广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终141号
上诉人（原审原告）：黄炜旸，女，汉族，1973年5月27日出生，住罗定市。
委托代理人：沈小杰，男，汉族，1975年9月15日出生，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：陈灿光，该公司总经理。
委托代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住罗定市。
委托代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住肇庆市。
上诉人黄炜旸因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄炜旸上诉请求：一、撤销（2016）粤5381民初2599号民事判决，改判龙宇公司向上诉人支付逾期交房违约金42898元；二、本案一、二审诉讼费用由龙宇公司承担。事实和理由：
一、原审判决适用法律错误、认定事实错误，应依法予以撤销。
原审法院认定虽然被上诉人迟延交楼的期限确定为2014年8月1日至2014年9月25日（共56天），上诉人起诉的时间为2016年10月27日，故原审法院认为上诉人的诉讼时效最迟应从上诉人收楼的2014年9月25日起算，上诉人于2016年10月27日才诉至法院，故一审法院驳回上诉人主张的逾期交楼违约金的诉求。属适用法律错误和认定事实错误。
出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。根据《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，对于上述建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从被上诉人2015年1月21日取得的消防验收合格证可以看出，涉案商品房在2014年9月25日交楼时并未通过消防验收，也未取得规划部门符合规划条件的核实，违反了法律对商品房交付标准之强制性规定，开发商仍强行交楼，实属违法。因此，被上诉人违反了消防法的相关规定，也违反了合同第八条“出卖人应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用”的约定。所以被上诉人于2014年9月25日向上诉人发出收楼通知书通知上诉人收楼时，涉案商品房未进行消防验收，并未符合合同约定“依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格”的收楼条件，被上诉人并未完成合同约定的义务，被上诉人此时通知上诉人收楼，只是想把不符合收楼条件的楼房交付给上诉人以蒙混过关，规避违约责任。尽管上诉人已经收楼，但所收的楼房却未通过消防验收，被上诉人仍有责任继续履行合同约定，继续完善涉案商品房的消防设备设施，使其取得消防验收。实际上涉案商品房于2015年1月21日才通过消防验收，才符合合同约定的交付条件。因此，被上诉人于2015年1月21日才完成合同约定的交楼义务，违约事实清楚，证据充分，应当承担逾期交楼的违约责任。
据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算，被上诉人于2014年9月25日才向上诉人发出收楼通知，并在2015年1月21日才取得消防验收合格证，故本案诉讼时效期间为二年，应从2015年1月21日起计算，上诉人于2016年10月27日起诉至原审法院，没有超过诉讼时效。综上所述，原审判决适用法律和认定事实错误。
二、错误判决的不良影响。
我国法律规定，房地产开发项目竣工、经验收合格后，方可交付使用，未验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对于上述建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。立法之所以如此规定，主要原因在于竣工后供人们居住的房屋，其质量的优劣和是否具备可使用的消防设施等基本居住条件直接关系到人们的生命财产安全，事关重大，马虎不得。但是，一审法院罔顾事实依据，作出错误的判决，有失公平，未能发挥司法机关依法维护公民合法权益的功能作用，有碍社会稳定。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销，并依法改判。恳请二审法院能切实做好维护公民合法权益的工作，依法公正审理本案，作出公正、公平的判决。
被上诉人龙宇公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，所作判决完全符合合同约定与法律规定。
黄炜旸向一审法院起诉请求：一、判令龙宇公司30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、龙宇公司在30天内代黄炜旸办理房地产权证；三、龙宇公司向黄炜旸支付逾期办理房屋所有权证的违约金4959.35元；四、龙宇公司因逾期交房而向黄炜旸支付违约金42898元（从2014年8月1日至2015年1月20日，计违约173天）。五、本案诉讼费用由龙宇公司负担。
一审法院认定事实：龙宇公司是位于罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区的房地产开发商。2013年6月18日，黄炜旸作为买受人与龙宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X号楼X单元XXXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为495935元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，黄炜旸已按约定向龙宇公司支付了购房款。2014年7月25日，建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位对罗定市XXXX商住小区X、X、X号楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，认为涉案工程的地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气、建筑节能共七个部分均达到建筑工程质量验收标准合格要求，一致确认质量合格。
2014年9月25日，龙宇公司向黄炜旸发出《收楼通知书》，黄炜旸于2014年9月25日收楼。庭审中，黄炜旸确认龙宇公司当时以公示张贴的形式履行了出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的手续。
对于合同第十五条“关于产权登记的约定”，明确“出卖人应当在商品房交付使用后520日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对于该520日的起算时间，黄炜旸主张是按照合同约定，书面通知交付房屋使用之日起520日内，即在通知期内计算；通知期内未办收楼手续的，以“视作收楼处理”的日期确定起计时间。
以上事实，有黄炜旸提供的《商品房买卖合同》、身份证、购房发票、银行放贷到帐收据、收楼通知书，龙宇公司提供的营业执照、契税完税凭证、交楼验收表、交楼确认书、权属证明书等证据以及本案的庭审笔录、询问笔录等予以证实。
诉讼中，黄炜旸、龙宇公司就逾期办证责任及逾期办证违约金达成了调解协议，并已由一审法院出具了调解书。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄炜旸、龙宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、逾期交楼违约金从何时起计至何时止；2、黄炜旸主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？
关于第一个争议焦点逾期交楼违约金的起计及截止日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。龙宇公司已于2014年9月25日通知黄炜旸收楼，黄炜旸亦已在2014年９月25日办理收楼手续。黄炜旸在本案起诉中已同时主张逾期办证违约金的责任，其确认对逾期办证违约金的的起算日是从通知期内的实际收楼日（或龙宇公司发通知时提出的日期视为收楼日）起计520日，并已达成调解协议；据此，收楼时间作为两违约行为的连接点，逾期办证违约金既以收楼日作为参照时间，那么逾期交楼违约金相应的参照时间也是同一时间，故本案的逾期交楼违约金相应地计至该实际收楼日即2014年９月２5日止。
关于第二个争议焦点诉讼时效问题。一审法院认为，黄炜旸的起诉已超过诉讼时效。首先，双方约定了交房时间为2014年7月31日，其在合同第九条约定了逾期交房的违约金，违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，但最迟等到收楼之日即可确定，权利人此时应当知道其依约取得房屋的权利受到侵害及其损失情况。涉案商品房于2014年9月25日办理收楼手续，故诉讼时效最迟应从黄炜旸实际收楼的2014年９月25日起算，黄炜旸于2016年10月27日才诉至一审法院，已超过法律规定的二年诉讼时效期间。综上，龙宇公司提出黄炜旸的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以支持。故黄炜旸主张的逾期交楼违约金的诉求，已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七的规定，作出判决如下：驳回黄炜旸的诉讼请求。案件受理费169元，由黄炜旸负担。
本院二审期间，上诉人黄炜旸围绕上诉请求提交了以下证据：一、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，拟证明涉案商品房开始验收的时间；二、《建设工程消防验收意见书》复印件，拟证明涉案商品房消防验收合格、消防设施完备的时间；三、备案规划验收平面图和竣工验收平面图复印件，拟证明备案规划与验收不符。被上诉人龙宇公司没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，一审诉讼期间，黄炜旸、龙宇公司就逾期办证责任及逾期办证违约金达成了调解协议，并由一审法院作出（2016）粤5381民初2599号《民事调解书》，该调解书现已发生法律效力。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、涉案商品房的交付条件是否已成就。2、上诉人是否超过诉讼时效期间起诉，要求被上诉人支付逾期交楼违约金。
关于涉案商品房交付条件是否已成就的问题。上诉人上诉认为涉案商品房应通过消防验收才符合交付使用标准。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格作为交付涉案商品房的条件，而涉案商品房交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，商品房验收合格的，已符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房的交付条件。而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。龙宇公司对涉案商品房已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2014年7月25日起，涉案商品房的交付条件已成就。因此，上诉人认为涉案商品房应通过消防验收才符合交付条件，与双方合同约定不符，本院不予支持。
关于上诉人是否超过诉讼时效期间起诉，要求被上诉人支付逾期交楼违约金的问题。上诉人与龙宇公司签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定：龙宇公司应在2014年7月31日前将符合合同约定的房屋交付给上诉人使用，而涉案房屋在2014年7月25日已达到交付标准，上诉人已于2014年9月25日办理了收楼手续，接收涉案房屋。因此，龙宇公司实际违约期间为2014年8月1日起至2014年9月25日止（共55天）。因双方合同第九条约定：“……逾期不超过60日……自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。”即双方当事人所约定的违约金是按龙宇公司违约的时间累计而成，每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”龙宇公司在2014年7月31日前未交付涉案房屋给上诉人，从此时起上诉人的权利已受到侵害，则每天产生的债权均受到侵害，每个债权分别适用二年的诉讼时效，上诉人于2016年10月27日向一审法院提起本案诉讼，根据上述法律的规定，上诉人要求被上诉人支付2014年10月26日之前产生的违约金，已超过二年的诉讼时效期间，应不受法律保护，因此，一审判决据此驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，黄炜旸的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费872.45元，由上诉人黄炜旸负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 徐俊贤