宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬东民初字第1676号原告：宁波市江东房产物业总公司。法定代表人：林国杰。委托代理人：俞土根，浙江金汉律师事务所律师。委托代理人：顾亚舫。被告：朱维宏。委托代理人：王凯磊，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波市江东房产物业总公司为与被告朱维宏物业服务合同纠纷一案，于2014年11月6日向本院提起诉讼，依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告宁波市江东房产物业总公司的委托代理人俞土根、顾亚舫，被告朱维宏的委托代理人王凯磊到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告宁波市江东房产物业总公司起诉称：原告系新天地一期和二期的物业管理公司，被告系新天地二期1号楼xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx共九套办公用房的所有权人。自2007年2月1日起至2013年8月4日，被告一直未能缴纳物业管理费用，共计拖欠物业费440163.40元。经原告多次催讨，被告仍未能支付。请求判令被告立即支付自2007年2月1日至2013年8月4日的物业管理费（含综合服务费和公共设施维修费）共计440163.40元。被告朱维宏答辩称：原告在诉讼前未经书面催讨物业费而直接向法院起诉被告，要求被告支付物业服务费用违反相关法律规定及司法解释。结合原告提供的证据，原告未能举证证明其曾向被告进行过书面催讨，故原告主张的自原告起诉之日倒推两年前的物业费用已超过诉讼时效。原告作为物业服务公司，可收取相应的物业费用，但本案系房产开发商未能依约向被告交付房屋，导致产生连环诉讼。被告就其与开发商之间的纠纷虽经二审审结，但被告认为判决结果不符合法律规定，省高院也将对是否受理被告的再审予以答复，本案中原告应向开发商主张物业费用。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告宁波市江东房产物业总公司提供物业费收费通知单一份，拟证明原告向被告催讨2007年2月1日至2013年8月4日物业费的事实。同时，原告陈述称，该通知单是原告在2013年7月办理涉案房屋交接手续时当面交给被告委托代理人的，并告知其具体的物业费用总额，2013年7月前原告一直以为涉案房屋是开发商的，并将催交通知书交给开发商。经质证，被告朱维宏认为该证据系原告单方制作。对此，被告的委托代理人表示被告本人未收到过该通知单，2013年7月被告委托其去领取涉案房屋钥匙，当时委托权限是领取钥匙，故代理人记不清楚是否领取该催交通知书。2.原告宁波市江东房产物业总公司提供告知声明一份，拟证明原告已向被告催讨物业费及被告承诺愿意解决纠纷支付物业费等事实。经质证，被告朱维宏对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为被告出具该告知声明的前提是开发商单方委托原告交付钥匙不符合法律规定，被告是在权利受到侵害的情况下，才发函要求开发商和原告交付钥匙，被告在未取得钥匙的情况下，认为相关费用应依法处置但未作出任何书面承诺。3.原告宁波市江东房产物业总公司提供证明一份，拟证明原告在2013年7月前并不知晓涉案房屋真正的业主系被告的事实。经质证，被告朱维宏认为该证据的真实性无法确定，即使按照该份证据，原告也应自2007年开始向被告催讨物业费用。4.原告宁波市江东房产物业总公司提供（2014）浙甬民二终字第81号民事判决书一份，拟证明涉案房屋的业主系被告的事实。经质证，被告朱维宏对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。5.原告宁波市江东房产物业总公司提供前期物业管理服务合同复印件一份、新天地小区物业服务委托合同复印件一份、宁波市江东区物业管理服务中心出具的证明一份，拟证明原告有权收取物业费用的事实。经质证，被告朱维宏对上述证据的真实性没有异议。6.原告宁波市江东房产物业总公司提供房产证复印件八份，拟证明被告系涉案房屋所有权人及缴纳物业费用的责任人的事实。经质证，被告朱维宏对上述证据的真实性没有异议，但认为即使从2007年起被告是涉案房屋的所有权人，则原告应自2007年开始对物业费进行书面催讨，但原告并未进行相应的书面催讨。本院认为，因被告朱维宏对原告提供的证据2、证据4-6的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。根据原告提供的证据2中告知声明记载的内容及双方当事人的庭审陈述，被告的委托代理人未明确否认其在代为领取涉案房屋钥匙时未收到过原告出具的物业费收费通知单，且被告朱维宏在告知声明中亦对2013年7月1日前后的物业费用缴纳作出说明，并自认从2013年8月5日起开始缴纳物业费用，故被告朱维宏对原告要求其支付物业费的主张及未支付物业费的期间应是知晓的，原告宁波市江东房产物业总公司关于其于被告领取涉案房屋钥匙时向被告书面催讨物业费的主张具有一定的可信度，故本院对此予以采信。被告朱维宏对证据3的真实性有异议，但并未提供充分的证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理，认定事实如下：2004年1月1日，原告宁波市江东房产物业总公司与宁波新恒德置业有限公司签订前期物业管理服务合同一份，约定由原告宁波市江东房产物业总公司为宁波市江东区新天地小区提供物业服务，物业管理费用由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，其中办公楼综合服务费按每月每平方米2.50元计算，共有部位、公用设备设施日常维修费按每年每平方米2元计算等内容。该小区自2004年2月起至2008年5月的前期物业管理由原告宁波市江东房产物业总公司承接。2007年5月29日，被告朱维宏与宁波新恒德置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定朱维宏向宁波新恒德置业有限公司购买宁波新恒德置业有限公司开发的新天地二期1号楼18层xx号房一套，该商品房的用途为办公用房，建筑面积共91.23平方米，房价总额为900399元，交付期限为2007年6月30日前等内容。同日，被告朱维宏与宁波新恒德置业有限公司签订合同补充协议，该补充协议的第七条约定在本商品房买卖合同第八条约定内的交付期限前的任何时间内，该商品房取得市建设局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式或在“宁波日报”登报方式，发出交付通知。买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续，否则视为买受人违约。如采用挂号信方式，则寄出后7日视为买受人收到交付通知；如采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知，买受人应在十日内前来付清全部余款并办理交付手续；物业管理费用和保修期均自通知发出的第十一日起计算等内容。2008年5月，宁波市江东区新天地小区业主委员会与宁波市江东房产物业总公司签订新天地小区物业服务委托合同一份，约定由原告宁波市江东房产物业总公司为宁波市江东区新天地小区提供物业服务，服务期间为2008年6月1日至2013年5月31日止，其中一号办公楼综合服务费按每月每平方米4.80元计算，共有部位、公用设备设施日常维修费按每年每平方米2元计算，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金等内容。2007年6月25日，宁波市江东区新天地东区xx幢xx-xx号，民安路xx号共计九套房屋的房屋所有权证登记至被告朱维宏名下，建筑面积共计1134.26平方米。2013年7月2日，被告朱维宏向宁波新恒德置业有限公司、原告宁波市江东房产物业总公司出具告知声明一份，载明要求宁波新恒德置业有限公司办理涉案房屋交付手续，并要求宁波市江东房产物业总公司处理好以2013年7月1日为界的物业费用收取及物业服务等事宜等内容。2013年9月25日，朱维宏以宁波新恒德置业有限公司为被告，以商品房销售合同纠纷为由，向本院提起诉讼，要求依法确认补充合同第七条违约内容无效；宁波新恒德置业有限公司立即书面通知朱维宏交房“交接”，出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”，与朱维宏签署《房屋交接单》，并向朱维宏提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；宁波新恒德置业有限公司支付自2011年8月1日至实际交付之日止（暂计算至2013年7月31日止）的逾期交房违约金194486元。案经审理，本院于2013年11月25日作出（2013）甬东民初字第1612号民事判决书，判决驳回朱维宏的诉讼请求。后朱维宏不服，向宁波市中级人民法院提起上诉，该院审理后以涉案房屋项目在宁波新恒德置业有限公司与朱维宏签订《商品房买卖合同》前已竣工备案，并已获准交付使用，且涉案房屋的所有权证已于2007年6月底办出，故在约定的交付期限届满时，朱维宏应当知道该房屋已可以办理交付手续，又由于房屋的交付是双方当事人的义务，朱维宏未能举证证明宁波新恒德置业有限公司存在不履行交付义务的行为等为由，于2014年2月20日作出（2014）浙甬民二终字第81号民事判决书，判决驳回朱维宏上诉，维持原判。2014年9月，宁波新恒德置业有限公司向原告宁波市江东房产物业总公司出具证明一份，告知原告宁波市江东房产物业总公司1号楼xx房号xx-xx/xx-xx房的业主为朱维宏，其与我司所签的购房协议已于2007年6月25日办好交接手续，故此房产实际产权人为朱维宏等内容。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告宁波市江东房产物业总公司与宁波新恒德置业有限公司签订的前期物业服务管理合同及原告与宁波市江东区新天地小区业主委员会签订的物业服务委托合同对业主具有约束力，原、被告双方均应按约履行。上述合同签订后，原告宁波市江东房产物业总公司对新天地小区实行了物业管理服务，故被告朱维宏应按约支付物业费用。被告朱维宏认为宁波新恒德置业有限公司存在延期交房的情形，房屋权属的转移与房屋的交付系不同的概念，故涉案房屋在2013年8月4日前系宁波新恒德置业有限公司所有，并未实际交付给被告朱维宏，但根据（2013）甬东民初字第1612号民事判决书和（2014）浙甬民二终字第81号民事判决书认定的事实，被告朱维宏并未在应当知道房屋可办理交付手续的情况下到宁波新恒德置业有限公司处或凭宁波新恒德置业有限公司出具的交房流转单到原告宁波市江东房产物业总公司处办理交接手续，宁波新恒德置业有限公司不需承担逾期交房的违约责任，而原告宁波市江东房产物业总公司作为物业服务企业，对涉案房屋权属是否转移及是否实际交付并不负有法定的审查义务，宁波新恒德置业有限公司直至2014年9月才出具证明告知原告宁波市江东房产物业总公司涉案房屋的业主情况，且根据被告出具的告知声明，被告于2013年7月1到原告宁波市江东房产物业总公司处交涉房屋交付事宜，故原告宁波市江东房产物业总公司在知道被告朱维宏系涉案房屋业主的情况下起诉要求被告朱维宏支付物业费用，亦属在知道或应当知道权利受到侵害之日起二年内主张权利，故对被告关于原告主张超过诉讼时效的辩称，本院不予采信。根据商品房买卖合同的约定，涉案房屋交付的时间为2007年6月30日前，虽原告宁波市江东房产物业总公司并未提供充分的证据证明宁波新恒德置业有限公司登报或寄发挂号信通知交付的日期，但被告自认已于2007年6月27日缴纳契税并取得产权证书，故缴纳物业费用的计算日期可自约定交付期满后的第十一日起算，即2007年7月11日起至2013年8月4日止，原告计算的数额有误，本院对此予以纠正，并确认物业费用为382352.52元。原告要求被告支付延迟付款利息损失，但并未提供充分的证据证明双方就上述费用约定过支付期限，故对原告的该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱维宏支付原告宁波市江东房产物业总公司自2007年7月11日起至2013年8月4日止的物业服务费用382352.52元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波市江东房产物业总公司的其他诉讼请求。如果被告朱维宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费7902元，减半收取3951元，由原告宁波市江东房产物业总公司负担433元，由被告朱维宏负担3518元。由被告朱维宏负担的3518元于本判决生效后五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 杨锦晶二〇一五年八月十四日代书记员 黄群英