江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1608号
上诉人（原审原告）南京工程机械厂有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号。
法定代表人王玉，该公司董事长。
委托代理人范凡，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人朱凤超，男，汉族，1956年7月18日生，该公司部长。
被上诉人（原审被告）南京红意科技创业园有限公司，住所地南京市鼓楼区黄家圩41-1号。
法定代表人魏则旭，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）香港禾盛国际投资有限公司，住所地香港皇后大道中142-146号金利商业大厦7楼7A室。
法定代表人魏则旭，该公司总经理。
两被上诉人委托代理人朱巨根、ＸＸ，江苏苏宁律师事务所律师。
上诉人南京工程机械厂有限公司（以下简称工程机械厂）因与被上诉人南京红意科技创业园有限公司（以下简称红意公司）、被上诉人香港禾盛国际投资有限公司（以下简称禾盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人工程机械厂的委托代理人范凡和朱凤超、被上诉人红意公司和禾盛公司的委托代理人朱巨根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工程机械厂原审诉称，2006年9月工程机械厂与禾盛公司签订了厂房租赁合同书，约定工程机械厂将位于南京市鼓楼区黄家圩41-1号的厂房租给禾盛公司使用，2010年6月，工程机械厂、禾盛公司、红意公司签订了确认书，将厂房租赁合同的承租方变更为红意公司，合同条款不变，禾盛公司对红意公司的合同义务承担连带责任。合同签订后，工程机械厂将厂房及附属设施交付红意公司使用，红意公司支付了2012年6月份之前的租金，之后的租金没有支付，工程机械厂多次催要未果，故诉至法院，请求判令红意公司和禾盛公司支付工程机械厂租金520万元（计算至2013年8月1日），逾期违约金计算至红意公司和禾盛公司付清租金之日止，本案诉讼费用由红意公司和禾盛公司承担。
红意公司原审辩称，红意公司于2007年起承租工程机械厂厂房，年租金400万元。2011年3月，原南京市下关区拆迁办发布公告，因黄家圩道路拓宽工程，需拆除红意公司承租的工程机械厂部分厂房。为此，红意公司积极落实政府拆迁公告，要求拆迁房屋内的承租户解除租赁关系，迁让租赁房屋。同样，工程机械厂与红意公司涉及拆迁范围内的房屋租赁关系亦应终止。自2011年12月起，红意公司多次通知工程机械厂重新测定拆迁范围外实际租赁厂房面积，重新确定租金标准，以便红意公司按新标准支付租金，但遭到工程机械厂拒绝。工程机械厂无视政府拆迁现状，要求红意公司按原厂房面积支付租金，双方遂产生纠纷。基于工程机械厂催要2011年12月31日前剩余租金200万元，2012年4月10日，红意公司将兴业银行贷款500万元直接汇入工程机械厂账户，约定红意公司支付所欠工程机械厂200万租金后，剩余300万元由工程机械厂返还红意公司，但工程机械厂以红意公司应付2012年上半年200万元租金及违约金为由，无端扣留208万元，仅向红意公司返还92万元。由于双方未重新确定房屋租赁面积及租金标准，导致红意公司无法向工程机械厂支付租金，故红意公司不应承担延期付款违约金。红意公司对2012年1月份开始的租金支付意见为：双方重新测定拆迁红线范围外的厂房面积，并重新确定租金标准；将工程机械厂扣留红意公司的208万元按新的租赁面积及标准计入2012年1月份以后红意公司应支付的租金。
禾盛公司原审辩称，禾盛公司作为合同的担保方，同意红意公司的答辩意见。
原审法院经审理查明，2006年9月工程机械厂与禾盛公司签订厂房租赁合同书，约定工程机械厂将位于南京市鼓楼区黄家圩41-1号的厂房租给禾盛公司使用。合同签订后，工程机械厂将厂房及附属设施交付禾盛公司使用。合同约定工程机械厂分三期交付租赁厂房，全部租赁厂房交付完毕后，从2009年5月1起，租金确定为每年400万元，租金每四年递增百分之四，合同期内具体递增时间为2011年12月1日，2015年12月1日。2010年6月，工程机械厂、禾盛公司、红意公司签订了确认书，将厂房租赁合同的承租方变更为红意公司，合同条款不变，禾盛公司对红意公司的合同义务承担连带责任。
2011年3月，原下关区拆迁办发布通知，因黄家圩道路拓宽工程，需拆除红意公司承租的工程机械厂部分厂房。对于2011年12月31日之前的租金，双方达成一致意见。2012年4月10日，红意公司将兴业银行贷款500万元直接汇入工程机械厂账户，约定红意公司支付所欠工程机械厂2011年12月31日前的租金200万后，剩余300万元由工程机械厂返还红意公司，但工程机械厂以被告应付2012年上半年租金及违约金为由，扣留208万元，向红意公司返还92万元。自2011年12月起，双方多次就重新测定拆迁范围外实际租赁厂房面积，重新确定租金标准进行沟通，未达成一致意见。
在本案的审理过程中，双方确认拆迁范围厂房面积占全部租赁厂房面积的57%，拆迁范围外剩余厂房面积为43%。双方对拆迁公告发布后，涉及拆迁部分的厂房是否应当按照原租赁合同约定的标准支付租金，各持己见，故调解不成。
原审法院认为，房屋租赁合同期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，各方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确，双方就租金支付期限达不成补充协议的，租金计算原则上截止拆迁公告日。本案中，2011年3月原下关区拆迁办发布拆迁公告，确定红意公司承租工程机械厂的部分厂房因道路拓宽予以征收，故涉及拆迁部分厂房租赁关系在拆迁公告发布后应当终止履行。双方就2011年12月31日之后的租金支付没有达成协议，且工程机械厂没有证据证明拆迁公告发布后红意公司仍在使用租赁房屋并取得收益，对涉及拆迁部分的厂房租金应计算至2011年12月31日止。故对于工程机械厂按照原合同约定标准要求红意公司支付全部厂房租金的诉讼请求，原审法院不予支持。由于拆迁公告发布后，双方对拆迁范围外剩余的厂房面积没有进行测定，对租金支付标准亦未达成一致意见，导致红意公司支付租金的标准无法确定，且工程机械厂于2012年4月份扣留红意公司208万元，故对工程机械厂要求红意公司支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于拆迁范围外剩余的厂房租金，红意公司应按合同约定予以支付，支付标准可以参照原租赁合同的标准执行。案件审理过程中，双方确认拆迁范围外剩余的面积占全部厂房的43%，故红意公司应支付工程机械厂租金为2832267元（416万元×43%＋416万元×43%÷12×7）。由于工程机械厂于2012年4月份扣留208万元，故红意公司还应支付工程机械厂租金752267元（截至2013年7月31日前）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、南京红意科技创业园有限公司于判决生效后十日内支付工程机械厂南京工程机械厂有限公司租金752267元，香港禾盛国际投资有限公司对上述债务承担连带责任。二、驳回南京工程机械厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费61450元，由南京工程机械厂有限公司负担30725元，南京红意科技创业园有限公司负担30725元。
工程机械厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审判决确定未涉及拆迁的房屋租赁应当继续履行，按照相关法律规定，不履行合同的一方应当承担违约责任，被上诉人对于未涉及拆迁部分的房屋，自2012年6月份以后就没有向上诉人支付租金，被上诉人应当向上诉人支付违约金。2、涉及拆迁的房屋还没有实际拆迁并由被上诉人占有，被上诉人可以获得拆迁补偿中包括停业损失的收益，因此，被上诉人应当支付房屋使用费。3、因被上诉人拖欠上诉人租金，上诉人将被上诉人打入其账户的银行贷款中的208万元抵作租金，被上诉人对此没有反诉，原审法院却将这208万从上诉人应得的租金中扣除，这是不合理的。综上，请求二审法院撤销原判，判令：1、被上诉人支付上诉人房屋租金268.32万元，并判令被上诉人偿付上诉人逾期支付租金的违约金，违约金计算到被上诉人付清租金为止；2、判令被上诉人支付上诉人房屋使用费，房屋使用费参照租赁合同的租金标准计算；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人红意公司和禾盛公司共同答辩称，1、黄家圩道路拓宽工程在2011年3月已经发出拆迁公告，被上诉人于2011年12月为明确房屋拆迁减少面积之外的实际承租房屋的租金，要求与上诉人重新协商确定租赁的面积和租金的数额，被上诉人通过文函以及电话沟通等方式多次和上诉人进行沟通，但是上诉人执意要求被上诉人按照原承租房屋的面积支付租金，因此导致被上诉人无法正常计算租金标准，支付相应的租金。被上诉人作为承租方是积极履行房屋租赁合同的。2、2011年4月上诉人扣留被上诉人208万元作为2012年上半年的租金，被上诉人当即提出了异议，认为租金应当重新依照新的房屋租赁面积进行计算，该208万元应当计算在2012年以后的租金范围之内，原审法院计算房屋租金的标准以及将208万元按实抵扣租金是正确的。3、自房屋拆迁公告之后，被上诉人没有实际控制和使用涉及拆迁的房屋。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。上诉人要求被上诉人支付2011年12月31日至2013年8月1日涉及拆迁部分房屋的使用费，但上诉人未能举证证明被上诉人实际使用该部分房屋并取得收益，故其这一上诉主张本院不予支持。拆迁公告发布后，被上诉人向上诉人多次提出要求重新确定租赁面积，上诉人一直不予确定，导致被上诉人无法确定并交纳未拆迁部分的租金，上诉人要求被上诉人支付未按时交纳租金的违约金，原审法院不予支持并无不当。上诉人在双方对于租赁面积和租金标准存在异议的情况下，未征得被上诉人同意，擅自将上诉人的款项扣留作为租金，原审法院不支持上诉人的主张，并将上诉人擅自扣留的款项冲抵部分租金符合法律规定，并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费61450元，由上诉人工程机械厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年六月十一日
书记员 张 毅