上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1591号
原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人李志燕，该公司工作人员。
被告（反诉原告）李若丹，女，1976年10月8日出生，汉族
委托代理人欧香英，上海慧谷律师事务所律师。
原告上海宝原物业顾问有限公司与被告李若丹及反诉原告李若丹与反诉被告上海宝原物业顾问有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司的特别授权委托代理人李志燕、被告（反诉原告）李若丹及其特别授权委托代理人欧香英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝原物业顾问有限公司诉称：2013年9月21日，经原告居间介绍，被告与出售方签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，购买上海市北石路234弄11号405-6室房屋（以下简称系争房屋）。原、被告约定，被告应支付原告佣金人民币16，200元（以下币种均为人民币）。原告居间成功后，被告却拒绝支付佣金，原告多次催讨无果，故向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告佣金16，200元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告李若丹辩称：居间协议和买卖合同签订前，被告告知原告，被告丈夫已在上海另行购有房屋，被告刚来上海工作，仅缴纳2个月社保，被告要求贷款比例为70%以上，据此，被告就其是否符合购房条件向原告询问，原告给予肯定答复。在此情况下被告方才签订居间协议和买卖合同。2013年9月22日，原告告知被告，因未缴满社保，被告不符合购房条件。为此，被告与出售方于2013年10月19日解除买卖合同。居间是否成功应以网上备案的买卖合同签订为准，被告与出售方签订的买卖合同实质为预购协议，原告居间并未成功。根据佣金确认书约定，佣金应于系争房屋过户之日支付，该约定应视为支付佣金的条件，现条件未成就，故被告无需支付佣金。原告未履行披露义务与告知义务，存在欺诈。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告李若丹诉称：反诉被告在欺骗反诉原告、告知反诉原告符合购房条件的情况下，与反诉原告签订《房地产买卖居间协议》，又促成反诉原告与系争房屋出售方签订《房屋买卖合同》并支付定金20，000元。居间协议与买卖合同签订后次日，反诉被告又告知反诉原告其不符合购房条件，导致系争房屋交易不成，出售方拒绝向反诉原告返还定金。反诉原告认为，因反诉被告采取欺诈手段导致反诉原告支付的定金无法追回，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告损失20，000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告上海宝原物业顾问有限公司辩称：反诉被告在收取反诉原告支付的定金后，已将该款转付给出售方。嗣后，因反诉原告不愿继续购买系争房屋，其与出售方签订解约协议，该协议中明确约定反诉原告自愿放弃定金，故反诉原告不应主张反诉被告承担该笔款项的赔偿责任。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理查明：2013年9月21日，出售方（甲方）、被告（乙方）及原告（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向丙方支付意向金20，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金。同日，出售方（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲、乙双方通过原告居间，由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款1，620，000元，双方于2013年10月12日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，合同另就付款方式、交易过户、税费负担、房屋交付、违约责任等内容进行约定。合同第17条“补充约定”以手写方式记载：“……甲乙双方协商一致，若因贷款额度不足李若丹无法获得贷款，则甲乙双方互不追究对方违约责任，甲方于叁日内退还乙方首付款。不包含定金贰万元。”出售方与被告分别在该手写内容旁签名。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《佣金确认书》，约定甲方应向乙方支付的佣金数额为16，200元，支付时间一栏空白，下方以手写方式载有“过户当天支付”字样。同日，出售方出具收款收据，载明收到原告转付的被告购买系争房屋的定金20，000元。
2013年10月12日，出售方（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，载明系争房屋交易“原定于2013年10月12号签订上海市买卖合同，因乙方原因（前贷款未还清导致后期贷款审批受阻）导致原规定的签订买卖合同的时间不能正常签订买卖合同。经乙方提出，中介方协调，甲方同意把原规定的时间2013年10月12号延长至2013年10月17号。若2013年10月17号甲乙双方仍未能签订上海市买卖合同，则甲方有权单方面解除原签订的居间协议和买卖合同，并直接扣掉乙方在签订居间协议和买卖合同时支付于甲方的贰万元定金。并于中间方签订甲乙双方解约协议，中间方退还甲方产证。特立此协议，以示证明。甲乙双方互不追究对方责任。”2013年10月19日，出售方（甲方）与被告（乙方）签订《解约协议》：“甲、乙双方于2013年9月21日签订了位于上海市普陀区北石路234弄11号405-6室的房屋买卖合同（合同编号：12002808）。现因乙方无法获得相应房屋贷款，导致房屋买卖合同无法继续履行。甲、乙双方遵循自愿的原则，经协商一致达成如下协议：一、解除该《房屋买卖合同》条款约定的所有内容，甲、乙双方不再承担相应的权利、义务，也互不追究对方的违约责任。……”原告认为，被告应按约向原告支付佣金，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。
审理中，原告表示，原告已向被告明确告知相关限购政策，不存在隐瞒或欺诈情形；因被告贷款存在问题，被告与出售方协商推迟签订网上备案的买卖合同，该宽限期期满后，原告无法与被告取得联系，因出售方亦需出售系争房屋，故交易不了了之，系争房屋买卖交易不成原因在于被告。被告表示，推迟签订网上备案的买卖合同的原因在于原告称可通过其他途径完成系争房屋买卖交易；协议中关于推迟原因的表述系原告拟定，被告没有仔细查看，加之被告处于弱势地位，只能签订协议。原、被告均确认，原告为被告提供的居间服务内容为带看房屋、促成居间协议和买卖合同签订。
反诉查明的事实同本诉。
本院认为，关于本诉，根据审理查明的事实，结合原、被告陈述分析，原告促成被告与系争房屋出售方签订《房地产买卖合同》，该合同具备房地产买卖合同所应涵盖的主要条款，原告据此主张被告按照《佣金确认书》约定支付佣金，符合事实与法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未依法履行披露与告知义务，导致交易不成，但未提供相关证据证明，且与被告与出售方签订的《协议》与《解约协议》内容明显不符，本院不予采纳。被告另辩称，《佣金确认书》中关于佣金于过户当天支付的约定应视作佣金支付的条件，该辩称欠缺法律依据，亦与事实不符，本院亦不予采纳。鉴于系争房屋买卖交易未全部完成，原告未提供全部居间服务，根据原告实际提供的居间服务内容，本院依法酌情确定佣金数额。关于反诉，根据《协议》与《解约协议》内容反映，系争房屋买卖交易系因被告贷款问题无法完成，且反诉原告与出售方明确约定互不承担违约责任，在此情况下，反诉原告主张反诉被告赔偿反诉原告向出售方支付的定金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告李若丹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝原物业顾问有限公司佣金人民币12，960元；
二、对反诉原告李若丹的反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币205元，减半收取，计人民币102.5元，由被告负担；反诉受理费人民币150元（已减半收取），由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 汪诗尧
二〇一四年七月十八日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。