湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第277号
上诉人（原审原告）熊建设，男，1956年4月28日出生，汉族楼。
上诉人（原审原告）滕建秀，女，1956年7月17日出生，苗族，系熊建设之妻。
上诉人的共同委托代理人田娟，湘西州武陵法律服务所法律工作者。
上诉人的共同委托代理人田径，湖南生元律师事务所律师。
被上诉人（原审被�）熊元解，男，1953年4月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张腊月，女，1955年12月2日出生，汉族，系熊元解之妻。
被上诉人（原审被告）刘祝全，男，1963年2月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）龙跃花，女，1965年5月21日出生，苗族，系刘祝全之妻。
被上诉人张腊月、刘祝全的共同委托代理人邱水清，湖南湘州律师事务所律师。
上诉人熊建设、滕建秀因与被上诉人熊元解、张腊月、龙跃花、刘祝全确认合同无效纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2013）凤民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人熊建设及其委托代理人田娟、田径，被上诉人熊元解、张腊月，被上诉人龙跃花、刘祝全及其委托代理人邱水清到庭参加诉讼，上诉人滕建秀经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原判认定�原告熊建设与被告熊元解系同胞兄弟，诉争房屋凤凰县沱江镇东正街08号系原告熊建设及被告熊元解父亲熊积泉所购。1958年实行公私合营，熊积泉以诉争房屋入股。1993年12月19日，被告熊元解与凤凰县糖酒副食品公司签订拍卖房屋合同，并经凤凰县公证处进行了公证，以32000元价格将诉争房屋买回。1994年1月6日，被告熊元解办理了凤私房字第28**号房屋所有权证，该证载明：所有权人为熊元解，所有权性质为私有，共有人栏为空白。1994年1月11日，原告熊建设与被告熊元解签订协议：沱江镇东正街08号房屋是祖产，当时购房是兄弟熊建设一手付钱3.2万元，后哥熊元解又向弟借款3万元，前栋08号经兄弟俩协议，08号房屋属弟熊建设所有。1996年12月2日，被告熊元解、张腊月与被告龙跃花、刘祝全在凤凰县房产局签订《房屋交易合同》，合同约定被告熊元解、张腊月自愿将东门外08号房屋一栋以58000元卖给被告龙跃花、刘祝全。同年12月3日，被告熊元解、张腊月书写了卖房申请，被告龙跃花、刘祝全书写了买房申请及买卖房屋评估申请。同年12月4日被告熊元解、张腊月出具了收到被告龙跃花、刘祝全买房款58000元的收条。凤凰县房地产交易管理所出具了暂收龙跃花评估费500元的收条。1996年12月4日以熊元解名义交税4379元，1997年4月25日以熊元解名义交税474.14元。1997年4月25日被告龙跃花、刘祝全办理了凤私房字第28**号房屋所有权证，同年6月24日被告龙跃花以其名义办理了国有土地使用证。2002年10月14日，被告龙跃花办理了新的房屋所有权证。被告龙跃花、刘祝全从被告熊元解、滕建秀处购得房屋后开始自主经商，后租赁给别人经商至今。
2013年11月28日原告熊建设、滕建秀向原审法院提起诉讼，请求确认被告熊元解、张腊月与被告龙跃花、�祝全达成的沱江镇东正街08号房屋买卖关系无效，并责令被告龙跃花、刘祝全腾出房屋退还原告。
原判认为，本案争议焦点为：一、被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月1996年12月2日签订的《房屋交易合同》是否有效；二、合同的签订是否存在欺诈、胁迫手段，是否存在恶意串通，损害第三人利益；三、房屋交易价格是否明显过低；四、原告诉讼是否过了诉讼时效。
争议焦点一，被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月具有完全民事行为能力，主体资格适格。加之被告熊元解拥有沱江镇东正街08号房屋的完全所有权，有合法的房屋所有权证，有权处置自己的合法财产，同时被告龙跃花、刘祝全办理了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的过户手续，故被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月签订的《房屋交易合同》合法有效。被告龙跃花、刘祝全提出关于合同的主体合格，合同的内容没有违反法律规定的辩解意见，该院予以采纳。原告熊建设、滕建秀提出其与被告熊元解于1994年1月11日签订协议，诉争房屋归其所有，被告熊元解、张腊月无权处分的起诉理由不充分，证据不足，该院不予采信。
争议焦点二，合同的签订地是在凤凰县房管局办公场所签订，不存在欺诈、胁迫的可能性，如果被告熊元解、张腊月认为被胁迫，在政府部门办公场所完全可以求助或报警，也可以拒绝在合同和其他产权转移手续上签字或及时通知原告。同时，通过审理查明，被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月签订合同之前并不相识，相互之间无债权债务关系，也与被告熊元解、张腊月所说的放高利贷者互不认识，无利害关系，不存在恶意串通的可能，被告熊元解、张腊月被逼迫也应是放高利贷者，而不是善意的被告龙跃花、刘�全，故被告龙跃花、刘祝全关于已合法取得诉争房屋产权，并经合法登记，应受法律保护的辩解理由成立，该院予以采纳。原告熊建设，滕建秀及被告熊元解、张腊月称被告龙跃花、刘祝全与放高利贷者恶意串通，被迫卖房的理由不充分，证据不足，该院不予采信。
争议焦点三，被告熊元解于1993年12月19日以32000元向凤凰县糖酒副食品公司购买诉争房屋，后于1996年12月2日以58000元的价格卖出，不存在明显偏低，故原告熊建设、滕建秀关于被告龙跃花、刘祝全主观上不具有善意，价格远远低于3年前的价格，以合法形式掩盖非法目的的理由不能成立。
争议焦点四，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起�算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原告熊建设与被告熊元解签订协议后一直将房屋委托熊元解管理并同意其出租收取租金作为看管房子的劳务费和偿还高利贷资金来源，且诉争房屋整体格局没有发生大的改变，应当认为两原告不知道或不应当知道权利被侵害，其诉讼时效起算应从2013年7月份被告熊元解、张腊月告知已将房屋出卖时起算，故本案并未超过诉讼时效期间。
综上所述，被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月签订的《房屋交易合同》合法有效，被告龙跃花、刘祝全取得诉争的沱江镇东正街08号房屋的所有权为善意取得，原告熊建设、滕建秀要求确认被告龙跃花、刘祝全与被告熊元解、张腊月签订的《房屋交易合同》无效，并责令被告龙跃花、刘祝全腾出房屋的诉讼请求证据不足，理由不充分。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告熊建设、滕建秀的诉讼请求。案件受理费100元，由原告熊建设、滕建秀承担。
熊建设、滕建秀不服一审判决上诉称，一、原审判决认定的部分事实不清，判决结果错误。1、原判决遗漏被上诉人刘祝全、龙跃花等人向被上诉人熊元解提供借款收取高额利息并因此威逼熊元解出售房屋抵偿欠款的事实；2、上诉人熊元解出卖房屋明显低于市场价格；3、原判决遗漏诉争房屋项下的土地尚未确权的事实，故熊元解出卖房屋的行为是无权处分的行为。二、原判决适用法律错误。房屋买卖行为发生时《物权法》尚未实施，根据法不溯及既往的原则，本案适用《物权法》错误。
被上诉人龙跃花、刘祝权辩称，一、一审判决认定事实清楚。上诉人认为漏认答辩人向被上诉人熊元解提供借款并收取高额利息纯属捏造事实，上诉人和被上诉人熊元解没有提供一份证据证明两答辩人与熊元解及张腊月之间曾经存在债务关系，事实上在购房之前，两答辩人根本不认识上诉人和熊元解及张腊月；二、上诉人在上诉状中称漏认两答辩人威逼熊元解出售房屋抵偿欠款的事实不能成立。被上诉人熊元解和张腊月在出售东门外08号房屋前与两答辩人根本不相认识，两答辩人是从裴解华的嫂子王永桂处得知熊元解要出售东门外08号房屋的，购房合同的签订还是在房产局签订的，当时两答辩人当着房产管理部门工作人员的面将购房款直接支付给熊元解和张腊月，两人出具了收条，根本不存在威逼和胁迫。三、上诉人认为漏认东门外08号房项下的土地属于上诉人，这也是无证据的主张。在一审庭审中�上诉人拿不出一份证据证明08号房屋的宅基地属他们具有使用权。相反，答辩人向法院提交的一份国有土地使用证，该证据明确东门外08号房屋的土地使用者为龙跃花，该证是1997年6月24日凤凰县国土管理部门颁发给两位答辩人的。上诉人无证据证明该证无效，因而指责一审判决漏认该土地属于上诉人实为无理；四、上诉人认为一审判决适用法律不当判决结果错误不能成立。综上所述，两答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉无事实依据，请求二审维持原判。
被上诉人熊元解、张腊月口头辩称，1996年卖房子是因为我欠别人的高利贷，被逼卖的。
上诉人熊建设、滕建秀为支持自己的主张，在二审审理过程中提供了以下证据：
第一组：1、1998年7月17日陈红星的州劳动教养管理委员会劳动教养决定书一份1页；2、陈红星扰乱金融秩�综合材料一份；3、1998年5月18日凤凰县公安局出具的《陈红星等人非法集资放高利贷破坏金融秩序案的有关情况说明》一份；4、1997年4月30日凤凰县公安局向张世清的《讯问笔录》一份；5、1997年5月15日凤凰县公安局向陈红星取的《讯问笔录》一份；6、1998年6月4日凤凰县公安局向周再明的问话记录一份；。7、1998年6月11日凤凰县公安局向舒千平的询问笔录；8、中国人民银行文件两份共7页。拟证刘祝全、龙跃月放高利贷恶意串通，逼迫熊元解卖房。
第二组：田径、田娟于2014年6月2日向周正明与谭良喜的问话笔录各一份。拟证刘、龙逼迫熊元解卖房的经过。
被上诉人熊元解、张腊月质证认为，第一组证据均是事实，真实性没有异议，与其卖房有直接关系。第二组证据是真实的，没有异议。
被上诉人龙跃花、刘祝全质证认为，第一组证据与本案没有关联性；第二组：根据我国相关法律规定不是新证据。内容也不是真实的，我都不认识这些人，我也没有放高利贷。
本院质证认为，对上诉人提交的第一组证据，与本案无关联性，不属于新证据，本院不予采信；对上诉人提交的第二组证据，周正明的证言，因周正明未出庭作证，对其证言的真实性不予采信；谭良喜的证言，拟证裴解华、龙跃花、刘祝全等人与其商量，逼熊元解卖房还钱。谭良喜出庭作证，不认识卖房人，只是看到有买房的三、四个人，谭良喜的证言与其出庭作证的证言自相矛盾，本院不予采信。
被上诉人龙跃花、刘祝全为支持自己的主张，在二审审理过程中提供了以下证据：
第一组：证人郑忠元于2014年6月22日出具的证明一份，拟证明熊元解、张腊月自愿将房屋卖给两被上诉人。
第二组：杨华2014年6月20日出具的证言一份，滕建明2014年6月21日证言一份。拟证明�建设在当时是知道房屋卖给了两被上诉人。
第三组：裴解华于2014年6月20日出具的调解笔录一份。拟证明刘祝全与龙跃花从未借高利贷给熊元解、张腊月，几人也不认识。
上诉人熊建设、滕建秀质证认为，第一组：不是新证据；第二组：1、证人未出庭作证，身份不明；2、两名证人的证词一字不差，不是真实的；第三组：证人未出庭作证，身份不明，内容也不具有真实性。
被上诉人熊元解、张腊月质证认为，第一组证据不真实，没有这个事。第二组证据不是真实的。
本院认为，被上诉人龙跃花、刘祝全提交的三组证据，证人未出庭作证，身份不明，对其证言的真实性不予采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八的规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；
�二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本案中，上诉人熊建设、滕建秀主张被上诉人熊元解、张腊月与被上诉人刘祝全、龙跃花恶意串通损害其利益，且在房屋买卖过程中存在胁迫情形，故上诉人熊元解、张腊月与被上诉人刘祝全、龙跃花之间的买卖行为应属无效的民事行为。关于恶意串通问题。本院认为，一、凤私房字第28**号房屋所有权证记载熊元解为诉争房屋的所有权人，刘祝全、龙跃花根据房屋所有权证的登记向熊元解购买诉争房屋符合法律�定；二、根据契证1993字第27号房屋契证的记载，熊元解是以3.2万元从糖酒副食品公司购买诉争房屋，而其出卖诉争房屋的价格为5.8万元，且根据契证1997字第167号房屋契证中附记事项的记载，诉争房屋的评估价格为64280元，上诉人亦未提交证据证明当时同地段的房屋市场价格，故熊元解并非以明显偏低的价格出卖诉争房屋；三、熊元解与熊建设签订的《协议》系二人私下签订，上诉人未提交其他证据证明刘祝全、龙跃花在购买诉争房屋时知道该《协议》的内容，故熊元解、张腊月与刘祝全、龙跃花进行房屋买卖时并无恶意串通。关于胁迫问题。上诉人称其系2013年6月份要收回诉争房屋时才知道该房屋已被出卖，故其并未直接参与房屋买卖，对于买卖房屋时是否存在胁迫行为亦未亲身经历，而作为买卖行为当事人的熊元解、张腊月却并未在出卖诉争房屋后的两年内向法院提出过撤销之诉，且熊元解、张腊月与刘祝全、龙跃花签订房屋买卖合同是在凤凰县房产局，若存在胁迫行为，熊元解、张腊月可以拒绝签字或者向相关部门求助，故熊元解、张腊月在出卖诉争房屋时并不存在被胁迫的情形。上诉人还主张被上诉人熊元解、张腊月未经其同意擅自出卖其房屋，系无效的民事行为。因该房屋的产权登记在熊元解名下，产权所有人系熊元解而非上诉人，因此，上诉人的该主张不能成立。另外，关于上诉人所称的“熊元解出售的房屋项下土地尚未确权”的上诉理由，经查，凤凰县国土局已于1997年6月24日向龙跃花颁发了诉争房屋的国有土地使用证，故上诉人的该上诉理由亦不能成立。
综上，上诉人熊建设、滕建秀的上诉理由均不能成立，被上诉人熊元解作为诉争房屋的产权登记人、自愿与其妻张腊月将诉争房屋出卖给被上诉人刘祝全、�跃花的行为有效，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人熊建设、滕建秀承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 余 霞
审 判 员 龙少松
审 判 员 张安成
二〇一四年九月十二日
代理书记员 朱丽艳
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……