北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第713号
上诉人（原审被告、反诉原告）何德昭，男。
委托代理人苏霞，北京市君永律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）何俐，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）何红星，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）何景元，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）何意连，女。
何俐、何红星、何景元、何意连共同委托代理人王建，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁志峰，女。
委托代理人张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。
原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人黄雄，董事长。
委托代理人王敬，男。
上诉人何德昭、何俐、何红星、何景元、何意连因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第11416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何德昭及委托代理人苏霞，上诉人何俐、何景元及何俐、何红星、何景元、何意连共同委托代理人王建，被上诉人袁志峰及其委托代理人张友念，原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产经纪公司）之委托代理人王敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
袁志峰在一审法院诉称：我与何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连于2011年9月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连共同所有的北京市海淀区大柳树路2号四区铁科院南×楼×层×门×房屋，合同总价为352万元整。签订合同同时，双方对付款、交房过户签署自行划转补充协议，约定定金为50万元，首付款为242万元，于银行面签前支付，尾款60万元向银行申请贷款。合同签订后，我依合同履行共计支付了180万元购房款，剩余房款对方拒绝收取，故诉至法院，要求继续履行我与何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，同意向对方支付剩余房款172万元，要求对方协助我办理房屋的过户手续，并由对方承担本案的诉讼费用。
何俐在一审法院答辩并反诉称：袁志峰未按合同约定及时支付房款致使合同无法履行，应属违约，故不同意袁志峰的全部诉讼请求。反诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金281600元，承担本案的诉讼费用。
何红星在一审法院答辩并反诉称：袁志峰未按合同约定及时支付房款致使合同无法履行，应属违约，故不同意袁志峰的全部诉讼请求。反诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金70400元，承担本案的诉讼费用。
何德昭在一审法院答辩并反诉称：袁志峰未按合同约定及时支付房款致使合同无法履行，应属违约，且袁志峰不具备购房资格，故不同意袁志峰的全部诉讼请求。反诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金140800元，承担本案的诉讼费用。
何景元在一审法院答辩并反诉称：袁志峰未按合同约定及时支付房款致使合同无法履行，应属违约，故不同意袁志峰的全部诉讼请求。反诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金140800元，承担本案的诉讼费用。
何意连在一审法院答辩并反诉称：袁志峰未按合同约定及时支付房款致使合同无法履行，应属违约，故不同意袁志峰的全部诉讼请求。反诉要求解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金70400元，承担本案的诉讼费用。
袁志峰在一审法院对何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连反诉辩称：是何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连意见不一，拒绝收取剩余房款，并非我未按时支付剩余房款，故不同意其反诉请求。
中原房地产经纪公司在一审法院述称：我公司同意袁志峰的诉讼请求，对于何俐、何红星、何德昭、何景元和何意连的反诉请求不发表意见。
一审法院经审理查明：何意连、何红星、何景元、何德昭与何俐系兄弟姐妹关系，对位于北京市海淀区大柳树2号四区铁科院南×楼×层×门×室为按份共有。其中，何意连、何红星共有份额均为10％，何景元、何德昭共有份额均为20％，何俐共有份额为40％。2011年9月16日，出卖人何俐、何德昭、何景元、何红星、何意连与买受人袁志峰签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定出卖人所售房屋位于北京市海淀区大柳树路2号四区铁科院南×楼×层×门×室。合同第三条约定出卖人和买受人通过中原房地产经纪公司居间介绍成交。第四条第（一）款约定房屋成交价格为352万元整，买受人在签订本合同的同时支付定金50万元。该条第（三）款约定买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为60万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。当天，出卖人何俐、何德昭、何景元、何红星、何意连（甲方）与买受人袁志峰（乙方）、居间人中原房地产经纪公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方为表示对丙方居间介绍的房屋之购买诚意，自愿向丙方交付16000元作为购房意向金。在双方签订本合同后，乙方同意该购房意向金转为定金，由丙方转付甲方。合同第三条约定总房价款为352万元，在本合同签订后，乙方同意直接交付（或补交由丙方转付）甲方定金50万元，双方同意采取商业贷款方式付款。合同第三条第4款约定甲乙双方定于丙方通知之日起3日内在甲乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。该条第5条约定甲方应于权属转移完毕后向乙方交房。合同第五条约定乙方向丙方支付居间服务费35200元。合同备注的内容为：经甲乙双方协商一致，1、甲乙双方初步约定交房日期为2011年12月底，如甲乙双方出现推迟问题，甲乙双方互相配合进行协商；2、甲方在2012年4月份左右，把户口迁移出此房；3、乙方把定金484000元打入工商银行账户内，账号：×××，账户名：何德昭。当天，出卖人何俐、何德昭、何景元、何红星、何意连与买受人袁志峰签订《自行划转补充协议》，约定房屋主体价格为67万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方285万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。协议第二条第1款约定定金总额为50万元，甲、乙双方已通过居间人转付定金。第2款约定乙方应于银行面签之前，支付给甲方首付款242万元。第3款约定甲方同意乙方向银行申请60万元贷款为支付房款，付款方式及时间依银行放款时间确定。该条第4款约定经甲乙双方协商一致，1、甲乙双方初步约定交房日期为2011年12月底，如甲乙双方出现推迟问题，甲乙双方互相配合进行协商；2、甲方在2012年4月份左右，把户口迁移出此房；3、乙方把第二笔定金484000元打入工商银行账户内，账号：×××，账户名：何德昭。
之后，袁志峰向中原地产房地产经纪公司支付了居间服务费。2011年9月24日，何德昭向中原房地产经纪公司刘金超出具收条，内容为：今收到袁志峰交来购买海淀区大柳树2号四区铁科院南×楼×层×门×号楼房屋定金484000元，以此为证，至今共计定金总额50万元整。2012年3月3日，何德昭向中原房地产经纪公司刘金超出具收条，内容为：今收到袁志峰交来购买海淀区大柳树2号南×楼×号房屋部分首付50万元，截至今日，乙方共交付甲方房款100万元，以此为证。2012年4月8日，何德昭再次向中原房地产经纪公司刘金超出具收条，内容为：今收到袁志峰交来购买海淀区大柳树路2号南×楼×号房屋首付款共180万元。以此为证。2011年12月21日，何红星向何俐出具委托书，内容为：何红星与何俐、何德昭、何景元、何意连按份共有房产一处，房产位于北京市海淀区大柳树2号四区铁科院南×楼×层×门×号，建筑面积82.91平方米，委托人何红星占10％份额，持有的房屋所有权证号为X京房权证海字第2697**号。现委托人要出售上述房产中属其所有的份额，因不便亲自回北京处理相关事宜，为方便起见，特委托受托人为合法代理人，具体办理如下事项：一、代为签订上述房产的买卖合同并收取售房款，或将售房款汇入受托人指定的账户。二、代为办理上述房屋的房屋所有权证及其他产权证件的过户手续。三、代为办理上述房产的缴税、减免税或领取退税的相关手续。四、代为办理上述房产的水、电、煤气过户手续。五、代为办理与出售上述房产相关的其他一切事宜。委托期限自委托之日起五年，受托人无转委托权。受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为委托人均予以承认。2011年12月21日，何红星将上述委托书在浙江省金华市正信公证处进行了公证。2012年5月15日，何德昭、何俐（受何红星委托）、何景元、何意连（甲方）与袁志峰（乙方）签订《补充协议》，内容为：1、乙方已支付甲方180万元部分首付款（含定金）；2、乙方于2012年7月30日前支付甲方30万元，同时乙方向银行申请贷款；3、银行审批完毕之后，甲乙双方去海淀建委过户，在过户前乙方向甲方签署一个65万元的欠条；4、剩余房款5万元作为交房押金；5、购房首付款、银行贷款、欠条和房屋押金，总计款项为350万元；6、甲方应于2012年10月31日前给乙方腾房，如有问题，再进行协商。袁志峰主张系何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连违约，向法院提交了谈话录音、短信等证据材料予以佐证。何俐、何德昭对谈话录音的部分真实性予以认可，何红星、何景元对谈话录音的真实性予以认可，何红星、何景元、何意连对短信部分真实性予以认可。何德昭对短信的真实性不予认可。何意连对谈话录音的真实性未发表意见。何俐、何红星辩称袁志峰未按时支付房款，向法院提交了谈话录音、公证书予以佐证。袁志峰对上述证据的真实性予以认可，但对于公证书的证明内容不予认可，主张何红星曾向其发函否认何俐代签补充协议的效力，向法院提交了通知函予以佐证。何俐、何红星、何意连、何景元对通知函的真实性予以认可。何德昭对通知函的真实性不予认可。何德昭对谈话录音的真实性不确定，对于公证书的真实性予以认可。何景元、何意连对谈话录音和公证书的真实性予以认可。袁志峰主张何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连未按照合同约定办理贷款和面签手续，何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连辩称系对方原因未办理贷款和面签手续。庭审中，何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连对于合同履行中袁志峰应具体向谁支付剩余房款产生争议，均认可补充协议中未明确约定袁志峰支付剩余房款的具体对象。
为证明其具备购房资格，袁志峰向法院提交了海淀区建委办事大厅的初步核验通过网上打印件予以佐证。何俐、何红星、何德昭、何意连、何景元对该证据的真实性持有异议，未向法院提交反证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、收条、《房屋买卖居间合同》、《自行划转补充协议》、《补充协议》、网上打印件、谈话录音、短信、委托书、公证书等证据材料予以佐证。
一审法院判决认定：何俐、何德昭、何景元、何红星、何意连与袁志峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》和《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。袁志峰主张《补充协议》不生效，向法院提交了通知函予以佐证，该通知函无法对抗公证书的效力，故袁志峰的上述主张不成立。双方应以最后签订的《补充协议》来履行各自的义务。该补充协议中约定了袁志峰支付房款的义务，但何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连认可该协议未明确约定袁志峰支付房款的具体方式，故其主张袁志峰未按时支付房款，系属违约的事实不成立。何德昭辩称袁志峰不具备购房资格，亦未就此辩称向法院提交证据，故法院对其此项辩称不予采信。现袁志峰要求继续履行上述协议，同意向何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连支付剩余购房款172万元，要求何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连、中原房地产经纪公司协助其办理房屋的过户手续，有事实及法律依据，法院予以支持。何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连反诉要求解除上述协议，要求袁志峰支付违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、袁志峰于本判决生效后七日内给付何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连购房款一百七十二万元。袁志峰支付上述款项之日起七日内，何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连、第三人北京中原房地产经纪有限公司协助袁志峰将位于北京市海淀区大柳树路二号四区铁科院南×楼×层×门×室房屋过户至袁志峰名下，过户所需费用由袁志峰负担。二、驳回何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销原审判决，改判解除双方所签订的房屋买卖合同；驳回被上诉人的诉讼请求支持我方的原审反诉请求。上诉理由：原审判决认定事实错误，处理不当。关于被上诉人袁志峰是否具有购房资格，原审法院没有进行准确核查。袁志峰在2011年9月16日双方签订购房合同时明知自己没有购房资格，而故意隐瞒真相与我方签订购房合同，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行属于欺诈，上诉人的卖房时间一直被拖延，上诉人有权要求解除合同并由袁志峰承担相应违约责任等。
袁志峰同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
中原房地产经纪公司同意原判并述称：我公司愿意协助双方办理房屋过户手续。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。依据本案的事实情况，何俐、何德昭、何景元、何红星、何意连与袁志峰自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《自行划转补充协议》、《补充协议》，均未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。袁志峰向法院提交了海淀区建委办事大厅的初步核验通过网上打印件，证明其已经具备了购房资格。上诉方主张袁志峰明知自己没有购房资格，故意隐瞒真相，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行应属欺诈，缺乏充分、有效的证据，本院对于上诉方的上述主张不予认定。本案中，双方签订的补充协议约定了袁志峰支付房款的义务，但何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连均认可该协议未明确约定袁志峰支付房款的具体方式，因此，依据本案现有的证据情况，何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连主张解除双方之间签订的房屋买卖合同、居间合同及补充协议，并要求袁志峰支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。袁志峰要求继续履行上述协议，同意向何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连支付剩余购房款172万元，要求何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连、中原房地产经纪公司协助其办理房屋过户手续的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万零二百八十元，由何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五千五百二十四元，由何俐负担（已交纳二千七百六十二元，余款二千七百六十二元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千五百六十元，由何红星负担（已交纳七百八十元，余款七百八十元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千一百一十六元，由何德昭负担（已交纳一千五百五十八元，余款一千五百五十八元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三千一百一十六元，由何景元负担（已交纳一千五百五十八元，余款一千五百五十八元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千五百六十元，由何意连负担（已交纳七百八十元，余款七百八十元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万零二百八十元，由何俐、何红星、何德昭、何景元、何意连负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 冀 东
二〇一四年一月十五日
书 记 员 冯 松