辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庄民初字第3456号
原告：高长民，男。
委托代理人：何革，系辽宁法磊律师事务所律师。
被告：庄河市明兴房地产开发有限公司，住所地：庄河市黄海大街一段135号。
法定代表人：王宝明，系该公司经理。
委托代理人：宫成令，系辽宁法明律师事务所律师。
委托代理人：王靖，男。
原告高长民诉被告庄河市明兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高长民的委托代理人何革、被告庄河市明兴房地产开发有限公司的委托代理人宫成令、王靖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2005年7月，被告将开发的位于庄河市步行街明兴段4号楼2单元401室（原为403室）楼房以113900元的价格出卖给原告，原告按约付清了房款，被告于2005年11月份将此房交给了原告。原告居住后，对此进行了装修。2007年3月原告将此房卖给了姜传录、高美丽，二人居住三年后，于2010年11月2日起诉原告，要求退房返款，经两级法院审理，判决我返还给姜传录、高美丽房款，现已执行完毕，但该房却被被告占有。为此，诉讼至法院，要求依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告将步行街明兴段4号楼2单元401室（原为403室）楼房交付给原告，诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原、被告间从来没有就原告所诉的房屋签订过任何买卖合同，因此，买卖合同不成立、不生效。2、因为原告当初是因为孩子上学需要镇内居住房屋的证明，所以被告才为原告出具了收房款的票据，但没有签订合同，案涉的商品房买卖合同系原告通过其他途径获取。原告实际上是为被告所开发的工程进行水、电、暖及消防工程施工，故在收款收据中注明了以房款顶付工程款，从票据上也可以看出原、被告间不存在房屋买卖合同。原告施工的工程未完工，工程质量不合格，双方至今未进行工程款结算，故不存在给付楼房顶付工程款的问题。3、被告已于2003年9月16日将案涉楼房出售给于福有，并且于福有用该房屋在银行办理了抵押贷款，亦在房产部门进行了抵押登记。因此，原告所诉的买卖合同因有该抵押的存在，也是无效的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：庄河市明兴房地产开发有限公司于2005年8月31日与原告签订《商品房买卖合同》约定：被告将商业步行街明兴段第4幢2单元403号住宅房屋出售给原告，该房屋面积为71.19平方米，每平方米1600元，房款总额为113900元。该商品房买卖合同中没有被告盖章，仅有被告的委托代理人王靖的印章。2005年7月11日，被告公司的出纳员于光明向原告出具了专用收款收据，该收据第三联（给付款人单位做收据）中载明：“交款人：高长民。收款单位：明兴房地产开发有限公司。收款事由：收4#楼2单元403号房款113900元。”收据第一联（由收款单位留查）中除上述内容外，多出以下内容：“此房款顶高长民3#、4#楼水暖工程款多退少补高长民。”
被告持有由原告于2005年5月30日-2005年7月6日之间出具的收据五张，该收据分别载明：“付瓜子石款1000元，1#工地”、“付1#楼瓜子石款1000元”、“付3#楼地热打压人工费300元”、“付3#楼1-2层地热管款22200元”、“收4#楼地热瓜子石运费400元”，上述收据收款单位或经手人处均有原告签名。被告处亦有出具时间为2005年8月《步行街明兴段3#楼补充资料》和《步行街明兴段2#楼补充资料》，内容分别为：“一、消防管道问题。1、消防管道防腐不合格。2、消防管道进户埋深不符合要求，没（内容缺失）（见照片），应返工重做。3、消防管材用的是冷镀钢管。二、采暖管道防腐保温不合格。检查人：高长民”、“1、二层东数第一、第二通道墙面各发现一处竖向裂缝。2、消防箱不符合要求，没配管带。检查人：高长民”。
在诉讼过程中，原告申请对2005年7月11日《专用收款收据存根》（NO.0288873）上“此房顶高长民3#、4#楼水暖工程款多退少补高长民”结尾处“高长民”的签名是否为高长民本人签写进行鉴定。本院委托大连恒锐物证司法鉴定所对本次申请进行鉴定，大连恒锐物证司法鉴定所作出鉴定意见“2005年7月11日《专用收款收据存根》（NO.0288873）上‘此房顶高长民3#、4#楼水暖工程款多退少补高长民’结尾处‘高长民’的签名不是高长民本人签写。”
另查明：被告于庭审中认可，庄河市步行街明兴段4号楼2单元403号房与401号房系同一房屋。2005年12月9日，高长民交纳了案涉房屋的契税。2005年—2007年案涉房屋由原告居住，2007年3月26日，高长民将房屋出卖给姜传录、高美丽。
关于姜传录、高美丽（二原告）诉高长民、陈美华（二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月16日作出（2011）庄民初字第424号民事判决，该判决查明的事实为：“二原告及二被告均各系夫妻关系。2007年3月27日，二被告（甲方）与二原告（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定：‘乙方从甲方手中买取明兴段4号楼2单元301室价值9.5万元整。2007年3月26日，乙方想整修楼房，因某种原因导致不能装修，甲方自己将上401室按原价兑换给乙方，由于甲方已经装修，涉及到装修费用2.5万元整，其中包括餐桌一套、立柜2件，空调一部，电视柜一个，买方自愿负担装修费用2.5万。在进住之前，所有一切费用甲方都已付清，在统一办理房照时，甲方负责办理房照归乙方名下。从今日起，以前所产生的一切费用由甲方负担。其他未尽事项由双方协商解决。’协议下方有甲方高长民和陈美华及乙方姜传录和高美丽的签名，执笔人为吕守广。协议签订后，被告向原告交付了房屋，原告陆续付款给被告，上述协议约定的购房款及装修费（共计12万元），二原告已付113000元，尚欠7000元未付。二被告至今未取得案涉房屋的所有权。二被告于诉讼中向本院提交了2005年8月30日的商品房买卖合同一份，该合同中的出卖方写明为庄河市明兴房地产开发有限公司，写明的房屋为商业步行街明兴段4号楼2单元403室，经二被告申请，本院从庄河市地方税务局调取了该房屋号的2005年12月9日契税完税凭证。纳税人为高长民。庄河市房产管理所于诉讼中向本院出具了证明，证明庄河市步行街明兴段4号楼2单元无403室。案涉房屋系庄河市明兴房地产开发有限公司开发建设，该公司于诉讼中向本院出具情况说明，写明‘我公司没有将开发建设的庄河市步行街明兴段4号楼2单元401室销售给高长民，也不同意高长民将该房屋转让给姜传录、高美丽。’”该判决认为：“对于案涉房屋（4号楼2单元401室）二被告于诉讼中未提供其具有处分权的证据，原、被告所签订的房屋买卖协议也未得到庄河市明兴房地产开发有限公司的追认，故二被告对案涉房屋系无权处分，所签订的房屋买卖协议应属无效。故对原告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条‘合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失……’的规定，被告应返还原告已付的购房款和装修费用共计113000元。对该协议的无效，被告存在过错，故对原告要求被告承担自2007年10月1日起至起诉之日（2010年12月28日）止的利息损失的诉讼请求，本院予以支持，该笔利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。”据此判决：“一、原告姜传录、高美丽与被告高长民、陈美华于2007年3月27日签订的房屋买卖协议无效。二、被告高长民、陈美华于判决发生法律效力之日起十五日内返还原告姜传录、高美丽购房款和装修费用共计113000元。并承担该笔款项自2007年10月1日起至2010年12月28日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。”高长民、陈美华对上述判决不服，提起上诉，大连市中级人民法院经审理作出（2012）大民二终字第11号民事判决，该判决查明的事实与（2011）庄民初字第424号判决认定的事实一致。二审法院判决认为：“案涉房屋，即上诉人与被上诉人于2007年签订《房屋买卖协议》约定买卖的标的物是庄河市步行街明兴段4号楼2单元401室，而上诉人主张对该房屋享有处分权的证据——《商品房买卖合同》、《专用收款收据》和《契税完税证》却显示的房屋是步行街明兴段4号楼2单元403室。对此，上诉人辩称403号系按照单元以此编排所得，但其并没有证据支持该主张，更没有证据推翻庄河市房地产管理所关于‘步行街明兴段4号楼2单元无403室’的《证明》，因此，上诉人没有证据证明其提供证据上记载的403室房屋就是案涉的401室房屋，上诉人对案涉的401室房屋没有处分权，原审认定上诉人出卖案涉房屋为无权处分并无不当。由于案涉房屋的所有权人——开发建设单位对上诉人处分该房屋的行为也不予追认，原审判决上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》无效正确。……综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。原审法院所确立的判决理由、适用法律及判决结果正确，应予维持”，故判决：“驳回上诉，维持原判。”
高长民在本院审理该案的第一次庭审中陈述：“由于301室的房子是开发商抵顶工程款顶给我的，由于账没算完，房子暂时不能交付，我就把我买的401室的房子给了原告（姜传录、高美丽）。”本院第二次开庭审理时，高长民、陈美华均未到庭参加诉讼，法庭出示并宣读了庄河市明兴房地产开发有限公司在该案中出具的情况说明，具体内容为：“我公司没有将开发建设的庄河市步行街明兴段4号楼2单元401室销售给高长民，也不同意高长民将该房屋转让给姜传录、高美丽，”高长民、陈美华二人的共同委托代理人张强对上述证据发表的意见为：“对于被告（高长民、陈美华）在明兴房地产开发有限公司是否购买房屋不仅靠开发商出具的证明来证明问题，应根据本案实际才能证明被告是否在明兴房地产开发有限公司购买房屋，案涉房屋是基于被告（高长民、陈美华）在明兴房地产开发有限公司承建工程时以房抵顶工程款得来的，并不是买的。”法庭再次询问：“被告，你说以房抵顶工程款，那么为什么签了商品房买卖合同？”高长民、陈美华的共同委托代理人回答：“高长民与开发商之间形成的商品房买卖合同就是以房抵顶工程款的最后结果而形成的合同。没有具体的其他工程款抵顶协议。”
再查明：庄河市房地产管理所出具了案涉房屋的登记信息证明，内容为：“于福有以庄河市明兴房地产开发有限公司开发的庄河市商业街明兴段4号楼2单元401室为抵押物，于2003年9月24日在庄河市房地产管理所办理了预购商品房抵押权登记，并于2010年7月21日办理了此抵押权注销登记，但至今未办理房屋所有权登记。”
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、司法鉴定意见书、（2011）庄民初字第424号民事判决书、（2012）大民二终字第11号民事判决书、登记信息证明、庭审笔录及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：（2012）大民二终字第11号民事判决书中认定高长民对案涉的401室没有处分权的依据为高长民没有证据证明其提供证据上记载的403室房屋就是案涉的401室房屋，但是现庄河市明兴房地产开发有限公司于本案中表示403室与401室系同一房屋，应为被告对该事实的追认，本院予以确认。本案中，原告主张双方之间存在房屋买卖合同关系，其已足额向被告交纳了案涉房屋的购房款，被告理应向其交付房屋；而被告认为双方之间存在以房抵顶工程款的关系，因原告施工的工程不合格，在双方至今未对工程款结算的情况下，不应向其交付房屋。本院认为，当事人对自己所提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。原告为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同及《专用收款收据》第三联。而被告则向本院提交了《专用收款收据》第一联，其中虽有“此房款顶高长民3#、4#楼水暖工程款多退少补高长民”的内容，但此结尾处“高长民”的签名经司法鉴定非原告本人签写。被告亦向本院提交了（2011）庄民初字第424号民事卷宗中的庭审笔录，虽原告在第一次庭审中陈述案涉房屋为“买的”，但其委托代理人在第二次庭审中，在被告出具的说明没有将案涉房屋出售给原告情况下，明确陈述原、被告间非买卖案涉房屋，之所以形成了商品房买卖合同是基于以房抵工程款的关系。原告委托代理人在该案中的当庭陈述，可以证明原告已经认可双方之间就案涉房屋形成的系以房抵工程款的法律关系。且被告向本院提供的五张收据及关于步行街明兴段2#楼和3#楼补充资料，更进一步证明被告的上述主张成立。故案涉以房抵工程款而形成的房屋买卖合同行为系双方真实意思表示，该房屋买卖合同成立并生效。但以房抵顶工程款行为包含建设工程施工合同及房屋买卖合同两个法律关系，在原告于另案中当庭确认双方之间“账没算完”，工程款未予清算的情况下，原告应当履行清算义务，现原告要求被告交付房屋，于法无据。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告高长民与被告庄河市明兴房地产开发有限公司于2005年8月31日签订的商品房买卖合同有效。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2578元，鉴定费1900元，合计4478元，由原告高长民负担2478元，被告庄河市明兴房地产开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 关晓倩
人民陪审员 ＸＸ波
人民陪审员 宋长柱
二〇一五年六月八日
书 记 员 白晓钰