上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第421号
上诉人（原审被告）陆晓红。
上诉人（原审被告）杨龙弟。
上列两上诉人共同委托代理人王平，上海市迅峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海合绪实业有限公司。
法定代表人陈晓丽。
委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。
委托代理人陶建武，上海市国泰律师事务所律师。
原审第三人陆金。
原审第三人上海新信实房产经纪事务所。
投资人陆金。
上诉人陆晓红、杨龙弟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月21日，上海合绪实业有限公司（以下简称“合绪公司”）（甲方）与陆晓红、杨龙弟（乙方）及第三人上海新信实房产经纪事务所（以下简称“新信实事务所”）（丙方）签订《购房合同》，约定，乙方购买的房屋位于上海市宝山区宝林一村XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”），建筑面积101.36平方米。经甲方拍卖成功后，甲方负责将该房产产权过户给乙方。双方约定的结算价为人民币（以下币种均为人民币）1，920，000元。上述结算总价不包括该房产过户时属于买方的税费、中介费等费用，上述费用均由乙方自行承担。乙方于2013年7月21日前支付20，000元放在丙方作为首期保证金，乙方于15日补足至300，000元放在丙方处作为保证金，该保证金在拍卖会举行前十日内由丙方转付到甲方处，且不得收回。若经甲方拍卖成功，乙方需在拍卖成交的2日内支付上述结算总价的30%给甲方，乙方需在拍卖成交的10日内结清上述结算总价的尾款给甲方。如乙方需要申请贷款，乙方需在拍卖会前筹集结算总价中除贷款额之外的其他购房款，乙方向甲方推荐的银行申请贷款600，000元。若乙方逾期支付上述服务费给甲方，乙方每日需承担未支付部分金额千分之二的滞纳金给甲方。合同落款处，甲方由王海镇作为签约代表签字，乙方由陆晓红、杨龙弟签字，丙方由陆金签字并加盖公章。同年9月4日，上海金磐拍卖有限公司出具拍卖成交确认书，载明，买受人为陆晓红、杨龙弟，在本公司举行的第29期拍卖会上通过竞价买受下系争房屋，成交总价为2，091，426元。同年9月9日，合绪公司（甲方）与陆晓红、杨龙弟（乙方）签订补充协议，约定，就购买系争房屋事宜，双方作出变更该房屋的结算总价上调至1，950，000元，由甲方进行竞拍，乙方预留30，000元的尾款，待双方签买卖合同当日支付给甲方。合同落款处甲方加盖公章，乙方由陆晓红、杨龙弟签字确认。
原审法院另查明，2014年7月，上海合盘实业有限公司出具情况说明，主要内容为，系争房屋系合绪公司委托本公司参与拍卖，进行竞买，2013年9月4日竞买成功后，本公司按照合绪公司的要求将买受人登记为陆晓红、杨龙弟，同时本公司受合绪公司的委托代其向上海金磐拍卖有限公司支付该套房屋的成交总价2，091，426元，该款已全部付清。合绪公司认为竞拍成功后，其依约履行了自己的过户义务，但陆晓红、杨龙弟在支付部分房款1，690，000元之后，余款260，000元至今未付。合绪公司经多次催要未果，故起诉要求陆晓红、杨龙弟立即付清拖欠的房款260，000元，并按照日千分之二计算，支付该款自2013年9月15日起至判决生效之日止的违约金。
原审法院再查明，2014年3月13日，陆晓红、杨龙弟经核准登记取得系争房屋的房地产权证。
原审审理过程中，陆晓红、杨龙弟为证明自己的主张提供：1、落款日期为2013年9月2日的委托书，委托人为杨龙弟，受托人陆金，经办人为王海镇，该份委托书载明，杨龙弟委托陆金代为支付购买系争房屋的部分房款及保证金1，320，000元，本人同意陆金支付于合绪公司或者法人账户；2、中国建设银行转账凭条，证明陆晓红、杨龙弟分别于2013年8月1日、2013年9月2日、2013年9月4日，先后通过转账方式支付给陆金共计1，320，000元，同时新信实事务所出具了对应的收款收据；3、2013年10月28日，陆金书写情况说明，表示就陆晓红、杨龙弟购买系争房屋的首付款已经付清，与陆晓红、杨龙弟无关，剩余贷款600，000元由银行支付。合绪公司对委托书的真实性不持异议，王海镇的确是合绪公司的工作人员负责系争房屋的交易手续，但该份委托书仅能证明陆晓红、杨龙弟授权陆金代为支付房款，合绪公司从未授权委托陆金有权代收房款，故相关的银行转账凭证也仅能证明陆晓红、杨龙弟向陆金付款的事实，无法证明陆晓红、杨龙弟向合绪公司付清房款的事实，陆金的情况说明对合绪公司也不具有约束力。合绪公司表示，2013年9月4日收到陆金支付的300，000元、同年9月11日收到陆金支付的450，000元、11月21日陆晓红、杨龙弟支付300，000元、2013年年底收到银行贷款600，000元、2014年1月15日收到陆晓红、杨龙弟支付的40，000元，上述款项共计1，690，000元，故尚余260，000元未付。对此，陆晓红、杨龙弟表示，陆晓红、杨龙弟共计向陆金支付了1，320，000元，后来在王海镇的要求下，陆金又转给陆晓红、杨龙弟300，000元及40，000元，再由陆晓红、杨龙弟直接支付给合绪公司；2013年10月28日，王海镇在场的情况下，陆晓红、杨龙弟又付给陆金30，000元，故陆晓红、杨龙弟共计向陆金支付了1，350，000元，加之银行贷款的600，000元，陆晓红、杨龙弟的全部付款义务已经履行完毕。
原审法院认为，合绪公司和陆晓红、杨龙弟签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。合绪公司通过拍卖竞买得到系争房屋后，陆晓红、杨龙弟应按合同约定支付购房款。根据查明的事实，合绪公司认可陆晓红、杨龙弟自行或者通过陆金代付的房款共计1，090，000元，加上银行贷款形式支付的房款600，000元，合绪公司共收到购房款1，690，000元，陆晓红、杨龙弟尚余260，000元房款未付。关于陆晓红、杨龙弟提供的委托书，其中仅明确陆晓红、杨龙弟授权陆金支付相关房款，即对于陆金的付款行为，陆晓红、杨龙弟予以认可并承受相关法律后果，然其中并未明确约定合绪公司委托陆金代为收取房款的意思表示。现陆金下落不明，而陆晓红、杨龙弟又无相关证据证明陆金已向合绪公司全额付清房款，陆晓红、杨龙弟以其已足额向其代理人支付房款为由拒付应向合绪公司承担的房屋尾款，显然缺乏事实及法律依据，法院难以采信。至于合绪公司主张的滞纳金，根据双方约定，该滞纳金系针对服务费项目产生，并不适用于房款的履行，故合绪公司以此要求陆晓红、杨龙弟承担滞纳金，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、陆晓红、杨龙弟于判决生效之日起十日内，向上海合绪实业有限公司付清房款260，000元；二、上海合绪实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5，800元，由陆晓红、杨龙弟负担。
原审判决后，陆晓红、杨龙弟不服，向本院提起上诉称，首先，王海镇作为被上诉人合绪公司的代理人，误导缺乏房产交易经验的上诉人在委托书上签字，委托陆金（其代表新信实事务所）代为支付房款，而且王海镇系被上诉人的员工，在委托书上作为经办人签字的行为让上诉人误以为只要将房款付给新信实事务所，就等于付给被上诉人。现即使被上诉人尚有260，000元房款未收到，这也与被上诉人误导有因果关系，被上诉人应承担相应的30%的过错责任，而不应把未收到260，000元房款的责任全部归咎于上诉人，原审判决明显不公。其次，被上诉人委托上海合盘实业有限公司参与拍卖，进行竞买，2013年9月4日竞买成功后，上海合盘实业有限公司按照被上诉人的要求将买受人登记为上诉人。2014年3月13日，上诉人经核准登记取得系争房屋的房地产权证。按照双方的《购房合同》第3条约定，上诉人需在拍卖成交的10日内结清购房款尾款给被上诉人。2013年9月4日竞买成功，倘若过户时上诉人尚未付清购房款，则按购房合同的约定上诉人已逾期支付房款达半年之久，在这种情况下，被上诉人按常理不会允许上诉人办理过户。被上诉人没有阻止受托人上海合盘实业有限公司给予上诉人办理过户手续，就意味着上诉人在办理过户时已付清房款是大概率事件。而且系争房屋拍卖价格是2，090，000元，被上诉人与上诉人签约的价格是1，920，000元，即使后来双方协商增加了30，000元，但被上诉人还是亏损140，000元，这也有悖常理。第三，原审第三人陆金出具的情况说明称上诉人已经付清房款，而被上诉人称未收到购房余款，对此被上诉人应当举证，应提供与陆金往来账户的银行流水以证明尚有260，000元房款未收到。由于陆金下落不明未到庭，无法查证陆金是否尚有260，000元未付给被上诉人，为查明案件事实，申请追加陆金为被上诉人。故请求二审法院撤销一审判决的第一项，依法改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求。
被上诉人合绪公司辩称，首先，上诉人委托原审第三人陆金支付房款，因此陆金是上诉人的代理人，陆金收到上诉人全部房款不能证明被上诉人收到全部房款，上诉人与陆金的关系与被上诉人无关。其次，被上诉人在一审中提供了其收款的情况，现仍有260，000房款未收到，上诉人只能举证其将房款支付给代理人，并没有证明其已完成付款义务，故上诉人理应将260，000元余款支付给被上诉人。第三，被上诉人与上诉人之间约定的购房价格低于拍卖房屋价格是一种市场行为，也是双方当事人意思自治的行为。而且拍卖已经成功，系争房屋也已登记到上诉人名下，被上诉人多次向上诉人催讨260，000元余款，在催讨无果的情况下才提起诉讼。故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人陆金、新信实事务所未参加审理，也未提供书面的答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人陆晓红、杨龙弟与被上诉人合绪公司签订的《购房合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应切实履行。被上诉人通过拍卖取得系争房屋并将该房屋产权过户给上诉人，上诉人应按照上述《购房合同》和《补充协议》的约定支付给被上诉人购房款1，950，000元。上诉人称共计支付代理人陆金房款1，010，000元，自己直接支付被上诉人房款340，000元加上银行贷款形式支付的600，000元，其付款义务已履行完毕。而被上诉人认可上诉人通过陆金代付的房款750，000元，上诉人直接支付被上诉人房款340，000元加上银行贷款形式支付的600，000元，上诉人尚余260，000元房款未付。上诉人提供的委托书的内容仅明确上诉人委托陆金代为支付系争房屋的房款，未能反映被上诉人委托陆金代为收取房款的意思表示。现陆金下落不明，上诉人又无证据证明其已向被上诉人全额付清房款，故上诉人应对其委托的陆金的代理行为承担法律后果。原审法院据此判决上诉人向被上诉人付清房款260，000元并无不当，本院依法予以维持。上诉人陆晓红、杨龙弟上诉认为被上诉人的员工王海镇在委托书上作为经办人签字，因而误导上诉人委托新信实事务所陆金代为支付房款以及误以为只要将房款付给新信实事务所陆金，就等于付给被上诉人。对此上诉人未能提供证据予以证明，本院难以采信。上诉人陆晓红、杨龙弟上诉认为2013年9月4日系争房屋竞买成功，按照双方《购房合同》第3条约定，上诉人需在拍卖成交的10日内结清购房款尾款给被上诉人，上诉人如果未能付清房款，至2014年3月13日上诉人经核准登记取得系争房屋的房地产权证时，将逾期付款达半年之久，在这种情况下，被上诉人按常理不可能允许上诉人办理房产过户，被上诉人没有阻止上诉人办理过户手续，就意味着上诉人在办理过户时已付清房款概率大以及被上诉人与上诉人之间约定的购房价格低于拍卖房屋价格也有悖常理。但上诉人的上述理由均不能充分有效证明上诉人已向被上诉人付清房款，本院也难以采信。被上诉人已对收到系争房屋的房款进行了举证，则上诉人应举证证明其已向被上诉人付清房款，现上诉人上诉再要求被上诉人举证，依据不足，本院难以支持。原审审理中已追加新信实事务所、陆金为第三人，现上诉人在二审审理中申请追加陆金为被上诉人，缺乏法律依据，本院也难以支持。综上所述，上诉人陆晓红、杨龙弟的上诉理由，依据不足，本院难以采信。其上诉请求，本院也难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人陆晓红、杨龙弟共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年三月十八日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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