北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8172号
原告电信科学技术研究院（反诉被告），住所地北京市海淀区学院路40号一区，注册号：100000000034975（2-1）。
法定代表人真才基，院长。
委托代理人钱雨。
委托代理人冯涛，北京市隆安律师事务所律师。
被告北京中加枫华汽车维修服务中心（反诉原告），住所地北京市海淀区学院路**号，注册号：110108004518026。
法定代表人刘燕燕，经理。
委托代理人单兴山，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人王平，北京市炜衡律师事务所律师。
原告电信科学技术研究院（以下简称电科院）与被告北京中加枫华汽车维修服务中心（以下简称中加枫华中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告电科院之委托代理人钱雨、冯涛，被告中加枫华中心之委托代理人单兴山、王平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
电科院诉称，2010年12月31日，中加枫华中心与我院签订《房屋有偿使用和物业管理服务协议》，约定由该中心承租我院海淀区学院路x号一区西北角平房，租期自2011年1月1日至2011年12月31日，年租金164064元。合同期限届满前，因我院拟建设信息通信创新园二期工程，涉案房屋列入拆除范围，我院多次通知该中心不再续签合同并于合同到期腾房，但该公司拒不腾房。虽经我院多次催促，中加枫华中心不腾房也不交使用费，并违背合同将房屋分割转租多家商户，严重违反了合同义务。现我院要求确认双方房屋租赁合同关系于租期届满时即2011年12月31日终止，判令中加枫华中心腾退其非法占用的学院路x号一区西北角房屋，判令该中心支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退时止的逾期腾房占有使用费，判令该中心按日租金额的四倍标准支付自2012年1月1日起至房屋实际腾退时止的逾期腾房违约金。本案诉讼费由该中心负担。
中加枫华中心辩称，1994年10月，原x情报研究所职工刘燕燕响应单位号召，成立中加枫华中心，下岗自主创业，自负盈亏，为单位提供创收，双方签订了承包协议，将海淀学院路x号一区房屋提供给我中心使用。2005年3月，该房屋的管理权移交电科院，从此我中心与电科院开始签订房屋租赁合同。合同履行期间，经电科院同意，我中心自筹资金对房屋多次进行翻建、改建，并自建生产用房。但于2013年5月，电科院竟违反合同约定，擅自单方停止供水供电，并实施拆迁，造成我中心无法经营等严重经济损失。现我中心不同意电科院的诉讼请求，要求继续履行，如果法院确认合同终止或解除，我中心则反诉要求判令该院赔偿因强拆造成我中心自建房屋损失169008元、升降机设备损坏损失18000元及客户车辆损坏损失50000元，判令该院返还押金3000元、判令该院赔偿停水电违约金41016元及由此造成我中心一年内经营损失681573.82元，判令该院赔偿我中心多年来多次翻建房屋损失500000元、自建烤漆房损失350000元及自建其他房屋损失（以评估为准）。反诉费由电科院负担。
电科院针对中加枫华中心的反诉辩称，双方为房屋租赁合同关系，租期届满后我院有权收回房屋，经催告腾房并事先告知后停水停电合理合法，中加枫华中心要求我院赔偿损失并支付违约金于法无据。合同押金系中加枫华中心履行合同义务之担保，在其实际付清逾期腾房占有使用费及违约金前我院有权予以扣留。中加枫华中心自建、翻建房屋未经我院同意，且未办理合法的规划许可手续，应自行承担相应损失。故我院不同意中加枫华中心的反诉请求。
经审理查明，位于本市海淀区学院路x号一区内房屋的所有权人为电科院。2010年12月31日，电科院（甲方）与中加枫华中心（乙方）及北京x物业管理有限公司（以下简称x物业公司、丙方）签订《房屋有偿使用和物业管理服务协议》（以下简称协议），约定将位于北京市海淀区学院路x号一区西北角平房，建筑面积共155.2平方米租赁区出租予中加枫华中心用于汽车维修使用。协议内容主要包括：房屋租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回。乙方应按照原状返还租赁区房屋及其附属物品、设备设施，并经甲方验收及结清应当承担的费用。支付方式：通过现金或转账支票在各季度开始前支付，即在1月1日，4月1日，7月1日，10月1日前的最后一个工作日分别支付下一季度房租41016元。物业管理费年标准为21600元，由乙方于向甲方交付各季度租金的当日向丙方交付本季度的物业管理费5400元。为确保房屋及附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意在本合同签订之日，向甲方支付3000元整租赁押金，作为完全履行本合同各项条款规定的担保。在本合同期限届满时，若乙方完全履行本合同各项条款之规定，并结清相关费用、按时搬清、原状返还租赁区，则甲方将租赁押金返还给乙方，并不计利息。此押金仅作担保用途，乙方不得将租赁押金抵作租赁期内任何时间所应缴付的租金及水电费等相关费用。因乙方违反本合同的规定所产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。租赁期遇国家建设及其他不可抗力原因致本合同不能继续履行时，本合同终止，乙方同意届时腾空房交还甲方。乙方的经济损失甲、丙方不予补偿。甲方因研一楼整体规划建设需要终止合同时，需要提前三个月书面通知乙方，乙方同意届时腾房交还甲方。乙方的经济损失甲、丙方不予补偿。租赁期间，如遇政府主管部门因整体规划原因，要求对承租房屋进行相应改造的，改造费用由乙方承担。在本合同有效期内，乙方应按时缴纳租金及各项应缴费用。乙方应保证遵守出租人和物业管理人的管理相关规定，乙方不得随意损坏房屋设施，在租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，不得在租区内违章建房，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。否则视为乙方放弃留置在租赁区内财产的所有权，甲方可派员清理，清理所发生的费用由乙方承担，并可视情况采取断水、断电等强制性措施。若乙方未按原状交还，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿相应损失。乙方在未征得甲方同意的情况下不能转租或以任何方式与其它单位共同使用租赁区，否则甲方除有权追回乙方转租或共同使用之所得外，同时有权单方面提前终止本合同并没收押金。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，并且不退还押金：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（7）未及时缴纳的租金逾期累计达三十日以上或欠缴各项费用达3000元的。如乙方未按时向甲方缴纳租金、乙方应向甲方缴纳所欠款项每天2%的滞纳金。合同期满或合同解除，乙方未按时限交还房屋时，每逾期一日，按日租金额的四倍向甲丙方交纳违约金。租赁期满，合同终止，乙方腾退所有租房。合同终止，不可移动的装修装饰及结构性添附设施归甲方所有。合同终止后，由乙方恢复原状但不得损毁房屋原结构。
于上述合同约定租期内，双方履行无异议，中加枫华中心租金付至2011年12月31日。租期届满后，双方未续签合同，而中加枫华中心继续使用上述房屋，但未再行支付后续房租。庭审中，电科院以租期届满且双方未续签为由，主张双方租赁合同关系于租期届满时终止，中加枫华中心则主张双方合同一直延续履行。其中，中加枫华中心主张电科院同意其继续使用房屋并缓签合同、支付租金的事实，电科院对此不予认可，中加枫华中心未能就此向本院提供相应证据。中加枫华中心另以实际向x物业公司支付电费、物业费主张双方租赁关系事实上履行，电科院对支付电费、物业费之事实无异议，却主要以租赁合同与物业合同是两个独立关系为由予以反驳。电科院主张于租期届满后曾多次通知中加枫华中心腾退房屋，为此向本院提供2012年2月及2013年4月的书面通知及2013年5月13日双方代表沟通协商相关事宜的录像资料为据，中加枫华中心称未见到上述两次书面通知，且对录像资料内容未作正面回复，该中心未能就此通知腾房事实向本院提供相应反证。
庭审中，双方当事人对租赁标的范围存在意见分歧。根据双方陈述及照片，可确定双方当事人争议的主要房屋位于电科院院西北角，现为一连排砖结构坐东朝西的平房，自北向南分隔作不同经营使用。电科院主张上述连排平房全部属于租赁房屋范围并要求一并腾退，中加枫华中心由主张仅其中部分房屋属租赁范围，南北两侧房屋均系扩建范围，并要求对此及其他自建房屋的投入给予补偿。另查，于90年代，上述租赁区域原有房屋被承包利用经营汽修，刘燕燕代表北京中加枫华汽车美容中心与x情报研究所（以下简称x情报所）签订有《经营承包合同》，期间原房屋被承包方改建并在周围另行自建部分房屋，但均未获得有关主管部门的审批。自2005年起，x情报所将上述租赁区域内房屋移交给x物业公司，中加枫华中心与该公司逐年连续签订有多份《房屋租赁合同》，确定租赁面积为125㎡。自2010年起，中加枫华中心就上述房屋另与电科院签订《房屋租赁合同》，经历续签至本案争议的上述合同，确定租赁面积为155.2㎡。经本院询问，可确定至少自2010年电科院与中加枫华中心确立租赁关系时，本案争议的上述连排平房已经形成，双方对先前所谓扩建费用未作专门约定。中加枫华中心虽主张于2011年曾另有改建，电科院不予认可，中加枫华中心未能述明具体改建事实并向本院提供充分证据。另见上述自2005年至今的多份合同内容，均约定有如“租赁期满，合同终止，乙方腾退所有租房”、“合同终止，不可移动的装修装饰及结构性添附归甲方所有”的约定内容。中加枫华中心未能就其关于租赁房屋范围及补偿的主张向本院提供充分的事实及法律依据。
此外，根据中加枫华中心的陈述及现房屋实际使用的状况，可知房屋存在被用于多种形式经营的情况，而电科院对中加枫华中心所主张的转租他人经营事实未予确认，经本院释明，电科院表示不要求追加实际经营人，若将来确遇有第三人阻碍房屋腾退的情况则另行解决。针对中加枫华中心提出时效抗辩，电科院主要以收取款项并非租金而不适用租金时效予以反驳。中加枫华中心主张电科院要求赔偿逾期腾房违约金过高，电科院未就因逾期腾房所产生的实际损失提供相应证据。中加枫华中心主张2013年5月停水电之事实，电科院对此未持异议。中加枫华中心另主张电科院于2013年6月强拆中造成其自建房、升降设备及客户汽车损坏的事实，电科院均未予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《房屋有偿使用和物业管理服务协议》、《通知》、录像资料、照片、《经营承包合同》、《房屋租赁合同》等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，电科院与中加枫华中心签订房屋租赁合同，并不违反法律规定，合同内容对双方当事人具有约束力。双方履行合同至租期届满后未续签合同，中加枫华中心虽实际继续使用房屋，但电科院却多次通知其腾房，且中加枫华中心也未支付后续房屋租金，双方租赁合同关系应于租期届满时终止。庭审中，中加枫华中心未就其关于电科院同意缓签合同、缓交房租之主张提供相应证据，针对电科院关于通知其腾房的证据，该中心也未提供充分反证。租赁与物业管理关系性质不同，均可能因房屋的使用发生，该中心向物业公司支付电费、物业费的事实，并不能证明电科院同意其继续租用房屋，本院对中加枫华中心关于合同继续履行之主张不予采信。根据双方合同约定，中加枫华中心应于租期届满时将房屋返还电科院，逾期返还的应承担相应的违约责任。故现电科院要求中加枫华中心腾退房屋及支付逾期腾房使用费、赔偿逾期腾房违约金，均理由正当，本院予以支持。其中，中加枫华中心所提出时效抗辩系针对支付房租而言，加之期间双方关于合同状态之争议始终未能确定，电科院现主张房屋使用费并未超出时效期限。中加枫华中心认为电科院主张的违约金过高，电科院未就其因逾期腾退房屋所造成的损失提供证据，本院对该违约金标准酌情降低。相应地，电科院应当返还中加枫华中心租赁押金，但因中加枫华中心主张的停水电时间及强拆时间均在上述合同终止以后，该中心基于此要求电科院赔偿违约金、经营损失、财产损失，缺乏事实、法律依据。关于双方争议的租赁房屋范围一节，根据双方当事人陈述及其他证据，可确定租赁房屋于双方确立租赁关系前进行过改建，目前房屋状态在双方租赁关系确立之前即已形成，中加枫华中心未能述明所谓2011年改建房屋的事实并提供相应证据，且双方并未就先前改建投入的负担问题作出专门约定。相反，本案争议合同及此前的多份合同内容中，均约定有关于合同终止腾退房屋且不可移动的装修装饰及结构性添附归出租方所有的内容。故现中加枫华中心要求电科院补偿其改建、自建房屋投入损失，缺乏合同、法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、确认电信科学技术研究院与北京中加枫华汽车维修服务中心的租赁合同关系于二○一一年十二月三十一日终止；
二、于本判决生效后七日内，北京中加枫华汽车维修服务中心将位于北京市海淀区学院路x号一区西北角房屋（连排房屋）腾空并交还电信科学技术研究院；
三、于本判决生效后七日内，北京中加枫华汽车维修服务中心按合同约定的租金标准（季度租金人民币四万一千零一十六元）支付电信科学技术研究院自二○一二年一月一日起至房屋腾退时止的房屋使用费；
四、于本判决生效后七日内，北京中加枫华汽车维修服务中心按日租金的一点三倍标准赔偿电信科学技术研究院自二○一二年一月一日起至房屋腾退时止的逾期腾房违约金；
五、于本判决生效后七日内，电信科学技术研究院返还北京中加枫华汽车维修服务中心押金人民币三千元；
六、驳回北京中加枫华汽车维修服务中心的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万九千五百六十六元，由中加枫华汽车维修服务中心负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万九千八百三十元，由中加枫华汽车维修服务中心负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 闫 洪
人民陪审员 孙焕云
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 孙婉仪