江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5196号
上诉人（原审原告）南京宁顺昌商贸实业有限公司，组织机构代码72173445－0，住所地南京市玄武区玄武大道88号阳光聚宝山庄红豆街区2幢-5。
法定代表人徐国官，该公司总经理。
委托代理人高柳松，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）洪凤琴，女，1962年4月12日生，汉族，无业。
委托代理人樊华，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏振星，男，1964年1月5日生，汉族。
被上诉人（原审被告）林慧钦，女，1978年5月27日生，汉族。
上诉人南京宁顺昌商贸实业有限公司（以下简称宁顺昌公司）因与被上诉人洪凤琴、魏振星、林慧钦房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁顺昌公司原审诉称，宁顺昌公司与洪凤琴签订租赁合同如下：张化村108号第9幢厂房，租赁面积640平方米，年租金63000元，租赁期间自2010年5月8日至2014年5月8日；张化村108号1400平方米厂房，租赁面积1400平方米，年租金252000元，租赁期间自2011年12月15日至2012年12月14日；张化村108号内厂房，年租金206800元，租赁期间自2009年11月22日至2012年11月22日。洪凤琴得知房屋将被拆迁，为阻止宁顺昌公司获得拆迁补偿款，于2012年6月至7月以断水、断电的方式逼迫宁顺昌公司搬离，宁顺昌公司于2012年7月1日搬离。拆迁补偿协议及相关文件中均出现魏振星、林慧钦，两人与本案诉讼具有直接的利害关系。诉讼请求：1、洪凤琴、魏振星、林慧钦退还以上双方签订的三份租赁合同解除后的租金86166元、21000元、115500元，并自2012年7月1日起支付利息；2、洪凤琴、魏振星、林慧钦返还宁顺昌公司拆迁补偿款中的附着物补偿费、设备搬迁费、营业补偿费计2328417元，并自2013年1月25日起支付利息；3、洪凤琴、魏振星、林慧钦对以上款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由洪凤琴、魏振星、林慧钦承担。
洪凤琴原审辩称，宁顺昌公司将厂房转租给他人使用，洪凤琴也未在2012年7月1日对其采取断水断电措施，宁顺昌公司诉请退还2012年7月1日以后的租金及利息，没有事实及法律依据。宁顺昌公司诉请返还的拆迁补偿款计算依据不明，没有事实及法律依据。厂房出租人系洪凤琴，林慧钦签订拆迁协议系代理洪凤琴的行为，宁顺昌公司诉请魏振星、林慧钦承担连带责任没有事实及法律依据，其他诉讼请求亦缺乏事实依据。
魏振星、林慧钦原审未作答辩，亦未参加原审法院庭审。
原审法院经审理查明，2004年1月，林慧钦、魏振星向本市栖霞区柳塘村民委员会租用土地32亩用于建设办公用房及生产厂房。此后该处所建房屋均未取得合法建设手续。
宁顺昌公司先后于2009年11月、2010年5月、2011年12月向洪凤琴承租张化村108号的厂房三处。其中：2009年11月签订的租赁合同载明年租金206800元，租赁期间自2009年11月22日至2012年11月22日止；2010年5月的租赁合同，载明租赁面积640平方米，年租金63000元，租赁期间自2010年5月8日至2014年5月8日止；2011年12月的租赁合同载明租赁面积1400平方米，年租金252000元，租赁期间自2011年12月15日至2012年12月14日止。以上三份合同均约定租赁期间如遇国家征地拆迁，按拆迁办法处理。签约后，洪凤琴向宁顺昌公司交付厂房三处。宁顺昌公司付清2009年11月及2011年12月合同的租金，对2010年5月的合同租金支付至2012年5月8日。
2012年12月10日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室发布拆迁公告，对包括涉案厂房在内的房屋、附着物实施拆迁。2013年1月25日，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室（甲方）与林慧钦（乙方）签订《拆迁补偿协议》，协议确认拆迁房屋面积19147.32平方米，货币补偿款总额25526800元，含房屋拆迁补偿款16276034元、附着物补偿费（批房、门窗、装修物等）7134881元、设备拆除搬迁费1302083元、停业补偿费813802元。现因双方就拆迁补偿问题无法达成一致，宁顺昌公司遂诉至法院要求处理。
原审法院另查明，宁顺昌公司承租涉案租赁物后转租给他人使用。
原审审理中，洪凤琴陈述其建设了涉案厂房，并自认取得拆迁补偿款。
原审法院认为，洪凤琴出租给宁顺昌公司的厂房无建设规划许可，双方订立的房屋租赁合同无效，但双方关于租赁期限、租金的约定是当事人真实意思表示，应予确认。现合同因拆迁终止履行，双方均不构成违约，因此造成的承租人损失，依据双方合同约定及拆迁补偿事实予以处理。
宁顺昌公司与洪凤琴订立的三份租赁合同，其中2009年的合同租赁期在拆迁之前已经届满，故所涉厂房的拆迁补偿问题与宁顺昌公司无关。2010年、2011年签订的租赁合同，租赁面积分别为640平方米、1400平方米，根据拆迁补偿政策计算相应的停产停业补偿费为27200元（640／19147.32×813802元）、59500元（1400／19147.32×813802元）。合同履行中，租赁物遇拆迁，租赁双方均产生停业损失，故640平方米租赁物的停业补偿，由租赁双方各得一半，1400平方米租赁物的停业补偿，根据租期仅剩4天的实际情况，酌情确定停业损失10000元，合计23600元。
附着物补偿费系由拆迁人根据附着物评估价值确定，宁顺昌公司主张有关损失，应当举证证明附着物补偿项目中由其进行装修、添附的事实。宁顺昌公司的搬迁损失，亦应根据实际搬迁事实加以确定。现因宁顺昌公司未能对装修、添附及搬迁事实提供证据，故对相关诉请，原审法院不予支持。
宁顺昌公司诉称2012年7月1日被强行迁出，无事实依据，要求退还租金，原审法院不予支持。
关于给付补偿款的主体，本案系房屋租赁合同纠纷，洪凤琴系出租人，又自认产权人并取得了拆迁补偿款，依法应当对宁顺昌公司承担损失补偿义务，宁顺昌公司对魏振星、林慧钦的诉请没有事实及法律依据，不予支持。魏振星、林慧钦经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、洪凤琴于判决生效之日起十五日内给付南京宁顺昌商贸有限公司停产停业损失人民币23600元；二、驳回南京宁顺昌商贸有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费27208元，由南京宁顺昌商贸有限公司负担26932元，由洪凤琴负担276元。公告费560元，由南京宁顺昌商贸有限公司负担。
上诉人宁顺昌公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人得知房屋将被拆迁，为阻止上诉人获得拆迁补偿款，在2012年6月至7月期间，被上诉人以断水断电的方式逼迫上诉人搬离承租的厂房，上诉人在不得已的情况下于2012年7月1日搬离了涉案房屋。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持宁顺昌公司在原审时的诉讼请求。
被上诉人洪凤琴辩称，双方租赁合同履行完毕，不存在退还租金的问题，上诉人将涉案房屋转租，已经获得利益，不存在损失。原审法院判决上诉人取得23600元停产停业损失，已经考虑了上诉人的利益。上诉人主张的其他补偿款，没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室于2012年12月10日发布拆迁公告，载明动迁起始时间为2012年12月17日。原审审理中，原审法院向栖霞区柳塘村民委员会主任余德才进行了调查，余德才称宁顺昌公司总经理徐国官承租洪凤琴的房屋后，没有实际使用，而是转租给其他人使用。洪凤琴在原审审理中称因宁顺昌公司将房屋进行了转租，洪凤琴实际向次承租人支付了相应的补偿。二审审理中，洪凤琴称林慧钦、魏振星租用土地后，洪凤琴在该土地上投资建造了部分房屋，2004年建成后房屋用于出租，涉案房屋出租给宁顺昌公司之前也用于出租。
本院认为，洪凤琴在林慧钦、魏振星承租的土地上建设厂房用于出租，该厂房未取得建设工程规划审批手续，因此洪凤琴与宁顺昌公司签订的三份房屋租赁合同无效。因南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室于2012年12月10日发布拆迁公告，涉案厂房在拆迁范围内，因此双方之间的权利义务应当依据双方之间的合同约定及拆迁补偿事实予以处理。关于宁顺昌公司主张的附着物补偿费，因宁顺昌公司没有证据证明实际进行装修、添附的事实，故原审法院对其主张的附着物补偿费未予支持，并无不当。宁顺昌公司的搬迁损失，亦应根据实际搬迁事实加以确定，洪凤琴抗辩称宁顺昌公司承租房屋后未实际使用房屋，将房屋进行了转租。现因宁顺昌公司未能对其实际使用房屋并进行搬迁的事实进行举证，因此宁顺昌公司主张设备搬迁费，不应予支持。宁顺昌公司主张洪凤琴以停水停电的方式迫使宁顺昌公司于2012年7月1日迁出了涉案厂房，但未能提供充分的证据证实，对其主张，不应予采信，因此宁顺昌公司要求洪凤琴退还2012年7月1日之后的租金，没有事实与法律依据。关于营业补偿费，因双方之间于2009年11月签订的合同租赁期限在拆迁公告发布之前已经届满，故宁顺昌公司主张该合同的相关补偿，没有依据。双方于2010年5月签订的合同的停业补偿，原审法院依据拆迁补偿协议确定的补偿标准，确定该合同所涉租赁面积640平方米应当补偿27200元，承租人宁顺昌公司应得该补偿的一半，原审法院该认定合情合理。双方于2011年21月签订的合同约定到期日为2012年12月14日，拆迁公告发布之间为2012年12月10，原审法院根据租期仅剩4天的实际情况，酌定判令洪凤琴给停业损失补偿费10000元，并不违反法律规定。本案房屋由洪凤琴出租，洪凤琴也自认取得了拆迁补偿款，因此洪凤琴应当承担给付拆迁补偿款的义务，宁顺昌公司要求魏振星、林慧钦承担连带责任，没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27208元，由上诉人南京宁顺昌商贸实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
审 判 员 张旭东
代理审判员 汪德全
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 孙雪松