江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民再终字第00027号
上诉人（原审被告）：徐州市房地产综合开发有限责任公司，住所地徐州市建国东路39号。
法定代表人：张辉，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李爱国，铁路退休职工，徐州市堤西村1号楼1单元105室。
原审被告：徐州市苏苑房屋拆迁安置有限公司，住所地徐州市建国东路39号。
法定代表人：张辉，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，江苏金合律师事务所律师。
上诉人徐州市房地产综合开发有限责任公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人李爱国、原审被告徐州市苏苑房屋拆迁安置有限公司（以下简称苏苑拆迁公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院2014年8月11日作出的（2014）鼓民再初字第0005号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人房地产公司及原审被告苏苑拆迁公司共同委托代理人ＸＸ、被上诉人李爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李爱国再审一审诉称：2003年6月，李爱国与房地产公司、苏苑拆迁公司签订拆迁安置协议，将其所有的铁路24宿舍房屋二套拆除，并约定以建成后的丰财小区7号楼4单元501室、502室二套房屋补偿安置给李爱国。但房地产公司未经李爱国同意，在建设中变更安置方案，并把约定安置给李爱国的7号楼4单元501室、502室出卖给了第三人，致使协议无法履行。故诉至法院，请求判令：1、补偿安置丰财小区7号楼2单元301、401房屋；2、赔偿因该房屋其他不符合协议约定的户型、楼层等造成的损失6万元；3、给付拆迁附属物补偿及搬迁补助费30876.70元，诉讼费4000元、保全费5000元；4、以实际拆迁面积54.59平方米为依据，按照协议签订之日起至房屋交付之日止计算过渡费金额。
经审理查明：李爱国系铁路系统退休职工。1997年1月公有住房改革时，李爱国购买徐州铁路分局所有的公房二套，分别为铁路24宿舍1、铁路24宿舍2。李爱国购房后取得铁路分局内部颁发的产权证，产权证载明上述两套房屋的计价面积分别为15.65平方米和21.36平方米，合计37.01平方米。
2003年6月，房地产公司经徐州市拆迁办公室批准，经与徐州铁路分局协商，对铁路24宿舍进行拆迁，用于建设丰财小区商品房。2003年6月16日，房地产公司与李爱国分别作为甲、乙双方签订《产权交换协议书》，该协议载明甲方为房地产公司，但落款盖章为苏苑拆迁公司。《产权交换协议书》约定：房地产公司将李爱国所有的铁路24宿舍1、2两套房屋拆除，并以建成后的丰财小区7号楼4单元（西单元）501、502室与被拆除的房屋进行产权调换、安置补偿给李爱国；拟安置的501、502室建筑拟建面积各55平方米。该协议另约定“甲方安置房屋超出55平方米，乙方不负责向甲方交纳任何费用”。李爱国和房地产公司均认可：拟安置的房屋总面积超过被拆迁房屋总面积但不到100平方米的部分，李爱国应当按照铁路内部工龄价以每平方米198元向房地产公司支付差价；拟安置的房屋总面积超过100平方米不到110平方米的部分，李爱国以每平方米1580元的价格向房地产公司支付差价。《产权交换协议书》签订后，房地产公司拆除了李爱国原有的铁路24宿舍两套房屋。房地产公司在原一审中提供的拆除房屋补偿费汇总明细表载明，李爱国被拆除房屋建筑面积为54.59平方米。
丰财小区7号楼建设过程中，房地产公司于2003年7月21日函告徐州铁路分局，称应铁路职工要求，为避免西晒和噪音，将安置拆迁职工的4单元整体移至1单元；但房地产公司未将上述变更安置方案的情况告知李爱国并经其同意。2007年3月29日，房地产公司发布上房公告通知上房，李爱国发现其安置房屋已从4单元501、502变更为1单元501、402，而合同约定的4单元501、502房屋已被房地产公司分别售予他人，现均已办理产权证书。李爱国遂与房地产公司发生纠纷，并将房地产公司和苏苑拆迁公司诉至徐州市鼓楼区人民法院形成本案。
另查明，丰财小区7号楼4单元501室建筑面积为88.46平方米、502室建筑面积为99.25平方米；7号楼1单元501室建筑面积为64.40平方米、402室建筑面积为61.47平方米；7号楼2单元301、401室房屋建筑面积均为63.25平方米。
徐州市鼓楼区人民法院再审一审认为：一、关于房地产公司是否构成违约的问题。李爱国与房地产公司签订的产权交换协议书中约定了以建成后的丰财小区7号楼4单元（西单元）501、502室同被拆除的房屋进行产权调换、安置补偿给李爱国。协议签订后，房地产公司未经合同相对方李爱国的同意，擅自变更合同主要内容，将原约定安置的丰财小区7号楼4单元501、502室调整为7号楼1单元501室、402室，并将建成后的丰财小区7号楼4单元501、502室房屋出卖给第三人，致使李爱国依据产权交换协议获得丰财小区7号楼4单元501、502室房屋的目的落空，已构成根本违约。
二、关于房地产公司如何承担违约责任的问题。房地产公司作为违约方，对协议履行不能具有明显过错，应承当相应的违约责任。本案中，房地产公司已经将丰财小区7号楼4单元501、502室房屋分别售予他人，要求房地产公司继续履行，交付协约约定房屋已属不能。在合同未约定违约金和定金等违约责任的情况下，李爱国作为守约方可以要求房地产公司采取补救措施或赔偿损失等。本案双方签订产权交换协议以被拆迁人获得实物安置为目的，房地产公司的违约行为客观上也导致了被拆迁人李爱国不能获得约定的安置房屋。现李爱国要求补偿安置丰财小区7号楼2单元301、401室房屋，是根据合同目的和损失情况，综合考虑选择的补救措施。上述两房屋与拆迁协议约定安置的房屋属同一地段、同一楼号，建筑面积均为63.25平方米，共计126.5平方米，不少于协议约定的110平方米的要求，与李爱国要求的面积大体相当，且上述两房屋现仍为房地产公司所有，具备履行可能。房地产公司提出以丰财小区7号楼1单元501、402室房屋进行安置，系擅自变更产权交换协议内容，未经李爱国同意。综合考虑房屋的面积、户型、区位、房地产公司的过错及其因违约调整方案可能获得的利益等因素，在协议约定房屋履行不能的情况下，李爱国要求安置上述房屋来挽救损失，属合理有效的补救措施，依法应得到支持。房地产公司在原一审中提供的拆除房屋补偿费汇总明细表载明，李爱国被拆迁房屋建筑面积为54.59平方米。该明细表系房地产公司在原一审案件中为了计算补偿费和过渡费提交的，其载明建设单位为综合开发公司，工程地点为西后里，日期为97年1月7日，注明了含李爱国在内的十名住户的姓名、房屋坐落、座向、间数、结构类型、使用面积、建筑面积、补偿费、定附着物补偿费、合计补偿费等项目。该明细表虽无相关单位印章，且为复印件，但相关房屋细节清楚详实，日期亦与拆迁日期相符。故可以认定，李爱国被拆迁房屋建筑面积为54.59平方米。据此，根据协议约定，李爱国应向房地产公司交付的房款差价款为：198元／平方米×（100-54.59）平方米＋1580元／平方米×（110-100）平方米=24791.18元。李爱国要求另行补偿6万元损失，但其未能提供该项损失的计算方式和依据，且产权交换协议上并未详细约定安置房屋的户型等具体情况，没有证据证明以丰财小区7号楼2单元301、401室房屋进行安置不足以弥补李爱国未获房屋安置部分的损失。故对其要求赔偿6万元损失的主张，不予支持。
三、关于李爱国诉请的过渡费、补偿费应否支持、应按何种标准支付的问题。关于过渡费，因双方协议签订于2003年，应适用当时有效的2002年市政府78号令的规定，自2003年6月16日起算，2005年标准调整后，应按照新标准予以计算。同时根据“房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据”的规定，本案的过渡费应以54.59平方米的建筑面积计算。李爱国关于过渡费的主张标准符合当时有效的规定，故过渡费应为自2003年6月16日至2004年12月15日按照5元／平方米、自2004年12月16日至2005年6月15日按照10元／平方米、自2005年6月16日至本案最终实际安置之日按照30元／平方米计算。关于拆迁附属物补偿及搬迁补助费，李爱国主张30876.70元，对此，房地产公司认可误工费50元、搬家费100元、附着物补偿费3500元，共计3650元，对于双方无异议部分，予以认可。李爱国主张的防盗门、楼梯、地面等附属物的赔偿费，未能提供证据证实附属物情况，且其主张依据为徐建发2005第13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》，该标准自2005年2月1日施行，本案房屋系2003年拆除，拆除行为在2005年之前已经完成，相关补偿不应适用拆迁行为之后的新标准。故李爱国关于拆迁附属物补偿、搬迁补助费的主张超出3650元的部分，不予支持。
《中华人民共和国》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因此，当事人在合同书上的签字、盖章的效力，是表明合同内容为签字、盖章当事人的真实意思表示，当事人据此享有合同权利、履行合同义务，同时具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。本案中，苏苑拆迁公司在《产权交换协议书》的落款处加盖了公章的行为，应当认定具有确定苏苑拆迁公司为合同当事人的效力。苏苑拆迁公司作为合同当事人，其未能依约履行合同时，亦应当承担相应的赔偿责任。苏苑拆迁公司关于其并非《产权交换协议书》当事人，不应承担赔偿责任的抗辩，不予支持。
综上，经徐州市鼓楼区人民法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十三条之规定，该院判决：一、徐州市房地产综合开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向李爱国交付坐落于本市丰财小区7号楼2单元301、401室房屋；李爱国于接收房屋时向徐州市房地产综合开发有限责任公司支付购房差价款24791.18元；二、徐州市房地产综合开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向李爱国支付过渡费（以54.59平方米为依据，自2003年6月16日至2004年12月15日按照5元／平方米、自2004年12月16日至2005年6月15日按照10元／平方米、自2005年6月16日至本案最终实际安置之日按照30元／平方米计算）、拆迁补偿费3650元；三、徐州市苏苑房屋拆迁安置有限责任公司对徐州市房地产综合开发有限责任公司应承担责任的部分承担连带责任；四、驳回李爱国的其他诉讼请求。
房地产公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1.一审判决上诉人交付李爱国丰财小区7号楼2单元301、401房屋没有事实和法律依据。上诉人调整房屋设计方案是应广大安置户要求而为，也与铁路分局达成一致意见，并没有违约。这种调整反而是广大安置户免于污染和噪音。上诉人安置给李爱国的1单元402、501房屋完全符合补偿协议的约定，而2单元301、401房屋已与他人订立购房意向书，如判决交付该房屋势必造成新的损失。2.一审判决的过渡费和补偿费标准及期限有错误。过渡费标准应适用拆迁项目许可时的标准，不应随新的标准出台而变更；过渡费支付的时间也只限于上诉人通知李爱国上房时止。补偿依据的面积应该以双方在拆迁协议中约定的产权面积37.01平米为准。故上诉人支付过渡费应以37.01平米为依据，自2003年6月16日至2004年12月15日止，按照5元每平米，自2004年12月16日至2005年6月15日按照10元每平米，自2005年6年16日至2007年3月29日按照15元每平米计算。被上诉人李爱国应支付的购房差价款则应为28272.02元。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李爱国辩称：1.本案《产权交换协议书》是在附加安置房屋户型图的基础上签订的，上诉人为获得更大利益，将住宅楼变更设计为商住楼，导致协议安置给被上诉人的户型不存在了。上诉人安置的1单元402、501房屋不符合约定安置的大阳台户型，且楼层位置不符合约定的“门对门”条件。所以上诉人称其安置的房屋符合约定标准是不成立的。用2单元301、401作为安置房屋，是2009年12月24日调解时上诉人提出来的，因该房屋基本符合约定的大阳台户型，当时还安排被上诉人看过以上房屋。在江苏省高级人民法院复查调解时上诉人也愿意用以上房屋安置。2.一审判决上诉人支付的过渡费标准及期限均符合法律规定。本案拆迁补偿协议签订于2003年6月16日，适用当时生效的2002年市政府第78号令，符合法律规定。被上诉人房屋被拆除10年来，上诉人没有支付过被上诉人一分钱的过渡费，房价、房租逐年上涨，判决上诉人2005年后按照新的标准支付过渡费，具有法律和事实依据。被拆除房屋的实际面积59.59平米也是上诉人原审提交的证据显示的。综上，请求维持一审判决。
根据双方当事人上诉理由及答辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审判决支持李爱国对丰财小区7号楼2单元301、401房屋的安置请求是否有事实和法律依据；2.房地产公司支付李爱国的过渡费标准和期限应如何确定。
本院认为：首先，一审判决房地产公司交付李爱国丰财小区7号楼2单元301、401房屋进行安置，是房地产公司履行本案拆迁安置补偿协议义务、承担违约责任的合理补偿措施，具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。已查证事实表明，房地产公司和苏苑拆迁公司与李爱国签订拆迁安置补偿协议后变更房屋设计方案，在未与被拆迁人李爱国达成一致意见的情况下单方更改安置补偿协议，并将约定房屋售予他人，导致李爱国不能取得协议约定的房屋户型，不能获得同楼层、门对门的预期安置条件，其行为已然构成违约，依法应承担相应法律责任。本案双方当事人协议约定的拆迁安置补偿方式是产权交换，李爱国的诉讼请求也是要求进行房屋安置。因此，在房屋安置尚有可能的情况下，理应优先选择采用房屋安置的补救措施。李爱国诉请安置的丰财小区7号楼2单元301、401室房屋现今仍然属于房地产公司所有，且一审法院已依法查封保全，具备交付履行的可能性。此外，丰财小区7号楼2单元301、401室与房地产公司欲安置给李爱国的7号楼1单元402、501室属同一地段、同一楼号，除面积有0.63平米的差异外，其他因素基本一致。所以，一审法院在综合考量以上房屋的面积、户型、区位，以及房地产公司的过错和因违约调整方案可能获得的利益等因素，在原协议履行不能的情况下，支持李爱国诉讼请求，判令房地产公司交付丰财小区7号楼2单元301、401室房屋进行安置属合理的补救措施，是平衡双方当事人利益，解决本案纠纷的较好选择。房地产公司上诉称7号楼2单元301、401室已与他人签订购买意向，判决交付该房屋可能给其造成损失，但在该房屋被一审法院裁定查封保全时，房地产公司并未依法提出复议申请，也未提供证据证明该事实。故该上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采信。
其次，一审判决支持李爱国诉请的过渡费标准及期限符合法律规定。本案产权交换协议书签订于2003年6月16日，故该房屋拆迁安置补偿标准应适用当时生效实施的《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府78号令）。根据上述拆迁管理办法的规定，房屋拆迁实行产权调换的，拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人临时安置补助费（过渡费）。房地产公司的违约行为，导致李爱国至今未能得以妥善安置，房地产公司至今也未支付过李爱国过渡费，故房地产公司应按《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府78号令）第三十七条的规定，给付李爱国从协议签订之日起至实际安置之日止的过渡费。房地产公司主张过渡费只应支付到通知上房之日止没有事实和法律依据，本院不予采信。对于过渡费标准，2005年2月1日徐建发（2005）13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和拆迁补助标准》颁布后，徐州市市区房屋拆迁实行新的拆迁安置补偿标准，原有补偿标准已经废除，故对于李爱国从2003年6月16日起至实际安置之日止的过渡费，应依照新旧标准分时段计算。房地产公司主张过渡费应适用拆迁许可时即1997年的标准没有法律依据，本院不予采信。对于拆迁补偿所依据的面积，《徐州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府78号令）规定，房屋拆迁补偿应以拆除房屋的合法建筑面积为依据。本案中李爱国被拆除房屋的建筑面积，所有权证登记为37.01平米，但房地产公司原一审中提交的拆除房屋补偿费汇总明细表显示为54.59平米。该拆除房屋补偿费汇总明细表系房地产公司原审中为计算补偿费和过渡费而提交，所载明建设单位为综合开发公司，工程地点为西后里，日期为97年1月7日。其中注明了含李爱国在内的十名住户的姓名、房屋坐落、座向、间数、结构类型、使用面积、建筑面积、补偿费、定附着物补偿费、合计补偿费等项目，记录清楚详实，日期亦与拆迁日期相符。由此可见，本案拆迁人房地产公司认可李爱国被拆除房屋的实际建筑面积大于产权证登记面积的事实，并已对该房屋实际合法建筑面积作出了明确认定和统计。因此，李爱国主张按该房屋实际合法建筑面积54.59平米为依据计算产权交换购房差价款和过渡费具有事实和法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。房地产公司主张按所有权证登记面积进行拆迁补偿，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，徐州市房地产综合开发有限责任公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人徐州市房地产综合开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
审 判 员 胡晓文
代理审判员 杜有刚
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 唐 城