江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1363号
上诉人（原审原告）：张欣荣，男，1973年2月5日生，汉族，江西省兴国县人，居民，江西省兴国县。
上诉人（原审原告）：张辉荣，男，1978年4月28日生，汉族，江西省兴国县人，居民，江西省兴国县。
委托诉讼代理人：李德佳，男，1949年11月3日生，汉族，住兴国县，系赣州经济技术开发区黄金街道办事处金岭路居民委员会推荐的诉讼代理人，系两上诉人共同的委托诉讼代理人。
被上诉人（原审被告）：刘昌群，男，1972年8月18日生，汉族，江西省兴国县人，居民，住所地兴国县，现住江西省兴国县。
被上诉人（原审被告）：高成生，女，1973年2月14日生，汉族，江西省兴国县人，农民，住江西省兴国县。
委托诉讼代理人：王仁俊，江西国兴律师事务所律师，系两被上诉人共同委托的诉讼代理人。
原审原告：李禄莲，女，1947年3月5日生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。
原审原告：张霞，女，1969年7月12日生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。
原审原告：张艳，女，1975年2月1日生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省赣州市章贡区。
上诉人张欣荣、张辉荣因与被上诉人刘昌群、高成生、原审原告李禄莲、张霞、张艳返还财产纠纷一案，不服兴国县人民法院（2016）赣0732民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人的上诉请求为：1、维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项；2、改判第三项，判决被上诉人返还猪栏一间给上诉人；3、改判第四项，判决被上诉人返还厨房给上诉人；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、原告诉求的是返还三间平房、一间猪栏、一间厨房的所有权，返还其他未建设的土地（空地及通路）使用权，理由是要求返还物是经批准建设的合法财产，在买卖合同中没有被约定出卖。该协议是集房屋买卖协议与保管协议于一体的协议。2、原审不依《协议书》约定的内容，去证明诉争物权出卖与否，是对处理涉案物权归属所依据的事实认定不清。3、判决原告支付6000元，没有事实依据。4、以“房地一体”原则为由，认定猪栏、平房被出卖，是对事实认定错误。5、认定刘昌群登记中的225.××7㎡包含了协议外的厨房，是认定事实错误。
被上诉人刘昌群答辩称：1、原审判决认定猪栏、厨房及平房三间系被上诉人所有，具有事实和法律依据。上诉人诉请返还缺乏事实和法律依据。2、一审原告的起诉违反了一事不再理原则，应驳回其起诉。3、原审判决判令被上诉人将三间平房返还给一审原告缺乏事实根据。
原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳的一审诉讼请求为：1、判决被告在判决生效后一个月内返还原告三间平房、一间猪栏及其他土地使用权；2、判决被告把占有协议外的张洪春所有的厨房返还原告；3、诉讼费由被告承担。
一审认定的事实：原告李禄莲与张洪春系夫妻关系。其他原告是李禄莲与张洪春的子女。现在，所有原告均是城镇户口。两被告是夫妻关系。被告高成生世居兴国县潋江镇和睦村红星组。被告刘昌群于1995年2月14日由泰和县迁入兴国县潋江镇和睦村红星组（农业户口），同年9月18日因升学又将户口迁出，现落户在兴国县××镇背街（城镇户口）。1973年，张洪春在部队当兵时，在兴国县潋江镇和睦村红星组建造本案所涉的主、附建（厨房是1974年建的）。后来，李禄莲随军。原告于1980年搬出涉案房屋。张洪春转业分配到兴国酒厂后，李禄莲夫妻就居住在兴国酒厂。本案所涉房屋先后租给张洪春的侄子及一谢姓人居住。1992年11月，张洪春对本案所涉房屋的土地使用权向五里亭乡人民政府（现已并入潋江镇人民政府）申请审批，申请面积为278.30㎡，包括主、附建共八间房屋，土地性质为集体。1992年12月1日，兴国县土地利用管理局向张洪春颁发集体土地使用证（地号2××232）。1993年6月，张洪春的申请获得兴国县人民政府批准。集体土地使用证登记的使用面积为1278.30㎡（但“1”字事后添加的迹象明显、2010年行政诉讼时原告提交的土地使用证载明的面积显示为“278.30㎡”），附图显示主建为五间（含猪栏），住房（含厨房）：长16.3m、宽11米；猪栏：长6m、宽3m；平房：长11.1m、宽6.2m。1997年元月1日，张洪春取得兴居字第1××8号房屋所有权证（原告张辉荣代领），登记的建筑面积为225.××7平方米（建筑结构为土木、层数为二层）。2000年7月26日，张洪春去世。2004年，被告借住原告涉案房屋。2004年12月30日，原告李禄莲以夫妻名义与被告刘昌群签订协议。协议的主要内容为：“甲方（李禄莲、张洪春）兹有房屋壹幢，座落于五里亭乡和睦村红星组，房屋所有权证号：兴房字第××号，土地证号：2××集建（12）字第0××32号，经双方协商同意，甲方自愿将房屋所有权与土地使用权出让于乙方（刘昌群），成交价为壹万零弍佰元整”（再审判决查明该协议是为规避交易税而提交用于房产登记机构备案用的）。张洪春的名字由李禄莲代签。同日，李禄莲提供其夫妻的身份证、户口簿、结婚证，与刘昌群一起到兴国县房地产管理局办理产权变更手续，将涉案房屋产权变更至刘昌群名下，证号为兴房权证（潋）字第××J7××1号。办理产权转移时，张洪春的上述房产证、土地使用证被兴国县房地产管理局收回。2005年1月9日，由王某执笔，张欣荣以两兄弟的名义，又与被告刘昌群签订《协议书》，其内容为：“房屋让售人：张欣荣、张辉荣（甲方），购房人：刘昌群（乙方），甲方已迁居县城，原有旧宅，不便管理，甲方全家商量，愿意将座落朱屋岭上土木结构房屋（二层）共计六间，让售给乙方，建筑面积按房产证为225.××7平方，另有附建物平房三间、猪栏壹间，四至均按自然界限及原有现状为准，各空地及通路均由乙方保管使用，共计价款为人民币贰万元正。此协议一式二份，甲乙双方各执一份，收存为据，自签订之日起生效”。张欣荣签名，且代替其弟张辉荣签名。被告刘昌群，执笔人王某，在场人张某（张洪春弟弟）、张洪发（张洪春弟弟）、谢庆迪（刘昌群母舅）均在协议上签名。当日，刘昌群曾在距离涉案房屋伍佰米左右的一家餐馆宴请李禄莲、张欣荣、张霞、上述在场人、执笔人、王红英等三名村干部及张屋、谢屋两姓的家庭代表。接着，被告刘昌群夫妇对涉案房屋进行修缮，主要是将厨房从土木结构改造成砖木结构。此时，潋江镇和睦村尚未开始征地、拆迁。20000元购房款已由原告张欣荣收取。2009年左右，和睦村开始征地、拆迁，现在已经规划至涉案房屋附近，涉案房屋的期待值飙升。2009年11月21日，原告张欣荣、张艳、张霞以被告刘昌群与李禄莲、张欣荣签订的房屋买卖合同无效为由向兴国县人民法院提起民事诉讼，但于同年12月15日自动撤诉。2009年底，五原告曾向兴国县房地产管理局申请撤销刘昌群的上述房产证。兴国县房地产管理局未及时处理。五原告遂于2010年4月19日向兴国县人民法院提起行政诉讼，要求撤销被告兴国县人民政府颁发的兴房权证（潋）字第××J7××1号房屋所有权证。同年7月13日，兴国县人民法院判决撤销。该判决已经生效且履行完毕。同年12月8日，被告刘昌群、高成生以房屋买卖合同纠纷为由向兴国县人民法院提起民事诉讼。11月18日，兴国县人民法院判决“原告刘昌群与被告张欣荣于2005年1月9日签订的房屋买卖合同（原兴房字××号买卖合同）有效”。本案原告不服，先后提起上诉和申请抗诉，赣州市中级人民法院先后判决“驳回上诉、维持原判”。2013年10月17日，被告刘昌群重新取得房产证，证号为兴房权证（潋）字第××J28××95号，登记的总层数为“二层”，建筑面积为“225.××7㎡”。其附记中记载：房屋结构为土木；该房为集体性质房产；共有权人高成生；此房系刘昌群由法律生效（文书）（证号：LJ7××1号、原证号为：LJ1398）名称变更而来。五原告仍不服，于2016年8月19日再次提起本案诉讼。经一审法院勘验，主建长12.5米、宽11.1米，为两层的土木结构房屋；厨房紧临主建，在主建的左侧，为一层的红砖结构建筑，长11.1米，宽3.45米；猪栏在厨房的左前方，为一层的土木结构建筑，长5.35米，宽3.75米；围墙围成的院子长32.2米、宽12.7米，没有大门，中间有一条宽2.8米、贯穿整个院子的大路（附近村民的出入通道）；三间平房在围墙外，距离围墙10米，为一层的土木结构建筑，长10.8米、宽6.3米。另查明，涉案房屋的土地性质一直都是集体土地。
一审法院认为：原、被告双方一致主张2009年元月9号签订的《协议书》有效，原告认为依照协议约定，猪栏、平房及其他土地的使用权应予返还，被告认为依照协议约定，本案所涉所有建筑物均已让售，不存在返还的问题。本案的争议焦点在于，一、猪栏、平房应否返还的问题。原告提供的证人张某，与原告存在利害关系，协议时不在现场，无法证明“附建”是否让售（转让）。从登记情况看，1992年12月，原告亲属张洪春对猪栏、平房及主建、厨房取得土地使用权，登记面积为276.30㎡，地号为2××232。1997年1月，张洪春取得1××8号房产证，登记的层数为两层，建筑面积为225.××7元。2004年12月30日，原告李禄莲（甲方）与被告刘昌群（乙方）签订《协议》，约定甲方将上述房屋所有权与土地使用权出让于乙方。办理变更登记时，张洪春的土地使用证与房产证均被兴国县房地产管理局收回。该协议虽经法院判决无效，但属张欣荣所签协议的基础。被告刘昌群现在持有的合法有效的LJ28××95号房产证载明，该证系“证号：LJ7××1号、原证号为：LJ1398名称变更而来”。LJ7××1号房产证载明的土地证号为“2××集建（12）字第060232号”。根据“房地一致”的原则，猪栏、平房已经一并出让，不存在返还的问题；从王某证言情况看，证人王某是协议的执笔人，是本案的关键证人。其在接受本院的调查时反映，猪栏、厨房、平房均已出卖给被告刘昌群。其虽未到庭作证但已年届八旬，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条第一款第（一）项之规定，属于《民事诉讼法》第七十条规定的“证人确有困难不能出庭”情形。且《协议》中“各空地及通路均由乙方（被告）保管使用”的约定，涉及可能有损潋江镇和睦村红星组全体村民利益的情形，原审法院在双方代理人在场的情况下对王某进行调查，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第（一）项的规定，应该认定其关于“房屋买卖”的证言合法有效，猪栏、平房不存在返还问题；另外，从常理及交易习惯看，协议时本案原告均迁居县城（或赣州），无“让售”（转让）主建而“保留”附建的理由，更不可能约定“保管使用”而不确定期限的理由。二、其他土地的使用权应否返还的问题。张洪春仅对“主建、厨房、猪栏及三间平房”所涉的土地取得过“土地使用权”。对协议中载明的“空地及通路”，张洪春从未取得过“土地使用权”。原告在本案中提供的“集体土地使用证”虽然载明“使用面积为1278.30㎡”，但是与该证附图所载的面积不相符，与其在行政诉讼中提交的“集体土地使用证”也出入相当大，且“1”字事后添加的迹象明显。根据法律规定，“空地及通路”的土地使用权归红星组全体村民所有，原、被告无权通过协议来处分。对原告的该部分诉请，不予审查和处理；三、厨房应否返还的问题。协议未写明让售（转让）厨房属实。但是厨房紧靠正屋，不管是张洪春的土地使用证还是刘昌群持有的房产证都是把“它”作为“主建”来登记的，且李禄莲在接受法院询问时也明确答复“（主建）是四间，最左边的那间是厨房”。厨房包括在刘昌群的225.××7㎡房产证登记面积中。如原告所言，正屋的占地面积仅179.3㎡，比登证面积少，建筑面积为358.6㎡，比登记面积多。原告要求被告返还厨房，无事实与法律依据。鉴于被告同意返还原告三间平房，予以准许。被告要求原告补偿6000元，符合本案与当地实际，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告刘昌群、高成生返还原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳本案所涉的三间平房；二、由原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳补偿被告刘昌群、高成生人民币6000元；三、驳回原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳要求被告刘昌群、高成生返还猪栏一间的诉讼请求；四、驳回原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳要求被告刘昌群、高成生返还厨房的诉讼请求。本案受理费550元，原告李禄莲、张欣荣、张辉荣、张霞、张艳已预交，由其自负。本案所涉执行内容，限在本判决书生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
二审审理中，上诉人向法庭提交赣州市中级人民法院（2013）赣中民一终字第144号、兴国县人民法院（2011）兴民二初字第852号民事判决书各一份，被上诉人质证认为，其真实性没有异议，但对其关联性有异议。本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审确认一审认定的事实。
二审另查明：1、1992年案涉房屋由张洪春报建时的《地籍调查表》宗地草图以及1992年张洪春的《集体土地建设用地使用证》附图载明，主建与附建（即三间平房）是截然分开的，主建中，猪栏与厨房通过一个对角相连。2、1997年张洪春的房屋所有权证存根（兴房字第××号）载明，1幢2层土木结构房屋，建筑面积为225.××7㎡。3、经刘昌群诉请过户，一、二审法院判决支持后，兴国县房屋登记部门所转移登记的刘昌群的房屋产权证载明，住宅，2层，土木结构，建筑面积225.××7㎡，该房产证的附图中并不包括与主建对角相连的猪栏。
本院认为：李禄莲等人原诉刘昌群案涉合同无效案，经一、二审、抗诉后再审均认定案涉合同有效。刘昌群诉请李禄莲等人的房屋过户诉讼也经一、二审判决支持，且已经履行完毕，房屋登记部门根据法院生效判决已经为刘昌群进行了过户登记。本案争议的问题是，案涉协议所约定的转让标的物所涵盖的范围以及能否判决返还的问题。本案中，双方均提供了一些证人证言，但这些证人证言之间存在矛盾之处。本案为房屋买卖合同，双方之间存在一份真实、合法的书面房屋买卖合同，合同内容的理解应以书面合同文本的文义解释为依据，而不能过于依赖案外的一些证人证言。
本院认为，案涉协议并不是一份纯粹的房屋买卖合同，还包含了一部分财产代管的内容。理由如下：首先，协议明确约定，“甲方愿意将座落在朱屋岑上土木结构房屋（二层）共计六间，让售给乙方，建筑面积按房产证为225.××7㎡”，该约定已经明确载明，所转让的标的物房屋为土木结构房屋（二层）共计六间，也就是房产证中所载明的225.××7㎡的房屋。而从张洪春原土地证及房产证的登记情况来看，其土地证中所登记的面积不仅有主建、以及与主建对角相连的一间猪栏，还有与主建道路相隔的附建即三间平房的土地使用权。而张洪春的房屋产权证中仅登记了主建即土木结构房屋（二层）共计六间面积225.××7㎡，并没有登记与该主建对角相连的一间猪栏。因此，诉争协议所约定的转让标的物实际上就是张洪春房产证所登记项下的房屋。实际上，经法院一、二审判决过户后，兴国县房产登记部门给刘昌群过户登记的权利也仅限于张洪春原房产权中登记的这些权利即主建中土木结构房屋（二层）六间面积225.××7㎡（包括属于主建一部分的厨房），并没有将与主建对角相连的该间猪栏以及道路相隔的该附建即三间平房也一并登记给刘昌群。其次，从土地证、房产证登记情况、现场照片、一审勘察情况以及当事人陈述来看，猪栏与主建对角相连，三间平房与主建中间有一条道路相隔，并不是相连在一起的。土地证登记的权利既包括主建，也包括与主建对角相连的猪栏，还包括道路相隔的三间平房。而房产证仅登记了主建土木结构房屋（二层）六间面积225.××7㎡（包括厨房），猪栏以及三间平房并没有进行房产证的登记。从这些情况来看，主建房屋（二层）六间面积225.××7㎡与猪栏、三间平房的权利是相分离的。房地一体原则是指转让房屋的，该房屋所占有范围内的土地一并转让，而占有范围内的土地一般是指房屋投影面积内的土地或者该房屋所分摊的土地面积。本案中，案涉猪栏、三间平房的土地使用权是可以与主建房屋所占土地相独立进行登记的土地使用权，并不是主建房屋所占土地范围内的土地，故猪栏、三间平房的土地使用权与主建房屋不适用房地一体原则，不能随着主建房屋的转让而当然地一并转让。第三，案涉合同签订的原由为“甲方已迁居县城，原有旧宅，不便管理”，这就为财产代管在本案中成为可能。协议约定“另有附建物平房三间、猪栏一间，四至均按自然界限及原有现状为准，各空地及通路均由乙方保管使用”。从协议文本的体例及内容来看，该部分内容应不属于转让的标的物范畴，而是由乙方代管的意思。由于甲方已不在该村居住，交由乙方代管也符合常理。
综上，案涉协议是房屋买卖合同兼带部分财产代管内容。虽然该财产代管内容没有约定代管期限，但并不违反法律禁止性规定，权利人可以随时要求返还。但是，返还的财产应当是合法的财产。本案中，附建物平房三间、猪栏一间，虽然没有进行房产登记，但进行了土地使用权的登记，也就是具有了合法的土地使用权，这些土地使用权也没有转移登记给刘昌群。而且，平房三间、猪栏一间目前均由刘昌群在使用，没有被拆除，具备返还的条件。故上诉人主张返还，本院予以支持。
对于该协议约定的由刘昌群使用的空地及通路问题。虽然这些空地及道路在案涉房屋旁边，使用房屋时必然要使用到这些空地及道路，但这种使用是一种日常使用，是作为房屋使用功能的一种延伸，并没有演生出对这些空地及道路的法律意义上的土地使用权。张洪春的《集体土地使用权证》也没有将这些空地及道路登记为张洪春的土地使用权人。故上诉人诉请将这些空地及道路返还，没有法律依据。
对于厨房的返还问题。首先，协议约定的保管内容中，并没有约定厨房由乙方保管。其次，从房屋过户前后的房产证登记内容来看，厨房本来就属于主建即土木结构房屋（二层）六间面积计225.××7㎡的内容。第三，上诉人称，经测量，除了厨房之外的其他主建部分已经达到或超过了225.××7㎡，故转让的标的物应当不包括该厨房。对此，本院认为，房屋登记的面积225.××7㎡是1997年进行房产登记时所登记的面积，当时并没有进行详细准确的测绘资料，与实际面积有所出入也属于正常。从本案来看，转让的标的物是原张洪春房产证登记的面积，这一点是确定的。至于登记面积与实际面积的差异，并不能成为否定转让标的物内容的依据。
此外，返还财产是财产代管人的当然义务，协议并没有约定该财产代管是有偿的，故一审判决上诉人及原审原告补偿被上诉人6000元没有法律依据。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。原审判决适用房地一体原则处理本案，属适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三百六十五条、第三百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持兴国县人民法院（2016）赣0732民初2496号民事判决第一、四项；
二、撤销兴国县人民法院（2016）赣0732民初2496号民事判决第二、三项；
三、由被上诉人刘昌群、高成生将占有的猪栏在本判决生效后30日内返还给上诉人张欣荣、张辉荣以及原审原告李禄莲、张霞、张艳。
四、驳回上诉人的其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，合计1100元，由上诉人负担550元，被上诉人负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 郑小兵
审判员 赖国东
审判员 王阿婷
二〇一七年六月十六日
书记员 钟 琳