江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1179号上诉人（原审被告）胡波。委托代理人殷世江,溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）溧阳月星家居生活广场有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵东路2号。法定代表人丁佐勇，该公司执行董事。委托代理人王晓峰，江苏天目湖律师事务所律师。上诉人胡波与被上诉人溧阳月星家居生活广场有限公司（以下简称月星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2014）溧天民初字第10号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人胡波的委托代理人殷世江、被上诉人月星公司的委托代理人王晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审情况：月星公司诉称，2011年7月29日，月星公司、胡波签订合同，双方约定：胡波承租月星公司受托管理的位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号溧阳月星家居生活广场B7-006展位用于“大津”产品展出和销售，期限为2011年8月14日至2012年8月13日；胡波每月应当承担综合费用（租金、商场运营管理费）2613元，6个月一结算，先付后用，逾期付款，应当承担每日千分之三的违约金；月星公司作为商场管理人承担管理职责，并有权收取合同项下所有费用。合同签订后，胡波使用租赁展位从事经营活动至2013年5月31日，无故拖欠综合费用35452元，经月星公司催要无果，为此，月星公司诉至法院要求胡波支付拖欠的综合费用35452元，承担违约金6380.94元，并承担本案诉讼费。胡波辩称，月星公司、胡波所签合同无效。即使有效也是月星公司违约在先，胡波不但不需要承担月星公司所述费用，相反因月星公司过错给胡波造成的展位装修损失，月星公司应予以赔偿。原审经审理查明，2011年7月29日，溧阳合创置业有限公司、月星公司、胡波三方签订《展位租赁合同（建材）》一份，溧阳合创置业有限公司为出租人，月星公司为管理人，胡波为承租人，三方合同约定胡波承租溧阳合创置业有限公司位于溧阳市溧城镇昆仑南路15号编号为B7-006展位用于“大津硅藻泥墙面材料”的展示和销售，展位租赁期限为2011年8月14日至2012年8月13日止，胡波应当承担综合费用（租金、物业管理费、商场运营管理费）2613元／月，六个月为一结算期，先付后用，承租人应当于本合同签订之日起三日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始前15日一次性支付，承租人未按合同约定向管理人支付综合费用及其他款项的，应当向管理人支付未付金额每日千分之三的违约金，做满一年的展位可以享受两个月的免租期；承租人自行承担承租展位内照明设施及相应电费、电话电讯费。另约定，出租人委托管理人收取合同约定的相关费用，并对商场进行经营管理，管理人有权向承租人收取合同约定的所有费用等。同时该合同载明，出租人于2011年7月29日向承租人交付展位编号为B7-006展位，承租人已完全清楚租赁展位现状并同意以该现状接收展位。另查明，2011年6月20日，溧阳合创置业有限公司登记更名为溧阳合创商业发展有限公司。胡波于2011年7月21日向月星公司支付订金1000元；2011年7月29日向月星公司支付半年租金14676元，支付质保金10000元；2011年8月15日向月星公司支付垃圾费237元、电费500元。庭审中，月星公司变更诉讼请求为要求胡波支付2011年8月14日-2012年8月13日依据合同约定的10个月租金及合同到期后到2013年5月31日租金合计51128元，扣除胡波已支付半年租金和订金计15676元，胡波尚需支付月星公司租金35452元。月星公司自愿放弃要求胡波支付违约金的诉讼请求。胡波称其没有撤场，实际经营时间不到一年；2011年1月13日发现展位上的货物没有了，和月星公司进行协商未果，月星公司就把该展位门换锁并将展位门锁住。同时，胡波提出月星公司未经过消防验收即将展位进行出租，存在欺诈，并且在合同签订时，月星公司称商户达到90%以上时进行收费。原审法院认为，月星公司、胡波和出租人溧阳合创置业有限公司签订的租赁合同合法有效，依照合同约定，月星公司作为该展位的管理人受出租人的委托有权收取胡波应当缴纳的相关费用。月星公司按照合同的约定将有关展位交付给胡波并实际经营，胡波理应按照合同的约定及时缴纳合同约定的综合费用。胡波称月星公司未经过消防验收即将展位进行出租，存在欺诈，且在合同签订时，月星公司称商户达到90%以上时进行收费，但胡波未提供充分有效的证据，法院无法采信。月星公司称胡波实际使用展位至2013年5月31日，此后由月星公司换锁将展位门锁住，其未提供相应证据，但胡波认可双方因发生纠纷于2013年3、4月份协商未果，月星公司换锁将展位门锁住。同时，胡波未能提供其将承租展位交付给月星公司的相关证据，故法院认定胡波承租月星公司展位至2013年4月底，胡波应支付相应综合费用。按照合同约定，做满一年的展位可以享受两个月的免租期，故2011年8月14日至2012年8月13日，胡波应向月星公司支付综合费用26130元。2012年8月14日至2013年4月30日止胡波应向月星公司支付综合使用费22335.78元。胡波合计应支付月星公司综合费用48465.78元，应扣除胡波已向月星公司支付的订金及综合费用15676元，故胡波尚应支付月星公司综合费用32789.78元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、二百一十二条及相关民事法律之规定，作出如下判决：一、胡波于本判决生效之日起十日内支付溧阳月星家居生活广场有限公司综合费用32789.78元；二、驳回溧阳月星家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元（已减半收取），由月星公司负担92元，胡波负担332元。上诉人胡波不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清。胡波、月星公司于2011年7月29日签订的《展位租赁合同（建材）》无效。理由如下：1、该合同系霸王合同，违背合同法的基本原则和合同当事人的真实意思，不具有法律效力。首先，月星公司在没有签订合同前扩大宣传经营理念和经营思路，采用欺骗手段招揽商户入租，使商户信以为真。其次，在签订合同时将准备好的格式合同及补充协议让商户签名，导致该合同不能体现商户的真实意思表示。不仅如此，月星公司对所签订合同没有一式两份，使商户对合同内容一无所知。2、月星公司由于商场内入租率不高等原因，商户纷纷要求退场，为此月星公司向胡波承诺（即签订补充协议），约定入租率达不到90%不收任何费用。如今商城内（1）入租率达不到90%（实际建材馆已不复存在）；（2）人气不足；（3）区域划分不明显；（4）建材馆场地漏水、墙面发霉；（5）配套设施无法正常使用；（6）采取扣押胡波展位中财物等非法手段致使商户（业主）无法经营；（7）消防安全在2011年8月19日才通过。3、从原审查明的杨旭强提供的“意向金”票据看，双方虽然签订合同，但该合同双方并没有履行。从（2013）溧民初字第979号查明的冯巍江提供的《展位租赁合同（建材）》看，合同上很清楚地载明“以商场实际开业为准”，由此可以看出，月星公司商场虽然与商户签订合同，但该合同双方并没有履行。综上，房屋租赁合同仅是双方当事人意向并没有实际履行、所签合同不是当事人真实意思表示、消防安全未通过验收、建材馆已不复存在的情况下，原审法院却认定该合同有效，显然于法无据。尤其月星公司在消防未通过验收，就对该商场从事经营活动，显然违背《消防安全法》第十五条第一款、第二款，《合同法》第四十四条第二款、第五十四条第二款的规定，应当认定《展位租赁合同（建材）》无效，据此请二审法院支持胡波的请求。被上诉人月星公司答辩称，请求维持原判。二审查明的事实与原审相同，本院对原审查明的事实予以确认。二审中双方均未向本院提供新证据。本院认为，关于2011年7月29日案外人溧阳合创置业有限公司与上诉人胡波、被上诉人月星公司签订的《展位租赁合同（建材）》的效力问题。胡波主张租赁合同违背了合同法的基本原则和当事人真实意思，且消防验收滞后，不具有法律效力。首先，月星公司为了经营所需对外宣传经营理念和经营思路是企业的营销手段，胡波没有提供证据证明月星公司在对外宣传时采用了欺骗手段，致使其在违背真实意思情况下订立合同；其次，租赁合同虽系月星公司提供的格式合同，但合同条款并不存在《合同法》第五十二条、五十三规定的情形或者免除月星公司责任、加重租赁户责任、排除租赁户主要权利的情形，胡波以此为由主张租赁合同无效于法无据，本院不予支持；再次，2011年8月19日常州市公安消防支队判定溧阳月星国际生活广场建设工程消防验收合格，验收时间晚于租赁合同的签订时间，但这一事实并不导致租赁合同无效。关于租赁合同是否已经实际履行的问题。合同签订后，月星公司向胡波交付了租赁房产，胡波接收房产后即装修营业，租赁合同已经实际履行。胡波提供的月星公司与他人之间的租赁合同不足以证明本案所涉租赁合同没有实际履行，胡波的该主张本院亦不予支持。另外，胡波提出月星公司承诺入租率达不到90%不收任何费用，月星公司否认作出了该承诺，胡波的该主张依据不足，本院不予支持。胡波提出的月星公司存在人气不足、区域划分不明显、建材馆场地漏水墙面发霉、配套设施无法正常使用等情况，即使胡波所述是真实的，那么胡波没有提供证据证明月星公司存在上述情况已经严重影响到胡波对租赁房屋的正常使用，故对胡波的该上诉意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由上诉人胡波负担。本判决为终审判决。审 判 长  万扬飞审 判 员  奚 旭代理审判员  袁海燕二〇一四年十二月十二日书 记 员  王 浩