安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一初字第03046号
原告（反诉被告）：张定华，男，1964年3月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
被告（反诉原告）：张素华，女，1985年7与20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：陈磊磊，系张素华丈夫。
原告张定华诉被告张素华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理。本案在审理中，被告张素华反诉原告张定华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理。依法由审判员郑波适用简易程序于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张定华与被告（反诉原告）张素华及其委托代理人陈磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张定华诉称：2014年4月26日原告与被告在21世纪不动产店签订房屋租赁合同，合同规定租赁期限自2014年6月10日起至2017年6月10日止，共计36个月。合同规定租期内任何乙方不得擅自解除合同，若解除，违约方向守约方支付两万元作为违约金。2014年8月12日下午4点，被告电话要求原告立即搬走，被告要收回房屋，原告要求被告承担合同规定的违约金才能搬走，被告不愿承担合同规定违约金，并威胁将大门锁换掉，强行收回房屋；见证方（21世纪房产工作人员）多次协调无果；2014年8月22日，被告报警，望湖派出所出警协调，协调无果，民警建议原告在9月10日前搬出，同时向本区人民法院起诉。2014年9月1日原告已经搬出。综上所述，原告认为：被告的行为明显严重违反了合同法，对原告造成了重大的经济损失，据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，诉讼请求如下：1、被告赔偿原告房屋租赁合同违约金计20000元；2、被告退回原告房屋租赁保证金计1700元；3、被告退回原告物业管理费608元；4、原告要求被告退还中介费1700元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张素华辩称：提前解除合同的原因一是原告拖欠租金，二是原告将房屋群租给别人，破坏了房屋结构，将房屋变成了七室零厅。被告擅自改变房屋结构，违约在先，不同意支付违约金。
反诉原告张素华反诉称：2014年4月26日反诉人与被反诉人签订一份租房合同，租期三年，具体租期为：2014年6月10日-2017年6月10日。反诉人以1700元／月的租金将房屋出租给被反诉人。按照合同约定，被反诉人需要在每个季度到期前提前半个月支付反诉人房租，被反诉人需要在2014年8月26日之前支付反诉人第二次房屋租金，但是在合同约定期限内被反诉人并没有支付反诉人任何费用，且还拖欠合同规定的水电等费用，被反诉人拖欠租金累计已达十五日，违反了合同双方当时签署的合同内容，违反了合同法相关规定，明显构成违约。反诉人将房屋出租给被反诉人后，在没有反诉人同意的情况下，擅自将房屋原先的三室两厅房屋结构更改为七室零厅的结构，改变结构，增加房屋承重，也间接危害了大楼全体业主利益。将空中花园出租有人员高空坠落的风险！被反诉人的所作所为给房屋及居住人员造成了极大的治安、扰民、高空坠落以及消防等隐患。室内电线乱接、男女混住、垃圾遍地。高峰时期有十几人同时群租，且租客人员密集有聚众传销嫌疑，周围邻居投诉抱怨不断！经反诉人多次约谈被反诉人，被反诉人始终无动于衷，不予以整改。此行为违反了双方当时签署的合同内容，违反了合同法相关规定！根据住房和城乡建设部2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》以及合肥市2013年5月1日起施行的《合肥市房屋租赁管理办法》相关规定：出租住房的，应当以原设计房屋为最小出租单位、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。被反诉人此行为显然违背了此项强制性规定。综上所述，被反诉人的行为已构成根本违约，故诉至法院，诉讼请求如下：1、判令被反诉人按照合同关于违约责任的规定赔偿反诉人违约金人民币20000元整；2、判令被反诉人支付反诉人关于蓝鼎星河府16-2104恢复原状人工费及垃圾清运费人民币600元整；3、判令被反诉人支付反诉人交通费、误工费共计800元整；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告张定华辩称：反诉原告陈述的不是事实。其没有违约，在里面住的人都是刚毕业的大学生。改变房屋结构是三方面协商后同意的。所以不同承担20000元的违约金。反诉被告没有拖欠房租，已于2014年9月7日全部搬清，垃圾全部清理完毕，所以不同意承担600元的垃圾清运费。不同意承担反诉原告的交通费、误工费。
经审理查明：2014年4月26日张定华与张素华签订房屋租赁合同一份，该合同约定内容如下：1、张素华将其所有的位于合肥市包河区蓝鼎星河府16幢2104室出租给张定华；2、租赁用途为普通住宅使用；3、租赁期限为三年，自2014年6月10日-2017年6月10日；4、租金为每月1700元，租金按季度结算，首次租金于2014年4月27日缴纳，以后各期租金交付时间为每季度到期提前半个月；5、物业管理费、水电费、煤气费、宽带等费用由张定华承担；6、张定华于本合同生效之日起支付保证金1700元；7、未经张素华同意擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变房屋使用用途的，拖欠租金累计达15日的；8、租期内任何一方不得擅自解除合同，若解除合同违约方向守约方支付20000元违约金；9、张定华向安徽伊贝利亚不动产经营有限公司汇金分公司缴纳佣金1700元。上述协议签订后张素华将案涉房屋按约交付给张定华，张定华接收房屋后将原房屋的结构由三室二厅改变为七室零厅，将空中花园、餐厅改造后出租给他人居住。张定华向张素华支付了1700元保证金、2014年9月10日前的租金5100元、半年物业管理费1217元及向安徽伊贝利亚不动产经营有限公司汇金分公司缴纳佣金1700元。在合同履行中因邻居投诉不断，张素华遂于2014年8月提出解除合同，张定华于2014年9月7日搬离，并将改造后的房屋恢复原状，张素华于2014年10月1日已更换门锁，接收了房屋。因违约金及赔偿问题双方协商未果，双方诉至本院。
上述事实，有租赁合同、物业费发票以及原、被告当庭陈述的内容等证实。
本院认为：本案争议的焦点一：关于张定华改变房屋结构是否违约的问题。按照双方签订的租赁合同第七条第（一）款第（二）项的内容，在未经张素华同意的情况下，张定华不得擅自改变房屋结构，现张定华未提供充分证据证明其改变房屋结构经张素华同意的情况下，改变房屋结构应属违约。且依据《合肥市房屋租赁管理办法》第十条第（三）项之规定，承租人应按照房屋租赁合同约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和使用性质，张定华改变房屋结构，违反了法规的强制性规定。在张定华违约的情况下张素华提出解除合同，张定华于2014年9月7日搬离，张素华于2014年10月1日已更换门锁，接收了房屋，应视为双方已实际解除了租赁合同。现张定华以张素华违约为由要求其承担违约金20000元，本院不予支持。张素华收取了保证金1700元，现双方合同已解除，应予以返还，对张定华要求返还保证金1700元的诉讼请求，本院予以支持。在租赁期间张定华缴纳了半年的物业管理费，其实际使用房屋为三个月，对张定华要求返还三个月物业管理费608元的诉讼请求，本院予以支持。对张定华向中介公司缴纳的佣金1700元，其无权要求张素华予以退还，故对其要求张素华退还佣金的请求，本院不予支持。本案争议的焦点二：关于张定华是否应支付违约金20000元的问题。本案中张素华于2014年8月向张定华提出解除合同，张定华对2014年9月10日的租金无需再支付，故对张素华以张定华未支付2014年9月10日后的租金为由，请求确认张定华违约，本院不予支持。按照双方合同约定，任何一方不得擅自解除合同，若解除合同违约方向守约方支付20000元违约金，支付违约金20000元的条件仅适用于擅自解除合同，现张定华并未擅自解除合同，故对张素华要求张定华支付违约金20000元的反诉请求，本院不予支持。对张素华要求张定华支付恢复原状人工费及垃圾清运费，因未提供充分证据证明该费用实际发生，故对该项请求，本院不予支持。对张素华要求张定华支付交通费、误工费800元，因与本案缺少关联性，且未提供充分证据证明该费用实际发生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张素华于本判决生效之日起十日内返还原告张定华保证金1700元；
二、被告张素华于本判决生效之日起十日内退还原告张定华物业管理费608元；
三、驳回原告张定华的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告张素华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元，减半收取200元，由原告张定华承担150元，被告张素华承担50元；反诉案件受理费336元，减半收取168元由反诉原告张素华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 郑波
二〇一四年十一月十日
书记员 汪觅
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。