山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临商终字第1128号
上诉人（原审原告）：临沂宝鼎餐饮有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山一路**号。
法定代表人：肖某某，经理。
委托代理人：袁秋斌，山东衡正源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：临沂市房产经营开发公司。住所地：临沂市兰山区沂蒙路**号。
法定代表人：梁某某，经理。
委托代理人：朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：临沂市水利局。住所地：临沂市兰山区北京路**号。
法定代表人：申某某，局长。
委托代理人：王会石，山东正之源律师事务所律师。
上诉人临沂宝鼎餐饮有限公司（以下简称宝鼎公司）、上诉人临沂市房产经营开发公司（以下简称房产公司）、上诉人临沂市水利局（以下简称水利局）因租赁合同纠纷一案，均不服临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第3147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告宝鼎公司诉称，2008年10月20日，原告宝鼎公司（承租人）与山东省临沂市水利局物资储运站（出租人）签订房屋租赁合同。租赁房屋的用途为开办经营酒店“金鼎官府菜”，租赁期限为2008年12月8日至2013年12月7日，双方同时就租赁房屋的具体位置、租金、租赁房屋的维修、违约责任及其他问题进行了约定。合同签订后，双方均按照合同的约定履行合同，出租方将房屋交付原告后，原告对租赁房屋内外装饰后进行“金鼎官府菜”酒店的经营。2010年10月1日，水利局物资储运站迁至南坊新区，该租赁房屋由被告房产公司接收，双方继续履行合同，原告将租金交付至被告，被告出具了相应的收款单据。2012年9月2日，在合同履行期内，被告突然将原告经营的酒店停水停电，酒店内的海鲜、肉菜等全部损坏，导致原告无法经营。原告多次找被告领导协商，被告始终不同意通水通电。被告的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益，造成了巨大的经济损失。请求法院判令被告继续履行租赁合同、接通水电，赔偿原告停业期间所造成的360483.80元经济损失并承担诉讼费，第三人水利局承担连带责任。
原审被告房产公司辩称，原告所诉的租赁合同是无效合同，理由如下：一、原告所承租的房屋归水利局所有，出租方是临沂市水利局物资储运部，该部无权出租。二、2007年11月22日水利局将该土地收储到国土资源局，国土资源局与被告签订了土地使用合同，该土地使用权出让和转让给被告。2009年7月15日，市国土局、第三人水利局与被告三方签订了移交决定，约定土地使用权43.91亩及地上建筑物在本协议签订之日起移交给国土局。水利局确认现有条件建筑物无权属纠纷，并保证国土局向被告顺利移交。原告所诉租赁合同不但主体不适格，而且签订时间为2008年12月8日，水利局将转让物已经转让的情况下签订的。租赁时间2013年12月7日，明显与2009年7月15日的移交决定交付的时间相冲突，同时证明该水利局物资储运站明显违背权属人水利局的意思表示。综上所述，原告所诉租赁合同为无效合同，其要求继续履行的请求应依法驳回。三、原告停业损失与被告无关，要求被告赔偿损失的请求，依法不能成立应予以驳回。四、被告于2011年8月24日通知原告搬出，否则造成的损失自己承担，而原告无视被告受让的土地使用权，仍对地上使用物侵占，影响了被告的开发，给被告造成了损失，被告保留诉权，为了案件尽快审理，本案中不再提出反诉。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。
原审第三人水利局述称，出租方的主体已经变更为本案的被告，第三人水利局已不具有出租人的权利和义务。2008年12月8日，第三人水利局与原告签订租赁合同一份，合同约定第三人将位于金雀山路23号的房屋租赁给原告经营酒店使用，租赁期限为自2008年12月8日至2013年12月7日，并约定了租金和其他事项。合同履行至2009年12月份时，临沂市人民政府将本案的租赁地点与被告房产开发公司进行了置换，也就是说自此该案租赁地点归被告所有和使用，此后的租金也是由原告交给被告，被告收取的，三方合意变更了出租方的主体，其相应的权利义务也随之转移给原、被告双方，对于原告与被告之间的法律行为均与第三人水利局无关，并且根据租赁合同第16条第4款的约定，原、被告双方之间发生的纠纷也与第三人无关，第三人水利局不是法律意义上的承受人。
原审判决认定，原告宝鼎公司是2009年4月14日注册成立的私营公司，该公司的发起人为肖某某、法定代表人亦登记为肖某某，主要经营餐饮类。2008年10月，肖某某作为承租方与第三人水利局所属的山东省临沂市水利局物资储运站签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋座落在金雀山路23号、共23间、建筑面积为800平方米；租赁期限从2008年12月8日至2013年12月7日；年租金为7.5万元；自合同签订之日起满6个月交前期房租，经营满12个月交后6个月房租及新年度上半年租金；承租人负责支付出租房屋的水费、卫生费和物业等管理费；租赁房屋用途为酒店；不允许对框架结构进行改变，可在事先征得出租方同意的前提下装修及增设必要的设施；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是合同到期之日。合同还就双方的权利义务及解除合同的情形、违约责任等进行了约定。原告向法庭提供的合同中第16条第4款载明的内容为“承租方在租赁期限，要合法经营依法纳税，由此造成的后果由承租方承担”，而被告、第三人向法庭提供的合同及工商部门留存的原告在登记成立时提供的合同则载明“水利局机关向南坊进行搬迁资产时，出租方提前2个月通知承租方，并与承租人按有效使用天数结算。出租方不负担任何经济责任”。合同的出租人处加盖了“山东省临沂市水利局物资储运站”，承租人处由肖某某签名，原告提供的合同中还加盖了原告的单位公章。合同签订后，出租方将房屋交承租人使用，承租人向出租人交纳房租，并利用租赁的房屋经营餐饮业务，冠名为“金鼎官府菜”。
2007年11月22日，临沂市国土资源局与被告房产公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定临沂市国土资源局将金雀山路62号、宗地号为2007-102号的土地出让给被告，出让金总额为6000万元，出让人同意在2009年10月31日前将出让宗地交付给受让人。2009年7月15日，市国土局（甲方）与第三人水利局（乙方）、被告房产公司（丙方）签订了《关于2007-102号地块移交的约定》，约定：市政府收回乙方的国有土地使用权，自本约定签订之日起土地及现状条件下的建筑物移交给甲方，乙方确认其无权属及争议并保证甲方向丙方顺利移交；上述移交范围内的建筑物、附着物等详细清单由乙、丙双方确认；本约定签订视为物权的实际移交，移交后乙、丙两方发生的纠纷争议由双方另行协商解决。上述土地及房屋交付后，原告继续在所租赁的房产内经营，被告房产公司向原告收取代垫的电费，并按原告与水利局物资储运站签订的租赁合同约定的标准向原告收取房屋使用费、房租。据原告向法庭提供的加盖了被告的财务专用章的收据载明收款单位为“金鼎官府菜”、“临沂金鼎餐饮有限公司”，收款事由为“房屋使用费”、“房租”，其中2012年9月18日的两张收据分别载明收取电费、收取7-8月房屋使用费。
被告房产公司主张其分别于2011年8月24日、2012年4月18日、2012年5月11日、2012年8月16日向原告发出通知，要求原告将房屋清空，否则将停电。被告为此提供的《通知》中，有“安丰科”、“肖庆鑫”等人签名，原告认可仅收到了2012年8月16日的《通知》，但对于其他《通知》不予认可，主张未收到《通知》，签名的人员也不是该公司的员工。
对于原告主张的损失，原告提供了购置蔬菜肉品等单据8张，证实损失29348.8元的事实；2012年3、4、5月份报税发票三张，证实原告停业期间的营业利润损失；原告方4、5、6、7月份的工人工资表四页，证实原告在停业期间的工资损失。被告认为购置蔬菜肉品等单据8张系原告自行制作的，不能证实损失情况，且即使存在损失也应由原告自行承担；营业利润损失没有税务部门的盖章，也不是原件，没有证据效力；工人工资已包含在营业利润损失中，不应重复计算。第三人认为该宗损失与其没有关联性。根据原告的申请，原审法院委托临沂嘉德价格评估有限公司对原告经营损失及酒店装修装饰损失价格进行评估，该公司以2013年2月21日为评估基准日作出（2013）第21号评估报告书，认定食品损失价值为3000元，工资损失为80元／人／日，经营利润损失为2022元／日，酒店装修装饰费用为116500元。该公司还出具了《说明》，载明经营利润损失为同等经营规模、同等经营水平下的行业社会平均日净利润，酒店装修装饰损失为计提折旧后的装修装饰客观价值。该公司为此收取了评估费6000元。
庭审中，原告向法庭提供了肖某某与被告的“王富业”经理谈话的录音证据，用以证实肖某某于2012年9月3日在被告停电后与被告进行协商解决以及被告违约的事实。被告对录音证据不发表意见，亦未在指定的期限内对录音证据的真实性提出鉴定申请。
原审判决认为，原告宝鼎公司的法定代表人肖某某与第三人水利局所属的山东省临沂市水利局物资储运站签订合同，约定租赁使用第三人所属的山东省临沂市水利局物资储运站的房屋开办“金鼎官府菜”酒店。租赁合同签订之后，肖某某作为发起人及主要投资人，投资成立了宝鼎公司，该公司以租赁的房产作为主要办公和经营场所，并且在租赁合同履行过程中由宝鼎公司支付租赁费，故应认定该公司对肖某某签订合同的行为进行了追认，肖某某签订合同的行为所产生的民事权利义务应由原告宝鼎公司承担。由于山东省临沂市水利局物资储运站系第三人水利局内设的科室，对外不具有承担民事责任的能力，因此其签订合同的行为应由第三人水利局承担责任。综上，肖某某与山东省临沂市水利局物资储运站签订的租赁合同对原告宝鼎公司及第三人水利局具有约束力。
关于《房屋租赁合同》，原告向法庭提供的合同与被告、第三人向法庭提供的合同中第16条第4款载明的内容不一致，但由于被告、第三人提供的合同中载明“水利局机关向南坊进行搬迁资产时，出租方提前2个月通知承租方。并与承租人按有效使用天数结算。出租方不负担任何经济责任”，而原告在公司成立时向工商部门登记所留存的合同与被告及第三人提供的合同一致，故应当认定被告及第三人提供的合同系经签约当事人协商修改后最终确认的合同，合同中约定的内容对双方具有约束力。
关于《房屋租赁合同》的效力问题，原告与第三人之间的《房屋租赁合同》签订于2008年10月，而临沂市国土资源局与被告房产开发公司签订《国有土地使用权出让合同》时间为2007年11月22日，因后者系临沂市国土资源局代表政府与被告约定的对土地进行移交的合同，该合同的约定能够导致物权的变化，而该合同中明确约定出让人同意在2009年10月31日前将出让宗地交付给受让人，故2009年10月31日前第三人水利局对其享有土地使用权的土地及地上建筑物享有处分权，以充分提高资产的利用效率，据此能够认定《房屋租赁合同》属于部分有效合同，与《国有土地使用权出让合同》约定相悖的部分无效。《房屋租赁合同》明确约定租赁期限从2008年12月8日至2013年12月7日；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是合同到期之日。而该合同第16条第4款约定“水利局机关向南坊进行搬迁资产时，出租方提前2个月通知承租方。并与承租人按有效使用天数结算。出租方不负担任何经济责任”，因此合同中对于租赁期限的约定存在矛盾。但由于原告在签订合同时并不知晓《国有土地使用权出让合同》的存在，故其对于合同的无效部分不具有过错，而第三人所属的物资站在签订租赁合同时应当知晓《国有土地使用权出让合同》及《关于2007-102号地块移交的约定》的存在，故对于租赁合同的无效部分应当承担过错责任。由于原告租赁使用房产从事餐饮业务需进行装饰装修，支付的费用需在经营限期内摊销，第三人因政府统一规划进行搬迁，导致经营期限的缩短，对于因提前履行合同给原告造成的装修装饰损失，应由第三人水利局进行赔偿。
第三人依据《国有土地使用权出让合同》及《关于2007-102号地块移交的约定》，将土地及地上附着物交被告房产开发公司后，被告享有对受让土地及地上物的处分权。原告继续使用租赁房屋继续经营，被告向原告收取房屋使用费、房租，双方形成新的租赁合同关系。《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，因此被告房产公司可根据需要随时解除与原告之间的合同，并限期要求原告搬离，但需保留合理的期限，根据原告经营的性质及状况，确定合理期限为60天。被告在庭审中提供了《通知》4张，证实其分别于2011年8月24日、2012年4月18日、2012年5月11日、2012年8月16日向原告发出通知，要求原告将房屋清空，否则将停电。因原告对“安丰科”、“肖庆鑫”等人签名的2011年8月24日、2012年4月18日、2012年5月11日的《通知》不予认可，主张仅收到了2012年8月16日的《通知》，“安丰科”、“肖庆鑫”等人不是该公司的员工，被告亦未提供其他证据印证原告于上述时间收到了《通知》，故认定被告向原告发出解除合同通知的时间为2012年8月16日，原告应于2012年10月16日前搬离处所。原告提供了肖某某与被告的“王富业”经理谈话的录音证据，被告未在指定的期限内对录音证据的真实性提出鉴定申请，故对谈话录音的真实性予以认定，并据此认定被告于2012年9月3日停电的事实。由于被告未为原告保留足够的合理期限以使其搬迁却采取了停电行为，故其对原告因此造成的财物损失及经营利润损失应当进行赔偿。
关于原告所主张的损失，临沂嘉德价格评估有限公司进行了评估，该公司评估后作出了（2013）第21号价格评估报告书及说明。由于该评估报告系根据同等经营规模、同等经营水平下的食品损失、工资损失、经营利润损失以及酒店装修装饰折旧后的价值进行的评估，故评估报告具有公允性，对其效力予以认定。评估报告认定停电造成食品损失为3000元，予以采信；评估报告中认定工资损失为80元／人／日，经营净利润损失为2022元／日，由于经营净利润系扣减包括工资在内的各项经营费用后所产生的，故原告主张经营利润损失后不应再主张工资损失。上述食品损失为3000元，经营净利润损失计算为2022元／日×43日=86946元，合计89946元，应由被告房产公司赔偿。评估报告认定截至2013年2月21日酒店装修装饰计提折旧后的损失为116500元，该损失应由第三人水利局进行赔偿。原告为确定损失价值而支付的评估费6000元，应由被告及第三人按比例分担。由于被告已与原告解除合同，租赁房屋已被拆迁，原告要求继续履行合同不符合法律规定，不予支持。原告要求第三人承担连带责任不符合法律规定，不予支持。
综上，原告主张的损失360483.3元，其合理部分予以支持，超出部分不予支持。被告辩称原告不是适格主体，原、被告之间不存在租赁合同关系，第三人述称原、被告双方之间发生的纠纷与其无关，不符合合同约定及法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告临沂市房产经营开发公司于判决书发生法律效力后十日内赔偿原告临沂宝鼎餐饮有限公司损失89946元。二、第三人临沂市水利局于判决书发生法律效力后十日内赔偿原告临沂宝鼎餐饮有限公司装饰装修损失116500元。三、原告支付的评估费6000元，由被告临沂市房产经营开发公司负担2700元，第三人临沂市水利局负担3300元。四、驳回原告临沂宝鼎餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6707元，由被告临沂市房产经营开发公司负担2049元，第三人临沂市水利局负担2630元，原告负担2028元。
上诉人宝鼎公司的上诉理由及请求为：一、原审判决认定事实部分错误，上诉人与二被上诉人房屋租赁合同合法有效，原审认定部分有效部分无效错误。通过原审庭审中三方举证、质证、法庭辩论可以看出，上诉人于2008年10月20日同临沂市水利局物资储运站签订了房屋租赁合同。临沂市水利局物资储运站作为被上诉人水利局的科室单位，其行为所产生的民事责任由水利局承担。该租赁合同主体适格，内容合法，系当事人真实意思表示，完全合法有效，合同的条款对当事人具有约束力。被上诉人水利局也认可该租赁合同的法律效力。合同签订后，上诉人与水利局严格按照该租赁合同的约定履行了合同，水利局向上诉人交付了房屋，上诉人向水利局支付了租赁期间的租赁费用并按照合同约定的用途经营酒店生意。至2012年10月1日，被上诉人房产公司接收并管理该房屋，合同法第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即买卖不破租赁的基本原则。被上诉人房产公司取代水利局成为新的出租人，原租赁合同中出租人的权利义务由其享有和承担，从上诉人在原审中所提交的被上诉人房产公司收取租赁费和水电费单据中也可以看出，被上诉人房产公司在享有合同权利。尤其是被上诉人房产公司给上诉人所出具的2012年5-6月份收据中明确载明是房租，更进一步说明被上诉人房产公司是在行使该租赁合同中出租人的权利与义务。进一步说明房产公司在接收该房产时是明知上诉人与水利局所签订的房屋租赁合同。因此，该租赁合同对房产公司同样具有约束力，而且是定期租赁合同，并不是不定期租赁。原审判决认定部分有效部分无效是错误的。尤其是二被上诉人与临沂市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同和土地移交协议，上诉人在本案之前并不知道该两份协议的存在，对上诉人显然没有约束力。同时在土地及房产合法转移给房产公司后，房产公司也按照原租赁合同的条款在享受合同权利，履行合同义务。因此，原审判决以该两份协议认定合同部分有效部分无效也是错误的。二、原审判决结果错误，被上诉人房产公司的行为已经构成根本违约，应当赔偿上诉人的全部损失。被上诉人水利局应当对该损失承担连带赔偿责任。通过上诉人在原审中所提交的证据显示，被上诉人房产公司也已经认可，在合同的正常履行期间，其于2012年9月2日突然将上诉人经营的酒店停水停电。在租赁合同双方没有就合同的终止或者解除达成一致意见时，房产公司的单方停水停电行为显然是一种违约行为。该违约行为导致上诉人的酒店无法经营，无法实现合同目的。因此，房产公司的行为已经构成根本违约。既然本案租赁合同合法有效，对当事人双方具有约束力。那么，在合同的正常履行期间，在合同没有终止或者解除之前，房产公司应当继续履行合同，立即为上诉人接通水电，使上诉人恢复正常经营。同时，因房产公司的违约行为给上诉人造成巨大的经济损失，该损失与房产公司的违约有着直接的因果关系，因此，房产公司应当赔偿上诉人因此所遭受的损失。该损失包括上诉人的海鲜、肉、菜损失29348.80元；工资损失平均每天2307元，70天共计161490元；经营利润损失每天2423.50元，70天共计169645元；本次70天各项损失共计为360483.30元。被上诉人水利局在合同履行过程中就本案所涉租赁房屋发生产权变动、产权移交等事项没有及时告知上诉人，存有明显过错，应当与房产公司共同就上诉人的上述损失承担连带赔偿责任。综上，原审判决认定事实部分错误，判决结果错误，该判决严重侵害了上诉人的合法权益。请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求；2、诉讼费由二被上诉人承担。
针对上诉人宝鼎公司的上诉理由及请求，被上诉人房产公司答辩称：一、上诉人宝鼎公司的上诉理由无事实依据，房产公司对涉案房产及土地拥有所有权及使用权是基于政府土地征收后又出让给房产公司，因此在政府征收之时，宝鼎公司与水利局之间的房屋租赁合同，已经因为政府征收这一不可抗力而解除，后宝鼎公司继续短期使用该房屋，房产公司收取了部分月份的房租，证明宝鼎公司与房产公司只是形成了一个不定期的租赁合同，而并非原租赁合同的继承。二、房产公司不构成违约，房产公司在接收该涉案土地及房产后，于2011年8月24日、2012年4月18日和5月11日多次通知宝鼎公司限期搬离，这就足以证实针对不定期租赁合同，作为出租方的房产公司已经多次通知宝鼎公司解除合同并搬离，房产公司不存在违约的事实和行为，不应赔偿宝鼎公司的损失。
针对上诉人宝鼎公司的上诉理由及请求，被上诉人水利局答辩称：一、同意宝鼎公司关于本案所涉的租赁合同为有效合同的上诉理由，原审认为该租赁合同部分有效是错误的。二、宝鼎公司不具备本案的原审原告的主体资格，本案所涉的租赁合同签订于2008年10月份，而宝鼎公司成立于2009年4月14日，也就是说在签订租赁合同时，宝鼎公司并不存在，因此肖某某签订合同时，仅仅代表其个人，而非以宝鼎公司法人的身份签订合同。三、宝鼎公司以本案所涉的租赁房产在租赁期间内发生产权变动，未告知该公司，认为水利局存在过错，并要求水利局承担连带赔偿责任，这一请求既无事实依据也无法律依据。买卖不破租赁是一个基本的法律原则，不论水利局是否通知宝鼎公司产权转移的事实，该租赁合同对于受让人仍然是有效的；至于该房产受让后，新的所有人是否履行该合同以及由此产生的纠纷均与水利局无关。四、宝鼎公司要求水利局及房产公司承担连带赔偿责任无任何法律依据，理由是依据租赁合同第16条4款的约定，在水利局的机关向南坊搬迁资产时，出租方提前两个月通知承租方，与承租方按有效的使用天数进行结算，出租方不承担任何经济责任。这一约定实质上是赋予了出租方有条件解除合同的权利，尽管水利局在搬迁时未将该事宜通知宝鼎公司，但由于该租赁合同同时适用于新的受让人房产公司，房产公司多次通知宝鼎公司要求解除合同，在该种情形下该合同就应自然解除，宝鼎公司就应根据使用的时间来计算房租，并向房产公司支付，无权要求房产公司、水利局承担违约的赔偿责任。五、宝鼎公司主张的因提前解除合同造成的损失为360483.30元无事实依据，不能成立。
上诉人房产公司的上诉理由及请求为：原审判决认定事实不清，证据不足。一、上诉人房产公司为被上诉人宝鼎公司保留了足够的合理期限以使其搬迁，被上诉人在接到上诉人的多次书面通知后，拒不搬迁，由此造成的损失应由其承担。上诉人自2011年8月24日至2012年8月16日四次向被上诉人发出解除合同通知，事实清楚，证据确凿，足以认定。原审判决认定“由于上诉人未为被上诉人保留足够的合理期限以使其搬迁，故对被上诉人因此造成的财物损失及经营利润损失应当进行赔偿”无事实依据。二、被上诉人在2012年10月16日前一直正常经营，并没有停业，更没有利润损失。原审判决认定上诉人于2012年9月3日停电并导致被上诉人停业，判令上诉人赔偿被上诉人43日经营净利润损失，无事实依据。请求：1、依法撤销原审判决第一、三项，判决驳回被上诉人宝鼎公司对上诉人房产公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人宝鼎公司承担。
针对上诉人房产公司的上诉理由及请求，被上诉人宝鼎公司答辩称：一、房产公司所主张的四次通知宝鼎公司，事实上宝鼎公司只收到一次，时间是2012年8月16日，房产公司无证据证明其他三次的通知宝鼎公司已经收到。二、2012年9月3日房产公司停水停电，导致宝鼎公司停业经营的事实有宝鼎公司法定代表人肖某某与房产公司经理王富业的录音笔录予以证实，从此之后酒店未再经营，也无法经营。房产公司主张2012年10月16日前宝鼎公司一直经营无证据证实。
水利局对上诉人房产公司的上诉理由及请求未提出答辩意见。
上诉人水利局的上诉理由及请求为：一、被上诉人宝鼎公司不具备原审原告主体资格，应依法驳回其起诉。被上诉人宝鼎公司成立于2009年4月14日，而上诉人和肖某某早在2008年10月就签订了房屋租赁合同，显然该租赁合同的承租人是肖某某，而非被上诉人宝鼎公司。至于肖某某应交的租赁费实际由谁支付并不改变租赁合同的租赁主体。被上诉人宝鼎公司不具备原审原告主体资格，应依法驳回其起诉。二、原审判决认为上诉人水利局与肖某某签订的房屋租赁合同部分无效不正确，该合同系有效合同。1、原审查明，2007年11月22日临沂市国土资源局和被上诉人房产公司签订了《国有土地使用权出让合同》，双方同意于2009年10月31日将出让宗地交付给房产公司。上诉人与肖某某2008年10月签订的房屋租赁合同，租赁期限为2008年12月8日至2013年12月7日。据此原审法院认为2009年10月31前上诉人享有租赁标的物的处分权，自此之前的租赁合同有效，此后租赁合同无效。上诉人认为原审法院的该认定是错误的。2008年10月上诉人水利局与肖某某签订房屋租赁合同时对租赁标的物享有处分权，而且此时上诉人水利局并不知道租赁标的物何时被收回，原审也没有任何证据能够证明上诉人出租时已经知道临沂市国土资源局与被上诉人房产公司约定的土地交付时间。依据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该租赁合同在产权变更后仍系有效合同。2、被上诉人房产公司在受让租赁标的物后仍然履行了原租赁合同，并非形成新的租赁合同。被上诉人房产公司受让租赁标的物后，该租赁标的物仍由被上诉人宝鼎公司使用，并且仍按原来约定的数额交纳租金，房产公司也接受了该租金，故该租赁合同在变更了所有权人后仍然继续履行，并非形成新的租赁合同。在变更产权后，新的所有人终止该房屋租赁合同的行为与作为原所有人的上诉人无关，原审判令上诉人承担赔偿责任是错误的。三、原审判决认为被上诉人宝鼎公司的装饰损失为116500元不正确。原审法院委托中介机构对租赁标的物的装饰进行了评估，评估报告认为截止2013年2月21日计提折旧后的损失为116500元，原审采信了该报告并判令上诉人赔偿该损失。上诉人认为该租赁合同的期间为2008年12月8日至2013年12月7日，宝鼎公司对此期限是明知的，其装饰费用应在该期间内摊销完毕，即使租赁合同结束后该装饰物仍有价值，按照合同的约定，也应无偿的交给出租人。宝鼎公司主张2012年9月2日房产公司对其停电、停水，而此时租赁合同已履行了近四年，余下的租赁期限仅为1年多，原审采用计提折旧的方式认定装饰损失仍为116500元不正确。综上，原审判决认为涉案租赁合同部分有效是错误的，该租赁合同系完全有效合同。租赁标的物产权变更后，该租赁合同仍在履行，后来的终止合同行为与上诉人无关。请求：1、依法撤销原审判决；2、驳回被上诉人宝鼎公司对上诉人水利局的诉讼请求；3、上诉费用由被上诉人承担。
针对上诉人水利局的上诉理由及请求，被上诉人宝鼎公司答辩称：一、宝鼎公司具备本案原告主体资格，原审认定正确。租赁合同虽系肖某某个人签订，但肖某某签订合同行为明显是宝鼎公司成立前的行为，肖某某是宝鼎公司的主要发起人，并且在公司成立后也对该租赁合同盖章确认，房租也是宝鼎公司支付的，房屋也一直是由宝鼎公司使用、经营酒店的，因此宝鼎公司具备本案原告主体资格。二、宝鼎公司认为本案租赁合同合法有效，不存在部分有效和部分无效的情形，该租赁合同对水利局和房产公司均具有约束力，水利局及房产公司在合同履行过程中均存有违约行为，应当对其违约行为给宝鼎公司造成的损失承担连带赔偿责任。三、水利局应当对宝鼎公司的损失承担连带责任，因为其未就房屋产权变动、移交等事项告知宝鼎公司，在签订合同时隐瞒了房屋转让的重大事项，在搬迁过程中未按照合同约定提前通知宝鼎公司，因此其存有重大过错，应当对宝鼎公司的损失与房产公司承担连带赔偿责任。
针对上诉人水利局的上诉理由及请求，被上诉人房产公司答辩称：一、同意上诉人水利局的第一条上诉理由。二、对上诉理由第二点，水利局与宝鼎公司之间的房屋租赁合同因为土地的征收这一不可抗力而解除，并非简单的买卖不破租赁所能解释的租赁合同的延续，因为该土地及涉案房产是房产公司通过国有土地使用权出让所获得的，出让方是临沂市国土资源局。三、肖某某与水利局所签订合同的第16条4款明确约定，在水利局的机关向南坊搬迁资产时，出租方提前两个月通知承租方，与承租方按有效的使用天数进行结算，出租方不承担任何经济责任。从这一约定可以看出当时的租赁双方对租赁合同期限内该房屋可能被征收，租赁合同可能不能够按原租赁期限履行是明知的，且约定了资产搬迁之后的期限按实际有效天数结算。据此在2009年12月30日该土地及房产交付给房产公司后，宝鼎公司继续使用，房产公司收取房租所形成的只能是不定期租赁合同，作为出租方房产公司有权随时通知宝鼎公司解除合同。
经审理查明，上诉人宝鼎公司原审时提交的起诉状中所列被告为房产公司，其诉讼请求共三项：1、请求判令房产公司继续履行合同，接通水电；2、请求判令房产公司赔偿宝鼎公司停业期间（2012年9月2日至9月11日）的损失76653.8元；3、诉讼费由房产公司承担。后宝鼎公司增加诉讼请求并申请追加水利局为第三人参加诉讼，其增加的诉讼请求为2012年9月12日至11月11日的经营损失283830元。
二审期间，上诉人房产公司向本院申请调取了两组证据：一、临沂市公安局兰山分局桃花涧派出所出具的肖庆鑫的暂住人口信息登记表，该表记载肖庆鑫的服务处所为宝鼎公司，用于证实肖庆鑫是宝鼎公司的员工；二、临沂市地方税务局兰分局出具的宝鼎公司2012年度地方各税缴纳情况表及2012年下半年利润表，地方各税缴纳情况表记载宝鼎公司缴纳税款至2012年10月，利润表记载宝鼎公司10月份主营业务收入为零，营业费用及管理费用分别为17382.5元、309.16元，11月份主营业务收入为零，营业费用及管理费用分别为800元、322.96元，12月份主营业务收入、营业费用及管理费用均为零，用于证实宝鼎公司9、10月份一直正常经营、正常纳税的，并没有停业，没有停业损失。宝鼎公司对上述证据的质证意见为：对证据一，我公司并没有去临沂市公安局兰山分局桃花涧派出所申请登记过，我公司也没有盖章，我公司无肖庆鑫此人；对证据二，地方各税缴纳情况表没有体现出房产公司所主张的2012年1月至10月份缴纳税款的数额；10、11、12月份的缴税税额是0，可以看出宝鼎公司已经停业；至于9月1日到30日缴税情况应该是8月底到9月初的这一部分的，有一部分是9月3日停业以后所收取的以前客户所欠餐饮费，所以也开具了一部分发票，产生了一定的税款，但是从宝鼎公司及房产公司的录音证据中，证明的事实非常清楚，9月3日房产公司就将宝鼎公司的酒店停水停电；原审判决并没有以宝鼎公司所提交的缴纳税款作为损失来支持宝鼎公司的主张，而是按照临沂嘉德价格评估有限公司的评估报告来确认在同等情况下、同等规模的酒店所产生的损失来支持宝鼎公司的损失。水利局对上述证据无异议。
另查明，上诉人房产公司原审时提供的落款时间为2011年8月24日及2012年4月18日、5月11日、8月16日的通知的主要内容均是要求上诉人宝鼎公司将其承租的沿街楼后的自建瓦房内的所有物品清空。
其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据各上诉人的上诉理由及相应答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同是否有效；2、上诉人水利局、房产公司是否应对上诉人宝鼎公司的损失承担赔偿责任；3、上诉人宝鼎公司主张的装饰、装修损失是否应予支持。
对第一个争议焦点，本院认为，涉案房屋租赁合同由上诉人宝鼎公司的法定代表人肖某某与上诉人水利局所属的山东省临沂市水利局物资储运站签订，该事实各方当事人均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国公司法》第十九条规定设立有限责任公司应当有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。租赁合同签订之后，肖某某作为发起人及主要投资人，投资设立了宝鼎公司，并以租赁的房产作为主要办公和经营场所，租赁合同履行过程中由宝鼎公司支付租赁费，所以肖某某签订租赁合同的行为即宝鼎公司设立期间的行为，其行为后果或者租赁合同的权利义务应由宝鼎公司享有和承担。由于山东省临沂市水利局物资储运站作为上诉人水利局内设机构，对外不具有承担民事责任的能力，其签订合同的行为后果或者租赁合同的权利义务应由水利局享有和承担。涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经实际履行，为有效合同，对上诉人宝鼎公司、上诉人水利局具有约束力，宝鼎公司向法院提起诉讼主张权利主体适格。虽然在房屋租赁合同签订之前的2007年11月22日，临沂市国土资源局与上诉人房产公司已签订了国有土地使用权出让合同，约定于2009年10月31日前将涉案房屋占用的土地使用权出让给房产公司。但在上诉人水利局搬迁、上诉人房产公司实际取得涉案房屋及土地使用权之后，房产公司承继了房屋租赁合同中出租人水利局在合同中约定的权利及义务，并继续按租赁合同的约定向上诉人宝鼎公司收取租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以根据上述法律规定及房产公司与宝鼎公司继续履行合同的事实，应认定房屋租赁合同对房产公司及宝鼎公司继续有效，租赁期限亦应依照原租赁合同不变。原审判决认定涉案房屋租赁合同部分有效、部分无效不当，本院予以纠正。房产公司应按照房屋租赁合同约定履行出租人的义务。
对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”涉案房屋租赁合同第十六条第4款约定：“水利局机关向南坊进行搬迁资产时，出租方提前2个月通知承租方，并与承租人按有效使用天数结算，出租方不负担任何经济责任。”该约定说明上诉人宝鼎公司在签订合同时对上诉人水利局将会搬迁的事实是明知的，所以双方对搬迁可能引起的后果如何处理作了约定。房屋租赁合同实际履行至水利局搬迁后，宝鼎公司与水利局已经按照房屋租赁合同的约定结算完毕，双方之间的债权、债务已经按照约定履行完毕。所以根据合同的履行情况，依照上述法律规定，水利局与宝鼎公司之间的权利义务已经终止，对此后上诉人房产公司与宝鼎公司因合同履行发生纠纷而导致宝鼎公司的损失，水利局无须承担赔偿责任。房产公司取得涉案房屋所有权后实际收取宝鼎公司房屋租金及水电费的事实证实其承继了房屋租赁合同中出租人的权利及义务，房屋租赁合同在房产公司与宝鼎公司之间继续有效且对房产公司及宝鼎公司均有约束力，租赁期限按照合同约定至2013年12月7日。上诉人房产公司为对上诉人宝鼎公司租赁的房屋及所占用土地进行开发，曾经向宝鼎公司送达通知，限期宝鼎公司彻底清空其承租的沿街楼后的自建瓦房内所有物品，否则将予以断电拆迁。宝鼎公司原审时仅认可收到了2012年8月16日的《通知》，对于有“安丰科”、“肖庆鑫”等人签字的通知不予认可，否认“安丰科”、“肖庆鑫”等人系其员工。二审期间，房产公司申请本院调取的肖庆鑫的暂住人口信息登记表记载肖庆鑫的服务处所为宝鼎公司，该表可以证实肖庆鑫是宝鼎公司的职工，所以应认定宝鼎公司至迟于2012年5月11日即已收到了房产公司的通知。此后，房产公司于2012年8月16日再次向宝鼎公司送达了要求其清空瓦房的通知。但上述通知的内容均为限期宝鼎公司彻底清空其承租的沿街楼后的自建瓦房内所有物品，否则将予以断电拆迁，并不涉及宝鼎公司承租的沿街楼房，亦无解除房屋租赁合同的意思表示。所以在上诉人房产公司在无证据证实其与上诉人宝鼎公司就解除房屋租赁合同、搬迁期限及相应的补偿标准等进行协商的情况下，应认定房屋租赁合同并未解除，房产公司与宝鼎公司均应继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在双方未就解除合同及补偿标准达成一致的情况下，房产公司即对宝鼎公司的经营场所予以断水、断电，其行为构成违约，所以根据上述法律规定，房产公司除应继续履行合同外，还应承担违约责任，即赔偿因违约而给宝鼎公司造成的损失。原审判决确认房屋租赁合同已经解除并判令房产公司赔偿宝鼎公司2012年10月16日之前共43天的经营损失不当，本院根据鉴定结论及宝鼎公司的诉求，应改判房产公司赔偿宝鼎公司2012年9月2日至11月11日共计71天的经营损失计143562元（2022元／日×71日=143562元），并赔偿因停水停电给宝鼎公司造成的食品损失3000元，对上诉人宝鼎公司过高的其他赔偿请求不予支持。
对第三个争议焦点，本院认为，上诉人宝鼎公司原审时提交的起诉状中诉讼请求共三项：1、请求判令房产公司继续履行合同，接通水电；2、请求判令房产公司赔偿宝鼎公司停业期间（2012年9月2日至9月11日）的损失76653.8元；3、诉讼费由房产公司承担。后宝鼎公司增加诉讼请求，其增加的诉讼请求为2012年9月12日至11月11日的损失283830元。此后，宝鼎公司未再增加诉讼请求。因宝鼎公司的诉求并不包括装饰装修损失，原审判决对宝鼎公司未主张的装饰装修部分的损失进行审理并判令水利局予以赔偿错误。因本案二审中各方当事人经调解未能达成一致意见，本院对装饰装修部分的损失不予审理，宝鼎公司可另行主张权利。
综上所述，上诉人宝鼎公司与上诉人水利局关于房屋租赁合同为有效合同、上诉人水利局关于其不应承担赔偿责任的上诉理由成立，上诉人房产公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实及判决结果均有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第3147号民事判决第四项。
二、变更临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第3147号民事判决第一项为：上诉人临沂市房产经营开发公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人临沂宝鼎餐饮有限公司损失146562元。
三、撤销临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第3147号民事判决第二、三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各6707元，由上诉人临沂宝鼎餐饮有限公司各负担3980元，由上诉人临沂市房产经营开发公司各负担2727元；评估费6000元，由上诉人临沂宝鼎餐饮有限公司与上诉人临沂市房产经营开发公司平均负担。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 肖 锋
审判员 李大军
二〇一四年十月二十七日
书记员 周 萍