新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1085号
上诉人（原审被告）：陈亭羽（曾用名陈静）。
委托代理人：何国强，乌鲁木齐市水磨沟区晋泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨小兰。
委托代理人：刘进军，新疆志通律师事务所律师。
委托代理人：刘驼，新疆志通律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：陈国利。
上诉人陈亭羽因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人陈亭羽的委托代理人何国强、被上诉人杨小兰及其委托代理人刘进军、被上诉人陈国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2001年8月7日，陈国利代其女儿陈静（陈亭羽）与新疆耐火材料工业总公司签订住房协议书一份，陈静通过房改售房方式购买了乌鲁木齐市沙依巴克区西山路×号×小区2号楼6单元601室房屋。房屋建成后，该房屋由陈静委托其父亲陈国利管理。2004年3月5日，陈国利以陈静名义与杨小兰签订《房屋转让协议书》一份，约定陈静将西山路×号×小区2号楼6单元601室70.54平方米住房壹套转让给杨小兰，转让房款计64000元，房屋产权证、土地证办好后归杨小兰所有，房屋面积70.54平方米为图纸设计面积，今后如有差异，双方多退少补，房屋产权证、土地证的办证费用由杨小兰承担。该协议中“陈静”名字由被告陈国利代签。2004年3月6日，杨小兰向陈国利给付房款64000元，陈国利亦将该房屋及购房材料等一并交付给了杨小兰，此后该房屋一直由杨小兰居住使用。2008年6月4日，陈静取得了该房屋所有权证，该房屋登记面积为70.55平方米。2009年2月20日，陈静取得了该房屋土地使用证。后因陈静对陈国利出卖该房屋的行为不认可，双方至今未办理房屋过户手续。
原审法院认为：本案中，涉案房屋所有权虽属于陈亭羽，但该房屋一直由陈亭羽委托陈国利进行管理，2004年3月5日，陈国利以“陈静（陈亭羽）”名义与杨小兰签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋出卖给杨小兰，在该过程中，陈国利虽没有陈亭羽的明确授权，但陈国利作为陈亭羽的父亲代为管理涉案房屋，并在出卖房屋过程中将陈亭羽购买该房屋的材料出示并交付给杨小兰，杨小兰有理由相信陈国利有代理权，且杨小兰出于善意目的支付合理对价后已在该房屋内居住十年之久，故陈国利代陈亭羽与杨小兰签订《房屋转让协议书》并收取房款的行为符合表见代理，该代理行为有效，其行为后果应由陈亭羽承担，故杨小兰要求陈亭羽协助办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。陈亭羽将涉案房屋交由其父陈国利管理，陈国利在管理期间将该房屋出卖，且陈亭羽、陈国利及证人徐维英（陈亭羽母亲）在本案庭审中均明确表示在本案诉讼几年前陈亭羽就已知道陈国利出卖房屋的行为，此后至今陈亭羽未明确提出异议、主张权利亦有悖常理，故陈亭羽现以陈国利无代理权，陈国利出卖涉案房屋行为无效的意见不能成立，一审法院不予采纳。陈国利非涉案房屋所有权人，其是代理陈亭羽出卖该房屋，杨小兰要求陈国利承担办理房屋过户手续义务的诉讼请求，一审法院不予支持。原审法院遂判决：陈亭羽于本判决生效后十日内协助杨小兰办理乌鲁木齐市西山路×号×小区2号楼6单元601号房屋产权证及土地使用证过户手续；驳回杨小兰对陈国利的诉讼请求。
陈亭羽不服一审判决上诉称：原审判决事实认定事实错误，上诉人不知道陈国利将涉案房屋出卖的事实，涉案房屋被陈国利出卖时，该房屋未取得房屋产权证书，陈国利与杨小兰签订的《房屋转让协议书》应属无效。原审法院适用法律错误，一审法院适用表见代理之规定有误，杨小兰在签订房屋转让协议时明知房屋所有人并非是陈国利，却一直未找陈亭羽进行核实，杨小兰虽属善意购买，但没有尽到合理的注意义务，应当承担房屋买卖合同无效的后果。请求二审法院撤销原审判决第一项，驳回杨小兰的诉讼请求。
杨小兰答辩称：一审判决认定事实清楚，陈亭羽与陈国利系父女关系，属于特殊的亲属关系，涉案房屋的交易对象可靠，且在现实中往往无需特殊书面授权，作为一个家庭成员，上诉人对其父亲转让房屋与杨小兰应当是明知且认可的。涉案房屋为房改购房，购房协议中载明的购房者虽为陈亭羽，但签字由陈国利代签，相关原始交款凭证由陈国利持有，可以证明陈国利对涉案房屋及陈亭羽的支配作用，杨小兰当然认为既然可以代买也能够代卖。请二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
陈国利答辩称：我和杨小兰签订房屋买卖合同是事实，我收取了购房款也是事实，但这都是我瞒着陈亭羽，涉案房屋的房产证是陈亭羽于2013年拿到的，当时陈亭羽才发现我卖了房子，我愿意承担我应该承担的责任。
本院经审理查明：2001年8月7日，陈国利代其女儿陈静（陈亭羽）与新疆耐火材料工业总公司签订住房协议书一份，陈静通过房改售房方式购买了乌鲁木齐市沙依巴克区西山路×号×小区2号楼6单元601室房屋。房屋建成后，该房屋由陈静委托其父亲陈国利管理。2004年3月5日，陈国利以陈静名义与杨小兰签订《房屋转让协议书》一份，约定陈静将西山路×号×小区2号楼6单元601室70.54平方米住房壹套转让给杨小兰，转让房款计64000元，房屋产权证、土地证办好后归杨小兰所有，房屋面积70.54平方米为图纸设计面积，今后如有差异，双方多退少补，房屋产权证、土地证的办证费用由杨小兰承担。该协议中“陈静”名字由被告陈国利代签。2004年3月6日，杨小兰向陈国利给付房款64000元，陈国利亦将该房屋及购房材料等一并交付给了杨小兰，此后该房屋一直由杨小兰居住使用。2008年6月4日，不动产管理部门对涉案房屋发放了权属登记证书，2009年2月20日，土地管理部门对涉案房屋发放了土地使用权属证书。后因陈静对陈国利出卖该房屋的行为不认可，双方至今未办理房屋过户手续。
上述事实有住房协议书、房款收据、房屋转让协议书、房款收条、采暖费发票（收据）、涉案房屋电卡及燃气卡、房屋产权证、土地使用证、证人证言、一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：双方当事人就涉案房屋的买卖行为是否符合法律规定，陈国利出售涉案房屋的行为是否属于表见代理，陈亭羽是否应当协助杨小兰将涉案房屋产权证书及土地使用证过户至其名下等问题存在争议。本院现对双方争议焦点分析如下：
一、关于双方当事人就涉案房屋的买卖行为是否符合法律规定，陈国利出售涉案房屋的行为是否属于表见代理的问题。本案涉案房屋位于本市沙依巴克区西山路×号×小区2号楼6单元601室，该房屋系新疆耐火材料工业总公司的房改房。2001年8月7日，陈国利以其女儿陈亭羽的名义与新疆耐火材料工业总公司签订了住房协议书，后又以陈亭羽的名义交纳了购房款，购房协议书及购房收据上陈亭羽的签名均系陈国利代签。2004年3月5日，杨小兰与陈国利签订《房屋转让协议书》，并向其支付64000元购买了涉案房屋，陈国利向杨小兰交付房屋的钥匙、购房协议、购房收据。陈国利作为陈亭羽的父亲对涉案房屋进行处分，并在出卖房屋过程中将陈亭羽购买该房屋的材料及相关手续出示并交付给杨小兰，基于陈国利与陈亭羽的父女关系，陈国利对涉案房屋和相关手续材料的实际控制情形，杨小兰有理由相信陈国利有代理权，能够代表陈亭羽处分涉案房产，且杨小兰作为购买人出于善意目的支付合理对价，至今已在涉案房屋内居住十年之久，陈亭羽之前亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》四十九条之规定，陈国利以陈亭羽的名义与杨小兰签订《房屋转让协议书》并收取房款的行为符合表见代理的情形，该代理行为有效，符合法律规定，其行为后果应由陈亭羽承担。原审判决认为陈国利出售涉案房屋的行为属于表见代理并无不当，本院予以维持。
二、关于陈亭羽是否应当协助杨小兰将涉案房屋产权证书及土地使用证过户至其名下的问题。杨小兰购买涉案房屋时该房屋并未在不动产登记部门及土地管理部门进行权属登记，2008年6月4日，不动产管理部门对涉案房屋发放了权属登记证书，2009年2月20日，土地管理部门对涉案房屋发放了土地使用权属证书。《房屋转让协议书》中明确约定了办理房产证及土地证的具体事宜，陈亭羽应当按照合同内容履行。原审法院判决陈亭羽协助杨小兰办理涉案房屋产权证及土地使用证过户手续并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元（陈亭羽已预交70元），由上诉人陈亭羽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 冯 宁
代理审判员 卫 杨
二〇一四年十一月六日
书 记 员 何润轩