北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03316号
上诉人（原审被告）赵桂兰，女，1951年3月12日出生。
委托代理人孙晓东（赵桂兰之女婿），1974年6月12日出生。
被上诉人（原审原告）北京恒久置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路乙6号银河大厦写字楼5层5G1。
法定代表人陈剑锋，经理。
委托代理人李广生，男，1981年2月2日出生。
上诉人赵桂兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第08038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，北京恒久置地房地产经纪有限公司（下称恒久置地公司）起诉至原审法院称：我公司与赵桂兰签订租赁合同，双方约定，赵桂兰将丰台区×××402室的房屋出租给我公司，租期从2012年4月19日到2013年8月18日，每月租金3600元，按季度支付，合同签订后，我公司交纳租金10350元，但赵桂兰至今未交付房屋，故我公司起诉至法院，请求法院：1、判令解除我公司与赵桂兰之间的租金合同，赵桂兰返还租金10350元；2、诉讼费用由赵桂兰承担。
赵桂兰辩称：2011年，我与北京海川嘉业房地产经纪有限责任公司（下称海川嘉业公司）签订委托出租合同，该公司前三季度按时交付租金，第四季度租金拖欠，我没有收到第四季度租金后就去找海川嘉业公司，恒久置地公司提出为保留房源，从海川嘉业公司接收房屋，重新签订一年零三个月的租赁合同，由恒久置地公司代替海川嘉业公司负担所欠的第四季度房租，我与海川嘉业公司之间的月租金为3450元，与恒久置地公司之间的月租金为3600元，签完合同，我们去清理新租户，由于新租户交纳了一年的租金，不愿意搬离，故恒久置地公司诉至法院未胜诉，我同意解除合同，但租金不能全额退还，可以协商。
原审法院经审理确认：恒久置地公司与赵桂兰签订的《北京市房屋出租代理合同》，虽然名为代理合同，但该合同约定的条款：“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。”不符合代理关系的要件，属于租赁关系性质，法院认定双方实为房屋租赁关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，双方应依合同约定及相关法律规定履行各自权利义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现恒久置地公司作为承租人已向赵桂兰支付部分租金，但赵桂兰作为出租人至今未将涉诉房屋交付给恒久置地公司使用，赵桂兰的行为已构成违约，应当承担相应责任。恒久置地公司要求解除与赵桂兰间的租赁合同关系，赵桂兰亦表示同意，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，由于恒久置地公司至今未能实际占有使用房屋，现其要求赵桂兰将其已支付的租金返还，并无不当，故对恒久置地公司要求赵桂兰返还租金10350元的诉讼请求，法院予以支持。赵桂兰关于恒久置地公司系接替海川嘉业公司交纳拖欠租金的主张，无相应依据，法院不予采信，其与海川嘉业公司之间纠纷系另一法律关系，其可另行主张权利。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除北京恒久置地房地产经纪有限公司与赵桂兰签订的《北京市房屋出租委托合同》。二、赵桂兰于判决生效后十五日内向北京恒久置地房地产经纪有限公司返还租金一万零三百五十元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，赵桂兰不服，向本院提出上诉，仍坚持原审答辩意见，不同意向恒久置地公司返还租金。恒久置地公司同意原判。
经审理查明：2012年4月22日，恒久置地公司与赵桂兰签订《北京市房屋出租代理合同》约定：由赵桂兰（甲方）将坐落于北京市×××402号的房屋由恒久置地公司（乙方）以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方向承租方收取租金。出租代理期限为2012年4月19日至2013年8月18日，甲方应于2012年4月19日前将该房屋交付乙方。租金标准为每月3600元，按季度交付，乙方需提前3日向甲方支付；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有；甲方迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的，乙方有权单方解除合同；出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。合同签订当日，恒久置地公司向赵桂兰支付租金10350元，赵桂兰收取租金后未将涉诉房屋交付给恒久置地公司。2012年6月，恒久置地公司曾将赵桂兰诉至原审法院，要求赵桂兰将涉诉房屋交付给其使用并支付违约金7200元。原审法院经审理后判决驳回了恒久置地公司的诉讼请求。
原审庭审中，恒久置地公司主张，合同签订后赵桂兰未将涉诉房屋交付给其使用，其前往涉诉房屋要求赵桂兰交房时发现房屋内有其他人在使用，即报警处理。赵桂兰认可其未向恒久置地公司交付涉诉房屋，系由于当时房屋由个人租户实际承租，恒久置地公司确实前往涉诉房屋，当天双方均报警。赵桂兰另主张双方通过口头约定2012年7月19日交付涉诉房屋，但其对此未提交相应证据予以证明。恒久置地公司对赵桂兰上述主张不予认可。
关于租金，赵桂兰认可其已收到租金10350元，但主张恒久置地公司应当一次交齐10800元，该10350元租金是恒久置地公司替海川嘉业公司交的租金，赵桂兰就海川嘉业公司签订的《房屋出租委托合同》一份，该合同载明：由海川嘉业公司代理赵桂兰出租本案所涉房屋，期限自2011年7月19日至2012年7月18日，每月租金3400元。恒久置地公司认为赵桂兰与海川嘉业公司签订的《房屋出租委托合同》与本案无关，并对赵桂兰的上述主张不予认可，恒久置地公司主张双方约定租金应于实际交付房屋时交齐。
经查：赵桂兰于2012年4月22日向恒久置地公司出具的收取租金收条载明：“今由恒久置地公司交来2012年4月19日至2012年7月18日×××402房屋租金10350元。”
上述事实，有双方当事人陈述、（2012）丰民初字第15695号民事判决书、《北京市房屋出租委托合同》、租金收据等相关证据在案佐证。
本院认为：恒久置地公司与赵桂兰签订的《北京市房屋出租代理合同》虽然名义为代理合同，但依据该合同中约定：“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。”的条款，双方之间实际并非代理关系，而是属于租赁关系性质，原审法院认定双方之间为租赁关系正确。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，双方应依合同约定及相关法律规定履行各自权利义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现恒久置地公司作为承租人已向赵桂兰支付了部分租金，但赵桂兰作为出租人至今未将涉诉房屋交付给恒久置地公司使用，赵桂兰的行为已构成违约，应当承担相应责任。恒久置地公司要求解除与赵桂兰间的租赁合同关系，赵桂兰亦表示同意，原审法院确认双方解除租赁合同并无不当。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。由于恒久置地公司至今未能实际占有使用房屋，现其要求赵桂兰将其已支付的租金返还依法有据，应予支持。赵桂兰上诉主张恒久置地公司系接替海川嘉业公司交纳拖欠租金无事实及法律依据，也与其出具的租金收据中记载的内容不符，故本院对其上诉主张不予采信，对其上诉请求不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29元，由赵桂兰负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费59元，由赵桂兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王若净