青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第117号
原告招商银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区海尔路65号，组织机构代码证：71806457-2。
负责人王纪全，行长。
委托代理人秦英，系山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人徐文杰，系山东元鼎律师事务所律师。
被告钟永利。
被告孙园园。
委托代理人刘星、刘爽，系山东港杰律师事务所律师。
被告青岛凯悦置业集团有限公司，住所地青岛市市南区香港中路59号。
法定代表人：王埔，总经理。
委托代理人崔杰，系山东文之律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告钟永利、孙园园、青岛凯悦置业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐文杰、被告钟永利、孙园园委托代理人刘星、刘爽到庭参加诉讼，被告青岛凯悦置业集团有限公司（下称青岛凯悦公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，被告钟永利和被告孙园园系夫妻关系。2010年6月25日，被告钟永利和被告孙园园共同向原告申请借款。2010年7月12日，原告与被告钟永利、被告青岛凯悦公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告钟永利以青岛市市南区燕儿岛路8号房产作抵押向原告借款100万元，被告青岛凯悦公司自愿对上述款项承担连带保证责任。原告按约向被告发放了贷款，但在合同履行过程中，被告却出现了逾期还款的违约情形。为此，原告起诉至法院，要求：1、解除原告与被告钟永利、被告青岛凯悦公司签订的《个人购房借款及担保合同》。2、判令被告钟永利和被告孙园园共同偿还截止到2014年1月10日的借款本金849999.88元及利息26410.13元、复息509.12元、罚息400.16元。自2014年11月11日起至判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按照双方的约定继续计算。3、判令被告钟永利和被告孙园园共同赔偿原告律师代理费损失46266元。4、判令被告青岛凯悦公司对上述欠款承担连带保证责任。5、判令原告对被告钟永利和被告孙园园设定抵押的财产享有优先受偿权。6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告钟永利辩称，欠款属实，由于家庭原因现资金困难，希望能给予一定的还款时间。
被告孙园园辩称，办理相关贷款时，被告孙园园本人不清楚该事项，相关资料上的签字并非本人签字。
被告青岛凯悦公司辩称，根据物权法有关规定，青岛凯悦公司应当在被告孙园园、钟永利的抵押物行使优先受偿权不足以偿还原告债务后才承担保证责任。
经审理查明：2010年5月24日，原告与被告青岛凯悦公司签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》，就被告青岛凯悦公司开发建设并依法销售的位于青岛市市南区燕儿岛路8号的经批准命名为凯悦国际大厦（凯悦中心）的商品楼宇进行个人购房贷款合作。2010年6月25日，被告钟永利和被告孙园园共同向原告提出贷款申请。2010年7月12日，原告与被告钟永利、被告青岛凯悦公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告钟永利从被告青岛凯悦公司购买了青岛市市南区燕儿岛路8号房产，向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，原告同意提供此项贷款。贷款金额为100万元整。贷款期限为240个月，即从2010年7月12日起至2030年7月12日止。贷款利率与利息：本合同执行利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%为基础上浮15%，即为年利率6.831%。被告钟永利未按本合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。在被告钟永利不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由被告钟永利全数负担。如被告钟永利连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的；或抵押物发生如出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况，均视为已发生违约事件，原告有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求被告青岛凯悦公司在规定的期限内清偿被告钟永利在本合同项下所欠的全部债务并处理抵押物。被告青岛凯悦公司自愿为上述借款提供连带责任保证。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复息、罚息、违约金等以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。保证期间自本合同签订之日起至被告钟永利持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和／或房地产他项权利证交由原告保管之日止。被告青岛凯悦公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。被告青岛凯悦公司自愿放弃要求原告首先向被告钟永利或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。对被告钟永利拖欠原告的款项，被告青岛凯悦公司保证在收到原告口头或书面通知之日起5日内如数予以偿还，无需原告提出任何证明。被告钟永利自愿以其所有的位于青岛市市南区燕儿岛路8号房产的全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切费用的担保。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、复息、罚息、违约金等以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。2010年7月12日，被告孙园园向原告出具《个人贷款不可撤销担保书》，自愿为被告钟永利在原告处的全部债务承担连带保证责任。2012年2月21日，被告钟永利就抵押房产办理了预告抵押登记。但被告钟永利一直未办理房地产权证，上述抵押房产至今未办理正式抵押登记。同时，该房产存在被其他人民法院查封、冻结的情形。
2010年7月21日，原告依约向被告钟永利发放贷款人民币100万元。截止到2014年1月10日，被告钟永利已连续五个月未再偿还贷款，尚欠原告本金849999.88元、利息26410.13元、复息509.12元、罚息400.16元。为向被告追索拖欠的贷款本息，原告支付给山东元鼎律师事务所律师代理费人民币46266元。
上述事实有董事会／股东会决议、《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、结婚证、个人贷款申请表、个人贷款不可撤销担保书、青岛市房地产登记信息、客户贷款关键信息、《山东省律师服务收费标准》、律师代理费发票、付款回单及庭审笔录等在案佐证，上述证据业经庭审质证及审查，具有证明效力，本院予以认可。
本院认为，原告与被告青岛凯悦公司签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》、原告与被告钟永利、被告青岛凯悦公司签订的《个人购房借款及担保合同》、被告孙园园向原告出具的《个人贷款不可撤销担保书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，故依法成立并生效，对原、被告均产生法律约束力。被告孙园园虽对个人贷款不可撤销担保书以及贷款申请书的真实性不予认可，但是其未申请鉴定，故本院对于其在该两份文件上的签字真实性予以确认。原告按照合同约定发放贷款后，借款人应当按照合同约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告钟永利未按照合同约定按时偿还借款本息，原告有权根据合同约定宣布合同提前到期并要求其偿还所欠贷款本息及为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费等所有费用。借款合同关于在基准利率水平上上浮百分之十五作为贷款利率及若借款人逾期，贷款人有权在借款利率水平上加收百分之五十计收逾期罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息的约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告根据合同约定要求被告支付律师代理费人民币46266元，并提交代理费发票及付款回单予以证明，本院对此予以支持。被告孙园园与被告钟永利系夫妻关系，上述贷款发生在夫妻关系存续期间，被告孙园园在个人贷款申请表共同申请人处签字并出具《个人贷款不可撤销担保书》证明其与被告钟永利具有贷款合意，故上述债务应为夫妻共同债务，被告孙园园应对上述债务承担共同还款责任。被告钟永利以其所有的位于青岛市市南区燕儿岛路8号房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记，该登记合法有效，具有优先受偿权的效力。根据合同约定，抵押担保的范围包括了原告所诉的上述费用，因此原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。
被告青岛凯悦公司作为房屋开发商，向被告出售房屋并为其向原告办理房屋贷款提供阶段性连带保证责任。因涉案房产至今尚未办理房屋权属证书，也未能办理正式的抵押登记手续，原告也未能取得抵押房屋他项权证书。根据合同约定，被告青岛凯悦公司的连带保证责任不能免除，故原告主张被告青岛凯悦公司承担连带保证责任，本院予以支持。关于被告青岛凯悦公司辩称，原告应先就被告钟永利设定的抵押物行使优先受偿权后才承担保证责任，本院认为，被告青岛凯悦公司承诺其自愿放弃要求原告首先向被告钟永利或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，该承诺符合法律规定，故原告要求被告青岛凯悦公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告青岛凯悦置业集团有限公司、被告钟永利于2010年7月12日签订的《个人购房借款及担保合同》。
二、被告钟永利、被告孙园园于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司青岛分行偿还截止到2014年1月10日的借款本金849999.88元及利息26410.13元、复息509.12元、罚息400.16元（自2014年1月11日起至判决确认给付之日止的利息、罚息和复息按照双方的约定继续计算）。
三、被告钟永利、被告孙园园于本判决生效后十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行律师代理费46266元；
四、被告青岛凯悦置业集团有限公司对本判决第二、三项被告钟永利的付款义务承担连带清偿责任。被告青岛凯悦置业集团有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
五、原告招商银行股份有限公司青岛分行就上述费用，对被告钟永利、孙园园设定抵押的青岛市市南区燕儿岛路8号房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告应继续支付，超过部分归被告。
如未按本判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13036元，保全费5000元，共计18036元，由被告钟永利、孙园园、青岛凯悦置业集团有限公司负担（该款项因原告招商银行股份有限公司青岛分行已预交，被告钟永利、孙园园于本判决生效后十日内支付给原告招商银行股份有限公司青岛分行）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋丽娜
审 判 员 王 敏
代理审判员 刘思宏
二〇一四年九月二日
书 记 员 崔丽琳