浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第724号
原告：象山海云大酒店有限公司。
法定代表人：潘代玉。
委托代理人：陈建民。
委托代理人：郑台。
被告：林明高。
委托代理人：章国锋。
第三人：林朱成。
委托代理人：韩松岳。
第三人：林玲素。
原告象山海云大酒店有限公司（以下简称海云大酒店公司）为与被告林明高、第三人林朱成、林玲素房屋租赁合同纠纷一案，于2013年5月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员王云奖适用简易程序，于2013年6月4日公开开庭进行了审理，原、被告各自的委托代理人陈建民、章国锋到庭参加诉讼。该次庭审后，被告与原告各自申请追加林朱成、林玲素为本案第三人，本院经审查予以准许，并依法通知两第三人参加本案诉讼。本院于2013年7月25日再次公开开庭审理本案，原告委托代理人陈建民、李华定，被告委托代理人章国锋、第三人林朱成到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并组成合议庭于2013年10月21日第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建民、郑台（自该次庭审起原告委托代理人李华定变更为郑台），被告委托代理人章国锋，第三人林朱成及其委托代理人韩松岳到庭参加诉讼，第三人林朱成申请的证人赵杰到庭作证陈述。第三人林玲素经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案于2013年10月9日经批准延长审限6个月，现已审理终结。
原告海云大酒店公司起诉称：2011年11月13日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定原告将坐落在象山县丹西街道象山港路118号第一层最南第二间街面房及第二层、第三层房屋（第二间街面房内的洗手间除外）出租给被告，协议书还约定了租金及支付方式、违约金等内容，后被告实际使用了上述承租的房屋（以下简称案涉房屋）。被告按约应在2012年10月16日前预付半年租金294000元，但其至今仍拖欠该笔租金及截止2013年2月底的水电费36299.55元。另外，被告未经原告同意，擅自改变承租房屋用途，将足浴改为浴场，导致楼下永和豆浆及福建名饺房屋漏水而影响正常营业。鉴于被告逾期付款等违约情况，原告多次告知被告缴纳到期租金等费用，但被告以种种理由拒付。
基上，原告海云大酒店公司认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》依法有效，被告向原告承租房屋，理应按约支付租金及水电费，故诉请法院判决：一、依法解除2011年11月13日原、被告签订的《房屋租赁协议书》；二、被告限期将承租的全部房屋交付原告；三、被告支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的原告房租294000元，水、电费36299.55元（暂算至2013年2月28日，以后租金与水、电费计算到被告实际退房之日止）；四、被告承担约定的逾期付款违约金176400元。
为证明其诉称事实，原告向本院提供如下证据：
1.原、被告于2011年11月13日签订的《房屋租赁协议书》与象山县公路运输有限责任公司（以下简称公路运输公司）于2013年5月2日出具的证明各一份，拟证明被告向原告承租房屋及约定租金、水电费和违约金的事实；
2.律师函一份，拟证明原告向被告主张权利的事实；
3.2011年11月2日《房屋租赁协议书》一份，拟证明公路运输公司同意将本案讼争的部分房屋由郑台转租给潘代玉和郑台从2011年11月2日起丧失对房屋再次转租等权利的事实；
4.2013年6月19日公路运输公司出具的证明一份，拟证明被告在第一次开庭时提交的郑台与林朱成、蒋善权于2012年12月16日签订的合同当中公路运输公司签字盖章不属实；
5.记账凭证十组，拟证明被告向原告支付水电费、租金的事实；
6.电子照片一组（照片内容为工商档案袋中的文件），拟证明第三人林玲素与原告海云大酒店公司之间的合同是复印件的事实。
被告林明高答辩称：原告诉称和事实明显不符。2011年11月13日，被告受让承租店铺后与原告签订《房屋租赁协议书》属实；2011年12月6日，因被告另有发展，将承租店铺转让给第三人林玲素，由原告与第三人林玲素签订《房屋租赁协议书》，并由原告提供一份其与房东签订的《房屋租赁协议书》交给林玲素办理工商营业执照，林玲素凭上述两份协议书于2011年12月9日获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”（以下简称大汉足浴休闲会所）营业执照。2012年9月15日，第三人林玲素与林朱成签订《转让协议》一份，将店铺转让给林朱成。2012年12月20日，林朱成等持其与原告签订并征得房东同意转租的《房屋租赁协议书》向工商部门申请营业执照，于2013年2月1日获批。2012年12月19日曾因车站东出口护栏等通行问题，原告出具委托书授权第三人林朱成与房东公路运输公司协商，水电费由第三人林朱成支付、店铺由第三人林朱成实际经营的事实确凿且相邻经营户及房东周知。后因原告单方强行断电、断水致第三人林朱成无法继续经营，才导致发生纠纷。
基上，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》至2011年12月6日已解除，自2012年9月15日起，原告与第三人林朱成之间形成新的租赁合同关系，且至今诉争房屋的实际承租人、使用人、经营人均是第三人林朱成，故林明高不是适格被告，请求依法驳回原告的起诉，并保留追究原告滥用诉权导致被告经济和信誉损失法律责任的权利。
为证明上述辩称主张成立，被告向本院提供如下证据：
1.林玲素的工商档案材料一份，拟证明被告的主体资格及诉争房屋于2011年12月6日转让给第三人林玲素，原、被告之间的租赁合同终止，第三人林玲素将店铺转让给第三人林朱成，并于2012年10月30日注销的事实；
2.转让协议一份，拟证明第三人林玲素将店铺于2012年9月15日转让给第三人林朱成的事实；
3.第三人林朱成的工商档案材料一份，拟证明原告与第三人林朱成重新签订租赁合同，并征得房东同意，至今仍在经营的事实；
4.委托书及收款收据（均为复印件）各一份，拟证明原告与第三人林朱成之间存在房屋租赁合同关系的事实；
5.汇款凭证一份，拟证明被告2011年11月15日支付第一笔房租30万元，后转让给第三人林玲素、第三人林玲素又转让给第三人林朱成，没有付过其他房租的事实；
6.异业联盟合作协议书一份，拟证明原告确实与第三人林玲素签订过合同的事实；
7.汇款凭证一份，拟证明水、电费是由第三人林玲素支付给原告以及原告提供的财务凭证不完整的事实。
第三人林朱成陈述并反诉称：1.其系与本案有直接权利义务关系的当事人。案涉房屋已由被告林明高转租给本第三人，房租费用、水电费等由本第三人承担，房屋转租时已告知原告，原告对此无异议，并继续收取由本第三人交付的租金、水电费。由此可见，现本案房屋租赁关系实际在原告和本第三人之间发生，与被告林明高无关。2.原告出租给本第三人的房屋无法正常使用，致使合同目的不能实现，依法应予解除。本第三人承租案涉房屋时，房屋南北面人行道都没有架设护栏栏杆，等到第三人装修完毕开业经营时，房屋南北面人行道都被房屋所有人公路运输公司架设的护栏拦住。案涉房屋的出入门路被拦住，第三人的足浴休闲会所因此根本无法正常营业。第三人曾为此与原告多次协商，但原告消极应对，只答应出具一份委托书，让第三人与房屋所有人协商解决。第三人也曾努力过，但与房屋所有人协商不成。2012年12月、2013年3月，原告多次擅自切断水、电，使第三人遭受巨大损失。3.原告应赔偿本第三人相应损失。由于原告出租的房屋无法经营，已造成第三人装修等重大损失，本案纠纷是由于原告提供的房屋不能正常使用造成的，故原告不仅无权要求第三人交付租金，还应依法赔偿第三人的损失。故诉请判决：一、解除第三人林朱成与原告海云大酒店公司之间的租赁合同法律关系；二、原告海云大酒店公司赔偿案涉房屋装修等损失4361098元；三、原告海云大酒店公司赔偿第三人林朱成营业损失2250000（自2012年12月20日店面被拦算起至2013年3月15日关门时止，按平均每天损失5000元计算）、赔偿预期可得利益损失（自2013年3月15日被迫关门时算起，暂算至2013年9月15日止，按盈利8000元／天计算，以后计算至付清赔款之日止）。
第三人林朱成为证明上述陈述事实与反诉主张，向本院提供如下证据：
1.水、电费收款收据复印件一份，拟证明案涉房屋实际由第三人林朱成实际承租的事实；
2.委托书一份，拟证明原告对于被告将房屋转租给第三人林朱成的事实完全知情并同意的事实；
3.照片一组，拟证明被告承租的房屋由于封道改造（安装护栏栏杆）而难以维持正常经营，因而第三人找原告协调，原告出具委托书让第三人自行解决的事实；
4.申请证人赵某到庭作证陈述：证人先后在“大汉足浴店”及大汉足浴休闲会所做服务员，自2011年6月上班至2012年6月足浴店关门、林朱成装修浴场时离岗，2012年12月浴场开业后重新上班，在“大汉足浴店”上班的工资由林明高发、浴场上班后工资由林朱成发放，护栏对大汉足浴休闲会所（浴场）经营影响较大，以至于其他多人工资未发放、水电费也交不起，证人知道被告与林玲素之间的父女关系，林玲素在店里日常管理，但不知林玲素系足浴店的业主等情况。
第三人林玲素陈述称：2011年12月6日，因本第三人父亲即本案被告林明高在外承接工程无暇管理“大汉足浴店”，本第三人当时待业在家，征得原告海云大酒店公司同意，就将涉案的店铺转让给本第三人，直接由本第三人重新与原告签订《房屋租赁协议书》，并由原告提供一份原告与房东签订的《房屋租赁协议书》交本第三人办理工商执照。2011年12月9日，经工商审查，本第三人获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”营业执照。经营初期，因本第三人无经营管理经验，遂聘请第三人林朱成进行管理。由于营业利润微薄，本第三人与第三人林朱成协商于2012年9月15日签订《转让协议》一份，将店铺股权及一切债权债务全部转让给林朱成。自《转让协议》签订后，涉案店铺由林朱成独自经营，与本第三人无关。原告同意该转让并与第三人林朱成重新签订《房屋租赁协议书》后协助第三人林朱成办理了工商登记，第三人林朱成经营期间与原告发生纠纷，与其无关，其并非适格的当事人（第三人）。
第三人林玲素未向本院提供抗辩证据。
上述证据经当事人质证，本院认证如下：
对原告提供的证1，被告质证对双方曾于2011年11月13日签订的租赁协议书无异议，但认为该协议书双方已于同年12月6日解除，此后原告与第三人林玲素签订了内容一样的协议书，被告与此后的租赁等事实无关，被告对公路运输公司的证明不知情；第三人林朱成质证对该份协议无异议，但后来原告与林玲素签订了一份租赁协议，其还向原告方股东出具过一份欠条；本院对该份租赁协议书予以认证并采为定案证据，对公路运输公司的证明本身的真实性予以认证，对该组证据的证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对原告提供的证2，被告质证收到过该函，且与发函律师联系过，第三人林朱成质证对该律师函不知情，本院对该证的真实性予以认证；
对原告提供的证3，被告质证对该协议有异议，其与工商部门备存的协议内容不一致，该协议书注明经出租人同意可以转租，且其与原告2011年11月13日签订房屋租赁协议时对该份协议书不知情，无论租赁协议由谁经手，加盖有原告方公章，都代表原告；第三人林朱成质证对该协议不知情；本院将结合其他证据对该证予以综合认证；
对原告提供的证4，被告质证对该证的来源和真实性无法确认，该证属于证人证言，需出庭作证方可作为事实依据，被告提供的房屋租赁协议调取自国家机关存档的档案，其证明力高于与原告有特殊关系的公路运输公司事后出具的证明，第三人林朱成质证认可原告与林玲素签订过内容一致的房屋租赁协议，本院将结合其他证据对该证予以综合认证；
对原告提供的证5，被告质证认为该证不完整，原告没有提供2012年7月至10月对其不利的记账凭证，记账凭证记载的所有付款人都是“大汉足浴”，说明水电费都是本案的第三人林朱成支付的，2012年7月、8月、9月的收款收据中记载的付款人虽是林明高，但系原告自己记载，与事实不符，第三人林朱成质证认为2012年7月、8月、9月的水电费实际由其支付，本院将结合其他证据对该证予以综合认证；
对原告提供的证6，被告质证认为工商部门盖章的文件效力高于原告提供的公路运输公司的证明等其他证据，第三人林朱成质证认为不管是复印件还是原件，去工商部门办理营业执照时的合同由原告提供，其只是按工商部门要求签字、办手续，因被告与两第三人未向本院提供办理该用于申办营业执照时房屋租赁合同的原件，本院对该证本身的真实性及原告与林玲素之间的房屋租赁合同系复印件予以认证，对被告等的质证意见将结合本院调查及其他证据予以综合认证；
对被告提供的证1，原告质证对被告主体资格无异议，对林玲素经营的大汉足浴休闲会所的工商档案材料的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，认为林玲素与原、被告无法律上的关联，租赁协议系复印件，虽然盖有工商部门的专用章，但该份租赁协议在工商部门存档的也是复印件，该份租赁协议与原告向法庭提供的2011年11月2日公路运输公司同意郑台将本案争议的房屋转租给潘代玉及同年11月13日的协议自相矛盾，被告在答辩状中已经认可原、被告签订过租赁协议，按照法律规定该认可可以作为认定事实的依据。原告与林玲素于2011年11月13日签订的房屋租赁合同是虚假的，只是将原告与被告签订的协议中被告的名字和身份证号覆盖后复印的，上面林玲素的名字很明显是涂改过的，请求法庭到丹城工商所档案室查看，第三人林朱成质证无异议，本院对该证本身的真实性予以认证，对其证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证2，原告质证对真实性、关联性均有异议，第三人林朱成质证无异议，本院对该证将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证3，原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，其从未认可过林朱成为实际承租人，经手人郑台表示签名并非其本人所签，他从未与林朱成签订过协议书，即使是郑台本人所签也是无效的，因为当时郑台已无权签订转租转让协议，被告提供的协议复印件中公路运输有限公司的公章“象山县”的“县”和五角星应该是留有一毫米的空隙，而被告提供的是成直线的，经原告比对该公章是假的，要求本院到丹城工商所调取原件进行鉴定，第三人林朱成质证无异议，本院对该证本身的真实性予以认证，对其证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证4，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，第三人林朱成质证无异议，因第三人林朱成提供了该证的原件，本院对该证的真实性予以认证，对其关联性等将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证5，原告质证认可收到第一笔房租30万元，但对其证明目的有异议，第三人林朱成质证无异议，本院对该证的真实性予以认证，对其关联性等将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证6，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，第三人林朱成质证无异议，本院对该证将结合其他证据予以综合认证；
对被告提供的证7，原告质证不认可林玲素以自己名义向余秀云和原告支付水电费，林玲素应当系受被告委托支付水电费，第三人林朱成质证无异议，本院对该证的真实性予以认证，对其关联性与证明目的将结合其他证据予以综合认证；
对第三人林朱成提供的证1，原告质证认为收款收据上载明缴费主体系大汉足浴而非林朱成，被告质证无异议，本院对该证的真实性予以认证，对证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对第三人林朱成提供的证2，原告质证对真实性无异议，但认为系应被告林明高的要求才委托第三人的，被告质证无异议，本院对该证的真实性予以认证，对证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对第三人林朱成提供的证3，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原来是封闭的，栏杆虽至今未拆掉，但现在已经开了口子，道路已经通了，被告质证无异议，本院对该证的真实性予以认证，对证明目的等将结合其他证据予以综合认证；
对第三人林朱成提供的证4，原、被告均对证人有发问，但未发表质证意见，本院对证人证言将结合其他证据予以综合认证。
本案审理期间，本院向宁波市工商行政管理局象山分局（丹城工商所）、象山县环境保护局、象山县卫生监督所及房东公路运输公司等处调查第三人林玲素、林朱成用于经营“大汉足浴休闲会所”的案涉房屋相关的租赁协议系原件抑或复印件等情况。从前三单位存档的资料看：租赁协议书与原告提供的证6（U盘中的照片一组）一致，均系复印件；2010年5月陈海军以个人名义通过拍卖的形式获得房东公路运输公司7000余平方米房屋的租赁权后，当天便将案涉房屋转租给胡卫国用于经营足浴茶座等；2011年5月3日，象山工商部门同意胡卫国申请预先核准的个体工商户名称为“象山丹城大汉足浴店”，名称保留期限至2011年11月2日止；2011年5月16日，象山县环保局批复同意“象山丹城大汉足浴店（业主为胡卫国）”一楼经营餐饮服务项目；后第三人林玲素于2011年12月9日获批“大汉足浴休闲会所”个体工商户营业执照，后因该个体工商户字号名称等转让给第三人林朱成，第三人林玲素经营的“大汉足浴休闲会所”自2012年10月30日起注销；2012年12月，蒋善权以大汉足浴休闲会所负责人名义向象山县卫生局、环保局申办卫生许可及洗浴、足浴项目环保许可。后蒋善权将“大汉足浴休闲会所”转让给第三人林朱成，2013年1月，第三人林朱成取得案涉（租赁）房屋作为经营场所（浙象环许2013第1号文件批复的洗浴、足浴服务项目经营面积为一楼、二楼、三楼共1780平方米）的环评和卫生许可，并于2013年2月1日重新申领大汉足浴休闲会所营业执照。案涉房东公路运输公司仅同意将案涉房屋先后于2011年4月20日、2011年11月2日分别由陈海军转租给郑台、再由郑台转租给潘代玉（根据协议潘代玉经房东同意可以转租），对原告等未经其同意转租给被告等人以及第三人林朱成与原告所签租房协议（复印件）上批注同意转租并盖章等事实不知情。
根据对证据的认证、各方当事人的诉辩主张及庭审陈述等情况，本院综合认定本案的基本事实如下：
原、被告于2011年11月13日就案涉房屋签订租赁协议书一份，约定原告将坐落在象山港路118号第一层最南第二间街面房及第二层、第三层房屋（按现状为准，其中第二间街面房内的洗手间除外）出租给被告，协议书还约定了租赁期限自2011年11月15日至2020年5月14日，租赁房屋的用途仅限于足疗及相关的娱乐项目，改变用途需经原告同意，不得以任何形式转租否则视为违约，第一年租金56万元、以后每年递增5%，合同生效付半年房租28万元，同时支付租赁押金5万元（期满归还），以后在每年4月16日、10月16日前各付半年房租，以及原陈海军与胡卫国签订的有关房屋租赁协议同时终止、以本协议书为准，提前终止需双方签订书面合同、各方违约需向对方支付年租金30%的违约金、被告逾期支付租金原告有权每日按月租金的5%加收损失赔偿金，在协议签订前原告已将房屋交付被告使用等内容。被告签订该租赁协议前已使用案涉房屋从事足疗等相关经营活动，签约后于2011年11月15日向原告支付租金30万元。
2011年12月6日，第三人林玲素向工商部门提供承租人郑台与房东公路运输公司、转租人陈海军于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议书》（复印件上加盖原告公章）一份，以及原告与第三人林玲素签订的除承租人由被告变更为林玲素外其他内容（含落款时间为2011年11月13日）与原、被告签订的《房屋租赁协议书》完全一致的《房屋租赁协议书》复印件一份（作为申办大汉足浴休闲会所工商营业执照时的营业场所证明）等申请材料，于2011年12月9日获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”的个体工商户营业执照。第三人林玲素的“个体工商户情况（注销）”记载：经第三人林玲素同意，“大汉足浴休闲会所”的个体工商户字号名称转让给第三人林朱成，第三人林玲素作为负责人的“大汉足浴休闲会所”个体工商户自2012年10月30日起注销。
2012年12月20日，第三人林朱成等再次向工商部门提供承租人郑台与房东公路运输公司、转租人陈海军于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议书》（复印件上无原告印章）一份，以及原告与第三人林朱成、案外人蒋善权签订的《房屋租赁协议书》复印件一份（除承租人及落款时间外其他内容与原、被告之间于2011年11月13日签订的房屋租赁协议基本一致，作为申办大汉足浴休闲会所工商营业执照时的营业场所证明，第三人林朱成、案外人蒋善权及第三人林朱成方的经手人张海亚均在该两份租房协议书复印件上签名保证提供的资料“复印件与原件无误”或“真实可靠”）等申请材料，2013年2月1日，第三人林朱成获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”的个体工商户营业执照。
2012年下半年第三人林朱成使用案涉租赁房屋、重新装修以开设“大汉足浴休闲会所”（浴场）期间，房东公路运输公司等因故在案涉租赁房屋东首的车站东出口通道装设护栏栏杆以防出租车等车辆随意停靠、通行，对“大汉足浴休闲会所”（浴场）的经营造成一定影响。2012年12月19日，原告向第三人林朱成出具委托书一份，特别授权其与房东公路运输公司商处案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏、出租车停泊通行等影响“大汉足浴休闲会所”（浴场）经营的相关问题，未果。2013年3月6日，原告委托浙江象港律师事务所向被告发送催讨拖欠房租等内容的律师函一份，未果。
另查明，根据本案原告的法定代表人潘代玉与房东公路运输公司及郑台于2011年11月2日签订的房屋租赁协议，潘代玉经房东同意可以将案涉房屋等转租，本案原告以公司名义将案涉房屋出（转）租给被告，虽未经房东公路运输公司同意，但其追认原告公司的行为，表示原告与被告之间的房屋租赁协议合法有效。原、被告及第三人林朱成提供的2011年12月至2013年2月期间原告收取水、电费的相关收（汇）款凭证记载的付款人绝大多数系“大汉足浴休闲会所”，仅有2012年4月的收款凭证明确记载付款人系被告林明高（2012年6月、7月水、电费的付款人不明）；且2012年4月后的半年房租及此后已付水电费基本上由“大汉足浴休闲会所”业主向原告支付。
再查明，本案审理期间，案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏等虽未恢复至“大汉足浴休闲会所”2012年重新装修前的原状，但已开设有部分口子。“大汉足浴休闲会所”在该部分出入口开设前因故已歇业，原告与第三人林朱成均当庭同意解除案涉房屋的租赁关系（被告表示已提前解除），第三人林朱成在保留要求原告赔偿相关损失等权利的前提下愿意承担案涉房屋拖欠的房租。
又查明，本案审理期间第三人林玲素、案外人张海亚等16人因与第三人林朱成经营的“象山丹城大汉足浴休闲会所”发生追索劳动报酬的劳动争议，向象山县劳动人事仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2013年8月28日作出象劳仲案字（2013）第485号仲裁裁决书，该生效裁决书认定第三人林玲素及案外人张海亚均系第三人林朱成方的管理人员，象山丹城大汉足浴休闲会所应支付拖欠第三人林玲素等15人2012年9月至2013年3月期间的工资56000余元。本案审理期间案外人张海亚因与第三人林朱成合伙经营大汉足浴休闲会所发生纠纷，向本院起诉林朱成返还投资款，本院于2013年8月23日作出（2013）甬象商初字第786号民事判决书，认定第三人林朱成与张海亚等5人合伙经营大汉足浴休闲会所等事实，现该判决已生效。
本院认为，原告法定代表人潘代玉追认原告出租房屋给被告的行为，原告具有诉讼主体资格，原、被告之间的案涉房屋租赁协议依法有效。被告辩称其与原告之间关于案涉房屋的租赁协议已于2011年12月6日提前解除，第三人林朱成当庭表示同意解除与原告之间的案涉房屋租赁协议，二者均同意解除案涉房屋租赁关系、将房屋交还原告，原告请求解除案涉房屋租赁协议的要求，应予准许。本案原告与被告林明高签订房屋租赁协议、后被告林明高将案涉房屋交由“大汉足浴休闲会所”（实际业主为第三人林朱成）实际使用（原告对此未提出异议，且在当庭质证中也认为第三人林玲素与原、被告无法律上的关联，可视为原告对第三人林玲素放弃主张相关权利），不违反法律法规的强制性规定。本案的争议焦点有二：一、案涉房屋拖欠的房租与水电费的支付主体；二、被告或第三人林朱成应否承担逾期付款违约金。
关于争点一，从原、被告之间的法律关系看，原、被告双方曾于2011年11月13日就案涉房屋签订租赁协议，该协议约定提前终止协议需双方签订书面合同及原告签约前已将案涉租赁房屋交付被告使用等内容。被告事实上也提前使用案涉房屋从事经营活动，并于2011年11月15日向原告支付房租30万元。因此，除非双方按约定提前书面终止该协议，2011年11月后实际发生的大部分水电费（被告第一期半年房租应为28万元，实际支付30万元，尚有2万元可用于支付水电费）以及2012年4月16日后需提前半年预付的各期房租均应由被告支付。本案中，第三人林玲素因申办“大汉足浴休闲会所”个体工商户营业执照需要经营场所证明，向工商部门提交了其与原告签订的一份内容甚至落款时间均与原、被告于2011年11月13日签订的租赁协议一致的房屋租赁协议复印件（工商部门存档的该协议复印件上注明“仅供办理营业执照使用”），原告还在其与房东等于2011年4月20日签订的同意转租房屋的协议复印件上加盖原告印章、确认；2011年12月“大汉足浴休闲会所”获批后，案涉房屋即由“大汉足浴休闲会所”一直经营、使用，此后半年的房租及水电费等也基本上以该会所的名义支付，原告提供的大部分记账凭证也载明付款人系该会所；且第三人林朱成等如未获原告等房屋出租人同意，即投巨资对案涉房屋重新装修以申办大汉足浴休闲会所（包括申请浴场的卫生、环保许可和营业执照），有违常理；2012年12月19日，原告向第三人林朱成出具委托书特别授权其与房东公路运输公司商处案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏影响经营相关问题。该系列行为表明原、被告之间的房屋租赁关系并未按约定解除，同时也表明原告明知或应当知道案涉租赁房屋的实际使用人自2011年12月6日起已从被告林明高先后变更为“大汉足浴休闲会所”业主林玲素与林朱成。
从原告与第三人林朱成之间的关系看，“大汉足浴休闲会所”虽系第三人经营的个体工商户，但其登记的业主等资料对外亦具有公示效力，在无相反证据推翻的情况下，法院应予尊重。该会所在原告诉请支付房租的期间系第三人林朱成等在经营使用，目前该会所虽因故已歇业，但因各方尚未就案涉租赁房屋的交付达成协议并实际交割，案涉租赁房屋的实际占用人仍为“大汉足浴休闲会所”业主第三人林朱成，第三人林朱成应当向原告支付其自实际占用案涉房屋之日至实际腾退之日期间的使用费。原告虽诉请由被告向其支付拖欠的房租并交还案涉租赁房屋，但庭后法院释明时表示由法院依法处理，可以同时接受由承租人被告林明高或第三人林朱成交还案涉租赁房屋及租金与使用费；现第三人林朱成虽要求原告赔偿其相关损失（经本院释明，其已同意另行处理），但仍当庭表示愿意支付原告诉请的房租及使用费，并同意将案涉房屋交还原告。第三人林朱成的上述庭审陈述及此前向原告支付房租（实为使用费）、水电费等的行为，实为自愿为被告向原告承担案涉原、被告之间房屋租赁协议项下的相关义务，不损害原告、被告及第三人林朱成（使用他人房屋通常应当支付对价）三方的利益，三方均无异议，且不违反法律法规的相关规定，本院予以尊重。
本案中，原、被告未就提前终止租赁协议达成书面文件，被告将案涉租赁房屋交付第三人林朱成实际使用以开设、重新装修、经营“大汉足浴休闲会所”后，原、被告双方均未就2011年12月第三人林玲素申办该会所前及此后房租、水电费情况进行结算与安排，原告知道实际使用人变更情况后，也未提出异议。因此，从原、被告之间房屋租赁合同的相对性，以及案涉租赁房屋的实际使用人第三人林朱成实际按约定标准支付房租、水电费并当庭表示原告诉请的房租与水电费可以由其承担、房屋可以交还原告等情况看，被告和第三人林朱成作为案涉房屋的承租人与实际使用人，应当及时将租赁房屋交还原告，并按约共同向原告支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的房租
294000元、截止2013年2月28日拖欠的水电费36299.55元，以及按约定标准支付至实际腾房之日止的房租与2013年3月后实际发生的水电费。当然，原、被告及第三人林朱成均未提供2013年3月后案涉租赁房屋实际发生的水电费金额，或用水、用电量与计价标准，对原告的该部分请求本院难以支持，各方可以另行处理。
关于争点二，基上分析，本院认定原告与第三人林朱成就案涉房屋之间的关系为房屋实际使用关系。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条的规定，第三人林朱成作为实际使用人应当参照相关标准向房屋提供者支付使用费，房屋提供者也应当保证所提供房屋符合使用人的要求和特定目的。审理中，第三人林朱成以原告提供的房屋因道路不通畅、无法正常使用和营业，其与原告签约的目的无法实现为由，要求解除租赁协议，并反诉要求原告赔偿其装修及营业损失，经本院释明，第三人林朱成同意反诉部分另行处理，故本案对反诉部分不作处理。原告要求本院对第三人林朱成申办营业执照时的房屋租赁协议复印件上公路运输公司的公章委托鉴定机构进行鉴定，因案涉房屋的实际使用人可以确定而无此必要，本院不予准许。
原告主张被告等逾期支付房租应按约定承担违约金，但从本案实际情况看，一方面，因案涉租赁房屋周围道路与停车场所的环境发生较大变化，致使第三人林朱成使用案涉租赁房屋经营足浴等娱乐项目的目的受较大影响，在与原告及房东公路运输公司协商恢复原状未果的情况下，第三人林朱成逾期支付房租或使用费，存在该相关抗辩事由。另一方面，原、被告之间的租赁协议至今仍未超出约定期限，如原、被告与第三人各方均按协议履行，原告亦仅能取得房租收益，且原告未举证证明在房租之外其还存在其他可预期的利益损失，因而对原告关于租赁协议有效期内的房租及解除后参照房租标准支付使用费的请求获支持的情况下，本院对原告的该违约金请求不予支持。虽然第三人林玲素系“大汉足浴休闲会所”最先登记的业主，但鉴于第三人林朱成自认在该个体工商户登记前其与被告林明高已使用案涉房屋拼股经营足浴等项目、原告诉请的房租等主要发生在第三人林朱成经营期间，且原告当庭表示其与第三人林玲素之间不存在法律上的关联等情况，第三人林玲素依法可不对原告诉请的房租等承担相关责任。本案第三人林玲素经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告象山海云大酒店有限公司与被告林明高于2011年11月13日签订的《房屋租赁协议书》；
二、第三人林朱成在本判决生效后十日内将实际使用（占用）的坐落于象山县丹西街道象山港路118号第一层最南第二间街面房及第二层、第三层房屋（按现状为准，其中第二间街面房内的洗手间除外）腾空并交还原告象山海云大酒店有限公司，被告林明高协助第三人林朱成向原告履行该项腾空、交还上述租赁房屋的义务；
三、被告林明高与第三人林朱成在本判决生效后十日内共同向原告象山海云大酒店有限公司支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的房租或房屋使用费294000元及截止2013年2月28日拖欠的水电费36299.55元；
四、被告林明高与第三人林朱成在本判决生效后十日内共同向原告象山海云大酒店有限公司支付自2013年5月15日至本判决确定给付之日止的房租或房屋使用费，其中2013年11月14日之前的房租或房屋使用费以2012年度房租56万元基础上递增5%即294000元，2013年11月15日之后的房租或房屋使用费按2013年度的房租基础上递增5%即61.74万元按日计算至本判决确定给付之日止；
五、驳回原告象山海云大酒店有限公司对被告林明高、第三人林玲素、第三人林朱成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8867元，由原告象山海云大酒店有限公司承担2612.5元，被告林明高与第三人林朱成共同承担6254.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：574903946010901，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 王云奖
代理审判员 李 光
人民陪审员 孙根花
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 赖芒芒