辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第742号
上诉人（原审被告）：孙鹤，男，1985年10月15日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：宋竹萍，系北京康达律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：孙国元，男，1959年2月24日出生，汉族，住址：辽宁省铁岭县。
委托代理人：张洪和，系辽宁正业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳秀杰房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区彰驿镇彰驿村。
法定代表人：张建国，系该公司董事长。
委托代理人：周蕾，系辽宁义善源律师事务所律师。
上诉人孙鹤因与被上诉人孙国元、沈阳秀杰房地产开发有限公司（以下简称“秀杰地产公司”）申请执行人执行异议纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1505号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理，上诉人孙鹤的委托代理人宋竹萍，被上诉人孙国元的委托代理人张洪和、被上诉人秀杰地产公司的委托代理人周蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告孙国元与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司及张建国借款纠纷一案，经本院受理后，于2012年8月27日做出（2012）沈铁西民三初字第473号民事判决，判决：一、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款310200元，于判决书发生法律效力后十日内付清；二、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司给付原告孙国元借款310200元的利息从2011年6月4日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息于本判决书发生法律效力时止，于本判决书发生法律效力后十日内付清；三、驳回原、被告其他诉讼请求。在该案审理过程中，原告孙国元申请财产保全查封被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴，面积为227.15平方米的房产，本院于2012年5月31日做出了协助执行通知，对该房产进行了查封。该判决生效后，原告孙国元对该判决申请执行，要求执行已经查封的被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产。在执行过程中，被告孙鹤（案外人）对执行标的提出书面异议，经本院审查后，于2014年6月16日做出（2014）沈铁西执异字第3号执行裁定，该裁定中本院认为，查封的房产已经备案登记在案外人孙鹤名下，一经备案登记预购人的请求权便取得对未来房屋所有权转移的期待权，这种期待权应当受到法律保护，因此不应该对已经备案在案外人名下的房产进行查封，案外人提出的异议成立，裁定：中止对新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产的执行。
另查明，被告孙鹤与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经新民市人民法院受理后，于2014年3月12日做出（2013）新民民三初字6844号民事判决，判决一、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告孙鹤（本案被告）欠款本金人民币640万元及利息（利息从2013年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率计息至法院指定给付之日止）；二、如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍迟延履行期间的债务利息（按银行同期贷款利率计算）。二被告均称该民事判决已经发生法律效力，并且被告孙鹤已经对该判决申请执行。该判决查明：“2011年被告（本案被告沈阳秀杰房地产开发有限公司）向原告（本案被告孙鹤）借款640万元，对于这些借款被告用开发的房产做抵押担保的方式，并给原告出具了收款收据。后由于被告不能及时还款，原告要求将房产备案到自己名下，但由于被告手续不全，房产局不为抵押的房产办理产权证。”
又查明，新民市房地产信息中心于2013年9月10日出具证实一份，证明新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产备案人为孙鹤，备案时间为2011年11月1日。
原审法院认为：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。当事人以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。本案中，原告申请执行的被告沈阳秀杰房地产开发有限公司名下位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴的房产虽然已经于2011年11月1日备案登记在被告孙鹤名下，但是这种备案是基于被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间的民间借贷纠纷。被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间虽然以商品房买卖合同的形式对涉案房产进行备案，但被告孙鹤并未提供证据证明其向被告沈阳秀杰房地产开发有限公司支付了相应的购房款，二被告均承认二者之间系借贷关系，是以商品房买卖合同备案形式对借款做抵押担保，所以二者之间并不是真实的商品房买卖关系。（2013）新民民三初字6844号生效民事判决书中已经查明被告沈阳秀杰房地产开发有限公司用其开发的房产做抵押担保的方式向被告孙鹤借款。本院认为，被告沈阳秀杰房地产开发有限公司与被告孙鹤之间的抵押担保并未签订书面的抵押合同，且未办理抵押物登记，所以二者之间的抵押行为不得对抗第三人。在被告沈阳秀杰房地产开发有限公司到期不能偿还借款时，已经备案在被告孙鹤名下的位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴的房产不能归被告孙鹤所有。原告孙国元要求继续执行位于新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、许可对新民市法哈牛镇蒲河路17号第17幢8-10轴房产的执行；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙鹤承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，上诉人孙鹤不服，上诉至本院。上诉理由：1、原审认定孙鹤与秀杰地产公司之间的备案合同系抵押合同属认定事实错误，证据不足。实际上，该备案合同只是约定，是实现的债权，而不是抵押权；2、原审适用法律错误。本案不适用抵押物登记，备案登记的主体应受法律保护。请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙国元辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人秀杰地产公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的民事判决书、民事裁定书、新民市房地产信息中心2013年9月10日出具的证实等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：本案双方当事人的诉争焦点为上诉人与秀杰地产公司之间以商品房买卖合同的形式对涉案房产进行备案的行为性质应如何认定。
关于上诉人提出其与秀杰地产公司之间以商品房买卖合同的形式对涉案房产进行备案只是约定，是实现的债权，而非抵押权，而原审法院却认定该备案系抵押合同是错误的上诉主张，本院认为，一方面，虽原审法院查封的涉案房产备案登记在上诉人名下，但这种备案是基于秀杰地产公司与上诉人之间的民间借贷纠纷，不同于真实意义上的商品房买卖关系而进行的备案。且在原审庭审中，双方均认可二者之间系借贷关系，是以商品房买卖合同备案形式对借款做抵押担保，二者之间并不存在真实的商品房买卖关系；另一方面，辽宁省新民市（2013）新民民三初字6844号生效的民事判决书中亦能反映秀杰地产公司用其开发的房产做抵押担保的方式向上诉人进行借款的事实。鉴于此，本院认为，上诉人与秀杰地产公司之间以商品房买卖合同的形式对涉案房产进行备案的行为，实质上就是抵押担保的行为，且事后，双方对该抵押担保既未签订书面的抵押合同，亦未办理抵押物登记，而根据相关法律规定，该抵押担保行为不得对抗第三人。故原审判决并无不妥，本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙鹤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年四月一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。