内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌前民初字第1916号
原告：李国政，男，62岁，汉族，退休职工，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
委托代理人：李沁泽，系李国政女儿。
委托代理人：全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司。
负责人：任美莲，总经理。
委托代理人：崔俊峰，内蒙古祥鹿律师事务所。
第三人：柴长征，男，36岁，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人：付占军，内蒙古蒙宁律师事务所律师。
委托代理人：王红，内蒙古蒙宁律师事务所律师。
原告李国政诉被告鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司乌拉特前旗分公司（以下简称亿福房地产公司）、第三人柴长征房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李国政及其委托代理人李沁泽、全伟俊，被告亿福房地产公司的委托代理人崔俊锋、第三人柴长征的委托代理人王红、付占军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李国政诉称：原告为福都茗苑棚户区改造项目的拆迁户，原告于2010年8月与被告鄂尔多斯市亿福房地产公司乌拉特前旗分公司签订了“城市房屋拆迁补偿安置协议”，原告以原有的住房置换了鄂尔多斯市亿福房地产公司乌拉特前旗分公司开发的福都茗苑B1栋-4号底店。2012年8月18日，原告与被告房地产开发公司签订《福都茗苑认购书》，缴纳了相关费用，并于2013年6月22日领取钥匙对该房屋进行装修使用。之后，原告多次要求被告亿福房地产公司为其办理房产证，被告被告亿福房地产公司一拖再拖。现在被告亿福房地产公司又将该底店抵押给第三人借款，第三人以此为由将该房屋锁住，阻止原告使用房屋。综上所述，原告与被告被告亿福房地产公司签订的《福都茗苑认购书》有效，且该房屋已实际向原告交付使用，故原告为该房屋的所有权人，被告被告亿福房地产公司应立即向原告办理产权证书。同时被告亿福房地产公司未经原告同意擅自将该房屋向第三人设立抵押的行为无效。故原告诉至法院，要求1、依法确认原告与被告房地产开发公司签订的《福都名苑认购书》合法有效。2、判令被告房地产开发公司向原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：
1、2012年8月18日签订的福都名苑认购书，说明签订该认购书之前，原、被告双方签订的商品房回迁协议，后经原告决定，置换的房屋为该争议门店，另补房屋差价271780元，要证实原、被告所签订的认购书真实、自愿、合法有效，且在该认购书签订前，购房款全部付清。
2、收据3张，要证实原告除置换的房屋价款外，另补交争议门店的价款共271780元。
3、2013年6月22日，被告向原告交付的领钥匙通知，并在该日将争议的门店交与原告。
4、原告入住该门店交付的维修基金、装修押金票据3张及结算收费1张，要证实原告接收该房屋时已实际交付了各项费用。
5、原告装修该房屋所支出的费用票据6张，要证实原告已实际装修房屋使用。
6、原告与案外人郑旺签订的房屋租赁合同，要证实原告在实际使用房屋中将该房屋向案外人租赁。
被告亿福房地产公司辩称，原告所陈述的事实属实，我公司现经营上出现了重大困难，原告方要求的第二项诉讼请求要求办理房屋产权证书仍然需要原告等一段时间。
第三人述称，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。事实和理由如下：原告在诉状中所陈述的事实与实际事实严重不符。2013年10月31日第三人柴长征与被告的法定代表人任美莲签订了《售房协议》，被告以2162300元的价格将位于乌拉特前福都茗苑小区的B1号楼4号门店和9号楼3单元501室住宅卖给了柴长征，协议中被告的法定代表人任美莲还保证其所售卖的房产非二次售卖，无其他任何经济纠纷，并负责此房产的过户变更手续及费用。协议签订当日柴长征就将全部房款交付给了被告，并由被告给第三人出具了收款收据并加盖公司的财务章。2013年11月4日，被告的总公司就该门点与第三人柴长征正式签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签，合同编号为2013-9008923，初始登记产权证号为470001213688，双方还在合同中就该门点的位置、面积、价格以及付款方式、房屋的交付时间、违约责任、争议的处理等均作出了明确的约定，所以，第三人柴长征才是该门点的所有权人，原告无权要求被告给其办理房产证，被告现在也无权给其办理，故恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。
第三人为支持其述称理由，向本院提供以下证据：
1、2013年10月31日，与被告签订的售房协议1份，要证实2013年10月31日，被告将福都名苑B1号楼4号门店和9号楼3单元501室住宅卖给了第三人，总价款2162300元，付款方式一次性付清，同时被告保证所售卖的房产并非二次售卖，无其他任何经济纠纷，并负责此房产过户及费用。
2、被告公司的财务给第三人于2013年10月30日出具的收据1份，要证实在签订售房协议的当日，第三人已经将B1号楼4号门店的房款共计1935882元全部付清。
3、商品房买卖合同1份，要证实2013年10月4日，被告的总公司与第三人正式签订了商品房买卖合同并办理了网签（合同编号为2013-9008923，初始登记产权证号为470001213688），该合同中对于该门店的面积、位置、价格、付款方式、违约责任均作出明确的规定。
1-3号证据，要证实第三人已经取得了争议的房屋的所有权。
经质证，被告对于原告提供的证据认可，是双方真实意思的表示。第三人对于原告提供的对1、3号的证据的真实性不认可，因为1、3号证据自相矛盾，认购协议书中交房日期是2011年11月30日，该房应在之前已经交付，但3号证据反应的交房日期为2013年6月22日。对1、2、3号证据的证明目的内容不予认可，该证据并不能证明本案所诉讼的房屋是该案的回迁房屋。对4-6号证据与本案诉争没有关系，该证据并不能证明原、被告双方的认购协议有效，应以被告是否取得商品房预售许可证为准。原告对第三人提供的1号证据的真实性有异议，任美莲个人无权处分该房屋，故所签协议无效，同时该协议名为买卖，实为任美莲借款的担保，双方之间并无实际的房屋买卖事实。2号证据的真实性有异议，该款未实际交付，只是为进行网签的手续，且与1号证据的其他的质证意见相同。3号证据真实性有异议，该合同名为买卖，实为借款担保，双方并未房屋买卖的事实，且上述3份证据均在被告已将房屋的所有权转移原告后所进行的行为，故被告的上述行为无效。同时第三人的待证意见中，所谈到的被告所承诺的相关条款问题，属于被告隐瞒事实的行为，第三人可另行主张相关权利，与原告无关。被告对第三人提供的1-3号证据的真实性无异议，但双方行为的目的来看，这些证据的形成只是为了给第三人办理以上2套房屋的网签合同，并以网签合同作为向第三人借款的担保，双方之间除了网签合同外，被告也向第三人出具了借据，被告也确实收到了第三人交付的出借款项，但履行商品房买卖合同的购房款事实上没有交付，被告财务出具的房款收据的目的，只是为了办理网签合同。经审核，原告提供的1号-3号证据及第三人提供的证据，符合证据的真实性、且与本案有关联，故本院予以采信。对于原告提供的4号-5号证据，因与本案无关联，本院不予采信。
综上举证、质证、认证以及双方当事人陈述，本案经审理查明：在庭审中，被告亿福公司认可原告李国政为福都茗苑棚户区改造项目的拆迁户，双方就李国政的房屋拆迁补偿事宜于2012年8月18日，签订了《福都茗苑认购书》一份，协议中约定原告李国政认购了福都茗苑B1栋-4号底店，单价为每平方米5700元，总价为855245元。付款方式为一次性付款，乙方于签订本认购书之日起五日内支付认购总价855245元。合同签订后，原告李国政按期给被告亿福公司缴纳了房屋拆迁差价，并于2013年6月22日领取钥匙对该房屋进行装修使用。2013年10月31日，被告亿福公司的法定代表人任美莲与第三人柴长征签订了一份售房协议，协议中标明任美莲于2013年10月31日将名下福都茗苑B1栋-4号底店及9-531号住宅一套转让给柴长征，任美莲保证其名下所售卖房产非二次售卖，无其他任何经济纠纷，并负责此房产过户变更手续及费用。柴长征已一次性付清该房产全部购房款，总价2162300元。并于当日给第三人出具房款收据一份。2013年11月4日，被告亿福公司与第三人柴长征签订了一份商品房买卖合同，合同中约定，被告亿福公司将福都茗苑B1栋-4号底店出售给第三人柴长征，价款为1931024元整。现原告李国政诉至法院1、依法确认原告与被告房地产开发公司签订的《福都名苑认购书》合法有效。2、判令被告房地产开发公司向原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费用由被告承担。另查明，本案争议的房屋一直由原告李国政占有使用，于2014年7月份左右由第三人柴长征管理使用。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，被告亿福公司认可原告李国政作为被拆迁人，双方就原告李国政的房屋拆迁补偿事宜于2012年8月18日，以签订《福都茗苑认购书》形式进行了确认，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，而且被告亿福公司亦认可认购书中的认购物业福都茗苑B1栋-4号底店系被拆迁人李国政的补偿安置房屋，被告亿福公司作为拆迁人明确将福都茗苑B1栋-4号底店作为原告李国政的回迁安置房屋，后于2013年11月4日与第三人柴长征签订房屋买卖合同，被告亿福公司虽辩称该房屋买卖合同系名为买卖实为借贷抵押合同，本院认为无论其合同性质如何，原告李国政作为被拆迁人具有优先取得被安置房屋福都茗苑B1栋-4号底店的权利，故对原告李国政要求确认其与被告被告亿福房地产公司签订的《福都茗苑认购书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告李国政要求被告办理产权登记证的诉讼请求，既无法律根据亦无合同约定，故对该项诉讼本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李国政与被告亿福公司签订的《福都茗苑认购书》合法有效。
二、驳回原告李国政的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告亿福公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 ： 乔 睿
代理审判员 ：柳海梅
人民陪审员 ：赵海军
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 ： 林 丹
注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。