杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第167号
原告：陈绍存。
被告：孙洁。
委托代理人：钱国黎、柳沛。
原告陈绍存诉被告孙洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周如庆独任审判，于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人柳沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈绍存起诉称：2010年7月3日，原被告双方签订租赁合同，该合同约定，原告将位于朝晖一区文晖苑x、x幢二楼商场部分用房出租给被告；租赁期限为5年，自2010年7月19日至2015年7月19日；第一年租金为人民币451140元，以后每年递增5%。合同签订后，原告如约交付了相应房屋。依照合同约定，被告应于2013年6月18日支付租金522250.90元，但被告于2013年6月30日才汇款，故被告按照合同的约定缴纳每日万分之五的违约金，金额为3133.50元。应该于2014年6月18日之前支付的租金548363.40元，至2014年8月9日被告仅支付了437248元，2014年12月31日支付73615元，尚有37500元未能按期支付，该部分应付违约金为22257元（暂计至2014年12月31日）。另外，被告擅自装修的卫生间因未做防水处理，自2013年9月以来一直发生渗漏水事件，给楼下的居民和银行造成了极大的影响。文晖苑小区业主委员会及中国建设银行文晖路分理处（一楼商户）多次向被告提出维修要求，但被告迟迟不予理会。为了避免损失扩大，原告先后出资45000元对被告擅自装修的卫生间进行了维修，解决了一楼漏水渗水问题。原告曾多次与被告交涉此事未果，为维护合法权益，故起诉至法院，请求判令：1.被告支付原告租金人民币37500元及违约金25390.50元（暂计至2014年12月31日，后续违约金按照日万分之五的标准支付至租金付清之日止）；2.赔偿原告维修房屋支付的费用45000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告孙洁答辩称：第一，被告并不存在违约行为。2013年6月18日，原告致电被告要求被告支付租金，被告在外地出差，经与原告协商一致，原告同意被告回到杭州后再行支付，被告之后将房租打入原告账户，该笔租金是与原告协商一致支付的。租金在2013年发生的，现在是2015年，后续原告并未向被告主张违约金，原告对租金支付时间是没有异议的。根据双方签订的房屋租赁合同，被告租金支付时间在正常范围内，并不构成违约。第二，原告在起诉书称的37500元租金是原、被告在合同履行过程中协商一致变更后的房屋租金，原告在2014年8月4日致电被告将房屋租金进行变更，并已短信方式告知被告租金为437257.5元；第三，原告所称被告擅自进行装修与事实不符，被告承租房屋后未对房屋进行装修，后期房屋的漏水问题被告也与原告多次协商。根据合同法的规定，对出租房屋的维修是出租人应承担义务，因此原告要求被告支付维修费用无依据，原告也无证据证明房屋漏水系被告原因导致。截止到目前，经过原告一系列维修，承租房屋仍然在漏水。原告与原房屋所有人的租赁合同中提到，在2010年4月1日至2010年5月30日期间，原告对房屋进行过装修，因此，被告有理由怀疑漏水系原告装修原因导致。原告与房屋所有人黄某签订的租赁合同截止至2015年5月30日止，而原、被告的合同截止至2015年7月19日，且原告与黄某之间租金支付期限为半年一付，而与被告合同约定的支付期限为一年一付，因此原告转租期限和房租支付方式均已超出原租赁合同的租赁期限和支付方式，原告的行为本身就是违法转租。综上，被告并不存在违约行为，且不应承担任何维修费用。
原告陈绍存为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.2010年3月28日，原告和房屋所有人黄某签订的租赁合同1份，欲证明原告和房屋所有人之间的合同关系。
2.2010年6月30日，原告和房屋所有人签订的房屋转租申请1份，欲证明原告享有合法的转租权。
3.2010年7月3日的房屋租赁合同1份，欲证明原被告之间形成租赁合同关系的事实。
4.2014年10月24日告知函及特快专递回执各1份，欲证明原告为催讨租金向被告书面发函通知的事实。
5.3055借记卡账户交易明细清单1份，欲证明被告2013年6月30日延迟支付的房租金额为522250.90元。
6.牡丹灵通卡账户历史明细清单1份，欲证明被告2014年8月9日延迟支付的租金为437248元。
7.牡丹灵通卡账户历史明细清单1份，欲证明2014年12月31日被告延迟支付的租金为73615元。
8.牡丹灵通卡账户历史明细清单1份，欲证明2014年9月26日原告支付给被告15000元暂借款用于维修的事实。
9.收据联4张，欲证明原告为维修涉案房屋卫生间及操作间支付了30000元的事实。
10.告知函1份，欲证明物业服务中心通知被告在2013年11月30日前整改维修好卫生间渗漏水这一事实。
11.图片1组，欲证明被告承租的二楼卫生间地面装修打开后里面的积水情况以及楼下建设银行办公区域的漏水情况。
12.杭州常合防水材料有限公司出具的证明1份，欲证明漏水系由被告二楼足浴店男卫生间及操作间底部未作任何防水措施所引起。
13.情况说明1份（复印件），欲证明被告足浴店女卫生间亦未作任何防水措施。
14.补充合同1份，欲证明原告与原房东就延长房屋租赁期达成协议的事实。
被告为支持其答辩理由，向本院提交下列证据：
1.3055借记卡账户交易明细清单1份，欲证明被告在与原告协商一致的情况下于2013年6月30日支付房屋租金522250.90元的事实。
2.短信记录1份，欲证明原、被告就房屋租金付款金额于2014年8月4日协商一致，原告以短信方式予以确认的事实。
3.理财金账户历史明细清单1份，欲证明被告按照与原告约定好的数额于2014年8月9日将437248元房租打入原告账户的事实。
4.告知函1份，欲证明原告在给被告的告知函中只提到房款并未提及维修渗漏水相关费用的事实。
5.关于文晖苑x幢二楼足浴店男卫生间及操作间查漏修理的协议1份（复印件），欲证明漏水并非由被告造成，被告没有过错的事实。
6.照片1组，欲证明截止目前，涉案房屋仍然漏水的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
被告对原告提交的证据1的三性均无异议，本院予以确认。对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为转租合同违反了原告和房屋所有人签订的租赁合同，且该申请形成于原、被告签订的租赁合同前，与本案无关。对此，本院认为，结合原告提交的证据14即补充合同，可以与证据2相互印证，被告虽认为证据1和14与本案无关，但无相反证据推翻其关联性，本院对证据2及14予以确认。对证据3的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为超过5月30日之后的租赁期限约定是无效的，且该合同对维修义务没有特别的约定。本院认为，虽转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。但房屋所有人与原告已于租赁期届满前另外达成补充合同，故对该证据本院予以确认。对证据4的三性均无异议，本院予以确认。对证据5-8的三性均无异议，但认为证据8中原告支付给被告的15000元是原告对造成被告经营不便的补偿款，本院对上述证据5-7予以确认，对于证据8的证据资格予以采纳，但其仅能证明原告曾向被告支付过15000元，原告未提供其他证据佐证该款项的性质，故对原告的证明目的本院不予采信。对证据9三性均有异议，认为收据系由物业公司开具，漏水维修并不是物业公司处理，且客户名称一栏载明两张是陈绍存、一张是黄某（房屋所有人），另一张没有载明付款人，故不能证明维修费均是由原告支付的；另外收据并非发票，金额是手写的，可以修改，不具有客观性、关联性。对此，本院认为，该组证据来源、形式合法，内容真实、相关，且盖有杭州钱景物业有限公司财务专用章，原告持有该收据，可推定其支付了相应维修费用，故该组证据能够证明原告及房屋所有人黄某支付了维修款30000元的事实。对证据10的三性均有异议，该告知函盖有文晖苑小区业主委员会及杭州钱景物业有限公司文晖苑物业服务中心印章，被告虽辩称从未收到过该告知函，但未能提供相反证据，本院予以确认。对证据11的三性均有异议，认为不能证明拍摄地点，与本案没有关联性，且不能证明漏水由被告导致。对此，本院认为，照片中未能反映拍摄的时间、地点、人物，被告异议成立，本院不予采纳。对证据12-13的三性均有异议，认为杭州常合防水材料有限公司并没有资质评判漏水是由被告引起，其陈述内容没有证明力，不具有客观性。对此，本院认为上述两份证据属证人证言，应由证人出庭作证，故本院不予认定。
对于被告提供的证据1-5，原告质证后对真实性无异议，本院予以确认，但对证据6的真实性有异议，认为目前房屋没有漏水情况，本院认为该组照片未能反映拍摄地点、时间、人物等与涉案房屋的关联性，故本院亦不予采纳。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：
2010年3月28日，原告和涉案房屋所有人黄某签订租赁合同1份，约定租赁期限从2010年4月1日至2015年5月30日。同年6月30日，原告申请将其承租的房屋转租，并经黄某签字同意。次月3日，原、被告双方签订租赁合同一份，约定：原告将位于朝晖一区文晖苑x、x幢二楼商场部分用房（面积共计618平方米）出租给被告，租赁期限为5年，自2010年7月19日至2015年7月19日；先租后用，签订合同同时交清第一年租金451140元，从第2年开始，以后每年在上年租金的基础上递增5%，之后每一期的租金需在租赁付款期截止日的前一个月交付给原告，即2011年6月18日前支付473697元，2012年6月18日前支付497381.80元，2013年6月18日前支付522250.90元，2014年6月18日前支付548363.40元。被告应在合同签字生效向原告支付租房保证金37500元。后被告于2013年6月30日支付租金522250.90元。2013年11月14日，文晖苑小区业主委员会及杭州钱景物业有限公司文晖苑物业服务中心联合发函给被告，告知因涉案房屋发生渗漏需整改维修事宜。2014年8月4日，原告发短信给被告，载明：“房租548363.40／365×49=73615.90元，548363.40-73615.90-37500等于437257.50元。”同月9日被告支付租金437248元。2014年9月22日，原告与房屋所有人黄某签订补充合同一份，约定将原告转租给被告的涉案房屋租期延期到2015年7月19日。2014年9月26日，原告通过银行转账支付给被告15000元。2014年10月6日，杭州钱景物业有限公司受业主黄某委托，将涉案房屋渗漏处修补工程委托杭州常合防水材料有限公司施工。2013年11月14日，2014年9月27日、10月6日、12月8日，因涉案房屋漏水产生维修费用，杭州钱景物业有限公司分别开具4份收据给房屋所有人黄某及原告。2014年10月24日，原告发函给被告，催讨剩余租金111115.40元。2014年12月31日，被告支付租金73615元。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点在于，双方在合同履行过程中，是否对支付租金的金额及期限协议变更。对于此节事实，被告提交了原告于2014年8月4日发出的短信记录一份以支持其抗辩主张。原告于短信中列明在扣除转租合同超过原租赁合同49天而产生租金73615.90元及保证金37500元后，被告应付的租金金额为437257.50元，结合当事人庭审陈述及在案证据来看，可以认定被告在得知转租合同租期超过原租赁合同后曾与原告协议变更支付49天的租金及保证金37500元，但对于该变更的具体内容系减少金额还是仅延缓支付，双方存在争议，对此，本院认为，在得知原告已签订延长租期补充合同并收到原告的告知函催讨剩余租金后，被告亦支付了73615元的租金，故从生活常理可以判断减少支付37500元的租金非原告本意，被告要求扣除37500元租金的抗辩主张无事实及法律依据，其应继续履行支付租金的义务。被告未能举证证明其因行使不安抗辩权已向被告履行了通知义务，故其仍应支付2014年6月18日至同年8月4日期间的违约金，具体为548363.40元×0.0005×47天=12886.54元。至于2013年6月30日延期支付的12天的租金，被告亦未能举证证明双方已协议变更，故应按合同约定的计算方式支付相应的违约金3133.50元。原告并未在告知函中明确剩余租金的支付期限，故尚欠租金37500元的违约金应从起诉之日起即2015年1月14日，以合同约定的日万分之五的利率支付至租金实际付清之日止。对于维修费用的赔偿，首先原告并未提交确凿证据证明被告装修了涉案房屋的卫生间及操作间，退一步说，即便被告装修了房屋，仅凭防水材料公司提供的证言亦不足以证明装修行为与房屋漏水有必然因果关系。另外，双方对维修义务并无明确约定，依法应由出租方负担，故原告要求被告赔偿维修费用45000元于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙洁于本判决生效之日起十日内给付原告陈绍存租金37500元及违约金16020.04元（另从2015年1月14日起，以37500元为基数，按合同约定的日万分之五的利率计算至本判决确定期限内的实际给付之日止）；
二、驳回原告陈绍存的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2458元，因适用简易程序审理，减半交纳1229元，由原告陈绍存负担766元（已预交2458元，剩余部分于本判决生效之日起十五日内退还），被告孙洁负担463元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2458元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
代理审判员 周如庆
二〇一五年三月五日
代书 记员 王 菲