贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第360号
上诉人（原审原告）尹培科，男。
委托代理人戴文勇、蒲光林，贵州宏强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）贵州量才房地产开发有限公司
法定代表人杨玉魁，该公司执行董事。
公司地址：XXX
委托代理人万虹余、左菲，贵州七律律师事务所律师。
上诉人尹培科与上诉人贵州量才房地产开发有限公司（以下简称量才房开公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，双方均不服榕江县人民法院（2013）榕民初字第196号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明：2010年6月1日，尹培科（甲方）与量才房开公司（乙方）签订《转让产权合同》。2011年9月前支付288.88万元。尹培科将其坐落在榕江县车站背后的修车场地及六个门面总面积1419.25平方米土地使用权转让给量才房开公司。合同约定：1、甲方的产权双方议价为368.88万元，转让应交纳的相关税费由乙方负责，甲方不予承担。2、因乙方创业阶段，周转资金紧缺。乙方要求甲方先过户给乙方，以便到相关部门办理相关证件，证件办齐后，乙方即时动用其注册资金按合同内容付给甲方。3、甲方目前矿山勘探及矿权延期急需资金，乙方又不能找甲方要求付款，为了支持乙方创业，甲方只能向银行和私人借贷近二百万。因贷款利息问题，乙方自愿包干承担20万元，合计产权价款在内共计388.88万元。4、因乙方周转资金困难，房产过户只是为了帮助乙方尽快办好相关手续，以便能启动注册资金加大施工进度，因此，在乙方未付清甲方产权款前，乙方接转甲方的产权及用于置换后的产权的属甲方所有。5、付款方式：合同签订之后，乙方预付订金给甲方68.88万元，甲方配合乙方办理过户手续。从合同签订之日起，甲方原承租人全部退出或经相关部门允许继续承租时，乙方再付120万元给甲方。余下200万元从合同签订之日起半年内乙方一次性全部付清给甲方。（过户费由乙方自理，付款以甲方收据为准）。6、上述双方议定的甲方产权价款，乙方分三次付给甲方，第一、二次必须按期付清，否则视为违约，甲方有权终止合同，甲方转给乙方的产权和乙方用甲方产权置换的产权属甲方所有，原乙方预交的68.88万元作为违约金归甲方所有，产权证办回归给甲方后，甲方只退乙方第二次交的120万元给乙方（办回归给甲方的产权证所需费用由乙方承担）。7、乙方一、二次交给甲方共188.88万元之后，尚欠200万元，乙方需按合同期付给甲方，如超期二个月未付，则视为违约。乙方按尚欠的款数的20%作为违约金（即200万×20%=40万元）增付给甲方，如超三个月仍不付清给甲方，甲方有权拍卖乙方产权抵扣乙方所欠甲方产权款及违约金，因之产生一切费用及一切后果由乙方负全部责任。合同签订后，量才房开公司未按期付款，2011年9月前仅支付了288.88万元。为此，双方于2011年9月1日又签订了《再次补充合同》。该合同约定：1、免去原合同第五条违约金68.88万元；2、免去利息20万元；3、尚欠180万元（本金120万元，第七条违约金40万元，利息20万元），于2011年10月15日前先付50万元。尚欠130万元本息于2011年12月30日一次性付清（利息从2010年6月1日—2011年12月31日）。4、如超期则视为违约，按超期时间每月10万元违约金追加，同时尹培科有权终止合同，并有权收回原转让场地；陈量才无条件转过户给尹培科，过户费及相关事宜按双方2010年6月1日签到的合同内容执行。5、在2011年10月15日前陈量才未付50万元，尹培科的场地不得动工。6、如陈量才不按合同执行，尹培科有权按原合同条款执行。因之所造成的一切费用及一切后果由陈量才负全部责任。《再次补充合同》签订后，量才房开公司先后支付尹培科195万元。（其中，1、2011年9月1日现金支付5万元；2、2011年10月14日现金支付5万元。转账支付15万元；3、2011年10月31日，转账支付15万元；4、2011年11月13日转账支付10万元；5、2012年1月6日转账支付30万元；6、2012年1月19日转账支付10万元；7、2012年4月15日转账支付70万元；8、2012年4月量才房开公司代尹培科支付高兴明30万元；9、2012年9月30日转账支付尹培科5万元。）之后，尹培科转让给量才房开公司的房地产项目，量才房开公司转让给杨周开发，2012年4月15日，尹培科书写一份“关于陈量才按转尹培科房地产债务情况说明”交给杨周，该说明中，尹培科自认陈量才尚欠30万元整。之后，量才房开公司又于2013年1月支付尹培科5万元。在本案起诉前，尹培科共收到量才房开公司488.88万元。之后，因双方缺少沟通交流，尹培科遂以量才房开公司违约为由提起诉讼，请求量才房开公司支付利息、违约金等共计265.362373万元。
一审法院认为，尹培科与量才房开公司于2011年9月1日签订的《再次补充合同》，是对2010年6月1日《转让产权合同》的变更，是双方的真实意思表示，属有效合同，双方应按该合同履行各自的义务。量才房开公司未按该《再次补充合同》第3条按期支付转让款50万元和130万元，应承担相应的违约责任。故尹培科要求量才房开公司承担该款利息应予支持。通过委托银行计算，①130万元从2010年6月1日起至2011年12月31日，按银行同期贷款基准利率5.4%（月利率4.5‰）计算，共569天，利息为110955.00元，②逾期支付的25万元，即从2011年10月14日至2011年11月13日，按银行同期贷款基准利率5.1%（月利率4.25‰）计算，共30天，利息为1062.50元，③逾期支付的130万元，即从2011年12月30日之后至2013年1月30日，以量才房开公司支付的数额和时间分段按银行同期贷款基准利率5.56%（月利率4.63‰）计算，利息为15210.47元，上述利息合计127227.97元应由量才房开公司支付给尹培科。该合同第4条约定的每月10万元违约金不符合《合同法》的规定，明显过高，并且双方在合同第3条中约定的欠款金额已包括违约金40万元和利息20万元，故违约金应依法予以调整，应当调整为应付利息总和的四倍较为适当，即127227.97元×4=508911.88元违约金由量才房开公司支付给尹培科。因双方于2011年9月1日签订该《再次补充合同》时，双方约定量才房开公司的欠款金额为180万元，签订该补充合同后，量才房开公司先后支付了200万元，多付的20万元，应冲抵其应承担的违约金和利息，故量才房开公司还应支付给尹培科的利息和违约金为127227.97元＋508911.88元-200000元=436139.85元。庭审中量才房开公司辩称双方已于2012年4月15日结算，当时仅欠尹培科30万元，因量才房开公司仅提供尹培科书写给杨某的“关于陈量才按转尹培科房地产债务情况说明”，没有提供双方的结算清单予以佐证，而尹培科否认双方已结算，故量才房开公司辩称的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决：由被告贵州量才房地产开发有限公司支付给原告尹培科利息和违约金共计436139.85元。该款限在本判决生效后十五日内一次性付清。案件受理费23000元、保全费5000元，共计28000元，由原告尹培科承担案件受理费18000元，被告贵州量才房地产开发有限公司承担保全费5000元、案件受理费5000元共计10000元。
上诉人尹培科不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销榕江县人民法院（2013）榕民初字第196号民事判决，依法改判。2、一、二审案件受理费由量才房开公司负担。理由是：一、一审法院认定事实与适用法律不当。1、双方签订的《转让产权合同》，量才房开公司已经严重违约，我本应收回产权，但经量才房开公司请求，我才作出让步，双方于2011年9月1日又签订了《再次补充合同》。然而，量才房开公司继续严重违约。补充合同约定量才房开公司于2011年9月30日前支付50万元，余下的130万元于同年12月31日前全部付清（利息从2010年6月1日计至2011年12月31日）。量才房开公司在2011年12月30日前仅支付25万元，尚欠155万元本金未付。依合同约定，量才房开公司应承担违约责任。2、《补充合同》约定，2011年12月31日前支付全部利息，量才房开公司仅支付了15万元，亦应承担违约责任。3、2010年6月1日至2011年12月31日期间的本金是155万元，不是130万元，欠款时间为578天，按银行贷款月利率9‰计算，利息应为264585元，本息共计1814585元；如按民间利率四倍计算，利息为1058340元，本息共计2608340元。4、180万元欠款是双方《补充合同》约定的本金，正因为如此，《再次补充合同》才会有130万元应计算利息的约定，所以，不应该认定为“已包括违约金40万元和利息20万元”。5、从2012年1月1日起，量才房开公司应依合同约定，按月支付违约金及本金。6、本案是一起合同纠纷，不是民间借贷纠纷。一审法院不依据量才房开公司的违约事实，将转让产权合同纠纷作为民间借贷纠纷审理，是错误的。二、合同约定违约金每月为10万元不是明显过高。违约金是赔偿守约方受到的损失，每月10万元不足以弥补我的损失。三、违约金和利息应计算至付清款项时止。
上诉人量才房开公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销榕江县人民法院（2013）榕民初字第196号民事判决，依法改判。2、一、二审案件受理费由尹培科负担。理由是：一、一审法院认定事实不清，适用法律不准确。一审法院依据《再次补充合同》认定我公司尚欠尹培科本金120万元、违约金40万元、利息20万元，共计180元，没有事实依据和法律依据。1、原《转让产权合同》约定合同签订之日（2010年6月1日），我公司支付尹培科68.88万元，同年6月4日我公司就付清了这笔款，仅逾期3天，逾期利息为0.110057万元。2、原《转让产权合同》约定，尹培科原承租人全部退出或经相关部门允许急需承租时我公司再付120万元，余下200万元于合同签订之日起半年内付清，第二笔120万元支付期限不明确。所以我公司认为第三笔200万元完全付清的半年内付清第二笔也是在约定期限内，我公司于2010年9月20日前分两次付清120万元，不应产生逾期支付利息。3、第三笔200万元约定于2010年12月31日前付清，否则以该笔款的20%计算违约金即40万元，我公司超期支付，但违约金40万元过高，仍应按同期贷款利息计算，2011年4月8日我公司支付尹培科50万元，剩余本金150万元，逾期98天，违约利息为12.74元；2011年6月14日现金支付50万元，剩余本金100万元，逾期67天，违约利息为6.5325万元；2011年7月12日现金支付50万元，剩余50万元，逾期28天，违约利息为1.8978万元；2011年9月1日现金支付5万元，剩余本金45万元，逾期51天，违约利息为1.7283万元；2011年10月14日陈冠芳转交20万元，剩余本金25万元，逾期61天，违约利息为1.891万元；2011年10月31日转账支付15万元，剩余本金10万元，逾期17天，违约利息为0.288万元；2011年11月13日转账支付10万元，剩余本金0元，逾期13天，违约利息为0.0881万元，第三笔200万元的违约利息合计25.1057元。违约利息的计算就是尹培科的实际损失，而《再次补充合同》中约定违约金，又约定利息，人民法院只能支持一项，合同中约定违约金又约定逾期利息的，不得高于同期人民银行贷款利息的四倍。因此，一审法院认定我公司仍欠尹培科180万元，没有事实依据和法律依据。二、一审法院计算逾期利息有误，认定我公司多付尹培科20万元，对20万元逾期利息仍计算到2013年1月30日，明显错误。《再次补充合同》约定我公司仍欠尹培科180万元。我公司从2011年9月1日起至2013年1月止，分10次支付尹培科共计200万元，已超额支付20万元，一审判决对20万元没有扣除，仍然计算逾期利息是错误的。2011年9月1日签订的《再次补充合同》约定50万元于同年10月15日前支付，我公司于同年10月31日支付了15万元，11月13日支付了10万元，这两笔款项逾期利息应当分别计算，一审合计计算是错误的。
被上诉人量才房开公司答辩称：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当，也不是尹培科所述事实和理由。二、量才房开公司与尹培科所签订的合同中，约定的违约金均明显过高，应依法予以降低。三、尹培科上诉称违约金和欠款本息应当计算至完全还清款项之时，没有事实依据和法律依据。量才房开公司已支付了538.88元，超出应该支付的转让款150万元，超出法律规定的30%，双方约定的违约金明显过高，量才房开公司不应再支付尹培科任何款项。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回尹培科的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。同时还查明，尹培科将该宗土地使用权转让给量才房开公司后，双方已经进行了权利人变更登记，该宗土地的使用权已经登记于量才房开公司的名下，土地使用权类型为出让。
本院认为：尹培科与量才房开公司签订的《转让产权合同》，合同中约定由尹培科将其取得的国有土地使用权及六个门面转让给量才房开公司，双方合同约定的主要内容为土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”一审法院将本案确定为买卖合同纠纷，违反了法律的规定，因为土地是不能买卖的。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”国有土地的所有权为国家，单位和个人只能通过出让或者转让取得国有土地使用权。虽然双方的转让合同内容还包含六个门面，但就整个合同内容来看，六个门面只是合同内容的一小部分，土地使用权是合同的主要内容，量才房开公司的目的也是为了受让取得土地使用权，六个门面的不动产所有权双方并未办理登记过户手续。因此，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。尹培科提供的证据不能证明其转让的国有土地是出让取得，根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”尹培科与量才房开公司的转让合同可以按照补偿性质的合同处理。
尹培科与量才房开公司签订《转让产权合同》，该合同没有违反法律的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，并且已经办理了土地使用权登记过户手续，土地使用权已经登记于量才房开公司的名下，所以合同已经成立并生效，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。合同在履行过程中，双方又达成了《再次补充合同》，《再次补充合同》第6条约定，“如陈量才不按本合同执行，尹培科有权按原合同条款执行。因之所造成的一切费用及一切后果由陈量才负全部责任。”《再次补充合同》是否对双方具有约束力，这一条就是一个附生效条件的补充合同，即量才房开公司按照《再次补充合同》履行了自己的义务，则以《再次补充合同》为准；如果量才房开公司不按照《再次补充合同》履行，则按照《转让产权合同》的约定执行。那么，《再次补充合同》约定量才房开公司尚欠尹培科180万元，于2011年10月15日前先付50万元，130万元本息于2011年12月30日一次性付清（利息从2010年6月1日-2011年12月31日）。但是，量才房开公司于2011年11月13日前仅分四次共支付了50万元，2012年1月6日以后分五次共支付了145万元，没有按照《再次补充合同》约定的时间支付180万元给尹培科，量才房开公司已经违约，按照上述第6条的规定，尹培科有权选择回到原《转让产权合同》来确定双方的权利和义务。但是在一、二审诉讼过程中，尹培科主张以《再次补充合同》明确双方的权利和义务，应当视为尹培科选择《再次补充合同》来确定双方的权利和义务。双方的补充合同对180万元既约定有其中130万元的利息，又约定有违约金，那么约定的利息是不是违约利息，合同中没有说明，所以，不能将利息的约定认定为违约金，利息应当正常计算。关于违约金问题，双方的《再次补充合同》第4条约定，“如超期则视为违约，按超期时间每月10万元违约金追加，同时尹培科有权终止合同，并有权收回原转让场地，陈量才无条件转过户给尹培科，过户费及相关事宜按双方2010年6月1日签订的合同内容执行。”尹培科没有按照该条的约定解除合同，终止双方的合同权利义务，其诉讼请求是主张量才房开公司支付转让费本金、违约金及利息，即只主张合同约定中的一部分也是合法的。根据尹培科的诉讼请求，双方约定的违约金是每月违约金10万元，我国违约金制度主要功能在于填补损失，就本案来看，量才房开公司没有按时支付转让费给尹培科，给其造成了一定的经济损失，双方当事人均没有提供证据证明尹培科的损失是多少，根据本案的实际情况，尹培科的损失以银行的同期贷款基准利率计算其损失比较符合案件情况。根据银行对量才房开公司违约支付转让费的利息计算结果，双方约定的每月10万元的违约金过高，量才房开公司请求调整，应当依法予以调整。所以，一审法院以银行利息的四倍计算支付尹培科违约金是正确的，应当维持。尹培科上诉认为一审法院按民间借贷进行审理和计算违约金是错误的理由不能成立，本院不予采纳。量才房开公司上诉以其公司已经支付了尹培科的土地使用权转让费，不存在拖欠其本金、违约金和利息，提出驳回其诉讼请求的理由，因为量才房开公司没有按照双方《再次补充合同》的约定时间支付转让费给尹培科，其行为已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。关于量才房开公司多支付的20万元是否计算利息折抵问题，因为20万元是量才房开公司自行支付的，责任不在于尹培科，同时不是单独支付，无法计算利息，一审判决已在其承担利息及违约金总额中减扣。所以，量才房开公司的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，虽然案件性质认定存在偏差，但适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30842元，由上诉人尹培科负担23000元，由上诉人贵州量才房地产开发有限公司负担7842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 刘泽智
代理审判员 王大梅
二〇一四年六月九日
书 记 员 郑华品