安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第00924号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：张葵，行长。
委托代理人：邓晓航，男，该行市场部主任。
委托代理人：邢彪，男，该行副行长。
被告：程启江，男，1974年11月2日出生。
被告：谈凤芽，女，1977年1月13日出生。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：翟厚圣，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉被告程启江、谈凤芽、芜湖首创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员陈永鑫适用简易程序独任审判，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）委托代理人邓晓航到庭参加诉讼。被告程启江、谈凤芽及芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：被告程启江、谈凤芽于2009年1月13日向原告申请个人一手住房购置贷款48万元，贷款期限20年，并在相关部门办理了合法、有效的抵押登记手续（抵押权人为工行芜湖城建支行），但两被告未按合同约定偿还贷款本息，截止到2014年10月20日，借款人个人住房按揭贷款已逾期4期，积欠本金15571.79元，积欠利息15658.47元。根据被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》相关条款的约定，被告已违约，原告宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即偿还原告全部借款本息。
原告认为，原告与被告程启江、谈凤芽签订借款合同后已按时足额向被告程启江、谈凤芽发放了贷款共计48万元整。履行了原告的合同义务。但被告程启江、谈凤芽却未能按时偿还借款本息，已构成违约，应当承担立即偿还所欠借款本息及逾期还款的民事责任，被告首创公司应当向原告承担相应的连带保证责任。
原告诉请法院依法判令：1、被告程启江、谈凤芽支付原告贷款本金398274.28元，利息15658.47元（暂计算至2014年10月20日），计413932.75元，以及自2014年10月21日起至被告实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；2、被告程启江、谈凤芽与原告签订的《个人购房借款/担保合同》编号A：芜房按揭字芜分行城建支行2009年010317号合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押资产即芜湖县阳光半岛的房产等享有优先受偿权；3、被告芜湖首创房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告程启江、谈凤芽、首创公司未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：被告程启江、谈凤芽系夫妻，为购置住房需要向原告贷款。2009年1月13日，原告与程启江、谈凤芽及首创公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、贷款金额为48万元；2、贷款期限20年；3、按月等额本息还款；4、贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款利率下浮30%确定，如借款人未按合同约定日期还款，逾期贷款罚息利率为本合同约定的利率水平加收30%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；5、如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期；6、由于借款人和担保人未按合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担；该合同并约定了抵押条款和保证条款。约定被告程启江以购置的芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛的房屋为本案借款设定抵押，抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用。被告首创公司承担阶段性连带责任保证，即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担连带清偿责任，至正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书为止，方可免除保证责任。被告程启江作为借款人和抵押人在该合同上签字，被告谈凤芽作为共同借款人签字，被告首创公司作为保证人在该合同上盖章。程启江、谈凤芽于2009年1月14日在芜湖县房地产管理局办理了上述抵押房产的抵押登记证明，谈凤芽在房管部门表示同意将上述房产予以抵押。原告于2009年1月20日将贷款48万元发放给被告程启江。此后，被告程启江、谈凤芽未能按合同约定按时偿还借款本息，截至2014年10月20日，程启江、谈凤芽欠原告借款本金398274.28元，积欠利息15658.47元。
以上事实，有《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、《预购商品房抵押登记证明》、反映贷款实际状况的《自营历史明细列表》、当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：（一）本案双方合同关系及当事人的合同义务。原告工行芜湖城建支行与被告程启江、谈凤芽及被告首创公司签订的借款合同（含抵押条款和保证条款）系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有法律拘束力。原告依约向被告程启江发放贷款，即取得依约向被告程启江、谈凤芽收回贷款本息的权利，程启江、谈凤芽未按约定偿还借款本息，应承担合同约定的违约责任；被告首创公司作为保证人，应当按照保证条款的约定承担保证责任。因本案抵押房产的他项权证尚未办理，故被告首创公司的保证责任不能免除。（二）本案借款人的抵押担保责任和首创公司保证责任的具体分析。关于抵押合同问题，虽然谈凤芽未以共同抵押人名义签字，但其在房管部门办理抵押登记时，已经表示同意抵押，故可以推定谈凤芽系与程启江共同抵押，因此，该抵押行为应当按照有效合同行为认定，程启江、谈凤芽应对原告承担抵押担保责任。关于保证责任，鉴于债务人已经以其所购房产设定抵押，因本案保证条款对保证责任未作特别约定，故依照担保法和物权法的有关规定，首创公司的保证责任应以本案抵押物清偿债务的不足部分为限。（三）对原告诉讼请求的处理。被告程启江、谈凤芽违约事实成立，应当对原告承担相应的民事责任，被告首创公司则应按合同约定承担保证责任。原告诉讼请求符合合同约定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告程启江、谈凤芽于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行借款本金398274.28元、利息15658.47元以及自2014年10月21日起至本判决确定的偿还之日止的利息（包括利息、罚息和复利，均按合同约定方式计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行对本案抵押物【坐落芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛的房屋】享有抵押权，可以以该房折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一项规定的债权范围内优先受偿；
三、被告芜湖首创房地产开发有限公司就上述第一项债务对本案抵押物清偿不足的部分承担连带清偿责任；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3974元，由三被告负担（原告已预交，三被告在清偿借款本息时一并将其应当负担的诉讼费用支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 陈永鑫
二〇一五年七月二十八日
书记员 傅玲莉
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。