湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第28号
原告彭某某，男，1957年11月10日出生�汉族，浙江省某某市人，现住南县某某镇。
委托代理人黄良春，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉。
委托代理人彭某某（系原告之子），1981年10月26日出生，代理权限为一般诉讼代理。
被告周某，女，1974年8月25日出生，汉族，个体工商户，住南县某某镇。
委托代理人刘某（系被告之夫），住址同上。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉。
委托代理人吴超，南县正大法律服务所法律工作者，代理权限为一般诉讼代理。
原告彭某某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李若桥独任审判，公开开庭进行了审理，书记员刘媛媛担任记录。原告彭某某及其诉讼代理人黄良春、彭某某，被告周某的诉讼代理人刘某、吴超到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告彭某某诉称，2008年12月20日，原告租赁了南县市场管理服务中心所有的座落于赤沙广场附近的六间门面及二楼，租期为五年，到期日至2013年12月24日。期满之前在2013年11月8日原告与南县市场管理服务中心签订了为期五年的《租赁合同》。在2008年12月20日签订的《租赁合同》期限内原告与被告周某于2010年3月5日签订了《联营协议》，到期日为2013年12月24日止。然而，原告与被告签订的《联营协议》期满后，被告以种种理由拒绝交付门面。原告认为，被告理应立即向原告交付门面和二楼的经营场地，并应赔偿侵占期间的损失。故诉请1、要求立即收回被告侵占的二间铺面；2、要求被告赔偿侵占原告门面造成的经济损失10万元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。
被告周某辩称：一、被告依约使用房屋，不构成对原告房屋的侵占。原、被告签订的�联营协议》，只约定了原告向被告收取固定的利润，未约定双方的联营比例及亏损承担比例，该联营协议实为房屋租赁合同。在双方间的《联营协议》这一《房屋租赁合同》中第三条2款约定：“协议期满后续约，在产权单位原有的房租上涨的情况下，甲方承担总房租百分之五十八，乙方承担总房租百分之四十二的比例共同承担上涨房租”。3款约定：“甲方在获得产权单位续签的情况下乙方享有本房屋绝对续签权”。原告已于2013年11月8日与南县市场管理服务中心续签了诉争房屋的《租赁合同》，租赁时间从2013年12月25日至2018年12月24日，原告已获得了产权单位的续签，《联营协议》第三条3款的条件已成立，原告应全面履行合同，反而起诉被告实为错误。二、原告与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》为无效合同。诉争房屋为国有资产，依据相关规定，该�屋出租应国资部门批准且采取竞标的方式进行，而该房屋出租给原告未经相应的程序，以明显低于市场的价格对外出租，已实际造成了国有资产的流失。根据《合同法》第五十二条之规定，原告与南县市场管理服务中心签订《房屋租赁合同》为无效合同，故原告无诉权。如《房屋租赁合同》为有效合同，被告依双方间协议已合法取得诉争房屋的承租权，是房屋的次承租人。所以，无论何种情形人民法院均应驳回原告的诉讼请求。
原告彭某某就自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、原告身份证，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；
2、《联营协议》，证明原、被告于2010年3月5日签订的《联营协议》联营已过期；
3、收据两份，证明原告收取了被告二年27万元的房屋租金；
4、《租赁合同》两份，证明原告与南县市场管理服务中心分别于2008年12月20日、2013年11月8日�订了房屋租赁合同；
5、南县市场管理服务中心的事业法人证书和组织机构代码证，证明该单位为事业法人；
6、通知两份，证明原告向被告发出通知，约请被告洽谈相关事宜，否则，将视为自动放弃续签权，收回门面；
7、被告周某身份证复印件，证明其身份信息及诉讼主体资格；
8、存款交易清单，证明被告于2012年12月20日向原告转帐27万元；
对原告提供的证据，被告发表了如下质证意见：对证据1、7、8无异议；证据2联营协议没有市管中心盖章，应以市管中心盖章的那份为准；证据3上面注明的是收取租金，实质上是房屋租赁合同；证据4、5与本案无关，本案审理的是租赁合同，证据6如果是联营，与本案也没有关联性。
对原告提供的证据本院认证如下：证据1、7、8经被告质证无异议，且符合证据“三性”，予以认定；证据2联营协议，原、被告已实际履行，应认定为房屋租赁协议；证据3、4、5、6其来源合法，真实可信，与本案相关联，可作为认定案件事实的依据予以认定。
被告周某就自己的诉讼主张提供了如下证据：
1、被告身份证，证明其身份信息及诉讼主体资格；
2、《联营协议》，证明被告已取得房屋租赁权，此协议经南县市场管理服务中心盖章认可原告将房屋转租给被告，应以盖章的协议为准；
3、部门规章及规范性文件，证明原告与南县市场管理服务中心签订的租赁合同未按国有资产出租管理的相应规定程序报批，造成了国有资产流失，该合同应为无效合同。
对被告提供的证据原告发表了如下质证意见：对证据1无异议；证据2，这份联营协议实质上是假的，虽然原告后面签了字，但第一页是打印件，真实性、合法性及关联性均有异议；证据3，不属于证据，是部门规章，本案是房屋租赁合同，应该按照合�法的规定。
对被告提供的证据本院认证如下：证据1被告质证无异议，予以认定；证据2，原、被告未实际履行该协议，故不予认定；但南县市场管理服务中心表示同意转租的行为予以认定；证据3不属证据，无须认证。
经审理查明，2008年12月20日，原告租赁了南县市场管理服务中心所有位于某某中路赤沙广场附近的六间门面及二楼，租期为五年，终止日至2013年12月24日。2013年11月8日，原告又与其续签了为期五年的《房屋租赁合同》，租期终止日至2018年12月24日。在前五年租期内，于2010年3月5日原告彭某某与被告周某签订了“联营协议”，实为《房屋租赁协议》，原告将所租的六间门面西头的二间及二楼以年租金27万元转租给被告使用，租期自2010年3月5日起至2013年12月24日止，原告在获得产权单位续签的情况下被告享有本房屋绝对续约续签权。租期届满后，原告曾通知被告洽谈相关事宜，逾期将视为自动放弃续签权，收回门面。被告强调原告与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》违反国有资产出租的程序规定及租金过高等为由，双方未能签订续租协议。原告认为，按协议门面出租已到期，被告应立即交还门面，并赔偿侵占门面造成的经济损失10万元。被告则认为，原告与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》未按国有资产出租的相关程序，且被告依协议有续约续签权，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原、被签订的“联营协议”,其实质内容是《房屋租赁合同》，双方依约已实际履行，现门面租赁期届满，双方续约续签又不能形成，被告理应交付门面，并按原协议约定的年租金27万元支付门面占用期间的租金。协议约定，被告有该房屋的续约续签权，但续约不是附条件的绝对续签权，而是要约承诺的关系，只能在平等互利、诚实信用的基础上双方真实意思表示方可实现。至于原告与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》是否符合国有资产出租的相关程序，不是本案处理范畴。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第二十一条、第四十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、限被告周某在本判决生效后3日内搬出承租门面及二楼。
二、由被告周某支付原告彭某某从2013年12月25日起至交付房屋止的门面占用费日739.72元（其中剔除因原告原因关门造成被告歇业2天的费用计1479.44元）。
本案案件受理费2800元,减半收取1400元，由被告周某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审判员 李若桥
二〇一四年二月二十五日
书记员 刘媛媛
附：本案适用《中华人民共和国合同法》的条文：
第二十条有下列情形之一的，要约失效：
（一）拒绝要约的通知到达要约人；
（二）要约人依法撤销要约；
（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；
（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。