新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第208号
上诉人（原审被告）：塔城地区正塔房地产开发有限公司，住所地：塔城市。
法定代表人：杨德胜，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。
委托代理人：李金敏，男，1980年7月9日出生，汉族，系正塔公司业务员，住塔城市。
被上诉人（原审原告）：任金莲，女，1965年7月14日出生，汉族，系腾新炊具经销部业主，住塔城市。
原审被告：孙青虎，男，1971年6月24日出生，蒙古族，塔城地区正塔房地产开发有限公司项目经理，住塔城市。
上诉人塔城地区正塔房地产开发有限公司（以下简称正塔公司）因与被上诉人任金莲、原审被告孙青虎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2015）塔民二初字第138号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月26日立案受理后依法组成合议庭于2015年12月25日公开开庭进行了审理，上诉人正塔公司的委托代理人马再峰、李金敏、被上诉人任金莲到庭参加了诉讼，原审被告孙青虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年11月21日，被告正塔公司因房地产开发，与原告任金莲达成《房屋拆迁安置补偿合同》，约定被告正塔公司以住宅楼一楼一套100平方米、二楼一套100平方米、三楼一套100平方米、四楼一套100平方米置换原告任金莲位于塔城市和平区广场街、房产证号塔字第0000**号、土地使用证号为国用（土）字第000397号的房产。交房时间为2012年11月30日前，房屋面积以房产部门测绘为准，误差不超出2㎡，超出部分按当时售楼价互找差价，房屋拆迁补偿费、房屋拆迁补助费总计贰拾肆万元。双方约定违约责任：“甲方先付乙方拆迁费用10%之日起7日内将房屋腾空并交于甲方，剩余90%于交房时同时付清，如付不清剩余费用，按银行利息12%付给乙方，如不能按时交房，甲方承担乙方每套每年房租费壹万伍千元。”2012年4月10日，原告任金莲与被告正塔公司达成补充协议，内容有：“一、房屋拆迁安置补偿补充条件。1、乙方置换的房屋原址安置；2、乙方安置的房屋方向为坐北朝南，单元为从东面往西面第三个单元。3、乙方的住宅楼层调整为一楼两套（门对门），二楼两套（门对门）。二、房屋拆迁安置补偿费用的补偿条件。1、甲方给乙方交房时如没有给地下室，甲方按一间地下室（面积8㎡）×5000元／㎡进行补偿，共计四间地下室，或置换同等面积的车库。（共计费用拾陆万元整160000元。）……”。被告正塔公司向原告任金莲支付24万元。房屋竣工后，双方对用于置换的房屋位置产生分歧，合同未予履行。原告任金莲诉至法院提出上述诉讼请求。另查明：在工程竣工后，满足原告任金莲与被告正塔公司签订的补充协议上约定的“方向为坐北朝南，单元为从东面往西面第三个单元”、“住宅楼层为一楼两套（门对门），二楼两套（门对门）”条件的房屋并不存在。原告任金莲房屋原址处二楼房屋售价为8000元／平方米。
原审认为，被告孙青虎系被告正塔公司的项目经理，代表正塔公司与原告任金莲签订合同，合同加盖被告正塔公司的公章，合同相对方为原告任金莲与被告正塔公司。被告孙青虎不是合同相对人，被告正塔公司对签订的合同享有权利、承担义务。被告正塔公司以房屋置换的方式对原告任金莲进行安置，取得原告任金莲原房屋土地使用权，用于房地产开发，双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方在签订合同时，作为开发商的被告正塔公司对于即将开发建成的房产结构、布局是明知的，双方在补充协议上约定“原址安置”是双方当事人真实意思表示。“原址”按通常习惯，应当理解为原来的位置，不应扩大理解为附近一定区域。且被告正塔公司开发建成的小区没有满足双方约定用于置换原告任金莲原房屋条件的四套房屋。现被告正塔公司已经无法向原告任金莲交付房屋，应当向原告任金莲赔偿损失。原告任金莲原址的房屋售价为8000元／平方米，原告任金莲按6000元／平方米主张应予支持，双方约定四套楼房总面积为400平方米，合计价款应为240万元。双方在补充协议上约定地下室四间为160000元，应当一并支付。被告正塔公司未按约定期限向原告任金莲交付房屋，构成实际违约，应当承担违约责任，按双方约定的每年每套支付租金15000元，从2012年11月30日至开庭时，共二年八个月，租金（违约金）为160200元，原告任金莲主张155000元，本院予以支持。原告另主张的违约金1266800元，超出双方约定的违约金范围，本院不予支持。被告正塔公司称系原告任金莲不接受被告正塔公司交付的房屋的答辩意见无证据证明，本院不予采纳，其辩称“原址”系原来位置的一定区域与通常理解不符，本院不予采纳。综上，原告任金莲的诉讼请求，本院依法部分予以支持。遂判决：一、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效之起日内一交性向原告支付2560000元（房款及地下室款）、支付违约金（按约定租金计算）155000元，合计2715000元；二、驳回原告任金莲要求被告孙青虎承担责任的诉讼请求。本案受理费2450元（原告任金莲已预交2450元，免交17412元），邮寄费140元，合计2590元，由被告塔城地区正塔房地产开发有限公司承担。
宣判后，正塔公司不服一审判决上诉称：1、从上诉人楼房建成后，上诉人就一直要求被上诉人选择房屋，但被上诉人始终拒绝接受合同约定的多层住宅房，责任应在被上诉人，租金155000元不应当支持；2、一审按照商品房价格6000元认定补偿款明显不公，双方约定是置换住宅楼并非商品楼，请求改判上诉人给付被上诉人合同约定的4套住宅楼或给付被上诉人相应价款140万元，同时给付地下室或相应价款16万元。
被上诉人任金莲答辩称：1、房屋拆迁安置补偿合同补充协议证明四套置换的房屋应当在原址上补偿安置，原址上所盖的楼房已全部出售完毕已构成违约；2、地下室的补偿价格双方认可，约定为5000元／平方米，难道地下室的价格比我的住宅价格还高吗？请求二审维持原判。
原审被告孙青虎未提交书面答辩意见。
上诉人为支持其主张向法庭提交的证据：
证据一，商品房买卖合同三份。证明一审判决中的每平方米6000元价格不正确，当时住宅楼每平方米售价是2000元至3000多元不等。
被上诉人对证据一的质证意见为：这份价格是我原址旁边另外一栋6层楼的价格，不是我原址上的那3层楼的价格。
本院对该证据的认证意见为：该三份商品房买卖合同反映的价格均系涉案如意小区范围内住宅楼的价格，且该三份合同均为备案合同，应当确认如意小区三楼、六楼及四楼的住宅楼实际出售价格分别为2800元每平方米、2789.4元每平方米及3500元每平方米。
二审查明的事实与原审一致。另查明，本案在涉案被拆迁房屋原址上设计的房屋在设计之初就是商业用房，并非住宅楼，而本案上诉人在签订拆迁安置补偿合同时对此事实明知。
本案争议焦点：1、本案双方在履行合同过程中，造成迟延交付约定房屋及地下室的责任在哪一方？2、补偿安置价款如何确定？
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《补充协议》均系合法有效的约定，双方应按照协议约定履行各自义务。本案中被上诉人任金莲作为合同一方已经履行了房屋拆迁安置补偿协议中约定的义务，上诉人就应当按照约定履行给付置换房屋及地下室的相关义务，现上诉人未履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任，上诉人称未履行合同义务的责任在被上诉人一方未向法庭提供证据证实，对此上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的置换房屋的价格应当按照住宅楼的价格来确认的上诉请求，双方《房屋拆迁安置补偿合同》及《补偿协议》虽然约定补偿调换总面积为400平方米的四套住宅楼，因上诉人在签订合同之初就明知该原址上建设的是商业用房并非住宅楼时仍然签订《房屋拆迁安置补偿合同》及《补偿协议》，同时双方亦未约定住宅楼的补偿单价，双方签订协议后至诉讼时也未能达成一致意见，现在双方补偿协议中约定的原址上已经建设为商业用房，已经无法衡量或鉴定原址上如建设住宅楼的价格具体数额，鉴于上诉人的恶意违约行为，上诉人作为恶意违约一方理应承担由此造成的法律后果，原审以原址上的房屋价格6000元计算补偿款认定并无不当，被上诉人任金莲应按照合同约定获得四套房屋总面积为400平方米，合计价款为240万元。因上诉人属恶意违约行为，上诉人理应承担由此给被上诉人任金莲造成的损失，该损失原审按双方约定计155000并无不当，二审予以维持。另双方就地下室补偿款160000元无异议，本院予以确认。综上所述，本案经2016年2月4日本院审判委员会第1次会议讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18840元，投递费90元，合计18930元，由上诉人塔城地区正塔房地产开发有限公司负担18930元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马桂兰
代理审判员 张 玲
代理审判员 环 路
二〇一六年二月四日
书 记 员 杨文婷