湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉阳民一初字第00168号
原告（反诉被告）：曹红旗，武汉市汉阳区伟创电子产品经营部个体业主。
委托代理人：阮志兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：韩念秋，武汉市汉阳区康艺琴行个体业主。
原告（反诉被告）曹红旗诉被告（反诉原告）韩念秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法由审判员叶凌芳独任审理，于同年7月19日公开开庭进行了审理。原告曹红旗及委托代理人阮志兵、被告韩念秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹红旗诉称：2012年5月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将武汉市汉阳区鹦鹉花园XX号商网（以下简称争议房屋）租给被告，自2012年5月18日至2013年5月18日止，租期1年，每月租金2500元，水费（包含垃圾费）、电费、物业管理费等费用均由被告承担；被告不得将该房屋转租，否则原告有权终止合同收回房屋；合同租赁期满被告应如期将房屋归还原告，被告不得损坏原告房屋装修等事项。但被告自2009年1月至2013年6月欠缴承租房屋物业管理费、垃圾费及电费共计6949.6元，严重违反合同约定，该费用原告已垫付。2012年5月签订前述合同时，原告已提前告知被告租赁期满将收回房屋，不再续租。2013年4月20日，原告第二次通知被告合同到期不再续签，并要求腾退，但被告仍占有使用承租房屋。2013年5月24日原告委托律师向被告发出律师函，要求被告解除租赁关系、交清垃圾费、物业管理费等费用、及时腾退，但被告至今未搬出承租房屋。据此，原告起诉要求依法判令：原、被告租赁关系于2013年5月26日解除，被告立即向原告支付2013年5月19日至同月26日所欠租金672元（按每日84元标准计算）；被告立即向原告腾退争议房屋，不得损坏该房屋内装修；被告按每日84元标准向原告支付自2013年5月27日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费；被告立即向原告支付自2009年1月至实际腾退完毕之日止的物业管理费、垃圾费及电费，截止2013年6月共计人民币6949.6元；本案诉讼费等费用全部由被告承担。
曹红旗为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
第一组证据：1、武房权证市字第××号房屋所有权证，2、阳国用商（2013）第3743号国有土地使用权证，3、房屋租赁合同，证明争议房屋为原告所有及原、被告合同约定的承租时间及方式；
第二组证据：4、律师函，5、EMS特快专递回执，6、武汉市邮政局交寄邮件专用发票，证明2013年5月24日原告委托律师向被告发函的事实及律师函内容；
第三组证据：7、物业费欠费清单，8、物业费发票，9、交通银行个人（转账）回单（收款人户名武汉天昌物业管理有限公司），10、代收垃圾费详单，11、水费发票，12、交通银行个人（转账）回单（收款人户名武汉市水务集团有限公司水费户），13、武汉市水务集团有限公司汉阳供水部营业所证明，14、电费发票，15、武汉天昌物业管理有限公司鹦鹉花园物业管理处证明，证明原告代被告垫付物业管理费、垃圾费及电费共计人民币6949.6元；
第四组证据：16、2011年5月1日房屋租赁合同，证明合同约定装修房屋应征得原告同意，费用由被告承担；
第五组证据：17、个体工商户营业执照，18、2013年7月2日购销合同，证明因被告拒不腾退使原告合同解除，造成原告经济损失；
第六组证据：19、2003年12月23日房屋租赁合同，证明在被告2007年承租前，争议房屋已经装修完毕，符合租赁条件，且承租人装修房屋需要经过原告同意、费用自理。
被告（反诉原告）韩念秋答辩并反诉称：我于2007年4月25日起租赁曹红旗争议房屋，曾出资1.2万元向原租户梁文霞购买该房屋装饰装修，并在此基础上花费1.8万元添附装饰装修，共计3万元。2013年6月8日，曹红旗起诉要求腾退房屋，根据公正原则，他应承担上述费用。因此，请求法院判令：曹红旗给付装饰装修费人民币30000元；曹红旗承担全部诉讼费用。
韩念秋为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：1、梁文霞收条，证明其向争议房屋的原租户支付了转让费1.2万元；2、2007年、2009年、2012年房屋租赁合同，证明双方每年签订一次房屋租赁合同；3、室内装修照片，证明被告对争议房屋进行装修并有支出；4、电表照片，证明原告擅自拆走争议房屋电表。
原告（反诉被告）曹红旗对被告（反诉原告）韩念秋的反诉答辩称：韩念秋要求支付装饰装修费3万元缺少依据。根据双方2011年5月1日和2012年5月18日签订的房屋租赁合同的约定，装饰装修费用应由韩念秋自己承担或约定不得损坏房屋装修；韩念秋承租争议房屋前，该房屋已经装修完毕，其承租后未进行任何装饰装修，其所称3万元费用不是事实；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条的规定，无论是否经同意或是否形成附合，出租人均无需补偿或支付装饰装修费用，且如因承租人拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状或向出租人赔偿损失；原告起诉前多次通知韩念秋腾退，因其拒不腾退且拖欠相关费用方起诉，本案反诉毫无根据，不应获得支持。因此，原告请求法院驳回被告全部反诉请求。
经庭审质证，韩念秋对曹红旗提交的证据3至6无异议；对证据7至15、16的真实性无异议，但对证据7至15的证明目的有异议，认为自己拒绝缴纳物业费和垃圾费是有正当理由、电费一直按期缴纳，曹红旗的代缴没有必要；对证据1、2及证据17至19的真实性无法确认，认为没有人如曹红旗所称曾来争议房屋处查看，证据18系其伪造；证据19不能证明争议房屋原有装修状态。曹红旗对韩念秋提交的证据2没有异议；对证据3、4的真实性没有异议，但认为两证据均不能实现其证明目的，其中证据3所证明的装修应为韩念秋承租前原有的，证据4的拆除经过供电公司批准并由其进行，是合法的；还认为证据1与本案缺乏关联性。
上述证据材料，经双方相互质证，本院根据当事人质证意见对证据的真实性、合法性、关联性进行了审查，对双方所举证据材料作以下确认：韩念秋所提交的证据4及曹红旗所提交的证据18与本案所争议的事实及诉讼请求缺乏关联性，证据19未能当庭提交原件，且对方有异议，本院不予认定；双方提交的其他证据真实、合法，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。
经审理查明：2007年4月25日，曹红旗（甲方）与韩念秋（乙方）签订房屋租赁合同，约定自2007年5月1日至2008年4月30日止，将曹红旗所有的武汉市汉阳区鹦鹉花园XX号商网（即争议房屋）租给被告使用一年，每月租金1400元。该合同第五条第二款约定“1.乙方应如约交付房屋租金，并自理水电费和物业管理费。2.租赁期间，乙方必须在事先征得甲方同意并经鹦鹉花园物业管理部门批准，方能进行装修施工。费用由乙方自理，合同期满或解除时，乙方不得以拆出（或收回）装修为由，破坏房屋结构，也不得以装修为由向甲方收取装修费用。”此后，双方每年续签房屋租赁合同，每次租期均为一年。2012年，双方签订房屋租赁合同，约定租期自2012年5月18日至2013年5月18日，每月租金2500元。该合同第三条约定“租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方”；第五条约定“乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费、电话费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费、网费、冷气、暖气、治安管理费”；第八条以手写方式增加第五款约定“乙方不得损坏房屋里装修”。签订该合同时，曹红旗称合同到期将不再续签。2013年合同期满前，曹红旗再次向韩念秋声明合同到期不再续签，并要求其腾退房屋。2013年5月24日，曹红旗委托律师寄出律师函告知韩念秋双方合同到期终止，租赁关系解除，并要求其在5日内腾退房屋、支付曹红旗垫付的物业管理费等费用及2013年5月19日起至实际搬出房屋之日止的房屋占有使用费。因韩念秋要求曹红旗向其支付3万元装饰装修费后，自己再行腾退，双方发生分歧。曹红旗故向本院提起诉讼。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
另查明，2007年4月25日，韩念秋向争议房屋的前一承租人梁文霞支付转让费12000元。2011年起，曹红旗以争议房屋为经营场所办理了武汉市汉阳区伟创电子产品经营部的工商登记。
又查明，争议房屋建筑面积38.05平方米，曹红旗垫付了韩念秋未缴纳的自2009年1月至2013年5月的物业管理费人民币3023.2元（物业管理费按房屋建筑面积收取1.5元／平方米／月）、2011年7月至2013年6月的垃圾费人民币3838.4元（垃圾费自2011年8月起收取160元／月）及2013年5月22日前未缴纳电费人民币88元，以上共计人民币6949.6元。
本院认为：曹红旗与韩念秋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方依约履行，合同期满后，双方未续约，故该合同权利义务于2013年5月18日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”曹红旗要求韩念秋腾退争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”规定，及本案双方从2007年始签订的房屋租赁合同中约定“2.租赁期间，乙方必须在事先征得甲方同意并经鹦鹉花园物业管理部门批准，方能进行装修施工。费用由乙方自理，合同期满或解除时，乙方不得以拆出（或收回）装修为由，破坏房屋结构，也不得以装修为由向甲方收取装修费用。”承租人支出的装饰装修费用无获得补偿的依据。因此，对韩念秋提出的相关反诉请求，本院不予支持。物业管理费及电费的承担在房屋租赁合同中已列明，垃圾费由承租人承担符合一般房屋租赁习惯，且双方对此并无异议，本院予以认可。又因韩念秋至今仍为争议房屋实际使用人，应当认为至其实际腾退争议房屋前发生的前述三类费用均应由韩念秋承担。韩念秋虽主张曹红旗的垫付行为没有必要，但根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及第四十五条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”因此，对曹红旗要求韩念秋向其支付垫付相关费用人民币6949.6元的诉讼请求，本院予以支持。因韩念秋占有使用争议房屋至今，应当承担房屋占有使用费，以计算至2013年8月为宜。参照双方2012年签订的房屋租赁合同，本院酌定韩念秋应支付2013年5月19日至2013年8月19日房屋占有使用费合计人民币7500元，此后的房屋占有使用费按每日人民币84元计。因争议房屋每月产生的物业管理费及垃圾费可以确定，韩念秋还应向曹红旗支付其占有使用争议房屋期间产生的2013年6月及7月物业管理费114.09元、2013年7月垃圾费160元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《物业管理条例》第四十二条第一款及第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、曹红旗与韩念秋的房屋租赁关系于2013年5月18日解除；
二、韩念秋于本判决生效之日起十日内腾退出曹红旗所有的位于武汉市汉阳区鹦鹉花园XX号商网；
三、韩念秋于本判决生效之日起五日内向曹红旗支付其垫付的物业管理费、垃圾费、电费人民币6949.6元及2013年6月、7月物业管理费114.09元、垃圾费160元；
四、韩念秋于本判决生效之日起五日内向曹红旗支付2013年5月19日至2013年8月19日房屋占有使用费人民币7500元及2013年8月20日至搬出武汉市汉阳区鹦鹉花园XX号商网之日止，韩念秋按每日84元向曹红旗支付房屋占有使用费；
五、驳回韩念秋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币1776元（曹红旗已预交）及本案反诉费人民币275元（韩念秋已预交）由韩念秋负担。（案件受理费曹红旗已预交，韩念秋应于本判决生效之日起十日内将此款直接支付给曹红旗）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶凌芳
二〇一三年八月二十六日
书记员 赵春琳