辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终1120号
上诉人（一审第三人）：高治超，男，满族，1974年4月10日出生，住址辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。
委托代理人：刘洋飞，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：卜祥华，男，汉族，1961年5月15日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：郭挺睿，辽宁沃丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：周伟霞，女，汉族，1965年12月29日出生，现住址沈阳市大东区。
上诉人高治超因与被上诉人卜祥华、周伟霞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02130号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
卜祥华一审起诉称：原、被告于2011年4月23日签订房屋租赁协议，约定被告承租原告位于沈阳市和平区营口路平和苑7号门一、二层门市房子，年租金280，000元，租期3年，即2011年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用，但被告拖欠原告280，000元房屋租金，原告多次催要，被告却一直使用房屋而不支付租金，故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金280，000元、违约金23，333元（租赁约定违约承担一个月的房租。一个月的房租为280，000÷12个月）；2、判令被告向原告返还租赁房屋；3、判定被告向原告支付超出租赁期限的房屋使用费用（从2014年6月1日起至被告向原告实际交付租赁房屋之日止，按照每个月25，000元计算）；4、诉讼费、保全费由被告承担。
周伟霞一审答辩称：一、原告房屋租赁给答辩人存在严重的欺诈行为。2011年4月23日原告与答辩人签订房屋租赁协议，由于答辩人没有经验及原告的欺骗，在签定协议时，原告提供的出租房屋因没有办理房屋产权证明，导致原告无法到工商局办理营业执照，也无法办理消防许可，在这种情况下，答辩人的经营行为无法正常进行，答辩人曾多次找原告及原告代理人（原告哥哥），他们均多次承诺办理房屋产权证明，并协助答辩人办理工商执照及消防许可，但原告没有履行诺言。二、原告及代理人完全知道答辩人由于无法办理营业执照，导致无法正常经营的事实。在这种情况下，原告及其代理人要求答辩人将其大部分房屋转租他人，答辩人曾为原告联系了多个租房人，但由于无法办理营业执照均告失败。2012年2月28日答辩人在原告的请求下将所租赁房屋大部分租赁给高治超，2012年2月29日原告的代理人在申请人与高治超所签订的租赁协议后，写下“本协议看后同意如下：一、2011年6月1日至2014年5月31日按原告同被告以前协议房租为准。三、2014年6月1日至今2017年5月31日年租金增加3万元整。以上可以认定，首先答辩人将房屋转租给高治超原告完全明知并同意。其次，虽然从表面上看是答辩人与高治超签订的租赁协议，但实际权利在原告，可以认定是原告与高治超直接发生的民事法律关系。答辩人认为，高治超占有并使用了原告的房屋，并且原告完全同意。事实上，答辩人只是代原告收取租金，现原告应直接向被告高治超主张权利，而不是答辩人。四、原告起诉答辩人要求支付违约金无事实和法律依据。答辩人在发现租赁原告房屋无法办理工商执照和消防许可后曾经多次要求与原告解除租赁协议，但原告拒不收取房子，也不回国，事实上是原告违约在先。现原告起诉答辩人要求支付违约金无事实和法律依据。五、由于原告欺诈行为，导致答辩人直接经济损失人民币40多万，答辩人对租赁房屋进行了装修花费近16万元。答辩人支付给原告第一年的房屋租金28万元，答辩人在五爱市场上货导致的商品积压损失等，这些损失原告应予以赔偿。
高治超一审陈述称：通过被告的答辩已经明确，被告在明知该房屋无法办理工商和消防手续的情况下，以欺骗的方式与第三人签订租赁合同，导致第三人无法办理正常的营业执照，无法实现合同目的，根据法律规定，以欺诈手段签订的合同属无效合同，请法院判令该租赁合同无效，并返还第三人缴纳的租金25万元。
一审法院查明：2005年9月15日，原告卜祥华购买辽宁盛大房地产开发有限公司开发的位于和平区北市小区商业网点（期房），图纸标为9＃轴线是P轴-
Q轴3轴-10轴层数为一、二层，建筑面积308㎡图纸标为8＃一、二层建筑面积268平方米轴线是10-12轴N-
Q轴总计建筑面积576㎡。售价每平米8，159元（8，159×576㎡=470万元），两处房合计人民币470万元（附东星建筑设计公司编号1F2F平面图二份留查备案，商网房实际面积以房产测绘部门认定为准，多退少补）。原告于2005年9月19日交付首付款400万元，2008年交纳70万元购房款。2008年12月10日原告取得沈阳市和平区营口西路76号7门房产契证。
2011年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，原告将和平区营口路平和苑7号门一、二层网点（约600平方米）租赁给被告用于经营。房租为280，000元／年，年交，出租时间自2011年6月1日至2014年5月31日。双方约定“一、乙方租房用于经商……整体不能转租、转借他人……三、乙方必须精心维护甲方的房屋和物品，造成损坏的，按价赔偿。未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋的主体结构，否则后果自负。到期退房时，（地面、墙上、窗门保持原样）。经营期间，要加强四防防范工作，注意火源、电源安全，如发生火灾等造成一切后果均由乙方负责。四、租赁期限已到，与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋，及时对房屋处理。五、房屋、水电煤气等需乙方留押金2000元，租期满后退还给乙方，乙方提前一个月交纳下年房租（房租由卜祥华的哥哥卜祥林代收）……六、租期满后，甲方应在同等条件下，优先租给乙方。到期后如乙方不再续约，乙方需无条件搬离，搬离时甲方不承担任何损失费用。七、甲方必须给乙方在租用期内的正常使用权，租用协议达成后，甲方不能另加其他租用条件……九、在房屋租用期内，甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租金”。同日，被告周伟霞向原告卜祥林交纳房屋租金280，000元及押金2，000元。2012年5月4日，被告周伟霞交纳2012年6月1日至2013年5月31日年租金280，000元（该款由卜祥华代收）。
另查：被告周伟霞曾将案涉房屋租赁给案外人张云峰，2011年7月27日，案外人张云峰出具证明称“因没有房产证，故终止合同”。
2012年2月28日，被告周伟霞（甲方）将案涉房产约500平方米部分租赁给高治超（乙方），并与高治超签订《房屋租赁协议》，内容为“出租地址：沈阳市和平区营口西路平和苑7号门一、二层，约500平方米。出租期限：5年（即2012年4月1日-2017年3月31日），2012年4月1日-2015年3月31日租金不变，从2015年4月1日-2017年3月31日租金增3万元。即（即增至每年贰拾捌万元整）。因乙方另外加租20平面积，所有每年加3万元整，即2012年4月1日-2015年3月31日租为28万元整，2015年4月1日至2017年3月31日租为31万元整。年费要求：年租金25万元整，一年交……五、房屋水电煤气等需乙方留押金5000元整……”卜祥林在该《房屋租赁协议》的纸张后面签写“本协议看后同意如下：一、2011年6月1日至2014年5月31日按卜祥华同周伟霞以前协议房租为准。二、2014年6月1日至2017年5月31日年租金增加叁万元”。高治超于2012年2月27日给付被告周伟霞25万元整（房租款自2012年4月1日至2013年3月31日）。
同年4月1日，被告周伟霞（甲方）与高治超（乙方）变更上述《房屋租赁协议》，重新签订《房屋租赁协议》，内容为“出租地址：沈阳市和平区营口西路平和苑7号门一、二层，约520平方米。年费要求：年缴租金，每年租金28万元整（贰拾捌万元整）。出租期限：5年（从2012年4月1日-2017年3月31日），从2012年4月1日-2015年3月31日租金为28万元，从2015年4月1日-2017年3月31日，每年租金涨3万元，即每年涨至叁拾壹万元整……四、租赁期限到期，若乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋，及时对房屋处理。另因乙方另外要求承租两扇门与对应的20平面积，所以只能从窗户开门，因此，补偿2万元。如果执法或相关部门干涉窗户开门，一切后果由乙方负责。五、房屋水电煤气等需乙方留押金5000元整……”
就被告及第三人实际租赁房屋面积，庭审中被告称其租赁576平方米，实际使用60平方米。第三人称租赁520平方米，但未测量实际使用面积。原告称系按整套房屋对外租赁。
庭审中，原告卜祥华认可被告周伟霞将房屋转租给高治超的行为，关于转租期限超出原、被告租赁期限，被告周伟霞辩称系其与原告卜祥华达成口头协议续签三年，原告卜祥华认可其与被告周伟霞口头达成续签合同三年的约定，但双方未签订书面房屋租赁合同。现因被告周伟霞未能按期给付2013年6月1日至2014年5月31日期间的租金，原告卜祥华来院诉请被告承担未支付租赁期间的租金及违约金，并请求解除其与被告之间的租赁关系，由被告及第三人返还房屋并承担房屋使用费。
一审法院认为：原、被告于2011年4月23日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。现被告周伟霞未按期支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，即被告周伟霞应支付2013年6月1日至2014年5月31日的租金280，000元。同时原、被告双方在合同中约定了违约金的计算标准，原告卜祥华主张按合同约定给付违约金的诉求，一审法院予以支持，即违约金为280，000元÷12月=23，333元。
关于原告卜祥华主张解除其与被告周伟霞之间的租赁关系的诉讼请求，原告与被告签订的租赁协议期间为2012年6月1日至2014年5月31日，庭审中原、被告双方均认可双方已经达成口头协议续签三年，但双方未能签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即原、被告租赁期限届满后，自2014年6月1日始，原、被告双方的租赁行为应视为不定期租赁，对于不定期租赁，当事人均享有解除权，本案原告于2014年7月24日提起诉讼，被告于同年8月22日接受起诉状等材料，在被告接收起诉状后一个月内，被告未就原告解除租赁关系提出异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，且被告亦未交纳不定期租赁期间的房屋租金，故一审法院确认原告与被告之间的不定期租赁关系于2014年9月23日予以解除。被告应支付2014年6月1日至2014年9月22日的租金87，452元（即280，000元／年÷365天×114天），并承担2014年9月23日至判决确定之日的房屋使用费（按年280，000元标准计算）。
又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告负有返还租赁物的义务。现案涉房屋已由被告转租给第三人，在出租人与承租人租赁关系终止时，作为次承租人的第三人负有返还租赁物的义务。因作为出租人的原告与作为次承租人的第三人之间并不存在直接的合同关系，故原告请求由第三人承担房屋租金及房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。庭审中，第三人提出被告欺诈，其与被告签订的房屋租赁合同无效及由被告赔偿损失的陈述，因与本案不属同一法律关系，一审法院不予审理。
关于被告提出的原告没有房产权，导致被告无法办理工商执照及消防许可，系原告违约在先，原告的欺诈行为导致被告直接经济损失人民币40多万的抗辩理由，因原告租赁被告房屋未约定须以办理工商执照及消防许可为条件，且被告在明知原告的房屋没有房产证的情况下，亦将争议房屋部分租赁给本案第三人，而非向本案原告主张解除房屋租赁合同来维护其权益，在原告提起诉讼后，被告又以上述理由拒交租金的行为没有法律依据，故一审法院不予支持。
关于被告提出的其代原告收取租金，原告应直接向高治超主张权利的抗辩，如上所述，转租系指承租人未退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用的行为，作为次承租人的第三人与出租人的原告之间并不存在直接的合同关系，且本案被告转租部分面积房屋时，其仍占有使用部分租赁房屋面积，故被告该项抗辩，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于被告提出对租赁房屋进行了装修花费近16万元等损失，应由原告应予以赔偿的抗辩，因被告未能提供装修费用的证据，故其上述抗辩证据不足，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认原告卜祥华与被告周伟霞的租赁合同关系于2014年9月23日解除；二、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金280，000元；三、本判决生效后10日内，被告周伟霞赔偿原告卜祥华违约金23，333元；四、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2014年6月1日至2014年9月22日的租金87，452元；五、本判决生效后10日内，被告周伟霞给付原告卜祥华2014年9月23日至本判决确定的给付之日止的房屋使用费（按280，000元／年标准计算）；六、本判决生效后30日内，被告周伟霞及第三人高治超将位于沈阳市和平区营口西路76号7门房屋（建筑面积576平方米）腾空，完好交付予原告卜祥华；七、驳回原告卜祥华其他诉讼请求。案件受理费6，600元（原告已预交），由被告周伟霞承担。
宣判后，上诉人高治超不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院责令一审法院审理上诉人高治超对被上诉人卜祥华、周伟霞提出的诉讼请求，驳回被上诉人卜祥华腾房的请求。主要理由：一、我方是有独立请求权第三人，一审我方提出以二被上诉人为共同被告的请求，但是一审法院仅将我方列为无独立请求权第三人是错误的。我方损失是由二被上诉人共同造成的，我方的房屋租赁是与二被上诉人共同签订履行的，我方装修、添加物是贴在被上诉人卜祥华房屋内，被上诉人卜祥华不赔偿我方损失，我方有权不腾房。二、一审法院未合并审理我方提出的与本案有关的诉讼请求严重违反法定程序。1、房屋现由我方依据合同实际合法占有，被上诉人卜祥华将房屋租赁给被上诉人周伟霞后，被上诉人周伟霞又将房屋转租给我方，被上诉人卜祥华书面同意转租，并同意在被上诉人周伟霞原有租赁截止期限之外租赁给我方三年，截止2017年5月31日，现该房屋由我方依据合同实际合法占有。2、二被上诉人必须为自己的欺诈行为负法律责任。被上诉人卜祥华早知其房屋没有建设、规划、验收，不能办理房屋所有权证书，是违法销售行为，不能得到法律保护。但是，二被上诉人明知我方租赁该商业网点开设KTV娱乐酒店必须要有房屋所有权证和消防验收手续，却谎称能够办理，欺骗我方租赁该房屋。我方支付第一年租金25万元。装修材料款支出270多万元，人工费支出100多万元。但是，由于被上诉人卜祥华不能办理房屋所有权证，而使我方不能办理工商登记等手续，致使无法经营至今。3、二被上诉人的赔偿义务于我方腾房义务应当是同时履行，我方具有同时履行抗辩权。依据最高人民法院《民事诉讼法》解释第232条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出于本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”我方的诉讼请求与二被上诉人的争议有直接关系，应当合并审理。4、关于二审案件受理费数额问题。一审没有审理我方的诉讼请求，我方上诉请求要求一审法院合并审理我方的诉讼请求，这是程序问题，不涉及财产数额，二审案件受理费应当按件收取。
被上诉人卜祥华二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、上诉人高治超一审没有提出过诉讼请求，也没有交纳过诉讼费用，一审法院没有对其所谓的诉讼请求进行审理符合法律规定。二、上诉人高治超要求驳回我方腾房请求，没有事实和法律依据。因承租人被上诉人周伟霞没有及时向我方交纳房租达十多个月，我方才与被上诉人周伟霞解除房屋租赁合同。上诉人高治超没有向被上诉人周伟霞或者我方交纳拖欠的房租，所以上诉人高治超作为承租人没有权利抗辩，现主租赁合同已经解除，上诉人高治超应当腾房。
被上诉人周伟霞二审答辩称：上诉人高治超来承租时我方明确告知其租赁房屋没有房产证，只有购房协议，我方不同意上诉人高治超的上诉请求。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁协议、购房协议、契证、收款收据、收条等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为上诉人高治超是否应当向被诉人卜祥华腾退租赁房屋，一审法院是否程序违法。
对于上诉人高治超上诉提出其在一审提出与本案有关的诉讼请求，一审法院应当合并审理的问题。经查阅一审卷宗，上诉人高治超一审并未提交诉状，未缴纳案件受理费，仅在答辩中提出相关主张，故不属于在一审提出诉讼请求的情况，上诉人高治超的此项上诉主张不能成立，一审法院程序合法。
对于上诉人高治超提出其不应腾退房屋的问题。上诉人高治超主张租赁房屋没有房产证和消防验收手续，被上诉人周伟霞、卜祥华向其出租房屋时存在欺诈，要求被上诉人周伟霞、卜祥华赔偿其装修损失并返还租金，否则其有权不腾退房屋等内容。首先，上诉人高治超与被上诉人周伟霞签订的房屋租赁协议，并未对租赁房屋是否应当具备房产证和消防验收手续作出特殊约定，上诉人高治超承租涉案房屋作为经营场所，其应当对可能影响经营的房屋状况尽到审慎的注意义务。本案并无证据证明上诉人高治超承租涉案房屋时，被上诉人周伟霞、卜祥华曾作出过房屋具备房产证和消防验收手续的承诺，故上诉人高治超的主张缺乏事实依据。其次，上诉人高治超与被上诉人周伟霞先后签订过两份房屋租赁协议，如果上诉人高治超在承租时并未考虑到租赁房屋没有房产证和消防验收手续的问题，那么其可以在签订房屋租赁协议后一年内行使撤销权，而不应继续履行租赁协议。根据上诉人高治超自述，其经营的KTV于2013年2月停业，涉案房屋一直闲置至今。至被上诉人卜祥华于2014年7月23日提起本案诉讼之前，上诉人高治超并未采取积极措施依法通过诉讼等方式主张自己的权利。再次，上诉人高治超主张其装修投入部分，并未提供相关证据证明。因此，一审法院根据本案现有证据，并未支持上诉人高治超提出的相关抗辩主张，判决上诉人高治超向被诉人卜祥华腾退租赁房屋，并无不当，本院予以维持。
对于上诉人高治超上诉提出二审案件受理费数额问题，因上诉人高治超对一审判决第一项至第五项并未提出上诉，仅针对第六项判决其腾退租赁房屋提出异议，故二审案件受理费收取数额不当，应予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人高治超预交6，600元），由上诉人高治超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年二月十六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。