广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第493号
原告：陈姝予。
委托代理人：包天勇，广西颂诚律师事务所律师。
被告：何彩霞。
原告陈姝予与被告何彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成由审判员黄雅静担任审判长，人民陪审员谭淑丹、梁端兰参加的合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告陈姝予及其委托代理人包天勇、被告何彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈姝予诉称：原、被告于2013年9月25日签订了一份《房屋转让协议》，被告将位于南宁市兴宁路星饭店商场一楼旁的铺面以10万元转让给原告，合同还约定了租金及交付方式。协议签订后，原告将10万元支付给被告并按时支付租金。原告事后了解到被告是以欺骗的手段诱使原告签订合同，致使原告利益受损。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、被告返还原告转让费10万元及利息（利息以中国人民银行公布的贷款利率6%计算，从2013年9月26日计算至被告返还完毕之日止）；3、诉讼费用由被告承担。
被告何彩霞辩称：1、被告没有欺骗原告，被告未直接跟原告接触，都是跟原告找的中介交涉，中介具体是谁被告也不清楚。被告当时已经如实将铺面情况告知了中介，没有任何隐瞒行为；2、被告认为《房屋转让协议》是有效的；3、被告只收了原告8万元转让费，2万元是中介拿的。既然原告主张协议无效，就不存在返还转让费。4、原告因其自身经营不善，已将铺面转租给他人。现原告主张合同无效，应当返还财产、赔偿损失，被告转让给原告的不仅是铺面，还包括很多家具、家电、设备等，现原告已将铺面转租，原告已无法向原告返还铺面。5、原告没有装修损失，被告在接手铺面时已对铺面进行了装修，原告接手时，铺面装修还很新，根本无需装修，据被告了解，原告事实上也未进行装修。
经审理查明：2013年9月25日，被告何彩霞（甲方）与原告陈姝予（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将兴宁路星饭店商场一楼商场小铺面转让给乙方；铺面转让费为十万元整，押金为伍佰元；2013年12月31日前租金为2800元，2014年1月起租金为2900元；乙方先预付铺面转让金2万元，余款8万元于双方正式签订合同时付清。原、被告在协议书上签名、捺手印。同日，被告出具一张《收据》，载明其已收到原告转让铺面定金2万元。2013年9月26日，被告又出具一张《收据》，载明其收到原告交来的转让兴宁路星饭店商场旁一楼商场小铺铺面费用8万元。被告在上述二份收据上签名。原告认为因本案讼争租赁物没有产权证及建筑规划许可证，被告并无出租及经营权，致使原告在使用铺面过程中无法办理营业执照，影响铺面的实际使用，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
另查明，被告主张讼争铺面是从陆某某处租赁而来。陆某某于2013年9月26日出具《收据》，载明收到陈姝予交来承租兴宁路星饭店商场边一楼商场小铺2013年10月4日至2014年1月4日租金共8400元，押金500元。
庭审中，陈姝予自述其实际使用商铺至2014年4月4日，转让费10万元包含转让铺面经营权、三台冰箱，其中两台冰箱现确由其保管，有一台冰箱已由其卖掉，其接收铺面时还有一台空调，空调是陆某某的，而非被告转让。何彩霞陈述讼争铺面无门牌号，亦无产权证，也不能办理营业执照，其收取的转让费包含铺面经营权、三台冰箱、一台空调、十块灯箱、铺面装修及经营奶茶店的各种工具。
本院于庭后向原、被告进行询问，确认以下事实：1、双方均认可其中两台冰箱的型号；2、被告同意接收上述两台冰箱，前提为原告向其支付每台冰箱200元的折旧费，共400元，并由原告将上述冰箱送至南宁市西乡塘区，原告对此表示同意；3、对于原告已转让的一台冰箱，被告同意由原告向其赔偿500元后不再要求原告返还，原告对此表示同意。
经本院现场勘查及询问，星饭店已搬离兴宁路，现为雅酒店在该处经营，本案讼争铺面现在所挂招牌为“奶茶铺”。
还查明，2014年3月30日，陆某某（甲方）与梁某某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于兴宁路雅斯特商场边一楼商场小铺铺面出租给乙方，场地面积为10平方米，合同期限为2014年4月4日至2016年4月3日。本院于庭后向梁某某进行询问，梁某某陈述其自签订合同后接手铺面，并已进行重新装修，接手时铺面也没有任何电器，几乎是个空铺。
以上事实，有房屋转让协议、房屋租赁合同、收据、询问笔录、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，关于《房屋转让协议》的效力问题，原告以讼争商铺没有房产证，且未办理建设规划许可证为由，主张该协议无效。本案中，被告陈述讼争铺面是从陆某某处承租而来，其与原告签订《房屋转让协议》，约定商铺由原告承租使用，之后原告直接向出租人陆某某支付租金，这就意味着被告将其对讼争商铺的租赁权转让给了原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现被告在案件审理过程中未能向本院提供讼争租赁商铺的具体门牌号、产权证，亦无法在规定的期限内向法庭提交该商铺的准建审批手续。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”依据上述法律规定，被告应当举证证明其已向原告交付符合约定用途的租赁物，现原告主张租赁物未办理建设规划许可证，而被告未能举证证明租赁物已依法办理相关准建手续，故被告应当承担举证不能的不利后果，原告现以租赁物未办理建设规划许可证为由，主张《房屋转让协议》无效，有事实及法律依据，本院对原告该主张予以支持，并据此认定原、被告就讼争商铺签订的《房屋转让协议》因合同标的物违法而属无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告主张已向被告支付转让费10万元，并提交被告出具的两张收据予以证实，被告主张仅收取转让费8万元，其中2万元是由中介人员收取。本院认为，被告出具的两张收据足以证明原告向被告支付转让费10万元的事实，被告主张仅收取8万元，但其并未提交任何证据证明其主张，且原告对此亦不认可，故本院对被告上述主张不予采信。依据上述法律规定，被告因该无效行为取得的转让费10万元元及利息，应当返还给原告。至于原告要求利息按照中国人民银行贷款利率计付的主张，因被告取得转让费的原因并非借贷，故被告返还给原告的转让费利息应从取得款项之日起按中国人民银行同期活期存款利息计算。本案中，原告于2013年9月25日向被告支付转让铺面定金2万元，于2013年9月26日向被告支付铺面转让费8万元，现原告主张从2013年9月26日起计算利息，有事实及法律依据，本院予以支持，故被告应当返还的转让费利息应计算为：以10万元为基数，从2013年9月26日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付。
庭审中，原告陈述被告在转让房屋租赁权的同时还转让了商铺内的三台冰箱及一台空调，冰箱和空调现由其保管，但空调为陆某某所有。被告主张转让费中除包含原告陈述的上述物品外，还包括其转让给原告的空调、灯箱、装修及经营奶茶店的各种工具。本院认为，被告主张出商铺使用权外还向原告转让了其他物品，但其未提交任何证据证明其主张，且双方签订的房屋转让协议中并未写明被告将物品转让给原告及物品的具体清单，原告对此亦不予认可，故本院对被告主张的原告自认之外的其它物品不予认可。由于本院已认定本案讼争合同无效，故原告应当将其从被告处接收的三台冰箱返还给被告，案件审理过程中，原、被告就三台冰箱的返还问题协商一致，双方同意由原告将其中两台冰箱送至南宁市西乡塘区返还给被告，并向被告支付每台冰箱200元的折旧费，共400元，至于原告已转让的一台冰箱，双方均同意由原告向被告赔偿500元后不再返还。上述方案系原、被告就财产返还问题自行达成的协议，本院予以准许。
经本院释明，被告主张如法院认定原、被告签订的房屋转让协议无效，则要求原告原样返还铺面，并返还其在庭审及答辩状中提到的其他转让物品。被告虽在本院释明过程中提出上述主张，但其未在规定的期限内向本院提交反诉状及缴纳相关反诉费用。本院认为，本案讼争铺面已由陆某某另行出租给案外人梁某某，梁某某通过与陆某某签订租赁合同并支付合理对价后取得铺面的租赁权，并已实际占有使用该铺面，因铺面已不在原告的控制之下，现被告要求原告返还铺面已无现实意义，故对于被告上述主张，本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告陈姝予与被告何彩霞于2013年9月25日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告何彩霞返还原告陈姝予转让费10万元及利息（利息计算方式：以10万元为基数，从2013年9月26日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付）；
三、原告陈姝予将两台冰箱（型号：穗凌牌LG4-120号、穗凌牌BD-189号）送至南宁市西乡塘区并返还给被告何彩霞；
四、原告陈姝予向被告何彩霞支付冰箱折旧费400元；
五、原告陈姝予就已转让的一台冰箱向被告何彩霞赔偿500元；
案件受理费2360元，由被告何彩霞负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄雅静
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 梁端兰
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。