上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）再终字第15号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）陈榴超。
委托代理人钱某某。
被申请人（一审原告、被上诉人）毛春兰。
委托代理人毛春娣。
委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）张国梁。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）钱德仁。
委托代理人宋栽。
申请再审人陈榴超因与被申请人毛春兰、张国梁、钱德仁房屋买卖合同权纠纷再审一案，不服本院（2013）沪二中民二（民）终字第246号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。2014年8月27日，上海市高级人民法院作出（2014）沪高民一（民）申字第480号民事裁定书，以有新的证据足以推翻原判决为由裁定中止原判决执行，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈榴超及其委托代理人钱某某，被申请人毛春兰及其委托代理人褚子云，一审被告、二审上诉人钱德仁及其委托代理人宋栽到庭参加诉讼。被申请人�国梁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市静安区人民法院（下称静安法院）查明，毛春兰与张国梁系夫妻关系，两人于1981年12月28日登记结婚，毛春兰户口于1982年4月迁至本市延平路XXX弄XXX号XXX室，并与张国梁共同生活在系争房屋内。2005年11月15日，张国梁作为购房人与出售方上海静安置业（集团）有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争售后公房的产权，并办理了产权人为张国梁的产权登记手续。
张国梁与钱德仁原系同事关系。2008年5月15日，张国梁与钱德仁签订《上海市房地产买卖合同》，约定：张国梁以人民币（以下币种均为人民币）680，000元的价格将系争房屋转让给钱德仁，建筑面积38.86平方米，钱德仁于签订定金合同时支付20，000元，签订买卖合同时支付360，000元，另贷款300，000元；张国梁于2008年6月30日前腾出该房�并通知钱德仁进行验收交接，双方确认在2008年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2008年6月13日，钱德仁与中国建设银行股份有限公司上海高桥支行（以下简称“建设银行高桥支行”）签订《个人住房商业性抵押价款合同》，以系争房屋作为抵押向建设银行高桥支行借款300，000元，借款期限自2008年6月12日起至2018年6月12日止，钱德仁委托建设银行高桥支行将贷款资金划入张国梁名下的建设银行账户。同日，张国梁与钱德仁以及建设银行高桥支行同时申请办理系争房屋的产权过户登记以及抵押权登记，房产交易中心于2008年6月29日核准登记，产权人为钱德仁。
2009年11月5日，钱德仁与案外人李某某签订《抵押担保借款合同》，约定：钱德仁向李某某借款350，000元用于周转，借款期限自2009年11月5日至2010年11月5日，年息20%，到期一次还清，钱德仁将系�房屋的剩余价值部分作为借款抵押。同日，钱德仁与李某某向交易中心申请办理了系争房屋的再次抵押登记。
陈榴超与案外人钱某某系夫妻关系。2010年4月13日，钱德仁与陈榴超签订《上海市房地产买卖合同》，约定：钱德仁以700，000元的价格将系争房屋转让给陈榴超，双方确认在2010年5月12日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，钱德仁已收到房款700，000元。同日，钱德仁名下的建设银行高桥支行贷款结清。此后，系争房屋上设定的两个抵押权均办理了注销手续。2010年4月22日，钱德仁与陈榴超申请办理系争房屋的产权过户登记，交易中心于2010年5月10日核准登记，产权人为陈榴超。由于毛春兰与陈榴超就系争房屋产权发生争议，毛春兰于2010年7月22日向静安法院诉要求确认就系争房屋所签订的两份买卖合同无效，要求判令将系争房屋恢复登记至张国梁名�。2010年12月28日，静安法院对本案作出（2010）静民一（民）初字第2392号民事判决书，判决：一、钱德仁与张国梁就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陈榴超于判决生效之日起十日内将本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权户名恢复登记到张国梁名下。判决后，陈榴超不服并提出上诉，本院于2011年7月21日作出（2011）沪二中民二（民）终字第949号民事裁决书，裁定：一、撤销（2010）静民一（民）初字第2392号民事判决；二、发回重审。
发回重审审理中，陈榴超认为其与张国梁之间存在房屋买卖关系，房屋实际交易价格为770，000元，为了避税，将合同转让价格约定为700，000元。张国梁出具给陈榴超两张《收条》，能证明2009年11月6日张国梁收到钱某某现金350，000元，并由张国梁指示钱德仁将系争房屋抵押给钱某某的朋友李某某，该款已转为购房款；2010年1月12日张国梁收到陈榴超丈夫钱某某420，000元。其中，陈榴超支付给张国梁现金140，000元，张国梁将钱德仁户名的用于还贷的银行卡交给陈榴超，约定由陈榴超归还贷款280，000元，共同构成了2010年1月12日《收条》上的420，000元。
另查，陈榴超于2010年5月26日曾起诉至原审法院要求毛春兰排除妨害，案号为（2010）静民一（民）初字第1686号。庭审中，围绕毛春兰何时知道系争房屋被陈榴超买下提问时，毛春兰回答：“在2012年4月15日这天，陈榴超来我处，要求腾出房屋，我才知道。因为期间我将房屋出租了，我住在亲戚家。”
静安法院重审后认为，张国梁与钱德仁于2008年5月就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理了产权过户登记，钱德仁确认除通过银行获得贷款300，000元后转帐支付给张国梁之外，并没有�付过购房款，房屋产权登记过户后双方也没有办理过房屋交接手续。对此，法院认为，在钱德仁明知张国梁为了获取银行贷款的情况下，仍进行房屋买卖，其目的是通过虚假的买卖行为达到为张国梁获取银行贷款的目的，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应当确认无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故钱德仁应当将房屋产权户名恢复至张国梁名下。鉴于钱德仁已于2010年4月将系争房屋转让给了陈榴超，故陈榴超是否构成物权法上的善意取得是决定产权户名能否恢复到张国梁名下的重要条件。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果其将该财产（包括动产和不动产）转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全。陈榴超是否善意取得，应当根据交易行为、合理信赖、注意义务等方面去判别。根据陈榴超的陈述，张国梁由于无力向陈榴超夫妇归还借款350，000元，双方才协商一致通过将系争房屋出售给陈榴超的方式还钱。并且，系争房屋的转让价格是张国梁与陈榴超之间谈妥，陈榴超决定受让系争房屋前是张国梁带其去现场看房，系争房屋的房产证、钥匙、钱德仁户名的用于还贷的银行卡也是张国梁交给陈榴超的。从以上情节可以认定陈榴超对于系争房屋虽然登记在钱德仁名下，但实际有权处分人为张国梁是明知的，陈榴超与钱德仁签订买卖合同受让系争房屋并非是基于房屋登记在钱德仁名下的公示公信效力。然，钱德仁与陈榴超既未能提供双方之间的交易是经实际权利人张国梁授权同意的有效证据，也未能证明张国梁参与了双方的整个交易过程。其次，陈榴超认为系争房屋的交易价格为770，000元，陈榴超提供张国梁出具的两张收条作为支付购房款的依据，但是，陈榴超陈述张国梁出具的收条中有490，000元的钱款均为现金，如此大额的资金均通过现金交易，有悖于一般的交易习惯。此外，陈榴超关于350，000元的借款已转为购房款的辩解也缺乏证据印证。再次，因政策原因，售后公房记载的权利人与实际共有人的情况比较复杂。陈榴超明知系争房屋系售后公房，在与毛春兰发生纠纷后未积极追寻张国梁了解原由，仍执意办理过户登记，故陈榴超虽然已经对系争房屋办理了产权过户登记，但该过户登记行为显然与正常交易相悖。综上所述，法院认定陈榴超在受让钱德仁转让的系争房屋时主观上并非善意。由于陈榴超不构成善意取得，系争房屋产权户名应当恢复登记至张国梁名下。基于系争房屋�权恢复至张国梁名下，因两份合同取得的财产，均应各自返还：1、关于钱德仁通过银行贷款支付给张国梁的300，000元，钱德仁陈述在银行贷款发放后，钱德仁已将其户名的用于还贷的银行卡交给张国梁，由张国梁每月偿还贷款。该陈述与陈榴超从张国梁处收到钱德仁户名的用于还贷的银行卡的陈述相吻合，故张国梁应将300，000元贷款的余额返还给钱德仁。庭审中，钱德仁确认陈榴超向其用于还贷的银行卡支付的金额为279，450.63元（261，450.63元＋18，000元），钱德仁用该款向银行结清了贷款并注销了抵押，故张国梁应返还钱德仁279，450.63元。2、关于陈榴超向钱德仁户名的用于还贷的银行卡支付的279，450.63元，该款首先转入钱德仁帐户内，故应由钱德仁返还陈榴超。至于钱德仁与张国梁之间的债务纠纷以及陈榴超与张国梁之间的债务纠纷，应另行处理。张国梁经法院�法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。
静安法院据此作出判决：一、张国梁与钱德仁就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陈榴超应于判决生效之日起十日内协助张国梁将本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权户名恢复登记到张国梁名下；三、张国梁应于判决生效之日起十日内返还钱德仁房款279，450.63元；四、钱德仁应于判决生效之日起十日内返还陈榴超房款279，450.63元。
静安法院重审判决后，上诉人陈榴超不服，向本院提起上诉称：张国梁作为实际产权人，其不仅参与了房屋买卖的全部过程，并且是积极促成房屋买卖完成的实际主导者。陈榴超实际给付张国梁房款770，000元，其中350，000元是由之前的借款转为房款、陈榴超用于注销抵押而归还银行的279，000元、最后一部分是2010年1月给付张国梁的现金14万元。整个交易过程中，张国梁对外称其妻子叫杨翠萍，而此人也实际参与了房产抵押登记、房屋买卖洽谈以及现场看房等交易环节，陈榴超从未得知毛春兰的身份。而在陈榴超付清全部房款、房地产登记转移手续已经完成的情况下，张国梁却下落不明，毛春兰突然起诉要求确认无效，陈榴超作为善意第三人有足够理由相信张国梁和毛春兰互相串通、恶意制造诉讼、侵害陈榴超合法权益，故要求二审法院保护陈榴超合法利益，撤销原审判决，改判确认陈榴超购买系争房屋真实有效，驳回毛春兰原审全部诉讼请求。
被上诉人毛春兰答辩称：静安法院认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人钱德仁答辩称：张国梁与钱德仁就系争房屋签订买卖合同之目的是为帮助张国梁套取银行贷款，并非真实的买卖。而作为实际产权人，张国梁此后与陈榴超就买卖系争房屋进行的磋商、带看房屋以及交接房款，均客观存在，陈榴超应认定为善意第三人，其对系争房屋的产权应当得到保护。故同意上诉人的上诉理由及上诉请求。
被上诉人张国梁未作答辩。
本院二审经审理查明，重审查明事实属实，本院予以确认。
本院二审审理过程中，陈榴超表示，张国梁此前陪同陈榴超夫妇去看房，当时屋内是没有人居住的；张国梁收取房款后于2010年春节前后失踪；陈榴超与钱德仁嗣后共同至房地产交易中心办理房屋转移登记申请手续，在产权取得之前，陈榴超自行前往系争房屋内查看，发现有租客在屋内，从租客处得知房屋是毛春兰的弟弟对外出租的。毛春兰表示，在陈榴超签订买卖合同之前就至房屋内查看，当时房屋由毛春兰出租给案外人，租客告知毛春兰后，毛春兰和陈榴超发生争执并报警；目前房屋仍由毛春兰居住。
本院�审认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并根据公平原则确定各方的权利和义务。根据钱德仁自认其除却银行所获贷款之外未支付任何房款以及房屋从未向其交付使用等情节考量，重审法院关于张国梁和钱德仁之间就系争房屋所签之买卖合同系无效的认定，具有事实和法律依据，本院予以确认和维持。至于陈榴超是否应认定为善意第三人而合法取得系争房屋之物权的问题，本院认为根据陈榴超的陈述，引发其与张国梁就系争房屋达成买卖合意的原因是此前陈榴超丈夫给付张国梁的借款无法得以清偿所致，即双方之间并非普遍、单纯意义上的通过公开交易市场所直接交易的房屋买卖上下家，而是以房抵债的民事法律关系。故在此基础上，作为债权人变更为买房人的过程中，在不具备专业中介机构协助、监督的条件下，其比照一般购房人更应具备较�严格的审慎注意之义务，以防止交易中可能引发的风险和法律障碍。尽管陈榴超自称在合同磋商、支付房款、查看房屋等环节均由实际产权人张国梁参与和陪同，然陈榴超表示张国梁于2010年春节前失踪，依照一般生活惯例，陈榴超夫妇应对此引起警惕和重视，但其仍在张国梁下落不明的情况下签订买卖合同并申请过户，有违一般常理；同时，当陈榴超自行至系争房屋查看发现有租客以及毛春兰出现并披露身份后，陈榴超更应清楚系争房屋的买卖可能存在重大瑕疵，但其仍坚持继续房屋交易以及房地产权证的办理。综上，陈榴超无法认定为法律意义上的善意第三人。根据法律规定，合同无效后，各方当事人因无效合同所取得的财产应各自返还，恢复至合同没有订立前的状态。即作为原权利人的张国梁，应将其所收取的款项如数返还，在此前提下，陈榴超应将房地产�利一并返还给张国梁。在本案中，张国梁出具两份收条，总共收取77万元款项，其中279，450.63元已实际用于归还银行贷款之余额并注销银行的抵押权登记，该笔款项确属客观发生，应予以返还；至于其余款项，因缺乏有效转账凭证，且张国梁未到庭参加诉讼而难以认定其真实性，同时即便确由张国梁出具，也系张国梁与钱德仁、张国梁与陈榴超之间的债权债务纠纷，应由相关权利人另行主张，本案不做处理。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，680元，由上诉人陈榴超负担。
再审中，陈榴超认为，原一、二审审理期间，由于张国梁下落不明，法院未能认定陈榴超为善意第三人，从而作出对陈榴超不利的判决。案件生效后，经多方查找，在张国梁因病办理医保手续时，陈榴超找到张国梁并将其带至有关部门说明情况。张国梁也说明了房屋交易过程，确认了房屋交易的真实性。申请人是善意取得房屋，请求法院公正判决。
被申请人毛春兰辩称，陈榴超是否善意取得房屋要看整个交易过程，陈榴超与张国梁之间并非是正常的买卖关系，而是以房抵债，需要查明相应的债权债务主体。即便认定张国梁是债务人，也要甄别是张国梁个人债务还是张国梁与毛春兰的共同债务。如果是张国梁的个人债务，因系争房屋是张国梁和毛春兰的夫妻共同财产，在毛春兰未同意的情况下不能用于抵债。陈榴超在签订买卖合同之前，在系争房屋与毛春兰发生冲突并报警，陈榴超在知道系争房屋存在权属争议的情况下仍然买下系争房屋，不能认定为善意取得，请求维持原生效判决。
被申请人钱德仁述称，张国梁的债务形成于婚姻关系存续期间，毛春兰既然主张系争房屋为共同财产，就应当共同承担张国梁的债务。张国梁与陈榴超之间的资金往来是真实的，陈榴超是善意取得房屋，请求根据陈榴超取得的新证据重新判决。
被申请人张国梁未作答辩。
本院再审查明，张国梁就静安区延平路XXX弄XXX号XXX室房屋与上海静安置业（集团）有限公司于2005年11月15日订立《上海市公有住房出售合同》，约定张国梁购买上海静安置业（集团）有限公司出售的系争房屋，房屋售价10，918元。合同所附的《职工家庭购买公有住房协议书》载明本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，所购房屋确定为张国梁所有。落款处签字的本户同住成年人为张裕金（张国梁父亲）、颜为珍（张国梁母亲）、张国梁、毛春兰、张怀林（张国梁姐姐）、陆勇（张国梁外甥）。目前，张国梁、毛春兰户籍在系争房屋内。
再审期间，张国梁至本院作如下陈述，最初与钱德仁订立买卖合同后只是办理了房屋过户手续，钥匙没有交付钱德仁，房屋一直空关。以后将房屋出售给钱某某，故指令钱德仁办理相应的过户手续。房款77万元都已收到，其中2009年11月6日收到35万元，2010年1月12日收到42万元，其中现金14万元，贷款28万元。卖房一事没有告知毛春兰，77万元房款已全部还债。
原一、二审判决认定的其余事实无误，再审予以确认。
再审期间，本院询问陈榴超是否是否知晓系争房屋为房改房，是否注意到系争房屋原同住人的居住权问题。陈榴超表示其不懂系争房屋与一般房屋的差别。本院又询问，如果因系争房屋的特殊性而导致其不能完全实现使用权能，是否考虑撤销买卖合同。陈榴超表示不会撤销买卖合同。
本院再审认为，关于张国梁与钱德仁之间买卖合同的效力，原生效判决认定双方系通过虚假买卖行为达到为张国梁获取银行贷款的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同。对此，�审予以认同。
关于钱德仁与陈榴超之间合同的效力，原生效判决未作认定，而是直接表述陈榴超是否是善意取得的问题。而认定善意取得与否，其蕴含的前提是合同无效，为维持交易秩序以善意为由排除恢复原状的后果。而根据本案查明的事实，没有事实和法律依据能够认定陈榴超与钱德仁的合同无效。因为形式上是陈榴超与钱德仁签约，实际是张国梁与陈榴超交易。张国梁是实际权利人，钱德仁是名义权利人，当事人都清楚各方的关系，张国梁与陈榴超的交易意思明确，相应的款项、权利也已经交割。对照《合同法》第五十二条，无法找到能认定合同无效的对应条文。因此，再审认为，陈榴超与钱德仁的合同应当认定为有效。
退而言之，即使对认定有效的观点持有异议，也应当认定陈榴超为善意取得。陈榴超与张国梁之间是先有债权债务关系，后起意买卖房�。从交易的价格、款项的交付、现场的勘察等环节判断，双方的交易意思是明确的。特别需要指出的是，陈榴超一直强调与张国梁一起出面的是杨姓女子，张国梁与杨翠萍在松江开饭店有七八年时间，陈榴超误以为张国梁与杨姓女子是夫妇，没有证据能反映陈榴超知晓毛春兰的情况。根据前述情况，应当认定陈榴超为善意取得。原二审认为陈榴超非善意的主要理由是张国梁失踪、毛春兰的出现等环节足以引起陈榴超的注意，坚持买卖有悖常理。再审由此推导的结论与二审不同，陈榴超在支付钱款后，遇到张国梁失踪的情况，能够保护自身的最好方法是获得张国梁的相应财产。既然钱德仁也同意按张国梁的原先授意签约，陈榴超没有理由拒绝，坚持买卖的行为并不违背常理。关于毛春兰的出现，是陈榴超与钱德仁签约之后，毛春兰在另案中的陈述以及公安的报警记录可以证实。基于前述理由，再审不能认同原二审判决关于陈榴超非善意的意见，系争房屋不应恢复到张国梁的名下。
关于毛春兰的权益，再审注意到原二审认定的毛春兰他处无房的状况。现实的情况是陈榴超与毛春兰都在争夺系争房屋，而房屋只有一套，客观上不存在两全其美的方案。因此，裁决时应当首先选择适用法律正确的方案，考量生存权与财产权的比重，兼顾利益平衡。系争房屋为售后公房，不同于普通商品房，存在一定的特殊性，即承租人和同住成年人虽推选张国梁作为系争房屋的产权人，但对系争房屋的居住权利并未因产权的设定而灭失。售后公房的产权人首先要保证有抚养、监护关系的同住人的居住权利，对于其他同住人的居住权则视他处是否有房而定。基于系争房屋的特殊性，本院认为可以认定陈榴超购买的是带负担的房屋，此负担就是原公房�住人的居住权。张国梁购买房屋时的同住成年人为其父母、毛春兰、姐姐及外甥。张国梁父母已去世，姐姐及外甥已迁去他处，目前原同住成年人仅余毛春兰一人。陈榴超购房时不清楚系争房屋存有负担，可以以张国梁欺诈为由撤销相应的买卖合同。陈榴超在本院询问后未主张撤销合同。陈榴超既然不选择退房，就应当接受系争房屋的负担，也就是毛春兰的居住权。因此，本院虽不支持毛春兰关于陈榴超与钱德仁合同无效及恢复系争房屋至张国梁名下的诉请，但确认毛春兰对系争房屋有居住权。基于前述理由，本院认为原生效判决有误，应予纠正。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）沪二中民二（民）终字第246号民事判决和上海市静安区人民法院（2011）静民一（民）重字第5号民事判决；
二、确认张国梁与钱德仁就转让本市延平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、对毛春兰的其余诉讼请求不予支持。
一审案件受理费10，680元，由毛春兰负担2，680元，张国梁负担4，000元，钱德仁负担3000元，陈榴超负担1，000元。二审案件受理费10，680元，由毛春兰负担2，680元，张国梁负担4，000元，钱德仁负担3，000元，陈榴超负担1，000元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 承怡文
审判员 王怡红
二〇一五年五月十五日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。