辽宁省桓仁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桓民二初字第00205号
原告魏靖，男，1940年6月30日出生，居民身份证号码：2105221940********，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系退休干部，住桓仁满族自治县桓仁镇中心大街297栋4-8。
被告本溪意胜房地产综合开发有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇。
法定代表人王成功，系该公司经理。
被告韩治涛，男，1965年8月9日出生，居民身份证号码：2105221965********，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系职员，住桓仁满族自治县桓仁镇朝阳街。
被告中国农业银行股份有限公司桓仁支行，住所地桓仁满族自治县桓仁镇中心街208号。
负责人：刘仁君，系该支行行长。
委托代理人贾凡，系该行法律顾问。
委托代理人赵春江，系该行职员。
魏靖与本溪意胜房地产综合开发有限公司（以下简称意胜房地产公司）、韩治涛、中国农业银行股份有限公司桓仁支行（农行桓仁支行）所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告魏靖，被告意胜房地产公司的法定代表人王成功、被告农行桓仁支行的委托代理人贾凡、赵春江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏靖诉称，被告意胜房地产公司于2002年4月5日以120064元的价格将正阳花园4单元6楼2住宅，面积为108.11平方米（其中建筑面积100.36平方米，阳台面积7.75平方米）卖给了我。经过装修我于2002年5月20日入住至今没人问过此房之事。由于正阳花园小区开发商手续不全，没经验收。108户住宅和门市房办不了房产证，经住户去县里上访，县政府同意2008年给办理房产证。我在办证时才知道我的住宅被被告意胜房地产公司以被告韩治涛的名义于2002年9月21日在被告农行桓仁支行抵押期房贷款91000元（期限2002年9月2日起至2012年9月1日止）。在我不知情的情况下，我的房屋被被告韩治涛在农行抵押，至今办不了房产证。我曾经问过被告韩治涛，他说他也不了解卖方和贷款的事情。造成这种情况，是因为被告意胜房地产公司、韩治涛为贷款（意胜开发公司从2002年—2007年还了一部分房贷），被告韩治涛属于顶名贷款。因为我买房在先，买房收据和商品房合同俱全，所以此房合情、合理、合法应当名正言顺属于我的。因为被告意胜房地产开发公司属于诈骗，故我诉至法院，要求确认该房屋产权归我所有。
被告韩治涛辩称，我不知道贷款买房的事情，我不了解什么情况。当时原告找我说被告意胜房地产公司抵押的事情我才知道。
被告农行桓仁支公司辩称，原告不是物权人即所有权人，不适格提起确权之诉。原告仅仅根据房屋买卖合同对其购买的房产享有债权，而并不享有物权。根本就不存在对本案争议的房产确认所有权的问题，原告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定另行起诉被告意胜房地产公司，要求其因“一房二卖”行为承担赔偿责任。原告不应当将我行列为被告，我行既不是房产买卖合同的当事人，也没有任何确切证据证明我行对原告存在任何侵权行为。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告意胜房地产公司辩称，一、公司在2002年开始出售桓仁正阳花园楼房，当时价格在1350元每平方米，在被告农行桓仁支行办理贷款也是在同一时间，原告魏靖在我们办理贷款后找到我公司杨经理（主营销售的业务经理）要买100.36平方米的住宅房，也就是原告魏靖现在住的那套房子，杨经理找到我说魏靖买房一事，我说不行，这套房子在农业银行抵押贷款，没有产权办不了，这件事就放下了。在这期间我公司准备招聘一名职员主要负责办理产权证前期手续，魏靖听说后找到我，说自己是国家干部认识人多，又是产权办主任的老师，就这样他就上班了，之后魏靖又和公司其他人说买房一事，最后以预付房款办法交到了公司财务八万元买了这套房子，综上所述，魏靖在诉讼中提到的买住宅不知在农行贷款与事实不符。二、2008年，桓仁县主管城市建设的领导找到桓仁县建委对桓仁正阳花园108户办理产权登记手续，桓仁县建委在桓仁电视台播放了桓仁县正阳花园108户业户办产权登记公告，逾期不办后果自负。在此期间，魏靖没找我们公司任何人办理产权一事，魏靖他自己不办放弃了，所以说，他在起诉中提到的造成我多年办不了产权证与事实不符。三、针对原告在诉讼中提到被告承担诉讼及诉讼有关费用答辩。魏靖在诉讼中说一、二被告将原告买的住宅房在原告不知情的情况下，在桓仁农行贷款与事实不符，魏靖陈述造成其多年办不了产权证，在我们办理产权证期间，魏靖没到我公司找过任何人办理产权手续，这说明他自己放弃了办理产权证，没办产权证是他自己造成的，所以我们公司不予承担任何费用。
经审理查明，原告魏靖于2002年4月5日购买了位于桓仁满族自治县桓仁镇正阳花园4单元6楼2住宅，面积为108.11平方米（其中建筑面积100.36平方米，阳台面积7.75平方米），房屋价格120064元，住宅每平方米1150元，阳台每平方米600元，房款收据上由被告意胜房地产公司的会计孙振华签字。2002年8月29日，被告韩治涛与被告农业银行桓仁支行签订了个人住房按揭（抵押）借款合同，约定贷款金额为91000元，贷款期限自2002年8月29日至2012年8月28日，共10年，并办理了抵押登记。被告韩治涛与被告意胜房地产公司未签订房屋买卖合同。该住房一直由原告魏靖居住。被告意胜房地产公司偿还了部分抵押借款本金及利息，被告韩治涛未偿还住房抵押借款并不对房屋主张所有权，现原告魏靖诉至本院要求确认房屋归其所有。
上述事实，有原告魏靖陈述，被告意胜房地产公司答辩，被告韩治涛答辩、被告农行桓仁支行答辩、商品房买卖收据、买卖合同、情况说明、入户通知单、抵押登记存根、商品房预售许可证、物价局批复等证据材料在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，（一）原告魏靖于2002年4月5日与被告意胜房地产公司签订了购买位于正阳花园4单元6楼2住宅的房屋买卖合同，已经交付了购房款120064元，且一直居住至今，购房行为系双方的真实意思表示，故该买卖房屋合同有效；（二）虽然被告韩治涛与被告农行桓仁县支行签订了房屋抵押协议并办理了抵押登记，但因被告韩治涛不知其买房抵押的事实，其从未偿还上述借款，也不主张房屋所有权，该借款一直由被告意胜房地产公司偿还。被告韩治涛与被告农业银行桓仁支行签订抵押借款协议系被告意胜房地产公司与被告农行桓仁支行为融通资金而为的虚假意思表示，该意思表示因被告意胜公司未能全部偿还借款，侵犯了原告魏靖的合法权益，故该借款抵押协议无效，因抵押借款合同无效，故而以该房产进行抵押的行为一并无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告魏靖与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司于二ＯＯ二年四月五日签订房屋买卖合同有效；
二、被告韩治涛与被告中国农业银行桓仁县支行个人住房按揭（抵押）借款合同无效，房屋抵押登记无效；
三、被告本溪意胜房地产综合开发有限公司于本判决生效后立即协助原告魏靖办理相关房屋过户手续。
诉讼费二千七百零一元（原告魏靖申请缓交），由被告本溪意胜房地产综合开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 关伟林
代理审判员 潘 宇
人民陪审员 杨晓光
二〇一五年六月九日
书 记 员 韩苗苗
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
行为人具有相应的民事行为能力；
意思表示真实；
不违反法律或者社会公共利益。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法
院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。