福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1931号
原告厦门毅信联合商业管理有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人黄鹭东，公司董事长。
委托代理人郑毅锋，福建力衡律师事务所律师。
被告陈宏，男，1975年2月28日出生，汉族，住重庆市永州市。
委托代理人陈勇，福建信海律师事务所律师。
原告厦门毅信联合商业管理有限公司（以下简称“毅信联合公司”）与被告陈宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由审判员邱烨适用简易程序于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告毅信联合公司委托代理人郑毅锋、被告陈宏的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毅信联合公司诉称，原告与被告于2009年11月10日签订《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢商场经营场所租赁合同》（以下简称《经营场所租赁合同》，合同约定：1.原告将其位于祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢，商场二楼编号为202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213的店面出租给乙方；2.本合同租赁期从2009年11月1日起至2015年6月30日午夜止，除被告提前终止合同；3.自起租日起，首次租金日起计算为：起租日至下一个月最后一日，第二次起，租金每两个月为一个租金支付期，同时租金支付期前一个月的第25日至31日，乙方须向甲方缴付租金、管理费和其他费用，但不得迟于该月的第31日；4.根据本合同的规定，若乙方在每个租金支付期的首月1日前未付租金、管理费及其他费用，则每逾期1日，乙方应自该月1日起计，向甲方支付应付款项千分之五的违约金；5.因履行本合同所产生的争议和纠纷，双方均应先经过友好协商加以解决，协商未果，可依法提请合同履行地法院诉讼解决。2013年10月31日，原告与案外人林海（房东）解除关于祥店刘厝旧村改造项目F地块ABC幢商场二楼编号为204的店面《商业用房委托经营管理协议》，同时原告与被告解除该部分店面的租赁合同，由被告与案外人林海另行签订租赁合同。因此，从2013年11月起，被告每月支付给原告讼争房屋的租金予以相应调整（扣除204号店面的租金）。现被告从2011年11月开始即多次未足额支付租金及相关费用，且从2013年9月开始拖欠租金及相关费用，后经原告多次口头催促，但被告始终未能如期付款，已构成违约。据此，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金及相关费用512704元（截至2014年4月31日所欠租金），并支付逾期付款的违约金至实际付款之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，分段计算，详见附表）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈宏辩称，一、被告确认尚欠原告租金，但对尚欠金额有异议，对2013年9月至2014年4月期间的租金确认未支付。2011年11月至2012年11月期间尚欠租金不是事实，没有法律依据。2013年9月前面五个月租金已经按照约定缴清了，原告关于每年递增的时间理解有误，不应当支持。即使2011年11月至2012年11月期间存在欠缴租金，原告主张也超过了诉讼时效，延期支付租金的诉讼时效是一年。二、违约金问题，由于原告与其他案外人之间存在许多债务问题，湖里法院在2013年12月份向被告发协助执行通知书到被告公司，要求将租金款项直接支付至法院。原告管理人员也经常到公司要求将租金支付给原告本人，被告由于在法律上认识不足，对租金应支付给谁有疑惑，所以直至原告起诉至法院后，律师才告诉被告可以将款项直接支付至法院账户，被告无需支付违约金。三、合同是以被告陈宏名义来签的，实际上陈宏只是股东之一，代表公司来租赁的，系公司行为，从租赁合同上的约定可看出是做足浴的，法院的协助通知书也是发给公司，所以租赁合同主体实际上应是厦门润蓝足浴有限公司，原告对此也是知情的。对于被告认可的尚欠的租金部分，应当由公司支付。
经审理查明，原告毅信联合公司（甲方）与陈宏（乙方）签订《厦门祥店刘厝旧村改造项目F地块C幢经营场所租赁合同》（以下简称“《经营场所租赁合同》”）约定陈宏承租位于祥店旧村改造项目F地块ABC幢商场二楼编号为202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213的店面。合同约定：租赁期限从2009年11月1日起至2015年6月30日午夜止；按租赁场所的建筑面积1541.45平方米计算，第一年月租金57034元、第二年月租金59885元、第三年月租金62876元、第四年月租金66020元、第五年月租金69319元，第六年月租金72787元；自起租日起，首次租金日期计算为：起租日至下一个月最后一日，第二次起，租金每两个月为一个租金支付期，同时租金支付期前一个月的第25日至31日，乙方须向甲方缴付租金、管理费和其他费用，但不得迟于该月的第31日；若乙方在每个租金支付期的首月1日前未付租金、管理费及其他费用，则每逾期1日，乙方应自该月1日起计，向甲方支付应付款项千分之五的违约金；乙方应向甲方缴付相当于两个月租金即114068元作为履约保证金，在合同期间，保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。《经营场所租赁合同》第十四条补充约定：乙方享有四个月的装修免租期，该装修免租期内不计租金，但计入总租期；乙方四个月的装修免租款由合同期的第一年中分12个月予以抵扣，第二个租赁年度恢复正常支付金额，并就第一个租赁年度具体租金、管理费、公维金付款时间及金额进行明确约定，分别约定了2009年11月1日前、2010年1月1日前、2010年3月1日前、2010年5月1日前、2010年7月1日前、2010年9月1日前应付租金、管理费、公维金金额。
原告毅信联合公司自认2011年11月至2012年2月期间，被告每月已缴租金59885元，主张被告陈宏每月欠缴租金2991元；自认2012年3月至2012年10月被告陈宏足额缴纳租金；自认2012年11月被告陈宏已缴租金62876元，主张被告陈宏该月欠缴租金3144元。
另查明，2013年9月24日，案外人林海因与原告毅信联合公司、案外人厦门诚毅地产投资管理有限公司、案外人厦门涧蓝足浴有限公司租赁合同纠纷诉至本院。经本院组织调解，案外人林海因与原告毅信联合公司、案外人厦门诚毅地产投资管理有限公司解除关于位于厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块内ABC幢二层商场204店面的《商业用房委托经营管理协议》自2013年10月31日解除。由被告陈宏与案外人林海另行签订关于厦门市湖里区祥店刘厝旧村改造项目F地块内ABC幢二层商场204店面的租赁合同。从2013年11月起，被告陈宏每月支付给原告毅信联合公司的租金相应扣减8393元。
再查明，2013年12月12日，本院向案外人厦门润蓝足浴有限公司发出（2013）湖执行字第3198号协助执行通知书，要求案外人厦门润蓝足浴有限公司协助执行以下事项：扣留、提取案外人厦门润蓝足浴有限公司应付给被执行人原告毅信联合公司、案外人厦门诚毅地产投资管理有限公司的租金6366369.28元。原告陈宏自述其是案外人厦门润蓝足浴有限公司的股东。
以上事实，有原告毅信联合公司提供的《经营场所租赁合同》、《商业用房委托经营管理协议》、本院（2013）湖民初字第5271号民事调解书，被告陈宏提供的（2013）湖执行字第3198号协助执行通知书为证，并有当事人陈述及庭审笔录相佐证。
本院认为，《经营场所租赁合同》系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应全面严格履行。被告辩称《经营场所租赁合同》一方主体是厦门润蓝足浴有限公司而非陈宏，依据不足，本院不予采信。被告辩称因享有四个月的装修免租期，第一个租赁年度应从2010年3月1日起算，本院认为，双方约定租赁期限从2009年11月1日起计，且《经营场所租赁合同》第十四条也在装修免租期条款后明确约定了第一个租赁年度从2009年11月1日起应付租金等的具体金额，因此，对于被告的该抗辩，本院不予采信，《经营场所租赁合同》的第一个租赁年度应从2009年11月1日起计。被告陈宏还辩称原告主张的2011年11月至2012年11月期间尚欠租金不是事实，即便存在欠缴事实，原告主张也超过了诉讼时效。本院认为，《经营场所租赁合同》明确约定了“租金每两个月为一个租金支付期”、“租金支付期前一个月的第25日至31日”缴付租金等费用，根据法律规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。因延付或拒付租金的诉讼时效为一年，支付2011年11月至2012年11月期间欠缴租金的履行期限至今已一年有余，已超过法定诉讼时效，因此，对于被告陈宏相应抗辩，本院予以采信。对于原告要求被告支付2011年11月至2012年11月期间欠缴租金的主张，于法无据，本院不予支持。被告陈宏自认2013年9月至2014年4月期间的租金尚未支付，因此原告要求被告支付2013年9月至2014年4月租金及逾期付款违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈宏辩称因收到湖里法院协助执行通知书后，被告在法律上认识不足，对租金应支付给谁有疑惑，一直未付租金，所以不用支付违约金，该抗辩于法无据，本院不予采信。
关于违约金的计算，合同约定租金每两个月为一个租金支付期，若被告在每个租金支付期的首月1日前未付租金等费用，则每日向原告支付应付款项千分之五的违约金，原告毅信联合公司向被告陈宏主张按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算逾期付款违约金，于法不悖，本院予以支持，但应计至判决确定的付款之日止。具体而言：2013年9月至2013年10月应按约定第四年租金标准66020元／月计算，2013年11月至2014年4月应按约定第五年租金标准69319元／月扣除204店面租金8393元后60926元／月计算，共计497596元。被告陈宏应自2013年9月1日起向原告毅信联合公司支付逾期付款违约金，2013年9月、10月的违约金以该期租金132040元为基数，自2013年9月1日起计至本判决确定的付款之日止；2013年11月、12月的违约金以该期租金121852元为基数，自2013年11月1日起计至本判决确定的付款之日止；2014年1月、2月的违约金以该期租金121852元为基数，自2014年1月1日起计至本判决确定的付款之日止；2014年3月、4月的违约金以该期租金121852元为基数，自2014年3月1日起计至本判决确定的付款之日止。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈宏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门毅信联合商业管理有限公司2013年9月至2014年4月的租金497596元及逾期付款违约金（以2013年9月、10月租金132040元为基数自2013年9月1日起计，以2013年11月、12月租金121852元为基数自2013年11月1日起计，以2014年1月、2月租金121852元为基数，自2014年1月1日起计，以2014年3月、4月租金121852元为基数，自2014年3月1日起计，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计至本判决确定的付款之日止。）；
二、驳回原告厦门毅信联合商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告陈宏未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4725元，由原告厦门毅信联合商业管理有限公司负担117元，被告陈宏负担4608元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 邱 烨
二〇一四年八月七日
书记员 陈盛鑫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。