上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第651号
原告（反诉被告）季胜杰，男，1986年4月8日生，汉族，住河北省保定市。
委托代理人朱紫林，上海汇鼎律师事务所律师。
委托代理人谭菁菁，上海汇鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人曾召顺，董事长。
委托代理人黄政燏，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
原告（反诉被告）季胜杰与被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司（以下简称乐购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）季胜杰的委托代理人朱紫林、谭菁菁，被告（反诉原告）乐购公司的委托代理人黄政燏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）季胜杰诉称，季胜杰因经营琴行需要，于2014年6月向乐购公司申请承租商铺。乐购公司招商管理部门在审核季胜杰装修方案后，将上海市宝山区三门路S02室房屋（以下简称系争房屋）介绍给季胜杰，并说明租赁条件，租金人民币12，775元／月（含管理费5，110元／月），付五押一，装修押金10，000元。2014年6月6日，季胜杰支付乐购公司共计86，685元，乐购公司将系争房屋的钥匙交给季胜杰，并同意先进场装修。季胜杰随即委托装修公司进场。根据季胜杰装修方案，需要在系争房屋作隔层处理，装修人员拆除商铺原有吊顶后，发现中央空调管道处于隔层中，中央空调不具备改造条件，强行迁移会影响消防不能通过。为此，季胜杰在2014年6月23日中止装修，并恢复原状。2014年7月9日，季胜杰将系争房屋的钥匙返还给了乐购公司的经办人林静。季胜杰累计占用系争房屋时间未超过1个月。系争房屋返还后，因双方间无任何租赁协议，季胜杰为配合物业管理部门，书面申请乐购公司退还多付的租金与押金。乐购公司的经办人王国楚答复正办理内部退款手续。但2014年11月28日，王国楚告知无法退款。季胜杰认为，其与乐购公司未签订书面租赁合同，双方间系不定期租赁合同关系，现季胜杰在同意承担一个月租金及病虫害控制费共计12，810元的情况下，乐购公司没有经济损失，乐购公司应当退还剩余款项。故季胜杰要求乐购公司返还剩余款项73，875元。
被告（反诉原告）乐购公司反诉并辩称，2014年6月4日，季胜杰向乐购公司提出承租系争房屋的申请，并提出需在系争房屋内做夹层。乐购公司表示，如果做夹层，房屋可能无法通过消防验收，如季胜杰坚持要求做夹层，消防问题应由季胜杰自行解决，季胜杰表示了同意。2014年6月6日，乐购公司向季胜杰提供了已由乐购公司签字的租赁合同、补充协议及租约条件报批表，租约条件报批表上明确约定了租金、保证金等金额，约定了租期为2014年6月11日至2015年8月31日；补充协议约定了，季胜杰做夹层，消防问题由季胜杰自己解决。季胜杰支付了相应款项后获得了系争房屋的钥匙。因季胜杰急于装修，说把租赁合同拿回家签，承诺6月11日前给乐购公司。事后，因季胜杰在装修过程中发现，如果在系争房屋中做夹层，则无法通过消防验收，故季胜杰于2014年7月9日向乐购公司提出退房申请。在乐购公司未同意接受的情况下，季胜杰于2014年7月12日强行将房屋钥匙留置给了乐购公司，并自行离场。乐购公司直至2015年2月底才将系争房屋另行出租。鉴于双方租赁约定，承租人需在租期过半后才可退租，且还需承担违约责任，故不同意季胜杰的诉讼请求，并反诉要求季胜杰赔偿乐购公司在季胜杰强行退租后至乐购公司另行出租期间的七个月租金损失共计89，425元及相应的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年7月12日起计算至季胜杰实际支付之日止）。
原告（反诉被告）季胜杰针对反诉辩称，季胜杰与乐购公司间系不定期租赁关系，季胜杰可以随时解除合同，季胜杰不存在违约情形，故不同意乐购公司的反诉请求。
经审理查明，2014年6月6日，季胜杰向乐购公司支付了86，685元，乐购公司向季胜杰交付了系争房屋。2014年7月9日，季胜杰通过电子邮件向乐购公司提出退房申请，主要内容为，2014年6月9日，季胜杰与乐购公司口头协议，租赁乐购三门店商铺，开琴行。租金每年153，300元。付款方式是第一次为付五押一，即付五个月房租加押一万元装修押金，所以于6月9日交了86，650元。在准备房子装修之前，与贵方协商加二层，得到乐购公司同意。但是在装修刚开始，原吊顶拆除后，发现中央空调改造困难，又要报消防审批，房子在时间和空间条件均不能满足开琴行使用要求，所以在2014年7月4日向贵方说明情况，要求取消租赁商铺，要求退回租金及装修押金。2015年2月底，乐购公司将系争房屋另行出售。
为证明己方主张，季胜杰向本院提供下列证据：
1、《租约条件报批单》，其中载明了新租约合作条件：铺位号S02-S03，品牌名称正韵琴行，实际面积70平方米。租金模式：租金＋管理费／月（首年）为12，775元，其中每月底租（首年）7，665元，管理费（首年）5，110元，病虫害控制费35元／月，履约保证金51，100元、公共事业费（水电费）保证金12，775元，装修保证金10，000元。合作期限2014年6月11日至2015年8月31日。特殊条款中载明：租户需承诺自行解决消防等问题后再进场装修做夹层。季胜杰表示，该份报批单系乐购公司于2014年6月20日交付给季胜杰的。
2、韩方彤于2015年3月19日出具的情况说明，内容为：兹有客户季胜杰委托我对乐购超市三门店S02室商铺进行装修。装修过程中，因空调改造影响消防。根据季胜杰要求，终止装修，作恢复原状处理，并于2014年7月4日撤场。
乐购公司对上述证据发表如下意见，对证据1予以认可，但该份报批单系于2014年6月6日交付给季胜杰的。对证据2不予认可。
乐购公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：
1、季胜杰签收的签收单，确认收到：1、店铺租赁合同（正韵琴行）6份；2、补充协议6份；3、意向书1份。乐购公司表示，季胜杰系于2014年6月6日签收该份签收单。补充协议的内容为由季胜杰自行解决做夹层后的消防验收问题。意向书指的是租约条件报批表。现乐购公司已无法提供补充协议。
2、乐购公司示范文本的店铺租赁合同，主要内容为，租赁区域的具体位置、范围、面积和编号见附件一；租赁期限见附件二第一条；免租装修期见附件二第二条第5款；租金支付标准见附件二；管理费为甲方提供管理和服务而收取的服务费用，支付标准见附件二；合同第十三条约定，乙方因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须在乙方承租租赁区域的时间超过租赁期限的一半或以上后，并提前60天以书面形式向甲方提出申请，并经甲方书面同意后，本合同终止，但履约保证金、质量保证金、公用事业保证金不予退还。乐购公司表示，季胜杰签收的合同即为该示范文本的租赁合同及相应的附件，但乐购公司现无法提供附件一及附件二。
季胜杰对上述证据发表如下质证意见：对于证据1，真实性无异议，季胜杰系于2014年6月20日签收的。虽然签收了，但没有收到过补充协议及意向书。当时季胜杰向问乐购公司索要支付租金的凭证，但乐购公司没有给收据，只给了一份租赁合同及租约条件报批单。对于证据2，由于季胜杰当时并没有仔细看租赁合同，现在也找不到该份租赁合同了，季胜杰无法判断是否与乐购公司当时提供的合同一致。
审理中，季胜杰表示，其于2014年6月6日支付的86，685元中包括了五个月的租金（含管理费），相当于一个月租金（含管理费）的押金，10，000元装修押金，及一个月的病虫害控制费35元。季胜杰于2014年7月9日将房屋钥匙返还给了乐购公司，但现无法提供证据证明返还钥匙。对于季胜杰离场后，乐购公司长达7个月的空置损失，不是季胜杰能够预料的，故对于该损失不予认可。
乐购公司表示，季胜杰于2014年6月6日支付的86，685元包括了首期租金12，775元、装修保证金10，000元，履约保证金51，100元，公共事业保证金12，775元，病虫害控制费35元。季胜杰于2014年7月12日交还钥匙。对于季胜杰于2014年7月12日前占有使用系争房屋期间的使用费，乐购公司仅主张1个月的租金、管理费及病虫害控制费即12，810元。
以上事实，有原告季胜杰提供的租约条件报批表、电子邮件、证明等，被告乐购超市提供的签收单、店铺租赁合同等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据本院查明的事实，2014年6月6日，季胜杰向乐购公司支付了包括租金、装修保证金等在内的各类款项共计86，685元，乐购公司向季胜杰交付了系争房屋。双方间虽未签订书面的租赁合同，但双方已经履行了支付租金及交付房屋的合同主要内容，故双方间的租赁合同关系已经成立。本案的争议焦点在于双方间租赁合同项下的权利、义务如何设定，季胜杰于2014年7月将系争房屋钥匙返还给乐购公司的行为是否构成违约，及由此应当承担怎样的责任。
关于本案的第一个争议焦点，如何确定双方租赁合同项下的权利、义务，即租约条件报批表及店铺租赁合同是否对季胜杰产生约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
季胜杰表示，乐购公司于2014年6月20日向其交付租约条件报批表及店铺租赁合同，季胜杰其与乐购公司间系不定期租赁合同关系；乐购公司表示，乐购公司于2014年6月6日向其交付租约条件报批表及店铺租赁合同，双方间的租赁合同自2014年6月11日起至2016年8月31日。双方陈述不一，且均未能提供充分证据证明该报批表的交付时间。但根据双方的陈述，可以确定的是，租约条件报批表及租赁合同均系在2014年7月前即在季胜杰实际占有、使用系争房屋期间交付季胜杰的。租约条件报批表直接、详细地载明了租户姓名、铺位号、租金金额、租赁期限、保证金金额等内容，其约定的租金、保证金等金额与季胜杰及乐购公司对于租赁条件的陈述是一致的，相关金额的总额与季胜杰向乐购公司首期支付金额的总额也是一致的。关于店铺租赁合同的内容，鉴于季胜杰已签收了相关租赁合同，该份店铺租赁合同的书证在季胜杰控制之下，但季胜杰现无法向本院提供其收到的租赁合同的版本，而乐购公司向本院提供了店铺租赁合同，本院可以推定乐购公司所主张的店铺租赁合同的内容是真实的。根据乐购公司提供的店铺租赁合同，其中载明了店铺租赁的通用条款。且根据季胜杰及乐购公司的陈述，季胜杰系在收到报批表的同时即收到了店铺租赁合同。季胜杰收到上述报批表和店铺租赁合同后，并未及时向乐购公司提出异议，且继续占有、使用系争房屋。由此，虽然季胜杰未在报批表及租赁合同上签字，但乐购公司已按约交付了系争房屋，季胜杰按报批表的条款支付了相关费用，双方已经实际履行了报批表及租赁合同，故该报批表及租赁合同已对双方产生约束力。
关于本案的第二个争议焦点，即季胜杰于2014年7月初自行将房屋钥匙返还给乐购公司、自行立场的行为是否构成违约。根据租约条件报批表的相关约定，双方间的租赁合同期限应当自2014年6月11日起至2015年8月31日。季胜杰于2015年7月9日向乐购公司提出退房申请，在乐购公司未予明确答复的情况下，季胜杰自行将房屋钥匙返还给乐购公司，显已构成违约，理应承担相应责任。
关于本案的第三个争议焦点，即季胜杰应当承担何种责任。
首先，季胜杰应当按约支付实际占有、使用系争房屋期间的租金、管理费及病虫害控制费。季胜杰表示其于2014年7月9日返还系争房屋，但其未能就此提供证据予以证明；乐购公司表示季胜杰于2014年7月12日返还系争房屋钥匙的主张，可予采信。现季胜杰自愿支付1个月的租金、管理费及病虫害控制费，乐购公司自愿收取1个月的租金、管理费及病虫害控制费，与法不悖，当予准许。
其次，因季胜杰构成违约，其应当向乐购公司赔偿相应的、合理的损失。根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。季胜杰于2014年7月将系争房屋的钥匙返还给乐购公司并离开系争场地，乐购公司应当积极采取措施、防止房屋空置的损失进一步扩大。乐购公司直至2015年2月底才将系争房屋另行出租，房屋空置期间长达7个月之久，该笔损失已超过了季胜杰订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。且在季胜杰仅实际占有使用系争房屋1个月左右的情况下，由其另行承担相当于7个月租金的损失赔偿，显然有失公允。故对于乐购公司主张的7个月租金损失，本院不予准许。考虑到本案实际情况，本院酌情确定由季胜杰向乐购公司赔偿相当于2个月租金（含管理费）的损失25，550元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）季胜杰73，875元；
二、原告（反诉被告）季胜杰于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司损失25，550元。
三、被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为823元，由被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司负担；反诉案件受理费减半收取为1，018元，由原告（反诉被告）季胜杰负担219元，由被告（反诉原告）上海宝山乐购生活购物有限公司负担799元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年六月三日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。