江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢民初字第00899号
原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会，住所地睢宁县睢城镇元府西路46号。
法定代表人李运，该居民委员会主任。
委托代理人周宝，男，1981年2月4日生，汉族。
被告韩凤波（韩风波），个体户。
委托代理人张晨，江苏熊运栋律师事务所律师。
原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会与被告韩凤波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员郑炜适用简易程序独任审判，于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会的委托代理人周宝，被告韩凤波的委托代理人张晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会诉称：原告与被告韩凤波于2012年9月1日签订租房协议书，协议第一条约定2012年9月1日-2014年9月1日，年租金为57.6万，第三条约定每年9月1日前付清全年租金，逾期每天支付违约金500元（不包括租金）。被告韩凤波2013年9月1日至2014年9月30日的租金仅支付给原告10万元，余款一直未付，原告多次催要，被告一直推脱，并诉苦经营不善，门面空置4间，被告要求空置的四间门面租金截止到2014年3月1日，由原告收回，被告则主动联系品牌客户前来洽谈，期望提升区域租赁整体价值，但剩余租金及违约金一直未支付。原告遂诉至法院，请求判令1、被告韩凤波履行租房协议书支付原告租金38.2万元，及按照协议约定支付违约金10万元；2、自2014年9月1日起解除合同，本案诉讼费用由被告承担。
被告韩凤波辩称：1、对于原告的第二项诉讼请求被告予以同意即解除合同。对于与原告的租房协议的真实性被告予以认可，但协议签订后被告未按期将房屋交付给被告，导致被告上咖啡厅的项目没有谈成，为了谈成这个项目所支付的费用及损失大约20万元左右，且原告交付的房屋不符合质量标准，导致被告存放房屋中的皮鞋受雨水浸泡，损失5万元左右，请求对被告所受的损失在租金中予以扣除。2、被告手头紧张，现在无力一次性偿还，被告8月份手头的货物可以出售，请求在2014年9月30日前能够偿还原告的租金13.2万元。3、原告主张违约金过高。
经审理查明：2012年9月1日，原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会与被告韩凤波签订了一份《租房协议书》，约定原告将位于睢宁县睢城镇元府西街46号，一至两层门面房屋出租给被告作营业用房。2012年9月1日-2014年9月1日，年租金57.6万元，2014年9月1日-2016年9月1日，年租金60.48万元，2016年9月1日-2018年8月31日，年租金66.528万元；每年9月1日前，付清全年租金，逾期每天付违约金500元（不包括租金）。合同签订后，被告支付了第一年租金，2013年9月1日-2014年9月1日的租金被告仅支付了10万元租金，剩余租金原告虽经多次催要，被告至今未付。原告遂诉讼来院，诉请如前。
庭审中，被告表示同意原告自2014年9月1日起解除合同的意见。原被告双方均认可每间房屋每年的租金47000元。
另查明，《租房协议书》签订后，原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会有两间原由孙康租赁的房屋迟延10天交付给被告韩凤波，有两间原由仝太民租赁的房屋迟延40天交付给被告。后原告又于2014年3月1日提前收回4间房屋。
上述事实，有当事人的陈述、《租房协议书》、《补充协议》、《还款计划书》、承诺、催告函等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会与被告韩凤波之间签订的《租房合同》，系双方真实的意思表示，双方均应按协议的约定履行自己的义务。原告按约将房屋交付给被告使用，而被告却未按约定给付租金。根据原被告双方当庭无异议陈述，原告主张的租金382000元，已经扣除了提前收回四间房屋的租金，被告租赁的房屋其中两间迟延交付10天，对应的租金2575元（47000元／365天×10天×2间）两间迟延交付40天，对应的租金10301元（47000元／365天×40天×2间），应从应付租金中扣除，剩余租金应为369124元，被告对此予以认可。故原告要求与被告解除合同支付租金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金问题，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张的违约金10万元过高，本院认为违约金以未支付租金的银行同期贷款利率的1.3倍支付较为适宜。被告主张其因原告部分迟延交付房屋及房屋质量问题造成被告各项损失25万元，其中包括商议咖啡厅项目的协商和准备费用及涉案房屋不符合标准造成的皮鞋损失等，均没有提供相应的证据予以证实，原告不予认可。即使被告损失实际存在，其与本案亦非同一法律关系，可另行解决，故该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告韩凤波于本判决生效后十日内给付原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会拖欠的房屋租金369124元，并支付违约金（以369124元为基数，自2013年9月2日起按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至判决确定的履行之日）；
二、原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会与被告韩凤波自2014年9月1日起解除双方签订的《租房协议书》及《补充协议》。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4265元，由原告睢宁县睢城镇北陵社区居民委员会负担700元，由被告韩凤波负担3565元（鉴于原告已预交，被告履行部分于履行还款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 郑 炜
二〇一四年七月一日
书 记 员 刘海媚
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《城市房屋租赁管理办法》
第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）租用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可以收回的。