台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2015）台黄民初字第112号原告：台州市客运西站有限公司，住所地台州市黄岩区西城东路村。法定代表人：庞卫平，董事长。委托代理人：牟同春，浙江鼎联律师事务所律师。被告：朱云初。原告台州市客运西站有限公司（以下简称台州客运西站）与被告朱云初为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由审判员杨莹适用简易程序于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告台州客运西站的委托代理人牟同春、被告朱云初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州客运西站起诉称：2011年12月6日，原、被告签订一份房屋租赁协议书，约定由原告将自有的坐落在台州市客运西站广场坐南朝北二楼底层出租给被告朱云初，租期三年，自2011年12月10日至2014年12月9日，房屋租金为13.2万元／年，押金20000元，卫生清洁费3000元／年。合同签订后，原告按约将出租房交给被告使用，被告支付租金。后因被告提出自身经营艰难，希望原告降低租金予以补偿。双方经协商，原告同意自2012年12月10日起，将年租金调整为11.2万元／年，合计降低4万元来补偿朱云初。2014年12月9日合同期满，原告已收回出租房屋，被告应支付租金356000元、卫生费9000元和水电费21779元，已经支付租金219000元、卫生费3000元和水电费4835元，还应支付租金137000元、卫生费6000元和水电费16944元。但因涉及水电费的证据不充分，原告放弃对水电费的主张，押金20000元抵扣租金后，被告还应支付租金117000元和卫生清洁费6000元。故请求判令被告支付租金117000元和卫生清洁费6000元，并承担本案诉讼费用（已作变更）。被告朱云初在庭审中口头答辩称：台州客运西站将涉诉房屋租赁给答辩人不久后，就在广场上围起围墙，导致答辩人无法正常经营，卫生部门要求答辩人办理卫生许可证，环保部门要求答辩人办理环保许可证，但因涉诉房屋没有两证，都无法办理，亦导致答辩人停业至2012年7月，当月，答辩人就将房屋转租给了案外人。答辩人写了建议书，建议车站及时处理损失等事宜，但车站一直没有处理。直到2013年，车站负责人说愿意少两个月租金，答辩人又分两次支付了租金，一次8万元，一次4万元。2013年12月27日，浙江永宁江律师事务所代表台州客运西站给我发了一份律师函，称终止租赁合同，此后房屋的实际使用人也不是答辩人。车站同意赔偿答辩人因停业造成的损失，也同意三年租金按219000元计算。答辩人还支付了卫生清洁费3000元，不存在拖欠情况。原告为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据：证据1、原告的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、被告户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。证据2、房屋租赁协议书，证明原、被告于2011年12月6日签订了租赁协议，并就租期、租金和卫生清洁费等作了相关约定。证据3、台州市黄岩区交通运输局于2014年12月29日出具的证明1份，证明黄岩二环西路318号房产属台州客运西站所有，房产证正在办理中的事实。证据4、台州客运西站自行制作的《租金及押金、卫生费收取清单》、浙江省统一收款收据、浙江省台州市工商企业统一收款收据、浙江省地方税务局通用机打发票3张、收据，证明被告向原告支付租金219000元、卫生清洁费3000元和缴纳押金20000元的事实。证据5、2013年10月10日朱云初与文永波签订的房屋租赁协议书、收条，证明被告将涉诉房屋转租给文永波，租赁期限自2013年10月10日至2014年12月9日，并收取租金130000元的事实。被告朱云初质证后对所有证据都没有异议。被告当庭提供证明一份，证明台州客运西站的房屋属于违章建筑，根本没有房产证的事实。原告质证后没有异议。经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：原、被告提供的证据，双方质证后均没有异议，本院予以确认。综上，本院认定如下案件事实：2011年12月6日，原告台州客运西站（甲方）与被告朱云初（乙方）签订了一份房屋租赁协议书，约定：一、甲方将坐落在客运西站广场坐南朝北二楼底层（原集散中心营业厅）出租给乙方。二、租赁期为叁年，自2011年12月10日至2014年12月9日止。三、房屋租金为每年13.2万元，押金20000元······七、乙方在租赁期间，必须做好安全、消防工作，搞好房屋四周的环境卫生，并每年缴纳卫生清洁费叁仟元。合同签订后不久，台州客运西站在广场上围起围墙，而被告又因无法办理卫生许可证和环保许可证来正常经营快餐店，于2012年7月将涉案房屋转租给案外人。后双方协商一致，原告同意自2012年12月10日起将租金调整为11.2万元／年来弥补被告损失。2014年12月9日合同期满后，原告已经收回出租房。截止2013年9月17日，被告朱云初已经向原告台州客运西站支付租金219000元和押金20000元，并缴纳卫生清洁费3000元。2013年10月10日，朱云初将涉诉房屋以每年13万元的租金转租给文永波，租赁期为1年，自2013年10月10日至2014年12月9日止，并向文永波收取了1年租金。庭审中，原告陈述涉诉房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合本案，原告台州客运西站认可涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故其与被告于2011年12月6日签订的房屋租赁协议书无效，但原告按照约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费的请求合理。被告朱云初占有使用房屋的期间为2011年12月6日至2014年12月9日，其理应支付尚未支付的租金117000元（第一年租金132000元＋第二年租金112000元＋第三年租金112000元-已支付租金219000元-押金20000元）和卫生清洁费6000元（3年共计9000元-已支付3000元）。被告朱云初辩称自2013年12月收到律师函起，双方合同已经终止，但被告已在2013年10月10日与案外人签订了房屋租赁协议，将涉诉房屋转租给案外人，并收取自2013年10月10日至2014年12月9日的租金，其在收到律师函后既未向案外人返还租金，也未向原告交还出租房，应认定其继续占有使用涉诉房屋直至合同期满，故本院对其辩称不予采纳。被告朱云初又辩称台州客运西站给其造成损失，车站同意三年租金按219000元计算，但至今未提供任何证据证明其抗辩事实，另外，根据原告陈述，原告自2012年12月10日起将合同租金从13.2万元／年调整至11.2万元／年即是为了弥补被告损失，此与被告关于在向车站反映损失问题后，车站愿意少两个月租金的答辩意见基本吻合，也较合理地解释了降低租金的理由。鉴于此，本院对被告的辩称不予采纳。原告诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告朱云初于判决生效后十日内支付原告台州市客运西站有限公司租金人民币117000元和卫生清洁费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，减半收取1549.5元，由原告台州市客运西站有限公司负担180元，被告朱云初负担1369.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费3099元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。审 判 员  杨 莹二〇一五年三月十一日代书记员  叶佳佳