浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第1548号
上诉人（原审原告）：方金刚。
上诉人（原审原告）：李汉影。
二上诉人共同委托代理人：张黎。
被上诉人（原审被告）马爱贞。
委托代理人王汀。
上诉人方金刚、李汉影因与被上诉人马爱贞房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2012）杭萧民初字第4380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年3月18日，方金刚与马爱贞签订房地产买卖合同，约定马爱贞将位于城厢街道潘水小区27幢东单元502室的房屋出售给方金刚、李汉影，房屋总价款1140000元，附属设施包括小自行车棚1个，合同还约定“甲方（出卖人，即马爱贞）应在2012年房款放出日前将房屋以及其他附属设施交付给乙方（买受人，即方金刚、李汉影）使用，并应在交房之日前将该房屋内原有的户口全部迁出”，同时约定“该房租金自交房之日起由乙方收取”，另外还约定了付款时间和违约责任等条款。2012年4月23日，李汉影办理了中国银行零售贷款业务，同年4月27日，该笔贷款计790000元打入马爱贞账户。双方已经办理了房屋过户和户口迁移等手续。案涉的小自行车棚尚存，可自由出入。另查明，案涉房屋一直出租给王亚萍夫妇，马爱贞与王亚萍夫妇签订的房屋租赁合同终止时间为2012年9月4日止。王亚萍已于2012年3月4日左右将2012年3月4日至同年9月4日的租金计11100元支付给马爱贞。马爱贞出售房屋后曾告知承租人购买房屋人的情况，承租人与方金刚、李汉影曾就后续承租进行过沟通。方金刚、李汉影于2012年7月20日起诉至原审法院，请求判令：1、马爱贞向方金刚、李汉影交付位于城厢街道潘水小区27幢东单元502室房屋一套、自行车库两个，空调两只，热水器两只；2、马爱贞交付该房屋从2012年4月27日起至实际交房之日止的剩余租金（从2012年4月27日起到起诉之日止暂算为4625元，每个月1850元）；3、马爱贞支付方金刚、李汉影从2012年4月27日起至实际交房之日止按每日千分之一标准计算的延迟履行违约金（暂算至起诉之日为85000元）；4、马爱贞承担本案诉讼费用。原审庭审中，方金刚、李汉影变更第一项诉讼请求为交付潘水小区27幢东单元502室的房屋一套、小自行车库一个。后方金刚、李汉影变更第一项诉讼请求为：判令马爱贞向方金刚、李汉影交付潘水苑27幢东单元502室房屋一套、自行车棚1个。
原审法院认为：当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。本案中，由于案涉房屋在租，故在交付上存在一定的特殊性。马爱贞已经如约配合方金刚、李汉影办理了房屋过户手续，且将户口及时迁出，同时告知了承租人现房屋出售的情况，其已经履行了交付房屋的手续，关于小自行车棚，可自由出入，故对方金刚、李汉影交付房屋及附属设施的请求，该院不予支持。关于房屋租金，双方在庭审中皆认可从2012年4月27日开始计算，马爱贞虽称将租金7400元交付给中介公司，但该中介公司并非合同相对方，也非办理提存业务的机构，故马爱贞应当将房租直接支付给方金刚、李汉影，鉴于马爱贞收取的房租至2012年9月4日止，故其应当将从2012年4月27日起至2012年9月4日止的房屋租金7955元支付给方金刚、李汉影。由于马爱贞并未迟延履行主要义务，依据合同无需承担违约责任，故对方金刚、李汉影要求支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年3月20日判决：一、马爱贞在判决生效后十日内支付方金刚、李汉影房屋租金7955元。二、驳回方金刚、李汉影的其他诉讼请求。如马爱贞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054元，减半收取1027元，由方金刚、李汉影负担1002元，由马爱贞负担25元。
宣判后，方金刚、李汉影不服，向本院提起上诉称：一审法院认定下列事实错误：1、案涉的自行车棚实际是一个公用过道；2、承租人与上诉人曾就后续承租进行沟通只是承租人的单方之言。一审法院遗漏以下事实：1、被上诉人没有出具已经交房的书面依据；2、被上诉人未将从交房之日起的租金交给被上诉人；3、被上诉人未将租赁情况明示给上诉人，也未将租赁合同给予上诉人。上诉人认为：一、在房屋出租的二手房买卖中的交房义务主要表现在：1、交接房屋租赁合同；2、交接房屋租金；3、告知承租人新的房东情况；4、交接各类税费、电费、煤气费、物业费等凭证；5、交接房屋设施，说明房屋内哪些设施是出租人的。但在本案中，被上诉人都没有做到。二、在房产合同的附属设施是自行车棚，但该自行车棚实际却是一个公用过道，不属于被上诉人所有，被上诉人本来就不应该写在合同上，但这却跟购买价格有关，虽然是没有具体列明，但如果有车棚无疑会增加房屋的附加值。综上，请求二审法院改判原审第二项判决，判令被上诉人交付位于潘水小区东单元502室的房屋和自行车棚1个，并判令被上诉人支付上诉人从2012年4月27日起至实际交房之日按每日千分之一标准计算延迟履行违约金。
被上诉人马爱贞答辩称：第一，在房屋交易过程中，双方明知本案所涉的房屋处于对外出租的状态，且都与承租人进行过交流。对于该房屋是否交房的认定，有其特殊性，不应依据书面交付依据，而是依据客观事实，一审法院认定房屋已经交付的事实正确。第二，房屋买卖合同中所涉及到的自行车棚是被上诉人为了方便生活临时搭建的构筑物。在合同中补充注明，其实无论是从该小自行车棚的实际价值及功能，对于本次房屋买卖没有影响。况且，小自行车棚，至今仍然存在，没有上诉人所谓的被拆除的情况，综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人方金刚、李汉影与被上诉人马爱贞均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实，与原审法院认定的事实一致。
本院认为：马爱贞与方金刚签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思的一致表示，并经共有权人楼灿桥追认，且不存在法定无效情形，应当认定合法有效。关于案涉房屋及其附属设施是否已经交付的问题，是双方争议的焦点。对此，本院认为，《房地产买卖合同》第六条约定，马爱贞在2012年房款放出日前将房屋以及其他附属设施交付给方金刚、李汉影使用，并应在交房之日前将该房屋内原有的户口全部迁出。同时，该合同第十三条后面手写添加部分明确：该房租金自交房之日起由方金刚、李汉影收取。现方金刚、李汉影的第二项诉讼请求就是要求马爱贞交付自2012年4月27日起的租金，那么相当于其自认房屋已于2012年4月27日交付。此外，方金刚、李汉影对购买房屋系在对外出租状态的事实清楚，李汉影也已经实地查看过，应当清楚哪些设施是马爱贞随房转让的附属设施、哪些设施是承租人添加的设施；且房屋交付手续也应与无租赁状态房屋不同，方金刚、李汉影应当清楚其只能实现房屋的拟制交付，而不可能取得房屋的直接占有、使用，故不存在方金刚、李汉影上诉所称交接水电费、煤气费、物业费凭证的问题。因双方一致确认房款放出日为2012年4月27日，根据合同约定，应当认定马爱贞已经于该日将房屋交付给了方金刚、李汉影。对于方金刚、李汉影提出的交付房屋及附属设施的请求，原审法院未予支持并无不当。关于方金刚、李汉影上诉提出的交付的自行车棚实为公共过道的问题，方金刚、李汉影既无证据证明系公共过道的事实，也无证据证明马爱贞交付的自行车棚不符合合同约定。故对方金刚、李汉影就此提出的上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2004元，由上诉人方金刚、李汉影负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 王 宓
二〇一三年八月二十日
书记员 毕克来