福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第906号
上诉人（原审被告）李淑洪，男，1949年8月27日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
委托代理人李荣梅（系上诉人儿子），男，1978年7月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）肖志兵，男，1973年1月1日出生，汉族，农民，住湖北省崇阳县。
上诉人李淑洪因与被诉人肖志兵房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李淑洪及其委托代理人李荣梅到庭参加诉讼，被上诉人肖志兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1994年10月18日，被告李淑洪与仙游县盖尾镇连井村民委员会签订果园承包合同，约定连井村因坑果园由被告李淑洪承包经营管理。承包期限自1995年1月1日起至2044年10月31日止。该承包合同还对其他权利义务进行了约定。1995年1月之后，被告未经相关部门批准，在该果场中搭建农场砖房。2012年2月间，被告李淑洪与他人合作在该果场中养殖鸭子。在此期间，被告未经有关部门批准在该果场中又搭建起4座工棚。由于管理不善，养殖鸭子失败。2013年3月10日，原告肖志兵遂与被告李淑洪签订《租房协议》，约定被告李淑洪将果场内的砖房及工棚出租给原告肖志兵用于经营加工胶水作坊使用，年租金1万元，租赁期限为自2013年4月1日至2015年4月1日止。2013年3月12日原告向被告支付了两年租金计人民币2万元。2013年10月7日，被告李淑洪之子李荣梅将租赁物中的工棚推倒。此后原告多次向被告要求退还租金、赔偿损失，被告均予以拒绝，原告遂于2013年12月25日以上述请求诉至本院，引起诉讼。
原审法院认为，被告李淑洪于1995年1月之后未经相关部门批准而擅自在所承包的果园内搭建砖房及工棚，违反我国的土地管理法相关规定，其对该违章搭建的砖房及工棚，未取得物权。故被告李淑红将该违章搭建的砖房及工棚出租给肖志兵用于非农业建设使用，双方所签订的租赁合同因违反法律、法规的禁止性规定，是无效的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的必要损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告已实际使用果园内的砖房、工棚六个月多，故被告应当予以返还已收取的租金15000元。原告的部分诉讼请求有理，予以支持。被告关于不同意返还租金及要求原告恢复原状的辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告李淑洪应在本判决生效之日起十日内返还给原告肖志兵租金人民币一万五千元；二、驳回原告肖志兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币三百元，减半收取人民币一百五十元，由原告肖志兵负担人民币五十元，由被告李淑洪负担人民币一百元。
一审宣判后，上诉人李淑洪不服，向本院提起上诉。
上诉人李淑洪上诉称：一、原审法院认定本案《租房协议》无效，这是错误的。理由如下：1、上诉人出租的是砖房及工棚，其中砖房是当地村委会于1983年所建造的，该村委会对砖房享有所有权，上诉人享有使用权，也有权用于出租。2、原审法院以被上诉人承租砖房及工棚用于非农业建设使用为由，认为本案《租房协议》违反法律、法规的禁止性规定，因而无效。上述认定缺乏事实依据和法律依据，也是错误的。即使上述认定正确，则过错也完全在于被上诉人一方。二、被上诉人至今没有安装排烟设施，根据本案《租房协议》第四条之约定，被上诉人也无权要求返还租金。三、双方当时口头约定，上诉人将收取的租金用于铺设砖房及工棚的水泥地面。上诉人为铺设水泥地面、修缮房屋，实际共花了2万多元，即本案租金已全部用于铺设砖房及工棚的水泥地面。综上，原审判决认定事实错误，判决错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人肖志兵提交书面答辩意见，辩称：一、原审判决认定本案《租房协议》无效，这是正确的。上诉人出租给被上诉人的仅是一个工棚，并没有包括三间砖房，被上诉人也没有占用上述砖房。二、上诉人明知其自建的工棚未经相关部门批准，却将违章搭建的工棚出租给被上诉人用于非农业生产，致本案《租房协议》无效。本案过错完全在于上诉人，被上诉人没有过错。三、根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案工棚也已经被上诉人李淑洪的儿子李荣梅推倒，租赁物已不复存在，因此被上诉人有权要求返还租金。四、双方并未口头约定租金用于铺设砖房及工棚的水泥地面，实际上也不存在该事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：对原审查明的事实，上诉人对“1995年1月之后，被告未经相关部门批准，在该果场中搭建农场砖房”有异议，认为砖房是1983年由当地村委会搭建的；对“2013年3月10日，原告肖志兵遂与被告李淑洪签订《租房协议》，约定被告李淑洪将果场内的砖房及工棚出租给原告肖志兵用于经营加工胶水作坊使用”有异议，认为出租的只有砖房，工棚是借给肖志兵使用的。上诉人对原审查明的其他事实没有异议。根据被上诉人提交的书面答辩意见，被上诉人主要对“……约定被告李淑洪将果场内的砖房及工棚出租给原告肖志兵用于经营加工胶水作坊使用”有异议，认为出租的只有工棚，不包括砖房；被上诉人对原审查明的其他事实未提出异议。对双方当事人均未提出异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据双方签订的《租房协议》及上诉人在公安机关所作的询问笔录，并结合双方陈述，应认定本案租赁物仅包括工棚。原审法院认定本案租赁物还包括砖房不当，依法予以纠正。《》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，上诉人将在果场内搭建的工棚出租给被上诉人用作胶水加工作坊，违反上述法律的强制性规定，应属无效。且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案出租的工棚系未经批准建设的临时建筑，参照上述解释处理，也应认定为无效。故原审法院认定本案《租房协议》无效是正确的。本案《租房协议》虽无效，但承租人仍应参照约定的租金标准支付占用费，故原审法院判决上诉人李淑洪返还租金1.5万元，合法合理，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。原审法院适用法律正确，判决亦无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币300元，由上诉人李淑洪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 吴瑞雪
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 林锴琪
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。