贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民终1146号上诉人（原审被告）：贵州省黔东南州永丰农工商总公司。住所地：凯里市北京西路**号（大地明珠*楼）。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黔东南州天力实业有限公司。住所地：凯里市环城西路320国道旁。法定代表人：陈永议，总经理。委托诉讼代理人：刘全琴，贵州天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖强，贵州天合律师事务所律师。上诉人贵州省黔东南州永丰农工商总公司（以下简称永丰公司）因与被上诉人黔东南州天力实业有限公司（以下简称天力公司）土地租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永丰公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第1335号民事判决，判决永丰公司发出的《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除“联营协议”合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》有效。事实和理由：一、双方订立的《联营协议》和《租用土地协议书》是名为联营、实为租赁的土地租赁关系。2007年10月20日签订的《解除“联营协议”合同》将土地改为不定期租赁，就不定期租赁关系而言，根据合同法第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除租赁合同。二、2013年3月15日签订的《土地房屋出让协议书》是附解除条件的合同，但天力实业公司以不作为方式阻止双方土地租赁关系解除条件的成就，其行为已构成根本性违约，永丰公司根据合同法第九十三条之规定行使解除权，符合法律的规定，应为合法有效。三、目前州人民政府已经批复收回该宗地的使用权并已经启动向社会公开出让程序，根据该宗地现实状况，双方签订的土地租赁合同等协议已经丧失继续履行的基础，合同目的已不可能实现，协议理应解除。四、一审判决以天力公司办理的《土地租用使用证》尚未被撤销，因此租用土地协议仍有履行的必要，从而判决永丰公司发出的《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除“联营协议”合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》无效，一审判决这一认定是将撤证程序和解除协议程序错误倒置后作出的，是错误的。天力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：永丰公司主张天力公司构成根本性违约的《土地房屋出让协议书》系附条件的合同，由于约定生效条件未成就，因此该协议并未生效。即便双方签订的《土地房屋出让协议书》生效，天力公司也没有违约。土地流拍责任不在天力公司。双方用于联营的土地天力公司已于2000年取得《国有土地使用证》，目前依然有效，永丰公司主张双方存在不定期租赁关系，没有任何事实和法律依据。目前天力公司没有收到任何关于强制执行或者收本案涉及土地的通知，并且天力公司依法取得租赁权的土地是否将要被强制执行或者收回与本案双方的争议问题没有任何关联性。天力公司向一审法院起诉请求：依法判决确认永丰公司2014年9月15日向我公司送达的《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除“联营协议”合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》无效。一审法院认定事实：1998年10月11日，以被告永丰公司为甲方、原告天力公司为乙方签订了一份《联营协议》。协议约定：“为贯彻落实州委、州政府有关引进资金、技术、项目一系列政策。发展振兴地区经济，解决永丰公司离、退休养老金，下岗职工再就业问题。甲、乙双方联营建设上海大众维修站（凯里）和汽车贸易城项目。为明确双方的权利和义务，经协商达成如下协议：第一条、联营期限：定为三十五年，即自一九九八年十月十一日至二零三三年十月十日止。第二条、项目所需投资、技术、流动资金、土地、城建、工商、税务等有关税费包括土地收益金、有偿使用费等需要缴纳的税费，全部由乙方承担。第三条、项目占地11.8亩，自甲方提供（土地权属不变），位于320国道南侧（详见附图红线范围）……第八条、项目筹建期满之日起，乙方负责安排甲方十个名额（并保持到协议期满）下岗职工再就业（董事会成员除外）。这些职工的劳动、工资待遇按照国有企业职工标准，依据《中华人民共和国劳动法》及当年国家规定，订立劳动用工合同。缴纳社会养老统筹金、医疗、失业保险费；以档案工资为起点，实行效益工资制。若效益不佳造成停工停产，应依据当年国家规定标准，按不低于凯里市区职工基本生活保障标准，发给职工。若职工违犯《劳动法》、《劳动用工合同》乙方有权辞退。在法律允许的条件下，甲方有权维护职工的合法权益。第九条、协议期内，如遇所安排的甲方职工退休，由甲方接收并办理退休。退休出现的缺额由甲方提供补充，乙方按第八条规定接收安置。第十条、乙方接收安排甲方十名职工的社会养老统筹金、医疗、失业保险等费的数额按照当时国家规定标准执行。从投产之日起，按季度逐季度由乙方缴清给甲方。第十一条、离、退休费数额缴纳办法。乙方包干向甲方缴纳离、退休职工工资。其数额：第一年为人民币壹万元，第二年为人民币贰万元，第三年为人民币叁万元，第四年为人民币肆万元，第五年至第十年每一年为人民币伍万元，第十一年至第二十年每一年为人民币陆万元，第二十一年至第二十五年每一年为人民币柒万元，第二十六年至协议期满每一年为人民币玖万元。缴纳办法：每一年的费用分四次缴清，每一次占当年总额的25%。……”同日，以被告永丰公司为甲方、原告天力公司为乙方又签订了一份《租用土地协议书》，协议书约定：“1、根据黔东南州人民政府的文件精神和凯里市大友庄开发区的安排，甲方同意将位于320国道，贵州省奋达工业有限责任公司左侧的11.8亩土地租给乙方建设《上海大众维修站》、凯里汽车商贸城，总投资人民币850万元。2、租用年限为三十五年，从一九九八年十月十一日到二○三二年十月十一日止，乙方年付给甲方土地租金为伍万元，付款方式按四个季度平均支付。……。”该协议书上注明有：本‘租用土地协议书'仅作为帮助乙方引进项目之凭据，甲乙双方仍以‘联营协议'为准，约束行为。”两份协议签订后，被告将享有使用权位于凯里市迎宾大道旁的11.8亩土地交付给原告管理使用。2007年10月20日，原、被告经协商一致后，以被告为甲方、原告为乙方签订了一份《解除联营协议合同》，约定：“……一、甲乙双方经自愿协商，一致同意解除双方于1998年10月11日签订的《联营协议》。二、原甲方作为联营条件的土地6334.8平方米，乙方已取得凯里市人民政府颁发的《国有土地使用证》［凯土国用（2000）字第01915号］，甲方同意出让给乙方，由乙方补交土地出让金。三、由甲方协助乙方呈报给州人民政府批示后，到州国土资源局完善手续，办理手续的各种税费，由乙方自行交纳给各有关部门。四、在土地转让手续没有办理完毕之前，甲、乙双方仍应按《联营协议》第八条、第九条、第十条、第十一条的约定执行。手续办理完毕后，乙方仍安排甲方十名下岗职工再就业。……”合同签订之后，因尚未办理土地转让手续，故双方仍按照《联营协议》第八条、第九条、第十条、第十一条的约定执行，原告继续租用本案诉争所指的土地。2013年3月15日，以被告为甲方、原告为乙方签订了一份《土地房屋出让协议书》，主要内容为：第一、甲方同意将与乙方联营的6334.95m2及联营土地南侧的甲方另一宗5368.28m2的土地作为一个地块报请上级部门批准后进行依法出让，乙方同意将地面上乙方修建的厂房及汽车展厅等房屋资产与甲方的土地一并进行出让。第二、对甲方土地和地面上的乙方房屋资产进行分别评估，土地的评估价与房屋评估价之和作为一并挂牌出让的底价（房地产评估总价）。……。第五、挂牌出让过程中，在同等价格的条件下，乙方优先受让。……。第十条、本协议甲乙双方签字，并报州国有资产管理部门批准后生效，双方以前所签订的所有协议将随着本次挂牌成交结束之日起全部自行解除，双方互不承担责任……。协议书签订后，原告表示认可《黔惠房估（2013）黔东南字第029号评估报告》，并同意上报审查，经被告申请、协调和关部门批复，黔东南州国土资源局和黔东南州公共资源交易中心于2014年5月13日将上述土地以3000万底价公开挂牌出让，挂牌时间为2014年6月3日至2014年6月12日。因无人报名竞买，最终挂牌出让流拍。2014年9月15日，被告向原告送达《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除”联营协议“合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》，内容为：“黔东南州天力实业有限公司（原黔东南州天力汽车维修有限责任公司）：1998年10月11日，贵我方签订《联营协议》和《租用土地协议书》，以名为联营、实为租赁方式将我公司位于凯里市迎宾大道11.8亩土地交给贵公司使用，期限35年。2007年10月20日，双方签订《解除”联营协议“合同》，约定因35年期限过长，双方一致同意解除1998年10月11日签订的《联营协议》，将合同期限修改为不定期。同时我公司同意将该土地出让给贵方，贵方补交土地出让金。2013年3月15日，双方签订《土地房屋出让协议书》，约定贵我双方分别将土地及地上建筑物整体交给国土部门挂牌出让，地上建筑物部分归公司所有、其余土地款部分归我公司所有，挂牌出让过程中，在同等价格条件下，贵公司优先受让。经我公司多方协调努力，黔东南州国土资源局和黔东南州公共资源交易中心于2014年5月13日将我公司上述宗地公开挂牌出让，挂牌时间为2014年6月3日至2014年6月12日。但贵公司并未报名竞买，导致挂牌出让失败，由于贵公司的根本性违约而不能实现合同目的。为此，根据双方约定和法律规定，特通知贵公司，从贵公司收到本通知之日起解除双方签订的《联营协议》、《租用土地协议书》、《解除“联营协议”合同》和《土地房屋出让协议书》等有关土地使用权的全部合同、协议、文件，请在2014年12月30日前与我公司联系处理善后事宜，并移交土地给我公司”。原告在2014年9月17日签收通知后，于2014年11月17日向本院提起确认合同无效诉讼。重审庭审时，因原、被告均不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2014年6月4日，原告交纳报名费300元，并领取挂牌出让的相关资料，但未按规定缴纳保证金2000万元。同时查明：庭审中，被告称租给原告的涉案土地使用权系通过划拨方式取得。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，从凯里市国土资源局已为天力公司办理土地使用证（使用权类型为租用）的行为来看，可以说明永丰公司将通过划拨方式取得的土地使用权以名为联营实为租赁的方式出租给天力公司的行为已得到凯里市人民政府的批准，故原、被告双方签订的《联营协议》、《租用土地协议书》、《解除联营协议合同》和《土地房屋出让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。虽然黔东南苗族侗族自治州人民政府已同意收回涉案土地进行挂牌出让，但涉案土地的租用权系天力公司合法取得，在该土地使用证未被撤销前，天力公司仍有权租用永丰公司出租的土地，原、被告之间的租用土地协议书仍有履行的必要。本案被告在《解除联营协议合同》、《土地房屋出让协议书》中均表示同意将上述土地通过挂牌出让的方式转让给原告，但未约定原告必须报名参与竞买，仅是约定原告在同等条件下享有优先购买权，故被告以原告未参与竞买，导致挂牌出让失败，存在根本性违约，最终不能实现合同目的为由发出《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除“联营协议”合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》既不符合双方约定，也不符合法定解除协议的条件。故原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。被告辩称与原告之间是不定期的租赁合同，可以随时解除合同，该辩解理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：被告贵州省黔东南州永丰农工商总公司于2014年9月15日送达给原告黔东南州天力实业有限公司的《关于解除双方签订的﹤联营协议﹥、﹤租用土地协议书﹥、﹤解除“联营协议”合同﹥和﹤土地房屋出让协议书﹥等有关土地使用权的全部合同、协议、文件的通知》无效。案件受理费60元，由被告贵州省黔东南州永丰农工商总公司负担。二审，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”之规定，本院认为，公司、企业、其他经济组织和个人转让、出租、抵押其依法通过划拨方式取得的国有土地及地上建筑物，应经过有批准权的人民政府审批，未经批准合同不生效。天力公司（原为黔东南州天力汽车维修有限责任公司）与永丰公司就永丰公司通过划拨方式取得的案涉地的联营租赁事宜于1998年10月11日达成的《联营协议》和《租用土地协议书》，已得到了凯里市人民政府的批准，并办理了《国有土地使用证》。《联营协议》和《租用土地协议书》属有效协议，双方应按协议的约定履行。2007年10月20日双方签订《解除“联营协议”合同》的目的是想通过解除《联营协议》的方式将案涉的国有土地转让给天力公司。因案涉土地系永丰公司通过划拨方式取得的，根据法律法规的规定，转让划拨方式取得的土地须经有批准权的人民政府审批。合同签订后，案涉土地的转让申请及手续至今未取得审批同意，《解除“联营协议”合同》未生效，转让国有土地合同的目的并未实现。永丰公司认为《解除“联营协议”合同》已将土地租赁期限变更为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同的理由，与双方当事人在签订《解除“联营协议”合同》时就在未取得人民政府批准并办理完毕手续的条件下仍应按《联营协议》相关条款履行的真实意思表示相悖。永丰公司关于其可以随时解除租赁合同的理由，本院不予采纳。从2013年3月15日《土地房屋出让协议书》的整篇内容来看，该协议是永丰公司与天力公司就案涉土地及地上建筑物一并通过挂牌出让而达成的协议。双方当事人在协议中约定了拍卖产生税费的承担，拍卖所得价款的分配，天力公司的优先受让权。但是，协议并未约定天力公司必须履行参加竞拍义务。永丰公司关于天力公司未参加竞拍已构成根本性违约的理由不能成立，其要求解除合同的请求，本院不予支持。至于永丰公司诉称，州人民政府已经启动向社会公开出让程序，合同目的已不可能实现，协议理应解除的理由。本院认为，虽然政府已同意案涉的土地房屋通挂牌出让的方式转让，但是拍卖成功与否不是永丰公司可以单方解除合同的理由。综上所述，本院认为，2007年10月20日的《解除“联营协议”合同》未生效，不存在需要通过行为解除之情形。对于1998年10月11日达成的《联营协议》和《租用土地协议书》、2013年3月15日《土地房屋出让协议书》等合同、协议、文件，永丰公司单方解除合同的通知不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或第九十四条规定可以解除合同的条件，该通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除之情形，该通知不产生解除合同的法律效力。上诉人永丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然适用法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵州省黔东南州永丰农工商总公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘泽智审 判 员  王山地代理审判员  李维君二〇一六年九月七日书 记 员  王 涛