上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2618号
原告彭立鸿。
委托代理人姜佳志，上海得勤律师事务所律师。
被告宋梅。
被告上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司。
负责人时新堂。
被告上海亿达房地产经纪有限公司。
法定代表人黄家芳。
原告彭立鸿诉被告宋梅、上海亿达房地产经纪有限公司第十八分公司（以下简称亿达第十八分公司）、上海亿达房地产经纪有限公司（以下简称亿达公司）定金合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法通过邮寄或直接送达方式向被告亿达公司送达诉讼文书，本院依法公告送达诉讼文书，2014年11月3日，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭审理。经公开开庭审理，原告彭立鸿的代理人姜佳志、被告宋梅、被告亿达第十八分公司的负责人时新堂到庭参加诉讼，被告亿达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭立鸿诉称：2013年10月6日，原告与被告签订《房屋买卖定金合同》一份，约定原告将其所有的松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给被告宋梅，总价215万元。被告宋梅应向原告支付10万元定金，待支付首付款时抵做房款，另外200万元及5万元分别为出售房产过户至被告宋梅名下以及房产交付后支付。合同同时约定，双方应于2013年10月15日前至被告亿达第十八分公司处签订《上海市房地产买卖合同》，如任意一方违反定金合同的约定，应向守约方承担违约金10万元。合同签订后，被告亿达第十八分公司向原告出具了《定金保管收据》。同时，原告为了顺利签订买卖合同，对外借款使得房屋产权能够过户至被告宋梅名下。但被告宋梅以资产被查封为由，拖延签订买卖合同。故原告起诉要求：1、被告亿达第十八分公司向原告交付定金10万元；2、被告宋梅与被告亿达第十八分公司承担就定金交付承担连带责任；3、被告亿达公司对被告亿达第十八分公司承担连带清偿责任。
被告宋梅辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1、签订定金合同时被告宋梅没有交付10万元定金，也没有任何支付的借条形式等，原告也没有实际收到该笔款项，三方对此都是明知的。而定金合同是实践性合同，因此合同没有成立。2、原告故意隐瞒了重大事实，该房屋于2013年5月10日设定了抵押，抵押额远远高于房屋的实际价格。被告宋梅认为合同无效且定金未实际交付，因此不需要赔偿定金。
被告亿达第十八分公司辩称：没有收到原告的款项，被告宋梅一开始未对该房屋提出意见，之后知道房屋有很多的债务，被告宋梅提出疑问后合同就终止，没有正式的成交。
被告亿达公司未作答辩。
经审理查明：原告原系系争房屋的权利人。为出售系争房屋，原告（甲方）与被告宋梅（乙方）、被告亿达第十八分公司（丙方）于2013年10月6日签署《房屋买卖定金合同》一份，合同约定：成交总价为215万元；于2013年10月6日支付10万元作为定金，待支付首付款时抵做房价款，于过户后乙方拿到产证当日付200万元，于办理交房手续当日付5万元；违约金为定金全额即10万元，所收定金以收据为准，甲方违约必须双倍退还乙方定金，乙方违约则甲方没收定金；双方约定于2013年10月15日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》。协议还对其他相关事项作了约定。被告亿达公司第十八分公司的工作人员刘学义在丙方经办人处签字。
当日，被告亿达第十八分公司向原告出具定金保管收据一份，载明收到原告10万元整，此款为系争房屋客户支付的购房定金款，暂时由被告亿达第十八分公司代为保管，在客户拿到房地产权证书当日归还给原告。原告及被告宋梅确认，原告曾出具金额为10万元的定金收据给被告宋梅，但该收据已遗失。被告宋梅出具署期为2013年10月6日的借条，载明：今借刘学义人民币10万元，用于支付松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室购房定金。审理中，原告、被告宋梅及被告亿达第十八分公司确认该借条并非2013年10月6日出具，而是发生争议后被告宋梅出具的。同日，被告亿达第十八分公司出具房产证收件收据，载明收到原告系争房屋的房地产权证一本。
原告提供视频资料，内容系原告、被告宋梅及被告亿达第十八分公司工作人员就未能签订房屋买卖合同后进行的谈话内容，被告宋梅称其财产被冻结，无力购房，证明未能签字房屋买卖合同系被告宋梅的原因所导致。被告宋梅对该视频资料的真实性予以认可，但原告整理的文字资料中关于10万元一直在被告亿达第十八分公司的表述有错误。被告亿达第十八分公司对该视频资料的真实性予以认可。
被告宋梅提供系争房屋的房地产抵押状况信息，载明该房屋至2013年10月17日，存在抵押权人为浙商银行股份有限公司上海嘉定支行、最高债权限额为310万元的抵押情况，证明未能签订上海市房地产买卖合同的原因系原告未告知该房屋的抵押情况。原告及被告亿达第十八分公司对该证据的真实性予以认可。
2013年11月23日，被告亿达第十八分公司出具情况说明，载明：2013年10月6日，被告宋梅向被告亿达第十八分公司出具定金借款收据10万元后，其作为保管定金之义务人，向原告出具了定金保管收据。嗣后，被告宋梅以欲购房产贷款多等理由，表示不愿继续履行合同。刘学义作为代表在该情况说明上签字。审理过程中，本院要求刘学义到庭陈述，但其未能按照本院指定的时间到庭。
以上事实，由《房屋买卖定金合同》、定金保管收据、借条、房产证收件收据、视频资料、房地产抵押状况信息、情况说明以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告宋梅及被告亿达第十八分公司共同签署的《房屋买卖定金合同》，确立了原告与被告宋梅之间就系争房屋买卖合同的预约关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因此，被告宋梅在签订该合同后，以其资金被冻结为由拒绝签订上海市房地产买卖合同，根据《房屋买卖定金合同》第7条约定内容，原告有权从没收定金。
被告宋梅以定金合同系实践性合同，因其实际未交付5万元定金，故该定金合同未生效为由进行抗辩，对此，本院认为，法律意义上的交付，不仅包括转移标的占有的交付，亦包括特殊情况下不转移标的占有、仅变动权利归属的简易交付。前者以占有转移为交付完成之标志，后者则以相关法律行为生效为交付完成之标志。本案中，被告宋梅出具的借条明确其向被告亿达第十八分公司的工作人员借款10万元作为购买系争房屋定金之用，而亿达第十八分公司出具的情况说明载明刘学义出借的该10万元系代表了被告亿达第十八分公司所出借。另依据《房屋买卖定金合同》及《定金保管收据》的约定，该10万元定金应由被告宋梅交付给原告后，再由原告交被告亿达第十八分公司保管，即，经原告、被告宋梅、被告亿达第十八分公司之间的一系列权利变动后，原本由被告亿达第十八分公司出借给被告宋梅的10万元现金，其性质从被告亿达第十八分公司所有之财产变为原告委托被告亿达第十八分公司保管之定金，因此，确无必要将该10万元反复转移占有，因《房屋买卖定金合同》、《借条》、《定金保管收据》均已生效，据此，本院认定10万元定金交付完成。根据公司法的相关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故应当由被告亿达公司承担相应的给付义务。
关于被告宋梅辩称未签订上海市房地产买卖合同的原因系原告未告知其系争房屋上设定了抵押。对此，一方面该意见与其在视频资料上的多次陈述不符，另一方面，从《房屋买卖定金合同》的约定来看，被告宋梅直至取得房地产权证后方需支付200万元的房价款，而原告需在涤除抵押后该房屋方能过户，故被告宋梅实际并不存在抵押权人主张抵押权的风险。因此，对被告宋梅的该辩解意见本院不予采信。
关于原告主张被告宋梅承担交付定金的连带责任，本院认为，由于10万元定金的性质已发生转变，故原告再要求被告宋梅承担连带清偿责任，缺乏法律依据，对原告的该项请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百七十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海亿达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告彭立鸿人民币10万元；
二、驳回原告彭立鸿的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，由被告上海亿达房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 黄坤生
二〇一五年四月三日
书 记 员 仇 知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第三百七十六条寄存人可以随时领取保管物。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
三、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
四、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。