天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0111民初7097号
原告：张紫涵，女，1990年4月22日出生，汉族，北京微梦创客网络科技有限公司职员，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：倪宝桐，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告：赵鸿，男，1972年1月26日出生，汉族，自由职业，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：曹峰（系被告妻子），女，1973年7月3日出生，汉族，自由职业，住河南省鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：杜学广，河南奥博律师事务所律师。
第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口1号楼13层04-08室
法定代表人：左晖，该公司经理。
统一社会信用代码：911201047972646279。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕宇，男，该公司员工。
原告张紫涵与被告赵鸿、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张紫涵及其委托诉讼代理人倪宝桐，被告委托诉讼代理人曹峰、杜学广，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吕宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张紫涵向本院提出诉讼请求：1、解除《房产交易合同书》；2、被告双倍返还定金20000元；3、被告赔偿原告损失，包括中介服务费、贷款服务费、评估费、房屋差价损失等共计700000元；4、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告张紫涵增加诉讼请求：要求被告赔偿房屋差价损失为861000元，房产价格评估费9215元，由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系，通过第三人的房产交易中介服务，原、被告于2016年4月16日在第三人主持下签订合同编号为“100000091957”的《房产交易合同书》。合同约定：被告将其名下所有的坐落于天津市西青区友谊南路南段西侧鸣泉花园3-1-3002号房屋，以1825000元的总价出售给原告。原告于房产交易合同签订之日给付被告定金10000元。原告与被告2016年10月15日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并支付首付款，原告交付首付款后五个工作日内申请办理贷款手续，银行贷款手续审批完毕后，原告与被告到房管部门办理产权变更手续。合同签订后，原告依约支付定金10000元，中介服务费36500元，评估费1000元，贷款服务费600元。2016年10月10日被告向原告发出《解除房产交易合同通知书》，明确表示房屋不再出售。原告前期为筹集首付款，将原住房售出，现被告恶意违约，给原告造成重大经济损失及生活困难，现诉至法院，望判如所请。
被告赵鸿辩称：一、原告向中介公司交纳的中介服务费36500元、贷款服务费600元、评估费1000元，因中介事项未完成及贷款事宜未实施，原告应当向中介公司另行主张，不应当由本被告承担；定金是否应当双倍返还的问题。本案中原告在变更诉讼请求中明确使用定金罚则，那就不能主张再使用违约条款。原告既然要求解除合同，那么法院就应当适用解约定金的规定。原告定金10000元的请求不应当得到支持。二、中同华房地产土地评估有限公司出具的中同华估字（2017）059号房地产估价报告在本案中不适用。本案中，当事人约定了定金条款和违约责任的承担方式。对房屋差价的损失，当事人选择了严格的条件，如在签署本合同前对合同中约定的事项隐瞒真实情况的，才赔偿房屋价格上涨的差价损失。当事人约定的条件未发生，当然不适用房屋差价的赔偿问题。且当事人的约定符合天津市高级人民法院2016年11月16日颁布的《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》津高法（2016）158号，关于合同继续履行的问题：“当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定”的规定。原告请求被告赔偿房屋上涨差价款无事实根据和法律依据。中同华房地产土地评估有限公司出具的中同华估字（2017）059号房地产估价报告不具有客观真实性、关联性、合法性，不应当作为定案依据。三、被告无法完成房屋交易的行为不构成违约，而原告存在根本违约。双方约定的是银行贷款，原告引用非银行贷款错误，银行贷款条款没有约定在2016年10月15日前到房管局签订买卖合同。签订合同后，原告并没有到银行办理借款手续，至今也没有交纳首付款等款项，故不履行合同义务的行为在原告。因原告不履行义务，导致涉案房屋被河南省鹤壁市淇滨区人民法院查封，如原告及时履行义务，交易早已完成。现诉争房屋已被查封，其履行不能，不可归责于被告，属于法律上的履行不能。因此，该交易不能完成责任归责于原告违约，被告不构成违约。双方签订的合同应该解除。被告在得知房屋查封后，第一时间通知原告解除合同，解除合同属于双方合意，也符合法律规定。原告请求被告赔偿无事实根据和法律依据。就本案定金来说，因被告没有违约，不适用定金罚则。就中介费、贷款服务评估费的问题，因交易没有完成，贷款没有发生，在未查明原告是否与第三人了结的情况下，原告可另向中介公司主张，不应当由被告承担。就房屋损失问题，司法实践中，如果原告全部履行合同义务，可以主张房屋差价。本案原告只交纳了定金，且没有履行一点付款义务，仍然主张原签订协议时的房屋差价是不公平的，且本案没有及时完成交易的原因在原告，涉案房屋在法院查封后无法完成交易的问题，属于被告意志外的原因。原告要求被告赔偿房产差价无事实和法律依据。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，对于原告的诉请没有意见。合同签订后，和被告本人联系不上，8月21日或22日，被告的姐姐和第三人讲，孩子上学用房不卖了。8月27日，原告又在第三人介绍下另买了一套房子，现房屋已经过户。贷款服务费及评估费、中介费已退给原告。
本院经审理认定事实如下：原告与被告于2016年4月16日在第三人居间介绍下签订《房产交易合同》，约定被告将位于天津市西青区友谊南路南段西侧鸣泉花园3-1-3002号房屋出售给原告，房屋价款为1825000元，原告于2016年4月16日将10000元交付原告作为定金；被告同意原告采用银行贷款方式支付房款；原、被告须于2016年10月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。合同签署当日，原告向被告支付购房定金10000元。2016年8月27日，被告向第三人发出《解除房产交易合同通知书》，以被告家中特殊情况，导致《合同》中房屋不能出售，合同目的不能实现为由，要求解除原、被告之间签订的《房产交易合同书》。
2016年9月28日，诉争房屋被河南省鹤壁市淇滨区人民法院依法予以查封。2016年10月10日，被告向原告、第三人发出《解除房产交易合同通知书》，以《合同》中房屋予以查封，导致《合同》中房屋不能出售，合同目的不能实现为由，再次要求解除原、被告之间签订的《房产交易合同书》。截至庭审当日，原、被告未到房管局签订《天津市房产买卖协议》。对于以上当事人没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，被告对于原告提交的居间代理费收据不予认可，认为合同中约定，该费用交易完成后才支付，此票据是非正规收费票据，不符合形式要件。第三人称，原告预交的贷款服务费及评估费、中介服务费已退给原告。原告于2016年8月27日已另行购买房屋，现该房屋已过户。诉讼过程中，原告向本院申请对诉争房屋2016年8月27日的房屋价值进行鉴定，经本院委托，中同华房地产土地评估有限公司出具房地产评估报告。评估结论为：2016年8月27日诉争房屋市场价值总额为2686000元，单价30764元/平方米。原告预交评估费9215元。对于该评估报告，原告没有异议，被告认为该报告不真实，没有采取比较法对价格进行鉴定，也没有采取双节点收益法，所以该鉴定损失结论没有科学依据。经本院明示，被告不要求鉴定人出庭接受质询。
本院认为，原、被告于2016年4月16日签订的《房产交易合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应按照合同的约定，履行各自的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告于2016年8月27日，发出《解除房产交易合同通知书》明确表示不再履行合同，导致原、被告签订的《房产交易合同》无法继续履行，被告应承担相应的违约责任。被告辩称其不构成违约，原告存在违约，证据不足，本院不予采信。关于原告要求解除合同的诉讼请求，原、被告当庭均同意解除，本院予以确认。原告交付的定金10000元，被告应予以返还。原告主张的房屋价值上涨损失861000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告不履行合同义务，给原告造成损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现本案经过司法鉴定，原、被告签订合同后至被告违约之时，涉案房屋价款由1825000元上涨至2686000元。结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑，被告应当赔偿原告该部分损失430500元为宜。关于原告要求被告承担房产价格评估费9215元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告已经向被告主张赔偿实际损失，故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿中介服务费36500元、贷款服务费600元、评估费1000元的诉讼请求，由于上述费用，第三人已退还给原告。现原告主张要求被告赔偿，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张紫涵与被告赵鸿、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年4月16日签订的《房产交易合同》；
二、被告赵鸿于本判决生效之日起十日内返还原告张紫涵定金10000元；
三、被告赵鸿于本判决生效之日起十日内赔偿原告张紫涵房屋价格上涨损失430500元、房产价格评估费9215元，共计439715元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6542元，由原告负担2519元，由被告负担4023元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张宝玉
二〇一七年四月一日
书记员 王艺霖
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。