山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民三初字第361号
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，住所地滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼一号102室。
负责人亓林林，该支行行长。
委托代理人宋玉亮，山东齐英律师事务所律师。
委托代理人王星星，山东齐英律师事务所律师。
被告田亚静，女，汉族。
被告柳松谦，与被告田亚静系夫妻关系。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所地：滨州市经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，该公司总经理。
委托代理人孙玉胜，该公司职工。
被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司，住所地：滨州市黄河一路393号。
代表人秦勇，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行与被告田亚静、柳松谦、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王星星、被告田亚静、柳松谦、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼，被告被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行诉称，2010年11月2日，滨州大观园支行与被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：田亚静、柳松谦为向滨州大观园支行借款90000元；借款期限为96个月，贷款利率浮动利率，按月支付本息；借款的担保方式为抵押和保证，由田亚静提供房产作为抵押物，并办理抵押登记，滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司提供连带责任保证。合同签订后，滨州大观园支行按约履行了向田亚静、柳松谦发放90000元贷款的义务，但在以后合同履行过程中，田亚静、柳松谦未按合同约定向滨州大观园支行履行按月支付利息的义务，其行为已构成违约。田亚静、柳松谦未按合同约定履行向滨州大观园支行还本付息的义务，应承担相应的民事责任。根据法律规定与合同约定，原告对被告田亚静为该项债权提供的抵押物享有优先受偿权；滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司为上述债务承担连带清偿责任。因滨州大观园支行并到渤海支行，其权利和义务由渤海支行享有和承担，请求法院：1、判决解除中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判决被告偿还原告本金52186.03及利息1037.84元（截至2015年2月21日），共计53223.87元，并支付利息至履行完毕之日止；3、判决原告对被告田亚静、柳松谦提供的抵押物享有优先受偿的权利；4、判决被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费与实际支出费用由被告承担。
诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。
被告田亚静辩称，中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行对被告田亚静贷款属于违规操作，因此被告田亚静与中国工商银行股分有限公司滨州大观园支行签订的《个人购房借款／担保合同》应属无效合同。因此被告田亚静不应继续履行借款合同。理由：首先，根据《中国工商银行个人商用房贷款管理办法》第二章贷款条件第六条贷款支持的商用房需满足以下条件：“（五）商用房不得采用返租形式进行销售；（七）所购商用房为一手房的，该房产应为已竣工的验收的房屋”滨州国际商贸城售房时没有竣工验收合格证，山东中博房地产有限公司就进行了销售，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行银是在违背上级行规定的情况下为被告田亚静放了款，是严重违反上级行的规定，属于违规操作，据了解2008年中博1号楼开始销售，到2010年1号楼也没有竣工验收合格，开发商已经违约，但是银行对在建的2号楼却发放了贷款，严重违反了银行的有关规定。其次，根据建设部2001年第88号发布的《商品房管理办法》第二章销售条件第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房”。中博国际商贸城恰恰采用了6年返租手段进行销售。同时2010年11月2号在滨州中博国际商贸城没有竣工验收合格的情况下，中国工商银行股分有限公司滨州大观园支行对被告发放了贷款，此种做法严重违反银行贷款的操作流程，由此造成的后果应由中国工商银行股分有限公司滨州大观园支行承担。第三，中国工商银行股分有限公司滨州大观园支行，从未向被告田亚静告知过滨州中博国际商贸城的工程进度及经营状况，直至被告田亚静多次去中博看到工程建设已经停工，在这种情况下被告才停止还贷，停止还贷不是被告的主观意愿，而是开发商不履行《商品房购销合同》规定所致，责任由滨州市中博房地产有限公司负全责。
被告柳松谦辩称，同被告田亚静答辩意见。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，该借款有债务人田亚静以自己的房产作为抵押的担保，又有被告的保证作为担保，根据我国法律规定，同一债权即有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中原告尚未就物的担保实现债权以前，被告对该债权不承担连带保证责任；原告应当举证证明被告还款的具体明细，以确定被告已还款的具体数额；原告应当明确利息的计算方法和依据；原告应当证实大观园支行并入渤海支行的事实。
被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司未提出答辩。
经审理查明，被告田亚静、柳松谦系夫妻关系。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行（贷款人）于2010年11月2日与被告田亚静（借款人、抵押人）、被告柳松谦（共同借款人、抵押物共有人）、滨州市中博房地产有限公司、被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告田亚静发放贷款90000元，被告柳松谦为共同借款人；贷款用途为购买商房，贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮22%确定，贷款发放后遇基准利率调整，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率基础上上浮10%后计算；如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权解除合同并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名为滨州市中博房地产有限公司，账号为16130035xxx，开户行为工行），贷款利息自实际发放日其计算；借款人采用按月等额还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名为田亚静，账号为62220216xxx，开户行为工行）；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日支付利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行约定的利率基础上加收30%确定；被告田亚静、柳松谦以其所有的位于滨州市某房产提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2010年11月4日，被告以其购买的位于滨州市某房产为上述借款提供抵押担保，被告田亚静、柳松谦在中国工商银行抵押核实书上签字确认。滨州市房地产管理局对上述房屋抵押进行预告登记（房预滨字第2010xx号）。上述抵押房屋因故至今未办理产权证书。
2010年11月12日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行按照约定向被告田亚静发放了借款90000元，并出具《借款凭证》，注明借款期限为96个月，借款发放日为2010年11月12日，到期日为2018年11月12日。被告田亚静在该凭证上签字并捺手印进行确认。
被告田亚静、柳松谦自2014年11月28日起不再按合同约定按月还本付息，连续超过三个月、累计六次以上，截至2015年8月21日，被告偿还了贷款本金37813.97元，利息23657.14元，未还本金52186.03元，积欠利息3170.18元。
根据中国银行业监督管理委员会滨州监管分局2011年9月15日文件（银监滨准（2011）81号），同意中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行迁至滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号楼102，并更名为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行。
以上案件事实，有原告提交的《个人购房借款／担保合同》、《借款凭证》、被告田亚静账户自营历史明细列表、银监滨准（2011）81号文件一份，被告田亚静、柳松谦身份信息各一宗，以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，各被告自愿与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行签订《个人购房借款／担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已经向被告田亚静实际发放了所借款项，被告田亚静、柳松谦应按照合同的约定履行还本付息的义务。被告田亚静、柳松谦与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行之间设立的是借款抵押合同关系，被告所称的《中国工商银行个人商用房贷款管理办法》、《商品房管理办法》不属法律、行政法规范畴，即使原告违反上述规定，也不必然导致合同无效，同时，被告滨州市中博房地产有限公司违约停工建设系田亚静、柳松谦与滨州市中博房地产有限公司之间的房屋买卖合同关系，如被告所称属实，其应向滨州市中博房地产有限公司主张相应违约责任，但该辩解意见不能作为其拒绝向原告偿还借款的合法依据，故被告田亚静、柳松谦所提的辩解意见，本院不予采纳。因被告田亚静已经连续三次并且累计超过六次未按时偿还中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行借款，已经违约，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行有权解除双方签订的借款合同条款，并收回全部借款，利息按照合同约定的罚息利率计算。被告田亚静、柳松谦以其所有的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并经房地产管理部门登记，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已经取得对所抵押房屋的抵押权，其有权要求就所抵押房屋优先受偿。被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司自愿对被告田亚静的借款本息提供连带责任保证，该被告应按照合同的约定对本案所涉及的债务承担连带清偿责任。另外，当事人在合同中约定，贷款人可以选择对物的担保及当事人保证同时行使权利，对被告滨州市中博房地产有限公司的辩解意见本院不予采纳，原告既请求被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司承担保证责任，亦请求对被告田亚静、柳松谦提供的抵押物实现抵押权，应予支持。根据文件规定，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已经更名为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，故其权利义务应由原告继受。原告的诉讼请求应予支持。被告柳松谦、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告田亚静、柳松谦于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金52186.03元并支付利息及逾期利息（截止2015年8月21日的利息及逾期利息为3170.18元；自2015年8月22日起至本判决确定的履行之日止，当期执行利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮22%确定，逾期利率在执行利率基础上上浮30%确定）；
二、原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行对被告田亚静、柳松谦所抵押的位于滨州市某号楼B2191以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、滨州市中博房地产有限公司、被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司对以上借款本息向原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1131元，由被告田亚静、柳松谦、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 申春艳
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一五年九月十五日
书 记 员 王宁宁