陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕03民终352号
上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行，住所地宝鸡市高新大道69号高新大厦东部裙楼1楼，组织机构�码68158884-9。
代表人：徐东州，任支行行长。
委托代理人：李强。
委托代理人：赵林虎，陕西炎城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：齐晓荣。
被上诉人（原审被告）：陈江彬。
被上诉人（原审被告）：宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市金台区中山东路106号，统一社会信用代码916103037412951099。
法定代表人：齐积余，任董事长。
上述三被告委托代理人：黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师。
上述三被告委托代理人：杨婉莉，陕西西虢律师事务所实习律师。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行与被上诉人齐晓荣、陈江彬、宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成了合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行上诉请求：1、请求依法撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2016）陕0302民初1950号民事判决第四判项，依法改判我行对被告齐晓荣、陈江彬在我行办理预告抵押登记的抵押物享有优先受偿权，依法查封、评估、拍卖、变卖，所得价款由我行优先受偿，并责令被上诉人限期办理正式抵押登记手续。2、一、二审案件诉讼费用有被上诉人承担。事实与理由：一审判结对法律理解不当，未能依法保护合同明确约定的优先受偿权。我们办理了预告抵押登记手续应认定有效，我行优先受偿权应该得到法律的支持。
被上诉人齐晓荣、陈江彬、宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司辩称：一审判决正确，应驳回上诉人的上诉。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行向一审法院起诉称：1、判令解除原告与被告齐晓荣签订的《个人购房担保合同》。2、被告齐晓荣、陈江彬清偿原告借款本金3735175.16元、利息和罚息59722.61元，并支付自2016年3月23日起至清偿之日的利息（以欠款本金为基数，利息按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）及罚息（以欠款本金为基数，利息按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）。3、请求法院对被告齐晓荣在我行的抵押物（位于中山东路106号l幢2层7号，建筑面积503.54平方米，他项权证号为宝鸡市房预金台区字第074909号）依法查封、评估、拍卖、变卖，所得价款由我行优先受偿。4、被告宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司承担连带保证责任。5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年9月10日，原告与被告齐�荣、陈江彬、新盛公司签订《个人购房担保借款合同》约定，原告给被告齐晓荣、发放借款500万元，借款期限自2012年9月10日至2022年9月10日止，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同档期贷款基准利率基础上上浮20%，采取等额本息还款法，还款日为每月10日。对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%。被告齐晓荣以其位于本市金台区中山东路106号1幢2层7号房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告新盛公司对被告齐晓荣上述借款本息提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。被告陈江彬作为共同还款人在合同中表明，对被告齐晓荣的还款责任承担连带责任。合同还对双方权利义务等其他事项作出约定。同时约定，“借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息全部提前到期”。同年9月26日，原告依约向被告齐晓荣发放了借款。同日，原告与被告齐晓荣在房地产交易管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。但被告齐晓荣自2016年3月30日起再未按期还本付息，至今尚欠原告借款本金3735175.16元、利息和罚息59722.61元，经原告催索无果，致酿成纠纷，诉至本院。
一审法院认为，原告与被告齐晓荣、陈江彬、新盛公司签订的《个人购房担保合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同，应受法律保护。我国《合同法》第九十三条二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据合同关于“借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人�权按中国人民银行有关规定计收罚息，宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息全部提前到期”的约定，应视为双方已对合同解除条件作出约定，被告齐晓荣自2016年3月30日起未按期履行还本付息义务，已构成违约，原告据此要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》的诉请，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告齐晓荣应就剩余借款本金及利息、罚息向原告承担清偿责任。关于原告要求对被告齐晓荣抵押房屋行使优先受偿权的诉请，原告虽就被告齐晓荣位于本市金台区中山东路106号1幢2层7号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但至今尚未取得他项权利证书或办理足以证明该抵押权已经设立的登记手续。抵押权预告登记的并非现实中的抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此本案原告作为涉案房屋抵�权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，故原告要求对被告齐晓荣抵押房屋行使优先受偿权的诉请，本院不予支持。被告陈江彬应依据其承诺内容，作为共同债务人对被告齐晓荣的债务承担连带清偿责任。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任的规定，被告新盛公司仍应按合同约定对被告齐晓荣的债务承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行与被告齐晓荣、陈江彬、宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司于2012年9月10日签订的《个人购房担保合同》。二、被告齐晓荣于本判决生效之日起十日内清偿原告上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行借款本金3735175.16元，利息及罚息59722.61元，并支付自2016年3月30日起至本判决确定给付之日止的利息及罚息（以借款本金3735175.16元为基数，利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%计算，罚息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）。三、被告陈江彬、宝鸡市新盛房地产开发有限责任公司对被告齐晓荣的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行的其它诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38380元，由三被告连带承担。
本案二审期间，上诉人均未提交新证据。二审查明的事实和一审一致，二审予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。涉案的抵押权属于上述法律规定的范围。预购商品房抵押权预告登记，不属于上述法律规定的抵押登记，一审判决并无不当。上诉人对抵押房屋不具有优先受偿权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判决。
二审诉讼费38380元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司宝鸡支行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔宝林
审 判 员 杨旭东
代理审判员 孙亚峰
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 李 琼