湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民二初字第00829号
原告湖北中超电力实业总公司。
法定代表人黄金良，总经理。
委托代理人柳龙、胡迎法，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告海南凤凰假期旅行社。
法定代表人孙敏，总经理。
被告武汉市北纬十八商务酒店有限公司。
法定代表人陈义，总经理。
原告湖北中超电力实业总公司（以下简称原告）与被告海南凤凰假期旅行社（以下简称被告海南凤凰旅行社）、武汉市北纬十八商务酒店有限公司（以下简称被告武汉北纬酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法由审判员张军华担任审判长，与人民陪审员林瑾、周汉云组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳龙到庭参加诉讼。被告海南凤凰旅行社、武汉北纬酒店公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年4月，原告对外招标“金源酒店”租赁经营权，被告海南凤凰旅行社中标。双方于2006年5月29日签订《金源酒店租赁合同》，并于2006年7月14日签订《补充合同》，约定原告将“金源酒店”经营用房出租给被告海南凤凰旅行社经营酒店，租赁期限五年；被告海南凤凰旅行社应于每季度初的五日内缴纳当季的租赁费，先缴后用，每月初的五日内缴纳上月的水电费、卫生垃圾费、门前三包费、电话费、宽带网费，逾期缴纳按逾交金额的千分之五交纳滞纳金。该合同还约定，如被告海南凤凰旅行社合同期间违约，应按当年合同价款的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将“金源酒店”用房交付被告海南凤凰旅行社经营。为了便于经营管理，被告海南凤凰旅行社在武汉注册成立被告武汉北纬酒店公司，并以该公司名义经营酒店和缴纳租赁费、水、电费等相关费用。2010年10月起，两被告开始拖欠房屋租赁费等费用，虽经原告多次催缴，两被告仍拒不缴清。租赁期届满前，原告已决定合同期满后不再续签租赁合同的情况下，按照两被告的要求给予三个月的清退缓冲期，但两被告直至2011年11月30日退出租赁酒店，也未清偿下欠的租赁费等费用。两被告拖欠房屋租赁费等费用行为，已构成合同违约，并造成原告遭受重大经济损失，两被告应向原告承担清偿租赁费等费用和支付违约金等违约责任。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的14个月的房屋租赁费875000元及水、电费、电话费、宽带费和卫生费共计250723.17元（计算至2011年11月30日止）；2、两被告支付原告逾期付款滞纳金877803.30元（按日千分之五标准计算至2011年9月30日止）；3、两被告支付原告违约金225000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告海南凤凰旅行社未到庭参加诉讼和答辩。
被告武汉北纬酒店公司未到庭参加诉讼和答辩。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区万松园小区东二区11栋房屋，属中国超高压输变电建设公司所有。经该公司同意，原告可以对外出租经营该房屋。2006年5月29日，原告与被告海南凤凰旅行社签订《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁合同》，该合同约定：甲方（原告）将上述房屋出租给乙方（被告海南凤凰旅行社）经营酒店客房、餐饮业务，租赁范围为三、四、五整层，六、七楼现有的客房部分，二楼的餐厅和一楼厨房，一楼中央空调机房及油库，一楼大厅属双方公共使用部分；租赁期限五年，自2006年6月1日起至2011年5月31日止，五年期满后双方再行协商以后的事宜；合同价款：第一年租赁价款为50万元；第二年租赁价款为65万元；第三年租赁价款为70万元；第四年租赁价款为70万元；第五年租赁价款为70万元，租赁金每季度缴纳一次，先缴后用；合同签订后，乙方应向甲方缴纳合同保证金20万元，合同期满后在乙方没有任何违约情况下，三个月予以退还；甲方按季度收取租赁金、按月收取水、电费、卫生垃圾费、门前三包费、电话费、宽网费、逾期甲方按逾交金额的5‰／日收取滞纳金，一个月不按时缴纳费用，甲方有权采取停电、停水直至中止合同，按违约处理；乙方有义务按时缴纳应缴纳的费用，每季度初的五日内缴纳当季的租赁费，每月初的五日内缴纳上月的水、电费、电话费（每部座机费26元／月）、卫生垃圾费、门前三包费、宽网费（每个插口中10元／月包干使用等）；合同期内，如乙方违约，乙方不得以任何理由索取已投资在酒店的装修资金，并按当年合同价款的30％的金额作为违约金赔偿甲方。合同订立后，被告海南凤凰旅行社支付原告保证金20万元，原告将租赁房屋交付被告海南凤凰旅行社经营使用。
2006年7月14日，原告与被告海南凤凰旅行社签订《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁补充合同》，约定租赁房屋二楼东面十一间房作为酒店客房经营所用，二楼卫生间为公共设施，由乙方维护管理；租赁期限五年，自2006年7月15日起至2011年5月31日止；年租赁价款为5万元，合同签订后缴纳一个半月的租赁金，以后租赁金与《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁合同》租赁金相加后共同缴纳。合同签订后，原告将上述增加的租赁面积交付被告海南凤凰旅行社经营使用。2006年9月5日，被告海南凤凰旅行社设立被告武汉北纬酒店公司，以该公司名义从事酒店经营，并以该公司名义向原告缴纳房屋租金和其它费用。自2010年10月起，被告武汉北纬酒店公司开始拖欠房屋租金和水、电费。自2010年11月起，被告武汉北纬酒店公司开始拖欠电话机、宽带费。
2011年5月31日，原告向被告武汉北纬酒店公司发出《通知》，告知被告武汉北纬酒店公司在租赁期届满后将收回租赁房屋，双方不再续签租赁合同。被告武汉北纬酒店公司接到通知后，要求原告在租赁期满后给予三个月清退缓退期，原告表示同意。2011年8月29日，因被告武汉北纬酒店公司未退出租赁房屋，原告再次通知被告武汉北纬酒店公司，要求其于2011年8月31日24点前准时清退，并要求尽快支付未缴清的房屋租金、水、电等费用。2011年11月30日，被告武汉北纬酒店公司退出租赁房屋。截止2011年11月30日，被告武汉北纬酒店公司下欠原告房屋租金共计875000元以及电话费和宽带网费共计44402.68元；截止2011年10月30日，被告武汉北纬酒店公司下欠原告水、电费共计197020.49元。另被告武汉北纬酒店公司下欠原告2011年1月1日至2011年11月30日期间酒店卫生费9300元。
另查明，2013年3月27日，湖北中超实业贸易总公司经工商行政管理部门核准后更名为湖北中超电力实业总公司（即本案原告）。
以上事实，有原告提供的租赁房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、中国超高压输变电建设公司出具的《证明》、原告与被告海南凤凰旅行社签订的《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁合同》、《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁补充合同》、原告向被告海南凤凰旅行社、武汉北纬酒店公司发出的《通知》、原告向被告武汉北纬酒店公司出具的房屋租金发票、原告代缴水、电费等费用的发票等证据材料予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告海南凤凰旅行社在自愿、平等基础上签订的《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁合同》及《湖北中超实业贸易总公司金源酒店租赁补充合同》，属双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。合同订立后，原告依约将租赁房屋交付被告海南凤凰旅行社经营使用，履行了自己的合同义务。合同履行期间，被告海南凤凰旅行社设立被告武汉北纬酒店公司后，被告武汉北纬酒店公司以自己名义从事酒店经营，并履行了租金等费用交付义务，实际承受了房屋承租人的权利和义务，原告对此也无异议，可以认定被告武汉北纬酒店公司为本案租赁合同的共同承租人，应与被告海南凤凰旅行社一并承担租赁合同项下的权利和义务。两被告租赁期间拖欠房屋租金等其他应缴付费用，已构成合同违约，应承担合同期内房屋租金和其他费用的清偿责任。合同期届满后，两被告直至2011年11月30日才退出租赁房屋，应参照租赁合同约定的租金标准支付原告该期间的房屋占用使用费和下欠的其他费用。因此，原告主张两被告支付下欠房屋租金、房屋占用使用费、水、电费、电话费、宽带费和卫生费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方合同约定，如承租人逾期缴纳房屋租金等费用，原告可按逾交金额的日5‰标准收取逾期付款违约金，结合两被告逾期付款给原告造成的实际损失，可认定该逾期付款违约金过分高于原告的实际损失，应酌情将日千分之五违约金标准调整为每日万分之五标准，两被告应按该标准向原告承担逾期付款违约金责任。双方合同约定，如合同期满后无违约情况，原告应将承租人交纳的保证金予以返还，故被告海南凤凰旅行社已付的20万元保证金系违约金性质，同时，双方合同还约定，如被告海南凤凰旅行社违约，按当年合同价款的30％的金额支付原告违约金。结合本案合同性质、合同履行情况及原告所受实际损失，并根据公平原则，可酌情认定由两被告承担向原告支付20万元违约金的责任，以弥补原告实际损失，故原告已收取的20万元保证金可不予返还。原告还主张两被告应按当年合同价款的30％的金额支付22.5元违约金的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。被告海南凤凰旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司偿付原告湖北中超电力实业总公司下欠房屋租金共计875000元（2010年10月1日至2011年11月30日期间）；
二、被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司偿付原告湖北中超电力实业总公司下欠水、电费共计197020.49元（2010年10月1日至2011年10月30日期间）；
三、被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司偿付原告湖北中超电力实业总公司电话费及宽带网费共计44402.68元（2010年11月1日至2011年11月30日期间）；
四、被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司偿付原告湖北中超电力实业总公司2011年1月1日至2011年11月30日期间下欠酒店卫生费9300元；
五、被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司支付原告湖北中超电力实业总公司上述判决第一项至四项确定的欠款的逾期付款违约金（以各项欠款为基数，自合同约定的欠款应付之日起至2011年9月30日止，按日万分之五标准计算）；
六、驳回原告湖北中超电力实业总公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，于本判决生效之日起十五日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费12314元、其他诉讼费用92元，合计12406元分别由原告湖北中超电力实业总公司负担5639元，被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司负担6767元（此款原告湖北中超电力实业总公司已预付本院，被告海南凤凰假期旅行社、武汉市北纬十八商务酒店有限公司随同上述判决款项一并给付原告湖北中超电力实业总公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出幅本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费12314元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张军华
人民陪审员 林 瑾
人民陪审员 周汉云
二〇一三年九月三日
书 记 员 程 莎