上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30169号
原告（反诉被告）中储上海物流有限公司。
法定代表人王海滨。
委托代理人尹文清，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司。
法定代表人顾浩亮。
委托代理人张长越，上海申骏律师事务所律师。
委托代理人董晓娜，上海申骏律师事务所律师。
原告中储上海物流有限公司（以下简称中储公司）诉被告上海新亚药业有限公司（以下简称新亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理。诉讼中，被告新亚公司提起反诉，本院适用简易程序于2013年11月12日、12月10日两次公开开庭进行了合并审理。后因案件审理需要转为普通程序，并于2014年10月17日再次公开开庭进行了审理。原告中储公司的委托代理人尹文清、秦桢凯，被告新亚公司的委托代理人张长越、董晓娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中储公司诉称，其系上海市浦东新区金桥路XXX号库房的产权人。2009年8月1日，中储公司与上海新先锋药业有限公司（以下简称新先锋公司）签署了《中储发展股份有限公司库房、货场租赁合同》，约定由中储公司将仓库以及12间标准办公室出租给新先锋公司使用，租赁期限为2009年8月15日到2014年8月14日。2012年7月左右，中储公司、新先锋公司和新亚公司共同签署了《补充协议》，约定原合同中的承租人新先锋公司变更为新亚公司，并由新亚公司承担原合同中承租人的全部权利和义务。2012年12月17日，新亚公司向中储公司发出《关于终止金桥仓库租赁合同通知函》，通知中储公司从2013年1月1日起提前终止租赁合同。中储公司于同月24日回函告知新亚公司如执意单方提前终止租赁合同，则应按照合同约定向中储公司承担相应的违约责任。此后，双方就租赁协议的相关事宜进行磋商。2013年4月28日，新亚公司将承租库房内所有仓储物品都撤空，并于同日将库房钥匙返还给中储公司，中储公司对库房进行了检查，双方对库房返还状态的瑕疵也进行了确认。新亚公司撤离之后，租赁双方就新亚公司拖欠租金、违约金及仓库恢复原状等事宜，多次进行磋商，但始终无法达成一致意见。新亚公司提前解除合同构成违约，为维护中储公司的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令新亚公司：1、支付2012年12月15日至2013年4月28日的租金525，271.50元（人民币，以下币种相同）；2、赔偿中储公司因新亚公司提前解除合同而遭受的经济损失350181元（即三个月的租金）；3、支付2013年第一季度垃圾清运费1344元，2012年12月到2013年2月之间的水费423.50元；4、将中储公司的仓库恢复原状（包括①向电力部门申请并办理将电容从252千瓦恢复到48千瓦的手续，并承担由此引起的所有费用；②修复月台的防撞包边角铁钢及调节板，并承担修复费用；③修复11扇破损的百叶窗，并承担修复费用；④修复多处破损的墙面，并承担修复费用；⑤修复屋顶破损的保温棉，并承担修复费用）。审理中，中储公司变更其第4项诉请为要求新亚公司将租赁仓库恢复原状，即向电力部门申请并办理将电容从252千瓦恢复到48千瓦的手续，并承担由此引起的所有费用，撤回其他几项恢复原状的诉讼请求。
被告新亚公司辩称，不同意中储公司的诉讼请求。中储公司提供的仓库有瑕疵，不能储存药品，其与中储公司协商，一个方案是中储公司改造仓库后继续租赁，另一个方案是解除合同，中储公司选择合同继续履行的方案，但中储公司于2013年3月26日突然告知新亚公司仓库不改造也不租给新亚公司了，故新亚公司于2013年4月28日搬离。因中储公司提出改造仓库，其已于2012年12月底把药品搬至别处，实际不再使用仓库，且中储公司也表示改造期间不收取租金，故不同意支付租金和违约金。新亚公司搬离时已将仓库清理干净，电力扩容也是经过中储公司同意，且搬离时已经更名到中储公司名下。综上，要求驳回中储公司的诉讼请求。同时，新亚公司提起反诉，要求中储公司：1、返还租赁押金100，000元；2、赔偿因违法解除合同造成新亚公司经济损失350，181元；3、赔偿新亚公司其他实际损失共计2，056，938元（其中包括：GMP改造费损失1，128，496元，2013年2月至4月保安服务费损失63，522元，药品移库运费损失155，192元，2013年1月至5月临时仓库租赁费损失792，260元，货架及附件拆除费损失194，000元，空调设备及附件拆除费损失73，649元，共计2，407，119元，扣除上述第2项诉请金额为2，056，938元）。
针对反诉部分，中储公司答辩称，不同意新亚公司的反诉请求。本案违约责任在于新亚公司，涉案仓库系按现状出租，新亚公司陈述的并非本案客观情况，因新亚公司提出其消防不符合国家规定要求解除合同，双方才于2013年1月至3月期间就消防改造问题进行协商，寻求能否找到解决方法以继续履行合同，在各种方法都无法解决的情况下只好解除合同，但磋商期间不停止合同的履行，新亚公司擅自搬离的行为构成违约。
经审理查明，中储公司系上海市浦东新区新金桥路XXX号房地产的权利人。2009年8月1日，中储公司作为出租方（以下简称甲方），新先锋公司作为承租方（以下简称乙方），双方签订《中储发展股份有限公司库房、货场租赁合同》一份，约定由甲方将其合法拥有的上海市浦东新区金桥路XXX号出租给乙方使用。合同第一条约定，乙方租用甲方位于上述地址的库房，面积3，500平方米及12间标准办公室。上述库房、罩棚、货场以下均简称租赁物。租赁物的附属设施包括围墙、道路。第二条约定，本租赁物的功能为药品储存仓储，包租给乙方使用，由乙方自行管理，乙方不得转租或擅自改变用途。第三条约定，租赁期限自2009年8月15日至2014年8月14日。第四条约定，本出租合同的租赁保证金为100，000元；租赁物租金为2009年8月15日至2010年8月14日，仓库、办公用房每月租金100，833元，全年合计租金为1，210，000元。尾数金额在当年最后一个月租金里结清。2010年8月15日起，每年租金均在上年度租金的基础上递增5%。第五条约定，乙方应于本合同签订后10个工作日内，向甲方支付租赁保证金100，000元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后15日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；乙方应于每月10日前支付当月租金。因乙方使用而产生的相关费用（如水、电、垃圾费用等）由甲方代付后，按实与乙方结算。8.1条约定，乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。第十条约定，甲方有责任为本仓库及其作业有正常运行提供必要的保障，例如交通顺畅、通讯、用电、用水正常；甲方提供现有的消防设施，并保证其完好；甲方提供的仓库、办公室不漏雨，道路、场地不积水，围墙无漏洞，场地平整，仓间通风，玻璃窗不透强光。乙方应按安全协议严禁储存易燃易爆及违禁货物，自觉执行消防安全规定和相关法规，确保仓库安全；乙方自行负责库内货物的安全保卫和相关保险事宜。11.1条约定，在合同期内，双方无正当理由不可解除合同。如一方提出解除合同，必须提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可解除合同。11.2条约定，合同期内，若违反上述约定，解除合同的一方应赔偿对方的经济损失。若乙方提出解除合同，必须向甲方赔偿本合同约定的三个月的仓库租赁费。如甲方提前中（终）止合同，必须向乙方赔偿本合同约定的三个月的仓库租赁费。12.1条约定，如遇不可抗力事件，如各级政府政策的要求、自然灾害、战争等致使一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责，不承担由此造成的损失。第十六条约定，甲方同意乙方出资对甲方新金桥路XXX号租赁仓库进行GMP改造，因新金桥路XXX号租赁仓库产权属于甲方，该改造工程须有甲方为主体出面申请办理。为了保证这次GMP改造工程的顺利进行，维护双方的经济利益和合法权益。乙方须提交GMP改造方案及电容扩容方案给甲方，由甲乙双方对方案共同确认后实施。第十八条约定，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。
2012年3月2日，中储公司与新先锋公司签订《库房、货场租赁合同之补充协议》，其中载明：原合同4.2条表述的“租赁物租金”包含租赁费和物业管理费，其中该租赁每月合计租赁费50，833元，该租赁物每月合计物业管理费为50，000元，全年合计租赁物租金为1，210，000元。该金额按合同约定年递增比例增加。
2012年7月，中储公司作为甲方，新先锋公司作为乙方，新亚公司作为丙方，三方签订《补充协议》一份，载明：鉴于乙方经营活动变动，原甲乙双方于2009年8月1日签订的《库房、货场租赁合同》仍在合同履行的有效期间，经甲乙丙三方协商一致，达成如下补充协议：1、原合同中的乙方主体变更为本协议丙方。同时，原合同中由乙方已支付的100，000元保证金退还给乙方，并由变更的丙方支付100，000元保证金给甲方，合同其他条款不变。2、丙方负责继续履行原合同中乙方所承担的全部合同权利和义务。3、在合同变更前如有因乙方应了而未了的费用和事宜均由丙方负责。
上述合同及补充协议签订后，中储公司按约交付了租赁物，新亚公司则向中储公司缴纳了押金100，000元并支付了至2012年12月14日止的租金。
2012年12月17日，新亚公司向中储公司发出《关于终止金桥仓库租赁合同通知函》，函中称：在2012年10月27日上海消防五大队对金桥仓库的消防检查中发现，金桥仓库的消防等级是“丁”、“戊”类批文，不符合存放药品这种“丙”类物品，并责令该公司在2012年12月31日前搬离，否则将封仓库，为了不影响该公司正常业务的进行，避免（影响）中储公司仓库的正常租赁，该公司只能搬离金桥仓库中存放的药品。按原合同十二条约定属于不可抗力事件，该公司只能提出终止涉案租赁合同，终止日期自2013年1月1日开始。
2012年12月24日，中储公司向新亚公司送达《关于终止金桥仓库租赁合同通知函的复函》，称其已收悉新亚公司关于终止合同的通知函，就新亚公司提出的“在2013年1月1日开始终止履行《库房、货场租赁合同》”的意见该公司将予以考虑，也愿意与新亚公司协商解决，以便妥善处理双方在租赁合同项下的权利和义务，但新亚公司在通知函中提出的“终止理由”是否属于“不可抗力”事件有待商榷，如新亚公司执意现在单方提出“提前终止合同”，则应按照租赁合同的约定向中储公司承担相应的违约责任。
2013年4月7日，中储公司向新亚公司发出《关于要求支付租金的函》，称截止本函出具之日，新亚公司与中储公司签署的合同依然在实际履行之中，新亚公司也依然占有中储公司出租的库房和办公室，但租金却只支付至2012年12月15日，其后未再向中储公司支付任何租金，现以书面形式再次明确告知：希望新亚公司就拖欠租金的事宜尽快委派人员与中储公司进行协商解决，如新亚公司一再拖延，中储公司不得不采取相应的措施，以维护公司的合法权益。
2013年4月28日，新亚公司自租赁物中搬离并与中储公司办理了移交手续。
另查明，2012年10月26日，上海市浦东新区公安消防支队至新金桥路XXX号对新亚公司进行消防监督检查，检查中发现的违法行为及火灾隐患如下：1、作为药品仓库的建筑材料为夹心彩钢板，不符合防火要求，2、仓库内无自动灭火系统，3、仓库2400平方米无防火分区，4、仓库内无排烟系统，5、现场无法提供消防行政批文。处理情况为“拟处罚，查改正”。当天，该消防部门对新亚公司作出《责令改正通知书》，责令新亚公司对消防监督检查中发现的“消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准”及“排烟口封堵，防火分区未划分”的其他消防安全违法行为立即改正。
又查明，2002年12月，上海市公安局浦东分局就涉案仓库进行建筑工程消防验收的意见书中载明，涉案的仓库、办公楼消防验收合格，但仓库仅限存放丁、戊类物品，库房如有改建，变更存放物品类别，应重新申报。新亚公司于2012年12月17日向中储公司发出《关于终止金桥仓库租赁合同通知函》后，租赁双方曾就直接终止合同还是对仓库进行消防改造以继续履行合同进行磋商，但最终未能达成一致意见。2013年3月26日，中储公司明确告知新亚公司不再对租赁仓库进行消防改造。
再查明，2009年9月30日，新先锋公司与上海浦东洋泾建筑安装工程有限公司（以下简称洋泾公司）签订《合同书》，委托洋泾公司对涉案仓库安装630KVA箱式变电站。2013年6月，相关电容名称变更至中储公司名下。
审理中，关于合同解除问题，新亚公司认为中储公司于2013年3月26日口头通知其不再出租房屋，故合同于该日解除，中储公司表示其只是告知新亚公司不再进行改造，没有表示不出租，鉴于新亚公司已于2013年4月28日提前搬离并返还了租赁物，故确认涉案合同于2013年4月28日解除。
关于租金问题，新亚公司表示在双方磋商过程中，中储公司明确表示改造仓库期间存放在仓库内的货架等物品不搬离，租金也不予支付，待新亚公司回搬之日再起算租金。中储公司对此不予认可，称其从未作出承诺，且已发函要求新亚公司支付租金，同时，因该公司帮新亚公司代付了2013年第一季度的垃圾清运费1，344元及2012年12月到2013年2月期间的水费423.50元，故要求新亚公司支付，相应的发票原件已经交给了新亚公司。对此，新亚公司表示其处没有中储公司所称的原件，要求中储公司出示，另外，该公司于2012年12月22日起将药品移库，仓库处于空置状态，不可能产生垃圾清运费等费用。中储公司对于新亚公司陈述的药品移库情况不清楚，并表示，即使新亚公司搬离药品，但房屋没有返还，故期间的费用应由新亚公司承担。
关于GMP和消防改造问题，新亚公司称这是为了符合药品质量管理体系的改造，其中包括电容扩容，中储公司提供的仓库有瑕疵，不能储存药品，故需改造。中储公司则认为其是按现状出租状况，并经承租人申请同意其进行GMP改造，但承租人同时还需要进行消防改造，其没有帮助承租人进行消防改造的义务，根据合同约定，改造费用应由承租人自行承担。而且，因电容扩容的问题，致使其很长一段时间无法对外出租，目前还是以“补贴电费”的方式才招来租客，故坚持要求新亚公司将电容恢复原状。新亚公司则认为电容扩容征得了中储公司的同意，且相关户名已过户至中储公司名下，中储公司是实际获益者，故不同意中储公司恢复原状的诉讼请求。
关于押金，中储公司要求抵扣新亚公司应当支付的费用，新亚公司则要求予以返还。
另外，新亚公司表示，其将药品搬离后，仍有货架空调等物在内，为此还聘请了保安人员产生了保安费等损失，至搬迁时又产生了搬迁费，因中储公司违约解除合同，故应赔偿其损失。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《中储发展股份有限公司库房、货场租赁合同》、《库房、货场租赁合同之补充协议》、《补充协议》、《关于终止金桥仓库租赁合同通知函》、《关于终止金桥仓库租赁合同通知函的复函》、《关于要求支付租金的函》、《消防监督检查记录》、《责令改正通知书》、《建筑工程消防验收意见书》等证据予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，新亚公司应于每月10日前支付当月租金，如新亚公司欠交租金或其它费用超过1个月，中储公司在书面通知新亚公司交纳欠款之日起五日内，新亚公司未支付的，中储公司有权解除合同。本案中，新亚公司仅支付了至2012年12月14日的租金，经中储公司发函催讨租金，仍未支付，显已构成违约，鉴于新亚公司已于2013年4月28日搬离，并与中储公司就返还租赁物办理了移交手续，可见双方对解除合同已经达成了合意，故中储公司要求确认合同于该日解除并无不当，本院可予准许。新亚公司认为中储公司于2013年3月26日口头通知其解除合同，故合同已于该日解除，因中储公司予以否认，其又未能提供证据予以证实，本院不予采纳。合同解除后，双方仍应按约进行结算。新亚公司称其已于2012年12月将库存药品搬离，但确认尚有货架、空调等物品在租赁物内，故仍应继续承担2012年12月15日起至2013年4月28日返还租赁物期间的租金，本案中并无证据表明中储公司曾承诺免除新亚公司相应期间的租金，故对新亚公司的该意见本院不予采信。合同约定，合同期内，如一方提出解除合同，必须提前三个月以书面通知对方，经对方同意后方可解除合同，如违反上述约定，解除合同的一方应赔偿对方合同约定的三个月的仓库租赁费，故中储公司要求新亚公司承担因提前解除合同而遭受的经济损失具有合同和法律依据，本院予以支持。中储公司主张垃圾清运费和水费，但未能提供证据予以证实，其要求新亚公司将扩容的电容恢复原状并承担由此所引起的所有费用亦无合同依据，故本院对其该两项诉请均不予支持。
对于新亚公司的反诉请求，本院认为，根据合同约定，中储公司提供现有的消防设施，并保证其完好，并由新亚公司自行负责库内货物的安全保卫和相关保险事宜，新亚公司认为消防检查发现中储公司提供的仓库不符仓储药品要求构成违约显然与合同约定不符，其要求中储公司承担解除合同的经济损失及保安服务费等损失没有合同依据，本院不予支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故新亚公司要求中储公司赔偿GMP改造费损失于法无据，本院不予支持。关于押金，合同解除后，中储公司再行占有押金已失去了合同依据，应予返还。审理中，中储公司撤回要求新亚公司修复月台等恢复原状的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中储上海物流有限公司与被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司之间的《中储发展股份有限公司库房、货场租赁合同》、《库房、货场租赁合同之补充协议》、《补充协议》于2013年4月28日解除；
二、被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）中储上海物流有限公司2012年12月25日至2013年4月28日期间按每月人民币116，727元的标准计算的租金；
三、被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）中储上海物流有限公司经济损失人民币350，181元；
四、驳回原告（反诉被告）中储上海物流有限公司的其余诉讼请求；
五、原告（反诉被告）中储上海物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司押金人民币100，000元；
六、驳回原告（反诉被告）中储上海物流有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12，558元，由被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司负担。反诉案件受理费人民币13，428元，由原告（反诉被告）中储上海物流有限公司负担人民币2，300元，被告（反诉原告）上海新亚药业有限公司负担人民币11，128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。