包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民再字第14号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：吴淑萍，个体。
委托代理人：龚磊、苏晶，内蒙古诚誉律师事务所，律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：马振军，个体。
委托代理人：宋玉奎，包头市东河区西脑包法律服务所，法律工作者。
原审第三人：于淑芬。
原审第三人：包头市华宇铝型材有限责任公司。
负责人：毛可重，经理。
再审申请人吴淑萍与被申请人马振军、原审第三人于淑芬、包头市华宇铝型材有限责任公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，包头市东河区人民法院（以下简称东河区法院）于2011年12月28日作出（2011）包东民初字第423号民事判决，马振军不服，向本院提出上诉。本院于2012年6月29日作出（2012）包民一终字第110号民事裁定，撤销原判，发回重审。东河区法院于2013年7月5日作出（2012）包东民初字第1162号民事判决，吴淑萍不服，向本院提出上诉。本院于2014年1月26日作出（2013）包民一终字第163号民事判决，已经发生法律效力。吴淑萍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古高级人民法院于2014年12月15日作出（2014）内民申字第1423号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吴淑萍及委托代理人龚磊、苏晶、被申请人的委托代理人宋玉奎到庭参加诉讼，原审第三人于淑芬、华宇公司经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。
东河区法院重审查明，2006年10月11日，原告吴淑萍与被告马振军签订《房地产转让协议》一份，协议约定：一、吴淑萍向马振军转让位于本市东河区站北路西二街31号楼底店二层、三层及所有设施。附楼二层底店面积约为350平方米和二楼外跨楼梯，三层店面楼、楼梯间及车库约160平方米。转让价格57万元。二、吴淑萍负责办理二层底店的房屋产权证和国有土地使用证并支付全部费用；三、并保证三楼及所有辅助设施不予拆除，如有拆除赔偿马振军的损失。四、在合同签订之日，马振军先行给付吴淑萍32万元，剩余25万元待吴淑萍办理好房屋产权证及土地使用证后一次付清。该合同签订后，马振军分两次向原告吴淑萍交付32万元房款，同时对该房屋占有、改造装修后使用。此间马振军多次要求吴淑萍为其办理房屋产权证登记手续，但吴淑萍一直未能办理。2010年7月吴淑萍向法院提起诉讼，要求解除与马振军签订的房屋转让协议，并由被告将该房屋及设施予以返还。诉讼中，原告方就马振军对房屋的装修价值及房屋租赁使用的费用申请鉴定，包头市东河区价格认证中心出具东价认字（2011）第151号价格鉴定结论书，结论为二层底店装修费用61218元，二楼台球馆租赁费每年45000元；三楼底店装修费12794元，三楼住宅租赁费每年10000元。原告请求一、依法确认房屋转让协议无效。二、依法要求被告返还包头市东河区站北路西二街31号楼附楼底店二层、三层及设施。三、诉讼费用被告承担。马振军亦对吴淑萍提起反诉，要求确认双方签订的房屋转让协议有效，并要求被告办理房屋产权登记手续。庭审后，被告撤回对原告的反诉。
另查明，原、被告争议房屋的原址系包头市东河区蔬菜副食品批发部所有的两间门市房屋，面积分别为213.64平方米及243.73平方米。后包头市东河区蔬菜副食品批发部改制，将该两间房屋的资产量化给以第三人于淑芬为首的八位职工。2000年3月27日将该房过户到产权人为于淑芬等八位职工。2002年第三人于淑芬将该两间门市房屋以345000元卖给毛可重，并将产权证一并交给毛可重，但没有办理过户手续。后毛可重将该房拆除重新翻建，同时毛可重以包头市百汇用品有限责任公司为建设单位向原包头市东河区规划土地管理局申请重新翻建，该局于2002年4月2日下发了包东规土（2002）第02885号房屋翻（改、扩）建工程规划许可证，许可建设面积608平方米，高度7.5米的建筑物。一层建成后，2005年7月26日第三人包头市华宇铝型材有限责任公司负责人毛可重为甲方与原告吴淑萍（名字上加盖包头市嘉诚拍卖有限责任公司）为乙方签订“关于西二街31号楼附楼底店二层移转建设合同”，将二层商店转由吴淑萍投资施工，约定：一�附楼二层商店面积约350平方米，乙方负责投资施工，产权归吴淑萍；二、乙方在二层封顶后，付给甲方二层底店占顶转让补贴费五万元……。原告吴淑萍建成二层后又建成框架结构的三楼，于2006年10月11日转让给被告马振军。该房屋所占用土地属于呼和浩特铁路局包头分局，使用权类型为国有企业的划拨用地。2011年10月19日内蒙古国土资源厅呼和浩特铁路土地管理局包头分局证明：本局分管并使用的铁路土地，坐落在东河区西河路2号街坊（地号02-005-11-004），根据有关规定，不予办理土地分割转让手续。
东河区法院认为，原告从第三人包头市华宇铝型材有限责任公司购买该涉诉房屋，事实存在。原告对涉诉房屋享有处分权，原、被告之间签订的房地产转让协议意思表示真实，房屋所有权人出售属于自己的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为；在产权无争议�情况下，其所签订的房屋买卖合同并不因所有权人缔约时没有取得房屋所有权证而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》的适用范围限于取得国有土地使用权，从事房地产开发、房地产交易及实施相关房地产管理等的行为，而原、被告的转让行为并不属于城市房地产管理法的适用范围。原告认为“这是个非法建筑，它没有建设规划许可证，改建后这块土地所有权无法取得，要办产权证首先要办理土地证，因此无法办理房屋所有权证，该合同违反城市房地产管理法的强制性规定，双方的买卖合同无效”的观点，无法律依据，故原告的诉讼请求不予支持。第三人于淑芬及包头市华宇铝型材有限责任公司与原告之间的法律关系，不属于本案审理范围，可以另行诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告的诉讼请求；二、第�人不承担责任。案件受理费500元由原告负担。
本院二审认为，上诉人吴淑萍从原审第三人华宇铝型材公司购买本案涉诉房屋的事实存在。上诉人在取得涉诉房屋的相应权利后，即享有处分权、收益权等相应的权利。在产权无争议的情况下，所签订的房屋买卖合同并不因所有权人缔约时没有取得房屋所有权证而确认无效。上诉人提出双方争议房屋属非法建筑，改建后这块土地所有权无法取得，无法办理房屋所有权证，该合同违反城市房地产管理法的强制性规定，双方的买卖合同无效的理由，缺乏事实与法律依据。上诉人吴淑萍与被上诉人马振军之间所签订的房地产转让协议，是双方的真实意思表示，合同签订后，上诉人吴淑萍亦收取了被上诉人马振军所交付的合同约定的相应款项，上诉人吴淑萍亦将涉诉房屋交付与被上诉人马振军使用，双方均各自履行了各自约定�部分义务。对于第三人于淑芬及包头市华宇铝型材有限责任公司与上诉人之间的法律关系，则不属于本案审理范围。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人吴淑萍负担。
吴淑萍申请再审称：吴淑萍与华宇公司签订的《关于西二街31号楼附楼底店二层移转建设合同》约定，二层商店产权归吴淑萍所有，但吴淑萍未取得房屋产权证，该移转建设合同无效。吴淑萍不具备建设房屋主体资格，其与华宇公司签订的建设合同无效。《建设合同》并未约定吴淑萍可以随意建设三层，原审在未查清事实的情况下，认定申请人具有涉诉房屋的处分、收益权，不符合法律规定。涉诉房屋土地属于国有企业划拨土地，依据相关法律规定，在城市内对划拨土地进行房地产建设，必须持有《建设用地规划证》以及《建设用地规划许可证》。2002年4月2日，毛可重以包头百汇用品有限责任公司名义取得了包东规土（2002）第02885号房屋翻（改、扩）建工程规划许可证，并没有取得《建设用地规划证》，取得的《建设用地规划许可证》只涉及房屋第一层和第二层的建设规划，规划批准的结构为砖混，檐高7.5米。争议房屋经吴淑萍购买建设后加盖为三层，结构变为彩钢结构，檐高变为11米，该争议房屋属于违法建筑，不能进行转让。申请人与被申请人的合同属无效合同。2011年10月19日，内蒙古国土资源厅呼和浩特铁路土地管理局包头分局证明：“本局分管并使用的铁路土地，坐落在东河区西河路2号街坊（地号02-005-11-004），根据有关规定，不予办理土地分割转让手续。”涉诉房屋不能取得土地使�证和房屋产权证，再审申请人无法取得剩余房款25万元，即使该合同被认定为有效，也因双方合同目的无法实现而应当予以解除。二审合议庭组成人员未回避，违反法定程序。综上，请求再审撤销原判，确认双方签订的协议无效，判令双方各自返还财产。
马振军答辩称，吴淑萍与华宇公司签订《关于西二街31号楼附楼底店二层移转建设合同》约定二层商店面积350平米，由吴淑萍负责投资施工，产权归吴淑萍所有。其在建设二层时，私自加盖了三层。虽然后来没有取得房屋产权证，是因为办理产权证需要费用，没有取得产权证责任在吴淑萍。既然二、三层是吴淑萍投资所盖，所有权理应归吴淑萍，取得了该房所有权，就享有处分权、收益权。故双方《房地产转让协议》是有效合法的。涉诉房屋为二、三层，一、二层翻建时取得了由东河区规划局下发的房屋翻建许可�虽然吴淑萍私自加盖了第三层，吴淑萍认为是非法建筑，是否非法不是本案审理范围。正是吴淑萍违约，不及时办理房屋产权证，给马振军造成损失，导致房屋为非法建筑，责任在吴淑萍，马振军将另行起诉，维护自己的权利。本案房屋是否是非法建筑不影响双方买卖交易，不影响双方《房地产转让协议》的履行。吴淑萍因房屋升值，见利忘义，导致不必要的诉讼。一、二审判决公正合法，应驳回吴淑萍的再审请求。
经本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，吴淑萍与华宇公司负责人毛可重签订的《关于西二街31号楼附楼底店二层移转建设合同》约定，附楼二层商店面积约350平方米，吴淑萍负责投资施工，产权归吴淑萍。但该附楼二层商店并未依法登记领取权属证书，吴淑萍亦未取得该房屋的所有权证书。虽然华宇公司负责人毛可重持有包头市东河区规划土地管理局于2002年4月2日签发的包东规土（2002）第02885号《房屋翻（改、扩）建工程规划许可证》，但该《房屋翻（改、扩）建工程规划许可证》载明建设单位为包头市百汇用品有限责任公司，建筑结构为砖混，建筑檐高为7.5米。《房屋翻（改、扩）建工程规划许可证》明确规定“本许可证系房屋翻（改、扩）建工程批准施工之法律凭证。凡未取得本证或不按照本证规定进行建设，均属违法建设”。吴淑萍并非是《房屋翻（改、扩）建工程规划许可证》载明的批准建设单位或个人，其不具备建设房屋的主体资格，且其将东河区西二街31号楼附楼底店加盖为三层，结构变为彩钢结构，檐高变为11米，明显与上述《房屋翻（改、扩）建工程规划许可证》规定内容不符，故该建筑属于违法建筑。因此，吴淑萍与马振军签订的《房地产转让协议》无效。马振军应将所占有使用的房屋交还吴淑萍，吴淑萍已收取马振军的32万元应予以返还，并应承担该房款利息、房屋装修投入的损失。在原审诉讼中，包头市东河区价格认证中心出具的东价认字（2011）第151号价格鉴定结论书，鉴定程序合法内容真实，关于装修费用的部分，予以采信。综上，原审判决适用法律错误，吴淑萍再审申请理由成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）包民一终字第163号民事判决和东河区人民法院（2012）包东民初字第1162号民事判决；
二、确认吴淑萍与马振军告签订的《房地产转让协议》无效；
三、马振军于本判决生效之日起三十日内将�于包头市东河区站北路西二街31号楼附楼底店二层、三层及设施交还吴淑萍；同时吴淑萍将32万元房款及从房屋交付之日起至收回房屋之日按照银行同期贷款利率计算的利息给付马振军，利随本清；
四、吴淑萍于本判决生效之日起三十日内给付马振军二层底店装修费61218元，三层底店装修费12794元。
一、二审案件受理费共计1000元，由吴淑萍负担500，马振军负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王雪冰
审 判 员 孙彩霞
代理审判员 韩 楚
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 刘 冰
本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害�会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上�案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。