山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民终2217号
上诉人（原审第三人）耿军，居民。
委托诉讼代理人李莉，葛晓伟，山东开言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙红蕊，居民。
委托诉讼代理人杨德贤，山东志城律师事务所律师。
委托诉讼代理人李菊强，山东法途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）滨州腾宇集团实业有限公司。住所地：滨州经济开发区中海西路***号。
法定代表人吕志亮，该公司总经理。
上诉人耿军因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨杜民初字第569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人耿军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人孙红蕊的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人孙红蕊系中国人民银行滨城区支行的副行长，在被上诉人滨州腾宇集团实业有限公司（以下简称腾宇公司）成立之初就与其存在融资关系，后直接发展为民间借贷，由此，被上诉人以“商品房买卖合同”形式偿还了被上诉人的贷款，且被上诉人孙红蕊从未办理房屋过户的任何相关手续，也没有实际入住涉案房屋。而上诉人在与被上诉人腾宇公司签订了房屋买卖合同以后，依法向滨州市房地产管理局办理了涉案房屋的《房屋预告登记证明》。假若被上诉人孙红蕊系真实买房人，又怎会在购买房屋几年的时间内都不办理登记手续，也不知晓房屋的基本信息。反观上诉人，通过房管局的查询档案可以证实，其在滨州市房管局并无房屋登记信息，其购买房屋是以居住为目的，并且于2013年对涉案房屋进行装修后已经入住，上诉人的亲属也居住在涉案房屋中，已经合法占有了涉案房屋。而一审法院置上诉人提交的证据于不顾，违背该案的客观事实认定上诉人没有办理房屋所有权登记，没有占有房屋，完全背离了客观性的基本认定原则，导致一审法院作出了错误的判决。二、认定事实错误必然导致适用法律错误。根据物权法第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产权属是以登记为生效要件的，而非签订合同的日期前后。物权法第三十三条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”上诉人在购买了涉案房屋以后，与被上诉人腾宇公司一起办理了房屋预告登记，已经尽到了应尽的义务，而由于被上诉人腾宇公司法定代表人存在违法犯罪行为，致使合同的目的不能实现，但上诉人在购买房屋的过程中应属于善意的第三人，且上诉人行使过户权利在前，对涉案房屋进行了装饰装修，也已经实际占有了涉案房屋，涉案房屋的所有权应当属于上诉人。
被上诉人孙红蕊辩称，上诉人主体不适格，上诉人作为无独立请求权的第三人，原审判决并未判其承担法律责任，根据法律规定，其无权提起上诉。原审判决认定事实清楚，应予维持，上诉人的上诉无理，应予驳回。被上诉人系合法买房，且已按照合同交足了购房款。上诉人的预告登记已经被法院依法撤销，上诉人占有该房屋系非法占有。
被上诉人腾宇公司未作答辩。
被上诉人孙红蕊向原审法院起诉请求：1.腾宇公司依法履行交房义务并办理产权证；2.腾宇公司支付违约金5925元；3.本案诉讼及相关费用由腾宇公司承担。
原审法院认定事实：2010年4月8日，孙红蕊与腾宇公司签订房屋买卖合同，双方约定，腾宇公司将腾宇鑫苑小区（原名海尔服务中心）D幢三单元101、201号商品房出售给孙红蕊。该商品房单价为每平方米2400元，建筑面积为246.88平方米，房屋价款总计592512元。付款方式为分期付款，首付款为30万，在房产交钥匙后10日内交清总房款的90%，证件齐全后交清全部房款。交付期限为2011年5月1日前，腾宇公司将取得质量验收备案证的商品房交付。逾期超过60日，腾宇公司未依约交付房屋的，孙红蕊要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，腾宇公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。腾宇公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同中约定的腾宇鑫苑小区（原名海尔服务中心）D幢三单元101、201号商品房，经审理查明，应为坐落于滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心7号楼3-101室。
合同签订后，孙红蕊如约向腾宇公司支付了合同约定的购房款及交纳了车库款、扩建费、开口费、院落土地款等共计713733元，房款已付清。但腾宇公司至今未依照合同约定向孙红蕊交付房屋，经孙红蕊多次催促，腾宇公司均拒不履行交房义务也不依约办理房屋产权证。
2013年3月15日,腾宇公司与第三人耿军签订了商品房买卖合同，约定腾宇公司将坐落于滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心7号楼3-101室房屋出售给耿军，双方约定涉案房屋单价为每平方米为3000元，总价款为790680元。腾宇公司与耿军共同向滨州市房地产管理局申请了商品房预告登记。2015年1月22日，滨州市中级人民法院作出终审判决，判决撤销滨州市房地产管理局为第三人耿军发放的房屋预告登记。
另查明，耿军与腾宇公司签订多份房屋买卖合同，涉及多套房屋，耿军共向腾宇公司支付价款1104000元，涉案房屋所交纳的实际购房款无法查清。腾宇公司并未向耿军实际交付涉案房屋。
原审法院认为，孙红蕊与腾宇公司签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行。孙红蕊及耿军在签订买卖合同后，均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，依查明的事实，孙红蕊已按约定交纳全部购房款，且合同订立在先，耿军无法证实其购房款是否全部交纳，故综合考虑各买受人上述因素，孙红蕊请求腾宇公司按合同履行交房义务，并协助孙红蕊办理涉案房屋产权证的诉求，合法有据，予以支持。因房屋至今未交付，故孙红蕊要求腾宇公司支付交付后超过360内未协助办理房屋产权证的违约金的诉求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滨州腾宇集团实业有限公司自本判决生效后三十日内向原告孙红蕊交付腾宇-
海尔服务中心7号楼3-101室房屋，并协助办理房屋所有权登记手续；二、驳回原告孙红蕊的其他诉讼请求。案件受理费9759元，诉讼保全费3520元，由被告滨州腾宇集团实业有限公司负担。
本院审理期间，各方均未提交新证据。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与腾宇公司签订合同的时间早于上诉人。根据一审审理期间各方提交的证据，被上诉人孙红蕊与腾宇公司签订合同后，已交清了房款。而上诉人没有提交有效证据证实已交清了本案房款。且腾宇公司明确表示其与上诉人存在借贷关系，双方虽曾办理预告登记，但该登记已经被生效的判决书予以撤销。在孙红蕊与耿军均未合法占有本案房屋的情况下，原审支持被上诉人孙红蕊交付房屋并办理权属登记的请求，并无不当。
综上，上诉人的上诉主张，不能成立。原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9759元，由上诉人耿军承担。
本判决为终审判决。
审判长 高立俊
审判员 王正真
审判员 徐丽萍
二〇一六年十二月十三日
书记员 董学学
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