济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历城民初字第341号
原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市花园路99-1号。
代表人许孝忠，行长。
委托代理人王际银（特别授权代理），男，汉族，系该行综合管理部副主任。
委托代理人李军（特别授权代理），男，汉族，系该行综合管理部法律事务人员。
被告高有孝，男，生于1958年9月20日，汉族，系济南慧都物业管理公司总经理，住济南市。
委托代理人颜炎（特别授权代理），女，生于1974年7月17日，汉族，住山东省曲阜市。
委托代理人李斌（特别授权代理），男，生于1968年3月15日，汉族，慧都物业管理公司法律顾问，住济南市。
原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）因与被告高有孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年4月5日公开开庭进行了审理。原告农行历城支行的委托代理人赵汝秋、李军，被告高有孝的委托代理人颜炎到庭参加诉讼。双方申请庭外和解未果。原告农行历城支行于2012年12月4日变更诉讼请求。本院于2013年1月7日、2013年1月15日公开开庭进行了审理。原告农行历城支行的委托代理人赵汝秋、李军，被告高有孝的委托代理人颜炎、李斌到庭参加诉讼。双方申请庭外和解。本院于2013年5月15日第四次公开开庭进行了审理。原告农行历城支行变更委托代理人赵汝秋为王际银、李军，被告高有孝的委托代理人颜炎、李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行历城支行诉称：原被告于2007年12月26日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于花园路135号房屋土地一宗（土地证号历城国用92字第1001010号、房产证号济房权证历城字第0154**号）；租期为5年，自2008年6月1日至2013年5月30日；年租金135万元，截至2010年5月31日的租金已付清。自2010年6月1日至2013年5月30日的租金405万元，被告未支付。根据租赁合同的约定，被告逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金的5%向原告支付滞纳金。请求法院判令被告支付拖欠房屋租金405万元、违约金47.25万元，自2012年12月1日后，每逾期一日按照月租金的5%向原告支付滞纳金；诉讼费由被告承担。
为证明自己的诉讼请求，原告农行历城支行向本院提供如下证据：房屋租赁合同、催收通知书、房产证、土地证、租金发票。
被告高有孝辩称：一、双方签订的合同约定，合同经双方签字盖章后生效；合同生效之日起，原告将合同项下房屋交付出租人使用。事实上，合同于2007年12月26日签订，直到2010年7月，被告才陆续收到除原告目前仍占用的营业厅及办公室以外的房屋，但被告已为不曾使用的房屋支付了两年租金。二、原告早在2002年4月23日与济南翰林苑数据信息有限公司签订租赁合同，将被告承租范围内的房产出租给翰林苑公司，租期自2002年10月10日至2012年10月9日，后翰林苑公司又将房屋转租。该租期与被告的租期重叠。原告在与他人存在租赁关系并被他人使用收益的情况下，又将房产出租给被告，使被告不能依据合同有效使用承租房产。根据合同法的规定，原告应将被告已交付的租金退还被告，或将该租金作为被告实际使用房产期间的租金，即自2010年7月起算租金。因原告存在上述违约行为，原告应按合同约定向被告支付违约金。三、根据合同约定，原告应将花园路135号院的房产交与被告。现在，原告仍未将全部约定的出租房产交与被告。一楼的营业厅及原告占用的办公室一直未向被告交付。根据原告与翰林苑公司签订的租赁合同，不包括原告营业厅及办公室的租金为每年39万元，与被告相差96万元。在原告未交付全部租赁房产的情况下，被告应按39万元支付实际租赁期间、实际承租范围内的租金。四、被告高有孝与原告签订租赁合同的行为是代表济南起亚经贸有限公司的职务行为，不是被告个人行为。本案涉案房屋租赁合同关系中，亓卫国是实际操控人，其以高价租来的房产低价转租，涉嫌诈骗，应以刑事犯罪处理。原告利用实际承租人急迫承租的心理及不对等的经济优势，迫使承租人以135万元的价格租赁，违反了公平、等价有偿的原则，依法应认定为显失公平，请求法院对租金价格予以调整。
为证明主张，被告高有孝向本院提供如下证据：原告与翰林苑公司签订的租赁合同及翰林苑公司转租的合同、济南起亚经贸有限公司转租合同。
经审理本院认定：2002年4月23日，原告农行历城支行与济南翰林苑数据信息有限公司签订房屋租赁合同，约定原告同意将花园路135号农行办公楼及院落（不含东楼南一楼和四楼，套内面积448平方米）整体出租给济南翰林苑数据信息有限公司使用。租赁期五年，自2002年10月10日至2007年10月9日。年租金39万元。
上述合同租赁期满后，原告农行历城支行通过招标形式公开招租。2007年12月26日，原告农行历城支行（出租方、甲方）与被告高有孝（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方房屋坐落于济南市历城区花园路135号，土地证号：历城国用（92）字第10010**号、房产证号：济房权证历城字第0154**号。房屋租赁期限为五年，自2008年6月1日至2013年5月30日。本合同生效之日起，出租人将本合同项下房屋交付承租人使用，本合同终止之日出租人收回该房屋。本合同项下房屋年租金为135万元。第一期租金，承租人应于2007年12月31日前交付。自第二期起承租人应于每年12月1日和6月1日前缴纳下一期半年的租金，金额为67.5万元。租金交纳方式为现金或支票。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应向对方交纳租金总额的20%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。为保障甲方使用其自用房屋，进行经营管理活动的权利，依据企业性质甲方实施的安全保卫、企业形象维护等必要的措施，乙方应当予以配合。
合同签订后，被告高有孝向原告农行历城支行支付至2010年5月31日的租金270万元。原告农行历城支行为被告高有孝开具了相应的发票。自2010年6月1日至2013年5月30日的租金405万元（135万元×3），被告高有孝未按时支付。
另查明，济南翰林苑数据信息有限公司租赁原告房产后，又将租赁房屋转租。原告农行历城支行与被告高有孝签订租赁合同时，被告高有孝曾到租赁房屋查看过。
济南翰林苑数据信息有限公司未在工商行政管理机关注册登记。
济南起亚经贸有限公司成立于2008年3月7日，被告高有孝系该公司法定代表人。
上述事实，由当事人的当庭陈述及原、被告举证的证据为证，经庭审质证，足以认定。
本案争议的焦点是：一、被告高有孝与原告农行历城支行签订租赁合同的行为系职务行为，还是个人行为；二、原告向被告交付房屋的时间及租赁房屋的范围。
关于焦点一，原告农行历城支行主张，房屋租赁合同系与被告高有孝个人签订；签订合同时，被告高有孝并未告知代表公司租赁合同；高有孝支付了两年租金，原告也向其开具了相应的发票；因此，被告高有孝签订租赁合同的行为系个人行为。被告高有孝主张，被告高有孝作为起亚公司的法定代表人签订房屋租赁合同，应是职务行为，原告对这一事实明知；被告个人从未支付过租金；起亚公司租赁房屋后又将房屋转租，也可以证明高有孝与原告签订租赁合同系职务行为。
关于焦点二，一、交付房屋的时间，原告主张与被告高有孝签订租赁合同后，房屋即交付被告；被告高有孝辩称至2010年7月，被告才收回全部房屋，并提供济南翰林苑科技发展有限公司与案外人张克、范伟等签订的租赁合同及山东翰林苑文化发展有限公司与案外人李春英、宫玉云等签订的租赁合同予以证实。二、租赁房屋的范围，被告主张租赁合同中涉及的房屋是济房权证历城字第0154**号项下的全部房屋，原告占用的营业厅及办公室至今仍未交付被告；原告主张，原告的营业厅及办公室自1989年成立以来一直使用，且在双方签订的租赁合同中第十六条明确约定原告有权使用自用房屋。
本院认为，关于焦点一，经法庭调查，原告农行历城支行对外租赁涉案房屋系通过招标方式进行，被告高有孝与原告签订合同时未向原告说明其代表公司签订租赁合同。另，被告高有孝经营的济南起亚经贸有限公司成立于2008年3月，原、被告签订租赁合同的时间为2007年12月，早于公司成立时间；且从原被告签订的房屋租赁合同的内容来看，没有体现高有孝租赁合同系为济南起亚经贸有限公司经营办公使用；故对被告的辩解，本院不予采信。被告高有孝作为合同相对方，原告向其主张权利并无不当。
关于焦点二，被告辩称至2010年7月，原告才向被告交付房屋，并提供案外人的租赁合同予以证明。本院认为，合同签订后，被告连续交纳两年租金，现仅以案外人的租赁合同抗辩原告未按期交付房屋，证据不足。关于被告辩称的原告未将营业厅及办公室交付被告，本院认为，双方签订的租赁合同中第十六条约定原告有使用自用房屋进行经营管理的权利；结合被告陈述的签订租赁合同时到现场查看过的事实，可以认定被告对原告营业厅及办公室由其自行使用是知晓的；故对被告的该项辩解，本院不予采信。
综上，原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告高有孝现主张租金价格显示公平、亓卫国是实际承租人、且涉嫌诈骗，无证据证明，本院不予采信。被告高有孝应按合同约定期限支付租金，其未按期支付租金构成违约，理应向原告支付违约金。原告要求按照月租金的5%计算违约金，计算比例过高，本院酌定调整为按照中国人民银行贷款利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告高有孝于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行租金405万元。
二、被告高有孝于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行违约金（以67.5万元为基数，分别自2010年6月1日、2010年12月1日、2011年6月1日、2011年12月1日、2012年6月1日、2012年12月1日，按照中国人民银行同期同档次贷款利率的1.3倍计算至本判决规定的履行期限届满之日或被告在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日）。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39200元，由被告高有孝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵 静
人民陪审员 孙 营
人民陪审员 禹小红
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 曹园园