广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2718号
原告（反诉被告）：张维忠，男，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××5755。
被告（反诉原告）：杨敬贤，男，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××0716。
委托代理人：陈润明、周颖峰，广东皓粤律师事务所律师。
原告张维忠诉被告杨敬贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，被告杨敬贤于同年11月17日提出反诉，本院决定将本诉与反诉进行合并审理，并依法由代理审判员林佩坚独任审判，于同年12月4日公开开庭进行了审理。原告张维忠，被告杨敬贤委托代理人陈润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张维忠诉称：原告于2013年9月2日与被告在中山市协商租赁位于中山市石岐区孙文中路157号商铺相关事宜，并交付定金3000元，被告开具收据，收据并注明具体协议15天内签订。经原告不断催促，被告始终不按约定签订协议。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。据此，原告诉至本院，请求判令：1.被告退回定金3000元及从起诉之日起至退还之日止的违约金；2.被告支付违约金3000元及从起诉之日起至支付之日止的违约金；3.被告支付装修定金5000元及从起诉之日起至支付之日止的违约金；4.诉讼费用由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据有：1.收据；2.收款收据；3.电话录音及整理记录；4.照片；5.中山市城市管理行政执法局强制拆除公告。
被告杨敬贤辩称：1.原告已于2014年9月6日安放装修工具在涉案商铺内，说明其已实际行为履行双方确立的租赁合同关系；2.原告拖欠被告租金，经被告催促仍没有缴纳，原告构成违约，应向被告支付拖欠租金及违约金；3.原告称涉案商铺侧门遭到阻挡问题，该问题原告在租赁涉案商铺之前已知晓，而且，该问题并不影响原告正常营业。
被告杨敬贤并提起反诉称：反诉原告于2013年9月2日将位于中山市石岐孙文中路157号商铺出租给反诉被告使用，双方约定每月租金7500元，但反诉被告承租后至2013年11月为止尚未支付任何租金。据此，反诉原告请求判令：1.反诉被告支付2013年9月至同年11月的租金22500元，并自2013年11月起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，反诉原告变更第1项反诉请求的租金金额为：请求反诉被告支付自2013年10月至同年11月的租金15000元。
被告（反诉原告）杨敬贤就其辩解及反诉请求在举证期限内提交的证据有：1.麦浪与杨敬贤的商铺租赁合同；2.房地产权属证书；3.委托书；4.照片；5.电子邮件。
反诉被告张维忠辩称：1.反诉原告同意签订书面租赁合同之日起才起计租金，有电话录音为证；2.反诉原告主张2013年11月17日之前的租金已超过法定的诉讼时效。
反诉被告张维忠就其辩解在举证期限内提交的证据与本诉一致。
经审查查明：位于中山市石岐区孙文中路157号房屋［土地证号：国府国用（2013）第易23043**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号］的产权人系麦浪［男，1963年8月6日出生，香港特别行政区居民，香港居民身份证号R719448（9）］，为砖木结构的四层建筑，产权总面积为232.8平方米，用途为住宅。
2013年8月底，张维忠通过出租公告联系杨敬贤，并到上述房屋现场观看了解情况。同年9月2日，张维忠与杨敬贤达成口头协议，约定由张维忠承租上述房屋用于经营电信业务，装修期间（一个月）免租。同日，张维忠向杨敬贤缴纳租赁定金3000元后，由杨敬贤向张维忠出具收据，注明：“今收到张维忠租孙文中路157号铺位定金（约定租金7500元／月，押金15000元），具体协议15天内签订……”杨敬贤并将房屋钥匙移交张维忠。同年9月6日，张维忠聘请的施工队进场装修，后因房屋侧门被他人占道经营影响了施工，三天后施工暂停。2014年10月14日，张维忠以杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对涉案商铺的实际使用，以及杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件，致使双方至今未签订租赁合同为由诉至本院，主张前述实体权利。杨敬贤则认为张维忠已实际占有使用涉案房屋，双方构成不定期租赁合同关系，张维忠未依约缴纳租金的行为已构成违约，故提出反诉，主张前述反诉实体权利。
诉讼中，杨敬贤出示其与麦浪于2013年6月30日签订的商铺租赁合同，约定：麦浪将属于其所有的涉案房屋出租给杨敬贤；租赁期为五年，即自2013年7月1日起至2018年6月30日；月租金为4500元；租赁期间，杨敬贤可将房屋转租给第三方，因转租而收取的租金由杨敬贤享有；商铺租赁合同还约定了其他事项。张维忠对该商铺租赁合同真实性无法确认。
另查：2013年9月18日，麦浪在中国委托公证人及香港律师邓兆驹见证下签订一份委托书，委托XIEKELUYI（女，1976年6月21日出生，秘鲁国籍，秘鲁护照号码C023452）作为其代理人处理上述房地产的相关事宜，包括纳税申报和缴纳上述房地产的税款及支付一切正当费用；有权出租上述房地产，签订租赁合同及其他有关文件，代收取租金，办理涉及上述房地产的税务及工商登记手续，办理房屋租赁登记备案手续，及办理政府对上述房产因租赁管理而产生的其他手续等事项。委托书有效期自2013年9月18日至2016年9月18日。张维忠与杨敬贤共同确认，双方达成租赁合意之后，有关的租赁合同草拟由XIEKELUYI负责，并由XIEKELUYI通过电子邮件方式与张维忠沟通协商。
又查：涉案房屋为四层建筑，其中一层的正门和侧门均可通往二至四层。张维忠认为，其计划使用一层作为电信营业厅并与二至四层进行分隔，二至四层作为独立办公区只能经由一层的侧门进出，因为一层侧门被他人非法占道经营，影响其装修及日后的使用。杨敬贤对此不予确认，并认为张维忠在观看房屋时已清楚周边的环境，原告至今未提供装修图纸，不能证明其主张的事实，况且，张维忠的装修方案与其无关。诉讼中，张维忠申请证人梁某出庭作证。梁某述称：其通过朋友介绍认识张维忠。2013年8月底，张维忠与其到涉案房屋观看现场，当时已发现侧门有障碍物的情况存在。在其出具设计图纸交张维忠审查后，张维忠于2013年9月5日交纳5000元装修押金，其正式进场施工，双方约定同年9月25日完工。在施工过程中，因为侧门障碍物影响了装修，该问题因未能获得解决，三天后其正式退场并将房屋钥匙交还张维忠。张维忠对证人证言真实性确认。杨敬贤质疑证人证言可信性：首先，张维忠与证人经过朋友介绍认识，存在利害关系；其次，证人既没有提交图纸也没有提交施工合同证明其有施工资质及施工能力，对证人收取的装修押金亦不予确认。
庭审中，张维忠及杨敬贤均同意解除双方的不定期租赁合同关系。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨敬贤于2013年9月2日收取张维忠交纳的租赁定金3000元，并约定每月租金标准后，将涉案房屋钥匙移交张维忠，张维忠聘请的装修工程队亦已进场装修，表明双方以实际行为成立租赁合同关系。因双方至今未签订书面租赁合同，使租赁期限、双方责任等合同要素至今未能确定，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方构成不定期租赁合同关系。诉讼中，张维忠、杨敬贤均同意解除双方的不定期租赁合同关系，本院予以确认。
关于合同解除中双方过错的问题。张维忠认为责任在于杨敬贤，理由：一是杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营的事实，影响其对涉案商铺的实际使用；二是杨敬贤一直未出示其有权出租涉案房屋的相关文件，致使双方至今未签订租赁合同。杨敬贤则认为系张维忠未依约缴纳租金导致合同无法继续履行，张维忠应承担相应违约责任。对此，本院认为，张维忠对杨敬贤隐瞒了涉案房屋侧门被他人占道经营这一事实未进行充分举证，况且，租赁商铺进行装修并经营作为一项重要决策过程，涉及张维忠的自身权益，从常理分析，张维忠应对涉案房屋周边环境以及房屋内外部情况有所了解，对计划开展的经营项目进行合理评估，以确保租赁目的的实现。张维忠陈述观看房屋时间为清早，未发现房屋一层侧门被他人占道经营的情况，这与证人证言存在明显矛盾，亦与常理不符，本院不予采信。涉案房屋产权人系麦浪，杨敬贤将其承租的涉案房屋再转租给张维忠并不违反法律强制性规定，杨敬贤与张维忠之间的租赁合同关系符合民事法律行为的构成要件，合法有效。即使杨敬贤未经麦浪同意将涉案房屋转租，根据合同相对性原则，也应由杨敬贤向麦浪承担相关违约责任。故张维忠以杨敬贤未出示有权出租的文件致使双方无法签订书面租赁合同，构成违约的理由不能成立。张维忠应按7500元／月标准向杨敬贤交纳租金，因双方未明确约定租金的缴纳期间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，张维忠应从次月1日缴纳上一个月租金，张维忠逾期不缴纳租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任，其认为租金从双方签订书面租赁合同时起计，没有任何证据证明，本院不予采信。至于张维忠交纳的3000元租赁定金问题，没有证据证明不能签订书面租赁合同可归责于任何一方，因此，该3000元定金可抵扣张维忠欠付杨敬贤的相应租金及利息。法律规定延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，因张维忠提出诉讼时效的抗辩，杨敬贤没有直接证据证明其在诉讼时效期间内向张维忠主张过权利，本案亦不存在诉讼时效中断、中止的其他情形，故杨敬贤请求张维忠支付2013年10月租金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。张维忠应支付杨敬贤2013年11月租金7500元以及从2013年12月2日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息，计得总额应扣减张维忠已支付的3000元。
综上，张维忠诉求无事实和法律依据，本院予以驳回；杨敬贤反诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、驳回原告张维忠的诉讼请求；
二、反诉被告张维忠于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告杨敬贤支付2013年11月租金7500元及利息（计算方法：以7500元为基数，从2013年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止），计得总额应扣减反诉被告张维忠已支付的3000元；
三、驳回反诉原告杨敬贤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费75元，减半收取为38元（原告张维忠已预交），由原告张维忠负担。反诉案件受理费181元（反诉原告杨敬贤已预交），由反诉原告杨敬贤负担90元，反诉被告张维忠负担91元（反诉被告张维忠负担部分于本判决发生法律效力之日起五日内迳付反诉原告杨敬贤）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一五年一月十三日
书 记 员 雷绮婷