上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第632号
上诉人（原审被告）上海奇峰科技发展有限公司。
委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。
委托代理人沈志兴，上海市托普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海康健经济发展有限公司。
委托代理人张国光，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人上海奇峰科技发展有限公司（以下简称奇峰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人奇峰公司之法定代表人＊＊＊及委托代理人沈志兴，被上诉人上海康健经济发展有限公司（以下简称康健公司）之委托代理人赵健、张国光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年，康健公司（出租方、甲方）与奇峰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区桂林路＊＊＊弄＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，该房屋建筑面积58平方米。乙方承诺，租赁该房屋作为营业（老小孩网站）使用，并遵守国家和本市有关房屋使用规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期自2009年1月1日至2011年12月31日止。签约后，双方均能按约履行该租赁合同。期满后，双方续订了《房屋租赁合同》，明确房屋租赁期自2012年1月1日起至2016年12月31日。租金标准：人民币（下同）2，000元／月，年租金总计24，000元。租金实行先付后用的原则，租金交纳以季结算，即每季首月25日为付款日。合同签订后，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2，000元（租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方）。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。合同生效后，双方不得单方面变更或终止合同，任何一方要求变更或终止合同，必须提前两个月向对方提出书面要求，并经双方协商一致后，方能变更或终止合同。提出终止合同的一方应按年租金的10%支付违约赔偿金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回出租的房屋，由此产生的经济损失由乙方承担全部责任：不支付或者不按照约定支付租金达30日的；擅自改变该房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；擅自将该房屋转租给第三人的。
签约后，康健公司按约交付房屋，奇峰公司支付了租赁保证金2，000元。奇峰公司承租期间，自2014年1月起开始拖欠付租，因在装修过程中存在拆除承重墙体等行为，康健公司要求奇峰公司予以整改，未果，康健公司遂于2014年5月对系争房屋加锁。2014年6月6日，康健公司向奇峰公司发出解除房屋租赁合同通知书，通知奇峰公司解除双方租赁合同关系，并要求奇峰公司支付欠缴的相关费用、返还系争房屋，修缮被损坏的房屋主体结构，解除安全隐患，恢复房屋原样以及赔偿相应损失。因奇峰公司未予同意，康健公司遂诉至上海市徐汇区人民法院，在法院主持下双方达成和解，康健公司撤回起诉。后康健公司代理人致函法院，表示和解协议未经当事人确认故未生效。在（2014）徐民四（民）初字第2512号一案的审理过程中，法院于2014年8月18日召集双方所作《谈话笔录》，奇峰公司表示，同意在两周内修复承重墙、新建的卫生间修复成原状、拆除座便器、管道封闭……，康健公司表示奇峰公司在三周内完成上述整改，……将撤回起诉，现起草和解协议（详见和解协议），奇峰公司则表示同意和解协议内容。当月，奇峰公司支付康健公司2014年1月至8月欠租16，000元。之后，康健公司再次以奇峰公司违反合同约定为由，诉至法院，要求判令：1、依法确认康健公司与奇峰公司之间的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除，奇峰公司将上海市徐汇区桂林路＊＊＊弄＊＊＊号房屋返还康健公司；2、奇峰公司立即恢复上述被损坏房屋的主体结构，消除安全隐患，还原房屋原貌；3、奇峰公司承担擅自破坏房屋结构造成整幢大楼结构损坏的相应赔偿责任。原审审理中，康健公司撤回第三项诉讼请求。同年9月26日，康健公司以书面形式向奇峰公司发出《关于重申解除〈房屋租赁合同〉的通知书》，提出解除双方签订的房屋租赁合同，收回系争房屋。
本案审理中，康健公司提交2014年8月18日由康健公司委托代理人张国光起草的《调解协议》（原件）一份，内容为，1、奇峰公司在本调解协议签订之日起三周内完成对租赁房屋的整改（包括修复承重墙和拆除新建的卫生间），请物业公司予以验收；2、乙方在8月31日之前将2014年所欠的房屋租金全部付清（16，000元）；3、甲方同意乙方在规定的时间内整改合格，经物业公司验收后，同时在8月31日前付清所有欠租的情况下，继续履行合同；4、此件是草稿，须经我的委托人确认，再签订正式文件后生效。奇峰公司对康健公司提交的该《调解协议》不予认可，认为第4项系后来添加，奇峰公司持有的《调解协议》（复印件）没有第4项条款。该《调解协议》系康健公司委托代理人张国光律师起草，只有一份，故奇峰公司手中只有复印件，从协议第4项条款的表述看，行文格式与前条款明显不一致，奇峰公司无法认同，《调解协议》已经生效，双方应按前三款内容履行。
原审审理中，康健公司同意返还奇峰公司租赁保证金2，000元。康健公司为证明奇峰公司存在转租事实，出示奇峰公司与案外人上海科技＊＊＊＊服务中心（法定代表人为奇峰公司法定代表人＊＊＊，以下简称＊＊＊＊中心）签订的《房屋租赁合同》（签约时间为2009年9月1日），合同载明，奇峰公司将上海市徐汇区桂林路＊＊＊弄＊＊＊号二楼建筑面积约58平方米房屋租赁给＊＊＊＊中心，租赁期限为两年，租期自2009年10月1日起至2011年9月30日止，租金为每月2，000元，合计每年24，000元。
另经原审法院至系争房屋实地勘查，奇峰公司承租房屋的二楼楼道南侧承重墙部分墙体被拆除，至今未予修复。
原审认为，康健公司与奇峰公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方合同明确，奇峰公司擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、擅自转租给第三人的，康健公司有权单方解除合同，无条件收回出租房屋。在另案审理过程中，奇峰公司向康健公司承诺修复承重墙、（将）新建的卫生间修复成原状、并拆除座便器、封闭管道，由此可证明奇峰公司在装修过程中存在拆改变动房屋主体结构的行为，违反了合同约定，构成违约，应按约承担相应的违约责任；另外，奇峰公司于承租期间，将系争房屋租与案外人＊＊＊＊中心，该＊＊＊＊中心的法定代表人虽然同为＊＊＊（即奇峰公司法定代表人），但＊＊＊＊中心在法律上与奇峰公司系不同的主体，且奇峰公司与＊＊＊＊中心签订了转租合同，故法院认定奇峰公司的行为构成转租，违反了不能转租的合同约定。综上所述，康健公司有权依约单方面行使合同解除权，故康健公司要求确认双方租赁合同于2014年10月30日解除、奇峰公司恢复被损坏房屋主体结构、恢复房屋原貌之请求，并无不当，法院予以支持。
至于《调解协议》的效力问题，因在（2014）徐民四（民）初字第2512号一案的案卷中未附有该协议，康健公司提交法院的系原件，而奇峰公司持有的复印件内容与康健公司不一致，双方说法各执一词，奇峰公司关于双方应按该协议继续履行租赁合同之意见，举证尚不充分，法院难以采信。另，鉴于租赁合同已经解除，为避免讼累，奇峰公司支付的租赁保证金本案一并予以处理，现康健公司自愿退还该款项，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，于二○一五年一月十五日作出判决：一、康健公司与奇峰公司签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除；奇峰公司于判决生效之日起三十日内将上海市徐汇区桂林路＊＊＊弄＊＊＊号房屋腾空交还给康健公司；二、奇峰公司于判决生效之日起三十日内恢复上海市徐汇区桂林路＊＊＊弄＊＊＊号房屋主体结构，并将该房屋恢复原状后返还康健公司；三、康健公司于判决生效之日起三十日内退还奇峰公司租赁保证金2，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由奇峰公司负担。
判决后，奇峰公司不服，上诉于本院，诉称：双方于2014年8月18日在法院主持下达成调解协议，双方的争议已一揽子解决，被上诉人不能就已协商一致的事情再次起诉；上诉人没有拆除承重墙，故要求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人康健公司辩称：调解协议只是草稿；上诉人破坏承重墙并另行建造卫生间，物业公司为此还发出整改通知书，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示发票一份，旨在证明被上诉人明知且同意上诉人转租；被上诉人表示不能确定发票的真实性，且认为发票不能证明上诉人主张之事实。本院确认该份材料具有证据效力。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为康健公司主张本案双方租赁合同关系解除的理由是否成立。
关于在前案诉讼中有无达成和解协议，本院注意到，康健公司出示的系和解协议原件，其中第四条为“此件是草稿，须经我的委托人确认，再签订正式文件后生效”，该内容与张国光律师于2014年8月19日出具的《关于撤销8月18日调解协议草稿的函》的内容相互印证；奇峰公司出示的系和解协议的复印件，该复印件中并无前述第四条之内容；前案诉讼的卷宗中并未附有和解协议；综合前述情形，本院认为，假使双方已达成和解协议，则仅由康健公司持有一份原件，显与常理不合，故康健公司的陈述更具合理性，可予确认。
双方对于奇峰公司有无拆除房屋承重墙存有争议，本院注意到，物业公司曾就奇峰公司拆除承重墙的行为发出整改通知书；而奇峰公司出示的施工协议书中关于补砖墙的约定显然难以证明其接收房屋时承重墙已经拆除，故原审确定奇峰公司租赁期间拆除承重墙，符合客观事实。
二审中，奇峰公司出示的发票显示康健公司于2012年12月向＊＊＊＊中心开具租金发票，本院认为，此时康健公司确知房屋转租事实，但奇峰公司拆除承重墙，擅自改变房屋结构，已构成根本性违约，依法应在解约后将房屋恢复原状并返还，康健公司是否明知转租并不影响奇峰公司承担前述违约责任。综上所述，奇峰公司关于撤销原审判决，改判驳回康健公司原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上海奇峰科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年五月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……