北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31875号
原告北京海亚投资集团有限公司，住所北京市朝阳区安慧北里秀园15号楼六层。
法定代表人范玉荣，董事长。
委托代理人杨洋，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人芦瑾，北京康达（天津）律师事务所律师。
被告北京环球前途教育科技有限公司，住所北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼9层D座09办公02E。
法定代表人庞秋月，董事长。
委托代理人王雁翔，北京大成律师事务所律师。
被告北京市朝阳区环球雅思培训学校，住所北京市朝阳区东三环中路39号院9号楼29层3301、3302、3303、3305、3306室。
法定代表人吴菁，董事长。
委托代理人杨伟伟，女，1983年3月10日�生。
北京海亚投资集团有限公司（以下简称海亚公司）与北京环球前途教育科技有限公司（以下简称环球公司）、北京市朝阳区环球雅思培训学校（以下简称雅思学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日依法作出（2014）朝民初字第03434号民事判决书，判决环球公司和雅思学校连带给付海亚公司租金285464.8元。环球公司不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年6月20日，北京市第三中级人民法院依法作出（2014）三中民终字第07069号民事裁定书，以原审遗漏审理解除租赁合同，撤销本院（2014）朝民初字第03434号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员陈玉刚和人民陪审员程振华参加的合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理，书记员毛文蝶担任法庭记录。海亚公司委托代理人杨洋、芦瑾，环球公�委托代理人王雁翔，雅思学校委托代理人杨伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海亚公司诉称：2010年12月1日，海亚公司与雅思学校签订房屋租赁合同，约定由海亚公司将北京市朝阳区安慧北里秀园15号海亚大厦三层商业用房（以下简称商铺）出租给雅思学校，租金按月交纳。2012年3月7日，雅思学校以内部业务整合为由，提出将租赁合同的权利义务一并转让给环球公司，由雅思学校承担连带保证责任。海亚公司表示同意，并就此与环球公司、雅思学校签订补充协议。2013年7月以后，环球公司未再向海亚公司支付租金。2013年11月18日，海亚公司向环球公司发出解除合同通知，并要求环球公司和海亚公司催缴欠费。环球公司与雅思学校置之不理。因此，海亚公司诉至法院，要求确认双方所签租赁合同于2013年12月5日解除，并要求环球公司给付2013年7月19日至2013年12月5日的租金287474元（扣除8万元押金后欠付租金的数额），同时要求雅思学校承担连带责任。诉讼费由环球公司和雅思学校承担。
环球公司辩称：环球公司因资金紧张，无力继续履行租赁合同，便于2013年7月给海亚公司发函，要求解除租赁合同。海亚公司因环球公司欠费，多次催告环球公司，并电话通知环球公司如再不支付房屋租金即将于2013年8月28日锁门。2013年8月23日早晨，因双方未能达成一致，将供环球公司专门使用的西门上锁。虽然还有东门可供使用，但环球公司客户为小朋友，使用多有不便。2013年9月初，环球公司向海亚公司补交了2013年7月18日之前所欠租金，同时要求海亚公司允许环球公司将物品搬离承租场所，但在环球公司尚未将全部物品搬离时，海亚公司又将租赁场地上锁。之后，直至2013年12月5日，环球公司彻底搬离租赁场所。环球公司同意确认双方所�租赁合同于2013年12月5日解除，并同意向海亚公司支付2013年7月19日至2013年9月1日的租金。2013年9月1日之后的租金，因海亚公司锁门，环球公司无法正常经营，不同意支付。
雅思学校辩称：环球公司是实际的承租方，应由环球公司向海亚公司支付租金。在环球公司无力支付租金的情况下，雅思学校才同意向海亚公司支付租金，雅思学校不同意承担连带责任。
经审理查明：2010年12月1日，海亚公司与雅思学校签订房屋租赁合同，约定由海亚公司将位于北京市朝阳区亚运村安慧北里秀园15号楼的-01层1段、01层一段以及02层一段商业用房出租给雅思学校。租赁期限自2010年12月1日至2014年5月14日。2010年12月1日至2011年5月14日租金为400230.33元；2011年5月15日至2012年5月14日租金为871062.16元；2012年5月15日至2013年5月14日租金为914615.27元；2013年5月15日至2014年5月14日租金为960346.03元。合同生效后，雅思学校按月向海亚公司支付租金及月冷暖气费用。雅思学校向海亚公司支付押金8万元。海亚公司在房屋出租期间，不得对房屋进行转租或其它方式侵犯雅思学校权利的行为。雅思学校如要提前终止合同，应提前三个月书面通知海亚公司。因海亚公司书面通知雅思学校交纳租金15天后，雅思学校仍逾期超过7天未交租金，海亚公司有权终止合同，并按应交租金每天1‰加付滞纳金。合同签订后，海亚公司将房屋交付雅思学校，雅思学校向海亚公司支付押金8万元并依约支付租金。2012年4月1日，海亚公司与雅思学校、环球公司签订补充协议，约定由雅思学校将租赁合同中的权利与义务一并转让环球公司，环球公司基于履行租赁合同对海亚公司所负义务，由雅思学校承担连带保证责任，保证期限为原合同的履行期限。
2013年8月28日，海亚公司向环球公司发出催款函�催促环球公司于2013年8月31日前交纳2013年7月1日至8月31日期间的房屋租金169591元，并要求环球公司于2013年8月31日前支付2013年9月1日至2013年9月30日期间的租金84195.5元。之后，环球公司向海亚公司补交了2013年7月18日之前欠付的租金。2013年7月19日至环球公司2013年12月5日搬离租赁场所期间的租金，始终未支付海亚公司。
重审期间，海亚公司将在原审中主张的租金数额389557.5元变更为287474元（扣除8万元押金后欠付租金的数额），并表示没有补充证据。环球公司则提交了以下证据，以证明其主张的事实，一是环球公司员工田野在大屯派出所的询问笔录，田野提出因双方有纠纷，海亚公司拒绝环球公司将物品搬离承租场所。该叙述可以印证海亚公司锁门的事实。二是学生家长提供的两份证词。证明海亚公司在2013年9月1日下午五时将西门上锁，学生和家长只能走东门。三是海亚公司于2013年3月、7月和8月发送的催款函。证明海亚公司2013年8月之前能够通过发催款函的方式催告环球公司交纳租金，此后不再发催款函而采取锁门措施，环球公司无法正常经营。四是照片6张。证明海亚公司锁门的事实。五是环球公司原小区负责人张乐乐和前员工杨青、田野的证言。证明海亚公司锁门，影响了环球公司的正常经营。经庭审质证，海亚公司对环球公司提交的证据一的真实性没有异议，但表示无法证明锁门的事实。对证据二的真实性不予认可。对证据三表示无法记清，但认可多次向环球公司发函催款。对证据四和证据的真实性均不予认可。
上述事实，有海亚公司与雅思学校签订的房屋租赁合同，海亚公司与环球公司、雅思学校签订的补充协议，海亚公司向环球公司发送的催款函，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：海亚公司与雅思学校签订的�屋租赁合同以及海亚公司与环球公司、雅思学校签订的补充协议是各方当事人的真实意思表示，房屋租赁合同及补充协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。根据补充协议的约定，环球公司成为房屋租赁合同的承租方，享有房屋租赁合同的权利并承担义务，而雅思学校则成为环球公司履行义务的保证人，向海亚公司提供连带保证责任。本案海亚公司与环球公司主要争议在于海亚公司是否锁门造成环球公司无法正常经营。本院认为，环球公司提交的现有证据，虽然能够证明租赁场所西门上锁，但无法证明是在环球公司正常经营期间由海亚公司锁门。而且，环球公司提交的学生家长的证词，也只能证明西门在下午五时上锁，而在此时正值下班时间，并未影响环球公司的正常经营，且锁西门走东门，也属正常现象。因此，环球公司主张之事实，缺乏证据支持，本院不予采信。事实表明，环球公司长期拖欠海亚公司租金，其行为违反了合同约定，应向海亚公司承担违约责任。海亚公司要求确认双方所签租赁合同于2013年12月5日解除，环球公司表示同意，本院予以确认。海亚公司要求环球公司给付2013年7月19日至2013年12月5日期间租金287474元（扣除8万元押金后欠付租金的数额）之诉讼请求，经本院审核，按照双方约定的2013年5月15日至2014年5月14日年租金960346.03元标准计算，2013年7月19日至2013年12月15日期间的租金应为364843.76元{该期间为4个月零17天。月租金80028.83元（年租金960346.03元÷12个月）×4个月＋日租金2631.085（年租金960346.03元÷365天）×17天}，再减去押金8万元，环球公司应再给付海亚公司284843.76元。海亚公司计算数额有误，本院予以纠正。雅思公司作为保证人，应就环球公司应履行的付款义务向海亚公司承担连�保证责任。雅思学校不同意承担连带保证责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据法律规定，雅思学校承担保证责任后，有权向环球公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：
一、确认北京海亚投资集团有限公司与北京市朝阳区环球雅思培训学校签订的房屋租赁合同及北京海亚投资集团有限公司与北京环球前途教育科技有限公司、北京市朝阳区环球雅思培训学校签订的补充协议于二〇一三年十二月五日解除。
二、北京环球前途教育科技有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京海亚投资集团有限公司二〇一三年七月十九日至二〇一三年十二月五日的租金二十八万四千八百四十三元七角六分。
三、北京市朝阳区环球雅思培训学校对上述第一项北京环球前途教育科技有限公司应履行的付款义务向北京海亚投资集团有限公司承担连带保证责任。
四、北京市朝阳区环球雅思培训学校承担保证责任后，有权向北京环球前途教育科技有限公司追偿。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如北京环球前途教育科技有限公司未在上述期限内向北京海亚投资集团有限公司支付全部款项，以及北京市朝阳区环球雅思培训学校未履行连带保证责任，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京海亚投资集团有限公司支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百一十七元，北京海亚投资集团有限公司负担四百三十一元（已交纳），北京环球前途教育科技有限公司、北京市朝阳区环球雅思培训学校负担二千七百八十六元（本判决生效之日起七日内交纳）。保�费五千元，北京环球前途教育科技有限公司、北京市朝阳区环球雅思培训学校负担（本判决生效之日起七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 陈玉刚
人民陪审员 程振华
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 毛文蝶