河南省太康县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第1034号
原告刘新永，男，1971年12月7日出生，汉族，村民，住太康县。
原告连启峰，男，1972年8月27日出生，汉族，村民，住太康县。
原告李青，女，1973年5月16日出生，汉族，村民，住太康县。
原告代文英，又名代富梅，女，1963年4月20日出生，汉族，村民，住太康县。
原告王海军，又名王永立，男，1963年4月10日出生，汉族，村民，住太康县。
原告刘长科，男，1963年11月4日出生，汉族，村民，住太康县。
原告李向成，男，1978年1月29日出生，汉族，村民，住太康县。
原告周新会，男，1968年9月24日出生，汉族，村民，住太康县。
原告张凤兰，女，1942年10月4日出生，汉族，村民，住太康县。
原告王中良，男，1972年11月29日出生，汉族，村民，住太康县。
原告丁俊霞，女，1977年8月13日出生，汉族，村民，住淮阳县。
原告孟玉荣，女，1965年11月29日出生，汉族，村民，住淮阳县。
原告邱得远，又名邱得运，男，1968年6月29日出生，汉族，村民，住太康县。
原告张道正，男，1962年1月9日出生，汉族，村民，住太康县。
原告王文光，男，1977年12月14日出生，汉族，村民，住太康县。
原告周秀灵，女，1958年4月15日出生，汉族，村民，住太康县。
原告王远成，男，1963年12月9日出生，汉族，村民，住太康县。
原告刘进良，男，1956年10月8日出生，汉族，村民，住太康县。
原告周河俊，男，1967年9月24日出生，汉族，村民，住太康县。
原告李博，男，1990年10月15日出生，汉族，村民，住太康县。
原告郭崇花，女，1966年3月30日出生，汉族，村民，住太康县。
原告邱秀娥，男，1974年5月11日出生，汉族，村民，住太康县。
诉讼代表人刘永新，连启峰，李青，代文英。
委托代理人牛福海、牛文博，河南颖滨律师事务所律师。
被告太康县老冢供销合作社。
法定代表人陈清亮，任该社主任。
被告刘德强，男，1956年1月4日出生，汉族，村民，住太康县。
委托代理人李金礼，太康县城关回族镇法律服务所法律工作者。
原告刘新永等人诉被告太康县老冢供销合作社（以下简称：老冢供销社）、刘德强确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛福海、刘文博，被告老冢供销社法定代表人陈清亮，被告刘德强及其委托代理人李金礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘新永等人诉称，2002年11月2日，原告等人租赁了老冢供销社位于老冢镇南北大街路西南综合市场的房地，租赁期限12年，2003年元月1日至2014年12月31日。并签有租赁合同书。原告等人近日得知，二被告于2006年12月1日达成了买卖原告等人所租赁房地产的协议，该协议不但侵犯了原告等人的优先购买权，而且违法。根据《合同法》第230条规定，请求：1、确认原告等人以同等条件对租赁的房屋及土地享有优先购买权；2、确认二被告于2006年12月1日达成的房地产转让协议无效。
在庭审中，原告等人增加新的诉讼请求，要求被告老冢供销社赔偿原告等人各项损失。
被告老冢供销社辩称，现任主任对以前的情况不知道。
被告刘德强辩称，1、原告邱得运和邱玉娥不具备原告主体资格，不能参加诉讼。因为二人所租用的房子是被告刘德强购买魏学福的，而魏学福是通过法院所作（2005）太执字第08号民事裁定书确认的。其二人根本没有和老冢供销社签订房屋租赁协议；2、原告等人所诉理由和请求已被法院生效的（2008）太民初字第1701号民事调解书所羁束；3、2006年12月份，在交接房地产时，当时的老冢供销社负责人王永顺，已明确向原告等人告知所租赁的房屋已卖给刘德强，并告知租赁户以后有事找刘德强；4、原告等人早就知道了被告刘德强购买该处房地产，而到现在才起诉，已超过诉讼时效；5、被告刘德强购买以上房地产是附加条件的，即刘德强须为老冢供销社职工提供40间房屋，且要免费居住20年；6、原告等人不能提供以上附加条件，所以被告刘德强与原告等人的购买条件是不同等。综上理由，请求依法驳回原告等人的诉讼请求。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告刘德强与老冢镇供销社所签订的房地产转让协议是否有效；2、原告等人在同等条件下是否对争议房地产享有优先购买权；3、原告邱得运、邱秀娥是否具备原告主体资格。
一、原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据。
1、租赁合同书复印件22份。
主要内容：2002年11月2日，老冢供销社与原告等人签订租赁合同书，内容为：“由原告等人租赁老冢供销社综合市场商用房1间，租赁期限12年，2003年元月1日至2014年12月31日，一次交清租赁费13500元。老冢供销社加盖公章，各租赁户签名，2002年11月2日”。
2、转让协议书复印件1份。
主要内容：2006年12月1日，老冢供销社与刘德强签订协议书，内容为：“甲方：太康县老冢供销社，乙方：刘德强。1、张道军、杨殿录自愿将其债权一次性转让给刘德强，甲方表示同意；2、乙方于合同签订之日一次性再给付甲方10万元（不包括已给付张道军、杨殿录的）后，乙方即享有对甲方所有的位于老冢镇南北大街路西房地产一处【即南综合市场，其中包括砖木结构瓦房14间及北办公楼房，土地使用面积1450平方米，东邻临街房，西邻刘进强、张道川，南邻刘忠亮、刘进奇、刘兵等，北邻任天常、任鸣放）及临街房两间（过道上下各一间）】的房屋所有权和土地使用权。乙方有权处分该房地产，与甲方无任何关系，甲方不享有该房地产的任何权利；3、双方主动放弃（2005）太民初字第1608-1号民事调解书的第二项、第三项、第四项内容……甲方负责人王永顺、王明兴签名，并加盖公章，乙方刘德强签名。2006年12月1日”。
原告等人依据上述2份证据，证明原告等人在对涉案房屋租赁期间，二被告对该房屋进行买卖，其行为侵犯了原告的优先购买权，所签协议违法无效。
被告老冢镇供销社对原告等人提交的证据质称，所签租赁合同书和转让协议书不是经现任主任的手，其不知道具体情况。
被告刘德强对原告邱得运、邱秀娥提交的租赁合同书提出质疑，质称，1、邱得运、邱秀娥提供的两份房屋租赁合同是假的。其所租赁房屋根本不是老冢供销社的，而是被告刘德强购买魏学福的，故其不可能与老冢供销社签订房屋租赁合同。要求原告邱得运、邱秀娥提供两份租赁合同书的原件；2、对其他原告提交租赁合同书不清楚，但承认其真实、合法；3、对原告提交转让协议书无异议。
二、被告老冢镇供销社未提交证据。
三、被告刘德强为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据。
1、民事裁定书1份。
主要内容：2005年4月28日，本院作出（2005）太执字第08号民事裁定书，裁定内容为：“将被执行人老冢供销社所有的位于老冢镇十字街南路西老冢供销社第一综合门市部院内第11、12、13、17、18、23号门市部共计六间作价捌万元交付申请人魏学福抵偿本案全部债务”。
2、协议书1份。
主要内容：2005年4月29日，魏学福与刘德强签订协议书，内容为：“1、甲方：魏学福，乙方：刘德强。甲方愿将太康县人民法院（2005）太执字第08号民事裁定书中确认归自己所有的原老冢供销社房产以8万元价格转让给乙方，乙方须将转让款一次性付给魏学福；2、双方签订合同之日即为生效之日，乙方对该房产享有所有权。魏学福、刘德强签名，2005年4月29日”。
3、民事调解书1份。
主要内容：2008年1月9日，本院作出（2008）太民初字第1701号民事调解书，调解书内容为：“关于原告太康县老冢供销合作社和被告刘德强于2003年1月6日和2006年12月1日签订的两份买卖协议，被告刘德强自愿再补偿给原告太康县老冢供销合作社4万元人民币，原告永不再就此两份协议向被告刘德强索要任何费用，双方永无纠葛”。
4、评估报告1份。
主要内容：2005年1月18日，太康县价格认证中心作出豫（太）价认鉴字（2005）第007号价格评估结论书，内容为：“1、第11、12号房评估价27000元；2、第13号房评估价15000元；3、第17、18号房评估价25000元；4、第23号房评估价13000元”。
5、收条1份。
主要内容：收条，今收到法院转来刘德强款肆万元（4万）。2008.元.9号。
6、证人刘进新证言1份。
刘进新，男，1955年4月4日出生，汉族，个体工商户，住太康县老冢镇西村。身份证号码：412724195504045414。
刘进新当庭证称，在签协议前，原供销社负责人王永顺给我说：“你给刘德强说，如果转让路西的房产，刘德强得让我们供销社职工居住原东仓库房屋（所有权归刘德强）40间，并居住20年”。现在我们供销社职工王昌杰、王花枝、刘发彦、杨电录、高伟、白灿灵、还有我仍在居住。
2006年，老冢供销社将房屋产转让给刘德强后，周俊荣通过我租到刘德强西院二楼10间房屋，周俊荣又转租他人至今。
另，刘永新、李青在所租房屋前面增加建筑物，刘德强的儿子不让建，经我的说和，他们给了刘德强200元钱。
同时，刘进良租供销社南屋，准备扒个门朝北，刘德强不让扒，至今没扒成。
7、证人刘保才证言1份。
刘保才，男，1949年7月23日出生，汉族，村民，住太康县老冢镇东村。身份证号码：412724194907235410。
刘保才当庭证称，2006年12月份，老冢供销社转让给刘德强房产时我知道，因为交接时我参加了。当时王永顺将房门钥匙交给了刘德强，刘德强让我将房屋修理一下。我换了门锁，修了房顶、窗户、院子里面下水道、大门的路、还有围墙。所有的钱都是刘德强出的。
在交接的当天，王永顺又给租赁户说：“这些房都卖给刘德强了，今后有啥事都找刘德强”。王永顺还说：“就是因为刘德强用东仓库的40间房，让我们无偿使用20年，我们供销社才将路西房产卖给刘德强”。
8、证人白永强证言1份。
白永强，男，1989年1月9日出生，汉族，住太康县老冢镇卫生院路。身份证号码：411627198901095411。
白永强当庭证称，我父亲是供销社的老职工，一直在老冢供销社东仓库住。供销社王永顺说那房已经卖给了刘德强，刘德强没有收俺家的房租。
9、证明1份。
主要内容：2006年12月1日，太康县供销合作社联合社出具证明，内容为：“老冢供销社主任李魁同志因事请假，暂由王永顺同志主持工作”。
被告刘德强依据上述证据9份证据，证明：1、邱得运、邱秀娥各自租用的1间房屋，是经法院执行给魏学富的，魏学富取得该处房产后又卖给了刘德强，根本不是老冢镇供销社房产；2、在交接房地产时，刘进新和王永顺代表老冢供销社，向所有租赁户讲明了该房产已经卖给了刘德强，租赁户当天就知道二被告买卖房屋的情况；3、被告刘德强对所买房屋及其它设施进行了修理；4、个别原告在增加建筑物时，刘德强和其儿子进行阻止；5、租赁户早已知道该房产卖给了刘德强，现在才提起诉讼，已经超过诉讼时效；6、老冢供销社将房屋卖给刘德强是附加条件的，即刘德强须为供销社职工无偿提供40间房，并免费居住20年；7、法院作出的2008太民初字第1701民事调解书已认定房屋转让协议有效，该调解书羁束本案争议房产。
原告等人对被告刘德强提交的证据提出质疑，质称，1、被告刘德强证明6间房转让的情况，与本案缺乏关联性；2、调解书所确认的协议内容，与本案无关联性；3、收条系复印件，与本案无关；4、三证人出庭作证，①庭前未依法申请；②证明内容不客观、不真实；③全是证明卖房后的情况，与本案缺乏关联性，合法性，真实性。故三份证言不能作为定案依据；5、太康县供销合作社联合社出具的证明缺乏合法性和关联性。
被告老冢供销社对刘德强提交的9份证据未提出质疑。
四、根据当庭举证和质证，本院经审查作出以下认证。
本院认为，原告等人提交的22份租赁合同书复印件和1份转让协议书复印件，除邱得运、邱秀娥提交的两份租赁合同书外，均为原始书证，取得形式合法，与本案待证事实具有关联性，内容真实可信，能够客观反映本案主要事实，证明效力较高。虽大部分原告未在指定期限内提供合同书原件，但由于二被告对此书证予以认可，故均可作为有效证据使用，并可作为本案认定事实的依据。
关于原告邱得运、邱秀娥提交的两份租赁合同书复印件，由于被告刘德强对其真实性提出异议，并要求提供原件，经本院限期提交，原告邱得运、邱秀娥一直未提交。另由于被告刘德强提供的其它证据足以推翻以上两份书证，故对该两份租赁合同书复印件，不予采信。
被告刘德强提交的证据1、3，均系本院依法作出的生效法律文书，取得形式合法，与本案待证事实具有关联性，内容真实可信，能够客观反映本案主要事实，证明效力较高，可作为有效证据使用，并可作为本案认定事实的依据。
被告刘德强提交的证据2、4、5、9，均系原始书证，取得形式合法，与本案待证事实具有关联性，内容真实可信，能够客观反映本案主要事实，均可作为有效证据使用，并可作为本案认定事实的依据。
被告刘德强提交的证据6、7、8，均系本案知情人对本案主要案件事实所作证明，所证内容与本案待证事实具有关联性，三证人当庭出具证言，并接受原、被告质询，符合证明形式，其证言真实可信，亦可认定为有效证据，并可作为本案认定事实的依据。
经审理查明，2002年11月2日，被告老冢供销社与原告刘新永、连启峰、李青、代文英、王海军、刘长科、李向成、周新会、张凤兰、王中良、丁俊霞、孟玉荣、张道正、王文光、周秀灵、王远成、刘进良、周河俊、李博、郭崇花签订房屋租赁合同书，分别租赁了被告老冢供销社南综合市场商用房各1间，租赁期限为12年，租赁费13500元一次交清。
1994年至2005年期间，被告老冢供销社共拖欠张道军、杨殿录各种款项137777元，后张道军、杨殿录诉至本院。2005年2月20日，在本院主持下，张道军、杨殿录与被告老冢供销社达成调解协议，被告老冢供销社于2005年3月1日前将欠张道军、杨殿录各种款项137777元一次给付，若到期不还，被告老冢供销社将其所有的位于老冢镇南北大街路西一处房地产及临街房两间交付张道军、杨殿录管理至2015年1月1日。若至2015年1月1日止被告老冢供销社仍未偿还所欠款项及利息，被告老冢供销社应将上述房地产作价抵给张道军、杨殿录。
2005年3月15日，张道军、杨殿录在被告老冢供销社的同意下，将上述债权转让给被告刘德强（刘德强已将欠款付清）。
2006年12月1日，被告老冢供销社与被告刘德强协商，并签订了房地产转让协议，约定被告刘德强除支付给张道军、杨殿录转让的债权137777元外，再向被告老冢供销社支付100000元，被告刘德强即享有被告老冢供销社所有的位于老冢镇南北大街路西一处房地产【即南综合市场，其中包括砖木结构瓦房14间及北办公楼房，土地使用面积1450平方米，东邻临街房，西邻刘进强、张道川，南邻刘忠亮、刘进奇、刘兵等，北邻任天常、任鸣放）及临街房两间（过道上下各一间）】的所有权和土地使用权。以上协议附加条件，即被告刘德强须为被告老冢供销社职工无偿提供40间房屋，并免费使用20年。以上协议签订后，被告刘德强按照约定履行了协议义务，被告老冢供销社亦按协议约定将以上房地产交付被告刘德强。
在交接上述房地产的当天，时任被告老冢供销社负责人王永顺向原告等人告知该市场的房地产已转让给被告刘德强，今后因所租房事宜找被告刘德强协商。原告等人得知以上情况后，均未提出异议。
被告刘德强受让以上房地产后，对房屋及院落进行了修缮。
2006年，通过刘进新说和，周俊荣租用了被告刘德强所购买的10间房屋，并租用至今。
原告刘永新、李青在被告刘德强购买上述房地产后，在其租用的房前增加建筑物，被被告刘德强家人阻止。后经刘进新从中说和，原告刘永新、李青向被告刘德强支付现金200元。
原告刘进良在其租用的房屋南准备扒门，被被告刘德强阻止，至今未扒成。
2008年1月9日，被告老冢供销社认为被告刘德强支付的购房款偏低，便向本院提起诉讼，要求被告刘德强再补偿50000元。经本院主持调解，作出（2008）太民初字第1701号民事调解书，调解书主要内容为：“关于原告太康县老冢供销合作社和被告刘德强于2003年1月6日和2006年12月1日签订的两份买卖协议，被告刘德强自愿再补偿给原告太康县老冢供销合作社4万元人民币，原告永不再就此两份协议向被告刘德强索要任何费用，双方永无纠葛”。之后，被告刘德强按调解书中确定的义务，向被告老冢供销社支付补偿款40000元。
原告邱得运、邱秀娥分别租用的1间房屋，系2005年4月28日，本院作出（2005）太执字第08号民事裁定书确认给魏学福的，用于抵偿被告老冢供销社欠魏学福的全部债务。魏学福取得上述房产后，又于2005年4月29日与被告刘德强签订房屋买卖协议书，将上述房产转卖给被告刘德强。双方在签订房屋买卖协议后，未办理产权变动登记。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
依据上述司法解释的规定，原告等人作为承租人请求依法确认二被告签订的房地产转让协议无效，并要求优先购买上述房地产的诉讼请求，因有明确的法律规定，不予支持。
结合本案已查明的本案事实，原告等人的诉讼请求本院不予支持的情形还存在以下几个方面。
1、原告等人在被告知所租赁的房屋已转让给被告刘德强后，在长达7年的时间里一直未提出异议，应视为对该转让行为的默认。
2、即便原告等人不认可二被告上述房地产转让行为，但由于其享有的“优先购买权”属于“债权”范畴，此债权应适用我国诉讼时效制度的规定。即原告等人在2006年知悉所租赁的房屋被转让后，就应当知道其“优先购买权”受到侵害，其应当在两年内提起诉讼请求法律保护。但原告等人未能在期间主张权利，故其“优先购买权”不应再受法律保护。
3、原告等人请求确认二被告所签订房地产转让协议无效的请求权，属于“形成权”范畴，其主张权利的期间，不应受诉讼时效制度的限制，但应受“除斥期间”的规制。即原告等人行使请求权的期限，应在法定的除斥期间提出。根据我国《合同法》第五十五条的规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。本案原告等人在2006年被告知租赁的房屋转让给被告刘德强后，在一年内没有行使其撤销权，该项请求权消灭。
3、原告邱得运、邱秀娥所承租的1间房屋，系魏学福转卖给被告刘德强的，而非老冢供销社房产，故邱得运、邱秀娥在本案中不享有优先购买权及撤销权。
4、二被告所签订的房地产转让协议，业经本院作出的（2008）太民初字第1701号民事调解书所确认，该调解书认定事实清楚，程序合法，符合相关法律规定，所确认的调解内容具有法律效力。
5、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。上述法律规定了承租人在同等条件下对其承租的房屋享有“优先购买权”。所谓“同等”条件，就是承租人与其他买受人的购买条件必须是等同的，即购买的价格、付款的方式和期限、其他附加条件等都必须相同，否则，承租人将不享有“优先购买权”。结合本案事实，二被告签订的房地产转让协议是附加有条件的，即被告刘德强须为被告供销社职工无偿提供40间房屋，且免费使用20年。由于原告等人未能提供此条件，故双方的购买条件是不同等的。
6、根据民法理论，“物权”属于対世性的“绝对权”，而“优先购买权”和“请求权”，则属于“债权”和“形成权”，只是“相对权”。在“物权”与“债权”、“形成权”发生冲突时，“物权”应优于“债权”和“形成权”。即物权所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，债权人不能因享有的债权而限制物权人的权利。结合本案，原告等人无权以其享有“优先购买权”而限制二被告合法转让房地产。
7、根据有关法律规定，民事法律行为一旦生效，没有法定事由，不能被宣告无效。本案被告刘德强与老冢供销社签订的的房屋转让合同没有法定无效事由，原告等人不能仅以侵犯其优先购买权为由主张无效。
关于庭审中原告等人增加要求被告老冢供销社赔偿其各项损失的诉讼请求，由于原告等人未在法定期限内提出，且本案属于确认之诉，故不予审查，原告等人可另行主张该项权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，第三十九条，第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十五条，第八十条，第八十四条，第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告刘新永等22人请求确认二被告所签订房地产转让协议无效和行使“优先购买权”的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告刘新永等22人负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审 判 长 张春生
审 判 员 高海涛
人民陪审员 刘永强
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 陆昆峰