北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第04220号
原告吴孝吉，男，1934年7月13日出生。
委托代理人闵学晶，北京市首创律师事务所律师。
被告李曙光（兼被告李润琴委托代理人），男，1965年2月14日出生。
被告孙志梅，女，1972年8月9日出生。
二被告委托代理人孙迎秋，北京市京昌律师事务所律师。
被告李润琴，女，1949年3月6日出生。
被告李金先，男，1954年6月12日出生，职业不详。
被告李世杰，男，1978年12月3日出生，职业不详。
被告李世涛，女，1981年3月19日出生，职业不详。
第三人任严，男，1934年10月9日出生。
委托代理人任战林（系第三人任严之子），1957年8月8日出生。
原告吴孝吉与被告李曙光、孙志梅、李润琴、李金先、李世杰、李世涛，第三人任严房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴孝吉及其委托代理人闵学晶，被告李曙光、孙志梅及其委托代理人孙迎秋，第三人任严委托代理人任战林到庭参加了诉讼。被告李金先、李世杰、李世涛经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴孝吉诉称：原告与被告李曙光的父亲李玉山是同乡关系，1960年李玉山向原告借款200元，三年未还，1963年李玉山让原告住进了本市东城区净土胡同×号院西房二间房屋（以下简称诉争房屋），并口头谈及将诉争房屋抵押给原告，若还不了钱房屋归原告所有。1965年10月31日，在宋×的见证下，原告与李玉山签订了上述内容的协议。原告与李玉山一致认可，欠款不用还，诉争房屋归原告所有，原告一家一直生活在诉争房屋内，亦落户在此。后由于文革，诉争房屋未能办理过户。1984年落实私房政策，北京市房产管理局向净土胡同×号院发放东字×号所有权证，李玉山所有院内二分之一房屋，即北房一间，西房二间，任严所有另二分之一房屋。过户一事，原告、李玉山找任严协助办理未果。1989年8月29日，李玉山与宋×就过户一事出具了证明材料表示将诉争房屋卖给原告，故确定为买卖合同关系。李玉山退休后回河北蔚县居住，1998年4月15日病故。此后，原告找李玉山配偶李凤娥办理过户手续。李凤娥与两个女儿李菊琴、李润琴生活在蔚县，他们与李曙光都对过户一事无争议，为此办理了身份公证手续，书写委托书，并曾确定由李曙光办理过户事宜，但因形式不合格未能办理。2005年10月份，净土胡同×号院产权登记为任严二分之一，李凤娥四分之一，李曙光四分之一。李凤娥约于2007年去世。现原告诉至法院，请求判令：1、经1989年证明确认，原告与李玉山之间为房屋买卖行为，请求确认1965年的房屋买卖合同有效；2、被告配合将本市东城区净土胡同×号院西房二间房屋过户至原告名下；3、被告负担本案诉讼费。
被告李曙光、孙志梅辩称：1965年的借据及1989年的证明不能反映原告与李玉山之间具有房屋买卖合同关系，李玉山只是承诺如果不能还款可以把诉争房屋抵给原告。1989年因为不能分户所以办不了过户，这些都是处于双方协商阶段。原告明知诉争房屋系共有关系仍与李玉山买卖诉争房屋的行为是无效行为，原告无权取得房屋产权；本案无论系借贷还是买卖的法律关系，均系债权关系，受诉讼时效的限制。本案无论是1960年的借贷关系，还是1989年的将借款变为购房款的房屋买卖关系，至2014年原告主张权利已经过去54年至25年，超过了法律规定的20年的时效，其主张不应受法律保护。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告李润琴辩称：李玉山确曾向原告借了200元钱，承诺有钱还钱，没钱就以房抵债。李玉山去世后，其名下房屋登记在李凤娥与李曙光名下，李润琴与李菊琴明确表示不要，把房子给李曙光。现在被告同意还钱，不同意用房子抵债。同意被告李曙光的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
被告李金先、李世杰、李世涛未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人任严述称：原告和李玉山买房的事情第三人知情，交钱情况等第三人均不知情，第三人认为原、被告之间的纠纷与第三人没有关系，原告要求将诉争房屋过户给原告，也和第三人没有关系，不处分第三人的两间北房就行。
经审理查明：李玉山与李凤娥系夫妻关系，二人育有一子二女，分别为李曙光、李润琴、李菊琴。李玉山于1998年4月15日去世，李凤娥于2007年去世。李菊琴与李金先为夫妻关系，二人育有一子一女，分别为李世杰、李世涛，李菊琴于2011年去世。李曙光与孙志梅为夫妻关系。
坐落于本市东城区净土胡同×号院的房屋系李玉山与任严共同出资购买，二人各占二分之一份额。1984年政府落实私房政策，发还产权后，该院落办理了房产所有证。该院落房屋共有5间，其中北房3间，建筑面积39.1平方米；西房2间，建筑面积18.6平方米。李玉山与任严购买房屋后，北房东数第一、二间由任严居住，北房西数第一间及西房2间由李玉山居住。
2005年10月31日，因李玉山去世，其名下净土胡同×号院房屋份额转移登记至李凤娥、李曙光名下，其中李凤娥占四分之一，李曙光占四分之一，任严占二分之一。该院落房屋共有5间，其中北房3间（幢号1），建筑面积39.1平方米；西房2间（幢号2），建筑面积18.6平方米。
庭审中，原告提交了如下证据用以证明原告与李玉山之间存在以房抵债，后转化为房屋买卖合同关系的事实：
一、1965年10月31日，李玉山、吴孝吉在证明人宋×见证下订立协议一份，内容为：“兹有李玉山与任言（严）购买东城区净土寺×号院内西房两间门窗齐全。因李玉山用钱借吴孝吉人民币贰佰元正（整）拿房做底压（抵押）如以后没钱还时，房子归吴孝吉所有空口无言立此证为凭各有一份。”对该证据，被告李曙光、孙志梅与李润琴称由于时间较早，真实性不认可，第三人任严不知情，不发表质证意见。
二、1989年8月29日，宋×、李玉山盖章的《证明书》一份，内容为：“今有座（坐）落东城区净土胡同×号有私房三间，北房一间、西房二间，产权是李玉山但李玉山在1965年西房二间卖给吴孝吉抵（200）贰佰元正（整）。由于迁（牵）连任严分户问题暂时不能办理。李玉山特此证明作证一事（式）二份各一份。公证人宋×。”《证明书》上加盖李玉山、吴孝吉印章。对该证据，被告李曙光、孙志梅与李润琴称宋×未到庭，真实性不认可，第三人任严不知情，不发表质证意见。原告称宋×已死亡，被告李曙光称不知道宋×是否在世。
三、1999年1月1日，李润琴写给吴孝吉书信一封，表示李玉山名下房屋李润琴放弃由李曙光继承，应吴孝吉要求办理李玉山死亡证明和公证书的事宜，因李润琴不清楚北京的要求，希望由吴孝吉亲自回蔚县并按照吴孝吉要求办理手续，李润琴将给予签字、盖章的协助。该信件李润琴认可系本人书写。
四、1999年2月4日，宋×书写一份证明材料，材料中主要叙述如下内容：李玉山有净土胡同×号北房一间、西房二间。1965年李玉山因经济困难想和吴孝吉商议把西房二间卖给吴孝吉，房价200元。李玉山找宋×商议，让宋×作证人。因三人是同乡关系，从小都是好朋友，所以宋×同意作证人。宋×在家写了协议书，当时没有分户，所以李玉山和吴孝吉分户问题一直拖到1966年。1966年，文化大革命开始，分户问题拖到了1983年，落实政策后，李玉山、吴孝吉、宋×三人多次找有关部门给李玉山、吴孝吉分户，拖到1989年没有分户。所以，宋×提议三人立个协议，协议也是宋×在家写的。李玉山退休回老家，有事回京提及此事，曾说希望死前把过户问题解决了。李玉山后来死在老家，吴孝吉找宋×，宋×称有1965年和1989年协议在，李玉山的妻子和两个女儿、儿子都在，找他们给出证明，请有关部门解决分户问题。对该证据，被告李曙光、孙志梅与李润琴称宋×未到庭，真实性不认可，第三人任严不知情，不发表质证意见。
五、1999年2月22日，李凤娥书写的材料，主要内容为：李凤娥知道李玉山生前与吴孝吉关于诉争房屋有房屋买卖协议，见证人为×。因各种原因没有办理过户手续，吴孝吉一直在催办，李凤娥因年迈身体不好，家住河北蔚县，不能前去北京办理过户手续。现吴孝吉从北京回来，经过二人商量一直同意现在就办过户手续，望县公证处予以公证。信件上有签字及手印。对该证据，被告李曙光、孙志梅、李润琴称李凤娥为文盲，不会写字，不认可真实性，第三人不知情，不发表质证意见。原告称该信件系原告多次找李凤娥解决过户事宜，李凤娥后来给原告该材料，原告确实未曾亲眼见过李凤娥书写该材料。
六、1999年2月27日河北省蔚县公证处出具的（99）蔚证民字第2号、3号公证书，公证书内容为证明李玉山于1998年4月15日因病死亡，李玉山与李凤娥系夫妻关系。对该证据，被告李曙光、孙志梅、李润琴认可真实性，但认为与本案无关。第三人任严不知情，不发表质证意见。
七、1999年10月15日李曙光书写盖章的委托书，主要内容为：“我父李玉山生前与吴孝吉有买卖房屋协议，房址在北京市东城区净土胡同×号，旧门牌×号。我母亲李凤娥曾于99年2月27日委托我二姐李菊琴到北京与吴孝吉办理房屋过户手续，因我二姐家务繁忙不能到京，现愿将委托人改为我的名字（因我住在北京，办事方便），由我办理一切有关房屋过户登记事宜。现因我在京上班，不能请假，特委托吴孝吉回蔚县代我办理更改委托人一切手续。”对该证据，原告配偶李全枝称内容及日期是李全枝书写，签字是李曙光所签。被告李曙光承认签字确系本人所签。
八、1999年10月31日委托书，内容为：李凤娥在北京有诉争房屋已售于吴孝吉，因委托人年老多病不宜出门，故委托李曙光全权办理房屋过户登记的有关事宜。该委托书上委托人处无签名，受托人处有李曙光签字摁印。对该证据，被告李曙光承认签字系本人所签。
九、1999年11月23日任严之子任战林写给私房办负责同志的信件。主要内容为：“现有位于东城区安定门内净土×号院私房一事想请您协商咨询。现院内私房有六间半，归任严、李玉山、吴孝吉三家共同所有。现产权人是李玉山、任严，只因83年落实私房政策时，国家颁发产权证由于没有一起商量，由李玉山一人办理。我们两家始终不知道此事，只是买房时李玉山院子的西半边归他所有，东半院归任严所有，当时只是个四人协意（议），没有办理其它手续，事后再办理此事时由于李玉山不在北京又加上重病在身，一直拖到现在。现李玉山卖给吴孝吉房一事两家没有争议，只是想麻烦您给个说法，应怎样办理帮助我们指点一下迷津，我们十分感谢。”对该证据，被告李曙光、孙志梅、李润琴不予质证，第三人任严认可该证据。
十、1999年1月21日，北京市公安局安定门派出所出具的《证明》，证明原告吴孝吉户口迁入本市东城区净土胡同×号的时间是1963年6月份，户口迁入后全家一直在此居住。对该证据，被告李曙光、孙志梅、李润琴认可真实性，第三人任严认可真实性。
十一、1987年4月4日，任严签字盖章，并由证明人宋×签字盖章的《解决书》，主要内容为：“任严同负责向李玉山同志要求将吴孝吉同志新盖的南房自窗台起向北伸展两米、东西两侧不再加宽。……李玉山同志回京时一起协商分户问题。”对该证据，被告李曙光、孙志梅、李润琴不认可真实性，第三人任严认可真实性。
对于上述十一份证据，本院作出如下认定：虽然被告李曙光、孙志梅、李润琴不认可证据一、二、四，但鉴于三份证据均为原件，三被告不能提出反证证明证据系伪造，且通过三被告认可的证据三、七、八，第三人任严认可的证据九、十一中的内容可以佐证诉争房屋确系李玉山生前通过以房抵债方式卖与原告吴孝吉，李玉山一家一直在协调办理过户事宜，但一直办理未果。原告吴孝吉于1963年6月份将户口迁入本市东城区净土胡同×号，户口迁入后全家一直在此居住。综上，本院对上述证据中的一、二、三、四、六、七、八、九、十、十一均予以采纳，关于证据五，因原告亦承认并非亲眼所见李凤娥书写材料，考虑到李凤娥文化程度为文盲，故对该证据本院不予采纳。
庭审中，当事人一致认可本市东城区净土胡同×号院现居住情况为北房东数第一、二间由第三人任严之子任战林居住，北房西数第一间由被告李曙光、孙志梅居住，西房二间即诉争房屋由原告吴孝吉居住。
上述事实，有1965年10月31日协议，1984年房产所有证，1989年8月29日《证明书》，2005年10月31日《北京市房屋所有权登记申请书》，李润琴书写的信件，1999年2月4日宋×书写的证明材料，（99）蔚证民字第2号、3号公证书，1999年10月15日委托书，1999年10月31日委托书，1999年11月23日信件，1999年1月21日《证明》，1987年4月4日《解决书》，房屋档案及当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，李玉山与原告吴孝吉于1965年签订以房抵债协议，1989年李玉山再次以《证明书》确认1965年将诉争房屋卖与原告吴孝吉，可视为1965年以房抵债协议具有房屋买卖合同性质。1965年房屋买卖合同系李玉山与原告吴孝吉真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院对原告吴孝吉要求确认1965年的房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。被告李曙光、孙志梅、李润琴虽辩称李玉山与原告吴孝吉之间并未形成房屋买卖合同关系，但被告李曙光于1999年10月15日、1999年10月31日两份委托书中均承认原告吴孝吉与李玉山之间存在房屋买卖合同关系，因此，对三被告的该答辩意见，本院不予采纳。关于原告吴孝吉要求被告配合将诉争房屋过户至原告名下的诉讼请求，因诉争房屋尚属于共有状态，共有权人并未对共有房屋进行析产，按照不动产登记管理部门的相关规定，无法办理过户手续。因原告吴孝吉的该项诉讼请求现不具备履行条件，故本院对该项诉讼请求暂不予支持。应当指出，将来待诉争房屋析产至被告名下，具备过户条件时，被告应当协助原告办理过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：
一、确认李玉山与原告吴孝吉于一九六五年签订的关于北京市东城区净土胡同×号院西房二间（幢号二）的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告吴孝吉的其他诉讼请求。
案件受理费4020元，由被告李曙光、孙志梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩晓东
代理审判员 宋 燕
人民陪审员 纪淑英
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 郑文思