海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第33号
上诉人（原审被告）海口速安盛物流有限公司。
法定代表人：陈琼强，总经理。
委托代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。
委托代理人：盛铭，海南广哲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）罗牛山股份有限公司。
法定代表人：徐自力，董事长。
委托代理人：徐言芳、杜鹏，该司法务部员工。
上诉人海口速安盛物流有限公司（速安盛公司）与被上诉人罗牛山股份有限公司（罗牛山公司）因租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人周亚敏、被上诉人的委托代理人徐言芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年8月25日，海口金光大道物流公司（以下简称金光公司）与速安盛公司签订一份《土地租赁合同》，合同约定，金光公司将位于海口市丘海大道118号面积为1685平方米的土地租赁给速安盛公司用于经营物流。租期8年，即自2005年8月25日至2013年11月10日止。2009年6月21日，金光公司、胡凤雷与速安盛公司签订一份《土地租赁补充合同》，合同约定，在罗牛山公司与速安盛公司签订的土地租赁合同的基础上，三方签订本补充合同：速安盛公司租赁位于海口市丘海大道118号三鸟市场交易棚北侧、汽配城南面1685平方米的土地，是原以金光公司的名义出租给速安盛公司。罗牛山公司与金光公司签订的土地租赁合同的租赁期限为：自2009年7月1日至2013年11月10日止；租金标准：罗牛山公司与速安盛公司在调解书中达成新的《土地租赁合同》约定的租金标准为4.5元／平方米／月及土地使用税由速安盛公司承担，但速安盛公司实际缴纳的租金为每平方米每月3.6元，对于0.9元的租金差额及土地使用税，由金光公司向罗牛山公司支付。速安盛公司不再向金光公司支付租金；金光公司应在速安盛公司每次交纳租金的10日内，将其应承担的租金及土地使用税交给速安盛公司，由速安盛公司按4.5元／平方米／月的标准向罗牛山公司交付。如金光公司违反约定，则按日千分之五支付违约金，并赔偿速安盛公司投资款100万元。胡凤雷对此承担连带担保责任。2009年6月22日，罗牛山公司与速安盛公司签订了一份《土地租赁合同》，合同约定，罗牛山公司将其名下位于位于海口市丘海大道118号三鸟市场交易棚北侧、汽配城南面1685平方米的土地租赁给速安盛公司用于经营物流和仓储。租期自2009年7月1日至2012年8月31日。租金标准为每平方米每月4.5元，即每月7853元，每季度22749元。租金未含水、电、卫生、国家行政性收费。租金每一季度支付一次，合同签订当日支付当季租金，之后每一季租金在当季度开始之前10日内支付。速安盛公司承担租赁期间产生的水费、电费及其他应缴费用，应在罗牛山公司规定的期限缴纳。土地使用税税费9元／平方米／年，由速安盛公司承担。速安盛公司于缴纳当年度第一次租金的同时向罗牛山公司缴纳。罗牛山公司收取后向税务部门缴纳。违约责任为速安盛公司未按合同约定支付租金、水、电等费用的，每逾期一日，速安盛公司应向罗牛山公司支付应付款项的千分之五。租赁期满，速安盛公司在该土地上所建的建筑物原则上归罗牛山公司所有。速安盛公司应在一个月内完成拆除及搬迁工作，返还罗牛山公司平整、干净的空地。同年8月19日，原审法院作出（2009）秀民二初字第184号民事调解书确认，速安盛公司与罗牛山公司于2009年6月22日签订的《土地租赁合同》有效。合同签订后，速安盛公司向罗牛山公司支付租金247066元、土地使用税7582.5元，尚欠罗牛山公司租金41088元、土地使用税金40440元。2012年6月5日，罗牛山公司向速安盛公司发出通知，通知内容为：“您与我公司的租赁关系将于2012年8月31日止终止。我公司已与海南精诚达实业有限公司达成合作意向，委托该公司接手此后的经营，由该公司统一经营管理。考虑到您是公司的老客户，特通知：1、如您在2012年8月31日后，有在原位置继续经营活动的计划，请务必于2012年7月30日前与海南精诚达实业有限公司协商并签订有关继续经营的《租赁合同》。如届时不能与该公司协商达成一致，该公司将另行出租，有可能对您的经营计划造成不利的影响；2、如您不能与该公司达成一致或者未打算在原位置继续经营，则请您务必做好撤离准备，并于2012年8月31日前搬离市场，逾期后果自负。”同年7月3日，海南精诚达实业有限公司向速安盛公司发出通知：“您与罗牛山公司的租赁关系于2012年8月31日终止。罗牛山公司已交给我公司接手此后的经营管理，考虑您是原老客户，特通知：1、如您在2012年8月31日后在原位置继续经营的计划，请务必2012年7月30日前与我公司联系并签订《租赁合同》，超时不候，我公司另行出租；2、如您不能与我公司达成一致或者不打算在原位置继续经营。则请您务必做好撤离准备，并于2012年8月31日前搬离市场，逾期后果自负。”同年9月初，罗牛山公司停止向速安盛公司供水、供电。2013年4月，罗牛山公司在《海南日报》上向速安盛公司发出公告，要求其撤离现场。后罗牛山公司委托海南华信达拆迁工程有限公司对三鸟市场进行清理，速安盛公司在2013年5月15日尚未撤离其租赁的土地。案件审理期间，速安盛公司已撤离其租赁的土地。罗牛山公司于2013年5月28日向原审法院提起诉讼。经司法鉴定，上述土地被占用期间，月租金损失为13.62元／平方米。速安盛公司占用上述1685平方米自2012年9月1日至2013年5月15日造成的租金损失为195072.45元。另查明，速安盛公司于2012年7月向原审法院提起诉讼，要求判决确认其与罗牛山公司签订的《土地租赁合同》无效，罗牛山公司返还多收取的土地租金72798元、罗牛山公司按照其与金光公司签订的《土地租赁合同》履行至2013年11月10日止、租金标准按3.3元／平方米计算、金光公司及胡凤雷连带赔偿其投资损失30万元。原审法院判决驳回速安盛公司的全部诉讼请求。速安盛公司不服，提出上诉，海口市中级人民法院判决维持原判。再查明，罗牛山公司于2013年7月2日更名为罗牛山股份有限公司。
原审法院认为：罗牛山公司与速安盛公司于2009年6月22日签订的《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，并经生效的法律文书确认为有效合同，对双方当事人均有约束力。一、关于租金及土地使用税的问题。根据《土地租赁合同》的约定，租赁期间，速安盛公司应向罗牛山公司支付租金288154元及土地使用税48022.5元，速安盛公司仅支付了租金247066元及土地使用税7582.5元，尚欠租金41088元，土地使用税40440元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。另外，《土地租赁合同》约定，每一季租金在当季度开始之前10日内支付，罗牛山公司因本案纠纷于2013年5月28日向法院提起诉讼，故罗牛山公司主张2012年6月30日之前的租金已超诉讼时效，速安盛公司仅应支付2012年7月和8月的租金共计15166元及土地使用税40440元。罗牛山公司超出原审法院前述认定数额的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。速安盛公司关于罗牛山公司主张2012年6月30之前的租金已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，予以采纳。二、关于违约金的问题。根据《土地租赁合同》的约定，每一季租金在当季度开始之前10日内支付，如速安盛公司未按期支付租金，每逾期一日，应当按应付款项的千分之五向罗牛山公司支付违约金。本案中，速安盛公司逾期支付租金给罗牛山公司带来的实际损失表现为利息损失，因此，双方约定的每逾期一日应当按应付款项的千分之五支付违约金的约定标准明显过高。在速安盛公司已提出对违约金计算标准调整的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对违约金计算标准予以适当调整为按中国人民银行同期一年期贷款利息加收30%计算。因双方并未约定拖欠土地使用税应承担违约责任，罗牛山公司要求速安盛公司承担逾期支付土地使用税的违约金，于法无据，不予支持。速安盛公司关于约定的违约金计算标准明显过高，应予调整的抗辩，理由成立，予以采纳。三、关于速安盛公司在土地租赁合同期届满后继续占用土地造成损失的问题。根据《土地租赁合同》的约定，速安盛公司对1685平方米的土地租赁期至2012年8月31日。合同期届满后，双方并未续签订新的土地租赁合同。速安盛公司在合同租赁期届满后无合法根据占用罗牛山公司土地，其行为已严重侵犯了罗牛山公司的合法权益，由此给罗牛山公司所造成的损失应由速安盛公司给予赔偿。罗牛山公司对速安盛公司在租赁期限届满后非法占用其土地的行为进行停水、停电，是维护其物权所采取的合法措施，并无不妥。经司法鉴定，2012年9月1日至2013年5月15日造成的损失为195072.45元。罗牛山公司要求速安盛公司赔偿土地占用的损失195072.45元，有事实和法律依据，予以支持。速安盛公司关于其不应赔偿土地被占用的租金损失的抗辩，理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十六条之规定，判决：一、速安盛公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗牛山公司支付租金15166元、土地使用税40440元及违约金（以15166元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利息加收30%计算，从2012年7月11日起计算至判决限定的给付之日止）；二、速安盛公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗牛山公司支付土地被占用的损失195072.45元；三、驳回罗牛山公司的其他诉讼请求。案件受理费9161元，由罗牛山公司负担4306元，由速安盛公司负担4855元；鉴定费16968元，公告费800元，均由速安盛公司负担。
上诉人速安盛公司不服原审判决上诉称：一、一审判决上诉人赔偿土地占用损失195072.45元，没有任何事实和法律依据。被上诉人早在2012年9月就单方擅自切断了三鸟市场的供水供电，致使三鸟市场内的铺面根本无法正常经营，上诉人也实际搬离了涉案土地，根本不存在占用损失的事实。一审法院却错误地认定上诉人侵占了被上诉人的土地，致使上诉人需无故承担195072.45元的巨额赔偿，故上诉人请求二审法院依法裁定撤销原判决第二项。1、被上诉人早在2012年9月就单方擅自切断了三鸟市场的供水供电，致使三鸟市场内的铺面根本无法正常经营，上诉人也实际搬离了涉案土地。根本不存在占用损失的事实。2、而且，双方租赁合同条款第7、11条明确约定，合同到期后如果不续订合同，则地上建筑物及物品无偿归甲方即罗牛山公司所有。既然，被上诉人出租给上诉人空地，并允许上诉人投资建设地上建筑物，同时也约定如果不搬离土地的话，则地上建筑物及物品归被上诉人所有。既然按照上述约定，上诉人投资的地上建筑物及物品上诉人不搬离，则所有权归被上诉人所有。属于被上诉人的地上建筑物及物品，根本不存在占用被上诉人土地造成损失的事实。上诉人按照合同约定根本不存在占用土地损失事实。3、2012年9月至2013年5月期间，上诉人与被上诉人的确认租赁合同效力之诉正在海口中院诉讼期间，根据法院要求，诉讼期间维持现状，并要求被上诉人恢复水电，据此上诉人属于有正当理由并按照合同约定有权不拆除地上建筑物，属于合法并存在正当理由，依法不应当赔偿占用损失。4、根据合同法第8条、第60条规定及侵权责任法规定，当事人有约定按照约定，如无约定按照法律规定，据此，上诉人认为按照双方租赁合同条款第7条、第11条明确约定，上诉人地上建筑物及物品没有拆迁，则归被上诉人所有，根本不构成侵权。更不应赔偿土地占用损失。5、一审判决完全不公平，公正，上诉人坚决不服。根据上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同关于租金的约定，每平方米租金仅仅为4.5元，而且上诉人与该土地的原承包商金光公司签订的租赁合同约定的租金每平方米仅仅是3.6元，并且合同期限应履行到2013年11月止，而且上诉人与被上诉人以及金光公司关于租赁合同的效力之诉尚在海口中院、秀英法院诉讼审理期间，居于诉讼期间法院要求各方维持现状的要求，并未拆除地上建筑物，不应构成侵权赔偿。况且，根据上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同第7、11条明确约定，合同到期后如果不续订合同，则地上建筑物及物品无偿归甲方即原告所有。据此一审判决赔偿土地占用损失没有事实及法律依据。二、同样理由，一审民事判决书第一项判决中的关于违约金部分（以15166元为基数，按一年期贷款利率加收30%计算，从2012年7月11日起至本院限定给付之日止），没有任何事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人以及金光公司关于租赁合同的效力之诉尚在海口中院、秀英法院诉讼审理期间，居于诉讼期间法院要求各方维持现状的要求，以及合同效力之诉的结果则直接冲抵租金并最终结算，但是，一审法院根本不顾涉案双方的合同效力之诉尚在海口中院、秀英法院诉讼审理的事实，判决上诉人赔偿违约金，没有事实与法律依据，违反民诉法关于必须以另案的判决结果作为审理依据的规定。其次，关于本案事实，2005年8月25日，上诉人与金光公司签订一份土地租赁合同，约定金光公司将丘海大道118号1685平方米土地出租给上诉人，租期为2005年8月25日至2013年11月10日止，租金递增收取，前2年2.8元每平方内，第二个2年2.94元，第三个2年3.08元。合同一直履行4年多后至2009年5月，被上诉人为了提高租金，就借口上诉人与金光公司签订一份土地租赁合同无效为由，要求上诉人按照4.5元每平方米与其签订租赁合同，同时土地租赁合同第12条第3款约定，甲方保证乙方承租的条件与其他位于海口市丘海大道118号三鸟市场交易棚北部、汽配城南部、土地证号为海口市国用籍字第G03**号的所有租户签订的土地租赁合同条件一致，否则，本合同无效。在被上诉人此条保证前提下，上诉人与被上诉人于2009年6月22日签订了土地租赁合同，同时金光公司、胡凤雷与上诉人于2009年6月21日签订一份土地租赁补充合同，约定上诉人只按3.6元标准交纳租金，0.9元的租金差额及土地使用税由金光公司代为支付，并保证土地租赁合同履行至2013年11月10日止。但是，合同签订后，被上诉人于2012年6月5日向上诉人发出通知，提出原合同只履行至2012年8月31日。更为严重的是，上诉人发现，同一土地上的王明生租户，其租金仅仅为3.3元每平方米，明显低于上诉人4.5元每平方米的租金标准，租赁条件完全不一致。而且有被上诉人按照3.3元每平方米收取租金的发票为证。另外，市场内的海口龙华金凯货运部还是按照3.3元每平方米标准向被上诉人缴纳租金，海口龙华金凯货运部与海口市罗牛山三鸟批发市场有限公司签订的合同一直由被上诉人继续履行至今，明显租赁条件不一致。据此，根据上诉人与被上诉人土地租赁合同第12条第3款约定，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同违反约定，租赁条件不一致，所附条件实现，合同无效。据此上诉人向秀英法院提起诉讼，并上诉海口中院。上诉人拒付租金及不拆除建筑物是有正当理由的。三、在本案的一审程序中，存在原审法院将不同的诉讼标的合并审理、遗漏当事人等严重违反《民事诉讼法》相关规定的情形，诉讼程序严重违法，故上诉人请求二审法院依法裁定撤销原判决。1、被上诉人的诉讼请求中即包含了基于租赁合同而主张的租金、违约金，又包含了基于“侵占土地”而主张的土地占用损失，即其在同一案件中主张了合同违约与民事侵权两种截然不同的法律关系。合同违约与民事侵权分属于两种完全不同的诉讼标的，一审法院却不顾上诉人的一再反对，将之合并审理，已严重违反了程序法的相关规定。2、根据2009年6月21日，上诉人与海口金光大道物流有限公司、胡凤雷签订《土地租赁补充合同》，原审法院应依法追加口金光大道物流有限公司、胡凤雷作为共同被告或第三人参加诉讼，才符合法定程序。而一审法院却未予追加，属于遗漏案件当事人的情形，已严重违反了程序法的相关规定。合同第二条约定：上诉人只需按3.6元／㎡标准交纳租金，0.9元／㎡的租金差额及土地使用税由金光公司代为支付，并保证土地租赁合同履行至2013年11月10日止。合同第三条约定：金光公司应在每次上诉人交纳租金前10日内将金光公司应承担的租金及土地使用税交给上诉人，如金光公司违约，则按日千分之五支付违约金给上诉人至付清之日止，并赔偿上诉人所有投资损失100万元。在订立此《土地租赁补充合同》的基础上，上诉人遂于2009年6月22日与被上诉人海口农工贸（罗牛山）股份有限公司签订《土地租赁合同》，约定涉案的1685㎡土地的租金标准为每月4.5元／㎡，土地使用税为每年0.9元／㎡。然而，在《土地租赁补充合同》签订后，金光公司并未如约向上诉人支付每月0.9元／㎡的租金差额及每年0.9元／㎡的土地使用税。且在约定的租赁期限并未届满之时，金光公司便放任被上诉人海口农工贸（罗牛山）股份有限公司擅自切断海口罗牛山三鸟市场的供水供电，致使上诉人的铺面无法正常经营，合同目的无法实现。由于海口金光大道物流有限公司、胡凤雷并未将租金差额支付给上诉人是造成违约的根本原因，依法应追加海口金光大道物流有限公司、胡凤雷作为共同被告或第三人参加诉讼。据此请求1、撤销（2013）秀民二初字第137号民事判决书第二项；2、依法撤销（2013）秀民二初字第137号民事判决书第一项判决中关于违约金部分（以15166元为基数，按一年期贷款利率加收30%计算，从2012年7月11日起至判决限定给付之日止）。3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人罗牛山公司辩称：一、一审判决认定速安盛公司在土地租赁合同到期后继续占用土地，应当赔偿罗牛山公司损失，证据充分、事实清楚，速安盛公司的上诉理由不能成立。1、速安盛公司称其于2012年9月已从答辩人土地上撤离纯属谎言。2012年9月罗牛山公司停止供应水电后，速安盛公司并未撤离，而是继续经营至2013年5月底。期间，罗牛山公司多次要求其撤离，速安盛公司均以有权使用至2013年11月10日且已以此向法院起诉为由拒绝撤离。速安盛公司2012年11月12日的上诉状称，其与金兴大道公司的土地租赁合同合法有效，应继续有效。可见，速安盛公司称其于2012年9月从答辩人土地上撤离纯属谎言。另外。以下证据也表明2012年9月速安盛公司并未撤离。2013年5月13日，海南华信达拆迁公司出具的《说明》，表明2013年4月25日，曾向速安盛公司送达要求撤离的书面材料；2013年5月10日拍摄的速安盛公司仍在经营的照片；2013年4月12日，罗牛山公司在《海南日报》刊登的要求各租户撤离的《清场通知》；与罗牛山公司情况类似的承租户何旷超，在一审时明确表示其于2013年5月20日才撤离。2、双方关于建筑物所有权转移的约定与认定速安盛公司在土地租赁合同到期后继续占用土地应当赔偿损失间并无矛盾，一审判决完全正确。双方合同约定，合同到期后，如速安盛公司不愿意续签合同，则建筑物（合同未提及物品）无偿归罗牛山公司所有。但是，合同到期后，速安盛公司指使其工作人员拒不退场，继续控制全部财产及土地，继续开展原有的经营活动，导致罗牛山公司无法控制建筑物和正常使用土地，罗牛山公司当然因此发生损失。这个损失也与速安盛公司的行为具有直接关联。需要说明的是，速安盛公司的这一理由恰恰证明，速安盛公司在合同到期后，并未将物品和人员从土地上撤离。3、秀英法院确曾于2012年9月函，要求罗牛山公司恢复供水供电，但罗牛山公司已经向法院说明罗牛山公司是土地出租人，没有供水电的义务。法院从未认定诉讼期间速安盛公司有权无偿占用土地，速安盛公司明显是故意曲解法院文书。二、一审判决和（2013）海中法民一终字第173号生效民事判决相符，速安盛公司的上诉观点与该生效判决甚至其第一条上诉意见相矛盾，不能成立。首先，罗牛山公司、速安盛公司及金光大道公司之间的诉讼，并非合同效力之诉。法院也并未认定各方“应当”维持现状，未认定合同效力之诉结果直接冲抵租金并最终结算。其次，罗牛山公司与速安盛公司之间的合同，已被（2013）海中法民一终字第173号民事判决确认为有效合同。速安盛公司仍主张该合同无效，并以此为由主张不支付租金及不拆除建筑物，明显没有依据。另外，此主张与速安盛公司在上诉状第一条，即以合同第7条及第11条为依据，认为不构成侵权的说法，明显矛盾。三、一审判决程序合法，无任何不当之处，速安盛公司上诉无理。1、本案“土地占用损失”系发生于租赁合同到期之后，与租金诉求是起源于一个合同，两者不可分割，当然应当一并审理。速安盛公司声称严重违反程序法，没有任何法律和事实根据。2、本案不应追加金光大道公司、胡凤雷作为共同被上诉人或第三人。罗牛山公司与速安盛公司的合同与金光大道公司、胡凤雷并无关联，罗牛山公司对其无任何诉求，不是本案适格被告。本案的处理结果与该二主体无法律上的利害关系，二主体也未申请为作第三人参加诉讼，因此，该二主体也不应作为第三人参加诉讼。3、金光大道公司、胡凤雷是否按其与速安盛公司间的合同约定向其支付合同差额租金及土地使用税，与本案无关，速安盛公司可另案起诉。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，速安盛公司的上诉无任何事实和法律依据，请依法驳回。
本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，一、关于上诉人速安盛公司诉请的其不应向被上诉人罗牛山公司支付土地被占用的损失195072.45元能否得到支持的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，罗牛山公司与速安盛公司签订的《土地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有约束力，罗牛山公司与速安盛公司应按照合同的约定履行各自的义务。因速安盛公司在租赁期限届满后继续占用罗牛山公司的土地，由此给罗牛山公司所造成的损失应由速安盛公司赔偿。原审法院依据司法鉴定对涉案土地被占用期间的月租金损失的评估结果，判令速安盛公司向罗牛山公司赔偿相应的损失并无不当，应予维持。而速安盛公司称其未占用土地不应赔偿损失的主张，因其未提供任何证据证明，故本院不予支持。二、关于上诉人速安盛公司主张的原审判决诉讼程序违法的问题。本案罗牛山公司是基于租赁合同而主张的租金、违约金及因速安盛公司违约而导致的占用土地损失，属同一法律关系。而法院未追加海口金光大道物流有限公司、胡凤雷为本案的当事人，是基于其不是合同的相对方，且本案的处理结果与其无法律上的利害关系，故其不需参加本案诉讼。故速安盛公司提出的原审法院程序违法问题，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4253元，由上诉人海口速安盛物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 军
审 判 员 符玉梅
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年三月十四日
书 记 员 何 军