北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6352号
上诉人（原审被告）王志乐，男，1965年7月28日出生。
被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人李晓剑，男，1981年6月18日出生。
上诉人王志乐因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初7567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年3月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（下称长城物业公司）起诉至原审法院称：王志乐为北京市东城区×××602号（下称诉争房屋）的产权人。2008年5月28日，我公司与王志乐签订《前期物业服务协议》，约定我公司为诉争房屋所在的小区提供前期物业服务，王志乐按照2.8元/平方米/月的标准交纳物业服务费。现王志乐未向我公司交纳2010年1月1日至2012年6月30日期间的物业服务费共计17001.60元。为维护合法权益，我公司诉至法院，请求判令王志乐支付上述欠费及滞纳金11159.61元。
王志乐辩称：长城物业公司所述不实。长城物业公司在服务期间存在严重的质量瑕疵。我在此期间没有交纳物业服务费是因为我房屋对面的业主将房屋出租给公司使用，该公司的工作人员较多，噪音极大并在走廊里抽烟，给我的生活带来极大的困扰。我多次要求长城物业公司对此事予以处理，但长城物业公司并未出面解决，后我报警，会同居委会将该公司清理出了小区。另，长城物业公司的主张已经超过诉讼时效期间。故我不同意长城物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，长城物业公司系受长城物业集团股份有限公司的委托自2008年1月1日起进驻华城住宅小区，事实上提供物业服务，王志乐曾是诉争房屋的产权人，亦享受了长城物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，王志乐应当对长城物业公司提供的物业服务支付对价。现长城物业公司主张王志乐拖欠的物业服务费（2010年1月1日至2012年6月30日期间），并无不当，故对长城物业公司的该项诉讼请求，法院予以支持。关于王志乐所持抗辩意见，不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，对此法院不予采纳。但应指出，王志乐在答辩过程中所述理由，系本案成讼原因，故长城物业公司要求王志乐给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年5月26日判决：一、王志乐于判决生效后十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自二○一○年一月一日至二○一二年六月三十日期间的物业服务费一万七千零一元六角；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王志乐不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回长城物业公司的全部诉讼请求。长城物业公司同意原判。
经审理查明：诉争房屋原系王志乐所有的房产（王志乐于2015年12月将该房屋出售给了案外人邹毅）。诉争房屋所在小区华城住宅小区的开发商为神华房地产有限责任公司（下称神华公司）。2007年12月25日，神华公司通过邀请招标选聘的方式与深圳市长城物业管理股份有限公司（下称深圳长城公司）签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，委托深圳长城公司对华城住宅小区提供前期物业服务。合同约定，物业坐落位置北京市东城区（原崇文区）×××街16号；物业服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序和车辆停放管理；安全防范及消防管理；电梯运行和日常维护；房屋装修管理服务等。前期物业服务期限为3年，自2007年12月25日至2010年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止；物业服务收费选择[包干制]方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月；物业服务费应按物业服务企业进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。合同签订后，深圳长城公司下属的北京分公司进驻华城住宅小区开始提供物业服务。
另查，深圳长城公司于2009年7月20日变更名称为长城物业集团股份有限公司，其分公司名称亦相应变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。
2010年12月25日，神华公司与长城物业集团股份有限公司续签《华城住宅小区前期物业服务合同》，约定物业服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序和车辆停放管理；安全防范及消防管理；电梯运行和日常维护；房屋装修管理服务等。前期服务期限为2年，自2010年12月25日至2012年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止；物业服务收费选择[包干制]方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月；物业服务费应按物业服务企业进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。
2008年5月28日，王志乐与长城物业公司双方签订《前期物业服务协议》，约定长城物业公司为诉争房屋所在的小区提供前期物业服务，王志乐按照2.8元/平方米/月的标准交纳物业服务费。
审理中，王志乐表示长城物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，诉争房屋对面业主将房屋出租，而承租人严重扰民，长城物业公司对此不闻不问，并提交了社区主任的证明予以佐证。对此，长城物业公司表示不予认可，称其公司多次找该承租人进行沟通，亦提交了社区主任的证明予以佐证。另，王志乐提出长城物业公司的主张亦超过诉讼时效期间。为此，长城物业公司提交催缴物业费张贴通知的照片若干张及申请证人孙×出庭作证，证明其公司已对王志乐进行了催缴并且每年每季度其公司都会在每座楼的大厅张贴缴费通知。王志乐对照片及证人证言均不予认可。
本院审理中，长城物业公司认可王志乐所述诉争房屋对面邻居存在扰民及导致楼道卫生较差的问题，但称其公司已多次督促业主及承租人改正，楼道也已进行及时清扫。对于清扫问题，王志乐称清扫次数不够。
上述事实，有双方当事人陈述、《华城住宅小区前期物业服务合同》、追缴通知单、律师函、名称变更通知、房屋买卖合同、照片、证人证言、证明等证据在案佐证。
本院认为：王志乐与长城物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，2010年1月1日至2012年6月30日期间，王志乐系诉争房屋产权人，长城物业公司为王志乐提供了物业服务，王志乐理应向长城物业公司交纳物业服务费，因王志乐未交纳上述期间的物业服务费，故对长城物业公司要求王志乐交纳上述期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
对于王志乐称诉争房屋对面邻居存在扰民及导致楼道卫生较差的问题，本院审理中，长城物业公司认可存在上述问题，但其公司已多次督促业主及承租人改正，楼道也已进行及时清扫，故本院认为长城物业公司提供的物业服务并无明显瑕疵，王志乐的上述抗辩，本院不予支持。
对于王志乐主张的诉讼时效问题，原审审理中，长城物业公司已提交证人证言及催缴通知照片为证，虽王志乐对此予以否认，但王志乐并未提交相反证据予以否认，故原审法院对王志乐关于诉讼时效的抗辩未予支持，并无不妥。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费273元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担100元，由王志乐负担173元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费273元，由王志乐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 王军华
代理审判员 刘慧慧
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 刘梦辰