江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第02159号
原告苏州悦华置合物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路桐泾商务广场402室。
法定代表人彭轶，系该公司总经理。
委托代理人刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。
被告盛殷华。
原告苏州悦华置合物业管理有限公司（以下简称悦华置合公司）与被告盛殷华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告悦华置合公司的委托代理人刘翼，被告盛殷华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告悦华置合公司诉称：其是对无锡市滨湖区佳诚国际大厦进行物业管理的物业服务企业，按照其与开发商无锡华锐置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，对该大厦进行物业服务并收取物业服务相关费用。其与大厦2166-2幢804室业主盛殷华亦签订了《前期物业服务协议》，对收费标准、违约滞纳金比例、诉讼律师费的负担进行了约定。其已履行了管理、服务义务，现盛殷华对2012年5月1日至2014年8月31日期间的物业费16279.2元至今未交纳（每月每平方米3.8元，153平方米，共28个月）。现其诉至法院，请求判令盛殷华立即支付欠交的物业服务费16279.2元，并以欠交天数（自2012年5月1日起至起诉日）按本金的万分之五支付滞纳金7197元，承担因诉讼产生的律师费3500元。
被告盛殷华辩称：1、对欠缴的期限、金额16279.2元的事实无异议；2、对《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》中约定的物业费、滞纳金计算标准、律师费承担方式的约定无异议。3、对已发生的聘请律师合同、支出律师费3500元的真实性无异议。4、其物业曾用于出租，在其出租期间，同一楼层第三方业主封堵房门后没有恢复墙面涂料，又张贴“办事处”等字牌造成楼层公共部位脏、乱，影响其出租的环境，其曾要求悦华置合公司督促相关业主改正，但悦华置合公司未进行劝阻、制止，其认为服务、管理没有到位。5、其物业在2011年6月向他人出租前未居住使用，是空置的，悦华置合公司曾按7折向其收费，其出租一年至2012年5月后解租，后房屋又未居住使用，故悦华置合公司对2012年5月后的物业服务费仍应当按7折收费，现悦华置合公司要求全额收费，其认为数额过高。6、不同意交纳滞纳金。
针对盛殷华的辩称，悦华置合公司反驳称：1、确认盛殷华辩称4中反映的第三方业主相关建筑行为的客观存在，但其认为此系该业主的侵权行为，并不能代表其服务不到位，其对该业主没有强制制止的权力；2、《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》均已约定业主入伙当月的物业服务费由开发商承担，入伙后的次月起购房人（业主）未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担；3、其没有收到盛殷华因空置物业而要求打折的通知、申请。4、如果盛殷华全额交清物业服务费16279.2元，其就愿意调解，可放弃滞纳金并承担诉讼费。
针对悦华置合公司的上述反驳，盛殷华再次辩称：虽然其对解租后未再使用物业的情形未通知、未申请减免，但悦华置合公司作为管理者应当知道其未使用，故如要全额收费就应当及早通知其，现物业公司未主动向其收费，管理不到位。
经审理查明：2008年4月23日开发商无锡华锐置业有限公司（以下简称开发商）选聘依法登记的物业服务企业悦华置合公司对无锡市滨湖区佳诚国际大厦进行前期物业管理。双方签订《前期物业服务委托合同》，约定“悦华置合公司提供物业服务的内容为房屋共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施及其运行的维护和管理，公共绿化的养护和管理，公共场地、建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆停放、公共安全秩序等事项的管理，其中共享楼道保洁按《省标》五级执行。由业主按其物业所有权证登记建设面积向悦华置合公司交纳物业服务费。商务公寓房屋的标准为每月每平方米收取物业服务费3.8元，自开发商通知业主入伙之日的次月1日开始计算，入伙之日起至月底物业服务费由开发商承担。如业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担。业主逾期交纳的，自逾期之日起按欠交数每日千分之三交纳滞纳金，欠费的，悦华置合公司可采取法律诉讼，败诉方承担胜诉方全部诉讼费用。开发商与物业买受人签订的房屋销售合同应当包含本合同约定的主要内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对本合同内容的承诺”等内容。
2010年7月3日业主盛殷华登记入住该大厦2166-2幢804室，建筑面积153平方米。同日盛殷华与悦华置合公司签订《前期物业服务协议》，约定“悦华置合公司应提供物业服务的内容为房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施及其运行的维护和管理，公共绿地的养护和管理，建筑物共用部位的清洁卫生等服务，共享楼道保洁按《省标》五级执行。自业主入伙之日的次月1日开始计算物业服务费（每月每平方米3.8元），入伙之日起至月底物业服务费由开发商承担。业主应每半年交纳一次，如业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担。业主逾期交纳的，自逾期之日起每日按欠交数的万分之五交纳滞纳金。业主欠费，悦华置合公司可采取收取滞纳金、法律诉讼等措施，胜诉方的律师费、诉讼费由败诉方承担。业主应正确处理物业的排水、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人权益，造成侵害的，行为人应承担民事责任。合同经双方签字后生效，至业主委员会与物业公司签订新合同时止”等内容。《前期物业服务协议》签订后，悦华置合公司提供了相应的物业管理、服务，盛殷华按标准金额的70%交纳了2010年7月至2011年6月30日间的物业服务费。2011年7月1日至2012年4月30日盛殷华将该物业出租给第三方使用，期间，承租人按标准金额的全额向悦华置合公司交纳了该期间的物业服务费。自2012年5月1日起盛殷华未再出租该物业，至2014年8月30日期间，盛殷华未交纳该期间的物业服务费16279.2元。悦华置合公司遂诉至本院，成讼。
另查明：上述期间，同楼层的第三方业主在与该物业相邻的公共过道张贴了“XXX安全技术有限公司无锡办事处”字牌，封堵了相邻的房门（注：第三方业主自己的房门），封堵的墙面水泥裸露，未恢复墙面原涂层。悦华置合公司对该现状未作有效规劝、制止。
又查明：每半年应交物业服务费3488.4元。每期应交之日截止至立案之日，每期逾期的天数分别依次为856日、795日、611日、430日、246日、65日，按约定每日万分之五的比例，每期逾期交纳的滞纳金依次为497元、1386元、1065元、750元、429元、38元，共计4165元。
上述事实，有悦华置合公司举证的《前期物业服务委托合同》、《前期物业服务协议》、业主入住登记表、物业费收费发票（全额）、催交律师函、律师合同、律师代理费发票，盛殷华举证的物业费收费发票（70%额度）、租赁合同、现场照片，以及双方当事人的陈述等证据在卷证实。
本院认为：物业的所有权人为业主。依法成立的合同受法律保护。无锡华锐置业有限公司与悦华置合公司签订的《前期物业服务委托合同》、悦华置合公司与盛殷华签订的《前期物业服务协议》合法有效，对悦华置合公司、盛殷华均具有法律约束力。本案中，双方对欠交物业费期限及金额16279.2元无异议，本院予以确认。
关于盛殷华以2012年5月1日至2014年8月31日间物业未使用为由，要求按约定标准的70%计费，本院不予采纳。评判如下：一、双方已约定物业服务费自开发商通知业主入伙之日的次月1日开始计算，入伙之日起至月底物业服务费由开发商承担，业主未入伙或未入住期间的物业服务费由业主全额承担，故盛殷华作为业主应当知道即使物业未入住或使用亦应按全额计费的法律后果；二、庭审中盛殷华自认对未使用物业的情形事先未向悦华置合公司告知，并经悦华置合公司确认，此系盛殷华怠于处分自己的权利；三、悦华置合公司依合同约定收取物业服务费是权利，收取的行为并非其义务，而每半年主动按期交纳却是盛殷华的义务，故盛殷华以悦华置合公司未主动通知其按全额计费、主动向其收费为抗辩，不符逻辑，于法不符。
法律规定，当事人应全面履行合同约定的义务。本案中，悦华置合公司应当依照合同约定的内容对物业作出与其收费标准相适应的管理、维护和服务，在履行义务后，有权依照约定向盛殷华收取物业服务费；盛殷华作为业主应当依照合同约定的期限、金额交纳物业服务费。悦华置合公司在提供服务、从事管理中，对同楼层第三方业主在使用物业过程中的违规行为未全面履行《前期物业服务协议》第三条第九项规定的制止、责令改正或报请行政主管部门依法处理等义务，存在履约瑕疵，故本院对盛殷华的抗辩理由4予以采纳。至于上述同楼层第三方业主的行为是否对盛殷华造成侵权，此系相邻法律关系，与本案不属同一关系，故盛殷华以可能属他人侵权的行为作为至今28个月不交物业服务费的理由之一，亦显失公平。盛殷华作为相邻的业主有权自行处分自己的民事权利，可另行向侵权人主张。
关于悦华置合公司诉请的滞纳金7197元，律师费3500元，因双方已有约定，应从约定处理。其中的滞纳金部分，经本院核算，悦华置合公司未分别按每期逾期交纳日至2014年9月3日立案日以每半年天数递减计算，属重复计算天数，故超出部分不予支持，实际应为4165元。
综上，鉴于公平原则及权利义务的统一性和对等性，本院酌定对悦华置合公司诉请的16279.2元物业服务费、依约定欠交产生的滞纳金4165元、依约定引起本案诉讼的律师费3500元，共计23944元，作相应的降低，调整为分别按70%支付。即物业服务费为11395元、滞纳金为2915元、律师费为2450元，共计16760元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六第一款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告盛殷华应于本判决生效后立即向原告苏州悦华置合物业管理有限公司支付2012年5月1日至2014年8月31间佳诚国际大厦2166-2幢804室的物业服务费11395元。
二、被告盛殷华应于本判决生效后立即向原告苏州悦华置合物业管理有限公司支付滞纳金2915元、律师费为2450元。
三、驳回原告苏州悦华置合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如盛殷华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费475元，由原告苏州悦华置合物业管理有限公司负担142元，被告盛殷华负担333元（该款已由原告苏州悦华置合物业管理有限公司垫付，被告盛殷华应于本判决生效后立即支付给原告苏州悦华置合物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 孙重光
人民陪审员 郁 明
人民陪审员 肖锦秀
二〇一五年四月二十日
书 记 员 徐 鹏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第四十六条第一款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。