湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂硚口民三初字第00458号
原告喻春林，男，1968年1月11日出生，汉族，湖北省孝感市人，无固定职业。
被告彭燕清，男，1963年10月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业。
委托代理人（特别授权）陈旭东，系湖北修德律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）方芳，系湖北修德律师事务所律师。
原告喻春林与被告彭燕清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月13日受理后，依法由审判员毛丽独任审判，于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告喻春林、被告彭燕清的委托代理人陈旭东、方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喻春林诉称：原告于2010年8月3日与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于汉正街第一大道红宝石座泛首层1B68号的商铺出租给被告，并对租金、合同解除等事项进行了约定。由于合同签订后被告未按约向原告支付租金，原告于2011年12月就1B68号商铺租赁合同纠纷一案诉至武汉市硚口区人民法院。该院于2012年5月14日判决合同解除、被告在判决生效后5日内从1B68号商铺腾退。被告向武汉市中级人民法院上诉后又撤诉。武汉市中级人民法院于2012年9月15日裁定：按原判决执行。但被告仍拒不退铺。经原告申请，武汉市硚口区人民法院执行局于2012年11月21日将原告的商铺强制执行归还给了原告。原告于2012年12月18日以每月9000元的价格租给经营户王能后，被告等以威胁手段不让该经营户进场，逼迫原告以低价租给被告。被告向原告支付了2011年7月28日至2012年7月28日的租金、2012年12月21日至2013年7月28日的租金，并强行扣除了应由被告支付的占用商铺期间的物业管理费3205元和法院判决执行了的应由被告支付的500元诉讼费。而2012年7月28日至2012年11月21日之间的商铺租金经原告多次讨要，至今未付。被告曾于2012年4月以红宝石招商部的名义在市场内张贴公告，并盖有名品商会的公章，宣布第三年所有商铺租金在原合同基础上提高50%。现原告的诉讼请求为：1、判令被告支付2012年7月28日至2012年11月21日商铺租金19305元，并按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息；2、判令被告支付原告支付的被告占用商铺期间物业管理费3205元及被告强行扣除的上次法院判决的应由被告支付的500元诉讼费；3、本案诉讼费由被告承担。
原告喻春林为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋所有权证和国有土地使用证，以证明武汉市硚口区汉正街第一大道B2栋附一层1B68号商铺系原告所有。
证据二、内容为公告的照片的复印件一份，以证明原告现向被告按每年60000元的标准收取商铺租金的计算依据。
证据三、被告手写的凭证一份，以证明被告已向原告支付部分租金的事实。
证据四、《商铺租赁合同》一份，以证明原、被告签订了房屋租赁合同、双方达成租赁关系的事实。
证据五、湖北省武汉市硚口区人民法院（2012）鄂硚口民三初字第00024号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00502号民事裁定书，以证明法院对原、被告之间的租赁纠纷已做出了生效判决。
证据六、武汉市硚口区人民法院执行笔录复印件一份，以证明诉争商铺于2012年11月21日强制执行给了原告。
证据七、函件一份，以证明原告向被告主张过从2012年7月28日到2012年11月21日期间的租金和物业费。
被告彭燕清辩称：被告与原告于2010年8月13日签订《商铺租赁合同》后，即将商铺转租给统一招商的商户用于童装经营。但原、被告签订的合同仅履行一年，本案原告因要求被告超出合同约定调涨租金未果，向武汉市硚口区人民法院起诉要求解除《商铺租赁合同》。因客观原因造成的被告举证不能，导致武汉市硚口区人民法院于2012年5月14日就该案做出解除《商铺租赁合同》的判决。为维护童装市场的管理和保障商户的租赁权利，被告坚持上诉并一直保持与原告的调解工作。但原告为一已私利寸步不让。被告只得在2012年7月28日商户第二年租期到期后，终止与商户的合同、将该商铺腾退给原告，并主动申请该案二审的撤诉，终止与原告的《商铺租赁合同》。武汉市中级人民法院于2012年9月15日裁定准予撤诉。原告诉请的租金期间在2012年7月28日至2012年11月21日，其时原、被告签订的《商铺租赁合同》已被解除，被告没有向原告支付租金的合同义务。被告已于2012年7月28日将商铺腾退，该商铺空置的原因在于原告不接收管理，并非被告拒绝腾退占用。被告与业主的租金调整由合同条款约定，原告提交的公告不能成为原告诉请的计算方式。原、被告于2012年12月18日再次签订协议，就2011年7月28日至2013年7月28日期间的租金、物业管理费的承担做出了详细的约定，约定了2011年7月28日至2012年7月28日、2012年12月21日至2013年7月28日的租金由被告支付，2012年7月28日至2012年11月21日的物业管理费由原告承担，以及其它被告在付款时可以扣除的款项和金额。原、被告遵循着“出租时商户承担水电物业，空置时业主承担水电物业”的交易习惯。被告在该商铺2012年7月28日至2012年12月21日的空置期间无需支付租金，故原告承担了该空置期间的物业管理费。该协议特别约定了该空置期间的物业管理费由原告承担，没有理由不对更容易产生争议的空置期间的租金做出约定。只有常识和交易习惯不需要在协议中进行约定。被告已依约支付了足额租金，也于2013年7月28日协议到期之日将商铺交还给原告，合同义务已经履行完毕，原、被告间的债权债务关系已全部结清。原告称被告对其进行胁迫等行为，请原告举证说明。被告现要求驳回原告的诉讼请求。
被告彭燕清为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、原告于2012年12月18日出具的收条，以证明原、被告就该商铺自2011年7月28日至2013年7月28日期间的租金数额、给付方式及包括法院扣划款、物业管理费和诉讼费在内的扣款项目进行了约定，并签字认可。原告承认被告在诉讼期间没有租赁使用或无权占有该商铺，因而由原告自行承担该期间的物业管理费。
证据二、中国工商银行个人业务凭证，以证明被告已按双方约定支付了应付款项，双方的债权债务关系已全部结清。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据五的真实性和证明目的均无异议；对原告提交的证据二的真实性无异议，但认为原告作为商铺的业主，其租金不应按公告来计算，应按商铺租赁合同来计算，该证据与本案无关；对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为被告向原告支付了全部租金；对原告提交的证据四的真实性无异议，但认为原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除，双方没有租赁关系；对原告提交的证据六的真实性无异议，但认为不存在强制执行一事，因为一审判决后，被告于2012年7月28日就腾退了商铺，并通知了原告接收，是原告一直不肯接收；对原告提交的证据七的真实性和证明目的均有异议，认为函件是2013年11月10日才发出的，不能证明原告在2012年向被告主张租金的事实，且不能证明被告收到了此函。原告对被告提交的证据一、证据二的真实性均无异议，但认为其是在法院强制执行时才拿到商铺的。
经本院审核，被告彭燕清对原告喻春林提交的证据一至证据六的真实性均无异议，原告喻春林对被告彭燕清提交的证据一、证据二的真实性亦无异议，本院对上述证据均予以采信。对原告喻春林提交的证据七，被告彭燕清虽提出异议，但未提供相应证据予以证明，本院对该证据予以采信。
经审理查明：湖北省武汉市硚口区汉正街第一大道B2栋附一层1B68号（即汉正街第一大道红宝石座泛首层1B68号）房屋（建筑面积48.01平方米）系喻春林所有。2010年8月13日，喻春林、彭燕清签订《商铺租赁合同》一份，约定喻春林作为甲方将上述商铺出租给作为乙方的彭燕清经营童装，租期自2010年7月28日起至2013年7月27日止，年租金为40000元，第三年租金上调为原租金的10%—15%。第二年、第三年租金提前叁个月支付给甲方，否则业主有权收回商铺，乙方无权干涉。该合同签订后，彭燕清按约支付了第一年租金。2011年12月30日，喻春林以彭燕清未按约支付租金为由起诉至本院，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，由彭燕清交还承租的商铺、支付截止至2011年10月17日的房屋租金8876.71元并按中国人民银行同期贷款利率支付迟延付款利息。2012年5月14日，本院做出（2012）鄂硚口民三初字第00024号民事判决书，判决：一、解除喻春林与彭燕清于2010年8月13日签订的《商铺租赁合同》；二、彭燕清在本判决生效后五日内从汉正街第一大道红宝石座泛首层1B68号商铺腾退；三、彭燕清在本判决生效后五日内向喻春林支付2011年7月28日至2011年10月17日的商铺占用费8876.71元并按中国人民银行同期贷款利率支付迟延付款利息。案件受理费550元，依法减半收取275元，由彭燕清负担。彭燕清不服该判决，提出上诉。后因彭燕清自愿申请撤回上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2012年9月15日做出（2012）鄂武汉中民终字第00502号民事裁定书，裁定：准许上诉人彭燕清撤回上诉，双方均按原审判决执行。喻春林向本院申请执行后，执行案款9709元已全部执行，且喻春林于2012年11月21日接收了上述房屋。2012年12月18日，喻春林、彭燕清达成口头协议，彭燕清向喻春林承租该房屋至2013年7月28日。后彭燕清向喻春林支付了现金3333元，并于2012年12月26日向喻春林汇款50975元。喻春林写给彭燕清的《收条》为：“今收到红宝石1B-6号商铺租金2011年7月28日至2012年7月28日租金为40000元整，2012年12月21日至2013年7月28日租金为23889元，法院扣除9709元，共计租金54180元整，其中2012年7月28日至2012年12月21日物业费由业主喻春林承担，付款方式以银行汇款为准。补已付现金3333元。”彭燕清写给喻春林的凭证内容为“2011年7月28日至2012年7月28日40000元，2012年12月21日至2013年7月28日23889元，合计63889元，法院扣9709元，合计54180元，减物业费3205元；补3833元，减500元，为3333元。”该凭证中的“2012年12月21日至2013年7月28日23889元”系由“2012年7月28日至2013年7月28日23889元”更改而来。2013年11月13日，喻春林起诉来院，请求彭燕清支付2012年7月28日至2012年11月21日商铺租金19305元，并按中国人民银行同期贷款利率支付延迟付款利息；请求彭燕清支付其支付的彭燕清占用商铺期间物业管理费3205元及彭燕清强行扣除的上次法院判决的应由彭燕清支付的500元诉讼费。诉讼中，因双方当事人各持己见，调解未达成协议。
本院认为：本院（2012）鄂硚口民三初字第00024号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00502号民事裁定书已于2012年9月15日发生法律效力，根据上述法律文书，喻春林、彭燕清于2010年8月13日签订的《商铺租赁合同》在2012年9月15日被解除，且彭燕清应按生效判决腾退房屋并补付房屋租金。喻春林已提交证据证明其于2012年11月21日才接收该房屋，彭燕清虽然辩称其在2012年7月28日已将该房屋腾退给喻春林，但其未提交相应证据予以证明，故本院对彭燕清的抗辩意见不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故彭燕清应向喻春林支付从2011年10月18日起至2012年11月21日止的房屋使用费。彭燕清虽辩称其与喻春林于2012年12月18日就2011年7月28日至2013年7月28日期间的租金、物业管理费的承担做出了详细的约定，并已履行完毕，债权债务结清，但彭燕清提交的证据并不能证明其无需向喻春林支付从2012年7月28日起至2012年11月21日止的房屋使用费，且彭燕清写给喻春林的凭证中的“2012年12月21日至2013年7月28日23889元”系由“2012年7月28日至2013年7月28日23889元”更改而来，故本院对彭燕清的该抗辩意见不予采信。现喻春林要求彭燕清支付从2012年7月28日起至2012年11月21日止的房屋使用费，有理，本院予以支持。但喻春林要求彭燕清按每年60000元的标准补付从2012年7月28日起至2012年11月21日止的房屋使用费，没有事实和法律依据，对其请求过高的部分，本院不予支持。彭燕清按每年46000元的标准补付从2012年7月28日起至2012年11月21日止的房屋使用费较为妥当。从2012年7月28日起至2012年11月21日止共计117天，彭燕清应支付该期间的房屋使用费共计14745.21元。由于支付主债务利息系债务人的法定义务，故喻春林有权主张由彭燕清承担迟延付款的利息损失。喻春林在写给彭燕清的《收条》中已明确“2012年7月28日至2012年12月21日物业费由业主喻春林承担”，现金3333元亦是扣除500元后的结算，双方对上述部分均已实际履行完毕。现喻春林请求彭燕清支付其支付的彭燕清占用商铺期间物业管理费3205元及彭燕清强行扣除的上次法院判决的应由彭燕清支付的500元诉讼费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、彭燕清在本判决生效之日起五日内向喻春林支付从2012年7月28日起至2012年11月21日止的房屋使用费14745.21元，并按中国人民银行同期贷款利率支付迟延付款利息。
二、驳回喻春林的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费375元，依法减半收取187.50元，喻春林负担50元，彭燕清负担137.50元。（此款已由喻春林预交，彭燕清在本判决生效之日起五日内向喻春林支付137.50元。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费375元，款汇武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 毛丽
二〇一四年一月十四日
书记员 刘桦