上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1632号
上诉人(原审原告、反诉被告)：蔡义东，男，1986年12月26日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：仇志良，男，1972年1月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。
上诉人蔡义东、上诉人仇志良因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人蔡义东上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持蔡义东在一审中的本诉诉请。事实和理由：一审法院查明的事实符合双方房屋买卖的真实情况。蔡义东购买上海市嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)的事实发生在2015年，在2016年本市限购政策之前，所以根据不溯及既往的原则，蔡义东购买系争房屋不应受到本市限购政策的影响。上海市政府在制定限购政策时也注意到溯及力问题，每次限购政策都是以房屋买卖合同网上备案为起算日，而不受是否向房地产交易中心递交过户申请为准。备案合同具有格式化、模板化特点，作用是为了行政机构方便、简化过户手续。实践中，房屋买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续的需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，是否网签不影响合同效力。双方的房屋买卖合同合法有效，双方在签订合同时蔡义东符合当时的购房条件，蔡义东并没有违反或规避上海市的限购政策，现在系争房屋符合过户条件，蔡义东也符合签订买卖合同时的购房条件，系争房屋不存在过户障碍。
仇志良辩称，本案涉及两个限购政策，一个是系争房屋属于拆迁安置房屋，在产权证取得之日起3年内无法过户；另一个是蔡义东需在本市连续缴纳社会保险满5年，根据2016年的本市限购政策，蔡义东属于限购人员，该不能购房的风险应由蔡义东承担。目前系争房屋确实无法过户，蔡义东的上诉理由无法成立。
上诉人仇志良上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持仇志良在一审中的反诉请求。事实和理由：1、一审法院对于双方签订的《上海市房地产买卖合同》中补充条款(二)的理解不正确。双方签订补充条款(二)的目的是为了防范将来可能由于政策原因而导致的房屋无法过户的风险，该约定应理解为双方知道上海市的限购政策而且将来也可能限购，是双方对将来风险的约定，并不是针对某个政策的约定，双方在签订合同时对政策风险是有预见的。如果按照蔡义东的理解，即限购是指已经发布的限购规定，是不合理的，因为合同签订时蔡义东实际缴纳社保已经满两年以上，根本无需对此作出约定。故仇志良要求解除房屋买卖合同是合法有据的。2、蔡义东因本市的限购政策而无法过户，导致双方之间的合同目的无法达成，继续履行买卖合同对仇志良显失公平。根据2016年3月25日的本市限购政策，系争房屋目前无法过户至蔡义东名下，截止2016年9月10日，蔡义东累计缴纳社保46个月，也就是说满足过户条件最快尚需14个月，并且蔡义东是否能够缴纳社保满5年尚不能确定，系争房屋何时过户至蔡义东名下处于不确定状态。故一审判决要求仇志良继续履行合同，无期限地等待蔡义东满足过户条件，对仇志良来说显失公平。3、系争房屋无法过户至蔡义东名下，给仇志良带来巨大损失。仇志良出卖系争房屋的目的是为了置换房屋，且仇志良名下还有一套房屋，现系争房屋无法在2016年7月15日过户，导致仇志良名下存在两套房屋，根据现有政策，仇志良失去另行购买房屋的资格。又由于2016年7月之后，上海市房屋价格涨幅巨大，导致仇志良已无力再置换房屋。也就是说因为蔡义东的限购事实，导致仇志良现在处于进退两难的处境，如果仍然要求仇志良继续履行合同显失公平。
蔡义东辩称，不同意仇志良的上诉请求，意见同其上诉理由。
蔡义东向一审法院起诉请求：判令仇志良协助蔡义东将系争房屋产权登记至蔡义东名下。
一审法院审理中，仇志良认为蔡义东违约在先，故提起反诉，请求：1、确认双方之间关于系争房屋的买卖合同于2016年8月5日解除；2、判令蔡义东返还系争房屋；3、判令蔡义东支付房屋使用费【按照人民币(以下币种均为人民币)2,500元/月标准，自2016年8月5日计算至房屋实际归还之日】；4、判令仇志良返还蔡义东房款1,120,000元。
一审法院认定事实：仇志良于2014年9月19日取得系争房屋的《上海市房地产权证》，建筑面积59.68平方米。2015年10月27日，蔡义东与仇志良在中介居间介绍下签订一份《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定由蔡义东向仇志良购买系争房屋，总房价款1,120,000元，首期房价款600,000元(含尾款10,000元)，第二期房价款520,000元以银行贷款方式支付，双方应于2016年7月16日之前(以房地产交易中心实际可办理为准)向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。双方约定于2016年2月23日前交房。2015年10月27日，蔡义东向仇志良支付定金100,000元，仇志良出具一张收款收据。后双方于2015年11月30日签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由蔡义东以1,120,000元的总价向仇志良购买系争房屋，建筑面积59.68平方米，仇志良于2016年2月23日前腾出该房屋并通知蔡义东进行验收交接；在2016年7月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以嘉定区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。双方在补充条款(二)中约定：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于蔡义东责任，造成仇志良经济损失的，蔡义东应赔偿相应的损失。附件三付款协议中约定：蔡义东于2015年10月17日(双方确认系笔误，应为27日)支付仇志良定金100,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，蔡义东于签订本合同后的3日内，将房款490,000元直接支付仇志良，蔡义东于双方至上海市嘉定区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以蔡义东为权利人的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款520,000元支付仇志良，2016年2月23日前双方对该房屋进行交接并签署物业交接单后且仇志良迁出该房屋内的全部户口后，由蔡义东将尾款10,000元于当日直接支付仇志良。合同另作了其他约定。合同签订当日，蔡义东即支付仇志良房款490,000元，仇志良出具收款收据。2016年2月23日，仇志良将系争房屋交付蔡义东居住使用，蔡义东向仇志良支付房款10,000元。后因双方就办理系争房屋过户事宜协商未果，蔡义东遂诉至一审法院。
一审法院审理中，蔡义东于2016年7月15日将剩余房款520,000元支付给仇志良。至此，蔡义东已付清系争房屋的全部房款1,120,000元。2016年7月18日，仇志良向蔡义东发《律师函》要求蔡义东在十五日内即在7月31日前共同前往嘉定区房地产交易中心办理过户，如果因蔡义东原因无法办理过户，双方签订的上海市房地产买卖合同于2016年8月5日解除，仇志良退还蔡义东已支付的全部购房款，蔡义东应承担相应的违约责任并赔偿损失。
一审庭审中，蔡义东确认截至2016年9月10日，蔡义东已经累计缴纳46个月的社会保险，目前为已婚，但尚不具备在上海市购房的资格。仇志良对此表示认可。
一审法院另查明：1、仇志良于2014年9月19日取得系争房屋的《上海市房地产权证》，该房屋为动迁安置房。2、仇志良及案外人陈红萍作为被拆迁人与拆迁人上海市嘉定区南翔镇城镇建设指挥部及拆迁实施单位上海嘉储拆迁服务有限公司于2009年9月7日签订一份《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，仇志良及案外人陈红萍获得货币补偿款236,246元；后仇志良用该动迁款向开发商上海诚建建设投资有限公司购买了包含系争房屋在内的两套房屋。3、系争房屋的开发商上海诚建建设投资有限公司于2013年5月23日取得该房屋的房地产权证(大产证)。4、2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发出《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》沪房管规范市(2013)11号文件，通知如下：⑴非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”；⑵各房地产交易中心在受理房地产预告登记或转移登记时应加强审核，对提供缴纳税收或社保证明不符合规定的，不予办理房地产登记；⑶本通知自发布之日起施行，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
一审法院审理中，双方对于双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(二)的理解意见不一：蔡义东认为该条款中的限购规定指的是已经发布的限购规定，仅仅针对签约时的社保需满足前3年内在本市累计缴纳2年以上的政策。仇志良认为该条款应理解为双方应该知道上海市的限购政策而且将来也可能有限购，该条款是双方对将来风险的约定，并不是针对某个政策的约定，双方在签订合同时对政策的风险是有预见的，对风险的产生及产生风险后的处理方式都作了约定，仇志良据此要求解除合同有合同及法律依据。
一审法院认为，蔡义东与仇志良之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。但民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。双方的合同虽在上海市新的限购政策出台之前签订，但由于限购政策的限制，系争房屋目前无法过户至蔡义东名下，蔡义东也并未向一审法院提供其现在具备以个人名义购房资格的相关证据，故蔡义东要求仇志良协助将系争房屋过户至蔡义东名下的诉请因目前不具备履行条件，对此一审法院难以支持。
对于仇志良要求确认双方之间关于系争房屋的买卖合同于2016年8月5日解除的反诉诉请，一审法院认为补充条款(二)中的约定“在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定”，此处的“国家和本市住房限售规定”根据文意应理解为已经颁布的限购政策，否则双方无从“知晓”，对于未来的限购政策双方也无法预知。且限购政策仅是暂时限制蔡义东在上海市购房，待蔡义东符合限购政策中的条件，连续缴满五年的社保即可过户，双方的合同目的可以实现；同时，该政策也不构成不可抗力，双方虽不能预见、不可避免，但是可以克服，仇志良并不符合合同约定及法律规定的单方解除合同的情形，故仇志良反诉要求确认合同解除并要求蔡义东返还系争房屋、支付房屋使用费及仇志良返还蔡义东房款1,120,000元的诉请缺乏依据，对此一审法院不予支持。
一审法院判决：一、驳回蔡义东的全部诉讼请求；二、驳回仇志良的全部反诉诉讼请求。
本院二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，双方确认系争房屋买卖合同并未进行网上备案。
本院认为，关于上诉人蔡义东的上诉请求，虽双方的房屋买卖合同在上海市新的限购政策出台之前签订，但双方并未就系争房屋买卖合同在上海市新的限购政策出台之前进行网上备案，且蔡义东并未提供相关证据证明其目前已经符合非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，自购房之日前连续缴纳满5年及以上的政策规定，故蔡义东上诉要求仇志良协助将系争房屋过户至其名下的诉请，本院不予支持。
关于仇志良的上诉请求。本院认为，仇志良上诉中对补充条款(二)的理解所提异议，对此，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述，仇志良的该上诉理由，本院不予采纳。另，仇志良对蔡义东最终能否满足限购政策中的蔡义东自购房之日前连续缴纳满5年及以上的规定的上诉理由，因仇志良的该上诉理由，目前尚处于不确定状态，故本院对仇志良的该上诉理由，目前难以支持。因此，仇志良的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,960元，由上诉人蔡义东负担80元，由上诉人仇志良负担14,880元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年四月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……