吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第392号
上诉人（原审被告）刘河。
委托代理人张雪海，吉林辽东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晓锋。
委托代理人宋兴军，吉林瑞邦律师事务所律师。
委托代理人陈玉喜，吉林瑞邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）东辽县东源房屋开发有限责任公司。
法定代表人任立辉，经理。
委托代理人赵书波，原东源房屋开发有限责任公司经理。
上诉人刘河因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2014）东辽民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人�河及其委托代理人张雪海，被上诉人李晓锋及其委托代理人宋兴军、陈玉喜到庭参加了诉讼。被上诉人东辽县东源房屋开发有限责任公司（以下简称东源公司）经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原审法院经重审查明，刘河、李晓锋分别于2009年12月12日、2010年4月26日与东源公司福地项目经理部签订了购买3号车库的合同。李晓锋诉东源公司、东源公司福地项目经理部房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2011年1月4日作出判决，认定李晓锋与东源公司项目经理部的购房合同无效，由东源公司向返还购楼款。2011年8月28日判决生效后，李晓锋申请执行。在2010年11月5日，诉讼期间，原审法院曾采取诉讼保全措施向东辽县房产交易所送达了协助执行通知书和（2010）东辽民初字第1017号保全裁定。但未向东源公司及其福地项目经理部送达民�裁定书。在李晓锋申请执行后，原审法院于2011年11月11日、2013年4月11日在3号车库张贴查封公告、评估拍卖公告和封条。刘河知道后，以实际交付房款并入户占有为由向原审法院提出异议，2013年5月30日原审法院作出（2013）东执异字第7号裁定，认定刘河异议成立，裁定中止执行。刘河于2009年12月12日交付购房全款，2010年11月19日交付进户费，2011年2月28日交付公用电费、物业费、垃圾清运费，2012年2月28日交付了物业费和公用电费。本案涉及的3号车库，因该楼没有验收，目前尚无法办理过户登记。
原审法院重审认为，案外人异议成立以案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利为前提。本案中李晓峰对第三人东源公司所享有的债权，已经人民法院生效裁判所确认。东源公司不履行判决确定的还款义务，债权人李晓峰申请执行东源�司开发建设的房产来抵偿债务，符合法律规定。刘河主张涉案车库是其在法院查封前合法购买并已实际占有，并提供了《商品房买卖合同》及物业费、进户费等证据，经审查，东辽县东源房屋开发有限责任公司福地项目经理部是东源公司的分支机构，其无权处分该争议房屋，其与刘河签订的《商品房买卖合同》因其既未取得该争议房屋所有权，又未取得东源公司的追认，应属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故刘河请求停止对东辽县白泉镇福地花园小区二栋3号车库执行的证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定判决如下：许可对东辽县白泉镇福地花园小区二栋3号车库予以执行。案件受理费1，150.00元，由被告刘河负担。
一审判决后，刘河不服原审判决，在法定期限内提出上诉。
上诉人刘河的上诉理由为：1、重审判决认定事实错误。认定东源公司福地项目经理部与刘河签订的《商品房买卖合同》无效是错误的。东源公司答辩陈述，福地项目经理部是张志勇等三人借用东源公司资质，合伙投资开发建设福地小区而设立的，福地小区商品房销售的实际权利人为张志勇三人，福地项目经理部与购房者签订商品房买卖合同是东源公司认可的，东源公司对刘河与福地项目经理部签订的合同没有提出异议。刘河按合同已全部支付了购房款、进户费用，并已实际占有房屋。法院对争议房屋的保全行为在刘河购房合同签订之后、进户之前，法院的保全裁定书并没有送达东源公司及福地项目经理部，刘河也不知晓且无过错。因此，认定刘河的�商品房买卖合同》无效错误；2、重审判决适用法律错误。本案为执行异议之诉，刘河主张争议房屋的所有权、对抗法院的执行行为，人民法院应当对刘河的请求作出判决。刘河购买房屋未办理产权登记，并非刘河之过。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。按照此条规定，第三人只要符合以下三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：第一，第三人已经支付全额价款；第二、第三人已实际占有；第三、未办理过户登记手续的，第三人没有过错。综上所述，重审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。由被上诉人李晓锋负担全部诉讼费用。
被上诉人李晓锋�辩称：1、刘河与东源公司福地项目经理部签订的房屋买卖合同是无效合同。第一，福地项目经理部是东源公司的工程项目建设单位，是公司下设的分支机构，没有对外销售商品房的主体资格。第二，东源公司对外销售商品房一律由下设的售楼处负责，进行统一销售，统一收款，使用统一合同文本，合同一律加盖公司印章。第三，东源公司并未授权福地项目经理部独立销售商品房，其对外销售商品房则必须使用公司的正规合同，加盖公司印章，房款统一由公司收取。然而，福地项目经理部却背着东源公司私自收取房款。这一事实，东源公司原法定代表人赵书波在重审庭审时已经明确证实。第四，李晓锋与东源公司福地项目经理部所签车库买卖合同已被原审法院（2010）东辽民初字第1017号民事判决认定为无效合同。刘河与福地项目经理部所签3号车库买卖合同与李晓锋�合同性质相同，由此证明，两份合同，无论先后，同样为无效合同；2、原审法院查封在先，刘河占有在后，刘河对3号车库的占有为无权占有，非法占有。第一，2010年11月4日，原审法院裁定对3号车库进行保全查封，虽然未对东源公司送达裁定，存在瑕疵。但不能成为刘河非法占有3号车库的理由。第二，原审法院在裁定保全当日到现场实地查封3号车库，福地花园小区物业管理人员亲眼目睹，封条公告贴在了3号车库，人所共知。第三，原审法院2010年11月4日查封了3号车库，福地花园小区2011年2月28日下发入住通知书，之后刘河占有车库，事实非常明显，小区物业和刘河的行为，是妨碍司法活动的行为，应受法律的制裁。第四、刘河诉称已缴纳了进户费、物业费、电费等费用，但均发生在法院查封之后，既不能证明其实际占有，也不能证明其有权占有。刘河所举《入户�收据》、《入住通知书》恰恰证明了刘河在法院查封之后非法入住车库的事实。因此，刘河对3号车库的占有属无权占有、非法占用；3、刘河并没有取得3号车库的所有权，无权对3号车库主张权利。3号车库并没有进行过过户登记，依据《物权法》第九条第一款和一百零六条第一款的规定，刘河与东源公司福地项目经理部的转让行为不发生法律效力，刘河并未取得车库所有权，无权提出执行异议。综上所述，刘河与东源公司福地项目经理部所签订的3号车库买卖合同，属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力。刘河对车库的占有属于无权占有，非法占有。3号车库的所有权仍属于东源公司。刘河所提异议没有事实法律依据，其异议理由不能成立，重审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决公平公正。请求二审法院驳回刘河的上诉，维持原判。
被上诉人东源公司没有进行答辩。
本院经审理查明，2006年11月15日，自然人张志勇、曹喜臣、丛贵石与东源公司签订了《房屋开发内部合同》一份，合同约定由张志勇三人借用东源公司经营资质，出资开发福地花园小区，向东源公司缴纳管理费20万元。2008年5月30日，张志勇、曹喜臣、丛贵石三人向东源公司作出《承诺书》，承诺内容为“福地小区项目经理部是三人合伙开发的棚户区改造工程，在经营期间所发生的一切债权债务（包括银行贷款400万元）均由我三人负责，与东源公司无关。特此承诺”。以上事实有《房屋开发内部合同》、《承诺书》为证，应予确认。
原审法院认定的其他事实属实，证据充分，本院予以确认。
本院认为，福地花园小区是自然人张志勇、曹喜臣、丛贵石借用东源公司房地产开发资质开发的小区，张志勇三人为福地花园小区的实际投资人，有张志勇三人与�源公司的《房屋开发内部合同》及《承诺书》为证。显然，张志勇对所开发的小区房屋享有处分权利。刘河、李晓锋的《商品房买卖合同》相对方均为东源公司福地项目经理部，福地项目经理部之后真正的权利人是张志勇（小区实际开发投资人之一），刘河与福地项目经理部所签合同为双方真实意思表示，并不违反法律效力禁止性规定，为有效合同，对张志勇和购房者刘河具有法律约束效力。虽然上诉人刘河申请证人出庭作证证明其在2009年12月12日交付全部房款后就已进户，但与其提供的2011年2月28日《入住通知书》相矛盾，对其证言本院不予采信。2010年11月4日原审法院对3号车库进行了保全查封，刘河未经法院允许而进户，缺乏合法的交付合意，显然其对车库的占有为违法的无权占有。因此，其以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规�》第十七条规定为由主张阻却法院强制执行，显然不当。事实上，本案实质应为一房数卖的房屋受让人请求继续履行房屋买卖合同的优先权利确认问题。上诉人刘河与被上诉人李晓锋均为涉案3号车库的购买人，刘河与福地项目经理部的《商品房买卖合同》签订于2009年12月12日；李晓锋与福地项目经理部的《商品房买卖合同》签订于2010年4月26日，二人均已交付了全部房款，且均未合法占有3号车库。应参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款（三）项“均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。”的规定。按照诚实信用原则和合同履行原则，应首先保护刘河要求继续履行合同的请求。因此，就本案而言，即使确定李晓锋的《房屋买卖合同》有效，仍不能对抗刘河请求合同继续履行的优先权利，况且本案李晓锋的执行依据只是金钱给付的一般债权，显然更不能对抗刘河对房屋交付过户请求履行的权利。综上所述，原审认定刘河与福地项目经理部的《商品房买卖合同》无效，没有法律依据，判决结果错误。上诉人刘河的上诉理由成立，应予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省东辽县人民法院（2014）东辽民重字第6号民事判决；
二、驳回被上诉人李晓锋的诉讼请求。
一审案件受理费1，150.00元；二审案件受理费1，150.00元，邮递费60.00元，合计2，360.00元（李晓锋垫付1，150.00元，刘河垫付1，210.00元），由被上诉人李晓锋负担。
本判决为终审判�。
审判长 陈传冬
审判员 刘介平
审判员 夏秀芹
二〇一四年十二月二十六日
书记员 刘丽影