浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙金民终字第550号
上诉人（原审被告）浦江县黄宅镇合心村民委员会楼来自然村，住所地浦江县黄宅镇合心村楼来自然村。
村民代表方自英、方守红。
上诉人（原审被告）浦江县黄宅镇合心村邵司自然村，住所地浦江县黄宅镇合心村邵司自然村。
村民代表方兴厅，方ＸＸ。
二上诉人的共同委托代理人（特别授权）张骏平，浙江恒霁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）方风清。
三上诉人的共同委托代理人（特别授权）沈卫东，浙江良友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浦江县黄宅镇合心村民委员会，住所地浦江县黄宅镇合心村。
法定代表人方金涛，系村委会主任。
委托代理人（特别授权）杨海鸿，浙江文达律师事务所律师。
原审第三人浦江合心针刺棉有限公司，住所地浦江县黄宅镇合心村西山岗。
法定代表人季青松。
委托代理人（一般代理）朱希阳，浙江浦阳律师事务所律师。
上诉人浦江县黄宅镇合心村民委员会楼来自然村（以下简称楼来自然村）、浦江县黄宅镇合心村民委员会邵司自然村（以下简称邵司自然村）、方风清为与被上诉人浦江县黄宅镇合心村民委员会（以下简称合心村委会），原审第三人浦江合心针刺棉有限公司（以下简称针刺棉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2013）金浦民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人楼来自然村、邵司自然村的委托代理人张骏平，楼来自然村、邵司自然村、方风清的委托代理人沈卫东，被上诉人合心村委会的法定代表人方金涛及其委托代理人杨海鸿，原审第三人针刺棉公司的委托代理人朱希阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告合心村委会诉称：1975年，经原合心大队干部、生产队长会议决定：把村中荒废已久的破窑建造大队碗厂，由于土地不够用，征用了原告第6生产队（楼来自然村）、第7生产队（邵司自然村）部分杂地，拟以农业税过拔分摊代替征用费，经决定后在全大队社员大会上宣布，并动工基建。1976年至今，农业税在向各生产队进行分摊时，每年免交楼来自然村农业税656斤，邵司自然村农业税515斤。1976年投产后，因各种原因碗厂停产倒闭，之后部分厂房改建成大队的哺坊，并向原大队社员进行公开招租承包。在此期间，由于哺坊生产、销售、形势等原因，该厂已多次改建及承包至今。2012年，被告楼来、邵司自然村擅自将该村边碗厂出租给被告方风清，同年7月，被告方风清又转租给第三人，由此从中牟取利益。原告得知上述情况后，明确告知被告及第三人行为违法，并多次要求被告及第三人腾空，但都置之不理，至今侵占原村办碗厂已一年，严重侵害了原告的合法权益。诉请要求：1、依法确认三被告于2012年签订的租赁协议无效；2、依法确认被告方风清与第三人于2012年7月2日签订的租赁协议无效；3、判令被告及第三人立即把原村办碗厂（破窑）给予腾空，并交付给原告；4、判令被告及第三人赔偿原告租金损失150000元（租金损失从2012年7月2日计算至2013年7月2日，之后租金按150000元／年计算至厂房实际交付之日止）；5、判令由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告楼来自然村、邵司自然村、方风清辩称：1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，但本案的实质是土地所有权纠纷，原告的诉请是建立在土地所有权基础上的，原告只有取得了土地所有权，才有资格主张物权，才具备出租人的资格，土地所有权诉争，必须先由行政部门作出确权，对行政确权不服的，才可以向法院起诉，故本案原告没有诉权，应予以驳回；2、土改时的土地证是物权的凭证，之后没有重新登记，更没有变更、登记。所以，根据《物权法》第16、17条的规定，所有权属于楼来、邵司自然村确定无疑，而且根据该法第60条的规定，自然村可以成为所有权的主体；3、原告曾经在争议的土地上开办过碗厂哺坊属实，但原告办厂或将厂出租、承包给他人的时间并不是连续不断的，而是停停办办、办办停停，这地方很多年都是闲置着。而且，楼来、邵司两个自然村的村民也一直未丧失过对该地块的使用权，有的村民在这地方养鸡、种菜等；2002年期间合心村二委曾经公告要把该地方予以出售，因遭到两个自然村村民的阻止和反对才未成。所以，原告所谓的在该地方连续使用达二十年以上的说法与客观事实不符。而且楼来、邵司本来就是合心行政村下属的两个自然村，是合心行政村的组成部分，本就是一家人，不是合心行政村以外的其他村民集体组织，故也不符合国家土管局（1995）26号文件的规定；综上，从程序来讲，本案应先通过行政确权来解决双方的争议，原告无诉权，应驳回起诉。
原判认定：1975年，经原合心大队干部、生产队长会议决定，把已荒废破窑开办大队碗厂，因破窑面积不够，并划用了第6生产队（楼来自然村）、第7生产队（邵司自然村）部分的土地为开办碗厂用，以粮食任务（农业税）过拨分摊为代价，经过讨论决定后并在全大队社员大会上作宣布，同年动工基建。1976年至今，每年免交楼来自然村农业税656斤，邵司自然村农业税515斤。后大队碗厂倒闭停业。在原碗厂厂址上，1982年11月20日浦江黄宅公社申请开办黄宅镇店来陶器厂，12月15日又申请开办浦江县黄宅公社合心哺坊，均获批准。1995年，浦江县黄宅镇合心瓦厂、浦江县黄宅合心苗禽孵化厂注销企业登记。之后，该厂由原告合心村委会多次改建和承包出租。2012年，楼来、邵司自然村村民凭土地改革时发放土地所有证向原告提出归还土地归其所有，双方发生争议。
2012年，楼来、邵司自然村村民自行将破窑厂房（围墙之内）出租给方风清，约定租期五年（2012年7月10日至2017年7月11日），每年租金6万元，提前一个月支付。方风清按约定向楼来、邵司支付了第一年租金60000元。2012年7月2日，方风清将该厂房转租给第三人浦江合心针刺棉有限公司，年租金110000元，第一年先付310000元，剩余四年每年付60000元，每年租金提前一个月支付。第三人按约向方风清支付了第一年租金310000元。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，首先应确定原告是否拥有诉争租赁物的所有权。1975年，经原合心大队干部、生产队长会议决定，以农业税过拨分摊为代价，分别征用了楼来、邵司自然村部分土地用于开办碗厂，该决议经讨论决定后并已在全大队社员大会上宣布，该碗厂应作为原合心大队的财产。原碗厂倒闭后，1982年以集体队办的名义在原碗厂上分别筹办了店来陶器厂及合心哺坊，并办理了企业工商登记，碗厂应视为企业所有财产。该陶器厂及浦坊注销登记后，原属企业财产包括本案诉争的碗厂厂房归企业的兴办人即原告合心村委会所有并支配使用。后合心村委会将该碗厂进行了多次改建、出租，直至2012年合心村委会与楼来、邵司自然村对权属发生争议时，该碗厂权属也未经变更，仍属于原告合心村所有。
被告楼来、邵司自然村在未取得原告同意的情况下，擅自将碗厂出租，不具有相应的处分权，事后也未经原告追认，故其与方风清签订的租赁合同不具有法律效力。该合同的无效直接导致方风清与第三人针刺棉公司的租赁合同无效。三被告及第三人均无权占用诉争房产，故原告要求确定两份租赁协议无效的诉请，依法应予支持。对于是否腾空的问题，根据本案查明的事实，第三人针刺棉公司在本案租赁合同发生前本系该租赁物的上一任合法承租人，租赁到期后具有同等条件下的优先承租权，本院认为在本案判决生效后由第三人与原告另行协商是否继续承租的事宜，协商不成再予腾空较为适宜，故对原告该诉请现不予支持。
对于赔偿租金损失的问题，经庭审查明，方风清向楼来、邵司自然村交纳第一年租金60000元。转租给第三人的年租金为110000元，第一年第三人已向方风清支付310000元，剩余240000元之后四年付清。故原告2012年7月2日至2013年7月1日的租金损失应据实认定为110000元，之后租金应按110000元／年计算至本判决确定的履行之日止，应由三被告返还。
鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、确认被告浦江县黄宅镇合心村民委员会楼来自然村、浦江县黄宅镇合心村民委员会邵司自然村与被告方风清于2012年签订的租赁协议书无效；二、确认被告方风清与第三人浦江合心针刺棉有限公司于2012年7月2日签订的租赁协议书无效；三、由被告浦江县黄宅镇合心村民委员会楼来自然村、浦江县黄宅镇合心村民委员会邵司自然村、方风清于本判决生效后十日内返还原告浦江县黄宅镇合心村民委员会从2012年7月2日起以110000元／年的标准计算至本判决确定的履行之日止的租金。四、驳回原告浦江县黄宅镇合心村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由被告浦江县黄宅镇合心村民委员会楼来自然村、浦江县黄宅镇合心村民委员会邵司自然村、方风清承担。
宣判后，楼来自然村、邵司自然村、方风清均不服，向本院提出上诉称，一、土改时的土地证是物权凭证，之后没有重新登记或变更登记，讼争土地使用权属楼来自然村、邵司自然村所有无疑；二、原判仅凭合心村委会的单方陈述认定原属于楼来自然村、邵司自然村的涉案土地于1975年被合心村委会征用，违背基本事实；三、合心村委会曾使用过讼争地块办过厂或出租过属实，但并不是连续不断的，且楼来自然村、邵司自然村一直未丧失对该地块的使用权；四、本案名为房屋租赁合同纠纷，实为场地租赁，即为土地所有权纠纷，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权有争议的，须先由行政部门确权，对行政确权不服，才可以起诉，本案应驳回原告的起诉。综上，原判显属适用法律错误，程序错误，请求二审依法改判。
合心村委会二审答辩称，一、原判对讼争厂房的来源和取得的事实认定清楚，至于征用的手续和证据，考虑当时的历史背景及村里对农业税的过拨、补偿，事实是清楚；二、本案为房间租赁合同纠纷，并非土地所有权纠纷，合心村委会作为厂房的所有权人有权予以出租；三、土地证只是物权的参考凭证，不能单凭此来确认土地所有权，要结合几十年的历史演变，包括农业税过拨及合心村委会几十年来的实际占有等来考虑。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
针刺棉公司二审答辩称，一、合心村委会不是租赁协议的当事人，其无权提起合同之诉；二、针刺棉公司系善意第三人，因土地登记在楼来自然村、邵司自然村名下，针刺棉公司也支付了相应的租金；三、争议土地属楼来自然村、邵司自然村所有，合心村委会不是国家，无权征用。一审程序违法，请求二审法院发回重审。
经审理查明：2012年，楼来自然村、邵司自然村将位于浦江县黄宅镇合心村原破窑厂房（围墙之内）出租给方风清，约定租期五年（2012年7月10日至2017年7月11日），每年租金6万元，提前一个月支付。方风清按约定向楼来自然村、邵司自然村支付了第一年租金60000元。2012年7月2日，方风清将该厂房转租给第三人浦江合心针刺棉有限公司，年租金110000元，第一年先付310000元，剩余四年每年付60000元，每年租金提前一个月支付。第三人按约向方风清支付了第一年租金310000元。
涉案房屋及土地在土改之后未进行过确权登记。楼来自然村、邵司自然村与合心村委会对涉案厂房的土地所有权存有争议，双方曾于2012年6月13日在浦江县黄宅镇人民政府主持下进行调解，未达成一致意见。
本院认为，合心村委会认为，涉案房屋所属土地部分原来就属合心村委会所有，其余土地于1975年以农业税过拨方式从楼来自然村、邵司自然村征用所得，合心村委会征用后用于兴办企业及后来承包出租至2012年，故涉案房屋、土地属合心村委会所有。楼来自然村、邵司自然村则认为涉案房屋所属土地土改时登记在两个自然村名下，合心村委会曾在争议土地上建厂房或承包出租属实，但并没有连续不断的使用达二十年以上，且两个自然村也主张过权利。上述诉辩双方的陈述，结合现原审第三人实际使用的部分房屋并非原破窑厂房即存在涉案部分租赁物为场地等事实，本案虽为房屋租赁合同纠纷，实质为土地所有权尚有争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。故双方就土地所有权争议应先行向浦江县人民政府申请处理。原审法院直接对土地权属进行审理并作出实体判决不当，应予纠正。上诉人所提本案应先由行政部门对土地所有权进行确权的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百七十条第一款（二）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：
一、撤销浙江省浦江县人民法院（2013）金浦民初字第498号民事判决；
二、驳回浦江县黄宅镇合心村民委员会的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一四年六月二十日
代书 记员 何晓慧