山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民终3136号上诉人（原审原告）：穆彤。委托诉讼代理人：孙建华。委托诉讼代理人：孙书华，山东天正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛伟信建设开发有限公司。法定代表人：杜学军，总经理。委托诉讼代理人：刘红霞。委托诉讼代理人：辛光磊，平度宏伟法律服务所法律工作者。上诉人穆彤因与被上诉人青岛伟信建设开发有限公司（以下简称伟信建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2017）鲁0283民初5753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人穆彤的委托诉讼代理人孙建华、孙书华，被上诉人伟信建设公司的委托诉讼代理人刘红霞、辛光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆彤上诉请求：撤销一审判决，依法改判伟信建设公司支付穆彤逾期交房违约金64438.68元或发回重审；一、二审诉讼费由伟信建设公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、伟信建设公司未按照合同约定向穆彤交付房屋，依法支付穆彤逾期交房违约金64438.68元。根据双方合同约定，伟信建设公司应于2015年8月31日之前将经过综合验收的房屋交付给穆彤，而伟信建设公司提供的《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证》记载涉案房屋通过综合验收的时间在2017年6月12日，远远超过合同约定的交房时间，构成违约，应承担违约责任。二、导致涉案房屋水、电、热力、燃气等设施没有完工的责任在伟信建设公司，一审认定事实错误。涉案房屋水、电、热力、燃气等设施的建设是伟信建设公司负责，并不是平度市南村镇政府出资建设，导致涉案房屋水、电、热力、燃气等设施没有完工的责任完全在伟信建设公司。双方合同第十条约定伟信建设公司不承担违约责任的前提是非伟信建设公司原因造成工程延误，且这种工程延误的情形必须在合理期限内，不是无限扩大。三、伟信建设公司提供的商品房预售合同系格式合同，该合同第十条关于免除其责任、排除穆彤权利的条款为格式条款，依法应为无效。伟信建设公司辩称，一、涉案房屋所在楼座主体工程于2014年7月29日验收合格，一直未进行综合竣工验收的原因是热力配套设施未完工。伟信建设公司于2013年12月30日向有关部门缴纳了基础设施配套费，直至合同约定的最后交房日期，热力配套工程仍未完工，导致涉案房屋未能如期通过综合验收，最终伟信建设公司无法完全按照合同约定的时间交付房屋。二、双方签订的商品房预售合同合法有效，合同中的免责条款对合同双方均具有约束力。双方合同明确约定，因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非伟信建设公司原因造成工期延误的，伟信建设公司无需承担逾期交房违约责任。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。穆彤向一审法院起诉请求：1、判令伟信建设公司支付穆彤逾期交房违约金64438.68元；2、诉讼费由伟信建设公司承担。一审法院认定事实：2014年7月10日，穆彤、伟信建设公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定穆彤购买伟信建设公司开发建设的位于平度市南村镇朱诸路119号《伟信·沽河新城》12号楼1单元xxx户房屋一套，房屋总价款471043元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、1、甲方应当在依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付乙方；但如遇下列特殊原因，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：（1）本合同签订后，因遵守国家及地方政府新颁布可能导致甲方延期交房的各种法律、法规和通知而导致延期交房的；（2）因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误的。合同第十一条约定：甲方定于2015年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之一计算，违约金自第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已付房款总额的日万分之二支付违约金。另查明，伟信·沽河新城小区于2013年11月5日开工建设，伟信建设公司于2013年12月30日向平度市城乡建设局缴纳了基础设施配套费，金额合计12873548.16元。主体工程于2014年7月29日验收合格。穆彤通过银行贷款于2015年7月22日付清全部房款。2015年1月29日，青岛滨河新城热力有限公司（以下简称滨河新城热力公司）致函伟信建设公司，称南村镇域的供热配套建设、运营和供热服务工作由该公司承担，伟信建设公司前期与该公司进行了对接，并提供室内采暖施工图纸、小区平面布置图、小区内综合管网图等资料，要求该公司进行小区内二次网、换热站设计，准备小区内供热配套建设。2015年2月2日，伟信建设公司请示南村镇政府，望南村镇政府尽快安排热力、燃气公司对项目进行配套施工。2015年2月6日，伟信建设公司致函滨河新城热力公司，望该公司抓紧时间办理进场手续，配合伟信建设公司做好室外热力配套施工工作。2015年9月22日，江苏南通三建集团有限公司中标滨河新城热力公司招标的伟信·沽河新城小区热力管网建设配套工程。2016年7月11日，滨河新城热力公司致函伟信建设公司，称沽河新城小区热力管网工程已验收完毕。一审法院认为，本案商品房预售合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，各方均应按合同约定自觉履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于伟信建设公司是否应向穆彤承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，穆彤、伟信建设公司签订的合同中明确约定因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方原因造成工程延误的，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。而伟信建设公司在涉案项目开工建设之初就向政府有关部门交纳了基础设施配套费，并屡次就热力配套建设工作向相关部门发函，督促相关部门及时进行热力配套。因此，伟信建设公司虽有逾期交房的事实，但系因热力配套工程延误导致，伟信建设公司不存在过错，根据合同约定，伟信建设公司无需承担违约责任。综上所述，穆彤的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回穆彤的诉讼请求。案件受理费1411元，减半收取计705.5元，由穆彤负担。本院二审期间，穆彤提交证据一、建设工程施工合同复印件一份、建设工程竣工验收报告复印件一份、平度市城乡建设局对伟信·沽河新城一到十六号楼实际竣工日期汇总表复印件一份、青岛市建设工程竣工验收备案表复印件一份、平度市消防大队消防监督管理系统查询单复印件一份、青岛生活在线记者对伟信建设公司的法定代表人访谈的录音、光盘及录音文字各一份，证明案外人与伟信建设公司签订的施工合同约定的竣工时间是2014年10月10日，而实际所有的工期均有延误，由此导致后续工程的迟延。建设竣工验收报告记载一到十六号楼地基与基础、主体结构工程验收的时间是2015年8月30日，也就是说伟信建设公司所承建的伟信·沽河新城小区的地基基础、主体结构工程在2015年8月30日才通过验收，而合同约定的交房时间是2015年8月31日。汇总表记载伟信沽河新城小区地基基础的竣工时间是2015年9月22日，消防大队的管理系统记载伟信建设公司承建的小区消防工程通过验收的时间是2016年6月17日，而合同约定的交付时间是2015年8月31日。综合验收备案表证明伟信建设公司承建的小区通过综合验收时间是2017年5月18日，这个时间该楼房才具备交付条件，即合同第10条第2款第1项约定的房屋交付条件。2017年5月16日，青岛生活在线记者给伟信建设公司的法定代表人杜学军打电话录音时，杜学军称延迟交房是因为规划原因，并非是青岛滨河新城热力公司原因，而且还提出用15年的物业费抵顶业主逾期交房的违约金。也就是说，伟信建设公司对逾期交房是其自身原因造成是认可的。提交证据二、涉案房屋所在12号楼建设工程竣工验收备案文件目录复印件一宗，主要证明12号楼除了供热工程之外其他工程于2015年9月22日竣工验收，于2017年1月5日通过规划验收，于2017年1月9日备案，明显晚于双方合同约定的交房时间2015年8月31日，伟信建设公司迟延交付房屋构成违约，应承担违约责任。补充协议两份，证明伟信建设公司杜经理承认逾期交房违约，并用15年的物业费抵顶部分业主逾期交房违约金，与青岛生活在线记者的电话录音相互印证。伟信建设公司质证称，关于证据一，穆彤提交的以上证据均是复印件，无法确认真实性。主体工程备案验收在2015年5月18日，一审中伟信建设公司已经提交书面证据，2014年7月29日主体工程已经全部验收合格。关于生活在线的报道，该证据对其真实性无异议，对证明内容有异议，该证据不属于新证据，且伟信建设公司的法定代表人接受采访时称逾期交房是因为政府公共设施规划原因，伟信建设公司从未在任何场合承认存在违约。伟信建设公司确与部分业主达成协议减免15年的物业费，但并不是承认违约，而是因为市政管网未如期招投标、完工造成，给业主造成了损失，减免物业费是伟信建设公司出于人道主义在能力范围之内给予业主的补偿。关于证据二，穆彤提交的证据均是复印件，对真实性有异议。从穆彤提交的复印件当中可以看出伟信建设公司在2015年9月22日所施工的工程均为合格，已经竣工验收，实际主体验收是在2014年7月29日。备案材料与实际竣工验收的时间不一致，应以实际竣工验收时间为准。关于补充协议，对该两份补充协议的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证明逾期交房的责任在伟信建设公司，该协议恰恰证明了协议双方认可伟信建设公司逾期交房的原因在于市政配套，即因市政管网未如期招投标、完工造成的，符合双方之间商品房预售合同中免责条款的约定，伟信建设公司不应承担违约责任。伟信建设公司提交中标通知书、补充协议、投资协议书、建筑安装工程承包合同，证明政府的配套工程由青岛滨河新城热力公司承担，并且是唯一的供热单位；滨河新城热力公司于2015年9月22日经招标将该项目委托江苏南通三建集团具体施工，合同标明时间是2015年10月8日至2015年11月16日，但南村镇政府与滨河新城热力公司的合同中投资约定的时间是2016年2月底前投产，上述证据足以说明伟信建设公司所建的小区配套工程是由政府来具体实施的，伟信建设公司已于2013年12月30日将配套费全部交给政府，因此配套工程所造成的交房延误责任不在伟信建设公司，符合双方合同约定的免责条款。穆彤质证称，伟信建设公司提交的证据与本案没有关联性，不能作为本案的证据使用。其中建筑承包合同是复印件，对其真实性无法确认。投资协议是案外人与南村镇政府就项目投资达成的协议，与本案无关。根据双方当事人调取证据的申请，本院依法委托一审法院到平度市南村镇人民政府调取了平度市南村镇人民政府与滨河新城热力公司签订的投资协议书、补充协议，到滨河新城热力公司就涉案小区热力管网配套工程招投标及施工等问题进行了调查，制作了调查笔录。穆彤质证称，1、本案是穆彤不服一审判决向二审法院提起的上诉，二审期间一审法院不具有调查取证的权利，因此一审法院的调查取证不符合民诉法的规定。2、投资协议及补充协议是案外人滨河新城热力公司与南村镇政府就投资事项达成的协议，与本案没有关联性。3、从一审法院所做的两份调查笔录可以看出，沽河新城项目配套设施的建设工期是40天，该期限不足以作为伟信建设公司免除其承担逾期交房责任的合法依据。4、从调查笔录来看，导致热力设施没有及时开工的责任完全在于伟信建设公司的设计存在问题，在调查笔录中滨河新城热力公司的工作人员姜磊说2015年1月29日滨河新城热力公司就给伟信建设公司发过函，因为伟信建设公司的设计不对，滨河新城热力公司要求伟信建设公司调整设计，由此可见热力配套设施不能顺利进行的责任完全在于伟信建设公司。5、伟信建设公司称是南村镇政府原因导致热力配套设施不能顺利进行没有任何依据，南村镇政府也没有就此事项向法院提交书面材料，也就是说伟信建设公司的主张没有依据。6、本案合同双方是穆彤与伟信建设公司，并不涉及案外人，案外人签订的协议对穆彤没有任何约束力。7、穆彤提交的证据足以证明本案逾期交房的原因完全在于伟信建设公司。伟信建设公司质证称，对投资协议、补充协议的真实性无异议，该协议是政府与滨河新城热力公司的具体实施协议，与本案有直接的利害关系，滨河新城热力公司已经说明小区包括伟信建设公司所建的小区工程。对一审法院调取的滨河新城热力公司工作人员姜磊的调查笔录，是法院履行正常的程序，对调查无异议，对2018年6月5日调查笔录的真实性无异议，已经注明一般的工期在三个月左右，40天明显不现实。对2018年6月22日调查笔录无异议，清楚的说明是南村镇政府委托做的配套工程，2015年10月份才签订的施工合同，造成工期延误的责任明显在于政府承揽的配套工程未完成。经本院审理查明，涉案房屋所在小区于2017年5月18日取得竣工综合验收备案。双方认可伟信建设公司于2017年6月向穆彤交付涉案房屋。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：伟信建设公司应否承担延期交房的违约责任。本案中，穆彤与伟信建设公司于2014年7月10日签订的的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同第十条约定，因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方（伟信建设公司）原因造成工程延误的，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。伟信建设公司提交的涉案小区基础设施配套费缴纳凭证、打给当地镇政府的请示报告、与滨河新城热力公司的往来信函、涉案项目主体结构工程质量验收备案报告、涉案小区热力管网配套工程招标公告、中标通知书、补充协议、投资协议书、建筑安装工程承包合同等证据，能够相互印证，形成较为完整的证据链，再结合本院委托一审法院进行的调查和调取的相关材料，可以证明伟信建设公司按正常进度进行涉案房屋建设的同时及时缴纳了涉案小区基础设施配套费并于2015年2月初向当地镇政府及供热企业提出热力、燃气配套施工请示，滨河新城热力公司作为负责涉案小区热力管网配套设施建设、运营管理和供热服务的企业于2015年8月通过第三方发布招投标公告，并于同年9月确定施工企业，后签订施工合同进行涉案小区配套管网工程建设，本案因热力、燃气等地方公用设施建设造成工程延误，而非伟信建设公司自身原因造成工期延误，伟信建设公司依据合同约定可以延期交房，且无需承担延期交房的违约责任。因热力、燃气等公共基础设施属于涉案小区综合验收的组成部分，故穆彤提交的涉案工程竣工验收相关资料不足以证明系伟信建设公司原因造成工期延误；施工合同、消防监督管理系统查询单等证据均系复印件，对其真实性无法确认；电视台的相关报道及伟信建设公司与案外人签订的补充协议，无法证明系伟信建设公司自身原因导致延期交房，穆彤提交的证据不足以证明涉案房屋逾期交付的原因系由伟信建设公司造成，穆彤应承担举证不能的法律后果，穆彤主张逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，穆彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1411元，由上诉人穆彤负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一八年七月四日书记员 于遨洋书记员 吴苗苗