海南省高级人民法院
行政判决书�
（2013）琼行终字第181号
上诉人（原审原告）：董开章，男。系董学才、李玉香长子。
上诉人（原审原告）：董亚红，男。系董学才、李玉香次子。
上诉人（原审原告）：董亚妮。系董学才、李玉香长女。
上诉人（原审原告）：董亚英，女。系董学才、李玉香次女。
上诉人（原审原告）：董亚贵，男。系董学才、李玉香三子。
上诉人（原审原告）：董菁，女。系董学才、李玉香三女。
上诉人（原审原告）：董遂，女。系董学才、李玉香四女。
上诉人（原审原告）：董妃，女。系董学才、李玉香五女。
上述8位上诉人的共同委托代理人：李跃，贵州恒易律师事务所律师。
上述8位上诉人的共同委托代理人：黎劲松，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚市人民政府。
法定代表人：ＸＸ，该市市长。
委托代理人：郭海云，该府法�顾问室法律顾问。
被上诉人（原审被告）：三亚市住房和城乡建设局。法定代表人：王铁明，该局局长。
委托代理人：冯建晓，该局政策法规科副科长。
委托代理人：郑琳琳，该局政策法规科工作人员。
原审第三人：严翠华，女。
委托代理人：符阳，海南颖川律师事务所律师。
委托代理人：曾晓蓓，海南颖川律师事务所律师。
上诉人董开章等8人因诉被上诉人三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、三亚市住房和城乡建设局（以下简称三亚市住建局）及原审第三人严翠华颁发房屋所有权证纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（2012）三亚行初字第42号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月27日受理后依法组成合议庭，并于同年10月24日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。上诉人董开章等8人的共同委托代理人李跃，被上诉人三亚市政府的委托代理人郭海云，被上诉人三亚市住建局的委托代理人郑琳琳，原审第三人严翠华的委托代理人符阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉的行政行为是：原三亚市房产管理所（以下简称原三亚市房管所）于1994年8月给严翠华颁发三私房字第12**号《房屋所有权证》（以下简称第1239号《房屋所有权证》）。
原审查明：1993年，三亚庆兰燕实业公司以每平方米1700元的价格购买了包括董学才、董学昌等七家人位于三亚市下洋田的宅基地，并在该宅基地上建设了现在讼争的房屋。1994年5月28日，严翠华与三亚庆兰燕实业公司就房屋买卖事项签订了《购房协议书》，并向该公司支付了购房款150万元。三亚庆兰燕实业公司将该房屋移交给严翠华，并协助其办理房屋产权登记。1994年8月，原三亚市房管所向严翠华颁发了第1239号《房屋所有权证》。严翠华提供的《购房协议书�，入户收据，城管罚没收据，（1999）黔高法执字第18号民事裁定书，水、电、生活费缴费凭证等证据材料，证明其于1994年买受该商住楼后，一直实际居住使用该房屋。1999年5月19日，贵州省高级法院裁定对该讼争房屋进行查封，严翠华提出异议主张对讼争房屋的权利，后经贵州省高级人民法院审查认为异议成立，于1999年11月26日作出（1999）黔高法执字第18号民事裁定解除查封。该讼争房屋至今还是由严翠华实际居住使用。自1993年至2010年12月，董开章等8人对严翠华一直实际居住使用该讼争房屋都无异议。2010年12月，董开章等8人以其母亲李玉香的名义对该房屋所有权提出异议，并向三亚市城郊人民法院提起民事侵权诉讼。2011年5月17日，三亚市城郊人民法院作出（2011）城民一初字第92号民事判决驳回其诉讼请求。董开章等8人不服，提起上诉，三亚市中级人民法院于2011�9月16日作出民事判决，驳回上诉，维持原判。
另查，董学才于2006年死亡，李玉香于2010年1月7日死亡，李玉香系董学才之妻，董开章等8人系董学才、李玉香夫妇的子女。董学才生前居住地与讼争房屋相邻近。1994年5月，董学才向原三亚市房管所申请房屋所有权登记，原三亚市房管所制作了三私房证字第捌佰贰拾捌号《房屋所有权证存根》。同年8月，严翠华向原三亚市房管所申请房屋所有权登记，并取得第1239号《房屋所有权证》。2012年9月28日，三亚市国土环境资源局《关于严翠华、董学才土地使用证情况的复函》证明董学才的《国有土地使用证》土地来源是1991年9月3日三亚市河东区下洋田居民委员会出具《下洋田土地使用证书》，没有严翠华土地使用权信息。
原审认为：本案主要焦点是董开章等8人是否为适格的诉讼主体；董开章等8的起诉是否超过起诉期限；讼�房屋的所有权人实际为哪一方，被诉的颁证行为事实是否清楚，程序是否合法。一、董开章等8的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，“公民、法人、或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”董开章等8人均系董学才的子女，其认为原三亚市房管所给严翠华颁发《房屋所有权证》侵犯其合法权益，应有权提起诉讼。严翠华认为董开章等8人不具备诉讼主体资格的辩解理由不成立。二、起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。董开章等8人于2010年从三亚市国土资源环境局信息中心查档获知原三亚市房管所的颁证行为，并于同年12月主张权利，其起诉没有超过起诉期限，严翠华认为其起诉超过2年起诉期限的辩解理由不成立。三、讼争房屋的土地来源。该讼争房屋宅基地的确是三亚市河东区下洋田居民委员会于1991年9月3日划拨给董学才的，并颁发了《下洋田土地使用证书》。原三亚庆兰燕实业公司经理黄龙美证明，1993年三亚庆兰燕实业公司是以每平方米1700元的价格购买了董学才的该宅基地，并在该宅基地上投资建造了房屋。2012年9月28日，三亚市国土环境资源局给原审法院去函，虽然证明没有严翠华土地使用权信息，但没有否定严翠华持有的《国有土地使用证》的存在和效力。而且，严翠华从1994年开始就实际使用该土地以及地上所建的房屋至今，董开章等8人一直没有异议。四、讼争房屋的建设。原三亚庆兰燕实业公司经理黄龙美证明，讼争房屋是三亚庆兰燕实业公司于1993年投资建造，该事实也有严翠华提交的三亚市城市建设管理局对三亚庆兰燕实业公司城管罚没收据佐证。1994年，三亚庆兰燕实业公司将所建房屋卖给了严翠华，并签订了《购房协议书》，严翠华支付对价买受取得，依法办理了房屋所有权登记，领取了第1239号《房屋所有权证》，是讼争房屋的实际所有权人。五、讼争房屋的实际占有、使用和居住问题。严翠华从1994年买受取得该讼争房屋之日起一直实际占有、使用、居住至今，从其提供的《购房协议书》，入户收据，城管罚没收据，（1999）黔高法执字第18号民事裁定书，水、电、生活费缴费等证据证明，自1994年至2010年12月，董开章等8人一直对严翠华实际占有、使用、居住该讼争房屋都无异议。董开章等8人主张该房屋的所有权，只是凭阅201005718-2和阅201005740-1《档案查询结果》及三私房字第捌佰贰拾捌号《房屋所有权证存根》，没有上述两证原本。但在庭审中，董开章等8人承认其从来没有居住或使用过讼争房屋，不清楚该讼争房屋是否他们建造的，对其父亲生前将讼争房屋交由严翠华居住十几年而一直不提出异议的事实也无法作出合理解释。其代理律师在庭审中只是推测是董学才与三亚庆兰燕实业公司合作15年，15年后交回董家，在代理词中又述称该讼争房屋是董家投资建设的，但又没有提供合作和建设该房屋的相应证据予以佐证。综上所述，严翠华所提交的证据证实其自1994年向三亚庆兰燕实业公司购买该讼争房屋至今，一直实际占有、使用和居住该房屋，其提交的证据材料形成了一条证据链，证明其是房屋�有权人。董开章等8人所提交的证据只证实董学才曾有过房屋所有权证存根和国有土地使用权登记卡，无法证明其实际投资建设、占有、使用和居住该讼争房屋的事实。因此，原三亚市房管所于1994年8月根据严翠华的申请，向其颁发第1239号《房屋所有权证》，事实清楚，程序合法。虽然严翠华在申报时对土地使用权的申报存在一些瑕疵，但不影响其对讼争土地的使用以及对房屋的实际占有、使用、居住和原三亚市房管所给其颁发第1239号《房屋所有权证》的事实。原审法院根据严翠华在举证期限内提出的取证申请，经审查认为，为了查清本案实际使用土地和房屋建设以及占有事实的来龙去脉，认为有必要向原三亚庆兰燕实业公司经理黄龙美调查取证。原审法院向黄龙美取证后，经庭审质证，完全符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十三条第一�第（三）项的规定，同时也与本案其他证据相印证，可以作为定案的依据。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项的规定，判决驳回董开章等8人的诉讼请求。案件受理费50元由董开章等8人共同负担。
上诉人董开章等8人共同上诉称：一、原审判决超越行政诉讼的审理范围。董开章等8人针对原三亚市房管所一房颁两证的行为提起行政诉讼，本案审理对象只能是原三亚市房管所一房颁两证的行为，而原审法院却对涉案房屋投资建设、占有、使用和居住及房屋所有权等属于民事法律调整范围的事实进行审理，超越了行政诉讼的审理范围。二、原审法院对黄龙美的调查取证严重违反程序，该调查笔录不能作为本案有效证据使用。黄龙美出具证言材料，但无正当理由拒不出庭作证，在该证据无法采信的情况下，原审法院才前往重庆对其进行调查取证。原审法院调查取证不符合相关法律规定，且超期审理，在对黄龙美的调查笔录进行质证时，三亚市住建局并未到庭，故该调查笔录依法不能作为本案证据使用。三、原审判决认定事实错误。三亚庆兰燕实业公司购买土地和转让房屋的行为均系公司经营行为，按相关规定均需到有关职能部门进行登记、备案、缴纳各种费用，但是原审判决仅凭黄龙美一人的证言即认定三亚庆兰燕实业公司向董学才购买了土地，并向严翠华出售了涉案房屋，该事实明显证据不足。原审判决认定严翠华一直居住使用涉案房屋的事实，证明其为房屋的所有权人，但对房屋实际占有使用并不当然就拥有房屋的所有权，并颁发所有权证。董学才在一审中提交了其办理土地和房屋登记的证据多达16份，说明当时有�部门给董学才办理登记时履行了严格的审批手续，但是严翠华办理房屋登记时并未提供有效证据。三亚市政府和三亚市住建局针对严翠华提交的国有土地使用证，均表示从未向其颁发过该土地证。而原审判决认定虽然三亚市国土环境资源局没有严翠华的土地使用权信息，但该局没有否定其持有的国有土地使用证的效力，这明显认定错误。四、原审判决认定三亚庆兰燕实业公司向董学才购买土地及出售房屋给严翠华的行为有效，严重违反相关法律规定。原三亚市房管所据此给严翠华颁发的房屋所有权证应依法撤销。五、原审判决驳回董开章等8人的诉讼请求没有事实根据和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，撤销原三亚市房管所给严翠华颁发的第1239号《房屋所有权证》。
被上诉人三亚市政府辩称：本案“一房两证”的事实确实存在，在颁证前我们已�尽到了对材料审慎审查的义务，但由于董学才和严翠华两方可能存在刻意隐瞒相关事实的情况，才导致“一房两证”的出现，故该两方应当承担一定责任。至于哪一个证是正确的，应根据法庭查明的事实来认定。另外，经我们调查，没有严翠华的土地登记档案资料。
被上诉人三亚市住建局辩称：我们的意见和三亚市政府的意见一致。
原审第三人严翠华述称：一、原三亚市房管所给严翠华颁发第1239号《房屋所有权证》认定事实清楚，程序合法，应予维持。三亚庆兰燕实业公司向董学才购买土地建造房屋后，将房屋出售给了严翠华，严翠华支付了相应对价，取得房屋所有权。严翠华据此申请房屋权属登记，经审核后，原三亚市房管所颁发第1239号《房屋所有权证》，事实清楚，程序合法。二、严翠华是诉争房屋的所有权人，董开章等8人的上诉没有事实和法律依据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。严翠华于1994年8月获颁第1239号《房屋所有权证》后，即取得了讼争房屋的所有权，这一事实已被生效民事判决所确认。且自1994年以来，严翠华一直实际占有、使用、居住讼争房屋至今，董开章等8人从未提出任何异议，现其仅凭两份档案查询结果及房屋所有权证存根、国有土地使用权登记卡等材料就主张讼争房屋为其所有，没有事实根据和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回董开章等8人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，董开章等8人对原判认定的部分事实提出异议。董开章等8人对1993年三亚庆兰燕实业公司以每平方米1700元的价格购买董学才、董学昌等七家人位于三亚市下洋田的宅基地并在该地上建房有异议，其主张该事实没有充分证据予�证明。经查，根据三亚中院对三亚庆兰燕实业公司原法定代表人黄龙美所作的调查笔录，黄龙美证实1993年三亚庆兰燕实业公司向董学才等人购买过宅基地，并在该地上建房后卖给了严翠华。由于董学才已经去世，其他几人亦并未参与到本案诉讼中，只凭针对黄龙美的调查笔录，即认定三亚庆兰燕实业公司向董学才、董学昌等七家人买地的事实，证据不充分，对此本院不予确认。关于三亚庆兰燕实业公司在涉案土地上建造房屋的事实，除了黄龙美的证言，还有严翠华与三亚庆兰燕实业公司签订的《购房协议书》、三亚庆兰燕实业公司向下洋田居委会缴纳的入户费收据以及该公司向三亚市城市建设管理监察大队缴纳的罚没收据等相佐证，可以证明三亚庆兰燕公司建造涉案土地上房屋的事实，原判决认定该事实并无不当。董开章等8人对1994年严翠华与三亚庆兰燕实业公�签订《购房协议书》的事实提出异议，但其并未提供反驳该事实的证据。该《购房协议书》是由严翠华提供，也得到黄龙美的证实，证明严翠华与三亚庆兰燕实业公司之间存在购房关系。原审判决对该事实的认定亦并无不当。原判决认定“自1993年至2010年12月董家对严翠华一直实际居住使用讼争房屋都无异议”，而经本院审查，实际上严翠华是从1994年才购得讼争房屋的，故原判决对这一事实的认定有误，应纠正为“自1994年至2010年12月…”。此外，三亚市城郊人民法院系于2011年5月27日作出（2011）城民一初字第92号民事判决；三亚市中级人民法院系于2011年9月26日作出二审民事判决；董开章等8人之母李玉香系于2011年1月7日死亡。原审判决认定上述事实的日期时存在笔误，本院一并纠正。对原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明：原三�市房管所主体已不存在，现其权利义务承受人为三亚市住建局，故本案列三亚市住建局为适格被告。
本院认为：根据三亚庆兰燕实业公司与严翠华签订的《购房协议书》，严翠华买房付款凭据、发票，三亚庆兰燕实业公司向下洋田居委会缴纳的入户费收据以及该公司向三亚市城市建设管理监察大队缴纳的罚没收据等证据，可以证明，三亚庆兰燕实业公司在涉案土地上建房后将房屋卖给了严翠华，并协助严翠华办理了房屋所有权证。结合三亚中院对三亚庆兰燕实业公司原法定代表人黄龙美所作的调查笔录，以及董学才在世时一直未对严翠华居住使用涉案房屋提出任何异议的情况，可以认定严翠华通过买卖方式从三亚庆兰燕实业公司购得涉案房屋。据此，严翠华申请房屋产权登记，原三亚市房管所经权属审核后给其颁发了第1239号《房屋所有权证》，并无不当。董开�等8人虽主张亦拥有涉案房屋的所有权证，但其提供的仅为其父董学才名下的第828号房屋所有权证存根，并未能提供该证的原件，且董学才在世时一直未对严翠华占有使用涉案房屋提出任何异议，故董开章等8人现请求撤销严翠华名下的第1239号《房屋所有权证》，证据不足，应不予支持。
综上，董开章等8人的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人董开章、董亚红、董亚妮、董亚英、董亚贵、董菁、董遂、董妃共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 岱
代理审判员 冯 坤
代理审判员 李 贝
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 尹茂平
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判。
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。