广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法民一初字第35号
原告童桂先。
委托代理人罗杏勇，广东福香律师事务所律师。
被告邱德亮。
被告朱雪平。
原�童桂先诉被告邱德亮、朱雪平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员张瑞芝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告童桂先的委托代理人罗杏勇，被告邱德亮、朱雪平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童桂先诉称：吴家能与被告于2014年5月13日签订《房屋买卖合同》，吴家能向被告购买位于江门市新会区会城深源里XX座XXX的房屋，成交价为360000元，采用由银行贷款及吴家能支付首期的买卖方式。但是后来邱德亮却告知其对这次房屋买卖合同事宜完全不知情，吴家能认为被告邱德亮作为房屋买卖的产权人竟然不知情，而吴家能一直认为是与房屋的产权人邱德亮进行买卖交易，因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销吴家能与被告于2014年5月13日签订的《房屋买卖合同》，被告向原告退还购房定金40000元；2、本�诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确本案中其仅请求被告朱雪平返还购房定金40000元。
原告童桂先为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1.《房屋买卖合同》（买方联）一份，证明吴家能与被告邱德亮于2014年5月13日签订房屋买卖合同，吴家能向被告邱德亮购买位于江门市新会区会城深源里XX座XXX的房屋，成交价为360000元，采用由银行贷款及原告支付首期的买卖方式。
2.编号为6009826的《收据》一份、2014年5月13日和2014年5月22日的中国工商银行电子渠道转账汇款业务受理凭证各一份，证明吴家能先后两次合计支付定金40000元，由被告朱雪平收取。
被告邱德亮答辩称：邱德亮、吴惠间夫妻二人通过中介将自有的两间房屋和两个车房（位于江门市新会区会城深源里XX座、XXX房屋及XX座X号车房、X号车房）卖给朱雪平，三方于2013年9月12日签订一份《房屋、商铺买卖协议书》。朱雪平分别于2013年9月12日支付了购房定金30000元给邱德亮、吴惠间夫妻；于2014年1月13日支付了购房款555000元给邱德亮、吴惠间夫妻，同时邱德亮、吴惠间夫妻将房屋移交给朱雪平。但朱雪平称房屋是买给她在韩国工作的两个儿子使用，房屋需要过户到她两个儿子的名下，朱雪平并提出要到公证处办理委托朱雪平将房屋过户到她两个儿子的公证手续。邱德亮与吴惠间夫妻同意后，双方到公证处办理了委托朱雪平办理过户给朱雪平两个儿子的公证手续，委托过户期限截止2014年7月12日。事后，朱雪平并没有向邱德亮与吴惠间夫妻反映是否已办理了房屋过户给她儿子的手续。在2014年8月份，邱德亮收到法院的应诉通知书，才知道朱雪平在邱德亮与吴惠间夫妻完全不知情的情况下，以邱德亮的名义将其中的一�房屋（XX座XXX房屋）卖给吴家能。
邱德亮认为，两间房屋早已卖给朱雪平，邱德亮、吴惠间夫妻是应朱雪平的要求才同意委托其负责办理过户到其两个儿子名下的手续。现在朱雪平在邱德亮、吴惠间夫妻不知情的情况下，以邱德亮的名义将XX座XXX房屋以360000元再次转卖给吴家能。朱雪平的行为超越了双方约定委托代理过户的原意，朱雪平属于无权代理，无权以邱德亮的名义出售涉案房屋给吴家能。另外，朱雪平收取吴家能40000元的购房定金，邱德亮完全不知情。在吴家能起诉的案件中［（2014）江新法民一初字第318号］，朱雪平已承认其出售房屋给吴家能一事，邱德亮完全不知情，而且实际收取购房定金的是朱雪平，并且承认这一买卖关系与邱德亮无关，所有赔偿等责任由其自行承担。
综上所述，退还购房定金的责任与邱德亮无关，邱德亮无须承�本案任何责任。
被告邱德亮在举证期限内提供的证据有：
1.《房屋、商铺买卖协议书》一份，证明2013年9月12日，邱德亮、吴惠间夫妻通过中介，与朱雪平签订房屋买卖协议，将位于会城深源里XX座XXX、XXX房屋及XX座X号车房、X号车房以585000元卖给朱雪平。
2.编号为XXXXXX的《收据》（存根联）和XXXXXX的《收据》（客户联）各一份，证明朱雪平分别在2013年9月12日和2014年1月13日，共支付了585000元购房款给邱德亮、吴惠间夫妻。付清购房款后，房屋属朱雪平所有。
被告朱雪平答辩称：2014年1月13日，邱德亮、吴惠间夫妇委托朱雪平为他们的合法代理人，为他们执行和处理江门市新会区会城深源里XX座XXX房屋的管理、使用、出售、签订买卖合同、签署买卖确认书、代收房款等事项。
2014年5月13日，朱雪平与吴家能签订购买江门�新会区会城深源里XX座XXX房屋的买卖合同，成交价为人民币360000元，采用吴家能向银行按揭贷款210000元及现金支付首期房款150000元给朱雪平的方式购买该房屋。朱雪平于当天收取吴家能购房定金20000元，同年5月22日，又补收其购房定金20000元，两次共收取购房定金40000元。该合同中明确约定：买卖双方定于2014年5月20日前到银行签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件。2014年5月14日，朱雪平与吴家能及中介方（新会区会城嘉毅物业信息部）到中国邮政储蓄银行江门市新会支行办理房屋按揭手续。朱雪平当天已按银行要求递齐资料并签署好文件，而吴家能却未能按银行要求提供户口簿、婚姻登记记录证明、租赁合同等按揭必须证明文件。直至2014年5月20日，吴家能仍未向银行提供以上的证明文件，导致银行无法开始审批。在2014年5月14日至20日期间，朱雪平通过中�方多次敦促吴家能抓紧时间，按时向银行提交相关有关的证明文件，以便银行审批，但吴家能置之不理，不履行合同约定。买卖双方定于2014年5月31日前到房管局办理房屋过户手续。而吴家能未能在2014年5月20日前向银行提供按揭必须的证明文件，直至2014年5月31日，仍未能向银行提供齐按揭必须的证明文件。吴家能因自身原因，导致该房屋无法在2014年5月31日前过户。以上足以证明买卖双方所签订的《房屋买卖合同》为合法文件，不可撤销，而吴家能不履行合同约定，构成违约，朱雪平所收购房屋定金40000元不用退回。
被告朱雪平在举证期限内提供的证据有：
1.编号为（2014）粤江新会第XXXXXX号《公证书》一份，证明邱德亮和吴惠间将涉案房屋的相关权利委托给朱雪平。
2.《房屋买卖合同》一份，证明被告朱雪平与吴家能之间所签订的房屋买卖合同。
3.编号为XXXXXX的《收据》（卖方联）一份及2014年5月22日的短信截图一份，证明在2014年5月13日吴家能交了20000元定金和在2014年5月22日吴家能补交了20000定金，合计40000元定金由朱雪平收取。
经庭审质证、辩证，被告邱德亮对原告所提交的证据均不清楚，由法院依法审查，因为其根本不清楚涉讼房屋交易事宜。被告朱雪平对原告证据1-2的真实性、合法性和关联性无异议。原告、被告朱雪平对被告邱德亮提交的证据1-2的真实性、合法性和关联性无异议。原告对被告朱雪平提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，但是原告认为公证书在吴家能和朱雪平签订涉讼房屋合同书时并没有出示给吴家能查看。邱德亮对于被告朱雪平提交的公证书的真实性予以确认，但当时邱德亮签订公证书的原意是将深源里48座403、404房屋过户、转让给朱雪平�儿子，但是公证书没有完整地表达出该意思，才导致了朱雪平持有公证书将房屋转让给他人；邱德亮对被告朱雪平所提交的其他证据均不清楚，由法院依法审查。
综合双方当事人的质证意见及庭审陈述，本院对当事人所举的证据作如下认定：原、被告所列举的证据与本案认定事实有关联，且来源合法，可以作为本案认定事实的依据，故本院均予以采纳。
经审理查明：被告邱德亮与案外人吴惠间是夫妻关系。2013年9月12日，邱德亮与吴惠间经中介介绍将其所有位于江门市新会区会城深源里XX座XXX、的房屋（两房屋打通相连）及XX座XX、XX车房以总价585000元转让给朱雪平，双方约定了付款方式、税费缴纳、违约责任等内容。朱雪平当时对邱德亮称该两间房屋是为其两个儿子所购买，故约定双方至公证处办理房屋买卖委托公证手续，以便将房屋过户给朱�平的两个儿子。朱雪平当日支付了30000元定金给邱德亮夫妇。2014年1月13日，邱德亮、吴惠间与朱雪平一起前往江门市新会公证处，邱德亮、吴惠间就上述房产签具《委托书》共同委托朱雪平作为其两人的合法代理人并对委托事项办理公证，其中就江门市新会区会城深源里XX座XXX房屋及XX座XXX车房委托朱雪平执行和处理如下事项：一、对上述房产进行管理、使用；二、办理上述房产的出售、签订买卖合同、签署买卖确认书，代收房款并出具有效的收据；三、受托人有权收取上述房产转让的首期和向银行按揭所得的款项；……六、向房地产管理部门、国土部门办理上述房产及土地使用权买卖过户登记的一切事宜等内容；并约定受托人无转委托权，此委托书有效期从2014年1月13日起至2014年7月12日止。江门市新会公证处于2014年1月14日就上述《委托书》出具了（2014）粤江新会第XXXXX号《公证书》。同时，邱德亮、吴惠间与朱雪平还一并办理了江门市新会区会城深源里XX座XXX房屋及XX座XXX车房的委托公证手续。当日，朱雪平付清了余下的购房款555000元给邱德亮、吴惠间，邱德亮、吴惠间将该两间房屋、车房及房产权证原件交付朱雪平。朱雪平接收上述房屋后，雇人重新装修，恢复为两间独立的房屋。后朱雪平认为其两个儿子身在外地无法在委托书的有效期内回来办理房屋过户手续，遂在没有告知邱德亮的情况下，在2014年4月左右即以邱德亮的代理人的名义将两间房屋以及车房委托中介方新会区会城嘉毅物业信息部（以下简称嘉毅信息部）放盘出让。
2014年5月13日，吴家能经嘉毅信息部居间介绍与被告朱雪平签订了《房屋买卖合同》，该合同首部注明“卖方邱德亮（邱德亮名字是由嘉毅信息部人员书写）买方吴家能”，经协商后约�卖方将江门市新会区会城深源里XX座XXX房屋（建筑面积72.73平方米）以总价360000元出售给买方；双方约定的付款方式为部分银行按揭转划，余下现金支付；其中在签订本合同时支付卖方定金20000元，买卖双方定于2014年5月20日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，贷款金额在210000元以内，具体贷款额以银行审批为准；买卖双方定于2014年5月31日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款）给卖方；约定的交楼时间为办理房产证过户当天；若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金�赔偿等额定金给买方：……（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确／信用度不达标等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款的；……，此外还约定了中介费的支付、税费支付等内容，在该合同下方落款处，朱雪平在“卖方”处代签邱德亮的名字并在“卖方代理人”处签名确认。合同签订后，吴家能于当日支付了20000元定金给被告朱雪平。2014年5月14日，吴家能、被告朱雪平及嘉毅信息部工作人员一起到中国邮政储蓄银行股份有限公司江门市新会支行，吴家能、被告朱雪平各自提交了相应的办理贷款的资料，但吴家能当日提交的办理贷款资料不齐，按银行要求仍需补充提交，但截至合同约定的期限届满，吴家能仍未能交齐办理贷款的资料。其后，吴家能与被告朱雪平又进行协商，吴家能应被告朱雪平的要求于2014年5月22日通过银行转账又支付了20000元定金，朱雪平当日发送手机短信给吴家能及嘉毅信息部工作人员，确认已经收到吴家能补交的20000元定金并在短信中注明“于2014年5月31日前过户”。吴家能于2014年5月27日订购机票返回家乡四川办理贷款相关的证明资料，但截至2014年5月31日，吴家能仍未能提交办理贷款手续的完整资料，无法按约定办理过户手续，被告朱雪平遂通知嘉毅信息部的工作人员解除与吴家能的房屋买卖合同。2014年6月4日，吴家能办妥齐备的贷款所需资料并通过中介方告知朱雪平，但其后获悉朱雪平不同意继续履行合同。庭审中，被告朱雪平确认其已经在2014年7月1日以邱德亮名义将涉讼的403房屋另行出售他人并已经办理过户登记手续。吴家�曾于2014年8月12日向本院提起诉讼［（2014）江新法民一初字第318号案］，请求确认解除房屋买卖合同，由朱雪平退回购房定金40000元并赔偿40000元，后于2014年11月3日撤回该案起诉。吴家能于2014年12月2日死亡，其死亡时的法定继承人有父亲吴守木和母亲童桂先，吴守木和童桂先于2014年12月15日在四川省中江县公证处办理了继承权公证，吴守木自愿放弃对吴家能遗产的继承权，吴家能的遗产由童桂先独自继承。童桂先认为应当撤销吴家能与朱雪平签订的房屋买卖合同，由朱雪平返还购房定金，故起诉至本院，由此成讼。
另查明，邱德亮对朱雪平持有委托公证书及房产证原件以其名义在中介处放盘转让上述XXX、XXX房屋及XX、XX车房给他人一事全不知情，其在收到（2014）江新法民一初字第318号案应诉资料才知悉朱雪平并未将房屋过户给其两个儿子，朱雪平向吴家能�取的40000元购房定金亦没有转交给邱德亮。庭审中，朱雪平认为该房屋买卖都是其全权代理，与邱德亮无关，假若判决需要负法律和经济责任，所有的赔偿责任都应由朱雪平自行承担。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原告的诉讼主体是否适格？2、两被告之间是何关系？被告朱雪平以邱德亮的名义与吴家能签订《房屋买卖合同》时有否取得邱德亮的同意及合法授权？3、2014年5月13日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？原告主张撤销该合同有没有事实和法律依据？应否支持？4、被告朱雪平应否负返还40000元的责任？
关于原告的诉讼主体资格问题。原告童桂先是吴家能的母亲，是吴家能遗产的法定继承人，在吴家能的其他法定继承人明确表示自愿放弃对吴家能遗产的继承权的情况下，童桂先依法继承了吴家能全部的�产，对吴家能生前遗留的债权、债务享有相应的权利、负担相应的义务，故其可以本人名义就吴家能生前遗留的债权提起诉讼主张权利。
关于被告朱雪平以邱德亮的名义与吴家能签订《房屋买卖合同》时有否取得邱德亮的同意及合法授权的问题。涉讼房屋的权属人邱德亮夫妇通过公证机构办理委托，授权朱雪平处分涉讼房屋，该经公证的《委托书》内容明确，合法有效，依照该《委托书》载明的委托事项，朱雪平有权在委托的有效期内以邱德亮代理人身份转让涉讼房屋。
关于吴家能于2014年5月13日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。朱雪平在该委托书的有效期内与吴家能在平等自愿的基础上于2014年5月13日签订《房屋买卖合同》，该合同是吴家能与朱雪平双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护，双方均应按《房屋买卖合同�的约定履行相应的权利与义务。朱雪平在没有告知邱德亮转让房屋事宜便以邱德亮的代理人名义出售房屋并收取费用的行为，是否超越代理权或无权代理，是其双方之间的关系，如朱雪平的行为损害了邱德亮的利益，邱德亮可向其提出相应的主张，但并不影响该《房屋买卖合同》的效力。
关于原告主张撤销合同应否支持的问题。原告以吴家能一直认为与邱德亮进行房屋转让，但邱德亮却对该交易不知情为由主张撤销《房屋买卖合同》，对于合同的撤销事由，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款有明确的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，合同法上的重大误解是指合同双方对合同性质、标的物等产生重大误解且该误解对合同的履行造成重大不利后果，邱德亮对该交易不知情并不影响该房屋交易的进行。吴家能作为完全民事行为能力人，应在清楚房屋状况的基础上及明晰合同权利义务的情况下才签订涉讼《房屋买卖合同》，故原告诉请的事由不符合我国合同法关于重大误解的规定，对原告请求撤销合同的主张，本院不予支持。
关于被告朱雪平应否返还40000元给原告的问题。吴家能与朱雪平约定是以银行按揭方式支付部分购房款，《房屋买卖合同》明确约定了双方需在2014年5月20日前提交资料向银行申请贷款，并在2014年5月31日前或在银行审批出具抵押合同后五个工作日内到房管部门办理过户手续，同时支付首期购房款，即对于支付余下购房款并办理过户�日期应结合该合同中相关条款的上下文意思才能予以确定。吴家能支付购房定金20000元给朱雪平后，因其自身原因未能依照合同约定在2014年5月20日前提交相应办理银行贷款所需材料，经协商后，吴家能应朱雪平的要求再次支付了20000元作为购房定金，但双方并没有就提交申办贷款资料日期和过户日期重新作出约定，朱雪平在2014年5月22日以短信方式发送给吴家能，确认收到20000元定金并再次明确定在2014年5月31日前办理过户手续，对此吴家能又没有提出异议，综合吴家能与被告朱雪平的合同约定以及2014年5月20日后双方的协商，本院认为，双方并未就过户并支付余下购房款的期限作出变更，故仍应按约定的日期在2014年5月31日前办理过户同时支付购房款。吴家能未能在2014年5月31日前支付购房款，已属违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百�七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，因吴家能违反约定未能在合同期限届满前付清购房款并办理过户登记，其无权要求返还定金40000元，故对原告该诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第�十条的规定，判决如下：
驳回原告童桂先的全部诉讼请求。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取450元，由原告童桂先负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判员 张瑞芝
二〇一五年四月十七日
书记员 黄彩艳