广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1100号
原告（反诉被告）陈晓燕，女，1974年5月10日出生。
被告（反诉原告）彭秋桂，女，1979年8月29日出生。
原告陈晓燕诉被告彭秋桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告在提交答辩状期间向本院提起反诉，经审查，本院予以准许并与本诉合并审理，并于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月初，原、被告协商原告向被告租用被告所有的位于佛山市禅城区季华五路33号B座1109房。2013年7月5日，原告依约向被告支付第一个月租金3300元、押金6600元，后双方于2013年7月8日签订租赁合同，租期自2013年7月8日至2014年1月8日止，押金6600元，每月租金3300元，被告应依约将房屋及设备交付予原告使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运作及使用，但原告发现马桶漏水、洗衣机不能运转、防盗网未做好等问题，致使双方约定的2013年7月8日入住不得不更改为2013年7月12日，双方也口头同意每月交租时间顺延至每月12日前支付。虽然后来被告还是未能依约配备、维修相关电器设备，但原告仍依约支付8月租金。9月初原告再次要求被告及时维修电器，如果被告确实无法维修好则原告要求从第四个月起退租，被告一再表示考虑，直至9月22日才答复原告不予退租、承诺找人维修好电器，原告遂于9月24日、10月12日支付该两月租金。因经双方协商同意第五个月起每月租金降低300元，故原告于11月12日向被告转账支付租金3000元，后被告反悔不同意降低租金标准，要求原告按原租金标准支付，否则给予押金中予以扣除，原告表示同意。2013年12月初，被告找到原告称其父母要从武汉来佛山，没有房子住，要求原告帮忙提早交还涉案房屋，并同意于押金中扣除第六个月的租金。原告考虑到被告的需要，即同意提前于2014年1月6日将涉案房屋返还予被告，并未再转账支付租金，被告也未向原告催收。2014年1月2日，被告又要求原告先交纳2013年12月的租金，并补交11月租金差额300元，原告亦即委托原告丈夫直接汇款3600元至被告账户。2014年1月7日中午，被告擅自更换门锁，致原告有部分物品未能取回，此后被告亦拒绝退还押金6600元，原告多次催收无果。另因银行向原告扣取了本应由被告承担的业主公摊费200元、电梯维修费80元，应由被告返还予原告。综上，请求法院判令：1、被告向原告返还押金6600元及按6600元为本金从2014年1月6日起暂计至2014年10月13日银行同期贷款利息所计算的利息；2、被告向原告返还被告提前6天收回房屋的租金660元；3、被告向原告返还公摊电费200元、电梯维修费80元；4、被告向原告返还原告的衣物及孩子玩具；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第4项诉讼请求。
被告辩称：一、因原告逾期不交纳2013年12月的租金，依据合同约定，应视为原告擅自解除合同，被告有权收回房屋并没收押金；二、原告曾要求减少租金，但未经被告同意，故原告应依照合同约定的租金标准向被告支付租金；三、被告从未承诺安装防盗网，至于洗衣机问题，被告已找人维修完毕，而马桶漏水问题并不严重，不影响使用和生活；四、被告并未同意原告延期至每月12日支付租金；五、原告自2013年7月8日至2013年12月8日未交纳物业管理费，系被告自行到管理处现金支付；六、原告主张的公摊电费200元、电梯维修费80元是原告承租期间产生的费用，应由原告自行负担。
被告反诉称：请求法院判令：1、被告没收原告已经缴纳的押金6600元；2、要求原告支付物业管理费用840元、水电费120元；3、本案本诉和反诉费用由原告负担，事实理由同答辩意见一致。
原告针对被告的反诉辩称：一、关于物业管理费用和水电费，上述两项费用都是被告将存折交予原告后由原告缴纳，均已支付完毕；二、被告主张没收押金的前提是原告没有缴纳租金，但是原告已经支付完毕租金，被告也没有向原告催收租金，故被告无权没收押金。
诉讼中，原告就本诉和反诉一并提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告人口查询信息。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、租赁合同、家具清单。证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，依据合同约定，被告应该向原告返还押金等相关费用。
3、中国农业银行股份有限公司佛山华达支行交易清单、存根。证明原告按时交纳租金和押金共26400元。
4、佛山市东平物业管理有限公司收据（NO.0038608、0038607）。证明原告已经代垫2013年下半年公摊电费200元及电梯维修费86.30元，被告应予以返还。
诉讼中，被告就本诉和反诉一并提交以下证据：
1、被告身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。
2、中国银行金穗借记卡明细对账单。证明原告存在逾期交纳租金的行为。
3、租赁合同。证明合同的实际租赁期限，根据合同约定原告的行为已构成违约，被告有权主张没收押金。
4、证明。证明原告逾期交纳物业管理费用840元，被告已现金支付了2013年7月-2013年12月的物业管理费用共计840元，当时存折余额不足未扣除上述费用。
诉讼中，本院依职权调取涉案佛山市禅城区季华五路33号B座1109房房地产登记信息查询结果，并依法向佛山市东平物业管理有限公司发函询问相关情况，该司向本院出具《复函》。另，本院依原告申请向中国建设银行股份有限公司佛山市分行调取被告名下中国建设银行账户（账号：31×××55）银行流水明细。
本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2中，租赁合同虽有原件核对，但该合同经与被告提交的合同相比较有修改之处，经本院依法询问，原告陈述系其与被告口头协商后单方修改租赁期限，并于合同第十四条中单方填写“餐桌在7月底完成具体操作双方协商”，但该条款中“沙发、防盗网”系被告所写，因原告未提供有效证据佐证其单方修改合同条款行为已经得被告同意，被告亦不予确认该修改内容，故本院对原告提交的合同中第二条关于租赁期限的约定及第十四条关于“沙发、防盗网、餐桌在7月底完成，具体操作双方协商”的约定不予确认，对其他合同内容因被告不持异议，本院对真实性予以确认。另，被告对家具清单无异议，本院予以采信。原告的证据3，被告确认收取原告交纳的租金及押金共计26400元，本院对真实性予以确认。原告的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告的证据2、3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据4，有原件核对，该证据亦经佛山市东平物业管理有限公司向本院出具复函予以确认，原告虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
本院依法调取的证据及佛山市东平物业管理有限公司向本院出具的《复函》，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年7月8日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、甲方同意将座落在季华五路33号B座1109房甲方所拥有之物业出租给乙方使用。房屋的建筑面积为117平方米。二、甲乙双方议定上述屋月租金为人民币3300元整，租赁期自2013年7月8日起至1月8日止，共计6个月。租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的7日前缴付当月租金。三、乙方向甲方缴纳人民币6600元整作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。……五、租赁期内，甲方承担下列责任：1、在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运作及使用。2、负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。……4、租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日30天书面通知乙方。……六、租赁期内，乙方承担以下责任：1、依约按期缴纳房屋租金。……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电话费、电视天线费由乙方负担。10、乙方于租约期满，解除合约或终止合约时，应即时迁出交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。七、违约责任1、租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应与等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。……在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。……2、乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同。……十四、双方约定的其他事项：承租方在租期内：如小孩等发生意外，出租方一切不用负责；承租方不得损坏墙。”原、被告均在上述合同落款处签名予以确认。上述合同附原、被告签名确认的《家具清单》一份，上载：“餐桌：一台（未做台面）；木椅：4张；皮椅：3张；电视：1台；电视柜：1套；床：2张；床头柜：2个；衣柜：2个，1个没装；沙发：1套（未换皮）；空调：4台；遥控器：3个；洗衣机：1台；冰箱：1台”。
2013年7月5日，原告向被告名下账户（账号：62×××18）转入租金、押金共计9900元；2013年8月12日、2013年10月12日、2013年11月12日，原告分别向被告的上述账户转入租金3300元、3300元、3000元；2013年9月24日、2014年1月2日，原告委托案外人马东毅向被告的上述账户分别转入租金3300元、3600元。
2014年6月5日，案外人佛山市东平物业管理有限公司向原告出具收据两份，分别确认收取原告支付的2013年下半年代收代付电费200元、电梯维修费86.30元。2014年9月15日，案外人佛山市东平物业管理有限公司向被告出具《证明》，确认收取被告交纳的2013年7月至2013年12月的物业管理费共计840元。
2014年10月21日，经本院依职权发函询问，案外人佛山市东平物业管理有限公司向本院出具《复函》，就涉案房屋的费用明细进行答复，并载明：2013年7月-2014年1月的物业管理费980元系于2014年1月14日现金收取；2013年7月-2013年12月的公摊电费200元、2013年9月-2013年11月电梯维修费86.30元分别系于2013年9月23日、2013年11月通过向被告名下中国建设银行账户（账号：31×××55）予以扣取。另，该司亦于该《复函》中确认原告提交的两份收据及被告提交的证明均系该司开具。
2014年12月10日，本院依据原告申请向中国建设银行股份有限公司佛山市分行调取被告名下中国建设银行账户（账号：31×××55）银行流水明细，该明细显示：
时间交易行为交易金额2013年7月8日代扣垃圾费8元2013年8月8日代扣垃圾费8元2013年9月6日代扣垃圾费9元2013年9月13日现金存入500元2013年9月13日代扣电费188.90元2013年9月22日代扣水费76.66元2013年9月23日代扣公摊电费201元2013年9月25日代扣燃气费5.66元2013年10月10日代扣垃圾费8元2013年10月23日现金存入500元2013年10月25日代扣燃气费3.65元2013年10月29日现金存入700元2013年10月29日代扣电费546.35元2013年10月30日代扣水费59.23元2013年11月5日代扣有线电视费126.70元2013年11月8日代扣电梯维修费71.60元2013年11月11日代扣垃圾费8元2013年11月15日代扣电梯维修费52.90元2013年11月25日代扣燃气费3.65元2013年12月5日代扣电费186.62元2013年12月6日代扣有线电视费31元2013年12月9日代扣垃圾费8元2013年12月20日代扣水费46.61元2013年12月25日代扣燃气费3.65元2014年1月3日现金存入800元2014年1月7日代扣垃圾费8元2014年1月13日代扣有线电视费31元2014年1月18日现金支取760元诉讼中，原、被告一致确认：签订合同后，被告即将钥匙交给原告，被告于2013年7月8日向原告交付扣费存折，原告于2014年1月6日搬离涉案房屋，并于当日将用作扣费的被告名下中国建设银行存折交还被告，涉案房屋每月物业管理费140元。原告陈述：当时被告并未告知原告因原告违约而解除合同，仅是称其父母要来居住，要求原告提前搬走，并支付租金3600元，故原告就于2014年1月6日将涉案房屋返还予被告。当时被告口头同意原告每月12日交纳租金，且后来原告有几次都是当月12日缴纳租金，被告亦未持异议。被告丈夫曾口头同意原告自第五个月起降低租金标准至3000元／月。涉案房屋内出现沙发陈旧、没有防盗网、餐桌不能使用、马桶漏水、洗手间抽风扇不能使用等问题。另，被告于2013年7月8日将其扣费存折交予原告，由原告存入现金以支付物业管理费、水电费、燃气费、有线电视费等费用，原告分别于2013年9月13日、2013年10月23日、2013年10月29日、2014年1月3日存入500元、500元、700元、800元，共计2500元，已支付完毕上述相关费用。被告陈述：因为原告没有按时交租，已构成违约，故被告于2014年1月2日要求解除合同、收回房屋，并要求原告在三天内搬离涉案房屋，原告也表示同意，后被告亦于2014年1月6日更换门锁。被告并未同意原告延期至每月12日交纳租金，亦未同意原告自第五个月起降低租金标准至3000元／月及于押金中扣除第六个月租金，被告曾与原告电话联系催收所欠租金。的确存在原告所述的沙发陈旧、无防盗网等问题，但上述问题是在原告签订合同验收之后才发现，被告已找人维修。被告交予原告的中国建设银行存折仅用于扣取涉案房屋的水电费、燃气费、有线电视费、物业管理费，被告未作他用，租赁期间该存折已交予原告，所以被告不清楚该存折的扣费及存入情况。
另查明，涉案佛山市禅城区季华五路33号B座1109房，建筑面积116.26平方米，由被告单独所有。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2013年7月8日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按上述合同的约定严格履行。
关于原告主张被告返还押金、支付利息及被告反诉主张没收押金的诉请。据本院查明的事实，原告向被告交纳各月租金的时间和金额分别为2013年7月5日3300元、2013年8月12日3300元、2013年9月24日3300元、2013年10月12日3300元、2013年11月12日3000元、2014年1月2日3600元，根据涉案合同第二条“甲乙双方议定上述屋月租金为人民币3300元整，租赁期自2013年7月8日起至1月8日止，共计6个月。租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的7日前缴付当月租金。”的约定，原告逾期支付2013年8-12月租金的行为已构成违约，原告虽抗辩认为双方已口头协商变更为每月12日前支付当月租金，但并未提供有效证据予以证明，被告亦不予确认并陈述曾电话催收，而原告关于被告未就原告此后的实际支付租金日期提出异议的意见，在无书面变更合同条款的情形下，不能视为被告默认同意变更租金交纳日期，故对原告的意见，本院不予采纳。如上分析，因原告构成违约，被告有权依据涉案合同第七条关于“租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应与等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。……在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定主张解除合同及没收押金。另，原告虽主张因被告未能依约维修更换涉案房屋内相关物品致原告不能正常使用，且被告称父母要居住而单方提前解除合同、要求原告搬离，构成违约，但并未提供有效证据予以证明，而原告于诉讼中陈述的相关家俬设备存在问题亦可经由原、被告协商解决，并非必然导致合同无法继续履行的后果。原告亦自述其提供的租赁合同中第十四条“餐桌在7月底完成具体操作双方协商”系其单方填写，因被告不予确认，故原告主张对上述添加内容前的“沙发、防盗网”进行笔迹鉴定以证实系被告所书写，因无具体后续约定而已无必要，本院依法不予准许。综上，因被告已于2014年1月6日收回涉案房屋及存折，并更换门锁，故本院确认原、被告已于当日解除涉案合同。关于没收押金的金额，综合全案证据及原、被告的陈述，原告虽存在逾期支付租金的违约行为，但均已实际支付完毕，且被告亦确认涉案房屋内相关物品确存在使用问题，原告亦对被告主张全额没收押金持有异议，故结合原告的违约情节及被告的实际损失，依据公平原则，本院酌定被告没收押金2000元，剩余押金4600元应由被告返还予原告，原、被告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的押金利息，因系原告违约导致合同解除，故原告的该主张无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张被告返还因被告提前6天收回房屋的租金660元的诉请。如上分析所述，涉案合同已于2014年1月6日解除，被告亦于当日收回涉案房屋，而合同约定的租赁期限系至2014年1月8日止，虽系原告违约导致合同解除，但结合被告已没收原告押金2000元及合同提前解除的天数，本院对原告主张返还租金的诉请予以支持，则被告需向原告返还2014年1月7日-8日的租金212.90元（3300元÷31天×2天），原告诉请超出部分，无事实依据，本院不予支持。
关于原告主张被告返还公摊电费200元、电梯维修费80元及被告反诉主张原告支付物业管理费840元、水电费120元的诉请。根据涉案合同“租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电话费、电视天线费由乙方负担。”的约定，涉案房屋于合同约定的租赁期限内产生的上述费用均应由原告负担，原告主张被告返还公摊电费200元，无合同依据，本院不予支持。据本院查明的事实，原、被告双方系以被告向原告交付扣费存折，由原告存入现金以供相关部门扣费的方式缴纳上述费用，原、被告亦一致确认被告于2013年7月8日向原告交付扣费存折，原告于2014年1月6日交还扣费存折予被告，故根据原告持有存折的时间段，原告主张其分别于2013年9月13日、2013年10月23日、2013年10月29日、2014年1月3日往扣费存折存入现金共计2500元以供扣费，符合常理，本院予以确认。另，电梯维修费虽并未在上述合同中约定由原告支付，但因该费用系发生于原告占有使用涉案房屋期间，故原告已在该期间内实际使用电梯，则该部分费用应由原告自行负担，本院对原告主张返还电梯维修费的诉请不予支持。因原告共存入现金2500元，扣除原告占有使用涉案房期间实际发生的电梯维修费、水电费、燃气费、有线电视费、垃圾费共计1660.73元后，尚余839.27元。原告主张该部分款项系作物业管理费交纳，被告亦确认该存折用于交纳物业管理费等费用，该笔费用虽未经物业管理公司成功通过银行扣取，但被告已于2014年1月6日收回存折，该日期后原告亦不持有存折，不存在支取余额的可能，则至2014年1月6日原告现金存入的款项经扣除各种费用后尚余839.27元，故本院确认原告已支付物业管理费839.27元，因被告提供证据证实其已现金支付2013年7月-2013年12月物业管理费共计840元，经抵扣后，原告还应向被告支付物业管理费0.73元。被告诉请超出部分，本院不予支持。至于被告主张原告返还的水电费120元，因被告未提供证据证实发生该费用的期间及被告已实际代垫的事实，故被告的该主张无事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告彭秋桂于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈晓燕返还押金4600元；
二、被告彭秋桂于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈晓燕返还租金212.90元；
三、原告陈晓燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭秋桂支付物业管理费0.73元；
四、驳回原告陈晓燕的其他诉讼请求；
五、驳回被告彭秋桂的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告陈晓燕负担；反诉受理费25元，由被告彭秋桂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后