安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2014）郎民二初字第00155号原告：李某某，男，1972年10月23日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托代理人：易峰，安徽擎义律师事务所律师。委托代理人：李海根，安徽擎义律师事务所律师。被告：郎溪百利置业有限公司，住所地安徽省郎溪县。法定代表人：沈建程。该公司董事长。委托代理人：范晓辉，该公司副总经理。委托代理人：梅志宏，安徽梅志宏律师事务所律师。原告李某某诉被告郎溪百利置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴贺燕独任审理。2014年8月21日，本院公开开庭进行了审理，原告李某某委托代理人易峰、被告郎溪百利置业有限公司委托代理人范晓辉、梅志宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告某某小区X幢X单元X室，该商品房的用途为住宅。属框架结构，2013年1月13日原告全额支付了购房款406000元。现今被告出售给原告的商品屋底部为框架结构、上部为砌体承重结构，该房屋结构的改变未征得原告的同意。被告调整房屋结构类型属于违约，应承担违约责任。据此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金人民币40600元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告要求被告支付违约金请求和理由，没有依据。1、被告开发的房屋其结构经批准底部为框架结构、上部为砌体承重结构。由于被告方工作人员失误，将原先范围的结构误写为框架结构，导致原告误认为所购房屋为框架结构。2、对于违约金应在合同中有约定。原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定违约金，原、被告也未签署《合同补充协议》，本案不适用该违约金条款，原告所述违约金数额无证据证明，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明：原告身份情况；2、商品房买卖合同，证明：2012年12月27日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定该房屋属框架结构；3、合同补充协议，证明合同规定违约责任，如一方违约按总房价款的10%的承担违约金；4、收款收据，证明：房屋总价款为406000元；被告对原告提交的证据提出以下质证意见：证据1、4真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据2、3真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。商品房买卖合同中的框架结构是被告方工作人员失误所导致，原、被告未签订补充协议。被告为证明其辩解意见，向本院提交的证据有：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人的身份证明，证明：被告的身份情况；2、安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，证明：2012年9月26日被告开发的房屋经审批底部是框架结构，上部是砌体墙结构。房屋的结构并不是原、被告自由约定的内容。并不是追究违约责任的依据；3.通知，国内挂号信函收据，证明：2013年8月1日被告向原告寄出该通知，该通知已告知了原告该房屋上部是砌体墙结构。原告也未在15日内提出异议。被告认为原告默认。原告对被告提交的证据提出以下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。证据2，真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议。该批准日期在原告购买房屋之前，被告在明知该房屋的结构的情况下与原告签订了买卖合同并载明是框架结构为欺诈。也未提出是该公司员工的失误的证据。证据3，真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。被告单方面的通知，视为无效通知；原告本人没有收到该通知。本院对原、被告提交的证据审核认定如下：原告提交的证据1、2、3、4被告提交的证据1、2、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持其证明对象成立，故本院对上述证据及佐证的证明对象均予以采信。本院根据庭审认定的证据及当事人当庭的陈述，确认如下事实：被告系书香丽景商住小区的开发、建设、销售企业。2012年12月27日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的书香丽景小区C幢2单元304室，该商品房的用途为住宅，属框架结构，总价款为406000元。交房时间为2014年3月31日前；第十条约定：规划、设计变更的内容为：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”等相关内容。2013年1月13日原告全额支付了购房款406000元。现今被告出售给原告的商品房底部为框架结构、上部为砌体承重结构。2013年7月31日被告向购房户发出通知，称根据郎溪县房地产管理局意见，书香丽景《商品房买卖合同》建筑结构一栏中的“框架结构”调整为“底层框架结构、上部为砌体承重结构”，告知购房户有退房或接受的选择权。原告以被告房屋结构的改变未征得原告的同意，被告调整房屋结构类型属于违约为由，提起诉讼。另查：1、编号（2012）12076L号的安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计审查合格书，于2012年9月26日签发，审查机构为宣城市施工图审查事务所，郎溪县住房和城乡建设委员会于2012年9月27日备案，载明书香丽景商业、住宅项目A、B、C、D幢，住宅A、B、C、D幢为5层＋架空层，底框，19.146m。2、《合同补充协议》，对一些能够预料的事项及买卖双方无正当理由要求终止合同承担违约金的方式作出进一步约定，其中第十五条的内容为：“本协议生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同，责任方须按合同及本协议有关条款规定承担违约责任，向无违约责任方支付该套商品房总房款10%的违约金”。有些购房户与被告签订了该《合同补充协议》，本案原、被告未签订该《合同补充协议》。本院认为：合同当事人应本着诚实信用的原则订立合同，并全面履行合同的约定。商品房买卖合同属于买卖合同中的一个特殊形式，以印制式合同文本形式，明确具体地载明买受人所购房屋的基本情况，并就价款、交付及相关权利义务、违约责任等事项，由合同当事人双方进行约定，是平等主体之间经过协商而达成作为商品流通的房屋买卖协议，因标的物特定，价款高，会直接影响到合同当事人的切身利益，因此约定的内容具有相应的严谨性和确定性。被告所持2012年9月26日的安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计审查合格书，明确载明书香丽景住宅A、B、C、D幢结构均为5层＋架空层，底框，19，146ｍ；而2012年12月27日原、被告之间订立的《商品房买卖合同》中，对主体结构的约定为“框架结构”；2013年7月31日被告向原告所发出的通知，称以郎溪县房地产管理局意见为根据，通知买受人：“书香丽景《商品房买卖合同》建筑结构一栏中的‘框架结构’调整为‘底层框架结构、上部为砌体承重结构’”，并告知买受人根据合同第十条约定，享有退房或重新订约的选择权。因为，本案的争执焦点为：1、原、被告订立合同时约定的主体结构为“框架结构”，而后调整为“底框、砌体承重结构”，该行为是否构成违约。该合同约定原告所购房屋的结构为框架结构；而合同第十条规划、设计变更的约定为：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”；编号为（2012）12076L号安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，由审查机构为“宣城市施工图审查事务所”于2012年9月26日出具，9月27日郎溪县住房和城乡建设委员会进行了备案，该审查合格书明确载明住宅的建筑结构为：5层＋架空层，底框。可见被告并未变更其所建的书香丽景商业、住宅项目的建筑结构，而向买受人发出的通知是依据双方订立的商品房买卖合同第十条，但该条是规划、设计变更的约定，并不适用于本案所涉的具体情况，故该通知是缺乏事实和合同的依据；作为平等主体之间订立的合同，重大事项的变更应及时地进行平等协商来处理，并不能单方作出变更，履行通知义务即可；被告称其根据郎溪县房地产管理局意见进行调整建筑结构及被告方工作人员失误，但未能提举相应的书面证据对此予以印证。综上，作为具有开发销售资质的被告在订立合同之时存在隐瞒事实，与原告订立的合同时约定其所出售的房屋结构为框架结构，在订立合同之后又以该合同的第十条通知调整建筑结构，故被告在与原告订立合同时的意思表示不真实，无法达到订立合同的目的，即无法交付符合约定的房屋，该行为导致的后果是合同目的无法实现，构成违约。故原告主张被告支付违约金的诉请，本院予以支持。2、被告辩解：原、被告未签署《合同补充协议》，本案不适用《合同补充协议》第十五条约定的违约金条款，原告所述违约金数额无证据证明，请求驳回原告的诉讼请求。虽然本案原、被告未签订该《合同补充协议》，但被告与有些购房户签订了《合同补充协议》，且均是因被告将房屋“框架结构”调整为“底框、砌体承重结构”而违约，本案中被告在订立合同时即形成违约，致使合同的目的不能实现，且在无事实和合同依据的情况下要求原告行使选择权，即无正当理由的情形下要求原告终止合同或重新订立新的合同，依据公平原则，防止滥用权力，保护守约方的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。同时在兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。参照被告与有些购房户签订的《合同补充协议》，适用于《合同补充协议》约定的违约情形，原告基于该违约条款向被告主张总房款406000元的10%的违约金40600元，本院也予以支持。被告的辩解意见，不符合法律规定，本院不予釆信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告郎溪百利置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某支付违约违约金40600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由被告郎溪百利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  吴贺燕二〇一四年九月二十六日书记员  吴 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十二条第二款当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。