北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第03321号
原告（反诉被告）李连军，男，1964年7月3日出生。
委托代理人张少峰，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人邱京勇，北京市安理律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京星顺成物流有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇西江头村村委会北侧1000米，组织机构代码：56583187-2。
法定代表人朴志成，经理。
委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
原告（反诉被告）李连军与被告（反诉原告）北京星顺成物流有限公司（以下简称“星顺成公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆俊芳担任审判长，与人民陪审员赵光玉、王景合组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李连军及其委托代理人张少峰、邱京勇，被告（反诉原告）星顺成公司法定代表人朴志成及其委托代理人刘电满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李连军诉称：我在顺义区南彩镇有厂房一处，我和被告于2013年4月签订了《库房租赁合同》，后于同年6月将房屋交付给被告使用。根据租赁合同的约定，在租赁期间，由被告管理使用租赁物和相关设施，被告承担消防责任和义务，但是被告在使用租赁物期间未尽到善良管理人的义务。2014年年底，南彩派出所消防隐患检查时曾提出整改意见，被告置若罔闻，没有引起注意，导致2015年1月13日厂房失火，厂房大部分毁损。我多次与被告股东交涉，要求尽快恢复损失的房屋和其他设施，被告均推诿不理。因此，我向法院提起诉讼，请求：1.判令被告支付厂房损失100万元（具体数额以评估为准）；2.判令被告给付2014年11月15日至2015年1月13日期间的电费21604元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告星顺成公司辩称：首先，我方认可双方存在租赁合同关系，但是根据最高人民法院的相关司法解释，双方的租赁合同无效，因为原告的房屋没有取得规划许可证和建筑施工许可证；其次，根据公安消防支队的火灾认定书，已经排除了人为因素，不排除电气原因，该电气是原告建筑物上带有的，不是我公司使用电器的行为导致的，所以我公司对火灾的发生没有任何过错，对造成的损失也不应当承担任何责任；第三，根据建筑法的规定，原告的建筑物应该配有相应的消防设施和消防产品，而火灾发生当天，原告的建筑物没有配有相应的消防设施和消防产品，对于火灾损失的扩大，原告负有相应的责任。综上，我公司认为火灾的发生以及对原告造成的损失应当由原告自行承担，与被告没有关系。对于原告提出的电费问题，我方认可。
被告星顺成公司反诉称：2015年1月13日，我公司承租经营的库房发生火灾，烧毁了两千多万元的货物。后北京市顺义区公安消防支队认定，火灾是“电气原因引燃周围可燃物质所致”。根据我公司与李连军签订的租赁合同的约定及实际情况，涉诉厂房的电气工程均由李连军完成，因此李连军应对火灾事故承担全部的赔偿责任。火灾发生后，李连军强行收回房屋，并扣押屋内存放的尚未烧毁的货物、周转箱以及周转器具等物品，其行为没有任何法律和合同依据，给我公司及货主造成的损失每天超过8万元。因此，我向法院提起反诉，请求：1.判令李连军赔偿直接损失共计3386670元（暂定数额，还有一部分待委托方起诉我公司的判决结果确定后再计算），包括地面硬化、货架、台车、周转车等（见明细表）；2.判令李连军返还我公司租金10.9万元，因为合同没有履行完毕，从事发第二天到2015年2月11日期间的租金应当退还，根据年租金150万元折算。
原告李连军就反诉辩称：我不同意星顺成公司的全部反诉请求。第一，烧毁的货物并非该公司所有，该公司没有资格请求赔偿；第二，租赁合同签订后，被烧毁的货物和库房都在星顺成公司的管理之下，该公司没有尽到消防安全义务导致火灾的发生，损失应该由该公司承担，与我无关；第三，该公司已就烧毁的货物向保险公司申请理赔，对此不能重复赔偿；第四，目前该公司仍有货物滞留在库房内，所以该公司仍应当支付租金，我不应退还租金。
经审理查明：
2010年1月，李连军及其儿子李勇超（乙方）与北京市新一砖制砖有限责任公司（甲方）签订了一份《土地使用权租赁合同》，双方约定甲方将位于北京市顺义区南彩镇望渠村的一块工业用地（土地使用权证书编号为：京顺集用2005划企字第0093号）出租给乙方使用，租赁期限自2010年3月1日至2030年12月31日，甲方允许乙方在该土地进行建设、装修、装饰或添置新物，范围是厂房、生产车间、仓库、办公室、职工宿舍及食堂等。上述地块属于工业用地。签订上述《土地使用权租赁合同》后，李连军于当年在此出资新建了厂房，该厂房自南往北分为三排车间，南数第一排和第二排车间之间无隔断，南数第二排和第三排车间之间有隔断。李连军建房时未办理建设工程规划许可证。
2013年4月23日，李连军与星顺成公司签订《库房租赁合同》，双方约定：李连军将上述厂房及600平米的办公楼租赁给星顺成公司作为库房仓储物流和办公使用，交接后租赁物和附属设备由星顺成公司自行管理，租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日，第一年租金为150万元，之后每隔三年在最近一年租金的基础上递增5%，水电等其他费用由星顺成公司自理；2013-2014年度租金分两次每半年支付一次，2014-2015年度以后交费均按年度一次性交付，在上一年度到期前一个月交付下一年度的租金；星顺成公司在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，负责租赁物维修、维护、保养，并保证在本合同终止时租赁物及专用设施可以可靠运行状态随同租赁物归还给李连军；星顺成公司在租赁期限内应爱护租赁物，非因李连军的原因造成租赁物损坏，星顺成公司应负责维修和赔偿，费用由星顺成公司承担；星顺成公司在租赁期间必须严格遵守我国消防法规以及有关制度，承担消防责任，做好消防工作，否则由此产生的一切责任及损失由星顺成公司自行承担；星顺成公司应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全、门前三包，并自费在该房屋内配置适用且足够的灭火器具。上述《库房租赁合同》签订之后，双方又签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：消防设备由星顺成公司安排专人负责，自签订协议之日起，李连军不再参与修理和使用消防设备，由星顺成公司及时修理（包括发动机烧毁等）。上述《房屋租赁补充协议》上未注明签订日期，双方认可在2013年8月底之前。上述《库房租赁合同》签订之后，李连军于2013年6月将涉诉的厂房和办公楼交付给星顺成公司使用，星顺成公司已经交齐了2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，并交纳了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金115万元。
2014年2月22日，北京市公安局顺义分局南彩派出所对星顺成公司进行治安管理安全检查时记录该公司未配置灭火器、消防栓无水带水栓，并建议该公司立即配置合格的消防器材。2014年12月24日，该派出所对星顺成公司安全检查时告知该公司今后应当做好消防工作，预防火灾发生，对内部的用火、用电情况进行安全检查，消除火灾隐患等。
2015年1月13日上午11时许，涉诉厂房发生火灾，起火部位位于厂房的西南角，距离西墙20米，距离南墙20米。当时起火部位附近存放有汽车零部件，包括塑料的汽车风管、泡沫部件等。星顺成公司在厂房内安装了电灯、饮水机和监控设备。火灾中部分厂房和星顺成公司存放于厂房内的部分汽车零配件被烧毁。2015年2月25日，北京市顺义区公安消防支队出具顺公消火认字（2015）第0006号火灾事故认定书，推断起火原因排除雷击、纵火、遗留火种等，不排除电气原因引燃周围可燃物所致。
本案审理过程中，李连军于2015年1月27日向本院提出财产保全申请，要求对星顺成公司名下的货车予以查封，并提供现金担保。本院于2015年2月2日出具（2015）顺民初字第03321号民事裁定书，裁定对星顺成公司名下的车牌号为京AM22**的东风牌重型厢式货车、车牌号为京AM03**的东风牌重型厢式货车、车牌号为京AM22**的东风牌重型厢式货车、车牌号为京AN14**的江淮牌中型厢式货车、车牌号为京P2DB**的北京牌轻型厢式货车予以查封，查封期限为一年。
2015年4月10日，李连军向本院提出财产保全申请，要求对星顺成公司的财产采取保全措施，并提供现金和第三人刘殿雨名下的一套房屋作为担保。本院于2015年4月13日作出（2015）顺民初字第03321-1号民事裁定书，裁定将刘殿雨（身份证号：×××）名下的位于北京经济技术开发区天华园三里一区17号楼1至3层1门的房屋（X京房权证开字第0104**号）予以查封，查封期限为三年。本院于2015年4月13日作出（2015）顺民初字第03321-2号民事裁定书，裁定冻结星顺成公司在银行账户中的存款二百五十万元或查封其等值财产。星顺成公司就涉诉厂房内存储的货物在中华联合财产保险股份有限公司北京分公司投保了财产综合险（保单号为：×××），被保险人为星顺成公司，保险金额为3000万元，保险期间为2014年3月26日零时至2015年3月25日二十四时。火灾发生后，星顺成公司就货物损失向上述保险公司申请理赔。经李连军申请，本院于2015年4月13日向中华联合财产保险股份有限公司北京分公司送达了（2015）顺民初字第03321-2号民事裁定书和协助执行通知书，要求该公司将应支付给星顺成公司的保险理赔款予以冻结（以二百五十万元为限），冻结期限为二年；同时要求该公司在未接到本院可以支付的通知之前，禁止将上述本院冻结的款项支付给星顺成公司。
2015年7月27日，李连军向本院提出财产保全申请，要求对星顺成公司的财产采取保全措施，并提供现金担保。本院于2015年7月28日作出（2015）顺民初字第03321-3号民事裁定书，裁定冻结星顺成公司在银行账户中的存款一百万元或查封其等值财产。经李连军申请，本院于2015年7月28日向中华联合财产保险股份有限公司北京分公司送达了（2015）顺民初字第03321-3号民事裁定书和协助执行通知书，要求该公司将应支付给星顺成公司的保险理赔款予以冻结（以一百万元为限），冻结期限为二年；同时要求该公司在未接到本院可以支付的通知之前，禁止将上述本院冻结的款项支付给星顺成公司。
根据李连军的申请，本院委托北京科正资产评估有限责任公司（以下简称“评估公司”）对涉诉厂房因火灾造成的损失进行评估。评估过程中，双方当事人对于南数第一排、第二排车间的东数第8根至第11根柱子之间的厂房以及南数第三排车间的东数第18根至第20根柱子之间的厂房是否毁损存在争议，李连军认为此部分已经被火烧过了，无法使用；星顺成公司则认为房顶没有塌陷，可以继续使用。2015年6月5日，评估公司出具科评报字（2015）第079号评估报告书，评估结论为：评估基准日2015年5月22日，涉诉厂房的重置价值为14055472.99元，成新率为90%，根据原告的主张损失率为55%，根据被告的主张损失率为47%，损失价值评估值为695.75万元（原告主张）与594.55万元（被告主张）。李连军为此垫付评估费用4万元。李连军认可评估报告，并要求按照其主张的的损失率确定损失价值为695.75万元。星顺成公司对评估报告有异议，申请评估公司对“成新率”和“单位工程费用表”的第4至7项作出说明。
2015年7月3日，评估公司作出《异议答复函》，答复内容如下：第一，关于成新率的异议，评估人员经现场勘查，评估钢结构库房的使用年限为50年，截至评估基准日已经使用了5年，尚可使用年限为45年，经过计算成新率为90%。第二，关于单位工程费用的异议，根据《北京市建设工程预算定额》、《北京市建设工程费用定额》以及北京市造价管理处的现行有关规定，企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，利润实质施工企业完成所承包工程获得的盈利，规费包括社会保险和住房公积金，税金是指按照国家和北京市规定应计入建设工程造价的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。星顺成公司对《异议答复函》仍有异议，于2015年7月8日申请鉴定人出庭。
经本院通知，评估公司的鉴定人于2015年7月17日出庭接受询问。鉴定人出庭费用2000元由星顺成公司垫付。关于涉诉厂房使用年限为50年的问题，鉴定人称根据国家相关规定，砖混结构的房屋最高使用年限是50年，钢结构的房屋最高使用年限是80年，根据现场勘查的实际情况确定涉诉厂房的使用年限为50年符合实际情况，不需要考虑涉诉厂房的土地租赁合同年限，也不考虑涉诉厂房的土地性质。关于评估过程中对厂房地基如何考虑的问题，鉴定人称评估时按照整个库房的使用功能计算，有的部分即使地基还存在，但是已经丧失了使用功能，也计算在损失率中，评估的损失价值中包括了重新打地基的损失。关于“单位工程费用表”的第4至7项的确定，鉴定人称按照《北京市建设工程预算定额》、《北京市建设工程费用定额》两个规定并结合现场情况综合估算。关于评估报告中为何做出两个评估值，鉴定人称现场的情况比较模糊，一边全部塌陷，另一边看上去比较完整，中间部分鉴定人也无法判断，所以根据双方当事人的主张做出了两个评估值，供法院参考。李连军对鉴定人的陈述无异议。星顺成公司不认可鉴定人的陈述，理由如下：第一，应该根据土地使用合同的期限来确定厂房使用年限，鉴定人确定使用年限时未考虑李连军的土地租赁合同只有二十年的事实，不符合客观实际；而且土地性质势必影响地上物的使用年限，鉴定人认为不影响，没有法律依据；第二，厂房以下的地基没有损坏，不应该计算损失；第三，鉴定人对“单位工程费用表”中数额的确定只是根据现场勘验的情况确定，并没有要求李连军提供施工合同、设计图纸等材料，如此确定的损失并不是李连军建设厂房的实际损失。综合上述理由，星顺成公司认为评估报告不客观、法律依据不足，因此请求法庭结合星顺成公司的陈述以及实际情况酌情降低评估数额。
本案审理过程中，双方就星顺成公司腾退物品问题签订一份《协议》，约定由星顺成公司将搁置在涉诉厂房和办公楼内的物品于2015年7月7日前搬走。后星顺成公司委托边凤明腾退物品，已于2015年7月7日将涉诉厂房及办公楼内的物品腾退完毕。
关于涉诉的租赁合同的效力，双方存在争议。星顺成公司认为李连军建设厂房时未取得建设工程规划许可证，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同无效；李连军认为上述司法解释只适用于城镇规划范围内的房屋，对乡村房屋租赁问题只是可以参照适用，涉诉厂房位于北京市顺义区南彩镇望渠村，并不在城镇规划范围内，建房时不需要取得建设工程规划许可证，因此上述司法解释不应当在本案中适用，租赁合同有效。庭审中，李连军称由于涉诉厂房已经烧毁，双方无法继续履行租赁合同，因此增加两项诉讼请求，即：第一，要求解除双方之间的《库房租赁合同》和《房屋租赁补充协议》；第二，要求星顺成公司补交自2014年6月1日至2015年7月7日期间的租金，按照每年150万元的价格折算，扣除已经交纳的115万元，剩余租金为47.5万元。
关于火灾导致的损失应当由谁来承担责任，李连军认为应当由星顺成公司承担责任，理由如下：火灾发生在星顺成公司的工作时间，起火部位是厂房的地面，不是厂房顶部，而厂房的地面没有布置电线，事发时的监控视频显示没有电线脱落的问题，因此应当能够排除电气原因导致火灾；火灾事故认定书没有对产品自燃和厂房内工作人员的原因进行排除，既然无法确定起火的原因，那么涉诉厂房在星顺成公司的管理和控制之下，李连军与火灾的发生以及损失之间无法建立因果关系；星顺成公司在管理和使用涉诉厂房期间对租赁物没有尽到善良管理人的义务，特别是在相关部门检查后没有引起足够的重视，对检查出的消防问题置若罔闻，存在重大过错，火灾发生后没有及时发现，导致损失的扩大；星顺成公司在厂房内安装了电灯、饮水机和接线板等，不排除其在着火点附近安装了其他电器；因此，在火灾成因无法查明的情况下，应当由星顺成公司承担责任，赔偿李连军的损失。星顺成公司认为火灾的发生应当由李连军承担责任，理由如下：根据火灾事故认定书，火灾发生不排除电气原因，根据着火的部位，电气应该是厂房自身具有的；星顺成公司在厂房内安装了监控设备，但火灾发生之前和发生的过程中监控设备一直都可以正常工作，可以看出火灾的发生与监控设备的管线没有关系；星顺成公司安装的电灯在厂房的东南角，不在火灾发生地点，与火灾发生没有关系；李连军所述的接线板，是李连军提供的，并非星顺成公司安装的；李连军所述的其他电器，只是一种推测，没有明确的依据；南彩派出所出具的笔录和通知书，并非针对火灾隐患发生的整改通知，只是派出所例行公事，而且星顺成公司已经按照规定整改，并不是导致火灾的原因；综上可以看出，火灾发生的责任应当由李连军承担，李连军应当赔偿星顺成公司的损失并返还火灾发生后的租金。
庭审中，双方均认可截至2015年1月13日星顺成公司欠李连军电费21604元。另查，李永超称涉诉厂房是其父亲李连军出资所建，其对李连军和星顺成公司之间的租赁合同知情且没有异议。
上述事实，有库房租赁合同、房屋租赁补充协议、京顺集用2005划企字第0093号土地使用权证书、顺公消火认字（2015）第0006号火灾事故认定书、询问笔录、事发时的监控视频、照片、科评报字（2015）第079号评估报告书、异议答复函、协议以及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
本案中，双方争议的焦点之一是涉诉的《库房租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是否有效。星顺成公司坚持认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；由于李连军建设厂房时未取得建设工程规划许可证，因此租赁合同无效。涉诉的厂房位于顺义区南彩镇望渠村，并非城市、镇规划区内的房屋，星顺成公司主张合同无效的上述理由，法律依据不足，本院不予支持。此外，涉诉厂房建于工业用地之上，李连军与星顺成公司双方自愿签订上述租赁协议，涉诉土地另一承租人李勇超对此并无异议，涉诉的《库房租赁合同》、《房屋租赁补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方对星顺成公司应当给付所欠电费问题没有争议，对此本院亦不持异议。
双方争议的焦点之二是火灾导致的损失应当由谁来承担。2013年6月，李连军即已将涉诉厂房交付给星顺成公司使用，之后该厂房一直在星顺成公司的使用和控制之下，因此星顺成公司应当妥善保管租赁的厂房；星顺成公司主张火灾发生是李连军导致的，该公司应当承担举证责任。根据星顺成公司提供的火灾事故认定书，只是不排除电气原因引燃周围可燃物所致，并不能确定火灾发生的具体原因，因此不能以此为依据认定由李连军承担责任。根据双方在租赁协议中的约定，星顺成公司在租赁期间承担消防责任，做好消防工作，消防设备由星顺成公司安排专人负责，否则由此产生的一切责任及损失由星顺成公司自行承担；现厂房是在星顺成公司使用过程中发生火灾，星顺成公司不能提供充分的证据证明是李连军导致火灾的发生，因此本院依法认定星顺成公司未妥善保管涉诉厂房，从而导致火灾的发生。现由于星顺成公司的违约行为，涉诉厂房已经部分烧毁，导致双方之间的租赁协议无法继续履行，李连军要求解除租赁协议，有事实和法律依据，本院予以支持。星顺成公司虽辩称租赁协议无效，因此不同意李连军解除租赁协议的请求，但经双方协商一致星顺成公司已于2015年7月7日将涉诉房屋腾空，双方以实际行为表示从2015年7月7日开始不再履行租赁协议，因此本院确定双方之间的租赁协议于2015年7月7日解除。
对于星顺成公司反诉中所主张的货物烧毁等损失，应当由该公司自行承担，因此对于该公司的第一项反诉请求，本院不予支持。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。合同解除后，已经履行的部分，当事人有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的租赁协议虽然解除，但出租人李连军仍然有权要求承租人星顺成公司赔偿因火灾导致的厂房毁损的损失。至于损失的数额，星顺成公司对评估报告提出异议，评估公司已经进行了针对性的答复和解释，星顺成公司虽然不认可，但其提出的理由没有事实和法律依据，本院对其异议不予支持。因此，本院将参考评估报告、结合厂房的实际情况酌情确定损失数额，对李连军主张过高的部分，本院不予支持。
双方争议的焦点之三是关于2014年6月1日之后的租金给付问题。星顺成公司作为承租人应当按照约定给付占用租赁房屋期间的租金。本案审理过程中，经双方自行协商，星顺成公司已于2015年7月7日将涉诉厂房和办公楼内的物品腾退完毕，因此应当给付在此之前的租金，但该公司只给付了115万元。现李连军要求星顺成公司按照年租金150万元的标准给付2014年6月1日至2015年7月7日期间的剩余的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。星顺成公司反诉要求李连军退还租金，没有事实和法律依据，因此对该公司的第二项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、原告李连军与被告北京星顺成物流有限公司之间签订的《库房租赁合同》、《房屋租赁补充协议》于二○一五年七月七日解除；
二、被告北京星顺成物流有限公司给付原告李连军二○一四年十月十五日至二○一五年一月十三日期间的电费二万一千六百零四元，于本判决生效之日始七日内执行；
三、被告北京星顺成物流有限公司给付原告李连军二○一四年六月一日至二○一五年七月七日期间的租金四十七万五千元，于本判决生效之日始七日内执行；
四、被告北京星顺成物流有限公司赔偿原告李连军厂房损失六百二十万元，于本判决生效之日始七日内执行；
五、驳回原告李连军的其他诉讼请求；
六、驳回被告北京星顺成物流有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六万三千九百七十九元，由原告李连军负担五千三百零三元（已交纳），由被告北京星顺成物流有限公司负担五万八千六百七十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费三万四千七百六十五元，由被告北京星顺成物流有限公司负担（已交纳）。
评估费和保全费共计五万四千九百元，由被告北京星顺成物流有限公司负担（已交纳二千元），余款五万二千九百元于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆俊芳
人民陪审员 王景合
人民陪审员 赵光玉
二〇一五年八月十一日
书 记 员 孙留意