广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3764号
上诉人（原审被告）：刘凤珍，女，1958年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：陈良忠，男，1981年10月18日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：中山市家家顺房地产经纪有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：张国库，执行董事。
委托诉讼代理人：张芳，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴丽晶，该公司员工。
上诉人刘凤珍因与被上诉人陈良忠、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人刘凤珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.撤销中山市二手房买卖及居间服务合同，驳回陈良忠的全部诉讼请求。事实和理由：一、陈良忠一审庭审时增加了请求撤销涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同的诉求，该诉求包括解除双方签订的房屋买卖合同法律关系及陈良忠与家家顺公司之间的居间服务合同关系。因此，一审法院仅处理刘凤珍与陈良忠之间的房屋买卖合同关系不当。家家顺公司与陈良忠有恶意串通嫌疑，未尊重刘凤珍的意见及履行如实告知义务，违反公平订立合同的原则，侵犯了刘凤珍的利益；二、涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同系家家顺公司与陈良忠私自确定的格式合同，刘凤珍并未参与制定该合同的内容，刘凤珍的真实意思是涉案房屋交易价格不包括维修基金，根据物权法第八条第一款的规定，陈良忠应当缴纳维修基金，陈良忠对该条款理解错误，家家顺公司没有履行告知义务，涉案合同系当事人基于重大误解订立的合同，应予撤销；三、刘凤珍一审庭审时虽然同意解除合同，但属于口误，刘凤珍本意系撤销涉案合同，而非解除合同；四、一审判决认定本案争议焦点为刘凤珍是否存在违约不当。本案存在违约行为的一方是陈良忠。陈良忠提供的按揭资料不齐全，不符合贷款银行关于贷款文件及贷款资料的要求，且不愿意办理按揭手续及交付首期款，现又另购他人的房屋，存在违约行为。同时，陈良忠越俎代庖签订《资金托管协议》，剥夺了刘凤珍的民事决定权；五、家家顺公司未让刘凤珍参与涉案合同的制定，而刘凤珍的真实意思是约定的合同价格不包括维修基金。家家顺公司与陈良忠制定的涉案合同在未取得刘凤珍授权同意的情况下，擅自处置、支配刘凤珍的财产。依照物权法的规定，住宅专项维修资金属于业主所有。陈良忠购买涉案房屋时应当知晓交纳住宅专项维修基金是不可回避的问题。由于陈良忠对格式条款理解错误及家家顺公司未履行告知义务，致使陈良忠与家家顺公司在没有法律依据的情况下约定交易价款包括了维修基金。因此陈良忠不交纳维修基金没有法律依据；六、涉案合同系家家顺公司与陈良忠、刘凤珍分别促成的结果，并非陈良忠与刘凤珍共同协商讨论的结果。刘凤珍对家家顺公司收取定金并不知情，定金55000元先由家家顺公司收取后，在2015年12月31日转入刘凤珍账户，资金托管协议上的签名日期并非刘凤珍所写，说明合同的签订和定金的处理均违反合同约定；七、从刘凤珍与陈良忠履行涉案合同的过程中可知，陈良忠不同意办理按揭手续，导致涉案合同无法履行。
被上诉人陈良忠辩称，一、涉案合同中包含了房屋买卖合同及居间服务合同。本案处理的是刘凤珍与陈良忠之间的买卖合同关系，而非刘凤珍、陈良忠与家家顺之间的居间合同关系。陈良忠诉请刘凤珍双倍返还定金120000元及解除双方签订的合同系属房屋买卖合同，并非三方当事人签订的居间合同。故一审判决仅处理陈良忠与刘凤珍的房屋买卖合同关系并无不妥；二、涉案合同已经合同各方当事人签字确认，合法有效；三、刘凤珍一审庭审时已明确表示同意解除双方签订的涉案合同，陈良忠提交的录音证据亦表明刘凤珍已明确表示要求解除涉案合同，不愿意继续履行合同义务；四、陈良忠已按合同约定履行了交付定金的合同义务，故涉案合同未能履行的责任在刘凤珍。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘凤珍的上诉，维持原判。
被上诉人家家顺公司辩称，2015年12月20日，陈良忠和刘凤珍在家家顺公司的居间服务下共同签订了涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同。该合同真实、合法、有效。合同签署时，刘凤珍针对合同第二条明确提出维修基金不应包含在房屋总价内，而陈良忠表示若不包含则不再购买，后经沟通，刘凤珍同意并签字。2015年12月21日，陈良忠向刘凤珍支付了定金500元；2015年12月29日，陈良忠向刘凤珍支付剩余定金54500元，上述定金均按照资金托管协议的约定监管在家家顺公司。在查档确认交易房产产权清晰后，家家顺公司于2015年12月31日按约定向刘凤珍转付定金55000元。刘凤珍在收到定金后再次提出涉案房屋的维修基金不应包含在房屋交易价款内。双方就此事发生争议，且经家家顺公司多次沟通协调未果。刘凤珍遂未配合陈良忠办理购买涉案房屋的按揭贷款手续，并拒绝出售涉案房屋。
被上诉人陈良忠向一审法院起诉请求：刘凤珍向陈良忠双倍返还定金120000元。一审庭审中，陈良忠增加一项诉讼请求，解除刘凤珍、陈良忠签订的中山市二手房买卖及居间服务合同。
一审法院认定事实：2015年2月20日，陈良忠（买方）、刘凤珍（卖方）、家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市港口镇××单元××房，房地产证号为字第××号，建筑面积为99.46平方米。合同第二条约定该房产转让总价款为443000元（此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的出装开通费、入住费及双方约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等）。合同第三条约定：该房产交易定金共计60000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金500元；本合同签订后7个工作日内再向卖方支付定金59500元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人收讫；卖方应向买方开具收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。合同第四条约定：“买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付除定金之外的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续：……2.按揭付款：（1）买方须于2016年2月20日之前支付除定金之外的首期款柒万叁仟元整（小写：73000元）至买卖双方约定的银行监管账户。（2）买方意向贷款金额为叁拾壹万元整（小写310000元）（具体贷款金额以银行贷款批复为准），并于2016年1月21日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方不得借故拖延，否则视为违约。……”合同第十二条约定：“违约责任1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金……”。合同还约定了其他事项。刘凤珍、陈良忠均在合同上签名捺印。合同签订后，陈良忠于当日向刘凤珍支付购房定金500元，于2015年12月27日支付定金59500元。2015年12月31日，陈良忠向交通银行申请开立新的银行账户用于办理按揭手续。2016年1月，刘凤珍、陈良忠因购房总价是否包含维修基金3000元开始产生争议。刘凤珍于2016年1月4日将案涉房产证交中国建设银行办理注销抵押，于同年1月27日取回房产证原件。根据2016年2月20日刘凤珍与陈良忠的电话录音显示：刘凤珍要求陈良忠在购房总价之外再支付3000元维修基金，陈良忠不同意，刘凤珍则称不同意双方就去把单（合同）撤了。经过质证，刘凤珍称前述录音内容是其所述，但是在其生气状态下陈述，并非其真实意思表示。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈良忠、刘凤珍与家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同，包含刘凤珍、陈良忠之间的房屋买卖合同法律关系以及刘凤珍、陈良忠与家家顺公司之间的居间合同法律关系。本案处理的是陈良忠与刘凤珍之间的房屋买卖合同法律关系。该合同是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，一审法院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘凤珍同意陈良忠要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。需要说明的是，案涉合同中涉及到家家顺公司的权利义务，家家顺公司的权利义务不属于本案审理的范围，故本案只能解除案涉合同中关于陈良忠与刘凤珍约定的权利义务内容。
本案的争议焦点为：刘凤珍是否存在违约。案涉合同第二条明确约定涉案房产总价款为443000元，且已经包括卖方已经支付的维修基金等费用，合同有刘凤珍签名并加盖指模确认。虽然刘凤珍辩称当事人关于维修基金的约定存在争议，涉案合同系在不平等的条件下所签订，但刘凤珍未提供证据予以证实，故刘凤珍关于涉案房屋总价不包括3000元维修基金的抗辩理由不能成立。合同签订后，陈良忠按照约定向刘凤珍支付了购房定金60000元，陈良忠已履行了支付定金的合同义务，没有证据显示是由于陈良忠不同意办理按揭手续导致合同无法履行。反而是因为刘凤珍收取定金后超出合同要求陈良忠再行支付3000元维修基金，并以此为由拒不履行合同义务，致使房屋买卖交易无法完成，刘凤珍的行为已构成违约，其应承担违约责任。陈良忠据此要求刘凤珍按照定金罚则双倍返还定金120000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，陈良忠诉求理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈良忠与刘凤珍于2015年12月20日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于陈良忠与刘凤珍之间的权利义务内容；二、刘凤珍于一审判决生效之日起七日内向陈良忠双倍返还购房定金合计120000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830元，减半收取为4415元，由刘凤珍负担（刘凤珍于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
本院二审期间，刘凤珍围绕上诉请求依法提交了如下证据：二手房交易指南，拟证明陈良忠未依照《家家顺二手房交易指南》提供配偶身份证明、婚姻证明户口、贷款资格证明、收入证明、工资流水、住房证明等，是陈良忠违约在先；银行进账单，拟证明刘凤珍已将陈良忠支付的60000元定金退还给了家家顺公司，由家家顺公司退还给陈良忠。本院组织当事人进行了质证，陈良忠对上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘凤珍提交的银行进账单显示，刘凤珍于2016年8月29日向家家顺公司转账支付55000元。涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同中第九条约定，买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点有三：一是涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同是否属于有效合同；二是一审判决仅处理刘凤珍与陈良忠的买卖合同关系，未处理三方当事人之间的居间合同关系是否妥当；三是涉案合同未能履行系因哪一方当事人的违约行为所致。
关于争议焦点一，即涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同是否属于有效合同的问题。刘凤珍虽然主张其并未参与涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同内容的制定，并表示该合同系陈良忠与家家顺公司恶意串通欺骗其所签订，该合同并非其真实意思表示，故涉案合同并非有效合同。但刘凤珍已确认涉案合同上其签名的真实性。刘凤珍作为完全民事行为能力人，其应知晓其在合同上签名的法律后果，即其在签订涉案合同时，应已对该合同中涉及其权利义务的内容进行认真阅读并作出衡量判断，其签名的行为表明其愿意承受该合同约定的权利及义务。因合同系民事主体从事市场交易活动的重要载体，若允许合同主体动辄否认其所签订合同的效力，则不利于保护交易的安全性及稳定性。因此，在民事诉讼中，对合同效力的认定应从严。本案中，刘凤珍已在涉案合同上签名，且合同内容也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故本院认定涉案合同为有效合同。
关于争议焦点二，即一审判决仅处理刘凤珍与陈良忠的买卖合同关系，未处理三方当事人之间的居间合同关系是否妥当的问题。涉案的中山市二手房买卖及居间服务合同虽系刘凤珍、陈良忠及家家顺公司共同签订的合同，但该合同包括两个法律关系，即刘凤珍与陈良忠之间的房屋买卖合同关系及刘凤珍、陈良忠与家家顺公司之间的居间合同关系。该两个法律关系虽然互有联系，并约定于同一份合同文本中，但二者属于两个不同的法律关系，其相互具有独立性。根据法律的规定，一审法院应当围绕当事人的诉求进行审理。陈良忠一审的诉求主要有两项，一是要求解除其与刘凤珍签订的涉案合同，二是要求刘凤珍向其双倍返还定金120000元。从陈良忠主张的诉求可知，其两项诉求均系基于其与刘凤珍所签订的房屋买卖合同关系，与三方当事人存在的居间合同关系无涉。故一审法院基于陈良忠提出的诉求，仅对陈良忠与刘凤珍之间存在的买卖合同关系进行处理，并无不当，本院予以支持。至于刘凤珍、陈良忠与家家顺公司之间的居间合同关系，各方当事人可另循法律途径解决，本院不予审理。
关于争议焦点三，即涉案合同未能履行系因哪一方当事人的违约行为所致的问题。如上所述，本院已认定陈良忠、刘凤珍及家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应严格按照法律规定履行各自合同义务。刘凤珍主张陈良忠办理银行按揭贷款所提供的资料不齐全，不符合交通银行的贷款条件，涉案合同未能履行的原因在于陈良忠不愿意办理按揭手续，其违约在先。为此，刘凤珍向法院提交了二手房交易指南、通话电话时间、交通银行个人二手房按揭贷款流程及所需资料等证据进行佐证。但刘凤珍提交的上述证据仅能证明办理银行按揭贷款所需提交的参考资料，不能证明陈良忠申请银行按揭贷款所提交的资料不全导致银行贷款未能获批。相反，陈良忠主张涉案合同未能履行系因刘凤珍在合同签订后要求其在原合同约定价款基础上再支付涉案房屋的维修基金3000元，双方协商未果，致使合同未能履行。陈良忠的上述说法有其提交的录音证据佐证，刘凤珍亦已确认其在双方合同签订后向陈良忠主张双方在涉案合同约定的交易价款不包括维修基金3000元，家家顺公司的意见亦能印证陈良忠主张的上述事实。故本院认定刘凤珍在双方签订涉案合同后有单方面要求增加交易价款的行为。基于合同必须被信守的原则，合同的当事人应严格按照合同约定履行合同义务。刘凤珍签订涉案合同后，在该合同已明确约定交易价款包括涉案房屋的维修基金的情况下，在合同履行过程中要求陈良忠额外向其支付维修基金3000元，实际上是其欲单方变更合同约定。同时，根据陈良忠提交的电话录音的内容可知，刘凤珍向陈良忠明确表示，若陈良忠不同意变更增加合同价款，则其将撤销合同。由此可见，刘凤珍已明确表示，若双方不能对变更合同价款达成一致意见，其将不继续履行合同义务。在陈良忠不同意增加交易价款的情况下，涉案合同已无法继续履行。刘凤珍的上述行为违反了合同信守的原则，涉案合同未能履行显然系刘凤珍单方违约行为所致。陈良忠在刘凤珍明确以自己的行为表示其将不履行合同义务的情况下，有权主张解除合同，并要求刘凤珍承担违约责任。
关于返还定金的问题。双方约定的定金数额不超过合同标的的百分之二十，且陈良忠亦已按合同约定通过家家顺公司向刘凤珍实际交付了合同约定的定金60000元。刘凤珍在发生涉案纠纷后向家家顺公司返还所收部分保证金55000元的行为，不影响合同约定的定金条款已发生法律效力的事实。根据定金罚则及双方合同的约定，在刘凤珍存在违约行为致使涉案合同无法履行的情况下，刘凤珍应双倍向陈良忠返还定金120000元。故一审法院判令刘凤珍双倍返还陈良忠定金120000元，理据充分，本院予以支持。
综上所述，上诉人刘凤珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元（刘凤珍已预交8830元），由上诉人刘凤珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 龙战江