山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第62号
上诉人（原审原告）：李广成。
委托代理人：鲍文佩，山东天清律师事务所律师。
委托代理人：刘福银，山东天清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张东利。
委托代理人：苏海建，山东曹州律师事务所律师。
上诉人李广成与被上诉人张东利房屋租赁合同纠纷一案，菏泽市牡丹区人民法院于2013年5月10日作出（2013）菏牡民初字第87号民事判决，李广成不服，向本院提出上诉。本院于2013年11月28日作出（2013）菏民一终字第507号民事裁定，撤销菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民初字第87号民事判决，发回菏泽市牡丹区人民法院重审。菏泽市牡丹区人民法院经重审于2014年10月14日作出（2013）菏牡民重字第87号民事判决，李广成不服该重审判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2015年2月12日、4月10日公开开庭进行了审理。上诉人李广成及其委托代理人鲍文佩、刘福银，被上诉人张东利及其委托代理人苏海建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李广成诉称：2011年1月31日，我（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定将我的位于菏泽市双河路1-15号的一楼房屋（从我所加木墙以南面积约80平方）租赁给被告使用，租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金为88000元，分别在每租赁年度的1月1日和7月1日前交付上半年和下半年的房租，房租必须每半年一次性交清，乙方如未按合同约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金，甲方向乙方寄出特快专递之日起合同解除。按照双方签订的合同，被告应于2012年7月1日前向我支付2012年下半年租金44000元，但被告并未如期支付。我于2012年7月15日、2013年1月8日向被告发出特快专递，告知其解除合同、支付租金、并承担违约金200000元。以后我多次找被告催要，被告则拒绝支付。现请求人民法院判决被告支付租金44000元，违约金200000元，诉讼费用由被告承担。
被告张东利辩称，我并不拖欠原告租金。我依据协议书的约定，分两次替原告偿还信用社贷款100000元，足以抵偿我应交给原告的租金44000元，依据协议应抵扣租金，我不仅不欠原告租金，反而多交了租金，故应依法驳回原告的诉讼请求。另外，原告为了达到提高房租的目的，单方毁约，属于违约行为，我将保留追究其违约责任的诉讼权利，房屋租赁合同依法有效，应继续履行。
菏泽市牡丹区人民法院重审查明：自2003年以来，被告张东利开始租赁原告李广成的位于菏泽市双河路1-15号的一楼门市房，并多次签订房屋租赁合同，双方最后一次签订房屋租赁合同的时间是2011年1月31日。原、被告在该租赁合同中约定原告为甲方，被告为乙方。该房屋租赁合同约定：一、甲方自愿将座落于菏泽市双河路1-15号的一楼房屋从甲方所加木墙以南80平方米租给乙方使用，甲方允许乙方自由使用1-3楼外墙面积制作广告牌，乙方不得使用甲方的水和电，甲方保证上述出租房屋产权归甲方所有，租赁期内甲方保证上述房产不能出售或被拍卖，不能危及乙方的财产和人身安全，不得影响正常经营，否则应赔偿乙方违约金200000元，甲方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。二、租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金捌万捌千元整，交付租金方式：本合同签订当日交清第一年上半年租金，下半年租金在2011年7月1日前交清。以后租赁年度的租金分别在每租赁年度的1月1日和7月1日交清上半年和下半年的租金。房租款乙方可直接向甲方本人支付，由甲方出具收条为证；房租款乙方也可向甲方在中国工商银行开具的账户内存入房租款，存入账号之日是交付租金之日，以乙方打款凭条为证。甲方保证在该租赁期内不得注销该银行账号，否则视为甲方违约并支付违约金200000元，房租必须每半年一次性交清，甲方不接受乙方零星的房租款。乙方未按本条约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除本租赁合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。甲方因乙方未按期交付租金解除本租赁合同的方式：自甲方向乙方寄出特快专递之日起合同即时解除，乙方的收件地址以乙方身份证上的地址为准，无论乙方是否收到甲方寄出的特快专递。甲、乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王某向乙方出具过的一切房租收条和保证金收条一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。原、被告分别在该租赁合同上签上了自己的名字。2006年11月2日，原、被告与原城区信用社信贷员袁某某共同签订协议书一份，该协议约定：一、原告保证按期向城区信用社支付贷款利息，如不能按期支付利息，由被告所租原告的房屋租金偿还。二、被告用房租替原告偿还利息后，该利息金额直接冲减所租原告房屋的当年租金，被告拿还款利息凭条交给原告后，原告给被告打房租收到条。2014年8月26日，菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社出具证明一份，该证明内容为：借款人李某（身份证号码为××）于2008年5月31日在我社贷款100000元，2008年12月10日到期，截止到2014年8月21日，该笔贷款仍结欠本金0元，欠息60833.29元。该借款人李某为原告李广成之子。原告在庭审中表明：曾经在菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社贷款100000元给其子李某使用，该款到期后，李某以自己的名义在该信用社贷款100000元，偿还了原告以自己的名义办理的100000元贷款，被告在李某的这笔贷款中作了担保。被告在庭审中表明：原告通过我认识了城区信用社的信贷员袁某某，通过袁某某从城区信用社贷款100000元。贷款到期后，原告一直没有偿还该笔贷款，原告也不能再以自己的名义从信用社贷款，原告就以其子李某的名义从该信用社贷款100000元，以借新还旧的方式偿还了自己的100000元信用社贷款。我为李某的这笔贷款作了担保。
菏泽市牡丹区人民法院重审认为：原告李广成与被告张东利于2011年1月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原、被告各自在该租赁合同上签了自己的名字，且双方已实际履行，应为有效合同。原告认可其子李某以借新还旧的方式偿还了自己在城区信用社的贷款，而李某的上述贷款由被告张东利担保。菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社出具的证明显示李波的上述贷款已经全部偿还了本金，结合被告提供的两份城区信用社记账还款凭证，应认定被告张东利代替原告之子李某偿还了为李某担保的城区信用社贷款。原、被告及城区信用社原信贷员袁某某签署的三方还款协议证实原告如不能偿还信用社贷款，同意被告以应支付原告的房租偿还利息，而该协议书约定的贷款同被告偿还的贷款系同一笔贷款。综上，应认定被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租。原告要求被告支付2012年下半年的房租44000元，而被告已经偿还了原告在城区信用社的100000元贷款本金。故原告要求被告支付2012年下半年房租44000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租，被告在双方的房屋租赁合同中不构成违约，故原告要求被告支付200000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，经审判委员会研究，判决：驳回原告李广成的诉讼请求。案件受理费4960元，由原告李广成负担。
上诉人李广成不服一审重审判决，向本院提出上诉称：一审重审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人张东利无论是否替李波偿还贷款，都不能抵偿欠李广成的房租。张东利应当支付李广成房租44000元，并承担违约金20万元。具体理由是：一、李广成与李某是不同的民事主体，李某是成年人，独立从事民事活动，李广成从未委托李某从事民事活动。张东利无论是否替李波偿还贷款，都与本案没有任何法律关系。二、2006年11月2日，李广成、张东利与袁某某签订的协议书（以下简称三方协议）对李广成、张东利签订的房屋租赁合同没有约束力。该租赁合同第十一条约定：甲乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王某向乙方出具过的一切收条和保证金收条，一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。该条否定了《三方协议》对租赁合同的约束力，张东利应当按照房屋租赁合同约定的时间和方式向李广成支付房租。三、即使《三方协议》对双方有约束力，但张东利没按《三方协议》约定履行，无论是否偿还贷款都不能抵偿房租。该协议仅对是否偿还利息进行了约定，没有约定贷款本金，菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社出具的证明显示，李某至2014年8月21日，尚欠利息60833.29元，没有任何人为李某偿还利息，更不存在偿还利息后冲减租金的问题。按照《三方协议》约定，偿还利息的金额冲减当年的租金。2011年1月31日签订房屋租赁协议后，至2012年7月1日前张东利一直正常缴纳房租，从未提出以还贷抵房租。张东利一审称于2010年5月31日和2011年3月31日分别替李广成偿还贷款8万元和2万元，为何不及时主张自己的权利，按照《三方协议》的约定及时冲减当年房租，而是一直正常缴纳房租。综上，请二审查清事实，依法撤销一审重审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张东利答辩称：一审重审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律及判决结果正确，应依法予以维持。肯请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审庭审中，李广成提交收条复印件一份，用于证明张东利欠其租金。张东利对李广成所交证据发表质证意见称：该证据未在法定期限内提交，且是复印件，不予质证。审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或原物。李广成提交的收条系复印件，无法与原件进行核实，且张东利提出异议，对其证据效力不予认定。
本院二审查明的案件事实与一审法院重审查明事实基本一致。另查明，张东利对涉案违约金数额过高提出抗辩。
本院二审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人李广成与被上诉人张东利于2011年1月31日签订的房屋租赁合同，是双方在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同内容履行各自义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李广成依据双方签订的房屋租赁合同，要求张东利支付房屋租金及违约金，其虽称张东利偿还李某名下贷款10万元，已经抵偿房租，但对抵偿房租的具体时间陈述不一致，又未能提供有效证据予以证明，对该主张不予采信。张东利辩称其替李广成偿还贷款10万元，应抵偿涉案房租，提交了2010年5月31日、2011年3月31日贷款还款记账凭证。经查，张东利于2010年5月31日偿还李广成之子李某名下贷款8万元，2011年3月31日偿还李某名下贷款2万元，总计10万元。李广成与李某是不同的民事主体，且李广成、李某、张东利三人之间对偿还贷款或抵偿房租并未作出明确约定，因此一审重审判决认定张东利偿还李某名下的10万元贷款能抵偿张东利欠李广成的房租，并据此驳回李广成的诉讼请求不当。李广成要求张东利支付房屋租金的诉请有事实和法律依据，依法予以支持。张东利已经偿还的李某名下贷款，可另行主张权利。
关于李广成主张的逾期支付租金的违约金问题。张东利未依照双方签订的房屋租赁合同约定的时间支付租金，构成违约，应依法支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。对李广成的租金请求予以支持，如按双方约定的违约金20万元，明显显失公平，且张东利对违约金数额过高提出抗辩，因此对违约金应予调整，对李广成主张的违约金部分予以支持。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，对违约金酌定支持6000元。
综上，一审重审判决认定事实正确，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民重字第87号民事判决；
二、被上诉人张东利于本判决生效后十日内支付上诉人李广成房屋租金44000元及违约金6000元；
三、驳回上诉人李广成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4960元由上诉人李广成负担1960元，被上诉人张东利负担3000元。二审案件受理费4960元，由被上诉人张东利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 井 慧
代理审判员 侯圣春
代理审判员 秦 迅
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘翠芝