江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2255号
原告上海上实物业管理有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇沪青平公路9565号1幢3层H区348室。
法定代表人李胜来，该公司董事长。
委托代理人陆洪根，物业公司职员。
委托代理人贾宏亮，物业公司职员。
被告范洁。
被告王雁（系被告范洁的委托代理人）。
原告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实公司）与被告范洁、王雁物业服务合同纠纷一案，本院2014年9月24日受理后，依法由审判员朱逢吉独任审理，于2014年12月3日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告上实公司的委托代理人陆洪根、贾宏亮、被告王雁（系被告范洁的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上实公司诉称：上实公司为瑞城花园小区提供物业管理服务，无锡市新区瑞城花园68号1602室房屋（以下简称案涉房屋）的业主为范洁、王雁夫妻。案涉房屋建筑面积143.26平方米，物业服务费按照1.55元／月的标准计算为222.05元／月。范洁、王雁自2009年1月取得该房屋后，已将2009年度的物业服务费付清，但自2010年1月起至2014年8月止期间的物业服务费一直未交纳，上实公司多次催讨未果。现要求范洁、王雁支付拖欠的自2010年1月1日至2014年8月31日止期间的物业服务费12434.8元并承担本案的诉讼费。
被告范洁、王雁共同辩称：1、范洁、王雁于2009年新年时取得案涉房屋，于2009年5月开始办装修手续，并于2009年5月份交纳了6个月的物业服务费，6个月后装修完毕。此后其二人每6个月将物业服务费及停车费一并交纳，截至2012年11月的物业服务费均已交纳完毕。2012年11月起因不再使用停车位，其二人遂不再交纳停车费；自2012年下半年起，因认为小区的物业管理太差，遂自2012年12月起就拒绝交纳物业服务费。2、瑞城花园小区的物业服务存在很多问题，包括对小区业主的安全没有保障，楼道口安全打卡的门损坏，任何人都可以进出；案涉房屋的门锁有几次被胶水粘住，经向公安机关报警，公安机关建议其二人安装摄像头；其二人曾报修可视电话和楼道灯损坏，但上实公司未予维修；案涉房屋客厅漏水，墙纸脱落，上实公司也不肯维修；瑞城小区发生过一起凶杀案，原因就是小区的安保措施不到位。3、上实公司的保安经常半夜催交物业服务费，骚扰其二人的生活，且上实公司的保安服务态度也比较恶劣。
经审理查明：范洁、王雁系案涉房屋的业主，案涉房屋面积为143.26平方米。上实公司自2007年5月起为瑞城花园小区提供物业服务。上实公司与瑞城花园的开发商无锡中锐房地产有限公司（以下简称中锐公司）签订的《瑞城花园前期物业服务合同》第五条约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：高层1.55元／月.平方米；……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前交纳当月的物业服务费。”范洁、王雁取得案涉房屋后于2009年1月1日签署《瑞城花园业主临时规约》及所附《遵守﹤［瑞城·花园］业主临时规约﹥承诺书》1份，其中第三十条约定：“业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金），其中包括物业服务费、电梯费”。范洁、王雁取得案涉房屋后，已将2009年1月至12月的物业服务费向上实公司交纳完毕。2014年9月24日，上实公司诉至本院。
诉讼中，范洁、王雁认为上实公司的物业服务存在质量问题，并提供瑞城花园小区现场照片4张予以证明，另提供证人邰某出庭作证，邰某陈述：其系2014年8月16日成立的瑞城花园首届业主委员会的副主任，瑞城花园的报警率、出警率较高，商业街垃圾成堆、车辆乱停、楼道、消防通道均存在问题，业委会向物业公司发了数次函，要求上实公司整改，提高服务质量，但上实公司未采取任何整改措施。经质证，上实公司认为商铺区域的餐饮店均办理了工商营业执照，系合法经营，且2014年上实公司多次联合街道及房管、城管等部门对商业区的环境进行整改，并形成了相应的书面材料；关于道路及车辆管理，作为物业服务企业只是为小区提供秩序维护，而无法完全保证；关于门禁无法使用的情况，系因门禁系统已经使用达6年，相应生产厂商已经停产，门禁系统需要全部更新，而更新需要达到法定的有效面积达三分之二的业主确认，但以邰某为主的业委会成员拒签物业公司提出的整改方案，故无法对相关门禁问题进行整改；关于失窃问题，业主的私人财产需要物业服务企业保管的，需要另行与物业服务企业签订合同并交纳相应的费用，故业主的失窃与上实公司无关。上实公司并提供2012年12月4日《瑞城花园拆除群租房的申请》、2014年9月22日《瑞城业委会与物业管理公司第一次协调会》记录、2014年5月6日《瑞城国际花园视频监视和门禁系统更新改造的报告》及相应图示、2014年9月21《瑞城花园公共设施设备急需维修的问题》、2015年1月11日《关于业委会内部人事、工作调整的决定》、2015年2月27日《关于建立联席会议的联系函》及个体工商户的营业执照5份等证据予以证明。经质证，范洁、王雁认为上述材料无法证明上实公司已提供了合格的物业服务，上实公司未清理小区垃圾也未做好安保工作，商业区的商铺经营破坏了小区环境并严重影响业主生活。
诉讼中，上实公司提供记账凭证3份、催款凭证4份，用以证明范洁、王雁已将案涉房屋2009年1月至12月的物业服务费交纳完毕，此后未交纳过物业服务费，上实公司多次催讨物业服务费的事实。经质证，范洁、王雁对记账凭证的真实性无异议，但认为上实公司的会计事务存在问题，其二人已将案涉房屋截至2012年底前的物业服务费交纳完毕了；对催款凭证不予认可，认为催款凭证上无其二人签字，其二人也从未收到过。
审理中，本院依法至瑞城花园小区实地查看，发现该小区存在部分楼道门敞开、部分楼道灯及摄像头损坏、部分楼道乱堆杂物、喷水池无水、部分垃圾桶无盖、小区外墙旁的道路上堆放垃圾等情况。
另查明，因瑞城花园小区业委会重新选定物业公司，上实公司于2015年6月30日终止了对瑞城花园小区的物业服务并撤出瑞城花园小区。
以上事实，有双方当事人陈述及上实公司提供的《瑞城花园前期物业服务合同》、催款凭证、《瑞城花园业主临时规约》及所附《遵守﹤［瑞城·花园］业主临时规约﹥承诺书》、《瑞城花园拆除群租房的申请》、《瑞城业委会与物业管理公司第一次协调会》记录、《瑞城国际花园视频监视和门禁系统更新改造的报告》及相应图示、《瑞城花园公共设施设备急需维修的问题》、《关于业委会内部人事、工作调整的决定》、《关于建立联席会议的联系函》、个体工商户的营业执照、记账凭证、范洁、王雁提供的照片、证人邰某的证言、本院依法调取的案涉房屋的房屋登记簿信息、拍摄的瑞城花园小区的现场环境照片等证据在卷佐证。
本院认为：案涉房屋的开发商中锐公司与上实公司签订了《瑞城花园前期物业服务合同》，明确了相关的权利义务及物业服务费的收取标准，且范洁、王雁也签署了业主临时公约及承诺书确认应按照上述前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。根据前期物业服务合同及案涉房屋的面积，范洁、王雁应就案涉房屋每月向上实公司交纳物业服务费222.05元。范洁、王雁主张已将案涉房屋自2010年1月起至2012年底的物业服务费全部交纳完毕，但上实公司对此不予认可，且范洁、王雁对此未提供证据予以证明，故本院对范洁、王雁的该项主张依法不予采信。
物业服务费是全体业主享受物业服务的物质基础，为利于物业公司及时有效地为全体业主提供物业服务，业主理应按照该合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费。本案中，一方面，物业服务是针对整个物业管理区域，而非针对个别业主，上实公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务，范洁、王雁自2010年1月起未交纳物业服务费于法不符，也与常理相悖，理应补交。另一方面，从双方当事人的陈述、提供的证据、证人证言来看，瑞城花园小区不少业主对上实公司的物业服务不满意，也曾提出整改建议，甚至在诉讼过程中发展至更换物业公司，再结合本院调查的情况，可以看出上实公司在对瑞城花园小区的物业服务质量上存在一定的瑕疵。故鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，本院对上实公司主张的自2010年1月1日至2014年8月31日止期间的范洁、王雁应支付的物业服务费酌定以80%的比例计算为9947.84元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第三十六第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
范洁、王雁应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上实公司自2010年1月1日至2014年8月31日止期间的物业服务费9947.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费208元（此款已由上实公司预交），由上实公司负担41.6元，由范洁、王雁负担166.4元（上实公司同意其预交的案件受理费166.4元由范洁、王雁向其直接支付，本院不再退还，由范洁、王雁在本判决发生法律效力之日起十日内向上实公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 严海涛
审 判 员 朱逢吉
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
国务院《物业管理条例》：
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。