江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第2106号
上诉人（原审被告）赵某某。
委托代理人梁丽，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
委托代理人汪慧丹，北京市中银（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱某某。
委托代理人周林锋，江苏德富信律师事务所律师。
上诉人赵某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2012）相民初字0274号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年5月9日，被告赵某某因拆迁安置，与苏州市相城区元和房地产开发公司签订了《拆迁安置房购销合同》，被告赵某某分别以7.4494万元的价格购得苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢101室（合同约定该房建筑面积为66.2平方米）及自行车库（合同约定面积为11.7平方米），以8.2322万元的价格购得苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室（合同约定该房建筑面积为66.2平方米）及自行车库（合同约定面积为11.7平方米）。2006年6月30日，原、被告签订《房屋卖买合同书》，被告赵某某以31万元的总价将上述房屋及车库出售给原告朱某某，合同书中明确：每幢房屋及车库的价格为15.5万元；原告首付被告26.3万元，余款4.7万元在2007年12月底前分期付清；房屋所有权转让过户手续费由原告承担，被告必须配合服从。合同书对其他也均作了明确。
《房屋卖买合同书》签订后，原告朱某某在2006年11月30日支付被告赵某某26.3万元，自2006年11月30日至2008年4月17日间，原告朱某某分多次共计给付被告赵某某人民币4.7万元，共计给付购房款人民币31万元。
以上事实，有原告朱某某提供的《拆迁安置房购销合同》二份、《房屋卖买合同书》、21张收条等材料及当事人陈述附卷佐证。
原告朱某某主张，《房屋卖买合同书》签订后，被告赵某某当天将房屋及车库交付给原告，原告一直居住使用至今。2009年1月26日，被告赵某某取得苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢101室（建筑面积为66.2平方米）及车库1（建筑面积为16.39平方米）、苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室（建筑面积为66.2平方米）及车库24（建筑面积为16.39平方米）的房屋所有权证，被告将上述房屋所有权证交付给原告。现被告已办理了上述房屋的国有土地使用证，但被告拒绝协助原告办理过户手续，遂诉至法院。原告朱某某明确原、被告发生买卖时，约定的房价总额包括房屋及车库，但没有区分房屋和车库的单价，后在颁证时才知道车库面积发生了增加，产权证上的面积因涉及公摊面积，所以与《拆迁安置房购销合同》上的面积不符。提供2009年1月26日的二份《中华人民共和国房屋所有权证》（房屋所有权人为赵某某）。
被告赵某某主张，签订《房屋卖买合同书》后，将房屋交付给原告，后认为是过了两�左右后交付原告，争议房屋被告未实际居住过，2009年1月26日的房屋所有权证办理后放在原告处，因原告不肯还给被告，后补办了房屋所有权证，并认为原告提供的二份房屋所有权证是无效的，不予认可。被告赵某某提供2012年1月6日补办的《中华人民共和国房屋所有权证》二份（房屋所有权人均为赵某某，房屋所有权证号为：苏房权证相城字第301195**号、苏房权证相城字第301195**号）、《中华人民共和国国有土地使用证》四份（土地使用权人为赵某某、土地使用类型为划拨。国有土地使用证为：相国用（2011）第112007885号、相国用（2011）第112007886号、相国用（2011）第112007887号、相国用（2011）第112007888号），房屋及车库面积与原告朱某某提供的房屋所有权证上载明的面积一致，认为原、被告间的房屋买卖未经相关部门批准而转让，违反国家用法律强制性规定而无效。�告赵某某明确，如法院认为原、被告间房屋买卖合法有效，按合同约定，31万元购买的房屋及车库面积均是对应的合同约定的面积。而实际交付房屋及车库时，车库面积有所增加，该部分增加面积的款项，原告至今未支付，该增加面积对应的价格应按照市场价格计算。
审理中，经原审法院向被告赵某某进行释明，被告赵某某明确表示对于增加面积部分的价格不要求在本案中一并处理。
原审原告朱某某诉称，2006年6月30日，被告赵某某将其所有的位于苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室、24号车库，7幢101室、1号车库，以总价31万元整卖给原告，双方于当天签订了房屋买卖合同书。原告依约支付了相应的房款，被告将上述房屋交付给原告，原告一直居住使用至今。现房产证均已办理，但被告拒不办理过户手续，也不将房屋土地证交付原告，故原告诉至法院，请求判令1、确认位于苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室及车库24、7幢101室及车库1的房屋归原告朱某某所有；2、被告赵某某办理过户手续（即将苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室及车库24、7幢101室及车库1的房屋过户给原告朱某某）；3、被告承担本案的诉讼费。
原审法院认为，位于苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢101室及车库1、苏州市相城区元和街道湖沁花园7幢104室及车库24的初始登记所有权人为被告赵某某，其将上述房屋出售并与原告朱某某签订的《房屋卖买合同书》系双方自愿真实意思的表示，并不违反法律禁止性规定，根据原告提供的证据，足以认定原告支付了合同中约定的购房款并占有使用上述房屋多年，故应认定《房屋卖买合同书》自合同成立时生效，虽双方未办理物权登记，但不影响合同效力，《房屋卖买合同书》合法有效。因涉案房屋系不动�，不动产物权的变动除交付外尚需办理登记手续，故原告朱某某要求直接判令涉案房屋归其所有的确权请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。但被告赵某某应依约协助原告朱某某办理涉案房屋所有权、国有土地使用权的过户手续，原告要求被告协助原告办理过户手续的请求合法有据，应予支持。因本案所涉房屋中车库1、车库24的实际面积与《房屋卖买合同书》中约定的面积不相符合，对于超出双方约定面积部分价款，原告理应据实给付被告，但因被告赵某某明确不要求在本案中一并处理，故本案中不予理涉，被告赵某某可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告赵某某于本判决生效之日起十日内协助原告朱某某将证号为相国用（2011）第112007885号、相国用（2011）第112007886号、相国用（2011）第112007887号、相国用（2011）第112007888号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地使用权和证号为苏房权证相城字第301195**号、苏房权证相城字第301195**号《中华人民共和国房屋所有权证》项下的房屋所有权过户登记至原告朱某某名下。二、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。案件受理费为人民币6030元，由被告赵某某负担（被告赵某某负担之款，原告朱某某自愿垫付，不再退回，被告赵某某本判决生效之日起十日内直接给付原告朱某某）。
上诉人赵某某不服上述民事判决，向本院提出上诉称：本案诉争房屋及车库均为拆迁安置房，在签订房屋买卖合同时，产权证尚未办理，上诉人还不具有处置诉争房屋的权利，并且诉争房屋的土地使用权取得方式为划拨。根据《�市房地产管理法》第三十一条的规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十九条规定，以划拨方式取得取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。而上诉人与被上诉人在未经批准的情况下，直接签订了该房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，应当为无效合同。而一审法院认定双方签订的房屋买卖合同不违反法律禁止性规定，该合同自成立时生效，明显与法律规定相悖。综上请求二审法院查明事实，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人朱某某答辩认为：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实�原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋卖买合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。房屋买卖合同签订后，被上诉人向上诉人支付了全部购房款，上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人占有、使用诉争房屋多年，可见房屋买卖合同的主要条款双方已经履行完毕。现上诉人已取得诉争房屋的所有权证及国有土地使用权证，应当按照合同约定协助被上诉人办理相应的过户手续。上诉人认为诉争房屋的土地使用权取得方式为划拨，房屋买卖合同的签订违反了法律强制性规定，应属无效的上诉理由，本院认为，我国《城市房地产管理法》属行政管理性规范，并不影响本案合同的效力，且诉争房屋已取得所有权证及国有土地使用权证，已经具备交易的形式要件，至于交易过程中是否应当补交土地出让金，系�政管理的范畴，不属本案审查范围，故上诉人认为房屋买卖合同违反法律强制性规定，应认定无效的上诉理由，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6030元，由上诉人赵某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
审 判 员 孙 毅
代理审判员 王君英
二〇一三年二月五日
书 记 员 毛莉莉