江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第00187号
原告许勤峰。
委托代理人汪惠之，江苏天目湖律师事务所律师。
委托代理人王玮玮，江苏天目湖律师事务所律师。
被告毕建忠。
第三人赵夕明。
第三人周萍。
原告许勤峰诉被告毕建忠、第三人赵夕明、周萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，后依法组成合议庭，于2014年3月13日、2014年4月23日、2014年9月18日、2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告许勤峰委托代理人汪惠之、被告毕建忠到庭参加了诉讼，第三人赵夕明、周萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许勤峰诉称，2011年2月18日，原、被告签订房屋买卖协议书，约定被告将位于北水西花园3幢1号门401室房屋出卖给原告，房价为770000元。协议签订当天，原告按约支付房款500000元，2013年7月20日原告又支付房款22000元，合计支付房款522000元。现交房时间已过，被告却迟迟未交房。据原告了解，因客观原因导致被告已无法交房，原告为此多次与被告协商，要求被告退还原告交付的房款，并承担违约责任，但被告至今只退还原告房款153500元，其余部分房款被告至今未予返还。故原告诉至本院，要求判令被告返还原告购房款368500元，承担违约金100000元，并承担本案诉讼费。
被告毕建忠答辩称，原告购买的房屋经双方协商已经变更为北水西花园3幢1号门402室，该房屋系被告从第三人处购得后转卖给原告，原告现已取得该房屋，故被告无需返还原告购房款，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人赵夕明、周萍未作答辩。
经审理查明：2008年5月30日，第三人赵夕明作为被拆迁人与溧阳市土地收购储备中心、溧阳市宝丰房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议载明可享受安置人口为6人（包括赵夕明、周萍及其女儿赵金薇、女婿肖永华，计增壹人属孕孩），安置房地址为北水西花园3幢1单元401室、402室及14幢1单元301室。2008年6月12日，被告毕建忠与第三人赵夕明、周萍签订协议书一份，约定第三人将北水西花园3幢1单元401室、402室两套房屋（建筑面积均为108.5㎡）以3920元／㎡的价格卖给被告；其中20㎡按市场价3900元／平方米；被告于协议生效时支付第三人两套房屋各60000元，基础正负零时支付各50000元，主体完工时支付总额的70%，余款在第三人办妥权证转移手续后一次性结清。后被告毕建忠支付第三人两套房屋的购房款共计120000元。
2011年2月18日，被告毕建忠与原告许勤峰签订房屋买卖协议书，约定被告毕建忠将北水西花园3幢1单元401室的房屋以总价770000元出卖给原告许勤峰，原告支付被告定金500000元，交房时付250000元，过户时付20000元；并约定房价按基价7100元／㎡，以房屋实际面积多退少补；交房时间按拆迁指挥部统一交付为准；过户时间定于该小区房产证、土地证可领取的两个月内，同时被告应当无偿及时配合原房东将房屋过户至原告名下。同日，原告支付被告房款人民币500000元。
2012年10月15日，被告毕建忠诉至本院，要求第三人赵夕明、周萍协助办理北水西花园3幢1单元401室、402室房屋的交付及过户手续。2013年1月23日，案外人肖永华、赵金薇、肖忻怡将毕建忠、赵夕明、周萍诉至本院，要求认定其三人之间签订的房屋买卖协议无效。2013年3月30日，原告许勤峰与被告毕建忠签订房屋买卖补充协议书，约定因被告未按期交付房屋，现协商被告于2013年6月1日向原告交付房屋；如不能按期交付，应当按同期同类房型（4＋顶）进行差价补偿，原告自动放弃除外。2013年7月13日，原告许勤峰与被告毕建忠再次签订补充协议一份，双方约定被告起诉第三人一案的判决结果受益人为原告；该案诉讼请求未经原告书面同意不得变更；被告同意于2013年7月28日前退还原告购房款500000元；所有违约责任及房屋是否交付以法院判决为准。2013年7月19日，毕建忠撤回对赵夕明、周萍一案的起诉。2013年7月20日，被告毕建忠向原告出具收条一份，该收条载明：“今收到许勤峰北水西3幢1号门402室屋顶多出面积补贴款计贰万贰仟元”。2013年7月21日，肖永华、赵金薇、肖忻怡诉毕建忠、赵夕明、周萍一案，经本院组织调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：解除毕建忠与赵夕明、周萍于2008年6月12日签订的房屋买卖协议；赵夕明、周萍返还被告毕建忠购房款120000元，并补偿毕建忠购房损失33500元；以上款项合计153500元抵作许勤峰应支付给肖永华、赵金薇、赵夕明、周萍购房款；双方再无其他争议。同日，赵夕明、周萍、肖永华、赵金薇作为甲方与乙方原告许勤峰签订房屋买卖协议书一份，约定甲方将北水西花园3幢1单元402室（建筑面积108.5㎡），以3920元／㎡的价格转卖给乙方，其中10㎡由乙方按市场价3900元／㎡；乙方于本协议生效时支付甲方人民币153500元（该款已由毕建忠代为支付），交付房屋支付总房价的80%，余款过户时付清。
另查明，北水西花园3幢1单元401室登记所有权人为其他案外人，原产权人为第三人赵夕明、周萍；北水西花园3幢1单元402室登记所有权人为原告许勤峰及其妻子罗永芳，原产权人为第三人赵夕明、周萍。原告许勤峰夫妇与第三人赵夕明、周萍在办理北水西花园3幢1单元402室房屋过户登记手续时，因相关政策，按照房屋总价658500元缴纳了相关过户费用。
原告许勤峰在审理中称，被告辩称其出卖给原告的房屋已由401室变更为402室，缺乏事实依据；在被告与第三人之间就401室、402室签订的房屋买卖合同经法院调解解除后，其对该两套房屋均没有任何处分权。被告不能履行交付401室房屋，已经构成实质性违约。原告已经支付被告购房款522000元，其中153500元抵作原告支付购买第三人房屋的购房款，尚余368500元被告应予返还，并要求以500000元为本金按照中国人民银行1至3年贷款利率6.65%向原告主张违约金100000元。原告并不否认能够从第三人处购得402室房屋有被告的作用，但被告不能以其起到的中介作用作为拒绝返还房款及承担违约责任的理由。原告购买402室房屋共计支付第三人的购房款远超过购房协议书中约定的购房款425120元，且已付清，但购房款具体数额已记不清，购房款包括被告代原告支付的153500元、原告代第三人支付房地产开发公司的80000多元、银行汇款220000元左右，还有其他一些款项，除153500元外，其他款项的支付没有相关支付凭证予以证明。
被告毕建忠称，在肖永华、赵金薇、肖忻怡诉其与赵夕明、周萍房屋买卖合同纠纷一案调解过程中，第三人明确表示只能选择一套房屋进行交付，在征求原告的意见后，三方一致同意选择402室进行交付，401室仍归第三人所有；当时原、被告的房屋买卖合同标的经双方协商已经变更为402室，所以在调解前一天，原告向其支付了402室阁楼款22000元；在调解当日，原告主动提出直接与第三人签订合同以在过户时少缴费用，于是其与第三人在法院签订了402室的合同；其亦知晓调解书将其与第三人之间两套房屋的买卖合同均解除。法院的调解书以及原告与第三人于2013年7月21日签订的房屋买卖合同都是为了在房产交易过户时，隐瞒真实的买卖情况，减少相关费用的缴纳。
第三人赵夕明称，（2013）溧民初字第538号民事调解书将其与被告间两套房屋的买卖合同解除系其真实意思表示。当时毕建忠说许勤峰是他亲家公，结婚急着用房子，于是其把402室卖给了许勤峰，出卖的价格与卖给毕建忠的价格一致。对于原、被告之间的买卖关系其并不清楚，在把房子钥匙交给许勤峰的时候，许勤峰提到毕建忠收取了他500000元定金。毕建忠一共支付了120000元房款，加上法院调解时其补偿给毕建忠的33500元，共计153500元抵作许勤峰402室部分房款，剩余房款由许勤峰在毕建忠的陪同下通过银行直接汇款支付。
以上事实，有原被告提供的房屋买卖协议书、补充协议、收条、协议书、房屋转让合同等证据以及当事人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，依法受法律保护。根据原被告双方提供的证据及庭审陈述，结合对第三人赵夕明所作的工作笔录，原被告双方已将合同约定的标的房屋401室变更为402室及阁楼，同时双方约定直接由第三人向原告履行该份房屋买卖协议书约定的交付房屋义务，以减少过户程序及费用。现第三人已向原告交付了402室房屋，并协助原告办理了该房屋的过户手续，应视为被告已按房屋买卖协议书约定履行了主要合同义务，故对于原告要求解除原被告双方签订的购房协议、返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。具体理由如下：1、根据原被告之间于2013年7月13日签订的补充协议，在被告与第三人案件处理过程中，被告如作出变更诉请等涉及到该案件处理结果的决定，均需获得原告的同意，可见原告全程参与了被告与第三人的房屋买卖合同纠纷案件。2、被告于2013年7月19日撤回对第三人房屋买卖合同纠纷一案的起诉，原告对此未提出异议，反而在2013年7月20日向被告支付了402室阁楼费用，可以看出原告在2013年7月20日的时间节点，已经确信被告能使其取得402室房屋及其阁楼，在双方并未签订新的房屋买卖合同的情况下，本院认为原、被告双方此时已达成口头协议，一致认可将合同标的从401室房屋变更为402室房屋及阁楼；且必须强调的是，此时发生买卖关系的双方依旧是原、被告双方，如此时已确定原告可直接从第三人处购买402室房屋，原告可直接将阁楼款支付给第三人。3、在第三人仍旧愿意出卖402室房屋的情况下，如被告直接以自己的名义买受402室、再向原告履行合同义务，除去阁楼费用，原告可以获得房屋差价利益344880元。但在当时市场价格已远高于2008年6月12日合同定价的情况下，被告毕建忠却以原告系其亲家公为由要求第三人按照2008年的合同价格将房屋出卖给原告，自己则与第三人解除房屋买卖合同。在原、被告之间实际并不存在姻亲关系或其他利害关系的情况下，被告对可获得的344880元利益予以放弃的行为，及第三人在2013年依然以2008年合同约定的价格与原告签订房屋买卖协议、放弃巨大利益的行为均不符合常理，且原告未能作出合理的解释。原告在庭审中虽陈述其与第三人实际约定并支付的402室房屋购房款超过合同约定的购房款425120元大约80000元左右，但其未能提供相关证据证明，且第三人在本院对其所做的工作笔录中陈述其与原告之间就402室房屋约定的价格与其将402室房屋出卖给被告的价款相同，即425120元，故本院对原告所述的购房款超过约定的425120元的意见不予采纳；4、第三人与被告解除房屋买卖合同、再行与原告签订房屋买卖合同的行为仅仅是一种外在形式表现，而实质是三方为减少过户程序和费用所达成的一种协议。客观上，上述行为亦确实减少了房屋过户程序及费用。
对于原告要求被告因未能交付401室房屋承担违约金的诉讼请求，因房屋买卖协议书中约定的标的房屋401室房屋已经原被告双方协商变更为402室房屋，被告亦已经按照约定向原告履行了房屋交付义务，即被告不存在违约行为，故本院不予支持。因被告未向原告交付阁楼，被告向原告多收取的阁楼款22000元应当予以返还。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毕建忠应于本判决生效之日起十日内向原告许勤峰返还购房款22000元。
二、驳回原告许勤峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8328元，由原告许勤峰负担7937元，被告毕建忠负担391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在递交上诉状之日起七日内江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费8328元，上诉费缴纳账号为：江苏省常州市中级人民法院80402016138963江苏银行常州分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。履行款缴纳账号：户名溧阳市财政局，账号51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部，汇款时一律注明本案案号，如不注明案号，造成申请人申请强制执行所带来的法律后果，由被执行人承担。
审 判 长 周 超
人民陪审员 李海芝
人民陪审员 黄维益
二〇一五年六月十二日
书 记 员 朱媛媛