四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
签发
请打印份核稿：单位及拟稿人：
民二庭事由：
民事判决书附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第733号
原告（反诉被告）成都泰赫居投资管理有限责任公司。住所地：成都市青羊区光华村南街**号*栋**层**号。
法定代表人阳燕。
委托代理人张广宇，四川致高守民律师事务所律师。
被告张蔚，男，1988年3月22日出生，汉族，住成都市武侯区高升桥南街*号**栋*单元***号。
委托代理人傅文艺，女，1990年9月6日出生，汉族，住重庆市南岸区南坪东路***号*单元****号。
被告（反诉原告）孙娟，女，1980年5月20日出生，汉族，住四川省西昌市商业街一段**号。
委托代理人郑洁新，四川明之鉴律师事务所律师。
原告成都泰赫居投资管理有限责任公司诉被告张蔚、孙娟居间合同纠纷一案，及被告孙娟反诉原告成都泰赫居投资管理有限责任公司居间合同纠纷一案，本院分别于2015年1月5日、2015年3月15日受理后，依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告成都泰赫居投资管理有限责任公司的委托代理人张广宇，被告张蔚的委托代理人傅文艺，被告孙娟的委托代理人郑洁新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都泰赫居投资管理有限责任公司诉称，被告张蔚于2012年8月30日租用成都市武侯区锦绣路1号附201号—206号店铺，租期为2012年9月9日至2017年8月31日。2014年9月17日，经原告提供居间服务，与被告张蔚、被告孙娟三方签订《商铺转让协议》，约定张蔚将涉案商铺转让孙娟，同日经原告提供居间服务，原告、被告孙娟、案外人石凯三方签订《房产租赁合同》，由孙娟承租涉案商铺。《商铺转让协议》第八条约定，被告张蔚应当在签订租房合同日即2014年9月17日支付原告居间费10000元，被告孙娟应在2014年9月24日支付原告居间费34335.2元。合同签订后，被告至今未履行支付居间费的义务，故原告诉至法院，请求判令：1.被告张蔚支付原告居间费10000元；2.被告孙娟支付原告居间费34335.2元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告张蔚答辩称，张蔚曾以涉案商铺开设咖啡厅，后被告孙娟在签订相关协议后，其用途为自己开设酒吧所用，但由于涉案商铺无法开设酒吧，且孙娟对此并不知情。后确定涉案商铺无法开设酒吧，致使孙娟无法正常使用该商铺，故合同目的无法实现，请法院驳回原告诉讼请求。
被告孙娟答辩及反诉称，被告孙娟于2014年9月17日经原告介绍，签订《商铺转让协议》，租赁涉案商铺。但合同签订后，被告孙娟发现该商铺产权人为吕伟，签订协议时吕伟并未到场，也未出具任何手续，属无权处分的无效合同。被告孙娟签订合同后发现，涉案商铺于2012年被公安局查封，至今未解除查封。被告孙娟曾告知原告租赁商铺用于开设酒吧，但原告未告知涉案商铺所在区域政府规定不能再经营酒吧，故被告孙娟认为，原告未履行应尽的居间服务义务，致使被告孙娟未能达到合同目的。故被告孙娟提起反诉，请求判令：1.解除《商铺转让协议》、《房屋租赁合同》；2.撤销《房屋租赁合同》中第11条第4款；3.原告承担本案诉讼费用。
原告成都泰赫居投资管理有限责任公司针对反诉答辩称，原告义务基于被告张蔚的委托对外转租商铺，是合法的居间行为，且双方基于租赁内容已达成一致，原告居间行为已经能够完成，且不存在隐瞒情况的行为。至于涉案商铺是否被查封，属于出租人的义务，且不影响商铺的经营。故请法院驳回孙娟的反诉请求。
被告张蔚针对孙娟反诉陈述称，涉案商铺无法办理酒吧营业执照，无法实现合同目的的责任在原告，故认同被告孙娟的反诉意见。
经审理查明，2014年9月17日，在原告居间下，张蔚、孙娟签订《商铺转让协议》，约定张蔚将其承租的成都市武侯区锦绣路1号附201号-206号商铺（面积429.19平方米）出租给孙娟使用，转让费250000元；协议第八条约定：“签订租房合同当日甲方（张蔚）支付居间费10000元，签订租房合同后且在2014年9月24日乙方（孙娟）支付居间费34335.2元”。
当日，在原告居间下，孙娟与涉案商铺所有权人吕伟的委托代理人石凯签订《房产租赁合同》，约定孙娟承租该商铺，双方对租赁内容进行了明确的约定。其中合同第一条约定“1.1房屋位置……、建筑面积……，结构：框架，楼层2楼，未设定抵押；1.2该房屋购房合同备案号：……；1.3该房屋用途为商业”。经查，石凯于签订该合同时，持吕伟出具的《授权委托书》。
此后，孙娟在办理工商营业执照过程中，因涉案商铺所在地段政策原因无法办理酒吧营业执照，故孙娟未能与张蔚、吕伟实际履行《商铺转让协议》、《房产租赁合同》。
上述事实有《商铺转让协议》、《房产租赁合同》、《授权委托书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告成都泰赫居投资管理有限责任公司、被告张蔚、被告孙娟之间签订的《商铺转让协议》、《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。现被告孙娟指出，涉案商铺因政策原因，无法办理酒吧营业执照，以及涉案商铺存在产权查封的情况，以上事实双方当事人无争议。现就该《商铺转让协议》、《房产租赁合同》未能实际履行的责任归属问题，本院作如下分析：
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。故居间人的责任为提供订立合同的机会，并促成双方合同成立。本院认为，居间人在履行居间行为中，应如实提供当事人所反映的信息，但对于信息的审查，以及是否订立合同，仍取决于缔约双方。同时，居间人应当尽到基本的审慎义务，但不应苛求居间人提供通过行政公示无法得知的信息。
本案中，原告促成涉案商铺的产权人吕伟与孙娟签订租赁合同，且督促委托人石凯提供了相应的《授权委托书》；此外，《房产租赁合同》表明原告对房屋结构为“框架”、房屋无产权证而具备合同备案号、房产用途为“商业”尽到审查义务；而从《商铺转让协议》、《房产租赁合同》中，均未显示孙娟租用商铺的用途为开设酒吧；此外，即使孙娟已告知原告租赁用途为开设酒吧，但涉案商铺无法办理酒吧营业执照一事，并无相应政策文件的规定，也未取得行政管理部门的书面回复。故本院认为，该商铺无法开设酒吧属于原告无法通过正常渠道获得的信息，其责任不应归属于原告。同时，现无证据显示涉案商铺被查封的情况，但基于租赁合同相关法律规定，即使涉案酒吧存在产权登记查封情形，甚至出现产权转移的情形，并不影响租赁人使用房产。
综上所述，原告作为居间人，以提供缔约机会，并促成双方当事人订立合同为取得居间报酬的条件。原告在本案履行义务过程中，已实际促成双方当事人缔结合同，且不存在违背基本的审慎义务的情形，故本院对原告要求支付居间报酬的诉讼请求予以支持，对被告孙娟的反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张蔚于本判决生效之日起五日内向原告成都泰赫居投资管理有限责任公司支付居间服务费10000元；
二、被告孙娟于本判决生效之日起五日内向原告成都泰赫居投资管理有限责任公司支付居间服务费34335.2元；
三、驳回被告孙娟的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费910元，由被告张蔚承担210元，由被告孙娟承担700元；反诉受理费50元，由被告孙娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 彭继友
人民陪审员 白玉茹
二〇一五年五月十八日
书 记 员 赖 婷