北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16454号
上诉人（原审原告）北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里12号。
法定代表人马胜奇，董事长。
委托代理人辛霞，北京至谨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京黄枢微创骨伤中医医院，住所地北京市朝阳区金台里×号楼北侧。
法定代表人黄枢，院长。
委托代理人赵士红，女，1963年1月12日生。
委托代理人刘仙乐，男，1979年10月8日生。
上诉人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人北京黄枢微创骨伤中医医院（以下简称黄枢医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10185号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒安公司于2015年1月在原审诉称：2013年2月5日，恒安公司与黄枢医院签订《房屋租赁合同》，合同明确约定，恒安公司将名下坐落于北京市朝阳区金台里×号楼房屋出租给黄枢医院，租赁面积1900平方米，年租金90万元，租赁期限自2013年1月9日起至2014年1月8日止。合同签订后，双方按约履行。《房屋租赁合同》到期后，黄枢医院继续使用涉案房屋，但双方并未续签书面合同。黄枢医院仍按原合同标准支付租金。因双方租赁合同已到期，我方已经将房屋出售，故要求判决解除恒安公司与黄枢医院的房屋租赁合同，要求黄枢医院在2015年8月1日前腾空房屋，逾期腾退，则每逾期一日按照每日24650元支付违约金。
黄枢医院辩称：我院一直使用该房屋并且支付租金，并开具租金发票。2013年2月5日，双方签订协议，约定恒安公司在未销售出房屋的这段时间仍租给我院使用，如已销出房屋，恒安公司需要通知黄枢医院并给黄枢医院二到三个月的迁出时间。至今为止，恒安公司并没有售出房屋，不具备腾退条件。此外，根据买卖不破租赁的原则，我院租赁房屋不影响买卖关系，故不同意恒安公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：恒安公司系朝阳区金台里甲×号楼（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人，2013年2月5日，恒安公司与黄枢医院（更名前北京黄枢中医医院）签订《房屋租赁合同》，约定黄枢医院租赁涉案房屋用于经营，面积共计1900平方米，自2013年1月9日至2014年1月8日。双方在该《房屋租赁合同》中未约定房屋租金标准及交纳时间，黄枢医院表示，双方存在租赁关系多年，在此份《房屋租赁合同》到期后，黄枢医院一直交纳房屋租金，黄枢医院在庭审中提交了2015年3月6日、2015年7月8日、2015年7月27交纳的房屋租金付款申请书，分别载明为2015年第一季度、第二季度、第三季度租金，分别20万元、25万元、20万元，黄枢医院提交了恒安公司为其出具的房租发票，证明其一直交纳租金。恒安公司对此不持异议。但恒安公司表示，其提起诉讼，就是表明向黄枢医院通知要求解除租赁合同。
2013年2月5日，恒安公司（甲方）与黄枢医院（乙方）签订《协议书》，在双方当时租赁期限已满的情况下，双方约定：“一、若甲方股东代表大会作出决议，房屋仍用于租赁的情况下：1.乙方拥有优先承租权，甲乙双方需共同协商再次签订房屋租赁合同；2.租赁价格、租金的支付形式，押金等条款需在房屋租赁合同中另行签订；二、若甲方股东代表大会作出决议，房屋不再用于租赁，而是要直接销售的情况下：1.甲方在未销售出房屋的这段时间仍租给乙方使用，如已销出房屋，甲方需通知乙方并给乙方二到三个月的迁出时间；2.乙方接到甲方通知后需在二到三个月内将房屋交给甲方，同时应结清水、电、气等费。乙方对房屋的装修无条件归甲方所有或乙方恢复原状。乙方所使用的甲方附属设施、设备，双方清点后交给甲方。3.若乙方不能按期腾空房屋，甲方有权依法收回房屋，并将乙方物品提存保管。对由此发生的保管费和乙方的其他损失，由乙方负担，乙方每延迟腾房一日应按折合日租金的2倍向甲方支付违约金。4.若乙方确实暂时无法找到房屋，可与甲方及甲方协助房屋受让方协商酌情延长租赁期限或与新的房主签订租房协议。”黄枢医院表示，恒安公司欲将涉案房屋及周围房屋打包出售，黄枢医院意欲购买涉案房屋，双方经过多次协商。后恒安公司表示，涉案房屋已经出售给案外人，不同意与黄枢医院调解购买房屋事宜，坚持要求黄枢医院腾退房屋。经法院释明，恒安公司表示因出于商业秘密考虑，就涉案房屋出售情况不提交证据。黄枢医院不认可恒安公司关于出售房屋的主张，并表示从未接到过恒安公司关于涉案房屋已经出售的通知。
原审法院经审理认为：恒安公司与黄枢医院签订的《房屋租赁合同》及《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方的书面《房屋租赁合同》已经到期，但黄枢医院一直支付房屋租金，恒安公司也收取了房屋租金，则双方的租赁合同继续有效。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但是，在签订《房屋租赁合同》的同日，《协议书》中也就恒安公司对房屋不同处理情况下双方的权利义务进行了约定，即恒安公司若决定出售涉案房屋，需通知黄枢医院，且给黄枢医院而到三个月的迁出时间。现恒安公司主张房屋已经出售，但在法院的释明下，就此未进行举证，且未举证其按照《协议书》的约定将出售房屋事宜通知了黄枢医院，故即使恒安公司将涉案房屋出售给案外人之事为真实，亦未达到要求黄枢医院腾房的条件。故法院对恒安公司的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院于2015年7月判决：驳回北京市恒安物业管理有限公司的全部诉讼请求。
判决后，恒安公司不服原审判决，以双方之间的租赁合同已经解除，黄枢医院具备腾退条件为由，上诉至本院，请求撤销原审判决，支持其原审全部诉讼请求。黄枢医院同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、租金支付申请单及支票存根、发票等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是恒安公司与黄枢医院签订的《房屋租赁合同》及《协议书》是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经到期的情况下，黄枢医院一直支付房屋租金，且恒安公司也收取了房屋租金，可视为双方同意租赁合同继续有效。
不定期租赁合同，当事人可以随时解除。现已查明，双方在《协议书》中对约定的租赁期限已满后如何处理作出了相关约定：如恒安公司股东代表大会决议出售涉案房屋，则在未售出房屋之前，恒安公司仍出租给黄枢医院使用；若已售出房屋，恒安公司需通知黄枢医院并给黄枢医院二到三个月的迁出时间。现恒安公司主张房屋已经出售，但并未对此进行举证证明，应当承担举证不能的法律后果。退一步讲，即使涉案房屋已经被售出，恒安公司亦未举证证明其按照双方约定提前二到三个月履行了通知义务。因此，恒安公司主张涉案租赁合同已经解除，黄枢医院具备腾退条件，没有事实及法律依据。原审法院判决驳回恒安公司的诉讼请求，处理正确。
综上，恒安公司提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审认定事实及适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京市恒安物业管理有限公司负担（已交纳）;二审案件受理费70元，由北京市恒安物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 陈 萌