上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1666号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX层XX（110-2）。负责人顾红燕。委托代理人薛晓东，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人邬亮华，上海宏仑宇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海金贵缘投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX室。法定代表人朱爱国，董事长。委托代理人邓瑛，上海市上正律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店（以下简称顺欣咖啡店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人顺欣咖啡店之负责人顾红燕及委托代理人薛晓东,被上诉人上海金贵缘投资管理有限公司（以下简称金贵缘公司）之委托代理人邓瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年6月25日，顾红燕（乙方）与金贵缘公司（甲方）就上海市浦东新区XX路XX号XX(110-2)商铺签订租赁《合同书》，约定甲方向乙方提供系争房屋作营业场所，使用面积为160平方米。乙方承诺用于餐饮，其经营范围以工商登记的营业执照及卫生部门核准的食品卫生许可证的范围为准。对于交付日期及租赁期限，合同第3-1条约定：甲方在2014年7月10日前向乙方交付营业场地。若甲方未能按上述时间将营业场地交付给乙方，则合同起租日期相应顺延。第3-2条约定：本合同期限为三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，若商场于2014年9月1日未能正式营业，合同期限相应顺延，以商场整体开业日期为准。合同第四条对租赁费、物业管理费、水电煤、保证金、税收及其支付方式作约定：租赁费每月人民币（下同）87,500元，合同满一年后，从第二年起，以上一年的租金为基数，每年递增3%，以此类推。支付方式：乙方应在与甲方签订施工协议当日支付2个月租金计175,000元，支付2个月物业费11,680元，乙方应每2个月支付租金一次，先付后租，并于应付租金月的前一个月的20号前交付租金，如果起租日并非在某月的第一日，该月的租金应按天数比例并入第一期租金一并支付。由甲方向乙方收取该经营场地物业管理费，每月按使用面积5,840元，物业管理费的支付方式与支付租赁费同步。在签订本合同时，乙方须支付合同保证金186,680元……。合同第十一条对违约行为和违约责任约定：下列行为均为乙方的违约行为：……（7）逾期7天以上未支付租赁费、物业管理费、水、电、通讯、设备费用等；……（16）乙方其他任何违反本合同规定和国家法律、法规规定的行为。在租赁期内，对乙方的违约行为，甲方有权责令乙方限期改正。如乙方在限期内不能改正，则甲方有权收回经营场地，终止本合同，并有权没收乙方的合同保证金，保留追索相关费用的权利，且不承担任何责任。乙方应在接到终止合同通知3天内将全部货物搬离商场，如故意拖延或延期，乙方应向甲方按月租费的5倍支付场地占用费；或甲方有权代为将乙方的货物安置到其他地方，乙方承诺由此而造成的乙方物品损失、遗失、毁坏、变质，甲方不承担任何责任。原审又认定，2014年8月19日，上海A有限公司（以下简称A）出具一张付款人为顾红燕的施工款发票，金额为19,200元，该款顺欣咖啡店称系交付金贵缘公司的消防代办费。2014年8月27日，顾红燕与A签订《房屋建筑装饰（修）工程管理协议》，双方约定装饰装修期自2014年8月21日至2014年10月5日。2014年10月25日，顺欣咖啡店向金贵缘公司发出试营业申请，准备于2014年10月28日进行试营业。2014年12月始，金贵缘公司向顺欣咖啡店发送租金、物业费、水电费《催款通知书》。2015年1月16日，金贵缘公司对系争房屋进行停水、停电，顺欣咖啡店承诺保证洽谈期间不营业。2015年2月12日，金贵缘公司向顺欣咖啡店发出《重要通知》，要求顺欣咖啡店付清2015年2月16日前的欠款。2015年2月28日、3月5日、3月22日，顺欣咖啡店回函称，未收到商场整体开业通知书，合同期限尚未起算；金贵缘公司代办的消防验收手续至今未提供，使其无法正常试营业，故要求金贵缘公司尽快整体开业和提供消防验收手续。2015年2月26日，金贵缘公司向顺欣咖啡店发送《租赁合同》终止函，提出因顺欣咖啡店逾期未缴纳应付费用，构成违约，要求金贵缘公司办理相关终结手续，该函件因地址错误被退回。2015年3月23日，金贵缘公司向顺欣咖啡店发出《通知》，提出顺欣咖啡店拖欠租金违约，要求于2015年3月24日至3月26日清场，返还系争房屋。2015年3月24日、3月25日，顺欣咖啡店回函称，其依约履行合同，无任何违约行为，若擅自清理其设施设备财物，将追究违约责任。原审再认定，2015年3月24日，上海市轨道交通公安消防支队核发《消防安全合格证》。2015年4月4日，顾红燕报警称系争房屋内物品被盗，民警与龙阳广场管理人员沟通了解到，系拖欠物业费，相关物品被移至他处，民警告知双方当事人协商不成可通过诉讼解决，并出具《上海市公安局案（事）件接报回执单》。2015年4月7日，顺欣咖啡店发函至金贵缘公司，要求即时恢复履行合同，并将搬离的店内物品恢复原状，由此造成的损失由金贵缘公司承担。后顺欣咖啡店诉至法院，要求判令：1、确认双方的租赁合同于2015年1月16日解除；2、金贵缘公司退还顺欣咖啡店支付的各项费用（保证金186,680元、首期二个月房租175,000元、首期二个月物业费11,680元、施工二次费用4,000元、电量增容费5,650元、施工押金10,000元、消防办理费19,200元），共计412,210元；？3、金贵缘公司赔偿因擅自解除合同造成顺欣咖啡店的装修损失386,097元；4、金贵缘公司赔偿顺欣咖啡店其他开店相关费用（设备投入费182,278元、其他费用287,409元），合计469,687元；5、金贵缘公司支付员工离职费35,460元。6、案件受理费由金贵缘公司承担。对于上述诉请3，指装修投入的总费用，包括硬装修30万元、格力中央空调67,000元、灯具13,400元、电视菜单5,697元。对于诉请4中的设备投入费指家具8万元，机器9,150元，工具10,768元；其他费用指原料、辅料、品牌合作费、品牌年度管理费、食品安全培训费、网络费等。金贵缘公司则提出反诉，要求判令：1、双方租赁合同于2015年4月3日解除；2、顺欣咖啡店支付所欠租金总计446,130.13元，物业管理费29,776元，水费100元，电费6,039元，违约金493,111.38元；3、顺欣咖啡店支付自2015年4月3日起，按照月租金2,100元的标准计算仓储费用直到实际搬离之日止；4、反诉费由顺欣咖啡店承担。对诉请2中租金及物业管理费计算方式为，自2014年9月1日起至2015年4月3日止，按每月租金87,500元和物业费5,840元标准计算，扣除顺欣咖啡店已交的二个月租金和物业费；违约金计算方式为，按《合同书》第11-5条约定所欠费用的日百分之一计算。原审中，双方确认顺欣咖啡店于2014年9月1日支付金贵缘公司首期租金175,000元，首期物业费11,680元，施工押金10,000元、合同保证金186,680元。原审另认定，系争房屋为金贵缘公司从上海B有限公司处承租，并经同意转租。2015年4月3日，金贵缘公司收回系争房屋，之后又转租给案外人，顺欣咖啡店原有的装修已全部清理，无法进行造价司法鉴定，可搬移的物品存放于第三方。2015年4月3日，金贵缘公司与A签订《场地使用协议书》，约定其承租A20平方米场地，租金为每月2,100元，A出具收据确认收到金贵缘公司仓库费12,600元。原审还认定，2014年10月24日，顺欣咖啡店注册成立，类型为个体工商户，经营者为顾红燕，经营场所为系争房屋。原审审理中，顺欣咖啡店与金贵缘公司对《合同书》第3-2条的理解，各持己见。顺欣咖啡店认为，应以商场整体开业日期为起租日，但金贵缘公司至今未明确商场整体开业时间，且本身也达不到整体开业标准，故顺欣咖啡店主张起租日未到，不存在违约。金贵缘公司则认为，合同的期限为3年，合同期限相应顺延指的是租期后延而非起租日后延，故顺欣咖啡店应自2014年9月1日起按约支付租金，且商场也已于2014年9月8日整体开业，顺欣咖啡店显然违约。原审认为，顺欣咖啡店与金贵缘公司之间就系争房屋所签订的租赁《合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。鉴于双方无继续履行合同之可能，合同继续存在已失去意义，现双方均诉请解除《合同书》，法院予以支持。但对于合同解除日双方有争议，顺欣咖啡店以其出具的相关申请之日为合同解除日，金贵缘公司以搬离系争房屋内物品之日为解除日，法院认为双方意见均缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。法律规定，主张合同解除的，有解除权的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，金贵缘公司向顺欣咖啡店发送解除的有效通知应当是在2015年3月23日，故应以此为《合同书》的解除日。对于合同解除的责任认定，法院认为，在合同履行中金贵缘公司作为出租人对商场整体开业的标准始终未有明确，且在未事先告知情况下采取停电、停水等行为，其对合同解除存在一定过错。现有证据表明顺欣咖啡店实际使用房屋至2015年1月16日，其承诺保证洽谈期间不营业之时，却拖欠相应的租金及物业管理费，该行为显然不当，其对合同解除也存在一定过错。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对顺欣咖啡店本诉部分的主张：1、退还已支付各项费用。其中首期二个月房租及物业费，因顺欣咖啡店实际使用系争房屋期间产生的费用，理应按约承担，故不予退还；施工二次费用、电量增容费、消防办理费均为顺欣咖啡店经营所产生的费用，要求金贵缘公司承担，没有依据，不予退还；保证金及施工押金系保证合同履行所支付的费用，现因双方的责任解除合同，金贵缘公司应当退还，故顺欣咖啡店的该部分主张，法院予以支持。2、赔偿装修损失。从顺欣咖啡店所列损失的清单内容看，除了硬装修外，其余的均为可拆、可移的物品，不能作为损失主张。对于硬装修部分，因已无法进行造价鉴定，而顺欣咖啡店提供的相关合同及支付凭证具有可信度，法院参照顺欣咖啡店提出的30万元折算装修损失。顺欣咖啡店实际使用系争房屋的期限按2014年9月1日起至2015年1月16日止计算，已使用4.5个月，以3年合同期为基数，则系争房屋租赁期未满装修残值应为262,500元，对于该部分损失，法院按顺欣咖啡店与金贵缘公司双方过错各半分担，酌定由顺欣咖啡店自行承担131,250元，金贵缘公司承担131,250元。3、其他开店相关费用及员工离职费。该部分费用包括顺欣咖啡店为经营店铺而投入设备、采购原料、为经营而开展的培训、办理的证件以及员工离职的费用，均系其作为经营者的投入部分，现因归责于双方的原因，最终顺欣咖啡店未能如愿开业，不能全部转嫁于金贵缘公司，应当属于经营中的风险，只能自行承担，其要求金贵缘公司承担该部分费用，缺乏相应依据，法院不予支持。对金贵缘公司反诉部分的主张：1、租金及物业费。对于起租日的认定，法院认为，应结合合同第3-2条和第3-1条理解，从条款文义看，第3-1条约定的是起租日计算方法，而第3-2条则约定的是合同期限的计算方法，至于商场整体开业则是涉及合同的三年租期的顺延，并非顺欣咖啡店抗辩的起租日的顺延，故对该条款的理解，金贵缘公司的解释更为合理，系争房屋的交付日即起租日。对于系争房屋的交付日，合同中虽约定为2014年7月10日，但实际中双方提出各异的时间点，但能确定是在2014年9月1日之前已交付，故金贵缘公司自2014年9月1日起计算租金及物业管理费，并无不妥，可予支持。顺欣咖啡店已支付的首期租金及物业费，应当是指2014年9月1日起二个月的租金及物业管理费。对合同解除前后的租金、房屋使用费及相应的物业管理费，法院判定顺欣咖啡店可适当减少支付。2、水费及电费。该部分费用顺欣咖啡店予以认可并愿支付，法院予以准许。3、违约金。由于双方的原因造成合同解除，故金贵缘公司对违约金的主张，依据不足，法院不予支持。4、仓储费。金贵缘公司提供的相关证据证明，金贵缘公司确将顺欣咖啡店的部分可移物品存于案外人处，根据相关法律规定，该部分费用应当由顺欣咖啡店负担，但金贵缘公司仅证明已支付了12,600元，对尚未产生的费用，本案中不作处理，金贵缘公司可另行主张。顺欣咖啡店应当及时取回该部分物品，以免进一步扩大损失。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一五年十二月十六日作出判决：一、顺欣咖啡店与金贵缘公司就上海市浦东新区XX路XX号XX（110-2）商铺签订的《合同书》于2015年3月23日解除；二、金贵缘公司应于判决生效之日起十日内补偿顺欣咖啡店装修损失131,250元；三、金贵缘公司应于判决生效之日起十日内返还顺欣咖啡店施工押金10,000元及合同保证金186,680元；四、顺欣咖啡店应于判决生效之日起十日内支付金贵缘公司租金及房屋使用费178,452.05元；五、顺欣咖啡店应于判决生效之日起十日内支付金贵缘公司物业管理费11,910.40元；六、顺欣咖啡店应于判决生效之日起十日内支付金贵缘公司水费100元、电费6,039元；七、顺欣咖啡店应于判决生效之日起十日内支付金贵缘公司仓储费12,600元；八、驳回顺欣咖啡店的其他诉讼请求；九、驳回金贵缘公司的其他反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,531元，反诉案件受理费6,838.50元，共计23,369.50元，由顺欣咖啡店负担11,684.75元，金贵缘公司负担11,684.75元。判决后，顺欣咖啡店不服，上诉于本院，诉称:上诉人已支付了两个月的租金及物业费，但仅使用商铺两个半月，2015年1月16日被上诉人停水停电迫使上诉人停业，2015年4月3日，被上诉人又突然强制清场；被上诉人存在恶意，合同履行不能的过错在于被上诉人一方，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四、五、七项，改判被上诉人补偿装修损失262,500元。被上诉人金贵缘公司辩称:2014年9月8日商场已经整体开业，上诉人的经营未受影响；被上诉人给予上诉人整改期限及协商期限，但上诉人拒绝履行合同义务，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示上海市公安局案（事）件接报回执单一份，旨在证明一审后，其向被上诉人要求取回物品；被上诉人认为该材料证明上诉人曾报警，但与被上诉人无关，且上诉人只有支付了仓储费后才能搬离物品。本院确认该材料具有真实性，可反映一审后，双方因取回物品发生争执。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《合同书》合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，顺欣咖啡店逾期未付租金、物业管理费，依据合同之约定，金贵缘公司有权收回经营场地，终止合同。本院同时注意到，金贵缘公司未作通知即采取停电、停水措施，无合同依据，其对于合同不能继续履行亦有过错，故原审考虑双方之过错酌定双方分担租金、使用费、物业管理费、装修损失等，并无不妥。涉讼合同还约定，承租人应在接到终止合同通知3天内将全部货物搬离商场，如故意拖延或延期，出租人有权代为将货物安置到其他地方。因此，对于已经产生的金贵缘公司代为存放物品的费用，应由顺欣咖啡店承担。本案双方对于商场整体开业时间各执一词，顺欣咖啡店主张直至2015年4月4日，商场都未整体开业；金贵缘公司一、二审中坚持商场于2014年9月8日整体开业。对此，本院评述如下：其一，双方对于商场整体开业的标准未有明确约定；其二，2014年10月25日，顺欣咖啡店提出试营业申请，准备于2014年10月28日试营业，二审中，其认可试营业期间为2014年10月28日至2015年1月16日；其三，原审中，金贵缘公司出示的新闻报道反映出2014年9月，涉讼商场内的自贸区直销店开业。因此，本院认为，在双方均未能提供确切证据证明开业时间的前提下，以金贵缘公司自认的时间为商场整体开业时间为宜。本案中，双方对于合同3-2条款的理解有分歧，本院认为，商场整体开业日期的顺延导致起租日的顺延符合商业经营的常态，故涉讼合同的起租日应为2015年9月8日，原审确定的租金及房屋使用费、物业管理费应作相应扣减。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19242号民事判决主文第一、二、三、六、七、八、九项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19242号民事判决主文第四项为：上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店应于本判决生效之日起十日内支付上海金贵缘投资管理有限公司租金及房屋使用费158,035.38元；三、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第19242号民事判决主文第五项为：上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店应于本判决生效之日起十日内支付上海金贵缘投资管理有限公司物业管理费10,547.73元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16,531元，反诉案件受理费6,838.50元，共计23,369.50元，由上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店负担11,684.75元，上海金贵缘投资管理有限公司负担11,684.75元。二审案件受理费6,313元，由上海市浦东新区花木街道顺欣咖啡店负担5,901.58元，上海金贵缘投资管理有限公司负担411.42元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。