江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰海民初字第2145号
原告泰州市海陵区智堡社区居民委员会，住所地泰州市海陵区东风北路26号。
法定代表人李建华，主任。
委托代理人蔡留华、王景阳，江苏运泰律师事务所律师。
被告泰州市华盛木业有限公司，住所地泰州市东风路24号内。
法定代表人李建明，总经理。
委托代理人李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。
原告泰州市海陵区智堡社区居民委员会（以下简称智堡社区居委会）与被告泰州市华盛木业有限公司（以下简称华盛公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告智堡社区居委会之法定代表人李建华、委托代理人蔡留华，被告华盛公司之法定代表人李建明、委托代理人李颐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告智堡社区居委会诉称，2004年4月19日，原、被告双方达成一份土地、房屋租赁协议，租赁期自2004年6月30日至2012年7月1日。2008年9月19日，原、被告双方就原告所有的6503平方米的土地达成资产租赁合同，约定租赁期自2008年1月1日起至2012年12月31日止。上述两份协议签订后，原告即按约向被告交付出租标的物。租赁期届满后，双方均未续签书面合同，但被告仍然继续使用上述租赁标的物至今。然而，被告未按合同约定足额缴纳租赁费用。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告立即向原告支付截止2014年6月30日欠缴的租金人民币687419.50元，并向原告承担逾期付款违约金159262.03元，诉讼费由被告承担。
被告华盛公司辩称，两份协议均遇到国家拆迁、政府规划搬迁的情况。根据两份协议约定，当上述情况发生时，2008年的合同自行终止，2004年的合同约定按实际租赁时间计租。为此，2009年12月被告与城东街道办事处下属的某某资产经营有限公司达成了书面的搬迁协议，被告按规定的时间完成了一期和二期的搬迁工作。一期计面积2411平方的土地及地上房屋，已经在当时拆除。二期1100平方的土地及地上房屋被告多次向海陵区政府及城东街道办事处出具了书面的交房申请，但拆迁部门多次以无法支付拆迁补偿款为由拖延至今。现被告为减少损失，回迁恢复生产，仅使用了原2008年协议中4092平方米的土地及地上房屋、2004年协议中1603平方米的房屋，其他的土地及房屋被告均未实际租赁，故相应的租金应按照被告实际租赁使用的面积按比例计算。另根据房屋租金1年诉讼时效的规定，原告系于2014年7月30日向法院起诉，故仅能主张自2013年8月1日起至2014年7月30日止的租金。
经审理查明，2004年4月19日，原泰州市海陵区城东街道智堡村村民委员会（现智堡社区居委会，甲方）与原泰州市第二工艺美术厂（现被告华盛公司，乙方）签订土地房屋租赁协议书，约定：甲方在乙方西侧现有土地14亩，辅助用房住宅房，建筑面积约1300平方米，并在甲方原有厂房后侧空地上与乙方共同投资建筑厂房1663平方米，甲乙双方投资为各50%，投资总额年息为7%核定租金，经审核，甲方原有厂房包括土地年租金为45000元，重新投资为500000元，计租金为45000元，年租金总额为90000元；乙方交纳租金方式为乙方每年向甲方交纳租金20000元现金，余下70000元租金从乙方投资500000元建房款中逐年扣除；扣除结束时乙方所投入资金、建筑的厂房产权归甲方所有，不足部分以现金上交；租赁期限为8年，自2004年6月30日起至2012年7月1日止；乙方租赁后，厂房如装修，租赁期满后可移动的资产乙方自行搬走，不可移动的资产归甲方所有，如租赁期间遇国家征用拆迁，甲方按乙方实际租赁时间计租，国家对厂房和土地的补偿归甲方所有；甲乙双方须共同遵守本协议，如违约，违约方必须承付守约方一年的租赁费。2008年9月19日，原泰州市海陵区城东街道智堡村村民委员会（现智堡社区居委会，甲方）与被告华盛公司（乙方）签订资产租赁合同书，约定：甲方将位于东风北路6503平方米的土地出租给乙方，租期五年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止，前三年按每年每平方米9元计算即人民币58527元／年，后二年按每年每平方米11元计算即人民币71533元；租金及费用的解交实行先付款后使用的方式；合同期内，遇政府规划国家征收，双方应无条件服从，本合同自行终止。该合同关于违约责任约定为：任一方违约，赔偿另一方实际损失；实行代缴水电费的，乙方不按时缴纳，甲方有权按照每日万分之五收取滞纳金。上述两份合同签订后，原、被告均按照合同的约定履行各自的权利义务。2004年4月19日的合同，被告租金已给付至2008年6月30日，其中包含已扣减的被告投资建房款人民币280000元；2008年9月19日的合同，被告租金已给付至2008年12月31日。
2010年1月15日，案外人泰州市某某资产经营有限公司（甲方）与被告华盛公司（乙方）签订房屋搬迁补偿协议书，约定由甲方对乙方的房屋资产进行全部收购并进行拆除，并由甲方对乙方使用的合法生产用房、装璜、附属物以及设备搬迁等进行补偿。该协议签订后，被告将自有的部分房屋交由案外人泰州市某某资产经营有限公司，并于2010年1月15日退出了该房屋对应的土地计2411平方米。现原告因向被告索要欠付租金未果，遂涉讼。
庭审中，原告为证明其诉讼请求未超过诉讼时效，申请了证人原告单位总账会计张某某、原村委会主任许某、原村民调主任夏某出庭作证。张某某陈述其于2011年接替会计工作后，每年12月，因为要关账，都会在关账前向各承租人收账，2011年、2012年及2013年其均与被告联系过缴纳租金的事宜，被告说涉及到拆迁款，没有结清，结清后有账算账。证人许某陈述，其已于2014年退休；2009年下半年，海陵区两个领导委托城东办事处窦某某参与，村里由村书记丁某某牵头，与被告单位谈的征收方案，要把被告单位整个拆除，且签订了协议，后来在履行过程中拆了一半，由于资金未到位停了下来；按村里的规定，每年年底村里都会向承租人追讨租金，被告认为租金是“小头子”，政府的拆迁款没有给被告，但其本人不负责被告这一家，没有向被告索要过租金；并陈述，村里有花名册，当年哪个人负责去哪个单位要钱都有底册。证人夏某陈述，其已退休；关于索要租金的事宜，其首先陈述，拆迁之前每年年底都分工去要所有出租的房屋租金，被告的租金是分配其去要的，拆迁后就没有涉及；后又陈述，2010年、2011年、2012年其都去要过租金，被告说政府的钱没有给，没有钱给租金，且因为拆迁面积减少了，要求减少租金，但原告没有减。同时，证人夏某还陈述，2011年，被告要将房子交给原告，但因为不是村里拆房子，是街道拆房子，被告不好收，故其陪同被告将交房申请（被告当庭向该证人出示2010年4月10日被告向海陵区城东街道办事处提出的交房申请）交给街道的窦某某，不然不好拆房子；2010年7月6日城东办事处的情况属实的证明（被告当庭向该证人出示2010年7月6日被告出具给海陵区人民政府的情况说明）是窦某某签的。被告法定代表人李建明陈述，原告于2010年年底向被告索要过租金，被告当时要求等拆迁款拿到再说，2013年和2014年均没有向被告主张过租金。
上述事实，有土地房屋租赁协议书、资产租赁合同书、房屋搬迁补偿协议书及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案两份租赁协议均是双方当事人真实意思的表示，原、被告应按照协议的约定全面履行各自的权利义务。本案的争议焦点为：1、本案两份协议约定的遇国家拆迁、政府规划搬迁、国家征收的情形是否适用；2、本案原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点1，被告与泰州市某某资产经营有限公司签订的房屋搬迁补偿协议书仅涉及到被告的资产，被告在签订房屋搬迁补偿协议后，并没有将所承租的原告的土地及房屋退还给原告，且泰州市某某资产经营有限公司仅是对被告的资产进行收购，并非合同所约定的国家征收、拆迁。而事实上，被告至今仍在使用所租赁的土地及房屋，如按被告的这一抗辩，将会导致被告无偿使用从原告处租赁的资产。综上，被告关于2004年的租赁协议应当按实际租赁期限计费、2008年的租赁协议应当自行终止的抗辩，本院不予采纳。关于争议焦点2，根据相关法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提供三名证人证明其每年均向被告索要租金，但证人夏某对于索要租金的情况前后表述互相矛盾，本院对该证人陈述的索要租金的证言不予采信；证人张某某能证明其于2011年起每年均向被告索要租金，证人许某仅能证明按照村里的惯例，每年均会向各承租人索要租金，但其本人并没有向被告索要过租金，上述两证人证言相结合，本院认定自2011年起，原告每年均向被告索要过租金。但庭审中，被告自认2010年年底原告曾向被告索要过租金，此为被告所作的对自己不利的陈述，本院对这一陈述予以确认。故本院认定2008年的租赁协议自2009年1月1日至2009年12月31日止的租金及2004年的租赁协议自2008年7月1日起至2010年6月30日的租金均已超过诉讼时效，本院不予支持。2004年签订的租赁协议，被告虽抗辩其有部分土地及房屋并未使用，但被告并没有将该部分房屋及土地退还给原告，而是仍在被告的控制范围内，故对被告以此为由要求扣减相应租金的抗辩，本院不予采信。自2008年7月1日起，被告投资建房的500000元尚有220000元没有扣减，每年扣减70000元，2008年7月1日起至2010年6月30日止两年的租金虽超过诉讼时效，但每年70000元仍然应当予以扣减，故自2010年7月1日起尚有80000元待扣减，即2010年7月1日至2011年6月30日的应付租金为人民币20000元、2011年7月1日至2012年6月30日的应付租金为人民币80000元、此后每年的应付租金为人民币90000元，截止2014年6月30日的应付租金为人民币280000元（20000元＋80000元＋90000元＊2）。由于双方一致确认被告于2010年1月退还了2008年协议中的土地2411平方米，该部分土地所对应的租金应从租金总额中予以扣减，即2008年签订的租赁协议中，2010年1月1日至2010年12月31日的租金为人民币36828元、此后的年租金为45012元，截止2014年6月30日，被告应付原告租金人民币194370元（36828元＋45012元＊3.5）。关于违约金，原告没有证据证明因被告违约造成的原告的损失情况，故本院确定违约金按同期银行贷款利率计算至原告主张的2014年7月1日，合计为人民币68742.29元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告泰州市华盛木业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市海陵区智堡社区居民委员会至2014年6月30日的租金计人民币474370元、至2014年7月1日的违约金计人民币68742.29元，合计人民币543112.29元。
二、驳回原告泰州市海陵区智堡社区居民委员会的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12267元，由原告泰州市海陵区智堡社区居民委员会负担3000元、被告泰州市华盛木业有限公司负担9267元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费12267元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 李三山
审 判 员 沙林霞
人民陪审员 陈大明
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 王 莉