福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0203民初2024号原告：厦门市华林物业发展有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路绿洲工贸园，统一社会信用代码9135020061227562XN。法定代表人：林空忠，执行董事。委托诉讼代理人：李胜利、陈燕云，福建炼海律师事务所执业律师。被告：廉锦英，女，1966年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王振国（廉锦英之配偶），男，1964年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告厦门市华林物业发展有限公司（以下简称华林物业公司）与被告廉锦英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华林物业公司委托诉讼代理人李胜利及被告委托诉讼代理人王振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令廉锦英向华林物业公司支付自2014年8月至2015年12月的物业服务费5157.2元及其违约金（以每半年欠费总额为基数，以每半年最后一天为起算点，自2014年12月31日起按日千分之二的标准分段计算至实际还款之日止，暂计至2017年8月31日为8085.57元）；2.判令廉锦英向华林物业公司支付自2014年8月至2015年12月的公摊水电费336.4元及其违约金（以每半年欠费总额为基数，以每半年最后一天为起算点，按日千分之三的标准分段计算至实际还款之日止，暂计至2017年8月31日为851.61元）。事实和理由：华林物业公司为廉锦英所在的厦门市滨海商住中心物业小区的物业管理企业，廉锦英系厦门市海沧区沧湖东一里滨海商住中心459梯201室房屋及地下一层第6号车位的业主，该房屋建筑面积150.34平方米，其自2014年8月至2015年12月拖欠物业服务费5157.2元，自2014年8月至2015年12月拖欠公摊水电费336.4元。另外，按物业服务合同约定，廉锦英逾期付款的，应承担违约责任。廉锦英辩称，1.华林物业公司没有按约定履行合同义务。自2009年4月收房至2014年7月期间，其虽对物业公司提供的管理不满意，但也按期缴交相关费用；自2013年夏季起，其居住的房屋出现12处不同程度的渗水发霉、墙皮剥落，其多次要求物业公司联系开发商进行维修，至2015年底物业公司退出前均没有实施维修；2.华林物业公司的管理水平不专业、服务水平较差，公共秩序维护、安全防范等事项的管理不到位，小区很多业主意见较大，小区在前期物业合同未到期的情况下，经法定程序更换了物业公司，这足以说明华林物业公司的管理水平低；基于上述事实，请求驳回华林物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年12月1日，厦门扬福房地产开发有限公司与华林物业公司签订《海沧滨海商住中心前期物业服务合同》，约定由华林物业公司为海沧滨海商住中心小区（坐落于厦门市海沧区，海沧大道1237-1299号）提供物业管理服务；委托管理期限自2009年12月1日起至2018年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订服务生效时，本合同自动终止；华林物业公司提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅按1.5元/月·平方米，房屋公共维修金0.25元/月·平方米，物业服务费用按每半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月和7月交上下半年的物业服务费用（第一次例外），公摊水电费和二次供水费每两个月按实计收（分摊标准见《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》），履行交纳义务；地下停车场车位属于业主购置的，业主应按车库车位80元/个·月的标准向华林物业公司交纳停车管理服务费；车位所有人应按5元/个·月的标准向华林物业公司交纳房屋公共维修金；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日0.2%的标准向华林物业公司支付违约金。合同签订后，华林物业公司依约进驻海沧滨海商住中心小区提供物业管理服务。廉锦英于2009年向厦门扬福房地产开发有限公司购买厦门市海沧滨海商住中心3梯2层02单元（即厦门市海沧区沧湖东一里滨海商住中心459梯201室）房屋及厦门市海沧区地下一层第6号车位，房屋建筑面积150.34平方米。因房屋楼板及墙体多处出现渗水，廉锦英自2014年8月至2015年12月止未缴纳房屋、车位的物业服务费及公摊水电费。海沧滨海商住中心小区已成立业主委员会，华林物业公司于2015年12月31日撤出讼争小区的物业管理。以上事实，有华林物业公司提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、律师函及快递详情单、土地房屋登记卡（厦地房证字第00794382、00817090号），廉锦英提供《厦门市商品房质量保证书》、459-301室房屋渗水图片为证；华林物业公司、廉锦英对证据的真实性均无异议，华林物业公司认为顶板渗水可能是楼上住房水管破裂所致，本院对华林物业公司及廉锦英提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。本院认为，厦门扬福房地产开发有限公司与华林物业公司签订的《前期物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。廉锦英作为小区业主，接受华林物业公司的提供物业管理服务，应按照合同约定的物业管理费的收费标准缴纳相关费用，故廉锦英应向华林物业公司支付自2014年8月至2015年12月的房屋及车位的物业管理服务费5193.67元（150.34平方米×1.5元/月/平方米×17个月+80元/个·月×17个月），华林物业公司自愿收取5157.2元，本院予以准许。华林物业公司未能提供证据证明其有协助廉锦英解决讼争房屋的墙体渗水问题，故本院认为华林物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，廉锦英迟延缴纳物业管理费以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，华林物业公司要求按合同约定的日千分之二的标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。华林物业公司要求廉锦英支付自2014年8月至2015年12月期间的公摊水电费，但未提供其已向供电、水务部门代缴公摊水电费的相关票据及公摊水电费的计算方法、依据，故该主张证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、廉锦英应于本判决生效之日起七日内向厦门市华林物业发展有限公司支付厦门市海沧区沧湖东一里滨海商住中心459梯201室房屋自2014年8月至2015年12月的物业管理服务费5157.2元；二、驳回厦门市华林物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由厦门市华林物业发展有限公司负担51元，廉锦英负担29元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一八年四月十日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。