广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法伦民初字第339号
原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道新丰路**号。
负责人卢少波。
委托代理人彭建球，广东勤融律师事务所律师。
被告佛山市顺德区联力针织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道广珠路段新民工业大楼三楼。（以下简称联力公司）
被告区掌恩，香港特别行政区居民。
两被告共同委托代理人彭丽珍、广东提德律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李勇勇，广东提德律师事务所实习律师。
原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室诉被告联力有限公司、区掌恩租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由审判员梁嘉莹、人民陪审员张静、人民陪审员李锶敏组成合议庭，适用普通程序审理，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭建球、两被告的共同委托代理人彭丽珍、李勇勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告（出租方、甲方）与被告联力公司（承租人、乙方）自1998月10月左右建立土地／厂房租赁合同关系。到2012年12月28日双方和被告区掌恩（担保人、丙方）在原告处签订了四份土地／厂房租赁合同，约定原告将座落在“伦教街新民管理区办事处广珠路段北3号（新民综合大楼）的部分区域出租给被告联力公司使用。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月30日；每年费用（综合管理费、水电费网分摊费）及租金共327888元（即每月27324元），并约定合同签订时被告联力公司同时预交定金98366元。在每个月的10日前收缴当月租金，一切税收由被告联力公司负责。被告联力公司拖欠租金一个月以上，原告有权终止该租赁合同，并要求被告联力公司缴清所欠的租金方可准许离场，定金归原告所得。此外，被告区掌恩以担保人身份在上述合同中表示愿意为被告联力公司履行本合同的义务承担连带保证责任。上述合同期满后，经三方协商，继续维持租赁合同关系和担保关系，但每月租金总额调整为28080元。在租赁合同关系存续期间被告联力公司拖欠原告租金，经原告多次催促，被告至2015年1月20日才付清2014年5月份至7月份的租金。为此原告已向被告联力公司发出书面通知，并要求被告联力公司在2015年3月10日前缴清拖欠的租金224640元，逾期缴交的，原告有权收回厂房并追收占用期间的所有租金或者通过法律程序追收租金及违约金。被告联力公司收到原告通知后，只在2015年3月25日支付了2014年8月份的租金28080元，尚欠原告共9个月的租金未付。为此请求法院判令：一、解除原告与被告联力公司的土地／厂房租赁合同关系，并判令被告联力公司立即返还其向原告租赁的座落于佛山市顺德区伦教广珠路段北3号新民工业大楼二楼南、三楼南、四楼给原告管业。二、被告联力公司向原告支付其租用、占用上述楼房期间尚欠的租金，按每月28080元计算，自2014年9月11日计至被告联力公司将租赁物交还原告管业之日，现暂计至2015年5月31日为252720元，以后顺延。三、被告联力公司向原告支付拖欠租金期间的违约金，按每月日万分之五计算，自2014年9月11日起计至款项清结之日止，现暂计至2015年5月31日为17901元，以后顺延。四、判令被告区掌恩对被告联力公司在本案的债务承担连带清偿责任。五、本案诉讼费全部由两被告承担。
两被告辩称，1.本案诉争的座落于佛山市顺德区伦教广珠路段北3号新民工业大楼二楼南、三楼南、四楼已经于2015年6月30日交付给原告，现该厂房已被原告上锁，被告的所有资产在上述的厂房内。2.被告确认尚欠原告租金按每月28080元，计算至2015年5月31日为252720元，但是原告要求被告联力公司支付违约金无法律依据。3、被告区掌恩不应对本案承担连带清偿责任。被告区掌恩所担保的是2012年12月28日签订的四份租赁合同中约定的义务，但是该四份合同被告联力公司已经足额支付了上述合同的租金及相关费用，合同已履行完毕，主债务已经消失。保证责任已消灭，至于后面的租金被告区掌恩与原告之间没有签订任何保证合同，不应承担保证责任。4、被告联力公司已交付押金98366元，应抵扣相应的租金。
原告在诉讼中提供的证据及两被告的质证意见如下：
1.原告的组织机构代码证复印件、被告联力公司的营业执照复印件、被告区掌恩的香港永久性居民身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.土地厂房租赁合同4份，证明原告与两被告于2012年12月28日就涉案厂房签订了四份租赁合同，约定了双方的权利义务。
3.定金收据复印件1份，证明在签订合同后，原告共收到被告的定金98366元。
4.银行凭证复印件、电子回单复印件各1份，证明原、被告在合同期满后，双方同意把租金调整为28080元／月。
5.通知复印件1份，证明在2015年3月份左右，内容是追收2014年8月至2015年3月的租金。
两被告的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，该合同是在2012年12月28日签订，其合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日，而本案诉争的租金是2014年9月份以后，因此本合同的约定权利义务并不能约束双方，在这四份合同中合计的月租金是27324元，现在争议的是调整后以28080元／月为标准计算的租金，因此这四份合同与本案无关。对证据3无异议，该定金应该在合同期满后退还被告，现在被告要求抵扣租金。对证据4的真实性无异议，确认在上述四份租赁合同期满后，原告与被告联力公司重新确认新的租赁协议。租金调整为28080元／月。也是被告联力公司的付款凭证。对证据5的真实性无法确认。通知是复印件，且无送达回证，无法确认该通知的真实性。
两被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：
1.律师函及快递单原件各1份，证实两被告于2015年7月3日向原告发出律师函，要求原告发一份扣押的清单给被告或者让被告把东西搬走，但原告不同意。
原告的质证意见：对该证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性，该律师函说双方的合同关系在2013年年底结束，被告已经履行该段时间的义务，但没有说2014年的义务是否已履行，2015年7月2日双方办理交付手续，没有事实依据。
案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1，两被告对其真实性无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据2、3、4，两被告仅对其证明内容有异议，对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提供的证据5，该通知为原告单方制作，且未提供送达依据，为此本院对该证据不予确认。4.两被告提供的1，原告对其真实性无异议，对其证明内容有异议，本院对其真实性予以确认。
根据上述有效证据及结合双方当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：
2012年12月28日，原告与被告联力公司签订了四份《佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室土地／厂房租赁合同》，分别约定原告将座落于佛山市顺德区伦教街新民管理区办事处广珠路北3号（新民综合楼三楼南，土地1148平方米，厂房1148平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路北3号前座四楼（土地716平方米、其他设施及宿舍716平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路3号（新民综合大楼二楼南，土地1268平方米、厂房1268平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路3号（新民综合大楼四楼，土地378平方米、厂房378平方米）出租给被告联力公司使用。上述租赁合同的期限均自2013年1月1日至2013年12月30日止。租金及费用每年分别为110208元、68736元、121728元及27216元。另外，四份合同均约定，合同签订时被告联力公司应向原告预交30%作为定金。合同期满，原告将定金无息退还。未满合同期，被告联力公司自动退出的所有装修、水电及定金归原告所有。另外，租金在每个月的10日前收缴当月租金，一切税收由被告联力公司负责，被告联力公司逾期缴交承包款或租金，每天按拖欠金额的1%向原告支付违约金。如被告联力公司拖欠租金一个月以上，原告有权终止该租赁合同，并要求被告联力公司交齐所欠的租金方可准许离场，定金归原告所有。被告区掌恩自愿为被告联力公司提供担保，并在四份合同的担保人处签名确认。根据合同约定，被告区掌恩应对被告联力公司履行本合同的义务承担连带担保责任。上述合同签订后，被告联力公司于2013年5月22日向原告支付四份合同的定金合共98366元。租赁期满后，原、被告双方口头约定由被告联力公司仍继续使用相关的租赁物，并将每月租金调整为28080元，但双方未签订新的租赁合同。
另查，庭审中两被告确认拖欠原告截至2015年5月31日的租金（含费用）共计252720元。另外，被告联力公司于2015年7月3日委托广东提德律师事务所向原告出具律师函，以原告无理扣押被告联力公司的财产为由，要求原告提供扣押财产清单或者将被告联力公司的财物返还。原告确认收到上述律师函，但原告未向被告作书面回应。
另查，本院在庭审中要求两被告在庭后三天安排地点搬离相关设备，但两被告在规定的时间内并未作出处理，现被告联力公司的设备仍存放在涉案的厂房内。
本院认为，原告与被告联力公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该法第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。另外，由于被告联力公司至庭审之日尚欠原告2014年9月至2014年5月的租金，为此根据该法第二百二十七条的规定，原告提出解除合同有理，本院予以支持。双方的租赁关系自2015年6月12日被告联力公司签收本案应诉材料之日起解除。被告联力公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内向被告返还涉案的租赁物。
至于租金及占用费，由于被告联力公司确认截至2015年5月31日尚欠原告租金252720元未付，为此原告主张被告支付2015年5月31日的租金252720元有理，本院予以支持。另外，被告联力公司还应以每月28080元的标准，向原告支付至实际交还涉案厂房之日止的厂房租金及占用费。被告联力公司抗辩称，由于被告无理扣押被告联力公司的设备，其曾于2015年7月3日通过律师发函要求原告交还相关设备或者出具扣押清单，但遭原告拒绝，造成被告无法向原告交还厂房。但在庭审中，本院曾要求两被告在指定期限内另行安排地点存放相关财物并交还涉案厂房，但两被告又未予处理。故本院认为相关的占用费应一直计算至交还租赁物之日止。
至于被告联力公司主张的将定金98366元抵扣租金。本院认为，被告联力公司已向原告支付了定金98366元，根据四份合同第九条约定的定金的处理方法，被告联力公司拖欠租金一个月以上，定金归原告所有。从上述约定看，该“定金”本质上并不具备定金的性质，应认定为违约金。由于原告已经要求被告联力公司以每日万分之五的标准支付违约金，若原告再另行没收定金显失公平，故被告要求将定金抵扣租金有理，本院予以采纳。被告联力公司应向原告支付截至2015年5月租金为154354元。
至于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，由于原租赁合同继续有效，故原告要求被告联力公司按照原合同支付违约金有理，且原告已自愿将违约金调整为日万分之五，该违约金计算标准亦合理，故本院予以支持。由于被告联力公司仅支付至2014年8月的租金，故2014年9月至2015年5月的租金违约金按照日万分之五计算至2015年5月31日为17901元。2015年5月31日至2015年7月12日（定金被主张抵扣前）的租金违约金按照本金252720元按照日万分之五计算，此后以本金154354元按照日万分之五计算至清偿完毕之日止。至于原告主张的合同解除后未按月支付占用费所产生的违约金，由于占用费自合同解除之日起计算，既然合同已经解除，占用费亦不应适用违约金的约定。原告的该项主张，本院不予支持。
至于被告区掌恩的担保责任问题，由于被告区掌恩与原告之间是保证合同关系，并非租赁合同关系。被告区掌恩所自愿提供担保的范围是原告与被告联力公司基于2012年12月28日签订的四份租赁合同所对应的债务，即2013年1月1日至2013年12月31日的租金、费用以及按照合同约定的相关违约责任，但对涉案合同以外的其他债务并未明确提供保证的意思表示，故原告要求被告区掌恩提供担保责任无事实和法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室与被告佛山市顺德区联力针织有限公司就佛山市顺德区伦教街新民管理区办事处广珠路北3号（新民综合楼三楼南，土地1148平方米，厂房1148平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路3号前座四楼（土地716平方米、其他设施及宿舍716平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路3号（新民综合大楼二楼南，土地1268平方米、厂房1268平方米）、伦教街新民管理区办事处广珠路3号（新民综合大楼四楼，土地378平方米、厂房378平方米）四处房产所建立的租赁合同关系自2015年6月12日解除；
二、被告佛山市顺德区联力针织有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将上述第一项判决涉及的租赁物返还给原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室；
三、被告佛山市顺德区联力针织有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室支付截至2015年5月31日拖欠的租金154354元及违约金（违约金的计算：2014年9月10日至2015年5月31日的租金违约金按照日万分之五计算为17901元，2015年6月1日至7月12日以本金252720元按照日万分之五计算，2015年7月13日至实际清偿完毕之日以本金154354元按照日万分之五计算）；
四、被告佛山市顺德区联力针织有限公司应在本院判决的厂房归还之日，以按照每月28080元的标准自2015年6月1日起至本院判决的厂房归还之日止向原告支付租金及占用费；
五、驳回原告佛山市顺德区伦教街常教新民资产管理办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决第四项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7229.31元（已减半），由被告佛山市顺德区联力针织有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 梁嘉莹
人民陪审员 张 静
人民陪审员 李锶敏
二〇一五年八月十一日
书 记 员 周丽燕