广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1091号
上诉人（原审被告）：郑小文。
委托代理人：王东，广东惠达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州经济技术开发区东园宾馆，住所地：广东省广州市萝岗区。
法定代表人：钟夏阳。
委托代理人：林海棠、杨中保，广东臻善律师事务所律师。
上诉人郑小文与被上诉人广州经济技术开发区东园宾馆因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2014）惠博法湖民初字第172号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年9月18日，广州经济技术开发区东园宾馆向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求判令被告支付租金人民币124999元及利息29247.89元（从各期基金为基数，从2005年6月1日起按同期银行贷款利率分段计算，暂计至2014年8月31日，其余计至清偿之日起止）；2、请求判令被告立即搬离博罗县显岗水库C座1-3层；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：原告将本身位于广东省博罗县显岗水库C座1-3层租给被告作酒店服务用途，双方于2004年2月19日签署《博罗县显岗水库水晶宫C座楼房租用合同书》，合同约定租用时间从2004年3月1日至2014年2月29日，年租金3万元，租金每半年支付一次，如被告未按约定支付租金的（逾期一个月），原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付年租金总价三倍数额的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物业，但被告未按约定支付租金，且持续多年。原告于2013年8月1日、2013年8月16日两次向被告发出催收租金的书面通知，但被告仍拒不支付租金，原告遂于2013年10月27日向被告发出解除双方签署的《博罗县显岗水库水晶宫C座楼房租用合同书》及要求被告搬离的通知书，但被告既未支付租金，至今也未搬离，已构成严重违约，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼。
原审被告郑小文辩称：1、原告违约在先本案签订的合同中约定对签订的房屋用于酒店设施，但原告未提供用于合同需要的房屋性质，不符合被告的要求；2、原告向被告收取租金的人员变更之后未通知被告，2005年到2008年并未向被告发出通知，是原告主观上放弃；3、原告的经营场所未告知被告，被告曾到原告的经营场所，但未找到原告，故被告的违约系客观的；3、原告邮寄法律文书系通过顺丰快递公司，但根据相关规定，文书送达的依照法律规定应当由邮政专营，故原告的送达不发生法律效力；4、被告的违约行为只客观上，故原告诉请无法律依据；5、原告诉求已过诉讼时效。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2004年2月19日，原告与被告签订一份《博罗显岗水库水晶宫C座楼房租用合同书》，约定被告租用原告所有的位于显岗水库C座1-3层，租用时间为2004年3月1日至2014年2月29日止，租金按30000元/年计算，租用每满3年递增2%，租金的支付方式其中10000元为原告在被告经营项目中消费抵扣，其余租金以现金形式支付；租金每年分两期支付一次，即每半年支付10000元，逾期支付租金，按每天租金的2‰支付滞纳金；承租的押金为5000元，自签约日交付原告。被告逾期一个月未支付租金，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付年租金总价三倍的违约金以补偿原告的经济损失。如原告无正当理由或未经双方协商而单方终止合同，应向被告支付年租金总价三倍的违约金以补偿被告的经济损失，但本合同一旦发生争议，由广州经济技术开发区人民法院管辖。本合同有原告签章，有证人谭某与被告的签名。2005年7月18日，原告与被告签订装修及危房改造协议，将2006年至2008年的租金用于抵扣装修款，共计6万元。2005年10月26日，被告向原告提出申请，请求租赁期延长5年，并免除租金3年。2005年12月20日，被告批复租赁期延长至2019年2月29日。被告向本院申请对证人谭某以其为租赁合同的原告经手人为由对其调查，原告亦向本院申请对证人李某。本院对上述证人均进行调查并进行了笔录，但上述证人未有正当理由均未到庭质证。证人谭某述称，其系原告的原副总，负责博罗县物业的全面工作，但2009年10月起就不经手这些事情了，我在任时候，被告有投入资金装修，租金也推迟交过，但还是有按约定交租金的。2009年后我就离开原告单位了，原告的住所地变更了，原址被政府置换，换了地点，但具体换了什么地方我就不知道了，听闻还没有建好。被告李颖述称对原告的上级企业广州开发区商业发展集团任副主管，于2013年8月向被告送达《租金催告通知书》；2013年10月27日以顺丰快递的方式寄给被告；2014年9月15日将重申解除租赁合同书以顺丰快递寄给被告。
另查，被告自2006年至2014年开始支付房产税与土地使用税，共计30243.3元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，双方于2004年2月19日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且承租的房屋已交由被告实际占有、使用。因此，该房屋租赁合同除部分违约条款过高违反法律规定外，其余条款应为合法、有效，应予确认。在租赁合同履行期间通过被告的申请，原告同意租赁合同期延长至2019年2月29日，这也是双方的真实意思表示，故该批复是对原合同的补充条款，也应为合法、有效，因此，双方均应按照合同的约定履行各自的相应义务。虽然，原告在履行了交付租赁房屋的义务后，没有履行10000元的消费条款，但被告在原告起诉前从未提出异议。再者，房屋租赁期间，被告未提供证据证明其主动向原告提出缴纳所拖欠租金的事实。另该房屋再拍卖过程中，被告未提出行使优先购买权的事实。综上，本院认定被告存在拖欠租金的违约事实，故原告请求被告支付租金并返还租赁物的诉请有事实与法律依据，符合双方租赁合同的约定，本院予以支持；被告辩称未支付租金系被告变更地址且多年无人催收，但被告在庭审中承认2013年原告有相关催收的事实，因此被告在原告通过多种方式催收的情况下仍不支付相应租金，故该缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于租金，原告诉求按20000元/年计算，有相应的合同依据，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，下列诉讼时效期间为1年：延付或者拒付租金的。且被告诉讼中有提出拖欠租金存在时效问题。原告提交的快递单中最早的快递单据为2013年8月16日寄送，故本院确认租金应当自主张权利日起一年前即2012年8月16日开始计算。本案的证人未有正当理由均未到庭质证，故相关调查笔录不作为本案的定案依据。
关于被告支付的房产税与土地使用税，该税费双方未在租赁合同中约定，但该税款应当由所有人承担，即该费用应当由原告承担，故被告垫付的房产税与土地使用税应当与其应当承担的租金中予以抵扣。
关于押金，在租赁条款中，双方约定承租的押金为5000元，自签约日交付原告，故该押金也一并予以抵扣。
关于利息，双方约定的租赁合同有相应的滞纳金的规定，但未约定逾期利息，故本院对原告的诉求予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：
一、解除原告广州经济技术开发区东园宾馆和被告郑小文签订的房屋租赁合，被告郑小文在本判决生效之日起三十日内将租赁的博罗县显岗水库C座1-3层返还给原告广州经济技术开发区东园宾馆；
二、判令被告郑小文向原告按自2012年8月16日起计至清偿之日起止按20000元/年向原告广州经济技术开发区东园宾馆支付租金，被告郑小文垫付的税款和押金共35243.3元应当予以扣减应当向原告广州经济技术开发区东园宾馆支付租金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费3384元按比例由被告郑小文承担1000元，其它应由原告广州经济技术开发区东园宾馆承担2384元。
当事人二审的意见
郑小文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、请求二审法院撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审原告判决认定事实错误。1、一审判决认定“被告辩称未支付租金系原告变更地址且多年无人催收,但被告在庭审中承认2013年原告有关催收的事实,因此被告在原告通过多种方式催收的情况下仍不支付相应租金,缺乏事实和法律依据”错误。首先,被上诉人变更经营办公地址的事实,是其在庭审中多次承认,一审法院业己查明的事实,不是上诉人辩称的事实。庭审中,上诉人的代理人曾询问被上诉人的代理人是否知道被上诉人的确切办公地址,被上诉人的代理人明确回答他的确不知道,也没有到过被上诉人的办公地点。由此可见,连其代理人都无法找到的单位地址,上诉人又怎么能够找的到呢?其次,被上诉人更改了收取租金的方式,并没有书面通知上诉人,导致上诉人无法按时交纳租金,其过错在于上诉人。合同签订后的最初几个月时间,被上诉人派谭树新上门向上诉人收取租金,此后不久,谭树新退休,并明确表示不再代为收取租金,从此时开始长达数年的时间,被上诉人从没有派人上门与上诉人联系接洽租金事宜,更没有将租金交付方式以书面的形式告知上诉人,导致上诉人无法缴纳租金,故拖欠租金的责任不在上诉人。另外,租赁合同约定了被上诉人应每年在上诉人处消费10000元,被上诉人从没有履行此项义务,一审认定上诉人从未提出异议也是错误的,因为上诉人无法联系到被上诉人,虽有异议也无法提出。关于一审认定的上诉人在庭审中承认2013年原告有关催收的事实,该认定也是错误的,上诉人只是承认被上诉人曾经派人询问过上诉人是否放弃优先购买权,并没有听到被上诉人提到租金事项。
二、一审判决没有采信上诉人对关键证据的质证意见,上诉人在一审中,向法庭提交了本案最为关键的顺风快递单据,借以证明上诉人向被上诉人履行了催告义务。但上诉人认为,《租金催告通知书》和《解除租赁合同通知书》,其性质属于商业信件,依照我国《邮政法》第五十五条,第五十六条的规定,商业信件和一般信件一样,属于邮政专营业务,其他任何快递公司经营均属非法,非法的民事行为不产生合法的后果,因此,因认定上诉人没有通过合法的方式向被上诉人送达《租金催告通知书》和《解除租赁合同通知书》,故而其要求解除租赁合同的理由不能成立。最为需要说明的是,一审判决通篇只字不提上诉人对被上诉人提交的顺风快递单据的质证意见,好像完全忽略了该质证意见的存在,连采信该质证意见的理由也没有提。就这样,本案最为关键的证据的质证意见,完全被一审法院视而不见了,请求二审法院予以纠正。
三、一审判决的判决结果不当。一审判决无视合同法规定的租赁合同拖欠租金应通过合法方式合理催告的规定,没有给上诉人主动履行支付租金义务的合理期限,径行判决解除租赁合同,连上诉人的装修等各项损失提也不提,因此属于判决结果严重不当。
综上所述,上诉人认为博罗县人民法院(2014)惠博法湖民初字第172号民事判决书认定事实错误,没有采信关键证据的质证意见,判决结果不当。上诉人请求二审法院依法撤销该判决,依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
广州经济技术开发区东园宾馆答辩称：一、原审判决认定事实清楚。原告是否变更办公地址与被答辩人无故拖欠租金并无关联。一方面没有证据证实是因答辩人变更经营办公地址的原因导致了上诉人无法履行缴付租金义务;另一方面即便答辩人变更了办公地址,仍然有指派工作人员李颖等与上诉人联系,沟通包括催收租金、送达文书之类的相关事项,并不存在上诉人无法联系答辩人缴交租金的情形。退一万步讲,即便上诉人无法联系答辩人缴交租金,亦可依法通过提存的方式缴交租金。再就是双方并无约定租金缴交方式,实际上亦并无约定俗成的缴交方式,因此,亦不存在什么更改收取租金方式并且通知上诉人这类说法。至于说本案代理人是否清晰答辩人办公地址的说法,以及以消费方式缴交租金的支付方式,更不是合同规定的先履行义务,根本就与上诉人未履行合同义务无关。而上诉人在与案件承办人沟通案情、在与答辩人代理人协商和解方案过程中、以及庭审过程中多次承认答辩人确有向其催租事实的情况,有多人在场为证,在此又拒绝承认,有违最为基本的诚信原则,同时也能够显示上诉人在本案诉讼过程中的诚信品质,其陈述抗辩的可信度,足以让人有着清晰的内心判断。
二、答辩人关于以顺丰快递送达有关文书违反强制性规定的抗辩与本案风马牛不相及。我国《合同法》采用到达生效原则,电话、短信、传真、邮寄以及电子邮件、口头送达,均是合法的送法方式,只要当事人要表达的信息内容不违法并且到达对方当事人即发生法律效力。《邮政法》第五十五、五十六条是规范普通快递企业与邮政企业的有关业务范围,如有违反,则是由相关行政主管部门对快递企业进行处罚,但并不影响文书寄送行为本身的效力。因此答辩人通过顺丰快递向被答辩人寄送有关文书通知,并未违反法律。非但如此,答辩人还指派职工及其诉讼代理人向被答辩人当面送达了催租通知和解除通知,以上行为均合法有效。
三、原审判决结果并无不当。答辩人在诉前均己通过各种方式催收租金,被答辩人置之不理。如今合同解除,又谎称未给予合理期限。(合同明确约定答辩人有直接解除合同的权利)。再者,合同解除所造成的损失,是另外一个法律关系,不是本案所处理的范畴,与本案答辩人诉请主张无关。综上,上诉人的上诉无理,其上诉无非是想走程序、拖时间,拖延向答辩人交付租赁房屋,以达到继续非法占有的目的,请二审法院认清上诉人上诉的真实目的,依法尽快作出判决。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对房屋租赁合同的效力均不持异议，本院予以确认。现本案争议的焦点为：1、《房屋租赁合同》应否解除；2、被上诉人是否构成违约；3、被上诉人的催告行为是否合法有效。
关于《房屋租赁合同》应否解除问题，该合同第十二条违约责任中约定，“乙方逾期一个月仍未支付租金的，甲方有权解除合同，收回房屋”，在一审庭审中，上诉人承认被上诉人8月份曾派工作人员与其接触，此时上诉人已经与被上诉人取得联系，但上诉人仍未在期限内缴交租金，依据双方签订的合同约定被上诉人有权解除该租赁合同。
关于被上诉人是否构成违约的问题，上诉人认为被上诉人没有履行每年在上诉人处消费1万元的义务构成违约，《房屋租赁合同》第三条1、2款对此作出约定，“甲方1万元在乙方处消费抵扣，乙方每年支付2万元租金给甲方”。本院认为，根据该约定，不管被上诉人是否实际消费1万元，该1万元都将在年租金3万元中进行抵扣，该抵扣行为可以视为被上诉人已履行合同所约定的义务。被上诉人未到上诉人处实际消费而抵扣租金的行为系其放弃自身的权利，并不影响上诉人的实体权利；与此相反的是，上诉人并不需要产生被上诉人前来消费而必须支付的成本，就可以减少1万元租金，对上诉人更为有利。因此，上诉人所主张的违约行为本院不予认可。
关于被上诉人催告行为是否合法有效问题，顺丰速运作为依法成立的快递公司，合法取得营业执照，其经营范围已得到工商行政机关的确认，通过该快递公司寄送文件的行为属合法有效的。由于《租金催告通知书》和《解除租赁合同通知书》已经有证据证明送达到了上诉人，依法产生法律效力、上诉人以快递公司承运信件不合法进而认为被上诉人没有送达，本院不予支持。
综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3384元，由上诉人郑小文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；