安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00430号
上诉人（一审被告）：朱海奇，男，1952年5月5日出生，汉族，怀远县教育局退休干部，住安徽省怀远县。
上诉人（一审被告）：陈素英，女，1952年5月25日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，系朱海奇妻子。
上诉人（一审被告）：朱玉瑾，女，1982年11月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，系朱海奇女儿。
上诉人（一审被告）：张斌，男，1983年1月20日出生，汉族，教师，住安徽省长丰县，系朱玉瑾丈夫，。
朱玉瑾、张斌共同委托代理人：朱海奇。（基本情况同上）。
朱玉瑾、张斌共同委托代理人：陈素英。（基本情况同上）。
被上诉人（一审原告）：许彩侠，女，1980年12月27日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。
被上诉人（一审原告）：葛树国，男，1979年11月19日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县。
两被上诉人共同委托代理人：许友功，男，1969年10月26日出生，汉族，安徽省怀远县河溜镇财政所工作人员，住安徽省怀远县，系许彩侠叔叔。
上诉人朱海奇、陈素英、朱玉瑾、张斌与被上诉人许彩侠、葛树国房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院于2013年12月13日作出的（2012）怀民一重初字第00015号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱海奇、陈素英并作为朱玉瑾、张斌的共同委托代理人，被上诉人许彩侠和葛树国共同委托代理人许友功，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明：许彩侠、葛树国系许友功侄女和侄女婿，许彩侠、葛树国口头委托许友功为其购房。朱海奇、陈素英夫妇经女儿朱玉瑾、女婿张斌口头授权，愿将朱玉瑾、张斌名下位于怀远县房屋一套出售。2010年9月3日上午，经房屋中介介绍，许友功与朱海奇签订了一份《房地产买卖合约》，该合同约定：卖方（甲方）为朱玉瑾，买方（乙方）为许友功，甲方自愿将位于怀远县一套面积123.49平方米房屋转让给乙方，房屋售价35.2万元，当日先付定金1万元，余款在办理房地产交易过户或公正手续后一次性付清，公正费、过户费由乙方负担等。朱海奇和许友功分别在合同卖方和买方处签名，见证人胡晓红、赵恒侠也在合同上签了名。双方口头还约定卖方配合买方办理房屋按揭及过户手续。合同签订当日，许友功向朱海奇、陈素英支付定金10000元。同年9月6日支付购房款50000元。同年9月7日支付购房款30000元。同年10月23日，许彩侠和葛树国按上述协议约定到徽商银行申请办理房屋按揭贷款手续，贷款金额为22.4万元，并向徽商银行缴纳116000元首付款。为协助许彩侠、葛树国办理房屋按揭贷款，张斌和朱玉瑾向徽商银行怀远支行出具了《承诺书》和《公证书》。该承诺书主要内容：售房人朱玉瑾和共有人张斌愿将怀远县中央花园A08号楼一单元602房屋转让给许彩侠（借款人），本人愿对提供的房屋资料及交易行为的真实性负责，并协助借款人办理过户手续。该公证书主要内容：委托人朱玉瑾和张斌系夫妻关系，夫妻共有位于怀远县中央花园A08号楼一单元602房屋事宜，朱玉瑾委托张斌全权办理房屋转让的一切事宜。同年11月12日，徽商银行通知双方按揭贷款22.4万元现已批下，买卖双方办理房屋产权过户手续之后即可放款。同年11月26日，陈素英以其女儿朱玉瑾的名义与朱海奇联名给许友功、许彩侠、葛树国邮寄一份《通知》，主要内容为：许友功、许彩侠、葛树国购买位于怀远县房屋一套，至今购房款尚未付清，限收到通知之日起三日内修定合同，付清所欠购房款；逾期不付清房款，即解除合同。同年12月8日，双方协商后又补充签订一份《协议》，该协议约定：2010年12月15日双方到交易大厅签字过户并到银行确定帐户和放款日期，买方另外增加3000元等。同年12月15日，许友功、许彩侠、葛树国按约定要求与朱海奇、陈素英、张斌办理房屋过户手续，但遭到拒绝，张斌到徽商银行将《承诺书》、《公证书》、《房地产买卖合约》资料取走，导致贷款无法办理。2011年5月11日，原告诉至法院。同年8月25日，许彩侠、葛树国共同出具一份声明：2010年8月我们口头委托许友功购房，从委托之日起，许友功买房过程中与对方所达成的一切口头及书面约定，我们均予承认。
一审法院认为：许彩侠、葛树国口头授权许友功为其购房，并于2011年8月25日出具书面《声明》，对许友功为其购房过程中与朱海奇达成的一切口头及书面约定全部认可，因此，许彩侠、葛树国与许友功之间形成委托代理关系。朱海奇与张斌、朱玉瑾之间存在房屋买卖委托代理关系。许友功以自己名义订立《房地产买卖合约》、《协议》时，许友功已向许彩侠、葛树国披露购买的房屋系朱玉瑾、张斌所有，现朱玉瑾、张斌不履行合同内容，许彩侠、葛树国有权行使许友功对朱玉瑾、张斌购房的权利。许友功代理许彩侠、葛树国与朱海奇代理朱玉瑾、张斌之间签订的购房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，双方均应遵守诚实信用原则全面履行合同，双方应继续履行《房地产买卖合约》、《协议》约定义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱玉瑾、张斌与许彩侠、葛树国继续履行签订的《房地产买卖合约》、《协议》，并于本判决生效后三十日内将房屋过户到许彩侠、葛树国名下，交付怀远县房屋；二、驳回许彩侠、葛树国的其他诉讼请求。案件受理费5115元，保全费2280元，合计7395元，由朱玉瑾、张斌负担。
朱海奇、陈素英、朱玉瑾、张斌共同上诉称：买房人是许友功，没有证据证明许友功有代理买房的代理权，许彩侠、葛树国与朱玉瑾、张斌不存在房屋买卖合同关系。合同不能履行的责任是被上诉人无法办理银行按揭贷款，一审判决认定上诉人不履行合同是错误的，请求法院驳回许彩侠、葛树国的诉讼请求，停止一切侵权行为，赔偿给上诉人造成的一切损失。
许彩侠、葛树国共同答辩称：一审法院根据本案证据认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法；上诉人的上诉理由均无合法依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经核实，原审查明的案件事实，有《房地产买卖合约》、付款收条、徽商银行个人贷款客户资料、《协议》、《通知》、《公证书》、《承诺书》等书证佐证，并经当庭质证，本院予以确认。庭审中，四上诉人虽然对一审判决认定的许彩侠和葛树国口头委托许友功买房、约定卖方配合买方办理房屋按揭贷款手续，以及张斌、朱玉瑾向徽商银行出具《承诺书》和《公证书》的事实提出异议，但未提供足以推翻上述事实的证据予以证实。
本院另查明：上述合同约定的朱玉瑾、张斌出卖的房屋位于怀远县。朱玉瑾、张斌为履行上述合同，委托安徽中安房地产评估咨询有限公司怀远分公司对该房屋价值进行评估。2010年10月13日，该公司出具一份《房地产价值初步评估单》，评估结论为335900元。许彩侠、葛树国为履行上述合同付款义务，于2010年10月28日向徽商银行蚌埠怀远支行提交了借款申请手续，该支行对许彩侠、葛树国申请办理房贷款真实性、个人信用度及还贷能力进行了调查，并于2010年11月8日形成一份书面《个人存量房贷款调查报告》，该调查报告意见为：同意给予借款人办理个人存量住房贷款22.4万元。同年11月10日，徽商银行蚌埠怀远支行根据上述调查报告，对申请贷款人许彩侠（见《徽商银行个人贷款客户资料册》）作出《贷款调查、审查和审批意见》，其中调查人意见为：经审核，借款人夫妇诚实守信，工作及收入稳定，无不良信用记录及嗜好，还款意愿强，借款人所提交资料真实、完整、合规、有效，符合我行要求；调查人同意给予贷款人办理此笔贷款、贷款金额为224000元；该支行行长陈缙在“支行意见”栏中签署了“同意”的意见。
本院认为：（一）许彩侠和葛树国为诉争房屋买卖合同的买房人之事实已在合同履行过程中为四上诉人接受。虽然许友功与朱海奇在2010年9月3日签订《房地产买卖合约》时，许友功未在该合同上表明买房人为许彩侠和葛树国的事实，但在该合同履行过程中，四上诉人已知道了许彩侠和葛树国为买房人的事实，这些证据有：2010年10月21日，张斌和朱玉瑾向徽商银行作出诉争房屋转让许彩侠并协助其办理过户手续的《承诺书》；2010年11月26日，朱海奇和朱玉瑾向许友功、许彩侠和葛树国发出要求修订合同条款并付清欠款的《通知》；2010年12月8日，许友功和朱海奇就诉争房屋的付款时间、方式及买方配合卖方办理按揭贷款等事项补充签订的《协议》；2010年12月15日，张斌将承诺书、公证书和房地产买卖合约收回的条据。以上这些书证的内容充分表明，四上诉人对于许彩侠和葛树国为购买诉争房屋向银行贷款履行付款义务之事实是明知的。从双方补充签订的《协议》还可以看出，在四上诉人对许彩侠和葛树国购买房屋的事实知晓后，并未提出异议。相反，四上诉人为积极促成合同的履行，就诉争房屋办理按揭贷款、过户等具体事宜与买房人共同对原合同作了补充约定。这些事实均表明四上诉人在合同履行过程中，知道并已接受许彩侠和葛树国为实际买房人的事实。且本案在诉讼过程中，许彩侠和葛树国也已作出书面声明，表明委托许友功购买房屋系其真实意思表示。因此，对于四上诉人上诉认为许友功不具有对许彩侠和葛树国买房的代理权、许彩侠和葛树国与朱玉瑾和张斌之间不存在房屋买卖合同关系的理由，本院认为与事实不符，依法不予采信。
（二）诉争房屋买卖合同合法有效，双方应按约继续履行。朱海奇代理朱玉瑾和张斌与许友功代理许彩侠和葛树国签订的《房地产买卖合约》，以及为履行《房地产买卖合约》补充签订的《协议》，均是买卖双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，均应确认为有效合同，双方应按约全面履行。许彩侠和葛树国已给付朱玉瑾、张斌购房款9万元（其中1万元定金抵付房款），合同已部分履行。由于双方在履行过程中发生争议未能及时协商解决，致合同中止履行。许彩侠和葛树国为积极履行支付房款的合同义务，按约办理了房贷款手续。现许彩侠和葛树国在本案诉讼期间变更诉讼请求，要求继续履行合同的理由符合法律规定，本院予以支持。根据《房地产买卖合约》和《协议》约定及双方已实际部分履行的事实，诉争房屋的房价款应为原合同价35.2万元，加上协议补充约定增加3000元后应为35.5万元，许彩侠和葛树国已付款9万元，故许彩侠和葛树国还应给付朱玉瑾、张斌26.5万元。该款项应于朱玉瑾、张斌协助将诉争房屋过户至许彩侠、葛树国名下时，由许彩侠和葛树国一次性付清。四上诉人上诉提出合同不能履行的责任是两被上诉人无法办理银行按揭贷款所致，为此向本院提交一份证人陈缙出具的书面《说明》。该《说明》主要内容为陈缙曾在徽商银行蚌埠怀远支行担任支行行长职务。本院审查认为，四上诉人举证目的为证明其一审期间提供的徽商银行蚌埠怀远支行于2011年11月16日出具《证明》的真实性。而该《证明》主要内容为：许彩侠、葛树国办理住房按揭贷款材料不完整，不符合贷款条件，已将所有贷款材料全部退还。其内容与徽商银行蚌埠怀远支行为许彩侠、葛树国办理个人房贷款审批过程中形成的《个人存量房贷款调查报告》和《贷款调查、审查和审批意见》相矛盾。本院认为，2011年11月16日《证明》的性质为徽商银行蚌埠怀远支行对已发生事件的回顾说明，并非原始形成的证据，其内容的真实程度低于该支行在办理许彩侠、葛树国贷款审批过程中形成的《个人存量房贷款调查报告》和《贷款调查、审查和审批意见》等证据，因此，本院对该份证据的证明力不予确认。故本院对四上诉人的该上诉理由亦不予采信。四上诉人上诉要求被上诉人停止侵权行为，赔偿给其造成的一切损失，本院认为四上诉人该主张不属于本案二审的审理范围，故本院不予审理。
综上，四上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5115元，由朱玉瑾、张斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝霞
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一四年七月十一日
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。