安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民三终字第00312号
上诉人（原审被告）：含山县土地和房屋征收管理局。
法定代表人：王守林，该局局长。
委托代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董红，女，1965年7月4日出生，汉族，个体工商户，住安徽省含山县。
原审被告：含山县西门菜市场区域拆迁协调小组。
负责人：姚步年，该小组组长。
上诉人含山县土地和房屋征收管理局因�被上诉人董红、原审被告含山县西门菜市场区域拆迁协调小组房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服含山县人民法院（2014）含民三初字第00148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董红在原审中诉称：原告系含山县环峰镇环峰西路农贸市场109号商铺所有者。2012年12月1日，含山县政府为解决西门菜市场安全隐患，决定对包括原告在内的十三户商铺进行征迁。2013年1月30日原告与被告签订了《城市房屋拆迁安置协议书》，根据该协议的约定：1、拆迁补偿的总价格为121962元，其中：房屋补偿52243元；过渡期房租22272元（18个月）；搬家费825元；搬迁奖励15123元；停产停业补助5499元；办证税费及利息26000元。2、安置方式实行产权调换。3、回迁门面房位于新农贸市场内街，原13户由北至南顺序改为自东向西依次排列（详见《城市房屋拆迁安置协议书》）。因整个西门菜市场处于拆迁当中，故原告在达成拆迁安置协议前就已经搬出了商铺停止了经营。2013年年底原告突然被告知：原告的商铺停止拆迁，原签订的《城市房屋拆迁安置协议书》不再履行。为此原告多次与被告交涉要求继续履行合同或赔偿损失，但被告声称无法解决。到目前为止被告的行为给原告造成了以下的经济损失：商铺租赁费59391元（48个月）、搬家费825元、搬迁奖励15123元、停产停业补助5499元，上述共计80838元。综上所述，被告擅自解除合同，其行为损害了原告的合法权益，故原告依法起诉请求判令被告因违约赔偿原告的各项损失80838元。
含山县土地和房屋征收管理局在原审中辩称：1、2013年1月30日签订一份协议书的事实清楚，但协议没有实际履行。原告方没有合法的房屋所有权和土地使用权，也未向拆迁组提供房产证和土地证。2、由于城市规划调整，协议所签订的房屋不在原拆迁范围内，导致协议不能履行。所以本案不存在被告方违约行为和承担违约责任。原告的诉讼请求没有法律依据。原告提供的诉讼请求第一项48个月房租损失，即便存在也与拆迁的行为没有任何关系。至于搬家费、拆迁奖励以及停产补助损失均系拆迁安置协议所约定的，但该拆迁协议并未实际履行，故不存在上述补偿问题。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。
含山县西门菜市场区域拆迁协调小组在原审中未作答辩。
原审查明：2012年含山县人民政府制定“含城西门菜市场胡小平等户房屋征收补偿安置实施方案”，该方案规定：一、项目基本情况胡小平等13户房屋位于中行通道东侧，中行办公楼南侧，结构为砖混楼房，楼层为两层，共27间，房屋建筑面积为942.65平�米。二征收机构本项目征收主体为含山县人民政府，征收部门为含山县征管局，并委托含山县商务局具体组织实施征收补偿安置工作，政府各职能部门根据各自职责分工，互相配合，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。该方案还对征收期限、补偿安置方案、临时安置补偿、搬迁补偿、停产停业补偿、奖励政策、评估机构选择、权利救济等方面做出了规定，其中补偿安置方案规定：（一）选择产权调换的1、安置方式：本项目安置采取就地就近进行集中安置，在拟建的菜市场规划确定的位置中提供等量的安置房用于产权调换。对放弃产权调换的，采用货币补偿方式进行补偿安置；2、安置地点：拟建安置房为上、下两层，位于通道南侧，具体位置和面积见规划图，按照从东到西顺序进行安置；3、安置标准：原则上实行拆一还一，等面积计算安置面积；4、安置房的�算：补偿安置以被征收房屋合法有效的建筑面积为依据；（1）被征收房屋与安置房建筑面积相等部分的，被征收人可以按照直接找补结构差价和成新差价的方法结算；（2）安置面积大于或小于被征收房屋建筑面积的，按照同类房屋相同区位的市场价格进行评估结算；5、回迁安置房土地性质与原土地性质相同，如需变更性质，需交纳相关费用。……临时安置补偿规定……（二）选择产权调换的，按照被征收房屋合法建筑面积每月12元／平方米的标准及实际过渡的月数计算临时安置补偿费。实际过渡的月数原则上不超过18个月，如超过18个月的，超出部分按原标准双倍计算支付临时安置补偿费。（三）实际过渡期的时间计算，以完成搬迁并办理交房手续之日起到安置房交付之日止实际发生的月数为准。搬迁补偿规定：（一）选择产权调换的，按照被征收房屋合法建筑�积每月20元／平方米的标准支付4个月的停产停业补偿……奖励政策规定：（一）按期搬迁奖，在规定时限内完成搬迁并办理交房手续的，根据被搬迁房屋合法建筑面积和搬迁时间，按照100元／平方米、80元／平方米、60元／平方米、40元／平方米的标准给予奖励。超出以上时限的，不享受该项奖励。（二）提前搬迁奖、搬迁人按期签订协议，并在提前搬迁期限内完成搬迁的，每提前一天，按照被搬迁房屋合法建筑面积4元／平方米的标准给予奖励，奖励时间为30天，最高奖励120元／平方米……。2013年1月30日，原告董红与被告含山县西门菜市场区域拆迁协调小组（下称协调小组）签订一份“城市房屋拆迁安置协议书”（下称协议书），约定：……（二）1、乙方（原告）同意将其座落环峰西路农贸市场（门牌号为××，建筑面积为68.74㎡。在签约（空）后将房屋及附属物完整地交给甲方拆除。2、甲方根据“含山县含城国有土地上房屋征收结构成新系数”的标准给予补偿，总补偿款为人民币121962元。其中（房屋补偿人民币52243元；……④临时过渡期房租费按拆迁房屋面积每平方米每月18元的标准，一次性安排18个月的房租费，房租费为人民币22272元；⑤搬家费按拆迁房屋面积每平方米6元的标准计算，两次搬家费为825元；⑥按期签约奖根据《安置方案》规定……按期搬迁按每平方米100元计算，奖励人民币6874元，提前搬迁奖按每平方米120元计算，奖励人民币8249元，合计奖励人民币15123元；⑦停产停业补助人民币5499元（详见补偿法学）；⑧办证税费及利息26000元。三、安置方式1、根据有关规定，补偿分为货币补偿和产权调换两种方式，乙方以两种补偿方式有权进行选择。（（）……。（乙方选择产权调换方式，应在签约时将土地证、房产证�给甲方，甲方一次性付在年月日前将位于楼号房号（具体以回迁证为准），面积为平方米的（以房产部门测给为准）安置房交付给乙方，根据规定，面积等于拆迁面积的按910元／㎡标准结算，面积为68.74㎡，房款为人民币62553元；超出拆迁面积的按市场价标准结算，少于拆迁面积的按市场价格标准重新结算补偿。（鉴于被拆迁房屋过房手续未办理，其土地性质为国有划拨，经双方协商，上述问题实际捆绑解决。即乙方按安置房面积1186元／㎡标准向甲方交纳81526元相关税费后，被拆迁房屋过户的土地出让金和相关税费以及安置房交易契税由县政府承担。四、双方义务，1、乙方必须按协议规定的时间搬迁，逾期不搬所选楼层、房号自动无效。2、乙方必须与签约时将拆迁房屋的土地证和房产证交给甲方，同时做好搬家准备，确保甲方在规定的时间内进行拆迁。3、乙方在�家时要保护好不动产，完整地将门、窗及附属物移交给甲方（协调小组）。4、乙方必须在领取回迁房钥匙时，一次性付清安置房和被拆迁房之间差价，合计人民币22117元。……协议签订后，由于含山县人民政府相关规划部门调整了规划方案，原告等十三户商铺不在拆迁之列，致使协议书并未履行。然后原告直到2013年底才被告知，其涉案商铺停止拆迁。今年上半年涉案商铺所在的含城西门菜市场，由含山县人民政府将土地出让给开发商后，开发商已在进行开发建设，致使原告的商铺无法经营。原告与被告含山县土地和房屋征收管理局就违约赔偿问题协商未果，以致诉讼。
原审另查明：含山县西门菜市场区域拆迁协调小组因涉案商铺等停止拆迁而解散。涉案房屋自2014年4月份起房租损失由含山农贸市场改造建设项目组支付。
原审认为：原告与含山县西门菜市场区域�迁协调小组签订的《城市房屋拆迁安置协议》系平等主体之间在协商一致的基础上自愿签订的，且不违反有关法律法规的规定，应是合法有效的民事合同，对缔约双方均具有法律约束力。按照含山县人民政府关于“含城西门菜市场胡小平等户房屋征收补偿安置实施方案第二条规定，本项目征收主体为含山县人民政府，征收部门为含山县征管局，并委托含山县商务局具体组织实施征收补偿安置工作……”。含山县西门菜市场区域拆迁协调小组，是含山县商务局为实施西门菜市场征迁项目而组建的临时机构，且是受含山县土地和房屋征收管理局委托从事征迁工作，现已解散，其民事责任应由委托组织含山县土地和房屋征收管理局承担。因城市规划调整，虽然涉案房屋没有被拆迁，《城市房屋拆迁安置协议》未能履行，且原告在签订合同一年后才被告知。被告含山县土�和房屋征收管理局对此没有采取积极的应对措施，而是任由事态的发展，造成了原告的损失，且该损失没有约定的和法定的免责事由，原告自身没有过错，因此，含山县土地和房屋征收管理局应按照《城市房屋拆迁安置协议书》第二条的约定，补偿原告相应的损失。原告诉请的损失包括四项，即商铺租赁费59391元、搬家费825元、搬迁奖励15123元、停产停业补助5499元，其中第一项房租损失自2014年4月起已由含山县农贸市场改造建设项目组承担。被告含山县土地和房屋征收管理局仅需承担2013年2月至2014年3月期间14个月的房租损失，该损失的计算应按照约定的数额标准。其它三项损失亦已实际发生，被告应按照《城市房屋拆迁安置协议书》第二条的约定承担。至于被告在答辩中辩称，因城市规划调整导致拆迁协议不能履行以及开发商建设房屋导致原告的房屋不能出租，这�不是被告不履行拆迁协议的免责事由，不予采纳。被告还辩称，原告没有合法的房屋所有权和土地使用权，不能享受拆迁安置补偿。经查，涉案房屋原属于原含山县工商行政管理局，2010年12月7日，原含山县工商行政管理局与董红就涉案房屋签订了“房地产买卖契约”，约定房屋的售价为128000元；并于当日将该房屋交付给董红，同时该建筑物范围内的土地使用权一并转让给董红。同日，经含山县房地产交易管理中心鉴证，原含山县工商行政管理局和董红于当日在该中心申请办理房产交易鉴定手续。经审查双方交易手续合法有效，同意办理交易过户手续。董红还按照规定交纳了该房屋的住宅专项维修资金、契税等相关税费。以上可以看出，董红购买涉案房屋程序合法，只是尚未取得土地使用证和房屋产权证，但是所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何第三人的合法�益。如果该房屋被拆迁，也不必办理相关的权属证书，因未拆迁董红还应依法办理相关的权属证书，但这并不影响董红因未拆迁所享有的损失补偿。因此，被告的这一答辩理由不成立，不予采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年9月29日作出如下判决：一、含山县土地和房屋征收管理局自判决生效之日起十日内，给付董红补偿款38769.48元（其中房租损失17322.48元、搬家费825元、搬迁奖励15123元、停产停业补助5499元）；二、驳回董红其他诉讼请求。一审案件受理费1820元，减半收取910元，由含山县土地和房屋征收管理局负担。
宣判后，含山县土地和房屋征收管理局不服，向本院提起上诉称：一、�城市房屋拆迁安置协议书》的履行不能属情势变更，上诉人对此并无过错，不应承担赔偿责任；二、原审认定的董红存在38769.48元经济损失无事实依据，董红未能提交相应证据予以佐证。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人董红辩称：含山县土地和房屋征收管理局的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告含山县西门菜市场区域拆迁协调小组在二审中未作答辩。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院查明的事实与原审相同。
根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原审判决含山县土地和房屋征收管理局赔偿董红补偿款38769.48元，依据是否充分。
本院认为：一、情势变更原则，是合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。本案中，《城市房屋拆迁安置协议书》签订后因城市规划调整而未能履行，属不可归责于双方当事人的事由，但含山县土地和房屋征收管理局作为征收部门在董红履行合同义务后明知合同无法继续履行却未及时告知董红变更或解除合同，亦未请求人民法院变更或者解除合同，故本案不适用情势变更原则，由此，含山县土地和房屋征收管理局主张《城市房屋拆迁安置协议书》的履行不能属情势变更，不能成立，含山县土地和房屋征收管理局应当对董红的损失承担赔偿责任。二、董红在原审中提交的《城市房屋拆迁安置协议书》能够证明其因该合同履行不能给其造成的损失包括房租损失、搬家费、搬迁奖励及停产停业补助，含山县土地和房屋征收管理局虽对此持有异议，但未能提交证据予以反驳，故关于含山县土地和房屋征收管理局�张董红的经济损失无事实依据，亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，含山县土地和房屋征收管理局的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决执行；二审案件受理费1820元，由上诉人含山县土地和房屋征收管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈广金
审 判 员 宋 毅
代理审判员 华慧敏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 何小华
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者�能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。