浙江�乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第626号
原告：浙江兴华建筑工程有限公司。
法定代表人：许永亮。
委托代理人：赵元元、钱珍美。
被告：浙江美德佳科技有限公司。
法定代表人：吴琴余。
原告浙江兴华建筑工程有限公司与被告浙江美德佳科技有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告浙江兴华建筑工程有限公司的委托代理人赵元元、钱珍美到庭参加诉讼，被告浙江美德佳科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江兴华建筑工程有限公司起诉称：原告系承包人，现具有房屋建筑工程施工总承包壹级资质，被告系发包人。2010年7月18日，原、被告签订《建设�程施工合同》一份，由协议书及补充协议、专用条款、通用条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、工程报价单或预算书等部分组成。第一部分《建筑工程施工承包协议书》约定：被告将坐落于乐清市乐成镇慎海工业区厂房及辅助房工程发包给原告施工，工程内容为施工图范围内的土建、强电、给排水、消防等安装工程；承包范围为总承包；工程质量应达到合格标准；合同价为8582918元。第三部分《专用款项》第26条约定：工程款按形象进度付款，其中主体结顶后七天内支付至合同总价的70%；竣工验收合格后，取得房产证后七天内支付至合同总价的100%。第35条约定：发包人违约，应支付承包人施工机械设备停工期间闲置费、周转材料的租赁摊销费及现场施工人员和项目管理人员的工资，工期顺延。同时按同期银行贷款利率向承包人支付拖欠工程价款的利息，并处�每天3‰的罚金。除上述条款外，双方就工程施工相关事宜作出详细约定。协议签订后，原告依约严格履行各项义务。2011年11月8日，工程正式竣工。2011年11月10日，经过原、被告和勘察单位温州市增力勘察有限责任公司、设计单位浙江新宇建筑设计有限公司、监理单位浙江经建工程管理有限公司共同验收，工程质量完全合格。然而被告却怠于办理房产证登记手续，虽经原告多次催促未果。后经查，原来被告未经原告协商和同意，于2012年12月24日擅自将该地块的土地证抵押给中国工商银行乐清支行，并于2013年6月18日再次设定抵押。《城市房地产管理法》第61条第2款明确规定，办理房屋产权登记，必须凭土地使用证书申请。被告的行为已明确表明其不愿意履行办证义务，恶意拖欠原告剩余工程款，导致合同目的无法实现。根据《合同法》第94条之规定，《建设工程施工合同》中第三部分《专用条款》第26条第2点关于“竣工验收合格后，取得房产证后七天内支付至合同总价的100%”的约定，应当予以解除，对原、被告不具有法律约束力。2013年5月9日，中国建设银行接受被告委托，对工程结算进行审核，审定价为9051767元，原、被告对此均无异议、截止原告起诉之日，被告已陆续支付工程款共计760万元，尚欠1451767元。现原告请求：1、判决解除原、被告于2010年7月18日签订的《建设工程施工合同》中第三部分《专用条款》第26条第2点关于“竣工验收合格后，取得房产证后七天内支付至合同总价的100%”的约定。2、判决被告优先向原告支付工程款1451767元，原告有权以涉诉工程折价或依法拍卖所得的价款优先受偿.3、判决被告赔偿原告欠付工程款利息共计248103元（计算至2014年5月6日止），罚金74430.9元（按利息的30%计算）。
被告浙江美德佳科技有限公司未作答辩，也未提交证据材料。
经审理查明：2010年7月18日，被告就其位于乐清市乐成镇慎海工业区的厂房及辅助用房工程建设与原告签订《建设工程施工合同》，工程内容为施工图范围内的土建、强电、给排水、消防等安装工程，合同价为8582918元。该合同第三部分《专用条款》第26条约定工程款（进度款）支付的方式和时间（按形象进度付款）为：1、主体结顶后七日内支付合同总价的70%；2、竣工验收合格后，取得房产证后七天内支付至合同总价的100%；3、保修押金3%根据有关规定支付，在保修合同中予以明确。《专用条款》第35条约定：发包人未按期支付工程款的，按同期银行贷款利率向承包人支付拖欠工程价款的利息，并处以每天3‰的罚金。双方在该合同附件3《工程质量保修书》第二条质量保修期约定为：1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件�定的该工程合理使用年限。2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年。3、装修工程为2年。4、电气管线、给排水管道、设备安装工程2年。……7、其他约定：保修期满一年后七天内，返还保修金的80%，保修期满后七天内，返还保修金的20%，保修期内的保修责任由乙方（原告）承担。
《建设工程施工合同》签订后，涉案工程于2010年7月23日开工建设。2011年5月5日，被告支付了原告工程款5600000元。2011年11月8日，涉案工程竣工，并于2011年11月10日经验收合格。2012年1月19日，被告又支付了原告工程款2000000元。2012年10月10日，被告就涉案工程造价结算委托中国建设银行进行结算审核。经审核，中国建设银行于2013年5月9日出具《工程造价咨询报告书》，涉案工程结算审定价为9051767元。同日，中国建设银行向原、被告送达了《工程造价审核通知单》，�通知单载明“以上送审结果请甲、乙双方接本通知单后及时认真核对，如无异议请签明意见盖章，如有不同意见，请于收到之日起七天内来核对，逾期则按本通知单办理。”原、被告在收到中国建设银行工程造价审核通知单后均在该通知单上盖章。2013年7月30日，原告向被告邮寄《关于再次恳请建设单位及时支付工程款的紧急致函》，要求被告按结算审定结算造价支付剩余工程款1451800元。2013年7月31日，被告收到该函件，但至今尚未支付相应工程款。另，涉案厂房竣工验收后，被告至今尚未申请所有权登记。本案审理过程中，原告表示合同约定的“罚金”即违约金，要求违约金按原告损失的30%予以计算。
以上事实有企业法人营业执照、公司基本信息、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、工程造价咨询报告书（预算审核）、建设工程施工合同、工程造价咨询�告书（结算审核）、关于再次恳请建设单位及时支付工程款的紧急致函、邮政特快专递寄件单据、邮件回执查询单、建筑业统一发票、收款收据、中国工商银行网上银行电子回单、土地登记档案查询记录及原告庭审陈述予以证实。
本院认为，原、被于2010年7月18日签订的《建设工程施工合同》，系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约全面履行。《建设工程施工合同》中第三部分《专用条款》第26条第一款第二项对于工程款的支付约定为“竣工验收合格后，取得房产证后七天内支付至合同总价的100%”，该约定系附条件的付款约定，被告在涉案厂房竣工验收，具备办证条件后应及时申请办理所有权证，现被告怠于履行办证义务，致使涉案工程的房屋所有权证至今尚未办理，应认定被告不正当地阻止付款条件成就，视为该条件�经成就，被告在经原告催告付款后应及时予以付款。故原告以合同目的无法实现为由要求解除《建设工程施工合同》中第三部分《专用条款》第26条第一款第二项付款约定的诉请，于法无据，本院不予支持。原、被告虽然在签订《建设工程施工合同》时约定合同工程款为8582918元，但涉案工程经被告委托进行结算审核后审核价为9051767元，且原、被告对该审核价均无异议，应视为双方对原施工合同价款已进行变更，故被告应按9051767元向原告支付工程款，但相应保修押金应扣除。双方约定保修押金为3%，其中80%于保修期开始满一年后的七天内支付，剩余20%于保修期满后支付。涉案工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为五年，而涉案工程于2011年11月9日通过验收，该工程验收至今已满二年，故被告依约应向原告返还保修押金的80%，剩余保�押金的20%待涉案工程保修期满后七天内支付。综上，结合被告已向原告支付工程款7600000元的事实，被告应支付的剩余工程款为1397456.4元（9051767元×97%＋9051767元×3%×80%－7600000元）。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”因此，原告主张涉案工程价款的优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。
涉案工程虽于2011年11月8日竣工，但2013年5月9日涉案工程造价确定后，原告于2013年7月30日向被告邮寄支付工程款的函件，被告于2013年7月31日收到后，应及时向原告支付剩余工程款，被告至今尚未支付剩余工程款，已构成违约，应按合同约定担违约责任。本案《建设工程施工合同》专用条款第35条约定“发包人未按期支付工程款的，按同期银行贷款利率向承包人支付拖欠工程价款的利息，并处以每天3‰的罚金。”该条款对违约责任的约定即包括了赔偿损失，又包括了违约金的承担方式，在赔偿损失和违约金并存的情况下，当事人仅能选择其中的一种要求被告承担违约责任。本案原告在诉讼过程中将合同约定的违约金从每日按未付工程款的3‰计算降低至被告应付利息的30%，其违约金金额明显低于原告的利息损失，故被告的违约责任应按被告未付工程款的利息损失计算为宜。原告要求被告赔偿至2014年5月6日的利息损失，未损害被告利益，本院予以采纳。原告2013年7月30日催讨工程款至今已满一年，被告逾期付款造成原告的损失应以未付�程款1397456.4元为本金从2013年8月1日起按照中国人民银行规定的金融机构一年至三年期贷款基准利率6.15%计算至2014年5月6日止的逾期付款利息即65693.9元（未付工程款1397456.4元×逾期付款时间279天÷365天／年×6.15%／年）。原告请求的其余过高部分，本院不予支持。原告在主张利息损失的情况下，同时主张违约金，于法无据，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告浙江美德佳科技有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告浙江美德佳科技有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告浙江兴华建筑工程有限公司工程款1397456.4元、逾期付款利息损失65693.9元，合计1463150.3元，款交本院民一庭转付。
二、原告浙江兴华建筑工程有限公司在被告浙江美德佳科技有限公司欠付的工程款范围内，对该工程享有优先受偿权。
三、驳回原告浙江兴华建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20769元，减半收取10384.5元，由原告浙江兴华建筑工程有限公司负担1809.5元，由被告浙江美德佳科技有限公司负担8575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 刘忠敏
二�一四年八月四日
代书记员 胡晓文