辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1708号
上诉人（原审原告）：刘国勋，男，1951年8月1日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁明申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:王大海，男，满族，1970年6月15日出生，住沈阳市新城子区。
委托诉讼代理人：刘军，辽宁欣和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:王思尧，男，1995年2月6日出生，锡伯族，住沈阳市沈北新区。
上诉人刘国勋因与被上诉人王大海、王思尧房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘国勋上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.由被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.关于被上诉人未履行修缮义务的赔偿责任的问题，由于被上诉人未维修造成房屋玻璃、外墙、屋顶等相关设施严重毁损，修复费用需22万元；2.关于被上诉人拖欠2016年12月至2017年7月房租，上诉人从未阻止被上诉人设备搬出，被上诉人所称封堵道路实际是意外交通事故，且上诉人要在长达8个月时间里不间断封堵道路客观上不能；3.关于污染土壤土地恢复费，上诉人作为土地的使用权和收益权的权利主体，主体适合且有充分理由主张污染土壤土地恢复费。
王大海辩称，1.房屋的修缮义务归出租人，承租人无修缮义务。2.被上诉人租赁该厂房时该厂房原来就是使用过的铸造厂，我方租赁时厂房就是旧的，在我们使用期间对原厂房的棚顶存在的漏水现象自行进行过维修。故，上诉人无权要求我方承担修缮厂房的责任。3.该厂房实际使用到2016年12月12日，房屋租金交付至2016年12月15日，再此之后上诉人并未实际使用该房屋，是由上诉人将厂房的大门及所有厂区的出口用车辆堵死造成被上诉人生产设备至今未能搬出，该情况有属地派出所的警情记录予以证明，因此我方并不欠上诉人租金。4.关于上诉人要求土壤修复费的问题，土地使用权归使用权人所有，上诉人没有主体资格。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。
王思尧未提交书面答辩意见。
刘国勋向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付房屋租金8万元，赔偿使用房屋给原告造成的损失27万元，共计35万元。2.请求判令被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年第三人卢桂云与王大海针对租赁沈阳市新城子区沈新金属结构厂名下位于沈阳市新城子区新城子乡颇家村的一栋厂房达成口头协议，王大海租用厂房从事铸造加工生产，每月房租1万元，每年一栋厂房租金12万元，按月先行支付租金。此后，王大海开始租赁使用上述厂房，并按月支付相应租金。2016年9月15日，王大海将2016年9月15日至2016年12月15日期间的房屋租金2.5万元交给第三人卢桂云，第三人卢桂云为王大海出具了手写收据一份。2016年12月12日，因进出厂区的道路停放车辆，沈阳市公安局沈北新区分局沈北公安派出所接警处理，因案涉民事纠纷警方协调，第三人卢桂云方出具委托书，授权刘浩鹏、张宇二人处理。该委托书载明“由于卢桂云体弱多病，失去民事能力，今把您搬家一事委托给刘浩鹏、张宇二人和您交涉各种事宜。1、王大海来时就这样定下来的，房租壹拾贰万元正，去扣掉修房费壹万元正，电费扣掉壹万元正，所以每年只给房费壹拾万元正，所以您搬家之前必须把房盖修好。2、变压器怎么解决，往下降150千伏安变压器费用拾万多元，谁拿？3、您走前把院厂房内外残土清理干净。”该委托书下方另载明“有事找刘浩鹏或张宇进行谈判，路暂时封闭，暂不允许用路搬家。”此后，警方未能调解成功，刘国勋于2017年7月25日至一审法院诉讼。
另查，第三人卢桂云系刘国勋前妻，刘浩鹏系双方婚生子，2002年刘国勋与第三人卢桂云离婚。2009年刘国勋与第三人卢桂云签订协议，该协议载明“根据离婚协议，卢桂云欠刘国勋20万已无法支付该款项，其名下有工业厂房一处，归到刘国勋名下所有，用于偿还此20万元本金及利息。由于此工业厂房位于厂区内部，故由卢桂云管理并代收租金。房产证编号：房权证新城子第0091**号，登记卷号XX7-1。”现涉案厂房登记在沈阳市新城子区沈新金属结构厂名下，涉案厂房的屋顶、门窗、墙面、地面等存在不同程度的损坏。再查，沈阳市新城子区沈新金属结构厂为个人独资企业，投资人卢桂云。第三人卢桂云于2017年9月15日死亡。王思尧系王大海之子。
一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，王思尧经依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。涉案厂房登记在沈阳市新城子区沈新金属结构厂名下，而该厂的个人独资企业投资人卢桂云在2009年将涉案厂房协议转让给原告刘国勋。原告刘国勋对涉案厂房基于合同合法占有而依法享有相应权益。根据原告刘国勋与卢桂云关于涉案厂房由卢桂云管理并代收租金的协议约定，可认定卢桂云管理涉案厂房，代收涉案厂房租金行为的法律后果由刘国勋享有、承担。卢桂云与王大海针对租赁涉案厂房未签订书面合同，但已实际履行，故刘国勋与被告王大海之间存在不定期的房屋租赁合同关系。王大海在租赁期限届满时未能交付租金，应视为被告王大海解除不定期租赁合同关系，王大海不再负有支付房屋租金义务。根据诚实信用原则，王大海应在解除租赁合同前的合理期限，采取适当方式通知刘国勋或卢桂云。刘国勋方未能举证证明王大海是否通知及是否造成实际损失，应承担举证不能的法律后果。王大海部分设备未能搬出是双方因涉案厂房的修缮等争议未能协商一致所致，并非王大海单方意愿决定，故刘国勋主张的给付房屋租金（房屋占用费）8万元的诉讼请求于法无据，不予支持。关于房屋损失与修缮问题，刘国勋未能提供充足证据证明租赁房屋交付时的具体原貌，无法确定房屋的损坏时间、范围、程度、与王大海之间有无因果关系等必要要素，为防止损失进一步扩大，刘国勋对房屋损失进行评估鉴定的申请，一审法院不予准许。刘国勋主张被告王大海给付房屋修缮费22万元，但未能提供充足证据证明。结合王大海提交的委托书证据材料可见，卢桂云与王大海在商定租赁合同时已口头约定，房租一年按10万元收取是已扣掉王大海承担的每年修房费1万元支出的，故王大海应在租期内对房屋进行修缮。庭审过程中王大海称房屋修缮属出租方，而未能履行房屋修缮义务，且王大海也未能提供其履行修缮义务的证据，故王大海应根据每年扣掉的修房费1万元，支付其相应租期（2014年5月至2016年12月15日）的房屋修缮费用，经核算为26250元（2万+7.5月/12月*1万元）。刘国勋主张该部分的房屋修缮费用一审法院予以支持。关于土壤恢复费，因土地所有权归集体或国家所有，若因土地土壤污染造成损害的，刘国勋亦并非权利主体，另刘国勋提供的证据不足以证明土地土壤污染、污染面积、程度及修复可行性，故刘国勋相应主张一审法院不予支持。关于王大海称原告方封堵通道致其设备无法搬出的抗辩，封堵通道是事发当时双方针对厂房修缮等事项争议较大的情况下，原告采取的紧急自助行为，与本案厂房租金、修缮费用与责任、土地污染损失等争议无法律上的利害关系，故其抗辩一审法院不予采信。关于被告王思尧，因从口头商谈租赁房屋至实际履行该租赁房屋协议，被告王思尧并非房屋租赁协议的当事人，根据合同相对性原则，原告刘国勋主张被告王思尧共同承担民事责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王大海于本判决发生法律效力后十日内支付原告刘国勋房屋修缮费用26250元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘国勋其它诉讼请求。案件受理费6550元，由被告王大海负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院向刘浩鹏（刘国勋、卢桂云之子）、石宝平（卢桂云丈夫）核实，是否对刘国勋主张其为本案案涉房屋的所有权人有异议，二人明确表示无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据刘国勋与卢桂云签订的《协议》约定，刘国勋对涉案厂房基于合同依法取得相应权益，由卢桂云管理并代收租金，故代收涉案厂房租金行为的法律后果由刘国勋享有、承担。本案中，王大海从2014年开始承租涉案房屋，但未与卢桂云对于涉案厂房租赁事宜签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》“第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及“第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，刘国勋与王大海之间存在不定期的房屋租赁合同关系，故王大海可随时解除合同。故一审法院认定王大海不再负有房屋租金的支付义务正确。
关于上诉人主张被上诉人未履行修缮义务的赔偿责任的问题，首先，上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋交付时的具体原状，以及房屋玻璃、外墙、屋顶等相关设施损坏的时间、损坏程度。本案争议房屋并没有签订书面租赁合同，上诉人也未与被上诉人王大海协商过租赁及维修事宜，现上诉人要求被上诉人承担赔偿责任，其应对房屋的损坏事实承担证明责任，现其没有足够证据证明是由王大海承租使用造成房屋严重损坏，应承担举证不能的后果。一审根据王大海提供的委托书委托的内容，可以认定王大海对案涉房屋承担每年修房费1万元，故一审法院认定在租赁期内由王大海应对房屋进行修缮，并根据每年1万元的修房费判令王大海应承担相应租期内的房屋修缮费用26250元并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人拖欠2016年12月至2017年7月房租的问题，因本案中，刘国勋与王大海之间的不定期房屋租赁合同关系，双方均享有随时解除合同的法定解除权，只要在合理的期限内履行通知义务，故刘国勋与王大海之间的不定期房屋租赁合同关系已于王大海未能履行租金支付义务之时，即自2016年12月15日即已解除，合同解除后，尚未履行的部分不再履行。本案中，合同解除后王大海部分设备未能搬出是双方因涉案厂房的修缮等争议未能协商一致所致，并非王大海单方意愿，亦非王大海单方过错所致，故对于刘国勋主张王大海支付拖欠2016年12月至2017年7月房租的主张，本院不予支持。
关于污染土壤恢复费的问题，首先，根据一、二审庭审情况及王大海提供的委托书委托的内容可知，上诉人将案涉房屋出租给被上诉人时即已明知被上诉人将用于金属铸造，故上诉人对于案涉房屋的使用用途及可能产生的使用后果系已明知；其次，案涉房屋在出租给被上诉人之前也是用作铸造厂使用，故被上诉人的使用与上诉人主张的土壤污染后果不存在必然的因果关系。上诉人二审期间提出的污染耕地的问题，刘国勋并非耕地权利主体，也未实际因为污染耕地向他人作出赔偿，故本院对于上诉人的该项主张不予支持。
综上所述，刘国勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人刘国勋负担。
本判决为终审判决。
审判长 史明箭
审判员 丁广昱
审判员 金 鑫
二○一八年四月二十五
法官助理蔡韵
书记员桂芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。