云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第556号上诉人（原审被告）李存仙，女，汉族，1974年1月9日出生。委托代理人李秋璇、戴启明，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）杨凤连，女，汉族，1973年2月27日出生。委托代理人飞扬，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）张建龙，男，汉族，1971年1月11日出生。上诉人李存仙因与被上诉人杨凤连、张建龙房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年11月23日对本案进行了公开开庭审理，上诉人李存仙及其诉讼代理人李秋璇、戴启明，被上诉人杨凤连的诉讼代理人飞扬到庭参加了诉讼，被上诉人张建龙经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2009年1月8日，杨凤连与李存仙、张建龙签订《转让协议》，约定由李存仙、张建龙将其在昆明市西山区福海街道办事处河尾村享受的村民自建回迁房（城中村改造房）的享受权一次性转让给杨凤连，由杨凤连向李存仙、张建龙支付600000元作为权益补偿费，杨凤连取得改造房的享受权；签订本协议时支付200000元，村上交房款时再交200000元，房屋过户到杨凤连名下时交200000元；杨凤连不得取得李存仙、张建龙所在村集体的任何村民待遇；从收到定金之日起，不得将此房屋享受权转给其他人，如有违约李存仙、张建龙将赔偿杨凤连1200000元。当日，张建龙向杨凤连出具《收条》，其上载明收到杨凤连房屋转让费定金200000元。2011年8月3日，李存仙、张建龙登记离婚，并在《离婚协议书》中约定所有债务由张建龙承担。2014年2月20日，案外人张玉受杨凤连委托与张建龙商谈上述200000元购房定金的退还事宜，张建龙向张玉出具《借条》一张，其上载明张建龙于2009年1月向张玉借款200000元未还，张建龙承诺于2014年9月30日前归还全部借款并支付利息40000元，若有逾期利息加倍。一审庭审中，各方一致确认《转让协议》客观上因为政策原因已经无法继续履行；同时，杨凤连、张建龙与张玉一致确认2014年2月20日《借条》中载明的200000元借款与涉案购房定金系一笔款项。现杨凤连认为《转让协议》已无法实际履行，应由李存仙、张建龙承担返还款项及赔偿损失的责任，故诉至一审法院，请求：一、由李存仙、张建龙共同返还购房款200000元，并支付利息及违约损失80000元；二、由李存仙、张建龙支付所欠款项自起诉之日起至实际清偿之日止按人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算的逾期利息；三、由李存仙、张建龙承担本案诉讼费。一审法院经审理认为，根据我国土地管理法的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中，杨凤连与李存仙、张建龙在《转让协议》中已经明确载明李存仙、张建龙转让的是昆明市西山区福海街道办事处河尾村村民自建回迁房（城中村改造房），也就是上述法律规定的宅基地上回迁房。该回迁房按照房屋性质属于农民集体所有，应当由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。两被告对涉案回迁房没有处分权的情况下，根据我国合同法第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，杨凤连与李存仙、张建龙签订的《转让协议》违反法律的强制性规定，自始无效。鉴于一审庭审中各方已一致确认2014年2月20日《借条》中载明的200000元借款与涉案购房定金系一笔款项，张玉系接受杨凤连的委托与张建龙签订《借条》，根据我国合同法第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，《借条》的内容直接对原告与张建龙产生约束力。故李存仙、张建龙因该《转让协议》向杨凤连收取的200000元购房定金应当退还。针对杨凤连要求李存仙、张建龙承担共同还款责任的诉讼请求，因收取200000元购房定金时处于李存仙、张建龙婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，本案中没有证据显示李存仙、张建龙在离婚时对债务的承担约定被杨凤连所知晓或者杨凤连与张建龙曾约定该笔借款为张建龙的个人债务，故婚姻关系存续期间收取的200000元购房定金应当视为夫妻共同财产，退还时亦应当按照夫妻共同债务处理，由李存仙、张建龙共同归还给杨凤连。至于支付利息、违约损失及逾期利息的诉讼请求，一审法院认为根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，杨凤连与李存仙、张建龙在签订《转让协议》时对昆明市西山区福海街道办事处河尾村村民自建回迁房（城中村改造房）系宅基地上回迁房的事实是明知的；同时，就登记的户籍信息显示，杨凤连与李存仙、张建龙系不同村民小组村民。可见，杨凤连明知涉案房屋系宅基地上回迁房而继续购买，李存仙、张建龙明知涉案房屋系宅基地上回迁房而继续出售，双方对于《转让协议》的无效均有过错，由此产生的损失由双方各自承担。至于李存仙认为杨凤连的诉讼请求超过诉讼时效的观点，一审法院认为没有事实与法律的依据，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告张建龙、被告李存仙于本判决生效后十日内退还原告杨凤连购房定金200000元；二、驳回原告杨凤连的其他诉讼请求。”本案案件受理费5500元，减半收取，退还杨凤连2750元，另2750元由杨凤连承担785元，由张建龙、李存仙共同承担1965元。一审判决宣判后，李存仙不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在审理及判决过程中遗漏审查涉案房屋转让费定金是否实际交付，正是因遗漏该问题致使一审法院作出的第一项判决明显无事实及法律依据。二、即使张建龙确实收到房屋转让定金，由该笔定金所产生的债务也系其个人债务，一审法院判决由上诉人与张建龙共同返还杨凤连200000元没有事实及法律依据。上诉人从未见过该笔款项，张建龙也未将该笔款项用于家庭生活开支，且上诉人与张建龙协议离婚时明确约定婚姻关系存续期间所有债务由张建龙承担。从杨凤连所提交证据看，其也明知该笔债务系张建龙个人债务，应由张建龙自行承担。三、杨凤连起诉时已超过诉讼时效，应驳回其全部诉讼请求。综上，请求：一、撤销一审判决第一项；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人杨凤连答辩称：张建龙与李存仙应当共同承担还款责任。《转让协议》系上诉人与张建龙共同签订，从日常生活经验看，上诉人应知晓涉案款项的收取并用于夫妻共同生活。上诉人与张建龙在离婚协议中关于债务分配的约定仅属于内部约定，不能以此对抗第三人。《转让协议》的标的物系回迁安置房，具有合法权属，且协议的签订系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。另，杨凤连所主张利息及损失符合法律规定。张建龙未到庭答辩。二审中，上诉人向法庭提交《家庭财产分配协议》，欲证明：一、本案杨凤连的诉讼时效诉讼请求已经超过；二、张建龙从拆迁补偿款中分得250000元，具备返还购房定金的能力；三、《转让协议》的标的物已经由宅基地买卖变为现金补偿，合同目的无法实现。经质证，杨凤连对上诉人所提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与本案处理并无关联性。杨凤连向法庭提交《中国农业银行卡交易明细清单》，欲证明：杨凤连已将购房定金200000元交付张建龙。经质证，上诉人对该份证据的真实性无异议，但无法证实与本案的关联性，因清单上所载明款项支取时间为2010年1月8日，而双方争议的款项支付时间为2009年1月8日。张建龙未向本院提交新证据并就其余当事人提交的新证据发表质证意见。本院认为，对于上诉人在二审中所提交的《家庭财产分配协议》，因与本案的处理并无关联性，故对其真实性不予确认。对于杨凤连所提交《中国农业银行卡交易明细清单》，因无法核实该清单中所记载支取款项与本案争议款项系同一笔款项，故对其真实性不予确认。经询问各方对一审判决确认事实的意见，上诉人提出如下异议：一、一审判决未认定购房定金200000元是否已实际交付。二、《借条》中载明张建龙已实际归还40000元利息，一审判决对此认定有误。杨凤连对一审判决确认事实无异议。张建龙未对一审法院认定事实发表意见。对上诉人就一审判决确认事实所提异议一，依据张建龙于《转让协议》签订当日所出具《收条》以及2014年2月20日所出具《借条》，可证实购房定金已实际支付，本院对该事实予以确认。对于异议二，上诉人所提该异议与《借条》所载明内容不符，本院不予确认。综上，本院对一审判决确认事实予以确认。另查明，杨凤连与李存仙、张建龙签订《转让协议》当日将购房定金200000元交付张建龙。结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：李存仙是否应与张建龙共同承担返还购房定金的责任。本院认为：杨凤连与李存仙、张建龙签订《转让协议》，约定由杨凤连取得李存仙、张建龙在昆明市西山区福海街道办事处河尾村享有的村民自建回迁房，并由杨凤连支付600000元作为权益补偿费，当日，杨凤连已向张建龙支付200000元购房定金。后各方均确认《转让协议》因政策性原因无法得到实际履行，故杨凤连所支付购房定金应予返还。至于返还的主体，本院认为，张建龙于2014年2月20日经与杨凤连的受托人张玉协商退款事宜后出具《借条》，承诺归还涉案款项及相应利息，该份《借条》并无上诉人的签字确认，亦无约束上诉人的内容。同时结合上诉人与张建龙早于2011年8月3日已解除婚姻关系的事实，可合理推定杨凤连知晓上诉人与张建龙的离婚事宜，并与张建龙在《借条》中确认还款主体（即张建龙）及还款方式（2014年9月30日前归还全部借款并支付利息40000元）。故杨凤连诉请李存仙承担共同还款责任的请求无法得到支持，一审判决对此处理有误，本院予以改判。另，上诉人所提诉讼时效问题，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李存仙所提不应承担还款责任的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，导致处理有误，本院予以更正。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第381号民事判决；二、由被上诉人张建龙于本判决生效后十日内一次性返还被上诉人杨凤连购房定金200000元；三、驳回被上诉人杨凤连的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元，二审案件受理费5500元，合计8250元，由杨凤连承担2355元，由张建龙承担5895元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年一月二十五日书 记 员  吴 帅