上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第418号
上诉人（原审被告、反诉原告）王信鹏。
委托代理人王，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾爱柳。
委托代理人窦国收（系贾爱柳丈夫）。
上诉人王信鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人王信鹏及委托代理人王、被上诉人贾爱柳及委托代理人窦国收到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年9月17日，贾爱柳（作为出租方，签约甲方）与王信鹏（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将座落于闵行区春都路125号至133号（即125号、129号、133号）二楼面积为283平方米的房屋出租给乙方使用，租期三年（自2009年9月17日起至2012年9月16日止），年租金为人民币（下同）108，000元，即月租金为9，000元，租金自2009年12月1日起算，其中签约日至租金起算日为免租期。租金按三个月为一期支付，第一期租金于签订合同后当日内付清，以后每期租金需提前10日向甲方支付，履行先付款后使用的原则。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金。超过半个月则视为乙方自动退租且构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。甲方交付该房屋时，乙方应该向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即9，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、卫生、物业管理等费用由乙方承担。甲、乙任何一方如不按合同的条款执行则视为违约，违约方应向对方支付违约金，金额是保证金的二倍。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租房屋的，则应于期限届满前2个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有续租优先权。合同还对其他事项作了约定。签约后，贾爱柳向王信鹏交付了涉案房屋，王信鹏则按约承租并支付了租赁保证金9，000元以及合同期内的租金。
原审另认定，2012年9月3日，贾爱柳向王信鹏发出《通知》称，春都路125、129、133号二楼面积283平方米（房屋）合同将于2012年9月16日到期，经过多次协商无法达成一致意见（主要是租金方面），因周围二楼商铺租金基本上为每平方米每天2元左右，给你每日每平方米1.60元，已充分体现了我的诚意。如2012年9月16日前双方还没有签订续签有效合同，将视你为自动放弃，你不能要求任何损失赔偿（包括先期装修费），对你原来装修不得拆除，甲方不负责赔偿残值，如你进行人为损坏，甲方有权要求由你恢复原状或恢复原状所产生的一切费用由你承担，到期前不续租又不清场，原合同保证金（押金）甲方不予退还，并由你支付1.5万元作为赔偿金，你多占用1天甲方将按每日每平方米2元向你收取房屋占用费。水电、物业等费用也由你承担。2012年9月6日，王信鹏向贾爱柳回复《通知》称，我所承租的春都路125、129、133号二楼283平方米（房屋）合同将于2012年9月16日到期，经过多次协商基本达成一致意见（但租金方面仍有分歧），因周围二楼商铺租金基本上为每平方米每天1元左右，你给我每日每平方米1.60元，这是你的开价，你给的价格太高，我给你最高价格，第一年每日每平方米1.20元，第二年每日每平方1.30元，第三年每日每平方米1.40元。因为你之前有过承诺，周围商铺：沪耀宾馆租金1.40元还要送三层楼面，菜场旅馆租金1元每平方米，双柏路旅馆租金分别为0.70元、0.80元。因为你在签订第一份合同之前有承诺，房租跟隔壁张道玉是一样的，三年合同补签五年，三年到期后第一年每平方米涨壹角，第二年6%递增。而你一次又一次的改变，实在让人无法接受。人总是要讲信用的，而且你是提前2年涨价，这样我给你1.20元的还价，是合情合理的。何况还有许多赔偿事项，暂时没有列出赔款清单，如物业管理、空调、维修费、工伤、宠物店等。我们按照诚实信用原则签订合同，如2012年9月16日前双方还没有续租有效合同，我将享有承租优先权、续租权。我将视为你自动续签。你不能要求我赔偿任何损失、赔偿违约金。我按照我的价格每日每平方米1.20元跟你签订合同。如你不签合同，下次收款我按每平方米1.20元计算，一个季度3万元，就算你默认。此通知送达上海颛桥村镇投资发展有限公司（以下简称颛桥公司）陆春花经理签收代转贾爱柳收。2012年9月12日，贾爱柳又向王信鹏发送《通知》称，你所承租的春都路125、129、133（号）二楼商铺合同于2012年9月16日到期，如续租合同你在期满前这几天实在没办法签订，那么你就按每日每平方米1.60元交付3个月租金及物业费共计43，016元（租金41，318＋物业费1，698=43，016），如你在2012年9月16日止租金也没能支付，我将为安全考虑对无人承租商铺进行临时断电处理，因此所造成的一切后果由你负责。2012年9月16日，王信鹏向贾爱柳支付3万元，贾爱柳配偶窦国收向王信鹏出具《收条》载明，今有窦国收收到王信鹏房租费叁万元整，另外重申，在1个月内签订合同，按多还少补的原则，做到公平合理、和睦相处。面积283平方米，每日每平方米1.60元，物业费2元／平方米／月，承租优先，可以转租需经甲方（贾爱柳）同意。2012年11月12日，王信鹏再次向贾爱柳发出书面信函称，今天是2012年11月12日，距离2012年12月30日还有18天，你如果在2012年12月28日前没有签订合同，我将视为合同已签，价格已定，第一年每日1.20元／平方米，第二年每日1.30元／平方米，第三年每日1.40元／平方米。对于你故意拖延时间制造假象，把事情搞得复杂化乘机浑水摸鱼，只能搬起石头打自己的脚……在这之前我多次通过电话但你杳无信息，写信又通知不到你，你要想切断旅馆的电源，我已通知公安局，公安局出面调解也无法通知你，他们打了7、8次电话，你也没有信息……。2012年11月19日，贾爱柳又向王信鹏发送《通知》称，“你原先所承租的春都路125、129、133号二楼合同已于2012年9月16日到期，后按每日每平方米1.60元及物业费每平方米每月2元所支付的房屋使用费3万元也于今日期满（2012年11月19日），原合同期满前到现在我们通过多次协商，已确认你没有诚意，为此我决心收回商铺，你多占用天数我将按每日每平方米2元（计算），原通知已说过，请你于2012年11月30日前自行搬离，否则我将采取一切必要措施，包括停水、电等。”在王信鹏既不愿按照每日每平方米1.60元的续签条件重新签订租赁合同，也不愿意搬离涉案房屋并将房屋返还的情况下，贾爱柳又于2012年12月13日委托律师凌凌向王信鹏发送律师函称，……自2012年9月16日《房屋租赁合同》期限届满前和届满后，您和贾女士对于重新签订租赁合同难以达成一致条款，意见分歧很大。贾女士已多次向您提出要求搬离并返还房屋，并于2012年9月3日和2012年11月19日向您发出书面通知要求您尽快搬离房屋并支付房屋占用费以及水电、物业等相关费用。但您至今占用该房屋。你的行为已明显违反了您与贾女士签订的《房屋租赁合同》中二、2条款的明确约定，并且违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，违背诚实信用原则，显属严重违约，应当依照合同约定以及我国《合同法》之规定承担相应的法律责任，并应尽快返还房屋于贾女士。请您于本函发函之日起7日内与贾女士或本所承办律师取得联系，并尽快付清房屋占用费以及承担违约责任，否则贾女士将保有通过相关途径追究您法律责任的权利……。由于王信鹏收到上述信函后仍不同意搬离涉案房屋，贾爱柳于2013年7月23日对王信鹏占用的房屋采取了断电措施。但因王信鹏在断电后仍然拒绝搬离该房屋，贾爱柳遂诉至法院，要求判令：1、王信鹏尽快搬离占用的闵行区春都路125号至133号二楼房屋；2、王信鹏支付房屋占用费25，241.60元及物业管理费2，264元（自2012年9月17日起暂算至2013年1月16日止），要求计算至实际搬离之日止；3、王信鹏支付违约金9，000元。原审诉讼中，因王信鹏又向贾爱柳支付了9万元，故贾爱柳将上述第2项诉请中对房屋使用费的主张变更为要求王信鹏按照1.16元／平方米／日的标准支付自2013年7月4日起至实际搬离之日止的房屋使用费，同时因王信鹏已向物业公司支付了物业管理费4，574.70元，故贾爱柳将上述第2项诉请中对物业管理费的主张明确为要求王信鹏支付自2012年9月17日起至2013年12月31日止拖欠的物业管理费4，198.30元（8，773-4，574.70=4，198.30元），对之后发生的物业管理费表示另行主张；另外，将上述第3项诉请变更为要求王信鹏支付违约金18，000元。王信鹏则提出反诉，要求判令：1、贾爱柳赔偿物业管理费中的垃圾运费3，600元（王信鹏将物业管理费支付给了贾爱柳，而贾爱柳未负责清运垃圾2次并提供2个垃圾桶，致王信鹏3年来每月多支付垃圾清运费100元）；2、贾爱柳支付空调拆装费、铜管加长费、线路加长费、人工费及被盗走的2个空调外机的费用共计9，200元（贾爱柳同意王信鹏在外墙安装空调，但因环保部门责令空调整改至楼顶发生的费用）；3、贾爱柳支付房屋维修费800元（包括屋顶阳台、屋顶、屋顶下水道，因屋顶漏水王信鹏向物业报修后给上门维修物业人员的小费）；4、贾爱柳支付王信鹏配偶因屋顶漏水造成地面积水结冰滑倒就医产生的工伤费用（包括护理费）4，000元；5、贾爱柳支付狗店损失费合计71，280元（贾爱柳将旁边房屋出租经营宠物店，因喧闹、臭味导致王信鹏开设旅馆空房损失，218室房屋3年每天100元住宿费，扣除开支20元，1，095＊7%（入住率）=766天＊80元=61，280元，217室房屋损失10，000元）；6、贾爱柳支付违约金10，000元；7、贾爱柳无理停电6个月，其不用支付房租；8、贾爱柳支付停电期间房屋装潢折旧费60，000元（停电6个月，10，000元／月）；9、贾爱柳支付工人工资15，000元；10、贾爱柳支付电话费、有线电视费及网线费损失5，400元。
原审再认定，涉案房屋由贾爱柳从权利人颛桥公司承租而来，双方为此签订过租赁合同，明确约定颛桥公司同意贾爱柳对涉案房屋进行转租。
原审还认定，在诉讼过程中，王信鹏向法院提供了由贾爱柳配偶窦国收书写的一份书面材料，载明的具体内容为：“合同补至第伍年，每平方从第1年起加壹角，第2年起6%递增”。贾爱柳称该材料是合同到期后双方在商谈是否续签合同时，其丈夫窦国收为便于搞清王信鹏所表达的意思而在白纸上作的记录，并没有同意王信鹏的续签要求，所以该材料上没有签名也没有日期。
原审认为，贾爱柳与王信鹏签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点是：双方在租赁期满后是否已达成续租的合意？对此，王信鹏依据贾爱柳配偶窦国收书写的“合同补至第伍年，每平方从第1年起加壹角，第2年起6%递增”的材料，欲证明贾爱柳已同意将原合同期限延长至5年，并且第4年租金在原来1.06元／平方米／日的基础上增加0.10元，第5年租金再递增6%，同时称该份材料由窦国收于2010年12月中旬出具。贾爱柳则认为该份材料确系其丈夫窦国收书写，但窦国收书写该纸条是因王信鹏与其商谈续签合同时操一口浓重的家乡口音且口齿不清楚，窦国收为便于搞清王信鹏的说话内容而在一张白纸上将王信鹏所说的话语暂时记录下来，以便与王信鹏进行正常交流，故上述书面材料仅是窦国收对王信鹏所提出的要求进行的记录，并不像王信鹏所称的对其续签要求的同意，且该书面材料上也没有窦国收的签名及书写的日期。法院同时注意到，王信鹏提供的另一份由窦国收于2012年9月16日出具的《收条》上记载，“今有窦国收收到王信鹏房租费叁万元整，另外重申，在1个月内签订合同，按多还少补的原则，做到公平合理、和睦相处。面积283平方米，每日每平方米1.60元，物业费2元／平方米／月，承租优先，可以转租需经甲方同意”，该份《收条》表达的出租方同意续签的条件是租金按1.60元／平方米／日、物业费按2元／平方米／月为标准，王信鹏可以优先承租。另结合双方在合同到期后进行的多次书面来往信函的内容也可以看出，贾爱柳自始至终明确表示如要续租按每日每平方米1.60元计算，否则不同意续签。因此，法院认为，该份《收条》的出具日期是2012年9月16日，双方前一份租赁合同系于该日到期，出租方在该日向承租方提出续租合同的具体要求，比承租方提出的出租方于租赁合同签订后1年即向其承诺合同延长至5年的说法更符合客观实际情况。更何况王信鹏提供的由窦国收书写的延至5年的纸条上既没有出租方的签名也没有具体落款日期，因此出租方提出的其当时书写该份材料仅是对王信鹏所提出要求暂时予以记录的说法更具有可信度。因此，在贾爱柳一方未同意合同延至5年，且双方在续租金额上存在较大差距而续签未成的情况下，王信鹏应于合同期满后搬离涉案房屋。现王信鹏在租赁期限届满后继续使用租赁物，应向贾爱柳支付该期间产生的房屋使用费，而对于房屋使用费的认定标准，法院认为在双方对续租金额协商未成的情况下，以参照原合同约定的1.06元／平方米／日来支付为宜。对于贾爱柳主张的自2012年9月17日起至2013年12月31日止的物业管理费4，198.30元，王信鹏理应支付给贾爱柳。因双方租赁合同对贾爱柳有权向王信鹏主张违约金的前提的约定是一方不按合同的条款执行，而在整个合同履行期内王信鹏并不存在违约的情形，故对于贾爱柳要求王信鹏支付违约金18，000元的请求，不符合双方的合同约定，法院不予支持。故贾爱柳应在与王信鹏结清相关费用后将收取的租赁保证金予以返还。
关于王信鹏提出贾爱柳于2013年7月23日实施断电行为影响其经营，其不应支付该期间产生租金及贾爱柳应支付其房屋装潢折旧费、工人工资、电话费等反诉请求，对此法院认为贾爱柳实施断电行为系在租赁合同到期之后，双方在续租租金金额上始终无法达成一致而贾爱柳欲收回房屋、王信鹏又拒绝搬离的情况下采取的相对过激的行为，但法院综合考虑到该断电行为对王信鹏的使用造成了一定的影响及王信鹏占用该房屋对贾爱柳造成的未能对外出租损失，故对于自2013年7月23日起的房屋使用费，法院酌情确定由王信鹏按其应承担的房屋使用费的50％（1.06元／平方米／日×50%=0.53元／平方米／日）予以支付，因在该房屋使用费的支付金额上法院已考虑了王信鹏在停电期间的相关损失而予以了减免，故对王信鹏主张在断电期间不应支付租金及要求贾爱柳支付房屋装潢折旧费、工人工资、电话费等的反诉请求法院均不予支持。同样，由于王信鹏没有及时返还房屋，在其占用房屋期间仍享受了物业公司提供的管理及服务，因此对其不同意支付物业管理费的抗辩意见，法院亦不予采信。
另外，对王信鹏要求贾爱柳赔偿物业管理费中的垃圾运费及要求贾爱柳支付空调拆装费、铜管加长费、线路加长费、人工费及被盗走2个空调外机费用的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。而对于王信鹏要求贾爱柳支付其房屋维修费800元的反诉请求，因王信鹏自述该费用是其给上门维修物业人员的小费，因此该费用并不是因租赁房屋维修必然发生的费用，而双方也从未约定过产生该费用由贾爱柳承担，故对王信鹏的此项反诉请求，法院亦不予支持。对王信鹏要求贾爱柳支付其配偶因屋顶漏水造成地面积水结冰滑倒就医产生工伤费的反诉请求，王信鹏在本案中既未提供其配偶就医的相关单据，也未提供因屋顶漏水要求过贾爱柳进行维修的相关证据，且屋顶漏水与其配偶滑倒就医是否存在必然的因果关系均值得商榷。故王信鹏要求贾爱柳承担工伤费4，000元，同样缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。对王信鹏要求贾爱柳支付狗店损失费的反诉请求，因王信鹏与贾爱柳签订的合同中没有相邻房屋不能开设宠物店的约定，而王信鹏提出因相邻房屋开设宠物店的臭味造成其经营损失的依据也不够充分，因此对该项反诉请求，法院同样不予支持。对王信鹏要求贾爱柳支付其违约金10，000元的反诉请求，因其未能提供该10，000元违约金的具体组成及依据，法院亦难以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条及第二百三十五之规定，于二○一四年一月二十一日作出判决：一、王信鹏搬离并向贾爱柳返还承租的位于上海市闵行区春都路125号、129号、133号二楼面积为283平方米的房屋；二、王信鹏参照1.06元／平方米／日的标准，向贾爱柳支付自2013年7月4日起至同年7月22日止的房屋使用费5，699.62元；三、王信鹏参照0.53元／平方米／日的标准，向贾爱柳支付自2013年7月23日起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、王信鹏向贾爱柳支付至2013年12月31日止欠付的物业管理费4，198.30元；五、贾爱柳返还王信鹏租赁保证金9，000元；上述条款的履行期限均为判决生效后的三十日内；六、驳回贾爱柳的其余本诉请求；七、驳回王信鹏的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费712.64元，由贾爱柳负担427.58元，王信鹏负担285.06元。反诉案件受理费（已减半收取）1，912.80元，由王信鹏负担。
判决后，王信鹏不服，上诉于本院，诉称：三年合同到期后，双方协商按照周边房屋的租金标准，即1.2元／平方米／日标准支付租金；被上诉人承诺将垃圾运走，但事实上并未运走；上诉人按照被上诉人的指示将空调外机安装在外墙上，但环保部门指出该处不能安装，致使空调外机被窃；维修费系房屋漏水产生的费用；洗衣机、床等设施尚未折旧完毕；被上诉人断电后，上诉人仍需支付电话费、有线电视费、网线费；上诉人的装修得到被上诉人认可，在被上诉人违约的情形下，被上诉人应予补偿，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、七项，改判被上诉人支付垃圾运费3，600元、空调拆装费、铜管加长费、线路加长费、人工费、盗走空调外机费9，200元、房屋维修费800元、太阳能、洗衣机、床等设施费20，000元、电话费、有线电视费、网线费损失4，452元、装修补偿费330，000元。
被上诉人贾爱柳辩称：双方并未达成协议，被上诉人从未同意1.2元／平方米／日的租金标准；合同约定使用房屋产生的卫生费由上诉人承担；被上诉人告知过上诉人装修应按照环保部门的要求；上诉人在卫生间不做防水工程，致使漏水，因此，漏水完全是上诉人自身的行为造成；洗衣机、床等设施系上诉人开设旅店而添置，系其个人行为；上诉人为自己经营需要而进行装修，与被上诉人无关，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示下列证据材料：旁边两租户证明及承租房屋的整体布局及状况，旨在证明租金按5%递增的惯例；被上诉人表示该些材料与本案无关，合同已到期，其希望收回房屋。本院认为，上诉人出示的材料与本案争议事实不具有关联性，周边租户的租金调整情况并不能说明本案双方间已就租金涨幅达成一致，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，王信鹏主张双方已协商按照周边房屋的租金标准，即1.2元／平方米／日标准支付租金，但为贾爱柳所否认。本院注意到，虽贾爱柳收取了3万元租金，但其丈夫窦国收在《收条》中注明租金标准应为1.6元／平方米／日，多还少补。因此，王信鹏关于双方已就1.2元／平方米／日的租金标准达成一致的上诉理由，显与事实不符，本院不予采纳。合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、卫生、物业管理等费用由王信鹏承担。因此，即便有垃圾清运费产生，亦应由王信鹏自行承担。安装空调系王信鹏经营所需，保管责任在于王信鹏自身，故其要求贾爱柳承担空调外机失窃的费用，于法无据，不予采纳。租期届满，王信鹏为经营所需而添置的洗衣机、床等动产可由其自行搬离，该些动产尚未折旧完毕的价值与出租人无涉。鉴于双方对于租期有明确的约定，因此，王信鹏对于未来续约的不确定性应有明确的认知与预见，在贾爱柳不同意补偿装修费用的情形下，王信鹏应自行承担装修损失。原审庭审中，王信鹏陈述其主张的800元维修费系给物业维修人员的小费，因此，该笔款项显不属于维修房屋必然产生的费用，其要求贾爱柳支付，无法律依据，本院亦不予支持。贾爱柳在租期届满、双方未就续租达成一致的情形下对涉讼房屋采取断电措施，因此，王信鹏主张的电话费、有线电视费、网线费损失均系其不愿及时搬离涉讼房屋而产生，贾爱柳对此并无过错，故王信鹏的相关上诉主张，本院不予采纳。综上而言，王信鹏关于撤销原审判决主文第一、二、三、七项，改判贾爱柳支付垃圾运费3，600元、空调拆装费、铜管加长费、线路加长费、人工费、盗走空调外机费9，200元、房屋维修费800元、太阳能、洗衣机、床等设施费20，000元、电话费、有线电视费、网线费损失4，452元、装修补偿费330，000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，197.86元，由上诉人王信鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……