福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第4296号
上诉人（原审被告、反诉原告）卢方良，男，汉族，1973年1月3日出生，住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林我安，男，汉族，1974年2月18日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人奉茂春，福建远东大成律师事务所律师。
原审第三人福建麦田担保有限公司（现更名：福建金诚丰担保有限公司），住所地福州市。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人李敏，女，汉族，1987年4月12日出生，居民身份证住址西安市雁塔区，系该公司职员。
委托代理人邵鑫，男，汉族，现住福州市，系该公司职员。
原审第三人张爱军（福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点经营者），女，汉族，1974年10月10日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。
上诉人卢方良因与被上诉人林我安、原审第三人福建麦田担保有限公司（现更名：福建金诚丰担保有限公司）、原审第三人张爱军房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审查明：2013年3月4日，原、被告就位于福州市鼓楼区开元新村B4座702单元房产进行买卖，由福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点、福建麦田担保有限公司分别提供居间服务和交易服务事宜与上述主体签订了相应的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及其他补充协议。双方约定诉争屋的成交价格为860000元。《房屋买卖合同》第十二条第2款约定：双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币90000元。合同签订后，被告依约支付了购房保证金人民币80000元，该保证金依约由交易服务方麦田公司代管，麦田公司向被告开具了《收款收据》。由于被告将诉争屋抵押给平安银行申请贷款，原、被告在《房屋买卖合同》第四条第（一）款B项约定：诉争屋存在抵押，原告应当在3月8日前向抵押权人申请还款。并在《交易服务合同》的第一条第二项约定：由第三人福建麦田担保有限公司协助原告办理解除诉争屋抵押权手续。原告于2013年3月6日向平安银行提出个人贷款提前还款申请，根据原告与平安银行约定：原告提前还款必须提前30天提交书面申请并取得银行同意。2013年4月1日，平安银行通知提前还款申请已获得批准，同年4月5日原告即向银行办结个人贷款结清手续。2013年3月14日，麦田公司根据被告的要求向原告发出《履约通知函》，要求原告履行申请还款解押义务，该通知于发出当日送达原告。2013年3月29日，被告向原告发出《解除合同函》，并于发出当日送达原告。4月2日，被告和麦田公司、麦田经纪点三方签订《具结书》，并解除了《居间服务合同》、《交易服务合同》，麦田公司退回被告购房保证金。诉讼中，原告同意解除《房屋买卖合同》。
原审法院认为，原、被告及第三人签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》及《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，三方当事人均应当按约履行。原告已经按合同的约定于2013年3月6日向平安银行提出个人贷款提前还款申请，并在银行规定的时间内办结个人贷款结清手续。被告在签订《房屋买卖合同》时就已经知道诉争屋存在向平安银行抵押贷款的情况，并由福建麦田担保有限公司协助原告办理解除诉争屋抵押权手续，福建麦田担保有限公司及被告对原告办理向平安银行解押必须提前三十日提出书面申请的要求应当是明知的，却在银行规定的必须提前三十日提出书面申请还款期限内提出解除合同，属违约行为，应当按照合同约定向原告支付违约金，因此，原告要求被告支付违约金90000元的诉请，法院予以支持。对反诉原告提出要求确认双方签订的《房屋买卖合同》已于2013年3月29日解除及要求反诉被告支付违约金人民币90000元的诉讼请求，法院认为反诉被告已按约定向银行提出个人贷款提前还款申请，不存在违约行为，反诉原告提出解除合同属违约行为，因此，反诉原告该诉讼请求，法院不予支持。由于诉讼中，原告亦表示同意解除买卖合同，因此，原、被告解除房屋买卖合同，法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告林我安与被告卢方良签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告卢方良于本判决生效之日起十日内向原告林我安支付违约金90000元。三、驳回反诉原告卢方良的诉讼请求。
一审宣判后，原审被告卢方良不服，向本院提起上诉。
上诉人卢方良诉称：《房屋买卖合同》第4条第一款B项约定：“存在抵押，甲方（被上诉人林我安）应在2013年3月8日前向抵押权人申请还款。”被上诉人也确认了在2013年3月8日前申请还款的约定义务，并在3月6日向银行提出个人贷款提前还款申请，提供了同日平安银行的《个人贷款提前还款申请表》、《回执》为证，因此被上诉人林我安负有通知上诉人其已经提出申请还款行为和与房屋交易进程相关的信息的义务，由于被上诉人未履行通知义务，上诉人依约进行了正式的催告，多次催告无果，上诉人才依约发函解除合同。被上诉人虽然承认在3月14日与陈晓琼电话沟通，但也超过了3月8日约定期限，应当为其未合适履行合同义务的行为承担违约责任；原判误将银行规定的“提前还款必须提前30天提交书面申请”的“提前30天”混同于合同约定的被上诉人提交该书面申请的期限；原判适用法律错误；原判违反不告不理的原则等等，要求撤销原判予以改判驳回被上诉人的原审诉求或发回重审。
被上诉人林我安答辩称：答辩人在2013年3月4日双方签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》后，同年3月6日向平安银行申请提前还贷，按银行规定必须在30个工作日完成提前还款手续，4月1日平安银行通知提前还款申请已获得批准，答辩人在4月5日向银行办结个人贷款结清手续；上诉人是在3月14日向答辩人发出《履约通知函》，3月29日向答辩人发出《解除合同函》并于当日送达答辩人；《房屋买卖合同》明确规定答辩人的合同义务是在2013年3月8日前向抵押权人申请还款，而不是办结还款手续；答辩人在3月6日、3月14日在电话中已经告知麦田公司的经办陈晓琼正在办理还款手续；上诉人却在签订合同一个月之内急于解除合同，虚构答辩人未申请还款的借口，赶在一个月之内向答辩人发出《解除合同函》等等；原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人福建麦田担保有限公司的委托代理人答辩称：本案讼争点在于被上诉人是否有义务通知第三人讼争屋解除抵押权的办理进度。按照《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》的相关条款，第三人理当协助被上诉人办理申请还款手续，被上诉人应明确告知第三人解除抵押手续的办理步骤，在2013年3月8日之后第三人多次打电话催促被上诉人，3月13日第三人受上诉人委托向被上诉人发出《履约通知书》，被上诉人收到后未答复，致使上诉人发函解除《房屋买卖合同》。在一审中，第三人知道了被上诉人还清贷款一事，但无权强行要求上诉人继续履行《房屋买卖合同》，因此第三人无过错。
原审第三人张爱军答辩称：本案的焦点是上诉人解除合同是否有合法的依据，其他方面同意原审第三人福建麦田担保有限公司的答辩意见。
本案查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，2013年3月4日由本案上诉人、被上诉人、原审第三人福建麦田担保有限公司、原审第三人张爱军签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效；上述三份合同均未约定被上诉人承当告知上诉人或原审第三人解押步骤、时间的义务。《房屋买卖合同》第4条第一款B项约定：“存在抵押，甲方（被上诉人林我安）应在2013年3月8日前向抵押权人申请还款。”，并非办结“提前还款手续”的期限约定；平安银行股份有限公司福州支行于2013年3月6日、4月5日出具的《个人贷款提前还款申请表》和《个人贷款结清证明》均可证明被上诉人林我安在2013年3月6日向平安银行申请了提前还款及已结清全部本息，故被上诉人林我安不存在违约行为；原判关于上诉人卢方良违约的认定正确，本院予以支持；原审第三人福建麦田担保有限公司、原审第三人张爱军（福州市鼓楼区山冶麦田房产经纪点经营者）系专业房地产中介机构，应当明知银行的工作流程，却在银行规定的必须提前三十日提出书面申请还款期限内提出解除合同，致使《房屋买卖合同》无法履行，也未提供已向上诉人卢方良释明被抵押权人“申请还款与办结还款”之区别的证据，因此上诉人卢方良的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳，原判应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2050元由上诉人卢方良负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢秋华
审判员 张 俊
审判员 郑乐影
二〇一四年三月三日
书记员 林 婧