重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初7227号原告重庆市立源地物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区渝州路178号，组织机构代码73397630-X。法定代表人张军，该公司董事长。委托代理人邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。被告陈广，男，1974年6月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告李东梅，女，1981年12月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市立源地物业管理有限责任公司（以下简称立源地公司）与被告陈广、李东梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜莉丽独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员蒋雪琴担任法庭记录。原告立源地公司的委托代理人邓三忠到庭参加诉讼，被告陈广、李东梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告立源地公司诉称，立源地公司是位于重庆市渝中区大坪正街XX号XX小区的物业管理单位。陈广、李东梅是重庆市渝中区大坪正街XX号房屋（建筑面积79.51平方米）的业主。立源地公司按约提供了物业管理服务，2015年8月1日以前，前期物业费的标准是每月每平方米0.595元，另外加收电梯费，陈广、李东梅的电梯费为每月每人14.5元，因陈广经常不在家，对涉案房屋电梯费原告实际仅按李东梅一人收取，路灯费为每户每月6.5元；2015年7月26日，立源地公司与重庆市渝中区大坪莲花国际小区第二届业主委员会签订物业服务合同，约定物管费的收费标准为每月每平米1.2元包干，包括了电梯费、路灯费和物业服务费，该标准从2015年8月1日起施行。长期以来，陈广拒不缴纳物业管理服务费，拖欠物业管理服务费用共计4954.7元。立源地公司多次向其催收未果。根据《前期物业服务合同》第二十八条，陈广、李东梅未能按时缴纳物业服务费，应从未交纳物业服务费之日起至付清物业服务费之日止按中国人民银行同期贷款四倍利率支付违约金。根据相关法律法规的规定，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即向原告支付欠缴的物业管理服务费4954.7元、违约金（以所欠物业管理服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，计算期限从陈广、李东梅应缴纳物业管理费而未缴纳之日起至陈广、李东梅缴清物业管理费之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。被告陈广、李东梅未出庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，渝中区大坪正街XX号房屋为陈广、李东梅所有，建筑面积为79.51平米。2005年9月25日，重庆穗东房地产开发有限责任公司（甲方）与立源地公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由立源地公司为XX小区提供物业服务，该物业位于重庆市渝中区大坪正街XX号。合同第八条约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月25号前履行交纳义务；第二十一条约定，本合同期限为三年，自2005年9月25日起至2008年9月24日止；第二十八条约定，甲方、业主或者物业使用人违反合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；第三十二条约定，本合同的效力及于本物业管理区全体业主及物业使用人。该合同还对其他权利及义务进行了约定。2006年12月7日，重庆市物价局出具渝价【2006】702号《重庆市物价局关于确定渝中区XX小区物业服务收费试行标准的通知》，认定XX小区高层住宅符合特级收费标准，并确定高层住宅的物业服务费为每平方米每月0.55元，公共设备设施日常维修养护费每平米每月0.3元；电梯房电梯费可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式，月票票价：1.按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。2.按人计算，按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。2015年7月26日，重庆市渝中区大坪XX小区第二届业主委员会（甲方）与立源地公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定：由乙方为渝中区大坪正街XX号XX小区提供物业管理服务；住宅物业服务费用收费标准为每月每平方米建筑面积1.2元（含物业服务费、电梯费及水电费分摊）；业主或物业使用人应当在应交纳的物业服务费期15日内缴纳，若业主超期则按每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止。2015年8月12日，重庆市渝中区房屋管理局出具渝中物备【2015】《物业服务合同备案证明》，证明重庆市渝中区大坪XX小区第二届业主委员会与立源地公司签订的物业服务合同已报备案。庭审中，立源地公司向法庭举示了缴费通知单，显示陈广、李东梅从2010年7月1日至2015年7月31日期间欠缴物业服务费2909.7元、电梯费884.5元、公摊电费396.5元，合计4190.7元；从2015年8月1日至2016年3月31日欠缴物业服务费764元。上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》《重庆市物价局关于确定渝中区穗东·莲花国际物业服务费试行标准的通知》、房地产权证、物业服务合同备案证明、缴费通知单等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，立源地公司依照《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》的约定向渝中区大坪正街XX号XX小区业主提供物业服务，被告陈广、李东梅作为该小区的业主应当按照物业合同的约定按时足额向立源地公司交纳物业服务费用，立源地公司提供的相关证据证明，陈广、李东梅自2010年7月1日至2016年7月31日期间未交物业服务费，陈广、李东梅的行为已违反物业服务合同及相关法律法规的强制性规定，依法应予以交纳。关于原告立源地公司请求的违约金的计算标准，虽然立源地公司未能举示充分证据证明自2010年7月1日至2015年7月31日期间欠缴物业服务费的违约金计算标准，但立源地公司提供的相关证据能够证明其在上述期间一直在为重庆市渝中区大坪正街88号莲花国际小区提供物业服务，且被告陈广、李东梅欠交物业服务费的行为已构成违约，被告理应为自己的违约行为承担相应责任。2016年8月1日开始履行的《重庆市物业服务合同》明确约定了违约金的计算标准，该计算标准并不违反相关法律法规的强制性规定，故本院确认违约金的计算标准以《重庆市物业服务合同》的约定为准。被告陈广、李东梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈广、李东梅于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市立源地物业管理有限责任公司自2010年7月1日至2016年3月31日的物业服务费4930.1元。被告陈广、李东梅并从应交而未交物业服务费之日起至付清前述款项之日止，按每日万分之三的标准向原告重庆市立源地物业管理有限责任公司计算支付违约金。如果被告陈广、李东梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告陈广、李东梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一六年八月二十六日法官助理 周国平书 记 员 蒋雪琴