广东省江门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）江中法民二终字第166号
上诉人（原审原告）：鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社，住所地：广东省鹤山市共和镇良庚村西合。
负责人：梁伟文，该村村长。
委托代理人：梁雁群，女，汉族，1989年1月18日出生，住广东省鹤山市共和镇良庚村民委员会西合村**号，公民身份号码：4407841989********，该社社员。
委托代理人：李红英，女，汉族，1971年11月17日出生，住广东省鹤山市共和镇良庚村民委员会西合村*号，公民身份号码：4407251971********，该社社员。
被上诉人（原审被告）：许凯佳，男，汉族，1973年3月29日出生，住广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园映蓝天一街*号，公民身份号码：4405251973********。
委托代理人：廖镜明，男，汉族，1955年5月5日出生，住广东省鹤山市沙坪镇中东西大道**号***房，公民身份号码：4407251955********。
上诉人鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社（以下简称“西合合作社”）因与被上诉人许凯佳确认合同无效纠纷一案，不服鹤山市人民法院（2013）江鹤法民二初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年1月10日，西合合作社村民将涉案土地出租给许凯佳建商住楼，并授权梁石平、梁崖山、梁悦平签合同一事进行表决。当时，西合合作社共26户，其中21户同意通过。该次表决形成了一份书面文件，由同意通过的户代表签名，并加盖西合合作社及鹤山市共和镇良庚村民委员会公章予以确认。
2008年1月23日，西合合作社（甲方）与许凯佳（乙方）签订了《建设用地租赁合同》，将属于西合合作社集体所有的位于共和镇良庚工业开发二区内，即入西合村牛角路（地名）往北面与工业区大路之间的空地，该地面积共11.7亩，将其中6亩地出租给许凯佳用于建造商业、住宅综合楼使用。租赁期限为50年，待共和镇房地产开发公司将涉案土地平整后正式交付给许凯佳使用。初定于2008年5月1日开始交付许凯佳使用至2058年4月底止。租金按年计收，前30年的租金为每年每亩2500元，即每年租金15000元；后20年租金为每年每亩2750元。实行先付款后使用的原则，租金从西合合作社将地“三通一平”后，实际交付许凯佳正式使用之日起开始计收。每年应缴交的租金分上半年和下半年支付，上半年的租金定于1月30日前缴交，下半年的租金定于7月30日前缴交。签订合同之日，许凯佳先向西合合作社交付押金10000元，押金可抵作最后一年的租金，余额部分可在合同期满后如数退还给许凯佳，押金交付期间不计付利息。合同还对双方的权利、义务及违约责任进行了相关约定。该合同由时任西合合作社村长梁石平及村民代表梁悦平、梁岸山签名，并加盖西合合作社的公章予以确认。鹤山市共和镇良庚村民委员会于2008年1月24日在该合同上增加意见：“该地属西合村集体建设用地，同意出租”，亦加盖公章予以确认。该合同的签订过程由鹤山市共和镇法律服务所进行了见证。
合同签订后，许凯佳于2008年1月25日支付了10000元押金给西合合作社；并于2011年1月29日、2012年1月12日、2013年5月29日分三次向西合合作社的银行账户缴交了2008年5月至2013年5月共5年的租金合共75000元。庭审时，西合合作社与许凯佳均确认涉案土地至今没有交付给许凯佳使用。
原审法院审理认为：西合合作社将涉案土地租赁给许凯佳作商业、住宅综合楼使用，双方签订了《建设用地租赁合同》。现西合合作社认为该合同系其原村长梁石平以欺诈手段哄骗村民而签订的，且该地块不属于建设用地，许凯佳不能在该地块上进行非农建设，若执行该合同，将严重损害西合合作社的集体利益，而诉至原审法院请求确认《建设用地租赁合同》无效，故本案是确认合同无效纠纷。
经审查，《建设用地租赁合同》是由西合合作社的村民授权村长梁石平及其村民代表梁悦平、梁岸山与许凯佳签订，并由鹤山市共和镇良庚村民委员会确认及鹤山市共和镇法律服务所见证，因此该合同是双方当事人的真实意思表示。西合合作社认为该合同系梁石平以欺诈手段哄骗村民签订的，但只提供了西合合作社村民签名的一份《声明》，不足以证实签订合同存在欺诈的情况，且自签订合同至今已超过五年时间，西合合作社在收取许凯佳租金的同时并未对合同提出任何异议，故原审法院对西合合作社主张被欺诈而签订合同不予采信。对于西合合作社认为涉案土地不属于建设用地，《建设用地租赁合同》因违反法律的禁止性规定而无效，但西合合作社在签订合同时明确称涉案土地为建设用地，且鹤山市共和镇良庚村民委员会予以确认。而本案中，西合合作社亦未能提供证据证实涉案土地禁止用于建商住楼。因此，西合合作社以此为由要求确认合同无效，理据不足，原审法院不予支持。对于西合合作社认为《建设用地租赁合同》严重损害了其集体利益，因该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，应认定西合合作社知悉签订合同的法律效果，且本案亦无证据显示履行《建设用地租赁合同》会严重损害西合合作社的利益，故西合合作社据此主张合同无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，西合合作社要求确认《建设用地租赁合同》无效，理据不充分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社的诉讼请求。一审案件受理费11300元，由鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社负担。
上诉人西合合作社不服原审判决，向本院上诉称：一、从举证责任方面来看，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；”的规定，许凯佳认为涉案的《建设用地租赁合同》有效，应举证证明涉案土地应属于建设用地。但原审法院将该项责任分配给西合合作社，明显是错误的。
二、从查明事实方面来看，涉案的《建设用地租赁合同》签订于2008年1月，此时涉案土地尚属于农用地。因此，许凯佳将农用地当做建设用地使用属于违法用地。2010年12月21日，虽然广东省国土资源厅作出粤国土资（建）字（2010）907号《关于鹤山市2010年度第七批次城镇建设用地的批复》，同意将涉案土地转为建设用地，但该文件还规定批复的有效期为两年，如两年内未实施征地补偿安置方案的，该批准文件自动失效。随后，依西合合作社的申请，鹤山市国土资源局于2014年4月1日出函，证实该土地一直未办理供地手续，即未办理征地补偿手续。因此，涉案土地不属于国有建设用地。现许凯佳租赁该地用于建商住楼，违反了法律的禁止性规定，故西合合作社与许凯佳之间签订的《建设用地租赁合同》应依法认定无效合同。
综上，请求二审法院依法判令：1、撤销原审判决，并依法确认西合合作社与许凯佳之间签订的《建设用地租赁合同》无效。2、本案一、二审案件受理费由许凯佳承担。
被上诉人许凯佳答辩称：一、2008年1月23日，西合合作社与许凯佳签订了《建设用地租赁合同》。而在签订该合同之前，西合合作社提供了2008年1月10日同意通过的户代表签名的表决。该书面表决显示，西合合作社共有26户，其中21户签名表决同意通过（已超过70%），并加盖有手指模。随后，就涉案《建设用地租赁合同》和书面表决结果，又加盖了西合合作社的公章，以及鹤山市共和镇良庚村民委员会公章。上述签约行为，经过鹤山市共和镇法律服务所审查见证，程序合法。
二、从西合合作社提供的2014年4月1日由鹤山市国土资源局出具的证明可知，涉案土地已属于建设用地。因此，双方签订的《建设用地租赁合同》是公平、公开的，体现了真实的意思表示，符合法律规定。到目前为止，涉案合同已履行了五年，且许凯佳一直依照合同的约定履行支付租金的义务。西合合作社在收取涉案土地租金后，从未对合同的效力提出异议。而如今，西合合作社一方面以原村长梁石平通过欺诈手段哄骗村民签订合同，另一方面又以土地不属于建设用地，不能在农用地上进行建设为由，要求法院认定涉案无效，但其并未提交相关证据，故应承担举证不能的法律后果。
三、由于涉案土地至今仍没有依照合同约定交付建设用地的相关证件，致使许凯佳无法使用租赁土地并造成了一定的损失，故许凯佳保留追索赔偿的权利。另外，一、二审案件受理费由西合合作社负担。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。西合合作社上诉的理由缺乏事实依据，故请二审法院予以驳回上诉，维持原判。
二审诉讼期间，西合合作社向本院提交以下证据：证据1、《关于2008年1月24日出租地块声明》10份及身份证复印件4份，证明在签订《建设用地租赁合同》过程中，西合合作社的村民是先签字，内容则是事后填写的。证据2、粤国土（建）字（2010）907号《关于鹤山市2010年度第七批次城镇建设用地的批复》、鹤山市国土资源局于2014年4月1日出具的《复函》各1份，证明从签订涉案合同至今，涉案土地一直不具备建设用地的性质。
对于西合合作社提供的证据，许凯佳质证如下：1、对于证据1真实性和合法性不予确认，因为部分声明没有落款的日期，且上述证据应在一审期间提交，故不属于新证据。2、出具上述声明的村民应到庭进行作证，但相关人员未到庭，也未经法庭质证。3、对于粤国土（建）字（2010）907号《关于鹤山市2010年度第七批次城镇建设用地的批复》真实性由法院认定。4、对于在《复函》中所提到涉案土地的性质，应是建设用地。在2008年前该块土地已被政府征用，事后才返还给西合合作社的村民，所以性质依然是建设用地。
本院对西合合作社提供的证据审查并认定如下：1、10份《关于2008年1月24日出租地块声明》及4份身份证复印件，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定新证据的范畴。且在上述证据属于证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”的规定，以及第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，因本案无其他证据可以印证证人证言，故本院对其证明力不予确认。2、对于证据2属于西合合作社在一审庭审结束后新发现的证据，属于法律规定的新证据范畴，本院予以采信。
二审诉讼期间，许凯佳向本院提交了以下证据：相片两张，证明村民在涉案的土地自行建造房屋，并占用了400多平方米。
对许凯佳提供的证据，西合合作社质证如下：上述证据与本案无关，村民只是在涉案土地附近建造房屋。
本院对许凯佳提供的证据审查并认证如下：该证据与本案当事人的诉求所主张的事实没有关联性，本院对该证据不予采信。
经二审审理，本院除对原审法院所查明的事实依法予以确认外，另查明：2010年12月21日，广东省国土资源厅作出粤国土（建）字（2010）907号《关于鹤山市2010年度第七批次城镇建设用地的批复》，主要内容如下：1、同意良庚村委会下属的集体农用地转为建设用地，未利用地一并办理征收为国有土地手续。2、征地应发布公告，并限期办理征地补偿登记。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征用土地。3、农用地转用和土地征收批文文件有效期为两年，本批准文件两年内未实施征地补偿安置方案的，批准文件自动失效。
再查明：2014年4月1日，鹤山国土资源局对西合合作社申请核实涉案土地情况一事作出《复函》，内容如下：该地块已经省人民政府批准征收为国有建设用地，属鹤山市2010年度第七批次城镇建设用地，批文为粤国土资（建）字第（2010）907号，未办理供地手续。
本院认为：从查明的事实可知，涉案土地已于2010年12月21日经广东省人民政府批准，被征收为国有建设用地，属于鹤山市2010年度地七批次城镇建设用地。本案二审期间，西合合作社向鹤山市国土资源局核实涉案土地情况时，该局仍答复称涉案土地为国有建设用地，仅未办理供地手续。虽然西合合作社并未就涉案土地获得补偿，但该问题属于行政主管部门处理的范围。因涉案土地在起诉前已被依法批准征收为国有建设用地，在国土部门作出行政处理前，西合合作社作为土地所有权人起诉确认租赁合同无效，主体不适格。其对涉案土地的权属有异议，应当先向行政主管部门申请处理。在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，西合合作社提起本案的诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定。本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予以驳回起诉，西合合作社应向国土行政主管部门申请处理。
综上所述，原审法院对西合合作社的起诉予以受理并作出实体判决不当，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销鹤山市人民法院作出的（2013）江鹤法民二初字第670号民事判决；
二、驳回鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社的起诉。
鹤山市共和镇良庚村西合经济合作社预交的一审案件受理费11300元，二审案件受理费11300元，分别由原审法院和本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
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审 判 长 蔡镇海
代理审判员 郭 堃
代理审判员 罗晓云
二〇一四年八月一日
书 记 员 郑平平