文书内容上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初203号原告爱冉(上海)实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李维爱，董事长。委托代理人周文革，北京市京大律师事务所上海分所律师。委托代理人肖恩田，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人谢旭萍，经理。委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。第三人上海米市渡仓储有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杨吉泉，负责人。委托代理人李莉，上海磊天律师事务所律师。委托代理人张慧，上海磊天律师事务所律师。原告爱冉(上海)实业有限公司(以下简称“爱冉公司”)与被告上海怡志仓储有限公司(以下简称“怡志公司”)及第三人上海米市渡仓储有限公司(以下简称“米市渡公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告怡志公司于2016年1月20日提出管辖异议，本院经审查后于2016年1月28日裁定驳回了被告怡志公司提出的管辖异议，后被告怡志公司不服本院裁定，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2016年3月23日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2016年6月13日公开开庭进行了第一次庭审。因案情复杂，本案于2016年6月14日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2016年8月26日公开开庭进行了第二次庭审。原告爱冉公司的委托代理人肖恩田，被告爱冉公司的委托代理人程耀祖，第三人米市渡公司的委托代理人李莉两次均到庭参加诉讼。第三人米市渡公司的委托代理人张慧到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告爱冉公司诉称：2014年4月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市松江区松金公路XXX号第1栋6室厂房(以下简称“系争厂房”)作为仓库及加工使用。原告承租系争厂房后，为进行生产，购置机械设备，雇佣工人，装修厂房，进行了大规模的生产加工。2015年11月2日，原告接到上海市松江区车墩镇人民政府沪松车府限催字[2015]第3号限期拆除违法建筑催告书及国网上海市电力公司松江供电公司停电通知书，从而得知系争厂房为违法建筑，并且在2015年4月30日，上海市松江区车墩镇人民政府就向被告下达了《责令限期拆除违法建筑决定书》。2015年11月11日至今，松江供电公司对原告实行了停电措施。同年11月25日，松江区政府于对本园区进行了一次大规模的强拆行动，在强拆过程中毁损了门窗屋顶，剪断了园区的电线，导致无法自行发电，致使原告蒙受了一次比一次更为严重的损失，被告却由始至终未出过任何书面通知，以尽到告知义务。被告在明知出租的系争厂房为违法建筑，即将被拆除的情况下，仍然将厂房出租给原告，导致原告在不知情的情况下，又对系争厂房进行了大规模的装修，购置机械设备。目前系争厂房面临被拆除，原告对系争厂房的装修将全部报废，大部分机械设备将受损，原告为了重新生产，多支付租金重新租赁新的厂房，搬运设备和原材料又产生一部分费用。由于被告的过错，给原告造成了巨大经济损失，故请求判令：一、确认双方签订的房屋租赁合同无效；二、被告、第三人连带赔偿原告各项损失225,250元(装修费15,000元、停产停业等损失18,000元、搬迁费40,850元、安装设备损失20,000元、返还保证金11,400元、产品报废损失120,000元)。被告怡志公司辩称：第一，系争厂房为第三人米市渡公司依法建造的，原、被告之间的《租赁合同》有效；第二，导致原、被告之间的《租赁合同》不能继续履行，是松江区车墩镇人民政府的强制拆迁引起的，责任主体为松江区车墩镇人民政府；第三，原告主张的各项损失，缺乏依据，被告不予认可；第四，被告同意返还保证金。第三人米市渡公司述称：第一，原、被告之间的《租赁合同》有效；第二，第三人不是合同当事人不应承担合同责任。经审理查明：2014年4月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告继续将系争厂房出租给原告作为仓库及加工使用，建筑面积为680平方米，租赁期限从2014年5月1日至2015年4月30日止。租金支付方式为：1、年租金为136,510元，先付后用，每三个月支付一次，每次支付提前10天；2、保证金为11,400元，租赁关系终止时无息返还；3、电费按1.35元/度计算，水费按4元/吨计算，水、电收费标准随国家调整而同比例调整。其他条款约定：1、如国家建设政府征地等不可抗力因素，致使合同无法履行的，被告提前二个月通知原告，被告退还已经支付租金中尚未使用期间的租金和保证金，原告无条件搬离系争厂房；2、租赁期间，系争厂房由被告负责维修保养，系争厂房内部装修由原告负责。合同另对其他事项作出了相应的约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付了保证金11,400元，原告继续使用系争厂房,原告已将租金支付至2015年10月31日。另查明：2015年3月18日，案外人上海市松江区规划和土地管理局向上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称“车墩镇政府”)出具《关于上海市松江区车墩镇人民政府协助调查函的复函》，写明：位于松江区车墩镇松金公路XXX号搭建的建筑物(位置详见附表)，建筑面积108,457.21平方米，未核发《建设工程规划许可证》。再查明：2015年10月29日，案外人车墩镇政府发出《告知书》，载明：位于上海市松江区松金公路XXX号区域内的厂房属于违法建筑。车墩镇政府已经向第三人米市渡公司送达了相关法律文书，限期自行拆除。车墩镇政府将于2015年11月上旬对上述区域内违法建筑进行停水、停电，11月中旬组织力量进行整治拆除。车墩镇政府要求各承租户在2015年11月上旬自行搬离上述区域。逾期不搬离的，由强制拆除所造成的一切损失及后果自负。2015年11月2日，案外人国网上海市电力公司松江供电公司(以下简称“松江供电公司”)向第三人米市渡公司发出《停电通知书》，告知第三人米市渡公司将于2015年11月9日起停止供电。同日，车墩镇政府向第三人米市渡公司发出《限期拆除违章建筑催告书》，要求第三人米市渡公司自收到催告书之日起三日内自行拆除位于上海市松江区松金公路XXX号区域的违法建筑。2016年5月25日，本院在审理(2016)沪0117民初123号一案中向松江供电公司发出《协助调查函》，调查位于上海市松江区松金公路XXX号区域停止供电时间。同年6月6日，案外人松江供电公司《复函》，明确位于上海市松江区松金公路XXX号区域停止供电时间为2015年11月11日。审理中，原告认为其于2015年11月25日搬离了系争厂房。被告认为自2015年5月1日起年租金应递增为142,510元，保证金11,400元中应扣除2015年11月1日起至同年11月25日期间的租金，以及水、电费1,965元。以上事实，有《租赁合同》、《关于上海市松江区车墩镇人民政府协助调查函的复函》、《告知书》、《停电通知书》、《限期拆除违章建筑催告书》、《协助调查函复函》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案系争厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争厂房所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，被告明知未取得建设工程规划许可证仍将系争厂房出租给原告，应承担主要责任；原告作为承租人，签约前未谨慎审查系争厂房的相关情况，应承担次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然，原、被告之间的《房屋租赁合同》无效，但原告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争厂房期间的占有使用费，因系争厂房已于2015年11月11日被停止供电，自此原告已经无法正常使用系争厂房，故根据公平原则，2015年11月10日前的占有使用费原告应当支付给被告，但被告主张在保证金11,400元中扣除2015年11月11日起至同年11月25日期间的占有使用费，本院不予支持。另被告还主张扣除水、电费1,965元，缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告应返还原告保证金7,495.62元。关于原告要求第三人米市渡公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，因承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告未提供充分证据证明其已对系争厂房进行相应装修及装修的具体项目，被告对此也不予认可，故原告的上述主张，本院不予支持。关于原告主张的除装修之外的各项损失，因合同无效的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，现原告提供的证据尚不能证明其所主张的各项损失确实存在，且该各项损失并非在订立合同时基于对被告方信赖而产生的损失，原告作为承租人在签约时应当预见系争厂房可能因合法性问题予以返还或拆迁的法律风险，故原告的上述主张，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告爱冉(上海)实业有限公司与被告上海怡志仓储有限公司就位于上海市松江区松金公路XXX号第1栋6室厂房(租赁合同关系无效；二、被告上海怡志仓储有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告爱冉(上海)实业有限公司保证金7,495.62元；三、驳回原告爱冉(上海)实业有限公司其余的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,450元，由原告爱冉(上海)实业有限公司负担4,400元(已付)，被告上海怡志仓储有限公司负担50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪人民陪审员  徐星华人民陪审员  陆为明二〇一六年九月十三日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。