山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终1××97号
上诉人（原审原告、反诉被告）：山东兰天房地产开发有限公司，住所地莱州市莱州北路288号。
法定代表人：林志颖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱卫清，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴炜鹏，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王彦堂，男，1959年2月6日出生，汉族，现住山东省莱州市。
委托诉讼代理人：刘学信，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王可菊，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人山东兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天公司）因与上诉人王彦堂房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兰天公司的委托诉讼代理人钱卫清、吴炜鹏，上诉人王彦堂的委托诉讼代理人刘学信、王可菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰天公司上诉请求:一审判决对部分事实,即交通银行购房款的抵顶和判决书第二项的逾期付款违约金认定有误,适用法律不当且违反公平原则,请求二审法院撤销原审判决,就上述事实依法改判。在庭审中兰天公司当庭提出上诉请求为：1.将判决主文第一项中的房款金额由2042967元改为27825378.6元。违约金的起算时间，其中1500万元自2011年1月15日开始计算；其中400万元自2011年1月25日开始计算；其余8825378.6元自2011年3月28日起算；2.将判决主文第二项中的还款金额由5429418.6元改为4892555元。王彦堂尚未支付的1-6层的房款总计32717933.6元,其中1-5层房款的1××%即4892555元于办理房产证时支付，剩余款项应分别于2011年1月15日、2011年1月25日及2011年3月28日支付完毕，违约金的起算应在这三个时间点起算。事实和理由：庭审中，兰天公司陈述上诉意见时主张，1.补充协议不具有真实性，一审判决的核心依据是根据补充协议将交通银行支付的购房款抵顶王彦堂应付的购房款，补充协议上的公章是假章，兰天公司已申请鉴定。同时，张芳芳无权代表兰天公司签订合同，张芳芳仅是兰天公司负责行政事务的职员，不是法定代表人，无权对外代表公司签订合同。协议上仅有张芳两个字，该签字是无效的，张芳芳没有完成全名的签署，该签名甚至不能代表张芳芳，此外，补充协议与本案没有关联性。2.一审法院依据补充协议设定兰天公司与王彦堂有抵顶的法律关系，补充协议不能形成民事抵债的法律关系，不能赋予王彦堂不再交2000多万房款的权利。另，王彦堂应付的1-6层购房款的总和是54294240.6元，比一审计算的总和多50元，希望二审法院纠正。其他上诉理由同原上诉状事实与理由，具体内容如下，一、一审判决认定“在上述补充协议未被撤销或确认无效的前提下,原被告均应遵守补充协议约定履行”属认定事实不清,适用法律不当且显失公平。所谓201××年12月的“补充协议”是王彦堂在一审庭审期间才出示的,在此之前兰天公司从未看到也不知有“补充协议”这回事。补充协议上的签字人张芳,仅是公司的一般员工,兰天公司并未委托其签订“补充协议”。因此该份协议的效力是待定的,其内容根本不属实,不能作为本案判决的定案依据。理由如下:1.所谓的“补充协议”的制定和内容完全不符市场交易习惯且违背常理。在本案中兰天公司与王彦堂之间,除了房屋买卖外,再无其他经济往来和经济利益关系,而且王彦堂还欠兰天公司二千多万购房款未给付。因此,在这种情况下,兰天公司怎么会可能同意平白无故地与王彦堂签订这么一份，将交通银行购房而给付的2500多万购房款，全部一分不差的用于抵顶王彦堂原来就应给付的购房款的“补充协议”呢？这是当今社会任何一个有正常思维的人都不可能去做的事,既不符交易习惯也不符常理。如果没有合乎常理的解释,这份“补充协议”不应作为定案依据。2.本案所谓的“补充协议”中的主要内容是“交通银行的成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司购买奥城国际l-7层房款”,而在本案中根本就不存在所谓的莱州市博爱石业有限公司购买奥城国际1-7层的事实。即王彦堂提供的,并由一审法院采纳的“补充协议”中唯一叙述的事实是虚假编造的。即无购房事实,何来抵顶?!约定将别人给付的2500多万购房款一分不少的抵顶给一个与自己毫无关系的主体,岂不荒唐?这也充分说明本案“补充协议”是一份事实虚假,不能采信的证据。综上两点,兰天公司完全有理由认为:一审判决所依据的“补充协议”是王彦堂用不正当的手段,虚构事实而编造的,不应作为本案的定案依据。二、一审作出“王彦堂主张交通银行房款25245498元抵顶作其支付兰天公司的房款,符合补充协议约定,本院依法予以支持”的认定是错误的。理由是本案“补充协议”是王彦堂用不正当的手段虚构编造的。在这份“补充协议”中所叙述的虚假事实是“将与交通银行成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司购买奥城国际1-7层房款”。既使按这份虚假协议所作的约定,也是将交通银行成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司而不是王彦堂。那么,一审法院又有什么理由依据这份“补充协议”将约定抵顶莱州市博爱石业有限公司的房款,判决抵顶给协议中并未约定的主体即王彦堂呢?!这是明显的认定事实不清,有意偏袒,有失公允。但这起码所反映的重要事实是,王彦堂提出的抵顶主张是不符合“补充协议”的约定的。因此,一审判决认定王彦堂主张符合约定予以支持,显然是错误的,应予以纠正。三、一审法院对交通银行购房款的抵顶王彦堂应付购房款的判决有误。因此,造成王彦堂在本案中尚有不应抵顶的25245498元购房款未支付并和判决书第二项的购房款均未被追究违约的事实。所以,兰天公司请求改判王彦堂尚应支付兰天公司购房款25245498元,并和判决书第二项一并追究逾期付款的违约责任。基于本案所谓“补充协议”的特殊性,并是本案作出公正裁判的关键。一审判决正是疏忽了对所谓“补充协议”进行实质性审查,才无法正确认定事实,有失公允。故恳请二审法院能够依据公平原则,启动对所谓“补充协议”的实质性审查,查明真相事实。作出公正裁判!综上所述,兰天公司认为,一审判决对部分事实的认定不清,适用法律不当,有失公允,判决结果与事实反差巨大,请求依法改判。
王彦堂答辩称，一、对于兰天公司当庭提出的上诉请求，王彦堂认为第一项增加购房款是对一审起诉请求的增加，对违约金的起算点调整也是对一审起诉请求的变更，在二审变更一审起诉请求，违反民事诉讼法的规定，建议法庭不予审理。二、对于兰天公司提出的涉案“补充协议是王彦堂用不正当手段，虚构事实编造的，不应作为本案的定案依据”的诉讼主张，王彦堂依据事实与法律答辩如下：兰天公司称“补充协议是王彦堂在庭审期间才出示的，其之前并未看到也不知有补充协议”与事实不符。该补充协议共两份，双方各一份。补充协议上不仅有兰天公司法定代表人林志颖妻子张芳的签字，而且加盖有兰天公司的公章。而且在一审时兰天公司从未否认补充协议的真实性，只是辩称“仅是将卖给交通银行的总房款与卖给王彦堂的房款的差额作为给王彦堂的赔偿款”，现在在上诉状中又辩称“不知情、不符合交易习惯、用不正当手段虚构事实而编造的”，妄图来否认补充协议的存在和效力。兰天公司故意隐瞒其手中也持有该份补充协议的事实，称王彦堂“用不正当手段虚构事实编造”了补充协议，是对王彦堂人格的侮辱。三、在案涉纠纷发生之前双方有石材采供和房屋买卖期间，莱州市博爱石油有限公司、莱州市莱化石油有限公司和莱州市博爱石业有限公司的法定代表人均为王彦堂。因为前述公司都是王彦堂家族企业，所以兰天公司以及同样由郭柏生任董事长和总经理的兰天建筑工程有限公司在与王彦堂此次案涉房产买卖和石材采购的往来财务结算中事实上一直都是将莱州市博爱石油有限公司、莱州市莱化石油有限公司和莱州市博爱石业有限公司与王彦堂混同的。这从一审法庭调查的事实能够证明，如：认可2010年1××21日其向莱州市博爱石油有限公司借款200万元抵顶王彦堂的购房款、认可2010年1××20日莱州市莱化石油有限公司通过银行向其汇款300万元为王彦堂支付的购房款以及在纠纷发生之前兰天建筑工程有限公司用应支付的石材款也都抵顶了王彦堂购房款等证据。上述事实能够证明，双方当事人签订的补充协议中约定的“将交通银行的成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司购买奥城国际1至7层房款”其本意就是抵顶给本案王彦堂购买奥城国际1至7层房款。四、该补充协议是当事人对自己民事权利义务的处分，不违反法律和行政法规的强制性规定，是兰天公司的真实意思表示，内容约定明确，不存在任何歧义。且完全符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“一房两卖”惩罚性规定。综上所述，王彦堂认为，一审判决对补充协议的认定符合客观事实，不违背法律、法规规定，二审法院应依法予以维持。五、对于兰天公司在上诉状中提到的王彦堂存在逾期付款的问题，没有事实根据和法律依据。王彦堂已向一审法院提供了充分证据并在王彦堂的上诉状中做了充分阐述，证明王彦堂已超额支付其购买奥城国际1至6层及地下部分的款项。而且兰天公司应依法支付逾期办理不动产权证书的违约金。王彦堂保留其要求返还多收取购房款的权利。
王彦堂上诉请求：一审判决认定事实错误,导致(2014)烟民一初字第173号民事判决第一项、第二项及第五项判决错误。事实和理由：一审判决认为“王彦堂主张实际付款超过上述金额,但对其主张的现金付款450万元、借款300万元以及工程款3246868.33元抵顶购房款,未能履行证明义务。其中现金付款部分王彦堂未能提交充足证据证明。借款、工程款的债权主体并非王彦堂,王彦堂也未能提交与其兰天公司达成抵顶房款的相关证据,故本院对王彦堂该部分主张依法不予支持”与事实不符,属于认定事实错误。1.一审判决认定的现金付款450万元中包含如下几笔争议:(1)2010年1××17日1001××和2010年1××19日200万元，合计300万元与2010年1××20日300万元究竟是共计300万元还是共计600万元的问题。2010年1××17日、2010年1××19日向兰天公司支付1001××和200万元的现金，兰天公司在王彦堂付款当时向王彦堂出具收款收据，同年4月20日，王彦堂又通过莱州市莱化石油公司向兰天公司汇款300万元。兰天公司称2010年1××20日王彦堂通过农村信用社所汇的300万元是支付的4月17日、4月19日收据中的1001××200万元，违背常理，也不符合双方的交易习惯，王彦堂为购买涉案房屋共向兰天公司支付了15笔款项，不包含已抵顶的部分，每一笔都是王彦堂先支付款项，后兰天公司开具收款收据，从未有王彦堂尚未付款，兰天公司就先出具收款收据的，2010年1××20日，王彦堂通过农村信用社付款的300万元因有付款凭证，所以也就没有向兰天公司催开收款收据，但并不能因此否认王彦堂于2010月1××20日支付300万元购房款的事实，因此，2010年1××17日、4月19日、4月20日王彦堂分三次向兰天公司支付购房款600万元，一审法院认定为300万元是认定事实错误。为什么2010年1××21日的200万元借款可以抵顶王彦堂的购房款,而2009年10月1××日的300万元借款却以债权主体非本案王彦堂而不认可!事实上,兰天公司认可的王彦堂支付的购房款中有多笔是通过莱州市博爱石油有限公司支付的。其他笔认可而这笔300万元不认可,与法与理不合。兰天公司认可2010年1××21日的200万元借款抵顶王彦堂购房款的行为是对双方有“借款抵顶购房款相关约定”的有力证明,对其自认行为无需王彦堂再举证证明。一审法院以2009年10月1××日的300万元借款的债权主体非王彦堂而不予认定,没有事实根据和法律依据。3.对于工程款3246868.33元是否抵顶购房款问题。一审中,王彦堂提交的第五组证据(其中序号为12的证据)和第八组证据能够充分证明,郭柏生既是兰天公司单位的董事长,同时也是龙岩市兰天建筑工程有限公司的董事长和总经理:兰天公司和龙岩市兰天建筑工程有限公司在购房款和工程施工款的支付上存在主体上的混同;龙岩市兰天建筑工程有限公司己付给上诉人的工程款近80%是抵顶上诉人购房款。前述事实己充分证明,工程款抵顶购房款是双方当事人的口头约定并交易习惯。上述1、2、3项合计款项为1071××868.33元。王彦堂购买兰天公司奥城国际六号楼一至六层总房款为54294190.60元。一审认定王彦堂支付奥城国际六号楼一至六层房款为46821805元(己扣除负一层的400万元),加上上述1、2、3项合计款项奥城国际六号楼一至六层应付总房款54294190.60元与王彦堂实际支付房款57568673.33元相减,王彦堂实际多支付奥城国际六号楼一至六层房款为3274482.73元。综上所述,因一审认定事实错误,导致(2014)烟民一初字第173号民事判决书第一项、第二项及第五项判决错误，应予改判。
兰天公司答辩称，除抵顶外，王彦堂的所有付款均是转账汇款，从没有用现金支付过，不可能有1001××、200万元、150万元的现金支付，且上述金额如以现金交付，现金数量明显过多，不符合常理。1.莱化石油有限公司仅在2010年1××20日电汇了300万元，山东兰天认可该笔转账付款，2010年1××17日、2010年1××19日的收据对应的就是该笔转账，之所以出现2010年1××17日、2010年1××19日两张收据，是因为王彦堂曾于2010年1××17日提供了1001××的支票，于2010年1××19日提供了200万元的支票，兰天公司分别出具了收据。然而，这两张支票其实是空头支票，不能兑现，所以在2010年1××20日重新以转账方式支付了300万元，相应地两张收据上也注明了由支票改为电汇。2.2010年1××18日有150万元的汇款，并没有150万元的现金，没有任何证据证明王彦堂还额外支付了150万元现金。同一天里同时有一笔150万元汇款和一笔150万元的现金本身就不符合常理，而且如果真有，那么应当有文件载明同时收到150万元汇款和150万元现金。3.2009年10月1××日的借款已由龙岩市兰天建筑工程有限公司代还，根本不存在尚未清偿的借款，抵顶的前提不存在，而且兰天公司与王彦堂之间从未有过以该笔借款抵顶房款的约定。4.关于工程款3246868.33元，债权主体不是王彦堂，且兰天公司与王彦堂之间并无以此工程款抵顶房款的约定或交易习惯。5.各时间节点应付款的金额是确定的，不可能出现多付，尤其是超过所有楼层房款总额的多付。
兰天公司向一审法院起诉请求：1.要求判令王彦堂支付购房款28717884元及逾期付款违约金5359382元；案件受理费及保全费由王彦堂负担。
王彦堂向一审法院反诉请求：1.兰天公司支付王彦堂逾期办理房屋权属证书的违约金；2.兰天公司为王彦堂办理莱州奥城国际小区六号楼的相应房屋所有权证书；3.判令兰天公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定：2010年1××16日，兰天公司与王彦堂签订奥城国际六号楼六、七层认购协议，协议约定王彦堂购买兰天公司开发的奥城国际项目六号楼六、七层，六层1613.92平方米，七层1526.07平方米，总计3139.99平方米，房产单价3380元/平方米，总价1061××166元，并约定协议签订后5日内签订正式购房合同，协议签订之日，支付定金1001××整,签订正式合同之日起30日内，王彦堂支付总房款的60%(含定金)，余款于签订正式合同三个月内付清。兰天公司协助王彦堂办理房产证等手续，王彦堂在六号楼地上停车位置有停车权利，兰天公司承诺按时按条件交房，在双方约定日期内按时付款，如一方违约，另一方承担给守约方造成的损失。
2010年1××30日，兰天公司与王彦堂签订了商品房买卖合同一份，约定王彦堂购买兰天公司开发的奥城国际六号楼（一楼大堂部分）6-A-6-E轴线、6-1-6-4轴向之间及6-D-6-E、6-4-6-5轴线之间，以后附双方确认图纸为准，建筑面积400平方米，单价每平方米15000元，总金额600万元。面积以实测面积为准，多退少补。合同签订之日付款40%，余款60%于清空合同签署标的物，即场地清理完毕之日付清（约合同签订后7日内），其中10%1××产证办理完毕后付清。王彦堂如未按合同规定的时间付款，按照逾期时间分别处理，逾期在90日之内，按合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付用款应付款之日止，王彦堂按日支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，兰天公司有权解除合同，经兰天公司同意合同继续履行的，则自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，王彦堂按日向兰天公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由兰天公司提供的资料报产权登记机关备案，如因兰天公司的责任王彦堂不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一或二项处理。1、王彦堂退房，兰天公司在王彦堂提出退房要求之日起90日内，将已付房价款退还给王彦堂，并按已付房价款的0.1%赔偿王彦堂损失。2、王彦堂不退房，兰天公司按已付房价款0.1%向王彦堂支付违约金。
2010年1××月16日，双方签订奥城国际六号楼一、二层认购协议，约定王彦堂购买兰天公司开发的奥城国际项目六号楼一层1、2号网点及二层1、2号网点，所购房屋面积一层1号网点479.42平方米，2号网点586.39平方米，小计1061××81平方米，二层,1号网点772.62平方米，2号网点972.05平方米，小计1744.67平方米，总计2810.1××平方米，一层1、2号网点单价15000元/平方米，二层1、2号网点6000元/平方米，一层总价15987150元，二层总价1041××020元，总计26455170元。协议签订后5日内签订正式合同，协议签订当月20日前，王彦堂支付兰天公司定金300万元整，签订当月28日前，付款至1500万元，余款双方友好协商相互支持，于验收合格，房产证办理付清。
2010年1××月22日，兰天公司董事长郭柏生出具手写价格确认单一份，载明三、四、五层5000元/平方米，二层?000元/平方米（其中位置数字5、6书写重叠，数字5较数字6稍大），一层15000元/平方米，地下部分400万元。付款：12月22日前1500万，11年1月15日前1500万元，1月25日前400万元，验收完付90%，房产证10%。1××均认可二层单价是由6000元改为5000元，但兰天公司主张并非其董事长郭柏生更改，是王彦堂私自涂改的,二层的单价价格仍应当按照6000元计算；王彦堂主张是兰天公司董事长郭柏生同意将二层单价由6000元降为5000元，故二层单价应当按照5000元计算。
经兰天公司申请，一审法院委托烟台衡信司法鉴定中心对落款时间为2010年11××22日，署名为郭柏生的价格确认单上二层单价的改动进行了鉴定。烟台衡信司法鉴定中心2017年2月28日出具了鉴定意见书，鉴定意见是确认单上二层单价5000元中的5不是郭柏生书写的。兰天公司对上述鉴定意见书无异议；王彦堂对上述鉴定意见书提出异议,认为该鉴定意见不能证明价格确认单上单价6改成5是王彦堂书写，不能否定是兰天公司方人员书写；也不能证明王彦堂主张二层单价为6000元的主张，但未申请重新鉴定。
2010年11××28日兰天公司与交通银行股份有限公司烟台分行签订商品房买卖合同三份，约定兰天公司将上述六号楼一层1、2号、二层1号网点出售给交通银行股份有限公司烟台分行，建筑面积分别为479.42平方米、586.39平方米、772.62平方米，价款为8054256元、9851352元、7339890元，合计25245498元。上述合同签订后，交通银行股份有限公司烟台分行向兰天公司支付了上述购房款25245498元。
2010年11××，兰天公司与莱州市博爱实业有限公司（王彦堂当时担任该公司法定代表人）签订补充协议一份，约定经双方友好协商，将与交通银行成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司购买奥城国际1-7层房款，特立补充协议。总款详见与交通银行购房协议，总款为25245498元。上述补充协议上加盖了兰天公司的公章，并有王彦堂签名。
兰天公司主张按照补充协议的约定交通银行购买奥城国际六号楼一层1、2号及二层1号网点的价款与王彦堂购买同部分的价款差额4622628元抵作被告购房款，理由是奥城国际六号楼一层的房产是王彦堂卖给交通银行的，为了办手续方便才以兰天公司名义与交通银行签订的合同，故交通银行购买的网点面积应计入王彦堂购买面积中。兰天公司主张其对补充协议的理解符合双方约定，但对其主张的上述网点是王彦堂卖给交通银行的，兰天公司为了办手续方便与交通银行签订合同的事实未提交证据证明。
王彦堂主张按照补充协议的约定交通银行购买部分的价款25245498元，应抵作王彦堂购房款，理由是因兰天公司将奥城国际六号楼一层1、2号及二层1号网点的房产一房两卖，为赔偿蓝天公司损失，双方签订补充协议，兰天公司将交通银行购买部分的房款25245498元抵作王彦堂房款，王彦堂总房款应按王彦堂实际购买的部分价款计算，不应再将兰天公司卖给交通银行的部分价款计算在内。王彦堂主张其提交的补充协议约定明确，可以证明其主张；补充协议并未被撤销或确认无效，故应当依照履行。
上述协议签订期间及以后，王彦堂陆续向兰天公司付款。兰天公司主张王彦堂分别于2010年41××7日通过莱州市莱化石油有限公司账户以电汇方式支付100万1××2010年41××9日通过莱州市莱化石油有限公司账户以电汇方式付款200万元；2010年51××8日付款130万元；2010年51××8日，付款150万元（兰天公司指定账户）；2010年61××0日付款245万元；2010年71××6日付款311万元；2010年11××21××付款100万1××2010年11××22日付款1500万元；2011年3月10日付1××5万元；2013年1月30日付款100万1××此外，双方协商以借款210万元1××房款210万元1××外，按照双方补充协议约定以交通银行所付房款抵顶王彦堂购买房款，因此交通银行购买的一层1、2号网点和二层1号网点面积、价款应计入王彦堂购买房款中，故交通银行与王彦堂分别购买上述三网点的房款差额4622628元应当视为王彦堂支付兰天公司的房款。以上累计总额为35432628元（其中包含奥城国际七层房款5233693元），扣除奥城国际七层房款后为30198935元。
王彦堂主张其分别于2010年41××7日向兰天公司支付现金100万1××2010年41××9日向兰天公司支付现金200万元；2010年41××0日向兰天公司转账付款300万元；2010年51××8日向兰天公司付款430万元（分别为现金付款150万元，转账付款150万元、130万元）；2010年61××0日付款245万元；2010年71××6日付款311万元；2010年11××21××付款100万1××2010年11××22日付款1500万元；2011年3月10日付1××5万元；2013年1月30日付款100万1××王彦堂主张因兰天公司借款510万元1××抵顶房款510万元1××009年10月31××借款300万元，2010年41××1日借款200万元，2012年1月17日借款10万元1××另外，按照双方补充协议约定以交通银行所付房款抵顶王彦堂购房款，因此交通银行购买的一层1、2号网点和二层1号网点的价款应视为王彦堂支付兰天公司房款25245498元。兰天公司欠王彦堂工程款3246868.33元，应抵顶房款。以上累计总额为66802366.33元（其中包含奥城国际七层房款5233693元），王彦堂已超付兰天公司房款7257332.33元。
除了兰天公司认可的王彦堂付款及抵款以外，王彦堂对其主张的现金付款100万1××200万元、150万元合计450万元，未能提交相关证据证明；王彦堂主张以2009年10月31××借款300万元抵房款及以工程款3246868.33元抵房款，兰天公司不认可，上述债权的主体并非王彦堂，王彦堂主张双方达成口头抵顶协议，但未能提交证据证明。
兰天公司主张王彦堂并未实际支付奥城国际六号楼地下负一层价款400万元，理由是所有付款均没有单独一笔400万元的，收据上有的记载为购房款，有的记载了具体的房号，因此王彦堂并未支付该部分400万元的价款，所有款项均为一至七层的房款。王彦堂主张2011年12月22日的价格确认单中记载的付款进度并未确认负一层部分的付款时间，其中2011年1月25日前的400万元，也并非是负一层部分的400万元；王彦堂已经支付了负一层的价款400万元，该款项包含在2010年11××22日付款1500万元以及交通银行房款抵款25245498元中。
另查明，兰天公司向王彦堂交付了除奥城国际六号楼一层1、2号网点和二层1号网点以外的上述其他房产。经测绘，王彦堂购买的奥城国际六号楼一层面积为600.72平方米，二层面积为972.05平方米，三层为2266平方米、四层为2266平方米、五层为2284.49平方米、六层为1588.37平方米。奥城国际六号楼一层1、2号网点和二层1号网点，由交通银行股份有限公司烟台分行接收使用。2011年3月28日，奥城国际六号楼工程取得综合验收备案表。2011年9月30日，王彦堂支付兰天公司代收公共维修基金220382元。
以上事实，有兰天公司提交的奥城国际六号楼六、七层认购协议、奥城国际六号楼一、二层认购协议、竣工验收报告、房产测绘成果报告；王彦堂提交的付款凭证、商品房买卖合同、价格确认单、补充协议等书证及双方当事人的庭审陈述在案为证。
一审法院认为，王彦堂购买兰天公司开发的奥城国际六号楼一层600.72平方米、二层972.05平方米、三层2266平方米、四层2266平方米、五层2284.49平方米以及六层1588.37平方米房屋的事实清楚，兰天公司已将上述房屋交付王彦堂使用。此外，王彦堂还购买了兰天公司开发的奥城国际六号楼七层房屋，双方对七层部分已经履行完毕均无异议。按照双方签订的认购协议、价格确认单的内容及实测面积，王彦堂购买的奥城国际六号楼一层600.72平方米，单价15000元，价款应为9010801××；二层972.05平方米，单价上虽有改动，但经鉴定改动内容并非兰天公司董事长郭柏生书写，故应按改动前的6000元计算单价，价款应为5832300元；三层2266平方米、四层2266平方米、五层2284.49平方米，单价5000元，价款应为34082450元；六层1588.37平方米，单价3380元，价款应为5368690.6元。王彦堂购买奥城国际六号楼一至六层，总计价款应为54294190.60元。
兰天公司认可实际收到王彦堂付款30810001××（包含王彦堂委托其他单位转账及借款在内，未包含交通银行购房款抵款，其中包含奥城国际六号楼七层部分房款为5233693元），扣除七层房款后应为25576307元。王彦堂主张实际付款超过上述金额，但对其主张的现金付款450万元、借款300万元以及工程款3246868.33元抵顶购房款，未能履行证明义务。其中现金付款部分王彦堂未提交充足证据证明；借款、工程款的债权主体并非王彦堂，王彦堂也未能提交其与兰天公司达成抵顶房款的相关证据，故一审法院对王彦堂该部分主张依法不予支持。
兰天公司主张其代王彦堂与交通银行签订商品房买卖合同，故交通银行购买的网点面积应计入王彦堂购买面积中，按照双方补充协议约定以交通银行所付房款抵顶王彦堂购买房款，因此交通银行与王彦堂上述房产的房款差额4622628元应视为王彦堂支付兰天公司的房款。兰天公司认可王彦堂支付房款总额为30198935元（其中已经扣除七层房款）。
王彦堂主张，按照双方补充协议约定以交通银行所付房款抵顶王彦堂购买房款，因此交通银行购买的一层1、2号网点和二层1号网点的价款应全部视为王彦堂支付兰天公司房款，即应视为2010年11××底王彦堂支付房款25245498元，不应仅将差价款视为兰天公司付款。兰天公司违约将一层1、2号网点和二层1号网点卖给了交通银行，因此兰天公司卖给交通银行的价款不应计入王彦堂购房价款。一审法院认为，2010年11××兰天公司与王彦堂（以王彦堂当时担任法定代表人的莱州市博爱实业有限公司的名义）签订的补充协议并未被依法撤销或确认无效，故该补充协议对兰天公司、王彦堂均发生法律效力，双方应依照履行。按照补充协议的约定，将与交通银行成交房款抵顶莱州市博爱石业有限公司（王彦堂当时担任公司法定代表人）购买奥城国际1-7层房款的约定内容明确，该约定内容与王彦堂主张吻合，而与兰天公司主张的以差价款抵顶王彦堂房款有明显差异。在上述补充协议未被撤销或确认无效的前提下，双方均应遵照补充协议约定履行。兰天公司主张房屋是由王彦堂卖给交通银行的，为了办手续方便以兰天公司名义签订的合同，证据不足，不予采信；兰天公司主张交通银行购买的网点面积应计入王彦堂购买面积，于法无据；兰天公司主张仅以差价款抵顶王彦堂房款的主张，与补充协议约定不符，不予支持。王彦堂主张交通银行房款25245498元抵作其支付兰天公司的房款，符合补充协议的约定，依法予以支持。
综上，王彦堂购买兰天公司奥城国际六号楼一至六层总价款为54294190.60元。鉴于交通银行房款抵款部分兰天公司并未为王彦堂开具收据，王彦堂自认其付款中包含奥城国际六号楼负一层的价款400万元尚属合理，故王彦堂支付的房款25576307元（包含王彦堂委托其他单位转账及借款在内）以及双方补充协议约定的交通银行房款25245498元抵款，合计50821805元，其中应当扣除被告自认的奥城国际六号楼负一层的价款400万元，为46821805元。综上，王彦堂尚欠兰天公司奥城国际六号楼一至六层房款7472385.6元，其中王彦堂付款未达到总价款的90%，尚差2042967元。因此，王彦堂对于逾期付款的2042967元部分应当承担相应的逾期付款违约金。王彦堂付款至90%后，兰天公司应当为王彦堂办理奥城国际六号楼一至六层的房屋权属证书，王彦堂应当同时支付兰天公司购房款余额5429418.6元。鉴于王彦堂尚未付清房屋总价款的90%，且双方对于补充协议的约定在理解上存在争议，故王彦堂要求兰天公司支付逾期办证违约金的主张，依法不予支持。因双方针对奥城国际六号楼的负一层地下部分仅有2010年11××22日兰天公司董事长郭柏生手写的价格确认单，并未签订认购协议或买卖合同，故双方对奥城国际六号楼的负一层地下部分的面积、范围及权属性质等意见不一致。鉴于双方对于该部分的面积、范围及权属性质等尚需进一步明确，故王彦堂要求兰天公司为其办理奥城国际六号楼地下负一层部分的所有权证书的主张证据不足，一审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、王彦堂于判决生效之日起十日内支付山东兰天房地产开发有限公司奥城国际六号楼一至六层房款2042967元并承担逾期付款违约金（自2013年2月1日起按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至给付之日止）；二、王彦堂于本判决生效之日起三十日内支付山东兰天房地产开发有限公司奥城国际六号楼一至六层房款5429418.6元；三、山东兰天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王彦堂办理莱州奥城国际六号楼一层600.72平方米、二层972.05平方、三层2266平方米、四层2266平方米、五层2284.49平方米、六层1588.37平方米的房屋权属证书；四、驳回山东兰天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回王彦堂其他反诉请求。本诉案件受理费474094元，王彦堂负担71300元，山东兰天房地产开发有限公司负担402794元，诉讼保全费5000元，由王彦堂负担；反诉案件受理费171178元，诉讼保全申请费5000元，由王彦堂负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:本案的焦点问题为：第一、案涉2012年12月份的补充协议是否有效，协议约定的25245498元计入王彦堂购房款是否正确；第二、一审判决认定的违约金起算时间及数额是否正确；第三、一审判决对于王彦堂工程款支付数额的认定是否正确。
关于第一个焦点问题。本案二审中，兰天公司主张案涉2012年12月份补充协议不成立，并申请对该补充协议上加盖的兰天公司印章进行真实性鉴定。但是，第一、一审中兰天公司并未否认该合同的真实性及效力，并主张协议的内容系以购房款差价抵顶购房款，应视为其对补充协议真实性的认可。第二、在本案二审庭审中，兰天公司主张在协议上签署的“张芳”仅是一般员工，无权签署补充协议。但兰天公司当庭陈述张芳芳同时使用加盖印章的空白合同，与交通银行签署案涉房屋的买卖合同，亦认可签字人张芳芳为公司法定代表人林志颖的妻子，补充协议上的“张芳”确为张芳芳签署，不能否认张芳芳具有代表兰天公司签署协议的主体资格。第三、兰天公司在二审庭审中先是表示对该补充协议不知情，后又称仅持有一份复印件，该陈述前后不一致，不能否认兰天公司知晓该补充协议，兰天公司在法定时间内也未提起关于撤销该补充协议的诉讼请求。第四、根据双方协议的签订及履行情况，因购买该案涉楼房1-7层的只有王彦堂一人，王彦堂系莱州市博爱石业有限公司的法定代表人，结合双方在合同履行中法定代表人及相关公司的资金往来情况，补充协议上载明的抵顶“莱州市博爱石业有限公司”购房款可以认定为抵顶王彦堂购房款。第五、本案存在兰天公司先将房屋销售给王彦堂，后又将部分房屋销售给交通银行的情形，存在着兰天公司可能对王彦堂进行相应补偿的事实基础，兰天公司在二审中并未主张在抵顶该款后，是否将所涉房屋计入王彦堂的购房面积。补充协议上签署的抵顶购房款明确具体，应当按照补充协议履行。故兰天公司关于否认补充协议效力的上诉主张不能成立，应予驳回。本案没有对补充协议印章真实性进行鉴定必要性，对兰天公司的鉴定申请，依法不予准许。
关于第二个焦点问题。兰天公司在二审中主张：王彦堂应支付违约金的计算，其中1500万元自2011年1月15日开始计算；其中400万元自2011年1月25日开始计算；其余8825378.6元自2011年3月28日起算。但对于违约金的计算时间起点，兰天公司在一审中诉请的起始日期为2013年2月1日，对之前的违约金并未明确提出，在二审中主张王彦堂不予认可，该请求超出了本院二审审理的范围，本院不予审理。一审判决违约金的计算基数、起算时间均无不当，应予维持。
关于第三个焦点问题。对于王彦堂主张的现金付款450万元，王彦堂并未提供相应收据，不能证实实际支付了上述款项,且与其支付并出具收据的其他款项存在一定的对应关系，王彦堂主张其通过现金付款方式支付购房款450万元，缺乏事实和法律依据。对于兰天公司向莱州博爱石油有限公司的借款300万以及工程款3246868.33元，王彦堂主张应当抵顶购房款，兰天公司不予认可，相关当事人可另行主张权利，但不应作为对王彦堂欠付购房款的抵顶。故一审法院对王彦堂该部分主张不予支持并无不当，本院予以维持。对于兰天公司主张的王彦堂应付的1-6层购房款是54294240.6元，比一审判决计算的总和多50元，属于一审判决计算瑕疵，本院在当事人应承担的诉讼费用中进行调整，不再变更一审判决的内容。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。兰天公司、王彦堂上诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费254308元，由山东兰天房地产开发有限公司负担167977元，王彦堂负担86331元。
本判决为终审判决。
审判长 陈东强
审判员 王海娜
审判员 马 丽
二〇一七年九月二十七日
书记员 马抒祺