山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第151号
上诉人（原审被告）：蓬莱市机械密封件厂。住所地：蓬莱市潮水镇淳于村。
法定代表人：宋得军，任厂长。
委托代理人：刘兆明，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓬莱市潮水镇淳于村村民委员会。住所地：蓬莱市潮水镇。
法定代表人：徐洪强，任村委会主任。
委托代理人：欧光军，山东仙阁律师事务所律师。
委托代理人：郝庚新，山东仙阁律师事务所律师。
原审被告：宋得军，农民。
上诉人蓬莱市机械密封件厂（以下简称密封件厂）因与被上诉人蓬莱市潮水镇淳于村村民委员会（以下简称淳于村委会）、原审被告宋得军所有权确认纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2013）蓬民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人刘兆明，被上诉人的委托代理人欧光军及原审被告宋得军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，1991年10月30日淳于村委会前身蓬莱市淳于乡淳于村村民委员会（以下简称原淳于村村委会）出资5.5万元成立了蓬莱县密封件厂，1992年3月1日蓬莱县机械密封件厂更名为蓬莱市机械密封件厂（以下简称为原密封件厂），企业性质为村办集体企业。1994年5月1日原淳于乡人民政府（以下简称淳于乡政府）与原淳于村村委会签订协议约定淳于乡政府接收原密封件厂为乡办集体企业，并约定所有房屋、设备、材料、产成品、半成品、应收款、土地及一切财产归淳于乡政府所有，企业每年给付原淳于村村委会123907.1元作为投资收益，但淳于乡政府未到工商部门办理企业变更登记。原密封件厂内有原淳于村村委会1989年建筑的面积为181.3平方米和249.9平方米一层车间两处，1990年建设面积为46.53平方米的一层车间一处，原密封件厂1995年建设面积为1192.88平方米的三层办公楼一处及面积为347.36平方米的一层车间一处。1997年11月13日上述房屋及车间办理了城镇公房所有权证书，证号为蓬淳集字第10-011号，房屋所有权人为原密封件厂，产别为集体。1997年11月13日原密封件厂以建筑面积为1192.88平方米的三层办公楼做抵押向蓬莱市淳于信用合作社贷款36万元，期限为1997年11月13日起至1999年11月13日止，双方还签订了抵押合同，抵押合同约定抵押期间为自本合同签章之日起，到借款人最一笔借款期限届满两年止，当时原蓬莱机械密封件厂的法定代表人为宋得军。1998年1月1日，淳于乡政府、原密封件厂、原淳于村村委会三方达成协议，因淳于乡政府接收企业后，由于市场疲软，企业不景气，截止1997年10月底，共欠原淳于村村委会本息共计1180432.49元，三方协商将原密封件厂的办分楼主体移交给原淳于村村委会，抵顶所欠债务1180432.49元，办公楼内的办公用品及低值易耗等附属设施均不在内。1998年3月20日，原淳于村村民委员会与原密封件厂达成租赁合同，原淳于村村民委员会将归属于自己的上述三层办公楼租赁给原机械密封件厂使用，年租金15000元。2000年原淳于村村委员会更名为现淳于村委会，原淳于乡政府撤销归并蓬莱市潮水镇人民政府。2000年12月28日，蓬莱市潮水镇人民政府与宋得军签订原密封件厂产权出售合同，将原密封件厂综合办公楼南面的原淳于乡派出所旧房产权卖给宋得军。2002年8月27日，蓬莱市潮水镇人民政府与宋得军签订房屋买卖合同，将原密封件厂的综合办公楼南面厂房、三栋车间及院墙出让给宋得军。2003年2月24日宋得军未征得淳于村委会同意，以原密件厂法定代表人身份携带企业公章到蓬莱市工商局将原密封厂申请注销，2003年3月24日原密封件厂被注销。2003年3月25日，宋得军个人出资30万元注册成立了密封件厂，该企业为宋得军个人独资企业，企业名称与原密封件厂名称完全一致。2011年1月26日，密封件厂以原密封件厂的房产证遗失为由，到蓬莱市住房和规划建设管理局办理了房产证补证手续，房屋所有权人为密封件厂（证号为蓬房权证潮字第××号），房屋共有情况为单独所有，房产证中建筑包含诉争三层综合办公楼。2013年10月10日蓬莱市潮水镇人民政府出具证明证实，1994年5月1日原淳于乡政府和原淳于村村委会虽然签订了将村办企业蓬莱密封件厂接收为镇办企业的协议，但该协议并未实际履行，投资收益款也未支付，原淳于乡政府只是履行了管理责任，没有参与实际经营，双方也未办理工商变更过户手续，企业性质仍为村办企业，镇政府也同意房产证登记在密封件厂名下建筑面积为1197.12平方米三层办公楼的所有权归淳于村委会所有。2002年本院出具（2002）蓬民二初字第105号民事判决书判决原密封件厂归还蓬莱市潮水农村信用合作社借款本息合计495000元，2013年5月29日姜力维购买了蓬莱市信用合作社上述债权。2013年6月17日宋得军从姜力维处购买了上述债权。庭审中，密封件厂与宋得军辩称诉争房产已经房产部门确权发证属于密封件厂所有，淳于村委会认为楼房权属有问题，应当先通过行政诉讼撤销房产证，然后再民事确权，本案未经过行政诉讼直接进行民事诉讼程序不当，诉争三层办公楼1997年11月13日抵押给淳于信用合作社，在抵押合同2001年11月13日到期之前，蓬莱市潮水镇人民政府与原淳于村委会1998年1月1日将三层办公楼抵债是违法的，淳于村委会不具有本案诉争房产的所有权。密封件厂宋得军购买了原密封件厂的债务本息2130000元，现淳于村委会只有一栋办公楼，故密封件厂取得该楼所有权。因村委和密封件厂意见分歧较大，本案调解不成。
蓬莱市人民法院认为，1991年10月30日淳于村委会前身原淳于村村委会出资成立原密封件厂，企业性质为村办集体企业，尽管1994年5月1日原淳于乡人民政府与原淳于村村委会签订协议约定淳于乡政府接收原密封件厂为乡办集体企业，并约定所有房屋、设备、材料、产成品、半成品、应收款、土地及一切财产归淳于乡政府所有，但淳于乡政府未到工商行政管理部门办理企业变更登记手续，淳于乡政府对企业只是履行了管理责任，原密封件厂仍然是原淳于村村委会的村办企业。原密封件厂1995年建设的面积为1192.88平方米的三层办公楼应为原淳于村村委会村办企业的财产，且1997年11月13日原密封件厂以建筑面积为1192.88平方米的三层办公楼做抵押向蓬莱市淳于信用合作社贷款36万元，至2001年11月13日，抵押借款合同已到期，现蓬莱市潮水镇人民政府也明确表示诉争三层办公楼归淳于村委会所有，故应当认定房屋所有权证（证号为蓬房权证潮字第××号）登记在密封件厂名下建筑面积为1197.12平方米三层综合办公楼的所有权归淳于村委会所有。2011年1月26日，密封件厂以原密封件厂的房产证遗失为由，到蓬莱市住房和规划建设管理局办理了房产证补证手续，将包含三层办公楼在内房屋所有权人为变更为宋得军个人独资企业密封件厂所有，侵害了淳于村委会对三层办公楼所有权，原审法院对淳于村委会要求确认房产证登记在密封件厂名下的建筑面积为1197.12平方米的三层办公楼的所有权归淳于村委会所有的诉讼请求依法予以支持。当事人针对诉争三层办公楼所有权的纠纷，属于民法调整的范围，密封件厂宋得军购买针对原密封件厂债权，并不能当然取得诉争办公楼的所有权，本院对密封件厂和宋得军辩称应当先通过行政诉讼撤销房屋所有权证，然后再民事确权，本案未经过行政诉讼直接进行民事诉讼程序不当，淳于村委会不享有诉争三层办公楼的所有权，密封件厂宋得军购买债权即取得三层办公楼所有权的主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条及国家有关民事法律政策之规定，原审法院于2013年11月8日作出判决：坐落于蓬莱市机械密封件厂院内房屋所有权证（证号为蓬房权证潮字第××号）登记在蓬莱市机械密封件厂名下建筑面积为1197.12平方米三层综合办公楼归蓬莱市潮水镇淳于村村民委员会所有。案件受费100元，由蓬莱市机械密封件厂和宋得军负担。
一审判决后，密封件厂对判决不服，向本院提出上诉称，本案诉争的房产已经由房管部门确权给了上诉人，被上诉人认为确权错误应当首先通过行政诉讼程序确认房产证的取得是违法的，依法撤销后才能进行民事确权，在房产证没有撤销之前该房产的所有权属于上诉人；原审法院没有对1994年潮水镇政府和淳于村委签订的资产转让协议的合法性进行审查，仅仅认定因没有进行工商变更登记就认定协议没有实际履行是错误的。上诉人认为，1994年的资产转让协议是合法有效的，虽然没有经过工商变更登记，但是这并不是合同无效的条件，一审法院亦未对该协议是否有效进行认定。再者该协议已经实际履行，否则不能出现1998年以房顶债的协议；故原密封件厂属于乡镇集体所有企业，并不是上诉人的下属企业；3、1998年1月1日淳于乡政府（即后来的潮水镇政府）与被上诉人协议将本案诉争楼房转让给被上诉人是无效的。因为该诉争楼房已经于1997年抵押给淳于信用社贷款36万元（宋得军的前任厂长所为），该抵押经过抵押登记，合法有效。1998年的协议因为在抵押期间内，并且没有征得抵押权人的同意，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该协议是无效的，被上诉人并没有获得诉争房产的所有权。
被上诉人答辩称，诉争房屋虽然登记在被上诉人的名下，但是利害关系人如果有证据证明是该不动产的实际所有人，有权利提起所有权确认纠纷，法律没有规定必须首先撤销产权证明。另原密封件厂一直是被上诉人的村办集体企业。乡政府只是履行了管理职责，没有对该企业进行任何投资。另外，原密封件厂向信用社抵押贷款并没有给诉争房产在法定部门进行抵押登记，登记本身没有合法依据，抵押权亦不生效。现原密封件厂已经被注销，被上诉人作为投资人应享有投资者的权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
除原审法院查明事实外，二审补充查明，2002年蓬莱市潮水信用合作社起诉原密封件厂还款，未主张抵押权。2013年4月23日蓬莱市农村信用合作社将上述债权转让给姜力维，2013年5月29日，蓬莱市人民法院变更申请执行人为姜力维，2013年6月17日，姜力维将上述债权转让给密封件厂。二审诉讼期间，淳于村委会与潮水镇政府共同出具说明材料，同意在诉争房屋的资产范围内对原密封件厂的债务承担清偿责任。
本院认为，1991年10月30日淳于村委会前身原淳于村村委会出资成立原密封件厂，企业性质为村办集体企业，1994年5月1日原淳于乡人民政府与原淳于村村委会签订协议约定淳于乡政府接收原密封件厂为乡办集体企业，并约定所有房屋、设备、材料、产成品、半成品、应收款、土地及一切财产归淳于乡政府所有，淳于乡政府虽然未到工商行政管理部门办理企业变更登记手续，但是淳于乡政府，淳于村委会及原密封件厂三方基于上述协议内容达成了以诉争房屋抵债的协议书，并且原密封件厂亦在2002年由潮水镇政府出售给宋得军，故应认定淳于乡政府接收原密封件厂的协议有效并已实际履行。1997年11月13日诉争房屋被抵押给淳于信用合作社，抵押期限至2001年11月13日，并在工商部门办理了抵押登记。以房抵债协议书虽在诉争房屋抵押期间签订，但蓬莱市潮水信用合作社于2002年起诉密封件厂还款时并未对抵押物主张其权利。故密封件厂于其在2013年6月购买了原密封件厂的债权，并不当然取得诉争房产的产权。且在2000年潮水镇政府与宋得军签订的产权出售合同中，出售的原密封件厂的资产中并没有包括诉争的房产，故密封件厂将诉争房屋的房产证办理到自己名下没有合法依据。综上，本院对上诉人的上述主张均不予采纳。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人蓬莱市机械密封件厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕华
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一四年五月十四日
书 记 员 林斐斐