甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第441号
上诉人（原审被告）酒泉市新广厦房地产开发有限责任公司
法定代表人毕有仁，该公司经理。
委托代理人刘颖，该公司副经理。
委托代理人朱兴俊，甘肃政剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柴继国，男，汉族，生于1970年11月18日，甘肃省酒泉市人，农民。
委托代理人李志军，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）酒泉市广厦建业有限责任公司
法定代表人李兴华，该公司经理。
上诉人新广厦公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第2号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，原告与被告广厦建业公司于2001年6月签订了售房协议，约定被告广厦建业公司将位于酒泉市肃州区灯具厂院内家属楼1单元四楼东户（酒泉市肃州区北市街38号楼1单元4楼1号）住房一套出售给原告，房款为73000元，签订合同前原告支付定金3万元，余款于2001年7月16日9时前付清；被告广厦建业公司于原告付清房款后两个月内为原告办理房产手续，并于2001年7月底工程交工后将房屋钥匙交付原告，办理产权手续的费用由双方按国家规定分担；原告付清房款后，若因被告广厦建业公司的原因使原告不能办理产权手续的，由被告广厦建业公司按日承担3‰的违约金。合同签订后，原告按约定时间向被告广厦建业公司足额交付了房款，居住房屋至今，因被告广厦建业公司未能按约定为原告办理产权证引发纠纷。
另查明，争议房屋系被告新广厦公司开发，被告广厦建业公司修建，双方于2000年5月25日签订了建设工程施工合同，合同的甲方为被告新广厦公司，乙方为被告广厦建业公司。2001年12月19日，被告新广厦公司驻工地代表许顺贤向被告广厦建业公司出具钥匙移交清单一份，载明“本住宅楼共有12套房子，鉴于甲方拖欠乙方工程款的情况下，乙方将七套房子的钥匙先交给甲方，其余房子付一套房子的工程款，交一套房子的钥匙，移交的钥匙共21把，包括一楼西户三把，二楼西户三把，三楼西户三把，三楼东户三把，四楼西户三把，四楼东户三把（即本案争议房屋），五楼西户三把”。
还查明，二被告之间的建设工程施工合同纠纷一案，酒泉市中级人民法院（2002）酒中法民初字第17号民事判决已生效且履行完毕。该案中被告广厦建业公司要求被告新广厦公司支付工程款及违约金，被告新广厦公司反诉要求被告广厦建业公司返还擅自出售的房屋四套（包括二楼西户、二楼东户、四楼东户、六楼东户）并赔偿损失。酒泉市中级人民法院民事判决书认定的事实为本案的住宅楼工程共12套房屋，被告广厦建业公司向被告新广厦公司移交房屋7套，剩余5套约定付一套房屋的工程款移交一套房屋钥匙，2002年4月24日被告广厦建业公司又向被告新广厦公司移交房屋钥匙一套，2002年双方协议约定将被告广厦建业公司出售给他人的2套房屋用以抵顶工程款，剩余2套房屋被告广厦建业公司未向被告新广厦公司交付。故判决被告新广厦公司支付被告广厦建业公司工程款199921元及违约金111656.58元，被告广厦建业公司向被告新广厦公司交付住宅二套（二楼东户、六楼东户）并赔偿损失27948元。
原审认为，原告与被告广厦建业公司签订的售房协议是双方当事人真实意思的表示，为有效协议。协议签订后，原告已按约定交付房款，被告广厦建业公司已将房屋交付原告居住使用至今，其应按约定为原告办理房屋产权手续，故对原告要求确认争议房屋所有权归其所有，并由被告协助办理房屋产权手续的请求予以支持。售房协议明确约定了逾期办证的违约责任，但原告要求被告广厦建业公司承担逾期办证违约金的请求属于债权请求权，适用两年普通诉讼时效的规定，原告在约定的办证期限届满后两年内未向被告广厦建业公司主张违约金，已丧失该项诉讼请求的胜诉权，被告广厦建业公司已对此提出时效抗辩，故对原告要求被告广厦建业公司承担违约金的诉讼请求不予支持。二被告之间建设工程施工合同纠纷一案中，被告新广厦公司反诉请求被告广厦建业公司返还争议房屋，酒泉市中级人民法院（2002）酒中法民初字第17号民事判决书未支持被告新广厦公司的反诉请求，该判决确认被告广厦建业公司返还被告新广厦公司的2套房屋中，不包括被告广厦建业公司已出售给原告的房屋，该判决书已经生效且履行完毕，据此推定被告广厦建业公司对该套房屋有处分权，其将争议房屋出售给原告柴继国，被告新广厦公司是知情且默认的，故对被告新广厦公司关于争议房屋归其所有的答辩意见不予采信，其应承担协助原告办理房屋产权手续的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、位于酒泉市肃州区灯具厂院内住宅楼1单元四楼东户（酒泉市肃州区北市街38号楼1单元4楼1号）房屋的所有权归原告柴继国所有；二、被告酒泉市广厦建业有限责任公司、酒泉市新广厦房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起六十日内协助原告柴继国办理酒泉市肃州区北市街38号楼1单元4楼1号房屋的产权登记手续，逾期原告柴继国可持本判决书直接向房地产管理部门申请办理房屋产权登记手续；三、驳回原告柴继国的其他诉讼请求。案件受理费1630元，由被告酒泉市广厦建业有限责任公司承担500元，原告柴继国承担1130元。
宣判后，上诉人新广厦公司不服，上诉称：酒泉市肃州区北市街38号楼1单元4楼1号房屋系上诉人开发修建，自建成后，没有给任何人销售或抵顶过，被上诉人广厦建业公司无权销售该房屋；（2002）酒中法民初字第17号民事判决已明确了诉争房屋的归属，原审法院推定被上诉人广厦建业公司对该套房屋有处分权与生效判决相悖。请求撤销一审判决，确认诉争房屋归上诉人所有，驳回被上诉人柴继国要求上诉人协助为其办理房屋产权手续的请求。
被上诉人柴继国答辩称：根据上诉人与被上诉人广厦建业公司2002年达成的协议，被上诉人广厦建业公司出售给他人的2套房屋已经抵顶了工程款，其中一套就是柴继国所购买的房屋，证明上诉人已经认可被上诉人广厦建业公司向柴继国销售房屋的合法性，上诉人所提没有给任何人销售或抵顶过房屋的理由不能成立。原审判决与（2002）酒中法民初字第17号民事判决的内容并不矛盾，（2002）酒中法民初字第17号民事判决认定被上诉人广厦建业公司应当返还的房屋是二楼东户和六楼东户，并不包括出售给被上诉人柴继国的房屋，证明上诉人已经认可被上诉人广厦建业公司将房屋出售给柴继国的事实。上诉人的上诉理由均不能成立，请求予以驳回。
被上诉人广厦建业公司答辩称：本案所涉房屋，是上诉人2001年拖欠被上诉人广厦建业公司工程款，用其房屋抵顶欠付工程款后，被上诉人广厦建业公司又出售给了被上诉人柴继国。被上诉人柴继国占有使用房屋期间，上诉人从未向二被上诉人提出异议，也没有依据《物权法》第二百四十五条之规定要求返还。虽然上诉人在2002年诉讼时要求返还该套房屋，但在审理中，双方同意用本案所涉房屋抵顶了工程保修金，（2002）酒中法民初字第17号民事判决判决被上诉人广厦建业公司返还的房屋中也不包含本案所涉房屋，宣判后，上诉人没有提出上诉，证明上诉人对没有确认诉争房屋属于上诉人所有的判决是认可的，上诉人现在又请求认定本案所涉房屋为其所有，显属重复起诉。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
经审理查明，本院审理的（2002）酒中法民初字第17号案中被上诉人广厦建业公司起诉要求上诉人支付剩余工程款，支付违约金并赔偿损失。审理过程中，被上诉人广厦建业公司认为除剩余工程款外，上诉人还应向其支付补充结算的9345.75元、砂石料款6984元、水泥款6875元、水暖件1561元、保修金68011.91元，但保修金应予剔除，上诉人对补充结算的9345.75元及水暖件1561元无异议，对砂石料款及水泥款不予认可，对保修金亦认为应予剔除。经二审查明的其他事实与原审认定无异，有售房协议、收据、建设工程施工合同、钥匙移交清单、（2002）酒中法民初字第17号案卷材料及民事判决、民事反诉状、执行裁定书、当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案的争议焦点为被上诉人柴继国与被上诉人广厦建业公司签订的售房协议是否有效，上诉人是否应协助被上诉人柴继国办理房屋所有权登记手续。
因本案诉争房屋系上诉人开发，二被上诉人签订的售房协议的效力取决于被上诉人广厦建业公司是否有权销售该房屋。首先，根据上诉人与被上诉人广厦建业公司签订的钥匙移交清单，被上诉人广厦建业公司已将本案所涉房屋钥匙移交给了上诉人，如果上诉人未向被上诉人柴继国交付房屋钥匙，柴继国则无法入住该房屋，故应认定该房屋的钥匙是由上诉人向柴继国所交付，说明上诉人对被上诉人广厦建业公司将本案所涉房屋出售是知晓的。被上诉人柴继国入住该房屋已超过十年，如果该房屋仍归上诉人所有，上诉人在此期间未主张返还不符合常理。其次，本院（2002）酒中法民初字第17号案审理过程中，上诉人与被上诉人广厦建业公司都同意对工程保修金予以剔除，虽然未记明工程保修金剔除的原因，但根据该案未支持上诉人要求返还本案诉争房屋的反诉请求和被上诉人广厦建业公司的工程保修金的判决结果，被上诉人广厦建业公司所提双方用本案诉争房屋抵顶了工程保修金的辩解理由应符合客观实际，对该辩解理由应当予以采信；被上诉人广厦建业公司通过房屋抵顶工程保修金的方式取得了房屋的处分权，有权将该房屋向他人出售。综上，本院认为被上诉人广厦建业公司有权出售本案诉争房屋，二被上诉人签订的售房协议有效，被上诉人柴继国已付清了房款，有权要求义务人为其办理房屋所有权登记手续，上诉人所提应确认诉争房屋所有权归其所有的上诉理由不能成立，不予支持。因上诉人系诉争房屋的开发商，对其抵顶债务的房屋应当履行协助买受人办理房屋所有权登记手续的义务。综上，原判认定事实基本清楚，判处正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1625元，由上诉人酒泉市新广厦房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀泽
审 判 员 王振生
代理审判员 张小青
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 许建华