德州市德城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1402执异48号
异议人（案外人）：德州市瑞隆置业有限公司。
法定代表人：李统文，总经理。
申请执行人：付怀杰，女，1964年10月8日生，汉族，住德州市德城区。
被执行人：赵立春，男，1977年4月17日生，汉族，住平原县。
本院在执行付怀杰与赵立春民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）德州市瑞隆置业有限公司（下称瑞隆置业公司）提出执行异议，本院立案受理后组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人（案外人）瑞隆置业公司称，异议人与赵立春、张容（系赵立春之妻）签订的《商品房买卖合同》总计价953445元，其中660000元价款由赵立春、张容以中国银行德州分行按揭贷款支付并由异议人提供阶段性担保。但赵立春、张容仅还两个月贷款后便停止还贷，由异议人按约定向中国银行德州分行代偿。2017年3月10日，中国银行德州分行向德州市德城区人民法院提起诉讼，请求解除与赵立春、张容签订的住房贷款合同。德州市德城区人民法院作出（2017）鲁1402民初761号民事判决书，判令解除中国银行德州分行与赵立春、张容签订的住房贷款合同并由异议人偿还住房贷款624800元。判决生效后，异议人按判决于2018年2月8日清偿完毕。鉴于赵立春、张容在履行《商品房买卖合同》中，存在根本违约，导致异议人无法实现合同的目的，为维护自己的合法权益，无奈向德州市经济开发区人民法院提起诉讼，要求解除与赵立春、张容的商品房买卖合同，现该案件正在审理中。德州市德城区人民法院在诉讼保全中对上述房产的查封仅仅是一项预查封，而非正式查封。预查封的对象并非房屋本身，而只是为了保全物权变动请求权的实现，只有在在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。在物权变动请求权实现之前，涉案房屋仍归异议人所有。房管部门对涉案房产的备案，属于一种行政措施，并非物权法上的登记制度，不能据此认定赵立春享有涉案房产的所有权。涉案房产在未登记在被执行人名下之前，只能预查封但不得进行处理，登记在被执行人名下后，转为正式查封后法院才可以进行实体处理，如拍卖、变卖等。综上，请求法院终止对涉案房产及储藏室、车库的拍卖，并解除预查封措施。
申请执行人付怀杰辩称，赵立春夫妇与瑞隆置业公司签订的买卖合同合法有效。合同签订后，赵立春夫妇已经缴纳首付款293445元，余款由中国银行德州分行支付。作为房屋出卖人已经全额收取了房屋款项，涉案房产的物权已经发生转移。由于赵立春夫妇没有按照约定偿还中国银行德州分行贷款，导致中国银行德州分行提出起诉，瑞隆置业公司代替赵立春夫妇偿还按揭贷款。在此情况下，瑞隆置业公司取得了追偿权的权利，其无权解除与赵立春夫妇签订的购房合同。申请执行人依据生效判决，提出强制执行申请，法院依法拍卖赵立春夫妇的房产符合法律法律规定。据了解，涉案房产已经在淘宝网拍卖成交。综上，法院拍卖赵立春夫妇的房产合乎规定，异议人的异议不能成立，应予驳回。
经审查查明，本院经申请人付怀杰申请，于2016年8月1日作出（2016）鲁1402保字11号诉前保全民事裁定书及协助执行通知书，对赵立春夫妇位于德州市德城区广川南大道77号东海香港城12号楼1单元23层2303号房产进行查封。
2017年2月7日，本院对付怀杰与赵立春民间借贷纠纷一案经审理作出（2016）鲁1402民初2539号民事判决书，判决被告赵立春支付原告付怀杰借款78万元及利息。
2017年6月12日，经申请执行人怀杰申请，本院立案执行。2017年9月28日，本院作出（2017）鲁1402执971-2号执行裁定书，裁定评估拍卖上述涉案房产。2018年2月1日，本院通过司法拍卖网络平台对涉案房产进行公开拍卖并成交，但尚未裁定确认。
另查明，2016年3月1日，赵立春、张容与瑞隆置业公司签订《德州市商品房买卖合同》，赵立春、张容购买瑞隆置业公司开发的位于德州市德城区广川南大道77号东海香港城12号楼1单元23层2303号房产及附属用房（储藏室、车库）。其中，商品房建筑面积147.59平方米，单价每平方米5189.68元，计765945元；储藏室37500元、车库150000元，总价款953445元。赵立春、张容首付293445元，贷款660000元。2016年3月25日，该合同在德州市房产管理中心备案。
2016年3月8日，中国银行德州分行与赵立春、张容、瑞隆置业公司签订住房贷款合同，合同借款金额为660000元，借款期限25年，瑞隆置业公司是该合同的保证人。贷款合同签订后，中国银行德州分行依约将上述借款汇入瑞隆置业公司账户。因赵立春、张容未依合同约定按期偿还本息，中国银行德州分行自瑞隆置业公司账户扣缴所欠本息56516.89元（截止23017年7月25日）。2017年3月10日，中国银行德州分行向本院提起诉讼，本院立案受理。经开庭审理，本院于2017年10月19日作出（2017）鲁1402民初761号民事判决书，判决解除中国银行德州分行与赵立春、张容、瑞隆置业公司签订的住房贷款合同；瑞隆置业公司偿还中国银行德州分行借款本金624800元及利息、罚息4895.40元。该判决生效后，瑞隆置业公司依照判决履行了偿还义务。
现瑞隆置业公司已向德州市经济开发区人民法院提起诉讼，请求解除与赵立春、张容签订的商品房买卖合同。
以上事实由本院（2016）鲁1402保字11号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）鲁1402民初2539号民事判决书、（2017）鲁1402民初761号民事判决书、（2017）鲁1402执971-2号执行裁定书、《德州市商品房买卖合同》、银行汇款凭证等证据予以佐证。
本院认为，本案争议的焦点是异议人（案外人）对涉案房产是否享有排除法院执行的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利能否排除执行。
本案中，被执行人赵立春为购买房产，分别与瑞隆置业公司、中国银行德州分行签订《德州市商品房买卖合同》及《住房贷款合同》，是相关当事人的真实意思表示，合法有效，各方应依照约定全面履行。被执行人赵立春缴纳首付款、偿还两个月贷款后，不再按约定还款，致使中国银行德州分行通过诉讼解除了《住房贷款合同》，瑞隆置业公司依照判决偿还了全部借款本息。现被执行人赵立春与瑞隆置业公司之间的《德州市商品房买卖合同》及《附件》仍然有效。该合同第七条第2项规定，由于买受人的原因导致银行给买受人不能办理按揭手续者，买受人应在10日内付清全部房款，逾期未交清全部房款者买受人同意立即解除本合同，将房屋另行销售，并且应向出卖人支付总房款10%的违约金和承担其他经济损失。《附件四》第二条规定，买受人连续两个月未及时归还银行贷款者，买受人同意出卖人不需通知买受人单方收回该房屋另行出卖他人。尽管该合同在房管部门备案，且本院已经对该房产进行了预查封，但根据上述认定的事实，被执行人赵立春在支付少部分购房款的情况下，不履行合同义务，构成实质性违约，不能认定其对涉案房产享有物权。本院对涉案房产作为被执行人赵立春财产的进行拍卖缺乏事实依据。综上，异议人瑞隆置业公司对涉案房产享有排除法院执行的权利，其执行异议能够成立，应予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止本院对赵立春位于德州市德城区广川南大道77号东海香港城12号楼1单元23层2303号房产的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向德州市德城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹富新
人民陪审员 祖淑芳
人民陪审员 毕建梅
二〇一八年三月十九日
书 记 员 王 莉