江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02642号
上诉人（原审被告）吴克敬。
委托代理人吉玉梅，江苏哲邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈风华。
委托代理人王华，江苏锦润律师事务所律师。
上诉人吴克敬与被上诉人陈风华房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安高民初字第00293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈风华于2012年12月10日向江苏安达置业有限公司（以下简称安达公司）购买包括案涉房屋在内的数间商铺，2015年1月21日领取了案涉房屋的产权证。2013年12月6日，陈风华出具了授权委托书，委托海安荣盛企业管理有限公司（以下简称荣盛公司）对包括案涉房屋在内的数间商铺对外出租，并有权在相关合同上签字；进行租金及租赁保证金的结算等。
2014年1月14日，陈风华与吴克敬签订商铺租赁合同一份，陈风华将位于海安县海安镇安达步行街2号3幢129号商铺出租给吴克敬，建筑面积为87.74平方米。租赁期限为2年，自2014年1月15日起至2016年1月14日止。租金起付时间为2014年1月15日，第一期为2014年1月15日至2015年1月14日止，每平方米日租金为3.75元，租金缴纳按12个月计算合计120094元；第二期为2015年1月15日起至2016年1月14日止，每平方米日租金为4元，租金缴纳按12个月计算合计128100元。租金支付方式为先付租金后使用，吴克敬以12个月为一个租金结算期支付租金，于交铺当日向陈风华一次性支付第一个结算期的租金，此后每个结算期的租金须提前30日付清。上述租金吴克敬每逾期一日支付，陈风华按逾期应付未付部分金额每日加收5‰滞纳金；吴克敬逾期支付租金累计超过10个日历天视为吴克敬违约，陈风华有权单方终止本合同，由吴克敬承担本合同违约责任。吴克敬在乙方代表处签名，陈风华在甲方代表处加盖私人印章。陈风华陈述将其私人印章交给荣盛公司，委托荣盛公司与吴克敬签订租赁合同。
本合同签订后，吴克敬于2014年2月24日、2014年11月17日分别通过银行转账60047元给陈风华，缴纳了第一年的租金，两份收据中一份有陈风华的签名，一份加盖有陈风华私人印章。2014年12月2日，荣盛公司向吴克敬发出租金及管理费缴纳通知，要求吴克敬于2014年12月14日前缴纳租金128100元及商管费1579元，吴克敬在该通知上签名确认收到。
另查明，吴克敬于2012年2月15日从安达公司租赁案涉房屋从事经营，当时邮政储蓄银行的自动取款机就已存在，吴克敬陈述当时安达公司的吴加勇口头承诺关于自动取款机的这一部分租金从邮政储蓄银行收到后即给吴克敬，但吴加勇一直没有给过。
本案租赁合同履行期间，吴克敬将自动取款机拆除并对拆除区域进行了装修，吴克敬陈述是荣盛公司同意先行拆除装修，费用在租金里抵扣，陈风华表示不清楚。
本案租赁合同履行期间，案涉房屋西侧设立了停车场，吴克敬认为因客人不方便进入店铺而对其经营造成影响，陈风华称停车场并非自己设立的。
原审法院认为，陈风华系案涉房屋的所有权人，有权出租、收益。2014年1月14日的商铺租赁合同中有吴克敬的签名和陈风华的印章，诉讼时陈风华已明确认可该租赁合同中自己印章的真实性，并陈述系委托荣盛公司与吴克敬签订的商铺租赁合同。吴克敬辩称自己并非与陈风华签订的租赁合同而是向安达公司租赁的房屋，对此未提供证据加以证明。况且根据吴克敬的陈述签订该租赁合同时安达公司已告知其案涉房屋出售给了陈风华，该租赁合同签订后吴克敬也分两次通过银行转账的方式将租金直接给了陈风华，该租赁合同双方已实际部分履行，且陈风华于2015年1月21日已取得案涉房屋所有权证，双方之间的租赁合同关系成立且合法有效。即使吴克敬所陈述的签订合同时陈风华未加盖印章，那么吴克敬应当预见到自己签名后可能带来的风险，相关法律后果应由其自行承担。
吴克敬租赁使用案涉房屋应当按约支付房屋租金，根据租赁合同的约定，吴克敬应于2014年12月15日之前付清2015年1月15日至2016年1月14日止的房屋租金128100元，陈风华委托荣盛公司向吴克敬催款后，吴克敬仍未支付，现陈风华要求吴克敬支付该租金128100元，事实清楚，法院予以支持。
吴克敬未按约支付租金，根据合同约定，吴克敬应按日5‰支付滞纳金，审理中，陈风华主张按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付违约金，法院予以支持。
对于吴克敬辩称的按照邮政储蓄银行自动取款机占用面积所占比例扣除相应的租金，法院不予采信。因为双方签订案涉合同前吴克敬已实际承租经营两年，签订案涉合同时该自动取款机已实际存在，而吴克敬对案涉租赁房屋的面积并未提出异议，双方在合同中明确了案涉房屋的面积、每平方米的租金以及年租金总额。吴克敬辩称安达公司曾答应过将该自动取款机所占区域的房屋租金返还给吴克敬，吴克敬对此无证据证明，且吴克敬也陈述此前承租的两年未实际返还。签订案涉合同后，吴克敬已按合同约定支付了第一年的租金120094元，吴克敬还陈述2014年年底已将该自动取款机拆除，吴克敬再要求扣除该自动取款机占用面积部分的租金没有事实和法律依据。
对于吴克敬辩称的拆除上述自动取款机以及装修的费用应从租金里抵扣无依据，法院不予采信。首先，吴克敬没有证据证明其拆除该自动取款机经陈风华或受陈风华委托的荣盛公司同意；其次，吴克敬也没有证据证明装修费用的数额；再次，吴克敬拆除自动取款机并进行装修，是为了更好地利用相应的面积从事经营，也并没有因此而多交租金。
对于吴克敬辩称的因案涉商铺周边设立了一个停车场影响其经营从而要求减少租金，法院亦不予采信。首先，无证据证明该停车场是陈风华设立的，双方对此均无过错；其次，该停车场的设立对吴克敬的经营是否存在影响难以确定，如果存在影响，所造成的损失亦无法确定；再次，即使对吴克敬的经营有影响，与双方履行案涉合同也无关联性。
参审人民陪审员的意见与原审法院意见相同。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决吴克敬向陈风华支付房屋租金128100元，并以128100元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付从2014年12月16日起至实际给付之日止的违约金，于判决发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费2862元，由吴克敬负担。
宣判后，吴克敬不服，向本院提起上诉称，1、案涉商铺租赁合同并非双方当事人合意形成，而是安达置业与被上诉人恶意串通，骗取上诉人签订的，因而是无效合同。2、上诉人收到诉状之前，并不知道案涉房屋出卖给被上诉人的事实，上诉人租赁房屋在前，被上诉人购买房屋在后，安达置业与被上诉人恶意串通，剥夺了上诉人的优先购买权。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陈风华答辩称，案涉商铺租赁合同合法有效，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，吴克敬向本院提交安达公司出具的证明复印件一份，证明在2013年6月份案涉商铺的产权属于安达公司。陈风华质证认为，该证据是复印件，不符合证据规则的要求，且应当在一审中提交。陈风华于2015年1月领取了案涉商铺的房产证，故此前案涉商铺的产权在安达公司名下，对该事实没有异议。本院审查后认为，吴克敬提交的证明不属于二审中的新证据，相关事实在一审中已经查明，故该份证据不作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴克敬主张案涉商铺租赁合同无效，但未能举证证明陈风华存在以欺诈、胁迫的手段订立合同并损害国家利益的行为，或者陈风华与吴克敬之间存在恶意串通并损害国家、集体或者第三人利益之行为，案涉商铺租赁合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之其他情形，故应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己义务。吴克敬实际租赁并使用了案涉商铺，应该按照租赁合同约定的租金数额以及缴纳期限向陈风华缴纳租金，如有违约行为，则应当承担相应的违约责任。吴克敬在履行合同的过程中，未能按时向陈风华缴纳第二期的租金，原审法院据此判决其向陈风华支付房屋租金128100元以及以128100元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年12月16日计算至实际给付之日的违约金并无不当。吴克敬主张对案涉商铺享有优先购买权，本院认为，吴克敬是否享有优先购买权，与本案的房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，本院对此不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2862元，由上诉人吴克敬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李新珠