南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6189号
原告展岑岑，女，汉族，1990年3月25日生，公司职员。
被告尉灵骏，女，汉族，1963年5月27日生。
原告展岑岑诉被告尉灵骏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告展岑岑、被告尉灵骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告展岑岑诉称，原、被告双方于2013年6月4日签订了一份房屋租赁合同，约定：被告尉灵骏将位于南京市鼓楼区XX路9号小区8栋12号楼上南边一间的房屋出租给原告展岑岑居住，租赁期限自2013年6月4日至2015年6月4日，租金每月1100元，宽带费每月30元，管理费每人20元，清洁费每月10元；租金支付方式为押二付三，被告尉灵骏收取原告展岑岑押金2200元。合同签订后，原告展岑岑按合同约定向被告支付了从2013年6月4日至2013年12月4日6个月的房租6600元、押金2200元、水电费等杂费，共计9225.26元。自从原告展岑岑使用租赁房屋后，被告尉灵骏多次提出诸多不合理费用要求，原告展岑岑为息事宁人都一一缴纳，但在2013年10月10日，原告展岑岑才得知所租住的房屋实为被告尉灵骏在自已有产权的房屋上擅自加盖的违法建筑，故原告展岑岑要求终止合同，返还押金和房租，被告尉灵骏予以拒绝。根据相关法律规定，因租赁房屋系违法建筑，原、被告双方所签订的房屋租赁合同应当无效，故诉至法院，诉讼请求为：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告尉灵骏返还原告展岑岑房租6600元及相应利息（第一笔3300元从2013年6月4日至今，第二笔3300元是从2013年8月3日至今，标准为银行活期存款利率）；3.判令被告尉灵骏返还原告展岑岑房租押金2200元及相应利息（从2013年6月4日计算至今，标准为银行活期存款利率）；4.判令被告尉灵骏赔偿原告展岑岑因合同无效产生的搬家费200元。
原告展岑岑为支持其诉讼主张，提交了照片、租赁合同、收条、收据、发票、个人证明书等证据。
被告尉灵骏辩称，一、2013年6月4日，双方订立合同时，原告展岑岑查看了被告尉灵骏的房产证和土地证的，并认可出租房屋的现状，是自愿签订的合租合同，合同是双方的真实意思表示。二、被告尉灵骏的房屋是解放初期建造的，是尖顶的，原告使用的房屋位于顶楼，其楼层很高，该出租房屋是对室内空间的设计利用，不是违章建筑，出租房屋是合法建筑。原告展岑岑认为出租房屋是违法建筑，未在订立合同时陈述清楚。三、被告尉灵骏不存在多收原告展岑岑的水、电、燃气费，因为双方是按实际消耗结算的，票据出来之后多退少补，原告展岑岑尚欠被告尉灵骏部分水、电、燃气费未支付。四、原告不想继续承租，是因为原告展岑岑的工作变动，而且不同意支付相关杂费。五、原告展岑岑直到庭审前才将房屋交还给被告尉灵骏，按照租房的常规，原告展岑岑如不承租应和被告尉灵骏进行交接，但原告展岑岑未交接。另外，原告展岑岑将微波炉和空调损坏，应当负责赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告尉灵骏为支持其辩解意见，提交了手机短信、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋共有权证、照片、关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知，证言、发票，水、电、气发票等证据。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区XX路9号8幢12室房屋（建筑面积为91.86平方米）登记的所有权人为被告尉灵骏和案外人尉建宁共有。
2013年6月4日，原告展岑岑（乙方）与被告尉灵骏（甲方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于XX路9号8栋12号（楼上南壹间）租给乙方使用，租期从2013年6月4日至2015年5月25日止，租金为1100元／月，按季一次性支付，下一次房租提前一个月支付；乙方承租甲方房屋期间应妥善保管好甲方屋内设施，自行负责维护，不得擅自改动原房结构，由乙方造成的损失照价赔偿；乙方承租期间房中设施的费用由乙方承担，宽带30元／月，垃圾费10元／月，水电费用按银行代收单据按人均承担，账户管理费20元／人；押金2200元，如无违约行为且水电费结清后全额返还；双方均不得提前终止本合同，若乙方无故提前终止本合同，甲方不退还乙方已支付的多余租金及押金；房屋设施有空调、洗衣机、微波炉、电冰箱、折叠床、太阳能热水器等。合同签订后，原告展岑岑承租使用了本市XX路9号8幢12室房屋楼上南面一间。原告展岑岑共向被告尉灵骏支付了押金2200元，租金6600元。
上述租赁合同签订后，原告展岑岑开始使用租赁房屋，后原告展岑岑认为其所承租的房屋系违法建筑，双方之间的签订的《租赁合同》应当无效，于2013年10月诉至本院。本院于2013年10月31日向被告尉灵骏送达了起诉状副本等诉讼材料。原告展岑岑陈述其已于2013年10月18日搬出了租赁房屋。被告尉灵骏陈述其在收到诉状副本当天去租赁房屋察看，发现空调和微波炉都是坏的，后重新购买了一台微波炉，并因无法修理，重新更换了一台空调。2013年12月2日，原告展岑岑将租赁房屋钥匙当庭交还给被告尉灵骏。
根据原告展岑岑申请，本院向南京市鼓楼区中央门街道城市管理综合执法队调查，南京市鼓楼区人民政府中央门办理处和南京市鼓楼区中央门街道城市管理综合执法队回函，认定：本区XX路9号8幢12室楼顶房屋的性质属于无城市建设规划（含临时性）许可的建筑物。
被告尉灵骏辩称原告展岑岑尚欠部分水、电、燃气等费用：
（1）水费。根据被告尉灵骏提交的水费发票，2013年6月4日至2013年8月9日的水费115元、代收垃圾处理费10元，合计125元；2013年8月10日至2013年10月17日的水费40元、代收垃圾处理费10元；2013年10月18日至2013年12月14日的水费78元，代收垃圾处理费10元。被告尉灵骏认为2013年10月18日至2013年12月14日的水费、代收垃圾处理费计算一半，水费、代收垃圾处理费合计219元。被告尉灵骏认为水费按6人平摊，原告展岑岑应支付水费36.50元。对此，原告展岑岑认为水费发票中包括的代收垃圾处理费10元不应计算，且2013年10月18日至2013年12月14日的水费也不应当计算，水费合计155元，按6人平摊，原告展岑岑应支付水费25.83元。
（2）电费。根据被告尉灵骏提交的电费发票，其中2013年7月（2013年5月6日至2013年7月5日）的电费金额为188元，计算一半；2013年9月（2013年7月6日至2013年9月5日）的电费金额为717元；2013年11月（2013年9月6日至2013年11月1日）的电费金额为143元；2014年1月（2013年11月2日至2014年1月1日）的电费金额为272元，计算一半，合计1090元。被告尉灵骏认为电费按6人平摊，原告展岑岑应支付电费181.60元。对此，原告展岑岑认为电费只应计算至2013年10月18日，故143元计算一半，此后的272元不应计算，电费合计882.5元，按6人平摊，原告展岑岑应支付电费147.08元。
（3）燃气费。根据被告尉灵骏提交的燃气费发票，2013年9月的燃气费4.4元、2013年11月的燃气费66元、2014年1月的燃气费145.2元，合计215.6元。被告尉灵骏认为按6人平摊，原告展岑岑应支付燃气费35.90元。对此，原告展岑岑认为2014年1月的燃气费145.2元不应当计算在内，燃气费合计70.4元，按6人平摊，原告展岑岑应支付的燃气费为11.73元。
（4）宽带费。根据租赁合同约定每月30元，计算半年，原告展岑岑应支付宽带费180元。
（5）垃圾费。根据租赁合同约定每月10元，计算半年，原告展岑岑应支付垃圾费60元。
（6）管理费。根据租赁合同约定，原告展岑岑应支付管理费20元。
被告尉灵骏认为原告展岑岑应付的上述费用合计为514元，并认为原告展岑岑已支付的费用为245.26元，故认为原告展岑岑尚欠费用为268.74元。
原告展岑岑已向被告尉灵骏支付的水、电等费用合计305.26元，分别为：（1）2013年6月25日支付水、电费39元。（2）2013年7月26日支付2013年6月23日至7月24日的宽带30元，垃圾费10元、管理费20元，共60元。（3）2013年8月23日支付水、电费96.6元。（4）支付水、电费109.66元。上述费用，被告尉灵骏均向原告展岑岑出具了相应收条。
因双方分歧较大，致调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、租赁合同、复函、发票、收条等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告尉灵骏将无城市建设规划（含临时性）许可的建筑物出租给原告展岑岑使用，被告尉灵骏与原告展岑岑所签订的租赁合同依法应当无效。被告尉灵骏辩称租赁房屋是对室内空间的合理利用，不属于违法建筑，该辩解意见与事实不符，本院不予采信。故原告展岑岑要求确认租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋租金返还的问题。租赁合同虽然无效，因原告展岑岑实际使用了租赁房屋，仍应参照租赁合同约定的租金标准支付使用期间的房屋使用费，超过房屋使用费部分的房屋租金可以返还。
（1）关于房屋使用费起算时间的问题。原告展岑岑认为房屋租金起算时间应是2013年6月15日，并提供了蒋莲的个人证明书予以证明，但被告尉灵骏对此不予认可，且该意见也与租赁合同的约定不符，故原告展岑岑的该意见，本院不予采信，房屋使用费的起算时间参照租赁合同应是2013年6月4日。
（2）关于房屋使用费截止时间的问题。本院认为，原告展岑岑陈述其已于2013年10月18日从租赁房屋内搬出，但其未通知被告尉灵骏，被告尉灵骏也不知悉其已搬出的事实，故不宜以2013年10月18日作为房屋使用费的截止时间。根据被告尉灵骏的陈述其在2013年10月31日收到起诉状副本当天察看了租赁房屋，虽然原告展岑岑于2013年12月2日才将钥匙当庭交还被告尉灵骏，但由于被告尉灵骏对原告展岑岑搬出已知悉，且被告尉灵骏也可以实际控制租赁房屋，故本院认为宜以2013年10月31日作为房屋使用费的截止时间。
基于上述分析，参照租赁合同约定的租金标准，经计算，原告展岑岑应支付的房屋使用费应为5393.55元（=1100元×4个月＋1100元／31天×28天），被告尉灵骏应向原告展岑岑返还房屋租金1206.45元（=6600元-5393.55元）。
关于押金退还的问题。双方签订的租赁合同无效，被告尉灵骏应当将押金退还原告展岑岑，但原告展岑岑应当结清使用期间的水、电、气等费用，并赔偿因原告展岑岑造成的屋内设施的损失。根据上述分析确定的原告展岑岑使用房屋时间，原告展岑岑尚欠的水、电、燃气等费用分别为：
（1）水、电费为0元。①应付水费为28.97元。根据被告尉灵骏提交的水费发票，应由原告展岑岑分担的水费为：2013年6月4日至2013年8月9日的水费115元、2013年8月10日至2013年10月17日的水费40元、2013年10月18日至2013年12月14日的水费78元中的18.83元（=78元／58天×14天），合计173.83元。按6人平摊，原告展岑岑应支付的水费为28.97元。参照租赁合同约定，原告展岑岑应向被告尉灵骏支付垃圾费，故水费发票中代收垃圾处理费不应计入应由原告展岑岑分担的水费。②应付电费为159元。根据被告尉灵骏提交的电费发票，应由原告展岑岑分摊的电费为：2013年7月的电费188元的一半，2013年9月的电费717元，2013年11月的电费143元，合计954元。按6人平摊，原告展岑岑应支付的电费为159元。基于以上分析，原告展岑岑应付水、电费为187.97元。根据被告尉灵骏出具的收条，原告展岑岑已支付水、电费245.26元，已超过其应负担的水、电费部分，超过部分57.29元可冲抵其他费用。
（2）燃气费为11.73元。根据被告尉灵骏提交的燃气费发票及原、被告的该项诉辩主张，应由原告展岑岑分担的燃气费为2013年9月的燃气费4.40元、2013年11月的燃气费66元，合计70.4元。按6人平摊，原告展岑岑应支付的燃气费为11.73元。
（3）宽带费为96.77元。参照租赁合同约定的宽带费标准为30元／月。根据被告尉灵骏向原告展岑岑出具的收条，原告展岑岑的宽带费已支付至2013年7月24日。原告展岑岑未支付的宽带费为96.77元（=30元×3个月＋30元／31天×7天）。
（4）垃圾费为32.26元。参照租赁合同约定的垃圾费标准为10元／月。根据被告尉灵骏向原告展岑岑出具的收条，原告展岑岑的垃圾费已支付至2013年7月24日。原告展岑岑未支付的垃圾费为32.26元（=10元×3个月＋10元／31天×7天）。
原告展岑岑超付水、电费部分的57.29元与燃气费、宽带费、垃圾费等冲抵后，原告展岑岑仍应支付83.47元（=11.73元＋96.77元＋32.26元-57.29元），该部分款项应在押金中进行扣减。关于被告尉灵骏辩称原告展岑岑应赔偿其微波炉和空调的损失的问题。因被告尉灵骏提交的现有证据尚不足以证明原告展岑岑损坏了其微波炉和空调，故对该项辩解意见不予采信。故被告尉灵骏扣除原告展岑岑尚未支付83.47元后剩余部分的押金2116.53元（=2200元-83.47元）应当返还原告展岑岑。
关于利息损失的问题。原告展岑岑实际使用了租赁房屋，且尚有部分费用未结清，故原告展岑岑主张的房屋租金及押金的利息损失，本院不予支持。
关于搬家费损失的问题。原告展岑岑在租赁房屋时未能及时发现所租赁房屋未取得建设工程规划许可证，对合同无效亦有一定过错，故对于搬家费损失部分宜由原告展岑岑自行承担，对其该项主张，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告展岑岑与被告尉灵骏签订的关于南京市鼓楼区XX路9号8栋12号楼上南壹间房屋的《租赁合同》无效；
二、被告尉灵骏于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告展岑岑租金1206.45元、押金2116.53元，合计3322.98元；
三、驳回原告展岑岑的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费686元，由原告展岑岑负担300元，被告尉灵骏负担386元（此款原告展岑岑已预付，被告尉灵骏应负担部分在给付上述款项时直接给付原告展岑岑）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 刘春晓
人民陪审员 杨健华
二〇一四年三月二十日
见习书记员 汪慧娣