广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1010号
上诉人（一审原告）：广西北部湾银行股份有限公司。
法定代表人：滕冲。
委托代理人：李洁。
委托代理人：覃治。
上诉人（一审被告）：广西鹏景大酒店有限公司。
法定代表人：林朝辉。
委托代理人：栗占武。
委托代理人：阳朝晖。
被上诉人（一审被告）：北京恒泰伟业咨询有限公司。
法定代表人：林朝辉。
委托代理人：栗占武。
委托代理人：阳朝晖。
上诉人广西北部湾银行股份有限公司（以下简称：北部湾银行）、上诉人广西鹏景大酒店有限公司（以下简称：鹏景公司）因与被上诉人北京恒泰伟业咨询有限公司（以下简称：恒泰伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日受理后，依法组成合议庭，并于6月25日公开开庭进行了审理。上诉人北部湾银行的委托代理人覃治，上诉人鹏景公司及被上诉人恒泰伟业公司共同委托代理人栗占武、阳朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年11月1日原南宁市商业银行（甲方）与恒泰伟业公司（乙方）于2006年11月1日签订一份《福星大厦租赁合同书》，合同书中约定：一、乙方承租经营甲方所有的位于南宁市人民中路4号福星大厦的主楼大堂、四层至顶层，福星大厦附楼地下一层、地上一层至顶层，及福星大厦附属油库、垃圾池、发电机房；租赁期限16年，时间为2006年11月1日至2022年10月30日止。自合约签订之日起，甲方给乙方免租金装修期为11个月。二、从2007年10月1日起至2012年9月30日止，甲方每年向乙方收取年租金人民币贰佰捌拾捌万元整（2880000元），从2012年10月1日起至2017年9月30日止甲方每年向乙方收取年租金人民币叁佰零捌万元整（3080000元）；从2017年10月1日起至2022年10月30日止甲方每年向乙方收取年租金人民币叁佰贰拾捌万元整（3280000元）。租金每年分两次收取，按半年期提前缴纳，出现单月则按年月均数计收。乙方缴纳时间为每年的4月10日和10月10日。六、乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车。停车管理办法另议……。
合同的违约责任中约定：2、在经营过程中，乙方必须按时足额缴纳租金，如乙方未能按合同规定按时缴纳并结清租金的，每拖延一天，按拖欠租金额的3‰向甲方交付滞纳金，拖欠租金及累计超过144万元（包括144万元在内），或租金及违约金的拖欠超过六个月，甲方有权解除合同，并有权扣留乙方酒店内全部装修及设备作赔偿，且乙方合同风险金不退还。3、如甲方中途单方中止合同，除须赔偿乙方所遭受损失外，还须返还乙方合同风险金，如乙方不同意终止合同，则合同还需继续履行；如乙方单方中止合同或因乙方单方面原因造致本合同租赁关系被依法解除的，则乙方除补足所欠租金外，还须以乙方酒店内全部装修及设备赔偿甲方遭受的损失，且无权要求返还合同风险金……。此外，合同书中第八款还约定，大厦的外墙由甲方负责装修，乙方负责日常维护。甲方的外墙装修进度不得滞后于乙方的内部装修，以免影响乙方开业。合同书还就其他事项进行了约定。
同日双方补充签订了一份《谅解备忘录》，备忘录中双方约定：南宁市人民中路4号福星大厦主楼四楼及附楼二层至四层因甲方办公使用，故延至2007年5月15日交付乙方使用，……，若因甲方滞后搬迁办公室之原因造成乙方2007年10月1日前不能开业（……），则甲方给乙方的免租金装修期可增加45天。若不影响乙方在2007年10月1日前开业，则免租金装修期按《福星大厦租赁合同书》的约定履行。
2006年11月15日双方补充签订《福星大厦租赁补充协议书》，补充协议书中又约定：若甲方2007年9月30日前不能交付乙方，则按《谅解备忘录》的约定，视为影响乙方装修，按《谅解备忘录》的约定履行。若甲方于2007年10月1日前仍然不能将福星大厦附楼二层交付乙方，则从2007年10月1日起，每月减免乙方附楼二层租金6416元（……），直至甲方把附楼二层交付给乙方的时间为止，并从交付乙方使用之日起，给予乙方附楼二层免租金装修期三个月；乙方经营福星大厦的酒店法人主体取得工商营业执照三个工作日内，甲方、乙方及乙方经营福星大厦的酒店法人主体须另签福星大厦租赁及经营合同，由乙方经营福星大厦的酒店法人主体承担乙方在《福星大厦租赁协议书》、《谅解备忘录》及本协议中的所有权利和义务。
2007年4月30日南宁市商业银行（甲方）与恒泰伟业公司（乙方）签订《外墙综合装修工作协议书》，协议书中约定：一、乙方同意独自负责南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程。……八、若乙方于2007年10月1日前未能开业或试业，则变更甲、乙双方签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁补充协议书》所约定的关于甲方给予乙方免租装修期的约定，变更为自乙方客房开业（包括试业，乙方开业或试业须提前五天书面函告甲方）之日起甲方同意乙方用租金抵扣南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程造价总金额，按实际抵扣额一年内抵扣完毕，若一年内未抵扣完毕，则抵扣期间顺延。若乙方于2007年10月1日前能开业或试业，则维持甲、乙双方签订的《福星大厦租赁合同书》、《谅解备忘录》、《福星大厦租赁补充协议书》所约定的关于甲方给予乙方免租装修期的约定，甲方从2007年10月1日起开始向乙方计收租金，从2007年10月1日起甲方同意乙方用租金抵扣南宁市人民中路4号银兴大厦外墙综合装修工程造价总金额，按实际抵扣额一年内抵扣完毕，若一年内未抵扣完毕，则抵扣期间顺延。
2007年11月31日恒泰伟业公司向南宁市商业银行发出一份承诺书，在承诺书中恒泰伟业公司单方承诺并同意：南宁市商业银行已把银兴大厦附楼二楼交付给承诺人使用，该行不需要承担免租金和增加装修期的责任；且承诺同意，若2007年12月25日之前恒泰伟业公司租赁场地能开业或试业，则该行租金的收取按《外墙综合装修工作协议书》第八款的约定履行，若2007年12月25日之后恒泰伟业公司未能开业或试业，则该行从2007年12月25日（含25日）起按《福星大厦租赁书》的约定向恒泰伟业公司收取租金。鹏景公司、恒泰伟业公司主张，装修后的租赁场地用于经营鹏景大酒店，于2008年1月25日试业，2008年4月18日正式开业。现鹏景大酒店仍由鹏景公司经营管理，北部湾银行对此予以认可。
恒泰伟业公司于2008年12月10日向北部湾银行发出《关于银兴大厦外墙装修工程结算函》，确认其外墙装修的工程量和工程款为3420736.32元。北部湾银行对此予以认可，并在函件中注明，“南宁市商业银行（甲方）”已于2008年10月23日正式挂牌更名为“广西北部湾银行股份有限公司”。
2007年11月23日鹏景公司成立，恒泰伟业公司将向北部湾银行租赁的南宁市人民中路4号福星大厦主楼及附楼装修成鹏景大酒店，由鹏景公司经营。恒泰伟业公司、鹏景公司2009年4月17日缴纳租金534340.68元、10月13日缴纳租金168万元、2010年5月11日缴纳租金120万元、5月25日缴纳租金24万元、10月26日缴纳租金144万元、2011年4月26日缴纳租金173万元、10月28日缴纳租金86.4万元，以上恒泰伟业公司、鹏景公司共向北部湾银行支付租金合计为768.834068万元，加上恒泰伟业公司用于装修大厦外墙装修工程款用于抵扣租金的342.073632万元，恒泰伟业公司、鹏景公司在北部湾银行起诉前已支付的租金合计1110.9077万元。
另查明，本案所有合同中双方所指的福星大厦与银兴大厦为同一幢大厦，银兴大厦配套停车场位于南宁市关东街一号银兴商住楼负一楼，该停车场2002年即被南宁市中级人民法院查封，北部湾银行没有该停车场的所有权，2012年3月北部湾银行通过法院拍卖取得该停车场的所有权。
一审法院经审理认为：北部湾银行与恒泰伟业公司签订的《福星大厦租赁合同书》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故合同是合法有效的，双方均应严格依约履行。鹏景公司作为恒泰伟业公司经营福星大厦的酒店法人主体，按2006年11月15日双方补充签订《福星大厦租赁补充协议书》的约定，其是本案争议租赁场地的实际使用人，亦是《福星大厦租赁合同书》的权利义务承受主体，对《福星大厦租赁合同书》亦应严格履行。
一、关于恒泰伟业公司、鹏景公司承租福星大厦租金起算时间的认定。北部湾银行起诉要求确认恒泰伟业公司、鹏景公司承租福星大厦的租金起算时间为2007年12月25日，恒泰伟业公司、鹏景公司主张起算租金时间应为鹏景大酒店试业的时间2008年1月25日，恒泰伟业公司、鹏景公司提供一份2007年11月31日恒泰伟业公司向南宁市商业银行发出承诺书，该承诺中恒泰伟业公司单方承诺若2007年12月25日之后恒泰伟业公司未能开业或试业，则从2007年12月25日（含25日）起按《福星大厦租赁书》的约定向北部湾银行缴纳租金，据此可认定本案双方的租金起算时间为2007年12月25日。
二、关于双方合同是否解除的问题。《福星大厦租赁合同书》中约定“六、乙方住店客人可在甲方拥有的停车场免费停车。停车管理办法另议……。”把该条款明确列入合同约定内容，即是把北部湾银行有能力为住店客人提供停车场免费停车的意思表示传达给恒泰伟业公司、鹏景公司，因恒泰伟业公司、鹏景公司对于北部湾银行是否具有福星大厦附属地下停车场所有权不明知，该约定直接使恒泰伟业公司、鹏景公司在签订合同时对租赁场地实际情况不能作出准确判断。此外，恒泰伟业公司、鹏景公司承租北部湾银行的场地用于经营商住酒店，且在闹市区，按常理是否有场地停车对于酒店经营必然会产生影响，事实上有免费停车场的租赁场地与无免费停车场的租赁场地在租赁价值上确有不同，北部湾银行将自己无停车场的租赁场地作为有停车场的租赁场地租赁给恒泰伟业公司、鹏景公司，该项约定虽然不是合同的主要义务，但作为合同中约定义务，北部湾银行仍有义务按约履行。北部湾银行在合同中对恒泰伟业公司、鹏景公司作出承诺，客观上未能履行，属违约。恒泰伟业公司、鹏景公司就此问题多次发函与北部湾银行协商解决，但均未获答复，恒泰伟业公司、鹏景公司基于北部湾银行的这一违约行为，不足额缴纳租金情有可原。另恒泰伟业公司、鹏景公司提出北部湾银行没有全部交付租赁场地的主张，没有提供证据证实，恒泰伟业公司出具的承诺书对此亦自认北部湾银行已全部交付租赁场地，故对恒泰伟业公司、鹏景公司的这一主张，一审法院不予支持。
本案双方签订的《福星大厦租赁合同书》中约定，租金每年分两次收取，按半年期提前缴纳，承租方缴纳租金时间为每年的4月10日和10月10日。因本案合同在实际履行过程中出现与约定不同的情况，租金起算时间未能完全按《福星大厦租赁合同书》约定履行，恒泰伟业公司、鹏景公司实际缴纳租金的时间变更为从2007年12月25日起算，导致双方对《福星大厦租赁合同书》中约定的缴纳租金时间出现两种不同理解，一是按半年期提前缴纳租金即可，二是必须分别于每年4月10日和10月10日提前缴纳下半年租金。根据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，从双方签订的合同内容看，双方的本意是在已付租金租期期满前提前缴纳下半年租金即可，且在已付租金租期期满前提前缴纳下半年租金亦符合常理，故一审法院认为，因在合同履行过程中出现不同情况，仍要求恒泰伟业公司、鹏景公司必须于每年4月10日和10月10日提前缴纳下半年租金过于严苛，根据本案实际情况恒泰伟业公司、鹏景公司应于每年12月25日前、6月25日前提前交纳下半年租金。
2008年12月10日双方确认外墙装修的工程款为3420736.32元，按双方约定，该工程款可用于抵扣恒泰伟业公司、鹏景公司应支付的租金，按双方约定2012年9月30日前每年的租金为288万元，半年租金144万元，恒泰伟业公司、鹏景公司已支付的装修外墙工程款抵扣至2008年12月25日后余54.073632万元，故2008年12月25日前恒泰伟业公司、鹏景公司还应向北部湾银行支付2008年12月25日至2009年6月24日间的租金89.926368万元，虽然2009年4月17日恒泰伟业公司、鹏景公司支付53.434068万元，但仍有36.4923万元在2009年10月13日前未付。且此后恒泰伟业公司、鹏景公司2010年亦存在不按时不足额支付租金的违约行为。
综上一审法院认为双方在合同履行过程中均有违约，北部湾银行对于恒泰伟业公司、鹏景公司未能按约履行亦有一定责任，恒泰伟业公司、鹏景公司因北部湾银行的原因未能按约履行全额缴纳租金的义务，其行为不属恶意违约，且恒泰伟业公司、鹏景公司在与北部湾银行商谈停车场事宜的过程中，仍缴纳大部分租金，恒泰伟业公司、鹏景公司对于合同履行有一定的诚意，从公平原则考虑，北部湾银行要求解除合同的条件并未成就，对于北部湾银行要求解除双方签订的《福星大厦租赁合同书》一审法院不予支持。
三、关于恒泰伟业公司、鹏景公司欠缴租金数额的认定。合同约定2012年9月30日前的租金每年为288万元，恒泰伟业公司、鹏景公司应提前半年缴纳租金，至北部湾银行2012年4月13日起诉时，恒泰伟业公司、鹏景公司应向北部湾银行支付2007年12月25日至2012年6月25日的租金合计1296万元，恒泰伟业公司、鹏景公司已付1110.9077万元，尚欠北部湾银行租金185.0923万元。在本案审理过程中恒泰伟业公司、鹏景公司又先后支付北部湾银行租金130.2万元，恒泰伟业公司、鹏景公司尚欠北部湾银行租金54.8923万元。此外，因本案在审理过程中权利义务尚不明晰，在案件审理过程中恒泰伟业公司、鹏景公司使用租赁场地的租金待双方权利义务明晰后，恒泰伟业公司、鹏景公司应依约向北部湾银行支付。
另北部湾银行诉求恒泰伟业公司、鹏景公司支付迟延交付租金滞纳金，双方确认均属迟延支付租金违约金，根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，北部湾银行的该项主张理由充分，一审法院予以支持。恒泰伟业公司、鹏景公司提出约定的迟延支付租金违约金按每日3‰计算过高，根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，在本案中，恒泰伟业公司、鹏景公司逾期交纳租金，而合同约定的违约金过分高于恒泰伟业公司、鹏景公司逾期交付租金而给北部湾银行造成的损失，综合考虑合同的履行情况、恒泰伟业公司、鹏景公司逾期交付租金的过错程度以及北部湾银行预期利益等因素，一审法院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息利率的规定，酌定恒泰伟业公司、鹏景公司应向北部湾银行支付违约金10万元。
本案争议的租赁场地现为鹏景大酒店，由鹏景公司经营管理，恒泰伟业公司与北部湾银行签订的《福星大厦租赁补充协议书》中约定，乙方（恒泰伟业公司）经营福星大厦的酒店法人主体取得工商营业执照三个工作日内，甲方（北部湾银行）、乙方及乙方经营福星大厦的酒店法人主体须另签福星大厦租赁及经营合同，由乙方经营福星大厦的酒店法人主体承担乙方在《福星大厦租赁协议书》、《谅解备忘录》及本协议中的所有权利和义务。但鹏景公司成立后，负责鹏景大酒店的经营管理，但三方一直未按《福星大厦租赁补充协议书》约定共同签订新的租赁及经营合同，因此协议书的该项约定未能生效，故恒泰伟业公司作为本案争议场地的承租方，鹏景公司作为场地的实际使用人，对应支付给北部湾银行的租金互负连带责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京恒泰伟业咨询有限公司向广西北部湾银行股份有限公司支付租金54.8923万元；二、北京恒泰伟业咨询有限公司向广西北部湾银行股份有限公司支付违约金10万元；三、广西鹏景大酒店有限公司对北京恒泰伟业咨询有限公司向广西北部湾银行股份有限公司支付的租金及违约金承担连带责任；四、驳回广西北部湾银行股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费33383元，由广西北部湾银行股份有限公司负担20029.8元，北京恒泰伟业咨询有限公司、广西鹏景大酒店有限公司13353.2元。
上诉人北部湾银行不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定鹏景公司、恒泰伟业公司欠缴租金数额错误，截至2012年3月22日，鹏景公司、恒泰伟业公司已拖欠2012年6月25日之前的租金185.0923万元。鹏景公司、恒泰伟业公司于2012年5月10日、12月24日以及2013年3月29日缴纳的共计130.2万元是2012年6月25日之后的部分房屋占有使用费。且鹏景公司、恒泰伟业公司一直主张要暂扣40%的租金拒绝支付给上诉人北部湾银行，从未把该130.2万元作为补交2012年6月25日之前的应缴租金。因此，一审认定欠缴租金的数额中扣除该130.2万元，仅认定鹏景公司、恒泰伟业公司拖欠租金54.8923万元是错误的。二、一审认定上诉人北部湾银行未履行鹏景大酒店住店客人可免费停车的承诺构成违约，属于适用法律错误。理由是：《福星大厦租金合同书》不但未约定租金已包括向住店客人提供免费停车的费用，而且明确约定“停车管理办法另议”；约定范围特指“甲方拥有的停车场”，实际上，合同签订时上诉人北部湾银行并未拥有停车场，此约定不具备履行的客观基础；鹏景公司、恒泰伟业公司与上诉人北部湾银行并未就停车管理办法另行达成协议，合同约定没有具体内容，不构成权利义务关系，没有可执行性，仅能认定为双方达成的没有约束力的意向；鹏景公司、恒泰伟业公司也是明知该项约定不属于上诉人北部湾银行合同义务的，鹏景公司、恒泰伟业公司一直未按照约定的288万元／年支付租金，显然是在为其恶意拖欠租金寻找借口。三、一审判决酌定鹏景公司、恒泰伟业公司仅需支付违约金10万元没有法律依据。根据最高法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。”鹏景公司、恒泰伟业公司虽主张违约金过高，但未提出任何证据证明。一审直接调减违约金为10万元，不符合前述举证责任确定原则，严重损害了上诉人北部湾银行的合法权利。四、一审适用公平原则判决不予解除合同是错误的。截至一审起诉时，鹏景公司、恒泰伟业公司拖欠租金共计185.0923万元，且有三笔租金已逾期超过6个月。根据《福星大厦租金合同书》约定及合同法有关规定，上诉人北部湾银行可要求解除合同。一审判决不予解除合同，违反法律规定，对上诉人北部湾银行不公平，损害了北部湾银行的利益。且如按一审判决鹏景公司、恒泰伟业公司在诉讼过程中缴纳的租金130.2万元属于缴纳2012年6月25日之前拖欠的租金，则自2012年6月25日至今，又拖欠了租金合计288万元，且拖欠2012年6月25日应交租金已超过6个月，再次符合了上诉人北部湾银行可单方解除合同的条件。上诉人北部湾银行据此要求：撤销一审判决第一、二、四项；依法改判鹏景公司、恒泰伟业公司向上诉人支付拖欠的租金（暂计至2012年6月25日为185.0923万元）；依法改判鹏景公司、恒泰伟业公司向上诉人北部湾银行支付逾期期间的滞纳金（暂计至2012年3月20日为147.1908万元）；依法改判解除《福星大厦租金合同书》及双方的租赁关系，鹏景公司、恒泰伟业公司在租赁关系解除后搬迁出福星大厦；鹏景公司、恒泰伟业公司承担本案一、二审诉讼费。
上诉人鹏景公司上诉称：一、北部湾银行恶意违约在先，上诉人鹏景公司暂扣部分租金是行使合同法赋予的先履行抗辩权，一审判决上诉人鹏景公司支付租金和违约金没有事实和法律依据。根据《福星大厦租金合同书》约定，北部湾银行给上诉人鹏景公司免费提供停车场是重要义务。前期，就停车场问题，上诉人鹏景公司多次通过函件和面谈方式找北部湾银行协商，均未得到解决；2009年9月，北部湾银行主动向南宁市中院起诉要求确认商业银行购买地下停车场的协议条款无效，导致停车场所有权被认定为广西银兴实业发展公司所有。上诉人鹏景公司完全无法使用停车场，上诉人鹏景公司才不得不作出暂扣租金的决定，并去函言明双方协商解决停车场问题后对租金结算时再多退少补。2010年，北部湾银行买回停车场所有权，但时至今日北部湾银行仍拒绝将停车场提供给上诉人鹏景公司使用。可见北部湾银行恶意违约在先，上诉人鹏景公司有权行使先履行抗辩权，暂扣部分租金。二、一审判决认定的租金数额错误。上诉人鹏景公司有2009年3月22日回函、其他费用统计表、电费统计表、记账凭证、缴费通知等证据证明：北部湾银行占用酒店432号和436号房办公，且从2007年开始一直由上诉人鹏景公司代北部湾银行支付福星大厦停车场的水电费以及432号房的水电费、电话费等，总额达到20余万元，理应冲抵租金。
对上诉人北部湾银行的上诉，上诉人鹏景公司答辩称：对北部湾银行的上诉请求，不予认可。
对上诉人鹏景公司的上诉，上诉人北部湾银行答辩称：对鹏景公司的上诉请求，不予认可。
被上诉人恒泰伟业公司答辩称：恒泰伟业公司的答辩意见与上诉人鹏景公司的上诉意见、答辩意见一致。
本案争议焦点为：1、上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司应向上诉人北部湾银行支付多少租金及违约金？2、上诉人北部湾银行要求解除租赁合同有无事实和法律依据？
各方当事人对一审查明的事实没有异议。上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司认为一审遗漏查明了北部湾银行占用酒店432号和436号房办公期间的房租以及涉争停车场的车位情况。
二审期间，各方当事人没有新的证据提交。
本院经审查认为：上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司在一审期间提交了2009年3月22日《关于银兴大厦房租催收的通知的回函》、其他费用统计表、电费统计表、记账凭证、缴费通知等，拟证明北部湾银行占用酒店432号和436号房办公，且从2007年开始一直由上诉人鹏景公司代北部湾银行支付福星大厦停车场的水电费以及432号房的水电费、电话费等情况。一审法院组织各方当事人对上述证据进行了质证，上诉人北部湾银行不认可上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司的主张。本院认为，上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司在一审期间提交的2009年3月22日《关于银兴大厦房租催收的通知的回函》、其他费用统计表、电费统计表、记账凭证均为恒泰伟业公司或鹏景公司单方制作的函件、统计表或记账凭证，未得到北部湾银行的认可；缴费通知虽为“银兴商住楼物业管理处”制作，但所计算的费用，均为银兴大厦整体的水电费明细，既不能证明北部湾银行一直占用酒店432号和436号房办公，也不能证明鹏景公司或恒泰伟业公司有代北部湾银行缴纳水电费的行为。故一审法院未采纳鹏景公司、恒泰伟业公司的相关事实主张，并无不当。
至于上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司所主张的一审遗漏查明涉争停车场的车位情况，本院经审查认为：就北部湾银行是否违反《福星大厦租金合同书》第六条的约定，给恒泰伟业公司、鹏景公司造成损失的问题，恒泰伟业公司、鹏景公司已另案起诉，故相关事实不属于本案必须查明的事实。
综上，一审查明的事实客观、真实，本院予以确认。二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：一、关于被上诉人恒泰伟业公司拖欠上诉人北部湾银行租金数额的问题。上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司主张，因上诉人北部湾银行违反《福星大厦租金合同书》第六条的约定，致使酒店未能向住店客人提供免费停车，给酒店经营造成巨大损失，鹏景公司有权暂扣40%的租金。本院认为，上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司主张上诉人北部湾银行违反《福星大厦租金合同书》第六条的约定，给鹏景公司、恒泰伟业公司造成损失，鹏景公司、恒泰伟业公司已另案起诉主张权利，故在本案中不予处理。被上诉人恒泰伟业公司暂扣40%租金的做法缺乏合同依据，未经上诉人北部湾银行同意，也未经人民法院确认，属于拖欠租金的违约行为。被上诉人恒泰伟业公司仍应当按照合同约定向上诉人北部湾银行支付租金。
上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司主张，上诉人北部湾银行占用酒店432和436号房办公，且从2007年开始一直由鹏景公司代北部湾银行支付福星大厦停车场的水电费以及432号房的水电费、电话费等，这部分款项总额达到20余万元，理应冲抵租金。一审法院认为鹏景公司、恒泰伟业公司的主张缺乏事实依据，故不予支持，本院予以确认。
上诉人北部湾银行主张，截至一审起诉时，被上诉人恒泰伟业公司拖欠北部湾银行租金为三笔：2008年12月25日至2009年6月24日期间的租金12.4923万元，2011年6月25日至2011年12月24日期间的租金115万元，2011年12月25日至2012年6月24日期间的租金57.6万元，共计185.0923万元。上诉人北部湾银行认为，一审法院将恒泰伟业公司于2012年5月10日、2012年12月24日分别支付的87万元、43.2万元认定为补交逾期支付的租金，进而将该两笔共计130.2万元从185.0923万元中扣除，属于认定事实错误。该两笔应为支付2012年6月25日之后的部分房屋占有使用费。上诉人鹏景公司、被上诉人恒泰伟业公司认可，该两笔款项系分别支付2012年下半年和2013年上半年的租金。据此，本院认为，一审法院将130.2万元从185.0923万元中扣除，进而认定鹏景公司、恒泰伟业公司拖欠北部湾银行租金54.8923万元，确属认定事实错误，应予以纠正。
二、关于被上诉人恒泰伟业公司应向上诉人北部湾银行支付逾期交纳租金的违约金计算问题。对于每期（每半年）租金的支付时间，一审法院根据《合同法》第一百二十五条之规定及本案实际情况，认定恒泰伟业公司应于每年12月25日前、6月25日前提前交纳半年租金。本院认为，一审法院适用法律正确、处理得当，应予以维持。
综合本案相关证据，截至一审起诉时，被上诉人恒泰伟业公司拖欠北部湾银行租金为三笔：拖欠2008年12月25日前应缴纳的、2008年12月25日至2009年6月24日期间的租金12.4923万元；拖欠2011年6月25日前应缴纳的、2011年6月25日至2011年12月24日期间的租金115万元；拖欠2011年12月25日前应缴纳的、2011年12月25日至2012年6月24日期间的租金57.6万元。被上诉人恒泰伟业公司拖欠租金的行为已构成违约，应向上诉人北部湾银行支付相应的违约金。一审法院认定双方在合同中约定的违约金过分高于恒泰伟业公司逾期交付租金而给北部湾银行造成的损失，适用法律正确，本院予以确认。但一审法院酌定恒泰伟业公司应向北部湾银行支付违约金10万元，依据不足、处理失当，应予以纠正。本院认为，恒泰伟业公司应向北部湾银行承担的违约金数额，应自恒泰伟业公司逾期支付各笔租金之日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计付。
三、关于租赁合同是否应当予以解除的问题。本院认为，被上诉人恒泰伟业公司虽有逾期支付租金的行为，其与上诉人北部湾银行虽约定“恒泰伟业公司……拖欠租金及累计超过144万元（包括144万元在内），或租金及违约金的拖欠超过六个月，北部湾银行有权解除合同……”，但综合本案的情况，上诉人北部湾银行在签订租赁合同时，未查明其对停车场是否享有所有权的情况下，即与被上诉人恒泰伟业公司约定将停车场提供给住店客人免费停车，而北部湾银行在2011年10月20日通过竞拍买受、2011年11月经法院裁定取得停车场所有权后，亦未积极与被上诉人恒泰伟业公司、上诉人鹏景公司就将停车场提供给住店客人免费停车的事宜达成具体管理办法，故北部湾银行对于恒泰伟业公司未能按约定支付租金亦有一定责任。一审法院从公平原则考虑，认定北部湾银行要求解除合同条件未成就，对北部湾银行要求解除合同的诉讼请求不予支持。本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第三、四项；
二、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第一项为：被上诉人北京恒泰伟业咨询有限公司向上诉人广西北部湾银行股份有限公司支付2007年12月25日至2012年6月25日期间拖欠的租金185.0923万元；
三、变更南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第616号民事判决第二项为：被上诉人北京恒泰伟业咨询有限公司应向上诉人广西北部湾银行股份有限公司支付违约金三笔。其计算方式分别为：自2008年12月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以12.4923万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付；自2011年6月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以115万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付；自2011年12月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以57.6万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付。
二审案件受理费33383元（上诉人北部湾银行、鹏景公司已分别预交），由上诉人北部湾银行、鹏景公司分别负担16691.5元。上诉人北部湾银行已预交的33383元，由本院向其退回16691.5元；上诉人鹏景公司已预交的33383元，由本院向其退回16691.5元。一审案件受理费的负担，按一审判决执行。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 肖燕青
代理审判员 黄志伟
二〇一三年九月十二日
书 记 员 林 路
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。