昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第3255号
原告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡房地产”）
组织机构代码：74146742-5。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村*号。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陆娟，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告张鹏飞，男，1954年12月14日出生，汉族，云南省昆明市人，小学文化，自由职业。
被告王季英，女，1956年8月18日出生，汉族，云南省昆明市人，小学文化，无业。
二被告共同委托代理人刘鑫玉，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。
第三人云南碧鸡建筑集团有限公司（以下简称“碧鸡建筑”）
组织机构代码：21676548-3。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人赵一飞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明仁维建设集团有限公司（以下简称“仁维公司”）
组织机构代码：75717079-X。
住所：昆明市西山区长坡对锅村。
法定代表人：韩剑勇，职务：董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1970年5月18日出生，汉族，江苏省扬州市人，初中文化，仁维公司职员。特别授权代理。
原告碧鸡房地产诉被告张鹏飞、王季英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，被告张鹏飞、王季英于2014年9月11日申请追加碧鸡建筑、仁维公司作为第三人参加本案诉讼，本院均予以准许，并依法组成合议庭于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告碧鸡房地产的委托代理人张谦、陆娟，被告张鹏飞、王季英的委托代理人刘鑫玉，第三人碧鸡建筑的委托代理人赵一飞，第三人仁维公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧鸡房地产诉称：2013年3月29日，原告与二被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为：BJZZ2012-0458）（以下简称“《合同》”）及《﹤商品房购销合同﹥补充协议（住宅）》（以下简称“《补充协议》”）。《合同》约定二被告向原告购买由原告投资开发的碧鸡名城小区一期商品房一套，房号为10-2903，房屋总价款为785784.34元，二被告应于签订合同当日一次性全额付款；《补充协议》第三条第3款约定，若二被告未在《合同》签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，原告有权将涉案房屋收回并另行出售，二被告应按总房款的20%作为违约金支付给原告，且合同自动解除。合同签订后，被告一直未向原告支付购房款。原告多次催告，二被告均不予理会，至今仍未向原告支付购房款。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告于2013年3月29日签订的《合同》及《补充协议》；2、二被告按照《合同》约定向原告连带支付违约金157156.87元；3、被告承担本案诉讼费。
被告张鹏飞、王季英共同辩称：二被告不同意解除与原告签订的《合同》及《补充协议》，二被告不存在违约行为，不应当支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人碧鸡建筑述称：涉案合同由原、被告签订，与碧鸡建筑无关。
第三人仁维公司述称：请求驳回原告的诉讼请求。
原告碧鸡房地产为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、《合同》（含《补充协议》），欲证明原、被告于2013年3月29日签订《合同》，约定被告向原告购买碧鸡名城小区一期商品房一套，并约定了房屋价款、付款时间、违约责任等内容，现被告未支付购房款，违反约定，应当按照《补充协议》的约定承担违约责任，支付违约金。
经质证，被告张鹏飞、王季英对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可；第三人碧鸡建筑对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，但认为与其无关；第三人仁维公司对该证据材料予以认可。
二、《“碧鸡名城”BC地块交房公告》，欲证明原告已经按照合同约定向全额支付了购房款或办理了按揭手续的买受人履行了交房义务，因被告未支付购房款，原告未向其交房。
经质证，被告张鹏飞、王季英对该证据材料真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为这是原告的单方行为，对二被告不产生约束力；第三人碧鸡建筑对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，但认为与其无关；第三人仁维公司对该证据材料予以认可。
被告张鹏飞、王季英为支持其抗辩主张，共同向本院提交以下证据材料：
一、1.《合同》；2.《补充协议》，欲证明原、被告于2013年3月29日签订了《合同》及《补充协议》，约定原告将位于西山区棕树营街道办事处土堆村碧鸡名城小区的第一组团第1单元第29层2903号的房屋出卖给被告，总房价为785784.34元，由二被告在合同签订后60日内一次性全款支付给原告，《合同》及《补充协议》合法有效，系原、被告的真实意思表示，不应解除。
经质证，原告对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为该组证据材料可以证实被告没有在合同签订当日支付购房款，构成违约；第三人碧鸡建筑对该组证据材料不予认可，认为是原、被告签订的，与其无关；第三人仁维公司对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。
二、《收款收据》1份，欲证明二被告于2013年3月29日将购房款一次性支付给原告，原告在收到购房款后出具了金额为785784.34元，客户为张鹏飞的收据给被告，二被告已依约履行完付款义务。
经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为被告未提交打款记录证明其支付了购房款；第三人碧鸡建筑对该证据材料不予认可；第三人仁维公司对该证据材料予以认可。
四、《商品房买卖合同登记备案表》1份，欲证明原、被告于2013年3月29日就双方签订的《合同》进行了登记备案，双方签订的《合同》合法有效。
经质证，原告对该证据材料予以认可，但认为该证据材料无法证明被告已履行了付款义务；第三人碧鸡建筑对该证据材料真实性予以认可，对证明内容不予认可，并认为与其无关；第三人仁维公司对该证据材料予以认可。
五、1.《砂石材料购销合同书》；2.对账单1份，欲证明被告与仁维公司于2012年4月签订《砂石材料购销合同书》，由被告向仁维公司提供砂石料，后仁维公司将涉案房屋抵给二被告，用以抵销仁维公司欠被告的材料款。
经质证，原告对该组证据材料不予认可，认为涉及的主体并非本案当事人；第三人碧鸡建筑对该组证据材料不予认可，认为是仁维公司与被告签订的，且对账单上记载的涉案房屋金额与《合同》约定的房屋价款不一致；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可，认可在对账单上签字的冯文池系仁维公司的统计，张晋系负责原材料及生产的总经理。
第三人碧鸡建筑、仁维公司未向本院提交证据。
本院在本案审理过程中依职权调取了碧鸡建筑与仁维公司签订的《抵房协议》（复印件）1份，并依职权向被告张鹏飞及案外人张刚制作了询问笔录1份。
经质证，原告对《抵房协议》不予认可，认为不是由原告签订的；对询问笔录真实性、合法性予以认可，但不认可张鹏飞陈述的其已通过抵款的形式将涉案房屋的房款结清。被告张鹏飞、王季英对《抵房协议》及询问笔录真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人碧鸡建筑对《抵房协议》真实性予以认可，认可碧鸡建筑所加盖的两枚公章的真实性，但不清楚手写部分由谁书写，并认为该协议并未得到碧鸡建筑法定代表人的追认；对询问笔录真实性、合法性予以认可，但认为与其无关。第三人仁维公司对《抵房协议》及询问笔录均予以认可，认可《抵房协议》的手写部分由仁维公司的张晋书写，并对手写部分的金额予以认可。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且各方当事人对其真实性予以认可，故本院对其予以采信。二被告共同提交的证据材料一、二、三、四及证据材料五中的1符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对此予以采信；证据材料五中的2虽未加盖仁维公司公章，但仁维公司对此予以认可，并认可签字的冯文池及张晋是仁维公司的工作人员，故本院对其予以采信。同时，本院对《抵房协议》及张刚、张鹏飞的询问笔录予以采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2013年3月29日，原告碧鸡房地产与被告张鹏飞、王季英签订《合同》，约定二被告向原告购买由原告开发建设的碧鸡名城第10幢第29层2903号房屋，总房款为785784.34元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年3月29日，并对房屋的交付期限、双方的违约责任等内容进行了明确约定。原告与二被告还于2013年3月29日签订《补充协议》，对《合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013032921379。原告于2013年3月29日开出《收款收据》，记载：“客户：张鹏飞，住房款10-2903，785784.34元。”该收据加盖有原告的财务专用章。
2013年1月23日，第三人碧鸡建筑（甲方）与第三人仁维公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：“根据甲乙双方2011年10月12日签订的《西山区城中村改造4#地块住宅项目上部工程商品砼供需合同》，截止到2013年1月，甲方应付未付乙方材料款。现经双方友好协商达成以下协议：1、由云南碧鸡集团建筑有限公司将其开发的碧鸡名城住宅七套，栋号7栋4204号房单价7915元／平方米、栋号10栋2903号房单价8585元／平方米、栋号10栋3503号房单价8615元／平方米、栋号10栋2403号房单价8535元／平方米、栋号10栋3203号房单价8615元／平方米、栋号10栋4107号房单价8315元／平方米、栋号7栋4304号房单价7815元／平方米。抵作昆明仁维建设集团有限公司材料款，现云南碧鸡建筑集团有限公司用该七套房屋作为甲方应付乙方的材料款抵给乙方，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年1月23日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方材料款；3、本协议生效后，甲方即将以上七套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”协议尾部甲方处签字人为“袁后国”，并加盖有碧鸡建筑公章；协议底部空白部分手写注明了上述七套房屋每一套的金额并在其后注明了七套房屋的合计总金额，其中，涉案房屋的金额为785785.05元，“合计总金额”处加盖有碧鸡建筑公章。2013年3月31日，张刚与仁维公司共同制作昆明市仁维集团混凝土搅拌站（西站）《张刚石场对账单2013年3月31日》，对账单记载，2012年9月25日至2013年3月31日期间，仁维公司累计应付材料款为1715627.90元，付款情况为：于2012年9月29日用编号为9032635的支票支付了100000元，于2013年3月29日以涉案房屋抵款746495.12元，剩余应付材料款为869132.78元。
本案审理过程中，被告张鹏飞及案外人张刚陈述：1、张鹏飞与王季英系夫妻关系，二人与原告签订《商品房购销合同》后并未实际支付购房款，但已通过抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清；2、2012年4月20日，张鹏飞、张刚与仁维公司签订《砂石材料购销合同》，约定由张鹏飞一方向仁维公司供应砂石料，后仁维公司差欠张鹏飞一方砂石料款，便将涉案房屋抵给张鹏飞一方，用以抵扣仁维公司差欠张鹏飞一方的欠款746495.12元；3、仁维公司于2013年3月29日带领张鹏飞一方到原告售楼部签订了涉案房屋的《商品房购销合同》，并于当天进行了合同备案，原告于同日开出与合同约定价款一致的收款收据；4.张刚于2013年3月31日与仁维公司制作对账单对此进行了确认，因张刚认为涉案房屋不值785784.34元，故经张刚与仁维公司协商，双方通过涉案房屋结清的材料款为746495.12元。
庭审中，原告碧鸡房地产陈述：原告没有追认过第三人碧鸡建筑与第三人仁维公司签订的《抵房协议》，二被告未支付过涉案房屋的购房款。原告主张解除《合同》及《补充协议》并要求被告承担违约金的依据是《补充协议》第三条第3款：“若乙方未在《商品房购销合同》签订后三十日内，与银行签订《个人购房借款合同》或不具备按揭条件又不能在本合同签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，甲方有权收回房屋并另行出售，乙方将按总房款的20%作为违约金支付给甲方，剩余所交房款甲方将退回给乙方，在此情况下合同自动解除。”之约定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《合同》及《补充协议》系原、被告真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照约定履行各自的义务。《合同》约定，二被告应于2013年3月29日一次性向原告支付涉案房屋的购房款785784.34元。现原告主张二被告未向其支付涉案房屋购房款，应承担违约责任，二被告抗辩第三人碧鸡建筑将涉案房屋处分给第三人仁维公司用以抵销碧鸡建筑所欠仁维公司债务后，仁维公司又将涉案房屋处分给二被告用以抵销仁维公司所欠被告一方债务，二被告已通过以房抵款的形式结清了涉案房屋购房款，不构成违约。但涉案房屋由原告开发建设，在碧鸡建筑与仁维公司签订《抵房协议》时，涉案房屋的所有权人为原告而非碧鸡建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，要确定《抵房协议》是否有效，就需审查《抵房协议》是否经过原告的追认。本案中，原告于2013年3月29日开出涉案房屋的《收款收据》，该收据加盖有原告的财务专用章，记载的客户名称为被告张鹏飞，收款金额为785784.34元，此金额与《合同》约定的涉案房屋价款一致，故根据《收款收据》，可知原告认可二被告已按照《合同》的约定结清了涉案房屋的购房款。而原、被告均陈述二被告未实际支付过涉案房屋的购房款，则原告在开出《收款收据》时，理应审查二被告是以何种方式结清涉案房屋的购房款。根据审理确认的法律事实及当事人的陈述，可知涉案房屋首先由碧鸡建筑通过《抵房协议》处分给仁维公司，再由仁维公司处分给张鹏飞一方用以抵销仁维公司所欠债务。据此，可以推知原告知晓《抵房协议》的存在，再结合《收款收据》，本院确认原告以其自身行为表示了对《抵房协议》的追认。综上，《抵房协议》系碧鸡建筑与仁维公司的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，且碧鸡建筑的无权处分行为已经过权利人原告的追认，合法有效。碧鸡建筑据此以785785.05元的价格将涉案房屋处分给仁维公司后，仁维公司又将涉案房屋处分给张鹏飞一方，虽然对账单记载的涉案房屋价款为746495.12元，但该金额系张鹏飞一方与仁维公司的约定，与原告及碧鸡建筑无关，原告开出的《收款收据》记载的金额为785784.34元，确认了被告已通过以房抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清，履行了合同约定的支付购房款的义务，不存在原告主张的违约行为，《补充协议》第三条第3款约定的原告可解除合同的情形并未发生，原告依据该条款的约定向被告主张违约金也无事实和法律的依据，故本院对原告要求解除原、被告于2013年3月29日签订的《合同》及含《补充协议》并支付违约金157156.87元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币3443元（原告已预交），由原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司自行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一四年十月十四日
书 记 员 沈思思