沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0191民初350号原告：罗捷夫，男，壮族，住址：辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。被告：沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：杨永平，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾涛，辽宁馨远律师事务所律师。被告：沈阳经济技术开发区国有资产监督管理委员会办公室。负责人：韩忠智，系该单位主任。委托诉讼代理人：顾涛，辽宁馨远律师事务所律师。被告：沈阳市铁西区城建开发有限责任公司，住所：沈阳市铁西区。法定代表人：薛文博，该公司总经理。委托诉讼代理人：王岚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅娟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告罗捷夫与被告沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司（以下简称“国资公司”）、被告沈阳经济技术开发区国有资产监督管理委员会办公室（以下简称“国资办”）、被告沈阳市铁西区城建开发有限责任公司（以下简称“铁西城建公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗捷夫及委托诉讼代理人张艳宏、被告国资公司、被告国资办均委托诉讼代理人顾涛、被告铁西城建公司委托诉讼代理人张雅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗捷夫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的三份认购协议书无效；2.判令被告双倍返还原告购房款1500686元及自2010年10月26日起至判决确定的给付之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令被告赔偿原告经济损失80000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年10月25日，原告与被告沈阳经济技术开发区国有资产经营有限公司签订《商品房认购协议》，原告购买了被告位于沈辽路的画苑小区11栋2单元301室和302室二个商品房，面积各为87.5平，单价3550元/平方米。2010年11月2日，原告向开发区国资委所属的沈阳经济技术开发区财政局国有资本收益专户中交付了全部房款。2012年4月24日，原告又与被告签订《车库认购协议》，购买了画苑小区124-6号9门的车库一间，面积24.5平方米，总价款128993元，并于当日交付了车库款。2012年4月27日，被告向原告下发了《房屋准住通知单》，原告接收房屋后花费80000元装修入住。入住后，原告多次找到被告要求协助办理房屋登记手续，被告总是以各种理由搪塞。后来原告得知该小区商品房“五证”不全，至今没有《商品房预售许可证》，所以迟迟办不了房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原、被告之间签订的认购合同应为无效合同。现原告为维护自身的合法权益，提出如上诉讼请求。被告国资公司辩称，原告要求确认《认购协议书》无效，返还购房款、利息及赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.本案中原告与我公司签订的不是《商品房预售合同》，而是《画苑小区项目认购协议书》，这种认购协议书本质是一个预约合同，只是双方当事人承诺在约定的期限内或约定的条件成就时订立确定性合同即《商品房预（销）售合同》的预备性协议，不能因此认定本约已正式订立。而且，从双方约定的条款看，认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。所以，该认购书不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告可以依据认购协议书，在约定的条件成就时请求我公司履行订立本约的义务，但不能依据认购协议书请求我公司履行本约的内容，更不能享有《商品房预售合同》相对方应当享有的民事权利。2.双方签订的《画苑小区项目认购协议书》虽然不具备商品房预售合同的性质，但其约定的内容均是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方均有约束力，应受法律保护。在签订认购书时，原告明知我公司尚未取得商品房预售许可证明，所以才约定在“取得商品房（预）销售许可证后”办理签约手续，但认购书并未约定我公司应当取得商品房（预）销售许可证的时限，所以我公司既没有故意隐瞒，也没有违反约定，同时在尽力办理该项目的相关手续，尽到了出卖人的相关义务，仅仅因为该项目牵扯历史遗留问题，程序相对比较繁琐，才造成目前的状况。但我公司自始至终没有违法、违约的行为，原告要求确认协议无效的诉求没有事实和法律的依据。3.原告要求我公司、被告国资办赔偿经济损失的诉求没有事实及法律依据。我公司既没有违约的事实，又没有侵权的行为，而且原告的所谓损失是己方基于某些客观事实对于未来发展的预判，与我公司没有法律上的因果关系，且损失数额的认定没有事实和法律依据，该项诉求不应被法院支持。被告国资办辩称，我们不是合同主体，也没有收取原告的款项，与本案无关。国资公司是独立的法人单位，应当独立承担法律责任，我单位不应当承担相关的责任。被告铁西城建公司辩称，我公司并非认购协议书的主体，涉案小区是政府投资的移村再建项目，该小区最开始全部房屋都是用于回迁，后有一部分竣工后移交给本案被告国资办。我方并不是买卖协议的主体，无权干涉买卖协议的内容，购房款也并没有交给我方，而是直接交给开发区财政，因此，原告的诉讼请求与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年10月25日、2010年10月26日，原告（乙方）与被告国资公司（甲方）签订《画苑小区项目认购协议书》两份，主要内容为：1.乙方自愿购买甲方开发的位于沈阳经济技术开发区的画苑小区项目11栋2单元3层2号和画苑小区项目11栋2单元3层1号物业单位，该物业单位建筑面积均为87.5平方米，建筑面积单价均为人民币3550元/平方米，总价均暂定为人民币310625元整。2.签订本协议书之日起乙方缴纳100%房款，即共计621250元整。该认购款在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时自动转为购房款。3.待甲方取得商品房（预）销售许可证后，乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》及补交剩余款项的通知后7日，应当办理签约手续并按照合同约定逾期签订合同或办理付款手续的，每逾期一日，甲方有权按照房屋总价的0.1%收取违约金。逾期超过15日的，则视为乙方自动放弃该物业单位购买权，甲方有权将该物业单位另行出售并无需另行通知乙方。甲方有权将乙方支付认购款金额的5%作为违约金扣除，剩余款项退还给乙方，甲方不承担乙方任何费用（包括进住费、装修费、利息等）。4.乙方在签订《商品房买卖合同》并付清全款或办理完房屋按揭贷款手续后可以办理入住手续，乙方应当携带本协议书、认购款收据及身份证明原件至物业公司办理房屋入住手续，并按照规定签订业主临时公约及前期物业服务合同缴纳各项费用，包括但不限于物业费、预收水、电费用等，否则甲方有权不予办理入住手续。2010年11月2日，原告依认购协议书的约定交付了上述两处认购房屋的认购款共计621250元。2012年4月24日，原告（乙方）又与被告国资公司（甲方）签订一份移村再建项目认购协议书（画苑小区），该协议书主要内容为：1.乙方自愿购由甲方开发的位于沈阳经济技术开发区的画苑小区项目124-6号9门车库，该车库建筑户型参考面积为24.5平方米，（非预测面积、最终房屋产权面积以测绘大队测绘数据为准），多退少补。建筑面积单价为人民币5265元/平方米，总价暂定为人民币128993元整。2.签订本协议书之日起乙方一次性缴纳房款，即128993元整。该认购款在甲方为乙方办理产权时自动转为购房款。3.待甲方取得办理产权证手续后，乙方在接到甲方通知7日后，应当及时办理合同约定的各项手续。逾期超过15日的，则视为乙方自动放弃该物业单位购买权，甲方有权将该物业单位另行出售并无需另行通知乙方。甲方有权将乙方支付认购款金额的5%作为违约金扣除，剩余款项退还给乙方，甲方不承担乙方任何费用（包括进住费、装修费、利息等）。2012年4月24日原告将车库认购款128993元全部交付完毕。2012年4月27日，被告铁西城建公司向原告下发了《房屋准住通知单》，原告接收房屋及车库后实际使用至今。现因该项目尚未办理商品房预售许可证，被告国资公司至今未为原告办理房屋产权登记手续。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定提起诉讼，请求法院判令1.确认原、被告之间签订的三份认购协议书无效；2.判令被告双倍返还原告购房款1500686元及自2010年10月26日起至判决确定的给付之日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令被告赔偿原告经济损失80000元；4.诉讼费用由被告承担。另查明，被告国资办系经沈阳市铁西区机构编制委员会同意，在沈阳经济技术开发区财政局增挂设立的机构，主要负责贯彻执行国有资产监督管理方面的法律法规，履行出资人职责等相关工作。被告国资公司系被告国资办投资设立的全资国有公司。还查明，涉案画苑小区房地产项目系政府投资的移村再建项目，由被告铁西城建公司开发建设，由政府部门协调，划拨该项目一部分房源（包含原告购买的涉案房屋及车库）交由被告国资公司销售，资金统一上交沈阳经济技术开发区财政局国有资本收益专户。本院认为，本案争议的焦点为原告与被告国资公司签订的认购协议的性质及效力。原告罗捷夫与被告国资公司签订的画苑小区11栋2-3-1房屋及画苑小区11栋2-3-2房屋的两份《画苑小区项目认购协议》中，均明确约定“待甲方取得商品房（预）销售许可证后，乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》及补交剩余款项的通知后7日应当办理签约手续”，即已经在认购协议书中明确了认购协议的预约合同的性质。而双方签订的画苑小区项目124-6号9门车库的《移村再建项目认购协议书（画苑小区）》中“移村再建房合同的签订及付款”中亦明确约定“待甲方取得办理产权证手续后，乙方在接到甲方通知7日后，应当及时办理合同约定的各项手续。逾期超过15日的，则视为乙方自动放弃该物业单位的购买权，甲方有权将该物业单位另行出售无需另行通知乙方。”即在该协议中亦有将来订立一份买卖合同的意思表示。因此上述原告与被告国资公司签订的两份《画苑小区项目认购协议》及《移村再建项目认购协议书（画苑小区）》均属于预约合同，并非《商品房预售合同》，亦不属于《商品房买卖合同》。三份协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，为有效合同，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定主张确认该三份认购协议无效的诉讼请求不成立，本院不予支持。因三份认购协议合法有效，故原告要求被告双倍返还购房款共计1500，686元、给付自2010年10月26日起至判决确定的给付之日止的利息、赔偿原告经济损失80000元的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗捷夫的诉讼请求。案件受理费21884元，由原告罗捷夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 兰        艳        华人民陪审员 刘                婷人民陪审员 闻        英        菊二〇一八年五月三十一日书 记 员 解红本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效。