福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第83号
上诉人（原审被告）黄进水
委托代理人李安荣、徐磊明（实习），福建金方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈水用
委托代理人缪颖南、黄捷（实习），福建厦信律师事务所律师。
上诉人黄进水因与被上诉人陈水用房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第3289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月14日，陈水用起诉请求判决：1、黄进水立即归还房屋租赁押金人民币（币种下同）15200元；2、黄进水赔偿财产损失84300元。
原审法院查明，2005年5月10日，黄进水与叶龙岩签订《房屋租赁合同书》一份，约定叶龙岩向黄进水承租址于厦门市湖里区泰和花园189栋之14-15号房产；租赁用途商场、酒店；租赁期限从2005年5月10日起至2010年5月10日止，每月租金10000元；合同签订之日，叶龙岩向黄进水交付10000元作为押金。合同签订后，叶龙岩将上述房产用于经营湖里区龙盛海鲜酒楼。2008年，陈水用受让该酒楼经营项目，成为湖里区龙盛海鲜酒楼的实际经营者和财产权利人。
2009年2月25日，陈水用与潘友财签订《合作经营协议书》一份，约定湖里区龙盛海鲜酒楼系陈水用在2008年受让的经营项目，酒楼资产估值为250000元，陈水用愿意将其中的60%份额转让给潘友财，并由潘友财独立承包经营；承包期为5年，自2009年3月1日至2014年3月1日；潘友财应于每月28日前向陈水用支付当月承包金6000元，期间酒楼的租金、水、电、气、工商、税务、经营等全部费用均由潘友财承担，潘友财无权擅自以酒楼资产作为抵押或交换等经济活动，不得擅自转包转让给他人；若发现潘友财有违法经营行为，陈水用有权制止或举报直至单方解除协议，终止潘友财的独立承包经营权，任何一方违约，需向守约方支付违约金100000元。酒楼营业执照上登记的投资人叶龙岩作为见证人在协议上签字。
2009年3月1日，陈水用以及袁誉芳共同作为承租方乙方，黄进水作为出租方甲方，双方签订《房屋租赁合同书》一份，约定出租之物业坐落于厦门市湖里区泰和花园189栋之14-15号房产；租赁期限从2009年3月1日起至2016年7月31日止，每月租金15200元；合同签订之日，乙方向甲方交付15200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。同日，黄进水在陈水用持有的上述合同书的背面备注“原有押金条没有在，无用。作废。以合同押金为准”，陈水用也签名确认。
上述协议签订后，陈水用即将湖里区龙盛海鲜酒楼交由潘友财承包经营。2011年11月20日，潘友财向黄进水出具《申明书》一份，载明：“因龙盛海鲜酒楼经营场所面积与批文不符，消防、文化证件至今未年审导致无法正常经营，本人多次联系陈水用先生共同协商，协商无果。导致拖欠房东房租及水电费数月。从今起，本人放弃龙盛海鲜酒楼60%股份财产，作为支付房东的房租及水电费的费用。今后龙盛海鲜酒楼的房租及水电费及相关费用与本人无关。本人和房东的房租租赁合同即日起解除。”陈水用以此为由将潘友财诉至原审法院，主张因潘友财拖欠酒楼场所租金，出租人解除租赁合同并收回营业场所，导致陈水用在酒楼的投入无法收回，请求判令潘友财立即给付违约金100000元以及财产损失100000元，并支付2011年9月至2011年12月的承包金24000元及滞纳金等。2012年12月19日，原审法院作出（2012）湖民初字第144号民事判决，认定潘友财经营期间，因拖欠酒楼的租金和水电费与出租人协议提前解除租赁合同，并未经陈水用同意，擅自将酒楼资产抵给出租人以清偿上述债务，损害了合伙人陈水用对酒楼享有的投资和收益权利，应承担违约责任。参照协议中约定的违约金条款、酒楼资产价值、陈水用所占份额结合资产折旧成新计算，陈水用要求潘友财赔偿违约金100000元，有合同依据，也未超出合理限度，予以支持。陈水用并无证据证明酒楼提前结束营业造成的财产损失明显高于上述违约金数额，其主张潘友财在违约金外另行赔偿财产损失100000元，依据不足，不予支持，遂判决如下：一、潘友财应于判决生效之日起十日内支付陈水用2011年9月至2011年11月的承包金18000元及滞纳金（每月承包金6000元的滞纳金，均自当月29日起按照银行同类同期贷款利率分别计至判决确定的付款之日）；二、潘友财应于判决生效之日起十日内赔偿陈水用违约金100000元；三、潘友财应于判决生效之日起十日内返还陈水用垫付的税款60425.2元；四、驳回陈水用的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。陈水用也已经收到执行款125641.20元。
本案审理过程中，袁誉芳到庭接受询问，其陈述2009年3月1日其与陈水用共同与黄进水签订《房屋租赁合同》，押金15200元是陈水用支付的。陈水用在签订该租赁合同之前已经开始经营湖里区龙盛海鲜酒楼。押金也是他之前支付的。2010年，袁誉芳将其名下的份额转让给潘友财之后，就彻底退出湖里区龙盛海鲜酒楼的经营，因此本案与其无关，系陈水用与黄进水之间的纠纷。
另查明，黄进水主张陈水用尚欠电费11516.58元、水费1325.7元以及物业费5250元，并提供水电费发票以及厦门方镕物业服务有限公司出具的《证明》。发票显示电费的计费年月是2011年8月、9月，水费的计费年月是2011年8月、10月，《证明》显示物业管理费的缴费年月是2011年9月至2012年3月。
原审法院认为，首先，黄进水应否返还陈水用押金15200元。1、陈水用提供的2009年3月1日《房屋租赁合同》的背面明确备注“原有押金条没有在，无用。作废。以合同押金为准”，并有黄进水签名确认。从上述备注内容可知，陈水用开始是持有押金条的，只不过后来押金条“没有在”，陈水用才向黄进水确认原有押金条“无用、作废”，并由黄进水备注“以合同押金为准”，这表明仍然承认陈水用享有相应的押金返还请求权。如果陈水用不享有押金返还请求权，陈水用不可能在之前持有押金条，黄进水也不可能要求陈水用确认原有押金条“无用、作废”。而且陈水用所应支付的押金金额在合同中已有明确约定，完全没有必要在合同背面额外备注押金的支付以合同的约定为准，因此黄进水关于备注内容的解释与常理不符，不予采纳。因袁誉芳放弃相应的押金返还请求权，因此认定该合同中约定的押金15200元的返还请求权归属陈水用。2、《申明书》中潘友财系以其持有的酒楼60%的份额抵偿拖欠的房租以及水电费等相关费用，其中并未涉及押金的问题。根据已经生效的（2012）湖民初字第144号民事判决认定的事实可知黄进水通过受让潘友财持有的60%酒楼的份额已经使得房租以及水电费等相关费用得到填补，陈水用已经不存在欠付房租以及水电费等相关费用的问题。那么根据合同约定，黄进水应当将押金返还给陈水用。黄进水主张陈水用尚欠电费11516.58元、水费1325.7元以及物业管理费5250元，但是黄进水提供的票据显示水电费以及部分物业管理费的计费年月在2011年11月之前，应当认定已经包含在《申明书》的欠款之中，而2011年11月20日之后，因租赁合同已经解除，租赁物已由黄进水收回，相应的物业管理费与陈水用无关，应由黄进水自行承担。因此黄进水要求陈水用承担上述水电费以及物业费依据不足，不予采纳。黄进水还主张《申明书》是潘友财单方出具的，其并没有同意《申明书》的内容，与上述生效判决认定的事实不符，亦不予采纳。其次，陈水用诉求的财产损失应否支持。潘友财擅自处分酒楼资产给陈水用造成的财产损失已经（2012）湖民初字第144号民事判决处理，陈水用现要求黄进水赔偿财产损失84300元系重复主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄进水应于判决生效之日起十日内返还陈水用押金15200元；二、驳回陈水用的其他诉讼请求。
宣判后，黄进水不服，向本院提起上诉。
上诉人黄进水上诉请求撤销原判第一项，改判驳回陈水用的原审全部诉讼请求。理由为：一、陈水用根本没有支付黄进水房屋租赁押金15200元，原审认定事实错误。本案房屋开始是由叶龙岩向黄进水承租用于经营龙盛海鲜酒楼，根据黄进水提交的证据一：2005年5月10日的房屋租赁合同书，上面的押金是10000元，租期至2010年5月10日止。在租赁期间的2009年3月1日双方签订的房屋租赁合同书，约定签订合同之日才交付押金15200元。由于陈水用无法提交叶龙岩此前收执的2005年5月10日房屋租赁合同书10000元押金条，当日陈水用就在房屋租赁合同书背面特别备注：“原有押金条没有在，无用。作废”，黄进水则要求“以合同押金为准”，但是事后陈水用并没有付给黄进水任何押金款项，也就根本不存在黄进水此前有直接出具押金条给陈水用。据此，原审判决黄进水有收取陈水用押金15200元明显错误，证据不足，应依法改判。二、退一步而言，如陈水用确有付给黄进水押金15200元，则陈水用也无权向黄进水主张返还押金。1、由于陈水用始终没有向黄进水支付租金，其合伙人同时也是龙盛海鲜酒楼承包经营者潘友财屡屡拖欠租金，故按照房屋租赁合同书第六条约定，在租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，该笔押金已不足以支付滞纳金。2、陈水用把其所投入龙盛海鲜酒楼60%财产份额（这其中就包括本案讼争的房屋租赁押金）转让给潘友财，并把龙盛海鲜酒楼交由潘友财独立承包经营。由于经营期间亏损，严重拖欠租金，此时押金早已抵扣租金。后来龙盛海鲜酒楼干脆关门停业，当黄进水多次找陈水用催讨租金，其以龙盛海鲜酒楼系潘友财承包经营为由进行推诿，让黄进水直接找潘友财交涉。潘友财作为合伙人代表，同时也是龙盛海鲜酒楼经营者的身份，再三向黄进水表示确实无力继续经营而弃租，屋内物品也予以放弃，视为支付数月租金及水电费。黄进水考虑到对方实际上已不能履行租赁合同，为了避免起诉追讨租金造成时间拖延，租金等损失继续扩大而得不偿失，只得接收房屋。从陈水用提交的证据7：影像资料，就足以证实陈水用对此也是非常清楚并予以默认，没有提出任何异议。否则，陈水用应当向黄进水交清所欠租金及水电费，继续租赁房屋进行龙盛海鲜酒楼经营。3、陈水用与潘友财之间合伙协议纠纷一案，业经原审法院审理判决并执行完毕。陈水用与潘友财向黄进水共同承租房屋合伙经营龙盛海鲜酒楼，陈水用所享有的全部权益及相关损失，均已得到法院的处理。据此，陈水用再向黄进水重复起诉租赁押金和财产损失，没有事实和法律依据，其诉求应当予以驳回。4、在承租期间陈水用尚欠：电费11516.58元、水费1325.7元、物业费5250元，合计18092.28元。据此，在欠费未付清之前，陈水用主张押金退还的条件尚未成就。
被上诉人陈水用答辩称，1、讼争房屋原由黄进水出租给叶龙岩经营酒楼，在租赁期间叶龙岩将酒楼相关设施及经营权转让给陈水用和袁誉芳，基于转让事实，陈水用与黄进水签订了租赁合同。因叶龙岩承租期间有向黄进水交纳相当于一个月租金的押金，而陈水用与黄进水签订租赁合同时租金已上涨，从双方在租赁合同上所写的内容结合现实交易情况分析，黄进水收取押金有出具押金条交叶龙岩，因陈水用承接后将该押金条丢失，故黄进水明确以合同约定的押金为准。黄进水要以出具给叶龙岩的押金条为准，显然与事实不符。黄进水已根据合同约定向陈水用收取15200元的押金。2、陈水用将酒楼交由潘友财经营，陈水用享有40%的财产权、潘友财享有60%的财产权。潘友财因无法经营，将其60%的财产权抵偿给黄进水，但陈水用40%的财产权潘友财无权处分。租赁押金陈水用从未放弃过，也未经法院处理过，故陈水用有权要求返还押金。综上，原审判决正确，应予维持。
经审理查明，对原审查明的事实，黄进水提出如下异议：1、黄进水与陈水用没有签订合同；2、黄进水没有收到陈水用支付的押金；3、黄进水没有收到陈水用支付的租金。除上述异议，黄进水对原审查明的其余事实没有异议；陈水用对原审查明的事实没有异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
另查明：
1、陈水用提供的《房屋租赁合同书》是复写的第二联，在该合同书的背面有黄进水亲笔所写“原有押金条没有在，无用。作废。以合同押金为准”，陈水用亦签名认可。黄进水对租赁合同书的真实性提出异议，主张其未在该合同书上签字，其系与潘友财签订租赁合同，但该合同已撕毁。陈水用主张合同书的第一联在房东手上，黄进水予以否认。
2、原审法院在审理陈水用诉潘友财合伙协议纠纷一案中，曾于2012年6月2日向黄进水进行调查，摘录如下：
问：是谁向你承租的？
黄进水：最早是叶龙岩承租后开办龙盛海鲜酒楼，后来几经转让，2009年开始是由潘友财经营，租金由潘友财支付。
问：你是否清楚陈水用和潘友财之间的关系
黄进水：签订租赁合同时，陈水用也有签，和潘友财是承包关系，后来因为拖欠租金有找到陈水用，陈水用说酒楼已承包给潘友财，让我找潘友财要租金。
问：龙盛海鲜酒楼目前的情况？
黄进水：2011年7月酒楼就关了，没有经营，租金也一直没付。因为多次催讨，未果，在去年11月左右向湖里区法院起诉，经法院调解，潘友财说酒楼他不要了，装修、设备由我自己处置，拖欠的租金分期返还。我们在11月20日签了申明书，我已经将申明书原件借给陈水用。到目前为止租金还未付清，当时拖欠7个月租金，每个月租金15200元，水电费也欠了2万多。
问：你和潘友财签订的租赁合同是否保存？
黄进水：在签订申明书之后，已经撕毁。
3、原审庭审中，黄进水答辩：“本案房屋是叶龙岩承租用于开办酒楼，后来由原告和潘友财共同承租”；黄进水陈述：“有签订过这么一份合同，由于原承租人无法经营，转让给潘友财，合同已经作废。我和潘友财已经重新签订了合同。押金最早叶龙岩有缴纳，我有出具押金条，后来酒店转给陈水用，押金条就交给陈水用。后面陈水用又转给了潘友财，之后的承租人并未实际缴纳押金，该押金应该算是潘友财的，因为拖欠我房租，他的押金就抵欠了房租。潘友财有叫我起诉陈水用，讨要40%的租金，但我没有同意。后面陈水用要起诉潘友财，找我借了申明书。我没有同意潘友财签订的申明书的内容”；“本案房屋开始是由叶龙岩向被告承租用于经营龙盛海鲜酒楼，2010年5月10日租赁期满后，由原告陈水用和潘友财共同向被告承租，每月租金15200元，每季度支付一次，于每季度头付清，租赁期限至2011年11月9日止。在承租期间于2011年7月因亏损严重而停业，并拖欠被告7个月租金106400元、水电费和物业管理费。2011年11月20日租赁房屋由潘友财经手交还给被告，确定终止租赁并销毁合同”。
本案二审主要争议焦点：1、租赁合同关系主体的认定；2、押金是否有实际支付；3、押金应否退还。
本院认为，1、关于租赁合同关系主体的认定。虽然陈水用提供用以证明双方存在租赁合同关系的合同文本是复写本，黄进水对真实性提出异议，但综合本案在案证据，该复写本合同的真实性应予确认。理由：（1）根据黄进水本人于2012年6月2日接受原审法院调查时所作的陈述，签订租赁合同时陈水用也有签，陈水用与潘友财之间是承包关系，租金由潘友财支付，因潘友财拖欠租金黄进水还找陈水用催讨。由此可证黄进水确认有与陈水用签订租赁合同，黄进水知道陈水用与潘友财之间是承包关系，虽然潘友财负责支付租金，但当潘友财拖欠租金时黄进水亦有向陈水用主张，证明陈水用与黄进水之间存续房屋租赁合同关系。（2）黄进水本人承认关于“原有押金条没有在，无用。作废。以合同押金为准”的备注内容是其本人所写，而该备注内容恰恰载于复写本合同的背面，此处提及的“押金”应是指租房押金，明确“以合同押金为准”应是指向租赁合同约定的押金，而该备注内容系由陈水用而非潘友财签名确认，证明黄进水与陈水用之间有签署房屋租赁合同并就押金问题作出特别说明。（3）根据黄进水本人在本案原审庭审中的陈述，其主张讼争房屋系由陈水用和潘友财共同承租，有签订过租赁合同。虽然黄进水主张其与潘友财本人有重新签订一份租赁合同，且该租赁合同在潘友财出具《申明书》后即予以撕毁，但黄进水就其主张并无法提供证据予以证明，且与前述两点分析存在矛盾，故对黄进水就其与潘友财有重新签订租赁合同的主张不予采信。综上分析，黄进水与陈水用之间有签署房屋租赁合同并实际履行，虽然陈水用承租期间的租金均由潘友财负责缴纳，但黄进水明知陈水用与潘友财之间是承包关系，其主观上亦认为陈水用和潘友财是共同承租，陈水用亦未作出将其与黄进水之间房屋租赁合同关系项下的权利义务全部转让给潘友财的明示，故本案讼争租赁合同关系的主体应为陈水用与黄进水。
2、关于押金是否有实际支付的认定。根据前述分析，陈水用与黄进水之间业已签订租赁合同并实际履行，合同条款明确约定合同签订之日陈水用应向黄进水支付15200元作为押金，因陈水用与黄进水签订租赁合同之前就已承租讼争房屋多年，此前黄进水已按一个月租金标准收取租赁押金10000元，而陈水用与黄进水签订的租赁合同每月租金提高至15200元，相应的押金亦提高至一个月的租金标准，租赁双方势必会就已付押金的退还与应付押金的支付问题进行磋商。在此背景下，由于陈水用将原有的10000元押金条丢失，黄进水才会在租赁合同背面备注“原有押金条没有在，无用。作废”，并要求陈水用签名确认，目的在于陈水用就无法再凭原有的押金条向黄进水主张返还；因陈水用仍继续承租讼争房屋，黄进水无须也无证据证明有将原有的10000元押金退还陈水用，而双方又明确约定合同签订当日支付押金15200元，故黄进水本人于合同签订当日在合同背面备注原有10000元押金条作废的同时明确押金“以合同押金为准”，应视为黄进水对陈水用已依合同约定支付押金的确认，况且在合同履行期间黄进水亦从未主张支付押金，因此应认定陈水用已向黄进水实际支付押金15200元。
3、关于押金应否退还的认定。根据黄进水本人的陈述，租赁房于2011年11月20日退还，租赁期间拖欠7个月租金106400元和水电费、物业管理费。潘友财于2011年11月20日出具的《申明书》明确以放弃龙盛海鲜酒楼60%股份财产抵作支付房租及相关费用，并未提及押金问题，此后黄进水实际接管租赁房，亦未就拖欠租金事宜再行主张。鉴于租赁合同关系主体系陈水用与黄进水，根据陈水用与潘友财合伙协议纠纷一案生效判决关于“潘友财经营期间，因拖欠酒楼的租金和水电费与出租人协议提前解除租赁合同，并未经陈水用同意，擅自将酒楼资产抵给出租人以清偿债务，损害了合伙人陈水用对酒楼享有投资和收益权利，应承担违约责任”的认定，潘友财无租赁合同项下押金问题的处分权，且其《申明书》亦未就押金问题作出明确意思表示，故押金问题仍应遵循合同约定处理。因黄进水在本案中所主张的尚欠费用仅为水电费和物业管理费，而该费用发生于租赁期间的已为潘友财以财产抵付，故黄进水主张租赁期间费用尚未结清缺乏证据支持。根据租赁合同约定，合同期满且承租方交清租赁期间应交一切费用后，出租方应将押金无息退还。据此，黄进水应返还陈水用押金15200元。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。黄进水的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人黄进水的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费180元，由上诉人黄进水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
代理审判员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一四年三月二十日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。