北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第05492号
原告（反诉被告）北京风尚城堡商贸有限公司。
法定代表人邵玉东，总经理。
委托代理人王宇明，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人李小娟，女。
被告（反诉原告）吴璇，女。
委托代理人田淑慧，北京市亿嘉律师事务所律师。
原告北京风尚城堡商贸有限公司（以下简称风尚城堡公司）与被告吴璇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告风尚城堡公司的委托代理人王宇明、李小娟，被告吴璇的委托代理人田淑慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
风尚城堡公司诉称，我公司与刘丽于2010年11月22日签订北京风尚城堡x号商铺租赁合同及相关附件。租赁合同约定我们将位于北京市海淀区北三环西路大钟寺中坤广场x座x号商铺（市场所在地）租赁给刘丽作为美容美发的经营场地，租期两年，年租金429383元整，租金每次提前一个月按三个月支付。物业管理费为人民币1.6元／天.平方米，刘丽每次提前一个月按三个月支付。2011年7月22日，我公司与吴璇及刘丽三方签订补充协议二，将x号商铺的承租主体变更为吴璇，并将租金变更为28942元。另对免租期及免物业费的时间进行了约定。补充协议二签订后吴璇承接了x号商铺进行经营。而在合同履行期内，吴璇并未依约定足额支付租赁费。时至2012年8月27日，吴璇实际缴纳228034元，累计欠交租费共计243828元。现诉至法院，请求判令解除双方所签租赁合同；判令吴璇支付租金74272元（2011年8月28-2012年5月27日）、物业费66622元、房屋使用费86826元（2012年5月28日至2012年8月27日）；并按银行同期贷款利率支付违约金13890.92元（227720×6.10%）。
吴璇辩称，我不同意风尚城堡公司的诉讼请求。租赁合同在2012年6月30日因风尚城堡公司单方违约已经解除。对于租金问题，我们不拖欠租金，租金我们已经预付到了2012年7月，本案是风尚城堡公司违约提前解除合同。对于违约金不认可，没有事实和法律依据。风尚城堡公司在2012年6月30日通知我们三日内搬离，我们已经搬离，我们没有使用房屋不应缴纳使用费。吴璇并提起反诉诉称，双方商铺租赁合同及补充协议已于2012年6月30日由风尚城堡公司单方解除，该公司向商铺包括我们发通知，要求我们搬离，我们已经搬离。我们租赁商铺的目的是用于商业经营，但是商铺没有达到商用用途，一是因为是地下车库，二是配套设施不完善，三是风尚城堡公司不能给我们提供产权证复印件，我们无法办营业执照。我们双方协议每月2万元缴纳租金，事实上也是每月2万元支付的，支付租金期间对方没有提出异议。风尚城堡公司违约在先，单方解除合同，突然发出通知要求搬离，对我们产生了损失。故提起反诉，要求风尚城堡公司：1、返还保证金5万元，物业费9149元、返还我们预付的2012年7月租金2万元；2、承担各项损失211520元，包括装修费11万，空调拆除费1200，封顶费6000元，地板更换费2520元，支付员工补偿金9180元。
风尚城堡公司针对反诉辩称，不同意吴璇的反诉请求。我公司履行了合同主要义务，交付了租赁标的，吴璇实际经营了，应该缴纳租金。我公司出租的场地是商业用途，是合法的；对于配套设施问题，配套设施是否完善不是我公司合同义务，是否正常经营也不是我们能控制的，吴璇主张的损失是对方违约造成，应自行承担。装修及劳动合同不能证明实际损失的存在。对于营业执照，我公司已经为很多商户办过营业执照，吴璇称不能办理营业执照我们不同意。
经审理查明，2010年11月22日，风尚城堡公司与刘丽签订《北京风尚城堡121号商铺租赁合同》，约定刘丽承租风尚城堡公司市场第x号商铺，作为美容美发经营场地，合同期限自2010年11月22日至2012年11月21日止，租金每年429386元，刘丽每次提前1个月按3个月支付，支付107364元；双方并约定物业管理费为1.6元／天／平方米，刘丽每次提前1个月按3个月支付，支付25257元；并约定如未如期缴纳各项资金的，视为刘丽擅自单方解除合同，风尚城堡公司有权停止经营。2011年7月22日，风尚城堡公司与刘丽签订《补充协议》，约定将上述起租日期变更为2011年5月28日，将合同截止日期变更为2013年5月27日，并约定该租赁合同免租期为2个月，免租时间从2011年6月28日至2011年8月27日，并免除物业费日期自2011年5月28日至2011年8月27日。同日，风尚城堡公司、刘丽与吴璇三方签订《补充协议二》，约定将《北京风尚城堡x号商铺租赁合同》、《补充协议》中的承租人由刘丽变更为吴璇，原协议项下所有权利和义务转移至吴璇，由吴璇享有原协议项下的所有权利并履行原有约定义务，并约定商场于2011年5月28日开业，并正式起租，从二期租金收取之日起，月租金调整为28942元，从合同起租日期，吴璇交付风尚城堡公司押金5万元及1个月租金38885元，风尚城堡公司免收吴璇2个月租金及三个月物业费，风尚城堡公司给予吴璇免租期的日期为2011年6月28日至2011年8月27日，免物业费的日期为2011年5月28日至2011年8月27日。后吴璇向风尚城堡公司交纳押金5万元，并分别于2011年12月至2012年6月27日向风尚城堡公司支付租金及物业费共计228034元，其中物业费为9149元。吴璇认为其于2012年6月27日支付的2万元为2012年7月份的租金，风尚城堡公司认为，该2万元并非2012年7月份的租金，而是吴璇一直没有足额交纳租金，这是经催缴后才交纳的，风尚城堡公司认为，截止2012年5月27日，吴璇尚欠租金74272元，欠物业费66622元。吴璇称双方后来达成口头协议约定租金每月2万元，但是未提交相应证据。
2012年6月30日，风尚城堡公司发布《通知》，内容为因其与北京中坤长河房地产经纪有限公司的租赁合同已经解除，需交回租赁场地，租户应在3日内携带与风尚城堡公司的租赁合同、本人身份证复印件及铺位内物品的明细清单到风尚城堡公司办理物品搬离手续，否则风尚城堡公司将对经营铺位内的物品做清理处理。
吴璇要求风尚城堡公司赔偿各项损失211520元，并向本院提交了2011年6月15日装修费收据，收款人为北京长迪建筑装饰公司，金额为11万元；并提交照片，欲证明其已经装修完毕；并提交员工合同及收条，欲证明因其违约解聘员工额外支付一个月工资及经济赔偿金的损失，经本院询问，吴璇称没有给员工上保险，因为个人无法给员工上保险，上保险需要有劳动关系；并提交2012年7月15日谈永新收条一份，欲证明拆除空调花费1200元；并提交2011年12月6日收据一份，欲证明其封顶改造花费6000元；并提交2011年12月20日收据一份，欲证明其更换地板花费2520元。吴璇未提交其他证据证明自己的损失。现在装修现场已经不存在了。风尚城堡公司称吴璇于2012年9月24日搬走，未提交相应证据；吴璇称其于2012年7月10号左右就搬走了，7月15日拆的空调，双方未办理交接。吴璇称因风尚城堡公司不能提供房产证，因此无法办理营业执照，并提交2011年8月2日《个体工商户名称预先核准通知书》。
上述事实，有双方当事人的陈述、《北京风尚城堡x号商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、缴纳租金和物业费相关票据、通知、工商银行电子回单、押金收据、物业费收据、装修费收据、照片、员工合同及收条、空调拆除费收条、封顶费收据、地板更换费收据、名称预先核准通知等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘丽与风尚城堡公司签订《北京风尚城堡x号商铺租赁合同》、《补充协议》及吴璇、刘丽与风尚城堡公司三方签订的《补充协议二》，均系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守。承租人由刘丽变更为吴璇后，原协议项下所有权利和义务转移至吴璇。对于风尚城堡公司要求解除双方所签订的合同的诉讼请求，风尚城堡公司已于2012年6月30日发布《通知》，表明系因与北京中坤长河房地产经纪有限公司的租赁合同已经解除，要求商户3日内办理搬离手续以交回场地，而吴璇亦已经实际搬离，虽然双方对于吴璇实际搬离的时间认定不一致，但是不改变双方的合同已经实际解除的事实。因此，风尚城堡公司仍起诉要求解除合同，本院不予支持。对于解除的原因，该《通知》中风尚城堡公司已经明确系因其与北京中坤长河房地产经纪有限公司的租赁合同已经解除，故而要求解除与吴璇的合同，而非是因为吴璇未按期足额缴纳租金，故提前解除合同的责任，并非系吴璇违约。对于合同解除的时间，双方未办理交接，风尚城堡公司主张吴璇于2012年9月24日搬走，未提交相应证据；吴璇称其于2012年7月10号左右就搬走了，并于7月15日拆的空调。综合考虑风尚城堡公司发布《通知》的时间以及吴璇于7月15日拆除空调的实际情况，本院依法认定风尚城堡公司与吴璇的租赁合同关系实际于2012年7月15日解除。合同解除后，风尚城堡公司应退还吴璇押金5万元，吴璇应补足拖欠的房租。吴璇主张双方将月租金更改至每月2万元，未提交相应证据，本院不予支持。现吴璇已经实际缴纳租金208885元，截止2012年7月15日，其应交纳333894元租金，故吴璇还应向风尚城堡公司交纳房租125009元。对于物业费问题，双方在合同中明确约定了物业费的缴纳方式以及交纳标准，吴璇应当交纳物业费。现吴璇已经交纳物业费9149元，且吴璇与风尚城堡公司已经约定免除2011年5月28日至2011年8月27日的物业费，故对于风尚城堡公司要求吴璇支付2011年8月28日至2012年5月27日物业费66622元的诉讼请求本院予以支持。吴璇拖欠租金及物业费，属违约行为，应当向风尚城堡公司支付相应违约金。鉴于风尚城堡公司提前要求解除合同，吴璇被迫搬离租赁场地，必然会产生相应损失，吴璇要求风尚城堡公司赔偿各项损失211520元的反诉请求，根据吴璇提供的证据，不能充分证明其损失实际发生的情况和数额，且租赁房屋现场已经不存在，无法通过评估鉴定进行确定。对于该部分数额，本院予以酌定。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、吴璇向北京风尚城堡商贸有限公司交纳房租十二万五千零九元，并交纳物业管理费六万六千六百二十二元，并支付违约金一万三千八百九十元九角二分；
二、北京风尚城堡商贸有限公司退还吴璇押金五万元，并赔偿吴璇经济损失八万元；
三、上述两项折抵，吴璇于本判决生效后十日内向北京风尚城堡商贸有限公司支付七万五千五百二十一元九角二分；
四、驳回北京风尚城堡商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回吴璇的其他反诉请求。
本诉案件受理费五千一百八十元，由吴璇负担四千元，于本判决生效后七日内交纳；由北京风尚城堡商贸有限公司负担一千一百八十元，已交纳。
反诉案件受理费五千六百六十元，由北京风尚城堡商贸有限公司负担二千六百六十元，于本判决生效后七日内交纳；由吴璇负担三千元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
人民陪审员 马仲兰
人民陪审员 宋力华
二〇一三年九月十三日
书 记 员 卢 秋