内蒙古自治区阿尔山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2202民初21号
原告王秀媛，女，1993年3月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
委托代理人张明峰，内蒙古圣泉律师事务所律师。
被告张福昌，男，1967年3月1出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
被告赵志波，男，1971年12月出生，满族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
被告冯丽，女，1981年9月出生，蒙古族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
法定代表人张斌旺，总经理。
委托代理人辛开敏，男，1964年9月出生，汉族，阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司商业步行街项目部负责人，现住内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗。
委托代理人包金柱，男，1963年3月5日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。
被告阿尔山市鑫光热力有限责任公司，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
法定代表人吴广志，总经理。
委托代理人李晓辉，男，1992年1月出生，蒙古族，公司职员，现住内蒙古自治区兴安盟突泉县。
原告王秀媛与被告张福昌、赵志波、冯丽、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市鑫光热力有限责任公司（以下简称鑫光公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王秀媛及其委托代理人张明峰、被告张福昌、赵志波、碧海公司委托代理人辛开敏、包金柱、鑫光公司委托代理人李晓辉到庭参加了诉讼，被告冯丽经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告王秀媛诉称，我承租被告张福昌在伊尔施步行街半地下房屋用于经营阿尔山市野王碰撞吧台球室。2014年1月27日下午4时许，台球室正常营业期间，我突然发现台球室房屋顶棚开始滴水，我看到从楼上玻璃门下向外大量淌热水，室内充满蒸汽，我立即与被告张福昌联系，向其说明楼上暖气跑水情况并要求立即处理。后被告张福昌、赵志波、冯丽先后来到漏水现场，同时阿尔山市鑫光热力公司工作人员也到了现场，将供暖管道阀门关闭，并对赵志波所有的房屋内供热管道进行检查，发现是因二楼暖气管道上的浮动式球阀爆裂导致跑水。因二楼赵志波的房屋跑水导致我经营的台球室大面积漏水，室内球台、地毯等大量经营设施被淋湿、浸泡，我只好暂停营业并采取补救措施。我与被告张福昌签有房屋租赁合同，约定房屋出现漏水情况应由被告张福昌负责维修，被告赵志波系二楼跑水房屋业主，该房屋跑水时由被告赵志波出租给被告冯丽使用，而且冯丽正对房屋进行装修改造，我承租的房屋及被告赵志波的房屋均为被告碧海公司开发建设，故上述四被告应对我的经济损失承担赔偿责任。因被告赵志波房屋跑水，给我造成了房屋装修损失15000.00元，五个球台损失30000.00元，我的停业损失可以按照评估报告上的计算方法计算，每天停业损失为298.30元，资产评估报告书上停业损失仅从2014年1月28日计算至2014年3月11日，只计算了43天的停业损失为12826.90元（298.30元／天43天），我实际开始营业的时间是2014年6月28日，这样，从2014年3月12日到2014年6月27日停业损失日应为108天，该期间的停业损失为32216.40元（298.30元／天108天），因此我的实际停业时间合计为151天（43天+108天），停业损失共计45043.30元（12896.90元+32216.40元），综上，我的总损失额合计为90043.30元（15000.00元+30000.00元+45043.30元）。事故发生后，我与四被告协商赔偿事宜未果，诉至法院要求被告张福昌、赵志波、冯丽、碧海公司赔偿因浮动式球阀损坏导致跑水给我造成的经济损失合计90043.30元，并要求四被告承担本案诉讼费及鉴定费。
被告张福昌辩称，原告租赁的是我位于伊尔施商业步行街半地下室转角第一家房屋，我交给原告时是完好的。房屋漏水的时候我接到原告的电话，到达现场时，我看见我家楼上赵志波家楼里暖气的送水管正在冒水，浮动式球阀已经破裂，一半的阀已经在地上了。我租给原告的屋里有个阀门，管着我楼上赵志波家的一、二楼的供暖，赵志波的房子暖气报停后，按常理这个阀门应该是关闭的，但当时这个阀还是开启的，所以赵志波家里浮动式球阀破裂的管道里就有水，才会发生这次漏水事故。我不应该赔偿原告损失，应该是赵志波、冯丽、碧海公司他们赔偿。赔偿数额我不太懂，原告的损失应该以修复为主，修复不了的再赔偿，对原告要求的赔偿数额没有异议。
被告赵志波辩称，漏水的楼房是我的，这个房屋现在产权还在碧海公司名下，没有办理过户。碧海公司没有通知我入住房屋，但是我想把房屋租给冯丽，于2014年1月10日到碧海公司拿了钥匙，并于当天口头约定将该房屋租给冯丽使用。冯丽租到房屋后开始装修，但浮动式球阀冻坏跑水不是发生在装修的时候，是停工很长时间后才发生的事故。房子里暖气已经报停两年了，2013年取暖季要交取暖费的时候，碧海公司的魏景峰经理给我打电话说要交取暖费，经我同意被告碧海公司向供暖中心申请报停供暖。既然供暖已经报停，暖气管道就不应该有水，如果我知道这个暖气管道里面有水，就会采取措施，对暖气进行保暖。我自己根本就没有用过这个房屋，我认为我没有赔偿责任，另外，我认为原告要求的赔偿数额过高。
被告碧海公司辩称，原告租用的房屋与被告赵志波的房屋都是我公司开发建设的，该楼房的施工材料和验收材料都已经交到阿尔山市城建局进行初验，他们认为可以竣工交付使用。水暖系统是按照设计施工，所购买的设备材料有合格证、抽检合格报告，有工程监理的验收签字，并且有建设主管部门的验收签字，这些材料在城建局的档案室都有存档备案，我公司认为这次漏水事故和我公司的房屋施工质量没有关系。我公司还未将发生跑水事故的房屋交付给赵志波使用，在2014年1月10日左右，赵志波在所有的交款手续都没有办理的情况下，就私自把门打开进入了房屋。发生跑水事故的时候，房屋的管理权已经在房东赵志波和承租人冯丽的手中，依法应由他们承担责任。2013年9月份，我公司找过赵志波，要求赵志波交齐房款和取暖费，赵志波说他不需要供暖，因此，我公司的职工去供暖公司办理报停手续，供暖公司派专人到现场把报停各户的锁闭阀封闭，锁闭阀都是在各户的室内，在主管道的侧面。锁闭阀都是从热力公司购买的，只有热力公司才有专业工具进行关闭，锁闭阀的安装是经热力公司认可的，是符合设计要求的。这个楼内今年因没有交取暖费而停止供热的业主一共有七户，供暖方式和锁闭方式都是一致的，其他六户业主报停的房屋都没有发生漏水的事故。该楼房设计是一层楼有两个锁闭阀，二层楼有两个排气阀，供暖管道从地沟出来，地下室的两个阀门正常是开启的，是应急使用的，跑水的管道是供暖的主管道，报停后暖气管道里应该也有水。这个事故发生以后，我们派专业人员进行现场查看后认为：造成跑水的原因是使用者使用不当造成的，具体理由如下：第一，使用者在装修过程中，没有雇佣有资质的装修队伍进行装修；第二，赵志波没有对供暖设施进行有效的防护，从热力公司提供的现场照片看，两个浮动式球阀有一个跑水破损了，另一个也已经变形了，而且在浮动式球阀旁边还堆放着钢筋等杂物。综上所述，这个房屋漏水是和我们公司的施工质量没有关系的，我公司不应承担赔偿责任。我认为这个营业损失评估价格偏高，这五个球台没有必要全部更新，原告应该对损失的物品负有保管义务，以减少损失。
被告鑫光公司辩称，发生漏水事故的楼房供热系统是由碧海公司自行安装的，该供热系统的维护、维修责任也均由碧海公司负责，早在2012年10月碧海公司所开发的涉案楼房接入我公司热源前，我公司就已与碧海公司签订了协议，按双方协议约定：涉案楼房在供暖期间出现的不热、供暖系统损坏问题，均由碧海公司负责。现赵志波漏水楼房在2014年供热期开始前就已被碧海公司停止供热，停热期间内的维护、维修责任及出现的供热问题均应由碧海公司负责，与我公司无关，按约定我公司不应承担赔偿责任。
经审理查明，原告王秀媛租用被告张福昌位于伊尔施商业步行街B座半地下室转角第一户房屋，用于经营阿尔山市野王碰撞吧台球室。2014年1月27日台球室楼上被告赵志波的房屋内供热管上的浮动式球阀损坏，供热管道里的水流出后渗入原告经营的台球室，致使屋顶、墙面、台球设备等被水浸泡而损坏，无法正常营业，后经原告王秀媛部分维修于2014年6月28日恢复营业。原告王秀媛此次财产损害经乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所华宏鉴字（2014）第19号资产评估报告书评估财产损害价值合计55500.00元。原告为评估房屋装修损失、经营设施损坏损失、营业损失花去鉴定费3500.00元。被告张福昌、赵志波的房屋位于伊尔施商业步行街A、B座，系被告碧海公司开发建设。2013年至2014年度取暖季经赵志波同意，碧海公司向阿尔山市鑫光热力公司申请停止供暖，热力公司派工作人员将该房屋内的供热锁闭阀封闭，但是未关闭被告张福昌半地下室房屋内的闸阀，此闸阀若关闭，赵志波家的暖气就不再供暖，但跑水时该闸阀处于开启状态，破裂的浮动式球阀所在的管道仍与供热主管道连接。2014年1月10日，被告赵志波从被告碧海公司管理人员魏景峰处取得房屋钥匙后进入房屋，并于当日将房屋出租给被告冯丽使用，被告冯丽租得该房屋后，于2014年1月21日开始对该房屋进行装修，拆除间隔墙，摘掉间隔墙上的暖气片，该暖气片中当时没有水，且装修时碧海公司知情，被告冯丽于2014年1月23日停止装修。2014年1月27日下午4时许，被告冯丽租赁被告赵志波所有的房屋出现漏水事故后，原告王秀媛就所受财产损害与被告张福昌、赵志波、冯丽、碧海公司协商赔偿事宜未果，诉至法院。本院于2016年3月9日依职权追加被告鑫光公司为本案被告参加诉讼。
另查明，2012年10月25日，被告碧海公司与鑫光公司签订《供用热协议》，该协议第五条约定：采暖建筑物内部采暖系统非供热单位安装，因采暖系统安装不合理及安装材料不合格而导致不热及采暖系统损坏等，鑫光公司概不负责。因安装不合格而导致不热，用热户必须重新改造采暖系统。原告王秀媛于2016年6月28日当庭就第一项、第二项诉讼请求撤回起诉。
根据原、被告双方各自陈述，法庭总结了本案的争议焦点：1、供热管上的浮动式球阀损坏的原因；2、原告的损失有哪些，损失数额是多少；3、原告的各项损失谁应承担责任，各承担什么责任。
原告王秀媛围绕争议焦点提供证据如下：
出示房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明原告与被告张福昌存在房屋租赁关系，被告张福昌向原告提供房屋应该达到合理使用的条件，对于使用过程中的漏水应当及时维修，履行出租人的义务。出示购买台球器材合同书原件2页，证明原告于2013年6月6日从哈尔滨市尊皇台球器材有限公司购买了5套球台及其配套设备（包括球台灯、球杆和球台等），每套价值是6800.00元，数额总计34000.00元。出示合作协议原件一份、营业执照复印件一份（与原本核对无异），证明雷秋野和原告合伙经营阿尔山市野王撞球吧。出示照片原件20张，证明原告受损事实。出示乌兰浩特市华夏资产评估报告原件及票据原件一份，证明原告的室内修复费用（包括装修和球台损失）为42718.80元，停业损失为12826.90元，但是评估报告里停业损失只是从2014年1月28日计算至2014年3月11日计算了43天。原告2014年6月28日恢复营业的，从2014年3月12日到2014年6月27日是108天，按照评估报告上每天停业损失298.30元计算，108天的停业损失是32216.40元，这108天的停业损失被告也应该承担。被告张福昌质证认为，对证据没有异议，我交给原告的房屋能够正常使用，赵志波房屋供热管道发生漏水事故不是我的责任，我对赔偿数额没有意见，对评估结果及鉴定费没有异议。被告碧海公司质证认为，对证据没有异议，对评估结果及鉴定费没有异议。被告赵志波、冯丽、鑫光公司均无质证意见。
被告张福昌围绕争议焦点提供证据如下：
出示破裂浮动式球阀两个，其中一个是赵志波家的，另外一个是赵志波邻居家的，两个球阀都是冻坏的，证明赵志波家的浮动式球阀是冻坏的。原告质证意见为浮动式球阀是被冻坏的，供暖管道自身设计存在不合理，即使阀门质量没有问题，因为管道里面有水，也会导致阀门被冻坏。被告碧海公司质证认为，供热管道阀门是按照设计图纸安装的，锁闭阀的安装位置是按照设计和热力公司的要求安装的。被告赵志波、冯丽、鑫光公司均无质证意见。
被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司围绕争议焦点提供证据如下：
出示浮动式球阀产品出厂合格证原件、浮动式球阀检验报告原件、手画管道图复印件各一份及照片原件3张，证明浮动式球阀没有质量问题。出示建设工程竣工验收备案表复印件一份（与原本核对无异），证明该工程已经验收合格并交付使用。魏景峰的证明原件、（2015）阿民初字第475号民事调解书复印件一份，证明魏景峰是管理伊尔施步行街项目的工作人员，负责包括催交房款、取暖费、物业费，房屋交付和办理房屋交付的相关手续，赵志波未交齐房款，他是强行进入漏水房屋的，依法不应由碧海公司承担责任，应由赵志波和冯丽承担赔偿责任，房屋实际的管理权已交给了赵志波，赵志波就有管理义务。原告质证认为对球阀合格证、检验报告、建设工程竣工验收备案表、手画管道图复印件无异议，对照片有异议，照片里面的管道有一个供热锁阀，这个阀应该是锁闭的，但跑水的时候这个阀处于开启状态，这是开发商与供热公司之间的问题，与我们没有关系。对魏景峰证明没有异议，魏景峰只能证明房屋在赵志波的管控之下，我们不清楚赵志波和冯丽之间谁应对房屋负责。魏景峰的证明需要法院来认定，因为当事人都没有到场，我们不予质证。被告张福昌质证认为，不清楚球阀合格证、检验报告、建设工程竣工验收备案表、照片、魏景峰证明的具体情况，也不清楚被告碧海公司与赵志波是怎么协商的，所以没有异议。对手画管道图有异议，地厅管道缺两个阀门，这两个阀门很重要，如果关了这个两个阀门，漏水的管道里面不会有水，即使有水也是管道里面那些，就算管道冻坏，也不存在有水喷出来的可能性。跑水时间是在2014年1月27日，阿尔山冬季很冷，没有供暖即便是产品合格也有可能冻坏，这个浮动式球阀损坏不是外力所致。被告赵志波、冯丽、鑫光公司均无质证意见。
被告鑫光公司向本庭提供证据如下：
供用热协议复印件一份，证明因鑫光公司与碧海公司有约在先，故本案中出现的漏水事故与鑫光公司无关、鑫光公司依法不应承担赔偿责任的事实。
原告王秀媛、被告张福昌、赵志波、碧海公司均质证认为无异议。被告冯丽无质证意见。
被告赵志波、冯丽在举证期限内未向本庭提供证据。
本院认为，原告王秀媛于2013年7月3日承租被告张福昌门市楼用于经营阿尔山市野王碰撞吧台球室，因被告赵志波房屋内供热管道上浮动式球阀破裂，导致供热管道跑水，致使原告经营的台球室被水浸泡，造成财产损失和营业损失，该损失应由相关责任人承担赔偿责任。被告张福昌受损房屋及被告赵志波跑水房屋系被告碧海公司开发建设，赵志波所购房屋在2013年至2014年取暖季开始时是由被告碧海公司向被告鑫光公司申请报停供暖。2014年1月27日赵志波房屋内浮动式球阀损坏时，阿尔山地区正值严冬季节，且被告碧海公司称报停供暖时被告鑫光公司已将暖气阀门关闭，那么暖气管道里应该没有压力，应仅有原存留管道内的水，即使球阀破裂也不会造成跑水现象，因此被告碧海公司应承担其开发建设的楼房供热系统建设管理责任。被告碧海公司提交了浮动式球阀产品出厂合格证及浮动式球阀检验报告，检验报告系抽样检查报告，不能完全排除赵志波房屋内的浮动式球阀没有质量问题，同时被告碧海公司也未提交证据证明该浮动式球阀能适用于阿尔山地区冬季特殊的天气条件，该浮动式球阀系碧海公司安装，碧海公司应当保证产品能够合理使用，现在房屋封闭的情况下浮动式球阀破裂，不能排除被告碧海公司应承担的产品质量保证责任。被告碧海公司称被告赵志波系自行进入房屋，并未履行交房手续，但碧海公司未对赵志波自行进入房屋的行为进行有效的制止，应视为被告碧海公司已将房屋交付给被告赵志波，由于被告碧海公司疏于管理，被告赵志波接收的房屋虽已报停供暖，但供暖管道阀门未予关闭，管道内仍有循环水，存在室内未给供暖管道被冻裂的隐患，浮动式球阀破裂漏水造成原告财产受损，被告碧海公司在房屋交付使用过程中亦存在管理上的瑕疵，故被告碧海公司对原告因浮动式球阀破裂漏水造成的经济损失应承担相应的民事责任。张福昌将房屋出租给原告王秀媛时，该房屋完好且能正常使用，现房屋因浸水造成财产损失，非张福昌所有的房屋自然损坏，而是他人房屋漏水造成的损害后果，故被告张福昌对原告的损失不应承担赔偿责任。被告赵志波未实际控制过其购买的房屋，与浮动式球阀的破裂的事实亦不存在因果关系，故被告赵志波对原告的损失不应承担赔偿责任。被告冯丽系球阀破裂时房屋的实际控制人，但被告冯丽拆除间隔墙及墙上暖气片时并未发生漏水情况，浮动式球阀破裂系冯丽停止装修几日后发生，且无证据证明被告冯丽对房屋管理存在过错，故被告冯丽对原告的损失不应承担赔偿责任。按被告鑫光公司于2012年10月25日与碧海公司签订的《供用热协议》第五条“采暖建筑物内部采暖系统非供热单位安装，因采暖系统安装不合理及安装材料不合格而导致不热及采暖系统损坏等，鑫光公司概不负责。因安装不合格而导致不热，用热户必须重新改造采暖系统”的约定，被告鑫光公司对原告王秀媛财产损害不应承担赔偿责任。原告王秀媛各项损失，依据乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所资产评估报告书评估结果，室内装修费及受损台球案更换费共计42718.80元，停业损失每天298.30元，从2014年1月28日至2014年6月27日共151天，停业损失共计45043.30元，室内装修费、受损台球案、停业损失三项合计87762.10元本院予以确认。原告王秀媛以上损失及评估费3500.00元，应由被告碧海公司承担赔偿责任。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第二款、第十五条第一款第六项、第十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付原告王秀媛财产损害赔偿款人民币87762.10元，鉴定费3500.00元，以上合计91262.10元。
二、被告张福昌、赵志波、冯丽、阿尔山市鑫光热力有限责任公司在本案中无责任。
案件受理费2081.55元（原告已缴纳），由被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审 判 长 李永刚
审 判 员 刘洪海
人民陪审员 贾剑峰
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 高 婧
（二审审理中，本判决尚未生效）
附判决依据的相关法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条第二款根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条第一款第六项承担侵权责任的方式主要有：
（六）赔偿损失；
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。