上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3043号
原告上海立善实业发展有限公司。
法定代表人陈阿六。
委托代理人景国强，上海融柏律师事务所律师。
被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司。
法定代表人李勇。
委托代理人王言琦。
原告上海立善实业发展有限公司（以下简称“立善公司”）诉被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司（以下简称“安弗施公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月10日、2月19日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人景国强、被告委托代理人王言琦均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告立善公司诉称：原、被告于2012年10月1日签订房屋租赁合同一份，该合同约定：原告将位于上海市松江区松胜路XXX号XXX栋XXX层XXX号、XXX栋XXX层XXX号、XXX栋XXX层、XXX栋XXX层XXX号、XXX栋XXX层XXX号出租给被告，租赁期限自2012年10月1日至2012年12月31日止。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还，若被告逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向原告加倍支付租金。租金按照先付后用的原则，每一个月付一次，在每一个月到期日提前十天付清。
在2013年1月1日起，被告仍继续使用1栋1层102号及2栋1层101号等两处厂房，直至2013年7月5日才搬离。因此，被告应当按照合同约定向原告按月加倍支付2013年1月1日至2013年7月5日的租金，合计561，956元，具体计算方式为：【（25，550＋20，014）×6＋（25，550＋20，014）÷30×5】×2＝561，956元。另据计算，自2013年1月1日至2013年7月5日，被告在使用上述两处厂房时共产生水电费共计92，273元。截止2013年6月，被告共向原告支付租金合计225，346元，另支付水电费合计83，780元。因此，截止目前，被告尚拖欠原告租金336，610元及水电费8，493元。故原告起诉要求1、判令被告向原告支付拖欠租金336，610元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息；2、判令被告向原告支付拖欠水电费8，493元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息；3、判令被告向原告按拖欠租金30％支付违约金。庭审中，原告表示截止到2013年6月，被告已经支付的租金为199，993元，已经支付的水电费为78，507元，故变更诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金361，963元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息（以361，963元为本金，以同期银行贷款利率为标准，从2013年7月6日起算，计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠水电费13766元，并按同期银行贷款利率支付逾期利息（以13，766元为本金，以同期银行贷款利率为标准，从2013年7月6日起算，计算至实际支付之日止）；3、判令被告向原告按拖欠租金（即361，963元）的30%支付违约金108，588元。
被告安弗施公司辩称：对原告的诉请不予认可，请求依法驳回。被告确实承租了原告的房屋，即1栋102（1，200平方米），于2013年1月1日至3月31日租赁，一季度签订了租赁合同，租金已经支付，水电费也支付了。4月1日至7月5日被告租了2栋，即1栋102（1，200平方米）和2栋101（940平方米），该期间未签订房屋租赁合同，但已经实际履行，被告款项都已支付。原告还有押金未退还，被告希望扣除7月1日至7月5日期间的租金和2013年6月的水电费后返还余额。
庭审中，原告明确其第1项诉讼请求中主张的租金是1栋1层102号和2栋1层101号厂房自2013年1月1日至2013年7月5日的租金。
经审理查明：上海市松江区松胜路XXX号XXX幢、XXX幢厂房系案外人上海都能实业发展有限公司（以下简称“都能公司”）所有。2011年4月30日，原告与案外人都能公司签订厂房租赁合同书，约定由原告承租包括本案系争厂房在内的上海市松江区松胜路XXX号XXX幢、XXX幢厂房，租赁期限自2011年5月1日起至2023年4月30日止。次日，案外人都能公司出具授权委托书，授权原告可以将上述厂房分割出租。
2012年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定：甲方将位于上海市松江区松胜路XXX号XXX幢、XXX幢的以下5间厂房出租给乙方：
1栋1层102号（约1，200平方米，租金25，550元／月）
1栋2层205号（约950平方米，租金13，870元／月）
1栋3层（约1900平方米，租金27，740元／月）
2栋1层101号（约940平方米，租金20，014元／月）
2栋2层201号（约800平方米，租金11，680元／月）
以上5间厂房租金共计98，854元／月，租赁期限自2012年10月1日至2012年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，若乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金，如甲方有继续出租，乙方有继续承租该房屋的，应于租赁期满前3个月，乙方应出续租书面报告，同等条件下乙方续租享有优先权，重新协商后另行签订租赁合同。
合同第四条约定：第一期租金自2012年10月1日至2012年12月31日，为98，854元，保证金98，854元，卫生管理费5，790元，共计203，498元。第一期租金、卫生管理费与保证金同时支付，以后交租金和管理费的时间按以上规定的时间类推。租金先付后用，每年租金分12次付（每一个月付一次）在每一个月的到期日提前十天付清。乙方以银行转账付给甲方。
合同第五条第5款约定：乙方在租赁到期终止协议时，将承租房屋按时交给甲方验收，验收后办理交接手续，乙方可将其动产自行搬迁，不动产不能拆迁且无偿归还甲方，并保证房屋正常使用。如有损坏，乙方必须予修复或估价补偿。第6款约定：未经甲方同意，乙方不得转租，转让，不得随意改变房屋使用性质。一旦发现上述行为，视为违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金。
合同第六条约定：甲乙任何一方不履行本合同规定条款的视为违约，违约方应按月租金双倍支付给守约方违约金，并承担所造成的相关损失赔偿责任。
合同第八条第1款约定：本合同一经甲乙双方签章后立即生效。租赁期满本协议自动失效，但经双方提前协商续约的除外。同时签订安全协议。
以上合同签订后，原、被告均按约履行了租赁期内的合同义务。原、被告一致确认租赁期届满时被告已经向原告返还1栋2层205号、1栋3层、2栋2层201号厂房。但是双方就1栋1层102号和2栋1层101号厂房在原租赁期届满后的使用产生争议，遂涉讼。
另查明，被告于2013年3月11日向原告支付了80，250元。被告表示该笔钱款为1栋1层102号厂房2013年1月至3月的租金76，650元（25，550元／月×3个月）和管理费3，600元（1，200元／月×3个月）。
2013年3月25日，原告根据被告支付的水电费开具了2013年1月份水电费发票金额8，707元。
2013年6月27日，被告向原告付款236，438元。原告向被告开具发票记帐联如下：
1、水电费：2013年5月18日开具2013年2月份水电费发票金额9，413元；2013年5月18日开具2013年3月份水电费发票金额17，143元；2013年5月18日开具2013年4月份水电费发票金额20，902元；2013年5月29日开具2013年2月份水电费发票金额10，000元；2013年6月20日开具2013年5月份水电费发票金额19，173元。
以上2013年2月至5月份水电费总额为76，631元，加上1月份水电费8，707元，共计85，338元。庭审中，被告表示其并没有在1至3月份使用2栋1层101号厂房，被告仅是将电拉到1栋1层102号厂房，1至3月份的水电费实际是1栋1层102号厂房使用的；原告则对此不予认可。
2、租金、卫生费：2013年5月20日开具2013年4月份租金发票金额53，269元；2013年5月20日开具2013年5月份租金发票金额53，269元；2013年6月20日开具2013年6月份租金、卫生费发票金额53，269元。对于金额53，269元，被告解释为1栋1层102号（1200平方米）和2栋1层101号（940平方米）厂房2013年4月至6月期间的的月租金和月管理费：月租金按照0.72元／平方米／天标准计算，即0.72×（1，200＋940）平方米×365天／12个月=46，866元；每月管理费为1200元＋940元=2，140元。46，866元＋2，140元＝49，006元，再乘以1.087，即53，269元，是含税的。
2013年7月10日，原告向被告发出公函：原租赁合同期满后，被告既不与原告签订续租合同也不搬离1栋1层102号和2栋1层101号两厂房，原告多次交涉未果。原告迫于无奈于6月26日责令被告不许搬运东西，被告才把3个月租金及水电费交清，7月1日才开始做搬运工作，被告已逾期不迁离187天（7月5日止）应交付逾期罚金284，234元，请被告自觉履行。该公函另附原告的结算单，其中原告确认已收取保证金98，854元，被告拖欠7月1日至7月5日租金7，704元，6月份水电费8，493元。
庭审中，原、被告一致确认被告已于2013年7月5日搬离上述1栋1层102号和2栋1层101号两厂房，被告尚未支付上述两厂房2013年6月1日至7月5日的水电费。
再查明，原、被告就上海市松江区松胜路XXX号XXX幢XXX层XXX号签订了房屋租赁合同，约定被告承租期限为自2013年1月1日至2013年3月31日止，租金25，550元／月，每月公共卫生、绿化等管理费1，200元与租金同时交纳。庭审中，被告称该租赁合同约定的2幢1层102号实际为1幢1层102号，是原告将“1”幢错写成“2”幢。原告则表示该租赁合同所涉厂房是2幢1层102号，其没有错写。
以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、厂房租赁合同书、授权委托书、银行入账通知书、记帐联发票、公函及结算单，以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。现原、被告就1栋1层102号和2栋1层101号厂房在原租赁期满后的使用产生争议。本案争议的焦点：1、被告是否于2013年1月至3月期间使用了2栋1层101号厂房，以及该期间的租金如何结算；2、原告要求被告加倍支付拖欠租金的主张是否正当；3、被告拖欠的水电费如何结算；4、原告主张的违约金及利息是否正当。
对于争议焦点1，被告称在2012年12月底原租赁期满时已经将2栋1层101号厂房返还给原告，后又于2013年4月1日向原告租赁该厂房。原告则称被告自2012年12月底原租赁期满后未将2栋1层101号厂房交还给原告，而是继续使用该厂房至2013年7月5日。本院认为，首先，原告开具的租金发票记帐联记载的项目中并没有涉及2栋1层101号厂房2013年1月至3月的租金；但是根据原告提供的结算，其已确认被告仅拖欠2013年7月1日至7月5日的租金7704元以及6月份的水电费8493元。由此可见，2013年1月至3月期间，被告没有租赁2栋1层101号厂房；即便被告在该期间租赁了2栋1层101号厂房，该期间内的租金亦已结清。故对于原告主张被告拖欠2013年1月至3月租金的诉讼请求，本院不予支持。
至于被告于2013年7月1日至7月5日期间拖欠1栋1层102号和2栋1层101号厂房的租金，因被告之前已经按照0.72元／平方米／天的标准向原告支付租金，该5天的租金应为：0.72元／平方米／天×（1，200平方米＋940平方米）×5天＝7，704元。该7，704元与原告结算一致，故本院予以确认。
对于争议焦点2，虽然原租赁合同约定“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，若乙方逾期不迁离或不返还租赁厂房的，应向甲方加倍支付租金”，但是该合同第四条又约定“第一期租金自2012年10月1日至2012年12月31日，……。第一期租金、卫生管理费与保证金同时支付，以后交租金和管理费的时间按以上规定的时间类推。”本院认为，首先，原、被告在签订的3个月的短期租赁合同中表述为“第一期”，并且约定“以后交租金和管理费的时间按以上规定的时间类推”，由此可见原告是同意被告在租赁期满后继续使用厂房的。其次，在原租赁期间届满后，被告继续使用了部分租赁厂房，而原告在被告搬离租赁厂房之前并没有提出过书面异议；况且原告已经收取被告在原租赁期间届满后至2013年6月30日期间使用厂房的租金并向被告开具了发票记帐联记载收取租金的时段。再次，被告将租金支付至2013年6月底后，于7月5日全部搬离，尚属合理。综上，根据公平及诚实信用原则，对于原告要求被告加倍支付拖欠租金的请求，本院不予支持。
另外，因原、被告均确认被告于2013年1月至7月5日实际使用了1幢1层102号厂房，结合本院上述阐述理由，对于原、被告就“2幢1层102号”签订的租赁合同中是否将“1”幢错写成了“2”幢，并不影响本院对双方本案争议的认定。对此本院不再赘述。
对于争议焦点3，原告表示其主张的2013年6月1日至7月5日水电费13，766元，依据是抄写的电表数。但是原告在向被告发出的结算中已确认被告拖欠6月份的水电费为8，493元。因双方对于2013年6月1日至7月5日期间的水电费均未能提供相关证据，本院结合被告于2013年1月至5月期间支付的水电费以及原告已做的结算，酌情确定被告支付原告2013年6月1日至7月5日水电费10，000元。
对于争议焦点4，本案中，在原租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告在被告搬离租赁厂房之前并没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原告发给被告的公函、结算的确认以及被告于2013年7月5日搬离租赁厂房的事实，原、被告不定期租赁合同已经于2013年7月5日解除。至于被告在搬离租赁厂房后却拖欠5天租金及1个多月水电费未付，则原告有权按照原合同第六条约定主张违约金。但根据被告的履约情况，该违约条款约定的违约金过高。故本院酌情确定被告应当支付的违约金为6，000元。至于原告主张的相关利息损失，因没有合同约定，且原告已经主张了违约金，故对于主张的利息损失，本院不予支持。
至于原告收取的保证金98，854元，合同所约定的可以没收保证金的行为为承租方转租、转让、随意改变房屋使用性质，而本案被告并无上述行为。原告表示在扣除被告应付款项后再予以返还，并无不当，故本案予以一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，的规定，判决如下：
一、被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立善实业发展有限公司拖欠的租金7，704元；
二、被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立善实业发展有限公司拖欠的水电费10，000元；
三、被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立善实业发展有限公司违约金6，000元；
四、原告上海立善实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司保证金98，854元；
五、驳回上海立善实业发展有限公司其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，043元，减半收取3，521.50元，由原告上海立善实业发展有限公司负担2，521.50元（已付），由被告安弗施无线射频系统（上海）有限公司负担1，000元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 贤
二〇一四年二月二十一日
书记员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果