广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初1635号原告：郑静，女，1986年3月29日出生，汉族，住广州市，原告：邱津书，男，1984年1月11日出生，汉族，住广州市，被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街禾仓村，组织机构代码61843634－0。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告郑静、邱津书与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴飞龙适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑静、邱津书，被告委托代理人胡昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201308162708），根据合同约定，原告购买被告开发的从化市江埔街河东南路388号“御景绿洲花园”11栋904房，房产用途为住宅，建筑面积137.47平方米，购房总价款910000元。合同第十三条房屋交付约定：“甲方应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同的期限交房的，“逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2015年6月30日前将符合交楼标准的房产交付原告使用。直至起诉之日，被告仍未将符合交楼标准的房产交付原告使用。故诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金61971元（以购房总价款910000元为基数，按每日万分之一标准，从2015年7月1日起，暂计至起诉日2017年5月11日共681日，应计至实际交房之日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付逾期交房违约金（以购房总价款910000元为基数，按每日万分之一标准，从2015年7月1日起计至2017年5月11日止）。被告辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间的约定，“万分之一”这个统一约定的比例是否过高，应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于被告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。2.被告违约属于不可抗力因数，非被告可控因素所致，请求贵院可以免除或者减少被告违约责任。3.原告与被告签订的合同附件七补充协议第一大点第3点约定“交纳首期专项维修基金。买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修基金由乙方在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。”原告需满足补充协议第一大点中的所有条件后才能起算违约金。4.原告还未收楼，无权针对未来未知的交楼事实提出诉讼请求，因为未来未知的事实是不确定的。若违约金计算至“实际交付房屋之日止”，但是并没有就“实际交付房屋”的标准进行界定，会造成当事人，甚至执行法院理解发生歧义，损害被告的合法权益。在同类似情况案件中，广州市中级人民法院的判例就判决迟延交楼违约金均是计算至起诉之日。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.广州市商品房买卖合同，拟证明原被告签订商品房买卖合同，在第十三条约定了被告交房的时间；第十四条约定了被告不按合同交房时，被告如何承担违约责任。2.发票2张，拟证明原告已依约交付了全部购房款。3.个人住房组合抵押借款合同，拟证明原告依约办理了按揭贷款。4.御景绿洲花园收款收据，拟证明原告已依约在合同签订当天缴纳了物业维修基金14434.35元。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，认为涉案楼盘系被告与广东濠盈投资有限公司合作开发，但该收据上加盖的并非濠盈公司的公章。被告未提交证据材料。经审理查明：2013年8月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街河××（××）904房；建筑面积137.47平方米；总金额为910000元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的31.87%，金额290000元，除首期款外，剩余房款金额620000元须于2013年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。原告应当向被告提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七补充协议第一条第3点“交纳首期专项维修基金”约定：买卖合同约定的房价款未包括物业专项维修基金，专项维修基金根据《关于贯彻国家有关问题的通知》规定，专项维修资金由原告在签署《商品房买卖合同》当日缴纳，缴纳方式及金额最终以政府规定执行。补充协议第四条“延期交楼的处理”约定：原告被告双方一致同意，对被告延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，双方同意按以下约定处理：逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.01%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款910000元，被告分别于2013年9月1日开具首期款290000元的发票，2014年3月25日开具尾款620000元的发票给原告。2013年8月20日《御景绿洲花园收款收据》载明，收到原告交来御景绿洲花园11幢904号房维修基金137.47×105=14434.35，收据左下角空白处注明“刷卡”，该收据“收款单位（财务专用章）”处加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。被告确认，至本案法庭辩论终结前涉案房屋所在楼盘尚未取得工程竣工验收备案表，涉案房屋未达到交付标准。被告确认本案逾期交房违约金应从2015年7月1日计至原告起诉之日即2017年5月11日。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同预售合同》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告需符合补充协议第一条约定的所有条件，交纳物业专项维修资金后才能起算违约金。原告提供了加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的收据，证明其已依约交纳物业专项维修资金。被告自认涉案楼盘系其与广东濠盈投资有限公司合作开发，由于双方存在特殊关系，原告于合同签订当日在涉案楼盘售楼部交纳相关费用，并换取一张加盖濠盈公司国泰项目售楼专用章的收据，足以使原告相信其交纳的费用系由被告收取。原告已履行了合同补充协议第一条约定的在签订合同当日交纳物业专项维修资金的义务，被告的抗辩无事实依据，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现被告认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。三、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告均确认涉案房屋尚不符合交楼条件，本院对此予以确认。原告主张本案逾期交房违约金从合同约定的交房日期次日即2015年7月1日起计至其提起本案诉讼之日即2017年5月11日止，被告亦予以确认，本院予以支持。原告表示从2017年5月12日起至涉案房屋实际交付之日止的逾期交房违约金其另案主张，本院予以准许。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告应按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，但被告至本案立案之日仍未能交付符合双方约定并符合法律规定的交房标准的涉案房产给原告使用，故被告应以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，从2015年7月1日起计付违约金至2017年5月11日止给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑静、邱津书支付逾期交房违约金（以购房款910000元为本金，按每日万分之一的标准，从2015年7月1日起计至2017年5月11日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴飞龙二〇一七年六月七日书记员  邹 静