济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第78号
原告韩雪燕，女，汉族，住济南市。
委托代理人何培洁（特别授权代理），系北京市大成（济南）律师事务所律师。
被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人王辉、来银萍（特别授权代理），均系山东豪才律师事务所律师。
原告韩雪燕因与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称山东七里堡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月8日立案受理后，被告山东七里堡置业公司在答辩期内提出管辖权异议。本院于2013年2月1日作出（2013）历城民初字第78-1号民事裁定书，裁定驳回被告山东七里堡置业公司对本案提出的管辖权异议。被告山东七里堡置业公司不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2013年5月7日作出（2013）济中立终字第181号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告韩雪燕的委托代理人何培洁，被告山东七里堡置业公司的委托代理人王辉、来银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于历城区二环东路以东祝舜路以北“惠风居”7号楼2单元801号商品房及带产权车库一个，总价款共计720685元。合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务；合同同时约定，被告定于2011年8月31日前将经过商品房竣工验收备案的房屋以及车库交付原告，如被告未能按合同规定的期限将符合约定交付条件的房屋及车库交付原告，自合同规定的最后交付期限至实际交付之日止，被告向原告支付已交付总价款万分之壹的违约金。合同另约定，商品达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告所交付房屋应当具备本合同约定的条件（即经过竣工验收备案），并签署房屋交接单。2012年2月7日被告虚构事实、隐瞒真相，将未竣工验收备案的房屋交付给原告，时至今日，被告交付的房屋仍不符合双方约定的交付条件为此，原告按照合同约定的违约金计算方法，计算自2011年8月31日至2013年8月28日的违约金计52465元（如之后交付的房屋仍为符合约定的交付条件，则计算至符合约定交付条件之日止的违约金，原告保留诉讼权利）。故请求法院判令被告支付原告违约金52465元，诉讼费用由被告承担。
针对其诉讼请求，原告韩雪燕向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系及被告应当交付房屋的时间、交付房屋的条件和相应的违约责任；2、个人贷款支付凭证1份、收据1份，拟证明原告已经按约定履行了付款义务；3、房屋交付使用通知书1份，拟证明被告于2012年1月19日在明知涉案房屋没有办理竣工验收备案手续的情况下，与原告办理交房手续。
被告辩称：一、被告交付的房屋已通过竣工验收，符合建筑法及建设工程质量管理条例规定的交房条件，交房行为合法有效。二、原告接受交房，双方以实际行为变更了原合同的约定。虽然交房未完全达到合同约定的交房条件，即经竣工验收备案，但竣工验收备案仅是一项附随义务，在被告履行了合同主义务的前提下，双方通过实际履行变更了关于附随义务的约定。三、被告已交付了涉案房屋，不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。四、被告逾期交房是热力入口变更调整所致，应根据合同约定顺延交房时间。
针对其抗辩理由，被告山东七里堡置业公司向本院提供如下证据：1、建筑工程质量报告1份，拟证明涉案房屋已经通过竣工验收合格，符合建筑法规定的交付条件；2、交房通知单1份、业主确认书1份，拟证明原被告已办理完毕涉案房屋的交付手续，双方以实际交房行为及书面文字材料变更了原商品房买卖合同约定的交付条件；3、商品房买卖合同1份，拟证明合同第九条约定被告承担逾期交房的条件为逾期交付房屋，而事实上双方已经于2012年2月9日办理了涉案房屋的交付手续，从该实际房屋交付之日起，原告要求被告承担逾期交房没有合同依据；4、山东省热电设计院出具的《管线平面设计图》2份、山东宏达科技集团安装有限公司出出具的变更说明1份、被告与山东宏达科技设备安装有限公司签订的《建安工程合同书》1份，拟证明涉案工程因热力入口装置由楼北调整为楼南，故被告需要对热力管网重新设计施工；根据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定：“6、出卖人单方能够说明原因可顺延60日”，被告因热电部门的原因调整热力入口，可以根据合同约定顺延60日交房，并不承担逾期交房的违约责任；故被告逾期交房的时间点应自2011年8月31日顺延60日。
经审理本院认定：2010年9月21日，原告韩雪燕与被告山东七里堡置业公司签订商品房买卖合同。双方约定：原告韩雪燕购买被告山东七里堡置业公司开发的位于济南市历城区二环东路以东祝舜路以北，暂定名惠风居7号楼2单元801号商品房，建筑面积90.77平方米。地下附房编号为7-202，附属物面积10.67平方米。商品房单价为每平方米6479.1元，金额为589742元；附属物单价为每平方米2900元，金额为30943元；以上总价款为720685元。原告韩雪燕于2010年9月21日交纳220685元作为首期房款，其余房款500000元向银行申请按揭。合同第八条约定，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收备案的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：出卖人单方能够说明原因可顺延60日。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告韩雪燕分别于2010年9月21日、2010年10月22日向被告山东七里堡置业公司交纳房款共计720685元。2011年12月8日，涉案房屋所在7号楼工程质量竣工经工程的建设单位、施工单位、监理单位、设计单位验收。2012年2月7日，被告山东七里堡置业公司向原告韩雪燕交付房屋。因被告交付的房屋未经过竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，故原告要求按照合同第九条约定的日万分之一计算违约金，自2011年8月31日至2013年8月28日，共728天，共计52465元。
另查明，被告山东七里堡置业公司与山东宏达科技集团设备安装有限公司（以下简称山东宏达设备安装公司）签订建设工程施工合同，约定山东宏达设备安装公司承包惠风居室外供热工程，开工日期暂按2011年4月10日（实际开工日期以下达开工令为准），竣工日期2011年5月31日，总工期为51天。2011年10月24日，山东宏达设备安装公司出具了惠风居7、8号楼热力入口装置变更的说明。
上述事实，有原告提供的证据及原告的当庭陈述为证，经庭审认证，应予认定。
本院认为：原告韩雪燕与被告山东七里堡置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。原告按约支付房款后，被告应按期向原告交付符合合同约定的商品房。本案争议的焦点是：被告向原告交付的房屋是否符合合同约定；如不符合合同约定交房条件，但被告已实际向原告交付房屋，是否还需要承担违约责任。原告主张被告交付的房屋未经竣工验收备案，不符合合同约定，即使其已向原告交付房屋，但交付的房屋不符合合同约定，应当承担违约责任。被告辩称其已向原告交付房屋，且交付的房屋已经竣工验收，符合法律规定的交房条件，故不应承担违约责任。本院认为，根据双方签订的合同约定，被告应于2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付原告。经法庭调查，被告于2012年2月7日向原告交付房屋，且交付的房屋只是经过建设单位、监理单位、施工单位及设计单位进行竣工验收，并未到有关部门进行验收备案。因此，本院认为，首先，合同约定交房时间为2011年8月31日，扣除合同约定的能够顺延60天的情形，合同约定的最晚交房时间应为2011年10月30日；但被告实际交房时间为2012年2月7日，晚于合同约定的交房时间，故构成违约。根据合同约定逾期交房的违约责任，被告应向原告支付自2011年10月31日至2012年2月6日逾期交房的违约金，计7134.8元（720685元×日万分之一×99天）。其次，被告虽于2012年2月7日向原告交付房屋，但交付的房屋只有工程竣工验收，根据我国房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告提供的工程质量竣工验收并不符合法律规定及合同约定的交付条件，因此，被告虽然履行了房屋买卖合同的主要义务，向原告交付了房屋，但其向原告交付的房屋存在瑕疵，不符合合同约定，仍应承担一定的违约责任。根据公平原则，本院酌定被告承担30%的违约责任。因此，对于原告要求的自2012年2月7日至2013年8月28日的违约金，被告承担30%后的金额应为12194元（720685元×日万分之一×564天×30%）。综上，被告应向原告支付违约金21292.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩雪燕违约金21292.8元。
二、驳回原告韩雪燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1112元，原告韩雪燕负担332元，被告山东七里堡置业有限公司负担780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张金芳
审 判 员 赵 静
人民陪审员 蔡笑琳
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 王百丽