辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11185号上诉人（原审被告）：沈阳秀杰房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。法定代表人：张建国，该公司董事长。委托代理人：高洪日，该公司职工。委托代理人：曲敬念，系辽宁大义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩金峰，男，1972年9月9日出生，汉族，住址河南省沈丘县。被上诉人（原审原告）：高勤，女，1973年6月20日出生，汉族，住址河南省沈丘县。二被上诉人共同委托代理人：王梅、系辽宁圣法律师事务所律师。上诉人沈阳秀杰房地产开发有限公司（以下简称“秀杰公司”）因与被上诉人韩金峰、高勤商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2016）辽0181民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人秀杰公司上诉请求：撤销一审判决将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、被上诉人到原审实际判决之日尚欠上诉人首付款两万元，依据双方签订的购房合同可知被上诉人也存在违约行为，原审法院对这一事实并未认定；2、被上诉人到期不入住与上诉人无关，原审中上诉人已经证实该小区当时已有绝大部分业主入住，被上诉人因自身原因与上诉人失联，且双方签订的合同页写有“已备案”字样，足以证明上诉人自身不存在违约行为。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人合法权益。被上诉人韩金峰、高勤答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。韩金峰、高勤向一审法院起诉请求，韩金峰与高勤系夫妻关系。2012年4月17日，韩金峰、高勤与秀杰公司签订《商品房买卖合同》，约定秀杰公司将位于新民市法哈牛镇蒲河路19-2号2单元2-2号房屋出售给两韩金峰、高勤，建筑面积88.08平方米，总房款共计242,640元。首付款102,640元，余款140,000元办理银行按揭。出卖人应当在2012年7月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，同时该商品房买卖合同第九条还约定，出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2012年3月24日，韩金峰、高勤向秀杰公司缴纳了10,000元定金，商品房买卖合同签订后，韩金峰、高勤又于2012年4月17日向秀杰公司缴纳了首付款82,640元，2012年5月3日向秀杰公司预交了维修金1,618元、代办费1,280元、契税3,640元。韩金峰、高勤向秀杰公司缴纳了购房款后，秀杰公司却始终未将房屋交付给韩金峰、高勤使用，且该房至今没有经合法验收，也从未通知韩金峰、高勤办理入住相关手续。韩金峰、高勤多次找到秀杰公司催促秀杰公司交房，秀杰公司一直让韩金峰、高勤等一等，迟迟不予交房，2016年5月，韩金峰、高勤从物业处得知韩金峰、高勤购买的新民市法哈牛镇蒲河路19-2号2单元2-2号房屋落到了第三人于秀芹名下，秀杰公司将该房屋一房二卖，导致合同目的无法实现。时至今日，该套房屋早已超过约定的交房期限，秀杰公司仍然不能交付房屋且至今没有合法的验收手续。为此，韩金峰、高勤多次向秀杰公司要求返还购房款项，秀杰公司始终一拖再拖，拒不返还。秀杰公司应当按照合同约定赔偿两韩金峰、高勤违约金及不能交房导致两韩金峰、高勤在外居住的租金损失22,000元。秀杰公司不具备交房条件且拒绝返还韩金峰、高勤购房款系违法行为，给韩金峰、高勤造成了巨额经济损失，且该房屋未能如期交付给韩金峰、高勤，该商品房买卖合同依照法律及约定应当解除。韩金峰、高勤依据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判令：1、请求法院依法判令解除韩金峰、高勤与秀杰公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令秀杰公司返还韩金峰、高勤购房款82,640元、预交的维修金1,618元、代办费1,280元、契税3,640元、违约金891.78元，赔偿租金损失22,000元，以上各项合计112,069.78元；3、由秀杰公司承担办案的全部诉讼费用。秀杰公司辩称，同意与韩金峰、高勤解除合同及返还房屋的首付款的请求。但是违约的事情，我们公司了解了情况，因为当时韩金峰、高勤是交付的首付，办理的按揭贷款。共办理62户，2013年2月3日大部分都已经进住了。韩金峰、高勤没有进住的原因我公司不知情，韩金峰、高勤说的手续全与不全是和银行的事，所以韩金峰、高勤没有入住是公司违约不合理。卖房的时候已经跟韩金峰、高勤讲的很清楚，房证暂时办理不了，待房屋验收合格后才能办理手续。公司五证俱全，办证是早晚的。我们当时在签订合同时，双方已经讲好，先交首付款，其他的贷款、验收、办证以后慢慢办理。公司同意他们只交首付款的情况下入住房屋，所以违约金和赔偿损失公司不同意承担。维修基金、代办费、契税同意退还韩金峰、高勤。原审法院经审理查明，2012年3月24日，韩金峰、高勤向秀杰公司秀杰房产公司交纳定金10,000元，秀杰公司为韩金峰、高勤出具收款收据一张，约定韩金峰、高勤购买秀杰公司开发的颐和轩家园小区19-2号222号房，面积为80.88平方米，每平方米3,000元。2012年4月17日，韩金峰、高勤向秀杰公司交纳首付款72,640元，并于当日签订了《商品房买卖合同》一份，约定：韩金峰、高勤购买秀杰公司开发的坐落于新民市法哈牛镇蒲河路19-2号第19-2幢2单元2-2号房，建筑面积为80.88平方米，单价3,000元/㎡，总房款242,640元。合同第六条付款方式及期限还约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：按揭买受人于2012年4月17日付房款首付壹拾万贰仟陆佰肆拾万元整（102,640元）余款壹拾肆万元整（140,000元），办理银行按揭，买受人于入”。合同还约定秀杰公司于2012年7月30日前将经验收合格的商品房交付韩金峰、高勤，如逾期交房按以下方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金。2012年5月3日，韩金峰、高勤向秀杰公司交纳维修金1,618元、契税3,640元、代办费1,280元，秀杰公司为韩金峰、高勤出具相应收款收据3张。2016年5月23日，韩金峰、高勤向秀杰公司快递《解除通知》一份，通知秀杰公司正式解除二韩金峰、高勤与秀杰公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还房款等各项费用112,069.78元。该快递查询记录显示快件于2016年5月29日签收，秀杰公司也当庭表示收到了该快件。上述事实，有起诉状、当事人陈述、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、中通快递单据及查询记录、《解除通知》、询问笔录等证据经庭审举证、质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。原审法院认为，韩金峰、高勤、秀杰公司双方签订的《商品房买卖合同》系韩金峰、高勤、秀杰公司双方真实意思表示，合法有效，双方均应据此履行各自权利义务。因合同中明确约定了如逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。现韩金峰、高勤已向秀杰公司交付购房款82,640元，秀杰公司亦未提供涉案房屋已经验收合格的证据，且秀杰公司当庭表示同意解除合同，故对于韩金峰、高勤要求解除与秀杰公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持，并应由秀杰公司返还韩金峰、高勤交付的购房款82,640元。关于韩金峰、高勤要求秀杰公司返还预交的维修基金、代办费、契税的诉讼请求，因秀杰公司对韩金峰、高勤主张的数额无异议，且同意返还，该院对此予以支持。关于韩金峰、高勤要求秀杰公司赔偿违约金891.78元的诉讼请求，因双方合同中对违约责任有明确约定，且秀杰公司未提供曾将满足约定交付条件的案涉房屋向韩金峰、高勤交付的证据，故秀杰公司应承担逾期交房的违约责任，即秀杰公司应赔偿韩金峰、高勤违约金826.4元。关于韩金峰、高勤要求秀杰公司赔偿租金损失22,000元的诉讼请求，因双方已经约定了逾期交付的违约责任，且韩金峰、高勤在本案对此已经主张权利，该院也已经依法依约予以支持，故对于此项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除韩金峰、高勤与秀杰公司于2012年4月17日签订的《商品房买卖合同》。二、秀杰公司于本判决生效之日起10日内返还韩金峰、高勤购房款82,640元；三、秀杰公司于本判决生效之日起10日内返还韩金峰、高勤预交维修基金1,618元；四、秀杰公司于本判决生效之日起10日内返还韩金峰、高勤代办费1,280元；五、秀杰公司于本判决生效之日起10日内返还韩金峰、高勤预交契税3,640元；六、秀杰公司于本判决生效之日起10日内赔偿韩金峰、高勤违约金826.4元；七、驳回韩金峰、高勤的其他诉讼请求。如秀杰公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,541元，保全费1,080元，由秀杰公司负担。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。本院认为，本案诉争《商品房买卖合同》系韩金峰、高勤与秀杰公司双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。因合同中明确约定了如逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。而上诉人秀杰公司未提供其己将满足约定交付条件的案涉房屋向被上诉人韩金峰、高勤交付的证据，故秀杰公司应承担逾期交房的违约责任。综上，原审认定事实及适用法律均正确,上诉人的上诉理由不成立,对上诉人的上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,541元，由上诉人沈阳秀杰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年十月二十六日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。