浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第99号
原告：浙江明宇置业有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道文教路63号。
法定代表人：凌士良，董事长。
委托代理人：许昶，浙江天和天律师事务所律师。
被告：富阳市鹿山街道名家堂养生会所，住所地：杭州市富阳区鹿山街道依江路104-108号。
代表人：周亚根，负责人。
原告浙江明宇置业有限公司（简称明宇置业）诉被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所（简称名家堂会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理。依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告明宇置业的委托代理人许昶到庭参加诉讼，被告名家堂会所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告明宇置业起诉称：2011年6月30日，被告负责人周亚根因开办会所需要与原告签订《房屋租赁合同》一份，承租杭州市富阳区（原富阳市）鹿山街道依江路104号、106号、108号面积约1141平方米房屋。合同约定了租金的计算及交付，逾期支付租金及解除合同的条件等违约责任。2014年2月21日，经双方协商对上述租赁合同相关事宜以被告的名义签订了《协议》一份，对尚欠部分租金的计算进了补充约定，根据《协议》，被告应于2014年3月30日前支付租金300000元，如逾期仍按原合同约定支付租金1124400元。《协议》签订后，被告仅支付租金150000元，余款及2014年度租金经原告多次催讨仍未支付。要求：一、判令解除原、被告2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》及2014年2月21日签订的《协议》，并腾空房屋；二、判令被告立即支付租金974400元（2014年10月14日止），支付自2014年4月1日起至起诉日止的逾期违约金131544元（按日万分之五计算），2014年10月15日起至实际腾空日止的租金按合同约定的787000元／年计算；三、本案诉讼费由被告承担。
原告明宇置业为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告对权利义务和违约责任的约定。
2、《协议》一份，证明原、被告对《房屋租赁合同》相关条款进行调整及相关权利义务的约定。
3、商铺租赁费催缴通知函一份、律师函一份，证明原告向被告催缴租金的事实。
4、证明一份、《房屋所有权证》一份，证明原告系租赁房屋所有权人，杭州富阳山水置业有限公司不享有任何权利的事实。
被告名家堂会所未作答辩。
被告名家堂会所未向本院提供证据材料。
原告提供的证据1-4，被告未到庭质证，也未提供反驳证据。本院依法对证据进行审核，认为证据1、2、4，内容清晰，与本案有关联。符合证据要件，具有证明效力。证据3，原告未提供证据证明已向被告送达，真实性也无法确认，不具有证明效力。
本院经审理，认定如下事实：
原告系杭州市富阳区鹿山街道依江路104号、106号、108号房屋所有权人，房屋建筑面积分别为437.31平方米、395.58平方米、308.97平方米。2011年6月30日，原告、杭州富阳山水置业有限公司与周亚根签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告、杭州富阳山水置业有限公司）出租给乙方（周亚根）的房屋位于杭州市富阳区鹿山街道依江路104号、106号、108号，出租房屋面积共1141平方米；租赁期8年，自2011年10月15日起至2019年9月15日止；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为足浴、棋牌会所使用；第一年租金150000元，第二年租金374800元，第三年租金749600元，第四年租金787000元……；按照“先付后租”原则，乙方一次性支付给甲方；本合同签订后，乙方应向甲方支付第一年度租金，甲方应在收到乙方支付的依江路104号、106号、108号租金后，7个工作日内将房屋交付给乙方进行装修；第二年度以及以后每年度租金，乙方应于每年的9月15日前一次性付清；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计3个月以上；合同第十二条乙方违约责任处理规定1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的2%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（6）拖欠房租累计3个月以上；2、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。合同还约定其他相关条款。2014年2月21日，原、被告签订《协议》一份，约定：根据2011年6月30日由原告与周亚根代表被告签订的《房屋租赁合同》，就房屋租金缴纳事宜，经甲（原告）、乙（被告）双方商定，达成以下协议：1、2012年10月15日起至2014年10月14日止，合同约定乙方应支付甲方的房屋租金1124400元，现乙方实际支付300000元。2、支付时间：本协议签订之日起七日内，乙方向甲方支付150000元，2014年3月30日前支付剩余租赁费150000元。逾期不支付的，甲方仍按原租赁合同约定的金额及违约责任条款进行追诉。3、2014年10月15日起至2016年10月14日的房屋租金，按本协议每年300000元执行，交款日期按原合同履行。4、2016年10月14日起的房屋租金，仍按原租赁合同执行或视商家经营情况另行签订补充协议。后被告仅支付租金150000元。
另查明：一、杭州富阳山水置业有限公司向本院出具证明，表示租赁房屋系原告所有，诉讼权利归原告行使，其不享有任何法律权利。二、名家堂会所系个人独资企业，周亚根系投资人和负责人，工商部门核准时间为2013年7月25日，企业成立时间为2013年7月25日，营业期限自2012年5月30日开始。
本院认为：原告、杭州富阳山水置业有限公司与被告负责人周亚根签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案房屋系原告所有，杭州富阳山水置业有限公司明确表示其不享有任何权利，《房屋租赁合同》项下的出租人权利、义务由原告承受。原告与被告签订的《协议》，双方意思表示真实，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告明确被告负责人周亚根系代表被告与原告签订《房屋租赁合同》，周亚根在《房屋租赁合同》项下的权利、义务由被告承受。故原告、被告应全面履行《房屋租赁合同》和《协议》。被告逾期未缴纳租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求解除《房屋租赁合同》和《协议》，并腾空房屋，理由正当，本院予以支持。因《协议》对2014年10月15日起至2016年10月14日止的租金进行了变更，上述时间段的租金应按变更后的标准计算。即第四年度租金由787000元调整为300000元，第五年度租金由826300元调整为300000元。合同总租金额由5622600调整为4609300元。原告要求被告支付2014年10月14日止的租金974400元，理由正当，本院予以支持。要求被告支付2014年4月1日起至2014年12月29日止按照日万分之五计算的违约金131544元。本院认为，《房屋租赁合同》未约定被告逾期支付租金，原告解除合同的情况下，被告应按未付租金日万分之五标准向原告支付违约金，而是约定被告拖欠房租累计3个月以上，原告终止合同，被告应按合同总租金的2%向原告支付违约金。现原、被告通过《协议》将总租金调整为4609300元，依照《房屋租赁合同》约定，被告应承担违约金为92186元，原告未提供租金证明其因合同解除造成的损失大于92186元，故原告要求被告支付违约金131544元，其合理部分92186元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付2014年10月15日起至实际腾空之日止按787000元／年计算的租金。本院认为，2014年10月15日起2016年10月14日止的年租金已调整为300000元／年，原告要求按照787000元／年计算租金，缺乏理由，应按3000000元／年标准计算。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除杭州富阳山水置业有限公司、原告浙江明宇置业有限公司与被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所负责人周亚根于2011年6月30日签订的《房屋租赁合同》和原告浙江明宇置业有限公司与被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所于2014年2月21日签订的《协议》，并限令被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所于本判决生效之日起30日内腾空原告浙江明宇置业有限公司所有的位于杭州市富阳区鹿山街道依江路104号、106号、108号房屋；
二、被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所于本判决生效之日起30日内支付原告浙江明宇置业有限公司租金974400元及自2014年10月15日起至实际腾空之日止按照300000元／年计算的租金；
三、被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所于本判决生效之日起30日内支付原告浙江明宇置业有限公司违约金92186元；
四、驳回原告浙江明宇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14754元，减半收取7377元，由原告浙江明宇置业有限公司负担262元，由被告富阳市鹿山街道名家堂养生会所负担7115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 戚利尧
二〇一五年三月十七日
代书记员 吴翰佩