安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初4203号原告：张文林，女，1963年6月15日出生，汉族，无业，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，公司法律顾问，住安徽省凤阳县。原告张文林与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文林的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文林向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司立即将房地产权证办下来交付张文林，并将多收取的办证费及房屋面积误差款退还给张文林;2、判令绿都公司支付张文林逾期办理房屋所有权证违约金（自2013年12月1日起按日计算向张文林支付全部已付房款226459元万分之一的违约金至房屋所有权证实际交付张文林止，暂计算至2017年6月1日止为28873.52元）；3.诉讼费由绿都公司承担。审理过程中，张文林变更诉讼请求为：1.判令绿都公司将多收取的办证费5859.4元及房屋面积误差款218.44元退还给张文林;2、判令绿都公司支付张文林逾期办理房屋所有权证违约金33357.4元（自2013年11月30日起按日计算向张文林支付全部已付房款226459元万分之一的违约金至房屋所有权证实际办理完毕日止，计算至2017年12月13日止为33357.4元。）；3、诉讼费由绿都公司承担。事实与理由：2012年2月17日，张文林丈夫王宗君与绿都公司签订《商品房买卖合同》，后因产权要登记在张文林的名下，2013年5月16日，张文林与绿都公司重新签订了《商品房预售合同》。合同约定，张文林购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第14幢1单元101号房，建筑面积103.67㎡，单价2184.42元，购房款计226459元。同时张文林向绿都公司购买储藏室一间，价款50545元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付张文林使用。第二十一条约定，在商品房交付使用后180日内，张文林应当取得房地产权证书。合同签订后，张文林依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都公司未能按期交房，至2013年5月31日张文林拿到钥匙。绿都公司向张文林收取的代办证费用11323元。2016年6月15日张文林起诉绿都公司逾期交房违约金，判决后绿都公司未履行。绿都公司没有将综合验收报告及房地产权证书办下来交给张文林，也没有将多收取的办证费退还给张文林。后经张文林催促、协调于2017年12月15日拿到房地产权证。绿都公司辩称，对张文林主张的代办证费差额及房屋面积误差款无异议；合同约定因开发商原因导致房产证不能如期办理，开发商才应承担违约责任，张文林没有足够证据证明房产证没有办下来是开发商的原因所致，张文林要求支付逾期办证违约金，缺乏事实依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，即逾期办证是否为绿都公司的原因。绿都公司提供综合查验申请表、综合查验备案表，证明2013年4月房屋竣工，绿都公司提出综合验收，到2015年11月政府相关部门才验收备案，政府办事机构的原因，办证的时间应当顺延。张文林提供了凤阳县国土资源和房产管理局文件，证明是由于开发企业擅自改变规划，导致项目不能及时验收，绿都公司提供的证据也显示开发企业擅自改变规划，并收到行政处罚，故绿都公司提交的证据不足以证明是政府原因造成。在房屋通过综合验收后，至本案审理过程中，绿都公司才向登记办证机关提交相关材料，缴纳相关费用。故对绿都公司所称造成逾期办证的原因不在绿都公司，本院不予确认。综上，本院认定事实如下：2012年2月17日，张文林丈夫王宗君与绿都公司签订《商品房买卖合同》，后因产权要登记在张文林的名下，2013年5月16日，张文林与绿都公司重新签订了《商品房预售合同》。合同约定，张文林购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第14幢1单元101号房，建筑面积103.67㎡，单价2184.42元，购房款计226459元。同时张文林向绿都公司购买储藏室一间，价款50545元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付张文林使用。合同第十四条对面积差异处理约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第二十一条约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，张文林依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都公司未能按期交房，至2013年5月31日张文林拿到钥匙。张文林与绿都公司约定由绿都公司为张文林代办房屋产权转移登记。2013年5月31日，绿都公司向张文林收取的代办证费用11323元。张文林所购商品房2015年才通过综合验收。后绿都公司为张文林办理不动产权证登记。2017年12月13日凤阳县国土资源和房产管理局为张文林登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积103.57平方米。绿都公司为张文林缴纳契税3393.6元、专项维修资金1810元、登记办证费和测绘费260元。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，张文林多次找绿都公司。本院认为：张文林与绿都公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。张文林依约履行了付款义务。绿都公司也应严格按照双方约定履行自己的义务。张文林要求绿都公司返还房屋面积误差款218.44元。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对张文林要求绿都公司返还房屋面积误差款218.44元，本院予以支持张文林要求绿都公司返还多收取的代办房地产权证费用5859.4元。绿都公司收取张文林办证费用11323元，实际为张文林办证支出5463.6元，多收取的5859.4元，应返还张文林。故对张文林的请求予以支持。张文林要求绿都公司支付逾期办理房地产权证违约金。双方在合同第二十一条对逾期办证违约金有明确约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权登记的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。绿都公司在2013年5月31日交房时该商品房未通过综合验收，双方约定自交付房屋后张文林应于180日内取得房屋所有权证登记，因商品房于2015年才通过综合验收，后绿都公司未及时为张文林办理产权登记，张文林所购商品房2017年12月13才登记颁发不动产证书，绿都公司辩称不是其原因造成产权证不能如期办理，显不能成立，本院不予采信。绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。房屋是2013年5月31日交付，按约定取得登记最后期限应为2013年11月27日，违约金应从次日起计算，张文林主张从2013年11月30日起计算，予以支持。违约金应计算至产权证登记颁发日，即2017年12月13日。逾期办理产权证违约金为33402.7元，对张文林请求33357.4元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告张文林房屋面积误差款218.44元、办证费5859.4元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张文林逾期办理房屋所有权证违约金33357.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786元，减半收取393元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨春权二〇一七年十二月二十日书记员  胡红密附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。