山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民初字第319号
原告青州市海盾新型建材有限公司（原青州市万通建材有限公司）。
法定代表人崔华云，董事长。
委托代理人黄万忠，男，1971年11月18日出生，汉族，该公司经理。
委托代理人牟保国，山东英拓律师事务所律师。
被告潍坊中普医药有限公司。
法定代表人李凤娟，经理。
委托代理人房德业，山东九州天衡律师事务所律师。
原告青州市海盾新型建材有限公司（以下简称海盾建材公司）与被告潍坊中普医药有限公司（以下简称中普医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员李荣江适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海盾建材公司的委托代理人黄万忠、牟保国、被告中普医药公司的委托代理人房德业到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员李荣江担任审判长，与人民陪审员周顺民、蔡相红组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告海盾建材公司的委托代理人黄万忠、牟保国、被告中普医药公司法定代表人李凤娟及委托代理人房德业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2008年7月25日签订的青州市民营工业园丰收二路167号的房屋及院落租赁合同到期后，双方协商延长租期至2012年10月31日，租金调整为2万元／月。延长租期到期后被告继续使用该承租房屋和院落，双方仍按延长租期约定每月2万元租金标准继续履行，并由被告承担水电费用和土地税。至2014年12月，被告已拖欠原告房租、土地税、水电费等合计167812.30元。后经原告多次催要，被告仅支付租金3万元。2015年1月23日，原告与被告解除该租赁合同关系，但被告至今未向原告交还租赁房屋及院落，也未支付欠付的租金，造成原告损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、确认原、被告双方关于青州市民营工业园丰收二路167号的房屋及院落租赁合同关系已经解除；2、判令被告返还原告租赁房屋及院落并支付原告欠付租金、水电费等155316元（计算至2015年1月23日，之后按每月2万元标准另行计算至被告实际返还租赁房屋之日）；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、签订该租赁合同的相对人因涉嫌刑事案件，我公司的账簿等手续均被青州市公安局刑侦大队收缴，对原告诉讼的数额我公司不予认可，需要对账；2、租金2万元标准仅指2012年11月及12月两个月，后未签订租赁合同，以后所交租金属于预交，解除合同时双方应该结算；3、自2015年1月23日我公司组织人员去拉走公司办公物品，以便腾空房屋，但原告以欠其租金为由阻拦，我公司自此已经不再使用该房屋，我公司同意原告关于租赁合同已于2015年1月23日解除的请求，自此之后租金我公司不予承担。
经审理查明，2008年7月25日，原、被告签订房屋及院落租赁合同书一份，原告将位于青州市民营工业园丰收二路167号厂房及院落租赁给被告使用。该厂房两排共1450平方米，办公室11间，共200平方米，院落总面积2500平方米；租赁期限自2008年9月1日始至2012年8月31日止；租金2008年9月1日至2010年8月31日每年租金128000元，后两年双方根据市场行情增减。该房屋及院落租赁合同主要内容为：“出租方（甲方）：青州市万通建材有限公司承租方（乙方）潍坊中普医药有限公司根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋及院落租赁的有关事宜达成协议如下：第一条房屋院落基本情况：甲方自愿将位于青州市民营工业园丰收二路167号的部分厂房及院落租赁给乙方使用，厂房两排共1450㎡，办公室11间，共200㎡，院落总面积约2500㎡。第二条房屋权属情况：甲方必须保证房屋系合法建筑且拥有出租权。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2008年9月1日起至2012年8月30日止。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出，同等条件下乙方优先租赁。第四条租金：租金2008年9月1日至2010年8月31日每年租金128000元，后两年双方根据市场行情增减。第五条付款方式：每年七月三十一日前一次性付清下年租金。如不按时交纳，每拖延一天乙方向甲方支付5%的违约金。甲方有权收回该租赁厂房及院落。第六条土地占用税：乙方所占用的土地使用税由甲方缴纳。第七条其他费用：乙方承担租赁期间的水电费，乙方在租赁期间内要搞好环境卫生，实行门前三包和治安保卫。如发生安全事故由乙方承担。第八条房屋修缮：（一）甲方负责房屋的修缮，费用由甲方承担。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于使用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或有故障时，应及时通知甲方修复。甲方在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的应相应减少租金或延长租赁期限。（二）乙方合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损害或发生故障的（如：人为损害或发生火灾）乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的。甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。（三）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第九条承租人征得出租人同意，可以对租赁物进行装修或改善增设他物。租赁期满，乙方装修或增设他物的设施由乙方撤走，把租赁物恢复原状。如拆除后对租赁物有影响或不能恢复原状的不能拆除，如个别设施甲方留用双方可协商作价。合同同时对其它条款进行了约定。出租方（甲方）盖章：青州市万通建材有限公司（公章）代表人签章：崔珍（私章）承租方（乙方）盖章：潍坊中普医药有限公司（公章）代表人签章：李建华08年7月25日”。该合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋及院落，被告按约定支付原告自2008年9月1日至2010年8月31日租金256000元。2010年8月份，原、被告签订关于《房屋及院落租赁合同》的补充协议一份，双方约定租赁合同后两年即自2010年9月1日至2012年8月31日的租金320000元，该补充协议载明：“关于《房屋及院落租赁合同》的补充协议出租方（甲方）：承租方（乙方）：根据双方2008年7月25日签订的《房屋及院落租赁合同》的约定，后两年即自2010年9月1日至2012年8月31日止的租金双方根据市场行情增减，现经双方协商确定租金为每年十六万元整，两年合计三十二万元，支付日期仍按原合同的付款方式支付，原合同的其他内容不变，继续履行。本协议一式两份，双方各持一份，自签字盖章之日起生效。出租方（甲方）：青州市万通建材有限公司（公章）代表人签章：崔华云（私章）承租方（乙方）盖章：潍坊中普医药有限公司（公章）代表人签章：刘凤娟（私章）签约时间：年月日”。2012年8月17日，被告向原告发出复函一份，同意租赁合同续租到2012年10月31日，并按租赁价格的1.5倍支付续租期间的房租费4万元，该复函载明：“复函万通建材有限公司：今接贵公司告知函。首先感谢贵公司同意将双方签订的房屋租赁合同续租到2012年10月31日，并对续租房屋给贵公司工作带来的不便深表歉意。为表我公司诚意，我公司拟按照前期房屋租赁价格的1.5倍支付续租期间的房租费，即实用两个月，按前期房租价格的三个月支付房租费4万元整。同时我公司拟将我公司投资近20万元装修的近1000㎡的瓷砖地面，近1000㎡的房屋吊顶及灯饰、间隔墙等设施，完好的交付给贵公司，以表达对多年来给予我公司工作的合作，支持之谢意。本次合作结束后，双方公司友谊长存。祝万通建材有限公司事业兴旺发达，祝我们的友谊天长地久。此复。潍坊中普医药有限公司（公章）2012年8月17日”。2014年12月28日，原告向被告送达律师函一份，该律师函载明：“请你公司于接到律师函之日起3日内向青州市海盾新型建材有限公司支付拖欠的全部租金及费用167812.30元。逾期则本律师函自动视为解除双方租赁关系的通知，请你公司于接到本通知之日起第4日起3日内搬离租赁房屋和院落，并结清全部拖欠租金和费用款项。”2015年1月22日，原告向被告送达解除租赁关系通知书一份，该通知书载明：“解除租赁关系通知书潍坊中普医药有限公司：你们好！依据双方租赁合同约定以及合同延长期限内双方实际履行情况的计算，至2014年12月，你公司已拖欠海盾新型建材公司房租、土地税、水电费等合计167812.30元。经多次催要，你公司至今仅支付租赁费用3万元，已严重违约。海盾新型建材公司有权索要拖欠的租金和费用，并有权解除双方租赁合同关系。为维护合法权益，现海盾新型建材公司特通知如下：解除双方位于青州市民营工业园二路中段的房屋及院落租赁合同关系，请你公司于接到本通知之日起5日内自动搬离租赁房屋和院落，并结清全部拖欠租金和费用款项。逾期，则不排除海盾新型建材公司通过司法程序追究你公司法律责任。通知人：青州市海盾新型建材有限公司（公章）二〇一五年一月二十二日”。2015年1月25日，被告收到原告解除租赁关系通知书后组织人员到租赁房屋内搬运办公用品等财产时，原告以被告尚欠租赁费为由不同意被告将上述财产搬走腾空房屋，自此，被告未再使用上述租赁房屋及院落。
同时查明，2012年11月至2013年12月份期间，被告分十三次共交给原告房租280000元，之后原告认可被告再支付房租30000元，以上合计310000元。
另查明，青州市万通建材有限公司是于2007年1月16日由股东王亚华、崔华岗、胡建亭出资成立的有限责任公司，2011年3月21日变更名称为青州市海盾新型建材有限公司，注册号为370781228019672，法定代表人为崔华云。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋及院落租赁合同书一份、补充协议一份、复函一份、律师函一份、解除租赁关系通知书一份、EMS特快回执一份、收款收据存根联十三份、企业变更情况一份、营业执照副本一份、组织机构代码证一份，被告提交的搬家人员证明一份及当事人陈述等在案为凭。以上证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告青州市海盾新型建材有限公司（原青州市万通建材有限公司）与被告中普医药公司签订的房屋及院落租赁合同及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应确认为有效合同，合同签订后，双方当事人均应按照约定切实履行相应的合同义务。根据合同约定：租赁期限为2008年9月1日至2012年8月31日。被告给原告复函中感谢原告同意将双方签订的房屋租赁合同续租到2012年10月31日，之后被告继续使用原告的房屋及院落，但双方未签订书面协议，应视为不定期租赁。原告于2015年1月22日向被告送达解除房屋及院落租赁合同通知书，并要求被告搬离，被告同意解除双方的房屋及院落租赁合同，并于2015年1月25日组织人员对租赁房屋进行腾空不再使用，双方之间的房屋及院落租赁合同于2015年1月25日解除，本院予以确认。被告应支付在继续使用期间原告房屋及院落的租金，数额应依照双方均认可的补充协议约定的年租金160000元标准计算。因此，被告自2012年11月1日至2015年1月25日继续使用原告房屋及院落期间为27个月，租金为360000元（160000元／年÷12个月×27个月），扣除被告已支付的310000元，尚欠原告租金40000元。被告按每年向原告交纳土地使用税19278元及水电费4000元至2013年12月份，尚欠原告2014年1月至2015年1月份土地使用税为20884.50元（19278元／年÷12个月×13个月）及水电费为4333.33元（4000元／年÷12个月×13个月）。因此，原告要求被告支付租金40000元、土地使用税20884.50元及水电费4333.33元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告青州市海盾新型建材有限公司与被告潍坊中普医药有限公司签订的房屋及院落租赁合同于2015年1月25日解除；
二、被告支付原告尚欠房屋及院落租金、土地使用税及水电费共计65217.83元，于本判决生效之日起五日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3406元，由原告青州市海盾新型建材有限公司负担1406元，被告潍坊中普医药有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李荣江
人民陪审员 周顺民
人民陪审员 蔡相红
二〇一五年十一月三日
书 记 员 徐铭利