镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）润民初字第01268号
原告（反诉被告）陈春。
委托代理人王春生，江苏金银河律师事务所律师。
被告（反诉原告）镇江市淘宝商品批发有限公司，住所地本市中山西路100号。
法定代表人黄建全，该公司总经理。
委托代理人冯云飞，江苏汇典律师事务所律师。
原告陈春与被告镇江市淘宝商品批发有限公司（以下简称淘宝公司）暨反诉原告淘宝公司与反诉被告陈春租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈春的委托代理人王春生，被告（反诉原告）淘宝公司的委托代理人冯云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春诉称：原告和被告于2013年10月签订了展位经营合同，由原告承租镇江淘宝城内的展位一个。合同签订后原告发现，被告经营的镇江淘宝城没有经过消防安全检验合格，该合同属于无效合同。故原告诉至法院，请求确认双方签订的展位经营合同无效、由被告返还原告租金30306元并赔偿原告损失20000元。
被告淘宝公司辩称：双方签订的展位经营合同是合法有效的，本案所涉及的房屋原来是案外人镇江安隆置业有限公司的工业厂房，该房屋是经过规划许可后建设；由于历史原因，该房屋由案外人镇江市城市投资建设公司出售给被告，该行为系政府行为。淘宝城展位区域总面积为1300平方米，按照消防法律法规的规定，低于2000平方米的经营场所不需要消防设施合格。即使法院认定双方的展位经营合同无效，那么原告也应当按照合同的约定支付使用费至原告实际搬出之日。
反诉原告淘宝公司诉称：反诉原、被告之间签订的展位经营合同合法有效，合同签订后，陈春并没有按照合同约定支付展位经营费和物业服务费，故提出反诉，请求依法解除双方签订的展位经营合同、陈春迁出展位、支付原告拖欠的展位租金和物业管理费27306元并应实际计算至陈春迁让之日、支付违约金14223.6元。
反诉被告陈春辩称：双方签订的展位经营合同是无效合同，反诉原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。
经审理查明：2013年10月11日，原告和被告签订展位经营管理合同，约定由原告承租位于本市中山西路100号淘宝城内一楼E17E18号区域展位；经营期限为2013年10月18日至2016年10月17日。该合同项下承租费用分为展位经营管理费和物业管理费两类，费用均为每年27306元，第三年为30947元；合同项下的质量保证金3000元。合同签订当日，原告向被告缴纳半年费用27306元，另缴纳质保金3000元。
淘宝公司经营的展位位于本市中山西路明珠大厦以及与此毗邻的位于中山西路102号的工业厂房，该大厦以及厂房由镇江市城市建设投资公司于2006年出售给被告公司的法定代表人黄建全。淘宝公司在经营过程中，将该厂房作为经营用房并与明珠大厦以连廊相连。原告所租展位即位于该厂房之内。
2014年12月，江苏金银河律师事务所受陈春委托，向被告发出律师函，称所租展位未经消防安全检验合格，且系违章建筑，同时镇江消防支队多次要求淘宝公司进行安全整改，但至今整改无效。故陈春决定从2014年12月2日按照无效合同处理，将展位返还淘宝公司，搬出展位，请淘宝公司予以配合。
另查明，经镇江市公安消防支队润州大队调查确认，2007年2月，市消防支队根据淘宝公司申报的设计图纸以及相关材料，下发审核意见书，明确要求该单位在按图施工的同时，应在庭屋顶承重构件包覆不燃材料，并设置自动喷水灭火系统等七条意见。但是淘宝公司在实际施工中，不仅没有落实上述意见，还将大楼北侧的原厂房改造并与家具市场用连廊相连，擅自扩建导致防火分区超过了规范要求，无法满足消防条件，且扩建部分的建筑未取得规划许可手续。2014年10月21日，消防部门向淘宝公司下达责令停产停业并处罚款的处罚决定书，淘宝公司虽然拟定了整改方案，但现场的重大火灾隐患仍然存在，一旦发生火灾，社会影响恶劣且容易造成人员伤亡和重大财产损失。
又查明，原告向本院提交经营户展位特殊条件审批表复印件一份，该审批表上注明陈春因2013年10月9日招商会享受特批优惠政策，第一年租金从2014年2月18日收费。后两年按原合同执行，合同期为2013年10月18日到2016年10月17日。该审批表上除淘宝公司的印章之外，王世君（与主合同签字人员为同一人）签名并确认情况属实。被告对该审批表不予认可。2014年12月3日，原告向本院起诉。2015年1月10日，案外人陈寿义（该厂房的承租人之一）与被告淘宝公司工作人员因为债务发生争执而报警，对于争执内容原告称系其与陈寿义一同将展位迁出，而被告不予同意；对此被告辩称对于争执内容并非原告欲将展位迁出，且即使存在原告要求将展位迁出的请求，被告称其亦不予同意。
上述事实，有展位管理合同、缴费票据、消防部门的情况说明以及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。
本院认为：淘宝公司所经营的淘宝商城位于本市中山西路火车站北广场对面明珠大厦，该地段属于本市较为繁华区域，人车众多、商户密集。被告在将该商城的展位出租之前，应当严格按照消防法律法规的规定，做到商城内消防措施安全无隐患。然而该商城经本市消防部门多次检查并督促整改之后，并无明显改善，至今未获消防部门验收通过。同时消防部门明确指出，“现场的重大火灾隐患仍然存在，一旦发生火灾，社会影响恶劣且容易造成人员伤亡和重大财产损失”。在此情形之下，如认定双方合同的合法性，极有可能造成社会公共利益的极大损害，故本院认定双方签订的展位管理合同违反了国家的强制性法律规定，应属无效合同。
无效合同，自始无效。但是对于原告已经实际使用的期间，仍应当参照合同的约定，并酌情考虑到双方对于合同订立履行的过错程度，向被告支付实际使用费用。结合原、被告双方的具体情况，本院酌情由原告按照合同约定承租费用的80%即每年43689元支付使用费。虽然原告提供了优惠四个月期限的审批表复印件被告不予认可，但是该审批表上盖有被告印章，且有王世君的签名，被告又不能对该印章和签名作出合理说明，故本院认定原告提出被告同意将合同缴费期限优惠四个月主张成立，即原告已经缴费至2014年8月18日。在本案审理期间，本院询问被告如原告要求迁出被告是否同意时，被告明确向本院表示不论原告何时提出迁出展位，由于原告拖欠租金，故被告均不予同意。故本院以原告向本院起诉之日即2014年12月3日，作为原告明确提出迁出展位的时间。在此之后由于被告不同意原告搬迁而导致的展位使用费，由被告承担；对于原告的实际使用时间288天（2014年2月18日至2014年12月3日），应当由原告参照合同的约定，支付使用费34472元，扣除原告已经实际缴纳的承包费和保证金，原告仍应向淘宝公司支付使用费4166元。对于原告请求的损失，没有证据佐证，本院不予支持。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈春和被告镇江市淘宝商品批发有限公司于2013年10月11日签订的展位经营管理合同无效。
二、原告陈春于本判决生效之日起十日内支付被告展位使用费、物业费4166元，并从位于镇江市淘宝商品批发有限公司经营的镇江淘宝城一楼E17E18展位内迁出。
三、驳回原告陈春、被告镇江市淘宝商品批发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费938元，反诉案件受理费419元，共计1357元，由原告陈春承担557元，由被告镇江市淘宝商品批发有限公司承担800元。上述本诉和反诉费用已经分别由原、被告缴纳至本院，故被告镇江市淘宝商品批发有限公司应当于本判决生效后十日内将其应当承担的诉讼费用381元直接给付原告陈春。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）
审 判 长 牟宗洋
人民陪审员 黄 丹
人民陪审员 姚向群
二〇一五年十月十日
书 记 员 顾荷凤