北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00869号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈明臻，男，1974年12月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中孚拍卖有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑3号3-1。
法定代表人翟恒岱，总经理。
上诉人陈明臻因与被上诉人北京中孚拍卖有限公司（以下称中孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年5月，中孚公司向原审法院起诉称：我公司与陈明臻及北京宏成行房地产经纪有限公司于2012年3月30日签署《写字楼租赁合同》，约定我公司承租陈明臻所有的1606号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年3月18日，双方又签订补充协议，将租期延长至2014年4月5日。2014年4月2日，租赁期限即将届满，我公司返还了房屋，但陈明臻未按照合同约定返还押金。此后，我公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1.陈明臻返还房屋押金26000元；2.陈明臻以26000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2014年4月5日至实际给付之日的押金利息；3.陈明臻交付付款方为我公司、金额为324000元的房屋租赁费发票。
陈明臻在原审法院答辩并反诉称：不同意中孚公司的诉讼请求。2012年3月20日，我和中孚公司在北京宏成行房地产经纪有限公司业务员马连顺的介绍下签订房屋租赁合同。签署合同时我特意询问中孚公司租房用途，并明确告知居住用每月13000元、办公用每月15000元，中孚公司说租房用于接待客户居住。合同签订后，中孚公司未经我同意将涉案房屋改为办公用途，改变了房屋的使用性质，并在未通知我的情况下将屋内大部分家具私自搬离，把办公家具搬入屋内，导致租期最后一个月新的租户无法看到我的房屋原貌，大量客户流失，产生房屋空置费，而中孚公司交房后亦未结清房屋相关费用，由我自行交纳。根据合同约定，中孚公司私自改变房屋用途我可以解除合同并无需返还押金。关于发票问题，双方口头约定房屋出租的税费由中孚公司承担并自行开具发票，我们的租金水平本身也不含开发票的费用。因中孚公司的违约行为造成了我的经济损失，故我提出反诉，请求判令：1.中孚公司向我支付租金差额48000元；2.中孚公司支付房屋空置费14500元；3.中孚公司支付自来水、热水、中水费1279.5元及有线电视费432元。
中孚公司在原审真对陈明臻的反诉辩称：双方签订的合同名称为写字楼租赁合同，第1.1条也明确写明涉案房屋为写字楼。我公司在承租时明确告知陈明臻房屋用于办公，他对此是知情并同意的。租赁期间陈明臻从来没有对我们将涉案房屋作办公使用提出过异议，2013年3月18日双方在涉案房屋内续签合同时陈明臻也清楚看到了屋内设施，包括在租赁期满交接房屋时他都没有就此提出过任何异议。涉案房屋作为办公使用并不是合同约定的不退还押金的情形，故陈明臻以此为由提出反诉要求支付租金差额和空置费没有事实和法律依据。涉案房屋没有自来水和有线电视，热水和中水费我们确实没有交。中水费我们应当支付24吨共计96元，热水是27吨共计594元。在季节交替的时候我们代陈明臻交纳了空调转换费600元，故此部分费用应当抵扣水费。
原审法院经审理查明：陈明臻为涉案房屋业主。
2012年3月30日，中孚公司与陈明臻在北京宏成行房地产经纪有限公司居间介绍下签订《写字楼租赁合同》，向陈明臻承租涉案房屋，承租区域作为住宅用途，租赁期限2012年4月6日至2013年4月5日，月租金13000元，押金26000元，如中孚公司违反本合同约定，陈明臻可按双方约定扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补陈明臻损失，中孚公司应按约定另行赔付。租赁期满后，双方应共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且中孚公司已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、燃气费、宽带、电话费、有线收视费、停车费等）后七日内，陈明臻应将全额押金退还给中孚公司。承租期内，此房屋所产生的相关费用均由中孚公司承担（水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费、空调费、停车费）；按物业管理机构提供的缴费通知单按时交付，逾期未付产生的滞纳金由中孚公司自行支付。合同第9.2条约定：中孚公司有下列行为之一的，陈明臻有权解除本合同：……。2.中孚公司未经陈明臻书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质……。4.因以上原因双方解除本合同，陈明臻无须退还中孚公司所交付的押金，如押金不够赔付给陈明臻带来的经济损失，陈明臻可再向中孚公司追偿。合同后附《房屋设备条件清单》显示中水177吨、热水78吨。
2013年3月18日，陈明臻与中孚公司在涉案房屋内签署《补充协议书》，约定涉案房屋由中孚公司续租一年，房租每月13000元增至14000元，自2013年4月6日起至2014年4月5日止，其他租房合同事项不变。
2014年4月4日，双方进行了涉案房屋交接，陈明臻向中孚公司出具字条一张，内容为“2号楼1606房屋已交接，设备完好”，但交接时双方未结清自来水、中水、热水、有线电视等相应费用。庭审中，中孚公司陈述涉案房屋没有自来水，交接时中水201吨，热水105吨，且应当用代交的空调转换费予以抵扣，但对交接底数及其交纳了空调转换费一节未提供证据证明；陈明臻则称不清楚交房时的表底数，但提交水费发票一张，付款单位为2-1606，内容为代收水费截止14.5.5，金额为914.5元，对该发票交纳的是中水还是热水无法说清，并称自来水发票已经无法找到。经法院向涉案房屋所在楼栋物业公司北京华贸第一太平物业管理有限公司核实，该公司代为收取热水及中水费用，自来水费由业主自行到银行缴纳。涉案房屋至2014年5月5日的中水及热水费已经交清，交费金额为914.5元，收费系统显示涉案房屋2012年到2014年5月5日只交纳过这一次水费，另2014年5月之前中水每吨4元，热水每吨22-30元。
中孚公司及陈明臻均于庭审中提交了2012年3月20日签署的租赁合同原件，陈明臻提交的合同原件封面处、第一页1.1条的“写字楼”字样均被划去，更改为“公寓”，第8.4条约定了佣金数额，中孚公司提交的原件则未进行上述改动。庭审中，陈明臻主张签订合同时曾明确告知中孚公司涉案房屋只能作为住宅使用，如果作为办公使用租金标准不同，故当时在自己持有的合同上将写字楼改为公寓，但中孚公司改变房屋使用性质用作办公属于违约行为，涉案房屋所在物业公司也于2014年3月20日发出告知函告知此事，故按照合同约定其有权解除合同并不退还押金；中孚公司则称双方签订合同时陈明臻即知晓并同意涉案房屋系作为办公使用。居间方北京宏成行房地产经纪有限公司负责本次合同签订事宜的马连顺出庭作证称：1.签署合同时陈明臻明确告知中孚公司涉案房屋居住每月租金13000元，办公每月15000元，中孚公司当时答复租赁房屋用于招待客户，要办公，但以居住为主，因为当时其只带了办公楼的范本合同，所以当天就由陈明臻自己对持有的合同进行了更改；2.签合同时双方口头约定房屋出租税费由中孚公司承担并自行开具发票，这是房屋租赁惯例，故未写入合同；3.涉案房屋所在楼栋有自来水，但因签合同时卡的问题没有写明自来水底数。
陈明臻主张因中孚公司将涉案房屋用作办公使用，办公与住宅租金价格有差额，故中孚公司应当按照第一年月租金15000元、第二年月租金15500元的标准补齐差额租金；另根据合同约定租赁期满前一个月出租房有权在通知承租方的情况下带领客户看房，但因中孚公司将屋内原有大部分家具搬离房屋导致最后一个月租户无法看到房屋原貌而流失大量客户，给其带来经济损失14500元，但就该两项损失均未提交证据证明。
原审法院经审理后认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中孚公司与陈明臻签署的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，应予履行。按照合同约定，涉案房屋的用途应为住宅，故中孚公司作为办公使用属于改变房屋使用性质，陈明臻有权解除合同。但是，根据庭审查明的事实及现有证据，陈明臻在2013年3月18日第一年合同期届满时曾至涉案房屋内签署《补充协议书》，对涉案房屋用途及屋内状况应当明知，但并未按照合同约定行使解除合同的权利，在2014年3月20日收到物业公司告知函后仍未向中孚公司提出异议或要求解除合同，2014年4月4日交接查验房屋时亦未对中孚公司将涉案房屋作为办公使用做出说明，而是通过书面方式确认屋内设施设备完好，可以认定陈明臻对涉案房屋用作办公一直知情且以行为方式表示同意，即双方已经就涉案房屋用途达成合意，陈明臻再以此为由拒绝退还押金于法无据，合同约定可以不返还押金的条件并未成就。现双方租赁合同履行完毕，涉案房屋已经交接，双方应当按照合同约定对相应费用予以结算。关于水费部分，中孚公司在合同终止后应当交清该笔费用，现有证据足以证明陈明臻已经代缴了租赁期间的中水及热水费用，法院按照发票金额并结合租赁期限对中水及热水费用予以支持；自来水部分，陈明臻未能提供任何证据证明相应金额及交纳情况，法院无法支持。有线电视部分，陈明臻提供的证据不足以证明涉案房屋租赁期间的有线电视费已经交纳，法院对该费用无法支持。根据合同约定，押金应当在中孚公司结清相关费用后予以退还，现中孚公司欠缴相应费用在先，其要求陈明臻支付押金利息没有事实和法律依据，法院不予支持。发票部分，双方租赁合同并未对租赁发票作出约定，即并未约定陈明臻负有开具发票之义务，法院对中孚公司的此项诉讼请求不予支持。
陈明臻主张的涉案房屋用作住宅及办公的租金差额及租期最后一个月无法带看客户导致的空置费用，其均未提供任何证据证明该损失的存在，法院对该两项损失均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2014年8月判决：一、陈明臻于判决生效后七日内退还中孚公司房屋押金二万六千元；二、中孚公司于判决生效后七日内向陈明臻支付中水及热水费用八百元；三、驳回中孚公司的其他诉讼请求；四、驳回陈明臻的其他反诉请求。
判决后，陈明臻不服，提起上诉，除坚持原审的答辩和反诉意见外，另提出：原审判决认定陈明臻对涉案房屋用作办公一直知情，并以行为方式表示同意，该认定错误，2013年3月18日续签合同的时候房屋用途并没有改变成2014年3月20日陈明臻看到的那样，如果改变了用途，陈明臻没有理由不提出按办公用房收取房租。原审判决认定陈明臻在收到物业公司告知函后没有向中孚公司提出异议也与事实不符。2014年3月20日陈明臻直接敲门查看房子，发现被改作办公用房，就到物业公司，和物业公司的人一起拍照取证。当时考虑到押金不够赔付家具，强行赶走中孚公司损失会更大，另外租期马上要到期，想着合同到期后把押金扣下来也就算了。原审判决认为陈明臻在房屋交接时仍未对房屋作为办公用房提出异议，而是通过书面形式确认屋内设施完好，并予以交接，从而认定陈明臻对涉案房屋用作办公用房一直知道，并以行为方式表示同意，该认定错误。原审判决认定陈明臻关于租金差额及租期最后一个月无法带客户导致的房屋空置费用缺乏依据，该认定错误。中介公司工作人员证实双方从一开始即约定，住宅用房月租金13000元，办公用房月租金15000元，中孚公司将承租房屋一直作为办公用房使用，所以陈明臻主张的租金差额，有证据证明。物业公司的告知函上面的照片清楚地显示中孚公司将承租房屋各个房间里摆放了办公家具，中孚公司未经陈明臻同意即将办公家具搬走，直至房屋交接时才将原有家具搬回，必然导致租期最后一个月来看房的客户无法看到配齐全套居住家具的房屋，势必影响房屋及时出租。合同约定承租期间产生的水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费，由中孚公司承担。如果中孚公司交纳了相关费用，应当提供相关单据，原审判决以陈明臻提供的证据不足为由不支持陈明臻的请求，存在错误。基于上述理由，同意原审判决第二项内容，请求撤销原判，依法改判中孚公司支付违约金26000元、房租损失42000元、房屋空置费14000元、有线电视费432元、自来水费500元，诉讼费由中孚公司负担。中孚公司同意原审判决。
本案审理过程中，陈明臻为证明其上诉主张，另提交了有线电视费发票及确认单、2012年3月至2014年5月交纳自来水费的照片、物业公司出具的证明、证人岳×的证言。中孚公司主张租赁期间有线电视并未开通，陈明臻有7、8年没有交纳有线电视费，所以不可能开通；自来水费是中孚公司交纳的，有票据为证；对物业公司的证明表示认可，中孚公司因为工作需要承租房屋用于办公。本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照该条规定，享有合同解除权的当事人行使解除权并非法律的强制性规定，在解除合同的条件成就时，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。解除权人放弃解除权属于对自身权利的处分，应当予以准许。中孚公司与陈明臻签署的《租赁合同》约定涉案房屋的用途应为住宅，故中孚公司作为办公使用属于改变房屋使用性质，除非得到了陈明臻的同意，否则陈明臻有权解除合同。根据查明的事实，陈明臻在2013年3月18日第一年合同期届满时曾至涉案房屋内签署《补充协议书》，对涉案房屋用途及屋内状况应当明知，即使如陈明臻所述当时房屋尚未发现作为办公用房，那么在2014年3月20日收到物业公司告知函后应当明确知道涉案房屋已经作为办公用房使用，但至合同履行完毕，陈明臻并未提供证据证明曾向中孚公司提出过解除合同的要求。后在办理交接查验房屋时亦未对中孚公司将涉案房屋作为办公使用做出说明，而是通过书面方式确认屋内设施设备完好，由此可以认定合同虽然约定了解除权，但陈明臻并未行使合同解除权，而是接受对方继续履行合同，视为放弃了合同解除权。现租赁期满，双方已经办理交接，交接时双方确认“2号楼1606房屋已交接，设备完好”，陈明臻应当按照合同约定退还押金。关于陈明臻主张的自来水费问题，陈明臻未能提供任何证据证明相应金额及交纳情况，对该项请求，本院不予支持。关于有线电视费问题，一审判决后陈明臻交纳了有线电视费，该事实属一审判决后新出现的事实，关于有线电视费双方可按合同约定协商处理，协商不成时陈明臻可另行起诉。陈明臻关于违约金、房租损失、房屋空置费的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费226元，由陈明臻负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费698元，由北京中孚拍卖有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由陈明臻负担673元（已交纳）。二审案件受理费1873.3元，由陈明臻负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月七日
书 记 员 胡 潇