广东省广州市�级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5764号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四房屋管理所，住所地广州市越秀区共和路*号***楼。
法定代表人：钟东宁，职务：所长。
委托诉讼代理人：邝永坚，该所职员。
委托诉讼代理人：邹静妮，该所职员。
上诉人（原审被告）：广州市东川五金机械商场，住所地广州市越秀区东川路xxx地下。
法定代表人：黄志雄，职务：总经理。
委托诉讼代理人：张满贵，广东百越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈斯文，广东百越律师事务所实习律师。
原审第三人：周善瑜，女，1961年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市。
原审第三人：广州市越秀区鲲鹏百货经营部，住所地广州市越秀区东川路xxx地下。
经营者：周善瑜。
上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：张仕勇，湖南正赢律师事务所律师。
原审第三人：程荣光。
原审第三人：广州市越秀区兴昱百货店，住所地广州市越秀区东川路xxx地下。
经营者：程荣光。
原审第三人：广州市越秀区穗城服装店，住所地广州市越秀区东川路xxx首层南边第二间铺。
经营者：杨满。
原审第三人：陈秀玉，男，1951年5月13日出生，汉族，合同登记地址新市，身份证住址广西钦州市钦北区。
原审第三人：高丽珍，1969年2月26日出生，地址。
原审第三人：广州市越秀区丽珍珍床上用品店，住所地广州市越秀区东川路xxx中间铺位。
经营者：高丽珍。
原审第三人：刘锦宽。
原审第三人：广州市越秀区东山锦宽艾丝劳时装店，住所地广州市越秀区东川路xxx东川五金机械商场内。
经营者：刘锦宽。
原审第三人：美尔奴商店。
原审第三人：乐尚国际商店。
原审第三人：纬格商店。
原审第三人：龙的情人商店。
原审第三人：妙莉商店。
上诉人广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀区第四房管所）、广州市东川五金机械商场（以下简称东川商场）因与原审第三人周善瑜、广州市越秀区鲲鹏百货经营部、程荣光、广州市越秀区兴昱百货店、广州市越秀区穗城服装店、陈秀玉、高丽珍、广州市越秀区丽珍珍床上用品店、刘锦宽、广州市越秀区东山锦宽艾丝劳时装店、美尔奴商店、乐尚国际商店、纬格商店、龙的情人商店、妙莉商店租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人程荣光、广州市越秀区兴昱百货店、广州市越秀区穗城服装店、陈秀玉、高丽珍、广州市越秀区丽珍珍床上用品店、刘锦宽、广州市越秀区东山锦宽艾丝劳时装店、美尔奴商店、乐尚国际商店、纬格商店、龙的情人商店、妙莉商店经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
越秀区第四房管所上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持越秀区第四房管所一审的诉讼请求；2、判决东川商场承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：第一、按合同约定东川商场存在根本违约情形，越秀区第四房管所依法行使法定解除权。《协议书》第三点约定：“乙方同意xxx首层其中的33.44平方米（即南边数起一格铺面房）由甲方单独开发招商，其余205.18平方米由甲乙双方一起共同进行招商开发，其经济收入（含甲方单独招商的收入）扣除租金后按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。”其205.18平方米本应由甲双方共同开发，乙方独自与第三方签订合同，并没有告知或通知甲方；而乙方也从未按照该《协议书》第三点之内容与甲方在扣除租金后按比例分成，根据合同法第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，此时合同相对人可行使法定解除权解除合同。第二、越秀区第四房管所有充分证据证明已依法送达催告东川商场履行合同义务的通知。越秀区第四房管所经办人不定期巡查该区域房屋的防火安全、房屋结构安全、对租户进行书面通知、上门贴追租通知等，经办人在涉案房屋铺面正常营业时间到东川路xxx首层房屋现场送达书面通知，店�员工均拒签或表示没权利签，经办人只能将书面通知张贴在涉案房屋墙上，而东川商场将涉案屋承包给本公司职工，员工见此行为必会向店主报告情况。由此可见，东川商场对调整租金和催促续租的事完全不知情是不成立的。对此，越秀区第四房管所经办人提供了该涉案房屋上门贴追租通知的相片。
东川商场二审答辩称：一、双方签订的协议书合法有效，协议约定的租赁期限从1999年7月1日至承租房屋拆迁之日止，该期间应该受到法律保护。东川商场一直按照合同履行约定的义务，不存在任何违约行为，越秀区第四房管所无权解除该协议书。二、越秀区第四房管所无权要求增加或者变更双方租赁合同约定的租金标准，因为2008年7月1日起双方将涉案房屋的租金标准调整为每月13948.80元，而后东川商场一直按照双方约定的标准每月按时缴纳租金，所以涉案房屋�租金标准应当按照合同约定或者双方协商一致的每月13948.80元。至于越秀区第四房管所声称多次以书面方式向我方履行催告义务问题，东川商场从未收到过任何通知。综上，请求驳回越秀区第四房管所的上诉请求。
周善瑜、广州市越秀区鲲鹏百货经营部二审述称：同意东川商场的答辩意见。
东川商场上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判东川商场按每月13948.80元的标准向越秀区第四房管所支付自2016年4月1日起至今的房屋租金。事实和理由：一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，认定双方之间的租赁期限应不超过自1999年6月30日之日起的20年即2019年6月29日，实属适用法律错误。二、一审法院判决东川商场从2016年4月14日起，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀区第四房管所支付房屋�金至本判决发生法律效力之日，实属事实认定错误。租赁双方在租赁期限内所约定的租金标准为每月13948.80元。
越秀区第四房管所二审答辩称：不同意东川商场的上诉请求。
周善瑜、广州市越秀区鲲鹏百货经营部二审述称：同意东川商场的上诉请求及理由。
其余原审第三人经本院合法传唤未到庭表明意见。
越秀区第四房管所向一审法院起诉请求：1、越秀区第四房管所、东川商场就广州市越秀区东川路xxx地下的租赁关系自2016年4月15日解除；2、判令东川商场及各原审第三人立即将广州市越秀区东川路xxx地下腾空交还给越秀区第四房管所；3、判令东川商场向越秀区第四房管所补交自2008年7月1日起至2016年4月15日的租金差额1667157.40元（2008年7月1日至2010年6月30日期间，按照每月应交租金15343.7元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠�1394.90元；2010年7月1日至2012年6月30日期间，按照每月应交租金28273.80元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租14325元；2012年7月1日至2014年11月30日期间，按照每月应交租金31101.20元减去已交租金13948.80元计，得出每月欠租17152.40元；2014年12月1日至2016年4月15日期间，按照房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价减去已交租金13948.80元）；4、判令东川商场缴交自2016年4月16日起至房屋腾空之日的占用费（按照2015年房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价）。
一审法院认定事实：1999年6月30日，广州市东山区房地产管理局东川房管站（为甲方）与东川商场（为乙方）签订《协议书》，约定：东川路xxx是东川房管站管辖的公房，由东川商场承租，为了响应区政府号召，将东川路商业街建设成为路面整洁美观、首层商铺连片，形成群众购物方便，市场繁荣、商贸一体的新街道，甲乙双方同意将上述房屋以承包形式共同联营，并达成如下协议：一、东川路xxx首层房屋建筑面积238.62平方米，其中从南边数起第一格铺面房建面积33.44平方米，从99年7月1日起双方的关系租赁终止，其余五格铺面建筑面积205.18平方米的租赁关系不变，直至房屋拆迁。二、东川路xxx首层房屋建筑面积205.18平方米，每月租金由乙方缴交，租金5577.54元，由乙方向甲方缴交。三、乙方同意xxx首层其中的33.44平方米（即南边数起第一格铺面房）由甲方单独开发招商，其余205.18平方米由甲乙双方一起共同进行招商开发，其经济收入（含甲方单独招商的收入）扣除租金后按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。四、现铺面使用的用户由双方负责清退。五、为方便统一管理，每月的招商收入由乙方统一收取，甲方所得的40%应开具合法发票向乙方收取。六�一切结算以招商开发收入之日起开始。
另查明，东川商场于2014年5月与陈秀玉签订《承包经营合同》，约定将东川路xxx经营场地面积约28平方米交给陈秀玉经营，期限至2017年4月30日；东川商场于2014年5月与周善瑜签订《承包经营合同》，约定将东川路xxx经营场地面积约57.6平方米交给周善瑜经营，期限至2017年4月30日；东川商场于2015年5月与高丽珍签订《承包经营合同》，约定将东川路xxx经营场地面积约59平方米交给高丽珍经营，期限至2018年6月30日。
东川商场自2008年7月1日起按13948.80元标准向房管局越秀区分局支付租金至2016年3月31日，房管局越秀区分局向东川商场开具租金发票，其中2016年1月前的租金发票载明“现金月租”，2016年2月和3月的租金发票载明“现金月租部分租金”。
越秀区第四房管所为证明其以书面形式通知东川商场调整租�和续租，提交了：1、2012年5月16日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于调整非住宅直管房租金的通知》复印件，内容为越秀区第四房管所决定自2012年7月1日起调整房屋租金价格，调整后月租金为55837.08元。该通知下方承租人签收一栏签有“彭*君代2012年5月16日”；2、2013年12月3日越秀区第四房管所向东川商场发出的《通知》复印件，内容为要求东川商场到越秀区第四房管所办公地点办理调租手续，否则将收回房屋。该通知下方有手写内容：“1、租期从2008年7月1日至2010年6月30日，在原租金基础上递增10%，即月租金为15343.70元；2、租期从2010年7月1日至2012年6月30日，按2009年市场租金参考价的65%计收租金，即每月租金为28273.80元；3、租期从2012年7月1日至2014年6月30日，租金在原租金基础上递增10%，即月租金为31101.20元。”签收人处署名“何红辉”；3、2015年1月越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于调整房屋租金的通知》复印件，内容为：“双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如有意愿继续承租上址房屋的，请于通知送达之日起十个工作日内办理调整租金和续租的手续，逾期视为弃租处理”。该通知下方承租人签名一栏签有“冯德*2015.1.26”。4、2015年6月17日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于限期办理直管房租赁合同的通知》复印件，内容为双方的租赁合同已于2008年6月30日到期，双方属不定期租赁关系，要求东川商场在收到通知之日起10个工作日内就续租签订书面的租赁合同，逾期则终止租赁关系、收回房屋。5、2015年11月3日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于限期办理直管房租赁合同的通知�，内容为双方的租赁合同已于2014年6月30日到期，要求东川商场在收到通知之日起15个工作日内就续租签订书面的租赁合同。6、2016年2月24日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于限期办理直管房租赁合同的通知》和拍摄时间为2016年2月24日的照片。7、2016年4月1日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》和拍摄时间为2016年4月1日的照片。8、2016年4月5日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》和快递单（收件人为钟生）复印件以及投递情况回执（载明2016年4月6日本人签收）。9、2015年7月13日越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，内容为要求东川商场在2015年7月30日前腾空涉案房屋给越秀区第四房管所，并自2014年12月1日起至实际交回房屋期间按房屋租金参考价每月每平方米300元支付使用费。该通知下方签有“曹xx2015年.7.23”。10、2015年1月越秀区第四房管所向东川商场发出的《关于调整房屋租金的通知》，内容为要求东川商场在收到通知之日起10个工作日内就续租签订书面的租赁合同。该通知下方承租人一栏签有“冯xx2015.1.26”。东川商场质证称均没有收到上述通知。
为证明租金调整的相关依据，越秀区第四房管所提交了：1、穗国房字［2007］313号《关于规范2007年直管房非住宅租赁有关工作的通知》，载明“凡已租赁期满的非住宅用房续租或新出租的非住宅用房，租赁期限统一定为2年；租赁期满承租人申请续租的，根据承租人的实际情况分别调升租金”。2、《关于越秀区2008年直管房租赁续约工作的通知》，载明“对符合消防安全规定、租赁期满的非住宅直管房，承租人申请续租的，按《关于规�2007年直管房非住宅租赁有关工作的通知》要求调升租金，租赁合同期定为2年”。3、《越秀区非住宅直管房2010年租金调整工作指引》复印件，载明“现收租金价格低于2009年市场参考价的，调整幅度原则不得低于2009年市场参考价格的65%”。东川商场质证称对上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认。
一审庭审中，越秀区第四房管所表示：90年代原东山区房管局共有四个房管站，东川房管站是其中一个，2002年改制后，四个房管站改制为两个房管所、两个公司。2003年东山区房屋管理所一共有两个所，一所和二所，后来东山与越秀合并后，原越秀区的房屋一所与二所与东山的一所和二所合并，东山二所即为后来的越秀四所。
关于涉案房屋的使用情况，双方确认以下事实：东川路xxx首层除南边数起第一格铺面外，其余五格商铺由东川商场承租�进行对外招租，五格铺面门口均朝西，铺面从南至北起第一格铺位由陈秀玉领取穗城服装店营业执照进行经营，第二、三格铺位由高丽珍领取丽珍珍床上用品店营业执照进行经营，第四、五格铺位由周善瑜领取鲲鹏百货及由刘锦宽领取艾丝劳时装店营业执照进行经营，东川商场仅与陈秀玉、高丽珍、周善瑜三个主体签订承包经营合同，三份合同的面积总和与东川商场向东川房管站承租的面积一致；双方没有签订关于变更租金标准的书面协议。
一审法院认为：广州市东山区房地产管理局东川房管站与东川商场于1999年6月30日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因原东川房管站现已改制合并，涉案房屋亦由现在的越秀区第四房管所进行管理，因此，越秀区第四房管所有权依据上述《协议书》向东川商�主张权利。根据上述协议的约定，涉案房屋建筑面积205.18平方米的租赁关系直至房屋拆迁。据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，越秀区第四房管所、东川商场之间的租赁期限应不超过自1999年6月30日之日起的20年即2019年6月29日。
关于越秀区第四房管所以东川商场欠付租金差额且未续签租赁合同为由，要求解除双方的租赁关系的主张，越秀区第四房管所虽提供了自2012年至2016年期间的调整租金和催促续租的通知，但均未能提供充分证据证明上述通知已送达给东川商场，也无法证实部分通知的签收人系代表东川商场；其次，东川商场自2008年7月1日起一直按每月13948.80元的标准向越秀区第四房管所交纳租金至2016年4月，越秀区第四房管所予以接受并在2016年1月前均向东川商场开具�额租金的发票，可视为双方对上述期间租金标准进行了约定。因此，越秀区第四房管所认为东川商场欠付租金构成违约缺乏依据，在双方的租赁期限尚未届满的情况下，越秀区第四房管所要求解除双方的租赁关系、要求东川商场和原审第三人腾空交还房屋的诉讼请求以及要求东川商场补交租金差额缺乏依据，不予支持。由于东川商场至今未付2016年4月1日起的租金，故东川商场应按此前交租标准每月13948.80元支付租金；鉴于越秀区第四房管所于2016年4月14日向一审法院提起本案诉讼，故东川商场从2016年4月14日起，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向越秀区第四房管所支付房屋租金至本判决发生法律效力之日止。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十四条的规定，判决：一、东川�场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向越秀区第四房管所支付自2016年4月1日起至2016年4月13日止的租金（按每月13948.80元标准计）；二、东川商场应于本判决发生法律效力之日起十日内，向越秀区第四房管所支付自2016年4月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准确定）；三、驳回越秀区第四房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19804元，由越秀区第四房管所负担4978元，东川商场负担14826元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：首先，关于涉案《协议书》的租赁期限问题。根据协议的约定，涉案房屋建筑面积205.18平方米的租赁关系直至房屋拆迁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，越秀区第四房管所、东川商场之间的租赁期限应从合同法施行之日起算，即不超过自1999年10月1日之日起的20年即2019年9月30日。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
其次，关于越秀区第四房管所要求解除双方租赁关系的问题。越秀区第四房管所在二审中以东川商场未按《协议书》约定进行分成，已构成违约为由主张解除合同。本院认为，双方虽在《协议书》中约定对205.18平方米由双方共同招商开发，其经济收入扣除租金后按比例分成，但东川商场自2008年7月1日起一直按每月13948.80元的标准向越秀区第四房管所交纳租金至2016年4月，越秀区第四房管所予以接受并在2016年1月前均向东川商场开具全额租金的发票，可视为双方对上述期间租金标准进行了重新约定。且越秀区第四房管所在租赁期间从未向东川商场主张按约定进行分成，本案起诉状中亦未提出要求按比例分成，故其现主张东川商场未按约定进行分成构成违约的理由不成立，本院不予采纳。因此，在双方的租赁期限尚未届满的情况下，一审法院对于越秀区第四房管所要求解除双方租赁关系及腾空交还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
关于租金支付问题。本案中越秀区第四房管所虽提供了自2012年至2016年期间的调整租金和催促续租的通知，但未能提供确切证据证明上述通知已送达给东川商场，也无法证实部分通知的签收人系代表东川商场；且即使越秀区第四房管所关于调整租金的意思表示已到达东川商场，亦不能当然产生变更租金的法律后果，故�秀区第四房管所要求东川商场补交2016年4月之前的租金差额理据不足，本院不予采纳。鉴于越秀区第四房管所于2016年4月14日向一审法院提起本案诉讼，一审法院判决东川商场从2016年4月14日起应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准支付房屋租金，符合公平原则，本院予以维持。
综上所述，越秀区第四房管所、东川商场的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34580元，由越秀区第四房管所负担19804元，东川商场负担14776元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年七月五日
书记员 邹凌青