上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1212号
原告张巧妹，女，汉族，住上海市奉贤区。
原告张柯，女，汉族，住址同上。
原告张凯，男，汉族，住址同上。
法定代理人张巧妹。
三原告共同委托代理人王冰，上海市百良律师事务所律师。
三原告共同委托代理人顾犁，上海市百良律师事务所律师。
被告石筱金，女，汉族，住上海市。
被告许锋国，男，汉族，住址同上。
被告戴建，男，汉族，住上海市。
原告张巧妹、张柯、张凯与被告石筱金、许锋国、戴建房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾犁到庭参加诉讼；被告石筱金、许锋国、戴建经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张巧妹、张柯、张凯诉称，原告通过居间方购买被告石筱金、许锋国位于本市徐汇区上中路XXX弄XXX号XXX室房屋。该房屋上设定债权数额为125万元的抵押权，抵押权人为戴建。2011年1月9日，原告与被告石筱金、许锋国签订了《上海市房地产买卖合同》，戴建系许锋国委托签订及履行上述合同的特别授权代理人。同日，原告与三被告共同向徐汇区房地产登记处提交了全部房地产交易过户登记申请文件和第三人的抵押权注销登记申请文件，徐汇区房地产登记处受理了上述两项申请。原告按约缴纳了系争房屋交易过户的所有税费，并向被告付清了全部购房款，其中170万元支付到戴建账户用于优先偿还抵押债权。被告按约向原告交付了系争房屋，在等候领取房产证期间，原告得知该房屋因许锋国家庭纠纷被司法查封，之后原告通过申诉途径要求解除司法查封。2015年4月，系争房屋的司法查封被撤销，但被告不予配合办理过户手续，后原告发现房屋上的抵押权也未注销。故原告诉至法院，请求判令：1.被告石筱金、许锋国履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市徐汇区上中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；2.三被告注销上述房屋上设定的抵押权。
被告石筱金、许锋国未答辩。
被告戴建辩称，诉请一关于房屋的产权过户与其无关，同意注销抵押权的诉请二。作为许锋国的特别授权代理人，系争房屋的买卖是其代理许锋国的。原告支付了系争房屋的购房款和税费等所有费用，2011年1月9日，戴建与石筱金、许某某（系许锋国哥哥）一起配合原告向交易中心提交了系争房屋的产权过户及注销抵押的申请材料。戴建对系争房屋至今仍未过户及注销抵押的情况不知情，以为已经办好了。
经审理查明，2010年12月17日，被告许锋国出具委托书，委托被告戴建全权办理上海市上中路XXX弄XXX号XXX室房屋许锋国名下份额的出售事宜，权限包括代为签订上述房地产买卖合同、领取房地产转让价款、办理房屋产权过户登记、办理房地产抵押登记及注销手续等，上海市嘉定公证处于2010年12月20日出具（2010）沪嘉证字第4776号《委托公证书》对该委托书的效力进行了公证。后，被告石筱金、许锋国（卖方、甲方）与三原告（买方、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）及《房地产买卖合同补充条款》，合同及补充条款许锋国签章处由其代理人戴建代为签字。合同约定：甲乙双方通过上海泛城房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市上中路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋），建筑面积80.59平方米，房地产转让价款共计150万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2011年1月9日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同附件三约定：2011年1月9日签订买卖合同交易过户当日，乙方支付甲方购房房款计145万元；2011年3月30日前，甲方迁出该房屋内所有户口当日，乙方支付购房尾款5万元。补充条款约定：甲乙双方就系争房屋的总价、房款签订补充协议，1.本协议约定房款总价、房款支付条件为甲乙双方房屋买卖真实的交易条件，本补充协议中约定的内容为上述房屋买卖合同不可分割的一部分，本补充条款中约定的内容与房地产买卖合同约定条款相冲突的，以本条款约定为准；2.经甲、乙双方商定该房屋甲方的净到手价为190万元，其中买卖合同纳税价为150万元，装修补偿款为40万元，交易过户所产生的所有税费及相关费用均由乙方承担。3.房款支付为2011年1月9日交易过户成功后当日，乙方支付甲方购房房款185万元；2011年3月30日前，甲方迁出该房屋内所有户口当日，乙方支付购房尾款5万元。原告张巧妹通过银行转账方式分别于2011年1月9日、2011年1月12日支付被告戴建购房款170万元，支付被告石筱金购房款15万元。2011年1月9日，原告缴纳了系争房屋交易的相应税费，同日，上海徐汇区房地产交易中心受理了原被告就系争房屋的产权变更登记申请。
另查明，系争房屋于2011年1月13日在（2011）徐民一（民）初字第327号一案中被本院司法查封，至原告起诉时，该司法查封已解封。系争房屋的现产权人仍系被告石筱金、许锋国，系争房屋上设有抵押，抵押权人为戴建，债权数额为125万元。被告石筱金、许锋国的户口至今仍在系争房屋内。
以上事实，除原告在庭审中的陈述外，另有原告提供的上海市房地产买卖合同、补充条款、委托公证书、委托书、房地产登记收件收据、销售不动产统一发票、契税缴款书、税收通用缴款书、银行转账凭证、付房款收据、上海市房地产登记簿、户籍信息资料等书证佐证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告戴建经被告许锋国委托，全权代理许锋国处理系争房屋的出售事宜，其代理行为由许锋国承担相应民事责任。按照买卖合同及补充条款约定，原告已按约履行了支付185万元购房款的义务，被告石筱金、许锋国应按约于收到原告上述购房款当日与原告共同办理系争房屋的产权过户手续。现系争房屋产权人仍系被告石筱金、许锋国，故原告要求被告石筱金、许锋国履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋产权过户登记手续的诉请，理由正当，本院予以支持。被告戴建在庭前明确表示同意注销其在系争房屋上设定的抵押权，其债权已通过原告支付的购房款予以实现，故对原告要求三被告注销系争房屋上设定的抵押权的诉请，本院予以支持。三被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告石筱金、许锋国于本判决生效之日起十日内履行与原告张巧妹、张柯、张凯签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX），配合原告办理上海市徐汇区上中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；
二、被告石筱金、许锋国、戴建于本判决生效之日起十日内注销上述房屋上设定的抵押权。
案件受理费21，450元，保全费5，000元，由被告石筱金、许锋国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
代理审判员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。