杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余良民初字第488号
原告：杭州余杭区良渚建忠建筑维修队。
经营者：盛建忠。。。。。
委托代理人：王飞飞。。
被告：杭州缔美企业管理有限公司。
法定代表人：赵业文。。
委托代理人：柳雄飞。。
原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队（以下简称建忠维修队）诉被告杭州缔美企业管理有限公司（以下简称缔美公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月3日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月27日、10月13日进行了公开开庭审理。原告建忠维修队经营者盛建忠及其委托代理人王飞飞，被告缔美公司委托代理人柳雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建忠维修队起诉称：原告建忠维修队与被告缔美公司于2012年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告建忠维修队将位于杭州市余杭区良渚街道勾庄路142-143号内的3号楼整幢（除第10层楼外）出租给被告缔美公司使用，建筑面积计10059平方米，租赁期限自2012年11月25日至2027年12月30日。被告缔美公司承租后，除其中1间作为缔美公司办公室自用外，其余的房屋均向外转租。2014年6月20日，原告建忠维修队与被告缔美公司签订《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》，约定从2014年6月30日起，前述《房屋租赁合同》终止履行；被告缔美公司已转租出去的房屋，如接受转租的承租方要继续承租的，由被告缔美公司确保在2014年7月10日之前，将转租关系转让到原告建忠维修队名下，与原告建忠维修队重新签订租赁合同；被告缔美公司自用的以及转租出去但不再续租的房屋，应于2014年6月30日前将房屋退回给原告建忠维修队，如不能按时退房，则按5000元／天支付房屋占有使用费，直至实际退回之日止；因终止原租赁合同，原告建忠维修队支付被告缔美公司赔偿款5600000元；如一方违反本协议，支付对方违约金1000000元。终止协议签订后，原告建忠维修队依履行赔偿款支付义务，但被告缔美公司并未履行终止协议中的全部义务，尚有杭州卓展实业有限公司占用一楼、二楼1231平方米、浙江省安徽商会占用九楼840平方米的房屋未退回给原告建忠维修队，也不与原告建忠维修队重新签订租赁合同，直至2015年6月30日因政府启动违章拆除工作才搬离。综合前述，原告建忠维修队认为《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》合法、有效，被告缔美公司不履行协议约定的行为严重损害了原告建忠维修队的合法利益，为此，要求：1、被告缔美公司支付房屋占有使用费人民币608345.5元（按5000元／天的三分之一计算，自2014年7月1日起计算至2015年6月30日止，计183天）；2、被告缔美公司将已收取的2014年7月1日之后的房屋租金及物业费等计人民币237371.5元支付给原告建忠维修队；3、被告缔美公司支付拖欠的水、电费（40358.4元）以及电梯维护保养费（10000元）合计人民币50582.4元；4、被告缔美公司支付违约金人民币1000000元；5、本案诉讼费由被告缔美公司负担。
为证明所述事实，原告建忠维修队向本院提交如下证据材料：
1、2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明原告建忠维修队与被告缔美公司双方建立了房屋租赁合同关系的事实；
2、2014年6月20日签订的《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》1份，用以证明原告建忠维修队与被告缔美公司双方签订了终止协议书，约定终止原房屋租赁合同关系的事实；
3、指定委托收款书1份，4、银行汇款凭证以及收条11份，用以证明原告建忠维修队已按终止协议书的约定履行支付赔偿款5200000元，且赔偿款是向被告缔美公司指定的收款人孙良双、董建材支付的的事实；
5、被告缔美公司与转租承租人签订的《房屋租赁合同》2份（复印件），6、2014年7月10日前原告建忠维修队与要续租的转租承租人重新签订的《房屋租赁合同》2份，用以证明在2014年7月10日前，原告建忠维修队已与要求续租的次承租人重新签订了《房屋租赁合同》，新的合同中对租金的约定均等同于或低于被告缔美公司与次承租人所签的合同，由此可见，在与次承租人重新签订承租合同一事上，原告建忠维修队的态度都是积极主动的，原告建忠维修队已履行终止协议所约定的义务的事实；
7、2014年6月25日房租、物业、电梯费用清单1份，用以证明被告缔美公司经结算后确认应向原告建忠维修队支付其已收取的7月1日之后的房租等费用合计237371.5元的事实；
8、2014年6月28日孙宏亮出具的证明、2013年9月24日开具的电梯维保费缴费凭证、水电费结算清单共17份，用以证明被告缔美公司拖欠原告建忠维修队的水、电费40582.4元以及2013年8月20日至2014年8月21日电梯维保费10000元的事实；
9、《租赁合同》1份（复印件），10、现场照片27张，11、证明2份（原件），用以证明被告缔美公司将其承租房屋的一、二、九楼层分别转租给杭州卓展实业有限公司及浙江省安徽商会，直至2015年6月30日，这两单位才搬离承租房屋，且搬离时已自行拆除了所有装修的事实；
12、2015年8月31日杭州良渚新城（良渚街道）城市管理服务中心出具的证明1份，13、现场照片2页（打印件、盖章确认），用以证明被告缔美公司将其承租的一、二、九层楼房屋转租给次承租人杭州卓展实业有限公司及浙江省安徽商会，直至2015年6月下旬这两次承租人才开始搬迁的事实；
14、次承租人杭州卓展实业有限公司员工发送朋友圈的微信记录1份（打印件），用以证明次承租人杭州卓展实业有限公司于2015年6月16日才开始从承租房一、二楼内搬迁的事实；
15、证人汪某出具的证明1份，16、支付宝转帐记录1份（打印件），用以证明次承租人浙江省安徽商会于2015年6月26日才开始从承租房的九楼房屋搬迁，并开始对外处理柜子及货架等办公家具的事实；
17、证人汪某（女，1979年9月20日出生，汉族，住浙江省开化县马金镇霞田村250号。公民身份号码：××）出庭作证，陈述：
汪某系杭州顶翔模型设计有限公司出纳，2015年6月26日，因博盛大厦（案涉勾庄路142-143号内的3号楼幢）准备拆迁，他们在处理旧的家具，单位的员工知道后要汪某去看下，汪某看了之后，替公司购买了几个柜子，并用支付宝支付浙江省安徽商会的老板娘300元，转她的帐户上。
被告缔美公司答辩称：原告建忠维修队与被告缔美公司签订《房屋租赁合同》后，因承租的该楼幢的房屋大部分属于违章建筑而被政府列入强制拆迁，被告缔美公司的租房合同目的无法实现，因此与原告建忠维修队签订了《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》。在签订《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》后，作为被告缔美公司已依约直接或由实际使用方即次承租人向原告建忠维修队要求续签租赁合同的方式完成了终止协议书中关于原由被告缔美公司转租出去的房屋的移交处理，不存在违约。其中一、二楼的实际占有使用人杭州卓展实业有限公司和九楼的实际占有使用人浙江省安徽商会，当时这两家单位愿意与原告建忠维修队重新签订租赁合同，但原告建忠维修队认为租赁条件不符合其要求而予以拒绝。而此后，这两家也了解到该承租房已被列为违章建筑要进行拆除，也就不愿意再与原告建忠维修队重新签订承租合同。至于这两家占用的一、二、九楼是否应由被告缔美公司还给原告建忠维修队，应该说一、二楼不管实际占有使用人是谁，在明确向原告建忠维修队提出续租和重签租赁合同的情况下，不存在由被告缔美公司将相应房屋退还的问题，而应该由原告建忠维修队去和该一、二楼的占有使用人商谈；而浙江省安徽商会实际占有的九楼，在签订终止协议书后，被告缔美公司已经告知浙江省安徽商会，浙江省安徽商会表示相关问题由其直接与原告建忠维修队进行处理，与被告缔美公司没有关系。按常理，谁实际占有房屋就应该由谁支付房屋占有使用费，作为被告缔美公司在终止协议书之后，既没有占有使用房屋，也没有收取收益，因此，原告建忠维修队向被告缔美公司主张房屋占有使用费，没有事实根据。关于2014年7月1日之前的物业、电梯费以及预收的房租，与被告缔美公司有关，被告缔美公司同意承担，金额以原告建忠维修队提供的结算清单为准。至于2014年7月1日之前或之后的水电费以及其中2013年8月20日至2014年8月21日电梯维保费10000元，因缺乏相应的有效依据，均不予认可；关于2014年7月1日之后的逾期占有房屋的使用费标准，虽然在终止协议中约定每日5000元，但明显不公平，原租赁合同中约定的是每天每平方米0.44元，应该按照原合同约定的租金标准计算；至于违约金，因被告缔美公司不存在违约行为，故不同意承担违约金。
被告缔美公司未向本院提交证据材料。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证本院认证如下：
（一）原告建忠维修队提交的证据，被告缔美公司对第1、2、3、4、5、6、9、10证据的形式真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关案件事实。被告缔美公司对第7项证据的三性均有异议，认为该证据并非是个结算，不属应付款项，本院经审核，认为该证据有被告缔美公司盖章确认且有原告建忠维修队提交的第2项证据印证，应予确认该证据有效。被告缔美公司对第8项证据中的证明认为系证人证词应出庭作证、水电费清单系原告建忠维修队单方制作且发生于终止协议之后，而2013年8月20日至2014年8月21日的电梯维护费10000元系2013年9月24日开票支付，其实际支付情况以及是否在终止协议结算时结算在内并无有效证据予以印证，被告缔美公司不应负担；对第11项证据认为系证人证词，证人应出庭作证，本院经审核，认为被告缔美公司对前述二组证据的异议均成立，不予确认该二组证据有效。被告缔美公司对第12、13项证据认为属于证人证词，并非是书证，是平等民事主体之间的证明，其内容并不证明实际占有使用情况，对该证据的三性均有异议，本院经审核，认为该组证据是保存于政府职能部门的档案资料，且被告缔美公司亦未提交相应的反驳证据予以否定其真实性，故应予确认有效。被告缔美公司对第14项证据的三性均有异议，认为该微信截屏不知道是否是杭州卓展实业有限公司的员工所发，所显示的时间也只是6月份，没有显示年份，不能证明微信上传的具体时间，本院经审核，认为被告缔美公司的异议成立，不予确认该证据有效。被告缔美公司对第15、16、17项证据认为证人证词没有明确交易对象，交易缺乏真实性，并且证词也仅只能证明在2015年6月26日有人在处理案涉房屋内的办公用品，本院经审核，认为该组证据能与原告建忠维修队提交的第12、13项证据相印证，证明案涉房屋至2015年6月20日仍被占用，尚未搬迁的事实。
（二）为查明案件事实，本院依职权调取（2015）杭余良民初字第83号原告盛建忠（杭州余杭区良渚建忠建筑维修队经营者）诉被告杭州缔美企业管理有限公司及第三人杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会房屋租赁合同纠纷一案的开庭庭审笔录1份，并经出示，原告建忠维修队、被告缔美公司均无异议，本院予以确认，并据以认定相关案件事实。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：
原告建忠维修队与被告缔美公司于2012年11月23日签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告建忠维修队（甲方），被告缔美公司为承租人（乙方），甲方将位于杭州市余杭区良渚街道勾庄路142-143号内的3号楼整幢（除第10层楼外）出租给乙方使用，建筑面积共计10059平方米，租赁期限自2012年11月25日至2027年12月30日；租金按阶梯式定价，分为三个阶段，前五年为1630000元每年，中间五年为1950000元每年，后五年为2600000元每年；租赁期限内的电费、水费、卫生费等相关费用由乙方负担；电梯的维修、包养费用及安全、管理由乙方负担。合同签订后，原告建忠维修队依约移交出租房，被告缔美公司接收房屋后，除1间作为公司办公室自用外，其余房屋向外进行了转租。但此后，因原告建忠维修队出租给被告缔美公司的《房屋租赁合同》中的房屋，其中大部分被政府认定为违章建筑而被列入强制折除范围，为此，原告建忠维修队于2014年6月20日与被告缔美公司签订《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》，主要约定：原告建忠维修队（甲方），被告缔美公司为承租人（乙方），从2014年6月30日起，甲乙双方尚未履行的原《房屋租赁合同》内容，全部终止履行；乙方已对外转租出去的房屋，如接受转租的次承租人要求继续承租的，由乙方确保在2014年7月10日之前，将乙方与次承租人的原租赁关系转让到甲方名下即由次承租人与原告建忠维修队重新签订租赁合同，租赁合同条款内容不变，甲方派员协助，同时乙方应将已收取的2015年7月1日以后的租金结算支付给甲方；乙方自用的以及转租出去但次承租人不再续租的房屋，乙方应于2014年6月30日前将租赁房屋退回给甲方，如不能按时退租，则由乙方向甲方支付房屋占有使用费，金额为每日5000元，直至实际退回日止；甲方同意向乙方支付终止原租赁合同的赔偿款人民币5600000元，该赔偿款已包含退还乙方的租金、租赁保证金、给予乙方的装修补偿金、提前终止合同的违约金以及乙方因终止原租赁合同所受到的其他一切损失的补偿金等；原租赁合同终止后，甲、乙双方就原租赁合同互不追究法律责任，如有一方违反本协议条款之一的，应赔偿对方违约金1000000元。终止协议签订后，原告建忠维修队按终止协议书的约定分别于2014年6月21日向被告缔美公司指定的收款人董建材、孙良双的帐户合计1000000元，于2014年7月9日向被告缔美公司指定的收款人董建材、孙良双的帐户汇入第二期补偿款合计4000000元，2014年9月18日向被告缔美公司指定的收款人董建材、孙良双的帐户汇入第三期补偿款合计200000元，三期共计支付5200000元。但被告缔美公司收到款项后，并未完全履行终止协议中约定的全部义务，截止2014年12月31日，尚有杭州卓展实业有限公司占用案涉房屋一楼、二楼1231平方米，浙江省安徽商会占用九楼840平方米尚未退回给原告建忠维修队，也未与原告建忠维修队重新签订租赁合同。直至2015年6月20日，因政府启动对原告建忠维修队案涉房屋进行违章拆除工作，杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会尚未从案涉房屋内搬离。期间，原告建忠维修队经营者盛建忠曾于2015年1月28日以房屋租赁合同纠纷起诉被告杭州缔美企业管理有限公司，并在诉讼中申请追加杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会为作第三人参加诉讼，盛建忠撤回起诉。另，被告缔美公司于2014年6月25日出具凭证，确认应向原告建忠维修队支付其已收取的7月1日之后的房租、物业、电梯费以及已收取的应退还押金合计人民币237371.5元。本案经开庭审理，调解无效。
本院认为：被告缔美公司与原告建忠维修队签订的《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》明确约定，被告缔美公司自用的以及次承租人不再续租的房屋，限期于2014年6月30日前退回，并将已向次承租人收取的这部分房屋2014年7月1日之后的租金等费用结算后退给原告建忠维修队；如次承租人欲续租的房屋，应于2014年7月10日前完成次承租人与原告建忠维修队直接签订租赁合同，原告建忠维修队予以配合。从双方约定的前述关于次承租人欲续租的房屋问题，证明次承租人需限期完成与原告建忠维修队签订合同，则房屋可视为完成移交，但若未完成签订合同，则并未免除被告缔美公司的房屋交还义务。因此，在终止协议后，次承租人杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会并未在限期内与原告建忠维修队签订合同，却仍以原次承租人身份继续占用房屋，且被告缔美公司也未积极完成这两家次承租人所占房屋的移交，因而被告缔美公司有义务承担次承租人杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会占用房屋期间的使用费。原告建忠维修队主张次承租人杭州卓展实业有限公司、浙江省安徽商会占用期限至2015年6月30日，但综合有效证据仅能证明至2015年6月20日尚未搬离，未能证明此后的搬离完毕的确切日期，因而予以认定占用期为2014年7月1日至2015年6月20日，而占用期间的使用费计算标准，依据终止协议约定的每日5000元／10059平方米标准，参照实际占用面积2071平方米，酌定使用费金额为365446.37元；与此同时，被告缔美公司向次承租人收取的2014年7月1日之后的租金等费用237371.5元应退给原告建忠维修队亦未依约退还，被告缔美公司应予以退还。因被告缔美公司存在前述未完全履行终止协议中的义务，存在明显的违约，依据《﹤房屋租赁合同﹥终止协议书》中双方约定“如有一方违反本协议条款之一的，应赔偿对方违约金1000000元”，被告缔美公司应承担违约责任，其支付违约金的具体金额，依据其违约未移交房屋的面积、时间等因素，酌情确定金额为205885元。至于原告建忠维修队主张的2013年度的电梯保修费10000元以及拖欠的水、电费等请求，均因并无充分的有效证据予以具体证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州缔美企业管理有限公司支付原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队房屋占有使用费人民币365446.37元，于本判决生效之日起十五日付清；
二、被告杭州缔美企业管理有限公司支付原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队已向次承租人收取的2014年7月1日之后的租金及物业费等人民币237371.5元，于本判决生效之日起十五日付清；
三、被告杭州缔美企业管理有限公司支付原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队违约金人民币205885元，于本判决生效之日起十五日付清；
四、驳回原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受费费10933.5元，由原告杭州余杭区良渚建忠建筑维修队负担6271.5元、被告杭州缔美企业管理有限公司负担4662元，于本判决生效之日起七日向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费21867元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 王富春
二〇一五年十一月三日
书记员 许 峰