河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）伊三民初字第510号
原告：张继兵，男，1971年11月13日生，汉族，住伊川县。
委托代理人：白胜武，河南绿洲律师事务所律师。
被告：陈功，男，1939年8月9日生，汉族，住伊川县。
被告：洛阳华川房地产开发有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路与长江东路交叉口东南角创展国际贵都01-01-1201。
法定代表人：陈功，该公司总经理。
被告：洛阳工华仪器有限公司，住所地伊川县杜康花坛北150米。
法定代表人：陈功。
以上三被告共同委托代理人：杨灵敏、吕银果，河南博同律师事务所律师。
原告张继兵诉被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张继兵的委托代理人白胜武，被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司的共同委托代理人杨灵敏、吕银果均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年6月，原告向被告陈功购买位于伊川县城关镇周村的工华园小区别墅区204号别墅房产，并于当日交纳了首期房款38万元，陈功以洛阳工华仪器有限公司和其本人的名义出具“收据”一张。2009年4月30日被告陈功通知原告交齐合同约定剩余房款11.5万元，并签定售房协议和补充协议。原告交款后陈功以洛阳华川房地产开发有限公司和其本人的名义出具了“收据”两张。原告向被告陈功本人交纳齐49.5万元房款后，被告将房屋钥匙交给了原告并现场验了房，并在补充协议中约定原告购买被告的商品房有被告方负责将土地证和房产证手续办好后交给原告，原告不承担办证费用，自此原告方已履行完毕。但是在一星期后，原告拿着钥匙去装修房子，发现房子的所有房门被撬，打电话给被告陈功，陈功说房子和其儿子有纠纷，尽快处理好，把房子交给我，这期间的所有损失由其负责。再后来被告陈功说等自己把土地证和房产证办下来和房子一块交给我，这几年间所造成的损失予以赔偿原告，再后来就电话不接，人也不照面。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告陈功返还原告购房款49.5万元，并由三被告互负连带清偿责任，且赔偿由此给原告造成的所有损失，本案诉讼费用由三被告承担。
被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司在法定期间未提交书面答辩状，庭审时口头辩称：陈功履行的是职务行为，不应该作为本案的被告，也不应当承担责任，根据国家土地政策的调整，洛阳华川房地产开发有限公司应承担洛阳工华仪器有限公司的权利和义务，应当驳回原告对陈功和洛阳工华仪器有限公司的诉讼请求；原告实际缴纳购房款40万元，而不是票据开的49.5万元，被告应返还40万元购房款；因国家政策的调整，原告应补交由集体土地变更为国有土地的土地出让金，而原告拒绝缴纳，故原告的损失不应由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据为购房协议一份、购房补充协议一份、收据三张。该组证据用以证明原告与被告之间存在房屋买卖关系，且原告已向被告全额支付了购房款49.5万元，同时也证明原告不应再向被告缴纳集体土地变更为国有土地的土地出让金。第二组证据为结婚证一份、唐某某的身份证复印件一份、信用社贷款借据六份。该组证据用以证明原告与唐某某系夫妻关系以及唐某某在伊川县农村商业银行贷款49万元并支付贷款利息，给原告造成利息损失的事实。
被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司共同质证意见是：对第一组证据的真实性无异议，但补充协议是个空白协议，不能说明什么，只能证明是集资建房款。三张收据其中2009年4月30日缴纳的2万元和2008年6月8日交纳的38万元，是原告真实交纳的购房款项，另一张2009年4月30日出具的9.5万元收据是为了和其他集资购房户一样，又因为是关系户才给原告虚开了9.5万元的票据。这个事实原告在向公安机关举报陈功涉嫌诈骗时，原告也予以认可。对第二组证据，这些都是复印件不能说明其真实性，不能证明原告妻子唐某某的贷款与原告购房有关。
被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司均未向法庭提交证据。
经审理查明：2008年6月8日，被告陈功以将其开发的位于伊川县城关镇周村的房产（集体土地）卖给原告一套为由，收取原告向其支付的购房款38万元，并为原告开具收据一份，被告陈功在收款人处签名，并在收据上加盖被告工华仪器有限公司的印章。2009年4月30日，被告陈功又收取原告交付的购房款2万元，同时原告和被告陈功协商一致，按原告已交纳49.5万元对待，被告陈功遂又为原告开具收据两张，一张2万元，一张9.5万元，被告陈功在收据收款人处签字，并在两张收据上加盖被告洛阳华川房地产开发有限公司的印章。同日，原告和被告洛阳华川房地产开发有限公司（法定代表人为陈功）又签订了两份协议，一份《协议书》及一份《补充协议》，其中《协议书》的主要内容为甲方（被告洛阳华川房地产开发有限公司）代为乙方（原告）建造房屋，建造价格为49.5万元等等。《补充协议》的主要内容为乙方（原告）购买甲方（被告洛阳华川房地产开发有限公司）房产一套，甲方（被告洛阳华川公司）负责将土地证办好，乙方（原告）不承担办证费用等等，两份协议所指房产系同一套房产。协议签订后，原告即要求入住该房产，但被告陈功因与其儿子陈某某对该房产的产权产生争执，互相拆换门锁，致使原告始终不能入住该房产，经协调未果，原告遂诉讼来院。
另查明：本案三被告未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得该房产的销售许可证照。本案诉讼中，2013年12月11日，被告陈功已退还原告40万元。
本院认为：被告陈功以出卖房产为由，收取原告购房款项，但三被告并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得本案所涉房产的销售许可证照，双方签订的房产买卖协议亦为无效。按照相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，三被告在未取得相应合法土地使用权利，亦未取得相应房产销售许可证照的情况下，即以卖房为名，收取原告购房款项，过错明显，应依法承担向原告返还购房款项并赔偿原告损失的责任。关于三被告承担责任的主体问题，本院认为，原告始终是向被告陈功买房，每次交付款项均是将款项交付给了被告陈功，虽然被告陈功在第一次收款时在为原告开具的收据上除自己签名外，又加盖了被告洛阳工华仪器有限公司的印章，在第二次收款时在为原告开具的收据上除自己签名外，又加盖了被告洛阳华川房地产开发有限公司的印章，但实际收款人始终都是被告陈功本人。另外，虽然原告和被告洛阳华川房地产开发有限公司签订了两份协议，但该两份协议，一份是建房协议，一份是买卖协议，两份协议内容相互矛盾、内容简单，根本不能作为认定原告是向被告洛阳华川房地产开发有限公司购房的依据。此外，正如前所述，被告洛阳华川房地产开发有限公司亦并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得本案所涉房产的销售许可证照，一切运作均是被告陈功本人在实际操作。故综合以上情况，应依法认定被告陈功负有向原告返还购房款并赔偿原告损失的责任。至于被告洛阳工华仪器有限公司和被告洛阳华川房地产开发有限公司的责任，本院认为，被告洛阳工华仪器有限公司在被告陈功为原告出具的38万元收据上加盖该公司的印章，被告洛阳华川房地产开发有限公司在被告陈功为原告出具的2万元和9.5万元收据上加盖该公司的印章，其行为应视为愿意对该项收款承担相应责任，故被告洛阳工华仪器有限公司对其加盖公章的38万元负有连带返还并赔偿损失的责任，被告洛阳华川房地产开发有限公司对其加盖公章的2万元和9.5万元负有连带返还并赔偿损失的责任。关于返还款项的数额问题，原告主张被告应返还49.5万元，被告主张应返还40万元，本院认为，被告共为原告开具收据49.5万元，虽然被告辩称其实际收到原告40万元，称另9.5万元原告实际并未支付，但原告称该9.5万元是被告为其提前近一年支付38万元购房款利息损失的补偿，可见双方对该9.5万元的说法并不统一，是按原告实际支付的40万元返还，还是按被告开具的49.5万元返还，本院认为，被告既然为原告另行开具9.5万元的收据，足以说明被告同意按原告已实际支付49.5万元购房款对待，愿意承担已收取原告49.5万元购房款所产生的相应的法律责任，故被告应按49.5万元向原告返还购房款。关于原告损失的计算问题，本院认为，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算原告已付购房款产生的利息损失。被告陈功在诉讼中已于2013年12月11日返还原告购房款40万元，故利息损失计算期间应为2009年4月30日的次日（2009年5月1日）起至2013年12月11日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
被告陈功于本判决生效后十日内返还原告张继兵95000元，并自2009年5月1日起至2013年12月11日止对400000元购房款按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告张继兵利息损失。
被告洛阳工华仪器有限公司对上述400000元中的380000元的利息损失承担连带清偿责任。被告洛阳华川房地产开发有限公司对上述95000元和400000元中的20000元的利息损失承担连带清偿责任。
三、驳回原告张继兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8725元，由被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘东亮
审 判 员 王 磊
人民陪审员 曹军令
二〇一四年三月十七日
书 记 员 楚洋洋