浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义执异初字第32号
原告：方芝菊，经商。
委托代理人：张敬华，浙江岱昌律师事务所律师。
被告：朱江红，经商。
被告：浙江融华置业有限公司，住所地：义乌市篁园路248号融华大厦七楼。
法定代表人：吴军荣，执行董事。
原告方芝菊为与被告朱江红、浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业）案外人执行异议之诉一案，于2015年10月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告方芝菊及其委托代理人张敬华到庭参加了诉讼。被告朱江红、融华置业经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方芝菊诉称，2011年12月14日，原告与被告融华置业签订了《商品房买卖合同》，被告融华置业将其位于义乌市江东街道商博路150号501室162.74平方米的房产以总价款260万元出卖给原告，合同签订后原告一次性支付了购房款。2013年5月7日，被告融华置业通知原告交房，原告付清了与诉争房产相关的所有费用，被告融华置业将诉争房产交付给原告居住使用至今。被告朱江红系（2014）金义执民字第6323号执行案件的申请人，被告融华置业系该执行案件的被执行人。被告朱江红向法院申请执行属于原告所有的上述涉案房屋，原告提出执行异议，被裁定驳回。根据合同法的规定，原告与被告融华置业于2011年12月14日签订的房屋买卖合同依法成立，合同于成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。原告依合同支付了全部价款并占有使用涉案房屋至今，原告取得涉案房屋的所有权，未登记只是物权未设立，融华置业应当为原告办理涉案房屋的过户转移登记手续。《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告没有任何过错，所购的商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，不应该查封、扣押、冻结原告所有的涉案房产。综上所述，依法提起诉讼，请求：1、确认原告与被告浙江融华置业有限公司于2011年12月14日签订的商品房买卖合同有效，义乌市江东街道商博路150号501室房产归原告所有；2、立即停止对原告所有的义乌市江东街道商博路150号501室的强制执行。
被告朱江红、融华置业均未答辩。
原告方芝菊为证明其主张举证如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》原件一份及收款收据原件五份，证明原告购买诉争房产、支付全部购房款及诉争房产交付原告居住使用的事实。2、浙江农村信用社（合作银行）业务委托书、证明、农业银行银行卡交易明细清单、交通银行补发入账证明书、情况说明、黄洪、吴群英身份证各一份（除身份证为复印件其它为原件），证明原告支付260万元购房款的事实。3、房产信息查询记录原件一份，证明原告名下无其他房产的事实。4、（2015）金义执异字第52号执行裁定复印件一份，证明原告提出执行异议的事实。5、离婚证、离婚协议书原件各一份（原件当庭领回），证明原告与傅文荣于2015年10月14日登记离婚的事实。
本院出示拍摄的现场照片八张。原告方芝菊质证无异议。
对原告方芝菊提供的证据的真实性均予以认定，但对证据3的证明目的不予认定。对本院出示的证据均予以认定。
经审理查明，2014年1月14日，朱江红为与融华置业商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼。同年5月21日，本院作出（2014）金义民初字第376号民事判决：一、浙江融华置业有限公司返还朱江红人民币180万元并支付利息（其中100万元从2012年4月24日起、80万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。二、朱江红（反诉被告）支付浙江融华置业有限公司违约金人民币54万元并赔偿利息损失（其中30万元从2012年4月24日起、24万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。三、驳回朱江红的其他诉讼请求。四、驳回浙江融华置业有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。融华置业不服该判决，上诉于金华市中级人民法院。2014年8月12日，金华市中级人民法院作出（2014）浙金民终字第903号民事调解书：一、由浙江融华置业有限公司于2014年10月31日前支付朱江红126万元及利息（其中70万元从2012年4月24日起、56万元从2012年5月7日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付至履行之日止）。二、本案所涉其他事项双方互不追究。上述民事调解书生效后，融华置业未履行还款义务。同年11月3日，朱江红申请法院强制执行。2015年4月22日，本院作出（2014）金义执民字第6323-2号执行裁定，查封融华置业名下的坐落于义乌市江东街道商博路150号501室房地产（房屋权证号：义乌房权证江东字第××号）。同日，本院又作出（2014）金义执民字第6323-4号执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。同年6月16日，本院作出（2014）金义执民字第6323号公告，责令融华置业及相关人员在2015年7月10日前自行将该房屋腾空。逾期既不履行本案债务，又不自觉腾空房屋的，依法强制执行。2015年7月2日，原告方芝菊以涉案房屋系其向融华置业购买，其已付清了全部房款，融华置业也已交付涉案房屋，涉案房屋归其所有，不是融华置业的房产，法院查封涉案房产错误为由，向本院提出书面执行异议。本院于2015年10月13日作出（2015）金义执异字第52号执行裁定，驳回方芝菊的异议。方芝菊不服，提起本案之诉。
2010年12月28日，案外人黄洪、吴群英经与方芝菊商谈后，约定将其二人向被告融华置业预订的上述房屋以105万元（案外人黄洪、吴群英赚取5万元）的价格转让给方芝菊，并将融华置业开具给其二人的100万元预付款收据交给方芝菊，嗣后双方一同到融华置业，融华置业同意改名，并将登记本上原登记的黄洪的名字更改为方芝菊的名字，并向方芝菊收取改名费2000元。当日，方芝菊以本票支付案外人黄洪、吴群英转让款105万元。2014年12月13日，融华置业电话通知方芝菊到公司签订合同并交钱，当天，方芝菊到中国农业银行股份有限公司义乌城阳支行开具150万元本票一张，并取现10万元，于次日到融华置业，与融华置业签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：方芝菊向融华置业购买商博国际1单元501号商品房一套，建筑面积162.74平方米，单价每平方米15976元，总价款260万元，一次性付清等内容。当日（12月14日），方芝菊用本票支付了150万元，支付现金10万元，加上100万元预付款（即融华置业收回案外人黄洪、吴群英交给方芝菊的100万元预付款收据），付清了全部购房款，融华置业向方芝菊出具了260万元收款收据一张。2013年5月7日，方芝菊接到通知后，向融华置业补交房屋实际面积与合同约定面积误差的价款4473元，物业维修基金6520.8元和代办证件1200元及代收的有线电视开户费300元，并向幽香物业公司支付了物业费、公摊电费、垃圾清运费、装修押金等合计4247元，融华置业将涉案房屋交付给方芝菊。
另查明，方芝菊与傅文荣于1988年3月24日经登记结婚，于2015年10月14日经登记离婚。双方离婚协议第三条约定：夫妻共同财产的处理：1、义乌市后宅街道大傅宅村上傅宅一间一层的房屋归傅文荣所有［地号：39－11－03－007］。2、义乌市稠城香港城五区4单元201室的房屋［义乌房权证字第××号；义乌国用（2001）字第1－5830号，地号：1－26－0－23268）（该房产于2001年8月20日登记在傅文荣名下）归傅文荣所有。3、义乌市商博路（商博国际）150号1单元501室房屋归方芝菊所有。4、其他各自名下财产归各自所有。
本院认为，本案争议焦点是讼争房产的所有权人是谁，对讼争房产能否执行。虽然原告方芝菊与融华置业就讼争房产于2011年12月14日签订了商品房买卖合同，并且已经交付了全部购房款，房屋也已经交付，但讼争房产现登记在被告融华置业的名下，并非登记在方芝菊的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，讼争房产的所有人目前仍为融华置业，原告方芝菊主张讼争房产归其所有，与事实法律不符。关于本案讼争房产能否执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，虽然原告方芝菊主张的2011年12月14日签订商品房买卖合同及已经付清了全部购房款事实符合上述规定的第（一）、（三）项，但在本院查封并裁定拍卖讼争房产时，原告方芝菊与傅文荣共同拥有坐落于义乌市后宅街道大傅宅村上傅宅一间一层及坐落于义乌市稠城香港城五区4单元201室的二处房产，虽然原告方芝菊提供了房产信息查询记录用以证明其名下没有房产，但上述二处房产属于其夫妻共同财产，应认定其有居住处所，故本院于2015年10月13日裁定驳回方芝菊的异议请求。次日，其与傅文荣到婚姻登记机关办理离婚登记，并将上述二处夫妻共同财产分割归傅文荣所有，该离婚行为涉嫌为阻却法院对涉案房产执行所为，故对原告方芝菊提出的其名下无其他用于居住的房屋的主张不予支持。原告方芝菊与融华置业签订的《浙江省商品房买卖合同》虽然合法有效，但并不能阻却法院对涉案房产的执行，判决确认该商品房买卖合同有效已无实际意义，故对原告方芝菊的诉讼请求应予驳回。被告朱江红、融华置业经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告方芝菊的诉讼请求。
案件受理费27600元，由原告方芝菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费27600元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 蒋晓东
审 判 员 叶迪龙
人民陪审员 石剑利
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 杨巧珍