成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初6149号
原告：李翠，男，汉族，1989年7月11日出生，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人：邓晓刚，四川铸信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王全兵，四川铸信律师事务所律师。
被告：张鹰，男，汉族，1978年7月26日出生，住成都市青羊区。
被告：张素芳，女，汉族，1953年1月13日出生，住成都市青羊区。
被告：成都链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：曾春丽，女，汉族，1994年8月18日出生，住四川省资中县，系公司员工。
委托诉讼代理人：李彦军，男，汉族，1983年8月5日出生，住甘肃省白银市白银区，系公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司承担盐市口支行。住所地：成都市锦江区。
负责人：张良，支行行长。
委托诉讼代理人：鲁嵩，男，汉族，1978年11月6日出生，住成都市青羊区，系公司员工。
原告李翠与被告张鹰、张素芳、成都链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行（以下简称工行盐市口支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴荣霞独任审判，分别于2017年8月24日、2017年8月28日、2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告李翠的委托诉讼代理人邓晓刚、王全兵，被告张鹰、被告张素芳、被告链家公司的委托诉讼代理人曾春丽、李彦军，第三人工行盐市口支行的委托诉讼代理人鲁嵩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李翠向本院提出的诉讼请求：一、李翠、张鹰、张素芳于2016年8月13日签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等有效，李翠、张鹰、张素芳继续履行前述合同，直至前述合同完全履行完毕为止。二、李翠按照张鹰、张素芳与第三人签订的《个人购房借款/担保合同约定的利率标准以一次性付清全部剩余贷款本金及利息的方式代张鹰、张素芳向第三人中偿还诉争房屋的全部剩余贷款本金及利息，第三人应当配合接受李翠的履行：自�翠实际代为清偿前述剩余贷款本息完毕之日起七日内，第三人应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押权。在李翠代为偿还前述银行贷款本息过程中以及第三人办理解除抵押权过程中，张鹰、张素芳、链家公司均应当予以配合，即配合提交办理前述事宜所需要的证件证明材料，直至第三人在涉诉房屋上设定的抵押权注销事宜办理完毕为止。三、张鹰、张素芳、链家公司在判决生效之日起十五日内协助李翠办理涉诉房屋网签事宜，即亲自到场协助办理网签合同登记、签署等事宜，并提交办理涉诉房屋网签手续所需要的手续与证明材料，直至涉诉房屋的网签手续办理完毕为止。四、请求张鹰、张素芳、链家公司在判决生效之日起十五日内协助李翠办理涉诉房屋的购房贷款审批事宜，即亲自到场协李翠办理涉诉房屋的购房贷款审批事宜，并按照相关贷款银行贷款审批要求配合提交办理涉诉房屋购房贷款事宜所需要的手续与证明材料，直至李翠购置涉诉房屋的银行贷款审批手续办理完毕为止。五、请求待李翠购置涉诉房屋的购房贷款申请获得相关贷款银行批准之日起十五日内，张鹰、张素芳、链家公司应当协助并配合李翠到不动产登记管理部门将涉诉房屋登记过户至李翠名下，并同时协助配合李翠办理缴纳契税等的相关手续，张鹰、张素芳应当提交办理涉诉房屋产权登记过户等相关手续，直至缴纳契税等手续办理完毕并将涉诉房屋产权实际登记过户至李翠名下为止。六、请求自涉诉房屋产权实际登记过户至李翠名下之日起十五日内，李翠向张鹰、张素芳支付购房款总额扣除如下项目后的余额：（1）购房定金；（2）李翠代张鹰、张素芳向第三人偿还的全部剩余贷款本金及利息总额（具体数额以第三人出具的贷款本�结算清单为准）：（3）李翠实际获批的购房贷款总额；（4）张鹰、张素芳未结清的水费、电费、有线电视费、物管费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用。同时，张鹰、张素芳向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。七、自李翠实际履行完毕且将款项实际支付给张鹰、张素芳之日起十五日内，张鹰、张素芳将涉诉房屋腾退并交付给李翠居住使用，并将涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡、门卡等交付给李翠。张鹰、张素芳交房前，应将附随于涉诉房屋的水费、电费线电视费、物管费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，并将结清单据交李翠确认，若未结清，则李翠有权在诉讼请求六中应支付给张鹰、张素芳的款项中扣除。八、张鹰、张素芳按每日1‰的标准，以730，000.00元为基数，自2017年1月1日起支付违约金直到其完全履行合同义务止（违约金暂计算至2017年4月24日，时间为114天，金额为83，220.00元）。九、案件受理费、保全费等由被告承担。事实和理由：李翠作为购买方，张鹰、张素芳作为卖方，链家公司作为居间方，三方于2016年8月13日签订了买卖合同和居间服务合同等，约定张鹰、张素芳将其位于成都市金牛区银杏路×号×幢×单元×楼1号的住宅一套卖给李翠，链家公司提供居间服务。房屋价款为730000元，房款交付方式为通过资金托管专用账户支付首付款，尾款由放贷银行直接支付给张鹰、张素芳。《补充协议》第四条约定违约方应按日计算向守约定支付房屋成交价5‰的违约金，李翠提起诉讼时将标准降低为每日1‰。合同约定争议解决法院为房屋所在地人民法院。第三人对涉诉房屋设立了抵押权。合同签订后，李翠按约向张鹰、张素芳交付了购房定金20000.00元�向链家公司支付了居间服务费和贷款服务费16600.00元。但张鹰、张素芳拒不继续履行合同义务，李翠为维护合法权益，故诉至本院。
张鹰辩称：一、张鹰、张素芳与链家公司及李翠约定，由于交易中存在不确定的因素，即张鹰、张素芳无法偿还银行按揭款、无法办理遗产继承，若交易时间较长超过三个月，则三方免责解约，但未将此免责解约写进合同中，即口头约定属于协议的一部分。二、由于其自身债务接近20万元，但由于未能如期交易对张鹰、张素芳的经济造成损失，故本次交易中没有根本违约。三、工行盐市口支行在2016年10月10日、2016年11月30日分别打电话，但确未接到过此电话，且母亲在2016年10月及11月均去咨询，银行告知还需等待。四、由于系遗产继承过户，需要遗产继承公证书、死亡证明及独生子女证，此于2016年12月�理好。五、2016年11月，张鹰、张素芳与李翠、链家公司讨论房产继续交易事宜，因政策变化致张鹰、张素芳需多支出20000元的费用，故不接受致交易搁置。2017年2月6日，链家公司多出的部分费用由其承担，但由于协议已超过约定的时间，故其拒绝。终上，张鹰、张素芳在房产交易中无根本违约及事实性违约。
张素芳辩称：意见与张鹰一致，张鹰、张素芳积极配合将继承房过户到我和张鹰名下，进行买卖。链家和张鹰、张素芳约好办理网签因为有事未到场。张鹰、张素芳也到盐市口支行咨询过情况。链家的工作人员打电话来说要提出张垫资费用，张鹰、张素芳提出免责解约，李翠老公不同意。
链家公司辩称：双方签订的合同合法有效，对于诉讼请求的三、四、五是依附于买卖合同的履行，若合同�续履行则链家公司可协助履行相关义务，不同意承担本案诉争费用。在补充协议中有约定。
工行盐市口支行述称，已先后于2016年10月10日，11月30日向张鹰打电话告知办理提前还款的事宜，但张鹰未接听电话。
经审理查明，2016年8月13日，甲方张鹰、张素芳（出售方）与乙方李翠（购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，同日，甲方张鹰（出售方）、乙方李翠（购买方）、丙方链家公司（经济方）签订《补充协议》，约定涉案房屋的成交价为730000元，乙方在签订合同时当日支付定金20000元，乙方同意在甲方偿还银行按揭前且乙方贷款审批通过将首付款380000元存入理房通资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方到银行办理资金划转手续，将首付款支付给甲方。约定尾款330000元由放贷银行直接给甲方，实际贷款金额和房款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批的，双方同意本合同终止，乙方支付定金和房款如数返还，双方互不承担违约责任。三方约定还款解押：该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2016年12月31日之前到原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。约定违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解约的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。当天张鹰、张素芳收取诉争房屋定金20000元。同日，甲方张鹰（出卖方）、乙方李翠（买受方）、丙方链家公司以及丁方北京理房通支付科技有限公司签订《资金托管协议》，各方同意乙方将购房款380000元存入托管账户内。
同日，甲方张鹰、张素芳（出售方）、乙方李翠（购买方）、丙方链家公司达成《关于合同（编号：MM3136077）的补充协议》，约定：一、因该房存在继承换证原因，甲方同意将全部定金20000.00交丙方托管，甲方同意支付丙方的业主佣金7300元，金融合同编号（8103102）中约定的担保评审费2600元、借款利息2600元、平台服务费1300元，从托管定金中扣除。二、因甲方房屋存在继承换证情况，并需要丙房垫资结案。故甲方需要先办理继承换证后，乙方才能开始正常办理贷款手续，且丙方于乙方贷款审批通过，首付款托管至理户通后才能够进行垫资结案。如果甲方继承换证不成功，或乙方贷款银行不能审批通过，则无法进行后续办理，三方免责解约，丙方退还收取甲乙双方所有费用。李翠在签订本合同当日向张鹰支付定金20000元，此费用由链家公司托管。2016年8月16日，张鹰向还贷的工行盐市口支行提交《个人贷款提前还款申请审批表》，在2016年12月31日前调取了张奇志的居民死亡户籍注销证明，补办张鹰的独生子女证等证件，但至今未办理诉争房屋因系遗产更换产权证、偿还按揭贷款等事宜。20l7年2月8日，李翠发出《履约通知书》，告知张鹰、张素芳由于双方签订的《房屋买卖合同》，因未履行《过户、按揭代理合同》第3条款且经过多次协商，通知如下：1.《房屋买卖合同》合法有效，应当在2017年2月28日前按照合同约定办理里行面签手续：（违约方未履约事项）；2、如未在上述期限按照合同约定继续履行义务，按照《补充协议》第四条约定，李翠有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，追究相应的违约责任。
另查明，一、诉争房屋位于金牛区银杏路2号秀城嘉园×栋×单元×层1号，建筑面积74.25平方米，房屋登记权利人为张鹰、张奇志、张素芳；张奇志死亡后于注销2011年9月14日户籍。
二、工行盐市口支行庭审中称，已先后于2016年10月10日，11月30日向张鹰打电话告知办理提前还款的事宜，但张鹰未接听电话。张鹰称银行是否打电话不清楚，但自己未接到银行电话。
三、在庭审中，本院向李翠释明，若本案不能支持其房屋产权过户等相关诉讼请求是否变更其他诉讼请求，李翠明确表示不同意变更。
上述事实，有身份信息、房屋信息摘要、《房屋买卖合同》、《补充协�》、收据、《资金监管服务协议》、死亡证明、履约通知书、快递单、录音及当事人的陈述等证据佐证，予以确认。
本院认为，李翠、张鹰、张素芳签订的《存量房屋买卖合同》及相关的《补充协议》，是当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按照合同履行相关义务。本案中，张鹰、张素芳出售的房屋存在继承换证、偿还按揭贷款等因素，虽张鹰、张素芳为此办理了办理死亡证明及独生子女证明等部分相关证件，但未在规定的时间内按照双方签订的合同办理相关事宜，致使双方交易不能实际履行，明显违约，应承担相关责任。根据“谁主张、谁举证”的观点，张鹰、张素芳认为属于“超过三个月自动解约”及“因出台新的购房政策且该购房政策导致本协议无�继续履行，各方互不承担违约责任”等，由于未提供相关证据，故其观点不予采纳。根据双方合同约定，若违约，则违约方须向守约方支付房屋成交价的10%的违约金，故张鹰、张素芳应按照房屋交易价格730000元承担10%即73000元的违约金。由于本案中诉争房屋存在继承换证、偿还按揭贷款未履行等客观事实，故李翠由此主张继续履行合同等其他相关诉讼，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、张鹰、张素芳于本判决书生效之日起十五日内向李翠支付违约金73000元。
二、驳回李翠的其他诉讼请求。
案件受理费4170元（减半收取2085元），保全费1881元，合计3966元，由张鹰、张素芳负担。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴荣霞
二〇一七年九月二十六日
书记员 徐艺菲