广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民二终字第253号
上诉人（一审原告）：蒙碧珍，农民。
上诉人（一审原告）：覃进伟，教师。
上诉人（一审原告）：覃进宁，农民。
上诉人（一审原告）：覃进龙，农民。
上诉人（一审原告）：沈菊英，农民。
五上诉人共同委托代理人：磨增奎，女。
被上诉人（一审被告）：何开培，农民。
委托代理人：苏长，男。
被上诉人（一审被告）：何基敏，农民。
被上诉人（一审被告）：何丽莉，农民。
被上诉人（一审被告）：黄耀臣，农民。
上诉人蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英因与被上诉人何开培、何基敏、何丽莉、黄耀臣房屋租赁合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2014）兴民初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行审理。上诉人蒙碧珍、覃进伟及五上诉人共同委托代理人磨增奎，被上诉人何开培及其委托代理人苏长到庭参加诉讼。被上诉人何基敏、何丽莉、黄耀臣经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
一审法院审理查明，覃锦德与蒙碧珍是夫妻关系，与沈菊英是母子关系，与覃进伟、覃进宁、覃进龙是父子关系，覃锦德于2013年2月7日因意外事故死亡。
何基敏、何丽莉是何开培的子女，黄耀臣是黄凤英的父亲，黄凤英（已过世）与何开培是夫妻关系。
2005年3月1日覃锦德通过银行把100000元人民币存给何开培。2006年4月5日何开培与其妻子黄凤英书写一份房屋转让书和收据给覃锦德，转让书内容为：“本人现有楼房一间，原名蒙世新，面积为83平方米，坐北向南，东邻覃玉洁，西邻成文平，现转让给覃锦德使用，以防空口无凭，特立此据，绝无反悔。”并当日书写了一份收据，收据内容为：“今收到覃锦德交来购房款壹拾万元（100000元）（兑原欠款）。”同日何开培与其妻子黄凤英书写一份租房合同书给覃锦德，内容为：“今租到覃锦德住房一间，房租按每月一百元，房租按月交清。”
覃锦德于2013年2月7日因意外事故死亡，后蒙碧珍等人要求何开培等人搬离房屋未果，诉至一审法院要求确认房屋转让合法有效，一审法院经审理判决确认双方签订的房屋转让协议有效。2014年6月13日蒙碧珍等人诉至一审法院要求解除租房协议返还房屋支付尚欠的租金1600元。
一审法院另查明，本案中争议的房屋何开培没有办理任何房屋登记手续，何开培与覃锦德签订房屋转让协议至今，房屋一直由何开培家居住，没有办理任何房屋过户手续，所用的水、电的户主仍是何开培。同时何开培也没有支付过租金。
一审法院审理认为，合同依法成立。合同的成立生效，仅仅只是在当事人之间产生了请求权的约束力，这一约束力表现为一方当事人在另一方当事人不能尽到全面、完整履行合同义务时，可以请求对方继续履行。当履行不能时，可以请求对方赔偿损失并承担违约责任，如支付违约金等，不能表示当事人之间也发生了有效的物权变动。同时根据我国法律的规定，依据合同方式取得财产的，财产所有权自办理权属登记时转移。合同的有效成立，只是当事人履行义务的前提，只不过是进行产权转移登记的前提原因。
本案中何开培与其妻子黄凤英签订的房屋转让书虽是有效的协议，买卖合同是生效的，但物权没有发生变动，房屋仍是何开培方管理使用，蒙碧珍方只是取得了债权但没有取得房子的所有权。
因此蒙碧珍等人以签订的房屋协议有效为由主张已取得了房屋所有权和使用权，理由不成立，不予认可。房屋所有权不能确定是蒙碧珍等人所有，故也不能认定双方告之间的租赁合同是否合法存在。综上所述，蒙碧珍等人的诉讼请求，证据不足，不予支持。覃进宁、覃进龙、沈菊英、何基敏、何丽莉、黄耀臣缺席，不影响法院对案件事实的认定和案件的审理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取，由蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英负担。
上诉人蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第2127号民事判决书已认定覃锦德与何开培签定的《楼房转让书》合法有效，覃锦德已占有该房屋并将房屋出租给何开培，是对房屋行使管理使用权。二、一审判决适用法律错误。覃锦德与何开培的楼房转让行为于2006年4月5日发生，一审法院却适用2007年10月1日起施行的《中国人民共和国物权法》。三、一审判决定性错误。本案系房屋租赁合同纠纷，而一审却以房屋使用权纠纷判决。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的请求。
被上诉人何开培辩称：一、本案所讼争房屋一直未办理登记，则其与覃锦德的房屋转让合同应为无效；二、房屋转让并非当事人真实意思表示，系何开培欠覃锦德借款将房屋作为担保，且该房屋一直由被上诉人居住，从未交付覃锦德也未付过租金；三、该房屋一直系被上诉人何开培所有，其与覃锦德不存在租赁合同关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人何基敏、何丽莉、黄耀臣未到庭，亦未答辩。
二审期间，上诉人提供了两份新证据：1、来宾县人民政府来政报（1998）85号《请示》和柳州地区行政公署柳署函（1998）107号《批复》；2、蒙世新购买该案讼争房地的收款收据和覃锦德的《国有土地使用证》。两份证据共同证明本案所讼争的房屋宅基地来源合法，覃锦德的房子在本案所讼争房子的对面已经办好《国有土地使用证》，因此在暂停办理《国有土地使用证》之前是可以办理的。
被上诉人质证认为，这些证据一审时就已存在，但上诉人二审才提交不予质证，并且证据内容也有矛盾，收款收据所盖章的单位与《批复》的单位不一致，收款收据亦不是正规发票，覃锦德的《国有土地使用证》与本案无关。
本院质证认为，因该证据与本案事实具有的一定的关联性，故可作为本案事实的参考依据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
综合当事人的上诉及答辩情况，本案二审的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人何开培之间是否存在房屋租赁合同关系，上诉人要求被上诉人支付租金是否有事实和法律依据；2、上诉人请求解除租赁合同是否应予支持。
本院认为，1、关于上诉人与被上诉人何开培之间是否存在房屋租赁合同关系并支付租金的问题。由于《房屋转让书》已经法院生效判决，确认为有效合同，并且覃锦德已履行付款义务，被上诉人何开培与其妻子黄凤英亦出具了收据，后被上诉人何开培因无房子居住需租住该房屋，便与覃锦德签订《租房合同书》，《租房合同书》内容合法，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，说明被上诉人何开培与其妻子黄凤英已将房屋交付给覃锦德，因此，双方均已实际履行了房屋买卖合同，故覃锦德已实际取得并行使了该房屋的使用管理权，覃锦德去世后，讼争房屋的出租权由上诉人继受。因此上诉人与被上诉人何开培之间的房屋租赁合同关系合法成立。关于被上诉人何开培抗辩称其与覃锦德签订《房屋转让书》的真实意思并非卖房，而是将房屋作为债务抵押担保，但是未提供证据予以证明，因此对其抗辩理由，本院不予以支持。
由于被上诉人何开培与其妻黄凤英已通过《房屋转让书》将房屋转让给覃锦德，则被上诉人何开培与其妻黄凤英不再享有该房屋的使用权，而其继续居住于该房屋系基于与覃锦德签订了《租房合同书》的行为而取得的，被上诉人何开培作为承租人，应当向出租人覃锦德支付租金，上诉人系覃锦德的继承人，要求被上诉人何开培等人支付租金，合法有据，予以支持。
2、关于上诉人请求解除租赁合同是否应予支持的问题。由于覃锦德与被上诉人何开培之间的《租房合同书》中没有约定租赁期限，也未能从其他事实确定租赁期限，属于不定期租赁，当事人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。因此，上诉人请求解除与被上诉人之间的租赁合同有事实和法律依据，应予以支持。合同解除后，被上诉人应于合理期限内将出租房返还上诉人。
综上，上诉人请求与被上诉人解除租赁合同、支付租金及返还房屋有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销兴宾区人民法院（2014）兴民初字第1411号民事判决；
二、解除覃锦德与被上诉人何开培的房屋租赁合同；
三、被上诉人何开培、何基敏、何丽莉、黄耀臣于本判决送达之日起60日内将房屋返还给上诉人蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英；
四、被上诉人何开培、何基敏、何丽莉、黄耀臣于本判决送达之日起60日内支付上诉人蒙碧珍、覃进伟、覃进宁、覃进龙、沈菊英租金1600元（2013年3月至2014年6月）。
本案一审受理费100元（已由蒙碧珍先预交），减半收取50元，二审受理费100元（蒙碧珍已预交），共计150元，由何开培负担。蒙碧珍先预交的案件受理费法院不再退还，由何开培在履行上述债务时一并将欠交的受理费直接付给蒙碧珍。
义务人如未按本判决规定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
代理审判员 邓 媚
代理审判员 侯永魁
二〇一四年十月十五日
书 记 员 韦玉妹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。