湖南省湘潭市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）湘03行终104号
上诉人（原审原告）何某某，女，1964年9月1日出生，汉族，湘潭县人，居民。
被上诉人（原审被告）原审被告湘潭县房产管理局，住所地湘潭县易俗河镇凤凰路。
法定代表人胡孝泉，该局局长。
原审第三人苏某某，男，1945年5月13日出生，汉族，湘潭市人，居民。
原审第三人王某某，又名王晓音，女，1959年9月19日出生，汉族，山西省平定县人，居民。
原审第三人袁某某，男，1990年11月6日出生，汉族，湘潭市人，居民。
上诉人何某某因与被上诉人湘潭县房产管理局、原审第三人苏某某、王某某、袁某某撤销房屋所有权证一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2016）湘0321行初22号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审中原告何某某诉称，原告于2001年12月30日与湘潭县万宝商贸有限公司法定代表人葛凯麟签订了《购房协议》（以下称“合同”），合同约定万宝商贸有限公司作为合同的甲方将位于“万宝商贸城”第贰单元504号建筑面积为82平方米的住宅房一套，以22800元的价格出售给原告，合同签订后，原告按约支付了房款，但葛凯麟一直没有把房产证交给原告，后该房屋的房产证未办给原告，原告于2002年上半年入住。2005年11月21日，第三人王某某起诉要求原告腾出房屋和赔偿损失，第三人王某某提供了被告在1999年11月30日就该套房屋为其办理的房产证。湘潭县人民法院于2006年1月13日作出（2005）潭民一初字第284号民事判决书，判令原告腾出房屋。判决生效后，第三人王某某向湘潭县人民法院申请强制执行，2015年10月8日，第三人袁某某提供了诉争房屋的房产证要求变更申请执行人，湘潭县人民法院于2015年10月8日裁定变更第三人袁某某为案件的申请执行人，原告对执行裁定不服提出异议，湘潭县人民法院于2015年11月9日作出（2006）潭执字第93号暂缓执行决定书，对该案暂缓执行三个月，执行案件现在处于暂缓执行期间。原告于2015年12月向湘潭县人民法院提起行政诉讼，在诉讼过程中，被告提供了第三人苏某某名下的湘潭县房权证易俗河镇字第000061**号房屋产权证，但该证上面没有国土信息，明显属于违法办证。根据1998年1月1日起实施的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”根据该规定，该房屋没有提交土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，在1999年6月29日根本就不具备办理房产证的条件，所以被告在1999年6年6月29日向第三人苏某某发放房产证是错误的，被告随后将房屋权属转移登记到第三人王某某、袁某某的名下更是错上加错。原告与葛凯麟签订的《购房协议》合法有效，原告已原告已经按照合同约定支付了部分购房款，并实际占有使用该房屋，该房屋权属应当确定在原告名下，被告违反法律规定将房屋权属登记在第三人名下的行为严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求依法判令被告撤销其就万宝商贸城二单元五楼504号房发放给第三人苏某某的湘潭县房权证易俗河证字第000061**号房屋产权证及王某某的湘潭县房权证易俗河证字第000078**号房屋产权证及发放给第三人袁某某的潭房权证湘潭县字第000601**号房屋产权证。
原审被告湘潭县房产管理局辩称，原告起诉已经超过起诉期限；第三人王某某的房产证被湘潭县人民法院（2005）潭民一初字第284号民事判决书已经确认。
原审认为，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，第三人王某某在2005年以财产权属纠纷向法院起诉时提供了涉诉房屋的登记权证，湘潭县人民法院2006年1月13日作出（2005）潭民一初字第284号判决，限本案的原告何某某立即停止对本案第三人王某某所有的位于湘潭县易俗河镇金桂路与大鹏路拐角处的万宝商贸城二单元五楼504号房屋的侵害，并限本案原告在判决书生效后五日内腾出房屋，表明原告在2006年1月就知道本案争议的房屋属于第三人王某某所有直到2015年12月3日向法院提起行政诉讼，已明显超过法定的起诉期限。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项规定，裁定：驳回原告何某某的起诉。本案受理费50元，决定予以退还给原告何某某。
上诉人何某某对该裁定不服，向本院提起上诉称，一、原审认定本案超过起诉期限不当。1、本案涉及不动产，应当适用20年的起诉期限的规定；2、上诉人2005年不知道也不可能原审第三人王某某的房产证是从原审第三人苏某某处转移登记的；3、本案的行政诉讼不应受到（2005）潭民一初字第284号判决的影响；4、上诉人知道争议房屋首次转移登记的时间是2015年，按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定，对首次转移登记提起行政诉讼没有超过起诉期限；5、法律规定只有超过起诉期限且无正当理由才能裁定驳回起诉，而上诉人有正当理由。二、被上诉人在争议房屋没有土地使用权证等一系列证明文件的情况下，虚构购买人即原审第三人苏某某，办理房产证及转移登记，被上诉人的行为违法无效。请求撤销原审裁定，指定继续审理。
被上诉人湘潭县房产管理局辩称，上诉人在原审第三人苏某某、王某某先后办理房屋产权证后就涉案房屋所签购房协议自始不能取得房屋所有权，上诉人不是涉案房屋登记行政行为的利害关系人；上诉人至迟在王某某提起民事诉讼，原审法院作出民事判决时，已知涉案房屋有产权登记行政行为，上诉人的起诉已经超过起诉期限。请求维持原审裁定。
原审第三人均未作陈述。
经审理查明，2001年12月30日上诉人与湘潭县万宝商贸有限公司法定代表人葛凯麟签订了《购房协议》（以下称“合同”），合同约定万宝商贸有限公司作为合同的甲方将位于“万宝商贸城”第贰单元504号建筑面积为82平方米的住宅房一套，以22800元的价格出售给上诉人。合同签订后，上诉人按约支付了部分房款并于2002年上半年入住该房屋，但未办理房产证。
2005年11月21日，原审第三人王某某起诉要求上诉人腾出房屋和赔偿损失，原审第三人王某某提供了1999年11月30日就该套房屋办理的房产证。湘潭县人民法院于2006年1月13日作出（2005）潭民一初字第284号民事判决，判令原告腾出房屋。
争议房屋的产权登记情况如下：1999年6月29日，被上诉人为苏某某颁发了湘潭县房权证易俗河字第000061**号房屋所有权证；1999年11月30日，被上诉人为原审第三人王某某颁发了湘潭县房权证易俗河字第000078**号房屋所有权证；2012年1月17日，被上诉人为原审第三人袁某某颁发了潭房权证湘潭县字第000601**号房屋所有权证。
上诉人称曾于2015年12月提起行政诉讼，湘潭县人民法院于2016年3月17日作出（2015）潭行初字第102号行政裁定，以上诉人“未就首次转移登记行为提起行政诉讼，只对被上诉人转移登记给原审第三人王某某、袁某某的行为提起行政诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定”为由，裁定驳回起诉。上诉人遂增加原审第三人苏某某，再次提起行政诉讼。
上述事实有上诉人的陈述及被上诉人原审提交的有关登记证书复印件、湘潭县人民法院（2005）潭民一初字第284号民事判决及（2015）潭行初字第102号行政裁定证明。
本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，上诉人何某某未依法取得房屋所有权，只对原审第三人苏某某取得房屋所有权之前的出卖人湘潭县万宝商贸有限公司享有债权，不是直接的原房屋权利人；上诉人签订买卖合同是在原审第三人苏某某及王某某取得房屋所有权证之后，上诉人亦难以认定为直接的原利害关系人。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，上诉人何某某至迟在2005年原审第三人王某某凭其持有的房屋所有权证提起民事诉讼时，即知道或应当知道被上诉人为原审第三人颁发房屋所有权证的行政行为，故本案应当适用2年的起诉期限的规定。上诉人在签订房屋买卖合同时本应及时查询和知道所购房屋的登记情况但上诉人没有谨慎注意；2005年原审第三人王某某持相应的房屋所有权证提起民事诉讼后，上诉人仍没有及时对相应的房屋登记行为提起行政诉讼，直到2015年才提起行政诉讼，明显超过了起诉期限；上诉人主张“本案是因不动产提起诉讼的案件，应适用20年起诉期限的规定”、“法律规定只有超过起诉期限且无正当理由才能裁定驳回起诉，而上诉人有正当理由”等，均不能成立，本院不予支持。综上所述，原审裁定处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审案件受理费，本院予以免收。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 黄在强
审 判 员 康 婷
代理审判员 秦泽湘
二〇一六年八月二十六日
代理书记员 曾庆琼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
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