重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终1227号上诉人（原审被告）：重庆市江津区金科国竣置业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道办事处时代购物广场B区B2幢9号，统一社会信用代码91500116059864743P。法定代表人：喻林强，总经理。委托代理人：何家胜，男，汉族，1971年6月26日出生，该公司员工，住重庆市涪陵区。委托代理人：吴皓男，男，汉族，1988年5月20日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：吴文兰，女，汉族，1975年10月15日出生，住重庆市江津区。上诉人重庆市江津区金科国竣置业有限公司（以下简称金科国竣置业公司）因与被上诉人吴文兰商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第11133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金科国竣置业公司的委托诉讼代理人何家胜、被上诉人吴文兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科国竣置业公司上诉请求：撤销重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第11133号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：根据法律关于定金的规定，被上诉人吴文兰缴纳的定金应当不予退还，一审法院判决上诉人金科国竣置业公司返还被上诉人吴文兰定金，既无法律规定，又无合同约定，二审法院应予纠正。同时，上诉人金科国竣置业公司与被上诉人吴文兰的缔约关系已经成立，被上诉人吴文兰已经履行了买卖合同的主要义务，双方的买卖行为成立，被上诉人吴文兰违反双方所签订的《认购书》约定，拒绝签订《买卖合同》及其补充协议、附件内，属严重违约行为。即使法院判决解除合同，根据双方签订的《认购书》约定，上诉人金科国竣置业公司只退还购房款本金，不支付资金占用利息。吴文兰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴文兰向一审法院起诉请求：金科国竣置业公司返还吴文兰购房款477124元及利息。一审法院认定事实：2013年8月24日，吴文兰、案外人熊德芳（乙方）与金科国竣置业公司（甲方）签订《金科·世界城楼宇买卖认购书》，认购“金科·世界城”27—1—2—20号商铺，建筑面积约55.82平方米，总价为1086656元。该认购书第二条约定：乙方因上述购买行为一次性向甲方支付定金50000元。第四条第一款约定：乙方对所要签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的主要内容和双方的权利、义务完全清楚和明白，乙方不再有任何异议，且乙方确认不存在显失公平、重大误解等情形；第二款约定：本《认购书》仅为确定双方将要正式交易行为前预订的契约，因此，待甲乙双方签订书面的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件后，此《认购书》自行终止，甲乙双方转为履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的权利和义务；第五款约定：《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件是《重庆市商品房买卖合同》的必要组成部分，需与《重庆市商品房买卖合同》一并签订，且必须经双方在书面的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件上签字、盖章后买卖合同方才成立；第六款约定：从《认购书》生效之日起满七日后，双方未就该认购房屋签订书面的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的，本《认购书》自行失效，且双方交易自行终止，甲方有权将该房屋另行出售，不再另行通知乙方；如乙方已向甲方支付了房款的，由甲方将乙方已付房款退还给乙方（不计利息），乙方应自行到甲方处办理退款事宜。第八款约定：乙方购房所产生的税、费按国家有关部门规定标准交纳，由甲方代收代缴、甲方代缴后与乙方结算多退少补。《认购书》备注约定：客户需额外交纳10000元参团费后方可享受内部认购优惠成交总价，定金不退，房号不变，自签订本认购书后于2013年8月30日前签约，逾期开发商可另行出售此物业。协议签订当日，金科国竣置业公司出具收据收取吴文兰定金50000元。2013年8月25日，吴文兰、案外人熊德芳与重庆安邦房地产经纪有限公司签订《确认书》，约定吴文兰、案外人熊德芳向中介机构重庆安邦房地产经纪有限公司缴纳10000元中介服务费，可享受原房价五万的独家优惠。当日，重庆安邦房地产经纪有限公司出具收据收取吴文兰、案外人熊德芳10000元信息咨询服务费。2013年8月31日，吴文兰与熊德芳签订《退伙协议书》，约定熊德芳不再与其合伙购买涉案房屋，自愿一次性支付20000元给吴文兰作为退伙损失赔偿或违约金。2013年8月31日，金科国竣置业公司出具收据收取吴文兰417124元购房款。2014年3月、2014年6月30日金科国竣置业公司向吴文兰邮寄两份《催签购房合同通知书》，函告吴文兰缴纳代收费用并签订正式合同。另查明：涉案27—1—2—20号房屋属于“金科·世界城”项目27幢，该楼栋于2013年8月18日取得商品房预售许可证，并于2015年6月30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审后，熊德芳向一审法院表示：其与吴文兰签订《退伙协议书》后，其与吴文兰共同与金科国竣置业公司签订《金科·世界城楼宇买卖认购书》的权利和义务全部由吴文兰承受，所交的款项全部由吴文兰缴纳。一审法院认为，吴文兰与案外人熊德芳共同与金科国竣置业公司于2013年8月24日签订的《金科·世界城”楼宇买卖认购书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该协议签订后，吴文兰与熊德芳于2013年8月31日签订《退伙协议书》，双方明确认购书所载明的权利义务由吴文兰承受，吴文兰起诉所称的款项也是其交纳，故吴文兰起诉主体适格。吴文兰请求金科国竣置业公司返还的购房款477124元，包含购房款417124元、定金50000元、信息咨询费10000元三部分。关于返还购房款417124元。由于双方认购书第四条第六款约定：从认购书生效之日起满七日后，双方未就该认购房屋签订书面的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的，本认购书自行失效，且双方交易自行终止，甲方有权将该房屋另行出售，不再另行通知乙方；如乙方已向甲方支付了房款的，由甲方将乙方已付房款退还给乙方（不计利息），乙方应自行到甲方处办理退款事宜，结合双方未订立正式商品房合同、房屋未实际交付，吴文兰未实际占有房屋的客观情况，吴文兰请求金科国竣置业公司返还417124元购房款的诉讼请求，予以支持。对金科国竣置业公司辩称，吴文兰已支付定金、首期房款，属于履行购买房屋的行为，双方形成买卖合同关系的理由，因金科国竣置业公司未举示证据证明双方就房屋买卖达成合意而不能成立。关于返还购房定金50000元。由于定金属于预付的违约金，其发生效力要以可归责事由为前提。在本案中，吴文兰诉称未订立合同系金科国竣置业公司要求先付款后签约、价格存在浮动的过错导致，但并未提供充足证据予以支持。对金科国竣置业公司辩称，未订立合同系吴文兰未能及时支付剩余45万元的过错导致，但双方未订立正式合同，并未对合同金额、支付方式达成一致，因此，吴文兰并没有支付剩余45万元购房款的义务。结合认购书第四条第六款关于“《认购书》自动失效”的约定，以及双方对未订立正式商品房合同均无过错的情况，吴文兰请求金科国竣置业公司返还50000元定金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于返还信息咨询费10000元。由于吴文兰与重庆安邦房地产经纪有限公司订立《确认书》，明确该费用吴文兰交纳至重庆安邦房地产经纪有限公司账户，且重庆安邦房地产经纪有限公司出具收据予以明确，故对吴文兰请求金科国竣置业公司返还信息咨询费10000元的诉讼请求，不予支持。关于支付以477124元为基数的利息问题。吴文兰诉称金科国竣置业公司长期不返还购房款，给吴文兰造成资金占用损失，该损失即以购房款为基数造成的利息损失，因此，主张金科国竣置业公司支付吴文兰利息。金科国竣置业公司辩称即便返还购房款，也不应支付利息，基于双方认购书第四条第六款约定：……；如乙方已向甲方支付了房款的，由甲方将乙方已付房款退还给乙方（不计利息）……。由于双方未订立《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，按照认购协议第四条第六款约定，认购协议于生效后第八日自行失效，双方交易自行终止，被告应当返还原告已交房款。双方于2013年8月24日订立认购协议，至2013年9月1日该协议自行失效，金科国竣置业公司应当于2013年9月1日按约返还购房款，逾期不付，应当承担资金占用损失。吴文兰请求以477124元为基数计算资金占用损失，无事实依据，其实际向金科国竣置业公司缴纳购房款417124元，多余部分并非购房款性质，不予主张。吴文兰诉称以9.3%的年利率贷款偿还购房款，请求以该利率计算资金占用损失，由于吴文兰未能举证证明贷款用于偿还购房款借款，亦不能证明两笔款之间的直接关系，故不予支持。综上，金科国竣置业公司应当支付吴文兰以417124元购房款为基数，按中国银行同期贷款利率从2013年9月1日算至付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司于本判决生效后起七日内返还原告吴文兰购房款417124元及利息（利息以417124元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年9月1日起至款付清之日止）；二、被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴文兰定金50000元；三、驳回原告吴文兰的其他诉讼请求。如果重庆市江津区金科国竣置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8306元，减半收取4153元，保全费3020元，共计7173元，由被告重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担，限被告在本判决生效后五日内向法院缴纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，上诉人金科国竣置业公司的上诉理由不能成立。其理由是：根据上诉人金科国竣置业公司与被上诉人吴文兰签订的《金科*世界城楼宇买卖认购书》第四条第六款约定：从认购书生效之日起满七日后，双方未就该认购房屋签订书面的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的，本认购书自行失效，且双方交易自行终止，甲方有权将该房屋另行出售，不再另行通知乙方；如乙方已向甲方支付了房款的，由甲方将乙方已付房款退还给乙方（不计利息），乙方应自行到甲方处办理退款事宜。本案上诉人金科国竣置业公司与被上诉人吴文兰于2013年8月24日签订《金科·世界城楼宇买卖认购书》，但由于不可归责于双方的原因，导致在签订《认购书》七日后，双方未就认购房屋签订书面的《商品房买卖合同》，致使双方交易自行终止，且事后双方也未就认购房屋的买卖达成新的合意。现被上诉人吴文兰要求退还定金和所交购房款及相应的资金占用利息，具有事实和法律依据。综上所述，金科国竣置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8306元，由上诉人重庆市江津区金科国竣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏 渝审 判 员 于 利代理审判员 黎 明二〇一七年三月二十八日书 记 员 高广宇