广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第7032号
原告张保来，男，1982年4月20日出生，汉族，身份证住址：广东省兴宁市。
委托代理人刘婷婷，女，1983年8月24日出生，汉族，身份证住址：广东省兴宁市，系原告的妻子。
被告叶万忠，男，1971年11月9日出生，汉族，身份证住址：广东省东源县。
第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人陈永斌，该公司总经理。
原告张保来诉被告叶万忠、第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法由审判员冯影琳适用简易程序，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告张保来到庭参加诉讼，被告叶万忠和第三人鑫源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张保来诉称，原被告于2013年3月10日在第三人鑫源公司的办公室签订了《房地产转让合同》，合同金额为1038000元，签订合同后原告当场支付了10000元作为定金。后被告认为定金太少。原告于2013年3月19日再追加定金28000元，即被告实际收取原告定金共38000元。在第三人的配合下，原告一直给被告时间去赎出该物业的房地产权证并注销抵押登记，而目前为止被告未能办理过户，被告的行为已构成了违约。现原告诉至法院请求判令：1、解除双方签订的《房地产转让合同》；2、被告赔偿原告《房地产转让合同》的合同金额20%即207600元；3、被告返还原告双倍定金76000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告叶万忠在本院指定期限内未提出答辩或提供证据，其在庭审后向本院提供了书面的陈述意见：案涉房屋已抵押给银行，后经第三人介绍三方签订了《房地产转让合同》，被告同意将案涉房屋以价款1038000元转让给原告。双方约定原告支付10000元诚意金，等被告与银行协商后再决定。因案涉房屋已被查封，双方同意解封后变卖。被告陆续向银行还款，并协调办理房屋解封事宜。后原告的妻子来电要求延后办理房屋买卖一事，待其在深圳的房屋出售过户后再办理。原告的妻子还在2013年8月份来电要求被告先把房屋交付，被告同意并把房屋钥匙交给第三人转交。及后被告多次催促原告办理过户手续，原告却改变主意不同意再买卖房屋。另，《房地产转让合同》约定，原告需在2013年4月30日之前向银行申请按揭贷款，但原告违约拖延至6月份才申请，故此也拖延办理案涉房屋其他的买卖手续。至于原告请求的违约金，由于原告并未有实际上的损失，原约定的金额过高应予以调整降低。
第三人鑫源公司在本院指定期限内没有答辩及提供证据。
经审理查明，原、被告及第三人于2013年3月10日签订了《房地产转让合同》，约定被告将位于东莞市塘厦镇三正半山豪苑棕榈园11栋402号单位出售给原告，成交价格为1038000元；付款方式为原告在签订合同时支付被告定金10000元，余款1028000元，原告须在2013年4月30日之前向银行申请按揭贷款，有关银行审批完成后5日内原、被告与有关银行签署有关监管协议，原告须在签署监管协议后3日内将第二部份楼款减去银行承诺之按揭贷款的部份（即首期款）存入有关银行指定帐户代为监管；因案涉房地产在银行抵押中，被告须自筹资金在2013年4月30日之前赎出房地产权证并注销抵押登记。上述合同第七条还约定，如被告在约定期限未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，即视为违约，则被告须返还双倍定金或支付房款总价的20%违约金给原告。
合同签订后，原告依约向被告支付了定金10000元。2013年3月19日，原告共向被告支付了定金28000元。被告出具收据确认原告向其支付了定金共计38000元。
及后，原告得知案涉房地产因被告与案外人林效安的民间借贷纠纷已被本院另案查封。原告的配偶刘婷婷在本院的主持下于2013年8月26日与被告、案外人林效安签订了《三方协议书》一份，约定刘婷婷一方代被告垫付执行款200000元（此款于购房款中扣除），定于2013年8月31日前存入本院的监管帐户，如果案涉房地产在两个月内完成过户手续，该款则作为执行款支付给林效安，如非因刘婷婷一方的原因导致未过户，则该款退回给刘婷婷。签订上述协议后，原告的配偶于2013年8月27日转帐200000元至本院的帐户，但由于被告没有依约办理案涉房地产的过户手续，本院已于2013年11月5日办理上述款项的退回手续。随后，原告以被告违约为由提起本案诉讼，请求判如所请，并在诉讼中申请追加鑫源公司作为第三人参加诉讼，该申请已获本院准许。
庭审中，原告称签订《房地产转让合同》时，已知道案涉房地产已签订了抵押合同，但并不知道被告对外欠款。依合同约定，被告应于2013年4月30日前办理赎楼手续，但被告并没有履行该义务，在签订《三方协议书》后亦未履行。
原告明确要求被告支付购房款总价的20%违约金，放弃要求被告双倍返还定金。至于被告的陈述，原告称交易初期并不知道案涉房产被查封，在签订《三方协议书》后未要求被告放缓办过户手续，原告已办妥按揭贷款申请，是因为被告未积极配合才导致迟延；由于房价上涨，原告已难以同样价格取得类似房产，故原告存在实在损失，违约金20%并未过高。
以上事实，有原被告身份证、第三人的营业执照、房地产转让合同、收据、三方协议书、执行款划款通知书等以及本案的庭审笔录附卷为据。
本院认为，第三人鑫源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利。被告对原告举证的《房地产转让合同》、收据、《三方协议书》、执行款划款通知书未提异议，对原告的举证本院予以采纳。原、被告及第三人于2013年3月10日签订的《房地产转让合同》是三方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。《房地产转让合同》约定被告须在2013年4月30日之前赎出房地产权证并注销抵押登记，被告没有提供证据证明已履行了该合同约定的义务，已构成违约。合同亦约定原告须申请按揭贷款，该申请须在被告的配合下提出并在房屋的原抵押登记被注消后才得以实现，被告未在约定的时间内办妥赎楼手续，原告未在2013年4月30日前申请按揭贷款，并不构成违约。随后，在原告的配偶刘婷婷与被告、案外人签订了《三方协议书》后，被告亦未能在约定期限内办妥房屋过户手续，被告未举证证明未办妥房屋过户手续的过错在于原告及其配偶。被告主张应原告的要求而暂缓了相关手续，但房屋的过户关系到案外人林效安能否按时收到执行款、案涉房屋可能被查封及垫付款是否退回给原告等问题，被告该陈述与常理不符。现原告诉求解除《房地产转让合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十六条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方在《房地产转让合同》第七条约定，被告承担违约责任方式包括双倍返还定金或按房款总价的20%支付违约金，原告明确仅要求被告承担违约金而不要求双倍返还定金，即请求被告支付违约金207600元。被告认为原告并未有实际损失，该违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，原告并未举证证明其损失情况，本院根据双方之意见，认为应对违约金金额予以适当调整，酌情调整为110000为宜。被告须向原告支付违约金110000元，原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告张保来与被告叶万忠、第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司于2013年3月10日签订的房地产转让合同；
二、被告叶万忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张保来支付违约金110000元；
三、驳回原告张保来其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2777元，由原告负担1477元，由被告叶万忠负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 冯影琳
二〇一四年二月二十四日
书记员 吴海志
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。