成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第2058号
原告成都远大房地产开发有限责任公司。住所地：成都高新区天府大道段***号。
法定代表人蒋德席，该公司总经理。
委托代理人林玉良，四川恒融律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人杨捷，四川恒融律师事务所律师。一般授权代理人。
被告成都心一保健服务有限责任公司。住所地：成都高新区中和镇会龙村（远大都市风景荷兰水街*号楼）。
法定代表人皮进军，该公司总经理。
委托代理人徐洪瑛。
委托代理人代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都远大房地产开发有限责任公司（以下简称“远大公司”）诉被告成都心一保健服务有限责任公司（以下简称“心一公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄琴独任审判，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由代理审判员黄琴担任审判长，与人民陪审员常璟璞、张小岚组成合议庭，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托代理人林玉良、杨捷，被告心一公司的委托代理人徐洪瑛、代渠阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远大公司诉称，2009年7月30日，原告与案外人龙世林签订了一份《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，约定原告将位于成都华阳镇会龙村远大都市荷兰水街项目7号楼的1-4层共计1996.38平方米的房屋出租给龙世林，用于经营茶楼、浴足会所，租赁期限自2009年8月25日起至2017年8月24日止，租金从2010年8月25日起算，按季支付，租金标准每两年调整一次，自2012年8月25日起，月租金标准为65881元。合同同时约定，若承租方未按时支付任何一期租金，即视为根本违约，若累计逾期60天未足额支付租金、水电费、物业费等相关费用，原告可单方解除合同，违约方支付守约方100万元违约金。2011年4月20日，原、被告及龙世林签订了一份《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》，约定龙世林将其在《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告。上述补充协议签订后，被告未按约定履行合同义务，自2012年5月9日起，拖欠租金长达169天。2012年11月5日，原告依据合同之约定，行使单方解除权，向被告发出了《关于终止双方合同的严正通知》，正式通知被告终止双方合同关系，并限期被告撤离经营场地，恢复房屋原状，但被告未予撤离。为此，原告诉至法院，请求法院判决：一、被告支付违约金100万元并赔偿原告租金损失35136.53元（该损失参照案涉租赁合同约定的租金标准，从2013年2月25日计算至2013年3月12日）；二、被告承担本案诉讼费用。
心一公司答辩称，1、原、被告双方签订的租赁合同真实有效，被告不存在任何违约行为，理由如下：原告曾允诺被告可暂缓缴纳租金，且在被告入驻后，由于原告所属物业电梯无法正常使用，影响了被告的经营活动，被告基于此在缴纳租金上具有合理的抗辩理由。同时，在合同实际履行过程中，双方以其实际行为，改变了租金的缴纳方式，原告对此未提出任何异议；2、被告向原告腾退房屋时，原告无理由拒不接收，其主张的所谓的租金损失不能成立；3、原告所主张的违约金过高。综上，原告的诉请无事实和法律依据，被告请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年7月27日，原告与案外人龙世林签订了一份《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，约定原告将位于成都华阳镇会龙村“远大都市风景”荷兰水街项目7号楼的1层部分席位、2-4层全部席位共计1996.38平方米的房屋出租给龙世林，用于经营茶楼、浴足会所；租赁期限自2009年8月25日起至2017年8月24日止，其中2010年8月24日之前为免租期，即租金从2010年8月25日起算；租金按季支付，由承租方在上一期租期到期前15日内预付下一期租金，从2010年8月25日起至2012年8月24日，月租金为59891元，从2012年8月25日起至2014年8月24日，月租金为65881元，从2014年8月25日至2016年8月24日，月租金为71870元，从2016年8月25日起至2017年8月24日，月租金为79855元；若承租人未按时足额缴纳任何一期租金的，视为承租人根本违约，则违约方向守约方支付100万元违约金；如承租方逾期交付租金、水电费、物业费等相关费用的，且逾期达到60天的（含60天）未足额支付前述各项费用及滞纳金，出租方可单方面解除本合同，收回租赁房屋，承租方承担100万元违约金；如因违约造成守约方解除合同的，守约方应提前5个工作日以书面形式通知违约方；承租方应在合同终止后十五日内拆除装修恢复原状。
上述合同签订后，原告按约将出租房屋交付给了龙世林。2011年4月20日，原、被告及龙世林签订了一份《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》，约定龙世林将其在《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告，被告承诺全部承受龙世林在上述租赁合同中的权利义务。
2012年11月5日，原告向被告发出了《关于终止双方合同的严正通知》，载明“根据你方（被告）与我方（原告）在2011年4月签署的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》（以下简称‘合同’）及补充协议中的相关约定，你方应于2012年5月9日、2012年8月9日分别向我方缴纳季度房租，但是截止至2012年11月5日，你方欠缴房租天数已达到169天，根据合同第五条约定我方可视为你方根本违约，已违反合同相关约定。我方现严正通知你方下列处理事宜：1、¨¨¨我方决定单方面终止合同，双方租赁法律关系自此终止；2、你方¨¨¨按合同约定赔偿我方一百万元违约金及我方因此受到的一切经济损失；3、你方需在接到本通知的三个工作日内将房屋内外所有自有物品、店招、装修设施及道具搬离经营场地，确保恢复至出租场地原状，如你方于限期内拒不搬离，我方将自行清理，由此产生的一切费用由你方承担¨¨¨”。当日，被告法定代表人皮进军在原告发出的通知书上签认“所欠租金377316元已于2012年11月5日中午转至远大地产账户。该原件已收”。次日，被告向原告发出《关于成都远大房地产开发有限责任公司终止双方合同的严正通知回复函》，载明“对于贵公司《关于终止双方合同的通知》我公司已于2012年11月5日下午15点15分收到，随后，我公司法人代表皮进军立即前往贵公司与相关负责人进行了面对面的沟通。我公司在2012年5月9日、2012年8月9日的拖欠房租实属新老管理人员交接、公司内部整顿中疏忽所致，当发现疏忽时，公司已于贵公司通知函送达之前进行了改正弥补。¨¨¨今天以书面形式表达我们的愿望，请贵公司根据我们的实际情况，给予海涵，让我们继续合作。再次，我们郑重承诺，一定准时按合同缴纳房租”。
原告收到被告于2012年11月5日支付的欠缴租金后，将该款项退还被告，并坚持与被告解除租赁合同关系。后原告在收到被告预付的租金时，于2012年12月4日向被告出具了《关于退返贵司违约后预交租金的严正通知》，载明“根据双方2009年8月25日签署的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》（以下简称本合同），贵司已违反本合同相关约定，既成根本违约事实。贵司签收我司送达的《关于终止双方合同的严正通知》后，没有按照通知要求在三个工作日内将房屋内外所有自有物品、店招、装修设施及道具撤离经营场地，恢复至出租场地原状。根据贵司的违约事实，我司拒绝收缴贵司预付租金，现已将该笔租金退返至贵司账户。贵司须按照本合同约定履行相关义务和承担相应责任，请尽快按照《关于终止双方合同的严正通知》上的要求执行”。当日，被告法定代表人皮进军在上述通知书上签认“收到该通知原件”。
此后，被告并未搬离租赁房屋，为此，2013年2月6日，原告向被告出具了一份《关于双方﹤商铺租赁合同﹥终止及限期撤场的严正通知》，载明“贵我双方签订的《商铺租赁合同》，自2012年11月5日我方发出《关于终止双方合同的严正通知》后已终止。你方需按照原合同相关约定限期撤离现场，腾退房屋，确保恢复该房屋交房时原状。贵方于2013年2月4日汇进我方对公账户款项212615.85元，作为双方租赁关系终止后，自2012年11月25日至2013年2月6日期间占用我方房屋造成我方租金损失的赔偿费用，余额作为违约金处理不予退还。你方需承担违约金100万元”。同日，被告工作人员郑碧辉在上述通知书上签认“收到该通知原件1份”。
2013年3月，被告将案涉房屋腾退给原告，原告工作人员于2013年3月12日向被告出具《收条》一份，载明“今收到远大渝富桥电梯服务记录（2013年1月至2013年3月12日）远大渝富桥大门钥匙壹套（肆把）”。
诉讼中，被告向本院提交了《中国银行进账单》、《发票》，载明被告于2011年6月向原告交纳2011年2月25日至2011年5月24日期间的租金；于2011年12月向原告交纳2011年5月25日至2011年8月24日期间的租金。被告欲以此证明原、被告双方在合同履行过程中，以其实际行为变更了租金的缴纳时间。另，被告还向本院提交了案外人蒂森电梯有限公司成都分公司售后服务部出具《关于贵司“渝富桥”电梯底坑积水的问题》的传真函件，载明被告“所使用的电梯因长期底坑积水，所使用型号电梯属于下置式主机，并已出现一次底坑积水¨¨¨于2011年9月29日取出电梯主板更换，电梯恢复正常。由于底坑有积水，一直未得到解决，于2012年1月18日该电梯主板再次损坏，因渝富桥要使用电梯，渝富桥先垫付主板费用，更换主板恢复电梯运行正常”。被告欲以此证明原告出租房屋的电梯无法使用，影响了被告正常经营活动。原告对上述证据真实性均无异议，但认为与本案无关，且认为电梯系由被告自行负责管理和维修。
本次诉讼中，原、被告均一致认可按照案涉租赁合同的约定，租金的支付方式为按季度支付，上一期租期到期前15日内支付下一期租金，即每季度初9号前支付。
上述事实，有原、被告在诉讼中的陈述，《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》，《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》，《关于终止双方合同的严正通知》，《关于成都远大房地产开发有限责任公司终止双方合同的严正通知回复函》，《关于退返贵司违约后预交租金的严正通知》，《关于双方﹤商铺租赁合同﹥终止及限期撤场的严正通知》，《收条》等书证材料在案佐证。上述证据经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案的待证事实，本院予以采信。
本院认为，原告与龙世林于2009年7月27日签订的《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》、原、被告与龙世林于2011年4月20日签订的《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》，均系合同及协议当事人在平等、自愿、协商基础上订立的，合同及协议内容清楚、条款明确，不违反法律法规强制性规定，应属有效合同，对签订各方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，原、被告与龙世林于2011年4月20日签订《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》后，龙世林在《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给了本案被告。在合同履行过程中，被告未按合同约定按时足额向原告支付房屋租金。为此，原告根据案涉合同的约定及法律规定，于2012年11月5日通知被告解除案涉租赁合同，被告于当日收到该解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，被告自收到原告解除通知书后三个月内未向人民法院起诉，案涉租赁合同应自2012年11月5日，被告收到原告发出的解除通知之日起解除。现原告以《远大荷兰水街商业房屋租赁合同》、《﹤远大荷兰水街商业房屋租赁合同﹥补充协议》等证据为依据，要求被告承担100万元违约责任，被告认为双方已以其实际行为变更了租金支付方式，被告不存在违约行为，因被告在诉讼过程中未提交有效证据证明其上述主张的成立，本院对被告该项抗辩意见，不予采纳。被告同时认为原告所主张的违约金标准过高。对此，本院认为，我国法律所设置的违约金系以补偿损失为主、惩罚为辅，在原告未举证证明其因被告迟延支付租金所遭受的损失具体金额的情况下，本院将根据合同履行的情况、被告的过错程度以及预期利益等因素，对原告的该项诉讼请求酌情予以调整。对原告要求的租金损失，本院认为，根据上述分析，案涉租赁合同已于2012月11月5日解除，被告应当及时腾退租赁房屋给原告，因被告未及时腾退房屋给原告造成的相应损失，原告主张参照案涉合同约定的租金标准进行计算，本院对原告该项诉讼请求予以支持。对被告认为其向原告腾退原告时，原告拒不接收，故原告主张的租金损失不能成立的抗辩意见，因被告未提供有效证据证明其上述主张，对该项抗辩意见，本院不予采纳。对被告提出原告出租房屋的电梯无法使用，影响了被告正常经营活动，被告享有抗辩权的意见，本院认为，案涉合同对于租金支付条件、方式有明确约定，被告所主张的上述事项并不构成对抗支付租金的约定或者法定条件，且根据前述查明的事实，被告在收到原告要求解除合同的函件后，在其向原告回函中明确记载“我公司在2012年5月9日、2012年8月9日的拖欠房租实属新老管理人员交接、公司内部整顿中疏忽所致，当发现疏忽时，公司已于贵公司通知函送达之前进行了改正弥补”。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告成都心一保健服务有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，向原告成都远大房地产开发有限责任公司支付违约金（该违约金计算方式为：以179673元为基数，按照同期银行贷款利率的二倍，从2012年5月9日计算至2012年11月5日；以197643元为基数，按照同期银行贷款利率的二倍，从2012年8月9日计算至2012年11月5日）、租金损失35136.53元；
二、驳回原告成都远大房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告成都心一保健服务有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，由原告成都远大房地产开发有限责任公司承担12500元，由被告成都心一保健服务有限责任公司承担1300元，（此款原告已预交，被告在履行上述支付义务时，一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 琴
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 张小岚
二〇一三年八月十九日
书 记 员 严 枫