乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第561号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司。
法定代表人：陈永东，总经理。
委托代理人：殷杰，女，1975年10月19日出生，汉族，乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司职员，住乌鲁木齐市水磨沟区七道湾路31号三区13号楼1单元101室。
被告（反诉原告）：谢春红。
委托代理人：郭玉涛，新疆星河律师事务所律师。
原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房地产经纪公司）与被告（反诉原告）谢春红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司的委托代理人殷杰、被告（反诉原告）谢春红及其委托代理人郭玉涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司诉称，2011年8月29日，被告谢春红与我公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租我方经营管理的乌鲁木齐市钱塘江路508号的3A56、3A57、3A58号商铺，建筑面积67.06平方米，租期三年，即自2011年9月19日起至2014年12月18日止，第一年免租三个月。在合同实际履行中，我方给予被告免租金至2012年9月30日，但被告仍拖欠房屋租金，经我方多次追缴相关费用，均遭被告无理拒绝。被告的违约行为给我方造成了巨大经济损失，为维护我方合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告谢春红支付租金19601.60元（2013年4月1日至2013年8月28日租金）及水费18元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）谢春红答辩并反诉称，我与原告十鼎房地产经纪公司签订房屋租赁合同属实，但原告是否具有诉讼主体资格及出租房屋的权利需提供相应证据；合同签订后原告承诺免租一年，同时合同约定从开始计收租金起再免收三个月租金，而整个商场于2011年12月25日正式营业，按原告承诺及双方约定，再加我方已缴纳的6个月租金，原告在2013年9月25日后才有权再收取租金，而原告于2013年8月就强行将我方清出商铺，双方房屋租赁合同在2013年8月实际已经解除，故我方不存在欠付原告租金的违约行为，且原告还向大厦所有商户承诺在商场整体出租率达到80%的情况下才计收租金，但至今商场整体出租率仍未达到80%，因此原告亦无权收取我方租金，应驳回原告要求我方支付租金的诉讼请求。因我方在签订合同时支付履约保证金10000元，合同履行中，原告于2013年8月14日单方强行将我方清出商铺的行为已构成违约，该违约行为已给我方造成损失，故提出反诉，请求判令原告十鼎房地产经纪公司退还保证金10000元、赔偿房屋装修损失30000元、支付违约金10000元，并由原告承担本案反诉费用。
原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司针对反诉辩称，被告谢春红交纳10000元保证金属实，但我公司在主张所欠租金中已将原告交纳的保证金冲抵，故不应再予返还；我公司与被告谢春红并无大厦整体出租率达到80%才收取租金的约定，因此被告谢春红应按合同约定支付租金，我方不存在违约行为；根据房屋租赁合同约定，双方终止合同的，承租人的装修费用出租方不承担；综上，应驳回被告谢春红的反诉请求。
经审理查明，2011年8月29日，原告十鼎房地产经纪公司与被告谢春红签订《房屋租赁合同》一份，约定原告十鼎房地产经纪公司将乌鲁木齐市钱塘江路508号德汇广场3A56、3A57、3A58号建筑面积67.06平方米的商铺租赁给被告谢春红，租赁期限从2011年9月19日至2014年12月18日；租金按建筑面积为90元／月／平方米，按半年或全年支付租金，承租人在签定合同前需将第一年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期之日提前壹个月支付，半年租金为36210元，第一年给予三个月免租政策；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费及采暖费等；承租人在签约时交合同履约保证金10000元；承租人不交付或不按约交付租金、欠付各项费用的，出租人有权解除本合同；承租人、出租人因某种原因终止合同，其承租人的装修费用出租方不予承担等等。合同签订当日，被告谢春红向原告十鼎房地产经纪公司交纳了履约保证金10000元、半年租金36210元，原告十鼎房地产经纪公司亦按约将房屋交付给了被告谢春红。在合同实际履行中，原告十鼎房地产经纪公司给被告谢春红免租至2012年9月，并从2012年10月开始计收租金，被告谢春红按每月20元标准向原告交纳水费。2013年8月，原告十鼎房地产经纪公司以被告谢春红欠付租金及商场三层需转型经营为由要求被告搬离，同年8月28日，被告谢春红搬离租赁商铺。截止2013年8月28日，被告谢春红尚欠原告十鼎房地产经纪公司房屋租金29772.67元（2013年4月1日至2013年8月28日租金）、水费18元（2013年8月水费）。
另查明，原告十鼎房地产经纪公司租赁给被告谢春红的商铺系房屋产权户委托原告十鼎房地产经纪公司整体对外出租。
本案审理中，原、被告双方认可2013年8月终止房屋租赁的事实，原告十鼎房地产经纪公司当庭放弃要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求。被告谢春红当庭提交其与案外人黄红星签订的装修合同一份、装修费收据三份、装修预算单一份，用以证实其租赁商铺后产生装修费30000元。另被告谢春红还当庭提交德汇广场商户寿益平与原告十鼎房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》一份及乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件一份，用于证实原告承诺德汇广场整体出租率达到80%后开始计收租金。
上述事实，有房屋委托租赁合同、房屋租赁合同、租金收据、履约保证金收据、水费收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，关于本案本诉部分，原告十鼎房地产经纪公司虽非涉案房屋所有权人，但其依据房屋所有权人的委托与被告谢春红签订房屋租赁合同，并已实际履行，该房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原、被告虽在合同中约定第一年免租三个月，但在实际履行中，原告十鼎房地产经纪公司实际给被告谢春红免租一年即自2011年9月19日至2012年9月30日。被告谢春红辩称原告承诺免租一年，同时再免收三个月租金的意见，原告不予认可，被告亦无证据证实，本院不予采纳。2013年8月28日，原告十鼎房地产经纪公司要求被告谢春红搬离租赁商铺，被告同意并实际搬离租赁商铺，视为原、被告协商一致终止了双方签订的《房屋租赁合同》，被告谢春红主张其于2013年8月14日搬离租赁商铺，无相应证据证实，本院不予采纳。鉴于原、被告已事实解除双方房屋租赁合同，原告十鼎房地产经纪公司当庭放弃要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以确认，对此本院不再予以处理。在房屋租赁合同履行中，被告谢春红作为承租方负有交纳租金的义务，其在使用租赁房屋期间欠付原告租金29772.67元、水费18元属实，原告在本案中主张欠付租金数额中扣减被告已交纳的履约保证金10000元，对所欠剩余租金19772.67元、水费18元，被告谢春红应当支付，原告十鼎房地产经纪公司仅主张租金19601.60元，本院予以支持。被告谢春红提供寿益平与原告十鼎房地产经纪公司签订的《房屋租赁合同补充协议》与本案无关联性，其提供另一主体乌鲁木齐英特来商业管理有限公司通知复印件，亦不能有效证实被告谢春红与原告十鼎房地产经纪公司之间存在商场整体出租率达到80%后开始计收租金的约定，故被告谢春红辩称商场整体出租率未达到80%，原告十鼎房地产经纪公司无权收取租金的意见，本院不予采纳。
关于反诉部分，被告谢春红要求原告十鼎房地产经纪公司退还履约保证金10000元，对此被告谢春红虽依合同交纳了履约保证金10000元，但在合同履行中被告谢春红欠付原告房屋租金，在双方合同终止的情况下原告十鼎房地产经纪公司有权以该保证金抵交被告所欠租金，对该10000元履约保证金，原告十鼎房地产经纪公司不应再予退还。对被告谢春红要求原告十鼎房地产经纪公司支付违约金10000元的诉讼请求，因2013年8月28日原、被告协商一致终止房屋租赁合同，并不存在原告违约情形，被告亦无证据证实系原告强制其搬离，故被告谢春红要求原告支付违约金10000元的诉讼请求不能成立。对被告谢春红要求原告赔偿装修损失30000元的诉讼请求，因被告谢春红提供其与案外人黄红星签订的装修合同、预算单及收据真实性不能认定，且原、被告双方房屋租赁合同中约定：“承租人、出租人因某种原因终止合同，承租人的装修费用出租方不予承担”，现原、被告双方协商终止房屋租赁合同，被告谢春红要求原告十鼎房地产经纪公司赔偿装修损失30000元不符合该约定，故本院对该反诉请求，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）谢春红给付原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租金19601.60元；
二、被告（反诉原告）谢春红给付原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司租赁房屋水费18元；
三、驳回被告（反诉原告）谢春红要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司退还保证金10000元的反诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）谢春红要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司赔偿损失30000元的反诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）谢春红要求原告（反诉被告）乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司支付违约金10000元的反诉请求。
以上被告（反诉原告）谢春红应付原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司款项合计19619.60元，由被告（反诉原告）谢春红于本判决生效后十日内一次性给付原告（反诉被告）十鼎房地产经纪公司，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费290.49元（原告十鼎房地产经纪公司已预交）、反诉受理费525元（被告谢春红已预交），均由被告谢春红负担（其中被告谢春红负担的本诉受理费290.49元，由被告谢春红连同上述款项一并直接给付原告十鼎房地产经纪公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 武惠军
审 判 员 党平凡
人民陪审员 李 笠
二〇一四年九月一日
书 记 员 何晶晶