上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1724号
原告（反诉被告）李安平，男，1969年10月18日生，汉族，住江苏省江都市。
原告（反诉被告）姚有妹，女，1968年3月14日生，汉族，住址同上。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人葛冬平，上海易锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙晓萍，女，1954年12月16日生，汉族，住上海市宝山区。
被告（反诉原告）沈伟勇，男，1952年9月2日生，汉族，住址同上。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人张文杰，上海尚佳律师事务所律师。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人汤炜华，上海尚佳律师事务所律师。
原告（反诉被告）李安平、姚有妹与被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李安平、姚有妹及其委托代理人葛冬平、被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇的委托代理人张文杰、汤炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李安平、姚有妹诉称，孙晓萍、沈伟勇系上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产权利人。2015年4月19日，李安平、姚有妹与孙晓萍、沈伟勇签订《上海市房地产买卖合同》及协议书，约定，系争房屋成交价为人民币148万元。李安平、姚有妹按约支付了定金3万元及首付款57万元。根据合同约定，李安平、姚有妹的贷款经银行审核通过后7个工作日内，双方应至房地产交易中心办理过户及后续事宜。李安平、姚有妹贷款通过银行审核后，孙晓萍、沈伟勇拒不办理过户。为此，起诉要求孙晓萍、沈伟勇继续履行合同，将系争房屋房地产权利转移给李安平、姚有妹。
被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇反诉并辩称，对李安平、姚有妹所述双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》和协议书、已收到60万元等事实没有异议，但认为，根据合同约定，双方应在2015年7月30日办理系争房屋过户手续，李安平、姚有妹同时支付购房款48万元。由于李安平、姚有妹的原因贷款办理迟延，直到8月7日才要求办理过户手续，已超过合同约定的7天时间，构成违约，孙晓萍、沈伟勇可以行使单方解除权，故孙晓萍、沈伟勇不同意办理过户手续。孙晓萍、沈伟勇现行使单方解除权，不同意李安平、姚有妹的诉讼请求，并反诉要求解除双方买卖合同，李安平、姚有妹支付违约金3，080元、赔偿金296，000元。
原告（反诉被告）李安平、姚有妹针对反诉辩称，李安平、姚有妹的贷款申请于2015年8月5日通过银行审批，当日就通知孙晓萍、沈伟勇，原约定8月7日办理系争房屋过户手续，但孙晓萍、沈伟勇当天没有前来。此后，孙晓萍、沈伟勇要求给予一些经济补偿，双方对此进行了协商。孙晓萍、沈伟勇原应在2015年4月底前提供贷款相关资料，由于系争房屋系动迁安置房，三年内不能过户，必须等到2015年7月6日满三年后才能办理贷款，孙晓萍、沈伟勇2015年7月6日才向中介邮寄相关资料，故贷款迟延的责任不在李安平、姚有妹，而是在于孙晓萍、沈伟勇。李安平、姚有妹没有违约，不同意孙晓萍、沈伟勇的反诉请求。
经审理查明，2015年4月19日，李安平、姚有妹（乙方）与孙晓萍、沈伟勇（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定，甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司博山东路店居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积79.51平方米，转让价款130万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同补充条款（一）之第5条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。该合同附件三“付款协议”约定：1、乙方应在甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，直接支付给甲方部分首期房价款57万元，上海菁英房地产经纪有限公司并将代为保管的（若有）定金3万元转付甲方，如此共同构成乙方支付甲方的全额首期房价款60万元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请40万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后7个工作日内，甲乙双方亲自或委托上海菁英房地产经纪有限公司赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海菁英房地产经纪有限公司收执收件收据后7个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。4、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款（若有）1万元。5、甲乙双方约定，乙方应在办理交易过户当日支付给甲方第三期房价30万元。6、若甲乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。同日，双方签订《协议书》，约定，房屋实际成交价为148万元（为到手价），买卖合同操作价为130万元，超出部分18万元乙方以装修补偿款形式转账给甲方。乙方房价款的支付方式：第一期房价款60元（包含定金）乙方于签订买卖合同当日支付给甲方；第二期房价款40万元乙方以申请银行贷款形式支付，届时由银行自动转账给甲方；第三期房价款48万元（30万元加装修补偿款18万元），乙方于过户之前支付给甲方。本协议内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。如因国家政策影响，需于9月30日之前进交易中心过户，则以国家规定为准。
孙晓萍于2015年3月31日出具收款收据确认收到定金3万元，2015年4月19日出具收款收据确认收到购房款57万元。2015年7月6日，孙晓萍、沈伟勇将贷款所需材料邮寄给中介工作人员。李安平、姚有妹在贷款申请通过银行审核后，通知孙晓萍、沈伟勇于2015年8月7日办理系争房屋过户手续，但双方未能办理过户手续。双方随后进行了交涉，在交涉过程中，李安平、姚有妹曾表示愿意出违约金，但双方未能协商一致，故涉讼。
审理中，李安平、姚有妹表示，2015年8月5日贷款审批通过就通知孙晓萍、沈伟勇8月7日办过户，未能办成后，双方协商过程中，为了顺利办理过户，委曲求全而同意支付一部分补偿款。孙晓萍、沈伟勇表示，8月6日与中介沟通，是因为李安平、姚有妹8月6日无法支付房款48万元，所以才改在8月7日；8月7日过户是有条件的，即李安平、姚有妹须支付房款20%的违约金，但双方没有谈好。李安平、姚有妹为证明8月6日可以支付房款48万元，提供李安平的账户交易明细，显示当日存款有49万余元。孙晓萍、沈伟勇表示，虽然有付款能力，但李安平、姚有妹当时自认为无法支付，所以才定在8月7日过户。
另查明，2011年1月31日，沈盈盈等被拆迁人与拆迁人签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁人购买拆迁人提供的系争房屋等配套商品房。2012年7月2日，上海虹房宝杨房地产开发有限公司经核准登记为系争房屋等房屋的房地产权利人。2012年9月14日，孙晓萍、沈伟勇经核准登记为系争房屋的房地产权利人。房地产登记簿信息备注栏载明，动迁安置房，三年内不得转让、抵押。
以上事实，有原告（反诉被告）李安平、姚有妹提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收款收据、账户交易明细、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇提供的双方往来短信、《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，李安平、姚有妹与孙晓萍、沈伟勇就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。本案争议焦点在于李安平、姚有妹是否逾期支付了首期购房款之外的购房款及由此产生的合同继续履行还是解除的问题。合同附件三“付款协议”约定，第二期房款40万元通过贷款的形式支付，第三期房价款30万元应在办理交易过户当日支付；双方《协议书》约定，第二期房价款40万元以银行贷款形式支付，第三期房价款48万元应于过户之前支付，可见，第二期房价款40万元通过银行贷款支付，第三期房价款应在交易过户当天或过户之前支付。对于过户日期，合同第六条约定在2015年7月30日之前，合同附件三“付款协议”第3条约定待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后7个工作日内，即两个条款的约定存在差异，为双方争议的产生埋下了伏笔。根据“付款协议”的约定，李安平、姚有妹应在签订合同即2015年4月19日后七日内向银行申请贷款、签署借款抵押合同，从李安平、姚有妹办理贷款的实际情况来看，在正常情况下，在2015年7月30日前完成贷款审批的问题不大。李安平、姚有妹显然没有在合同约定的期限内向银行申请贷款、签署借款抵押合同，但孙晓萍、沈伟勇迟延至2015年7月6日才向中介工作人员邮寄办理贷款所需资料，李安平、姚有妹此后在8月初就通过银行审核，可见，李安平、姚有妹并没有恶意拖延办理贷款手续，孙晓萍、沈伟勇关于李安平、姚有妹一方原因导致贷款拖延的意见，本院不予采纳。基于上述情况，再结合“付款协议”第6条“双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行”的约定，可认定双方办理产权过户的期限为贷款审核通过后7个工作日内，第三期购房款48万元的付款期限应据此确定。根据李安平、姚有妹提供的证据，其在2015年8月6日已有足够的钱款来支付第三期购房款，孙晓萍、沈伟勇关于李安平、姚有妹该日期没有履行能力的意见，本院不予采纳。综上所述，李安平、姚有妹要求孙晓萍、沈伟勇继续履行合同，转移系争房屋房地产权利，合法有据，本院予以准许。孙晓萍、沈伟勇以李安平、姚有妹违约为由要求解除买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。孙晓萍、沈伟勇要求支付违约金等反诉请求，本院亦不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移给原告（反诉被告）李安平、姚有妹，协助原告（反诉被告）李安平、姚有妹办理该房屋过户手续；
二、被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇要求解除合同等诉讼请求，不予支持。
本诉案件受理费减半收取8，250元、反诉案件受理费减半收取9，595.5元，均由被告（反诉原告）孙晓萍、沈伟勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金敏浩
二〇一五年十二月七日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。