上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1974号
上诉人（原审被告）李德明，男，1951年7月10日生，住上海市。
上诉人（原审被告）居红香，女，1954年3月15日生，住址同上。
上诉人（原审被告）李兆珺，女，1979年10月28日生，住址同上。
上列三上诉人共同委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王峰，男，1980年11月6日生，汉族，住上海市。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人李德明、居红香、李兆珺因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月30日，王峰（乙方）、被告李德明、居红香、李兆珺（甲方）及居间方上海合富置业有限公司（以下简称“合富置业”，丙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），约定将位于宝山区共康八村XXX号XXX室房屋（以下简称“系�房屋”）出卖给乙方，总房价款人民币1，550，000元（以下币种均为人民币），其中定金40，000元，针对定金各方约定：“若甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后叁日内，乙方应将定金补足至人民币￥40，000元（大写：肆万元整），甲方同意该定金继续由丙方保管。若甲方将房地产权证原件交由丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。”王峰（乙方）及李德明、居红香、李兆珺（甲方）于当日签订协议附件，即《房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同1.2条约定，“签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同生效后25日内前往上海合富置业顾问有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同示范文本”）。前述期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期，如有变更，由双方另行约定。”合同1.3条约定：“首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款（首期房价款含已支付的全部订金）计人民币950，000元（大写：玖拾伍万元整）［首期房价款中包含尾款（若有）计人民币20，000元（大写：贰万元整）由合富置业代为保管］。”合同1.5条约定：“申请贷款（若有）：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若有）后柒日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续。”合同1.6条约定：“交易过户：甲、乙双方应于贷款申请审核通过（若有），买卖合同示范文本公证书（若有）及借款抵押合同（若有）出具，购房申报完成及缴纳房产税（若有），抵押登记（若有）注销后柒个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）（简称‘送件’）。”合同2.1条约定：“若乙方申请贷款额度不足或未获贷款，则乙方应于送件当日将相应部分房价款自行补足支付甲方。”合同还约定，买卖合同作为居间协议的附件，与居间协议同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，买卖合同约定与居间协议不一致的，以买卖合同约定为准。
居间协议及买卖合同签订后，王峰分别于2013年10月30日及11月3日支付定金共计40，000元，李德明向王峰出具了定金收据。2014年11月23日，因针对办理过户手续的时间无法达成一致意见，双方未能签订买卖合同示范文本，故王峰（乙方）、李明德（甲方）于当日签订补充协议，补充协议第三条约�，“首付款分两期交付，第一期71万元（包含定金肆万元）于2013年11月25日前交付给甲方，第二期22万元于2014年1月14日之前交付，其余款项待银行贷款批下来交付。”2013年11月25日，双方按约到达合富置业，但仍因对办理过户手续的时间无法达成一致而未能签订买卖合同示范文本。
王峰于2013年12月18日向李德明、居红香、李兆珺发送了“有关催告尽快签订正式买卖合同的函”，并按照通知函于2013年12月20日到达合富置业。
原审另查明，系争房屋已于2013年12月2日出售给案外人夏某，房屋价款为156万元。
2015年3月，王峰起诉至原审法院，判令解除共康八村XXX号XXX室房屋买卖合同，判令李德明、居红香、李兆珺返还定金40，000元，赔偿定金40，000元，赔偿损失50，000元。
原审中，为证明自己的主张，王峰还提供了2013年12月2日的催告函�证明于2013年12月2日向李德明方发送了签订买卖合同示范文本的通知。经质证，李德明方表示未收到。王峰还提供了录音欲证明李德明方之所以要求12月31日前办理过户手续，是因李德明方自己的购房需要，李德明方不愿向他人承担违约责任，故不愿意履行与王峰的合同约定。经质证，李德明方表示王峰在其不知情的情况下，于11月23日带录音机签订合同，说明是王峰不想购买房屋。李德明方另表示，是否约定12月31日过户与本案没有直接关系，己方向他人购房是事实，因此才希望能够早点过户，但12月31日这个时间已经很宽松了，而王峰的录音内容也可以体现是王峰在拖时间。
为证明自己的主张，李德明方也提供了催告函、签约通知函、佣金收据，证明己方于2013年11月25日、2013年11月27日分别向王峰发放通知，要求王峰于2013年11月27日及11月29日到合富置业签订�卖合同示范文本，逾期将解除合同另行出售房屋，以及王峰未按照通知要求签订合同导致李德明方支付1万元佣金用于网上撤案重新出售房屋的事实。经质证，王峰表示对催告函、签约通知函不认可，也未收到，针对佣金收据，因系案外人出具，真实性无法确认，且此收据恰好能证明李德明方事实上已将房屋另行出售，以及李德明方与合富置业存在经济利益的事实。
原审法院认为，王峰、李德明方签订的居间协议及买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。双方按约于2013年11月23日赴合富置业签订买卖合同示范文本，双方就办理过户手续的时间问题发生争议，王峰坚持保留关于银行贷款审核通过后柒个工作日内办理过户手续的约定，系买卖合同1.6条的约定，有合同依据。李德明方辩称2013年12月31日�办理过户手续是居间协议的约定，但居间协议全文并无该约定，李德明方的辩称没有合同依据。因此，李德明方所提出的办理过户手续期限，其性质是变更合同条款，理应征得王峰同意。李德明方在2013年12月2日就将系争房屋出售给案外人，致无法履行与王峰签订的买卖合同，故李德明方已构成违约，应承担相应的违约责任。王峰要求解除买卖合同和李德明、居红香、李兆珺返还定金40，000元及赔偿定金40，000元的诉请，符合法律规定，原审法院予以准许。王峰诉请违约损失50，000元，没有事实和法律依据，原审法院不予准许。综上，原审法院判决如下：一、解除王峰与李德明、居红香、李兆珺于2013年10月30日就上海市宝山区共康八村XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同；二、李德明、居红香、李兆珺于判决生效后十日内向王峰双倍返还定金80，000元；三、王峰的其他诉讼请求，不予支持。
判决后，李德明、居红香、李兆珺不服，提起上诉称：买卖合同示范文本必须载明交易过户日期，己方只是同王峰协商确定具体过户日期。王峰强调仅写“银行贷款审核通过后7个工作日内”，而拒不在合同中写明具体过户日期，是不愿承担买卖合同2.1条约定的风险责任，即“乙方申请贷款额度不足或未获贷款，则乙方应于送件当日将相应部分房价款自行补足支付甲方。”王峰对该项条款反悔，保留对自己有利的条款，构成对合同条款的变更并拒不签订买卖合同示范文本，构成根本违约。己方为促成房屋买卖作出让步，与王峰签订补充协议，但王峰最终还是不愿意明确过户日期，拒绝签订买卖合同示范文本。因此，应认定己方是积极促成交易的守约方，王峰才是根本违约方。己方分别于2013年11月25日及27日两次致函王峰要求按约签订买卖合同示范文本。原审法院对于房屋买卖的操作流程及双方履行合同的行为事实未审理清楚，作出错误判决，请求撤销原判，改判驳回王峰的原审诉讼请求。
被上诉人王峰表示原审判决正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，买卖合同约定，若乙方（王峰）申请贷款额度不足或未获贷款，则乙方应于送件当日将相应部分房价款自行补足支付甲方。
审理中，李德明方表示对原审判决主文第一、三项没有异议，仅对主文第二项不服，愿意返还定金4万元。
本院认为，合富置业提供的买卖合同中没有对房屋交易过户具体时间作出约定，存在重大瑕疵，是导致双方争议发生直至诉讼的主要原因。
根据买卖合同约定，双方应先行签订买卖合同示范文本，王峰应在买卖合同示范文本当日支付购房首付款，并在买卖合同示范文本签订后七日内向贷款银行申请贷款。2013年10月30日双方签订买卖合同，2013年11月24日应是双方签订买卖合同示范文本的最后时点。如果双方在2013年11月24日签订买卖合同示范文本，王峰则应于2013年12月1日前向银行申请贷款。根据王峰提供的函件及双方补充协议，李德明方提出在2013年12月31日办理系争房屋交易过户，与买卖合同约定“银行贷款审核通过后7个工作日内”办理交易过户并无矛盾冲突之处。李德明方之后提出在2014年1月15日办理系争房屋交易过户，亦与买卖合同约定“银行贷款审核通过后7个工作日内”办理交易过户无矛盾冲突之处。承前所述，如果在2013年12月31日办理房屋交易过户，则王峰银行贷款审核应在12月22日前通过。如果在2014年1月15日办理房屋交易过户，则王峰银行贷款审核应在2014年1月6日前通过。在双方当事人无法协商确定交易过户日期，进而无法签订买卖合同示范文本，王峰无法依据买卖合同示范文本向银行申请贷款的情况下，王峰认为银行均无法在前述两个时点完成贷款审核的意见，显然没有任何事实依据。同时，根据本院另查明的事实，如王峰申请贷款额度不足或未获贷款，王峰则应在交易过户当日现金补足贷款不足部分。王峰作为付款义务人明确知晓银行贷款未审核通过的情况下，其应当履行的现金付款义务。即根据买卖合同约定，王峰申请贷款额度不足或未获贷款，不影响双方就系争房屋办理交易过户，王峰只需在过户当日以现金方式支付购房款。
李德明方是房屋置换，在居间合同和买卖合同未对系争房屋交易过户时间进行明确约定的情况下，提出在2013年12月31日或2014年1月15日交易过户，并无不当之处。李德明方系�过出售系争房屋获取价款再行购入他处房屋，其在与王峰协商无果，无法就系争房屋签订买卖合同示范文本的情况下，为维护自身权益另行出售系争房屋，亦无不当之处。原审法院关于李德明方违约的认定意见，事实依据不足，本院不予认同。
鉴于买卖合同中没有对房屋交易过户具体时间作出约定，双方又无法对前述时间协商一致，无法签订买卖合同示范文本的原因不可归责于当事人一方。故对于王峰要求适用定金罚则，要求判令李德明方双倍返还定金的诉请，本院不予支持。因系争房屋已另行出卖，双方买卖合同实际已解除，李德明方应将定金4万元退还王峰。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第468号民事判决主文第一、三项；
二、变更上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第468号民事判决主文第二项为：李德明、居红香、李兆珺于本判决生效后十日内向王峰返还定金人民币40，000元。
一审案件受理费人民币1，450元，由王峰负担1，004元，由李德明、居红香、李兆珺负担446元。
二审案件受理费人民币1，800元，由王峰负担900元，由李德明、居红香、李兆珺负担900元。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月十四日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……