海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀民一初字第277号
原告（反诉被告）王学苏，男，1953年4月21日出生，汉族。
委托代理人杨春顺，海南方圆律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司，住所地海口市国贸路16号金福城小区C栋4层045房。
法定代表人霍红志，该公司董事长。
委托代理人朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）王学苏诉被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司（以下简称为巨昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院根据海口市中级人民法院（2014）海中法指定第3号《指定管辖函》受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王学苏委托代理人杨春顺、被告（反诉原告）巨昌公司委托代理人朱芝伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王学苏诉称，2014年5月23日，王学苏与巨昌公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定王学苏将其房屋租赁给巨昌公司，合同签订后因巨昌公司承租的房屋是用于转租盈利，因此王学苏又与巨昌公司签订了一份《出租房委托管理合同》。合同签订后，巨昌公司将押金8000元和第一季度的租金12000元支付给了王学苏。因巨昌公司对出租房装修进行了投入而扣除了4000元，最终王学苏只向巨昌公司收取了8000元的租金。根据合同约定巨昌公司应于2014年9月1日前向王学苏支付第二季度房租12000元，但巨昌公司一直未付。甚至水、电、物业费都拒付给物业部门。王学苏通过电话、短信方式与巨昌公司联系，但巨昌公司拒付。王学苏为不使损失扩大，于2014年12月将出租房租赁给他人。为维护王学苏合法权益，遂诉至法院，请求判决：一、巨昌公司向王学苏支付租金及滞纳金34000元；二、巨昌公司向王学苏支付违约金2400元；三、巨昌公司向王学苏支付装修费及配置损失费9000元；四、巨昌公司向王学苏支付拖欠的水、电、物业费。
被告（反诉原告）巨昌公司辩称，一、王学苏解除房屋租赁合同的行为违反法律规定，应承担违约责任。巨昌公司依约履行了相应的合同义务，在第二季度中，王学苏虽两次催告，但巨昌公司因台风和公司自身原因，没有按照催告的时间缴纳房租，但因合同并未对第二季度房租履行时间作出具体约定，因此巨昌公司未构成根本性违约。即使巨昌公司构成违约，但根据合同法规定解除前应当通知对方，通知到达对方时才解除。王学苏在没有通知的情况下，于2014年10月入住出租房屋，并于同年12月9日将房屋出租给案外人，其行为构成违约，根据合同法规定及合同约定，应双倍返还巨昌公司的押金并支付违约金，且不应支付装修费和配置损失费。二、王学苏的主张没有事实和法律依据，应不予支持。双方合同中约定的滞纳金，是行政法中的概念，而非民法概念，该约定其实质应认定为关于违约金的约定。因双方对第二季度具体支付房租时间未约定，王学苏也未提交证据证明巨昌公司违约，则巨昌公司不应向王学苏支付违约金。即使巨昌公司构成违约，但延期支付房租没有造成损失，但依据合同约定逾期一日就应支付200元违约金，明显高于造成的损失，根据法律规定，可以请求适应减少。同时，王学苏关于解除合同的违约金和拖欠水、电、物业费主张与事实不符，应不予支持。综上所述，请求驳回王学苏的诉讼请求。
巨昌公司反诉称，双方于2014年5月23日签订《房屋租赁合同》和《出租房委托管理合同》，约定王学苏将位于海口市世贸雅苑L栋一单元6层6B房屋租赁给巨昌公司，巨昌公司交付押金8000元，如巨昌公司解除合同，交付的押金不退，并赔偿王学苏的装修费用和配置损失费，按年租金的5%支付违约金，如王学苏解除合同，双倍返还押金，按年租金的5%支付违约金。同年10月，王学苏在未通知巨昌公司的情况下，入住了出租房屋，并于12月9日将房屋租赁给案外人，单方解除了与巨昌公司的房屋租赁合同。巨昌公司认为，王学苏虽在2014年9月16日和10月8日以短信息的方式催促巨昌公司交纳第二季度房屋租金，巨昌公司因台风原因没有交纳，但因双方在合同中未对第二季度交纳租金时间约定，则巨昌公司并没有构成根本违约。王学苏在没有通知巨昌公司的情况下入住并将房屋出租给案外人，单方解除了合同，构成违约。遂请求判令：一、王学苏向巨昌公司返还双倍押金共计16000元；二、王学苏向巨昌公司支付解除合同的违约金2400元；三、王学苏承担全部诉讼费用。
王学苏对反诉辩称，因巨昌公司一直没有交纳租金，王学苏为了不让损失扩大不得已转租给案外人，其解除合同是合法的。
经审理查明，2014年5月23日，王学苏与巨昌公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定王学苏将坐落于海口市世贸东路2号世贸雅苑L栋6层6B出租给巨昌公司；租赁期限自2014年6月1日至2019年6月1日，共五年；房租每月4000元，按季结算；巨昌公司应于本合同生效之日向王学苏支付押金8000元；水、电、物业管理费等由巨昌公司支付；一方违反合同约定，须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，巨昌公司逾期未交租金的，每逾期一日王学苏有权每日按月租的5%以逾期天数加收滞纳金，经王学苏通知后，逾期交付租金超过15日，王学苏有权解除合同，所收押金不予退还；在租赁期限内，巨昌公司提前结束合同的，已交付的押金不予退还并负责赔偿王学苏的装修费用及配置损失费（其中装修费4000元，配置费5000元，共9000元）；本次房租按实际租赁天数交纳房租，并结清所有应交费用后王学苏将余款退还巨昌公司，王学苏提前终止本合同的，双倍返还已交押金，并在巨昌公司付清租用期应交房租和应付费用后将余款退还巨昌公司；王学苏于本合同生效之日起一日内，将房屋交付给巨昌公司。同日双方又签订了一份《出租房委托管理合同》，该合同约定自2014年6月1日至2019年6月1日五年租赁期间内的房租费由巨昌公司代收，房屋物业费、水、电费等由巨昌公司监督租户缴纳并管理等内容。两份合同签订后，王学苏将租赁房屋交付给巨昌公司，巨昌公司向王学苏支付押金8000元，租金12000元，但巨昌公司扣除了租赁房屋装修费4000元，实际向王学苏支付租金8000元。至2014年9月巨昌公司支付了第一季度（即前三个月）租金后未再支付租金。2014年9月16日和10月8日，王学苏与巨昌公司法定代表人霍宏志短信联系，要求巨昌公司支付第二季度租金，未果，巨昌公司一直未支付第二次三个月的租金。2014年12月9日，王学苏与案外人签订一份《房屋租赁合同》，将本案中的租赁房屋出租给案外人张丽丽。
另查明，在巨昌公司租赁期间，其未支付水、电、物业管理费，王学苏举证巨昌公司尚欠2014年5月13日至2014年10月31日期间的物业管理费1885.04元。
以上事实有王学苏提交的《房屋租赁合同》2份、《出租房委托管理合同》、聊天记录，巨昌公司提交的《房屋租赁合同》2份、《出租房委托管理合同》、产权证、收据、收条、证明、发票、证人证言及庭审笔录及当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，王学苏与巨昌公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人自愿达成，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规，依法应受法律保护。一、房屋租赁合同解除问题。双方合同约定，经王学苏通知，逾期交付租金超过15日，王学苏有权解除本合同。本案中，巨昌公司将第一期三个月租金交纳给王学苏后，自2014年9月份起未再付租金，逾期天数超过15日。王学苏举证其于2014年9月16日、9月18日、10月8日向巨昌公司法定代表人霍红志发送短信催收租金，在巨昌公司反诉状和庭审中承认王学苏于2014年9月16日、10月8日催收租金的事实，但巨昌公司一直未付，至2014年12月9日，王学苏将租赁房屋另租给案外人张丽丽，应认为是王学苏是以行为表示解除双方签订的租赁合同，则双方合同解除的时间应为2014年12月9日，但本案中王学苏仅主张截至2014年11月份期间的租金，这是王学苏处分自己民事权利的行为，本院予以照准，依约定的每月租金4000元计算，巨昌公司未付2014年9月1日起至2014年11月30日期间的租金，则应向王学苏继续支付租金12000元。王学苏的该项诉讼请求理由充分，证据充足，本院予以支持。
双方违约责任承担问题。根据合同约定，巨昌公司逾期未交付租金的，每逾期一日王学苏有权按逾期天数，按月租的5%按天向巨昌公司加收滞纳金，巨昌公司认为该表述不是民事法律术语的表述，本院认为，该“滞纳金”根据双方的合同意思可理解为是双方对逾期支付租金所应支付的违约金。同时，双方在合同中也约定了押金，综合双方签订的合同和相关法律规定，该押金具有定金性质，应认定为是对定金的约定，只是名称未使用定金名称。庭审中经本院询问王学苏，其选择主张违约金，本院予以照准。答辩中巨昌公司认为该违约金的约定过高，请求调低，且王学苏也未举证因巨昌公司的违约对其造成的损失，则本院对此进行调整。本院认为，巨昌公司逾期支付租金的违约行为对王学苏所造成的损失主要是利息损失，本院认为，将该违约金调整为同期一年期贷款利息上浮30%即可填补因巨昌公司违约对王学苏造成的损失。因双方对支付租金时间未作明确约定，只约定每三个月支付一次租金，且双方也未就付款时间达成新的协议，本案中王学苏于2014年9月16日催收租金，本院结合案情考虑，给予巨昌公司3日付款期限，即当期付款期限截至2014年9月19日，自2014年9月20日起巨昌公司未支付又无正当理由即构成违约。综上，逾期支付租金的违约金应以4000元为本金，按同期一年期贷款利率上浮30%计算利率，自2014年9月20日起至本判决发生法律效力之日止期间的利息。另外，该合同中还约定，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，本案中巨昌公司未按合同约定向王学苏支付租金，经王学苏催收后仍未支付，违反了合同约定的支付租金的义务，但本案中王学苏与巨昌公司已约定了逾期支付租金的违约责任，且本案争议也是因未付租金而产生的，王学苏再主张支付2400元违约金是重复主张违约责任，违反了违约金的填平原则。故，本院对王学苏主张2400元违约金的诉讼请求不予支持。本案中未查明王学苏存在违约情形，巨昌公司反诉请求其支付2400元违约金无事实和理由依据，本院不予支持。
三、装修费用及配置损失费负担问题。双方租赁合同中约定租赁期间，巨昌公司提前提出结束租赁合同，负责赔偿王学苏的装修费用及配置损失费。本案中是因巨昌公司未交纳租金，王学苏催收后依约解除合同的，未查明巨昌公司提前提出结束租赁合同，且该装修和相应配置是用于王学苏的租赁房屋，其属于受益者，则无依据向巨昌公司主张支付装修费用及配置损失费。该项诉讼请求理由不成立，证据不充足，本院不予支持。
四、水、电费和物业管理费负担问题。本案中王学苏虽主张了水、电费，但未提交相应证据，应承担举证不能的责任。对王学苏的此项诉讼请求本院不予支持。王学苏提交了一份物业管理公司收取租赁房屋物业管理费用的发票，内容为王学苏向租赁房屋的物业公司交纳了2014年5月13日至10月31日期间的物业管理费1885.04元，但因双方租赁期限应自2014年6月1日至12月9日，但该发票总计时间为2014年5月13日至2014年10月31日共172天，而巨昌公司使用期间为2014年6月1日至10月31日，共计153天，则巨昌公司应承担的物业管理费应为1885.04元÷172×153=1677元。巨昌公司未交纳上述费用，导致拖欠此项费用，王学苏代为交纳后享有向巨昌公司主张的权利。因此对王学苏的此项诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。
五、巨昌公司主张双倍押金问题。根据双方租赁合同约定王学苏提前终止合同的双方返还已交押金。本案王学苏并不存在提前终止合同，王学苏解除合同是依据合同中约定的解除权。因本案中王学苏主张违约金，未主张具有定金性质的押金，则对王学苏收取的巨昌公司交纳的押金8000元应予以返还巨昌公司。对巨昌公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。
故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王学苏支付租金12000元及违约金（以4000元为基数，按同期一年期贷款利率上浮30%计算，自2014年9月20日至本判决发生法律效力之日止）；
被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王学苏支付物业管理费1677元；
原告（反诉被告）王学苏于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司返还房屋押金8000元；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回原告（反诉被告）王学苏其他的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司其他的诉讼请求。
本案案件受理费468元，由原告（反诉被告）王学苏负担；本案反诉案件受理费130元，由被告（反诉原告）海南巨昌投资有限公司负担70元，由原告（反诉被告）王学苏负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴松林
审 判 员 杨 哲
人民陪审员 魏朝煜
二０一四年六月二十三日
书 记 员 谭珍珍
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。