贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第673号
上诉人（原审原告）黄勇。
委托代理人安辉，威宁草海律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）管仕银。
上诉人（原审被告）蔡晓轩。
被上诉人（原审被告）陈显碧。
被上诉人（原审被告）谢富林。
上诉人黄勇、管仕银、蔡晓轩因与被上诉人陈显碧、谢富林案外人执行异议纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2013）黔威民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审原告诉称：2011年10月21日，被告管仕银、蔡晓轩、谢富林将位于威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民中路（爱家乐超市上侧）的房屋（一幢四层、面积为179.13平方米）作价599999元出卖给我，双方签订了房屋买卖合同，同日将房屋交付给我，我将房屋出租至今。2012年4月，因被告蔡晓轩拖欠陈显碧借款240000元，陈显碧向威宁彝族回族苗族自治县人民法院起诉蔡晓轩，同时申请财产保全，法院查封了管仕银已出卖给我的房屋。借贷纠纷案件判决生效后陈显碧向法院申请强制执行，执行局委托评估房屋，我才知道此事。根据法律规定，管仕银、蔡晓轩、谢富林一家将房屋出卖给我，虽未办理变更登记，但合同已成立，房屋已交付，房款已给付，该房屋未作为蔡晓轩向陈显碧借款的抵押登记财产，不能对抗善意取得房屋的第三人，故提起执行异议诉讼，请求人民法院予以审查，撤销查封裁定，终止本案的执行。
原审经审理查明：被告管仕银在威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民中路有一幢四层房屋，建筑面积为179.13平方米，房屋产权证号为威房权证草海（2000）字第1006**号。2011年10月26日，被告管仕银、蔡晓轩夫妇与原告黄勇签订房屋买卖合同，管仕银、蔡晓轩将该房屋作价599999元出卖给原告黄勇，黄勇于同日支付被告管仕银、蔡晓轩购房款400000元，房屋也于当日交付给黄勇。后黄勇又分期支付购房款129999元，下欠70000元未付。2012年4月因被告管仕银、蔡晓轩欠被告陈显碧借款，陈显碧向威宁彝族回族苗族自治县人民法院提起民事诉讼，同时提出财产保全申请，该院于2012年4月20日作出（2012）黔威民初字第905号民事裁定，裁定查封了争议房屋。陈显碧与蔡晓轩、管仕银借贷纠纷案件判决生效后，陈显碧向该院申请执行，该院在评估争议房屋时，黄勇提出执行异议并提起执行异议之诉，请求撤销执行裁定，终止该案的执行。
原审认为：根据最高人民法院《关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从本条的规定看出，人民法院不得查封、扣押、冻结第三人购买的财产必须符合三个要件：一、已给付全部价款；二、已实际占有该财产；三、第三人无过错。本案中，原告黄勇与被告管仕银、蔡晓轩夫妇于2011年10月26日签订房屋买卖合同后，房屋于当日交付给原告，原告已实际占有了房屋，双方的房屋买卖合同已成立。在发生房屋买卖关系时，原告以合理的价格购买了争议房屋，当时被告陈显碧与管仕银夫妇的借贷纠纷案件尚未发生，应视为原告对被告夫妇的债务情况不知情，原告在该买卖行为中无主观过错。但原告至今未全部付清购房款，仍欠管仕银、蔡晓轩夫妇购房款70000元。且在房屋买卖关系发生后，双方未到房屋管理机关办理物权变更登记，原告未实际取得争议房屋的所有权。故该院在执行过程中查封争议的房屋符合相关法律规定，原告的诉请理由不充分，证据不足，应予驳回。据此，原审判决：驳回原告黄勇的诉讼请求。
上诉人黄勇、管仕银、蔡晓轩均不服上述判决，向本院提起上诉称：一、黄勇与管仕银夫妇签订的《房屋买卖合同》第五条约定购房尾款在管仕银与谢富林到国土部门办理土地使用权分割手续后支付。第六条约定，房产、土地两次转让变更登记手续所产生的一切费用由甲方管仕银承担。并经双方查询相关部门，土地过户及房屋过户两次手续需要费用七万元左右，故剩余未支付的75000元是作为管仕银办理过户手续所应支付的保证金，不存在房款未全部支付的情况。同时房屋未能过户是因国土部门冻结办理等客观原因，过错不在黄勇等人。黄勇作为借贷案件第三人，在房屋买卖过程中并无过错，并且实际使用房屋两年余，仅仅因为扣留少量尾款作为保证金，就被其他债权优先而使其权利遭到损害显失公平，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，依法成立的合同受法律保护，原审法院查封黄勇依法取得的房屋损害了其合法权益。二、关于陈显碧与蔡晓轩、管仕银民间借贷关系判决金额错误，且不能认定为蔡晓轩、管仕银的夫妻共同债务，管仕银未参加诉讼、判决并未送达管仕银，该借贷关系并未用争议房屋抵押，故其债权关系不能优于黄勇的合同利益。请求二审依法改判。
被上诉人陈显碧、谢富林未作答辩。
经审理查明：2011年10月21日，上诉人管仕银、蔡晓轩与上诉人黄勇签订房屋买卖合同，将其位于威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民中路的一幢房屋作价599999元出卖给黄勇，并于同日交付房屋，黄勇于2011年10月26日支付管仕银、蔡晓轩购房款400000元，后又于2012年10月20日支付购房款125000元，下欠74999元未付。双方在合同中约定购房尾款在管仕银与谢富林到国土局办理土地使用权分割手续并将分割后的土地使用证交付黄勇后支付，并约定办理过户手续期限为国土资源部门开始办理过户手续两个月内，房产、土地两次转让变更登记手续所产生的一切费用由甲方管仕银承担。2012年4月因管仕银、蔡晓轩向被上诉人陈显碧借款未还，致陈显碧向威宁彝族回族苗族自治县人民法院提起民事诉讼，同时申请诉讼财产保全。该院于2012年4月20日作出（2012）黔威民初字第905号民事裁定，裁定查封管仕银、蔡晓轩位于威宁县草海镇水井湾巷1号右侧住房一套。陈显碧与蔡晓轩、管仕银借贷纠纷判决生效后，陈显碧向该院申请执行，该院在评估争议房屋时，黄勇提起案外人执行异议之诉，请求撤销执行裁定，终止该案的执行。在一审及二审中，双方对（2012）黔威民初字第905号民事裁定书查封的威宁县草海镇水井湾巷1号右侧住房一套即是威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民中路房屋所有权证号为威房权证草海（2000）字第1006**号的一幢四层、面积为179.13平方米的房屋均无异议。
以上事实有双方当事人的陈述、购房合同、购房款收条、租房合同、房屋所有权证等在卷为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。
本案争议的焦点为：一审法院对争议房屋予以查封的行为是否合法，上诉人黄勇主张的执行异议是否成立。
本案经本院审判委员会讨论认为：根据最高人民法院《关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人已出卖给第三人且未办理过户登记手续财产的条件为：已实际占有该财产、第三人已支付全部价款、第三人对此没有过错。本案中黄勇以合理价格购买争议房屋之后已实际占有该房屋，并已支付房款525000元，剩余房款未支付的原因是双方在购房合同中约定房产、土地两次转让变更登记手续所产生的一切费用由管仕银承担，尾款在管仕银与谢富林到国土部门办理土地使用权分割手续后支付，故办理土地使用权分割手续是支付尾款的条件，该条件未成就，故应认定黄勇已支付了全部购房款，原审简单认定购房款未全部付清不当。黄勇在购买房屋时并不清楚管仕银、蔡晓轩与其他人有无债权债务纠纷，作为善意第三人黄勇并无过错。为了维护正常交易关系的稳定性，保护善意第三人的合法权益，原审法院对争议房屋予以查封不当，案外人黄勇提出的执行异议成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条：“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，上诉人黄勇请求撤销（2012）黔威民初字第905号民事裁定，终止对争议房屋执行的理由成立，原审判决驳回其诉讼请求不当，应予纠正。上诉人黄勇及上诉人管仕银、蔡晓轩称“原审法院查封黄勇依法取得的房屋损害了其合法权益”的上诉理由成立，本院予以采纳。
对上诉人黄勇、上诉人管仕银、蔡晓轩称“陈显碧与蔡晓轩、管仕银民间借贷纠纷判决金额错误，不能认定为管仕银、蔡晓轩的夫妻共同债务，管仕银未参加诉讼、判决并未送达管仕银等”的上诉理由，因与本案无关联，本院不予审查。
综上，原判认定事实不清，判决不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2013）黔威民初字第2024号民事判决；
二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2012）黔威民初字第905号民事裁定；
三、终止对位于威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民中路房屋产权证号为威房权证草海（2000）字第1006**号房屋的执行。
一、二审案件受理费共计人民币180元由上诉人管仕银、蔡晓轩负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨孝春
审判员 周 莺
审判员 王明会
二〇一四年六月十日
书记员 唐 荣