辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3819号上诉人（原审被告）：张华旗，男，1947年11月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕艳丽，女，1991年8月11日出生，汉族。上诉人张华旗因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初5322号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张华旗上诉请求：1.没经业主大会依法选聘物业企业合同无效；2.被上诉人给上诉人造成的损失给予赔偿；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主张应该举证合法选聘文件，没能证实合同合法性、关联性，真实性。一、二两份合同都没经过业主大会双过半人数投票批准授权，程序违法，为无效合同。二、物业收费标准没经业主大会通过。三、被上诉人失职造成上诉人损失应给予赔偿。补充：被上诉人没有合法的法律合同，业主和物业企业不存在合法的物业关系，不能以合法形式掩盖非法目的。被上诉人违反法律行政法规强制规定，违反物业管理条例及物权法第76条规定，两份合同无业主大会聘用授权，入住至今没有召开过业主大会，是侵权行为，我方请求法庭让业委会出示业主大会授权文件。没经业主大会通过的合同是无效合同，被上诉人是购买前期物业执照，继续用其名头形成的物业，其将园区环卫工作发包给其他物业。被上诉人严重失职使得监视器丢了6个，没有人清扫灌木，电动车辆被盗，有园区录像为证。1、2两份合同没有真实性、合法性、关联性、违反合同法，合同必须经过合同债权人及合同相对方同意。1、2两份合同，被上诉人只给我第1份合同，请求法庭让被上诉人出示证据，证明其入住我园区的合法性。1、2两份合同不是一个公章，不是法人签字，没有过半业主的同意，只是合同意向书，是属于个人行为，私盗公章行为，请求审查1、2期合同。许景辉是单经理的妻子，许景辉为了维护开发商自己的利益，选聘的物业是她的代理人，不是业主的代理人。1期绿建物业与现在的被上诉人不是一个物业。1期合同没有日期及法人签字。合同不能代表双过半业主的利益，只是合同意向，没有法律效力。第二份合同是2016年8月13日所签，法人不是绿建法人，代表业委会的陈光耀与开发商也有利益关系。2013年1月5日-2016年8月连非法合同都没有，社区固然有指导作用，不能代表双过半业主利益，合同下方的业主委员会都有受贿行为。一审判决本院认为部分事实认定错误，我方认为物业和业委会签订的合同违反物业管理条例规定。我们园区没有依法选聘物业，证明不了合法性。一审认为我方提供的证据无法证实物业服务存在瑕疵，我方觉得比较草率。一审我方提供的证据事实清楚，法庭应认定及采信，详见我一审提交的证据。被上诉人严重失职，给业主本人及园区其他业主造成了极大伤害。被上诉人承认由于园区排水的污水倒灌进入我家中，不是一次而是多次，有书面证实，使得我家的橱柜破拆，地板浸泡，地砖翘裂。被上诉人无法处理和疏通，我方两次外聘人员疏通，全楼1-11层业主都能给我作证，可以打电话了解，还有收条，还有照片证明受损情况。被上诉人方工作人员也承认是事实。物业收费有标准，没经业主大会通过和物价部门审批，严重与质价不符。请被上诉人拿出物价批文和收费许可证。物业部门规定1元每月每平方米要有300平米的会所。2期业主委员会能证实入住至今没有业主会所，业主没有享受到服务。被上诉人入园后对侵占园区绿地视而不见，被上诉人有维护园区正常秩序的权利，应联系执法部门解决。1期有400平方米，2期有150平方米已经划为经营门市，侵犯我方权利，被上诉人对公共部位排水有维修疏通权利，其推诿以解决不了为理由造成业主损失。房屋墙面屋顶漏水可以启动房屋维修基金，入住至今被上诉人也没有帮忙联系解决。房屋内长毛，墙体开裂，雨水管道漏水等，物业应启动维修基金修理。被上诉人广告收入多年，应向业主公布，不应擅自处理，支配要经业主大会通过。被上诉人没有经过过半业主同意，是恶意串通。违法签订合同，物业又不作为还给我造成损失，还让我交物业费，我觉得不公平公正。绿建物业公司辩称，我方是通过合法手续进入园区服务。上诉人家是一楼，一楼有过反水，损失具体多少由上诉人提出，可由法院裁决。我们是和业委会签订的合同，合同真假由法院裁决。至于是否是过半业主，我们不清楚，是由社区组织的。业委会没有召开业主大会不是我方能掌握的。我们可以向法院提供合法收费的依据。物业收费标准是依照协议为准的，国家对此也没有硬性规定。会所一直由开发商占用，我们物业公司没有用业主会所，开发商和街道还有协议。2015年开始我方归拢广告费，准许在公共地方合理设置广告牌位，每年是4.2万-4.8万之间，每年都向业委会书面形式说明收钱情况。2015年至今每年都会有超出物业范围的投入，如种果树，安装休闲座椅等。2015、2016邀请行政执法和社区、派出所进行现场清理侵占绿地行为。上诉人提出的园区绿地改变用途，是开发商行为，我方进行了制止，但至今没有结果。下水反水是房屋开发时的质量问题，开发商没有将园区排水和市政管网接通。2014年通过业主上访及物业向街道社区反映下水问题，得到了和平区政府重视，在2014年11月中旬开发商将市政管网与园区排水管接通，基本解决了此问题。2013年是老绿建，当时老绿建是国企，在上海挂牌出售，我方买了其债权债务。因为我方服务不好，将2013年的物业费从1.2元降到了0.7元。我方一直在服务。绿建物业公司向一审法院起诉请求：请求张华旗支付拖欠的物业费4718元；2、请求张华旗支付物业费违约金4403元；3.请求张华旗支付电梯费744元=144元/年/人×2.583年×2人，合计9865元；4、本案全部诉讼费用由张华旗承担。一审法院认定事实：张华旗系沈阳市和平区长白东路17-3号1-1-1房产（建筑面积81.91平方米）的业主。绿建物业公司（乙方）与涉案房屋所在小区业主委员会即“翰逸华园业主委员会（甲方）”签订《翰逸华园（一期）物业管理服务合同书》一份。合同约定，甲方选聘乙方为“翰逸华园住宅区（一期）”提供物业管理服务，合同有效期为3年，自2013年1月5日起至2016年1月4日止，并约定该小区物业管理费按1.2元/月/平方米收取，电梯费12元/月/人收取；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时以书面告知乙方；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意依法向有管辖权限的人民法院起诉，业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权限的基层人民法院起诉。一审法院另查明，沈阳市和平区沈水湾街道办事处安泰社区出具说明：翰逸华园一期上一届业主委员会于2016年1月4日任期已满。在新的业主委员会没有产生的情况下，沈阳绿建物业服务有限公司于2016年1月5日至2016年8月13日止继续按原收费标准为本小区提供服务，并由社区监督物业服务质量。绿建物业公司于2016年8月13日与翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限至2021年8月12日，物业管理费标准不变。绿建物业公司于2013年1月起依约在张华旗小区提供了物业管理服务，张华旗未缴纳自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，绿建物业公司与翰逸华园业主委员会签订的物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，张华旗系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，故上述物业管理服务合同对张华旗具有约束力。绿建物业公司基于物业管理服务合同对张华旗所在小区提供物业管理服务至今，享有向张华旗收取物业服务费的权利，张华旗有义务按照合同约定交纳物业服务费。关于张华旗提出的诉讼时效问题，经查，绿建物业公司提供证据能够证实其分别于2014年3月18日、2015年3月27日及2016年向张华旗催缴物业费，应当构成诉讼时效的中断，张华旗的答辩意见一审法院不予采纳。关于张华旗提出的在绿建物业公司提供物业服务期间，由于绿建物业公司违约造成张华旗财产损失、服务没能尽职尽责等问题，因张华旗提供的证据无法证实上述情况系绿建物业公司提供的物业服务存在瑕疵所致，故张华旗不能依此作为拒交物业服务费的理由，上述答辩意见一审法院不予采纳。对于绿建物业公司要求张华旗支付自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费的诉求，一审法院予以支持。关于物业费标准问题，庭审后，绿建物业公司自认2013年物业费按0.7元/月/平方米收取，一审法院予以确认，2014、2015、2016年的以合同约定的1.2元/月/平方米为标准，张华旗所应支付的物业费的具体数额2013年为680.65元（0.70元/平方米/月×81.91平方米×11个月零27天）、2014、2015年、2016年每年为1179.5元（1.2元/平方米/月×81.91平方米×12个月），共计4219.15元；关于绿建物业公司主张的违约金，因张华旗并非恶意拖欠物业费，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张华旗于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司自2013年1月5日起至2016年12月31日期间的物业服务费4219.15元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张华旗负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张华旗提供：证据1.业主联名签单。证明：物业选聘没经过业主大会授权。证据2.郑彤出具的2013年1月16日书面材料。证明：园区业委会及物业没有经过业主大会选聘。证据3.（2015）沈和民四初字01172号判决书。证明：被上诉人2013年9月9日将园区环卫工作外包给松雨物业，被上诉人自己没有保洁、保安、维修和绿化队伍，被上诉人只是空壳，不具有原绿建物业的合法权利。证据4.安泰社区公共用房协议书。证明：开发商与业委会及社区签订的合同是违法合同，侵占了业主会所，收费标准质价不符。证据5.2017年8月6日通知。证明：街道办事处占用业主会所，侵占我方利益。证据6.照片7页。证明：8号楼南的绿地出卖给门市，被上诉人没有尽职尽责，12号楼南绿地作为门市修建，是被上诉人入住后修建的，被上诉人没有尽职尽责。园区东南角现状，被上诉人没有尽职尽责。楼道电梯出租广告费没有公开，园区东南角没有监控设备，损害没有维修。房屋有质量问题现状。绿建物业公司质证意见：证据1.签协议时业委会说是公示的，我们也不清楚是否开业主大会。证据2.郑彤与业委会没有关系。证据3.真实性没有异议，当时确实是外包的。证据4.真实性没有异议，侵占业主会所与我方无关。证据5.真实性没有异议，侵占与我方无关。证据6.8号楼12号楼的占地是开发商问题，已经报告行政执法局了。小区东南角是自来水用房，我们也在管理。楼道电梯广告我们只向业委会做汇报。东南角监视器原来是有的，是因为葡萄架的叶子挡住了，就失去监控功能了。墙皮脱落问题，2015年申请启动了维修基金，但业委会不给盖章，现在已经通过新业委会又启动了维修基金，已经在房产局报批。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，绿建物业公司依据与翰逸华园业主委员会签订的物业服务合同取得了翰逸华园小区的物业管理服务权利，合同效力及于张华旗在内的全体业主，故对张华旗提出绿建物业公司没有依法签订合同、收费标准无依据的主张，本院不予采信。绿建物业公司提供了物业服务，张华旗应当履行交纳物业服务费的义务。关于张华旗上诉提出园区内存在侵占绿地的行为，物业公司没有履行职责的问题。因绿建物业公司作为物业服务企业，并无行政执法权，故张华旗不能以此为由拒绝交纳物业费。关于张华旗上诉提出物业公司占用业主会所的问题。因绿建物业公司并不认可其公司占用业主会所，且张华旗所提该问题并不能构成其拒绝交纳物业费的抗辩事由，故对其该项主张，本院无法支持。关于张华旗上诉提出园区排污水倒灌给其造成损失的问题，因与本案并非同一法律关系，故本院对此不予审理。关于张华旗上诉提出房屋内长毛，墙体开裂，雨水管道漏水等问题。张华旗所提前述问题属于房屋质量问题范畴，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，对张华旗以此为由拒绝交纳物业费，本院无法支持。综上所述，张华旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张华旗负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年四月十八日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。