河北省石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0110民初489号
原告王会英，女，汉族，1964年4月5日生，住石家庄市鹿泉区。
委托代理人王海涛，河北侯凤梅律师事务所律师，一般代理。
被告河北金海岸房地产开发有限公司，住所地石家庄市红旗大街25号西清公寓12层。
法定代表人王保山。职务：董事长
委托代理人高卫东，河北三言律师事务所律师，特别授权。
被告陈勇，男，1966年9月24日生，汉族，住石家庄市桥东区。
被告陈玲，女，1973年9月25日生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托代理人王海林，河北联想律师事务所律师，一般代理。
原告王会英诉被告河北金海岸房地产开发有限公司、被告陈勇、陈玲为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员封春花独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人和被告陈勇、被告陈玲和被告河北金海岸房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:请求1判令二被告为原告办理金海岸花园A46-1-202号房产的备案手续、继续履行合同。2、本案诉讼费由被告负担。
被告河北金海岸房地产开发有限公司辩称：被告金海岸房地产公司根据被告陈勇的授权委托，已将金海岸花园的B87-05房产出售给了原告冯辉，B86-06房产出售给原告姚江媚，A46-1-202出售给了原告王会英。金海岸公司愿意配合双方办理相关手续。
被告陈勇辩称：1.三起案件均为虚假诉讼，均是原告与被告金海岸公司串通进行的虚假诉讼。目的损害陈勇、陈玲的利益，破坏司法审判。2.诉状称2015年6月份签约，签约协议及合同是虚假的，履约更是没有证据支持与所提交协议相矛盾。所称交付房屋即是虚假又是侵权，因为房屋早已交给陈勇、陈玲，不应再次交付，其诉状所称交付定金与首付款，与其协议相矛盾。合同约定的交房时间更宛如神仙，因为2015年对方就知道2017年能够解封金海岸的账户，具备付款条件，这明显是编造。3.三份诉状均是同一天形成，其诉讼内容和证据相关格式相互一致，明显是金海岸公司统一调配形成，因为三原告是互不联系的。姚江媚的诉讼请求变更，更是说明是串通诉讼，因为姚江媚不可能将自己购买房屋的房号写成另外一个人冯辉的房号。金海岸公司答辩称，根据陈勇授权委托，这一授权委托是不存在的，因为陈勇与金海岸公司只有委托协议，并没授权委托书，根据合同相对性原则，金海岸无权以陈勇名义卖房，金海岸不能代表陈勇。其余同陈玲意见。
被告陈玲辩称：1.本案为虚假诉讼。2.原告王会英所提交的证据，购房定金收据并无实际转款予以证明。3.金海岸公司与王会英就房屋买卖有两份协议，其中一份是商品房买卖合同、一个是商品房买卖协议，其中商品房买卖协议没有签约时间，该协议上也不能看出是何时签订。4.所提供的被告陈勇和金海岸的委托协议，并没有委托金海岸代替陈玲与他人签订房屋买卖协议，其委托销售仅仅是赋予金海岸公司作为中介方联系买家，其无权代替陈玲签订房屋买卖协议。其他意见同被告陈勇的意见。
原告王会英提供的证据有：1.2015年5月26日原告与金海岸签订的商品房买卖合同，证明原告与被告金海岸公司存在商品房买卖关系。2.商品房买卖协议以及作为商品房买卖协议附件的和解协议和委托协议，商品房买卖协议是由金海岸公司和王会英签订的，签订时间是2015年5月26日。商品房买卖协议作为商品房买卖合同的补充协议是同一天签订的，因为是补充协议，所以没有再写签订的日期。作为附件的和解协议是由被告陈勇和被告金海岸公司签订的，签订的时间是2015年的5月26日。作为附件的委托协议，是由被告陈勇与被告金海岸公司在2015年5月26日签订的。委托协议的第一条，委托事项第一项明确约定“甲方委托乙方销售金海岸A区46-1-202、B区86-06、B区87-05三套房产。证明本案涉及到的A46-1-202房屋是被告陈勇委托被告金海岸公司出售的。3.房款定金收据、首付房款收据。证明原告按照合同约定向被告金海岸公司支付定金和首付款。房款定金2015年5月26日交纳的，数额为6万元。首付款是一次性交付，分别是2017年4月10日交60万元。2017年4月10日河北省农村信用社电汇凭证，由王会英向河北金海岸公司电汇60万元，附加信息用途部分显示A46-1-202房款，证明原告按照约定支付金海岸公司定金及首付款。4.入住通知书，制作的日期是2017年6月16日。燃气弱电费收据，时间是2017年7月26日，数额是18000元。物业的履约保证金收据，时间是2017年7月26日，数额为2000元。物业费的收据，时间是2017年7月26日，数额为5811元。水、电费收据，时间是2017年7月26日，数额为300元。证明经被告金海岸公司通知原告2017年7月26日办理了入住手续。5.2015年5月26日商品房买卖合同第十三条和第十六条。根据商品房买卖合同二被告有义务给原告办理房屋登记手续。
被告陈玲质证认为：1.房屋买卖协议没有标明日期且没有甲方金海岸签名，协议附件中明确提到和解协议和委托协议，作为买方王会英是知晓该两份协议的，和解协议已经明确说明，金海岸公司将涉案的房屋抵顶给了陈勇，陈勇已然获得该三套房屋的所有权，因此原告王会英已经知晓金海岸公司不是涉案房屋的所有权人，也就无权单独出售该房屋。委托协议载明甲方陈勇委托乙方金海岸公司销售涉案房屋，委托期限为三个月，但金海岸公司并没有取得陈勇的授权委托书，协议中也无法证明金海岸公司可以代替陈勇以金海岸公司的名义与他人订立买卖合同。比如房屋产权人委托房屋中介代为销售房屋，那么房屋中介可以私自出售产权人的房屋吗？答案显然是不能的。必须通知产权人，由产权人与买售人订立合同，因此金海岸公司与王会英签订的合同属于无权买卖，被告陈玲不予认可。2.商品房买卖合同签订了双方金海岸公司与原告王会英，被告陈玲并不是该合同的参与人，也没有签字确认，因此合同第十三条或者第十六条所述的出卖人，也只能是金海岸公司。合同相对性原则，因合同导致的各项纠纷，也应当由合同相对人金海岸公司承担相应责任。3.关于定金收据，时间显示是2015年5月26日定金6万元，但原告不能提供银行转账凭证和电汇凭证，且该收据是金海岸公司出具的，不能排除原告与金海岸公司串通的虚假诉讼的嫌疑。其他意见同被告陈勇。
被告陈勇质证认为：1.刚才原告强调了协议是合同的补充，那么合同上只有首付款，合同约定定金交纳时间是2015年5月26日。2.合同约定首付款日期为具备办理商品房买卖贷款条件时补齐，到目前金海岸公司也不具备按揭贷款条件，但原告却于2017年4月10日交60万元交了首付款。3.合同和协议约定交付房屋的条件是将按揭贷款放入账户，协议生效时交纳定金6万元，但没有约定何时生效。具备按揭条件时交首付款，但至今不具备按揭条件。到目前不具备按揭条件也没有将贷款放入账户，按照约定不应该交房，所以双方的交房证据是串通伪造。4.对附件和解协议和委托协议真实性无异议，但是和解协议、委托协议的内容告知原告和金海岸公司所签订的协议和合同是违法的，也是无效的。和解协议已证明将房屋钥匙及控制权交付陈勇，原告与金海岸公司再行交付房屋是对陈勇的侵权。委托协议证实原告与金海岸公司签订协议时，双方明知是无效行为，因为是委托协议只适用于委托方和受托方，对于协议之外的第三人原告没有效力，不是被告陈勇对金海岸公司的授权。不能够享有对事权。委托期限是三个月，三个月期满委托协议终止，而原告与金海岸公司签订合同及协议超过三个月，又未经陈勇同意，当然对陈勇无效。5.原告所称合同十三条、十六条与金海岸公司约定没有产权纠纷，而委托协议和和解协议已告知该房屋归陈勇所有，所以该条款是原告和金海岸串通说假话。6.入住通知书证明原告与金海岸公司串通，作的假通知，说已经具备条件与已经签订的合同协议相违背。合同与协议相矛盾，交房日期合同约定2017年5月31日，但是买卖协议约定的交房时间是全部款项结清，具备按揭条件且按揭贷款已放置甲方账户，因此本案在2015年已是现成房屋，随时可以交付，但因为不具备按揭条件不能交房，但双方约定2017年交房明显虚假，因为设定了明确期限，而按揭条件具备时间是不明确的。
被告河北金海岸房地产开发有限公司质证认为：对原告证据无异议。根据金海岸公司与陈勇签订的委托协议，金海岸公司有权出售涉案房产，并且出售房产均在授权时间范围内。因为金海岸公司的房子开发有一些问题，导致客户非法信访，金海岸公司迫于压力，提前为客户办理了入住手续。
被告陈勇提供的证据有：1.2015年5月20日商品房买卖合同四份。被告陈勇、陈玲与金海岸签订的四份合同，并且在2015年5月25日在鹿泉房管局备案，以及双方进行了房屋交接的相关手续。房屋及钥匙领受单、房屋交接清单。2017年8月15日鹿泉区法院对本案房屋进行查封，做了笔录，笔录证实金海岸公司自称公司还了钱，房屋才属于公司。但截至目前也没有还钱，房屋所有权仍然属于陈勇。2.金海岸公司称四套房屋没有卖给他人，因为陈勇、陈玲已经备案。证实房屋没人居住看管。3.证人许某证明“因为金海岸欠陈勇的钱，陈勇起诉了，鹿泉法院已出判。董事长王保山是金海岸的法人，我、陈勇和王保山一块商量，用房子抵顶欠陈勇的钱，是我直接办理的，王保山当时不在，我是总负责人也是总承包人。和解协议签订后就交了房，把房屋和钥匙交给了陈勇，办了交房手续。当时陈勇委托金海岸给他卖房子，都是2015年5月20日左右进行的。陈勇委托我们就给销售，当时就一个销售员张毅，后来没卖，都没有人买，市场不好一套也没卖出去。2007年我在金海岸是负责人，直到2015年年底我离职。老板不听我们的意见，弄得挺乱，我就不干了。2015年8月底、9月初，因为陈勇的委托期已满就不卖了，委托期就满了，我们就不代卖了，陈勇去找我，没有卖出就不代卖了，陈勇自己处理。”。
原告质证：1.对证据1四份合同是陈勇和金海岸公司签订的，原告不是合同的当事人无法确定合同的真实性，即使合同是真实的，也与被告的举证目的没有关联性。2.无法确定接受房屋及钥匙领受单的真实性。3.房屋交接清单同上。询问笔录请求法庭依法核实。查封公告认可其真实性但与本案无关。4、对证人证言的真实性不予认可。（1）.证人当庭承认其本人与金海岸存在巨额的债权债务纠纷，他所出具的证言，原告方有合理的理由怀疑他是基于和金海岸的债权债务的纠纷，作出了对金海岸不利的证言，因为在本案中陈勇不对原告承担责任将会导致被告金海岸承担最后的合同义务。（2）.根据现有的书面证据显示，证人只是负责处理陈勇抵顶欠款的事宜，并没有证据证实，证人也负责金海岸公司的销售。（3）.根据委托协议显示，在委托期三个月之后，只要陈勇要求或者只要陈勇不明确要求解除合同，那么金海岸就有继续履行合同的义务，在这种情况下，如果陈勇要求终止合同关系，金海岸必然会要求与陈勇达成书面协议，证人只是当庭说了，只是口头达成协议，不合常理。原告方有合理的理由怀疑证人只是为了配合被告陈勇的需要，所出具的证言，而不是事实。
被告河北金海岸房地产开发有限公司质证：对证据1真实性无异议，该证据不能否认金海岸有权代理陈勇出售涉案房屋。对其他证据的真实性不予认可。因为金海岸已经将房屋交付三原告，不可能向陈勇、陈玲交付，其他同原告质证意见。对证人证言质证意见同原告的质证意见。
被告陈玲质证意见：对A46-1-202号合同真实性认可，合同签订时间是2015年5月20日，委托协议是2015年5月19日，并且我方的买卖合同已于2015年5月26日在房管局做了备案登记。我方不是原告与金海岸公司合同相对人，对原告不承担任何义务。对证人的证言与事实相符我方予以认可。
被告陈勇对证人质证意见：1.证人与金海岸之间有账务往来是正常的，其能够任职总经理、总负责人，足以见得金海岸对证人的信赖。2.本案引起的本案纠纷的前提基础是委托协议，委托协议的受托方负责人是许某，许某不仅有权出具相关事宜，而且被告陈勇、陈玲都有权信赖许某是代表公司行为。3.委托协议约定，委托期限为三个月。那么期满后甲方有权要求乙方去履行，是甲方的权利行为，甲方不行使“要求”权利，委托不另行开始，无需再签订任何协议，本案中原告及被告金海岸均未举证证明陈勇另行提出了要求，因而委托早已结束。刚才证人作证时，原告未向证人提出其商品房买卖合同和买卖协议是在委托期间内签订和由谁签订，经谁批准，显然是不敢问，当时王保山已在逃，经查网上通缉日期为2015年6月16日，冯辉的合同签订时王保山已被通缉，是谁签订了协议、制作了协议、是谁经办了定金、签订约定定金、签订了相关合同，应当追究虚假诉讼责任。
本院审理查明，2015年5月19日被告金海岸公司（乙方）与被告陈勇（甲方）签订的《和解协议》第二条甲乙双方约定:1、乙方向甲方交付位于石家庄市鹿泉区金海岸(四季凤凰城)A46-1-101房产抵顶乙方向甲方履行判决书第一项中交付A区12排01号房产的义务，双方互不找补差额。2、乙方承担的民事判决第一项乙方返还甲方50000元、第二项、第三项及应加倍支付延期履行期间的债务利息义务，由乙方向甲方交付位于石家庄市鹿泉区产抵顶，甲乙双方互不向对方支付其他任何费用。第三条本协议自甲、乙双方签字后即具有法律效力，乙方将上述房屋钥匙及房屋占有、控制等权利移交给甲方。2015年2月20日，被告金海岸公司与被告陈玲订立了《商品房买卖合同》，进行了备案登记，向陈玲交付本案A46-01－202房产，签署了《接收房屋及钥匙领受单》，载明收到房屋及钥匙。该领受单载明“此事已和王宝山沟通同意，原件留存物业，交接手续复印件盖物业公章交陈勇，许某”，加盖石家庄茂泉物业服务有限公司印章。并附有陈玲签名A46-01－202的交接清单。2015年5月19日陈勇(甲方)与金海岸公司(乙方)达成委托协议，第一条第一项：甲方委托乙方销售位于石家庄市鹿泉区产。第二条：委托期限为三个月。期限届满后，甲方有权要求乙方继续履行。依照协议被告金海岸公司联系客户购买陈勇房屋，至委托期满时2015年8月18日，未能将房屋卖出，金海岸公司负责人许某告知陈勇，陈勇未继续委托销售，双方委托关系消灭，房屋状态仍以备案的商品房买卖合同确定。即陈玲仍享有房屋所有权。原告购买房屋，从未告知被告陈勇、陈玲，也未转款给陈勇、陈玲。根据被告陈玲申请，本院2017年7月24日作出（2017）冀0110财保290号民事裁定书，查封了登记在陈玲名下的河北金海岸房地产开发有限公司位于鹿泉区备案登记手续。并于2017年8月15日进行了查封公告，询问了被告公司的庞玉文经理，庞玉文陈述房屋没有卖与他人，因为已备案了，房子现在没人住也没人看管。上述事实由相关证据、庭审笔录、质证意见予以佐证，足以认定。
本院认为，《和解协议》约定以房抵债，金海岸公司与陈玲订立了《商品房买卖合同》，进行了备案登记，交付了房屋，应当认定房子的所有权属于陈玲所有。原告和被告金海岸公司主张房屋已经交付原告与事实不符，不能成立。被告金海岸公司依据2015年5月19日签订的《委托协议》销售房产，相关权利义务只对《委托协议》双方具有约束力，并不约束原告，原告也不能依据此《委托协议》向陈勇、陈玲主张权利，《委托协议》的委托销售并不代表被告金海岸公司可以不经陈玲同意或认可，以自己的名义对外签订房屋销售合同。本案中原告及被告金海岸公司均没有陈述双方签订《商品房买卖协议》之前或之后有向陈勇、陈玲告知的事实，被告金海岸公司也没有按照《委托协议》的约定在三个月的期限内支付房屋销售款以原告与被告金海岸公司签订的《商品房买卖协议》对陈玲没有约束力，原告要求陈勇、陈玲办理房产备案手续，继续履行合同的请求不能获得支持。被告金海岸公司作为《商品房买卖协议》的一方当事人，应当履行合同约定的义务。但是因为房屋属于陈玲所有，其义务无法履行，原告可以另行向被告河北金海岸房地产开发有限公司提出解除合同以及返还款项赔偿损失的诉讼，本案不予解决。故依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条判决如下：
驳回原告王会英的诉讼请求。
案件受理费40元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 封春花
二〇一八年三月二十六日
书记员 姚月柳