黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第419号
原告郑长生，男，汉族，工人。
委托代理人高学银，黑龙江维安律师事务所律师。
被告绥棱县世纪房屋开发有限责任公司。
法定代表人李良，经理。
委托代理人刘东海，项目经理。
被告北安市通北镇人民政府。
法定代表人马功臣，镇长。
委托代理人刘长城，黑龙江光大律师事务所律师。
原告郑长生与被告绥棱县世纪房屋开发有限责任公司（以下简称世纪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告郑长生于2015年6月11日向本院提起诉讼，并向本院申请追加北安市通北镇人民政府（以下简称通北政府）为共同被告。本院受理后，依法组成合议庭公开进行审理。原告郑长生及其委托代理人高学银、被告世纪公司委托代理人刘东海，被告通北政府委托代理人刘长城到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月27日，原告与被告北安市通北镇人民政府下属单位通北镇住房与规划建设局签订了《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定原告应于2012年12月30日回迁。由于被告晚给原告回迁20余月。现要求：1、预期交房的违约金31687.50元。2、预期办理房产证违约金51221.20元。两项共计82908.70元。3、被告应交付原告接收房之前供热费。4、被告应当按照工程质量鉴定报告要求，完成该楼房的地下室回填。5、为原告办理回迁房屋的产权证照。6、修善二楼排水管线，保证正常排水。以上请求由二被告共同承担。
原告针对自己的主张向本院提交了以下证据：
1、2012年4月27日签订的《房屋征收补偿安置协议书》一份。旨在证明原告与被告下属单位通北镇住房与规划建设局签订该协议及通北镇住房与规划建设局不具备法人资格，北安市通北镇人民政府才是适格被告的事实；
2014年7月18日《回迁安置处理意见书》一份。旨在证明通北镇住房与规划建设局给原告安置195.12平方米，与原双方签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定完全不符，但原告也认可接收该房。原告虽然在意见书上签字，但是，特别注明了“该处理意见生效后，再出现回迁等有关事宜的纠纷全部由原征收人承担法律责任”，即由被告北安市通北镇人民政府承办法律责任的事实；
2013年11月26日，黑河市工程质量监督站出具的《关于北安市通北镇郑长生举报学府嘉苑工程存在问题的处理意见》、2013年12月11日，北安市工程质量监督站出具的《关于通北镇郑长生举报学府嘉苑存在质量问题的调查处理进度情况汇报》、2014年7月7日，黑龙江省建设工程咨询中心出具的，黑建咨鉴字（2014）第069-3号《通北学府嘉园小区A5住宅楼私设地下室对房屋结构影响鉴定报告》。旨在证明被告回迁安置房屋未经有关部门竣工验收，监督管理部门责令被告将地下室回填后组织工程验收。且存在私改图纸，私建地下室的违法行为。证明征收人已构成违约，依法应承担违约责任的事实；
原告郑长生与徐德红、金秀娟、王洪针、张义华签订的4份《租房协议书》。旨在证明晚回迁房屋现已出租，年租金为19500.00元，月租金为1625.00元。被告逾期交房19.5月，以此计算被告应当支付原告违约金31687.50元；
原告提供自行计算逾期办理产权证被告应承担违约金的计算标准。旨在证明适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应承担原告违约金的法律依据事实。
上述证据在庭审质证过程中，被告绥棱县世纪房屋开发有限责任公司对原告提交的证据1、证据4没有异议。对原告提交的证据2、证据3、证据5提出异议，认为被告已经响应政府号召多给原告30平方米回迁面积并与原告达成了安置协议。被告世纪公司曾多次找原告欲对其地下室进行回填，原告一直不予不配合。致使被告世纪公司开发的楼房至今没有验收并导致不能为原告回迁楼房办理房照，所以被告世纪公司不应承担原告主张所谓的违约金。
被告北安市通北镇人民政府对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5均提出了异议，对证据1的异议是，对证据本身没有异议，但原告以此证据要求其承担法律责任不符合事实和法律规定；对证据2的异议是，鉴于此意见书已全部包含被告世纪公司给原告回迁安置的各项补偿，原告签字即视为安置完毕。原告至今没有交纳办理产权证照的相关费用，责任不完全在于被告世纪公司及通北政府；对证据3的异议是，证据是复印件不能证明与原件一致，鉴于此证据形式不合法不与采信；对证据4的异议是，房屋租赁应到房屋管理部门办理《房屋租赁许可》，原告在没有办理《房屋租赁许可》的前提下于他人签订的《房屋租赁许可》是无效的。另外，原告实际接受安置后的损失与与被告世纪公司及通北政府无关；对证据5的异议是，原告要求违约金的请求没有法律依据支持，本案是房屋回迁纠纷，并不是商品房买卖合同纠纷，所以不适用《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，所以被告通北政府不同意原告所谓的违约金。
被告世纪公司辩称，被告开发建设通北镇学府嘉苑A区时委托被告北安市通北镇人民政府配合办理土地征收、拆迁等事宜。由于拆迁进展迟缓和资金不足等原因，导致工程未能按期完工。2014年7月18日，经有关部门协调，原告同意被告世纪公司给原告增加回迁面积作为逾期回迁安置及其它各项损失补偿。2014年4月27日，被告世纪公司委托通北政府与原告签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定原告应回迁面积为163.86平方米，2014年7月18日原告同意被告世纪公司将为其安置的回迁面积增加至195.12平方米，并在《回迁安置处理意见书》上签字。原告现已世纪接受回迁面积195.12平方米，超出原回迁面积部分就是被告世纪公司给原告的各项补偿。被告不同意再次给付原告任何补偿。
被告通北政府辩称，本案涉及的房屋开发主体和动迁主体均是被告世纪公司，这一事实原告也认可。通北政府只是帮助被告世纪公司拆迁，至于协议的签订和回迁的具体落实都是世纪公司与各回迁户互相商定的，并且当事人均在《回迁安置意见书》上签字，通北政府并不是办理回迁事宜的主体，因此原告追加通北政府为被告主体不适格。当初由于拆迁工作进度迟缓，开工时间较晚及被告世纪公司出现了资金不足的问题，导致工期延误，被告世纪公司未能按照协议约定时间向原告履行回迁义务。2013年工程完工。由于没有按期回迁，原告多次上访，经有关部门多次协调，2014年7月18日，原告同意被告世纪公司给原告回迁195.12平方米一带二楼门市楼房，实际回迁面积超出协议部分是被告世纪公司给原告延期过渡期间各项损失的补偿，原告并自愿在《回迁安置处理意见书》上签字。原告已经得到了逾期回迁安置的损失，不能重复主张。另外通北镇人民政府是行政管理单位，不是开发建设及回迁安置的义务人，不应承担原告主张的补偿责任。原告回迁楼房逾期办理产权证原因是楼房没有验收无法办理，况且2012年4月27日签订的《房屋征收补偿安置协议书》中没有约定办理产权证的期限，因此不存在违约。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证，本院确定本案的事实如下：
2012年，被告世纪公司开发建设通北镇学府嘉苑A区时被告通北政府办理征收土地等相关事宜。2012年4月27日，北安市通北镇人民政府下属单位通北镇住房与规划建设局与原告签订了《房屋征收补偿安置协议书》。原告原两栋房屋房屋面积是101.5平方米，回迁比例是1：1.2计算，被告世纪公司应向原告回迁面积是121.8平方米。另附属房屋23平方米，回迁比例是1：0.65计算，被告世纪公司应向原告回迁面积是14.95平方米。协议约定给予原告产权交换的楼号为：A区五栋一层1号105.46平方米，A区五栋一单元303号5.40平方米，合计回迁面积是163.86平方米（包含应给付原告的所有补偿）。协议过渡期为2012年4月26日至2012年12月30日。过渡期间实行自行过渡。协议签订后，由于此项开发建设工程的拆迁进度迟缓，开工时间较晚及被告世纪公司资金不足的原因，造成工程未能按期完工。原告多次以工程质量和回迁问题上访。2013年11月26日，黑河市工程质量监督站根据原告举报的问题作出了《关于北安市通北镇郑长生举报学府嘉苑工程存在问题的处理意见》，该意见为：（一）施工单位应尽快将基础部位的水抽干，避免基础长期侵水，防止冻胀，并要求相关单位对水侵基础作出鉴定。（二）一层现浇板以下基础必须按照要求进行回填，施工单位将回填方案上报北安市工程质量监督站。（三）督促建设单位尽快组织有关单位进行竣工验收，并办理工程竣工备案手续。2013年12月11日，北安市工程质量监督站向黑河市质量监督站上报《关于通北镇郑长生举报学府嘉苑存在质量问题的调查处理进度情况汇报》。汇报内容为：一、施工单位已按处理意见的要求将学府嘉苑商住小区12栋楼基础部位的水抽干。二、现施工单位正在联系鉴定部门对受水侵泡基础作出鉴定。预计在2014年1月12日前鉴定部门可以进场鉴定。三、因天气原因，现取土困难且无法保证回填土工程施工质量，施工单位将在明年开春后对学府嘉苑一层现浇板以下基础进行回填。预计在2014年8月末前回填完毕。2014年7月7日，被告北安市通北镇人民政府委托黑龙江省建设工程咨询中心对通北镇学府嘉苑小区A5住宅楼地下室侵水基础所受影响进行鉴定。黑龙江省建设工程咨询中心作出了，黑建咨鉴字（2014）第069-3号《通北学府嘉园小区A5住宅楼私设地下室对房屋结构影响鉴定报告》，鉴定结论为：被鉴定建筑物增设地下室，为非法工程，建议采用中砂立即回填。2014年7月18日，经有关部门协调，原告与被告世纪公司达成回迁协议，被告世纪公司给原告实际回迁了通北镇学府嘉苑A5区8号楼，一带二门市楼，面积为195.12平方米。原告同意并在《回迁安置处理意见书》签字，并备注“该处理意见生效后，再出现回迁等有关事宜的纠纷全部由原征收人承担法律责任”。原告于签字当日完成了回迁安置。现原告要求二被告共同承担：1、预期交房的违约金31687.50元。2、预期办理房产证违约金51221.20元。两项共计82908.70元。3、被告应交付原告接收房之前供热费。4、被告应当按照工程质量鉴定报告要求，完成该楼房的地下室回填。5、为原告办理回迁房屋的产权证照。6、修善二楼排水管线，保证正常排水。
本院认为，通北镇住房与规划建设局是通北镇下属单位不具有独立法人资格，其从事的民事法律行为应由通北政府承担民事责任。原告追加通北政府作为被告参加本案诉讼符合法律规定。被告通北政府同被告世纪公司与原告签订的《房屋征收补偿安置协议书》及《回迁安置处理意见书》时原告同意并自愿签字，通过被告世纪公司确认并予以认可，视为双方当事人真实意思表示，原告与被告世纪公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》及《回迁安置处理意见书》的内容不违反法律强制性规定，故合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告世纪公司立项开发建设通北镇学府嘉苑A区的实际开发单位。也是该项目回迁安置的义务人。被告世纪公司没能按照约定期限向原告交付回迁楼房应赔偿超期回迁给原告造成的损失。2014年7月18日，经有关部门协调，原告与被告世纪公司达成协议了《回迁安置处理意见书》，原告实际接收了被告世纪公司交付的回迁楼房，即位于通北镇学府嘉苑A区8号楼一带二层门市楼，面积为195.12平方米的门市楼房，并同意《回迁安置处理意见书》经确认签字后，即视为安置完毕。原告在《回迁安置处理意见书》上签名后并书写了备注“该处理意见生效后，再出现回迁等有关事宜的纠纷全部由原征收人承担法律责任”。原告于签订《回迁安置意见书》当日完成回迁。本案中原告主张的回迁楼房已实际履行，双方之间的权利义务因回迁楼房实际履行和安置而终止。因原协议回迁楼房位置为一楼面积105.46平方米，三楼住宅面积58.4平方米，共计105.46平方米。现原告实际接收的回迁面积是195.12平方米的一带二商服楼房。通过《房屋征收补偿安置协议书》与《回迁安置处理意见书》的回迁楼房面积进行比较，两次签订的回迁楼房面积相差31.26平方米，且房屋价值本身也很大提高。并且结合《回迁安置处理意见书》中已约定“经原告签字后即视为安置完毕”。根据诚实、公平、守信原则，可认定《回迁安置处理意见书》中多出31.26平方米回迁楼房面积属于被告世纪公司补偿原告逾期安置的各项损失。原告要求被告赔偿各项损失的请求。本院不予支持。二被告以原告实际接收的增加回迁楼房的面积应作为给付原告逾期安置补偿的抗辩，本院予以确认。关于原告要求被告交付原告接收房屋之前供热费的主张，因原告未明确诉讼标的，亦未提供原告以实际交付供热费的相关证据，故该项请求，本院不予支持。关于原告主张地下室回填及二楼排水管线维修的请求，因该工程尚未经有关部门验收，仍属建设期间，待验收后肉未得到实际解决，原告可另行主张权利。关于原告主张逾期办理房屋产权证被告应承担违约金51221.20元的诉讼请求。因工程验收合格为办理相关证照的前置条件，待工程通过验收后，如被告世纪公司仍不配合办理相关产权证照时，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条和《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条的规定，判决如下：
驳回原告郑长生的诉讼请求。
案件受理费1958.00元，由原告郑长生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审 判 长 宋宏江
人民陪审员 徐国海
人民陪审员 杨维成
二〇一五年十二月四日
书 记 员 薛 岩