陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第01237号
上诉人（原审原告）吕波。
被上诉人（原审被告）陕西新城市房地产开发有限公司。
法定代表人崔建温。
委托代理人张朝兵，陕西锦园律师事务所律师；
委托代理人张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
上诉人吕波因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第06817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月9日，吕波与陕西新城市房地产开发有限公司（以下简称新城公司）签订合同登记号为Y08015621的《商品房买卖合同》。合同约定，吕波购买新城公司开发的位于西安市曲江新区雁南三路0号钻石半岛第2幢3单元5层30501号商品房一套，房屋建筑面积为142.71平方米，单价4656元，房屋总价款664458元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，吕波有权退房。吕波不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由吕波补足；超出3%部分的房价款由新城公司承担，产权归吕波。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由新城公司返还吕波；绝对值超出3%部分的房价款由新城公司双倍返还吕波。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第六条约定，吕波于2007年2月15日前支付房款人民币204458元整，于2008年4月24日支付剩余房款460000万元整。合同第八条约定，新城公司应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付吕波使用。第十五条约定，新城公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由新城公司提供的资料报产权登记机关备案。如因新城公司的责任，吕波不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吕波不退房，新城公司按已付房价款的0.2％向吕波支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，契税按照《关于公布西安市享受优惠政策普通住宅标准通知》市房发（2005）109号收取；产权登记费80元；专项维修基金按照《陕西城市居住区物业管理条例》第38条1款和《西安市城市居住区物业管理条例》第42条第1款，小高层按总房款3%收取；以上各项费用在吕波收房前缴清，届时如遇有关部门收费标准及项目调整，从其调整；因吕波未缴付契税、专项维修基金或未及时向新城公司提交已缴费凭证，导致延期取得房产证或延期交房，新城公司不承担责任。2009年9月4日，吕波与新城公司签订《补充协议》，约定吕波同意接受设计变更。双方一致同意以房产部门测量确认的产权登记面积为准，据实结算房款，多退少补。现吕波所购房屋实际面积约149.92平方米，比原合同预计面积增加7.21平方米，单价为每平方米人民币4656元，吕波共计应补交房款人民币33570元，吕波在签订本协议时补交该房款。《商品房买卖合同》签订后，吕波于2007年1月8日至2009年9月4日期间共向新城公司支付房价款664458元。《补充协议》签订当日，吕波按协议约定向新城公司支付面积补差款33570元、代收契税20940.84元和大修基金20940.84元。2009年9月5日，新城公司向吕波交房。
2013年11月21日，吕波诉至原审法院称：2007年1月8日，吕波与新城公司签订《商品房认购书》，并于2008年4月9日签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08015621。合同第八条约定，新城公司应于2008年3月30日将验收合格的商品房交付吕波使用。合同第十五条约定，新城公司应当在商品房交付使用后365个工作日内办理权属登记。2009年9月5日，新城公司才与吕波办理了交房手续，并收取了吕波20940.84元的契税和20940.84元的大修基金，同时杜撰了没有有权部门印章的测量报告，强行收取吕波33570元的房屋面积补差款，这与合同第五条的约定严重不符。时至今日四年过去了，新城公司不仅没有给吕波办理房产证，也没有向吕波提供任何代收契税和大修理基金的正式发票。现吕波诉至法院，请求：1、判令新城公司尽快办理吕波位于钻石半岛一期2-3-501室的房产证；2、判令新城公司退还吕波已交所谓的超面积补房款33570元，并赔偿占用资金利息18000元（以本金75000元，年息6%，计算4年所得）。3、判令新城公司赔偿吕波登记违约金3986.7元（以664458元，每年千分之二，计算3年所得）；4、判令新城公司退还之前多收的物业费及采暖费1000元；5、本案诉讼费由新城公司承担。
新城公司辩称：1、吕波要求新城公司办理房产证，新城公司会积极配合，争取尽快办理房产证。2、吕波要求退还超面积的补房款及利息的诉请不能成立。房屋交付后，西安市房屋管理测量所向新城公司出具了一份房屋面积预测报告，双方根据该报告协商签订了一份补充协议，该协议对房屋的面积进行了重新约定。预测报告是双方签订补充协议的背景，但并不是依据。房屋面积增大仍是双方协商约定的结果，这个结果和商品房买卖合同中关于房屋暂定面积的意义是一样的。因此，双方才在补充协议中约定房屋最终的价格和面积。该协议还载明，待正式的测量报告作出后，再多退少补。然而吕波也承认，现在正式的测量报告还未作出，房屋面积还无法确定，故吕波无权要求新城公司退还该款项并赔偿利息。关于超过3%的面积价款怎么处理，有法定也有约定，双方已就超过面积进行约定，故应按约定进行。吕波要求新城公司支付契税和大修基金的利息没有法律依据。在双方签订合同时，国家政策允许开发商向购房人代收大修基金和契税，双方在合同中有明确约定，房屋交付时购房人应当向开发商缴纳大修基金和契税。因此，吕波要求新城公司支付契税和大修基金的利息没有法律依据。3、新城公司愿意按照合同约定向吕波支付逾期办理产权证的违约金，但该违约金是一次性的，而不是按年计算。4、物业费、采暖费是由物业公司收取的，吕波要求新城公司退还，主体不适格。
原审法院审理认为，吕波与新城公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。新城公司于2009年9月5日向吕波交房，按照合同第十五条的约定，新城公司至迟应于2011年4月8日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但新城公司至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行义务并按照合同约定承担迟延办理的违约金。吕波要求新城公司办理房产证的诉讼请求表述不够准确，故吕波该部分诉讼请求以原审法院裁决为准。同时，新城公司应按照合同第十五条的约定按已付房价款664458元的0.2％向吕波支付违约金，计算为1329元。吕波请求违约金按已付房价款的0.2％计算3年，没有合同依据，依法不予支持。双方在《补充协议》中关于面积变更的约定符合《商品房买卖合同》第五条关于“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”的约定，吕波按照《补充协议》的约定向新城公司交纳房屋面积补差款，符合合同约定。现房产部门尚未对该房屋的产权登记面积进行测量确认，在房屋的产权面积尚未确定的情况下，若新城公司向吕波返还相应的面积补差款，待房屋的产权登记面积确定时，若面积增加，则吕波仍需向新城公司交纳面积补差款，故本案暂不处理面积补差款及对应的利息问题，吕波可待房屋产权登记面积确定时再行向新城公司主张。增加面积部分对应的物业费和采暖费，吕波亦可待房屋产权登记面积确定时再行向新城公司主张，本案亦暂不处理。吕波与新城公司在合同附件中约定了契税和专项维修基金的收取标准，并约定这两项费用于收房前缴清，同时这两项费用系办理房产证时所必须交纳的费用，故吕波在请求新城公司为其办理房产证的同时请求新城公司返还这两项费用对应的利息没有合同和事实依据，对该项诉请亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将需由其提供的为原告吕波办理西安市曲江新区雁南三路0号钻石半岛第2幢3单元5层30501号商品房权属证书的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕波支付违约金1329元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吕波其余诉讼请求。
一审宣判后，吕波不服，向本院提起上诉认为：何时拿到产权证一审判决应明确界定。新城公司三年多未完成房产证登记备案，给自己造成的经济损失1329元的赔偿无法弥补。新城公司不具备代收契税和大修基金的资格和能力，涉案房屋没有有权部门的面积测量报告，新城公司应退还所收契税、大修基金、面积补差款及相关利息。综上，请求二审法院：1、判令新城公司三十天内给吕波提供国家有权部门的房屋测量报告和工程验收报告。2、判令新城公司退还吕波契税款20940.84元，大修基金20940.84元，面积补差款33570元。赔偿利息合计18000元。3、判令新城公司赔偿登记办证违约金3986.7元。4、判令新城公司退还之前多收的物业费及采暖费1000元。5、本案诉讼费由新城公司承担。
新城公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。对于上诉人在二审中新增的大修基金和契税等诉请，我们不进行答辩。综上，新城公司认为应驳回吕波的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，吕波与新城公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约享有权利、履行义务。本案为合同之诉，合同的相对人是吕波与新城公司；房屋产权证由房产登记管理部门颁发，吕波请求法院“明确界定”拿到房产证的时间涉及案外人的义务，违反合同的相对性原则，故其主张本院不予支持。吕波提交的证据无法证明新城公司迟延提交房产证登记备案资料给其造成的损失，故其应承担举证不能的法律后果，原审法院依双方合同约定认定迟延办证违约金数额恰当，本院予以确认。双方2009年9月4日签订的《补充协议》对补交房款，以及实测面积确定后据实结算、多退少补房款等问题进行了明确约定；截止本案诉讼期间，涉案房产面积仍未经房产部门测量登记确认，双方《补充协议》约定的退还多收房款的条件并未成就，故吕波请求退还补交房款和补交房款对应面积物业费、采暖费及其利息的主张事实和法律依据不足，本院不予支持。吕波请求判令新城公司提供房屋测量报告和工程验收报告、请求判令新城公司返还契税款、大修基金的上诉请求是二审增加的独立的诉讼请求，其增加诉请经本院调解未果，吕波可依法另行主张。
综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决执行。吕波预交的二审案件受理费1089元，由吕波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 宏
代理审判员 董 凡
代理审判员 朱利安
二〇一四年九月十二日
书 记 员 高 柱