广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民一终字第14号
上诉人（一审被告、反诉原告）唐建荣。
被上诉人（一审原告、反诉被告）唐雪玉。
委托代理人李六。
一审第三人唐玉香。
一审第三人唐建华。
一审第三人唐建军。
上诉人唐建荣因委托合同一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2011）秀民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月25日受理后，依法组成由审判员徐刚担任审判长，代理审判员李艳参加合议，审判员庄良平主审本案的合议庭，于2013年4月7日公开开庭对本案进行了审理。书记员毛雪梅担任法庭记录。上诉人唐建荣，被上诉人唐雪玉的委托代理人李六，一审第三人唐玉香到庭参加诉讼。一审第三人唐建华、唐建军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审限三个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告与第三人系同胞兄弟姐妹关系，原告唐雪玉与被告唐建荣、第三人唐玉香、唐建华、唐建军系堂姐弟妹关系，因继承所得座落在桂林市正阳路6号1-2铺面一间，秀峰区字第30055615号产权证登记建筑面积31.02平方米，其中唐雪玉占该面积的二分之一即15.51平方米，唐建荣占8.62平方米，唐建华、唐建军各占3.445平方米。该房一直由唐建荣代管出租。1999年由于进行城市改造，由桂林正阳步行街建设有限公司在原门面前贴建加长，加长部分23.68平方米由原房产所有人向该公司购买。2000年3月20日，唐建荣代表唐雪玉、唐建华、唐建军与开发商签订《商品房购销合同》，在此《合同》中，唐建荣将其占有购买份额转让给唐玉香购买，并将该《合同》中的唐建荣更改为唐玉香，购买人为：唐建华、唐雪玉、唐玉香、唐建军。2004年6月14日由唐建荣经办在市房产管理局办理了登记手续，市房秀峰区区字第30001255号房屋所有权证载明：“房屋共有权人唐雪玉、房屋所有权证持证人唐玉香，房屋所有权证号30147802，房屋座落桂林正阳步行街东4栋1-05号门面，房屋建筑面积23.68平方米，附记载明：该房2000年建，业主4人向正阳步行街建设有限公司购买”。该产权证及其他共有权证均未载明共有份额。2005年3月原告得知增加的门面面积为四人均等共有，遂诉至法院，经一审法院及桂林市中级人民法院初审、重审、再审、二审，2008年10月21日最终判令唐雪玉拥有该门面加长部分23.68平方米的二分之一即11.84平方米的产权。2009年2月26日，房产部门重新对该门面颁发了房屋所有权证，原告唐雪玉执加建部分门面桂林市秀峰区字第30276702号房屋所有权证，建筑面积23.68平方米，唐雪玉占11.84平方米。在原告唐雪玉与第三人唐玉香、被告唐建荣发生房屋确权纠纷之前，该门面一直由被告唐建荣代管。双方未约定过给付被告报酬，被告也没有向原告提过给付报酬。2011年12月3日被告在提交给本案的答辩状中提出要求原告给付劳务费及开支的必要费用的答辩意见。被告唐建荣向原告提供了租期从1998年3月22日至2005年12月31日的三份租赁合同，分别为被告与杨x东、黄x明、周x签订。其中1998年3月6日与杨x东签订的租赁合同约定租期二年，从1998年3月22日起至2000年3月22日止，第一年租金为每月2000元，第二年租金为每月2500元。2000年10月26日与黄x明签订的租赁合同约定租期三年，从2001年1月1日起至2003年12月31日止，第一年、第二年每月租金3500元，第三年租金每月3800元。2003年12月31日与周X签订的租赁合同约定租期二年，从2004年1月7日起至2005年12月31日止，每月租金4300元。原告唐雪玉丈夫李六与被告唐建荣多次对房屋租金进行结算，其中1998年3月22日至1998年12月31日租金结算为24000元，原告分得二分之一即12000元。2005年3月23日被告唐建荣制作了租金收入统计表、门面开支统计表、偿还银行贷款本金利息明细表，其中门面开支统计表载明开支用途有：办产权证契税、鉴证费；产权证工本费；贴建门面借桂养表哥叁万、付利息五个月；登报招租广告；办理银行贷款送烟一条（玉溪烟）；贷款费用；砌门面卫生间、装给水、排水；贴建门面借朋友叁万陆千元、付一年利息；98年至02年五年春节送礼每年壹仟；贴建门面借朋友叁万陆仟元付一年利息；办门面土地证；抵押鉴证费；抵押保险费；评估费；贴建门面购房费；贴建门面契税；制图费；领产权证工本费；土地租赁、土地证年审；03年至05年三年春节送礼；贷款利息01年1月18日至04年12月20日，累计212710元。同日原告唐雪玉丈夫李六与被告结算租金，并出具了“桂林正阳路东4栋1-05门面房子出租第五次结算情况”，载明：“2005年底前房子结算清单和购买正阳步行街东4栋1-05号门面开支统计、偿还贷款明细，从98年3月22日至2005年12月30日，柒年租金共收租收入223400.00元，减去多项开支212710.00元，结余要到年底，其余款壹万零陆佰玖拾元整（细数见上页前面明细表），二人平分各占伍仟叁佰肆拾伍元正，2005年后门面出租租金双方另行再结算，特写此据为凭。结算人：李六结算人：唐建荣”。此后，原告于2007年10月15日到工商部门查询后得知，该门面从1998年3月22日至2000年3月22日由杨X东经营，2001年1月1日至2001年9月14日由黄X明经营，2001年9月29日至2003年6月1日由刘X联经营，2003年7月25日至2004年1月8日由杨X英经营，2004年4月8日至2006年3月21日由刘X坤经营，2006年10月20日之后由唐X经营。原告于2008年12月31日，以门面租用人唐俊租用门面未经其同意为由向一审法院起诉，要求判决唐X停止侵占门面，赔偿经济损失，本院在审理中依法追加门面使用人陈X丽、赵X敢及门面共有人唐玉香、唐建荣、唐建华、唐建军为共同被告，双方于2009年1月19日达成调解协议：被告唐玉香、唐建荣、唐建军、唐建华给付原告2006年1月1日至2009年6月30日租金172305元。2009年2月25日，原告以被告唐建荣在1999年-2005年期间隐瞒了门面出租的真实情况，其租金约定明显过低，将本案诉至本院。庭审中，被告提供了五份租赁合同，1998年与杨X东签订合同，租期为1998年3月22日至2000年3月22日，租金约定1998年为每月2000元，1999年至2000年3月22日为每月2500元；2000年10月26日与黄X明签订合同，租期为2001年1月1日至2003年12月31日，租金为第一、第二年为每月3500元，第三年为每月3800元；2001年8月27日与刘X联签订合同，租期为2001年9月1日至2003年12月31日，租金约定为2001年和2002年每月3500元，2003年每月3800元；2002年1月1日与龚X莲签订合同，租期为2002年1月1日至2003年12月31日，租金为2002年每月3500元，2003年每月3800元；2003年5月20日与杨X英签订合同，租期为2003年6月1日至2005年5月31日，租金为每月4200元；2003年12月31日与周X签订合同，租期为2004年1月1日至2005年12月31日，租金为每月4300元。正阳路步行街改造工程从1999年10月22日破土动工至2000年12月31日竣工。
原审期间，依原告申请本院依照规定报送桂林市中级法院对外委托桂林市价格认证中心进行了价格评估，该中心于2009年9月17日出具市价鉴字（2009）32号价格鉴定结论书，结论为：桂林市正阳路6号1-2号铺面在1998年1月1日至2005年12月31日期间，租金价格分别为：1998年75元／月.㎡×31.02㎡×12月＝27918元，1999年80元／月.㎡×31.02㎡×12月＝29779元，2000年85元／月.㎡×31.02㎡×12月＝31640元，2001年130元／月.㎡×31.02㎡×12月＝48391元，2002年130元／月.㎡×31.02㎡×12月＝48391元，2003年140元／月.㎡×31.02㎡×12月＝52114元，2004年150元／月.㎡×31.02㎡×12月＝55836元，2005年150元／月.㎡×31.02㎡×12月＝55836元，合计349905元。桂林市正阳路步行街东4栋1-05号铺面在2000年1月1日至2005年12月31日期间租金价格分别为：2000年85元／月.㎡×23.68㎡×12月＝24154元，2001年130元／月.㎡×23.68㎡×12月＝36941元，2002年130元／月.㎡×23.68㎡×12月＝36941元，2003年140元／月.㎡×23.68㎡×12月＝39782元，2004年150元／月.㎡×23.68㎡×12月＝42624元，2005年150元／月.㎡×23.68㎡×12月＝42624元，合计223066元，以上共计572971元。在本案重审开庭审理时，评估人出庭陈诉，评估依据桂林市中级法院交来的评估委托书、起诉书、产权证及（2009）秀民初字第96号案件委托桂林市价格认证中心作的市价鉴字第（2007）72号价格鉴定结论书，经过现场调查后得出的市场平均价格，评估的是纯价格收入，未考虑缴税情况。
一审法院审理后认为：本案争议的焦点为：（一）本案双方之间的法律关系是否为委托合同关系？（二）本案应确定为无偿的委托合同还是有偿的委托合同？被告反诉请求报酬的主张可否支持？（三）本诉被告是否构成重大过失，是否应该承担赔偿责任？赔偿责任应按照什么标准计算？（四）反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效？
焦点一：本案的法律关系应确定为委托合同关系。《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，本案原、被告双方均认可口头约定原告委托被告代为处理门面租赁事宜的事实，原、被告双方应为委托合同关系，所以本案法律关系应确定为委托合同关系。焦点二、本案应确定为无偿的委托合同关系。原、被告双方均认可被告为原告代管门面从未约定报酬，被告也认可委托期间未向原告主张过报酬。此外，本案双方当事人是亲戚关系，再加上所享有共有权的门面是不可分割的，被告为原告代管其享有部分产权的门面共同出租，也是为了自身的利益，因此，双方没约定报酬不存在合同当事人之间的约定显失公平情形，所以，本案应认定为无偿的委托合同关系。被告反诉请求原告给付劳务费的主张，不予支持。焦点三、被告作为受托人构成重大过失，应当承担赔偿责任。经原审时我院委托桂林市价格认证中心作出的价格鉴定结论，程序合法、结论客观，予以采信。原告认为第五次结算时被告所列的门面开支中一些项目不合理，双方结算当时对开支列表及开支总额212710元均签字予以认可，原告现在对其中部分开支的合理性提出异议，未提供有效证据证实，不予采信，仍对原来双方认定的开支予以确认。此外，对讼争期间停租时间的确定，双方各持己见，根据正阳路步行街的竣工碑文书刻的正阳路改造工程自1999年10月22日开工至2000年12月31日竣工的时间，确定门面停租时间应从1999年10月开始计至2000年12月31日止共计15个月更为符合客观实际。按照该鉴定结论确定的市场平均租赁价格计算，讼争门面在1998年3月22日至2005年12月31日的租金总收入应为502752.9元，而被告认可的同期实际租金收入为223400元，相差279352.9元，可见被告租赁门面的价格明显过低，据此可认定被告有重大过失。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”。所以，本诉原告要求本诉被告承担赔偿责任的主张，有事实依据，符合法律规定，应予支持。对于赔偿标准，本诉原告主张按照鉴定结论确定的市场平均价格计算出可得租金收益及该收益自起诉之日起的利息赔偿损失，该计算方式合理，予以支持。原告对桂林是正阳路6号1-2号铺面及正阳路步行街东4栋1-05号铺面均享有二分之一所有权，对两门面的租金原告亦享有二分之一的所有权。参照评估价格计算原告自1999年1月1日起至2005年12月31日止的可得租金应为134552.1元（545053-（2481.6×3个月＋31640＋24154）（改造时段租金）-212710（开支）÷2=134552.1］，原告自愿放弃其中的5345元，属于其对自身权益的自主行为，并未损害第三方的合法权益，予以准许。被告应赔偿原告租金收益损失129207.1元及此款自起诉之日起的利息损失（按照同期贷款利率计算）。焦点四，被告的反诉请求已经超过诉讼时效。被告自开始代管出租门面，期间双方共结算五次，至2009年6月30日双方解除委托关系，被告从未向原告主张过劳务费及反诉主张的几项开支，被告在解除委托关系时就应该知道自己的权益是否受到侵害，其诉讼时效应该从双方解除委托关系之日起算，至被告于2011年12月3日在本案中提交的答辩状提出过给付劳务费及开支的主张，已经超过两年诉讼时效，至被告于2012年4月13日向本院正式提起反诉，显然已经超过两年诉讼时效，所以被告的反诉请求，不予支持。综上，依照《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百三十条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）唐建荣赔偿原告（本诉被告）唐雪玉租金收益损失人民币129207.1元及利息（自2009年2月25日起计至判决履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回被告（反诉原告）唐建荣的反诉请求。本案本诉受理费人民币5214元（原告唐雪玉预交），应收3560.09元，退还原告（反诉被告）唐雪玉1653.91元，由被告（反诉原告）唐建荣负担2884元，原告（反诉被告）唐雪玉负担676.09元；鉴定费4500元（原告唐雪玉预交），由被告（反诉原告）唐建荣负担3000元，原告（反诉被告）唐雪玉负担1500元；本案反诉受理费人民币617元（被告唐建荣预交）由被告（反诉原告）唐建荣负担；公告费（包括一审、重审）人民币1750元（原告唐雪玉已预付）、邮寄费140元（被告唐建荣已预付）由被告（反诉原告）唐建荣负担。
上诉人唐建荣不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，实体处理不当，被上诉人唐雪玉委托被告出租房屋，并未约定按什么价格出租，上诉人尽职尽责履行职责，市场能租多少租多少，已尽到了被委托人的责任。被上诉人唐雪玉现请求法院委托价格事务所对出租门面租金进行评估，并要求上诉人按照评估价格给付租金，双方并没有这方面的约定，也没有法律依据，并且鉴定报告存在严重暇疵，无过错的代理行为并未存在重大过失，被上诉人唐雪玉的诉请明显构成恶意诉讼；二审法院应对上诉人的反诉请求予以支持，请二审法院查明事实，正确适用法律，撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人唐雪玉答辩称：一审认定事实清楚，实体处理正确，请求维持原判。
一审第三人唐玉香答辩意见与上诉人唐建荣一致。
一审第三人唐建华、唐建军未到庭。
案经本院二审查明：涉案门面从1998年3月22日至2000年3月22日由杨X东经营，2001年1月1日至2001年9月14日由黄X明经营，2001年9月29日至2003年6月1日由刘X联经营，2003年7月25日至2004年1月8日由杨X英经营，2004年4月8日至2006年3月21日由刘X坤经营，2006年10月20日之后由唐X经营，其间的租金收入均通过银行转账，转账金额与合同约定金额相符。唐建荣向唐雪玉提供的三份租赁合同，分别为唐建荣与杨X东、黄X明、周X签订，该三份租赁合同与工商部门备案租赁合同不相符，是由于承租户在经营期间因各种原因而对门面进行转租造成，但租金收入均通过银行转账，转账金额与实际执行的租赁合同所约定的金额相符。被上诉人唐雪玉并未提供出充分证据证明上诉人唐建荣在代管出租期间存在重大过失。双方也未约定按什么价格出租，必须以什么价格出租，也无任何证据证明上诉人唐建荣存在隐瞒和侵占房屋租金的情形。本院查明的其他事实与一审相符，本院予以确认。
综合本案查明的事实，根据双方的诉辨，本案争议的焦点为：1、上诉人唐建荣在管理双方共同拥有的正阳步行街门面的租赁过程中，是否有隐瞒和侵占房屋租金的情形以及是否存在重大过失；2、上诉人唐建荣行使管理权，被上诉人唐雪玉是否应当支付劳务费用和相关费用。
本院认为：从本案查明的事实看，涉案门面从1998年3月22日出租以来，其间的租金收入通过银行转账，转账金额与合同约定金额相符。本案出现唐建荣向唐雪玉提供的三份租赁合同（分别为唐建荣与杨X东、黄X明、周X签订的租赁合同）与工商部门备案合同不相符，是由于承租户在经营期间因各种原因而对门面进行转租所造成，但租金收入均通过银行转账。被上诉人唐雪玉尚无充分证据证明上诉人唐建荣隐瞒了门面出租的真实情况。重审期间，被上诉人唐雪玉变更诉讼请求以委托合同纠纷为由，认为上诉人唐建荣以租金价格明显低于市场价格，损害了被上诉人唐雪玉的利益，要求上诉人唐建荣按桂林市价格认证中心于2009年9月17日出具的市价鉴字（2009）32号价格鉴定结论书确定的出租价款承担责任。然而，被上诉人唐雪玉委托上诉人唐建荣出租房屋，双方并未明确约定按什么价格出租，必须以什么价格出租，且被上诉人唐雪玉所提供的证据尚不足以证明上诉人唐建荣存在重大过失，也无任何证据证明上诉人唐建荣存在隐瞒和侵占房屋租金的情形，因此，根据查明事实，桂林市价格认证中心于2009年9月17日出具的市价鉴字（2009）32号价格鉴定结论书所确定的出租价款与涉案门面出租实际情况不符，不能作为定案依据。本院对被上诉人唐雪玉的诉讼请求亦不予支持。上诉人唐建荣代管出租门面期间，双方共结算五次，至2009年6月30日双方解除委托关系，上诉人唐建荣从未向被上诉人唐雪玉主张过劳务费，亦自始未主张过反诉请求的几项开支，上诉人唐建荣的行为是一种自愿的义务行为，其在多年以后发生纠纷时提出这一主张，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人唐建荣要求驳回被上诉人唐雪玉的诉讼请求之上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律及实体处分不当。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、第一百三十条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1、维持广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2011）秀民重字第5号民事判决第二项；
2、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2011）秀民重字第5号民事判决第一项；
3、驳回被上诉人（一审原告）唐雪玉的诉讼请求。
本案一审案件受理费5214元（唐雪玉预交），应收3560.09元、公告费（包括一审、重审）人民币1750元（唐雪玉已预付），鉴定费4500元（唐雪玉预交），二审案件受理费2884元（上诉人唐建荣预交），由被上诉人唐雪玉负担。由被上诉人唐雪玉给付上诉人唐建荣二审案件受理费2884元。本案一审反诉受理费617元（上诉人唐建荣预交），邮寄费140元（唐建荣已预付），二审反诉案件受理费人民币616元（上诉人唐建荣预交），由上诉人唐建荣负担。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 徐 刚
审判员 庄良平
审判员 李 艳
二〇一三年六月十四日
书记员 毛雪梅