广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第863号
原告（反诉被告）舒菲，住址四川省中江县。
委托代理人黄辉，广东丰鹏律师事务所律师。
委托代理人施小珺，广东丰鹏律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）梁纯杰，住址广东省深圳市宝安区。
被告（反诉原告）李意琼，住址广东省深圳市宝安区。
两被告共同委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-32l、2503B。
法定代表人李耀智，系该公司执行（常务）董事。
委托代理人王林霞，广东闻仁律师事务所律师。
原告（反诉被告）舒菲诉被告（反诉原告）梁纯杰、李意琼及第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告舒菲的委托代理人黄辉、施小珺，被告李意琼及其与被告梁纯杰共同委托的代理人刘子孺到庭参加诉讼，第三人中原地产代理（深圳）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告舒菲诉称，原、被告双方于2015年3月9日签订《二手房买卖合同》（NO．188969），约定卖方自愿将宝安区创业一路富通好旺角C栋C2座903物业转让予买方，转让成交价为人民币149万元。双方还对定金支付、赎楼及违约责任进行约定。合同签订后，原告已依约支付定金人民币2万元；而被告没有履行合同约定义务。第三人多次催促被告，但是被告表示不同意卖房，并致电原告让原告向第三人拿回定金。被告逾期履行已远远超过五天。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《二手房买卖合同》，两被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金人民币298，000元；2、两被告返还原告交付的定金人民币20，000元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告梁纯杰、李意琼答辩并反诉称，本案的合同不能继续履行并非被告的原因所导致。两被告原本是夫妻，涉案房产原本登记在被告梁纯杰名下，梁纯杰与李意琼离婚之后，双方经过协议确认涉案房产实际权益归李意琼所有。李意琼将涉案房产出售给原告，在签订完买卖合同协议后，两被告及第三人前往宝安区公证处办理公证，但公证处因被告梁纯杰的户口信息系离婚状态而不愿意办理公证，两被告只得自行筹款赎楼。2015年3月16日被告也依约向按揭贷款银行递交提前还款申请，但两被告因未筹够款项所以一直在履行过程中。但原告于2015年4月21日向被告寄送律师函，要求解除合同，第三人又于4月23日向被告寄出履约通知，被告未理睬原告所寄的解除函，仍然配合第三人办理合同的履行手续，原告却要求被告代其支付律师费，被告拒绝。被告在得知原告起诉之后才停止相关的手续办理。被告并未违反合同约定。合同约定的最迟过户时间为2015年5月30日，而原告却于2015年4月21日单方要求解除合同，已构成根本违约。为维护被告的合法权益，特向法院提出反诉，请求判令：1、解除两被告与原告签订的《二手房买卖合同》，原告向两被告支付转让成交价10%的违约金即149，000元。其中已经支付给被告在第三人处托管的定金20，000元，由第三人直接支付给被告，剩余的129，000元由原告支付；2、本案的所有诉讼费由原告承担。
原告针对反诉答辩称，被告的反诉没有法律事实依据。2015年5月30日是合同约定的递件过户时间，而递件过户的前提必须是所售房屋已经办理了注销抵押登记的赎楼手续。原告因为被告拖延履行赎楼义务，经过中介公司多次催告后仍然没有履行，在迫于无奈的情况下只能严格按照合同约定行使解除权。被告提交的微信记录显示，被告于2015年3月28日表示无法筹到款项赎楼，4月9日表示想以退还2万元定金来解除合同，这些表现均说明被告已经想违约，不出售涉案房屋。所以请求驳回被告的反诉。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司未到庭答辩，但向法庭提交了一份情况说明称：一、买卖双方于2015年3月9日签订《二手房买卖合同》，房地产位于深圳市宝安区创业一路富通＊好旺角C栋C2座903单位。该物业处于抵押中。两被告处于离婚状态，上述房产是登记在梁纯杰名下，双方在离婚协议书上明确上述房产归李意琼所有，尚未进行变更登记。在合同签订之后履行期内，卖方迟延办理资金监管手续，委托的担保公司因未能出具公证文书，从而不愿意接受委托，而被告方也未能自行筹款赎楼，未能履行合同约定的赎楼义务，导致房屋无法过户，是合同不能继续履行的根本原因。二、第三人向被告发履约催告函之前把履约催告函同时发了一份给原告，后原告在未告知第三人的情况下于2015年4月21日把解除通知函发给被告，第三人在不知情的情况下于2015年4月23日向被告发送履约催告函。三、原告按合同约定交付定金20，000元（其中预留10，000元作为交楼押金），该款项仍在第三人处监管，第三人只能依照买卖双方签署的书面协议或者法院的生效裁判文书处置该笔款项。
经审理查明，2015年3月9日，原告舒菲作为买方，被告梁纯杰作为卖方，被告李意琼作为卖方代理人，在第三人中原地产代理（深圳）有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.188969），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区创业一路富通＊好旺角C栋C2座903物业，建筑面积约为32.12平方米，房地产证号为50××70，转让成交价为人民币1，490，000元。买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币20，000元。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年4月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺书为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年4月10日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。在买方取得贷款承诺函且卖方取得房地产证原件（房产无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年5月30日。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起8日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款中约定，产权人梁纯杰委托李意琼签署此协议及相关附件，代理人需要保证产权人在2015年3月15日前签署本协议及相关附件，否则需承担违约责任；若因银行贷款审批额度低于100万导致买方首期款增加，双方可以协商或取消合同，卖方退回定金。
同日，买方向卖方支付定金人民币20，000元。第三人承认现仍托管上述款项。
2015年4月21日，原告委托律师向两被告发出《律师函》，内容为：两被告未在2015年3月16日前履行完成赎楼义务，未在2015年4月7日前办妥资金监管手续并签署一切相关文件。鉴于两被告的单方违约行为，原告依据合同约定决定与两被告解除合同。并通知两被告在收到该律师函后五日内，联系原告退还定金2万元，及支付转让成交价20%的违约金。
2015年4月23日，第三人向两被告发出《履约催告函》，催促两被告尽快到银行做资金监管并签署相关协议，并签署担保合同办理赎楼公证等手续。
两被告提交了其与第三人员工的微信记录，以主张被告努力促成合同履行，至2015年5月份被告仍在与第三人就合同履行的相关事宜进行沟通。原告对该证据真实性没有异议，但同时指出，该证据显示被告于3月28日明确表示无法办理赎楼，4月9日表示想以退还定金的形式解除合同，5月份也多次提到无法筹到赎楼款项。
被告主张其因担保公司无法赎楼后，积极自行筹资赎楼，并积极筹集款项，拟提前偿还按揭银行贷款，并提交了其于2015年3月16日向银行提交的个人贷款提前还款申请审批表及银行账户流水以支持其上述主张。
原告主张第三人通知双方办理首期款资金监管，但原告及第三人均到场，而被告未到场；被告则主张系4月9日临时接到通知称当天去做资金监管，被告没有时间请假前往，后来第三人和原告也没有与其另行约定时间。
另查，两被告原为夫妻关系，双方于2011年12月24日签署《离婚协议书》，其中就涉案房产约定：购买涉案房产时以梁纯杰为主贷人贷款44万，现尚剩余贷款本金42万元，该房购买时首付12万元来源于婚后双方存款。现协商该套房产归李意琼所有，由李意琼支付全额房屋款。原告对被告提交的《离婚协议书》的真实性予以认可，但其于买卖房屋时对两被告离婚及财产分割不知情。
上述事实，有经庭审举证、质证的二手房买卖合同、资金托管协议、地址及帐号确认书、转帐凭证、收款收据、律师函、及快递单、网页打印件，被告提交的二手房买卖合同（NO.188969）、确认书、深房地字第××号房地产证、离婚协议书、收款收据、资金托管协议、收据、个人贷款提前还款申请审批表、还贷明细、通话清单、银行清单、打卡记录、光盘、律师函、履约催告函、微信记录等证据及当事人庭审陈述相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告舒菲与被告梁纯杰签订的《二手房买卖合同》（NO.188969）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告梁纯杰与被告李意琼虽已约定涉案房产归李意琼所有，但尚未办理产权变更登记手续，案房产仍登记在梁纯杰名下，亦无证据显示原告于签订合同时知晓两被告之间关于房产产权的约定，故涉案房屋买卖交易的卖方系梁纯杰，李意琼仅作为梁纯杰的代理人处理合同事务，相应的合同义务应由梁纯杰承担。
合同签订后，原告作为买方已依约支付了购房定金，但因梁纯杰未能履行合同约定的赎楼义务，导致合同无法继续履行。双方约定，涉案房产处于抵押状态，由梁纯杰委托担保公司赎楼，如因不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因仍不能将楼赎出的，梁纯杰应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押手续。本案中，担保公司因未能出具公证文书，从而不愿意接受梁纯杰委托赎楼，梁纯杰理应自行筹资赎楼。梁纯杰虽主张其已向银行申请提前还款并积极筹集款项，以保证合同继续履行，但梁纯杰实际仍未将涉案房产赎出并注销抵押登记。梁纯杰的上述行为导致涉案合同无法继续履行，已构成了根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权主张解除合同，合同自解除合同的通知到达梁纯杰之日解除。合同解除之后，梁纯杰应向原告返还定金人民币20，000元，由于上述款项仍托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，故由第三人负责返还原告。
至于违约金的数额，由于原告仅支付了购房定金人民币20，000元，且无证据显示梁纯杰系故意不配合办理资金监管手续，或是因房价上涨而恶意违约。在原告未能证明其损失数额的情况下，综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院酌情调低违约金为人民币149，000元。
由于被告李意琼仅作为梁纯杰的代理人处理合同事务，故相应的返还定金及支付违约金的责任均应由梁纯杰承担，原告诉请李意琼承担上述责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于两被告的反诉请求。由于涉案合同无法继续履行系因梁纯杰未能履行合同约定的赎楼义务，原告作为买方并不存在过错，两被告诉请原告支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告舒菲与被告梁纯杰签订的《二手房买卖合同》（NO.188969）已解除；
二、被告梁纯杰于本判决生效之日起五日内向原告舒菲支付违约金人民币149，000元；
三、被告梁纯杰于本判决生效之日起五日内向原告舒菲返还定金人民币20，000元，因该款项托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，故由第三人负责返还原告；
四、驳回原告舒菲的其他诉讼请求；
五、驳回被告梁纯杰、李意琼的全部反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，035元，由原告负担人民币1，500元，被告梁纯杰负担人民币1，535元；反诉费人民币2，885元，由被告梁纯杰负担。案件受理费原告已预交，反诉费两被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年八月十七日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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