上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2012号
原告吕根云。
委某代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
委某代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
被告蒋翔。
委某代理人余超，上海儒君律师事务所律师。
原告吕根云与被告蒋翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月27日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告吕根云的委某代理人沈某某（系原告吕根云的儿媳）、王丽，被告蒋翔及其委托代理人余超到庭参加了诉讼。后原告吕根云撤回对沈某某的委托，另行委托上海新松律师事务所谢静宇律师参加诉讼。本案于2013年11月11日再次适用简易程序公开开庭审理，原告吕根云及其委托代理人谢静宇，被告蒋翔的委托代理人余超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕根云诉称，2013年4月7日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告以人民币（以下币种相同）2，500，000元的价格向被告购买其名下位于上海市闵行区华林路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋。合同约定，被告应于2013年7月1日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，被告逾期交房的，应当按照原告已付款日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付购房款2，490，000元，且双方已经办理了产权过户登记手续。但被告并未依约将系争房屋交付给原告。被告之行为已构成违约，因双方多次沟通协商未果，故原告诉至法院，要求判令：1、被告立即将上海市闵行区华林路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告；2、被告按每日1，245元的标准，向原告支付自2013年7月2日起至实际交付上海市闵行区华林路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的违约金。
被告蒋翔辩称，不同意原告的诉讼请求。双方是买卖合同关系，系争房屋产权已经于6月21日过户至原告吕根云名下，物权已经交付给原告。被告不存在违约事实，不应支付违约金，即便存在违约事实，违约金也过高，请求法院依法予以调整。
案件审理期间，本院通知原、被告及承租人胡某某于2013年11月4日至系争房屋现场，向其释明系争房屋产权人现为原告吕根云，被告蒋翔无权再收取租金，胡某某作为承租人，应向吕根云支付相关款项。案外人胡某某拒绝到系争房屋现场，并称其只愿意向被告支付租金，不同意向原告支付租金。对此，被告表示愿意向原告返还已收取的租金，原告亦表示愿意收取租金，但坚持认为，即使收取了被告转交的租金，亦不认可被告已经交付了系争房屋，应由被告依约搬离腾空承租人后再行交付系争房屋。
经审理查明，案外人吕某某系原告吕根云的儿子，沈某某系原告吕根云的儿媳。
2013年4月6日，吕某某与沈某某（买受方、乙方）在案外人上海起家房地产经纪事务所的居间下，与被告（出卖方、甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区华林路XXX弄XXX号XXX室房屋。该居间协议第2.9条明确约定，系争房屋设有租赁。
2013年4月7日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的本案系争房屋，转让价款共1，600，000元。该合同第四条约定，“甲、乙双方同意，甲方于2013年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志”；第十条约定，“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之伍计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。”合同签订当日，原告（购买方、乙方）与被告（出售方、甲方）另行签订《补充协议》一份，确认甲方出售系争房屋的净到手价为2，500，000元。
2013年4月8日与6月5日，原告分别向被告支付了购房款450，000元与920，000元，共计1，370，000元。购房银行贷款到帐后，原告已实际支付购房款2，490，000元。关于剩余的10，000元购房款，原、被告于庭审中表示，要求对该尾款另行处理。
2013年6月21日，系争房屋产权过户登记至原告吕根云名下。
2013年8月8日，被告向案外人金某某、沈某某发送手机短信称，“金某某沈某某你好，我在买出国机票，请让吕某某尽快与我办理白雪公主XX号XXX的交房手续，不能再拖了，谢谢。”同日，吕某某回复短信称，“请你履行合同，你不能房屋款拿到后又拿房租不付物业费，又不交房”；金某某回复短信称，“交完房子客户什么时候能住进去呢，客户从放完款到你账户上时就等着交房！”同年8月13日，被告向沈某某发送手机短信称，“吕某某沈某某你们好，我必须马上出国治病，请你们履行合同，让吕某某尽快与我办理白雪公主XX号XXX的交房手续，支付和结清尾款，不能再拖了，谢谢。”同日，吕某某回复短信称，“请按合同办事”。被告又回复短信称，“你们知道该房有租客的租约2015年2月到期，你们现在已经是该房屋所有人，房屋产权已经过户给你们。租客胡某某你们有权力赶，我没权力。我只能将该房屋租赁合同转给你们，而且你们也是同意的，我该承担该房屋转移前的所有费用包括屋（物）业管理费等等，我会支付。谢谢。”8月14日，被告再次向沈某某发送手机短信称，“吕某某沈某某你们好，我必须马上出国治病，请你们履行合同，让吕某某尽快与我办理白雪公主XX号XXX的交房手续，结清物业管理费、水电煤等费用，支付和结清尾款，不能再拖了，谢谢。”沈某某回复短信称，“请按照合同交房。”8月15日，被告又向沈某某发送手机短信称，“吕某某沈某某你们好，请你们履行合同，让吕某某尽快与我办理白雪公主XX号XXX的交房手续，结清物业管理费、水电煤等费用，支付和结清尾款，不能再拖了，谢谢。另外，你们知道该房有租客的，租约2015年2月到期，你们现在已经是该房屋所有人，房屋产权已经过户给你们，就算房屋交付了。买卖不破租赁，我只能将该房屋租赁合同转给你们，而且你们也是同意的，你们应当承担转租合同这是法律规定的。房产证都是你们的了，我不能收租金了，租金因（应）该是你们收的，请赶快办理转租合同，收取该房租金，支付尾款。我该承担该房屋转移前的所有费用包括物业管理费等等，我会支付。谢谢。”事后，被告又分别于8月16日、17日、19日、20日、21日、22日、23日、24日、25日、26日、27日、28日向沈驰华发送了包含上述内容的短信，沈驰华则相应的于8月17日、18日、19日、20日、21日、22日、23日、24日、25日、26日、27日、28日，以“是你在拖不是我们在拖”、“请找我们的律师先”、“你如有什么问题请找我们律师，谢谢”等内容的短信予以答复。其中，8月20日，被告还向沈某某发送了内容为“吕某某沈某某你们好，刚接到七宝镇房管办来电，请你们今天下午到七宝镇房管办，带上你新的房产证，到中谊路XXX号。要做笔录，我也去。谢谢。”的短信。8月28日，被告向吕某某发送了内容为“吕根云、吕某某、沈某某，明天早上上海闵行大联动对白雪公主小区XX号XXX室群租现象，进行强拆，你们是新房东，请你们明天上午8：30到现场，交接房子，不来交接一切后果由你们负责。”的短信，8月29日，被告向吕某某发送了内容为“吕根云、吕某某、沈某某今天早上7：30，上海闵行大联动对白雪公主小区XX号XXX室群租现象，进行强拆，9：00可以清空房子。你们是新房东，请你们上午9：30到现场，交接房子，因为下午我已经约好中医专家看病，所以务必请你们上午来，不来交接一切后果由你们负责。”的短信，吕某某于8月29日回复短信称，“你有进展了请找我们律师。”9月1日，被告发送短信给沈某某称，“吕根云、吕某某、沈某某你们好，8月29日上午，上海闵行大联动（房管办、拆违办、公安、居委会）对白雪公主小区XX号XXX室群租现象，进行强拆，清空了房子，29日，你们同意来交接的，却不来。我不是该房产权人，没有权利管理该房，你是产权人，我29日、30日已经尽义务替你管理2天了，你还是不来交接房子，你是故意拖延，不想交房，以便获利，你的小算盘打错了，法律是公正的。谢谢”。
另查明，2012年2月1日，被告蒋翔与案外人胡某某签订《房屋租赁合同》一份，由胡某某承租系争房屋，租赁期限自2012年2月10日起至2015年2月9日止，租金每月3，100元。
本案审理中，被告蒋翔表示胡某某已支付租金至2013年11月9日。鉴于系争房屋产权已于2013年6月21日过户登记至原告吕根云名下，被告愿意将2013年6月21日至11月9日的租金转交给原告。若案外人胡某某继续向被告支付租金，被告亦同意在收到相关款项后转交给原告。原告亦对此表示同意。双方对其权利的合法处分，本院予以准许。
上述事实，由原告提供的案外人吕某某、委某代理人沈某某与被告于2013年4月6日签订的《房地产买卖居间协议》，原告与被告于2013年4月7日签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，被告向原告出具的《预付房款收据》，《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2013）第XXXXXX号），原告委某代理人沈某某等与被告的短信往来记录；被告提供的原告委某代理人沈某某等与被告的部分短信往来记录，以及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，原告吕根云与被告蒋翔签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。该合同与协议签订后，原告吕根云支付了相应的购房款2，490，000元，系争房屋亦已于2013年6月21日过户至原告名下。现双方争议焦点在于：一是原告是否可以要求被告将系争房屋内的承租人搬离腾空；二是系争房屋是否已经交付，以及交付的具体实际与由此产生的相应法律责任与后果的承担。
关于争议焦点一，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，系争房屋由被告（原产权人）蒋翔于2012年2月10日起出租给了案外人胡某某，系争房屋作为租赁物，其所有权发生变动后，设定在系争房屋上的以胡某某为承租人的租赁合同仍然存在。原告在签订《房地产买卖居间协议》时就已知晓系争房屋存有租赁的情况，其作为系争房屋受让人，在受让系争房屋所有权时即与承租人胡某某产生租赁合同关系，继承了原出租人蒋翔的权利和义务，受到租赁合同的约束。故原告要求被告将系争房屋内的承租人搬离腾空，于法无据，本院不予支持。就租赁关系相关事宜，原告可与承租人胡某某另行处理。
关于争议焦点二，原告认为双方约定了系争房屋交付的具体时间与方式，故在被告未将系争房屋内的承租人搬离腾空前，拒绝接收房屋；而被告认为已经多次通知原告交接房屋，但原告以系争房屋存有租赁为由怠于履行相关义务。本院认为，系争房屋产权于2013年6月21日登记至原告名下后，基于上述“买卖不破租赁”之规定，被告虽无权要求承租人搬离并腾空系争房屋，但其作为卖售人，仍应依约履行相应的交付义务并办理相应的交接手续。关于系争房屋交付的具体时间，合同约定被告最迟应于2013年7月1日交付系争房屋。被告自2013年8月8日起才通过短信的方式要求原告交接房屋，并于2013年8月13日通过短信方式再次向原告明确了系争房屋租赁的相关情况及双方相应的权利义务，理应由其承担怠于行使交接房屋通知义务之责任与后果。而原告在签订《房地产买卖居间协议》时就已知晓系争房屋存有租赁的情况，在收到上述短信后仍以系争房屋上存有租赁合同为由，正式回复短信明确拒绝接收系争房屋，亦缺乏事实与法律依据。因此，本院将原告收到被告发送的房屋交接通知，而以存有租赁合同为由拒收房屋之日，即2013年8月13日视为系争房屋的交付日期。故被告应当向原告支付2013年7月2日起至8月13日的违约金。关于违约金的具体数额，因被告表示其不存在违约，不同意支付违约金，可视为其对合同约定的违约金与计算方式存有异议。本院综合考虑系争房屋买卖合同签订与履行的实际情况，以及迟延交付系争房屋后原告的实际损失，酌情将违约金计算比例额调整为原告已付款的日万分之二，故被告应向原告支付迟延交付系争房屋的违约金21，414元（7月份30天，8月份13天，共计43天；2，490，000元×0.0002×43天=21，414元）。此外，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。因此，被告应将案外人胡某某已向其支付的，系争房屋自2013年6月21日起至2013年11月9日止的租金17，436.48元（2013年6月21日至7月9日共计19天，3，100元×12个月÷365天=101.92元／天，101.92元／天×19天=1，936.48元；2013年7月10日至11月9日共计4个月，3，100元×4个月=12，400元；1，936.48元＋12，400元=14，336.48元）返还给原告。鉴于案外人胡某某坚持继续向被告蒋翔支付租金，而被告同意若收到2013年11月10日以后的租金，转付给原告，原告对此亦表示同意。故对于2013年11月10日后承租人胡某某再行支付给被告蒋翔的租金，由被告蒋翔自行返还给原告，本院在本案中不再予以处理。关于购房款尾款10，000元，原、被告同意另行处理，系双方对其权利的合法处分，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告蒋翔于本判决生效之日起十日内向原告吕根云支付违约金21，414元；
二、被告蒋翔于本判决生效之日起十日内向原告吕根云返还上海市闵行区华林路XXX弄XXX号XXX室房屋自2013年6月21日起至2013年11月9日止的租金14，336.48元；
三、驳回原告吕根云的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计460.25元，由原告吕根云负担301.75元，被告蒋翔负担158.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。