广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第434号
原告张子昱，男，汉族，1988年11月26日出生。
被告深圳招商房地产有限公司。
法定代表人贺建亚，系该公司董事长。
委托代理人黄璜、尚东宁，系该公司员工。
原告张子昱诉被告深圳招商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈蕾仰独任审判，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告张子昱及被告深圳招商房地产有限公司的委托代理人黄璜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张子昱诉称，原告与被告在2011年7月18日签订《深圳市房地产买卖合同》（编号：深（宝）网预买字（2011）第7054号，下称合同），�被告购买位于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园7栋3单元14C号房屋（下称涉案房产），购房总价款为人民币1，077，285元。合同签订后，原告依约支付了购房款并办理完银行按揭贷款手续。2012年3月初，被告通过邮寄《入伙通知书》通知原告在2012年3月18日11：00-13：00前往办理涉案房产交接验收手续。原告到了现场后，负责办理相关手续的深圳市招商物业管理有限公司（系涉案房产所在小区的前期物业管理公司，下称招商物业公司）工作人员，仅向原告交付《深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告》（复印件）、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》（复印件，加盖被告印章）及《共用部位及设备设施查验接管清单》（复印件），便要求原告签收涉案房产钥匙，并告诉原告签收钥匙之后才可验收涉案房屋。原告坚持应先对房屋进行验收，经验收通过后符合交付条件的，才能领取钥匙。原告于验房过程中发现涉案房屋有多处问题，招商物业公司工作人员将这些问题记录在《房屋交接确认表》当中，并确认收到原告提出的这些异议，然后口头告知原告回去等通知，未有书面回复。后原告接到招商物业公司工作人员电话通知于2012年7月22日前去验收，却发现涉案房产基本没有整改，原告对此非常失望与愤怒，而招商物业公司仍只是口头告知原告回去耐心等待。在等待的过程中，原告仅因修改煤气表被通知前往涉案房产一次，但招商物业公司却以水电未开为由让原告下次再来查验房屋。不久前，原告接到招商物业公司通知需补交拖欠几千元的物业管理费及滞纳金。原告认为，原告已经按照合同的约定履行了付款义务以及验收涉案房产的义务，但被告在原告前去验收时，未按照合同第十条的约定向原告交付《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》等相关文件，被告也未按照合同第十一条的约定在原告对涉案房屋验收并提出异议后15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。为此，依据合同第十条和第十一条的约定，被告因提供文件不全，应视为不符合交付标准，并承担由此产生的逾期交付责任；与此同时，被告逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，涉案房产视为未交付。因此，被告应当按照合同附件五第11条的约定，自约定交付期限届满日（2012年3月18日）之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付购房总价款人民币1，077，285元万分之四的违约金，暂计至2014年3月17日为人民币314，136.3元。既然涉案房产未交付，则招商物业公司要求原告支付物业管理费及滞纳金没有事实根据与法律依据。为维护原告的合法权益，现向法院提起�讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付涉案房产的违约金人民币314，136.3元（暂计至2014年3月17日，应计至被告实际交付房产之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告深圳招商房地产有限公司答辩称，1、被告于2012年3月2日即向原告发出入伙通知书及其附件《业主入住知会函》，必然是怀着极大的诚意，希望积极配合业主完成业主入伙，作为成熟规范的开发商，同批次向逾千户业主办理完成了入伙事宜，不可能也没有任何动机在向原告交付了测绘报告、竣工验收备案回执等文件之后，拒绝交付“两书”，被告在业主入住知会函中明确告知了原告入住办理流程，在入伙现场进行了公示，也向原告出示了招商观园业主入伙流程会签单，但原告在了解上述流程的情况下，坚持先验房，拒绝查看并签署包括“两书”在内的一系列文件，被告在此情况下，不可能强行完成合同约定的交付行为，所以也不应当将责任归责于被告。2、依双方签订的《房地产买卖合同》第11条的规定，买受人对房产验收的异议，应当在收楼意见书中提出，但原告在入伙当日，未于收楼意见书中签署任何意见，被告本着负责任的态度，将其在房屋交接确认表中反映的房屋细微瑕疵及时进行了处理并通知原告验收。3、被告于2012年1月12日即取得竣工验收备案收文回执，说明涉案房产已经竣工验收合格，具备交付使用的条件，根据双方签订的买卖合同附件五第七条的约定，房屋在满足合同第10条、第13条、附件三以及与合同附图一致的情况下即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理支付手续，被告已经依约向原告提供相关文件，完全履行了合同项下的义务，原告恶意拒绝办理相关手续，在被告已及时处理细小瑕疵的情况下，仍别有用心的进�拖延，现在还要求被告承担支付违约金的不利后果，是极为荒谬的。房屋建造结构复杂，工程庞大，在没有出现主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，存在不影响正常使用的细微瑕疵难以避免，买卖合同中也明确约定了被告的质量保修责任，原告完全可以通过该条款主张权利，而非拒绝收楼。如果市场上买受人均以细微瑕疵为由拒绝收楼，并在开发商已经及时处理的情况下恶意拖延，并可以向开发商主张违约金，无疑会诱发极大的道德风险、破坏市场的稳定。
经审理查明：2011年7月18日，原告张子昱与被告深圳招商房地产有限公司签订了编号为深（宝）网预买字（2011）第7054号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买位于深圳市宝安区观澜街道环观南路招商观园7栋一单元14层3单元14C号房，其用途为住宅，建筑面�88.97平方米，总金额为人民币1，077，285元。原告采取按揭付款方式。合同第九条约定，被告应当于2012年3月18日前将本房地产交付给买受人，交付应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。被告向原告交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。原告对被告所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对被告交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；合同第十条约定，被告应在本房地产交付时向与原告提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）深圳市建设工程竣工验收备案（回执）；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明�；（五）收楼意见书；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、公用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；被告收到原告异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付；合同第十二条约定，被告如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10日内退还原告全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。
合同第十三条约定被告在本房地产交付原告时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。
该合同附件三约定了装置、装修、装饰标准。1、外墙：主体外墙：涂料；低楼层部分：劈开砖、涂料；部分凹阳台侧墙：水泥砂浆；2、内墙：厨房：�泥砂浆；卫生间：聚合物水泥基防水涂膜；住宅其他房间：水泥砂浆；3、天花：住宅套内房间：腻子；阳台、露台：外墙涂料；4、地面：住宅房间（厨、卫除外）：水泥砂浆；阳台、露台：外墙涂料；5、门窗：入户门为木饰面防火防盗门；住宅外墙门窗：国产铝合金型材（饰面工艺为艳消电泳），配件采用国产品牌五金配件。门窗玻璃：6、7栋A、B、D、E、F户型中的卧室，A、B户型的客厅，C户型的书房（6栋2单元C户型无书房）着色中空钢化玻璃；卫生间：单片钢化磨砂玻璃；住宅户内其他部位外窗玻璃：镀膜钢化玻璃；6、厨房：地面水泥砂浆；煤气管道接口到户；7、卫生间：地面防水砂浆（8、9、10栋B、F户型以及6、7栋D、F户型的卫生间地面未降板）。
该合同附件五第7条约定，原、被告双方一致同意，被告及买卖合同项下的房屋在同时满足以下条件时，即达到�付标准：A.满足本合同第十条之规定；B.满足本合同第十三条之规定；C.满足本合同附件三之规定；D.拟交付的房屋与本合同附图和／或按本合同第十九条履行合法手续的变更项目相一致。除以上四点原因外，原告不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，被告《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。交付验收中发现的质量瑕疵，原告应于验收之日起2日内以书面方式提出质量瑕疵异议，否则视为交付房屋无质量瑕疵。被告收到原告提出的质量瑕疵异议后按房屋《质量保证书》约定的时间进行处理。附件五第10条对合同第十一条进行了修订：1、原告收到《入伙通知书》后，应在《入伙通知书》约定入伙之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出；原告�期不提出异议，视为同意接受本房地产。被告在收到原告异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。被告逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，本房地产视为未交付。
2012年1月12日，被告取得了深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，称已收被告招商观园南区项目竣工验收备案的资料。
2012年3月2日，被告向原告发出入伙通知书，要求原告于2012年3月18日11时至13时前往招商观园物业管理中心办理涉案房产的验收入住手续，附件《业主入住知会函》向原告知会了办理手续时需携带的资料及办理流程。流程2的“签约区签约”包括领取《招商观园业主手册》、《装修手册》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》等内容。
2012年3月18日，原告验房后，提出了房屋存在的问题，并由工作人员在《房屋交接确认表》记录，问题包括：入门处有多处损坏、门上下无油漆、主卧有空鼓、主卧室右边房间的玻璃窗声音大、防护栏与墙壁接合未接上、房间空间高低不一样、装煤气表与房间有一个插座盖坏、卫生间二次地漏未堵上不能试水等。并记载“不同意收房”。招商物业公司招商观园管理处工作人员在该表上签名且注明“已收到”，并加盖了管理处公章。
2012年7月22日，原告再次验房后，提出“除了入户门有喷漆外，其余问题都与2013年3月18日所验问题一样，都无整改”，并由工作人员在《房屋交接确认表》上记录，同时注明“不同意收房”。
被告提交的其向案外人深圳市罗湖建筑安装工程有限公司的多份《派工单》显示，涉案房产于2012年3月20日有多项报修内容，包括：卫生间侧排地漏未堵上，不能试；厨房有一个插座坏；主卧有空鼓，房间空间高低不一；入户门多处损坏，门上下无油漆，规定完成时间为2012年3月28日。处理结果显示“已完成”，并有核实人签字。
另查明，原告未签署招商观园业主入伙流程会签单及收楼意见书，亦未领取《房屋使用说明书》及《住宅质量保证书》。
上述事实，有原告、被告当庭陈述及原告提供的深圳市房地产买卖合同、入伙通知书、房屋交接确认表、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、查验接管清单，被告提供的深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、《入伙通知书》及其附件《业主入住知会函》、深圳同城速递业务详情单、招商观园业主入伙流程会签单、收楼意见书、派工单、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原告张子昱和被告深圳招商房地产有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件五“买卖双方补充约定”均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
合同附件五第7条虽约定房屋只要符合合同第十条、第十三条、附件三及合同附图的约定，即为符合交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理手续，否则视为交付。但该附件第10条中同时保留了合同第十一条的约定，即被告对原告提出的书面异议是否在十五日内答复同样是认定房屋交付的要件。由此可以看出，合同附件五第7条是对房屋交付的质量要求的约定，第10条是对房屋交付程序的约定。
本案中，原告于2012年3月18日验房后未签署《收楼意见书》，而其所主张的房屋验收异议已在《房屋交接确认表》中详细列明，并有管理处工作人员签字确认，本院认可原告已通过书面方式向被告提出了异议。从房�交付的质量要求上看，原告提出的问题显然未达到严重影响房屋正常使用的程度，涉案房屋并不具备合同附件五第7条约定的拒绝收楼的事由，原告以房屋质量问题为由拒绝收楼明显不符合合同约定；但从房屋交付程序上看，原告在约定入伙之日即通过《房屋交接确认表》的方式提出书面异议，尽管异议形式存在瑕疵，但不能免除被告应在15日内做出书面答复和处理意见的义务，被告提出的“原告未依照合同约定在《收楼意见书》中提出书面异议，故被告不负有在15日内答复的义务”的相关辩解，缺乏理据，本院不予采信。现被告在房屋交付程序上存在明显的违约，按照合同附件五第10条的约定，应视为涉案房产未交付。被告虽提交《派工单》主张其已对原告提出的涉案房屋的部分问题进行修复，但原告于2012年7月22日验房后仍提出了书面异议，此后，未有被告的答复�通知记录。
被告作为房屋买卖合同中的卖方，负有向买方即原告交付涉案房产的义务，现涉案房产依据合同约定视为未交付，原告诉请被告承担逾期交付的违约责任符合合同约定，被告应自合同约定的交付房屋的期限届满日（2012年3月18日）之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付购房总价款人民币1，077，285元万分之四的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告深圳招商房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张子昱支付逾期交付违约金（每日按购房总价款人民币1，077，285元之万分之四，自2012年3月19日起计至实际交付之日止，但至迟不超过本判决生效之日）。
如未按判决指定的期间履行给付金钱�务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，006元，由被告深圳招商房地产有限公司负担。受理费原告张子昱已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一四年五月十五日
书 记 员 张露璐
书 记 员 王菲菲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通�、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟�履行金。