广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2425号
上诉人（原审原告）：陈永明，男，汉族。
上诉人（原审原告）：谭玉琼，女，1960年1月10日出生，汉族。
委托代理人：韦穗生，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁恒，男，1967年9月5日出生，汉族嫦，女，1969年2月17日出生，汉族。
委托代理人：梁恒，本案被上诉人之一，身份情况如上。
被上诉人（原审被告）：梁洪，男，1963年2月9日出生。
委托代理人：梁恒，本案被上诉人之一，身份情况如上。
上诉人陈永明、谭玉琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区东漖村南村425号房屋宅基地证使用人为陈永明（宅基地使用证：穗芳府地字第0000021号）。2005年5月27日，陈永明、谭玉琼（甲方）与梁恒、黎洁嫦（乙方）签订《房屋买卖承诺协议书》，约定：甲方拥有的以陈永明名义登记的属陈永明、谭玉琼夫妻共有的座落在广州市芳村区东漖镇南村425号房屋（宅基地使用证：穗芳府地字第0000021号，建房用地申请表NO：0000003号，框架结构叁层半，建筑面积248.10平方米），因为是集体的房屋，未领房屋产权证，按有关规定未能即时进行产权变更登记，甲方拟将上述房屋卖给乙方。甲方同意将上述房屋以总价人民币肆拾贰万捌仟元卖给乙方，此后，甲方不再支付任何与房屋有关的税费及费用。签订该承诺协议时，乙方向甲方一次性支付人民币肆拾贰万捌仟元。乙方交付人民币肆拾贰万捌仟元给甲方，甲方即时将该房屋交付乙方使用并把该屋的宅基地使用证及有关报建资料票据交由乙方保管。乙方已于2005年5月27日将全部售房款缴清给甲方，甲方已将上述房屋的宅基地使用证及有关报建资料交付给乙方，及房屋交由乙方使用。此后，有关上述房屋的一切权利义务概由乙方自理，与甲方无关。乙方在使用上述房屋期间，如遇征用拆迁，乙方有权与拆迁单位洽谈及决定补偿方式。一切的补偿归乙方，与甲方无关……同日，陈永明、谭玉琼（委托人）与梁洪（受托人）签订《委托合同》，约定：因为广州市芳村区东漖镇南村425号房屋（宅基地使用证：穗芳府地字第0000021号，建房用地申请表NO：000003号）房产登记、领取房产证及产权转让等事宜，现委托梁洪为我们的代理人，并以我们的名义，办理如下事项：全权办理上述房屋产权登记、测绘、领取房产证全部手续。全权代理我们将以上物业出售，签署一切房屋买卖文件，办理房屋买卖交易过户一切手续。上述房屋如遇拆迁，全权代办拆迁有关手续，洽谈拆迁补偿，决定补偿方式，领取补偿或弃产作价补偿。委托人表示接受上述委托。代理人有转委托权。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予以承认。委托终止时间：办妥上述事项为止。上述合同签订后，梁恒、黎洁嫦向陈永明、谭玉琼支付了全部购房款428000元。陈永明、谭玉琼向梁恒、黎洁嫦交付了讼争房屋及房屋的宅基地使用证（穗芳府地字第0000021号）、建房用地申请表（NO：0000003号）。
2013年4月9日，梁洪以陈永明的委托代理人身份（乙方），与广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（甲方，下简称为“东漖联合社”）、承担拆迁单位广州市芳信房屋拆迁有限公司（下简称为“芳信公司”）签订《荔湾区东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿协议书》（协议编号DJGZ3-136号）及《补偿款项明细确认表》，约定：乙方同意甲方拆除其位于广州市荔湾区东漖南村425号房屋，宅基地使用证：穗芳府地字第0000021号。签订本合同补偿总金额1009490.59元。乙方同意在2013年7月1日前腾空、搬出拆迁地址房屋，双方签订《迁出确认书》之日为乙方迁出日期。2013年4月21日，梁洪（乙方）与东漖联合社（甲方）、承担拆迁单位芳信公司签订《东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁安置补偿补充协议书》（协议编号：DJGZ3-136-2），约定：甲、乙双方签订的主协议第五条“乙方同意在2013年7月1日前将房屋交给甲方”，原则上该日期为临迁补贴及临迁奖励发放的起止时间。现乙方自愿提前至2013年4月21日前交屋，甲方同意自乙方交屋日起至主协议双方协定的交屋日期止，足自然月的按主协议的标准发放临迁补贴及临迁奖励，不足自然月的按每天1元／㎡（含临迁补贴及临迁奖励）计算。签订本补充协议书补偿总金额17367元。同日，前述三方签订《迁出确认书》，梁洪确定在2013年4月21日迁出讼争房屋，将房屋移交东漖联合社。2013年5月10日，梁洪（乙方）与东漖联合社（甲方）、承担拆迁单位芳信公司签订《东漖村“城中村”改造集体土地房屋拆迁补偿补充协议书》（协议编号：DJGZ3-136-3）约定：甲方同意乙方主协议条款二中200㎡复建安置改为选择货币补偿。签订补充协议书补偿总金额675200元。
陈永明、谭玉琼于2013年12月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认陈永明、谭玉琼与梁恒、黎洁嫦签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；2、梁恒、黎洁嫦、梁洪连带向陈永明、谭玉琼返还全部的房屋拆迁补偿款；3、诉讼费用由梁恒、黎洁嫦、梁洪承担。
原审庭审中，梁恒、黎洁嫦确认讼争房屋已交付东漖联合社拆除，并由其实际领取拆迁补偿款共1702057.59元。
另查，梁恒、黎洁嫦户籍地在广东省罗定市罗城镇，不属讼争房屋所在村集体经济组织成员。
原审法院认为：享有宅基地使用权的主体必须是本村集体经济组织的成员。梁恒、黎洁嫦户籍地在广东省罗定市罗城镇，不属讼争房屋所在村集体经济组织成员，因此，陈永明、谭玉琼与梁恒、黎洁嫦签订的《房屋买卖承诺协议书》，陈永明、谭玉琼将依法取得的宅基地上房屋转让给梁恒、黎洁嫦，违反了相关法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。依据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据公平原则和诚实信用原则，对于宅基地上房屋买卖合同无效的法律后果，应由买受人退还房屋，出卖人返还购房款，并以依市场价评估出来的上盖建筑物价值与原购房款之间的差额作为买受人的损失，由出卖人赔偿买受人。而本案中，讼争房屋已交付拆迁单位拆除，合同标的物已经灭失，故对讼争房屋价值市场价无法作出评估。原审庭审中，梁恒、黎洁嫦确认已实际领取讼争房屋拆迁补偿款共1702057.59元。由于陈永明、谭玉琼没有证据证明该补偿款超出讼争房屋的市场价，陈永明、谭玉琼要求梁恒、黎洁嫦返还拆迁补偿款没有依据，不予支持，予以驳回。涉案《房屋买卖承诺协议书》的合同相对方为陈永明、谭玉琼与梁恒、黎洁嫦。陈永明、谭玉琼与梁洪签订的《委托合同》与本案并不属于同一法律关系，本案不予处理，因此，陈永明、谭玉琼请求梁洪承担连带责任，予以驳回。
原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年3月21日作出判决：一、陈永明、谭玉琼与梁恒、黎洁嫦于2005年5月27日签订的《房屋买卖承诺协议书》无效；二、驳回陈永明、谭玉琼其他诉讼请求。案件受理费50元，由陈永明、谭玉琼负担。
判后，上诉人陈永明、谭玉琼不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，举证责任分配错误，导致判决结果不公，依法应予纠正。一、原审判决对陈永明、谭玉琼主张返还的实际数额认定错误。本案中，由于起诉时陈永明、谭玉琼无法得知涉讼房屋的拆迁情况，在原审庭审中，陈永明、谭玉琼根据梁恒、黎洁嫦、梁洪提交的拆迁协议，己向原审法院明确变更第二项诉讼请求为：要求梁恒、黎洁嫦、梁洪返还1274057.59元，该款中己扣除了房屋转让价款428000元及搬迁费800元，但原审中却依然认定陈永明、谭玉琼要求返还的数额为全部的拆迁款，未对实际数额予以更改，导致案件事实认定错误。二、双方签订的合同无效，陈永明、谭玉琼要求梁恒、黎洁嫦、梁洪返还拆迁款中的1274057.59元有事实和法律依据。首先，根据无效合同的法律后果，若涉讼房屋存在，应当返还房屋，而目前涉讼房屋的财产形态己因拆迁转变为货币形态，那么梁恒、黎洁嫦、梁洪返还货币是毋容置疑的。其次，造成了房屋灭失，不能返还房屋的责任在梁恒、黎洁嫦、梁洪。再次，本案中双方对涉讼房屋的买卖均存在过错，根据法律规定应当各自承担相应的责任。原审法院片面地认为陈永明、谭玉琼除退还原购房款外，仍需依照上盖建筑物的市场评估价与原购房款的差价对梁恒、黎洁嫦进行赔偿显然对陈永明、谭玉琼不公。梁恒、黎洁嫦也实际占用了房屋多年，陈永明、谭玉琼也有损失。因此就返还的数额而言，鉴于买卖涉讼房屋双方均存在过错，陈永明、谭玉琼目前要求梁恒、黎洁嫦返还扣除交易款及搬家费后的1274057.59元合理合法。最后，从梁恒、黎洁嫦提交的拆迁合同中可以显示，拆迁合同的主体是陈永明、谭玉琼，可见梁恒、黎洁嫦没有任何可直接取得拆迁款的法律依据、合同依据。三、原审对无效合同的认定与判决处理结果自相矛盾。原审判决没有对陈永明、谭玉琼求返还财产进行审查，也没有对如何返还进行处理，而是简单地驳回了陈永明、谭玉琼的诉讼请求。原审法院的认定和处理前后不-
自相矛盾，显属不当。四、退一万步说，即使陈永明、谭玉琼需赔偿给梁恒、黎洁嫦，赔偿数额也应当由梁恒、黎洁嫦提出及举证。梁恒、黎洁嫦并没有提出相关赔偿的请求，更没有就赔偿提出具体的金额或提起反诉。即使陈永明、谭玉琼需按照上盖建筑物价值与原购房款之间的差额向梁恒、黎洁嫦赔偿，“上盖建筑物”的市场价格也应当由梁恒、黎洁嫦提出或者证明。原审将举证责任划归陈永明、谭玉琼是错误的。房屋的市场价格能否鉴定应当由专业的评估机构进行确定，而非由原审法院主观确定。原审法院没有对房屋的市场价格进行过询问或者审查，也未要求对涉讼房屋的价格进行评估。在此情况下，原审主观认定房屋市场价格不可确定显然缺乏依据。请求判令：1、维持原审判决第一项；2、撤销判决第二项，改判梁恒、黎洁嫦、梁洪连带向陈永明、谭玉琼返还房屋拆迁补偿款1274057.59元；3、一、二审诉讼费用由梁恒、黎洁嫦、梁洪承担。
被上诉人梁恒、黎洁嫦、梁洪共同答辩称：一、原审判决不予返还拆迁补偿款符合公平和诚实信用原则，“当事人不得因自己的错误行为而获利”，应对陈永明、谭玉琼事后主张合同无效及拆迁利益应予以必要的遏制。如果本案农村私有房屋买卖在合法性上存在瑕疵，那么在合同违法的责任方面，陈永明、谭玉琼应负有主要责任。在当前土地升值，房价上涨，拆迁补偿的背景之下，如果允许陈永明、谭玉琼按照原来的交易价格向梁恒、黎洁嫦返还很少的价款，就会出现陈永明、谭玉琼在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益的情况，对梁恒、黎洁嫦来说也是极不公平的，将会导致梁恒、黎洁嫦蒙受巨大的损失。陈永明、谭玉琼所承当的返还责任应为梁恒、黎洁嫦能够在同一地段购得同样大小房屋的相对价。另外，从拆迁补偿政策来看，拆迁补偿款也不可能高于市场价格，故应当认为梁恒、黎洁嫦所得到的拆迁补偿款即为诉争被拆迁房屋的等价赔偿。本案中并不能认为陈永明、谭玉琼因诉争房屋买卖行为遭受了损失。二、梁恒、黎洁嫦对诉争房屋长期、稳定的占有、使用状态是应当依法受到保护的重要价值利益。诉争房屋并非用于投资营利，而是用于居住，诉争房屋的拆迁补偿款对保障梁恒、黎洁嫦一家基本的生存权至关重要，应予保护。三、本案诉争房屋买卖合同的效力问题有值得商榷之处，陈永明、谭玉琼主张合同无效并没有充分的法律依据。目前，我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。2、本案诉争房屋买卖系在双方当事人平等自愿的前提下订立的，并办理了公证，体现了双方的真实意思表示，梁恒、黎洁嫦、梁洪买房后已实际入住，长期、稳定占有并使用诉争房屋。根据诚实信用和有利于实现合同的原则，陈永明、谭玉琼应当按照合同的约定全面、及时履行自己的合同义务，不得进行与实现合同目的相悖的行为。陈永明、谭玉琼的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院予以驳回。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明：梁洪系梁恒的哥哥。
陈永明、谭玉琼于原审法院第一次庭审后组织质证时，明确其在本案中要求梁恒、黎洁嫦、梁洪连带向陈永明、谭玉琼返还全部的房屋拆迁补偿款1274057.59元（即：补偿款1702857.59元－购房款428000元－搬家费800元）。
本院认为：梁恒、黎洁嫦并非诉争房屋所在村集体经济组织成员，原审判决对梁恒、黎洁嫦与陈永明、谭玉琼签订的《房产买卖合同》因违反法律强制性规定而无效的认定正确，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现诉争房屋已经交付拆迁单位拆除，合同标的物已经灭失，故本案已不具备返还原物的条件。从陈永明、谭玉琼在原审期间明确其在本案中要求梁恒、黎洁嫦、梁洪连带向陈永明、谭玉琼返还全部的房屋拆迁补偿款1274057.59元（即：梁恒、黎洁嫦获得的拆迁补偿款1702857.59元－购房款428000元－搬家费800元）来看，陈永明、谭玉琼在本案中实际上是要求分配诉争房屋的拆迁利益。
从涉案《房屋买卖承诺协议书》签订后，又由陈永明、谭玉琼出具《授权委托书》给梁恒的哥哥梁洪，委托梁洪代为处理诉争房屋包括交易、拆迁、领取补偿款等一切事宜的行为来看，陈永明、谭玉琼、梁恒、黎洁嫦对农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员外的其他人，双方就诉争房屋所签订的《房屋买卖承诺协议书》应属无效是知悉的。陈永明、谭玉琼明知双方就诉争房屋进行的买卖行为应属无效，却为了经济利益将诉争房屋出售给梁恒、黎洁嫦，陈永明、谭玉琼多年后又在房价大幅上升且诉争房屋获得远远超过合同成交价的拆迁补偿款时起诉要求确认《房屋买卖承诺协议书》无效并要求返还拆迁补偿款，以求获得更大的利益，有违诚信。从现有证据上看，陈永明、谭玉琼通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。虽然诉争房屋的拆迁补偿款高于《房屋买卖承诺协议书》约定的交易价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项实际上是政府对梁恒、黎洁嫦拆迁后的安置问题进行的基本补偿，现并无证据证明梁恒、黎洁嫦因此而获利。在陈永明、谭玉琼主张合同无效后，若仅按照陈永明、谭玉琼收取的购房款以及梁恒、黎洁嫦获得的拆迁补偿款相互返还，对梁恒、黎洁嫦则显失公平。其次，尽管陈永明、谭玉琼、梁恒、黎洁嫦在签订《房屋买卖承诺协议书》时明知双方就诉争房屋的买卖行为应属无效，但仍约定“乙方（梁恒、黎洁嫦，下同）在使用上述房屋期间，如遇征用拆迁，乙方有权与拆迁单位洽谈及决定补偿方式。一切的补偿归乙方，与甲方（陈永明、谭玉琼）无关”，即双方对合同无效的情况下，诉争房屋的拆迁利益分配已有预见且作出相应约定。上述约定系双方自愿作出，且属陈永明、谭玉琼对自身权利的处分，现陈永明、谭玉琼以合同无效为由要求分配诉争房屋的拆迁利益亦不符合双方签订《房屋买卖承诺协议书》的真实意思表示。据上，陈永明、谭玉琼要求梁恒、黎洁嫦、梁洪连带返还拆迁补偿款1274057.59的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。