重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01726号
上诉人（原审被告、反诉原告）党潇含。
委托代理人李潇，四川精济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴启祥。
委托代理人邓光辉，重庆大江律师事务所律师。
上诉人党潇含与被上诉人吴启祥房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月25日作出（2013）沙法民初字第04512号民事判决，上诉人党潇含对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月24日对本案进行了询问。上诉人党潇含及其委托代理人李潇，被上诉人吴启祥的委托代理人邓光辉到庭参加了询问。本案现已审理终结。
吴启祥在一审中诉称，2010年6月，原告和被告双方签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于沙坪坝区XX路176号附2号门面转租给被告，每月租金36667元，并约定若出现国家改造或拆迁房屋等因素，甲方有权提前终止合同等。”后因政府拆迁，通知被告交房未果。在此期间被告党潇含从2012年12月5日起未支付原告所使用门面期间租金。请求依法判令1、被告支付原告从2012年12月5日起至2013年4月30日止，每月36667元房租181091元。2、被告立即将所承租的沙区XX路176号附3号门面交还给原告。审理中，经法院释明该合同为无效合同，遂要求一项请求依法确认转租合同无效；相关租金为租金损失及占用费。放弃原第二项请求。
党潇含在一审中辩称，认为原告和被告之间的租赁合同，基于原告与南海公司的租房合同已经解除，原告丧失了向被告收取租金和占用费的权利。请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告和被告之间签订的房屋租赁合同是合法成立，基于原告的租赁权因为和房东业主的租房合同已经解除，所以原告因此丧失了收取租金或者占用费的权利。
反诉原告党潇含在一审中诉称，2010年5月14日，被反诉人与重庆市南海（下称南海公司）签订了房屋租赁合同（下称租房合同），约定被反诉人承租南海公司所属位于重庆市沙坪坝区XX路176号临街层1-4号门面，租赁期六年。2010年9月29日，被反诉人未经南海公司允许，与反诉人签订租赁合同，擅自将上述房屋中的二号门面租赁给反诉人，租期三年，租金为36667元，支付方式为每半年支付一次；首次租金应于合同签订之日支付：除租金外反诉人还需支付房屋风险金40000元。该租赁合同应为无效合同。租赁合同签订后，反诉人如约向被反诉人支付了保证金及并支付租金至2012年12月5日。2012年9月20日，反诉人因拆迁方知南海公司并未允许被反诉人转租且被反诉人与南海公司已于2012年8月20日解除了他们之间的租房合同。请求依法确认双方签定的租房合同为无效合同，并判令被反诉返还反诉人支付的从2012年9月1日起至2012年12月5日止租金114889.93元和房屋风险金40000元。
反诉被告吴启祥在一审中辩称，他们认可2013年5月23日才将门面返还给南海公司，在此期间该门面的占用费理应由反诉原告支付给我们，应此要求返还租金11余万元，应当驳回。房屋风险金实际上是该门面的保证金，在合同终止后理应退给反诉原告，一直都坚持的原则。从去年6月4日以后反诉原告少交了11000元的租金。
一审法院经审理查明，沙坪坝区北XX路176、176-1、178、180、182、184号属于重庆铁路南海运输有限责任公司所有。2007年11月18日，重庆铁路南海运输有限责任公司更名为重庆市南海贸易发展有限责任公司。
2010年5月4日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定有，租赁标的物沙坪坝北XX路176号临街层门面第一、二、三、四号，面积约460㎡；租期2010年5月25日起至2016年5月24日止；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不准转租他人经营，如确需转租经营，乙方必须以书面形式报告甲方，经甲方同意后，乙方必须如实将其转租的合同原件报甲方备案，否则甲方有权终止本合同，并按乙方违约处理；租赁期满，合同自行终止。乙方投入的装饰、装修，不得损坏、撤出，应无偿交给甲方（可移动设备由乙方自行处理），且乙方不得提出任何经济补（赔）偿要求；自本合同签订之日起，按本合同执行。双方认定于2010年3月4日所签订的（XX路176号临街层门面第三、四号）房屋租赁合同，同时作废，并由甲方收回原合同原件。
2010年9月29日，党潇含（乙方）与吴启祥（甲方）签订房屋租赁合同。合同记载有，“一、甲方同意将位于沙坪坝区火车北站176号平街2号门市合计133平方米出租给乙方经营使用。二、租赁期限，租金及付款方式。1、乙方租用甲方房屋期限为3年，即2010年6月5日起至2013年6月4日止。2、乙方租用甲方房屋的租金为每月36667元，年租金440000元先缴款后进场。3、租金采取按半年支付，提前15日支付半年租金，即乙方在签订合同时支付前半年租金共计220000元。三、租赁期间乙方的权利。l、乙方在合同签订前，交纳4万元人民币给甲方作为风险金（风险金不计利息）。2、乙方不得擅自改变房屋主体结构，如因乙方擅自改变房屋结构致房屋损坏以及造成损失，由乙方完全负责赔偿。3、乙方可以按自己的用途对其租房进行装饰，但必须事先征得甲方同意。12、在合同期满后，乙方将其门面交由甲方时，必须完善清洁、除渣及在合同期间产生的所有费用，方才退还其风险金。八、若出现国家改造或撤建房屋等因素，甲方有权提前终止合同，并提前15天通知乙方；房屋租金按实际使用天数计算。”此外，双方还对其他共计9条进行了约定。原告按约支付了风险金4万元。
2012年6月8日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订补充协议。协议记载，“甲乙双方于2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区北XX路176号临街层第一、第二、第三、第四号共约460平方米门面。现因该租赁门面可能面临拆迁和乙方需对三号门面（火车站往八中方向第三个门上，面积约133平方米）进行简单装修问题，双方特达成如下补充协议：一、乙方必须严格执行主合同约定，如有转租必须先征得甲方书面同意，并向甲方提供相应的转租合同原件用以备案。二、基于政府部门对该片区的产权冻结等拆迁的前期政府行为，双方同意，原则上乙方及甲方同意的次承租人不得对承租门面进行装修，因经营原因确需进行装修时，应该由乙方提前报送简要的装修方案经甲方审核同意，如因拆迁造成乙方及经甲方同意的次承租人的装修损失全部由其自行承担，但乙方或实际承租人可以取得拆迁人经评估确定的装修残值。三、如遇拆迁，自拆迁公告发布之日起，甲乙双方所订立的《房屋租赁合同》即自行终止，乙方及甲方同意的次承租人必须在政府部门发布的拆迁公告规定的搬迁期限内向甲方交还承租房屋，无论何种原因逾期未迁出的，乙方都应承担违约责任，由乙方按租金标准的三倍赔偿甲方逾期还房损失，在逾期还房期间，甲方不提供乙方所租门面的水、电供应。四、乙方承诺，拆迁时除取得评估机构所评估的装修补偿外，不对甲方或拆迁人提出任何赔偿请求。”
2012年8月20日，重庆市南海贸易发展有限责任公司（甲方）与吴启祥（乙方）签订解除合同协议。协议记载，“甲乙双方于2003年10月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定从2003年12月20日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区天陈路17号南海大楼平街一楼（除宾馆大堂总台和配电室外）、负一楼共二层商业用房。2010年5月14日签订了《房屋租赁合同》，并于2012年6月8日签订了《补充协议》，合同约定从2010年5月25日起由乙方承租甲方位于沙坪坝区XX路176号商住楼平街一楼l、2、3、4号门面商业用房，该合同履行至今。现政府通知对该租赁房屋进行拆迁，为了顺应政府的拆迁，经甲乙双方协商一致，达成如下解约协议：
一、双方同意解除2003年10月20日签订的《房屋租赁合同》和2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月8日签订的《补充协议》，从签订本协议之日起上述合同全部解除，2012年8月31日前双方据实结算房屋租金。2012年9月1日-2012年9月20日免除乙方租金。
二、乙方在解约后应自觉到税务部门完结相关税费、结清对外欠款及支付劳工费用并完结与次承租人的一切手续，在2012年9月20日17：00前结清水、电等费用，并搬出承租房屋，其间不得损坏房屋的装饰及结构，经甲方验收合格后进行交接，乙方凭保证金收据原件到甲方领退租房保证金。
三、乙方交还租赁房屋后5个工作日以内，甲方支付乙方提前解约补偿费用共计156万元，大写：壹佰伍拾陆万元整（存入乙方提供的银行账号内），此费用包含双方协商的：装修补偿费、搬迁费、提前搬迁奖励费、天然气安装费等全部费用；乙方确认，以上解约补偿费用为双方协商的结果，甲方补偿本条所列费用后，即独立对外取得拆迁补偿，适用费额及补偿金额与乙方无关，乙方不能另行向拆迁部门或甲方提出任何关于拆迁补偿的要求。四、乙方同意在取得天然气补偿费后，乙方在天陈路l7号安装的天然气（代码2026240）归甲方所有，乙方积极配合甲方在2012年9月20日前完善过户手续。八、甲乙双方承诺：对本协议内容保密，任何一方对外透露本协议信息造成对方工作被动或经济损失，透露信息一方愿承担一切责任，并赔偿因信息透露给对方造成的经济损失。”
2012年8月15日，重庆沙坪坝火车站综合改造开发建设工程指挥部向拆迁区域印发关于启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作的通知，明确表明定于2012年8月启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作，确保10月30日前开工建设本项目站改工程。
2012年8月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司书面通知吴启祥，上级要求我司所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵单位吴启强租赁的我司物业：天陈路17号南海大楼平街一楼、负一楼和吴启祥租赁的我司物业：XX路176号（南海商住楼）临街层一、二、三、四号门面属此次拆迁范围，请贵单位于2012年8月25日前来我司协商办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕，在此期间请贵单位保护好租赁房屋并不得故意毁损添附物。2012年9月20日17时后，我司将对此次拆迁范围内属于我司的所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。2012年8月21日，党潇含知晓此通知内容。
2012年9月17日，吴启祥向重庆市南海贸易发展有限责任公司作出书面承诺，“吴启祥于2012年9月17日请求南海公司支付部份提前解约补偿费壹佰万元整，用于我方各商业租赁门面按期搬迁撤离，并郑重作出如下承诺：我方各商业租赁门面严格按照双方于2012年8月20日签定的《解除合同协议》之约定，确保沙坪坝区天陈路17号平街一楼、负一楼共二层商业用房及沙坪坝区XX路176号商住楼平街1、2、3、4号商业用房按期搬迁撤出，撤离期限如下：
①沙坪坝区天陈路17号平街一楼、负一楼共二层商业用房停水停电执行时间申请延后至2012年9月21日早上7：00时止。我方并保证于7：00时开始搬迁撤出。②沙坪坝区XX路176号商住楼平街l、2、3、4号商业用房，停水停电执行时间为：2012年9月20日17：00时。”
2012年9月17日，重庆市南海贸易发展有限责任公司依前述协议向吴启祥支付约定拆迁费等费用1百万元。
2012年9月17日，吴启祥向包括党潇含在内的各租户发出通知，“接重庆市南海贸易发展有限责任公司通知，将我方位于重庆市沙坪坝区XX路176号、天陈路17号物业进行拆迁，重庆市南海贸易发展有限责任公司要求我方所有物业必须于2012年9月20日前全部搬迁完毕。贵方租赁的物业XX路176号、天陈路17号属此次拆迁范围。请贵方于2012年9月20日前来我方办理合同解除事宜及结算租金，并于2012年9月20日前搬迁完毕。重庆市南海贸易发展有限责任公司于2012年9月20日17日后，对我处租赁所有物业停止供水供电，逾期不搬迁者，一切后果自负。”
现原告提起诉讼。审理中查明，党潇含已支付给吴启祥至2012年12月5日止前的全部租金。
2013年5月24日，党潇含与重庆市南海贸易发展有限责任公司达成协议，党潇含因此将涉案门面于当日交还重庆市南海贸易发展有限责任公司；重庆市南海贸易发展有限责任公司如约补偿党潇含房屋装修93105元；党潇含与重庆市南海贸易发展有限责任公司亦如约结清2012年9月1日至10月8日的水电欠费7151元。此外，当事双方还有互不追究相关责任的条款。
重庆铁路运输法院在审理重庆市南海贸易发展有限责任公司诉吴启祥、杨杰、党潇含房屋租赁合同纠纷一案中，重庆市南海贸易发展有限责任公司撤回对杨杰、党潇含诉讼后，该院于2013年5月30日作出的（2013）重铁民初字第29号民事判决确认有，“原告南海公司与被告吴启祥签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，该协议合法、有效。在合同履行中，重庆市政府与成都铁路局会议决定对沙坪坝站改造在2012年10月开工，并将所属集体经济企业（南海公司系成都铁路局下属集体经济企业）整体纳入成都铁路局统一补偿，成都铁路局抓紧开展相关工作，确保路地双方于8月上旬正式签订补偿协议并启动站改工程征地拆迁工作。同时，重庆沙坪坝火车站综合改造开发建设工程指挥部也向原告南海公司发出《关于启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作通知》要求“2012年8月启动沙坪坝站区铁路房屋拆迁工作”。原告依据重庆市政府和成都铁路局的要求和与被告吴启祥签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，签订《解除合同协议》。协议的解除也符合我国《合同法》第九十三条规定，合法、有效。且9月17日，吴启祥向原告承诺在9月20日前返还房屋，并提前领取了装修补偿款和搬迁费100万元，被告吴启祥理应依约履行返还房屋义务。被告吴启祥将租赁房屋转租给了党潇含，属转租合同，被告吴启祥在约定的时间内未归还房屋，原告直接与次承租人联系，要求其返还房屋，并向其说明补偿情况，符合我国《物权法》三十四条物权保护的相关规定。合同解除不影响原告南海公司要求被告承担违约责任的权利的行使。原告南海公司依《补充协议》要求被告吴启祥承担违约责任符合法律规定。在《解除合同协议》第五条的约定属对搬迁补偿费的补充约定，是对如果未按《解除合同协议》约定时间搬出，原告对搬迁补偿费的处理和强制搬出费用承担的约定，与补充协议的违约责任并无冲突。故被告吴启祥认为不应按《补充协议》约定承担违约责任的主张不予支持。被告吴启祥未按协议和承诺时间返还房屋，原告南海公司为保护其合法权利，根据我国《物权法》的规定，起诉次承租入党潇含，请求返还房屋，并与其达成庭外和解协议，符合法律规定。被告吴启祥与次承租人之间的纠纷属另一法律关系，其以原告已起诉次承租人为由，要求免除承担违约责任的理由不能成立。根据我国《合同法》第一百一十四条之规定，依双方《补充协议》第三条“被告吴启祥逾期末归还房屋，按租金标准的三倍赔偿原告南海公司逾期还房损失”承担违约金。按双方签订的《房屋租赁合同》和《解除合同协议》计算，应为每日2343.68元，并从2012年9月21日起计算至2013年5月23日止。”该判决还确认“被告吴启祥于本判决书生效后十日内支付原告重庆市南海贸易发展有限公司违约金（按每日2723.04元的标准计算，从2012年9月21日起计算至2013年5月23日止）。”
一审法院认为，在当事双方的租赁关系中，必涉及到双方签订的合同效力。一审法院根据事实结合发生法律效力的（2012）沙法民初字第10257号民事判决书，释明1、由于吴启祥出租的房屋来源于南海贸易公司，双方所订，合同中明确约定不得转租，如需转租必须经甲方书面同意并如实将转租合同原件报备案。而吴启祥没有相关证据证明按上述程序处理转租事宜。2、吴启祥与南海公司在合同解除时再次强调按上述程序处理，吴启祥未声明有转租。3、有关拆迁补偿费用吴启祥独占领取，并承诺搬迁时间，未声明有转租。原告在一审法院释明后主张无效。被告亦接受理由，主张无效。故一审法院确认原被告签订的房屋租赁合同无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
从本案事实上可知，党潇含已支付给吴启祥至2012年12月5日止前的全部房屋占有使用费，且2013年5月24日，被告与重庆市南海贸易发展有限责任公司达成协议，因此将涉案门面于当日交还重庆市南海贸易发展有限责任公司，故对于原告要求被告支付2012年12月5日至2013年4月30日止的占用费损失，予以支持。计算方式为440000元÷365天×146天=176000元。亦基于此理由，党潇含提出的反诉要求退还租金请求，不予支持。
房屋租赁合同无效，双方设置的风险金应予退还。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认吴启祥与党潇含2010年9月29日签订的房屋租赁合同无效。二、由被告党潇含赔偿原告吴启祥2012年12月5日至2013年4月30日止的占用费损失176000元。限于本判决发生法律效力后立即付清。三、驳回原告吴启祥的其他诉讼请求。四、反诉被告吴启祥返还反诉原告党潇含风险金40000元。限于本判决发生法律效力后立即付清。五、驳回反诉原告党潇含的其他诉讼请求。案件受理费5620元（吴启祥已预交1961元，党潇含预交1698元），由吴启祥负担800元。党潇含负担4820元，限于本判决发生法律效力后立即支付给原告1161元，向一审法院交纳1961元。
党潇含不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）沙法民初字第04512号民事判决，改判驳回吴启祥的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审全部诉讼费用由吴启祥承担。主要事实和理由：1、一审判决适用法律错误。（1）吴启祥与重庆市南海贸易发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已于2012年8月20日解除，吴启祥未提交证明在与南海公司解除合同后，吴启祥仍就该门面房向南海公司支付租金，以及其它证明因党潇含对门面房的占用行为遭受损失的证据。原判却罔顾法律，仍对未生效的重庆铁路运输法院（2013）重铁民初字第29号民事判决确认的事实和判决结果加以确认，并以此为基础，判决党潇含按照租金标准向吴启祥支付占用费损失。（2）按照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，因吴启祥承租南海公司门面房的租赁期已于2012年8月31日因租房合同解除而终止，吴启祥丧失了该门面房的使用、收益权利，不再是该房的权利人。原判虽查明吴启祥与南海公司于2012年8月20日解除租房合同，但仍错误的将吴启祥视为该门面房的权利人，认定被上诉人在租赁期结束后，仍继续享有基于该门面房向党潇含主张占用费赔偿的收益权利，该判决显然于法无据（3）原判依据《中华人民共和国合同法》第五十八条判决党潇含按照租金标准赔偿吴启祥占用费损失，属于适用法律错误。
吴启祥答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由：1、南海公司同意吴启祥转租，吴启祥也支付了租金；2、因党潇含继续占用门面房，造成吴启祥支付南海公司违约金，因此，吴启祥有权要求党潇含支付占用损失费。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点：一是吴启祥与南海公司解除房屋租赁合同后，吴启祥是否有权要求党潇含支付房屋占用使用费；二是一审判决是否适用法律错误。
（一）关于吴启祥与南海公司解除房屋租赁合同后，吴启祥是否有权要求党潇含支付房屋占用使用费的问题。经查，吴启祥与南海公司于2012年8月20日签订了《解除合同协议》，约定双方同意解除《房屋租赁合同》，承租人吴启祥于2012年9月20日17时前结清水、电等费用，并搬出承租房屋。2012年9月17日，吴启祥通知党潇含，因政府拆迁，需解除合同并要求党潇含按期搬迁，但次承租人党潇含一直未搬迁并占有、使用该房屋至2013年5月24日。由于党潇含等一直未搬迁，南海公司向重庆铁路运输法院起诉，要求承租人吴启祥承担违约责任。经铁路运输法院调解，由吴启祥承担了违约金。因此，吴启祥与南海公司虽然解除了房屋租赁合同，但次承租人党潇含一直未搬迁，并继续占有、使用该房屋至2013年5月24日，致使吴启祥承担了违约责任，党潇含应支付房屋占有使用费。一审法院判决党潇含赔偿吴启祥房屋占有使用费并无不当。上诉人党潇含提出吴启祥与南海公司解除了房屋租赁合同后，吴启祥无权要求次承租人党潇含支付房屋占用使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。
（二）关于一审判决是否适用法律错误的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案吴启祥与党潇含签订的房屋租赁合同无效后，吴启祥有权按照合同约定的租金标准要求党潇含支付房屋占有使用费。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决党潇含支付房屋占有使用费并无不当。上诉人党潇含提出一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人党潇含的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3922元，由上诉人党潇含负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一四年四月十五日
书记员 白耀妮