杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第1234号
原告：杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会。住所地：杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区**幢*单元*楼。
代表人：董峰，委员会主任。
委托代理人（特别授权）：朱建农，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：何永峰，男，1964年2月1日出生，汉族，住宁海县跃龙街道跳头巷*弄**号，系杭州市滨江区舒捷商务酒店业主。公民身份号码：3302261964********。
委托代理人（特别授权）：徐广平，浙江商祺律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：倪梁青，女，1967年5月5日出生，汉族，住宁海县前童镇梁皇村*组**号。公民身份号码：3302261967********。
第三人：上海深和平物业管理有限公司杭州分公司。住所地：杭州市滨江区江南大道风雅钱塘花园*栋*层。
代表人：赵迎莉，公司经理。
委托代理人（特别授权）：戚凯歌，公司员工。
原告杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会（以下简称风雅钱塘业委会）诉被告何永峰返还原物纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理。在审理过程中，因案件的处理结果与上海深和平物业管理有限公司杭州分公司（以下简称深和平公司）存在法律上的利害关系，故本院追加深和平公司为第三人参加诉讼。本案由代理审判员陆飞适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了独任审理。原告风雅钱塘业委会的委托代理人朱建农，被告何永峰及其委托代理人徐广平、倪梁青到庭参加诉讼，第三人深和平公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告风雅钱塘业委会诉称：杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区由杭州工信房地产开发有限公司承建。2005年，杭州工信房地产开发有限公司选聘深和平公司为小区的物业公司。《前期物业服务合同》约定，物业管理用房属于全体业主所有，深和平公司在合同有效期内可无偿使用。
2010年6月，深和平公司与何永峰签订房屋租赁合同，将月明路1076号风雅钱塘物业管理用房的二、三层（以下称诉争房屋）进行出租，租期自2010年9月1日起至2020年8月31日止。2011年11月24日，何永峰注册成立杭州市滨江区舒捷商务酒店，该酒店性质为个体工商户。2011年6月15日，风雅钱塘业委会成立。
由于诉争房屋被个人占用，影响了部分小区业主的活动，原告于2013年4月提起诉讼，经过二审裁判，法院认定超出委托授权经营期间的租赁关系无效。现原告委托深和平公司经营的期间已满，深和平与被告何永峰的租赁合同对原告已无约束力。被告不得再依据租赁合同占有诉争房屋。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求判决被告立即向原告返还位于滨江区月明路1076号风雅钱塘小区6号楼1428号201、202、301室房屋。
被告何永峰答辩称：1、杭州市中级人民法院认为超过委托期限的租赁合同无效，并非是判决主文中的内容，原告不得据此认定超过委托期限的租赁合同当然无效；2、即使租赁合同超出授权经营期间，但因被告何永峰在与深和平公司签订租赁合同时，相信深和平公司具有代理权，本案符合表见代理情形；3、因存在租赁关系，原告的所有权受到了限制。综上，原告主张被告返还房屋没有事实和法律依据。
第三人深和平公司未做答辩。
为支持其主张的诉讼请求，原告风雅钱塘业委会提供如下证据：
1、杭州市中级人民法院民事判决书1份，证明原告曾起诉被告要求返还原物，终审判决虽然驳回了原告的诉讼请求，但确认了超出委托授权经营期间的租赁关系无效的事实。
2、房屋租赁合同1份，证明第三人深和平公司与被告何永峰在2010年6月18日签订房屋租赁合同，由何永峰租赁月明路1076号风雅钱塘物业管理用房的二、三层作为商业经营，租期自2010年9月1日起至2020年8月31日止。
3、个体工商户的工商登记信息1份，证明被告何永峰为杭州市滨江区舒捷商务酒店业主，该企业性质为个体工商户。
4、物业服务合同1份，证明原告与第三人于2014年6月1日签订新的物业服务合同中，已经取消了物业公司对物业用房的授权经营，而是改为由业主委员会自主经营。
被告何永峰的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告主张的证明对象有异议，判决书不能证明超出委托授权经营期间的租赁合同就是无效的；对证据2、3没有异议；证据4与本案不具有关联性。
本院的认证意见为，因被告何永峰对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，故对上述三份证据，本院予以认可，关于证据1涉及的超出委托授权经营期间的租赁合同效力问题，将在本院认为中予以论述；由于本案原告要求被告何永峰返还原物依据的是其所代表的全体业主对物业用房的所有权以及何永峰与深和平公司签订的租赁合同超出了其对深和平公司的授权经营期限，故形成于2014年6月1日其与深和平公司签订的物业合同与本案不具有关联性，被告何永峰对此提出的质证意见，本院予以采纳。
被告何永峰为抗辩原告的诉请，提供租金汇款凭证8份以及发票1份，证明被告何永峰在2011-2014年间多次通过汇款的方式向深和平公司缴纳房租，第三人只收取了其中的一次租金，并于2011年10月18日出具发票，其余租金均退回。
原告风雅钱塘业委会的质证意见为，对汇款凭证和发票的真实性无异议，对关联性有异议，汇款凭证不能证明被告缴纳的租金针对的就是本案租赁房屋的租金，另外汇款是单方行为，不能证明第三人同意续租。
本院的认证意见为，被告何永峰与第三人深和平公司签订的租赁合同中，明确2010年9月1日至2012年8月31日的租金为70000元，两年后按照5%递增，租金支付方式为以现金或者汇款方式支付到深和平公司指定的账号，现被告何永峰提供的汇款凭证和发票上所载明的金额、收款人、款项内容能够与租赁合同对应，故对被告何永峰提供的证据与本案的关联性，本院予以认可。
第三人深和平公司未到庭，也未对原、被告的证据提供书面质证意见，视为放弃质证的权利。第三人深和平公司未提供证据。
依据上述有效证据及原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区由杭州工信房地产开发有限公司承建。2005年6月，杭州工信房地产开发有限公司选聘深圳市和平物业有限公司为小区的前期物业公司，合同期间为2005年6月17日起至2010年12月31日止。根据前期物
业服务合同的约定，968平方米的物业管理用房属于全体业主所有，深和平公司在合同有效期内可无偿使用，但不得改变用途。2009年3月19日，深圳市和平物业有限公司变更为上海深和平公司杭州分公司，即本案第三人。
2010年6月18日，深和平公司与何永峰签订房屋租赁合同，约定深和平公司将滨江区月明路1076号风雅钱塘物业管理用房二、三层房屋，共计708平方米出租给何永峰，租赁期自2010年9月1日起至2020年8月31日止。2011年11月24日，何永峰注册成立杭州市滨江区舒捷商务酒店，该酒店性质为个体工商户，何永峰为该酒店业主。2011年至2014年期间，何永峰多次以汇款的方式向深和平公司缴纳租金，但多次遭到拒收。
2011年6月15日，风雅钱塘世纪花园小区成立风雅钱塘业委会，即本案原告。2012年4月19日，原告与深和平公司签订《风雅钱塘世纪花园物业服务合同》，合同期限自2011年1月1日起至2014年5月31日止，合同内容为：风雅钱塘业委会向深和平公司提供物业管理用房；小区物业经营用房、广告、场地等物业经营项目全部委托深和平公司包干经营、管理；经营价格由原告定价，深和平公司自负盈亏；委托经营性项目包括小区经营性用房：舒捷酒店（2010年9月1日至2011年8月31日租金按7万元／年计价，2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价）等。
原告曾于2013年起诉被告何永峰返还原物，本院经审理，发现原告成立后与深和平公司签订新的物业服务合同已经改变
了前期物业服务合同的约定，因原告实际已授权了深和平公司在2011年1月1日至2014年5月31日期间对本案所涉房屋包干经营、管理，故本院做出一审判决，驳回了原告的诉讼请求，原告不服上诉至杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院审理后做出二审判决，驳回上诉，维持原判。
现原告以授权深和平公司包干经营的期限已满为由，再次向本院起诉要求被告何永峰腾退诉争房屋。原告风雅钱塘业委会确认，被告何永峰实际占用的物业管理用房为杭州市滨江区月明路1076号风雅钱塘小区6号楼1428号201、202、301室。
本院认为：根据已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实可知，杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区的物业管理用房属于全体业主所有。在业主委员会尚未成立之前，建设单位杭州工信房地产开发有限公司有权选聘前期物业公司。但根据前期物业服务合同约定，深和平公司在合同有效期内仅是对物业管理用房可以无偿使用。虽然原告在2012年4月19日与深和平公司签订新的物业服务合同授权了深和平公司在2011年1月1日起至2014年5月31日期间经营舒捷酒店在内的经营性用房，但在委托经营期限届满后，原告并未对超出授权期限的租赁合同予以追认，其以起诉的方式要求被告腾退房屋，租赁合同由效力待定转为无效，故此时被告何永峰占有诉争房屋欠缺了依据，属于无权占有。
关于是否存在表见代理的问题。本院认为，深和平公司为建设单位或业委会选聘的物业公司，其并非风雅钱塘世纪花园小区物业管理用房的所有权人。在建设单位杭州工信房地产开发有限公司选聘深和平公司作为前期物业公司时，合同已明确约定深和平公司在合同有效期内对物业管理用房享有无偿使用的权利，但不得改变用途。被告何永峰以经营为目的，在与深和平公司签订长达十年的租赁合同时，应当对诉争房屋的权利人状况进行核实，对深和平公司是否具备签订合同的主体资格进行确认，但从本案法庭调查情况来看，被告何永峰并未尽到审慎的注意义务，其主观上存在较大过失，故其行为不符合表见代理的构成要见。
被告何永峰多次向深和平公司缴纳租金但被拒收，在杭州市中级人民法院认定被告何永峰与深和平公司签订的租赁合同期限超出深和平公司的代理权限后，被告何永峰也未就合同效力进行补正，故原告依据所有权人代表的身份，诉请要求被告何永峰返还原物，于事实及法律有据。本案经本院主持多次调解，双方均未达成协议。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第七十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告何永峰于本判决生效后三十日内将位于杭州市滨江区月明路1076号风雅钱塘小区6号楼1428号201、202、301室房屋腾退给原告杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告何永峰负担。
原告杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会应于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告何永峰于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并缴纳上诉案件受理费80元。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陆飞
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 徐丽