包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0207民初1796号原告：包头市兴廣物业服务有限责任公司。法定代表人：李文革，该公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：刘向东，男，1970年8月18日出生，汉族，该公司总经理，住包头市。委托诉讼代理人：王越琴，女，1966年2月16日出生，汉族，该公司物业负责人，住包头市。被告：吴瑞珍，女，1970年12月21日出生，教师。委托诉讼代理人：唐际华（系吴瑞珍丈夫），男，1968年12月4日出生，公务员。原告包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告吴瑞珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市兴廣物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人刘向东、王越琴、被告吴瑞珍的委托诉讼代理人唐际华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。包头市兴廣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴瑞珍给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司2014年1月1日至2017年12月31日物业管理费14356元；2.判令被告吴瑞珍按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清物管费，截止2017年12月31日应支付滞纳金为47159.468元；3.判令被告吴瑞珍承担诉讼费用。事实与理由：原告包头市兴廣物业服务有限责任公司从2011年7月12日起对鹿安佳苑小区提供物业管理和服务工作，并与开发商签订了《前期物业服务合同》，与被告吴瑞珍也签订了《物业服务合同》。原告包头市兴廣物业服务有限责任公司依约对被告吴瑞珍居住小区实施了管理和服务。根据双方签订的《物业服务合同》第二条约定按建筑面积1.4元/㎡收取住房物业管理费；按建筑面积2.0元/㎡收取车库物业管理费。从2014年1月1日被告吴瑞珍一直拖欠原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业管理费，多次催要未果，故诉至法院，提出上述诉讼请求。吴瑞珍辩称，物业公司与我们签订的合同是无效合同，没缴纳物业费是物业服务差，经常更换经理等相关人员，没有从根本解决物业服务，我们不是不缴费，但是现在物业费的缴纳不是统一的。按照最高人民法院的规定，双方签订的合同是无效的，按照第三条规定，物业做的不到位，应当给业主进行赔偿，地面车库列入商业收费是不对的，我们不是不交物业费，而是物业公司服务不到位，违反了业主的权利义务及人身安全问题，小区内环境脏乱差，对出入车辆人员不进行登记，小区物业经理更换频繁，物业办公室经常没人，从2012年到2015年3月，没有给业主解决任何问题，物业跟开发商签订的合同表明正常维护是你们的，停电时电梯无法使用，还经常有人被关在电梯中，楼道内的应急灯无法使用，楼内的临时发电机无法使用是为了节省油料，冬天供暖不好，保洁员应当聘用多少人员，物业公司现在是否按标准雇佣员工，楼道不经常打扫，包头市物业管理条例规定的你公司没有做到，物业进入小区后没有对绿化进行养护，但是物业费中还有绿化维护费，这是不合理的，楼道内堆放纸箱等易燃易爆的东西，物业公司没有进行管理，至今消防设施没有验收，小区的砖路上经常有车辆停放，导致道路拥堵，原告没有弄对起诉的对象，我们不是不交物业费，物业公司没有按物业服务合同的示范文本进行明示，2014、2015年小区处于瘫痪状态，所以你们没有收取物业费，物业项目相同，收费标准也应当一致，但是现在收费标准不一致，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原告包头市兴廣物业服务有限责任公司提交了《物业服务合同》复印件2份，用以证明双方签订了物业服务合同，双方应履行合同约定。被告称，我们收到的合同是2份，现在是3份，看笔迹不确定是不是我签订的，待验证。本院对上述证据的真实性予以认定。被告吴瑞珍提供照片18张，用以证明西大门出口被堵住，无人管理，散水管道无人管理，备发电机无法供电，小区卫生无人清理，无绿化设施，东头的安全墙卫生不清扫，小区西墙卫生不清理，杂草丛生，随意乱扔废弃物，入户门坏了无人管理，监控室成了库房，应急灯在停电情况下不亮。原告称，有的照片不能确定，有的照片我们能看出来，是不是本小区的无法确定。被告提供照片3张，用以证明物业费收取明细，公共设施没有进行保养，物业公司公示的权利义务。原告认可。被告提供收费收据照片，用以证明没有按照收费标准进行收物业费，有收50%的有收60%的，各不相同。原告认可。被告提供照片，用以证明物业升降杆长期开，小区里的木材无人清理，商贩在小区内随意写画。原告称，发电机、入户门、升降杆这些，小区是使用两个电门，我们要求开发商维修，但是开发商不来维修，小修我们可以修理，但是大修我们无权干涉，木材现在已经不存在了，我们接手是按照绿化要求接手的，如果增加绿化是需要小区业主商议的，消防门堵塞，我们多次张贴通知，我们没有执法权利，只能做到告知义务，5、6折物业费是个人违法行为，该员工现在已经离职现在在追究其法律责任，散水管在小区管理内，没有规定是百分百的好，百分之八九十好就可以了，这些地方我们是打扫过的。根据原、被告双方举证、质证和法庭调查的情况，本院能够认定的事实是，2012年11月10日、2013年3月15日原告包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告吴瑞珍分别签订了《物业服务合同》、《物业服务合同》(商业)，约定原告包头市兴廣物业服务有限责任公司鹿安佳苑项目部为被告吴瑞珍在鹿安佳苑小区建筑面积为171.83平方米的住宅及建筑面积为29.24平方米的车库提供物业服务。物业管理服务费用住宅是每月1.6元/平米，车库每月2元/平米，全年服务费用要提前一个月内交清，逾期不交费者，按所欠费用每日的3‰加收滞纳金，原告包头市兴廣物业服务有限责任公司将按服务范围和服务标准为被告吴瑞珍提供居住区域内的公共设施、房屋共用场地和绿化进行管理、维护、保护、清洁转运垃圾等服务。2015年11月25日，原告包头市兴廣物业服务有限责任公司与包头市兴业房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告包头市兴廣物业服务有限责任公司为包头市兴业房地产开发有限责任公司开发的包头市××区提供物业服务，约定的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的日常运行和维护；3.物业公共区域的清洁卫生服务；4.公共绿化的养护服务；5.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；6.车辆停放管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理，收费标准是高层住宅每月1.6元/平方米、商业物业每月2元/平方米，业主入住后至本合同终止之日发生的物业服务费用由业主或使用人承担（业主入住是指物业具备入住条件后，业主收到入住通知并办理完相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。），物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在年末履行交纳义务，合同期限自2013年7月12日起至2018年7月12日止，但在本合同期履行期间，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2017年10月11日原告包头市兴廣物业服务有限责任公司向全体业主张贴过补缴物业费的通知。小区标注消防通道的大门前有墙体堵着。小区物业服务在垃圾清理、设备维护、出入人员管理方面存在不足。本院认为，原告包头市兴廣物业服务有限责任公司与被告吴瑞珍签订的《物业服务合同》及原告包头市兴廣物业服务有限责任公司与包头市兴业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，均系双方真实意思表示，符合国家法律规定，合法有效，且《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力，也未超过合同履行期限，依法应予以保护，故被告吴瑞珍提出《物业服务合同》无效的辩解，不予采信，且被告吴瑞珍是包头市九原区鹿安佳苑小区的业主，接受了物业服务，应交纳物业管理服务费。被告吴瑞珍所称3000元装修押金抵顶2015年及以前的物业费，还是双方在以前约定好的，但对此被告未提供相关的证据予以证明，本院不予认可。但该款项已从被告应交纳的物业费中进行扣减。被告吴瑞珍提出封闭小区不进行封闭管理、小区绿化无人管理、卫生管理不好、备用电源不启用、监控系统不启用、小区消防通道不畅通等问题，虽然有些问题不能证明持续存在，但消防通道大门前不畅通，确实存在服务不到位的诸多问题，且有此问题严重关系到小区居民的生命、财产安全，本院酌情对被告吴瑞珍的物业费减免20%，故被告吴瑞珍还应交纳2014年1月1日至2017年12月31日四年的物业费11483.22元[（171.83平方米×1.4元/平方米×48个月+29.24平方米×2元/平方米×48个月）×80%=11483.22元]。为减少诉累，直接扣减3000元装修押金，还应支付8483.22元。关于原告主张滞纳金47259.49元的诉讼请求，远超应交物业费的3倍有余，且被告不交物业费的原因也与物业服务存在问题有关，故本院不予支持。综上所述，应支持被告吴瑞珍给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业费11483.22元的诉讼请求，但还应扣除装修押金3000元，其余物业费及滞纳金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴瑞珍给付原告包头市兴廣物业服务有限责任公司物业费8483.22元；二、驳回原告包头市兴廣物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，因适用简易程序审理，减半收取计672元，由原告包头市兴廣物业服务有限责任公司负担500元，被告吴瑞珍负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉案件受理费，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决履行期间届满后，申请执行的期间为二年。审判员  连维胜二〇一七年十二月八日书记员  王 娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。