江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6620号
上诉人（原审被告）史云云，女，1982年9月18日生，汉族。
委托代理人左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京光华电子注塑厂，住所地南京市秦淮区石门坎联合村*号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原审被告田彩兰，女，1962年5月26日生，汉族。
上诉人史云云因与被上诉人南京光华电子注塑厂（以下简称光华厂）、原审被告田彩兰占有物返还纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
光华厂原审诉称，光华厂就南京市秦淮区联合村3号门面房（以下简称诉争房屋）与承租人曹丽庆租赁合同关系纠纷一案，该租赁合同于2013年12月31日期满，但曹丽�拒不返还诉争房屋并自行转租，光华厂于2015年3月19日将曹丽庆诉至法院，经审理发现诉争房屋中老陕家饭店的实际次承租人系田彩兰、史云云，二人系合伙关系，故光华厂要求田彩兰、史云云迁出诉争房屋。为维护合法权益，光华厂提起诉讼，请求判令：1、田彩兰、史云云将南京市秦淮区联合村3号门面房中占用用于经营老陕家饭店的部分腾空交还光华厂；2、田彩兰、史云云承担本案诉讼费用。
田彩兰、史云云辩称，田彩兰、史云云从2010开始使用诉争房屋。诉争房屋原系曹丽庆转让于他人，后田彩兰、史云云再支付280000元转让费接手承租。2012年，光华厂曾告知田彩兰、史云云与曹丽庆签订的合同无效，田彩兰、史云云应与光华厂签订合同，双方为此也多次商谈，但最后光华厂又要求田彩兰、史云云与曹丽庆续签合同。现田彩兰、史云云交纳租金至2015�3月20日，光华厂明知田彩兰、史云云与曹丽庆签订合同，现在要求田彩兰、史云云迁让没有道理。如果光华厂返还田彩兰、史云云的房租、转让费、装修费，田彩兰、史云云愿意迁出。
原审法院经审理查明，2008年4月21日，光华厂（甲方）与曹丽庆（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号，面积约139平方米房屋出租赁给乙方作为商用房；租期自2008年6月1日至2013年12月31日止；未经甲方同意，乙方不得擅自变更本合同所规定的经营项目，不得转包、转租、转借给第三方。2013年3月29日，光华厂作为出租方（甲方）与曹丽庆作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号，面积约417平方米房屋出租给乙方作为商用房；租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日止。2013年4月2日，光华厂作为出�方（甲方）与曹丽庆作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号，面积约126平方米房屋出租赁给乙方作为商用房；租赁期自2013年4月1日至2013年12月31日止。
2012年3月20日，曹丽庆（甲方）与田彩兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋面积约70平方米房屋出租给乙方作为商用房；租赁期为1年，自2012年3月20日至2013年3月19日止，年租金为85000元，乙方于签订合同后向甲方缴纳押金10000元。2014年3月20日，曹丽庆作为出租方（甲方），田彩兰作为承租方（乙方）再次签订《租赁合同》，约定：甲方将位于南京市白下区石门坎联合村3号房屋出租给乙方作为商用房；租赁期为1年，自2014年3月20日至2015年3月19日止，年租金为80000元，乙方于签订合同后向甲方缴纳押金10000元。诉争房屋系包含在曹丽庆承租的417平方米房屋内。
2013年10月9日，光华厂出具证明一份，证明光华厂将联合村3号自建房租赁给曹丽庆经营使用，租期为两年。田彩兰、史云云陈述田彩兰、史云云看到的证明上载有租期截至2015年12月31日，所以田彩兰、史云云才会交钱给曹丽庆。但曹丽庆在其与光华厂房屋租赁纠纷一案的庭审过程中出示的《证明》原件中并未载明租期截至2015年12月31日。
原审法院另查明，南京市秦淮区人民政府光华路办事处出具《情况说明》，载明：1984年11月，南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立集体联营企业即南京光华电子注塑厂，厂区面积为70231.9平方米，位于南京市秦淮区石门坎联合村3号，由街道出地、南京熊猫电子股份有限公司建设厂房，并将厂房计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营至今；由于当时的土地性�是集体土地，光华厂所有的房屋均未办理房产证和土地证；2007年9月，该地块由南京熊猫电子集团购买，2010年该地块土地由熊猫电子集团重新整合开发新园区，至今新园区基本建成。由于当时的土地性质是集体土地，光华厂所有的房屋均未办理房产证和土地证。
庭审中，田彩兰、史云云陈述，田彩兰、史云云系母女，一家人于诉争房屋内经营老陕家饭店，工商登记的经营者系田彩云。光华厂于2014年开始不收取曹丽庆租金，但田彩兰、史云云向曹丽庆支付租金至2015年3月19日，现田彩兰、史云云仍正常向曹丽庆支付水电费。
以上事实，有当事人陈述、《租赁合同》、证明及情况说明等予以证实。
原审法院认为，光华厂系由南京熊猫电子股份有限公司与南京市秦淮区光华路街道共同出资设立的集体联营企业，南京熊猫电子股份有限公司将联合村3号房屋计入光华厂资产账户，作为光华厂的自建房用于生产经营，故光华厂有权将诉争房屋出租。因诉争房屋未经批准建设，亦无规划许可证，故光华厂与曹丽庆签订的诉争房屋《租赁合同》无效，田彩兰与曹丽庆签订的《租赁合同》同样无效，田彩兰继续占有使用诉争房屋无合法依据。田彩兰、史云云系母女，老陕家饭店虽工商登记在田彩兰名下，但实际上是家庭经营，故原审法院对于光华厂要求田彩兰、史云云腾空并返还房屋的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决田彩兰、史云云于判决生效之日起十日内将南京市秦淮区联合村3号的门面房中占用用于经营老�家饭店的部分腾空返还给南京光华电子注塑厂。原审案件受理费80元，减半收取40元，由田彩兰、史云云负担。
史云云不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请或发回重审。一、原审认定事实不清，被上诉人不是物权所有人，无权提起物权保护之诉。被上诉人没有任何证据证明其对本案诉争房屋享有物权，该房屋的物权已经属于南京熊猫电子集团。二、原审法院不适用《物权法》和《民法通则》的相关规定，反而适用《合同法》和司法解释，适用法律错误。
被上诉人光华厂辩称：一、本案既是物权保护也是租赁合同纠纷，且基础法律关系是租赁合同纠纷，上诉人的身份既是物权保护纠纷中的侵权人，也是租赁合同纠纷中的次承租人，原审适用合同法并无不当。二、案涉房屋系由被上诉人出租给承租人�丽庆使用，上诉人作为次承租人基于与承租人曹丽庆之间的转租行为占有使用诉争房屋，虽然上诉人否认被上诉人系诉争房屋的权利人，但其基于与承租人曹丽庆之间的转租行为而占有使用诉争房屋的行为是客观存在的。三、被上诉人与承租人曹丽庆签订的租赁合同已经于2014年12月31日到期，被上诉人作为租赁关系的当事人享有合法债权，而上诉人继续占有使用诉争房屋则没有任何合法依据，理应将诉争房屋返还被上诉人。四、上诉人提起上诉是为了拖延履行归还诉争房屋的义务，其上诉理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告田彩兰述称，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请或发回重审。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，案涉房屋无房屋权属证书或合法的建筑手续，故田彩兰与案外人曹丽庆、曹丽庆与被上诉人光华厂之间的房屋租赁合同均无效。案涉房屋系被上诉人建造，且自房屋建成之后就实际占有，并将该房屋出租给案外人曹丽庆使用。上诉人占有使用该房系基于与案外人曹丽庆的租赁合同关系，但因租赁合同无效，上诉人占有案涉房屋并无合法依据，被上诉人有权要求上诉人迁出。被上诉人要求上诉人迁出实为要求上诉人返还占有物，原审法院判决上诉人自案涉房屋内迁出并腾空返还并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人史云云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 罗程允