广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1185号
原告许从润，身份证住址：安徽省巢湖市庐江县。
委托代理人柳鹏，广东希金律师事务所律师。
委托代理人于潇爽，广东希金律师事务所律师助理。
被告陈越沙，身份证住址：广州市越秀区。
被告黄秋生，身份证住址：湖南省益阳市资阳区。
委托代理人向金波，广东广信君达律师事务所律师。
被告陈永提，身份证住址：广东省韶关市浈江区。
委托代理人林勋华，广州金鹏律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行，住所地广州市越秀区。
法定代表人吴奇光，行长。
委托代理人卢坚，广东法则明律师事务所律师。
委托代理人陈碧云，广东法则明律师事务所律师。
原告许从润诉被告陈越沙、黄秋生、陈永提及第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许从润的委托代理人柳鹏，被告黄秋生的委托代理人向金波、被告陈永提的委托代理人林勋华，第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行的委托代理人陈碧云到庭参加诉讼，被告陈越沙经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，公告期限届满后无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许从润诉称，2008年6月22日，我与被告陈越沙签订《房屋买卖合同》，陈越沙将广州市白云区环河路82号2802房出售给我，并约定房屋总价133万元，交付时间为2008年7月8日，陈越沙于该日将钥匙交付于我，即视为房屋所有权的转移，因陈越沙仅持有该物业的预售契约，所以在该物业核发房产证后再办理过户手续，双方并约定付款方式及违约责任。上述合同签订后，我依约支付60万元的首期款，按月支付5000元至陈越沙取得房产证时及支付中介费33000元，陈越沙于2008年6月23日向我交付了房屋，我花费20余万元进行了装修并入住至今，陈越沙于2009年7月13日取得上述房屋的房地产权证，但经我多次催促，陈越沙一直拖延为我办理房地产权证。2012年8月初，我才得知陈越沙于2012年2月将该房卖与被告黄秋生，黄秋生用该房作抵押向被告陈永提借款150万元并已办理了抵押登记，但陈越沙与被告黄秋生之间的房屋买卖合同存在以下疑点：1、该房面积为154余平方米，在2008年出售予我时已价值133万元，在2012年2月份市场价值应为220、230余万元，但被告陈越沙和黄秋生仅以97万元成交；2、上述两被告在签订合同时注明“已到现场认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器，不带租约、无户口等”，但我一家人已在该房居住4年多，从未有人前来查勘房屋情况，两被告的交易明显与常理和交易惯例不符，因此，两被告之间的房屋买卖合同纯属恶意串通，之后被告黄秋生与陈永提签订的房屋抵押合同也是恶意串通损害我的合法权益，故诉请判令：1、被告陈越沙与被告黄秋生签订的《存量房买卖合同》无效；2、被告黄秋生与被告陈永提签订的《房屋抵押合同》无效；3、被告陈越沙为原告办理涉案房屋的产权过户手续；4、被告陈越沙向原告支付违约金20万元（以133万元为基数，自2012年2月15日起按每日千分之一计付至被告陈越沙为我方办妥过户手续之日止，以房地产登记簿记载的登记时间为准），庭审中，原告主张增加诉讼请求：被告陈越沙向原告支付违约金（以133万元为基数，自2009年7月13日起按每日千分之一计付至被告陈越沙为我方办妥过户手续之日止，以房地产登记簿记载的登记时间为准）。
被告陈越沙无答辩。
被告黄秋生辩称，原告的主张没有事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1、我与陈越沙签订的房屋买卖合同主体适格，未违反法律的强制性规定，属合法有效，我买房子的时候让被告陈越沙的代理人易某提供房屋的产权登记信息，当时的产权人是陈越沙，且易某也向我出示了其出售房屋的相关授权及公证，我购房完全是出于善意，整个交易过程是按法律的规定进行的；2、我之前不认识易某，根本不存在恶意串通的问题，我与陈越沙真实的交易价格是150万元，网签时约定97万元是为了避税，关于查看房屋的问题，当时易某称陈越沙持有房屋钥匙，但她人在美国致我无法现场查看，就通过物业公司在涉案房屋的同一栋楼的楼下同一户型进行了查看，之后才签订网签合同，且房屋的交付也要等到被告陈越沙回来后进行；3、我通过合法的房屋买卖合同取得涉案房屋的产权，原告长期居住该房损害我的合法权益，我要求原告立即搬迁并将房屋交付给我；4、原告提交的其与陈越沙之间的合同应属无效，根据我国的法律规定，房地产的交易必须在取得权属证书后才能进行，而原告提交的房屋买卖合同是在陈越沙尚未取得房产证时签订，陈越沙根本无权转让该房产；5、我获得该房的产权后，因为公司经营需要借款才将该房抵押给被告陈永提，而为还向陈永提的民间借贷才又抵押给中国工商银行股份有限公司广州北京路支行。
被告陈永提辩称，原告并非我与黄秋生的合同的当事人，其诉请没有合同依据，另涉案房屋的抵押权已由中国工商银行股份有限公司广州北京路支行获得，我与本案已无利害关系，原告起诉我没有任何事实和法律依据。
第三人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行述称，我司与黄秋生、胡某签订的《个人借款／担保合同》合法有效，我司依法享有抵押权，我司在签订上述合同后已依约发放180万元贷款并就抵押物办理了抵押登记，即使涉案房屋的产权存在争议，我司已善意取得该房的抵押权，原、被告之间的争议不影响我司对该房的抵押权。
经审理查明，广州市白云区环河路82号2802号房于2012年2月22日确权登记在被告黄秋生名下。
诉讼中，原告提交以下证据拟证实其向被告陈越沙购买涉案房屋、向陈国勋指定的收款人彭红波支付775000元的房款、自2008年7月8日收楼使用并居住至今：1、落款日期为2008年6月22日、买方为原告、卖方为陈越沙、卖方代理人为陈国勋、经纪方为广州市喜氏房地产代理有限公司的《房地产买卖合同》1份，内容为：买方以133万元的价款向卖方购买广州市白云区环河路82号2802房，建筑面积153.96平方米，卖方合法持有商品房买卖合同（号码为200611019122），房屋交付使用的时间是2008年7月8日，买卖双方应在收楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥《房屋交接确认书》，卖方将钥匙交付于买方即视为房屋转移占有的标志，卖方于收楼后应及时迁出户口，双方并约定违约责任等等；2、委托书复印件两份，内容显示被告陈越沙委托陈某办理涉案房屋的转售或抵押贷款手续等等；3、收款证明两份，内容显示陈某分别于2008年6月22日、6月23日收取原告购房定金50000元及首期购房款400000元；4、个人存款回单11份，显示收款人为彭某，收款日期为自2008年6月23日至2009年8月12日，共收款755000元；5、收据两份，显示原告向广州保益楼宇按揭中心支付按揭费8570元、向广州市喜氏房地产代理有限公司支付涉案房屋的中介费30000元；6、2008年8月至2012年7月期间的部分缴费通知单、管理费发票、燃气费发票、水费发票及陈某的工商银行账号，其中水费缴费通知单及管理费发票客户显示为被告陈越沙，燃气费发票显示客户为陈某。
对原告提交的上述证据，被告黄秋生的质证意见是：对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，即使《房地产买卖合同》真实，该合同亦应属于无效合同，委托书无原件，收款证明与个人存款回单无法对应；被告陈永提的质证意见是：对物业管理费、水电费的发票原件的真实性、合法性均予确认，关联性不予认可，其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；第三人的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
另查，涉案房屋于2009年7月13日确权登记在被告陈越沙名下。
2011年12月26日，被告陈越沙出具委托书，授权易某代理出售房屋、领取售房款及办理房屋买卖的过户转名手续等。
2012年2月15日，被告黄秋生（买方）与易某（卖方代理人）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定黄秋生向陈越沙购买涉案房屋，房价总金额为970000元，房屋以现状出售予买方，买方或代理人已认真查勘和了解该房地产的情况：1、不带家私电器；2、不带租赁合同；3、无户口；双方选择自行交割房款，签订合同时买方支付100000作为定金，并按照一次性付款方式，总金额970000元由买方在房产交易中心交易过户完税当日支付房屋交付时间为卖方收齐楼款当天向甲方支付，双方并约定违约责任等。同月20日，陈越沙向黄秋生出具房款发票，金额为970000元。
2012年3月19日，被告黄秋生与陈永提签订《房地产抵押合同》，约定被告黄秋生以涉案房屋作为抵押物向被告陈永提借款1500000元，同月21日，双方办理了抵押登记手续，现该抵押登记已涂销。
2012年8月20日，被告黄秋生与第三人签订《个人借款／担保合同》，约定被告黄秋生以涉案房屋作为抵押物向第三人借款1800000元，次日，双方办理了抵押登记手续。
庭审中，原告就违约金提出的增加诉讼请求已超过举证期限，本院不予受理，原告可另行主张。被告黄秋生陈述其并未入屋查看房屋情况，房屋实际的交易价是150万元，网签合同显示97万元是为了避税，但举证期内，被告黄秋生未提供其付款150万元的付款凭证原件、总房款为150万元的房屋买卖合同，对付款资金来源亦未进行明确。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同》、《房屋抵押合同》、委托书、收款证明及当事人陈述为证。
本院认为，原告为证实其与被告陈越沙之间建立房屋买卖关系并实际履行至今提供了其与陈某签订的《房屋买卖合同》及收款证明、个人存款回单、管理费缴费发票等，并对于陈越沙授权陈某与其签订《房屋买卖合同》提供《委托书》两份，虽原告未能提供该两份《委托书》原件，致该两份《委托书》证明力欠缺，但诉争房屋经由陈某交付原告使用，被告陈越沙未曾提出异议，现陈越沙缺席应诉，对原告的主张未予抗辩，原告主张其与被告陈越沙之间成立房屋买卖关系应予认定，但因原告提交的《委托书》证明力不足，其以各被告之间恶意串通损害其合法权益诉请被告陈越沙与被告黄秋生签订的《存量房买卖合同》、被告黄秋生与被告陈永提签订的《房屋抵押合同》均属无效缺乏足够的依据，本院不予支持，且诉争房屋已办理了相关权属及抵押登记，原告亦未付足约定房款，其要求被告陈越沙协助办理过户手续并承担违约责任于法无据，本院均不予支持。被告陈越沙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。至于被告陈越沙及其委托代理人造成的“一房两卖”的后果问题，各方应按各自的合同关系另行解决，应予指出的是，虽本案中未予认定被告陈越沙与黄秋生及相关的抵押行为之合同无效，但各被告及第三人在签订合同时未谨慎核实房屋上所负担之权利人及占有使用人之状况，各被告及第三人应承担该过错之后果，不能就此否定《房屋买卖合同》的效力及之前已于诉争房产上设定的权利，各被告及第三人应与原告协商妥善解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告许从润的诉讼请求。
本案受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 任坤灵
人民陪审员 梁凤慈
人民陪审员 黄文聪
二〇一四年一月六日
书 记 员 盛燕冰