北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11875号
原告北京爱友家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区双榆树东里甲8号楼502，注册号110108015275287。
法定代表人刘立华，总经理。
委托代理人虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。
被告果振邦，男，1963年8月12日出生，公民身份号码×××。
原告北京爱友家房地产经纪有限公司（以下简称爱友家公司）与被告果振邦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱友家公司之委托代理人虞荣俊参加了诉讼，被告果振邦经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告爱友家公司诉称，2012年10月16日，我公司与果振邦签订“北京市房屋出租委托代理合同”，双方约定：果振邦将其所有的位于北京市海淀区双榆树东里甲都市网景家园A座8层808号房屋（以下简称808号房屋）出租给我公司，每月房屋租金为9000元，租期为2012年9月16日起至2014年11月9日止，享有25天的免租期。合同签订后，我公司依约向果振邦支付了合同所约定的全部房屋租金，果振邦也将涉案房屋交付给我公司使用。2014年8月15日，果振邦以涉案房屋出售为由，要求提前解除合同，并要求我公司尽快将涉案房屋腾退。我公司于2014年9月15日将涉案房屋腾空，并通知果振邦办理房屋交接手续，果振邦却迟迟不予办理房屋交接手续，并拖延退还剩余房租及违约金至今。后果振邦自行更换了房屋的钥匙。果振邦的上述行为已经构成违约，应该按照合同约定将剩余房租退还给我公司并向我公司支付违约金。故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的“北京市房屋出租委托代理合同”已于2014年9月15日解除；2、果振邦向我公司退还房屋租金16500元；3、果振邦向我公司支付违约金9000元；4、果振邦向我公司支付延迟退还房屋租金及延迟支付违约金所产生的利息（按照本金25500元，同期银行贷款利率的标准，自2014年9月16日起算至我公司实际清偿上诉款项之日止）；5、诉讼费由被告承担。
经审理查明：2012年10月16日，果振邦（甲方）与北京友家房地产经纪有限公司（以下简称友家公司，乙方）签订出租委托代理合同以及补充协议。该出租委托代理合同由《房屋出租委托合同》和《物业交接单》共同组成。《房屋出租委托合同》第二条约定的委托事项为：1、甲方将坐落于北京市海淀区都市网景家园x座x层x房屋，建筑面积为142.03平方米，房屋共三室二厅，委托乙方对外出租。甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业交接单》中具体说明。它将作为乙方交还房屋时的验收依据；2、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。《房屋出租委托合同》第三条约定的委托出租期限如下：1、委托期限：共计24个月零25天，即自2012年10月16日起，至2014年11月9日止；2、委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，甲方配合乙方将租期延长，但最长不超过叁个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。《房屋出租委托合同》第四条中约定的租金、佣金及交付方式如下：1、合同签订后，甲方同意每年预留出25天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2012年11月10日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方十二个月的房租；2、房屋每月租金为税前人民币9000元。房租按季付缴付。具体付款日期（遇节假日顺延，不再另行通知）。第一次2012年10月16日（27000元整），第二次2013年1月25日（27000元整），第三次2013年4月25日（27000元整），第四次2013年7月25日（27000元整），第五次2013年10月25日（27000元整），第六次2014年1月25日（27000元整），第七次2014年4月25日（27000元整），第八次2014年7月25日（27000元整）；3、乙方第一次付款的租金为人民币27000元存入甲方提供的账户（银行系统故障除外）。开户人：果振邦；身份证号：×××；卡号（账号）×××.如因开户人姓名及身份证号码与账号不符造成付款问题，乙方不承担违约责任；4、首次签约预留备用金承担方式：甲方不同意预留备用金，在发生费用后，7日内自行交纳。由于拖欠起租期以前费用而造成租期后费用无法交纳所产生的费用由甲方承担，与乙方无关。《房屋出租委托合同》第六条约定了违约责任，具体如下：1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同约定的壹个月租金作为违约金；2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，应赔偿乙方合同约定的壹个月的租金作为违约金，并赔偿乙方及代理出租客户造成的经济损失；3、违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租及相关费用全部退还对方。《房屋出租委托合同》第八条关于“特别注意事项”的约定显示，在委托期内甲方应负责的事项、费用包括了暖气费、物业费、房屋结构等其它相关项目需要整体更换、施工、改造、修理等发生的费用。
同日，果振邦（甲方）与友家公司（乙方）签订“补充协议”，内容为：鉴于甲方委托乙方代理出租甲方位于海淀区都市网景家园x座x层x房屋所签署的《北京市房屋出租委托代理合同》补充如下：1甲乙双方协商一致，甲方同意乙方将上述房屋打隔断出租，但隔断须符合相关管理部门的要求标准，乙方自行接受或应对物业等相关部门的检查询问；乙方负责居住室内的租户各种行为；均与甲方无关；2、甲乙双方协商一致，乙方负责对上述房屋室内墙面做处理（补腻子、粉刷墙面和厨卫管道、龙头维修更换等）；甲方负责房屋主体结构的维修维护；3、代理合同期满，甲乙双方不再续签，终止代理合同，乙方承诺，将上述房屋恢复原格局后，交付甲方；4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市房屋出租委托代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。以下无正文。
2013年3月月1日，爱友家公司与果振邦将原友家公司与果振邦签订的《房屋出租委托合同》及补充协议的合同主体变更为爱友家公司，由爱友家公司与果振邦继续履行上述合同义务。
爱友家公司提供银行对账单明细显示，爱友家公司履行了八次租金给付义务：
于2012年10月16日付款27000元，2013年1月25日付款27000元，2013年4月26日付款26400元（换马桶扣600元），2013年7月25日付款26701元（扣垫付热水130吨*23元/吨，总计299元），2013年10月25日付款19562.04元（扣代交供暖、物业费7653.96元，付有线电视费216元），2014年1月26日付款26575.5元（扣已付果振邦有线电视费，友家代交432元，已付款中7.5元为手续费），2014年4月25日付款27007.5元，2014年7月22日付款27000元。
爱友家公司还提交收条一份，显示于2012年10月29日果振邦收到友家地产有线电视费216元（一年期）；2013年2月3日的收据一张显示友家公司支付修理马桶费用600元；2013年10月21日的北京远洋基业物业管理有限公司专用收据一份显示，收到以果振邦名义支付的供暖、物业费共7653.96元；北京歌华有线电视网络股份有限公司客户确认单显示客户尹双胜（爱友家公司租户）支付的有线电视费用432元。
爱友家公司在庭审中陈述，2012年与果振邦签订北京市房屋出租委托代理合同时公司名称为友家，后友家房地产吊销，2013年经双方同意变更合同主体为爱友家公司。爱友家公司在承租果振邦的房子后打了五个隔断向外出租，每月收到租金约为一万余元。
爱友家公司还提供录音材料一份，以证明2014年8月15日，果振邦以x号房屋出售为由要求提前解除出租合同，要求爱友家公司经理腾空涉案房屋，并表示会承担相应的违约费用。爱友家公司于2014年9月15日腾空房屋并通知果振邦办理房屋交接手续。爱友家公司称果振邦一直未予办理，并更换了房屋钥匙。爱友家公司称，现拨打果振邦电话均无人接听。808号房屋现空置，无人居住。
庭审中，爱友家公司提交了果振邦购买808号房屋的北京市内销商品房预售契约复印件一份。
上述事实，有北京市内销商品房预售契约、北京市房屋出租委托代理合同、补充协议、当事人陈述、录音、银行对账单明细、收条、收据、客户确认单等证据材料在案佐证。
本院认为，爱友家公司与果振邦签订的房屋出租委托代理合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同的约定相应的义务。因爱友家公司主张其与果振邦之间系房屋出租合同关系，本院认为，因为爱友家公司在合同期间使用果振邦之房屋，以爱友家公司自身名义对外出租房屋，爱友家公司直接向果振邦支付房屋租金，故对爱友家公司主张的合同关系，本院予以认可。
根据爱友家公司提交的证据材料显示，果振邦因房屋出售要求爱友家公司腾退x号房屋，爱友家公司于2014年9月15日完成了腾退，并要求果振邦进行收房。故爱友家公司要求确认其与果振邦签订的房屋租赁合同于2014年9月15日解除，本院予以支持。果振邦已经收取的2014年9月15日至2014年11月9日期间的房屋租金应当予以退还。根据本院查明的事实，爱友邦公司于2014年7月25日预付3个月租金27000元。根据爱友家公司陈述的还享有免租期15天的陈述，对照双方当事人的合同约定，及租金预付习惯，本院确认，果振邦应予退还的2014年9月15日至2014年11月9日期间的房屋租金为12000元。根据双方合同约定，果振邦提前收房，应当支付一个月的租金作为违约金，本院亦予以支持。
果振邦经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、确认北京爱友家房地产经纪有限公司与果振邦签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》于二Ｏ一四年九月十五日解除；
二、果振邦于本判决书生效后十五日内返还北京爱友家房地产经纪有限公司房屋租金一万两千元及利息（自二Ｏ一四年九月十五日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、果振邦于本判决书生效后十五日内给付北京爱友家房地产经纪有限公司违约金九千元及利息（自二Ｏ一四年九月十五日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、驳回果振邦的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 舒怡
人民陪审员
张敏
人民陪审员
张淑萍
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 王迪