陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第01342号
原告董玉洁，女，汉族，40岁，宝鸡市人，无业，住宝鸡市渭滨区火炬路。
委托代理人于林、马荣，陕西秦川律师事务所律师。
被告张博亮，男，汉族，61岁，陕西省凤翔县人，住宝鸡市渭滨区西宝路。
被告张小侃，男，汉族，29岁，陕西省凤翔县人，无业，住陕西省凤翔县城关镇。
二被告共同委托代理人ＸＸ，陕西炎城律师事务所律师。
第三人刘建强，男，汉族，39岁，宝鸡市人，个体工商户，住宝鸡市渭滨区新民路。
第三人王军杏，女，汉族，40岁，宝鸡市人，个体工商户，住址同原告刘建强。
委托代理人刘建强，男，汉族，39岁，宝鸡市人，个体工商户，住宝鸡市渭滨区新民路，系第三人王军杏丈夫。
原告董玉洁与被告张博亮、张小侃、第三人刘建强、王军杏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董玉洁及其委托代理人于林、马荣，被告张博亮及其委托代理人ＸＸ，第三人刘建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董玉洁诉称，2011年11月原告从王军处受让秦蜀王火锅店，转让费15万元，同年11月24日原告与房东即被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的营业房租赁给原告，用于原告开办九佰杯酒店，租期一年，自2011年12月1日至2012年12月1日止，租金23000元／月。由于被告要求租赁合同需一年一订，而原告投资较大，一、二年无法收回投资，故双方在合同中还约定，“合同期满后须经甲方（即被告）同意可以续租，在同等条件下，乙方（即原告）享有优先权”，“租赁期间，甲方如将房屋出卖，在同等条件下，乙方有优先购买权；因其他原因房屋所有权转移给第三人，应通知乙方”。合同订立后，原告投资20余万元对房屋进行了装修，其后开始正常经营。2012年11月第三人刘建强持房产证通知原告，被告已将租赁房屋出卖给了第三人，租赁合同到期后，若要继续租赁，房屋租金为28000元，否则合同到期后立即搬出。原告多次和被告及第三人进行协商，请求继续租赁，并请求不要大幅度提高租赁费，以保证原告正常经营。然而，被告、第三人态度坚决，毫不让步。后原告只得租赁期满后搬离租赁房屋。被告在原告毫不知情的情况下，将房屋出卖给第三人，其行为不但违约，而且侵害了原告的合法权益，并给原告造成重大经济损失，应承担民事责任。现提起诉讼，请求判令被告张博亮、张小侃与第三人刘建强、王军杏订立的房屋买卖合同无效，由原告按照房屋租赁合同约定，优先购买被告的房屋，被告赔偿原告经济损失50万元，并由被告承担本案诉讼费。
被告张博亮、张小侃辩称，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。原告当庭认可被告在2012年8月22日告知其要出售房屋的事实，依据上述司法解释第二十四条的规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。原告的行为明确表示自己不愿购买，表现如下：1、2012年8、9月开始，原告在金手指信息报上刊登转让九佰杯酒店的广告，2012年9月17日原告带罗某找到被告，谈原告想把酒店转让给罗某一事，被告当即向原告及罗某告知银行贷款即将到期，无力偿还，需要买房还贷，原告当即表示“自己连房租都交不起，更不用说买了”，被告又问罗某是否购买，罗某说回去考虑，第二天罗某说不买，后罗某介绍其舅舅来看房，也因资金原因未买；2、2012年9月25日被告夫妻俩带着毛某到九佰杯看房，被告向原告说明了来意，原告还给毛某倒水；3、2012年9月30日毛某不买后又介绍朋友戚某买房，被告约毛某、戚某、原告董玉洁到被告女儿的公司办公室谈卖房子一事，因戚某买房后要自用，董玉洁要续租，被告也赞成续租，后被告主动放弃买卖；4、2012年10月22日，长安银行发来催款函，称三天内不还钱就拍卖房子。当天被告夫妻到原告酒店找到原告，原告及其亲戚都在酒店，被告让原告看了催款函，并劝说让原告购房，在催款函背面划出如何购买的示意图，原告表示自己确实没钱买，并表示可以介绍自己的朋友、西安的王某，看王某买不买。第二天下午，原告带着被告夫妻俩，被告本人开车一起去西安见王某，见面后王某说要考虑，当晚三人全住西安。2012年10月24日上午，王某说尽量要，如不要给车费补助。后被告夫妻俩和原告又开车回宝鸡，路上长安银行工作人员杨某打电话介绍第三人刘建强买房，接完电话后被告就告诉原告第三人刘建强准备买房看房的情况。当天下午被告夫妻、刘建强及其司机在九佰杯看房。当晚双方达成售房协议，第二天刘建强就付款。通过上述事实可看出，原告早在被告达成卖方协议一个多月前就知道被告要出售房屋的情况，原告语言上明确表示自己没钱购买，行为上参与被告与多位购房者在酒店看房，参与戚某的卖房谈判，带被告到西安介绍王某买房等一系列行为均表示原告自己不购买被告的房屋。从实际出发，在2012年10月24日售房当天，原告不具备签订合同一天内筹措房屋购买价款的资金实力。被告将房屋卖给第三人的行为没有过错，也没有给原告造成任何损失，1、被告在与第三人的售房协议中保障了原告继续经营的权利；2、第三人取得房屋产权后，继续履行了租赁合同，并同意给原告续租，在租金上予以优惠，原告请求第三人允许其将酒店转让，第三人不同意，原告即于2012年12月13日未告知被告及第三人的情况下私自搬离，并故意破坏房屋，所诉损失与被告及第三人无关；3、原告目的不在于续租继续经营，也不在于要买下房子继续经营，而是想将酒店转让，依据房屋租赁合同及合同法相关规定，转租给第三人必须经出租人同意，被告及第三人拒绝转租的行为并无不当。原告所诉损失不是被告造成，酒店的装修系原告搬走时自己破坏，损失应自己承担，转让费系原告自愿向他人支付，与被告无关，店里设备在原告搬走时已全部搬走，再要被告赔偿无法律依据。这些损失应系原告的投资支出。综上，应驳回原告诉讼请求。
第三人刘建强、王军杏辩称，同意被告张博亮、张小侃的答辩意见。
经审理查明，被告张博亮、张小侃系父子关系。被告张小侃原系宝鸡市公园路74号院1号楼1-2层5号、6号房屋的所有权人。2011年11月24日原告董玉洁与该房屋当时的承租人秦蜀王火锅店经营者王军签订转让合同，王军将秦蜀王火锅店以150000元转让给董玉洁，双方约定“房子的房租合同在原合同不变的基础上续签三年”，“双方和房东达成一致后进行完款事宜”。同日张小侃父亲张博亮代表张小侃与董玉洁签订房屋租赁合同，约定甲方（张博亮）将自有的坐落在宝鸡市公园路74号框架结构1号楼的5号、6号房二层两间面积427.56平方米，出租给乙方（董玉洁）做营业使用，产权属甲方，租赁期限为一年（即2011年12月1日起至2012年12月1日止），租赁期内甲方原则上不得涨房租。合同期满后须经甲方同意方可以续租，在同等条件下乙方享有优先权，租金按季交纳，每月租金为23000元，乙方未经甲方同意，不得私自将租赁房屋的全部或一部分出租、转借或以其他变相方式由他人使用房屋，租赁期间乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如需改装设施或进行装修，应征得甲方的书面同意，但乙方不得损坏原有的建筑结构；乙方交还房屋时，甲方对乙方改装设施及装修等投入的费用不做任何赔偿；乙方如需将投入的设施及装修拆走，应负责将房屋恢复原状，如因乙方改变房屋结构或用途，造成房屋损坏，乙方必须修复并赔偿一切损失，租赁期间甲方如将房屋出卖，在同等条件下，乙方有优先购买权。双方还就其他方面进行了约定。董玉洁将该房屋进行装修，花费22万元，并购买餐具、厨具、椅子、台布、窗帘等物品，用于经营九佰杯酒店。2012年8月22日张博亮与董玉洁补充签订房屋租赁合同，将每月租金变更为28000元，其余内容同之前的合同。同日被告张博亮告知原告董玉洁要出售该房屋，原告董玉洁表示同日知道被告张博亮要卖房。
2012年8月起被告张博亮要出售本案涉诉房屋，张博亮与毛周贤商谈卖房事宜时曾到九佰杯酒店现场看房，因故未达成协议。后毛周贤介绍戚某买房，并在戚某、毛周贤、张博亮、董玉洁、张博亮女儿张晓云等人在场的情况下，戚某与张博亮形成买卖房屋的意向，后因戚某购买后房屋要自用，董玉洁要继续租赁，未达成一致协议。
被告张博亮曾向长安银行宝鸡分行高新支行申请贷款，并由被告张小侃进行担保，2012年10月22日长安银行宝鸡分行高新支行向借款人张博亮、担保人张小侃发来逾期贷款催收通知书，限3个工作日内履行还款、担保责任，清偿所欠本金、利息及罚息，否则将执行合同规定，诉诸法律。张博亮将银行催款事宜告诉董玉洁，并询问董玉洁能否购买，董玉洁称因经济原因不购买。后董玉洁联系其西安朋友王某欲购买该房屋，张博亮夫妇及董玉洁共同前往西安与王某见面，商谈买房事宜。后王某答复不购买。2012年10月24日经长安银行工作人员杨乐提供信息，张博亮认识第三人刘建强，同日张博亮代表张小侃与刘建强、王军杏签订售房合同，10月30日办理房屋过户手续，该房屋中的5号登记在刘建强名下，6号登记在王军杏名下。张博亮将房屋出售给刘建强、王军杏的事实告知董玉洁，后董玉洁与刘建强商谈续租及租金等相关事宜，双方口头约定月租金28000元。后因董玉洁想转让九佰杯酒店，刘建强不同意转让，合同到期后董玉洁于2012年12月13日搬离该房屋，并对房屋原装饰装修物造成了一定的毁损。
上述事实有房屋租赁合同、谈话笔录、转让合同、收条、施工合同、收款收据、售房合同、委托书、宝鸡市房产买卖协议书、公证书、毛周贤的调查笔录、催收通知书、杨乐的调查笔录、手机通话记录、手机短信、证人杨春侠、张晓云的证言及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭举证、质证，证据充分，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的：（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原告请求确认被告张博亮、张小侃与第三人刘建强、王军杏签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，不予支持。被告张博亮在代表被告张小侃出售房屋之初已向原告董玉洁告知出售意图，原告董玉洁也明确表示2012年8月22日知晓张博亮要卖房，并参与了之后被告张博亮与其他第三人的房屋买卖商谈过程，2012年10月22日银行逾期贷款催收通知书下达后，被告张博亮再次告知原告董玉洁因急需还贷，需出售房屋，并询问原告董玉洁是否购买，原告董玉洁不购买，并帮被告张博亮联系其朋友，商谈卖房事宜。被告张博亮2012年8月22日向原告董玉洁履行了通知义务，原告董玉洁直至张博亮与第三人刘建强、王军杏签订房屋买卖合同，未向被告张博亮明确表示过要购买涉诉房屋。故原告董玉洁现主张优先购买房屋，无事实和法律依据，不予支持。原告主张被告赔偿装修费22万元、转让费15万元及购买物品的费用合计50万元，装修装饰及购买物品等费用系原告董玉洁为其经营活动的投资支出，且原告董玉洁在合同期满后搬离房屋时已带走，转让费系原告董玉洁与案外人王军之间的民事合同关系，现原告主张由被告赔偿上述费用，无事实和法律依据，应予驳回。原告董玉洁所举李芳的谈话笔录拟证明被告张博亮答应原告董玉洁至少干满三年，该谈话笔录证实原告董玉洁与被告张博亮协商一致租赁合同一年一签，与双方的书面合同、张博亮的陈述相一致，予以采信；另称张博亮保证董玉洁至少使用三年，被告张博亮在质证时予以反驳，后原告董玉洁是在就续租事宜与新房东未谈妥的情况下自行搬离房屋，故该部分证言内容与本案无关联性。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告董玉洁的诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告董玉洁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费8800元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 苏 容
审 判 员 杨建文
人民陪审员 李生华
二〇一三年十月十七日
书 记 员 张 明