上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2370号
原告上海根华包装材料有限公司。
法定代表人朱根�，总经理。
委托代理人陈丽萍。
委托代理人王越华，浙江坚定律师事务所律师。
被告上海汉实投资管理有限公司。
法定代表人尚亚珍，总经理。
委托代理人蒋为华。
原告上海根华包装材料有限公司（以下简称根华公司）与被告上海汉实投资管理有限公司（以下简称汉实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判。审理中，被告于2014年12月5日提起反诉。由于被告未按期缴纳反诉案件受理费，故本院对反诉按撤诉处理。本院于2014年12月5日对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈丽萍、王越华，被告委托代理人蒋为华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告向被告承租位于上海市闵行区××路××弄××号内的部分厂房（面�1，300平方米，以下简称涉案房屋），用于仓库、办公以及经营和简单组装；租期为2014年8月1日至2023年7月31日；免租期为2014年7月11日至2014年7月31日；首年度租金521，950元（人民币，下同），押金5万元。合同另约定，如被告提前终止合同，则赔偿原告6个月租金及装修费。同日，双方签订一份《补充合同》，约定，被告协调原告在沿街道路一侧为原告解决单独开一扇门，便于原告进出。合同签订后，原告支付了首期租金130，488元、押金5万元，并对房屋进行了装修，向案外人订购了机器设备。经被告同意，原告在沿路一侧开设了大门。然在2014年8月27日，上述大门被当地村委会派人予以封堵，导致原告无法正常经营。原告无奈之下，于当月31日搬离了上述房屋，将房屋退还被告。然被告仅于2014年9月6日归还原告租金3万元。此后，原告要求被告退还房租及赔偿损失，经双方多次协商，未能达成协议。现要求：1、被告退还原告押金5万元、剩余租期内的租金87，588元；2、被告赔偿原告装修费及设备搬迁费20，068元、停业租金损失5，720元、退订已采购设备的违约金59，625元；3、要求被告支付违约金260，975元（即相当于6个月租金）。
诉讼中，原告增加诉讼请求：要求确认原、被告的租赁合同于2014年8月31日解除；关于违约金和赔偿金，原告表示选择诉讼请求3，即要求被告支付违约金，放弃诉讼请求2。
被告辩称，关于原告所述的签约内容无异议，被告确实收取了5万元押金及13万元租金。关于开设大门通道一事，被告仅承诺帮助原告去协调，仅系被告的辅助义务，并未保证为原告开门。但被告在未经原告及所在地的村委会同意，擅自在沿路一侧开通大门，在涉案的厂房内堆放大量废品，而未按合同约定将房屋作为仓储、办公等用途。由于村委会及消防部门不允许装载废品的车辆通行，故在村委会的组织下将原告私自开设的大门予以封堵。原告于2014年8月31日搬离了房屋。之后，双方于9月4、5日进行协调，被告退还原告3万元租金，双方解除了租赁合同。在原告于8月31日搬离时双方已协商解除了合同。现同意确认合同的解除，但不同意原告其余诉讼请求。即使要求被告承担违约金，也要求法院对金额进行调整。
经审理查明，2014年7月11日，原告根华公司作为承租人（乙方）、被告汉实公司作为出租人（甲方），双方签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告向被告承租涉案房屋，作为仓库、办公、经营和简单组装使用，不从事大规模生产和劳动密集型生产；租金单价为1.10元／天／平方米，年租金为521，950元，付三押一，首付租金130，488元，押金5万元；2014年7月11日至2014年7月31日为免租期，租期9年，自2014年8月1日至2023年7月31日；原告提前终止合同，则押金不退还，且另需赔偿被告六个月的押金作为被告损失；被告提前终止合同，需要赔偿乙方六个月的租金并赔偿被告的装修费用。合同对违约责任等其他事项亦作了约定。合同落款下方注明，甲方的联系人为徐a，乙方的联系人为朱根龙、陈丽萍，并注明了双方的移动电话号码。
同日，双方签订《补充合同》，约定，被告将为原告负责办理分公司营业执照（分公司名称：上海根华包装材料有限公司梅陇地区分公司）；被告协调在沿街马路一边为原告帮忙解决单独开一扇门，为了方便原告进出。
上述合同签订后，双方交接了房屋。原告向被告支付了首期租金130，488元，押金5万元。原告在涉案房屋的西侧、沿道路的围墙开设一门作为通道，并在涉案房屋内从事废纸品回收及打包业务。而在该房屋的正门，原告运送废纸品的车辆被禁止出入。
2014年7月28日，经被告协助，原告在闵行区××路××号第×幢××室注册成立了上海根华包装材料有限公司梅陇分公司，负责人为陈丽萍。
2014年8月27日，当地村委会组织人员对原告开设在涉案房屋西侧的大门进行了封堵。当天，原告工作人员陈丽萍与被告方的联系人徐a电话联系，反映大门被村委会派人封堵，导致无法经营。在电话中徐a表示这是主要因为原告从事收购废品业务，但在涉案房屋处不允许从事这业务。
2014年8月31日，原告搬离了涉案房屋。之后，被告接收房屋后重新改造并另行出租。
2014年9月初，原告向被告提出赔偿要求，并与被告进行协商，但未果。被告于2014年9月6日向原告退还租金3万元。
现原告以诉称理由诉至本院。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同及补充合同、租金130，488元和押金5万元的收据、被封堵大门通道的�片、录音光盘及文字整理件等，被告提供的根华公司梅陇分公司的营业执照，以及双方当事人陈述所证实。
现原告以诉称理由诉至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，合法有效。合同中约定的房屋用途为仓库、办公、经营和简单组装，未明确禁止原告从事废品收购和打包。双方的补充合同中明确约定被告协助原告单独开设大门作为原告通道，方便出入。但事实上，原告在开设了大门的情况下，该门又被案外人封堵。而从原告提供的录音证据及被告庭审陈述证实，原告装运废品的车辆被禁止从房屋的正门（南大门）出入。因此，在正门被禁止出入，房屋西侧的通道又被封堵的情况下，原告无法继续在涉案房屋内正常经营，无法达成合同的目的。经原、被告协商，双方同意于2014年8月31日解除合同，对此本院予以确认。
合同解除后，被告应当退还原告押金5万元。原告已付首期三个月租金130，488元，由于原告实际使用房屋仅一个月，故被告应当退还两个月的租金即86，992元。由于被告已退还了3万元租金，还需退还56，992元。
被告承诺协助原告在房屋沿道路一侧开门，而且从原告提供的录音证据显示被告知道原告在承租房屋后破墙开门，对此也未提出异议。然而在合同履行过程中，上述墙门被案外人封堵。按照《合同法》的相关规定，在租赁合同履行过程中，因案外人的原因导致承租人无法正常使用房屋，应当由合同相对方承担违约责任。被告在明知原告运载废品的车辆无法在从房屋正门（南大门）正常出入的情况下，未进行有效协调，却又明确告知原告不得从事废品收购及打包义务，显然已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定违约方应当承担的违约金相当于六个月�租金金额，即43，496元＊6个月=260，976元。由于该笔违约金远远超过了原告自述的损失，故被告提出对违约金进行调整的意见，本院予以采纳，违约金酌情调整至12万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海根华包装材料有限公司与被告上海汉实投资管理有限公司于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》以及《补充合同》于2014年8月31日解除；
二、被告上海汉实投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海根华包装材料有限公司押金人民币5万元、租金人民币56，992元；
三、被告上海汉实投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海根华包装材料有限公司违约金人民币12万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，359.64元，减半收取计3，679.82元，由原告上海根华包装材料有限公司负担1619.12元，被告上海汉实投资管理有限公司负担2，060.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一五年二月四日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。