江西省瑞金市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑞民二初字第866号
原告胡石英
委托代理人赖洁，江西洪都律师事务所律师。
被告罗县林
被告胡鸣凤
原告胡石英诉被告罗县林、胡鸣凤抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡石英的委托代理人赖洁到庭参加诉讼，被告罗县林、胡鸣凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月8日，原告与被告罗县林、胡鸣凤及案外人曾美华签订一份《抵押借款合同》。该合同约定，被告罗县林、胡鸣凤同意以自己的房产为案外人曾美华向原告的600000元借款作抵押担保。2013年8月9日，案外人曾美华与原告签订一份《个人借款合同书》，该合同书约定，案外人曾美华向原告借款600000元，借款月利率为2%，借款期限为三个月，自2013年8月9日起至2013年11月8日止。该合同书签订后，原告向案外人曾美华交付了600000元借款。2013年8月10日，被告罗县林将其所有的房产（房产证号为：瑞房权证字第1090**号）为案外人曾美华的上述借款设定抵押，并办理了登记，房屋他项权证号为：房他证2013字第0009**号。借款到期后，案外人曾美华未归还借款本息。2014年8月5日，原告根据与案外人曾美华签订的《个人借款合同书》约定的仲裁条款，向赣州市仲裁委员会申请仲裁裁决。此后，原告又将被告罗县林、胡鸣凤列为被申请人，请求仲裁委员会一并裁决被告罗县林承担连带清偿责任。但赣州仲裁委员会认为，原告与被告罗县林、胡鸣凤之间未达成仲裁协议而不予受理。2015年4月21日，赣州仲裁委员会作出仲裁裁决书，裁决案外人曾美华偿还原告借款本金及利息，但对担保人罗县林、胡鸣凤应当承担的担保责任未予裁决。因此，原告向法院起诉，请求法院判决：1、被告罗县林、胡鸣凤对案外人曾美华向原告胡石英的借款600000元本息承担连带清偿责任；2、原告胡石英对被告罗县林、胡鸣凤所有的位于瑞金市象湖镇向阳北路（房权证号：瑞房权证字第1090**号，他项权证号：房他权2013字第000993号）的房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由俩被告承担。
原告胡石英提交的证据有：1、原告身份证复印件一份、被告罗县林常住人口登记表一份、被告胡鸣凤身份证复印件一份，证明原、被告主体适格；2、《抵押借款合同》复印件（经江西省瑞金市公证处盖章核对无异）、俩被告国有土地使用证复印件一份、房屋产权证复印件一份、《他项权证书》原件一份（该原件已由原告领回，提交的复印件经核对与原件无异），证明2013年8月8日，原告与俩被告、案外人曾美华签订了一份《抵押借款合同》，俩被告同意以自己的房产作抵押，为案外人曾美华向原告借款600000元提供抵押担保，2013年8月10日，被告罗县林将涉案房地产办理抵押登记，房屋他项证权利人为原告，债权数额为600000元；3、《个人借款合同》复印件、借条复印件、中国工商银行转账明细清单各一份，证明2013年8月9日，案外人曾美华与原告签订了一份《个人借款合同》，该合同约定：案外人曾美华向原告借款600000元，月利率2%，借款期限为3个月，原告如约出借给案外人曾美华600000元；4、《赣州仲裁委员会裁决书》赣仲字（2014）第12号原件、《不予受理通知书》原件各一份（原件已由原告领回，提交的复印件经核对与原件无异），证明2015年4月21日，赣州仲裁委员会作出裁决案外人曾美华偿还原告借款600000元及其利息，担保人罗县林应当承担的担保责任，因未受理而未裁决；5、授权委托书复印件（经江西省瑞金市公证处盖章核对无异）一份、公证书复印件（经江西省瑞金市公证处盖章核对无异）二份，证明俩被告将涉案的房产的处分权授权于案外人曾美华，曾美华依法可以将涉案房产出让、抵押等，因此曾美华将涉案房产作为向原告借款的抵押担保合法有效。
被告罗县林、胡鸣凤未作答辩，亦未提交证据。
被告罗县林、案外人曾宪海于2015年8月24日庭审结束后到庭称有情况反映，本院分别对被告罗县林、案外人曾宪海进行了询问。被告罗县林称：2009年4月10日，我将自有的位于向阳北路的房子转让给案外人曾宪海，同时签订《房屋出让协议》一份。之后，为了办理房屋产权过户，向案外人曾美华出具了授权委托书一份，目的是请案外人曾美华帮忙办理房屋过户问题，我从未同意为曾美华的借款作担保，对曾美华将房屋抵押给原告胡石英的事情更是不知情。案外人曾宪海称：我买了罗县林的房子之后，因为土地是划拨土地，因为没有交纳土地出让金，所以一直不能办理过户手续。为了办理房屋过户手续，我请案外人曾美华和她丈夫帮忙，并介绍罗县林和他们认识，让罗县林向曾美华出具了一份授权委托书，委托曾美华办理过户事宜，同时将房产证和土地使用证的原件都交给了曾美华的丈夫。被告罗县林、案外人曾宪海向法庭提交了一份《房屋出让协议》，证明涉案抵押房屋在2009年4月10日已经由被告罗县林出让给案外人曾宪海。
庭审时，因被告罗县林、胡鸣凤不作答辩，又不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。经本院审查，对原告提交的证据的真实性及与本案的关联性予以采信，并对本案事实作如下认定：
2013年1月6日，被告罗县林、胡鸣凤向案外人曾美华出具《授权委托书》一份，委托案外人曾美华代为办理俩被告夫妻共有房产【房屋产权证号：瑞房证字第1090**号，土地使用证号：瑞国用（1997）字第010608-G-140号】的相关事宜。2013年8月8日，案外人曾美华作为借款人，同时依据上述《授权委托书》作为被告罗县林、胡鸣凤的委托代理人与原告胡石英签订了一份《抵押借款合同》，该合同约定：案外人曾美华因经商需要资金周转向原告胡石英借款600000元，被告罗县林、胡鸣凤同意将自有房产【房屋产权证号：瑞房证字第1090**号，土地使用证号：瑞国用（1997）字第010608-G-140号】为案外人曾美华的借款作抵押担保。案外人曾美华分别作为借款人和抵押人罗县林、胡鸣凤的委托代理人在《抵押借款合同》上签字确认。2013年8月9日，案外人曾美华与原告签订一份《个人借款合同书》，并向原告出具借条一张，案外人曾美华取得原告胡石英的借款600000元。2013年8月10日，案外人曾美华又依据上述《授权委托书》、《抵押借款合同》为被告罗县林、胡鸣凤的房产办理了房屋抵押登记，并取得了房屋他项权证（房屋他项权证号为：房他证2013字第0009**号）。2014年8月5日，原告胡石英就上述借款向赣州仲裁委员会申请仲裁裁决。2015年4月21日，赣州市仲裁委员会作出赣仲字（2014）第12号裁决书，裁决案外人曾美华偿还原告胡石英借款本金600000元及利息，但对抵押人罗县林、胡鸣凤的责任未作出裁决。为此，原告向法院起诉，要求被告罗县林承担连带清偿责任，并优先受偿对抵押房屋进行折价、拍卖、变卖所得的价款。
本院认为：本案的争议焦点在于案外人曾美华的代理行为是否超越代理权限，如果超越代理权限，原告胡石英能否基于善意取得制度合法取得涉案房屋的抵押权。对此，本院认为一方面，虽然被告罗县林、胡鸣凤向案外人曾美华出具了《授权委托书》并办理了公证手续，但《授权委托书》仅载明“代为签订银行贷款抵押合同”，并未授权签订个人贷款抵押合同。作为受托人曾美华理应按照委托人的要求处理受托事宜，更不得损害委托人的利益。案外人曾美华在未征得被告罗县林、胡鸣凤同意的情况下，擅自与原告胡石英签订《抵押借款合同》，且事后亦未告知被告罗县林、胡鸣凤，其行为已明显超越代理权限。另一方面，本案中可以使原告胡石英相信案外人曾美华系被告罗县林、胡鸣凤的委托代理人，并有权代被告罗县林、胡鸣凤签订《抵押借款合同》的依据是一份经过公证的《授权委托书》，具体而言是该份《授权委托书》的具体委托事项第二条“代为办理上述房地产抵押登记手续，办理并领取他项权证，代为签订银行贷款抵押合同”。原告胡石英在与案外人曾美华签订《抵押借款合同》的时候，明知用于抵押担保的房产并非曾美华自有，在这种情况下，原告胡石英更应该尽到审慎的注意义务。原告胡石英在签订《借款抵押合同》及办理抵押登记的过程中，未向被告罗县林、胡鸣凤核实授权委托的事情，主观上存在过失。退一步说，即使原告胡石英因客观原因未找到被告罗县林、胡鸣凤核实授权委托书的事情，在此情况下，就更应该注意《授权委托书》所写明的委托事项，严格按照委托事项签订相关文书。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，案外人曾美华代被告罗县林、胡鸣凤与原告胡石英签订《抵押借款合同》的行为超越委托代理权限，事后亦未得到被告罗县林、胡鸣凤的追认，所签订的《抵押借款合同》属于无效合同，原告胡石英亦不符合善意取得制度“善意无过失”的法定构成要件，不能基于善意取得制度合法取得涉案房屋的抵押权。被告罗县林、胡鸣凤不是案外人曾美华向原告胡石英借款的连带责任担保人，因此，原告胡石英要求俩被告对借款承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告胡石英与案外人曾美华签订的《借款抵押合同》无效；
二、驳回原告胡石英的诉讼请求。
案件受理费12032元，由原告胡石英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费12032元，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 钟永平
代理审判员 杨 珊
人民陪审员 钟赞群
二〇一五年十一月九日
代书 记员 熊丹丹