湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民一初字第271号
原告杨辉章，男。
委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师。
被告黄象珠，男。
委托代理人李胜辉，湖南九子龙律师事务所律师。（特别授权）
被告雷晓萍，女。
原告杨辉章诉被告黄象珠、雷晓萍房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年3月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李文宏担任审判长，与代理审判员乐小宁、人民陪审员王英子组成合议庭，代理书记员曾圆圆担任庭审记录，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告杨辉章及委托代理人刘世亮，被告黄象珠的委托代理人李胜辉到庭参加诉讼，被告雷晓萍经�院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨辉章诉称，原、被告原来都在宁远县邮电局工作。2005年1月21日，被告将其所有的在原宁远县邮电局的一套住房卖给原告，售价为5万元，原告于当日付清房款，被告出具了一张收据，并将房屋交付给原告，同时把房产证、房门钥匙给原告。此后该房屋一直由原告使用至今。后因被告长期不在单位，原告无法联系到被告办理房屋过户手续。现原告找到被告，但被告拒绝协助办理过户手续。综上，协助原告办理过户登记手续是被告的义务。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判决：1、被告协助原告把卖给原告的房屋（所有权证号为：房改集资建房字第938**号）过户到原告名下；2、诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在审理过程中向本院提交如下证据：
一、（2012）永冷初字第1081号民事判决书1份，拟证明二被告系夫妻关系，被告把房屋卖给原告的当天向原告借款10万元的事实；二、（2013）永冷执字第320-1号执行裁定书1份，拟证明（2012）永冷初字第1081号民事判决书已经生效的事实；
三、收据2份，拟证明被告于2005年1月21日把房屋卖给原告，售价为5万元，并于当天把房产证、房门钥匙和房屋交付给原告，并在当天向原告借款10万元的事实；四、房屋所有权证1份，拟证明被告把涉案房屋的房屋所有权证交给原告的事实；五、证明1份，拟证明涉诉房屋现归中国电信股份有限公司宁远分公司（以下简称宁远电信公司）管理，该公司同意把涉诉房屋出售给原告的事实；六、原宁远县邮电局宁邮发（1993）局字第32号文件1份，拟证明内容同五号证据；七、屠树芳出庭证词，拟证明被告雷晓萍向原告借款10万元，以5万元的价格将房屋卖给原告，并在现�看见原告与被告黄象珠通电话，黄象珠同意卖房屋；八、郑明荣出庭证词，拟证明内容同七号证据。
被告黄象珠辩称：1、涉案房屋是房改房，被告只是按标准价格支付61%的购房款，对该房屋只拥有部分产权。雷晓萍与原告之间的房屋买卖行为，不符合房改房上市交易的政策法规规定，根据永州市人民政府《永州市房改房上市交易实施办法》和宁远县政府《宁远县房改房补交房款和土地款实施方案》的规定，购房户需补交房款和土地款，办理100%产权证，住房方可上市交易。在同等条件下，政府可优先回购。该房屋交易前，未通知原售房单位及相关部门，侵害了其优先购买权，这种房屋买卖行为是违规的，无效的。2、该房屋属于夫妻共同财产，被告雷晓萍对该房屋处置前未经被告黄象珠同意，黄象珠事后也对此予以否认，系单方处置行为，应认定无效。而且，雷晓萍出具的收据中明确记载“待黄象珠回家后写协议”，这说明房屋交易需经黄象珠认可，签订房屋买卖合同。但双方至今未签订买卖协议。3、该房屋买卖未以法定的书面形式进行，也未办理登记手续，依法律规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告围绕其答辩理由，在审理过程中向本院提交如下证据：
一、《宁远单位公有住房买卖合同》1份，拟证明涉案房屋为房改房，被告只对房屋拥有61%部分产权的事实；二、收据1份，拟证明原告与雷晓萍的房屋买卖是单方处分行为，系效力待定，被告黄象珠不知情，也不愿意将房屋卖给原告的事实。
被告雷晓萍未答辩，亦未在审理过程中向本院提交相关证据。
在庭审过程中，本院主持了双方质证。
原告对被告黄象珠的证据一质证认为，真实性无异议，但对该证的证明目的有异议，认为房改房是我国特殊时期的产物，只要双方是本单位人员，买卖是可以的；对被告黄象珠的的证据二质证认为，真实性无异议，但认为原告应雷晓萍的要求，专门给黄象珠打电话，得到了他的认可，房屋交付已经有十年了，黄象珠不可能不知道，也一直未提出异议。
被告黄象珠对原告的证据一质证认为，冷水滩区法院审理该案时程序违法，判决书证实的10万元借款与本案无关；对原告的证据二质证认为，与本案无关联性；对原告的证据三质证认为，10万元借款无异议，对房屋买卖的收据有异议，认为这是雷晓萍的单方行为，被告黄象珠没有签名，这份收据中载明“待黄象珠回家写协议”，说明这只是意向，不能成为房屋买卖的依据，该份收据中黄象珠的签名系雷晓萍代签，不是本人所写；对原告的证据四质证认为，真实性无异议，但认为该房屋是部分�权房，处分有限制，并且房屋交付不能作为原告享有所有权的依据；对原告的证据五质证认为，该证明是2014年出具的，与实际买卖发生时间差距太大，不符合形式要求。从内容上看，黄象珠不允许出卖，该证明没有实际意义；对原告的证据六质证认为，邮电局文件只是规定，不能作为证据使用；对原告的证据七质证认为，证人对交易过程并不清楚，不是当事人；对原告的证据八质证认为，证人与原告有利害关系，证人对房屋交易过程表述不清楚。
被告雷晓萍未到庭参加法庭质证，视为放弃质证的权利。
经庭审举证、质证，本院审核认为，原告的证据一、二，系司法机关出具的法律文书，形式、来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，确认为本案的有效证据；原告的证据三，本院认可被告雷晓萍向原告借款10万元，同时以5万元的价格将房屋卖给原告的事实；原告的证据四、五，具备证据的合法性、真实性、关联性特点，本院予以采信；原告的证据六，本院认可该证据的真实性，但对原告的证明目的不能采纳；原告的证据七、八，本院认可被告雷晓萍向原告借款10万元，并将房屋以5万元价格卖给原告的事实，对其他部分不予采信。
根据以上采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件基本事实：
原告杨辉章与被告黄象珠、雷晓萍曾经都在宁远县邮电局工作，黄象珠曾任局长，雷晓萍是会计，杨辉章为普通职工。被告黄象珠与雷晓萍系夫妻关系。二被告在原宁远县邮电局家属房（现在宁远电信公司院内）五栋四楼有一套公用住房。1993年6月10日，宁远县邮电局根据宁远县人民政府有关房改文件精神，制定了《宁远县邮电局房改实施方案及管理办法》（以下简称房改方案），该房改方案的主要内容为：“�一）有权购买公用住房的条件：1.凡家住县城，且在县城常住户口的无私房户，支局系企业内部双职工和在企业允许的基础上同意以户为单位向企业申请购买一套标准价格的公用住房。……（三）计价标准。第三、四、五栋为新房，其售价按其房改办核定价格执行。即220／㎡。……（五）职工购买公用住房的规定。1.职工按标准价购买公用住房付清房价款，三年后允许出租或出售（由于组织原因调出本单位不受限制）。出租、出售时在价格同等条件下，企业有优先租用权、购买权和收回权。2.该房屋只限于出租、出售给本单位职工，不允许出租、出售给企业外任何人员。3.因组织需要调动后，职工所购房可按市场价格转让给企业内其他职工或由企业收回。……”被告黄象珠依据此房改方案，于1993年7月10日与宁远县邮电局签订了《宁远县单位公有住房买卖合同》，合同约定宁远县邮电局同意将座落在县城九嶷南路161号5栋4层1号框架结构的住房一套出售给黄象珠，房价总金额为23，463.26元，减除住房补贴额，工龄补贴额，单位优惠20%，实际购房款为14，392.49元。被告黄象珠在合同签订后，于1993年7月20日办理了房改集资建房字第938**号房屋所有权证，该房屋所有权证中载明：所有权人为“黄象珠”，所有权性质为“私户”，共有权人为“邮电局”，产权来源及时间为“九三年房改购房”，房屋状况为“五幢401号”，建筑面积为“104.56㎡”，附记中载明为“已衔接，个人产权61%”。1998年，宁远县邮电局因政策分家改制，被告黄象珠、雷晓萍先后调离宁远县邮电局，到永州市邮电局工作。2005年1月，因二被告做煤矿生意需要资金，雷晓萍回到宁远筹集款项，此时原告当时因结婚需要一套房子，并与被告雷晓萍协商，愿意借给雷晓萍10万元�借款期限为一年，不要利息，雷晓萍自愿将涉案房屋以5万元的价格转让给原告。雷晓萍向原告出具了两份收据，第一份收据载明：“今收到杨辉章借款人民币10万元（借期一年不计息，到期还本）。2005年元月21日。经收人雷晓萍，负责人黄象珠。”另一份收据载明：“今收到杨辉章买黄象珠房子人民币伍万元（房子座落在宁远县电信局内家属房一套，待黄象珠回家后写协议，房产证、房门钥匙及房产管业全归杨辉章所有）。2005年元月21日。经收人雷晓萍，负责人黄象珠。”该两份收据中黄象珠的名字均为被告雷晓萍代签。协议达成后，原告依约向被告雷晓萍给付了10万元借款和5万元购房款，共15万元。雷晓萍将房屋所有权证、房门钥匙交付给原告。从此，原告一直居住该房屋至今。现因房屋过户需要二被告协助，但二被告认为双方的房屋买卖行为不成立，是无效的，拒绝协助原告办理。因此，原告向本院提起诉讼，请求如其诉状所述。
本院认为，（一）根据我国《合同法》规定，合同成立一般具有以下要件：一是合同双方当事人具有相应的民事行为能力；二是当事人双方意思表示一致；三是合同标的明确具体。本案原告与被告雷晓萍都具有完全行为能力，双方都对房屋买卖交易达成一致意见，原告给付被告雷晓萍购房款5万元，被告向原告交付房产证、房门钥匙及其房屋管业。房屋交易中双方当事人、转让价款，房屋面积及位置等都明确具体，因此，原告与被告雷晓萍之间的房屋买卖关系成立。被告黄象珠提出“房屋转让应签订书面转让合同，房屋转让应采用书面形式，本案双方并未达成书面的合同，不符合法律法规对房屋买卖法定形式的要求”的答辩理由，本院认为，该收据已具备了房屋买卖合同的基本要素，且双方当�人已实际履行了该合同。因此，本院对该答辩意见不予采纳。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案被告雷晓萍向原告出具的收据中黄象珠的名字系雷晓萍代签，房屋产权虽登记在黄象珠名下，但因二被告是夫妻，被告黄象珠当时不在宁远，而且原、被告之前都已相当熟悉，被告雷晓萍又拥有该房屋的产权证和房门钥匙，原告当时有理由相信涉案房屋转让经过了二被告的协商，是二被告的真实意思表示。在房屋交付后近十年的时间，被告黄象珠亦未提出异议，未向原告主张房屋权利，他知道或者应当知道涉案房屋已被雷晓萍转让给原告的事实。收据中载明的“待黄象珠回家后写协议”，应视为对房屋买卖的事实再予以书面确认的条款，不能认为必须经黄象珠书面认可并签订正式房屋转让合同才能生效，否则原告向被告雷晓萍给付借款和购房款，被告向原告交付房屋等等由此产生的并已履行的合同权利义务则无从谈起。（三）《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）第二十一条第三款规定：“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成�价的比例确定。职工以标准价购买的住房，一般住用五年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。售、租房收入再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费用，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”从该条款可以看出，国务院并没有对住用五年以上的部分产权房转让作出禁止性规定。宁远县人民政府在1993年出台了房改政策，其中《关于〈宁远县城镇住房制度改革实施方案〉的补充性规定》第5项规定，职工按标准价购买的公用住房付清房价款，三年后允许出租或出售（调出本县的不受三年限制）。该规定也未对部分产权的房改房交易进行限制。本案涉案房屋共有人宁远县邮电局，于1993年6月根据宁远县政府房改政策，出台了房改方案，该方案规定住房可出售给本单位职工，如因组织需要调动的，职工所购房可�市场价转让给其他职工。而被告黄象珠正是当时房改方案的制定者之一，他应对本单位房屋转让的相关规定清楚明白，而本案房屋交易的主体原都为本单位职工。（四）原宁远县邮电局于1998年改制分家，现涉案房屋产权共有人系宁远电信公司，而宁远电信公司认为若被告黄象珠愿意转让则公司无异议，愿协助原告办理相关过户手续。另外，根据国家房改政策，政府鼓励部分产权房所有人补交房屋和土地款后，房产部门可办理100%产权证，国土部门办理土地出让手续。因此，对于涉案房屋39%的共有产权，原告可以按规定补交房价款和土地款及相关税费，取得完全产权。综上所述，原告与二被告的房屋买卖行为成立，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告提出“原告与被告雷晓萍的房屋买卖行为不成立，是无效的”答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。因被告黄象珠、雷晓萍对涉案房屋只有61%产权，因此，双方当事人的房屋交易只限于61%产权份额，对另外39%单位共有产权，因原宁远县邮电局改制分家，应由该单位的产权继受人享有共有权。协助原告办理房屋过户手续，是房屋卖方即二被告的附随义务，因此，对原告要求二被告协助办理涉案房屋的过户手续的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
由被告黄象珠、雷晓萍在本判决生效之日起十五日内，协助原告杨辉�办理宁远县舜陵镇九嶷路161号电信公司家属房五栋401号（房改集资建房字第938**号）房屋所有权（61%份额）变更手续，将该房屋过户至原告杨辉章名下。
案件受理费1，050元，由被告黄象珠、雷晓萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李文宏
代理审判员 乐小宁
人民陪审员 王英子
二〇一四年七月十五日
代理书记员 曾圆圆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力�民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定�者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条……
夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。