南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第1535号
原告李贵良，男，1973年9月29日生，汉族。
委托代理人李珍（李贵良姐姐），女，汉族。
委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。
被告南京泰亨房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区太平北路120-1号309、319室。
法定代表人杭宁，总经理。
委托代理人王翔，北京德恒（南京）律师事务所律师。
委托代理人王卫萍，女，南京泰亨房地产开发有限公司法务，汉族。
原告李贵良与被告南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李贵良的委托代理人李珍、杨明途，被告泰亨房地产公司委托代理人王翔、王卫萍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：2009年11月2日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，原告购买被告在南京市玄武区珠江路688号开发的1-01幢地下负3层302室商铺一个，商铺总价111449元。原告购买此房后发现，4.6米层高的房屋内顶部排列的管道已经占据房屋层高的1米有余，严重影响了房屋的使用空间。被告原先在广告上宣传的“买一层用二层，兼具商业，办公，仓储功能”，事实上已不能实现。原告多次要求被告进行整改或按照商铺价款的三分之一金额予以补偿，双方协商无果。原告诉至法院，要求被告按房价款三分之一予以补偿即37150元。
被告辩称：1、原、被告双方在签订的预售合同中约定商品房交付的条件为“已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料”。就本案而言，所涉商品房已符合双方约定的交付条件。2、被告就该商品房中存在管道以及管道的情况在原告购买前已充分向原告进行了说明，并且不止一次在双方所签订的合同中予以约定，此外，更是在补充合同中专门用特别条款进行再次的重申和约定。且管道设计符合国家标准并经相关部门验收合格。3、原告在该商品房交付时已经现场实地对该商品房进行查看，认可该房符合合同约定，领取房屋钥匙并与被告进行了有关逾期交房违约金赔偿的结算，其行为表明对房屋的认可和接受。4、原告举证的被告发布的广告宣传资料中写明是针对“层高5.4米—6米的商铺”，本案所涉商铺的层高为4.6米，显然广告并非针对涉案商铺的宣传。5、原告所购商铺室内上部空间中虽有管道，但将底层按通常2.6米进行分隔之后，上部仍有较大空间，完全可以进行仓储，并不丧失该房进行隔层改造从而实际“一层经营二层用以仓储”的功能。故原告的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2009年11月2日，原告李贵良、被告泰亨房地产公司签订《卓越名座商品房预售合同》。合同中约定：原告购买被告开发的南京市玄武区珠江路688号1-01幢地下负三层302室商品房，层高4.6米，建筑面积共6.65平方米，其中套内建筑面积2.55平方米，共有共用分摊建筑面积4.1平方米，单价为16759.25元，总价款为111449元，设计用途为办公；被告于2011年3月28日前向原告交付该商品房；第六条第二款约定，该商品房交付时应当的具备条件为：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；第十条第二款约定，双方进行交接时，被告明确告知原告交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，原告仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。《甲乙双方的其他约定》第一条第一款，“甲乙双方确认，乙方在签署主合同前，甲方将本房屋及本房屋所在建筑的全部规划……以及本房屋套内可能设置的管线、管井等各项情况向乙方进行充分的说明，且乙方已完全理解并自愿接受。”第二条第八款，“鉴于本房屋所在建筑设计有新风及防排烟系统，在本房屋的室内可能会设有通用管及风机等，对此，乙方已完全了解且完全认可与接受并无任何异议且不向甲方提出任何赔偿及追究违约责任的主张。”第九条第三款“本房屋的室内因设计需要可能会有相关结构梁、管线、管井、设施及设备（包括但不限于管线、桥架、空调室内机、消防喷淋等）从而降低本房屋实际使用高度或占用实际使用空间，对此，甲方已充分向乙方进行明示，乙方已充分预见表示完全认可，并自愿接受且无任何异议。”第十二条第一款“甲方已向乙方明示卓越名座商业广场全部图纸及相关文件……以及本房屋套内可能存在的管线、管井等各项全部情况乙方对此已充分了解并完全认可且无条件接受。”
另查明，被告已于2011年3月30日取得南京市规划局颁发的《建设工程规划验收合格书》，于2011年5月25日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2011年5月17日，原告签署了《商品房交付入住确认单》，新门牌号为玄武区珠江路688号-311室，房款112286.96元。原告于2011年5月17日领取被告支付的逾期交房违约金898.67元。原告以所购商铺上方有管道影响使用为由，向本院起诉要求处理。
上述事实，有商品房预售合同、其他约定、现场照片、销售发票、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、交付入住确认单以及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及“其他约定”均是被告提前拟订，并在与所有购房者签约时重复使用的合同文本，属格式合同。商品房预售合同中约定层高4.6米。根据《住宅设计规范》中的相关规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。而本案中，虽然原、被告合同中约定的原告向被告购买的房屋的层高为4.6米，但该房屋内因有管道而降低房屋实际使用高度或占用实际使用空间，对房屋的使用价值有一定的影响。
原、被告签订的“其他约定”第二条第八款等，虽然约定了“鉴于本房屋所在建筑设计有新风及防排烟系统，在本房屋的室内可能会设有通风管及风机等，对此，原告已完全了解且完全认可与接受并无任何异议且不向被告提出任何赔偿及追究违约责任的主张”等类似内容，但“其他约定”属格式合同，第二条第八款等系限制被告（格式合同提供方）责任的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，被告对尚未交付的房屋中是否设有通风管及风机等，使用“可能”字眼，且对管道的高度未有明确范围，被告未采取足以引起合同相对方注意的方式，向原告提示格式合同中限制责任条款的存在，故该条款无效。合同中明确约定有交付条件，原告的收房行为不能作为本案中被告免责的理由。被告构成违约，应承担违约赔偿责任，本院将此数额酌定为11228元。因此，被告抗辩称不构成违约，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：
被告泰亨房地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李贵良11228元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费728元，由原告负担648元，被告负担80元（被告应负担部分，原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴南燕
人民陪审员 盛 美
人民陪审员 奚幼坚
二〇一四年十月十七日
见习书记员 吴 琼