北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2706号
上诉人（原审被告）王国强。
委托代理人王巍巍，北京市合川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯生平。
委托代理人曹江云（冯生平之妻）。
原审被告王红军。
上诉人王国强因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯生平在原审法院诉称：冯生平与王红军于2003年8月31日签订房屋租赁合同一份，约定冯生平将位于北京市石景山区7号，面积为216.61平方米租赁给王红军，租期为5年，自2003年9月26日至2008年9月26日止。同时约定合同到期后，乙方如要求续租，则必须在租期届满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同时约定未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。但是对方在承租房屋后私自将房屋分租给几个承租人做生意，冯生平通知其改正，对方置之不理。后由于冯生平及家人生病就未再顾及此事，直到租赁期满，对方也未按照冯生平要求收回对外转租房屋。对方在合同租赁期满前既不向冯生平提交书面续租通知，也未在合同到期后与冯生平重新签订租赁合同。冯生平无奈自2010年底要求对方腾房，对方至今未搬，期间协商多次，至今无果。现对方仍拖欠数月房租未交。为此，冯生平曾提起诉讼，庭审中王国强自认房屋现由其经营，房租亦是其通过银行转帐交纳。现为维护冯生平合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除冯生平、王国强之间的不定期房屋租赁合同，要求将房屋收回交由我方管理使用；2、判令王国强向冯生平支付拖欠的房租（自2012年9月26日起至实际交房之日止）；3、判令王国强向冯生平支付自2006年11月起至实际交房之日止的小区12号楼与13号楼之间的通道使用费，标注为每月1000元；4、诉讼费由对方承担。
王红军在原审法院辩称：不同意冯生平的诉讼请求。前期租房期间仅签订一份合同，通道与房屋是一体的，并无通道费用。合同到期后，我就撤出了租赁场地，并介绍合作伙伴承租，与冯生平建立租赁关系，现在我并未使用租赁房屋，并非由我承租，承租人已经变更。故冯生平起诉我没有事实及法律依据。
王国强在原审法院辩称：我方现在是房屋承租人，冯生平与物业公司的租赁合同已经到期，我方不同意将房屋交付冯生平，冯生平不是房屋产权人。
原审法院经审理查明：2003年8月31日，甲方冯生平与乙方王红军签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山7号房屋（以下简称：涉案租赁房屋）租赁给乙方，面积为216.61平方米；房屋租赁期限五年，自2003年9月26日起至2008年9月26日止；租金标准为第一年106000元，第二年111000元，第三年自2005年9月至2006年9月止
116000元，每年递增5000元，半年付款。合同签订后，双方开始按约定履行。
上述合同到期后，冯生平与王红军未再签订书面租赁合同，王红军继续承租涉案租赁房屋，双方口头约定每年租金为22万元。2010年下半年，王红军搬离涉案租赁房屋，将涉案租赁房屋交由王国强经营使用，并由王国强向冯生平按期交纳租金。2012年9月10日，王国强向冯生平配偶曹江云账户转账支付租金11万元，因冯生平不想继续出租，故于2012年9月11日将上述转账之11万元又转账回王国强账户。现租金交至2012年9月25日，涉案租赁房屋由王国强经营使用。
租赁期间，王红军、王国强分别对房屋进行扩建、装修。王红军搬离租赁房屋后，将原租赁房屋及其扩建部分转让交付给王国强。对于王红军、王国强的扩建行为，冯生平表示不清楚，亦未提供证据证明提出异议。现扩建房屋并未办理合法建设手续。
2006年10月26日和2012年10月31日，甲方北京芳星园物业管理中心与乙方冯生平分别签订两份《补充协议》，均约定：小区12号楼与13号楼之间通道交给冯生平临时使用，管理使用费每月1000元，月结月清。因小区管理需要，北京芳星园物业管理中心可随时收回，冯生平必须无条件交回，并支付结清管理使用费用。庭审中，冯生平据此向王红军、王国强主张通道使用费。王红军、王国强对此不予认可。
另查明，涉案租赁房屋系冯生平自北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称：盛景物业公司）处承租，租赁期限至2013年10月31日止。
2013年6月24日，盛景物业公司向冯生平发出《通知》一份，载明：“我公司于2012年10月31日与你签订房屋租赁合同，位于北京市石景山区小区12楼首层1号商业用房，租赁面积为：216.61㎡，租用期限为：2012年11月1日至2013年10月31日止共壹年。合同违约条款中明确约定不允许转租转让等，目前你方将该处房屋转租给第三方王国强、王红军，直接经营的第三方至我公司提出高于现租金价格与我公司签订合同。你方的转租行为严重违反双方签订的房屋租赁合同。根据双方签订的房屋租赁合同的约定：乙方未经甲方书面许可，乙方私自将房屋全部或部分转租、转让、转包、转借或以其他方式变相转租、转让、转包、转借给他人的，乙方有上列情况之一的，甲方可以单方面终止协议，腾空、收回房屋，并可另行租赁。根据实际情况你方已严重违反双方签订的房屋租赁合同，给我公司造成了不良影响，依据租赁合同约定我公司有权单方面解除合同。自我方发出通知后5日内请你方到我公司协商处理此事。自该通知发出后5日内你方未与我公司及第三方协商达成一致解决此问题，我公司根据双方签订的房屋租赁合同的相关条款与你解除合同。出现的一切后果根据违约条款约定均由你方负责承担”。
原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、银行明细凭证、补充协议、通知、现场勘查照片及各方当事人陈述等证据彩礼在案佐证。
原审法院判决认为：冯生平与王红军签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。上述合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，且未对租赁期限有明确约定，故双方形成了不定期租赁合同。此后，王红军从涉案租赁场所退出，并由王国强实际使用并交纳租金，故冯生平又与王国强形成了不定期租赁合同法律关系。基于此，冯生平依据合同法关于不定期租赁合同的规定，享有随时解除租赁合同的权利。现冯生平在合理期限内已经通知了王国强腾退房屋，故双方之间的租赁合同关系已解除。虽然冯生平与盛景物业公司之租赁合同已经到期，但依据合同相对性原则，冯生平作为房屋出租人，在合同解除后，有权要求王国强腾退涉案租赁房屋并将房屋交由冯生平管理使用，故冯生平诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除前，王国强应当依据合同约定向冯生平支付房屋租金，法院对冯生平此项请求的合理部分予以支持。因冯生平与王国强、王红军并未单独约定通道使用费，故冯生平要求王国强、王红军支付通道使用费的请求无合同依据，法院不予支持。庭审中，法院就房屋扩建事宜向王国强释明，其表示待本案审理完毕后再向冯生平另行主张房屋扩建等费用。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除冯生平与王国强之间的不定期租赁合同关系；二、王国强于本判决生效后七日内将其承租范围内的位于北京市石景山区七号房屋交付冯生平管理使用；三、王国强于本判决生效后七日内支付冯生平自二○一二年九月二十六日起至合同解除之日止的房屋租金，按每年二十二万元计算；四、驳回冯生平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王国强不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由为：原审判决认定事实错误，冯生平与王国强之间的不定期租赁合同应为无效；冯生平请求解除合同并将涉案租赁房屋收回的请求不应得到支持；原审法院应追加盛景物业公司作为本案第三人。
冯生平答辩称，服从原判。
王红军答辩称，服从原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。冯生平、王红军签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，租赁期限亦不明确，形成了不定期租赁合同关系。后，各方均认可王红军搬离涉案租赁房屋，该房屋由王国强实际使用并交纳租金，据此，冯生平与王国强之间实际形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据已查事实，冯生平在合理期限内已经通知王国强腾退涉案租赁房屋，故双方之间的不定期租赁合同关系已经解除。基于此，王国强应当依约向冯生平支付相应的房屋租金。关于涉案租赁房屋腾退一节，本院认为，房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。据此，王国强应将涉案租赁房屋腾退返还冯生平。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王国强负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由王国强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年五月九日
书 记 员 罗娇杨