辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2469号
上诉人（原审原告）：姜边，男，1978年7月8日出生，汉族，沈阳市食品药品监督管理局和平分局公务员，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：张兴武，男，1967年4月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：孙国财，该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司职员。
上诉人姜边因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月11日公开开庭审理了本案，上诉人姜边委托代理人张兴武，被上诉人宏发公司委托代理人李铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜边原审诉称，2009年8月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街218-5号1-34-3室房屋，建筑面积为69.33平方米，总房款为234829元。合同中约定，出卖人应当在2009年12月31日前，将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；被告应于房屋交付后360日内配合原告办理房屋所有证，如有违约被告按日向原告支付已交房款的万分之0.2的违约金，合同签订后，原告履行付款义务，但至今被告并未按期交房且未协助原告办理产权过户登记，故原告诉至法院，请求法院依法判令1、被告赔偿原告逾期办证违约金6720.81元；2、被告赔偿原告逾期交房违约金939.32元；3、诉讼费用由被告承担。
宏发公司原审辩称：第一，原告于起诉前，并未向被告主张过权利，所以原告的诉讼请求超过诉讼时效。第二，原告未取得房产证的原因系政府行为导致的，被告不应当承担赔偿责任。被告开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故被告在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。被告在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续，该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，被告无法预见、无法避免、无法克服。第三，原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……。”根据此条，被告不应当承担违约赔偿责任。第四，被告已经取得争议房屋的初始备案手续。
原审法院查明，原告姜边与被告宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街218-5号1-34-3室房屋，建筑面积为69.33平方米，总房款为234，829元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。2010年3月22日，原告到被告处办理房屋交付手续。2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”2013年4月9日，被告为争议房屋办理房屋权属初始登记备案手续。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于被告主张原告逾期办证违约金诉讼请求超过诉讼时效的问题，2013年4月9日，争议房屋取得初始备案登记手续，双方约定的违约责任是按照每日计算的，此种状态一直持续，原告的诉讼请求在法律规定的保护期内，对于被告的该项主张，本院不予支持。关于被告主张原告逾期交房违约金的诉讼请求超过时效的问题，合同第八条约定，被告应于2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，原告于2014年5月12日，将诉争房屋起诉至法院，已经超过了诉讼时效在法律规定的保护期，对于被告的该项主张，本院予以支持。
关于被告主张其不应当承担违约责任的问题，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任，该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告姜边的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告姜边承担。
宣判后，姜边不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、被上诉人支付违约金人民币6，720.81元；二、请求中级法院判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要上诉理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，按照合同规定，由于被上诉人责任逾期办理房证，被上诉应当支付违约金。共计6，711.41元。以上款项经多次索要未果，故上诉人起诉至于洪区人民法院，一审法院错误驳回了上诉人请求。上诉人认为一审判决存在以下错误：一、关于一审认为“不能如期办理产权证不是被上诉人原因”是错误的。不能如期办理产权证是因为被上诉人没有在法定期限内办理房屋权属初始登记备案手续。此手续的办理是被上诉人法定及合同责任；被上诉人没有在法定期限内办理手续是政府不当审批、延迟补救等第三人原因造成的，不属于《合同法》规定的不可抗力，因此上诉人应当承担违约责任；二、一审法院认为“被上诉人已经尽到告知义务”错误。（一）被上诉人的告知是不明确的。被上诉人有能力有义务判断出可能因仙女和污水处理厂影响产权证办理，但未明确告知上诉人，未尽到责任。（二）根据合同及补充协议内容，属于被上诉人出具的格式条款。免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利的格式条款无效，被上诉人单方免除违约责任是无效条款。综上所述，被上诉人违约行为侵犯上诉人合法权益。一审法院认定事实适用法律错误。请二审法院维护上诉人合法权利，支持上诉人请求。
被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、购房发票、商品房准入通知、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：姜边与宏发公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现姜边提出要求宏发公司给付其逾期办证违约金的上诉主张，因宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，系因于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。姜边所购的房屋未能如期取得权属登记并非宏发公司的过错所造成。另，姜边与宏发公司签订的补充协议中明确写明，姜边在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道密地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，买受人同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与姜边签订该补充协议时，宏发公司已尽到了告知的义务，依据该条款，宏发公司亦不应当向姜边承担违约责任，对姜边的该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姜边负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十五日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。