湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民一终字第00121号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖北省人民防空办公室。
法定代表人杨世友，主任。
委托代理人江兴魁，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程宏政。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程宏军。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程宏元。
三被上诉人的共同委托代理人付军华，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人湖北省人民防空办公室（以下简称省人防办）为与程宏政、程宏军、程宏元房屋买卖合同纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2013）鄂神农架民初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，代理审判员邓宜华、王明兵参加的合议庭进行了审理。经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原审查明：程宏政、程宏军、程宏元系兄弟关系。2003年9月8日，程宏军取得了位于木鱼居委会地号为210602051、面积为380平方米的国有土地使用权证，后在此土地上建造了房屋。2004年12月10日，程宏军取得了所有权证号为神房权证木鱼镇字第私200000168号、座落于神农架林区木鱼居委会、面积为1741.44平方米的七层自建房屋的所有权，该房屋土地证号为2106020**，共有人为程宏政、程宏元。2009年12月25日，省人防办与程宏政、程宏军、程宏元签订了《房屋产权买卖合同》，合同基本内容为：“程宏军、程宏元、程宏政为甲方出卖方，省人防办为乙方买受方，双方就位于神农架林区木鱼镇居委会二组的一栋房产、设施设备、土地使用权及林木等房屋产权的买卖事宜签订合同条款。一、房屋权属地址及相关证件。该房产共七层，证载面积为1741.44平方米，土地独用面积为380平方米，土地使用权证号210602051。二、价格。该房屋产权、设施设备、家俱用具、土地使用权及林木等整体出售，总售价为贰佰捌拾万元。三、款项支付方式。1、合同签订时，乙方应支付甲方总价款的20%作为定金，甲方开始协助乙方办理各种产权过户手续。2、待各种产权手续过户完毕后，60日内乙方再支付甲方总价款的50%。3、剩余款项乙方必须于2010年12月28日前一次性付清。四、甲乙双方的权利和义务。甲方的权利义务：1、甲方负责协助乙方办理房屋产权和土地使用权的过户手续，其费用由乙方承担。2、甲方在乙方支付定金的同时，将房屋及室内设施设备、家俱用具清点造册，并移交给乙方。乙方的权利义务：1、乙方有权要求甲方协助办理各种手续……，3、甲方（打印错误，应为乙方）承担在办理过户手续过程中所产生相关费用，并在本合同第三条约定的原则前提下，按期向甲方支付费用。五、违约责任。……2、乙方未按合同按时支付相应款项，每超期一日，应向甲方支付0.1‰的违约滞纳金，超过90日，甲方有权收回房屋产权和土地使用权，并没收合同定金。3、如果甲方违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金，并赔偿由此造成的一切经济损失。”合同签订后，双方对房屋资产进行了清点，省人防办接手该房屋并进行装修，于2010年3月开始以“神农架映山红酒店”的店名进行营业。2010年8月20日，神农架林区人民防空办公室函告省人防办，称“根据省人防办与酒店签订的合同，林区人防办多次协调，向省人防办作如下说明：一、林区人防办积极协调，协助省人防办按双方签订的合同要求，依法做好映山红房产及土地手续的过户手续。二、关于酒店与锦院花园酒店（原颐顺园）中间的空地问题，由于没有履行合同，土地持有人认为省人防办不能依法按合同行事，该土地转让合同自动终止。后经林区人防办多次做工作，土地持有人表态，该宗土地如转让，优先考虑用于省人防办疏散基地建设”。2010年8月27日，程宏军函告省人防办，称“因未收到资金，为维护双方签订合同的严肃性，请按照签订的合同相关条款及时支付酒店转让资金，限期在2010年9月5日前若贵单位仍不履行合同，甲方将依据合同收回酒店的经营权”。同年9月5日，省人防办汇出56万元的定金，程宏政、程宏军、程宏元于10月29日收到该款。
2011年6月9日，程宏军再次函告省人防办，称“在酒店移交贵单位经营一年半之久后，贵单位未按协议要求履行义务，特函告意见及要求：一、若贵单位在2011年7月1日前不能履行签订的《房屋产权买卖合同》约定的付款义务，酒店所有权者将依据合同规定收回经营权；收回房屋产权和土地使用权，按照合同违约责任条款追索违约滞纳金；收取合同定金，并解除合同。要求赔偿因违约造成的一切经济损失。二、若在2011年7月1日前经双方协商履行合同，酒店所有权者提出要求为：1、要求贵单位及时支付购房款，从移交之日至购房款项支付完毕期间，应按酒店原年经营租赁收入20万元支付赔偿损失。2、承担酒店因提前与原租赁者解除合同及在清产核资期间影响经营造成的经济损失4万元。3、双方签订补充合同，在2011年8月1日前履行完毕”。同年7月22日，省人防办结束酒店的经营，与程宏政、程宏军、程宏元进行了资产清点，将神农架映山红酒店房屋交还程宏政、程宏军、程宏元。程宏政、程宏军、程宏元收回房屋后，对房屋进行了修缮并自行经营至今。
2012年2月29日，程宏政、程宏军、程宏元向省人防办发出《关于酒店转让合同事宜的函》，该函称“鉴于你方未在2011年7月1日前履行双方签订的《房屋产权买卖合同》约定的各项义务，我方已依据合同规定收回酒店经营权及房屋产权和土地使用权，按合同违约责任条款追索滞纳金，没收合同定金，并解除合同，要求赔偿一切经济损失……”。同年10月11日，省人防办向程宏政、程宏军、程宏元发出《关于酒店转让合同终止事宜的函》，该函称“由于某种原因致使合同不能履行，相关手续不能办理，双方都有责任。此次协商解决酒店转让合同终止事宜是基于不没收合同定金的前提下，妥善处理双方损失”。后双方因定金及赔偿问题协商未成，省人防办于2013年7月15日诉至原审法院，请求人民法院判令程宏政、程宏军、程宏元立即将神农架林区土地使用证编号为210602051（神房权证木鱼镇字第私200000168号）的房屋产权过户至省人防办名下；判令程宏政、程宏军、程宏元返还该房屋内双方核定的全部设备、设施及家俱；并由程宏政、程宏军、程宏元承担本案诉讼费用。程宏政、程宏军、程宏元在法定期限内提起反诉，请求人民法院确认双方签订的房屋买卖合同已解除；判令省人防办违约，省人防办交付的定金56万元归程宏政、程宏军、程宏元所有；判令省人防办赔偿因违约行为造成程宏政、程宏军、程宏元的各项经济损失622026元（含省人防办占用房屋期间程宏政、程宏军、程宏元的经营损失、消耗品损失、房屋损坏后的维修费用、合同违约金、垫付的电费、税费等）；并由省人防办承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
同时查明，2008年12月29日，程鑫（系程宏政之子）、蔡吉瑛（系程宏政之妻）取得了证号为神国用（2008）第210600139号、地号为210601的位于木鱼镇木鱼居委会的面积为1802.6平方米的国有土地使用权证。2009年12月25日，省人防办与程鑫、蔡吉瑛、程宏政签订了《土地转让协议》，其基本内容为：“转让方程鑫、蔡吉瑛、程宏政为甲方，被转让方省人防办为乙方，因乙方疏散基地建设，需使用甲方位于映山红酒店与颐顺园酒店之间的土地1802.6平方米，并达成协议。一、乙方转让甲方土地的基本情况：1、具体位置神农架林区木鱼镇二组，南至209国道，西至颐顺园酒店，北至国土分局，东至映山红酒店与国土分局靠东墙的垂直线；2、转让土地的情况。土地等级编码为210601。二、转让土地的价格。该土地转让含林木及地面附着物补偿每亩按30万元计价，共计811980元。三、付款的方式。1、合同签订后20日内，乙方按合同总价款的20%向甲方支付定金，甲方开始办理土地过户的各种手续。2、土地过户的各种手续完毕后60日内，乙方再向甲方支付总价款50%。3、剩余价款乙方在2010年12月28日前一次性付清。四、甲乙双方的权利和义务……”。该协议签订后，协议双方未对土地进行移交，亦未办理各种手续。2013年7月18日，省人防办就本协议诉至原审法院，要求判令程宏政、程鑫、蔡吉瑛履行该合同，将该土地权利证书办理变更登记手续。该案原审法院已另案受理。
原审认为：省人防办与程宏政、程宏军、程宏元签订的《房屋产权买卖合同》是双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方形成买卖合同关系，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。程宏政、程宏军、程宏元依约交付了房屋，省人防办即应按合同约定支付价款，其迟延支付定金的行为本属违约，程宏政、程宏军、程宏元本可依据双方合同约定收回房屋产权，但根据双方的来往函件及程宏政、程宏军、程宏元接受定金的行为，应视为程宏政、程宏军、程宏元同意双方继续履行合同。省人防办在支付定金后，经营酒店长达年余之久，在程宏政、程宏军、程宏元再三函告办理手续及支付房屋价款的情况下，既未积极办理各项相关手续，亦未向程宏政、程宏军、程宏元支付剩余房款的行为系《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项中“迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，显属违约行为。双方办理交接、省人防办退还程宏政、程宏军、程宏元房屋的行为应视为双方已有了解除合同的合意，且程宏政、程宏军、程宏元在交接之后于2012年2月29日的函件中也明确提出了其要求解除合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，省人防办在收到该函件后既未提出异议，又在同年10月11日向程宏政、程宏军、程宏元发出《关于酒店转让合同终止事宜的函》的行为，应视为省人防办默认并同意双方已解除了合同。综上，对本案作出如下评判：一、关于本案本诉部分。1、省人防办要求继续履行合同的诉讼请求因与事实不符，且无法律依据，不予支持。2、对于省人防办诉称程宏政、程宏军、程宏元未为其办理过户手续的意见，因双方合同中明确约定了办理过户手续系省人防办的义务，程宏政、程宏军、程宏元负有协助义务，省人防办在本案中并未提供证据证实程宏政、程宏军、程宏元存在拒绝协助办理相关手续的情况，无法认定程宏政、程宏军、程宏元具有违约行为，依据举证原则，对于省人防办这一意见，不予支持。3、对于省人防办认为程宏政、程宏军、程宏元不具备撤销合同资格的意见，因程宏政、程宏军、程宏元作为酒店房屋所有权人，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，其依法享有对自己的不动产处分的权利；同时程宏政、程宏军、程宏元作为买卖合同的一方当事人，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，其也依法享有在合同另一方当事人违约的情况下解除合同的权利，故对省人防办这一意见，不予支持。4、对于省人防办认为程宏政、程宏军、程宏元的反诉状上仅打印程宏政、程宏军、程宏元名称，无程宏政、程宏军、程宏元本人签字，反诉无效的意见，因法律并无提交反诉状须有当事人亲笔签名的明确规定，程宏政、程宏军、程宏元在向法院递交反诉状后，亦按法律规定程序预交了反诉费用，程宏政、程宏军、程宏元当庭亦表达了其反诉的意愿，且反诉内容与本诉系同一法律关系，故省人防办这一意见无法律依据，不予支持。5、对于省人防办认为房屋买卖合同与土地转让协议系同一整体的意见，因房屋所占土地与《土地转让协议》中的土地分属不同的所有权人，位置虽有联系但系两块地界，其土地证号亦不相同，故省人防办这一意见缺乏事实依据，亦不予支持。二、关于本案反诉部分。1、对于程宏政、程宏军、程宏元要求解除合同的反诉请求，因与事实相符，且有相应法律依据，予以支持。2、对于程宏政、程宏军、程宏元要求判令定金归其所有的请求，因其在要求省人防办赔偿损失的明细计算中也计算了违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，庭审后，程宏政、程宏军、程宏元出具了要求选择适用定金条款、自愿放弃违约金请求的书面意见，故对程宏政、程宏军、程宏元要求不返还定金的反诉请求因符合合同约定及相关法律规定，予以支持。3、对于程宏政、程宏军、程宏元要求省人防办赔偿经营损失的请求，因其提供的依据是其与他人签订的合同，此证据并不足以证实程宏政、程宏军、程宏元的实际经营损失，程宏政、程宏军、程宏元亦未提出鉴定其经营损失的申请，故其该项反诉请求因举证不能，不予支持。4、对于程宏政、程宏军、程宏元要求省人防办赔偿维修费用的请求，因程宏政、程宏军、程宏元并未提供充足证据证实系省人防办的行为导致损害后果发生，加之维修费用的条据大多属非正规票据，省人防办未予认可，双方在合同中亦无关于这方面的明确约定，故对程宏政、程宏军、程宏元的这一反诉请求，不予支持。5、对于程宏政、程宏军、程宏元要求省人防办支付其垫付的电费、税费、电话费共计3911.48元的请求，因票据显示的时间确系省人防办经营酒店期间，故依据诚实信用及公平原则，对程宏政、程宏军、程宏元这一反诉请求，予以支持。但对其要求省人防办赔偿消耗品损失的请求，因程宏政、程宏军、程宏元提供的计算表系其单方计算，无省人防办签字，省人防办当庭亦不予认可，不予支持。
综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、驳回湖北省人民防空办公室的诉讼请求。二、解除湖北省人民防空办公室与程宏政、程宏军、程宏元于2009年12月25日签订的《房屋产权买卖合同》。三、湖北省人民防空办公室支付程宏政、程宏军、程宏元的定金56万元归程宏政、程宏军、程宏元所有；湖北省人民防空办公室还应支付程宏政、程宏军、程宏元为其垫付的各项费用3911.48元，限于本判决生效后五日内支付。四、驳回程宏政、程宏军、程宏元的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22692元，由湖北省人民防空办公室负担。反诉案件受理费15438元，由湖北省人民防空办公室负担7410元，程宏政、程宏军、程宏元负担8028元。
上诉人省人防办不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、涉案房产作为酒店必须要办理工商变更登记手续。上诉人从2010年就要求被上诉人办理过户手续，以方便办理工商变更登记。但被上诉人均以种种理由拒绝。导致上诉人没有办理工商变更登记，受到工商管理部门的处罚。一审作出上诉人没有向被上诉人提出申请办理过户的认定与客观事实不符，与基本常识不相符合。2、上诉人没有主动移交房屋，是被上诉人在2011年7月21日强行封锁房屋大门，由被上诉人和被上诉人的关联人员王英办理了资产清理手续，致使上诉人的国有资产遭受巨大损失。一审认为上诉人主动移交房产，视为双方已有了解除合同的合意，与事实相违背。3、被上诉人违约在先。上诉人提供的证据证明上诉人是在被上诉人催告的合理期限内支付定金，被上诉人已经认可接受，足以说明双方对定金支付问题达成了新的契约，上诉人依约履行了付款义务，不存在违约行为。被上诉人在没有办理产权过户手续的情况下，上诉人当然有权拒绝履行后面的义务，根本违约方是被上诉人。4、上诉人履行了首期付款义务，协助房产过户是被上诉人应当履行的法定义务，不需要上诉人举证。被上诉人没有按约履行自己的合同义务，致使合同的交易目的无法实现，构成根本违约。被上诉人最后一份发函是在2012年2月29日，距上诉人起诉时间已过一年，被上诉人既不享有法定合同解除权，也超过了行使撤销权的合理催告期限。二、一审判决适用法律不当。1、错误适用“谁主张谁举证”的原则。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（二）款的规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。既然一审认定被上诉人负有协助义务，那么被上诉人就应当自觉履行，而不存在应由上诉人举证的任何可能性。2、本案是所有权买卖法律关系，而一审对被上诉人提供的证明被上诉人替上诉人缴纳的电费、税费、电话费等经营期间债权关系的证据予以认定，在本案中作出处理违反法律规定。三、一审存在违背法律、枉法裁判的情形。1、上诉人和被上诉人多次协商的核心内容是定金和赔偿的条件问题，双方均不存在默认解除合同。一审曲解案件基本事实，枉法臆断。2、上诉人收到的反诉状没有被上诉人的签名和捺印，看不出有当事人参与的真实意思表示，存在虚假反诉情况。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人程宏政、程宏军、程宏元答辩称：1、合同签订后，被上诉人履行了交付房屋义务，直到2010年10月29日才收到56万元定金，被上诉人多次追要购房款，要求办理房产过户手续，而上诉人一直未支付过户费用和付清购房款。2、上诉人已经在终止酒店房屋买卖协议来函中同意解除房屋买卖合同，仅就定金、装修款、赔偿问题协商处理，双方已经达成解除合同协议。房屋物品交接不仅有上诉人聘请的酒店经理王英签字，还有见证人和上诉人的工作人员签字，上诉人移交房屋给被上诉人的客观事实存在。3、双方在签订房屋买卖合同9个月后，上诉人才支付被上诉人56万元定金，已经构成根本违约，被上诉人有权解除合同没收定金，并要求赔偿损失。4、购房方最核心的义务是支付房款、承担过户手续费税费，主动提供合同、证明办理过户手续，被上诉人仅仅负有协助义务，是辅助的次要义务。根据合同法规定，一方不履行合同主要义务的，另一方有权解除合同，解除合同通知对方时生效。上诉人违约支付定金，在给被上诉人的回函中确认收到了被上诉人的《关于酒店转让合同事宜的函》，同意终止合同履行。本案诉讼之前双方已经同意解除合同，一审判决只是确认合同解除的事实。综上，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、上诉人省人防办与被上诉人程宏政、程宏军、程宏元在2009年12月25日签订的《房屋产权买卖合同》依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《房屋产权买卖合同》对双方的权利义务均已明确，其中房屋总价款的20%作为定金应当在合同签订时支付。关于上诉人省人防办提出其在被上诉人催告的合理期限内支付了定金，被上诉人已经认可接受，说明双方对定金支付问题达成了新的契约，上诉人不存在违约行为的上诉理由，根据被上诉人程宏军在2010年8月27日的发函内容，其要求上诉人限期履行支付资金义务，否则收回酒店经营权，并未对已订立的《房屋产权买卖合同》条款作出变更的意思表示，其接受56万元定金以及之后的催告行为应视为同意上诉人继续履行合同。上诉人未能按照《房屋产权买卖合同》约定履行付款义务，违约在先。对上诉人据此提出的上诉理由，本院不予采纳。2、房屋产权过户登记手续需买卖双方共同办理。上诉人在接手管理诉争房屋后，长时间未按约定履行付款义务，后在被上诉人的催告下支付定金。此后双方的信函内容也不能说明被上诉人有拖延或拒绝协助办理产权过户手续的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上述规定要求诉讼事实主张者即为提供证据者。上诉人提出被上诉人收取定金后拒绝协助履行房屋产权过户义务，依上述规定的举证责任分配原则，应当就所提出的事实主张提供相应证据证明。因上诉人在一审、二审并未提供证据证明被上诉人有违约的事实，本院对其提出一审举证责任分配不当从而导致认定事实错误，被上诉人构成根本违约等上诉理由，不予采纳。3、双方在《房屋产权买卖合同》约定，“上诉人未按合同按时支付相应款项超过90日，被上诉人有权收回房屋产权和土地使用权，并没收合同定金”。上述约定即是明确了该合同的解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除情形的相关规定，守约当事人可以在符合合同约定的解除情形出现时，以单方意思表示解除合同。被上诉人在2011年6月9日发函给上诉人要求其在2011年7月1日前履行付款义务，后上诉人将诉争房屋交还被上诉人，是双方用行为表明已有解除合同的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。即合同解除权为形成权，在单方解除的意思表示到达对方时生效。被上诉人于2012年2月29日对上诉人的发函内容，即是以函件形式通知上诉人解除合同。故本院对上诉人提出被上诉人不享有法定合同解除权，且行使权利超过了合理催告期限的上诉理由，不予采纳。4、关于上诉人提出被上诉人拒绝履行过户手续，导致上诉人受到工商管理部门处罚；被上诉人强行封锁房屋，与关联人员办理资产清理，导致上诉人受到损失等上诉理由，因未提供相应证据证明，且上述理由与本案合同的履行无必然关联，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。被上诉人对其主张的电费、税费、电话费请求，已在一审提供了相应票据证明，票据上显示的款项支付时间和上诉人经营酒店时间相符，系被上诉人在上诉人经营酒店期间为其支付的费用，一审据此采信上述证据判决该费用由上诉人承担并无不当。对上诉人提出一审认定上述证据在本案中作出处理违反法律规定的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出本案反诉状签名系打印，由此说明反诉请求不是被上诉人的真实意思表示，本案存在虚假反诉的上诉理由，因一审已在判决中予以论述，评判观点正确，本院不再赘述。综上，上诉人省人防办提出的上诉理由没有事实根据和法律依据，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38130元，由上诉人湖北省人民防空办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
代理审判员 邓宜华
代理审判员 王明兵
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 袁昌芹