广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第176号
原告（反诉被告）：陈丹，住四川省叙永县。
委托代理人：李田，广东博浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州联合交易园区经营投资有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：阳兵。
委托代理人：郑文锦、林降雄，分别为广东金轮律师事务所律师、实习律师。
原告（反诉被告）陈丹诉被告（反诉原告）广州联合交易园区经营投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李田，被告的委托代理人郑文锦、林降雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉及反诉答辩称：2011年3月30日，原、被告签订《展厅租赁合同》，由原告承租广州轻纺交易园内交易区一层A1122档口（以下简称“涉案商铺”）。双方在合同中明确约定：1、租期为6年，由计租之日起计算。2、计租日自合同约定的装修免租期届满之日起计算。3、被告同意给予原告90天的装修期，装修期内免收租金，装修期自被告将展厅交付原告之日起计算。4、被告应在2011年12月31日前将展厅交付原告。5、被告逾期交付展厅的，应支付违约金。合同签订后，原告当日即向被告一次性支付首期两年租金332640元及保证金41580元。而被告却一再拖延交付展厅时间，迟至2012年10月12日才将具备使用条件的展厅交付给原告。被告逾期交付展厅己构成严重违约。故起诉要求：1、被告赔偿原告损失44794元（以374220元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，自2011年3月30日起计算到计租日即2013年1月11日止）；2、被告返还保证金41580元；3、确认被告单方解除合同的行为无效；4、被告承担本案全部诉讼费用。
不同意被告的全部反诉请求，理由：本案是租赁合同纠纷，认定租赁合同效力应是本案首先解决的问题，本案根据现有证据显示，涉案商铺存在未经竣工验收及消防验收的问题，这都会导致涉案租赁合同无效，因此被告全部反诉请求均无依据。被告作为出租方还存在延期交付租赁物的情形，而且被告在订立租赁合同时隐瞒租赁物不存在已经验收的事实，本案的租赁合同应当是可撤销的合同。原告已申请有关部门作出答复，但有关部门尚未答复，故原告认为涉案合同是无效合同。在租赁合同履行期间，原告认为被告作为出租方没有保证租赁物正常经营用途，影响了原告对租赁物的使用。原告不存在延期缴租及其他的违约情况，因为就算是在合同有效的情况下，由于被告延期交付租赁物，已经构成违约，相应延期交付的违约金可以抵扣第二期的租金。由于被告延期交付租赁物，相应的缴租期限也应当顺延，第二期租金缴租期限尚未届满。由于被告有违约行为，原告作为承租方可以延付或拒付租金。被告已经违约，本要与原告进行沟通协商，但被告以单方断水断电的手段强行收铺，故被告的反诉请求没有依据。
被告答辩及反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，应依法驳回。理由：1、原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，依法有效，双方应受合同约束。2、被告依照约定向原告交付租赁物，原告已接收租赁物长达2年，原告在缴租期间严重迟延支付，没有按照合同约定支付第二期的租金，已构成严重违约，被告已依法向原告发出解除合同的通知书，原告没有在3个月内提出仲裁或诉讼，合同已解除。3、原告严重违约不交租，更长期霸占租赁物不归还，并采取封堵经营场所的违法行为，严重扰乱被告的经营。4、被告不存在违约行为，原告所主张的诉讼请求不应得到支持，原告严重违约应依法承担解除合同的违约责任。因合同中约定原告违反合同和不遵守物业管理机构的规定，被告有权直接从保证金中扣除有关款项及违约金和罚款。根据合同约定，涉案商铺自2014年7月31日至2015年1月21日即合同解除并应返还之日的租金为13860元×110%÷30天×170天=86394元；自2015年1月21日至起诉之日即2015年1月28日逾期归还涉案商铺期间占用费为13860元×110%÷30天×8天×2=8131元。故反诉要求：1、被告有权依合同约定没收原告缴纳的保证金41580元；2、原告依租赁合同的约定支付拖欠租金86394元（从2014年7月31日起至2015年1月21日止，每日按13860元×110%÷30日的标准计算）及逾期交还展厅占用费8131元（从2015年1月22日起至2015年1月28日止，每日按13860元×110%÷30日×2倍的标准计算），并从法院确定支付之日起按照银行逾期贷款利率计算逾期支付利息（以拖欠的租金及占用费为本金，计至债务清偿之日止）；3、原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
经审理查明：2010年4月13日，广州市发展和改革委员会发出了备案项目编号为100101830020187的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园区；项目建设地点：广州市海珠区新港西路82号；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2011年12月。广州市发展和改革委员会于2012年2月14日在该备案证右侧盖章并注明：同意延期两年。2013年3月26日，广州市海珠区发展和改革局发出了备案项目编号为130105729020183的《广东省企业基本建设投资项目备案证》，该备案证记载项目名称：广州联合交易园区；项目建设地点：广州市海珠区新港西路82号；项目申请单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；项目建设性质：改建；计划开工时间：2010年5月；计划竣工时间：2014年6月。
2011年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州轻纺交易园展厅租赁合同》，约定：（1.展厅基本情况）甲方同意出租、乙方同意承租的是指位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园内交易区第一层A1122位的展厅，该展厅的位置详见本合同附件一；（3.租赁期限）租赁期限为6年，自计租之日起计算；（4.保证金）于本合同签署的当天，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金总额的保证金41580元；如乙方违反本合同之有关约定或不遵守物业管理机构公布实施的有关管理规定的，甲方有权直接从该保证金中扣除乙方应支付的有关款项及违约金或罚款等；（5.租金及支付）展厅的租金以套内建筑面积按13860元/月计算，自计租日起计算，租赁期限内每两年按上一年度的租金标准上浮10%，具体如下：第1年至第2年的租金总额为332640元，第3年至第4年的租金总额为365904元；第5年至第6年的租金总额为402494元，……上述所称的计租日起算时间自本合同约定的装修免租期届满之日起计算；甲方同意给予乙方90天的装修期，在该装修期内，免收租金，装修期自甲方将展厅交付乙方之日起计算；双方一致同意，上述约定的租金每两年支付一次，首次的租金在本合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕；乙方逾期支付上述约定的首次租金的，本合同自动终止，此后乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，在此情况下，乙方已支付的所有费用不予退还（含保证金）；（6.展厅的交付）甲方在2011年12月31日前将展厅交付乙方，交付时，双方签署书面交接书；乙方应在甲方发出交付通知之日起7天内接收展厅；交付标准：详见附件二；双方一致同意，如因甲方原因未能如期交付的，乙方同意给予甲方四个月的展期，在该期限内甲方交付完毕的，不视为甲方违约，如甲方仍未能在展期内交付的，每逾期一天，甲方按月租金标准的同期贷款利率标准向乙方支付违约金；（9.合同的解除与终止）乙方出现以下事由之一时，甲方有权解除合同，在此情况下，乙方已支付的租金或费用（含保证金）不予退还，作为支付与甲方的违约金：……出现本合同约定的甲方有权解除的其他事由；（10.展厅的返还）于本合同解除或期限届满的当天内，乙方应将展厅及甲方提供的配套设施按清洁、良好、适租的状态返还甲方；自本合同终止之日起3天后，乙方遗留在展厅的所有物品、设施、设备，视为乙方放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行采取任何方式处理、处分；乙方逾期将展厅交还与甲方的，每逾期一天，乙方应按本合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付占用费，并且，甲方有权采用任何之措施促使乙方交还展厅包括但不限于断水、断电、封门等，因此产生的一切后果由乙方自行承担；（12.其他）乙方联系方法：联系地址：中大轻纺城F1056档……乙方同意，在甲方交付展厅与乙方后，展厅之地址，即为乙方的通信地址；上述地址、联系人为本合同双方认可的联系地址、联系人，任何因本合同或者履行本合同的有关函件、资料、文件等，寄送至上述地址即视为送达、通知了对方；本合同所指的物业管理机构指的是甲方或甲方指定的负责场内日常经营管理的机构；本合同自签署之日起生效；等。
2012年7月31日，原告签署了《展厅接收书》：就位于广州市海珠区新港西路82号广州轻纺交易园内A区的一层A1122号展厅，本人对展厅现状确认并予以接收；自签署本接收书之日起至2012年10月1日止，为装修免租期；物业管理费从2012年7月1日起计算。
原告于2014年12月31日向本院提起了诉讼。被告于2015年2月5日向本院提交了民事反诉状等材料，原告于2015年2月13日签收了被告提交的包括《关于解除租赁合同的通知》在内的证据材料。经本院释明，原告表示合同的效力应由法院依法认定，并没有在本院规定的期限内变更诉讼请求。被告表示如果法院认为双方的租赁关系尚未解除，要求本院在本案中依法解除双方的租赁关系。经本院询问，原告明确表示被告曾向其发出解除合同通知书，原告认为该行为是被告单方解除合同的行为，要求依法确认该行为无效；目前涉案商铺已被被告上锁，原告无法实际使用。被告则表示在2015年1月20日曾在涉案商铺的门口张贴该通知，被告只是想要收回涉案商铺，但上锁后原告又自行开锁，被告目前也没能收回涉案商铺。庭审时，原、被告双方均确认联合交易园的开张时间是2012年10月12日。原告表示其签收《展厅接收书》时交易园尚未开业，实际上的免租期应从交易园开业后的2012年10月起算90天；租赁合同已约定给予四个月装修期，该装修期与免租期不是同一约定，免租期应从交易园开业后90天起算。
诉讼中，经本院询问涉案商铺的具体位置，原告表示涉案商铺属于A区，被告提交的平面图中的的B-1自编46号楼是违法建筑；对被告陈述的合同附件附图中商铺的位置不确认，并明确表示不清楚合同附件附图上的商铺对应位置。被告表示涉案商铺为新港西路82号广州轻纺交易园A区一层A1122铺，位于合同附件一销售分区示意图中的A区从北往南数第3排中间建筑从西往东数第9间，属于总平面图中B—1自编46号楼中。根据被告向本院提交的涉案商铺对应位置的表格记载涉案商铺对应的楼号及编号是46﹟、B-1。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：
1、网页截图，证明被告擅自变更交易园规划。
2、报警回执，证明被告多次派人到原告商铺，将原告货物搬出商铺。
3、六组照片，分别证明被告使用武警力量阻止原告进入商铺；被告工作人员与商户发生肢体冲突；被告多次趁原告无人在商铺，将商铺上锁贴封条，导致原告无法正常营业；交易园整体工程至今尚未竣工；交易园基础设施并未完善，被告未履行自身承诺；被告未履行合同义务以及完成规划目标，交易园内门可罗雀，部分商户将商铺转为仓库存放货物，甚至将其当成停车位。
4、穗规函［2015］864号广州市规划局依申请公开政府信息告知书，载明：经查，无相关档案信息，依据相关规定，暨丽香申请公开广州摩托集团有限公司位于海珠区新港西路82号地段A区、B区、C区建筑物规划验收的政府信息，该局无法公开；等。证明涉案商铺是没有经过规划验收的，也没有办出权属证书及消防验收证书，故无法完成租赁合同的备案登记。
5、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局于2015年2月11日出具的《关于政府信息公开申请的答复》，证明由于涉案商铺没有取得竣工验收，无法完成备案。
被告质证表示：对证据1的出处无法确认，其真实性由法院核实；对证据2及证据3中的第一、二、三组照片的真实性没有异议；证据3中的第四、五、六组照片形成时间、地点无法确认，对真实性无法确认；证据4的真实性由法院核实，但与本案无关；证据5的真实性由法院核实，原告与被告签订的租赁合同是平等主体之间的意思自治的民事行为，是否有其他的行政鉴证行为不影响双方依法依约履行合同，合同是否备案不影响双方对合同的履行。
被告为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州汽车工业集团有限公司于2009年12月22日提交给向广州市政府的报告及市长的批文，证明广州汽车工业集团有限公司向广州市政府报告将广州摩托集团公司所有的坐落于海珠区新港西路82号所涉的土地厂房和建筑物与被告合作成立广州商品交易所有限公司，广州市政府于2009年12月25日同意该申请。
2、被告与广州摩托集团公司于2010年11月30日签订的《租赁合同》，证明合同约定广州摩托集团公司所有的建筑面积147766.7平方米厂房、建筑物、构筑物及厂房范围内占地面积为146774平方米的场地及场地范围内附属的所有设备、设施，整体出租给被告，租赁物将用于建设广州联合交易园；租赁期限自2011年3月1日起至2031年2月28日；被告可对租赁物进行改建、重建、扩建、加建、拆除和装饰；也可将租赁物分开转租与第三方使用。
3、被告于2015年1月20日向原告作出的《关于解除租赁合同的通知》，该通知主要内容为：因原告未交租金，被告根据合同即时解除与原告的租赁合同；原告务必于2015年1月21日18时前将涉案商铺按约定交还被告，逾期，被告有权采取任何方式收回涉案商铺并自行处理涉案商铺遗留物品；等。
4、广州市规划局于2010年3月5日作出的穗规函〔2010〕1790号《关于新港西路82号地块整治规划方案的复函》，该复函记载：为推进市区产业“退二进三”工作顺利开展，按照市领导的有关批示和现行的“退二进三”有关政策，同意广州摩托集团公司进行厂区（海珠区新港西路82号地段范围）“退二进三”改造；等。
广州市规划局于2011年12月20日作出的穗规〔2011〕2430号《关于新港西路82号地块整治规划方案意见的复函》，该函记载：对广州汽车集团股份有限公司送审的方案（《关于请求调整新港西路82号地块整治规划方案的请示》），我局认为基本可行，但需在北广场、北部主入口、变电站、交易大楼、地下停车场、新增建筑面积等方面问题进一步斟酌及修改设计；等。
广州市规划局于2012年4月26日作出的穗规函〔2012〕1900号《关于调整新港西路82号地块整治规划方案的复函》，该函记载：根据市发改委有关文件的精神，广州摩托集团有限公司位于新港西路82号地块的广州联合交易园区整治改造项目已被列入2012年广州市重点建设项目之一；根据广州市城市规划勘测设计研究院对园区现状建筑物进行测量的报告书及广州摩托集团有限公司提供的有关资料，园区内大部分现有建筑物已有合法产权，但也存在5万多平方米历史遗留的违法建筑物；请广州摩托集团有限公司按照城乡规划管理的有关规定尽快向城管综合执法部门申报违法建设处理，在下阶段园区建筑物单体报建时应提交城管综合执法部门对上述违法建设的处理意见；附件：1、总平面图；等。
广州市规划局于2011年颁发的穗规建证〔2011〕113号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能，建设位置：海珠区新港西路82号地段；于2012年颁发的穗规建证〔2012〕2149号《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设项目名称：广州联合交易园区F-1-2栋商业楼工程，建设位置：海珠区新港西路82号，附注：本工程已完成建设，根据《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综海处字[2012]1024号）的有关要求，本证为补办《建设工程规划许可证》。
广州市公安消防局于2012年6月30日向广州摩托集团有限公司作出的穗公消审[2012]第1146号《建设工程消防设计审核意见书》(关于同意新港西路82号地块改造项目北区建设消防工程设计的审核意见)、于2012年7月24日作出的穗公消审[2012]第1193号《建设工程消防设计审核意见书》(关于同意新港西路82号地块改造项目南区建设消防工程设计的审核意见)；广州市公安消防局于2013年11月5日向被告作出的穗公消验[2013]第2060号《建设工程消防验收意见书》（关于新港西路82号地块改造项目南区、北区商铺建筑内部装修工程消防验收合格的意见）。
广州市海珠区建设和园林绿化局于2011年7月6日向被告颁发的440105201107060101号《建筑工程施工许可证》，该证记载：建设单位：广州联合交易园区经营投资有限公司；工程名称：建筑物调整外立面及临时调整使用功能；建设地址：海珠区新港西路82号；等。该局于2013年4月28日向被告发出的编号为2013042801的《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》。
广州市发展和改革委员会于2011年3月15日作出的穗重点办〔2011〕3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》，该通知所附的《2011年广州市重点建设项目计划》第52项项目名称为广州联合交易园建设项目，建设规模为总建筑面积15.1万平方米，对原厂房进行改造，建设商品交易所等产权交易平台。
广州市城市管理综合执法局海珠分局于2012年11月2日作出的穗综海告字〔2012〕1024号《告知书》。该告知书记载的部分内容如下：当事人（广州摩托集团有限公司）于1967年以前以及1967年至2011年期间，未经规划行政许可，擅自在海珠区新港西路82号地段扩建（加建）房屋，存在以下违建事实：一、经广州市海珠区房屋安全鉴定书《房屋建筑年代鉴定报告》(海房鉴字〔2012〕0117号、穗房鉴统字〔2012〕017451号)鉴定，新港西路82号地段自编……16-17、45-47……号楼每栋的首层……等建筑面积共计15086.2平方米为1967年前建成的建筑物。二、1967年至2011年期间未经行政许可，擅自……加建45-47、50、28号楼每栋第2、3层……新建门楼1栋3层、F-1-2号楼1栋2层及1层地下室、B-6号楼1栋3层及1层地下室、70-44号楼连廊等建筑物，总面积为72323.832平方米。经规划部门定性上述违法建设为尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。……上述1967年前建成的建筑物，依照《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》第三条第（五）款第2项第(8)目，及《关于处理1982年以前非法占地和违章建筑的若干规定》的规定，对该1967年以前的违章建设可不作追究，从宽处理。上述1967年至2011年期间建成的建筑物，违反了当时实施的《关于加强城市建筑管理制止违章私建的通告》……有关规定，已构成违法（章）建设。依据《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》第三条第（五）款第2项第(5)目第①点的有关规定，拟作出处罚决定如下：对当事人1967年至2011年期间建成的建筑面积为72323.832平方米的违法（章）建设，处以违法建设工程总造价(78109738.56元)8%的罚款，罚款金额为6248779.08元。
5、《总平面图》，该图记载：总图楼号B-1对应施工图自编号为45#、46#、47#。该图中B-1的位置与原、被告之间合同附件中标注的涉案商铺所在楼的位置相同。该图下方注有：广东省轻纺建筑设计院；2012年4月；项目名称：新港西路82号地块改造项目工程；等。
原告质证表示：证据1的真实性由法院核实，但与本案无关，但该批文不能代替租赁物的权属法律文件，不能确认本案租赁物的合法性，涉案商铺的权属状态尚未清晰，所以原告对于被告作为出租人的资格提出质疑；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但不认同该通知书上陈述的内容；对证据4的意见：穗规函〔2010〕1790号《关于新港西路82号地块整治规划方案的复函》、穗规〔2011〕2430号《关于新港西路82号地块整治规划方案意见的复函》内容与租赁合同无关联性，穗规函〔2012〕1900号《关于调整新港西路82号地块整治规划方案的复函》证明涉案地段存在违法建筑物的事实；穗规建证〔2011〕113号《建设工程规划许可证》、穗规建证〔2012〕2149号《建设工程规划许可证》与本案无关。穗公消审[2012]第1146、1193号《建设工程消防设计审核意见书》与本案无关。穗公消验[2013]第2060号《建设工程消防验收意见书》，并非“建设工程消防竣工验收”的法律文件；“内部装修工程消防验收”与“建设工程消防竣工验收”是两种完全不同的行政许可，不能相互混淆；建筑物只有经“建设工程消防竣工验收”才符合《消防法》的规定；该意见书是对“广州联合交易园区经营投资有限公司”作出的行政许可，而“建设工程消防竣工验收”应当是对业主方（假如是“广州摩托集团有限公司”，而绝对不是“广州联合交易园区经营投资有限公司”）作出的行政许可；该意见书落款日期是2013年11月5日，距离租赁合同的签订时间长达约三年之久！恰恰证明了交易园在出租商铺时故意隐瞒了真相，租赁物连内部装修工程的消防验收都没做，法律上存在合同欺诈的故意，道义上为敛财置租户生命财产安全于不顾，所幸无发生火灾事故。海珠区建设和园林绿化局颁发的《建筑工程施工许可证》，落款日期是2011年7月6日，合同的签订时间大多数在2011年初，一边未完成施工，另一边就急着将商铺租出去，严重影响了租赁物的使用价值；工程名称是“调整外立面及临时调整使用功能”，与涉案商铺无直接关联性，但却间接影响了涉案商铺的使用。《广州市海珠区城建重点工程临时施工复函》与本案无关。穗重点办〔2011〕3号《关于印发2011年广州市重点建设项目和重点建设预备项目计划的通知》与本案无关。穗综海告字〔2012〕1024号《告知书》，确认了违建的事实；租赁物多数位于自编46号楼，根据该告知书，46号楼的首层是1967年前建成的违章建筑、46号楼加建的第2层和第3层是1967年至2011年期间未经行政许可擅自建设的违章建筑；对于违建的行政处罚，并不能使非法建筑物合法化；被告与原告在2011年签订合同，该告知书表明在2011年仍然有违建行为，是知法犯法，主观上存在故意；交易园故意把违章建筑租给他人使用，谋取不正当利益，是合同欺诈；对证据5不予确认。
根据原告的申请，本院于2015年4月29日到广州市规划局海珠分局调取了涉案商铺所在区域的规划图，其中穗规函〔2012〕1900号文附图是由广东省轻纺建筑设计院作出，日期为2012年4月，项目名称为新港西路82号地块改造项目工程。该图B-1位置与被告提供的证据5中的B-1位置相同。
本院认为:关于合同的效力。原告主张合同因涉案商铺未经竣工、消防验收而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才为无效，而本案中竣工验收、消防验收并非影响合同效力的法定条件，故原告以涉案商铺未经竣工、消防验收等为由主张原、被告之间签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。原告与被告签订的《广州轻纺交易园展厅租赁合同》附图显示的涉案商铺位于穗规函〔2012〕1900号文附图中B-1中，而穗规函〔2012〕1900号文附图所标注的位置与被告提供的《总平面图》所标注的位置一致，故本院对《总平面图》予以采纳。根据《总平面图》，B-1对应的楼宇为自编45#46#47#号楼。根据广州市城市管理综合执法局海珠分局作出的穗综海告字〔2012〕1024号《告知书》，新港西路82号地段自编16-17、45-47号楼每栋的首层为1967年前建成的建筑物，且该部门对该部分建设未作追究。而且，涉案商铺所在楼宇建筑年代久远，现行的规划制度在建筑物形成之后才开始实施。其次，涉案商铺所在的广州市海珠区新港西路82号地块上的广州联合交易园建设项目已经广州市发展和改革委员会发放备案登记并列为《2011年广州市重点建设项目计划》，且根据穗规函〔2010〕1790号文件，广州市规划局已同意涉案商铺所在厂区的“退二进三”改造。可见，上述合同也未违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于租赁合同效力的强制性规定。因此，上述合同应为合法有效合同。双方均应依合同履行义务。
合同中约定，被告应在2011年12月31日前将涉案商铺交付给原告；原告给予四个月的展期，展期内交付，不视为被告违约。根据原告签署的《展厅接收书》，其已于2012年7月31日对涉案商铺现状确认并予以接收。虽然被告表示原告在签订《展厅接收书》前已接收涉案商铺，但其并未提交相应证据，故本院不予采纳。根据《展厅接收书》，被告于2012年7月31日才交付涉案商铺，已构成违约，应承担违约责任。合同约定，被告逾期交付涉案商铺则每日按月租金标准的同期贷款利率标准向原告支付违约金。因合同约定第一年的月租金为13860元，故原告要求被告以374220元为基数计算违约金不妥，本院不予支持。被告应当按照合同约定的月租金标准为基数，从2012年5月1日起计算至2012年7月30日止，按照同期贷款利率标准赔偿原告损失。原告主张超出的部分诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
合同中约定，租金自合同约定的装修免租期届满之日起计算；被告同意给予原告90天的装修期，……装修期自展厅交付之日起计算；租金每两年支付一次；首次的租金在合同签署的当天内支付完毕，此后的租金则在租赁合同每履行满两年的90天前支付完毕。根据原告签署的《展厅接收书》可知，接收涉案商铺之日起至2012年10月1日止，为装修免租期。由上述合同及《展厅接收书》可知，原告的第1年至第2年的租金计算的起止时间应为2012年10月2日至2014年10月1日，第3年至第4年的租金计算的起止时间应为2014年10月2日至2016年10月1日，且第3年至第4年的租金应在2014年10月1日前的90天前支付完毕。原告已经依约支付了第1至第2年的租金给被告，被告要求原告支付从2014年7月31日起至2014年10月1日起的租金，缺乏依据，本院不予支持。原告未按上述时间支付第3年至第4年的租金已构成违约，应承担违约责任。虽然原告主张免租期应从交易园2012年10月12日开业后起算，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。合同约定，原告逾期支付租金的，每逾期一天，须按应付未付金额的1%向被告支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，被告有权单方解除合同，在此情况下，原告已支付的所有费用不予退还（含保证金）；合同解除的当天内，原告应将涉案商铺返还被告，原告逾期交还的，每逾期一天，应按合同终止时的租金标准的两倍向被告支付占用费，并且，被告有权采用任何之措施促使原告交还涉案商铺包括但不限于断水、断电、封门等。另外，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条也分别规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，被告单方向原告发出解除合同的通知，符合合同约定和法律规定。因此，原告要求确认被告单方解除合同的行为无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于解除合同送达给原告的时间，被告表示在2015年1月20日向原告发出，而原告表示诉讼时才发现。鉴于被告提交的证据不足以证明其主张，故本院对原告主张予以采纳。如前所述，被告单方解除合同的行为合法有效，故根据合同关于因原告违约而解除合同的约定，被告要求没收原告缴纳的保证金41580元；原告支付所欠的2014年10月2日至2015年1月21日期间的租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定，原告应支付的第3、4年的月租金应为按上一年度的租金标准即13860元上浮10%，故被告要求原告支付从2014年10月2日至2015年1月21日期间的租金应按每月13860元×110%标准计算。涉案合同于原告收到解除的通知才予解除，故被告要求原告按照双倍租金的标准支付2015年1月22日至2015年1月28日期间展厅占用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，该期间原告仍应按照每月13860元×110%的标准支付租金给被告。被告要求没收原告的保证金及支付占用费是合同约定的违约金，而被告并未举证证明其损失超过上述费用，故其要求原告按照人民银行逾期贷款利率计算逾期支付有关费用利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广州联合交易园区经营投资有限公司在本判决生效之日起10日内，赔偿原告（反诉被告）陈丹从2012年5月1日至2012年7月30日的损失（以13860元为基数，每日按照银行同期贷款利率的标准计算）；
二、被告（反诉原告）对原告（反诉被告）已支付的保证金41580元不予退还；
三、原告（反诉被告）在本判决生效之日起10日内，向被告（反诉原告）支付从2014年10月2日至2015年1月28日期间的租金（按每月13860元×110%标准计算）；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1960元，由原告负担1910元，被告负担50元；反诉受理费1511元，由原告负担1461元，被告负担50元。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意原告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 陈美卿
二〇一五年八月二十日
书 记 员 童 双
钱国雄