广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第136号上诉人（原审被告）：清远市清城区华禧新村房地产有限公司。法定代表人：郭炳林。委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘才香，女，汉族。委托代理人：卢萍，广东法丞律师事务所律师。上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）因与被上诉人刘才香房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年10月10日，刘才香与华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘才香向华禧新村公司购买位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭一号楼***号房屋，建筑面积82.23平方米，套内面积62.10平方米,房屋总价款为335255元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”签订合同后，刘才香按照约定付清了购房款335255元。刘才香和华禧新村公司双方约定的交楼期限届满后，由于华禧新村公司未能向刘才香出示竣工验收备案方面的资料，刘才香拒绝收楼。2013年1月24日，华禧新村公司开发建设的黄金海岸华庭A座经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年1月30日报清远市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。刘才香于2013年9月6日收楼。诉讼中，刘才香对于其主张的3900元费用，提供了收款收据一份、广东省物价局印发的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》以及广东省物价局《关于明确商品房配套建设基础设施有关问题的复函》，拟证明华禧新村公司收取刘才香的3900元“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”属于在商品房房价外另行收取的费用，收取该费用违反了物价部门的规定，应予退还。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》由广东省物价局于2007年6月4日发布，于2007年7月1日起在广东省内施行，该规则第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”华禧新村公司承认其确实收取了刘才香3900元费用，但认为收取该费用不属于重复收费。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》不是法律、行政法规，刘才香交纳该3900元给华禧新村公司属双方的合意行为，并无违反法律、法规的强制性规定，故该3900元不应退还给刘才香。华禧新村公司提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。华禧新村公司提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定刘才香所购房产的年租金为12828元。刘才香认为该评估报告书是华禧新村公司单方委托，且华禧新村公司逾期交房对刘才香造成的损失不仅仅只是租金方面的损失，故对其真实性不予认可。刘才香原审的诉讼请求为：1、判令华禧新村公司向刘才香支付逾期交楼违约金39225元（按日以335255元的万分之三计算13个月）；2、判令华禧新村公司向刘才香返还多收的房价款3900元；3、本案诉讼费由华禧新村公司承担。原审法院认为：本案的争议焦点有：1、华禧新村公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给刘才香是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于刘才香的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。3、华禧新村公司收取刘才香的3900元安全监控系统、信报箱等费用是否应该予以退还。对于第一个争议焦点，刘才香与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，刘才香已支付全部购房款，华禧新村公司应依照合同约定在2011年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付刘才香使用。尽管华禧新村公司答辩认为其逾期交房的原因在于政府各职能部门审批的延误以及市政配套设施的施工、安装验收或批准手续的延误，根据合同约定，可以据实予以延期交楼，但是，双方在商品房买卖合同中并没有“由于政府有关部门审批有关事项发生的延误，市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期”的相关约定。因此，华禧新村公司未在约定时间内交付商品房给刘才香已构成违约，刘才香有权要求华禧新村公司继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之三计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，华禧新村公司认为约定的违约金过分高于刘才香的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于华禧新村公司迟延交楼违约导致刘才香的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，华禧新村公司提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然刘才香对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在刘才香并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，原审法院对华禧新村公司提供的评估报告书予以采信，对刘才香的租金损失依该评估报告书确定为35.15元/日（12828元÷365天）。通过计算可知，刘才香和华禧新村公司双方在合同中约定的按已付购房款的万分之三计算每日违约金确实过分高于刘才香的实际损失，原审法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，华禧新村公司应当按照35.15元/日的130%即45.70元/日的标准支付自2012年1月1日起的违约金，刘才香请求违约金的计算截止日期至华禧新村公司完成涉案房屋经建设局工程竣工验收备案手续之日即2013年1月30日，予以支持，经计算为18097.20元（45.70元/日×396）。对于第三个争议焦点，《中华人民共和国价格法》第十三条规定:“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”参照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》的有关规定，有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用属于商品房价格构成中的开发建设成本项目，不得在商品房房价外另行收取。华禧新村公司收取刘才香3900元的“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”，违反了《中华人民共和国价格法》第13条有关禁止经营者价外收费的强制性规定，属无效的民事行为，上诉人应将其收取的“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”3900元返还给被刘才香。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国价格法》第十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、限华禧新村公司于本判决生效之日起10日内向刘才香支付逾期交楼违约金18097.20元；二、限华禧新村公司于本判决生效之日起10日内向刘才香退还已收取的“IC卡彩色可视对讲系、门牌信箱”费用3900元。案件受理费443元，由刘才香负担219元，华禧新村公司清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担224元。宣判后，华禧新村公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二项，改判驳回刘才香要求华禧新村公司退还3900元的诉讼请求。主要事实和理由是：（一）华禧新村公司没有将该3900元打入建设成本或房价内。五项设施合同、建设成本、图纸上都没有。该费用是合同以外新增设施的购买和安装款，不是商品房的另外加价。其中，可视对讲机是不含户内分机的，入户大门仅是豪华防火门而没有不锈钢防盗门的，包括IC卡、门牌、信箱都是交楼标准中没有的，套门价值最大，单个购买市场价值超过3000元。刘才香已经付款且设施已经安装上去，根据等价有偿原则，刘才香要求退还没有依据。（三）该费用并不属于《价格法》上的政府定价、政府指导价或价格干预措施、价格紧急措施。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》并非定价条款，华禧新村公司收取该费用并不违法。性质上，该费用属由经营者自主制定的市场调节价，华禧新村公司有权决定是否将其列入商品房价格中和如何行使。华禧新村公司收取该费用并不构成不正当价格行为，不违反价格法等法律、行政法规的禁止性规定。该行为实际上是一个民事行为，应为有效，原审判决认定错误。（三）原审程序不当。认定和处罚价格违法行为是行政部门职责，不能在民事诉讼中处理，也剥夺了当事人行使行政诉讼的权利。刘才香答辩称：作为商品房的买受人，刘才香认为套门和其他设施是包含在房价里面的。对于商品房买卖合同补充协议中关于可视系统、门牌、信箱另行安装收费的补充协议，刘才香并没有确认。因为华禧新村公司处于强势地位，如果刘才香不交钱，华禧新村公司将不办理网签手续，所以刘才香交3900元，但不意味着同意另行收费。华禧新村公司对价格法的理解有误，IC卡等设施的费用已经包含在房价里，华禧新村公司另外收取3900元，是在标价之外的加价出售商品，重复收费属价格违法行为，应当予以退还。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》约定“……可视对讲机：大堂出入口统一安装优质可视对讲系统（免费赠送），不含户内分机。……门扇：入户大门采用豪华防火门，其余预留门洞。……”2010年10月10日，华禧新村公司收取了刘才香3900元，收款之前已将款项用途告诉刘才香，并开具NO.0000415《收款收据》，刘才香收执该收据。IC卡、不锈钢防盗门、彩色可视对讲系统、门牌、信箱等设施已于交楼之前安装。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕华禧新村公司上诉请求的范围进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为华禧新村公司应否向刘才香退还3900元的问题。本案中，华禧新村公司将该款项的用途告知刘才香后，刘才香如数交付，华禧新村公司亦开具收据由刘才香收执，双方成立合同关系，当事人意思表示真实，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力。现作为对价的IC卡等设施已经安装，华禧新村公司保有该款项具有事实和法律依据，且刘才香已实际使用上述设施。刘才香认为华禧新村公司应当退还3900元，对刘才香该主张所持的理由，本院经审查认为均不能成立。首先，合同附件三的有关内容已明确免费赠送的可视对讲系统不包含户内分机、入户大门为豪华防火门，而《收款收据》亦列明了收取费用的项目，刘才香应当知道房价并不包括不锈钢防盗门、彩色可视对讲系统等设备，刘才香亦予以接受，为此不能认定华禧新村公司存在欺诈行为。其次，刘才香并无证据证实华禧新村公司提出其若不支付该款项就不给办理《商品房买卖合同》网签的事实，不能认定华禧新村公司存在胁迫行为。第三，对于价格违法行为，根据《中华人民共和国价格法》第三十三条“县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚”的规定，其监督检查和处罚决定的法定主体是政府价格主管部门而非人民法院，华禧新村公司是否存在标价之外加价出售商品等价格违法行为应由政府价格主管部门作出认定。刘才香认为华禧新村存在重复收费的价格违法行为，但未能提供法定职能部门的认定结论或处罚决定等证据，本院难以采信。原审判决此节认定不当，本院予以纠正。综上所述，华禧新村公司的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2217号民事判决第一项；二、撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2217号民事判决第二项；三、驳回刘才香的其他诉讼请求。一审案件受理费443元，由刘才香负担258元，由清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担185元；二审案件受理费50元，由刘才香负担。本判决为终审判决。审 判 长  李文宇代理审判员  余允添代理审判员  林士嵛二〇一四年八月一日书 记 员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国价格法》第三十三条县级以上各级人民政府价格主管部门，依法对价格活动进行监督检查，并依照本法的规定对价格违法行为实施行政处罚。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。