浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第204号
原告（反诉被告）：浙江卓亚纺织有限公司。
法定代表人：李小娇。
委托代理人：虞景勇。
被告（反诉原告）：浙江丽美工艺品有限公司。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：陈建学。
原告浙江卓亚纺织有限公司为与被告浙江丽美工艺品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判。被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理。本案于2015年3月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告浙江卓亚纺织有限公司的委托代理人虞景勇，被告浙江丽美工艺品有限公司的委托代理人陈建学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江卓亚纺织有限公司诉称，原、被告分别于2012年10月11日和2013年3月11日分二次达成原告租用被告坐落于义乌市西城路XXXX号厂房内厂房的协议。二次协议约定原告分别租用被告厂房2880㎡和3930㎡厂房，租期分别为：2012年11月15日至2017年11月14日和2013年4月11日至2016年3月31日。协议签订后双方各自履行了相应的义务，但2014年10月18日被告突然以被告急需用房为由通知原告解除原、被告间二份租赁合同，并要求原告腾出房屋。原告认为：双方二次厂房租赁协议合法有效，且原告并无违约，合同尚未到期。被告以急需用房为由要求解除二份《厂房租赁协议》于法无据。为此，诉请确认被告于2014年10月18日发给原告的解除原被告间厂房租赁关系的《解除租赁合同通知书》无效。
被告浙江丽美工艺品有限公司辩称，请求法庭驳回原告的诉请。1、原告认为双方租赁协议签订后，已经履行了相应的义务，从反诉的事实理由可以看出，由于原告签订合同后，没有及时交纳房产税及卫生费、电费，电费已经形成滞纳金，经被告多次催讨，原告都以各种理由拖延。2、被告通知原告解除合同是根据双方租赁合同约定，要求收回租用房，并解除合同，是合同约定的，并不违法。综上，恳请法庭驳回原告的诉请。
本诉原告浙江卓亚纺织有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、原、被告分别于2012年10月15日、2013年3月11日签订的厂房租赁协议复印件各一份［证据原件在（2015）金义上溪民初字第14号案件中］，证明房屋租赁的事实；
2、解除合同的通知复印件一份，证明被告以其急需用房为由，要求解除合同的事实。被告自己并没有生产，也不需要用房，其解除合同行为无效。
对本诉原告提供的证据，本诉被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，只能证明被告通知原告解除合同的事实，并不能证明原告所要证明的其他内容。
本院对本诉原告提供的证据1予以采信，对证据2的真实性予以认定。
本诉被告浙江丽美工艺品有限公司在本诉部分未提供证据。
反诉原告浙江丽美工艺品有限公司诉称，2012年10月15日，浙江卓亚纺织有限公司楼文谦以反诉被告名义与反诉原告签订《厂房租赁协议》。之后，由于扩大生产需要，在2013年3月11日浙江卓亚纺织有限公司李小娇又以公司名义与反诉原告签订《厂房租赁协议》，双方对出租厂房位置、面积、租赁期限、租金支付等进行约定。同时约定，租赁期间房租费、税及卫生费等各种其他费用均由乙方（反诉被告）支付，若乙方不按时交纳其费用，经甲方（反诉原告）劝解无效时，甲方有权收回其房屋使用权。租赁期间，乙方应及时支付各种税费和厂房租赁费用，如拖欠，甲方有权按银行基准贷款利息四倍收取。另外还特别约定：如甲方由于特殊情况自己需用房，应提前两个月通知乙方，并按实际剩余日期退还租金，双方同时对用电及电费交纳、费用分摊等进行约定。合同签订后，反诉原告依约提供厂房及用电容量，反诉被告刚开始能依约支付房租及水电费、卫生费等基本费用，但对电费的线损一直拒付，直至2014年连水电费都进行拖欠，另外对房租的税金71235.6元也至今未付。截止2015年1月9日，反诉被告拖欠电费线损及水电费、房产税计人民币416314.73元。2014年10月18日，由于反诉被告未及时交纳各种税费及反诉原告需要生产用房，当日发函给反诉被告，要求解除租赁合同，并自2014年10月29日起两个月内，腾出房屋，缴纳欠款，但反诉被告直至今日仍未腾出房屋。为此，诉请解除反诉原告与反诉被告双方在2012年10月15日、2013年3月11日签订的《厂房租赁协议》及2013年5月27日签订的《供电协议》；反诉被告立即支付拖欠反诉原告电费、线损、房产税共计416314.73元及逾期违约金28175元（暂计算至2015年1月9日，以后仍按约计算）。
反诉被告浙江卓亚纺织有限公司辩称，1、本诉当中反诉原告要求解除合同的理由是他们自己需要用房，反诉中他们又说是反诉被告拖欠费用，所以要求解除合同。诉讼请求所依据的事实和理由是没有关联的，不构成反诉，应另案起诉。如果反诉的诉请是成立的，前提就是解除合同无效。我方认为供电协议是为了履行合同而签的附属协议，租房协议没有解除前，供电协议不能解除。从第一个诉请，反诉原告针对的并不是本诉原告的诉请，而是另外的主张，和本诉没有牵连，不属于本案审理的范围，法律上来讲不属于反诉。2、第二项诉请，反诉原告反诉要求支付税费款，和本诉是没有牵连的，事实和理由也不相同，程序上不构成反诉，应当另案主张，综上，应驳回其反诉。3、反诉原告主张反诉被告支付款项问题，反诉被告有25万元的预付电费在反诉原告处。而且每个月电费都是按月付清的。至今日为止，没有拖欠。滞纳金也没有任何依据，既没有约定也没有法律依据。对于房产税，当时约定是由反诉被告每年交付4万多，是由反诉原告开具发票，交给反诉被告，反诉被告根据发票打款，水电费也是这样。抄表出来，给反诉被告，反诉被告根据发票打款。反诉原告口头告知反诉被告要求支付7万多，是不合理的，而且也没有交付发票。综上，反诉被告认为反诉原告的反诉理由不成立，应予驳回。
反诉原告浙江丽美工艺品有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、反诉被告公司基本情况一份，证明反诉被告的主体资
格；
2、反诉原、被告分别于2012年10月15日、2013年3月11日签订的厂房租赁协议复印件各一份、供电协议复印件一份［证据原件在（2015）金义上溪民初字第14号案件中］，证明双方租赁权利义务及水电费、税费交纳义务；
3、高压供用电合同复印件一份，证明反诉原告与义乌市供电局权利义务及电费抄表、缴费时间、违约责任等事实；
4、2014年10月18日的缴纳水电费通知复印件一份、签到表复印件一份［证据原件在（2015）金义上溪民初字第14号案件中］，证明对水电费损耗交纳进行通知的事实；
5、函（催缴水电费、房产税）复印件一份及解除租赁合同函复印件一份［证据原件在（2015）金义上溪民初字第14号案件中］，证明因反诉被告拖欠水电费及房产税，反诉原告催缴及解除合同通知的事实；
6、反诉被告拖欠各项费用清单一份及相关抄表记录复印件、收款收据复印件、汇款凭证复印件共171份，证明反诉被告拖欠水电费、税费等各项费用的事实（线损计算方式：生产用电×5%＋生活用电×0.05）；
7、房产税发票一份，证明涉案房屋的税金。
对反诉原告提供的证据，反诉被告发表质证意见如下：
对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但是供电协议跟本案无关。对证据3，因为是复印件，真实性无法确定。该合同是丽美公司和供电局之间的权利义务，跟卓亚公司无关。对缴纳水电费的通知的真实性无异议，但楼文谦没有签过字。这是丽美公司单方面的通知，并不是协议，对于承租户没有约束力。而且通知是2014年10月18日作出的，从2014年7月开始执行。该份证据只能说明丽美公司曾经通知过，但是不能作为可以要求承租户缴纳款项的依据。对证据5，函收到过，但是该通知的内容是没有依据的，通知也收到过，现在已经向法院提起了确认合同效力之诉。对证据6中的抄表记录真实性无法确定，对收款收据、汇款凭证无异议。对证据7，税是双方各付一部分的，以前也都是这么操作的，卓亚公司承担46169.64元，其他部分由丽美公司承担。现在丽美公司要求卓亚承担7万多，违反了诚信和约定，卓亚公司愿意承担和去年一样的46169.64元，而且发票也没有给过卓亚公司，具体也不知道是多少。
对反诉原告提供的证据，本院认证如下：
对证据1予以采信。对证据2的真实性予以认定。证据3为复印件，真实性无法确认，且与本案没有关联性。因反诉被告对证据4的真实性无异议，本院对证据4的真实性予以认定。因反诉被告对证据5的真实性无异议，本院对证据5的真实性予以认定。证据6中的费用清单系反诉原告自行制作，应认定为反诉原告的陈述，抄表记录系反诉原告自行制作，未经反诉被告确认。因反诉被告对证据6中的收款收据、汇款凭证无异议，本院对收款收据、汇款凭证予以采信。对证据7的真实性予以认定。
反诉被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、网上银行转账凭证一份，证明反诉被告交纳了2014年12月的水电费167271.9元的事实；
2、银行回执一份、税务机打发票一份，证明反诉原、被告双方约定，反诉被告缴纳的房产税金额46169.64元，其他部分由反诉原告缴纳的事实。
对反诉被告提供的证据，反诉原告发表质证意见如下：
对证据1无异议，对证据2中的银行回执有异议，对发票的客观真实性无异议，但是只能说明，反诉被告是缴纳的房租为259380元的那笔房产税，而不是400200元的房租的房产税。
对反诉被告提供的证据，本院认证如下：
因反诉原告对证据1无异议，本院对证据1予以采信。对证据2的真实性予以认定，但是无法证明双方曾约定反诉被告需缴纳的房产税金额为46169.64元。
经审理查明，2012年10月15日，原、被告签订厂房租赁协议一份，双方约定被告出租给原告的厂房坐落在西城路XXXX号丽美公司厂区内，租赁建筑面积为2880平方米，厂房类型为框架结构；租赁期满，被告有权收回出租房，原告应如期归还。如原告还需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告提出书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同；双方约定月租金为11元／平方米，总面积2880平方米。第一年租金于本协议签订之日一次性付清现金。第一年，第二年租金不变，第三年起每月每平方月租金增加5%。第一年租金380160.00元，第二年租金380160.00元，第三年租金399168.00元，第四年租金419126.00元，第五年租金440080.00元，每年提前一个月付清租金；其他费用，租赁期间，原告使用该厂房所发生的房租税、水电费均由原告方支付。如原告方不按时缴纳其费用，经被告劝解无效时，被告有权收回其房屋使用权，租金不予退还；租赁期间，原告应及时支付各种税费和厂房租赁费用，如拖欠，被告有权按银行基准利息4倍收取。如被告由于特殊情况自己需用房，应提前2个月通知原告，并按实际剩余日期退还租金；供电局向被告收取电费时，按原告计划用电收取每千瓦补贴费（铜铁损），同时收取原告实际用电量电费。2013年3月11日，原、被告再次签订厂房租赁协议一份，约定被告出租给原告的厂房坐落在义乌市西城路XXXX号，租赁面积为3930平方米，厂房类型为框架结构；租赁期三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；月租金为三楼8元／平方米，面积2975平方米。年租金285600元。二楼10元／平方米，面积955平方米，年租金114600元。两层楼总面积3930平方米，两层共计年租金为肆拾万零贰佰元（400200元）。第一年租金于协议签订之日一次性付清现金，第二年租金不变，第三年起租金每月每平方米月租金增加5%。第三年租金肆拾贰万零贰佰壹拾元（420210元）。每年提前一个月付清租金；凡租赁期间，原告使用该厂房产生的房租税、土地使用税、水电费、治安费、卫生费等一切税费均由原告支付。若原告不按时交纳其费用，经被告劝解无效时，被告有权收回其房屋使用权，租金不予返回；租赁期间，原告应及时支付各种税费和厂房租赁费用，如拖欠，被告有权按银行基准利息四倍收取；水电费、电话费需按月交清；如被告由于特殊情况需用房，应提前2个月通知原告，并按实际剩余日期退还租金；供电局向被告收取电费时，按原告计划用电收取每千瓦补贴费（铜铁损），同时收取原告实际用电量电费。2013年5月27日，原、被告签订供电协议一份，约定由被告向原告转供电，原告获取用电权利。
2014年10月18日，被告召集包括原告在内的厂区承租户就水电费问题召开会议，原告公司员工楼海根出席会议，并且在“关于丽美公司各承租户有关交纳水电费问题通知”上签字，该“通知”载明：“自2014年7月份开始，各承租户须按在供电局缴费日期按实际使用电费5%预交损耗电费，每年公历12月底统一按实际用电量及损耗（包括丽美公司等所有公司及个人）进行分摊结算（结果于第二年元月15日前公布，多还少补）…”。同日，被告向原告送达“解除租赁合同的通知”一份，该通知载明：“根据丽美公司与贵公司签订租赁合同（2012年10月15日合同第八条第一款及2013年3月11日合同第七条第一款）约定，现我丽美公司急需用房，为此，特通知你公司，请你自2014年10月19日起两个月内腾出房屋，缴纳欠款。”2015年1月16日，原告通过银行转账的方式缴纳了12月份的水电费及卫生费共计167271.9元，至此，原告在2014年之前的水电费已经全部交清。被告已交纳了本案所涉租赁房屋2014年度的房产租赁税共计71235.6元。
本院认为，原、被告签订的两份厂房租赁协议及供电协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。在双方签订的厂房租赁协议中均约定：“如甲方由于特殊情况自己需用房，应提前2个月通知乙方，并按实际剩余日期退还租金”，现被告以自己急需用房为由，要求提前解除合同，并且给了原告两个月的期限，被告行使解除权系合同赋予的权利，如原告认为被告收回房屋并非自用，不符合合同解除的条件，那么应该由原告来举证证明其主张，但原告并未举证证明被告行使解除权不符合双方约定。因此，被告在2014年10月18日发出的“解除租赁合同的通知”是有效的，在原告收到该通知后即2014年10月18日，原、被告签订的两份房屋租赁合同已经解除，因此，对于原告要求确认被告于2014年10月18日发给原告的解除租赁合同通知书无效的诉讼请求，本院不予支持。既然两份合同已经于2014年10月18日解除，那么就无再行判决解除的必要。原、被告之间签订的供电合同是服务于房屋租赁合同的，现房屋租赁合同已经解除，那么对于反诉原告要求解除该供电协议的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付电费的诉讼请求，在庭审中，双方已经明确，反诉原告在本案中诉请的电费反诉被告已经在2015年1月16日全部交清，因此，对于反诉原告要求反诉被告支付电费的诉讼请求，本院不予支持。关于线损，原、被告在双方签订的厂房租赁协议并没有约定，即使在供电协议中，双方对此约定也并不明确，具体如何缴纳，何时缴纳，双方都没有进行约定。在2014年10月18日反诉原告下达的“关于丽美公司各承租户有关缴纳水电费问题通知”中载明：“自2014年7月份开始，各承租户须按在供电局缴费日期按实际使用电费5%预交损耗电费，每年公历12月底统一按实际用电量及损耗（包括丽美公司等所有公司及个人）进行分摊结算（结果于第二年元月15日前公布，多还少补）…”，根据该内容中载明的实际分摊结算的日期，在反诉原告提起反诉时，线损的具体数额已经能够确定，所以，反诉原告仍要求反诉被告按照5%缴纳无事实及法律依据。反诉原告要求反诉被告支付线损的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于反诉原告主张的线损滞纳金的问题，反诉原告在2014年10月18日才以通知的方式要求反诉被告从2014年7月份开始交纳线损，对于之前的线损是否需要交纳及如何交纳并没有提及，而且当日反诉原告即通知反诉被告要求解除租赁合同，因此，不存在反诉被告逾期交纳线损的问题，反诉原告要求反诉被告支付线损滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付逾期缴纳电费的违约金的诉讼请求，本院认为，首先在双方签订的合同中并没有约定缴纳电费的具体日期，而且在合同履行过程中，反诉原告也从未提出反诉被告交纳电费逾期的问题，所以，对于反诉原告要求反诉被告支付逾期缴纳电费违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房产租赁税的问题，根据双方签订的厂房租赁协议中的约定，各种税费均由反诉被告负责交纳，现反诉原告已经举证证明反诉被告所租赁房屋需要缴纳的税费为71235.6元，反诉被告称，双方曾约定税由双方各负担一部分，但是并未提供证据证明，因此，反诉被告应支付反诉原告房产税71235.6元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告浙江卓亚纺织有限公司的诉讼请求；
二、解除浙江卓亚纺织有限公司与浙江丽美工艺品有限公司于2013年5月27日签订的供电协议；
三、反诉被告浙江卓亚纺织有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告浙江丽美工艺品有限公司房产税71235.6元；
四、驳回反诉原告浙江丽美工艺品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由本诉原告浙江卓亚纺织有限公司负担，反诉案件受理费7968元，由反诉原告浙江丽美工艺品有限公司负担6387元，由反诉被告浙江卓亚纺织有限公司负担1581元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费16096元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 余 芹
人民陪审员 楼忠民
人民陪审员 贾惠青
二〇一五年七月一日
书 记 员 骆健雄