吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白洮东民初字第261号
原告董懿，现住四平市。
委托代理人孙凯，吉林飞达律师事务所律师。
被告白城市明珠花园房地产开发有限公司，
法定代表人王兆华，该公司董事长。
委托代理人刘玉梅，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人王晓旭，辽宁申扬律师事务所律师。
原告董懿诉被告白城市明珠花园房地产开发有限公司（下简称明珠花园）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告董懿及委托代理人孙凯，被告明珠花园委托代理人刘玉梅、王晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月28日，原、被告签订《门市房买卖合同》一份，被告将其开发的明珠花园27栋1-7层房屋整体出售给原告，房屋价款为560万元，房屋交付时间为2015年9月27日。合同签订的同时原告给付了全部购房款，但在合同约定的交房时间内被告未能交付房屋。按照双方的合同约定，如被告不能按约定交付房屋，应向原告支付违约金按每日10万元计算。现被告仍未交付房屋，还存在一房二卖的可能。故申请法院判决被告履行房屋买卖合同，立即交付房屋并协助原告办理产权过户登记。案件审理过程中，原告认可门市房买卖合同签订实际为被告明珠花园向原告借款560万元提供的担保行为。本院根据最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第二十四条第一款规定，对原告进行释明，原告变更诉讼请求，请求法院判决被告偿还借款560万元并支付违约金及利息100万元。
被告明珠花园辩称，1、借款合同成立，以签订房屋买卖合同的形式签订借款合同抵押，房屋买卖合同不是抵押条件，且没有抵押登记，因此应该为无效合同，合同中约定的所有条款不应该作为履行的依据，不能作为违约的判定依据。2、原告主张返还560万元借款，数额没有事实依据，被告收到第一笔款项时，是360万元，但在当日已经返还60万元，该60万元转入张蓝月账户，分两笔转账，因此被告实际总共收到的是500万元。3、原告诉请要求支付100万元违约金没有依据，原、被告双方没有书面借款合同，只有一份用于抵押形式的买卖合同，该合同属于无效合同，原告主张被告承担违约责任，没有依据也不应该得到法律支持。4、双方没有签订借款合同，利息以合法的方式予以计算。被告收到的500万元不是原告转给被告的，而是分八笔从朱维晓账户内转出至被告账户的，而不是原告董懿的账户。
根据原告的诉讼请求和理由，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告以担保形式签订的房屋买卖合同是否合法有效。2、原、被告之间借款本金的数额如何确定，原告债权人主体是否适格。3、原告主张的利息及违约金有无事实和法律依据，计算方式如何确定。
为证实自己的主张，围绕争议焦点，原告举证情况如下：
1、2015年7月28日签订的买卖合同一份。证明以房屋买卖合同签订的抵押合同实际是借款，不侵害任何一方的利益，属于有效合同。
被告质证对真实性没有异议，但对证明问题有异议。该合同虽然是买卖合同，但不是原、被告双方买卖房屋的真实意思表示，该合同是用于抵押的一种形式，从合同内容上看，每平方米503元，没有房屋可以按照这个价格买卖，根据当地的市场价格看，该价格明显低于市场价格，按照合同法规定是明显不合理低价，因此不是买卖合同。因此该合同没有买卖效力，对于借款而言不能作为借款的依据。
2、收据复印件一份。证明被告收到原告本金是560万元。
被告质证真实性没有异议，但关联性有异议。该收据开出的日期是2015年7月29日，是为了与原告方签订的门市房买卖合同配套的抵押手续，在收据开出日原告没有向被告支付任何款项，而原告主张的借款是在2015年7月30日和7月31日向被告支付的款项，所以原告所说的借款与本收据没有关联性，且该收据不能作为被告实际收取原告款项的依据。
为证实自己的主张，围绕争议焦点，被告举证、原告质证情况如下：
1、中国建设银行单位客户专用回单四份。证明2015年7月30日被告通过pos机七次划卡收到360万元，在当日被告向原告指定的张蓝月账户分两笔汇入60万元。2015年7月31日被告通过pos机划卡收到200万元，被告根据上述证据实际收到借款500万元，但是付款人在该回单中没有明确名称，需要法庭确认是否是原告付款。经被告查找付款人为朱维晓，被告实际收到款项是500万元。
原告质证认为，1、560万元是原告指定朱维晓账户汇款的，原告与朱维晓什么关系与被告无关。2、原告对汇入张蓝月账户60万元有异议，被告将款打入张蓝月账户原告不知情。
2、被告申请法院调取的张蓝月在工商银行交易记录一份。证明张蓝月收到被告按照原告的指示退回的款项60万元。张蓝月与原告、朱维晓是同事关系，该60万元是张蓝月为打款人及出借人接收的，进一步证明被告在庭审时陈述的事实及借款经过的真实性。
原告质证认为从调取的银行流水看不出原告与张蓝月有任何关系，被告用该份证据不能证明其待证的事实。
原、被告告当庭提交的上述证据，经庭审相互质证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
根据原告的诉讼请求、被告答辩及双方当事人举证、质证情况，结合法庭调查，本院综合评判如下：
经审理查明，2015年7月28日，原、被告协商，约定被告在原告处借款560万元，并签订“门市房买卖合同”，以此作为借款担保。针对借款事实，原、被告未另行签订书面借款合同。2015年7月29日至2015年7月31日，被告通过pos机陆续收到原告指定朱维晓账户转款560万元。以上事实有原告举证及当庭陈述加以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系被告以签订房屋买卖合同作为借贷的担保，在原告处借款，形成的借款合同法律关系，对此被告予以认可。对于借款金额，被告提出借款本金应当按照500万元计算。但根据被告提供的中国建设银行单位客户专用回单可以确定，被告从2015年7月29日至2015年7月31日陆续收到被告指定的朱维晓账户转款共计560万元。被告辩解称2015年7月30日，在收到朱维晓账户转款共计360万之后，按照原告指示，向指定的张蓝月账户通过pos机回款两笔共计60万元，因此借款本金应当在560万元的基础上扣除60万元，按照500万元计算。庭审过程中，原告对此说法予以否认，且被告无法提供证据证明其向张蓝月账户中转入60万元系原告授意。虽然在本院调取的张蓝月在工商银行账户（卡号为×××）的交易查询记录中可以看到2015年7月30日收到两笔30万元的转账，但根据上述交易记录无法确定该款系被告按照原告指示，给予原告的回款。因此被告的此种辩解因证据不足，本院不予采信。本案借款本金应当确定为560万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”之规定，本案原、被告虽未签订书面借款合同，但以房屋买卖协议提供担保的事实，可以看出原、被告之间借款合同关系真实存在。故原告要求被告偿还借款本金560万元于法有据，本院应予支持。
关于借款利息的确定问题，原告主张因原、被告除“门市房买卖协议”以外，并没有签订书面借款合同，但双方存在口头约定按照月利3分计算利息。对此，被告不予认可。认为应当按照银行贷款利率计算利息。根据最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第二十五条规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借款合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息。”原告主张利息的给付方式为月利3分，而被告称利息应当按照银行贷款利率计算。显然原、被告在借款过程中对借款利息约定并不明确。本案出借方系自然人，而被告是从事以盈利为目的的房地产开发行业的企业法人，众所周知，房地产行业在运行过程中往往需要大量资金融通以维持公司正常运转。本案被告在本市开发明珠花园小区时，因资金困难一度陷入困境。因此在筹集资金过程中，“便捷”的从个人手中筹到借款是被告筹集资金的途径之一。从被告不惜以开发建设中的整栋楼作为原告向其出借560万元的担保，可以看出其用款的急迫性。而对于原告个人而言，承担较大风险出借大额资金的目的恰恰是为了能够获得更高的利息利益。而被告辩解的银行贷款利率计算利息的方式给原告带来的收益显然与原告承担的出借风险不相匹配，因此对于借款利息的给付方式，应当参照本地金融环境确定。从最近三年本院受理的小额贷款公司借款合同纠纷类案件，可以看出，小额贷款公司在签订短期贷款合同中，其利息的约定一般在年利率20%至30%之间。虽原告主张的利息给付方式为月利3分，但本院认为，确定交易习惯的前提条件是该交易方式、交易习惯不违反法律、行政法规的强制性规定。根据最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第二十六条规定，受法律保护的民间借贷利率的规制采取的上限是年利率24%。因此，权衡原、被告的经济利益及承担风险的程度，结合本地金融环境及市场利率等因素，本院确定本案原、被告借款本金560万的利息计算标准为从借款之日起至本判决生效之日止按照年利率20%计算较为合理。对与借款之日的确定以被告收到全部560万元借款的时间为准，即2015年7月31日。另外原告主张被告支付其违约金100万元，因原、被告在借贷关系中并未约定还款期限，被告也不存在违约情形，对原告的此项诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。
对于“门市房买卖合同”的效力问题，被告认为因合同涉及的标的价格属于明显低价，应认定为无效合同。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效法定情形的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案“门市房买卖合同”的签订不存在无效合同的法定情形。因该合同系原、被告在平等、自愿的前提下签订，是双方真实意思表示的体现，虽签订合同的目的是为借款行为提供担保的一种形式，但该合同的效力不能简单的以“无效”加以认定。而且根据最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第二十四条第二款规定的“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”的司法意图，如果认定“门市房买卖协议”无效，则损害了原告优先受偿的权利。被告辩解的因明显低价，显失公平应当属于合同可变更、可撤销的情形之一。因此被告对合同无效的辩解，本院不予支持。对于被告辩解的已经按照原告指示，向指定的张蓝月账户回转60万元应当在本金中扣除的说法因证据不足，不予采信。本院在无法确定张蓝月与明珠花园之间是否存在其他经济往来的前提下，不作最终评判，被告可以在证据确凿的情况下，另行告诉，以维护其合法权益。
综上，为维护当事人合法权利，保障金融市场的稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、最高人民法院“关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定”第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告白城市明珠花园房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还原告董懿借款本金560万及利息（利息的给付方式为自2015年7月31日起至本判决生效之日止，按照年利率20%计算）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51000.00元，保全费5000.00元，由被告白城市明珠花园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请，或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审判长 邵云鹏
审判员 于晓东
审判员 任晶莹
二〇一六年三月二十四日
书记员 薛 琪