河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14619号
上诉人（原审被告、反诉原告）：翟晶晶，男，汉族，1982年2月9日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人陈一樊，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉被告）邢倩洁，女，汉族，1984年5月17日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人李明芳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张晓丽，女，汉族，1987年4月26日出生，住河南省登封市。
委托诉讼代理人祝世杰，河南金色阳光律师事务所律师。
上诉人翟晶晶、邢倩洁因与被上诉人张晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张晓丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令翟晶晶、邢倩洁继续履行合同，配合张晓丽完成位于郑州市中原区××楼××单元××房产的过户手续；2、判令翟晶晶、邢倩洁赔偿张晓丽定金损失20000元、中介佣金20000元，共计40000元；3、诉讼费由翟晶晶、邢倩洁负担。事实与理由：张晓丽与翟晶晶、邢倩洁于2016年7月31日签订房屋买卖合同，约定翟晶晶、邢倩洁将其位于郑州市中原区××楼××单元××房屋以900000元的价格卖给张晓丽，并于合同签订后60个工作日内共同到房管局办理过户手续。合同签订后，张晓丽支付定金及中介费，积极配合办理相关手续，但翟晶晶、邢倩洁却迟迟未履行合同义务，故提起本案诉讼。
翟晶晶辩称：翟晶晶与张晓丽签订的合同无效，理由如下，根据双方签订的房屋买卖合同第十六条约定，合同自三方签字之日生效，而三方中的甲方仅有翟晶晶签字，没有邢倩洁签字，因此缺少一方，根据此条约定，此合同无效。合同第十三条补充条款第三款约定，张晓丽在办理过户中费用超过7万，合同可解除，互不违约。因本合同标的90万，翟晶晶购房时房款50万，中间差价40万，需缴20%增值税，该数额已经超过约定的7万，且该条款并没有明确约定张晓丽独自享有解除权，应理解为双方均具有解除权，根据此条款约定，翟晶晶可以解除本合同并不承担违约责任。根据房屋买卖交易惯例，双方应签订正式的房屋买卖合同，合同签订后张晓丽应先向翟晶晶支付解押款，但翟晶晶至今未收到张晓丽支付的解押款，张晓丽已经构成违约，应承担定金罚则向翟晶晶支付20000元。本案合同名为房屋买卖合同，实为居间合同。本合同中介方并未履行中介义务，在邢倩洁未签字的情况下，中介显然对交易存在重大过失且违反合同约定，应对张晓丽承担相应的赔偿责任。
邢倩洁辩称：邢倩洁对本案房屋买卖合同不知情，也未在合同上签字。邢倩洁与翟晶晶已于2015年3月25日离婚，涉案房屋的房产证一直在邢倩洁手上，邢倩洁对本案房屋买卖毫不知情。
翟晶晶、邢倩洁反诉提出诉讼请求：1、解除翟晶晶与张晓丽签订的房屋买卖合同；2、判令张晓丽赔偿翟晶晶、邢倩洁定金2万元；3、诉讼费由张晓丽承担。事实与理由：2016年7月31日，翟晶晶与张晓丽签订房屋买卖合同，因该合同系居间协议，邢倩洁并未在协议上签字，导致该居间合同无法在约定时间内履行，故请求法院解除合同。合同约定了定金2万元，故张晓丽应按定金罚则赔偿翟晶晶、邢倩洁定金2万元。
张晓丽就翟晶晶、邢倩洁的反诉辩称：张晓丽与翟晶晶、邢倩洁签订的房屋买卖合同成立，合法有效。房屋买卖合同签订时邢倩洁虽然未在合同上签字，但合同签订后邢倩洁曾和张晓丽共同去兴业银行郑州百花路支行办理按揭手续，说明其已经知晓房屋买卖合同的存在且同意履行合同。邢倩洁用实际行动表示其履行合同的意思，应视为其对翟晶晶处分夫妻共有房屋的追认。因此根据合同法第五十一条之规定，张晓丽与翟晶晶、邢倩洁签订的房屋买卖合同有效。张晓丽不存在任何违约行为，房屋买卖合同签订后张晓丽已经按照合同约定支付了定金及中介费并一直积极配合办理按揭手续，张晓丽已经履行合同约定义务。翟晶晶、邢倩洁违反合同约定，应承担违约责任。房屋买卖合同签订后，翟晶晶、邢倩洁因房价上涨，先是要求张晓丽多支付10万元房价款，随后又拒绝与张晓丽联系，其行为已经构成违约，应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2016年7月31日，张晓丽与翟晶晶和郑州保利房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同一份，张晓丽作为买方，翟晶晶为卖方，郑州保利房地产营销策划有限公司为居间方。合同约定张晓丽购买翟晶晶、邢倩洁所有的位于中原区××楼××单元××号房屋（产权证号1601077262-1至1601077262-2），建筑面积88平方米，总价款为90万元，付款方式为按揭贷款，签订合同时张晓丽应支付定金2万元由居间方代为保管；双方应在合同签订后60个工作日共同到房管局办理房产过户手续，税费由张晓丽承担；翟晶晶、邢倩洁办理解押手续，张晓丽出全部解押款，张晓丽在办理过户中费用超出7万元，合同可解除，互不承担违约责任。该合同抬头出卖方为翟晶晶、邢倩洁，但合同落款卖方处仅有翟晶晶签字，邢倩洁未在合同上签字。
合同签订后，张晓丽向居间方支付了20000元定金由居间方代为保管并支付了20000元居间服务费。2016年9月，张晓丽到位于郑州市百花路建设路交叉口的兴业银行办理了房屋贷款手续，翟晶晶和邢倩洁也到该银行办理房屋贷款手续，后贷款未审批通过。后张晓丽多次催促翟晶晶、邢倩洁继续履行合同，翟晶晶、邢倩洁未再继续履行房屋买卖合同。
一审法院另查明：本案买卖房屋系翟晶晶、邢倩洁共有，翟晶晶、邢倩洁原系夫妻关系，于2015年3月25日办理了离婚登记。张晓丽在诉讼中明确表示愿意一次性支付剩余房款880000元。经法院审查，张晓丽符合郑州市房屋限购政策的规定，具有购买本案房屋的资格。
一审法院认为：翟晶晶与张晓丽在郑州保利房地产营销策划有限公司居间下签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。因该房屋系翟晶晶与邢倩洁共有，而邢倩洁并未签署房屋买卖合同，故房屋所有权是否发生转移，处于效力待定状态，取决于邢倩洁是否追认或翟晶晶是否取得房屋的全部所有权。合同签订后，邢倩洁与翟晶晶共同到银行配合张晓丽办理以该房屋为抵押物的按揭贷款用于支付房款，虽然邢倩洁辩称其到银行后不知道办理的具体业务是什么，但其辩称与证人证言不符，也不符合日常经验法则，该院不予采信。邢倩洁到银行办理按揭贷款手续，是履行翟晶晶与张晓丽签订的房屋买卖合同的行为，邢倩洁对房屋买卖合同的履行，应视为其对买卖合同的追认，在邢倩洁对合同追认后，合同即对邢倩洁产生了约束力。翟晶晶辩称因邢倩洁未在房屋买卖合同上签字，故房屋买卖合同无效，因该院已对合同效力作出分析，不再重复，翟晶晶的此项抗辩意见，该院不予采信。翟晶晶辩称因买卖合同产生的税费超过了7万元，故翟晶晶有权解除合同，首先，翟晶晶的此项抗辩意见与其上一项抗辩意见矛盾，其次，因合同约定交易产生的税费由张晓丽承担，故合同中约定张晓丽在办理过户时费用超过7万元，合同可解除，应指在费用超过7万元时，张晓丽享有合同解除权，合同并未赋予翟晶晶在费用超过7万元时享有合同解除权，故翟晶晶的此项抗辩，该院不予采信。翟晶晶辩称张晓丽未支付解押款和2000元物品费构成违约，因张晓丽已在合同签订后支付了佣金及定金，履行了初步的合同义务，支付解押款和物品费应在合同的履行过程中根据合同履行的时间节点进行支付，翟晶晶并无证据证明张晓丽明确表示拒绝支付上述费用，故翟晶晶的此项抗辩意见，该院不予采信。综上，张晓丽要求翟晶晶、邢倩洁继续履行房屋买卖合同，配合张晓丽办理房屋的过户手续，该院予以支持。张晓丽主张翟晶晶、邢倩洁赔偿其定金20000元、佣金20000元，因本案合同要继续履行，故张晓丽主张的赔偿，该院不再支持。
翟晶晶、邢倩洁反诉要求解除本案房屋买卖合同并要求张晓丽赔偿其定金20000元，因该院已认定合同应继续履行，故翟晶晶、邢倩洁的反诉请求该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、翟晶晶、邢倩洁自本判决生效之日起十日内协助张晓丽办理位于中原区××楼××单元××号房屋的所有权变更登记手续；二、驳回张晓丽的其他诉讼请求；三、驳回翟晶晶、邢倩洁的反诉请求。本诉案件受理费13200元、保全费5000元，共计18200元，由张晓丽负担562元，由翟晶晶、邢倩洁负担17638元；反诉案件受理费150元，由翟晶晶、邢倩洁负担。
翟晶晶、邢倩洁不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院认定涉诉房屋买卖合同效力因邢倩洁前往银行而默示追认该合同有效，是不符合案件事实且无证据支持的。涉诉房屋为翟晶晶、邢倩洁共同共有，且在涉诉房屋买卖合同甲方一栏载明卖方为翟晶晶、邢倩洁两人，张晓丽对该情况是明确知悉的。作为房屋所有权人之一的邢倩洁并未在房屋买卖合同上签字，该合同并未发生法律效力。在一审庭审中，邢倩洁明确表示对该交易不知情，后期在银行得知办理业务为买卖房屋时明确表示拒绝办理，且表示不同意该交易。一审中张晓丽并未提供邢倩洁对该合同追认的证据，且该房屋是翟晶晶与邢倩洁离婚后遗留的未分割财产，因双方对该财产的分割未达成合意，因此，该房产分割被搁置。一审法院在未查明事实的情况下，即做出认定的结论是罔顾案件事实。二、一审法院在庭审中查明张晓丽已失去实际履行合同能力且未支付任何购房款的情况下，依然判令翟晶晶、邢倩洁在十日内办理过户手续，不仅违背合同本身交易约定，同时也损害了翟晶晶、邢倩洁的合法权益，也不具备履行可能。签订合同本意是保障双方交易安全，而在买方无支付能力的情况下，卖方无继续履行的义务。在一审庭审中，张晓丽表示其因征信问题，无法获得银行贷款。而双方的合同约定付款方式为按揭贷款，其已经失去了实际履行合同的能力。从签订合同至今，张晓丽未向翟晶晶支付任何购房款。且合同中约定解押款项由张晓丽承担，在张晓丽未支付购房款、房屋并未解押的情况下，判决翟晶晶、邢倩洁协助张晓丽办理过户手续，损害了翟晶晶、邢倩洁的合法权益。综上所述，邢倩洁未在合同上签字且未参加交易，合同未生效，且张晓丽无履行能力，翟晶晶、邢倩洁无配合过户义务。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回张晓丽的诉请，支持翟晶晶、邢倩洁的反诉请求或发回重审，并由张晓丽承担本案诉讼费用。
张晓丽答辩称：涉案合同经邢倩洁追认有效，对买卖双方具有法律约束力，一审法院判决继续履行合同具有事实和法律依据。1、一审中张晓丽提供了银行办理按揭贷款手续的照片和银行工作人员的证言，一审法官也曾两次到银行核实情况，由于作为卖方的翟晶晶、邢倩洁在签订合同之后没有提供完整的个人信息资料，导致贷款流程终止，银行将双方签订的相应合同及文件予以销毁。故邢倩洁称其对房屋买卖不知情并在银行就表示不同意交易明显与事实不符。2、一审中，张晓丽的丈夫王宝臣与翟晶晶的聊天记录、张亚飞、张新松、娄文学三位证人的证言均未体现邢倩洁不知情交易、不同意交易才导致合同未能履行，相反均体现的是翟晶晶、邢倩洁恶意加价，违约不履行合同才导致本案的诉讼。整个过程都有中介机构人员参与予以证实，邢倩洁主张其未在合同上签字而合同无效明显是不诚信的表现。二、张晓丽在一审中明确表示其有能力继续履行合同，并两次向一审法院提供了其个人银行流水以证明其有履行能力，故该合同完全具备履行可能。合同虽然约定由张晓丽支付解押款，但前提是由翟晶晶、邢倩洁办理解押手续，而合同签订后，翟晶晶、邢倩洁就不好好配合办理解押、贷款等各项手续，到后期张晓丽就联系不上翟晶晶、邢倩洁了，无奈才引起诉讼。在整个过程中张晓丽从来都表示愿意支付解押款；也正是翟晶晶、邢倩洁不配合的态度，张晓丽在一审中明确表示愿意一次性支付剩余88万元购房款，并在一审开庭之后、判决书下发之前两次向一审法院提交银行流水，均显示张晓丽账上有88万元的存款。一审法院也对张晓丽作了笔录。三、张晓丽将原来房屋卖掉并购买涉案房屋的目的是为了改善居住环境，现因翟晶晶、邢倩洁不履行合同导致张晓丽只有租房，为此支付了大量的租金，故张晓丽强烈要求继续履行合同并愿意一次性支付剩余88万元购房款。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：二审中，张晓丽向本院提供了其至2017年11月6日的银行流水，欲证明其具备一次支付剩余购房款的能力。提供与阮丽丽之间签订的房屋租赁合同，证明其现在租房居住。翟晶晶、邢倩洁质证认为真实性均不予认可。
本院认为：本案中张晓丽与翟晶晶签订的房屋买卖合同上，虽然没有邢倩洁的签字，但一审中，张晓丽提供的银行办理贷款手续照片等证据，能够显示邢倩洁与翟晶晶一起到银行办理相关手续，故能够认定邢倩洁对翟晶晶签订合同的认可。涉案房屋买卖合同也由效力待定，转变为有效合同，对张晓丽、翟晶晶、邢倩洁均具有约束力，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。故翟晶晶、邢倩洁上诉称合同为无效合同，且张晓丽存在违约行为，缺乏充分证据证实，本院不予支持。
原审中法院对张晓丽进行了询问，张晓丽也提供了其银行的流水，证明其具备支付剩余房款的能力；二审中，张晓丽向本院亦提供了其截至2017年11月6日的银行流水，证明其具有履行支付能力，张晓丽也明确表示愿意一次性支付剩余购房款，针对继续履行方式，张晓丽同意一次性向翟晶晶、邢倩洁支付剩余购房款的履行方式符合法律规定，本院予以支持。因此，合同的继续履行一是符合诚实信用原则，二是并未损害出卖人翟晶晶、邢倩洁的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，但一审判决中对涉案房屋的解押、剩余购房款的支付未作处理，不利于纠纷的解决，本院予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初686号民事判决第一项为：翟晶晶、邢倩洁自本判决生效之日起十日内办理登记在其名下的位于郑州市中原区陇海西路306号5号楼2单元16层1××2号房屋的银行抵押权解押手续，（若翟晶晶、邢倩洁未在本判决限定的期间履行该项义务，则由张晓丽先行代翟晶晶、邢倩洁向银行清偿债务，消灭抵押权），并于解押后十日内协助张晓丽将该房屋所有权变更登记至张晓丽名下；
张晓丽于房屋所有权变更登记当日向翟晶晶、邢倩洁支付剩余购房款88万元（若张晓丽代翟晶晶、邢倩洁先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款）；
三、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初686号民事判决第二项、第三项。
二审案件受理费13500元，由翟晶晶、邢倩洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 陈贵斌
审判员 陈 赞
二〇一七年十一月十日
书记员 黄莉敏