浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3406号
原告徐强炎。
委托代理人（特别授权代理）周水夫，浙江越泽律师事务所律师。
被告丁秋美。
委托代理人（特别授权代理）余卫、刘胤，浙江大公律师事务所律师。
原告徐强炎与被告丁秋美合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理。依法由代理审判员赵珠艳适用简易程序独任审判，于2014年10月11日、11月4日、2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告徐强炎的委托代理人周水夫三次到庭参加庭审，被告丁秋美的委托代理人刘胤三次到庭参加庭审，另一委托代理人余卫到庭参加第一、第二次庭审。本案庭外和解时间12个月，本案现已审理终结。
原告徐强炎起诉称：2014年2月20日，被告与原告通过中介介绍，达成口头协议，约定被告将绍兴市灵芝大树港104国道旁房屋（古纤道大酒店）中南309、310、311室和北302、303、305共6间转租给原告，并约定南309、310、311的单房年租金60000元，北302、303的单房年租金为65000元，北305房年租金为55000元，合计租金365000元。次日，原告将租金全部以现金方式存入被告在浙江绍兴恒信农村合作银行东浦支行越州分理处开设的银行账户。嗣后，被告除了将北302号房屋交付原告使用外，其余租房并未交付；另查明，被告未交付的租房已由绍兴市富利达物资有限公司租赁给了案外人绍兴市山河设计装饰有限公司使用，且租期要到2019年才届满。原告多次与被告交涉，要求返还租金并赔偿损失，但均遭到被告的拒绝。现原告诉至法院，请求判令：解除原告徐强炎与被告丁秋美之间的房屋转租合同关系；被告丁秋美立即返还原告徐强炎300000元，并支付2014年2月22日至判决确定履行之日止按中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为解除原告徐强炎与被告丁秋美之间的租赁权转让合同关系。
被告丁秋美答辩称：一、原告民事起诉状的内容与事实严重不符。理由：1、事实上不存在原告所诉称的原、被告之间存在房屋转租的口头协议。2、原告向法庭提供的证据材料即房屋租赁协议书5份不是被告丁秋美本人所签的协议。3、原告向法庭所提供的（2014）绍越民初字第1897号民事判决书至今还未生效，不能作为证据使用。4、从客观事实来看，原、被告双方意欲建立的法律关系，不可能是房屋租赁合同关系，即转租合同关系。因为涉案房屋的使用权在2014年2月20日之前早就由第三方绍兴市山河设计装饰有限公司租赁使用。二、本案的案由与本案事实严重不符。本案立案为房屋租赁合同纠纷，但在本案中没有房屋转租租赁存在的客观条件。事实上转让的标的不是房屋的转租使用权，而是房屋的优先续租权和租金收益权，因此，本案的案由应该定性为债权转让纠纷。并且在绍兴市柯桥区人民法院对待相同类型的案件立案时的定性是合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。三、本案原告在起诉状中自认的事实也恰恰证明了本案的转让标的是房屋的优先续租权和租金收益权，而不是房屋的转租使用权。理由是被告的房屋已由被告向其交付，但事实上被告根本没有向原告交付任何房屋，事实上是本案的原告已经将北302的房屋优先续租权和租金收益权转让给下家，因下家的名字还在取证过程中。所以答辩人恳请法庭查明本案事实，全部驳回原告的所有诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，认为本案应当是优先续租权的转让。
原告徐强炎为证明其主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁协议书5份，证明被告与绍兴市富利达物资有限公司已就涉案房屋签订了书面协议。同时证明原、被告双方达成的口头租赁协议中包括了诉状中载明的南309、310、311和北303、305这5间房，因为被告没有实际交付，所以原告主张返还房租费。这5份租赁协议取得的时间是在原告方支付对价以后由被告方提供，目的是便于与大房东签订租赁协议，所以会产生合同中价格与实际给付价格不一致。被告经质证，对5份协议书的真实性有异议。因为丁秋美的签名不是被告本人所签，而且乙方应该署名的地方也没有相关被告本人的签名。对这5份协议书的合法性也有异议，因为只是单边的合同，合同还没有成立，更没有生效，缺少另一方的确认。关于关联性，这5份协议书与本案没有关联性。理由是这5份协议书按照原告所诉称的是涉及原告与绍兴市富利达物资有限公司之间的相关法律关系，而不是本案原、被告之间的法律关系。本院结合原、被告的庭审陈述及其他证据，对真实性予以确认。
被告丁秋美为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据：
2、证人沈某甲、沈某乙出庭所作证人证言各1份，证明原、被告之间是优先续租权的转让关系，不是房屋转租合同关系。原告经质证，认为证人无法证明其所说与原告徐强炎有关联。同时证人也是不专业的，因为按照房屋转让的交易原则，首先要有房屋的所有权、使用权和标的才能达成交易。证人一说没有拿过中介费，但刚才两个证人都某外快、辛苦费，显然她们的中介是不成功的。证人所提到的续租权，也是以存在房屋租赁权为前提的，如果连租赁权都丧失的话，那么不存在续租权的概念。证人作为中介，没有告知租赁的标的到底谁在使用以及租期、租赁期限等，作为中介来讲是严重违反了中介职业道德，这是最起码的审查观。中介要对交易双方所述真实性承担相应的责任，所以证人在本案中其实存在一定的利害关系，再加上证人对案情的陈述不能做到客观清楚，建议不予采信。被告经质证，对两份证人证言的真实性、合法性、关联性无异议，两份证言中特地强调了北302房屋的转让，是与原告诉状中所陈述的北302房屋交付原告使用的特指北302房屋是一致的。两证人的证词是诚实、可信的，也证明了原、被告之间的合同标的是优先续租权，是一个权利转让的关系，并不是说原告所主张的房屋转让的法律关系，因为刚才证人陈述房屋已经由案外人承租，而且2014年的所谓的费用是拿不到的。两证人一起给6间房屋做的中介，也大致了解了涉案房屋的基本情况，并且告知了三个受让人房屋的基本情况，对其中一间的转让费75000元也是明确的。本院结合证人证言及原、被告双方的陈述，仅对证人系作为中介的事实予以认定，并对原告已就北302房屋转让的事实予以认定，但认为无法证明被告的待证事实。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2014年2月21日，原告支付给被告365000元。其中一间北302房屋原告已转让给他人。被告交付给原告《绍兴市富利达物资有限公司房屋租赁协议书》5份，协议书载明甲方绍兴市富利达物资有限公司，乙方丁秋美，经甲、乙双方协商一致，就租用绍兴市富利达物资有限公司房屋的相关事宜，达成以下协议。一、乙方向甲方承租绍兴市富利达物资有限公司，房号南309、310、311和北303、305房屋各1间。二、租用均为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止。三、乙方向甲方缴纳租金均为10000元，租期内不作调整。四、缴款时间：本协议签订时一次性缴纳。五、乙方没有公司的所有权，只有租用期内的使用权和同等条件下的优先续租权。经甲方同意，使用权连同优先续租权允许转让，但必须按规定缴纳规费和办理转让手续。六、公司的所有公共设施均属甲方所有，在承租期内，乙方有妥善保护其租赁房屋和公共设施的义务。未经甲方同意，乙方不得擅自改变和损坏房屋的结构和各类设施，不得擅自占用公共场所。乙方应对甲方正常的房屋检查、维修给予配合协助。七、在租期内，甲方提供水、电及维修和综合管理服务，乙方应按月向甲方缴纳水费、电费、综合服务费等规费。八、在租期内，乙方必须遵守国家有关法律、法规和本公司的各项规章制度，服从公司有关部门的管理。九、在租期内，乙方必须自觉做好防火防盗等安全工作，因乙方过失造成甲方和其他经营户损失，乙方必须承担全部赔偿责任。十、乙方如需续租，应在合同到期前一月通知甲方并缴纳租金，在同等价格条件下，乙方优先续租。逾期付款，将视为自动放弃。该协议还对其他事项进行了约定。该协议下方甲方处盖有绍兴市富利达物资有限公司的印章，乙方处未有签字盖章。又查明，该房屋至今由案外人绍兴市山河设计装饰有限公司承租使用。
现原告诉至本院，要求解除双方合同关系，由被告返还款项并支付利息损失。
本院认为，本案争议焦点之一为双方为何种法律关系；争议焦点之二是原告主张解除合同，由被告返还价款并赔偿利息损失的理由是否成立。
关于争议焦点之一，原告在诉状中陈述双方系转租关系，诉讼中明确为租赁权转让关系，而被告则认为系优先续租权的转让。对此本院认为，从被告向原告交付的《绍兴市富利达物资有限公司房屋租赁协议书》分析，如双方系转租关系，应由原、被告另行签订转租合同，而非由被告直接将《租赁协议书》交付给原告。现租赁协议书由原告持有，而协议上载明“经甲方同意，使用权连同优先续租权允许转让”，故被告主张的认为双方之间的关系仅为优先续租权的转让亦无法成立。且从合同的价款分析，原告支付给被告的价款远远高于租赁协议书上约定的年租金，结合目前的市场交易习惯，也应视为被告将租赁房屋的使用权和优先续租权等权利义务一并转让给原告。综上，本院认为原、被告双方是基于房屋租赁权转让形成的合同关系。
关于争议焦点之二。因本案为租赁权转让的合同关系，即被告将其与房屋所有权人租赁合同中享有的权利以及作为承租人应承担的义务一并转让给原告。而原告提交的《绍兴市富利达物资有限公司房屋租赁协议书》亦载明“经甲方同意，使用权连同优先续租权允许转让”，故该租赁权的转让还应得到房屋所有权人的同意，但被告现未有证据证明房屋所有权人已同意该租赁权的转让。且该房屋现实际由案外人绍兴市山河设计装饰有限公司承租使用至今，原、被告均不能占有、使用该房屋，该租赁权转让客观上无法实现。即使如被告陈述，双方所转让是仅是2014年的优先续租权，对于续租的时间、租金标准等均未有约定，该转让的优先续租权本身并不明确，无法作为双方转让的标的，且因该房屋已被他人占有使用，原告事实上也不能实现优先续租。虽原告已将其中一间房屋转让给他人，但其所转让的亦系房屋的租赁权，该租赁权能否实现可由该受让方另行主张权利。但本案中，本院认为，原、被告之间租赁权转让的合同目的客观上无法实现，原告要求解除该合同符合法律规定，本院予以支持。因双方合同解除，且被告未对原告主张的房屋价款提出异议，视为其认可原告主张的价款，故被告应向原告返还价款300000元。关于原告主张的利息损失，本院酌情自原告起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算。被告丁秋美同时申请追加绍兴市富利达物资有限公司为本案共同被告，对此本院认为其并非本案合同当事人，不属必要的共同诉讼，被告要求追加共同被告的申请缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告徐强炎与被告丁秋美之间就南309、310、311室和北303、305室房屋的租赁权转让关系；
二、被告丁秋美应于本判决生效之日起三十日内返还给原告徐强炎300000元并支付该款自2014年9月5日起至本判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的50%计算）；
三、驳回原告徐强炎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2940元，由被告丁秋美负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 赵珠艳
二〇一五年十月十二日
书 记 员 黄美娟
附页：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。