北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终6023号
上诉人（原审原告）：李斌（肖潇之夫，兼肖潇委托诉讼代理人），1981年9月18日出生。
上诉人（原审原告）：肖潇，女，1982年3月6日出生。
被上诉人（原审被告）：姚路迪，女，1969年8月20日出生。
委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵立冬，男，北京京益律师事务所实习律师。
上诉人李斌、肖潇因与被上诉人姚路迪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初35660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
李斌、肖潇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审第一项诉讼请求；2、一、二审诉讼费由姚路迪承担。事实和理由：1、购买房屋时姚路迪没有告诉我方房内还有其他人的户口，现姚路迪拒不履行迁户口的义务，存在恶意，一审法院将合同约定的违约金酌定为10万元，滥用自由裁量权，错误适用公平原则；2、一审诉讼费分担存在错误；3、即使无法判决迁出户口，法院也应当就此情节酌情给予适当补偿，应对违约金酌情增加，而不是酌情减少。
姚路迪辩称，我不同意上诉人的上诉请求。我也不同意一审判决，但未提起上诉。1、我没有恶意隐瞒户口的情况，双方均认可买卖房屋时没有对户口进行核实，李斌、肖潇没有尽到审慎义务，也有过错；2、我一直积极将户口迁出，但我没有强制的权利，我已经将王某1不迁户口的问题反映到了派出所；3、李斌、肖潇的诉讼请求已过诉讼时效；4、一审酌定的违约金过高。
李斌、肖潇向一审法院起诉请求：1、姚路迪向我们支付延迟迁移户口的违约金（以房价89万为基数，按日万分之五的标准计算）暂计算数额为742680元（自2012年6月30日起至2016年9月30日），2016年9月30日之后的费用按照上述标准计算直至对方户口实际迁出之日；2、请求法院依法判令案外人王某1马上将户口迁出，并对前述违约金承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由姚路迪承担。
一审法院认定事实：2009年6月15日，姚路迪（出卖人）与李斌、肖潇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定姚路迪将601号房屋出售与李斌、肖潇，房屋成交价格为89万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1000日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付贰万元违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方另行签订《补充协议》，其中第四条约定，甲方（姚路迪）承诺于2012年6月30号之前将601号房屋的户口迁出；在此期间甲方协助乙方（李斌、肖潇）的户口迁入且正常使用，如若因甲方的户口存在而导致的纠纷与乙方无关。如本协议与《北京市房屋买卖合同》和《居间服务合同》发生冲突，以本协议为准。上述合同签订后，李斌、肖潇于2009年7月7日取得房屋所有权证，肖潇亦于当日将户口迁至601号房屋中。庭审中，李斌、肖潇以姚路迪违反合同约定导致其无法出售房屋为由要求姚路迪支付相应违约金，姚路迪则以李斌、肖潇起诉超过诉讼时效且双方补充协议中第四条的约定为由予以抗辩。经法院询问，双方当事人均认可在签订房屋买卖合同时未就601号房屋中的户口问题进行核实。关于补充协议第四条的约定，双方均认可系因当时姚路迪之子黄某1在上小学，故双方于补充协议第四条中特别约定的户口迁移时间为黄某1小学毕业的时间。姚路迪另主张双方于补充协议中第四条约定的真实意思是只要其配合将李斌、肖潇的户口迁入至601号房屋中，双方就户口问题不再存有争议及赔偿问题。李斌、肖潇对上述主张不予认可，其主张该约定的真实意思表示为在2012年6月30日前双方就户口不存有争议，但在2012年6月30日之后应以房屋买卖合同中约定的违约责任为准。李斌、肖潇另表示因2016年7月欲出售601号房屋，才得知案外人王某1之户口仍在601号房屋中。
另查，姚路迪及其子黄某1于2013年2月22日将户口自601号房屋中迁出，姚路迪之前夫黄某2于2016年9月将户口自601号房屋中迁出。姚路迪与黄某2于2010年12月22日离婚并分开居住生活。案外人王某1的户口自2001年由西城区金融大街迁入601号房屋中，至今仍未迁出。且经法院询问，姚路迪解释称王某1系其同学，大学毕业后户口即落在单位集体户口中，后以姚路迪表妹之身份将户口落至601号房屋中。姚路迪另表示王某1现已申请北京市公租房，待房屋下发后即可将户口从601号房屋中迁出，但具体时间尚不能明确。另，案外人王某1向法院提交声明一份，表示为不影响李斌、肖潇再次出售房屋，其承诺自2017年1月3日起半年到一年内将户口迁出，因国家政策、自然灾害等不可抗力导致的延误除外。
关于实际损失，李斌、肖潇主张因案外人王某1户口未迁出导致其无法出售601号房屋，姚路迪对此不予认可，其主张王某1户口未迁出并不影响房屋出售。关于户口迁入问题，姚路迪主张只要肖潇将户口迁出，并不影响买受人的户口迁入问题。李斌、肖潇对上述说法不予认可，但承认现户口迁入政策为一个房屋最多有两个房本，现601号房屋中存有王某1一个房本、肖潇一个房本，必须要迁出一个买受人的户口才可以迁入之事实。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，李斌、肖潇与姚路迪签订房屋买卖合同及补充协议，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据房屋买卖合同的约定，姚路迪应在2009年7月7日起1000日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因姚路迪自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向李斌、肖潇支付二万元违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，姚路迪应当按日计算向李斌、肖潇支付全部已付款万分之五的违约金。而根据补充协议的特别约定，姚路迪应于2012年6月30日前将601室的户口迁出，在此期间姚路迪协助李斌、肖潇的户口迁入且正常使用，如若因姚路迪的户口存在而导致的纠纷与李斌、肖潇无关。庭审中，双方对于补充协议第四条的约定如何理解存有争议。对此法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从补充协议第四条约定内容来看，该约定前半句是双方对于迁移户口时间作出的明确约定，中间用分号间隔，后半句开始明确约定为“在此期间”，可以看出后半句是双方对于签订协议当日至2012年6月30日期间的户口迁移及相关纠纷作出的约定，该条款应当作为一个整体来理解，而不应将其中的一句孤立来看。故该条款的真实意思应为双方认可2009年6月15日至2012年6月30日期间，姚路迪一方的户口仍在601号房屋中，李斌、肖潇对此无异议。双方并未就2012年6月30日之后的户口迁移及违约责任作出特别约定，故法院对姚路迪的该项抗辩主张不予采信。
另，双方于补充协议中对于户口迁移时间有所变更，且补充协议中明确约定如补充协议与房屋买卖合同冲突，以补充协议为准，故法院依法认定关于户口迁移时间应以补充协议约定的2012年6月30日为准，关于户口延迟迁移的违约责任则应以房屋买卖合同中的约定为准。
实际履行中，姚路迪及其子黄某1于2013年2月22日将户口自601号房屋中迁出，晚于双方约定的2012年6月30日，姚路迪之前夫黄某2于2016年9月将户口自601号房屋中迁出，亦晚于双方约定的2012年6月30日，且案外人王某1的户口现仍未迁出，故姚路迪确实存在违约行为，其应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，姚路迪请求法院对违约金予以酌减，而李斌、肖潇并未提交证据证明其实际损失，故法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以衡量酌减。李斌、肖潇另主张要求案外人王某1立即将户口自601号房屋中迁出，并就违约金承担连带赔偿责任。对此法院认为，户口迁移属于公安机关的行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，故不是本案审理的范围。本案系房屋买卖合同纠纷，王某1并非合同相对方，故李斌、肖潇的上述请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。姚路迪另以李斌、肖潇起诉超过诉讼时效为由予以抗辩，对此法院认为，因姚路迪确有违约行为，其关于户口迁移的合同义务尚未履行完毕，故本院对其抗辩主张不予采信。
综上所述，李斌、肖潇以姚路迪违反迁移户口约定为由要求其支付违约金之诉请，具有事实及法律依据，法院予以支持。但李斌、肖潇要求姚路迪支付的违约金数额过高，法院对此予以调整。李斌、肖潇另要求王某1立即将户口自601号房屋中迁出，并就违约金承担连带赔偿责任之诉请，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、姚路迪于本判决生效后七日内赔偿李斌、肖潇违约金十万元；二、驳回李斌、肖潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，姚路迪提交其前夫黄某2同意出售证明、户口本复印件以及请求派出所帮助的函，欲证明其对户口未能按期迁出不存在过错。李斌、肖潇对上述证据的证明目的不予认可。因双方当事人对上述证据的真实性不持异议，本院对上述证据真实性予以确认。根据上述证据，黄某2与王某1的户口未能按期迁出，确实并非完全由姚路迪个人原因导致，但黄某2与王某1的户口迁入诉争房屋均与姚路迪有关，姚路迪作为诉争房屋的原产权人及出售人，对其违约行为仍具有一定过错。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定，如因姚路迪自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向李斌、肖潇支付二万元违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，姚路迪应当按日计算向李斌、肖潇支付全部已付款万分之五的违约金。根据补充协议约定，姚路迪应于2012年6月30日前将诉争房屋的户口迁出。现李斌、肖潇于2016年10月6日提起本案诉讼要求姚路迪支付迟延迁户口的违约金，对2014年10月6日之前的部分，本院不予支持。一审法院未采纳姚路迪关于诉讼时效的抗辩，适用法律有误，本院予以纠正。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审法院以李斌、肖潇的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定姚路迪支付李斌、肖潇违约金10万元是正确的，已经充分考虑了姚路迪的过错以及户口能否实际迁出的情形，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。李斌、肖潇上诉请求提高违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。姚路迪认为一审确定的违约金过高，但未提出上诉，本院不予处理。
综上所述，李斌、肖潇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10226元，由李斌、肖潇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年九月十四日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥