广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初6241号
原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：徐静，职务总经理。
委托代理人：谢创英、萧妙连，分别、律师助理。
被告：冯倩微，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1580。
原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利公司）诉被告冯倩微物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员吴立和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合利公司委托代理人谢创英到庭参加诉讼，被告冯倩微经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合利公司诉称：2004年12月22日，原告受中山市正邦置业有限公司的委托，对中山市XX镇“XX豪庭”物业进行物业管理。根据《中山市物业服务合同》规定，住宅房物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日1‰的违约金。原告于2015年1月1日正式退出对该小区的管理工作。被告为中山市XX镇XX路X号XX豪庭A区X幢XXX房的业主，该物业面积为80.09平方米，每月应向原告交纳物业管理费53.05元，逾期违约金以所欠金额按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至2015年7月为2255.6元。被告从2010年9月1日起至今一直未交纳上述费用，经原告多次追收未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费2758.6元、滞纳金2255.6元［物业管理费从2010年9月1日起按每月53.05元（已含5元每月梯灯费）计至2014年12月；滞纳金从2010年9月1日起按每日中国人民银行同期贷款利率4倍暂计至2015年7月，以实际执行时所欠滞纳金为准］，合计5014.2元；2.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.资质证书；2.中山市物业服务合同；3.广东省经营服务性收费许可证及副本；4.物价局收费批复；5.房地产产权档案证明表。
被告冯倩微未到庭应诉答辩亦未提供证据。
经审理查明：冯倩微系中山市XX镇XX路X号XX豪庭A区X幢XXX房的业主，该物业于2006年9月4日办理由冯倩微作为权利人的房地产权属证书［土地证号：国（2006）易3005**，房产证号：C4××31］，记载建筑面积80.09平方米。2004年12月22日，中山市正邦置业有限公司作甲方、原告合利公司作乙方签订一份《中山市物业服务合同》约定，甲方将中山市XX镇XX豪庭物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，商场按建筑面积每月每平方米1.5元；乙方从2005年5月30日开始对该小区物业进行管理服务，并从2005年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取适当措施。服务期限为三年，从2004年12月25日起至2007年12月25日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同继续有效。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对中山市XX镇XX豪庭物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2015年1月1日原告撤场退出中山市XX镇XX豪庭小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时原告陈述，被告从2010年9月1日起未依约向原告支付物业管理费，至2014年12月31日被告累计拖欠原告52个月的物业管理费（含每月公摊梯灯费5元）合计2758.6元（0.6元／平方米／月×80.09平方米×52个月＋5元梯灯费／月×52个月）、应付滞纳金2255.6元，上述费用合计5014.2元。原告经多次追讨未果，于2016年3月29日向本院起诉（原告向本院起诉的同类案件共有91件），主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与合利公司签订物业服务合同，但物业建设单位中山市正邦置业有限公司与合利公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与合利公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合合利公司对中山市XX镇XX豪庭物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，合利公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。原告合利公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应物业管理费。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告主张被告拖欠从2010年9月至2014年12月期间物业管理费2758.6元的事实予以确认。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。
本院同时受理了原告提起的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，原告合利公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。根据举证规则，原告要求被告按合同约定全额支付物业管理费应承担其已全面履行了对中山市XX镇XX豪庭小区物业管理服务的相应证据。庭审中，原告合利公司亦未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及滞纳金理据不足，本院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交管理费事实及反映的问题，根据一般生活经验，本院认定合利公司对该小区管理服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，亦是导致业务迟延缴纳物业管理费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金本院不予以支持。即核定被告应支付原告物业管理费（含每月公摊梯灯费）共计为2508.92元（0.6元／平方米／月×80.09平方米×52个月×90%＋5元／月×52个月）。
综上，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，要求支付滞纳金的请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯倩微于本判决生效之日起五日内向原告中山市合利物业管理服务有限公司支付2010年9月至2014年12月期间的物业管理费2508.92元；
二、驳回原告中山市合利物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告冯倩微负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 吴立和
二〇一六年六月二十日
书记员 余 伟
林雷
广东省中山市第一人民法院
民事判决书
（2016）粤2071民初6241号
原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路50号誉花园15幢08卡商铺，组织机构代码××。
法定代表人：徐静，职务总经理。
委托代理人：谢创英、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被告：冯倩微，女，1981年7月17日出生，汉族，住广东省中山市XX镇居委会，公民身份号码442000198107171580。
原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利公司）诉被告冯倩微物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员吴立和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合利公司委托代理人谢创英到庭参加诉讼，被告冯倩微经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合利公司诉称：2004年12月22日，原告受中山市正邦置业有限公司的委托，对中山市XX镇“XX豪庭”物业进行物业管理。根据《中山市物业服务合同》规定，住宅房物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日1‰的违约金。原告于2015年1月1日正式退出对该小区的管理工作。被告为中山市XX镇XX路X号XX豪庭A区X幢XXX房的业主，该物业面积为80.09平方米，每月应向原告交纳物业管理费53.05元，逾期违约金以所欠金额按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至2015年7月为2255.6元。被告从2010年9月1日起至今一直未交纳上述费用，经原告多次追收未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费2758.6元、滞纳金2255.6元［物业管理费从2010年9月1日起按每月53.05元（已含5元每月梯灯费）计至2014年12月；滞纳金从2010年9月1日起按每日中国人民银行同期贷款利率4倍暂计至2015年7月，以实际执行时所欠滞纳金为准］，合计5014.2元；2.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.资质证书；2.中山市物业服务合同；3.广东省经营服务性收费许可证及副本；4.物价局收费批复；5.房地产产权档案证明表。
被告冯倩微未到庭应诉答辩亦未提供证据。
经审理查明：冯倩微系中山市XX镇XX路X号XX豪庭A区X幢XXX房的业主，该物业于2006年9月4日办理由冯倩微作为权利人的房地产权属证书［土地证号：国（2006）易3005**，房产证号：C4××31］，记载建筑面积80.09平方米。2004年12月22日，中山市正邦置业有限公司作甲方、原告合利公司作乙方签订一份《中山市物业服务合同》约定，甲方将中山市XX镇XX豪庭物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，商场按建筑面积每月每平方米1.5元；乙方从2005年5月30日开始对该小区物业进行管理服务，并从2005年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取适当措施。服务期限为三年，从2004年12月25日起至2007年12月25日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同继续有效。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对中山市XX镇XX豪庭物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2015年1月1日原告撤场退出中山市XX镇XX豪庭小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时原告陈述，被告从2010年9月1日起未依约向原告支付物业管理费，至2014年12月31日被告累计拖欠原告52个月的物业管理费（含每月公摊梯灯费5元）合计2758.6元（0.6元／平方米／月×80.09平方米×52个月＋5元梯灯费／月×52个月）、应付滞纳金2255.6元，上述费用合计5014.2元。原告经多次追讨未果，于2016年3月29日向本院起诉（原告向本院起诉的同类案件共有91件），主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与合利公司签订物业服务合同，但物业建设单位中山市正邦置业有限公司与合利公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与合利公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合合利公司对中山市XX镇XX豪庭物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，合利公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。原告合利公司对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应物业管理费。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告主张被告拖欠从2010年9月至2014年12月期间物业管理费2758.6元的事实予以确认。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。
本院在审理此系列案件过程中，被诉业主均辩称合利公司在对小区管理服务期间未尽职责履行合同义务，多次反映仍未对小区安全隐患等问题进行有效改善或整改，从而拒交物业管理费。由于合利公司未提供其已对中山市XX镇XX豪庭小区全面履行管理服务的相应证据，结合大批业主拒交管理费事实，本院认定合利公司对该小区管理服务存在瑕疵。因此，业主尚欠合利公司的物业服务费可适当减免，本院酌定减免10%的幅度，相应的滞纳金（实际应是迟延履行违约金）可以免除；被告仍应支付给原告的物业管理费（含每月公摊梯灯费）计为2508.92元（0.6元／平方米／月×80.09平方米×52个月×90%＋5元／月×52个月）。综上，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，要求支付滞纳金的请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯倩微于本判决生效之日起五日内向原告中山市合利物业管理服务有限公司支付2010年9月至2014年12月期间的物业管理费2508.92元；
二、驳回原告中山市合利物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告冯倩微负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员吴立和
二〇一六年六月二十日
书记员余伟
林雷
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