北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13566号
上诉人（原审被告，反诉原告）周洪波，女，1969年9月29日出生。
委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京欣屹峰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区化工路5号26幢。
法定代表人姬秀珍，董事长。
委托代理人孙鹏，北京市易和律师事务所律师。
原审第三人兆峰陶瓷（北京）洁具有限公司，住所地北京市朝阳区化工路5号。
法定代表人李兆峰，董事长。
委托代理人常瑞峰，北京市五环律师事务所律师。
上诉人周洪波因与被上诉人北京欣屹峰物业管理有限公司（下称欣屹峰公司）、原审第三人兆峰陶瓷（北京）洁具有限公司（下称兆峰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第41162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周洪波的委托代理人眭健，被上诉人欣屹峰公司的委托代理人孙鹏，原审第三人兆峰公司的委托代理人常瑞峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欣屹峰公司在原审法院诉称：我公司与兆峰公司于2009年4月6日签订《铁路站台、库房租赁合同》，约定：兆峰公司将位于厂区东侧的铁路站台、库房及包括原入口南侧地段在内的房屋、场地租赁给我公司使用；租赁期限为20年，自2009年4月1日起至2029年3月31日止；我公司有权对租赁物进行转租。后因我公司与兆峰公司履行过程中发生纠纷，北京仲裁委员会于2012年8月27日做出（2012）京仲裁字0538号裁决书，确认我公司与兆峰公司之间签订的《铁路站台、库房租赁合同》合法有效，且应当继续履行。我公司基于与兆峰公司签订的《铁路站台、库房租赁合同》中确定的有权对租赁标的进行对外转租的权利来源，在租赁期限内将承租兆峰公司的部分租赁标的物转租给周洪波，并于2009年6月1日签订了《租赁协议书》，该协议约定：周洪波承租我公司位于朝阳区×号院内东南侧大房14间、小房5间及南侧库房和院落；租赁两年，自2009年6月1日起至2011年6月1日止；年租金为人民币20万元；周洪波应于签订本合同后5日内交纳第一年租金，第二年租金于第一年租期届满前30日内交纳。随后我公司按照协议书约定将租赁标的物交付周洪波占有、使用、收益。2011年北京市启动建设地铁7号线工程，我公司承租给周洪波的部分房屋在拆迁范围内，拆迁范围外的房屋并未受到拆迁影响，且地铁7号线施工临时用地的使用期限为24个月，故我公司认为双方租赁合同已实际履行期满。合同期满后周洪波拒绝腾退场地及房屋，且声明已实际向兆峰公司交接场地和房屋。
我公司认为，根据合同相对性的原则，合同当事人之间产生的合同权利义务不涉及合同外的第三人，故我公司认为租赁期限届满后周洪波应将未被拆迁占用的租赁房屋腾退并返还给我公司。此外，我公司与兆峰公司之间的租赁合同期限为20年，我公司将其中部分房屋转租给周洪波的期限为2年，在我公司与周洪波之间的租赁合同期满后，我公司对涉案房屋仍然享有约十几年的剩余租赁权，从保护我公司的合法承租权以及维持仲裁裁决效力的角度，周洪波亦应将上述房屋腾退并返还给我公司。因我公司预期合同届满后周洪波能按期交还房屋，我公司已将该租赁场地及房屋转租案外人并签订协议书，该协议书约定年租金为80万元，租赁期限自2011年6月2日至2014年6月1日止，违约标准为年租金的50%。因周洪波拒绝腾退使我公司面临无法向承租人交付租赁物的困局，给我公司带来巨额经济损失。基于前述理由，我公司特向法院提起诉讼要求周洪波：1.将其承租的不属于拆迁占用范围内的房屋腾退并返还给我公司；2.按照年租金人民币80万元市场租金标准向我公司支付其在租赁期间届满（2011年6月1日）后继续占有、使用租赁标的的使用费人民币2266678元（暂计算至2014年4月1日）及违约金人民币24万元整（按照案外租赁合同违约标准的30%计算）；3.承担本案诉讼费。
周洪波在原审法院答辩并反诉称：2011年2月25日，兆峰公司已向我发函决定收回租赁物，并要求我于2011年3月30日前腾空场地内的一切物资。2011年3月3日，兆峰公司又通过中华工商报发布声明要求终止与欣屹峰公司的一切法律文件，收回欣屹峰公司出租的所有物业与场地。2011年3月17日，北京市轨道交通建设朝阳区分指挥部出具的北京市非住宅房屋拆迁评估结果通知我，因地铁7号线建设所需，涉案租赁场地被列入拆迁范围，并要求我按照市政府的要求尽快腾出被拆迁房屋，确保其于2011年3月31日前完成拆迁工作。2011年3月20日，鉴于兆峰公司及地铁7号线建设的要求，在欣屹峰公司始终未出面的情况下，我只能向兆峰公司腾退租赁场地。事实上即使欣屹峰公司在场，我也必须腾退租赁场地。基于上述事实，我认为，涉案合同已于2011年3月20日终止，我现在使用租赁场地与欣屹峰公司无任何法律关系。故请求法院驳回欣屹峰公司提出的全部诉讼请求。
因欣屹峰公司在租赁期间未能保证我正常使用租赁场地，故其应承担合同约定的违约责任。此外，因租赁期间出现拆迁事实，且欣屹峰公司已实际获得1102万元的拆迁补偿，我租赁场地及房屋的面积约定总拆迁面积的44%，我应享有拆迁对价的44%，即4848800元。为维护我的合法权益，我特提出反诉要求：1.确认我与欣屹峰公司签订的房屋租赁协议书于2011年3月20日解除；2.欣屹峰公司退还我已交纳的未履约租金33333元及履约保证金2万元；3.欣屹峰公司支付我违约金10万元；4.欣屹峰公司支付我拆迁应得补偿款4848800元。
欣屹峰公司在原审法院对周洪波的反诉答辩称：不同意其全部反诉请求，具体理由如下：1.双方租赁场地与地铁施工占用范围有交叉，且地铁占用土地属临时用地，剩余部分场地及房屋双方可继续履行合同；2.在履行合同过程中，周洪波与兆峰公司串通，违反合同约定，将我公司架空，其行为属严重违约，按照合同约定，履约合同保证金不应退还，更无论所谓违约责任；3.双方租赁合同中并未就遇到政府拆迁时的拆迁对价分配进行约定，且本次拆迁范围与周洪波租赁场地无关，周洪波租赁期限仅差3个月，周洪波要求我公司给付拆迁对价的44%于法无据。
兆峰公司在原审法院称：我公司不认可与欣屹峰公司之前签订的租赁协议的真实性、合法性。我公司认可周洪波就本案诉争场地、房屋向我公司交接的事实。现周洪波占用、使用诉争场地及房屋系经过我公司同意。至于欣屹峰公司的本诉请求及周洪波的反诉请求，不涉及我公司利益，我公司不发表任何意见。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区×号院（下称×号院）场地及房屋系兆峰公司名下房产（厂区），该地块总面积144861.38平米，建筑占地面积14309.81平米。
2009年4月6日，兆峰公司与欣屹峰公司就×号院部分区域签订租赁协议，该协议约定：兆峰公司将位于厂区东侧的铁路站台、库房及包括原入口南侧地段在内的房屋、场地租赁给欣屹峰使用；租赁期限为20年，自2009年4月1日起至2029年3月31日止；欣屹峰公司有权对租赁物进行转租。
2009年6月1日，欣屹峰公司与周洪波签订租赁协议，将其自兆峰公司承租的场地及房屋的一部分转租给周洪波，该协议约定：周洪波承租欣屹峰公司位于朝阳区×号院内东南侧大房14间、小房5间及南侧库房和院落；租赁两年，自2009年6月1日起至2011年6月1日止；年租金为人民币20万元；周洪波应于签订本合同后5日内交纳第一年租金，第二年租金于第一年租期届满前30日内缴纳；欣屹峰公司应保证周洪波在租赁期间能够正常使用铁路线，租赁场地及房屋，如因欣屹峰公司与第三人发生纠纷导致周洪波不能正常使用租赁物，周洪波有权解决合同，要求欣屹峰公司退还不能正常使用租赁物期间的租金，且欣屹峰公司应赔偿周洪波因此遭受的损失；租赁期内若遇到政府拆迁，周洪波必须遵照相关法律规定搬迁；双方租赁期届满不再续签。协议签订后，周洪波交付了履约保证金2万元、两年租期的全部租金40万元。
2011年1月，因北京市地铁7号线经过兆峰公司的厂区，兆峰公司与北京市朝阳区住房和城乡建设委员会签订协议书，对兆峰公司所属×号院东侧规划红线内土地及地上附属物实施拆迁补偿，该协议书约定：一次性拆迁综合补偿补助费合计35071462.75元，其中房屋补偿款31956545元，停产停业补偿款3051348元，搬家补助费63569.75元。
2011年3月20日，地铁7号线施工单位进入规划内红线内开始施工，并在红线内挖出两个盾构井进行地下施工。施工期间，建有围挡将施工现场隔离。2012年7月，围挡外占用的场地清理完毕。
关于兆峰公司与欣屹峰公司的租赁范围、拆迁腾退的红线内范围（即拆迁范围）、地铁施工范围及与本案租赁场地范围的关系，经现场勘验及参照各方提交的证据情况，可确认：拆迁腾退的红线内范围系“兆峰公司与欣屹峰公司租赁合同所述租赁范围的一部分”，地铁施工范围在规划红线内且小于红线内范围，红线内范围占用了周洪波承租场地的约一半范围，地铁施工范围占用了周洪波承租场地的约三分之一范围。
关于租赁场地控制及房屋交付问题，自2011年3月地铁施工至今，周洪波一直控制、使用、占用地铁施工范围外的租赁场地及房屋，规划红线内房屋现尚未拆除。周洪波表示：因欣屹峰公司违约无法保证其正常使用租赁物，故其应兆峰公司要求将租赁场地及房屋与兆峰公司办理交接；自2011年3月20日之后，其占用、使用租赁场地权利来源于兆峰公司，而非欣屹峰公司。欣屹峰公司对此不予认可，并表示基于合同相对性，合同租赁期届满后，地铁施工范围外场地及房屋应交付给欣屹峰公司而非兆峰公司。
关于欣屹峰公司所述经济损失问题，欣屹峰公司提交了其与案外人竹茂海签订的房屋租赁协议，该协议约定将地铁施工范围外场地及房屋（周洪波现占用场地及房屋范围）出租给竹茂海，租赁期间自2011年6月2日至2014年6月1日，年租金80万元。欣屹峰公司表示因租赁合同期满后，周洪波拒绝向其交付房屋及场地，导致其迟延向竹茂海交付租赁物，造成其违反合同义务，其应按照合同约定赔偿竹茂海经济损失，该损失即周洪波迟延腾退场地及房屋的己方经济损失。周洪波对欣屹峰提交的租赁合同真实性、合法性不予认可。
另查一：因拆迁利益分配问题，欣屹峰公司与兆峰公司就租赁合同履行问题发生争议。2011年1月24日，欣屹峰公司将兆峰公司诉至北京仲裁委员会，要求确认双方租赁协议合法有效、要求继续履行合同（除拆迁范围外部分）及分割拆迁利益。2012年8月27日，北京仲裁委员会做出（2012）京仲裁字第0538号裁决书，结论为：1.欣屹峰公司与兆峰公司于2009年4月6日签订的租赁协议有效；2.双方继续履行未拆迁部分合法；3.兆峰公司支付欣屹峰公司拆迁补偿款1102万元。
另查二：周洪波现承租场地原系周洪波基于案外人徐志韬关系而使用该场地，周洪波与欣屹峰公司签订本案租赁合同之前，该场地内南侧库房约548平米建筑就已存在。2009年欣屹峰公司自兆峰公司处承租×号院东南侧区域后，周洪波与欣屹峰公司签订本案租赁合同，本案租赁合同中将该南侧库房作为出租物一并由欣屹峰公司出租给周洪波，双方在租赁合同中就该库房归属及建设出资情况均未涉及。庭审中，周洪波确认本案租赁期间，其并未在场地内出资建房，并表示经兆峰公司同意，该库房权属归其所有。欣屹峰公司对此不予同意，并表示该库房并非周洪波所建，与周洪波无关。
另查三：因兆峰公司所属的土地使用权被查封导致其无法变更土地权属登记，2012年，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会将兆峰公司诉至法院要求确认双方于2011年1月21日的拆迁补偿协议无效，继而要求兆峰公司退还被拆迁土地区位补偿价29447542元及相应利息。北京市朝阳区住房和城乡建设委员会同时表示同意支付房屋结构及装修价、房屋设备及附属物、搬家费、停产停业损失等款项，并同意按照每亩地4万元标准支付使用费（自占地开始至地铁施工完毕交换土地时止）。现该案被二审发回重审，尚在法院审理中。
上述事实，有当事人陈述及相关证据等在案佐证。
原审法院认为：欣屹峰公司与周洪波签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，应属合法有效。本案双方的诸多争议问题，均应在双方租赁合同约定条款的框架中予以解决。
关于合同终止或解除问题，双方在合同中已明确约定遇征地拆迁的处理原则。地铁7号线的施工及规划属客观事实且不可逆转，兆峰公司与北京市朝阳区住房和城乡建设委员会关于拆迁协议的效力争议其实质系拆迁对价的争议，而非拆与不拆的争议。且无论地铁施工范围还是规划红线内范围均涉及周洪波承租的场地及房屋，故法院认为，2011年3月20日应为双方租赁合同约定的解除条件成就之节点，即因拆迁发生而导致合同无法继续履行而面向的未来的解除。同时，依照欣屹峰与周洪波的租赁合同约定，双方彼此无需因拆迁发生而对对方承担违约责任。此外，欣屹峰与兆峰公司虽发生法律纠纷，但该纠纷并未影响周洪波正常使用租赁场，真正影响周洪波使用租赁物的事件是2011年3月20日开始的地铁施工。故法院认为周洪波以欣屹峰公司与第三人发生纠纷未能保证其正常使用租赁物要求追究欣屹峰公司违约责任无事实依据，法院对此不予支持。
关于拆迁导致双方合同解除的后续处理，应包括租赁物的交还、未履行租期租金及履约保证金的返还、拆迁利益分配（损失分担）。依据合同相对性原理，周洪波应与欣屹峰公司办理租赁物的交还手续，而非与兆峰公司。欣屹峰公司应退还2011年3月至2011年6月的房屋租金及履约保证金。因兆峰公司与欣屹峰公司的拆迁利益分配已体现在生效的仲裁裁决中，周洪波迟延腾退占用剩余场地及房屋的对价，也应该支付给欣屹峰公司而非兆峰公司。2011年3月至2012年7月期间，因地铁施工及停放机械、堆放材料等，法院有理由相信周洪波无法实际使用租赁场地，故该期间周洪波可不支付使用对价。2012年7月至今，周洪波可正常使用“除地铁施工围挡外”的租赁场地，其应支付该期间的使用对价。考虑地铁施工占用范围、场地租赁价格上涨、场地内房屋情况、双方利益均衡等因素，法院综合案情酌定周洪波按照年使用费18万元标准支付欣屹峰公司2012年7月至实际腾退之日期间的使用费。至于欣屹峰公司提出周洪波迟延腾退的其他损失赔偿问题，其主张法律依据不足，法院对此不予支持。
关于拆迁利益分配问题，周洪波与欣屹峰公司在合同中并未予以明确，仅约定周洪波必须遵照相关法律规定搬迁。此约定不应解读周洪波无权主张获得拆迁利益。考虑周洪波在租赁期间并未建房，且双方租赁合同中明确将欣屹峰公司将包括南侧库房在内的房屋作为出租物出租给周洪波使用，故本案中，周洪波无权以其拥有南侧库房产权为由主张拆迁利益。如周洪波确实出资建设该库房，其可就该库房问题另行向他人主张相关权益。因拆迁导致双方合同提前终止，剩余3个月租期的逾期收益损失、欣屹峰公司因周洪波的经营现状而获得的隐形拆迁利益，均属周洪波作为承租人获得相应拆迁利益的因素，同时也要考虑双方在租赁合同中明确约定的不再续租的情形和双方约定的租金标准、租赁场地房屋情况，故综合案情及各方因素，法院酌定欣屹峰公司支付周洪波因拆迁所致合同提前终止的拆迁利益20万元。
至于欣屹峰公司与周洪波提出的其他请求，均无法律依据，法院对此均不予支持。据此原审法院于2014年7月判决：一、北京欣屹峰物业管理有限公司与周洪波于二○○九年六月一日签订的《租赁协议书》于二○一一年三月二十日解除；二、北京欣屹峰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还周洪波二○一一年三月二十一日至二○一一年五月三十一日期间的租金三万三千三百三十三元；三、北京欣屹峰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内返还周洪波履约保证金二万元；四、周洪波于本判决生效之日起三十日内将二○○九年六月一日双方签订的租赁合同项下全部场地及房屋腾空（地铁施工围挡区域除外）并交还北京欣屹峰物业管理有限公司；五、周洪波于本判决生效之日起三十日内，按照年使用费十八万元标准，一次性支付北京欣屹峰物业管理有限公司二○一二年七月至实际腾退之日止的场地及房屋使用费；六、北京欣屹峰物业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付周洪波拆迁补偿款二十万元；七、驳回北京欣屹峰物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回周洪波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人周洪波不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销原审判决第四、五、六、八项；2.判令被上诉人支付违约金10万元；3.判令被上诉人支付拆迁补偿款150万元；4.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，2011年3月20日，上诉人因产权单位兆峰公司要求，将租赁场地移交给产权单位，兆峰公司通过媒体公告方式收回了租赁场地，场地收回后，产权单位于2012年7月交予五湖金谷公司使用至今；关于拆迁利益分配问题，一审判决关于拆迁利益分配部分，违背公平原则，关于剩余租期的分析，缺乏合同等依据，拆迁利益均未考虑租期等预期收益因素。
被上诉人欣屹峰公司同意原审判决，不同意周洪波的上诉请求。
原审第三人兆峰公司认为第三人与被上诉人之间签订的《铁路站台库房租赁合同》并非兆峰公司的真实意思表示，不承认该合同的真实性、合法性；《铁路站台库房租赁合同》第十一条第二款关于拆迁补偿的约定显失公平，不合常理；《铁路站台库房租赁合同》第十一条第二款必须经过兆峰公司董事会审议通过，否则即为无效条款；合同履行期内遇到拆迁情形时，合同应当自动终止。综上，欣屹峰公司已经不再享有合同上的权利。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审第一次庭审过程中，各方均未提交新证据。
本院二审第一次庭审结束后，周洪波提交两份兆峰公司与五湖金谷公司签订的《站台、库房租赁合同》。第一份合同租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，租赁物为北京市朝阳区×号东侧站台和站台上的库房、房屋、铁路专用线及场地。第二份合同租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，租赁物为北京市朝阳区×号东北侧站台和站台上的库房、房屋、铁路专用线及场地。经质证，被上诉人欣屹峰公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为本案已经经过两次一审，该证据不属于新证据，合同属于倒签的，上诉人知道我与第三人签订合同租赁期限到2029年到期，上诉人并非善意第三人。原审第三人兆峰公司对该证据表示认可。
上述事实，有两份兆峰公司与五湖金谷公司签订的《站台、库房租赁合同》及各方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：欣屹峰公司与周洪波签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格依照合同约定行使权利、履行义务。关于合同解除的问题，原审法院根据双方合同中遇征地拆迁的约定及地铁7号线的实际施工情况，认定2011年3月20日地铁开始施工之日为双方租赁合同解除之日并无不当，本院予以确认。
在本院二审第一次庭审结束后，周洪波提交两份兆峰公司与五湖金谷公司签订的《站台、库房租赁合同》。
周洪波提交的第一份《站台、库房租赁合同》租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，本案在北京市朝阳区人民法院一审的立案时间为2013年2月，但周洪波在本案一审、二审及发回重审后的一审过程中均未提交该合同。
周洪波提交的第二份《站台、库房租赁合同》租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，本案发回重审后的一审最后一次开庭时间为2014年5月5日，但周洪波在此次庭审过程中也未提交该合同。
周洪波在2014年10月31日本院二审第一次庭审过程中亦未提交该两份合同，而是在本院庭审结束一个多月后才提交。本院于2014年12月10日再次组织各方当事人开庭进行质证，经质证，欣屹峰公司认为该两份合同不属于新证据。在本案一审、二审、发回重审后的一审及本院二审第一次庭审过程中，周洪波均未提交该两份合同，且未说明合理的理由。同时，该两份合同落款处仅有双方公司盖章，而双方签约代表及签订日期处均为空白，在证据形式上亦存在瑕疵。综上，周洪波提交的两份《站台、库房租赁合同》，本院不予采信。
关于租赁物返还、未履行租期租金返还、履约保证金返还及房屋使用费支付的问题。根据生效的仲裁裁决，兆峰公司与欣屹峰公司之间租赁协议继续有效，双方继续履行未拆迁部分合法，兆峰公司支付欣屹峰公司拆迁补偿款1102万元。可见，兆峰公司与欣屹峰公司之间的拆迁利益已经体现在生效的仲裁裁决中。因此，依据合同相对性原理，周洪波应与欣屹峰公司办理租赁物的交还手续，而非与兆峰公司。欣屹峰公司应退还周洪波未履行租期的房屋租金及履约保证金。关于房屋使用费，原审法院依据地铁施工占用范围、场地租赁价格上涨、场地内房屋情况、双方利益均衡等因素判决周洪波支付欣屹峰公司场地及房屋使用费并无不当。
关于拆迁利益分配问题。因拆迁导致双方合同提前终止，原审法院依据剩余3个月租期的逾期收益损失、欣屹峰公司因周洪波的经营现状而获得的隐形拆迁利益等综合因素，判决欣屹峰公司支付周洪波拆迁补偿款正确，本院予以确认。综上，周洪波的上诉请求，没有事实与法律依据，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7092元，一审反诉案件受理费23407元，由北京欣屹峰物业管理有限公司负担7092元（已交纳），由周洪波负担23407元（已交纳）。
二审案件受理费19200元，由周洪波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 文 祯
代理审判员 宋 少 源
代理审判员 申 峻 屹
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张晓华书记员李星月