河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）倴民初字第3709号
原告：罗金凤。
原告：王鑫鑫。
原告：王玉侠。兼原告罗金凤、王鑫鑫的委托代理人，代理权限为特别授权代理。
被告：王东利。
委托代理人：王志静。代理权限为特别授权代理。
委托代理人：吴景兰，河北李香民律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告罗金凤、王鑫鑫、王玉侠与被告王东利确认合同有效纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理。依法适用普通程序，由审判员王汝利担任审判长，与代理审判员董宏伟、刘文斌组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉侠（兼原告罗金凤、王鑫鑫的委托代理人）、被告王东利的委托代理人王志静、吴景兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告罗金凤系王熙妻子，原告王鑫鑫、王玉侠系王熙女儿，王熙于2003年2月21日过世。1996年5月24日，王熙与被告王东利达成买卖协议，商定将被告王东利所有的位于滦南县倴城镇毛庄子村的正房三间、厢房四间及猪圈两个以7000元的价格卖给王熙。经村委会同意后，原、被告签订了买卖协议。因王熙已经过世，三原告作为王熙的法定继承人，为了维护自身的合法权益，要求法院确认王熙与被告于1996年5月24日签订《房屋买卖合同》有效。
原告为支持自己的主张向本院提交了以下证据：
1、提交王熙与被告王东利于1996年5月24日签订的房屋买卖协议一份，用以证明被告已经将涉案的房屋卖给了王熙，且该协议合法有效；
2、提交加盖了滦南县民政局婚姻登记专用章的结婚登记申请书、户籍证明信、滦南县倴城镇毛庄子村民委员会出具的证明各一份，用以证明王熙的法定继承人情况；
3、提交滦南县倴城新民居建设搬迁补偿安置协议书及建设购房结算凭证各一份，用以证明房屋买卖协议的效力。
被告辩称，被告与王熙之间签订的房屋买卖合同虽然已经成立，但是并未生效。因为在该合同签订之后，王熙及三原告均未依据相关的法律经过人民政府审核批准，以取得该房屋占用范围内宅基地的使用权。依据农村房屋买卖“房随地走”的原则，对于地上部分买卖，也未发生法律效力，因此该合同并未生效。原告的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。
被告为支持自己的主张提交了从滦南县国土资源管理局取得的涉案房屋宅基地清理登记审批表复印件一份，证明涉案房屋的宅基地使用权原告方并未办理政府审批许可。
经审理查明，王熙与被告王东利均系滦南县倴城镇毛庄子村村民。1996年5月24日，王熙以7000元的价格从被告王东利处购买了被告所有正房三间、厢房四间及猪圈两个，并签订了房屋买卖合同，合同内容为“经协商，王东利将正房叁间、厢房肆间、猪圈两个卖给王熙。经中人与买卖双方协商：作价柒仟元，当面交清。特立此据。卖主：王东利。买主：王熙。中证人：韩某甲、王某甲、韩某乙、王某乙、韩振龙。落款时间：一九九六年五月二十四日。并加盖了滦南县官寨镇毛庄子村民委员会的印章。”该合同里的中证人韩某甲、王某甲、韩某乙、王某乙均是当时村委会成员。王熙将购房款7000元支付给了被告，并自房屋买卖合同签订之后，涉案房屋也由王熙和原告罗金凤占有使用。涉案房屋坐落于滦南县倴城镇毛庄子村，东邻王景云、西邻韩进辉、南邻韩某乙、北邻道，土地使用面积为200平方米，土地性质为集体土地使用权，该土地于1977年以王东利名义审批，现仍登记在王东利的名下。2010年，滦南县倴城镇毛庄子村实施新民居建设，涉案房屋需要搬迁，原告罗金飞以搬迁户的名义与倴城镇人民政府签订了《滦南县新民居建设搬迁补偿安置协议书》，并于2010年12月31日取得了滦南县新民居建设购房结算凭证。王熙于2003年2月21日死亡，其合法的第一顺序继承人有原告罗金凤、王鑫鑫、王玉侠。现三原告要求确认王熙与被告于1996年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效，而被告认为该合同并未经政府部门审批许可，不认可该合同的效力，遂形成诉讼。
以上事实有原、被告的陈述、《房屋买卖合同》、结婚登记申请书、户籍证明信、滦南县倴城镇毛庄子村民委员会出具的证明、南县倴城新民居建设搬迁补偿安置协议书及建设购房结算凭证、涉案房屋宅基地清理登记审批表复印件等证予以证实，足以认定。
本院认为，被告王东利将其所有的正房三间、厢房四间及猪圈两个以7000元的价款出售给王熙的事实清楚，双方于1996年5月24日签订了《房屋买卖合同》系王熙和被告王东利的真实意思表示。本案争议的焦点：一是涉案中出卖的房屋占用范围内的宅基地使用权是否一并转让的问题；二是王熙与被告签订的房屋买卖合同是否有效的问题。
关于本案中出卖的房屋占用范围内的宅基地使用权是否一并转让的问题。庭审中，被告辩称我国农村房屋买卖适用“房随地走”的原则，由于我国的现有法律对农村房屋转让适用“房随地走”还是“地随房走”的原则并未明确立法规定，因此被告的主张并无法律根据。但是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定了城市房屋转让适用的是“地随房走”的原则。虽然农村房屋买卖不能直接适用城市管理法中确定的原则，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，房屋也不能脱离土地而独自存在。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”虽然该规定并没有明确规定地随房走的原则，但是该规定已经把村民出卖房屋与房屋所占用的宅基地使用权视为一体。考虑到房地一体的自然属性、农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体及在农村房屋买卖的交易中房地一并转让亦是通常的做法等因素，应当认定本案中出卖的房屋占用范围内的宅基地使用权也一并转让。
本案中房屋买卖合同是否有效的问题。王熙与被告签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，亦不存在侵害国家、社会利益或第三人合法权益的情形。因此认定本案中房屋买卖合同是否有效的关键因素是王熙与被告王东利签订的房屋买卖合同的行为或内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、形成和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该规定可见，农村村民出卖宅基地上所建房屋，法律并未禁止。因此被告王东利出卖自己所有的房屋符合法律规定。又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”因王熙在购买涉案房屋之前并未有自己的宅基地，故王熙从被告王东利处购房的行为并不违反“一户一宅”的法律规定，王熙具备购房的条件。该房屋买卖合同中加盖了村委会的印章，并有当时村委会成员的签字确认，应当认为王熙从被告处买房的行为得到了村委会的准许。综上，可以认定王熙与被告签订的房屋买卖合同并不存在违反法律、行政法规情形。庭审中，被告辩称因宅基地使用权现登记在被告名下，王熙及三原告并未依据相关的法律经过人民政府审核批准取得该房屋占用范围内宅基地的使用权，因此涉案房屋买卖应属合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理审批、登记等手续生效的，依照其规定。”但是农村房屋买卖合同并非应当办理审批、登记等手续生效的合同。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，被告主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。因王熙于2003年2月21日死亡，在涉案房屋发生争议时，作为王熙第一顺序的继承人原告罗金凤、王鑫鑫、王玉侠有权主张相应的权利，故原告罗金凤、王鑫鑫、王玉侠要求王熙与被告王东利签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
王熙与被告王东利于1996年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效。
案件受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王汝利
代理审判员 董宏伟
代理审判员 刘文斌
二〇一六年三月十五日
书 记 员 赵云涛