浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1643号
原告：郑正堃。
委托代理人：彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
原告郑正堃（下称原告）诉被告杭州美林房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由代理审判员靳涛独任审判，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭亚、被告的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年6月26日，原告与被告签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），主要约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓21幢5单元601室的商品房。根据合同约定该商品房建筑面积90.1平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.72平方米。该商品房单价为每平方米16728元，总价款为1507193元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”此外，合同还对面积误差比计算公式，付款的方式和期限违约责任、产权登记等其他权利义务做出了明确约定。合同签订后，原告按约通过首付款和商业贷款的方式支付被告全额购房款，被告于2015年5月14日向原告出具金额为1506691元的销售不动产统一发票。被告交房后，原告发现涉案房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少0.03平方米，而室内产权登记面积比合同约定套内面积少4.27平方米，导致房屋实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与合同严重不符。依照合同约定，可以计算得出涉案房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，被告交付的房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同约定存在较大差距，应属于违约。现原告诉至法院，要求判令被告向原告赔偿损失71428.56元并由被告承担本案受理费。
为证明以上主张，原告向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同各一份，用以证明原、被告就商品房买卖签订合同并约定了相关权利义务关系的事实。
2、销售不动产统一发票各一份，用以证明原告依约履行商品房买卖合同义务的事实。
3、房产分层分户平面图各一份，用以证明涉案房屋套内面积明显少于合同约定套内面积，被告违约的事实。
被告答辩称：一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据。1、原告与被告订立的《商品房买卖合同》第六条明确约定，选择“建筑面积”、而不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“×”。为免争议，双方进一步在《补充协议书》中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，双方在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不影响房价款且不再进行差异处理。原告对房屋的套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、认可的，也是可预见的。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式。据此，被告与原告在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中对套内建筑面积发生误差如何处理所作出的相关约定是符合法律、行政法规的强制性规定的，合法有效，对双方均具有约束力。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据。三、被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。在原告起诉前，被告与原告已经签署了《商品房交接书》，对房屋的房价款、面积差异处理等进行核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，被告已经交付了房屋；作为买受人，原告也根据实测面积进行差异处理后支付了全部房款，双方的争议已经解决，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。如今，原告单方推翻原有的约定而主张赔偿，是一种不诚信的违约行为，其主张更无合同依据和法律依据，不应受到法律保护。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。综上所述，被告请求法庭查明事实后依法驳回原告的全诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供下列证据材料：
1、补充协议书一份，用以证明双方将商品房面积差异按照建筑面积处理、而非套内建筑面积或公摊面积单项处理已作出明确约定。
2、商品房交接书一份，用以证明双方对讼争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕。
原告提供的证据材料，经被告质证，被告对商品房买卖合同（证据材料1）真实性没有异议，但需要说明：1、商品房买卖合同的第六条面积确认及面积差异处理中，双方选择建筑面积、而非套内建筑面积确定房屋计价方式。2、除了该商品房买卖合同外，双方还签订了补充协议，对面积差异事项作了进一步约定，现原告提供的证据中没有该内容，被告将在举证中予以补充。被告对销售不动产统一发票（证据材料2）真实性没有异议。被告对房产分层分户平面图（证据材料3）真实性没有异议，但对证明内容有异议。被告认为虽然该房屋套内面积与合同约定的面积发生了变化，但不构成违约，也不产生损害赔偿的后果。
对被告提供的证据材料，原告质证后认为对证据材料1真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，其认为协议条款系格式条款，且相关约定与本案没有关系。原告对证据材料2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，其认为交接书并未显示套内面积和得房率的变化，并不能证明被告已经完全履行了合同。
本院审查认为，原告和被告提供的证据材料均符合有效证据要件，本院根据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2012年6月26日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓21幢5单元601室的商品房。根据合同约定该商品房建筑面积90.1平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积17.72平方米。该商品房单价为每平方米16728元，总价款为1507193元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”此外，合同还对面积误差比计算公式，付款的方式和期限违约责任、产权登记等其他权利义务做出了明确约定。合同签订后，原告按约通过首付款和商业贷款的方式支付被告全额购房款，合同签订后，原告按约通过首付款和商业贷款的方式支付被告全额购房款。被告于2015年5月14日向原告出具金额为1506691元的销售不动产统一发票。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为90.07平方米，套内面积为68.11平方米。2015年10月16日，原告与被告办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积90.07平方米及房屋总价款原告支付完毕予以确认。
本院认为，本案双方在《商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.1平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊共有面积17.72平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为21428元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告郑正堃损失21428元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1586元，减半收取793元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担168元，于本判决生效后七日内交纳至本院，由原告郑正堃负担625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1586元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
代理审判员 靳 涛
二〇一五年一月六日
书 记 员 方潇豪