浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第370号
上诉人（原审原告）：冯少波。
上诉人（原审原告）：邓嫦娥。
上述二上诉人的共同委托代理人：鲍先村。
被上诉人（原审被告）：奉化市昊天房地产开发有限公司。
法定代表人：吴孟龙。
诉讼代表人：宁波世明会计师事务所有限公司。
代表人：管宏斌。
委托代理人：曹寅。
委托代表人：鲍明伟。
上诉人冯少波、邓嫦娥因与被上诉人奉化市昊天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2014年4月22日作出的（2014）甬奉民三初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：两原告系夫妻关系，被告系朝阳花园项目开发商。2012年1月5日，两原告与被告订立《商品房买卖合同》一份（备案编号：20120100007），由两原告共同向被告购买坐落于奉化市朝阳路17号2幢404室房屋一套（包括33号地下室），房款总价584122元（其中404室房屋建筑面积85.34平方米，价格6500元／平方米，总价554710元；33号地下室房屋建筑面积16.34平方米，价格1800元／平方米，总价29412元）。后房屋面积经实际测量后，双方按照合同约定按实结算房价款，被告应退还给原告面积补差款3567元（其中404室房屋建筑面积实际84.9303平方米，面积补差0.4097平方米，面积补差款2663元；33号地下室房屋建筑面积实际15.8378平方米，面积补差0.5022平方米，面积补差款904元）。
另查明，原告应向被告支付相应费用20684.7元（包括契税17416.7元、印花税5元、初始登记80元、房产证费90元、土地证费13元、他项权证80元、电开户费300元、太阳能安装2700元），该笔费用与被告应退回给原告面积补差款3567元相折抵，原告实际支付给被告17117.7元。
原审原告冯少波、邓嫦娥于2013年12月23日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告继续履行合同，出具原审原告已支付房款的相应发票，按照合同相关约定及时办理坐落于奉化市锦屏街道朝阳路17号朝阳花园2幢404室商品房权属登记手续；2.原审被告承担诉讼费用。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。关于原告应向被告支付相应费用与被告应退回给原告的面积补差款相折抵，原告实际支付给被告17117.7元，这其中包括原告已经支付给被告的委托被告代为办理产权证转移登记手续所需要向房管部门缴纳的相应契税与工本费，原告提出若其自行向房管部门办理产权证转移登记手续将重复向房管部门支付相应契税与工本费等故要求被告扣除，被告在庭审时明确表示若原告自行办理产权证转移登记手续，其支付给被告的代为办理的契税与工本费等将按实退还给原告（或者在原告应付剩余房款中予以扣除），此节双方意见一致，该院不再赘述，面积补差款与契税、工本费等两项费用另行结算，不再计算在本案争议房款中。庭审中双方争议焦点在于原告应支付剩余房款的金额：原告称其已经支付给被告购房款456122元，包括定金60000元及银行转账款396122元，愿意支付剩余房款128000元，要求被告继续履行合同，办理房屋权属登记手续。被告只认可原告汇入公司账号的购房款为396122元，其余60000元没有汇入公司账号，要求原告支付剩余房款188000元。在原告支付上述房款的前提下，愿意继续履行合同，办理房屋权属登记手续。然而该院认为，根据《商品房买卖合同》第七条约定“付款方式及期限：买受人按按揭付款方式按期付款，于2012年1月5日签约时首付房款354122元，余款230000元办理银行按揭”。第九条约定“交付期限及条件：出卖人于2012年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用……但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2.县（市）级及县（市）以上规划，文物，环保，土管，林水等主管部门根据法律，法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的。3.商品房达到交付条件，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，视为买受人违约；如出卖人要求合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期”。补充合同第二条约定“本《合同》第七条补充，买受人如采用按揭，则：1.由出卖人指定银行提供按揭，办理按揭的相关费用由买受人自理。2.如国家调整按揭政策，买受人须按新政策办理，买受人应在收到银行通知后10个工作日内补足相应的房款及资料，以获得银行按揭的发放，否则视为买受人付款违约，出卖人有权按本《合同》第八条处理。3.如因本条前述情况或其他原因导致买受人不能获得银行按揭贷款的，买受人应在银行或出卖人发出通知之日起的十日内补足不能获得贷款的相应金额。否则视为买受人付款违约，出卖人可以按《合同》第八条处理。”补充合同第三条约定“买受人办理房产证、契证、土地证及办理银行按揭等过程中所产生的一切相关费用均由买受人承担。若买受人委托出卖人办理产权证转移登记，应在交付之日起一周内向出卖人提供办理产权证转移登记所需要的资料集费用。逾期导致产权证转移登记延误，则由买受人承担责任”。可见原、被告双方在履行合同过程中互负债务，原告应该按照合同约定的付款方式和期限支付完毕全额房款，被告应按照合同约定的交付期限和条件将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用。之后双方到房管部门办理产权转移登记手续。且根据“商品房达到交付条件，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，视为买受人违约；如出卖人要求合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期”条款看，原、被告互负债务有先后履行顺序，原告应先履行完毕合同约定的付款义务（原告办理银行按揭且银行按揭款到被告银行账户或者原告付清全部房款），被告才履行交房义务将商品房交付给原告使用。商品房达到交付条件，若原告没有付清全部房款，被告有权拒绝交房。原告没有履行完毕付款义务，视为原告违约。若被告要求合同继续履行，交付日期相应顺延至原告付清相应款后7日内，顺延期限不视为交付逾期。综上该院认为，即使原、被告双方对原告是否已经向被告支付60000元购房款的事实有争议，但是双方对原告剩余128000元房款没有付清的事实没有争议。原、被告双方互负债务，且有先后履行顺序，原告应先履行支付全部房款的义务，被告才履行交房义务。在原告未按合同约定支付完毕全部房款的情况下，被告有权拒绝其相应的交付房屋、办理产权证转移登记手续的履行要求。故原告要求被告继续履行合同，出具相应发票，办理商品房权属登记手续的诉请，于法无据，不予支持。原告应先履行完毕双方无争议的128000元付款义务，再举证证明其已经向被告支付了60000元购房款，在证明其已经履行完毕全部付款义务前提下要求被告继续履行合同，办理房屋权属登记手续。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条、第五十五条、第六十九条的规定，作出如下判决：驳回原告冯少波、邓嫦娥的诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取2375元，由原告冯少波、邓嫦娥负担。
宣判后，原审原告冯少波、邓嫦娥不服，上诉至本院，称：原判认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，上诉人签约时支付首付款354122元，余款230000元办理银行按揭。因被上诉人出于资金回笼需要，双方达成协议，要求上诉人支付首付款456122元，另外230000元仍办理银行按揭，承诺银行按揭到位后退还给上诉人102000元。被上诉人仅向上诉人开具了354122元的发票，对多收的102000元房款未开具发票。上诉人提供的退款条载明：“今有邓嫦娥购本公司开发的朝阳路17号房产2#404室，已付人民币￥456112元，…”该退款条系被上诉人法定代表人吴孟龙书写，且加盖了被上诉人印章，表明上诉人交付的首期购房款456122元已得到被上诉人确认。一审中，被上诉人仅对从公司账目上查到的394122元购房款进行确认，否认上诉人已向被上诉人交付的60000元购房款（定金）。被上诉人收到款项后是否入账系被上诉人内部事务，与他人无关。上诉人付清购房首付款后，被上诉人应提供相关资料，协助上诉人办理银行按揭贷款手续，因被上诉人早已将涉案房屋土地使用权抵押给银行，导致包括上诉人在内的小区多户购房者不能办理按揭手续，更无法办理房屋产权证。故被上诉人违约在先，应依法确认上诉人已向被上诉人支付购房款456112元。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人奉化市昊天房地产开发有限公司答辩称：原判未认定上诉人已向被上诉人支付60000元购房款，被上诉人对60000元购房款是否已支付有争议，上诉人应举证证明其已向被上诉人支付该笔费用。清算管理人也尽到了义务，但查不清，不存在职责上的失误。根据合同约定，在上诉人支付完全部购房款之后，被上诉人才有协助上诉人办理过户义务。现上诉人未支付剩余的188000元，故被上诉人没有义务协助上诉人办理房屋过户手续。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：证据1.仇桂萍出具的情况说明一份，拟证明60000元定金上诉人已经支付给被上诉人。证据2.吴次其出具的情况说明一份，拟证明吴次其借给上诉人40000元，并与上诉人一起到售楼处交纳了60000元定金。证据3.申请证人仇桂萍、吴次其到庭作证，拟证明上诉人已向被上诉人的法定代表人吴孟龙交付购房款定金60000元，60000元定金收条上诉人于2012年1月5日交还被上诉人会计仇桂萍。证人仇桂萍出庭作证，其陈述2012年1月1日那天其休息，冯少波、邓嫦娥过来支付了60000元定金，当时工作人员开了60000元的定金单给上诉人。过了几天，上诉人又来支付396122元，当时其在场并收回了60000元定金单。其本应开具金额为456122元的发票，但因上诉人要去银行按揭，如发票全额开给他们就不能按揭了，所以发票上的金额少开了102000元，公司还应该补给上诉人金额为102000元的发票。证人吴次其到庭作证，其陈述大概在2011年1月1日，其陪上诉人去现场看房屋，然后回到被上诉人公司与吴孟龙谈了价格。之后，其与上诉人到银行取了60000元，支付给被上诉人，被上诉人出了张收条给上诉人。钱是其借给上诉人的。
被上诉人经质证，认为证据1、2均为证人证言，证人应出庭作证，对真实性有异议，也不属于二审中新的证据。证人仇桂萍的证言不能证明上诉人已支付60000元定金，因为在上诉人支付60000元定金时，证人并不在场。且账面未记录该笔款项。证人吴次其的证言也不能证明上诉人将60000元定金支付给了被上诉人。
本院经审查认为，证据1与证人仇桂萍的证言基本一致，且与本案相关书证能相互印证，本院予以认定。证据2与证人吴次其的证言在时间、金额等内容上存在出入，本院不予认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：至2012年1月5日，二上诉人共向被上诉人支付购房款456122元（包括定金60000元）。
本院认为：根据民诉法谁主张谁举证原则，二上诉人提供的退款条、销售不动产统一发票（票面金额为354122元）、证人仇桂萍的证言及本院庭后向被上诉人法定代表人吴孟龙所作的调查，结合生活常理，可以认定二上诉人向被上诉人支付购房定金60000元。二上诉人关于其已向被上诉人支付定金60000元的上诉理由成立，本院予以采纳。根据合同约定，双方当事人互负债务，且有先后履行顺序，因二上诉人尚未按约支付完毕全部房款，其要求被上诉人办理涉案房屋权属登记手续，缺乏理由，原审法院驳回二上诉人诉讼请求，并无不当。原审审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人冯少波、邓嫦娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年六月二十七日
代书 记员 陆 琼