广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初14407号
原告黄丹，女，汉族，1981年2月3日出生，住湖北省公安县。
委托代理人胡成远，系广东今久律师事务所律师。
被告敖精华，男，汉族，1979年9月16日出生，住广东省阳江市江城区。
委托代理人邓铁柱，系广东国律律师事务所律师。
原告黄丹诉被告敖精华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄丹及其委托代理人胡成远，被告敖精华及其委托代理人邓铁柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄丹诉称，2015年10月11日，原告通过中介公司与被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告将其位于东莞市寮步镇石步村松柏街风临花语岸6幢2单元1102房以价格580000元出卖给原告，原告以银行按揭方式支付房款，即原告先支付定金30000元，待银行出具同意贷款书当日原告支付首期款100000元，剩余楼款450000元以银行贷款支付。合同签订后，原告当天支付被告定金30000元，并向中介公司支付了中介费及相关贷款、买房等个人身份资料。随后中介公司按照合同约定代被告申请解除案涉房屋抵押手续，中介公司发现被告已录入个人征信黑名单，导致担保公司加收费用。中介公司即多次当面或通过电话与被告协商加收担保费问题，被告不予配合。2015年1月30日，中介公司向被告邮寄《履约通知函》，被告收函后拒绝履行。被告的违约行为导致合同约定的申请银行贷款事务没有进展。2016年3月，被告单方要求解除房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条的规定，原被告属买卖合同关系，合同依法成立，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告拒绝履行合同义务已构成违约，应当承担相应的法律责任。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告履行原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》，立即解除涉案房屋抵押并以合同约定价格580000元出卖给原告；二、被告赔偿原告律师费20000元，诉讼保全担保费2400元；三、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告表示，同意将第一项诉讼请求变更为：解除合同，被告支付原告违约金116000元，被告返还定金30000元。
被告敖精华辩称，一、涉案《房地产买卖及居间合同》的违约方是原告黄丹，而非被告敖精华。在2015年10月11日各方签订《房地产买卖及居间合同》后，原告只支付了30000元的定金，由于银行同贷书一直办不下来而一直未按照合同约定支付后续款项。被告多次催促原告及中介公司办理付款及过户手续，并于2016年2月28日和2016年3月5日两次发函给原告及中介公司，要求依照合同约定时间履行原告及中介公司的义务，但是原告及中介公司至今拒不履行。二、被告有诚意履行涉案《房地产买卖及居间合同》。2015年10月11日，在签订合同当天，被告就将案涉房产的房产证书（莞字第××号）原件和买楼发票、契税完税证明、维修基金发票都交付给了中介东莞市万信房地产经纪服务有限公司。三、2016年2月28日，由于原告一直未交买楼价款，被告催促中介东莞市万信房地产经纪服务有限公司发函给原告，要求原告尽快履行付款义务，但原告未回应，也未实际支付买楼款。因此，2016年3月5日，被告再次发函给东莞市万信房地产经纪服务有限公司，明确提出解除合同，并要求退还之前收取的被告的房产证件等资料。由于中介公司拒不归还，被告还向东莞市消费者协会投诉，而后中介公司才将房产证件等资料归还给被告。综上所述，本案签订合同后，是原告一方自身的原因无法办理房屋贷款手续，导致未按照合同约定付款，被告在多次催促后依法行使解除合同的权利，被告无过错，原告无权要求继续按照合同的约定完成房屋过户手续。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年10月11日，原告作出买方、被告作为卖方、东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城分公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定买卖标的物位于东莞市寮步镇石步村松柏街风临花语岸6幢2单元1102房，转让价款为580000元，该房产已抵押给银行，欠银行贷款200000元。第四条付款方式为：1、定金30000元，需在签合同的同时支付。2、550000元为第二部份楼款，买方采取银行按揭方式支付：[√]担保公司提供担保贷款或银行按揭，担保费用由√方支付；（1）买方于银行出具同贷书当天支付首期楼款100000元。（2）剩余450000元由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获得贷款等额的部份向卖方支付，该贷款在办妥交易过户完税后或抵押登记后由担保公司或贷款银行直接划入给卖方提供的银行账号内。（3）买方应于收到居间方通知后十天内签订该物业的抵押贷款合同等相关贷款文件。3、买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理快速贷款，其中200000元用于提前还贷，买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方，买卖双方同意对首期款进行监管，本次交易过程中所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方另行协商确定。第八条违约责任约定:因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款及不履行配合合同项下其他义务的，逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任外（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金），还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%的违约金；若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。合同另就其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了定金30000元，双方委托了担保公司提供担保办理快速贷款，2015年1月30日，东莞市万信房地产经纪服务有限公司向被告邮寄《履约通知函》，主要内容为：“买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理快速贷款，期间因阁下（被告）个人征信黑名单导致担保公司加收费用，期间我司与阁下多次口头及电话商谈该加收费用问题，一直没有任何结果，导致手续办理延误，有鉴于此，特发此函函告阁下：1、因阁下的个人原因导致手续办理延误。2、请阁下最近在2016年2月5日前配合买方商谈加收担保费用问题。3、若阁下仍对我司及买方的正当要求置之不理，并有权要求阁下承担相应的违约责任……”被告主张已收到上述函件，但称担保费应由原告承担，2016年3月10日与原告、居间方商谈了担保费及合同解除的问题，没有谈成，合同未能履行的原因是原告未能支付购房款，原告的行为应构成违约，故2016年3月23日，被告发函告知原告，要求解除案涉房屋买卖合同。原告则主张，3月10日双方只是就合同解除问题进行了协商，被告已明确表示不再卖房，由于被告不履行与担保公司进行协商的义务，导致担保公司未提交担保，同意贷款书一直未办理下来。被告的行为已构成违约。
另，原告提交了于2016年6月20日与律师签订的诉讼代理合同及发票，主张聘请律师作为本案诉讼代理人，已支付律师费20000元。
以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、房地产权证书、收款收据、定金确认书、履约通知函、快递单、诉讼代理合同、律师费发票，被告提交的受理消费者投诉告知书、快递单、告知函，及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的案涉《房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照《房地产买卖及居间合同》的约定全面履行各自义务。从双方履行合同情况来看，案涉合同的主要内容尚未履行，被告已明确表示不愿意继续履行，本案房屋买卖交易不仅涉及买方申请按揭贷款、卖方赎楼注销抵押、担保公司担保银行放款等流程，还需银行、担保公司、中介公司、房管部门等多方主体配合才能完成过户，双方已经就案涉合同条款产生争议，若原告强制要求继续履行案涉合同，显然不利于合同目的实现。由于原告庭审中已表示同意解除合同并变更相应诉讼请求，案涉合同还对居间费等进行了约定，居间方未参加本案诉讼明确同意解除案涉合同，故本院只认定案涉合同中有关原、被告房屋买卖的条款予以解除。则本案的争议焦点为：合同解除后的责任应如何认定。
从本案已查明的事实可知，双方签订案涉合同后，原告向被告支付了定金30000元，双方一致同意委托了担保公司提供担保办理快速贷款。按一般二手房屋买卖交易流程，双方委托了担保公司办理贷款后，买方申请按揭贷款、卖方赎楼注销抵押等手续均应由担保公司替双方办理，双方则需配合担保公司提交资料、支付担保费用、支付首期进行监管等，案涉合同第四条付款方式亦明确约定“买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方，买卖双方同意对首期款进行监管，本次交易过程中所有涉及到银行按揭及提前还贷手续的相关事宜由买卖双方与担保公司三方另行协商确定”。而从原告提交的2015年1月30日东莞市万信房地产经纪服务有限公司向被告邮寄的《履约通知函》可知，因被告个人征信黑名单原因，导致担保公司需加收费用，东莞市万信房地产经纪服务有限公司已通知被告需在2016年2月5日前配合原告商谈加收担保费问题。案涉合同未明确约定担保费由谁承担，因被告原因导致担保费增加，东莞市万信房地产经纪服务有限公司通知被告商谈担保费承担问题，要求合理，亦符合合同约定，但被告并未在该期限前与原告商谈担保费问题，也未与原告协商一致变更其他付款方式，就直接于2016年2月28日要求原告履行付款义务，于2016年3月5月提出解除合同，明显与双方约定不符，亦违反了合同关于双方需全力配合担保公司提前还贷手续的约定，故被告构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于被告抗辩称原告未支付购房款而违约的意见，从案涉合同第四条付款方式可知，原告付款时间为接居间方通知十天内办理银行按揭手续，银行出具同贷书当天支付首期款，被告未提交证据证明原告违反了上述约定，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。
根据案涉合同第八条违约责任约定，因被告违反合同约定，原告有权要求被告支付相当于房屋转让价款20%的违约金、因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用），原告因此主张被告应支付违约金116000元（580000元×20%），返还定金30000元，支付律师费20000元，符合合同约定，本院予以支持。至于原告请求担保费2400元，因原告未提交证据证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄丹与被告敖精华于2015年10月11日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同条款；
二、限被告敖精华于本判决生效之日起三日内向原告黄丹返还定金30000元；
三、限被告敖精华于本判决生效之日起三日内向原告黄丹支付违约金116000元；
四、限被告敖精华于本判决生效之日起三日内向原告黄丹支付律师费20000元；
五、驳回原告黄丹其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1834元，保全费1970元，共3804元，原告已预交，由原告负担38.04元，被告负担3765.96元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 成 瑶
二〇一六年九月十二日
书 记 员 尹彩华