广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第258号
上诉人（原审被告）：罗玉桂。
委托代理人：谢兰军，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：王佳容，北京市中银（深圳）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：冯忠学。
委托代理人：王明文，广东鹏翔律师事务所律师。
委托代理人：朱志华，广东鹏翔律师事务所律师。
原审第三人：麦涛。
上诉人罗玉桂与被上诉人冯忠学、原审第三人麦涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1957号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年3月8�，罗玉桂从案外人某某市农村信用合作社联合社处通过买卖的形式取得某某房产的所有权，并于同年4月8日办理了产权登记。2008年5月1日，罗玉桂作为出租方与作为承租方的冯忠学签订了一份房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给冯忠学作医疗门诊经营使用，出租期限为2008年5月1日至2019年3月30日止；每平方米租金60元，冯忠学向出租方交付人民币141078元作为租赁押金，每月租金84646元，支付首月租金人民币84646元。该房屋租赁合同书上列明出租方罗玉桂的代理人为第三人麦涛，麦涛遂以代理人的身份在房屋租赁合同书上签字，并向冯忠学出具了一张收取押金141078元的收款收据，该收据上有麦涛的签名和指印。麦涛向法庭提交了经过深圳市公证处公证的委托书，该委托书证明罗玉桂在2008年4月30日委托麦涛全权处理涉案房产的相关事宜，代理期限为2008年4月30日至2009年4�29日，其中第四条内容为“全权办理出租上述房产有关手续，代为签署租赁合同并收取租金”，最后一点还注明“代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我均予以承认”。罗玉桂认为该公证书与本案无关，签订房屋租赁合同时罗玉桂不在场，对发生租赁关系一事不知情也没有收到任何租金和押金。冯忠学称合同签订后，其将押金交给了代理人麦涛，麦涛称其确实在收款收据上签名，但当时没有直接将现金交给其，是罗玉桂与前出租方科人公司协商处理的。合同签订后，冯忠学称其按月缴纳租金，一般情况下将租金交给麦涛，并出具了一张2008年11月15日的收款收据，载明为11月份租金705385元，收款人签名为麦涛。麦涛承认向冯忠学收取租金，对冯忠学出具的收款收据予以认可，但认为其收取租金后便将租金以转账的方式支付给罗玉桂，称双方已协商将租金变更为每平方米50米，并提交了2009年5-8月的转账凭证。罗玉桂认为该转账凭证上写的是货款，与本案没有关系。
2009年9月，罗玉桂将上述房屋通过买卖的方式分别转让给案外人黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟四人。后黄坚等四人因与中国光大银行之间的借款合同纠纷一案被深圳市福田区人民法院查封了上述房产。2011年5月5日，案外人郑肖安、张奕璇通过竞买的形式再次取得了上述房屋的产权。后冯忠学与郑肖安、张奕璇因租金问题发生纠纷诉至深圳市龙岗区人民法院，冯忠学要求判令：1、继续履行原《房屋租赁合同》；2、确定每平方米月租金为人民币50元；3、确定冯忠学无须支付2011年5月份租金；4、确定冯忠学无须再向罗玉桂支付合同押金，冯忠学之前交付的押金141078元转由郑肖安、张奕璇承受……。龙岗区人民法院于2012年3月9日作出（2011）深龙法民三�字第3822号民事调解书，载明双方自愿达成如下协议：1、继续履行《房屋租赁合同书》；2、……；3、冯忠学不再要求郑肖安、张奕璇返还押金，郑肖安、张奕璇也不再要求冯忠学支付押金。该调解书生效后，冯忠学认为应由罗玉桂返还押金，遂于2012年5月14日诉至原审法院。
上述事实，由产权资料查询表、房屋租赁合同书、委托书、公证书、拍卖成交确认书、（2011）深龙法民三初字第3822号民事调解书、收款收据、转账凭证、庭审笔录等证据证明，足以认定。
冯忠学的诉讼请求为：1、依法判令罗玉桂退还租赁押金141078元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清款项之日止；2、罗玉桂承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点有二，其一为代理关系的效力问题，其二为押金返还责任由谁承担的问题。首先，第三人�涛出具了由深圳市公证处公证的授权委托书，该委托书确立了麦涛系罗玉桂处理涉案房产租赁问题代理人的身份。罗玉桂关于该委托书与本案无关的主张无理，原审法院不予支持，依法对该委托书予以采信。第三人麦涛在代理权限内以罗玉桂的名义与冯忠学签订《房屋租赁合同》并收取租赁押金，该合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力。罗玉桂作为被代理人，应对代理人的合法代理行为承担民事责任。罗玉桂以对麦涛的代理租赁行为不知情、不在场为由对抗善意第三人（即合同相对方的冯忠学）违反法律规定，原审法院不予支持。
关于押金返还责任由谁承担的问题，冯忠学提供了麦涛作为代理人签名的押金收据，麦涛承认在收据上签名，但认为当时没有收到现金，该主张无证据证实，应承担举证不能的不利后果，原审法院采信冯忠学关于将押金交�第三人麦涛的主张。罗玉桂主张从未收到麦涛转交的押金，但不论罗玉桂是否收到押金，罗玉桂作为被代理人，应承担其代理人收取押金的民事责任，罗玉桂如认为没有收到代理人转交的押金，可另循法律途径解决。罗玉桂主张冯忠学与新业主因原租赁合同的履行、押金问题进行了另案诉讼，已对押金问题做出处理，本案违反了“一事不再理”的原则。原审法院认为，涉案房屋租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同的效力。罗玉桂在转让房屋所有权的同时，作为出租人的权利义务应一并转让，即收取租金的权利和返还押金的义务应一并转让给新的所有权人。原审法院（2011）深龙法民三初字第3822号民事调解书解决的是冯忠学与涉案房产的现任业主在租赁关系存续期间的押金收取问题，冯忠学不再要求新业主返还押金，新业主也不再要求冯忠学支付押金。故冯�学与罗玉桂的租赁关系结束后，罗玉桂在没有提交证据证明其将收取的押金转交给新业主的情况下，应该向冯忠学承担返还押金的义务。综上，本案与（2011）深龙法民三初字第3822号案件存在关联性，但并不是同一个法律关系，不违反“一事不再理”的原则，冯忠学请求罗玉桂退还租赁押金141078元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。冯忠学请求支付押金利息应按中国人民银行同期贷款利率从冯忠学起诉之日即2012年5月14日计算至判决确定支付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，判决如下：罗玉桂应当于本判决生效之日起十日内支付冯忠学租赁押金人民币141078元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自2012年5月14日计算至判决确定支付之日止。本案受理费1561元（冯忠学已预缴），由罗玉桂负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
罗玉桂不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回冯忠学的诉讼请求。2、冯忠学承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由为：一、冯忠学要求返还涉案房屋租赁合同的押金没有事实依据和法律依据。1、涉案房屋的原租赁合同对于押金的支付及处分作了明确的约定，该租赁合同仍在实际履行中，当前并不存在原租赁合同中约定的返还押金的情形。原审判决没有事实依据。2、原审判决所适用的法律与判项中的“押金返还”没有关联性，原审判决没有法律依据。二、原审判决混淆了房屋买卖合同关�和房屋租赁合同关系的本质、权利义务相对方，罗玉桂是否将涉案的押金转交给新业主不是原审判项的事实理由。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。原审判决第六页第九行亦认定：“涉案房屋租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同的效力。罗玉桂在转让房屋所有权的同时，作为出租人的权利义务应一并转让，即收取租金的权利和返还押金的义务应一并转让给新的所有权人”。因此，2009年9月15日，罗玉桂将涉案房屋转让给案外人黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟等四人时，�玉桂即丧失了涉案房屋出租人的身份，收取租金的权利和返还押金的义务亦一并转让给案外人黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟等四人。而罗玉桂将涉案房屋转让给黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟等四人时，关于押金的处置系罗玉桂与黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟等四人的房屋买卖合同关系所涉的范畴。综上，罗玉桂是否转交押金给新的所有权人不是原审判项的事实理由，原审以“罗玉桂在没有提交证据证明其将收取的押金转交给新业主的情况下，应该向冯忠学承担返还押金的义务”的判项，明显错误。三、原审判决对（2011）深龙法民三初字第3822号民事调解书的适用错误，原审明显违反了“一事不再理”的原则。根据（2011）深龙法民三初字第3822号民事调解书的整体内容，即所涉争议的起诉、反诉及最后的调解内容来看，该调解书要解决的核心问题就包括了本案的押金�题。在本案的押金问题已经生效法律文书处理的情况下，冯忠学又再次对押金提起诉讼，这明显是重复诉讼，是不合法的。故原审判决支持这一非法诉讼，违反了公平原则。按照原审判决的逻辑和判项，后果就是：冯忠学一方面要求，并且事实上正在与新业主履行原租赁合同，享受承租权，另一方面却又依据原租赁合同向罗玉桂索要押金，而不承担支付押金的义务，这样的结果势必破坏正在履行的原租赁合同的稳定性，在冯忠学不支付租金时，则业主的权利没有任何救济措施，这明显也不符合立法上的本意，也与实践中租赁活动的习惯不相符。综上，原审判决在事实认定上确有错误，判项又无法律依据，故罗玉桂特依法提起上诉，请贵院支持罗玉桂的上诉请求。罗玉桂法庭调查期间补充上诉意见如下：1、我们认为一审程序遗漏了本案当事人，应该依法追加科人公�为本案第三人参加诉讼，理由如下：在一审庭审时本案第三人麦涛向法庭陈述涉案押金是由科人公司收取的，并且该租赁合同是由科人公司作为上家出租给本案冯忠学，后因业主发生变化，本案罗玉桂作为业主延续了原科人公司租赁给冯忠学的租赁合同，因此对押金的收取情况，在有麦涛陈述的情况下，一审法院应该予以查证并追加科人公司为本案第三人，但事实上一审法院没有追加，导致本案押金收取的事实至今未作出公正的认定，因此我们认为应当追加科人公司为本案第三人。2、本案冯忠学提起诉讼的合同依据是租赁合同，一审判决违反了租赁合同第四、十一、十七条的约定，没有客观公正。同时对于冯忠学在另案中承认的在履行租赁合同的支付方式为转帐支付的事实没有进行认定，也是导致本案事实认定错误的表现。
冯忠学答辩称：一、一审法院程序上并不存在问题，本案中罗玉桂的代理人即第三人向冯忠学出具了押金收取的收据，并且第三人也确认该收据的真实性，因此对于冯忠学来讲，只需将罗玉桂及第三人列为当事人即可，而罗玉桂与第三人并没有提供任何证据证明本案所涉及的押金与科人公司存在关联性，因此不应当追加科人公司为本案当事人。二、罗玉桂实际上在涉案房产所有权转移时并没有将收取的押金一并转移，而（2011）深龙法民三初字第3822号案件所涉及的是新的权利人与冯忠学之间的权利义务关系，也没有涉及到罗玉桂与冯忠学之间押金问题的处理，因此冯忠学认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，罗玉桂的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。
麦涛答辩称：我是业主的代理人，我收到租金后是交给了业主，我没有收到过押金。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，冯忠学与罗玉桂的代理人麦涛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效，麦涛的代理行为由罗玉桂承担法律后果。根据罗玉桂的上诉意见及冯忠学的答辩意见，本案的争议焦点应归纳为罗玉桂是否应向冯忠学返还押金的问题。本院认为，首先，2009年9月，罗玉桂通过买卖的方式将涉案房屋分别转让给了案外人黄坚、罗鹏、张赛龙、飞家伟四人，后黄坚等四人因诉讼纠纷，涉案房屋被依法拍卖。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生了所有权的变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋所有权发生变动后，涉案房屋上的租赁合同出租人的权利义务一并由新的所有权人概括承受，即收取租金的权利和返�押金的义务应一并由新的所有权人享有和负担，罗玉桂继续持有冯忠学交付的押金，没有任何依据。现涉案房屋的所有权人变更为郑肖安、张奕璇，罗玉桂本应将涉案租赁合同押金交付给郑肖安、张奕璇。但根据原审法院作出的（2011）深龙法民三初字第3822号民事调解书，载明，双方继续履行涉案合同，冯忠学不再要求郑肖安、张奕璇返还押金，郑肖安、张奕璇也不再要求冯忠学支付押金。此表明，冯忠学与郑肖安、张奕璇就涉案合同押金问题达成新的合意，冯忠学无需再支付押金。因此，罗玉桂应将本应交付给郑肖安、张奕璇的押金直接退还给冯忠学。原审判令罗玉桂向冯忠学返还押金正确，本院予以确认。罗玉桂以涉案合同仍在继续履行中，当前不存在涉案合同中约定的返还押金情形为由，请求无需返还押金，没有事实依据，本院不予支持。罗玉桂称其代理人麦涛并未收取冯忠学押金，仅为办理财务手续而出具了押金收条，但其并未提供有效的证据予以证明，本院不予采信。另，本案与（2011）深龙法民三初字第2822号案件并不是同一个法律关系，冯忠学的诉请并不违反“一事不再理”原则。
至于罗玉桂主张的应追加案外人科人公司为本案第三人的问题，因案外人科人公司并非涉案合同的当事人，与本案没有法律上的利害关系，其并非本案必须追加的诉讼当事人，原审未予追加为第三人并无不妥，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；罗玉桂的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1561元，由上诉人罗玉桂负担。
本判决为终审判决�
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 蔡妍婷
二〇一三年三月十八日
书 记 员 邹俊辉
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；