云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第1006号原告江川县海天物业有限责任公司。法定代表人杨有华，系该公司董事长。委托代理人苗志刚，生于1982年10月5日。代理权限：特别授权代理。被告秦顺仓，男，1957年12月29日生。原告江川县海天物业有限责任公司（以下简称海天物业公司）与被告秦顺仓物业服务合同纠纷一案，于2015年12月2日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人苗志刚到庭参加诉讼。被告秦顺仓经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海天物业公司诉称，其公司分别于2012年12月1日、2013年12月2日，与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会签订了2013年度和2014年度的德馨苑物业服务委托合同。合同第六条约定物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.住宅的物业服务费0.74元/月·平方米；2.商铺的物业服务费0.51元/月·平方米；3.高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费。同时，合同还约定了物业费的交纳时间及业主未按时支付物业费用应承担的违约责任。合同签订后，其公司按合同约定履行了提供物业服务的相关义务，但被告却未按期交纳上述物业服务费。经其公司多次催收，被告仍未交纳。被告的行为已构成违约，应承担相应的责任。故其公司起诉要求判令：1.被告秦顺仓向其公司支付2013年度和2014年度的物业服务费合计2084元；2.被告秦顺仓向其公司支付未依约交纳2013年度物业服务费用违约金313元（按应交物业服务费年违约金15%的标准计算2年）、2014年度物业服务费用违约金156元（按应交物业服务费年违约金15%的标准计算1年），合计469元；3.诉讼费由被告承担。被告秦顺仓未到庭参加诉讼，未作答辩。经审理查明，原告海天物业公司系经营物业管理服务的自然人出资有限责任公司，具有从事物业管理服务的叁级资质。原告海天物业公司与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年12月1日签订了2013年度的德馨苑小区物业服务委托合同，2013年12月2日签订了2014年度的德馨苑物业服务委托合同。上述合同约定：原告海天物业公司应按双方在合同附件中约定的物业服务质量标准为德馨苑小区所有住宅、商铺提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位、公共绿化及设施设备的卫生清洁、维修养护和管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等；原告海天物业公司根据规章制度对物业管理区域提供服务时，业主委员会、业主和物业使用人应给予必要的配合，原告海天物业公司应及时向全体业主通告有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅的物业服务费0.74元/月·平方米、商铺的物业服务费0.51元/月·平方米，高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费；物业服务费按年交纳，业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准向原告海天物业公司支付违约金；原告海天物业公司不得违反合同约定的物业费收费标准擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已收取的有权要求予以返还；物业使用人违反本合同约定的，业主应与其承担连带责任。合同签订后，原告海天物业公司对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，但江川县大街街道浪广社区德馨苑小区的部分业主和物业使用人并未按照上述合同约定向原告海天物业公司交纳物业服务费，原告海天物业公司在该小区物业服务中心公示栏内张贴催缴2013年和2014年度的物业服务费的通知未果后，向本院提起诉讼。另查明，江川县大街街道浪广社区德馨苑小区占地面积为170000平方米，总建筑面积为329517.61平方米，包括10个组团，共104幢。原告海天物业公司在该小区建设施工过程中，应建设单位聘请进驻该小区进行物业管理和服务。江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会系在该小区选举产生51名业主代表后，由该小区的业主大会筹备组组织上述业主代表（实到50人），于2012年10月27日召开第一届业主代表大会选举出7名业主委员会委员后组成的，大会还表决通过了《德馨苑小区管理规约》、《德馨苑小区业主代表大会议事规则》和表决同意选聘原告为小区提供物业服务。《德馨苑小区业主代表大会议事规则》规定该小区104幢商品房划分为51个小组，每个小组推选1名代表组成业主代表大会，业主代表大会行使业主大会的职能。江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年11月17日申请备案，2013年1月8日经玉溪市江川区房地产管理所登记备案。经查询，被告秦顺仓系位于江川县大街街道浪广社区德馨苑小区X组团X幢X单元XXX室的房屋所有权人，该房屋的建筑面积为117.34平方米。上述事实，有原告海天物业公司提供的其公司营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证明、中国邮政集团公司云南江川分公司邮寄存根、玉溪市江川区房屋档案查询结果通知书、江川县人民法院（2014）江民二初字第215号民事判决书、玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第105号民事判决书，以及原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。”《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”本案中，江川县大街街道浪广社区德馨苑小区的51名业主代表经选举产生后，该小区的业主大会筹备组组织选举产生的业主代表召开第一届业主代表大会，大会表决通过了《业主代表议事规则》和表决同意选聘海天物业公司为小区提供物业服务，大会表决通过的《业主代表议事规则》规定业主代表大会行使业主大会职能，为此，江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会的产生及海天物业公司作为物业服务企业的选聘程序符合上述法律及行政法规的规定，该业主委员会与海天物业公司签订的2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同对江川县大街街道浪广社区德馨苑小区的业主均具有约束力，而且上述物业服务委托合同的内容并未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于被告秦顺仓是否应当支付物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告海天物业公司在与江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会签订2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同后，已按照合同约定对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，被告秦顺仓作为江川县大街街道浪广社区德馨苑小区X组团X幢X单元XXX室的房屋所有权人，即江川县大街街道浪广社区德馨苑小区的业主，应按照合同约定的标准，即以被告所有的房屋建筑面积117.34平方米和合同约定的物业服务费0.74元/月·平方米计算，支付原告2013年度、2014年度的物业服务费各1042元，合计2084元。关于被告秦顺仓是否构成违约及是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”江川县大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与原告海天物业公司签订的2013年、2014年德馨苑小区物业服务委托合同中约定业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（全年应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金，被告秦顺仓未按上述合同约定的时间缴纳原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告海天物业公司主张按当年度物业服务费总额15%计算违约金数额的标准，未超出上述物业服务委托合同约定的违约金计算标准，系其对自己权利的自由处分，未违反法律行政法规的禁止性规定，本院予以支持。综上所述，原告海天物业公司要求被告秦顺仓支付2013年度和2014年度的物业服务费共计2084元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告海天物业公司要求被告秦顺仓支付2013年度逾期交纳物业服务费的违约金313元（按应交物业服务费年违约金15%的标准计算2年）、2014年度逾期交纳物业服务费的违约金156元（按应交物业服务费年违约金15%的标准计算1年），合计469元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告秦顺仓于本判决生效之日起10日内支付原告江川县海天物业有限责任公司2013年度和2014年度的物业服务费2084元、2013年度和2014年度逾期交纳物业服务费的违约金469元，合计2553元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦顺仓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  毕海峰人民陪审员  刘文祥人民陪审员  宋云华二〇一六年五月十二日书 记 员  甘 超