北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06476号
上诉人（原审原告）蒋国礼，男，1943年10月18日出生。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯新春，男，1969年6月23日出生。
委托代理人祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。
上诉人蒋国礼因物权保护纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第3919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人蒋国礼之委托代理人张福东，被上诉人冯新春及其委托代理人祁晓娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蒋国礼在原审法院起诉称：2013年11月5日，北京市昌平区人民法院作出（2013）昌民初字第11443号民事判决书，判决蒋国礼与冯新春于2002年5月20日签订的《买卖房契约》无效。判决后双方均未上诉，2013年12月4日该判决已经生效。在上述农村房屋买卖合同纠纷一案中，因冯新春就腾退、赔偿问题明确不提起反诉，法院认为合同无效后的房屋返还及赔偿问题，本案不宜直接处理，双方可以另行解决。为此蒋国礼特提起诉讼，请求：1、判令冯新春将136号房屋及院落腾空交还蒋国礼；2、判令冯新春将集体土地建设用地使用证返还给蒋国礼；3、本案诉讼费由冯新春承担。
冯新春在原审法院答辩称：我不同意蒋国礼的诉讼请求。1、蒋国礼起诉违反了一事不再理原则，蒋国礼的诉求要求我将136号房屋腾空交还，法院审理认为“对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题，不宜直接处理，双方可以另行解决。”此处的“另行解决”不同于与本案系不同法律关系的另案，而是考虑到冯新春没有反诉，对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题不宜直接处理。在本案中，没有新事实出现，因此，蒋国礼的起诉属于重复起诉。2、地上物为我所建，蒋国礼起诉要求冯新春将院落腾空交还，蒋国礼实际上是侵害冯新春的物权。蒋国礼起诉的案由为物权保护纠纷，诉求为“冯新春将136号房屋及院落腾空交还蒋国礼”，但本案中，冯新春是基于对2002年双方签订的《买卖房契约》和蒋国礼的信赖，在蒋国礼签字确认的情况下将旧房屋全部拆除，将院落垫高一米，并新建北房四间。我对自己翻建的房屋享有绝对的所有权，对享有所有权的房屋享有占用、使用、收益、处分的权利。蒋国礼没有任何理由要求我将属于自己的房屋交还给蒋国礼。由此可见，院落中的地上物均为我所有，该地上物为不动产，是完全依附于土地之上的，蒋国礼要求我将房屋及院落腾退势必侵害我的物权。3、我与蒋国礼签订《买卖房契约》后一直在136号居住，我除了该处房屋外在北京没有房子可供居住，不具备腾退条件。而蒋国礼要求腾退的院落集体土地建设用地使用证登记使用人为蒋国礼的父亲蒋茂荣，门牌号为136号，本案蒋国礼在村内237号有自己独立的院落可供生活居住。4、本案中，在冯新春的赔偿问题未解决之前，不宜判决腾退。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿冯新春因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，房屋买卖合同被确认无效后，损失赔偿的范围为可信赖利益，包括直接损失和间接损失。间接损失，主要指失去与第三人缔约机会所受的损失。我在面临房屋普遍升值的情况下，丧失了与第三人订立有利契约的机会。双方订立《买卖房契约》在2002年，当时北京天通苑地区的房子也就二千多元一平方米，而现在每平米三万多元，我正是购买了蒋国礼的房子，并在2006年在蒋国礼的同意下拆除旧房建了新房，认为自己有房可住，因此，在其他住房售价很低的情况下才没有购买。另外，争议房屋迟早要拆迁，蒋国礼主张合同无效无疑也是受到拆迁利益的驱使，但拆迁补偿款的性质应认定为间接损失予以补偿给买受人。而现在争议房屋所在地尚未涉及拆迁，拆迁标准不明确，蒋国礼应给付我的补偿款数额也不能确定，冯新春在损失没有得以弥补之前没有能力购置新的房屋，为平衡双方利益，恳请法院遵循（2013）昌民初字第11443号判决书的法理精神，在没有拆迁、冯新春的损失没有得到赔偿之前暂不判决腾退。综上所述，本案违反了一事不再理的诉讼原则，并且蒋国礼主张的物权侵害冯新春的房屋所有权，冯新春仅有一处房屋可供居住，在冯新春的损失没有得以弥补之前，冯新春也没有能力购置新的住房。关于集体土地建设用地使用证亦不同意返还蒋国礼，目前仅仅是双方之间的买卖合同被确认无效，无效之后的事情还未处理，故请求法院综合考虑以上因素，驳回蒋国礼的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2002年5月20日，蒋国礼与冯新春签订《买卖房契约》，约定由冯新春购买蒋国礼的位于村南房屋（包括北房四间、西厢房两间），价格6万元整，一次性付清。该房屋集体土地建设用地使用证登记的使用权人为蒋国礼的父亲蒋茂荣。后双方按照合同约定履行各自义务。2006年冯新春将原有北房四间及西厢房拆除，重新翻建了北房四间。冯新春陈述在拆除原有北房四间后，将整个院落都垫高了一米。
2013年蒋国礼起诉至北京市昌平区人民法院，要求确认与冯新春之间的《买卖房契约》无效，后经过审理，该院作出（2013）昌民初字第11443号民事判决书（已生效），判决蒋国礼与冯新春于2001年5月20日签订的《买卖房契约》无效。现蒋国礼诉至法院，要求判令冯新春将诉争房屋136号及院落腾退返还。审理中，针对蒋国礼要求腾退返还房屋，经释明，冯新春未提起反诉，并不申请对诉争宅院内的房屋及附属物现有价值进行评估鉴定。
另查，双方诉争房屋所在地尚未涉及拆迁。冯新春陈述除了涉案房屋外，在北京并无其他住所，且因目前北京的购房政策，其本人并无购买商品房资格，亦没有能力购买。
原审法院认定上述事实：有《买卖房契约》、集体土地建设用地使用证、（2013）昌民初字第11443号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认为：根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方所签订的《买卖房契约》已经法院生效文书判决无效，蒋国礼本应该返还原购房款，补偿新建房屋的重置成新价与70%的区位补偿价等拆迁利益；冯新春应当将现存房屋与院落腾退返还，但涉案院落中原有的北房四间、西厢房两间已经拆除，冯新春重新建设了北房四间。现双方就蒋国礼给付冯新春补偿款数额问题上不能协商一致，经释明后，冯新春未提起反诉。目前诉争房屋院落所在的村庄尚未拆迁、拆迁标准等均不明确。同时，诉争房屋登记的使用权人为蒋国礼父亲，且蒋国礼在237号另有住处。而冯新春只有诉争房屋一处住房，不具备腾房条件。法院暂不判定腾退诉争房屋及院落为宜，故蒋国礼的诉讼请求，不予支持。对此，蒋国礼可待诉争房屋拆迁时或腾退条件具备时另行主张权利。
虽然蒋国礼于2014年4月2日，提交评估申请书，要求法院委托相关鉴定机构对诉争房屋的价值进行评估，法院认为，一方面冯新春不认可蒋国礼的单方鉴定申请；另一方面针对本案的事实，蒋国礼原有房屋已经灭失，现有房屋为冯新春重新建设，目前诉争房屋所在的村庄尚未拆迁，拆迁标准亦不明确，对于评估鉴定的标准目前不明确，故未启动鉴定程序。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告蒋国礼的诉讼请求。
蒋国礼不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判支持本人的诉讼请求或者将本案发回重审。上诉理由：1、原审法院程序违法，原审法院以冯新春不认可蒋国礼的单方申请及评估鉴定的标准不明确为由，未启动评估程序，明显依据不足。2、原审法院适用法律错误，合同被确认无效后，冯新春应当返还院落及房屋给蒋国礼。3、冯新春编造虚假事实，冯新春在沙河开超市，并未在涉诉房屋居住，直到蒋国礼要求确认合同无效时，冯新春才将生活用品搬进涉诉院落，其并非在北京无住所。
冯新春同意原判，不同意上诉人蒋国礼的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，上诉人蒋国礼提供照片两张，用以证明冯新春在本市昌平区居住并经营。冯新春认为有经营场所，但无正式住所。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方所签《买卖房契约》已经有关生效判决确认无效，按照法律规定，冯新春应当返还房屋及院落。但因房屋是人生活的基本条件之一，现无证据表明冯新春在本市他处有其他住所，考虑到蒋国礼在本市村内有其他住所，而冯新春又不具备腾退条件，原审法院判决驳回蒋国礼要求冯新春腾房的诉讼请求并无不当。上诉人蒋国礼所述冯新春具备腾退条件一节，因未能提供充足证据，本院不予采信。
结合本案查明的事实，涉诉房屋院落尚未进行拆迁，拆迁补偿标准并不明确，现实中拆迁利益往往与房屋现值评估结果存在较大差异，而双方所签《买卖房契约》无效系因双方过错所致。在处理合同无效的后续问题时，以拆迁时的补偿标准处理该补偿问题为宜，在冯新春不同意对房屋进行评估的情况下，原审法院未启动鉴定程序并无不妥。
综上所述，上诉人蒋国礼的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由蒋国礼负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由蒋国礼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 范 磊
二〇一四年九月十六日
书 记 员 明 玥