江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆花民初字第0337号
原告杨筠。
委托代理人龚锦发，男，1948年1月20日生，汉族，（系杨筠的亲属）。
被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇江苏国际商务中心兆丰路8号，组织机构代码79459357-2。
负责人常军，该分公司总经理。
委托代理人贺德付、。
委托代理孙树林。
被告苏州佳福娱乐有限公司，住所地江苏省苏州市干将西路515号，组织机构代码60819878-0。
法定代表人陈颂菊，该公司董事长。
委托代理人李英，女。
委托代理人周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师（代理上述两被告）。
原告杨筠与被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司、被告苏州佳福娱乐有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月7日立案受理后，依法适用简易程序于2013年5月14日公开开庭进行了审理，原告杨筠的委托代理人龚锦发、被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司的委托代理人贺德付、孙树林到庭参加了诉讼。本院因本案案情复杂于2013年7月1日将本案转为普通程序审理。2013年7月24日，本案因审理需要应原告申请对本案的技术性问题进行对外委托鉴定。2013年10月24日，鉴定工作结束。2013年12月12日，本院依法组成合议庭对本案第二次公开开庭进行了审理，原告杨筠的委托代理人龚锦发，被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司、被告苏州佳福娱乐有限公司的委托代理人李英到庭参加了诉讼。第二次庭审中原告要求对诉争房屋楼顶屋面进行破损检测及存在质量问题的修复方案进行鉴定，本院于2014年1月16日再次对本案对外委托进行鉴定。2014年9月18日，鉴定程序结束。本院于2014年9月28日依法组成合议庭对本案第三次公开开庭进行了审理。原告杨筠的委托代理人龚锦发，被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司、被告苏州佳福娱乐有限公司的委托代理人周小梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨筠诉称：其于2009年6月1日与被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司签约购买了位于花桥镇和丰路xxx号佳福娱乐酒店公寓（壹克位酒店公寓）xxxx室。合同约定70年居住产权，顶层、毛坯，总房价284861元。
2011年6月30日，原告按约办理交接房验收时发现有如下严重质量问题：在整个25层屋面有严重纵横交叉的裂缝，有的裂缝达到三毫米左右；在卫生间顶板上有二处开裂，并有雨水直漏至地面形成积水；在卧室顶板的照明灯座旁和床头位置各有一处漏水；在阳台下水管旁有整板墙体渗水，并把批白涂层泡疏脱落。
造成上述严重质量问题的原因是：卫生间顶板开裂和卧室床关位置的渗水是由于被告违章在支撑楼面的砼顶板上架构的二组造型钢柱造成的；屋面开裂和室内其他部位的渗漏水是因为被告偷工减料，使用不合格建筑材料等造成的。
被告的上述质量问题原告在起诉前通过向有关行政主管部分反映要求处理。花桥经济开发区规建局建工科，于2011年11月28日作出核准后做出了二条处理意见《详细情况见关于佳福娱乐酒店公寓xxxx、xxxx室质量问题投诉加复件》，要求被告对上述质量问题进行修复。由于被告交付的商品房存在上述严重质量问题，造成原告所购买的商品房无法成功交付。
被告擅自改变《昆山市商品房购销合同》附件三，装饰、设备标准第八条的约定，在落地窗位置改建了一道实体砖墙。被告的这一改变行为直接影响了原告室内采光并造成原告使用面积的浪费。被告擅自删除施工图纸中规定在单元内配置可视对讲和安全报警系统装置。被告的这二项缺失对业主和住户造成了日常生活的严重不便。
综上，原告为维护其自身的合法权益，特具状人民法院，请求法院判决：1、要求被告赔偿原告修复所购商品房楼面漏水及移除楼面预埋件的修复款；2、被告向原告支付逾期交房的违约金至2012年8月31日计24383.16元；3、判令被告自2012年9月1日起继续支付后续的逾期交房违约金。期限以被告发出施工竣工通知书，经验收合格，原告签字接收为准。要求每潢一个月支付一次；4、判令被告拆除阳台落地窗位置的实体砖墙，按照《昆山市商品房购销合同》附件三装饰、设备标准第八条规定恢复落地窗的功能配置；5、要求被告补配室内的可视对讲和安全报警系统设备装置，并开通这二项系统功能；6、本案诉讼费用于被告承担。
被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司辩称：被告按照合同约定的交房时间即2011年6月30日，在2011年6月20日被告通知原告前来收房验收，此时原告向我方反映房屋漏水，被告即刻采取了措施，已经解决了漏水问题。具体答辩意见如下：1、原告诉请要求移除屋面顶板钢柱预埋件，在屋面重新铺设防水卷材，并加盖钢筋水泥保护层，被告认为原告的这一请求缺乏必备的理由及实施可能。被告获知原告购买的房屋漏水后，采取了彻底有效的修复措施，已经解决了漏水问题，按照规划设计，屋面的承载能力有限，考虑到钢筋和水泥的自重，在屋面上重新加盖钢筋和水泥就会超过承载能力并危及结构安全，且综合比较同类民用建筑，没有任何一个住宅和公寓，在已经竣工且做过防水材料之后再在屋面上加盖钢筋和水泥。所有的钢柱预埋件是图纸中都已经设计好的，图纸是通过验收的，我们施工的时候是按照图纸来做的，钢柱预埋件不会造成安全隐患。2、原告关于被告逾期交房的主张不成立，应当驳回原告第二、第三项诉请，原被告签订的购销合同系双方真实意思表示，具有法律约束力。根据购销合同约定，讼争房屋交付条件为取得昆山市建设局核发的房屋交付备案证书，被告交房时符合房屋交房的条件，根据商品房预售管理办法和最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，就房屋质量问题而言，只有房屋主体结构经核验确实不合格，或者房屋确实存在严重质量问题，影响正常使用，买受人在有权拒绝收房。本案中的房屋交付时存在屋面渗水问题，属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合交房条件，原告可就房屋质量问题依照购销合同约定主张权利，要求被告按照合同第16条约定承担保修责任，原告以房屋存在质量瑕疵为由，主张房屋尚不具备交付条件缺乏依据，因此，原告拒绝接受房屋，并主张被告逾期交房理由不能成立。依据购销合同第11条约定，原告未按期交接房屋的，房屋的风险责任自交付之日起转移买受人。3、阳台窗户位置的砖墙拆除问题，房屋交付之时，被告已经依据合同约定，在阳台位置安装了落地窗，根据江苏省建设标准第8.4.5.6条规定，出于防火需要，窗户必须设置一定高度的墙体。因此，被告在完成了合同约定的落地窗施工后，又为诉争房屋加装了阻燃墙体。原告此项诉请因违反国家的建设工程法规，应不予支持。4、可视对讲和安全报警系统配置问题。商品房购销合同对可视对讲和安全报警系统配置问题未做约定，被告无义务提供，另外被告实施的壹克拉酒店式公寓已经通过了昆山市公安局技术防范办公室的验收通过，在业主的安全防范方面，被告已经尽到了必要的义务。
被告苏州佳福娱乐有限公司辩称：1、原被告双方签订的商品房买卖合同后双方均享有合同权利，履行相应的合同义务，双方在合同中约定的交房日期当日被告已依约交付房屋了，原告所称的房屋漏水问题在其反应后被告也及时进行了维修，但原告仍然拒绝收房。2011年11月份，原告也承认被告又一次书面通知原告收房，原告再次予以拒绝，被告认为原告再主张此后2011年11月之后的逾期交房违约金于法无据，其拒绝收房产生的损失应当由原告自行承担。2、被告交付的房屋已经经过多个主管部门验收合格，并提供了住建部关于商品房交付所必须提供的资料和手续，完全具备交房条件。3、本案中原告的诉请依据是按照建设局下方的房屋处理意见对房屋进行处理，被告认为主管部门某一科室的非正式的意见并非法定的商品房交付处理依据，也不是司法适用依据。原告在没有收房并且把房屋产权过户至其名下之前，房屋的所有权仍然登记在被告名下，原告只享有商品房买卖合同的权利，不享有房屋所有权，无权对被告名下的房产进行鉴定、重建或维修，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任，原告不能因为局部的小问题而拒绝收房。4、法院第一次鉴定的结果不能作为本案的依据，除了前面所述的原告并非本案涉案房屋的所有权人外，根据房地产管理法及房地产开发经营管理条例的规定，如在原告收房后对房屋进行鉴定，涉及到主体结构不合格，原告可以要求退房、解除合同或赔偿相应损失，但本案中原告一方面声称房屋质量问题严重，且有安全隐患，严重影响居住，但另一方面又拒绝被告提出的解除合同，退还房屋等相应的建议。原告的诉请，被告认为不应当得到支持。5、关于房屋屋面渗水及修复方案的鉴定，鉴定部门明确提出如对屋面进行破损性检查、鉴定，将会导致相邻住户的屋面漏水，因此，对于原告提出的对于屋面的再次进行鉴定，被告认为不能得到支持。6、鉴于房屋本身属于数百家住户共有屋面且为一个整体的特殊性，原告提出对房屋进行重建或更换相应的材料这个请求，根本无法实现。
经审理查明：2009年6月11日，原告杨筠与被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司签约合同编号为2009018124的商品房购销合同。商品房购销合同约定：由原告购买由被告开发的了位于花桥镇和丰路xxx号佳福娱乐酒店公寓（壹克位酒店公寓）2505号房；该商品房住宅建筑面积共50.74平方米，套内面积36.342平方米；合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平方米5614.1309元，房价总价款284861元；出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当局面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按期交接房屋的，自交房期限截止的第二日起，房屋的风险责任转移至买受人，同时买受人承担与该房屋相关的所有费用。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人要求出卖人赔偿实际装饰、设备与待定装饰、设备的差价或提供约定标准的装饰设备。合同附件三：装饰、设备标准中关于阳台的约定为落地窗，窗内侧安全防护；自来水入户、有线电视、电信及房内箱。合同附件三没有关于室内可视对讲和安全报警系统设备装置。
原告杨筠与被告苏州佳福娱乐公司昆山分公司签订商品房购销合同后，分别于2009年6月17日、2009年7月3日向被告苏州佳福娱乐公司昆山分公司支付63347元、237000元预收购房款。2011年6月20日，苏州佳福娱乐公司昆山分公司向原告寄发一份“家速度公馆（本案楼盘的他名）”入伙通知书要求原告于2011年6月30日到和丰路158号（家速度公馆三楼）办理本案商品房的交接手续。
2011年6月30日，原告应被告苏州佳福娱乐公司昆山分公司通知到达指定地点并对诉争商品房进行验收。原告在验房过程中认为诉争房屋存在渗漏、楼顶漏水、墙面存在大面积的裂缝、落地窗不符合合同约定等问题而拒绝交接房屋。原告要求被告对不符合交房标准、不合同房屋质量的问题进行解决，等被告解决好上述问题后另行通知原告处理收房事宜。
此后，原告于2011年11月29日向昆山市规划局反映诉争房屋质量问题并要求被告进行返工修复。2011年11月29日，花桥经济开发区规划建设局建工管理科就佳福娱乐酒店公寓2505、2506质量问题投诉向原告回复称：原告购买的房屋存在渗水等质量问题，经调查核实确实存在。经与开发商会商，并经你们夫妇同意，处理意见如下：支撑在砼顶板上钢柱预埋件必须移位；出于保守考虑，在现有屋面上再做一道防水层，确保无渗水现象。2012年8月16日，原告再次前往花桥经济开发区规划建设局建工管理科反映所购房屋渗水等质量问题。花桥经济开发区规划建设局建工管理科于2012年8月27日向原告再次函复称经其科数次调处，终因双方分歧较大，无法达成一致，为此建议原告通过诉讼程序处理纠纷。
本院于2014年4月7日对立案受理后，于2013年5月14日对本案公开开庭进行了审理。第一次庭审后，本院依法追加了苏州佳福娱乐公司作为本案的共同被告参与诉讼。2013年7月24日，本案因审理需要应原告申请委托鉴定机构本案的技术性问题进行鉴定。委托鉴定事项为：房屋屋顶上的三根造型钢柱预埋件对房屋是否存在安全隐患；诉争房屋屋顶是否存有安全隐患；房屋屋顶的漏水确定修复方案；修复方案的工程造价。本院对于原告申请的鉴定事项通过摇号随机抽取由东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定。2013年9月10日，东南建设工程安全鉴定有限公司通知原、被告到达鉴定现场进行鉴定检测。鉴定现场对原、被告双方作出现场笔录，将原委托鉴定事项进行了变更，将委托鉴定事项变更为：检查屋顶钢柱、钢梁的根部与原设计是否相符，若不符不否给房屋带来安全隐患；现场检查屋面找坡是否符合设会要求，以表面建筑屋坡度为准；3、现场抽样检测屋面刚性防水层内的钢筋间距是否符合设计要求。本被告就屋面破损后修复措施的不确定性，故本次所有跟破损检查、检测项目均不进行，待法院再行通知。原告、被告双方的委托代理人均在该鉴定现场笔录上签字。2013年10月15日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出第SF201310064号鉴定报告。该鉴定报告的鉴定结果为：诉争房屋屋顶9轴线、1／9轴线上钢架位置与设计不符，对结构安全性有不利影响；2、未见屋面存在明显往2506室方向的排水趋势，即在正常情况下，不会发生相关当事人所述雨水往2506室方向汇集的现象；3、屋面细石混凝土内的钢筋网格间格不符合（大于）设计要求。鉴定结果出来后，本院组织双方进行了第二次公开开庭审理，在审理过程原告方称要求鉴定机构就第一次中未进行完的鉴定项目继续鉴定，即要求鉴定机构对诉争屋面进行破损检测及屋面漏水修复方案进行鉴定。为此，本院再次启动鉴定程序，要求鉴定机构对诉争房屋楼顶屋面进行破损检测，检测屋面是否符合建筑标准；若房屋屋面不合格，确定相应的修复方案及修复造价。南京东南建设工程安全鉴定有限公司继续接受该鉴定委托。南京东南建设工程安全鉴定有限公司于2014年8月25日，向本院发出工作联系函。该工作联系函称：1、此次鉴定事项是对上述鉴定报告中因现场勘查条件所限未能进行的工作补充完成，并增加除漏水外的质量问题的修复方案鉴定事项；2、若需要按（2014）法司鉴委字第28、29号委托书的要求进行鉴定，则须相关当事人配合现场检查、检测时的局部破损工作，破损后的修复工作由相关当事人完成；3、屋面防水层的局部破损很可能会引起涉案房屋想邻其他住户屋面出现漏水，该问题须相关当事人与相邻住户协商、处理，如因破损鉴定导致的损失由相关当事人承担；4、因修复方案的鉴定范围有所增加，故本次鉴定需补交鉴定费用、差旅费合计12000元，请相关当事人于7个工作日内缴齐上述鉴定费用。本院收到鉴定机构的上述工作联系函后于2014年9月4日，依法通知原、被告到法庭征询双方意见并制作笔录。对鉴定机构工作联系函中所指问题双方当事人的意见本院以工作联系函形式向鉴定机构告知。2014年9月18日，我院收到南京东南建设工程安全鉴定有限公司的退案函。退案函中称当事人未能就屋面破损检查的配合、修复工作及可能对相邻房屋造成影响等问题给予明确答复，且至今没有补充缴纳鉴定费，因此退回本案的鉴定委托。
另查明，2010年5月11日，诉争商品房所在楼盘通过由被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司、苏州市公安局技防办、昆山市公安局网监大队、昆山市公安局网监大队四中队、昆山市安防协会技术委员会等部门人员组成的安全技术防范系统工程方案评审会。2011年6月10日，被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书。该昆山市商品房屋交付使用备案证书认定被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司开发建设的位于花桥妹开发区花桥经济开发区和丰路158号商品房工程已满足交付使用条件。被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司开发的诉争商品房楼盘于2011年6月17日取得了房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书。
上述事实有：原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》，销售不动产统一发票2份、2011年6月20日的家速度公馆入伙通知书1份，业主致开发商书面函、挂号信函收据各1份，2011年7月16日催促原告收房通知书1份，致昆山市规建局的函、挂号信函收据各1份、关于佳福娱乐酒店公寓xxxx、xxxx室质量问题投诉回复、投诉函复各1份，2012年3月9日的书面函、挂号信函收据各1份，昆山市商品房屋交付使用备案证书1份、江苏省设计住宅标准1份、设计方案评审意见1份，南京东南建设工程安全鉴定有限公司的鉴定报告、工作联系函及工作联系函，原、被告的庭审陈述笔录、调查笔录、询问笔录等证据在案佐证。、
本院认为，原告杨筠与被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司于2009年6月11日签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我强制性法律、法规是合法有效的，双方当事人均应按约履行义务、行使权利。
原告杨筠诉请要求被告赔偿修复房屋质量问题及屋面漏水事项的工程款。诉争房屋质量问题的修复现因原告没有证据证明其实际进行了修复并产生费用，且鉴定机构对于修复方案的鉴定委托也退回，因此，修复工程款的具体金额本院无法认定，对此暂不处理。原告可待修复发生后，或鉴定作出修复方案后另行处理。
原告杨筠与被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司签订商品房购销合同后，原告杨筠按照合同约定及支付了全部购房款，被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司就应当按照合同约定于2011年6月30日前将符合约定的商品房交付给买受人原告。被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司于2011年6月10日取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书，于2011年6月17日取得了房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书，并于2011年6月20日向原告寄发了入伙通知书要求原告于2011年6月30日办理交房手续。原告应被告苏州佳福娱乐有限公司昆山分公司通知准时到达交房现场进行验房。在验房过程中，原告发现诉争房屋存在严重的质量问题，因而拒绝收房并要求被告修复后另行办理交接手续。现诉争房屋经鉴定机构鉴定房屋屋顶9轴线、1／9轴线上钢架位置与设计不符，对结构安全性有不利影响。为此，原告有权请求被告解除合同和赔偿损失，但原告经法院行使释明权后坚决不同意解除双方的商品房买卖合同。为此，本院认为，被告已于合同约定的期间内通知原告交接房屋，且此时房屋也取得行政机关颁发的商品房屋交付使用备案证书。原告以房屋存在质量问题为由拒绝收房由此造成的逾期交房责任应由原告自身承担。根据法律规定商品房买卖过程中交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者晨合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，原告诉请的逾期交房的违约金本院不予以支持。
原告杨筠诉请要求被告赔偿修复房屋质量问题及屋面漏水事项的工程款。诉争房屋质量问题的修复现因原告没有证据证明其实际进行了修复并产生费用，且鉴定机构对于修复方案的鉴定委托也退回，因此，修复工程款的具体金额本院无法认定，对此暂不处理。原告可待修复发生后，或鉴定作出修复方案后另行处理。
原告诉请诉争房屋阳台落地窗位置的实体砖墙，不符合合同约定，要求被告拆除。本院认为，被告出于防火需要，在阳台落地窗户设置一定高度的墙体不违反法律及合同约定，且被告开发的诉争工程是通过安全技术防范系统工程方案评审会的并取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书，因此，对于原告的该诉讼请求不予支持。
被告诉请要求配室内可视对讲和安全报警系统设备装置，并开通这二项系统功能。本院认为被告开发的本案商品房通过了安全技术防范系统工程方案评审会，并取得了昆山市商品房屋交付使用备案证书可以证明被告开发的诉争商品房对于安全防范及安全报警系统是符合法律、行政法规的。因此，对于原告的该项诉讼请求也不予支持。
综上，依照《》第第一款、第，《》第第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
驳回原告杨筠的诉讼请求。
案件受理费5938元，由原告杨筠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 杨荣丰
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 陆 芳
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 冯 洁