湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民征终字第02437号
上诉人（原审原告）闵某某。
被上诉人（原审被告）长沙市某公司。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人徐某某，湖南某律师事务所律师。
上诉人闵某某因与被上诉人长沙市某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第2873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘解放担任审判长，与代理审判员谢岚、董强强组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭了本案。上诉人闵某某、被上诉人长沙某公司委托代理人徐某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年7月7日，长沙某公司（甲方）与闵某某（乙方）签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定采取产权调换的方式，由甲方提供长沙市芙蓉区朝阳二村改建项目（现名为凯通国际城）第X幢X单元XX号房屋对乙方所有的朝阳二村XX栋XX房屋（建筑面积34.48㎡）进行拆迁安置，安置房的用途为住宅。该安置房规划设计建筑面积53.85㎡。同日，双方签订《补充协议》，约定：一、《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》作为本协议附件，乙方已祥细阅读并充分理解和接受该方案的各项规定。三、乙方过渡时间统一从搬家公告规定之日开始计算，过渡期限为30个月，过渡费为伍佰弍拾元／月，从过渡当月开始，每半年一次以存折方式发放。四、由于甲方的原因延长过渡期限，按《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第四十三条规定，甲方承担逾期交房责任。如乙方违约，甲方将依照协议取消《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》中各项优惠和奖励，并对其被拆迁房屋依法进行处理。该补充协议以粘贴形式附于安置协议第5页。《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》规定：八.2、选择就地安置的被拆迁人按照签订《拆迁安置补偿协议》的先后顺序，在指挥部提供的安置房栋位、户型及面积范围内选择安置房楼层。5、安置竣工后，经有关部门验收合格，指挥部以公告的方式告知被拆迁人办理安置入住交付手续，并终止过渡费发放。签订协议时，长沙某公司提供了房屋户型图（以下简称2007年图纸）供拆迁户作为选房参考。
朝阳二村改造建设项目由长沙某置业公司承建，工程于2009年3月20日正工式开工，2010年9月25日竣工。该项目的勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位于2010年9月25日对该项目签署了同意竣工验收的意见。长沙某公司按协议约定的标准支付闵某某至2010年11月止的过渡费。2010年11月16日，朝阳二村改造建设指挥部在《长沙晚报》刊登公告称：朝阳二村改造建设项目项目第二期安置房已经竣工，定于2010年11月份交付第4、5、6号栋等。在施工过程中，长沙某公司对相关户型进行了变更，实际交付的4、5、6号栋房屋是按新的房屋户型图（以下简称2008年图纸）建设。闵某某认为交付的房屋与签订协议时选定的户型有差异而拒绝收房，双方产生纠纷。2014年3月11日，朝阳二村改造建设项目2号地块4＃工程进行了竣工验收备案。
原审另查明：2011年之前，长沙市房屋销售合同一般选择“验收合格交房”。2012年长沙市规定房屋销售合同格式文本中交房条件为：1、“已经竣工验收备案”且满足合同约定的其他条件。2、建设单位自行组织的竣工验收是否可以作为交房条件。根据《建筑工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2014年7月16日，原审法院对凯通国际城XX栋XX号房屋进行现场勘验，该XX栋XXX号房屋户型结构即2007年图纸上标明的B户型，经过现场勘验，查明该户型存在厨房和厕所的位置与2007年图纸标明的位置不一致等问题。原审法院又查明，凯通国际城目前无多余可调剂安置房源。
原审法院认为：一、关于长沙某公司是否违约的问题。基于对长沙某公司展示于宣传栏内的朝阳二村改造建设安置房屋户型设计图的信任和认可，闵某某于2007年7月7日与长沙某公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由长沙某公司采取产权调换方式，提供朝阳二村XX栋XX单元XX号房对闵某某进行安置，《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》作为本协议附件。签订协议时公示的户型图纸（2007年图纸）应当看作是对安置房的具体户型的约定。长沙某公司辩称2007年图纸仅为供选房时参考的设计草图缺乏事实和法律依据。但该2007年图纸约定的户型设计违反了中华人民共和国建设部颁布的《住宅建设规范》（编号为GB50368-2005）5.1.4条“布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内”的强制性规定，长沙某公司无法依照协议的约定交付安置房，其对图纸进行了变更，并按变更后的图纸（2008年图纸）户型建造了房屋。根据《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》“过渡安置期间安置房的设计发生变更的，拆迁人应当征得被拆迁人同意”的规定，长沙某公司按2008年图纸变更设计户型应征得闵某某同意，但本案中，没有证据证明长沙某公司变更安置房设计图纸征得了闵某某的同意，故其行为存在不当之处。对于长沙某公司变更设计后的安置房，闵某某拒绝受领，坚持要求长沙某公司按照原协议约定的户型交付（赔偿）房屋，故长沙某公司对其单方更改户型图的行为，应承担相应的法律责任。
二、关于长沙某公司承担责任的方式。本案中原约定交付房屋的户型设计因违反国家强标而不能交付，且同地段已无同样户型的房屋可供更换，客观上长沙某公司无法按原协议约定的2007年图纸约定的房型交付房屋。此时，在闵某某未要求解除合同的前提下，长沙某公司依法可改以赔偿损失等其他方式对闵某某承担违约责任。双方合同对变更户型设计这一违约行为未约定具体违约责任。闵某某针对长沙某公司变更户型设计这一违约行为主张多项赔偿，现对其相关诉讼请求认定如下：1、关于厨房、厕所整改费的问题。双方合同对变更户型设计这一违约行为未约定具体违约责任。但经过现场勘验可以确认户型设计变更导致该房屋厨房、厕所的使用功能有所降低，对闵某某将来对房屋的正常使用会造成一定影响。长沙某公司表示愿意对现有房屋的厨房、厕所进行整改。考虑到整改措施实施的便利与否，原审法院参考现有市场标准酌情确认长沙某公司出资20000元，由闵某某对厨房、厕所自行整改，对闵某某的该项诉讼请求予以支持。2、关于房屋贬值的问题。房屋的价值由地域、市场需求、房屋本身状况等多方面的因素决定。闵某某并没有充分的证据证明现有争议房屋的整体价值贬值，且原审法院已确认由长沙某公司出资对厨房、厕所进行整改，其再主张房屋贬值缺乏依据，原审法院不予支持。3、关于是否侵权的问题。闵某某与长沙某公司因《城市房屋拆迁补偿安置协议》的履行发生纠纷，双方系合同纠纷，而非侵权纠纷，其主张长沙某公司的行为侵权没有法律依据，原审法院不予支持。4、关于损失赔偿及可得利益的问题。对于长沙某公司变更设计这一违约行为，闵某某在本案中已主张房屋整改费、功能损失费以及过渡费，其另主张的装修材料、人工费、房屋租金损失、在外租房的损失及可得利益损失系重复计算其损失，也加重了长沙某公司应承担的违约责任，对此几项诉讼请求，原审法院不予支持。5、关于物权丧失的问题。土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。目前我国法律规定住宅用地的土地使用权年限为70年。该土地使用权与土地上的建筑物的所有权不是同一概念，且土地使用权期限届满，该土地上的建筑物所有权如何处理尚无明确法律规定，故闵某某要求赔偿70年物权中丧失4年的损失没有法律依据，原审法院不予支持。6、关于物业管理费及擅自增加“空中花园”的公摊面积的违约赔偿责任金的问题。物业管理费的收取属于房屋业主与物业管理人基于物业管理合同所发生的法律关系，闵某某现未收房也未与本案长沙某公司建立物业管理合同关系，故其所持应免交物业费的诉讼请求因缺乏事实依据而依法应予驳回。对空中花园公摊面积是否确因设计变更因素而相应发生了变更并导致闵某某因此而蒙受具体损失的问题，闵某某均未举证证明，则原审法院对其此项诉讼请求因举证不能而依法不予支持。7、关于收房条件及房屋质量保修期的计算。本案系拆迁补偿合同纠纷，主要针对长沙某公司变更设计这一违约行为承担违约责任，房屋质量问题并非本案审理的范围，但经现场勘查，争议房屋确实存在部分质量问题，闵某某要求长沙某公司对房屋进行整改的请求亦合理，长沙某公司应对争议房屋进行整改至正常交房条件。《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。长沙某公司与闵某某交接房屋时应按国家的相关规定确定房屋的保修期限。但是，由于上述交房和交付《住宅质量保证书》的行为因闵某某尚未主张收房而未能实际发生，故本案中尚无法确定闵某某所主张的上述问题在房屋交付行为发生时必然存在，则本案对此部分争议不予审理，双方可待闵某某主张收房且上述争议实际发生后另行协商或者诉讼解决。
三、关于本案过渡费计算的问题。闵某某称安置房竣工后，长沙某公司没有履行公告交房义务，交房程序严重违反《住宅建筑规范》相关强制性标准，致使闵某某不能如约依法办理房屋验收手续，长沙某公司应承担对闵某某造成的损失。根据相关法律法规，2011年前长沙市房屋销售一般采取“验收合格交房”，2012年之后将“竣工验收备案”作为交房条件。闵某某与长沙某公司的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定以“验收合格交房”没有违反2011年之前的相关法律规定。朝阳二村改造建设项目于2010年9月25日经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收。在交付房屋之前，长沙某公司一直按照合同约定的标准支付相应的过渡费。2010年11月16日，长沙某公司在长沙晚报上刊登了对上述房屋进行交付的公告，并注明了相关房屋交付的具体时间，同时按规定中止发放相应的过渡费。因闵某某对房屋设计变更问题提出异议而拒绝办理收房手续，从而导致本次讼争发生。如前所述，长沙某公司在进行了设计变更后未采取合理方式告知闵某某确属违约，则闵某某拒绝收房并要求继续支付过渡费确有合理之处。但应明确的是，原、被告双方在拆迁安置合同中所约定的过渡费条款系针对长沙某公司完全无法提供回迁房的情形而设定，与本案中长沙某公司已经提供了回迁房但闵某某拒绝领受的情形不相符。如完全按照拆迁协议约定的标准计算过渡费既无合同和法律依据，也将明显加重长沙某公司的负担导致双方间权利义务显著失衡。据此，原审法院酌情确定长沙某公司应再一次性补偿闵某某2010年11月公告交房以后的过渡费1万元，以作为对闵某某在外租房所产生费用的补贴。对闵某某此项诉请中求偿金额过高的其他部分，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：长沙市某公司单方更改户型图的行为构成违约；长沙市某公司在本判决生效之日起五日内赔偿闵某某房屋整改费20000元；三、长沙市某公司在本判决生效之日起五日内赔偿闵某某2010年11月以后的过渡费10000元；四、驳回闵某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1491元，由长沙市某负担。
原审法院判决后，闵某某不服提起上诉称：1、闵某某认可一审判决的房屋整改费2万元；2、长沙某公司在2010年11月后停发过渡费不合法。首先，上诉人交房时违反《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》第八项第5条关于“经有关部门验收合格”的约定，“有关部门”并非原审判决中列举的勘察、设计、施工、监理和建设单位。其次，长沙某公司交房时达不到竣工验收备案的规定。第三，长沙某公司直到2014年3月11日才通过竣工验收备案。第四，参考最高人民法院2009年9月作出（2009）民监他字第7号函，“房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定”。第五，上诉人举证证明最高人民法院关于验收合格的观点：“验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。”在不能取得上述证件的情况下，买受人有权拒收该房屋；3、原审判决对相关事实认定不清。第一，原审认定“2011年前长沙市房屋销售一般采取“验收合格交房”系偷换概念，将“经有关部门验收合格”变为“验收合格交房”。并且，原审法院此种认定系援引《关于……通知信息公开有关问题的回复》，而该回复并非法律法规。此外，这与涉案房屋已纳入棚户改造，是以产权置换的拆迁安置房有本质区别；4、原审法院认定“所约定的过渡费条款，是针对长沙某公司完全无法提供回迁房的情况而设定的”没有事实依据。据此，上诉人拒绝收房，请求赔偿过渡费合理合法，请求赔偿擅自增加控制花园的公摊面积违约金以及因擅自变更户型图、未达交房条件且逾期办理房产证导致的预期可得利益合理合法。综上所述，上诉人请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2012）芙民初字第2873号民事判决，予以改判；二、确认、支持一审判决由被上诉人赔偿房屋整改费2万元；三、被上诉人赔偿过渡费7.9866万元（从2010年12月起暂结算止2015年2月，至实际交房日终止）；四、被上诉人擅自增加空中花园公摊面积，赔偿违约金1.5万元；五、依据《合同法》第113条，赔偿上诉人可以获得的利益12.924万元；六、确认、支持一审判决被上诉人负担（一审）1491元受理费。并判令被上诉人承担本案（二审）全部诉讼费用。
被上诉人长沙某公司答辩称：一、关于整改费用，上诉人在上诉状中对一审的判决予以认可，当时拆迁协议及附件并没有对房屋的具体户型进行明确约定，答辩人除逾期交房外不存在其他任何违约、侵权。一审法院认定答辩人对于户型图更改存在违约，酌情确认答辩人出资2万元，实际已充分照顾了上诉人的利益；二、关于过渡费的计算问题，上诉人认为一审法院对于过渡费支付问题认定错误，要求答辩人赔偿过渡费7.9866万元，这是没有任何事实和法律依据的，答辩人实际没有违约，重审一审法院酌情确定答辩人一次性支付上诉人每户的过渡费1万元，实际上已经充分照顾了上诉人的利益；三、上诉人关于“答辩人擅自增加空中花园增加的公摊面积，赔偿违约金1.5万元”的上诉请求没有任何事实和法律依据；四、上诉人关于“请求赔偿合同履行后可获得利益12.924万元”的诉讼请求没有任何证据证实且无任何事实和法律依据，应予驳回；五、上诉人属无理上诉，应承担本案上诉费用。
本院二审查明事实与一审无异。
在本院二审中，闵某某当庭向本院申请变更并增加部分诉讼请求。
1、将原审诉讼请求第8条“继续支付三倍过渡费，暂计34452元（过渡费从2010年12月起至2012年9月，每月522元的三倍，暂结算金额34452元，至实际交房日终止）”变更为上诉请求第三项“被上诉人赔偿过渡费7.9866万元（从2010年12月起至2015年2月，至实际交房日终止）
2、将原审诉讼请求第（一）项第3条第2点“另赔偿3万元变更为6万元”变更为4万元。
3、增加诉讼请求“请求确认被上诉人一审提交的《建筑工程竣工验收备案表》系伪造。
本院审查后认为，闵某某无正当事由在本院二审期间变更诉讼请求没有法律依据，本院不予准许。对于闵某某在二审期间增加的部分诉讼请求，本院审查后认为，该增加的诉讼请求实质上是对证据认定方面的意见，不属于诉讼请求范畴，本院遂向闵某某释明后允许其作为辩论意见陈述。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人订立协议时公示的户型图纸（2007年图纸）应视为协议双方对于涉案安置房屋户型的约定，被上诉人应按该2007年图纸约定向上诉人提供房屋。本案中，长沙某公司在征求闵某某意见的情况下，擅自变更约定户型结构构成违约，应当承担违约责任。原审法院认定长沙某公司擅自变更约定户型构成违约，并赔偿闵某某整改费用2万元适用法律正确，处断适当，本院予以支持。此外，关于上诉人提出其他几个问题：
一、关于上诉人以被上诉人擅自增加空中花园数量为由要求赔偿违约金人民币1.5万元的诉讼请求问题。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人以被上诉人擅自增加空中花园数量导致房款、物业维修基金、物业管理费、房地产税费以及其他各项杂费损失折算为1.5万元，其应就该损失的存在及其具体损失的数额承担证明责任。但是，本案中，鉴于涉案房屋产权证明尚未办理，上诉人主张的上述损失是否存在尚不确定，上诉人在本院二审中亦未提供其他证据证明其主张的损失确实存在，其应当承担举证不能的不利后果，据此，原审法院驳回上诉人该项诉讼请求并无不当，本院予以支持。
二、关于上诉人请求判决被上诉人赔偿合同履行后可以获得的利益12.924万元问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本院认为，上诉人主张房屋出租可得利益，应对其主张依据的事实承担证明责任，上诉人未提供任何证据证明其主张数额计算的标准和事实依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
三、关于过渡费问题。本院认为，当事人双方订立的协议及补充条款对于自搬家公告规定之日起至公告交房前的过渡费支付标准有明确约定，过渡费应按照协议及补充条款约定支付。本案中，《长沙市朝阳二村改造建设安置补偿方案》（以下简称为《安置方案》）系本案当事人双方订立协议的附件，《安置方案》的内容与协议及补充条款相关内容具有同等的合同效力，对当事人双方均具有法律约束力。涉案《安置方案》第八条第5项明确：“安置房竣工后，经有关部门验收合格，指挥部以公告的方式告知被拆迁人办理安置房入住交付手续，并终止过渡费发放”，即指挥部是协议双方约定的公告交房主体，本案过渡费的截止期限应计算至指挥部公告交房之日止。
关于公告交房后的“过渡费”问题。本院认为，被上诉人未经上诉人同意变更户型设计构成违约，但鉴于原户型图纸（2007年图纸）因违反强制性规定而客观上不能履行，被上诉人单方调整户型设计图纸的行为虽系违约，但从客观实际上看存在一定合理性，原审法院综合考虑案件实际，酌定被上诉人以过渡费名义向上诉人额外支付1万元系在法律范围内适度行使自由裁量权，并无不当，本院予以确认。
此外，上诉人还在上诉状中提出涉案安置房屋在交房时尚未达到交房条件。本院认为，涉案《安置方案》第八条第5项明确约定了安置房的交房条件，即“安置房竣工后，经有关部门验收合格……”，该条款内容合法有效，对当事人双方均有法律约束力。本案中，安置房竣工后，经由勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，已经达到双方协议约定交房条件，上诉人主张涉案房屋尚未达到交房条件不能成立，本院不予采纳。
四、关于竣工备案表的真实性问题。本院二审期间，上诉人就涉案竣工备案表的真实性提出异议，主张被上诉人在2010年12月交房时在朝阳二村XX栋拆迁指挥部门口张贴建设工程竣工验收备案表和本案一审提交的建设工程竣工验收备案表涉嫌伪造。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，闵某某对涉案建设工程竣工验收备案表的真实性提出异议，其应对其该项主张承担证明责任，但经审查并听取闵某某意见，闵某某主张涉案建设工程竣工验收备案表涉嫌伪造的理由系其本人对涉案建设工程竣工验收备案表文本自行进行比对、分析推断后的结论，而无任何确实的证据加以证实，故本院对其该项主张不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人闵某某的各项上诉理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
本案二审案件受理费1491元，由上诉人闵某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘解放
代理审判员 谢 岚
代理审判员 董强强
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 吴 思
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。