北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31693号
原告覃子珂，女，1981年6月23日生。
被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里318号楼1层318-4。
法定代表人鞠林，总经理。
委托代理人国辉，女，1977年11月9日生。
委托代理人曲京关，男，1981年12月30日生。
原告覃子珂与被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称世杰佳园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员孙琪独任审判，公开开庭进行了审理。覃子珂，世杰佳园公司委托代理人国辉、曲京关到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
覃子珂诉称：2012年12月15日，我与世杰佳园公司签订《房屋租赁合同》承租北京市×区×里×区×号楼×单元103号房屋（以下简称103号房屋），月租金5200元，押一付三，租期自2012年12月15日至2014年6月9日。我入住后发现103号房屋老化年久失修，严重不符合居住标准。房屋所有的门窗都无法开启，世杰佳园公司就此多次修缮，更换了玻璃、马桶和热水器，但厨房与客厅之间的门无法关闭。2013年3月市政停止供暖后，房屋墙面大面积剥落，吃饭时候跌落的石灰块掉到碗里，我和家人经常从梦中被跌落的石灰块砸醒。房屋严重漏水，因为洗衣机漏水渗透到楼下住户家，我多次向楼下住户道歉，世杰佳园公司也为楼下住户重新刷墙。2013年7月，北京市政府对103号房屋所在楼栋进行旧楼改造，加保温层，粉刷外立面，同时告知可以免费更换窗户。世杰佳园公司要求免费更换窗户，施工队便进行了更换，但是没有在厨房窗户上开抽油烟机和燃气热水器的排气孔。由于厨房和客厅之间的门无法关闭，抽烟机和热水器排除的废气无法外排，全部倒灌家中危及人身安全。自此，我和家人无法在103号房屋内正常生活、做饭和洗澡，只得于2013年8月搬离房屋。2013年10月15日，我和家人忍无可忍，通知世杰佳园公司终止合同，当天办理了103号房屋的交接手续。后多次协商，世杰佳园公司仅同意退还房屋押金，拒绝退还租金及承担违约责任。故诉至法院：1、要求退还租金26000元。2、要求赔偿违约金10400元。3、要求退还补开收据费用500元。
世杰佳园公司辩称：覃子珂承租103号房屋前，我公司刚粉刷过墙壁。签约时恰逢冬天，我公司告知覃子珂停止供暖后可能会掉皮，覃子珂表示没有问题。签约当日，双方进行了房屋交接，所有设施设备都是完备的。客厅与厨房的门是可以关闭的，就是有点吃力。窗户之前有些问题，但经过我公司维修已经处理好了。覃子珂入住期间只漏过一次水，我公司派人上门维修并向楼下住户承担了责任，我公司一直以积极的态度解决问题。旧房改造时，我方联系覃子珂更换窗户，覃子珂表示同意，更换后没有预留排气孔，施工单位表示要进行统一打孔。据我公司和施工师傅联系，其表示于2013年8月初就已经打了孔。事实上，覃子珂于2013年8月搬离房屋是因为在别的地方买了房子，联系我公司想将103号房屋转租。但因为诸多原因，我公司没有找到合适的客户，覃子珂找的租户也没有租房子。覃子珂于2013年8月17日还交纳了下一期的房租。后来覃子珂表示终止合同，我公司退还了房屋押金，扣除两个月房租作为违约金。覃子珂确实补开了收据，但因为财务走账需要交纳费用500元。不同意覃子珂的诉讼请求。
经审理查明：2012年12月15日，世杰佳园公司（甲方）与覃子珂（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，乙方承租103号房屋居住使用，建筑面积85平方米。租赁期限自2012年12月15日至2014年6月9日，甲方应于2012年12月15日将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准5200元／月，有线电视费216元，卫生费200元，支付方式押一付三。押金5200元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除折抵应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方应当在本合同确定承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付乙方。乙方应仔细检验屋内现有使用物品，验收无误后签署《房屋交割清单》，乙方在入住后如出现物品维修问题维修责任由乙方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。甲乙双方协议一致，可以解除本合同。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
签约当日，世杰佳园公司将房屋交付覃子珂，双方签署《房屋交割清单》。覃子珂交纳房屋押金5200元，于2012年12月18日交纳2012年12月15日至2013年3月14日期间租金及水电杂费合计19103元；于2013年2月24日交纳2013年3月15日至2013年6月14日租金15600元；于2013年5月19日交纳2013年6月15日至2013年9月14日租金15600元；于2013年8月17日交纳2013年9月15日至2013年12月14日租金15600元。世杰佳园公司就上述款项开具收据。后覃子珂因2013年8月17日交纳租金收据丢失，于2014年3月28日补开收据一张，世杰佳园公司收取补开收据费500元。
关于履约情况，双方均认可2013年7月旧楼改造时对103号房屋窗户进行了更换。覃子珂于2013年8月搬离103号房屋，给付世杰佳园公司房屋钥匙一把，期间双方分别找寻租户计划转租。2013年10月15日，覃子珂与世杰佳园公司就103号房屋办理交还交接手续，进行杂费结算，《北京市房屋租赁合同》于当日解除。2013年10月27日，世杰佳园公司退还覃子珂房屋押金及剩余水电费合计5062元。
庭审中，覃子珂表示103号房屋年久失修，不适宜居住。履约前期，世杰佳园公司还是积极配合履行维修义务的。2013年3月停止供暖后，房屋墙皮大面积脱落，严重影响到其居住生活。2013年7月旧楼改造更换的窗户没有开油烟机和热水器的排气孔，因厨房与客厅之间的门无法关闭，废气直接倒灌到家中，无法正常做饭和洗澡。无奈之下将孩子送回老家，其与爱人搬离房屋。就此，覃子珂提交2013年10月15日交接当日拍摄的照片为证，据照片显示屋内墙壁起皮，厨房的油烟机排气管道直接放置在油烟机上方，热水器排气管道放置在架子上，厨房窗户并没有打孔。
庭审中，世杰佳园公司表示窗户打孔由施工单位统一进行，曾于2013年8月初与负责打孔的师傅联系，其表示已经完成，负责交接的工作人员已经离职，没有实地勘验过。现103号房屋已经重新粉刷，油烟机和热水器的排气管道亦安装完毕。世杰佳园公司表示覃子珂签约前就说租住不了这么长时间，后来买了房子，覃子珂才于2013年8月搬离房屋，并要求世杰佳园公司将房屋另行转租。后因诸多原因103号房屋未能转租出去，覃子珂才提出解除合同。因覃子珂自身原因导致合同解除，双方交接结算后，世杰佳园公司以剩余两个月租金折抵了违约金。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同》、交费收据、照片等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。覃子珂与世杰佳园公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。覃子珂依约交纳租金的同时，世杰佳园公司依约应提供适宜居住的租赁物，并保证租赁物于租赁期间符合约定的用途。自双方所述事实及在案证据可知，103号房屋经旧房改造更换窗户后未能就油烟机和热水器排气管道打孔排气，双方于2013年10月15日办理交接手续时该状况仍未得到有效改善。覃子珂承租房屋用于家庭居住生活，油烟机及热水器无法正常使用确对其居住生活构成影响。鉴于2013年7月至2013年10月期间，覃子珂虽搬离房屋，但未明确提及解约，且103号房屋使用权仍处于覃子珂掌控之中的事实，本院考虑上述情节，对此期间房屋租金进行酌减。《北京市房屋租赁合同》于2013年10月15日解除，双方完成了房屋交还手续，此后房屋租金理应退还。世杰佳园公司辩称因覃子珂另行购房转租未果而提前解约缺乏证据支持，103号房屋因旧房改造更换窗户出现的问题亦非世杰佳园公司过错所致。双方于2013年10月15日协商一致解除合同，本院不持异议，违约金互不支持。另，世杰佳园公司对覃子珂补开租金收据另行收费于法无据，且有悖等价有偿、公平原则，覃子珂要求退还费用理由正当，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告覃子珂房屋租金一万八千二百元。
二、被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告覃子珂补开收据费用五百元。
三、驳回原告覃子珂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百六十一元，由原告覃子珂负担二百二十七元（已交纳），由被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担一百三十四元（原告覃子珂已交纳，被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告覃子珂）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙 琪
二〇一四年八月三十日
书 记 员 袁书亮