天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0758号
原告郭秀华。
委托代理人刘春阳，天津哲科律师事务所律师。
被告郭姝延。
被告郭长海。
委托代理人郭姝延（父女关系），基本情况同前。
第三人杨金凤。
原告郭秀华与被告郭姝延、郭长海、第三人杨金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘春阳、被告郭姝延、被告郭长海的委托代理人郭姝延、第三人杨金凤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭秀华诉称，原告与二被告于2012年7月29日签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的本市和平区×一房屋租赁给二被告居住，租期自2012年8月3日至2014年8月2日。租赁合同第6.7条约定，“未经甲方同意，乙方不得将房屋转租给第三人，否则，追究乙方违约责任。”双方于2012年7月29日进行房屋交验确认，确认单列明该房屋中的家俱、电器等物品，原、被告均在确认单上签字。2014年5月份原告得知被告将房屋擅自转租给第三人杨金凤后，多次联系被告无果。2014年8月2日收回房屋，并与第三人对房屋交验确认单所列物品清点，经清点确认少了新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机（25英寸）1台，三角形茶几1个，卧室吸顶灯被换。二被告尚欠租赁期间房租360元、2013年取暖费及滞纳金650元、水费1480元、电费92.5元，现原告已全部代交。二被告损坏并丢失原告房屋内电器及家俱物品，还违约将房屋转租第三人。据此，原告根据合同约定及合同法、物权法相关法律规定，原告起诉要求：1、二被告返还新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机（35英寸）1台，三角形茶几1个、沐浴铜喷头1个；2、二被告对诉争房屋卧室吸顶灯恢复原状；3、二被告给付所欠房租和物业费尾款360元、2013年至2014年取暖费及滞纳金624.9元、水费1480元、电费92.5元，共计2557.4元；4、二被告支付违约金1700元；5、诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交房屋租赁合同、房屋交验确认单、房屋所有权证、交接清单、委托书、收据、收条、采暖费收据及银行卡明细单。
被告郭姝延、郭长海辩称，被告郭长海作为被告郭姝延的委托代理人与原告签订的房屋租赁合同，郭长海与本案无关。被告接收诉争房屋时新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机（35英寸）1台，三角形茶几1个均在，由于原告自行与第三人交接房屋时，被告郭姝延不在场，上述物品是否丢失与郭姝延无关。原告屋内的吸顶灯坏了，被告郭姝延在征得原告同意后修理了吸顶灯，由于当时地板也坏了，原告将修吸顶灯及地板的费用一并向被告支付了。对于原告起诉的房屋租金和物业费的尾款360元，被告郭姝延同意支付。被告郭姝延与第三人杨金凤于2014年3月12日签订转租协议，双方进行了房屋交接，因此，房屋转租前及转租后的事宜均与郭姝延无关。另外，原告在诉状中称与二被告联系不上不属实，郭长海的手机一直开机。不同意原告的诉讼请求。为支持自己的主张，二被告向本院提交了房屋租赁合同。
第三人杨金凤述称，第三人杨金凤与被告郭姝延是同行，都是干日租房的。被告郭姝延在×二底商经营日租房，没有营业执照，第三人杨金凤看到被告郭姝延在网上发布的其经营项目及房屋整体转租的信息后，杨金凤经朋友介绍找到郭姝延，双方于2014年3月11日签订了转租协议，郭姝延将诉争房屋及其他经营项目一起转让给杨金凤。第三人杨金凤接收房屋时，房屋里没有新飞牌（200升）电冰箱、赛维克牌电视机（35英寸）及三角形茶几。被告郭姝延向第三人杨金凤出示了诉争房屋的租赁合同，未出示过房屋交验确认单。第三人杨金凤向被告郭姝延支付了押金1700元。第三人杨金凤自2014年3月11日以后向原告的银行卡里打入三个月租金及物业费。2014年8月，第三人杨金凤与原告办理诉争房屋交接时，原告提出房屋内物品缺损，杨金凤认为是正常使用消耗，双方发生争执，经民警调解，原告从1700元押金中退了我850元，另850元用于折抵缺损的物品，之后双方签订了新的租赁合同，目前诉争房屋由第三人杨金凤租用。第三人杨金凤未向本院提交证据材料。
经审理查明，二被告系父女关系。诉争房屋系本市和平区×室原告名下私产房屋。2012年7月29日，原告与被告郭姝延签订《房屋租赁合同》，被告郭长海为郭姝延的委托代理人。该合同约定被告郭姝延承租诉争房屋，每月租金1700元，物业费每月120元，租金和物业费按季度一起打入原告银行卡账户内，租期为2012年8月3日至2014年8月2日。同日，被告郭姝延给付原告房屋租赁保证金1700元，双方办理了房屋交接并签订了《房屋交验确认单》，确认诉争房屋内有新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机1台，三角形茶几1个及其他家俱家，水表数为92.4吨，中水表数为203.5吨，电表数为185度。
2014年3月12日，被告郭姝延自行与第三人杨金凤签订《合同》，约定郭姝延将诉争房屋及其他经营项目转让给杨金凤，郭姝延收取杨金凤给付的押金1700元。之后第三人杨金凤向原告支付了2014年5月2日至同年8月2日期间的租金和物业费共计5460元。原告与第三人杨金凤在租赁期限最后一日即2014年8月2日，办理了诉争房屋的交接手续，原告书写了交接清单，内容为：新飞电冰箱，玻璃（三角形）茶几及赛维克牌电视机，以上交接与原清单所缺少的物件，交接水剩（中水及自来水）84.2＋20.5=104.7吨，电（表）剩124度，暂退850元给杨金凤。第三人杨金凤在交接清单上予以签字确认，并将诉争房屋钥匙交还原告。同时，原告从其收取被告郭姝延保证金1700元中退还第三人杨金凤850元，原告认可另850元用于折抵与原清单所缺少的物品即新飞电冰箱，玻璃（三角形）茶几及赛维克牌电视机。杨金凤为原告了出具收条，内容为：今收房主郭秀华退还押金850元。
另查，原告交纳了诉争房屋2013年至2014年暖气费607.4元及滞纳金17.5元，共计624.9元，为此原告提交了天津市热电有限公司出具的采暖费专用收据。
再查，诉争房屋所在的地的自来水与中水均按照自来水价格4.9元／吨予以收取，电费为0.49元／度。
本案在审理过程中，原告提出撤销要求二被告返还新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机（35英寸）1台，三角形茶几1个、沐浴铜喷头1个，及对诉争房屋卧室吸顶灯恢复原状的诉讼请求。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与被告郭姝延签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，本院予以确认。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，被告郭长海作为被告郭姝延的委托代理人，其代理行为应当由被告郭姝延承担，因此，对于原告起诉要求被告郭长海承担责任的请求，本院不予支持。关于原告提出撤销要求二被告返还新飞牌（200升）电冰箱1台，赛维克牌电视机（35英寸）1台，三角形茶几1个、沐浴铜喷头1个，及对诉争房屋卧室吸顶灯恢复原状的诉讼请求，本院予以照准。
虽然被告郭姝延在未征得原告同意的情况下，将诉争房屋转让给第三人杨金凤，但原告得知转让事宜后并未及时主张权利，且对于杨金凤向原告支付房屋租金及物业费也未提出异议，加之，原告在租赁合同到期时与杨金凤自行办理了房屋交接手续，并将被告郭姝延给付的保证金1700元中的850元退还杨金凤，另850元用于折抵与原清单所缺少的物品（新飞电冰箱，三角形玻璃茶几及赛维克牌电视机），均表明原告对于被告郭姝延的转让行为予以追认，故原告起诉要求支付违约金1700元的请求，本院不予支持。关于原告起诉要求给付所欠房租和物业费尾款360元的请求，被告郭姝延表示同意给付，本院予以照准。关于原告起诉要求被告郭姝延给付2013年至2014年取暖费及滞纳金共计624.9元，系被告郭姝延租赁期间产生，现原告已经垫付，故本院予以支持。根据原告与被告郭姝延签订的《房屋交验确认单》，及原告与第三人杨金凤签订的交接清单记载的水表和电表数额之间的差额计算（水表92.4＋203.5-84.2-20.5=191.2吨，191.2吨×4.9元=936.88元；电表185-124=29.89度，29.89度×0.49元=29.89元），诉争房屋在被告郭姝延及第三人杨金凤使用期间产生水费936.88元，电费29.89元，应当由被告郭姝延及第三人杨金凤共同给付原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告郭姝延向原告支付房租和物业费尾款360元、2013年至2014年取暖费及滞纳金共计624.9元，共计984.9元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告郭姝延及第三人杨金凤共同向原告支付水费936.88元、电费29.89元，共计966.77元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由原告与被告郭姝延各负担12.5元（本判决生效之日起十日内被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝芳
二〇一四年十一月七日
书 记 员 王琳
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。