福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第519号
原告厦门翔发物业服务有限公司，住所地厦门市翔安区翔安商城春江里66号楼202，组织机构代码79127278-1。
法定代表人叶炎坤，总经理。
委托代理人李正春、苏志平，福建大道之行律师事务所律师。
被告王凌峰，男，汉族，1985年3月24日出生，住厦门市翔安区。
委托代理人洪顺添、王玉梅，福建兴世通律师事务所律师。
原告厦门翔发物业服务有限公司（以下简称翔发物业公司）因与被告王凌峰租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年2月5日立案受理，依法由审判员张薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔发物业公司的委托代理人李正春、苏志平及被告王凌峰的委托代理人洪顺添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翔发物业公司诉称，翔发物业公司与被告王凌峰、案外人洪志强于2009年1月5日就火炬（翔安）产业区生活配套区店面春江里29号104号商铺签订了《租赁合同转让协议》（编号：XQWY（2008）-SPS-019-BC1，下称“转让协议”），约定：翔发物业公司与案外人洪志强于2008年7月10日签订的《租赁合同》（合同编号：XQWY（2008）-SPS-019，下称“原合同”）中案外人洪志强合同权利义务转让给王凌峰。转让协议第二条约定“……自2009年1月22日至2013年7月21日由丙方（王凌峰）与甲方（翔发物业公司）继续履行。甲乙双方合同履行期限内所涉及租金、物业管理费、公共维修金、水费、电费等乙方应支付费用应及时结清。《租赁合同》所述条款的其余内容不变。”合同签订后，王凌峰即在上述商铺经营，王凌峰仅支付了部分租金及相关费用后就以借口拒不支付转让协议及原合同约定的应付租金及相关费用。虽经翔发物业公司与王凌峰多次协商和催收均无果。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、被告王凌峰立即向原告翔发物业公司支付拖欠的租金人民币（币种下同）57779元（其中自2011年7月22日起计至2012年7月21日止为23195元，自2012年7月22日起计至2013年7月21日止为34584元）；2、被告王凌峰立即向原告翔发物业公司支付拖欠的物业管理费3586元（自2009年1月22日起计至2013年7月21日止）；3、被告王凌峰立即向原告翔发物业公司支付拖欠的公维金896元（自2009年1月22日起计至2013年7月21日止）；4、被告王凌峰立即向原告翔发物业公司支付拖欠的垃圾处理费1620元（自2009年1月22日起计至2013年7月21日止）；5、被告王凌峰立即向原告翔发物业公司支付拖欠的水电费2888元（自2013年3月15日起计至2013年7月15日止）；6、被告王凌峰向原告翔发物业公司支付违约金4760元（按合同租金总额的3%计算）；7、被告王凌峰承担本案的全部诉讼费用。
被告王凌峰辩称，一、依据《租赁合同》第五条第3款之约定，被告应按季度将租金转账汇至原告指定的账户，在本期支付的租金期满前15日内支付下一期租金，故本案最后一期租金的诉讼时效应自2013年3月开始计算，原告本次起诉要求被告支付拖欠的租金及违约金已经明显超过一年的诉讼时效，依法应驳回原告的该两项诉讼请求；二、依据《租赁合同》第六条之约定，被告应当按月足额交纳物业管理费、公维金、水、电费，故本案原告关于要求被告支付拖欠的2013年2月份之前的物业管理费、公维金、水电费的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，依法应予驳回；三、原告应提供代环卫部门收取垃圾处理费的合法依据，方有权代为收取垃圾处理费，且原告主张的垃圾处理费也存在部分超过诉讼时效的问题，依法应驳回原告的该项诉讼请求；四、被告王凌峰已缴纳费用及此前多交的9745元应当予以扣除。
本院经审理查明，2009年1月，厦门翔安新区物业服务有限公司与被告王凌峰及案外人洪志强签订一份《租赁合同转让协议》（编号：XQWY（2008）-SPS-019-BC1），约定2008年7月10日案外人洪志强与厦门翔安新区物业服务有限公司签订的《租赁合同》（合同编号：XQWY（2008）-SPS-019），所承租的位于火炬（翔安）产业区生活配套区春江里29号104号店面（面积83平方米）转由王凌峰租赁，王凌峰租赁期自2009年1月22日至2013年7月21日，《租赁合同》条款的其余内容不变。《租赁合同》第五条约定：租金为每月2490元，第一、第二年租金不变，第三年起租金在上一年基础上逐年递增5%，直至合同期满。《租赁合同》第六条约定：店面物业管理费0.8元／㎡，公共维修金0.2元／㎡，垃圾处理费（代环卫部门收取）30元／月，物业管理费、公共维修金、垃圾处理费每半年支付1次；水电费按月结算，收费标准按物价部门核准的价格执行。《租赁合同》第十条约定：承租方如逾期支付租金，在30日内，每逾期一日，则承租方须按日租金的3倍支付违约金，超过30日的，承担违约责任，支付本合同租金总额的3%的违约金。王凌峰另租赁了火炬（翔安）产业区生活配套区春江里29号105号商场。2011年6月18日，105号商场给水管爆裂导致王凌峰经营的家具被淹，后王凌峰未付104店面、105商场的租金。2013年4月7日，经新店镇政府协调，王凌峰与祥吴社区、蔡厝社区代表共同达成协议，约定王凌峰从2013年1月1日起继续交租金，2011年6月至2012年12月的租金待赔偿损失事宜达成后多还少补。2014年11月5日，新店镇政府组织翔发物业公司、祥吴社区、蔡厝社区、王凌峰就2011年6月18日105商场给水管爆裂导致家具被淹一事再次召开会议协商，并出具《厦门市翔安区新店镇人民政府关于协调翔安商城春江里29号105商城给水管爆裂造成损失事宜的纪要》，纪要载明：“2013年4月7日下午，在新店镇黄志峰副镇长的主持下，协商达成：王凌峰应从2013年1月1日起继续缴交租金；2011年6月至2012年12月的租金312016元待赔偿损失事宜达成后多还少补。事后王凌峰于2013年6月按协议缴交了2013年1月1日至2013年6月30日的租金等款项146761元。后因渗漏雨的赔偿协商未果，该商场承租人王凌峰又以此为由拒付2013年7月1日至2014年12月31日的租金等款项341605元。”王凌峰租赁本案讼争店面至2013年7月21日止。王凌峰对原告主张其未缴纳租金及其他费用的时间段不存在异议，本院予以确认。翔发物业公司确认王凌峰此前有多缴费用9745元，同意抵扣，本院予以确认。2014年11月24日，翔发物业公司向王凌峰发出本案讼争104店面相关费用的收款通知单，王凌峰同日在该收款通知单中注明：“数字可能有问题，需要核实才可以。”
另查明，根据2007年4月30日厦门市翔安区人民政府（2007）39号《关于火炬翔安产业区配套生活区房产移交配售运营及管理的会议纪要》载明：“一、关于房产配售问题。除环东海综合整治涉及马巷镇和新店镇15个村（居）已购入的房产外，剩余房产由新店镇政府组织祥吴、蔡厝两社区居民出资购入，作为落实被征地人员人均15平方米预留发展用地政策。……二、关于房产运营问题。火炬翔安产业区配套生活区环东海域整治涉及15个村以及祥吴、蔡厝两社区购入的房产，目前先行委托新区物业公司代为经营管理，期限二年。”2008年4月29日，厦门翔安新区物业服务有限公司与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁合同》约定自2008年4月10日起至2013年4月9日止，由厦门翔安新区物业服务有限公司代理厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会统一租赁并代理租赁相关事宜进行经营管理。2013年4月10日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议》，约定原《代理租赁合同》期限延长一年至2014年4月9日。2015年1月30日，翔发物业公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议（2）》，约定原《代理租赁合同》期限再延长至2015年12月31日。
又查明，2011年5月2日，厦门翔安新区物业服务有限公司更名为厦门翔安国投物业服务有限公司；2012年6月6日，厦门翔安国投物业服务有限公司更名为厦门翔发物业有限公司。
上述事实，有原告翔发物业公司、被告王凌峰陈述在案的庭审笔录、租赁合同、租赁合同转让协议、准予变更登记通知书2份、厦门市翔安区新店镇人民政府关于协调翔安商城春江里29号105商场给水管爆裂造成损失事宜的纪要、协议书、厦门翔发物业服务有限公司收款通知单、厦门市翔安区人民政府（2007）39号专题会议纪要、代理租赁协议、代理租赁补充协议、代理租赁补充协议（2）等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。
本院认为，原告翔发物业公司与被告王凌峰签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。厦门翔发物业有限公司系由厦门翔安新区物业服务有限公司更名而来，翔发物业公司应当享有厦门翔安新区物业服务有限公司的权利、义务。原被告双方均确认，王凌峰租赁的本案讼争的104店面与105商场是相互独立的，且根据2014年11月5日新店镇政府的会议纪要，协商的缓交2011年6月至2012年12月租金312016元仅包含105商场的租金及物业费等费用，并不包含104店面的费用，105店面出现水管爆裂并不能作为王凌峰拒付104店面租金的事由，王凌峰在没有合理事由的情况下应当依约支付本案讼争104店面的租金等费用。王凌峰辩称翔发物业诉求租金等费用的主张超过了诉讼时效，但2014年11月24日，翔发物业公司向王凌峰发出了104店面的收款通知单，通知单载明了房屋租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费、水电费等项目的催缴金额，王凌峰在通知单中注明“数字可能有问题，需要核实才可以”，由此可推断，2014年11月24日翔发物业公司向王凌峰主张债权时，王凌峰当时是同意履行缴纳义务的，故王凌峰现再依诉讼时效对原告进行抗辩本院不予支持。王凌峰确认自2011年7月22日至2013年7月21日期间的租金未缴纳，且对翔发物业公司计算租金的金额亦无异议，本院对此予以确认，2011年7月22日至2013年7月21日期间扣除王凌峰之前多缴纳的9745元后，应缴纳的租金为57779元。对于物业管理费及公维金，王凌峰对原告主张的未交费期间不存在异议，根据合同约定，2009年1月22日至2013年7月21日的物业费为3586元，公维金为896元，原告的主张未超过合同约定，本院对此予以支持。对于垃圾处理费，王凌峰主张原告只是代收，应当提供环卫部门收取垃圾费的依据，本院认为，《租赁合同》第六条中已经载明，翔发物业公司有权代环卫部门收取垃圾处理费，故王凌峰应当依照约定向翔发物业公司缴纳垃圾处理费，本院对王凌峰的辩解意见不予采信。根据合同约定，2009年1月22日至2013年7月21日期间的垃圾处理费金额为1620元，原告的主张符合合同约定，本院对此予以支持。对于欠缴水电费2888元，翔发物业公司未能提供被告王凌峰欠缴水电费计算的相关凭证，应承担举证不能的责任，故本院对此不予支持。王凌峰主张相关费用应当扣除2014年11月24日原告出具的收款通知单中的已收费用，原告主张收款通知单中的费用计算不准确，原告已扣除了多收的9745元，王凌峰亦在收款通知单中签署“数字可能有问题，需要核实”，可见收款通知单并非双方确认的对账单，且王凌峰并未举证证明已缴纳相关费用的凭证，故本院对王凌峰的辩解意见不予采纳。对于原告主张的违约金，因王凌峰并无正当理由拒付租金等费用，依照《租赁合同》第十条的约定，王凌峰应当支付合同租金总额的3%的违约金，依照《租赁合同》的约定，2008年7月22日至2013年7月21日租金总金额为158667元，故原告主张王凌峰承担违约金158667×3%=4760元的诉求符合双方约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：
一、被告王凌峰应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付自2011年7月22日起至2013年7月21日期间的租金57779元；
二、被告王凌峰应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付自2009年1月22日至2013年7月21日期间的物业管理费3586元、公维金896元、垃圾处理费1620元，合计6102元；
三、被告王凌峰应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付违约金4760元；
四、驳回原告厦门翔发物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果被告王凌峰未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1588元，因适用简易程序审理，减半收取为794元，由原告厦门翔发物业服务有限公司负担35元，由被告王凌峰负担759元，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 张 薇
二〇一五年六月十八日
代书记员 黄绿洲
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。