江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第831号
上诉人（原审原告）宋福仁，男，汉族。
委托代理人石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭飞，男，汉族。
被上诉人（原审被告）南京早来点餐饮服务有限公司。
法定代表人张勇，该公司总经理。
以上两被上诉人的共同委托代理人李浩，江苏金长城律师事务所律师。
上诉宋福仁因与被上诉人郭飞、南京早来点餐饮服务有限公司（以下简称早来点公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理进行了审理。上诉人宋福仁的委托代理人石志忠，被上诉人郭飞和被上诉人早来点公司的共同委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋福仁原审诉称，2011年底，被告以“欣乐美食街办公室”名义通过广告宣称：将在欣乐市场旁建成“五星级美食休闲娱乐欣乐美食街”，该项目是政府投资扶持为2014年青奥会规划打造，项目建成后，原欣乐菜场取缔室外摊点，集中经营、集中管理，为此吸引了众多经营者租赁被告提供的经营场所。原告作为经营者之一，与“欣乐美食街办公室”于2012年1月11日签订租赁合同，约定租赁“欣乐美食街”30号门面房，并将租金、保证金等费用打入被告郭飞个人银行卡账户，部分现金直接交给被告收取，被告出具了盖有“欣乐美食街办公室”印章的收据。合同履行过程中，被告承诺的屋顶大型广告、在1、2、3路区内公交上做广告、与欣乐市场直通的4米宽的通道、24小时安保值班等均未兑现，且下水道设施排水不畅，卫生状况极差。更为严重的是消防设施未经验收，无消防通道、无消防器材、无水源。2012年10月，美食街发生火灾，烧了好几家，无水灭火，造成经营户重大损失，并导致原告停止营业。经查“欣乐美食街办公室”是一个不存在的机构，同时，经城管部门认定，被告出租的门面房部分为违法建筑，已下达限期拆除通知。被告以“欣乐美食街办公室”名义与原告订立合同，用虚假宣传诱导承租人，存在明显的欺诈行为，故诉至法院请求判令：1、撤销原、被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租金10400元、返还押金8300元、补偿装修损失15300元，合计34000元；3、被告返还原告出具的25000元欠条一张。
郭飞及早来点公司原审辩称，本案被告只能是早来点公司，被告郭飞与原告之间无论在事实上还是在法律上均不存在租赁合同关系，与原告签订租赁合同的虽然是欣乐美食街办公室，但欣乐美食街办公室只是早来点公司的下属单位，郭飞是作为早来点公司工作人员在租赁合同上签字的，与原告存在租赁合同关系的是早来点公司。原告起诉被告郭飞无事实和法律依据。原、被告在签订合同过程中不存在任何欺诈和宣传误导，合同是双方真实意思表示。除部分玻璃房之外，合同内容并不违反法律规定。原告在合同履行末期单方提出撤销合同，是转嫁自身经营风险的行为，依法不应支持。本案所涉的租赁合同早已到期，原告要求退还房屋租金和装修损失，没有事实和法律依据。为防止损失扩大，被告于2013年8月1日强行收回了租赁房屋。被告迟延逾期交付的租金和滞纳金，已超过租赁合同的保证金和租金。综上，请求驳回原告的全部诉请。
原审法院经审理查明，2011年底，早来点公司将租赁的六合区葛关路567号场地及房屋加以改造，作为“欣乐美食街”对外招租，并宣传将欣乐美食街打造成“大厂首家五星级美食街”。宣传时，早来点公司法定代表人张勇、工作人员郭飞等人在场。宋福仁等多名投资者被广告吸引，希望承租欣乐美食街商铺。原告称被告曾宣传将打通欣乐美食街与欣乐菜场之间的通道，并提供了相关宣传彩页，而该通道至今未能打通，早来点公司辩称其仅承诺协调开辟通道一事。2011年11月18日，欣乐美食街管理办公室与南京正亚广告有限公司（以下简称正亚公司）签订项目合同一份，由正亚公司统一制作安装欣乐美食街各租赁房屋（商铺）的门头，制作门头单价为190元／平米，总价按实际尺寸计算，制作费由美食街办公室代收，转交给正亚公司。
2012年3月5日，欣乐美食街管理办公室（甲方）与原告宋福仁（乙方）签订租赁合同一份，合同约定甲方同意将六合区葛关路567号30号商铺出租给乙方经营小吃；租赁期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止；年租金为35400元；租赁保证金5000元，进场前一次性支付，解约后，甲、乙双方在清理租金结算后一个月内无息退还。早来点公司工作人员郭飞在甲方签章处签名，并加盖了“欣乐美食街管理办公室”的印章。订立合同时，双方对欣乐美食街整体及承租房屋内部的消防及卫生设施没有检查验收，但于同期签订了消防安全责任书和装修消防安全责任书，约定原告对其承租商铺内的消防安全责任。合同签订后，原告向欣乐美食街管理办公室交纳租金10400元、押金5000元、玻璃门押金1600元、门头制作费1700元，上述费用均汇入被告郭飞的银行账户或交纳现金。2013年1月30日，早来点公司将欣乐美食街3号至31号商铺门头制作费37590元交给正亚公司。正亚公司为上述商铺统一制作了规格颜色相同的门头，门头上的字号则由各商铺业主另行付费添加。原告对30号商铺内部进行了简单装修。
欣乐美食街各商铺有独立的电表、水表，商铺内有水龙头，污水可排放至下水沟。21号至36号商铺业主承租房屋后，在各自商铺后面自行搭建了厨房，早来点公司未制止该违法搭建行为。2012年10月10日，欣乐美食街28号、29号（业主成翠华）、30号（业主宋福仁）商铺违法搭建的厨房发生火灾。当日，南京市公安局沿江公安消防大队公告封闭了上述三个商铺，封闭期限为一周。该火灾事故，因业主在调查人员到达前已对现场做过清理，故火灾原因无法查明。此后，早来点公司分别与28号、29号商铺业主达成补偿协议并履行完毕，30号商铺因于火灾发生当日被早来点公司收回，故未作补偿。欣乐美食街的其余商铺未受火灾事故直接影响。2012年12月21日，南京六合区城市管理行政执法局认定葛关路567号的玻璃房系违章建筑，之后，违建玻璃房全部被强制拆除。原告宋福仁承租的30号商铺不在违建之列。2013年4月24日，本院现场勘验欣乐美食街时，21至36号商铺后违法搭建的厨房已被拆除。2013年8月1日，被告早来点公司自行收回了原告承租的商铺。
租赁期间，早来点公司通过制发印有宣传内容的气球、围裙、横幅等，意图扩大欣乐美食街的影响，并曾在节假日，如“五一”期间组织开展免费品尝活动，但免费程度仍由各商家自定。早来点公司出租房屋后，并未组织各商铺确定统一的行为准则或管理措施。
原审法院另查明，2012年3月6日，宋福仁立下欠条一份，载明“今欠欣乐美食街2012年房租25000元整，必须于2012年6月10日之前付清，如逾期不付，欣乐美食街办公室有权收回此房”。嗣后，宋福仁未能按约支付该款，早来点公司索款未果，于2012年10月10日在宋福仁的商铺门上加了一把锁，并于同年11月20日诉至原审法院。原审法院认定早来公司与宋福仁签订的租赁合同合法有效，租金应支付至2012年10月10日止，故判令宋福仁向早来点公司支付租金8027元及逾期付款损失。宋福仁不服，上诉至南京市中级人民法院。2013年8月8日，南京市中级人民法院二审判决认定早来点公司作为原告主体适格，郭飞在租赁合同上签字行为系代表欣乐美食街管理办公室的职务行为，欣乐美食街管理办公室系早来点公司内设下属管理机构，早来点公司对该合同予以追认，该合同对宋福仁与早来点公司双方均有约束力，故判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有项目合同、租赁合同、收据、照片、光盘、南京市六合区城市管理行政执法局强制执行决定书、（2013）宁民终字第1968号判决书、电话笔录、勘验笔录及当事人陈述等证据证实，原审法院依法予以确认。
原审法院认为，郭飞在本案租赁合同上签字的行为，系履行职务行为，其行为后果应被吸纳进所代表的单位，欣乐美食街管理办公室系早来点公司内设的下属管理机构，其行为后果应由早来点公司承受，以上内容已有南京市中级人民法院的生效判决确定，故宋福仁主张其合同关系的相对方系郭飞本人，不予支持。关于宋福仁对30号商铺的承租期间及欠付租金情况，根据宋福仁出具的欠条及双方实际履行情况，原审法院及南京市中级人民法院分别作出一审和二审判决，认定宋福仁于2012年10月10日之后不再承租该商铺，租金按实际使用天数计算，可见租赁合同已于2012年10月10日解除。现宋福仁要求撤销租赁合同、退还租金、返还欠条，违反了一事不再理的原则，原审法院不予支持。宋福仁要求被告返还门头制作费、补偿装修损失，于法无据，原审法院不予采纳。早来点公司收取押金5000元，无对应合同约定，但双方约定原告交纳租赁保证金5000元，故应认定押金5000元即为租赁保证金，合同约定租赁保证金应于解约并清理租金结算后退还，现生效判决已对租金做出最终结算，故租赁保证金应予退还。早来点公司已收回租赁商铺，但未举证证明玻璃门有所损坏，故应向宋福仁返还玻璃门押金1600元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、早来点公司于判决生效后十日内返还宋福仁租赁保证金5000元、玻璃门押金1600元。二、驳回宋福仁的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由宋福仁负担325元，早来点公司
负担325元（宋福仁已垫付，早来点公司在给付上述款项时加付此款）。
宋福仁不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人实际承租的房屋面积仅为46.6平方米，与合同面积59平方米相差12.4平方米，导致上诉人多支付租金7560元，被上诉人应予以返还。但原审判决未作处理。2、被上诉人欺骗上诉人入驻经营，上诉人为此投入资金对涉案房屋进行装修，产生装修费用15300元，现因被上诉人的原因导致无法经营，此损失应由双方依据过失程度分担。3、未经上诉人同意，被上诉人收取门头制作费1700元应当返还。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或将此案发回重审。
被上诉人郭飞和被上诉人早来点公司共同答辩称，1、合同所约定的承租面积为建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公共分摊面积，对房屋建筑面积的测绘应由专业机构专业人士进行。上诉人委托无证人员测试的房屋面积不能作为定案的依据。双方所约定的面积系双方现场勘察后一致确认的面积。2、已生效法律文书认定被上诉人不存在欺诈和宣传误导，因上诉人单方严重违约而解除合同，上诉人无权主张装修补偿。3、门头制作费系被上诉人代收，且已实际制作门头，上诉人要求被上诉人返还无依据。综上，请求驳回上诉，维持原审判决。
上诉人宋福仁与被上诉人郭飞、被上诉人早来点公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，生效法律文书已经确认上诉人宋福仁与被上诉人早来点公司之间的房屋租赁法律关系已于2012年10月10日终止，终止的原因系上诉人宋福仁未能兑现租金支付期限的承诺，而非被上诉人早来点公司存在欺诈行为，故上诉人宋福仁要求被上诉人早来点公司承担其对涉案房屋的装修损失费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人宋福仁认为应按实际承租房屋面积计算房屋租金，被上诉人应返还多收取的房屋租金的主张，因双方租赁合同并未约定按实际承租面积计算房屋租金，且在被上诉人早来点公司向上诉人宋福仁主张欠付租金的另一诉讼中，上诉人宋福仁并未提出以实际承租的房屋面积计算租金，生效法律文书亦未以实际承租面积计算宋福仁欠付的租金，故上诉人宋福仁的该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人宋福仁要求被上诉人返还门头制作费1700元的主张，因宋福仁与被上诉人二审一致确认门头制作费系早来点公司代案外人正亚公司收取，且该笔费用已由早来点公司转交给正亚公司，故宋福仁要求早来点公司返还该笔门头制作费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人宋福仁的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费650元，由上诉人宋福仁负担。
本判决为终审判决。
?
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年三月十八日
书记员 林雨虹