浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第54号
上诉人（原审原告）钱超波。
委托代理人（特别授权）王清琳。
被上诉人（原审被告）浙江绿都建设集团有限公司。
法定代表人张小达。
委托代理人（特别授权）应胜南。
上诉人钱超波因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2013）绍嵊民初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人钱超波的委托代理人王清琳、被上诉人浙江绿都建设集团有限公司的委托代理人应胜南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年12月10日，原告为购买被告开发的嵊州市金湾国际花城日初岛26幢单体别墅一幢，支付了被告首付款1470500元。2010年1月4日，原告与被告及招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行签订了个人购房借款及担保合同一份，合同约定：原告向被告所购的嵊州市金湾国际花城日初岛26幢单体别墅一幢以银行按揭形式购买，由原告向招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行按揭贷款2190000元，贷款期限为240个月，即从2010年1月4日起到2030年1月4日止，贷款利率为中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础下浮29%，即为年利率4.2174%，原告以其预购的嵊州市金湾国际花城日初岛26幢单体别墅一幢为贷款作抵押担保，并由被告作为贷款保证人。2010年1月18日，被告通知原告于同年2月1日前往金湾国际售楼部办理房屋交付手续。原告一直未到被告处办理交房手续。被告开发的金湾国际别墅系敞开式布局，相邻的两幢别墅之间采用公共绿化带为隔离带。因原告发现与其所购房屋相邻日初岛27#单体别墅业主占用了公共绿化带，为此原告多次向被告及物业公司即金湾国际花城管家服务中心反映，但一直未能得以处理。原告于2010年4月8日向被告提出换房申请，要求将日初岛26#房换至同为被告开发的月亮岛20#房。对此被告表示同意。2010年4月12日，原、被告另签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的金湾国际花城月亮岛20#单体别墅，房屋建筑面积529.79平方米，房款为4389600元。原告付清了首付款1759600元，余款263000元由原告以银行按揭贷款形式支付。2010年4月18日，原告与被告及招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行另签订了个人购房借款及担保合同一份，合同约定：原告向被告换购的嵊州市金湾国际花城月亮岛20#单体别墅一幢以银行按揭形式购买，由原告向招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行办理按揭贷款2630000元，贷款期限为240个月，即从2010年4月18日起到2030年4月18日止，贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础上浮1%，即为年利率5.9994%，原告以其向被告购买的嵊州市金湾国际花城月亮岛20#单体别墅一幢作为贷款的抵押物，并由被告作为贷款保证人进行担保。原某原告购买日初岛26#单体别墅所付的首付款及贷款因换房相应的转入支付购买月亮岛20#单体别墅的款项。由于原告签订第二份个人购房借款及担保合同之时，正值国务院颁布的“国十条”已于2010年4月17日颁发，按“国十条”的政策规定，原告按揭购买月亮岛20#单体别墅属购买第二套住房，其贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。因第二次个人购房借款及担保合同约定的贷款利率提高，导致原告实际支付的利息高于第一份个人购房借款及担保合同约定利息。为此，原告诉至本院要求被告赔偿因被告交付房屋存在绿化面积缺失之瑕疵最终造成的损失968366元。
原审法院审理认为，本案争议焦点如下：由于原告所称先前所购的日初岛26#单体别墅应分享的私家花园被他人侵占问题无法得以处理，致原告主动向被告申请换房，被告同意换房，前后换房所订的两次个人购房借款及担保合同后因国家政策变动导致贷款利率提高，由此产生原告应付的按揭贷款利息差额之损失及原告诉称的其他损失，被告是否要承担违约责任？对上述争议焦点，原审法院认为，原告购买被告开发的金湾国际花城日初岛26#单体别墅而订立的买卖合同，在性质上属于商品房买卖合同。对于被告是否需承担民事责任的问题，分析原告的诉称主张，其请求权成立的基础在于确定被告作为出卖人对原告先前所购的日初岛26#房屋在交付上是否存在瑕疵的问题。对此首先应从被告对原告所称的私家花园面积是否具有交付义务这一节进行分析。从上述认定事实可知，原告所称的私家花园实际为被告以绿化带形式布置的公共隔离带。该隔离带并不属日初岛26#房或日初岛27#房所有。从商品房买卖的交易习惯判断，作为开发商其只要按照合同约定的房屋套内建筑面积以及合同约定的房屋朝向、户型、结构形式等将房屋交付给购房者，如另无其他特别约定，即可视为其完整履行了房屋交付义务。现从原告提供的商品房买卖合同看，原、被告并无对买受人可享有公共绿化带面积多少的约定，即原告所称的绿化带面积并不计入合同约定的房屋主体建筑面积或附属设施的面积，由此说明被告对原告原某购买日初岛26#房时并无原告所称的绿化面积之交付义务。据此，对原告关于被告对原告原某购买的日初岛26#单体别墅存在绿化面积交付缺失的诉讼主张，原审法院认为缺乏证据证明，不予支持。被告满足原告的换房要求而另行与原告签订商品房买卖合同，在办理房屋按揭手续期间因国家房贷政策发生变化致原告房贷利率上调，原告因此需支付的超额利息不可归责于被告。故原告要求被告赔偿所购房屋绿化面积缺失而换房所造成的损失968366元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回钱超波的诉讼请求。案件受理费13484元，由钱超波负担。
上诉人钱超波不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、日初岛2××号房产在交付时其私家花园就已被其他购房户侵占。经多次协商，被上诉人提出换房并要求上诉人写一份申请。申请书中明确载明“因与日初岛27号房产发生私家花园划分问题，一直无法得以处理”，可见上诉人是在被上诉人无法处理私家花园的缺失而存在交付瑕疵的情况下才换房，原审法院认定上诉人主动向被上诉人申请换房明显错误。2、被上诉人销售广告明确表示房产拥有“大面积的私家花园”、“前庭后院私家花园独享”，但在交付时不仅缺失了绿化隔离带，还缺失了私家花园。二、被上诉人在交付中缺失的面积属于合同内容。被上诉人销售广告明确表述房产前后均有大面积的私家花园，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，已符合要约的条件。因此，日初岛2××号房产前庭后院的使用面积属于上诉人所购房屋的一部分。三、上诉人换房损失与被上诉人交付瑕疵之间存在因果关系。本案中，由于被上诉人交付存在瑕疵而造成上诉人属于二次购房，所产生的利率损失与被上诉人的交付不完整存在因果关系，被上诉人应当承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人浙江绿都建设集团有限公司答辩称：一、原审判决认定事实正确。1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同明确约定了房屋交付标准和其他条件，上诉人交付时被上诉人并未提出异议。上诉人要求换房主要是出于对房屋位置、结构、面积等的考虑。2、上诉提出的所谓私家花园，购房合同中并未作约定，只是上诉人自己的想象而已。二、商品房买卖合同补充协议第九条明确约定，售楼书及相关广告宣传和出卖展示的沙盘模型等仅作参考，不作为交房标准。因此，所谓私家花园，不属于合同约定的内容。三、上诉人因换房不存在任何损失。上诉人选择换房，并以按揭贷款方式支付房屋价款。其明知第二套房贷将支付较高利息，仍然选择换房，且在换房时亦未向被上诉人要求任何补偿，其在换房三年后再向被上诉人要求赔偿理由显然不能成立。
上诉人钱超波为证明其上诉请求成立，在二审中向本院提供以下证据：1、销售广告一本，证明被上诉人明确表述房产附带私家花园；2、日初岛2××号房产照片一组，证明绿化带隔离起来的就是私家花园，现绿化带被改造成围墙。被上诉人浙江绿都建设集团有限公司质证认为：对证据1真实性有异议，即使真实，该证据宣传对象为月亮岛房产，与本案所涉日初岛房产无关，且确定权利义务应以合同文本为依据；对证据2真实性有异议，即使真实，也应由物业公司管理绿化，房产交付后绿化带的变动属于物业管理范围，且目前日初岛2××号业主对绿化管理现状很满意，并无异议。
被上诉人浙江绿都建设集团有限公司在二审中向本院提供以下证据：3、日初岛2××号房产跟月亮岛2××号房产的交付手续一组，证明交付内容不包括任何绿化面积；4，金湾国际花城的前期物业服务合同一份，证明金湾国际花城绿化现由物业公司统一进行管理。经质证，上诉人钱超波对证据3真实性有异议，但承认被上诉人确实向上诉人发送了入伙通知书；对证据4真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案缺乏关联性。
对上述证据，本院认证如下：证据1系月亮岛房产的销售广告，与本案缺乏关联性，不予认定；证据2不能证明日初岛2××号房产交付上诉人时的真实情况，不予认定；证据3的送达对象并非上诉人，与本案缺乏关联性，不予认定；证据4真实性予以认定。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人因原某购买的金湾国际花城日初岛2××号房产私家花园划分问题而向被上诉人申请将房产换为月亮岛20号、上诉人第二次购房按揭贷款利率比第一次高出30%事实清楚，故本案争议焦点主要是被上诉人是否应对上诉人多支付的利息损失承担赔偿责任。具体来说，就是上诉人主张被上诉人所交付的房屋是否存在面积缺失之瑕疵。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同并未约定日初岛2××号房产附带有权属私有、面积明确的私家花园，上诉人亦未提供充分有效证据证明日初岛2××号房产附带有权属私有、面积明确的私家花园，故被上诉人交付的日初岛2××号房产符合合同约定，上诉人提出交付房屋面积缺失之上诉主张不能成立。据此，上诉人主张被上诉人应对其为换房而多支付的利息承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13484元，由上诉人钱超波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安洁
代理审判员 李丹丹
代理审判员 王红良
二〇一四年一月二十日
书 记 员 刘莎莎