广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民初字第239号
原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行。
负责人：林海，该行行长。
委托代理人：陈寄梅，广西徐和徐律师事务所律师。
委托代理人：刘志芳，广西徐和徐律师事务所实习律师。
被告：蒋龙杰
被告：桂林合创建设投资有限公司。
法定代表人：唐中山，该公司董事长。
委托代理人：张婷，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒋龙杰、桂林合创建设投资有限公司（以下简称：合创公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托代理人陈寄梅、被告合创公司的委托代理人张婷到庭参加诉讼，被告蒋龙杰经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司桂林分行诉称：2010年7月2日，原告与被告蒋龙杰签订了编号为450160016-011-2010001004号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告蒋龙杰提供个人住房借款280000元，借款期限为240个月（即从2010年7月5日-2030年7月5日），被告蒋龙杰以等额本息还款法，每月向原告归还借款本息1764.62元。被告蒋龙杰以其所购房产桂林市象山区房屋提供了抵押担保。被告合创公司对此承担连带担保责任。借款合同签订后，原告依约于2010年7月5日发放了贷款，但被告蒋龙杰却不按合同约定及时、足额偿还借款本息，截至2013年10月8日止已连续拖欠借款10期。依据合同条款，借款人未按时足额偿还贷款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权依法处分抵押物，根据此条款，原告要求被告蒋龙杰立即清偿全部剩余贷款本息并承担相关费用。同时根据借款合同的约定，贷款人有权行使抵押权，贷款人对处分抵押财产所得价款享有优先受偿权，抵押担保范围包括合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、因委托扣款而发生的信用卡透支本息以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括处分抵押物的费用等），即被告蒋龙杰应偿付原告为追索贷款本息所支付的公告费、诉讼费、保全费、评估费、律师费及其他相关费用。另根据借款合同的约定，原告有权要求保证人被告合创公司履行保证责任，对上述债务承担连带担保责任。故原告起诉要求：1.请求依法判令解除原告与被告蒋龙杰之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求依法判令被告蒋龙杰偿还贷款余额255886.06元；3.请求依法判令被告蒋龙杰偿还逾期贷款本金、利息及罚息21751.16元（截止2014年1月5日，以后另计）；4.请求依法判令由原告对被告蒋龙杰经依法处分抵押物所得价款享有优先受偿权；5.请求依法判令被告蒋龙杰偿付原告为追索贷款本息所支付的费用，包括律师费12494元及其他相关费用；6.请求判令被告合创公司承担连带担保责任；7.请求判令本案诉讼费由被告负担。
原告中国建设银行股份有限公司桂林分行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.编号为450160016-011-2010001004号的个人住房（商业用房）借款合同，证明原、被告建立了借款合同法律关系；2.中国建设银行个人贷款支付凭证，证明原告依约向被告提供了个人住房借款280000元；3.桂林市房屋期权抵押登记证明，证明被告就其所购房产桂林市象山区房屋向原告设定了抵押；4.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告蒋龙杰应偿还原告的剩余本金及应付贷款利息额；5.被告蒋龙杰拖欠贷款明细一览表，证明被告违反合同不按时、足额偿还到期借款；6.被告蒋龙杰身份证、户口本、无婚姻关系证明复印件，证明被告蒋龙杰身份情况；7.律师费收据，证明原告为聘请律师提起本案诉讼支出律师费12494元；8.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明被告桂林合创建设投资有限公司对被告蒋龙杰的上述债务承担保证责任的事实。
被告蒋龙杰未答辩也未提交证据。
被告桂林合创建设投资有限公司答辩称：原告所述属实，愿意依照合同约定处理。
桂林合创建设投资有限公司未提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋龙杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经庭审质证，被告桂林合创建设投资有限公司对原告提交的证据1-8均无异议，本院对上述证据予以确认。
综合以上有效证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2010年7月2日，原告与被告蒋龙杰签订了编号为450160016-011-2010001004号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告蒋龙杰提供个人住房借款280000元，借款期限为240个月（即从2010年7月5日-2030年7月5日），被告蒋龙杰以等额本息还款法，每月向原告归还借款本息1764.62元。合同第三十一条约定：“一、贷款利率。本合同项下的贷款利率为月（月／年）利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮／下调）25%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次……二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为”。合同第十二条约定：“保证条款一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。……五、保证责任……（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。合同第三十六条约定：“关于保证期间的约定为以下第贰种：……贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。合同第十六条约定：“违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”。合同第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。7.本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；……9.要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；……”合同第二十一条约定：“一、费用的承担除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”。借款合同签订后，原告依约于2010年7月5日发放了贷款，被告蒋龙杰以其所购房产桂林市象山区环城南二路115号彰泰城第43栋1单元5层3号房提供了抵押担保，并于2010年7月12在桂林市房产管理局办理了《桂林市房屋期权抵押登记证明》，但该房至今尚未办理相应的房屋产权权属证书。从2013年11月起，被告蒋龙杰开始拖欠借款本金及利息，至2014年9月16日已连续拖欠借款10期。截止至2014年9月16日，被告蒋龙杰未偿还的剩余贷款本金243535.85元，拖欠的利息、罚息及复利合计21835.48元。为追回欠款，原告聘请律师向本院提起诉讼，支付律师费12494元。
同时查明，被告合创公司（甲方）与原告（乙方）于2009年2月17日签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：4501600162009002）。合同约定被告合创公司为保障原告债权的实现，愿意为因购置座落于桂林市象山区平山北路北侧、凯风路东侧彰泰城项目所属之住房或商业用房房产（住房／商业用房／住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同约定：“第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围一、本最高额保证所担保的债权是指自2009年2月17日至2014年2月17日期间（即‘债权确定期间’）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额限额为人民币（金额大写）贰亿柒仟肆佰万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议”。
本院认为：原告与被告蒋龙杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已履行发放贷款的义务，被告蒋龙杰未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原告依合同约定主张解除合同提前收回贷款、由被告蒋龙杰支付原告利息（包括利息、违约金、复利）并赔偿原告因实现债权而支出的律师费符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告蒋龙杰应当偿还原告全部剩余贷款本金共计243535.85元并支付逾期贷款利息、罚息、复利（截止至2014年9月16日，被告蒋龙杰拖欠的利息、罚息及复利合计21835.48元。从2014年9月17日起至实际给付之日止的利息、违约金及复利，按照原告与被告蒋龙杰所签订的编号为450160016-011-2010001004号的《个人住房（商业用房）借款合同》所约定的利率计算）。同时，被告蒋龙杰还应当赔偿原告因实现债权而支出的律师费12494元。被告蒋龙杰以其所购房屋作为借款抵押并已办理了房屋期权抵押登记，原告抵押权成立，故原告主张对抵押房屋经依法处分后所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。保证责任方面，被告合创公司与原告签订了最高额保证合同，该保证仍然有效，故被告合创公司应当依照约定承担相应的保证责任，即对被告蒋龙杰的本案债务承担连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，保证合同对于实现保证的方式作出了约定，无论债权人（原告）对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人（被告蒋龙杰）自己所提供、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人（被告合创公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。故原告要求被告合创公司直接承担保证责任的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告合创公司承担保证责任后，有权向债务人被告蒋龙杰追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十三条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十一条、第三十四条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒋龙杰签订的编号为450160016-011-2010001004的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告蒋龙杰偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行贷款余额243535.85元并支付逾期贷款利息、罚息、复利（截止至2014年9月16日的逾期贷款利息、罚息及复利共计21835.48元，从2014年9月17日起至实际给付之日止的利息、违约金及复利，按照原告与被告蒋龙杰所签订的编号为450160016-011-2010001004号的《个人住房（商业用房）借款合同》所约定的利率计算）；
三、被告蒋龙杰赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费12494元；
四、原告中国建设银行股份有限公司桂林分行就被告蒋龙杰用于抵押的桂林市象山区环城南二路115号彰泰城第43栋1单元5层3号房经依法处分后所得价款享有优先受偿权；
五、被告桂林合创建设投资有限公司对被告蒋龙杰的上述债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费5652元，由被告蒋龙杰、桂林合创建设投资有限公司负担。
上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5652元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄 强
人民陪审员 王喜生
人民陪审员 王暄懿
二〇一四年九月十六日
书 记 员 韦素素