重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第07236号
原告（反诉被告）刘慧颖，女，汉族，1958年12月7日出生，住甘肃省平凉市。
委托代理人李然，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯晓琳，女，汉族，1986年3月26日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人杨泊流，重庆尚然律师事务所律师。
委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。
被告（反诉原告）张绍训，男，汉族，1954年6月18日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人杨泊流，重庆尚然律师事务所律师。
委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。
第三人重庆臻鹏房屋经纪有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪学府大道61号。
法定代表人余志江。
委托代理人罗翔，男，汉族，1989年11月10日出生，住重庆市合川市。
委托代理人刘杨，男，汉族，1988年10月2日出生，住重庆市垫江县。
原告刘慧颖与被告侯晓琳、张绍训，第三人重庆臻鹏房屋经纪有限公司（以下简称臻鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，被告侯晓琳、张绍训在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告刘慧颖的委托代理人李然和被告侯晓琳、张绍训及其委托代理人杨泊流、刘正瑞，第三人臻鹏公司的委托代理人罗翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘慧颖诉称：2013年10月12日，原被告签订《房屋买卖合同》。合同约定原告购买被告所有的位于重庆市南岸区南山街道崇文路88号44栋某号房屋，建筑面积119.37平方米，房屋价格830000元。合同约定原告向被告支付定金2万元，被告收到定金后不得将房屋转让第三方。合同注明第二被告与第一被告系夫妻关系，本合同由第二被告全权代理。合同签订后，原告向第二被告支付了购房定金2万元。但被告在未告知原告且未征得原告同意的情况下，擅自将房屋另行出售给他人并办理了过户手续。为此，原告诉至本院，请求：1、解除原告与被告于2013年10月12日签订的《房屋买卖合同》；2、被告侯晓琳双倍返还购房定金4万元；3、被告张绍训对上述债务承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告承担。
本诉原告为证实其诉讼请求，向本院提供如下证据：
《房屋买卖合同》、《房屋产权证》、《收条》
被告侯晓琳、张绍训辩称：签订《房屋买卖合同》属实，原告在合同签订后拒绝办理按揭手续并明确表示不履行合同，已构成违约，原告无权要求被告退还定金；被告和第三人均通知原告解除合同，被告有权将房屋另行出售。
本诉被告为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：
《房屋买卖合同》、《房屋产权证》、《情况说明》、《银行明细》、《房地产买卖合同》、《工商银行借款担保合同》
第三人臻鹏公司述称：合同签订后第二天，原告发现房屋有质量问题不愿再继续履行合同。被告要求原告办理按揭，原告不愿意。合同签订两三个月后，被告想另行出售房屋，我司电话通知原告，原告要求退还定金，但并未明确表示是否同意解除合同。中途原告多次打电话要求退定金，但被告不同意退还。
第三人臻鹏公司未向本院举示证据。
反诉原告侯晓琳、张绍训诉称：经臻鹏公司介绍，反诉原告和反诉被告于2013年10月12日签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将重庆市南岸区南山街道崇文路88号44栋某号房屋，建筑面积119.37平方米的房屋出售给反诉被告，成交价格830000元。反诉被告同日支付反诉原告定金2万元，于过户当日之前支付该房屋首付款31万元，剩余房款向银行申请按揭贷款，双方应在合同签订后30日提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭所需费用，并以银行通知过户时间为准到产权所在地房交所办理过户手续，并约定了其他合同内容。合同签订后，反诉被告拒不办理贷款手续，并明确告知反诉原告不履行合同，还多次要求退还定金。为了降低损失，反诉原告不得不解除双方签订的买卖合同。因反诉被告的违约行为导致房屋一直无法出售，反诉原告不仅要支付银行按揭贷款利息、物管费，还要承担应收房款资金占用利息损失及2014年房价下跌价差损失等。为此，反诉原告诉至本院，请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2013年10月12日签订的《房屋买卖合同》在2014年1月20日解除；2、反诉被告赔偿反诉原告损失63224元（包括房屋买卖价差损失32000元、银行按揭贷款利息损失6384元、物业管理费损失840元、资金占用利息24000元）；3、诉讼费由被告承担。
反诉原告为证明其诉讼请求所提供的证据，与其作为本诉被告的证据相同。
反诉被告刘慧颖辩称：合同并未在2014年1月20日解除。反诉原告违约在先，反诉被告不应承担责任。
对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明：2013年10月12日，侯晓琳（甲方）及其代理人张绍训与刘慧颖（乙方）及臻鹏公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于南岸区南山街道崇文路88号44栋某号房屋出售给乙方，房屋建筑面积119.37平方米，成交价格830000元。对付款的约定为：乙方应在合同签订当日缴纳定金2万元给甲方，甲方收到房屋定金之日起不得将房屋转售第三方；乙方应于过户当日之前支付该房屋购房首付款310000元给甲方，剩余房款向银行申请按揭贷款；甲乙双方应在签订本合同30天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用。以银行通知过户时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续。对违约责任的约定为：甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任；乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；如甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且须赔偿丙方房屋成交价的2%作为中介服务费。合同其他约定为张绍训与侯晓琳系夫妻关系，本合同由张绍训全权代理。
合同签订当日，刘慧颖向张绍训支付了定金2万元。张绍训与侯晓琳系夫妻关系，本案涉诉房屋产权登记在侯晓琳名下。
因南山隧道施工，导致涉诉房屋所在小区部分房屋出现墙体裂缝，小区物管将部分出现裂缝的房屋在小区张贴公示。刘慧颖在合同签订次日发现小区张贴的该公示包括本案涉诉房屋后，向臻鹏公司和张绍训联系，表示不愿意再购买涉诉房屋，但张绍训以房屋并无质量问题为由予以拒绝，并认为合同应当继续履行。之后，刘慧颖未提交办理按揭所需资料，张绍训、侯晓琳也未向银行申请提前还款。
2014年5月3日，侯晓琳将涉诉房屋以798000元出售给案外人欧琳琳，并办理过户登记。
2015年1月22日，重庆远景物业管理有限公司出具《情况说明》：因2013年隧道施工造成高山流水小区部分房屋墙体出现裂纹，后物业公司接相关单位通知，上报小区有疑似安全隐患的房屋，经物业检查该栋房屋其他单元发现裂纹，物管员将44栋某号房屋作为疑似裂纹户上报。后经查实该房屋没有裂纹。物业公司于2015年1月22日向隧道办征询鉴定结果，隧道办回复相关鉴定单位还没有出鉴定结果。在该房屋签订买卖合同后，时任物业公司助理杨怀曾电话劝买方将该房买下，而买方坚持不买此房，理由是该房有质量问题，且要求卖方退还押金。
本案争议焦点在于刘慧颖与张绍训、侯晓琳之间签订的《房屋买卖合同》解除的时间节点。
刘慧颖认为合同在其起诉之前并未解除，故起诉要求法院判决双方合同解除。
张绍训、侯晓琳认为在另行出售房屋之前已电话告知过刘慧颖，刘慧颖明确表示不再购买房屋后才另行出售的房屋。
臻鹏公司陈述在张绍训、侯晓琳准备另行出售房屋之前，公司电话通知过刘慧颖，刘慧颖要求退还定金，但没有明确表示过同意解除合同。
上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。
本院认为，刘慧颖要求法院判决解除其与张绍训、侯晓琳之间签订的《房屋买卖合同》，张绍训、侯晓琳也提起反诉要求确认双方之间的《房屋买卖合同》已于2014年1月20日解除，此应视为双方均同意解除《房屋买卖合同》，但对解除的时间尚未达成合意。本院认为，刘慧颖在《房屋买卖合同》签订之后的第二天即表示不愿购买涉诉房屋，并要求张绍训、侯晓琳退还定金，此应为刘慧颖要求解除《房屋买卖合同》之意思表示，但张绍训、侯晓琳认为合同应当继续履行，不愿意退还定金，故此时双方并未就解除合同达成一致。而张绍训、侯晓琳告知刘慧颖其要另行出售房屋的行为，应视为其同意解除双方签订的合同，张绍训、侯晓琳虽无直接证据证明其在另行出售房屋之前明确告知过刘慧颖，但结合臻鹏公司陈述在张绍训、侯晓琳另行出售房屋之前其已告知过刘慧颖，而刘慧颖还是表示要求张绍训、侯晓琳退还定金，据此应当认定双方在此时已就解除《房屋买卖合同》达成了合意，只是就是否应当退还定金的问题双方尚有争议。从时间上看，自2013年10月12日刘慧颖与张绍训、侯晓琳签订房屋买卖合同，至2014年5月3日侯晓琳将房屋出售给案外人，中间相距近六个月。结合臻鹏公司陈述张绍训、侯晓琳是合同签订两三个月后提出要另行出售房屋，同时考虑到张绍训、侯晓琳从准备另行出售房屋到实际成交需要的时间，张绍训、侯晓琳主张双方之间的《房屋买卖合同》已于2014年1月20日解除的反诉请求（也即张绍训、侯晓琳在此时间节点将房屋要另行出售的意思表示到达刘慧颖）较为符合实际情况，本院对此予以采信。
鉴于张绍训、侯晓琳与刘慧颖之间签订的《房屋买卖合同》已于2014年1月20日解除，刘慧颖以张绍训、侯晓琳将房屋另行出售他人存在违约行为为由主张双倍返还定金4万元的诉讼请求，缺乏依据，本院对此不予支持。由于刘慧颖在合同签订后第二天才发现小区公告的房屋出现裂缝问题，并随即向臻鹏公司及张绍训、侯晓琳提出退还定金的主张，由此可以推知，如刘慧颖在合同签订之前或签订之日即发现小区公告的房屋裂缝问题的，可能不会购买涉案房屋。而鉴于现在房屋是否存在裂缝并无一个明确的结论，故张绍训、侯晓琳与刘慧颖合意解除《房屋买卖合同》应属不可归责于双方的责任，张绍训、侯晓琳收取刘慧颖的定金2万元应当予以退还。合同约定“委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任”且张绍训、侯晓琳系夫妻关系，故刘慧颖要求张绍训、侯晓琳对退还定金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。同上所述，既然合同的解除应属于不可归责于双方的责任，张绍训、侯晓琳要求刘慧颖赔偿其损失63224元（包括房屋买卖价差损失32000元、银行按揭贷款利息损失6384元、物业管理费损失840元、资金占用利息24000元）的反诉请求，缺乏依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认侯晓琳、张绍训与刘慧颖于2013年10月12日签订的《房屋买卖合同》在2014年1月20日解除；
二、被告侯晓琳于本判决生效之日起三日内返还原告刘慧颖购房定金20000元；
三、被告张绍训对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告刘慧颖其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告侯晓琳、张绍训其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费960元，由原告刘慧颖负担480元（已缴纳），由被告侯晓琳、张绍训负担480元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）；反诉案件受理费690元，由反诉原告侯晓琳、张绍训自行负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龚泽勇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一五年三月十日
书 记 员 郑华静