福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终756号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈丹，男，1972年10月21日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。
委托代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。
委托代理人：沈红，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：龙岩市国城置地有限责任公司，住址地龙岩市新罗区。
法定代表人：华伦峰。
委托代理人：苏天云，福建至信律师事务所律师。
委托代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所律师。
上诉人陈丹因与被上诉人龙岩市国城置地有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈丹的委托代理人沈红，被上诉人龙岩市国城置地有限责任公司的委托代理人蔡星峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈丹上诉请求：请求撤销原判第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：1、根据新公肖竣查字（2014）第007号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，消防不合格的三个原因中的前两个原因系被上诉人造成。故上诉人受到相关部门停业整顿无法正常营业，是因被上诉人提供的商铺达不到消防部门的消防安全标准，并非是上诉人室内装修行为造成的。被上诉人违约在先，应赔偿上诉人因此造成的经济损失。2、上诉人拒交2015年2月1日后的租金是由于被上诉人提供的商铺无法使上诉人正常营业，在被上诉人消除上诉人无法正常营业障碍之前，被上诉人无权要求上诉人缴交租金。
被上诉人龙岩市国城置地有限责任公司辩称：1、上诉人事先未经答辩人同意，违反租赁合同有关预留疏散通道的约定，未按答辩人提供的建筑图纸装修涉案租赁物，无法通过消防验收，致其被停业整顿，无法正常营业。2、上诉人在前一份租赁合同期限届满前改变经营类别重新装修，目的不是为了满足前一份租赁合同的经营需要，而是为了续租商铺的经营需要，因此其要求返还2014年1－6月的租金没有事实和法律依据。3、上诉人装修前未依约提交装修设计方案给答辩人，在未经答辩人同意的情况擅自装修，致消防验收不合格，其要求返还2014年7月和8月的租金既不合理也不合法。4、上诉人装修后无法办理证照是其自身原因造成的，无权要求答辩人赔偿损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人陈丹向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年7月29日签订的《中山路房屋租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金156640元、水电费押金10000元、履约保证金64815元；3、被告偿付给原告因装修店铺产生的装饰装修、设施设备损失款共计428898元。
龙岩市国城置地有限责任公司向一审法院反诉请求：1、解除原告与被告签订的《中山路房屋租赁合同》；2、陈丹支付龙岩市国城置地有限责任公司租金97900元，并支付从2015年2月1日起至判决确定的合同解除之日止的租金；3、陈丹支付电费14418元、水电费2000元。
一审法院认定事实：2011年4月2日，原告陈丹（承租方、乙方）与被告龙岩市国城置地有限责任公司（出租方、甲方）签订一份《中山路房屋租赁合同（2011版）》，主要约定：1、乙方承租房屋位于新罗区中山路改造工程三期7号楼二层商场中部，建筑面积337.58㎡；2、乙方租赁该房屋仅限于休闲餐饮业务，租赁期内乙方改变租赁用途的应取得甲方同意，未经甲方许可而改变租赁用途的，甲方有权终止本合同，并追究乙方的违约责任；3、租赁期限：从2011年4月1日起至2014年6月30日止；4、租赁金额（每月交纳）：2011年4月1日到12月31日为16204元∕月，2012年1月1日到12月31日为17892元∕月，2013年1月1日到2014年6月30日为19580元∕月，租金不包含乙方应交的物业管理费用及水、电费，有关房屋租赁的税收，由甲方缴交；5、本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金48612元；6、乙方在租赁期限内需装修改动，必须报甲方、物业公司或相关部门批准，并接受上述部门的监督，否则在经营期间因装修改动受到相关部门停业整顿或罚款（含因乙方改造而发生事故的损失），甲方不负责任；7、乙方在租赁期限内，发生不及时交纳租金、水、电及物业费用等违约情形时，乙方所交履约保证金或押金由甲方收缴不予退回；8、乙方在装修设计、施工时应符合消防（含预留疏散通道）、环保、公安等部门的规范要求，否则受到相关部门停业整顿或罚款，甲方不负责任。2014年7月29日，原告陈丹（承租方、乙方）与被告龙岩市国城置地有限责任公司（出租方、甲方）续签一份《中山路房屋租赁合同（2013版）》，主要约定：1、乙方承租房屋位于新罗区中山路改造工程三期7号楼二层商场中部，建筑面积337.58㎡；2、乙方租赁该房屋仅限于休闲餐饮业务，租赁期内乙方改变租赁用途的应取得甲方同意，未经甲方许可而改变租赁用途的，甲方有权终止本合同，并追究乙方的违约责任；3、租赁期限：从2014年7月1日起至2019年6月30日止；4、租赁金额（每月5日前交纳）：2014年7月1日到2017年6月30日为19580元∕月，2017年7月1日到2018年6月30日为20592元∕月，2018年7月1日到2019年6月30日为21605元∕月，租金不包含乙方应交的物业管理费用及水、电费，有关房屋租赁的税收，由甲方缴交；5、乙方未在当月底以前一次性缴清当月租金，甲方有权单方解除本合同，乙方所缴纳的全部履约保证金归甲方所有，并追缴所欠全部租金；6、本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金64815元；7、乙方在租赁期限内需装修改动，必须报甲方、物业公司或相关部门批准，并接受上述部门的监督，否则在经营期间因装修改动受到相关部门停业整顿或罚款（含因乙方改造而发生事故的损失），甲方不负责任；8、乙方应向甲方交纳水电费押金10000元，经营发生的水电费又乙方自行承担；9、该场所按现状条件续租，原已通过消防验收。乙方在装修设计、施工时应符合消防（含预留疏散通道）、环保、公安等部门的规范要求，否则受到相关部门停业整顿或罚款，甲方不负责任。另查明，2013年，原告陈丹所承租的商场办理了工商名称预先核准，起字号为“新罗区尚锅宴火锅店”。2013年12月，原告陈丹对所承租的商场进行室内装修、添置设备，并办理了室内装修工程消防设计备案。2014年5月21日，龙岩市公安消防支队新罗区大队作出新公消竣查字（2014）第0007号，综合评定新罗区尚锅宴火锅店室内装修工程竣工验收消防备案检查不合格。诉讼中，原、被告确认如下事实：1、原、被告同意于2015年8月31日解除双方签订的《中山路房屋租赁合同（2013版）》，并于同日办理了租赁物的移交手续；2、截至2015年8月31日，原告尚欠被告商场租金234960元；3、原、被告双方同意原告交纳的水、电费押金10000元冲抵原告拖欠的水、电费，截至2015年10月9日，原告已结清所拖欠的水、电费。一审法院认为，原、被告签订的《中山路房屋租赁合同（2011版）》、《中山路房屋租赁合同（2013版）》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。诉讼中，原、被告同意解除双方当事人于2014年7月29日签订的《中山路房屋租赁合同（2013版）》，并无违反法律规定，予以准许。原、被告双方约定“原告在租赁期限内需装修改动商场的，必须报被告、物业公司或相关部门批准，并接受上述部门的监督，否则在经营期间因装修改动受到相关部门停业整顿或罚款（含因原告改造而发生事故的损失），被告不负责任”。现原告主张被告提供的租赁物存在消防问题，并据此要求被告返还原告已支付的租金156640元、履约保证金64815元，并赔偿原告因装修商场而支出的各项费用合计428898元。然而，原告在诉讼中未进一步提供证据证明其对商场进行装修有事先取得被告同意的情况下，原告的该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。同时，双方还约定“原告未在当月底以前一次性缴清当月租金，被告有权单方解除本合同，原告所缴纳的全部履约保证金归被告所有，并追缴所欠全部租金”。本案中，原告未按约向被告支付商场租金234960元，显属违约，应限期支付。被告诉请原告支付尚欠的商场租金234960有事实依据，予以支持。原告要求被告退还履约保证金64815元的诉请无事实和法律依据，不予支持。诉讼中，被告自愿放弃要求原告支付水、电费的诉请，系其对自身民事权利的处分，并无违反法律规定，予以准许。判决：一、解除原告陈丹与被告龙岩市国城置地有限责任公司于2014年7月29日签订的《中山路房屋租赁合同（2013版）》。二、反诉被告陈丹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告龙岩市国城置地有限责任公司尚欠的租金234960元。三、驳回原告陈丹的其他诉讼请求。本诉案件受理费16010元，由原告陈丹负担。反诉案件受理费3983元，由反诉被告陈丹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审判决认定的事实没有异议，但上诉人认为本案遗漏认定下列事实：1、上诉人有向被上诉人口头告知重新装修的事实，被上诉人知情并同意。2、上诉人消防验收不合格的三点原因中的前两点系被上诉人原因造成，应由被上诉人承担责任。上诉人认为遗漏认定的事实，因未能提供证据证明，本院不予认定。综上，本院对原审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。
本院认为，双方当事人签订的《中山路房屋租赁合同（2011版）》（以下简称“2011版合同”）、《中山路房屋租赁合同（2013版）》（以下简称“2013版合同”）是当事人的真实意思表示，当事人应按合同的约定履行各自的义务。现当事人对解除《中山路房屋租赁合同（2013版）》达成一致意见，未违反法律规定，原审判决予以解除正确。本案争议的焦点在于造成合同无法履行的责任应由谁承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案双方当事人签订的不论是2011版合同还是2013版合同，均在合同中明确约定，上诉人（乙方）在租赁期限内需要装修改动，必须报被上诉人（甲方）、物业公司或相关部门批准，并接受上述部门的监督，否则在经营期间因装修改动受到相关部门停业整顿或罚款，甲方不负责任。说明双方当事人对装修改动作出了明确的约定，现上诉人无法提供证据证明其在重新装修前按合同的约定征得了被上诉人、物业公司或相关部门的批准，故其主张无法正常营业的责任在于被上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。况且上诉人在履行2011版合同期间的2013年12月起就对承租商场进行装修改动，2014年5月经消防验收不合格，在明知消防验收不合格的情况下于2014年7月29日仍与被上诉人续签了2013版合同，对装修等事项作出与2011版合同相同的约定，说明上诉人对承租商场能否正常经营的法律后果是明确的，现上诉人无法经营的责任应由上诉人自行承担，上诉人认为系被上诉人原因造成消防验收不合格，被上诉人违约在先的理由不能成立，本院不予支持。因上诉人未按合同的约定按时缴纳租金，被上诉人请求上诉人支付尚欠的租金有理。综上，原审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19993元，由上诉人陈丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 繁 钦
审 判 员 许 虹 菁
代理审判员 廖 晓 红
二〇一六年八月十一日
书 记 员 杜岳烨（代）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；