重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1585号
上诉人（原审被告）：李楹，女，1985年1月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区，现住重庆市九龙坡区，
委托诉讼代理人：邹中贵，重庆市九龙坡区渝州法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：李大碧，女，1956年8月11日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼南区，现住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：张玉婷，重庆国彦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓万青，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人李楹因与被上诉人李大碧房屋租赁合同一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月23日对本案进行了审理。上诉人李楹及其委托诉讼代理人邹中贵，被上诉人李大碧的委托诉讼代理人张玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李楹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，由于被上诉人将不得转租的涉案房屋转租给上诉人构成欺诈，且转租合同又明确约定上诉人在合同期内可以转让，转让执行剩余合同条款，被上诉人不得干预。一审法院未对涉案商铺不能转租条款进行论证，也未让被上诉人承担欺诈后果。涉案商铺不能转租转让，造成上诉人巨大损失，一审法院判决驳回上诉人诉讼请求不公平。2.一审法院适用法律部分错误，于法无据。涉案租赁合同解除后不应再缴纳费用，被上诉人应承担其以欺诈诱骗的方式与上诉人签订租赁合同而构成的违约责任。3.一审法院存在程序问题，请予以纠正。法庭拖延评估时间，且任意更换评估单位，变相加大本案损失，审判人员在审理中存在偏向性、提示性的行为，有违剧中裁判的原则。
李大碧辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。
李大碧向一审法院起诉请求：1.请求解除李大碧与李楹签订的商铺租赁合同，由李楹交还租赁房屋并支付涉案租赁房屋恢复原状的费用15130元；2.李楹从2015年7月1日起按双方签订的合同约定的租金标准支付拖欠的租金(如法院认定合同解除，则要求李楹支付合同解除之前的租金并从合同解除次日起按10907元/月计算支付房屋占有使用费)至交还房屋为止；3.李楹支付李大碧违约金25000元。
一审法院认定事实:涉案房屋系重庆市城投公租房建设有限公司开发建设的公租房项目。李大碧通过与重庆市城投公租房建设有限公司签订租赁合同的方式承租了涉案商铺房屋，租赁期限为2014年11月1日至2016年10月30日；合同约定，在租赁期限内，如未经重庆市城投公租房建设有限公司同意，李大碧不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人。2014年10月15日，李大碧与李楹签订《商铺租赁合同》，约定李大碧将位于重庆市××区××康城××号商铺（清水商铺，面积212平方米）租赁给李楹经营使用，租赁期为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止，月租金为9800元，每年递增5%，其中2014年11月1日至2014年12月31日为免租期，2016年1月1日至2016年10月31日期间的月租金为10290元，租金每三个月交一次，第一次租金29400元于合同生效后三日内交纳，以后交付方式以此类推。如无故拖欠租金，李大碧给予李楹14天的宽限期，从第15天开始李大碧有权向李楹每天按实欠租金1%加收滞纳金。如李楹逾期交纳租金，经李大碧限期交纳后仍拒不交纳的，李大碧有权解除合同。如李楹期满续租，应当在期满前45日书面通知李大碧，李大碧应当在期满前答复李楹，租赁期限为不定期，租金按照每年6%递增，如：2017年11月1日至2018年10月31日每月租金10907元，以此类推。物业费和垃圾处理费由李楹自行向物业管理公司交纳，使用商铺的其他费用均由李楹自行承担和交纳。合同期满后柜台的改善或增设他物的可移动设备设施由李楹自行处理。李楹需向李大碧交纳押金（保证金）29400元，此款在合同期满或终止，李楹交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，由李大碧无息退还。合同第七条第6项约定，李楹对租用的商铺只有使用权，没有所有权，合同期内可以转租，转让执行剩余合同条款，李大碧不得干预，但需提前15日以书面形式通知李大碧。合同第十一条第2项约定，若李楹拖欠租金45天以上，视为李楹违约，李大碧有权终止合同，李楹从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的1%作为违约金支付给李大碧。合同第十八条还特别约定，在合同期内若因李大碧转租造成房屋产权方要收回租赁权，且给李楹造成损失的，由李大碧承担赔偿责任。合同签订后，李大碧按约向李楹交付了商铺，李楹按约向李大碧交纳了押金29400元、接收了涉案租赁房屋并经装修后于2015年4月1日经工商行政管理机关核准登记注册了个体工商户——沙坪坝区金贝贝百货超市，经营百货、儿童用品等。之后，由于双方就租金交纳等问题发生争议，李大碧遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，李楹在申请上述个体工商户注册登记时提供给工商行政管理机关的租赁合同显示出租人为重庆市城投公租房建设有限公司、承租人为李楹、刘小娟，该合同也明确记载，在租赁期限内，承租人不得擅自将房屋转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人，但该份租赁合同复印件经法院到重庆市城投公租房建设有限公司核实，重庆市城投公租房建设有限公司否认该合同的真实性，同时表示从未将房屋出租给李楹。另外，李楹申办工商注册登记时提交给工商行政管理机关的“证明”也明确记载：“该项目产权属重庆市城投公租房建设有限公司，已于2011年9月至2011年12月陆续竣工并交付使用。因康居西城公租房项目系分期建设，房屋产权证正在办理中”。针对李大碧的转租行为，重庆市城投公租房建设有限公司要求李大碧予以整改，并保留采取进一步措施的权利，但至今并无证据显示重庆市城投公租房建设有限公司采取了有关要求与李大碧解除租赁合同、腾退房屋等进一步措施。
还查明，在一审法院合并审理的李楹起诉李大碧的房屋租赁合同纠纷案件中，李楹在2016年5月11日的证据交换中也提出要求解除合同，只是解除合同的理由与李大碧不同。
审理中，双方均提出司法鉴定申请，李大碧申请对涉案租赁房屋装饰装修物拆除并恢复原状的费用进行司法鉴定，李楹申请对涉案租赁房屋装饰装修物的总造价和残值进行司法鉴定，双方于2016年7月20日选定的评估机构为重庆华川土地房地产估价与资产评估有限公司和重庆天廷工程咨询有限公司，但经本院函询，该两家评估机构均表示无相应的资质和能力对拟评估事项进行司法评估。之后，经征询双方当事人同意，双方于2016年9月5日再次选择评估机构，并确定由重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对拟评估事项进行司法评估，一审法院遂依法出具了评估鉴定委托。2016年11月2日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字（2016）第293号资产评估报告，认定涉案房屋拆除装饰装修物并恢复原状的费用为15130元；李大碧垫付了评估费5000元。2016年11月8日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字（2016）第299号资产评估报告，认定涉案房屋装饰装修物重置原值20.93万元（含装修主材部分17.66万元、物资部分3.27万元）、评估净值14.65万元（含装修主材部分12.36万元、物资部分2.29万元），其中物资部分包括空调、壁扇、椅子、机麻等；李楹垫付了评估费15000元。双方确认李楹租金交至2015年6月30日，之后的租金至今未按期交纳；双方还一致确认李楹交纳的保证金在判决时一并抵扣，李楹多交的400元租金也一并抵扣；李大碧同时坚持要求判如所请，李楹坚持不同意李大碧的诉讼请求。由于双方分歧较大，一审法院调解未成。
一审法院认为，李大碧与李楹双方于2014年10月15日签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约定享受权利和履行义务。本案李楹2015年7月1日起的租金至今未再向李大碧交纳，李大碧以李楹拖欠租金为由，起诉要求解除租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，在一审法院2016年5月11日组织双方对李大碧起诉李楹以及李楹另案起诉李大碧的案件合并进行证据交换时，李楹同时也提出解除合同，虽然双方主张解除合同的理由不同，但均无继续履行合同之意思，依法可以视为双方在解除合同上已形成合意。因此，一审法院认定双方之间的租赁合同于2016年5月11日解除。现李大碧再行要求解除合同，于法无据，一审法院不予支持。至于李大碧要求李楹交还房屋的请求，因合同解除，李楹之占用已无合法根据，自然应当负有交还房屋之义务。至于李楹所主张的有关李大碧女婿2016年2月擅自锁了涉案商铺房屋的门的情况，并无证据证明且未获李大碧认可；至于李楹称李大碧于2016年2月28日张贴通知提出解除合同的主张，因李楹提出的通知并无李大碧的签名，既未获李大碧认可，也无其他证据佐证，一审法院不予采信；因此，一审法院对李楹的该两项辩解意见均不予采纳。
关于李大碧主张的恢复原状之费用问题。从双方签订的租赁合同内容来看，双方约定合同期满后柜台的改善或增设他物的可移动设备设施由李楹自行处理，但未有关于拆除其他装饰物并恢复原状之约定。这说明双方在签订合同之时对涉案房屋需要装饰装修才能经营使用的事实以及期满后装饰装修物的处置均有明确的认识和考虑，双方的合同条款虽然仅有对可移动之物自行搬走之约定，未对其他装饰装修物的处置进行约定，但结合合同约定，探究当事人之本意，此并非当事人无意之疏漏，实暗含对其他装饰装修物，无需拆除、无需恢复，按使用后之现状交还李大碧之意。现李大碧再行要求李楹赔偿恢复原状的费用，于法无据，一审法院不予支持。
关于李大碧主张的租金问题。鉴于一审法院前述已经认定双方的租赁合同于2016年5月11日解除，且双方确认李楹的租金交至2015年6月30日，因此李楹应当支付李大碧从2015年7月1日起至2016年5月11日期间的租金共计103733元（9800元/月×6个月+10290元/月×4个月+10290元/月÷30天/月×11天=103733元），与李楹多交的400元抵扣后，李楹还应当支付李大碧2015年7月1日起至2016年5月11日期间的租金103333元。同时，还应当参照合同解除之前的租金标准10290元/月支付李大碧从2016年5月12日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。李大碧主张按10907元/月计算支付房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。至于李楹关于其未经营使用涉案房屋的辩解，因涉案房屋仍由李楹继续实际占有，并未交还李大碧，并不能免除李楹支付租金或者占用费的义务，李楹的该项辩解意见，于法无据，一审法院不予支持。关于李大碧主张的违约金。现因李楹未按约定支付租金，李大碧依法行使解除权，要求解除租赁合同，因此，根据双方签订的合同第十一条第2项的约定，李楹应当按约定支付李大碧违约金1613元（[161700元-400元]×1%=1613元）。
另外，关于李楹交纳的保证金29400元，双方均要求一审法院判决时一并抵扣处理，一审法院予以支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、限李楹于本判决发生法律效力后三日内向李大碧交还其承租的位于重庆市××区××康城××号商铺房屋；二、限李楹于本判决发生法律效力后三日内支付李大碧拖欠的2015年7月1日至2016年5月11日期间的租金共计103333元（含应当一并抵扣的保证金29400元），并按10290元/月支付李大碧从2016年5月12日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；三、限李楹于本判决发生法律效力后三日内支付李大碧违约金1613元；四、驳回李大碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3064元，减半交纳1532元，司法评估费5000元，合计6532元（李大碧已预交），由李大碧负担5000元，李楹负担1532元。李楹负担之款项限于本判决发生法律效力后三日内给付李大碧。
本院二审审理期间，李楹举示了重庆新大正物业集团股份有限公司康居西城物业服务中心于2016年12月31日出具的收条一份，邮寄该收条的中通快递单一份，并当庭播放手机视频资料显示，李楹曾于2016年10月份向李大碧交还涉案商铺的钥匙，但因李大碧拒绝开具收回涉案商铺钥匙的收据，交还未果。李楹遂于2016年12月31日将涉案商铺钥匙交给前述物业服务中心，并将该物业服务中心开具的钥匙收条复印件邮寄给李大碧，同时根据双方租赁合同落款处李大碧签名并留存的手机号187××××3502发送信息告知李大碧。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，李大碧质证认为，对收条的真实性、合法性、关联性不予认可，对中通快递单不予认可，没有快递公司盖章，对手机视频中显示的李大碧的身份无异议，但认为该视频可以看出涉案商铺钥匙由李楹交给李大碧后，李楹又拿回去了，故涉案商铺没有交还。本院对前述证据评判如下：李楹举示的重庆新大正物业集团股份有限公司康居西城物业服务中心于2016年12月31日出具的收条载明“今收到康居西城康城南路2号附44号门面钥匙3把。现门面内已无任何物品。”收件人为李大碧的中通快递单经当庭查询，已于2017年1月4日由收件人签收，故对该收条及快递单的真实性本院予以认定，收条所指向的康居西城康城南路2号附44号门面即为涉案商铺。关于李楹当庭出示并播放的手机视频资料显示其曾于2016年10月份向李大碧交还涉案商铺钥匙未果的事实，双方当事人均无异议，本院对该事实予以确认。
二审中，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据案件事实，结合双方当事人在诉讼中的诉辩以及举证、质证情况，就本案作如下评述。第一，关于涉案租赁合同的解除问题。按照2014年10月15日李大碧与李楹签订的《商铺租赁合同》第十一条第2项约定，若李楹拖欠租金45天以上，视为李楹违约，李大碧有权终止合同，李楹从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的1%作为违约金支付给李大碧。李楹自从2015年7月1日起至一审法院2016年3月10日受理案件时止，未再向李大碧交纳涉案商铺租金，李楹拖欠租金的时间已经远远超过45天以上，因此，按照双方合同约定李大碧有权终止涉案租赁合同，故李大碧以李楹拖欠租金已经构成违约为由要求解除涉案租赁合同于法有据，应予支持。本案中，一审法院以2016年5月11日组织李大碧与李楹进行证据交换的时作为双方租赁合同解除的时间并无不当。
第二，关于涉案租赁合同的转租问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，直至二审法庭辩论终结，针对李大碧的转租行为，重庆市城投公租房建设有限公司仅要求李大碧予以整改，无证据显示其要求与李大碧解除租赁合同或者认定涉案转租合同无效。可见，本案李大碧与李楹之间的转租合同并未因出租人重庆市城投公租房建设有限公司请求认定转租合同无效而受到影响，故本案转租合同有效，对签约双方李大碧与李楹均具有约束力。
第三，关于涉案商铺的返还问题。本院二审审理期间，李楹举示手机视频证明其曾于2016年10月份向李大碧交还涉案商铺钥匙，因李大碧拒绝出具钥匙收据未果后，遂于2016年12月31日将涉案商铺钥匙交由涉案商铺所在的物业服务中心代收，该物业服务中心出具的收条载明“今收到康居西城康城南路2号附44号门面钥匙3把。现门面内已无任何物品。”并以邮寄该收条与发送短信的方式告知李大碧。综上，在涉案租赁合同已于2016年5月11日解除的情况下，李楹于2016年10月份曾向李大碧交还涉案商铺钥匙时因李大碧拒绝出具收据未果后，为减少损失，通过向涉案商铺所在的物业服务中心留置钥匙，并通过快递方式邮寄交付钥匙收条与发送短信的方式交还涉案商铺钥匙给李大碧，李楹的交付行为符合诚实信用原则，其合法利益应受法律保护。故本院认定以李楹邮寄给李大碧的快递单签收时间2017年1月4日为交还涉案商铺的时间。即李楹已于该日完成了交还涉案商铺给李大碧的义务，无需另行交付。
至于李楹上诉认为一审法院存在拖延评估时间等程序问题，因本案一审诉讼中首次委托鉴定的机构不具备相应鉴定资质，一审法院依法另行委托具备相应鉴定资质的机构进行鉴定，并不构成拖延评估时间的程序瑕疵，李楹的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，因二审出现新证据，李楹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初3343号民事判决第三项、第四项；
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初3343号民事判决第一项；
三、确认李大碧与李楹签订的《商铺租赁合同》已于2016年5月11日解除，由李楹将位于重庆市沙坪坝区康居西城康城南路2号附44号商铺交还给李大碧（李楹已于2017年1月4日将该商铺交还给了李大碧，李楹已完成了交付义务，无需另行交付。）；
四、变更重庆市沙坪坝区人民法院(2016)渝0106民初3343号民事判决第二项为限李楹于本判决发生法律效力后三日内支付拖欠李大碧2015年7月1日至2016年5月11日期间的租金共计103333元（含应当一并抵扣的保证金29400元），并按10290元/月支付李大碧从2016年5月12日起至2017年1月4日止的房屋占有使用费；
五、驳回李楹的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3064元，减半交纳1532元，司法评估费5000元，合计6532元（李大碧已预交），由李大碧负担5000元，李楹负担1532元。李楹负担之款项限于本判决发生法律效力后三日内给付李大碧。二审案件受理费3064元，由李楹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 余 培