河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民终字第1183号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）秦皇岛广顺房地产开发有限公司（以下简称广顺房地产公司），住所地秦皇岛市开发区。
法定代表人郎晓光，该公司董事长。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）鹤岗市工农房地产开发有限公司（以下简称工农房地产公司），住所地鹤岗市工农区。
法定代表人周洪林，该公司董事长。
二上诉人委托代理人高俊霞、胡秀萍，河北高俊霞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）申丽华，女，1954年2月14日出生，满族，现住秦皇岛海港区。
委托代理人刘海燕、陈燕，秦皇岛市海港区燕海法律服务所法律工作者。
二上诉人广顺房地产公司、工农地产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年12月20日，原告申丽华与被告广顺房地产公司、工农房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出让方为广顺房地产公司、工农房地产公司，买受人为申丽华；买受人购买的商品房坐落于秦皇岛市海港区建筑面积为56.16平方米，房屋单价3159元，总价款177409元；买受人于2006年12月20日付清总房款32%，计57409元，余款120000元以按揭贷款必须在2006年12月31日前办理完毕。买受人逾期付款30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰违约金……。出卖人应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房分期综合验收合格的商品房交付买受人……。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）按逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条处理。1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，2006年12月22日，原告将申请贷款手续报工商银行秦皇岛市文化路支行。2007年3月5日，该行将余款120000元汇入被告帐户。2008年12月24日，被告将房屋交付原告，并向原告支付违约金1774元。2012年1月11日，被告取得了房屋所有权证。原告的房屋所有权证未办理。庭审中，原告主张，房屋交付时被告未提供证明证实原告所购房屋已验收合格；房屋交付时小区未通路，暖气已接上，购房发票尚未开据，故未超过诉讼时效；2009年7月16日小区通天然气、2009年10月12日通电，这才符合基本的居住条件；违约金确实领取，但不知道是什么钱，如果是逾期交房违约金的话，按照合同约定这个数额是不够的，剩余部分被告应支付给原告；由于被告未提供担保手续，导致贷款延付，不应由原告承担责任；被告主张，交房后，天然气和用电手续都是原告自行办理的，所以此日期不能反映被告交付的房屋是否合格。
原审法院认为，原告申丽华与被告广顺房地产公司、工农房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同有效。原告购房后，被告应当按照合同约定的时间及标准向原告交付房屋。被告交付房屋时不符合约定的时间及标准，但被告在交付房屋当日向原告支付了违约金1774元，原告虽否认该违约金的性质为逾期交房违约金，根据实际交房时双方已明知逾期的情形结合被告的抗辩意见来看，应该认定该违约金的性质为逾期交房违约金，但原告在收房后超过2年主张该项权利，被告亦提出已超过诉讼时效的抗辩意见，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。根据合同约定，被告应于交房后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，而被告于2012年1月11日备案后取得房屋所有权证书，原告才能办理所购房屋的所有权证书，被告违约行为处于持续状态，故对被告提出原告的主张已超过2年诉讼时效的抗辩意见不予采纳，被告应按合同约定承担违约责任，即被告按已付房款的1%向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金1774.09元。被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，根据合同约定，原告应于2006年12月31日前将房屋余款120000元给付被告，而被告提供的银行借款凭证证实，2007年3月15日银行将房款汇入被告帐户，故原告的行为已构成违约，但被告超过2年主张该项权利，原告亦提出已超过诉讼时效的抗辩意见，故对被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告（反诉原告）秦皇岛广顺房地产开发有限公司、鹤岗市工农房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）申丽华逾期办理房屋所有权证违约金1774.09元；二、对原告（反诉被告）申丽华、被告（反诉原告）秦皇岛广顺房地产开发有限公司、鹤岗市工农房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费110元，反诉费50元，由原告（反诉被告）申丽华承担110元，被告（反诉原告）秦皇岛广顺房地产开发有限公司、鹤岗市工农房地产开发有限公司承担50元。
二上诉人广顺地产公司、工农地产公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、二上诉人未在合同规定期限内办理备案，是由于2008年适逢秦皇岛市举办奥运会，市政府要求所有建设行为全部停工，这种不可抗力致使合同不能按时履行，二上诉人依法不应承担赔偿责任，一审法院判令二上诉人承担违约责任是错误的。二、被上诉人的诉请已经超过诉讼时效。1，一审法院认定上诉人是持续违约是错误的，违约是一种即时行为，被上诉人诉请的是违约行为，而不是侵权损失，不存在持续性的问题。2，本案中履行期限和违约金数额都已经确定，诉讼时效应从履行期限届满之日起算。被上诉人起诉的依据是双方所签订合同的第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权备案机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金”该条款已经明确约定了履行期限和违约金数额。上诉人于2008年12月交房，那么截止到2009年12月，履行期限届满，诉讼时效就应开始起算，被上诉人于2012年2月27日起诉，明显已超过了诉讼时效。三、一审应支持上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金及利息的反诉请求。双方在《商品房买卖合同》第七条约定“买受人如未按合同约定时间付款的处理为（2）逾期三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。”而本案中被上诉人于2006年12月21日首次付款57409元后，余款120000元直至2007年3月5日才付清，超过约定的余款付款日（2006年12月31日）共计74天。根据合同约定的违约金计算方法，逾期付款违约金为120000元×0.0002×74天=1776元，并按银行同期贷款利率支付违约金利息689元，共计2172元。综上，原审判决事实不清，请求二审法院驳回被上诉人请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人申丽华辩称：1、二上诉人的上诉理由与事实不符，且二上诉人没有提交奥运会期间政府干预建设行为的证据。2、关于诉讼时效的问题，上诉人的行为是一种持续性的违约行为，未超过诉讼时效。3、二上诉人反诉被上诉人逾期付款已经超过了两年的诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，二上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，二上诉人在履行合同过程中未按约定时间为被上诉人办理房屋产权证，构成违约。原审判决二上诉人承担违约责任并无不当。二上诉人上诉称该未按时备案，办理被上诉人的产权证系政府行为，属于不可抗力，二上诉人不应承担违约责任。但二上诉人未能提交证据证明其主张，由此负有举证责任的二上诉人应当承担不利后果，二上诉人的该项主张，本院不予支持。二上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，二上诉人在履行合同过程中未按约定时间为被上诉人办理房屋产权证，构成违约。原审判决二上诉人承担违约责任并无不当。二上诉人上诉称该未按时备案，办理被上诉人的产权证系政府行为，属于不可抗力，二上诉人不应承担违约责任。但二上诉人未能提交证据证明其主张，应由负有举证责任的二上诉人承担不利后果，二上诉人的该项主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人可以因约定的违约金数额过高或过低要求法院进行调整。本案中，从二上诉人开始违约至二上诉人取得房屋大产权证止，二上诉人的违约处于持续状态，双方在房屋买卖合同中虽然约定了1%的违约金，但是被上诉人仍然可因约定的违约金数额低于因二上诉人的违约造成的损失进行调整。又因二上诉人违约造成损失数额在二上诉人不违约时方能确定，此时被上诉人才具备完全的起诉条件。故被上诉人要求二上诉人承担违约责任未超过诉讼时效。二上诉人关于被上诉人起诉二上诉人违约超过诉讼时效的主张，本院不予支持。虽然被上诉人未在约定时间（2006年12月31日前）付清余款属于违约，但二上诉人在原审反诉请求时距被上诉人应该给付余款之日已经超过了两年的诉讼时效。二上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金及利息的主张，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由二上诉人共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨彦军
审判员 李德权
审判员 权金伶
二〇一三年八月十二日
书记员 单帅楠