浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终76号
上诉人（原审原告）：石国振，男，1968年3月5日出生，汉族，公务员，住慈溪市。
委托诉讼代理人：胡立明，浙江万豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波合生锦城房地产有限公司。住所地：宁波杭州湾新区海富路123.***号。
法定代表人：史才全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苗建苹，该公司员工。
上诉人石国振因与被上诉人宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2016年12月1日作出的（2016）浙0282民初7937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年11月13日，原告向被告购买位于杭州湾新区国际商务休闲城合生国际名都海纳路××号精装修商品房一套，并签订《商品房买卖合同》及附件一份。该合同约定：原告向被告购买的房屋位于海纳路××号，建筑层数为地上三层、地下一层，建筑面积为297.84平方米，套内建筑面积为287.53平方米。商品房的单价为11732.56元，总价款3494426元。房屋交付时间为2013年12月31日。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托认可的具有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算的约定为检测费由要求质量检测一方先行垫付，如检测质量合格的，检测费用由买受人承担，如检测质量不合格的，由出卖人承担检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当返修，并承担赔偿责任。涉案房屋为精装修房屋，双方约定了主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到标准的，出卖人补偿装饰、设备差价。附件八第五条约定，该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装饰装修设备标准见本合同补充协议第十一条，装修效果原告同意以被告交付时的实际效果为准，原、被告双方同意以被告取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志。附件八第七条中约定，如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任。附件八第十三条工程特别提醒条款约定，在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复，小区竣工验收后，部分楼面或墙面因自然原因可能产生细小裂缝，但不会影响房屋结构安全和使用，室外场所可能因为沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不会影响小区的使用。如前述情形发生，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。该商品房室内天棚局部有结构梁、沿墙有结构柱，室内局部有管道井。东山墙及地下室返潮属于正常现象，如前述情形发生买受人表示接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款，被告也向原告开具了相应的购房发票。2014年3月28日，被告就工程质量向慈溪市住房和城乡建设局进行了竣工交付备案，同年3月31日，宁波杭州湾新区规划建设国土局向被告出具了竣工交付备案证明书。同日，被告向原告发出了交楼通知书。原告接到通知书，进行了验房并委托上海宜居工程检测技术服务有限公司（以下简称宜居公司）进行了验房。原告认为房屋存在质量问题，拒绝收房，并且函告被告交涉。被告接收原告的函件后，认为讼争房屋符合交付条件，要求原告办理交房手续。2015年12月23日，原告办理了交房手续。因房屋的实测面积为301.53平方米，原告为此补缴房屋面积差价43293元。原告现已入住讼争房屋。
原审原告石国振于2016年5月10日诉至法院，请求判令：1.原审被告赔偿原审原告自2014年4月1日起至2016年5月1日止的损失186150元（按297.84平方米×25元/月/平方米×25个月计算）；2.原审被告赔偿原审原告房屋质量检测费2200元；3.原审被告即时对房屋存在的质量问题进行修复；4.本案诉讼费由原审被告负担。原审审理过程中，原审原告变更第1项诉讼请求：原审被告赔偿原审原告自2014年4月1日起至2016年5月1日止的损失203573元（按297.84平方米×27.34元/月/平方米×25个月计算），并撤回了第3项诉讼请求。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：1.讼争房屋存在何种质量问题，且存在的质量问题是否会严重影响原告的正常居住？2.若严重影响原告的正常居住，原告的损失如何确定？
关于争议焦点1，即讼争房屋存在何种质量问题，且存在的质量问题是否会严重影响原告的正常居住，对此，原告认为，被告交付的房屋存在严重的质量问题并已严重影响原告的正常居住使用，并提交了证据A5-A14予以证实，被告认为证据A6（意见征询表2）并未有被告的签字确认，证据A12（检测报告及发票）、A13（照片）均系原告单方委托鉴定或拍摄，真实性难以确认，对其余证据的真实性均无异议，但对关联性有异议。被告认为讼争房屋质量合格，存在细部瑕疵问题，不影响原告的居住使用，并提供了证据B2（《验收备案证明》）、B3（《交付备案证明》）、B6（房屋交付书）予以证实，原告对上述证据的真实性无异议，但认为讼争房屋虽经竣工验收备案，业主也已经于2015年12月13日办理了收房手续，但不能证明讼争房屋符合正常入住的质量要求。原审法院经审查认为，证据A6与本案中其余业主看房意见征询表格式不同，且无被告工作人员的签字确认，故该证据的真实性无法确认。被告认可证据A5、A7、A8、A9、A10、A11，即意见征询表1、3、4、5、6、7的真实性，但辩称以上证据中的记载仅是根据业主的陈述进行记载，并不代表记载的问题真实存在，原审法院经审查认为，被告对以上辩称的事实未提供证据予以证明，难以采信，在被告对证据真实性无异议的情况下，意见征询表1、3、4、5、6、7可以作为认定讼争房屋存在相关质量问题的有效证据，予以确认，故可以确认本案讼争房屋在原告入住前存在热水器、可视对讲系统、地板、室内局部的灯具、小五金等安装的质量问题（具体问题以证据A5、A7、A8、A9、A10、A11中记载的内容为准）。证据A12系原告单方委托第三方检测机构出具的报告及支出的检测费，该检测机构是否具有相应的检测资质原告未提供证据予以证实，被告也未到场见证相应的检测过程，且该检测报告记载的问题与验房表中记载的问题也难以对印，故该检测报告所载内容的真实性无法确认，该检测报告的证明力不予确认。检测费发票无相关支付凭证予以佐证，对该证据的证明力亦不予确认。证据A13系原告单方拍摄照片，被告不予认可，法院也无法单独依据照片识别该照片的拍摄时间、地点、内容等，故对其证明力不予确认。证据A14，系原告发送的信函，属于原告的陈述，故将该证据记载的事实作为原告陈述处理。被告提供的证据B2、B3，仅是关于讼争房屋主体结构的验收，合同中也约定，政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，本案中双方当事人对讼争房屋的主体结构的质量问题并无争议，争议的焦点在于讼争房屋的精装修部分，故上述两份证据与本案的争议事实缺乏关联性，对其证明力不予确认。被告提供的证据B6，系原告接收房屋的证据，原告也在收房的同日对房屋存在的质量问题提出了明确的异议，故被告不能以原告已经收房为由，反证原告已经认可讼争房屋的质量，故该证据与本案的争议事实亦缺乏必要的关联性，对其证明力不予确认。原告购买的系精装修房屋，双方未约定具体的装修验收标准，应参照相关行业、国家标准执行，原告虽对装修质量存有异议，但未依照合同的约定，与被告共同委托第三方对讼争房屋的装修进行鉴定，也未在本案的诉讼过程中申请对讼争房屋的质量进行鉴定，依据法院现确认的证据，原告不能证明被告交付房屋的精装修部分工程质量不合格，根据现查明的事实，讼争房屋存在的问题多为房屋装修瑕疵问题，并不会严重影响原告的正常居住。但亦根据查明的事实，被告交付的房屋，需要修复的内容较多，根据日常生活经验判断，在室内装修的修复期间必然会有较多的施工人员、施工设备等进场施工，修复的内容包含了水泥、木工、油漆等，在该维修期间内，因被告的维修行为势必严重影响原告的正常居住。
关于争议焦点2，即原告的损失如何认定。原告陈述该损失为无法入住讼争房屋的损失，原审法院经审查认为，根据前述争议焦点的认定，原告在维修期间内无法使用讼争房屋属实，在该期间房屋空置且原告需要另寻他处居住，该经济损失亦属客观。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件八第七条约定：“如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任”，该条款内容系被告为重复使用而预先拟定，也未有证据证明被告与原告进行过协商，故该条款应属格式条款。原审法院经审查认为，赔偿责任系属被告应承担的重要违约责任，该条款免除了被告的赔偿责任。被告也未举证证明责任免除的内容其已尽充分告知义务，原告也已充分理解该责任免除的内容，故该条款中“并且甲方无需承担赔偿责任”的约定应属无效，被告仍应承担保修义务之外的赔偿责任。原告的损失计算标准可参照同地段同类房屋予以确定。原告提交的证据A15，被告对其真实性、合法性无异议，原审法院经审查认为，鉴定机构出具的鉴定意见认为讼争房屋的租金在2014年4月1日至2016年5月1日间的租金为27.34元/月/平方米，同地段同类型房屋可参照上述租金予以确定，上述租金标准系经第三方有资质的鉴定机构，通过科学的方式测算所得，对上述租金标准予以确认。原告陈述讼争房屋自2014年4月1日至2016年5月1日期间，始终处于维修状态，被告辩称该期间讼争房屋的维修时间总计在2-3个月左右。根据原审法院认定的房屋质量问题，讼争房屋需要维修的内容较多，但多数属于细节修补、维修，原告陈述讼争房屋始终处于维修状态无证据予以证明，被告辩称的维修时间，结合本案的维修内容，较为合理，故确认讼争房屋的维修时间总计为3个月，原告主张讼争房屋的面积按照合同面积，即297.84平方米计算，系对自身权利的处分，予以照准，故原告的损失共计24428.84元（297.84平方米×27.34元/月/平方米×3个月=24428.84元）。
综上，对原告要求被告赔偿损失的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。原告要求被告赔偿验房费用，无事实和法律依据，不予支持。原告自愿撤回要求被告对房屋质量进行修复的诉请，系对自身权利的处分，予以准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告石国振损失24428.84元；如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）；二、驳回原告石国振的其余诉讼请求。本案受理费4354元，减半收取计2177元，由原告石国振负担1850元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担327元。鉴定费6600元，由原告石国振负担5600元，被告宁波合生锦城房地产有限公司负担1000元。
宣判后，原审原告石国振不服，向本院提起上诉，称：根据上诉人提供的证据，诉争房屋自2014年4月1日至2016年5月1日期间始终处于维修状态，原审判决确认维修时间总计为3个月并据此确定上诉人的损失额，显属错误，且被上诉人至今仍未全部修复。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人合生公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人向被上诉人购买精装修商品房一套，双方已办理了交房手续。但交付的房屋存在装修瑕疵问题，房屋维修势必严重影响上诉人的正常居住，被上诉人应赔偿给上诉人相应的损失。上诉人陈述诉争房屋自2014年4月1日至2016年5月1日期间始终处于维修状态，但无证据证明。原审法院根据被上诉人辩称的维修时间，结合房屋的维修内容，酌情确认诉争房屋的维修时间总计为3个月，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4354元，由上诉人石国振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一七年三月二十日
书 记 员 陆 琼