广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2889号
上诉人（原审原告）陈润凤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人余海云，广东荆紫律师事务所律师。
委托代理人汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市保利置业有限公司，住所广东省佛山市禅城区。
法定代表人彭袆。
上诉人陈润凤因与被上诉人佛山市保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2228号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年11月23日，陈润凤（××）与保利公司（××）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1201017410），约定陈润凤向保利公司购买涉案佛山市禅城区绿景二路某房，主要内容为：“……第三条、××所购商品房的基本情况。……建筑面积共157.88平方米，其中，套内建筑面积130.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.25平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12676.34元，总金额1655910元。第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上的，××可选择多退少补或退回所购商品房……。”另，陈润凤、保利公司双方还就付款方式、违约责任等进行了约定。
后陈润凤、保利公司签订《商品房买卖合同补充协议》，其中双方对面积误差结算约定如下：“一、关于面积误差结算（补充买卖合同第五条）××购买单元的买卖合同约定套内建筑面积与产权登记面积存有误差的，××同意不退房，双方同意套内建筑面积误差按以下约定处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按买卖合同约定套内建筑面积单价据实结算房款。××须在××发出结算通知书之日起十五天内与××签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，××有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为××办理商品房权属登记所需的资料，且××无须承担延迟交付、延迟提供办证资料的违约责任；如××需向××补交房款的，每逾期一天，应向××支付100元违约金。3.双方进行面积误差退补时均不计利息。”
上述合同及补充协议签订后，陈润凤向保利公司支付了涉案房屋的全部购房款。
另查明，涉案佛山市禅城区绿景二路某房，建筑面积156.44平方米，套内建筑面积131.04平方米，由陈润凤单独所有。
陈润凤于2015年11月25日起诉至原审法院，请求法院判令：1.保利公司立即向陈润凤返还房款15103.31元（10488.41元／平方米×1.44平方米）及利息2542.32元（自2013年1月20日起按年利率6.0%暂计至2015年11月10日，截止日至实际清偿日另计）；2.本案全部诉讼费用由保利公司承担。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，陈润凤、保利公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈润凤、保利公司均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。至于陈润凤抗辩认为上述补充协议因其第一条约定为格式条款而无效的意见，从该条款的具体内容分析，该条款系双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具备或然性，且该条款所涉面积误差处理方法的合同后果亦指向建筑面积相较合同约定减少或增加的两种情形，故该条款并未单方免除保利公司责任、加重陈润凤责任，原审法院对陈润凤的上述意见不予采纳。
关于陈润凤主张保利公司支付购房差价款的诉请。据原审法院查明的事实，涉案房屋实际建筑面积为156.44平方米，比合同约定总建筑面积减少1.44平方米（157.88平方米-156.44平方米），其中套内建筑面积增加0.41平方米（131.04平方米-130.63平方米），公摊建筑面积减少1.85平方米［27.25平方米-（156.44平方米-131.04平方米）］，总建筑面积误差比为0.91%［1.44平方米÷157.88平方米］，故陈润凤主张涉案房屋存在面积差异属实。因涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》仅对套内建筑面积出现差异的处理方法作出约定，并未对公摊面积差异引起总建筑面积差异的处理方法作出明确约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；……”的规定，保利公司应向陈润凤退还购房差价款。涉案房屋依据合同总建筑面积计算所得的单价为10488.41元／平方米（1655910元÷157.88平方米），故保利公司应向陈润凤退还购房款15103.31元（10488.41元／平方米×1.44平方米）。原审法院对陈润凤的上述诉请予以支持。
关于陈润凤主张的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由××承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由××返还××，面积误差比超过3％部分的房价款由××双倍返还××。”通观上述法律规定，3%以内的面积误差比应为合理误差范围，且该合理范围所涉法律后果亦指向实测建筑面积相较合同约定减少或增加的两种情形，故结合部分商品房买卖合同签订前尚未由相关部门进行面积测绘的事实，当事人应基于公平原则对房屋买卖合同中就此误差范围内的购房差价款本金据实结算，而不应据此认定对方违约或主张损失赔偿。本案中，涉案房屋建筑面积误差比为0.91%，未超3%，故基于上述法律规定的立法宗旨及公平原则，陈润凤主张保利公司支付面积误差款利息缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、保利公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈润凤返还佛山市禅城区绿景二路某房购房差价款15103.31元；二、驳回陈润凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取121元，由陈润凤负担17元，保利公司负担104元。
上诉人陈润凤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决驳回陈润凤购房款利息的返还主张，属于适用法律错误。二、《商品房买卖合同补充协议》中对利息约定的条款应认定为无效。综上，请求：1.撤销原审判决第二项，改判保利公司向陈润凤支付利息2542.32元（自2013年1月20日起按年利率6%暂计至2015年11月10日，截止日至实际清偿日另计）；2.一、二审诉讼费由保利公司承担。
被上诉人保利公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对陈润凤的上诉，本案二审期间的争议焦点为保利公司是否应向陈润凤支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息。
本案中，保利公司与陈润凤签订的《广东省商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第三条约定：“……建筑面积共157.88平方米，其中，套内建筑面积130.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.25平方米……。”补充协议第一条约定：“××购买单元的合同约定面积与产权登记面积存有误差的，××均不退房，双方同意按以下约定处理：……3.双方进行面积误差退补时均不计利息”。陈润凤上诉称，上述补充协议中有关利息的约定为无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本院认为，该利息条款系针对双方制定，不存在免除单方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故陈润凤关于利息条款属于无效条款的上诉主张因缺乏法律依据，本院不予支持。虽然双方约定进行面积差退补时不计利息，但保利公司应在知道或应当知道涉案房屋存在面积差后的合理期限内向陈润凤返还面积差价款。保利公司未举证证明其曾通知陈润凤就涉案房屋面积差问题进行结算，陈润凤亦未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向保利公司主张返还涉案房屋面积差价款，考虑到陈润凤的该部分款项被保利公司占用的事实，根据公平原则，本院确定保利公司自本案起诉之日起向陈润凤支付以涉案房屋面积差价款为本金的利息至实际清偿日止，利息的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。陈润凤诉请保利公司自2013年1月20日起按年利率6%向其支付面积差价款的利息的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决未支持陈润凤要求保利公司支付面积差价款利息的诉请，处理不当，本院予以纠正。
综上，陈润凤的上诉主张部分有理，本院予以支持；陈润凤的上诉主张部分理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2228号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2228号民事判决第一项为：被上诉人佛山市保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人陈润凤返还佛山市禅城区绿景二路某房的面积差价款15103.31元及利息（以15103.31元为本金，自2015年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人陈润凤负担25元，被上诉人佛山市保利置业有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 钟勉力