上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第65号
原告（反诉被告）唐松。
委托代理人冯羚，上海市浦东新区川沙镇法律服务所法律工作者。
被告王永彬（反诉原告）。
被告张水宝（反诉原告）。
两被告共同委托代理人王界伟。
原告唐松（反诉被告）诉被告（反诉原告）王永彬、张水宝房屋租赁合同纠纷一案，本案于2013年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月18日、4月18日、6月12日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人冯羚、被告（反诉原告）王永彬、张水宝及委托代理人王界伟均三次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年9月10日与二被告签订了房屋租赁合同，租用被告所有的平安镇平福东路XXX号房屋，租期至2015年10月20日止，合同中明确了双方的权利义务。2013年9月，原告在四川忙开新店，故派其员工乔某某找被告交房租，但被告以不是原告本人为由拒不收房租，10月19日原告为使被告收取房租还拨打110求助，但也无果，无奈之下原告只能于2013年11月15日将房租82，500元（人民币，下同）打入被告儿子王界伟的银行卡中。2013年11月23日被告将所租房屋的电表拆除，致使原告无法正常经营，12月1日被告又擅自更换房屋门锁将房屋锁掉，使得原告的所有商品被锁，损失进一步扩大，为此原告多次找被告协商，要求继续履行合同，排除妨碍，但被告置之不理，为此，原告诉至法院，要求：1、被告履行合同；2、判令被告赔偿原告经济损失暂定30，000元。审理中，原告调整诉讼请求为：1、判令两被告赔偿原告损失费100，000元；2、判令两被告返还2013年-2014年租金82，500元。
被告王永彬、张水宝共同辩称：不同意原告诉请。合同约定应于2013年10月5日之前支付租金，但原告逾期未支付。原告存在转租行为。
被告（反诉原告）王永彬、张水宝于2014年2月28日向本院提交反诉状，反诉称：2010年9月10日被反诉人与反诉人签订了房屋租赁合同，租用反诉人所有的房屋。合同约定租金应提前半个月支付，超过30日未履行反诉人即有权收回房屋。2013年至2014年的租金应于2013年10月5日前支付，而被反诉人未支付，且无法联系。合同履行期限届满后，反诉人根据合同约定收回房屋。2014年1月4日，上海泓涛体育用品有限公司的员工找到反诉人称他们已占有使用诉争房屋一段时间，现要搬离积压的货物，反诉人才发现房屋已未经同意被转租多次，搬离之后公司员工出具了货物已搬走的证明。反诉人认为，根据《租赁合同》中约定及相关法律规定，被反诉人拒不支付房租并且擅自转租的行为已经构成违约。故请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令被反诉人支付反诉人房屋闲置经济损失，暂计为20，625元。
反诉被告唐松辩称，同意解除合同，但不同意赔偿反诉原告王永彬、张水宝经济损失。反诉被告在2013年10月19日前后已经多次派员工乔某某支付租金，反诉被告到目前为止没有转租行为，赔偿请求没有依据。
原告（反诉被告）唐松对其诉称的事实，向法院提交如下证据：
1、租赁合同一份，拟证明原、被告之间租赁关系及对权利义务进行约定的事实；
2、房屋转让协议一份，拟证明两被告对本案租赁房屋享有所有权的事实；
3、转让协议一份，证明原告为承租本案租赁房屋向案外人曹某给付转让费130，000元的事实；
4、转账凭条及声明各一份，拟证明原告的员工乔某某于2013年11月15日向王界伟转账租金82，500元的事实；
5、土地规划表和图各一份，拟证明本案系争的租赁房屋有相应的规划许可的事实。
被告（反诉原告）王永彬、张水宝针对其辩称和反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、租赁协议复印件一份，拟证明原告已经将本案租赁房屋转租多次的事实；
2、证明一份，拟证明案外人将租赁房屋内的货物已搬离，由案外人在某某经营的事实；
3、租赁合同一份，拟证明2013年至2014年租金应于2013年10月5日前支付的事实；
4、转让协议一份，拟证明王永彬、张水宝是租赁房屋的产权人；
5、电费发票联两份，拟证明实际缴纳电费的已非唐松的事实。
在审理中，本院传唤案外人乔某某到庭制作谈话笔录一份。
乔某某述称，其帮助唐松打理上海范围内的事务，2013年9月起受唐松委托开始向王永彬、张水宝要求支付房租，而两人以非唐松本人而拒收。后其通过银行转账将82，500元打入王界伟账户。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对唐松提供的证据1、2、5三组证据，王永彬、张水宝无异议，对证据3真实性有异议，认为案外人曹某无权转租自有的房屋；对证据4真实性无异议，但认为该金额非房屋租金。对王永斌、张水宝提供的证据1，唐松对其真实性有异议，认为是复印件且与本案无关联性；对于证据2真实性不认可，应由证人出庭质证；对证据3真实性予以认可，但认为唐松已经多次找人要求支付租金；对证据4无异议；对证据5真实性无异议。唐松对于谈话笔录无异议，王永彬、张水宝对于谈话笔录有异议，认为所陈述的不是事实。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于唐松提供的证据3，系唐松与案外人曹某签订，未证明与本案之关系，本院不予确认。对于王永彬、张水宝提供的证据1，系复印件且合同中出租人也非唐松，与本案的关联性无法核实，本院对此不予认可；对于证据2，真实性与关联性无法核实，从内容记载看仅表明货物已搬离，与所要证明的内容亦不一致，故本院不予认可；对于证据5，依王永彬、张水宝所称，户名庄建舟自开户后未变更，无法凭此判断实际付款人，故本院不予确认。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2010年9月10日，唐松与王永彬、张水宝签订《租赁合同》，约定由唐松向王永彬、张水宝承租上海市奉贤区平安社区平福路XXX号房屋。租赁合同约定租期自2010年10月21日至2015年10月20日止。每年租金为75，000元，前三年租金不变，第四年、第五年租金为82，500元。租金支付方式为一年一付，提前半个月支付下次租金。租赁合同第6条约定：“租赁期间，甲乙双方不得无故提前终止合同，否则视为违约，如双方协商一致可提前终止合同。乙方如需转租、转让房屋需征得甲方同意。”租赁合同第10条约定：“协议期内，乙方即（唐松）应如期支付租金并合法经营，如未如期支付，甲方（即王永彬、张水宝）有权干涉乙方经营，如乙方拖欠租金30天，甲方有权单方面终止合同，收回铺面，其余情况不得干涉乙方经营，如因此造成的损失，应由甲方全额赔偿，并视甲方违约。”租赁合同第14条备注：“2.若租赁期间，因甲方原因导致乙方不能正常继续经营该铺面，则需由甲方向乙方赔偿损失100，000元。”
合同签订后，王永彬、张水宝如约交付房屋，唐松按期支付2010年至2013年三个年度的租金，均打入王界伟银行账户。
后2013年9月至10月期间，唐松委托案外人乔某某向王永彬、张水宝给付租金，但王永彬、张水宝以非唐松本人为由拒收。2013年10月19日，因王永彬、张水宝拒收房屋租金，乔某某向派出所报警。2013年11月15日，乔某某通过转账向王界伟银行账户打款82，500元。
2013年12月1日，王永彬、张水宝将租赁房屋进行锁门及断电。双方对租赁事宜产生争议，致涉讼。
另查明，王界伟为王永彬、张水宝之子，王永彬向唐松出具声明，约定2011年-2012年度租金打入王界伟银行账户。
又查明，2013年-2014年的租期自2013年10月21日起至2014年10月20日止。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方对合同解除均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点在于案外人乔某某的付款行为，是否属于有效的清偿债务行为？本院认为，唐松与乔某某之间存在委托付款关系，乔某某作为履行辅助人向王永彬、张水宝支付租金为法律所允，在王永彬、张水宝拒绝受领后，通过转账方式将2013-2014年度的租金打入王界伟的银行账户，应为有效的清偿行为。王永彬、张水宝对此有三点辩解意见：第一，乔某某系以自己名义要求给付租金；第二，因双方约定每年需额外给付1，000元手续费，故2013-2014年度的租金应为83，500元；第三，2013-2014年度租金应于2013年10月5日前给付，唐松未能在上述期间支付租金已构成违约。本院认为，首先，王永彬、张水宝未能举证证明乔某某系以自己名义给付租金，即便乔某某以自己名义给付租金，仍构成法律意义上的“第三人清偿”，同为有效清偿行为。对于约定每年1，000元手续费问题，王永彬、张水宝未能举证证明，本院不予认可。对于付款时间的违约问题，本院认为，双方租赁合同约定，唐松拖欠租金30天后，王永彬、张水宝有权解除合同，唐松虽未于2013年10月5日前支付租金，但唐松于2013年10月19日前后通过乔某某要求支付租金，但王永彬、张水宝拒绝受领，故应认为唐松之迟延履行未达到解除合同之要求。
鉴于唐松已履行租金给付义务，王永彬、张水宝通过锁门、断电的方式，影响乙方正常继续经营该铺面已构成违约，唐松要求王永彬、张水宝按约赔偿损失100，000元，于法有据，应予支持。唐松放弃租赁房屋内装饰装修，系唐松自由处分其权利，应予准许。对于合同解除后，王永彬、张水宝应当返还的租金，鉴于唐松认可于2014年1月4日搬离，故自2013年10月21日起至2014年1月4日止的租金应做相应的扣除。
王永彬、张水宝认为，唐松未经其许可将房屋进行转租，但其未能就上述事实进行有效举证，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、地一百十四条第一款、第二百十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）唐松与被告（反诉原告）王永彬、张水宝于2010年9月10日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）王永彬、张水宝于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）唐松租金人民币65，321.92元；
三、被告（反诉原告）王永彬、张水宝于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）唐松人民币100，000元；
四、驳回原、被告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币550元，减半收取，反诉案件受理费人民币630元，减半收取，合计人民币590元，由被告（反诉原告）王永彬、张水宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年七月十七日
书 记 员 沈严
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。