山西省左云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）左商初字第53号
原告（反诉被告）庞全有，男，汉族，左云县云兴镇北门村人，个体户，现住左云县云兴镇。
原告伊瑜，男，汉族，左云县云兴镇北门村人，农民，现住左云县云兴镇。
被告（反诉原告）梁万成，男，汉族，左云县云兴镇北门村人，个体户，现住左云县云兴镇。
被告张二女，女，汉族，右玉县新城镇移民村人，个体户，现住左云县云兴镇。
原告庞全有与被告梁万成、被告张二女房屋租赁合同纠纷一案，由原告于2014年7月29日诉讼来院。2014年8月25日，被告梁万成以原告庞全有为被告提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了合并审理。庭审前伊瑜申请以原告的身份参加诉讼，本院予以准许。原告（反诉被告）庞全有、原告伊瑜与被告（反诉原告）梁万成、被告张二女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，2014年4月22日，二原告与左云县医药药材公司19名职工（26股）口头达成房屋买卖协议。该房屋位于左云县古楼街系二层楼房，面积302.7平米。房价132万元，二原告各付一半，已于当日交付出卖方。同年5月1日，买卖双方正式签订了书面协议，并经左云县公证处公证。2014年8月7日，二原告将所买房屋所有权办在二原告名下。二被告系夫妻，其与该房屋原所有权人租赁该房产一楼上二楼楼梯口处经营调料，租期至2014年5月1日届满。在被告租期届满前，原告已取得该房屋所有权，并及时告知被告，让其搬离所租房屋。被告以租房合同系和原房主签订为由拒绝搬离。经云兴派出所多次调解无效。现提起诉讼，请求人民法院判令二被告立即搬离所租房屋，并赔偿因被告拒绝腾房导致二楼不能出租造成的损失8100元。
原告为支持其主张提供如下证据：1、左云县第3485号和第00005475左房权证（包含房地产平面图）、房屋买卖合同书、公证书、药材公司全体职工证明材料、出卖人分款表、被告所买房屋照片3张，欲证明原告与赵明华、张全奎等19人买卖房屋及房屋所有权转移的事实；2、山西省左云县医药药材公司证明，欲证明被告所租房屋租期届满时间；3、二原告身份证，欲证明二原告身份。
二被告辩称，1、被告租赁左云药材公司职工药店已经9年，一直和原房主药材公司职工保持租赁关系。被告不认可原告就是房主，且店内货物太多，一时腾不开。原房主曾于今年4月告知被告准备房租8000元，近日要收取，被告一直等收房租。2、原房主至今没有将房屋已出卖的事口头或书面通知被告。原告在租赁届满前已与原房主买了房屋，被告不认可该买卖协议，并有权请求法院废除此协议。3、依据《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第11条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第57条、《最高人民法院关于审理贯彻中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第118条之规定，出租人出卖出租屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。原房主应在2014年2月通知被告，3个月为法律意义上人性化的腾房时间。原告未顾及被告的合法权利。4、被告也腾房，但原告应赔偿因砸毁店铺、非法封锁没收财产和误工导致的损失共73400元。
被告为支持其主张提供证据：字条证明、照片1张，欲证明原房主涨房租和原告砸毁侵占被告经营店铺的事实。
反诉原告诉称，2014年6月份，反诉被告说已将药店买下、不出租给反诉原告，要求马上腾房。反诉原告因货物多，时间紧促一时腾不开。同年6月24日中午反诉被告派他大儿子（残疾人）来砸毁店铺。最后父子俩非法封锁没收反诉原告的货物5万多元、现金11000多元（写字台里和衣服里各有8000元、3000多元），还有以前的租赁合同、租金收据、各种货物的进货票据单、身份证件、户口本等。反诉原告报警后云兴镇派出所出警。案发至今，反诉原告无法正常经营，生活无法维持。要求反诉被告赔偿从2014年6月24日至庭审时误工费（每天200元）、5万多元货物、现金11000元，共计73400元。
反诉原告为支持其主张提供证据：相片5张、报案材料，欲证明2014年6月24日反诉被告派其子（残疾人）来砸毁店铺和被告张二女已向左云县公安局报案的事实。
反诉被告辩称，1、反诉原告所述反诉被告其子庞俊砸毁其店铺、反诉被告与子私自锁门占有反诉原告的货物等财产一事不属实。2014年6月24日，反诉被告之子庞俊去反诉原告所租店铺是好说的要求其搬离房屋未果，搬过东西但没有打毁。反诉原告弃店而去，将庞俊置于店中。因担心离开后其店铺财产被他人侵害，无奈留在店内。庞俊是残疾人不方便，故求助云兴派出所后安装了防盗金锁，并拍了照片。2、反诉原告所称店铺放了5万元货物、写字台里放有8000元、店内衣服里装有3000多元和每天损失200元不是事实，店内最多只有1万元货物、反诉原告的衣服自己穿在身上不在店内。
为支持其主张提供如下证据：相片1张，欲证明2014年6月24日发生争执后的场景和无奈锁房的事实。
经审理查明，涉案房屋系张全奎、赵明华等19名左云县医药药材公司职工所有。2014年4月22日，原告（反诉被告）庞全有、伊瑜与张全奎、赵明华等左云县医药药材公司职工19名（26股）口头达成房屋买卖协议。该房屋位于左云县云兴镇古楼街，系二层结构，面积302.7平米。房价132万元，已在当日交付于出卖方。同年5月1日，买卖双方正式签定了书面协议，出卖方将该房屋私产字第3485号房屋所有权证和一、二楼钥匙交于二原告，约定该房屋从即日起归二原告管理。买卖协议经左云县公证处公证。2014年8月7日，二原告将所买房屋所有权办在其二人名下。上述事实，有二原告陈述和二原告提供的左房权证私产3458号、000054**号房屋所有权证书（含房地产平面图）、房屋买卖合同书、公证书、药材公司职工证明材料、卖房分款表、相片相互印证所证实，本院予以确认。二被告对买卖房屋一事不持异议，但对二原告提供的上述部分证据不认可，但未提供反驳证据予以证明，故依法确认上述证据对买卖房屋事实的证明力。
被告（反诉原告）梁万成与被告张二女系夫妻关系，其二人与该房屋原房主张全奎、赵明华等左云县医药药材公司职工19人（26股）租赁该房屋一楼上二楼楼梯口处约18平方米经营调料多年。从2013年5月1日起租赁房屋一年，租金为5500元，租期至2014年5月1日已届满。上述事实，有原、被告一致陈述和原告提供的山西省左云县医药药材公司证明所证实。被告提供证据“二女房租8000元”的字条，欲证明原房主在2014年5月1日前写字条通知涨房租的事实。庭审中，被告陈述在2014年5月20日左右，原房主派人告诉了房子已卖给庞全有，并要求把房租交给庞全有。但被告一直未向原房主交纳房租，也未提供与原房主达成继续租房协议的相关证据。原告明确表示房屋不再租赁于被告，并多次要求被告腾房，但因被告不认可原告就是房主，且以店内货物太多、时间紧促一时腾不开为由拒绝腾房。从以上双方主张的事实和提供的证据可以确认在2014年5月1日租赁合同届满前后，被告既未与原房主达成继续租赁协议，也未和二原告达成新的租赁协议。
2014年6月24日上午，因腾房问题反诉被告庞全有之子庞俊（残疾人）来到被告经营的店铺要求被告腾房，双方发生争执，云兴派出所派员到现场对双方进行了调解，但未能达成一致。被告离开现场后直到下午5点多，原告买锁锁上了店铺门。反诉原告提供的报案材料上记录：2014年7月10日左右，被告张二女向左云县公安局递交了报案材料。其材料内容与反诉状内容基本一致。上述事实，有反诉原告、被告陈述和反诉原告提供的报案材料、相片5张以及反诉被告提供的相片1张等证据所证实。
对于庞俊是否砸毁店铺，是否因庞俊砸毁店铺和反诉被告锁了店铺门而导致反诉原告损失73400元，双方各执一词。反诉原告主张的事实是店铺被砸，之后反诉被告与子非法锁门占有店铺内价值5万多元的调料物品，写字台里准备交房租的8000元、衣服里的3000多元，因误工每天损失200元（从2014年6月24日至8月27日），损失共计73400元。但反诉原告未提供相关证据证明其损失具体数额。反诉被告主张，2014年6月24日，庞俊去反诉原告店铺因协商腾房未果搬过东西，但没有打毁，锁门是经派出所同意的，不认可反诉原告有73400元的损失。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期届满，承租人应当返还租赁物。本案二被告在2013年5月1日租赁张全奎、赵明华等19名（26股）左云县医药药材公司职工约18平方米一楼过道经营调料物品买卖，租赁期至2014年5月1日已届满。二被告在租期届满前后既未与原房主达成继续租赁的协议，也未与新房主达成新的租赁协议，故二被告租期届满后继续占有使用出租房屋已无合法依据。二原告与张全奎、赵明华等左云县医药药材公司19名职工（26股）于2014年5月1日达成的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且符合合同法规定的生效要件，是有效合同。二原告已将房屋的房权证办于自己名下，其房屋的所有权已经从原房主转移给二原告。二原告基于所有权和租赁合同届满，有权要求二被告腾出店铺返还租赁物，故二原告要求二被告腾房的诉讼请求予以支持，即二被告应将出租屋内属自己的物品及时搬离所租房屋。二原告以被告未腾房导致二楼不能出租要求二被告赔偿损失费8100元的请求，因二原告无证据证明其损失，故该项请求不予支持。二被告主张因出租人在出卖出租屋3个月前未通知承租人而买卖合同无效的意见，本案现有证据不能确定原房主是否在出卖房屋前在合理期间已通知承租人的事实，即使原房主确未履行通知义务，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖房屋未在合理期间通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故被告主张房屋买卖合同无效的意见不予支持。二被告主张本案适用的行政法规、最高人民法院司法意见，其中《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》因被新的法律和行政法规所代替已废止；《最高人民法院关于审理贯彻中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十八条，因与物权法相关条款相冲突而废止；《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》，虽未明令废止，但因相继颁发的合同法等一系列法律法规对涉案的租赁买卖合同有新的规定，按照新法优于旧法的原则，本案应适用新的法律、法规和司法解释。鉴于以上原因，二被告所主张适用的法规和司法意见不能作为本案定案的法律依据。
反诉原告梁万成在反诉中要求由反诉被告庞全有赔偿货物等损失73400元的主张，除反诉原告自己陈述外，现无证据证实反诉所请求的财产损失数额。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的理解与适用》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因现有证据不能证明其主张，故该请求不予支持。反诉原告在庭审中坚持主张追究反诉被告刑事责任，其主张不属于民事审判范围，故对其请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的理解与适用》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）梁万成、张二女在本判决生效后十日内，将所租房屋内自己的所有物品搬离所租房屋，原告（反诉被告）庞全有、原告伊瑜应予以协助。
二、驳回原告庞全有、伊瑜要求被告梁万成、张二女赔偿损失的诉讼请求。
三、驳回反诉原告梁万成要求反诉被告庞全有赔偿损失的诉讼请求。
案件受理费本诉50元、反诉1600元，共计1650元，由原告（反诉被告）庞全有、伊瑜负担50元，由被告（反诉原告）梁万成、张二女负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。
审 判 长 刘 炜
审 判 员 张 珍
人民陪审员 张月梅
二〇一四年十月十六日
书 记 员 任俊锋