浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第539号
原告：宁波比依电器有限公司，住所地：浙江省余姚市城区经济开发区城东新区俞赵江路88号。
法定代表人：闻继望，董事长。
委托代理人：毛晓青，北京市中济律师事务所律师。
被告：浙江中国小商品城集团股份有限公司，住所地：浙江省义乌市福田路105号海洋商务楼17楼。
法定代表人：朱旻，董事长。
委托代理人：王木，系被告公司职员。
原告宁波比依电器有限公司（以下简称比依电器公司）为与被告浙江中国小商品城集团股份有限公司（以下简称商城集团）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告比依电器公司的委托代理人毛晓青，被告商城集团的委托代理人王木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告比依电器公司起诉称，2013年4月，被告分支机构浙江中国小商品城集团股份有限公司国际生产资料市场分公司对义乌国际生产资料市场进行招商。原告通过申请，在支付诚意金10000元后，进行了商铺的抽签。后抽得义乌国际生产资料市场二层2F-20981，2F-20982号商铺，并经义乌市公证处公证获得。为配合市场2013年11月19日的开业，原告委托宁波天广联展览有限公司对该商铺进行了装修，并支付了100000元的装修布展费用。2014年2月28日，依照市场通知要求，向被告缴纳了自2013年11月19日至2014年11月18日的商铺租金33233元。2014年3月19日，原告接到被告单方面通知，要求原告在3月26日前清空商铺，并收回商铺的使用权。原告在3月26日赶到商铺，发现商铺内样品及货架均被搬掉，并已被换上新锁关上卷帘门并切断电源，致原告无法继续使用商铺。原告立即与被告联系，但被告知已经收回商铺，也没有对善后赔偿等问题进行答复。而后没几天，被告将该商铺转租。现新的商家已经重新装修入驻。被告的无端行为，给原告造成极大的财产损失。除去原告的声誉，原告还无端损失了房屋装修费用，余下的租金和押金，被告也未予返还。被告此举完全有失商业道德。为此，原告诉请：1、判令原、被告解除租赁合同。2、判令被告返还租金18463元及押金10000元，共计28463元。3、判令被告赔偿因单方解除合同造成的原告装修损失100000元，以上两项合计128463元。
被告商城集团答辩称，双方的租赁合同关系成立，合同已于2014年3月16日解除，合同期内因原告长期处于不正常经营的状态，及违反承诺找他人代开代关店门，构成对租赁合同的根本违约，被告依法享有解除合同的权利，同时有权追究原告赔偿损失及承担违约责任。剩余租期内的租金应作为原告给被告造成的损失进行的赔偿。履约保证金是原告承担违约责任的方式之一，被告无需返还。按最高人民法院的司法解释，因承租人的违约导致租赁合同解除的，承租人要求赔偿剩余租期内的装修残值的，不予支持，因此被告无须赔偿原告装修损失。原告存放在原商位的物品，如货架等，仍保管在被告处，原告可以随时前去领回。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述称，被告解除合同的前提是签订的租赁合同中对此违约责任作出过约定，但双方对违约责任并没有书面的约定，因此被告仅是单方面的陈述。
原告比依电器公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1，入驻市场确认函原件一份，证明被告要约原告入驻市场的事实，第四条第四项明确，诚意金转为租金，但是实际上诚意金没有转为租金，原告的租金是另外交纳的，诚意金也没有退还给原告。
证据2，网银交易凭证打印件一份，证明原告支付意向金10000元。
证据3，公证书原件一份，证明原告抽签获得2F-20981、2F－20982两个商位。
证据4，商位抽签确认单原件一份，证明被告确认原告对该两个商位的租赁权。
证据5，结算单及支付凭证复印件各一份，证明原告已支付租金33233元。
证据6，入场装修通知复印件一份，证明被告要求开业前装修，因此原告对租赁商位进行了装修。
证据7，工程设计施工合同两份（系互相传真）、效果图原件一份、装修发票原件一张，证明原告与装修公司对装修事项进行了约定，装修金为100000元。同时证明施工合同的效果，原告为装修该商位花费了100000元。
证据8，目前商位的照片打印件一份，证明商位被强制转租他人。
被告商城集团对原告提供的证据质证如下：
证据1，真实性无异议，关联性有异议。该函是要约邀请，而不是要约，无论是哪个性质，如果原告仅仅为了证明被告向原告发出要约或者要约邀请，该证据及其所要证明的对象与本案无关。这份确认函只是双方在合同成立之前的磋商，并未形成租赁合同，磋商过程是无法证明租赁合同关系的。
证据2，真实性无法确认，但是被告方确实收到原告的诚意金10000元。诚意金的支付也是合同成立之前，处于双方磋商过程中，无法证明双方成立租赁合同关系。其证明目的与本案无关。
证据3，无异议。
证据4，无异议。
证据5，结算单无异议，商位费的金额无异议。10000元的诚意金后转为履约保证金。支付凭证为复印件，真实性有异议。
证据6，对入场装修通知的真实性无异议，但是可以证明，作为原告方的证据，原告收到该通知后，对商位进行了装修，上述该行为表明原告认可该通知作为双方租赁合同中对装修的相关约定，构成了合同的组成部分，同时也证明了原告认可原、被告双方以通知方式设立双方合同权利义务的方式。被告在合同期限内，针对广大经营户作出的具有普遍性的类似通知，均应作为租赁合同的组成部分，合同双方均应严格遵守。
证据7，对第一份合同的真实性有异议，对第二份传真件真实性无法核实，且字迹模糊无法辩认，无法达到原告的证明目的。虽然合同中提及的施工地点是义乌国际生产资料市场，但这样的合同完全可以临时制作的。文本上没有被告方的确认签章，而正常情况下商户应将其装修合同及装修方案整体向被告报备，经审批同意后方可进行装修。而被告并未接收到原告的任何有关装修的审批资料。即使该合同是真实的，也只能证明合同双方曾签订了这样的合同，却无法证明双方实际履行了该合同。原告虽然提供了发票予以佐证，但是作为一家装修企业开具一张装修发票是很简单的事情。依据装修合同第五条约定工程款是需要以电汇方式，但原告未提供电汇，发票是纳税凭证而不是付款凭证。效果图形成时间不确定，有可能是依据装修成果事后形成，这只是技术上的问题。原告提供的发票与诉争商位是否有关无法证明。发票上表明是义乌展，与合同约定的项目无法对应，与本案无关。
证据8，原告单方形成的证据，对证据三性均有异议。
被告商城集团为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，关于规范国际生产资料市场商位请假及营业时间的通知、发放清册原件各一份，证明被告为确保国际生产资料市场繁荣，履行对营业户监督义务。
证据2，义乌国际生产资料市场现场招商评估表原件一份，证明原告入场前提交申请的基本信息及原告承诺入场后遵守市场相关管理规定，否则无条件退出的事实。
证据3，九区商位正常开关清册原件一份，证明原告未正常经营，被告收回商位的事实。
证据4，公示原件一份，证明原告未正常经营，被告收回商位的事实。
证据5，通知书原件一份，证明原告未正常经营，被告收回商位的事实。
证据6，中共义乌市委办公室（2012）126号文件原件一份，证明被告按市委政府要求对国际生产资料市场监管，依法履行职责。
原告比依电器公司对被告提供的证据质证如下：
证据1，有异议，是被告单方提供自证，不符合证据的合法性。原告没有在发放清册的签收人栏上签字，对合法性、关联性均有异议。
证据2，真实性没有异议，关联性有异议。原告与被告在成立租赁合同之前的要约，而不是合同的组成部分。时间是在原告获得租赁权之前。
证据3，被告自行制作，没有原告签字确认，不符合证据形式要求。
证据4，被告自证，是被告自行制作，不符合证据三性。
证据5，真实性无异议，证明被告无正当理由单方解除合同的事实。
证据6，真实性无异议，合法性、关联性有异议，与本案无关。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院确认被告的国际生产资料市场分公司通知原告缴纳诚意金取得招商报名资格的证明力；证据2，被告对收到原告10000元诚意金予以认可，故本院对该份网银交易凭证的真实性予以认定；证据3、4，系原件，被告无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力；证据5，被告对商位费结算单无异议，本院确认其证明力；因庭审中被告认可共计收到原告43233元款项，故本院对原告提供的网银交易凭证（交易金额33233元）的真实性予以认定，确认其证明力；证据6，被告对入场装修通知的真实性无异议，本院对真实性予以认定；证据7，该工程设计施工合同及税务发票系原件（传真件），结合证据6中被告的通知要求，装修约定时间与要求时间相吻合，且被告对涉案商位已装修的事实予以认可，故本院对该合同、效果图及税务发票的真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力；证据8，庭审中被告认可涉案商位已转租给尚尊酒店用品有限公司，故本院对该照片的真实性予以确认。
被告提供的证据1，系原件，本院对真实性予以认定；证据2，系原件，原告对真实性无异议，本院确认其证明力；证据3，该清册由被告单方制作，其他经营户栏内也没有任何签名或记载，故本院对其证明力不予确认；证据4，是被告制作的材料，但被告未提供依据证明公示的时间方式等，故本院对其证明力不予认定；证据5，原告对真实性无异议，其合法性及证明力结合其他证据在后综合认定；证据6，该文件系义乌市委办公室印发，文件中涉及市场招商主体、商位管理主体及涉案商位的租金价格等内容，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年11月15日，义乌市委办公室发布市委办（2012）126号《关于国际生产资料市场一期一阶段招商政策的实施意见》，就市场行业及楼层布局、一般招商对象及条件、“一事一议”对象和优惠政策、招商组织机构及主体和商位管理提出实施意见，确定涉案二楼商位的租金基准价格为每年900元／平方米，前三年按租金基准价格的四分之一收取，后两年按租金基准价格的二分之一收取。确定商城集团为市场招商主体，由商城集团对商位正常经营情况、经营业绩等进行动态考核，同时根据行业招商及经营的实际情况对经营区域进行优化调整。后原告填写义乌国际生产资料市场招商现场评估表一份，并盖章确认填写信息准确无误，如有虚假愿意承担全部责任，入驻市场后，承诺将由本人或公司员工经营，如违反相关规定，本人自愿无条件退出，并承担相应的违约责任。
2013年6月17日，商城集团国际生产资料市场分公司向原告比依电器公司发放入驻义乌国际生产资料市场的确认函，通知原告于2013年6月20日前交纳商位诚意金10000元，并规定交纳诚意金只视为报名成功，入场抽签资格以义乌市政府有关部门的复审为准，复审未通过的，公司于15个工作日内退还诚意金，复审通过后，如企业主动放弃入驻市场的资格，公司有权没收诚意金，成功入驻市场后，诚意金转成商位租金并办理相关手续，多退少补，诚意金不计利息。2013年6月19日，原告向商城集团国际生产资料市场分公司网银转账诚意金10000元。2013年9月9日，经义乌市公证处现场公证，原告抽签取得国际生产资料市场食品加工机械及配件（含厨具设备）行业2F-20981、2F-20982号商位二个。
2013年10月31日，商城集团国际生产资料市场分公司向二楼各经营户发出关于国际生产资料市场要求及时入场装修的通知，要求二楼各经营户于2013年11月6日前入场装修，并确保11月19日前正常开业。2013年10月31日，原告与宁波天广联展览有限公司签订《工程设计／施工合同》一份，约定涉案商位由宁波天广联展览有限公司设计施工，施工日期2013年11月1日至11月15日，工程总费用100000元。后商位的装修施工完成，2013年12月24日，宁波天广联展览有限公司给原告出具100000元的税务发票一份。
2013年12月，商城集团国际生产资料市场分公司给原告开具商位费结算单，其中载明：应收商位费33233元，履约保证金10000元，合计应收43233元；已缴商位保证金10000元，合计已缴10000元。2014年2月28日，原告向商城集团国际生产资料市场分公司网银转账33233元。2014年3月16日，商城集团国际生产资料市场分公司以原告未正常经营为由收回涉案商位。2014年3月19日，商城集团国际生产资料市场分公司向原告发出通知书一份，通知收回2F-20981、2F-20982号商位使用权，并要求原告于3月26日前清空商位内物品，逾期视为无主货物由公司统一处理。嗣后，涉案商位由被告于2014年3月26日前组织腾空，并转租给尚尊酒店用品公司经营使用，原告施工的地面、玻璃墙等部分装修未有拆除。
本院认为，本案原告宁波比依公司因招商向被告商城集团取得涉案商位使用权的事实清楚，原告已缴纳商位使用费，被告则已向原告交付涉案商位，故双方的房屋租赁合同关系依法成立，合法有效。本案争议的焦点在于被告解除合同并收回涉案商位是否具有法律依据。原、被告双方未签订书面的租赁合同，被告作为招商主体，其享有义乌市政府授权的商位管理职能，被告在招商过程中的通知、公告及规定等应当视为经营户需遵守的合同内容，同样原告在入场前的承诺也应当视为约定内容严格履行。根据原告在招商现场评估表中的承诺，原告入驻市场后应当由本公司或员工进行经营，虽然涉案商位存在开门、关门的经营状态，但原告未提供依据证明系本公司派驻的员工在经营，故原告在履行合同过程中已违反合同约定，被告有权依约解除合同收回涉案商位的使用权。原、被告双方对2014年3月16日解除合同的时间均无异议，故本院确认双方的房屋租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故原告要求被告返还剩余未到期租金的诉请符合法律规定，本院予以支持。原告缴纳从2013年11月19日至2014年11月18日第一年的租金为33233元，故原告主张返还2013年3月27日起至2014年11月18日止的剩余租金18463元未超出实际计算金额，本院予以支持。至于合同解除后造成的损失，并非属于抗辩的内容，故被告关于上述租金抵作损失而不予返还的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。关于原告交纳的诚意金10000元，根据被告开具给原告的商位结算单，该诚意金载明系商位保证金，并无依据证明转为履约保证金，故被告要求扣除履约保证金不予返还的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告要求返还该商位保证金的诉请，本院予以支持。
关于原告的装修损失问题。虽然涉案商位由原告进行过装修的事实明确，但仅凭原告提供的装修合同、效果图及发票，尚不能充分证明装修合同的实际履行及投入情况。同时根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但基于被告认可地面和玻璃墙没有拆除，继续由承租人在使用的事实，被告应在利用价值范围内予以适当补偿。综合上述情形及考虑装修使用年限，本院酌定由被告补偿原告装修损失20000元。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、确认原告宁波比依电器有限公司与被告浙江中国小商品城集团股份有限公司之间的房屋租赁合同已于2014年3月16日解除。
二、被告浙江中国小商品城集团股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告宁波比依电器有限公司剩余租金18463元及商位保证金10000元，合计28463元。
三、被告浙江中国小商品城集团股份有限公司于本判决生效后十日内补偿原告宁波比依电器有限公司房屋装修损失20000元。
四、驳回原告宁波比依电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2869元，由原告宁波比依电器有限公司负担1787元，由被告浙江中国小商品城集团股份有限公司负担1082元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币2869元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 骆巧梅
人民陪审员 朱翠玉
人民陪审员 张品晶
二〇一六年三月二日
书 记 员 何聪聪