河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第541号
原告余爱珍，女，1953年5月10日出生，汉族，住郑州市中原区。
被告郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区。
法定代表人林亿，该公司董事长。
委托代理人张青磊，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。
原告余爱珍诉被告郑州元龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理。依法由审判员白鸽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余爱珍及被告郑州元龙房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余爱珍诉称，2012年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于中原区工人路7号院2幢18层1815号房屋一套，房屋总价213147元，原告已一次性付清，按合同约定被告应于2012年12月12日交付房屋，但在约定日期被告并未履行交房义务（在原告一再要求下，原告得知被告曾经向他人出卖该套房屋，且该房钥匙被他人领走），在原告一直主张下，被告于2013年4月27日才将房屋交付。根据《商品房买卖合同》之约定，被告逾期交房应构成违约，故诉至法院，请求判令被告支付原告逾期交房违约金5754.96元（自2012年12月12日至2013年4月27日止）；诉讼费用由被告承担。
被告郑州元龙房地产开发有限公司辩称，被告没有逾期交房，2012年3月22日，本案所涉房屋经五大主体联合验收合格，达到约定的交付条件，并及时通知原告，但原告以房屋存在质量问题拒绝接收，没有按时交房的原因在于原告而不是被告。
原告余爱珍为证明其诉讼主张，向本院提交证据材料如下：
第一组证据：《商品房买卖合同》、购房发票各一份，用以证明：原、被告存在房屋买卖合同关系，原告依约将购房款交纳完毕；
第二组证据：工作联系函一份，主要载明：“中原新城某号楼1815号业主余爱珍，合同约定为2012年12月20日交房，因在当日，业主要求先看房后交付，发现室内有多处问题，墙体裂缝，壁纸发霉、卫生间墙砖空等，拒绝办理交房。2013年4月17日该业主来交房，仍对室内维修问题颇有怨言。要求交房时间从领取钥匙时间开始算起，并减免三个月物业费。但我公司2012年物业费交三送三的优惠活动已结束，经与营销部沟通，权衡其利弊，建议对该户业主物业费采取以下方案。1、物业费从交房时间2013年4月27日开始计算；同时赠送三个月物业费”，用以证明：被告交房的时间是2013年4月27日；
第三组证据：入伙手续办理会签单两份，用以证明：原告按照规定办理了交接房申请，但被告没有给原告办理交房手续。
被告对原告提交的上述证据材料的质证意见如下：对第一组证据的真实性没有异议，但根据该合同第11条、补充协议第4条第1款约定，原告应在一定的时间到房屋所在地办理交房手续。对第二组证据因是复印件，对真实性有异议，且从该证据内容显示在合同约定的交房时间，原告要求先看房后交付，在看房过程中发现室内存在多种问题，所以拒绝办理交房手续，逾期交房的责任在原告而不在被告。对第三组证据中2012年11月13日的会签单真实性没有异议，但从内容看出被告按照合同约定交房时间提前通知原告办理交房手续，被告没有违约；对2013年3月7日的会签单没有加盖公章，也没有经办人签字，对真实性有异议，被告不予认可。
被告郑州元龙房地产开发有限公司向本院提交证据材料如下：
第一组证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》一份、竣工验收备案表一份，用以证明：1、被告在合同约定时间使房屋达到交付条件；2、《买卖合同》第11条约定：买受人即原告保证会在本合同或补充合同约定的房屋交接日，到商品房所在地点与出卖人即被告办理房屋交接手续，买受人同意未按期办理交接手续逾期超过7天的，视为买受人已确认接受了该商品房；3、补充协议第4条第1款约定：乙方即原告保证会在合同约定交付日期主动到甲方即被告处办理验收接受该商品房的相关手续，甲方不再书面通知乙方；4、原告没有按照合同约定到被告处接受房屋，系原告违约，被告没有逾期交房；
第二组证据：原告余爱珍关于购房装修遗留问题清单一份、2013年3月21日《协议》一份，用以证明：原告接到了被告的交房通知，但以房屋装修存在问题拒绝接受房屋。经多次协商，2013年3月21日，原、被告对装修遗留问题达成一致意见，证明原告在2013年3月21日之前已经接收到被告的交房通知，即被告按照合同约定通知了原告进行交房，被告没有逾期交房；
第三组证据：2014年4月24日情况说明一份，用以证明：原、被告于2013年3月21日达成的协议，被告已经履行。
原告对被告提交上述证据材料的质证意见如下：对第一组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，被告没有书面通知原告办理验收手续，没有进行验收交接。当时原告拿着入伙会签单去验房，但在物业电脑资料上显示原告所购房屋显示业主是其他人，所以无法向原告交付房屋。对第二组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，原告没有接到被告的交房通知，直至2013年5月14日被告才交付房屋。对第三组证据有异议，该证据显示被告2011年7月交房，但原告是于2011年8月才购买的涉案房屋。
经审查，本院对原、被告提交的证据材料作如下分析、认定：原告提交的第一组证据真实、合法，被告对其真实性没有异议，可以证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系的事实，本院予以采信。原告提交第二组证据，未加盖被告印章，被告不予认可，不能证明原告主张的交房日期，故本院不予采信。原告提交的第三组证据，其中日期为2012年11月13日的会签单，被告对其真实性没有异议，可以证明原告于2012年11月13日办理交房申请的事实，本院予以采信；日期为2013年3月7日的会签单，被告持有异议，因该份会签单没有被告盖章确认，故本院对该份会签单不予采信。被告提交的第一组证据，原告对其真实性没有异议，可以证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系以及涉案楼房于2012年3月22日经过竣工验收备案的事实，本院予以采信。被告提交的第二组证据，原告对其真实性没有异议，可以证明原告与河南元龙物业管理有限公司中原新城观澜小区物业服务中心就涉案房屋装修遗留问题达成协议的事实，本院予以采信。被告提交的第三组证据与第二组证据可以相互印证，可以证明依据原、被告双方达成的以水电费抵偿维修费用1600元的《协议》，中原新城观澜小区物业服务中心未收取原告相关水电费的事实，本院予以采信。
根据原、被告陈述及本院采信的证据，本院确认以下法律事实：2012年10月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买被告开发的位于郑州市中原区工人路某号院2幢18层1815号商品房，建筑面积为34.31平方米；每平方米6212.39元，总金额为213147元；第八条交付期限：被告应当在2012年12月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3项约定，买受人同意在与出卖人办理房屋交付时，该房屋已满足合同第八条交房条件的，买受人应签署房屋交接文件并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备或公共配套存在瑕疵为由拒绝接受房屋。否则，按买受人单方违约承担责任。双方交房时如果确实存在有房屋安装、装饰瑕疵（以有权鉴定政府职能部门为准），买受人有权要求出卖人整改到位，但不影响合同的继续履行或以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续。出卖人在3个月内整改完毕的不构成违约，逾期完成的，出卖人应承担违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告交付购房款213147元。
另查明，2013年3月20日，原告向被告提出书面申请，反映其所购中原新城某号楼1815号房屋装修存在八项遗留问题，要求尽快予以解决。2013年3月21日，原告（乙方）与河南元龙物业管理有限公司中原新城观澜小区物业服务中心（甲方）针对遗留问题签订《协议》一份，主要载明：“中原新城某号楼1815号业主余爱珍，交房时发现室内有大面积的房屋质量问题，壁纸开胶，踢脚线开裂，阳台顶开裂严重。甲、乙双方在友好的基础上，本着对业主负责，体现公司的服务理念，经过充分沟通，就室内房屋质量事宜，达成以下协议：由业主自行安排维修，物业一次性补偿费用1600元，以每月水电费形式抵付，直至费用抵付完毕。乙方不能以此事为由要求二次补偿，并积极配合物业工作，及时缴纳物业费”。2013年5月14日，被告将涉案房屋交付原告。
另查明，涉案楼房于2012年3月22日完成了竣工验收备案。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，原告依约交付购房款213147元。原告以被告逾期交房为由要求被告承担相应违约责任。依据《商品房买卖合同》之约定，被告应当在2012年12月12日前将符合约定的商品房交付原告使用，故其应当在2012年12月12日前履行通知原告交付所购商品房的义务。2013年3月21日，原、被告双方关于原告所购商品房室内存在装修遗留问题达成补偿协议，故由此可以推断在2013年3月21日，被告已履行了通知原告交付所购商品房的义务。综上，被告应依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项之约定，支付自2012年12月12日至2013年3月21日期间，因其逾期交房产生的违约金4262.94元，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告郑州元龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余爱珍违约金4262.94元；
二、驳回原告余爱珍的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收到25元，由被告郑州元龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 白鸽
二〇一四年六月二十五日
书记员 袁敬