广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第126号
上诉人（原审原告）梁远杰。
诉讼代理人谢锡祥，广东海法律师事务所律师。
诉讼代理人梁菲菲，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）占冠世。
诉讼代理人陈谨，北京市大成（广州）律师事务所律师。
上诉人梁远杰因与被上诉人占冠世房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2014）茂化法民二初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月5日原告梁远杰（甲方）与被告占冠世（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于化州市民主路＊号10个门面一楼350平方和二楼350平方的商铺租给乙方作商品销售之用，租赁期限6年，从2012年10月11日起至2018年10月10日止。合同第二条约定：甲方对所租物业要有产权或支配权，若甲方产权或支配权转移，甲方必须确保本合同的有效延续性及乙方的使用权。同时，甲方要提供相关证件或合法资料协助乙方办理经营证照。第六条约定租赁面积和租金：1、租赁面积约700平方米。2012年10月11日至2015年10月10日，月总租赁费为82000元；2015年10月11日至2016年10月10日，月总租赁费为84460元；2016年10月11日至2017年10月10日，月总租赁费为86900元；2017年10月11日至2018年10月10日，月总租赁费为89600元。2、租金支付方式为，乙方应在每月10号支付当月租金，逾期每天甲方加收当月租金3‰作滞纳金。若逾期30天不交，甲方有权终止合同，并不退回保证金。第七条约定：为保证合同的履行，乙方在签订本合同时，一次性向甲方交付人民币贰拾万元整（￥200000.00元）作保证金。合同期满后，甲方对出租物业进行验收后，在确认乙方已交清应付款项且无其他违约的情况下，3天内无息退回保证金。第十一条约定违约责任：1、甲方不能履行本合同的任何一项条款，则视甲方违约，甲方必须一次性退赔双倍保证金给乙方，并赔偿乙方在该物业的相关装修、搬迁费用和因此而造成的一切经济损失。2、乙方不能履行本合同的任何一项条款，则视乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，甲方由此造成的损失由乙方负责赔偿，合同保证金没收不予退回，商铺由甲方自行处理。第十二条约定，因国家政策或不可抗力原因，致使本合同无法履行时，经双方协商可解除或变更本合同。原、被告双方对其他事项进行了约定。商铺租赁合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告也按合同约定支付租金。
另查明，2003年6月16日，原告（乙方）与案外人广东省化州市百货公司（甲方）（下称百货公司）签订《租赁合同书》，约定甲方将化州市民主路＊号橘城商场一、二楼全部出租给乙方作经营之用，一楼面积约300平方，二楼面积约300平方；合同期限为10年，自2003年6月15日起至2013年6月15日止；合同期满合同即终止，届时乙方将租赁场地退还给甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方申请，甲方在收到乙方续租申请时，一个月内向乙方书面答复。
2013年5月30日，案外人化州市房地产管理局（下称房产局）、百货公司将案涉商铺对外招租，公告期限为2013年5月30日至2013年6月6日止，报名时间为2013年6月4日至2013年6月6日止，意向承租人报名时需交纳竞租保证金30万元，并向社会公开发布了招租公告。案涉商铺经公开招租，原告再次获得租赁权。2013年6月9日，原告（乙方）与案外人百货公司、房产局（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方愿意将化州市民主路＊号橘城商场一、二楼全部出租给乙方作经营之用，一楼面积约300平方，二楼面积约300平方；合同期限为7年，自2013年7月10日起至2020年7月9日止；第一年每月租金149000元（中标价），第二年至第三年每年递增3%，第四年至第五年每年递增4%，第六年至第七年每年递增5%；乙方于2013年6月23日前分别付给百货公司和房产局1300000元和50000元作为押金，其中百货公司收取的1300000元押金的返还办法是每年返还150000元押金，剩余的押金待合同结束、乙方清场后才返还；租金缴纳办法：每年乙方缴给百货公司的租金按应缴租金总额的72%减去每年返还的押金后，剩余的租金分12个月按时上缴给该公司指定账户，每年乙方缴给房产局的租金按应缴租金总额的28%分12个月按时上缴给该局指定账户。2013年7月1日，原告与百货公司、房产局签订《租赁橘城商场补充合同》，约定被告每月上缴给百货公司的租金方式作如下调整：第一年每月上缴18280元（现金），其余应缴租金从原告已上缴给百货公司的1300000元押金中抵减，直至2014年9月9日止，未抵减完的租赁押金，待合同期满、乙方清楚后才返还；从2014年9月10日起，原告上缴给百货公司的租金按每月应缴的租金全额上缴。
又查明，被告占冠世承租位于化州市民主路57号的商铺后，将该商铺转租给冯佐亮、陈志凡，因冯佐亮、陈志凡拖欠租金，占冠世起诉要求解除其与冯佐亮、陈志凡的租赁合同，经茂名市中级法院作出（2014）茂中法民四终第93号民事判决，解除了占冠世与冯佐亮、陈志凡的租赁合同。一审案件中，百货公司、房产局作为第三人参加诉讼，其明知商铺两次转租后，未提出以梁远杰转租或占冠世转租商铺未经其同意为由要求解除合同或认定转租合同无效。
原告认为其与百货公司、房产局重新签订的《租赁合同书》所约定的租金明显比原告与被告签订的《商铺租赁合同》所约定的租金要高得多，2014年7月1日原告诉至原审法院，要求被告按其与百货公司、房产局重新签订的《租赁合同书》所约定的租金缴交租金。
原审法院认为：位于化州市民主路＊号10个门面的商铺系化州房产管理局、百货公司所有，原告租赁上述商铺至2013年6月15日期满，上述合同期满后2013年6月9日原告又与百货公司、房产局签订《租赁合同书》，期限自2013年7月10日起至2020年7月9日止。2012年7月5日原、被告签订《商铺租赁合同》，租赁期限6年，从2012年10月11日起至2018年10月10日止。从占冠世与冯佐亮、陈志凡房屋租赁合同纠纷案［茂名市中级法院（2014）茂中法民四终第93号］中可知，百货公司、房产局是允许原告梁远杰将其出租的商铺转租的，因此，在2012年7月5日原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对当事人有法律约束力，当事人应按约定履行。
原告认为其与百货公司、房产局重新签订的《租赁合同书》所约定的租金明显比原告与被告签订的《商铺租赁合同》所约定的租金要高得多，要求被告按其于2013年6月9日与百货公司、房产局重新签订的《租赁合同书》所约定的租金缴交租金，这实质是变更双方于2012年7月5日签订的《租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，被告不同意提高租金，合同也没有约定可以提高租金，不符合上述规定的法定变更的情形，因此，原告请求被告按其与百货公司、房产局重新于2013年6月9日签订的《租赁合同书》所约定的租金缴交租金，没有事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁远杰的诉讼请求。案件受理费47546元，由原告梁远杰负担。
上诉人梁远杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定被上诉人不同意提高租金、上诉人与被上诉人之间没有约定可以提高租金的协议，属认定事实错误。上诉人与百货公司、房产局原签订的《租赁合同书》承租期限于2013年6月15日届满，但由于房产局与百货公司口头承诺租赁期满后将续租给上诉人，因此上诉人与被上诉人签订了租赁期限为6年的《商铺租赁合同》（即从2012年10月11日起至2018年10月10日止）。对于租期至2013年6月15日届满的事实，上诉人在转租商铺给被上诉人时，已出示上诉人与百货公司签订的租赁合同给被上诉人，被上诉人对该事实是清楚的。在庭审过程中被上诉人也确认在办理《租赁证》时知悉原合同承租期限于2013年6月15日届满。且在原审法院审理（2013）茂化法民二初字第248号的庭审过程中，房产局明确确认，从2012年开始，其为被上诉人占冠世以占冠世的名义办理了《租赁证》。该《租赁证》的期限至2014年年底，已经超出上诉人与房产局签订的《租赁合同书》的租期。2013年5月，百货公司与房产局在没有告知上诉人的情况下将已出租给上诉人的商铺对外公开招租，上诉人即与被上诉人协商续租事宜，被上诉人要求上诉人无论如何都要从百货公司处租回，租回后的租金由其按上诉人与百货公司签订的新的租赁合同支付租金。因此，发生上诉人参加公开招租投回承租权的事实。否则，对于继续履行上诉人与被上诉人之间的《商铺租赁合同》所产生的巨大损失，上诉人完全可以较小的违约成本单方解除与被上诉人之间的《商铺租赁合同》。原审法院认定被上诉人不同意提高租金且上诉人与被上诉人之间没有约定可以提高租金一事属认定事实错误。二、继续按双方签订的《商铺租赁合同》履行对上诉人显失公平，违反了公平原则。《中华人民共和国合同法》第五条明确规定，当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利与义务。被上诉人并未依双方的口头约定返还代垫的租金给上诉人，上诉人每月须为被上诉人垫付租金67000元，在2014年递增后代垫的租金已超过67000元。上诉人转租给被上诉人的每月租金为82000元，与上诉人每月交给百货公司的149000元相比，经济利益上明显失衡。因此，若继续按双方签订的《商铺租赁合同》履行，对上诉人显失公平，违反了合同平等、等价和公平原则。三、根据本案的实际案情，应当适用情势变更原则予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本案中，双方签订合同后的情况符合情势变更的基本要件。首先，合同订立的基础发生了显著变化，即房产局与百货公司在没有告知上诉人的情况下将已出租给上诉人的商铺对外公开招租。其次，上述变化发生在双方订立合同后，履行完毕前。再次，上述变化是合同双方当事人无法预见的，并且不可归责于当事人。本案中，房产局不但承诺续租给上诉人，且在原合同的有效期限内，以被上诉人名义办理了超出原租期的《租赁证》，上诉人有理由信任其在原合同到期后仍能享有支配权。因此，在合同到期后双方对外公开招租一事并不能预见，不能归责于任何一方当事人。综上所述，原审判决认定事实错误，请求：一、依法撤销化州市人民法院（2014）茂化法民二初字第363号民事判决；二、请求改判被上诉人按上诉人与百货公司于2013年6月9日签订的《租赁合同书》第三条约定的数额标准支付租金给上诉人；三、请求判令被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
被上诉人占冠世答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人与被上诉人之间并无约定提高租金的条件，本案不属于显失公平的情形。上诉人已充分预见到租金发生变化的商业风险，其自愿承担该风险，并不适用显失公平的法律规定。根据《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更需要符合四大条件，其中最重要的是该情形的发生不属于商业风险。结合上一观点，本案明显属于上诉人可以预见的商业风险，其对租金的变化是有预知能力的。故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原审判决。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点问题为占冠世应否按梁远杰与百货公司、房产局于2013年6月9日签订的《租赁合同书》中所约定的租金标准支付租金给梁远杰。梁远杰上诉称其与占冠世曾口头约定由梁远杰参与涉案房屋租赁权公开投标的竞投工作，占冠世承诺按竞投成功后的租金标准向其支付租金，因此占冠世应按其与百货公司、房产局于2013年6月9日签订的《租赁合同书》中约定的租金标准向其支付租金，且根据本案的实际情况，亦应当适用情势变更原则予以调整租金。经查，梁远杰与占冠世于2012年7月5日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应依约履行。虽然梁远杰主张其与占冠世曾口头约定，在其取得涉案房屋的续租权后由占冠世按其与百货公司、房产局签订的租赁合同所约定的租金标准向其支付租金，但占冠世对此予以否认，梁远杰亦未能提供证据证实。故梁远杰该上诉意见没有依据，本院不予采纳。至于梁远杰上诉称本案应当适用情势变更原则予以调整租金。经查，梁远杰与百货公司、房产局于2003年6月16日签订了期限至2013年6月15日止的租赁合同（下称第一份租赁合同），于2013年6月9日签订了期限至2020年7月9日止的租赁合同（下称第二份租赁合同），而梁远杰与占冠世签订涉案租赁合同的时间是在上述第一份租赁合同之后、第二份租赁合同之前，对于第一份租赁合同在期满后能否继续取得租赁权、租金会否发生变化等情况，梁远杰本应可以预见并作出相应的调整方案，但梁远杰在未实际取得续租权的情况下，仍然与占冠世签订涉案租赁合同，由此造成的商业风险应按合同约定承担。由此可见，本案的实际情况不符合情势变更的条件，梁远杰主张本案应当适用情势变更原则予以调整租金，没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。梁远杰的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47546元，由上诉人梁远杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 春 何
审判员 陈 朝 通
审判员 江 剑 兵
二〇一五年八月二十一日
书记员 赖慧嫦（代）
速录员 陈 颖