湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴民初字第1183号
原告：杨安柱。
委托代理人：王建平。
被告：湖州中奥置业有限公司。
法定代表人：金剑平。
委托代理人：马建琴。
原告杨安柱与被告湖州中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2013年9月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施同生适用简易程序于2013年11月15日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，
故依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告杨安柱及其委托代理人王建平，被告中奥公司的委托代理人马建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨安柱起诉称：原告于2010年5月20日向被告购买在建预售房屋（售许字2010第0**号）美泉宫御冠园32、36幢，房号为32幢-1、32幢-2、32幢-3房产，建筑面积为425.56平方米，房款总额6332800元。当日，原告（当时由原告和沈某某为共同买受人）与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中合同第九条约定：出卖人应在2012年10月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用。同日，买受人向被告一次性支付房款总额6332800元。2010年5月31日合同向湖州市规划与建设局办理了备案。2013年8月买受人之一的沈林方退出，买受人变更为原告杨安柱一人，变更后的《商品房买卖合同》于同年9月2日向湖州市住房和城乡建设局备案。被告未能按合同约定，于2012年10月31日前交房，已构成违约。加上被告延期交房已超过120日，原告经过权衡，决定按合同第十条之规定，解除合同。另外，《商品房买卖合同》中约定的违约赔偿条款是格式条款，且赔偿金额远低于原告所造成的实际损失。原告于2010年5月20日一次性支付购房款金额6332800元，应按月息1%计算原告已造成的实际损失。被告应在原约定的赔偿基础上予以增加赔偿金额。故请求判令：1、解除《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款6332800元；2、被告应按月息1%赔偿原告从交付购房款之日起算的利息损失2533120元（暂计算至2013年9月19日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告增加利息损失计算至2014年3月4日为2881424元。
原告杨安柱为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1、2013年8月31日商品房买卖合同一份，以证明原告向被告购买御冠园32幢房屋，双方于2013年8月31日签订了商品房买卖合同和2010年5月20日签订的商品房买卖合同内容相同，只是买受人由杨安柱和沈林方变更为杨安柱一人的事实。
2、购房发票一份，以证明原告于2010年5月20日一次性支付被告购房款6332800元的事实。
3、2013年4月15日协商变更逾期交房违约金的函（杨安柱、沈林方发函给被告）一份，以证明原告认为被告交房已逾期170天，要求被告支付违约金应按银行同期贷款利率每天万分之二点一计算的事实。
4、2013年8月31日沈林方出具的约定一份，以证明杨安柱与沈林方共同购买御冠园32幢，已转为杨安柱一人购买所有的事实。
被告中奥公司答辩称：被告认为原告提出要求解除《商品房买卖合同》，返还购房款没有事实和法律依据。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是应原告申请于2013年8月30日变更后签订的合同。当时原告已清楚交房已逾期，变更合同时原告从未提起。现原告按原合同的约定提起诉讼，要求解除合同及退还房款显然没有依据。被告认为原告提出按月息1%赔偿原告从交付购房款之日起算利息损失的诉请也没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告中奥公司为证明其辩称事实向本院提交如下证据：
EMS的特快传递、交房通知书及交房须知各一份，以证明2013年9月10日被告通过邮寄的形式已经通知原告杨安柱定于2013年9月16日交房，并明确告知原告，原告不来办理交房手续，但房屋的权利、义务已经转移的事实。
原、被告提交的上述证据，已经庭审举证、质证。被告对原告所举证的证据1－4质证认为，对证据的真实性均无异议，但认为2013年8月31日重新签订合同时，合同约定的交房时间已过，原告是认可交房逾期的。购房发票证明了购买人为杨安柱和沈林方，他们两人约定的时候沈林方也没有要求利息。原告的发函只是原告单方面的意思表示，没有得到被告的认可。本院审核认为，原告提交上述证据均符合有效证据的条件，能够证明原告所主张的房屋买卖及房屋逾期交付的案件事实，对该些证据的效力予以认定。
原告对被告所举证的EMS的特快传递、交房通知书及交房须知质证认为，对证据的真实性没有异议，但认为交房通知是被告的单方行为，房屋交房时道路尚未修好，交房的条件不成熟，为此原告当时还拍摄了现场照片。本院审核认为，被告所举的该些证据能证明被告通知原告办理房屋交付手续等事实，但不能证明有关商品房买卖合同权利义务已经转移是事实，对其证据效力部分予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2010年5月20日，原告杨安柱和案外人沈林方与被告中奥公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买美泉宫御冠园32、36幢，房号为32幢-1、32幢-2、32幢-3房屋，建筑面积为425.56平方米，房款总额6332800元。该份《商品房买卖合同》第九条约定，房屋交付时间为2012年10月31日前；合同第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任”，规定逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订之日，原告杨安柱与沈林方共同向被告中奥公司支付购房款6332800元，被告中奥公司开具发票一份，并按规定向湖州市规划与建设局办理了商品房买卖合同的备案手续。但被告未能在合同约定的2012年10月31日向原告及共同购房人沈林方交付购买的商品房。
2013年4月17日，原告杨安柱与共同购房人沈林方向被告发函协商变更逾期交房违约金事宜，认为所购房屋已过交房期限，要求将逾期交房违约金调整为按银行同期贷款利息每日万分之二点一计算。
2013年8月31日，原告杨安柱与沈林方经协商签订书面协议，沈林方将购买房屋的份额全部转让给原告，沈林方所付购房款已由原告全额支付。同日，原、被告变更了2010年5月20日签订的《商品房买卖合同》，其中买受人由原告杨安柱与沈林方变更为原告杨安柱一人，合同其他条款与2010年5月20日签订的《商品房买卖合同》相同，并于2013年9月2日向湖州市住房和城乡建设局重新备案。
2013年9月10日，被告中奥公司通过快递方式通知原告杨安柱于同年9月16日前来办理交房手续。同年9月16日原告前往被告处，认为收房条件不成熟，拒绝收房。嗣后，原告杨安柱以被告中奥公司未能按合同约定交房且已超过120日为由要求退房，双方纠纷成讼。
本院认为，原告杨安柱、案外人沈林方与被告中奥公司于2010年5月20日签订的《商品房买卖合同》和原、被告于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》，均是签约当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的规定，应认定为合法有效。2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》实际系2010年5月20日《商品房买卖合同》的变更，由原告概括接受了原合同中共同买受人沈林方的权利和义务，两份合同其他条款完全相同，唯买受人变更为原告杨安柱一人，后签订的该份《商品房买卖合同》对原、被告的其他合同权利、义务未作重新约定，故合同主体的变更对原、被告履行合同未产生实质性影响。原、被告于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》对双方具有法律约束力，双方均应按约定履行。在原告全额支付被告购房款后，被告未能按合同约定的时间交付原告购买的房屋，实际交付房屋的时间超过合同约定的120日可解除合同的期限，双方约定解除合同的条件已经具备，故原告起诉要求解除商品房买卖合同，由被告返还原告已付购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告按原合同的约定提起诉讼，要求解除合同及退还房款没有依据的辩称意见，与本案查明事实不符，本院不予采信。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告逾期交房应向原告支付已付购房款1%的违约金。本案原告以合同约定的违约赔偿远低于原告所造成的实际损失为由，请求在原约定的基础上增加赔偿金额，由被告从交付购房款之日起按月息1%计算赔偿原告损失的诉讼请求，不符合合同约定，也没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。”本案因被告违约造成损失，但原告增加违约金的请求偏高，本院酌情予以调整。合同约定被告逾期交房超过120天，原告有权解除合同，被告应在合同解除后30天内退还原告购房款，期间原告的相关损失认定包含在约定的违约金范围之内。自2013年4月，其他违约损失由被告按中国人民银行同类同期贷款年利率计算利息损失支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告杨安柱与被告湖州中奥置业有限公司于2013年8月31日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告湖州中奥置业有限公司返还原告杨安柱购房款6332800元，并承担逾期交房违约金63328元，合计6396128元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、被告湖州中奥置业有限公司赔偿原告杨安柱利息损失525780元（本金6332800元，自2013年4月1日起至2014年7月31日止按中国人民银行同期同档次贷款年利率计算），限于本判决生效之日起十日内清偿；
四、驳回原告杨安柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费76299元，由原告杨安柱负担22890元，被告湖州中奥置业有限公司负担53409元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 施同生
代理审判员 李元光
人民陪审员 孙利瓦
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 赵 婕