贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第159号
上诉人（原审被告）马瑜。
被上诉人（原审原告）程方萍。
一般授权委托代理人米仁宾，系程方萍之夫。
上诉人马瑜因与被上诉人程方萍物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔
钟民初字第2435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年8月15日威龙小区业主代表34人召开会议，同意成立威龙小区业主自治委员会，小区4栋楼的部分业主在“关于成立威龙家居广场业主委员会的通知”上签字；2011年8月30日新成立的威龙小区业主委员会向黄土坡街道办事处松坪北路社区请示，办理相关手续。2011年9月8日松坪北路社区居民委员会及黄土坡街道办事处同意备案，2011年9月15日六盘水市住房和城乡建设局同意备案。2012年1月5日威龙小区召开业主大会，会议决议由业主委员会牵头进行前期物业自治管理，并通过威龙小区物业管理方案。2012年2月9日，威龙小区业主委员会召开会议，决定将小区物业承包给个人或其他物管公司，优先承包给本小区业主，并于2012年2月11日在小区张贴通知。2012年2月16日，威龙小区业主委员会（甲方）与原告程方萍（乙方）签订《物业管理前期委托合同》，并将该合同在小区张贴。2012年6月15日，原告经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心（乙方）与六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，委托该管理中心对小区进行管理，合同对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中物业管理费用约定为“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从2012年2月1日至乙方服务年限时段内，甲方认可本小区的物业管理费用为：暂定为0.8元／㎡.月，停车费为60元／辆.月”，同时约定“由于甲方业主原因造成物业管理费用滞纳，乙方有权停止对甲方业主的相关服务内容，并每日按欠费总额的0.3%标准收取违约金”。被告马瑜系威龙小区2号楼1104室业主，房屋建筑面积为135.26㎡。被告2012年5月至2013年7月的物管费未交，故原告诉至原审法院。
原审判决认为，原告程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会签订《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心依照合同约定为被告马瑜入住的威龙小区提供了物业管理服务，马瑜作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务及时缴纳物业管理费。被告马瑜拖欠物业管理费的行为已构成违约，根据《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从2012年2月1日至乙方服务年限时段内，甲方认可本小区的物业管理费用为：暂定为0.8元／㎡.月”，被告马瑜房屋的建筑面积为135.26㎡，以此计算，2012年5月1日至2013年7月31日期间被告马瑜应交纳物管费为1512元（135.26㎡×0.8元／月／㎡×14个月），故原告要求被告马瑜交纳物业费1512元的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。马瑜未按约定时间向原告交纳物业管理费，应支付违约金，原告程方萍要求被告马瑜支付违约金889.7元并不超过双方约定的违约金标准，应予支持。被告马瑜辩称与原告之间不存在物业服务合同关系，与原告未签订任何合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业管理委托合同》对威龙小区内业主具有约束力，马瑜的上述意见，原审法院不予采纳。对于马瑜的其他辩称意见，其未向原审法院提供充分证据证明原告经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心存在违反合同义务的情形，故对马瑜的辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、、被告马瑜于本判决生效后十日内支付原告程方萍物业管理费1512元（2012年5月1日至2013年7月31日期间）；二、被告马瑜于本判决生效后十日内支付原告程方萍违约金889.7元。
原审判决宣判后，上诉人马瑜不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。其上诉理由为：1、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而本案被上诉人是自然人，其注册的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心属于个体工商户；2、被上诉人不具备相应的主体资格，其与威龙小区业务委员会签订的《物业管理服务合同》违反行政法律法规的规定，属无效合同。同时，被上诉人严重缺乏管理资质和能力，致使小区管理长期混乱不堪，上诉人因基本权益长期没有得到保障才拒交物业费用，所以上诉人并不存在违约。
被上诉人程方萍在二审中未做书面答辩。
上诉人马瑜在二审中为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、业主委员会备案表，用以证明米仁宾召开业主大会具有欺骗性，业主委员会的成立并没有经过业主的同意；2、威龙小区第一次业主大会会议纪要，用以证明该次会议不是为了选举业主委员会，而是为了召集业主重新选定物业公司。3、出庭证人王廷英、李黔胜、江远珍的证人证言，用以证明威龙小区的业主并没有同意被上诉人作为物业管理者进驻小区，同时证明上诉人没有交纳物业管理费，是因为被上诉人没有为业主其提供服务。
被上诉人对上述证据的质证意见为：对第一组、第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对第三组证据的合法性无异议，对关联性、真实性有异议。
本院对上述证据的分析与认定：对第一组、第二组证据的真实性、合法性双方均无异议，本院对其予以认可，但因该两组证据无法达到上诉人的证明主张，故本院对其证明目的不予认可；对于第三组证据，因上诉人未提供证据予以佐证，本院无法确认其真实性，故本院不将其作为认定案件事实的依据。
本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，钟山区人民中路安得广厦物业管理中心是由上诉人程方萍投资设立的个体工商户。上诉人马瑜向被上诉人交付了2012年2月至2012年4月期间的物业管理费，标准为108元／月。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、威龙小区业主委员会（甲方）与被上诉人程方萍所经营钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订的《物业管理前期委托合同》、《物业管理委托合同》是否对上诉人马瑜产生法律约束力；2、上诉人马瑜是否应当向被上诉人程方萍支付2012年5月1日至2013年7月1日期间的物业管理费？3、上诉人马瑜是否应当向被上诉人程方萍支付延期交费期间的违约金？
对于第一个争议焦点，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”；第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。由上可知，只有经过业主大会共同决定，业主委员会才有权决定选聘物业服务企业，业主委员会只是代表业主执行业主大会的决议。本案中，威龙小区业主委员会与被上诉人程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》，并非是执行业主大会的决议。被上诉人程方萍作为威龙小区的业主，在明知威龙小区业主委员会无权代表小区业主签订物业服务合同的情况下，仍与之签订的涉案合同对小区业主不具有法律约束力，其后上述合同亦未经过小区业主的追认，故本院确定上述合同对上诉人马瑜不具备法律约束力。被上诉人程方萍主张，其曾以张贴的方式向小区业主告知过《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》的内容，并提供照片予以证实，但本院无法确认照片形成的时间、地点等事实，故对其真实性不予认可。
对于第二个争议焦点，在被上诉人经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心进驻威龙小区之后，上诉人马瑜接受了相应的物业服务，期间还交纳了2012年2月至2012年4月期间的物业管理费。通过以上事实，可以认定上诉人与被上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人对程方萍提供物业服务期间的物业管理费，应当据实支付给程方萍。被上诉人程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心虽未按《物业管理条例》的规定取得职业资格证书，但该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对上诉人主张的被上诉人不具备主体资格的上诉理由，本院不予采信。上诉人主张其拒绝交纳物业管理费是由于被上诉人缺乏管理能力致使小区长期混乱，上诉人基本权利没有保障，根据本案证据，本院无法确认双方约定的服务标准，故不能确认上诉人所提供物业服务是否违反双方约定，同时也没有证据证明提供物业服务不符合业主要求可作为业主拒交物业管理费的情形，故本院对上诉人的该项主张亦不予采信。
对于第三个争议焦点，前文已明确，程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会签订的《物业管理前期委托合同》、《物业管理委托合同》不能约束上诉人马瑜。同时，被上诉人未举证证明其与上诉人对违约责任有明确约定，故本院对其主张的违约损失，不予支持，原审判决予以判付不当，本院依法予以改判。
综上，原审判决适用法律错误，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民
初字第2435号民事判决第一项；
撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民
初字第2435号民事判决第二项；
驳回程方萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费60元，合计85元，由程方萍负担25元，由马瑜负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
代理审判员 朱会峰
代理审判员 杨 梅
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 曾 健