湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5917号
上诉人（原审原告）：张雨萌，女，1973年10月11日出生，汉族，住湖北省石首市。
委托诉讼代理人：陈勇，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原告被告）：湖北伟业房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区丁字桥90号3单元5楼3号。
法定代表人：王华泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶慧泉、甄浩，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人张雨萌因与被上诉人湖北伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
张雨萌上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判解除张雨萌和伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、伟业公司向张雨萌返还购房款77，060元；二、一、二审的诉讼费用全部由伟业公司承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审中张雨萌提供证据案涉房屋的现状照片，证明伟业公司对案涉房屋进行了改造，把单间推倒改造成了通铺，一审法院对该情况进行了现场调查，但是未予认定。张雨萌与伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定向张雨萌交付符合条件的房屋是伟业公司的义务，伟业公司应当承担案涉房屋是否符合交付条件的举证责任，一审认定张雨萌未能提供有效证据证实伟业公司不具备交房条件，举证责任分配错误。2、一审法院适用法律错误。张雨萌主张案涉房屋不能按照合同约定进行交付，一直不具备办理房产证的条件，且伟业公司对案涉房屋进行了改造，导致案涉房屋事实上已经无法交付，致使合同目的无法实现，应该适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，合同目的无法实现，说明合同没有继续履行的必要也没有继续履行的可能，此时应该解除合同，使合同双方从不确定性中解脱出来。而一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于合同解除权期限的规定是针对能够继续履行的合同作出的规定，显然不适用于合同目的无法实现而无法继续履行的合同。3、张雨萌享有合同任意解除权。一审法院查明张雨萌与伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十九条第二款约定“××（即张雨萌）单方解除合同的，应当书面通知××（即伟业公司），××应在××收到书面通知之日起20日内，按原房价款的％向××支付违约金，××将××已支付的房价款全额退还××……”，该约定赋予张雨萌在合同履行完毕前的任何时间均享有合同解除权，且不需要理由，张雨萌向人民法院起诉要求解除与伟业公司签订的合同，是在行使自己享有的合同解除权，应当得到人民法院的支持。
被上诉人伟业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张雨萌向一审法院起诉请求：1、解除张雨萌、伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、伟业公司返还张雨萌支付的购房款77，060元及利息（期限自付款之日至实际返还之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；3、伟业公司向张雨萌支付违约金1，541.20元；4、伟业公司向张雨萌返还支付的代办银行按揭费用520元及利息（期限自付款之日至实际返还之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；5、伟业公司承担本案诉讼费。张雨萌于2016年5月20日书面申请放弃了部分诉讼请求，请求判令：1、解除张雨萌、伟业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、要求伟业公司返还购房款77，060元；3、由伟业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年，张雨萌与伟业公司协商以银行按揭方式购买该公司开发的位于湖北省武汉市江夏区江夏大道36号的江夏商业广场底层C058号房屋。2007年6月22日，张雨萌向伟业公司交纳购房款77，060元，伟业公司向张雨萌出具了武汉市地方税务统一收款收据（发票号码：00552546）。2007年7月9日，张雨萌向伟业公司交纳520元，伟业公司向张雨萌出具了载明收款事由为“贷款办理银行按揭费用款”的收据。2007年10月10日，伟业公司（××）与张雨萌（××）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：JXH-2007-0572），合同第三条约定，××所购商品房为本合同第一条规定的项目中底层C058号房，该商品房建筑面积共25.8平方米。第四条约定，该商品房单价为每平方米5，700元，总金额147，060元。第六条约定，××按贷款方式付款。第七条第二项约定，××以银行按揭方式购房，应在本合同签署后二周内向××提供全部必备的按揭资料，并随时配合办理必备的按揭手续。若××不予提供或不配合办理按揭手续，视同逾期付款并承担相应违约责任。××未付清房款的，不得要求××交房。第九条约定，××应当在2007年12月28日前，将符合条件的商品房交付××使用。第十条约定，××逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，××有权解除合同，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%支付违约金。第十五条约定，××应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。第十九条约定，××单方解除合同的，应当书面通知××，××应在××收到书面通知之日起20日内，按原房价款全额退还××。××单方解除合同的，应当书面通知××，××应当在××收到书面通知之日起20日内向××支付违约金，××将××已支付的房价款全额退还××。合同还约定了其他事项。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》在房产部门办理了商品房合同备案登记（合同备案号为夏071104820）。合同签订后，因银行按揭贷款未办理成功，张雨萌尚有7万元购房款未付，伟业公司也未履行交房义务。双方均未按合同约定的期限书面通知对方要求解除合同。现讼争的C058号商品房，目前在“艾尚台球俱乐部”承租经营的场地内。本案在审理过程中，伟业公司于2016年4月29日申请追加刘玉林为本案共同被告，一审法院根据合同相对性原则，依法裁定驳回了伟业公司的申请。张雨萌提交的《武汉市商品房买卖合同》未见附件五和附件六，张雨萌陈述其没有合同原件，也不知道提交诉讼的合同内容是否完整。
一审法院认为，张雨萌与伟业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。张雨萌向伟业公司支付购房款77，060元，事实清楚，证据充分，予以认定。本案争议的焦点是张雨萌是否具备单方解除合同的条件以及解除权的行使期限。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”这是合同法的重要原则，也就是说合同的解除必须具有解除事由，且要通过解除行为实现。
本案中，张雨萌是否具备单方解除合同的条件。1、银行贷款未办理成功的问题，本案查明事实表明，张雨萌交纳购房款77，060元后，向伟业公司交纳银行贷款代办费用520元，由伟业公司代办银行按揭贷款事宜。贷款未办理成功，双方均未举证证实是何原因，但是伟业公司收取代办费后，负有代办义务，办理不成功应当及时告知张雨萌，双方协商变更购房款的支付方式，现伟业公司未举证证实其履行了相关告知责任，其对于张雨萌未付清余款具有一定的责任，但是该责任并不能免除张雨萌的付款责任。合同第七条约定××未付清房款的，不得要求××交房。张雨萌事实上未付清购房款，目前并不享有要求伟业公司交房的权利。2、关于讼争的商品房是否具备交房条件的问题，张雨萌未能提供有效证据证实伟业公司不具备交房条件。即使伟业公司不具备交房条件，根据双方签订的商品房买卖合同第十条约定，××逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，××有权解除合同，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%支付违约金。从上述内容来看，如伟业公司不具备交房条件，张雨萌依约从2008年1月28起享有解除合同权。
关于原告张雨萌行使合同解除权的期限。双方签订的商品房买卖合同第十九条第二项约定，××单方解除合同的，应当书面通知××，××应当在××收到书面通知之日起20日内向××支付违约金，××将××已支付的房价款全额退还××。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”即使按张雨萌主张双方签订的商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。”如果张雨萌主张的伟业公司不符合交房条件成立，其依约从2008年1月28起享有解除合同权。但直至起诉前，其未向伟业公司主张解除合同。综上，张雨萌以伟业公司不具备交房条件而主张解除双方签订的商品房买卖合同，要求返还购房款77，060元的诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。伟业公司要求张雨萌继续履行合同的辩称意见，因其未提出反诉，不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回张雨萌的诉讼请求。本案受理费2，278元，减半收取1，139元，由张雨萌负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张雨萌与伟业公司于2007年月10日10签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。双方在合同中约定“××按贷款方式付款。××以银行按揭方式购房，应在本合同签署后二周内向××提供全部必备的按揭资料，并随时配合办理必备的按揭手续。若××不予提供或不配合办理按揭手续，视同逾期付款并承担相应违约责任。××未付清房款的，不得要求××交房。”张雨萌在签订合同之前除向伟业公司支付购房款77，060元以外，还向伟业公司支付了贷款办理银行按揭费用款520元，但张雨萌的银行按揭贷款手续至今未办理完毕，无法以按揭方式支付下余房款，合同无法继续履行。现双方均无证据证明银行贷款手续未办理完毕系因对方的原因造成，故合同无法继续履行的原因不能归责于双方。张雨萌起诉要求解除合同，明确表示不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同应予以解除。另，双方在合同中还约定“××单方解除合同的，应当书面通知××，××应在××收到书面通知之日起20日内，按原房价款全额退还××。××单方解除合同的，应当书面通知××，××应当在××收到书面通知之日起20日内向××支付违约金，××将××已支付的房价款全额退还××。”故伟业公司应于合同解除后将张雨萌所支付的购房款77，060元予以返还。
综上所述，上诉人张雨萌的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初873号民事判决；
二、湖北伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内一次性返还张雨萌购房款70，760元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2，278元，减半收取1，139元，由湖北伟业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2，278元，由湖北伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十一月十一日
书记员 胡婧琳