内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民初字第362号
原告赤峰润天房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区。
法定代表人谭明坤，系经理。
委托代理人谭树然，男，现住赤峰市松山区。
委托代理人田国生，男，现住赤峰市松山区。
被告李东芳，女，现住巴林右旗。
委托代理人郭天铸，内蒙古江泉律师事务所律师。
第三人籍凤廷，男，现住巴林右旗。
原告赤峰润天房地产开发有限公司诉被告李东芳、第三人籍凤庭排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赤峰润天房地产开发有限公司（以下简称润天公司）的委托代理人谭树然、田国生，被告李东芳及其委托代理人郭天铸，第三人籍凤廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润天公司诉称，原告是巴林右旗＊＊＊＊＊＊＊＊西段南侧＊＊小区二期工程的开发商，被告在未经原告允许的情况下私自住进了＊＊小区二期1号楼＊座-＊-＊＊＊＊＊室楼房，原告知情后多次要求被告搬出，但被告至今仍未搬出此房屋。为防止不必要的后果发生，诉至法院，请求判令被告立即停止侵害、排除妨害，搬出巴林右旗＊＊＊＊＊＊＊＊西段南侧＊＊小区二期1号楼＊座-＊-＊＊＊＊＊室，将该楼房交还给原告。由被告承担本案的诉讼费用。
被告李东芳辩称，原告主体资格不适格，我现在居住的＊＊小区二期是赤峰鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源公司）开发建造的，我已经向鑫源公司交齐了购买1号楼B座-1-＊＊＊＊号楼房的全部价款，原告不具有诉讼主体资格，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。＊＊小区二期1号楼是鑫源公司与巴林右旗政协合资建造的政协职工集资楼，我居住的上述楼房是从案外人政协职工孟和乌力吉处购买的。因为是职工集资楼，鑫源公司与政协约定该楼房第六层的价款为每平米1600元。案外人孟和乌力吉在2008年11月18日交了首付款30000元，在2009年11月5日交付了2600元，在2010年8月24日交了16100元。上述三笔款项鑫源公司均出具了收据。之后案外人孟和乌力吉将该楼房转让给我，并通知了鑫源公司，我将上述三笔款项交付给案外人孟和乌力吉。2010年12月16日，鑫源公司认可了案外人孟和乌力吉转让该楼房的行为，由我交清该楼房的所有未付款113764元，并为我出具了盖有鑫源公司公章的收据。同时将该楼房的钥匙交付给我。我已于2011年春天入住。期间我一直想办理该楼房的房产证，鑫源公司以各种理由推托而不给我办理房产证。至2014年1月16日，我接到鑫源公司在巴林右旗办事处的电话通知，说购房合同已经网签，可以办理房产证了。于是我在该份合同上签了字。当我质疑该合同上约定的楼房价款时，鑫源公司的办事人员张春华称，价款是我随意填的，只是为了顺利办理这个房产证。综上所述，我对该楼房是享有所有权的，我不构成对他人所有权的侵害，人民法院应当依法维护答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。
第三人籍凤廷辩称，我是鑫源公司委托的合法的代理人。鑫源公司委托我后，我将房子卖给政协职工，签订售楼合同。个别房子抵顶工程款和安置回迁户。在我工作期间，所有手续、收据、合同都是派人去公司盖的公章，2010年5月5日鑫源公司解除我的代理权，以后的事情我就不知道了。前期的事情是我负责的，所收的预付款都交给财务了，财务将预付款直接用于工程。后期怎么变更的，怎么收的款，我就不清楚了。被告的合法权益应当受到法律保护，房子是被告合理合法取得的，开发公司理应当给被告办理房产证。纠纷是由于原告公司内部管理混乱造成的，与被告无关。
经审理查明，鑫源公司在2012年2月28日变更登记为润天公司。2008年原告在巴林右旗＊＊＊开发＊＊二期商品楼。原告授权委托第三人籍凤廷办理＊＊二期工程的相关事宜。2008年11月18日、2009年11月5日，案外人孟和乌力吉分别交了30000元和2600元两笔团购＊＊二期1号楼＊座-＊-＊＊＊＊＊室的楼房款。2010年5月6日，原告通过报纸发表公告，终止第三人籍凤廷巴林右旗达尔罕三期商住楼代理人资格，同时第三人也从＊＊二期的工作中撤出。
在2010年5月19日，原告授权委托原告公司经理案外人刘晓全为＊＊二期工程房屋产权登记代理人。在2010年8月22日，原告授权案外人张春华为原告房地产手续办理代理人。2010年8月24日，案外人孟和乌力吉向案外人张春华交了第三笔楼房款16100元。之后，案外人孟和乌力吉将上述楼房转卖给被告李东芳，并把前三笔楼房款的收据交给被告李东芳。被告李东芳在2010年12月16日将上述房屋的最后一笔楼房款113764元交给案外人张春华，案外人张春华为被告出具盖有原告公司财务章的收据一枚，并将上述楼房的钥匙交给被告李东芳。被告李东芳取得钥匙后，一直居住至今。
在2010年10月27日，案外人张春华代理原告向巴林右旗房地产管理所提出＊＊二期的商品房预售许可申请，并得到许可。2014年1月16日，案外人张春华通过网上登记形成被告李东芳购买＊＊二期1号楼＊座-＊-＊＊＊＊＊室商品房的《商品房买卖合同》，合同上标注的楼房建筑面积101.54平方米，售楼价格为2000元／平方米。但根据被告的交款情况，被告购买此争议楼房合计付款162464元，价格为1600元／平方米。在购房合同的甲方处，原告未签字盖章。
此案在审理过程中，由原告申请，本院对被告提供的三枚购房收据和商品房预售方案上印章的真伪进行司法鉴定。上述三枚购房收据中2008年11月18日收据为检材一，2009年11月5日收据为检材二、2010年8月24日收据为检材三，商品房预售方案为检材四。本院依职权调取了原告在赤峰市工商行政管理局存档中2005年和2010年公司年检报告书首页、2011年6月23日的有限责任公司变更登记申请书上的印章为样本一；2006年、2007年、2008年公司年检报告书首页和2010年6月1日有限责任公司变更登记申请书上的印章为样本二。本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定。鉴定结论为检材一、二、三、四印文与样本一印文不是同一印章盖印形成；检材一、四印文与样本二印文不是同一印章盖印形成；检材二、三印文与样本二印文是同一印章盖印形成。原告为鉴定支付5400元。
本院认为，原告在2012年2月28日由鑫源公司变更登记为润天公司，因此原告主体适格。在2008年到2010年5月6日期间，原告委托第三人籍凤廷为代理人。第三人籍凤廷以原告公司名义与案外人孟和乌力吉进行商品房预购，并出具两枚盖有原告公司印章的收据，作为相对人的案外人孟和乌力吉在善意、谨慎、无过失的情况下有理由相信第三人有代理权，该代理行为有效。从2010年5月19日开始，原告委托案外人刘晓全办理＊＊二期工程房屋产权登记。案外人刘晓全以原告公司名义继续与被告和案外人孟和乌力吉进行上述楼房的交易，并出具两枚盖有原告公司印章的收据，并交付楼房给被告，作为相对人的被告和案外人孟和乌力吉在善意、谨慎、无过失的情况下有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告付清上述楼房全部款项后，入住上述楼房，居住至今。在2010年10月27日，原告提出商品房预售许可申请，并得到许可。被告在2010年12月16日交清全部楼房价款，原告的代理人将楼房交付给被告居住，原、被告之间已经实际履行完房屋买卖合同，被告合法占有＊＊二期1号楼＊座-＊-＊＊＊＊＊室商品房。因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告赤峰润天房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，鉴定费5400元，由原告赤峰润天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 李 超
审 判 员 苏日娜
人民陪审员 牡 丹
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 图 雅