浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7473号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行。住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路**号。
负责人：郑泽童，行长。
委托代理人（特别授权代理）：胡忠斌，浙江恒哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾丽,女,1984年10月30日出生,汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被上诉人（原审被告）：徐晓斌，男，1992年6月23日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
被上诉人（原审被告）：桐庐顺和置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县城大奇山路**号一品江山•世纪花园**幢***室。
法定代表人：程捷，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）：夏丽莉，女，1968年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系该公司职员。
委托代理人（特别授权代理）：卢思淳，男，1987年10月10日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，系该公司职员。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行（以下简称邮政银行桐庐支行）因与被上诉人曾丽、徐晓斌、桐庐顺和置业有限公司（以下简称顺和公司）金融借款合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院(2016)浙0122民初3487号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年11月17日，邮政银行桐庐支行与曾丽、徐晓斌、顺和公司签订了一份《个人购房/购车借款及担保合同》。合同约定，曾丽、徐晓斌向邮政银行桐庐支行贷款人民币158万元用于个人购买位于桐庐县县城××世纪花园××单元××室房屋，贷款期限240个月，即自2015年11月27日至2035年11月27日，贷款利率为中国人民银行公布的同期档次人民币基准利率上浮5%，在合同有效期内，贷款利率于每年1月1日调整一次。若逾期，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。曾丽自愿以其所购买的位于桐庐县县城××世纪花园××单元××室房屋设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续（权利证书桐房预2015字第25464号）。抵押担保的范围包括但不限于合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用及诉讼费、律师费等贷款人为实现债权及抵押权的一切费用。顺和公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。若发生法律法规或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人提前宣布到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。另，合同第十二条约定借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任等情况的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及律师费等相关费用，解除本合同。该合同还对其他有关内容作了约定。上述合同签订后，邮政银行桐庐支行依约发放了158万元贷款。曾丽、徐晓斌借款后未按约偿还借款本息，至2016年7月11日尚欠借款本金1540500.02元及借款利息（含罚息）8955.02元。曾丽预抵押担保的桐庐县县城××世纪花园××单元××室房产，目前尚未达到竣工验收交付条件。2016年7月21日，邮政银行桐庐支行诉至原审法院请求判令：1、解除邮政银行桐庐支行与曾丽、徐晓斌、顺和公司在2015年11月17日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、曾丽、徐晓斌立即归还借款1540500.02元，并支付借款利息8955.02元（利息计算至2016年7月11日，后续利息按另行计算至借款本金、利息还清之日止）；3、曾丽、徐晓斌支付律师代理费12000元；4、曾丽为借款作抵押的位于桐庐县县城××世纪花园××单元××室房地产依法处置后的价款由邮政银行桐庐支行优先受偿；5、本案诉讼费用由曾丽、徐晓斌、顺和公司承担。6、顺和公司对前述1、2、3、5项的诉讼请求承担连带清偿责任。
原审法院认为：邮政银行桐庐支行与签订的《个人购房/购车借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。合同签订后，邮政银行桐庐支行已依约履行发放贷款义务。因曾丽、徐晓斌未按约定履行合同构成违约，邮政银行桐庐支行有权根据合同约定解除合同并宣布借款提前到期，邮政银行桐庐支行有权要求曾丽、徐晓斌依法偿付邮政银行桐庐支行借款本金及利息以及为实现债权而支付的律师代理费。至于邮政银行桐庐支行请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供抵押担保的商品房目前未竣工交付，尚不具备办理现实抵押登记的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现系争房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对邮政银行桐庐支行请求对合同项下的在建商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，该院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。正因为未办理抵押登记，顺和公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，邮政银行桐庐支行的债权提前到期后，顺和公司应承担连带保证担保责任，故对邮政银行桐庐支行该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条之规定，判决：一、邮政银行桐庐支行与曾丽、徐晓斌、顺和公司于2015年11月17日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》于判决生效之日起解除。二、曾丽、徐晓斌于判决生效之日起十日内归还邮政银行桐庐支行借款1540500.02元，并支付2016年7月11日前尚欠利息（含罚息）8955.02元以及后续利息（后续利息按合同约定的有关标准计算至借款付清之日止）。三、曾丽、徐晓斌于判决生效之日起十日内支付邮政银行桐庐支行律师代理费12000元。四、顺和公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任。五、顺和公司承担担保责任后有权向曾丽、徐晓斌追偿。六、驳回邮政银行桐庐支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18853元，减半收取9426.5元，保全费5000元，合计14426.5元，由曾丽、徐晓斌、顺和公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，邮政银行桐庐支行不服，向本院提出上诉称：一、邮政银行桐庐支行对于已办理抵押权预告登记的抵押物桐庐县县城××世纪花园××单元××室依法处置后所得款项享有优先受偿权是有法律依据的。依据《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，抵押权预告登记具有对抗性、公示性。另外《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。此我国法律规定正在建造中的房屋即预售房屋可以作为抵押物，且以预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押人同意，任意第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。二、杭州市中级人民法院及各区县人民法院已有多个案例作出判决支持预抵押房产依法处置后所得款项的优先受偿权，其中杭州市中级人民法院(2016)浙01民终922号民事判决撤销原审判决，对预抵押房产依法处置后所得款项的优先受偿权问题是明确予以支持的。以上上诉请求及理由，请求二审法院依法给予采纳并支持。现上诉请求：维持原审判决第一、二、三、四、五项，撤销原审判决第六项，依法改判确认邮政银行桐庐支行对抵押物曾丽、徐晓斌所有的位于桐庐县县城××世纪花园××单元××室依法处置后所得款项享有优先受偿权。
顺和公司答辩称：同意邮政银行桐庐支行的上诉请求。案涉抵押房屋已经竣工验收，现在处于办证阶段，符合现房交付的条件。
曾丽、徐晓斌未向本院提交书面答辩意见。
二审期间，顺和公司向本院提交桐庐县房屋建筑工程竣工验收备案证明书2份，拟证明桐庐富春峰景项目已竣工验收，符合交付条件。以上证据经质证，邮政银行桐庐支行无异议。曾丽、徐晓斌未到庭发表质证意见。本院认为，以上证据均系真实，能够证明案涉预售抵押房屋已经竣工验收合格，具备办理产权登记的条件。
经审理，本院二审除对一审认定案涉预售抵押房屋不符合竣工验收交付条件的事实予以纠正外，对其余事实均予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第四十七条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。上述法律规定表明，正在建造中的房屋即预售房屋可以作为抵押物，且以预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，就具有对抗第三人的物权效力。在预售房屋具备办理正式抵押登记的条件后，预先登记权利人有权请求办理抵押登记，并可就该抵押物行使优先受偿权。本案中，现案涉预售抵押房屋已经竣工验收合格，已具备产权登记的条件，故邮政银行桐庐支行可以享有优先受偿权。综上，邮政银行桐庐支行的上诉理由成立，原审判决实体处理不当，本院依法予以改判，但此系原审判决后出现新证据导致改判，原审不属错误判决，二审案件受理费应由邮政银行桐庐支行负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省桐庐县人民法院(2016)浙0122民初3487号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项，即（一）、中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行与曾丽、徐晓斌、桐庐顺和置业有限公司于2015年11月17日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》于判决生效之日起解除。（二）、曾丽、徐晓斌于判决生效之日起十日内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行借款1540500.02元，并支付2016年7月11日前尚欠利息（含罚息）8955.02元以及后续利息（后续利息按合同约定的有关标准计算至借款付清之日止）。（三）、曾丽、徐晓斌于判决生效之日起十日内支付中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行律师代理费12000元。（四）、桐庐顺和置业有限公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任。（五）、桐庐顺和置业有限公司承担担保责任后有权向曾丽、徐晓斌追偿。
二、撤销浙江省桐庐县人民法院(2016)浙0122民初3487号民事判决第（六）项。
三、中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行对抵押物即座落于桐庐县县城春江路×号世纪花园×幢×单元×室的房产有优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18853元，减半收取9426.5元，保全费5000元，合计14426.5元，由曾丽、徐晓斌、桐庐顺和置业有限公司负担。二审案件受理费18853元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司桐庐县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 正 茂
审 判 员 夏 明 贵
代理审判员 王杨沁如
二〇一七年三月七日
书 记 员 边 佳 宁