北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第3992号
原告北京辰龙伟业科工贸有限责任公司，住所地北京市延庆县延庆镇京张路口北500米。
法定代表人郭静新，总经理。
委托代理人冷永军，北京市营建律师事务所律师。
委托代理人王瑞，北京市营建律师事务所实习律师。
被告北京建雄房地产开发有限责任公司，住所地北京市延庆县延庆经济开发区百泉街10号2栋561室。
法定代表人刘玉昌，总经理。
委托代理人李小玉，女，1987年8月10日出生，北京建雄房地产开发有限责任公司职员。
第三人贺留柱，男，1973年9月10日出生。
委托代理人王佳红，北京市京华律师事务所律师。
委托代理人孙曼丽，北京市京华律师事务所律师。
原告北京辰龙伟业科工贸有限责任公司（以下简称辰龙伟业公司）与被告北京建雄房地产开发有限责任公司（以下简称建雄房地产公司）、第三人贺留柱追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑林涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告辰龙伟业公司的委托代理人冷永军、王瑞，被告建雄房地产公司的委托代理人李小玉，第三人贺留柱及其委托代理人王佳红、孙曼丽到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告辰龙伟业公司起诉称：2009年，辰龙伟业公司应北京市建雄建筑集团有限公司（以下简称建雄建筑公司）的请求，为建雄建筑公司在中国建设银行股份有限公司北京延庆支行（以下简称建雄建行延庆支行）的贷款作抵押担保。因建雄建筑公司未能偿还贷款，辰龙伟业公司抵押的房产于2011年被北京市延庆县人民法院（以下简称延庆法院）拍卖，所得款项用于偿还建雄建筑公司所欠建行延庆支行的贷款。2011年11月2日，辰龙伟业公司与建雄建筑公司、建雄房地产公司签订协议书，约定由建雄房地产公司以借用其员工林永青、贺留柱名义购买的位于北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室、804室、805室、806室共6套房屋冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，林永青、贺留柱协助辰龙伟业公司办理上述房屋的过户手续。后，登记在林永青名下的北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室的3套房屋已经过户至辰龙伟业公司名下，但是登记在贺留柱名下的北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座804室、805室、806室的3套房屋办理网签后，因为贺留柱拒绝配合而未能过户至辰龙伟业公司名下。现辰龙伟业公司诉至法院，要求判令建雄房地产公司、贺留柱将北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座805室的房屋过户给辰龙伟业公司并承担诉讼费。
被告建雄房地产公司辩称：建雄房地产公司愿意配合辰龙伟业公司将涉案房产过户给辰龙伟业公司，但是涉案房屋登记在贺留柱名下，贺留柱已经从其公司离职。
第三人贺留柱述称：涉案房屋登记在贺留柱名下，贺留柱出具的承诺书不具有发生物权变动的效力，建雄房地产公司承诺过户后给70万元补偿，贺留柱才同意办理了网签，网签后建雄房地产公司拒绝支付补偿款，所以贺留柱有权拒绝协助房屋过户；本案涉及两个法律关系，辰龙伟业公司与建雄房地产公司之间的追偿权纠纷，建雄房地产公司与贺留柱之间的物权登记纠纷，辰龙伟业公司无权以对建雄房地产公司的追偿权直接要求将涉案房屋过户给辰龙伟业公司。
经审理查明：2010年9月21日，建行延庆支行以金融借款合同纠纷为由将建雄建筑公司、辰龙伟业公司、郭静新诉至延庆法院，要求建雄建筑公司偿还所欠借款本息（截至2010年7月20日，建雄建筑公司尚欠借款本金2990万元，利息296659.8元），并要求辰龙伟业公司承担抵押担保责任，郭静新承担连带保证责任。2010年10月20日，延庆法院出具（2010）延民初字第04744号民事调解书，写明，建雄建筑公司于2010年11月30日前给付建行延庆支行借款本金2990万元，利息296659.8元；建雄建筑公司于2010年11月30日前给付建行延庆支行自2010年7月21日起至本息付清之日止的利息、罚息（按借款合同约定的逾期罚息利率计算）和复利；辰龙伟业公司以其所有的坐落于北京市延庆县庆园街与妫水街交叉路口西北角的地产和在建工程对上述第一项、第二项的债务承担抵押担保责任；被告建雄建筑公司如逾期不能给付上述款项，则建行延庆支行有权以辰龙伟业公司已办理抵押登记手续的京延国用（2005出）第005号地产和在建工程折价或者以拍卖、变卖该房产和地产的价款优先受偿；郭静新按保证合同约定对上述第一项、第二项的债务承担连带保证责任；辰龙伟业公司、郭静新在承担担保责任后，有权向建雄建筑公司追偿；案件受理费96392元、诉讼保全费5000元，由建雄建筑公司负担，于2010年11月30日前给付建行延庆支行，辰龙伟业公司、郭静新负连带责任。
后，建行延庆支行向延庆法院申请强制执行。2011年12月1日，延庆法院出具（2011）延执字第00359号民事裁定书，写明，依据已经发生法律效力的（2010）延民初字第04744号民事调解书，延庆法院依法委托北京中拓国际拍卖有限公司对登记在辰龙伟业公司名下的土地使用权及在建工程进行公开拍卖，北京龙庆房地产开发有限公司（以下简称龙庆公司）以6800万元的最高价竞得；裁定京延国用（2005出）第005号土地使用权、地上在建工程及附属设施自交付时起转移给买受人龙庆公司；买受人龙庆公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续。
2011年11月2日，辰龙伟业公司作为甲方与乙方建雄建筑公司、丙方建雄房地产公司签订协议书，约定，辰龙伟业公司于2009年以辰龙庄园项目为建雄建筑公司在建设银行的贷款作抵押担保，由于乙方贷款未能偿还，辰龙庄园于2011年被延庆法院拍卖，所得款项用于偿还乙方所欠建行贷款；经三方协商，建雄房地产公司愿以其购买的6套房屋冲抵乙方对甲方所欠的债务；用于抵债的房屋为朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室（以上3套房屋登记在丙方员工林永青名下）、804室、805室、806室（以上3套房屋登记在丙方员工贺留柱名下）；自本协议生效之日起10日内，丙方安排林永青、贺留柱协助甲方办理上述房屋的过户事宜；因办理上述房屋过户产生的中介费、契税、所得税等一切税费和必要支出概由甲方承担；上述房屋办理过户手续后，乙方对甲方因建设银行贷款担保事宜所欠债务全部抵消，乙方与丙方之间形成的债务由双方协商解决，与甲方无关。诉讼中，辰龙伟业公司称延庆法院拍卖需要一个过程，所以签订协议书日期在延庆法院出具裁定书之前。
2011年12月8日，辰龙伟业公司与贺留柱签订存量房屋买卖合同，约定贺留柱将朝阳区安立路60号院润枫德尚B座805室的房屋出售给辰龙伟业公司。2013年3月22日，辰龙伟业公司缴纳了涉案房屋的契税。
另查，2003年，贺留柱作为买受人与出卖人北京润丰房地产开发有限公司（以下简称润丰公司）签订商品房买卖合同，约定贺留柱购买朝阳区大屯润丰花园B座8层05号房。后，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局出具该房屋所有权证，写明房产证号为京房权证朝私05字第1128**号，房屋所有权人为贺留柱，房屋坐落于朝阳区安立路60号院2号楼805。2003年12月1日，贺留柱出具承诺书，写明，建雄房地产公司以贺留柱个人名义购买位于北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座804室、805室、806房屋3套，其产权及房屋其他权益均归建雄房地产公司所有；贺留柱不享有这3套房屋的任何权利，且不得以任何理由买卖、转让、出租、出借、抵押此房产；购买此3套房屋的首付款、全部购房税费、偿还银行贷款的本金及利息，均由建雄房地产公司支付、缴纳；此3套房屋由建雄房地产公司使用并交纳物业费、供暖费、水电气费；由此房产发生的一切纠纷，均由建雄房地产公司承担责任，贺留柱不承担任何责任；贺留柱本人确认以上事实属实，并承诺不对上述房屋提出任何权利要求。诉讼中，建雄房地产公司提交存折、存款回单，证明其公司支付涉案房产的按揭贷款。
诉讼中，贺留柱提交其妻子与郭同林之间的录音，建雄房地产公司对于录音不予认可。
上述事实，有辰龙伟业公司提交的（2010）延民初字第04744号民事调解书、（2011）延执字第00359号民事裁定书、协议书、承诺书、商品房买卖合同、房屋所有权证、存量房屋买卖合同；建雄房地产公司提交的存折、存款回单和当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，辰龙伟业公司作为保证人，代建雄建筑公司偿还了债务，故辰龙伟业公司有权就其已经承担的保证责任向建雄建筑公司追偿。辰龙伟业公司与建雄房地产公司、建雄建筑公司签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行合同义务。协议书中写明建雄房地产公司愿以涉案房屋冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，且贺留柱亦出具承诺书表示涉案房屋实际所有人为建雄房地产公司，故建雄房地产公司有权处置涉案房屋。辰龙伟业公司虽然与贺留柱签订房屋买卖合同，但本案的基础法律关系是由于辰龙伟业公司向建雄建筑公司追偿所引起。关于贺留柱所称建雄房地产公司应支付其补偿费问题，贺留柱可以另行解决。辰龙伟业公司要求建雄房地产公司、贺留柱将涉案房屋过户至辰龙伟业公司名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：
被告北京建雄房地产开发有限责任公司、第三人贺留柱于本判决生效后十日内协助原告北京辰龙伟业科工贸有限责任公司办理位于北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座805室房屋的过户手续。
案件受理费六千六百五十元，由被告北京建雄房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 郑林涛
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘斯娜