上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2577号
原告（反诉被告）上海乐益物业有限公司，住所地上海市。
法定代表人夏国祥，职务总经理。
委托代理人朱汇臻。
被告（反诉原告）王汉霞，女，1952年2月11日出生，汉族，住上海市闸北区。
委托人张东海，男，1976年8月13日出生，汉族，住上海市闸北区俞泾港路***弄***号***室。
第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会，住所地上海市闸北区。
负责人易保毅，职务主任。
原告（反诉被告）上海乐益物业有限公司（简称乐益公司）与被告（反诉原告）王汉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法适用简易程序，由审判员薛云嘉独任审判。于2014年11月7日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人朱汇臻、周宣律，被告（反诉原告）委托人张东海到庭参加诉讼。本院于2014年12月16日依法追加上海市闸北区乐业公寓业主委员会为第三人参加诉讼。后于2014年12月31日依法转普通程序组成合议庭，于2015年1月9日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人朱汇臻、周宣律，被告（反诉原告）的委托代理人张东海，第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会负责人易保毅到庭参加诉讼。2015年1月15日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人夏国祥及委托代理人朱汇臻，被告（反诉原告）的委托代理人张东海，第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会负责人易保毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐益公司诉称，王汉霞系乐益公司从事物业管理小区的业主，因王汉霞拖欠物业费，经催缴仍未支付。现要求1、判令王汉霞支付自2009年1月至2013年12月止的物业管理费总计人民币6432.00元（以下币种均为人民币）；2、判令王汉霞支付上述款项的滞纳金1180元。
被告王汉霞辩称，对乐益公司诉请的金额有异议，因为收费标准没有按照乐益公司与王汉霞之间约定的0.85元／月.平方米；对乐益公司起诉的付费期间也有异议，该期间的物业费王汉霞确实没有支付过，但本案的物业服务费的应付费期间部分已经超过诉讼时效。并称2009年王汉霞房屋外墙渗水向物业公司报修的时候，乐益公司选择了拒绝修房子，也就是拒收物业费。如果乐益公司能为王汉霞修好房屋以及赔偿王汉霞的损失，王汉霞愿意按照乐益公司与王汉霞之间的约定支付物业管理费。
第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会述称，乐益公司的诉请如果是正常合理的，应该支持。
反诉原告王汉霞诉称，乐益公司与王汉霞于1999年10月29日签订的《物业委托管理合同》中约定：物业费按0.85元／月.平方米收取，该合同在有效期内具有法律效率。本案诉讼时，王汉霞才知道1999年10月至2007年12月间，乐益公司从上海市闸北区乐业公寓业主大会维修基金专用账户（以下均为维修基金账户）中按0.40元／月.平方米违法扣除3395.30元作为王汉霞的物业费。乐益公司在王汉霞不知情的情况下向王汉霞违反合同多收2008年全年物业管理费411.60元。在乐益公司物业管理期间，王汉霞多次要求乐益公司对外墙进行修理，乐益公司均无理的拒绝提供物业服务。故王汉霞要求：1、判令乐益公司将合同中没有约定的物业费3395.30元返还到维修基金王汉霞个人账户并向王汉霞支付利息2905元，支付因合同欺诈行为的三倍罚金10084.2元；2、判令乐益公司退还给王汉霞2008年全年多收取的物业管理费411.60元（乐益公司按照1.25元／月.平方米标准收取，实际上应该是0.85元／月.平方米。委托管理合同是王汉霞签的，但物业费是王汉霞的丈夫缴的，其丈夫不清楚合同的内容所以多支付了）并支付利息133.2元，支付因合同欺诈行为的三倍罚金1234.80元；3、判令乐益公司对王汉霞房屋的外墙渗水进行修理，并支付因房屋外墙未及时修理造成房屋装修损坏的费用22481.25元；4、判令乐益公司向王汉霞提供1999年至2013年的王汉霞个人账户的维修基金明细清单；5、判令乐益公司向王汉霞提供1999年至2013年的整个小区的维修基金审计报告。
反诉被告乐益公司辩称，1、1999年10月至2007年12月间确实从维修基金账户里扣除3395.30元作为王汉霞的电梯、水泵运行费，但乐益公司是依据与业委会的约定进行扣除的，且有张贴公告，王汉霞应该是知晓的，乐益公司同意将3395.30元返还到维修基金账户中，关于王汉霞对利息以及罚金的要求没有法律依据不予认可；2、业委会专门针对经济适用房召开大会，更改了收费标准，经过了公示，不同意王汉霞认为多收取2008年全年物业费411.60元的诉请；3、王汉霞要求对房屋外墙渗水进行修理，并支付因房屋外墙未及时修理造成房屋装修损坏的费用22481.25元的事实不予认可，不同意支付。因为外墙是公共部分需要动用维修基金，小区的业委会在2009年7月1日至2013年12月31日处于停顿状态，维修基金一直处于被冻结状态，故无法对外墙进行维修；4、乐益公司无权向业主提供维修基金账户结存单，因业主每年会收到银行的维修基金账户结存单，每个业主都有，从银行发给业主，而且乐益公司每年两次在小区公共区域张贴公示；5、小区维修基金的使用主体是业委会以及业主大会，审计的对象是业委会以及业主大会，乐益公司不是审计报告的主体，故无法提供。该小区于2006年成立业主大会。
针对王汉霞提起的反诉，乐益公司追加诉讼请求：要求王汉霞支付乐益公司1999年10月至2007年12月期间从维修基金账户中扣除的物业管理费3395.30元。乐益公司认为，王汉霞于1999年10月29日，成为小区经济适用房（上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室）的业主。本小区的物业管理费中的电梯、水泵运行费均为0.55元／月.平方米，该收费标准经物价局核准。对经济适用房的业主是按0.15元／月.平方米收取，另0.40元／月.平方米则从维修基金账户中扣划作为该业主支付水泵、电梯运营费，故自1999年10月至2007年12月期间共扣划3395.30元。现王汉霞反诉要求乐益公司将该款返还至维修基金账户，乐益公司同意将该款返还至小区维修基金账户，但要求王汉霞补付给乐益公司自1999年10月至2007年12月期间的水泵、电梯运营费3395.30元。
针对乐益公司追加的诉讼请求，王汉霞辩称，不同意补付给乐益公司3395.30元作为1999年10月至2007年12月的物业管理费。理由是1、王汉霞收到乐益公司的证据材料中有乐益公司提供的约定物业费标准为0.85元／月.平方米的物业委托合同，但乐益公司在开庭时为了推脱责任，当庭撤销该证据。根据该合同，王汉霞已经向乐益公司支付了物业费；2、根据物业服务管理办法第7条，乐益公司与王汉霞签订的0.85元／月.平方米的合同是合法的应该履行；3、业委会与乐益公司签订的合同王汉霞不是主体。坚持要求按照0.85元／月.平方米的合同履行物业管理费。
第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会述称，从小区维修基金内扣划的金额是3395.30元，该款应该返还至维修基金账户；其他请求如果合乎法理、情理，应该支持。
经审理查明，王汉霞系上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之一，该房建筑面积为85.74平方米，属高层住宅楼。乐益公司曾为该小区提供物业管理服务。
1999年10月29日，王汉霞在购买上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋时与乐益公司签订《物业委托管理合同》，其中第六条约定：“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元／平方米.月…”。合同签订后，王汉霞即按上述约定支付每月的电梯、水泵运行费。乐益公司自1999年10月至2007年12月间，每月从维修基金账户中扣划0.40元／月.平方米，计3395.30元作为王汉霞的物业管理费。因该小区经济适用房业主的物业管理费，均从维修基金账户中按0.40元／月.平方米列支电梯、水泵运行费，导致小区内经济适用房的维修基金金额已经低于首次募集总额的30%。2007年7月13日第三人向上海市闸北区房屋土地管理局请示，后该局书面答复：过去0.4元／平方米.月从维修基金账户中列支的做法显然不妥，0.55元／平方米.月的电梯水泵运行费应当向业主收取，按实结算。
2007年12月25日晚，乐益公司、第三人曾就经济适用房电梯、水泵运行费收取方式问题召集部分业主代表开会。同日，乐益公司与第三人共同发出《关于经济适用房电梯水泵运行费收费办法的通知》，告知经济适用房业主：电梯、水泵运行费按售后公房0.15元／平方米.月支付，另0.40元／平方米.月从您维修基金账户中支取。现根据相关文件精神，经济适用房归并为内销商品房，2008年1月1日起按0.55元／平方米.月来计算该户的电梯、水泵运行费。2009年1月20日王汉霞按上述0.55元／平方米.月的标准支付了2008年的电梯、水泵运行费。
乐益公司和第三人于2005年6月23日续订《物业管理服务合同》，约定由乐益公司对乐业公寓小区实行物业管理服务，管理期限2004年10月24日至2006年10月23日止，2006年10月19日双方商定本合同顺延二年。合同期限届至，因乐业公寓小区业主委员会换届等事项，在未选聘新物业公司的前提下乐益公司仍为乐业公寓小区提供物业服务，有2009年7月16日、2011年12月27日经当地房管办、居委会予以确认。2012年3月30日乐业公寓小区业主大会表决通过续聘乐益公司继续提供物业服务。乐益公司在乐业公寓小区实际服务至2013年12月31日止。合同约定高层住宅用房物业服务费的收费标准为1.25元／平方米.月。王汉霞属乐益公司物业服务区域的业主，自2009年1月至2013年12月间王汉霞未支付物业管理费6430.80元。2010年12月27日、2011年6月22日乐益公司由当地居委会陪同上门催缴物业服务费，2012年12月28日乐益公司以挂号信形式催缴物业服务费。王汉霞均未履行物业服务费。
另查明，上海市房屋土地管理局于1999年12月30日颁布通知，经济适用房，包括安居房、平价房归并为内销商品房。
上海市物价局、上海市房屋土地管理局于2000年5月10日颁布通知，为规范本市内销商品房小区电梯、水泵运行费的收费行为，经研究，在业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元／月.平方米。
王汉霞已另行起诉本案第三人，要求第三人提供维修基金明细清单。该案号为（2015）闸民三（民）初字第242号，目前在审理中。
以上事实，有乐益公司提供的《物业管理服务合同》、关于乐益公司公寓目前现状的报告、情况说明、会议公告、业主大会表决结果、居委会证明、上海市闸北区共和新路街道和乐居委会的情况证明、产权信息、催款通知单及挂号信收据、王汉霞在2007年、2008年全年缴纳物业费的付费凭证（按照1.25元／平方米.月）、对经济适用房电梯水泵运行费的问题向房管局的请示以及答复、电梯水泵运行费收费办法的通知、沪房地交（1999）0899号的通知、沪价房（2000）第105号的通知、上海市第二中级人民法院裁定书、网上查询的业主大会分户信息查询、扣划维修基金公示照片、维修基金支付费用（0.4元／月.平方米）分摊清单汇总表、上海市闸北区住宅物业收费价目表、管理费收据，王汉霞提供的报修证明、房屋工程预算报价书、《物业委托管理合同》、照片一组等证据和当事人的陈述予以佐证。
本院认为，乐益公司与第三人签订的《物业管理服务合同》符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。乐益公司按约定履行了物业管理服务义务，业主理应按约定缴纳物业管理费。乐益公司要求王汉霞支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院应予支持。王汉霞不同意支付的辩解不足以成为拒付物业管理费的理由，故本院难以采纳。
关于反诉，乐益公司与王汉霞签订的《物业委托管理合同》中第六条约定：“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元／平方米.月…”。该约定有悖于有关在小区业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元／月.平方米的标准的规定，同时该约定相对于其他按0.55元／月.平方米的标准支付电梯、水泵运行费的经济适用房业主，在同等小区享受同等物业服务而显失公平，故王汉霞主张按0.15元／月.平方米计收电梯、水泵运行费的请求本院难以支持。而乐益公司收取的电梯、水泵运行费部分从维修基金账户中列支，显然违反了维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用的规定。现乐益公司同意将已从维修基金账户中列支的自1999年10月至2007年12月电梯、水泵运行费合计3395.30元退还至维修基金账户内，符合有关法律规定。乐益公司将从维修基金账户中列支的电梯、水泵运行费退还至乐业公寓业主大会维修基金专用账户后，王汉霞应向乐益公司补缴上述电梯、水泵运行费3395.30元。
关于王汉霞在反诉请求中要求：判令乐益公司对其房屋的外墙渗水进行修理，并支付因房屋外墙未及时得到修理造成的房屋装修损坏费用22481.25元；判令乐益公司向王汉霞提供1999年至2013年自己个人账户的维修基金明细清单；判令乐益公司向王汉霞提供1999年至2013年整个小区的维修基金审计报告。因王汉霞的上述反诉请求与乐益公司的本诉请求并不存在法律上的牵连，且王汉霞对知情权的请求已另案起诉，并在审理中，故本案不作处理。
另外，关于王汉霞在反诉请求中要求：乐益公司向王汉霞支付因被乐益公司从维修基金账户划走的电梯、水泵运行费3395.30元所产生的利息2905元并支付因此合同欺诈行为的三倍罚金10084.20元；乐益公司退还多收取王汉霞2008年全年的物业管理费411.60元并支付由此产生的利息133.2元和支付因此合同欺诈行为的三倍罚金1234.8元的请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告王汉霞应于本判决生效之日起三日内给付原告上海乐益物业有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业管理费人民币6430.80元；
二、被告王汉霞应于本判决生效之日起三日内给付原告上海乐益物业有限公司自2009年1月至2013年12月止的物业管理费人民币6430.80元的滞纳金人民币1180元；
三、反诉被告上海乐益物业有限公司应于本判决生效之日起三日内将自1999年10月至2007年12月止从上海市闸北区乐业公寓业主大会维修基金专用账户中扣除的电梯、水泵运行费人民币3395.30元返还至上海市闸北区乐业公寓业主大会维修基金专用账户内；
四、被告王汉霞应于本判决生效之日起三日内给付原告上海乐益物业有限公司人民币3395.30元；
五、被告其他的反诉请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告王汉霞负担；
反诉案件受理费人民币402.50元，由反诉原告王汉霞负担人民币368.85元，反诉被告上海乐益物业有限公司负担人民币33.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴春艳
审 判 员 薛云嘉
人民陪审员 单国珍
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 葛 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第七条??……
业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
……