沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00034号
原告（反诉被告）：沈阳恒逸房地产开发有限公司（组织机构代码证号：05718759-0）。
法定代表人：温介邦，系该公司总经理。
委托代理人：石家麒，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：赵如，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：ＸＸ，女，汉族。
原告（反诉被告）沈阳恒逸房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员聂雪独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沈阳恒逸房地产开发有限公司委托代理人石家麒、赵如，被告（反诉原告）ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳恒逸房地产开发有限公司诉称：2013年11月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区兴岛路100-6号2-31-2房屋。该合同第六条第三款约定“买受人（被告）于2013年11月21日前支付总房款的30%，计333，090元，按揭贷款余额770，000元，应于签订本合同制日起一个月内到达出卖人指定帐户。”合同第七条第二款中约定：“逾期超出三十日后，出卖人（原告）有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”被告于2013年11月30日支付了120，000元房款，但余款983，090元至今未向原告支付。原告通过致函等方式催促被告按照合同约定履行付款义务，并且我们于2014年8月18日向对方发出解约函，严正督促对方履行相关义务。遗憾的是，时至今日，对方始终没有给出回应。综上所述，被告不履行合同义务已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》，望贵院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令解除双方商品房买卖合同；2、判令被告支付原告违约金110，309元；3、判令被告配合原告办理撤销商品房备案手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告ＸＸ辩称：原告所主张依据合同第六条第三款的内容不存在，我没有签订过有该条款的商品房买卖合同。同时，开发商并没有为我办理过合同备案手续。违约金的计算方式显失公平，不应作为庭审依据。
反诉原告ＸＸ诉称：1、2013年11月21日反诉人与被反诉人就购买沈阳市和平区100-6号2-31-2房产签订了《商品房买卖合同》。该合同第六条约定“买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第一款规定的全部价款20%，计223，090元，按揭贷款余额880，000元，应于签订本合同之日起一个月内到达出卖人指定帐户”。反诉人按照合同约定于该合同签订当日支付全部房款的20%，即223，090元。后于2014年6月22日支付110，000元。截止2015年1月22日反诉人共支付房款333，090元；2、被反诉人在未书面通知反诉人的情况下变更原有规划设计，占用原本规划为绿地及园林的区域改为在二期规划中的儿童活动区及派对空间。改变原园区设计及样板间设计的门窗建材品牌、品质。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的的，当事人可以解除合同。”根据建设部颁布实施的《商品房销售办法》第二十四条规定：“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”第二款规定：“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内，书面通知买受人。”第三款规定“买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。房地产开发企业承担违约责任；3、反诉人在购买该房产时向开发商详细阐述了自身的收入、公积金缴纳数额、已有不动产的取得方式等情况，被反诉人对反诉人的情况了解后，承诺为反诉人办理混合贷款（公积金贷款＋商业贷款）。反诉人将相关手续交给开发商，以便办理贷款。2015年1月22日，在沈阳房产网站上显示龙湖唐宁one项目6号2-31-2号房屋，属于可售房产，未办理商品房备案手续。被反诉人没有按照国家相关规定为反诉人开具购房发票及办理备案手续，以反诉人条件不符合办理混合贷款的要求为理由，拒绝为反诉人办理混合贷款；4、洽谈过程中，被反诉人以香港上市公司、中国驰名商标“龙湖”地产自居进行宣传，反诉人基于“龙湖”的品牌价值，及影响力选择购买房产。但经在全国企业信用信息公示系统查询，未见被反诉人与“龙湖”的关联性。被反诉人如此行为属于欺诈行为；5、该《商品房买卖合同》关于违约金的约定显失公平，该合同第七条约定“买受人逾期付款的按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”。第九条约定“出卖人逾期交房的按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金”。第十条约定“因规划设计变更导致的买受人退房，按本合同签署当日的中国人民银行活期存款利率将买受人已付房款退还买受人”。由此可见，该合同条款中明显加重了反诉人的责任，合同双方承担的违约责任差距巨大，属于霸王条款。综上所述，被反诉人擅自变更园区规划设计，侵害了反诉人的利益，且在销售过程中，进行了虚假、欺诈的宣传等行为。反诉人已支付了房款333，090元，已经按照合同约定履行了义务，被反诉人不能按照此前承诺的贷款方式为反诉人办理贷款手续，没有按照国家规定签订备案合同，开具购房发票。被反诉人不按约定履行在先，导致反诉人购房目的不能实现。该《商品房买卖合同》条款显失公平，属于开发商店大欺人的霸王条款，应依法予以撤销。请求法院维护反诉人合法利益，支持反诉人的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除双方商品房买卖合同；2、判令被反诉人退还购房款333，090元；3、判令被反诉人支付已付房款利息（按照反诉人已付房款为基数，从2013年10月21日起至实际给付之日止，依照中国人民银行同期贷款利率支付利息）；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
反诉被告沈阳恒逸房地产开发有限公司辩称：一、答辩人变更规划设计并未影响商品房买卖合同的目的实现，被答辩人无权解除合同。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”从上述规定可知，只有在规划变更影响到商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化或者影响到商品房质量及其他使用功能情形的，房地产开发企业才需要通知买受人。本案中反诉人认为答辩人存在变更园区内部分设计及间门窗建材品牌，暂且不论反诉人所述是否为事实，即使认为反诉人所述为事实，也不影响反诉人使用房屋，不构成违约，不影响双方合同目的。至于反诉人例举的《商品房销售办法》，该部门规章不影响双方合同效力，不产生对于反诉人的解除权。二、办理贷款并非答辩人的合同约定义务，反诉人人未办理贷款应当承担违约责任，答辩人无责任。答辩人没有义务为被答辩人办理贷款，也未为其办理混合贷款，而反诉人未向银行或代办机构申请下来贷款，未能按约定将其余房款交付给答辩人，已经构成违约。答辩人不存在过错，不应承担责任。三、答辩人是龙湖控股的公司，因项目单独成立，答辩人不存在欺诈行为。依据现行法规、规章，房地产企业在进行投资时可以以项目为单位成立独立的公司进行开发，虽然答辩人名称中不含“龙湖”字样，但答辩人系龙湖集团控股的子公司，当然可以以“龙湖”的名义进行宣传。四、本案所涉违约金适用不同情形，是双方合意的结果，并非霸王条款。买受人逾期付款的违约金系在合同解除后所产生的违约责任，而卖房人逾期交房的违约金系在合同继续履行的情况下所产生的违约责任，两种违约金标准适用不同的情形，没有可比性。并且违约金是在双方协商一致的情况下约定的，并非霸王条款。综上，被答辩人无权解除合同，请求贵院依法驳回其相关诉求。
经审理查明：2013年11月21日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区100-6号2-31-2号房屋，建筑面积135.63平方米……。其中第四条第1款约定，房屋总价款为1，103，090元；其中第六条约定，买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第1款规定的全部房价款的30%，计333，090元，按揭贷款余额770，000元，应于签订本合同之日起一个月之内到达出卖人指定账户；其中第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……。原告在该份合同中加盖公章，并依据该合同诉至法院。
另查明：被告提供双方同样签订于2013年11月21日的商品房买卖合同一份。该合同除第六条外，其他内容与原告提供的合同约定的内容均一致。该合同第六条约定，买受人于签订本合同当日付清本合同第四条第1款规定的全部房价款的20%，计223，090元，按揭贷款余额880，000元，应于签订本合同之日起一个月之内到达出卖人指定账户。原告未在该合同中加盖公章。庭审中，原告对该合同的效力予以认可。
又查明：被告于2013年11月4日、2013年11月21日、2014年6月22日分别向原告支付购房款10，000元、213，090元、110，000元，共计333，090元，尚有770，000元购房款未支付。该合同尚未办理备案手续。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同，被告提供的商品房买卖合同、房款收据及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：虽原、被告在庭审中出示的商品房买卖合同关于付款方式约定不一致，但因原告对被告当庭提供的合同内容予以认可，故应以被告所持有的合同内容为准。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。
原告主张解除商品房买卖合同，反诉原告亦主张解除商品房买卖合同，应视为经协商一致，合同解除，故本院准予。合同解除后，原告应将被告已交纳的购房款333，090元予以返还。双方争议焦点在于在合同履行过程何或哪一方是否存在违约行为并致使合同无法继续履行。原告主张被告的逾期付款的行为客观存在，虽被告主张系因原告销售人员承诺可以混合方式贷款，之后又无法贷款导致被告无法缴纳剩余房款，但商品房买卖合同中并未约定原告负有协助被告办理银行贷款的义务，被告所提供证据亦无法有效证明原告在贷款办理的过程中存在违反合同义务的事实，故本院确认被告存在逾期付款的行为，已构成违约，被告应当依照合同约定承担违约责任，但被告主张双方约定的违约金显失公平，故本院根据被告的实际损失情况，酌定按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以被告未付房款770，000元为本金，计算违约金，起算日期为合同约定被告应当支付完毕购房款之日即2013年12月21日。
关于反诉原告在反诉中主张反诉被告存在违反商品房合同约定，擅自更改园区规划及利用“龙湖”地产自居进行欺诈宣传的行为，根据反诉原告当庭提供的证据，无法有效证明反诉被告存在上述违约事实，反诉原告应承担其举证不能的法律后果，故对反诉原告主张反诉被告支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条二款、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）沈阳恒逸房地产开发有限公司与被告（反诉原告）ＸＸ于2013年11月21日签订的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）沈阳恒逸房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）ＸＸ购房款333，090元；
三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）ＸＸ支付原告（反诉被告）沈阳恒逸房地产开发有限公司逾期付款违约金（以770，000元为本金，自2013年12月21日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准执行）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回原告其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告其他诉讼请求。
案件受理费2，606元（原告已预交），减半收取1，303元，由被告ＸＸ负担。反诉案件受理费3，148元，由反诉被告沈阳恒逸房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 聂 雪
二〇一五年三月十三日
书记员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条之规定：
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。