天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第2671号
原告路露。
委托代理人王治刚，天津谐海律师事务所律师。
被告张改叶。
委托代理人裴化军，北京博贤律师事务所律师。
被告纪立群。
委托代理人谭亚平，天津标高律师事务所律师。
原告路露诉被告张改叶、纪立群房屋租赁纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理，依法由审判员罗东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路露及其委托代理人王治刚，被告张改叶的委托代理人裴化军，被告纪立群及其委托代理人谭亚平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告张改叶于2014年7月17日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告张改叶所有的坐落于天津经济技术开发区泰祥路2号×房屋，并将该房与被告纪立群的租约整体转让给原告，被告张改叶保证对该房屋享有完整支配权及处分权，有关该房屋本次买卖交易之前已产生的租赁等事宜，由其负责清理完毕，并保证买卖后原告无须负责，否则赔偿原告由此产生的经济损失。原告于合同签订后分两次向张改叶付清全部购房款项，双方办理过户登记，原告于2014年8月28日取得房屋所有权证。当原告向被告纪立群收取租金时，纪立群以只与张改叶存在租赁关系，且与张改叶存在租赁合同纠纷为由，拒不交纳租金，亦拒绝终止租赁合同腾出房屋。故原告现向法院起诉，请求判令：1、二被告连带赔偿原告经济损失47250元，以二被告租赁合同约定租金标准、支付方式及租赁期限计算（按每月4500元，2014年7月17日至2015年5月31日）；2、诉讼费用由二被告承担。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、房屋买卖置换合同、房产买卖协议、收条2份、购房发票、房地产权证，证明原告与被告张改叶为讼争房屋的房屋买卖合同关系，原告已付清全部房款，双方办理过户手续，原告取得房屋所有权。房屋买卖合同约定现有租户带租转给原告，原告自双方签订买卖合同时即享有对讼争房屋收取租金的权利；
2、房屋租赁合同、房屋补充协议，证明二被告之间就讼争房屋存在租赁关系，依据补充协议约定，纪立群支付租金时间为2012年6月1日起支付第一次租金，以后每半年的第一个月的1日支付后半年的房租，以此类推。纪立群应在2014年6月1日支付2014年6月1日至同年11月30日的房租，2014年12月1日支付2014年12月1日至2015年5月31日的房租，原告诉请实为2014年7月17日至2015年5月31日期间的房租，在判决生效之前，纪立群的付款期限已到，原告已完全取得诉权。
被告张改叶辩称，其与原告的房屋买卖合同交易已完成，双方已办理过户登记。买卖合同中已明确约定房屋转让时的状况，该房屋在转让时处于租赁状态，尚未到期，且也了解双方因租金问题存有争议，纪立群欠付一个月租金。依据双方买卖合同约定，张改叶只负有协调处理的义务，无赔偿义务。原告应当要求实际承租人支付租金，与原房主无关。纪立群在原承租期内尚欠租金，张改叶要求收取合情合理。请求法院判决驳回原告对张改叶的诉讼请求。
被告张改叶为证明上述辩解意见，未提供证据。
被告纪立群辩称，纪立群与张改叶之间为租赁合同关系，张改叶在纪立群毫不知情的情况下，在租期未届满前将房屋出卖与原告，其自身权利已受到侵害，无理由赔偿原告的经济损失。纪立群与张改叶之间存在就租赁合同的违约赔偿问题，在尚未得到解决之前，不同意向原告方支付房租。请求驳回原告的诉讼请求。
被告纪立群就上述辩解意见，提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明纪立群与张改叶之间存在房屋租赁合同关系，租期为2012年6月1日至2015年5月31日；
2、卡卡转帐明细，证明纪立群于2014年8月15日向王转红支付一个月的房租4500元。
经审理查明，坐落于天津经济技术开发区泰祥路2号×房屋，建筑面积226.77平方米，原产权人为被告张改叶。2014年7月17日，原告路露与被告张改叶之子王转红通过中介单位签订房屋买卖合同，约定原告以279万元房款购买该房屋，在其他事项中约定：现有租户带租转让与原告方，张改叶方负责从中协调。买卖合同签订后，原告于2014年7月17日支付被告张改叶定金10万元，同年8月26日支付张改叶房款19万元，余款250万元由原告办理贷款。2014年8月7日，双方开始办理过户登记手续。2014年8月28日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局制发房地产权证，上开房屋产权人为原告。原告签订买卖合同时，知道涉及到上开房屋的租赁合同尚未到期，承租人仍在租用该房屋的事实。就上述事实，原告与被告张改叶无争议。
被告纪立群与被告张改叶之子王转红，于2012年5月1日签订房屋租赁合同，约定张改叶将讼争房屋租予纪立群，用于办公使用，期限为2012年6月1日至2015年5月31日，租金标准为每月4500元。2012年5月10日，双方再签订房屋补充协议，约定三年租期的付款方式为：首次付款2012年6月1日支付2012年6月1日至同年8月30日房租13500元，第二次2012年8月1日支付2012年9月1日至2012年11月30日房租13500元。剩余房租按半年一付，以此类推，付款日期为月初的1号。房屋租赁合同和补充协议签订后，被告纪立群开始入住使用讼争房屋，向张改叶支付房租。至张改叶将房屋转让之前，纪立群、张改叶就租赁合同关系发生纠纷，尚待另案提起诉讼处理。
庭审中，张改叶表示在与原告签订房屋买卖合同前，已将讼争房屋的能源费用、物业费用及通信费用结清，已收到纪立群于2014年8月最后一次支付的一个月房租。至此，截至该房屋转让前，纪立群仍欠付一个月的房租。纪立群认可截至目前，其仍在使用诉争房屋，不再以行使优先权为由主张撤销张改叶与原告就讼争房屋的买卖合同。
原告当庭表示，其诉请明确为主张纪立群支付2014年7月17日至2015年5月31日的房租，以纪立群与张改叶的租赁合同约定租金标准计算。张改叶与纪立群的原租赁合同到期后，原告不再与纪立群续签租赁合同。
本院认为，依照《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案双方当事人主要争议焦点在于原告与被告张改叶经买卖成交，取得房屋所有权后，应否行使向被告纪立群收取房租的权利，被告纪立群应否负有向原告交付房租的义务。被告张改叶与被告纪立群双方签订租赁合同，纪立群入住使用张改叶的房屋，向其交付租金，双方的租赁合同关系成立，合法有效。在履行租赁合同期间，被告张改叶将房屋转让予原告，双方签订房屋买卖合同，原告依约支付房款，双方办理过户登记，现原告已取得讼争房屋所有权，原告与张改叶的买卖合同合法有效，应受法律保护。依房屋买卖合同约定，该房屋为带租转让，即原告在房屋成交前明知二被告的租赁关系存在，租赁合同期限尚未届满。《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在此，应遵循买卖不破租赁的原则，以及承租人优先购买权的原则。现纪立群已明确表示不再以行使优先权为由，主张撤销原告与被告张改叶的房屋买卖合同。据此，原告作为讼争房屋的受让人已继承原出租人的地位，成为新的出租人，行使或承担原租赁合同的权利和义务。原告当庭明确其诉请为主张自与张改叶签订买卖合同，转让房屋所有权之始，至原租赁合同期满为止的租金，符合买卖合同的约定，以及上述法律规定之原则。针对原租赁合同最后六个月的租金支付期限，依张改叶、纪立群的补充协议约定的支付期限，在本案判决生效之前，纪立群的付款期限已到，故原告主张纪立群支付其2014年7月17日至2015年5月31日期间的房租，以原租赁合同约定标准计算的诉请，本院应予支持。被告纪立群认为其与张改叶因租赁合同存在纠纷，在尚未解决前不予向原告支付到期的房租，依据不足，不予支持。被告纪立群与被告张改叶间就租赁合同产生的纠纷，应另案处理。依照原告与被告张改叶房屋买卖合同约定，张改叶负责就带租问题从中协调，就纪立群拒绝向新出租人即原告支付房租，张改叶并无过错，原告主张被告张改叶就此承担相应连带赔偿责任的诉请，依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告纪立群于本判决生效之日起五日支付原告路露2014年7月17日至2015年5月31日期间的房租，共计47250元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费982元，减半收取为491元，由原告承担91元，被告纪立群承担400元，被告承担的部分，由被告纪立群于本判决生效之日起五日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 罗东
二〇一四年十二月二日
书记员 陈曦
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。