浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1082民初8525号原告：洪方灿，男，1951年7月27日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。被告：蔡晓玲，女，1979年10月30日出生，汉族，住临海市。被告：蔡计善，男，1958年8月28日出生，汉族，住临海市。二被告共同委托诉讼代理人：詹良君，临海市维正法律服务所法律工作者。原告洪方灿与被告蔡晓玲、蔡计善确认合同无效纠纷一案，于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行审理。原告洪方灿及其委托诉讼代理人王翔东、被告蔡晓玲、蔡计善及二被告共同委托诉讼代理人詹良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪方灿诉称，原告系洪建文、蔡花女（两人均已亡故）的独生子。洪建文、蔡花女生前在临海市白水洋镇桥头蔡村建有2间二层楼房和1间平屋，且在该房屋后面有承包田地0.109亩。为了自己晚年的生活方便，洪建文、蔡花女（大约在2003年期间）将2间二层楼房屋中的西灿头一间及屋后承包地0.07亩借与两被告使用，交换条件是两被告免费向洪建文、蔡花女提供自来水和蔬菜。自此，两被告在该西灿头房屋内堆放了杂物和旧家具、在屋后承包地上种植了蔬菜和葱韭。后原告父亲洪建文于2015年2月28日亡故、原告母亲蔡花女于2015年10月7日亡故。此后，原告欲收回父母借给两被告使用的房屋和承包地，但当原告要求两被告返还房屋和承包地时，却遭到了两被告的无理拒绝。原告于2017年6月向法院提出诉讼，要求两被告返还房屋及承包地。但是两被告拿出一张书写时间为2003年农历4月29日的卖断契（农村房屋买卖合同），称洪建文、蔡花女将本案所涉房屋及承包地已经出卖给被告蔡晓玲。对此，原告坚决不予认可，认为该卖断契是洪建文、蔡花女在受诱骗情况下由他人执笔所立，并非洪建文、蔡花女的真实意思，且被告蔡晓玲没有签名同意、没有支付交易款，故该卖断契没有法律效力。综上所述，原告系洪建文、蔡花女的法定继承人，对该两人的遗产即本案所涉房屋和承包地享有所有权，被告蔡晓玲出示的卖断契没有法律效力，两被告理应向原告返还、办理、腾空上述房屋和承包地，但两被告却强行使用、占住该房屋和承包地，两被告的行为已经侵害了原告的合法权益，其应依法承担民事责任。现要求判令：一、依法确认被告蔡晓玲与洪建文、蔡花女在2003年农历4月29日签订的坐落临海市白水洋镇桥头蔡村二层楼房屋一间及屋后承包地0.07亩的农村房屋买卖合同（卖断契）无效，并确认上述房屋及承包地属原告所有；二、判令被告蔡晓玲、蔡计善立即向原告返还上述房屋和承包地，并责令两被告立即搬离、腾空上述房屋和承包地。案件审理期间，原告洪方灿与被告蔡晓玲、蔡计善就诉争的承包地达成了承包协议书，故原告申请撤回关于屋后0.07亩承包地的诉讼请求。被告蔡晓玲、蔡计善辩称，本案诉争的房屋系出卖人洪建文、蔡花女与买受人蔡晓玲、蔡计善之间农村房屋买卖合同，签订农村房屋买卖合同的双方当事人为洪建文、蔡花女与被告蔡晓玲，原告洪方灿不是农村房屋买卖合同当事人，并非诉争房屋的所有权人，故原告洪方灿主体不适格。被告蔡晓玲、蔡计善购得房屋后，对该房屋一直居住、使用，且对该房屋进行了修缮、改造，并实际居住14年之久。当时出卖人洪建文、蔡花女先委托王秀金劝被告蔡晓玲、蔡计善买房，二被告表示不买房，后由于王秀金再次劝说，二被告才同意买房，价格为5000元，由王秀金、蔡某3、蔡某1、蔡某2作为中间人，村会计张庆培代书，根本不存在诱骗的情况，完全是出卖人洪建文、蔡花女自愿。二被告与洪建文、蔡花女签订的农村房屋买卖合同是附条件的，即为洪建文、蔡花女提供饮用水、蔬菜以及照顾洪建文、蔡花女的生活起居，二被告自该买卖合同签订后，履行了一定的扶养义务，从未违约。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告洪方灿为支持其诉讼主张，向本院提交桥头蔡村村民委员会证明书一份（复印件）、集体土地建设用地使用证一份（复印件），浙江省农村集体土地承包权证一份（复印件），拟证明本案诉争的房屋所有权人及承包地使用权人系原告父亲，原告系独生子对该房屋及承包地享有继承权。经质证，被告蔡晓玲、蔡计善对桥头蔡村村民委员会证明书无异议，对集体土地建设用地使用证、浙江省农村集体土地承包权证的真实性无异议，对待证事实有异议。被告蔡晓玲、蔡计善为支持其主张，向本院提交以下证据：一、农村房屋买卖合同一份[复印件，原件存于（2017）浙1082民初6023卷宗]，拟证明原告的父母将诉争的楼房一间以5000元卖给被告蔡晓玲的事实，王秀金、蔡某1、蔡某2、蔡某3作为见证人在合同上签字。二、户口簿复印件一份（经核对与原件无异），拟证明被告蔡晓玲户籍所在地为临海市××桥头××村××号，系户主。经质证，原告对被告提供的证据一形式上的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该合同仅出现了洪建文、蔡花女的名字，但未签名同意，原告有理由相信该农村房屋买卖合同系其父母受诱骗情况下出具，且5000元款项未实际交付，故该合同应为无效合同。对被告提供的证据二无异议。本院根据被告蔡晓玲、蔡计善的申请，准许证人蔡某1、蔡某2、蔡某3出庭作证。证人蔡某1陈述，签订农村房屋买卖合同时证人系村委，当时蔡花女找证人作中间人，蔡花女签合同时都是正常的，卖房款项5000元系当场交付，另交付1000元用于买地。证人蔡某2陈述，被告蔡计善找证人做中间人，协议约定卖房款为5000元，还有1000元是买地的钱，一共6000元当场付清。证人蔡某3陈述，证人与原告没有亲戚关系，现在被告的儿子拜证人为干爹，但当时写契约时证人与被告也没有关系。证人当时是村里的副村长，蔡花女找证人作中间人，签合同时是在晚上，签合同时双方都是自愿的，房屋价格5000元当场交付，自留地1000元没有写在合同上。经质证，对上述证人的证言，原告洪方灿对证人蔡某1、蔡某2、蔡某3的证言的真实性有异议。被告蔡晓玲、蔡计善对上述证言的真实性无异议，认为陈述属实。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：原告提供的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，具有证据的证明效力，故本院对原告提供的上述证据予以认定。对被告提供的农村房屋买卖合同，合同记载原告的父母洪建文、蔡花女将其所有的占地面积30平方米的楼房一间卖给被告蔡晓玲，房屋价款5000元当即付清，证明记载的事项与证人蔡某1、蔡某2、蔡某3的陈述一致，另三位证人均陈述被告蔡晓玲支付给原告的父母1000元用于买地，款项已付清，故本院对被告提供的农村房屋买卖合同及三位证人证言中陈述一致的事实予以认定。对被告提供的证据二的真实性、合法性、关联性予以认定。本院依职权于2017年8月15日前往桥头蔡村3-15号对诉争土地进行勘测，并作勘测笔录，本院当庭对勘测笔录及（2017）浙1082民初6023号民事判决书予以宣读，原告洪方灿、被告蔡晓玲、蔡计善对勘测笔录及（2017）浙1082民初6023号民事判决书均无异议，本院予以认定。本院经审理查明事实如下：原告洪方灿系洪建文、蔡花女（二人均已亡故）的独生子，2003年农历4月29日，洪建文、蔡花女将其二人所有的坐落于白水洋镇桥头蔡村二层楼房屋一间以5000元的价格出卖给同一集体经济组织成员的被告蔡晓玲，并由张庆培代书农村房屋买卖合同一份，出卖人洪建文、蔡花女及证人蔡某1、蔡某2、蔡某3与王秀金一起作为中见人按印确认。洪建文、蔡花女于同日将其二人承包的诉争地块以1000元价格出卖给被告蔡晓玲，没有书面合同。诉争的房屋及承包地转让款，共计6000元当场履行完毕，但至今未办理房屋及承包地变更登记手续，集体土地建设用地使用证记载的土地使用者为洪建文、浙江农村集体土地承包权证记载的承包人为洪建文、蔡花女。该房屋转让后，由被告蔡晓玲、蔡计善修缮并居住使用至今。在洪建文、蔡花女生活期间，被告蔡晓玲、蔡计善向其二人免费提供自来水和蔬菜。另查明：原告洪方灿与被告蔡晓玲、蔡计善于2017年9月20日签订《承包协议书》，约定诉争的土地承包给被告蔡晓玲、蔡计善耕种、使用。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让。本案系同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同纠纷，现本案的争议焦点在于：一、原告洪方灿并非登记的房屋所有权人，其能否作为本案原告提起确认合同无效之诉？二、签订的农村房屋买卖合同是否具有无效的情形？关于第一个争议焦点，宅基地的所有权属集体所有，使用权属于房屋所有人，建造在宅基地上的房屋属公民个人所有，可以继承。两被告抗辩原告并非合同相对人，无权就农村房屋买卖合同的效力提起诉讼，本院认为原告洪方灿系洪建文、蔡花女独子，系法定继承人，享有继承洪建文、蔡花女所有的房屋的权利，也享有使用房屋所占的宅基地的权利。而洪建文、蔡花女与被告蔡晓玲所签订的农村房屋买卖合同的效力必然会对原告所实际享有的权利以及承担的实体义务产生影响，该合同与原告存有利害关系，现洪建文、蔡花女已亡故，原告有权就洪建文、蔡花女与被告蔡晓玲签订的农村房屋买卖合同的效力提起诉讼，故原告的主体适格。关于第二个争议焦点，洪建文、蔡花女于2003年农历4月29日将诉争房屋以5000元价格出卖给同一集体经济组织成员被告蔡晓玲，并签订农村房屋买卖合同。原告认为洪建文、蔡花女签订农村房屋买卖合同并非真实意思表示且款项未实际交付，结合被告提供的证据及证人证言，洪建文、蔡花女签订合同时并未表现异常，合同载明的事项与证人陈述均能印证，且原告也未向本院提供其他证据证明所签订的农村房屋买卖合同存在合同无效的情形。该农村房屋买卖合同系当事人真实意思表示，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转，因此该合同未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定该合同成立且生效。该房屋转让后，由被告蔡晓玲、蔡计善修缮并居住使用至今，二被告已对房屋形成了稳定的占有关系，当事人之间应践行诚实信用原则，其交易安全应受法律保护。原告要求确认合同无效并要求两被告立即返还诉争房屋于法无据，本院不予支持。原告洪方灿与被告蔡晓玲、蔡计善在本案审理过程中就诉争的屋后0.07亩承包地达成协议，并撤回与承包地有关的诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告洪方灿的诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告洪方灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 金振富二〇一七年九月二十二日代书记员 胡娅丹