山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2119号原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人刘德生，经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。被告张新宇，女，1971年6月4日生，汉族，中国建设银行股份有限公司职员，住济南市。委托代理人张延明（系被告张新宇父亲）。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告张新宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、于文杰，被告张新宇的委托代理人张延明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告于俊系伟东新都二区7号楼2单元501室房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理，并代交电费及暖气管网维护费，被告的房屋面积为174.27平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月·㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费156.8元，但被告自2010年1月起开始欠交物业费及其他相关费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费5644.8元。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5644.8元；请求法院判令被告向原告支付违约金5644.8元，诉讼费用由被告承担。被告张新宇辩称：我不交物业费用是有原因的。1、原告自进驻本小区以来，逐渐显露出好逸恶劳、只知敛财，不履行国家法规与合同的懒惰本质。保卫工作疏懒，多次出现盗情，庭院杂草丛生，垃圾遍地。房屋公用部分漏雨，不修；电梯故障失修、伤人，不管；财务账目从不公开……原告的行为严重违反国务院2007年颁布的《物业管理条例》的规定与我们签订物业合同的约定。尽管我们对此十分不满，但还是主动交纳了2007-2009年的全部物业费用。2、由于原告的不负责任，使得我们的财产安全受到损失。小区在2012年之前没有大门，门卫形同虚设，本小区如同杂乱的街道，任何人和车辆都可以随便出入，无人管无人问。2009年8月29日，我们陆续搬家，搬来一些物品，因为劳累，当晚有两个纸箱的东西没有拿完，便放在了家门口，等休息后再拿进门。没想到第二天早上便发现门口的物品被偷了，经清点，纸箱内的书籍里有3600元现金，当夜全部被偷走了。6号楼西头地下室是存自行车的地方，通知是有专人免费看管的。我们于2009年8月将一辆价值420元的自行车存在那里，过了两天便没有了踪影，后来又去找了几次，也没有找到。2010年6月22日上午，我们花了1200元给小孩买的两只金龟，拴了绳放在7号楼前面的水池里，中午就被一名穿着工作服的物业工作人员偷走，正好被我们看见，便追了回来，该人员十分尴尬，交还给了我们。但中午一会儿的功夫，绳子已被剪断，金龟又被偷走了。3、按合同的相关约定：物业公司应负责保修等事项。我所居住的单元门厅常年在下雨时漏水，外面晴天时，门厅还漏，物业公司多年不给维修，顶部的墙皮已发霉。我父亲七十多岁了，在2009年夏天和秋天，两次在此滑倒，其中一次崴伤了左脚踝，多日走路疼痛，三个多月才有所恢复，前后花了医疗费近3000元，虽然是公费医疗，但费用论理也应由物业公司承担。4、按照合同的约定，电梯的正常维护和保养应由物业公司负责，但我所居住的单元的电梯自2009年起，故障频发。为此，本单元有多人遇到了危险，我父亲先后三次遇到电梯故障，打电话给物业公司，每次均被告知马上修，但物业有时来人应付、有时根本不来人维修，导致现电梯一直未修好。我家的老祖已90岁高龄，但身体健康，每天上午、下午均自己乘电梯到院中活动。在2009年秋天，两次被关到电梯里，被救出后，受到严重的惊吓，从此没有家人陪同，从不敢上、下电梯。现在，老人成天呆呆的坐在家里的床上向外看天，原告的行为，打乱了老人的正常生活规律，损害了老人的身体健康和寿命，这都是原告违反合同约定，不尽职尽责所导致。上述事实均可证明原告的违约行为已给我们造成了重大的损失，请求法院支持我们的答辩意见。另外，我们受到损害后，均及时告知物业公司，其中一名物业公司的员工来收取2010年的物业费时，我们回答：“把电梯、门厅修好再来。”从此，再无人催要过物业费用，原告在诉状中所说多次催要纯属谎言。我们所受的损失，本该早依法向法院起诉物业公司，但因有息事宁人的思想，我们都强忍下了，现反倒被加害者起诉。现嘉诚物业公司被广大业主解聘了，他们也不要光告状要钱，也应有一点反省。综上，请求法院驳回原告嘉诚物业公司的诉讼请求。经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司与原告山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一份，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：“如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告张新宇所居住的伟东新都二区7号楼2单元501室房屋建筑面积为174.27平方米，被告自2010年1月至2012年12月期间未交纳过物业费。另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告张新宇欠交的物业费5644.8元是根据被告房屋的建筑面积174.27平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2010年1月起至2012年12月31日止，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。被告张新宇为证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，向本院提交了照片一组，欲证实“伟东新都小区二区物业公司不作为，该照片中显示：小区7号楼2单元单元门锁损坏未修；该单元门厅照明灯顶部漏水，有水渍的痕迹，且地面也有被水渍浸泡的痕迹。被告方所称的未维修电梯不是事实，照片中反应的问题应由开发商承担维修责任，且照片的拍摄是在2013年，原告已于2013年初就撤出了小区，这些问题不能确定是在原告公司服务期间所出现的，故对此不予认可。以上事实，由前期物业管理委托合同、房产证复印件、照片及原、被告当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告张新宇并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张新宇于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2010年1月至2012年12月的物业服务费5644.8元。二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费45元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担20元，被告张新宇负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李江二〇一三年九月十六日代理书记员  孙靖