北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03556号
上诉人（原审被告）霍××，男，1983年3月10日出生。
被上诉人（原审原告）王××，女，1946年8月13日出生。
法定代理人骆×，男，1974年7月9日出生。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
委托代理人王×，女，1978年2月22日出生。
第三人申××，男，1980年1月2日出生。
上诉人霍××因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第08866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人霍××、被上诉人王××及其委托代理人黎存存、王×、第三人申××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王××在原审法院起诉称：我系506号房屋的所有权人，霍××系506号房屋的买受人。申××是我通过熟人认识的，之后因为我年纪大，本身患有严重的智力障碍，很多事情都记不清了。骆×是我的儿子，系我的法定监护人。2012年4月12日，申××未经我的同意，私自与霍××签订《存量房屋买卖合同》，将506号房屋作价120万元卖给霍××。申××在整个交易过程中，均未告诉我关于出售506号房屋的具体情况，2012年5月2日我到北京市海淀区房屋管理局查询发现申××于2012年4月12日将该房屋权属变更为霍××，实际上该房屋一直由我及儿子居住，到目前为止，我也未收到该房款。我是70岁高龄的老人，名下仅有506号一套房屋，且我从来未打算将其出卖。我本人也无任何经济、生活来源，申××在未经我同意的情况下，私自将506号房屋出售，导致我已经无处居住，无法正常生活。目前，我的身体状况、精神状况都遭受到极大的打击，我因此遭受到巨大的经济损失。我认为，申××未与我进行协商，并未取得我同意的情况下，私自将506号房屋出卖的行为，严重侵害了我的合法权益。我认为申××与霍××签订该买卖合同的行为无效，霍××应当承担相应的法律责任。因此，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的规定，现起诉请求确认王××与霍××签订的《存量房屋买卖合同》无效；诉讼费由霍××承担。
霍××在原审法院答辩称：首先，双方签订房屋买卖合同的行为是法律所允许的，该合同合法有效，王××应当对其代理人的行为承担民事责任，认可合同效力。其次，我方依照合同约定履行了付款义务，并依照房屋交易部门要求办理了房屋过户手续，该合同得到了实际履行且已经履行了全部合同义务，王××在我方履行全部合同义务后提起本案诉讼是严重违反诚信的行为。再次，在公证委托未被证明无效或者违法的情况下，无论王××目前是否具备完全民事行为能力，均不影响合同效力。第四，王××诉状中陈述不符合事实。综上，我方不同意王××的诉讼请求。
申××在原审法院陈述称：2010年5月20日，我与王××合伙做钢材生意，当时约定一起经营。在一开始，王××给了一部分钱，但是后来就不给钱了，王××称可以将其房屋卖掉。卖房前，我还给王××打了电话，我将卖房的钱都给了王××，在柜台卡对卡转账，有记录。
原审法院审理查明：王××系506号房屋的原所有权人，房权证号：京房权证海私成字第××××号，霍××系506号房屋的买受人。王××系通过熟人认识申××。
2010年5月20日，王××与申××到北京市方圆公证处对王××向申××出具的《委托书》进行公证，王××在该公证处公证员面前在前述委托书上签名。该委托书载明：“王××有506号房产（产权证号：京房权证海私成字第××××号），现全权委托申××代表我到房地产管理部门协助买房人查询上述房产的权利情况，在符合依法出售的前提下，具体办理上述房产的买卖事宜，包括：1、代为办理还款手续，领取还款证明。领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，代为领取房屋所有权证。2、办理完上述事项后商谈有关的房屋买卖事宜，确定房屋价格及签订有关的房屋买卖合同；到房地产交易部门办理上述房产产权转移的一切有关事宜并签订有关的文件及交纳有关的税费。3、代为收取房款。协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。受托人在授权范围内所签署的一切有关文件我均予承认。委托期限：至办理完上述事项为止。受托人无转委托权。委托人王××2010年5月20日。”2010年5月29日，北京市方圆公证处出具（2010）京方正内民正字第××××号公证书对上述情况进行了公证。
2012年3月23日，申××以王××代理人名义与霍××共同在海淀区房屋管理登记部门办理了506号房屋买卖涉及的网签事宜。2012年4月12日，申××以王××代理人名义与霍××签订了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同约定王××以120万元的价格将506号房屋出售给霍××。2012年4月12日当日，申××以王××名义将506号房屋权属变更为霍××。申××同时以王××代理人名义（甲方）与霍××（乙方）签订《存量房屋买卖合同补充协议》，在该协议中约定确认事项为乙方需向甲方支付购房款120万元，甲方已于2012年3月20日收取了乙方交付的购房预付金10万元，甲乙双方于2012年3月23日共同在海淀区房屋管理登记部门办理了房屋买卖涉及的网签事宜。甲方于2012年4月8日收取乙方交付的购房款（不含预付金）50万元。甲方于2013年4月12日收取了乙方交付的购房款（不含预付金）60万元，在登记过户过程中所产生的税费由乙方承担。甲方承诺保证对506号房屋享有完全且独立的处分权。甲方最迟应于2012年5月5日之前将房屋钥匙交给乙方。2012年5月5日，王××未向霍××交付506号房屋。2012年5月10日，申××向霍××出具《代为收取购房款确认书》，该确认书载明：“l、王××于2010年5月20日公正并授权本人代为办理京房权证海私成字第××××号房屋的买卖及代为收取房款事宜。2、本人确认截止2012年5月10日自购房人霍××处代王××收取房款合计人民币壹佰贰拾万元整，上述购房款系分三次进行的代收，其中2012年3月20日，收到霍××交付的购房款预付金现金壹拾万元整；2012年4月8日，收到霍××交付的购房款现金伍拾万元整；2012年4月12日，收到霍××交付的购房款现金陆拾万元整，共计壹佰贰拾万元整。特此确认（以下无正文）确认人：申××。”
另查，506号房屋目前系王××及其儿子骆×与儿媳王×及孙子的唯一住房。
庭审中，经王××一方申请，法院通过司法鉴定程序委托首都医科大学附属北京安定医院对王××在签署授权委托书时的民事行为能力进行了司法鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见书认定王××主要临床诊断器质性智能损害（痴呆），对其2010年5月20日签署卖房授权委托书，委托申××代售住房一事，完全丧失认识和预期能力，应评定为无民事行为能力。霍××不服该鉴定意见，申请鉴定人出庭接受咨询，鉴定人铁××出庭接受了双方的质询并进行了解释，最后鉴定人重申了该鉴定机构的鉴定意见。霍××申请进行重新鉴定，法院经审查后未发现该鉴定意见在鉴定程序及鉴定意见上存在符合重新鉴定条件的情况，未受理霍××的重新鉴定申请。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、公证书、鉴定意见书、《存量房买卖合同（自行成交版）》、《存量房屋买卖合同补充协议》确认书等证据在案佐证。
原审法院判决认定：无民事行为能力人实施的民事行为无效。虽然王××向申××出具的授权委托书进行了公证，申××以王××委托代理人名义与霍××签订了房屋买卖合同，但王××系器质性智能损害（痴呆）患者，经精神病司法鉴定部门鉴定，王××在出具该授权委托书时无民事行为能力，故王××对申××的授权行为无效；法院进而认定申××无王××有效授权与霍××签订的房屋买卖合同，在未经王××的法定代理人追认的情况下，对王××不发生有效代理的拘束力，申××无权处分506号房屋与霍××签订的前述房屋买卖合同亦属无效，故王××法定代理人请求确认申××代王××与霍××签订的房屋买卖合同对王××无效的诉讼请求，法院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决：确认申××以王××代理人名义与霍××签订的《存量房屋买卖合同》对王××无效。
霍××不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，将本案发回重审。2、对王××是否患有精神疾病重新进行鉴定。3、判决本案诉争房屋买卖合同有效。4、本案诉讼费用由王××承担。上诉理由是：1、王××的残疾证是伪造的，其并非是限制行为能力人。2、从王××在多家银行申领信用卡消费及还贷的情况来看，其完全是一个正常人。3、本案一审所作司法鉴定中所采用的意见和证词等均由王××家人及邻居提供，所得结论严重失实。4、王××已经收取了购房款，其现在是为了逃避责任，伪装成痴呆病人。
王××服从原审法院判决，针对霍××的上诉理由答辩称：我方同意一审判决，请求二审法院予以维持。
第三人申××陈述称：我不同意一审判决的结果，但是没有上诉。我对鉴定有异议，王××完全是一个正常人。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：无民事行为能力人实施的民事行为无效。经精神病司法鉴定部门鉴定，王××系器质性智能损害（痴呆）患者，其在向申××出具授权委托书时无民事行为能力，故王××对申××的授权行为无效。无民事行为能力人应由他的法定代理人代理民事活动。申××无王××有效授权与霍××签订的房屋买卖合同，亦未得到王××的法定代理人的追认，故对王××不发生有效代理的约束力，申××无权处分506号房屋与霍××签订的房屋买卖合同应属无效。原审法院据此所作判决正确，本院予以确认。霍××的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王××负担三十五元（已交纳）；由霍××负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由霍××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年五月五日
书 记 员 田 星