上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4875号
上诉人(原审原告、反诉被告)：樊力军，男，1983年11月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：胡智俊，上海申蕴和律师事务所律师。
上诉人(原审原告、反诉被告)：宁庭茵，女，1953年4月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：胡智俊，上海申蕴和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：郭鹏，女，1972年9月21日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人樊力军、宁庭茵因与被上诉人郭鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初14183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人樊力军、宁庭茵上诉请求：撤销一审判决第五项，改判郭鹏支付违约赔偿金人民币(以下币种均为人民币)700,000元(计算方式：3,500,000元×20%＝700,000元)。事实和理由：1、樊力军、宁庭茵未与郭鹏达成收取2,500,000元款项合意，樊力军与浙江泰隆商业银行股份有限公司(以下简称“泰隆银行”)也未达成提前归还2,000,000元合意。一审判决认定“而是将收到的房款用于归还己方所欠银行债务，其行为应视为已接受郭鹏的付款”，属于认定事实错误。2016年7月29日，樊力军与郭鹏约定在下午2时在泰隆银行等待付款。郭鹏当天告知忘�带U盘，并让樊力军等，但直至泰隆银行营业结束，郭鹏仍未携带U盘出现，当日樊力军即口头提出解除《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)。8月1日、8月4日，郭鹏在未告知向樊力军的情况下，分别向樊力军泰隆银行账户内汇入2,200,000元、300,000元，樊力军、宁庭茵未与郭鹏达成收取上述款项的合意。直至8月4日房产中介公司人员回沪将郭鹏上述汇款之事告知樊力军，才知道郭鹏已向樊力军转账2,500,000元。8月7日，樊力军报失房产证，表明樊力军已无继续履行买卖合同的意愿。8月23日，樊力军、宁庭茵向郭鹏户籍地发出《解除合同通知》。因泰隆银行违反贷款合同约定的还款日期，自行将2,000,000元提前扣划，用于归还樊力军的借款。泰隆银行的该违约行为导致樊力军无法及时将款项归还给郭鹏。至于郭鹏剩余的650,000余元，樊力军认为属于郭鹏应支付给樊力军、宁庭茵的违约金，故樊力军、宁庭茵未予以归还。2、买卖合同应以郭鹏逾期付款为解除原因。2016年7月1日，郭鹏未按照《买卖合同之特别协议》(以下简称“《特别协议》”)的约定支付房屋装修补偿款650,000元；7月21日，郭鹏又未按照买卖合同的约定支付首付款1,850,000元；7月29日，郭鹏仍未按照重新约定的时间支付首付款。且仍未支付房屋装修补偿款。虽8月1日郭鹏支付2,200,000元，但仍未履行全部付款义务。2016年8月23日，樊力军、宁庭茵行使买卖合同约定的单方解除权，买卖合同的解除的原因在于郭鹏严重违反其支付价款的义务。至于解除合同的日期，因樊力军、宁庭茵当时并不知道郭鹏在上海的通信地址，故向郭鹏的户籍地书面告知，已最大程度尽到通知义务。退而言之，如买卖合同因郭鹏限购原因导致不能继续履行而解除，郭鹏至少适用定金罚则，赔偿樊力军、宁庭茵违约金150,000元。
郭鹏辩称，不同意樊力军、宁庭茵的上诉请求。郭鹏的答辩意见同一审时意见。一审调解时，郭鹏同意补偿樊力军、宁庭茵70,000元的前提是樊力军、宁庭茵不再上诉，该70,000元的性质是补偿而非赔偿，既然樊力军、宁庭茵上诉了，那么一审判决第四项应该撤销。
樊力军、宁庭茵向一审法院起诉请求：1、郭鹏支付2016年7月22日至2016年7月28日计7天的违约金5,250元(计算方式为：2,500,000×0.0005×7=8,750元，8,750元-3,500元=5,250元)；2、郭鹏支付违约赔偿金830,000元(计算方式为：4,150,000元的20%，计830,000元)。一审诉讼过程中，樊力军、宁庭茵增加诉讼请求：3、确认双方于2016年7月1日就上海市杨浦区房屋(以下简称“涉案房屋”)签订的《买卖合同》及《特别协议》于2016年8月23日解除;4、郭鹏支付律师费60,000元。
郭鹏向一审法院提出反诉，请求：1、确认双方就涉案房屋签订的《买卖合同》无效；2、樊力军、宁庭茵返还郭鹏房款2,653,500元及相应利息(自每笔款项支付之日起至判决生效之日止，按月息1.08%计算利息，截止2016年10月13日利息为71,685.72元，利息以随账记录为准)；3、诉讼费由樊力军、宁庭茵承担。
一审法院认定事实：樊力军、宁庭茵为涉案房屋的权利人。
2016年5月30日，为购买涉案房屋郭鹏支付了意向金50,000元。5月31日，樊力军、宁庭茵与郭鹏及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定郭鹏以4,050,000元的价格购买涉案房屋。6月21日，郭鹏通过微信转账支付给樊力军10,000元。7月1日，郭鹏向樊力军支付了90,000元。
2016年7月1日，樊力军、宁庭茵与郭鹏分别作为甲、乙方签订了合同编号XXXXXXX的《买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房�，房屋转让价为3,500,000元；2016年9月10日前，双方向房地产交易中心申请办理过户手续；合同签订20日内，乙方向甲方支付部分首付款1,850,000元；合同签订前，乙方已支付的定金150,000元亦转为首付款；以上各项构成全额首付款2,000,000元，甲方同意其中20,000元作为尾款；甲方同意乙方通过向银行申请1,500,000元贷款作为第二期房款，乙方应于签订买卖合同后近期内向银行申请贷款，办理一切相关手续。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方；合同第九条第三款约定：乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，至实际付款之日止。逾期超过7日仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的�应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。此外，上述《买卖合同》的特别告知(二)明确：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。同时该告知还列明了上海市房屋限购政策的相关内容及限购的具体情形。同日，双方还就上述编号XXXXXXX合同达成了《特别协议》，主要内容为：双方买卖的涉案房屋总价为4,150,000元，该价格为甲方实际到手价，税费由乙方承担；双方一致同意签订的《买卖合同》房屋计价为3,500,000元；上述房屋装修补偿款计650,000元，乙方于签约当日支付给甲方该笔款项。《特别协议》如与《买卖合同》相冲突，以《特别协议》为准。当日，郭鹏未如约支付650,000元。
2016年7月21日，郭鹏因未按约付款通过微信向樊力军支付了逾期利息3,500元。
2016年8月1日、8月4日，郭鹏向樊力军名下的泰隆银行账户内分别汇入了2,200,000元、300,000元。樊力军收取上述款项后归还了其本人在该行的贷款。
2016年8月23日，樊力军以微信向郭鹏发送通知，主要内容为：我方(樊力军、宁庭茵)与您于2016年7月1日签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定你应于签订本合同20日内，即2016年7月21日前支付首付款2,000,000元整。现因您未及时履行付款义务，我方现依据与您签订的合同第九条第三款之规定，与你解除合同，望知悉。同时，我方将依据此条款要求您承担相应的违约及赔偿责任。同日，樊力军、宁庭茵向郭鹏户籍地寄送书面通知，后被退回。
2016年8月25日，郭鹏向樊力军发送了《律师函》，主要内容为：中介公司明知郭鹏属于限购对象，无法再购买涉案房屋，仍与樊力军串通，共同允诺可以设法办理房地产交易过户，诱使郭鹏与樊力军签署了买卖合同，并支付了房款2,650,000元。因不能办理交易过户手续，买卖合同成为无效合同。樊力军的行为已涉嫌欺诈。要求立即返还郭鹏2,650,000元等。
2016年9月1日，樊力军、宁庭茵诉至一审法院，提出如上诉请。
2016年10月20日，郭鹏向一审法院提出如上反诉。
2016年10月29日，郭鹏收到樊力军、宁庭茵解除合同申请书。
一审法院另查明：1、宁庭茵、樊春根(案外人)参与了嘉定碧桂园意向产品洋房的认筹。
2、郭鹏户籍地在辽宁省，但在沪居住已逾十年，现为上海市虹口区房屋的权利人。根据本市现行购房政�规定，郭鹏属于限购对象，无购买第二套房屋的资格。
3、郭鹏提供了其称为“罗婧婷”的谈话录音，证明樊力军明知郭鹏是限购对象，介绍郭鹏与“罗婧婷”相识，由“罗婧婷”帮助郭鹏办理小国护照绕过限购政策过户涉案房屋。樊力军称录音内容不完整也不能证明郭鹏的上述说法，不予认可。因罗婧婷未到庭，不符合录音证据的采信规则。
4、双方均确认涉案房屋实际成交总价为4,150,000元，樊力军在收取郭鹏购房定金后，将涉案房屋抵押于泰隆银行贷款。樊力军称涉案房屋的市场价虽有所上涨,但新房价格上涨更多，樊力军、宁庭茵未因此获益。樊力军还表示收取的房款已用于还贷，现无法立即返还房款。
5、2016年6月21日，郭鹏为借款与人发生纠纷，樊力军打110电话报警。
一审法院审理中，郭鹏向一审法院提出诉讼保全申�，一审法院于2016年10月14日作出民事裁定，查封了涉案房屋。此外，郭鹏表示为便于案件解决，拿回已支付的房款，自愿补偿樊力军、宁庭茵70,000元。
樊力军、宁庭茵增加的要求郭鹏支付60,000元律师费的诉请，因樊力军、宁庭茵未在规定期限内缴纳受理费，一审法院于2017年2月28日裁定对樊力军、宁庭茵的该项诉请按撤诉处理。
一审法院认为，双方签订的《买卖合同》及《特别协议》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。
关于本诉部分，因郭鹏系限购对象，其购买的涉案房屋无法办理过户手续，即房屋限购导致的后果是房地产主管部门将不予办理合同备案和产权登记过户，致合同不能最终履行、合同目的无法实现，并非必然的合同无效。故郭鹏以此为由主张合同无效的抗辩，缺乏依�，不予采纳。鉴于合同实际已无法履行，系争的《买卖合同》及《特别协议》均应予解除。本案中，樊力军、宁庭茵提出解除合同的理由有二：一是郭鹏逾期付款，二是郭鹏系限购对象。双方于7月1日签订的《买卖合同》明确约定，合同签订20日内，即7月21日前郭鹏应向樊力军、宁庭茵支付部分房款1,850,000元，与郭鹏已支付的150,000元共同构成全额首付款2,000,000元，其中20,000元作为尾款。此外，双方在《特别协议》中还约定签约当日即7月1日郭鹏应支付装修补偿款650,000元。从查明事实看，郭鹏未如期支付首期房款及补偿款。郭鹏为此于7月21日通过微信支付逾期利息3,500元，证明郭鹏确存在逾期付款的行为。根据合同约定，郭鹏逾期超过7日仍未付款的，樊力军、宁庭茵有权单方面解除合同。郭鹏于8月1日、8月4日向户名为樊力军的泰隆银行账户内分别汇入了2,200,000元、300,000元后，樊力军、宁庭茵明知当时已超过约定的付款期限，但并未就此提出解约，而是将收到的房款用于归还己方所欠银行债务，其行为应视为已接受郭鹏的付款。之后樊力军、宁庭茵再以短信通知解除合同，不符合双方约定解除合同的情形。在明确因经济原因无法立即返还房款的情况下，樊力军、宁庭茵仍坚持以郭鹏逾期付款为由行使合同约定解除权不能成立，且有违诚实信用，一审法院难以支持。系争合同因郭鹏限购致合同不能履行而解除，双方并未对该项违约责任作出约定。现樊力军、宁庭茵要求按合同第九条第(三)项主张违约金，该项约定系针对郭鹏逾期付款行为而赋予樊力军、宁庭茵的解约权利及违约金的计算方法。因两者的事实基础不同，故樊力军、宁庭茵基于该条款主张违约金，一审法院亦不予支持。另涉案房屋因为市场价格的波动，房屋的市场价�所上涨，樊力军、宁庭茵仅以宁庭茵、樊春根参与了嘉定碧桂园意向产品洋房的认筹书证明郭鹏的违约给其所造成的实际损失，依据不足，一审法院不予采信。应当指出，双方签订系争合同之际，郭鹏为非本市户籍居民，不符合政策规定的购房条件，且郭鹏在上海生活多年并已购买过一套房屋，其再次购房前应对本市购房的相关政策有充分了解，并尽到审慎注意义务。从《买卖合同》特别告知(二)明示的住房限购内容看，在签订买卖合同时，双方均已经知晓国家和上海市住房限售的规定，郭鹏亦自认签约时知道其系限购对象，但双方仍签订了系争合同，致合同履行不能而解除。一审审理中，郭鹏亦表示如合同有效则同意解除，合同解除日确定为郭鹏收到樊力军、宁庭茵要求解除合同的申请书之日为宜。郭鹏关于樊力军、宁庭茵事先明知其系限购对象及规避相关政策的陈述，因樊力军、宁庭茵未予认可，且郭鹏提供的证据不足，一审法院难以采纳。郭鹏如认为其中存在其他不当之处，可另行通过相关途径解决。因郭鹏限购导致合同无法履行，郭鹏理应承担相应的责任。此外，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故樊力军、宁庭茵要求郭鹏支付逾期违约金的诉请符合合同约定，其合理部分应予支持。
关于反诉部分，合同解除后，买方已支付的房款应当退还，故郭鹏要求樊力军、宁庭茵返还已付的2,650,000元房款，应予支持，至于签约后郭鹏因未按期支付房款而向樊力军、宁庭茵作出补偿的3,500元，该款不能等同于房价款，双方亦未达成若合同解除予以返还的约定，结合合同解除的原因及该笔款项的性质，郭鹏要求返还3,500元的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。考虑到上述合同主要因郭鹏被限�而解除，且双方对此种情形下已付价款何时返还未作明确约定，故郭鹏要求樊力军、宁庭茵支付利息的诉请，缺乏依据，一审法院亦不予支持。至于郭鹏自愿补偿樊力军、宁庭茵70,000元，于法不悖，予以准许。鉴于本案系争合同解除主要系郭鹏为限购对象无法履行所致，故确定本诉受理费、保全费由郭鹏负担，反诉受理费各半负担为宜。
一审法院判决：一、确认樊力军、宁庭茵与郭鹏就涉案房屋于2016年7月1日签订的编号为XXXXXXX的《买卖合同》及《特别协议》于2016年10月29日解除；二、郭鹏于判决生效之日起十日内向樊力军、宁庭茵支付2016年7月22日至7月28日的违约金5,250元；三、樊力军、宁庭茵于判决生效之日起十日内返还郭鹏购房款2,650,000元；四、准郭鹏于判决生效之日起十日内给付樊力军、宁庭茵补偿款70,000元；五、驳回樊力军、宁庭茵的其余诉讼请求；六、驳回郭鹏的其余反诉请求。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《买卖合同》及《特别协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应恪守。《买卖合同》明确约定，合同签订20日内，即7月21日前郭鹏应向樊力军、宁庭茵支付部分房款1,850,000元，与郭鹏已支付的150,000元共同构成全额首付款2,000,000元，其中20,000元作为尾款；《特别协议》还约定签约当日，即7月1日郭鹏应支付装修补偿款650,000元。从现已查明的事实看，郭鹏未如期支付首期房款及补偿款。郭鹏为此于7月21日通过微信支付逾期利息3,500元，证明郭鹏的确存在逾期付款的行为。根据合同约定，郭鹏逾期超过7日仍未付款的，樊力军、宁庭茵有权单方面解除合同。郭鹏于8月1日、8月4日向户名为樊力军的泰隆银行账户内分别汇入了2,200,000元、300,000元后，樊力军、宁庭茵明知当时已超过约定的付款期限，但并未就此提出解约，而是将收到的上述房款用于归还己方所欠银行债务，该行为应视为已接受郭鹏的付款。之后，樊力军、宁庭茵再以短信通知解除合同，不符合双方约定解除合同的情形。在明确因经济原因无法立即返还房款的情况下，樊力军、宁庭茵仍坚持以郭鹏逾期付款为由行使合同约定解除权的理由不能成立，且有违诚实信用。对一审法院的上述认定意见，本院认同。樊力军、宁庭茵的其他上诉意见，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现樊力军、宁庭茵上诉要求撤销一审判决�五项，改判郭鹏支付违约赔偿金700,000元(计算方式：3,500,000元×20%＝700,000元)。但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对上诉人樊力军、宁庭茵的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,800元，由上诉人樊力军、宁庭茵负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年七月三十一日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……