贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凯民初字第2277号
原告（反诉被告）郑波，男，1981年4月23日出生，汉族，贵州省息烽县人，个体工商户，住凯里市迎宾大道“丰球黔城”小区*幢*单元***室。
委托代理人（特别授权）翁晨伟、唐舒斐，浙江天杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖天非，女，1980年11月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，个体工商户，住凯里市文化北路**号**栋*单元**号。
委托代理人（特别授权）潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。
原告郑波诉被告肖天非租赁合同纠纷一案，本院2014年11月5日立案受理后，被告肖天非在举证期限内提起反诉，本院依法适用简易程序于2015年1月8日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）郑波及其委托代理人翁晨伟与唐舒斐、本诉被告（反诉原告）肖天非的委托代理人潘国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告郑波诉称：2013年10月8日，我与被告肖天非签订了一份《门面出租合同》。合同约定：肖天非将其位于凯里市永丰东路“丰球黔城”2栋1-7号门面（57㎡）出租给我用于经营，合同期限为5年，前三年租金为5700元／月。合同签订后，我按照约定交纳押金1万元，并花费194406.70元对门面进行整体装修后开始营业。2014年3月，我承租经营的门面被雨水淹，因损失不大，我没有向肖天非主张赔偿。同年6月19日，门面第二次被雨水淹，积水深达38厘米，门面整体装修和样品以及办公设备均被水浸泡，以致我无法继续营业并关门至今。在我对门面进行清理的过程中，门面又因下雨多次被淹。综上所述，为了维护我的合法权益和防止损失进一步扩大，特诉至法院，请求依法判决：1、解除我与被告肖天非于2013年10月8日签订的《门面出租合同》；2、由被告肖天非赔偿我装修费194406.70元；3、由被告肖天非赔偿我被淹的商品损失71020元；4、由被告肖天非赔偿我的损失40000元（暂计2014年6月19日至10月19日共4个月，每月10000元），其余损失计付至法院判决确定履行之日止；5、本案受理费由被告肖天非负担。
本诉原告郑波为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《门面出租合同》复印件一份2页，拟证明郑波与肖天非之间存在门面租赁合同关系；2、《凯里市群众工作中心来信来访处理笺》复印件一份1页，拟证明因2014年6月19日下雨，本案诉争所指的门面被雨水淹的事实；3、《照片》复印件一份3页，拟证明本案所涉门面被雨水淹的情况；4、《七特丽产品订货单》复印件一份1页，拟证明郑波被淹商品的存在及价值；5、《装修合同》、《估计单》、《收款收据》复印件各一份共8页，拟证明郑波对本案所涉门面进行装修及全额支付装修款的事实。
本诉被告肖天非辩称：因天下大雨和城市道路积水严重，加之市政排水系统不畅，最终导致积水浸入郑波承租经营的门面，给其造成一定的经济损失是事实。但郑波遭受的损失与我的出租行为及门面没有关系，其诉请赔偿损失没有法律依据，理由不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。
本诉被告肖天非为证明辩解理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、肖天非的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明肖天非的基本身份信息及诉讼主体资格；2、凯城管呈（2014）126号《凯里市城市管理局关于审批迎宾大道（大修厂段）雨污管网改造工程实施方案的请示》、凯府专议（2014）259号《市人民政府关于研究迎宾大道（大修厂段）雨污管网改造工程相关事宜的专题会议纪要》复印件各一份共14页，拟证明城市雨、污水管网跟不上城市建设需要，2014年6月19日下雨或发生其它水患时，路面严重积水不能及时排泄，致使积水进入路边商铺、房屋，郑波承租经营的门面进水与肖天非的出租行为及出租门面无关的事实。
反诉原告肖天非诉称：2013年10月8日，我与郑波签订了一份《门面出租合同》，合同约定：郑波承租我位于凯里市永丰东路“丰球黔城”2栋1-7号门面经营，租金为5700元／月，按半年支付，先支付租金后使用门面等。合同签订后，我依约将门面交由郑波管理使用，并按时收取租金。2014年10月底，郑波将门面退还给我，表示不再承租，不仅以门面被雨水淹为由拒绝支付2014年8月至10月的门面租金，而且要求我赔偿其装修费和其他经济损失。为了维护我的合法权益，特依法提起反诉，请求法院判决：1、解除我与郑波于2013年10月8日签订的《门面出租合同》；2、由郑波支付我的门面租金17100元；3、反诉案件受理费由郑波负担。
反诉原告肖天非为证明反诉理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、肖天非的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明肖天非的基本身份信息及诉讼主体资格适格；2、《门面出租合同》复印件一份2页，拟证明郑波尚欠肖天非2014年8月、9月、10月的门面租金，共计17100元的事实。
反诉被告郑波未向本院递交反诉答辩状。庭审中，其委托代理人口头辩称：肖天非诉请解除与我方当事人于2013年10月8日签订的《门面出租合同》于法无据。肖天非作为门面出租人未尽到管理、维修、通知及警示义务，以致2014年6月19日下雨门面被淹，不仅造成我方当事人财产损失，而且使我方当事人从同年7月起停止经营。因我方当事人从2014年7月没有继续租用肖天非的门面，故肖天非诉请支付2014年8月至10月的门面租金于法无据，理由不能成立，请求法院依法驳回肖天非的反诉请求。
反诉被告郑波在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
经审理查明：2013年10月8日，以肖天非为甲方、郑波为乙方就门面租赁事宜签订了一份《门面出租合同》，约定：肖天非将位于凯里市永丰东路“丰球黔城”2栋1-7号门面（57㎡）出租给郑波用于商业经营，租期为5年（2013年11月1日至2018年11月1日）。合同第三条约定：“合同签订后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还。乙方在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经甲方同意，甲方每次收取叁仟元的转让管理费。如私自转让，则对乙方处以壹万元的罚款（在押金中扣除），并对新承租户主处以壹万元的罚款后，提高房屋租金的10%，重新签订租赁协议。”第四条约定：“门面租金为每月5700.00元，乙方必须先交钱后租房，房租为每半年支付一次，每半年最后一个月的月底前先将下半年的门面租金交清，决不允许拖欠，如有拖欠，第一次给予贰仟元的罚款在押金中扣除（不抵减租金），再有发生则甲方有权收回门面另行出租，并没收押金。租金在合同期约定的前三年维持不变，后两年根据市场行情由甲方决定租金增长幅度。”第六条约定：“乙方在承租期内，其工商管理费、税金、水电费、设施维修费、物业管理费等费用一律自理，并负责缴纳营业税／城建税及教育法附加等费用。应注意搞好环境卫生，特别是要保证下水道的畅通，如下水道堵塞则由承租方出资疏通。”第七条约定：“乙方在承租期内要搞好防火、防盗、‘门前三包’等各项工作，如因乙方‘门前三包’不合格导致甲方受到管理部门处罚，甲方对乙方处以伍仟元的罚款，在押金中扣除。发生责任事故造成自身和他方损失的概由乙方负责，后果特别严重的将移交司法部门处理。”合同签订后，肖天非将未装修的门面（毛坯房）交由郑波管理使用，郑波亦按照合同约定向肖天非交纳门面押金1万元和第一期（2013年11月至2014年4月）门面租金。2013年10月中旬，郑波开始对门面进行为期一个月的装修，装修项目为地面抬高、墙体粉刷、地板及水电安装等，门面装修完毕后开始正式营业。至第二期门面租金交付时，郑波提出资金困难，经肖天非同意，郑波暂付3个月（2014年5月至7月）的门面租金。
2014年6月19日，因凯里地区普降大雨，郑波承租门面所在路段两侧的房地产商正在开发建设，加之原有的雨、污水管网不能及时排放，导致该路段积水倒灌进入沿街门面，包括郑波承租门面在内有20多户商铺被淹，积水均给各门面承租户造成一定的经济损失。事后，郑波与肖天非就损失赔偿事项多次协商未果后，郑波于2014年10月底将门面交还给肖天非，肖天非亦将原收取的1万元押金退回给郑波。2014年11月5日，郑波向本院提起诉讼，肖天非随即提起反诉。庭审中，经本院释明，郑波明确其第四项诉讼请求为：赔偿损失40000元（包括2014年6月、7月的门面租金，以及2014年6月至10月的门面水电费与其他合理费用支出），放弃该项诉请中的其余损失赔偿请求。虽然双方均同意解除门面租赁合同，但在赔偿损失和支付租金上肖天非不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。
另查明：发生积水倒灌门面后，门面出租户与承租户均向凯里市人民政府反映情况，要求解决该路段排水及补偿问题。虽然凯里市人民政府对该路段的雨污管网改造工程进行了研究部署，但对门面损失问题未予处理。
同时查明：郑波交纳门面租金的起算时间为2013年11月1日。郑波将门面交还给肖天非后，肖天非至今未能将门面出租给他人。
上述事实，有郑波的起诉状、肖天非的本诉答辩状与反诉状、郑波委托代理人的口头反诉答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据庭审查明的案件事实及相关法律规定，对本案作如下论述：
一、关于《门面出租合同》的效力问题
郑波与肖天非于2013年10月8日签订的《门面出租合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性与有效性，本院予以确认。虽然合同第三条、第四条、第七条有罚款约定，但双方当事人对此均未提出异议。从合同整体内容来看，罚款约定属违约金性质，不影响这些合同条款及整个合同的合法性与有效性。
二、关于《门面出租合同》的解除问题
当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”前述条款规定解除合同的条件成就时，享有合同解除权的当事人也可解除合同。鉴于2014年10月底郑波已将门面交还给肖天非，肖天非也将收取的1万元押金退回给郑波，且双方在庭审中均同意解除合同，故郑波与肖天非诉请本院判决解除双方于2013年10月8日签订的《门面出租合同》于法有据，本院予以支持。
三、关于肖天非应否向郑波承担损失赔偿责任的问题
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案郑波与肖天非签订的《门面出租合同》第六条约定：“租赁期间的门面工商管理费、税金、水电费、设施维修费、物业管理费等费用一律由郑波承担，同时应搞好环境卫生，特别是要保证下水道的畅通，如下水道堵塞则由郑波出资疏通。”据此，租赁期间肖天非不负有维修门面及疏通下水道的义务。郑波应当是对租赁物（门面）的地理位置、空间结构、装修状况等进行考察后，才确定与肖天非签订门面出租合同，并对租赁物进行整体装修，表明郑波对肖天非交付的租赁物是认可的。肖天非交付给郑波的租赁物符合约定的用途，其在租赁期间也不存在影响租赁物约定用途的行为。虽然门面被雨水淹并造成一定的经济损失，但是因天下大雨和门面所在路段的雨、污水管网存在缺陷造成的，不能归责于出租人肖天非。
郑波委托代理人称：2014年6月19日凯里下大雨是可以预见和预防的，不属于不可抗力事由，且作为出租人的肖天非在知悉要下雨的情况下未尽到通知、警示义务。本院认为：人的预知能力是有限的，在具有较高科技水平的当代社会，由国家权威部门作出的天气预报也不尽完全准确，即便准确，肖天非也不负有获知天气预报情况并向郑波作出通知、警示的义务。若郑波委托代理人的意见成立，那么郑波同样作为自然人，且是租赁物的实际管理使用人，更应负有获知天气情况并采取相应预防措施的义务。郑波委托代理人关于租赁物在租赁期间未保持约定的用途，以及肖天非未尽到管理、维修、通知及警示义务的意见，既无事实依据，也不符合合同约定，理由不能成立，本院不予采纳。肖天非没有违反合同约定，对郑波所受损失不应承担赔偿责任。故郑波诉请肖天非赔偿装修费及被淹商品等损失，于约于法无据，本院不予支持。
四、关于郑波应否支付肖天非门面租金的问题
本案郑波与肖天非签订的《门面出租合同》第四条约定：门面租金为5700元／月，先交钱后租房。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”虽然涉案门面被雨水淹是事实，但一直由郑波占用至2014年10月底也是事实，故郑波依法于约应当支付肖天非8至10月的门面租金。
郑波的委托代理人辩解称：门面因2014年6月19日下雨被淹后无法使用，并于同年7月停止经营，未继续租用门面，郑波不应承担2014年8月至10月的门面租金。本院认为：门面被淹后无法使用，合同目的无法实现，郑波应主动与肖天非协商处理相关事宜，减少不必要的租金损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”鉴于门面因2014年6月19日下雨被淹并造成一定经济损失的客观情况，且门面被淹不可完全归责于郑波，从公平合理的原则出发，应给予郑波一个月的合理期限（门面被淹后的停止经营及清理期限、另找门面经营及门面腾让期限），并免除该期限内的门面租金。故对郑波委托代理人的辩解意见，本院予以部分采纳。对肖天非的第二项反诉诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条的规定，判决如下：
一、解除本诉原告（反诉被告）郑波与本诉被告（反诉原告）肖天非于2013年10月8日签订的《门面出租合同》。
二、反诉被告郑波在本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告肖天非门面租金11400元。
三、驳回本诉原告郑波的其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告肖天非的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5880元，减半收取2940元，由本诉原告郑波负担。反诉案件受理费290元，减半收取145元，由反诉原告肖天非负担20元，由反诉被告郑波负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费6170元，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。
助理审判员 粟周萍
二〇一五年二月三日
书 记 员 杨顺钰