广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终776号
上诉人（原审被告）：陈华，男，1957年3月15日出生，汉族，住所地合浦县。
委托诉讼代理人：刘宁，广西先导联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范徽年，男，1962年5月3日出生，汉族，住所地北海市海城区。
被上诉人（原审原告）：陈小燕，女，1962年6月25日出生，汉族，住所地北海市海城区。
原审被告：陈芳武，男，1983年10月7日出生，汉族，住所地合浦县。
原审被告：罗舒文，女，1984年10月29日出生，汉族，住所地合浦县。
上诉人陈华因与被上诉人范徽年、陈小燕、原审被告陈芳武、罗舒文房屋买卖合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2015）合民一初字第1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈华上诉请求：撤销一审判决；驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当。一审法院认定陈华出具《欠条》对债务进行了承担，陈华承担了相应的保证责任，并认为范徽年、陈小燕实际选择了陈华承担涉案的150000元，范徽年、陈小燕无权再主张陈芳武、罗舒文支付该款项属于认定错误。范徽年、陈小燕曾向陈芳武、罗舒文追讨购房余款，因陈芳武、罗舒文以种种理由拒不支付，范徽年、陈小燕才向陈华追讨。因此，陈华于2014年11月11日出具《欠条》，陈华认为，该笔欠款是陈芳武、罗舒文欠范徽年、陈小燕的购房余款，应由其二人承担，陈华出具欠条是一种保证行为，并不属于承担保证责任，范徽年、陈小燕有权向欠款人陈芳武、罗舒文及保证人陈华追偿欠款。陈华认为在涉案的房屋买卖合同中，其应承担的保证责任为一般保证责任，一审判决应当先对范徽年、陈小燕与陈芳武、罗舒文之间的债务纠纷进行处理，在确定陈芳武、罗舒文两人的财产依法强制执行仍不能履行债务时，陈华才对涉案的欠款承担责任。即使陈华承担的连带保证责任，其与陈芳武、罗舒文应当对涉案欠款承担连带支付责任，因为范徽年、陈小燕起诉时明确将陈芳武、罗舒文列为被告，并对其提出相应的诉求，一审判决剥夺了范徽年、陈小燕对陈芳武、罗舒文的诉权，明显违反法律规定，同时，也加大了范徽年、陈小燕追回欠款的风险，有失公平。被上诉人范徽年、陈小燕辩称：请求二审法院依法判决。
范徽年、陈小燕向一审法院起诉请求：陈华、陈芳武、罗舒文连带支付购房款150000元及利息12000元（利息从2015年7月1日计至2015年11月5日，以后另计）；本案诉讼费用由陈华、陈芳武、罗舒文承担。
一审法院认定事实：两原告与被告陈华原系邻里关系。2012年8月29日，经被告陈华介绍，两原告与被告陈芳武、罗舒文签订了《房屋转让协议书》，双方约定：被告陈芳武、罗舒文购买两原告所有的位于合浦县还珠中路金田街二巷九号的房产，出让价为净收550000元，自合同订立生效之日起，该两被告支付300000元定金给两原告，余款250000元在三个月内付清，合同订立生效后，两原告将房屋产权证及土地证交由该两被告自行办理转户手续，两原告收到余款250000元后，再将房屋交给该两被告，如有违约，则违约方应负400000元的违约处罚金。合同签订当日，被告陈芳武、罗舒文即支付300000元给两原告，原告范徽年将涉诉房屋的房产证和土地证交给被告陈芳武。两原告因对被告陈芳武、罗舒文的经济能力存在疑虑，故在签订合同当日由被告陈华与原告范徽年签订《抵押借款协议书》，约定被告陈华以合浦县还珠中路金田街二巷10号的房产作抵押向原告范徽年借款400000元，每月按5分利率的标准计算利息，借款期限为一个月起三个月止，被告陈华必须按时返还原告范徽年本金和利息，逾期不还，抵押物归原告范徽年所有等等，担保人为被告陈芳武。同日，被告陈华为被告陈芳武、罗舒文购房余款作保证立下借到原告范徽年400000元借款的《借条》。之后，被告陈芳武、罗舒文陆续支付了部分购房余款共100000元，尚欠150000元购房款。两原告多次追讨，被告陈芳武、罗舒文以种种理由拒不支付。为此，两原告向被告陈华追索，2014年11月11日，被告陈华出具了一份《欠条》，确认欠到原告购房款150000元，并承诺于2015年6月份前全部偿还，逾期按每月3分利率计算利息。由于被告陈华不按《欠条》约定的还款期限履行义务，故两原告提起本案诉讼。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、两原告与被告陈芳武、罗舒文签订的《房屋转让协议书》是否真实合法有效，是否应当继续履行；二、两原告的诉请是否有事实及法律依据。
关于本案的第一个争议焦点即两原告与被告陈芳武、罗舒文签订的《房屋转让协议书》是否真实合法有效，是否应当继续履行的问题，一审法院认为，两原告与被告陈芳武、罗舒文于2012年8月29日签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，有合同当事人双方的亲笔签名和捺印，被告陈芳武、罗舒文签订该协议后，支付了购房款300000元，后又陆续支付了100000元购房款，两原告签订合同时已将该房屋的房产证和土地证交给了被告陈芳武，双方已经实际履行合同约定，且两原告处置的是合法所有的财产，合同约定未违反法律规定，没有损害国家利益和集体利益，也没有损害第三人的合法权益，该合同的主体适格，意思表示真实，是真实、合法有效的合同。合同双方应当依照合同履行自己的义务。
关于本案的第二个争议焦点即两原告的诉请是否有事实及法律依据的问题，一审法院认为，两原告与被告陈芳武、罗舒文签订《房屋转让协议书》后，因担心被告陈芳武、罗舒文无力支付购房余款而要求被告陈华对被告陈芳武、罗舒文需支付的购房余款进行担保，而被告陈华亦同意担保，并向原告范徽年出具了《抵押借款协议书》、《借条》。在本案中，虽然被告陈华对被告陈芳武、罗舒文需支付的购房余款进行保证未与两原告签订书面保证协议，但根据本案的证据以及庭审调查，被告陈华实际上已对被告陈芳武、罗舒文需支付的购房余款进行了保证。两原告在被告陈芳武、罗舒文没有支付购房余款150000元后，向被告陈华追索，被告陈华向原告范徽年出具《欠条》，将被告陈芳武、罗舒文没有支付的购房余款150000元向原告进行承担。两原告向保证人陈华追索购房余款，而保证人陈华向两原告出具《欠条》对债务进行了承担，被告陈华已经承担了相应的保证责任，该笔债务两原告实际选择了由保证人来承担保证责任即由被告陈华承担购房余款150000元。因此，两原告无权再主张被告陈芳武、罗舒文向其俩支付购房余款。被告陈华向两原告履行完毕后，可以向被告陈芳武、罗舒文追偿。两原告主张购房余款利息，由于被告陈华出具《欠条》时约定逾期按每月3分利率计算利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，两原告主张被告支付逾期利息的请求，该院在法律规定内予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告陈华应支付给原告范徽年、陈小燕购房余款150000元及利息（利息计算：以150000元为本金，按年利率24%的标准从2015年7月1日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；二、驳回原告范徽年、陈小燕的其他诉讼请求。本案受理费3540元，公告费700元，合计4240元，两原告已预交上述费用，由被告陈华负担受理费3540元，两原告负担公告费700元。属被告陈华负担的部分，其应于本案判决生效之日起十日内支付给两原告。二审中，各方当事人均没有提交新证据。
双方对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、范徽年、陈小燕与陈芳武、罗舒文签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；二、范徽年、陈小燕请求陈华及陈芳武、罗舒文支付购房款150000元及利息有无事实和法律依据。
关于第一个争议焦点即范徽年、陈小燕与陈芳武、罗舒文签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。本院认为，范徽年、陈小燕与陈芳武、罗舒文签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
关于第二个争议焦点即范徽年、陈小燕请求陈华及陈芳武、罗舒文支付购房款150000元及利息有无事实和法律依据的问题。本院认为，范徽年、陈小燕以其提供的陈华于2014年11月11日出具的《欠条》主张陈芳武、罗舒文尚欠其购房款150000元，但该《欠条》并未得到陈芳武、罗舒文的确认，且除了该《欠条》外，范徽年、陈小燕并未提供其他证据证实陈芳武、罗舒文尚欠其购房款150000元的事实，仅凭上述《欠条》不能证实陈芳武、罗舒文尚欠其购房款150000元的事实。根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，范徽年、陈小燕应当承担举证不能的不利后果。范徽年、陈小燕主张陈华对上述《欠条》的150000元购房款承担保证责任，陈华亦予以认可。但根据《中华人民共和国担保法》第五条关于“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”的规定，担保合同是从合同，其前提是存在主合同。本案中，范徽年、陈小燕未能提供证据证实陈芳武、罗舒文尚欠其购房款150000元。因此，陈华担保的主合同不存在，其亦不存在承担保证责任的问题。综上，范徽年、陈小燕请求陈华及陈芳武、罗舒文支付购房款150000元及利息没有事实和法律依据。
综上所述，陈华的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销合浦县人民法院（2015）合民一初字第1764号民事判决；
二、驳回被上诉人范徽年、陈小燕的诉讼请求。
本案一审案件受理费3540元，公告费700元，合计4240元，由被上诉人范徽年、陈小燕负担；二审案件受理费3540元，由被上诉人范徽年、陈小燕负担（二审案件受理费上诉人陈华已预交，被上诉人范徽年、陈小燕应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内支付给上诉人陈华）。
上述义务，义务人逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 叶 萍
审判员 张意凤
二〇一六年十一月三十日
书记员 周淑怡