吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白洮民一初字第75号
原告赵喜成，现住吉林省榆树县。
委托代理人赵宏伟（系赵喜成儿子），现住吉林省榆树市。
被告白城市洮北区教育局基建办公室
负责人司有孝，系主任。
委托代理人汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。
被告松原市总工会
法定代表人王铁汉，系主席。
委托代理人郎振海，系吉林车宏伟律师事务所律师。
被告松原市职工住宅合作社
法定代表人陈庭其，系经理。
委托代理人郎振海，系吉林车宏伟律师事务所律师。
原告赵喜成诉被告白城市洮北区教育局基建办公室、松原市总工会、松原市职工住宅合作社合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵宏伟、被告白城市洮北区教育局基建办公室委托代理人司有孝、汤长春、被告松原总工会及被告松原市职工住宅合作社委托代理人郎振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年9月17日被告白城市洮北区教育局基建办公室与被告吉林省松原市总工会下属单位，即被告松原职工住宅合作社签订《委托代建协议书》一份。协议约定，被告白城市洮北区教育局基建办公室将2002-1号（公园西路4号）、2002-2号教师住宅楼交由被告松原市职工住宅合作社代建。2003年7月18日，被告吉林省松原总工会与原告签订《建筑合同》一份。合同约定，被告吉林省松原总工会将承建的2002-1号（公园西路4号）教师住宅楼发包给原告。2005年11月2日、2007年3月2日，被告松原市职工住宅合作社驻白城办事处与原告分别签订《协议书》二份，协议约定：被告松原职工住宅合作社驻白城办事处以2002-1号（公园西路4号）教师住宅楼部分门市房及住宅抵顶原告工程款，并负责办理入住及产权相关手续，但被告均以种种理由拒不履行，并造成原告经济损失。在工程施工过程中，工程验收合格后原告多次请求被告给付为其垫付的各项费用合计500000.00元，现被告以种种理由拒付。故原告请求被告协助原告办理白城市公园西路4号楼2单元6层西门住宅、5单元1层4-9号门市、8单元6层东3门住宅的房屋所有权证，并承担因此产生的所有费用，赔偿逾期办理房屋所有权证违约金254277.53元，要求被告给付原告垫付的500000元，并承担本案的诉讼费。
被告白城市洮北区教育局基建办公室辩称，被告从未拒绝过办理房屋所有权证相关手续，只要原告符合办理相关手续就可以办理，在房屋鉴定后多次下达通知，催告包括原告内的居民携带相关手续办理产权手续，还有极少居民手续不健全所以没有办理产权手续，原告从未找过被告办理产权手续，第一被告既无违约也无过错，不应承担赔偿。
被告松原市总工会辩称，原告在诉讼程序上存在错误，本案涉诉的三套房屋产权现登记在松原市总工会名下，依据物权法的相关规定，在房产管理部门登记的房屋所有权证是确认房屋所有权的重要法律特征，原告要在这种情况下直接诉求房屋过户，应当先进行行政诉讼，要求法院裁定房产管理部门撤销该三套房屋所有权登记，并由法院确认该三套房屋所有权归其所有，只有在这样的情况下才能诉求过户问题。原告诉求三套房屋过户纯属不当得利，答辩人及另一个被告松原市职工住宅合作社与原告在开发建设教师住宅楼（公园西路4号）中是承发包的施工合同关系。在2007年度结账时，双方签订了一份《协议书》，该《协议书》对于答辩人欠原告工程总额（10252825元）、用哪些范围楼房抵偿工程款、每单元每楼层和每平方米单价都作了明确约定，该《协议书》已被吉林省高级法院和白城市中级法院确认有效。按照该《协议书》约定，答辩人用102套房屋抵偿了原告工程款10428696元，超出工程款总额175871元。原告诉求过户的三套房屋，虽然在《协议书》约定的抵偿范围内，但是由于答辩人已经用其他102套房屋足额抵偿了欠原告的工程款，双方的债权债务关系已经两清，所以该三套房屋不需再进行抵偿。原告认为该三套房屋所有权仍归其所有并诉求给其过户，构成了民法上的不当得利，违背了民法的公平原则，不应当得到法律的保护。虽然《协议书》在履行中有些签证手续被忽视或遗漏，但并不影响以房抵账的整体客观事实。原告的这个诉求就是利用个别细节瑕疵钻《协议书》履行过程中的空子，并利用法律诉讼的合法手段，达到侵占国家财产的非法目的。答辩人根本不存在延期过户违约责任。答辩人在足额抵够赵喜成工程款后，剩余的房屋（即使是协议约定范围内的）也都不应当再属于原告，而应当属于答辩人，因此答辩人不涉及给原告过户，故不存在违约及赔偿违约金的问题。答辩人对未经自己签订确认的任何款项都不认可。答辩人与原告曾协商和解的问题，原告所谓的垫付款都是自己单方算出来的，答辩人也未在算账单上签字认可，因此答辩人不同意给付原告所谓的垫付款50万元，请求驳回原告的诉求。
被告松原市职工住宅合作社辩称，答辩意见同上。
根据原告陈述、被告答辩，本案的争议焦点为：1、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。2、被告白城洮北区教育局基建办公室是否应承担责任。3、被告松原市总工会和松原市职工住宅合作社的抗辩理由的法律依据。4、原告替被告垫付五十万元工程款事实是否存在。
就争议焦点，原告出示下列证据：
1、居民身份证复印件一份（复印件），证明原告身份。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市总工会质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
2、委托代建协议书复印件一份（复印件），证明1、原告诉讼主体适格；2、被告白城洮北区教育局基建办将2002-1号、2002-2号教师住宅楼交由被告松原市总工会下属单位，即被告松原市职工住宅合作社代建的事实；3、2002-1号教师住宅楼约定开工日期为2003年10月15日；4、被告松原市职工住宅合作社负责办理产权手续。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据本身无异议，在协议中第三条前办理房子过户的责任在松原总工会，不在教育局。
被告松原市总工会质证认为，对证据真实性无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
3、建筑合同原件一份（复印件），证明原告诉讼主体资格；被告松原市总工会将承建的2002-1号教师住宅楼发包给原告的事实；原告附条件借款600000.00元的事实。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对合同真实性无异议，但对原告和松原市总工会签订合同的效力有异议，原告作为自然人不具备施工的资质，原告不具备主体资格。
被告松原市总工会质证认为，对真实性无异议，原告是实际施工人，挂靠别人企业，应当认定这是一份无效的建筑合同，这份合同也被后来另一份施工合同取代。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
4、李春艳于2003年9月1日出具的收据一份（复印件），证明原告自2003年9月1日即进入2002-1号教师住宅楼施工现场的事实。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据无异议，对证明问题有异议，该证据不能证明谁进入工地施工的事实，只能证明债权债务关系。
被告松原市总工会质证认为，应当由李春艳出庭作某某，否则应该无效，我们不认可，这枚票据与本案无关，因为工会2007年3月2日签过工程决算书，2007年之前所有的工程垫付款都涵盖其中，现在这枚票据是重复计算。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
5、被告白城洮北区教育局基建办与被告松原市职工住宅合作社于2005年8月30日签订的补充协议书一份（复印件），证明被告因未办理各项开工手续，导致2002-1号教师住宅楼一直未启动的违约事实。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据本身无异议。
被告松原市总工会质证认为，对证据无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
6、吉林省鸿翔建筑工程有限公司于2006年4月20日出具的委托协议书一份（复印件），证明2002-1号教师住宅楼实际施工人为原告，挂靠单位为吉林省鸿翔建筑工程有限公司。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据真实性无异议，但是恰能证明原告不具备本案主体资格。
被告松原市总工会质证认为，同上。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
7、建筑工程施工开工许可证、便函、建设项目审批放线通知单、白城市洮北区发展和改革局文件、中标通知书各一份（复印件），证明2002-1号教师住宅楼实际施工人为原告，挂靠单位为吉林省鸿翔建筑工程有限公司；被告违约，核准开工日期为2006年4月20日。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据无异议，审批手续能证明鸿翔公司才具备主体资格。
被告松原市总工会质证认为，对真实性无异议，原告的证据与本案无关。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
8、被告松原市职工住宅合作社与原告于2005年11月2日签订协议书及被告松原市职工住宅合作社与吉林省鸿翔建筑工程有限公司于2007年3月2日签订的协议书各一份（复印件），证明被告以楼抵款的事实；被告承担办理产权证手续的责任和义务。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，对证据本身无异议，与我们无关，鸿翔公司是最后取得本案标的物施工的单位。
被告松原市总工会质证认为，对证据真实性无异议，2007年3月2日签订的协议书已经取代了2005年12月签订的协议书，应该以2007年3月2日签订的协议书履行义务。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
9、吉林金石建元工程造价咨询有限公司2006年12月16日出具的审检报告一份（复印件），证明2002-1号教师住宅楼审定值为10252825.00元，因有窝工的事实，违约金按10%计算为1025282.50元。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市总工会质证认为，对真实性无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
10、四份判决书（复印件），证明协议事实是有效的，松原市总工会办理房照的过程存在虚假交易，原告赵喜成经高院确认是实际施工人，具备主体资格。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，（2013）白洮东民初字352号、（2014）白民二终字71号判决书无异议，这两份判决书载明基建办不承担责任，对另外两份判决书无异议。
被告松原市总工会质证认为，对真实性无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
11、生效证明一份（复印件），证明（2013）白洮东民初字352号、（2014）白民二终字71号判决书已经生效。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市总工会质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
12、白城市中院笔录一份（复印件），证明我诉三套房屋确实办到了松原市总工会名下。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，我们不清楚。
被告松原市总工会质证认为，对真实性有异议，没有盖章。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
13、中国人民银行利率表（复印件），证明违约金计算方式。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市总工会质证认为，与本案无关，不予质证。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
14、应付款明细（复印件），证明我们存在对账过程，被告欠原告五十万元的事实。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，与我们无关。
被告松原市总工会质证认为，对真实性有异议，不予认可，没有工会的法定代表人签字，也没有公章，来源不清，无法证明。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
15、录音材料一份（赵宏伟与松原市总工会副主席李永文对话录音当庭播放），证明五十万欠款的事被承认，对过账，李主席同意给付五十万元。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，与我无关，无法辨识谈话双方是谁。
被告松原市总工会质证认为，无法听清辨认录音内容，在李永文不到庭作某某的情况下，对证据真实性有异议，不予认可。对录音证据需要经过专业人员进行审查，李永文如果没有公司书面授权委托，那么都是个人意见，不能代表总工会意见，对这份录音证据不认可。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
16、2015年1月26日和2015年3月18日谈话笔录两份（复印件），证明合作社债务债权都由松原市总工会接管了。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，与我们无关。
被告松原市总工会质证认为，没有法院公章，没有效力不认可，对朱永禄签字的笔录，他不是工会的法定代表人，他的意见不能作为总工会的意见，对李永文的笔录，证明问题前后矛盾。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
17、协议书两份，证明2007年1月5日被告将2005-1#楼2单元6层西门及8单元6层中门两户房屋抵顶的事实，所抵顶房屋分户协议是签在赵宏伟名下，这个是为了证明我有权利销售，是违约金计算的依据，当时有一户5单元1层4-9号门市的协议书在鸿翔公司处，不在我这。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，和松原总工会的意见一致。
被告松原市总工会质证认为，有异议，松原总工会已经用102套房产抵够了赵喜成1025万元的工程款，所以这两套房屋的产权应该归属工会或者合作社，不属于原告。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
18、协议书一份、赵宏伟缴税情况证明一份、完税凭证八张、营业税条例一份、收据两张、借据一张，证明公园西路4号楼营业税即不动产税是以赵宏伟的名义代替松原市总工会和洮北区教育局基建办缴纳及认可的事实，及赵宏伟缴纳的税款金额和明细，松原市职工住宅合作社、白城市洮北区教育局基建办为营业税的纳税人，投标过程中，被告收取押金及场地费的事实应返还，松原市职工住宅合作社借现金的事实。这是我要求50万元垫付款的构成。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，和松原市总工会的意见一致。
被告松原市总工会质证认为，对证据本身无异议，赵宏伟的税金在（2013）白洮东民初字第352号民事判决书中判决的是由赵喜成承担，而且原告也没有上诉，对这个已经认可，所以现在再要求税金违背了一事不再理的原则。我们对税金不予认可。对收据及借据不承认，应该有证人出庭作某某，没有证人作某某的情况下我们不认可。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
证人付某某出庭证明松原市总工会欠原告五十万元的事实，4月20日左右我参加了他们的会议李主席，朱永禄还有郎律师，赵宏伟还有我，会议期间我听见李主席说过给赵宏伟五十万元钱。
原告质证认为，无异议。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，与我们无关
被告松原市总工会质证认为，证人与原告是朋友关系，有利害关系，对五十万元的前提，来龙去脉都没有说清楚，证人证言属于只言片语，断章取义随意截取李永文发言，其证明不具有连续性，合法性，真实性。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，同上。
被告白城市洮北区教育局基建办公室出示通知及程序性文件六份（复印件），证明基建办没有过错，不应该承担责任。
原告质证认为，无异议。
被告松原市总工会质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
被告松原市总工会出示下列证据：
1、协议书一份（复印件），证明双方对于决算工程款单价面积做了约定，抵顶楼房的价值多于拖欠工程款。
原告质证认为，无异议。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
2、（2008）白民初字第9号民事判决书一份（复印件）、（2008）吉民三终字第98号民事判决书一份，证明工会欠原告工程款10252825.00元。
原告质证认为，无异议。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
3、以房抵账房屋分配示意图、汇总表、分项表九份（复印件），证明工会用一百零二套房屋抵顶了原告工程款10428696.5元，超出了被告欠原告工程款17万元。
原告质证认为，被告自己做的我没参与。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
4、分项抵顶房屋协议书一百零二份（来源于教育局基建办档案室，复印件），证明一百零二户房屋已经足额抵顶工程款，原告起诉的三户房屋不在一百零二户之内。
原告质证认为，无异议。
被告白城市洮北区教育局基建办公室质证认为，无异议。
被告松原市职工住宅合作社质证认为，无异议。
根据原、被告的陈述及庭审中的辩论，本院综合评判如下：
一、被告松原市总工会、松原市职工住宅合作社及白城市洮北区教育局基建办公室应协助原告办理白城市公园西路4号楼2单元6层西门、5单元1层4-9号门市、8单元6层东3门房屋的产权过户手续。
原告与被告松原市总工会于2003年7月18日签订建筑合同，后经（2008）白民二初字第9号民事判决书及（2008）吉民三终字第98号民事判决书确认无效。2007年3月2日被告松原市职工住宅合作社与吉林省鸿翔建筑工程有限公司签订协议约定以房抵偿工程欠款，约定松原市职工住宅合作社以洮北区教育局1#集资住宅楼自东向西1单元、2单元、3单元、4单元、5单元、6单元、8单元、9单元、二层以上所有住宅楼及一层商品房自东向西1、2、3、4、5、7、8、9、10户（1单元5层西户、6单元五楼西户除外）抵偿所欠工程款，同时约定抵偿楼房的相关手续由松原市职工住宅合作社负责办理，原告作为工程实际施工人取得了部分房屋。该协议是双方的真实意思表示，是在对工程总造价进行审验之后签订的，原告诉求的三套房屋亦在协议约定之中，被告松原市职工住宅合作社以原告主张的三套房屋所有权归其所有为不当得利的抗辩理由不成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本院认为，以房抵款包含商品房买卖法律关系，是对以现金方式支付工程款的一种变更，是现金支付的物化形式。因此，以房产等物化形式折抵工程款的行为是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”原被告在协议书中约定被告松原市职工住宅合作社负责办理房屋相关手续，作为合同的附随义务，被告松原市职工住宅合作社应当履行协助原告办理房屋过户手续的义务。2002-1号教师住宅楼是被告洮北区教育局基建办公室委托被告松原市职工住宅合作社承建的工程，双方约定由松原市职工住宅合作社办理包括房屋产权证在内的各项手续，被告洮北区教育局基建办公室作为立项单位，应出具相关手续。被告松原市职工住宅合作社是具有独立对外承担民事责任的法人，现本案诉争房屋产权已经落户至被告松原市总工会名下，故被告松原市总工会应协助原告办理诉争房屋的产权变更手续。
二、被告松原市职工住宅合作社应赔偿原告逾期办理房屋所有权证的违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”庭审过程中，原告出示了2005-1#楼2单元6层西门、2005-1#楼8单元6层中门分户协议书，被告松原市职工住宅合作社未按协议约定协助原告办理房屋过户手续，据此，原告主张逾期办理二户房屋（价值142460元）过户手续的违约金的请求本院依法予以支持。被告松原市职工住宅合作社应自2007年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告违约金。
三、被告松原市职工住宅合作社需给付原告垫付款46000.00元。
关于原告要求被告支付的垫付款500000.00元，庭审中原告提供了由被告松原市职工住宅合作社驻白城办事处出具的收据三张，其中包括投标押金30000.00元、占场费8000.00元及电费8000.00元，上述款项都是原告垫付，在工程完工后被告松原市职工住宅合作社应支付原告垫付款46000.00元。关于原告请求的开发税款335453.00元，原告在（2013）白洮东民初字第352号案件中已经主张，且该判决已生效，现原告以同一被告、同一诉讼标的、同一诉讼请求诉至本院，已经构成重复诉讼，本院依法不予支持。关于原告主张的卷帘门、防盗窗、彩瓦税金、自来水安装费及越冬维护费用，在庭审中没有提供证据予以证明，本院依法不予支持。庭审中原告出具的应付款明细系原告单方制作，对被告没有约束力，且原告提供的李永文录音材料作为证人证言应出庭作某某，本院对上述证据依法不予采信。
本院根据中华人民共和国物权法》第十五条、中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告松原市职工住宅合作社、松原市总工会、白城市洮北区教育局基建办公室于本判决生效后三十日内协助原告办理白城市公园路4号楼2单元6层西门、5单元1层4-9号门市、8单元6层东3门房屋的产权过户手续；
二、被告松原市职工住宅合作社于本判决生效后三十日内赔偿原告逾期办理房屋过户手续的违约金（按价值142460元从2007年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效止）；
三、被告松原市职工住宅合作社于本判决生效后三十日内支付原告垫付款46000.00元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11343元由被告松原市职工住宅合作社承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为两年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 ＸＸ超
审 判 员 姚红蕴
代理审判员 姜 薇
二〇一六年一月五日
书 记 员 张如雪