山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民一初字第2331号
原告刘振升。
被告袁洪学。
被告平度市鸿福房屋中介所，地址平度市杭州路***号。
负责人陈向平，经理。
委托代理人赵海涛。
原告刘振升与被告袁洪学、平度市鸿福房屋中介所房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘振升、被告平度市鸿福房屋中介所的委托代理人赵海涛到庭参加诉讼。被告袁洪学未经本院准许中途退庭。本案现已审理终结。
原告刘振升诉称，2013年8月18日经被告平度市鸿福房屋中介所介绍，原、被告双方签订了《房产认购合同》，约定：原告以305000元的价格购买被告袁洪学位于平度市人民路277-1号紫云水岸小区5号楼2单元104户房屋，付给鸿福房租中介所中介费3000元。根据合同约定，原告已付给袁洪学房款305000元，且付给平度市鸿福房屋中介所中介费3000元，被告袁洪学也将房屋交付给原告，原告进行了房屋装修。现因被告袁洪学故意隐瞒法院查封事实，被告平度市鸿福房屋中介所又未尽到审查义务，导致该房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现。为此，请依法解除该房屋买卖合同，两被告返还购房款305000元，双倍返还中介费6000元，赔偿装修损失38000元，诉讼费由被告负担。
被告平度市鸿福房屋中介所辩称，原告与被告袁洪学签订合同前，我们已让袁洪学提交了房屋权属证明，进行了审查，权属证明真实有效。双方签订合同时，我们将房屋权属经济适用房，五年后才能办理过户的实情告知了原告，原告未表示异议，并通过我们接收了房屋的有关手续，接收了房屋，交付了全部房款。房屋买卖合同已生效并履行完毕，原告要求解除合同，返还购房款、中介费，赔偿装修损失我方不认可。原告主张房屋被法院查封，导致无法过户，我方未尽审查义务、告知义务，因这不是我方的审查义务，我方不具有司法纠纷的审查权限，且签合同时被法院查封，现已超过两年的查封期限，并不影响房屋过户，现房产部门已就经济适用房过户申请书交给平度市人民政府，正在等待批复中，原告应通过行政途径解决。原告接受的房屋是精装修带家具带家电的，原告主张装修损失与事实不符。综上，应驳回原告对我方的请求。
被告袁洪学辩称，一、原、被告签订的房屋认购合同，正值房地产价值最高峰时期，紫云水岸是学区房，每平方售价高达7000元，而我卖给原告少赚150630元，明显不公平。二、房屋售给原告后原告逼迫我改合同、改税单、交费用，还逼我出具15万的借条，还从我这里拿走现金15000元，拉走化肥5048吨，逼我用公积金还贷19500元，并对我拳脚相加，给我施加压力。原告的行为侵害了我的利益，其双方签订的房屋认购合同有显示公平和胁迫情节，应为无效合同。
经审理查明，2013年8月原告从互联网看到被告平度市鸿福房屋中介所发出的房屋出售广告，便通过广告上载明的联系电话和联系人姓名找到被告平度市鸿福房屋中介所，通过该所的工作人员介绍，原告知道了该房屋位于平度市人民路277-1号紫云水岸5号楼2单元1层104户，卖主是被告袁洪学，共65.09平方米，附房6平方米，是被告袁洪学于2010年6月30日以126214.80元价款购买青岛鑫海联置业有限公司开发的经济适用房，公积金贷款80000元，10年还清，2015年4月份满5年尚能办理过户手续的基本情况，原告表示满意，便向该中介所作出了购买意向。2013年8月18日，在被告鸿福房屋中介所的主持下，原告与被告签订了房产认购合同。合同的主要内容是：经原、被告三方协商，袁洪学同意将上述房屋以305000元的价格卖给原告，原告于签订合同之日付20000元定金，余额待袁洪学4天内开出发票、契税单据后交给袁洪学，袁洪学必须保证此房产无任何权属或经济纠纷，如原告付款后，所售房屋出现纠纷致使房屋不能买卖，原告可要求袁洪学退款、解除合同、承担违约责任、赔偿经济损失，到2015年4月15日满5年20日内袁洪学无偿配合原告办理过户手续，否则按每天100元支付违约金，本合同有平度市鸿福房屋中介所为双方提供中介咨询等服务，原告需交给该所3000元佣金费用。合同签订后，原告与合同签订之日付给袁洪学定金20000元，袁洪学给原告出具了20000元定金的收条。2013年8月22日原告又按合同约定时间付给袁洪学285000元，袁洪学给原告出具了285000元的收条。同时被告平度市鸿福房屋中介所将被告袁洪学与开发商签订的该房屋的预售合同、房产登记询问笔录、登记申请书、房屋交接书，袁洪学向开发商交房款的发票、袁洪学交维修基金的收据以及契税完税证全部交给了原告，原告为该中介所出具了收条，原告将3000元中介费交给了被告中介所。被告袁洪学将房屋交给了原告，居住至今。2014年8月，原告欲将涉案房屋卖给他人，收取了他人的定金后，才得知涉案房屋于2013年就被法院查封，不许买卖，原告便问被告2013年卖房的事情经过，并把定金退给他人。由于查封问题一直得不到解决，房屋贷款尚有50%左右没有还清，与袁洪学约定的2013年5月份办理过户手续也就无法实现，原告提起该诉讼。经查：涉案房屋于2012年5月17日被本院（2012）平商初字第1143号民事裁定书查封二年。2013年9月12日，本院（2013）平商初字第2385号民事裁定书轮候查封了涉案房屋；期限为二年。2014年3月6日，本院（2014）平民一初字第395号民事裁定书又轮候查封了涉案房屋二年。2015年7月20日本案（2015）平民一初字第2331号民事裁定书再次轮候查封三年。每次查封均在平度市房产管理中心登记备案，可供查询。
上述事实，由原告提供的房产认购合同，袁洪学给原告出具的收条二支，袁洪学与开发商签订的房屋预售合同及房屋登记询问笔录、登记申请书、房屋交接书、发票、契税完税证、维修基金收据；由被告平度市鸿福房屋中介所提供的原告为其出具的收到购房材料的收条；由本院从平度市房产管理中心调取的房地产登记簿以及当事人的陈述在案佐证，足以认定。
本院认为，本案事实涉及两种法律关系：
1、原告刘振升与被告袁洪学买卖合同关系。在该法律关系中被告袁洪学在出售房屋时隐瞒了涉案房屋被查封的事实，房屋出售给原告收到原告的全部房款后，未积极清偿房贷，已经导致涉案房屋不能按照合同约定办理过户手续。原告提起诉讼后，被告袁洪学又以双方签订合同存在胁迫、显示公平情节，应认定合同无效为由进行抗辩。被告袁洪学的主观因素使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，原告要求与其解除合同，返还购房款305000元，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。
2、原告刘振升与被告鸿福房屋中介所之间的居间合同关系。被告平度市鸿福房屋中介所是从事房屋中介服务的专业中介所。依法诚信交易是中介所立足房屋交易市场的底线，也是房屋交易者的期盼。要做到这一点，告知和核实房屋权属、纠纷、买卖双方的交易理由等信息的真实性是中介方的首要义务。被告平度市鸿福房屋中介所收到被告袁洪学的相关材料后，没有证据证明其到房产管理部门落实过涉案房屋的相关信息，也没有证据证明其是否对袁洪学进行了必要的询问和调查，就草率以中介所的名义从网上发出广告，获取了原告的信任。被告平度市鸿福房屋中介所的疏忽大意是导致涉案房屋不能按合同约定办理过户手续，原告要求解除合同的原因之一，其应对原告的损失承担一定程度的损害赔偿责任。就原告损失来看主要应为原告向被告袁洪学求偿受阻所造成的经济损失。故被告平度市房屋中介所应在被告袁洪学返还房款不能的范围内承担相应过错赔偿责任。就过错程度而言，原告刘振升未尽谨慎交易义务，被告平度市鸿福房屋中介所未尽审查告知义务，双方当事人均有过错，本院根据相关事实酌定被告承担70%的过错赔偿责任。该中介所关于自己已尽到审查告知义务，无权进行司法纠纷的审查，法院查封已过两年期限，并不影响过户的抗辩，因法院查封已在房产管理部门进行了登记，中介所持相关证件、材料或与被告袁洪学共同前往查询是能够查清的，中介所应该知道房屋被法院查封是不准买卖过户的，何况该房屋轮候查封多次，至今无法办理过户手续，故被告中介所的抗辩理由本院不予采纳。原告要求被告双倍返还中介费于法无据，本院不予支持。原告在审理中撤回要求被告赔偿装修损失的请求，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告刘振升与被告袁洪学签订的房产认购合同。
二、被告袁洪学于判决生效后十日内返还给原告刘振升购房款305000元。
三、被告平度市鸿福房屋中介所在被告袁洪学返还房款305000元履行不能的情况下承担70%的补充赔偿责任。
四、原告刘振升于判决生效后十日内日将位于平度市人民路277-1号紫云水岸小区5号楼2单元1层西户房屋返还给被告袁洪学。并将房屋预售合同、询问笔录、登记申请书、房屋交接书、发票、维修基金收据及契税完税证返还给被告袁洪学。
五、被告平度市鸿福房屋中介所于判决生效后十日内返还给原告刘振升中介费3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6325元，保全费2045元，共计8370元，由被告袁洪学负担8320元，被告平度市鸿福房屋中介所负担50元，因原告已预交，被告袁洪学、平度市鸿福房屋中介所于判决生效后十日内直接付给原告刘振升，且被告平度市鸿福房屋中介所在被告袁洪学支付诉讼费履行不能的情况下承担70%补充支付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按国务院《诉讼费用交纳办法》核定的数额交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。如上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理，本院不再另行通知上诉人交纳上诉费。
审 判 长 倪 明
审 判 员 车延新
人民陪审员 李世仁
二〇一五年十二月七日
书 记 员 欧燕妮