广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3102号
上诉人（原审被告）：蔡清帆，男，1975年12月16日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾永超，广东保信律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：谭仕峰，1964年2月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
原审被告：中山市心德意五金机械有限公司。住所地广东省中山市南朗镇翠亨大道。
法定代表人：蔡清帆，该公司经理。
上诉人蔡清帆因与被上诉人谭仕峰及原审被告中山市心德意五金机械有限公司（以下简称心德意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人蔡清帆上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由心德意公司承担拖欠的租金、水费及违约金等相应责任。事实和理由：一、蔡清帆及心德意公司已支付2012年12月23日至2014年4月23日的租金。虽然涉案合同约定“月租金1.8万元且由承租人负责税费”，但实际上该18000元包括税费。蔡清帆及心德意公司交完税费后，再将余额支付给谭仕峰。对此，谭仕峰也是认可的。因为，从交易习惯上来看，蔡清帆共分10次向谭仕峰支付了16个月的租金，而谭仕峰从未就此提出异议，证明双方已就租金包括了税费达成共识。其次，从转账金额来看，每次支付的租金均有零头，证明蔡清帆及心德意公司确已自行支付税费，且谭仕峰亦认可。转账支付的租金及税费明细如下：1.2012年12月27日支付2个月租金36000元作为保证金，并交纳2012年12月23日至2013年1月22日的租金，共计54000元；2.2013年1月29日支付2013年1月23日至2月22日的租金15165.07元；3.2013年3月4日支付2013年2月23日至3月22日的租金16631.69元；4.2013年4月8日支付2013年3月23日至4月22日的租金16631.69元；5.2013年5月7日支付2013年4月23日至5月22日的租金16631.69元；6.2013年6月17日支付2013年5月23日至6月22日的租金10841.83元；7.2013年8月16日支付2013年6月23日至8月22日的租金33263.38元（支付2个月的租金平均每月16631.69元）；8.2013年11月19日支付2013年8月23日至11月22日的租金51365.01元（支付3个月租金平均每月17121.67元）；9.2016年6月24日支付2013年11月23日至2014年1月22日的租金34243.34元（交纳2个月租金平均每月17121.67元）；10.2014年12月19日支付2014年1月23日至2014年4月22日的租金48965.01元（支付3个月租金平均每月16321.67元）。二、除上述租金外，蔡清帆及心德意公司还向谭仕峰另行支付9715.25元，该笔款项亦应从应付租金中扣除。三、蔡清帆系心德意公司的法定代表人，其签订涉案租赁合同的行为属于职务行为，相关法律后果应由心德意公司承担。
被上诉人谭仕峰辩称，一、双方签订的租赁合同约定租金18000元，并由承租人承担相关税费，并未约定该租金18000元已含税。同时，蔡清帆在履行过程中也是按照18000元的标准履行涉案租赁合同。二、谭仕峰没有收到蔡清帆支付的租金9715.25元。三、涉案租赁合同的签订主体系谭仕峰与蔡清帆，心德意公司并非涉案合同的主体，蔡清帆签订合同的行为并非职务行为。
原审被告心德意公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。
被上诉人谭仕峰向一审法院起诉请求：一、解除谭仕峰与蔡清帆于2012年10月23日签订的《租赁合同》；二、蔡清帆、心德意公司立即支付2014年1月至2015年4月30日止拖欠的租金265061.29元及利息（利息自2014年1月23日起按同期同类贷款利率计算至支付之日止）；三、蔡清帆、心德意公司向谭仕峰支付代垫付的水费1996.8元；四、蔡清帆、心德意公司向谭仕峰支付违约金54000元；五、蔡清帆、心德意公司向谭仕峰支付修复承租厂房的修复费用149984元，评估咨询费2000元。一审庭审中，谭仕峰明确诉讼请求二为要求蔡清帆、心德意公司支付从2014年2月23日至2015年4月30日止的租金247061.29元[计算方式为18000元×14个月-
已付9738.71元+（18000元÷30日）×8天]及利息（利息从2014年2月23日起，按一年期贷款利率计算至支付之日止）；诉讼请求三系代蔡清帆、心德意公司交纳的2014年12月9日至2015年6月9日水费1996.8元。
一审法院认定事实：2012年10月23日，谭仕峰（甲方、出租方）与蔡清帆（乙方、承租方）签订租赁合同，主要约定甲方将位于中山市南朗镇翠亨大道的厂房[土地证号：中府国用（2003）第2500**号）]土地及其上建筑物[房产证号：粤房地证字第××号，厂房类型为框架结构]租给乙方使用；租期6年，自2012年12月23日至2018年12月23日止；自2012年12月23日至2015年12月22日止月租金18000元，自2015年12月23日至2018年12月22日的月租金每年度按10%递增，乙方负责租赁税费；租金在每月23日前支付；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及期附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方向甲方预付两个月租金数额的款项作为保证金；租赁期间，如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方三个月租金，如因甲方原因要求乙方提前退租的，甲方应赔偿乙方三个月租金。合同还约定了其他事项。谭仕峰、蔡清帆分别在合同落款“出租方”、“承租方”栏签名。合同签订后，谭仕峰将厂房交付给蔡清帆使用。蔡清帆于2012年11月20日登记成立心德意公司并使用案涉租赁厂房。2015年4月底，心德意公司搬离上述租赁厂房。谭仕峰认为蔡清帆自行搬离厂房且自2014年2月起拖欠其租金，故起诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审庭审中，对于心德意公司搬离租赁厂房的情况，蔡清帆、心德意公司陈述为经营亏损停产停业故搬离，搬离时，有谭仕峰代理人欧阳海荣在场，谭仕峰不确认欧阳海荣在场。
对于谭仕峰已收租金情况，谭仕峰确认委托欧阳海荣开办银行账号48×××02专门用于收取租金，收取蔡清帆租金情况如下：１.2012年12月27日现金存入54000元（保证金36000元+租金18000元）；2.2013年1月29日，转入租金15165.07元；3.2013年3月4日，转入租金16631.69元；4.2013年4月8日，转入租金16631.69元；5.2013年5月7日，转入租金16631.69元；6.2013年6月17日，转入租金10841.83元；7.2013年8月16日，转入租金33263.38元；８.2013年11月19日，收入租金51365.01元；9.2014年6月24日，转入租金34243.34元；10.2014年12月19日，转入租金48965.01元，共计297738.71（租金261738.71+保证金36000）。除谭仕峰确认的上述10笔外，蔡清帆认为其另于2013年1月29日向欧阳海荣2011002901032680346账号转账支付9715.25元。
对于谭仕峰代交水费，谭仕峰提交的中山市南朗供水有限公司交费发票三张显示：谭仕峰交纳客户名称为心德意公司的2014年12月9日至2015年7月9日水费等2063.88元（水费1814.36元+污水处理费156.96元+垃圾处理费91.56元）；谭仕峰提交的中山市南朗供水有限公司水费通知书两张显示：心德意公司2014年12月9日至2015年3月9日应交水费、污水处理费、垃圾处理费合计为911.36元；2015年3月9日至2015年6月9日水费、污水处理费、垃圾处理费合计1085.44元；2015年6月9日至2015年7月9日水费、污水处理费、垃圾处理费合计67.08元；蔡清帆、心德意公司称已自行交纳水费至2015年3月9日，并提交水费发票复印件两份，谭仕峰不确认蔡清帆、心德意公司提交的复印件。因谭仕峰提交的2015年3月9日至2015年6月9日水费通知书上未区分每月具体用水费用，谭仕峰表示可根据2015年3月至2015年6月水费、污水处理费、垃圾处理费合计1085.44元的月平均数，计算2015年3、4月的水费为723.63元[1085.44元÷3个月×2个月]，蔡清帆、心德意公司表示同意。
谭仕峰就其所述厂房内电压设备被损坏的事实，提交中山市公安局南朗分局翠亨派出所证明一份，主要内容为欧阳海荣于2015年5月13日11时左右到该所报警，称蔡清帆自2012年12月开始租其朋友（谭仕峰）位于翠亨大道的厂房开设中山市心德意五金机械有限公司，拖欠租金247061.29元，且在搬离该厂房时破坏了其中的电力设备。谭仕峰确认其报案后，尚无进一步查验及结论。谭仕峰提交中山市安大资产评估有限公司评估报告显示，原告于2015年7月15日委托该公司对翠亨厂房低压线路安装工程一批重置价值评估，评估结论为14984元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同主体，谭仕峰明确系与蔡清帆签订租赁合同，因蔡清帆用该租赁物注册经营心德意公司，故主张心德意公司也承担本案责任。蔡清帆、心德意公司认为蔡清帆系以心德意公司法定代表人的身份签订合同，故相关责任应由心德意公司承担。因租赁合同明确记载承租人为蔡清帆，故一审法院确定合同承租人为蔡清帆而非心德意公司。蔡清帆租赁厂房后用于心德意公司经营使用，系其使用租赁物用途问题而非租赁合同主体的变更或增加，谭仕峰据此主张心德意公司对租赁合同承担相应责任，于法无据，一审法院不予以支持；同理，对蔡清帆、心德意公司认为相关责任应由心德意公司承担而非蔡清帆承担的理由，一审法院不予采信。
谭仕峰与蔡清帆签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。合同约定的租赁期限至2018年12月23日止，蔡清帆于2015年4月30日搬离租赁厂房，以实际行为表明不再继续履行合同，谭仕峰亦确认于2015年5月初收回租赁厂房。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对谭仕峰要求解除与蔡清帆于2012年10月23日签订的租赁合同的请求，一审法院予以支持。
关于租金及利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，蔡清帆应向谭仕峰补足自2012年12月23日起至2015年4月30日的租金。对蔡清帆已向谭仕峰支付保证金36000元及租金261738.71元，双方无争议，一审法院予以确认。对蔡清帆称其另于2013年1月29日向欧阳海荣2011002901032680346账号转账支付租金9715.25元，谭仕峰不予认可，一审法院分析如下：蔡清帆一直向谭仕峰指定的欧阳海荣专用账户（账号48×××02）支付租金，在2013年1月29日当天，蔡清帆在14：13：02时向该专用账户转账支付租金15165.07元后，在账号余额充足（尚余43812.78元）的情形下，又连续于14：14：43时向欧阳海荣另一账户转入9715.25元；至此时，蔡清帆已向谭仕峰预付2012年12月23日-1月22日租金18000元、支付2013年1月23-2月22日租金15165.07元（按其自认数额），尚未到下月租金交纳时间，蔡清帆称该款为本案租金，既不符合双方交易习惯，亦不符合常理，且蔡清帆亦没有提供相应证据证明其主张，故一审法院对其此点理由不予采信，此款不认定为支付本案租金。又因租赁合同明确约定月租金为18000元，且由承租方即蔡清帆负担租赁税费，故蔡清帆称其每月交纳租金18000元应扣减出租赁税费的理由，一审法院不予采信。综上，蔡清帆已向谭仕峰支付297738.71元，其中保证金36000元、2012年12月23日至2014年2月22日的租金252000元、2014年2月23日至2014年3月22日的租金9738.71元；尚欠谭仕峰租金247061.29元：其中2014年2月23日至2014年3月22日的租金8261.29（18000元－9738.71元）元、2014年3月23日至2015年4月22日的租金234000[18000元/月×13个月]元、2015年5月（即2015年4月23日至30日）租金4800[（18000元÷30日）×8日]元。蔡清帆拖欠租金，属于违约行为，理应向谭仕峰赔偿拖欠租金导致的损失，故对谭仕峰主张蔡清帆从拖欠租金月起按银行同期同类贷款利率计算利息至支付之日止的请求，一审法院予以支持，每月计算基数应以当月拖欠租金数为准。
关于代付水费。谭仕峰提交通知书及发票均为原件，可以反映其已代付心德意公司水费2063.88元的事实，蔡清帆虽提交两份发票拟证明其已交纳水费至2015年3月9日，但因其提交证据均为复印件，谭仕峰亦不认可，一审法院不予确认。根据谭仕峰提交证据及双方确认的计算金额，蔡清帆应向谭仕峰返还搬离租赁物前产生的水费1634.99元，其中2014年12月9日至2015年3月9日911.36元，2015年3、4月水费723.63元。
关于违约金54000元。双方在合同第八条明确约定如蔡清帆提前退租而违约的应赔偿谭仕峰三个月租金。现蔡清帆因自身经营原因，租赁期未满即从租赁厂房搬离而导致租赁合同解除，且无证据证明系与谭仕峰协商一致解除租赁合同，属于合同约定的违约行为，应按约定承担违约金54000元。因谭仕峰同意用蔡清帆此前交付的保证金36000元抵扣该违约金，蔡清帆实际还应向谭仕峰支付违约金18000（54000-36000）元。
关于承租厂房修复费用149984元、评估咨询费2000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，因谭仕峰提交证据不足以证明案涉租赁厂房存在损坏及系因被告蔡清帆使用不当或不合理行为导致，故对于谭仕峰此项请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除谭仕峰与蔡清帆于2012年10月23日签订的租赁合同；二、蔡清帆于一审判决发生法律效力之后七日内向谭仕峰支付拖欠的租金247061.29元及利息（利息分段计算，其中2014年2月以8261.29元为基数，2014年3月至2015年4月每月以18000元为基数，2015年5月以4800元为基数，分别自当月23日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、蔡清帆于一审判决发生法律效力之后七日内向谭仕峰返还垫付水费1634.99元；四、蔡清帆于一审判决发生法律效力之后七日内向谭仕峰支付违约金18000元；五、驳回谭仕峰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8396元（谭仕峰已预交），由谭仕峰负担4011元，蔡清帆负担4385元（蔡清帆于一审判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谭仕峰于2016年8月29日向本院申请对蔡清帆名下的财产进行诉讼保全，本院于2016年9月6日作出（2016）粤20民终3102号民事裁定，依法查封了蔡清帆名下位于中山市××××号骏逸华庭3幢1104房的房产［土地证号：中府国用（2013）第易33035**；房产证号：粤房地权证中府字第××号］，查封价值以271081.28元为限，查封期限为三年，自2016年9月6日起至2019年9月6日止。一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”二审期间，各方当事人均未对心德意公司占有、使用涉案厂房期间，承租人存在拖欠租金的事实提出异议。蔡清帆虽然主张其并非涉案租赁合同的主体，但其既未对一审判决关于解除涉案租赁合同的判项提起上诉，也未对一审判决确定的承租人应向谭仕峰支付谭仕峰垫付的水费1634.99元、违约金54000元等事宜提起上诉。故本案二审争议焦点有三：一是蔡清帆签订涉案租赁合同的行为是否属于职务行为，涉案租赁合同的法律责任是否应由心德意公司承担；二是涉案合同约定的每月18000元的租金是否包括税费；三是蔡清帆于2013年1月29日向欧阳海荣支付的9715.25元是否属于涉案厂房的租金。
关于争议焦点一，蔡清帆签订涉案租赁合同的行为是否属于职务行为，涉案租赁合同的法律责任是否应由心德意公司承担的问题。蔡清帆主张其签订涉案租赁合同的行为属于职务行为，但其签订涉案租赁合同时，心德意公司尚未成立。同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》（2014年修正）第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，即使蔡清帆系作为心德意公司的发起人，为设立心德意公司而以自己名义对外签订合同，谭仕峰亦可根据上述规定请求蔡清帆承担合同责任。蔡清帆关于其签订涉案租赁合同的行为属于职务行为，其不应承担涉案租赁合同的相关责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，即涉案合同约定的每月18000元的租金是否已包括税费的问题。蔡清帆主张其已按合同约定足额向谭仕峰支付2012年12月23日至2014年4月23日的租金，理由是双方约定的每月的租金18000元包括了承租人应支付的相关税费，故蔡清帆已实际支付的上述期间的租金系扣除相关税费后的租金。但双方在涉案租赁合同第三条第1款中已对租金及税费做了明确约定，即约定2012年12月23日至2015年12月22日期间的租金为18000元/月，承租人蔡清帆负责相关租赁税费。双方对于涉案厂房租金及租赁税费的上述约定十分明确。从双方的上述约定内容来看，无法得出双方约定的每月18000元的租金已包括承租人负责的租赁税费的结论。同时，蔡清帆虽然主张其实际支付的租金已扣除相关税费，但其并未提供相应的税费凭证进行佐证。此外，双方约定涉案厂房2015年12月22日前每月的租金均为18000元，但蔡清帆主张的其已支付的每月的租赁税费却并不相同，蔡清帆也无法对此作出合理的解释。故蔡清帆以其实际未按约定的18000元/月的标准支付涉案厂房的租金的事实反推涉案租赁合同双方当事人约定的18000元/月的租金标准已包含租赁税费的主张不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点三，即蔡清帆于2013年1月29日向欧阳海荣支付的9715.25元是否属于涉案厂房的租金的问题。蔡清帆虽然主张上述款项属于其向谭仕峰支付的租金，但该笔款项存在如下不合理之处：首先，虽然谭仕峰委托案外人欧阳海荣代为收取涉案租金，但双方确认的另外10笔租金均支付至欧阳海荣账号为48×××02的银行账户，而该笔9715.25元的款项却支付至欧阳海荣名下的其他账户。欧阳海荣虽然系出租人谭仕峰的委托代理人，但其毕竟非出租人，蔡清帆在向欧阳海荣的其他账户支付租金时应知晓其该行为存在的法律风险。其次，从该笔款项的支付时间可知，蔡清帆支付该笔款项时，其共计向欧阳海荣支付的款项已超过其按涉案租赁合同约定的租金标准应支付的租金。蔡清帆对上述不合理之处未能作出合理的解释。同时，蔡清帆虽然主张其系受欧阳海荣的指示向欧阳海荣的其他账户支付该笔款项，但其并未提供相应的证据佐证。因此，本院对蔡清帆的该上诉主张亦不予支持。对双方未上诉部分，本院不予审查。
综上所述，上诉人蔡清帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元（上诉人蔡清帆已预交8396元），诉讼保全费1875.4元（上诉人谭仕峰已预交），共计7175.4元，由上诉人蔡清帆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 龙战江
高丽