广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第697号
上诉人（原审被告）：深圳市大盘珠宝首饰有限责任公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：王金婵，该公司董事长。
委托代理人：王志炜，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市春潮实业有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：杨华润，该公司总经理。
委托代理人：康雪崧，广东耀文律师事务所律师。
委托代理人：唐跃文，广东耀文律师事务所律师。
原审第三人：深圳市城市管理局田贝招待所，住所地：广东省深圳市。
负责人：赵泽兵，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人深圳市大盘珠宝首饰有限责任公司（以下简称大盘公司）与被上诉人深圳市春潮实业有限公司（以下简称春潮公司）、原审第三人深圳市城市管理局田贝招待所（以下简称田贝招待所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
春潮公司起诉请求法院依法判令：1、大盘公司向春潮公司支付租金（或场地占用费）人民币186万元及滞纳金（自2013年9月1日起按同期银行贷款利率四倍计算滞纳金至判决确定的还款之日止，截至2014年7月24日滞纳金399925.48元）；2、大盘公司搬离租赁场地，将租赁场地交还给春潮公司使用；3、大盘公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：一、2011年10月27日，春潮公司（甲方）与大盘公司（乙方）签订《承租经营合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区田贝四路xx大厦72-74二楼西边铺位，计建筑面积为1580平方米，承租给乙方作为经营办公珠宝展厅；承租经营期限为自2011年8月1日起至2013年7月31日止；乙方应于每月十日前向甲方上缴承租金额每月每平方米人民币117.72元整；乙方承租经营专柜的水电费，按实际用量计，应于每月十日前向甲方缴纳；乙方预期缴纳租金及各项费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算额为：拖欠金额×拖欠日×5‰计收；本合同书签订时，甲方收取乙方承租该铺位二个月的保证金人民币372000元，并预收第一个月的承租费人民币186000元，共计人民币558000元；本合同终止后，乙方应在当日内退出该场地，并保证将场地及附属设施完好无缺的交还甲方，乙方装修不得拆除，甲方不计赔偿，乙方结清各项费用后，在三个月期满后，甲方退还乙方的保证金，但不计利息。合同签订后，春潮公司将涉案房产交付大盘公司使用，大盘公司支付相关租金。2013年7月31日合同到期后，大盘公司继续使用涉案房产，并向春潮公司缴纳了8月份租金。
二、2011年9月22日，田贝招待所（甲方）与春潮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市罗湖区田贝四路xx大厦一楼西边6号铺位、二楼，出租给乙方使用；乙方租用租赁房屋的期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。大盘公司向田贝招待所缴纳了2013年8月、9月份的租金。后因租赁纠纷，田贝招待所向深圳仲裁委员会申请裁决，深圳仲裁委员会于2014年5月30日作出（2014）深仲裁字第518号裁决书，裁决：春潮公司向田贝招待所、深圳市城市管理局返还所租赁的深圳市罗湖区田贝四路xx大厦一楼西边6号铺位、二楼。该裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
三、2013年9月4日，田贝招待所委托律师向xx大厦一楼西边6号铺位、二楼的租户发出律师函，载明田贝招待所与春潮公司的租赁合同因租赁期限届满而终止，未再续约，春潮公司自2013年7月31日之后再无任何权利就xx大厦一楼西边6号铺位、二楼续签转租合同或新签订转租合同。
原审法院认为，春潮公司与大盘公司签订的《承租经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。在租赁期满后，大盘公司未搬离涉案商铺，应支付房屋使用费。春潮公司与田贝招待所间的《房屋租赁合同》与春潮公司与大盘公司签订的《承租经营合同》系两个有关联但相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，房屋转租合同的承租人与原房屋租赁合同的出租人没有直接的权利义务关系，故大盘公司仍应向春潮公司支付房屋使用费。关于房屋使用费的计算方法，可参照春潮公司与大盘公司签订的《承租经营合同》确定。春潮公司要求大盘公司支付逾期支付使用费的滞纳金，合同约定滞纳金的计算标准为每日千分之五，大盘公司认为该违约金标准过高，要求法院予以调整，现春潮公司要求按同期银行贷款利率四倍计算滞纳金，低于合同约定的标准，亦不违反法律规定，对该项诉讼请求原审法院予以支持。关于春潮公司要求大盘公司搬离租赁场地并将租赁场地交还给春潮公司使用的诉讼请求，原审法院认为深圳仲裁委员会于2014年5月30日作出（2014）深仲裁字第518号裁决书裁决春潮公司向田贝招待所、深圳市城市管理局返还所租赁的深圳市罗湖区田贝四路xx大厦一楼西边6号铺位、二楼。在本案中大盘公司为涉案场地的实际使用人，依据合同相对性，大盘公司应将涉案房产返还给春潮公司，便于春潮公司履行生效裁决书的内容，对该项诉讼请求原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大盘公司应自本判决生效之日起十日内向春潮公司支付自2013年9月1日起至2014年6月31日的房屋使用费人民币186万元，并支付因迟延给付租金所产生的滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍逐月以每月所拖欠租金为基数计付至本判决确定的付款之日止）；二、大盘公司在本判决书生效之日起十日内搬离涉案的位于深圳市罗湖区田贝四路xx大厦72-74二楼西边铺位，并将其返还给春潮公司。如果大盘公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24880元，由大盘公司负担。
上诉人大盘公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，并另行改判支持大盘公司的全部诉讼请求。二、判令春潮公司承担一、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：
一、春潮公司与田贝招待所的房屋租赁合同最后期限是2013年7月31日，而且在合同到期前田贝招待所通过登报与发律师函的形式再三向包括大盘公司在内的全社会表明不再与春潮公司续租及要求直接收回房屋的强烈意愿，而且法庭审理时田贝招待所亦确认以上事实并强烈要求收回涉案房屋。如此春潮公司在2013年8月1日后对涉案房屋处分已无合同基础更无物权所有权基础，故春潮公司在8月1日后无转租出租权，更无收租权收占用费权与扣留房屋租赁保证金及要求搬离的权利，更无权要求主张滞纳金，原判决认定驳回大盘公司的要求退回租赁保证金及多交的8月份房租的诉讼请求显然是错误的。
二、法庭追加第三人是为了查清事实，但原判决“本院认为”段落中只字不提已经查明的有关田贝招待所发律师函表明不再与春潮公司续约的事实以及强烈要求收回房屋及要求大盘公司直接交房屋给田贝招待所的意愿，更未据此认定春潮公司在8月1日后无权转租。相反却还认定为本案系两个独立的法律关系，显然原判决查明的有关田贝招待所的事实与判决交房给春潮公司的结论是自相矛盾的。
三、大盘公司于开庭后才得知田贝招待所将涉案房屋向全社会招标出租，并且得知在2013年8月后有案外人中标且取得了转租权，如实则春潮公司的无续租合同事实更不能对抗案外人中标及有合同事实，大盘公司曾经向法庭书面提出要求再次开庭向田贝招待所查明以上事实，但原审法院置之不理，根本未予理会此至关重要的事实，而直接下判决，显然是不负责任的作出不符合事实的判决。
四、本案中2013年8月始，春潮公司无任何合同与物权基础故无权转租房屋，而2013年8月前，田贝招待所决定不续租给春潮公司，8月后，田贝招待所已通过招标方式将涉案房屋出租给了案外人，而且据了解案外人是有免租期的，在这期间不要说春潮公司，就连田贝招待所亦无权收取任何租金及其它费用，如法院判决春潮公司收房屋使用费而春潮公司又不会交给田贝招待所那就等于帮助春潮公司不当得利。故从无论何种角度分析，春潮公司均无权继续根据过期合同收租与扣留租赁保证金。田贝招待所亦在开庭时确认了此点。请二审法院查明田贝招待所招标出租的事实并纠正原判，并另行改判。
五、事实上，合同到期后涉案房屋就已被田贝招待所及相关公司强行控制，大盘公司早已对涉案房屋失去控制，原判认定大盘公司交回房屋是缺乏事实依据以及是无法执行的。
六、既然原判查明深圳仲裁委员会于2014年5月30日作出的（2014）深仲裁字第518号裁决书有关春潮公司应向田贝招待所返还涉案房屋的事实，本着尊重在先裁决与应执行在先裁决的原则，原判判决大盘公司将涉案房屋交给春潮公司显然是与在先裁决相矛盾及未执行在先裁决，显然是增加社会矛盾及增加不和谐事件的。
综上所述，原判决查明事实不清，采用证据不足，请二审法院予以纠正并改判支持大盘公司的全部诉讼请求。
二审庭审中，大盘公司补充上诉事实与理由称：退一万步说，即使大盘公司真的需要交付房屋使用费，标准也不能按照一审法院的判决数额，按照相关法律的规定，只能参照市场指导租金的标准。
被上诉人春潮公司口头答辩称：
一、双方签订的租赁合同期限为2011年8月1日至2013年7月31日，虽然春潮公司与大盘公司之间的租赁合同已到期，但是双方继续在合同到期后继续按照原租赁合同的约定在履行，大盘公司未向春潮公司退还场地的使用权，也支付了2013年8月的租金数额，截至二审庭审时，大盘公司仍在使用该租赁场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的租赁有效，故大盘公司有义务按照原租赁合同的约定向春潮公司支付租金，其租金数额也应当是原租赁合同所约定的数额。
二、田贝招待所虽向租户发放《律师函》，但此份律师函仅仅为风险提示，提示各租户田贝招待所与春潮公司有可能解除租赁合同，因此可能带来某些风险，事实上春潮公司于2013年9月仍在向田贝招待所交纳租金，双方至今的租赁关系也一直持续至今，且春潮公司与田贝招待所之间的租赁关系和春潮公司与大盘公司之间的租赁关系是两个完全独立的法律关系，大盘公司从春潮公司处租赁房屋，就应当向春潮公司缴纳房屋租金。
三、田贝招待所虽将涉案房屋向社会公开招标出租，但其招标未通知春潮公司，直接导致春潮公司丧失优先租赁权，其招标程序不合法，案外人存在恶意，其新的租赁合同无法律效力，且事实上招标后案外人也没有按照法律规定到房屋租赁部门进行备案，没有按照合同约定向田贝招待所缴纳租赁保证金及租金，此合同并未实际履行，根据仲裁裁决第一项已确认春潮公司对争议房屋具有优先租赁权，春潮公司一直在实际控制，并且控制着争议房屋，鉴于春潮公司的优先租赁权及实际在租赁该房屋，春潮公司有权就租赁期间的租金向大盘公司要求其支付。
四、春潮公司已向田贝招待所支付了2013年9月的租金，且田贝招待所在一审庭审中明确表示仍会要求春潮公司支付占用该争议租赁房屋期间的租金，根据合同的相对性原则，应当由大盘公司向春潮公司交付租金，春潮公司向田贝招待所交付租金。在春潮公司与田贝招待所房屋租赁关系未解除，春潮公司未向田贝招待所交还租赁场地之前，春潮公司对租赁场地享有使用和收益的权利。大盘公司实际使用租赁场地却未向春潮公司支付相应费用，明显违反了公平原则，综上，请求法院驳回大盘公司的全部诉讼请求。
原审第三人田贝招待所口头答辩称：我方与春潮公司之间的房屋租赁合同是2013年7月31日到期，此后双方没有再续签合同，我们都是要求春潮公司迁出涉案房屋，春潮公司既不迁出又占用该房屋至今。现在我们在申请执行仲裁裁决中。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院另查明如下事实：
（一）大盘珠宝至今未就涉案房产与春潮公司及田贝招待所办理交接手续；
（二）已生效的（2014）深仲裁字第518号裁决书确认春潮公司对于涉案房产具有优先租赁权；
（三）田贝招待所通过招标方式于2013年12月11日与案外人深圳市xx投资咨询有限公司就涉案房产签订《深圳市城市管理局房屋租赁合同书》，约定田贝招待所将涉案房产出租给深圳市xx投资咨询有限公司使用，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。田贝招待所表示由于大盘公司一直占有涉案房产，故该租赁合同没有实际履行；
（四）田贝招待所在二审庭审中表示，春潮公司、大盘公司占用涉案场地至今，因租赁合同是跟春潮公司签的，故保留向春潮公司追讨租金的权利。
（五）大盘公司在本案二审期间提交田贝招待所与案外人深圳市xx投资咨询有限公司于2013年12月11日就涉案房产签订《深圳市城市管理局房屋租赁合同书》复印件，其中注明：田贝招待所应于2013年12月15日将涉案房产交付深圳市xx投资咨询有限公司，给予免租装修期六个月。但鉴于租赁房屋的上一任承租人深圳市春潮实业有限公司至今仍未依约迁离并交还租赁房屋，深圳市xx投资咨询有限公司对该情况早已充分了解并愿意给予完全的理解和无条件的接受；大盘公司二审期间还提交了罗湖区2013、2014年房屋租赁指导租金表、2014年5月20日拍摄的三张嘉华珠宝一楼商铺门口发生争执的照片及一张视频光盘、一张深圳110发送的报警受理手机短信照片、两张房屋现状照片。
春潮公司对上述证据的真实性、关联性均不予确认。田贝招待所表示对上述证据不发表意见。
本院认为，春潮公司与大盘公司签订的《承租经营合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
就涉案房产而言，田贝招待所系出租人，春潮公司系承租人，大盘公司系次承租人。田贝招待所与春潮公司之间的租赁合同和春潮公司与大盘公司之间的租赁合同系相互独立的法律关系。
春潮公司与大盘公司签订的原租赁合同于2013年7月31日到期后，大盘公司未返还涉案房产而是持续占用，其与春潮公司就涉案房产形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除，但大盘公司应当向春潮公司支付合同约定的租金。田贝招待所虽于2013年9月4日委托律师向大盘公司发出律师函提示其与春潮公司签订的租赁合同到期且不再续约，但春潮公司与大盘公司之间的租赁合同系另一独立的法律关系，在双方解除合同之前，该租赁关系持续有效。根据权利与义务相对等原则，大盘公司实际继续占用了涉案房产，其缴纳租金的义务不得免除。
况且田贝招待所在庭审中明确，对于涉案房产被持续占用的事实，由于其只与春潮公司存在租赁合同关系，故其保留向春潮公司主张租金的权利，而并未以物权侵害为由向大盘公司主张占有使用费。根据合同相对性，春潮公司对大盘公司行使出租人的权利，大盘公司向春潮公司承担承租人的义务，田贝招待所对春潮公司行使出租人的权利，春潮公司向田贝招待所承担承租人的义务，并行不悖。
大盘公司二审提交的证据不能证明其已将涉案房产交还春潮公司或田贝招待所，对其相关主张，本院不予采信。
综上，上诉人大盘公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币24880元由上诉人大盘公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年四月十六日
书 记 员 李开宇（兼）