淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第0008号
原告淮扬菜集团。
被告苏文公司。
被告舜天旅行社。
原告淮扬菜集团与被告苏文公司、舜天旅行社排除妨碍纠纷一案，于2014年12月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员颜芳独任审判，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告淮扬菜集团的委托代理人单保林，被告苏文公司的委托代理人舒志刚到庭参加诉讼，被告舜天旅行社经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告淮扬菜集团诉称，2012年5月31日，淮安梅园宾馆与被告苏文公司签订协议，约定淮安梅园宾馆将其大门西侧的一间门面房出租给被告苏文公司使用，租期为2012年5月31日至2013年5月31日，年租金为52000元（不含税），当年5月31日前交清，本租赁合同每年一签，到期可续签。后双方按照约定履行了合同义务。2013年6月1日，被告苏文公司又向淮安梅园宾馆支付2013年5月31日至2014年5月31日期间的租金52000元。2013年11月22日，淮安梅园�馆将其产权转让给原告淮扬菜集团，原告淮扬菜集团于2014年5月初通知被告苏文公司，上述房屋租期届满后不再续租，请其在到期后将上述门面房返还给原告淮扬菜集团，但被告苏文公司置之不理，拒不搬出上述房屋。被告苏文公司未经出租人同意，在房屋租赁期间将其承租的一间门面房改为两间，并将一间转租给被告舜天旅行社。请求判决被告苏文公司、舜天旅行社搬出位于淮安市健康西路37号淮安梅园宾馆西侧门面房，并支付从2014年6月1日起至实际搬出时止的房屋使用费。
被告苏文公司辩称，我公司按照合同租用诉争房屋已有14年，房租均按时交纳，租赁期间有较大投入，包括房屋转让费3万元，装潢3万元，装门窗2万元。作为承租人，在同等条件下，我公司有优先承租的权利。原告淮扬菜集团准备将房屋出租给被告舜天旅行社，被告舜天旅行社将门撬开，搬进�使用的，我公司当时报警的，警察与原告淮扬菜集团联系，原告淮扬菜集团同意被告舜天旅行社使用的。从2014年6月1日以后，我公司就关门了，我公司曾与原告淮扬菜集团联系，协商解决，要求原告淮扬菜集团给予适当补偿，但原告淮扬菜集团不同意，后又起诉到法院，对原告淮扬菜集团主张的使用费，我公司没有使用，不同意支付。请求依法判决。
被告舜天旅行社未予答辩。
经审理查明：2013年10月17日，淮安市人民政府国有资产监督管理委员会作出淮国资（2013）198号批复，同意将梅园宾馆房地产以股份的形式注资到原告淮扬菜集团，位于淮安市健康西路37号院内2幢1室房屋，建筑面积937.85平方米，登记房屋所有权人为原告淮扬菜集团，登记时间为2013年11月22日。2012年5月31日，淮安梅园宾馆（甲方）与被告苏文公司（乙方）签订“协议书”，载明：“双方经协商一致同意，乙方租赁甲方大门西侧门面一间，并订以下协议：1、年租金52000元（不含税），当年5月31日前交清。…6、乙方租赁期间不得转租，如发现转租，甲方予以收回，按违约处理。8、租赁合同每年一签，到期可续签，乙方在同等条件下优先签约，租房日期由2012年5月31日到2013年5月31日止。9、本合同一式两份，如一方违约赔偿另一方直接损失，相当于年租金。”2013年6月1日，被告苏文公司向淮安梅园宾馆交纳2013年5月31日至2014年5月31日房租52000元。2014年6月10日，原告淮扬菜集团书面通知被告苏文公司，要求被告苏文公司收到本函15日内，将淮安梅园宾馆西侧门面房退还给我单位，缴清水电等费用并支付延长期间的房屋租金费用。2014年8月28日，被告苏文公司（甲方）与舜天旅行社（乙方）签订协议书，载明：“因乙方需要，临时使用梅园宾馆大�西侧门面房半间，并订立以下协议：一、该门面房目前已进入司法程序（淮扬菜集团起诉苏文贸易有限公司排除妨碍一案，只能临时使用，如司法判决文书下来，必须立即搬出，移交苏文贸易有限公司）。二、水电房租到时一并按实际数额缴纳。注（从2014年8月28日起）三、如违约，除赔付实际损失外另赔付违约金一万元。”
上述事实，有原、被告陈述、房权证等证据证实，经庭审质证，予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁合同届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，2012年5月31日，被告苏文公司与梅园宾馆签订租赁合同，约定了被告苏文公司租赁梅园宾馆大门西侧的门面房一间，租期一年，合同到期后，梅园宾馆又收取了被告苏文公司交纳的一年租金，可认定原租赁合同继续有效，租赁期间延长至2014年5月31日。2013年10月，梅园宾馆以股份的形式，注资到原告淮扬菜集团，并办理了诉争房屋的产权变更，原告淮扬菜集团承继了梅园宾馆在诉争房屋上的权利和义务。原告淮扬菜集团告知被告苏文公司不再续签租赁合同，在租赁合同届满后，原告淮扬菜集团要求被告苏文公司返还租赁物，证据充分，本院予以支持。被告舜天旅行社明知诉争的房屋已进入司法程序和被告苏文公司无权转租，仍与被告苏文公司签订协议，该协议应属无效。被�舜天旅行社对占有的诉争房屋应当予以返还。
关于原告淮扬菜集团主张被告苏文公司、舜天旅行社支付房屋使用费。本院对此认为，被告苏文公司在原告淮扬菜集团通知不再续签租赁合同，租赁合同期届满的情况下，舜天旅行社在明知被告苏文公司无权转租的情况，占有诉争的房屋，给原告淮扬菜集团造成损害的，应当承担赔偿责任，赔偿的数额可参照原告淮扬菜集团与被告苏文公司的签订的租金确定。考虑到原告淮扬菜集团承继梅园宾馆及未及时通知被告苏文公司，和被告舜天旅行社实际占有房屋的情况，本院酌情确定从2014年8月28日起，至被告苏文公司、舜天旅行社实际搬出时止，按年租金52000元的一半的标准，由被告苏文公司和舜天旅行社各支付给原告淮扬菜集团房屋使用费。
关于被告苏文公司主张其损失及未实际使用，不应支付使用费。本院对此认为，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。被告苏文公司的辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。
经调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏文公司、舜天旅行社于本判决生效后五日内搬出位于淮安市健康西路37号梅园宾馆西侧门面房，并将该房屋交还给原告淮扬菜集团。
二、被告苏文公司、舜天旅行社自2014年8月28日起至实际搬出时止，按照年租金26000元的标准，分别向原告淮扬菜集团支付房屋使用费。
本案案件受理费225元，由被告苏文公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法�，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
代理审判员 颜 芳
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 翟郁明
附：相关法律法规及司法解释
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条【租赁合同终止后的继续效力】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。