山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第469号
原告（反诉被告）陈艳，女，1976年10月22日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，地址：滕州市。
法定代表人李雷，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，该公司职员，住枣庄市市中区。
委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。
原告陈艳与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈艳及其委托代理人张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈艳诉称，原、被告于2011年12月1日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一套，价值564090元，合同约定被告应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了被告每逾期一日交房，应按照原告已付房款的万分之一支付违约金，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。但被告却于2012年9月28日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房151天，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金8517元，并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方签订合同时，反诉被告按照补充协议第四条第四款的约定已经提交了相关的贷款需要的手续，履行了合同义务，不存在违约情形。而反诉被告对贷款批准的日期不可能实际控制。
被告（反诉原告）善国公司辩称，原、被告之间商品房买卖合同真实存在，但被告不存在违约情形，不应当向原告支付违约金。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款达287天，构成违约，应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金8610元，并由反诉被告承担反诉费用。
经审理查明，2011年12月1日，原告（反诉被告）陈艳与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的府东农贸市场（名仕豪庭）一期商品房一套及储藏室一间，总价款为564090元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三条（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以住房公积金方式付款，应于2011年12月1日前缴纳首付房款264090元。余款应于出卖人提供专用首付款收据后60日内交齐，如因公积金管理部门原因不能按时付款的，买受人需出示公积金管理部门的证明，如于7日内仍未提交完备的证明资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。逾期超过60日，双方同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同补充协议第四条第2项记载买受人以按揭方式付款的，除首付款外，余款须向银行申请按揭，最终获得数额以银行批准数额为准，如获得的贷款不足申请贷款数额时，买受人应在得到银行批复的7日内，按批准贷款与申请贷款的差额补足房款。但未约定具体的余款支付时间，仅于上述补充协议第四条第4项约定买受人应于合同签订时提交完备的贷款按揭资料，如买受人7日内仍未提交完备的按揭资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。
合同签订后，原告（反诉被告）于2011年12月14日支付264090元，被告（反诉原告）为其出具264090元收据一张，并于2012年3月27日为买受人开具正规收据用于申请公积金贷款。后因买受人个人原因，未能成功利用公积金贷款方式进行贷款。2012年6月7日，山东滕州农村商业银行股份有限公司万达支行、陈艳、善国公司三方签订个人住房按揭贷款合同，山东滕州农村商业银行股份有限公司万达支行为贷款人，陈艳为借款人，善国公司为保证担保人。买受人以按揭贷款的方式贷款300000元，用于支付剩余房款。2012年9月20日，原告（反诉被告）支付房款300000元，被告（反诉原告）为其出具300000元购房收据一张。双方未就还款方式的变更事宜形成其他新的合意。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）系逾期交房，提供其向物业公司交纳物业费收据，其上日期记载为2012年9月28日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）领取房间钥匙的原始记录，该单位未予提供，仅提供了对原告（反诉被告）所购房产开始计收物业费的时间为2012年9月28日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明。
另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。其中关于名仕豪庭一期工程竣工日期的记载为2013年6月。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、个人按揭贷款合同、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。买受人向物业公司交纳物业费收据上日期记载为2012年9月28日，该日期与原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）实际交房的日期相一致，与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时办理相关上房手续，符合合同约定，且被告（反诉原告）未提供证据证明其实际交房时间并未逾期，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由，且其提供的证据上记载的竣工日期与其主张亦相冲突，故本院认定被告（反诉原告）交房日期为2012年9月28日。而依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产，故被告（反诉原告）逾期交房，构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约151天，自2012年5月1日至2012月9月19日期间的违约金，应以264090元为基数，以万分之一的约定比率计算142天，即3750.08元；自2012年9月20日至2012年9月28日期间的违约金，应以564090元为基数，以万分之一的约定比率计算9天，即507.68元，合计4257.76元。对于陈艳诉讼请求中超出上述数额的部分，本院不予支持。
双方《商品房买卖合同》约定买受人通过公积金贷款的方式支付房款，买受人应于2011年12月1日支付了首付款264090元，而买受人实际缴纳首付款时间为2011年12月14日才进行支付，逾期13天，构成违约，违约金应以264090元为基数，以万分之一的约定比率计算13天，计343.32元。对于余款，虽然双方均认可买受人实际是以按揭贷款的方式支付的，但因双方对于由公积金付款方式转变为按揭贷款付款方式的违约责任未进行相关约定，亦未达成新的协议，对原合同约定的逾期付款违约责任的条款亦未做变更，故应受原合同关于违约责任的相关约定的约束。善国公司于2012年3月27日为买受人出具了用于申请公积金贷款的专用发票，买受人依约应于2012年5月26日支付完毕，但买受人实际支付时间为2012年9月20日，逾期付款，构成违约，违约金应以300000元为基数，以万分之一的约定利率计算117天，即3510元，违约金合计3853.32元。对于善国公司反诉请求中超出上述数额的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）陈艳逾期交房违约金4257.76元，于本判决生效后十日内履行完毕；
二、原告（反诉被告）陈艳支付被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司逾期付款违约金3853.32元，于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）或原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）陈艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于山东省枣庄市中级
人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李 寒
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈 琛