杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1076号
原告：杭州鸿晟物业管理有限公司。
法定代表人：卢文军。
委托代理人：宁松。
委托代理人：徐天舒。
被告：刘建军。
被告：杭州耀江福村业主委员会。
负责人：朱鑫华。
委托代理人：马建中。
原告杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）诉被告刘建军、杭州耀江福村业主委员会（以下简称耀江业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理后，依法由审判员朱旭东适用简易程序独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告鸿晟物业的委托代理人宁松、被告刘建军、被告耀江业委会的负责人朱鑫华及其委托代理人马建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告刘建军系杭州耀江福村小区业主，原告于2010年4月1日与被告耀江业委会签订物业管理委托合同，合同期限为2010年4月1日零时起至2011年3月31日共一年。合同约定由原告为杭州耀江福村小区提供物业管理服务，约定物业管理费包括房屋管理服务费和车位使用费，其中住宅与非住宅房屋的物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.4元，露天车位和车位使用费为每辆每月100元，由原告向业主按季度收取，如业主逾期缴纳物业管理费，原告可从逾期之日起按照应缴费用的万分之一收缴滞纳金。
2011年3月31日物业委托管理合同到期后，因原告提供的物业管理服务质量达标，被告耀江业委会对原告进行了续聘、双方于2011年3月31日签订了合同期限为2011年4月1日至2013年3月31日共两年的物业委托管理合同。经双方协商，在该份合同中对住宅与非住宅房屋的物业管理服务费调整为每月每平方米0.5元。另因上一年度出现小区部分业主拖欠物管费的情况，经双方协商后在合同中补充约定，当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用。
在上述两份合同履行期间，原告尽职尽责为耀江福村小区提供物业管理和服务，但被告刘建军未按时缴纳物业管理费。为此原告多次在小区公告栏张贴《催缴物业费通知》并多次派员工上门催讨，但被告刘建军均拒不交纳。原告迫于无奈提起诉讼，要求：1、判令被告刘建军承担物业管理费599.33元；2、判令被告刘建军和被告耀江业委会共同承担物业管理费1498.32元；3、判令被告刘建军承担逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金88.09元（滞纳金按照应缴费用的万分之一，从被告逾期之日起暂计算至2013年6月20日，实际以被告付清物管费之日为止），以上款项共计2185.74元。4、判令被告刘建军及被告耀江业委会承担本案的全部诉讼费用。
被告刘建军辩称：其是耀江福村的业主，原告于2010年4月份进驻小区，当时正直梅雨季节，其因了解，原告没有物业管理的资质，且原告的物业管理质量极差，均有报纸和电视报道为证。如果原告尽心尽职能够修理好被告家中渗水引起霉变的墙面，被告愿意交纳物业管理费。
被告耀江业委会辩称：一、耀江业委会聘请原告管理耀江福村住宅小区，2010年4月1日至2011年3月31日止期限为一年，该合同已经在二年前履行完毕，双方合作无异议，无纠纷，不存在服务纠纷。诉讼时效已经超过二年。双方在自愿协商基础上，续签物业管理合同二年，从2011年4月1日至2013年3月31日止，并把物业费由原先的每平方0.40元提高到0.50元，被告耀江业委会希望原告能履行合同，很好的服务于耀江福村全体业主，物业服务合同不是签了合同就可以拿钱了，要履行合同服务于业主，得到业主的认可，才可以100%收到物业费。原告在签了二年物业服务合同后，没有按合同积极为耀江福村业主服务，电视台二次曝光，被告耀江业委会多次口头向鸿晟物业提出要求整改，原告置之不理，2012年耀江福村的日常管理已经处于瘫痪状态，被告多次向原告发出了书面整改通知，并邀请原告法定代表人卢文军开会，卢文军不接电话，也不整改。由于原告违约在先，造成了耀江福村部分业主不愿意交费，所有的责任应由原告承担，不应该再追究业主的责任。二、原告违约情况如下：原告在耀江福村管理期间人员配备严重不足，小区三个大门只有二名保安，只有一个保洁人员。应该配备保安8人保洁3人，维修人员1人，主任和内勤2人，共计14人，耀江福村41330平方，却只有3个人，请问原告怎样管理耀江福村，管的好吗？治安极差，电瓶车，电瓶三天两头被偷。由于保安严重不足，保安上班睡觉，岗位无人，造成晚上小偷猖獗，业主苦不堪言。杂草丛生，垃圾成堆。由于原告管理耀江福村住宅小区不按合同履行，造成脏乱差。房屋渗漏，耀江业委会提供原告13.7万元的维修资金，原告将建材都堆在屋顶上不修漏。小区内汽车管理混乱，只收钱不管理，汽车都停到绿化上。综上所述，由于原告违约，业主不交物业费情有可原，造成物业费收不齐的损失应由原告自行承担。天下没有签个服务合同，不按合同履行，就可以拿到钱的好事，请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告承担一切诉讼费用。
原告向本院提交下列书面证据材料：
1、物业委托合同（2010年4月1日至2011年3月31日），证明原告与被告间在2010年4月1日至2011年3月31日存在物业服务合同法律关系的事实，合同明确自用部位维修由使用人自行承担；
2、物业委托合同（2011年4月1日至2013年3月31日），证明原告与被告间在2011年4月1日至2013年3月31日存在物业服务合同法律关系的事实，合同明确自用部位维修由使用人自行承担；
3、2013年2月25日催缴物业费通知书及照片，证明原告曾向被告催收物管费并在小区公告栏张贴该公告的事实；
4、2013年3月9日公告及照片，证明原告曾向被告催收物管费并在小区公告栏张贴该公告的事实；
5、房屋权属登记信息查询记录，证明被告刘建军系耀江福村小区业主及房屋建筑面积。
被告刘建军向本院提供照片一组，证明因原告无物业管理资质，导致小区车辆乱停，公共部位下水管破损致原告家中墙面渗水而未得到修理。
被告耀江业委会向本院提交下列书面证据材料：
1、2012年10月16日整改通知书一份，证明当时原告在耀江福村小区没配备足够的工作人员，无法为耀江福村业主提供正常物业服务，该通知书由原告工作人员任雨金签收。
2、2012年11月21日通知及邮寄凭证一份，证明原告确实没有履行物业管理合同。严重影响业主的正常生活，被告耀江业委会在督促原告履行合同。
3、2012年11月26日整改通知书及邮寄凭证一份，证明被告耀江业委会多次督促原告，但原告仍不履行合同。
4、图片一组，证明耀江福村的物业管理脏乱差的状况，原告将维修基金挪做他用，导致维修停工。
5、发票两张，证明原告拿了耀江福村小区的物业维修基金137000元，但并未维修房屋漏水。同时其中一张发票原告名称打印错误。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
被告刘建军对原告提交的证据1、5无异议。对证据2有异议，原告没有物业管理资质，合同没有向房管局报备。对证据3、4真实性无异议，但原告无物业管理资质，无权向业主收取物业费。被告耀江业委会对原告提交证据1、3、4、5无异议。对证据2有异议，认为原告无物业管理资质及相关证书，耀江业委会工作人员因疏忽在该物业委托合同上盖了章。本院对原告提交的证据予以确认。
原告对被告刘建军提交的证据客观真实性有异议，关联性有异议，拍摄时间不清楚，照片里霉变产生的原因也不清楚，同时对证明目的也不予认可，即使存在停车管理不到位的情况，也不是不交纳物业费的依据。被告耀江业委会对被告刘建军提交的证据真实性无异议，关联性方面，霉变是因几年前发生漏水而引起的，可以由专家进行鉴定，但鉴定费用需要由原告承担。本院对刘建军提交的证据真实性予以确认，对小区车辆管理的事实予以认定，对其家中墙面霉变是否因公共部位下水管破损造成缺乏相应证据佐证，对该证明目的不予认定。
原告对被告耀江业委会提交的证据1真实性有异议，认为任雨金当时是原告工作人员，但现在不是公司员工，是否其本人签字不清楚，应当由原告盖章或法人代表签字才是正规的签收程序。对证据2、3通知书和国内挂号信形式真实性无异议，内容真实性有异议，挂号信收据上邮寄地和重量等都是手写，不知道是否真是寄给原告法定代表人。对证据4真实性有异议。对证据5真实性无异议，其中一张发票的错别字可以修改。审计费的目的不清楚。被告刘建军对被告耀江业委会提交的证据无异议。本院对被告耀江业委会提交的证据1、5予以确认，对证据2、3因缺乏具体签收的依据，不予确认，对证据4真实性予以确认，对证明目的不予确认，不能证明是长久管理混乱的状态。
根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院确定本案事实如下：
原告于2010年4月1日与被告耀江业委会签订物业管理委托合同，合同期限为2010年4月1日零时起至2011年3月31日共一年。合同约定由原告为杭州耀江福村小区提供物业管理服务，约定物业管理费包括房屋管理服务费和车位使用费，其中住宅与非住宅房屋的物业管理服务费为建筑面积每月每平方米0.4元，露天车位和车位使用费为每辆每月100元，由原告向业主按季度收取，如业主逾期缴纳物业管理费，原告可从逾期之日起按照应缴费用的万分之一收缴滞纳金。
2011年3月31日到期后，原告与被告耀江业委会于2011年3月31日签订物业委托管理合同，合同期限为2011年4月1日至2013年3月31日共两年的物业委托管理合同，委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，体育场所、器具管理维修；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通和车辆停放秩序的管理，遇有大雪天主动清除积雪；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等等；原告须按下列约定，实现目标管理：房屋外观美观、整洁；设备运行正常、无故障；房屋及设施、设备的维修、养护，定期检查维护；公共环境保持清洁，楼道每天清扫，楼梯半月拖一次；绿化日常养护、修剪；交通秩序，停车有序，单向行驶，机动车进出做好登记，保安服装整齐，有礼有节，不睡岗、不脱岗，24小时固定岗加流动岗；急修24小时，小修及时、尽职尽力。约定住宅与非住宅房屋的物业管理服务费调整为每月每平方米0.5元，向业主或物业使用人收取，当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用，在上述两份合同履行期间，因耀江福村小区部分业主反映楼顶渗漏，耀江业委会筹集13.7万元交予原告维修。因对原告的管理，业主的反响较大，耀江业委会于2012年10月16日向原告发出整改通知书，言明：“贵公司与我委签订的委托物业管理合同，目前耀江福村的物业管理极差，杂草丛生，蚊虫打堆，垃圾成堆，保安只有二名，保洁只有一名，无法在耀江福村开展正常物业服务，要求贵公司接到通知书四天后（即在2012年10月20日前）配齐物业服务人员，使小区物业管理正常化”。
被告刘建军系耀江福村5幢2单元302室（建筑面积124.86平方米）的业主。因家中卧室墙面渗水认为是公共部位下水管破损，而原告不曾修理，故其从2010年4月1日至2012年3月31日物业管理费分文未交。
本院认为，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会作出的决定不得损害业主的合法权益。且业主委员会的经费是全体业主共同交纳的，属全体业主共同共有，除业主大会同意的开支外，业主委员会无权擅自动用。本案中原告与被告耀江业委会签订的物业管理合同中约定的“当业主不按照规定缴纳物业管理服务费时，被告耀江业委会应当协助原告收费，并由其承担合同履行期限内业主不缴纳的物业管理费用”的条款，本院认为该约定损害该小区大部分其他按时交纳物业管理费业主的权益，且被告耀江业委会未提交相关证据证明该笔开支已获业主大会的同意，故原告以该条款的约定要求被告耀江业委会承担连带责任缺乏法律依据。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。本案被告刘建军认为物业公司未尽力尽职提供服务，拒绝缴纳三年的物业费事实存在，且两被告提交的证据不能证明原告的物业服务自始不尽职，现原告自愿按90%的比例要求被告支付物业费，予以支持，原告要求支付滞纳金，因双方对物业服务质量持有异议，对此诉请本院不予支持。据此，本院根据《物业管理条例》第七条第一款第五项、第三十六条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告刘建军应于本判决生效之日起7日内支付原告杭州鸿晟物业管理有限公司物业管理费1888元；
二、驳回原告杭州鸿晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告刘建军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州鸿晟物业管理有限公司负担5元，被告刘建军负担20元，退还原告杭州鸿晟物业管理有限公司25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 朱旭东
二〇一三年九月十二日
书记员 韩文涛