河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民初字第3329号
原告（反诉被告）董靖。
委托代理人张国庆，河北张国庆律师事务所律师。
委托代理人张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。
被告（反诉原告）王丽。
原告董靖与被告王丽房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告王丽与反诉被告董靖房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2013年9月10日、10月22日立案受理，首先适用简易程序，由代理审判员胡会峰独任审判，公开开庭对两案合并进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭对两案合并进行了审理。原告董靖的委托代理人张国庆、张毅恒，被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董靖诉称，原告通过三河市兴达房地产经纪有限公司购买被告坐落在三河市燕郊开发区福城涵福苑26-4-906房屋。2013年7月1日，原、被告和兴达公司三方签订《房屋买卖居间合同》，签订协议后，原告向被告王丽先行支付定金10000元，被告却表示不想卖此房，不接收房款。原告认为，被告的行为违反了合同约定和法律规定，同时也侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》及支付原告违约金20000元；诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求确认解除合同通知函无效。
被告王丽辩称，合同确实签了，但与原告所述的事实不符。合同约定15天内付款，但原告以各种理由推托不付款，合同过期了也不履行义务。原告不付钱，被告无奈于2013年7月27日才给原告发了解除合同通知函。被告去原告公司好几次，也打过电话，被告和被告爱人、被告父母都去了中介公司好多次。被告不同意继续履行合同，如果原告要求继续履行，被告要求原告承担合同约定的违约金，原告违约在先，被告不存在赔偿违约金和承担诉讼费用。
反诉原告王丽诉称，反诉原告与反诉被告于2013年7月1日签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于燕郊开发区福城涵福苑26-4-906室的房屋，反诉被告应当于合同签订之日起15日内向反诉原告支付合同全部款项。合同签订后，反诉被告仅支付了1万元的定金，未能按照合同约定的时间支付后续尾款，在反诉原告多次催促后，反诉被告仍不能支付，并且双方未就变更付款时间达成过一致。反诉原告之所以卖房，是有着切实的资金需求的，这一点已经反映在双方签订的合同中，反诉被告不能依照合同约定支付款项，严重侵害了反诉原告的权益，且经反诉原告催告后，仍不能支付合同款项，属于严重的违约行为。于是，反诉原告于2013年7月27日向反诉被告以及兴达公司寄送了解除合同通知。根据我国《合同法》第93、94条的规定，在反诉被告违约的情况下，反诉原告有权解除合同，双方自合同约定的2013年7月15日履行期限至今，反诉被告一直未能依照合同约定履行付款义务，其行为已经侵害了反诉原告的合法权益。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特提起反诉，请求判令确认原、被告于2013年7月1日签订的《房屋买卖居间合同》已经于2013年8月1日解除；判令反诉被告赔偿违约金30000元、误工费5000元、交通费5000元，共计40000元；本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。
反诉被告董靖辩称，反诉原告给反诉被告所发的解除合同通知书不符合法律规定，属无效。本案中没有法定解除事由，合同约定的解除事由也不存在，应继续履行。反诉被告不存在违约行为，不同意赔偿反诉原告违约金、交通费等，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月1日，原告董靖与被告王丽通过三河市兴达房地产经纪有限公司（以下简称兴达公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其名下的位于三河市燕郊开发区福城涵福苑26-4-906室的房屋出售给原告，房屋总价款55万元，付款方式：原告于签订合同当日支付被告购房定金1万元，剩余购房款54万元于15日内交付被告。关于违约责任，双方约定，原、被告双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日付款应向收款方支付逾期款项千分之三的逾期滞纳金，并应继续履行应付款义务，若甲方（被告）违约，双倍返还乙方（原告）定金，若乙方违约，定金不退。另，原、被告约定，双方携带真实有效证件办理房屋买卖、委托公证手续，如原、被告任何一方违约，则违约方赔付守约方双倍定金并支付3%中介费。合同签订后，原告于当日支付被告购房定金1万元。
原告就其主张向本院提交：证据一、《房屋买卖居间合同》一份；证据二、被告给原告打的收条一张，证明签订合同之后，原告支付了定金1万元，被告打了收条；证据三、首都医科大学妇产科医院出具的诊断证明、住院记录和兴达公司出具的证明一份，证明原告生病于2013年7月16日住院，双方在合同中约定15日内付款，7月13日原告给中介负责销售的人打电话告知要住院的事，并询问了能否把付款日期推迟，销售人员说已和被告沟通好推迟到7月30日之前付款，证明原告并未违约，愿意支付房款，只是变更了付款期限。经质证，被告对证据一合同的真实性无异议，主张签订合同时并未见到原告本人，定金也是通过中介交给被告的；对证据二有异议，被告主张收条的内容及签名均不是其所签；对证据三中的医院证明认可，但对兴达公司的证明不认可。被告主张医院的证明已经过了合同履行期，而且7月13日被告并未同意推迟付款期限，对原告所说的理由不予认可，还款期限快届满前，原告一直未联系过被告，被告一直在催原告履行。对此，被告向本院提交高速进京收费记录，证明其多次找原告、中介公司，要求原告履行合同。原告对被告所提交的记录真实性有异议，认为被告经过高速路口并不能说明被告是来燕郊办理催促原告履行合同的事宜。针对原告的质证意见，被告主张原告提交的证明陈述了其7月22日到燕郊的事实，因为原告不履行合同、不交房款，被告于7月29日报过警。对此，原告称当时付款期限已经变更完毕，被告去公司也只是协商违约金，但被告不同意接收房款。原告针对其变更付款期限的主张，向本院提供证人姚某出庭作证，证人姚某系兴达公司销售主管，其出庭证明2013年7月22日被告与其丈夫到公司协商付款日期，要求原告于7月30日之前付款，证人于7月23日通知王丽24日到公司，但王丽没有来。经质证，原告对证人证言没有异议。被告对证人证言有异议，主张证人冒充董靖，留给其的电话都是证人的，并向本院提交张春柳发到被告QQ邮箱的委托书、公证书、短信和照片，证明原告有欺诈行为。原告认为被告提交的委托书和短信只能证明双方协商如何办手续，但不能证明原告有欺诈行为；QQ邮箱的邮件只是证明了委托公证的格式，董靖当时住院治疗，委托张春柳办事是合理的，原告不存在欺诈行为。
被告向本院提交其于2013年7月27日给原告及兴达公司发的解除合同通知函、快递详情单及跟踪单。经质证，原告主张其并没有收到解除合同通知函，签字也不是原告签的。被告向本院提供证人王某出庭作证，证人证明原、被告双方约定于2013年7月15日之前付款，但直到月底原告一直未履行付款义务，被告找中介公司协调多次未果，之后听被告讲涉案房屋被堵锁眼，还被喷了涂料。经质证，原告认为证人王某的证言不能作为证据使用，证人与被告系朋友，有利害关系，且证人向某所陈述的过程未表述清楚，不排除被告事先向王某进行了说明，因此，原告主张证人王某的证言应当不予采信。被告认为证人的证明目的已经表达清楚。被告向本院提交照片三张，证明在买卖合同交易过程中，兴达公司存在欺骗行为，被告同中介公司、董靖都联系了，但中介公司给的董靖的电话是假的。原告认为被告提供的照片不能证明中介公司与董靖有欺诈行为，在买卖过程中，原告一直积极配合。被告提交兴达公司的张春柳出具的证明一份，证明一直找不到董靖导致合同无法履行。原告对张春柳书证的真实性有异议，认为该证据不能证明是张春柳亲自书写，有关证据的内容原告不清楚，要求张春柳出庭作证。经本院释明，被告表示不能让张春柳出庭接受质询。
反诉原告主张由于反诉被告不付款，其于2013年7月27日给反诉被告发了解除合同通知函，双方的合同关系已于2013年8月1日解除。对此，反诉被告主张其并未收到反诉原告给其发的解除合同通知函，且解除通知函并没有按《合同法》第94条第三项的规定给反诉被告一个催告期，故反诉原告发的通知函不符合法律规定，应属无效。
本院认为，原、被告于2013年7月1日通过兴达公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容合法、形式有效，依法应受法律保护，双方均应按照约定履行合同义务。按照双方约定，原告应于签订合同之日起15日内即2013年7月15日之前支付剩余房款。原告主张其因生病住院未能在约定的期限内付款，但已于履行期限届满前的2013年7月13日，通过中介公司协调将付款期限推延至2013年7月30日，并向本院提交了首都医科大学妇产科医院出具的诊断证明、住院记录和兴达公司出具的证明。被告对原告的主张不予认可，主张其一直在催促原告履行合同，原告未按约定履行付款义务，已违约在先。本院认为，双方在合同中约定了15天的履行期，原告在该期间内有足够的时间准备购房款，但直至2013年7月15日履行期限届满原告都未履行付款义务，且原告的住院时间为2013年7月16日，从原告的诊断证明来看，其病情不属于突发的不可预知的病症，故原告以其生病住院作为迟延付款的抗辩理由，本院不予采信，原告主张其于2013年7月13日通过中介公司与被告变更了付款期限，被告不认可，原告针对该主张亦未提供充分有效的证据，故本院对原告的主张不予支持。综上，可以认定原告的行为已构成违约。被告主张因原告未履行付款义务，其于2013年7月27日给原告发出解除合同通知函，原告未在其催告的期限内付款，故双方的合同已于2013年8月1日解除。原告主张其未收到被告发出的解除合同通知函，且被告所发通知函没有催告期，该通知函无效，合同约定的解除事由不存在，亦没有法定的解除事由，故不同意解除合同，要求继续履行合同。本院认为，合同的解除基于两种情形，一是约定解除，二是法定解除。从双方签订的《房屋买卖居间合同》来看，双方仅在合同中约定了原告行使解除权的条件，被告单方发出解除合同通知函的行为不符合双方约定，且被告在通知函内未给原告预留合理的履行期限，故被告据此主张双方的合同关系已经解除，本院不予支持。原告请求确认被告发出的解除合同通知函无效，本院予以维护。从双方履行合同的过程来看，原告虽在合同约定的期限内未履行付款义务，但其住院系客观事实，且原告以诉讼的方式表达了其继续履行合同的意愿，双方之间不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，基于维护市场正常经济秩序以及鼓励合法交易的原则，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以维护。但原告在履行合同过程中，确实存在违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，原告未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日应向被告支付逾期款项千分之三的逾期滞纳金，双方约定的违约金计算标准偏高，依法应予调整，反诉原告请求反诉被告赔偿违约金及其他损失计4万元，其请求的数额在合理范围内，故本院对反诉原告的该项请求予以维护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告董靖与被告王丽继续履行双方于2013年7月1日签订的《房屋买卖居间合同》，原告董靖于本判决生效后七日内给付被告王丽房屋尾款人民币540000元，被告王丽于原告董靖付清房款当日协助原告董靖办理位于三河市燕郊开发区福城涵福苑26-4-906室房屋的产权过户手续。
二、原告董靖于本判决生效后七日内支付被告王丽违约金人民币40000元。
三、被告王丽于2013年7月27日发出的解除合同通知函无效。
四、驳回原告董靖的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费380元，保全费3270元，由原告董靖负担200元（已预交），被告王丽负担3450元（于本判决生效后三日内交纳）；反诉部分案件受理费800元，由反诉原告王丽负担100元（于本判决生效后三日内交纳），反诉被告董靖负担700元（于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 孙玉龙
代理审判员 胡会峰
人民陪审员 张春良
二〇一四年六月十八日
书 记 员 张 玢