江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终546号
上诉人（原审被告、反诉原告）：茆亮同。
委托诉讼代理人乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏杰。
委托诉讼代理人孙正春、朱孟杰，江苏尚扬律师事务所律师。
原审第三人邹红玲。
上诉人茆亮同因与被上诉人苏杰、原审第三人邹红玲房屋租赁合同一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人茆亮同上诉请求：1、改判茆亮同不承担20万元转让费及1万元保证金退还责任，支持茆亮同的诉讼请求或发回重审；2、苏杰承担本案的诉讼费用。事实与理由：第一，原审法院认定涉案店铺转让协议有效是错误的。涉案房屋第三层为私自搭建且房屋消防验收不合格，依据租赁合同的司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故茆亮同与苏杰的店铺转让合同应认定为部分无效。原审法院对此没有进行释明，建议当事人变更诉求，明显程序违法。第二，20万元转让费中包含了4个月租金，苏杰在该阶段使用了店面，应当承担4个月的房租。且苏杰将店内30多万元财产运走，原审法院没有核查，合同无效情况下应当返还茆亮同，该部分应要求苏杰返还或折价返还。第三，苏杰夫妇多年从事足疗行业，应当知道足疗店需要消防设施，也就是说苏杰与茆亮同签订店铺转让协议时明知消防问题，不存在茆亮同隐瞒消防不合格的情况。第四，茆亮同转让的只是涉案店铺的装潢及动产，而不是将足疗店的经营权转让给苏杰，原审法院认定转让经营权是错误的。第五，原审法院认定消防不合格解除合同的理由错误，消防不合格不能作为合同解除的理由。茆亮同与邹红玲、苏杰与邹红玲签订的租赁协议中都是租赁房屋的第二层，也就是说苏杰从邹红玲租赁的是第二层的建筑，而消防部门认为是第三层不符合消防要求，不影响苏杰的经营。且茆亮同与苏杰的转让协议中已明确相关手续由苏杰办理，茆亮同只是进行协助。因此消防手续应当由苏杰办理，其应当在办理营业执照之前依法办理消防手续，但苏杰没有按要求到消防部门办理手续。茆亮同经营期间确实被消防部门责令整改，并罚款3万元，但是消防部门后来准许茆亮同分期缴纳3万元罚款，茆亮同继续经营，也就是说消防问题并没有给经营造成实质影响。苏杰在诉状中承认对足疗店内部进行了装潢升级，既然装潢升级就应当将消防设施一并进行完善，没有完善是苏杰的责任，与茆亮同无关。第六，原审法院错误理解转让合同最后的“另注”部分，该约定是苏杰防止茆亮同由于自身的债务等问题可能影响自己将来的经营而设置的解除条件，茆亮同在转让时也明确告知苏杰因消防问题被罚款一事，苏杰装潢后一天都没有经营，根本不是消防问题造成其不能经营。
被上诉人苏杰答辩称：第一，上诉人茆亮同与被上诉人苏杰在2015年1月31日签订了店面转让协议，在合同最后另注：如前承租人转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或者是其它会给甲方造成影响的问题，但在转让时没有告知乙方，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费），而在2014年8月14日，上诉人即因违反消防法的规定而受到行政处罚，合同中在其他影响问题中并没有明确载明消防问题除外，并且消防验收合格也是足疗业经营的必要条件。上诉人隐瞒事实与被上诉人订立合同，造成被上诉人无法经营，符合解除合同的法定与约定条件。第二，店面转让协议是有效协议，原审法院认定事实正确。本案所涉及的店面转让协议的合同相对人为茆亮同和苏杰，苏杰作为店面的承租人，根据合同相对性原则，没有能力也没有必要对茆亮同与邹红玲之间的租赁合同效力进行审查，根据店面转让协议来看，该店面转让协议中的转租赁合同部分没有违反法律强制性规定，应当有效。原审法院在庭审时不应当突破合同的相对性和一案一审的原则对茆亮同与邹红玲的合同效力进行审查，也没有必要释明茆亮同与邹红玲的合同效力，因为转租赁与原租赁协议是两个不同的法律关系，一审程序完全合法。第三，要求苏杰承担4个月的房租和返还30万元财产于法无据。根据店面转让协议第三条的约定，苏杰在支付转让费后，茆亮同不得再向苏杰索取其他任何费用。该条款根据字面解释、交易习惯和实际履行情况来看，转让费中已经包括了茆亮同的剩余房租、店铺经营、房屋转租赁费、装潢及动产等，上诉人主张仅转让装潢、装饰及动产无任何事实依据，也不符合生活常理。店面转让协议中已经明确约定转让费中包括设备的费用，因此该部分费用也无需返还。第四，茆亮同在签订合同时没有告知苏杰租赁房屋的消防问题，该事实已在一审中查清，现上诉人又进行重复主张，根据民事诉讼举证规则的规定，茆亮同应当就自己所主张的事实承担举证责任。
第五，根据店面转让协议的字面含义和实际履行情况来看，20万元转让费应当理解为茆亮同将房屋转让给苏杰使用而收取的费用，该转让行为应当认定为转租赁行为，转租赁并不是原承租方退出原租赁关系，因此上诉人所主张的房租应当另案主张，与本案无关。第六，根据合同法的诚实信用原则和合同法第119条关于减损规则的规定，一方违约后，另一方必须采取适当措施防止损失扩大，上诉人没有就消防处罚事项告知被上诉人，导致合同无法履行，上诉人在接到消防部门的通知后即不再继续经营，及时止损，是被上诉人权利也是被上诉人的义务，上诉人要求在消防部门采取措施对被上诉人的经营产生影响后再停止营业，显示违背法理。
原审第三人邹红玲未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
苏杰一审诉称：2015年1月31日，苏杰、茆亮同签订店面转让协议，转让的店铺为万润社区亮堂足疗店，苏杰按协议已支付茆亮同转让费20万元，接手后投入10万余元进行装修升级，但在店铺开业前，消防部门到店铺进行安全检查，认定房屋三层为私自搭建，没有经过消防验收许可，不得营业经营。苏杰经打听得知茆亮同在经营该足疗店时曾被市公安消防支队新浦大队处罚责令停业、停产。据此苏杰认为茆亮同存在明显的欺诈行为，茆亮同在明知店铺没有通过消防验收许可，不能合法正常营业经营的情况下，仍将店铺转让给苏杰并隐瞒事实，违反协议内容，为维护自身权利，主张：1、解除协议；2、茆亮同退还苏杰足疗店转让费20万元；3、茆亮同退还苏杰保证金1万元；4、茆亮同赔偿苏杰的经济损失10万元，合计31万元；5、诉讼费由茆亮同承担。一审诉讼中，苏杰申请撤回了要求茆亮同赔偿其经济损失10万元的诉讼请求。
茆亮同一审辩称：苏杰的诉讼请求无事实和法律依据。1、苏杰与茆亮同转让的是现有的装潢、装饰及动产等财产，而不是将足疗店的经营权转让给苏杰。2、消防是否合格不是茆亮同的义务，而是苏杰的责任。3、苏杰更换了店铺的名称，在更换名称经营之前，苏杰应当办理相关许可手续，再更换名称进行经营。4、茆亮同没有按相关法律法规的规定进行装潢升级，责任在苏杰，与茆亮同无关。5、苏杰所称的茆亮同因消防问题被责令停业没有相关证据证明，即使有茆亮同经营期间被处罚的事实，也是茆亮同经营期间发生的事，与苏杰经营没有任何关系，因为茆亮同转让给苏杰的只是财产，而不是经营权。
茆亮同一审反诉称：2015年1月31日，苏杰、茆亮同签订店面转让协议，转让店铺为“万润社区亮堂足疗店”，转让费用为30万元（双方其他权利义务详见《店面转让协议》）。苏杰给付20万元转让费后，一直拖欠10万元转让费未付，经多次索要，苏杰至今仍未给付。因此提起反诉，请求判令苏杰给付转让费10万元及违约金，并承担反诉费用。
苏杰针对茆亮同的反诉答辩称，茆亮同起诉无事实和法律依据，应当驳回其诉求。2015年1月31日，茆亮同与苏杰协商签订店面转让协议，协议补充条款约定如果茆亮同在转让时违反诚实信用原则影响苏杰日常经营，苏杰可以要求茆亮同退还转让费。2014年8月14日连云港市公安消防支队新浦大队对茆亮同出具行政处罚决定书，而茆亮同与苏杰签订协议时，故意隐瞒被消防机关进行处罚的事实，违反诚实信用原则，导致苏杰接手足疗店后无法进行日常经营。请求驳回茆亮同的诉求。
第三人邹红玲一审述称，苏杰、茆亮同之间的事情，是否签合同，合同内容我不清楚，我与茆亮同解除合同后又重新与苏杰签过合同，现与苏杰、茆亮同之间的租赁合同都已全部解除，对苏杰、茆亮同陈述没有什么意见。
原审法院经审理查明：2015年1月31日，甲方茆亮同（转让方）与乙方苏杰（顶让方）签订《店面转让协议》一份。该协议载明：甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意乙方将自己位于新浦区陇海x号楼x层x号的店铺（原为：亮堂足疗）转让给乙方使用，建筑面积780平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。三、乙方在2015年1月29日分两次向甲方支付转让费共计人民币叁拾万元，第一次付款贰拾万元，第二次于2015年6月18日前付清余下拾万元费用，上述费用已包括二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。四、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金；如果由于甲方的原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。八、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。另注：如前承租人即甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其它会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。茆亮同、苏杰分别在协议下方签字捺印。
2015年1月31日，茆亮同收到苏杰转让费20万元，同日收到转让保证金1万元。苏杰接手亮堂足疗店后，将足疗店重新注册为海州区万润社区天尊足浴店。
2015年3月23日，连云港市公安消防支队新浦区大队对海州区万润社区天尊足浴店进行消防监督检查，并出具[2015]第0478号消防监督检查记录，该消防监督检查记录中载明该单位存在以下问题：1、三层建筑为私自搭建；2、三层安全出口数量不符合规范要求。备注中另载明：该单位现未投入使用及营业，已提醒其负责人要取得相关消防安全许可手续后再投入使用。
原审法院另查明，一、2014年8月14日，连云港市公安消防支队新浦区大队向违法行为人茆亮同出具连新公（消）行罚决字[2014]0130号行政处罚决定书，该行政处罚决定书载明，2014年6月30日，在监督检查中发现茆亮同经营的新浦区万润社区亮堂足疗店未经消防安全检查擅自投入营业，决定给予茆亮同经营的新浦区万润社区亮堂足疗店责令停产停业并处罚金叁万元。二、足疗店所涉房屋所有人为第三人邹红玲。在苏杰、茆亮同签订店面转让协议前后，邹红玲曾分别与茆亮同、苏杰签订房屋租赁协议，现房屋租赁协议均已解除。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力，当事人行使权力、履行义务应当遵守诚实信用原则。苏杰、茆亮同所达成的店面转让协议系双方真实意思表示，内容合法有效，依法受法律保护，均应予以恪守。足浴店作为人流量密集场所，在投入使用、营业前必须经过消防安检，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。茆亮同在经营亮堂足疗店过程中因消防问题曾被连云港市公安消防支队新浦区大队行政处罚，责令停产停业并处罚金，后茆亮同将该足疗店转让给苏杰，但苏杰同样因消防问题不能投入营业。根据苏杰、茆亮同双方所签订的店面转让协议另注中的约定，如茆亮同在转让店面时有隐情，而该隐情已给茆亮同经营造成影响，且在转让时未能如实告知苏杰的，苏杰有权解除合同并要求茆亮同退还转让费。茆亮同虽提供证人证言证明其在转让过程中曾告知苏杰被转让的足浴店消防存在问题，然苏杰质证中不予认可，原审法院对此不予采信。故苏杰请求解除店面转让协议，退还苏杰足浴店转让费20万元、保证金1万元的诉讼请求，符合双方的协议约定，原审法院予以支持。茆亮同请求判令苏杰苏杰给付转让费10万元及违约金的反诉诉讼请求，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，原审法院遂判决：一、解除苏杰与茆亮同的店面转让协议；二、茆亮同于判决生效之日起十日内给付苏杰足浴店转让费20万元、保证金1万元，共计21万元；三、驳回茆亮同的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5950元（苏杰已预交），由苏杰负担1000元，茆亮同负担4950元（茆亮同将此款在履行判决时一并给付苏杰）。一审反诉案件受理费1150元（茆亮同已预交），由茆亮同自担。
二审审理期间，各方未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年4月18日，邹红玲（甲方）与茆亮同（乙方）签订租赁协议，约定：一、甲方同意将坐落在新浦区龙河x号楼x层xx号房屋出租给乙方使用。甲方保证房屋的真实性，并无产权纠纷。乙方已对甲方索要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、承租时间及支付方式：租期为5年，租赁期限自2014年5月18日至2019年5月18日止。租金按年结算，现金支付。第一年租金为32万元。第二年租金为34万元。第三年租金为36万元。第四年租金为38万元。第五年租金为40万元。签订本协议时，乙方支付第一年租金的部分款额23万元（含1万元保证金），余下10万元于开业后10日内支付……。二审庭审中，苏杰、茆亮同均确认双方约定的转让金中包含了茆亮同与邹红玲合同未使用的4个月的租金。
二审期间，本案的争议焦点为：第一，茆亮同与苏杰签订的店面转让协议的效力如何？原审法院对合同效力未予释明是否程序违法？第二，签订店面转让协议时，茆亮同是否隐瞒了涉案房屋消防不合格的事实？如果隐瞒，原审法院据此解除双方合同是否恰当？第三，苏杰缴纳的转让费中是否包含了茆亮同未使用租期的租金，该部分费用是否应予返还，其余转让的财产是否应返还或折价补偿？
关于第一个争议焦点，本院认为,本案处理的是茆亮同与苏杰之间签订的店面转让协议，也就是茆亮同不仅将其与邹红玲签订的租赁协议中享有的权利、承担的义务一并转让给苏杰，而且将其租赁房屋内的装修以及设备等物品一并转让给苏杰，由苏杰支付相应的转让费用，属于合同权利义务的概括转移，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。上诉人茆亮同认为本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定双方之间合同因涉案房屋第三层为违建而部分无效不能成立。原审法院认定店面转让协议合法有效并无不当，无需对合同效力为无效或部分无效进行释明，本院对该上诉理由不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的法律事实或反驳对方的诉讼请求所依据的法律事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。茆亮同主张其在签订店面转让协议过程中，已将涉案房屋消防不合格的情况告知了苏杰，应当对此承担举证责任，其仅提供证人证言，无其他证据予以佐证，且苏杰对此也不予认可，本院对该上诉理由不予采纳，原审法院认定茆亮同未告知这一事实并无不当。涉案房屋因第三层为违建而消防检查不合格，虽经整改后可以达到验收标准，但该整改工程涉及第三层的存废而导致整改牵涉面广、时间长，必然导致苏杰丧失签订合同进行经营的目的，原审法院据此解除合同也无不妥。
关于第三个争议焦点，本院认为，苏杰和茆亮同签订店面转让协议后，苏杰实际已经接收并实际使用了涉案房屋，对于使用期间的费用应当支付给茆亮同，本院对茆亮同称转让费用包含4个月租金应予返还的上诉理由中合理部分予以支持。双方签订店面转让协议是在2015年1月31日，而连云港市公安消防支队新浦区大队对涉案房屋进行消防检查，要求苏杰取得消防安全许可后再投入使用，导致苏杰无法继续使用涉案房屋的时间是在2015年3月23日，苏杰实际使用涉案房屋的时间为51天。由于茆亮同与邹红玲约定的房屋租赁期限是从2014年5月18日到2019年5月18日，第一年的租金是32万元，苏杰实际使用涉案房屋的期间处于租期的第一年中，故其实际使用期内应缴纳的租金为320000*51/365=44712元，其应返还给茆亮同的租金为44712元。合同解除后，因履行合同而取得的财产应相互返还，具体到本案中，茆亮同应返还部分转让费，苏杰应返还其接收的双方合同约定的装修、装饰及其他所有设备，但一审期间，茆亮同反诉时无该项诉求，原审法院不予处理也无不当，茆亮同就该部分内容可另行诉讼。
另，上诉人上诉称原审法院认定双方转让经营权是错误的，经审查，原审法院并未如此认定，本院对该上诉理由不予采纳。上诉人还称原审法院错误理解双方合同约定的“另注”部分，本院认为，当事人之间的书面约定首先应从文义上进行解释，“另注”部分并未体现出上诉人所说的苏杰为防止茆亮同的债务影响自身经营而设置的含义，且该说法也与常理不合，本院对该上诉理由亦不予采纳。
综上，茆亮同的上诉请求部分能够成立，原审判决茆亮同应退还转让费中还应扣除苏杰实际使用涉案房屋的费用，故茆亮同应返还苏杰转让费用155288元（200000-44712=155288），保证金1万元，合计165288元。原审判决认定事实不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01641号民事判决第一、三项；
二、变更维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第01641号民事判决第二项为：茆亮同于本判决生效之日起十日内给付原告足浴店转让费155288元、保证金1万元，合计165288元。
一审本诉案件受理费5950元（苏杰已预交），由苏杰负担1285元，茆亮同负担4665元，反诉案件受理费1150元（茆亮同已预交），由茆亮同负担；二审案件受理费7100元（茆亮同已预交），由苏杰负担1285元，茆亮同负担5815元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 吴雪莹
代理审判员 程 艳
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。