上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1002号
原告上海大霸电子有限公司，住所地上海市。
法定代表人莫皓然，董事长。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
被告上海百缔电器有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人孙小平，总经理。
委托代理人沈一峰。
委托代理人魏凌鹏。
原告上海大霸电子有限公司诉被告上海百缔电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李成栋独任审判，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡海云，被告委托代理人沈一峰、魏凌鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海大霸电子有限公司诉称，原、被告于2011年11月25日签订《房屋租赁协议》，原告将位于上海市徐汇区桂平路XXX号XXX幢XXX层的厂房租赁给被告，租期3年，每月租金人民币（下同）71，184元，未按时付款应支付5%滞纳金。协议履行过程中，被告自2012年7月15日起再未向原告支付过租金。2014年8月31日，被告擅自搬离系争房屋。因被告并无单方解除合同的权利，故被告仍应向原告支付至合同履行期届满止的房屋租金。为此，原告诉至本院，要求判令被告向原告：1、支付自2012年7月15日至2015年2月14日止的房屋租金2，238，851.61元，滞纳金111，942.58元；2、支付上述款项至2015年2月14日止的利息损失188，870.96元，并以上述房屋租金及滞纳金的总和2，350，794.19元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，向原告分段支付上述款项自2015年2月15日至判决生效日止的利息；3、支付律师费4万元。审理中，原告撤回要求解除与被告所签租赁协议，被告搬离系争房屋的诉讼请求。
被告上海百缔电器有限公司辩称，其已于2014年8月底搬离系争房屋，因当时无法联系到原告，相关的交接手续均通过物业公司完成，故被告只同意支付自2012年7月15日至2014年8月31日止的房屋租金。原、被告曾签订过关于系争房屋的买卖合同，被告向原告支付了首期购房款后，原告却无法办理过户手续，导致诉讼，被告为此才暂停支付原告服务租金的，故违约责任在原告，被告不应支付违约金及律师费。原告既主张了违约金，又主张了利息，二者只能选其一。故请求驳回原告除房屋租金外的其他诉讼请求。
经审理查明，2011年11月25日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层的厂房租赁给被告，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月14日止，每月租金71，184元，保证金213，552元。支付方式每两个月为一期，并在每期日历月的第一天或之前付款。如果承租户未能在规定的时间里付款，就必须支付滞纳金，滞纳金金额约相当于承租户该付的任何款项，包括但不限于该付而未付的基本租金总金额的5%。因承租户违约以及由此引发终止本租赁协议而造成的业主方的实际损失，业主有权向承租户要求赔偿，包括但不限于：……（B）业主承担的与终止租赁协议和将租赁部位出租给另一个承租户有关的费用，如律师费和租赁佣金。（D）所有欠款应适用法律允许的最高利率。业主为使承租户执行本租赁协议的合约、条款、承诺或条件而引起的合理的费用应由称自己偿还，其中包括在本合同业主的救济手段（D）中所规定的对所有拖欠款项的利息。
2011年12月15日，被告向原告支付房屋押金213，552元。此后，被告向原告支付了至2012年7月14日的房屋租金。
2013年5月14日，原告向被告发出律师函称，被告已经拖欠2012年7月15日至今的房租，按照租赁合同的约定，自发出本律师函之日起，即行解除双方所签房屋租赁合同，要求被告于2013年5月24日前，搬离系争房屋并付清房租及滞纳金。
2013年5月22日，被告向原告回复律师函称，拖欠租金的原因完全在于原告，理由如下：1、从2012年下半年开始，原告未按惯例派员前来收取房租支票；2、原告未书面通知改变支付方式（如告知银行账号），使被告无法完成租金支付；3、原告以工人罢工财务室被封为由至今未向被告开具相应的发票，致使被告财务手续无法完成。综上，被告拖欠租金的原因全部在于原告，被告并无任何违约。现原告以被告拖欠租金为由而解除合同并进而要求被告搬离所承租的房屋毫无法律依据，被告绝不接受。就此，我司再次通知贵司，请贵司有关人员在2013年5月27日前派员前往被告处收取相应租金支票，或书面告知其他可行的支付方式，否则，有关责任将由贵方自行承担。
2014年9月10日，系争房屋的物业管理商上海漕河泾开发区物业管理有限公司向被告出具证明，证明被告于2014年8月31日搬离其承租的XXX号楼第XXX房屋。2014年8月31日前，作为承租人的被告已经与我公司结清其应付的物业管理费、房屋实际使用期间的水电费。
另查明，2013年10月15日，被告向本院起诉原告要求履行系争厂房的房地产买卖合同，因系争房屋的抵押权人无法办理案件所涉抵押物的部分涤除抵押之手续，被告遂向本院撤回起诉。
2014年8月12日，被告又向本院起诉原告要求解除双方所签房地产买卖合同并支付违约金等。本院判决解除双方所签合同，原告退还被告房款并支付违约金。原告不服判决提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
又查明，2012年12月12日，被告通过银行转账的方式向原告支付了其另外承租的上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层的房屋租金。
2013年11月11日，原告与上海市世基律师事务所签订《聘请律师合同》，就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX幢XXX层、4层的房屋租赁合同纠纷案件及3层、5层的房屋买卖合同纠纷案件，委托后者承担相关四案件的一审诉讼事宜。受托人指派胡海云、张莹律师承担本案的法律服务。双方约定律师代理费为10万元。如法院最终判决解除了买卖合同，并不需给付任何费用给被告，且被告支付3层、4层的租金与滞纳金等，则原告应在判决后的10日内，另行支付4万元作为律师服务费用。2013年11月20日，原告向上海市世基律师事务所�师支付了10万元。
2014年9月5日，原告又与上海市世基律师事务所签订《聘请律师合同》，就上述4案再支付律师费6万元。2014年9月15日，原告向上海市世基律师事务所律师支付了6万元。
审理中，被告认为《房屋租赁协议》约定的滞纳金、利息和律师费均为违约金性质，超过了原告的实际损失，要求予以适当减少。
以上事实，为《房屋租赁协议》、付款凭证、律师函及回函、物业公司出具的证明、（2015）沪一中民二（民）终字第859、860号民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。被告应当按照协议约定的期限支付房屋租金，被告未能按约支付租金的，应当按照协议约定承担相应的违约责任。审理中，原告撤回要求解除与被告所签租赁协议，并要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。
被告辩称，由于原告在履行系争房屋买卖合同时违约，导致被告支付了部分购房款后无法过户，被告因此拒付租金。此外，前几次都是原告先开具发票，被告收到发票后再付房租，但自2012年7月15日起，原告就不再开具发票了，为此被告发函通知原告开票，并要求原告上门收款或提供银行账号，但未果。为此，被告才拖延支付房租的。本院认为，房屋买卖合同与本案的租赁合同系两个法律关系，何况，原告在前述房屋买卖合同纠纷中已经承担了相应的违约责任，被告不能因原告在房屋买卖合同中的违约而违反租赁合同的约定。此外，合同并未将开具发票作为付款的前置条件，被告不能因原告未开具发票而拒绝付款。被告曾发函要求原告收款或提供银行账户以便汇款，但�告在发函前已经通过银行转账的方式向原告支付过房屋租金，故被告的上述辩解本院不予支持。
本案争议焦点之一为被告房屋租金应当缴付至何日止。原告主张被告应当支付自2012年7月15日至2015年2月14日止的房屋租金，并认为被告虽于2014年8月31日搬离系争房屋，但并未征得原告的同意，故仍应支付后续合同期内的房租。本院认为，2013年5月14日，原告向被告发出律师函通知解除双方所签房屋租赁合同，被告虽回函表示拒绝解除合同，但其并未按照法律规定在相应的期限内起诉原告继续履行合同，故上述解除合同的通知到达被告时，双方租赁合同关系即解除。3个月后，被告以搬离系争房屋的行为表明双方的租赁合同关系实际也已经解除。故被告的房屋租金及使用费应当缴付至2014年8月31日止。
《房屋租赁协议》对于被告逾期支付租金的违约行为约定了支�滞纳金、赔偿利息及律师费损失等违约责任。被告认为上述各项不能同时适用，且违约金约定过高，要求予以调整。本院认为，滞纳金、利息及律师费等违约责任均系协议明确约定，与法无悖。被告主张上述各项不能同时适用，并无法律依据，本院不予采纳。利息及律师费损失，均系原告已经实际产生，而滞纳金的标准也为该付而未付的基本租金总金额的5%，上述违约责任相加，也未过分高于原告的实际损失，故被告要求调整违约金的请求，本院难以支持。被告应当按约向原告支付违约金、赔偿利息及律师费损失。但原告主张对房屋租金及违约金均计算利息，并无法律依据，本院对违约金部分的利息请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告上海百缔电器有限公司于本判决生效后十日内，支付原告上海大霸电子有限公司自2012年7月15日至2014年8月31日止的房屋租金及使用费1，815，192元；
二、被告上海百缔电器有限公司于本判决生效后十日内，支付原告上海大霸电子有限公司违约金90，759.60元；
三、被告上海百缔电器有限公司于本判决生效后十日内，以每二月租金142，368元为本金，分别自2012年8、10、12月，2013年2、4、6、8、10、12月，2014年2、4、6月的每月1日起；以106，776元为本金，自2014年8月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率，赔偿原告上海大霸电子有限公司至判决生效日止的利息损失；
四、被告上海百缔电器有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告上海大霸电子有限公司律师费损失4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取13，718.66元，由原告负担1839.66元，被告负担11，879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一五年七月十三日
书记员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付�金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。