四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第1151号
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：成都市双流县。
法定代表人陈志强，董事长。
委托代理人张东芳，公司员工。
被告胡琼芳，女，1966年10月31日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人蒲葵，四川路石律师事务所律师。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司（以下简称华新瑞泰物业公司）与被告胡琼芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法由审判员覃振山适用简易程序公开开庭进行审理。原告华新瑞泰物业公司的委托代理人张东芳、被告胡琼芳的委托代理人蒲葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华新瑞泰物业公司诉称，原告与成都华新国际实业有限公司（以下简称华新公司）签订前期物业管理合同。合同约定原告为锦绣尚郡提供物业服务，被告系该小区业主，被告从2012年11月1日起开始拖欠物业管理费至今，截止2014年11月30日，被告共计拖欠物业管理费26775.75元，违约金5023.13元。原告多次催收被告仍不支付，故起诉请求被告支付截止2014年11月30日的物业服务费26775.75元及违约金5023.13元。
被告胡琼芳辩称，该房屋外墙砖存在严重色差，因此被告没有收房，开发商和物业承诺整改，但现在仍没有完成，自己没有收到过原告的交房通知，房屋没有达到交付条件，尚未实际收房，物业服务关系未建立，不应交纳物业服务费。物业费及违约金系格式条款，约定过高，请求调整。
经审理查明，2010年1月20日，华新公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对华新.锦绣尚郡小区提供前期物业管理服务；别墅物业服务费为3.8元／月.平方米；业主应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日之次日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费按半年交纳，房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；业主在物业服务费到期后首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。
2011年6月29日，被告胡琼芳与华新公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买华新.锦绣尚郡＊栋＊楼＊号建筑面积282.66平方米的住宅一套；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付商品房；该商品房交付应当符合1、已取得规划验收合格证2、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测报告书3、满足合同第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件4、出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方验收交接时出卖人应当出示第十条约定的证明文件。不出示证明文件或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议处理；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题时，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议处理；出卖人选聘的物业管理企业为华新瑞泰物业公司，物业服务费收费价格为3.8元／月.平方米。
2011年6月29日，被告与华新公司签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第六条“对《买卖合同》第十四条的补充约定”载明：在交付该商品房时，买受人应按照《买卖合同》约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限接收该商品房，如买受人在《买卖合同》约定的该商品房交付的最后期限仍然未接到通知的，买受人应当在《买卖合同》约定的最后期限日主动到出卖人售楼现场办理房屋交接手续；否则视为出卖人已经在《买卖合同》约定的或在书面通知中确定的最后期限之前交付了该商品房，该商品房的风险责任转移至买受人，房屋的保修期开始计算，应缴纳的物业服务费等由买受人承担；第七条“关于《买卖合同》第十五条的补充约定”载明：1、买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已在《买卖合同》约定的交房期限内完成该商品房的交付。对房屋交付过程中买受人发现的房屋质量问题，需双方书面确认，由出卖人在双方约定的期限内负责修复；如双方对质量问题产生争议，买受人有权委托出卖人认可的检测机构进行鉴定，经鉴定未达到国家相关强制性标准的，出卖人应当承担重新装饰、装修的责任。不论双方是否对有关质量问题产生争议，买受人均不得以此为由拒绝接收该房屋。
同时查明，2012年9月13日，原告在成都商报刊登整版广告，通知华新.锦绣尚郡1B期住宅已经全部竣工，并经验收合格，要求业主从2012年9月20日至2012年9月26日前来办理交付使用手续。原告在双流县房产管理局已取得物业管理登记备案。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《前期物业管理服务合同》、报纸广告、物业服务合同备案表等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，符合证据的合法性、真实性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人的争议焦点集中在以下两点：
1、被告是否应当交纳物业服务费。原告认为，被告同期大多数业主均已经交付，原告多次通知被告交房，被告到场后以质量问题为由拒绝办理收房手续，被告不能以此对抗交纳物业费的义务；被告辩称，没有收到交房通知，原告一直未处理好房屋质量问题，未证明该房屋达到交付条件，房屋尚未交付，不应交纳物业费。本院认为，虽然被告认为该房屋未达到交付条件，但被告所提出的质量问题主要为墙面装修问题，双方合同约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已在《买卖合同》约定的交房期限内完成该商品房的交付”，因此，被告以该理由拒绝接收房屋没有依据，本院不予支持。关于房屋的交付问题，双方签订的《商品房买卖合同》合同及补充协议约定该房屋的交付时间为2012年12月30日前，补充协议约定了买受人如未接到通知应当在约定的交房最后期限日主动到出卖人售楼现场办理房屋交接手续，逾期未办理视为交付并开始缴纳物业费。因此，在被告没有证据证明原告故意逾期交房的情况下，即使被告未收到原告交房通知，仍应当以双方约定的最后收房时间即2012年12月30日为收房时间。因此，原告不能以未收到通知为由拒绝收房，对原告的收房时间本院认定为2012年12月30日。
2、物业费的金额及违约金。原告认为，被告拖欠了从2012年11月1日至2014年11月30日共25个月的物业费，被告房屋面积为281.85平方米，每月3.8元／平方米，被告应支付26775.75元（281.85平方米×3.8元／平方米／月×25月）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》对物业费进行了明确约定，双方当事人应按合同履行，根据合同约定的最后收房时间，被告应从2013年1月1日起交纳物业费，至2014年11月30日被告欠缴物业费23个月，物业费计算为24633.69元（281.85平方米×3.8元／平方米／月×23月）。原告根据《前期物业服务合同》约定的逾期每日万分之五计算违约金，要求被告支付违约金5023.13元，合同中关于违约金约定未违反法律、行政法规强制性规定，根据被告实际违约情况，本院对违约金确认为4231.11元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告胡琼芳于判决生效之日起十日内向原告成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2013年1月1日至2014年11月30日的物业服务费24633.69元，物业服务费违约金4231.11元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费297元，由被告胡琼芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 覃振山
二〇一五年四月二十日
书记员 周欢欢