广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民一初字第950号
原告胡万勇，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码为XXX。
委托代理人文佩荣，广东君政律师事务所律师。
被告广东东颐物业服务有限公司，住所：东莞市南城区鸿福西路南城商务大厦首层05号，注册号为XXX。
法定代表人陈东。
委托代理人程学明，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人林全志，广东信而立律师事务所实习律师。
原告胡万勇诉被告广东东颐物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓艳霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文佩荣、被告的委托代理人程学明、林全志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是东莞市南城区鸿福西路南城商务大厦2层S201号、S202号、S203号、S208号、S209号、S212号、S213号、S214号商铺的所有权人，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。根据合同的约定，被告负责消防设施等房屋共用设施设备的维护和管理，被告应定期巡查、维护本物业消防设备，做到消防设施完好，定期保养良好。但被告在合同签订后并未履行其合同约定的义务，以致原告房屋内的消防水管于2013年5月21日爆裂，导致原告亿华轩博物馆展柜和地毯损毁，造成天花吊顶、地台、地脚线、房屋墙面等装饰装修破坏，为避免原告存放的藏品受损，原告被迫搬运藏品并寄放其他地点而产生了相应费用。上述损失及费用经原告委托东莞市东信资产评估师事务所进行评估，东莞市东信资产评估师事务所于2014年3月24日出具《报告书》，其评估结论为原告亿华轩的资产损失净值为389500元。另，原告为此损失评估费3000元。因被告的过错导致原告财产受损，依法被告应赔偿原告损失392500元。原告特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告损失392500元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告诉称水管爆裂的时间是2013年5月21日，实际上是2013年5月20日。二、在本案中，被告不存在过错，本次事故属于意外事故，理由有：1、在事故发生前，原告曾委托被告对南城商务大厦2层的消防喷淋烟感系统进行改造，被告考虑到自身不具备消防设备改造的资质和能力，委托了东莞市新安消防工程有限公司对涉案的消防水管进行改造，该公司是具有合法资质的。2、新安公司在改造完成后，相关工程经原告验收合格，原告向被告支付了6000元的改造费用，被告将该费用全部转付给新安公司，在该楼层消防改造工程中，被告不存在过错，实际上也没有收取任何费用。被告作为物业公司，按合同约定履行了消防设施的保养义务，本次事故不是被告怠于履行合同造成的。3、本次事故的发生原因复杂，不排除工程竣工时，相关物业交付给被告管理前，消防设计本身存在问题，或自来水公司水压异常造成的事故。客观而言，被告没有能力预见克服并排除本事故，因此被告认为本次事故属于意外事故。4、被告一直以来非常重视消防安全，定期对消防设备进行巡查记录，被告也没有因消防问题受到消防部门的行政处罚，事故发生后，被告第一时间关停了水闸，并立即派人前往现场帮助原告处理现场，拯救财产，积极帮助原告，被告已经尽到物业管理责任，不存在过错。原告的索赔数额过高，全部要被告赔偿不公，依法应减轻被告的赔偿责任。三、被告申请追加美亚财产保险有限公司广东分公司为本案第三人，要求直接判决美亚公司承担全额赔偿责任。理由有：1、被告与美亚公司于2012年12月14日签订了公众责任保险合同，美亚公司出具了保险单，约定被告在保险区域范围内从事业务过程中发生意外事故造成第三者身体伤害或财产损害，依法应当承担赔偿责任的，由美亚公司承担赔偿责任。本次事故的发生时间地点均在美亚公司的承保期限和范围内，根据保险合同的约定，美亚公司应当承担保险赔偿责任。2、保险单的赔偿限额约定每一次意外事故分项赔偿限额：对每一住户／租户的财产损失为人民币5万元，保险期限内累计60万元。被告与美亚公司代表反复协商，美亚公司坚持将南城商务大厦的二层视为一个住户来赔偿，最高仅赔付5万元，双方无法达成理赔协议。被告认为保险单中的财产限额约定是美亚公司制定的格式条款，保险合同对该条没有作出具体解释，根据我国相关法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方解释，美亚公司无视二楼由14间商铺组成的事实，发生水浸事故的商铺达8间，原告拥有8个独立房产证，实际上是8位住户，美亚公司应当在最高赔偿额度40万元的范围内赔偿。本次事故的责任和范围是明确的，被告是在从事业务过程中发生事故，从而对第三者即原告造成财产损失，美亚公司应当负赔偿责任。被告申请追加美亚公司为第三人有利于查清本案的事实，节省诉讼成本。综上，本次事故属于意外事故，被告对水浸事故没有过错，依法应当减轻被告的赔偿责任，同时直接将美亚公司列为第三人符合保险法的相关规定，直接判决美亚公司承担赔偿责任可以提高司法效率，减轻诉累。
经审理查明，原告是东莞市南城区鸿福路76号南城商务大厦S201号、S202号、S203号、S208号、S209号、S212号、S213号、S214号商铺的所有权人，被告是南城商务大厦的物业管理企业，被告原名称为“东莞市东颐物业管理有限公司”，后于2013年12月9日经核准变更名称登记为“广东东颐物业服务有限公司”。2009年10月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告向原告提供物业管理服务，被告的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；保证消防设施完好，责任明确，定期保养良好；定期巡查、维护本物业消防设备。2013年5月20日，南城商务大厦二层的消防水管发生爆裂造成水浸事故，原告的8间商铺受到水浸，导致原告在该商铺开设的亿华轩博物馆展柜和地毯损毁，天花吊顶、地台、地脚线、房屋墙面及墙面装修破坏，博物馆内的藏品被搬运至其他地点寄存。原告委托东莞市东信资产评估师事务所对博物馆室内装修损失及室内藏品搬运存储费用进行评估，东莞市东信资产评估师事务所于2014年3月24日作出评估报告书，评估结论为389500元，原告因此次评估支付了评估费3000元。
被告提交《消防喷淋改造工程合同》、收据、资质证书、《消防工程改造验收确认书》等证据，以证明南城商务大厦二楼的消防设施是由被告委托东莞市新安消防工程有限公司进行改造，新安公司具备消防设施改造资质，且改造工程完成后经原告验收合格。被告并提交一份会议纪要，该会议纪要显示原、被告的代表于2013年8月28日对水浸事故责任和赔偿的问题进行讨论，该会议纪要中有“消防水管爆裂应当属意外事故，经业主调查情况属实，认同该观点”的内容，该会议纪要并载明“由于东颐公司对本物业消防设施有保养及维修义务，业主的实际损失应当由东颐公司承担，双方同意协商解决赔偿问题，由业主提供实际损失的凭证和资料，先由东颐公司向保险公司协商索赔，然后向业主支付损失费用”的内容。被告另提交检查记录、运行记录等证据，以证明被告定期对消防设施进行巡查、记录，消防设施完好。被告根据上述证据主张本次事故属意外事故，应减轻被告的赔偿责任。另，被告主张其向美亚财产保险有限公司广东分公司（以下简称美亚公司）投保了公众责任保险，对原告因本次事故受到的损失应由美亚公司直接承担赔偿责任。
以上事实，有原告提交的前期物业管理服务协议、查询结果、房产证、光盘、评估报告书、发票、会议纪要，被告提交的保险合同、消防改造合同、收据、资质证书、消防改造验收确认书、会议纪要、检查记录、运行记录，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该协议合法有效，本院予以确认。被告负责管理的物业即南城商务大厦二层的消防水管于2013年5月20日发生爆裂，导致原告的8间商铺受到水浸，因此造成原告的损失，对于责任承担问题，依据《前期物业服务协议》的约定，被告有保证消防设施完好，责任明确，定期保养良好，定期巡查、维护本物业消防设备的义务，被告提交的检查记录、运行记录等证据均为被告单方制作，并不足以证明被告已完全履行上述合同义务。被告主张此次事故属意外事故，应减轻被告的赔偿责任，但根据被告提交的会议纪要，被告已在该次会议中确认由于其对物业消防设施有保养及维修义务，原告的实际损失应当由被告承担，此为被告的真实意思表示，故原告因此次事故受到的实际损失全部应由被告承担，被告主张其仅承担部分责任缺乏依据，本院不予采纳。另，被告主张其向美亚公司投保了公众责任保险，应由美亚公司直接向原告赔偿，对此，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，审理范围为原、被告之间的物业服务合同关系，而被告与美亚公司之间的保险合同关系为另一法律关系，不属本案审理范围，对被告主张应追加美亚公司为本案第三人，由美亚公司直接向原告赔偿，本院不予采纳。对于原告因此次事故受到的损失，经原告委托东莞市东信资产评估师事务所进行评估，损失为389500元，且原告支付了评估费3000元，此亦为原告因此次事故而受到的损失。原告主张其因此次水浸事故受到的损失共计392500元，被告对原告主张的损失数额并无异议，本院对原告的该主张予以采纳。综上，被告未完全履行《前期物业服务协议》约定的对涉案物业消防设施的保养、维护义务，导致原告损失共计392500元，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告诉请被告赔偿损失392500元，本院予以支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告广东东颐物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡万勇赔偿392500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3594元，已由原告预交，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 邓艳霞
二〇一四年八月四日
书记员 张雪娜
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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