广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终7297号
上诉人（原审被告）：吕信水，男，1973年3月19日出生，汉族，住江西省丰城市。
上诉人（原审被告）：周玮男，女，1969年9月15日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：曾小兵，广东中亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄洁，女，1993年4月2日出生，汉族，住广东省化州市鉴江区。
委托诉讼代理人：黄惠桃，广东品信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁伟健，广东品信律师事务所实习律师。
上诉人吕信水、周玮男因与被上诉人庄洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕信水、周玮男上诉请求：撤销一审判决第二项，改判吕信水仅需双倍返还定金或支付赔偿金80000元，无需支付居间费。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同纠纷无法成功过户并非吕信水、周玮男违约所致，而是因客观原因引起，即涉案房屋在交易前已存在银行一押、其他债权人二押的抵押状态，后因征信原因无法申请金融机构提供过桥资金，最终无法对房屋完成解押、赎楼、过户等事宜，且庄洁在签订合同时明知该抵押状况，故一审判令吕信水、周玮男承担违约赔偿金，无事实依据。二、一审驳回吕信水、周玮男在法定期间内提出的反诉请求即请求庄洁支付非法占用涉案房屋期间的租金共计33600元（以每月租金2800元为基数，自2016年9月2日至庄洁交还房屋止，暂计至2017年9月2日），缺乏法律依据，程序违法。涉案房地产买卖合同签订后，应庄洁的强烈要求，吕信水、周玮男于2016年9月2日匆忙将涉案房屋的钥匙交给庄洁居住使用，但未约定租金费用及交付方式等。吕信水、周玮男对涉案房屋拥有的产权不容任何人干涉与破坏，但庄洁自2016年9月2日至今一直强行占据涉案房屋，经吕信水、周玮男多次要求搬离无果，甚至置换门锁致吕信水、周玮男无法进入，且在签订合同之前，吕信水、周玮男已将房屋出租给第三方，庄洁的霸占行为也影响了吕信水、周玮男行使出租权、收益权。三、根据法律规定及合同约定，即使吕信水、周玮男违约，庄洁也只能选择双倍定金或按总楼价的10%赔偿金中的一种主张权利。庄洁一方面主张定金损失，一方面主张赔偿金，没有法律依据，不应支持。四、双方2016年8月26日签订的房地产买卖合同是主合同，约定违约金标准是总楼价的10%。之后于2016年10月31日签订的补充协议是从合同，约定违约金标准是总楼价的20%。两份合同均是中介公司提供的格式合同，也没有约定当主从合同内容发生不一致时以哪份合同为准，故在协商不成的情况下原则上应以主合同约定为准，否则显失公平。五、根据居间合同的相关法律规定，居间事务没有成就，居间费可以不用支付。本案中双方之间的房屋交易并未完成，合同约定居间费由庄洁支付，一审判令吕信水、周玮男承担居间费，于法无据。
庄洁辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。一、根据双方签订的房屋买卖合同，吕信水、周玮男有义务按照合同约定时间还款注销抵押，而吕信水、周玮男未履行合同义务，导致合同无法继续履行，庄洁依照合同约定及法律规定，有权诉请解除房屋买卖合同并由吕信水、周玮男承担违约责任。二、双方签订的涉案合同补充协议中已明确约定，守约方有权追究违约方的违约责任，违约方需支付总房价20%的违约金。庄洁依据该条款有权要求吕信水、周玮男承担20%的违约责任。三、涉案合同中明确约定在合同履行过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，庄洁诉求居间费是根据双方明确约定并符合法律规定。
庄洁向一审法院起诉请求：1.解除庄洁与吕信水签订的房地产买卖合同（编号：0004109）及补充协议（编号：0000799）；2.吕信水向庄洁返还定金100000元；3.吕信水向庄洁支付赔偿金160000元；4.吕信水向庄洁支付居间费10000元；5.吕信水向庄洁支付税费5000元；6.周玮男对吕信水的上述款项承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2016年8月26日，庄洁（买方）与吕信水（卖方）、案外人满堂红（中国）置业有限公司中山分公司（经纪方，以下简称满堂红公司）签订房地产买卖合同。该合同约定：买卖双方交易物业位于花园××房，总楼价为800000元；本次交易有关税费由买方承担；该物业交付时间为2016年9月2日，买卖双方应在收楼当天一并到场验房，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；基于经纪方为双方提供中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费100元，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费16000元；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；由于业主要提前还款注销一押二押，业主找泛华金融公司过桥还款注销手续，房产证不托管在经纪方公司；由于客户要求提前入住，所以在签合同一星期后即2016年9月2日先交房给客户；客户支付定金100000元给业主；递件过户时间暂定2016年12月15日左右；卖方应及时配合买方/经纪方办理委托公证、提前还贷、按揭、交易过户等相关费用；如因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已支付房款应于解除合同发出之日起五天内退还；本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；定金100000元，买方须在2016年8月26日交付给卖方，卖方应在签订本合同90天内向抵押银行办理提前还贷手续并将还贷款存入供楼账号内，卖方承担还贷之一切手续费；买方须在合同签订60天内到银行办理按揭贷款申请，签署购房抵押贷款合同，提供贷款所需资料，卖方须提供协助；买方于递件过户成功当天支付首期楼款140000元，楼价余款为按揭付款。房地产买卖合同还约定了其他内容。
合同签订当天，庄洁向吕信水支付定金100000元，向满堂红公司支付代理费10000元、预付交易税费5000元。
后庄洁与吕信水、周玮男及满堂红公司还签订补充协议，约定：买卖双方于2016年8月26日签订房地产买卖合同，对房地产买卖合同作以下补充：1.交易条款变动。经买卖双方友好协商一致并同意，卖方配偶周玮男知悉并同意出售该物业，卖方吕信水与其配偶周玮男均同意在本次交易中配合买方办理贷款申请手续等交易手续，直至卖方收齐楼款及买卖双方物业交割完毕，若交易过程中，因其中一方导致无法继续买卖交易，则属其违约，守约方有权追究其违约责任，违约方应向守约方支付等于总楼价20%的违约金；2.其他相关事宜详见上述房地产买卖合同。
2016年11月18日，案外人中信银行中山分行营业部向庄洁出具个人二手楼按揭贷款通知书，同意向庄洁发放贷款期限20年金额为560000元的贷款。因吕信水、周玮男未能及时解除涉案房屋的银行抵押，庄洁遂于2017年3月3日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审庭审中，双方确认，房地产买卖合同签订后，吕信水即将涉案房屋交由庄洁使用，庄洁亦同意解除房地产买卖合同后搬离涉案房屋；吕信水、周玮男系夫妻关系。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。庄洁与吕信水签订的房地产买卖合同及庄洁与吕信水、周玮男签订的补充协议是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审庭审中，庄洁与吕信水、周玮男一致同意解除房地产买卖合同及补充协议，一审法院对此予以准许，但应以解除双方于房地产买卖合同及补充协议中的房屋买卖合同关系为限。双方房屋买卖合同关系解除后，庄洁应及时搬离涉案房屋，将涉案房屋返还给吕信水、周玮男。对于庄洁占用涉案房屋期间的费用，吕信水、周玮男可与庄洁另行协商处理。
因房地产买卖合同及补充协议签订后，庄洁已依约履行支付定金及办理银行按揭贷款手续的义务，吕信水未依约履行注销涉案房屋抵押手续的义务，吕信水的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。房地产买卖合同约定“违约金应承担定金责任（即双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金”，补充协议则修改违约金条款为“违约方应向守约方支付等于总楼价20%的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，庄洁可要求吕信水就其违约行为承担双倍返还定金或者按总楼价的20%支付违约金的责任。现庄洁主张吕信水返还定金100000元及支付赔偿金160000元(800000元×20%)，符合合同约定，亦未违反前述法律规定，故一审法院予以支持。对于庄洁主张吕信水赔偿居间费10000元，吕信水违约导致房屋买卖合同关系解除，造成了庄洁居间费的损失，且该项损失属于房地产买卖合同明确约定由违约方即吕信水承担的责任范围，故一审法院对庄洁该项诉求予以支持。同时，由于涉案房屋交易并未完成，相关税费没有实际产生，庄洁向满堂红公司预先支付的税费5000元，可另行向满堂红公司主张权利，故一审法院对庄洁该项诉求不予支持。
由于周玮男与吕信水系夫妻关系，其亦在补充协议上签名，是合同一方当事人，本案讼争的债务发生于二人夫妻关系存续期间。吕信水、周玮男没有提供证据证明其二人对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有且庄洁知道该约定，或者吕信水与庄洁明确将本案讼争的债务约定为个人债务，因此本案债务依法应按夫妻共同债务处理。庄洁要求周玮男对吕信水本案债务承担连带清偿责任，事实清楚，理据充分，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除庄洁与吕信水签订的房地产买卖合同及庄洁与吕信水、周玮男签订的补充协议中的房屋买卖合同关系；二、吕信水于一审判决发生法律效力之日起七日内向庄洁返还定金100000元以及支付赔偿金160000元、居间费10000元；三、周玮男对吕信水上述债务承担连带清偿责任；四、驳回庄洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，诉讼保全费1895元，合共7321元（庄洁已预交），由庄洁负担121元，吕信水、周玮男负担7200元（吕信水、周玮男于一审判决生效之日起七日内迳付庄洁）。
二审中，当事人未向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷，吕信水与庄洁、满堂红公司于2016年8月26日签订的房地产买卖合同，以及吕信水、周玮男与庄洁、满堂红公司签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。吕信水、周玮男一审答辩期间主张庄洁支付占用涉案房屋期间的费用，并未就此提出反诉，一审法院告知其另行协商处理，并不违反法律规定。本案的争议焦点为吕信水、周玮男是否应当承担违约责任、如何承担违约责任的问题。
涉案合同明确约定，涉案房屋在合同签订时存在抵押、由业主自行解决还款及注销抵押问题，因该抵押问题的解决与否直接影响到合同的顺利履行，属于吕信水、周玮男的主合同义务，其因自身原因未能解决该问题，势必对交易的进行构成根本障碍，从而构成根本违约，应承担违约责任。吕信水、周玮男上诉称无法解决抵押义务系客观原因所致、并非其违约，于理无据，有悖诚信原则，本院不予采纳。涉案合同明确约定未尽事宜由双方通过补充协议方式补充，可知双方事后签订的补充协议与2016年8月26日房地产买卖合同共同构成双方房屋买卖合同的组成部分，而非吕信水、周玮男所称的主从合同关系。交易双方通过补充协议约定，违约方应向守约方支付等于总楼价20%的违约金，实系对在先的房地产买卖合同中的违约条款协商一致进行了变更，变更后的违约责任条款对双方当事人均具有约束力，守约方有权依照变更后的违约责任条款向违约方主张权利。现吕信水、周玮男无正当理由拒不履行主合同义务构成根本违约，庄洁当然有权诉请吕信水、周玮男承担支付总楼价20%即160000元的违约赔偿责任。另，满堂红公司作为居间方已促成交易双方订立房屋买卖合同，亦无其他影响居间费用收取的过错行为，有权收取居间费用。吕信水、周玮男构成根本违约，庄洁作为守约方，已支付的居间费10000元属于其损失范畴，根据合同约定及法律规定均有权诉请吕信水、周玮男予以赔偿，一审法院对庄洁的该诉讼请求予以支持，处理结果正确，本院予以维持。
综上所述，吕信水、周玮男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元（吕信水、周玮男已预交），由上诉人吕信水、周玮男负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年二月七日
书记员 易嘉璇