江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第01025号
原告江苏星湖置业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区星湖大道1692-22号。
法定代表人凌华，该公司董事长。
委托代理人孙鹏飞，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告南通瑞美尔特食品投资有限公司，住所地南通市开发区通富南路39号。
法定代表人翟吉钧。
原告江苏星湖置业有限公司诉被告南通瑞美尔特食品投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏星湖置业有限公司的委托代理人孙鹏飞到庭参加了诉讼，被告南通瑞美尔特食品投资有限公司因下落不明，本院依法进行了公告，公告期满，被告南通瑞美尔特食品投资有限公司仍未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏星湖置业有限公司诉称，2009年9月2日，被告以南通市崇川区瑞美尔特面包新贵族店名义与原告就其名下位于南通开发区星湖大道101号星湖101广场2号楼一层113室的房屋租赁事宜签订了一份《星湖101商铺租赁合同》，后将租赁房屋交付给被告使用。2011年1月4日原、被告双方又签订一份《星湖101商铺租赁合同变更及补充合同》，对双方2009年9月2日签订的房屋租赁合同作出如下变更：1、将原合同约定租赁期变更为2011年1月1日至2015年12月31日；2、2014年1月至12月租金变为1.9元／平方米／天；3、租赁面积确定为90.76平方米；4、将原合同的免租期变更为2011年1月1日至12月31日。2014年被告公司经营出现问题后，导致2014年7月以来的租金未能缴纳，上述商铺也一直处于空置状态。后经原告查询得知南通市崇川区瑞美尔特面包新贵族店在签订2009年9月2日租赁合同时已经注销，故合同的权利义务主体均为被告公司。现被告逾期支付房租及水电物业管理费等，原告依据合同约定向法院提起诉讼。请求法院判决：1、解除原、被告于2009年9月2日签订的星湖101商铺租赁合同及2011年1月4日签订的变更及补充合同，并返还租赁房屋；2、被告支付租金24832元（自2014年7月1日暂计算至2014年11月21日）及至判决解除之日止的租金；3、被告支付滞纳金合计7853.1元（自2014年6月10日暂计算至2014年11月21日）及至判决给付之日止的滞纳金；4、被告支付水电费及物业管理费1799元；5、诉讼费由被告承担。
被告南通瑞美尔特食品投资有限公司未应诉答辩。
经审理查明，原告与被告于2009年9月2日签订了星湖101商铺租赁合同，合同约定：原告将位于南通市经济技术开发区星湖大道1101号星湖101广场项目2号楼一层133室商铺租赁给被告作经营使用，该商铺建筑面积为82.23平方米（此为暂定面积，最终以权威部门实际测量面积为准），租赁用途作为经营瑞美尔特面包店使用。原告于2009年12月31日前向被告交付该商铺或双方确认的实际交付时点，原告以书面形式通知被告该商铺的交付日期，被告可于当日开始进行装修作业，双方应在交接时签署交接单，注明交接时该商铺及附属设施情况，并由双方签字确认。租赁期限为5年，自2010年1月1日起始，至2014年12月31日止。免租期为12个月，自2010年1月1日始至2010年12月31日止，免租期内被告不需要缴纳租金，但必须缴纳合同规定的其他费用。租金，首付2年，每日每平方建筑面积租金为人民币1.8元，2年不变，第3年起租金递增率为6%／2年，即从2012年1月1日至2013年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金为人民币1.9元。自2014年1月1日至12月31日，每日每平方米建筑面积为人民币2.0元。每期租金按租赁区域经权威部门实测的建筑面积和当期每平方米租金计算，并按本合同的有关约定支付。双方约定支付方式为押三付三，于合同签署日支付3个月押金。且被告必须在下期租金计租前20日支付3个月租金。逾期支付，每逾期一天，则被告需按月租金的3‰支付滞纳金，逾期支付超过30天，原告有权终止合同，并由被告承担违约责任。被告所使用的水、电、煤气、垃圾清运等费用，应依原告或原告委托的商业管理公司、物业管理公司或社会公用事业部门的书面通知及时支付给相应部门。水费：单独接表，按抄见数加大小表误差分摊数计付。电费：单独接分表，按抄见数加大小表误差分摊数计付。如因水、电表损坏而引致出租方未能录得准确数据，原告可按情况合理估算耗用量作为收费标准，并书面通知被告，如被告接到通知后5日内未提出书面异议，则视为同意。星湖101广场由原告指定的商业管理和物业管理公司管理，并在原告的授权范围内代表原告行使管理权和承担管理服务义务，被告接受统一管理，并承诺承担物业管理服务费，2014年12月底前每月每建筑平方米按2.5元计收，起算日比照合同3.3条履行。物业管理服务费3个月为一期，合同期内被告应按先付后用原则提前20天向原告或委托的物业管理公司支付下一期的物业管理费。被告应在双方签订合同后3日内向原告支付相当于3个月租金共计13500元作为押金。在被告拖欠原告各类款项时，原告有权用此押金冲抵租金、物业管理费、水、电费、推广费、宣传费等到被告违约形成的欠款弥补。如被告合同继续执行，必须补足押金，否则原告可以立即解除合同。提前解除合同，如有下列情况的，经原告催告被告而拒不改正，原告有权提前解除本合同并收回该商铺，同时有权处分押金，并要求被告偿还欠款并赔偿经济损失。1、被告违反、不遵守、不履行本合同的；2、被告未在规定时间和地点按本合同约定支付租金、物业管理费或其他应缴费用，且在原告发出催缴通知后7天内仍未支付的；被告放弃、空关该商铺或擅自转让、转租他人或擅自调换该商铺使用的；4、被告擅自改变商铺的用途或故意从事违法或不道德的活动的；5、被告因被吊销营业执照或有关经营的许可证，导致无法继续营业和履行本合同的；6、被告未履行本合同中双方约定的条款，或被告在原告发出违约通知后的14天内对该违约行为仍未予以纠正的。被告在上述各情况发生时，原告有权先行扣除押金，以补偿原告因被告违约而蒙受的一切损失、损害。如押金不足，原告有权向被告追偿不足部分。逾期支付租金及费用的赔偿，在租赁期内，被告逾期支付租金、物业管理费及原告代收的水、电、垃圾清运费等费用，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以每天3‰的标准支付滞纳金，逾期达30天以上的，原告有权终止合同和停止被告使用相关施设的权利。合同终止后，被告应立即支付本合同项下尚欠原告的任何款项。但该合同被告最终盖印为“南通市崇川区瑞美尔特面包新贵族店”，而南通市崇川区瑞美尔特面包新贵族店早已于2007年8月22日注销。
2011年1月4日，原、被告双方订立了星湖101商铺租赁合同变更及补充合同。双方约定就前述2009年9月2日的租赁合同作如下变更及补充：一、原告将位于南通市经济技术开发区星湖大道1101号星湖101广场项目2号楼一层113室（原编号133室）商铺租赁给被告作经营使用，该商铺建筑面积为90.76平方米（原合同暂定面积为82.23平方米）；二、该商铺租赁期为5年，自2011年1月1日起始至2015年12月31日止；三、该商铺的免租期为12个月，自2011年1月1日始至2011年12月31日止；四、租金，双方约定首2年，该商铺一层每日每平方米建筑面积租金为人民币1.8元，2年不变，自第3年起，租金的递增率为6%／2年，即从2013年1月1日至2014年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金为人民币1.9元。自2015年1月1日至2015年12月31日止，每日每平方米建筑面积为人民币2.0元。支付方式为押三付三，于合同签署日支付3个月押金。且被告必须在下期租金计租前20日支付3个月租金。逾期支付，每逾期一天，则被告需按月租金的3‰支付滞纳金，逾期支付超过30天，原告有权终止合同，并由被告承担违约责任。五、商业管理和物业管理服务费，星湖101广场由原告指定的商业管理和物业管理公司管理，并在原告的授权范围内代表原告行使管理权和承担管理服务义务，被告接受该广场的统一管理，并承诺承担以下费用：物业管理服务费，2014年12月底前每月每建筑平方米按2.5元计收，物业管理服务费3个月为一期，合同期内被告应按先付后用原则提前20天向原告或委托的物业管理公司支付下一期的物业管理费。2015年1月始物业管理费按实际支出水平由有权部门核定。六、押金，原、被告双方签订合同后，于3日内向原告支付相当于3个月租金共计13500元作为押金。在被告拖欠原告各类款项时，原告有权用此押金冲抵租金、物业管理费、水、电费、推广费、宣传费等到被告违约形成的欠款弥补。如被告合同继续执行，被告必须补足押金，否则原告可以立即解除合同。如被告信守合同，履行义务，原告应将押金退还给被告，但不计利息。在该份合同上被告落款盖印为“南通瑞美尔特食品投资有限公司”。
另查明，位于南通市经济技术开发区星湖大道1101号星湖101广场2幢商业113室所有权人为原告，建设面积为90.76平方米。原告已于2010年将该商铺交付被告经营使用。到目前为止，被告结欠物业管理费680元，水电费1119元，被告在2009年9月租赁时已交付押金13500元。
现原告向被告主张解除合同及返还租赁房屋，并索要尚欠的租金、水电费、物业管理费、逾期付款滞纳金等，于2014年12月1日诉至本院。
上述事实，有原告提供的《星湖101商铺租赁合同》、《星湖101商铺租赁合同变更及补充合同》、南通市崇川区瑞美尔特面包新贵族店工商登记资料、物业管理费及水电费发票、物业公司证明等书证及其陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订《星湖101商铺租赁合同》、《星湖101商铺租赁合同变更及补充合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应依照合同约定切实履行各自的义务。
关于原告主张合同解除及要求返还租赁房屋的请求，本院认为，被告2014年出现经营困难后，将商铺空置，从2014年7月份至今租金未能缴纳，已经构成违约。根据双方合同约定，逾期支付超过30天，原告有权终止合同；还有被告放弃、空关该商铺或擅自转让、转租他人或擅自调换该商铺使用的，原告有权提前解除合同并收回该商铺，同时有权处分押金。事实上被告公司已经关门歇业，人去楼空，不可能再履行合同，故原告主张解除合同并返还房屋有相应事实和法律依据，本院照准。
关于租金额，本院认为，计算租金应当确定合同解除的时间点。本案中原告起诉状送达因被告下落不明，以公告方式送达，具体登报时间为2015年1月13日，根据法律规定自发出公告之日起，经过六十日，故2015年3月15日视为送达。原告起诉状中有解除合同的诉讼请求，根据前述情况被告行为也符合了合同解除的实质性条件，故本院认为起诉状送达之日即2015年3月15日应视为解除之日。租金应当从2014年7月1日起计算至2015年3月15日止。根据商铺面积90.76平方米，依照合同约定租金计算标准，2014年7月至2014年12月每日为1.9元／平方米，计算租金为31729.7元（184×1.9×90.76）；2015年1月1日至3月15日每日为2.0元／平方米，计算租金为13432.5元（74×2.0×90.76），故本院认为从2014年7月至合同解除之日的租金为45162.2元（31729.7＋13432.5）。基于合同约定，被告拖欠各类款项时，原告有权用押金冲抵租金、物业管理费、水、电费、推广费、宣传费等。现被告有13500元的押金在原告处，故原告可以先予冲抵租金，故被告尚欠的租金为31662.2元（45162.2-13500）。
关于逾期付款滞纳金，双方合同约定计算标准月租金3‰（日租金即0.1‰）未超过法定范围，本院予以采纳，根据合同约定被告应在2014年6月10日前应支付2014年7月至9月的租金15864.8元（92×1.9×90.76），但由于被告有13500元的押金在原告处，根据合同约定，该押金可优先冲抵租金，故被告在2014年6月10日冲抵押金后应付租金为2364.8元；2014年9月10日前应支付2014年10月至12月租金15864.8元（92×1.9×90.76）；2014年12月10日前应支付2015年1月至3月15日的租金13432.5元。故2014年7月至2015年3月15日的逾期滞纳金计算为460.2元{（2364.8×（20＋184＋74）×0.1‰］＋（15864.8×（112＋74）×0.1‰］＋（13432.5×74×0.1‰］}。逾期滞纳金从2015年3月16日起按结欠租金31662.2元，每逾期一日0.1‰，计算至被告实际给付之日止。
关于水电费和物业管理费，被告经营期结欠物业管理费680元及水电费1119元，根据双方约定该款被告亦应当向原告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告江苏星湖置业有限公司与被告南通瑞美尔特食品投资有限公司于2009年9月2日签订的《星湖101商铺租赁合同》及于2011年1月4日签订的《星湖101商铺租赁合同变更及补充合同》（合同编号101-015R），于2015年3月15日起解除；
二、被告南通瑞美尔特食品投资有限公司应当于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于南通市经济技术开发区星湖大道1101号星湖101广场2幢商业113室商铺清空后归还给原告江苏星湖置业有限公司；
三、被告南通瑞美尔特食品投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏星湖置业有限公司结欠的租金31662.2元；
四、被告南通瑞美尔特食品投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏星湖置业有限公司逾期付款滞纳金（从2014年7月1日起至2015年3月15日止为460.2元，从2015年3月16日起至被告实际给付之日止，按欠付租金31662.2元，每逾期一天按0.1‰计算）；
五、被告南通瑞美尔特食品投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏星湖置业有限公司物业管理费680元及水电费1119元；
六、驳回原告江苏星湖置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费742元，公告费1350元，合计2092元，由被告南通瑞美尔特食品投资有限公司负担（该款已由原告江苏星湖置业有限公司垫付，待被告南通瑞美尔特食品投资有限公司履行本判决时一并给付原告江苏星湖置业有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费742元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 钱 伟
人民陪审员 施素珍
人民陪审员 孙 科
二〇一五年五月七日
书 记 员 李 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。