四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仁寿民初字第2788号
原告杨栋良，男，生于1946年。
被告瞿伟，男，生于1981年。
委托代理人黄仓乾，男，生于1967年。
原告杨栋良诉被告瞿伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王雪英适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨栋良、被告瞿伟及其委托代理人黄仓乾到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法对被告瞿伟所有的安放在原告门市内的辊压机1台予以了查封。本案现已审理终结。
原告杨栋良诉称，原、被告双方于2012年8月4日签订租房合同，约定原告将座落于富加镇富中路下段63、65号的门市2间出租给被告制作彩钢大棚，用期3年，每年租金9000元，分三次给付。签约后被告给付定金3000元后作押金。被告分别于2013年2月5日付2500元，于2013年4月29日付6000元，于2013年12月22日付3000元，于2014年5月11日付6000元，于2014年2月27日付3000元，共计已付20500元。计至租期届满尚欠6500元。原告多次向被告催收，被告称已付清，并称其中一次收据掉了，至今未付。故诉请判令被告给付欠付租金6500元及违约金3000元。
被告瞿伟辩称，交纳定金时同时交纳了租金3000元，只是该3000元租金的收条丢了；2013年2月5日交的2500元，实际是3000元，被告代原告垫付了500元卷帘门维修费，抵扣了500元租金；另双方约定押金3000元抵作租金。故被告并不欠付原告租金，不存在违约的问题。同时原告收取租金是有时间要求的，双方争议的3000元租金产生在2012年8月至2013年2月，已过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求应予驳回。
原告杨栋良为证明其诉称的事实及主张，向本院提交了以下证据：
1.原告的身份证、被告的户籍证明，拟证明双方主体资格；
2.租房协议复印件1份，拟证明双方房屋租赁合同真实、有效；
3.租金收条复印件5份，定金收条复印件1份，拟证明原告每次收钱时均出具了收条，共计收到23500元，其中租金20500元，押金500元。
经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为2013年2月5日的2500元应视为3000元，2013年4月29日及2014年2月17日的收条均载明租期，说明原告是按租期时间依次收取租金，而不是按总帐计算。
被告瞿伟为证明其辩称的事实，向本院提交了收条1张，拟证明被告于2013年2月5日代原告支付了卷帘门维修费500元。
经质证，原告认为该证据与本案无关，双方协议约定房屋维修由被告承担，即使该维修费产生，也不能抵扣租金。
结合原、被告的陈述及举、质证意见，本院对本案证据分析认定如下：
原告提交的证据1符合证据的三性，本院予以采信。证据2、3虽均系复印件，但被告对其真实性无异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据非正式票据，本院不予采信。
结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院对本案事实确认如下：
原告杨栋良与被告瞿伟于2012年8月4日签订《租房协议》，该协议约定原告将位于仁寿县富加镇富中路下段65号的门市2间出租给被告使用，租期3年，用前交3000元定金，作押金处理；每年分三次付租金，每年租金9000元；被告负责房屋设施在现有基础上完好无损，如在使用过程中损坏负责修复；原告如途中违约由原告赔偿被告3000元损失，被告途中违约以定金作赔偿。协议另载明有其他内容。被告瞿伟于2012年8月4日向原告交纳定金3000元，于2013年2月5日付租金2500元，于2013年4月29日付租金6000元，于2013年12月22日付租金3000元，于2014年2月27日付租金3000元，于2014年5月11日付租金6000元，共计支付租金20500元，原告分别向被告出具收条。2015年初，双方对已交纳租金的数额发生争议，经居委会调解无果，原告于2015年7月1日诉至本院请求判令被告支付原告租金6500元并支付违约金3000元。原告起诉后，双方就续租达成口头合意，未约定押金问题，被告向原告交纳2015年8月4日至2016年8月3日的租金9000元。
本案的争议焦点在于：一、至2015年8月3日止，被告是否欠付原告租金6500元；二、本案是否已过诉讼时效；三、被告是否违约，如违约应支付违约金数额；四、押金3000元如何处理。
关于焦点一，被告虽辩称除原告提交的收条复印件载明的已支付的租金20500元外，另于2012年8月4日支付了租金3000元，但未提交证据予以证明；被告辩称于2013年2月5日收条上载明的2500元，实际是3000元，系被告代原告垫付的门市卷帘门维修费500元，抵扣了租金500元，但被告提交的证据不能证明产生了该费用，同时从双方签订的租房协议中约定的“乙方（被告）负责房屋设施在现有基础上完好无损，如在使用过程中损坏负责修复”的内容来看，即使该费用产生也不应由原告负担，被告亦无证据证明双方达成了由原告负担该费用的合意。故被告的上述辩称意见本院不予采信。按租房协议的约定，自2012年8月4日至2015年8月3日，3年的租金应付27000元，扣除被告已支付的20500元，实际被告尚欠付原告租金6500元。
关于焦点二，双方签订的租房协议中约定租期为3年，每年租金9000元，每年分三次付，该协议并未明确约定每次给付租金的时间及金额。从原告提交的收条复印件来看，交纳租金的时间不确定；除2013年4月29日6000元一笔载明“5-12月底止”、2014年2月27日3000元一笔载明“2014年一季度”外，其余均未载明所交纳租金的期间；2013年4月29日6000元一笔虽载明“5-12月底止”，但该期间表述不明确；2014年2月27日3000元一笔虽载明“2014年一季度”，但按1年9000元租金计算，一个季度的租金应为2250元，而不是3000元。可见双方在实际履行合同时也并未严格按照租期时间交纳、收取租金。故不能确定双方争议的租金时段即为2012年8月4日至2012年12月3日。同时，双方未进行过结算，原告在2015年初才发现双方在已交纳租金的数额上存在争议。原告于2015年7月1日起诉主张权利，并未超过诉讼时效。
关于焦点三，如前所述，原、被告双方在租房协议中未明确约定每次交纳租金的时间及金额；实际履行合同时也未严格按租期时间交纳、收取租金。在长达2年多的时间里，双方均未提出异议；时至2015年初才发生争议，可见双方就租金交纳的时间、金额的灵活性是达成了合意的。原告起诉时租期尚未届满，被告不存在违约的情形，原告请求支付违约金3000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点四，被告向原告交纳了押金3000元，在涉诉的3年租期内，被告不存在违约，原告也未提交证据证明被告有损坏租房内财物的情形，故该3000元应予退还。原告主张将此3000元转为续租期间的押金，因续租非本案涉及的范围，且双方续租时并未约定押金，故原告的该主张本院不予采信。
综上所述，被告应支付原告租金6500元，原告应退还被告押金3000元，被告在诉讼中亦主张将押金抵扣租金，故两项品迭后被告实际还应支付原告3500元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告瞿伟在本判决生效后十日内支付原告杨栋良人民币租金3500元；
二、驳回原告杨栋良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，保全费85元，共计135元，由被告瞿伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 王雪英
二〇一五年八月二十五日
书记员 周雪梅