湖南省桑植县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桑法民一初字第559号
原告张务桥，男，1974年1月5日出生，土家族，农民。
委托代理人ＸＸ，湖南昌隆律师事务所律师。
委托代理人李兴旺，湖南新川律师事务所律师。
被告李兴云，男，1966年5月13日出生，土家族，农民。
委托代理人刘经学，湖南源阳律师事务所律师。
被告蔡国云（曾用名蔡国荣），男，1956年1月11日出生，土家族，农民。
原告张务桥与被告李兴云、蔡国云物权保护纠纷一案，于2013年11月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈凤担任审判长，人民陪审员王志爽、谷月红参加的合议庭，于2014年4月25日、2014年10月30日公开开庭进行了审理。代理书记员龚丽群担任记录。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张务桥诉称：1972年，原告父亲张某丁从沙塔坪乡庙嘴河迁到麻田坪村屈家沟组居住，1975年修建木房三间，猪舍二间。1986年原告全家在承包地上另修建木房三间，猪舍二间。1991年原告父亲病逝，新修房屋由兄张某甲居住。1992年原告全家外出打工，原告随母亲去了河北，家中第一栋房子被出卖并拆除，第二栋房子无人居住和管理。1996年，原告家人商定该房屋归原告使用。1998年，原告回家发现房屋及山林田土被被告李兴云占用，遂发生纠纷，并向各级政府反映多年，2012年被告李兴云将部分山林田土返还给了原告，但称房屋是从被告蔡国云处买来的不予返还。被告蔡国云对该财产没有处分权，其与被告李兴云签订的《购买房屋契约》无效，被告李兴云占用原告房屋于法无据，损害了原告的合法财产权，且违反了国家关于农村居民小产权房屋买卖的有关规定。故诉至法院，请求判决确认两被告于1998年5月4日签订的《购买房屋契约》无效；判令被告返还占用原告的房屋三间及所属宅基地使用权和猪舍二间，并承担本案诉讼费用。
原告张务桥为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、两被告《购买房屋契约》复印件一份、房屋现状照片两张，拟证明被告无权处分原告房屋；
证据2、证人陈某甲、张某甲、张某乙、张某丙、李某甲、李某乙、李某丙证言，拟证明第一栋房屋委托亲友进行了处理，第二栋未委托处理；1996年原告家人将该房屋确定给原告使用；当地村民只知道被告李兴云占有原告房屋，不知道买卖房屋；4、李兴云占有行为（买卖房屋）原告2012年才知道；
证据3、2012年原告取得的林权证、2007年原告兄长张某甲土地承包经营权证，拟证明被告李兴云所占原告家山林田土部分已被收回，仍有大部分被李兴云占有；
证据4、聂某甲证明一份，拟证明原告1990年后未到过聂某甲家。
被告李兴云在法定期限内未提交答辩状，在庭审中辩称：第一、原告请求确认两被告所签《购买房屋契约》无效理由不能成立。该房屋系原告舅父陈某乙于1997年以原告之兄张某甲、张某丙名义卖给被告蔡国云，1998年本人从蔡国云手中购得该房屋，支付了相应价款，取得了该财产的所有权；十多年来原告及其家人经常回家走亲、祭祖对此均未提出异议，表明对陈某乙代为出卖该房屋已认可。第二、自1998年起原告就已知道被告李兴云居住该房屋，如被告系占有原告即应在两年内主张权利，原告现提起诉讼，已经超过诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告李兴云为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、两被告签订的《购买房屋契约》原件一份，拟证明被告李兴云居住房屋系1998年5月4日从蔡国荣手中购买，并非非法占有；
证据2、陈某乙与蔡国荣签订的《购买房屋契约》原件一份、证人王忠兴证言一份，拟证明1997年5月30日由王忠兴执笔，原告舅父陈某乙以5500元价格将房屋卖给蔡国荣的事实。
证据3、罗某甲、罗某乙、蔡某甲、李某丁、聂某甲调查笔录五份，拟证明原告全家居住常德，第一栋屋由其堂姐夫李某戊代卖，第二栋屋由其舅父陈某乙代卖，原告兄弟常回老家，原告知道被告李兴云住屋的事实，已超过诉讼时效；
证据4、驻村干部危某甲证言，拟证明2012年原告请求政府为其解决山林田土时未提及房屋。
被告蔡国云辩称：一、本案系房屋买卖过程中产生的纠纷，应定性为房屋买卖合同纠纷而非物权保护纠纷；二、诉争房屋系1986年原告之兄张某甲成家而修建，非原告房屋，原告张务桥对该房屋不享有所有权，不具备原告主体资格；三、张某甲将房屋委托其舅父陈某乙管理并卖给被告蔡国云，蔡国云支付了购房款，陈某乙病危时原告母亲两次回家，原告诉讼规避了房屋管理及买卖的事实；四、被告系房屋所在地集体经济组织成员，购买该房屋不违反有关法律规定。请求依法驳回原告的起诉。
被告蔡国云为支持其主张，向本院提交了证人李某己、吴某甲、罗某丙证言，拟证明被告蔡国荣与陈某乙买房子的事实。
经庭审质证，两被告对原告所举证据提出异议，认为证据1真实，但达不到原告的证明目的；证据2不真实，1998年原、被告因房屋发生过打架，原告称2012年才知晓与事实不符，且证人中有5人系原告家人，同时原告自1996年取得房屋权利与原告之兄张某丙于2013年向法院起诉（后撤诉）要求返还房屋相矛盾；证据3与本案无关联；证据4不真实，与证人之前向被告提供的证言不一致。原告对被告李兴云所举证据提出异议，认为证据1、2未经财产所有人同意契约无效；证据3证人系被告亲戚朋友，与被告有利害关系，堂姐夫李某戊代卖一栋屋属实，但未委托舅父陈某乙卖屋，原告知道李兴云住屋，但不知道房屋已被舅父出卖，合同无效自始无效，不存在超过诉讼时效；证据4与实际不符，原告未向证人反映，不代表未向其他人反映。原告对被告蔡国云所举证据提出异议，认为该证据与本案无关。两被告对对方所举证据互无异议。本院认为，原告证据1与被告李兴云证据1相同，系本案审查对象，不作证据使用；证据2中有关房屋原始归属及陈某甲、张某甲、张某乙、张某丙对诉争房屋的权利放弃予以确认，其他不予认定；证据3与本案不具有关联性，不予确认；证据4不符合证据的形式要件，且与此前证人向被告李兴云提供证言不一致，不予认定。对被告李兴云证据2的真实性予以认定；证据3中有关房屋原始权属内容予以确认；证据4不符合证据的形式要件，不予确认。被告蔡国云证据证明内容与本案事实相符，予以认定。
根据上述确认的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明下列案件事实：原告张务桥、被告李兴云同系桑植县某地村民。原告有胞兄弟四人，长兄张某甲、二兄张某乙、三兄张某丙，现均居住常德市武陵区；父亲张某丁于1991年病故，母亲陈某丙现随张某甲居住。1975年原告家在桑植县某地修建木房三间，猪舍二间；1986年原告家在该组另修木房三间，猪舍二间。1992年，原告全家外出务工，长年未回家居住，原告家第一栋房屋委托其堂姐夫李某戊以5000元价格出卖。1997年5月30日，原告舅父陈某乙（1998年9月病故）以5500元价格将第二栋房屋卖给时任村主任的被告蔡国云；1998年5月4日蔡国云将该房屋以6000元价格转卖给李兴云。1998年原告回家，发现被告李兴云居住了房屋，双方因此发生打架，原告被行政拘留5天。之后，原告在其舅父陈某乙病危及每年祭祖时节常有回家。被告李兴云购房后对房屋进行了修缮、改造和配置。2013年8月，原告之兄张某甲、张某乙、张某丙及母亲陈某丙表示对被告李兴云所购房屋放弃相关权利，同年11月，原告以被告蔡国云无权处分、被告李兴云无权占有该房屋而诉至法院。
另查明，被告李兴云在住所地只有一处宅基地。
本院认为：本案诉争房屋系原告家于1986年修建各方予以认可，张务桥作为其家庭成员具有原告主体资格；原告请求的法律关系性质属于物权，物权请求权不适用诉讼时效的规定，故两被告称原告不具有主体资格及本案已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告全家在离开原住所地后长年未回家居住的情况下，委托其亲属将第一栋房屋出卖，继而原告舅父陈某乙将第二栋房屋卖给被告蔡国云，1998年原告发现李兴云占有房屋时陈某乙并未去世，原告一家此后亦未主张返还房屋的权利，被告蔡国云有理由相信陈某乙是原告家的委托代理人，陈某乙的行为对被告蔡国云构成表见代理。被告蔡国云将该房屋转卖给被告李兴云，李兴云与原告系同一集体经济组织成员，李兴云购房后仍只拥有一处宅基地，两被告所签契约不违反相关法律规定。原告诉请判令两被告于1998年5月4日签订的《购买房屋契约》无效没有事实和法律依据，故不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张务桥的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告张务桥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 陈 凤
人民陪审员 王志爽
人民陪审员 谷月红
二〇一四年十月三十一日
代理书记员 龚丽群
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。