安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖12民终941号
上诉人（原审第三人）：韩长虹，男，1968年4月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。
被上诉人（原审原告）：常艳影，女，1975年9月9日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阜阳市百兴置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路清波苑6号楼。
法定代表人：徐志强，该公司经理。
上诉人韩长虹因与被上诉人常艳影、被上诉人阜阳市百兴置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2017）皖1221民初5689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩长虹上诉请求：维持一审判决第一项、第二项；撤销一审判决第三项，支持韩长虹的诉讼请求；并由常艳影、阜阳百兴置业有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韩长虹对涉案房屋拥有合法的所有权；常艳影拥有的房屋代建合同书应属无效。
常艳影辩称，常艳影购买的房屋不属于违法建筑，其买卖行为合法有效。
阜阳百兴置业有限公司辩称，周阳未经阜阳百兴置业有限公司授权对外签订的协议应属无效。
常艳影向一审法院起诉请求：涉案房屋买卖合同合法有效，阜阳市百兴置业有限公司协助办理房产登记手续；并由阜阳市百兴置业有限公司承担本案诉讼费用。
韩长虹向一审法院提出诉讼请求：确认韩长虹与阜阳百兴置业有限公司签订的位于临泉县房屋买卖合同合法有效；常艳影与阜阳百兴置业有限公司签订的位于临泉县房屋买卖合同无效；并由常艳影承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：临泉县白庙金茂商业街是由白庙村委会提供土地，阜阳百兴置业有限公司出资合作开发承建，临泉县白庙金茂商业街用地属于白庙镇鲁阁村、三星村的集体建设用地1.7867公顷与白庙镇白庙村的耕地1.1626公顷置换的土地，并经阜阳市人民政府2010年9月24日对该土地的置换作出阜政地置[2010]86号《关于临泉县2010年第六批次集体土地建设用地置换的批复》同意。2008年4月25日，临泉县白庙镇白庙村委会与阜阳百兴置业有限公司签订了合作协议，由阜阳百兴置业有限公司建设，支付土地转让费每亩3万元，白庙村委会负责协调土地和土地附属物，房屋除安置还原房屋由阜阳百兴置业有限公司对外出售。
2013年3月23日，常艳影（甲方）与阜阳百兴置业有限公司（乙方）签订了一份《房屋委托代建合同书》（订房合同），约定：乙方将其开发的坐落在临泉县白庙镇白庙街上的金茂商业街A栋路北25号楼出卖给甲方，房屋总价款160000元。并约定房屋及土地产权登记在甲方名下，房地产权登记由乙方协调办理甲方承担费用。常艳影于签订合同的当日交清了购房款160000元。
因金茂商业街项目占用韩长虹0.5亩土地，2008年4月6日，韩长虹妻子陈永侠与白庙村委会签订《土地使用权转让》协议，约定韩长虹转让其0.5亩土地，折款15000元。有地户订房价为158000元，如地款转房款直接预订再优惠2000元。2008年5月2日，阜阳百兴置业有限公司出具的订房诚意押金收款证明：阜阳百兴置业有限公司收到韩长虹土地补偿款转房款5000元，此款属该户订房预付款，持证明户享受优惠158000元，房屋位置待项目开盘时由本户选定（特价房除外），开盘7日内连同此款合计交够该公司规定的预缴房款在工程指挥部签订正式《订房协议》，逾期作废。2008年8月2日，白庙镇村委会出具《房号抽签结果证明》，载明韩长虹抽签房号为路北25号、26号房。
2014年9月28日，阜阳百兴置业有限公司出具授权书，载明“今授权周阳处理关于阜阳临泉县白庙镇金茂商业街剩余房屋的销售及部分售后房屋的尾款收取事宜”。周阳于2015年1月6日向韩长虹出具承诺书，载明“经阜阳百兴置业有限公司法人徐志强授权我周阳处理白庙金茂商业街一切事务，我特委托白庙镇白庙村韩磊帮助协调白庙金茂商业街建设购买韩长虹窑厂红砖一事，如果韩磊把韩长虹与阜阳百兴置业有限公司的纠纷协调好，签好协议以后再无纠纷，我周阳承诺立即给韩磊辛苦酬劳金100000元整，我周阳一定保证我的承诺兑现，如不兑现我周阳承担一切法律责任”。2015年2月2日，周阳与韩长虹签订协议书，约定：徐志强欠韩长虹的购砖款及利息用白庙金茂商业街建筑好的6套楼房抵债，房号分别为东西路北边的六号、十三号、二十四号、二十五号、二十六号、二十七号，每套二层半计154平方米，阜阳百兴置业有限公司徐志强和被授权人周阳给韩长虹出具以上6套购房合同作为所欠韩长虹的购砖款及利息抵债，以徐志强、被授权人周阳出具的购房合同和此协议签字之日起，以上6套房房产产权所有权就归韩长虹所有，具有法律效力，以后韩长虹就有权自行处理被抵债的6套房产，从此徐志强与韩长虹的购砖款及利息用以上6套房屋抵债后已全部结清，以后为此购砖款及利息再无纠纷”。2015年2月2日，韩长虹与周阳签订了一份《房屋委托代建合同书》，约定金茂商业街路北栋6、13、24、25、26、27号共6套房抵给韩长虹。
2014年5月6日，临泉县白庙镇人民政府下发白政[2014]31号《关于白庙镇白庙村村民反映阜阳百兴置业有限公司代建白庙金茂商业街事项的答复意见》，载明：2008年白庙村对白庙集进行新农村规划，由阜阳百兴置业有限公司进行代建白庙金茂商业街。代建商阜阳百兴置业有限公司承包给临泉县建造商张振山、梁振彬和董怀林负责建设施工。建设施工所使用的砖块大部分是从白庙村村民韩长虹窑厂购买。韩长虹多次找代建商、建筑商结账，代建商徐志强称项目资金已与建筑商张振山、梁振彬和董怀林结清，所欠韩长虹的砖款应由建筑商承担；韩长虹称所欠转款系代建商徐志强所欠，应由代建商徐志强与其结账。现在韩长虹以欠其砖款及利息为由，占白庙金茂商业街六套房子，并要求代建商与其尽快结账，为此韩长虹与代建商、建筑商发生纠纷。
一审法院认为，阜阳百兴置业有限公司作为房地产开发商未经过政府的土地征收而直接与白庙村委会签订协议，在未取得规划许可和建筑施工许可证的情况下，将集体所有的土地用于房地产开发，并将开发的房屋出售给并非该村集体经济组织成员的常艳影，涉案房屋买卖协议应当认定为无效。故对常艳影的诉讼请求不予支持。韩长虹与周阳签订的以房抵债“房屋代建合同”，阜阳百兴置业有限公司给周阳出具的委托书并未授权周阳处理其债权债务，韩长虹与阜阳百兴置业有限公司之间是否存在债权债务以及百兴置业公司是否拖欠韩长虹砖款以及砖款的数额，均未经阜阳百兴置业有限公司确认，周阳擅自与韩长虹签订的以房抵债房屋代建合同，将阜阳百兴置业有限公司已出售给常艳影的房屋以抵债的方式出售给韩长虹，超出了阜阳百兴置业有限公司的授权范围，故周阳与韩长虹签订的《房屋委托代建合同书》（订房合同）在未经阜阳百兴置业有限公司追认的情况下，未发生法律效力。韩长虹针对常艳影的起诉而提起的反诉，应视为韩长虹作为本案的有独立请求权的第三人参加诉讼，对其要求确认韩长虹与阜阳百兴置业有限公司签订的房屋买卖合同合法有效的请求不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第二百三十二条的规定，一审法院判决：一、驳回常艳影的诉讼请求；二、常艳影与阜阳市百兴置业有限公司签订的位于临泉县房屋买卖合同无效；三、驳回韩长虹的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由常艳影负担40元，韩长虹负担40元。
在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：韩长虹与周阳签订的房屋委托代建合同是否合法有效。
阜阳百兴置业有限公司给周阳出具的委托书并未授权周阳处理其债权债务，韩长虹与阜阳百兴置业有限公司之间是否存在债权债务以及百兴置业公司是否拖欠韩长虹砖款以及砖款的数额等事实，均未经阜阳百兴置业有限公司确认。周阳擅自与韩长虹签订的以房抵债房屋代建合同，将阜阳百兴置业有限公司已出售给常艳影的房屋以抵债的方式出售给韩长虹，超出了阜阳百兴置业有限公司的授权范围，故周阳与韩长虹签订的《房屋委托代建合同书》（订房合同）在未经阜阳百兴置业有限公司追认的情况下，未发生法律效力。
综上所述，韩长虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人韩长虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 杰
审判员 马 林
审判员 刘 伟
二〇一八年六月十五日
书记员 徐玉洁
附：（2018）皖12民终941号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。