江苏省泰州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）泰中行终字第0008号
上诉人（原审原告）周步莲，女，汉族。
委托代理人张志同、殷玉航，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰州市住房和城乡建设局，住所地泰州市海陵南路308号�
法定代表人陈松林，局长。
委托代理人葛新民，该局调研员。
委托代理人李勇，该局工作人员。
原审第三人泰州市稻河古街区建设有限公司，住所地泰州市青年北路190号。
法定代表人徐华，总经理。
委托代理人陈峰，江苏天滋律师事务所律师。
原审第三人李瑞毅，男，汉族。
原审第三人周敏，女，汉族。
原审第三人李瑞兰，女，汉族。
原审第三人李瑞芳，女，汉族。
原审第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳共同委托代理人张志同、殷玉航，北京京润律师事务所律师。
上诉人周步莲因拆迁行政裁决一案，不服泰州市海陵区人民法院（2013）泰海行初字第0039号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭审理了本案。上诉人周步莲委托代理人张志同，被上诉人泰州市住房和城乡建设局委托代理人葛�民、李勇，原审第三人泰州市稻河古街区建设有限公司委托代理人陈峰，原审第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰及李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳共同委托代理人张志同到庭参加诉讼。原审第三人李瑞芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，泰州市稻河古街区建设有限公司（以下简称稻河公司）因稻河古街区改造复兴工程（五巷-
涵西历史文化街区保护项目）建设需要，于2009年4月10日领取了泰州市住房和城乡建设局（原泰州市建设局）发放的泰建拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证，对工程范围内的房屋及附属物实施拆迁，拆迁期限至2009年10月31日。同日，泰州市住房和城乡建设局就拆迁许可事项发布了泰建拆（2009）1号房屋拆迁公告。其后，根据稻河公司的申请，多次同意延长拆迁期限，最后延长至2014年1月30日。稻河公司委托泰州市中兴房屋拆迁有限公司、泰州市海陵区迅鑫房屋拆迁有限公司对房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内的房屋实施拆迁。牛市巷16号房屋属该工程拆迁范围。泰州市房产管理处确认该房屋合法建筑面积为108.71平方米，地大于房面积54.49平方米，产权人为李荣富（已故），实际使用人为周步莲。之前，经泰州市住房和城乡建设局组织，以抽签方式确定泰州经纬房地产估价事务所有限公司为被拆迁房屋的评估机构。稻河公司因未能与周步莲户就安置补偿问题达成一致意见，以周步莲户为被申请人向泰州市住房和城乡建设局申请行政裁决。泰州市住房和城乡建设局于2013年5月8日受理，次日向周步莲户送达了答辩调解通知书，并于5月16日组织召开答辩调解会。2013年6月14日，泰州市住房和城乡建设局根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十六条、第二十四条、第二十五条及《�苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定，作出了泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决。周步莲不服，向江苏省住房和城乡建设厅申请行政复议，江苏省住房和城乡建设厅于2013年7月31日作出（2013）苏建行复（决）字81号行政复议决定书，维持泰州市住房和城乡建设局所作上述裁决。周步莲仍不服，向法院提起行政诉讼，要求依法判决撤销泰州市住房和城乡建设局所作裁决。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。本案所要审查的是泰州市住房和城乡建设局所作的泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决是否合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》以及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，拆迁人与被拆迁人达不成补偿安置协议的，根据当事人的申请，由房�拆迁管理部门裁决。泰州市住房和城乡建设局作为本市房屋拆迁管理部门，在收到第三人稻河公司的裁决申请后，按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定的程序，及时受理并通知争议双方组织调解，听取了被拆迁人的安置意见，审核相关资料、程序的合法性，核实补偿安置标准，经调解不成后，泰州市住房和城乡建设局依据泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具的被拆迁房屋及产权调换房屋的评估报告作出裁决。综合周步莲、泰州市住房和城乡建设局及第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳的质证意见及辩论意见，原审认为本案争议的焦点是：一、泰州市住房和城乡建设局能否以周步莲户为被申请人进行裁决；二、评估机构的选择及房屋评估报告是否合法。该院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。海陵区牛市巷16号房屋所有权证登记的所有权人为李荣富，拆迁前李荣富已经去世，其遗产依法应当由其继承人继承，但是否接受或放弃继承遗产以及遗产如何分割、何时分割等应当由继承人协商解决或依照相关法律法规处理。本案中，周步莲及第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳未能提供证据证明李荣富的遗产已经分割，也并未到房产管理部门进行产权变更登记。泰州市住房和城乡建设局以包括周步莲及李荣富的继承人在内的周步莲户为被申请人，并以产权调换的方式作出裁决，没有改变被拆迁房屋及产权调换房屋的权属关系，也未对包括第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳在内的李荣富的继承人的实际权益产生影响；二、因周步莲与第三人稻河公司未能就选择评估机构达成一致，泰州市住房和城乡建设�以抽签方式确定泰州经纬房地产估价事务所有限公司为被拆迁房屋的评估机构，并经江苏省泰州市天依公证处公证，符合法律规定；泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具的被拆迁房屋和产权调换房屋的评估报告合法有效。周步莲虽对房屋评估报告有异议，但其在收到房屋评估报告后并未在规定期限内向原估价机构书面申请复核估价或另行委托估价机构评估。关于周步莲所称泰州市住房和城乡建设局裁决时，涉案的部分房屋拆迁期限延期通知已经被提起复议或行政诉讼，但在行政程序中并未提出异议。对于周步莲提出的行政程序瑕疵问题，泰州市住房和城乡建设局应从依法行政的角度，进一步提高依法行政水平，以更好地履行法定行政职责，依法为城市公共设施建设和维护公民权益提供更加优质的保障。综上，泰州市住房和城乡建设局作出的泰住建裁字（2013）�4号城市房屋拆迁纠纷裁决，主体合法，程序基本正当，认定事实基本清楚，适用法律法规正确。周步莲要求撤销泰州市住房和城乡建设局所作裁决的请求缺乏充分的事实和法律依据，依法不予支持。据此，该院遂依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回周步莲要求撤销泰州市住房和城乡建设局作出的泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决书的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由周步莲负担。
周步莲不服上述判决，提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、讼争房屋登记权利人为李荣富（已故），房屋产权人为周步莲、李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳共同所有。行政裁决时，被上诉人没有将李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳作为裁决对象，违反了《江苏省城市房屋拆迁裁决工�规程》的规定。2、房地产评估机构资质证书有效期限为2009年9月6日至2012年9月5日，而本案评估机构选择的时间为2009年5月19日，因此，本案确定的评估机构不具备评估资质，评估报告不合法。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人以“周步莲户”作为裁决对象无法律依据。2、评估机构选择违法。评估机构的选择有其法定程序，被上诉人违反法定程序，以所谓的“公证程序”进行代替，显然违反法律规定，一审判决无视法律规定，明显违法。三、一审判决违反法定程序。本案在一审中上诉人针对涉案拆迁许可证的延期通知提起行政复议，并申请法院中止对本案的审理，但一审法院不予采纳，违反了最高法院相关司法解释的规定，明显违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序做出错误判决，依法应予纠正。请求二审法院支持上诉人的诉讼�求。
泰州市住房和城乡建设局答辩称：一、涉案房产登记的权利人是李荣富，李荣富过世后，其房产应由其继承人依法继承。但其继承人是否接受或放弃继承及遗产如何分割应依法进行。本案中，李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳未能提供证据证明其已依法继承李荣富的遗产，亦未到房产登记部门进行产权变更登记，故被上诉人以实际居住人周步莲为户进行裁决，不影响当事人的实体权利，未对当事人的实体权利构成侵害。二、关于评估机构的评估资质问题。首先，本案评估机构的报名符合法定程序。其次，本案涉案房产的评估作业时间在评估机构的有效资质期限内，符合法律规定。请求二审法院维持一审判决。
原审第三人稻河公司陈述，与被上诉人答辩意见一致。
原审第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳陈述，既然被上诉人承认继承人未对遗产进行分割，则所有遗产继承人都应当是被拆迁人，被上诉人遗漏裁决主体属实。
泰州市住房和城乡建设局在举证期限内向一审法院提供的作出泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决书的证据和依据有：
程序部分证据：1、拆迁裁决申请书、法定代表人身份证明、授权委托书；2、拆迁裁决受理通知及送达回证；3、答辩调解通知书及送达回证；4、周步莲出具的参加答辩调解会委托书；5、答辩调解记录；6、裁决书及送达回证，以上证据证明行政裁决程序合法。
事实部分证据：7、房屋拆迁公告；8、房屋拆迁许可证、房屋拆迁期限延期通知；9、房屋产权证明、拆迁土地情况一览表；10、评估机构选定公证书；11、评估报告及送达回证；12、协商谈话笔录；13、拆迁补偿安置方案及产权调换房屋有权处分证明；14、未达成协议的被拆迁人的比例及原因；15、周步莲户籍相关证�及李荣富户口注销证明；16、周步莲拒绝入户证明；17、周步莲为实际使用人情况说明，以上证据证明泰州市住房和城乡建设局作出裁决事实清楚，证据充分。
依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条；2、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条；3、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第三条；4、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条、第十条；5、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》第三条。
周步莲为支持其诉讼请求，向一审法院提交的证据材料有海陵区牛市巷16号房屋所有权证，证明原房屋产权人李荣富已去世，按照法定继承，应是周步莲及其子女共有，在确认房屋产权后裁决。产权不明确，裁决机构不应进行受理。泰州市住房和城乡建设局以周步莲户作为被拆迁对象，违反法律规定。
上述证据均已随案移送本院。经审查，原审�决对证据认证正确，本院予以确认。
本院经审理除认定一审已经查明的事实外，另查明，周步莲系李荣富之妻，李瑞毅是李荣富之子，周敏、李瑞兰、李瑞芳是李荣富之女。泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决书的主要内容为：一、稻河公司提供东城国际1幢310室、2幢310室房屋（房屋建筑面积共计178.76平方米，房屋评估价格为460805元）与周步莲户海陵区牛市巷16号房屋进行产权调换，产权调换房屋保持原权属关系不变，仍由周步莲户居住；二、稻河公司应当支付产权调换房屋差价人民币169756元；三、稻河公司应按《泰州市城市房屋拆迁管理办法》及《关于调整市区搬迁补助费临时安置补助费等发放标准的通知》相关规定，支付周步莲户搬迁补助费1000元。电话、有线电视迁移费、太阳能迁移费等，周步莲户交房时按实计算；周步莲户装修及附属设施的补�，待入室评估后，按实补偿；四、周步莲户在收到本裁决书之日起16日内搬至稻河公司提供的东城国际1幢310室、2幢310室房屋内，并将海陵区牛市巷16号房屋腾空交与稻河公司处置。
涉案房地产的评估机构为泰州经纬房地产估价事务所有限公司。该公司成立时间为2003年11月21日，其于2008年领取的营业执照载明的许可经营项目为房地产价格评估叁级。2009年9月6日江苏省建设厅颁发的资质证书载明的资质等级为贰级，有限期限：2009年9月6日至2012年9月5日。
本院认为，本案的争议焦点是一、被上诉人未将李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳列为裁决的被拆迁人是否正确；二、评估机构是否具备合法有效的资质；三、一审程序是否适当，适用法律是否正确。
关于争议焦点一：根据我国有关财产继承的相关法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承又分为法定继承及遗嘱继承和遗赠。公民死亡时遗留的个人合法财产属于遗产，均可被继承。对于继承的顺序及条件，我国继承法及最高人民法院的相应司法解释专门作了较为详尽的规定。本案中，李荣富死亡后，原登记在李荣富名下的本市牛市巷16号涉案房屋属于李荣富的遗产应由李荣富的继承人依法继承无疑。因该房屋被列入拆迁范围，该房屋被拆迁后依法所得产权调换房或补偿款同样属于李荣富的遗产，应由所有继承人依法继承。产权调换房或补偿款仅是李荣富遗产形式的改变，即继承人由对涉案房屋的继承变为对产权调换房和补偿款的继承，其实际权益并未发生根本改变，被上诉人是否将李荣富的所有继承人均列入被拆迁人作为裁决对象，仅是形式问题，不损害未被列入裁决对象的继承人的合法权益。故被上诉人未将原审第三人李瑞毅、周敏、李瑞兰、李瑞芳列为被拆迁人并无不妥�
关于争议焦点二：泰州经纬房地产估价事务所有限公司于2008年领取的营业执照上载明该公司成立于2003年，营业期限至2023年，资质等级为房地产价格评估叁级；2009年9月6日江苏省建设厅颁发给其的房地产估价机构资质证书载明的资质等级为贰级，有效期限为自2009年9月6日至2012年9月5日。以上事实可以看出，泰州经纬房地产估价事务所有限公司2009年9月6日之前的资质为叁级，之后的资质为二级。而该公司出具的《牛市巷16号（1-6室）房地产房屋拆迁补偿价格评估结果报告》（泰经纬房估拆字2009第06-5300号）载明的估价作业日期为2012年6月12日。因此，泰州经纬房地产估价事务所有限公司不仅具有相应的评估资质，而且其评估作业时间亦在规定的有效期限内。上诉人关于评估机构不具有评估资质的上诉理由不能成立。关于评估机构的产生是否合法的问题，由于被拆迁人�配合拆迁人选择评估机构，在有多家评估机构报名参加竞争，泰州市天依公证处的现场公证下，拆迁人以抽签的方式选择泰州经纬房地产估价事务所有限公司作为本案涉案房产的评估机构，其程序符合法律规定。
关于争议焦点三：上诉人认为，其在一审的过程中已对涉案拆迁许可证延期是否合法的问题提起行政复议，一审法院依法对本案应当中止审理。二审中，上诉人亦以其已对涉案拆迁许可证及该许可证延期的合法性问题提起行政诉讼为由，申请本院中止本案的审理。本院认为，从上诉人周步莲提交的起诉状的内容来看，本案所要解决的是被上诉人所作泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决书的程序是否正当，内容是否合法，有无侵害相关当事人的合法权益。上诉人对涉案拆迁许可证延期是否合法的问题所提起的行政复议或诉讼，其结果不是本案的审�依据。一审法院未中止对本案的审理不违反《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十一条的规定。当然，该事由亦不能构成二审中止本案审理的理由。同时需要说明的是，就案涉泰建拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证的合法性问题，本院已生效的（2011）泰中行终字第0085号行政判决书已对该拆迁许可证的效力作出了认定。
综上，被上诉人所作泰住建裁字（2013）第4号城市房屋拆迁纠纷裁决书的程序正当，适用法律正确，未损害相关当事人的合法权益，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费50元，由上诉人周步莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾金才
审判员 叶志军
审判员 苏媛媛
二〇一四年二月七日
书记员 徐文玲
附：本案适用法条
《城市房屋拆迁管理条例》
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起3０日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》
第三条市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定�依法履行行政裁决职责。
第十条房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
（二）审核相关资料、程序的合法性；
（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
《中华人民共和国继承法》
第三条【遗产范围】遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条【继承方式】继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第五十一条在诉讼过�中，有下列情形之一的，中止诉讼：
（一）原告死亡，须等待其近亲属表明是否参加诉讼的；
（二）原告丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；
（三）作为一方当事人的行政机关、法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；
（四）一方当事人因不可抗力的事由不能参加诉讼的；
（五）案件涉及法律适用问题，需要送请有权机关作出解释或者确认的；
（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；
（七）其他应当中止诉讼的情形。
中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用�律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。