宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0206民初5839号原告（反诉被告）：宁波华合灯饰有限公司（统一社会信用代码：91330206058264455W）。住所地：宁波市北仑区小港江南公路****号*幢*号。法定代表人：傅波，该公司总经理。委托代理人：梅宇、李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱国珍女，1961年7月25日出生，汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：陈志刚，浙江腾瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司（以下简称华合公司）与被告（反诉原告）朱国珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理，依法由审判员董迎春适用简易程序进行审理。后被告向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2017年9月6日公开开庭进行审理。原告委托代理人梅宇、李晓靖，被告朱国珍及其委托代理人陈志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华合公司起诉称：原、被告之间的租赁合同已经到期，但被告拒不腾空房屋，故诉至本院，要求判令：1.被告立即将位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城1楼B1083号，3楼B3009、B3010号展位腾退后归还原告；2.被告支付原告租赁期内所欠租金746660元，并按每年786660元标准支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。被告朱国珍答辩称：1.原、被告之间的租赁期是三年，即交一年租金用三年，现尚在租赁期内，原告无权要求被告腾退涉案展位以及支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金；2.因原告经营不善已经将涉案展位的使用权、转租权、管理权交还给了宁波华生国际家居广场有限公司（以下简称华生公司），现原告无权向被告主张权利；3.原告要求被告支付2015年1月1日起至2016年12月31日的租金，因其从未向被告主张过，故已过诉讼时效。被告朱国珍反诉称：原告未按合同约定及当初的承诺，并于2016年3月全线撤离商场，已先行违约，无法提供合同约定的相应服务，致使顾客采购后无售后保障、场馆管理混乱、没有承诺的营销和宣传活动给被告造成装修，软装、家具、商品及样品购置，以及预期利益损失，共计8416000元，现被告要求原告负担其中的60%，故反诉要求判令：原告因违约赔偿被告5049600元。原告华合公司反诉答辩称：1.原告按约提供展位及管理服务，现是委托华生公司在管理，不存在被告所述人员撤离、商场秩序混乱、未举办促销活动等事实；2.被告提供的关于华生国际灯饰城开业的联合承诺声明（以下简称承诺声明）仅系双方意向性文件，根据客观情况的变化，双方最终达成的权利义务以场地经营合同书内容为准。经开庭审理，本案查明案件事实如下：2014年5月29日，原、被告双方就位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城展位租赁签订承诺声明一份。承诺声明载明：原、被告签订为期五年的场地经营使用合同，其中前三年租金为30元/平方/月，付清一年场地所有费用使用三年，后二年租金不得高于为42元/平方/月（包含物业费）；租金起租时间以市场出租率达到75%起开始起租；第一年广告营销费用不低于400万元；二楼单体经营（不得以各种方式连同）租赁实际面积不大于400平方米；被告必须于2014年6月20日前对所承租场地进行装修并于2014年9月15日前完成所承租场地的装修及产品出货上样工作，并确保与市场同期同步开业；被告在6月1日前与原告签订正式场地经营合同，并在签订合同时付清前三年合同期内的租金全款的50%，起租日起将余下50%一并付清。2014年12月6日，原、被告双方就涉案灯饰城3楼B3009、B3010号展位签订场地租赁合同各一份，其中关于B3009号展位合同载明：租赁面积为1244平方米，租金为每月每平方米30元，一年共计租金447840元；关于B3010号展位合同载明：租赁面积为692.20平方米，租金为每月每平方米30元，一年共计租金249192元。同月15日，原、被告双方就灯饰城1楼B1083号展位签订场地经营使用合同书一份，该合同书载明：租赁面积为135.80平方米，租金为每月每平方米55元，一年共计租金89628元。上述三份合同书均载明：租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期限届满，被告若不能如约按时归还场地，逾期占用的时间应缴纳双倍的租金给原告；自2015年1月1日起开始计算租金。实行先付后用原则，首次租赁期限为二年，实行先付后用，被告一次性缴纳一年租金使用二年；被告应在合同签订之日起15日内按时交纳合同期内所发生的租金、管理费等所有应支付费用；本合同场地租赁期满，原告对被告在该展位内的装修或装潢、搬迁和资产等各种投入以及其他各种损失不予赔偿；本合同应视为包括了原、被告双方之间一切有关协议。而于本合同签订之前双方一切磋商、备忘录、协议、意向、传真文件，均已由本合同替代，不再适用或拘束双方；本合同签订后，双方就本合同约定事项，另有协议补充约定，均视为本合同之一部分，与本合同具有相同效力。有关本合同的修改或补充均以书面形式进行，并由双方签章后才有效，双方另行协商签订的补充合同或协议与本合同具有同等的法律效力，但补充合同与主合同内容矛盾的，以补充合同为准。2013年12月25日，被告向原告预交摊位定金4万元，尚欠原告租金746660元。2014年12月16日，原告支付被告装修补助款80万元。华生公司于2014年10月1日试营业，于2015年1月1日正式开始营业。现灯饰城尚在正常营业。本院认为，原、被告双方于2014年12月6日及同月15日签订的三份场地经营使用合同书，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。由于上述三份合同均约定，此合同系双方的唯一合同，之前的签订的承诺声明由该合同替代，故原、被告之间的租赁关系应以该三份场地经营使用合同书约定为准。关于本诉部分，原告要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的租金746660元，因根据合同约定被告应于合同签订之日起15日内即2014年12月22日及同月31日前支付租金，现原告提供的证据尚不能证明原告在诉讼时效内进行催讨，根据《中华人民共和国民法通则》中关于延付或拒付租金的诉讼时效是一年的规定，现已超过，故对原告该部分诉请不予支持；双方租赁关系于2016年12月31日结束，被告应腾退租赁展位，现拒不腾退，显属违约，且应支付自租赁关系结束后即2017年1月1日起按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告要求被告腾退涉案展位，并支付自2017年1月1日起的房屋占有使用费的诉请，合理合法，本院予以支持。由于涉案展位系华合公司向华生公司承租而来，现日常经营系原告委托华生公司在统一管理，并因此向华生公司支付管理费，现灯饰城尚在正常营业，并未导致被告无法继续经营；关于灯饰城二楼单体经营面积超过400平方米、以及广告营销费用等情节，该约定的承诺声明已被生效合同书所替代，故双方权利义务应以合同书约定为准，该合同书中未有被告辩称内容的约定，故对被告的辩称，本院不予采信。如上所述，被告以此为由反诉诉请要求原告赔偿相应损失缺乏事实依据，也未向本院提交相应损失的证据，故对被告的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱国珍应于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市北仑区小港江南公路1666号宁波华生国际灯饰城1楼B1083号，3楼B3009、B3010号的展位腾退给原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司；二、被告（反诉原告）朱国珍应于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波华合灯饰有限公司房屋占有使用费（自2017年1月1日起按786660元/年为标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱国珍的反诉诉讼请求。本案本诉受理费12517元，减半收取6258.50元，由原告（反诉被告）宁波华合灯饰有限公司负担3332.50元，被告（反诉原告）朱国珍负担2926元；反诉受理费23574元，由被告（反诉原告）朱国珍负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 董迎春二〇一七年十一月三十日法官助理 李东阳代书记员 汪丹颖?CONTROLiSignatureOffice.SignatureCtrls??????_1572781675.unknown