湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第00703号
原告周序华（又名周绪华），农民。
委托代理人（特别授权）廖烟波。
委托代理人（特别授权）周胜元，男，生于1964年3月7日，汉族，农民。系原告周序华之父。
被告熊思华，农民。
委托代理人（特别授权）彭承贵，湖北鹏恩律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）李红艳，女，生于1966年8月26日，汉族，农民。系被告熊思华之妻。
原告周序华诉被告熊思华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成由审判员于永国担任审判长、审判员吴红、助理审判员区海玲参加的合议庭于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告周序华的委托代理人廖烟波、周胜元，被告熊思华及其委托代理人彭承贵、李红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周序华诉称，2002年8月18日，原、被告签订了房屋买卖及宅基地、土地使用权转让协议，被告将自己宅基地（90㎡）上的房屋出卖给原告，并连同该宅基地周围的空地212.4平方米转让给原告，价款及转让费在签订协议时原告已一次性付清，被告也将转让的标的物交付给原告使用，但一直未办理过户手续。2013年，原告购买的房屋已成危房，在翻修过程中，被告以未办理过户手续为由阻止。纠纷发生后，原告诉至人民法院，判决被告协助原告将90平方米宅基地过户给原告，并认定余下的212.4平方米的土地转让有效。但原告在使用该土地时，被告阻止使用，多次发生纠纷。综上所述，原、被告买卖房屋，转让土地物款两清十余年之久，现被告不允许原告使用其转让给原告的土地，损害了原告的合法权利。现起诉请求人民法院判令被告履行2002年8月18日签订的协议，协助原告办理212.4平方米土地使用权流转登记。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一、原告周序华的身份证复印件一份，证明原告的身份情况及具备主体资格。被告无异议，本院予以采信。
证据二、恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第02123号判决书复印件一份，证实原被告转让宅基地和土地的行为合法有效。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告已经向中级人民法院申请再审，正在立案审查当中，该证据和本案没有关联性。该证据系人民法院生效判决，且被告对真实性无异议，本院予以采信。
证据三、宅基地房屋转让协议及平面图复印件一份，证实被告在出卖房屋时，将平面图范围内的土地转让给原告的事实。
被告核对原件和复印件是一致的，但认为主体周序华，上面和下面的签名不同，形成时间2002年8月18日，原告当时未成年，该协议并没有约定将土地承包经营权转移给原告，其附的平面图，没有比例尺，无法确定实际的面积，更没有说明平面图范围内的土地流转给原告，流转土地必须要居委会或者村委会同意，该协议上没有相关部门的同意。不能达到原告的证明目的。
本院认为，被告对该证据的真实性未提出异议，本院予以采信。
证据四、民间纠纷受理调解登记表复印件一份，证明原被告对宅基地外的土地产生纠纷，经调解委员会调解无果的事实。被告没有异议，本院予以采信。
被告熊思华辩称，被告未与原告签订土地流转的协议，没有任何的手续，也不存在为其办理过户的义务，请求驳回原告的诉讼请求。
被告熊思华为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一、土地承包经营权证复印件一份，证明颁证的时候是2005年，土地还是继续登记在熊思华名下，由熊思华继续承包。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案争议的地不一定全部登记在土地承包经营权证上面。原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据二、民事申请再审案件受理通知书，证明被告已经申请对判决书有出入的部分申请了再审。原告认为只能证明被告申请了再审，法院也不一定改变结果。
本院认为，该证据系恩施土家族苗族自治州中级人民法院的案件受理通知书，本院予以采信。
经审理查明，原、被告原系同组村民。2002年8月18日，原告周序华为乙方（买方），被告熊思华为甲方（卖方），签订《关于宅基地的协议》，内容为，经甲乙双方认真商议，观点、主题明确，特达成以下协议：1、宅基地范围的房屋归乙方所有。2、进屋的小公路按甲乙双方协商的尺寸双方不能占有和买卖，必须双方使用。3、甲乙双方经认真协商，甲方宅基作价20000元，乙方表示同意，付款办法一次付清。4、此协议一式二份，望甲乙双方信守协议，实现各自的承诺，从签字之日起，享有同等法律效力。该协议上注明附《宅基地平面图》一份，载明了宅基地的长为18米，宽分别为18米、15.6米。在《关于宅基地的协议》、《宅基地平面图》上，甲方熊思华、乙方周序华、中证人庄某签字。协议签订后，原告按约定给被告支付价款，被告按约定将房屋和宅基地交与原告，原告接收房屋后，即入住管理使用至今。
《宅基地平面图》所载明的宅基地面积为302.4平方米（（15.6＋18）÷2×18）。被告提交的恩府农地承包权（2005）第171069号《中华人民共和国农村土地承包经营权证》载明：承包方代表熊思华，土地承包合同编号为1150501071，承包期限2002年8月1日至2028年12月31日，承包方土地承包经营权共有人情况为熊思华、李红艳、熊廷富，承包地块情况栏中地块名称为周胜元屋旁边、面积为0.1亩的山田四至为，东：周胜元屋后沟边，西：熊思雨责任田埂边，南：熊思荣、谢世荣田边，北：老坎根脚边。
后因原告要求被告办理房屋、土地使用权变更登记手续双方发生纠纷，2013年5月30日经恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝社区人民调解委员会调解未果，原告于2013年7月29日诉至本院，要求被告办理土地使用权变更登记手续。本院于2013年9月22日作出（2013）鄂恩施民初第02123号民事判决，判决被告熊思华于判决生效后三日内协助原告周序华办理《集体土地使用权》变更登记手续。判决生效后，被告熊思华申请再审。恩施自治州中级人民法院于2014年3月12日向被告熊思华送达民事申请再审案件受理通知书，对被告熊思华的再审申请立案审查。同年4月22日，恩施自治州中级人民法院作出（2014）鄂恩施中民申字第00026号民事裁定，裁定驳回被告熊思华的再审申请。
《关于宅基地的协议》中所涉土地面积登记在《集体土地使用权》上的90平方米土地使用权已办理变更登记，下余212.4平方米的土地使用权尚未办理变更登记。
2014年3月10日，原告诉至本院，请求判令被告履行2002年8月18日签订的协议，协助办理212.4平方米的土地使用权流转登记。
审理中，原、被告签订的《关于宅基地的协议》所附《房屋宅基平面图》内，在被告熊思华的承包地与所出售房屋交界处，原告认可被告熊思华将承包地让出约1米左右宽，被告熊思华称让出了3米左右宽。但双方均未提供证据予以佐证。被告熊思华还辩称，下余212.4平方米的土地属承包责任地。履行前提是协议必须合法有效。附图没有说明附的是土地承包经营权的平面图，而是说附的是宅基地平面图，也没有说明平面图范围内的用益物权由原告享有。宅基地的使用权和土地承包经营权均为熊思华及配偶李红艳共同享有，在进行处分时没有李红艳的签字同意，也没有发包方签字同意，所以该协议土地流转部分是无效的。无效协议自始无效，不存在履行。且原告的请求超过了诉讼时效，因此，请求驳回原告的诉讼请求。
本案经本院主持调解，因双方分歧较大致调解不成。
本院认为，本案中，首先是认定关于原、被告签订的《关于宅基地的协议》的性质。根据该协议第一条“宅基地范围内的房屋归乙方所有”的约定以及房地产一致的法律原则和当地习俗，该协议虽名为宅基地协议，实为农村房屋买卖协议。因此，本案的性质为农村房屋买卖合同纠纷。
第二、关于《关于宅基地的协议》中下余212.4平方米土地是否属于被告熊思华的承包地。审理中，原告周序华认可双方签订的《关于宅基地的协议》所附《房屋宅基平面图》内，包含了被告熊思华在其承包地与所出售房屋交界处将承包地让出约1米左右宽，被告熊思华称让出了3米左右宽。虽然双方均未提供证据证实具体的宽度或者面积，但根据双方认可的该事实，既可以证明当时被告熊思华确实流转了部分承包地，也可证明房屋周围其他未登记在《土地使用证》和《农村土地承包经营权证》上的土地，原属被告熊思华使用的零星空地，亦即212.4平方米土地包含了部分承包地和部分零星空地。2005年经过完善土地二轮延包工作后，恩施市人民政府给被告熊思华颁发的《农村土地承包经营权证》中载明地块名称为周胜元屋旁边、面积为0.1亩的山田东边界址至周胜元屋后沟边。根据该记载，不能足以证明被告熊思华在与原告周序华签订《关于宅基地的协议》时，让出的部分土地仍登记在《农村土地承包经营权证》上，亦即经过土地二轮延包以及完善土地二轮延包后，该部分土地与其他零星空地均已为零星空地。虽然均未登记在《土地使用权证》和《农村土地承包经营权证》上，但自2002年原、被告签订《关于宅基地的协议》后，至今由原告周序华管理使用。
第三、宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。本案中，除《集体土地建设用地使用权证》上已登记的90平方米外，其余212.4平方米空闲地属居住生活的庭院用地，属于宅基地范畴。
第四、关于《关于宅基地的协议》的效力。业经本院（2013）鄂恩施民初字第02123号生效的民事判决书认定为合法有效。
第五、关于原告周序华要求被告熊思华协助办理土地使用权变更登记的诉讼请求是否符合法律规定。由于我国法律在处理房屋和土地的关系上是采取归属同一人的立场，所以，在农村地区宅基地上房屋的登记以宅基地土地使用权的登记为依据，因而农村房屋产权变动的登记应等同于宅基地使用权的变更登记的法律效果。但在我国农村地区还没有全部建立房屋产权变更登记制度的情形下，在国家土地管理部门办理了宅基地使用权变更手续，即起到房屋所有权发生变更的法律效果。现已认定下余212.4平方米土地即属宅基地。因此，原告诉讼请求符合法律规定。
第五、关于办理土地使用权过户手续是否为被告的法定义务。一是根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向所在地的县级以上人民政府土地管理部门提出变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”的规定，本案中，必须办理土地变更登记。二是“根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。当原告周序华在全面履行约定的支付房屋价款等义务后，被告熊思华也应全面履行约定交付房屋及交付相关证件、协助办理过户手续等义务。因此，协助办理土地使用权过户手续是被告的法定义务。现原告周序华要求被告履行协助办理房屋用地过户手续义务，被告熊思华应予履行。
庭审中，被告熊思华辩称下余212.4平方米的土地属承包责任地。因其提交证据不能足以证明该辩解主张成立，故，本院不予支持。被告熊思华还辩称，履行前提是协议必须合法有效。而宅基地是使用权和土地承包经营权均为熊思华及配偶李红艳共同享有，在进行处分时没有李红艳的签字同意，也没有发包方签字同意，所以该协议土地流转部分是无效的，无效协议自始无效，所以，不存在履行。因《关于宅基地的协议》本院已认定为合法有效协议，且双方因土地使用权的变更产生纠纷后，经所在社区人民调解委员会调解时，并未明确提出不同意原、被告的房屋买卖行为。故，被告熊思华的该主张不能成立。关于被告熊思华附图没有说明附的是土地承包经营权的平面图，而是说的附的是宅基地平面图，也没有说明平面图范围内的用益物权由原告周序华享有的辩解意见，因附图内的土地自双方签订《关于宅基地的协议》时起，原告周序华使用至今，期间被告熊思华并未提出异议。故其辩解意见与客观事实不符，本院不予采纳。被告熊思华辩称原告周序华的请求超过了诉讼时效的辩解意见。因办理土地变更登记属法定义务，相关法律、行政法规对此办理期限尚无明确规定。故，被告熊思华的该辩解意见本院不予采纳。
综上所述，原告周序华的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告依法应履行协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告熊思华于本判决生效后三日内协助原告周序华办理212.4平方米土地的变更登记手续。
如果未按执行通知履行判决、裁定和其他法律文书指定的行为的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
当事人申请执行的期间为二年。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费100元，由原告周序华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于永国
审 判 员 吴 红
代理审判员 区海玲
二〇一四年八月一日
书 记 员 袁 禹
书 记 员 罗 毅