上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11374号
上诉人（原审原告、反诉被告)：上海福玺百货有限公司，住所地上海市闵行区黎安路859号5幢132室。
法定代表人：桑锦海，执行董事。
委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告)：上海城宇滨江置业有限公司，住所地上海市徐汇区凌云路398号222室。
法定代表人：张坚，总经理。
委托诉讼代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张樱，浙江君安世纪律师事务所律师。
上诉人上海福玺百货有限公司（以下简称福玺公司）、上海城宇滨江置业有限公司（以下简称城宇公司）因房屋租赁合同系纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初17044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福玺公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判城宇公司支付福玺公司违约金108万元。事实和理由：1、双方合同已明确约定了违约金数额，一审判决草率裁减违约金数额，损害了福玺公司的权益。2、一审判决违约金过低，无法弥补实际损失。
城宇公司辩称，不同意福玺公司的上诉请求，要求驳回上诉。理由为：城宇公司没有违约，不需承担违约责任。福玺公司所谓损失超过违约金的依据并不成立。
城宇公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项内容，改判驳回福玺公司要求城宇公司支付违约金的诉讼请求，并判决福玺公司支付城宇公司租金292,824元及违约金108万元。事实和理由：1、城宇公司不存在未按约交房的行为。2、导致合同未履行的原因在于福玺公司未按约在城宇公司通知的时间内办理房屋交接手续，福玺公司应承担违约责任。
福玺公司辩称，不同意城宇公司的上诉请求，要求驳回上诉。理由为：城宇公司的上诉理由与本案事实不符。城宇公司存在违约行为，福玺公司多次发函要求履行合同，在整个合同履行过程中，城宇公司不想履行合同。
福玺公司向一审法院起诉请求：1、城宇公司返还福玺公司租赁保证金36万元；2、城宇公司支付其违约金108万元。
城宇公司向一审法院提出反诉请求：1、解除双方当事人于2016年2月24日签订的《“凌云壹街坊”租赁意向书》和4月1日签订的《商业用房租赁合同》；2、福玺公司支付自2016年4月12日起至合同解除之日止的房屋租赁等费用合计292,824元(暂计至2016年5月31日，要求计算至判决确定的合同解除之日止)；3、福玺公司支付其违约金108万元。
一审法院认定，城宇公司系上海市XX路XX号房屋公示登记的产权人。
2016年2月2日，城宇公司(甲方)与福玺公司（乙方）签订《“凌云壹街坊”租赁意向书》一份，约定，甲方将XX路XX号XX街坊XX房XX号楼XX楼XX室、XX室、XX室、XX室、XXA室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室(即系争房屋)，建筑面积2,742平方米的商业裙房出租给乙方使用，计租期起始日：2016年6月1日，租赁期限为6年。计租日起6年内，租金为固定租金。自本协议签订之日起五个工作日内，乙方应向甲方支付定金10万元，该定金在双方签订正式租赁合同后转为保证金。合同另就其他协议作了约定。2016年3月7日，福玺公司向城宇公司支付了保证金10万元。2016年4月1日，城宇公司(甲方)与福玺公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为5年，交付日期暂定为2016年4月1日，实际交付日期以双方签署的房屋交接单为准。自甲方向乙方移交场地之日起3个月为免租期，2016年7月1日起为起租日，因甲方原因所至工期延误则免租期相应顺延。甲乙双方应派代表在甲方书面通知指定的期限内共同到现场实施交付并由乙方领取房屋钥匙。钥匙的签收和签署《交接确认书》是交付完成的标志，其钥匙签收和签署《交接确认书》之日为交付完成之日。若乙方未在甲方通知的时间内派代表进行交接；或到场交接时未提出任何书面异议，但又不办理钥匙的签收和签署《交接确认书》的手续的，视为交付合格。租金标准第1-2年，每月租金70,320元，租金贰个月为一个支付期。乙方同意于本合同签订之日支付36万元保证金。物业管理费：20元/月/平方米，物业服务费：20元/月/平方米。在租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付6个月租金等费用(包括租金、物业管理费、物业服务费)之总和作为违约金。违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。合同另就其他内容作了约定。合同订立当日，福玺公司另支付了保证金26万元。
因合同签订当日，城宇公司未向福玺公司交付房屋。2016年4月7日，福玺公司发函给城宇公司，要求城宇公司在一个工作日内就进场时间给予答复。城宇公司接函后，于4月8日回函给福玺公司，要求福玺公司于4月2日至系争房屋现场办理交接手续。该回函城宇公司于4月12日发出，福玺公司于4月14日签收。4月11日，福玺公司再次发函给城宇公司，要求城宇公司于4月13日前移交场地，逾期视为城宇公司单方面不履行合同，双方合同解除。4月13日城宇公司未向福玺公司交付房屋。4月15日，双方当事人进行协商，但未能就解除合同赔偿事宜等达成一致。4月18日，福玺公司再次发函给城宇公司，要求城宇公司承担合同约定的违约金，并明确告知合同解除善后事宜。城宇公司接函后，于4月19日回函称，双方在4月15日未就解除合同达成一致，城宇公司要求福玺公司于4月22日办理交接手续，并要求福玺公司自4月12日起支付租金和物业管理费等。该函件福玺公司并未签收。5月18日，城宇公司又再次发函给福玺公司，认为福玺公司逾期支付租金，城宇公司有权解除合同，并要求福玺公司承担违约责任。双方协商未果，遂向一审法院提出如上诉请。
一审法院认为，双方当事人签署的《租赁意向书》和《租赁合同》系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。双方当事人签订租赁合同后，城宇公司未向福玺公司交付系争房屋，福玺公司曾发函要求城宇公司履行交房义务，城宇公司虽向福玺公司回函，但在回函中约定的时间早于福玺公司收函时间，其后双方在协商过程中又未就交房等达成一致，现双方当事人均同意解除上述意向书和租赁合同，对此一审法院确认解除双方当事人签订的《租赁意向书》和《租赁合同》。合同解除后，城宇公司收取的保证金应予返还，福玺公司要求城宇公司返还保证金的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。双方解除合同系城宇公司未按约向福玺公司交付房屋所致，对此城宇公司应承担相应的违约责任。城宇公司辩称约定的违约金过高，一审法院以福玺公司提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。城宇公司并未向福玺公司交付房屋，其无权要求福玺公司支付租金，对城宇公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。城宇公司亦无权向福玺公司主张违约金，对城宇公司的该反诉请求，一审法院亦不予支持。据此判决：一、解除福玺公司与城宇公司签订的《“凌云壹街坊”租赁意向书》和《商业用房租赁合同》；二、城宇公司于本判决生效之日起十日内返还福玺公司租赁保证金360,000元；三、城宇公司于本判决生效之日起十日内支付福玺公司违约金540,000元；四、驳回城宇公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取计8,880元，由福玺公司负担3,330元，城宇公司负担5,550元；反诉案件受理费减半收取计8,618元，由城宇公司负担8,578元，福玺公司负担40元。
本院二审期间，福玺公司围绕上诉请求提交以下2组证据：1、上海A有限公司诉福玺公司房屋租赁合同纠纷一案的《民事起诉状》及相关证据材料；2、上海市徐汇区人民法院《诉前调解告知书》。欲证明由于本案系争合同无法得到履行，导致福玺公司无法履行与上海A有限公司（以下简称商户）间房屋租赁合同，对商户构成违约。现商户已经通过诉讼方式追究福玺公司违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城宇公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案无关，也不能证明福玺公司所要证明的对象。所有进驻的商户都要经城宇公司审核通过才能进驻。
城宇公司围绕上诉请求提交1份证据，即《商业用房租赁合同》，欲证明所有商户入驻都是需要城宇公司审核通过的，城宇公司早已和上海B有限公司（以下简称B公司）签署房屋租赁合同。B公司从常理来说如需要拓展则要先和城宇公司来确认。实际上是福玺公司与城宇公司的原来客户重新订立租赁合同。福玺公司质证认为，该份合同与本案没有关联，其中315室商铺不属本案双方之间的系争合同范围内。
本院认证意见如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，福玺公司、城宇公司提供的证据与本案的争议关联性欠缺，即与各自的主张缺乏直接的证明效力，故均不予采纳。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，福玺公司与城宇公司签订的《租赁意向书》和《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律的禁止性规定，一审法院认定合同有效，应属正确。根据本案查明事实，一审法院认定本案所涉合同的解除原因系城宇公司未按约向福玺公司交房所致，应属正确。对于一审法院基于本案实际情况，依照公平原则等予以利益衡量，酌情确定本案的违约金数额亦无不当。福玺公司上诉提出一审判决违约金无法弥补其实际损失，且案外人也已起诉要求追究其责任。对此本院认为，本案系解决福玺公司与城宇公司之间的纠纷，审理的是双方当事人之间的权利义务关系及相应的民事责任。福玺公司有关案外人追究其责任的上诉理由，与本案之间争议无直接关系，故本院对其上诉理由难以采纳。城宇公司上诉认为其不构成违约，显与本案事实不符，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，福玺公司、城宇公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,977.70元，由上海福玺百货有限公司负担9,200元，上海城宇滨江置业有限公司负担17,777.70元。
本判决为终审判决。
审判长 赵卫平
审判员 沈 洁
审判员 严卫忠
二〇一六年十二月二十九日
书记员 田纬瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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