辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2487号
上诉人（原审原告）：沈阳佳宝汇物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区华山路99-11号11门。
法定代表人：王岩松，系该公司总经理。
委托代理人：于东旭，男，1977年4月27日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人：徐亚新，女，1979年5月18日出生，汉族，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：沈阳力天投资置业有限公司，住所地：沈阳市铁西区兴工北街96-1号。
法定代表人：曹绍国，系该公司董事长。
委托代理人：胡煜，女，1975年7月6日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司因与被上诉人沈阳力天投资置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第778号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年10月10日依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭公开审理了本案，上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司的委托代理人于东旭，被上诉人沈阳力天投资置业有限公司的委托代理人胡煜参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司诉称，2008年，原告与江南春城小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定由原告自2008年12月1日起至2011年11月30日止期间为小区业主提供物业服务，合同签订后原告如约履行，但被告至今尚欠江南春城B区地下车库2008年12月1日至2011年11月30日物业费224588.74元及滞纳金。故诉至法院，请求判令被告给付所拖欠的上述费用，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳力天投资置业有限公司辩称，第一，原告的起诉已超过诉讼时效期间，原告已经丧失胜诉权。原告索要的是2008年12月1日至2011年11月30日的物业管理费，时至2014年3月，已超过2年的诉讼时效。第二，业主委员会是2009年2月10日成立的，所以之前签订的物业合同没有效力。第三，原告索要的B区地下一层车库的所有权人并非被告。地下一层并非车库，而是人防工程，产权归属于沈阳市铁西区人防办，被告无义务支付物业费。第四，关于合同履行期间的问题，我方认为原告履行合同至2010年年末，而原告认为在2012年1月，应当由原告提供证据证明，现在原告没有提供，就不应该要2010年年末之后的物业费。
原审法院经审理查明，2009年2月10日，沈阳市铁西区房产局下发业主委员会备案通知书，铁西区江南春城小区第一届业主委员会成立。2008年11月25日，沈阳市铁西区江南春城小区业主委员会与原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司签订《物业服务管理合同书》，合同约定，由原告为力天·江南春城小区提供物业服务，物业服务范围包括A、B、C三个园区的住宅及商业网点、地下车库等。合同期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止。物业服务收费标准为B区按建筑面积每月每平方米2元收取。因业主委员会正处于筹备审批阶段，故该合同由原告公司盖章及业主委员会成员签字，业委会所有手续齐全后，在该份物业服务合同上加盖业主委员会公章。合同签订后，原告依约定为力天·江南春城小区提供物业服务。
另查明，力天·江南春城小区由被告沈阳力天投资置业有限公司开发建设，分为A、B、C区，原告提供的B区地址为沈阳市铁西区兴工北街96号1-4层房屋的产权登记页中附记一栏记载涉案负一层为人防工程，面积为6569.95平方米，经本院到房产部门核实，负一层面积6569.95平方米，但该层无产权证书。2007年3月16日被告作为建设单位与沈阳市铁西区人民防空办公室作为所有权单位签订《人防工程所有权确认书》，该确认书约定的人防工程面积为5500平方米，由沈阳市铁西区人民防空办公室行使所有权责任。自2008年12月1日至2011年11月30日期间涉案负一层未交纳物业费。该期间由原告为园区提供物业服务。本案原告起诉的物业费单价系参照（2012）沈铁西民二初字第4448号民事判决书对B区商业网点物业费所确定的0.8元每月每平方米的标准主张。
再查明，原告为证明其向被告主张过诉请期间的物业费存在诉讼时效中断的事由向法院提供了2013年11月28日铁西区司法局霁红司法所出具的诉前调解情况复函，该复函记载内容为“经霁红司法所诉前联调中心依法调解，双方当事人未达成调解协议／当事人明确表示拒绝接受调解，现请你院审查立案。当事人徐亚新”。徐亚新系本案原告代理人，该复函未注明双方当事人的信息及主张的具体事由。2014年3月13日原告就2008年12月1日至2011年11月30日期间的物业费向本院提起诉讼。
原审法院认为：原告与业主委员会签订的《物业服务管理合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合同签订时，业主委员会虽因审批手续等原因未在物业合同中加盖业主委员会公章，但有多名业委会成员进行了签名确认，并在业委会成立后及时以加盖公章的形式进行了追认，且在合同履行过程中，原告依约对涉案房屋提供物业服务，合同有效。
关于物业费的承担主体问题。原审法院认为，虽然B区负一层被告与人防办就部分面积签订了《人防工程所有权确认书》确认为人防工程，由人防办行使所有权责任，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，被告作为人防工程的开发建设单位涉案人防工程平时由被告使用管理，被告未能提供证据证明该人防工程平时归他人管理使用的情况，故被告作为平时的使用管理者应当承担涉案人防工程的物业费。负一层应交纳物业费的面积应以房产部门记载的6569.95平方米为计算依据。但当事人诉讼权利应当在法律保护的诉讼时效期限内主张，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，原告于2014年3月13日向本院提起诉讼，主张涉案房屋自2008年12月1日至2011年11月30日期间的物业费，自其知道权利受到侵害之日起已超过两年的诉讼时效。虽然原告提供了司法所于2013年11月28日出具的复函来证明存在诉讼时效存在中断的事由，但因该复函未记载原、被告的具体信息及原告主张的具体事由且被告对此亦不予认可，无法证明原告通过有关机关向何人主张何种权利，原告又无其他证据证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故此原告的诉讼请求已超过诉讼时效本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，没有充分的法律依据不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2104元，由原告承担。
宣判后，上诉人佳宝汇物业公司不服原判，向本院提出上诉，理由是：1、原审认定“上诉人于2014年3月13日向法院提出诉讼，主张涉案房屋自2009年12月1日至2011年11月30日期间的物业费。虽然上诉人提供了司法所于2013年11月28日出具的复函来证明存在时效中断的事由，但因该复函未记载上诉人与被上诉人的具体信息及上诉人主张的具体事由，且被上诉人对此亦不予认可，无法证明上诉人通过有关机关向任何人主张何种权利，上诉人又无其他证据证明存在时效中断，终止的事由，故上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效”与事实不符且于法无据；2、根据本案对应的《诉前调解复函》中可以看出，该函件应为人民法院委托街道司法所进行诉前调解情况的回复公函。该“诉前调解”应是法院审理案件的必经法律程序，即为人民法院审判行为的一部分。故一审法院因事实及法律关系认定不清，而导致适用法律不当。请求：撤销原判，发回重审，被上诉人承担上诉费用。
被上诉人答辩称：坚持一审答辩意见，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，本案在审理过程中，依佳宝汇物业公司的申请，本院向原审法院立案庭调取了情况说明一份，内容为：“沈阳佳宝汇物业管理有限公司与沈阳力天投资置业有限公司物业服务合同纠纷四案（案号为（2014）沈铁西民二初字第777号、第778号、第779号、第780号）的立案情况受理时间为2014年3月13日，并于2013年11月27日在立案庭诉前调解登记”。
另查明，一审审理中上诉人提供2008年颁发的被上诉人所有的位于沈阳市铁西区兴工北街96号房屋所有权证，记载-1层人防工程6569.95平方米。二审审理中，被上诉人提供的被上诉人所有的位于沈阳市铁西区兴工北街96号房屋四个房产使用权证，登记时间为2009年9月2日，该四个房产使用权证记载，变更登记，原发证日期2009年8月27日，没有记载地下一层人防工程归被上诉人使用。
上述事实，有原、被告的陈述，物业服务合同、民事判决书、诉前调解情况复函、业主委员会备案通知书、产权登记，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《物业服务管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，且该合同未违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同应为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人给付2009年12月1日至2011年11月30日期间物业费的诉请是否超过诉讼时效。
关于上诉人提出司法所于2013年11月28日出具的复函能够证明本案存在时效中断的事由，且根据该《诉前调解复函》可以看出，该函件应为人民法院委托街道司法所进行诉前调解情况的回复公函，即为人民法院审判行为一部分的上诉主张，本院认为，当事人诉讼权利应当在法律保护的诉讼时效期限内主张，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。而本案中，虽上诉人要求被上诉人给付2009年12月1日至2011年11月30日期间物业费的立案时间为2014年3月13日，但通过上诉人在原审中向法庭提供的铁西区司法局霁红司法所于2013年11月28日出具的诉前调解情况复函及本院向原审法院立案庭调取的情况说明显示，该案曾于2013年11月27日在原审法院立案庭进行过诉前调解登记。因此，根据相关司法解释规定，上诉人向法院主张权利的时间应为2013年11月27日，而非本案正式立案的2014年3月13日。据此计算，一审审理中上诉人提供2008年颁发的被上诉人所有的位于沈阳市铁西区兴工北街96号房屋所有权证，记载-1层人防工程6569.95平方米。本案争议的地下一层车位的物业面积应为6569.95平方米，被上诉人应按6569.95平方米，每平方米0.8元交纳物业费。上诉人起诉要求被上诉人给付2008年12月1日起至2011年11月30日的物业费，上诉人于2013年11月27日起诉至原审法院，2011年11月27日至2011年11月30日的物业费700.80元（6569.95平方米×0.8元÷30天×4天）未超过诉讼时效，应予保护，而原审法院驳回了上诉人索要该期间物业费的诉请，应予纠正；对于上诉人主张2011年11月27日之前的物业费诉请，因上诉人在庭审中并未提供相关证据证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故对上诉人的该项诉请不予支持。
关于上诉人提出的其所主张的三年物业费是同一债务，且分期履行，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，并未超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因上诉人所主张的物业费诉请并不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的情形，故上诉人的该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第778号民事判决；
被上诉人沈阳力天投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司物业费700.80元；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费2104元，由上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司负担2094元，被上诉人沈阳力天投资置业有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十一月十七日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；