安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一初字第01520号
原告（反诉被告）：石万明，男，1968年8月20日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。
委托代理人：桂松元，安徽松圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：尹婷，女，1970年2月10日出生，公务员，住安徽省宿松县。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被告（反诉被告）：宿松县祥鼎房地产经纪有限公司，住所地宿松县。
法定代表人：叶海军，该公司负责人。
原告石万明诉被告尹婷、宿松县祥鼎房地产经纪有限公司（以下简称祥鼎经纪公司）缔约过失责任纠纷一案，本院2014年12月9日立案受理后，尹婷于2014年12月23日提起反诉。本案依法由审判员彭旺鸿适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）石万明委托代理人桂松元、被告（反诉原告）尹婷委托代理人黄松林、被告（反诉被告）祥鼎经纪公司法定代表人叶海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石万明诉称：2014年3月，尹婷口头委托祥鼎经纪公司将其位于宿松县孚玉镇宿松路电器厂一套房子（幢号B-2，房号502）对外有偿转让。祥鼎经纪公司在接受尹婷委托后对外挂牌转让。2014年4月3日，石万明实地看房后与尹婷电话协商确认该房屋的总价536000元。2014年4月4日，原、被告签订《房屋买卖意向书》，约定了双方的权利义务。石万明于第二天给付了定金40000元（此购房定金由祥鼎经纪公司代收代转，实际付尹婷30000元，祥鼎经纪公司收取10000元作售房押金）。双方约定在意向书12天的有效期内签订正式的《房屋买卖合同》并办理房屋产权过户手续。在此期间，石万明得知尹婷不是该房地产的物权所有人，所有权人系刘丰硕。而且该房屋的建筑面积与双方签订的意向书上的建筑面积相差太大，导致原告的购房目的无法实现。石万明多次要求尹婷返还购房定金30000元及利息，均未果。2014年12月9日石万明向本院提起诉讼，请求：1、依法判令二被告赔偿因尹婷违约未签订《房屋买卖合同》给石万明造成的经济损失80000元；2、本案诉讼费由二被告承担。
尹婷答辩并反诉称：本诉方面，石万明所举证据不能证明尹婷不履行约定的债务，其请求尹婷双倍返还定金不仅缺乏事实依据，且得不到法律的支持。本案讼争房屋有房产证（以刘丰硕名义登记），可以转让，尹婷因房屋买卖合同而合法占有房屋，现出卖该房屋在民法上为无权处分，无权处分为效力待定行为，法律并未否定无权处分的效力。《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纷纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见，法律规定不因出卖人无处分权而无法实现合同目的。本案，尹婷完全可以将房屋从原产权人刘丰硕过户至自己名下，再从自己名下过户至石万明，完全可以实现合同目的。石万明及其代理人不是靠举证来证明其待证事实，而是靠推理来证明其观点成立，但遗憾的是，“出卖人未取得房屋所有权致使合同目的不能实现”的推论是错误的。针对原、被告的主要争议，宿松县人民法院曾以（2014）松民一初字第00883号民事判决书作出处理，本案原告之诉讼，换汤不换药，并无新的思路及证据来推翻（2014）松民一初字第00883号民事判决书所确认事实和观点。此外，石万明认为“该房屋的建筑面积与双方签订的意向书上的建筑面积相差太大，导致原告的购房目的无法实现。”原告并未向人民法院解释由于“房屋的实际面积大于约定面积，且购房款不变的情况下，如何不能实现合同目的。”石万明该诉称毫无道理可言。反诉方面，石万明及祥鼎经纪公司在签订意向书后长达8个月的时间里，从未请求尹婷去登记机关办理房屋转移登记手续，而是向尹婷请求返还定金，且以向法院起诉的方式明确表明拒绝履行合同债务致尹婷不能实现出卖房屋的合同目的。《合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实行合同目的的，当事人可以解除合同。”故尹婷可行使法定解除合同的权利。同时根据合同法理论，“请求返还定金”已包含“请求解除合同之意”，因为若履行合同，则定金可以冲抵合同价款，因此只在解除合同的情况下，给付定金方才可以请求返还定金。可见，解除原、被告三方签订的《房屋买卖意向书》不仅是本案反诉原告的请求，也是反诉被告的真实意思。因此，尹婷请求解除合同的诉讼请求人民法院应予以支持。
祥鼎经纪公司辩称：尹婷称石万明及祥鼎经纪公司知道房屋的所有信息，包括房屋的产权证，石万明已接受该交易房屋的产权瑕疵，明显与事实不符。意向书明确写明卖方是尹婷，并没有提及案外人刘丰硕，尹婷在订立意向书时也只字未提刘丰硕是该房屋所有权人。尹婷明知石万明是以住房公积金贷款的付款方式购房，意向书对此也有明确的表示，如果房屋的产权证上是第三人的名字，购房人的购房目的将无法实现。房屋产权证上记载的建筑面积是153平方米，签订意向书之前，石万明及祥鼎经纪公司根本没有见过该房产证，而尹婷在意向书上将房屋的建筑面积说成是109平方米，房屋产权证上记载的面积越小，买方承担的过户费就越少，尹婷如此做是为了促成交易，达到出卖自己房屋的目的。祥鼎经纪公司作为居间方在合同有效的情况下无论买卖双方任何一方违约，均能获取一定的收益。本案诉讼之前，祥鼎经纪公司之所以主动放弃自己的既得利益，而向法院申请确认合同无效。其原因只有一个，那就是石万明及祥鼎经纪都不知道该房屋产权信息的真实情况。
石万明为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、石万明、尹婷身份证复印件，证明原、被告的身份信息。2、《房屋买卖意向书》一份，证明原、被告之间已达成房屋交易意向。3、收条两份，证明二被告已收石万明4万元购房定金。4、宿松县房地产管理局房地产档案，证明原、被告交易的房地产，尹婷一直未取得其所有权。
对上述证据，尹婷质证提出：对所举证据的三性均无异议，但不能达到其诉状所称导致购房目的无法实现的证明目的。祥鼎经纪公司无异议。
尹婷为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有：1、尹婷身份证复印件，证明被告身份信息。2、房屋买卖合同、房地产权证、国有土地使用权证，证明尹婷依合同取得讼争房产。3、房屋买卖意向书，证明：原、被告就讼争房产达成协议，该合同合法有效，各方当事人应当善意履行；石万明诉请的30000元属于定金，买受人违约或解除合同定金不予返还；本案石万明及中介机构对房屋的登记信息及现状明知。4、谈话笔录两份，证明石万明及中介机构对房屋的登记信息及现状明知，不存在隐瞒及欺诈之说。5、（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件答辩意见，证明尹婷一直坚持要求履行合同。6、（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件的起诉书及民事裁定书、民事判决书，证明：石万明所称合同目的不能实现无事实依据，请求返还定金无法律依据；石万明几次要求返还定金，一直拒绝履行合同，致使合同目的不能实现，尹婷要求解除合同符合法律规定。
对上述证据，石万明质证提出：对证据1无异议。对证据2、3的真实性和合法性无异议，但达不到证明目的。证据4，二证人未出庭，且与尹婷有亲属产系，缺乏真实性。证据5、6达不到证明目的，从合同签订到起诉期间未签订商品房买卖合同和办理过户手续的过失在二被告。祥鼎经纪公司质证提出：对证据1无异议。证据2仅能证明尹婷取得涉案房产的债权请求权，不能证明尹婷取得该房产的物权所有权并有权转让该房地产。证据3无法达到证明目的，中介机构在签订意向书的有效期限内对涉案房地产的有关登记信息一直不知。对证据4的合法性有异议，祥鼎经纪公司当庭申请对二名证人进行调查，该二证人以虚假证词干扰法庭。证据5，尹婷只是口头称履行合同，其实际行为与口头所称的表述完全不符，尹婷未取得该房物权所有权，也无权变更该房屋的所有权，其行为导致不能按照意向书的约定签订正式的房屋买卖合同。其他同意石万明质证意见。
祥鼎经纪公司为证明其诉讼主张，向本院提交的证据有：1、《房屋买卖意向书》，证明祥鼎经纪公司对讼争房地产的登记信息一直不知。2、房地产档案，证明尹婷至本案起诉之日仍未取得涉案房地产的物权所有权，其无权变更房屋产权。
对上述证据，石万明质证提出：祥鼎经纪公司所举证据，能够证明尹婷隐瞒了事实，祥鼎经纪公司未尽到审查义务，给原告造成了损失。尹婷质证提出：对所举证据的真实性和合法性无异议，但达不到证明目的，隐瞒事实的前提是故意，尹婷无任何过错和隐瞒，作为中介机构有义务审查；无权处分是效力待定，要过户时才能知道是否能实现合同目的；从要求返还订金可以看出石万明不愿履行合同。
经庭审举证，质证，本院审核认证如下：（一）石万明所举证据的真实性、合法性，其他当事人无异议，本院予以采信，能否达到其证明目的，应结合法律规定予以分析。（二）尹婷所举证据中，房屋买卖合同、房地产权证、国有土地使用权证及《房屋买卖意向书》、（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件的起诉书及民事裁定书、民事判决书的真实性，双方无异议，可作为本案证据使用；证人张某、尹某未出庭作庭，其证言不能单独作为定案的依据。（三）祥鼎经纪公司所举证据的真实性、合法性，其他当事人无异议，本院予以采信，能否达到证明目的，有待进一步分析。
根据以上审核认定的证据，结合当事人陈述，本院查明：
2014年3月，尹婷口头委托祥鼎经纪公司将其位于宿松县孚玉镇宿松路电器厂宿舍B-2幢502号套房对外有偿转让。祥鼎经纪公司接受委托后将该房对外挂牌转让。2014年4月3日，石万明实地看房后与尹婷协商确认该房屋的总价为536000元。2014年4月4日，原、被告签订《房屋买卖意向书》，约定：尹婷的房屋坐落于电器厂院内南二栋一单元东5楼（含6楼，六楼面积以实际为准），共一套，建筑面积为109平方米，权属私有，尹婷保证六楼产权无任何纠纷，并赠送5平方米左右车库给石万明；石万明对上述房屋情况已充分了解，并作了实地勘察，为表示购买诚意，石万明支付定金40000元，其中尹婷30000元，祥鼎经纪公司10000元；居间人促成买卖双方在达成房屋买卖意向后，组织双方签订正式房屋买卖合同，并负责协助办理房屋产权变更及按揭贷款等事宜；买卖双方有下列情形之一的属于违约：（1）无正当理由擅自解除合同的，（2）相互或与他人串通，损害居间人利益的；（3）未能按照委托书或本合同的委托事项向居间人祥鼎纪纪公司提供相关房产证、文件、合同、身份证件等，致使居间人无法完成居间任务，且给居间人造成实际损失的；卖方违约，应当双倍返还定金，买方违约，其支付的定金不得索回；过户税费由买方承担；本合同自签订之日起生效，有效期限为12天。该《房屋买卖意向书》签订后，石万明在合同有效期限内发现尹婷不该房屋的物权所有人，所有权人是刘丰硕，而且该房屋的登记建筑面积与双方约定的买卖面积相差太大（登记的建筑面积大于约定面积，意向书仅载明了五楼面积），导致石万明所需过户费用增加。石万明为此没有在该意向书有效期内与尹婷签订正式房屋买卖合同。2014年5月，祥鼎经纪公司向本院提起诉讼，请求判令尹婷返还定金30000元，后经本院准许于2014年6月撤回起诉；2014年7月，石万明以尹婷为被告以祥鼎经纪公司为第三人向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的《房屋买卖意向书》无效，请求尹婷返还定金30000元并赔偿损失，本院认为石万明主张《房屋买卖意向书》无效的理由不成立，且在该意向书有效的情况下，违反合同的主要过错责任不在尹婷，遂以（2014）松民一初字第00883号民事判决书驳回石万明全部诉讼请求，该判决现已生效。2014年12月9日石万明再次以尹婷和祥鼎经纪公司为被告向本院提起诉讼，请求判令二被告赔偿因尹婷违约未签订《房屋买卖合同》给石万明造成的经济损失80000元（定金40000元×2）。
另查明：本案讼争房屋在尹婷与刘丰硕于2006年5月14日达成转让协议后，由尹婷占有使用；刘丰硕虽将房地产权证交付尹婷，但未办理过户登记。诉讼过程中，石万明所提交的证据不能证明因尹婷未取得房屋所有权（即未与刘丰硕办理过户登记）致使该房屋所有权不能转移给石万明，亦不能证明祥鼎经纪公司在意向书签订后有违约行为；本院多次组织原、被告调解，均不能达成协议。
本院认为：本案本诉争议焦点在于石万明请求二被告赔偿因尹婷违约给原告造成经济损失80000元能否得到支持，反诉争议焦点在于尹婷请求解除《房屋买卖意向书》有无事实和法律依据。对此，本诉争议焦点可从两方面分析，一方面，石万明与尹婷之间争议，本院已作出（2014）松民一初字第00883号民事判决书，该判决书已发生法律效力，对判决书已发生法律效力的案件只能申请再审，而不能重复提起诉讼，故依法应驳回该部分起诉；另一方面，石万明与祥鼎经纪公司之间，祥鼎经纪公司在《房屋买卖意向书》签订后有无违约行为，石万明并未举证证明，该部分诉讼请求本院亦不予支持。由于原、被告在《房屋买卖意向书》有效期满前发生争议，且石万明反复起诉要求尹婷返还购房定金的行为已表明其不履行合同主要债务，尹婷请求解除《房屋买卖意向书》，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2014年4月4日订立的《房屋买卖意向书》。
二、驳回原告石万明全部诉讼请求。
本诉案件受理费1800元减半收取900元，由原告石万明负担；反诉案件受理费275元由被告尹婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内按判决确定的一审案件的诉讼费的同等金额（财产案件依照《诉讼费用交纳办法》按不服判决部分的数额计算），向本院预交上诉诉讼费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭旺鸿
二〇一五年一月二十九日
书记员 王菊娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
另附：预交上诉费帐号
帐户：安徽省安庆市中级人民法院诉讼费预收专户
帐号：348711000018010014418
开户行：交行开发区支行