河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）封民初字第01954号
原告：周秀荣，女，汉族，1955年3月15日生。
委托代理人：姬卫，河南新基星湖律师事务所律师。
被告：杨克泉，男，汉族，1954年10月16日生。
委托代理人：裴玉国，男，汉族，47岁。
被告：郎希水，男，汉族，1987年6月6日生。
委托代理人：翟振艳，女，汉族，1984年10月12日生，
系被告郎希水之妻。
被告：翟振艳，女，汉族，1984年10月12日生。
原告周秀荣诉被告杨克泉、郎希水、翟振艳确认合同无效纠纷一案，原告周秀荣于2014年8月21日向本院提起民事诉讼，本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告周秀荣的委托代理人姬卫，被告杨克泉及其委托代理人裴玉国、被告郎希水的委托代理人翟振艳、被告翟振艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周秀荣诉称：涉案房产封丘县引黄局家属楼四单元二楼西户位于封丘县北干道东段平等路路东，该房产系引黄局单位集资所建。1991年原告交纳了11000元集资款，房屋建成后一直占有居住。被告郎希水系原告儿子，2008年被告郎希水和被告翟振艳结婚，后原告将房屋腾出由二被告占有居住。2011年底，被告郎希水因欠被告杨克泉赌债45000元，无力偿还，被告杨克泉提出让被告郎希水将涉案房屋作价45000元（当时远远低于市场价）出让于他。2012年7月14日，被告郎希水夫妇为了偿还被告杨克泉债务，未经原告同意，私自与被告杨克泉签订房屋买卖协议，且被告杨克泉提出将协议落款时间定为2010年1月18日。涉案房屋系原告个人合法财产，至今未取得房屋权属登记证书，依照《城市房地产管理法》第38条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，三被告签订的房屋买卖协议应属无效协议。如今，涉案房屋所在地拆迁改造，被告杨克泉意欲将该房产据为己有，原告与其协商多次未果，以致形成诉讼，现请求依法确认2010年1月18日房屋买卖协议无效。
被告杨克泉辩称：原告诉状所述被告郎希水欠被告杨克泉的45000元系赌债不属实，该债务是合法债务并非赌债。其次，涉案房屋协议乃双方真实意思表示，并由各方签字捺指印予以确认，故该协议合法有效。涉案房屋被告已经占有居住四年有余，系善意取得，拆迁改造时，拆迁指挥部与被告协商并交给被告存交房卡。综上，被告取得涉案房屋所有权，合法合理，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告郎希水、翟振艳辩称：涉案房屋买卖协议无效。因为被告夫妇二人欠被告杨克泉赌债45000元，瞒着原告周秀荣与被告杨克泉签订协议，以还赌债，故被告同意原告的诉讼请求。
根据原被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告周秀荣请求本院确认2010年1月18日原被告签订的房屋买卖协议无效有无事实根据及法律依据。
原告周秀荣向本院提交证据：（1）、封丘县引黄灌溉管理局国有土地使用证（封国用建字第00022号）一份，证明该房屋所处土地系国有土地，土地使用权归封丘县引黄灌溉管理局享有，系单位集资房，无房屋权属证书，法律上禁止买卖，该房屋买卖协议无效；（2）、辛庄灌区管理局（引黄灌溉管理局分为大功灌区和辛庄灌区两个区）证明一份，证明涉案房屋系周秀荣的个人财产。（3）、被告杨克泉与被告翟振艳的手机通话录音一份，证明被告杨克泉授意被告翟振艳劝说原告周秀荣将涉案房屋出让与他，原告周秀荣对该房屋买卖协议并不知情；（4）、2014年1月15日封丘县人民法院调查笔录一份，证明涉案房屋系单位集资房，依法禁止买卖。
被告杨克泉向本院提交证据：（1）、2014年1月15日对孙忠调查笔录一份，证明涉案房产并非原告周秀荣个人所有，而是与被告郎希水、翟振艳共有；（2）、2014年1月16日封丘县人民法院质证笔录一份，证明被告郎希水乃涉案房产共有人之一；（3）、杨森出具的证明一份，证明原告周秀荣亲自在涉案房屋买卖协议上加盖手章，对此事知情；（4）、房屋租赁协议和对尹孝敏调查笔录各一份，证明被告杨克泉已对涉案房屋合法占有并出租；（5）、拆迁改造腾空房屋交房卡一份，证明涉案房产所有人乃被告杨克泉。
被告郎希水、翟振艳未向本院提交证据。
经庭审质证，被告杨克泉对原告周秀荣提交的证据质证意见为：对证据1，被告表示该证据系复印件，无法核实真实性，且未加盖公章。被告对涉案房屋系单位集资房并不知情。对证据2，被告表示该证明内容不属实，涉案房产原由周秀荣夫妇共有，周秀荣配偶郎存田去世后，由被告郎希水、翟振艳和原告三人共有，而非原告个人财产。对证据3，该份录音系涉案房屋拆迁改造后产生的，反映的并非房屋买卖当时的情况。对证据4，被告表示对该证据真实性无异议，恰恰证明涉案房产并非原告一人所有。
被告郎希水、翟振艳对原告提交的证据均表示无异议。
原告周秀荣对被告杨克泉提交的证据质证意见为：对证据1，原告表示无异议。对证据2，原告表示该证据恰恰证明涉案房屋系单位集资房。对证据3，原告表示证人杨森与杨克泉有直接亲属关系，其证言真实性无法确定。对证据4，原告表示有异议，被告杨克泉将原告房屋租赁给他人，属于不当得利，依法应当返还原告。
被告郎希水、翟振艳对被告杨克泉提交的证据质证意见为：二被告表示证人杨森证言不属实，协议上印章乃被告翟振艳加盖。租赁协议也是虚假的。对其他证据真实性无异议。
本院认为，原告周秀荣提交的证据2、4，被告杨克泉提交的证据1、2、5符合证据的三性特征，本院予以采纳。原告周秀荣提交的证据1、3和被告杨克泉提交的证据3、4不符合证据的三性特征，本院不予采信。
根据当事人陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：原告周秀荣与其配偶郎存田（1996年去世）均系封丘县引黄灌溉管理局退休职工。被告郎希水与被告翟振艳系夫妻，原告周秀荣与被告郎希水系母子。被告杨克泉与原告周秀荣、被告郎希水、翟振艳系亲戚关系。1990年，封丘县引黄灌溉管理局研究决定，在单位自有土地上由职工集资建家属房，该楼房于1991年竣工。原告周秀荣与其配偶郎存田享有分房资格，并交纳集资款11000元获得了该楼房四单元二楼西户一处房产（加上储藏室面积共计75.45m²），未办理房屋权属登记证书。2010年1月18日，因被告郎希水欠原告杨克泉45000元，被告杨克泉和被告郎希水、翟振艳签订一份房屋买卖协议约定将该房屋作价45000元出让给被告杨克泉，该协议内容为“协议书，甲方：杨克泉，乙方：周秀荣、郎希水、翟振艳，关于乙方借甲方现金一事，经双方协商，特定如下协议：1、乙方所借甲方现金肆万伍仟元，长期无力偿还。乙方自愿将引黄局家属楼二单元二楼西户套房一套（约陆拾平方米）贮存室壹间（约拾平米）作价肆万伍仟元卖给甲方。2、上述房产的所有权从签订此协议起同时归甲方所有，以后此房的利害关系与乙方无关。3、此协议一式三份，自签订协议之日起生效，双方永不反悔。鉴证人：甲方，杨克泉，乙方周秀荣、郎希水、翟振艳，2010年1月18日”。该协议落款显示原告周秀荣手章及三被告签字和手印，但原告周秀荣否认手章系其本人所盖。协议签订后，涉案房屋由被告杨克泉占有使用。2013年11月30日封丘县人民政府研究同意对涉案房屋所在的封丘县平等路南段棚户区进行拆迁改造，双方因拆迁补偿利益分配发生争议，以致形成诉讼。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原被告于2010年1月18日签订的房屋买卖协议所涉房屋系封丘县引黄灌溉管理局单位集资所建，且未办理房屋权属证书，该房屋所处土地使用权归封丘县引黄灌溉管理局享有，故原被告签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，依法应认定为无效合同。被告杨克泉辩称涉案房屋买卖协议系原被告真实意思表示，乃善意取得该房屋所有权的辩解理由，于法无据，不能成立。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
原告周秀荣与被告杨克泉、郎希水、翟振艳于2010年1月18日签订的房屋买卖协议书无效。
案件受理费50元，由被告杨克泉、郎希水、翟振艳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 孙思军
审判员 范伟霖
审判员 张 杰
二〇一五年二月十三日
书记员 时文华