河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00449号
上诉人（原审被告）张立新，男，1970年8月14日出生，住博爱县。
委托代理人赵文，河南豫城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢志，男，1977年11月3日出生，住博爱县。
委托代理人王海军，博爱县诚信法律服务所法律工作者。
上诉人张立新与被上诉人卢志房屋租赁合同纠纷一案，张立新不服博爱县人民法院于2015年8月5日作出的（2015）博民界初字第00064号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张立新的委托代理人赵文，被上诉人卢志的委托代理人王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告因经营需要，租赁原告位于孝敬镇界沟乡中学对面的房屋，双方约定租期三年，自2014年3月31日起至2017年3月31日止。年租金80000元，每年3月18日前交付下年租金。被告不能按时交纳租金，原告可以终止租赁协议。另外双方就租赁期间的水电费，房屋装修和不可抗拒事件或自然灾害等进行了约定。2014年底，被告因故想解除租赁合同，并委托郭太更、胡红萍、芦有军等到原告家协商解除租赁合同事宜。双方未能达成一致。2015年1月，被告将租赁房屋中的物品清理干净，不再使用该房屋。2015年4月20日，原告通过邮政特快递向被告送达通知书一份，内容为催交2015年租金，并通知被告应在七日内交付，逾期将终止租赁合同。被告对上诉通知未给予回应。
原审法院认为，租赁合同是有偿合同，承租人使用了租赁物，就应当按照租赁合同的约定向出租方支付租金，这是承租人的最重要的义务，也是出租人出租财产获取收益的主要权利。承租人如果没有正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人应当承担违约责任。本案中被告迟延支付租金后，原告给其下达了催交通知书，被告仍不能交纳租金，被告应当承担违约责任。原告要求解除合同，并支付合同解除前的租金应予支持。原告2015年4月20日交寄了通知书，原告给出的交纳租金的合理期限为七日，被告收到通知后未给予回应，应视为默认。因此应认定双方解除合同的时间为2015年4月28日（租金应当计算至该日）。违约金是指一方违约应当向对方支付一定数量的货币。但违约金应当由当事人事前协商确定且数额预先确定。本案中双方在合同中未约定违约金，故原告要求被告支付违约金，不予支持。被告迟延支付租金致使合同无法继续履行，应当赔偿原告损失，损失可酌定为一个月的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告张立新应当在判决生效后立即支付原告卢志房屋租赁合同解除日（2015年4月28日）前的租金6136.99元，并赔偿原告损失6666.67元。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费516元，原告负担261元，被告负担250元。
张立新不服一审判决，提起上诉称，一、一审法院查明的案件事实基本正确。一审法院在判决书中确认了上诉人在2014年底即委托郭太更、胡红萍、芦有军等人通知并与被上诉人协商解除租赁合同事宜．并于2015年1月，上诉人将租赁房屋里所有物品清理干净，不再使用该房屋．对此认定的事实上诉人无异议。二、一审法院确认租赁合同解除时问错误。租赁合同的解除时间应当认定为2014年底，当时上诉人通过郭太更、胡红萍、芦有军等人已明确告知被上诉人自身解除租赁关系及合同的真实意思，但就解除合同的相关事宜未能达成一致协议，之后，上诉人又在2015年1月将所有租赁房屋内的物品清理完毕，不再使用该房屋，将房屋钥匙交还被上诉人，更是明确以实际行为告知被上诉人租赁合同不再履行，台同已解除；即使2014年底的解除意向与被上诉人未达成协议，而2015年1月上诉人将租赁房屋内的物品清理完毕不再使用该租赁房屋也属于合同解除的完整形式，被上诉人应当认可此时双方租赁合同的法律关系已经归于消灭。在双方签订的《租赁合同》中约定，上诉人每3月18日前交付下年租金，不能按时交纳的，被上诉人可以终止租赁协议。鉴于上诉人2014年底提出要求解除合同并于2015年1月腾出所租赁房屋，不再使用该房屋，在2015年3月18日前亦明确表示解除合同，不会再交纳房租，被上诉人完全可以依据合同约定终止合同，将房屋另行出租，从而继续获得租金收入避免损失，但其一直拖延至2015年4月20日，仍向上诉人发送催交租金通知，并以7日内不交作为终止合同的条件，属于对双方合同的违背，亦属于单方意见，不能成为认定合同解除或终止的时间，一审法院认定双方租赁合同于2015年4月28日解除是明显错误的。三、被上诉人因上诉人解除合同无产生经济损失。被上诉人所出租房屋位于农村，租赁需求较小，上诉人在交纳2014年3月31日至2015年3月31日全年80000元租金后，于2015年1月完全腾出房屋并清理，尚有2月、3月两个完整的对应月份租金留存、也同样给被上诉人留存了两个月的时间对外招租，被上诉人不存在经济损失。四、上诉人违约但未造成后果，不应当承担民事责任。上诉人虽单方违约解除合同，但租赁合同末约定违约金，且未造成被上诉人经济损失，依据《合同法》第一百一十九条规定，被上诉人在2015年1月上诉人腾出房屋时至3月18日末付下年度租金期问，应当采取自行招租的方式避免发生经济损失，其应当采取适当措施而没有采取，即使存在损失，导致的损失与上诉人无关。一审法院认定的上诉人“迟延支付租金致使合同无法履行，应当赔偿”被上诉人损失，既无损失发生的客观事实，又无赔偿的约定依据或法定依据，应予撤销。请求：l、撤销一审判决；2、判令驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人负担。
卢志答辩称，第一，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第二，双方解除合同的时间不是2015年1月，应为2015年4月28日。第三，由于上诉人的行为导致被上诉人的房屋一直不能实际出租，赔偿损失符合法律规定。
根据当事人的上诉请求和答辩理由，归纳本案的争议焦点是：一审确认上诉人张立新向被上诉人卢志支付6136.99元并赔偿损失6666.67元是否正确。
张立新提供证人张利军的当庭证人证言。证明：双方已经在2015年1月份商量好解除合同的事情，且我方也已经将东西拉走，并将钥匙还给对方，合同解除时间应当确定在2015年1月份。卢志质证称，证人仅能证明在2015年1月份张立新让证人去拉租赁房屋的物品，在合同期间内上诉人有权处分自己的财产，其拉东西的行为并不代表是终止合同的行为，且如果终止合同应该由张立新本人以书面通知的形式告知被上诉人，且在房屋内的物品被清理完后，以及在一审法院判决之后，该农业合作社的招牌还依然在本案争议的房屋外悬挂。该合同也视为在继续履行，其他人因此不会再询问租赁此房屋的相关问题，故该证人不能证明张立新已经向被上诉人表达了终止合同的意向，终止合同的时间应该是在被上诉人向上诉人下达通知后的一个星期，也就是2015年4月28日。本院对张利军的证人证言作如下认证：真实性无法确认，不予采信。
针对争议焦点：上诉人张立新认为，本案所涉及的房屋在农村，租赁需求很小，且房屋租赁费很高，就此双方发生了争议，张立新租赁房屋之后三个月就开始与卢志沟通说房屋不用了，但是卢志不同意，说不让张立新把东西拉走，通过多人去说和，在2015年元月份说好了把东西拉走。其他理由同上诉状。
被上诉人卢志认为，2015年4月28日被上诉人向上诉人下达书面解除合同通知，上诉人在收到通知后没有作出过任何解释，也没有和被上诉人进行协商，也没有说过合同是在2015年1月份就已经终止，也就是说上诉人默认为双方解除合同的时间是在2015年4月28日。第二，在该合同期限内上诉人的农业合作社的招牌一直悬挂在双方争议的房屋上，也意味着该房屋在合同期限内由上诉人合理支配使用，被上诉人无权也不能向其他人再进行租赁。且双方约定的租赁费的数额没有违反法律规定，故按双方约定的租赁费数额支付相关诉讼请求符合法律规定。
经本院审理查明的事实与一审相同。
本院认为，根据催交通知等证据，一审对涉案租赁合同解除时间的认定，是正确的。合同解除后，张立新理应支付合同解除前的租金。同时，一审对损失酌定一个月租金，并无不当。故张立新的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费516元，由张立新负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一五年十月二十一日
书记员 崔新新