湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民初字第228号
原告（反诉被告）周建梅，男。
委托代理人谢满姑，女，与原告周建梅系夫妻关系；代理权限为一般代理。
委托代理人何松茂，湖南宗元律师事务所律师；代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）李从军，男。
委托代理人杜泉江，男，双牌县峦山法律服务所法律工作者；代理权限为特别代理。
原告周建梅诉被告李从军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理。在诉讼过程中，被告李从军向本院提出反诉。依法由审判员成春林适用简易程序，于2013年8月28日在本院第5审判庭公开开庭进行了合并审理。由于案情比较复杂，本院于2013年10月16日裁定将本案转为普通程序审理。依法由审判员胡耀文担任审判长，与审判员成春林、人民陪审员黄黎英组成合议庭，于2013年11月6日在本院第5审判庭公开开庭进行了审理。书记员吴婷担任法庭记录。原告周建梅及其委托代理人谢满姑、何松茂，被告李从军及其委托代理人杜泉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建梅诉称：原告与被告李从军于2009年9月24日签订了《房地产买卖合同》。合同约定被告将座落在紫金中路商业广场西南幢二、三楼（整体面积约480平方米）房地产整体出售给原告；价款为500000元；2009年9月付购房定金320000元，余款在房产证、国土证办齐后付清；合同签订后140日内办理完成各种手续。合同签订后原告按约给付了购房定金，被告将房屋交付给了原告使用，但经原告多次要求，被告拒不按约为原告办好相关手续。为维护自己的合法利益，原告请求法院依法判令被告给原告及时办理国土证、房屋产权证，并由被告承担本案诉讼费。
原告周建梅为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、《房屋买卖合同》1份，用于证明被告将坐落在紫金中路的房屋以500000元价格卖给原告，双方签订了房屋买卖合同的事实；
2、收条4张、借条1张、领条1张，用于证明被告分6次共收到原告购房款390000元；此外，2010年原告以卖给被告家俱的款抵付被告收原告的购房款54520元
被告李从军的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但房屋的产权未转移，合同仅仅是合法成立，未生效；关于证据2：对2009年9月24日的120000元收条、2009年9月12的30000元领条无异议；对2009年10月31日刘月凤出具的30000元收条予以认可；对2008年11月20日的100000元借条有异议，借条系借贷关系，且借款时间与购房时间相差10月之久，与本案无关；2010年11月4日周定出具的40000元收条，与本案无关。
被告李从军辩称并反诉称：被告与原告签订的买卖合同系无效合同，依法不受法律保护，被告没有办理过户手续的义务。理由：被告因贷款已于2006年10月将坐落于紫金中路商业广场西南幢二、三楼房屋抵押给中国工商银行股份有限公司永州零陵支行（以下简称“工行零陵支行”），2009年9月24日被告对该房屋又与原告签订了房地产买卖合同，在出售该房屋时，被告没有告知抵押权人，根据《中华人民共和国担保法》第49条之规定，原、被告之间的转让行为无效。据此，被告提起反诉，请求确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》无效。
被告为支持其辩称及反诉请求，向本院提供如下证据：
《房屋产权证》、《房屋他项权利证明书》、《土地他项权利证明书》各1份，用于证明被告（反诉原告）在房屋卖给原告之前已将房屋抵押登记给工行零陵支行。
原告（反诉被告）的质证意见为：被告只提交房屋产权证，没有提交相应的抵押合同，不能证实房屋设作了贷款抵押；土地他项权利证明书体现的贷款抵押金额只有54000元，抵押的土地面积为168.18平方米，并且是2006年10月设立的贷款抵押，设立抵押的土地不是本案所涉的房屋土地，与本案无关。
反诉被告（原告）周建梅辩称：一、反诉原告与反诉被告签订的房地产买卖合同是本着双方自愿，诚信原则签订的，不存在欺诈、胁迫行为，且反诉被告履行了合同的全部义务，并享受合同标的物交付使用多年，依法双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，请求法院驳回反诉原告的反诉请求；二、反诉原告诉称反诉原告与反诉被告的转让行为无效完全是无理取闹。理由：反诉原告曾对反诉被告说用该房地产向工商银行抵押的贷款已还得差不多，想将该房屋产转让给反诉被告还清全部贷款，赎回“房屋产权证”，便可与反诉被告办理过户手续，为此，双方500000元的价款签订了房地产买卖合同。三、截至2012年止，反诉被告已给付反诉原告购房款444520元（含家俱款54520元），反诉被告按约履行了全部义务，反诉原告应当为反诉被告办理两证。
本院依职权向工行零陵支行调取的还款信息帐单1份，用于证明被告（反诉原告）李从军于2006年10月19日向工行零陵支行借款390000元，截止2013年10月16日尚欠借款本金人民币157501.71元及相关利息。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对上述还款信息帐单均无异议。
本院认证如下：
原告（反诉被告）周建梅提供的证据1、证据2中2009年9月24日的120000元收条、2009年9月12的30000元领条、2009年10月31日刘月凤出具的30000元收条的真实性均无异议，可以作为本案的定案依据；证据2中2008年11月20日的100000元借条，因没有约定履行期限，与原告（反诉被告）支付本案所涉的购房款不存在先后履行顺序，原告（反诉被告）可以行使同时履行抗辩权，故可以作为本案的定案依据；证据2中2010年11月4日周定出具的40000元收条，因原告（反诉被告）没有提供证据证实被告（反诉原告）委托了周定为其代收购房款或者周定收取的款项已交付给被告（反诉原告），故不能作为本案的定案依据。
被告（反诉原告）提供的3份证据，证据来源合法，内容真实、客观，可以作为本案的定案依据。
本院依职权调取的还款信息帐单，双方当事人均无异议，可以作为本案的定案依据。
经审理查明：2009年9月24日，原告（反诉被告）周建梅（乙方即买方）与被告（反诉原告）李从军（甲方即卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同主要内容：甲方自愿将坐落于紫金中路商业广场西南幢二、三楼（二楼自西往东约11米，大富豪南侧往南约34米；三楼则是二楼之上的三楼，二、三楼整体面积约480平方米）房地产（使用性质商用）整体出售给乙方，乙方对该房充分了解后愿意购买，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让；双方议定的上述房地产成交总价为人民币（大写）伍拾万元（￥500000.00元），付款方式和时间具体为2009年9月止付清320000元为购房定金，余款在房产证国土证办齐后付清；合同签订后140日内，甲乙双方应到双牌房地产交易管理所办理房屋过户手续（双方均应到交易所验证签字）具体由甲方承办，乙方协助，过户税费由甲方承担；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；甲方应于2009年9月24日将房地产交付给乙方，并将与房屋有关单据证明同时交付；违约责任：乙方违约，不得向方索还定金，甲方违约，应双倍返还定金给乙方。在合同签订前，由于原告与被告有买卖房屋的意向，原告于2009年9月4日向被告的妻子刘月凤支付了购房定金70000元，同月12日向被告支付了购房款30000元（收条注明是购门面款）；在合同签订当日，原告向被告支付了购房款120000元（收条注明是购门面款），同年10月31日向被告的妻子支付了购房款30000元，加上2008年11月20日被告向原告借款100000元，原告支付给被告的购房款共计为350000元。合同签订后，原告居住在其向被告购买的房屋；但被告至今为止仍未按合同的约定为原告办理房屋产权过户登记手续，为此，原告诉至本院，要求依法裁判。
另查明：被告李从军于2006年10月12日、16日分别将属其与其妻子刘月凤共有的房屋所有权证为（2006）00003055号的第2、3层，面积为527.29元的房屋（被告转让给原告的房屋）及其该号房屋中的面积为120.98平方米的土地办理抵押登记手续过户给工行零陵支行，抵押期限均为10年，被告因此于同年10月19日向该行借款390000元；截至2013年10月16日止，被告尚欠工行零陵支行借款本金157501.71元及相关利息未还。2013年12月23日，原告代被告向工行零陵支行偿清全部借款本息共计人民币180638.70元。
还查明：被告李从军在与原告周建梅签订《房地产买卖合同》将已设立抵押权的房屋出卖时，既未经得抵押权人工行零陵支行的同意，也未将出卖的情况通知抵押权人工行零陵支行。
本院认为：自2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，原、被告于2009年9月24日签订的《房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然被告未经抵押权人工行零陵支行同意而转让抵押财产，但受让人即原告周建梅已代为向工行零陵支行清偿了全部债务，从而消灭了抵押权，故原、被告双方签订的前述合同为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。被告李从军之妻刘月凤作为转让房屋的共有人，虽未在买卖合同上签字，但对房屋转让一事明知而未提出异议，且直接收取了购房款，故应视为刘月凤对原、被告之间买卖行为已予以默认。在合同履行过程中，原告已给付被告购房款350000元；被告至今为止仍未为原告办妥房地产过户登记手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告提出要求被告给原告办理国土证、房屋产权证的诉讼请求，本院予以支持；关于反诉原告李从军主张其与反诉被告签订的《房地产买卖合同》为无效合同的反诉请求，因与法律规定不相符，本院不予支持。对于原告代被告清偿的债务，原告有权向被告追偿。关于原告提出被告欠其家俱款54520元应作为抵付被告购房款的主张，因与本案不属同一法律关系，且被告提出该家俱款双方尚未结帐，故对原告提出的这一主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李从军于本判决生效之日起60日内将双牌县房权证泷泊镇字第（2006）00003055号房屋所有权证及其相应的国有土地使用权过户登记至原告（反诉被告）周建梅名下；
二、驳回反诉原告（被告）李从军的反诉请求。
本案案件受理费人民币100元，反诉案件受理费人民币100元，合计200元，由被告（反诉原告）李从军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
判员长胡耀文
审 判 员 成春林
人民陪审员 黄黎英
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 吴 婷
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。