四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1887号
上诉人（原审被告）罗素洁，女，生于1973年9月7日，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）张琳，女，生于1975年1月21日，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）邱敏，男，生1962年6月2日，汉族，住四川省阆中市。
三上诉人共同委托代理人刘彦林，四川伊丽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）伏林霞，女，生于1987年2月2日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人郑涛，四川源正律师事务所律师。
原审被告赵正强，男，生于1975年7月14日，汉族，住四川省阆中市。
原审第三人赵永莉，女，生于1969年1月26日，汉族，住四川省阆中市。
原审第三人侯金昌，男，生于1966年4月25日，汉族，住四川省阆中市。
原审第三人李竹梅，女，生于1968年6月13日，汉族，住四川省南充市。
原审第三人李光碧，女，生于1943年12月1日，汉族，住四川省南充市。
委托代理人李竹梅，系李光碧儿媳。
原审第三人康紫芮（曾用名康知芝），女，生于1993年7月29日，汉族，住四川省南充市。
委托代理人李竹梅，系康紫芮母亲。
上诉人罗素洁、张琳、邱敏因与被上诉人伏林霞、原审被告赵正强、原审第三人赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第4107号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人罗素洁、邱敏及其与上诉人张琳的共同委托代理人刘彦林，被上诉人伏林霞的委托代理人郑涛，到庭参加诉讼。原审被告赵正强经公告传唤未到庭参加诉讼，原审第三人赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮经传票传唤均未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
一审审理查明，第三人赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮共同共有位于阆中市保宁镇阆天城10栋401营业用房一套。2010年11月6日，第三人赵永莉作为甲方与赵正强作为乙方签订《房屋承包经营合同》一份，约定由赵永莉将位于阆中市保宁镇阆天城10栋401号营业房承包给赵正强经营，承包期限为五年，自2010年4月10日起至2015年4月9日止。承包费为每年80000元，于每年承包日前20日一次性付清。合同同时约定：乙方不得擅自改变房屋结构、设施，要改变必须征得甲方同意方可；乙方装修房屋固定设施在期满后不得拆除或折价支付，其新添置的可移动设备乙方有权处理，但要恢复房屋原状。乙方中途无权转租或变相转租、转包他人经营。该合同签订后，赵正强将该房屋用于经营“阆江宾馆”。2012年3月，赵正强将该房屋转租给罗素洁、张琳、邱敏，更名为“阆中印象”茶餐厅从事经营。2014年3月22日，罗素洁、张琳、邱敏与伏林霞协商一致，将“阆中印象”茶餐厅转让给伏林霞经营，收取伏林霞设施设备转让费及押金176000元，同时向伏林霞出具收条一张，载明：“今收到阆中印象整体转让费166000元，另加收租房抵押金10000元，共计176000元（壹拾柒万陆仟元），包括所有的设施设备及经营权，截止2014年3月22日中午12：00以后，本场所产生的经营费用及安全全由乙方（伏林霞）负责!注：甲方罗素洁、张琳负责帮助乙方收回租房抵押金!”。随后，伏林霞准备对该房屋进行装修，但刚进场不久，第三人找到伏林霞并提出，该房屋并未出租给罗素洁、张琳、邱敏，而是出租给赵正强用于经营，罗素洁、张琳、邱敏无权使用、转租该房屋。2014年5月8日，第三人赵永莉、侯金昌、李竹梅作为原告向阆中市人民法院提起诉讼，要求解除与赵正强于2010年11月6日签订的《房屋承包经营合同》，并要求赵正强按合同约定给付至实际交付房屋之日止的租金和相关费用及承担违约责任。2014年6月9日，阆中市人民法院作出（2014）阆民初字第2058号民事判决书，判决：1、解除赵永莉与赵正强于2010年11月6日签订的《房屋承包经营合同》；2、赵正强支付赵永莉、侯金昌、李竹梅房屋租赁租金9643.84元；3、赵正强支付赵永莉、侯金昌、李竹梅水费、电费、物业管理费共计2192.92元，后由赵永莉、侯金昌、李竹梅自行缴纳；4、赵正强支付赵永莉、侯金昌、李竹梅违约金24000元。
2014年5月23日，伏林霞以其租赁阆中市张飞南路3号“阆中印象”茶餐厅的商业用房产生租赁纠纷为由，向阆中市公证处提出申请，请求对该房屋内的物品、内部设施设备等情况进行拍摄，以保全证据。2014年5月24日，阆中市公证处公证人员、拍摄人员在伏林霞及第三人侯金昌、李竹梅的参与下，对“阆中印象”茶餐厅的外部情况、内部物品、内部设施设备等现状进行了拍摄，并制作了光盘。阆中市公证处并于2014年5月28日对该拍摄行为出具了（2014）川阆证内民字第1447号公证书。同时，在公证人员的参与下，伏林霞与第三人侯金昌、李竹梅对该房屋内的设施设备进行了清点。之后，伏林霞将“阆中印象”茶餐厅房屋钥匙及水、电、气卡交给第三人侯金昌、李竹梅，第三人侯金昌、李竹梅接管了该房屋。事后，经本案当事人协商返还转租转让费无果，伏林霞遂于2014年8月20日起诉至一审法院，请求：1、解除伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏之间建立的房屋租赁合同关系；2、罗素洁、张琳、邱敏、赵正强及第三人返还伏林霞现金176000元及相应的资金利息；3、本案诉讼费用由罗素洁、张琳、邱敏、赵正强及第三人承担；
一审法院认为，赵正强违反与第三人赵永莉于2010年11月6日签订的《房屋承包经营合同》关于不得转租的约定，将本案争议房屋转租给罗素洁、张琳、邱敏从事经营，后罗素洁、张琳、邱敏又将该房屋转租给伏林霞从事经营，两次转租行为事后均未得到第三人即房主的追认，两次房屋转租合同关系均不应受法律的保护。鉴于阆中市人民法院作出的（2014）阆民初字第2058号民事判决已解除赵永莉与赵正强于2010年11月6日签订的《房屋承包经营合同》，且该判决已经发生法律效力，第三人已经实际收回争议房屋，伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏之间的房屋租赁合同关系也已实际解除，伏林霞主张解除与罗素洁、张琳、邱敏之间建立的房屋租赁合同关系已无实际意义。伏林霞应当返还租赁房屋及屋内设施设备，罗素洁、张琳、邱敏应当返还伏林霞房屋转租转让费及押金。伏林霞通过公证的形式向第三人即房主返还了房屋及屋内的设施设备，已完成了相应的返还义务，罗素洁、张琳、邱敏末返还伏林霞房屋转租转让费及押金是错误的，应当承担返还的民事责任。该房屋内的设施设备中由罗素洁、张琳、邱敏添置的可移动设施设备归罗素洁、张琳、邱敏所有，由罗素洁、张琳、邱敏直接向第三人领取。故伏林霞主张罗素洁、张琳、邱敏返还伏林霞转租转让费及押金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因赵正强及第三人与伏林霞在本案中不存在任何合同法律关系，伏林霞主张赵正强及第三人与罗素洁、张琳、邱敏共同返还转租转让费及押金的诉讼请求，与合同相对性原理不符，一审法院不予支持。因罗素洁、张琳、邱敏拒不返还伏林霞转租转让费及押金的行为，给伏林霞造成了相应的经济损失，伏林霞主张支付资金利息，一审法院予以支持，利息从2014年5月25日起至转租转让费及押金还清之日止按中国人民银行同期一年期基准贷款利率计付。从2014年3月22日起至2014年5月24日止伏林霞实际占用本案争议房屋，这期间所产生的房屋占用费人民币14027.4元（80000元／365天×64天）及水、电、物管等费用（2192.92元）共计16220.32元应列为损失，根据缔约过失责任原理，由伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏各承担一半。罗素洁、张琳、邱敏共同辩称两次转租行为均得到第三人即房主的同意或认可，第三人对此均表示否认，且罗素洁、张琳、邱敏也未向法庭提交足够充分证据予以证明，对这一辩称意见，一审法院不予采信。罗素洁、张琳、邱敏共同辩称伏林霞向第三人交房是自动放弃经营和不交房屋租金所致，因伏林霞从罗素洁、张琳、邱敏处转租之房屋已被房屋所有权人即本案第三人行使物权追溯，伏林霞租房之目的不能实现，为防止损失扩大，伏林霞通过公证形式向第三人交房并无不当，故对这一辩称意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、罗素洁、张琳、邱敏在本判决发生法律效力之日起十日内共同返还伏林霞房屋转租转让费及押金人民币176000元，并从2014年5月25日起至还清之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付利息。二、伏林霞于2014年3月22日起至2014年5月24日止实际占用房屋期间所产生的房屋占用费及水、电、物管等费用共计16220.32元，由伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏各承担8110.16元。三、驳回伏林霞对赵正强及赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由罗素洁、张琳、邱敏共同负担。
宣判后，罗素洁、张琳、邱敏不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人伏林霞要求上诉人承担返还责任的诉讼请求，一、二审诉讼费用由伏林霞承担。理由：1、赵正强将房屋转租给上诉人，第三人收取上诉人租金并出具收条、长达两年未提出异议，上诉人将房屋转租给被上诉人亦是经过了第三人同意的，原审认定案涉房屋两次转租，未经第三人同意，是错误的；2、原审没有认定被上诉人伏林霞与第三人通过公证的形式向第三人返还房屋及屋内设施设备的行为属于恶意串通，损害了上诉人的合法权益，是错误的；3、房屋转租并非无效合同，实践中，它因需要出租人的同意，从理论上，而是效力待定合同，应受法律保护。出租人转租房屋，收取设施设备及经营权转让费同样无可厚非；4、案涉租赁合同事实上的解除是因为被上诉人经营不善，不愿意缴纳租金而主动放弃租赁造成的，并非被上诉人主张的房屋被第三人通过人民法院起诉收回；5、第三人以赵正强逾期未缴纳租金为由，请求人民法院解除和赵正强的合同缺乏法律依据，且漏列应当参加诉讼的当事人导致实体处理错误，解除与赵正强的《房屋承包经营合同》，不能视为已经解除了第三人与上诉人之间的租赁经营合同关系；6、原审判决第二项，违背了不告不理的原则。
被上诉人伏林霞答辩称，自己还没有经营过案涉房屋，因此不存在经营不善的问题。上诉人认为被上诉人与原审第三人恶意串通，是不成立的，原审第三人与被上诉人之间不存在恶意串通的行为。上诉人提出的案涉房屋的两次转租是经过了原审第三人同意，缺乏证据证明。被上诉人向原审第三人交钥匙的前提是原审第三人作为案涉房屋所有权人不认可房屋转租、不认可被上诉人的承租权，而且原审第三人本就另案提起了与赵正强解除合同的诉讼，因此被上诉人经过公证咨询，通过公证人员向原审第三人交钥匙没有不当，且是为了防止损失持续，故请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮答辩称，案涉房屋系赵永莉、侯金昌、李竹梅、李光碧、康紫芮共同共有，2010年11月6日与赵正强签订的合同中明确约定了“乙方（赵正强）中途无权转租或变相转租、转包他人经营，如有发生，视同乙方违约，甲方（房主）立即收回房屋，并按照违约处理没收全部押金，违约金按照每年房租金额的30%支付。”前两年是赵正强亲手交纳房租，第三年赵正强亲自指定其宾馆工作人员出纳张琳负责支付房租费。直到2014年2月，赵正强一直都在按照合同约定履行交房租，期间房东多次调查了解茶餐厅里赵正强是否继续在经营，其工作人员、厨师王强及赵正强本人均否认转租房屋给张琳等人一事，说赵正强始终在经营，房东苦于没有证据证明赵正强转租了房屋，所以一直在执行所签合同。由于房东催交第5年房租未果，2014年4月26日，见茶餐厅灯亮着，就到现场了解情况，才知道张琳等人未经房东同意将争议房屋私下转租给了被上诉人伏林霞。伏林霞接手房屋后到5月中旬，断断续续经营，后通过咨询了解到自己控制钥匙一天，自己就要承担一天房租，为了减少损失，才通过公证的方式把房屋钥匙交给了房东，上诉人说这是被上诉人伏林霞与第三人的恶意串通，纯属主观推想，捏造事实。同时，第三人提出自己对赵正强将房屋转租给上诉人罗素洁、张琳、邱敏一事也并不知情。阆中市人民法院作出的（2014）阆民初字第2058号民事判决已在执行之中。
二审审理查明，伏林霞作为本案的原告，在一审诉讼中并未提出对房屋占用使用费及水、电、物管费进行分担的诉讼请求。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点是，罗素洁、张琳、邱敏是否应当向伏林霞返还转让费和押金。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭至使承租人丧失租赁权时，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，具体到本案，赵正强与赵永莉等人房屋租赁关系的存在，是其他人随后转租关系存在的基础。在阆中市人民法院法院作出（2014）阆民初字第2058号民事判决，解除赵永莉与赵正强签订的《房屋承包经营合同》，且该判决已经发生法律效力的情况下，伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏之间的租赁合同已不能实现其合同目的，亦只能解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，伏林霞有权请求罗素洁、张琳、邱敏返还转让费和押金，并承担相应的资金利息，一审法院对此予以支持是正确的，至于上诉人罗素洁、张琳、邱敏在本案中提出的是因为伏林霞的经营不善，不愿意缴纳租金而主动放弃租赁造成了合同解除，三上诉人并未提供充分的证据证明，故本院对上诉人提出的自己有权收取转让费，案涉合同的解除是因为伏林霞的经营不善，不愿意缴纳租金，主动放弃租赁造成的上诉理由不予支持。
案涉房屋的租赁产生纠纷，赵永莉、侯金昌、李竹梅于2014年5月8日向阆中市人民法院起诉赵正强，要求解除赵永莉与赵正强于2010年11月6日签订的《房屋承包经营合同》，一旦赵永莉与赵正强签订的《房屋承包经营合同》解除，即使伏林霞与赵永莉、侯金昌、李竹梅之间不存在直接的合同关系，伏林霞作为争议房屋的实际使用人将履行对房屋所有权人的腾房义务。故伏林霞通过公证的形式返还房屋及屋内的设施设备，并无不当，罗素洁、张琳、邱敏认为伏林霞的返还行为系与侯金昌等人的恶意串通，损害了上诉人的合法权益，无明确充分的证据证明，对上诉人的这一上诉理由，本院亦不予支持。
罗素洁、张琳、邱敏三人在诉争房屋中是否增加了可移动设施设备以及如何返还的问题，由于罗素洁、张琳、邱敏三人在本案中并无主张，故一审法院直接对该问题作出表述不当，本院对此予以纠正。
伏林霞作为本案的原告在诉讼中并未提出对占用房屋期间所产生的房屋占用费及水费、电费、物管等费用进行分担的请求，故一审作出“伏林霞于2014年3月22日起至2014年5月24日止实际占用房屋期间所产生的房屋占用费及水、电、物管等费用共计16220.32元，由伏林霞与罗素洁、张琳、邱敏各承担8110.16元。”的判决内容，超过当事人诉讼请求不当，本院对此予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第4107号民事判决第一项即“罗素洁、张琳、邱敏在本判决发生法律效力之日起十日内共同返还伏林霞房屋转租转让费及押金人民币176000元，并从2014年5月25日起至还清之日止按中国人民银行规定的同期一年期基准贷款利率计付利息。”
撤销四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第4107号民事判决第二项、第三项；
驳回伏林霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3820元，二审案件受理费3820元，共计7640元，由罗素洁、张琳、邱敏共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 锐
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 何 薇