辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11354号
上诉人（原审被告）：沈阳竹胜园地产有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区洪湖二街23号，组织机构代码：66715307—2。
法定代表人：赵想章，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张鑫辉、包腾飞，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王佳，女，汉族，1986年11月11日出生，住址：沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：王晓辰，系辽宁博雅律师事务所律师。
上诉人沈阳竹胜园地产有限公司（以下简称“竹胜园公司”）因与被上诉人王佳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市经济技术开发区人民法院(2016)辽0191民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人竹胜园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉请；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、本案中因政策变更导致消防检收标准变更，是非因上诉人原因造成的逾期办证；二、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误，非上诉人原因造成逾期办证；三、双方在《商品房买卖合同》中明确约定非因出卖人原因导致逾期办证的不适用《合同补充协议》的约定；四、双方在合同中对此有免责约定；五、被上诉人并未因逾期办证遭受任何损失，合同约定违约金过高；六、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，且不存在中止、中断诉讼时效的情形。
被上诉人王佳答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
王佳向一审法院起诉请求：2010年11月5日王佳与竹胜园公司签订商品房买卖合同，约定王佳购买竹胜园公司开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-15-2房屋，总价款为411,754元。合同约定竹胜园公司应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由竹胜园公司提供的材料报产权登记机关备案。如因竹胜园公司原因导致王佳不能在规定期限内取得房产权属证书，竹胜园公司按王佳已付购房款的日万分之一向王佳支付违约金。王佳于2011年12月18日接到入住通知，竹胜园公司却迟迟没有为王佳办理房产备案登记，2014年11月18日业主委员会与竹胜园公司协商赔偿问题仍没有结果，故王佳起诉至法院要求竹胜园公司赔偿王佳违约金15,029元。
竹胜园公司辩称：一、本案中因政策变更导致消防验收标准变更，政府颁布的新规定未能及时明确本案涉及的项目是否使用，而影响了备案手续的办理；二、三一新天地二期部分业主的违建行为导致政府部门的规划、消防验收延误；三、本案中竹胜园公司没有违反《商品房买卖合同》的约定，双方明确约定非因出卖人原因导致逾期办证的不适用《合同补充协议》第7.2条约定；四、逾期办证并非竹胜园公司原因造成，且王佳、竹胜园公司在合同中对此有免责条款的约定；五、王佳并未因逾期办证遭受任何损失；六、王佳的诉讼请求已过诉讼时效，且不存在中止、中断时效的情形。综上，竹胜园公司不同意赔偿王佳逾期办证违约金，请求法院驳回王佳起诉。
原审法院经审理查明：王佳、竹胜园公司于2010年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定王佳购买竹胜园公司开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-15-2号商品房，总房款为411,754元。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理，《补充协议》第七条7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
另查明，竹胜园公司2011年12月18日将房屋交付王佳使用，2014年3月1日取得该房屋初始登记批复。王佳所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、入住通知单、视频资料、房屋初始登记批复以及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，该院予以确认。
原审法院认为：王佳、竹胜园公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。竹胜园公司2011年12月18日将房屋交付王佳使用，根据补充协议约定竹胜园公司应于2012年12月18日之前将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而竹胜园公司直至2014年3月1日才取得该房屋的初始登记批复，竹胜园公司的行为实属违约，应承担相应的违约责任。
关于竹胜园公司抗辩称其未取得房屋初始登记批复的原因是政策变更导致消防验收无法通过以及部分业主违建导致验收延误。首先，依据合同相对性原则，该合同系王佳、竹胜园公司双方之间的约定，双方应当恪守，消防验收系工程竣工验收的必经程序和必备手续，系竹胜园公司的义务，竹胜园公司不能以政策变更导致消防验收无法通过为由对抗其合同义务；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”竹胜园公司不能以其与第三人的纠纷对抗其与本案王佳之间的合同约定。因此，对竹胜园公司的抗辩主张该院不予支持。
关于竹胜园公司抗辩称王佳的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因王佳所在小区业主委员会代表业主于2014年11月18日与竹胜园公司就其逾期办证问题进行了协商，故其诉讼时效已发生时效中止、中断的事由，竹胜园公司关于诉讼时效的抗辩，该院不予支持。
故，对王佳主张2012年12月18日至2013年12月18日的逾期办证违约金15,029元（411,754元×万分之一×365天），该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付王佳逾期办证违约金14,172元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费176元，因适用简易程序，减半收取88元，由沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。本案中，竹胜园公司逾期取得涉诉房屋初始登记批复，违反上述合同及协议约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
关于上诉人提出的逾期办理权属登记系因政策变更，导致验收材料及标准变更，造成政府部门的消防验收延误所致的主张，本院认为，公安消防部门作为消防安全主管机关有权根据实际情况的变化制定具体的消防验收标准及责令建设单位依据标准组织竣工验收。现上诉人提供的证据不足以证明其已积极配合消防部门进行消防整改，故对其以消防验收标准变化作为其迟延履行抗辩理由的主张，本院不予采信。
关于上诉人提出逾期办理权属登记系因园区业主拒不配合拆除违建所致的主张，本院认为，上诉人现有证据不足以证明其已在合同约定期限内完成了除消防、规划手续之外全部资料的报备义务，也不足以证明其未能在合同约定期限内办理初始登记资料报备完全是由于部分业主违建原因造成及其已竭尽各种法律途径，向违建业主主张权利，以避免其损失的进一步扩大。故对上诉人该项主张本院不予采信。至于上诉人提出违约金过高及被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，均缺少事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定上诉人承担的违约金计算方式及具体数额并无不当，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人沈阳竹胜园地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月三日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。