宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第227号
上诉人（原审原告）张建，男，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区黄河花园。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆和金，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人吴轶庭，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。
上诉人张建为与被上诉人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、陆和金商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区沙坡头区人民法院（2014）沙民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理，上诉人张建的委托代理人陈永栋，被上诉人楚雄公司的委托代理人刘文香、陆和金的委托代理人吴轶庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案房屋系楚雄公司顶给张建父亲张某某的工程款。2011年7月22日，楚雄公司与张某某签订《商品房认购协议书》，同年8月5日，张某某与颜某某签订顶房协议，以985740元的价格将涉案房屋顶给颜某某用于清偿货款，并要求楚雄公司将该房屋一切手续办理至颜某某名下。2011年8月9日，张某某、颜某某在张某某与楚雄公司签订的《商品房认购协议书》最后一页达成补充协议，约定张某某将涉案房屋转让给颜某某，由楚雄公司向颜某某履行交房义务，张某某对该房屋不再享有任何权利。后颜某某与屈某某协议，将该房屋转让给屈某某。2011年9月19日，屈某某又将该房屋转让给陆和金，陆和金向屈某某支付购房款60万元。2011年9月21日，楚雄公司与陆和金签订《商品房买卖合同》，张建父亲张某某在场。2012年7月18日，楚雄公司与张建签订《商品房买卖合同》，2013年3月13日，楚雄公司向张建出具涉案房屋购房发票，该发票收款人一栏为张某某。张建请求：1.判令楚雄公司、陆和金向张建交付中卫市黄河花园小区8号楼联排别墅8号商品房；2.本案诉讼费用由楚雄公司、陆和金负担。
原审法院认为：楚雄公司与张建、陆和金分别签订的《商品房买卖协议》属于一房二卖，均为有效合同。楚雄公司将涉案房屋顶给张建父亲张某某作为楚雄公司欠付张某某的工程款，张某某将对该房屋的相关权利义务转让给颜某某并得到楚雄公司认可后，张某某退出其与楚雄公司之间的合同关系。楚雄公司与陆和金签订《商品房买卖合同》时，张建父亲张某某在场，表明张某某对楚雄公司与陆和金之间订立《商品房买卖合同》知情并认可，现涉案房屋已交付给陆和金使用，陆和金已向该房屋的转让人支付了房款。虽然楚雄公司又与张建订立涉案房屋《商品房买卖合同》，但因债权具有平等性，先买方与后买方的债权无先后之别，履行哪一份合同，取决于出卖人即楚雄公司的意志，而楚雄公司已明确表示同意履行与陆和金之间的《商品房买卖合同》，故对张建要求楚雄公司、陆和金向其交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：驳回张建的诉讼请求。案件受理费12012元，保全费100元，由张建负担。
张建不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定涉案房屋系楚雄公司顶给张建父亲张某某工程款的事实没有证据证明。退一步讲，即使涉案房屋系楚雄公司顶付张某某的工程款，2011年8月9日，经楚雄公司同意，张某某将其和楚雄公司签订的《商品房认购协议书》的权利义务转让给颜某某，张某某退出了认购合同关系，楚雄公司也应将已抵付房款的工程款做还原处理，向颜某某收取房款，不应对张建向楚雄公司购买该房屋产生影响。张建和陆和金发生利益冲突前，张建、张某某根本不认识陆和金。一审认定楚雄公司和陆和金签订《商品房买卖合同》时，张某某在场，表明张某某对楚雄公司与陆和金订立《商品房买卖合同》知情并认可的没有事实和法律依据，不应作为判决依据。楚雄公司就涉案房屋和张建签订正式《商品房买卖合同》，不外乎二种情形，一种是张某某转让给颜某某无人交纳房款，楚雄公司重新确定该协议仍由张某某履行。另一种是楚雄公司和张建签订《商品房买卖合同》，与出售给颜某某等其他人没有联系，张建及其父亲有理由相信楚雄公司和颜某某已解除合同。张建父亲在不在场以及是否对楚雄公司与陆和金签订合同知情，不是陆和金取得涉案房屋的理由。
一审以债权具有平等性，先买方与后买方的债权无先后之别，履行哪一份合同，取决于楚雄公司的意志，确定房屋的归属，没有法律依据。应以合同签订先后、交款先后、交付、登记等情况综合考虑，不能任由楚雄公司决定是否履行合同。如果认购协议的权利义务转让时，颜某某的房款已由张某某付清，则张某某的认购协议签订在先，付款也在先，又经正式《商品房买卖合同》确认，房屋处分权已归张某某，没有张某某的同意楚雄公司无权另行出售他人，且张某某和颜某某已共同通知了楚雄公司，楚雄公司向陆和金履行交付房屋的行为无效。张建交纳了全部房款，取得了该房屋的物权，陆和金只签订了合同，未向楚雄公司交纳房款，只是债权。根据物权优于债权的原则，涉案房屋应归张建所有。
综上，请求：1.撤销原判，改判楚雄公司向张建交付涉案房屋；2.本案全部诉讼费由楚雄公司、陆和金承担。
被上诉人楚雄公司答辩称：涉案房屋确系用于顶付张某某的工程款。起初张某某将涉案房屋转让给颜某某，颜某某又将房屋转让给屈某某，屈某某又将房屋转让给陆和金，楚雄公司是在张某某同意的情况下与陆和金签订了商品房买卖合同。由于颜某某没有向张某某支付房款，张某某向楚雄公司表示其要收回房屋，收回房屋的一切责任由张某某来承担。张某某又要求楚雄公司与其子张建，签订商品房买卖合同，无论是与谁签订商品房买卖合同，楚雄公司仅下张某某的一笔工程款。房屋的处置最终由张某某决定，相关的责任应由张某某承担。
被上诉人陆和金答辩称：2011年9月，陆和金了解到涉案房屋由屈某某对外转让，陆和金到楚雄公司对该房屋的相关情况进行了详细了解，该房屋以顶账房的形式顶付给张某某，张某某又顶付给颜某某，颜某某后又顶付给屈某某。陆和金于2011年9月21日与楚雄公司签订商品房买卖合同。合同签订后，楚雄公司将房屋交付陆和金使用，陆和金办理了房屋所有入住手续，在此过程中，陆和金要求楚雄公司开具购房发票，楚雄公司告知欠税开发票的事情就暂时搁置。2014年，张建突然强行要求陆和金停止对该房屋使用。既然颜某某和张某某有约定，由张某某转让给颜某某，颜某某转让给屈某某，屈某某再转让给陆和金是符合法律规定的。应驳回上诉、维持原判。
二审期间，上诉人张建提供的证据有：
1.宁夏巍巍房地产开发有限公司（以下简称巍巍公司）组织机构代码证、税务登记证各一份，证明该公司法定代表人张德清和张建父亲张某某是亲兄弟，巍巍公司和楚雄公司合作开发房地产，楚雄公司向巍巍公司以涉案房屋顶付工程款的事实；
2.商品房认购协议书一份（复印件），证明2012年5月16日张某某和颜某某共同出具证明并送交楚雄公司，申明涉案房屋归还给张某某，由张某某自己卖房，权利归张某某的事实；
3.证明一份，证明2012年3月16日颜某某亲笔书写涉案相关过程的事实；
4.商品房买卖合同一份，证明在2011年8月11日屈某某和楚雄公司签订的商品房买卖合同中的“屈某某”的签字和陆和金在一审中提交的证据四收条上的“屈某某”的签字笔迹不一致的事实；
5.收据一份（复印件），证明在2013年3月18日楚雄公司因向张建出具涉案房屋的销售发票，而由张某某代张建向楚雄公司垫付46562元税款的事实。
被上诉人楚雄公司的质证意见为：对证据的1真实性和合法性无异议，但不能达到证明目的；对证据2无异议，原件确在楚雄公司，恰恰证明涉案房屋是由张某某来处置的，楚雄公司是根据张某某的授意和指定与陆和金、张建先后签订商品房买卖合同的；证据3楚雄公司不知情；证据4上面没有楚雄公司的盖章；证据5属实，楚雄公司与张某某早已就顶付房屋与张某某有约定，不管顶付的房屋张某某出卖给谁，税款由张某某承担。
被上诉人陆和金的质证意见为；证据1与本案没有关联性；证据2不属新的证据，张某某和颜某某手写部分与陆和金在一审时提交的证据不一致；仅是颜某某和张某某的内部约定，与他人无关；证据3恰恰证实张某某和屈某某、颜某某相互抵账的事实；证据4是复印件，不认可；证据5不具有真实性，张建代为交纳税款的目的不纯。
被上诉人楚雄公司、陆和金未提供新的证据。
对于上诉人张建提供的证据，本院认为，证据1、5内容真实、来源合法，能证明楚雄公司向巍巍公司以涉案房屋顶付工程款，张建父亲张某某与巍巍公司的法定代表人张德清是亲兄弟，张某某代表巍巍公司以及张某某垫付税款的事实，故对证据1、5的证明效力予以确认；证据2虽内容真实、来源合法，但该申明在楚雄公司与陆和金签订《商品房买卖合同》并办理交房入住手续之后，不能达到其证明目的，故对证据2的证明效力不予确认；证据3证人未出庭作证，其真实性无法核实，故对其证明效力不予确认；证据4的落款处没有楚雄公司签章，楚雄公司亦不认可，故对证据4的证明效力不予确认。
经本院审理查明：2010年，楚雄公司与巍巍公司联合开发建设黄河花园，巍巍公司的法定代表人张德某和张建父亲张某某系亲兄弟，张某某代表巍巍公司负责办理工程施工、工程款结算等事由。巍巍公司施工建设部分工程后因故退出，楚雄公司将巍巍公司建设的工程回购，楚雄公司又以包括涉案房屋在内的回购房屋顶付巍巍公司的工程款。2011年7月22日，楚雄公司与张某某签订《商品房认购协议书》，张某某以821200元认购涉案房屋，以工程款抵顶购房款。2011年8月5日，张某某与颜某某签订《顶房协议》，以985740元的价格将涉案房屋顶给颜某某用于清偿货款，并要求楚雄公司将该房屋一切手续办理至颜某某名下。2011年8月9日，张某某、颜某某在张某某与楚雄公司签订的《商品房认购协议书》最后一页达成补充协议，内容为：“乙方（张某某）将此房于2011年8月9日转让给颜某某，自2011年8月9日起，就该套房屋有（由）甲方（楚雄公司）向颜某某履行交房义务，颜某某承继张某某的权利义务。张某某对该房屋不再享有任何权利。”落款处有张某某、颜某某签字。后颜某某与屈某某协议，将该房屋转让给屈某某。2011年9月19日，屈某某又将该房屋转让给陆和金，陆和金向屈某某支付购房款60万元。2011年9月21日，楚雄公司与陆和金签订《商品房买卖合同》，并办理了交房入住手续。2012年5月16日，张某某和颜某某在2011年7月22日签订的《商品房认购协议书》复印件最后一页书面申明，内容为：“8号楼联排别墅8号房顶给颜某某买车（奔驰450），颜某某没照合同给车，颜某某把8号房还回张某某，由张某某自己卖房，此房权利张某某的。”落款处有张某某、颜某某签字。送交楚雄公司。2012年7月18日，楚雄公司与张建签订《商品房买卖合同》，2013年3月13日，楚雄公司向张建出具金额为821200元的购房发票，以楚雄公司下欠巍巍公司的工程款抵顶购房款，发票收款人一栏为张某某。
本院认为，2011年7月22日，张某某以楚雄公司下欠巍巍公司的工程款抵顶购房款的方式与楚雄公司签订《商品房认购协议书》，认购涉案房屋后，张某某对涉案房屋享有自住或变现或以其他方式处置的权利。2011年8月5日，张某某向楚雄公司出具与颜某某达成的补充协议，申明张某某已将涉案房屋转让给颜某某，要求楚雄公司向颜某某交付房屋，颜某某承继张某某的权利义务，张某某对涉案房屋不再享有任何权利。颜某某对涉案房屋取得了可自行处置的权利。颜某某又将涉案房屋转让给屈某某，屈某某取得了对涉案房屋自由处置的权利。2011年9月19日，屈某某又将涉案房屋转让给陆和金，陆和金向屈某某支付了购房款，至此，陆和金取得了涉案房屋的实体权利，享有买受人的权利义务。楚雄公司根据张某某的授意指示，于2011年9月21日和陆和金签订《商品房买卖合同》，履行了交付义务，符合张某某的真实意思表示。
2012年5月16日，张某某虽又向楚雄公司出具申明，申明张某某收回颜某某对涉案房屋的处置权，由张某某本人处置，但该申明在张某某将涉案房屋转让给颜某某，颜某某转让给屈某某，屈某某转让给陆和金，楚雄公司交付给陆和金，陆和金最终取得涉案房屋的行为发生之后。张某某在为撤销与颜某某达成的补充协议之前，不能对抗颜某某将涉案房屋转让给屈某某，屈某某又将房屋转让给陆和金的转让行为。
2012年7月18日，张建与楚雄公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，楚雄公司向张建出具了以巍巍公司的工程款抵顶购房款的购房发票的事实，与张建父亲张某某和楚雄公司签订《商品房认购协议书》的事实及理由一致。张建和其父亲张某某已付购房款，楚雄公司将房屋交付他人的纠纷，可另寻途径解决。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张建的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费12012元，由上诉人张建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 长 韩金芳
代理审判长 吕广飞
二〇一四年八月十四日
书 记 员 柳莹莹