福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第8778号
原告厦门丰创投资有限公司，住所地厦门市思明区东坪二里255号。
法定代表人叶佳昕，董事长。
委托代理人王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。
被告厦门元成置业有限公司，住所地厦门市思明区龙虎南二里15号6楼601室。
法定代表人刘德伟，总经理。
委托代理人欧阳超恩。
被告郑全琦，男，1944年10月3日出生，香港居民。
被告陈小珍，女，1951年5月12日出生，香港居民。
原告厦门丰创投资有限公司（下简称丰创公司）因与被告厦门元成置业有限公司（下简称元成公司）、郑全琦、陈小珍确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月16日立案受理后，依法由审判员杨杰担任审判长、与代理审判员刘亚乐、人民陪审员李明组成合议庭适用普通程序于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告丰创公司的委托代理人王劲超到庭参加诉讼。被告元成公司、郑全琦、陈小珍经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告丰创公司诉称，“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”原系厦门市思明区曾厝垵社区居民委员会（下简称：曾厝垵居委会）与元成公司合作开发，双方签订有《合作开发合同》及相关补充协议，并由曾厝垵居委会于2008年11月25日出具《声明书》将“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”交由元成公司经营管理。
其后，因元成公司拖欠案外人张某某借款，经厦门市仲裁委员会调解，元成公司同意将其与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利抵给张某某用于清偿其所欠债务。2012年8月29日，厦门市中级人民法院依据张某某的申请，作出（2012）厦执行字第409号《执行裁定书》，裁定将元成公司与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年8月29日，原告方全面接管涉案项目，元成公司已经无权对该项目进行任何的处置管理。2012年9月18日，原告与曾厝垵居委会及元成公司签订一份“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”合作开发主体变更协议，自此原告正式接管该项目，元成公司不再是该项目的合作开发主体。
但在元成公司开发管理“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”期间，为谋取非法利益，在“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”主体结构尚未完工，水电、煤气等配套设施均未安装，整体项目更未经过竣工验收的情况下，于2010年7月20日与被告郑全琦、陈小珍签订了一份滨海商务公馆《房屋使用权转让合同》（合同编号：2010205），将曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）项目的XXX号房屋出售给郑全琦、陈小珍。
“曾厝垵生鲜超市综合楼项目”原为政府利民项目，按照规划审批，其第1-2层为生鲜超市，3层以上为自用办公。而根据厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》［（2007）厦地合（有偿）字034号］第二十一条规定“本合同项下土地使用权及地上建筑物，受让人不得转让、抵押。”故，元成公司不仅无权出售涉案房屋，而且其与郑全琦、陈小珍所签订的《房屋使用权转让合同》违反行政规划审批，更违反上述《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》的相关内容，应被认定为无效合同。
原告曾多次要求三被告自行解除合同并办理相关手续，但均遭到三被告的无理拒绝。无奈，为维护自身的合法权益，根据相关法律法规提起诉讼，请求判令：1、确认三被告于2010年7月20日签订的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXX号房屋《房屋使用权转让合同》（合同编号：2010205）无效；2、三被告应承担本案的全部诉讼费用。
被告元成公司、郑全琦、陈小珍未作答辩。
经审理查明，2006年10月23日，被告元成公司与曾厝垵居委会签订《合作开发合同书》，约定双方共同开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目，并由元成公司负责运营工作。
2007年5月28日，厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，约定：根据厦委（2005）36号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》，本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民的生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押。
2008年11月25日，曾厝垵居委会出具一份声明书：“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”是我单位依法申请报建的项目。2006年10月23日，我单位与元成公司签订了《合作开发合同书》，约定由双方共同合作开发该综合楼项目，并由元成公司负责该综合楼项目的全部营运工作，自主经营、自负盈亏。据此，我单位同意元成公司自行与他方签订有关协议等文件，将该综合楼项目的全部或部分与他人共同合作经营。
2010年7月20日，元成公司（出让方）与郑全琦、陈小珍（受让方）签订一份《房屋使用权转让合同》（合同编号为：2010205），约定“拟发生使用权转让的房屋位于曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）6层21号房；房款按房屋建筑面积计算，每平方米单价8460元；付款方式为分期付款，第1期：在签订合同当日，支付房款296955元（含已付订金5万元）、第2期：在2010年8月20日前，支付房款计180000元、第3期：在2010年10月31日前，支付房款计110000元；出让方应在2010年12月31日前，将验收合格的房屋交付给受让方使用；出让方所转让使用权的产权登记在曾厝垵居委会名下，受让方在签订本合同之前已对该房屋的使用性质了解并认可……房屋保修范围为：屋面防水、厨房和卫生间地面渗漏保修3年；房屋装修工程保1年；因不可抗力或使用不当造成的损坏，出让方不承担维修责任……”。
根据已经发生效力的厦仲调字（2012）第0239号调解书，被告元成公司同意将其与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”的合同及补充协议中所有的投资和合同权利抵给张某某用于清偿债务。2012年8月29日，厦门市中级人民法院依案外人张某某的申请，作出（2012）厦执行字第409号执行裁定书，裁定将元成公司与曾厝垵居委会于2006年10月23日签订的合作开发“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。2012年9月18日，丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，确认自厦门市中级人民法院的裁定书送达之日起，该项目开发主体变更为丰创公司、曾厝垵居委会，元成公司不再是合作开发主体之一，原由元成公司与曾厝垵居委会就“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目所签的所有合同及补充协议继续有效，其中原由元成公司享有的权利和承担的义务，变更为由原告享有和承担。该项目至今未竣工验收。
以上事实，有原告提供的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》（2007）厦地合（有偿）字034号、《合作开发合同书》、声明书、（2012）厦执行字第409号执行裁定书、《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》、《房屋使用权转让合同》及当事人庭审陈述等为证。
本案的争议焦点为：三被告之间签订的《房屋使用权转让合同》的效力？
本院认为，被告元成公司、郑全琦、陈小珍经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼抗辩权利。根据厦门市中级人民法院（2012）厦执行字第409号执行裁定书，元成公司与与曾厝垵居委会签订的合作开发“曾厝垵生鲜超市综合楼”合同及补充协议中所有的投资和合同权利的主体变更为丰创公司。而根据2012年9月18日丰创公司、元成公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜食品超市综合楼”项目合作开发主体变更协议》，原由元成公司享有的曾厝垵生鲜食品超市综合楼中的相关权利和义务由原告承担和享有。根据厦委（2005）36号《中共厦门市委厦门市人民政府关于加快农村发展提高农民生活水平的若干意见》及厦门市国土资源与房产管理局与曾厝垵居委会签订的（2007）厦地合（有偿）字034号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，“本合同项下出让宗地作为解决被征地农民的生产生活出路问题，按照“集体所有，永续利用”的原则，成为村民可持续取得收入的来源，免收地价；本合同项下土地使用权及其地上建筑物为受让方自用自营，可以出租，作为解决被征地农民生产生活出路问题；本合同项下土地使用权及其地上建筑物，受让人不得转让、抵押”，元成公司与郑全琦、陈小珍签订的《房屋使用权转让合同》约定将该地上建筑物转让，使被征地农民利益受损，即损害了社会公共利益，故原告要求确认元成公司与郑全琦、陈小珍签订的《房屋使用权转让合同》无效应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第七十七条、第八十一条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告厦门元成置业有限公司与被告郑全琦、陈小珍于2010年7月20日签订的曾厝垵生鲜超市综合楼（滨海商务公馆）XXX号房屋《房屋使用权转让合同》（合同编号为：2010205）无效。
本案案件受理费100元，由被告厦门元成置业有限公司负担50元、被告郑全琦、陈小珍负担50元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告郑全琦、陈小珍可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 杨 杰
代理审判员 刘亚乐
人民陪审员 李 明
二〇一四年一月九日
书 记 员 冯莉平
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（四）损害社会公共利益；
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。