江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1444号
上诉人（原审被告）刘明胜，男，1969年11月13日生，汉族。
上诉人（原审第三人）仲秀丽，女，1970年3月2日生，汉族。
二上诉人同共委托代理人张丙升，徐州市丰财法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）王廷顺，男，1949年3月23日生，汉族。
委托代理人马开荣，女，1951年5月22日生，汉族。
委托代理人张金山，江苏以立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱孝文，男，1957年8月17日生，汉族。
上诉人刘明胜、仲秀丽因与被上诉人王廷顺、朱孝文房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘明胜、仲秀丽的共同委托代理人张丙升，被上诉人王廷顺的委托代理人马开荣，被上诉人朱孝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年2月21日，王廷顺与朱孝文签订《购房协议书》一份，双方约定：朱孝文将大庙医院xxxx室（房屋建筑面积为85.82平方米）出售给王廷顺，售价是31000元，王廷顺要预付29000元，余款2000元在2000年8月份付清，朱孝文负责办理该房屋的过户手续，并将该房内一处漏水地方修好。协议签订后，王廷顺当天支付预付款29000元给朱孝文，余款2000元已于2000年8月27日支付给朱孝文。2000年8月21日，王廷顺还向朱孝文支付了加工防盗门款项200元。2000年3月8日，王廷顺与朱孝文签订《购房补充协议》，双方约定：朱孝文卖给王廷顺的商品房经王廷顺验收合格，款项已付，朱孝文同意王廷顺上房使用，朱孝文负责办理好该商品房的产权证和土地使用证。如不能办理，应承担由此给王廷顺造成的所有相关损失，包括：1、退回王廷顺交付的所有购房费用31200元；2、赔偿各种损失费16000元；3、在王廷顺搬出房屋之前，朱孝文必须退还所有款项。此后，朱孝文即向王廷顺交付房屋，王廷顺家人居住该房屋至今。
2000年8月27日，朱孝文给王廷顺出具一份《购房协议说明》，承诺于2000年6月底（朱孝文主张笔误，应为2001年6月底）办理好该商品房过户手续，如到时不能办好房产证过户等手续，就执行原补充协议中的有关费用。2001年4月25日，王廷顺书面催促朱孝文履行协议于2001年4月30日前办好房屋过户手续，否则要求返还购房款31200元，并支付赔偿金16000元。朱孝文收到该书面履行督促函，并在上面签字表示同意。
另查明，涉案房屋所有权系登记在刘明胜个人名下。2000年3月10号，刘明胜向朱孝文出具一份《医院综合路第四层住房产权等证件移交保证书》，该保证书载明：刘明胜是经朱孝文介绍将诉争房屋卖给王廷顺，刘明胜同意房屋售价为31000元（不含办理房产证和土地使用证等费用）；由于刘明胜办理了房屋抵押贷款手续，所有证件都交给中国农业银行存放抵押，抵押期限到2001年4月底，这段期间不能办理房屋过户手续；抵押到期，刘明胜要将所有办理过户手续所需的证件交给朱孝文，然后转交给王廷顺；如到期不能办理房屋过户手续，所造成的所有经济损失和后果由刘明胜承担，即返还王廷顺购房款，并赔偿王廷顺经济损失16000元，且待所有款项支付给王廷顺后，王廷顺方可搬出房屋。
王廷顺、朱孝文、刘明胜及第三人仲秀丽自认以下事实：涉案房屋所在的大庙医院综合楼南楼共有第一层至第四层四套房屋，房屋所有权均登记在刘明胜名下，刘明胜分别于2011年将第一层房屋出售并于当年办理了产权过户手续，于2000年将第二层房屋出售于朱孝文并在2012年办理了产权过户手续，于2000年将第三层房屋出售于仲秀丽兄弟并在2011年办理了产权过户手续。
还查明，仲秀丽与刘明胜系夫妻关系，双方于1991年11月13日登记结婚，涉案房屋的买卖行为在刘明胜与仲秀丽夫妻关系存续期间。
因房屋过户产生纠纷，王廷顺诉至法院，请求判决刘明胜为王廷顺办理房屋过户手续。刘明胜以未委托朱孝文出售涉案房屋、未收到房款，且损害仲秀丽的利益为由进行抗辩，请求驳回王廷顺的起诉。朱孝文以受刘明胜委托出售为由，请求依法判决。仲秀丽以不知道房屋买卖行为，且该行为损害其利益为由，请求驳回王廷顺的诉讼请求。
原审法院认为，关于王廷顺与刘明胜是否就本案诉争房屋成立买卖合同关系的问题，从刘明胜出具的保证书可以证明刘明胜委托朱孝文将诉争房屋出售给王廷顺，且刘明胜认可房屋售价为31000元，故刘明胜与朱孝文之间依法成立委托合同关系。因朱孝文是以其个人名义出售房屋，所以在刘明胜不愿履行义务，朱孝文向王廷顺披露委托人刘明胜后，王廷顺有权选择刘明胜作为合同相对人主张权利，故王廷顺与刘明胜之间的房屋买卖关系成立。
关于王廷顺与刘明胜之间的买卖合同效力问题。王廷顺与刘明胜之间订立的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立。根据法律规定，当事人之间订立的买卖不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，而刘明胜和仲秀丽主张的刘明胜无权处分房屋及出售房屋价格低于市场价的抗辩主张，因无法律和事实依据，故应当认定王廷顺与刘明胜之间的买卖合同依法成立并有效，对刘明胜和仲秀丽主张房屋买卖合同无效的抗辩主张，法院不予支持。
关于刘明胜是否应当为王廷顺办理所有权过户手续的问题。首先，王廷顺与刘明胜之间成立的房屋买卖合同合法有效，刘明胜作为出售人应当履行协助办理房屋所有权变更登记手续的合同义务。王廷顺依据合同约定要求其办理登记变更手续符合法律规定，应予支持。其次，王廷顺信赖不动产登记信息，并无过错。房屋作为不动产其设立、变更、转让，自办理登记手续后发生法律效力，未经登记的不发生效力。本案中，诉争房屋仅登记刘明胜名下，刘明胜在此后出具的保证书中也没有向王廷顺披露还存在其他共有人的信息，故在朱孝文根据刘明胜的委托与王廷顺订立买卖合同，王廷顺并无过错。再次，王廷顺从2000年购房并入住至今，而诉争房屋的楼下居住着仲秀丽的弟弟，仲秀丽在诉前始终都没提出过异议，应视为仲秀丽对刘明胜的售房行为知情且予以认可。
综上，遂判决：刘明胜于判决生效后十日内将现登记在其名下的位于徐州经济技术开发区大庙镇兴镇路东大庙医院xxxx室的房屋协助登记到王廷顺名下。
上诉人刘明胜、仲秀丽不服上述民事判决向本院上诉称：上诉人刘明胜、仲秀丽从未委托朱孝文出售涉案房屋。仲秀丽只知刘明胜将涉案房屋长期出租给王廷顺，王廷顺与朱孝文从未将涉案房屋的买卖情况告知仲秀丽。朱孝文的卖房行为系个人行为、无效行为。刘明胜出具的担保书不是房屋买卖合同，刘明胜在担保书中亦未认可朱孝文的卖房行为。此外，涉案房屋一直存在法院的查封。综上，一审判决刘明胜协助办理过户错误，请求二审法院确认涉案房屋买卖关系无效，撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人王廷顺答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人朱孝文答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋买卖合同的效力如何认定。
上诉人刘明胜、仲秀丽在二审期间向本院提交（2010）鼓民初字第1834号民事调解书、民事裁定书各一份，证明涉案房屋一直被法院查封。
被上诉人王廷顺、朱孝文陈述对上述法律文书不知情。
被上诉人王廷顺、朱孝文在二审中均未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，刘明胜于2000年3月10日出具的《医院综合楼第四层住房产权等证件移交保证书》足以证明，刘明胜对朱孝文将涉案房屋出售给王廷顺是明知且认可的。对刘明胜有关未让朱孝文出售涉案房屋的主张，本院不予采纳。基于当时刘明胜与仲秀丽之间的夫妻关系，以及王廷顺购买涉案房屋后一直由家人居住至今的事实，本院对仲秀丽有关涉案房屋系出租而非出售的主张不予采纳。对涉案房屋的查封问题，本院经核实，涉案房屋未被查封。综上，本院认为，王廷顺与朱孝文签订的房屋买卖合同合法有效，该合同的权利义务应由刘明胜承受。在王廷顺履行完付款义务之后，刘明胜应当协助王廷顺办理涉案房屋的过户。上诉人刘明胜、仲秀丽的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘明胜、仲秀丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 袁 菊
二〇一四年六月十日
书 记 员 许 丽