上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第684号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第684号
原告（反诉被告）上海应达电器有限公司，住所地上海市嘉定区丰华公路558号。
法定代表人应万荣，该公司董事长。
委托代理人王卫东，国浩律师（上海）事务所律师。
被告（反诉原告）王明跃，男，XXXX年XX月XX日生，汉族，户籍地XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人潘荫森，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告上海应达电器有限公司（下称应达公司）诉被告王明跃房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）王明跃诉反诉被告（以下统称“原告”）应达公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘昂独任审判，并于2014年7月30日、2014年9月4日两次公开开庭进行了审理。原告应达公司之委托代理人王卫东、被告王明跃及其委托代理人潘荫森第一次到庭参加诉讼，原告委托代理人王卫东，被告委托代理人潘荫森出席第二次开庭。本案现已审理终结。
原告应达公司诉称，2004年3月16日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，双方约定，原告将其所有的上海市嘉定区丰华公路558号上海应达电器有限公司厂房内的部分厂房、土地租赁给被告使用（厂房共计1728平方米、土地和道路共计10亩，详见合同所附清单），租赁期限为2004年3月25日至2014年3月24日，每年的租金为人民币（以下币种同）371300元，每三年递增5%，租金每年分四次支付，先付后用。双方同时约定，被告在空地上投入的基础设施及不动产，租赁期满后若不再继续租赁，则被告应拆除建筑物或双方议价转让给原告；上述协议签订后，原告依约定将相关厂房、土地交付被告使用，租赁协议到期前，原告明确告知被告，上述房屋租赁协议到期之后，原告不再继续租赁给被告使用，并请被告做好各项准备工作，务必在协议到期日即2014年3月24日前搬离，但被告却置之不理，后原告向被告发出书面函件，但被告仍拒绝搬离，至今被告仍占用原告的厂房、土地。原告认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，被告应当在协议到期后搬离相关厂房、土地，故提起诉讼，要求判令：1、被告搬离上海市嘉定区丰华公路558号上海应达电器有限公司内的厂房、土地，并将相关厂房、土地返还于原告；2、被告向原告支付2014年3月25日起至2014年5月24日的占用费227940元（每月为113970元，详见原告提交的新房租明细表）以及自2014年5月25日起至本判决生效之日止的占用费（按113970元／月计算）。
被告王明跃辩称，原告与被告签订房屋租赁协议属实，确认双方签订的房屋租赁协议已经到期；租赁协议签订之后，被告经原告同意，在租赁的空地上建设了厂房，并且开展了土质回填、道路铺平、下水道处理等工程，如原告对被告进行适当补偿，被告同意搬离上述厂房、土地；被告亦表示同意支付占用费，但占用费应当以一季度107410元租金为标准，并按照实际占用天数支付；房屋租赁协议签订之后，被告向原告支付了房屋押金10万元，原告应返还该押金；双方签订的房屋租赁协议约定，原告应在每年年底返还房租总额的2.5%，但原告仅是在租赁的前两年支付了房屋返还款，目前尚欠被告房屋返还款79969.89元；房屋租赁协议到期之前，被告向原告提出希望继续租赁相关厂房、土地，但原告明确表示拒绝，并且只同意补偿被告相关费用三、四百万。现被告提出反诉，要求判令：1、原告支付被告所建厂房、办公楼、道路、下水道、地坪、天蓬等构筑物及土方工程的价值7830000元；2、原告支付房租返还款79969.89元；3、原告返还押金10万元。
对于被告的反诉诉请，原告辩称，一、同意返还押金10万元，但认为应冲抵占用费；二、同意支付房租返还款，亦确认仅是在双方租赁期的前两年进行了返还，后面没有支付，但认为按照合同计算应当返还69224.24元；三、不同意支付7830000元，房屋租赁协议已经到期终止，双方无法对价款达成一致意见的，只能拆除相关建筑。
经审理查明，2004年3月16日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，双方约定，原告将其所有的上海市嘉定区丰华公路558号即上海应达电器有限公司厂房内的厂房、土地租赁给被告使用，具体租赁范围是：房屋1152平方米、披屋273平方米、小屋288平方米、门卫15平方米、土地及道路共计10亩，年租金为371300元（每三年递增5%），租赁期间为2004年3月25日至2014年3月24日，房屋押金为10万元整；双方同时约定，被告如新建房屋应征得原告同意，被告在空地上所投入的基础设施及不动产，租赁期满若不再继续租赁的，由被告拆除或双方议价转让给原告；双方亦约定，原告每年返还被告年房租总额的2.5%；上述协议签订之后，原告按约定将合同所涉的土地、房屋等租赁给被告使用，被告亦按约定向原告支付租赁押金；在上述协议到期之前，原告明确告知被告，不再将相关房屋、土地继续租赁给被告使用，并要求被告尽快搬离。
另查明，双方签订的房屋租赁协议到期之后，被告仍占用原告位于上海市嘉定区丰华公路558号上海应达电器有限公司厂房内的部分厂房、土地；被告表示，如果原告给予其适当的补偿，其同意立即搬离，但双方多次协商均无法达成一致意见；原告仅在双方租赁期间的前两年支付给被告房屋返还款，尚余部分房屋返还款未支付于被告；原告未将租赁押金10万元返还给被告。
以上事实有2004年3月16日的房屋租赁协议及其所附清单、沪房地嘉字（2004）第015675号上海市房地产权证等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证明充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议签订后，双方均应严格依约履行。
1、关于原告要求被告搬离上海市嘉定区丰华公路558号上海应达电器有限公司的厂房、土地，并将相关厂房、土地返还原告之诉讼请求。原告与被告间签订的房屋租赁协议已经于2014年3月24日到期终止，并且原告明确表示不再继续出租，被告理应将原告所有的厂房、土地返还给原告。虽然被告在原告土地上兴建了房屋，但双方签订的房屋租赁协议第四条明确约定，租赁期满不再继续租赁的被告应拆除相关基础设施、不动产或将该些基础设施、不动产议价转让给原告，由于原告与被告无法就相关不动产及设施的价值达成一致意见，故被告理应在合理的期限内搬离原告厂房、土地，将厂房、土地归还于原告，同时被告有权拆除其建立的基础设施及不动产并带走属于被告的相关财物；
2、关于原告要求被告支付2014年3月25日起至2014年5月24日的占用费227940元及2014年5月25日起至实际搬离之日止的占用费（按113970元／月计算）之诉讼请求。被告在房屋租赁协议届满之后仍占用原告的房屋、土地，理应向原告支付相应的占用费，占用费的支付标准应参照房屋租赁协议，双方约定的年租金为371300元，按照每三年递增5%计算，最后一个年度的年租金应当为371300元×（1＋5%）×（1＋5%）×（1＋5%）=429826.16元，同时双方在房屋租赁协议中明确约定原告应在年底返还房租总额的2.5%，因合同已届满，故该2.5%应在占用费中予以扣减，故被告应支付原告2014年3月25日至同年5月24日的占用费69846.75元及自2014年5月25日至实际搬离之日止按照每日1164.11元计算的占用费；
3、关于被告要求原告支付被告所建厂房、办公楼、道路、下水道、地坪、天蓬等构筑物及土方工程的价值7830000元之诉讼请求。被告表示诉请的金额系估算的，被告亦在本案中提出评估申请，要求对被告兴建的相关建筑进行估价。但双方签订的房屋租赁协议约定，租赁期满若不再租赁，且双方无法达成一致意见的，被告应拆除相关建筑，故本案中无需对被告兴建的建筑进行评估。我国相关法律亦未规定租赁到期之后，出租方应给予承租方一定的补偿，因此被告的该项主张缺乏相应依据。综上，对于被告要求原告支付被告所建厂房、办公楼、道路、下水道、地坪、天蓬等构筑物及土方工程的价值7830000元之诉讼请求，本院不予支持，但被告有权将其兴建的建筑拆除并带走属于被告的相关财物；
4、关于被告要求原告支付房屋返还款79969.89元之诉讼请求，双方签订的房屋租赁协议明确约定，原告每年应向被告返还租金总额的2.5%，现原告仅在租赁的前两年支付了被告房屋返还款，根据租金每三年增加5%计算，原告应支付被告房屋返还款79969.90元，现被告按照79969.89元向原告主张并无不妥，本院予以照准；
5、关于被告要求原告返还押金10万元，双方间的房屋租赁协议已经到期终止，原告亦同意返还被告房屋押金10万元，本院对此予以照准。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王明跃应于本判决生效之日起三十日内携财产搬离上海市嘉定区丰华公路558号上海应达电器有限公司的房屋、土地，并将相关的房屋、土地返还原告上海应达电器有限公司；
二、被告王明跃应于本判决生效之日起十日内支付原告上海应达电器有限公司2014年3月25日至同年5月24日的房屋、土地占有使用费人民币69846.75元，并支付原告2014年5月25日至本判决生效之日止的占有使用费（按每日1164.11元标准计算）；
四、原告上海应达电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告王明跃房屋返还款人民币79969.89元；
五、原告上海应达电器有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王明跃租赁押金人民币100000元；
五、驳回被告王明跃要求原告上海应达电器有限公司支付其所建厂房、办公楼、道路、下水道、地坪、天蓬等构筑物及土方工程的价值人民币7830000元之反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4719元，减半收取2359.50元，由原告上海应达电器有限公司负担1636.49元，被告王明跃负担723.01元；案件反诉受理费67869.79元，减半收取33934.90元，由原告上海应达电器有限公司负担762.46元，由被告王明跃负担33172.44元（原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘 昂
二〇一四年九月十日
书 记 员 崔丽静
代理审判员 刘 昂
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 崔丽静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。