金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第1088号
原告：俞琳。
委托代理人：丰琪。
委托代理人：徐艳飞。
被告：金华市江南红旗大酒店有限公司。
法定代表人：叶建新。
委托代理人：许耀钟。
原告俞琳为与被告金华市江南红旗大酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月8日向本院起诉，本院于4月14日受理后，依法由审判员孙霞独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告俞琳的委托代理人丰琪、被告金华市江南红旗大酒店有限公司的委托代理人许耀钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞琳起诉称：2012年3月1日、3月2日，原告分别同被告签订了房屋编号为1301、1302、1303的三份《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于金华市双龙南街307号公元大厦第十三层房号1301、1302、1303房屋，总价款1705631.50元；合同第十四条约定：“出卖人承诺于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，若在约定日期起60天以后，出卖人仍不能交付权属证书或者登记证明的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。”合同签订后，原告按约共向被告支付购房款1425631.50元，但被告至今未办理产权登记。后原告多�找到被告要求退还已付房款及支付违约金，均遭到被告拒绝。现原告起诉至本院，请求：1.判令解除原、被告分别于2012年3月1日、3月2日签订的房屋编号为1301、1302、1303的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还已付购房款1425631.50元；3.判令被告支付逾期办理产权证登记违约金121463.80元（按已付购房款1425631.50元的每日万分之二计算，暂算自2012年12月31日至2014年3月2日止共计426天，之后的违约金仍按此标准计算至购房款还清日止）；4.由被告承担本案的诉讼费用。
被告金华市江南红旗大酒店有限公司答辩称：1.原告逾期不行使涉案合同的解除权，该权利已消灭。原告诉请解除合同，依据的是涉案合同第十四条的约定，其情形属于约定解除。但是，该条款内容并未约定合同解除权的行使期限，因此，应当适用法律规定。根据《合同法》第95条和最高人民法院《商品房买卖合同解释》第15条的规定，“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”这“一年”之期限，即为行使合同解除权的法定除斥期间。就本案而言，交付权属证书的时间是2012年12月30日，该约定日期起60日以后，原告可选择解除合同，按解除权发生之日起算至被告收到开庭传票之日止早已超过一年。既然，合同解除权消灭原因的期间属于除斥期间，原告应当在除斥期间内行使合同解除权；否则，只要时间届满，不管其他事由如何，该项合同解除的权利即告消灭。2.被告逾期办证属于“未能取得”，而不是“无法办理”，不宜判决解除合同。所谓“未能取得”，是指被告办证迟延，最终是能够取得权属证书的，只是时间问题，属于一时履行不能。所谓“无法办理”是指永久履行不能。从司法实践上，这两种情形是明确�以区分对待的，分别适用《商品房买卖合同解释》第18条和第19条的规定。从现实情况看，被告同期开发的商品房，由于金融宏观形势等原因，确实存在部分房屋迟延交付或迟延办证的情形，但已经批量交付和完成办证，剩余部分正在逐批、逐层办证之中，其中，涉案房屋已交付给原告使用，且能在年前办结权属证书。因此，被告的违约行为能够在合理的、可预计时间内予以补正，不影响原告实现合同目的和经济利益，其损失完全可以在继续履行合同情况下通过违约损失赔偿得到弥补。从维护交易安全和合同稳定的角度看，继续履行合同更符合经济效益和当前利益平衡的审判理念。综上所述，请依法驳回诉请。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.原告身份�复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.工商登记材料，证明被告的诉讼主体资格；3.房屋买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖合同的关系及合同的相关约定；4.收款收据、收据，证明原告已经向被告支付购房款1425631.50元（其中1301房屋款已经支付294596元，按揭贷款28万元未办理；1302房屋款已支付565517.75元，1303房屋款已支付565517.75元；1302、1303两套房屋的房款收款收据是开在一张发票上。）
被告金华市江南红旗大酒店有限公司对原告证据均无异议。本院确认其证明力。
被告金华市江南红旗大酒店有限公司未向本院提供证据。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2012年3月1日、3月2日，原告俞琳与被告金华市江南红旗大酒店有限公司分别签订了房屋编号为1301、1302、1303的三份《房屋买卖合同》，由原告向被告购买坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第十三层房号为1301、1302、1303的房屋。房屋编号为1301号合同的主要内容为：买受人购买的房屋坐落于金华市双龙南街307号公元大厦第十三层，房号1301，土地使用权年限至2046年10月28日止，设计用途为商业办公，房屋建筑面积44.95平方米；房屋单价为每平方米12581.04元，总价款为565517.75元；买受人一次性付款；出卖人应当在2012年6月30日前将房屋交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因规划、文物、环保、电力、水力等主管部门所采取某项行政措施或遇到重大技术问题或因设计变更而导致建设期延长的，出卖人可据实予以延期。房屋可以交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接并签署房屋交接单。出卖人负责办理土地使用权转移登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，买受人亦可以自行申请该房屋所有权转移登记，取得该房屋《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，买受人自行申请房屋所有权转移登记的除外。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1.2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付�价款万分之二的违约金。双方在合同中还对其他相关权利义务进行了约定。
房屋编号为1302、1303号合同的内容除房号、单价、总价款数额与房屋编号为1301号合同不同以外，其他内容与房屋编号为1301号合同完全相同。根据三份合同的约定，原告购买的三处房产的总价款为1705631.50元。合同签订后，原告按约共向被告支付购房款1425631.50元，其余房款28万元未办理按揭贷款。被告按合同约定交付房屋，原告也已经使用。但被告至今未办理产权证书。为此原告诉至本院。
本院认为，原、被告之间签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方应按约履行合同。原告在签订合同后，按约定的时间和数额支付了购房款，原告未能办理按揭贷款28万元后，双方也未对该款的支付达成协议。后被告将原告购买的房屋交付给原告使用，�并未按合同约定的期限交付房屋权属证书，故原告有权根据合同的约定解除合同，被告应返还购房款，并支付违约金，违约金按合同约定计算。被告辩称根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第15条的规定合同解除权已消灭，本院认为该条款是针对商品房买卖，且是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，故本院不予采信。被告辩称逾期办证属于未能取得的理由不成立，本院不予采信。综上所述，原告诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告俞琳与被告金华市江南红旗大酒店有限公司于2012年3月1日、3月2日为买卖金华市双龙南街307号公元大厦第十三层房号为1301、1302、1303的房屋而签订的房屋编号为1301、1302、1303三份房屋买卖合同。
二、被告金华市江南红旗大酒店有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告俞琳购房款1425631.50元，并支付违约金121463.80元（违约金从2012年12月31日起按日万分之二算至2014年3月2日止，之后仍按日万分之二计算至实际履行之日止）。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9362元（已减半收取，原告已预交），由被告金华市江南红旗大酒店有限公司负担（被告在履行时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于金华市中级人民法院。应在上诉时按不服部分的标的额预交上诉费，上诉案件诉讼费汇入：金华市财政局政府非税资�财政专户，账号：19×××90-106003，开户行：中国农业银行金华市分行；或者直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处（地址：金华市双龙南街与李渔路交叉路口法院东大厅，邮政编码：321017）。上诉期满之日起7日内未预交的则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 孙 霞
二〇一四年七月二日
代书记员 王妍芯