辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第3045号
上诉人（一审原告）：邓海涛，男，汉族，1978年5月13日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
上诉人（一审原告）：王慧琦，女，汉族，1981年1月3日出生，住址沈阳市和平区。
委托代理人：邓海涛（王慧琦丈夫），男，汉族，1978年5月13日出生。
被上诉人（一审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，职务：董事长。
委托代理人：王志睿，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（一审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，职务：总经理。
委托代理人：王飞，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人邓海涛、王慧琦因与被上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰房地产公司”）、中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达资产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第01977号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邓海涛、王慧琦一审起诉称：邓海涛、王慧琦于2011年3月29日与星辰房地产公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》，并于当日缴纳第一笔购房款300，000元，之后于2013年1月2日与星辰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋一套，建筑面积108.94平方米，并于当日缴纳第一笔购房款569，004元。合同依约定星辰房地产公司于2014年3月31日之前交房。星辰房地产公司与邓海涛、王慧琦双在平等、自愿的情况下签署了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》和《商品房买卖合同》，邓海涛、王慧琦按照约定履行了付款义务。因此，请求法庭判令邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签署的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》和《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，邓海涛、王慧琦依照约定履行了付款义务，两次累计交付购房款569，004元。因此请求判令星辰房地产公司为邓海涛、王慧琦所付购房款项开具正规发票。邓海涛、王慧琦和星辰房地产公司所签订的《商品房买卖合同》，交房日期为2014年3月31日，但星辰房地产公司至今未交房。再根据《商品房买卖合同》中第9条约定，邓海涛、王慧琦要求星辰房地产公司进行逾期交房赔偿。赔偿金计算自2014年4月1日至2015年6月19日，共计445天，赔付金额按已付购房款金额每日万分之一计算，累计25，320.69元。星辰房地产公司于2011年3月29日将“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋出售给邓海涛、王慧琦。邓海涛、王慧琦于当日交纳房款30万元，与星辰公司签订了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》。星辰房地产公司当日收到款项后，开具了收款收据。此时，邓海涛、王慧琦已经是该房屋的唯一合法所有者。这样的房屋依法依规不能再进行抵押。星辰房地产公司在邓海涛、王慧琦不知情的情况下将邓海涛、王慧琦购买的房屋私自抵押给信达资产公司，星辰房地产公司的行为违反法律规定，因此，星辰房地产公司、信达资产公司所签抵押合同是无效合同，应依法判定无效。关于信达资产公司接受抵押邓海涛、王慧琦房子的事邓海涛、王慧琦向其说明过情况，也递交过相关材料，指出信达资产公司抵押邓海涛、王慧琦房子并不合法，要求他们对邓海涛、王慧琦购买的1号楼2单元15楼2号房屋进行解押，注销抵押权。但信达资产公司对邓海涛、王慧琦的要求置若罔闻，不予理会，坚持抵押不放手，坚决与星辰房地产公司共同侵犯邓海涛、王慧琦权利。信达资产公司作为国有企业，公然违法，以耍无赖的手段欺骗、欺压、挟持百姓，彻底忘记了企业良心和社会良知，请求法庭立即纠正其违法行为，判定其出据解压手续以配合星辰房地产公司为邓海涛、王慧琦进行所购房产的备案登记。根据邓海涛、王慧琦和星辰房地产公司所签订的《商品房买卖合同》第24条约定，星辰房地产公司应在合同生效后30日内向沈阳市房产局申请对邓海涛、王慧琦购买的“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋办理备案登记手续，并判定星辰房地产公司继续履行与邓海涛、王慧琦签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》；据邓海涛、王慧琦亲身经历，星辰房地产公司的法人黄哲明和其公司高层自2014年6月至今屡次欺骗包括邓海涛、王慧琦在内的购房者和出面协调的和平区政府。并于2014年7月21日、2014年7月22日和2014年7月28等日形成书面承诺，但都没有兑现。作为弱势群体的邓海涛、王慧琦经历了数年的维权，深感维权的艰辛和无助。星辰房地产公司的违约行为给邓海涛、王慧琦造成了巨大的经济损失和精神伤害，且责任完全在于星辰房地产公司。因此，邓海涛、王慧琦声明保留进一步要求赔偿的权利，请求判定星辰房地产公司承担本案的诉讼费。诉讼请求：1、请求判定邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判定星辰房地产公司给予邓海涛、王慧琦所付款项开具正规发票；3、请求判令星辰房地产公司赔付邓海涛、王慧琦购房违约赔偿金额25，320.69元；4、请求判定星辰房地产公司与信达资产公司签订的“京城中心”1号楼2单元15楼2号的房屋抵押合同无效，予以撤销；5、请求判定信达资产公司出具解押“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋的手续，配合星辰房地产公司在沈阳市房产局完成该房屋的备案登记手续；6、请求判定星辰房地产公司为邓海涛、王慧琦购买的“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋办理备案登记手续，并继续履行与邓海涛、王慧琦签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》；7、请求判定星辰房地产公司承担本案诉讼费用。庭审中，邓海涛、王慧琦明确诉讼请求3为星辰房地产公司给付邓海涛、王慧琦逾期交房违约金，以首付款569，004元为本金，按房款的日万分之一计算，从2014年4月1日至2015年6月19日止。庭审中邓海涛、王慧琦撤回诉讼请求6中“要求继续履行的诉求”。
星辰房地产公司一审答辩称：邓海涛、王慧琦和星辰房地产公司签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的。故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，邓海涛、王慧琦提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。邓海涛、王慧琦是贷款购房，邓海涛、王慧琦也没有按照协议的约定全额支付购房款，故邓海涛、王慧琦自身也存在违约责任的问题。由于邓海涛、王慧琦未能全额支付购房款，也不存在星辰房地产公司向邓海涛、王慧琦交付房屋的问题，也提醒法庭在一系列相关诉讼当中，严格区分全额交付购房款和交付首付款案件的区别，不应对仅支付首付款的案件判令星辰房地产公司承担逾期交房的违约责任。
信达资产公司一审答辩称：信达资产公司与星辰房地产公司办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、信达资产公司与星辰房地产公司不存在恶意串通；二、信达资产公司对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达资产公司抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，邓海涛、王慧琦应当向星辰房地产公司主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、邓海涛、王慧琦对信达资产公司的诉讼请求与对星辰房地产公司的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，信达资产公司不承担任何责任。
一审法院查明：位于沈阳市和平区文兴路41-1号2-15-2号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为108.94平方米。2011年3月29日，王慧琦（乙方）与星辰房地产公司（甲方）签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》1份，约定甲方就“京城中心”项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定王慧琦意向房源即为本案诉争房，王慧琦于签约当日缴纳了购房款300，000元。2013年1月2日，邓海涛、王慧琦（买受人）与星辰房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定邓海涛、王慧琦以719，004元购买本案诉争房屋，销售单价为每平方米6，600元。其中第六条约定，买受人于2013年1月2日前支付购房首付款569，004元，并在七日内办理完毕公积金相关手续，剩余房款15万元整于2013年3月3日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，邓海涛、王慧琦于2013年1月2日交纳购房款269，004元，两次累计交齐了购房首付款569，004元。而诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付邓海涛、王慧琦。
另查明，2012年9月，信达资产公司（抵押权人）与星辰房地产公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押］的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）］的《债权收购协议》，抵押权人与星辰房地产公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）］的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押］的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）］的《债权收购协议》，抵押权人与星辰房地产公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组］的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即星辰房地产公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括邓海涛、王慧琦购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-1号。
再查明，就诉争房，王慧琦与星辰房地产公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》时，房屋尚未设立抵押权。邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订《商品房买卖合同》后，未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定了抵押登记，抵押权人为信达资产公司。
一审法院认为：邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对邓海涛、王慧琦确认协议书及合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于邓海涛、王慧琦诉请星辰房地产公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，因星辰房地产公司至今未依约向邓海涛、王慧琦交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因邓海涛、王慧琦及星辰房地产公司已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。星辰房地产公司应从2014年4月1日起给付，至邓海涛、王慧琦诉求截止之日。对星辰房地产公司未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，一审法院不予采纳。关于星辰房地产公司认为违约金过高一节，证据不足，一审法院不予支持。关于星辰房地产公司认为邓海涛、王慧琦仅支付首付款、未支付全款因而构成违约的抗辩，因邓海涛、王慧琦支付首付款系基于合同的约定，因诉争房未能办理备案登记，故未能办理贷款，其责任不在邓海涛、王慧琦，故对星辰房地产公司抗辩，一审法院不予采信。
关于邓海涛、王慧琦诉请星辰房地产公司给邓海涛、王慧琦开具正规发票的诉讼请求，因邓海涛、王慧琦已向星辰房地产公司支付了首付房款，星辰房地产公司作为房屋的出售方有义务为邓海涛、王慧琦出具正式发票，故对邓海涛、王慧琦该项诉请，一审法院予以支持。
关于邓海涛、王慧琦要求星辰房地产公司办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对邓海涛、王慧琦该项诉讼请求，一审法院不予处理。待具备条件时，邓海涛、王慧琦可另行主张。
关于邓海涛、王慧琦主张星辰房地产公司、信达资产公司签订的抵押合同涉及诉争房的内容无效的诉求，虽然王慧琦与星辰房地产公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》在上述抵押合同签订之前，但邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订的商品房买卖合同未备案登记，且邓海涛、王慧琦所提供的证据无法有效证明星辰房地产公司、信达资产公司签订的抵押合同无效的事实，故对邓海涛、王慧琦该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于邓海涛、王慧琦主张星辰房地产公司、信达资产公司对诉争房解押一节，与本案非同一法律关系，一审法院不予处理。
一审法院判决：一、确认原告邓海涛、王慧琦与被告沈阳星辰房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区文兴路41-1号2-15-2号房屋签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邓海涛、王慧琦逾期交房违约金25，320.68元，从2014年4月1日起至2015年6月19日止，以569，004元为计算基数，按日万分之一标准计算；三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告邓海涛、王慧琦开具569，004元的正式发票；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费433元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，邓海涛、王慧琦不服一审判决，向本院提出上诉，请求判定星辰房地产公司、信达资产公司签订的“京城中心”项目抵押合同中关于沈阳市和平区文兴路41-1号2-15-2号的房屋抵押部分无效，予以撤销；判定信达资产公司出具沈阳市和平区文兴路41-1号2-15-2号房屋的解押手续；2、请求判定星辰房地产公司为邓海涛、王慧琦购买的沈阳市和平区文兴路41-1号2-15-2号房屋办理备案登记手续；3、由星辰房地产公司、信达资产公司承担本案费用。主要理由：一审判决中已查明，邓海涛、王慧琦在与星辰房地产公司签订房屋认购协议并交付首付款时，房屋没有设立抵押权。即星辰房地产公司在已将房屋出售，未取得邓海涛、王慧琦允许的情况下私自签订《抵押合同》，将邓海涛、王慧琦购买的房屋进行抵押，违反了《物权法》中关于使用权、所有权不明或有争议的财产不得抵押的规定。同时，信达资产公司出具的《与京城准业主对话纪要》中明确提到“我们2012年7月收购中信信托的债权，之前他们没有申明已有部分房屋出售，涉嫌欺诈”，说明星辰房地产公司在房屋抵押过程中存在欺诈行为，信达资产公司也存在失察的过错，那么按照《合同法》中关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同无效的规定，也应判定抵押合同无效，至少是关于邓海涛、王慧琦请求房屋的部分内容无效。一审法院以邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订的商品房买卖合同未备案登记且未证明抵押合同无效为由不予支持是错误的。商品房买卖合同未备案是星辰房地产公司违约的原因造成的，也恰恰是邓海涛、王慧琦的核心诉求，一审法院不应把邓海涛、王慧琦诉求作为不支持邓海涛、王慧琦的理由，这个逻辑混乱。关于解押的诉求，一审判决中和平区法院以不是同一法律关系为由不予处理错误，因为按照《物权法》中的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。如果星辰房地产公司、信达资产公司签订的合同不涉及邓海涛、王慧琦，那邓海涛、王慧琦自然是无权干涉，可是信达资产公司与星辰房地产公司为了各自利益，而且现在信达资产公司以房产抵押作为理由不给邓海涛、王慧琦出具解押手续，导致涉诉房产无法办理备案手续，那么星辰房地产公司、信达资产公司签订《抵押合同》是否有效直接与本案相关。一审法院判定《商品房买卖合同》有效，对此邓海涛、王慧琦无异议，那么既然判定合同有效就应该对合同中规定的备案内容予以支持，星辰房地产公司就应该履行合同，为邓海涛、王慧琦备案，而一审法院却以不具备办理登记备案的条件为由对邓海涛、王慧琦要求备案的诉求不予处理，这是错误的。“不具备条件”是星辰房地产公司自身原因造成的，与邓海涛、王慧琦无关，法院应当判定星辰房地产公司去完备条件为邓海涛、王慧琦备案，而不是“因为不具备条件”而“不予处理”，难道“甲欠乙的钱，而因为甲没有钱不具备还钱条件就可以不还钱，乙就活该倒霉”吗？请法院予以纠正。
被上诉人星辰房地产公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人信达资产公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、编号为（2012-007（1）-抵押］、（2012-007（2）-抵押］的抵押合同、抵押登记材料等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附一审卷宗佐证。
本院认为：邓海涛、王慧琦与星辰房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原审判决认定准确。
关于邓海涛、王慧琦要求星辰房地产公司与信达资产公司之间关于本案诉争房屋抵押部分无效，予以解押的问题。本案中无证据证明星辰房地产公司与信达资产公司之间的抵押合同存在法定无效的情形，故邓海涛、王慧琦的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。
关于邓海涛、王慧琦要求星辰房地产公司办理备案登记的主张，因诉争房屋现已被抵押，不具备办理备案登记的条件，待具备条件时，邓海涛、王慧琦可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费433元，由上诉人邓海涛、王慧琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年一月十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；