杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第5556号
原告陈晓霞。
被告余新平。
第三人赫嫁丽。
原告陈晓霞诉被告余新平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年12月10日公开开庭进行了第一次庭审。2014年1月8日，本案依法转为普通程序审理，并追加赫嫁丽作为第三人参加本案诉讼。同年3月7日，本案公开开庭进行了第二次庭审。原告陈晓霞、被告余新平、第三人赫嫁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晓霞诉称：2013年6月3日，原、被告签订租赁合同，原告租用被告承租的位于萧山区市心北路301号、面积为13平方米的商铺一间，租赁期限为2013年7月1日起至2015年7月1日止，租金为每年43000元，每年交纳一次。原告于2013年6月3日缴纳完下一年度租金后，被告因经营不善不再继续经营，把所承租的房屋转租给第三方赫嫁丽。原、被告签订合同时，被告在合同中向原告承诺，被告如果向第三方转租该商铺，第三方必须承认原、被告之间签订的租赁合同。否则被告应向原告退还一年的房租，并向原告支付20000元的违约金。现第三方不接受原、被告签订的租赁合同，房东也要求原告搬离所租赁的商铺。为此原告起诉来院要求被告退还原告2013年7月1日至2014年7月1日的房租43000元，并承担违约金20000元。
被告余新平辩称：被告与第三人赫嫁丽签订的转让协议合法有效，且该转让协议已经房屋权利人即速安居酒店管理人员陈苏君同意。被告已向陈苏君支付了2013年8月11日至10月15日止的房租，此后租金应由赫嫁丽支付，陈苏君应追究赫嫁丽的责任，而不能直接要求原告退出花店租赁。被告与赫嫁丽曾一起去花店找原告，告知原告2014年7月1日起花店租金应支付给赫嫁丽，原告对该转让协议的权利义务是明知的，被告已履行了通知义务，因此原告与赫嫁丽已建立了房屋租赁合同关系，如赫嫁丽违反合同约定，应当追究赫嫁丽的违约责任。故被告认为原告的损失应由陈苏君、赫嫁丽承担，请法院驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人赫嫁丽称：第三人是经营理发店的，当得知被告要转让饭店，为了经营发展需要，第三人就电话联系了房东陈苏君要求租赁该店面5年。被告转让饭店时租期还剩2年，陈苏君就拿出了之前和被告的合约，要求第三人在上面签字，陈苏君也在上面签字，这样就算完成转租了。2013年8月11日，第三人和被告签订转让协议，第三人支付给被告饭店转让费70000元，第三人收到转让协议一份及钥匙一把。当时饭店里面已经没有任何设施设备，也没有电，无法进行装修。同年8月14日，第三人和被告联系表示其无法经营，要求把钥匙退还给被告，但是被告说他也没有办法。第三人联系了陈苏君，陈苏君告知第三人只是承接了被告剩余的2年租期，陈苏君要求第三人支付违约金、解除合同或者三天内支付租金，第三人最后选择把钥匙还给了陈苏君，现在该饭店已经由他人经营快餐店。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.2012年6月28日由原、被告签订的《租赁协议》一份，证明原、被告自2012年7月1日开始就存在租赁合同关系的事实；
2.2013年6月3日原、被告签订的《租赁协议》一份，证明第一份租赁合同到期以后，双方重新签订了租赁协议，约定租赁期限从2013年7月1日至2015年7月1日，双方并对违约责任进行约定的事实；
3.收据一份，证明原告已经向被告支付了2013年7月1日至2014年7月1日的房屋租金43000元的事实；
4.由陈苏君出具的书面证明一份，证明被告与酒店房东之间的租赁合同已于2013年10月15日到期，现酒店房东已经收回了原告承租花店的事实。
经质证，被告对证据1、2、3无异议；对证据4，被告表示不清楚。第三人对证据1、2无异议；对证据3、4认为不清楚，但原告确实是被陈苏君赶走了。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：转让协议一份，证明被告已经在2013年8月11日将其经营的饭店转让给了第三人赫嫁丽，双方商定原告可继续经营花店，被告不存在违约行为。
经质证，原告认为被告和第三人赫嫁丽之间签订转让协议时，原告是不在场的，签完合同后被告跟原告讲饭店转让出去了，原、被告之间的合同，是被告违约了，至于被告与第三人之间的纠纷与原告无关。第三人对该证据无异议。
第三人为支持其主张的事实，向本院提供了照片一组，证明案涉房屋现已由他人经营的事实。
经质证，原、被告对该证据均无异议。
经审查，本院认为：对原告提供的证据1、2、3，本院认为能够证明原告主张的事实，本院予以确认。对证据4，结合原、被告及第三人在庭审中的陈述，能够确认陈苏君在2013年10月15日强行要求原告腾房。对被告提供的证据，本院认为能够证明被告已经在2013年8月11日将其经营的饭店转让给了赫嫁丽，双方商定了原告可继续经营花店的事实。对第三人提供的证据，原、被告均无异议，本院对证明力予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年6月28日，原、被告签订《租赁协议》一份。协议约定，被告将位于萧山区市心北路301号，面积约13平方米的房屋出租给原告，租赁期限自2012年7月1日至2013年7月1日止，每年租金40000元，租金一年一付。2013年6月3日，原、被告又签订《租赁协议》一份，协议约定上述房屋的租赁期限自2013年7月1日至2015年7月1日止，每年租金43000元，租金一年一付，租赁期间，原、被告双方转让或者停业，要提前一月通知对方。合同还约定，“合同的变更、解除分两种情况：1.当甲方（被告）饭店转让，本合同对于第三方和乙方（原告）继续有效。如果第三方不承认本合同，由甲方退还乙方一年的租金，并向乙方支付两万元违约金。2.如果甲方与酒店房东之间有纠纷，导致饭店在非正常情况下终止合同，甲方退还乙方剩余部分房租（不足一月，按一个月退还）”。同日，原告向被告支付了2013年7月1日至2014年7月1日的房屋租金43000元，被告为此向原告出具了收据。2013年8月11日，被告与第三人赫嫁丽签订《转让协议》一份，约定被告将位于萧山区市心北路301号老陈土菜馆店铺转让给赫嫁丽使用，建筑面积260多平方米，转让费用为70000元；店铺转让后，赫嫁丽同意代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等全部归赫嫁丽（酒店内的酒水、饮料不包括在内，如赫嫁丽需要则另行付费）。赫嫁丽在签订协议后需向被告支付转让费共计70000元，余款在办理工商变更手续后一次性付清；被告转租出去的花店门面从第二年起的租费由赫嫁丽收取，被告需把花店的租赁合同交予赫嫁丽保管，租赁期满后赫嫁丽有权收回或续租。被告应协助赫嫁丽办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由赫嫁丽负责。赫嫁丽接手前该店铺的一切债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由赫嫁丽负责。原、被告及第三人在庭审中均认可酒店管理人员陈苏君在该份转让协议中签字确认同意上述转租。被告支付了至2013年10月15日止的房屋租金。原告在使用租赁房屋经营花店过程中，2013年10月15日酒店管理人员强行要求其腾房，原告于该日搬离。现该房屋已由他人经营。
本院认为：原、被告签订的《租赁协议》及被告与第三人赫嫁丽签订的《转让协议》均合法有效。本案中，酒店房东最终终止合同履行，非原告方的原因所致，原告在履行租赁合同过程中并无过错，故符合2013年6月3日原、被告签订《租赁协议》第七条第2款约定，即“如果甲方与酒店房东之间有纠纷，导致饭店在非正常情况下终止合同，甲方退还乙方剩余部分房租（不足一月，按一个月退还）”，被告应承担相应违约责任。且原、被告之间的租赁协议已于2013年10月15日终止履行，故被告应返还原告未履行部分的租金。原告实际使用房屋的时间为2013年7月1日至2013年10月15日，故应支付的租金为10838元（43000元÷365天×92天），被告应返还的租金为32162元（43000元-10838元，合同约定不足一月按一个月退还，2013年10月不足一月故按一个月退还）。原告依据2013年6月3日租赁协议第七条第1款约定“如第三方不承认本合同，则甲方退还乙方一年的租金，并向乙方支付两万元违约金”主张20000元违约金，现本院认为本案的情况并不符合该条款的约定，故原告主张的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、余新平在本判决生效后十日内返还陈晓霞租金金32162元；
二、驳回陈晓霞其余诉讼请求。
如余新平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1376元，由陈晓霞负担772元，余新平负担604元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）
审 判 长 崔白洁
人民陪审员 姚其元
人民陪审员 章少玲
二〇一四年三月十七日
书 记 员 赵振华