宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙民初字第1457号
原告拓万府，男，生于1966年6月23日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人张旭明，男，生于1973年2月13日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人陈丽娟，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告韩玉，男，生于1985年9月23日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告拓万府与被告韩玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法组成合议庭于2014年4月18日公开开庭进行了审理。原告拓万府的委托代理人张旭明、陈丽娟到庭参加了诉讼，被告韩玉经依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的原××餐厅一楼、二楼、灶房三间及原告所有的部分配套设施租给被告经营使用，房屋租赁期限为三年（自2011年12月20日至2014年12月20日），租赁费共计300000元。合同签订后，被告必须一次性交清第一年的租赁费120000元，于第一年使用期满前三个月一次性交清第二年的租赁费100000元，于第二年使用期满前三个月一次性交清下余租赁费80000元。如被告逾期不交，每推迟一天，加收年租赁费5%的滞纳金，若拖欠达一个月，原告有权中止合同收回房屋。被告在租赁经营中，不得将租赁房屋及资产设施对外抵押、转卖或转租。另外双方还约定，被告承担租赁房屋过程中产生的水电费、采暖费、税费等相关费用。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，但被告却未按期给付租金，经原告多次催要，被告只分期支付了第一年的租金87500元，对下余租金推拖未付。现原告起诉要求：1.依法解除原、被告于2011年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即支付下欠原告的租金128665元（截止2013年12月6日止），违约金44550元，合计173215元；3.本案诉讼费用由被告负担。
原告提供的证据：1.房屋租赁合同一份，证明原告将位于中卫市沙坡头区鼓楼东街短途汽车站东侧原“××餐厅”一楼、二楼、灶房三间及原告所有的部分配套设施租给被告经营使用。房屋租赁期限为三年（自2011年12月20日至2014年12月20日），租赁费共计300000元。合同签订后，被告必须一次性交清第一年的租赁费120000元，于第一年使用期满前三个月一次性交清第二年的租赁费100000元，于第二年使用期满前三个月一次性交清下余租赁费80000元。如被告逾期不交，每推迟一天，加收年租赁费5%的滞纳金，若拖欠达一个月，原告有权中止合同收回房屋。被告在租赁经营中，不得将租赁房屋及资产设施对外抵押、转卖或转租。另外双方还约定，被告承担租赁房屋过程中产生的水电费、采暖费、税费等相关费用的事实；
2.收据四张，证明被告向原告交付房租共计87500元（2012年1月7日交纳16000元，2012年6月6日交纳30000元，2013年1月14日交纳40000元，2013年8月18日交纳1500元）的事实；
3.解除房屋租赁合同协议书一份，证明被告在租赁期间将所租赁房屋的一楼及仓库转租给他人经营使用至2013年12月6日的事实；
4.催租通知两张，证明原告一直向被告催要租金，被告在给付的期限内没有按约交付租金的事实。
被告韩玉无正当理由未到庭，也没有提交答辩状和证据。
因被告韩玉无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利，故本院从原告提供证据的真实性、合法性和与案件事实的关联性方面，结合原告的诉称意见，进行综合审查，对证据进行了认证。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4来源合法，内容客观真实，具有证明效力。
本院根据原告的当庭陈述及采信的有效证据，查明如下事实：
2011年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：原告将其所有的原××餐厅一楼、二楼、灶房三间及原告所有的部分配套不动产设施租给被告经营使用，房屋租赁期限为三年（自2011年12月20日至2014年12月20日），租赁费共计300000元。合同签订后，被告必须一次性交清第一年的租赁费120000元，第二年租赁费为100000元，须在第一年使用期满前三个月一次性交清，第三年的租赁费为80000元，须在第二年使用期满前三个月一次性交清。如被告逾期不交，每推迟一天，加收年租赁费5%的滞纳金，若拖欠达一个月，原告有权中止合同收回房屋。被告在经营使用过程中，不得将所使用的场所和资产对外抵押、转卖或租赁。另合同第八条中约定：合同一经签订，即时生效，如某一方不履行合同条款给对方造成损失，应承担赔偿责任，按合同注明的当年租赁费的10%赔偿违约金给对方。2011年12月20日，原告依约向被告交付了房屋。被告先后向原告交纳租金共计87500元，其中2012年1月7日交纳16000元，2012年6月6日交纳30000元，2013年1月14日交纳40000元，2013年8月18日交纳1500元。2013年12月6日，被告将其所租赁的房屋内属于其所有的设施搬出，将所租赁的房屋交还原告使用。现原告诉至本院提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系明确。双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告约定的租赁期间为2011年12月20日至2014年12月20日，但被告实际租赁至2013年12月6日即将所租赁房屋返还给原告。该房屋自2013年12月6日起由原告实际使用。原、被告于2011年12月20日所签订的房屋租赁合同目的事实上已无法实现。故对于原告要求解除原、被告于2011年12月20日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告自2011年12月20日起租赁原告房屋至2013年12月6日交付原告使用，应当承担支付租赁期间租赁费的民事责任。双方在租赁合同中第四条明确约定租赁期内第一年租赁费为120000元，第二年租赁费为100000元。核减被告已支付的租金87500元，下剩租金128664.4元未向原告支付，故对于原告要求被告支付租金128664.4元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告支付违约金44500元的诉讼请求，因原、被告在所签订的房屋租赁合同第八条中已明确约定“一方不履行合同条款给对方造成损失，应承担赔偿责任，按合同注明的当年租赁费的10%赔偿违约金给对方。”本案中被告未按照合同约定向原告支付第一年及第二年的租赁费，故被告应当按照双方约定的第一年及第二年租赁费的10%给原告支付违约金22000元较为适宜。对于超出该违约金数额部分的诉讼请求，依法不予支持。被告韩玉经依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告拓万府与被告韩玉于2011年12月20日签订的房屋租赁合同；
二、被告韩玉于判决生效之日起十五日内向原告拓万府支付房屋租金128664.4元，支付违约金22000元，共计150664.4元；
三、驳回原告拓万府的其他诉讼请求。
如果被告韩玉未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4261元，由原告拓万府负担937元，由被告韩玉负担3324元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 王 平
审 判 员 靳 涛
代理审判员 马冬梅
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 陈 娜
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以再履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。