云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第160号
上诉人（原审被告）昆明诺美特经贸有限公司。住所地：昆明市东风西路**号办公楼*楼。
法定代表人严美忠，执行董事。
特别授权诉讼代理人陈江，建纬（昆明）律师事务所律师。
一般授权诉讼代理人陈伟航，建纬（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）云南化建物资有限公司。住所地：云南省昆明市新闻路***号。
法定代表人韦钧，董事长。
特别授权诉讼代理人刘云，女，1967年11月9日生，汉族，该公司党委副书记。
特别授权诉讼代理人鲁明，云南奇正律师事务所律师。
上诉人昆明诺美特经贸有限公司（以下简称“诺美特公司”）因与被上诉人云南化建物资有限公司（以下简称“化建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人诺美特公司不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，于2015年3月25日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认本案事实：2012年10月31日化建公司（甲方）与诺美特公司（乙方）签订房屋、场地租赁及仓储合同，约定所出租房屋坐落于昆明市新闻路268号包括：临街8层办公楼（含一层铺面）1幢，院内一层仓库2幢，院内停车场场地（含通道），4幢职工住宅一层的仓库所有面积，占地面积约6527平方（以双方实际测量为准）。具体租赁物名称和面积详见本合同附件《租赁物明细表》，且以甲乙双方确认并明确标注的平面图为准。租赁期限为12年：即从2013年1月1日起至2024年12月31日止。甲方考虑到乙方在处理原承租方及实际经营户过程中，可能带来的困难，给予乙方4个月时间作为装修免租期（即自2013年1月1日至2013年4月30日止）。装修免租期的租金为1266704元。租赁期内租金及仓储费按年支付，首付3800112元／年，具体为：（1）铺面租金：面积750平方米，单价150元／平方米，年租金为1350000元。（2）办公楼租金：面积1400平方米，单价30元／平方米，年租金为504000元。（3）场地租金：面积6527平方米，单价为20元／平方米，年租金1566480元。（4）仓储费：A库：面积550平方米，单价30元／平方米，年仓储费为198000元。B库：面积688平方米，单价22元／平方米，年仓储费为181632元。2013年1月1日至2015年12月31日止，前三年按定额租金3800112元／年。2016年1月1日至12月31日止，按上一年租金递增3%为3914115.36元等。租金及仓储费按年度一次性交付。合同期第二年起每年应提前1个月即于当年12月1日前乙方向甲方一次性支付下一年度租金及仓储费。合同经双方代表签字后生效，乙方即在3个工作日内向甲方支付500000元，扣除免租期4个月租金（计1266704元）后，首期租金及押金余款共计2233408元，由乙方在2012年12月21日前一次性支付给甲方。从2013年1月1日起无论出现何种情况，（包括但不限于处理原承租方实际经营户过程中，可能带来的法律纠纷、经济损失、延期交付、租赁房屋等），都视为甲方已将租赁房屋交付给了乙方，并从2013年1月1日起开始计算租赁时间，且乙方保证不以租赁房屋未按期交付等原因为由要求甲方退还租金，解除本合同或是要求甲方赔偿损失。双方还约定，（1）租赁期内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：…②拖欠租金累计达3个月的；③乙方逾期（3个月内）交付租金，除应补交拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的0.1%等内容。双方签字加盖了公章。同日双方签订补充协议，约定……（一）乙方无偿提供新闻路268号办公楼的7、8两层给甲方作为办公场所等内容。协议签订后双方签字加盖了公章。诺美特公司在租赁物明细表上加盖了公章，载明办公楼及门面3590.66平方米，A砖混660平方米，简易建筑物37.80平方米，B砖木384.75平方米，简易建筑物285.75平方米，4幢一层办公楼551.04平方米。合同协议签订后，诺美特公司于2013年6月28日支付给化建公司保证金200000元、场地租赁费1300000元，化建公司出具了收款收据及发票。2013年9月10日诺美特公司转账1233408元给化建公司，化建公司于同月11日将该款退回给了诺美特公司；同月12日化建公司发给诺美特公司关于终止租赁合同的函，载明：“昆明诺美特经贸有限公司，云南化建物资有限公司与你公司于2012年10月31日签订的《房屋、场地租赁及仓储合同》，由于其他原因我公司须解除双方签订的《房屋、场地租赁及仓储合同》。”2013年8月1日化建公司收回了面积为2023平方米的停车场。另确认，庭审后，五华区人民法院组织双方对租赁物进行了现场勘验，临街铺面两间由诺美特公司管理使用；2、3、4、7楼空置，5楼由其他单位使用，6、8楼由化建公司管理使用。现化建公司认为双方所签租赁合同已解除，而诺美特公司尚占用其部分租赁物，并欠付部分租金，构成违约，故诉至一审法院，请求：1、判令诺美特公司归还违约占用的化建公司临街的两间铺面房。2、判令诺美特公司向化建公司支付尚欠的租金1033408元。3、判令诺美特公司向化建公司支付违约金760022.40元。4、本案诉讼费由诺美特公司承担。
一审法院经审理认为：原、被告于2012年10月31日签订的房屋、场地租赁及仓储合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反国家相关法律法规，合法有效。按照合同约定，诺美特公司在2012年12月21日前一次性支付给化建公司2233408元（扣除4个月免租期租金1266704元），但诺美特公司至2013年6月28日共付化建公司租金及保证1500000元，由于诺美特公司未按合同约定支付租金，已构成根本性违约，化建公司于2013年9月12日发给诺美特公司关于终止租赁合同的函，对双方的合同予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于诺美特公司的违约，至今还管理使用两间临街铺面，现化建公司诉请诺美特公司归还该两间铺面依法予以支持，并支付该两间铺面2013年9月13日至实际归还之日的使用费按每天735元支付（147平方米×150元÷30天＝735元计算）；还应支付化建公司违约金760022.40元（3800112元×20%＝760022.40元）；由于双方的合同已解除，化建公司诉请诺美特公司支付尚欠租金依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明诺美特经贸有限公司于本判决生效后十日内将新闻路临街两间铺面房归还原告云南化建物资有限公司，同时支付该两间铺面2013年9月13日至实际归还之日止的使用费（按每天人民币735元计算）。二、被告昆明诺美特经贸有限公司在本判决生效后十日支付原告云南化建物资有限公司违约金人民币760022.40元。三、驳回云南化建物资有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币24675元，由化建公司承担人民币9301元，由诺美特公司承担人民币15374元。
一审判决宣判后，诺美特公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定双方所签《房屋、场地租赁及仓储合同》于2013年9月12日解除无法律依据，被上诉人于2013年9月12日发给上诉人的《关于终止租赁合同的函》中明确说明是“由于其他原因我公司须解除双方签订的《房屋、场地租赁及仓储合同》”，并无约定的解除条件及法定解除条件，故该函件并不产生合同解除的法律后果。二、被上诉人接受了上诉人延期支付的租金，并向上诉人出具正式发票，其行为已经表明被上诉人接受了上诉人变更后的付款方式，加之被上诉人在原租赁合同约定的付款期限届满后，并未向上诉人催告付款，由此证明双方对租金支付方式的变更达成了一致。三、一审判决上诉人承担违约金错误，即使上诉人违约，也不应按照一审判决的计算方式承担违约金。综上，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人化建公司答辩称：一、上诉人迟延交付租金，依据合同约定及法律规定，被上诉人享有解除权。二、被上诉人接受上诉人100万元租金，并不能否定上诉人根本性违约的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人向法庭提交如下证据：一、接处警登记表，欲证明：因被上诉人依合同约定收回租赁物，上诉人到被上诉人处打砸闹事，公安机关多次出警。二、照片，欲证明：上诉人的住所地不在昆明市东风西路28号3楼。
经质证，上诉人对证据一、二真实性认可，但不认可被上诉人的证明目的。
本院认为，因上诉人对被上诉人所提交证据一、二真实性认可，故本院对其真实性予以确认。
经询问双方对一审确认事实的意见，双方均认可一审判决确认的“被告于2013年6月28日支付给原告保证金200000元、场地租赁费1300000元，原告出具了收款收据及发票”有误，交纳上述费用的时间应为：2012年11月2日，上诉人向被上诉人交纳20万元押金、30万元租金，又于2013年6月28日交纳100万元租金，并由被上诉人出具了收款收据及发票。另确认，2013年9月12日，被上诉人收回仓库及办公楼部分，2014年1月1日，被上诉人收回603平方米商铺及剩余场地部分。其余一审查明事实与二审查明二事实一致，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人迟延交付租金的行为是否导致双方所签合同解除。
本院认为：上诉人与被上诉人于2012年10月31日所签《房屋、场地租赁及仓储合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同第四条第二款约定：“合同经双方代表签字后生效，乙方（上诉人）即在3个工作日内向甲方（被上诉人）支付人民币500000元的合同首付款，扣除免租期4个月租金后，首期租金及押金余款共计人民币2233408元由乙方在2012年12月21日前一次性支付给甲方。”第十条第一款第一项约定：“租赁期间内，乙方（上诉人）不得有下列行为，否则甲方（被上诉人）有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任：……拖欠租金累计达3个月的。”依据上述约定，上诉人应于2012年12月21日前交清2013年度的租金，而依据查明事实，上诉人于2012年11月2日交纳50万元费用（其中含20万元押金、30万元租金），其后于2013年6月28日交纳100万元租金。即上诉人并未按照合同约定期限交纳租金，依据合同约定，迟延交付租金达三个月，被上诉人有权解除合同。之后，被上诉人于2013年9月12日向上诉人发出关于终止租赁合同的函，要求解除双方所签合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案合同于2013年9月12日解除。一审法院据此判决上诉人腾还剩余租赁物，支付该部分租赁物占用期间的费用，并按照合同约定支付违约金并无当，应予维持。至于上诉人所主张的被上诉人于2013年6月28日收取100万元租金的行为表明双方以实际行为变更了合同关于租金交纳时间的约定，故双方所签合同并未解除。本院认为，双方并未对租金交纳时间变更进行约定，被上诉人在上诉人尚欠租金的情况下收取其交纳的100万元租金，并不必然表示双方对租金交纳时间进行了变更，上诉人迟延交租的行为已达到合同解除的条件，故上诉人所提该项异议不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费24675元，由上诉人昆明诺美特经贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年四月二十日
书 记 员 杨 扬