广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第237号
上诉人（原审被告）：深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场。
负责人：吴吉明，该商场经理。
委托代理人：秦华，广东新东方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘文汉，男，汉族，1967年5月20日出生。
委托代理人：蔡虎，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人：陈良洲，广东众诚律师事务所律师。
上诉人深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场（以下简称幸福家居商场）因与被上诉人刘文汉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘文汉原与a公司签订租赁合同，承租了位于深圳市宝安区a商业城物业A区一楼1009、1010铺位经营家居建材装饰用品，该合同于2013年5月31日到期。2013年4月17日，a公司通知刘文汉不再继续签订合同。
2013年4月19日，幸福家居商场向该商场各专柜发出通知称，a公司与幸福家居商场租赁期限将至，幸福家居商场将于2013年6月1日收回涉案房屋的租赁权，并邀请各专柜入驻，通知注明首次合同期限为两年（2013年6月1日至2015年5月31日），请有意入驻商场的专柜与a公司进行结算，幸福家居商场具体签约事件将后续通知。
2013年5月14日，幸福家居商场向刘文汉发出《签约通知》（该通知的抬头仅注明1009客户）称：该专柜接到通知后于2013年5月16日至22日期间至一楼1067专柜签约经营合同，并准备身份证、税务登记证、授权书等相关资料，履约保证金20425元，首月租金额9025元，管理费2375元，共计31825元，且根据排名对租金予以折扣优惠，如专柜不签约继续经营，请在2天内知会幸福家居商场，并于6月1日前做好撤离清场工作。上述签约流程为先提交资料，后填写合同，核对交款金额，最后交款。
2013年5月18日，幸福家居商场收取了刘文汉支付的1009号专柜的履约保证金20425元和6月租金及管理费9595元。
2013年6月2日，幸福家居商场向刘文汉所在的1009号专柜发出《通知》，称幸福家居商场不予批准该专柜与刘文汉签订的经营合同，要收回该专柜的使用权，双方经过协商未果后，现通知刘文汉在2013年6月3日18点前撤离商场，逾期幸福家居商场将自行清理，由此带来的一切后果由刘文汉承担。
原审另查，刘文汉最初向a公司承租的系1009、1010两个相邻铺位，幸福家居商场称其接手时不清楚刘文汉承租了两个铺位，故仅向1009铺位发出通知，双方协商无果后，幸福家居商场发出搬离通知，刘文汉于2013年6月30日搬离了涉案铺位。
刘文汉在原审的诉讼请求为：1、解除双方租赁合同；2、幸福家居商场向刘文汉赔偿损失2240040元（按每月平均利润93335元计算，共24个月）；3、退还履约保证金20425元、租金7220元和管理费2375元，合计30020元；4、幸福家居商场承担本案诉讼费用。
原审法院认为：刘文汉原向a公司承租的商铺系涉案房屋的1009、1010号相邻两个铺位，但幸福家居商场从a公司承接涉案房屋出租权时仅向1009号铺位发出签约通知，未向1010号铺位发出签约通知，导致刘文汉未能就1010号铺位继续签订租赁合同。虽然1009、1010号铺位原系刘文汉一人承租，但并不能证明上述两个铺位必须作为一个整体进行承租。而且幸福家居商场在收取1009号铺位的履约保证金和租金时没有提出收取1010号铺位的相关费用，刘文汉未能续签1010号铺位的租赁合同系幸福家居商场原因所致，幸福家居商场称1009号、1010号系不可分割的统一整体必须同时承租，没有事实和法律依据。根据幸福家居商场的签约流程可以看出，签订合同在先，交纳款项在后，刘文汉承租的1009号铺位既然已经交纳租赁保证金、6月份租金和管理费，那么就1009号铺位刘文汉实际已经与幸福家居商场签订了租赁合同，刘文汉主张1009号铺位的租赁合同已经签订且由幸福家居商场持有理由成立，原审法院予以采信，幸福家居商场无正当理由拒不提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立，故对刘文汉主张解除合同、退还履约保证金的诉请，原审法院予以支持。
幸福家居商场辩称退还的履约保证金应扣除6月份电费，但未提交相应的证据证明，原审法院不予采纳。对于刘文汉诉请两年的经营利润作为赔偿损失的金额，原审法院认为，刘文汉仅提交其自行制作的销售单和证人证言，不足以证明刘文汉经营1009号铺位的利润损失，原审法院酌定3个月租金即27075元作为刘文汉的经营损失，对刘文汉主张的其他数额原审法院不予支持。关于刘文汉诉请返还租金和管理费的请求，原审法院认为，刘文汉于2013年6月30日搬离涉案铺位，其租金和管理费属于已经使用的费用，刘文汉要求返还无事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决：一、解除刘文汉与深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场的租赁合同；二、深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场于判决生效之日起三日内向刘文汉返还租赁保证金20425元；三、深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场于判决生效之日起三日内向刘文汉赔偿损失27075元；四、驳回刘文汉的其他诉讼请求。本案诉讼费24960元，由刘文汉负担20722元，由深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场负担4238元。
幸福家居商场不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）幸福家居商场和刘文汉之间并未建立正式的租赁合同关系，一审判决双方解除租赁合同显属不当。根据一审调查的事实可见，刘文汉与a公司的原合同到期后，双方当事人一直就重新签订租赁合同事宜进行协商，但是未达成一致，更未签订正式的书面合同，因此一审判决双方签订租赁合同并解除合同与事实不符。
2013年5月14日的《签约通知》中有“根据签约排名先后各租户享有8-9折的租金优惠”的内容，可见，该通知的内容是不确定的，属于希望他人向自己发出要约的意思表示，根据《合同法》第十五条之规定，该《签约通知》属于幸福家居商场向刘文汉发出的要约邀请。幸福家居商场发出要约邀请之后，双方一直就109、1010两个专柜整体承租事宜进行协商，由于刘文汉不同意整体承租导致双方未能签订正式的租赁合同，刘文汉就应当在前合同到期终止之日即2013年5月31日搬离租赁场所。
一审判决称签约流程是先签订合同再交租金和管理费，是完全错误的，该《签约流程》上只是注明“先填写合同然后缴费”，并非“先签订合同再交费”，根据该流程，即使填写了合同内容，那也只是属于向幸福家居商场发出要约，幸福家居商场已经在随后的通知和行为过程中明确拒绝了刘文汉的要约。因此，根据《合同法》关于“一方发出要约，另一方承诺到到对方时合同成立”之规定，由于幸福家居商场未对刘文汉的要约作出承诺，因此，双方的合同并未成立。
根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，刘文汉手中并无合同，明显不符合常理。可见，刘文汉称已签订合同，完全是其单方面说辞，没有任何证据。
（二）双方未能签订租赁合同的原因在于刘文汉，且刘文汉不存在任何经济损失，一审判决幸福家居商场赔偿经济损失是错误的。幸福家居商场刚接手商场，对这么大的商场不可能一下子了解全部情况，但是作为出租人，幸福家居商场毫无疑问是想让现有租户继续承租的。所以在发现刘文汉一直整体承租两个连体铺位，该两个铺位分开对外出租会有困难且会造成租金损失的情况下，幸福家居商场要求刘文汉整体承租合情合理。在幸福家居商场及时和刘文汉沟通，并提出了多种方案（包括提供多个场地供其优先选择）给刘文汉选择的情况下，刘文汉既不同意整体承租，也不同意另行挑选场地，也不肯在5月31日之前办搬离，反而是在未经幸福家居商场同意的情况下，擅自将1009和1010两个铺位隔断，其行为是既不合法合情也不合理，幸福家居商场迫于无奈才发出通知让其继续占用1009号铺位一个月后搬离商场。
刘文汉与世纪中心的合同到期后本来就要离场，和接管商场的幸福家居商场未能重新签订租赁合同，因此离场更是天经地义的事情，幸福家居商场也履行了提前通知的义务，刘文汉也一直在正常经营，因此，刘文汉不存在任何经济损失，要幸福家居商场赔偿于法无据。此外，原审判决认定的损失是3个月的租金，但是每个月租金是7220元，所以原审判决确定的3个月租金27075元的数额有误。
据此，幸福家居商场请求本院判令：1、撤销原审判决第一、三项；2、刘文汉承担一、二审全部诉讼赞用。
刘文汉答辩称：（一）根据双方实际签约情况，幸福家居商场与刘文汉实际已经建立了租赁合同关系，所以幸福家居商场称未建立正式租赁合同关系没有依据。（二）幸福家居商场的违约行为导致刘文汉巨大的经济损失。首先，刘文汉缴纳了2013年6月的租金和管理费，但是因为幸福家居商场妨碍刘文汉正常经营，包括停电、拉横幅、关闸，导致6月没有实际经营，一审判决要求刘文汉承担该月的租金和管理费是没有依据的，该月的费用是刘文汉的损失。其次，刘文汉经营该店进行了装修，而且与幸福家居商场的租约是两年，但因幸福家居商场的违约行为，导致刘文汉不但装修垫付的费用无法收回，两年内也无法经营，这些都是刘文汉的巨大损失。根据《合同法》的规定，刘文汉有权要求幸福家居商场赔偿全部损失，包括合同履行后可以获得的利益，所以刘文汉的损失远不止一审判决中的3个月的租金。单从刘文汉一审提交的2013年4月和5月的经营收入就可以看出，刘文汉每个月的可得利益较大，其提交的销售单以及出庭作证的两名证人均可以证实。（三）一审法院认定刘文汉在两年合同期内经营损失为27075元，扣除2013年6月的租金管理费9595元，实际上一审法院认定刘文汉的可得利益为17480元，按照租赁合同租赁期限24个月计算，也就是相当于一审酌定刘文汉的每月经营利润为728.33元，比较离谱。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于幸福家居商场与刘文汉之间是否存在就1009号铺位的租赁关系，以及幸福家居商场应否向刘文汉承担损失赔偿责任。本案中，虽然双方当事人均不能向本院提交就1009号铺位续签的租赁合同文本，但幸福家居商场已经向刘文汉收取了该铺位的履约保证金以及6月份租金、管理费，根据幸福家居商场发布的签约流程安排表，当事人在填写合同之后才最后交款，故而原审法院采信刘文汉关于双方已经签署书面合同的主张，基本符合民事诉讼证据认证规则。幸福家居商场上诉称填写合同仅为刘文汉向其发出要约，本院认为，幸福家居商场向刘文汉发出的《签约通知》中有明确的铺位名称，履约保证金及租金、管理费数额，其在之前发出的《通知》中亦明确租期为2年，已经具备成立租赁合同的具体必备内容，前述《通知》、《签约通知》实则已构成幸福家居商场向刘文汉发出的要约，刘文汉填写合同并经幸福家居商场核对后交款，则系以实际行为作出对幸福家居商场该要约的承诺，在幸福家居商场已经实际收取刘文汉按《签约通知》所支付的履约保证金及首月租金、管理费的情况下，应视为双方已经成立租赁合同关系并开始实际履行，故幸福家居商场此项上诉理由亦不成立。
因双方当事人就1009号铺位已经成立租赁合同关系，幸福家居商场拒绝向刘文汉出租该铺位则构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同当事人有权要求违约方赔偿其预期利益损失，原审判决酌情以3个月租金27075元来确定2年租期内的利润损失，并未超出一般商业经营利润预期，本院对此予以确认。幸福家居商场上诉称原审对3个月租金数额计算有误，每月租金实为7220元，但其此项上诉理由显与其《签约通知》中关于首月租金为9025元的内容不符，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，当事人可请求人民法院对合同解除的效力作出裁判确认，但不宜由人民法院径行判令解除。鉴于在幸福家居商场向其发出不再履约的《通知》后，刘文汉已于2013年6月30日搬离涉案房屋，故本院确认双方当事人之间的租赁合同于2013年6月30日解除。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但有关合同解除的判项表述有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1612号民事判决第二、三、四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1612号民事判决第一项为：确认深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场与刘文汉的租赁合同关系于2013年6月30日解除。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费477元，由深圳市高新建实业有限公司宝安幸福家居商场承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年三月六日
书 记 员 严军军（兼）
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第九十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。