天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第4752号
原告：张玮。
委托代理人：贺立群，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
被告：天津津滨创辉发展有限公司，住所天津市西青区大寺镇王村。
法定代表人：王严，总经理。
委托代理人：谭小双，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人：李姝蕾，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
原告张玮与被告天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法由代理审判员孙伟适用简易程序分别于2015年9月17日、2015年9月20日、2015年9月25日、2016年8月18日、2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贺立群，被告的委托代理人谭小双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张玮向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行交房义务并承担逾期交房违约金2200000元；2.要求被告将房屋修复至满足交付条件，维修方案与维修金额以见到你给单位鉴定结论为准；3.被告交付房屋前，消除该房屋南侧相邻商品房业主私自搭建车库对该房屋的采光影响，否则承担贬值损失；4.诉讼费用由被告承担。原告随后撤回第一项、第三项诉讼请求，增加两项诉讼请求：要求被告支付原告租金损失648000元；所有因房屋居住产生的费用均自房屋修缮完成之日起算，房屋质量保修期重新计算。事实和理由：2007年9月6日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定房屋交付日期为2007年5月31日，因该房屋系现房出售，原告在买房前就看到了诉争房屋的状况，屋内存在大量漏水及其他质量问题，原告提出：应将房屋维修至满足交付的条件时才可以交付，且合同约定交付日期明显与实际不符。被告承诺将房屋维修后交付，至于交房日期，以开发商实际发出的入住通知书上约定为准。2007年10月24日，被告向原告发送入住通知书，但通知入住时间为2007年7月11日，而原、被告在2007年9月6日才签订《天津市商品房买卖合同》，该入住通知书无法起到入住指引作用，应为无效通知。2013年12月19日，被告向原告发送《致玛歌庄园悦水园60号业主的函》，强调“我司向您寄送过《入住通知书》，您应当于2007年11月1日到玛歌庄园项目办理相关入住手续”、“您购买的房屋与送达书面交房通知之日即2007年11月1日交付您使用，同时房屋的养护义务应由您予以承担，我司不再承担任何责任。”原告认为被告未按合同约定，以书面方式发送过任何合法有效的《入住通知书》，没有履行过通知义务。因该房屋为现房，原告在付清全款后多次到房屋周边巡视，发现房屋漏水问题没有得到任何修缮，且沉降严重，现原告不能得到购买符合条件的房屋进行使用，为维护原告合法权益故起诉至法院。
被告天津津滨创辉发展有限公司辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。涉案房屋被告已经按约定向原告交付，原告所述报修被告没有收到，涉诉房屋已经超出保修期，被告不应承担保修责任。对于原告延期入住的租房损失，被告不予认可，原告报修是在2009年11月2日，且别墅的出租市场价格没有参照，也不能确认原告在报修时房屋质量问题的严重程度，对于相关费用，原告没有提供票据。对于延长质保期，没有法律依据。所以全部诉请均没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：
2007年9月6日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买西青区大寺镇王村*楼，建筑面积469.14平米，被告于2007年5月31日前将商品房交付原告，原告在2007年9月6日前付清2528400元，2007年10月6日前银行贷款3000000元到账。除遇不可抗力外，被告如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权解除合同，被告应退还原告已付款、支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的0.5‰向原告支付违约金，原告的实际损失超过被告支付的违约金时，被告还应承担赔偿责任。双方特别约定：“在本商品房满足交付使用条件时，原告须付清所购商品房全部房款及相关税费后，方可办理办理入住手续，在接到被告入住通知后30日内到被告指定地点办理入住手续，超过30日未办理入住手续的，自第31日起至原告实际入住时间内该商品房所发生的相关费用由原告承担，同时原告应按照建筑区划内同等住宅标准向物业管理单位支付物业管理费。”
2007年10月24日，被告通过EMS（单号为ES090339775CN）向原告的天津市河西区尖山光明里*号邮寄入住通知书，要求原告在2007年11月1日上午，办理入住手续。该快递显示为在2007年10月25日妥投。
原告向法庭提交三份维修单，以证被告至今未履行维修义务，其中2009年11月2日的《天津津滨发展股份有限公司市内分公司售后问题维修单》，载明需要维修的项目为：厨房外屋顶漏水、小院整体下沉严重、屋内各层及地下室多处墙体不直开裂空鼓、地下室墙面漏水、地面严重积水、一楼餐厅门厅等多处窗户漏水、露台积水严重起砂；2011年10月20日的《天津津滨发展股份有限公司市内分公司售后问题维修单》，载明需要维修的项目为：客厅顶部漏水及2009年11月报修内容全部没有解决；2012年1月6日的《天津津滨发展股份有限公司市内分公司售后问题维修单》，载明需要维修的项目为：地下室积水严重，2009年、2011年两次报修问题至今一直没维修。被告经核实确有该三张报修单。
2013年12月31日，原告向被告邮寄EMS快递，快递单载明：“再一次通知贵公司解决房屋质量问题希望早日办理入住。”
经原告申请，本院依法委托天津市森宇建筑技术法律咨询有限公司对涉案房屋的维修方案和维修费用进行鉴定，鉴定单位于2016年11月11日出具《司法鉴定意见书》，载明：经鉴定，地下室部分地面存在渗漏水现象，地下室部分墙面抹灰层存在空鼓现象，地下室配电箱及金属件存在锈蚀现象，下沉庭院的台阶表面抹灰层存在开裂现象，下沉庭院西侧墙体顶部抹灰层局部存在开裂、鼓胀现象，下沉庭院墙面涂料层存在污染、开裂现象，首层室内部分墙面抹灰层存在空鼓、开裂现象，首层室内楼梯圆弧处墙面存在明显的漏水痕迹，顶棚多处有漏水痕迹现象存在，室内外檐窗台下的墙面普遍存在漏水痕迹，首层北侧工具间墙面垂直度超出规范要求；二层室内部分墙面抹灰层存在空鼓、开裂现象，二层室内北侧靠地面处的部分墙面存在潮湿、水印和浆皮局部脱落现象，二层室内外檐窗台下的墙面普遍存在漏水痕迹，主要是窗口封堵施工不规范所致，二层露台地面水泥面层均已粉化，且圆弧处墙根处存在孔洞，二层露台涂料墙面开裂，外檐涂料墙面的面层普遍存在开裂、鼓胀和局部脱落现象，外檐靠近室外地坪处的文化石墙面均存在开裂、下沉现象，北侧圆弧处隔墙存在开裂、下沉现象，内侧卷材防水层顶部存在开焊现象，且聚苯板外侧回填土不到位，外檐窗台面未按设计要求进行泛水找坡，且局部存在孔洞，造成雨水渗漏至室内墙面，靠地面地下室外墙处的聚苯板厚度为30mm,与设计要求的50mm厚度不符，首层南侧2个室外台阶均存在表面下沉和抹灰层开裂现象，上述现象均为施工不规范所致，建议进行维修，对上述缺陷部位的维修造价为421233元。因鉴定工作需要，需要对地下室内积水及室外杂草进行清除，原告为此进行了准备工作，并提供完成此项工作的相关费用单，金额为5999.32元。
庭审中，被告表示无法就涉案房屋进行维修，在法院认定被告承担责任的前提下，同意支付维修费用。
原告主张由于涉案房屋存在质量问题，故至今尚未办理涉案房屋的入住手续，亦未对房屋进行装饰装修，房屋空置至今。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。
关于被告是否应当支付原告涉案房屋的维修费用问题。根据鉴定单位出具的鉴定意见，诉争房屋出现渗漏水、墙面开裂空鼓等情况，不符合规范要求，均为施工不规范所致，故被告应按照合同约定，承担维修义务。现被告无法进行维修应按照鉴定报告确认的数额支付维修费用，故原告要求被告支付维修费用的诉讼请求，本院应予支持；在司法鉴定过程中，原告协助司法鉴定单位进行准备工作而发生的人工费5999.32元，应当由被告承担，因此被告应支付原告维修费用共计427232.32元（421233元+5999.32元）。被告主张应扣除采暖工程、电气工程及土建工程中墙面、地面及抹灰层的修复费用及二层露台地面粉化、文化石墙面开裂修复的费用，涉案房屋存在质量问题系施工不规范所致，且被告怠于行使维修义务，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿其9年租房费用的诉讼请求。对诉争房屋的质量缺陷部位，均属于施工不规范，被告负有及时予以修复的义务，因被告怠于履行维修义务，造成原告不能及时装修入住，故被告对原告产生的实际损失应当予以赔偿，由于被告通知原告办理入住时间为2007年11月1日，之后被告对房屋存在的质量问题亦并未修复，因此被告应支付原告自2007年11月2日至2016年11月1日的租房费用。故原告要求被告支付租房费用的诉讼请求，本院予以支持。参考西青区2007年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米10元每月的标准、西青区20082009年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米15元每月的标准、西青区2010年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米25元每月的标准……西青区2014年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米23元每月的标准、西青区2015年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米24元每月的标准、西青区2016年住宅房屋大寺版块高层指导租金建筑平方米21元每月的标准，而原告主张租金标准为每月6000元（每平方米12.79元），现原告只主张648000元租房费用（6000元×108个月），属于对自己权利的处分，本院予以支持。
关于原告要求所有因房屋居住产生的费用均自房屋修缮完成之日起算，房屋质量保修期重新计算的诉讼请求，因原告并未实际缴纳相应费用，实际损失尚未产生，且重新计算保修期没有法律依据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持，待实际损失发生后，原告可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告天津津滨创辉发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张玮维修费427232.32元及租房损失648000元；
二、驳回原告张玮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12200元，由原告张玮承担6100元，由被告天津津滨创辉发展有限公司承担6100元（被告于本判决发生法律效力之日起五日内将上述费用交付本院）；鉴定费100000元，全部由被告天津津滨创辉发展有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起五日内将上述费用交付本院）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 孙伟
二〇一六年十二月九日
书 记 员 康姝