江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣10民终591号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组。
负责人：揭良林，组长。
委托诉讼代理人：汤志辉，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吁贤生，男，1954年7月19日出生，汉族，江西省抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：廖志华，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：刘佳玲，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会。
法定代表人:揭国藩，主任。
委托诉讼代理人：陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组（以下简称揭家村小组）与上诉人吁贤生、被上诉人抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会（以下简称伍塘居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
揭家村小组上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判驳回吁贤生要求赔偿经济损失546,055.40元的反诉请求；2.请求撤销一审判决第四项，改判吁贤生赔偿揭家村小组损失404,591元。3.本案一、二审诉讼费全部由吁贤生承担。事实和理由：1.一审判决揭家村小组赔偿吁贤生经济损失546,055.40元属于可得利益，无效合同属于缔约过失责任，不存在可得利益损失，原审判决适用有效合同法律规定判决无效合同获得可得利益损失，没有法律依据。本案缔约过失责任的损失范围应是130,000元购房款的利息损失。2.房屋的租金收入属于揭家村小组的损失，从吁贤生自己提供的租赁合同计算，吁贤生从2013年以来就收取了租金404,591元，该租金应作为揭家村小组的损失范围，吁贤生应予以赔偿。一审判决没有支持揭家村小组要求赔偿404,591元租金收入损失的诉讼请求，违反了《合同法》第58条的规定。3.一审判决认定揭家村小组承担主要过错不当，并适用《合同法》第五十七条规定支持吁贤生的反诉请求，认定事实和适用法律均存在错误。揭家村小组个别领导将当时造价50多万元的房屋作价185,000元出售给吁贤生，贱卖村集体财产，对这种以明显低于正常价格出售的行为，应当认定为吁贤生与村委会个别领导恶意串通。村领导长期不将卖房合同提供给村民，导致村民无法主张权利，在村民了解真相后多次进行了上访。一审判决认定揭家村小组承担主要过错不当，村民并无过错，一审判决认定事实存在错误。《合同法》第五十七条规定是程序上的约定有效，比如约定管辖和仲裁等；而实体上的约定比如违约赔偿约定则因合同无效而无效，一审判决将无效合同的赔偿约定认定有效，适用法律存在错误。
吁贤生辩称，1.本案不是缔约过失责任，缔约过失责任是由于一方的过错合同没有签订，本案是已经签订了合同，即使合同无效，也应按无效合同来处理；2.关于本案的损失应该按照合同标的物的评估价格确定，按照过错责任划分责任；3.对于揭家村小组提出的租金损失，原审判决不予支持是正确的；4.吁贤生的反诉请求符合法律的规定，法院应当予以支持。
吁贤生上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认房屋买卖合同有效。2.如房屋买卖合同确为无效，则支持吁贤生的一审反诉请求。3.本案一审、二审案件受理费由揭家村××、伍塘居委会承担。事实与理由：一、一审判决认定房屋买卖合同无效的理由不能成立。1.涉诉房屋占有土地属农村集体所有土地，但不是宅基地。根据我国《土地管理法》第8条、《物权法》第152条之规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，法人和非法人团体不能享有宅基地使用权；其客体是经依法批准划拨给个人建造住房使用的集体所有的土地，不包括城镇宅基地使用权，其内容是个人住房、庭院对集体土地的占有、使用和收益的权利。因此，一审判决把涉诉房屋认定为集体所有的办公楼，又把其占有的土地确认为宅基地，与事实不符，与法相悖，属法律逻辑错误。2.本案当事人双方在订立房屋买卖协议之前，召开了村民大会，并经城西街道办事处同意认可，且吁贤生女婿熊鹏系揭家村××、伍塘居委会的成员。因此，在程序上未违背《村民组织法》之规定。二、一审判决不采信、采用2015年1月13日万房鉴字第014126号《房地产估价报告》（以下简称估价报告），而采用抚州市统计局的《统计年鉴》中的住宅房销售均价作为本案定案的证据，违背了民事证据认定适用的基本原则，有主观臆断之嫌。1.一审判决不采用《估价报告》的理由之一，认为“该《估价报告》的房屋价值包含了集体土地地价，且未考虑房屋折旧年限。”实际上该《估价报告》的估价结果是房地产总价合计人民币3,568,500元，其中估价对象占用土地价值为791,500元。占用土地价值能否包含在房屋买卖无效的损失或信赖利益的范畴暂且不论，但《估价报告》将涉诉房地产的各项估价作了清楚的表述。至于在估价中是否要考虑房屋折旧年限，应当按照房地产评估的技术规范衡量和判断。实际情况是该《估价报告》是采取何种方式评估，是否考虑了房屋折旧都讲得清清楚楚，但一审判决视而不见，任意对《估价报告》作出应当考虑房屋折旧而没有考虑的判断，与房地产评估技术规范相悖，未仔细阅读《估价报告》导致。2.一审判决不采信、采用《估价报告》理由之二，认为《估价报告》有效期为2015年1月13日至2016年1月12日，言下之意是实体审理、判决均发生在2016年1月12日之后，认为《估价报告》已过期，不予采用。根据本案发回重审等具体情况，把房价基准日确定为2015年是合理的，同时一审判决也认为应该以2015年为基准日来确定房地产市场行情，即认为应当根据市统计局2015年的《统计年鉴》的住宅价4,964.7元/m2来作为定案的证据使用，但为什么一审判决以《估价报告》过期为由不予采信的同时，而又按2015年度时点来确定市价，是自相矛盾的。因此，一审判决不采信、采用《估价报告》的理由不能成立。3.一审判决把抚州市统计局发布的2015年《统计年鉴》中2015年临川区商品住宅房的销售均价4,964.7元/m2作为本案定案证据使用，缺乏证据的可采性，于法无据。①《统计年鉴》指的是临川区商品住宅房的销售均价。本案涉诉房屋不是住宅房，是店铺、是办公（写字）楼且在高新区，两者区域、用途不同其价值也不同，涉诉房屋是特定化的房，并非是种类物，缺乏关联性，更无可采性。②涉诉房屋投入的除购房款外，还对房屋进行了改建、修缮、装修、搭建附属设施，而该部分投入的资金应该不属于无效合同返还的范畴，《统计年鉴》也包含不了该部分的投入。③一审判决以《统计年鉴》中的房价作为定案依据，既无法律依据，又不属通常惯例或习惯做法。因为房地产管理的法律、法规、规章中对房地产价值的认定必须通过评估确认，如房屋征收补偿，在补偿基准价的基础上，必须按被征收人房屋作单独评估，而习惯做法由交易双方协商确定，因此，一审判决以《统计年鉴》数据为据于法无据。三、一审判决对吁贤生改建、维修、装饰部分的投入，不予支持，于法无据，显失公平。1.相关票据因年久而未保存，但两揭家村××、伍塘居委会也认可吁贤生对涉诉房屋进行了维修、装修，是谁装修的有不同看法，而吁贤生提供的维修清单不包括现涉诉房屋承租人装修部分。2.涉诉房屋1988年建造，2002年6月转让给吁贤生，此时防盗门、铝合金、软管管道等产品才刚上市，是众所周知的事实，且这些维修、装修的物品是客观存在的，且制作成照片。3.租赁合同中反映出涉诉房屋的水电等安装是由吁贤生装修完成。4.退一步说，吁贤生提供了相关票据，也不能断定票据的金额就是裁判的依据，也存在双方认可与否或情势变更的情形，因此，依法估价作为定案依据方显公平、公正。四、一审判决认定吁贤生支付的购房款仅为130,000元，与客观事实不符。虽然因年久找不到揭家村××、伍塘居委会出具的55,000元收款收据，但吁贤生提供的临川区人民法院（2013）临民初字第511号民事调解书可以佐证，调解书约定揭家村××、伍塘村委会（现伍塘居委会）应支付拖欠吁贤生2008年兴建揭家村××、伍塘居委会办公楼工程款27余万元，上述调解书内容足以印证吁贤生已支付了购房款185,000元，若吁贤生未付清购房款，此时，揭家村××、伍塘居委会为何不主张将部分工程款冲抵购房款呢？再者，涉诉房屋系揭家村××、伍塘居委会共有，收取的55,000元购房款是如何入帐的，村小组称无此款入帐，在伍塘居委会帐目中是否有此款入帐，本着法律事实与客观事实相一致原则，请求二审法院进一步核实吁贤生支付购房款情况。
揭家村小组辩称，一、本案合同无效。1.农村集体土地除法律规定以外是不能转让给非本村人员；2.该房没有建房手续和房产证，依照房地产管理法也不能转让；3.未经村民代表三分之二以上同意也不能转让，违反了村民委员会组织法的规定。二、评估报告不能作为计算损失的依据。1.无效合同不能计算可得利益；2.评估报告参照国有出让土地的地价，剔除土地出让金得出现在房屋和土地的价格，是错误的。集体土地被征收只是补偿土地价值，按目前的价格只是31,000元每亩，土地增值收益都是土地收储部门的；3.土地报告时间已经超过了1年。三、吁贤生没有提供对房屋装修合法有效的凭证，同时在签订合同后一直在收取租金，我方只要求近两年的租金，吁贤生收取租金已经远远超出了维修费用，而且目前的房屋里面的装修是承租人装修的，房屋外面是政府出的钱，吁贤生要求揭家村小组支付装修和改建的费用没有事实依据。四、吁贤生只提供130,000元的有效凭证，另有55,000元并没有提供相关收据，吁贤生没有证据证明已经付清了这笔钱，请求依法驳回上诉人吁贤生的上诉请求。
伍塘居委会辩称，同意揭家村小组上诉的事实和理由及答辩意见，请求支持揭家村小组的上诉请求，驳回吁贤生的上诉请求。
揭家村××、伍塘居委会向一审法院起诉请求：1、确认揭家村××、伍塘居委会与吁贤生在2002年3月6日签订的购房协议无效；2、判令吁贤生返还房屋及土地使用权给揭家村小组；3、本案诉讼费由吁贤生承担。一审诉讼中，揭家村小组增加诉讼请求，要求判令吁贤生赔偿揭家村小组损失（从2003年1月26日至2013年5月31日止的损失按照评估价的租金价格计算，2013年6月1日至实际返还房屋之日损失，按吁贤生签订的租赁合同租金计算，其中2013年6月至申请之日按吁贤生实际已收取租金404,591元计算）。
吁贤生向一审法院反诉请求：1、判令揭家村××、伍塘居委会返还购房款185,000元；2、判令揭家村××、伍塘居委会赔偿房屋升值部分经济损失（具体金额以涉案房屋评估价值为准，暂定2,000,000元）；3、反诉费用由揭家村××、伍塘居委会承担。
一审法院认定事实：2002年3月1日揭家村小组召开关于处理原大队办公大楼村民大会，参加人员有揭方林、揭建荣等24户村民，会议主要内容为因拆迁需要，将揭家村小组原建办公大楼以每平方米160元起价进行拍卖，由本小组村民先买，会议最后决定办公楼按每平方米140元起价拍卖，由本小组村民优先购买，买不起再找外面人买。同日，原抚州市临川区城西街道办事处（现抚州高新技术产业园区城西街道办事处）和伍塘居委会共同书面证明上述揭家村小组办公大楼房屋产权及土地使用权等一切相关手续遗失。3月6日伍塘居委会（原抚州市临川区城西乡伍塘村委会）及揭家村小组将坐落在抚州高新技术产业园区青云峰路占地面积约300平方米的砖混结构办公楼一幢以185,000元的价格卖给刘泉盛、许有龙及吁贤生，三方签订的购房协议书主要约定乙方（刘泉盛、许有龙、吁贤生）先付款80,000元，余款在三个月内一次性付清；本协议签订后，该房屋的房产所有权、土地使用权、水电所有权归乙方所有；因该幢房屋建成已久及村领导班子多次换届，造成该房屋的房产证及一切手续遗失，如在以后该房屋的房产所有权、土地使用权发生异议，使得本协议终止，甲方（原告）除退回乙方购房款外并必须赔偿对方的经济损失；甲方保证以后各部门和村民不得给乙方的该房屋造成侵害；甲方必须履行各条款约定的义务，如违约，除退回乙方所有购房款外，还必须赔偿乙方的经济损失计壹拾万元整。协议除三方的签字盖章，另有10余名村民代表签字。上述购房协议签订后，吁贤生于2002年4月10日支付购房款80,000元，2003年1月26日又支付购房款50,000元，此后，该房屋一直由吁贤生实际管理，并先后进行了修缮、改建、装修。2013年4月25日被告将涉案房屋的二、三、四楼出租给林小丽，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金为伍万柒仟元每年，每年递增6%；2013年4月27日吁贤生又将涉案房屋1楼东边四间店面等出租给抚州市市场建设服务中心，租期自2013年6月16日起至2018年6月15日止，月租金为5,200元，自2015年6月16日开始每年房租按6%递增；2013年5月13日吁贤生将涉案房屋一楼南面店面出租给钱高生，租期自2013年6月1日起至2015年5月31日止，月租金为1,400元，每年递增8%。揭家村××、伍塘居委会称直至2013年12月11日才发现两原告的原领导成员买卖该房屋的事实，遂以集体财产处置未依法经过村民会议过半数通过，且购房协议违反法律强制性规定为由诉至法院。庭审中，吁贤生向一审法院提供了其自制的涉案房屋维修费用清单，该清单记载了每笔费用，但就每笔费用开支情况并未提供任何相关票据。
另查明，刘泉盛于2012年4月2日去世，2014年7月6日刘泉盛的全部法定继承人章美云等人向一审法院出具一份说明，说明关于涉案房屋与揭家村××、伍塘居委会签订的购房协议书中虽有刘泉盛作为购买者的签名，但刘泉盛并未实际出资，在本案中不享有实体的权利义务。同日，许有龙也向一审法院出具了同样内容的说明，说明其并未实际出资，在本案中不享有实体的权利义务。原审中，抚州市万国房地产估价有限公司受一审法院委托对坐落在抚州市青云峰路67号旁楼房一栋（原城西街办伍塘村委会办公楼）及搭建房价值进行评估，并于2015年1月13日作出了万房鉴字第0141206号房地产估价报告，估价结果如下：1、底层店面建筑面积308.58㎡，评估单价7,377.03元／㎡，评估总价2,276,404元；2、二至四层写字楼，建筑面积807.54㎡，评估单价1,542.46元／㎡，评估总价1,245,598元；3、搭建棚面积234.97㎡，其中四楼屋面搭建房面积193.6㎡，评估单价205元／㎡，评估总价39,688元，底层室外搭建房面积41.37㎡，评估单价165元／㎡，评估总价6,826元；上述总价合计人民币3,568,516元(其中估价对象占用土地评估单价1,978.83／㎡，评估总价值为791,532元)。该份评估报告记载自完成之日起，一年内有效。重审中，双方均表示不申请对涉案房屋价值进行评估，原揭家村××、伍塘居委会对原评估报告不认可，认为评估报告是对集体土地参照国有土地价值进行评估，且评估报告超过了一年有效期；吁贤生对原评估报告作出的评估结论予以认可，同意涉案房屋价值仍按原评估价值3,568,516元处理。抚州市统计局《抚州统计年鉴-2003》发布的临川区2002年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积124523平方米、住宅实际销售额88,310,000元。抚州市统计局提供的临川区2015年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积949015平方米、住宅实际销售额4,711,580,000元。一审法院认为，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案涉案房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋。《土地管理法》第63条等相关法律法规及国家政策规定，在农村集体所有的宅基地上建造的房屋，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民或本集体经济组织成员以外的人。而吁贤生并非揭家村××、伍塘居委会所在同一集体经济组织成员，故吁贤生与揭家村××、伍塘居委会于2002年3月6日签订的购房协议因违反了有关法律的强制性、禁止性规定，为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；如果不能返还或者没有必要返还，该当事人应当折价补偿。如果合同被确认无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，吁贤生购买的涉案房屋及揭家村××、伍塘居委会收取的购房款应当相互予以返还给对方。对于揭家村××、伍塘居委会收取的购房款，吁贤生仅提供了两张购房款收据合计130,000元，而揭家村××、伍塘居委会只认可得到了130,000元购房款。故只认定购房款为130,000元。
对于揭家村××、伍塘居委会要求返还土地使用权的诉讼请求，一审法院认为，土地使用权作为支配权，并不存在所谓返还的请求，只有出现侵害、妨碍权利的行使的情形，权利人才能请求停止侵害、排除妨碍。在涉案××××小组、伍塘居委会时，通常情形下，揭家村××、伍塘居委会就已经取得并能够行使该房屋所占有土地的使用权。关于诉讼中揭家村××、伍塘居委会增加要求涉案房屋租金赔偿损失的诉讼请求是否成立，一审法院认为，揭家村××、伍塘居委会没有证据证明吁贤生具有假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；或有其他违背诚实信用原则的行为，而且也没有赔偿租金损失的约定，更何况，即使存在租金利益的损失，也是揭家村××、伍塘居委会在与吁贤生签订购买协议时就能预见到的结果，该结果恰恰是揭家村××、伍塘居委会自己的行为所导致，而并非吁贤生的行为所造成。故对揭家村××、伍塘居委会增加的该诉讼请求，于法无据，理由不当，一审法院不予支持。
本案中，揭家村××、伍塘居委会、吁贤生对合同的无效都存在过错，均明知涉案房屋的性质而进行买卖，应各自承担相应的责任，尤其对于作为出卖人的揭家村××、伍塘居委会来说，在出卖时即已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，且长时间未主张合同无效而放任吁贤生对房屋的占用使用，存在明显过错，故其应对合同无效承担主要过错责任，即70%的过错责任，吁贤生明知其非农村同一集体经济组织成员而购买农村集体土地上建造的房屋，对导致合同无效应承担次要过错责任，即30%的责任。根据《合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方当事人造成损失，应当承担损害赔偿责任。揭家村××、伍塘居委会的行为明显违背诚实信用原则。而且，根据《合同法》第五十七条的规定，如果合同被确认无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方当事人签订的协议中约定：“如在以后该房屋的房产所有权、土地使用权发生异议，使得本协议终止，甲方（揭家村××、伍塘居委会）除退回乙方购房款外并必须赔偿对方经济损失”的条款仍然有效，故吁贤生要求揭家村××、伍塘居委会赔偿其经济损失的反诉请求于法有据、理由正当，应予支持。对于吁贤生作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因宅基地及房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失，从两方面因素予以确定。对涉案房屋的价值，原一审中，法院虽委托相关评估机构作出了评估报告，但该份评估报告作出的涉案房屋价值包含了集体土地地价，且未考虑房屋折旧年限，再者，该份评估报告的有效期为自制作之日即2015年1月13日起一年，故该份评估报告已过期，不予采信。关于吁贤生对涉案房屋进行修缮、改建、装修后的各项经济损失，因吁贤生仅提供了其自制的费用清单，并没有提供相关票据，故对其花费的费用不予采信，且吁贤生管理使用涉案房屋多年，也取得了一定的收益，对其经济损失也有一定的补偿，故对该项损失不予支持。按照抚州市统计局发布的临川区房地产开发投资数据计算，2002年抚州市临川区住宅平均价格为709.2元／㎡（88,310,000元÷124523平方米），2015年抚州市临川区住宅平均价格为4,964.7元／㎡（4,711,580,000元÷949015平方米），吁贤生于2002年出资130,000元可购买住宅183.31平方米，该183.31平方米住宅在2015年价值为910,079.16元，升值了780,079.16元（910,079.16元-130,000元）。按揭家村××、伍塘居委会应承担70%过错责任计算，揭家村××、伍塘居委会应给付吁贤生房屋升值经济损失为546,055.4元（780,079.16元×70%），其余房屋升值经济损失由吁贤生自己承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村××、抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会与吁贤生于2002年3月6日签订的购房协议无效；二、吁贤生在本判决生效后三十日内将其购买的坐落在抚州高新技术产业园区青云峰路办公楼房一栋返还抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村××、抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会；三、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村××、抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会在本判决生效后三十日内返还吁贤生购房款130,000元，并给付吁贤生房屋升值经济损失546,055.4元，合计人民币676,055.4元；四、驳回抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村××、抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会的其他诉讼请求；五、驳回吁贤生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,900元减半收取1,950元、财产保全费1,420元，合计人民币3,370元，由揭家村××、伍塘居委会负担2,022元，吁贤生负担1,348元；反诉费22,800元减半收取11,400元，由揭家村××、伍塘居委会负担3,853元，吁贤生负担7,547元。
本院二审期间，吁贤生提供一组涉案房屋在装修前的照片与装修后的照片和一份调查笔录，用以证明吁贤生对房屋进行了改造和装修，也添置了门窗、水电、卫生间、窗帘等设施。
揭家村小组质证意见：1.调查笔录的证人没有出庭作证，不应采信。2.关于照片的真实性没有异议，但不能证明是吁贤生装修的，因为正常情况下出租人不会装修，一般都是承租人装修的；外墙广告牌以及店面招牌都是政府统一装修的。
伍塘居委会质证意见：1.证人没有出庭，对调查笔录的三性均有异议；2.通过照片不能证明就是吁贤生装修的，更不能证明现有的价值。
本院认为，吁贤生提供的照片和调查笔录不足以证明其主张的装修费用，对此不予采信。
揭家村小组对一审查明的“2002年3月1日揭家村小组召开关于处理原大队办公大楼村民大会，参加人员有揭方林、揭建荣等24户村民，会议主要内容为因拆迁需要，将揭家村小组原建办公大楼以每平方米160元起价进行拍卖，由本小组村民先买，会议最后决定办公楼按每平方米140元起价拍卖，由本小组村民优先购买，买不起再找外面人买。”有异议，认为不存在村民会议，村民会议也没有任何村民签字，涉案房屋就是几个村领导卖掉的。对“同日，原抚州市临川区城西街道办事处（现抚州高新技术产业园区城西街道办事处）和伍塘居委会共同书面证明上述揭家村小组办公大楼房屋产权及土地使用权等一切相关手续遗失。”有异议，认为根本就没有产权和土地使用手续，也从来没有看到过这些材料。对一审其他查明的事实没有异议。
吁贤生对一审查明的“揭家村××、伍塘居委会称直至2013年12月11日才发现两原告的原领导成员买卖该房屋的事实”有异议，认为这不是事实，涉案房屋离村小组只有50米，出门必经之路，在出卖的时候应该就知道；对原审法院查明的抚州市统计局的统计数据没有异议，但认为该数据与本案没有关联。对“重审中，双方均表示不申请对涉案房屋价值进行评估”有异议，认为当时报告仍然在有效期内，所以不申请重新评估。对一审其他查明的事实没有异议。
伍塘居委会对一审查明的“2002年3月1日揭家村小组召开关于处理原大队办公大楼村民大会，参加人员有揭方林、揭建荣等24户村民，会议主要内容为因拆迁需要，将揭家村小组原建办公大楼以每平方米160元起价进行拍卖，由本小组村民先买，会议最后决定办公楼按每平方米140元起价拍卖，由本小组村民优先购买，买不起再找外面人买”有异议，认为没有证据证明当时召开了村民大会，涉案房屋所有权是村小组和居委会共有的，仅仅有村小组的村民大会也不能转让这栋楼，对一审其他查明的事实没有异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2002年3月1日的大会记录与购房协议书可以相互印证在本案涉案房屋出售之前召开了相关会议；2.经查，2002年3月1日原抚州市临川区城西街道办事处和伍塘居委会共同出具了证明属实；3.一审表述的“直至2013年12月11日才发现两原告的原领导成员买卖该房屋的事实”系揭家村××、伍塘居委会的述称。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。
二审中，伍塘居委会提供了一份城西街道办事处的证明，内容为：原抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会，改为抚州高新技术产业开发区城西街道伍塘社区居民委员会，对此各方当事人均无异议。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案房屋买卖合同的效力问题；二、吁贤生支付的购房款是130,000元，还是185,000元；三、本案合同无效，造成的损失如何承担以及损失如何计算；四、揭家村小组要求吁贤生赔偿404,591元租金收入损失能否支持；五、吁贤生请求揭家村小组和伍塘居委会支付其对涉案房产改建、维修、装饰部分的投入能否支持。
一、关于本案房屋买卖合同的效力问题。本院认为，本案涉案房屋系在农村集体所有的土地上建造的房屋，吁贤生与揭家村××、伍塘居委会签订的《购房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的集体土地使用权。吁贤生并非揭家村××、伍塘居委会所在同一集体经济组织成员，一审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，确认本案《购房协议书》无效正确。上诉人吁贤生关于合同有效的上诉请求没有法律依据，对此，本院不予支持。
二、关于吁贤生支付的购房款是130,000元，还是185,000元的问题。本院认为，本案中吁贤生只提供了两张购房款收据，合计130,000元，现请求认定其已支付了185,000元，证据不足，一审法院认定吁贤生支付的购房款为130,000元正确，本院予以维持。
三、关于本案合同无效，造成的损失如何承担以及损失如何计算的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人对于购房协议无效均有过错，考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及集体土地使用权属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，买受人吁贤生对合同无效承担次要责任。一审法院确定由揭家村××、伍塘居委会承担70%的责任，吁贤生承担30%的责任并无不当，本院予以维持。
关于损失如何计算的问题。本院认为，本案中的损失应包括因该合同产生的信赖利益损失，对于信赖利益损失的确定应考虑吁贤生丧失了与第三人另订合同的机会损失，其损失包括资金成本以及该资金购买其他房产可能带来的收益。本案一审法院采信抚州市统计局发布的临川区房地产开发投资数据计算信赖利益损失，对双方当事人较为公平，本院予以维持。
四、关于揭家村小组要求吁贤生赔偿404,591元租金收入损失的问题。本院认为，揭家村小组要求吁贤生支付占有房屋后所收取的租金，其实质是要求吁贤生支付该房在吁贤生购买使用期间的使用费用。吁贤生占有房屋的费用与揭家村××、伍塘居委会占有购房款所产生的银行利息损失相当，可相互抵销。对揭家村小组要求吁贤生赔偿404,591元租金收入损失的诉讼请求不予支持。
五、关于吁贤生请求揭家村××、伍塘居委会支付其对涉案房产改建、维修、装饰部分的投入能否支持的问题。本院认为，吁贤生在一审中提供了其自制的费用清单，二审中提供了照片，但均不足以证明其对涉案房产改建、维修、装饰部分投入的具体金额，考虑到吁贤生管理使用涉案房屋多年，并取得了一定的收益，对其损失也有一定的补偿，故对吁贤生请求揭家村××、伍塘居委会支付其对涉案房产改建、维修、装饰部分的投入不予支持。
关于一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十七条的问题。本院认为，解决争议方法的条款是当事人关于解决争议的途径、适用法律等内容的约定，并不涉及当事人之间的实体权利和义务。本案当事人在协议中约定：“因该幢房屋建成已久及村领导班子多次换届，造成该房屋的房产证及一切手续遗失，如在以后该房屋的房产所有权、土地使用权发生异议，使得本协议终止，甲方（揭家村××、伍塘居委会）除退回乙方购房款外并必须赔偿对方经济损失”，该条款并不属于《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的解决争议方法的条款，一审法院适用该条法律规定认定当事人在协议中的该约定有效错误，但并不影响当事人之间责任承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用《中华人民共和国合同法》第五十七条虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对上诉人揭家村小组和上诉人吁贤生的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37,586元，由上诉人揭家村小组负担13,306元，上诉人吁贤生负担24,280元。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 谢志国
二〇一六年十一月十七日
书记员 华丽娜