山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）李民初字第1876号
原告青岛同群物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人江涛，职务经理。
被告于源忠。
原告青岛同群物业管理有限公司与被告于源忠物业服务合同纠纷一案，原告于2014年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭审理了本案。原告青岛同群物业管理有限公司法定代表人江涛，被告于源忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛同群物业管理有限公司诉称，原告原系被告所在小区物业管理服务公司，为被告小区居民提供物业服务至2013年10月17日，在原告提供物业服务期间，被告未及时足额缴纳物业费用，由于被告等人的不及时缴纳物业费行为，使得原告企业经营困难、举步维艰。为了确保企业正常生产经营，在与被告协商未果的情况下，只得无奈诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业费1648.60元、违约金1842.50元，共计3491.10元（欠费期间自2009年1月1日至2013年10月17日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告于源忠辩称，原告的物业服务不到位，我居住的房子有问题，房屋漏雨，下中雨房屋前阳台、后阳台漏雨严重，物业未进行维修。
经审理查明，原告为青岛市李沧区同盛苑小区提供物业服务，被告系该小区5号楼2单元501户业主。2004年12月30日，案外人青岛同盛物业管理有限公司（以下简称同盛物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期三年的《物业管理委托合同》，约定物业坐落位置为青岛市李沧区邢台路（街道）8、11号的同盛苑小区由同盛物业提供物业管理服务。委托管理事项为：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、公用绿地、花木等的养护和管理；4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维持公共秩序，巡视、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8、负责向业主和物业使用人收取物业管理费并代收水、电费；9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；10、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同并约定物业管理服务费自2005年1月1日起至2007年12月31日止住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主和物业使用人收取；餐饮用房由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。庭审中原、被告一致确认涉案房屋建筑面积为81.85平方米。该合同到期后，同盛物业继续为被告所在小区提供物业服务至2011年8月25日，后将物业管理工作移交给本案原告。
2011年10月18日，原告青岛同群物业管理有限公司（以下简称同群物业）作为受托方（乙方）与委托方（甲方）青岛市李沧区同盛苑业主委员会签订为期两年的《物业服务合同》，除与前述《物业管理委托合同》一致的服务事项及收费标准外，又约定：车库、储藏室改变性质经营和住人的每月交纳20元管理费，车库对外租赁仓储的每月交纳10元卫生费；从2012年1月1日起住宅、商业用房每月每平方米增加0.1元的物业管理费；物业管理费按半年一次交纳，业主及物业使用人应在每半年初5日内履行交纳义务；由于邢台路8号1、5、6、10号楼座封闭在外，从2012年1月起每月每平方米比其他住宅楼座降低0.05元物业管理费；业主或物业使用人未能按时交纳物业费的，按欠款总额每日加收1%向乙方支付违约金。合同期限为2011年10月18日至2013年10月17日。2014年5月12日，同盛物业向被告发出债权转让通知，通知被告其已于2011年8月25日将同盛苑小区的物业管理工作移交给原告同群物业，截至2011年8月25日，被告尚欠同盛物业物业费910.30元，同盛物业将该债权转让给原告同群物业。
原告主张，被告欠缴2009年1月1日至2013年10月17日的物业服务费1648.60元，其中2009年1月1日至2011年8月25日被告所欠物业费金额为910.30元（实际约为：每月0.35元／平方米×81.85平方米×32个月=916.72元），2011年8月25日至2013年10月17日的物业服务费约为744.84元（每月0.35元／平方米×81.85平方米×26个月），两期间共计1661.56元，原告仅主张1648.60元；原告并主张自2013年10月18日至2014年7月12日按照所欠物业费金额的日1%计算的违约金。被告确认原告主张的欠费期间无误，被告庭审时抗辩认为原告主张违约金数额计算过高。
上述事实，有原告提交的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《债权转让通知》及原、被告陈述笔录在案为凭。
本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务企业与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，各方均应遵照执行。原告接替同盛物业为被告所在小区提供服务，被告作为业主实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，被告应按照合同约定支付原告物业服务费。根据法律规定，债权人可以将合同权利全部或部分转让给第三人。本案中，原告提交了案外人同盛物业与同盛苑业主委员会签订的物业管理委托合同、同盛物业通知被告债权转让的通知书，结合原告已经实际提供物业服务的事实，本院认为，同盛物业转让债权的通知对本案被告发生法律效力，被告应当向原告清偿自2009年1月1日起至2011年8月25日止的物业服务费，对于欠费期间，被告予以认可，对被告拖欠物业费的期间本院确认为自2009年1月1日起至2013年10月17日，原告主张物业服务费未超出物业服务合同约定数额，本院予以照准，被告应支付原告物业服务费1648.60元。对于原告主张违约金按照所欠物业费金额的日1%计算，因双方签订的合同对物业费支付时间约定不明确，原告主张违约金没有合同依据，本院不予支持。
被告虽抗辩原告物业服务不到位，但并未提交相应证据予以证明，且即使存在被告所述情况，房屋漏水系房屋质量问题，与本案的物业服务合同无关，根据物业服务合同约定和物业服务企业的性质，物业企业负责维修的是房屋建筑的共用部分，对于业主的专用部分，并无维修义务，被告不得以原告未维修其房屋和房屋质量问题抗辩不予交纳物业服务费，故对被告以上抗辩意见本院不予采信。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告提出的原告服务方面存在的不足，可与原告协商要求予以改正或收集证据后依法要求原告承担相应的违约责任，但被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费，否则不但会使原告公司的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，之规定，判决如下：
一、被告于源忠于本判决生效之日起10日内支付原告青岛同群物业管理有限公司2009年1月至2013年10月的物业服务费1648.60元。
二、驳回原告青岛同群物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告负担26元，被告负担24元，被告于本判决生效之日起10日内给付原告24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 黄 超
人民陪审员 仇志波
人民陪审员 邵延婷
二〇一五年一月六日
书 记 员 韩 璐