吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第46号
上诉人（原审被告）：长春博远房地产开发有限责任公司。住所：长春市宽城区凯旋路琉璃时光时尚宾馆*楼。
法定代表人：梁世平，该公司总经理。
委托代理人：郎双全，该公司法务经理。
被上诉人（原审原告）：高春英，女，汉族，1962年7月27日生，吉林省肿瘤医院医生，现住长春市朝阳区。
委托代理人：刘波，吉林丁凤礼律师事务所律师。
原审被告：梁世平，男，汉族，1962年4月16日生，长春博远房地产开发有限公司总经理，现住长春市朝阳区。
上诉人长春博远房地产开发有限责任公司（以下简称博远公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高春英原审诉称：高春英于2009年5月19日至8月25日，以现金26万元，购买了博远公司开发的位于长春市高新区卫星路“林苑雅居”住宅一套；博远公司承诺于2011年7月建设完工并交付住房给高春英使用。但由于博远公司一房多卖的原因，一直未能向高春英交付，经高春英多次交涉与沟通，博远公司又为高春英于2013年1月5日出具《承诺书》一份，该承诺书承诺，博远公司于2013年1月30日前在“林苑雅居”五至七楼内为高春英解决住房一套，如果超过约定日期未能给高春英解决住房的，博远公司将按3倍原购房价格支付高春英，作为赔偿高春英同等条件住房资金；如博远公司不能兑现或兑现承诺困难，博远公司的法人代表即梁世平将以个人全部财产作为担保对高春英予以赔偿。《承诺书》签订后，博远公司与梁世平不但没有为高春英解决住房，而且也迟迟不履行承诺书中的赔款义务，无奈高春英诉至法院，请求：1.判令博远公司与梁世平共同给付高春英购房款3倍赔偿金78万元；2.判令博远公司与梁世平按照78万元共同给付高春英自2013年1月30日起至全部履行完毕时止的同期中国人民银行同期贷款利息；3.案件受理费及财产保全费由博远公司与梁世平承担。原审庭审中，高春英增加诉讼请求，要求解除房屋买卖合同。
博远公司原审辩称：高春英说支付26万元的购房款，博远公司实际只收到了20万，而且高春英当时也清楚所说的这套房子实际已经卖给别人了。当时双方约定的是博远公司将房屋回购后再卖给高春英，但高春英表示想先将房款交付给博远公司，但实际上只交付了20万，当时双方口头协议只是附条件的意向性的协议，因为当时还不具备履行合同的条件和能力。关于高春英主张78万元的赔偿款没有法律依据。即便是博远公司违约也应当按实际损失支付赔偿金，78万元的赔偿显然过高，也没有法律依据。
梁世平原审辩称：第一，高春英所述交付26万元不存在，实际交付20万元；第二，没有订立任何房屋买卖合同，不存在实际购房合同关系；第三，合同的购买价格与当时房地产市场价格相差甚远，明显低于市场价格；第四，收到20万这个情况属实，现在不能履行，我们愿意承担收款20万的违约责任，但是高春英要求按照购房款的3倍赔偿我们不能同意。
原审法院查明：2008年，经有关部门批准，博远公司在长春市高新开发区卫星路以南，卫明街以西，开发建设“林苑雅居”住宅楼一栋。该住宅以吉林省林业科学研究院职工团购房屋为主要建设项目，房屋出售均价为每平方米2300元-2400元。2009年，经案外人陆晓刚介绍，高春英与案外人夏春林与博远公司达成口头协议，夏春林在博远公司购买了林苑雅居1-501号、建筑面积为110.9平方米住宅一套；高春英以2434元/米的价格购买了1-402号、建筑面积为106.85平方米的住宅一套，并约定在房屋建成后办理入住手续时高春英与林业科学研究院的职工一起办理入住手续。2009年5月19日，高春英向博远公司交付购房款10万元，同年8月25日，高春英又向博远公司交付购房款10万元。两次交款，博远公司分别为高春英出具了收购房款收据两份，加盖了博远公司的财务专用章。2010年6月11日，高春英再次向博远公司交付购房款6万元，此款由博远公司的法定代表人梁世平收取，并由梁世平为高春英出具收条一份。2012年，林苑雅居房屋竣工并为购房者办理了入住手续。高春英在与博远公司协商入住时，方知其与夏春林所购房屋已经被博远公司转卖给他人。高春英与夏春林多次与博远公司与梁世平协商后，博远公司与梁世平于2013年1月5日为高春英及夏春林出具承诺书一份。承诺书约定：甲方为博远地产，法人代表为梁世平，乙方为夏春林、高春英。承诺书内容为：“乙方夏春林、高春英于2009年5月19日-8月25日分别以贰拾柒万元（27万元）和贰拾陆万元（26万元）共计伍拾叁万元购买了甲方位于长春市高新区卫星路开发的‘林苑雅居’二套住宅，房间号分别是：林苑雅居-1-501和-1-402室，面积分别是110.9㎡和106.85㎡，甲方承诺于2011年7月建设完工并交付乙方使用。目前该楼已竣工交付使用，但由于甲方原因（一房多卖）一直未向乙方交付住房，乙方曾多次与甲方沟通未果，乙方至今没有得到住房，最后经甲乙双方认真沟通，甲方承诺于2013年1月30日前给乙方在‘林苑雅居’五至七楼分别为夏春林、高春英解决原标准住房各一套，如果超过约定日期未给乙方解决住房，甲方（长春博远房地产开发有限责任公司）将按照3倍于原购房价格支付乙方，作为赔偿解决乙方同等条件住房资金，如果甲方（长春博远房地产开发有限责任公司）不能兑现或兑现承诺困难，甲方法人代表梁世平将以个人全部财产作为作为担保对乙方予以赔偿。特此承诺。承诺人：长春博远房地产发有限责任公司法人代表：梁世平。以上承诺共三份，甲乙双方当事人各持一份，具备同等法律效力。2013年1月5日。”该承诺书上，有博远公司加盖的公章、梁世平的签名。该承诺出具后，博远公司与梁世平又未按照约定期限履行义务，高春英与博远公司、梁世平反复协商未果诉至法院。
原审第一次庭审中，博远公司与梁世平均认为高春英交付购房款实际为20万元，并认为高春英与博远公司没有达成书面的买卖合同，博远公司认为梁世平收取高春英的6万元没有入公司帐，高春英买房时即知道该房已经出售给他人，且高春英购房的价格明显低于市场价格。
第二次庭审中，博远公司提供了于2014年9月16日出具的说明一份，内容为：“贵院审理的原告高春英诉被告长春博远房地产开发有限责任公司、被告梁世平商品房买卖纠纷一案，现证明：原告高春英所出具的由梁世平签收的售房款人民币陆万元（60000元）经我公司核对，此款已进入我公司财会账。长春博远房地产开发有限责任公司2014年9月16日。”该说明上有博远公司加盖的财务专用章。对该份说明，高春英未提出异议。
针对博远公司与梁世平提出的高春英在购房时就知道所购房屋已经售出主张，高春英提供介绍其买房的陆晓刚出庭作证。陆晓刚出庭证实：高春英购买博远公司开发建设的“林苑雅居”是经其介绍购买的，在博远公司没有如期向高春英交房并将房屋出售他人后，高春英多次找梁世平进行协商解决，陆晓刚也都参与并从中调和。但高春英在购房时根本没有该房已经售出的事，博远公司和梁世平也从来未提出过房屋已经售出。在多次协商后，梁世平、博远公司为高春英和夏春林出具了承诺书，夏春林在承诺之后不要房子要钱，博远公司与梁世平已经分期给了夏春林50多万元，但高春英的房子和钱博远公司与梁世平按照承诺期限没有履行，这期间高春英与梁世平协商，陆晓刚也都参与了。高春英同时还提供了长春市恒达房地产经纪有限公司出具的“林苑雅居房屋出售出租价格情况说明”、长春众诚房地产代理有限公司出具的“关于林苑雅居的房价说明”各一份。恒达房地产经纪有限公司在说明中证明：林苑雅居四楼房屋市场价格为6500/㎡，房屋出租，租金为2400元/月。众诚房地产代理有限公司在说明中证明：林苑雅居四楼房屋市值约为6800元/㎡，房屋出租租金为2500元/月。对于高春英提供的上述两份证明，博远公司与梁世平认为，林苑雅居的房屋现市场售价为5000元左右，高春英提供的证明显示房屋价格太高，同意解除合同并给高春英赔偿，但高春英提出的3倍的赔偿数额太高。
原审庭审中针对高春英与博远公司、梁世平三方对于林苑雅居现在市场价格存在争议，当庭征求三方当事人是否申请鉴定，三方当事人均表示不申请鉴定。
原审法院认为：高春英与博远公司达成口头买卖协议后，即分期向博远公司交付了购房款26万元，对此，博远公司与梁世平无异议。高春英交款，博远公司收款后，高春英与博远公司虽然没有签订商品房买卖合同，但双方已经形成了事实上的买卖合同关系。博远公司在房屋建成后将房屋另行出售他人，已经构成了根本违约。博远公司和梁世平在与高春英协商后，又为高春英出具了承诺书，该份承诺书与双方形成的房屋买卖合同均系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，房屋买卖合同及承诺均合法有效。在为高春英出具承诺后，博远公司与梁世平又未按照承诺履行，再次侵犯了高春英的合法权益，博远公司对本案纠纷的发生应当承担全部责任。高春英要求与博远公司解除合同，博远公司按照承诺书的约定赔偿损失并给付利息的请求合理，应当予以支持。虽然承诺书中约定如博远公司不履行为高春英安置住房的义务，将按3倍于原购房价格支付给高春英，作为赔偿解决高春英同等住房资金。但依据高春英提供的两份证明显示，争议房屋现市场价格6500/㎡-6800/㎡，该价格低于高春英与博远公司、梁世平约定三倍原购房价格，故应当依照高春英提供的两份证明来确认现在市场价格的平均值6650元认定，故赔偿损失的数额为710552.5元。高春英请求的利息也应当以710552.5元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。博远公司与梁世平主张争议房屋现市场价格为5000元，其未能提供证据又不申请鉴定，其主张法院不予保护。梁世平作为博远公司的法人代表，其自愿以个人身份及个人全部财产为博远地产履行承诺进行担保，就应当对博远地产的履行义务承担连带责任。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除高春英与博远公司间签订的商品房买卖合同；二、博远公司赔偿高春英购房损失710552.5元；三、博远公司自2013年年1月30日起以710552.5元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给付高春英至实际履行之日止；四、梁世平对博远公司的给付义务承担连带责任；五、驳回高春英的其他诉讼请求。上述条款，博远公司、梁世平在本判决书生效后十日内履行。财产保全费4000元由博远公司负担。案件受理费11000元由博远公司负担10000元，高春英自行负担1000元。
宣判后，博远公司不服，其上诉称：双方没有真正签订房屋买卖合同，房屋买卖关系系以博远公司取得回购房为条件，如该条件不成就，案涉房屋买卖合同不成立。另外，原审判决赔偿标准过高，长春众成房地产代理有限公司及恒达房地产经纪有限公司出具的证明不应作为确定案涉房屋价格的依据。请二审法院依法改判。
高春英二审答辩称：1.原审虽然本应按照高春英的诉请予以裁判，但高春英也认可原审法院对赔偿数额进行调整。案涉两中介公司的证明仅系参考；2.根本不存在博远公司主张所谓回购售房的事实，其主张不应得到支持。请二审法院依法驳回博远公司的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：1.关于双方是否成立房屋买卖合同关系的问题。博远公司主张出售给高春英房屋附有条件，即其从团购单位回购房屋为双方合同成立条件。但博远公司对该主张未提供证据予以证明，且在其于2013年1月5日出具的承诺函中亦未体现双方房屋买卖合同成立附有条件。双方虽未签订书面商品房买卖合同，但在博远公司向高春英出具的购房收据中载有房号、销售单价等信息，案涉承诺函中博远公司亦再次对售房行为予以认可，且房屋买卖合同非要式法律行为，因此博远公司关于双方房屋买卖合同不成立的主张无事实及法律依据，本院不予支持。2.关于赔偿标准是否过高的问题，博远公司未按照案涉承诺函确定的交房时间履行义务，其已构成违约。案涉承诺函中已明确逾期交房的赔偿标准，现博远公司主张赔偿标准过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，博远公司对其主张负有举证责任。但博远公司在诉讼期间既未自行提供证据，亦未申请司法鉴定。而原审法院参考两房屋中介公司关于案涉房屋市价的说明，酌定对赔偿数额予以调整，调整后的赔偿数额低于博远公司承诺的赔偿标准。原审法院对赔偿数额的调整不仅未损害到博远公司的利益，且有利于博远公司。鉴于高春英对原审法院酌定降低赔偿额未提出异议，依照民事诉讼诚信原则，本院对原判确定的赔偿数额予以确认。综上，原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元由上诉人长春博远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 周宏伟