安徽省铜陵市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）铜中行初字第00012号
原告：陈秀明。
委托代理人：刘红霞，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。
被告：铜陵市铜官山区人民政府。
法定代表人：汪发进，区长。
委托代理人：王基宏，铜官山区金山社区党工委书记、主任。
委托代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。
被告：铜陵市人民政府。
法定代表人：倪玉平，市长。
委托代理人：鲁传德，铜陵市人民政府行政复议办主任。
原告不服被告铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》及被告铜陵市人民政府作出的铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月6日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘红霞，被告铜陵市铜官山区人民政府委托代理人王基宏、孙照圣，被告铜陵市人民政府委托代理人鲁传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告铜陵市铜官山区人民政府于2015年3月18日作出区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》。原告不服，向被告铜陵市人民政府申请行政复议，被告铜陵市人民政府于2015年6月17日作出铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，决定维持铜陵市铜官山区人民政府所作的《房屋征收补偿决定》。
原告诉称：一、铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》认定中富强村散户1号房屋符合征迁补偿的面积为169.02平方米，与房屋实际面积约280平方米的事实不符。1、中富强村散户1号房屋为二层楼房，实际建筑面积为280余平方米且系商业性质用房，一层约140余平方米，二层为138平方米，均建于1988年（有相关证据）。2、该房屋超出房产证记载的面积不属于违法、违章建筑，应予以补偿安置。中富强村散户1号房屋在1988年建房前已经按照相关规定向有关部门提出申请并已获得准建及铜陵市城乡建设环境保护局零星建筑许可证。且该房屋在《城乡规划法》颁布实施前已经一次性建成，不存在后期的新建、扩建情况。因此，超出房产证记载的面积不属于违法、违章建筑。3、原告的准建证明已明确记载了该房屋系商业用房，那么，被告也应该按照同期市场的商业性质用房予以补偿，而不应依住宅用房性质置换或货币化补偿。二、铜陵市铜官山区人民政府违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和住建部建房（2011）77号《房屋征收评估办法》第十六条、十七条、二十条、二十二条规定，没有与原告协商共同委托房地产价格评估机构，而是单方指定房地产价格评估机构。也没有将评估结果（分户评估报告）送达原告，不仅程序违法，也剥夺了原告的知情权和申请复核评估的权利。综上，铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》的具体行政行为不仅程序违法，且认定事实错误，证据不足及适用法律错误，依法应予撤销，而铜陵市人民政府作出维持的《行政复议决定书》也应撤销。请求：撤销铜复决定（2015）5号《行政复议决定书》及区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》。
原告向法院提供以下证据和依据：1、房屋征收补偿决定（2015）8号、行政复议决定书铜复决字（2015）5号。证明：①证实被告确定以原告产权登记的面积169.02平方米予以补偿；②证实原告的房屋建设于1988年，为二层楼的商业用房，实际建筑面积约为280平方米；③证实被告仅依据原告部分房屋未进行产权登记而认定违法建筑的事实，可见，被告认定原告违法建筑无事实和法律依据。2、房屋所有权证、国有土地使用证、建筑执照、建设环境保护局零星建筑许可证、协议书、收据八张（庭前只提交收据复印件7张）。证明：①证实原告房屋早于1989年之前在自有和购买他人房屋的基础上建设了现有的二层商业用房；②证实在原告1993年办理产权登记之后即1995年11月20日又在铜陵市房地产管理局缴纳100元登记费，显然，对于超证记载的面积已然进行了处理；③证实原告房屋一直属于商业性质。1989年票据证实原告房屋建设于1988年，1993年文化局票据证明是商业性质。1995年登记费票据，对超证面积处罚所缴纳的费用。3、证人证言。证明：①证实原告的房屋一次性承建于1988年；②证实原告的房屋一直用于商业经营。
被告铜陵市铜官山区人民政府辩称：一、《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）适用依据正确，程序合法。为改善城市容貌和居民居住条件，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（铜政（2014）29号）和《关于印发＜铜陵市国有土地上房屋征收有关补偿补助及奖励暂行标准＞的通知》（铜政办（2012）158号）等相关法规和政策规定，铜陵市铜官山区人民政府于2014年11月20日对金山社区中下富强村棚户区改造项目作出《房屋征收决定》（区政（2014）25号），并公告。原告所称的中富强村散户1号位于该项目征收范围内。因原告未在房屋征收实施期限（2014年11月21日至2015年2月10日）内与铜陵市铜官山区人民政府所属职能部门铜官山区土地和房屋征收中心签订补偿安置协议，铜陵市铜官山区人民政府于2015年3月18日作出《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）。二、《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）认定事实清楚，内容适当。（一）房屋合法面积认定于法有据。据调查核实，中富强村散户1号为两层建筑，实测面积约270.28平方米，原告仅提供了该处169.02平方米建筑面积的合法产权证件，对于超面积的101.26平方米，未能提供有效合法证件。原告在复议申请书及起诉状中提到的“铜陵市铜官山区人民政府城管字（1988）第46号建筑执照”，“铜陵市城乡建设环境保护局建管字第（35号）零星建筑许可证”系原告1993年申请“铜房发字第320822号”房屋所有权证申请档案附件，为房产证的依据部分，不能证明超面积部分建造年份及合法性。根据《铜陵市违法建设认定处理办法》（铜政办（2013）36号第八条规定），超面积部分属违法建设，不予补偿安置。合法建筑物按证载面积（169.02平方米，铜发房字第320822）予以补偿安置。（二）补偿安置方式依法合规。因该项目系棚户区改造项目，政府通过异地搬迁安置的方式来改善该区域居民的居住条件，无商业网点可安置，该征收区域内的商业网点和商业用途房产一律采取货币化方式给予补偿，并按照法定程序根据市场评估确定补偿金额。因该区域商业网点价值较低，部分网点户主强烈要求以住宅权调换的方式予以安置。为此，中下富强村征收专题协调会研究决定，经网点户自愿申请，可按照住宅等面积予以安置。且，原告所提供的房屋所有权证书中不能看出其房屋用途属于商业网点。在下达的《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）中，明确了产权调换的补偿方式，同时，为充分保证原告自由选择权，补偿决定中也载明了货币化补偿的计算方法。三、原告主张的有关评估违反规定与事实不符。在整个项目征收过程中，对在征收期间未达成补偿安置协议的，由铜陵市铜官山区人民政府下属征收部门对相应的被征收房屋进行预评估。本案中，《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）明确了产权调换货币化补偿两种安置方式。只有在原告明确选择货币化补偿方式的前提下，才会按程序启动房屋评估事宜。现原告还未明确被征收房屋安置方式，其诉称房屋评估违反规定与事实不符，系对征收程序理解错误所致。综上，铜陵市铜官山区人民政府作出的征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，内容适当，请求法院维持铜陵市铜官山区人民政府作出的《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）。
被告铜陵市人民政府辩称：2015年5月6日收到原告请求依法撤销区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》行政复议申请，同日予以受理，2015年6月17日作出铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，决定维持铜陵市铜官山区人民政府于2015年3月18日作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》。1、铜陵市人民政府在受理原告行政复议申请后，铜陵市铜官山区人民政府在规定期限内提交了书面答复及有关证据、依据。证明其作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》依据正确、程序合法、事实清楚、内容适当。2、铜陵市人民政府作出的铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用依据正确，符合法律规定。①行政复议程序合法。依据《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条、第三十一条、第四十条规定，被告于2015年5月6日收到申请材料后，于2015年6月17日作出铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，并于2015年6月19日直接送达给原告的委托代理人。在行政复议申请的受理、审查期限、答复通知、行政复议决定及文书送达等方面均符合法律规定。②行政复议决定内容合法。原告要求应按其房屋实际面积（约280平方米）予以安置，但原告房屋证载面积为169.02平方米，超证载面积部分无合法产权证明，铜陵市铜官山区人民政府根据相关法律规定和有关规定认定其房屋超证载面积部分为违法建筑，对其违法建筑不予补偿并无不当。区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》对原告明确了实行房屋产权调换方式，同时明确其也可选择货币补偿方式安置，根据市场评估价格确定补偿金额。因此，原告享有产权调换和货币化补偿的选择权。综上，铜陵市人民政府作出的铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，决定维持铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8《房屋征收补偿决定》的复议决定内容合法，于法有据。③铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》适用依据正确。《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项规定，具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。本案中，原告以铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》认定房屋面积错误，剥夺其产权置换与货币化补偿的选择权为由申请行政复议，而该《房屋征收补偿决定》认定事实清楚，证据确凿、适用依据正确、程序合法、内容适当，铜陵市人民政府决定依法予以维持，适用依据正确。请求法院依法驳回原告关于撤销铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》的诉讼请求。
被告铜陵市铜官山区人民政府及被告铜陵市人民政府向本院提交了证明原行政行为合法性及复议程序合法性的以下证据、依据：
铜陵市铜官山区人民政府：1、铜官山区人民政府《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）。证明因被征收人陈秀明无法与征收人达成征收补偿协议，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，于2015年3月18日作出了《房屋征收补偿决定》（区政征补（2015）8号）。程序正当、内容合法。2、征收补偿决定送达回执。证明被告在征收补偿决定作出后，于2015年3月19日依法向原告送达。3、“中下富强棚户区改造项目”房屋征收决定、公告、补偿安置方案。证明被告依法对涉案项目的房屋征收作出决定，并予以公告，以及征收补偿安置的具体方案。4、征收决定及安置方案的补偿安置依据。①“铜政（2014）29号”《铜陵市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》；②“铜政办（2013）36号”《铜陵市违法建设认定处理办法》；③铜官山区人民政府第十一期会议纪要。以上证据证明涉案项目征收及安置补偿的方式及依据；④国有土地上房屋征收与补偿条例。5、原告陈秀明的身份信息方面的证据。证明：原告有关身份信息及与被征收房屋之间的关联性。6、胡孔雄的房屋所有权证。证明原告房屋的合法建筑面积为169.02平方米。原告的房产证上无法看清房屋性质，没有记载。7、“铜复决字（2015）5号”行政复议决定书。证明被告作出的补偿决定经铜陵市人民政府行政复议，维持了被告的补偿决定。
铜陵市人民政府：1、行政复议案件受理立案呈批表。2、行政复议答复通知书及送达回证。3、行政复议答复书。以上证明行政复议程序合法。4、行政复议决定书及送达回证。证明复议决定依据合法、及时送达给了当事人。
经庭审质证：原告对铜陵市铜官山区人民政府提供的证据提出以下意见。对证据1，关联性不持异议，合法性有异议，该决定的内容不合法、不合理。对原告房屋面积只认定169.02平方米，超过部分认定为违法建筑，不合法，不合理。对证据2，无异议。对证据3，内容合法性有异议。对安置的房屋的面积和价格是否按照原告房屋类似产权进行评估的，没有法律依据。对证据4，无异议。铜陵市违法建设认定办法，没有规定无证房就是违法违章建筑。对证据5，无异议。对证据6，无异议，但土地证上记载了原告的房屋系商业网点用房。对证据7，对真实性和关联性无异议，对维持决定的事实有异议。该份复议决定书调查的内容实有面积是280多平方米，承建于1988年，均在我国土地管理法和城乡规划法实施前承建完毕，该份复议决定依据的事实有错误。
被告辩称：原告说的房屋性质在土地证上有记载，继而证明是商业网点房，我们认为不正确，土地证载明的是经过法定部门批准许可建筑的用途，房屋的实际用途应该以房屋所有权证载明为准，土地证和房产证区别在于是房屋建成前后不一。原告提供的房屋所有权证未注明是商业用房，该房屋所有权证是1993年颁发的。
经庭审质证：原告对铜陵市人民政府提供证据的质证意见。对证据1、2、3、4真实性不持异议，对其复议程序不持异议。
经庭审质证：铜陵市铜官山区人民政府对原告提供证据的质证意见。对证据1，无异议。但原告用以证明房屋建设于1988年是不正确的，实际上本案争议的焦点是没有合法证件的房屋是什么时候建的。对证据2，原告提供的房屋所有权证、土地证无异议。建筑执照、零星许可证无异议，但该两证是原告办理房屋所有权证书时提交的附件，也就是说该两证是办理原告房产证的依据，不能证明原告方所主张的观点。对协议书的合法性持异议，对收据的真实性合法性无异议，对关联性不予认可，因为收据载明的内容无法体现于本案诉争房屋的直接关联。对证据3，5份证人证言持异议。对于房屋的建造年代以及建造的面积，应当是以相应的法定部门予以界定，不能以自然人的主观意志予以推测，且时隔将近三十年以前的事实进行回忆或确认显然是不太客观和真实的。从原告提供的土地证上载明的用地面积123.2平方米，其附图中载明的超标面积是43.2平方米。土地证上反映的用地及超标面积是166.4（123.2＋43.2）平方米，其原告房产证上载明的面积是169.02平方米，两个数字基本持平，这说明原告在1993年办房产证时对土地证所许可的面积以及房屋的实际面积是非常清楚的，与原告方所陈述不符。
铜陵市人民政府对原告提供证据的质证意见。1、原告提供的建筑执照和零星执照与超证面积没有关联性。2、文化局的收据与房屋无关联性。3、5份证人证言无证明力。
原告辩称：原告房屋始建于1988年，且一次性完工，当时有部分房屋没有办理产权登记，但从原告提交的证据2中可以看出，原告建房时办理了相关申请、批报、缴费等一系列手续并依法取得了产权登记，虽超面积，但从1995年11月20日缴纳100元登记费用来看，已然进行了补交，而证据3证人证言也印证了上述事实。
本院对上述证据认证如下：对铜陵市铜官山区人民政府提供的证据1、2、3、4、5、6、7予以采信。铜陵市人民政府提供的证据1、2、3、4予以采信。对原告提供的证据1予以采信。但不能证明原告现有房屋建于1988年，为商业用房，实际建筑面积约280平方米。对证据2的真实性予以采信。但不能证明超证载的面积已然进行了处理。对证据3，5份证人证言，不能证明原告户超证载面积的合法性，不予采信。
经审理查明：中富强村散户1号位于铜官山区金山社区棚户区，证载面积169.02平方米，房屋所有权人为胡孔雄（2009年3月去世），原告陈秀明系胡孔雄妻子。2014年11月20日，铜陵市铜官山区人民政府对金山社区中下富强村棚户区改造项目作出《房屋征收决定》（区政（2014）25号）和《金山社区中下富强棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》（以下简称《方案》），并将房屋征收有关事项予以公告。《方案》明确了货币化补偿、产权调换和“房票”安置三种安置方式。因该区域商业网点房价值较低，部分商业网点房户主要求以住宅权调换的方式予以安置。2015年1月31日，铜陵市铜官山区人民政府召开中下富强村棚户区改造项目征收工作专题调度会议，明确经商业网点房户主本人申请，商业网点房可按照住宅房予以安置。
原告户中富强村散户1号在该项目征收范围内。经铜陵市铜官山区人民政府所属部门测算，该户实际面积为270.28平方米，其中超证载面积101.26平方米。因原告未能提供超载面积部分的合法产权证明，铜陵市铜官山区人民政府根据相关规定认定其超证载面积部分为违法建筑，不予补偿。后铜陵市铜官山区人民政府与原告协商无果，一直未达成补偿安置协议。2015年3月18日，铜陵市铜官山区人民政府以“在该项目房屋征收安置补偿方案规定的期限内，未能与房屋征收部门达成房屋征收协议”为由，对原告户作出了区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》。2015年5月6日，原告向铜陵市人民政府提出行政复议申请，请求依法撤销区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》，铜陵市人民政府受理后，经审理认为，原告要求按其房屋实际面积（约280平方米）予以安置，但原告房屋证载面积为169.02平方米，超证载面积部分无合法产权证明，铜陵市铜官山区人民政府根据相关法律法规和有关规定认定其房屋超证载面积部分为违法建筑，对其违法建筑不予补偿并无不当。该《房屋征收补偿决定》对原告明确了实行房屋产权调换方式，同时明确其也可选择货币补偿方式安置，根据市场评估价格确定补偿金额。因此，原告享有产权调换和货币化补偿的选择权。原告关于“铜陵市铜官山区人民政府既剥夺了其商业网点房产权调换与货币化补偿的选择权，又强迫其接受商业网点房作为住宅房实行产权调换”的主张不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，维持铜陵市铜官山区人民政府于2015年3月18日作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》。
本院认为：因棚户区项目改造的需要，铜陵市铜官山区人民政府于2014年11月20日作出《关于金山社区中下富强棚户区房屋征收的决定》（区政（2014）25号）并发布公告，决定对中下富强棚户区范围内的房屋实施征收。原告户在该项目征收范围内。原告要求按其房屋实际面积（约280平方米）予以安置，但原告房屋证载面积为169.02平方米，超证载面积部分无合法的产权证明，原告提供的证据不足以证明超证载面积是合法建筑，铜陵市铜官山区人民政府根据相关法律法规和有关规定对超证载面积不予补偿并无不当。铜陵市铜官山区人民政府作出的区政征补（2015）8号《房屋征收补偿决定》，对原告明确了实行房屋产权调换方式，同时明确其也可选择货币补偿方式安置，根据市场评估价确定补偿金额。只有在原告明确选择货币化补偿方式的前提下，才会按程序启动房屋评估事宜。因原告未明确被征收房屋的安置方式，其诉称房屋评估违反规定与事实不符，其理由不能成立，本院依法不予支持。
铜陵市人民政府在收到原告行政复议申请后，在查明事实的情况下，依法作出铜复决字（2015）5号《行政复议决定书》，事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，应予维持。原告要求撤销该行政复议决定无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈秀明的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告陈秀明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 姚爱玉
审 判 员 王继东
人民陪审员 汪海晖
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 洪 意
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十九条复议机关与作出原行政行为的行政机关为共同被告的案件，人民法院应当对复议决定和原行政行为一并作出裁判。