河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第510号
上诉人（原审被告反诉原告）河南远阔实业有限公司。
法定代表人甄国成，总经理。
委托代理人刘志平，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）阎建利，男，汉族，1957年11月24日出生。
上诉人河南远阔实业有限公司（以下简称远阔公司）与被上诉人阎建利合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第1492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人远阔公司的委托代理人刘志平，被上诉人阎建利到庭参加诉讼。本�现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年2月16日，阎建利（乙方）与郑州市中原区大岗刘乡闫垌村第一村民组（甲方）签订《承包土地合同书》一份，约定：根据中原区大岗刘乡人民政府、闫垌村民委员会及闫垌第一生产组（甲方）与闫垌第一生产组村民阎建利（乙方）所签以上合同，双方均没有违约，而是各负起了双方的责任。按照前合同第六款之规定，本人想续包，可以优先照顾的原则，现经甲乙双方协商，签订续包合同如下：一、甲方将全部果园地（所属一组），三环路以西，公墓以北长壹佰伍拾米，宽贰佰米，共计叁拾叁点叁亩地承包给乙方。承包期订为十五年。租金以先交钱，再用地为原则……三、在合同执行期间，如遇国家、省、市、区、乡及生产队征用，赔偿损失费归乙方所有……。该合同落款处甲方加盖有郑州市中原区大岗刘乡阎垌村第一生产队印章，并有村民组长阎石峰、村民代表阎红宾、阎秋生、阎丙军、阎振林的签名，乙方处有阎建利签名。
2006年4月19日，郑州市中原区航海西路办事处阎垌村一组、二组、十组作为发包方，远阔公司作为承包方，针对郑州市中原区航海路与西三环路交叉口西南207亩土地签订了《土地承包合同》。诉讼中，该院对阎垌村一组的村民组长阎石峰及村民代表阎红宾所做的调查笔录中，二人均证实该份合同书中远阔实业承包的207亩土地中包含本案中涉案土地。二人在该合同书落款处均有签名。
2007年2月5日，远阔公司（甲方）与阎建利（乙方）签订《拆迁补偿合同》一份，合同载明：甲乙双方就西环路西侧“中国郑州化工物流园”项目的拆迁事宜进行协商，在平等、自愿、互利互惠的原则上，达成以下协议：乙方必须在2007年2月20日前将中国郑州化工物流园地块南侧地面�地下所有的建筑物、构筑物（变压器及水井除外，应完好保留移交甲方）全部拆除搬迁完毕（详细范围见附图），及负责与此有关的所有外部关系并自行解除与该地块有关的所有承包合同及租赁合同，总包干费用为人民币壹佰壹拾万元整。支付方式为：合同签订后5日内甲方一次性支付乙方人民币壹佰壹拾万元整。如乙方不能在2007年2月20日前搬迁完毕并自行解除与该地块有关的所有承包及租赁合同，甲方有权自行处置场地内剩余建筑物及构筑物并应按每日人民币叁千元收取乙方滞纳金，乙方无异议。如甲方未能按时支付乙方款项，应按每日人民币叁千元缴纳乙方滞纳金。本合同在双方签字盖章后生效。
同日，远阔公司的法定代表人甄国成书写《证明》一份，上载明：“证明今有河南远阔实业有限公司甄国成在中国郑州化工物流园内无代价给阎建利一套门面房，面�88.7M米，是园内门面房的总体单户面积。”落款处有甄国成签名并加盖了远阔公司的公章。诉讼中，双方均认可该《证明》内容是签订上述《拆迁补偿合同》当天，在同意补偿110万元的基础上所谈成的新条件。出具该《证明》后，双方才签订了《拆迁补偿合同》。且双方均认可在协商拆迁补偿过程中，未具体列被拆迁物清单、未具体商谈补偿的详细项目，而是针对合同中的权利义务总包干价进行商谈。针对门面房问题，双方未对拟交付门面房的时间及具体坐落进行约定。针对门面房所折抵的补偿款，协商达成合意时，阎建利称其心理价位为40万，系参照同地段门面房价值确定的；远阔实业称其心理价位为十几万。
上述《拆迁补偿合同》及《证明》签署后，阎建利按照约定进行了拆迁，并退出了对该土地的占有使用；远阔公司如约向阎建利支付了补偿款110万元，但�交付《证明》中所称门面房。嗣后，远阔公司一直占有使用涉案土地。
2014年4月，远阔公司在涉案土地及周边地块所建设的中国郑州化工物流园因城中村改造开始被拆迁。
原审法院另查明，中国郑州化工物流园所占用土地原系航海西路办事处阎垌村一、二、十组的集体用地，2014年都市村庄改造，该地块经重新确权为国有土地。
诉讼中，远阔公司称建设中国郑州化工物流园使用该土地的过程中，曾因违法改变农用地性质受到中原区国土资源局的处罚，该物流园内的商铺无规划许可证、建筑许可证及房产证。中国郑州化工物流园开园后，其商铺分联建和自建两种形式，联建是对外招商，谁出资谁使用；自建的商铺对外招租，不存在对外出售的门面房。其联建价格及租赁价格根据位置、面积、联建或租赁时间的不同也各有不同。但其未向该院提交开园后其商铺对外联建或租赁的平均价格。
原审法院又查明，阎建利申请证人黄天化、张银亮等人出庭作证。黄天化当庭陈述其于2012年1月与远阔公司签订化工物流园的商铺联建协议，联建商铺面积95.83平方米，总价40万，并称其于2009年曾承租该物流园商铺，租金标准为27元一平米／月；张银亮当庭陈述其于2009年从远阔实业取得位于化工物流园商铺1号楼17号的使用权，面积95平方米，总价25万元。
原审法院认为，本案争议的核心焦点应当是双方当事人于2007年2月5日签订的《拆迁补偿合同》以及远阔实业于同日所出具的《证明》的性质与效力。
关于《拆迁补偿合同》的性质与效力问题，该院认为，阎建利所主张法律关系与合同所载明内容一致，即该合同是双方就涉案土地上的建筑物、构筑物等补偿问题所进行的协商，阎建利的合同义务即对该块土地上“地面、地下所有的建筑物、构筑�（变压器及水井除外，应完好保留移交甲方）全部拆除搬迁完毕（详细范围见附图），及负责与此有关的所有外部关系并自行解除与该地块有关的所有承包合同及租赁合同。”远阔公司的合同义务即支付“人民币壹佰壹拾万元整”。诉讼中，远阔公司辩称双方签订该合同实质上是土地使用权的转让，该110万费用包含的是承包期内15年的土地使用费和拆迁补偿。但该辩称内容显然与合同约定不符，远阔公司也并未提供双方合同内容发生实质变更的其他证据进行印证，且根据审理查明的事实也可以看出，远阔公司在与阎建利协商拆迁补偿之前已与阎垌村第一、二、十组签订了《土地承包合同》，该《土地承包合同》中远阔公司所承包的207亩土地包含本案涉案土地。本案对该《土地承包合同》的效力不做评价，但该事实与本案所争议的《拆迁补偿合同》内容相互印证可以�出，远阔公司签订《拆迁补偿合同》的根本目的，应是以补偿款为对价，换取阎建利退出对该土地的实际占有使用，而非从阎建利手中转让取得土地的使用权。故对其该项辩称意见该院不予采信。综上，阎建利和远阔公司的《拆迁补偿合同》不涉及土地使用权的转让，仅是双方就该土地上拆迁问题以及阎建利应解除与该土地相关的承包及租赁合同、退出对土地的占有使用所达成的合意，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。远阔公司以该合同违反《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，要求确认合同无效的反诉请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。
关于远阔公司法定代表人甄国成于2007年2月5日所出具《证明》的性质与效力问题，该院认为，首先，该证明有远阔公司法定代表人签字且加盖有公司印章，应当视为公司行为；其次，诉讼中双方均认可该证明内容是签订上述《拆迁补偿合同》当天，在同意补偿110万元的基础上所谈的新条件，出具该证明后，双方才签订了《拆迁补偿合同》。故该证明内容应视为《拆迁补偿合同》的补充条款（意即拆迁补偿款数额应为110万加证明中所载明的88.7平米的门面房一套），远阔公司应当依约履行。远阔公司辩称该门面房系赠与，与双方陈述事实不符，该院不予采信。
关于阎建利所主张的赔偿门面房折价款以及租金损失问题，该院认为，首先，阎建利要求远阔公司交付门面房的前提是其按约定履行了《拆迁补偿合同》中的合同义务。本案中，阎建利的合同义务主要有两项：一是涉案土地地面、地下所有的建筑物、构筑物（变压器及水井除外，应完好保留移交）全部拆除搬迁完毕（详细范围见附图），二是负责与此有�的所有外部关系并自行解除与该地块有关的所有承包合同及租赁合同。对于第一项合同义务，阎建利称其已依约履行，远阔公司也认可实际占有使用了该土地，其虽称阎建利晚于约定时间完成拆迁义务，但未提供相应证据；对于第二项合同义务，因《承包土地合同书》是阎建利得以在该土地上签订其他合同的基础，一旦阎建利与阎垌村一组的《承包土地合同书》解除，其地上所涉及到的其他租赁、承包合同，都将因《承包土地合同书》的解除而无法继续履行。之后无论阎建利是否妥善处理好其他合同关系，都属其自身问题。故该项合同义务是否完成主要应审查阎建利是否解除与阎垌村一组的《承包土地合同书》。诉讼中，阎建利称已经解除与阎垌村一组的《承包土地合同》，虽未提供相应证据，但从该院的审理查明中可以看出，远阔公司在与阎建利签订《拆迁补�合同》之前已与阎垌村一、二、十组签订了涉及207亩土地的《土地承包合同》（包含本案涉案土地），阎垌村一组签订该《土地承包合同》的行为本身也表明了其不欲再和阎建利继续履行原《承包土地合同书》，而阎建利从村组取得该《土地承包合同》复印件的事实恰恰说明其知晓该事实，那么其同意和远阔公司进行拆迁补偿的协商以及同意退出土地占有使用的行为亦表明了其同意不再继续履行原《承包土地合同书》。故，自阎建利依照《拆迁补偿合同》约定，实际退出对该土地的占有使用时，阎建利与阎垌村一组的《承包土地合同书》即因双方达成合意而解除。综上可以看出，阎建利已完成拆迁补偿合同所约定的合同义务，其有权要求远阔公司按照约定支付补偿款及门面房。
其次，关于远阔公司是否应当支付门面房折价款及租金损失问题。本案中，中国郑州化�物流园因都市村庄改造被拆迁，导致远阔公司交付门面房的合同义务无法实际履行，根据双方签订《拆迁补偿合同》及远阔公司出具《证明》的本意，远阔公司应当支付与拟交付门面房同等价值的补偿款，故，阎建利要求远阔公司支付门面房的折价款，于法有据，该院予以支持。关于租金损失问题，从审理查明的事实可以看出，对于远阔公司同意无代价给阎建利的门面房，是双方在商谈补偿款具体数额时，根据各自心理价位所最终同意在110万元之外用实物折抵的补偿款，其达成该合意时并不包含门面房本身投入经营之后的收益；且双方对该门面房的坐落及交付时间并未做出约定，也未达成补充协议，阎建利对于远阔公司同意支付其门面房租金并已支付了2万元租金的事实，未提供相应证据，远阔公司对此亦不予认可。故，阎建利要求远阔公司支付自2007年10月起的租�损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
第三，关于门面房折价款的数额问题。诉讼中，阎建利主张参照其申请出庭的证人黄天化、张银亮所陈述的通过联建方式从远阔公司实际取得中国郑州化工物流园商铺使用权时所支付的对价来计算门面房折价款，该院认为，由于远阔公司陈述中国郑州化工物流园在建成后其商铺是以联建和租赁方式对外招商，且联建商铺的商户在拆迁时均已获得政府的拆迁补偿，阎建利主张以联建出资价格作为折价标准则更接近于该物流园内门面房的实际价值，合乎情理；该折价标准虽不能代表在中国郑州化工物流园内取得门面房使用权所付出的平均价格，但在掌握该举证优势一方的远阔公司并未举证证明其开园以来联建出资平均价格低于该价格的情况下，该折价标准具有一定的可参考性。远阔公司虽辩称其所建商铺为违法建筑，但其未提供证据证明阎建利在同意其以门面房折抵补偿款时已知晓该事实。综合考虑本案整体情况，从诚实信用以及公平原则出发，该院参照该折价标准，确定远阔实业拟交付的88.7平方米的门面房折价30万元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、河南远阔实业有限公司于本判决生效后十日内支付阎建利门面房折价款300000元。二、驳回阎建利其他及过高部分诉讼请求。三、驳回河南远阔实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8563元，由阎建利负担3257元，远阔公司负担5306元；反诉费50元，由远阔公司负担。
宣判后，远阔公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、我公司与阎垌村一、二、十组签订的土地承包合同不包含本案涉案土地，我公司与村民组签订土地承包合同在2006年4月，与阎建利签订拆迁补偿合同时间是2007年2月25日，时间相差1年。2、按照拆迁补偿合同约定，阎建利必须解除其与村民组的合同，原审认为阎建利取得了我与村民组的土地承包合同复印件就表明村民组不再与阎建利履行合同错误。3、原审对阎石峰、阎红宾所做的调查笔录，二人的回答含糊。4、原审认定我公司辩称与拆迁补偿的约定不符错误。5、阎建利使用的土地为农用地，其在未经相关部门批准的情况下，擅自将土地使用权转让给我公司，违反了相关法律规定。6、我公司法定代表人甄国成的证明是赠与，并非就�偿问题达成的新合意及补偿合同的补充条款。二、1、我方按拆迁补偿合同约定向阎建利支付的110万元不仅包含对地上建筑物的补偿还包含对土地使用权转让的补偿，与我公司使用的村民组其他土地没有关系。2、甄国成的证明赠与面积是88.7平方米，阎建利提出的房屋折价款31万元，但未提交具体计算依据，只是参照了其他商户为依据，但时间相差3年，没有可比性。3、两名证人证言不符合事实。请求撤销原审判决，改判驳回阎建利的诉讼请求或发加重审，诉讼费用由阎建利承担。
被上诉人阎建利口头答辩称：远阔公司陈述不是事实，我原审的证据已经提交过，村长已经证明包含了我的地。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。
本院认为：2007年2月5日，远阔公司与阎建利所签订的拆迁补偿合同约定，远阔公司支�阎建利110万元，前提是阎建利必须在2007年2月20日前将租赁土地上所有建筑物、构筑物全部拆除搬迁并自行解除该地的租赁合同，原审中双方对该110万元已支付予以认可，从2007年双方签订合同至今，远阔公司从未对该合同履行情况提出异议，故其称阎建利未全面履行合同义务的上诉理由，不能成立，本院不予认可。拆迁补偿协议中并不涉及土地使用权及所有权的流转，对远阔公司上诉称该地为农用地，不能转让，拆迁补偿协议应为无效的理由，无合同依据，本院不予采信。同日，远阔公司时任法定代表人甄国成给阎建利出具证明，明确载明：“今有远阔公司甄国成在中国郑州化工物流园内，无代价给阎建利一套门面房，面积88.7平方米……”，并加盖有远阔公司公章，远阔公司未依约履行向阎建利交付门面房的义务，系违约，应承担违约责任。现该园区已拆迁，交�义务无法实现，原审参考实际购买该园区商铺的其他商户所支付的对价作为远阔公司应支付阎建利门面房的折价款，实体处理并无不当，本院予以维持。综上，远阔公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8613元，由远阔公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 梅
审判员 苟 珊
审判员 马 莉
二〇一五年四月十六日
书记员 徐若莹