北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9314号
上诉人（原审被告）杨国强，男，1964年11月2日出生。
委托代理人张志红，北京市昊明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）康爱敏，男，1969年9月25日出生，自由职业者。
委托代理人张志红，北京市昊明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金宝龙，男，1946年2月27日出生。
委托代理人何福生，北京燕宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏恩友，男，1963年4月21日出生。
委托代理人何福生，北京燕宁律师事务所律师。
上诉人杨国强、康爱敏因与被上诉人金宝龙、夏恩友租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理该案后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官闫慧参加的合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杨国强、康爱敏及其委托代理人张志红，被上诉人金宝龙、夏恩友的委托代理人何福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金宝龙、夏恩友在一审中诉称：金宝龙、夏恩友为朝阳区常营回族乡村民。1998年4月18日，金宝龙、夏恩友和北京市朝阳区常营回族乡第六农工商合作社签署合同，承包了常营乡北电台东侧土地，承包期限三十年，自1998年4月1日至2028年3月31日止。其后金宝龙多方经营将承包的土地发展为集商铺、仓储等多种经营用地。2012年5月28日金宝龙、夏恩友与杨国强、康爱敏、刘×签订《租地合同》，约定金宝龙、夏恩友将承包的80余亩地租给杨国强、康爱敏、刘×使用，若杨国强、康爱敏、刘×不付租金，合同解除。同日，金宝龙、夏恩友给杨国强、康爱敏、刘×出具委托书，委托杨国强、康爱敏、刘×对地上建筑物和商户进行管理。2012年5月至2013年5月，杨国强、康爱敏、刘×交付了884875元租金，剩余租金拖欠。次月，金宝龙、夏恩友通知杨国强、康爱敏、刘×继续拖欠租金将解除合同，但杨国强、康爱敏、刘×不理睬。这种情况下，金宝龙、夏恩友只能自行向部分商户收取费用冲抵租金。2013年6月7日至2014年7月22日，金宝龙、夏恩友共收取690250元。因刘×在诉讼过程中与金宝龙、夏恩友达成和解，因此金宝龙、夏恩友不再要求刘×承担责任。金宝龙、夏恩友请求：1.解除双方的租地合同以及金宝龙、夏恩友对杨国强、康爱敏委托管理权；2.杨国强、康爱敏将租赁的土地腾退后返还给金宝龙、夏恩友；3.杨国强、康爱敏给付金宝龙、夏恩友2012年5月28日至2014年8月7日租金751059元，并按照每日2904元标准计算至实际腾退之日。
康爱敏在一审中辩称：不同意金宝龙、夏恩友的全部诉讼请求。鉴于金宝龙、夏恩友提供的土地与合同有巨大误差，导致租赁面积缩水和投资损失。金宝龙、夏恩友出租的土地中有10余亩土地不属于金宝龙、夏恩友承租范围，金宝龙、夏恩友无权出租。2013年5月，康爱敏在承租土地上建造房屋1500平方米，于2013年5月28日被东坝乡东小井村强拆，损失170余万元。鉴于金宝龙、夏恩友提供的租赁物不能保证杨国强、康爱敏的合法使用，杨国强、康爱敏对此与金宝龙、夏恩友交涉无果情况下，才延付租金。杨国强、康爱敏承租后加盖了一些房屋，盖房没有手续。希望法院根据土地面积变化调整租金标准。另外，租金属于下付制，半年一付。杨国强、康爱敏欠付2012年5月28日至2013年5月28日的一部分租金175125元，杨国强、康爱敏交纳了884875元。2013年5月之后杨国强、康爱敏没有再收取商户的租金，都是金宝龙、夏恩友直接收取的。因此杨国强、康爱敏没有继续支付租金。
一审法院审理查明：金宝龙、夏恩友为朝阳区常营回族乡村民。1998年4月18日，金宝龙、夏恩友（乙方）和北京市朝阳区常营回族乡第六农工商合作社（甲方）签署《合同》，约定甲方在北电台有土地一处（包括鱼坑2各，大小房屋10间），四至范围是东至晓井鱼坑，南至路中间，北至东坝地边，西至北电台东墙，按现状承包给乙方使用。承包年金额壹万元整。土地承包期限为叁十年，于1998年4月1日至2028年3月31日止。乙方在经营期间，甲方允许乙方合作招商引资，扩大经营，发展生产。
2012年5月28日，金宝龙、夏恩友（甲方）与杨国强、康爱敏、刘×（乙方）签订《租地合同》，约定甲方将承包的80余亩地租给乙方使用。（西边电台院墙以东，北边东坝地以南，东边公园院墙以西，南边以中心路以北）变压器一台，水井一口，包括甲方自建小二楼约一百五十平方米。租地期限为2012年5月28日至2028年3月31日止。租金2012年至2018年每年租金106万元，2018年至2028年每年租金136万元。付款方式每半年一交，不得延误。如乙方不付租金，则合同解除，特殊情况除外。如遇上级地价上涨，利益双方将共同承担，如遇上级拆迁，按有关政策办理，各方的投资归投资方所有，各方的投资利益将受保护。
同日，金宝龙、夏恩友给杨国强、康爱敏、刘×出具委托书，委托杨国强、康爱敏、刘×对地上建筑物和商户进行管理。2012年5月至2013年5月，杨国强、康爱敏、刘×交付了884875元租金，剩余租金拖欠。此后，金宝龙、夏恩友自行向部分商户直接收取租金，金宝龙、夏恩友称自2013年6月7日至2014年7月22日，金宝龙、夏恩友共收取690250元。杨国强、康爱敏称其收取其余部分租户的租金，至2015年5月共收取114600元。
金宝龙、夏恩友当庭表示其和刘×已达成和解，申请撤回对刘×的起诉。
杨国强、康爱敏抗辩未按时交纳租金的原因系康爱敏建在租赁土地排水沟的房屋被强拆，双方因对损失无法协商一致，故产生争议。就被强拆的情况，法院向北京市朝阳区东坝乡人民政府进行调查，该政府发出的《强制拆除告知书》显示：杨国强、康爱敏建在东墙外排水沟上房屋违反了土地管理法和城乡规划法，决定违法建筑依法强制拆除。该政府控违办工作人员表示当时因建房紧临电台，影响电台使用，经上级指示通知违法者自行拆除了。
另，法院向北京市朝阳区常营乡政府和常营乡第六农工商合作社多次调查，结果显示：金宝龙、夏恩友承包的土地行政区划属东坝乡，土地权属属于常营乡六村，是集体土地，非耕地，是农业用地。2015年下半年，常营乡第六农工商合作社已通知金宝龙、夏恩友解除了承包合同，现承包土地上的建筑物均为违章建筑，因此现已全部清除，变为平地。金宝龙、夏恩友使用用途并未备案，乡政府和常营乡六村不承认金宝龙、夏恩友与杨国强、康爱敏、刘×签订的合同。
当事人自述涉案土地上建筑物的用途有住宅、仓库、加工厂、物流、幼儿园、网吧、饭店、洗浴等。
各方当事人均认可法院的调查结果，鉴于上述现状，金宝龙、夏恩友在诉讼中再次撤回部分诉讼请求，确认诉讼请求如下：1、要求杨国强、康爱敏给付金宝龙、夏恩友2012年5月28日至2014年7月31日期间的租金792335元；2、要求杨国强、康爱敏给付金宝龙、夏恩友2014年8月1日至2015年11月30日占地费用1440000元。
一审法院判决认定：根据有关法律规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。本案中，金宝龙、夏恩友将农民集体所有的土地出租给杨国强、康爱敏、刘×，并招租各商户进行非农业生产，而以上行为均未经过依法审批，故严重违反了相关法律的强制性规定，金宝龙、夏恩友和杨国强、康爱敏、刘×之间的《租地合同》当属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方明知土地系农民集体所有的土地，用于非农业生产违反了相关法律规定，故双方对合同无效均有过错。金宝龙、夏恩友要求杨国强、康爱敏给付租金，因租金系基于合法租赁关系产生，故金宝龙、夏恩友要求于法无据。关于杨国强、康爱敏应给付的土地使用费，法院综合考虑双方各自收取租金的情况和双方的过错程度对杨国强、康爱敏给付金宝龙、夏恩友的土地使用费酌情予以判决。
杨国强在一审经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和陈述的权利，法院依法缺席审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第十四条、第四十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨国强、康爱敏于判决生效之日起七日内给付金宝龙、夏恩友土地使用费二十五万元；二、驳回金宝龙、夏恩友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨国强、康爱敏不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由为：一审判决杨国强、康爱敏给付金宝龙、夏恩友土地使用费25万元属于认定事实不清，无事实依据和法律依据。杨国强、康爱敏与金宝龙、夏恩友签订位于常营乡第六合作社的80亩土地承包协议，租期2012年5月28日至2028年3月31日，2012年到2018年年租金106万，2018年至2028年租金136万元，金宝龙、夏恩友同意杨国强、康爱敏在承租土地建房1200平米，共花去170余万元人民币，2012年5月28日被东坝乡强行拆除，由于承包土地减去四分之一的土地面积，杨国强、康爱敏与金宝龙、夏恩友就土地面积减少租金达不成新的协议。金宝龙于2013年10月30日单方擅自与他人（苏×）就该涉案土地再次达成租赁协议，并自2013年6月起金宝龙、夏恩友自行向商户收取租金。由于金宝龙、夏恩友与杨国强、康爱敏签订无效协议造成杨国强、康爱敏不能实际使用承租的土地，该块土地杨国强、康爱敏几年来损失各项费用合计近300余万元，杨国强、康爱敏依合同仅收取该地块租金11余万元。金宝龙、夏恩友给杨国强、康爱敏造成的损失惨重，根据合同法五十八条规定合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失。金宝龙、夏恩友对造成杨国强、康爱敏与其签订的无效协议有直接的责任，杨国强、康爱敏有追偿的权利。另金宝龙、夏恩友实际收取了涉诉房屋的租金事实，和他人另行签订涉诉房屋的合同证明金宝龙、夏恩友实际使用该块土地，杨国强、康爱敏并未实际使用该涉案土地，故一审法院判决杨国强、康爱敏支付土地使用费25万元人民币属于认定事实不清，无事实和法律依据。故请求二审法庭查清事实后，撤销该项判决，驳回金宝龙、夏恩友的诉讼请求。另金宝龙、夏恩友与杨国强、康爱敏、刘×三人签订租赁协议，在庭审中金宝龙、夏恩友单独与刘×达成和解协议，应视为就该块土地租赁已经达成和解协议，金宝龙、夏恩友对刘×补偿多少也应对杨国强、康爱敏补偿多少，而不是法院除去刘×对杨国强、康爱敏判决承担责任的问题，一审判决单独对杨国强、康爱敏的审理判决是程序问题。故杨国强、康爱敏请求二审法院撤销一审法院判决第一项，改判驳回金宝龙、夏恩友的诉讼请求。
金宝龙、夏恩友针对杨国强、康爱敏的上诉请求和理由答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意杨国强、康爱敏的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，举证责任分配得当，请求驳回杨国强、康爱敏的全部上诉请求。
杨国强、康爱敏在二审期间提交新证据如下：1.苏×和金宝龙签订合同(复印件)，证明金宝龙、夏恩友已经将土地又承租给了别人，杨国强、康爱敏对这块土地没有实际掌控。2.北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第7257号民事判决书，证明金宝龙和杨国强、康爱敏签订合同以后签订了补充协议，同意杨国强、康爱敏在诉争土地东侧建设临时房屋，十亩地，康爱敏当时委托另一方承揽项目建设房屋，拖欠施工方款项170万元人民币。3.土地权属界线书，证明金宝龙根本没有权利出租土地，东坝乡因此和杨国强、康爱敏产生纠纷。4.补充协议，用于证明金宝龙和杨国强、康爱敏签订的补充协议，是在租赁合同基础上产生的，金宝龙同意康爱敏在土地上建设两排临时房屋，造成了杨国强、康爱敏的实际损失。金宝龙、夏恩友针对上述证据发表质证意见如下：1.证据1不属于二审新证据，也没有提交原件，真实性、关联性均不认可；2.证据2真实性认可，但该份证据一审开庭已经提交过，相关质证意见以一审质证意见为准；3.证据3真实性认可，这个也属于一审期间经过法庭质证的证据，一审判决已经明确对涉案土地的权属性质进行了认定，对于杨国强、康爱敏依据这个提出的异议不认可。4.证据4没有原件，真实性和关联性均不予认可。本院认为杨国强、康爱敏提交的证据部分缺乏原件，真实性无法核实，且既不符合二审新证据的条件，又缺乏与证明目的之间的关联性，故对于杨国强、康爱敏提交的上述证据，本院均不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《合同》、《租地合同》、《强制拆除告知书》、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据有关法律规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。本案中，金宝龙、夏恩友将农民集体所有的土地出租给杨国强、康爱敏、刘×，并招租各商户进行非农业生产，而以上行为均未经过依法审批，故严重违反了相关法律的强制性规定，《租地合同》当属无效。各方当事人对于合同无效的认定也均不持异议，故本院予以确认。
本案中各方当事人争议的焦点问题是合同无效后的责任承担问题。依照法律的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定双方在明知土地系农民集体所有的土地的情况下，仍然违反法律的强制性规定，将其用于非农业生产，故双方对合同无效均有过错，应当承担相应的责任。杨国强、康爱敏虽上诉称其不清楚相关法律的强制性规定，不存在过错，但其在庭审中亦明确认可签订合同时未对涉案土地及地上建筑物的合法性进行相应审查，并在未获得相应合法审批的情况下自行加盖了部分建筑设施，故本院认为，其以不懂法为由主张不存在过错的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
杨国强、康爱敏上诉还提出自身因合同无效遭受了巨额损失，而金宝龙、夏恩友实际收取了涉诉房屋的部分租金，还和他人另行签订涉诉房屋的承包合同，这些均证明杨国强、康爱敏并未实际使用涉案土地，故不应支付使用费。鉴于杨国强、康爱敏并未提交充分证据证明金宝龙、夏恩友将涉案土地另行发包的事实成立，也未能提交充分证据证明金宝龙、夏恩友所主张使用费的期间已经实际收回了涉案土地及房屋的全部使用权，且杨国强、康爱敏亦认可后期仍收取了部分租户租金及占有了部分房屋未予腾退，故一审法院综合考虑各方当事人收取租金的情况和过错程度对杨国强、康爱敏应当给付的土地使用费予以酌定，并无不当。
对于杨国强、康爱敏在上诉过程中提出因合同无效给其造成的巨额投入损失问题，因杨国强、康爱敏在一审期间也未对此提出明确的诉讼请求，故不属本案审查的范围，各方当事人可以另行解决。
杨国强、康爱敏上诉还提出一审期间金宝龙、夏恩友单独与刘×达成和解协议，应视为就该块土地租赁已经达成和解协议，金宝龙、夏恩友对刘×补偿多少也应对杨国强、康爱敏补偿多少，而不是免除刘×承担责任，一审判决存在程序问题。对此本院认为达成诉讼和解及撤诉是法律赋予当事人的合法权利，金宝龙、夏恩友与刘×个人达成和解，并撤回起诉并不违反法律的相关规定，且一审法院在判决杨国强、康爱敏承担责任时，已经考虑了金宝龙、夏恩友撤回对刘×个人的起诉时所涉刘×应当承担的份额，故杨国强、康爱敏的该项上诉主张，亦于法无据，本院不予支持。
综上，杨国强、康爱敏的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费24659元，由金宝龙、夏恩友负担20000元（已交纳），由杨国强、康爱敏负担4659元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5050元，由杨国强、康爱敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 闫 慧
代理审判员 刘 栋
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 陈 雁
书 记 员 田亚男