重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00320号
上诉人（原审被告）：谌军，男，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托代理人：汤亚奎，男，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托代理人：杨正训，男，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：秀山佳业物业有限责任公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道桂花街（边城秀苑小区内）。
法定代表人：喻卫东，该公司总经理。
委托代理人：周静，该公司职工。
委托代理人：高定重，重庆博搏律师事务所律师。
上诉人谌军与被上诉人秀山佳业物业有限责任公司（以下简称佳业物业公司）物业服务合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2014年1月29日作出（2013）秀法民初字第02322号民事判决。谌军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人谌军的委托代理人汤亚奎、杨正训，被上诉人佳业物业公司的委托代理人周静、高定重到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秀山土家族苗族自治县人民法院一审查明：2010年3月12日，原告佳业物业公司与重庆恒诺房地产开发有限公司（以下简称重庆恒诺公司）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告对重庆恒诺公司开发的边城秀苑实施前期物业管理服务。该合同第五条约定，住宅的物业服务费为0.7元／月.平方米。第三十四条约定甲方（重庆恒诺公司）与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
重庆恒诺公司为边城秀苑小区每户业主安装水、电表，但并未在自来水公司和供电公司为每户业主单独上户。该小区业主使用的水费、电费均是以重庆恒诺公司的名义向自来水公司和供电公司缴纳。2010年5月13日，重庆恒诺公司与佳业物业公司签订《〈前期物业服务委托合同〉补充协议》约定重庆恒诺公司将边城秀苑小区业主代为收取水费、电费的权利义务一并交由原告负责。
被告在重庆恒诺公司处购买其开发的座落在重庆市秀山县中和街道丹凤路边城秀苑的房屋一套，建筑面积为118.4平方米。2010年12月24日，原告与被告签订《边城秀苑前期物业服务合同》。物业服务合同对双方的权利义务、原告需提供服务的主要内容、物业服务质量、物业管理服务费用、代收代缴费用等进行了约定。其中第四条物业管理服务费用约定：“一、物业管理服务费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应在半年前的10天履行缴纳义务。二、首期管理费从开发商交房通知的交房截止之日起计收物业管理服务费，并在办理接房手续时预付6个月的首期管理费……。三、收费标准（按秀山物价局核定标准收取）……。其中第十二条违约责任约定，一、……二、……三、……四、甲方违约合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起就其应交而未交的费用每天按千分之三（3‰）收取带纳金。”在边城秀苑《业主临时公约》附件一第一条中，原、被告约定，经物业管理公司同意后交付装修结构保证金1000元、防漏和外观保证金2000元，装修垃圾清运费按4元／平方米收取，并办理施工人员“出入证”同时交纳施工人员“出入证”10元／个，装修管理费4元／平方米。
2010年12月23日，被告向原告按0.7元／平方米／月的标准缴纳半年物业管理费497.28元，并约定，如未装修未入住物业服务费按半价计算，有效至2011年10月31日。2012年7月5日，被告向原告缴纳施工管理费（2元／平方米）236.62元、维修费（维修场地和电梯）50元共计286.62元。同日，被告向原告缴纳装修除渣费（垃圾清运费，2元／平方米）236.62元、出入证工本费30元。
另查明，2012年3月24日，被告向原告缴纳水费56元，垃圾处置费63元，物业管理费381元（物管费有效至2012年3月31日）。2013年7月，被告向自来水公司办理上户，起始度数为165吨。
再查明，2013年8月12日，原告撤出边城秀苑小区，并将相关物业管理服务事项移交给秀山县中和街道办事处。2014年1月28日，原告向法院申请放弃对被告水、电公摊费及其违约金，代缴水费、垃圾处置费违约金的诉讼请求。
在审理过程中，法院向被告释明，如果法院认定原、被告签订的物业服务合同中关于违约责任的约定条款有效，被告存在违约行为是否申请对违约金过高而进行调整。被告认为物业服务合同中违约责任条款原、被告一直没有达成一致意见，是无效的，被告也不存在违约行为，对违约金不进行调整。
佳业物业公司在一审中诉称：2009年，原告与重庆恒诺房地产开发有限公司（以下简称重庆恒诺公司）签订前期物业管理合同，合同约定由原告为重庆恒诺公司开发的边城秀苑小区提供前期物业管理服务。重庆恒诺公司只为边城秀苑小区每户业主安装水、电表，并未在自来水公司和电力公司为每户业主单独上户。该小区业主使用的水费、电费均是由代收后统一缴纳给自来水公司和电力公司。原告与重庆恒诺公司签订前期物业管理合同，约定将向业主收取水费、电费和向自来水公司、电力公司缴纳水费、电费一并交由原告负责。被告在重庆恒诺公司开发的边城秀苑小区购买了一套商品房，面积为118.31平方米，于2010年4月1日接房入住。被告接房当日与原告签订了《边城秀苑前期物业服务合同》，该合同对物业管理的服务内容、服务质量、服务费用的收取，公摊水、电费的代收以及违约责任作了约定。合同签订后，原告按约履行自己义务，为了能让被告正常使用水、电，原告为被告垫付了水费、电费，截止2013年5月底，被告欠原告物业管理费，水、电公摊费以及原告垫付水费共计1748.45元，根据原、被告签订的前期物业合同，被告逾期付款，产生的滞纳金已累计1062.85元。
原告认为，原、被告签订的《边城秀苑前期物业服务合同》主体合格，是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应依法受到保护。在原告按约履行义务的情况下，被告也应按约定支付相应费用，对本应由被告承担的而由原告代缴的水电费，被告应当支付。被告还应向原告支付未履行合同产生的滞纳金。因双方多次协商未果，为维护自己的合法权益，诉至人民法院，请求依法判令：1.被告向原告支付物业服务费1159.34元，水公摊费82.41元，电公摊费51元，水费371.7元，垃圾清理费84元，违约金1062.85元，共计2811.3元；2.被告承担本案诉讼费。在第一次庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告向原告支付物业服务费1366.36元，水公摊费82.41元，电公摊费69.02元，水费371.7元，垃圾清理费84元，违约金1062.85元，共计3036.34元；2.被告承担本案诉讼费。
谌军在一审中辩称：原告合同主体不合法。只有在原告主体资格合法、收费合法的情况下，原告才能收取物管费。原告诉称其是一家具有资质的物业管理企业，请原告提供资质证明及具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员10人以上，50%以上的管理人员取得物业管理从业资格证明以及工资发放表。原告实质是一家非法公司。根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条的规定，物业管理单位凡经批准向产权人或使用人收取物业管理费，应到物价部门领取收费许可证，实行公开、亮证收费，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理费。原告既无收费许可证，又不公开，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原、被告签订的《边城秀苑前期物业服务合同》第十二条第三、四款约定不明。该条款显失公平，只约定被告责任，未约定原告责任。该条第四款中约定的滞纳金意思不明，自签订合同之日起被告都没认同滞纳金具有违约金或滞纳金的意思。被告多次找原告协商希望修改该条款，原告拒不修改。所以原、被告对违约金和滞纳金的约定未达成一致，被告不存在违约。请求法院驳回原告诉请中要求被告支付违约金的诉讼请求，并根据合同法撤销该条款。
被告已经足额缴纳物业管理费等费用。被告在接房时已缴纳前期物管费。被告装修期间，原告收取的不合法费用包括施工管理费、垃圾清理费、工本费、维修基金、水电周转金等。经被告投诉，秀山县发改委作出《秀山土家族苗族自治县发展和改革委员会关于对佳业物业管理有限责任公司违规经营投诉的回复》，责令原告退还或冲减物管费。被告缴纳的物管费加上原告应退还的部分足以支付原告所要求的物管费。故被告并未拖欠原告物管费，更无滞纳金。
原告存在违法违规乱收费的行为。原告未按服务合同约定空置房半价收取物管费。原告未执行渝价（2004）778号文件规定下浮30%标准。依据重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法中有关问题的通知（（2004）778号）第四条：物业在未达到申报环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。结合秀山土家族苗族自治县发展和改革委员会关于边城秀苑物业管理服务收费标准的批复（秀山发改价（2011）11号文件）中注明应有小区业主活动用房、儿童娱乐区、烟感淋喷系统、恒压供水系统。被告自接房至原告撤场均没有上述设备、设施。原告收取的水、电公摊费不合理。水公摊费中，原告诉称的金额、原告下发的最后催款通知书的金额、原告张贴栏中欠费一览表金额，数据不一致。由此可证明原告水公摊费是原告乱算的，没有人监督，所以没有法律效力。电公摊费中，A栋1、2单元小区照明一直没有通电，电源线已被人为破坏，电梯也是经常处于停运状态，实际公摊费远远低于原告的诉讼金额。自原告2012年12月12日公告起停用所有电源，未享受任何服务，不存在公摊费。垃圾处理费，边城秀苑小区全部垃圾清运费490元／月，366户平摊，每户应支付1.34元／户／月。原告按7元／户／月收取，其每月赚取差价2072元，3年共计82880元。水费是原告乱收费。2010年3月至2011年4月自来水水费标准是2.95元／吨，2011年5月至今标准是3.15元／吨，但是原告在收取水费时一直按照3.15元／吨收取，原告属于多收费。且2012年12月12日原告公告停止服务后，水费一直都是被告自己缴纳的，被告不存在拖欠水费行为。
原告没有按照合同约定提供相应服务。原告工作人员没有物管资格证。原告恶意停水、停电、停电梯、停公共照明、停有线电视信号源、人为破坏小区照明设施给被告的生活带来严重影响。原告未定期对物业管理区域的绿地、花木进行维护，未达到绿化完好率90%以上。原告消防设施未达标，消防栓无水。原告对业主要求维修主卧室飘窗漏雨的问题置之不理，导致部分被告屋内壁纸发霉变质。原告未达到年度业主物业使用人对物业服务的总和满意率80%。原告一直未启用小区智能门禁系统，导致小区经常发生偷盗现象。
原告二次供水不合格，给被告造成损害，应承担赔偿责任。原告利用小区公共设施包括电梯、内侧围墙等空间取得的广告收入，应按照面积或户数平均后由被告所有。
综上，原告主体不合法，违规乱收费，未按合同服务，请求人民法院驳回原告起诉。
秀山土家族苗族自治县人民法院一审认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原、被告签订的《边城秀苑前期物业服务合同》是对边城秀苑小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关事项的约定，其实质是物业服务合同。该合同是双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规和社会公共利益，故该合同合法有效，应受法律保护。双方应恪守合同约定之条款，履行自己的义务。
被告辩称原告合同主体不合法，不具有相应资质。原告向法院出示的证据一，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据是相关行政单位颁发，具有法定效力，对被告的该辩称意见，不予采纳。
被告提出按重庆市物价局《关于对物业服务收费实施办法的通知》（渝价（2004）778号）文件的规定，物业服务企业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担的抗辩理由。因被告未提供充分的证据证明原告物业未达到申报的环境绿化、设备设施等条件，故该抗辩意见不予采纳。
被告辩称原告存在违法违规乱收费的行为；原告没有按照合同约定提供相应服务；原告二次供水不合格，给被告造成损害，应承担赔偿责任；被告已经足额缴纳物业管理费等费用。因被告亦未举示充分证据予以支撑，对上述抗辩意见不予采纳。
本案中，原、被告签订的《边城秀苑前期物业服务合同》未明确物业管理费标准。但原告与重庆恒诺公司签订的前期物业服务委托合同中明确约定了住宅（按建筑面积）的物业服务收费标准为0.7元／月／平方米，且被告已按此标准缴纳了首期6个月的物业管理服务费。故原告与被告物业管理费应按已实际履行的此标准计算。
被告应当按照合同的约定向原告支付物业管理费，而被告在2012年3月24日，缴纳物管费有效至2012年3月31日。根据原、被告签订的物业管理服务合同中约定物管费每半年缴纳一次，被告应自2012年10月1日起按约缴纳物管费，而被告并未缴纳构成违约，应承担违约责任。原告认可其向被告收取被告施工管理费、维修费（维修场地和电梯）共计286.62元应退还被告，但至今仍未退还。原、被告互负给付义务，可以抵销。被告所交的出入证工本费及装修除渣费，因原告已履行，已为被告办证和清运被告装修期间的垃圾，故该笔费用不作抵销。
被告应在2012年10月1日之前缴纳物管费（2012年4月1日-2012年9月30日）应为：0.7／元／月／平方米×118.4平方米×6个月=497.28元；被告应在2013年4月1日之前缴纳物管费（2012年10月1日-2013年3月31日）应为：0.7／元／月／平方米×118.4平方米×6个月=497.28元；被告应在2013年8月12日之前缴纳物管费（2013年4月1日-2013年8月12日）应为：0.7／元／月／平方米×118.4平方米×3.5个月=290.08元。综上，被告应缴纳物管费共计1284.64元。
违约金问题，被告辩称，合同第十二条第五项约定的是“带纳金”不是滞纳金，应视为双方没有约定。因“带纳金”是原、被告在合同约定违约责任条款中的约定，其本意应为具有违约责任性质的滞纳金，故对被告的该辩称意见，不予采信。庭审中，经法院向被告释明是否对双方约定违约金过高进行调整，被告明确不予调整。被告未按双方物业服务合同约定按时缴纳物业服务费，原告主张违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据原、被告签订的物业管理服务合同中约定物管费每半年缴纳一次，原告主张违约金从2012年4月1日起计算至2013年8月12日。被告应在2012年10月1日之前缴纳物管费497.28元，计算2013年8月12日共315天，其违约金为：497.28元×315天×3‰／天=469.93元；被告应在2013年4月1日之前缴纳物管费497.28元，计算至2013年8月12日共133天，其违约金为：497.28元×133天×3‰／天=198.41元，综上，被告应支付违约金共计668.34元。
本案中，原告请求被告支付代缴水费、垃圾清理费。被告从2010年12月24日接房入住，到2013年7月一共用水165吨，按单价3.15元计算，被告应缴纳水费为519.75元。被告应缴纳垃圾处置费7元×38个月＝266元。扣除被告已缴纳水费56元，垃圾处置费63元。被告还应缴纳水费463.75元，垃圾处置费203。现原告仅主张被告还应支付代缴水费371.7元，垃圾处置费84元，是对自己民事权利的部分处分，予以支持。
庭审中，原告自愿放弃对被告水、电公摊费及其违约金，代缴水费、垃圾处置费的违约金的诉讼请求。原告的该申请是其对自己诉权的处分，未损害第三人的利益，予以准许。
综上，被告应支付原告物业管理费、代缴水费、垃圾处置费共计1740.34元。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告谌军于本判决生效后十日内向原告秀山佳业物业有限责任公司支付物业服务费管理费、代缴水费、垃圾处置费共计1740.34元及物业服务费违约金668.34元；二、驳回原告秀山佳业物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告秀山佳业物业有限责任公司负担10元，被告谌军担40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谌军不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定案件事实错误。一是一审判决将双方一直未达成一致协议，还未约定生效时间的《边城秀苑前期物业服务合同》错误认定生效。二是将违反《物业管理条例实施细则》第二十三条的《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》作为有效依据；三是将规范业主、物业管理服务企业行为的重庆市物价局《关于对物业服务收费实施办法的通知》（渝价（2004）778号）、秀山发改价（2010）5号、秀山发改价（2011）11号文件不予采信有误。2.一审判决适用法律错误。一是《边城秀苑前期物业服务合同》是一份谈判未果的合同初稿，不能作为收取费用的依据。二是被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务委托合同》对第三人约定义务应当无效。该合同在制定和签订时没有上诉人的参与，在签订后未告知第三人。三是一审判令支付物业服务费、代缴水费、电费、垃圾处置费无法理支撑。3.一审判决规避了重要抗辩理由。一审法院对上诉人提出的被上诉人主体不适格、收费需有许可证、收费必须有税务发票等抗辩理由一字不提。4.本案应该实事求是，以事实为根据来解决。一是被上诉人应退还上诉人已收取费用事项及金额如下：上诉人预交的半年物业管理费497.28元、装修管理费236.62元、垃圾处理费236.62元、水电保证金200元、维修费50元，应退还金额1220.52元。被上诉人非法收取的水费56元、电费48元、污水处理费63元、物业管理费381元，应退还金额548元。以上共计1768.52元。二是上诉人应缴纳被上诉人的物业管理费金额如下：第一阶段，从通知接房之日起至入住之日止，按县发改委的指导价下浮百分之三十，半价收取。应为：2010年12月23日至2011年5月1日，即5个月×118.31平方米×0.45元／月／平方米×70%×50%＝93.17元。第二阶段，从入住之日至2011年9月1日止，按县发改委的指导价下浮百分之三十，全额收取。应为：2011年5月1日至2011年9月1日，即4个月×118.31平方米×0.45元／月／平方米×70%＝149.07元。第三阶段，应从2011年9月1日至2012年12月12日止，全额收取。即15个月×118.31平方米×0.45元／月／平方米＝758.59元。第四阶段，减去停业服务3个月后，从2013年3月13日至2013年8月12日止全额收取。即5个月×118.31平方米×0.45元／月／平方米＝266.20元。共计应交1267.03元。被上诉人还应退还上诉人501.49元。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判；一、二审案件受理费由上诉人负担。
佳业物业公司答辩称：1.原审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。2.上诉人认为合同未成立的理由不成立，双方已经在合同上签字，有入户证明，上诉人也预交了物管费和水费。3.千分之三的违约金上诉人在一审中没有申请调整。4.垃圾处理费是秀山县政府规定的，且由自来水公司代收，不是物业公司乱收费。
二审中，佳业物业公司举示《关于秀山边城秀苑小区物业管理费及水、电公摊费等相关费用收取情况的说明》，证明其收取的物业管理服务费、公共维修费及电梯费符合相关规定。上诉人质证认为，该证据是其单方制作的材料，不能达到其证明目的。本院经审查认为，该证据是佳业物业公司单方制作，上诉人对该证据又不认可，本院对该证据不予采信。
本院二审查明：2010年4月7日，秀山土家族苗族自治县发展和改革委员会向佳业物业公司下发《关于边城秀苑一期物业管理服务收费试行标准的批复》（秀山发价（2010）5号），对佳业物业公司的收费项目及标准批复内容为：（一）公共服务费：高层住宅物业管理服务费：0.27元／平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.18元／平方米、月。试用期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。……（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准，仍按承诺的收费标准执行。（三）电梯费包括：……。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。月票票价：1.按层计算：张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N层为楼层数。2.按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。该批复从2010年4月7日起执行。
2011年8月24日，秀山土家族苗族自治县发展和改革委员会向佳业物业公司下发《关于边城秀苑物业管理服务收费标准的批复》（秀山发价（2011）11号），对佳业物业公司的收费项目及标准批复内容除取消了试用期间收费标准应下浮30%收取外，其余收费内容和标准与秀山发价（2010）5号批复规定一致。该批复从2011年9月1日起执行。
佳业物业公司与重庆恒诺公司于2010年3月12日签订的《前期物业服务委托合同》第五条约定，住宅物业服务费为0.7元／月.平方米，同时在括号内注明“具体收费标准以秀山县发展和改革委员会的批复为准”。第二十七条约定：“甲方（重庆恒诺公司）、业主或物业使用人违反本合同相关约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日加收应缴费用总额千分之三的标准向乙方（佳业物业公司）支付违约金。”
在上诉人与佳业物业公司签订的《边城秀苑前期物业服务合同》第四条第一款约定，物业管理服务费每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前的10天内履行交纳义务。第四条第三款约定，收费标准按秀山县物价局核定标准收取，该款第一项对住宅按建筑面积每平方米收取的具体标准未注明。该款第二项约定，装修入住房、物管费从办理装修之日起计算；空置房从交房截止之日起，半价收取物管费。该合同双方均未填写签订日期。
另查明，谌军购买的重庆市秀山县中和街道丹凤路边城秀苑C栋1单元2-2号的房屋，建筑面积为118.4平方米，但佳业物业公司在起诉状中主张该房屋面积为118.31平方米。2010年12月23日，佳业物业公司向谌军按0.7元／平方米／月的标准收取半年物业管理费497.28元，佳业物业公司在其出具的收据上注明“重（从）装修之日起全家算，如未装修入住半价算有效至2011年10月31日”。
本院二审查明的其他事实和一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点有三：1.佳业物业公司与重庆恒诺公司签订的《前期物业服务委托合同》和《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》对上诉人有无约束力；2.上诉人与佳业物业公司签订的《边城秀苑前期物业服务合同》是否成立生效；3.上诉人交纳相关费用的标准和金额以及上诉人应否交纳滞纳金的问题。现分别评述如下：
1.关于佳业物业公司与重庆恒诺公司签订的《前期物业服务委托合同》和《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》对上诉人有无约束力的问题。佳业物业公司与重庆恒诺公司签订的《前期物业服务委托合同》和《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》是双方真实意思的表示，该合同合法有效。上诉人对补充协议的真实性有异议，但未提供相应的证据证明，本院对其抗辩主张不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此规定，重庆恒诺公司作为建设单位与作为物业服务企业的佳业物业公司签订的《前期物业服务委托合同》和《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》，对作为业主的上诉人具有约束力。
2.关于上诉人与佳业物业公司签订的《边城秀苑前期物业服务合同》是否成立生效的问题。从合同内容看，双方对边城秀苑小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及物业管理区域的环境卫生和相关事项进行了约定，虽然合同第四条第三款第一项中未对住房和商业用房的收费标准作明确约定，但该款在“收费标准”后用括号特别注明的方式约定了收费标准“按秀山物价局核定标准收取”，因此，应视为双方对收费标准已达成一致，即按秀山物价局核定标准收取。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。《边城秀苑前期物业服务合同》中双方当事人的名称、姓名、标的和数量均可确定，且该合同经过双方的签字确认，故该合同已经成立。其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且与佳业物业公司和重庆恒诺公司签订的《前期物业服务委托合同》和《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》相比，并没有加重业主的义务，故该合同合法有效，应受法律保护。双方应恪守合同约定之条款，全面适当履行自己的义务。关于上诉人主张该合同未注明签约时间，双方一直未达成一致，协议未生效的理由。本院认为，虽然签约双方均未在《边城秀苑前期物业服务合同》上签注签字时间，但合同的签订时间并不是合同的必备条款，有无签订时间并不影响合同的效力。上诉人在双方当事人均在合同上签字的情况下，其并未提供有效证据证明双方对合同条款未达成一致，故本院对其该主张不予采纳。
3.关于上诉人应交纳相关费用的标准和金额以及上诉人应否交纳滞纳金的问题。本案中，佳业物业公司向上诉人收取了施工管理费236.62元、装修垃圾清运费236.62元、维修费50元、出入证工本费30元等费用。被上诉人同意其向上诉人收取的施工管理费236.62元、维修费50元，共计286.62元退还给上诉人。由于双方互负给付义务，可以在本案作相应抵扣。对于上诉人所交纳的出入证工本费及装修垃圾清运费，因被上诉人实际为上诉人办理了出入证和清运了装修期间的垃圾，故该笔费用不作抵扣。上诉人主张装修垃圾是自己清运，并未提供相应的证据证明，本院对其主张不予采信。
对于上诉人应否支付被上诉人代缴的水费、垃圾处置费的问题。根据佳业物业公司与重庆恒诺公司签订的《〈前期物业服务委托合同〉补充协议》，重庆恒诺公司已将对边城秀苑小区业主代为收取水费、电费的权利义务一并交由佳业物业公司负责。佳业物业公司据此有权向上诉人收取为其代缴的水费。上诉人从2010年3月27日接房，到2013年7月一共用水165吨，按单价3.15元计算，应缴纳水费为519.75元，扣除上诉人已缴纳水费56元，其还应缴纳水费463.75元。对于被上诉人在一审中主张的垃圾清理费，从其提供的缴费发票看，其名称实际应为城市垃圾处置费。根据《秀山土家族苗族自治县人民政关于城市生活垃圾处置费征收管理的通告》（秀山府通（2008）2号）规定，应向上诉人征收城市生活垃圾处置费，该费由自来水公司在收水费时一并征收，收费标准为城市居民每户7元每月。自来水公司在向佳业物业公司收取代缴水费时已征收了该笔费用，故上诉人应向佳业物业公司缴纳此笔费用。从上诉人2012年7月5日开始装修至2013年7月直接向自来水公司交费止，上诉人应交纳垃圾处置费7元／月×12个月＝84元，扣除上诉人已缴纳的垃圾处置费63元，还应缴纳21元。现佳业物业公司仅主张上诉人还应支付代缴水费371.7元，是对自己民事权利的部分处分，本院予以认可。
对于上诉人应交纳的物业管理费的标准及金额问题。双方签订的《边城秀苑前期物业服务合同》约定按秀山县物价局核定标准收取。虽然佳业物业公司与重庆恒诺公司于2010年3月12日签订的《前期物业服务委托合同》第五条约定，住宅物业服务费为0.7元／月.平方米，但该条同时在括号内注明“具体收费标准以秀山县发展和改革委员会的批复为准”。故本院认为，无论是按《边城秀苑前期物业服务合同》还是按《前期物业服务委托合同》的约定，上诉人应向佳业物业公司交纳物业管理费的标准均应按秀山县发展和改革委员会的批复为准，即按秀山发价（2010）5号和秀山发价（2011）11号文件执行。按此文件规定，上诉人应向佳业物业公司交纳的项目及标准包括3项：一是高层住宅物业管理费0.27／元／月／平方米；二是公共设备设施日常维修养护费0.18／元／月／平方米；三是电梯费，物业管理公司可选择按月票和次票中的一种方式收费。本案中，佳业物业公司将三项费用包含在内实际按0.7／元／月／平方米收取，即按高层住宅物业管理费0.27／元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.18／元／月／平方米，电梯费0.25／元／月／平方米收取。上诉人提出电梯费不符合发改委批复规定，本院经审查认为，佳业物业公司是按照月票票价收费方式中按层计算的收费标准，以每户3人为基数计算的电梯费，在小区常住人口客观上难以精确计算的情况下，物管公司按3人每户计算常住人口并无不当，按此种方计算的A栋房屋应收的电梯费实际上还高于0.25／元／月／平方米的标准，本院认为，佳业物业公司按0.7／元／月／平方米的标准收取物业服务费并无不当。但按秀山发价（2010）5号文件规定，在试行期间，佳业物业公司所收取的公共服务费应在规定标准下浮30%收取。故佳业物业公司在2011年9月1日前，所收取的公共服务费应按0.45／元／月／平方米×70%＝0.315／元／月／平方米计算。根据《边城秀苑前期物业服务合同》第五条的约定，装修入住房，物管费从办理装修之日起计算；空置房从交房截止之日起，半价收取物管费。上诉人于2012年7月5日交纳装修管理费，视为其开始装修，之前房屋属于空置房，故在2012年7月5日前上诉人应交纳的物业服务费均应半价收取。佳业物业公司虽然在收据上注明半价算至2011年10月31日，但系佳业物业公司单方注明，不能视为双方的约定。同时，本案房屋面积按佳业物业公司主张的为准。故从2010年12月27日至2011年8月31日的物业服务费为：8个月×0.315／元／月／平方米×50%×118.31平方米＋8个月×0.25／元／月／平方米×50%×118.31平方米＝267.38元。从2011年9月1日至2012年7月5日，上诉人应交纳的物业服务费为：10个月×（0.45＋0.25）／元／月／平方米×118.31平方米×0.5＝414.09元。从2012年7月6日至2013年8月12日，上诉人应交纳的物业服务费为：13.5个月×（0.45＋0.25）／元／月／平方米×118.31平方米＝1118.03元。故上诉人从接房入住至2013年8月12日止，应实际交纳的物业服务费合计为：267.38＋414.09＋1118.03＝1799.5元。减去上诉人已交的物业服务费878.28元，其还应交纳物业服务费921.22元。
对于被上诉人在一审中主张支付违约金的问题。虽然双方所签合同第十二条第五项约定上诉人迟延缴费时，应按日收取千分之三的滞纳金。但本案中，因双方对物管费的具体交纳标准存在分歧，导致上诉人每月应交纳的物管费金额无法确定，且本案存在被上诉人预收物管费的标准与合同约定的标准不一致的情况，在此种情况下，上诉人未按约定时间交纳物业服务费不应视为违约，无需承担迟延缴费的违约责任。
综上，上诉人还应交纳的费用总额为：应交纳物业服务费921.22元－应抵扣的施工管理费236.62元－维修费50元＋其还应交纳的佳业物业公司代缴水费371.7元＋垃圾处置费21元＝1027.3元。一审判决适用法律有误，上诉人的部分上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2013）秀法民初字第02322号民事判决；
二、谌军在本判决生效后十日内向秀山佳业物业有限责任公司支付物业服务费、代缴水费、垃圾处置费共计1027.3元；
三、驳回秀山佳业物业有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由谌军负担17元，秀山佳业物业有限责任公司负担33元；二审案件受理费50元，由谌军负担21元，秀山佳业物业有限责任公司负担29元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 文
审 判 员 何洪波
代理审判员 徐婷婷
二〇一四年六月四日
书 记 员 彭婧婕