苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开商初字第349号
原告苏州市东山茶厂，住所地苏州市东山镇银湖路***号。
法定代表柳荣伟，总经理。
委托代理人李春峰，江苏达因律师事务所律师。
被告苏州青旅旅游投资管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号1幢。
法定代表人管明华，董事长。
委托代理人胡文祥、程云涛，江苏胡文祥律师事务所律师。
原告苏州市东山茶厂诉被告苏州青旅旅游投资管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。依法由代理审判员江伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李春峰、被告的委托代理人程云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市东山茶厂诉称，被告在与其签订租房合同后仅支付了半年的租金，另外半年租金至今未付。另，被告还结欠其租房期间的水电费、客房用品费用、维修费用等。经与被告多次协商未果后，其诉至法院，要求被告支付租金60000元、水费20000元、电费800元、客房用品费2767.25元、客房维修费用25000元、紫金庵门票735元、洗涤费2405元、客房盘点物品损失3961.20元，合计人民币115668.45元并承担本案诉讼费用。
被告苏州青旅旅游投资管理有限公司辩称，结欠租金60000元属实，但原告在2013年2月18日对涉案客房进行了整修致客房无法实际使用，故其不应支付自2013年2月18日起至租赁期限届满之日止的租金。另，其在合同签订后还交付给原告押金20000元，要求返还；至于原告主张的水电费等各项费用，其则不予认可。
经审理查明，2012年4月2日，原、被告签订《租房合同》一份，约定原告将碧螺山庄店的全部客房共计12间租赁给被告作为蛮好民宿的形象店经营，被告则以年租金185000元（不含税）的形式承包碧螺山庄店的客房经营权，于合同签订一周内预付65000元，余款于当年4月、7月、10月及次年1月各付30000元；合作期间，原告不得干涉被告的经营方针及客房价格，被告不得改变客房原有的装修格局及功能布局；客房及客房的配套设施设备在经营期间的保养维护、维修及客房用品的添加费用由被告承担；另，合作期间，客房内产生的一切客房费用：相关水费、电费、洗涤费和房间内的一次性客用物品等均由被告自行承担；该合同有效期为自2012年4月1日起至2013年3月30日止；合同期满，如有损坏的设施设备，被告必须维修或赔偿，经原告验收合格后退还押金20000元。合同签订后，被告向原告预付了租金65000元及押金20000元，并按约定支付了前两期的租金各30000元。现原、被告一致确认双方在该租房合同期满后未续签。同时，原告自认其在该合同期满后即实际占用、使用了涉案客房。
另查明，2013年2月18日，原告与苏州水木清华装饰工程有限公司签订《苏州市东山茶厂（碧螺山庄）客房维修施工合同》一份，约定由苏州水木清华装饰工程有限公司对碧螺山庄的客房墙面、过道、楼梯等进行维修，施工日期自2013年2月20日起至2013年3月19日前止，施工内容为墙面墙纸贴饰、过道涂料及楼梯等，工程预算为24692.42元，据实核算。审理中，原、被告一致确认上述维修工程的实际施工时间为2013年2月20日至2013年3月19日。后，该维修工程的总价经决算为25091.83元。2013年3月21日，原告支付苏州水木清华装饰工程有限公司维修费25000元。原告称，该金额是其与苏州水木清华装饰工程有限公司协商后的维修费金额。
又查明，本案所涉的碧螺山庄的登记所有权人为苏州江南茶文化博物馆有限公司。审理中，苏州江南茶文化博物馆有限公司出具了关于其名下的碧螺山庄交由原告代为出租经营，相关权利义务由原告承担的证明。
以上事实，有原告提供的租房合同、维修施工合同、项目预算书、项目决算书、收据、证明及本院制作的询问笔录、庭审笔录等材料在卷证明。
审理中，关于客房的维修与使用事宜，原告称，被告在合同后期怠于履行管理客房的合同义务使其觉得被告可能不会续租，故其在2013年1月决定对涉案客房进行维修。维修前，其就维修事宜与被告进行沟通，被告对维修无异议，但仅愿意承担一半的维修费用，与其要求被告承担全部的维修费用的主张存在较大差距，故双方最终未能谈成；另，涉案客房的维修是在没有客人入住时进行的，故并不影响客房的实际使用。被告则称，双方虽在客房维修之前有过沟通，但并未协商一致，其对原告的维修决定也并未认可；自原告维修涉案客房之日起，其就无法实际占有、使用涉案客房，故其认为双方间的租赁合同自原告维修客房之日起解除。对此，原告称，涉案客房维修完毕后，被告还实际使用了涉案客房，故双方间的租赁合同并未提前解除。
另，原告为证明其各项主张还提供了如下证据：1、青旅、碧螺山庄对账明细传真件，载明碧螺山庄自2012年9月1日至2013年5月1日的电费为25032.042元、水费为920.50元，合计25956.50元（除去KTV、棋牌室青旅应付碧螺山庄20800元）；2、客房物品使用明细表（青旅）传真件，载明青旅应付碧螺山庄一次性拖鞋等费用（2012年10月8日至2013年4月18日）共计2767.25元；3、紫金庵门票明细传真件，载明青旅应付碧螺山庄垫付的紫金庵门票735元，其中2013年11月17日垫付435元。上述三份证据的空白处均写有“已确认，李玉梅，2013年8月29日”字样；4、布草洗涤费明细打印件，载明被套等洗涤费总额为2405元；5、客房物品盘点损失清单打印件，载明客房物品损失总金额为3961.20元。经质证，被告称证据1-3系传真件，真实性无法认可；其公司的李玉梅也称其并未签过该组材料；另，水、电费明细的截至日期为租期届满后的2013年5月1日，且无法确认KTV、棋牌室的实际用水、用电金额以与客房的水、电费予以区分；客房物品使用费用包含有租房合同期满后的费用；紫金庵门票明细中亦包含有合同期满后的费用；至于证据4、5系原告单方制作，其亦不予认可。
本院认为，一方主张解除合同的，应通知对方。本案中，被告虽主张原告对涉案客房的维修影响了其对客房的实际使用并认为涉案合同已于原告维修客房时解除，但原告对此不予认可，被告也未提供证据证明其已将解除合同的要求通知原告，故被告主张涉案合同已于原告维修客房之日解除，缺乏依据，本院不予采纳。现双方确认涉案合同在期满后未续租，故该租房合同已于2013年4月1日期满自然终止。
合同签订后，当事人本应自觉按约履行。然，被告至今仍欠原告租金60000元；原告也在合同期满前对涉案客房进行了维修。虽原告称维修之事被告是认可的，但被告对此予以否认并主张不应支付自客房维修之日起至合同期满之日止的租金，故在原告未提供证据证明证明其主张的情况下，本院对原告的上述意见亦不予采纳。至于被告关于其不应支付自维修之日其至合同期满之日止的租金的意见，因客房维修属实而原告未提供证据佐证维修事宜未对客房的实际使用造成影响，故本院综合房屋租赁的特征及本案相关情况对被告的租金抗辩予以采纳，但不应支付租金的时间应限于维修期间为宜。综上，本院对原告要求被告支付剩余租金60000元的诉请予以支持，但应扣除客房维修期间租金14698.63元，即被告还应支付原告租金45301.37元。另，租赁合同虽约定被告客房及陪同设施设备的维修费用由被告承担，但原告组织维修的是墙面墙纸贴饰、过道涂料及楼梯等，故原告据此要求被告支付客房维修费25000元，依据不足，本院不予支持。
至于原告主张的水电、客房用品等费用。虽租房合同约定水电、客房物品等费用由被告承担，且原告也提供了对账明细等传真件及打印件用以佐证具体的费用金额。但被告对该组对账明细的传真件及打印件的真实性不予认可，且原告对此也未提供其他证据以佐证传真件的形式及内容的真实性，故原告主张被告还应支付其水电费20800元、客房用品费2767.25元、紫金庵门票735元、洗涤费2405元及客房盘点物品损失3961.20元依据不足，本院难以支持。又，因双方签订的租房合同已于2013年4月1日期满，且原告自认其自合同期满起即占有使用涉案客房，故在原告未提供充分证据存在被告应予赔偿的损失的情况下，原告应将被告交付给其的押金20000元返还给被告。考虑到履行便利，该款直接从被告应支付给原告的剩余租金中予以扣除，即被告实际还应支付原告剩余租金25301.37元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州青旅旅游投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市东山茶厂租金人民币25301.37元。
二、驳回原告苏州市东山茶厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1308元，由原告苏州市东山茶厂负担人民币932元，被告苏州青旅旅游投资管理有限公司负担376元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 江伟
二〇一五年二月二日
书 记 员 庄严