江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2370号
上诉人（原审原告）张永刚，男，汉族，1975年12月22日出生，江苏某台编辑。
被上诉人（原审被告）王淑华，女，汉族，1962年11月22日出生，南京某集团退休职工。
委托代理人何乃强（王淑华丈夫），男，汉族，1962年4月27日出生，无业。
上诉人张永刚因与被上诉人王淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张永刚、被上诉人王淑华及其委托代理人何乃强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永刚原审诉称，坐落于南京市栖霞区马群新村116号紫金新寓某幢501室房屋系张永刚于2009年4月7日购买的单位集资房，现已取得了合法的房产证，该房现在是张永刚唯一的合法财产。现被王淑华非法占有，请求法院判令：王淑华搬出此讼争的房屋；王淑华支付自2010年9月7日起至实际迁出之日止的每月1000元的房屋使用费。
王淑华原审辩称，2004年4月，王淑华与张永刚及其妻杨丽签订了一份购房协议，约定房价为每平方米3000元，95平方米，总价为285000元，房屋自交付之日起所有权属买方所有，产权转让在五年期满后立即办理。到2006年12月份，王淑华共计支付给张永刚房款258327元，后又支付18000元的煤气建设费。2011年，王淑华得知房产证办下来找张永刚要求过户，张永刚不愿意配合。2012年5月13日，张永刚给王淑华发来一条短信，内容是“满五年来找我，按协议办理，交多少税我自己负担”。张永刚向法院起诉，要求王淑华搬出此房，实属无理，请求法院驳回张永刚的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2004年6月8日，张永刚及杨丽（甲方）与王淑华（乙方）签订一份购房协议，约定由张永刚将其在单位江苏广播电视总台获得的集资房以每平方米3000元转让给王淑华，总价为285000元，付款方式为分期给付。其中第3条为小区管道煤气（天然气）和装潢、有线电视安装费、电表增容费由甲方负担。房屋自交付之日起所有权属即归乙方所有，因为集资房规定在五年之内不许转让，所以产权转让在五年期满后立即办理。如果单位允许提前转让就提前转让。双方本着友好合作、平等互利的原则达成上述协议。乙方须如约付款，甲方须如约办理产权转让，如出现违约情况，违约方赔偿另一方100000元人民币。该协议签订当日，王淑华付给张永刚首期购房款142500元，之后王淑华将其居住的房屋卖掉。2005年12月8日支付二期购房款99750元，2006年12月30日支付14250元、物业管理费527元、维修基金1300元，2007年元月15日又支付煤气建设费18000元，2007年初，该房交付，王淑华即入住。2010年10月，张永刚办理了讼争房屋的权属登记，获得了房屋产权证和土地使用权证。之后，王淑华要求张永刚配合办理房屋过户手续，但双方产生矛盾，张永刚向法院提出诉讼。庭审中，张永刚认为该房系其单位的集资房，在出售时有严格的政策限制，即使张永刚出售，张永刚单位有优先购买权。如向社会人士转让，需征得单位同意，因此当初与王淑华双方签订的协议是无效的，张永刚愿意返还给王淑华购房款256500元以及19800元入住建设费，或者选择赔偿违约金100000元。但王淑华不予认可，认为其入住有合法的依据，只是张永刚看见房价上涨，想反悔，王淑华现在居住的讼争的房屋系王淑华夫妻唯一的住所，张永刚应当立即按协议办理过户手续，并按每月1500元支付王淑华在外租房的费用。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案张永刚与王淑华签订的购房协议系双方真实意思表示，并无违反国家法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王淑华按约分期支付了购房款，入住此房，有基本的事实和合法的依据。张永刚现以出售该房需征得单位同意和单位有优先购买权而主张买卖行为无效，原审法院认为，张永刚与其单位如何约定只能约束合同的相对方，不能对抗善意的第三人。张永刚同时还认为其可以选择赔偿对方100000元违约金条款，但此选择权不在违约方，而在守约方即王淑华，因此张永刚此理由也不能成立。当事人在市场经济活动中应当遵循诚实信用原则，原审法院对张永刚主张买卖行为无效的理由不予采纳，张永刚要求王淑华搬出讼争的房屋以及赔偿其房屋使用费的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回张永刚对王淑华的诉讼请求。一审案件受理费856元，减半收取428元，由张永刚负担。
张永刚不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清，被上诉人出示的所谓“购房协议”未经公证，也无人证，更不是房屋主管部门审定过的正规房屋转让文本，只是当初双方协商合作购房时的一张草稿，真正的协议约定的是“违约金50万元，上诉人有主动选择终止协议的权利”。2、集资房的面积是98平方米，不是草稿里说的95平方米，谁会把98平方米的房屋按95平方米卖给别人。3、房屋为夫妻共同所有，妻子杨丽并未同意，且签订协议时上诉人尚未取得房屋合法产权，现在房屋出售也必须经过单位同意且要支付土地出让金，如果工龄未满30年面辞职，单位有权收回房屋。4、被上诉人如果想要证明拥有对此房屋的所有权，可以另提起诉讼确认自己的权益，而事实上被上诉人和其配偶在南京市有多处房屋，已无法顺利过户。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王淑华答辩称，购房协议是张永刚夫妻二人签字的；上诉人所称的50万元违约金，谁主张，谁举证；房屋面积以协议为准，协议上写的是95平方米左右，当时房屋没有拿到，这种情况是很正常的；夫妻共有财产问题是上诉人个人家庭的事；是否起诉，是被上诉人自己的事，与上诉人无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。涉案房屋系上诉人张永刚依据其与杨丽、王淑华2004年6月8日的协议向王淑华交付，该协议是双方真实意思表示，并不违反法律规定，张永刚现要求王淑华搬出涉案房屋并支付房屋使用费没有依据。上诉人上诉提出购房协议未经公证，也无人证，当事人签订协议时，公证和证人不是法律规定的必备要件，上诉人这一上诉理由没有法律依据。上诉人上诉提出购房协议不是房屋主管部门审定过的正规房屋转让文本，经审查，房屋主管部门要求的合同文本只是行政部门管理规范，当事人自行签订的合同具有法律效力，上诉人这一主张无法律依据，不能成立。上诉人主张被上诉人提供的购房协议只是草稿，但该份购房协议内容完整，且双方当事人均签字并书写日期，被上诉人已按协议约定向上诉人支付房款，上诉人亦按协议约定收取了被上诉人的房款，因此，上诉人认为购房协议只是草稿的上诉理由不能成立。上诉人主张双方另有协议，被上诉人对此不予认可，上诉人对此未能举证证明，故本院对此不予采纳。上诉人提出，集资房的面积是98平方米，购房协议中为95平方米，经审查，双方签订协议时，房屋尚未建成，无法确定房屋准确面积，协议中也约定房屋面积为95平方米左右，上诉人这一主张不能成立。上诉人提出房屋为夫妻共同所有，妻子杨丽并未同意，但杨丽已在购房协议上签字确认。上诉人提出出售房屋必须经过单位同意等，此不属法律规定的禁止转让的情形，上诉人这一主张没有法律依据。上诉人提出，被上诉人如果想要证明拥有对此房屋的所有权，可以另提起诉讼确认自己的权益，经审查，是否进行诉讼，是当事人的权利，他人无权干涉，上诉人这一主张不符合法律规定。上诉人提出，被上诉人和其配偶在南京市有多处房屋，无法顺利过户，这一主张与本案的争议没有关联性，故对上诉人这一理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，原审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费856元，由上诉人张永刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年六月十二日
书记员 金丽丽