上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3461号
上诉人（原审被告）上海三晋工贸有限公司。
法定代表人米跃美。
委托代理人张旭。
委托代理人赵重伟。
被上诉人（原审原告）上海新益电力线路器材有限公司。
法定代表人沈顺良。
委托代理人徐清。
上诉人上海三晋工贸有限公司（以下简称三晋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人三晋公司的委托代理人张旭、赵重伟，被上诉人上海新益电力线路器材有限公司（以下简称新益公司）的委托代理人徐清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋系新益公司所有。2009年5月28日，新益公司与三晋公司签订《厂房、场地租赁合同书》，新益公司将上述系争房屋2，392平方米及场地出租给三晋公司用于经营食品制造业，租赁期限自2009年7月28日至2019年7月27日止。租金第一年为48万元（人民币，下同），租金每三年环比增长6%，第四年开始每年环比增长6%（特殊情况按照市场具体情况商榷），先付后用，每季度结算一次。三晋公司进场必须支付一季度租金，此后应于每季度或半年支付一次租金。合同签订当日，三晋公司应支付租赁押金10万元。三晋公司使用房屋时发生的水、电、通讯、设备、物业管理费、营业税等费用由三晋公司负担。租赁期间，三晋公司在承租区域内建造房屋或其他固定结构的辅助设施应征得新益公司的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。三晋公司应在租赁期限届满之次日返还租赁房屋，逾期返还的应按日租金的1.5倍向新益公司支付占用期间的使用费。未经新益公司同意不得转租，若新益公司发现三晋公司有违约转租行为的，新益公司有权解除租赁合同并由三晋公司承担违约责任。租赁期间，三晋公司未征得新益公司书面同意或超出新益公司书面同意的范围和要求改扩建的，新益公司可以要求三晋公司将房屋恢复原状并赔偿损失。若三晋公司逾期（支付租金）15日作违约处理，新益公司有权解除合同，三晋公司应另向新益公司支付三个月租金作违约金。三晋公司对办公楼、厂房、辅助房进行装潢改造、翻建必须办理立项审批手续方可翻建。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，三晋公司向新益公司支付了租赁押金10万元，新益公司向三晋公司交付了系争房屋内的房屋及场地。三晋公司未经新益公司同意履行有关手续，擅自在承租房屋内部搭建了夹层并进行简单粉刷，在空地上搭建了临时房屋。三晋公司将少量房屋自用外，其余房屋由三晋公司转租给10余户商户。
2011年6月起，三晋公司未向新益公司缴纳租金和水电费。2012年12月27日，新益公司发出解除合同的律师函。
2013年5月，新益公司起诉至原审法院，要求判令：1、确认新益公司与三晋公司于2009年5月28日签订的厂房、场地租赁合同于2012年12月29日解除；2、判令三晋公司立即搬离承租场所，将系争房屋及场地恢复原状后归还新益公司；3、判令三晋公司支付自2012年4月3日起至2012年7月31日止，按照月租金4万元计算的欠租、自2012年8月1日起至2012年12月29日止按月租金42，400元计算的欠租；4、判令三晋公司支付自2012年12月30日起至实际还房之日止，按照月租金42，400元的1.5倍计算的使用费；5、判令三晋公司支付2011年6月至2012年12月期间的水电欠费250，080.53元；6、判令三晋公司支付相当于3个月租金的违约金12万元。三晋公司于2013年5月7日签收了诉状副本等材料。
审理中三晋公司向法院表示，若上述租赁合同被解除，要求新益公司退还租赁押金10万元、要求处理其投入的改扩建费用500万元。三晋公司并申请对改扩建费用进行评估。法院委托评估后，因三晋公司不予配合，致评估机构将该项委托退回。后三晋公司又要求新益公司对其投入的70至80万元改扩建费进行补偿。新益公司认为其对改扩建从未同意，也不同意加以利用，三晋公司应将租赁部位恢复原状后返还新益公司，不同意补偿三晋公司。
原审法院认为，新益公司、三晋公司签订的厂房、场地租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。三晋公司自2011年6月起不缴纳租金和水电费，经新益公司多次催告仍拒绝履行合同义务，新益公司诉至法院要求解除租赁合同，三晋公司于2013年5月7日签收了诉状副本等材料，故新益公司要求解除合同的通知到达三晋公司，双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，三晋公司应向新益公司付清欠租和水电费，新益公司应返还租赁保证金10万元。三晋公司在租赁期间，未经新益公司同意擅自在租赁物中搭建夹层，未经有关部门批准在场地上搭建房屋，且对搭建物的价值未提供证据证明，故合同解除后新益公司对此不同意加以利用和补偿，要求三晋公司将搭建物拆除，将承租部位恢复原状后返还，具有合同依据，法院予以支持。上述合同被解除的责任在于三晋公司，故三晋公司应承担违约责任，根据约定应向新益公司支付相当于三个月租金的违约金12万元。新益公司、三晋公司曾约定合同履行期间届满，三晋公司逾期返还租赁物，应按日租金的1.5倍向新益公司支付使用费。该约定不能适用于合同被提前解除的情况，新益公司主张合同解除后的使用费，法院支持按照原租金标准计算的使用费。
原审法院审理后于2013年10月22日作出判决：一、确认原告上海新益电力线路器材有限公司与被告上海三晋工贸有限公司于2009年5月28日签订的关于系争房屋的《厂房、场地租赁合同书》于2013年5月7日解除；二、被告上海三晋工贸有限公司于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，将承租的厂房、场地恢复原状后返还原告上海新益电力线路器材有限公司；三、被告上海三晋工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2012年4月3日起至2013年5月7日止的租金547，733.30元；四、被告上海三晋工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2013年5月8日起至上述房屋实际归还之日止，按照每月42，400元计算的房屋使用费；五、被告上海三晋工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司自2011年6月起至2012年12月止的水电费250，080.53元；六、原告上海新益电力线路器材有限公司于被告上海三晋工贸有限公司返还上述厂房场地后三日内退还被告上海三晋工贸有限公司租赁保证金100，000元；七、被告上海三晋工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海新益电力线路器材有限公司违约金12万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，687.20元，由被告上海三晋工贸有限公司负担。
原审判决后，三晋公司不服，上诉至本院称，第一，上诉人三晋公司在取得承租房屋后共投入近百万元进行改扩建，从2009年至今被上诉人新益公司从未提出过异议，另外双方签订的租赁合同上也有相关表述，故新益公司系同意三晋公司改扩建。另外，如果合同解除，三晋公司改扩建的房屋仍有使用价值，新益公司仍可向外出租并收取租金，因此三晋公司要求新益公司给予一定的补偿合情合理，有相关法律依据。第二，三晋公司承租的房屋现在由三晋公司与新益公司共同在收取租金，收取的租金抵充三晋公司应交纳的租金，因此三晋公司没有违约。法院认定三晋公司未交纳租金，判决双方租赁合同解除缺乏法律依据。故请求撤销原审判决第一、第二、第三、第四、第五、第六、第七项，依法改判。
被上诉人新益公司辩称，其不同意三晋公司的上诉请求。根据双方签订的厂房、场地租赁合同的约定，如果三晋公司改扩建，必须经过新益公司书面同意并经过有关部门立项审批，但至今三晋公司没有上述相关证据。2012年新益公司得知三晋公司改扩建。三晋公司未经新益公司同意违章搭建并非法转租，双方发生纠纷后，新益公司通知次承租人发生争议，但新益公司未收取次承租人租金。2011年6月起，三晋公司因自身原因至今未支付租金，根据合同约定，新益公司有权要求解除合同。新益公司认为原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人三晋公司与被上诉人新益公司签订的《厂房、场地租赁合同书》合法有效，双方均应恪守履行。上述租赁合同第六条房屋使用要求和维修责任部分明确三晋公司在所租区域内建造房屋或其它固定结构的辅助设施应征得新益公司书面同意，三晋公司未能提供证据证明其改扩建的行为征得新益公司书面同意，并且新益公司以诉讼的形式对三晋公司改扩建的行为提出异议，故三晋公司主张新益公司同意其改扩建缺乏事实依据，本院不予采信。关于三晋公司认为其未违约，新益公司向次承租人收取租金抵充三晋公司应交纳的租金的主张，本院认为，三晋公司未提供证据证明其转租的行为得到新益公司同意，也未提供证据证明新益公司实际在向次承租人收取租金，更未提供证据证明新益公司向次承租人收取租金旨在抵充三晋公司应交纳的租金，故三晋公司的该项主张，本院不予采信。三晋公司自2011年6月起不缴纳租金和水电费，经新益公司多次催告仍拒绝履行合同义务，故三晋公司构成违约，新益公司有权解除合同。至于三晋公司提出的合同解除后，其有权要求新益公司就改扩建的房屋进行补偿的主张，本院认为，三晋公司的改扩建，既未征得新益公司的书面同意，并报相关部门审查批准，且双方合同亦未就此内容作补偿约定，因此对该违约行为，新益公司要求三晋公司将承租的厂房、场地恢复原状合法有据，并不存在就改扩建的房屋进行补偿的问题，故三晋公司的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人三晋公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，687.20元，由上诉人上海三晋工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 王 盈
二〇一四年三月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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