呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）回民一初字第00066号
原告韩某某，男，汉族，住呼和浩特市玉泉区。
被内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。
第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区。
第三人王某某，男，汉族，住呼和浩特市回民区。
原告韩某某诉被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称内蒙古尖峰公司）、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称内蒙古泓森公司）、第三人王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理，依法适用简易程序,于2015年4月22日公开开庭进行审理,原告韩某某及其委托代理人赵允胜、被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司委托代理人武卫华、第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司委托代理人苗永军、王东、第三人王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韩某某诉称，被告内蒙古尖峰公司开发建设了大庆路北“燕莎玫瑰园”项目，被告内蒙古泓森公司承揽了该项目工程，上述二被告于2011年11月11日签订抵顶房屋协议，约定被告内蒙古尖峰公司以其13号楼2单元6层东户房产抵顶了工程款，因该房屋为抵顶工程款房产，被告内蒙古尖峰公司与被告内蒙古泓森公司约定由天宸隆建安公司向第三方出让其抵顶房产后，内蒙古尖峰公司负责与第三人办理正式购房手续。被告内蒙古泓森公司建设施工过程中向原告租赁周转材料，结算后被告内蒙古泓森公司将该房产抵顶给了原告，并将内蒙古尖峰公司出具的收款收据原件交给原告。抵顶房产后，原告找到被告内蒙古尖峰公司确认，被告内蒙古尖峰公司对上述抵顶事实予以确认，明确向原告表示有内蒙古尖峰公司的收款票据原件即认可其为购房人。原告要求被告内蒙古尖峰公司签订购房协议，以确认原告与被告内蒙古尖峰公司的买卖关系，并明确买卖合同相关事宜，被告以各种理由拖延签订正式的房屋买卖协议。原告认为，两被告间的顶房、及被告与原告间的顶房事实构成权利的转移，且被告内蒙古尖峰公司对原告购买该房产的事实予以认可，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”被告内蒙古尖峰公司有义务与原告签订书面房屋买卖合同。故原告诉至法院，请求：1、被告将其所开发的燕莎玫瑰园13号楼2单元6层东户交付于原告，并确定被告与原告间的房屋买卖合同关系及债权债务关系，被告履行与原告签订正式房屋买卖合同的法定义务。2、被告承担本案诉讼费。
为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：
证据一：抵顶房屋协议（复印件）、收据（原件）。证明：2011年11月11日，内蒙古尖峰公司与内蒙古泓森公司、王某某签订抵顶房屋协议，将大庆路北燕莎玫瑰园13号楼2单元6楼东户房屋抵顶给王某某并开具收据一份，同时证明内蒙古泓森公司与王某某对该房屋享有处分权。
证据二：购房协议（原件）、收据（原件）。证明：王某某与原告签订购房协议，将燕莎玫瑰园13号楼2单元6楼东户房屋抵顶给原告，并有交付630100元的交款收据。
被告内蒙古尖峰公司对原告出示证据的质证意见：
证据一：抵顶房屋协议及收据真实性认可，但该抵顶协议和收据证明与我公司之间存在房屋抵顶关系的是泓森公司，我公司与原告无任何法律上的利害关系。
证据二：与我公司无关。
第三人内蒙古泓森公司对原告出示证据的质证意见：
证据一：真实性不认可。
证据二：与泓森公司无关。
第三人王某某对原告出示证据的质证意见：认可。
被告内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司辩称，第三人内蒙古泓森公司与我公司有法律关系，我公司与原告没有法律关系，内蒙古泓森公司与原告是否有抵顶关系我公司不清楚。
为证明自己的主张，被告内蒙古尖峰公司向法庭出示以下证据：抵顶房屋协议（泓森与闽龙公司签订）（复印件）、抵顶房屋协议（尖峰公司与泓森公司签订）（复印件）。证明：王某某将大庆路北燕莎玫瑰园13号楼二单元六楼东户抵顶给呼和浩特市闽龙商贸有限公司，出现了一房两抵的情况，我公司不清楚该套房究竟给谁办理过户手续。
原告对被告内蒙古尖峰公司出示证据的质证意见：两协议真实性均不认可，尖峰公司与泓森公司的抵顶房屋协议未提供原件，也无收据相对应，抵顶给闽龙商贸有限责任公司的合同是本抵顶给韩某某的合同之后，因此韩某某与王某某的购买合同优先于王某某与闽龙公司的合同。
第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司对被告内蒙古尖峰公司出示证据的质证意见：无异议，该行为是王某某的行为。
第三人王某某对被告内蒙古尖峰公司出示证据的质证意见：不认可。
第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司陈述称，第三人王某某是该工程的实际施工人，内蒙古泓森公司与内蒙古尖峰公司没有签订抵顶协议，该行为是王某某个人行为。
第三人内蒙古泓森公司未向法庭出示任何证据。
第三人王某某陈述称，抵顶房屋是事实，买卖合同真实。
为证明自己的主张，第三人王某某向法庭出示以下证据：授权委托书（原件）、施工合同补充协议（复印件）。证明：委托书证明王某某挂靠泓森公司承揽尖峰公司的地产项目。施工合同补充协议证明尖峰公司与王某某签订的所建房屋抵顶工程款，按照工程进度抵顶工程款。
原告对第三人王某某出示证据的质证意见：真实性合法性均认可，所证明的问题认可。
被告内蒙古尖峰公司对第三人王某某出示证据的质证意见：真实性认可。
第三人内蒙古泓森公司对第三人王某某出示证据的质证意见：不认可。
本院对原告出示证据的认证意见：真实性予以认可。
本院对被告内蒙古尖峰公司出示证据的认证意见：因被告提供的为复印件，且原告对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予采信。
本院对第三人王某某出示证据的认证意见：对授权委托书的真实性予以认可。对施工合同补充协议，因系复印件，且内蒙古泓森公司对该证据的真实性不认可，故本院对该证据的真实性不予采信。
经审理查明，2011年11月11日，被告内蒙古尖峰公司与第三人内蒙古泓森公司下属的第九项目部、第三人王某某签订抵顶房屋协议，该协议约定：被告内蒙古尖峰公司以位于大庆路北“燕莎玫瑰园二期”项目下列房屋抵顶第三人工程款：抵顶价格暂按6500元/平方米计算，最终以楼盘开盘价格为准。抵顶的房屋包括13号楼2单元6层东户126.02平方米的房屋，暂抵顶金额为819130元。所有抵顶房屋出现任何纠纷及费用等均由乙方负责承担，抵顶房屋手续由被告内蒙古尖峰公司统一组织办理。该协议落款处盖有被告内蒙古尖峰公司印章，第三人王某某签字及王某某加盖内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司第九项目部印章。
2011年11月12日，被告内蒙古尖峰公司出具收据，记载：今收到内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司交来房屋抵顶工程款13号楼2单元6层东户819130元，该收据上收款单位处盖有内蒙古尖峰公司印章，交款人处有王某某签字。
2011年8月20日，原告（乙方）与内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部、第三人王某某（甲方）签订购房协议，约定：甲方愿将120平米的房屋出售给乙方，协议价5000元/平方米。面积以实际平米数为准。协议空白处标注：13号楼6楼东户。126.02平方米×5000＝630100。该协议有原告签字、第三人王某某签字并加盖内蒙古天宸隆建筑安装有限责任公司燕莎玫瑰园项目部技术专用章。2013年12月9日，王某某为原告出具收据，记载今收到韩某某交来燕莎玫瑰园项目部13号楼2单元6层东户630100元。事实上，该购房协议是以房抵顶材料款。
2011年5月20日，被告泓森公司向内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）出具授权委托书，该委托书记载：“本公司承建贵公司开发的位于车站西街路北工程“燕莎玫瑰园”二期13#楼，现授权由王某某同志代表本公司全权负责该工程合同及补充协议的签订、施工管理、工程结算及财务的一切事宜，王某某同志签字生效。”另查明，本案涉案房屋未取得商品房预售许可证。
上述事实有抵顶房屋协议、购房协议、收据、授权委托书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，由于涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告与第三人之间签订的抵顶房屋协议以及原告与第三人之间签订的购房协议，虽是以房屋抵顶款项，但合同约定内容实质是对房屋进行买卖处分以抵消债权债务关系，故应当按照房屋买卖合同处理，因协议所涉房屋未取得商品房预售许可证，故该二份协议违反法律强制性规定应当认定为无效合同，原告诉请被告交付涉案房屋并与原告签订正式房屋买卖合同，不具有事实及法律依据，应当依法予以驳回。现依照《中华人名共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告韩某某的诉讼请求。
案件受理费已减半收取3590元，由原告韩某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 阿拉坦其其格
二〇一五年八月二十一日
书记员 陈 永 海
附：相关法律条文
《中华人名共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。