苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00658号
原告（反诉被告）张霞梅。
委托代理人仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托代理人卢心悦，江苏简恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐章洪。
委托代理人张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉平，江苏新天伦律师事务所律师。
原告张霞梅与被告徐章洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由代理审判员李尧独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。被告徐章洪后提起反诉，本院审查后决定合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年3月23日再次公开开庭进行了审理。原告张霞梅及其委托代理人仲玥、卢心悦，被告徐章洪及其委托代理人张永泉两次到庭参加诉讼；被告徐章洪的委托代理人薛玉平到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告张霞梅诉称：2012年4月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租本市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋，用于经营婚纱，租期三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日，首年租金15万元，次年20万元，第三年25万元。承租后，原告对承租房屋出资进行装修，积极备货准备经营，然因被告迟迟未能提供房屋所有权证明，事后经了解，被告并非上述房屋所有权人，且苏州市住建局当时亦发出通知要求工商部门暂停办理海涌坊1-300号内房屋的工商营业执照等相关手续，致使原告一直未能办理工商营业执照，无法正常经营。2014年8月20日，原告委托律师函告被告，认为租赁合同无效要求被告返还租金、协商赔偿事宜，然被告收函后未积极回应。现原告诉来法院，请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告租金14万元（2012年7月1日至2013年6月6日）；3、判令被告赔偿原告装修等经济损失511973元；4、判令被告承担六个月经营损失26451元；5、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更1至4项诉讼请求为：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年8月21日解除；2、判令被告返还租金2012年7月1日至2013年6月6日期间租金（暂以7万元主张，以司法鉴定的非经营性房屋租金标准计算）；3、判令被告赔偿原告装修损失229341元、工人工资损失119600元、库存损失162973元，合计511914元；4、判令被告承担原告六个月的经营损失50524.5元。
被告徐章洪辩称：1、原、被告之间签订的合同不违反任何法律规定，合同合法有效，现因原告拒付租金，故同意于2014年8月21日解除双方租赁合同。2、被告严格按照合同履行义务将房屋交付原告使用至今，系原告违约拖欠租金，被告无需向原告返还租金。至于原告主张的第3、4项赔偿损失的诉讼请求，被告认为缺乏事实和法律依据。
反诉原告徐章洪诉称：2012年4月13日，本人与张霞梅签订房屋租赁合同，租期三年，合同对租金及支付方式亦有明确约定。然张霞梅在履行合同过程中，首年租金即未全部付清，此后未再按约支付租金，且其在2014年8月21日明确不再承租房屋意向后，至今占用房屋未予返还，给本人造成经济损失。故提起反诉，请求：1、判令反诉被告将本市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋交还反诉原告；2、判令反诉被告立即支付拖欠租金244791元（计算至2014年8月21日）及房屋使用费（自2014年8月22日起至实际腾退房屋之日止，按租金25万元／年标准计算）；3、反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告张霞梅辩称：1、我认为徐章洪不是涉案房屋的合法的出租人，涉案房屋所有权尚未登记至徐章洪名下，徐章洪无权将不属于自己的房屋出租给我。2、涉案房屋在租赁合同签订时即已被行政机关通知暂停办理工商营业执照等手续，故客观上我无法办理营业执照，无法实现经营的合同目的，涉案房屋长期处于闲置状态。3、2014年8月20日我委托律师发函后，因与徐章洪未能就装修补偿及租金计算事宜协商一致，故未向其交还房屋，不同意支付房屋使用费。
经审理查明：苏州市海涌坊6号房屋所有权人系上海东点企业发展有限公司。2012年2月29日，上海东点企业发展有限公司（甲方）与郑浩明、陈根泉、殷建新（乙方）签订房地产包销合同一份，约定由乙方负责包销甲方所有的包括海涌坊6号房屋在内的39间商铺，包销期为2012年2月29日至2012年12月15日，包销期内，乙方有权决定自行购买所有未售出的商铺，在包销期结束，未售出的商铺由乙方购买。
2012年4月13日，徐章洪（甲方）与张霞梅（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定张霞梅向徐章洪承租苏州市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋，用途为经营婚纱，合同期为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日，首年租金15万元，次年20万元，第三年25万元。租金先付后租，按年支付。合同第2条约定，租期期间乙方应主动办理治安、经营等各类合法手续，不得从事非法活动；第3条约定，乙方因经营需要装修的，需经甲方同意，费用均由乙方承担，装修后的物件在租赁合同结束后不得拆除带走，甲方不承担任何补偿。
合同签订后，徐章洪向张霞梅交付了上述房屋。张霞梅后共计支付租金14万元，并对房屋投入装修，经营爱丽丝婚纱店。
2014年8月20日，张霞梅委托律师函告徐章洪，认为徐章洪非涉案房屋产权人，且相关行政机关自2009年起即通知停办包括涉案房屋在内的工商经营执照等手续，故认为其与徐章洪签订的房屋租赁合同无效，要求其接函五日内退还房款、协商赔偿事宜。徐章洪于次日收到该份函件。
另查明：2012年10月15日，苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）通知苏州市房产交易登记管理中心，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2012年10月15日至2013年10月14日。2013年10月11日，市住建局再次发出通知，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2013年10月15日至2014年10月14日。工商行政管理机关接到上述通知后，于2012年10月15日至2014年10月14日期间对指定区域暂停核发营业执照。2014年12月12日，市住建局下发文件，其中载明：对苏州虎丘景区环境综合整治和建设项目（天赐广场）的房屋征收及停办手续由姑苏区人民政府房屋征收部门负责办理，该项目原暂停办理相关手续自行解冻。
再查明：本市海涌坊＊＊＊号房屋用途为非居住。
审理中，徐章洪陈述称其向殷建新购买了本市海涌坊C区185至232号房屋。张霞梅租用涉案房屋期间如有第三人以房屋产权人名义向其收取租金或房屋使用费，责任由徐章洪承担。张霞梅亦认可在其租用涉案房屋期间，无任何第三人以涉案房屋产权人名义向其提出异议。
审理中，双方当事人对于按照合同约定的租金标准，至2014年8月21日张霞梅未付租金为244791元不持异议；但张霞梅认为因涉案房屋未能办理工商营业执照无法正常经营，故租金应按照非商业用房的租金标准而非合同约定的租金标准进行计算。
审理中，为明确诉请金额，张霞梅申请对其承租房屋室内装修价值以2014年11月14日作为基准日进行评估。经本院委托，苏州正合房地产土地评估咨询有限公司于2014年12月23日作出评估结论，张霞梅承租的本市海涌坊＊＊＊号一间266号房产装修价值2014年11月14日的市场价值为229341元，成新率为84%。
以上事实，由张霞梅提交的房屋租赁合同、租金支付凭证、律师函及快递凭证、现场照片、徐章洪提交的苏州市房屋权属登记薄、房地产包销合同、关于房屋征收暂停办理相关手续的通知、涉案房屋装修价值评估报告、本院致工商行政管理机关函及其复函、当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：张霞梅与徐章洪签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。现张霞梅以承租房屋无法办理工商营业执照、无法正常经营实现合同目的为由主张要求确认双方房屋租赁合同于2014年8月21日解除，审理中被告对于双方租赁合同于前述日期解除不持异议，故本院确认张霞梅与徐章洪就苏州市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋签订的租赁合同于2004年8月21日解除。
关于违约问题。张霞梅主张涉案房屋无法办理营业证照，徐章洪未提供办证所需文件，构成违约。徐章洪对此不予认可，认为房屋权属文件其一直准备好，而张霞梅并未向其要求配合，且涉案房屋同一区域有其他经营户办出营业证照，张霞梅未办出，系因其未积极办理。徐章洪在反诉中提出三年租期合同，张霞梅第一年租金亦未能全额支付，构成违约。本院认为，本案系房屋租赁合同，出租人的义务系向承租人提供约定的房屋。本案中，徐章洪作为出租人，已向张霞梅提供了用途为非居住的商业用房，合同中亦约定办理营业证照系承租人义务而非出租人义务。张霞梅主张徐章洪未能配合提供办理营业证照所需文件，然其并未对何时向工商行政管理部门申办营业证照遭拒、何时向徐章洪主张要求提供文件而其拒绝配合提供等事实成功举证，且经本院向工商行政管理机关核实，涉案房屋所在区域暂停核发营业执照时间自2012年10月15日起，本案租赁合同签订及履行之初尚无此限制，故本院对张霞梅提出因涉案房屋未办妥营业证照应由徐章洪承担违约责任的主张不予支持。反观张霞梅，其在履行三年期租赁合同期间，第一年租金15万元仅支付14万元，其余租金分文未付，然实际占用房屋至今，构成违约，故本院对徐章洪提出张霞梅未按约支付租金构成违约的主张予以支持。
关于张霞梅主张返还2012年7月1日至2013年6月6日期间租金的诉讼请求。根据庭审记录，张霞梅认可其在第一个租赁年度曾在涉案房屋内正常经营婚纱店，后因无法办理营业证照而不能正常经营，然张霞梅未在法定期间内主张撤销合同，亦未提供证据证明其已停止经营、积极止损；相反，从张霞梅提供的工人领取工资的证据材料来看，直至2014年7月张霞梅仍聘用店员，故本院对张霞梅陈述在2013年2月后未能正常经营的事实碍难采信，对其主张要求徐章洪退还租金的诉讼请求不予支持。
关于张霞梅主张要求赔偿装修损失、工人工资损失、库存损失、六个月经营损失的诉讼请求。
首先，关于装修损失。张霞梅主张按其投入装修2014年11月的市场价值229341元要求徐章洪赔偿，徐章洪则认为系张霞梅拒付租金构成违约，不予赔偿。本院认为，本案系因张霞梅拖欠租金构成违约，且在其提出要求确认2014年8月21日双方租赁合同解除的诉请后，在本案审理过程中仍执意占用房屋不同意交还。鉴于徐章洪对张霞梅投入装修亦表态在不破坏房屋结构的前提下可由其自行拆除，不同意继续利用，故本院认为张霞梅主张徐章洪违约在先，要求其赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
其次，关于工人工资损失、库存损失及六个月经营损失的诉请，均应建立在张霞梅守约、徐章洪违约的基础之上。现张霞梅占用房屋、拒付租金至今，且未能举证证明徐章洪存在违约情形，故本院对张霞梅提出的上述三项诉请，均碍难支持。
关于徐章洪在反诉中主张要求张霞梅腾让涉案房屋的诉请。鉴于双方当事人对于涉案房屋租赁合同于2014年8月21日解除均不持异议，在租赁合同解除后，张霞梅已无权继续占用房屋，其抗辩称需待装修及赔偿事宜最终解决后方同意交还房屋的意见，缺乏法律依据，本院支持徐章洪要求张霞梅腾让涉案房屋的诉讼请求。
关于徐章洪主张要求张霞梅支付截止2014年8月21日租金244791元及按合同约定的25万／年标准支付2014年8月22日至实际腾让房屋之日止的房屋使用费的诉请。经庭审中核对，对于张霞梅按租赁合同约定的租金标准，截止2014年8月21日结欠徐章洪租金为244791元双方均不持异议。张霞梅认为徐章洪非房屋产权人，无权收取租金的意见；然按照合同约定，徐章洪系出租人，且在张霞梅实际租用房屋期间亦无其他第三人亦产权人身份干涉张霞梅使用涉案房屋，故在此情形下，张霞梅提出的拒付租金理由不能成立，其应按约向徐章洪支付租金。在租赁合同解除后，张霞梅未及时腾让房屋，给出租人造成租金损失，故徐章洪主张按合同约定的租金标准25万／年向张霞梅主张解除合同次日起即2014年8月22日至实际腾让房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院亦予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十八条之规定，判决如下：
一、确认张霞梅与徐章洪于2012年4月13日就苏州市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年8月21日解除。二、张霞梅于本判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊＊＊＊号一间266室房屋腾空、返还徐章洪。三、张霞梅于本判决生效之日起30日内支付徐章洪截止2014年8月21日的租金244791元。四、张霞梅于本判决生效之日起30日内支付徐章洪房屋使用费（按25万元／年的标准从2014年8月22日计算至实际腾让房屋之日止）。
五、驳回张霞梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12124元，司法鉴定费2400元，合计14524元由原告张霞梅负担。
反诉案件受理费2890元，由反诉被告张霞梅负担，于本判决生效之日起30日内直接向反诉原告徐章洪履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 虞君瑜
二〇一五年四月十七日
书 记 员 陈 辰