上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4009号
原告黄纪根。
委托代理人刘军杰，北京大城（上海）律师事务所律师。
委托代理人许正勋，北京大城（上海）律师事务所律师。
被告左启。
第三人澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行。
法定代表人刘宏，行长。
委托代理人孙彬彬，上海汉商律师事务所律师。
委托代理人沈蔼婷，上海汉商律师事务所律师。
第三人上海三千石房地产经纪有限公司。
法定代表人蔡建斌，总经理。
委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。
原告黄纪根诉被告左启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。根据原告方申请，本院依法追加澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行（以下简称“澳新银行”）和上海三千石房地产经纪有限公司（以下简称“三千石公司”）为第三人参与本案诉讼。审理中，亦根据原告申请，本院依法对被告左启作出了限制出境的决定。因无法用其他方式向被告左启送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告黄纪根及其委托代理人刘军杰、许正勋，第三人澳新银行委托代理人孙彬彬、沈蔼婷，第三人三千石公司委托代理人徐珩到庭参加诉讼。被告左启经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄纪根诉称：2013年1月，原告经第三人三千石公司居间介绍，与被告签订《房地产买卖暨居间协议》，由原告向被告购买系争的青浦区某路1357号190幢房屋，购房总价为人民币（以下币种均为人民币）796万元（含96万元房屋装修及搬迁补贴款）。因系争房屋上尚有第三人澳新银行的未结贷款及抵押权登记，原被告双方约定了原告支付的第一期房款520万元应用于被告结清银行抵押贷款。但原告在按约支付了520万元房款及7.96万元居间费后，被告未能如约办理银行贷款结清手续。经多番交涉协商后，原被告于2013年3月30日签订了《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定将被告还贷和过户义务延长至2013年6月15日之前，另被告同意先将房屋交接给原告，双方当日办理了房屋交接手续。但遗憾的是被告再次逾期，至今未能履行结清银行抵押贷款的义务，导致交易暂停。鉴于被告的实际违约状况，考虑原告已入住系争房屋且花费了巨资装修。为保护原告的合法权益，原告希望系争房屋的买卖交易能够继续履行下去。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行原、被告间房屋买卖合同，协助原告办理系争房屋产权变更手续，将产权变更至原告名下；2、被告支付原告逾期交房违约金（按已付款520万元的日万分之三，自2013年6月15日起算至实际过户日止，暂算至2013年10月15日）。
被告左启未作答辩。
第三人澳新银行述称：1、原、被告间的房屋转让行为无效，根据担保法第49条之规定，抵押人转让抵押物需要通知抵押权人，未经通知的转让无效。本案原、被告间转让系争房屋未通知第三人澳新银行也未经第三人的同意，因此转让合同为无效。根据物权法第191条之规定，抵押期间未经抵押权人同意不得转让抵押物。而原告明知系争房屋上设定有银行抵押，却未曾在签订转让合同前后通知抵押权人，藉此转让合同无效。2、如原告提交的诉状及相关证据记载，原告是明知系争房屋设有银行抵押，因此原告并非善意的第三方，原告理应对无效转让行为负法律责任。3、抵押权作为担保物权优于债权。原告理应先行代为清偿债务涤除抵押才可要求进行产权过户。若原告坚持主张继续履行转让合同进行产权过户的，则原告需先代被告偿还银行债务、涤除抵押，原告代为清偿后亦可另行向被告追讨。
第三人三千石公司述称：原告诉状所述的基本事实属实。原被告间经第三人三千石公司居间签订的转让合同是合法有效的。经第三人三千石公司经手为原告转付被告的房款有380万元。原告诉请与法有据，应予支持。
经开庭审理查明：系争的青浦区某路1357号190幢房屋权利登记人为被告左启。
2012年5月10日，被告与第三人澳新银行签订《房地产抵押贷款合同》，由被告向第三人澳新银行申请本金为1，094，727.44美元的贷款，贷款期限为2012年5月30日至2032年5月29日，被告以系争房屋作为抵押并办理相应的抵押登记（登记证明号201219006677）。同日，被告与第三人澳新银行申请上海市静安公证处进行公证，公证处出具（2012）沪静证经字第1384号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对赋予《房地产抵押贷款合同》强制执行效力事项予以了公证。
另查明，2013年1月12日原、被告在第三人三千石公司的居间下就系争房屋签订了《房地产买卖暨居间协议》，就双方买卖系争房屋的相关事项进行了约定：原告以796万元的价格向被告购买系争房屋；原告应于2013年1月12日支付定金20万元，首期房款500万元应于买卖合同签订当日支付，用于被告偿还银行贷款，第二期房款266万元在办理产权过户并交易中心出具收件收据后当日支付，尾款10万元待双方完成房屋交接手续时支付；待被告收取原告支付的除尾款外的所有房价款后7日内双方进行交接房屋；原、被告双方依法各自承担本次交易中所产生的各项税、费。协议另对其他内容进行了约定。
2013年1月14日，原、被告双方网签了《上海市房地产买卖合同》（合同编号1586267），约定：原告以700万元的价格向被告购买系争房屋；被告应于双方签订房地产买卖合同后且于2013年3月10日前结清贷款并取得抵押权人交付的办理注销抵押登记的资料，取得资料后7个工作日内办理完结注销房屋抵押登记事项，最迟不得晚于办理过户登记的日期；双方应于2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告第一期房款为424万元（含定金20万元），经上海市青浦区房地产交易中心登记完毕后且经原告取得收件收据当日，原告支付第二期房款266万元，交房当日支付尾款10万元，交易完成；若原告逾期付款的，原告应向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款的日万分之三标准，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；若被告逾期交房（包括房地产交接及房地产权利转移）的，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已付款的日万分之三标准，自合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止；合同另对其他内容进行了约定。该份合同的签订由原被告申请依法进行了公证。同时，被告亦通过公证形式委托案外人陈卓作为代理人，就系争房屋买卖相关事宜授权处理。
2013年1月14日，原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定：1、原被告双方约定系争房屋转让价款为796万元（注：转让价格与上海市房地产买卖合同所约定的价格700万元之间的差额部分96万元作为原告对被告的房屋装修及搬迁补贴款，原告应于双方签订买卖合同后于2013年1月14日当日另行向被告一次性支付96万元）。
上述协议及合同签订后，原告依约于2013年1月12日支付被告定金20万元、2013年1月14日支付被告360万元、2013年1月23日委托上海黄凯印刷科技有限公司转账支付被告140万元，合计已付款520万元。另，原告亦向第三人三千石公司支付了相应的居间费用。
2013年3月30日，原、被告再次签订《上海市房地产买卖合同之补充协议》，约定：1、买卖合同第六条约定双方应于2013年3月31日前向房地产交易中心申请办理房地产转让过户手续，现双方经协商一致同意将上述办理房地产转让过户手续的最晚日期推迟至2013年6月15日，且双方互不追究违约责任；2、买卖合同补充条款（一）第6条约定被告应于双方签订房地产买卖合同后且于2013年3月10日前结清贷款并取得抵押权人交付的办理注销抵押登记的资料，现双方协议一致同意将上述被告结清贷款并取得注销抵押登记资料的最晚日期推迟至2013年6月15日（且于办理房地产转让过户手续前），且双方互不追究违约责任；3、双方在此同意于2013年3月31日前被告交付房屋予原告。
上述补充协议签订当日，被告即交付了系争房屋予原告方，原告接收房屋后对房屋进行了装修，使用至今。但被告在收到原告支付的房款后并未依约结清银行贷款、涤除银行抵押，致使交易受阻。此后，原告诉诸法院作如上诉请。
又查明，第三人澳新银行在多次向被告发函催促要求及时偿还贷款无果的情况下，于2013年11月19日在上海市静安公证处申请执行公证，公证处出具（2013）沪静证执字第20号《执行证书》，确定被告结欠第三人澳新银行贷款本金1，067，696.62美元及相应的利息、罚息等费用，被告自愿为上述债务设立抵押担保并承诺愿接受强制执行的财产为系争房屋，无第三人对申请出具本公证书提出过异议；第三人澳新银行可持本执行证书依据法律向有管辖权的人民法院申请强制执行。
为此，第三人澳新银行持上述执行证书向本院申请执行，本院以（2013）青执预字第5422号案件立案受理。
审理中，2014年4月11日，原告（乙方）与第三人澳新银行（甲方）经自行协商达成一致协议并签署《协议书》：“鉴于：1.左启于2012年以其名下坐落于上海市青浦区某路1357号190栋的房屋（以下简称“标的房屋”）作为抵押物向甲方办理了房地产抵押贷款，并实际取得了1，094，727.44美元的美元贷款。因左启逾期还款，前述贷款已经于2013年9月10日提前到期，截止至本协议签署之日，左启尚欠甲方贷款本金1，067，696.62美元及由此产生的贷款利息、逾期利息及罚息等。2.左启于2013年1月将标的房屋出售给乙方，双方签订了《上海市房地产买卖合同》。由于左启未能及时办理房产过户手续，乙方已向上海市青浦区人民法院起诉左启，要求其继续履行买卖合同（2013）青民三（民）初字第4009号案件，甲方作为第三人参与该起诉讼。
经双方协商，约定如下：
1.乙方自愿以其合法持有的资金，代左启向甲方偿还左启所欠的全部贷款本金。还款金额为相当于贷款本金壹佰零陆万柒仟陆佰玖拾陆美元陆拾贰美分（小写：1，067，696.62美元）的等值人民币。2.乙方应于本协议生效之日起七个工作日内，按照本协议经双方签署之日的甲方对外公布汇率＊1，067，696.62美元计得人民币金额，附加人民币20万元汇率变化准备金之总额存入青浦法院账户，并同意青浦法院在（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效之日将该款项划入甲方银行账户。甲方指定账户信息如下：开户行：中国人民银行，收款户名：澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行，收款账户账号：153585-02894。3.本协议生效之日起七个工作日内，甲乙双方应共同向青浦区人民法院申请在（2013）青民三（民）初字第4009号案件中，依据本和解协议出具相应裁判文书。4.（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效后，乙方据该生效判决申请执行。甲方在收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，应当对执行庭出具协助执行通知等司法文书予以及时配合，向青浦区房地产交易中心申请涤除其在标的房屋上的抵押权，并向青浦区人民法院申请解除其在标的房屋上的查封措施。5.甲方在收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，向外汇管理局申请购汇，并在取得外汇管理局批准购汇文件后两个工作日内进行购汇。双方同意，按照甲方取得外汇管理局批准购汇文件后实际购汇日甲方对外公布的汇率为准，计算贷款本金壹佰零陆万柒仟陆佰玖拾陆美元陆拾贰美分（小写：1，067，696.62美元）所对应的人民币金额。如乙方按照本协议第2条支付的人民币款项高于该计得金额的，甲方应于取得外汇管理局批准购汇文件之日起七个工作日内无息退还超额部分；反之如低于该计得金额的，乙方应于取得外汇管理局批准购汇文件之日起七个工作日内向甲方予以补足。6.（2013）青民三（民）初字第4009号案件判决生效后，且甲方收到乙方按照本协议第2条支付的全额款项后，乙方自动取得该由乙方代偿的贷款本金金额所对应的甲方对左启的债权，但甲方仍有必要在在判决生效且完成购汇美元后的七个工作日内，向乙方出具债权让与文书，文书中载明：（1）甲方同意将其对左启所享有的1，067，696.62美元贷款本金的债权让与乙方；（2）甲方基于其与左启间签署的《房地产抵押贷款合同》及其他相关协议，所享有的除贷款本金以外的其他债权，包括但不限于利息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用，仍由甲方享有。7.本协议一式五份，甲乙双方各执贰份，一份留存青浦区人民法院，自双方签字盖章之日起生效。”
根据上述《协议书》约定，原告已于2014年4月14日向本院交纳了6，859，544.12元作为代管款交由法院代管。同时，原告表示原告代被告向第三人澳新银行支付的款项，优先抵扣原告未付被告的购房余款276万元；抵扣之后尚有原告多代付的款项，原告保留另行向被告追偿的权利。
以上事实，由原告及第三人的陈述、上海市房地产登记簿、房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、付款凭证、收据、代付款证明、机读档案材料、委托书、公证书、房地产抵押贷款合同、函件、执行案件受理通知书、执行证书、协议书等证据予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告之间就系争房屋签订的相关协议及合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，也经得了抵押权人的事后认可，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。因此，被告理应按约于2013年6月15日前结清贷款、涤除银行抵押并将系争房屋产权过户给原告；现，被告在收取原告支付的520万元房款后未能依约履行上述合同义务，显属违约，理应按照合同约定的标准承担迟延履行的违约责任，并负有继续履约的法律责任。
原告为促使原被告间的房屋买卖合同得以继续履行，自愿替被告向第三人澳新银行偿还贷款本金1，067，696.62美元以求得抵押涤除，其举于法无悖，本院予以准许。原告履行代偿行为后，在抵扣原告应付被告的购房余款276万元后，有权依法向被告进行追偿。第三人澳新银行在接受原告的代偿行为后，仍不免除被告应向第三人澳新银行承担的其他法律责任。被告经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告左启、原告黄纪根应于本判决生效之日起二日内支付第三人澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行未结贷款本金1，067，696.62美元；
二、被告左启、第三人澳大利亚和新西兰银行（中国）有限公司上海分行应于上述第一条履行后的七日内办理上海市青浦区某路1357号190幢房屋上的抵押权登记（登记证明号201219006677）撤销手续；
三、被告左启应于上述第二条履行后的七日内办理上海市青浦区某路1357号190幢房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告黄纪根名下；
四、被告左启应于本判决生效之日起十日内支付原告黄纪根逾期交房违约金（以人民币520万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年6月16日起算至产权实际过户日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，186.4元，由被告左启负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 金 艳
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。