杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第774号
原告（反诉被告）：浙江米兰洲际酒店有限公司。
法定代表人：徐军。
委托代理人：毛惠庆、ＸＸ彦，浙江诚缘律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州三坝股份经济合作社。
法定代表人：张建平，
委托代理人：陶旭东，浙江乐道律师事务所律师。
委托代理人：卢建军，浙ＸＸ盛律师事务所律师。
第三人：杭州银融实业投资有限公司。
法定代表人：张建平。
委托代理人：卢建军，浙ＸＸ盛律师事务所律师。
原告浙江米兰洲际酒店有限公司（以下简称米兰酒店）为与被告杭州三坝股份经济合作社（以下简称三坝经合社）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。被告三坝经合社在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以合并审理，于2013年5月31日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院根据原告米兰酒店的申请，依法通知杭州银融实业投资有限公司（以下简称银融实业公司）为本案第三人参加诉讼，并于2013年10月16日、2014年4月22日公开开庭进行了审理。米兰酒店的委托代理人毛惠庆、ＸＸ彦，三坝经合社的委托代理人陶旭东、卢建军，第三人银融实业公司的委托代理人卢建军到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
米兰酒店诉称：2010年下半年，米兰酒店获悉三坝经合社关于三坝村萍水商贸大厦的招租招商信息，当即派人对该项目进行了考察，并表达了合作意向。三坝经合社负责人在了解米兰酒店的公司概况后，组织三坝村村委班子成员对米兰酒店的经营现状、公司信誉、经营能力等进行了全面考察，均表示满意。经过半年多的谈判，双方于2011年5月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定米兰酒店租赁三坝经合社拥有产权的萍水商贸大厦一号楼1－22层以及二、三、四号楼1－2层，租赁期限20年，每五年为一租赁期间，每个租赁期间的租金在前一段期间的基础上按约定增加，租金每半年支付一次。合同签订后，米兰酒店于2011年6月28日支付给三坝经合社定金500万元。三坝经合社于2012年8月30日部分履行合同，向米兰酒店交付了一号楼1－22层，并办理了交接手续。但2012年10月以来，三坝经合社多次阻碍米兰酒店按约对一号楼1－22层进行装修，意欲阻碍房屋租赁合同的履行。三坝经合社并于2013年2月6日发函给米兰酒店，以所谓“对贵公司的履约诚信及能力产生怀疑”为由，单方解除房屋租赁合同。后三坝经合社法定代表人张建平带领人员，强行进入一号楼，阻碍米兰酒店的装修活动，并重新开始一号楼的招商引资活动。
米兰酒店认为，三坝经合社主张的解除合同的理由根本不能成立。一、关于房屋租赁合同约定米兰酒店设立一家注册资金不少于3000万元公司承受本合同项下的权利义务，因交付的一号楼尚不符合法律规定注册公司的条件，且合同也未约定设立新公司的具体时间。二、关于房屋租赁合同约定米兰酒店应出具的《担保函》，浙江图腾置业投资有限公司早已出具并交给了三坝经合社。因此，三坝经合社主张解除房屋租赁合同的理由不能成立，且合同部分已经实际履行，三坝经合社需继续履行房屋租赁合同，依约交付二、三、四号楼1－2层。故起诉请求判令：1、三坝经合社立即停止对已交付给米兰酒店的萍水商贸大厦一号楼的正常装修活动的干涉，排除妨害；2、三坝经合社支付米兰酒店违约金1000万元，赔偿米兰酒店经济损失3500万元，合计4500万元；第三人银融实业公司对上述诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费用由三坝经合社、银融实业公司负担。
三坝经合社辩称：一、双方签订的房屋租赁合同应认定无效。2011年5月18日，三坝经合社与米兰酒店签订房屋租赁合同，将当时正在建造的萍水商贸大厦一号楼1-22层及二、三、四号楼的1-2层租赁给米兰酒店使用。三坝经合社作为出租方，不具备出租主体资格。萍水商贸大厦项目是在10%留用地上规划立项，土地使用权证和规划许可证均属于银融实业公司。三坝经合社之所以与米兰酒店签订案涉附条件的房屋租赁合同，是因为该合同第七条第2款约定，米兰酒店可以在三墩镇新设立一家注册资金3000万元的公司来承受合同项下权利义务（实际上就是让新注册的公司与银融实业公司再签订房屋租赁合同），以达到主体合法，并能实现双方约定必须在当地完税的前置条件。但时至今日，米兰酒店未按约定在三墩镇注册新公司，致使房屋租赁合同所附条件无法成就。无论三坝经合社与银融实业公司是否存在关联，但合同的主体具有相对性和不可替代性。
二、案涉房屋租赁合同未经村民代表大会讨论通过，违反法律规定应认定无效。双方在签订房屋租赁合同前，没有将该项关系到全体村民切身利益的房屋租赁事宜，经村民代表大会或村民委员会讨论通过，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定。本案纠纷发生后，全体村民反映强烈，多次要求村委会以及上级镇政府终止履行房屋租赁合同。2013年5月10日，三坝经合社股民代表大会集体证明案涉房屋租赁合同签订时未经讨论同意，会议还一致通过了要求解除房屋租赁合同的决议。
三、案涉租赁房屋并未实际交付给米兰酒店使用，不存在排除妨害。2012年3月房屋完工时，三坝社区领导因涉及刑事犯罪被羁押，社区工作无法正常开展。为此，三墩镇政府专门派驻工作组到三坝社区维护稳定。2012年3月至12月，三坝社区是没有领导班子开展工作的。而米兰酒店在当时三坝社区工作分工不清、管理混乱的情况下，不通过合同签订主体而是直接找到银融实业公司，在有关工作人员完全不知情的情况下办理所谓的“一号楼移交”。该房屋交付行为不符合法律规定，也不符合房屋租赁合同第四条约定的双方书面形式交接，并提供租赁物建筑构造图和相关资料以及物业管理的交接手续等。因此案涉房屋租赁合同中一号楼未实际交付，二、三、四号楼的1－2层连形式上的交付也未履行。本案客观事实是一号楼1-22层房屋至今双方无法交付使用，造成巨大经济损失。所以不存在米兰酒店诉请要求排除妨害的事实。
四、案涉房屋租赁合同实际上已无法继续履行。米兰酒店主张三坝经合社赔偿违约金及损失合计4500万元。该主张如成立，是对三坝经合社这一村级集体经济组织的毁灭性打击。针对双方在房屋租赁合同履行过程中的种种纷争和目前租赁房屋双方均无法使用，以及村民和股民代表大会事前不清楚，事后强烈反对继续履行等情况，为维护村集体经济及股民的合法权益，请求依法判令终止履行案涉房屋租赁合同。
综上所述，三坝经合社认为，由于米兰酒店的违约行为和过错造成案涉房屋租赁合同不能实际履行，其主张的诉讼请求缺乏事实及法律依据，1000万元违约金也远远高于其所受损失，应予调整减少；3500万元损失也缺乏相应证据证明，不应支持。请求驳回米兰酒店的本诉诉讼请求。
第三人银融实业公司陈述称：其先后经多次工商变更，于2013年1月24日变更为三坝经合社持有100%股权，张建平为其法定代表人。就讼争双方签订案涉房屋租赁合同等事实不清楚，法律上不予追认。米兰酒店要求银融实业公司就违约金及损失承担连带责任，缺乏事实和法律根据。请求驳回对银融实业公司的诉讼请求。
三坝经合社反诉称：萍水商贸大厦是三坝经合社10％留用地上立项的项目。三坝经合社本着对全体股民利益负责，考虑到案涉房屋租赁合同涉及租金金额巨大，以及米兰酒店支付的订约定金500万元转为首期租金，房屋租赁没有任何押金等情况，在谈判协商过程中，三坝经合社坚持要求米兰酒店提供一家公司（应当是无关联企业）为履行房屋租赁合同担保，以保证合同顺利履行。根据政策规定，房屋租赁企业必须在房屋所在地缴纳地方税收，并享受政策退税等优惠措施。为此，三坝经合社要求米兰酒店在三墩镇新设立一家注册资金3000万元的公司，以实现退税和享受政策优惠，并实现全体股民的合法利益最大化。
2011年5月18日，三坝经合社与米兰酒店签订《房屋租赁合同》，将当时正在建造的萍水商贸大厦一号楼1-22层及二、三、四的1-2层租赁给米兰酒店使用，该合同第七条第2款约定，米兰酒店必须在三墩镇新设立一家3000万元的公司，承受合同项下权利义务。同时，第七条第3款约定，在本合同生效后一个月内，米兰酒店必须提供一家注册资金不少于2000万元的公司，为米兰酒店履约提供担保。但房屋租赁合同签订后，米兰酒店未按合同约定的时间支付订约定金500万元，逾期至2011年6月28日才支付。此后，米兰酒店也未按合同约定提供担保和设立一家新公司，致使房屋租赁合同受到股民强烈反对。当地政府也多次督促要求完成地税申报工作。三坝经合社多次要求米兰酒店履行房屋租赁合同约定的义务无果，遂于2013年2月6日书面通知米兰酒店解除房屋租赁合同。现提起反诉请求判令：1、解除三坝经合社与米兰酒店签订的《房屋租赁合同》，并要求米兰酒店恢复原状；2、米兰酒店支付三坝经合社违约金500万元；3、本案诉讼费用由米兰酒店承担。
米兰酒店针对反诉辩称：三坝经合社主张的反诉请求与其答辩意见相矛盾，本诉中三坝经合社辩称合同无效，但反诉却主张解除合同，两者相互矛盾。三坝经合社反诉主张的米兰酒店违约等情形均不存在。米兰酒店已将担保函交给三坝经合社，且合同约定的担保函条款并非实质性条款。虽三坝经合社不承认收到担保函，但保证人至今仍然愿意承担保证责任，故法理上并未影响双方履行合同的目的。房屋租赁合同虽然约定米兰酒店新设立一家公司，但未约定具体履行的时间。米兰酒店需在房屋租赁合同履行后才能成立新公司。但三坝经合社合同签订后未开始履行，已经违约。综上，三坝经合社主张的反诉请求不能成立，请求驳回。
第三人银融实业公司针对反诉未发表意见。
米兰酒店就本诉、反诉一并提供证据如下：
1、房屋租赁合同，证明双方于2011年5月18日签订《房屋租赁合同》，米兰酒店承租三坝经合社拥有产权的萍水商贸大厦一号楼1-22层及二、三、四号楼1-2层。
2、汇款凭证及收据，证明米兰酒店于2011年6月28日支付给三坝经合社定金500万元。
3、一号楼移送清单及水电表度数，证明三坝经合社已经部分履行房屋租赁合同，将一号楼1-22层移交给米兰酒店，移交手续明确。
4、解除合同通知，证明三坝经合社以所谓的“对贵公司的履约诚信及能力产生怀疑”为由，单方面主张解除合同。
5、担保函及证明，证明三坝经合社发函单方面解除合同的理由完全不成立。
6、复函及邮递详情单，证明米兰酒店复函给三坝经合社，告知其无权单方面解除合同；米兰酒店已向法院起诉，在裁决之前三坝经合社无权单方面采取行动，否则将承担由此引起的一切后果。
7、重新招商的照片，证明三坝经合社重新开始对萍水商贸大厦一号楼，二、三、四号楼1-2层进行招商。
8、房地产估价报告，证明三坝经合社、银融实业公司违约后，给米兰酒店造成的可得利益损失，二、三、四号楼1-2层租金评估价为每平方米每天4.1元。
9、图纸确认单价，证明米兰酒店与广发银行杭州分行协商转租，双方盖章确认的每平方米转租单价为每平方米每天4.8元，进一步证明三坝经合社违约造成的可得利益损失。
上述米兰酒店提供的证据，三坝经合社质证认为，证据1、4无异议。证据2，是6月28日收到的，超过约定期限一个月。证据3有异议，移交主体不符合合同约定，移交单上也出具“初步移交”的意见，2012年12月前三坝社区没有领导机构，移交是在不知情的情况下办理的，不能证明租赁房屋已经交付。证据5的合法性、真实性有异议，担保函没有收到过，米兰酒店应当举证证明其如何送达的事实，事实上也不存在该份担保函，如果有，三坝经合社也不会在解除合同通知书中提出该问题，也不同意米兰酒店法定代表人的关联企业提供担保。证据6收到过。证据7的真实性无异议，关联性有异议，不存在三坝经合社违约的事实。证据8，是米兰酒店单方委托评估的，也不是房屋租赁的实际成交价格，是咨询价格，与实际相差较大。证据9有异议，不符合证据形式要件，也不是合同的形式，故不能作为证据。
第三人银融实业公司质证认为，针对讼争双方订立房屋租赁合同等事实不清楚，不发表质证意见。
三坝经合社就本诉、反诉一并提供证据如下：
1、国有土地使用权证和建设工程规划核实确认书，证明萍水商贸大厦的土地使用权人及建设单位为银融实业公司。
2、情况说明和会议纪要，证明案涉房屋租赁合同签订时未经全体股民和股民代表大会通过，事后一致通过要求解除该合同的决议。
3、证明，证明三坝社区当时3名主要负责人因涉嫌犯罪被羁押，镇政府派工作组维持稳定，无权开展经济工作。
4、房屋租赁合同，证明三坝经合社在发函解除之后，为了减少损失于2013年2月28日将房屋租赁给杭州钱塘经济开发有限公司。
上述三坝经合社提供的证据，米兰酒店质证认为，证据1无异议。证据2的真实性、合法性无法确定，与本案缺乏关联，是三坝经合社内部对问题的看法。证据3的真实性无法确认，关联性有异议，证明中的时间内双方并没有签订新的合同。证据4，该合同于2013年2月签订，早已形成，本案业已多次开庭，三坝经合社现提供该证据已过举证期限，不属于新的证据；该证据不具有真实性，合同签订时间是2013年2月，是三坝经合社擅自提出解除房屋租赁合同之后不久，此时一号楼尚完全由米兰酒店控制，其余房屋尚处于交付与不交付的争执中，此情形下，三坝经合社迅速签订该房屋租赁合同，其目的是恶意违约，造成无法继续履行的假象；该证据不具合法性，该房屋租赁合同是在三坝经合社严重违约，无视法律与客观事实的情形下合谋蓄意签订的，尤其是一号楼是2012年8月交付，米兰酒店正在装潢过程中，三坝经合社以粗暴无理的手段于2013年8月强行夺回，是严重侵犯米兰酒店合法权益的行为；该证据与本案缺乏关联性，所反映已出租给新的承租人，并不能作为不交付房屋的理由，而租金的不变价，更不能真实反映该地块房屋出租的市场情况，按照法律规定和该类纠纷的处置原则，可得利益赔偿的差价适用的是市场价，应以评估结论为准。
第三人银融实业公司就证据1-3不发表质证意见。证据4，无异议。
第三人银融实业公司未提供证据。
审理过程中，本院依米兰酒店申请，向三坝经合社原法定代表人姜绍祖进行调查并制作询问笔录一份。米兰酒店质证认为该笔录反映的事实与其了解的情况一致。
三坝经合社质证认为，对姜绍祖的陈述有异议，案涉房屋租赁合同经过村民代表大会讨论不属实，按照姜绍祖的陈述村民代表大会的决议在书记杨红琴处，应举证证明；姜绍祖陈述收到担保函也不属实，经了解没有收到担保函也没有村民代表大会的决议，姜绍祖的身份比较特殊，故其证言不可采信。
银融实业公司质证认为，姜绍祖系其第二任法定代表人，姜绍祖陈述以个人名义收到担保函，是对事实的回忆，缺乏其他证据印证，且姜绍祖身份特殊，与米兰酒店之间有利害关系，收到担保函的事实仅凭姜绍祖的陈述无法认定。
综合双方的举证、质证意见以及证据间联系，本院认证如下：
米兰酒店提供的证据1、2、4、6，三坝经合社质证无异议，予以认定。证据3系萍水商贸大厦一号楼的移交手续及清单，三坝经合社质证虽有异议但其未能提供证据加以反驳，故予以认定。证据5及姜绍祖的询问笔录，因姜绍祖的陈述系孤证，且米兰酒店未能提供其他证据证明已将担保函送给三坝经合社，故对米兰酒店已将担保函交付给三坝经合社的事实不予认定。证据7的真实性，三坝经合社质证无异议，予以认定。证据8系米兰酒店单方委托的评估报告，不能证明其主张的可得利益损失，不予认定。证据9系米兰酒店与其他单位共同在一份图纸上盖章，该证据不足以证明米兰酒店主张的可得利益损失，不予认定。
三坝经合社提供的证据1，米兰酒店质证无异议，予以认定。证据2、3形成于2013年5月，缺乏其他证据印证与本案讼争事实存在关联。证据4的真实性予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及上述确认的有效证据，认定本案事实如下：
2011年5月18日，米兰酒店（合同乙方）与三坝经合社（合同甲方）订立《房屋租赁合同》一份，该合同其中约定：第一条租赁房产坐落及面积：乙方租赁甲方的萍水商贸大厦一号楼1－22层，总建筑面积22000平方米（以实际为准），二、三、四号楼1－2层系商业用房，总建筑面积6000平方米（以实际为准）。第二条租赁期限：租赁期限二十年，每五年为一个租赁期间。起算时间：双方约定本标的物综合验收通过后由甲方通知乙方装修，装修期6个月（如遇春节顺延一个月，如因甲方原因以联系单形式签证顺延，如上级职能部门的原因，由甲方另行通知）；6个月后开始起算租赁期；在二十年租赁期内，甲方同意给予乙方六个月的免租装修期（在此期间甲方不向乙方收取任何费用）。第三条租金及支付方式：1、标的物租金：一号楼租金每平方米日租金为1.1元，二、三、四号楼的商业用房每平方米租金为1.5元；第二期租赁期的租金在第一租赁期的基础上增加8％；第三期租赁期的租金在第二租赁期的基础上增加10％；第四期租赁期的租金在第三租赁期的基础上增加12％。2、租金自免租装修期（装修期不计入租赁期）满后第二天起开始计算。3、支付方式：租金先付后用，每半年支付一次；租金需在下一半年租期开始前十天付清。在本合同签订后十天内乙方先支付给甲方500万元作为订约定金，该定金在租期开始计算之日起转为乙方的首期租金。第四条标的物的交付和验收：本租赁合同签字、盖章并支付定金之日起生效。甲方在主体建筑外墙施工完成并符合合同约定进场条件后将租赁标的物交付乙方进场施工，交付时甲方将基础设施的现状（含所有土建、设备安装、外墙及其它）及交接日期、交接条件以书面形式双方签字确认，并提供租赁标的物的建筑结构图及相关资料，乙方承诺对上述资料予以妥善保管并履行保密义务。第七条标的物的经营：乙方在杭州市西湖区三墩镇设立一家注册资金不少于3000万元的公司承受本合同项下的权利和义务。所产生的税收必须交到西湖区三墩镇。在本合同生效后一个月内，乙方提供一家注册资本不少于2000万元的公司，为乙方履约提供担保责任；该担保为连带责任担保，担保范围为本合同项下乙方应承担的所有责任，包括合同租金、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的公证费、评估费、律师费等。第十三条违约责任：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，由甲方赔偿乙方损失（含动产与不动产，以解除合同之日为基准评估为准）并返还剩余租期的租金，并由甲方支付乙方违约金1000万元，具体行为指：⑴甲方在租赁期间内无故解除合同，导致乙方经营终止的；⑵在租赁期间，由于甲方的债务而导致静态查封租赁标的物致使乙方无法正常经营超过30天以上未能解除的。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，租金按实际日期计算，乙方投入租赁标的物的装修装饰、设备设施等归甲方所有，乙方应向甲方支付违约金1000万元。具体行为指：⑴乙方在租赁期内无故解除本合同时；⑵未经甲方书面同意，逾期一个月不交租金；⑶乙方及分租的第三方装修破坏房屋结构造成甲方损失且在双方约定的时间内难以恢复的；⑷乙方引起的足以造成其它重大损失的行为（诸如房屋损坏等），且乙方在规定时间内难以弥补的；⑸因乙方未能守法经营，被有关行政部门取缔或责令停业并吊销营业执照，而乙方在一个月内无法重新经营的。合同签订后，米兰酒店于2011年6月28日支付给三坝经合社定金500万元。2012年8月30日，银融实业公司与米兰酒店就萍水商贸大厦一号楼1－22层进行交接，双方并办理了钥匙以及水电度数等交接手续。米兰酒店在交接手续上备注：“本次为初步移交，剩余可能影响使用功能的问题在2012年9月10日前书面报告移交单位。”。此后，米兰酒店开始进行装修。
2013年2月6日，三坝经合社发给米兰酒店《解除合同通知》一份，载明：“合同签订后，由于贵公司与本社对有关问题未取得一致意见，特别是贵公司未按合同第七条第2、3款履行相关义务，致使本社对贵公司的履约诚信及能力产生怀疑。本社认为，贵公司未全面、及时地履行合同约定的行为，系对合同的根本违约行为，鉴于此，本社正式通知贵公司，解除双方于2011年5月18日签订的《房屋租赁合同》，遗留问题，双方可按照合同的相关规定予以处理。”发函后，三坝经合社将萍水商贸大厦一号楼1－22层自行收回。2013年3月5日，米兰酒店回函给三坝经合社，表示“收到贵社于2013年2月28日来函，本司认为双方签订的《房屋租赁合同》系双方意思表示一致的行为，应受国家法律保护，任何一方都无权单方面解除合同。如双方对履行合同存在争议协商不成，应通过法律程序解决，因此我司已向西湖区人民法院提起诉讼。在没有判决以前，贵社无权要求我司在3月10日前清理场品，更无权单方采取行动，否则一切后果将由贵社承担。”。
另查明，2013年2月28日，三坝经合社与杭州钱塘经济开发有限公司就萍水商贸大厦一号楼1－22层，第二、三、四号楼的1－2层签订《房屋租赁合同》，三坝经合社并将该房屋交付给杭州钱塘经济开发有限公司。
萍水商贸大厦一、二、三、四号楼的建设单位系银融实业公司，该房屋于2012年6月经验收合格。2013年1月23日，银融实业公司的股东变更为三坝经合社，其持有银融实业公司100％的股权。
本案在审理过程中，米兰酒店申请对《房屋租赁合同》项下的萍水商贸大厦二、三、四号楼1－2层商铺的租金收益进行评估。经本院委托评估，评估机构回函认为，估价对象的租金收益受经济发展状况、市场供求状况、区域规划、周边环境变化、交通、人流量、租赁税费等诸多因素影响，任一因素的变化都可能引起租金收益的较大变化，而以上因素只能基于目前状况进行预测，而且所需评估租金收益的年限为合同签订后的20年，评估期限较长，无法准确预测可引起租金收益变化的各种因素，因此也无法准确确定评估对象的租金收益，无法达到司法评估所要求的评估结果的精确及唯一性。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点主要在于：一、案涉房屋租赁合同是否有效。二、案涉房屋租赁合同是否应予解除。三、本案违约责任具体应如何承担。
关于焦点一，本院认为，虽然三坝经合社并非租赁房屋即萍水商贸大厦一号楼1－22层，二、三、四号楼1－2层房屋的所有权人，但在案涉房屋租赁合同的履行过程中，建设单位银融实业公司将萍水商贸大厦一号楼1－22层交付给了米兰酒店，该行为表明银融实业公司明知讼争双方订立了案涉房屋租赁合同，并同意由三坝经合社出租案涉租赁房屋。银融实业公司辩称不清楚案涉房屋租赁合同，法律上不予追认的意见，与事实不符，本院不予采信。另外，案涉房屋租赁合同的签订主体是三坝经合社，《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定并不适用于案涉房屋租赁合同。综上，案涉房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。
关于焦点二，本院认为，首先，三坝经合社在发出解除合同通知后于2013年2月自行收回租赁房屋，并将房屋出租给杭州钱塘经济开发有限公司，由杭州钱塘经济开发有限公司实际占有使用了租赁房屋。根据司法解释的相关规定，就一房订立数份房屋租赁合同的情形下，应按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。按照前述顺序，因米兰酒店已不再占有租赁房屋，其不再是实际履行的房屋租赁合同承租人，事实上已不存在三坝经合社妨害其履行案涉房屋租赁合同之情形，故米兰酒店主张排除妨害的请求，本院不予支持。其次，虽然案涉房屋租赁合同中约定了米兰酒店应在杭州市西湖区三墩镇设立一家注册资金不少于3000万元的公司承受房屋租赁合同项下的权利和义务，以及在本合同生效后一个月内，米兰酒店应提供一家注册资本不少于2000万元的公司，为其履约提供担保等内容。但其中米兰酒店设立新公司的内容并未约定具体的履行时间。即使米兰酒店存在未设立新公司、未提供担保等行为，亦不构成根本性违约，更不符合合同中约定的三坝经合社可以行使解除权的条件。故三坝经合社以此为由主张解除案涉房屋租赁合同，既不符合法定解除的规定，亦与合同约定解除的情形不相符，故本院不予支持。但考量本案的客观事实，三坝经合社自行收回租赁房屋后已另行出租给他人，在租赁房屋之上已存在另一房屋租赁合同关系并已实际履行，导致案涉房屋租赁合同事实上已不能继续履行。故本院应依法判令解除案涉房屋租赁合同，以解决双方间的讼争。
关于焦点三，本院认为，在案涉房屋租赁合同履行过程中，三坝经合社将已交付的租赁房屋自行收回并另行出租给他人的行为属于完全不履行房屋租赁合同的违约行为，构成根本性违约。三坝经合社对此应当承担违约责任。因案涉房屋租赁合同明确约定，三坝经合社在租赁期间内无故解除合同，导致米兰酒店经营终止的，则三坝经合社应支付给米兰酒店1000万元违约金。按照该约定，三坝经合社应依约支付米兰酒店1000万元违约金。三坝经合社虽然主张约定的1000万元违约金过高，请求予以调整，但其未能提供相应证据加以证明，故本院不予采信。
关于米兰酒店主张赔偿的3500万元损失。本院认为，违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，即不应超过非违约方的实际损失，其中包括合同履行后可以获得的利益即可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现米兰酒店主张的3500万元损失是以萍水商贸大厦二、三、四号楼1－2层房屋20年租赁期间的转租获利确定的，属于可得利益损失。从本案来看，首先，现有证据并不能证明米兰酒店主张的3500万元转租获利损失。而且，在长达20年的租赁期内，房屋租赁市场会受到经济形势、市场供求、区域规划、周边环境等诸多因素的影响，具有很强的不确定性，难以按照某一时间的租金价格或租金评估价推算出20年租赁期间的转租获利金额。其次，结合前述判定三坝经合社应支付的1000万元违约金，该违约金金额的约定也充分考虑了因违约可能给对方造成的损失。故米兰酒店主张的3500万元损失，本院不予支持。
关于三坝经合社主张的500万元违约金的反诉请求。三坝经合社主张米兰酒店有未设立新公司、未交付担保函等违约行为。因案涉房屋租赁合同中并未约定米兰酒店设立新公司的具体履行时间，故米兰酒店未设立新公司的行为不构成违约。同时，案涉房屋租赁合同中就米兰酒店未交付担保函并未约定相应的违约责任，且在本案审理过程中，米兰酒店已提供了其他公司愿意担保米兰酒店履行案涉房屋租赁合同。故三坝经合社以此主张500万元违约金的反诉请求，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。至于米兰酒店逾期交付定金500万元的违约责任。虽然米兰酒店逾期交付500万元定金的事实客观存在，但案涉房屋租赁合同中对逾期支付定金的违约责任并未明确约定，故三坝经合社以此为由主张违约金，本院亦不予支持。
关于银融实业公司是否应承担责任的问题。因案涉房屋租赁合同系米兰酒店与三坝经合社所签订，银融实业公司并非该合同的一方当事人。根据合同相对性的原则，案涉房屋租赁合同并不约束银融实业公司，故米兰酒店要求银融实业公司承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江米兰洲际酒店有限公司与杭州三坝股份经济合作社于2011年5月18日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、杭州三坝股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付给浙江米兰洲际酒店有限公司违约金1000万元。
三、驳回浙江米兰洲际酒店有限公司的其他本诉诉讼请求。
四、驳回杭州三坝股份经济合作社的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费266800元、反诉案件受理费23400元，由浙江米兰洲际酒店有限公司负担185000元。由杭州三坝股份经济合作社负担105200元。杭州三坝股份经济合作社负担部分于本判决生效之日起七日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 王 皓
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 范 姗