�书内容广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第214号原告霍杨勋，男。委托代理人霍炳桥，男，系原告霍杨勋之子。被告付斌，男。原告霍杨勋诉被告付斌租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告霍杨勋及其委托代理人霍炳桥到庭参加诉讼，被告付斌经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案�已审理终结。原告霍杨勋诉称：2012年8月31日，原告委托儿子霍炳桥与被告付斌签订《租赁合同》，约定由原告将位于江门市新会区会城灵镇东街9号301的房屋出租给被告付斌使用；租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日；租金标准为：2014年9月1日至2015年8月31日的租金为每月3000元，2015年9月1日至2017年8月31日的租金为每月3600元；租赁期内，被告付斌应于每月30日前付清下月租金；拖欠租金半个月以上的，原告有权提前解除合同；租赁期间，房屋及土地的房产税、水电费等费用由被告付斌承担；因被告付斌违约导致解除合同，房屋内的装修归原告所有等。合同签订后，被告付斌接收场地进行经营，但自2014年12月起便拖欠租金，截至原告起诉时为止，被告付斌合共拖欠原告租金6000元。鉴于被告的行为已严重违约并给原告造成损失，特向法院提起诉讼，请求判令�1、解除原、被告于2012年8月31日签订的《租赁合同》，被告付斌应立即将其租赁的江门市新会区会城灵镇东街9号301房腾退给原告；2、被告付斌应支付其拖欠的租金（2014年12月1日暂至2015年4月30日的租金合共15000元）以及其欠付的租赁房产税费2839.40元给原告；3、被告付斌已缴交的的按金5000元没收归原告所有；4、本案诉讼费用由被告付斌负担。原告霍杨勋为证明其主张的事实，在举证期限内提供如下证据：证据1．《个体户机读档案登记资料》1份，证明被告付斌租赁原告的房屋开办新会区会城成就服装厂。证据2．《土地使用权证》1份，证明江门市新会区会城灵镇东街9号301房属于原告所有，但未办领房产证。证据3．《租赁合同》1份，证明被告付斌于2012年8月31日向原告租赁江门市新会区会城灵镇东街9号301房的事实以及双方约�的权利、义务。证据4．《税收缴款书》2份，证明被告付斌于租赁期间合共拖欠租赁税费2839.40元的事实。被告付斌没有答辩，在举证期限内亦没有提供证据。经审查，本院认为原告霍杨勋提供的证据1—证据4的来源合法、真实，与本案待证事实具有关联性，被告付斌未到庭质证，视为放弃质证的权利，故本院对原告霍杨勋提供的证据1—证据4均予以采信，作为认定案件事实的依据。经审理查明：2012年8月31日，原告霍杨勋的儿子霍炳桥代原告霍杨勋与被告付斌签订《租赁合同》，约定原告霍杨勋将位于江门市新会区会城灵镇东街9号301的房屋出租给被告付斌使用；租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日；租金标准为：2014年9月1日至2015年8月31日的租金为每月3000元，2015年9月1日至2017年8月31日的租金为每月3600元；租赁期内，被告付�应于每月30日前付清下月租金；被告付斌需一次性支付按金5000元给原告霍杨勋，作为租赁期内房屋设施及有关杂费的保证金。租赁期满，在被告付斌已结清水、电等杂费的情况下，如无违约，由原告霍杨勋将按金如数归还给被告付斌。若被告付斌在租赁期内违反本合同，则房屋归还给原告霍杨勋，按金也归原告霍杨勋；租赁期间，被告付斌应承担交付房屋和土地的产权税及垃圾清结费、管理费及水电费等一切属于其租赁范围的费用；被告付斌逾期未交纳应由其缴交的各项费用，已经给原告霍杨勋造成严重损害或拖欠租金累计半个月以上等情形，原告霍杨勋有权解除合同等。合同签订后，被告付斌向原告霍杨勋缴交了按金5000元，原告霍杨勋亦已依约将江门市新会区会城灵镇东街9号301房交付给被告付斌使用。租赁期间，原告霍杨勋缴交了2014年1月1日至2014年12月31日的�赁税费合共2839.40元。被告付斌自2014年12月1日起至法庭辩论结束前仍未向原告霍杨勋缴交租金，并继续占有使用上述房屋。因追讨租金无果，原告霍杨勋遂向本院提起诉讼。另查明，本案涉讼房屋是原告霍杨勋在其于2005年1月25日取得土地使用权的工业用地上修建的，但该房至今仍未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，出租人出租的房屋必须是权属明确或是已经取得《建�工程规划许可证》，经建设主管部门批准建设的合法建筑物。否则，出租人与承租人签订的租赁合同无效。本案中，原告霍杨勋就涉案租赁房屋没有提供证明权属的相关证据，在庭审调查中其陈述该房屋没有相关的产权证明文件，在法庭辩论结束前也没有办理建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设。因此，本院认定原、被告签订的《租赁合同》为无效合同。本案中，被告付斌在签订租赁合同后，向原告霍杨勋交付了按金5000元，但其自2014年12月1日起便未向原告霍杨勋缴交租金，且截至本案法庭辩论结束时仍继续占有使用涉讼房屋的事实清楚，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案涉讼租赁合同被确认无效后，被告付斌应将涉讼房屋腾退返还给原告霍杨勋，原告霍杨勋亦应返还按金5000元给被告付斌。但是被告付斌截至本案判决前仍占用原告霍杨勋的房屋，未支付房屋占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，原告霍杨勋请求被告付斌参照租赁合同约定的租金标准，即每月3000元支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。因此，被告付斌应在腾退房屋前，继续按每月3000元的标准支付房屋占有使用费（暂计至2015年3月31日止的房屋占有使用费为12000元）给原告霍杨勋。关于原告霍杨勋主张应由被告付斌返还其垫付的租赁税费问题。因本案租赁合同无效是因为原告霍杨勋未办领《建设工程规划许可证》，向主管部门申请批准建设而出租违章建筑所致，原告霍杨勋对此具有过错。依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管�的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。”的规定，本案租赁期间所发生的税费应由原告霍杨勋自行负担。因此，本院对原告霍杨勋主张返还租赁税费的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定，判决如下：一、原告霍杨勋与被告付斌于2012年8月31日签订的《租赁合同》�无效合同。二、被告付斌应于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于江门市新会区会城灵镇东街9号301房屋腾退返还给原告霍杨勋。三、原告霍杨勋应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁按金5000元给被告付斌。四、被告付斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠房屋占有使用费（暂计至2015年3月31日的房屋占有使用费为12000元；此后按每月3000元的标准计至被告付斌腾退返还上述房屋之日止）给原告霍杨勋。五、驳回原告霍杨勋的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783元，由原告霍杨勋负担2608元，被告付斌负担175元。如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  柯铭培代理审判员  温艳清代理审判员  陈仲庆二〇一五年四月二十日书 记 员  梁韶华