北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04893号
上诉人（原审被告）徐向光，男，1965年4月5日出生。
委托代理人袁波，北京市天安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会，住所地北京市通州区梨园地区孙王场村。
法定代表人王连忠，主任。
委托代理人王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。
上诉人徐向光因与被上诉人北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会（以下简称村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第18615号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年11月，村委会起诉至原审法院称：2010年5月11日，徐向光与村委会签订《北京市市场场地租赁合同》，租赁了村委会所有的商业用房，租赁面积520平方米，租期为2010年5月11日起，至2015年9月11日止（从刘以鑫手里转租，继受租赁合同权利义务）。前三年年租金189800元，第四、五年年租金195494元。开始徐向光经营台球厅，后经营旅馆。在经营旅馆过程中，双方发生争议，村委会向徐向光索要租金，徐向光主张不给付租金并要求解除租赁合同赔偿损失。对此，在协商未果后，徐向光向法院起诉，经北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决和北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第10619号民事判决，解除了租赁合同，双方于2014年11月3日办理了租赁房屋交接手续。徐向光除已付租金外，尚欠村委会租金460216.4元。对此，北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第10619号民事判决，明确认定“租赁合同签订后，村委会移交了商业楼，徐向光实际占有、使用了该租赁标的，故应支付相应租金作为合同对价”。村委会与徐向光协商折抵法院判定的装修损失，要求同时履行，但徐向光不予接受。为维护村委会的合法权益，特诉至法院，要求依法判令徐向光给付村委会房屋租金460216.4元；本案诉讼费由徐向光承担。
徐向光辩称：不同意村委会的诉讼请求，不同意支付租金，村委会要求徐向光支付租金既无事实依据，也无法律依据。理由是：1.早在2013年起诉解除合同前，答辩人就要求村委会解决此事并腾退房屋，但村委会以各种理由推脱，直至2014年11月3日才答应交接房屋，由此产生的后果和法律责任当然不能由徐向光来承担；2.答辩人租赁村委会的房屋时为了经营旅馆，因租赁物存在重大瑕疵，无法办理营业执照，答辩人根本达不到合同约定的经营目的，合同目的无法实现，徐向光没有义务支付租金；3.村委会对徐向光宣传租赁物为商业楼，并在合同中注明，明显存在欺诈应承担全部责任；4.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条规定，租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用该租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。徐向光没有经营一天旅馆，遭受了巨大的经济损失，还要承担租金，显然与我国法律相悖。综上所述，村委会租赁物不合法，导致答辩人无法正常使用租赁物，又拖延交接房屋，没有权利要求徐向光支付租金。
原审法院经审理查明：村委会（出租人、甲方）与徐向光（承租人、乙方）于2010年5月11日签订《北京市市场场地租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方商业楼×号场地，面积520平方米；租赁期限自2010年5月11日起至2011年9月11日止（实为2015年9月11日），共计64个月，其中免租期自2011年5月11日起至2011年9月11日；本合同租金一年上交款支付制，租金标准为商业楼每天1元／平米，合计人民币189800元。第一次租金的支付时间为2010年5月11日，第二次租金的给付时间为2011年9月11日。同时，甲方承诺三年内租金不变。第四年、第五年租金为195494元。此外，甲方的权利义务中约定，甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营等内容。2012年8月徐向光对该楼进行装修，拟经营旅馆。完工后准备经营时由于不能办理消防验收，亦无法办理营业执照，为此双方发生争执。另，徐向光是于2011年9月11日从案外人刘以鑫处将商业楼接手承租，其与村委会签订的租赁合同中的租赁期限仍延续原承租人与村委会所约定的期限。商业楼原先用于经营台球厅，徐向光承租后曾继续经营过一段时间。
另查：2014年1月，徐向光以租赁合同纠纷为由将村委会起诉至法院，法院于2014年6月作出（2014）通民初字第02861号民事判决书，判决：一、解除徐向光与村委会于二〇一〇年五月十一日签订的《北京市市场场地租赁合同》；二、判决生效后七日内，村委会退还徐向光房屋租金十万元；三、判决生效后七日内，村委会赔偿徐向光装修损失三十八万二千二百二十三元；四、驳回徐向光其他的诉讼请求。后徐向光及村委会均不服上诉至北京市第三中级人民法院，后北京市第三中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三中民终字第10619号判决书，北京市第三中级人民法院经审理认为，根据审理查明事实，涉案商业楼并未取得应具备的审批手续，致使徐向光无法取得消防审批手续，也不能办理营业执照，徐向光承租房屋用于经营旅馆的目的不能实现，现其起诉要求解除合同，而合同继续履行亦存在障碍，故应予解除。对合同因无法继续履行而解除，双方均有过错，村委会不能完善相应审批手续，所提供租赁标的存有瑕疵，对此应承担较大比例责任，赔偿徐向光相应的装修损失；徐向光作为承租者，应尽到缔约方的合理谨慎注意义务，结合商业楼的土地使用权性质及出租主体，其对商业楼的性质、用途及自身经营项目的选择应有合理程度的法律风险认知和判断，故对合同解除也应承担相应责任。原审法院所作的责任认定稍显失当，法院将结合合同履行程度、双方各自过错程度予以相应调整，并根据房屋装修评估结果酌定村委会应赔偿之装修损失具体数额。租赁合同签订后，村委会移交了商业楼，徐向光实际占有、使用了该租赁标的，故应支付相应租金作为合同对价。原审法院判决村委会返还徐向光已付的房屋租金存有不当，法院予以相应纠正。徐向光、村委会的其他上诉请求依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第二、第四项；三、变更北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02861号民事判决第三项为：判决生效后七日内，村委会赔偿徐向光装修损失五十万元；四、驳回徐向光的其他诉讼请求。
2014年11月3日，徐向光（甲方）与村委会（乙方）签订房屋物品交接单，约定自2014年11月3日起甲方将承租乙方的房屋及评估物交予乙方。双方其他权利义务以法院判决为准。
再查：2011年9月11日至2013年9月10日期间，徐向光共向村委会支付租金共计人民币289800元，其中2011年9月11日至2012年9月10日租金189800元、2012年9月11日至2013年9月10日期间租金为100000元。
庭审中，村委会向法院提出财产保全的申请，要求冻结申请人徐向光在法院申请执行的执行款315000元，并提供担保。后法院冻结了徐向光在法院申请执行的执行款315000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，村委会与徐向光签订的《北京市市场场地租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当遵守履行。租赁合同签订后，村委会移交了商业楼，徐向光实际占有、使用了该租赁标的，故应支付相应租金作为合同对价。双方之间的租赁合同经法院判决解除，对于合同解除后至房屋交接之日的房屋使用费也应由徐向光按照双方约定的租金标准支付村委会房屋使用费，但考虑到徐向光承租房屋的目的未能实现，故法院对于村委会要求支付租金的数额予以酌情酌减。据此，原审法院于2015年1月判决如下：一、判决生效后十五日内，徐向光给付村委会房屋租金共计人民币二十六万三千六百八十元八角；二、驳回村委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有民事判决书、租赁合同、交接清单、租金收据及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点在于徐向光应否向村委会支付相应的租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系的核心就是出租方提供租赁物，承租方向对方交纳租金。虽然人民法院生效判决判令解除双方租赁合同，但是，在双方租赁合同签订后，村委会已将涉案商业楼交付徐向光，徐向光也已经实际占有并使用了该商业楼。从公平角度而言，原审法院判令徐向光给付村委会其占有租赁标的期间的相应对价，处理正确；根据本案具体情况酌予确定的租金数额，合理适当。
综上，徐向光提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4102元，由北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会负担1102元（已交纳），由徐向光负担3000元（于本判决书生效之日起七日内交至原审法院）；保全费1420元，由北京市通州区梨园地区孙王场村民委员会负担（已交纳）；二审案件受理费5200元，由徐向光负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 杨 夏
代理审判员 程 磊
二〇一五年四月十日
书 记 员 陈 萌