广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法民三初字第835号
原告黄建辉（反诉被告），男，汉族，1972年8月16日出生，户籍地址广东省河源市源城区。
委托代理人黄名胜，广东君言律师事务所律师。
被告刘映环（反诉原告），男，汉族，1972年11月12日出生，户籍地址广东省丰顺县。
委托代理人周宁，广东鑫涌律师事务所律师。
委托代理人张伟，广东鑫涌律师事务所实习律师。
第三人深圳市雅景居装饰设计工程有限公司。
法定代表人黄建辉。
委托代理人许化勇，广东深君联律师事务所律师。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘义芳独任审判，公开开庭进行了审理。�告委托代理人黄名胜、被告委托代理人周宁、张伟、第三人委托代理人许化勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月13日，原、被告签订了关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋XX的《二手房买卖合同》，约定涉案房产总价为158万元，原告一次性支付购房款，定金2万元，余款156万元到银行办理资金监管后支付，涉案房产为抵押状态，被告公证委托担保公司融资赎楼。合同第11条约定：卖方未按合同约定履行义务，买方有权要求卖方按照转让成交价的基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同第15条备注：买方可指定过户至第三方名下。当日，原、被告双方达成《补充协议》，变更合同条款：定金2万元于当日支付，尾款156万元分两笔支付，一笔为30万元，由原告于2013年7月9日径付被告华夏银行账户，余款126万元于2013年9月9日前支付；被告于2013年9月9日前办理赎楼手续。另外双方口头约定原告交付30万元购房款后，被告将涉案房产交付给第三人。原告按照约定于2013年7月9日将30万元径付被告华夏银行账户后，被告已将涉案房产交付第三人正常使用。但在原告和第三人要求办理后续手续时被告突然告知原告终止合同，并要求担保公司停办一切手续，虽经原告和第三人及房产中介多次催告，至今被告仍拒不履行合同义务。原告请求判令：1、第三人与被告交付涉案房产的实际行为有效；2、被告继续履行关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋XX的《二手房买卖合同》：（1）配合第三人办理涉案房产的剩余购房款资金监管手续；（2）同日办理涉案房产的赎楼手续，赎出涉案房产证并完成注销抵押登记手续；（3）办理上述两项手续后五日内（含当日）与第三人签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；（4）配合缴纳税费，领取房产证，收受监管售房款，办理水电过户等交付涉案房产的其他手续，完成涉案房产转让的一切相关手续；3、被告按照涉案房产转让成交价的基数按照日万分之五向原告和第三人支付延迟履行合同义务的违约金至涉案房产转让手续办理完毕之日止（自2013年9月9日暂计至2013年9月28日为14220元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告与被告签订的二手房买卖合同与补充协议合法有效，双方对付款方式作出了明确的约定后作了变更，应当严格按照补充协议执行，补充协议约定在2013年7月9日买方支付30万元给产权人刘映环，剩余的126万楼款在2013年9月9日之前付清，但原告至今未付清126万楼款，先行违约，被告根据二手房买卖合同第10条发出了告知函，已经单方解除了合同，且被告可以根据二手房买卖合同第10条主张房屋转让成�价20%的违约金，综上，原告第1项诉讼请求不应得到支持，因为房屋物权的转移以登记为要件，而非交付；第2项诉讼请求由于原告违约，被告已经单方解除了合同，合同无法再履行，不应得到支持；第3项诉讼请求也不应得到支持，因为该违约金请求没有事实和法律依据，双方也并未作出约定；根据二手房买卖合同第5、9条，合同履行顺序应当是先支付全部楼款，再交付登记房屋，原告先行违约，被告享有先履行抗辩权，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称，请求法院支持继续履行原、被告的买卖合同，并且最终把房产过户至第三人名下，第三人就是原、被告合同备注中指定的第三人。
被告反诉称，2013年6月13日，原、被告签订了关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋XX的《二手房买卖合同》，约定涉案房产总价为158万元，定金为2万元，原告于2013年6�30日之前一次性支付购房款156万元给被告。同时合同约定“如买方逾期义务超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。后原告以自身资格不符合深圳市购房条件为由要求调整付款方式，双方又于2013年7月9日签订了《补充协议》，对原告的付款方式作出调整，协议约定“在2013年7月9日买方支付30万元给产权人刘映环，剩余的126万元楼款在2013年9月9日之前付清”。然而时至今日，原告仍未将剩余的购房款126万元支付给被告。无奈之下，被告向原告发出了告知函，通知原告解除《二手房买卖合同》并要求其承担相应的违约责任。被告请求法院判令：1、解除原、被告签订的关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋XX的《二手房买卖合同》；2、原告按照涉案房产转让成交价的百分之二十向被告支付违约金316000元；3、原�承担全部诉讼费用及其他费用。
原告针对被告的反诉辩称，涉案房产买卖合同的违约是被告在先，被告拒不出具办理涉案房产的赎楼公证委托，后又拒绝配合原告办理涉案房产后续尾款的资金监管而要求涨价15万元，否则拒绝交易，而实际被告在2013年9月9日前也并未办理涉案房产的赎楼，至今涉案房产仍处于抵押状态，原告是在被告恶意反价拒不履行买卖合同的情况下不得不提起履约之诉，而被告所言的先履行抗辩权并不存在，同时被告所谓的解除合同的告知函，原告也并未收到，而该函从制造时间显示也是在原告提起诉讼之后才发出的，原告对该函件的法律效力并不认同，而根据涉案房产买卖合同的约定，在被告拒不履行合同的情况下，原告有权要求其支付迟延履行的违约金，并要求其继续履行买卖合同，原告的诉讼请求符合双方合同的约定以及法律的规定，�被告的反诉请求违反了双方合同的约定和事实，依法不应当受到保护，因此请求法庭依法驳回原告的反诉请求，支持原告的本诉请求。
第三人针对被告的反诉述称，请求法院驳回被告的反诉请求，支持买卖合同继续履行，最终把房产过户至第三人名下，理由有三：一、原告在本合同履行中没有任何根本性违约行为，并且到现在都要求房产继续履行，完成过户手续；二、原告按合同履行了全部交易的手续，在原告和被告需要共同到银行做剩余楼款的资金监管的时候被告拒绝履行合同，由于被告的违约行为，导致交易停滞；三、被告发函要求解除合同的依据不足，因为原告没有根本性违约行为，也不存在迟延履行，并且被告也未做过催告，所以没有权利单方解除合同，其余意见与原告一致。
经审理查明，2013年6月13日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋XX房屋卖给原告，总价款为158万元，定金2万元交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中；经买卖双方协商一致，约定买方按下述方式给付定金、交楼押金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定银行进行资金监管，卖方必须配合买方于付款日之前15个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后15个工作日内付款：买方除定金、交楼押金之外的全部楼款156万元于2013年6月30日之前（含当日）支付至指定监管银行的指定账户中；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管资金�交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件；卖方应当于收到全部楼款（扣除水电押金）3日内将该物业交付于买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方未按合同约定履行义务，买方有权要求卖方按照转让成交价的基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同备注条款约定：买方可指定过户至第三方名下。当日，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定：因买方不够过户条件、现正在办理深圳户口的原因，要改变付款方式，成交价为158万元，买方于当日支付定金2万元，给到代理人刘小枝；在2013年7月9日买方支付30万元给到产权人刘映环，剩余的126万元楼款在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼；刘映环华夏银行华强北支行账号×××0933。合同签订后，原告按照约定支付了定金2万元。2013年7月9日，原告向被告上述华夏银行账户转账支付了30万元、支付了供楼款1.4万元。之后，因双方对后续合同履行事项发生争议，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。
经查，被告已将涉案房屋的钥匙交给了原告，但被告认为并不是实际交房。现房屋处于空置状态。
被告向本院提供了一份于2013年10月29日出具的《告知函》，拟证明其已通知原告解除合同，但被告未能有效证明其已将该《告知函》送达给原告。
经本院向深圳市安顺房地产经纪有限公司客户经理易岱辉（涉案房屋买卖的中介公司具体经办人）调查，其称涉案房屋交易是因被告不愿配合原告作资金监管，双方谈不拢，所以被告就没有再卖给原告了；其认为按照行业惯例和交易习惯是需要作资金监管的。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。
原、被告双方争议的焦点是付款方式问题，即除30万元首期款外的剩余126万元是否需要办理资金监管以及被告是否需要先行办理委托担保公司担保融资赎楼的手续。在本案中，由于受购房条件影响，原告想推迟合同履行时间，因此双方协商推迟了付款时间，相应也变更了付款的数额及方法，原、被告在《二手房买卖合同》中约定的有关�款方式、资金监管方式以及委托担保融资赎楼等内容均应以双方在《补充协议》中的新约定内容来确定是否已作变更。双方在《补充协议》中约定“剩余的126万元楼款在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼”，从该约定内容表述的文义来看，该笔款项是需无条件付清并直接用来办理赎楼的。双方在该约定内容之后明确了收款账号，而收款账号即为被告的还贷账号，更进一步印证了上述理解。事实上，原告如按照上述约定支付相关款项并办理赎楼，涉案交易是可以顺利完成的，无需被告再行委托担保公司担保融资赎楼，亦无需再办理资金监管手续。相反，如果将上述126万元办理了资金监管手续，则无法实现“在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼”。原告担心将126万元支付至被告账户而不做资金监管将会存在风险，但并没有在签订《补充协议》时要求对该可能存在的风险作出限制性约定，应自行承受相关后果。深圳市安顺房地产经纪有限公司的经办人证实原、被告双方就是因资金监管问题无法达成一致而致涉案交易不能完成，其虽称按照行业惯例和交易习惯是需要作资金监管的，但行业惯例和交易习惯不能构成对当事人明确约定的否定。综上，原告未在约定的期限内支付剩余楼款126万元，已构成违约，并已逾期超过20日，被告依约有权解除合同。被告未能有效证明其已将通知解除合同的《告知函》送达给原告，尚未发生解除合同的效力，其在本案中请求解除合同，本院予以支持。同上所述理由，本院对原告有关确认交房行为有效、继续履行合同、支付违约金的诉讼请求，全部予以驳回。对于被告反诉主张的违约金，原告答辩称不同意支付，视为其对违约金提出了调整请求。综合原告的违约恶意程度不大、时�不长、被告的实际损失不大等因素，根据公平原则，本院酌定违约金为2万元。对被告诉请超出部分，本院予以驳回。双方当事人有关定金返还、购房款返还、供楼款返还、钥匙交还等问题可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄建辉与被告刘映环于2013年6月13日签订的《二手房买卖合同》；
二、原告黄建辉自本判决生效之日起五日内向被告刘映环支付违约金2万元；
三、驳回原告黄建辉的全部诉讼请求；
四、驳回被告刘映环的其他反诉请求。
本诉案件受理费8674元、保全费2020元（已由原告预缴），由原告负担。反诉案件受理费1510元（已由被告预缴），由原告负担1414元，被告负担96元。
如不服本�决，原、被告可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘义芳
二〇一四年一月十三日
书记员 叶小丽
第11页，共11页