贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字第1819号
上诉人（原审被告）贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区开行路金洲大厦。
法定代表人郭黔生，系该公司董事长。
委托代理人蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾怀莲，女，1964年10月8日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。
委托代理人聂宗平，系被上诉人之丈夫。
第三人郑建英，女，1960年8月22日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。
委托代理人董贵洪，系第三人之丈夫。
上诉人贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲公司）、第三人郑建英与被上诉人顾怀莲商品房买卖合同纠纷一案，七星关区人民法院于2014年9月9日作出（2014）黔七民初字第1634号民事判决。被告金洲公司不服该判决向本院上诉，本院于2014年12月16日作出（2014）黔毕中民终字第1659号民事裁定，撤销原判，发回重审。七星关区人民法院重审后于2015年6月12日作出（2015）黔七民初字第243号民事判决。金洲公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金洲公司的委托代理人蔡鹏，被上诉人顾怀莲及其委托代理人聂宗平，第三人郑建英及其委托代理人董贵洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告顾怀莲诉称，2009年12月5日，原告与被告签订商品房购买合同，约定原告向被告购买被告开发的位于毕节市七星关区东升路金洲大厦一楼门面。面积50平方米，单价6，700.00元总价335，000.00元。2009年12月5日，原告向被告支付100，000.00元购房款，2010年6月9日支付购房款200，000.00元。2012年2月26日，双方协议将原门面面积变更为74.54平方米，总价调整为498，800.00元，原告按被告要求交付150，000.00元，余款49，418.00元被告通知在办理房产手续时付清。合同约定被告于项目动工之日（2010年3月1日）起36个月修建验收完毕后交付，即2013年3月1日交付房屋。现合同约定的房屋交付时间已超过约定时间一年多，被告的房屋早已修建完毕，但被告一直没有将房屋交付原告，经原告多次找被告要求交付房屋，被告以种种理由和借口拒绝交付房屋。被告这一行为违背了基本的诚实信用原则给原告造成重大的经济损失。为此，诉至法院，请求判决：1、由被告金洲公司将原告顾怀莲所购买的位于七星关区开行路金洲大厦一楼74.54平方米门面（左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区，交付74.54平方米以上门面，具体以房产部门在图纸上确定的范围的门面为准）交付给原告，并责令被告按合同约定在房屋交付之日三个月内起为原告办理房屋产权证、土地使用证；2、由被告承担诉讼费用。
原审被告金洲公司辩称：一、本案纠纷性质属于商品房预约合同纠纷。2009年12月5日，经过平等协商，原被告签订了《预订房合同书》，预订被告开发的金洲大厦一楼的门面，当日与原告一道预订的还有原告同事郑建英，二人预订在同一位置，面积均暂定为50平方米。被告于2011年取得毕节市七星关区东升路“毕节市国用（2011）第316号”地块的建设用地使用权，于2011年3月14日组织了开工建设，项目建设名称为“金洲大厦”。2012年2月原告同郑建英来到被告处，要求明确门面的面积，因当时设计还在调整中，面积还不能确定，经三方协商，被告提供给原告及郑建英的门面暂定为74.54平方米，面积暂定为二人共同购买，具体以房产部门丈量为准，待门面设计经有关部门批准后，由原告与郑建英协商各自面积或者由被告另行提供门面给二人，后原告向被告补交了部分房款，被告向其出示收据及面积暂定的附注说明、设计图，被告留存该收据及附注说明复印件，并要求原告将上述复印件也交给郑建英。二、《预订房合同书》合法有效。双方均是有完全民事行为能力的民事主体，达成预约房合同是双方在平等协商、公平自愿的基础上的合意，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。三、被告不存在违约行为。1、原告预订的门面的面积没有约定。双方签订的合同及附注说明、设计图等，均表述面积是暂定，没有确定。因当时设计图未进行备案和批准，按当时情况也不能确定。2、关于交房时间问题。约定交房时间为2013年3月1日，但是一个意向性的暂定时间。签订合同时，被告尚未取得涉案房屋的国有土地建设用地使用权，规划、设计等项目开发的工作也仅是初步设想。交房的时间应当以双方签订的正式商品房买卖合同确定的时间为准，且原告在拒绝与被告签订商品房买卖合同的情形下，已强行搬入涉案门面，故被告不存在交房违约的情形。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
第三人郑建英在原审中述称，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同已经依法进行了预告登记，依法具有法律效力，第三人的合法权益应当受到法律保护。在签订《预订房合同书》的过程中，原告与被告及第三人共同商定，被告开发的位于金洲大厦一楼的门面暂定由第三人与原告共同购买，各约50平方米。后因被告方的设计发生变动，在原告与第三人多次催促被告交房的情况下，被告约定暂向原告与第三人提供74.54平方米的门面，原告遂按照74.54平方米交付房款。金洲大厦建成后，原来预售给原告及第三人门面的房号及面积最终确定即7号门面54.33平方米、8号门面68平方米。被告遂与原告及第三人协调，因原告缴纳房款较多，所以面积较大的8号门面定为向原告交付，面积较小的7号门面定为向第三人交付，第三人同意被告的方案并与被告签订了《商品房买卖合同》，并依法进行了登记。但原告认为其缴纳了74.54平方米的房款，遂在原告已经办理了预告登记情况下强行将两个门面霸占，就该行为，第三人已经提起侵权之诉，以维护自己的合法权益。因此，第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同已经依法进行了预告登记，依法具有法律效力，第三人的合法权益应当受到法律保护；原告与被告之间门面的面积并没有最终确定。关于原告与被告之间的协议，并未最终确定双方之间交付门面的面积，74.54平方米仅是双方意向性的选择，被告出具74.54平方米的平面图的时候，已经向原告及第三人明确表示，该数据只是暂定数据，并未确定。原告将平面图与被告法定代表人的说明分开，想当然的主张74.54平方米的门面，明显是以点带面，以偏概全，不符合实际，也不符合事实。就该位置的门面而言，原告与第三人都与被告签订了合同，各自预订的面积约50平方米，三方对此都是知情的，被告不可能单方将该位置的门面全部销售给原告。所以各自的面积都只是暂定，应当以房屋完工后签订的正式《商品房买卖合同》约定的面积为准。
原审经审理查明：2009年12月5日，以被告金洲公司作为甲方，原告顾怀莲作为乙方，双方签订了《预订房合同书》，该合同书约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，经甲、乙双方共同协商，本着互利互惠的原则订立本合同。一、售房地址：位于毕节市新城区东升路；金洲大厦一楼门市，具体位置见附件一（甲方在本合同签订之日起一月内提供）；二、开工日期：于2010年3月1日正式开工；三、质量要求：以设计单位要求和毕节地区质监站要求为准；四、修建工期：从动工之日起，36个月修建验收完毕交给乙方使用，如遇人力不可抗拒或政府因素，工期顺延。若因甲方原因造成，不在此条款内；五、修建标准以规划设计为准，水、电、路三通，水、电入户及其他设施由甲方代办，费由乙方自己负责。门面内设卫生间，内墙体为中级抹灰清光，不刷白；六、土地使用证、房屋产权证、市场准入证、质量保证书、房屋使用说明书待甲方交付房屋给乙方使用三个月内办理完毕交给乙方，办理相关证件的契税、登记费、工本费、房屋维修基金（除金洲房地产开发公司开发需交纳的国家规费税收外）属乙方承担，其它费用均由甲方承担；七、面积计算方式：按建筑面积，以房管局实际丈量为准（公摊按设计标准和有关规定计算）。结算面积按实际建筑面积计算，按本合同签订的平方单价多退少补；八、该门面正面朝向东升路，建筑面积约50㎡，单价：6700元／㎡。暂按50㎡计算金额共计：335000元人民币，大写：叁拾叁万伍仟元整，具体总价按实际建筑面积计算；九、付款方式：从签字之日起首付定金人民币10万元，第二次付款时间：2010年2月30日前交23万元；第三次交款时间，待甲、乙双方核实清楚具体实际平方面积后即付全部购房余款；十、甲方必须保质保量按时完成该项工程，严格按图纸施工，并认真听取购房户的合理化建议和意见；十一、若因甲方原因，造成该工程不能正常完工，或不能开工，甲方应对乙方进行赔偿，按国家有关房地产交易的赔偿标准进行赔偿；十二、乙方必须按期交清房款，从甲方通知之日起15日内不交清购房款的，甲方可收回乙方定购的房屋，并立即退回乙方所交全部房款（不含利息）；十三、以上条款甲、乙双方必须共同遵守。若有违约，违约方应按合同条款对另一方的经济损失给予赔偿，本合同没有规定的，按国家有关房地产交易规定执行；十四、本合同从双方签字之日起生效，并产生法律效力；十五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份；附件2份；十六、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决”。被告金洲公司在合同上加盖合同专用章及法定代表人签名，原告顾怀莲在合同上签名。同时，被告与第三人又签订《预订房合同书》，其合同书的内容与原、被告签订的合同书的内容一致。上述合同签订当日，被告分别收到原告房款100000.00元、第三人房款100000.00元，但上述合同书均未约定门面的具体位置。被告于2010年6月9日收到原告房款200000.00元，于2010年6月11日、2010年12月27日分别收到第三人房款100000.00元、100000.00元。2012年2月26日被告金洲公司对原告的《预订房合同书》作出两条补充约定：“①原合同50㎡现变更74.54左右平方米，到时按房管局实际丈量为准。按面积补收购房款壹（拾）伍万元正。等最终结算为准；②现门面为暂定门面，待金洲大厦下部办公按设计完毕方案通过后，调整办公楼门面调换下面门面。具体暂定门面附件。”被告金洲公司法定代表人郭黔生签署“同意按以上条款执行”，加盖了被告的合同专用章，同时被告在金洲大厦建筑设计方案一层平面图上标注“74.54㎡”，并加盖合同专用章作为上述合同的附件，其标注的门面位置与本院现场勘验的位置基本一致（左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区，约70多个平方米），后被告按上述平面图建成现房。2012年2月27日被告分别收到原告补交房款150000.00元、第三人房款35000.00元。2014年7月4日，被告金洲公司欲将涉案门面划分为7号、8号两个门面，原告予以阻止，为此，聂宗平（原告顾怀莲之丈夫）、董贵洪（第三人郑建英之丈夫）、郭黔生（被告金洲公司法定代表人）发生争议，公安机关告知双方到法院进行诉讼。2014年7月7日，原告搬进涉案门面居住，后又将该门面租给他人使用。2014年7月8日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同约定的商铺位置为毕节市东升路毕节金洲大厦1层7号，被告于当日收到第三人7号商铺款22311.00元、办证费及入户费。2014年7月10日，被告以第三人郑建英为预告登记权利人将毕节市东升路毕节金洲大厦1层7号商铺在房产局进行登记。
另查明：为查明案件事实，承办人组织涉案当事人对涉案门面进行现场勘验，涉案门面为：左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区，约70多个平方米。第三人提交的平面图将涉案的商铺分为7号、8号商铺，被告金洲公司在7号商铺处标注：“暂定给郑建英家”，被告公司的法定代表人郭黔生在该处签字并加盖公章，但该平面图未载明出具时间。被告于2010年10月27日获得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，于2011年3月14日获得“毕市国用（2011）第316号”国有土地使用权证，于2011年4月15日获得《建筑工程施工许可证》，于2011年11月8日获得编号为（2011）毕商房预字第08号《毕节市商品房屋预售许可证》。在庭审中，本庭要求被告提供建筑设计方案平面图的原件予以核实涉案门面是否划分为7号门面及8号门面，但被告未提供原件。到目前为止，被告的金洲大厦下部办公楼并未修建。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，原、被告双方签订的《预订房合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性规范的强制规定，属有效合同，双方均不持异议，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，双方签订的《预订房合同书》虽名称为预订房合同，但该合同的第八条、第九条及2012年2月26日被告金洲公司作出两条补充内容及金洲大厦建筑设计方案一层平面图，均明确了原告所购房屋的位置、面积、价款，被告金洲公司收取了原告顾怀莲购房款45万元，原告顾怀莲及被告金洲公司均认可所购房屋面积为74.54㎡，合同第三条、第五条约定了房屋交付标准，第七条约定了面积差异的处理方式，第六条约定了办理产权登记有关事宜，且被告按金洲大厦建筑设计方案一层平面图建成了现在的房屋。因此，原、被告双方签订的《预订房合同书》应认定商品房买卖合同，被告金洲公司称该合同为预订房合同的理由，不能成立；《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告双方《预订房合同书》第四条约定“从动工之日起，36个月修建验收完毕交给乙方使用，如遇人力不可抗拒或政府因素，工期顺延。若因甲方原因造成，不在此条款内。”被告金洲公司《毕节市商品房屋预售许可证》载明的交付使用日期为2012年12月30日，《建筑工程施工许可证》载明的合同开工日期2011年2月15日，因而对应36个月修建验收完的时间为2014年2月15日，现实际“金洲大厦”工程已经竣工备案，具备交付原告的条件，且原告已占有涉案门面。同时，依据双方《预订房合同书》第六条的约定，被告金洲公司应在交付原告使用的三个月内办理房屋产权证、土地使用证等；虽然在原、被告签订《预订房合同书》的同时，被告与第三人郑建英也签订《预订房合同书》，并先后收取第三人郑建英购房款300000.00元，但在被告金洲公司向原告出具补充约定及在金洲大厦建筑设计方案一层平面图上标注“74.54㎡”的位置加盖合同专用章的附件且收取补交房款时，被告并未向第三人指定其所购买的门面位置，直到聂宗平（原告顾怀连之丈夫）、董贵洪（第三人郑建英之丈夫）、郭黔生（被告金洲公司法定代表人）于2014年7月4日发生争议之后，被告才向第三人收取购房尾款并与之签订《商品房买卖合同》，被告在合同中将涉案门面的位置划出7号门面出售给第三人，并到房产部门办理了预告登记，而第三人提交的平面图也没有载明出具时间，故被告将涉案房屋指定给原告且收全房款后又划分一部分给第三人，其行为存在一房二卖，结合买卖合同的效力优先顺序，被告与第三人签订的相关合同并不影响原、被告之间房屋买卖合同的效力优先，且原告已实际占有涉案房屋。综上，原告顾怀莲的诉讼请求于法有据，应予支持，因而对被告的抗辩及第三人的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、由被告贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其开发的位于毕节市七星关区开行路“金洲大厦”一楼大约为74.54㎡平方米的门面（左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区）交付原告顾怀莲（原告顾怀莲已实际占有）。二、由被告贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内为原告顾怀莲办理上述门面的房屋产权证及国有土地使用权证。
上诉人金洲公司不服原审判决，向本院上诉，请求：撤销（2015）黔七民初字第243号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一审及上诉费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、原判认定事实错误。1.第三人及上诉人提交的《预定房合同书》、上诉人法定代表人向被上诉人及第三人出具的附注说明、《商品房预告登记》附图等足以证明被上诉人与第三人联合购买一个门面后进行分割，但原审未认定该事实，认定事实错误。2.因市政道路原因，门面面积最终确定为121㎡，在修建过程中，上诉人以承重墙柱为界，在该处修两个门面，并在预售登记中已经作备案，原审认定上诉人于2014年7月4日将涉案门面划分为两门面，认定事实错误。3.涉案门面因长近12米，宽10米，如此巨大的面积须按建筑需要从中隔断，设计成两个门面，不违反规定。事实上，上诉人与第三人进行预告登记是以7号、8号门面进行备案，经登记确认。第三人提交的预告登记足以认定该事实，无需原审施工图印证。4.金洲大厦下部办公楼的修建已在筹备中，原审认定金洲大厦下部办公楼未修建，认定事实错误。5.原审现场勘验面积错误。6.原审主动划分门面四至错误。7.原审认定被上诉人交纳房款在先，故其与上诉人之间在先的合同成立在先，认定事实错误。二、原审适用法律错误。1.《预定房合同书》的性质是商品房预约合同，不能直接认定为商品房买卖合同。2.原审忽视预告登记的法律效力，适用法律错误。3.上诉人不存在违约行为。涉案门面121㎡，分为7号和8号门面，8号门面68㎡，因被上诉人预交房款较多，故上诉人将面积较大的8号门面确定给被上诉人，面积较小的7号门面确定给第三人。在确定门面的过程中，被上诉人坚持要求74.54平方米，拒绝同上诉人签订《商品房预售合同》及办理备案事宜。第三人同意上诉人交付7号门面，签订了《商品房买卖合同》。4.被上诉人非法抢占门面而判令上诉人向被上诉人交付门面适用法律错误。三、原审在事实认定及证据采信方面偏袒被上诉人，结果显失公平。
被上诉人答辩的主要理由是：一、原审认定事实正确，1.答辩人与第三人主张该门面是与第三人郑建英联合购买，这是无稽之谈。2.被答辩人称因政府修市政道路原因，在涉案房屋中部修建承重墙，是在无理狡辩，无事实及法律依据。二、按照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。三、庭审中，法庭要求被答辩人提供修改后的建筑设计方案，被答辩人未能提供。原审现场勘验与图纸基本相符，各方都签字认可。从图纸可以看出，房屋的四至范围非常清楚，答辩人“主动划分”一说，不符合事实。2014年7月4日，答辩人与被答辩人发生纠纷，被答辩人为了规避法律约束，于2014年7月10日与第三人恶意串通签订了商品房买卖合同，违反了相关法律规定，自始至终无效，欺骗房产局违规进行了预告登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。四、1.《预定房合同》应当认定为商品房买卖合同。2.房屋登记是一种公示行为，而非一种确权行为。行政机关登记行为并不意味着房屋权属状态的真实性、合法性的确认。且该登记是被答辩人提供虚假材料申请的房屋登记。被答辩人与第三人签订合同并进行登记的行为具有恶意串通的故意，在法律上是无效行为。3.被答辩人存在严重违约行为。被答辩人拒绝交房并擅自改动房屋结构，属于合同欺诈。4.答辩人根据合同及图纸的四至范围对门面进行合法占有保护，是保护自己的合法权益。请求维持原判。
第三人在二审中述称的意见的第一、二两大部分的主旨与金洲公司的上诉理由基本相同（不同的是第三人未提出金洲公司不存在违约行为的意见，提出原审未判决7号门面归第三人所有为适用法律错误）。第三人补充的意见是：2014年7月4日，被上诉人强行将7号、8号门面锁撬坏，将隔断打通，强行霸占两个门面，原审未对这种抢占行为予以谴责，反而支持。原审有意回避补充的约定的内容，把“暂定门面”认定为“确定门面”，主观的要求办理房产证和土地使用证，而不要求原告调到金洲大厦办公楼的门面。被上诉人、第三人均是在同一日与金洲公司签订《预定房合同书》，并在同一日缴款，第二批缴款也是在同一日，不存在谁先谁后的问题。另外，原审剥夺了第三人的合法上诉权益，不准第三人上诉。
原审认定的事实证据充分，本院予以确认，本院还查明，涉案门面因尚未经房管部门按照规定程序测量，最终面积尚不确定。2014年6月24日，第三人从物业管理公司领取了上诉人划分为7号门面的钥匙。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、预定房屋合同的效力应如何认定；2、第三人对涉案房屋的预告登记效力应如何认定，能否对抗被上诉人的主张。
对于焦点一：被上诉人顾怀莲与上诉人金洲公司签订的《预订房合同书》以及第三人郑建英与上诉人金洲公司签订的《预订房合同书》均是各当事人自愿签订，亦不存在其中一个购房人与金洲公司恶意串通损害另一购房人的利益的情况，因此，被上诉人、第三人分别与上诉人签订的《预订房合同书》均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故两份合同均为有效。对于被上诉人与上诉人签订的《预定房合同书》，其内容及2012年2月26日被告金洲公司作出的两条补充内容及金洲大厦建筑设计方案一层平面图，明确了原告所购房屋的位置、面积、面积差异处理、价款确定方式、房屋交付标准，且被告金洲公司收取了原告顾怀莲购房款45万元，原审基于此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定认定《预定房合同书》书为商品房买卖合同正确。据此，被上诉人有权要求上诉人按照《预定房合同书》、两条补充内容交付与金洲大厦建筑设计方案一层平面图相符的房屋。
对于焦点二：由于第三人与上诉人签订的《预定房合同书》系有效合同，因此第三人享有《预定房合同书》约定的权利，基于这一权利，第三人和上诉人签订《商品房买卖合同》就具有了正当性，所以《商品房买卖合同》系有效的合同。现被上诉人与上诉人签订的《预定房合同书》及第三人与上诉人签订的《商品房买卖合同》均为有效合同，因此被上诉人及第三人依据各自的合同均享有要求上诉人交付房屋的债权请求权。债权与债权之间除法律法规有特别规定外，债权之间是平等的，相互之间不存在优先性。前述被上诉人之债权与第三人之债权之间，无法律法规规定两者之间系非平等债权，故应当平等对待。原审认定被上诉人的债权优先于第三人债权，于法无据，予以纠正。第三人虽然办理了预告登记，但在本案中，该预告登记不具有阻止被上诉人要求上诉人交付房屋的法律效力，原因在于：三方于2014年7月4日就涉案门面发生争议，公安机关告知双方到法院进行诉讼，之后2014年7月10日，第三人才办理预告登记。可见，第三人是在明知被上诉人亦享有交付房屋请求权且因双方都主张门面而发生争议的情况下办理的预告登记，其目的明显在于通过预告登记排斥被上诉人的请求权，主观上非善意。《中华人民共和国物权法》第七条规定；“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本案第三人欲获得涉案房屋，应当通过行使权利即债权请求权来实现，然而第三人并未行驶自己的权利而是通过预告登记来限制被上诉人已经享有的权利，其预告登记权的取得损害了被上诉人的合法权益，违反了前述法律规定，故第三人就涉案房屋办理的预告登记在本案中不能产生优先效力。据此，本案中，被上诉人、第三人对上诉人享有的债权平等，在此情况下，双方均有权向法院主张债权，谁提起诉讼主张债权就保护谁的债权。本案被上诉人向法院主张其债权，而第三人只是向七星关区人民法院以顾怀莲为被告提起侵权之诉，并未起诉主张其《商品房买卖合同》之债权，故本院对被上诉人要求金洲公司向其交付房屋的主张予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”涉案门面虽然备案为7号、8号，但是其与上诉人向被上诉人确认的施工图纸不相符合，且上诉人也不能提供建筑设计方案平面图的原件予以核实涉案门面是否划分为7号门面及8号门面，故其不能明将涉案门面分割为7号、8号商铺的正当性，也不能证明被上诉人在购买门面时知晓涉案门面将会进行分割。因此，上诉人不能将涉案门面分割后再交付被上诉人。鉴于被上诉人主张涉案门面不能分割，而门面实际面积最终确定后可能会超过被上诉人和上诉人暂定的面积，因此被上诉人应当承受整个门面，被上诉人在庭审中经本院释明亦对承受整个门面表示同意。原审判决上诉人向被上诉人交付大约为74.54㎡平方米的门面错误，应当判决整体交付。整体交付后多出原约定面积部分的款项可按合同约定单价予以明确，由顾怀莲支付给金洲公司。综上，上诉人应当将整个门面（左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区）交付原告并办理产权证。
对于被上诉人辩称的上诉人违约问题，因其对被上诉人的诉讼请求的处理没有影响，本院不再审查。
对于第三人述称，其上诉权被剥夺的问题，第一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”第一百六十四条规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”原审并未判决第三人承担责任，因此第三人无当事人的诉讼权利，故不享有上诉权。第二、虽然本院未将本案第三人列为上诉人，但本院亦通过开庭充分的听取了第三人的主张、意见、理由、抗辩，让其行使了作为上诉人的当事人在诉讼中能够行使的诉讼权利。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，第三人的主张不成立，原审适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2015）黔七民初字第243号民事判决第二项，即由被告贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内为原告顾怀莲办理上述门面的房屋产权证及国有土地使用权证。
二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2015）黔七民初字第243号民事判决第一项，即由被告贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其开发的位于毕节市七星关区开行路“金洲大厦”一楼大约为74.54㎡平方米的门面（左抵消防通道，右抵楼房边缘除楼梯间，前抵开行路，后抵办公区）交付原告顾怀莲（原告顾怀莲已实际占有）。
三、由上诉人贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其开发的位于毕节市七星关区开行路“金洲大厦”一楼的左抵消防通道、右抵楼房边缘除楼梯间、前抵开行路、后抵办公区的门面整体交付给原告顾怀莲。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费8791元由上诉人贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司承担8000元，被上诉人顾怀莲承担791元；一审中的财产保全费3502元由被上诉人承担；二审案件受理费8791元由上诉人贵州省毕节市金洲房地产开发有限公司承担8000元，被上诉人顾怀莲承担791元。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一五年十二月二十一日
书记员 任云娇