江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第01071号
原告（反诉被告）南通华光物业管理服务有限公司，住所地在南通市崇川区工农路155号天鑫大厦601室。
法定代表人顾沫英，总经理。
委托代理人白静，南通市新开法律服务所法律工作者。
委托代理人王晓如，该公司职员。
被告（反诉原告）贾健。
委托代理人葛敏。
委托代理人魏静。
原告南通华光物业管理服务有限公司（以下简称“华光公司”）诉被告贾健物业服务合同纠纷及被告贾健反诉原告华光公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。华光公司的委托代理人白静、王晓如，贾健的委托代理人葛敏、魏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华光公司诉称，华光公司是南通市启秀星河城小区物业服务单位，2007年9月28日，华光公司与江苏启秀房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定联排别墅物业费为1.8元/月.平方米，于每年1月1日至1月31日间缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日按万分之五的标准收取违约金。贾健于2010年购买南通市启秀星河城小区附11幢02室联排别墅（房屋建筑面积220.14平方米），并于2011年入住至今。华光公司按照《物业管理合同》的约定，已提供保安、保洁、绿化、公共部位、公共设施的维护、保养、养护等物业管理服务，但贾健享受物业服务却不按约缴纳物业费，至今尚拖欠2011年6月29日至2014年6月28日期间的物业费共计14265元，其行为不仅损害了华光公司的合法权益，也损害了其他业主的合法权益，华光公司多次催要无果，故提起诉讼，要求贾健立即支付所欠物业管理费14265元及滞纳金7703元，共计21968元。
被告（反诉原告）贾健辩称，其购买房屋后一直没有居住，一直到2014年8月才入住。其从未收到过华光公司催要物业费的书面通知，且在拿房时，华光公司已预收了一年的物业费4851元并收取了装潢押金5000元。但华光公司所提供的物业服务根本无法达到物业管理合同中约定的五级标准，别墅区应当实行封闭式管理但并没有实行，物业管理基础设施不到位、物业服务人员也没有配备专门的、接受过培训的人员，仅是请了几位老年人负责安保、清洁工作，整个小区呈现脏、乱、差的情况，对所购房屋的价值也造成了影响。现特提起反诉，请求判令华光公司退还收取的物业费4851元及装潢押金5000元，并支付违约金970.2元。
经审理查明，贾健系南通市启秀星河城小区附11幢02室联排别墅业主。2007年9月28日，江苏启秀房地产有限公司（甲方）与华光公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由华光公司为南通市启秀星河城小区提供物业管理服务。合同第四条约定：“乙方提供的前期物业管理服务应达到《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》的五级服务标准。”第三章第六条约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层0.6元/月.平方米；小高层住宅1.1元/月.平方米；联排别墅1.8元/月.平方米；跃层1.0元/月.平方米；商业物业1.0元/月.平方米。”第二十五条约定：“除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按应收物业管理费的20%的标准向甲方、业主支付违约金。”第二十七条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日万分之五的标准向乙方支付违约金。”2014年7月1日，南通市启秀星河城小区业主委员会与华光公司签订了《物业服务管理合同》，约定由华光公司为南通市启秀星河城小区提供物业管理服务，该合同没有改变前期物业服务合同约定的物业费交纳标准，交纳时间为当年的第一、二季度，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金，也没有约定物业管理服务应当达到五级服务标准。两合同签订后，华光公司为南通市启秀星河城小区提供物业管理服务至今，经南通市港闸区幸福街道长效管理办公室考核为优。
另查明，贾健购买的南通市启秀星河城小区附11幢02室联排别墅总建筑面积为220.14平方米。2010年6月29日，贾健交纳物业服务费4851元及装潢押金5000元，2011年6月29日到2014年6月28日的物业费一直拖欠没有缴纳。
以上事实，有华光公司提供的前期物业服务合同、物业服务管理合同、考核通报及贾健提供的照片、视频资料以及双方当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，江苏启秀房地产有限公司与华光公司签订的《前期物业服务合同》以及南通市启秀星河城小区业主委员会与华光公司签订的《物业服务管理合同》均系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效，对贾健及南通市启秀星河城小区全体业主具有约束力。华光公司为南通市启秀星河城小区提供了物业服务，贾健作为南通市启秀星河城小区业主，负有向华光公司支付物业管理费的义务。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当承担相应法律责任。物业服务企业不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵，严重影响业主生活，业主才可以不交物业服务费。因此只有在华光公司未提供物业管理服务的情况下，贾健才可以行使同时履行抗辩权，拒付物业管理费。根据华光公司提供的物业主管部门的文件来看，华光公司在业内受到了相关主管部门的肯定与好评，说明了华光公司已经提供了一定的物业服务。因华光公司事实上提供了一定的物业管理服务，且不存在重大瑕疵，贾健拒绝支付物业管理费的理由不成立。如物业管理服务未达到约定的标准，贾健可以要求华光公司承担相应的违约责任，但不能以此为由拒绝支付物业管理费。
关于华光公司提供的物业管理服务是否达到合同约定的标准的问题。对此贾健提供了大量照片和证人证言，这些证据证明了服务质量问题在一定程度上客观存在，华光公司也予以认可，但认为有些问题已经得到解决，有些问题单靠物业公司是无法解决的，亦需业主的自觉配合。本院认为，前期物业服务合同约定物业服务标准应当达到江苏省住宅物业管理服务标准五级，华光公司作为物业服务的提供者，应当对其服务是否达到合同约定的标准承担举证责任。本案中，华光公司未能提供证据证明其物业服务达到了五级标准，因此应当按照约定支付相应的违约金，故贾健要求华光公司承担已收物业管理费的20%的违约金予以支持。对于2011年6月29日至2014年6月28日期间的物业费，虽然贾健没有提出反诉，但其已经以华光公司服务达不到合同约定的标准为由提出抗辩，故同样应当相应降低物业服务费标准，华光公司只能按照约定标准的80%要求贾健支付物业费。
虽然华光公司的服务存在一些问题，但这与华光公司的工作职责、工作职权的局限性有一定关系，对于部分业主的不文明行为，华光公司只能加以建议和劝阻，并不能采取强制性的手段。客观上，小区环境优美，管理有序，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，还需要全体业主的自觉配合。而且业主拒绝支付物业费，也会在一定程度上影响到物业公司的正常运作，并可能降低物业服务质量，同时业主又以服务质量问题为由拒付物业费，由此形成恶性循环。通过本案，今后华光公司应强化服务意识，不断提高服务质量和水平，使主动支付物业服务费成为全体业主的自觉行动。如华光公司的物业管理服务确实无法让业主满意，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业公司履行义务，甚至解除物业服务合同，另行选聘能够提供优质服务的物业服务企业。
关于贾健应当支付的物业服务费的具体数额，在庭审中，双方当事人确认按室内建筑面积186.62平方米收取物业服务费，阁楼及地下室不计算在内。对于贾健已经支付装潢押金5000元，华光公司同意用于抵扣物业费，因此贾健应当支付的物业服务费数额为4674.38元（186.62×1.8×36×80%-5000）。
关于华光公司主张的滞纳金的问题，华光公司作为服务单位，在业主欠缴物业费时，应当及时提醒业主交纳物业费，华光公司的举证仅证明存在书面催缴通知，并不能证明贾健收到过该通知，因此，对于华光公司要求贾健支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。
综上，根据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、贾健支付南通华光物业管理服务有限公司2011年6月29日至2014年6月28日的物业费4674.38元。
二、南通华光物业管理服务有限公司支付贾健违约金970.2元。
以上两项相抵，贾健应支付南通华光物业管理服务有限公司3704.18元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。
三、驳回南通华光物业管理服务有限公司的其它诉讼请求及贾健的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元（已减半收取），反诉费25元，由南通华光物业管理有限服务公司负担98元，贾健负担102元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费375元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一五年二月十日
书记员 顾 华
附：《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。