四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民提字第221号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：江油市新华水泥制品有限公司。住所地：四川省江油市银河干道中段。
法定代表人：缪云高，该公司执行董事。
委托代理人：任国兵，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：向小平，女，1955年5月30日出生，汉族。
委托代理人：任国兵，四川太白律师事务所律师。
委托代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：马勇，男，1968年2月29日出生，汉族。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：四川双马电力股份有限公司。住所地：四川省江油市青莲五家坡。
法定代表人：卢永钢，该公司总经理。
委托代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。
再审申请人江油市新华水泥制品有限公司（简称新华水泥公司）、向小平因与被申请人马勇、四川双马电力股份有限公司（简称双马公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第546号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月25日作出（2014）川民申字第2270号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人新华水泥公司、向小平的委托代理人任国兵、魏家琳，被申请人双马公司的委托代理人张全文到庭参加诉讼。被申请人马勇经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2010年4月8日，一审原告（反诉被告）向小平起诉至江油市人民法院称，原告向小平与被告马勇于2006年签订出租协议，约定将银河干道中断一块餐饮用地、地面建筑物和附作物出租给马勇使用，马勇自2008年11月起至今未支付租金，请求依法判令：1.解除原、被告之间的租赁关系（转租），由被告承担原告的改建损失；2.判令被告支付2008年至2009年的租金55000元，从2009年11月至其交付场地时的租金及拒交第三年、第四年租金所产生的违约金和延付资金的利息。
一审被告（反诉原告）马勇提起反诉称，原、被告之间的租赁合同因出租方向小平主体不适格而无效，且向小平系擅自转租，违反法律规定；新华水泥公司未经审批建造临时建筑进行转租，马勇租赁后投入大量资金维修和重建，后因政府拆迁给马勇造成了经济损失，双马公司在政府拆迁补偿后也未对马勇的投入予以补偿，新华水泥公司和双马公司应承担连带责任。请求：1.确认《租赁合同》（转租）无效，驳回向小平的诉讼请求；2.判令向小平赔偿马勇投入损失653800元；3.判令向小平返还马勇已付租金10万元。
一审第三人新华水泥公司述称，向小平将土地出租给马勇经过了新华水泥公司同意和认可，向小平具备合同主体资格；改变土地性质出租并不违反合同效力性强制规范，并不必然导致合同无效；马勇投入改造装修向小平不知情，应自行承担投资风险。
第三人双马公司述称，双马公司与新华水泥公司之间的土地租赁合同合法有效，根据协议，土地上的所有临时建筑、附着物应全部归双马公司所有，其不应向马勇承担赔偿责任。
江油市人民法院一审法院查明，江油市银河干道土地10.373亩登记的使用权人为双马公司，因城市规划方案发生改变，该土地暂未使用。为避免闲置，双马公司与新华水泥公司于2001年5月20日签订《土地出租协议》，将土地及地面建筑物出租给新华水泥公司作临时用地，租期3年，年租金4万元。协议约定，双马公司同意新华水泥公司在邻银河干道修建临时建筑，报批手续及费用由新华水泥公司负责，期满后，在国家和城市建设不用地的情况下，再续租2年；3年期满后，如双马公司需收回或转租他人，应对新华水泥公司所修建临时建筑按评估价给予补偿；5年期满后，新华水泥公司应无偿移交，其租赁土地内的临时设施由其自行拆除和承担费用。后新华水泥公司实际租赁了5年。
2006年5月31日，双马公司与新华水泥公司又签订《出租协议》，租期一年，约定租赁期间如国家因城市建设需使用该宗土地，新华水泥公司应无条件交出土地，国家城市建设用地补偿费按双方移交的清单是双马公司的归其所有，是新华水泥公司的归新华水泥公司所有。双马公司不承担新华水泥公司的任何损失。
2006年9月7日，新华水泥公司在未征得双马公司同意的情况下，以向小平（甲方）的名义与马勇（乙方）签订《出租协议》，约定甲方同意将其银河干道中段（现更名李白大道）餐饮用地及地面建筑物和附着物出租给乙方使用（土地为双马公司租用给新华水泥公司的土地，建筑物和附着物为新华水泥公司修建），租期一年，租金每年50000元，如续租使用，从第三年起每年租金在第一年租金基础上递增10％，即第一年50000元，第三年55000元，第四年60000元，第五年65000元，以序递增。同时甲方将原银杏村经营资产一并转让给乙方使用。如有一方违约，承担当年租金10％的违约金。租赁期间如国家因城市建设需使用该宗土地，乙方应无条件交出土地，建设用地地面建筑物和附作物的补偿费用归甲方所有，甲方不承担乙方的任何费用。协议签订后，向小平即交付土地给马勇，同时移交了土地上的树木。马勇同时交付了租金50000元及转让费30000元。马勇与向小平签订租赁协议后，进行投资，修建了房屋并装修，开办了“永记茂昌”开始进行餐饮经营活动。
2007年5月31日，新华水泥公司与双马公司再次续签《出租协议》，约定内容与2006年租赁协议一致，期限为一年，至2008年5月31日届满。同年9月7日，向小平与马勇再次签订《出租协议》，主要条款与2006年所签协议一致。2007年10月18日，马勇又交纳了租金50000元。
2008年5月31日，新华水泥公司与双马公司租赁合同租赁期届满后，双马公司需使用该土地，与新华水泥公司协商退租事宜未果。2008年7月10日，双马公司向江油市人民法院起诉，要求新华水泥公司退还租赁土地、建筑物及电力公司原有设备。在该案审理中，马勇经法院追加作为第三人参加了诉讼。新华水泥公司提出反诉，要求双马公司承担在合同约定之外修建的建筑及附属设施损失补偿共计207万元（注：含本案马勇所投资修建的建筑物损失102万余元）。江油市人民法院于2008年12月7日作出了判决：“一、限被告江油市新华水泥制品有限公司在本判决书生效后60日内，将租用的位于江油市银河干道的土地、建筑物及附属建筑设施返还原告四川双马电力股份有限公司……三、在上述期限内，第三人马勇……从现用的房屋搬出”。新华水泥公司不服一审判决，上诉于四川省绵阳市中级人民法院，该院（2009）绵民终字第352号民事判决书认为：双马公司与新华水泥公司在三份出租协议中均未提及“非邻银河干道”的字样，未对“邻”与“非邻”的范围作出明确约定。经过现场勘查，所谓“邻”与“非邻”并无界定标准，且土地是整体出租，故认定案涉土地房屋为邻银河干道建筑物，均属无偿移交范围。双马公司与新华水泥公司并未约定双马公司收回和使用该土地应给予新华水泥公司相应补偿款，且拆迁条件至今尚未成就，新华水泥公司将双马公司和国家同视为赔偿主体无事实和法律依据。新华水泥公司在租用土地并修建房屋时已预见到国家有征用该土地的可能性，其投资本身存在风险，现合同期满，双马公司按合同约定收回土地及附属建筑，不存在显失公平之处。故驳回了新华水泥公司的上诉请求，维持原判决。现该土地已由双马公司申请法院强制执行收回，在拆迁过程中，马勇自行处置其财产，变卖价款43000元。
在本案审理中，因双方所争议土地面临政府拆迁，故一审法院委托了四川兴瑞恒信房地产土地评估事务所有限公司对马勇所投入的固定资产进行了评估，评估结果为696801元。对此评估结论，各方当事人均提出部分异议，评估事务所对双方提出的异议及时予以了书面答复。
审理中，马勇在新华水泥公司借支250000元。
另查明：新华水泥公司由江油市彩色地板砖厂于1990年5月30日开办成立，2000年9月变更为现公司名称，股东为胡维清、胡维全，注册资本为860万元。向小平系新华水泥公司原股东胡维清之妻，原“新华水泥公司”确认向小平出租行为为公司行为。2009年6月，原新华水泥公司股东将其所持股份全额转让给缪云高和李曦曦。
江油市人民法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条明确规定承租人未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人。新华水泥公司未经双马公司同意将部分租赁物转租给马勇，新华水泥公司以向小平名义与马勇所签订的转租合同无效。现诉争土地已被法院执行收回交与双马公司，故向小平要求退还租赁物的请求因已实现而应驳回。马勇依无效协议占用土地，其应向新华水泥公司支付土地占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”新华水泥公司未经同意转租土地，并在转租合同中明确了如续租，租金的具体给付标准，致马勇认为可以相对长期租赁使用遂进行巨额投入，后又卷入诉讼案件致经营维艰，其投入后又被拆除造成马勇损失，新华水泥公司应承担相应的赔偿责任。马勇对租赁物审查不严，对自己的损失也应承担相应的责任。因合同无效系新华水泥公司、马勇造成，马勇要求双马公司承担赔偿责任的请求不予支持。在2008年7月以前，新华水泥公司并未告知双马公司转租的事实，2008年7月双马公司与新华水泥公司诉争时，次承租人马勇也是被通知加入诉讼，在生效的民事判决中已对双马公司对转租并不知情的事实予以了确认，因此，新华水泥公司关于双马公司默认转租的主张不能成立。根据庭审查明的事实，新华水泥公司应承担马勇实际投入损失的77％较为适宜，即653801元×77％=503426.77元，抵扣马勇应支付的场地占用费250000元，再减去马勇借支250000元，第三人新华水泥公司实际应支付马勇3426.77元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，江油市人民法院于2013年4月12日作出（2010）江油民初字第810号民事判决：一、由第三人江油市新华水泥制品有限公司在本判决生效后五日内支付被告马勇3426.77元；二、驳回原告向小平的本诉和被告马勇的其他反诉请求。一审本诉诉讼费1680元由向小平负担，反诉诉讼费16500元由马勇负担。
新华水泥公司不服一审判决，向四川省绵阳市中级人民法院提起上诉称，马勇与向小平订立的租赁协议虽未经双马公司认可，但这种相对无效的合同应由次承租人马勇以行使撤销权的方式来否定其效力，而不是由法院直接确认其无效。马勇关于向小平主体不适格致合同无效的主张不能成立。即使向小平与马勇订立的租赁协议无效，向小平及新华水泥公司也未依据该合同取得了马勇装修投入的财产，马勇装修投入的财产一直是马勇在占有、使用、收益，拆迁补偿也是由双马公司领取。原判判令向小平或新华水泥公司承担马勇的投入损失没有法律依据。请求：1.依法撤销一审判决；2.改判新华水泥公司不承担马勇的实际投入损失，由双马公司承担；3.由马勇向新华水泥公司支付场地占用费25万元及相应违约金。
四川省绵阳市中级人民法院二审查明的事实与江油市人民法院一审查明的事实一致。
四川省绵阳市中级人民法院二审认为，新华水泥公司未经双马公司同意将部分租赁物转租给马勇，新华水泥公司委托并以向小平名义与马勇签订的《出租协议》应为无效协议。转租协议无效后所形成的民事权利义务关系，应由向小平的委托人新华水泥公司对外承担民事责任。本案中，新华水泥公司并未提供其转租行为经双马公司同意的证据，造成新华水泥公司与马勇之间的租赁合同无效的过错非因双马公司，故双马公司对马勇投入损失不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，新华水泥公司未经双马公司同意转租土地，并在转租合同中明确了如续租，租金的具体给付标准，致使马勇认为其可以相对长期租赁使用并进行修建、装修投入。后因双马公司与新华水泥公司之间的租赁期限届满，双马公司通过诉讼要求新华水泥公司返还租赁物，实际造成马勇的损失，新华水泥公司应承担相应的赔偿责任；而马勇对租赁物审查不严，亦应承担相应的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，四川省绵阳市中级人民法院于2014年5月9日作出（2014）绵民终字第546号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由江油市新华水泥制品有限公司承担。
新华水泥公司、向小平申请再审称，1.承租人未经出租人同意进行转租并不导致合同无效，二审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定认定双方的租赁合同无效，适用法律错误。2.即使租赁合同无效，马勇的装修损失应由获得装修补偿费用的双马公司承担。请求：1.撤销一、二审判决；2.支持再审申请人的一审诉讼请求，驳回马勇的一审反诉请求；3.马勇、双马公司承担一、二审诉讼费用。被申请人双马公司认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
本院再审查明，马勇于2012年9月13日、2012年9月19日分别出具借条向赵润生个人借款15万元、10万元。
四川省绵阳市中级人民法院二审查明的其他事实正确，本院再审予以确认。
本院再审认为，因未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于租赁物的控制，损害了出租人的利益，故原判认定在未经双马公司同意的情况下，新华水泥公司委托并以向小平的名义与马勇签订的《出租协议》无效并无不当，本院予以确认。
新华水泥公司未征得双马公司同意擅自转租导致转租合同无效，其对于转租合同无效应当承担过错责任。马勇作为承租人应当对租赁物的权属进行认真审查，租赁物属双马公司所有且即将被拆迁的情况马勇可以通过调查、咨询予以掌握，在签订转租合同时，马勇还应当要求新华水泥公司出具双马公司同意转租的凭证，故马勇对转租合同无效也应承担过错责任。因马勇与向小平之间的转租合同为一年一签，且租期均为一年，并非长租，合同内容不足以让马勇认为可以长期租赁使用；马勇与向小平签订的两份转租合同均对租赁物遇国家城市建设需要时应如何处理进行了约定，可见马勇在签订合同时应当预见租赁场地存在政府随时拆迁的可能，租赁期限具有不确定性，马勇投资判断失误也是造成损失的一个重要因素。马勇对租赁场地存在实际投入，经鉴定为696801元，后自行变卖部分物品获款43000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，根据各自过错程度，综合本案实际情况确定新华水泥公司承担损失35%的责任（653801元×35%=228830.35元），马勇承担65%的责任。
马勇已经向新华水泥公司支付了2006年11月1日至2008年11月1日的租金共计10万元，因双马公司与新华水泥公司之间的租赁合同租赁期限于2008年5月31日届满。新华水泥公司既非该宗土地的登记使用权人，且在2008年5月31日之后也没有因租赁关系取得该宗土地的使用权，故新华水泥公司要求马勇支付2008年至2009年的租金55000元，从2009年11月至其交付场地时的租金及拒交第三年、第四年租金所产生的违约金和延付资金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。向小平要求解除原、被告之间租赁关系的诉讼请求因双方租赁关系事实上已经解除而应予驳回。新华水泥公司要求马勇承担其改建损失，但诉讼中并未提供损失内容及大小的相关证据，对其该项请求应予驳回。关于马勇向赵润生借款25万元的问题，因与本案租赁合同纠纷不具有关联性，在本案中不予处理。
综上所述，一、二审判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵民终字第546号民事判决及江油市人民法院（2010）江油民初字第810号民事判决；
二、向小平与马勇签订的《出租协议》无效；
三、江油市新华水泥制品有限公司在本判决生效后十日内支付马勇228830.35元；
四、驳回向小平的本诉和马勇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18180元，二审案件受理费5050元，共计23230元，由江油市新华水泥制品有限公司负担8130元，马勇负担15100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓启斌
代理审判员 程媛媛
代理审判员 蒋 艳
二〇一五年十二月三日
书 记 员 李 望