山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荣民初字第432号
原告宁树红，居民。
被告刘富香，居民。
被告侯贵仁，居民。
第三人宁树发，（身份证号：2309211968********），居民。
二被告及第三人宁树发之共同委托代理人张勇，山东宏安律师事务所律师。
二被告及第三人宁树发之共同委托代理人王胜锋，威海经区新都法律服务所法律工作者。
第三人宁国友，男，1950年7月20日出生（身份证号：2309211950********），满族，居民，籍贯黑龙江省勃利县吉兴乡东吉兴村*组，现住威海市高新技术产业区青洲街华垦小区***号楼真诚商店。
第三人韩淑英，（身份证号：2309211949********），居民。
委托代理人宁国友，（身份证号：2309211950********），居民，系第三人韩淑英之夫。
原告宁树红与被告刘富香、侯贵仁、第三人宁树发、宁国友、韩淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁树红与被告刘富香、侯贵仁及第三人宁树发之共同委托代理人张勇、第三人韩淑英之委托代理人第三人宁国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁树红诉称，2007年12月26日，我父母宁国友、韩淑英出资为我购买赤山集团有限公司开发的位于荣成市石岛凤凰小区298号三单元105室房产一栋，首付款由我父母出资，贷款也是我父母偿还的，房屋过户到我名下，我依法成为该房产所有权人。2011年8月11日，第三人宁树发伪造黑龙江省七台河市法律公证处的公证书，称我已授权第三人宁树发全权处理上述房产，但宁树发并未找我签过公证书。2011年8月24日，第三人宁树发持上述伪造的公证书在我不知情的情况下，“代理”我与被告刘富香、侯贵仁恶意串通，签订房屋买卖合同，将上述房产过户至被告刘富香、侯贵仁名下。我知道后于2012年到黑龙江省七台河市法律公证处查证，公证员王苏卿第三人宁树发伪造的公证书上注明宁树发伪造公证书的事实，公证处加盖公章予以确认。现原告楼房无故过户至被告刘富香、侯贵仁名下，造成我的权益受损，为维护我的合法权益，诉至法院，请求依法确认第三人宁树发“代理”我与二被告于2011年8月24日签订的购买荣成市凤凰小区298号三单元105室楼房的买卖合同无效，该房屋归我所有。
被告刘富香、侯贵仁辩称，我们并没有与第三人宁树发恶意串通，原告诉状中所称伪造公证书一事，我们对公证书的真伪并不知情，且我们已经支付了全部房款，房屋现已过户至我们的名下。当时我们支付给第三人韩淑英74694元，包括首付款54054元和已还的贷款，双方签订证明时我们支付给韩淑英44694元。2011年8月25日房屋过户给我们之后，我们将余下的30000元支付给韩淑英。后来房屋贷款一直由我们偿还，现房屋买卖合同已全部履行完毕，根据法律规定，我们已构成善意取得，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人宁树发述称，我并未伪造黑龙江省七台河市公证处的公证书，该公证书系原告本人签署，是原告亲自交给我的。诉争房屋的实际所有权人并非原告，因为用原告的名义买房可以贷款30年，所以母亲韩淑英以原告的名义购买房屋。房屋首付款确实是由宁国友和韩淑英支付，但贷款由我和妻子刘富云偿还。后来我觉得贷款压力大，母亲韩淑英便通过我帮助联系将诉争房屋卖给二被告，二被告已按合同付清全部款项。宁国友和韩淑英仅支付首付款50000元，赡养协议上注明的150000元中有100000元是赡养费，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人宁国友述称，我与韩淑英的意见一致，我们共同购买了诉争房屋，准备给小女儿原告居住，当时原告上班赚的钱和家里卖地的钱都在我们手里，我们先交了首付款50000元，后来又交了20000元，总共支付了房款70000元。宁树发和刘富云过来后非得要这栋房屋，说他们能赡养我们俩。我们就同意房屋可以交给他们管理，但一定要赡养我们。我给了他们80000元让他们去还余下的贷款，并表示不再跟我要房款了，我共为诉争房屋支付了150000元。签订赡养协议后，宁树发和刘富云把房屋弄到手，我和韩淑英的一切生活费用他们就不管了。三年前，宁树发把商店卖了就回东北了，这三年没给过我们一分钱。公证书是假的，我和原告都没有委托过宁树发卖房，二被告也没有给过74694元钱。我现在没有生活来源，平日由女儿照顾，韩淑英被宁树发气出了心脏病，我们要把房屋要回来，同意给原告。
第三人韩淑英述称，我是原告与第三人宁树发的母亲，与宁国友系夫妻。我们于2007年12月26日按揭购买石岛凤凰湖B区298号三单元105室的房屋一栋，给小女儿原告宁淑红结婚居住，房产证登记在宁淑红名下。2006年，儿子宁树发与前妻离婚，于2008年与刘福云再婚，婚后到威海来投奔我们。我和宁国友就把自己经营了近10年的商店交给宁树发和刘富云，帮助他们维持正常生活开支。这期间，我和宁国友交到银行的房屋贷款都是由宁树发去银行代为办理。后宁树发和刘富云表示儿子赡养父母，房屋应给儿子，不应给女儿。刘富云以不过户到他们名下就离婚相要挟，我们为了家庭和睦只好于2009年2月与宁树发、刘富云签订了一份赡养证明，宁树发和刘富云在共同赡养我们的前提下，对原告名下的房屋有共同居住的权利，如果他们不赡养我们，我们有权把房产出卖。此后，宁树发和刘富云在没有征得原告的授权同意下，私自伪造公证书和原告的签名直接将房屋过户到与赡养毫无关系的刘富云妹妹刘富香、妹夫侯贵仁名下。宁树发和刘富云还在我们不知情的情况下将其代为经营的商店私自出卖，不辞而别。我们从此再没有见过宁树发和刘富云，更谈不上赡养。在起诉期间，宁树发和刘富云多次打电话恐吓我们，给我们造成很大伤害。综上，被告刘富香、侯贵仁、第三人宁树发和刘富云采用虚假签名伪造公证书恶意取得房产，没有履行赡养义务，将诉争房屋非法转移，请求法院依法判令诉争房屋归原告所有。
经审理查明，原告与第三人宁树发系兄妹关系，均系第三人宁国友和韩淑英夫妇之子女。二被告系夫妻关系，被告刘富香与第三人宁树发之妻刘富云系姊妹关系。2007年12月26日，第三人宁国友和韩淑英以原告的名义出资购买位于荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋一栋，并支付首付款54050元。2009年2月1日，原告及第三人签订证明一份，约定：兹有以宁树红名义购买的座落于威海石岛凤凰湖B区298号楼三单元105室，首付壹拾伍万元实际是由宁国友、韩淑英支付的。但贷款的一切费用全由宁树发、刘富云支付，以后宁树发、刘富云将按时交付房屋月供。经双方协议如下：一、在赡养老人的情况下，房屋的产权归宁树发、刘富云所有。二、如不能赡养老人的情况下，宁国友、韩淑英有权出卖此房，其他人无权干涉。特此证明，本证明一式五份，由宁树红、宁国友、韩淑英、宁树发、刘富云各自保留一份，具有同等的法律效力。当事人：宁国友、韩淑英、宁树发、刘富云、宁树红，证明人：宁树霞、韩明哲，2009年2月1日。2010年4月26日，上述房屋所有权登记在原告名下。同年5月31日，上述房屋土地证登记在原告名下。2011年8月24日，第三人宁树发持公证书以原告委托代理人的身份与刘富香、侯贵仁签订房屋买卖契约，将上述房屋以260000元的价格卖给二被告。同年8月31日，该房屋房权证变更登记在二被告名下，证号为荣房权证石岛字第××号。现第三人已迁至东北居住，原、被告因房屋买卖事宜协商不成，遂成诉。
庭审中，二被告提交证明一份，载明：兹有以宁树红名义购买的座落于威海石岛凤凰湖B区298号楼三单元105室卖与侯贵仁、刘富香。房屋总价：贰拾陆万零柒仟伍佰肆拾贰元，首付伍万肆仟零伍拾肆元，归本息贰万零陆佰肆拾元，总计柒万肆仟陆佰玖拾肆元。侯贵仁、刘富香已付肆万肆仟陆佰玖拾肆元整，欠叁万元整，待房屋产权落实后还清剩余叁万元。特此为证，本证明一式两份，具有同等的法律效力。当事人：刘富香、侯贵仁、韩淑英，证明人：刘富云、宁树发，2009年8月28日。对该证明，韩淑英之委托代理人宁国友辩称，对韩淑英在证明上签字并不知情，韩淑英识字很少，不清楚签字的具体情形。
本院依被告申请调取（2011）荣行初字第42号行政案件卷宗，在该卷宗庭审笔录中，二被告主张其将房款交付给第三人韩淑英，韩淑英为其出具了收条。荣成市房管局提供了公证书一份，内容为原告委托第三人宁树发出售其所有的房屋及办理过户手续。该公证书上注明出具机构为黑龙江省七台河市法律公证处，时间为2011年8月10日，文书编号为（2011）黑七证内民字第0889号。原告主张该公证书系伪造，提交其从荣成市房管局调取的公证书复印件。该公证书空白处手写注明：经我处查档核实和公证词字体比较以及公证处公证员印鉴比对确认，该公证书为伪证，特此证明，二○一二年十月三十一日。黑龙江省七台河市法律公证处在该处盖章。
以上事实有原、被告及第三人的陈述、房权证、证明、土地证、房屋买卖契约、公证书、笔录等相关证据在案为凭。
本院认为，本案争议的第一个焦点是诉争房屋所有权归谁所有。诉争房屋系第三人宁国友、韩淑英于2007年以原告名义出资购买，二人均表示系为原告购买房屋，并于2010年将房屋登记在原告名下。但原告、第三人及刘富云于2009年2月1日达成了协议一份，将房屋所有权转让给宁树发和刘富云。该协议系附条件的合同，第三人宁树发、刘富云只有在赡养老人的情况下才能取得房屋所有权，并须支付房屋按揭贷款。当事人在协议第二条中约定，不能赡养老人的情况下，第三人宁国友、韩淑英有权出卖此房，其他人无权干涉。现第三人宁国友、韩淑英主张宁树发早已搬到东北居住，三年来没有赡养过二人，要求按协议约定的第二条要回房屋并将该房屋赠与原告。第三人宁树发辩称其约定了100000元的赡养费，但并未提交交付赡养费的证据，亦未提交其他赡养证据，故对宁树发该辩称，证据不足，本院不予采信。宁国友、韩淑英以宁树发不履行赡养义务为由收回房屋，理由正当，证据充分，故诉争房屋所有权应归第三人宁国友、韩淑英所有。
本案争议的第二个焦点是二被告购买诉争房屋是否构成善意取得。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。依据相关法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言，诉争房屋系第三人宁国友、韩淑英以原告名义出资购买。在宁树发和刘富云未履行赡养义务的情形下，二人并不能取得该房屋的所有权，亦无权处分诉争房屋。二被告提交的房屋买卖证明上仅有韩淑英一人签字，没有宁国友的签字，而宁国友主张对此毫不知情。且该份证明的当事人一栏由二被告和第三人韩淑英签字，宁树发和刘富云仅在证明人处签字，故该证明实际系房屋买卖合同，双方当事人系二被告和韩淑英，韩淑英签字的行为系在未经宁国友许可的情况下处分了房屋，属无权处分行为。考虑到被告刘富香与第三人宁树发之妻系姊妹关系，原房屋买卖合同买受人为原告，故二被告购买房屋仅与韩淑英签订协议，不能构成善意；且宁国友和韩淑英对二被告支付房款的答辩不予认可，二被告亦未提交证据予以证明，不能证实二人支付了合理对价。故二被告的行为不符合善意取得的构成要件，其从韩淑英处受让房屋的协议无效。2011年8月24日的房屋买卖契约系第三人宁树发代原告与二被告签订的，原告对宁树发的代理权予以否认，且原告、第三人及刘富云已通过2009年的协议撤销了宁国友、韩淑英购房时对原告的赠与，故第三人代原告与二被告签订的房屋买卖契约无效。
第三人宁国友、韩淑英于庭审中主张将诉争房屋赠与原告，故原告之诉讼请求事实清楚，理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九之规定，判决如下：
第三人宁树发代原告与被告刘富香、侯贵仁于2011年8月24日签订的转让荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋买卖契约无效。
位于荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋［房权证号为：荣房权证石岛字第××号］归原告宁树红所有。
案件受理费4724元，由被告刘富香、侯贵仁负担2362元，由第三人宁树发负担2362元。诉讼保全费1661元，由被告刘富香、侯贵仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐珊珊
人民陪审员 毕云侠
人民陪审员 徐海芳
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 樊丽婷