安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）凤民二初字第00432号
原告（反诉被告）：凤阳县燕子物业管理有限公司。
法定代表人：马梅，该公司董事长。
委托代理人：李怀飞，男，汉族，1968年9月27日出生，该公司经理。
委托代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：凤阳县绿都房地产开发有限公司。
法定代表人：俞程华，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ宏，男，汉族，1966年10月7日出生，该公司员工。
原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司（简称燕子物业公司）与被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司（简称绿都房地产公司）合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理。依法由审判员桂斌适用简易程序独任审判，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）燕子物业公司的委托代理人李怀飞、姚运胜、被告（反诉原告）绿都房地产公司的委托代理人ＸＸ宏、证人朱娟娟、张捷、马传兰、顾宗兵、余万军、李品功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
燕子物业公司诉称：2011年4月25日，燕子物业公司与绿都房地产公司签订《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房前期物业服务合同》（简称前期服务合同），约定燕子物业公司为绿都房地产公司提供前期物业服务，总建筑面积约35000㎡，其中住宅33881㎡，绿都房地产公司支付给燕子物业公司前期物业服务费为每平方米6元。该合同按规定已报凤阳县建设局备案。2011年7月27日，燕子物业公司与绿都房地产公司达成补充协议，商定前期物业开办费为150000元，合同履行期限至燕子物业公司与业主签订临时管理规约止等等。至今，绿都房地产公司尚欠10万元。2012年8月，燕子物业公司执行合同约定，派3人验收领导小组提前进入禄都花苑做好前期承接查验等各项准备工作。在合同履行过程中，燕子物业公司除了就今后物业服务提供给绿都房地产公司各种专业意见外，全程跟踪了小区的施工情况，不定期向绿都房地产公司提供建议，并配合做好对业主违约行为的解释。2013年4月29日起，绿都房地产公司在没有任何主管部门验收合格的情况下，要求燕子物业公司必须签字盖章确认各单元楼分户验收合格，遭拒绝。后绿都房地产公司违反法律及合同约定擅自向业主交房，擅自改变凤阳县规划委员会批准的规划设计，将物业管理用房当成门面房出售，并私自向业主收取物业管理费、装修保证金等费用。绿都房地产公司没有按约履行对房屋交付承接验收、移交相关物业资料的法定义务，以及其他违约，导致燕子物业公司失去管理权，并造成实际损失。2013年6月12日，绿都房地产公司以邮寄方式向燕子物业公司发出解除合同通知书。请求判令绿都房地产公司继续履行《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房前期物业服务合同》，并按法律规定及合同约定承担以下违约责任：1、绿都房地产公司向燕子物业公司移交相关物业资料；2、绿都房地产公司立即为燕子物业公司提供物业管理用房354.8㎡（按凤阳县规划委员会通过的位置和面积计算）；3、绿都房地产公司立即支付所欠前期物业开办费用10万元，并承担自2011年7月27日起按照银行同期贷款利率计算至实际履行之日止；4、绿都房地产公司立即按合同约定赔偿燕子物业公司损失30万元；5、绿都房地产公司因违反规定擅自收取的物业综合管理服务费、装修保证金等费用立即返还燕子物业公司。
绿都房地产公司辩称：前期的物业合同无效。在物业招投标过程中燕子物业公司操纵其他两家物业公司，致使该投标程序无效，该合同违反了强制性规定。前期物业合同自始当然绝对无效，合同不具有约束力，请求驳回燕子物业公司其他诉讼请求。
绿都房地产公司反诉称：燕子物业公司与绿都房地产公司于2011年4月25日签订《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房前期物业委托合同》（简称前期物业委托合同）。后双方于2011年7月27日达成《补充协议书》，约定绿都房地产公司有权重新指定、安排物业用房。合同签订后，绿都房地产公司支付给燕子物业公司前期物业开办费5万元，并建设了专门的物业用房。但燕子物业公司经催告至今未提供发票及费用使用明细账。由于施工进度等原因，致使该小区建筑至今未能提供竣工验收。依双方约定及法律规定，竣工验收是办理物业承接的前提条件，双方至今没有签订验收确认书。2013年5月份，燕子物业公司未经绿都房地产公司许可进场的情况下，强行侵占该小区3栋2单元101室作为物业用房并将该房屋门窗损毁，导致绿都房地产公司赔偿他人损失1800元。绿都房地产公司向燕子物业公司发出解除合同通知书，燕子物业公司已收到并起诉。绿都房地产公司调查了解到燕子物业公司在投标过程中，借用另外两家物业公司的资质证书等文件资料并雇请无关人员冒充该另外两家物业公司的代理人进行投标。本次投标名义上是三家公司投标，实际是燕子物业公司一家投标。双方签订的前期物业委托合同违反了法律、行政法规的效力性规定，当属无效。请求判令宣告燕子物业公司与绿都房地产公司于2011年4月25日签订《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房前期物业委托合同》及其《补充协议书》无效；燕子物业公司立即从其非法占用的禄都花苑小区3栋2单元101室腾退迁出，并将该房屋恢复原状；燕子物业公司返还已收取的前期物业开办费5万元及利息，并赔偿损失1800元，合计51800元。
燕子物业公司对反诉辩称：绿都房地产公司的反诉没有任何事实和法律依据。绿都房地产公司于2013年4月28日通知业主交房，1栋-15栋交房时间为2013年4月30日至2013年5月14日，总共十五栋楼现已全部交付完毕。绿都房地产公司指定15栋楼一层原活动用房改为社区、物业等配套用房，并经临淮关镇进行监督（见2011年4月9日县建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要）。后绿都房地产公司在规划设计时变更为第3栋和第4栋作为物业及配套用房（见凤阳县临淮关镇禄都花苑总平面规划方案，社区及物业配套用房是354.8平方米）。物业管理用房依法属全体业主共有。绿都房地产公司重新指定、安排的物业用房不是15栋，也不是3、4栋，且面积只有30平方米，中间是厕所，一间是磅房，不符合会议纪要确定的内容，也不符合总平面规划方案，其无权重新指定、安排物业用房。燕子物业公司进入该小区3栋2单元101室是绿都房地产公司指定物业用房，同时也是总平面规划方案中确定的物业管理用房。燕子物业公司没有损毁物业用房，小区被盗完全是绿都房地产公司没有办理承接查验、违法交房造成。绿都房地产公司通过邀请招投标方式向三家物业公司发出邀请招标文件，三家物业公司依法提交投标文件。绿都房地产公司和凤阳县建设局等专家评委参与对投标的三家单位的标书及文件进行评议，绿都房地产公司当场定标，确定燕子物业公司中标，直接向燕子物业公司发出中标通知。双方随即签订物业管理前期服务合同，绿都房地产公司依约向燕子物业公司支付5万元前期物业开办费。2013年6月10日，绿都房地产公司向燕子物业公司发出解除合同通知书没有事实和法律依据且超过一年除斥期间。涉案合同不违反法律、行政法规规定，应属有效。请求驳回绿都房地产公司的反诉请求。
燕子物业公司为支持自己的诉讼请求，提交下列证据，并经对方当事人质证：
1、燕子物业公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、服务价格登记证各一份。证明燕子物业公司主体资格。
绿都房地产公司的质证意见为：无异议。
2、绿都房地产公司企业登记基本信息一份。证明绿都房地产公司的基本情况。
绿都房地产公司的质证意见为：无异议。
3、凤阳县禄都花苑物业管理前期服务合同、补充协议书及授权书、解除合同通知书各一份。证明前期物业服务合同法律关系及其内容，前期物业服务合同不违法律法规的强制性规定，合法有效。计算诉讼请求的依据。解除合同通知书已经超过一年的除斥期间。
绿都房地产公司的质证意见为：对证据的真实性无异议。签订前期物业服务合同招投标行为造成合同效力合法性受到质疑。
4、禄都花园物业交接记录、物业查验情况记录、物业资料移交详细清单、房屋共用配套用房验收移交表、物业共用设备验收移交表、房屋共用部分查验表、物业共用设施设备移交查验表、缴款通知书等。证明燕子物业公司为履行合同所做的准备工作情况；燕子物业公司人力和财产损失情况及燕子物业公司履约的其他情况。
绿都房地产公司的质证意见为：燕子物业公司自己实施的，没有绿都房地产公司人员陪同，而且证据都是空白的，与本案没有关系。
5、禄都花园承接查验协议及记录表、物业接管承接、共用部位、设施设备等接管登记表、房屋交付验收表、入住手续会签单、物业服务收费标准等。证明目的同上。
绿都房地产公司的质证意见为：质证意见同上。
6、综合验收备案提交材料和条件及协议收费备案说明。证明目的同上。
绿都房地产公司的质证意见为：与本案无关联性。
7、证据4、5相关材料送达情况。证明燕子物业公司履约情况，绿都房地产公司违约事实；送达物业承接查验材料。
绿都房地产公司的质证意见为：与本案无关联性。
8、禄都花苑业主手册。证明燕子物业公司履约情况及财产损失。
绿都房地产公司的质证意见为：无异议，燕子物业公司从事这项工作了。
9、小区排放生活粪便污水一事收费备案说明。证明燕子物业公司帮助绿都房地产公司协商处理生活污水问题，履行物业服务合同情况。
绿都房地产公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议。
10、燕子物业公司日常工作情况记录及照片等。证明燕子物业公司履行合同约定义务情况
绿都房地产公司的质证意见为：与本案无关联性，照片不能确定是否是我公司的工地。
11、燕子物业公司损失清单（劳动合同、工资表、服装等）。证明绿都房地产公司违约导致燕子物业公司财产损失情况。
绿都房地产公司的质证意见为：对简易劳动合同的真实性、合法性无异议，但是与本案无关联性。工资表和服装费都不合法，也与本案无关联性。
12、建设工程规划许可证及禄都花苑总平面规划方案。证明绿都房地产公司违法擅自改变2011年4月9日县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要确定的物业用房位置和面积；绿都房地产公司违法擅自改变经批准的规划设计确定的物业用房位置和面积。
绿都房地产公司的质证意见为：对真实性、合法性无异议。
13、绿都房地产公司小区住宅交房通知书一份、物业费、装修保证金等收据六份。证明绿都房地产公司违约事实；1栋-15栋已于2013年4月30日至5月14日全部交付业主；擅自收取物业费、装修保证金。
绿都房地产公司的质证意见为：无异议。
14、商品房买卖合同及发票。证明绿都房地产公司违法、违约事实，擅自交房，擅自收取物业费。
绿都房地产公司的质证意见为：对真实性无异议，但是达不到燕子物业公司的证明目的。
15、证人朱某出庭作证。证词内容为：我是燕子物业公司的员工，与绿都房地产公司没有关系。我们上班的时候，交给绿都房地产公司的俞总承接查验的一些材料。我们没有强行进入3栋2单元101室，这间办公室是俞总给我们的临时办公室。每间房子都是不锁的，101室是俞总叫我们自己找临时的物业办公室，因为这间离小区大门最近。我在物业公司每个月基本工资1200元，实际领到手1800元。我们单位叫燕子物业公司，总共有10了个人。领导有老总李怀飞，承接查验小组组长吕传玲，我是物业管理员，我知道的保洁员有2个叫张洁、孙保平，保安应该有3个，有马家辉，其他的不熟。
绿都房地产公司的质证意见为：无异议。
16、证人张某出庭作证。证词内容为：2012年5月份，我到燕子物业公司上班的，搞保洁的。从8月到10月我们向俞总提交了查验的手续和单子。俞总跟我们老总讲没有办公地点，就让我们在大门跟前右边临时找一间办公室。今年3月份，我们还给俞总提交了一份承接查验的报表。提交查验的手续是我陪朱某一起去送的。我一个月工作30天，可以请假。每月基本工资1200元，加上其他能拿1800元。单位员工有10个人。
绿都房地产公司的质证意见为：没有异议。
17、证人马某出庭作证。证词内容为：我与燕子物业公司、绿都房地产公司之间都没有关系。今年5月份，我家小孩放假来家想买房子，我到禄都花苑小区看房子。后来我去买房子的时候，看到一个个子不高的人和物业公司的人在一起谈话，谈到要物业公司找一间右手边的办公室。因为那个人讲买房子要买车库，我就没有买。
绿都房地产公司的质证意见为：没有异议。
18、证人顾某出庭作证。证词内容为：我和李怀飞是朋友关系，和绿都房地产公司没有关系。我带我家亲戚在劳动节放假期间去禄都花苑买房子，我认得李怀飞，我去找李怀飞问房子怎么卖的，看可能便宜点。我看到一个胖子，个头没有多高，戴眼镜的，讲物业房子被卖掉了，叫李怀飞签字，李怀飞不同意，叫他必须给一套物业用房。那个胖子讲物业房子没有了，叫他搬到一进大门向右拐的房子临时办公。后来，我看吵，没有头绪，也就没有买房子了。房子是我家亲戚要买的，我和我家亲戚两个人去的，我们一起去找李怀飞问情况的。
绿都房地产公司的质证意见为：没有异议。
19、证人余某出庭作证。证词内容为：我与燕子物业公司、绿都房地产公司之间都没有关系。2011年，禄都花苑招投标在建设局网站上公布的，我看到了就去报名投标，是我自己去投标的，当时交200元的投标报名费，后来燕子物业比我们报价低，他们中标了，我们就没有中。我是通过看到建设局网站上有就去的。
绿都房地产公司的质证意见为：不发表质证意见。
绿都房地产公司为支持自己本诉部分的抗辩和反诉主张，提交下列证据，并经对方当事人质证：
1、绿都房地产公司营业执照、组织机构代码证各一份。证明绿都房地产公司的主体资格。
燕子物业公司的质证意见为：无异议。
2、物业管理前期服务合同书（含附件）一份。证明燕子物业公司主体资格；合同系以招投标方式订立；燕子物业公司拟派人员5人；物业委托合同内容；其他相关合同载明的事实。
燕子物业公司的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议。合同不能证明就是以招投标方式订立的，我们派的技术员和管理员是5个人。在签订合同过程中是5个人。
3、补充协议书一份。证明该补充协议书是前期物业服务合同内容的补充，变更物业用房是双方协商的，绿都房地产公司有权重新指定、安排物业用房。
燕子物业公司的质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议。绿都房地产公司即使有权变更，也应该上报主管部门批准。绿都房地产公司不应该擅自改变2011年4月9日县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要确定的物业用房的位置、面积，不得违法擅自改变经批准确定的物业管理用房面积、位置。
4、照片三份。证明项目范围内建设有专门物业用房。
燕子物业公司的质证意见为：对真实性无异议，但是对位置、面积有异议，不是经过规划批准的，三小间房子总共是30平方米左右。从照片上看中间一间是厕所，往里面去一间是磅房，面积和位置都不符合规划和要求。今天开庭才知道照片上的三间是指定的物业办公用房，面积和位置都不符合规划和要求。
5、通知两份。证明燕子物业公司经通知不履行义务。
燕子物业公司的质证意见为：燕子物业公司从来没有收到过这两份通知。是其单方行为，不具有证据三性。
绿都房地产公司辩证意见为：没有证据证明这两份通知送达给燕子物业公司。
6、李怀飞、郭银先、王龙军笔录各一份。证明燕子物业公司侵占并损害房屋；燕子物业公司毁坏门锁行为致使绿都房地产公司财产被盗。
燕子物业公司的质证意见为：对证明目的有异议。东西被盗才报案的，询问笔录与燕子物业公司没有任何关系。被盗是由于绿都房地产公司的原因造成的，燕子物业公司是经过绿都房地产公司同意进入该办公场所，这间临时物业用房也是经过批准和规划的物业管理用房。
7、燕子物业公司工作人员吕传玲、孙保萍等人情况说明一份。证明燕子物业公司未经进场许可、未办理物业承接即强行进场并侵占、损害房屋；绿都房地产公司财产被盗。
燕子物业公司的质证意见为：缺乏证据三性；要求提供原件。
8、蚌埠市远大建材装饰有限责任公司赔偿报告一份。证明燕子物业公司给绿都房地产公司造成了直接经济损失。
燕子物业公司的质证意见为：事实不存在，该证据不具有真实性，合法性、关联性。
9、证人李某出庭作证。证词内容为：我和李怀飞是从小一起长大的，和绿都房地产公司的俞总是朋友关系。物业招标的时候，李怀飞叫我去的，代表公司去招标的，代表哪个公司我也不知道。有没有签字我也记不得了，投标时有没有喊价我记不得。招投标的大致时间我不记得了，建设局去几个人我也记不得了。招标地点是在禄都花苑工地上，是谁组织的招投标我也不知道。2013年7月18日证明上的名字是我签的，内容我看了，内容是我想着讲着，是绿都房地产公司律师记录的。
燕子物业公司的质证意见为：没有异议。
对上述证据，本院认证如下：
燕子物业公司提交的证据1、2、8、13、15、16、17、18，绿都房地产公司无异议，上述证据的证明力本院予以确认。燕子物业公司提交的证据3、9、11、12、14的真实性，绿都房地产公司无异议，上述证据的真实性本院予以确认；对上述证据的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认证。燕子物业公司提交的证据4、5、6、7、10、11的关联性，绿都房地产公司有异议。经审查，上述证据与本案具有关联性，且其中部分证据与绿都房地产公司无异议的证人证言能够相互印证，本院予以确认。燕子物业公司提交的证据19，绿都房地产公司未发表质证意见。经审查，绿都房地产公司无证据反驳该证据的成立，对该证据的证明力本院予以确认。
绿都房地产公司提交的证据1、9，燕子物业公司无异议，对其证明力本院予以确认。绿都房地产公司提交的证据2、3、4、6的真实性，燕子物业公司无异议，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认证。绿都房地产公司提交的证据5、7、8，燕子物业公司有异议。经审查，燕子物业公司的异议理由成立，对上述证据的证明力，本院不予确认。
基于上述认定的证据结合庭审，本院查明以下事实：
2011年4月25日，绿都房地产公司（委托方、甲方）与燕子物业公司（被委托方、乙方）签订《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房物业管理前期服务合同》。合同载明：甲方开发的禄都花苑住宅楼住房及商业用房建设项目范围内物业管理，全权（部）委托给乙方实行全面管理、综合服务；总建筑面积35000㎡，其中住宅33881㎡；合同期限为燕子物业公司与业主签订临时管理规约止。其中，甲方的权利和义务约定为：1、一定时期内（没有业主委员会之前）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；2、一定时期内（没有业主委员会之前）对乙方的管理实施监督，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经县政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；3、委托乙方对违反物业管理法规政策及“临时管理规约”的行为进行处理；……4、甲方在合同生效之日起10日内按政府规定向乙方提供物业管理用房平方米（其中办公用房平方米，其它垃圾车辆停放等用房平方米），由乙方无偿使用；（无5）6、在合同生效之日起（包括甲方交付楼房前30日内的业主楼房钥匙验收），按规定向乙方提供本物业小区内所有的物业及物业管理档案、业主资料、工程建设相关文件、规划图、竣工验收资料、水电设施设备相关资料、配套设施设备资料及法律上要求移交给物业公司的材料等等，并在乙方管理期满时或由业主委员会予以收回；…。10、法规政策规定由甲方承担的其他责任。乙方的权利和义务中约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等等。管理服务费用约定：按凤阳县政府、县物价局的规定等级是一级标准向业主（商、住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.45元（上下浮动0.5元），商业每月每平方米建筑面积1.00元（上下浮动0.5元）；管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整；乙方在接管本物业中发生的前期管理费用，由甲方在本合同生效之日起15日内向乙方支付凤阳县建设局、国土局批准的禄都花苑土地证面积，经双方协商、约定、同意，甲方支付给乙方的前期物业管理开办费用为每平方米6.00元；因甲方未销售的房屋造成的物业空置责任并产生的管理费用，从物业交房起计算，由甲方另外承担全部空置房的物业“合同签订后”每月物业管理费用（不包括在前期开办费之中，15号楼除外）。物业服务费用主要用于以下开支：物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业企业办公费用；法定税费；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等。物业服务内容与质量约定，在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、在小区的设计及施工阶段，就日后的物业服务对小区的设计提供专业意见，全程跟踪小区施工情况，定期或不定期向开发单位提供建议，测算小区日后服务成本，做好日后小区实施正常物业服务的有关准备筹建工作；物业共用部位的维修、养护和管理等。2、在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：业主或使用人的特约有偿服务；社区文化环境的建设；负责向业主和物业使用人收取物业服务费、设施设备运行费（含二次供水）、车位服务费。物业的承接验收约定：1、乙方承接物业前，甲乙双方及施工单位应联合组成查验小组，对房屋本体、物业共用部位、共用设施设备及其他场地和相关配套设施、设备进行验收。2、甲乙双方确认查验过的部分如存在问题，应由甲方承担责任，验收不合格的部分由甲方负责整改并组织二次验收；如在规定时间内甲方未能及时整改，乙方有权处理，费用双方商定后由甲方承担。3、对于整个验收移交过程，甲乙双方应按照规定签定验收确认书作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据，整改项目待整改合格后重新验收并签定确认书。4、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等。5、根据《安徽省物业管理实施细则》，甲方应承担所委托物业管理项目的物业服务企业的前期开办费用；经双方确认，甲方给付乙方的前期开办费用为15万元；前期开办物品由乙方在交房前先行采购或制作，由甲方承担费用；甲乙双方对采购或制作的物品应办理交接手续，本协议终止时，由乙方转交业委会或下届物管单位。6、前期介入费用及接管验收费用可根据工程进展情况及甲方需要，由甲乙双方另行商定，按实结算。7、甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。物业的使用与维护约定：业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项；甲方应于乙方进场前一个星期按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，物业服务用房面积约为平方米；等等。违约责任约定：如因甲方原因造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；如因乙方原因造成不能完成规定管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同；甲乙双方在签订协议后，甲方采取不正当手段使其他物业公司取得管理权或致使乙方失去管理权，造成对方损失的，按该合同双方协商、规定的前期物业费乘2计算赔偿，并承担违约责任、直至履行该合同为止。其他事项约定：双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；本合同自签订、盖章之日起生效。甲方由俞程华签名并加盖绿都房地产公司合同专用章，乙方由李怀飞签名并加盖燕子物业公司公章。
2011年7月27日，绿都房地产公司与燕子物业公司签订补充协议书。该协议书载明：经绿都房地产公司与燕子物业公司协商，燕子物业公司同意绿都房地产公司关于物业管理用房由绿都公司重新指定安排，前期物业管理费15万元整。
绿都房地产公司向燕子物业公司支付前期物业管理费5万元。燕子物业公司于2012年8月成立禄都花苑承接查验领导小组，并制作禄都花苑物业交接记录、物业查验情况记录、物业资料移交详细清单表、房屋共用配套用房验收移交表、物业共用设备验收移交表、物业共用设施移交查验表、房屋共用部分查验表等材料交绿都房地产公司。燕子物业公司还制作了凤阳县禄都花苑小区业主手册等材料。
2011年8月24日，绿都房地产公司即与业主签订商品房买卖合同。
2013年4月，绿都房地产公司向业主发出禄都花苑住宅小区交房通知书。
2013年5月，因绿都房地产公司未提供物业服务用房，经协商，燕子物业公司入住禄都花苑小区3栋2单元101室办公。
2013年6月，绿都房地产公司向业主收取物业费、装修保证金等费用。绿都房地产公司向燕子物业公司发出解除合同通知书。燕子物业公司起诉来院。
另查明：燕子物业公司于2009年3月成立，于2010年5月取得从事物业管理活动三级资质证书，于2012年4月取得服务收费许可。在2011年4月9日县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要中载明：凤阳县禄都花苑小区总建筑面积为34235.8平方米；会议要求15﹟楼一层原活动用房应改为社区‘物业等配套用房，并由临淮关镇监督。在凤阳县临淮关镇禄都花苑总平面规划方案中载明：社区用房及物业配套面积为354.8㎡。
本院认为：《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《安徽省物业管理条例》第二十六条规定：住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。绿都房地产公司与燕子物业公司签订的《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房物业管理前期服务合同》系双方自愿达成，不违反法律、行政法规强制性规定（合同载明建筑总面积为35000平方米，实际为34235.8平方米），且已履行两年有余，系有效合同。燕子物业公司履行了合同约定的基本义务，绿都房地产公司应按约定向燕子物业公司支付前期开办费用或前期物业管理费用15万元，仅付5万元，下剩10万元未付，显属违约。燕子物业公司主张绿都房地产公司继续履行合同、支付前期物业开办费用10万元并承担自2011年7月27日起按照银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止的利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因凤阳县临淮关镇禄都花苑总平面规划方案中载明社区用房及物业配套面积为354.8㎡，未明确物业配套用房的具体面积，且燕子物业公司已实际使用禄都花苑小区3栋2单元101室办公，对其主张绿都房地产公司提供物业管理用房354.8㎡的诉讼请求，本院不予支持。《安徽省物业管理条例》第三十条规定：在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。据此，绿都房地产公司应向燕子物业公司提供不低于34235.8平方米×3‰=102.7074平方米的物业管理用房，应向燕子物业公司移交物业共用部位、共用设施设备的相关资料。因燕子物业公司未能举证证明绿都房地产公司收取业主的物业综合管理服务费、装修保证金的具体数额，且装修保证金无收取的法律依据，对其主张绿都房地产公司返还上述费用的诉讼请求，本院不予支持。绿都房地产公司与燕子物业公司签订的《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房物业管理前期服务合同》第五章第四条约定：甲乙双方在签订协议后，甲方采取不正当手段使其他物业公司取得管理权或致使乙方失去管理权，造成对方损失的，按该合同双方协商、规定的前期物业费乘2计算赔偿。因燕子物业公司请求继续履行合同，对其主张绿都房地产公司立即按合同约定赔偿燕子物业公司损失30万元的诉讼请求，本院不予支持。因绿都房地产公司未按规定向燕子物业公司提供物业服务用房，且燕子物业公司有证据证实其在禄都花苑小区3栋2单元101室办公系绿都房地产公司指定，绿都房地产公司无充分证据证实其损失，故对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《安徽省物业管理条例》第二十六条、第三十条第一款、第二款、《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司与被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司于2011年4月25日签订的《凤阳县临淮关镇禄都花苑住宅楼及商业用房物业管理前期服务合同》继续履行。
二、被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司移交凤阳县临淮关镇禄都花苑小区物业共用部位、共用设施设备的相关资料。
三、被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司支付前期物业开办费（前期物业管理费）100000元并承担自2011年7月27日起按照银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止的利息。
四、被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司提供不低于102.7074平方米的物业管理用房。
五、驳回原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告凤阳县绿都房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告（反诉被告）凤阳县燕子物业管理有限公司承担2737.5元，被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司承担912.5元；反诉费547.5元，由被告（反诉原告）凤阳县绿都房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安
徽省滁州市中级人民法院。
审判员 桂斌
二〇一三年九月二十三日
书记员 焦杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《安徽省物业管理条例》第二十六条住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
《安徽省物业管理条例》第三十条在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。
建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。