浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0683民初471号
原告：吕昌富,男,1955年4月4日出生,汉族,住嵊州市。
委托诉讼代理人：周建春，浙江正众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙垚，浙江振邦律师事务所律师。
被告：嵊州市房地产实业有限公司,住所地：嵊州市剡湖街道东南路48号。
法定代表人：王岳均，董事长。
委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。
原告吕昌富与被告嵊州市房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐海明独任审判，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告吕昌富及其委托诉讼代理人周建春、孙垚，被告嵊州市房地产实业有限公司的委托诉讼代理人应胜南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕昌富向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告间就位于嵊州市间房屋的买卖行为无效；2、判令被告按原告所购房屋被拆时同类地段商铺的评估价赔偿原告经济损失计人民币100万元整（具体以评估结论为准）；3、被告承担诉讼费用。庭审中原告明确第2项诉讼请求为：要求被告依法返还原告的购房款42576.06元，同时赔偿经济损失957423.94元，两项合计100万元。事实与理由：1994年9月20日，原、被告经协商签订《住宅、营业房购销合同》一份。合同约定：被告将位于嵊州市间暂定面积65平方米、暂定单价600元每平方米预售给原告，约定交付时间1995年5月30日。合同签订后，原告依约陆续付款，被告也于1996年前后将约定房屋交付。经双方确认并结算，实际成交房屋面积为69.01平方米，结算单价分别按照650元/平方米、583.11元/平方米计算，总房款共计42576.06元。被告据此向原告开具了房屋总价为42576.06元的销售统一发票。原告收房后，一直以自用经营、出租经营的方式管理使用至2016年5月。2016年4月，由嵊州市人民政府成立的嵊州市江滨市场及周边环境专项整治工作领导小组办公室发布了《限期搬迁腾空告知书》，告知书称原告所购房屋系违章建筑，已被列入整治拆迁范围，必须于2016年5月5日前腾空搬离，否则予以强制拆除。2016年5-8月，原告房屋被强制拆除。原告房屋被强制拆除后，曾以所购房屋系合法购买为由先后向绍兴市中级人民法院、浙江省高级人民法院提起行政诉讼，均被驳回。另在行政诉讼过程中了解到，1994年8月15日，嵊州市人民政府下属的嵊县中心工程指挥部与被告签订了《工程代建协议》一份，约定“引桥以下土地利用，委托乙方（即被告）代为转让”，“甲方（即嵊州市人民政府）落实出让政策及办理有关出让手续”等等。基于上述约定和委托，被告就将涉案房屋出售给原告。综上所述，原告认为，被告作为一家具有房地产开发、销售资质的专项企业，对所出售的房屋，应当保证其合法性；原告在1994年以同类地段的商铺市场价格向被告购置房屋，却被政府认定为违章建筑，责任完全在于被告；由于原告所购房屋被强制拆除，造成了原告巨大的经济损失，被告依法应当承担赔偿责任。为了依法维护原告的合法权益，故提起诉讼。
被告嵊州市房地产实业有限公司答辩称，本案被告与原告签订合同的权利来源正如原告所说是来自嵊县三江经济贸易发展公司与嵊县中心工程指挥部签订的《工程代建协议》。从《工程代建协议》看，引桥以下土地利用，委托嵊县三江经济贸易发展公司代为转让，故只有嵊县三江经济贸易发展公司才有权转让涉案仓库。本案被告是受嵊县三江经济贸易发展公司的委托与原告签订相关合同的，即本案真正与原告签订合同的主体是嵊县三江经济贸易发展公司，而不是被告，被告是受委托签订合同的，被告主体是不适格的。被告受托与原告签订的合同的名称虽然是住宅（营业）房购销合同，但实际上是土地使用权转让合同，嵊县三江经济贸易发展公司在转让土地上并没有建造任何固定建筑，涉案的仓库房屋是原告自行建造的，因此本案真正的案由是土地使用权出让或转让合同纠纷。根据《工程代建协议》，原告本来是可以申请办理土地使用权出让手续的，但原告至今没有申请办理相关手续，是原告自己怠于行使相关权利，导致至今没有办理土地使用权出让手续。如果原告有需要，嵊县三江经济贸易发展公司还可以配合办理相关手续。原告购买的涉案场地用途是仓库，仓库属于工业用途，最长使用年限为40年，原告至今使用了23年，剩余年限只有17年。原告通过23年将案涉仓库用作营业房违法经营使用，其这些年的收益已属高额回报，现被拆除，无任何实际损失。对于原告提出的90多万元的赔偿请求，并未提供任何事实依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉请主张，向本院提交了下列证据：
1、1996年9月23日浙江省嵊县房地产销售统一发票发票联（原件）一份，证明①涉案房屋的买卖，购买方名称是原告，出售方名称是嵊州市房地产实业有限公司即本案被告，而并非被告答辩所述的嵊县三江经济贸易发展公司。证明②，对房屋坐落位置有明确标注，说明标的物的四址情况是清楚的。证明③，对房屋实测的面积、单价、总价是清楚的。这份证据与第一份证据互为关联。
2、原告因房屋被强制拆除向绍兴市中级人民法院提起行政诉讼之前拍摄的七张照片（复印件），证明原告被拆的房屋被拆之前属于繁华的商业地段，被拆之前作为商业用房在进行使用的事实。
3、绍兴市中级人民法院的行政判决书、浙江省高级人民法院的行政判决书、《工程代建协议》（均为复印件）各一份。两份判决书证明本案原告因自己购买的商铺被政府进行强制拆除，进行了依法维权。两份判决书认定强制拆除程序违法，但因案涉房屋土地没有相关手续，系违章建筑的事实。《工程代建协议》是在行政诉讼过程中，原告在搬迁公告后找到了本案的被告，被告向原告出示了此份《工程代建协议》，认为原告可以据此向政府提起相关赔偿。
被告对原告提供的上述证据质证认为：
1、对第1份证据销售发票的真实性没有异议，但是被告是代嵊县三江经济贸易发展公司收取原告的转让款，嵊县三江经济贸易发展公司收款后又将款项上缴给了政府。
2、对证据2照片的真实性不予认可。该组照片仅提供了复印件，对何时、何地所照都不明确。
3、对证据3中两份判决书的真实性没有异议，但本案被告没有参加行政诉讼，行政诉讼判决书仅能约束行政判决书的原、被告双方，而不能约束本案被告。且可以从中看出涉案房屋是原告自己建造的行为。且判决书中载明了嵊县三江经济贸易发展公司与被告是两个完全不同的单位的事实。对证据3中《工程代建协议》的三性都没有异议，从《工程代建协议》可以看出，第七条“引桥以下。。。委托甲方代为转让。。。”，可以看出是嵊县中心指挥部委托嵊县三江经济贸易发展公司转让土地，还载明了转让所得的款项要交给政府，而且政府要办理出让手续，也即当时土地出让手续是可以办理的，是原告自已一直没有办理，才拖到现在的。
被告为证明自己的答辩意见，向本院提交了下列证据：
4、另一起案件中（原告金兴元与嵊县三江经济贸易发展公司）签订的《住宅、营业房购销合同》（复印件）一份，这份证据在此前开庭的时候已经出示过原件，已经过质证。这份证据与原告提供的购销合同属同一格式且签订于同一天，印证与原告签订购销合同的主体是嵊县三江经济贸易发展公司，而非被告。
5、在行政诉讼中由原告代理律师制作的调查笔录（复印件）一份，是原告的行政诉讼的一审代理人蔡柏顺制作的，原件在绍兴市中级人民法院的行政诉讼案卷中。以证明原告代理人在行政诉讼中明确知道转让的是场地，被调查人也明确告知转让的是场地。
6、证人朱某的书面证明（复印件）一份，原件在绍兴市中级人民法院的行政诉讼案卷中。证明涉案土地是由政府的中心工程指挥部委托嵊县三江经济贸易发展公司出让的事实。
7、被告当庭提供了另一起案件中的原告金兴元提供的收款收据（复印件）三份，证明嵊县三江经济贸易发展公司签订的合同，也是由被告代为收款的。被告只是代为收款，被告并不是土地转让的实际主体。
8、被告当庭提供了嵊县计划经济委员会[1994]171号文件（复印件）一份，证明被告系由嵊县三江经济贸易发展公司与其他两家公司共同投资成立了被告公司，其中嵊县三江经济贸易发展公司仅占公司30%的股份的事实。
原告对被告提供的上述证据质证认为：
4、对证据4另案中金兴元与嵊县三江经济贸易发展公司签订的合同，真实性没有异议，但是这不等于说除金兴元以外的自然人不可能与本案被告再签订合同。被告的证明，完全基于其主观推断。本案原告提交的出售发票，已经明确记载了出售方与购买方，且被告以当庭认可了发票的真实性。证据4并不能证明被告并不是本案所涉房屋出售方的事实。
5、对证据5的律师调查笔录，对笔录形成的过程并没有异议，但笔录记载的内容并没有经过原告认可。律师制作调查笔录其目的是为了搞清楚涉案房屋地块是否合法的问题。这份调查笔录是在原告并没有到场而由相关人员对当时情况所作的回忆，陈述的内容是否真实，有待其他相关证件印证。被告认为出售的是场地，但原告认为：1、原、被告双方实际买卖的标的物是房屋还是场地，应以销售发票为准。2、场地应做广义理解，是场所与地方的意思，并不是一块空地。3、被告既然引用了这份笔录，应该注意笔录的完整性。
6、对证据6朱某的书面证明内容没有异议。但此系被告与案外人之间的关系，与本案缺乏关联性。不管被告出售房屋的土地使用权如何取得，系被告与案外人之间的关系。
7、对证据7、8认为其内容与本案缺乏关联性。
本院的认证意见认为：被告对原告提供的证据1、3的真实性无异议，且证据1、3符合证据“三性”，本院予以认定为有效证据，作为认定案件事实的依据。原告对被告提供的证据4、5、6、的真实性无异议，但根据原告提供的证据1、3的内容可以证明案涉仓库系被告出售给原告，出售的项目为西引桥底下的库房，而非被告辩称的土地使用权，故被告提供的证据4、5、6其真实性虽可以认定，但并不能达到被告的举证目的。对原告提供的证据2均系复印件，真实性无法确认，被告对其真实性也不予认可，故不予采信为有效证据。对被告提供的证据7、8，均系复印件，真实性无法认定，且其内容亦缺乏与本案之间的关联性，故亦不予采信为有效证据。
结合本院上述认证意见，本院经审理认定本案事实如下：1997年1月3日，被告向原告出具有浙江省嵊县房地产销售统一发票发票联一份，上面载明：购买方名称为吕昌富，出售方名称为嵊州市房地产实业有限公司，坐落地点为中心工程D4引桥底，项目为西引桥底库房，单位为69.01平方米，结算单价分别为650元/平方米、583.91元/平方米，总房款共计42576.06元。吕昌富即为本案原告。原告从被告购得上述库房后，一直以自用经营、出租经营的方式管理使用。2016年4月，由嵊州市人民政府成立的嵊州市江滨市场及周边环境专项整治工作领导小组办公室发布了《限期搬迁腾空告知书》，告知书称原告所购库房系违章建筑，已被列入整治拆迁范围，必须于2016年5月5日前腾空搬离，否则予以强制拆除。2016年5-8月，原告所购库房被强制拆除。原告库房被强制拆除后，原告曾以嵊州市人民政府为被告向绍兴市中级人民法院提起行政诉讼，要求判令嵊州市人民政府拆除原告所有的案涉库房的行为违法，并赔偿各项经济损失120万元。案经绍兴市中级人民法院一审，判决确认嵊州市人民政府拆除原告所有的位于嵊州市引桥下的建筑物的行政行为违法；但对于赔偿经济损失部分，因原告未能向法庭提交涉案建筑经合法审批的相关证据，原告主张涉案建筑系合法建筑的理由无事实依据，故对赔偿经济损失部分的诉请，予以驳回。原告不服，提起上诉，案经浙江省高级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，关于西侧引桥下的土地利用，在1994年8月15日，嵊县中心工程指挥部与嵊县三江经济贸易发展公司签订有《工程代建协议》一份，该协议第7条约定：引桥以下土地利用，委托乙方（即嵊县三江经济贸易发展公司）代为转让，西侧引桥下用地转让费30万元，由乙方包干。转让得款，随转随汇甲方（即嵊县中心工程指挥部）。甲方落实出让政策及办理有关出让手续。至本案辩论结束前，被告并未能提供案涉建筑已办理用地、规划审批的相关合法手续。
本院认为，本案的争议焦点主要有以下四点：一、关于本案被告主体是否适格问题；二、关于本案案由问题；三、关于本案合同效力问题；四、关于原告提出的损失数额，被告应否予以赔偿的问题。对于第一个争议焦点，本院认为，原告提供的嵊县房地产销售统一发票，可以明确佐证当时西引桥桥底库房的出售方为被告，购买方为原告。故被告系本案房屋买卖合同相对方的事实清楚，现原告以房屋买卖合同无效为由，请求被告承担合同无效的相应法律责任，被告作为合同相对方其被告主体适格。被告关于其系受嵊县三江经济贸易发展公司的委托才与原告签订房屋买卖合同的，即被告是房屋出售方的受托人，嵊县三江经济贸易发展公司才是房屋出售方的委托人，故应由委托人嵊县三江经济贸易发展公司承担房屋买卖合同出售方责任的辩称，因被告并未提供其与嵊县三江经济贸易发展公司就本案所涉房屋买卖存在委托关系的相关证据，故对该辩称事实不予采信。即使被告与嵊县三江经济贸易发展公司就本案所涉房屋买卖存在委托关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人并不知道受托人与委托人之间的代理关系的，在受托人因委托人的原因不履行义务时，受托人向第三人披露委托人后，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。故被告关于其不属本案适格主体的辩称，于事实与法律不符，不予采信。对于第二个争议焦点，本院认为，原告提供的嵊县房地产销售统一发票上面明确载明，所出售房屋为西引桥桥底库房，原告方庭审中也陈述，当时交付的是引桥下面的房屋。故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。被告虽辩称交付原告的库房时，其实只是交付了一块土地，在转让的土地上并没有建造任何固定建筑，涉案的库房房屋也是原告自行建造的，本案真正的案由应为土地使用权出让或转让合同纠纷。因被告的该辩称事实，与房地产销售统一发票上面明确载明的事项不符，且被告也未能提供证据对其该辩称事实予以佐证，故对被告该辩称意见，不予采信。对于第三个争议焦点，本院认为，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中，被告并未取得涉案房产的用地、规划合法审批手续，对其出售给原告的房屋并未取得过所有权。在本案法庭辩论结束前，被告仍不能提供其出售给原告房屋的合法产权依据。故原、被告间对涉案房屋的买卖行为，因违反法律禁止性规定，按《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应依法认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告应将从原告处收取的购房款42576.06元返还给原告，原告应将所购得的库房及占有使用库房期间所得收益进行返还。但因本案所涉库房作为违法建筑已被拆除，故原告对所购的库房已不承担返还义务。对于第四个争议焦点，本院认为，第一，应考虑原告的损失数额应该如何确定问题。本案系因合同无效而产生的责任，该责任系缔约过失责任，依法可获得赔偿的损失是当事人订立合同时基于诚实信用原则信赖合同可以有效履行的信赖利益损失。该损失具有可预见性，具体表现为，当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用、因丧失与他人另行订立合同的机会而产生的损失等，当事人原有的固有利益损失不涵盖其中。对于当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用的损失，原告并未提供相关证据，故该部分损失没有事实依据。对于因丧失与他人另行订立合同的机会而产生的损失，原告请求按照所购房屋被拆时同类地段商铺的评估价进行计算为957423.94元，对此，原告并未向本院提交评估申请，且原告请求按照所购房屋被拆时同类地段商铺进行评估，与当时原告所购的房屋系库房的用途明显不符，故原告要求赔偿信赖利益损失957423.94元的请求，无相关事实依据。但考虑到因合同无效确给原告造成了一定的信赖利益损失，根据原告所购房屋用途系库房，以及原告已实际占有使用所购库房的年限已长达二十多年，已获得一定经济利益的事实，可将原告应返还的其对所购库房占有使用期间所得收益，作为原告的信赖利益损失予以弥补；损失不足部分，结合当前作为库房用途房屋的市场状况实际，可酌情将购房款自支付之日起至返还之日止按年利率6%计算的利息损失，确认为原告的信赖利益损失。第二，应考虑因合同无效产生信赖利益损失的原、被告双方过错责任比例问题。本案中，被告系一家房地产公司，其将涉案房产出售给原告，时间已长达二十年多年，但涉案房产至今未取得合法手续，此系导致合同无效的主要原因，故被告应承担主要过错责任。原告在被告未能提供合法审批手续的情形下，仍然与被告签订合同，向被告购买库房，未尽到买受人的审慎注意义务，自身亦存在一定过错，应承担一定的责任。综合考虑原、被告双方的过错情况，结合本案实际情况，酌定被告应对原告的损失承担80%的赔偿责任，其余损失由原告自负。综上，对原告诉请中的合理部分，依法予以支持，其余部分，应依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，判决如下：
一、确认吕昌富与嵊州市房地产实业有限公司之间就位于嵊州市间的买卖行为无效。
二、嵊州市房地产实业有限公司返还吕昌富购房款计人民币42576.06元并赔偿该款自1997年1月3日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失的80%，款限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回吕昌富的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半收取计6900元，保全申请费5000元，共计11900元，由原告负担10800元，被告负担1100元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 徐海明
二〇一八年三月五日
书记员 周叶萍
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