上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第889号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第889号
原告李某。
委托代理人李伯明。
被告徐某某。
委托代理人胡远峰。
委托代理人肖峻山。
原告李某与被告徐某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伯明、被告委托代理人胡远峰到庭参加了第一次庭审，原告李某及其委托代理人李伯明、被告委托代理人肖峻山到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年11月1日签订�仓库租赁合同》一份，约定：原告将嘉定区江桥镇火线村杨东队仓库场地租赁给被告使用，租赁期限为2009年12月1日至2014年11月30日，租金第一年35000元，每年递增5%，半年付一次。合同签订后，原告将仓库交付被告使用，但被告进场不按时支付租金。2014年2月3日，原告发现被告已搬离房屋。因被告拖欠租金未付，原告起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，被告从租赁房屋中搬离；2、判令被告支付2012年11月30日至2013年11月30日的租金差额32545元、2013年11月30日至2014年8月30日的租金30500元及2014年8月31日至实际返还房屋之日的租金（按42000元／年计算）。
被告辩称，原告的诉讼主体不适格。原、被告之间不存在租赁关系，被告是与李伯明签订的租赁合同，而李伯明与李某之间的代理关系不成立。原、被告双方合同关系不成立，则租金问题不存�，被告与李伯明之间的厂房租赁合同效力待定，因为村里与李伯明没有签订租金合同。故请求法庭驳回原告诉请。即便原告主体适格，2010年9月30日至2012年5月31日之间，李某或者李伯明没有与村里签订租赁合同，是无权处分无权租赁的，并因此而造成了被告的损失，但该部分损失被告在本案中不主张。对原告主张的2012年11月30日之后的租金标准及计算数额无异议，但被告已于2014年2月3日与李伯明解除了合同，搬离并返还了钥匙，之后的租金不应由被告支付。
经审理查明，2005年9月28日，原告（乙方）与江桥镇火线村杨东村民组（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：出租方将现有的老仓库及场地以1000元／月出租给乙方，总额为12000元，租赁费从2005年10月1日开始计算，租赁期为5年，无特殊原因继续由乙方租用，每年递增500元。2009年12月1日，原告代理人李伯�以自己的名义与被告签订《厂房租赁合同》一份，但在落款处注明李伯明（代李某）。合同约定李伯明（甲方）出租给被告（乙方）的厂房坐落于上海市嘉定区江桥镇火线村杨东村民组，该厂房建筑面积为188平方米及其院子；甲方作为该厂房的授权委托人与乙方建立租赁关系；该厂房生产使用性质为一般厂房，甲方完全同意乙方在厂房和院子搭建简易生产设施，并在合同期满后，有权自行处理；甲方已查验乙方的营业执照、相应生产经营资质证书或者拟从事的生产经营范围，同意乙方用于从事建筑工具及材料储存；甲方于2009年12月1日前向乙方交付该厂房和按本合同附件（一）中约定的有关设施设备，租赁日期自2009年12月1日至2014年11月30日止；厂房年租金总计为35000元，租金租赁期内每年递增5%；乙方签订正式租赁合同时支付第一期租金18000元，2010年6月1日支付17000元，以后每半年交一次租金；甲方同意乙方在院子搭设简易大棚用于生产或物料储存的防风防雨；在合同期内，乙方在租赁期间欲解除本合同，提前2个月通知甲方，以便甲方及时招租，同时甲方按协商日期收回厂房，不收取乙方违约费用，如提前通知的天数不足2个月的，应按提前收回天数的租金的2倍向甲方支付违约金；如果甲方在签订合同时不能提供原“房屋租赁合同”以及不出示第一承租人授权书的，在以后的合同期内，乙方遭到房屋所有者龚永芳或第一承租人李某投诉或收回，一切损失均由甲方承担。合同签订后，李伯明将房屋交付被告使用。因被告未按约支付租金，原告涉讼。
另查，2012年6月1日，原告（乙方）与江桥镇火线村杨东村民组（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于京沪铁路北侧杨东村民组仓库房屋6间、167平方米租�给乙方作经营使用，租赁期限为2年，自2012年6月1日至2014年5月31日。江桥镇火线村杨东村民组于2012年6月21日收取原告2010年10月1日至2011年5月31日及2012年6月1日至2013年5月31日的租金。
再查，双方确认被告于2014年2月3日搬离租赁房屋。被告称其已将房屋钥匙交还原告，但无法提供收条；原告则称被告于春节前十天提出要将钥匙返还原告，但原告认为被告尚未结清租金，坚持要结清租金才能收钥匙，故没有收钥匙，并称房屋空置至今。
以上事实，有厂房租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同、收据、当事人陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，李伯明在与被告签订租赁合同时在落款处注明代李某，合同中也明确写明房屋的第一承租人是李某，且李伯明应取得李某的授权，而原告也明确表示李伯明系受其委托与被告签订租赁合同，故原告基于其与李伯明之间的委托关系有权向被告主张系争房屋租赁合同的相关权利，被告关于李伯明在与被告签订合同时未向其披露系受原告委托，原告并非本案适格主体的抗辩意见本院不予采信。被告已于2014年2月3日实际搬离租赁房屋，故原告要求解除合同合法有据，本院确认租赁合同于2014年2月3日因终止履行而解除。关于原告主张的租金，被告对于截止2014年2月3日的租金并无异议，本院予以照准。对于2014年2月4日开始的租金，被告在搬离房屋前欲向原告交付钥匙，而原告以尚未结清租金为由拒绝受领，且被告在2014年2月4日后并未实际使用过房屋，故对于2014年2月4日以后的空置损失，原告应自行承担。至于被告所称的损失，因其并未在本案中主张，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百零三条之规定，判决如下�
一、原告李某与被告徐某某于2009年12月1日签订的房屋租赁合同于2014年2月3日解除；
二、被告徐某某应于本判决生效之日起十日内给付原告李某2012年11月30日至2013年11月30日的租金差额32524元、2013年11月30日至2014年2月3日的租金7594.62元，合计人民币40118.62元；
三、驳回原告李某其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告徐某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年一月十六日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人�受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。