陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）定民初字第00409号
原告陈某某（反诉被告），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，无业。
委托代理人高某某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族。
被告谷某某（反诉原告），男，19XX年X月XX日出生，汉族。
委托代理人蒋某某，女，汉族。
原告陈某某（反诉被告）诉被告谷某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月8日、2013年4月2日、2013年5月17日三次公开开庭进行了审理，原、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年8月8日原、被告达成租赁协议，约定被告将坐落于定边县鼓楼十字西南角贵富缘广场1号楼地下室一层面积约4000平方米及五楼楼顶搭建1500平方米的库房出租给原告使用，房屋的交付时间是2012年6月1日，同时约定交付时具备的条件及相关的违约责任，在合同成立后原告已按约定向被告支付了50万元合同保证金，但被告不能如约交付该房屋的使用，原告诉至法院请求依法解除原、被告的租赁合同；偿还原告合同履行保证金50万元及违约金220万元。
原告向法庭提交以下证据：
第一组证据商用大楼买卖合同，证明原告与被告在签订租赁合同时，被告向原告提供的被告与定边县金得雨房地产开发公司签订的房屋买卖合同。
第二组证据定边县贵富缘广场物业租赁合同书，证明2012年7月3日定边县金得雨房地产开发有限公司与谷某某签订的合同，将房屋出租给被告个人使用，房屋是被告个人租赁，对房屋有处分权。
第三组证据房屋租赁合同，证明1、原、被告于2011年8月8日签订租赁合同；2、原、被告合同标的物是坐落在定边县贵富缘广场的1号楼地下室，面积4000平方米以及五楼楼顶库房，面积是1500平方米；3、租赁房屋的交付时间为2012年6月1日；4、被告应当提供电梯、空调、消防安全的设备；5、该房屋租期是20年，正式起租时间是2012年10月1日至2032年9月30日，地下室租金前三年是220万元，中七年是240万元，后十年按照市场情况看，五楼楼顶库房租金是10万元；6、合同成立后原告向被告交付合同保证金50万元；7、该合同约定原、被告违约责任，违约赔偿金是12个月租金，现被告没有按照其合同办事，违反了合同中关于违约责任第二条规定。
第四组证据陕西省行政事业收费票据一支，共300元，证明2012年10月24日被告违约不能如期交付房屋，原告要求公证处做证据保全，被告进行阻挡。
被告辩称并反诉，1、本案诉讼主体不适格，被告实际是延安众信商贸有限责任公司法定代表人，分公司法定代表人还是被告，双方房屋租赁合同中有声明，经过内部授权，被告向外租赁的商场，作为商场法定代表人，原告应该是清楚的，发生关系的相对人被告代表的不是自然人，而是代表单位，本案主体不适格，单位的责任不应该由个人承担。2、双方约定6月1日交房，没有如期交付，从起租日计算租赁费，根据起租日可以顺延，开业的时间没有确定，顺延可以继续。当别的商户进场，原告一直不进场，也不装修，给被告商城造成很大的损失，被告违约不符合客观事实，原告应该承担损失。3、房屋租赁合同由于原告所提的观点不能成立，商城没有开业，没有违约，合同应该继续履行，合同解除不能成立。4、履行解除合同前应该按照法律法规进行，原告的诉讼主体有问题，原告提出违约金220万元，被告也提出原告赔偿220万元违约金，应当驳回原告的诉讼请求。5、原、被告经口头协定将交付租赁场地的时间改为2012年7月1日，但被告实际是2012年7月13日交付，这样算来，被告迟延交付13天，但这不构成违约，因为合同约定，租期按推迟时间顺延，超过三十天视为违约，然被告迟延交付远远未达到三十日。6、被告因文字错误将80万元写成欠条，80万元属原告向被告交的房屋租金。现被告提出反诉：1、要求被反诉人继续履行房屋租赁合同。2、要求反诉人承担单方终止合同违约责任，承担违约金220万元。3、要求被反诉人承担反诉费用。
被告向法庭提交以下证据。
第一组证据开户许可证、延安众信商贸有限责任公司企业法人营业执照、代码证、延安众信商贸有限责任公司章程、税务登记证，证明被告谷某某就是延安众信商贸有限责任公司法定代表人。
第二组证据1、定边县工商行政管理局证明，证明原告所诉主体不适格，延安众信商贸有限责任公司承租贵富缘商贸楼。2、延安众信商贸有限责任公司成立定边分公司决定；3、股东会议决议，证明被告是延安众信商贸有限责任公司法定代表人；4、企业登记卡，企业名称登记为延安众信商贸有限责任公司定边分公司，法定代表人是谷某某；5、榆林顺左验资报告。均证明本案诉讼主体谷某某不适格。
第三组证据证人谢志凯，证明谢志凯是众兴商贸有限责任公司的工长，负责施工，地下室地砖材料、工人材料都是由众兴百货提供，具体施工由原告实施。
本院依法与被告谷某某谈话笔录一份，证明1、2012年6月1日被告谷某某未能向原告承诺如期交付租赁房屋；2、事后要交付但找不到原告。
法院依法与侯业席谈话笔录一份，S坡道、镶嵌地板黑条、地下管线、铺设地板均是由侯业席替众信商贸有限责任公司干活，但是由原告全程指挥，且铺设地板的时间是在2012年农历7月底开始。
经庭审质证，被告对原告所举第一组证据真实性无异议，商用大楼买卖合同和本案审理的内容无关系，不能证明原告所说的证明目的，一个公司在初建的时侯有发起人，只是证明产权合法性，这个合同现在已经解除了，被告没有获得产权，产权还是金得雨公司的。对第二组证据来源不清楚，这个合同是被告和金得雨房地产签订的合同，与原告没有关系，被告没有将合同交给原告，合同中有涂改内容，没有双方的认可，没有证据效力，主体仍然是有限责任公司不是个人。对第三组证据真实性无异议，证明问题有异议，1、原告提到2012年6月1日交付日，没有谈到顺延日，顺延起租日不能证明违约；2、关于租赁费标准没有异议，合同第十四条约定，合同书不是原告要解除就能解除的，关于合同中第十六条违约责任，规定甲方违约责任也规定乙方违约责任。合同中第十条规定是商城行为，不是被告个人行为，违反公平原则；对第四组证据无异议；对第五组证据真实性无异议，不能证明原告所要证明的问题，作为公证处申请保全，应该出具公证书。原告对被告所举第一、二组证据认为与本案无关，签订合同是被告本人，主体就是被告。对第三组证据有异议，铺地板时小细节原告建议过，其他的没有，不是原告全程指挥，地砖是被告已经选好几种，让原告挑，地下铺设的管线是原告购买的，管线合同中没有约定，是原告购买的，管线是地下埋的，不铺管道没有办法铺地板。
原告对法院调取谷某某谈话笔录中合同约定时间无异议，对法院依法调取侯业席谈话笔录有异议，认为地板在铺设到一半的时候，只是针对小细节问题和铺设地板工人沟通过，不是全程指挥。
被告对法院调取谷某某谈话笔录合同约定时间无异议，对本院依法调取侯业席谈话笔录无异议。
本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告提交的第一组、第二组证据，属于被告与他方签订的买卖合同，在本案中不作认定。对原告提交的第三组证据，被告对其真实性无异议，虽对证明的问题提出了异议，但不能提供相印的证据予以反驳，故本院予以确认。对原告提交的第四组证据，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的第五组证据，因定边县公证处没有出具公证书，仅凭陕西省行政事业收费票据一支，不能证明与本案有关，故本院不予确认。对被告提交的第一组、第二组证据，被告没有其他证据予以证明其是以延安众信商贸有限责任公司定边分公司的名义与原告签订的合同，合同中被告均是以个人的名义与原告签订的合同，故对此两组证据本院不予确认。对被告提供的谢志凯的证词，能够证明地板是由被告方铺设的，至于地下管线的铺设，虽是原告购买，但被告并未向原告实际交付合同标的物，故对其要证明属于装修，本院不予确认。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实，2011年8月8日，原、被告达成租赁协议，约定被告将坐落于定边县鼓楼十字西南角贵富缘广场1号楼地下室一层面积约4000平方米及五楼楼顶搭建1500平方米的库房出租给原告使用，租赁期限为20年（从2012年10月1日起至2032年9月30日止），地下室一层的租赁费用计算标准为前3年2200000元/年，中7年租赁费为2400000元/年，后10年租赁费为以当地同类商场均价为准。五楼搭建的1500平方米库房，租金为100000元/年，在本合同有效期内此租金不再调整。双方还同时约定了免租期，免租期为房屋交付之日起4个月（2012年6月1日至2012年10月1日）。租赁的场地用于原告经营超市相关业务。同时合同约定如因一方违约，须赔偿对方十二月的租金220万元（十二个月的租金是以前三年每年220万元计算）。本案的标的物交付时间为2012年6月1日，而由于被告的原因没有按合同约定的期限将租赁标的物全部交与原告，影响原告按期开业，按合同约定每推迟一天赔偿原告10000元人民币，推迟几天赔偿几天，租期按推迟时间顺延，超过三十天视为违约，即2012年7月1日。在合同签订的同时，原告向被告交纳合同履行保证金50万元。
另查明，被告在2012年7月13日开始铺设地板。
本院认为，原、被告签订的合同系双方协商一致后签订的，系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效合同。本案中，双方当事人约定的交付租赁标的物的时间为2012年6月1日，根据合同约定，顺延的时间应认定为2012年7月1日，而被告2012年7月1日已经将房屋交付的辩称与其2012年7月13日铺设地板的事实自相矛盾，且被告也没有证据证明在2012年7月30日前向原告交付标的物，应认定为被告未能按期交付标的物，故对原告因被告未能按期交付标的物，要求解除合同的请求，理由成立，本院予以支持。原、被告在合同签订时，原告向被告交纳合同保证金50万元，因被告的原因未能向原告如期交付房屋，根据相关法律规定，应当予以返还。关于原告请求的违约金220万元，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本案中，因被告如期未交付房屋，根据合同约定是否终止合同由乙方（本案原告）决定，并由甲方（本案被告）赔偿违约金220万元，但原告的实际损失并未达到合同中约定的违约金220万元，根据公平及诚实信用原则，违约金酌情按十二个月的1∕12（一个月租金）计算为宜，应为183333.30元。关于被告提出的本案原告主体不适格，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，按照被告提交的证据材料，被告属于公司的发起人，但与原告签订合同时是以公民个人的名义签订的，而不是以拟将设立的众信商贸有限责任公司与原告签订合同，本案中原告选择了合同相对人为本案被告，主体资格适当，故对被告认为本案主体不适格要求驳回原告起诉的理由，不予采纳。被告称原告曾在2012年8月5日向其交付过租金80万元的辩称，经审查，被告给原告出具的是借据一支，且被告不能有其他的证据予以印证此借据中的80万元是交付的房屋租金，现原告已另案主张权利，故在本案中不予采纳。被告称原告将原来台阶式的电梯口改成了S坡道，并在地下铺设管线、镶嵌地板黑条、砸墙，属于进场装修的辩称，虽有证人的证言，但是该证言没有其他的证据予以印证，且被告未能按照合同约定的时间向原告交付标的物，故本院认为在未交付期间的S坡道，地下铺设管线、镶嵌地板黑条、砸墙属进场装修的辩称，理由不成立，本院不予支持。对被告反诉要求原告承担220万元违约金及继续履行合同的的诉求，因被告无相印的证据证明原告违约，故本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、五十八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的租赁合同有效，予以解除。
二、由被告谷某某与本判决书生效后十日内返还原告合同履行保证金50万元。三、由被告谷某某与本判决书生效后十日内支付原告违约金183333.30万元。四、驳回原告的其它诉讼请求。
五、驳回被告谷某某的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28400元，由原告承担20790元，由被告承担7610元。反诉费24400元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 王经栋
审 判 员 李 燕
代理审判员 沈效飞
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 李 扬