审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1438号
上诉人（原审原告）：武汉乐天城商贸有限公司，住所地武汉市洪山区街道口狮城广场5层夹层。
法定代表人：杨珺，该公司总经理。
委托代理人：菅博、刘伟，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程林。
委托代理人：肖雷、黄佳斌，湖北邺南律师事务所律师。
上诉人武汉乐天城商贸有限公司（以下简称乐天城公司）因与被上诉人程林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年4月15日公开开庭对本案进行了审理，上诉人乐天城公司的委托代理人菅博、刘伟，被上诉人程林及其委托代理人肖雷、黄佳斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年10月26日，乐天城公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认解除乐天城公司与程林于2011年9月20日签订的商用房屋租赁合同；2、程林支付其欠交乐天城公司租金、电费以及依据合同赔偿乐天城公司的损失共计1054531.6元（见程林欠交租金、电费以及赔偿明细）；3、程林承担本案一切诉讼费用。
一审法院查明，2011年9月20日乐天城公司与程林签订《商用房屋租赁合同》一份，合同约定：乐天城公司（甲方）将湖北省武汉市街道口珞瑜路4号乐天城负1层01号铺面（以下简称“该房屋”）租赁给程林（乙方）经营，合同租赁期限自2011年9月21日起至2019年9月20日止，起租日为2011年12月5日；程林承租该房屋，租赁费用每月200640元，以后每个租赁年度租赁费用递增幅度为第四年开始每两年递增8%。该房屋采用先付租赁费用及相关费用后使用的原则，首期付清六个月租赁费用，其后经营期内，乙方每次付清六个月租赁费用，乙方应于前期租赁费用到期的前20天一次性支付下一期的租赁费用给甲方，如逾期支付，乙方从逾期支付之日起支付给甲方年租金的千分之五×逾期天数为逾期付款的违约金，如十五天内仍未付清，甲方有权解除合同，无条件将房屋收回另租给他人并不退还合同保证金同余下的租赁费用以及其他任何费用；合同还约定，合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于3个月租赁费用的赔偿金。双方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任；程林违反本合同中任何条款，或条件，乐天城公司有权终止或解除合同，有权收回房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求程林支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对乐天城公司预期利益的补偿，并根据相关的法律追究程林的其他法律责任。
合同签订后，程林向乐天城公司缴纳了租金，乐天城公司向程林交付了该商用房屋并同意由程林转包经营。2015年9月3日，乐天城公司要求程林支付2015年9月21日至2016年3月20日的相关租费共计1203840元，程林因资金周转困难，于2015年9月10、9月14日、9月25日等四次共向乐天城公司转账14万元租金。2015年9月25日，乐天城公司向程林出具《合同解除限期退场通知书》，《合同解除限期退场通知书》称“按照合同第四条第3款约定，程林应于2015年9月3日前缴纳第四年下半年租赁费用，但截至9月25日，程林仍未交纳第四年下半年租赁费用等相关费用，正式通知程林所承租商铺将于2015年9月26日被收回并将停止对商户的一切服务措施，一切后果由程林承担”；乐天城公司通过公证方式向程林邮寄《合同解除限期退场通知书》，2015年9月28日，邮件到达程林户籍地，由他人代为签收。后于2015年9月30日，程林以及次承租人代表姚海雄、罗琦等去乐天城公司处缴纳租金及电费，乐天城公司予以拒绝。
2015年10月10日，乐天城公司向次承租人出示告知书，要求原租户配合其对武汉乐天城负一楼美食广场的改造，并要求2016年1月4日起，所有原租户必须停止经营，交还铺面。2016年1月4日，乐天城公司对次承租人停水停电，2016年1月6日，乐天城公司对商铺进行了部分拆除。
一审法院认为，乐天城公司与程林签订的《商用房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人都应该按照合同的约定履行自己的义务。合同约定租赁期限为2011年9月21起至2019年9月20日，起租日为2011年12月5日，庭审中，双方均确认租金应该从起租日开始计算。根据该合同第4条第3款的约定，程林应在前期租赁费用到期的前20天支付下一期的租金，依此类推，程林2015年下半年支付的租赁费用的到期日为2015年12月5日；所以，程林应提前20天（即在11月15日）才支付新的租赁费用，但乐天城公司却要求程林于9月3日支付下半年租金，此请求与合同约定明显不符，乐天城公司并以此为依据，单方认定程林违约，进而向程林发出《合同解除限期退场通知书》，此情形并不符合法定或约定的合同解除条件，程林并未违约，乐天城公司不享有合同解除权。
乐天城公司在诉讼过程中，强行清退次承租人，已经构成违约，程林对因乐天城公司违约行为所遭受的损失，可依法另行主张权利。因程林明确表示不同意解除合同，要求继续履行，故对乐天城公司的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回乐天城公司的全部诉讼请求。案件受理费14290元，由乐天城公司承担。
乐天城公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判支持其一审诉讼请求。理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定起租日为2011年12月5日及程林2015年下半年应支付租赁费用的到期日为2015年12月5日，与事实不符。起租日应当是2012年3月24日。2015年下半年即2015年9月23日至2016年3月23日租赁费用的支付时间，按约定提前20天应为2015年9月3日前。程林逾期不能支付租金构成违约是客观事实，程林出具承诺书亦承认欠租事实，合同不能履行的主要原因是程林经济困难。双方对此基本事实并无争议。2.程林违约是客观事实，乐天城公司解除合同有事实和法律依据，合同已经解除。程林应当承担违约责任，按合同约定支付欠付两天的租金及按日千分之五的支付违约金，并赔偿相当于3个月租赁费用的损失。
被上诉人程林辩称，一审判决认定起租日为2011年12月5日符合事实，程林将租金已经交到2016年3月，2015年9月程林并不拖欠租金，乐天城公司在2015年9月25日通知解除合同没有法律和事实依据，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院另查明，程林的承租权系从原承租人郑仕羽、龚毛福变更而来，程林与乐天城公司倒签了时间为2011年9月20日的《商用房屋租赁合同》。合同《附加条款》第2条约定：乐天城公司给予程林2个月15天的装修期，若乐天城公司延迟交付，计租日顺延。《附加条款》第13条约定，此合同与附加条款相冲突的地方，以附加条款为准。2012年1月10日，乐天城公司与程林签署《物业交付确认书》。程林实际向乐天城公司支付首笔租金的时间为2014年9月4日。
本院还查明，乐天城公司于2015年9月25日将《合同解除限期退场通知书》以彩信的方式发至程林手机，程林于2015年9月26日向乐天城公司工作人员林怡回复短信，称其正在筹钱，求帮帮忙。程林还于2015年10月2日出具承诺书，承诺付清2015年9月24日至2016年3月23日租金1059732元及电费135981元。
本院再查明，程林在一审辩称，程林在约定的缴租时间内，积极缴付2015年9月21日至2016年3月20日的相关租赁费用。因其前期投入大，资金周转有点困难，欲分期支付2015年下半年租金，其在9月份分三次将12万元的租赁费用通过转账方式支付给乐天城公司，乐天城公司在收到该笔租金后，并没有表示异议，也未将该款项退还给程林，乐天城公司的行为已经默认了程林新的缴租方式，而且程林与乐天城公司的负责人林怡的短信通话记录显示，乐天城公司同意最迟2015年10月7日将租赁费用到位，但程林在双方重新约定的时间缴租却被拒收，乐天城公司的拒收行为违反了双方的约定，属于违约。程林同意按合同约定缴纳所欠的租金及电费，不同意赔偿乐天城公司的损失。
本院认为，程林与乐天城公司签订的《商用房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行。合同约定租期为2011年9月21起至2019年9月20日。合同约定采用先付租赁费用及相关费用后使用的原则，首期付清6个月租赁费用，程林应于前期租赁费用到期前20天一次性支付下一期的租赁费用。合同第一条第三款约定起租日为2011年12月5日。·同时合同《附加条款》第2条约定给予2个月15天的装修期，若乐天城公司延迟交付，计租日顺延。2012年1月10日双方签署《物业交付确认书》。由此。合同约定的起租日与《附加条款》约定的起租日产生了差异。而双方在《附加条款》中约定“合同与附加条款相冲突的地方，以附加条款为准”可认定是对合同约定起租日的变更，起租日应为物业交付之日起顺延2个月15天之次日，即2012年3月24日。根据程林向乐天城公司实际支付首笔租金的时间为2014年9月4日，2015年9月3日乐天城公司通知程林支付2015年9月21日至2016年3月20日的相关租费共计1203840元，程林未提出异议，且程林收到《合同解除限期退场通知书》后，亦未表示不欠租金，反而表示“正在筹钱，求帮帮忙”，2015年9月10、9月14日、9月25日向乐天城公司支付了14万元的事实，足以认定程林应于2015年9月3日前支付2015年9月21日至2016年3月20日的租金。乐天城公司的该上诉理由成立，本院予以支持。程林称起租日为2011年12月5日，租金已经交到了2016年3月，2015年9月25日并不拖欠租金的辩称意见，与事实不符，且与程林在一审中的辩称意见相矛盾，故本院不予采纳。
程林应于2015年9月3日前支付2015年9月21日至2016年3月20日的租金，但至2015年9月25日程林仍未按合同约定一次性付清6个月租金，构成违约。根据合同约定，如程林逾期十五天未付清租金，乐天城公司有权解除合同，故乐天城公司2015年9月25日通知程林解除合同有事实和合同依据。乐天城公司于2015年9月25日将《合同解除限期退场通知书》以彩信的方式发至程林手机，根据程林2015年9月26日向乐天城公司工作人员林怡回复短信的事实判断，程林已经收到《合同解除限期退场通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因此，程林与乐天城公司签订的《商用房屋租赁合同》于2015年9月25日已经解除。程林在一审中曾辩称乐天城公司2015年9月25日通知解除合同后，双方有过接触和交涉，乐天城公司的负责人林怡同意最迟2015年10月7日将租赁费用到位，故乐天城公司无权解除合同。但程林未按合同约定一次性付清6个月租金，已构成违约，之后程林虽找乐天城公司的职员林怡进行过交涉，但并不改变程林违约的事实，程林与乐天城公司并未达成继续履行合同的协议，程林与林怡的交涉行为不影响乐天城公司行驶合同解除权，乐天城公司也从未收回解除合同的通知，故程林的该辩称理由也不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，程林违反本合同中任何条款，或条件，乐天城公司有权终止或解除合同，有权收回房屋，没收合同保证金及其他相关租赁费用，并要求程林支付相当于3个月租赁费用的赔偿作为对乐天城公司预期利益的补偿，并根据相关的法律追究程林的其他法律责任。故乐天城公司主张程林支付相当于3个月租赁费用650073.6元赔偿金的请求，有合同依据，本院予以支持。
关于电费，根据合同约定程林应承担租赁期间的电费。乐天城公司主张程林支付拖欠的水电费136938元，程林曾在承诺书中认可135981元，该项费用程林应当支付给乐天城公司。
关于乐天城公司主张程林支付2015年9月23日至25日两天的租金及按日千分之五的支付违约金，因乐天城公司于2016年1月6日已经收回了租赁物，上述相当于3个月租赁费用的赔偿金足以弥补乐天城公司的该租金及利息损失，故乐天城公司的该项请求，本院不予支持。
乐天城公司2015年9月收到的程林支付的14万元应返还给程林。
综上，上诉人乐天城公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01071号民事判决；
二、确认武汉乐天城商贸有限公司与程林2011年9月20日签订的商用房屋租赁合同已解除；
三、程林于本判决生效之日起10日内支付武汉乐天城商贸有限公司违约金650073.6元；
四、程林于本判决生效之日起10日内支付武汉乐天城商贸有限公司电费135981元；
五、驳回武汉乐天城商贸有限公司的其他诉讼请求。
六、武汉乐天城商贸有限公司本判决生效之日起10日内返还程林14万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14290元，由程林负担10000元，由武汉乐天城商贸有限公司负担4290元
二审案件受理费14290元，由程林负担10000元，由武汉乐天城商贸有限公司负担4290元。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年五月六日
书记员饶诗敏