江苏省南通市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）通中执复字第0011号
复议申请人（一审异议人）上海艺杏食品有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇宝园三路617号。
法定代表人张学辉，该公司董事长。
委托代理人唐志祥，该公司职员。
申请执行人朱新超。
被执行人南通市通州区张芝山锅炉配件有限公司，住所地江苏省南通市通州区张芝山镇东首。
法定代表人陈兴，董事长。
委托代理人汤玲玲，北京大成（南通）律师事务所律师。
上海艺杏食品有限公司（以下简称上海艺杏公司）不服南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）（2014）通执异字第0002号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
通州法院查明，该院在执行（2014）通执字第0473号案件过程中，作出（2014）通执字第0473号执行回转裁定，裁定南通市通州区张芝山锅炉配件有限公司（以下简称锅炉配件公司）向朱新超返还锯齿形厂房（以下简称涉案厂房）和租金20000元及利息等。上海艺杏公司提出异议称，锅炉配件公司已于2009年3月10日将位于南通市通州区张芝山镇银洋河村16组境内原丝织厂的涉案厂房出租给其公司使用。上海艺杏公司承租后对涉案厂房进行了整修，并购置了相关生产设备。根据“买卖不破租赁”原则，其公司作为善意第三人，可以继续租赁、占有使用该厂房，故应停止将涉案厂房向朱新超交付。
异议审查过程中，上海艺杏公司向通州法院提供了落款打印时间为2009年3月10日的租赁合同一份，租赁合同甲方为通州市张芝山锅炉配件有限公司，盖有公司印章及留有“陈兴”签名；乙方为张玉兰，留有“张玉兰”签名。租赁合同中约定由乙方租用甲方厂区内南边的大车间（东西长40米、南北宽18.8米、建筑面积约752平方米）用以生产豆制品及早点，租期为十年，租金每年20000元，合计20万元，扣除租金优惠，乙方还应支付10万元，乙方已一次性将租金支付给了甲方。租赁合同对其他事项亦作了约定。上海艺杏公司另提供了2010年4月28日的增值税专用发票复印件一份（其中备注中注明水费2009年1月－12月）及现场照片一组。
异议审查中，通州法院要求上海艺杏公司限期提供案涉租赁合同的租金给付依据以及承租后对厂房进行整修及购置相关生产设备的依据，并明确逾期不提供应承担相应法律后果，但上海艺杏公司未能按要求提供相应证据。在上海艺杏公司委托代理人对有关租赁事实不能作出明确回答的情况下，通州法院要求上海艺杏公司法定代表人张学辉或租赁合同载明的乙方张玉兰到庭参加听证，但张学辉及张玉兰均未能按要求到庭，亦未能陈述有关租赁基本事实情况。
通州法院另查明，2007年4月，锅炉配件公司向该院提起诉讼，要求朱新超返还租赁的涉案厂房并给付租金。2007年10月26日，该院作出（2007）通山民一初字第0182号民事判决，判决朱新超向锅炉配件公司返还涉案厂房并支付相应租金。朱新超不服提起上诉，本院作出（2007）通中民一终字第1084号终审判决，驳回上诉，维持原判。2009年2月，通州法院依据生效民事判决将涉案厂房及租金20000元执行给锅炉配件公司。此后，朱新超于2009年提起所有权确认诉讼，通州法院作出（2009）通民一初字第1171号民事判决，判决确认涉案厂房属朱新超所有。锅炉配件公司不服该判决提起上诉，本院作出（2011）通中民终字第0168号终审判决，驳回上诉，维持原判。
2013年12月30日，本院作出（2013）通中民再终字第0008号民事判决，维持确认涉案厂房归朱新超所有的（2011）通中民终字第0168号民事判决。同日，本院作出（2013）通中民再终字第0009号民事判决，撤销本院（2007）通中民一终字第1084号民事判决及通州法院（2007）通山民一初字第0182号民事判决，驳回锅炉配件公司的诉讼请求。
通州法院还查明，陈燕彬系锅炉配件公司法定代表人陈兴的女婿，陈燕彬与张玉兰系亲戚关系。
通州法院认为，上海艺杏公司异议不能成立，理由如下：
一、上海艺杏公司所提供的证据不能证明其对涉案厂房享有租赁权。首先，租赁合同的乙方系张玉兰个人，而张玉兰既非上海艺杏公司的法定代表人，又不能证明其签订租赁合同时接受了上海艺杏公司委托，故上海艺杏公司凭租赁合同主张与锅炉配件公司就涉案厂房形成了租赁关系缺乏证据证明。其次，上海艺杏公司提供的增值税专用发票为复印件，仅凭该发票载明的水电费缴费情况不足以证明上海艺杏公司租赁使用涉案厂房的事实。且发票备注中注明水费为2009年1月－12月，这与上海艺杏公司主张的涉案厂房是从2009年3月10日开始使用的情况相互矛盾。最后，上海艺杏公司亦未能就租用涉案厂房以及其主张承租后进行整修及购置相关生产设备提供充足的证据予以证明，故应由上海艺杏公司承担举证不能的不利后果。
二、上海艺杏公司不能要求停止向朱新超交付涉案厂房。首先，上海艺杏公司委托代理人不能陈述有关涉案厂房租赁的基本事实情况，张玉兰又未按要求到庭陈述涉案厂房租赁的相关情况，且相关当事人不能提供10万元租金给付的具体依据，相关当事人又具有亲属等利害关系。故对该份租赁合同的签订时间及签订主体的真实性难以确认。其次，即便租赁合同确系锅炉配件公司与张玉兰于2009年3月10日签订，在不能提供10万元租金给付的依据的情况下，也难以确认租赁合同得到了实际履行。最后，根据法院生效法律文书认定，朱新超于2007年从张芝山信用社购得涉案厂房并实际支付了相应款项，朱新超即已取得了涉案厂房的所有权。朱新超依法对涉案厂房享有占有、使用、收益和处分的权利。即便上海艺杏公司或张玉兰取得了涉案厂房的租赁权，也不能对抗朱新超的所有权，朱新超作为所有权人应优先于承租人得到保护。故上海艺杏公司要求停止对涉案厂房强制交付不应得到支持。
三、异议人上海艺杏公司以“买卖不破租赁”及“善意第三人”为由主张可以继续租赁、使用锯齿形厂房不能得到支持。首先，“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。本案中，锅炉配件公司并非涉案厂房的所有权人，故上海艺杏公司主张2009年3月从锅炉配件公司处取得该厂房的租赁权即便成立，也不符合“买卖不破租赁”的适用情形。其次，“善意第三人”是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合法定情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在不动产或者动产转让时才可适用，故上海艺杏公司主张的租赁权即便成立，也不符合“善意第三人”的适用情形。故对上海艺杏公司的主张难以支持。据此，通州法院裁定驳回了异议人上海艺杏公司的异议。
上海艺杏公司不服向本院申请复议称，第一，其对涉案厂房享有租赁权。首先，租赁合同的乙方为张玉兰个人，即便无证据表明其在签订合同时接受了上海艺杏公司委托，该租赁合同签订时也应为效力待定合同，上海艺杏公司依据该租赁合同提出执行异议表明其对租赁合同予以追认，经追认后应为有效合同。其次，上海艺杏公司能提供水电费专用发票的原件以供核对，因2009年1月其已实际使用涉案厂房，故发票备注中注明水费为2009年1-12月与租赁合同签订时间并不矛盾。最后，上海艺杏公司承租后进行了整修，并新盖一间房屋及购置相关设备用于早点经营，证明履行了租赁合同。第二，上海艺杏公司已实际使用涉案厂房，租赁合同签订时锅炉配件公司拥有所有权，依据“买卖不破租赁”的法律原则，租赁关系应受保护。
申请执行人朱新超答辩称，第一，通州法院依据（2007）通山民一初字第0182号民事判决书执行房屋是在2009年2月26日，而上海艺杏公司提供的水电费是2009年1-12月，明显相互矛盾。第二，上海艺杏公司提供的租赁合同是虚构的，合同中明确有租金交付的时间，但上海艺杏公司及锅炉配件公司至今未向法院提供租金交付的凭证，证明合同不成立。第三，上海艺杏公司法定代表人是张学辉而非张玉兰，合同中也没有上海艺杏公司的公章或合同章，不能证明锅炉配件公司与上海艺杏公司合同成立。第四，陈燕彬是锅炉配件公司法定代表人陈兴的女婿，张玉兰是陈燕彬的姑妈，陈燕彬也是上海艺杏公司南通办事处的负责人，由此不能体现租赁合同的真实性，只能证明被执行人锅炉配件公司虚构事实阻碍执行。第五，上海艺杏公司无权不向申请执行人交付房屋，执行回转不存在买卖不破租赁。
被执行人锅炉配件公司称，其认同上海艺杏公司的复议理由。
本院对通州法院查明的事实予以确认。
复议审查中，上海艺杏公司提供了开票日期为2010年4月28日的水电费专用发票的原件，经核对与复印件一致。
本院认为，首先，上海艺杏公司提供的租赁合同的乙方为张玉兰，张玉兰以其个人名义而非上海艺杏公司的名义签订合同，且租赁合同中并无上海艺杏公司的公章，故上海艺杏公司关于追认后合同即为有效的说法不能成立，无证据证实上海艺杏公司与锅炉配件公司之间存在租赁合同。且上海艺杏公司始终未能提供租金支付的证据，故上海艺杏公司主张租赁权缺乏事实基础。其次，关于开票日期为2010年4月28日的水电费专用发票，该发票不能证实其中的水电费是因租赁涉案厂房而发生。再次，生效法律文书已确认涉案厂房归朱新超所有，朱新超作为所有权人有权要求返还涉案厂房，本案不存在涉案厂房的买卖问题，故不适用“买卖不破租赁”原则，何况并无证据证明真实租赁关系的存在。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回上海艺杏公司的复议请求，维持南通市通州区人民法院（2014）通执异字第0002号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王建平
审 判 员 刘 瑜
代理审判员 杜太光
二〇一四年七月十四日
书 记 员 潘 炜