四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广安民初字第2582号
原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司，住所地广安市城南紫金街137号。
法定代表人蒲耀东，董事长。
委托代理人张世瑜，四川虹永律师事务所律师。
被告（反诉原告）余明，男，生于1966年7月23日，汉族，城镇居民，住广安市广安区。
原告四川广安浦东房地产开发集团有限公司（以下简称浦东公司）诉被告余明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2014年7月12日，被告余明提起反诉，本院审查后于同日立案受理。2014年7月16日、2014年12月29日、2015年6月23日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张世瑜、被告余明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将自己开发的“浦东商业广场”临滨江路某某号铺位出售给被告。套内建筑面积42.18平方米，单价每平米7719元，总金额325587元，同时还约定，由原告在2004年7月10日前将经验收合格的上述铺位交与被告使用，在合同履行过程中，由于种种原因，“浦东商业广场”整体不能对外招商招租，实现原告开发建设“浦东商业广场”之商业目的，造成原告无法将该铺位交付被告，完全不能实现原、被告签订合同的目的。基于该客观事实及现状，为了最大限度减少原告之损失，故诉至法院请求判令1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法由原告返还被告购房款人民币325587元。
被告针对原告的本诉辩称：不同意解除合同，也不同意原告返还购房款325587元，要求原告继续履行合同并支付违约金。请求驳回原告的诉讼请求。同时提起反诉称：2004年2月23日，原四川省广安市浦东房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的浦东商业广场临滨江路某某号门市出售给被告，被告按合同约定按期支付了门市的全部费用325587元，履行了合同约定的义务，不存在任何违约，原告应当于2004年7月10日前将验收合格的浦东商业广场临滨江路某某号门市交付给被告。合同履行期间，�告一直未收到原告因不可抗力而早已不能履行合同的告之文书，原告已经丧失了解除权，故反诉请求：1、裁定原告违约，并继续履行合同；2、由原告向被告支付2004年7月11日至2014年7月16日期间逾期交房的违约金人民币595498.62元（暂计算至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3、由原告向被告支付未在规定期限内取得房地权属证书的违约金人民币65117.40元。
原告针对被告的反诉辩称：1，因为客观原因导致合同无法履行，不是原告违约。2、被告也存在一定的违约行为，其主张的违约金过高，请求法院予以降低，原告可以适当的支付一定的违约金补偿。3、因为房屋没有交付，故对被告的反诉请求的第三项不予认可。
经审理查明：2004年2月23日，原四川省广安市浦东房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》主要约定：原告将自己开�的“浦东商业广场”临滨江路某某号房出售给被告，该房为商业用途，套内建筑面积42.18平方米，单价每平米7719元，总金额325587元；由原告在2004年7月10日前将验收合格的房屋付被告，出卖人逾期交房超过三十日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的20%向买受人支付违约金。
本案审理中，本院就被告反诉主张的逾期交付房屋违约损失是否申请评估机构评估进行释明，被告表示不申请评估。对此，本院通过走访调查，了解到同地段同类房屋在2004年租金约为4000元，以一定比例递增，现租金一年约为10000元。
另查明，诉争房屋至今未综合验收合格，原告也未将被告购买门市交付给被告。
同时查明：四川省广安市浦东房地产开发有限公司现已更名为四川广安浦东房地产开发集团有限公司。
上述事实，有变更登记申请事项、企业信息打印件、《商品房买卖合同》、收据、民事裁定书、传票、受理通知书、商品房预售许可证、商品房宣传材料、调查笔录及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与四川省广安市浦东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有�，双方均应依约履行。因四川省广安市浦东房地产开发有限公司已更名为被告四川广安浦东房地产开发集团有限公司，故《商品房买卖合同》中由四川省广安市浦东房地产开发有限公司享有的权利和履行的义务由被告四川广安浦东房地产开发集团有限公司承继。原、被告不能协商解除合同，原告也没有举示证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同和其他原告可以解除合同的情形，故对原告要求解除合同和由原告向被告返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
被告依约履行了付款义务，原告应当按照合同约定于2004年7月10日前将验收合格的房屋付被告，原告至今没有交付房屋，构成违约，应当向被告支付违约金。因被告未提供原告违约给其造成损失的证据，也不申请对诉称的购买房屋逾期交房期间的损失进行鉴定，原告又以�告主张的违约金过高而请求降低，本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，以走访调查的原告购买房屋同地段同类房屋租金标准来衡量原告的损失。据此，本院酌定2004年7月11日至2014年7月11日十年期间的房屋租金平均年租金为7000元∕年，原告应当支付被告2004年7月11日至2014年7月16日逾期交房的违约金70000元。
根据《商品房买卖合同》约定，原告应当将房屋交付被告使用后365日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报登记机关备案，办理房地产权属证书。原告至今未将房屋交付给被告使用，故不存在违反约定时间办理房地产权属证书问题，被告要求原告支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”，《最高人民法�关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司与被告（反诉原告）余明于2004年2月23日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司向被告（反诉原告）余明支付逾期交房违约金70000元；
三、驳回原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司的本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）余明的其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费6180元，减半收取3090元，由原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司负担；反诉案件受理费10406元，减半收取5203元，由原告（反诉被告）四川广安浦东房地产开发集团有限公司承担551元，被告（反诉原告）余明承担4652元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周小波
二〇一五年七月十四日
书 记 员 尹 庆