苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第442号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人张洁。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告冯丽琴。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉被告冯丽琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理。依法由代理审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙善伟，被告冯丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年6月3日，其与被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各一份。合同约定由被告承租文正学院生活服务区B区B1-23号建筑面积为48.8平方米的房屋用于经营通讯设备等，期限一年，自2011年8月1日至2012年7月31日，全年房屋使用费为21472元；保洁费（非餐饮）每月为75元，每年按10个月收取，折合全年每月实交为62.5元；全年物业管理费为2928元；水电费按原告所核成本价收取，每月结算一次。上述合同履行至2012年7月31日期满后，被告仍继续占用该房屋，经原告多次催促腾退未果。故起诉要求被告立即搬迁出苏州市吴中经济开发区越溪文正学院学生后勤生活服务区B区B1-23号房屋（建筑面积48.8平方米），并将该房屋交还给原告；支付该房屋自2012年8月1日至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费，暂计算至2014年7月31日，房屋使用费42944元、物业管理费5856元、保洁费1500元；支付拖欠至2014年6月25日电费3101元，之后电费据实结算；以上费用合计53401元，扣除已交保证金7320元，被告实际还应支付46081元；本案诉讼费由被告承担。
被告冯丽琴辩称，第一、原告主体不适格。服务用房的权利人是文正学院，原告受文正学院委托以自己名义与其签订服务用房使用合同书，其在签约时知道原告与文正学院之间的代理关系，依据合同法相关规定，合同直接约束其与文正学院，故原告无权主张房屋交还和房屋使用费。第二、原告向其主张物业费无法律依据。其作为物业使用人与业主文正学院未约定物业费由谁缴纳，故原告作为物业管理企业应向业主即文正学院主张物业费，而无权直接向其收取物业费。第三、延付或拒付租金的诉讼时效为一年，服务用房使用合同书约定先付租金后使用房屋，其于2011年8月1日付了一年的房屋使用费，2012年8月1日至2013年7月31日期间的房屋使用费因文正学院未在2013年8月1日前起诉而超过了诉讼时效。第四、保洁费已包含在物业管理费中，物业管理费与保洁费不能重复主张。
经审理查明，2005年左右，文正学院公寓楼、食堂、辅房等项目经相关部门审批后建设。2008年7月起，文正学院将位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司进行招租经营和物业管理。
2011年6月3日，原、被告签订《服务用房使用合同书》一份，约定原告提供B区B1-23的服务用房（建筑面积48.8平方米，以下简称房屋）给被告使用，用于经营通信设备，并为其提供水、电接通到位的配套服务。合同约定：使用期限为一年，自2011年8月1日至2012年7月31日，全年房屋使用费21472元，于签约当日支付。使用期满，原告有权收回房屋，被告应如期返还；到期如需续租，被告须于使用期满前3个月书面告知原告，双方另行协商，如协商不成，协议不再续签，合同到期终止，原告不再另行发不再续租的通知；被告如有违约行为，原告有权决定不再续签合同。被告向原告一次性缴纳履约保证金人民币7320元，原告有权在该保证金中扣减被告应付而未付的任何费用。水电按成本价收取，每月结算一次；保洁费人民币75元／月，每年按10个月收取，在每年交纳房屋使用费时一次性交纳；本合同终止后，如被告未按约归还房屋，应向原告支付违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）等等。同日，双方还签订《物业管理合同书》一份，约定在房屋使用期限内，原告为该房屋提供物业管理服务，物业管理费为2928元，于签约当日支付。嗣后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金7320元。
上述两份合同于2012年7月31日到期后，双方未再续签合同，被告仍一直使用涉案房屋，且自2012年8月1日起未再支付涉案房屋的使用费及物业管理费等。
审理中，双方一致确认截止2014年9月被告拖欠电费合计3488.1元，当期电表读数为49329度，收费标准为0.7元／度。庭审中，原告提供文正学院出具的证明一份，主要内容：苏州科桥物业管理有限公司自2008年7月起接受委托后，即成立了苏大教服文正后勤服务中心，并以该中心名义与包括陆建在内的各商户签订了《苏州大学文正学院学生生活服务区后勤服务用房使用合同书》；2008年10月，因税务、工商、卫生防疫、食品安全等属地管理需要，苏州科桥物业管理有限公司将其自设分支机构苏大教服文正后勤服务中心更名为苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，并在苏州市吴中区工商局进行了注册登记。对此，被告有异议，认为后勤服务中心是高校职能部门，其更名应经工商登记等。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建筑工程消防设计审核意见书复印件、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告签订的《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋使用费、电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限至2012年7月31日届满，被告作为承租人理应于期满前腾退房屋，故对原告要求被告搬迁出房屋并将其交还给原告的诉请，本院予以支持。原告是服务用房使用合同书的当事人，有权作为合同出租人来主张权利、提起诉讼，被告抗辩称原告主体不适格，依据不足，本院不予采信。被告逾期至今仍未腾房，理应承担房屋占有使用费，因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的房屋使用费标准，原告仍按合同约定的房屋使用费标准即每年21472元计算逾期腾房占有使用费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，本院予以支持。被告抗辩称2012年8月1日至2013年7月31日期间的房屋使用费已过一年的诉讼时效，因被告于合同约定使用期满后一直未能腾退房屋并持续占有使用至今，在被告未交还房屋前，原告可以随时主张要求腾退，故对被告关于时效已过的抗辩主张，本院不予采信。关于物业管理费，原告主张仍按原合同约定标准即每年2928元计算物业管理费，并无不妥，本院予以支持。服务用房使用合同书明确约定被告应支付原告保洁费每年合计750元，原告据此要求被告支付，合法有据，本院亦予以支持。经核算2012年8月1日至2014年7月31日的房屋使用费为42944元、物业管理费5856元、保洁费1500元，合计50300元。对于被告付给原告的履约保证金7320元，原告主张该款直接抵付被告应付的各项费用，符合双方合同约定，本院予以准许，抵扣该款后，被告还应支付上述期间的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币42980元。按双方合同约定，房屋使用费、物业管理费、保洁费等三项费用合计每年25150元，故对2014年8月1日之后的房屋使用费、物业管理费、保洁费等三项费用，被告仍应按2095.83元／月标准支付至被告实际交还房屋之日止。双方确认截至2014年9月被告结欠电费3488.1元，被告理应如数支付给原告，之后如发生电费（电表读数高于49329度），由双方按0.7元／度标准据实结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告冯丽琴于本判决生效之日起三十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区B区B1-23（建筑面积48.8平方米）的房屋并交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。
二、被告冯丽琴于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司自2012年8月1日起至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费合计人民币42980元；自2014年8月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费三项费用合计按2095.83元／月计算；支付截至2014年9月电费3488.1元，之后电费由双方按0.7元／度标准据实结算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币517元，由被告冯丽琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
代理审判员 王丽娜
二〇一四年十月十三日
书 记 员 吴彬峰