广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法沙民一初字第138号
原告（反诉被告，下称原告）：董惠金，男，汉族，1954年4月16日出生，住广东省汕头市。
委托代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。
委托代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：肖俭良，男，汉族，1968年11月10日出生，住湖南省湘乡市。
委托代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。
委托代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所律师。
原告董惠金诉被告肖俭良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，被告肖俭良提起反诉，本院对被告的反诉予以受理。本案依法由审判员林健华适用简易程序独任审判，并于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告董惠金的委托代理人黎明珍，被告肖俭良及其委托代理人陈晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董惠金诉称：2014年11月1日，原告董惠金与被告肖俭良签订了《房屋转让定金协议》一份，约定原告向被告购买位于东莞市沙田镇庄士新都沙田花园XX栋第G层A号的房屋，房屋的建筑面积为73.17平方米，附带花园面积83.73平方米，购房价为500，000元，定金为20，000元。合同签订后，原告依约支付了定金20，000元给被告。但是，经到产权登记部门核实，被告所述的附带花园面积83.73平方米并不归属于被告所有，该区域属于公共用地。后，原告依法单方面解除了双方的合同关系。基于以上事实，原告认为，被告隐瞒了附带花园权属的行为，构成了违约，直接致使原告无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及第一百一十五条的规定，被告应当双倍返还定金给原告。为了保护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告双倍返还定金40，000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告肖俭良辩称：一、被告无需向原告双倍返还定金40，000元，因为被告自始至终并未违反协议约定。1、涉案的房屋转让协议并未注明被告对该附带花园享有产权，原告对该房屋的权属情况完全清楚，被告没有任何隐瞒。双方签订的《房屋转让定金协议》第二条对房屋基本情况的描述为“该房屋建筑面积为73.17平方米，附带花园面积83.73平方米”，这里将房屋和花园分开来描述，并且使用关键的“附带”一词，已经是对房屋状况的客观描述，并无任何隐瞒。如果说花园是有产权的，则正常的描述就会表达为“该房屋建筑面积156.80平方米”，而无需再分开描述并使用“附带”一词。同时，原告购买该房屋的过程颇为谨慎，已经多次现场察看了房屋现状，并多次仔细查验过房产证原件，对该房屋的物理状态、权属状态完全了然于心，不存在被告对其隐瞒任何东西的事实。2、该房屋外围确实附带有可供独立使用的花园，并且是该房屋原始状况保留下来的，被告并无任何隐瞒。本案协议约定的第二条房屋基本状况中所述的附带花园面积83.73平方米，确系附于该房屋的外围，并且是该附带的花园式房屋开放商开发该楼盘时便存在的设计，并一直保留至今，并非被告擅自加建，本小区所有一楼的房屋都附带有同样的花园，因此，协议书是如实反映该房屋的状况，并无任何隐瞒。该房屋的一手房地产权证的平面图上，也确实注明了该房屋附带花园83.73平方米，并有平面图，故，该协议书上描述附带花园的面积83.73平方米，乃对客观情况的描述，且被告自始至终并未向原告承诺其对该附带花园拥有法律意义上的产权。虽然该房屋的产权证上没有明确该花园的产权归属，但实际上该附带花园具有封闭的围墙，只有该房屋的业主可以使用。原告购买该房屋后仍然可以继续占有使用该附带花园，不存在原告所称的因被告违约致使合同目的不能实现的情况。3、从该房屋的成交价看，被告完全没有必要对原告隐瞒任何东西。本案房屋的成交价是500，000元，完全是合理的市场价格，被告并未获得更高价。该房屋带有价值十多万元的全新精装修，以及价值几万元的全屋家俬家电一并售出，房屋本身的实际卖价约350，000元，且附带一个大花园，按照东莞目前的房价水平，500，000元的成交价绝对是一个公允、合理、甚至偏低的价格。综上，被告自始没有对原告作出任何隐瞒，也无需隐瞒任何东西，被告没有任何违约行为，而原告之所以提出解除合同，根本原因是原告在别处已经另外购买了一套房屋，所以想反悔，故编造被告对其隐瞒的说辞，已达到其反悔的目的。二、原告单方解除合同，拒不履行剩余购房款的支付义务，被告有权依据《合同法》第115条的规定及协议的约定没收定金。根据该协议约定，2015年5月19日前原告筹足房款后可在任意时间和被告另行签订房屋转让合同书，但自2014年11月1日至今，原告均未履行房款的支付义务，却在2015年5月15日发函要求解除合同，实际上系原告意图违反合约解除合同，逃避违约责任，按约被告有权没收原告的定金。另，本案双方签订协议书的时间是2014年11月1日，为配合原告提出的等房产证满五年后再办理过户手续的要求（可以合理减少部分税费），被告答应等到2015年5月19日后才办理交易过户，为此被告等待了半年多时间。现如今原告又借口提出解除合同，使得被告丧失了半年多以来交易的机会，并为此花费了大量的时间和精力与原告洽谈、立约。因此，没收原告的定金以弥补被告的损失，既有法律和合同依据，又有事实依据，请法院依法予以支持。综上，原告违约在先，其违约行为严重侵犯了被告的合法权益，请求法院判决驳回原告的诉请并支持被告的反诉请求。
被告肖俭良反诉称：被告与原告于2014年11月1日订立《房屋转让定金协议》，约定被告向原告转让位于东莞市沙田镇庄士新都沙田花园XX幢G层A号的房屋一套，该房屋的产权证编号为：粤房地证字第XXXXXXXXXX号，房屋转让价款为500，000元。协议签订后，原告支付了20，000元的购房定金款，剩余购房款480，000元约定于2015年5月19日前一次性支付。然协议签订后，原告拒绝向被告支付剩余购房款，并于2015年5月15日向被告发函要求单方解除合同。被告认为原告违反协议解除合同，其违约行为严重侵犯了被告的合法权益，导致被告丧失了半年多的交易机会及浪费了与原告洽谈、立约所付出的大量时间和精力，被告有权依据《合同法》第一百一十五的规定及协议书的约定没收定金。故被告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1.被告有权没收原告定金20，000元，不予退还；2.原告承担反诉全部费用。
针对肖俭良的反诉，董惠金答辩称：根据《合同法》第一百三十二的规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，但截至庭审之日止被告均未能提供其是附带花园面积83.73平方米的权属人或者其有权使用该附带花园面积，被告的行为已经构成违约，应当依据《合同法》第一百六十五条的规定双倍返还定金给原告，其无权要求没收定金，请求法院驳回被告的全部诉请。
经审理查明：原告董惠金与被告肖俭良于2014年11月1日签订了一份《房屋转让定金协议》，协议约定董惠金向肖俭良购买位于东莞市沙田镇庄士新都沙田花园XX幢第G层A号的房屋一套，《房地产权证》编号为：粤房地证字第XXXXXXXXXX号，房屋的建筑面积为73.17平方米，附带花园面积83.73平方米；房屋总价款为500，000元，董惠金应于2014年11月1日支付定金20，000元，余款480，000元应于2015年5月19日前付清。该协议还约定，如董惠金中途违约，其已支付的购房定金不予退回。协议签订后，董惠金立即向肖俭良支付了定金20，000元，但剩余购房款480，000元尚未支付。
2015年5月15日，董惠金通过邮寄方式向肖俭良发出了一份《解除合同通知书》，以涉案房屋所附带的花园面积83.73平方米为公共场所，并非归肖俭良所有，以致其合同目的无法实现为由要求解除合同，并要求肖俭良双倍返还定金。2015年5月22日由他人签收了该通知书。
又查，董惠金在购买涉案房屋时已到现场看过，且肖俭良也向其出示了涉案房屋的房地产权证及原始的平面图。其中《房地产权证》记载的房屋的建筑面积为73.17平方米，原始的平面图中手写备注花园面积83.73平方米。
另查，董惠金于2015年5月19日与案外人谢某某签订了一份《房地产买卖合同》，由董惠金以350，000元购买案外人位于东莞市沙田镇庄士新都二期黄金海岸XX号楼XX层C号的房屋。
原告在起诉后向本院申请了财产保全，要求本院查封、扣押、冻结被告肖俭良价值40，000元的财产。本院审查后，依法作出了（2015）东二法沙民一初字第138-1号民事裁定书，并完成了相应的措施。
以上事实，有《房屋转让定金协议》、银行卡客户交易查询、《解除合同通知书》、快递单、《房地产买卖合同》、《房地产权证》（江小帆）及平面图、《商品房购销合同》、《房地产权证》（肖俭良）、涉案房屋照片、短信截图及本案一审庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋转让定金协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照协议的约定履行各自的义务。本案主要的争议焦点为：一、董惠金要求解除涉案的《房屋转让定金协议》是否合法；二、董惠金支付的定金应如何处理。
关于焦点一，董惠金要求解除涉案房屋买卖合同的理由是因为涉案房屋所附带的花园面积83.73平方米为公共场所，并非归肖俭良所有，以致其合同目的无法实现，但董惠金在购买涉案房屋时已看过房屋现状，肖俭良也已向其出示过涉案房屋的《房地产权证》及原始的平面图，《房地产权证》已清楚记载涉案房屋的建筑面积，对于附带的花园面积83.73平方米并未记载，可见该附带花园并非肖俭良所有，应当只是作为涉案房屋的附带使用。另，董惠金于2015年5月15日向肖俭良发出《解除合同通知书》，在肖俭良尚未签收该通知书的情况下已于2015年5月19日又与案外人达成购买另一房屋的协议，可见，董惠金解除涉案《房屋转让定金协议》是另有原因的。综上，本院对董惠金解除涉案《房屋转让定金协议》的理由不予采纳，依法认定董惠金因自身违约而解除涉案《房屋转让定金协议》。
关于焦点二，如焦点一所述，董惠金违约，根据《房屋转让定金协议》的约定，如董惠金中途违约，其已支付的购房定金不予退回，现董惠金要求双倍返还定金共40，000元于法无据，本院对该请求予以驳回。肖俭良要求没收定金20，000元于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告肖俭良有权没收原告董惠金购房定金20，000元；
二、驳回原告董惠金的全部诉讼请求。
本案收取本诉受理费400元，反诉受理费150元，保全费420元，共970元，由原告董惠金承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一五年七月十七日
书记员 梁秀惠
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