北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第14059号
原告（反诉被告）杨树文，男，1954年7月13日出生。
委托代理人杨志峥，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）周鹤伟，男，1962年1月20日出生。
委托代理人李永兰，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人胡瑜，女，1991年6月3日出生，北京市中银律师事务所职员。
原告（反诉被告）杨树文与被告（反诉原告）周鹤伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨树文之委托代理人杨志峥，周鹤伟之委托代理人李永兰、胡瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨树文诉称：我与周鹤伟于2009年11月12日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），我将自己所有的位于北京市朝阳区安苑东里x区x号楼x门x号房屋（以下简称x号房屋）出租给了周鹤伟，租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日，租金标准为每月2100元，半年一付。自2012年5月起，双方协商将租金标准提高到每月2800元。此后，双方一直按照这个标准履行。但到了2012年12月1日，周鹤伟未能按期支付下半年的租金，双方为此发生争执。2013年2月22日，我向周鹤伟发出了解除租赁合同的通知，周鹤伟于2013年4月7日将房屋交还给了我，但租金一直没付。故我诉至法院要求周鹤伟：1、按每月2800元的标准，支付2012年12月1日至2013年4月7日的租金11851元；2、支付拖欠的水费2113.2元、电费832元、卫生费120元、电话费80元、燃气费116.28元、有线电视费108元；3、重新购置机顶盒的费用600元；4、维修空调的费用345元。
周鹤伟答辩并反诉称：我与杨树文签订租赁合同时，约定租期5年，月租金2100元，租期内租金标准不变，并约定由我对x号房屋进行装修。合同签订后，杨树文将x号房屋交付给我，我花费21600元对房屋进行了装修。到了2011年底，杨树文提出将租金涨到每月2400元，为了避免矛盾，我按2400元支付；到了2012年5月，杨树文又将租金涨到了2800元，无奈之下，我只能按2800元的标准支付；到了2012年12月，杨树文又提出将租金涨到3600元至4000元，否则必须搬走。双方未能协商一致，杨树文拒绝接收租金并对我进行谩骂。无奈之下，我在2013年3月31日搬离了x号房屋，在2013年4月2、3号的时候，我的会计把钥匙交给了杨树文。我认为杨树文在租期内多次提高租金，其已构成违约，且按照2100元的租金标准，我只差1.14个月的租金没付。机顶盒在我手中，我同意返还给杨树文。水、电、燃气以及电话费我们同意支付，卫生费应该包括在租金之内，不应该另行支付。我从未使用过x号房屋的空调，不清楚空调的好坏，故我不同意承担空调维修费。同时，因杨树文违约在先，按照合同的约定其应该赔偿我全部装修费。此外，我搬离x号房屋后，另租住房一处，其租金标准比原租金标准要高，给我方造成了租金损失。故我提出反诉，要求杨树文：1、赔偿装修费21600元；2、赔偿2013年3月10日至2014年11月30日租金差价损失3万元。
杨树文针对反诉辩称：我与周鹤伟解除租赁合同，原因是周鹤伟没有按期支付租金，周鹤伟构成违约，其认为我方违约在先，根本不成立。x号房屋交付给周鹤伟后，其并未对房屋进行过装修，即便装修过，也没有经过我们的同意，且其自2009年使用房屋至今，也不应该主张全部装修费用，应按照使用年限折减。对于租金损失，因租金标准受租赁地点、房屋状况等很多因素影响，故其要求我方承担没有依据。综上，我不同意周鹤伟的反诉请求。
经审理查明：2009年11月12日，杨树文与周鹤伟签订房屋租赁合同，杨树文将x号房屋出租给周鹤伟，建筑面积56.52平方米，租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日，月租金2100元，租金每半年支付一次。双方在合同中约定：周鹤伟在租赁期限内所用的水、电、煤气、电话、电视费，由周鹤伟按实际使用量按单交费；租赁期内，杨树文不得无故收回房屋，如杨树文中途要求收回房屋，周鹤伟可以拒绝；杨树文若无故且未征得周鹤伟同意，收回房屋，则按违约论，杨树文应交纳一个月的房租作为违约金并补偿周鹤伟新装饰费用。合同签订后，杨树文将x号房屋交付给了周鹤伟。2012年5月，杨树文将租金标准提高到了每月2800元，周鹤伟按此租金标准支付了截止2012年11月30日的租金。
2013年2月21日，杨树文向周鹤伟发出解除合同通知书，内容为：“我本人与你在2009年11月12日签订租赁合同一份，以合同约定由我本人将北京市朝阳区安苑东里x区x号楼x门x号房屋出租给你，租赁期限自2009年12月1日起至2014年11月30日止，租金为每月2100元，后经双方协商后变更为每月2800元。现因你拖欠我2012年12月1日之后的租金未付，已属于严重违约，所以在你接到本通知后，立即解除该租赁合同。对于将房屋交回我本人等事宜，请你与我进行接洽协商”。2013年4月初，周鹤伟搬离了x号房屋，周鹤伟称其于2013年4月2日或3日将钥匙交付给了杨树文，杨树文则坚称周鹤伟于2013年4月7日收到钥匙。双方未签署书面交接记录，周鹤伟亦未能就交房时间进一步举证。
对于搬离x号房屋的原因。杨树文称周鹤伟拖欠租金导致。周鹤伟则称，因杨树文再次提出涨租，双方未能协商一致，杨树文遂拒绝接收下期租金，并要求周鹤伟搬家所致。对于周鹤伟的陈述，其向本院提供了杨树文的短信记录以及电话录音，上述短信记录及录音均表明：杨树文以自己承租的房屋租金上涨为由，而向周鹤伟提出每月租金增加至3500元的要求，周鹤伟拒绝，杨树文遂要求周鹤伟搬家，并拒绝接收下一期租金。此外，在电话录音中，杨树文认可周鹤伟对房屋进行过装修的事实，但对装修费金额，杨树文不认可。对于双方在租赁合同中约定的“补偿周鹤伟新装饰费用”，周鹤伟认为系其在2009年时装修x号房屋的全部花费，杨树文则认为应计算装修的折旧费用。对于2009年时的装修费用，周鹤伟请北京安泰祥和装饰工程公司的负责人张永江到×，该证人表示其曾于2009年对x号房屋的门、窗、地板、橱柜、卫生间以及墙面进行过装修，装修费用21600元，由周鹤伟支付。杨树文对此不予认可。庭审中，杨树文表示x号房屋已于2013年5月另租他人，租客已对房屋进行了重新装修。
周鹤伟搬离x号房屋后，杨树文承担了周鹤伟居住期间发生的电费2113.2元、水费832元、电话费80元、燃气费116.28元。杨树文称周鹤伟还应支付卫生费以及新购置机顶盒的费用，但杨树文未能提供正式票据。周鹤伟表示同意返还电视机顶盒一个。杨树文称x号房屋的空调损坏，并出具2013年4月15日的维修费收据一份，载明金额为345元。周鹤伟既不认可空调系其损坏的事实，亦不认可费用单据的真实性。
周鹤伟反诉要求杨树文赔偿租金差价损失。为此，周鹤伟向本院提交了其与案外人王爱子于2013年3月10日签订的房屋租赁合同。根据该上述合同，周鹤伟承租王爱子位于北京市海淀区四季青瀚河园小区2栋1单元502号房屋一处，建筑面积70平方米，月租金3500元，租期5年，租金每半年支付一次。杨树文对此不予认可。
以上事实，有双方当事人陈述，租赁合同以及电话录音等在案佐证。
本院认为：杨树文与周鹤伟签订的租赁合同，依法成立、合法有效，杨树文应该遵守。
根据已查明的事实，因杨树文在2012年年底提出涨租，双方未能协商一致，导致双方发生纠纷，杨树文拒绝接收租金，并要求周鹤伟腾房，形成本次诉讼。但双方在租赁合同中明确已约定，杨树文未征得周鹤伟同意而收回房屋的，应做违约论。因此，杨树文已构成违约，其应承担违约责任。
现周鹤伟反诉要求杨树文赔偿装修款。对于“新装饰费用”如何理解，双方存在争议，周鹤伟认为该费用指的是2009年装修时的全部花费，而杨树文则认为应计算折旧。本院认为，双方对合同条款的含义存在争议，本院应按照通常理解确定。考虑到x号房屋在装修后已使用了一段时间，本着公平的原则，“新装饰费用”应理解为装修的残值，应考虑装修的折旧。对于装修费用，周鹤伟已请证人到×，且根据杨树文录音，亦可印证周鹤伟在2009年装修x号房屋的事实存在。现x号房屋已被杨树文出租他人，租客已对x号房屋重新进行了装修，房屋装修现状已发生了改变。已无法对装修残值进行评估、考察。考虑杨树文收回房屋的行为已构成违约，本着公平原则，本院认定杨树文所陈述的装修费用金额属实。本院将据此，酌情确定装修费赔偿金额。
对于杨树文主张的租金。本院认为，虽然杨树文构成违约，但周鹤伟仍应支付其居住期间的租金，而周鹤伟仅支付了截止2012年11月30日的租金，剩余租金未再交纳。故杨树文主张租金的请求，予法有据。对于租金标准，因双方已于2012年5月将租金标准变更为2800元，且周鹤伟已按该标准实际履行，故本院将以2800元作为月租金的计算标准。对于租金计算的截止日期，应以杨树文实际向杨树文交还房屋的日期为准。现双方对交还房屋的日期存在争议，而双方又未签订书面的交接记录，且周鹤伟未能对其交付房屋钥匙的时间提供充分证据加以证明，故本院以杨树文认可的交房时间为准。
对于房屋水、电、燃气、电话费以及燃气费，因周鹤伟同意支付，杨树文亦提供了相应的单据，故本院予以支持。对于卫生费，因双方在合同中并未做出明确约定，且杨树文未能就此提供正式单据，故本院不予支持。对于空调维修费，因空调的维修发生在周鹤伟向杨树文交付房屋钥匙之后，且并无证据证明周鹤伟在使用房屋的过程中损坏空调的事实存在，故本院对该项费用不予支持。对于机顶盒购置的费用，因杨树文未能提供购买机顶盒的费用单据，而周鹤伟又同意返还，故本院不支持杨树文要求赔偿的诉讼请求。对于有线电视费，因周鹤伟未能提供相应的交费票据，而该费用又必然发生，故本院支持杨树文的该项请求。
对于房屋租金的差价损失问题。本院认为：因杨树文的违约行为导致周鹤伟另行租赁房屋，导致其租房成本增加。而增加的费用系周鹤伟必然发生的损失，故周鹤伟要求杨树文赔偿其上述损失，予法有据。但考虑到两处房屋的位置、面积存在差异，故本院酌情确定租金损失的金额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条以及第一百一十四条的规定，判决如下：
一、周鹤伟于本判决书生效之日起十日内给付杨树文二〇一二年十二月一日至二〇一三年四月七日的房屋租金一万一千八百五十一元。
二、周鹤伟于本判决书生效之日起十日内支付杨树文电费二千一百一十三元二角、水费八百三十二元、电话费八十元、燃气费一百一十六元二角八分以及有线电视费一百零八元。
三、周鹤伟于本判决书生效之日起十日内返还杨树文有限电视机顶盒一个。
四、杨树文于本判决书生效之日起十日内赔偿周鹤伟装修损失五千元。
五、杨树文于本判决书生效之日起十日内赔偿租金损失一万元。
六、驳回杨树文的其他诉讼请求。
七、驳回周鹤伟的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费204元，由杨树文负担27元（已交纳），由周鹤伟负担177元（于本判决书生效后十日内交纳）。反诉案件受理费1090元，由周鹤伟负担915元（已交纳196元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由杨树文负担175元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 穆 兰
审判员 张 莉
审判员 宋培海
二〇一三年十一月十五日
书记员 孙茜倩