代理费1万元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告滕万友其他诉讼请求。案件受理费11675元，财产保全费4520元，合计16195元，由原告滕万友负担195元，被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司负担16000元。2015年4月13日，盐都法院立案受理滕万友与煌玉公司、沈建国、李妍劳务关系纠纷一案，于2015年11月4日作出（2015）都民初字第00841号民事调解书，确认：一、被告盐城煌玉砖建材实业有限公司欠原告滕万友劳务费50000元（其余款项原告滕万友表示放弃），于2016年6月30日前付清。被告沈建国、李妍承担连带清偿责任。二、原、被告再无纠葛。三、双方当事人一致同意，本调解协议经双方当事人在调解协议上签名、捺印起生效。案件受理费5114元，减半收取2557元，财产保全费1920元，合计4477元，由被告盐城煌玉砖建材实业有限公司、沈建国、李妍负担。
2015年10月15日，因被执行人煌玉公司未按期履行还款义务，朱巨红持（2015）盐建证执字第27号执行证书向建湖法院申请执行。建湖法院于2015年10月28日立案执行。同日，建湖法院作出（2015）建执字第01986号执行裁定书，裁定：查封被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司坐落在建湖县上冈镇（原草堰口镇）沙墩村三组的房产（配电房、制砖车间、职工食堂、制板车间、制瓦车间、传达室、办公楼合计建筑面积3636㎡）建筑面积3636平方米[村镇房屋所有权证编号：建草房证字第07000232号、土地证号：建国用（2005）第5110**号]。责令七日内履行，逾期评估拍卖。后因盐都法院首轮查封该房产，2015年12月29日建湖法院去函，说明该房产已被抵押给本案申请执行人朱巨红，盐都法院于2016年1月22日复函将该房产处置权移交建湖法院。
2016年1月21日，建湖法院作出（2015）建法鉴委字第594-1号司法鉴定委托书，委托第三方对涉案房产进行测绘。2016年3月9日，江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司向建湖法院出具《测绘鉴定报告书》。2016年3月31日，江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司根据该《测绘鉴定报告书》作出《估价报告书》，其中第十四项特别说明载明：2、估计对象证载建筑面积为3636.0平方米，依据建湖县人民法院提供的江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司于2016年3月9日出具的《测绘鉴定报告书》（[JD]Wfy2016-03-30），其有证部分对应的建筑面积为3015.87平方米，本次评估暂按《测绘鉴定报告书》上相对应的有证建筑物建筑面积为依据进行评估。3、估价对象宗地内另有多幢未登记建筑物，根据相关方的要求，暂不纳入本次评估范围，提请报告使用者注意。4、本次评估总价中不包含水泥地秤、水池、电动伸缩门等附属物价值，提请报告使用者注意。2016年4月12日，建湖法院将该《估价报告书》向被执行人煌玉公司进行送达。后异议人滕万友、煌玉公司认为该《估价报告书》没有对土地上所有建筑物及附属设施进行整体评估，降低了该厂房土地的估值。为维护被执行人自身权益及债权人合法利益，煌玉公司、滕万友向建湖法院提出书面异议，请求对涉案房产土地重新评估。
另查明，2016年6月15日，江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司向建湖法院提交《关于对“盐城煌玉砖建材实业有限公司被执行资产评估报告异议的申请”的答复》，载明：一、估价对象范围之答复。我司评估的范围以贵院要求进行评估，无不妥之处。二、现状面积与产权登记面积、评估面积之答复。于价值时点，我司与双方当事人、贵院执行人员进行现场查勘，在查勘过程中，发现其现状面积与产权登记面积有较大误差，而后，贵院重新委托第三方具有测绘资质的机构重新测绘并要求我司按照测绘面积进行评估，亦无不妥之处。综上，我公司出具的“（江苏）东诚亿（房）估鉴（2016）字第027号”《价格咨询性评估结论书》的估价结果是独立、客观、公正、准确的。
建湖县人民法院认为，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，建湖法院依据生效法律文书对被执行人煌玉公司抵押的涉案房产启动评估拍卖程序，并依法定程序选定有资质的测绘公司、评估公司对该房产进行测绘评估，符合法律规定，并无不当。而价格评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。执行程序中评估拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，没有法定事由，不应启动重新评估。异议人煌玉公司、滕万友没有提交证据证明评估机构、人员没有评估资质，也未能证明评估程序违法，故对其要求重新评估的请求，建湖法院不予支持。综上，建湖法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，于2016年8月29日作出（2016）苏0925执异14号执行裁定书，裁定：驳回异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司、滕万友的申请。
滕万友向本院申请复议称，一、滕万友并非对评估结论提出异议，而是对建湖法院委托第三方测绘以及对厂区内未进行产权登记的厂房及地上所有不动产设施不委托评估的执行行为提出异议，建湖法院以评估程序合法等为由驳回了滕万友要求重新评估的异议请求，显然没有厘清滕万友提出执行异议的事项。二、盐都法院就滕万友的案件首先查封了案涉土地房产，将处置权移交给建湖法院，希望建湖法院能全面评估该土地房产，使得滕万友的债权公平受偿，但建湖法院刻意缩减委托评估的财产范围，有损司法公正。综上，请求贵院撤销建湖法院作出的异议裁定。
盐城煌玉砖建材实业有限公司向本院申请复议称，一、建湖法院对煌玉公司具有房产登记的厂房委托第三方测绘的行为是错误的。对于煌玉公司的房产面积，应以房产部门产权登记为准，非经法定程序不得否定行政登记，建湖法院委托测绘公司对煌玉公司的房产进行测绘缩减了煌玉公司的可执行财产，损害了其合法权益。二、建湖法院对煌玉公司厂区内地上所有不动产设施不委托评估的执行行为错误。建湖法院若对煌玉公司被抵押的土地进行评估拍卖，必然涉及地上建筑物及不动产设施的价值变现，但建湖法院拒绝对未登记的地上建筑物及不动产设施委托评估，必然妨碍煌玉公司的债务清偿。综上，请求贵院撤销建湖法院作出的异议裁定。
本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，建湖法院拟对煌玉公司抵押给朱巨红的房产所占用的土地使用权进行处置，则附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应当一并进行处置，而江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司出具的《估价报告书》中明确“估价对象宗地内另有多幢未登记建筑物，根据相关方的要求，暂不纳入本次评估范围，提请报告使用者注意；本次评估总价中不包含水泥地秤、水池、电动伸缩门等附属物价值，提请报告使用者注意。”建湖法院未就案涉土地上的多幢未登记建筑物及水泥地秤、水池、电动伸缩门等附属物一并委托评估，违反了上述法律规定，依法应予纠正。二、关于煌玉公司、滕万友提出的建湖法院委托第三方测绘的行为错误的问题，因案涉房屋所有权证上载明的建筑面积为3636平方米，建湖法院如认为证载面积与实际面积不符，可向颁发房屋所有权证的房管部门进行详细逐一核实，确有误差的，应按相关法律法规规定予以办理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：
一、撤销建湖县人民法院（2016）苏0925执异14号执行裁定；
二、由建湖县人民法院重新委托评估。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李卫民
审 判 员 郑 斌
代理审判员 黄银君
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 徐 皓