黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民初字第3号
原告秘殿君，女，汉族，个体业主。
委托代理人朱鹏玉，黑龙江民声律师事务所律师。
被告黑河正亿房地产开发有限公司。住所地：黑河市爱辉区中房**号楼****室。
法定代表人郑诚建，该公司总经理。
委托代理人曹勇，该公司法律顾问。
原告秘殿君与被告黑河正亿房地产开发有限公司（以下简称正亿房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告秘殿君及其委托代理人朱鹏玉，被告正亿房地产公司的委托代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秘殿君诉称，2013年12月9日，原告秘殿君与被告正亿房地产公司签订《商品住宅（商品用房）销售合同》，合同约定原告购买被告倾情巴黎园8号楼门市7户。总面积1828.83平方米，总价款21，284，067.00元，交工日期2014年12月末。此前被告说明已全部办理房屋建设所需的各项手续，并特别承诺已办理了房屋预售许可证。合同签订后原告按合同约定交付购房款300万元。余款因被告未按期限开工建设房屋未予支付，经多次协商，原告要求被告退还购房款及承担违约责任，被告于2014年8月给付50万元，余款经原告多次催要，被告以种种理由推脱至今仍未给付。原告认为合同约定被告建设的房屋至今仍未开工，也未取得房屋预售许可证，被告行为严重违反了合同的约定和法律的规定，被告除应立即返还购房款250万元外，还应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，承担已付房款一倍的赔偿责任300万元。总计被告应给付原告550万元。并由被告承担诉讼费用。
被告正亿房地产公司辩称，认可原告秘殿君与被告正亿房地产公司签订的合同以及秘殿君向正亿房地产公司交付预付款300万元的事实，但被告没有对原告作出过虚假承诺，承诺办理全部的建设手续，因此被告不同意原告提出的第二项诉讼请求以及增加的诉讼请求。
原告秘殿君为证实其主张，向本院提交如下证据：
1、《商品住宅（商业用房）销售合同》一份。证明秘殿君与正亿房地产公司签订商品房买卖销售合同。合同规定了双方的权利义务关系，同时证明被告方未能够按照合同规定履行义务。
被告正亿房地产公司的委托代理人曹勇对该份证据的真实性及证明问题均无异议。
2、2013年12月9日收据一份。证明原告已向被告交付了300万元购房款。
被告正亿房地产公司的委托代理人曹勇对该份证据无异议，但需要说明原告在被告处以借款名义在原告交付款项中取走50万元。
3、申请证人刘美群、孙映辉出庭作证。
刘美群出庭证实在2013年到嫩江县步行街小二楼售楼处咨询购房，在向售楼处咨询购房时遇到秘殿君，咨询时大家一起问售楼处的男孩，房屋手续齐全吗他说房屋手续不全不能出售，购房可以一次性支付也可以贷款，后来因为房屋价格很高没有购买。因时间长对购楼处销售人员的外貌特征记不清楚。
孙映辉出庭证实在嫩江县倾情巴黎园楼下售楼处购房，见到秘殿君，询问售楼处工作人员房屋可以出售吗所有的证明是否齐全，咨询工作人员是一名戴眼镜的工作人员，称手续不全的话不能售房。
被告正亿房地产公司的委托代理人曹勇质证认为，对两位证人证言内容不予认可。首先被告在证人所提到的步行街二楼没有设过销售地点。证人本身的陈述自相矛盾，证人称为了购房去过很多次，但无法描述销售人员的特征，这与客观情况不符，只记得原告和自己问过手续是否齐全不符合记忆的逻辑。另外两位证人陈述的销售地点明显矛盾，被告认可倾情巴黎园一楼有销售地点。另外第二位证人描述的销售人员特征不对，我们销售人员没有戴眼镜的，被告雇佣的是专业销售团体，包括证人提到老总的儿子，都不戴眼镜，证人所形容的体貌特征与被告聘用的工作人员及负责人不相符。
4、照片一张。证明购房时售楼处位置。
被告正亿房地产公司的委托代理人曹勇认为此处是被告第二个售楼处，巴黎园建成后，被告搬到了这个位置。
被告正亿房地产公司在本院庭审中未提交证据。
经本院庭审认证认为，原告秘殿君提交的第一份、第二份证据被告正亿房地产公司无异议，本院予以采信。第三份证人证言，能够证实两位证人在咨询购房时售楼工作人员称有资格对外销售房屋的行为，本院对证人证言内容予以采信。第四份证据能够证实售楼处位置，本院予以采信。
经审理查明，2013年12月9日原告秘殿君与被告正亿房地产公司签订《商品住宅（商业用房）销售合同》，合同约定，秘殿君购买倾情巴黎园8号楼房屋，即房号为108（正）面积124.25平方米1户，单价34，500.00元，金额4，286，625.00元，房号109（正）面积102.34平方米1户，单价34，500.00元，金额3，530，730.00元，房号112（厢）面积84.4平方米1户，单价14，800.00元，金额1，249，120.00元，房号113（厢）面积116.92平方米1户，单价14，800.00元，金额1，730，416.00元，房号203面积637.75平方米1户，单价7，800.00元，金额4，974，450.00元，房号204面积663.17平方米1户，单价7，800.00元，金额5，172，726.00元，三层面积100平方米1户，单价3，400.00元，金额340，000.00元，以上房屋合计金额为21，284，067.00元。合同约定第二项付款方式，甲方（秘殿君）自签订合同之日起第一次付款300万元，第二次付款200万元（开槽时），主体封顶后付款130万元，其余进户前办理贷款手续。第四项，房屋交付使用时间为2014年12月末。2015年5月工程质量验收。合同签订后，原告依据合同约定交付被告购房预付款300万元，因合同约定的第二次付款时间应为工程开槽时交付工程款200万元，但在合同签订后，被告未对诉争房屋按期开工，故原告未支付其他购房款。此后，原告多次与被告协商房屋兴建或返还房款问题，被告于2014年8月返还原告购房款50万元，余款250万元经原告多次催要，被告未予返还。原告认为被告在售楼时特别承诺房屋已办理了预售许可证明，被告未按合同约定建设房屋，且诉争房屋至今仍未开工，亦未取得房屋预售许可证明，其行为已违反了合同的约定及法律规定，故被告应立即返还购房款250万元，以及按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，支付已付房款一倍的赔偿责任，即给付300万元。另，原告在本院庭审时增时诉讼请求，要求被告支付房屋预付款利息422，984.00元（2013年12月9日至2014年8月14日以金额300万元计息，2014年8月14日至2015年5月15日以金额250万元计息）。被告对签订的合同以及原告交付购房款300万的事实无异议，但认为被告没有对原告作出办理全部的建设手续的虚假承诺，同意返还购房款250万元，不同意原告提出的要求给付一倍罚款以及支付利息的诉讼请求。另查明，嫩江县倾情巴黎园工程，在本院庭审期间未取得房屋预售许可证明，亦未进行建设施工。
本院认为，原告秘殿君与被告正亿房地产公司对签订《商品住宅（商业用房）销售合同》及被告已按合同约定收取了原告300万元购房款，又于2014年8月返还给原告50万元购房款的事实均无异议，本院对此予以确认。但在此合同签订时，被告并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因被告在本院审理期间亦未取得房屋预售许可证，故原告与被告签订的合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故被告应返还原告购房款250万元。
被告未办理商品房预售许可证导致购房合同无效，合同无效的法律后果应由被告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”根据该项规定，被告虽辩称其未故意隐瞒未办理预售许可证的事实，但其未取得预售许可证即出售商品房违反法律规定，采取不履行告知义务方式亦属于隐瞒情形，故其行为导致合同无效，应当赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，本院根据法律规定，并结合本案的实际情况，确定被告正亿房地产公司支付原告秘殿君已付购房款300万元30%的赔偿金90万元。并依据中国人民银行同期贷款利率给付利息269，416.00元（利息清单附后）。
综上，原告秘殿君主张的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、被告黑河正亿房地产开发有限公司返还原告秘殿君已付购房款250万元；
二、被告黑河正亿房地产开发有限公司支付原告秘殿君赔偿金90万元；
三、被告黑河正亿房地产开发有限公司支付原告秘殿君2013年12月9日至2015年8月21日利息269，416.00元。
四、自2015年8月22日起以250万元本金计息，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止。
以上一、二、三项，被告黑河正亿房地产开发有限公司给付原告秘殿君3，669，416.00元，于判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53，261.00元，由原告秘殿君负担6，924.00元，被告黑河正亿房地产开发有限责任公司负担46，337.00元。邮寄费100.00元，由黑河正亿房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 代柳怡
审 判 员 曹 伟
代理审判员 张可秋
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 赵 雪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。规的强制性规定。
《中华人民共和国房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
房屋预付款利息计算
序号起息日期本金止息日期还款金额期间天数年利率%利息12013.12.93，000，000.002014.8.132486.00124，000.0022014.8.142，500，000.002014.11.2150万976.0040，416.0032014.11.222，500，000.002015.8.212705.60105，000.00利息：269，416.00元