山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2014）邹商初字第65号原告：韩守恩，农民。委托代理人：张继橹，山东鲁彦律师事务所律师（特别授权）。被告：山东振嘉房地产有限公司，住所地滕州市美明嘉苑路2号楼1单元502室。法定代表人：马丽明，总经理。委托代理人：范光杰、吕雪莲，山东真谛律师事务所律师（特别授权）。原告韩守恩与被告山东振嘉房地产有限公司（下称振嘉公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年2月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告韩守恩的委托代理人张继橹、被告振嘉公司的委托代理人范光杰、吕雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年6月26日签订房屋买卖合同，原告以619533.54元购买被告开发建设的爱家豪庭9-3-301，2014年1月14日被告下发交房通知书之时，无理要求原告必须向其缴纳天然气初装费3300元、暖气配套费4296.9元，有线电视初装费300元后才可办理交接手续。原告于2014年1月28日向被告交纳了这部分费用，被告向原告出具了收据，且上面均加盖被告的公章。但是依据《邹城市城市基础设施配套费征收使用管理办法》第四条、第五条之规定，被告出售房屋时应当将城市基础设施配套费计入房价，被告要求原告另行交纳城市基础设施配套费的行为违反法律法规的规定，其有关于此的合同条款也违反法律法规的强制性规定，应当判定无效。请求法院判令被告返还向原告收取的城市基础设施配套费6257.58元。判令被告返还因其不当得利6257.58元而产生的利息。诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告向原告收取城市基础设施配套费是依据法律、法规和地方政府制定的相关政策。地方政府将城市基础配套费分为综合配套费和专项配套费，综合配套费由开发商向地方政府交纳的费用，是地方政府的财政收入，被告没向原告收取；专项配套费是济宁市政府对下属区县市所作的统一规定，指供水、供热、供气三部分，不包括有线电视初装费300元。被告收取天然气费用是依照2006年作出的32号文件规定统一收取3300元；暖气配套费是按规定每平方米按30元收取，这个费用是交给地方政府的；有线电视初装费的收取，是依被告与邹城有线电视台签订的委托协议收取的，收取后交电视台，天然气也是这样收取，燃气、供热和有线电视初装费不计入房价，而且邹城市人民政府也有相关的规定。被告向政府主管部门交付的“城市基础设施配套费”中的“综合配套费”12130526元，已作为邹城市人民政府的财政收入由被告缴纳，该款项已计入房价，被告没有向原告另行收取。综上，对于被告向原告收取“城市基础设施配套费”中的“专项配套费”（供气和供热）及电视初装费，与商品房定价无关，系被告依据有关政策或合同约定收取后缴付给有关单位或部门，更不存在重复收取的情况。被告与所有购房者使用的都是统一格式合同，与济宁所有开发商基本一致，另行收取的相关费用是合同的附件四，合同所有条款不违背法律、行政法规，不存在条款无效的情况。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，该合同第十四条规定，说明卖方承诺将该城市基础设施由卖方完毕交给买房者适用。附件四合同补充协议并没有双方的签字认可。被告的质证意见是对证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该商品房买卖合同是根据法律规定备案的合同，该合同的所有条款均与当前的所有法律、法规、地方政府文件不违背的，不存在条款无效的情况。2、被告向原告收取的有限电视初装费300元、暖气配套费4296.9元、燃气安装费3300元的收据，证明原告向被告交付了该三项费用。被告的质证意见是对真实性无异议，对证明目的有异议，燃气初装费收据加盖的是邹城市燃气总公司的财务专用章，燃气初装费是我们代为收取后交由燃气公司的。暖气配套费按每平方米30元收取后交给邹城市人民政府，这两项属于专项配套费的内容，不计入房价。有线电视初装费300元不是城市基础设施配套费，原告的诉讼请求应该没有诉请这300元，这是有限电视公司必须统一收取，全国统一使用的。3、爱家豪庭入住通知书一份，证明被告向原告交纳该三项费用后才能入住。被告的质证意见是对真实性无异议，是被告向原告下发，并由原告接收且原告也是按照入住通知书履行的自己的义务，入住通知书上告知了交纳相关费用的规定和数目，以上内容原告已经全部履行，应作为有效证据使用。4、《邹城市城市基础设施配套费征收使用管理办法》等规定，证明被告向原告交房，应把所有的基础设施建完后向我们交房，商品房建设完成后应由开发商向政府交纳各项费用后才能交房，这部分费用应由开发商交纳，而不是业主交纳。被告的质证意见是燃气安装费及暖气配套费属于专项配套费的内容，不计入房价。有线电视初装费300元不是城市基础设施配套费。被告收取的专项配套费用与原告所签订的房屋买卖合同的价格无关，其中更重要的理由是，原、被告签订房屋买卖合同是定价在先，被告向原告收取专项配套费用在后，与房屋价格没有任何关系，原告应根据买卖合同约定交付相关费用。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、原、被告双方签订的商品房买卖合同原件及复印件，证明双方就被告开发的有家豪庭的商品房签订的商品房买卖合同，且按照商品房买卖合同约定原告至本案诉讼前履行了自己的义务，双方签订的合同及原、被告已经履行的行为符合法律规定，不违反法律法规的强制性规定，该协议就为有效协议。二、关于城市基础设施配套费”（这里指综合配套费）的内容、构成、交付方式及原告实际交付情况的证据：1、2008年11月1日邹城市人民政府《关于城市规划区城市基础设施配套补助费征收管理有关问题的通知》（邹政发（2008）58号文），该文件所规定的每平方米116元，不包括专项配套费，是由开发商向地方政府交纳的，作为地方政府财政收入，是计入房价的。2、2010年12月31日被告振嘉公司与邹城市住房和城乡建设局签订的《房地产企业缴费协议书》，协议内容为约定“爱家豪庭”项目征缴“城市基础设施配套费”事宜。3、2010年12月31日和2012年1月9日，邹城市规费征收管理办公室向被告出具的第一次收取其配套费6056989元、第二次收取其配套费6073537元的山东省非税收入收款凭证的原件及复印件，不包括专项配套费。4、2010年12月22日，邹城市发展和改革局作出邹发改投资（2010）122号批文，“爱家豪庭”建设项目占地45615平方米，规划总建筑面积131471.73平方米，其中，地上建筑面积104573.5平方米，地下建筑面积26898.23平方米。地方政府征收城市综合配套费是按地上建筑面积征收的。三、被告向原告收取城市基础设施配套费中的专项配套费（供气及供热）的政策依据及实际收取情况的证据。1、2006年10月20日，邹城市物价局作出的《关于天然气安装和改造收费标准的批复》（邹价字（2006）32号文）。2、2012年8月20日，被告与邹城市燃气总公司签订的《建设工程施工合同》原件及复印件，工程名称为“爱家豪庭小区燃气安装工程”原件及复印件。3、2013年9月13日，2014年1月2日邹城市燃气总公司两次收取燃气安装费1000000元及1610300元的收费凭证原件及复印件。4、2010年12月30日，邹城市城市规划管理委员会作出的《市城市规划管理委员会第39次会议会议纪要》，第11条：“原则同意山东振嘉房地产有限公司爱家豪庭项目。”5、2012年1月3日、2012年9月12日邹城市规划局两次颁发的《建设工程规划许可证》原件及复印件（建设规模分别为：65117.83平方米及地上39455.07平方米，总计104572.9平方米）。6、2010年9月30日，济宁市人民政府作出的《关于邹城市城市基础设施配套费征收标准的批复》（济政字（2010）144号）7、2010年10月28日，邹城市人民政府第28次《市政府常务会议纪要》。8、2014年1月3日，邹城市人民政府召开了《关于研究全市房地产项目城市基础建设配套费征收有关事宜的专题会议》。9、被告依据以上事实及文件规定另行向原告收取供热配套费（详见原告提交的收据）。四、被告向有关部门缴纳电视初装费的收费凭证，被告于2014年1月13日向山东广电网络有限公司邹城分公司交付了有线电视初装费，所以我们向原告收取该费用，我与广电网络有限公司邹城分公司签订了协议，按规定我们交付了费用。原告的质证意见是：对被告提交证据一，商品房买卖合同的真实性没有异议，但合同附件四作为合同最主要的项目没有双方的签字，而且标号错误，并且合同内容违反法律的强制性规定，因此，合同附件四内容无效。对被告提交的证据2-1邹政发（2008）58号文的真实性没有异议，但该证据中没有体现出城市基础配套费分为综合配套费和专项配套费，没有说明专项配套费由谁承担的问题。对证据2-2的真实性没有异议，但该文件写的是邹城市市委市政府对全市涉及行政收费的管理意见，但是收取的城市基础设施配套费是行政性收费，根据济宁市城市基础设施配套费管理办法第二条规定，被告交纳的城市基础设施配套费就包括综合配套费和专项配套费。对证据2-3没有异议。对证据2-4的真实性无异议。对证据3-1的真实性无异议，但3300元为城市基础设施配套费，不分综合和专项，应由开发公司承担。对证据3-2没有异议，该证据更加说明关于燃气总公司与被告签订的合同，直接当事人是振嘉房地产开发公司，而并非业主，该费用应由被告振嘉房地产开发公司承担。对证据3-4真实性无异议，被告代理人说邹城市市政府委托被告收取的，但该证据并没有体现出来。对证据3-5没有异议。对证据3-6真实性无异议。对证据3-7真实性无异议，但3-7会议纪要说明了供热基础设施配套费由每平方米44元变更为30元，并不是说依据该文件基础设施配套费是由业主承担，也看不出政府对于专项设施配套费由谁承担的明确规定。对证据3-8会议确定的内容第二项，30元的专项配套费另行集纳应由被告振嘉公司承担。对证据3-9真实性没有异议。对证据四，根据合同附件四和山东省物业保险条例规定，因合同附件四无效，我们认为不需要被告代收，我们业主愿意自己交。经审查，本院对原、被告提交的证据真实性予以认定。根据当事人的举证和本院认证，确认如下案件事实：2013年6月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份（编号GF-2000-0171），载明：出卖人山东振嘉房地产有限公司，买受人韩守恩、王元华，买受人购买第0009幢03单元03-301号房，建筑面积143.610平方米，每平方米4314元，总金额619533.54元整。第八条、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四：合同补充协议1、买受人应按相关规定缴纳如下费用：A、自行向有关单位缴纳以下费用，并在接受商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：1）专项维修基金；B、买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用。……7、出卖人提示买受人充分审阅本合同及附件后签订。合同经原、被告双方签字盖章按手印。2014年1月14日，被告向原告下发爱家豪庭入住通知书、入住须知，载明需缴纳相关费用包括天燃气安装费3300元、暖气配套费4296.9元、有线电视初装费300元，上述费用在交房前到开发商指定银行将所需缴纳款项存入所提供的帐户，在交房当天凭银行回执单到现场办理入住或直接在交房当天持现金到现场缴纳办理入住手续。2014年1月14日，原告如数向被告交纳了上述费用。另查明，2010年12月31日，被告与邹城市住房和城乡建设局签订《房地产企业缴费协议书》一份，约定被告就爱家豪庭项目的城市基础设施配套费交纳12，113，979元整，按地上建筑面积104573.5平方米，每平方米116元计算。协议签订后，被告已经于2010年12月31日、2011年1月1日两次履行完毕。2012年1月11日、2012年9月12日，被告振嘉公司分别取得了爱家豪庭小区一期及二期及地下工程的建设工程规划许可证。2012年8月20日，被告振嘉公司与邹城市燃气总公司签订建设工程施工合同，约定，邹城市燃气总公司为爱家豪庭小区内791户燃气安装施工，每户3300元，总金额2610300元，2012年9月13日、2014年1月2日邹城市燃气总公司两次收取被告燃气安装费共计2610300元。2014年1月13日，被告振嘉公司向山东广电网络有限公司邹城分公司缴纳有限电视开通费237300元。2014年5月3日，被告振嘉公司与山东广电网络有限公司邹城分公司签订爱家豪庭小区有线电视入网协议书，约定由被告振嘉公司代理住户缴纳本小区所有楼房（含未出售楼房）有线电视一次初装费237300元，每户300元计791户。上述事实，主要根据原、被告陈述、举证认定的，其证据已分别收存、记录在卷。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均无异议，本院予以认定。关于原告所诉合同附件四的内容未经双方签字且违反国家法律的强制性规定应为无效的问题，本院认为，双方合同第二十条约定，本合同未尽事项，按国家法律、法规和政策规定执行，可由双方约定后签订补充协议（附件四）、第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。因此，合同附件四虽未经双方另行签字确认，但双方已经约定该附件四为合同条款。原告所诉合同附件四1、B项的约定（买受人同意委托出卖人代收转交相关部门的费用：煤气、采暖、电视、电话、宽带等开户费及其他费用）不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同条款，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告开发的“爱家豪庭”项目，已经按每平方米116元缴纳城市基础设施配套费，并分别向邹城市燃气总公司、广电公司交纳了各项配套费，而原告支付的购房款单价并未包含供气、采暖、电视费用，原告应按合同约定交纳各项费用。关于原告所诉被告收取供气、采暖、电视费用违反了邹城市人民政府的相关规定的问题，本院认为，2011年1月1日起施行的《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》的第三条规定，城市基础设施配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计收，每平方米186元。其中综合配套费116元（其中教育设施配套费用16元）；专项配套费70元（供水10元、供气16元、供热44元）。但邹城市城市规划管理委员会已于2010年12月30日同意“爱家豪庭”项目并且与被告签订房地产企业缴费协议书，且邹城市人民政府于2014年1月3日召开的专题会议决定：2011年1月1日前虽未取得规划许可证，但市规委会批准同意建设，且已签订规费缴纳协议的项目，按照协议要求的标准执行。需供热的另行缴纳每平方米30元的供热专项配套费。因此原告所购房屋不适用《邹城市城市基础建设配套费征收管理办法》的规定。综上，对原告请求被告返还城市基础设施配套费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告韩守恩的诉讼请求。案件受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 许 敏审判员 吕 洁审判员 张 苗二〇一四年八月十三日书记员 董凡丽