青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第290号
上诉人（原审原告）李爱红。
委托代理人寻丙沂，青海同光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青海世界贸易中心有限公司。
法定代表人张云清，董事长。
委托代理人莫玉琴，青海辉煌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青海世贸中心商铺业主管理委员会。
负责人葛永海，主任。
委托代理人冯兴社。
委托代理人罗兵，青海君剑律师事务所律师。
上诉人李爱红、青海世界贸易中心有限公司（以下简称世贸中心）因与被上诉人青海世贸中心商铺业主管理委员会（以下简称世贸中心业管会）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第60号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人李爱红的委托代理人寻丙沂，上诉人世贸中心的委托代理人莫玉琴，被上诉人世贸中心业管会负责人葛永海及其委托代理人冯兴社、罗兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，世贸中心于2003年3月5日向李爱红借款4000000元，用于世贸中心大厦的建设。2005年3月12日，世贸中心给李爱红出具承诺书一份，承诺用位于西宁市城中区西大街8号的世贸中心大厦2层商铺100平方米、3层商铺600平方米抵偿拖欠李爱红的借款本金和利息共计5050000元。2005年4月1日，李爱红与世贸中心购物广场有限公司签订《返租合同》，约定李爱红同意将其购买的位于西宁市城中区西大街8号世贸中心大厦第2层、第3层的商铺（建筑面积503.56平方米，其中16.44平方米属李爱红与他人共同共有，李爱红的购房总金额为4235710元）出租给世贸中心购物广场有限公司使用，租赁期限从2005年4月1日至2013年9月30日止，每年的租金按楼价的10％计算，即每年租金423571元，租金按季结算。因世贸中心购物广场有限公司未参加2005年度企业年检，2006年12月31日，西宁市工商行政管理局出具宁工商（2006）第（345）号行政处罚决定书，依法吊销了世贸中心购物广场有限公司的营业执照。世贸中心书面承诺承继世贸中心购物广场有限公司的债权、债务，并承诺对世贸中心购物广场有限公司与李爱红签订的房屋返租合同也由其继续履行。2008年10月，李爱红与世贸中心口头约定，从2008年10月1日至2013年9月30日，对返租合同所约定每年的租金进行下浮，按李爱红单独购房总价4030660元的6％计算。自双方约定租金下浮后，世贸中心一直未给付李爱红租金，现世贸中心拖欠李爱红2008年10月1日至2013年9月30日的租金计1209198元（4030660×6％×5年）。庭审中世贸中心及世贸中心业管会对李爱红主张租金的数额均未提出异议。2012年1月12日，李爱红与世贸中心签订了《商品房买卖合同》共计21份，合同对世贸中心抵偿给李爱红的上述商铺的具体楼层、房号、建筑面积等进行了确定，具体为：房号318，建筑面积42.13平方米；房号331，建筑面积29.46平方米；房号332，建筑面积18.61平方米；房号333，建筑面积18.61平方米；房号351，建筑面积18.61平方米；房号352，建筑面积18.61平方米；房号363，建筑面积25.37平方米；房号365，建筑面积27.38平方米；房号366，建筑面积20.67平方米；房号368，建筑面积23.4平方米；房号369，建筑面积19.25平方米，房号370，建筑面积19.25平方米；房号378，建筑面积23.82平方米；房号379，建筑面积18.09平方米；房号380，建筑面积18.09平方米；房号385，建筑面积19.73平方米；房号386，建筑面积19.73平方米；房号387，建筑面积19.73平方米；房号388，建筑面积19.73平方米；房号239，建筑面积19.35平方米；房号280-1，建筑面积47.5平方米。上述21份购房合同中确定的所购房屋建筑面积合计487.12平方米，购买房屋价款合计4030660元。2012年5月8日，李爱红与世贸中心对所签订的商品房买卖合同在西宁市房地产交易管理所进行了合同登记备案。2014年4月2日，西宁市房地产交易管理所出具情况说明一份，对合同登记备案的事实予以确认。
2006年3月17日，世贸中心与甘肃苏宁电器有限公司签订房屋租赁合同，约定世贸中心将位于西宁市城中区西大街8号的世贸中心大厦一、二、三层铺面（其中一层建筑面积350平方米，二层建筑面积2138平方米，三层建筑面积2138平方米）出租给甘肃苏宁电器有限公司，租赁期限2006年3月30日至2013年9月29日，合同对每年的租金数额、支付方式、违约责任等进行了约定。
2008年11月21日，世贸中心（甲方）与世贸中心业管会（乙方）签订《青海世界贸易中心大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，该协议约定，1、甲方将青海世界贸易中心大楼1-4楼商场的产权经营管理权移交给乙方；2、甲方向乙方提交世贸中心在青海世界贸易中心大楼1-4层未售出商铺房产明细表，青海世界贸易中心大楼1-4楼全部购房合同复印件、现租赁户的租赁合同，青海世界贸易中心大楼1-4层商铺2008年9月30日前备案的全体业主的总投资额及房产面积明细表；3、24名业主起诉甲方并已生效的民事判决书以及法院将青海世界贸易中心大楼1-4层部分商铺执行给所起诉人员的房产明细表；4、甲方继续享有对青海世界贸易中心大楼1-3层商铺尚未售出铺面的出售权，但所出售商铺应纳入乙方统一管理，在五年内不享有租金收益权（到2013年12月）；5、本协议自双方签字之日起生效……。该协议签订后，世贸中心将青海世界贸易中心大楼1-4层商铺交由世贸中心业管会经营管理至今。在移交过程中世贸中心未给世贸中心业管会提交其与李爱红之间的返租协议，也未将该移交事实告知李爱红。世贸中心业管会在经营管理期间，将所收取的租金依据各业主的购房面积和租赁合同发放给127户业主。2013年7月16日，李爱红向世贸中心送达律师函，要求解除双方于2005年签订的商铺返租协议。2013年9月5日世贸中心向世贸中心业管会送达律师专函，并附李爱红向世贸中心出具的律师函，要求世贸中心业管会支付李爱红的商铺租金，并将李爱红的商铺返还。
原审法院认为，李爱红与世贸中心购物广场有限公司于2005年4月1日签订的《返租合同》，系当事人真实意思表示，内容无违法之处，应为有效。后世贸中心购物广场有限公司被工商行政管理部门吊销营业执照，世贸中心书面承诺承继世贸中心购物广场有限公司的债权债务，对上述合同也承诺由其继续履行，李爱红对此不持异议，故李爱红与世贸中心应当按照合同约定履行各自义务。依据双方约定，李爱红交付了铺面，但世贸中心仅支付了部分租金，尚欠李爱红2008年10月1日至2013年9月30日的租金1209198元未给付。对世贸中心抗辩已将李爱红铺面的经营管理权移交给世贸中心业管会，租金亦由世贸中心业管会收取，故其不应再承担返还铺面及给付租金责任的抗辩，因世贸中心系合同的相对方，其移交经营管理权的行为不能影响其对合同的履行，且其并未将移交事项告知李爱红并征得李爱红同意，故世贸中心应当按合同约定向李爱红承担给付租金的责任。李爱红主张世贸中心给付拖欠租金的诉讼请求成立，予以支持。现双方合同履行期限届满，李爱红亦明确表示不再与世贸中心签订合同，双方合同因履行期限届满而终止，世贸中心应返还租赁的铺面，对李爱红要求返还铺面的诉讼请求予以支持。对李爱红要求返还铺面的面积及位置，应当按照其与世贸中心签订的《商品房买卖合同》所确定的铺面房的具体楼层、房号、建筑面积为准。关于世贸中心业管会，其无独立的财产，不能独立对外承担民事责任，且经营管理相关铺面是其与世贸中心之间的关系，与李爱红之间无法律关系，对李爱红要求世贸中心业管会给付拖欠租金并返还铺面的诉讼请求不予支持。遂判决一、世贸中心给付李爱红房屋租金1209198元；二、世贸中心向李爱红返还位于本市西大街8号青海世界贸易中心大厦2层、3层建筑面积共计487.12平方米的铺面（具体铺面房号及建筑面积：房号318，建筑面积42.13平方米；房号331，建筑面积29.46平方米；房号332，建筑面积18.61平方米；房号333，建筑面积18.61平方米；房号351，建筑面积18.61平方米；房号352，建筑面积18.61平方米；房号363，建筑面积25.37平方米；房号365，建筑面积27.38平方米；房号366，建筑面积20.67平方米；房号368，建筑面积23.4平方米；房号369，建筑面积19.25平方米，房号370，建筑面积19.25平方米；房号378，建筑面积23.82平方米；房号379，建筑面积18.09平方米；房号380，建筑面积18.09平方米；房号385，建筑面积19.73平方米；房号386，建筑面积19.73平方米；房号387，建筑面积19.73平方米；房号388，建筑面积19.73平方米；房号239，建筑面积19.35平方米；房号280-1，建筑面积47.5平方米）；三、驳回李爱红其他诉讼请求。
李爱红上诉称，一、世贸中心业管会是依据《物业法》规定并经相关部门合法批准成立的自治组织，代表业主行使着权利，收取了李爱红房屋对外租赁产生的租金，依据最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞若干问题的意见》第40条规定，是具有独立民事法律地位的组织；二、世贸中心业管会自2008年11月21日至今，房屋一直由世贸中心业管会占有、使用和收益，并且也无确凿证据印证在与世贸中心当初房屋交接中无李爱红名单，李爱红在世贸中心一审追加世贸中心业管会为本案当事人时，就明确表示世贸中心业管会应为本案当事人，因此依据权利和义务相对称的民事法律基本原则，世贸中心及世贸中心业管会理应共同向李爱红承担给付租金和返还房屋之责任。请求撤销西宁市城中区（2014）中民一初字第60号判决（一）、（二）项判决，判令世贸中心及世贸中心业管会共同承担返还房屋及给付房屋租金1209198元。
世贸中心上诉称，一、一审法院认为世贸中心系合同的相对方，其移交经营管理权的行为不能影响其对合同的履行，且其并未将移交事项告知并征得李爱红同意，世贸中心应当按合同约定向李爱红承担给付租金责任的认定缺乏客观合理性，也不符合事实。世贸中心移交经营管理权意味着其不再对业主铺面进行经营，也不实际收取租金，统一出租的合同一方主体变更为世贸中心业管会，所以一审法院认为世贸中心移交经营管理权的行为不能影响对《返租合同》的履行是不符合客观事实的。因为世贸中心移交后既未收取租金又未管理铺面，其如何承担给付租金、返还铺面的责任。二、世贸中心业管会是依法批准成立的业主委员会，其有独立的公章、独立的账号，并且对外签订合同。所以其已进行了民事法律行为，具有独立承担民事责任的主体地位。一审法院仅以世贸中心业管会无独立财产为由认定不能独立对外承担民事责任是没有法律依据的。三、无论是世贸中心还是世贸中心业管会管理铺面，都是管理的李爱红的铺面，只要是收取的铺面租金，且租赁合同到期，实际占有人都应当返还铺面、支付租金。现统一管理租赁合同到期，李爱红是产权人，其有权收回房屋，世贸中心业管会毫无根据占有房屋继续受益。一审法院认为世贸中心业管会与李爱红无法律关系。侵害了李爱红的合法权益，也使世贸中心背负违背事实的责任。请求撤销一审判决第（一）、（二）项，判令由世贸中心业管会承担支付租金返还铺面的民事责任。
世贸中心业管会答辩称，世贸公司业管会与世贸中心2008年移交资产的合同中列明了权利义务，与李爱红没有任何法律关系，一审就此认定的法律关系相对性准确。李爱红和世贸中心在2005年3月12日的承诺书，在法律上并不是李爱红取得房产的依据。2012年李爱红和世贸中心签订的房屋买卖合同和房屋备案才是取得房产的依据。世贸中心和世贸中心业管会签订的资产移交协议对未正式售出的商铺的权益做了限制是合法有效的，是平等自愿签订的，同时2008年移交的业主名单中没有李爱红的名字，没有名字的所有纠纷和责任均有世贸中心承担责任。世贸中心商场是商场式经营，不是独立铺面经营，实际中无法分出独立铺面。不仅包括现有的业主，也包括没有售出的铺面，也无法独立使用。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
世贸中心除了对在移交过程中世贸中心未给世贸中心业管会移交其与李爱红之间的返租协议有异议外，对一审法院认定的其他基本事实各方均无异议，本院予以确认。
本院认为，李爱红与世贸中心购物广场签订的《返租合同》是当事人自愿订立，内容亦不违反法律的强制性规定，合法有效。世贸中心书面承诺承继世贸中心购物广场的债权债务，对李爱红与世贸中心购物广场签订的《返租合同》，世贸中心也承诺由其继续履行，世贸中心应当按照合同约定履行义务，世贸中心理应支付李爱红租金。对李爱红称世贸中心业管会是具有独立民事法律地位的组织，世贸中心及世贸中心业管会应共同承担给付租金的责任及世贸中心称租金由世贸中心业管会收取，应由世贸中心业管会承担给付租金责任的上诉理由，本院认为，2008年11月16日世贸中心与世贸中心业管会签订的《青海世贸大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》第四条第一款第3项中约定，世贸中心保证移交的资料信息真实准确，否则承担责任。在移交过程中世贸中心未给世贸中心业管会提交其与李爱红之间的返租协议，也未将该移交事实告知李爱红，责任理应由世贸中心承担，故世贸中心应给付李爱红租金。世贸中心业管会是由业主选举出来的民间组织，该组织没有相关财产的所有权、支配权，不具有法律意义上独立承担民事责任的能力，且世贸中心业管会取得李爱红铺面经营管理权是依据同世贸中心签订的《青海世贸大楼1-4楼商铺资产（经营管理权）移交协议书》，同李爱红之间无权利义务关系。故李爱红、世贸中心的此项上诉请求与法无据，不予采纳。李爱红上诉请求世贸中心及世贸中心业管会返还租赁的铺面，世贸中心上诉请求世贸中心业管会返还租赁的铺面，本院认为，李爱红同世贸中心签订《返租合同》时即明知租赁商场统一经营管理。现商场实际上已整体对外出租，处于统一经营管理状态。李爱红购买的铺面建筑面积仅占整个商场面积的8.37%，且分属于商场的不同楼层、不同区域，如李爱红独立经营势必不利于商场的统一经营、统一管理，影响商场整体作用的发挥和效益的取得，损害世贸中心其他业主的权益。李爱红、世贸中心的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下；
一、维持（2014）中民一初字第60号民事判决第一、三项，即青海世界贸易中心有限公司给付李爱红房屋租金1209198元、驳回李爱红其他诉讼请求。
二、撤销（2014）中民一初字第60号民事判决第二项，即青海世界贸易中心有限公司向李爱红返还位于本市西大街8号青海世界贸易中心大厦2层、3层建筑面积共计487.12平方米的铺面（具体铺面房号及建筑面积：房号318，建筑面积42.13平方米；房号331，建筑面积29.46平方米；房号332，建筑面积18.61平方米；房号333，建筑面积18.61平方米；房号351，建筑面积18.61平方米；房号352，建筑面积18.61平方米；房号363，建筑面积25.37平方米；房号365，建筑面积27.38平方米；房号366，建筑面积20.67平方米；房号368，建筑面积23.4平方米；房号369，建筑面积19.25平方米，房号370，建筑面积19.25平方米；房号378，建筑面积23.82平方米；房号379，建筑面积18.09平方米；房号380，建筑面积18.09平方米；房号385，建筑面积19.73平方米；房号386，建筑面积19.73平方米；房号387，建筑面积19.73平方米；房号388，建筑面积19.73平方米；房号239，建筑面积19.35平方米；房号280-1，建筑面积47.5平方米）；
三、驳回李爱红请求青海世界贸易中心有限公司、青海世贸中心商铺业主管理委员会返还铺面的诉讼请求、驳回青海世界贸易中心有限公司的上诉请求。
一审案件受理费，按照一审判决处理。二审案件受理费16236元，由青海世界贸易中心有限公司负担8118元，李爱红负担8118元。预交的案件受理费16236元，退还青海世界贸易中心有限公司8118元，退还李爱红8118元。
本判决为终审判决。
审判长 张磊
审判员 纳敏
审判员 卓玛
二〇一四年十月九日
书记员 葛艳
附：法律适用条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。