广西壮族自治区凤山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1223民初182号
原告张某。
委托代理人毛某，广西平道律师事务所律师。
委托代理人韦某，广西平道律师事务所律师。
被告广西好山水乡村产业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道115-1号现代?国际大厦1504号房。
法定代表人：李某，该公司执行董事。
委托代理人韦某，广西中司律师事务所律师。
原告张世佳诉被告广西好山水乡村产业投资有限公司（以下简称“好山水公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法适用简易程序，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告张世佳的委托代理人毛秋明、韦沁作，被告好山水公司的委托代理人韦启东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月29日，原告（以表姐夫张某名义）与被告签订两份商品房买卖合同，购买被告开发的位于广西河池市凤山县三门海景区社更屯世界寿源城养生文化村第Bl幢2单元1102号商品房（总价为179020元）及第El幢3单元202号商品房（总价为189550元），原告母亲陶某代为支付了50%的购房款，总计首付184285元。合同约定2011年12月31日交付房屋，如出卖人未按期交房将按银行贷款利率计息向买受人支付违约金。合同签订后被告未按约定如期交房。2012年11月底，被告向原告寄去致歉信，并发出两份补充合同，意图与原告协商变更原约定的房屋交付时间，延长至2014年6月30日，但原告没有同意在补充合同上签字。由于被告未能按照约定如期交房，原告于2015年1月6日来到南宁被告售楼部，试图与被告协商解除合同并退回房款及利息事宜。被告不但不同意退款，还威胁原告说：只有签字并补足购房款，没有其他选择。于是被告强迫原告与其重新签订编号分别为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700的两份国家制式的商品房买卖合同。原告无奈只好在合同上签字。当时原告也未能看清楚合同约定房屋交付日期，后来发现房屋交付日期居然是2016年3月31日。合同签订后原告被迫补足了204882元购房余款（其中包括增加面积部分）及预交了18725.39元其它办证、契税等费用。之后被告收回了2011年与原告签订的合同原件及收款收据，按新合同约定的房价开具了新的收款收据。原告回来后一直对当时被迫签下两份合同感到不满。原告经常在微信上与其他业主联系，从业主微信群了解到，现今文化村只有极少量商品房交付，且质量问题令人担忧，不知是否经过土建、消防、人防、规划、环保等有关部门或单位的验收，因为少数业主领钥匙时并未见到被告出示这方面的书面材料，但显而易见的是消防设施及通道肯定没有。文化村小区连最基本的水、电都不能正常供应，停电停水在小区里属于家常便饭。原告认为这种现状与被告当初发布的广告有重大差别，即使被告到期通知交房自己也不能接收，因为这与原告的心理预期相差太远了，原告购房的目的是作为养身之地，这根本目的无法实现。原告当初之所以大老远到此买房，最终决定因素是被告当初的养身宣传。被告当初宣传养生文化村内有各种配套设施，如被告宣传图纸中的好山水国际健康管理中心，被告称该中心是与中国皇家医药研究院、中国孔子养生研究院、台湾美兆体检国际集团、澳大利亚铂康国际健康管理中心、美国加州大学抗衰老中心等等多家机构合作，是世界首家定位于长寿之源的健康管理机构；又如托管中心，业主在自己居住疗养以外的时间可以托管租给他人，产生收益。当时被告承诺的配套设施举不胜举，原告认为养生文化村有这些配套设施，即使远离城市，交通不便，也是理想的休闲养生场所。现在五年过去了，被告的承诺一点也没有实现。原告认为被告在2011年买房时对原告作了许多虚假宣传，使原告受到了极大的欺骗，巨额钱款在此投放了几年，使其遭受了巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求：一、判令解除原被告签订的编号分别为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700两份商品房买卖合同；二、判令被告退还原告购房款389167元及其利息113125.5元；三、判令被告退还原告所预交的房屋契税等各种办证费用共计18725.39元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、关于交房时间，两份商品房买卖合同第八条均约定交房时间是2016年3月31日，交房条件是经过建设、施工、监理、设计、勘查五方的单体验收合格。合同第九条约定逾期交房，超过360天的买受人才有权请求解除合同。原告起诉之日，还没到合同约定的交房时间，所以被告不存在延期交房的情形。况且原告两套房子中有一套所在的B1栋已经于2015年4月17日通过了五方验收，另一套所在的E1栋也即将进行五方验收。二、关于房屋质量的问题，B1栋已经通过五方验收，验收意见为合格。E1准备进行竣工验收，目前尚不存在任何迹象表明原告诉称的房屋质量存在问题。三、关于原告所称的消防设施及通道问题，B1和E1两栋建筑的消防设计均通过消防主管部门的备案，不存在原告在诉状中所称的没有消防设施和消防通道的问题。四、关于小区的水电供应问题，商品房买卖合同第十四条约定，买受人入住之日起由出卖人提供临时水电，正常的生活用水用电在整个小区交付使用后，由买受人或由其委托出卖人统一申请安装后使用。目前小区的临时供水供电早已经接通，原告所购的房产还没有到交房的时间更没有入住，其道听途说的供水供电不正常与事实不符。五、关于小区配套的国际健康管理中心等设施的问题，这个配套不是合同约定的义务，但被告仍然要建设这些配套设施，按照被告的规划该健康管理中心位于小区二期工程规划的酒店内，现在一期工程开发已接近尾声，二期工程即将开工，建设国际健康管理中心不但是包括原告在内的广大业主的需求，也是被告按照规划要经营的一个项目，这些配套虽然不是合同里约定的内容，被告仍然会按照规划把它建好。配套设施中的托管中心，跟国际健康管理中心一样，是被告的一个经营项目。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
证据1、项目合作合同2份，商品房买卖合同1份，证明2011年6月29日原告以表姐夫张某名义与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于广西河池市凤山县三门海景区社更屯世界寿源城养生文化村第B1幢2单元1102号商品房及第El幢3单元202号商品房的事实；
证据2、收据，证明原告于2011年6月29日支付184285元首付购房款的事实；
证据3、致歉信、补充合同，证明被告因不能如约交房，于2012年11月底书面致歉并意图与原告协商延期交房，原告拒签的事实；
证据4、商品房买卖合同2份（编号分别为B1-2-1102-0699及E1-3-202-0700），证明原告于2015年1月6日应被告要求重新签订商品房买卖合同，将原2011年签订的商品房买卖合同更换为国家制式商品房买卖合同的事实；
证据5、收据两张，证明原告于2015年1月6日补交足全部购房款389167元后，被告收回原来收据连同补交款重新按增加面积后的房价开立新收据的事实；
证据6、收据6张，证明原告2015年1月6日预交18725.39元房屋契税、维修费、备案费等费用的事实；
证据7、被告所印制的售房广告，证明被告售房时对原告作了虚假宣传，广告所承诺的小区配套设施现在根本没有，构成违约；
证据8、现场照片，证明被告所提供的房屋并没有原先承诺的配套设施，而且是处于一种停工烂尾楼的状态；
证据9、建设局情况说明，证明被告方的房屋没有符合法定交付条件；
证据10、证人陶某的证言，证明张某2011年6月29日签订的两份商品房买卖合同、项目合作合同与2015年1月5日原告签订的两份商品房买卖合同是有关联的。实际都是证人陶某付款，为原告张世佳买房；
证据11、证人张某的证言，证明张某2011年6月29日签订的两份商品房买卖合同、项目合作合同与2015年1月5日原告签订的两份商品房买卖合同是有关联的。实际都是证人陶某付款，这两份合同中买受人的权利义务由张某转为张世佳，是经过张某同意的。
被告质证认为，对证据1、2、3的真实性无异议，关联性有异议。因为之前的项目合作还附有简易版的商品房买卖合同，在2015年的1月6日双方重新签订了国家制式的商品房买卖合同，并且就之前所交付的款项以及原告应该补交的款项作出了明确的约定。双方的权利义务应当以新的商品房买卖合同为准，原来的项目合作合同及收据已经终止，所以证据1、2、3与本案无关；对证据4的真实性无异议，关联性有异议。这两份商品房买卖合同不但不能证明被告有违约行为，相反证明了被告没有任何违反合同约定的情形，特别是关于交房时间的约定，在没有到合同约定的交房时间2016年3月31日，原告却于2016年3月8日提起本案的诉讼；对证据5、6、7的真实性无异议。被告确实收到原告的购房款及代收的各项费用，金额和诉状上一致，关于印制的广告中建设国际健康管理中心是被告按照规划要经营的一个项目，这些配套虽然不是合同里约定的内容，被告仍然会按照规划把它建好；对证据8的真实性、关联性有异议，因为双方签订的商品房买卖合同约定交房条件是五方签字单体验收合格，而不是整个小区验收，况且原告所购买的两套商品房还没有到交房时间，只有达到合同约定的逾期交房360天原告才有权解除合同；对证据9的真实性无异议，关联性有异议，因为到目前为止，没有任何法律、法规、规章及其它的规范性文件来要求五方验收的意见书要向住建部门进行备案，也没有合同约定开发商要将五方验收意见书向住建部门备案，仅仅是参与各方的意见是被告向原告交付房屋的凭据，是被告接受质监部门验收的凭据，是办理房产证的重要材料，所以五方竣工验收意见书没有备案与本案没有任何关联性；对证据10的真实性有异议，房子是证人陶某购买的，本案原告张世佳的主体不适格。证人所讲开发商所承诺的交房时间不符，所谓的恐吓信就是在取得预售许可证之后发函通知陶某来签订正式的商品房买卖合同，并没有任何恐吓的内容。通知上有后果自负的字样是逾期不来签订商品房买卖合同，就有可能丧失购房资格。至于这个字眼把陶某吓成什么样子，与本案无关；对证据11的真实性、关联性有异议。
被告为支持其抗辩主张，向法庭提交以下证据：
证据1、营业执照；
证据2、组织机构代码证；
证据1-2证明被告主体资格；
证据3、商品房买卖合同（附补充协议），证明双方商品房买卖合同内容，被告方没有违反合同约定；
证据4、商品房预售许可证，证明本案商品房已取得预售许可证；
证据5、建设工程消防设计备案凭证，证明本案商品房已进行消防设计备案；
证据6、建设工程质量验收意见书，证明本案商品房B1栋已通过五方验收；
证据7、总体规划图，证明公司项目一、二期规划情况；
证据8、委托代征协议书，证明原告缴纳的契税等为代征项目。
原告质证认为，对证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明被告方不违约；对证据5的真实性有异议，证据的形式有异议，不能证明在消防方面验收合格；对证据6的真实性有异议，不能证明房子经过五方验收，就符合法定的交付条件；对证据7的证明目的有异议，该证据反而证明了原来被告方承诺的配套设施没有；对证据8的真实性无异议，该证据不能证明被告是否把契税交到税务部门，只能证明被告方有权代交。
本院认为，各方当事人对原告的证据1-7、9及被告的证据1-4、7的真实性无异议，本院依法予以确认，有争议的证明事项，由本院结合全案证据综合予以认定；对原告提供的证据8，照片无注明拍照人及时间，且无其它证据佐证，依法不予采纳；对于原告提供的证据10-11由本院综合全案证据综合予以认定。对被告提供的证据5，系网络打印的凤山县公安消防大队出具的备案凭证，且被告已对证据来源进行了合理说明，原告没有足以反驳相反证据，因此对其真实性予以确认；对被告提供的证据6，原告没有足以反驳相反证据，因此对其真实性予以确认；对于被告提供的证据8，与本案无关联，依法不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年6月29日，原告的母亲陶某出资以张某的名义，由张某与好山水公司签订两份商品房买卖合同，购买好山水公司开发的位于广西河池市凤山县三门海景区社更屯世界寿源城养生文化村第Bl幢2单元1102号商品房（总价为179020元）及第El幢3单元202号商品房（总价为189550元），原告的母亲陶某支付了50%的购房款，总计184285元。合同第四、五条约定：“交房时间为2011年12月31日，出卖人取得房屋预售许可证后，该合同自动转为国家制式《商品房买卖合同》，并由双方签字盖章确认，确认后本合同自动终止”。2012年11月19日，好山水公司向张某致致歉信，并与其协商拟将交房时间延长至2014年6月30日。好山水公司分别于2013年6月18日，2013年8月12日取得世界寿源城——三门海养生文化村B1栋和E1栋住宅楼商品房预售许可证。后经原告及原告母亲陶某与张某协商，经张某、陶某及好山水公司同意，张某将2011年6月29日与好山水公司签订的两份商品房买卖合同中的权利及义务转让给原告张世佳。2015年1月6日，原告张世佳与被告好山水公司签订了两份国家制式商品房买卖合同，合同编号分别为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700。两份合同第八条均约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息向买受人支付逾期应付款违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还买受人，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金，买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价款万分之0.5的违约金”，第十九条均约定：“…买受人委托出卖人代交专项维修资金…”，两份合同的补充协议第十条均约定：“双方签署本《商品房买卖合同》时，买受人须同时向出卖人支付购买该商品房办理产权证书相关费用（相关款项以政府部门公布收取为准，多退少补，由出卖人协助买受人办理相关手续）。如买受人选择银行按揭贷款购房的，相关费用由买受人支付”。2015年1月6日，原告的母亲陶某代原告补足了购房款204882元（按最终测绘面积计算），并向好山水公司支付了办理两套案涉商品房产权证书所需的契税、印花税、专项维修资金、预告登记费、备案费，各项办证所需费用共计18725.39元。
另查明，好山水公司于2011年11月23日、2011年11月24日向凤山县公安消防大队分别进行了世界寿源城——养生文化村B1、E1楼工程消防设计备案。案涉B1-2-1102号房所在世界寿源城——三门海养生文化村B1栋已于2015年4月17日经过建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，但好山水公司尚未持相关档案资料到凤山县住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。案涉El-3-202-0700号房屋所在世界寿源城——三门海养生文化村E1栋至今尚未经过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收。2015年6月，被告好山水公司已通知原告办理B1-2-1102号商品房交接手续，至今原告未予接收该商品房。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于原告主体是否适格的问题，被告认为购买案涉商品房的实际出资人为原告的母亲陶某，本案原告主体不适格。从原、被告双方签订的商品房买卖合同可知，原告张世佳作为商品房买卖合同中的买受人，被告好山水公司作为商品房买卖合同中出卖人，根据合同的相对性，张世佳、好山水公司均为合同相对人，张世佳作为本案原告主体适格，因此，对被告该抗辩意见本院依法不予采纳。原、被告在平等自愿基础上签订的编号为B1-2-1102-0699、E1-3-202-0700两份《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利与义务。对于原告解除编号为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700号两份《商品房买卖合同》的诉讼请求。首先，根据原、被告签订的合同第八、九条的约定，两份合同约定的交房时间均为2016年3月31日，原告于2016年3月9日向法院起诉时，原、被告约定的交付期限尚未届满，且从约定的交付期限届满后至今亦尚未超过360日，合同约定的解除条件尚未成就，故原告未享有依约定解除合同的权利。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原告应就本案存在其依法可以解除案涉合同的法定情形承担举证责任，原告提供的证据不足以证实本案存在其可依法解除案涉合同的法定情形，依法应由原告承担不利后果。因此，原告诉请解除编号为Bl-2-1102-0699、El-3-202-0700号两份《商品房买卖合同》，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告退还购房款389167元及其利息113125.5元的问题，因合同尚未依法解除，原告此项请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于原告诉请被告退还原告所预交的两套案涉房屋的契税、印花税、专项维修资金、预告登记费、备案费共计18725.39元的问题，根据两份合同第十九条及两份合同补充协议第十条的约定，上述费用应待办理案涉商品房产权证书结束后，如有剩余的，由被告好山水公司退还给原告张世佳，如原告所缴纳的费用不足以办理产权证书的，由原告予以补足，现合同尚未依法解除，原告该项诉请缺乏事实依据，故本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
本案依法收取受理费4505元，由原告张某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：河池农行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄大健
二〇一六年五月十九日
书记员 甘 聪