江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第0123号
上诉人（原审原告）仲玉庆，男，1959年7月生，汉族。
委托代理人严海霞，江苏王学剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郭庆林，男，1962年12月生，汉族。
上诉人仲玉庆、郭庆林因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第1910号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，镇江市梦溪路15号9幢-4号房屋，建筑面积111.22平米，设计用途为商业，登记在仲玉庆名下。2011年3月10日仲玉庆、郭庆林签订《房屋租赁合同》一份，约定：仲玉庆将其所有的上述房屋出租给郭庆林使用；租期3年（自2011年4月10日起至2014年4月9日止）；租金每年16万元，半年一付，提前一月付下半年房租，不按期付房租视为违约，合同即终止；承租方缴纳保证金10000元，合同到期后退还；任何一方违反协议，应负责赔偿对方损失，并承担违约金50000元。上述合同签订后，郭庆林开始使用房屋。房屋装修期间郭庆林认为房屋存在漏水问题要求仲玉庆解决，仲玉庆认为漏水问题原系楼上住户造成，且已经修复好，房屋不存在漏水问题。郭庆林装修完毕后�续使用房屋并在承租半年多后以能力不济为由向仲玉庆提出提前解除租赁合同。2011年11月11日仲玉庆、郭庆林就房屋交接问题进行磋商，过程中仲玉庆要求郭庆林补缴尚欠的11月份电费、承担违约责任并赔偿自房屋腾空后至再次出租期间的空置损失。2011年11月24日，郭庆林代为缴清2011年11月尚欠电费并将缴费情况通知仲玉庆，仲玉庆遂继续对外招租，2012年3月16日房屋再次出租给案外人。
2012年3月15日，仲玉庆向郭庆林在《房屋租赁合同》中预留的地址邮寄了《房屋租金催款通知》一份，要求郭庆林支付拖欠的自2011年10月10日起至2012年3月15日止的租金，并给付违约金50000元。2012年11月22日，仲玉庆向郭庆林身份证上所载地址邮寄《催款通知》一份，要求郭庆林赔偿其自2011年11月中旬搬出后至2013年3月15日房屋再次出租期间房屋的空置损失，并支付违约金50000元。
另查明�镇江市梦溪路15号9幢-4门面房2011年11月电表总示数为8460.88，2012年5月总示数为8895.35；2011年10月水表示数为488，2012年4月示数为492。仲玉庆、郭庆林于一审庭审中一致陈述合同于2011年10月10日解除。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、电费发票、房屋租金催款通知书、国内挂号信函收据、仲玉庆与案外人潘光辉签订的《房屋租赁合同》、水费清单、录音资料以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，仲玉庆、郭庆林签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按照协议内容履行各自义务。
一、关于违约的问题。
本案中，仲玉庆、郭庆林签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“租赁期限自2011年4月10日至2014年4月9日。”第四条约定：“……房屋租金每半年支付一次，提前一个月付下半年房租，先付款后使用，不得拖延，不按期付房租视为违约，合同即终止……。”郭庆林在下半年房租应付期限届满后在合同未解除的情况下未按约给付下半年房租，构成对合同的违反。从仲玉庆、郭庆林于2011年11月11日就房屋交接事宜进行磋商的过程来看，郭庆林在磋商过程中明确表示因其能力不济不能继续租赁房屋，要求停止履行合同，合同的解除系郭庆林未能完成约定租期所致，郭庆林的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。对郭庆林提出的房屋存在漏水问题，仲玉庆未履行房屋质量保证义务构成违约的抗辩，原审法院认为，郭庆林主张其在装修期间因漏水问题严重影响使用，但仍然继续使用房屋半年之久，至房屋协议解除过程中，仲玉庆、郭庆林就空置费用承担发生争议时，郭庆林亦未提及解除合同系漏水原因所致。本案郭庆林提供的证人证言及照片不足以证明房屋漏水致其不能正常使用的事实成立，本案因房�漏水原因致合同解除的因果关系难以建立，故对郭庆林认为承租房屋存在漏水问题，仲玉庆应承担违约责任的抗辩，不予采信。
二、关于违约金能否与损害赔偿同时主张的问题。
合同经当事人双方协商一致可以解除，合同因违约而解除后，守约方仍有权依照合同违约条款的约定向违约方主张承担违约责任。郭庆林认为双方合同已经解除，仲玉庆无权向郭庆林主张损失赔偿及违约金的观点，原审法院不予采纳。合同一方认为因相对方违约造成的损失高于违约金，可以请求法院调整违约金。房屋租赁合同纠纷中，租赁合同未满期履行，因重新招租而产生的房屋合理空置期间损失属于仲玉庆的损失范围。本案双方在一审审理中均认可《房屋租赁合同》自2011年10月10日解除，结合承租房屋自2011年底至2013年初的水、电消耗情况、合同的解除时间、仲玉庆与案外人签订的房�租赁合同及当事人陈述等综合判断，可以认定仲玉庆房屋于2011年10月10日合同解除后至2012年3月15日期间未能出租使用。参照该时期该地段同类大小房屋的合理招租期间及本案双方《房屋租赁合同》约定的租金标准，同时综合考虑合同的性质、履行情况、预期利益等因素，酌定郭庆林因提前解除合同而承担的违约金调整为60000元。
违约金是对合同未能按约履行损失的预定，其与损害赔偿均是具有损害补偿功能的救济形式，本案中仲玉庆的违约金请求权与损害赔偿请求权所指向的损害一致，功能重合，不可同时主张。仲玉庆要求增加违约金并坚持要求郭庆林赔偿房屋空置期间损失，对仲玉庆主张赔偿的诉讼请求，不予支持。
三、关于本案的其他争议问题。
仲玉庆要求郭庆林承担的是因合同违约而应赔偿的损失和违约金，该权利主张的诉讼时效为两年，仲玉庆自2011�10月起与郭庆林磋商提前解除合同事宜，至2013年6月向原审法院提出损害赔偿和违约金主张，该主张未超过两年的诉讼时效，且仲玉庆于2012年3月15日向郭庆林在《房屋租赁合同》上预留的地址邮寄催缴违约金的书面通知，达到了中断诉讼时效的效果。故对郭庆林认为仲玉庆的诉讼请求超过两年诉讼时效以及仲玉庆投递不合法的抗辩，不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”对郭庆林认为涉诉《房屋租赁合同》未向房屋管理部门备案登记，合同无效的观点，不予采纳。本案双方在庭审中均同意就仲玉庆尚未退还郭庆林的保证金10000元在可能承担的支付义务中进行抵销，该合意不违�法律规定，予以认可。遂判决：一、郭庆林于判决生效后十日内给付仲玉庆违约金50000元（已扣除仲玉庆应退还郭庆林的保证金10000元）；二、驳回仲玉庆要求郭庆林赔偿损失80000元的诉讼请求。
宣判后，上诉人仲玉庆、郭庆林均不服上述判决，向本院提起上诉。仲玉庆上诉称，仲玉庆的房屋空置期是五个月零五天，按照租赁合同约定的租金标准，仲玉庆的实际损失是68888元。请求依法改判郭庆林给付仲玉庆违约金68888元。
郭庆林对仲玉庆的上诉辩称：1、一审判决不顾房屋漏雨、灌水的事实，对郭庆林提供的证人证言、照片不予采信，明显偏袒仲玉庆；2、仲玉庆邮寄的信件地址错误，郭庆林无法收到，这是仲玉庆在故意弄虚作假，严重侵犯郭庆林的合法权益；3、仲玉庆在一审中已经承认与郭庆林解除了房屋租赁合同，仲玉庆再凭伪造的催款通知和挂号信提起诉讼�没有法律依据。请求撤销一审错误判决。
上诉人郭庆林上诉称：1、一审法院由简易程序转为普通程序违反了我国《民事诉讼法》关于审判程序的规定，且一审法官擅自引导仲玉庆提高违约金额度，代替仲玉庆引用法律条文，不签收郭庆林的证据，程序违法；2、一审判决对郭庆林提供的证人证言及证明材料不予采信，对郭庆林提出的勘验要求未予采纳，仅凭仲玉庆一面之词判决，违背事实；3、本案双方已经解除租赁合同，双方又未签订损失的书面协议，一审判决认定郭庆林给付违约金没有法律依据；4、仲玉庆一审提供的录音资料并非原始录音工具，且仲玉庆在郭庆林毫不知情的情况下非法偷录，严重侵害了郭庆林的合法权益，该录音资料既无佐证，又属非法采集的证据，不能作为认定案件事实的依据。请求撤销一审判决，驳回仲玉庆的诉讼请求。
仲玉庆对郭庆林的上诉辩称，郭庆林的上诉缺乏事实根据，请求驳回郭庆林的上诉请求。
本案争议焦点主要为：违约责任的认定。
本院认为，根据我国《合同法》第六十条、一百零七条的规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案双方签订房屋租赁合同，在合同约定的履行期限内，双方协商一致解除合同，但合同一方当事人存在违约情形，守约方仍然有权向对方主张违约责任。仲玉庆认为郭庆林因其自身经营问题未能依约支付租金，合同虽协商解除，但郭庆林应承担违约责任。对此，本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同约定，郭庆林应提前一个月支付半年房租，先付款后使用，但郭庆林未能按照该约定及时支付租金，存在违约情形。仲玉庆提供的录音资料虽然存在证据来源合法性的瑕疵，但就该录音资料的内容而言，并不侵害郭庆林的合法权益，能够反映相关事实，可以作为民事证据采用。从该录音资料的内容看，郭庆林在与仲玉庆的谈话中明确表示因其能力不济原因不能继续租赁房屋，要求停止履行合同，可以认定合同不能继续履行的原因在于郭庆林。郭庆林认为双方解除合同的原因是仲玉庆的房屋存在漏水问题，导致房屋无法正常使用，仲玉庆违约在先。对此，本院认为，首先，郭庆林提供的照片并未反映其使用房屋时的情形；其次，杨宝虎的证人证言并不能反映双方解除合同时房屋的实际状况；第三，刘桂芬的证人证言无其他证据相印证，不能单独作为认定事实的依据；第四，从仲玉庆提供的录音资料内容看，该录音资料中郭庆林的讲话也未提到是因漏水原因解除合同。故郭庆林认为双方合同系因房屋漏水原因导致解除的观点不能成立，本院不予采信。综上，本院认为，导致房屋租赁合同解除的原因在于郭庆林无意继续租赁房屋，且郭庆林未按约支付租金，存在违约情形，应当承担违约责任。
关于违约责任的范围，本院认为，根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，本案双方在房屋租赁合同中已经约定违约金5万元，虽然仲玉庆未主张提高违约金数额，但鉴于仲玉庆在主张违约金的同时又主张实际损失，原审法院根据双方关于违约金的约定以及仲玉庆的实际损失，酌定将违约金调整为6万元并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人仲玉庆、郭庆林的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
仲玉庆上诉的二审案件受理费50元，由仲玉庆负担；郭庆林上诉的二审案件受理费1050元，由郭庆林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年四月四日
书 记 员 宜 芳