江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第02049号
上诉人（原审被告）张其安。
委托代理人瞿小军，江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张荣干。
委托代理人丁孝平，江苏凯归律师事务所律师。
上诉人张其安与被上诉人张荣干房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2014）邮民初字第01294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审查明：张荣干、张其安于2010年12月18日签订房屋租赁合同，张其安将座落于高邮市琵琶路90号门面房租赁给张荣干，合同中载明：租赁期限为5年，即从2011年1月1日起至2015年12月31日止。每年租金为：前2年每年人民币20万元整，第3、4、5年每年人民币21万元整，支付方式为合同签订时乙方首付租金人民币20万元整，第2、3、4、5年为年付，年付租金需在上一年度的6月30日前一次性付清。为了更好的履行合同，双方约定在合同签订时乙方（张荣干）支付房屋室内外装饰及设备设施保证金3万元整，合同到期或解除后，乙方（张荣干）没有任何违约行为，甲方（张其安）无息返还。如一方违约，违约方承担违约金5万元，并赔偿另一方造成的经济损失。张荣干按合同的规定给付了3万元保证金，并支付了2013年全年的房租。2013年3月16日，张荣干在未征得张其安同意的情况下，对承租房屋进行了“升级装修”后，遭张其安反对，张其安的妻子谢国英于2013年3月23日以重新装修未遵守租赁合同为由，用链条锁将该房屋锁上。张其安诉至本院，以张荣干违约为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求张荣干承担损失，一审判决未支持张其安的诉讼请求。张其安上诉至扬州市中级人民法院，经扬州市中级人民法院审理判决：一、解除张其安、张荣干于2010年12月18日签订的租赁合同；二、张荣干于判决生效之日起十日内将承租房屋腾空让清，返还给张其安；三、张荣干于本判决生效之日起十日内向张其安支付5万元违约金。此后，张荣干又向省高院申请再审，省高院驳回了张荣干的再审申请。2014年3月18日本院实施了强制执行措施，将讼争的房屋交给了张其安，张荣干按照中院的判决支付了违约金5万元及一、二审应承担的诉讼费。
张荣干认为因为张其安擅自锁门行为，导致张荣干无法占有、使用所承租的房屋，从而使合同的目的无法实现，且根据法院的判决，张荣干已支付了违约金5万元，遂于2014年7月17日向本院提起诉讼，要求：1、张其安退还合同保证金3万元。2、要求张其安退还房租162750元。即2013年3月23日至2013年12月31日计284天的房租［（21万元÷365天）×284天=162750元］。同时要求张其安支付截止2014年7月1日前的利息64866元（逾期顺加）。3、张其安承担诉讼费。
张其安则认为扬州中院在判决书中确认了张荣干的违约行为，为了制止张荣干的违约行为，张其安的妻子才将讼争的房屋锁上，而且另外有人也加了一把锁，可能是张荣干加的，也可能是与张荣干有关系的案外人加的。张荣干否认加锁，认为即使有两把锁，也没有证据证明是其锁的，张其安则坚称是自己只锁了一把锁。张其安不但不同意返还保证金，还要求张荣干给付2014年1月1日至2014年3月18日的租金（已另案起诉）。
在张其安提供的本院强制执行的现场录像中，该讼争的房屋的大门上的确有两把锁，其中张其安承认一把是其妻子锁上的，认为另一把锁可能是张荣干或案外人所加。张荣干则否认加锁。
原审认为：虽然因为张荣干擅自对承租房屋进行“升级装修的行为”引发了双方矛盾，但张其安未通过法律途径解决前及诉讼至法院后，一直将房屋大门锁着，且张其安未能提供确切的证据证明大门上的另一把锁是张其安所为，因此，从2013年3月23日张其安之妻锁上大门之后，张荣干实际已失去了对承租房屋的使用权，该房屋实际已由张其安占有和控制，直接导致合同无法履行，而张其安就其造成的损失已另案起诉，故张其安要求张荣干给付2013年3月23日至2013年12月31日的房屋租金，没有事实和法律依据，故对张荣干要求张其安退还2013年3月23日至2013年12月31日的房屋租金162750元的诉讼请求依法应予支持。张荣干实际在2013年3月23日前，一直占有和使用租赁的房屋，因此张荣干提出的要求张其安承担2012年7月1日及2014年7月1日两年利息显然与事实相悖，利息的计算应以张荣干起诉之日起计算至实际支付之日止。
张荣干、张其安之间签订的《房屋租赁合同》第四条第一款载明：为了更好的履行合同，双方约定在合同签订时乙方（张荣干）支付房屋室内外装饰及设备、设施保证金3万元整，合同到期或解除后，乙方（张荣干）没有任何违约行为，甲方（张其安）无息返还，而张荣干在合同履行期间，未经张其安同意，擅自对承租房屋进行“升级装修”，存在故意拆除室内外配套设备设施及破坏了室内外装饰的行为，显属上述条款规定的违约行为，因此，虽然张荣干依照合同规定已支付了违约金5万元，但按照合同的约定，张其安在合同解除后，对张荣干交纳的3万元保证金，可以不予返还。
综上，为维护当事人的合法权益，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告张其安于本判决生效之日起十日内退还房屋租金162750元给被告张荣干，并承担从诉讼之日起至实际支付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张荣干要求被告张其安返还3万元保证金的诉讼请求。案件受理费5160元，由张荣干负担1500元，张其安负担3660元。
宣判后，张其安不服向本院提起上诉称：1、张荣干违反合同约定擅自拆除设备及进行装修给张其安造成了很大损失，在张其安多次制止未果的情况下，为了防止损失扩大而将房门锁住，属自救行为，符合法律规定。2、扬州市中级人民法院（2013）扬民终字第1249号民事判决，判决张荣干承担返还房屋的责任，但其拒绝履行交付房屋的义务，张其安通过强制执行才取回房屋，说明张其安取回房屋之前，张荣干是房屋的实际占有人。综上，因张荣干违约导致租赁合同解除，张其安锁门仅是为防止损失扩大的自救行为，张荣干仍是房屋实际占有人，原审判决张其安向张荣干返还租金，没有事实与法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回张荣干的诉讼请求。
二审中，张其安提供了以下证据：
1、2014年1月20日张荣干的申请、2014年1月21日高邮市人民法院公告、2014年3月18日高邮市人民法院执行笔录，以证明张其安通过申请强制执行于2014年3月18日取回租赁的房屋。张荣干对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。
2、2015年8月21日高邮市人民法院（2014）邮民初字第0980号民事调解书，以证明张荣干同意向张其安支付2014年1月1日至3月18日期间的房屋租金，进一步说明张荣干应当支付2013年3月23日至12月31日期间的租金。张荣干对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性
张荣干辩称，张其安自2013年3月23日将房屋强制上锁已表示其将房屋收回，张荣干无法再使用租赁房屋，原审判决张其安向张荣干返还无法使用房屋期间的租金正确。请求二审法院查明事实，依法驳回张其安的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，本案双方争议的焦点为：张其安是否应当向张荣干返还房屋租金162750元。
本院认为：张其安应承担向张荣干返还房屋租金81375元的责任。理由：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2013年3月，承租人张荣干因违反合同约定擅自装修，出租人张其安在多次阻止无效的情况下，采取锁门措施阻止张荣干对房屋的装修，并无不当。同时，张其安诉至原审法院，请求解除双方之间的租赁合同，因张荣干要求继续履行合同而未向张其安交付房屋。其时，张其安已通过诉讼途径解决纠纷，在合同尚未解除状态下，其仍将房门锁住不让张荣干使用，违反了出租人应向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，最终导致双方均失去了对租赁房屋的实际支配权。因此，对锁门之后的房租损失，双方均有过错，应按公平原则由双方各半分摊。故原审判决张其安向张荣干返还2013年3月23日至2013年12月31日期间的租金162750元不当，张其安应向张荣干返还房屋租金81375元。
综上，原审认定事实不清，判决结果错误，本院依法予以改判。张其安的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省高邮市人民法院（2014）邮民初字第01294号民事判决；
二、张其安于本判决生效之日起10日内向张荣干返还房屋租金81375元；
三、驳回原荣干其他诉讼请求。
一审案件受理费5160元，二审案件受理费5160元，均由张荣干、张其安各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 李菲菲