江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第104号上诉人（原审原告）王新民，男，1961年3月13日生，汉族，某公司职工。上诉人（原审原告）王者民（系王新民哥哥），男，1955年6月8日生，汉族，某厂职工。上诉人（原审原告）王之民（系王新民哥哥），男，1960年2月29日生，汉族，某公司会计。上诉人（原审原告）周爱凤（系王新民母亲），女，1932年8月26日生，汉族，无业。以上三上诉人的共同委托代理人王新民，男，1961年3月13日生，汉族，某公司职工。被上诉人（原审被告）南京市公房管理中心，组织机构代码77700959-X，住所地南京市秦淮区中山南路111号。法定代表人李进，该管理中心主任。委托代理人赵速，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人解丽，女，1967年1月6日生，汉族。被上诉人（原审被告）南京宝庆首饰总公司，组织机构代码13490428-3，住所地南京市秦淮区太平南路107号。法定代表人尹顺荣，该公司总经理。委托代理人王春华，江苏国泰新华律师事务所律师。上诉人王新民、王者民、王之民、周爱凤因与被上诉人南京市公房管理中心（以下简称市公房管理中心）、南京宝庆首饰总公司（以下简称宝庆公司）相邻通行权纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日、2015年3月27日两次公开开庭审理了本案。上诉人王新民同时作为上诉人王者民、王之民、周爱凤的共同委托代理人、被上诉人市公房管理中心的委托代理人赵速、解丽、被上诉人宝庆公司的委托代理人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新民、王者民、王之民、周爱凤原审诉称，王新民、王者民、王之民、周爱凤拥有的南京市太平南路95号（以下简称95号）二层楼房建于1938年，原系王新民、王者民、王之民、周爱凤祖辈的私有财产。1949年10月以后，王新民、王者民、王之民、周爱凤的祖辈因当时公私合营的政策，将95号一层门面房交出，转为国有财产，由南京市公房管理中心承接、管理和经营，而王新民、王者民、王之民、周爱凤的祖辈及王新民、王者民、王之民、周爱凤仍在95号二层居住和生活。后王新民、王者民、王之民、周爱凤继承了祖辈留下的95号二层房屋居住，王新民、王者民、王之民、周爱凤一直留有95号一层房屋钥匙，一楼的承租户也认可原告的通行权。2012年12月至2013年12月期间，现95号一层承租人即宝庆公司对一层进行装修，重新安装门锁，不给予王新民、王者民、王之民、周爱凤通行，加之宝庆公司将95号一层房屋与太平南路107号之间原过道封堵，导致王新民、王者民、王之民、周爱凤完全无法通行。故王新民、王者民、王之民、周爱凤诉至本院，请求判令市公房管理中心、宝庆公司停止侵权，恢复王新民、王者民、王之民、周爱凤正常的从95号正门到后门进入95号二层楼梯的通行权。市公房管理中心原审辩称，95号一层门面房是市公房管理中心管理的直管公房，市公房管理中心接管时房屋一直由轻纺公司在实际承租使用，接管时关于走道的问题并不很清楚；95号一层、二层的产权是相对独立的，王新民、王者民、王之民、周爱凤在之间如何进出，十几年来一直没有主张过相关权利，王新民、王者民、王之民、周爱凤应举证证明其之前是如何进出的。故对王新民、王者民、王之民、周爱凤应如何通行由法院依法查明。宝庆公司原审辩称，95号一层门面房系宝庆公司承租的场所，没有义务为王新民、王者民、王之民、周爱凤提供通行的义务。从宝庆公司调取的相关房产资料看，95号二层的通行应该从91号、93号之间的走巷进入天井到达楼梯，该走巷被91号房屋承租人南京王殿祥钻石首饰有限公司（以下简称王殿祥公司）在承租期间封堵，如果存在侵权也是王殿祥公司侵犯王新民、王者民、王之民、周爱凤的通行权，由于王新民、王者民、王之民、周爱凤将95号二层房屋同样出租给了王殿祥公司，所以王殿祥公司在宝庆公司承租长达四年时间内从未向宝庆公司主张过通行权。王新民、王者民、王之民、周爱凤以1938年95号一、二层属同一产权人时的通行状况来主张现在的通行权没有事实及法律依据，一、二层的产权几经变迁，情况已发生变化，在最新的产权人确定改造后已对95号二层的通行问题做了处理，即从91号、93号之间的走巷通行，现宝庆公司承租95号一层经营贵金属，客观上不可能向王新民、王者民、王之民、周爱凤主张的那样向其提供经营场所的钥匙。王新民、王者民、王之民、周爱凤主张恢复通行，前提是王新民、王者民、王之民、周爱凤之前在95号一层有通道，而宝庆公司自2010年承租以来不存在王新民、王者民、王之民、周爱凤所谓的通道，2012、2013年装修时亦未对结构进行改造。对于王新民、王者民、王之民、周爱凤提到的封堵95号与107号之间过道一事，在王新民、王者民、王之民、周爱凤起诉执法大队一案中，王新民、王者民、王之民、周爱凤相关诉请没有得到支持，进一步说明95号与107号之间并没有通道。王新民、王者民、王之民、周爱凤起诉没有事实及法律依据。原审法院经审理查明，1984年7月1日，原南京市房地产管理局白下区房地产管理所发出退还房屋通知单，决定自1981年起将太平南路95号二层房屋（三间，约83平方米）产权退还王德根户自管。后王德根去世，王新民、王者民、王之民、周爱凤继承取得95号二层房屋产权。太平南路91、93号以及95号一层房屋系市公房管理中心管理的公房。2008年前，93号、95号房屋一层实际由王殿祥公司承租使用。自2010年1月1日起由宝庆公司承租使用。91号门面房现由王殿祥公司承租使用。七、八年前，王新民、王者民、王之民、周爱凤将95号二层房屋出租给王殿祥公司使用。在本案原审审理过程中，经宝庆公司申请，原审法院至南京市房屋产权监理处档案馆调阅有关房产资料，根据1986年所制平面图显示，太平南路91号、93号之间有一条东西向的走巷。经现场勘验，95号房屋一层现由宝庆公司经营贵金属，西面沿太平南路有一正门，东面有一后门进出天井。进入95号二层的楼梯即位于天井南侧，天井北侧靠走巷一侧的山墙上有明显将门堵上的痕迹，平面图上所示走巷现已被改建与91号房屋连为一体，成为经营面积，无法通行。原审法院认为，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案王新民、王者民、王之民、周爱凤主张其享有从95号一层房屋内通行的权利，要求恢复其通行权。对此，原审法院认为，95号一、二层房屋因政策原因自1981年起分属不同的产权人，现有证据表明，95号一层系独立的产权面积，并没有历史形成的通道；而1986年形成的平面图显示，91号与93号之间有一走巷，天井北侧山墙上被堵痕迹表明该处原为通向走巷的门，现走巷被改建成经营面积，王新民、王者民、王之民、周爱凤应向改建主体主张排除妨碍的权利，王新民、王者民、王之民、周爱凤要求恢复其从95号一层房屋前、后门通行的权利，无事实及法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回王新民、王者民、王之民、周爱凤的诉讼请求。原审案件受理费80元，减半收取为40元，由王新民、王者民、王之民、周爱凤负担。王新民、王者民、王之民、周爱凤不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1984年7月1日，原南京市房地产管理局白下房地产管理所发出退还房屋通知单，决定自1981年起将太平南路95号二层房屋产权退还王德根户自管错误，上诉人对此不知晓。1979年5月24日，王德根一家下放回宁后，在1979年底已搬回原房屋居住和生活，国家并未对王德根家另行安置，不存在产权退还。太平南路95号天井原是封闭的，市公房管理中心接管的房屋一直由轻纺实际承租使用，上诉人不清楚走道的问题。从原审法院调取的91、93号平面图及上诉人的房产证来看，不存在天井中有北门的进出口，上诉人应从95号一层前、后门通行，原审法院主观臆断他人产权内的走巷和95号院内厕所为上诉人的通道是错误的。二、原审法院适用法律错误。市公房管理中心作为房屋的管理者，理应对公私合营后91号、93号、95号房屋合法使用和管理，91号和93号房屋在1982年或1986年重新翻建，都没有明确留存95号房屋二层人员进出的通道，产权方也未告知过95号二层通行改道，公私合营后至今已有六十多年，上诉人从未为通行主张过权利，说明上诉人一直从95号房屋一层前、后门通行，95号房屋一层原是上诉人自家的房产，政府有关部门并未给上诉人等家人另辟道路通行，根据相关法律规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许，上诉人有权正常在被上诉人所有的房屋内通行。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人市公房管理中心答辩称，本案所涉及房屋原为一个产权人所有，涉案房屋经过社会主义改造之后，该房屋为两个产权人所有，一楼部分是有市公房管理中心管理的，二楼部分原上诉人家人所有。一楼由市公房管理中心出租给一些企业使用，市公房管理中心对该房屋的具体的使用情况并不清楚，现在上诉人主张其通行权恢复通道，被上诉人认为该房屋改造时并没有明确一楼为通道，所以上诉人的上诉请求没有事实依据。我们请求维持原审判决，驳回上诉。被上诉人宝庆公司答辩称，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。二审中，除了上诉人对原审查明的“天井北侧靠走向一侧山墙上有明显门堵塞的痕迹，平面图上所示走巷现已被改建与91号房屋连为一体，成为经营面积，无法通行”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交如下证据：1、案外人王殿祥公司出具的情况说明一份，证明王殿祥公司在租赁91、93、95号房屋时，上诉人家通行的位置和院内北侧有男女厕所存在。2、南京市人民政府于1987年8月颁发的南京市太平南路95号房屋二楼的产权证，证明95号房屋2层的人员从太平南路95号房屋一楼前后门进出。3、宝庆公司房地产平面图，证明91号、93号、95号房屋之间没有门相通，95号房屋2层人员是从95号一层通过的。4、上诉人摘抄的草图及申请社会主义改造房屋情况表，从这份图可以看到95号房屋和93号、91号房屋之间无门相通，95号房屋二层人员从95号房屋一楼前后门通行。被上诉人市公房管理中心质证后认为：1、对案外人王殿祥公司出具的情况说明的真实性不予认可。2、对房屋所有权证的真实性认可，但认为不能证明从一楼大厅通行。3、对平面图的真实性认可，但认为从平面图上看不出上诉人请求的通道曾经存在过。4、对社会主义改造房屋情况表的真实性没有异议，但认为该表看不出是从1楼通行的。对摘抄图真实性应以房产部门正规调取盖章的为准。被上诉人宝庆公司质证后认为：1、对案外人王殿祥公司出具的情况说明的的真实性、合法性、关联性并不认可。2、对房屋所有权证的真实性认可，但对证明目的不认可。3、对平面图的真实性认可，但对证明目的不认可。4、对社会主义改造情况的真实性认可，不认可证明目的。对摘抄的草图的真实性、关联性不认可。二审中，本院根据上诉人的申请，向南京市房产档案管调取了如下证据材料：1、周爱凤的房屋座落为南京市天平南路95号房屋所有权证及平面图、房屋分间图。2、南京市房产经营公司座落为南京市太平南路95号房屋所有权证、房屋分间图和房屋平面图。3、南京市房产经营公司房屋所有权证太平南路95号房屋的平面图和所有权证。4、第一区第2997分段的图3张。上诉人、被上诉人对本院调取的上述证据材料的真实性均认可。二审中，上诉人当庭核实原审卷宗中原白下区房地产管理所于1984年7月1日发出的退房通知单，上诉人对该退房通知单予以认可。二审中，本院向秦淮区落实私房政策办公室调查，该办公室向本院出具《情况说明》及附图一份，该情况说明载明，从档案材料上看，太平南路91号、93号之间通道，通向95号天井，可供房主通行，后不知什么原因造成此通道堵塞。各方当事人针对该情况说明及附图发表质证意见。上诉人对该情况说明的真实性、合法性不予认可，认为该图纸上的通道不是通到上诉人家厕所天井，是通到后面通道的，是案外人家用的，不是给上诉人家用的。被上诉人市公房管理中心、宝庆公司对该情况说明及图纸的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人称南京市太平南路95号房屋天井原是封闭的，从91、93号房屋平面图及上诉人的房产证来看，不存在天井中有北门的进出口，上诉人应从涉案95号房屋一层通行，原审法院主观臆断案外人产权内的走巷和95号房屋院内厕所为上诉人的通道是错误的，但南京市秦淮区落实私房政策办公室向本院出具《情况说明》载明，南京市太平南路91号、93号房屋之间通道，通向95号房屋天井，可供上诉人家通行。因此，在落政部门明确案涉房屋落政时通道为南京市太平南路91号、93号房屋之间通道并通向涉案95号房屋天井的情况下，上诉人该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原南京市白下房地产管理所退还涉案房屋问题。由于二审中，上诉人对原白下区房地产管理所于1984年7月1日发出的退房通知单予以认可，故本院依法予以确认。据此，对上诉人认为1979年王德根一家下放回宁后，在1979年底已搬回原房屋居住和生活，国家并未对王德根家另行安置，不存在产权退还的上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王新民、王者民、王之民、周爱凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审 判 员  夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年五月十三日书 记 员  孙雪松