辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11992号上诉人（原审原告）：沈阳市上品物物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区牛心屯三路1号1门。法定代表人：盛平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市铁西区牛心屯三路2号2门。法定代表人：杨国仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王威，系辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉夏，系辽宁安行律师事务所律师。上诉人沈阳市上品物物业管理有限公司(以下简称“上品物物业”)因与被上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司（以下简称“凯荣置业”）确认合同无效纠纷一案不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第01376号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上品物物业上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上品物物业的诉讼请求；2、诉讼费用由荣凯置业承担。上诉理由：1、原审判决事实认定错误，一审中确认荣凯置业发出的《关于解除前期物业管理服务合同及相关补充协议的通知函》于2014年10月31日生效，上品物物业与荣凯置业合同即告解除适用法律错误；2、原审判决认定通知函到达上品物物业合同即告解除适用法律错误，适用合同法当中解除权三个月内未提出异议也是法律理解适用错误。被上诉人荣凯置业辩称：原审认定事实清楚、法律适用正确，请求维持原判。上品物物业原审诉称：上品物物业、荣凯置业于2010年、2011年签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定上品物物业为荣凯置业开发的“凯荣国际花园”（一期、二期）提供前期物业管理服务。2014年9月1日上品物物业收到荣凯置业来函，函中称上品物物业的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，且未在规定的期限内整改，依据双方合同第三十条规定发出解除通知。但荣凯置业不具备解除合同的主体资格，且未能提交有效证据证实合同履行过程中存在法定或约定的解除合同的情形，故上品物物业请求法院判决：1、荣凯置业向上品物物业发出的关于解除《前期物业管理服务合同》及相关补充协议的通知函无效；2、荣凯置业继续履行《前期物业管理服务合同》；3、本案全部诉讼费用由荣凯置业承担。荣凯置业原审辩称：不同意上品物物业诉求：1、上品物物业与荣凯置业之间的《前期物业管理服务合同》及相关补充协议已依法解除，上品物物业起诉要求确认荣凯置业所发送的解除通知无效，已超过法定期限，法院依法不应支持；2、在荣凯置业与上品物物业签订的《前期物业管理服务合同》的有效期内，上品物物业提供的物业服务存在诸多不符合合同约定的情况及问题，荣凯置业多次提出并要求其整改，而上品物物业始终拒不改正，上品物物业的行为已构成严重违约，且达到合同中约定的解除条件，故荣凯置业依法解除与上品物物业之间的物业服务管理合同于事实与法律均有据；3、上品物物业不具备为凯荣国际花园继续提供物业服务的相应资质，现其起诉要求确认解除通知无效并继续履行原物业合同，不但没有事实及法律依据，且客观上已不能实现，故请求法院驳回上品物物业诉讼请求。原审法院审理查明：2010年5月20日，上品物物业、荣凯置业签订《前期物业管理委托合同》，约定上品物物业为沈阳“凯荣国际花园”小区提供物业服务。合同第三十条约定，乙方（上品物物业）的管理服务达不到本合同的第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应在甲方（荣凯置业）规定的期限内整改，如在规定期限内仍未整改达标，甲方（荣凯置业）有权终止合同。2010年5月21日，上品物物业、荣凯置业签订《前期物业委托合同补充协议》。2011年3月30日，上品物物业、荣凯置业签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定上品物物业为凯荣国际花园“禧乐都”小区提供物业服务。合同第三十条约定内容与《委托合同》第三十条约定内容相同。庭审中，荣凯置业称其多次通过邮件形式向上品物物业催告，要求对上品物物业提供的物业服务中达不到合同约定的服务内容和质量标准的问题进行整改，但上品物物业未在规定期限内整改，所以荣凯置业于2014年9月1日向上品物物业上品物物业发出《关于解除及相关补充协议的通知函》，载明自2014年10月31日起，上品物物业、荣凯置业签订的《前期物业管理服务合同》（签订日期2010年和2011年3月30日）及相应《补充协议》即告解除。上品物物业表示已收到该份通知函，接收后以口头形式提出异议，并于2015年7月15日提起本次诉讼要求确认上述解除函无效，同时要求荣凯置业继续履行服务合同。涉案的两个小区于2015年9月成立了业主委员会。业主委员会于2015年11月与辽宁中恒物业管理有限公司签订《物业服务合同》。上品物物业称其一直为涉案小区提供物业服务，于2015年12月撤出园区。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《关于解除及相关补充协议的通知函》、往来邮件及照片125页、照片6张等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。原审法院认为：上品物物业、荣凯置业签订的两份前期物业合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同内容履行自己的义务。两份物业合同均未约定上品物物业的服务期限。荣凯置业因上品物物业的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，且未在规定期限内整改，向上品物物业发出《关于解除及相关补充协议的通知函》，上品物物业在收到该解除函后未在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本院认为，上品物物业、荣凯置业之间签订的《前期物业管理委托合同》及补充协议和《前期物业管理服务合同》及补充协议于2014年10月31日解除,本院予以确认。故对上品物物业请求确认荣凯置业所发函件无效及继续履行服务合同的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：驳回上品物物业的全部诉讼请求。案件受理费100元，由上品物物业承担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉前期物业合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于上诉人提出被上诉人无权以单个业主的身份对上诉人发送解除通知的上诉主张，本院认为，因与上诉人签订前期物业管理服务合同的相对人为被上诉人。且合同第三十条明确约定，如上诉人在规定期限内仍未整改达标，被上诉人有权终止合同。据此，被上诉人有权提出解除合同。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出原审适用合同法中关于解除权三个月内未提出异议是适用错误的上诉主张，本院认为，按照相关法律规定，上诉人收到解除函后，应在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但实际上，上诉人并未行使该项权利，故原审驳回上诉人的诉请并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳市上品物物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周             濛审 判 员 姜      会      军代理审判员 朱      闻      天二〇一六年十一月十六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；