宁夏回族自治区中宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中宁民初字第140号
原告（反诉被告）李桂霞，女，生于1968年3月2日，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人蒋学峰，宁夏言成律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）宁夏蓝天房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人钱卫东，系该公司总经理。
委托代理人杨华，宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人曹爱红，宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人宁夏红鑫建筑安装工程有限公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。
法定代表人陆军，该公司总经理。
原告（反诉被告）李桂霞诉被告（反诉原告）宁夏蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称“蓝天公司”）及第三人宁夏红鑫建筑安装工程有限公司（以下简称“红鑫公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，依法组成合议庭于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人蒋学峰，被告（反诉原告）蓝天公司委托代理人杨华、曹爱红，第三人红鑫公司法定代表人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月4日，原、被告先后签订了十一份《中宁县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的中宁县鹏欣丽都北区第1号楼01-11号商品房共十一套，房屋面积共计为2759.52平方米（分别为991平方米、202.5平方米、202.5平方米、202.5平方米、202.5平方米、202.5平方米、135平方米、135平方米、135平方米、135平方米、216.02平方米）；房屋总价款为11903351元（分别为4092830元、836325元、836325元、836325元、836325元、836325元、648000元、648000元、648000元、648000元、1036896元）。合同均约定于2014年12月31日前交房，自合同生效之日起30日内被告向中宁县房屋产权登记部门申请备案登记。合同签订后，原告如约向被告一次性支付总房款后，多次要求被告为原告所购买的房屋在中宁县房管局办理房屋产权登记备案手续，被告一直不予办理。现请求：1、判令被告为原告购买的位于中宁县鹏欣丽都北区第1号楼01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号商品房办理备案登记手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。
原告为证实其主张的事实，向法庭提交下列证据予以佐证：
证据一、《中宁县商品房买卖合同》十一份、收据二十二张，拟证实原告购买被告房屋十一套，并已按照合同约定支付房屋价款的事实，其中不动产收据系专用于办理房屋登记备案所用；
证据二、《商品房预售许可证》一份，拟证实原告所购房屋可以办理商品房产权备案登记手续。
被告辩称，一、《商品房买卖合同》的买方签字非原告本人所签，并不是双方当事人的真实意思表示，原告未向被告交纳任何购房款，且涉案房屋的价格远远低于签约时的市场价格，该合同实为被告为第三人支付建设工程款而提供的抵押担保。《商品房买卖合同》的订立是基于被告与第三人之间的建设施工合同关系及双方签订的《房产抵偿工程款协议书》而签，实为配合被告如约支付工程款的从合同，抵偿协议签订时被告并未欠第三人工程款，债尚未产生，抵偿房屋是担保未来工程款的如约支付，且签订抵偿协议时第三人承诺条件满足时，被告可以回购涉案房屋，足以证明房屋抵偿、以第三人名义签订房屋买卖合同是为支付工程款提供抵押担保。现第三人承建的工程尚未完工，更未竣工验收结算，被告未欠第三人工程进度款，抵债尚未发生。况且涉案房屋作为被告名下所有的资产，因被告对外负债已被江苏泰州市中级人民法院裁定查封，其产权已经受限，被告无法将涉案房产备案在原告名下。将涉案房屋销售登记备案至原告名下，房屋所有权就实际由被告变更至原告，因第三人承诺被告工程款如约支付到95%时，在本年年底前被告可以回购涉案房屋，这符合让与式担保的法律特征。本案中原告的请求如得到支持，即在债务尚未实际发生时将担保物所有权直接过度给担保权人或其指定的第三人，这种提前实现担保权的行为实为流质契约。在我国司法实践中，流质契约是被法律所明文禁止，该种担保方式因违反我国担保法中的强制性规定而归于无效。因此，涉案合同应当被确定无效。综上，被告认为原告的诉请不符合事实，违反法律规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证实其辩称的事实向法庭提交了下列证据予以佐证：
证据一、《商品房买卖合同》十一份，拟证实《商品房买卖合同》买方签字非原告本人所签，购买商品房并非原告的真实意思表示，原告并未按合同约定的付款方式实际支付被告购房款，且合同价格偏低，不符合营业房的销售价格市场；
证据二、蓝天公司鹏欣丽都北区工程现状及付款情况、进度核定价明细表、顶房款明细表各一份，拟证实第三人承建的鹏欣丽都小区三期工程截止2013年年底尚未完工，不具备竣工结算的条件，被告未到向第三人支付总工程造价95%工程款的付款时间，被告付款已经超过建设工程合同约定的65%，以及被告顶账给第三人的49套住宅房平均单价为3300元／平方米的事实；
证据三、《房产抵偿工程款协议书》一份、《承诺书》一份，拟证实2013年10月，被告与第三人签订上述抵偿协议及承诺书时，因涉案工程尚未完工，未达到向第三人支付总工程造价95%工程款的付款条件，债务尚未发生，故被告与第三人约定抵偿的房屋非顶账协议，实为支付工程款的抵押担保方式，被告与原告无真实的商品房买卖关系及第三人承诺鹏欣丽都小区三期工程在竣工验收合格后，被告付款达到工程款的95%时，在2014年12月31日前，被告有权按原价回购抵顶房屋的事实。
第三人述称，第三人承包建设被告开发的中宁县鹏欣丽都小区一期、二期、三期及室外排给水工程的总工程款为13000余万元，到目前为止，被告只向其支付了7000万元的工程进度款，不到总工程款的60%，因此，被告所述已经超额支付工程进度款的说法是违背事实的。第三人与被告就中宁县鹏欣丽都小区三期工程签订的《房产抵偿工程款协议书》，属于房产抵偿工程款协议，不属于履约保证合同，也不属于流质契约，且被告没有提出解除，该协议合法有效，被告也按约履行了。其次，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且没有依法解除，因此，《房产抵偿工程款协议书》不应认定为是以担保物直接抵顶债务的流质契约。第三人和被告签订的《承诺书》与涉案的《中宁县商品房买卖合同》没有关联性，不影响《中宁县商品房买卖合同》的效力，《承诺书》所承诺的内容只是同意被告在工程竣工验收合格后按照合同约定付款至95%后，可以在2014年12月31日前以现金购买方式购买被告向第三人抵顶工程款的中宁县鹏欣丽都小区三期1号、2号营业房房产，该承诺书事实上无法履行，应属无效承诺。
第三人为证实其述称的事实，向法庭提交下列证据予以佐证：
证据一、《商品房买卖合同》一份、收据一份，拟证实原告所购买的涉案房屋并没有低于市场价格的事实；
证据二、《施工合同》五份，拟证实第三人承包了中宁县鹏欣丽都小区一期、二期、三期及室外给排水工程，合同暂定总价款为121363221.60元，但被告仅支付了7000余万元（包括抵顶的涉案房屋），工程款付款比例为60%，远远低于合同约定的80%付款比例的事实；
证据三、工程款收据十一张，拟证实第三人将被告给其抵顶的中宁县鹏欣丽都小区北区1号楼01-11号营业房按照房产抵偿工程款协议给被告出具了工程款收据的事实。
反诉原告诉称，2013年3月，反诉原告与第三人就中宁县鹏欣丽都小区三期工程签订《建设工程施工合同》。合同约定总价款暂定为6000余万元，竣工日期为2014年年底。2013年10月1日，第三人要求为其支付三期工程款提供履约保证，反诉原告与第三人订立《房产抵偿工程款协议书》，该协议书约定以在建的中宁县鹏欣丽都小区三期1号2987.58平方米（计12658086元），三期2号1599.75平方米（计6611766元）提供履约担保。该协议书还约定抵顶的房产全部变更至第三人或第三人指定的人名下。而本案的反诉被告即是第三人指定的人，但截止目前，第三人所施工的中宁县鹏欣丽都小区并未完工，不具备竣工验收条件，已完成的施工部分，反诉原告已按照双方约定的进度款超额支付。《房产抵偿工程款协议书》签订时所涉抵顶之债并未实际发生。抵偿工程款协议书实为履约保证合同，涉案房款实为履约保证金。反诉被告与反诉原告所签订的《商品房买卖合同》实为以担保物直接抵顶债务的流质契约。如将涉案房产备案给反诉被告，该种行为违反法律规定。反诉请求：1、请求依法确认双方订立的《商品房买卖合同》无效；2、反诉费由反诉被告承担。
反诉原告提交的证据与本诉被告提交的证据及证明目的相同。
反诉被告辩称，一、本案原告起诉被告的案由及法律关系系商品房买卖合同关系，作为反诉应当仅仅围绕本诉的事实及理由展开，反诉原告诉称的第三人与反诉原告之间的施工合同法律关系及抵付工程款的相关事实与本诉不是一个法律关系，不是本案所审理的范围；二、反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效、有事实依据，同时不违反法律的相关规定，在反诉原告与反诉被告签订合同后，付款方式是否是给第三人顶付工程款，是第三人与反诉被告之间的另一个法律关系，但事实上第三人给反诉原告出具了工程款收据，反诉原告也为反诉被告开具了购房收据和不动产预售专用收据，反诉被告已经足额支付了房款，也依约履行了合同的付款义务；三、反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》不属于履约合同，该合同仅仅是《商品房买卖合同》，反诉状所提到的房产抵偿工程款协议书是另外一个法律关系，且反诉原告对该协议书也未提出解除或确认无效。综上，反诉原告的反诉请求依法不能成立，于法无据，应予驳回。
反诉被告提交的证据与本诉原告提交的证据及证明目的相同。
对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）及第三人所举证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：
对原告提交的证据，被告对证据一的三性不予认可，认为原告的签字不是其本人所签，而是由本案第三人代办，与诉状上的签字不符，不具有合法性也不具有商品房买卖的性质；对收据的真实性不予认可，认为二张收据上加盖的发票专用章的编码不同，不是财务专用章，加盖发票专用章不具有合法性，不能证实房款已付；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，认为涉案房屋已经被江苏泰州法院查封，权利受到限制无法办理备案登记；第三人对原告提交的证据没有提出异议，因为《商品房买卖合同》是原、被告签订的，收据系被告财务出具，不动产收据是备案所用，由税务局提供，被告向原告开具。经审核，原告所举二份证据来源合法，内容真实，与本案事实相关联，本院对其证明效力予以确认。
对被告提交的证据，原告及第三人对证据一的三性均不持异议，对证明目的均提出异议，认为该合同是原、被告双方所签，是其真实意思表示，且原告通过第三人抵顶工程款的形式代为支付了房款，不能证明被告的证明目的；原告对证据二、三提出异议，认为与本案无关联性，不是同一法律关系，对其证明目的不予认可；第三人对证据二的三性均不予认可，认为与本案无关；第三人对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为第三人所承包的中宁县鹏欣丽都小区一期、二期、三期及室外给排水工程，工程款共计1亿3千万元，含被告用于抵顶工程款的房屋，被告向其支付工程款7000余万元，未达到支付工程款造价的95%，同时，被告没有按照合同的约定向其支付工程进度款，在这种情况下，双方签订的《房产抵顶工程款协议书》，该协议书系顶账协议并不是抵押担保，原告李桂霞作为商品房买受人是否向红鑫公司支付购房款，系原告与红鑫公司的另外一个法律关系，不影响原告和被告签订《商品房买卖合同》的效力；承诺书违反了法律的规定，事实上不能履行，且承诺书并没有约定抵押担保的相关条款，故该承诺书无效。经审核，证据一与原告所举证据一相同，不能证明被告的证明目的，对其证明效力不予确认；证据二与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；证据三能够证明被告用其开发的房屋给第三人抵顶工程款，将抵顶的房屋变更至第三人或第三人指定的人名下，并给办理相关手续的事实，以及第三人承诺被告如在工程竣工后向第三人支付工程款95%时，被告可以原价回购抵顶房屋的事实。
对第三人提交的证据，原告对证据一、证据二的真实性不持异议，但认为与本案无关，对证据三无异议；被告对证据一的三性及证明目的均不予认可，认为系案外人的合同，该合同是否实际履行并不清楚，不能证明第三人的证明目的；对证据二中加盖公司行政章的合同的真实性予以认可，对加盖合同专用章的合同的真实性不予认可，对该组证据的证明目的不予认可，认为其公司已按照合同约定的进度付款比例全额付款；对证据三的三性不予认可，认为该收据没有被告印章，也没有被告签字，更无第三人签字、盖章，所以无法达到第三人的证明目的。经审核，证据一与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；证据二能够证明第三人承揽了被告开发建设的中宁县鹏欣丽都小区一期、二期、三期及室外排水工程，合同暂定总价款为121363221.60元的事实；证据三无收款单位盖章和签字，对其证明效力不予确认。
根据已确认的有效证据及法庭调查，本院确认以下事实：2011年10月28日至2013年，第三人先后承包被告开发建设的中宁县鹏欣丽都建设工程Ⅰ标段、Ⅱ标段、二期工程、三期工程及南北区室外给排水工程，工程总造价121363221.6元。被告开发建设中宁县鹏欣丽都小区工程时具有开发建设资质，后取得了商品房预售许可证。合同履行过程中，第三人组织人力、物力、财力对所承揽的工程进行施工。2013年10月1日，被告与第三人签订《房产抵偿工程款协议书》，主要内容为：“双方一致同意以中宁县鹏欣丽都小区房屋抵偿工程款，具体房号、面积如下：1、3期1号营业房，建筑面积2987.58㎡，其中一、二层单价4800元／㎡，三层2800元／㎡，合计壹仟贰佰陆拾伍万捌仟零捌拾陆元（￥12658086元）。2、3期2号营业房未售出四间，建筑面积1599.75㎡，单价4133元／㎡，合计陆佰陆拾壹万壹仟柒佰陆拾陆元（￥6611766元）；自协议签订之日起甲方（被告）已出售房产所收取的房款以及按揭贷款由甲方全额向乙方（第三人）支付壹仟万元，在足额支付壹仟万元以前，甲方收取房款不得挪作他用。在甲方按照本协议将用以抵付工程款的房产全部变更至乙方或乙方指定的第三人名下，乙方实际取得上述房产且甲方足额以现金支付工程款壹仟万元后，甲方在竣工验收合格前不再向乙方支付工程款。甲方以现金方式支付的工程款以及以房抵工程款数额总和不应超过竣工结算总工程价款的百分之九十五。甲方必须随时配合乙方或乙方指定的第三人办理抵工程款房屋手续，包括但不限于签订《商品房购买合同书》，开具发票，提供相关资料，办理房地产权证及其他各项工作”等内容。同时，第三人给被告出具承诺书一份，承诺：“宁夏蓝天房地产开发有限责任公司如将承诺人（第三人）承建的中宁县鹏欣丽都小区三期工程价款在竣工验收合格后按照合同约定付款至百分之九十五，并在2014年12月31日前希望以现金购买方式购买用于向红鑫公司抵顶工程款的中宁县鹏欣丽都小区三期1号、2号营业房房产，承诺人承诺以抵顶工程款的原价出售给宁夏蓝天房地产开发有限责任公司，办理产权变更登记产生的相关税费由承诺人承担，承诺人不得以任何理由拒绝。”2013年10月4日，被告与原告（第三人红鑫公司指定的人）先后签订了十一份《中宁县商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于中宁县鹏欣丽都北区第1号楼01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号商品房，其中01号商品房，面积为991平方米，单价为每平方米4130元，金额4092830元；02-06号商品房，面积均为202.5平方米，单价均为每平方米4130元，每套金额836325元；07-10号商品房，面积均为135平方米，单价均为每平方米4800元，每套金额648000元；11号商品房，面积为216.02平方米，单价为每平方米4800元，金额1036896元。原告于2013年10月4日向被告一次性支付全款，被告应当在2014年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用；合同签订后28日内被告应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。合同签订后，被告给原告出具了宁夏中宁县不动产预售专用收据和收款收据。后原告要求被告为原告所购房屋在中宁县房屋产权产籍管理所办理房屋产权登记备案手续，被告一直不予办理。
本院认为，第三人承揽被告开发建设的中宁县鹏欣丽都小区建设工程后，组织人力、物力、财力对所承揽的工程进行施工，双方在合同履行中，被告用其开发的房屋给第三人顶付工程款，经双方协商一致后，签订了《房产抵偿工程款协议书》，该协议书符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”和《中华人民共和国担保法》第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”的规定，建筑工程价款优先受偿权符合法定抵押权的性质和成立要件，双方签订的《房产抵偿工程款协议书》合法有效。按照协议书的约定，被告有义务将用以抵偿工程款的房屋变更至红鑫公司或红鑫公司指定的第三人名下，红鑫公司指定原告为第三人后，被告将抵顶给红鑫公司的房屋分别与原告签订了《商品房买卖合同》，并给原告出具了房款收据和不动产收据，该合同合法有效，依法应予以保护。被告应将抵偿工程款的房屋变更至原告名下，并予以办理备案登记。故对原告要求被告办理中宁县鹏欣丽都北区第1号楼01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号商品房登记备案手续的诉讼请求予以支持。被告与第三人签订《房产抵偿工程款协议》时，双方明确约定自协议签订之日起，甲方（被告）已出售房产所收取的房款以及按揭贷款由甲方全额向乙方（第三人）支付壹仟万元，在足额支付壹仟万元以前，甲方收取房款不得挪作他用。故被告以其与第三人签订《房产抵偿工程款协议书》时，抵顶之债尚未发生，其已向第三人超额支付工程进度款，协议实为履约担保，第三人给其出具的承诺书系流质契约，因而其与原告签订的《商品房买卖合同》无效的反诉意见不能成立，故对被告的反诉请求不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告李桂霞办理中宁县鹏欣丽都北区第1号楼01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号商品房登记备案手续；
二、驳回反诉原告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，共计200元，由被告（反诉原告）宁夏蓝天房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。
当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。
审 判 长 贺 森
审 判 员 顾学文
人民陪审员 冯英莲
二〇一四年五月十六日
书 记 员 万晶晶