重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初6743号原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区长江二路39号，统一社会信用代码91500103660883793Q。负责人桑子露，分公司执行负责人。委托代理人骆斌，男，1968年6月13日出生，汉族，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市渝中区。被告梁小娟，女，1964年9月2日出生，汉族，住重庆市南川区。被告郝明阳（同时系被告梁小娟的委托代理人），男，1963年10月2日出生，汉族，住重庆市南川区。原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司（以下简称中南物业重庆公司）与被告郝明阳、梁小娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁朗独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告中南物业重庆公司的委托代理人骆斌，被告郝明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业重庆公司诉称，成都中南物业服务有限公司系位于重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”小区的物业服务公司。原告系其分公司并对该小区进行物业服务。被告系该小区附18号5-31-4号的业主。从2010年7月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费用等费用，原告多次催收均遭到被告的拒绝。现请求判令：1、被告向原告支付自2010年7月1日起至2016年4月30日的物业服务费（每月物业服务费为58.09平方米1.1元/月/平方米）、公摊水电费532元（2010年7月1日起至2015年9月30日期间按照8元/月计算，2015年10月1日起至2016年4月30日期间按照4元/月计算）；2、本案受理费由被告负担。被告郝明阳、梁小娟辩称，涉案房屋系被告所有，被告于2010年1月入住，被告在南川工作，涉案房屋主要由被告的女儿居住使用。入住后被告一直按1.1元/月·平方米的标准按时交纳物业服务费，自2010年7月1日起被告未再交纳物管费。理由为，2010年，由于原告未尽到相应义务导致被告的房门锁头多次被人用胶水填塞，给被告带来经济损失及误工费、交通费损失。原告陈述的多次催收，是指将催收单张贴在门上，小区人员冗杂，被告从未见过催收单。被告未与原告签订过物业服务合同，前期物业服务合同已过期，2012年3月由小区业主选举成立了业委会，在相关部门登记备案，为合法的业委会。物管公司由成都中南物业服务有限公司变更为成都中南物业服务有限公司重庆分公司，未经过业委会的同意，单方变更了所有的管理人员。原告未与业委会签订物业服务合同。6栋电梯的维修，原告以业委会尚在成立之中未经业委会同意，即动用了大修基金。基于上述理由，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，重庆兰波房屋开发有限公司系重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”项目的开发商。2007年3月8日，重庆兰波房屋开发有限公司（甲方）与成都中南物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对座落于重庆渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”高层商住楼（建筑面积计224155.27平方米）实施前期物业管理服务。乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务费选择以下第1种方式。1、包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）。（1）住宅：1.10元/月·平方米。……。合同第八条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季季初第一个月前10日内履行交纳物管费的义务。合同第二十六条约定，合同期限为2年，自2007年3月8日起至2009年3月8日止。签约后，成都中南物业管理有限公司进驻“兰波·红城丽景”小区进行物业服务。2009年3月1日，双方又达成《前期物业服务合同》，该合同在物业服务内容、物业服务收费标准、业主应交纳物业费时间的约定与前述合同的约定相同。第二十六条约定，合同期限为3年，自2009年3月8日起至2012年3月8日止。原告为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。另查明，郝明阳、梁小娟系重庆市渝中区长江二路39号附18号5幢31-4#房屋（房屋建筑面积58.09㎡）的所有权人。在入住初期曾按照1.1元/月·平方米的标准向成都中南物业服务有限公司支付物业服务费及公摊水电费等费用，从2010年7月1日起未再支付上述费用。2016年3月20日，成都中南物业服务有限公司出具委托函，授权中南物业重庆公司收取“兰波·红城丽景”服务项目所有物业服务相关欠费，必要时提起诉讼。本案审理过程中，原告自愿将诉讼请求变更为：要求判令被告向原告支付从2014年5月1日起至2016年4月30日止共计24个月的物业服务费和公摊水电费，其中每月的物业服务费为63.9元（房屋建筑面积58.09㎡1.1元/月·平方米）；2014年5月1日起至2015年9月30日的公摊水电费计算标准为8元/月，2015年10月1日起至2016年4月30日的公摊水电费计算标准为4元/月。上述事实，有《前期物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》及发票、《电梯定期检验报告》、《保洁服务合同》、《消防设施保养合同》等以及当事人的陈述载卷，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆兰波房屋开发有限公司与成都中南物业管理有限公司签订的关于“兰波·红城丽景”物业服务的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，在合同有效期期间内对开发商、业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，由于“兰波·红城丽景”小区新的物业服务企业尚未被选聘，其后原告亦继续对该小区进行物业服务，由此，业主应参照物业服务合同的约定向物业服务公司支付相应的物业服务费用及其他相关费用。虽然原告不是前期物业服务合同签约一方，但原告作为该公司的分公司，且得到上级公司的授权，故原告提起诉讼维护其权益并无不当。原告主张的物业费按照1.1元/月·平方米计算收取，本院予以确认。原告主张2015年10月1日前的公摊水电费按照8元每月计算，2015年10月1日之后的公摊水电费按照4元每月收取，未超出每月据实分摊的金额，本院依法予以确认。原告自愿将诉讼请求变更为要求被告支付2014年5月1日起至2016年4月30日止的物业服务费和公摊水电费，系其对其民事诉讼权利的自由处分，符合法律规定，本院依法予以准许。综上所述，原告中南物业重庆公司诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告郝明阳、梁小娟于本判决生效后立即向原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司支付自2014年5月1日起至2016年4月30日的物业服务费（58.09平方米1.1元/平方米·月24个月）1533.6元及公摊水电费164元；本案受理费25元，由被告郝明阳、梁小娟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员  袁 朗二〇一六年八月十一日法官助理  艾志花书 记 员  李春涛