广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第247号
上诉人（原审原告）：张辉灿，男，1981年1月19日出生，汉族，郁南县人，户籍住址为广东省云浮市郁南县，现住罗定市。
上诉人（原审原告）：陈鹏，女，1982年3月15日出生，汉族，罗定市人，户籍住址为罗定市，现住罗定市。
委托代理人：张辉灿，本案的上诉人之一。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志�。
上诉人张辉灿、陈鹏因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（下称创宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2011年5月16日，陈鹏作为买受人与创宇公司签订了《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，约定陈鹏以每平方米5196.216元购买创宇公司开发的商品房，该商品房位于凤凰新城住宅小区第＊＊座＊＊层＊＊号，总金额581746元。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定“交付期限出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商�房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、非出卖人原因所造成的延误。”，第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款�并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）。”，第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。”，第十六条约定“保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人�买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损害，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”，第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。《附件四：合同补充协议》第四条约定“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1、甲方（出卖人）应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期�相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承�责任。……”
合同签订后，陈鹏向创宇公司支付了首期房款231746元，并于2011年8月18日通过向广发银行贷款350000元支付了剩余房款金额给创宇公司，至此，陈鹏已支付了全部房价款581746元给创宇公司。2011年5月8日，创宇公司收取了陈鹏缴交的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共计17692元。
2012年11月22日，创宇公司向陈鹏发出《收楼通知书》，通知陈鹏于2012年11月30日至2012年12月20日期间，带齐相关证件资料前往创宇公司处办理收楼手续，陈鹏于2012年11月27日收到创宇公司发出的《收楼通知书》，后陈鹏以收楼地点的相关设施未能完善以及创宇公司未能提供竣工验收合格的文件为由，拒绝收楼，并于2012年12月18日向创宇公司发出《拒绝收楼通知书》。2013年7月6日，陈鹏要求收楼，并办理了有关的收楼手续。
根据创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》，�凰新城住宅小区（一期）的验收日期是2013年8月16日，经工程验收组进行验收，工程验收组对工程的结构安全和使用功能的结果评定为“合格”，对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案机关处理意见中载明“经核查，位于云浮市罗定市区（县级市）罗城街道柑园祥发路凤凰新城住宅小区（一期）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：罗建质检字（2011）第9号），根据《建设工程质量管理条例》，凤凰新城住宅小区（一期）工程予以备案。2014年4月28日”。
另查明，在庭审过程中，陈鹏确认其没有委托创宇公司申办房地产权证的有关手续。
案经原审法院审理认为：本案属商品房销售合同纠纷。陈鹏与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同关系成立。合同双方当事人应按合同约定履行义务。
对陈鹏请求判令创宇公司履行与陈鹏所签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及请求创宇公司按58.17元／天支付自2012年12月1日至2013年7月5日期间逾期交付房屋的违约金，原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给陈鹏使用。本案中，创宇公司虽于2012年11月22日向陈鹏发出《收楼通知书》，但创宇公司未能举证证实其通知陈鹏收楼当时本案所涉及的房屋已经验收合格，且创宇公司在诉讼过程中提交的《建筑工程竣工验收报告》也仅�证实凤凰新城住宅小区（一期）工程的竣工验收日期为2013年8月16日，即创宇公司未能按照合同的约定按时将经验收合格的商品房交付给陈鹏使用，创宇公司的行为已构成违约。因陈鹏是于2013年7月6日办理收楼手续的，则创宇公司未能按约定交付房屋给陈鹏使用的期限应是2012年12月1日至2013年7月5日，共计217天，创宇公司应依照《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定承担违约责任，现陈鹏要求继续履行合同，则创宇公司应继续履行《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，并依照合同第九条第（2）项的约定按日向陈鹏支付已交付房价款581746元的万分之一（即58.17元）的违约金，该违约金应计算为12622.89元（58.17元／天×217天）。综述，创宇公司应向陈鹏支付自2012年12月1日至2013年7月5日违约金12622.89元。
对于陈鹏请求创宇公司支付逾期办理房地产权证的违约金，因合同双方在《附件四：合同补充协议》第四条约定，创宇公司应在陈鹏交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，但陈鹏须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托创宇公司同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，创宇公司不再另行通知。本案中，陈鹏在庭审过程中确认其并没有委托创宇公司申办房地产权证的有关手续，故创宇公司没有将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案没有违反合同的约定，对陈鹏请求创宇公司支付逾期办理房地产权证的违约金，不予支持。
对于陈鹏请求判令创宇公司为已交付给陈鹏使用的房屋的阳台的落地窗重新安装安全（钢化）玻璃或者对陈鹏进行赔�，原审法院认为，陈鹏虽称创宇公司为其安装的玻璃是普通玻璃并对商品房的质量存疑，但合同双方没有在合同中对房屋阳台安装何种玻璃进行约定，陈鹏在诉讼过程中也未能提出对玻璃进行鉴定证实不符合标准的鉴定结论，且创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》证实了凤凰新城（一期）的工程是合格的，故陈鹏称创宇公司没有安装钢化玻璃，依据尚不足，不予支持。
对于陈鹏提出对创宇公司未经陈鹏等业主同意擅自对楼内电梯厅公共墙壁上的抛光砖打钉固定的行为，要求创宇公司书面公开致歉并赔偿经济损失1元，原审法院认为，该请求涉及众多业主的利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条“对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。”的规定，仅法律规定的机关和有关组织可以提起诉讼，陈鹏并非适格的主体。且合同双方当事人也没有在合同中约定楼内电梯厅公共墙壁上出现质量问题应如何进行维修，故对陈鹏的该请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、云浮市创宇贸易有限公司应继续履行与陈鹏签订的《商品房买卖合同》；二、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈鹏支付从2012年12月1日起计至2013年7月5日止的违约金12622.89元。三、驳回张辉灿、陈鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理�466元，由云浮市创宇贸易有限公司负担221元，陈鹏、张辉灿负担245元。
上诉人张辉灿、陈鹏不服原审判决，向本院共同上诉称：请求二审法院依法撤销原审判决中关于驳回上诉人请求判令被上诉人支付逾期办证违约金10994元（从2014年1月24日起计至2014年7月31日止，按每日58.17元计），并继续履行合同的诉讼请求，改判支持上诉人该诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认为：上诉人在庭审过程中确认其没有委托被上诉人申办房地产权证的有关手续，故被上诉人没有将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案没有违反合同的约定，对于上诉人该请求不予支持。上诉人认为，一审判决该认定与客观事实不符。按照陈鹏与创宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，创宇公司为陈鹏办理房屋产权证的前�除交清房款、办证费用、提供资料外，还要办理委托手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。被上诉人对上诉人已履行交清房款、办证费用、提供资料等承诺没有异议。因此，本案争议焦点是上诉人是否委托创宇公司申请办理房地产权证。在《合同补充协议》中，双方没有约定委托的具体形式，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，上诉人在没有法律、行政法规规定及具体合同约定必须采用书面形式的委托合同外，均可采用口头形式订立合同或协议。因此，该委托合同可采用书面、口头或者其他形式。上诉人张辉灿在庭审过程中，确实无法提供委托创宇公司申办房地产权证的书面手续，但当庭指出：2014年5月1日上午，上诉人等几十名业主集体到售楼部，找创宇公司有关负责人（会计吴雪兰等人）索要全额发票以及提出要求为我们已经收楼的业主办理�产证，否则要求创宇公司退还已收取的一万多元办证费。当日，创宇公司为上诉人开具了面额为35万元的预收购房款发票，但是，创宇公司拒绝退还已收取的办证费17692元，参与庭审的多名业主证明了该事实。张辉灿还在庭后的2014年12月8日书面递交了一份《法庭辩论意见》，重申了上述观点，且多名参与该事件的业主代表签名证实。因此，本案的客观事实就是上诉人已口头明确向创宇公司提出了办理房产证的委托要求，并且得到了创宇公司有关负责人的同意。综上所述，一审判决驳回上诉人要求创宇公司支付逾期办证费的诉讼请求错误，请二审法院支持上诉人该诉讼请求。
上诉人张辉灿、陈鹏在二审诉讼期间对其陈述事实提供的证据有：
1、被上诉人于2010年8月出具的环境影响报告书。
2、罗定市环保局出具的电子政务回复，证明被上诉人不按照环评建设，环保局明确指出涉案楼盘还没有通过环保验收，被上诉人不可能办理房产证。
3、证明，拟证明在2014年5月1日，几十名业主到售楼部向开发商提出要求其出具购房发票，办理房产证，如果不能办，则退回办证费，但开发商拒绝退钱。
4、三证人的证言（上诉人二审诉讼期间申请证人出庭作证），拟证明上诉人签署合同时已办理了委托手续费；在2014年5月1日，上诉人要求被上诉人办证，否则退钱；现阶段，凤凰新城的建设情况，现在没有按照环评建设，改变了住宅的性质用途。
被上诉人创宇公司在法定期限内无作书面答辩也没有提供新的证据。
本院查明的事实除与一审判决查明的“在庭审过程中，陈鹏确认其没有委托创宇公司申办房地产权证的有关手续”不同外，其他事实与一审判决查明的一致，予以确认。
另查明：2014年8月25日，张辉灿、陈鹏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、创宇公司履行与张辉灿、陈鹏签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向张辉灿、陈鹏支付逾期交付房屋的违约金12623元（从2012年12月1日计至2013年7月5日，按每日58.17元计）；2、创宇公司继续履行与张辉灿、陈鹏签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向张辉灿、陈鹏支付逾期办理房地产权证的违约金10994元（从2014年1月24日计至2014年7月31日，每日58.17元）；3、创宇公司按照《建筑安全玻璃管理规定》第六条第二项的规定，为其已交付给张辉灿、陈鹏使用的凤凰新城＊＊栋＊＊户的两个阳台的落地窗重新安装安全玻璃或者赔偿张辉灿、陈鹏人民币3000元；4、创宇公司应对未经张辉灿、陈鹏等业主同意在公共墙壁上钉上钉子固定抛光砖的行为，书面公开致歉，并赔偿张辉灿、陈鹏经济损失1元；5、创宇公司承担本案的�讼费用。
再查明：在一审庭审过程中，陈鹏确认其没有书面委托创宇公司申办房地产权证的有关手续。创宇公司在一、二审诉讼期间均没有到庭参加诉讼，创宇公司在一审诉讼期间向原审法院提交书面答辩状，其抗辩认为：1、双方只约定房屋交付使用后180日内将办证资料交产权登记机关备案，陈鹏称创宇公司未能在规定的期限内办妥房产证没有依据；2、陈鹏未向创宇公司出具办理产权证的委托手续，其无权要求创宇公司支付逾期办证费。
二审诉讼中，张辉灿对一审判决驳回其诉讼请求没有异议。陈鹏明确表示对一审判决没有支持其的诉讼请求均提起上诉。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。陈鹏与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利及履行义务。一审判决判令创宇公司支付逾期交房违约金给陈鹏，上诉人对该判决没有异议，创宇公司在法定期限内没有提起上诉，视为服判，本院予以维持。一审判决驳回了张辉灿的所有诉讼请求，张灿辉表示没有异议，本院予以维持。本案的争议焦点一是创宇公司应否支付逾期办证违约金给陈鹏；焦点二是创宇公司是否应为陈鹏所购房屋更换玻璃或赔偿3000元；焦点三是创宇公司应否公开道歉，并赔偿1元给陈鹏。
关于第一个争议焦点创宇公司应否支付逾期办证违约金给陈鹏的问题。陈鹏认为创宇公司未履行相关义务，致其不能在合同约定的期限内取得房产证，故要求创宇公司支付逾期办证违约金。创宇公司在一审诉讼期间抗辩认为：1、双方只约定房屋交付使用后180日内将办证资料交产权登记机关备案，陈鹏称不能在�定的期限内办妥房产证没有依据；2、陈鹏未向创宇公司出具办理产权证的委托手续，其无权要求创宇公司支付逾期办证费。关于双方签订的合同是否约定何时办证的问题。陈鹏与创宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。该合同附件四《合同补充协议》第四条载明：对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定“1、甲方（出卖人）应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时�清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。上述补充协议约定，买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即表明创宇公司在买受人履行其相应义务后，其应在陈鹏收楼后的180天内办妥房产证。创宇公司认为合同没有约定办证的期限缺乏事实依据，本院不予采纳。关于陈鹏是否委托创宇公司办理房产证的问题。陈鹏于2011年5月8日向创宇公司交付了代办土地使用证、房产证契税及工本费，其认为从此时起，即以该行为表示同意且委托创宇公司为其办理房产证。因合同并没有明确约定陈鹏必须以书面的形式委托创宇公司，故本院对陈鹏该抗辩理由予以采纳。创宇公司收取了上述费用，其以该行为接受了陈鹏的委托，故创宇公司认为陈鹏没有委托其办理房产证，陈鹏无权要求其支付逾期办证违约金的理由不成立，本院不予采纳。陈鹏已按合同的约定履行了支付购房款的义务，且已委托创宇公司办证，创宇公司既没�提出陈鹏未提交其应提交的办证资料的抗辩，也没有提供证据证明，故应认定创宇公司未能按合同约定的期限办理房产证，应承担逾期办证的违约责任。陈鹏于2013年7月5日收楼，故根据合同的约定，创宇公司应在2014年1月23日前办妥房产证，但创宇公司至今未办妥，故陈鹏起诉要求创宇公司支付逾期办证违约金10994元（从2014年1月24日起至2014年7月31止，每日按商品房总价款（581746元）的0.1‰的标准计付违约金）给陈鹏的理由成立，本院予以支持。之后违约金，陈鹏可另循法律途径解决。一审判决以陈鹏没有委托创宇公司办证为由，驳回陈鹏该诉讼请求错误，本院予以纠正。
关于创宇公司是否应为陈鹏所购房屋更换玻璃或赔偿3000元的问题。陈鹏以创宇公司为其房屋阳台安装的落地玻璃不符合国家规定的标准为由，要求创宇公司重新安装或赔偿3000元，为此陈鹏提供了创宇公司关于该楼盘使用的玻璃是钢化玻璃的宣传资料；照片，拟证明其主张的事实。因陈鹏提供的证据不能证明其主张的事实，故本院对陈鹏该上诉理由不予采纳。一审判决驳回陈鹏该诉讼请求正确，本院予以维持。
关于创宇公司应否公开道歉，并赔偿1元给陈鹏的问题。陈鹏上诉认为，创宇公司未经陈鹏等业主同意擅自对楼内电梯厅公共墙壁上的抛光砖打钉固定，影响美观，且质量存在问题，要求创宇公司书面公开致歉并赔偿经济损失1元，为此，陈鹏提供了照片，拟证明其主张的问题。因陈鹏提供的上述证据不能证实其主张的事实，故本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分欠妥，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一�维持罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1027号民事判决第一、二项。
二、撤销罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第1027号民事判决第三项及受理费部分。
三、限创宇公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10994元给陈鹏。
四、驳回张辉灿、陈鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费466元，由云浮市创宇贸易有限公司负担390元，张辉灿、陈鹏负担76元。二审案件受理费75元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 冯家玲