江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01166号
上诉人（原审原告）王建党，男，1967年5月7日生，汉族，个体工商户。
委托代理人徐善良，邳州市天成法律服务所法律工作者。
委托代理人史先海，安徽省砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邳州市通成房地产开发有限公司。
法定代表人李茂生，该公司经理。
委托代理人魏东，江苏魏东律师事务所律师。
委托代理人张海涛，江苏魏东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邳州市通成房地产经纪有限公司（原邳州市通成企业管理顾问有限公司）。
法定代表人陆俊，该公司经理。
委托代理人程富强，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）南京御商企业管理顾问有限公司。
法定代表人陆俊，该公司经理。
原审第三人陆保君，男，汉族，1967年7月4日生。
上诉人王建党因与被上诉人邳州市通成房地产开发有限公司（以下简称通成房地产公司）、邳州市通成房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、南京御商企业管理顾问有限公司（以下简称御商公司），原审第三人陆保君房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2012）邳商初字第0240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人王建党的委托代理人徐善良、史先海，被上诉人通成房地产公司的委托代理人张海涛，被上诉人经纪公司的委托代理人程富强，原审第三人陆保君到庭参加诉讼，被上诉人御商公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2004年10月10日，通城房地产公司（甲方）与御商公司（陆俊）（乙方）签订了托管运营协议：约定由甲方开发建设“通城世纪广场”项目，乙方对通城世纪广场进行招商，管理，托管期限为2005年9月18日至2008年9月17日。
2006年8月2日，御商公司与王建党任法定代表人的邳州市东方家俱有限公司签订商铺租赁协议，约定御商公司将通城世纪广场一至三层部分商铺（建筑面积26000平方米，使用面积约16700平方米）出租给邳州市东方家俱有限公司，租赁期限从2006年9月18日至2011年9月17日，协议第五十一条约定，甲方（御商公司）如将财产所有权转移给第三方，不必征求乙方（邳州市东方家俱有限公司）的同意，但应当在转让协议生效后书面通知乙方新的业主名称。
2007年7月29日，通城房地产公司（甲方）与御商公司（陆俊）（乙方）签订了租赁协议，约定：甲方将其开发的通城世纪广场商铺出租给乙方，租赁期限自2007年6月18日至2011年9月17日止。在租赁期间，甲方如将财产所有权转移给第三方，不必征求乙方的同意，但应当在转让协议生效后书面通知乙方新的业主名称。
2007年12月1日王建党（乙方）与经纪公司的前身邳州市通城企业管理有限公司（甲方）签订《邳州市.通成世纪广场商铺租赁协议》，该协议约定：甲方将通成世纪广场一至三层部分商铺出租给乙方使用，使用面积为4400平方米；甲方出租该商铺的期限为从2007年11月1日至2011年9月17日。协议还约定了其他相关事项。
2008年9月8日，通城房地产公司（甲方）与御商公司（陆俊）（乙方）签订补充协议，约定：王建党租赁的部分按合同约定，三年应缴纳租金2217600元（2008年9月18日至2011年9月17日止）；所有内铺包租时间及租赁经营时间签订的合同均不能超出2011年9月17日。
2010年2月5日，通城房地产公司与第三人陆保君签订了“购房协议”一份，该协议约定：通城房地产公司将其开发的邳州通城世纪广场商铺面积为7216.69平方米，共计97间，以总价款1000万元出售给陆保君，2010年3月15日前付清全部购房款。陆保君并承诺将购买的商铺无条件免费给通城房地产公司使用到2011年9月18日，到期后，陆保君直接与原承包人协商签订租赁合同或将商铺收回自用。该合同约定出售的商铺包括王建党承租的商铺。合同签订后，陆保君按约支付了购房款，并于2010年3月取得了《房屋所有权证》。
2011年7月10日，王建党（乙方）与经纪公司的前身邳州市通城企业管理有限公司（甲方）签订房屋租赁补充协议，甲方将自2007年起出租给乙方（使用面积为4400平方米）的通成世纪广场一至三层部分商铺继续租赁给乙方，租赁期限自2011年9月18日至2019年9月17日。
王建党以通成房地产公司在其租赁通城世纪广场部分商铺期间于2010年2月5日将商铺出售给第三人陆保君，未事先告知王建党，侵害了王建党的优先购买权，给王建党造成了重大的经济损失为由提起诉讼，请求依法判令王建党对邳州市通成世纪广场北区一至三层其承租的楼房享有优先购买权。
通成房地产公司答辩称：通成房地产公司将开发建设的房屋出卖给第三人陆保君之前，房屋是租赁给御商公司经营使用的，双方协议了《租赁协议》，协议中御商公司放弃了对房屋的优先购买权；通城房地产公司将属于自己开发的房屋卖给本案第三人，并经过房产管理机关登记确认，第三人也取得了房屋所有权证书，双方的买卖行为是合法的，并没有侵犯王建党的优先购买权；请法庭依法查明事实后驳回王建党诉请。
经纪公司、御商公司答辩称：王建党主张行使优先购买权，应向房屋实际所有人主张，邳州市通城企业管理有限公司、御商公司并非案涉房屋的所有人，对房屋无处分权，请求驳回王建党对邳州市通城企业管理有限公司、御商公司诉讼请求。
第三人陆保君辩称：我购买通城房地产公司开发的房屋，并经过房产管理机关登记确认，取得了房屋所有权证书，双方的买卖行为是合法的，并没有侵犯王建党的优先购买权，应当驳回王建党诉请。
原审法院认为，本案王建党要求优先购买权，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”对于房屋租赁合同的标的——房屋有处分权的只能是房屋的所有权人，或者是房屋所有权人授权处分房屋的人，因此《中华人民共和国合同法》第二百三十条中所称的“出租人”应当系房屋所有权人或者系房屋所有权人授权处分房屋的出租人。本案中涉案房屋的所有权人是通成房地产公司，没有证据证实通成房地产公司曾授权他人处分涉案房屋，通成房地产公司未与王建党签订过租赁合同，而通成房地产公司与御商公司之间签订的租赁协议中，明确约定了如通成房地产公司将财产所有权转移给第三方，不必征求御商公司的同意，御商公司放弃了对租赁协议中房屋的优先购买权；王建党称是基于与邳州市通城企业管理有限公司在2007年12月1日签订的租赁协议主张优先购买权，王建党没有提交通成房地产公司与邳州市通城企业管理有限公司之间存在租赁关系的证据；《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十四条第四项规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”；本案第三人购买涉案房屋亦已经取得租赁房屋的《房屋所有权证》，并且没有证据证明第三人购买涉案房屋系非善意。综上所述，王建党对涉案房屋不享有优先购买权，遂判决驳回王建党要求优先购买权的诉讼请求。
上诉人王建党不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。2007年7月29日通城房地产公司将涉案房屋租赁给御商公司，2007年12月1日，经纪公司将房屋租赁给上诉人。这两份租赁合同，租期都是到2011年9月17日。2008年9月8日房地产公司与御商公司签订补充协议，补充协议中约定，王建党从2008年9月8日交租金到2011年9月17日，租金为2217600元。根据以上三份协议，足以认定上诉人是实际承租人，且通城房地产公司知道上诉人是实际承租人，上诉人与被上诉人通城房地产公司产生了租赁关系。通城房地产公司将涉案房产以1000万元的价格卖给第三人陆保君时，王建党租赁期限并未到期，通城房地产公司没有履行法定的告知义务，侵犯了上诉人的优先购买权。请求依法改判王建党对涉案房屋享有优先购买权。
被上诉人通城房地产公司答辩称：1、被答辩人在诉求中所称的涉案房屋现已不是通城房地产公司所有，答辩人不是适格主体。2、邳州市通成房地产经纪有限公司将无租赁使用权的房屋转租给他人，没有法律效力，也和答辩人无关。3、优先购买权的前提是租赁关系的成立，答辩人和上诉人之间不存在租赁关系，其不享有优先购买权。4、退一步讲，上诉人即使作为承租人，其优先购买权亦归于消灭。涉案房屋于2010年3月被转让，被答辩人于2011年11月20日到法院起诉，在长达一年多的时间里，被答辩人未能采取积极行为行使优先购买权，早已超过合理期限。
被上诉人经纪公司答辩称：：邳州市通城企业管理有限公司在一审判决后变更为经纪公司。邳州市通城企业管理有限公司与王建党签订的两份租赁协议是真实的，商铺出租权来源于御商公司。御商公司与经纪公司法定代表人均是陆俊，但是两个独立的公司。御商公司不经营之后由经纪公司接手经营。但我方不是房屋所有权人，对涉案房屋无处分权，上诉人所主张的优先购买权无论成立与否，与我方无关。
被上诉人御商公司未到庭答辩。
第三人陆保君答辩称：在房地产发生转移之前，房屋的所有权属通城房地产公司所有，通城房地产公司与御商公司之间的合同只签到了2011年9月17日。邳州市通城企业管理有限公司与王建党在2011年7月11日续签的合同，是无效合同。在2010年我购买房屋时，王建党在场，我告诉他我买的7216平方的房屋包含王建党使用的房屋，他说买不起，他不买。2010年我办好房产证后，又再次到王建党办公室，告知王建党房屋被我买了，他当时也没主张优先购买权。
经各方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人王建党对涉案房产是否享有优先购买权。
第三人陆保君二审期间提交新证据：一、2009年12月12日分别在彭城晚报、现代快报由通成房地产开发公司委托徐州汉都拍卖有限公司刊登的拍卖公告。二、邳州市电视台20**年12月19日和20日出具的关于拍卖涉案商铺字幕广告的收款凭证。上述证据证明涉案房产在出卖给第三人之前，出卖信息已予以公告。
上诉人王建党发表质证意见为：对于第三人举证一，认为该证据不属于民事诉讼法规定的新证据，该拍卖公告是2009年12月12日，是诉讼前已经产生的证据。该拍卖公告是徐州汉都拍卖公司接受委托后发出的，不能代替通城房地产公司的告知义务。公告的内容是邳州市通成世纪广场商铺，并非是本案涉及的房屋。对于第三人举证二，认为发票仅是收费凭证，无法体现拍卖商铺字幕广告的内容，且电台的字幕公告也无法替代房屋出卖人的告知义务。
本院认为，首先，王建党构成实际承租人。通城房地产公司作为所有权人将通城世纪广场商铺整体出租给了御商公司。王建党没有和通城房地产公司签订租赁协议，而是和邳州市通城企业管理有限公司签订的租赁协议，租赁了属于通城房地产公司所有的部分商铺。但在2008年9月8日通城房地产公司与御商公司签订的补充协议中约定：王建党租赁的部分按合同约定，三年应缴纳租金2217600元（2008年9月18日至2011年9月17日止）。该协议认可的王建党租赁期限及租金数额与王建党和邳州市通城企业管理有限公司签订租赁协议的内容一致，据此可以认定邳州市通城企业管理有限公司将部分商铺租赁给王建党的行为得到了所有权人通城房地产公司的认可。结合邳州市通城企业管理有限公司和御商公司法定代表人系同一人的事实，可以认定邳州市通城企业管理有限公司构成转租人，王建党是实际承租人。王建党的实际承租期限应到通城房地产公司认可的2011年9月17日止。王建党于2011年7月10日与邳州市通城企业管理有限公司签订的延长房屋租赁期限的补充协议未得到通城房地产公司认可，应为无效。
其次，第三人陆保君构成善意第三人。陆保君于2010年2月5日与通城房地产公司签订买卖协议，以总价款1000万购买通城世纪广场面积为7216.69平方米、共计97间的商铺（其中包括王建党实际承租的使用面积为4400平方米的部分商铺），并按约支付了购房款，于2010年3月取得了《房屋所有权证》。在该买卖协议中，通城房地产公司作为房屋所有权人有权出售房屋，陆保君作为买受人支付了合理对价，双方实际履行了协议并办理了房屋过户手续，应认定该房屋买卖协议有效。通城房地产公司将商铺出售给第三人陆保君时，王建党的实际承租期限确未到期。现有证据不能证明通城房地产公司在出售商铺前书面通知了王建党，但该通知义务与购买人陆保君无关。陆保君作为购买人应认定为善意第三人。
《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二十四条第四项规定，在第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的情况下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。故对王建党主张优先购买房屋的请求，不应予以支持。
综上，上诉人王建党关于其是实际承租人的上诉理由成立，但其要求优先购买权的理由不能成立，不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王建党承担。
本裁定为终审判决。
审判长 张 蕾
审判员 陈海霞
审判员 张 伟
二〇一四年六月九日
书记员 王晓刚