浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终205号
上诉人（原审原告）：广西中裕置业发展有限公司，住所地广西壮族自治区钦州市金海湾东大街88号。
法定代表人：吴金木，该公司董事长。
委托代理人：鲁宏力，北京汇都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张喜钊，男，1948年12月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。
被上诉人（原审被告）：施丽珍，女，1951年2月7日出生，汉族，住址同上。
张喜钊、施丽珍共同委托代理人：袁愉翔，浙江万申佳律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张君迈，男，1975年7月29日出生，汉族，户籍所在地江西省德兴市，现住广西壮族自治区钦州市钦南区。
被上诉人（原审第三人）：叶良英，女，1975年3月31日出生，汉族，户籍所在地江西省德兴市，现住浙江省缙云县。
上诉人广西中裕置业发展有限公司（以下简称广西中裕公司）因与被上诉人张喜钊、施丽珍、张君迈、叶良英案外人执行异议之诉一案，不服浙江省缙云县人民法院（2016）浙1122民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广西中裕公司委托代理人鲁宏力、被上诉人张喜钊、施丽珍的委托代理人袁愉翔到庭参加诉讼，被上诉人张君迈、叶良英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
广西中裕公司上诉请求：撤销缙云县人民法院（2016）浙1122民初3482号民事判决，解除对张君迈、叶良英“购买”的坐落广西××××东盟商贸城第Ａ-19-9栋111、112号商铺的查封措施。理由是：一审法院依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）适用法律错误，而应适用2007年生效的《中华人民共和国物权法》。张君迈、叶良英“购买”案涉房产因未办理不动产登记，便属于债权范畴，而债权成立的事实依据便是双方签订的《商品房买卖合同》。现因张君迈、叶良英的违约行为，不履行其与广西北部湾银行钦州分行、上诉人三方签订的《个人房屋借款/担保合同》中的还款义务，致使上诉人被银行主张连带责任，上诉人欲解除与张君迈、叶良英的《商品房买卖合同》，故一审法院的判决使上诉人的“债权利益”受损。
张喜钊、施丽珍辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求维持原判。
张君迈、叶良英未到庭，也未提交书面陈述意见。
广西中裕公司向一审法院起诉请求：缙云县人民法院于2016年3月7日以（2016）浙1122执66号执行裁定查封了张君迈、叶良英所有的坐落广西××××东盟商贸城第A—19—9栋111、112号商铺两间，原告于2016年7月向缙云县人民法院提出执行异议申请，请求撤销该查封。2016年8月30日，缙云县人民法院作出（2016）浙1122执异12号执行裁定，驳回了原告的执行异议申请，原告不服提起案外人执行异议之诉，原告认为：缙云县人民法院作出（2016）浙1122执异12号执行裁定前后表述不一致。在查明的事实中表述为“合同备案登记”，在本院认为中错误表述为“预告登记”。两个名称所依据的事实、法律关系、法律依据、程序都有明显区别，商品房预售合同登记备案产生的债权范畴的对抗力与物权法的预告登记产生的“准物权对抗力”有本质区别，故（2016）浙1122执异12号执行裁定中适用法律错误。本案所涉商铺虽进行了合同备案登记，但未进行房屋预告登记，缙云县人民法院的查封行为侵犯了原告的利益，故请求判令：1、解除对张君迈、叶良英购买的坐落广西××××东盟商贸城第A—19—9栋111、112号商铺的查封；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月2日，广西中裕公司与张君迈、叶良英签订商品房买卖合同两份，约定广西中裕公司将已取得“钦房预售字第201353”商品房预售许可证号的坐落广西壮族自治区××××东盟商贸城第A—19—9栋111、112号商铺出售给张君迈、叶良英所有，成交价格均为27.2842万元，由张君迈、叶良英在合同签订之日向广西中裕公司支付合同总价款的50%作为首期付款，广西中裕公司应当在2014年6月30日前将约定的商品房交付给张君迈、叶良英等，并对合同进行备案登记。合同签订后，张君迈、叶良英履行了合同的义务，支付了首期房款，并于2014年6月17日进行了商品房买卖合同备案登记。2014年6月20日，张君迈、叶良英与广西北部湾银行股份有限公司钦州分行签订了个人房屋借款/担保合同两份，约定张君迈、叶良英以上述两个商铺作为借款的抵押，向广西北部湾银行股份有限公司钦州分行借款等。2014年7月1日，张君迈、叶良英与广西北部湾银行股份有限公司钦州分行对上述商铺进行了预购商品房贷款抵押登记。
2015年12月11日，缙云县人民法院以（2015）丽缙商初字第1834号民事判决判令张君迈、叶良英归还张喜钊、施丽珍借款本金78.3684万元，支付利息25.077888万元等。因张君迈、叶良英不履行上述生效判决书确定的义务，法院根据张喜钊、施丽珍的申请立案执行，于2016年4月13日裁定查封了上述两间商铺。广西中裕公司不服，提起执行异议，法院于2016年8月30日作出（2016）浙1122执异12号执行裁定，驳回广西中裕公司之异议。广西中裕公司不服，提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，第三人张君迈、叶良英与原告广西中裕公司签订商品房买卖合同，将案涉商铺出售给张君迈、叶良英所有，且进行了合同备案登记，虽尚未能进行房屋所有权登记，但由于被执行人张君迈、叶良英已经支付了相应的对价并已经作出备案登记，预查封能够使上述商铺不再被转让，有利于申请执行人的权益保护。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，张君迈、叶良英不履行（2015）丽缙商初字第1834号民事判决所确定的义务，法院对张君迈、叶良英所购买的商铺采取预查封手续合法有据，并无不当。案涉商铺未进行预告登记，（2016）浙1122执异12号执行裁定书认定已进行了预告登记有误。原告广西中裕公司以商品房预售合同备案登记不具有准物权的效力，认为法院的查封行为侵犯了原告的利益为由请求解除查封理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告广西中裕置业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，由原告广西中裕置业发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》关于执行中可查封财产的规定和《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的规定并无冲突。原审法院对上诉人已出售给张君迈、叶良英且进行了合同备案登记的案涉房屋进行预查封，符合法律规定，执行措施合法有据。上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人广西中裕置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单欣欣
审 判 员 项伟杰
审 判 员 范云飞
二〇一七年二月二十三日
代书记员 肖 磊