贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民再字第16号
抗诉机关贵州省人民检察院。
申诉人（案外人）王波，男，1973年3月10日生，汉族。
委托代理人周晨、万祝佳，懿村律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）滕金莲，女，1957年9月5日出生。
委托代理人李锋，贵州邦宇律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）铜仁兴宇房地产开发有限公司。
法定代表人张龙德，男，该公司经理。
滕金莲与铜仁兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）因商品房买卖合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院（原铜仁市人民法院）于二0一0年十月二十五日作出（2010）铜民初字第663号民事判决。兴宇公司不服，向本院提起上诉。本院于二0一一年三月九日作出（2011）铜中民终字第73号民事判决。案外人王波以原判认定事实错误为由，向贵州省人民检察院提出申诉。贵州省人民检察院于二0一三年三月四日以黔检民抗（2013）21号民事抗诉书，向贵州省高级人民法院提出抗诉。贵州省高级人民法院于二0一三年四月十七日作出（2013）黔高民抗字第23号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。贵州省铜仁市人民检察院指派检察院彭某出庭履行职务。申诉人王波及其委托代理人周晨、被申诉人滕金莲的委托代理人李锋、兴宇公司法定代表人张龙德到庭参加诉讼。被申诉人滕金莲经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
2010年9月10日，一审原告滕金莲起诉到铜仁市碧江区人民法院称：2004年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告以273180元购买被告开发的＊＊＊＊商住楼第＊＊＊底层靠附中＊号门面。合同签订后，原告分期付款交清了所有房款，被告也于2009年将该门面房交付原告使用，但被告迟迟未给原告办理房产证。原告特起诉请求法院责令被告协助办理房产证。
被告兴宇公司答辩称：原告诉称不是事实，原、被告之间不是商品房买卖合同关系，系借贷关系。被告因向原告借款290000元，作为还款保证，双方签订了商品房买卖合同。而且，被告已向原告偿还了本金220000元，利息15500元。
铜仁市碧江区人民法院一审查明，2004年11月16日，被告兴宇公司与原告滕金莲签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：滕金莲购买兴宇公司开发的“＊＊＊＊”商住楼第＊＊＊幢底层靠附中＊号门面，用途为营业房，面积45.53平方米；单价6000元，总金额273180元；付款方式为分期付款，即第一期首付人民币80000元，以后每月支付人民币40000元；房屋交付时间：2005年4月30日。合同签订后，原告按约付清了房款，截至2006年11月18日止，被告共计出具收到滕金莲购门面款的收据7张，总金额290000元。2009年2月，原告搬进争议房屋使用至今。原告要求被告办理房屋产权手续，被告拒绝，为此，原告诉至法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；责令被告协助办理房屋产权证。
铜仁市碧江区人民法院一审认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照执行。原告按约付清了房款，被告理应按约履行协助原告办理房屋产权证的义务，原告要求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定；被告辩称双方系借贷关系，而非商品房买卖合同关系的证据不足，不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，遂判决：一、滕金莲与铜仁兴宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、在本判决生效之日起三十日内，铜仁兴宇房地产开发有限公司协助滕金莲办理房屋产权证。案件受理费100元，由铜仁兴宇房地产开发有限公司承担。
兴宇公司不服一审判决，向本院提起上诉称，我公司与滕金莲之间不存在商品房买卖合同关系，该合同系无效合同，实际双方为借贷关系的担保。请求撤销原判，改判驳回对方的诉讼请求并承担一、二审诉讼费。
本院二审确认了一审认定的案件事实。
本院二审根据与一审同样的理由作出维持一审判决的裁判。
贵州省人民检察院抗诉认为，1、对于同一个门面，案外人王波与滕金莲都与兴宇公司签订了《商品房买卖合同》，但王波已付清了房款并进行了备案登记。王波与兴宇公司签订的合同合法有效。滕金莲与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》真实性有待核实。2、滕金莲与兴宇公司签订合同时，兴宇公司尚未取得商品房预售许可证及划拨土地使用权转让批准文件，兴宇公司与滕金莲签订的合同未办理备案登记。因此，该合同签订的真实时间不是2004年11月16日；其次，该合同约定价款与兴宇公司开具的收据金额不相符。只有通过启动再审才能查明案件事实，实现申诉人的合法权利。
本院再审过程中，案外人王波称，1、王波在2009年7月3日已将争议门面房进行了备案登记，并已付清购房款，争议的门面房购买人应为王波。2、2004年兴宇公司将争议门面出售给滕金莲时，按照2003年兴宇公司与铜仁地区＊＊＊产品厂签订的《联合开发合同》的约定，当时该门面还属于铜仁地区＊＊＊产品厂，兴宇公司属于无权处分；兴宇公司在向滕金莲售房时还没有取得商品房预售资格。3、滕金莲与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》实质是掩盖滕金莲的高利贷行为，不具有真实性。请求撤销一、二审判决。
王波在再审中提供的证据有：
1、《联合开发合同书》一份，证明2003年6月，＊＊＊道附中旁＊＊＊号门面还属于铜仁地区＊＊＊产品厂，不属于兴宇公司。
2、兴宇公司的《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，证明兴宇公司取得预售许可、规划许可、施工许可的时间均为2005年。
3、兴宇公司出具的《说明》及《证明》，证实其与滕金莲是借贷而不是房屋买卖关系，其与王波签订的是《商品房买卖合同》。
4、王波与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》，证明签订合同及交房的时间为2006年9月22日。
5、王波付房款20万元的收据2张。
6、铜仁市房地产交易中心出具的《情况说明》，证明＊＊＊＊小区第＊栋第＊层第＊＊＊号门面于2009年备案登记，登记人为王波。
经本院再审查明，原判决认定的案件事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，民事合同是平等主体的当事人之间根据自愿原则签订的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合法有效的合同受法律保护。本案滕金莲与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定了房屋价款、付款方式、交付期限、违约责任等合同内容，该合同是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定。滕金莲已按合同约定交清了房款，并对房屋进行了有效占有使用。滕金莲与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。对于抗诉机关及案外人王波提出，滕金莲与兴宇公司签订的合同是以买卖合同掩盖借贷关系的实质，不具有真实性的抗诉及申诉意见，抗诉机关与王波均没有提供证据证明其主张，本院不予采信。对于抗诉机关及王波提出，兴宇公司在2004年尚未取得商品房预售资格，也未取得商品房建设的相关许可证，兴宇公司与滕金莲签订合同的时间不真实的抗诉及申诉理由。经查，被申诉人兴宇公司法定代表人张龙德在再审庭审中承认，2004年其虽未正式取得相关许可证，但政府的批文已经下发，其与滕金莲签订合同的时间确实是2004年。对于兴宇公司在尚未取得商品房预售许可资格时与滕金莲签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，兴宇公司虽然在与滕金莲签订合同时尚未取得商品房预售资格，但其在滕金莲起诉前已经取得预售资格，其与滕金莲签订的《商品房买卖合同》应属有效。王波在2006年与兴宇公司针对同一门面签订的《商品房买卖合同》，签订合同的时间与交房时间均为2006年9月22日，即能够及时交付的现房买卖，王波从签订合同之日，现房无法交付使用时就应该知道其权利被侵害，多年来却没有主张权利。对于兴宇公司的一房二卖行为，滕金莲与兴宇公司签订合同在先，并已实际占有使用，王波与兴宇公司签订合同在后，且多年没有主张权利，现其要求撤销一、二审判决没有事实及法律依据。王波提供的备案登记证明，一是其没有提供备案登记的原始记录，该证明不具有证据的有效性，二是即使备案登记属实，也不能对抗购买在先的滕金莲的商品房买卖行为。故王波要求撤销一、二审判决的理由不能成立，抗诉机关的抗诉理由亦不能成立，本院均不予支持。综上，原判决认定案件事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院二0一一年三月九日（2011）铜中民终字第73号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 敖天德
审判员 田 芳
审判员 张红芳
二〇一三年九月十六日
书记员 田维旭