河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终3313号上诉人（原审原告）：吕万芳，女，汉族，1961年11月3出生，住河北省献县。上诉人（原审原告）：李健飞，男，汉族，1983年1月10日出生，住河北省献县。上诉人（原审原告）：李秀秀，女，汉族，1985年11月30日出生，住河北省献县。上诉人（原审原告）：李情情，女，汉族，1987年3月5日出生，住河北省献县。委托诉讼代理人：边书坤，北京卫之平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：献县鸿基房地产开发有限公司，住所地河北省献县北环路北侧，组织机构代码79136198-7。法定代表人：李保华，经理。委托诉讼代理人：王娜娜，河北中旺律师事务所律师。上诉人李凤国、上诉人献县鸿基房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2015）献民初字第03421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李凤国及委托诉讼代理人边书坤与上诉人献县鸿基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王娜娜到庭参加诉讼。审理过程中，李凤国因病于2016年8月9日去世，李凤国的妻子吕万芳、子女李健飞、李秀秀、李情情申请参加诉讼并经本院准许，献县鸿基房地产开发有限公司亦无异议。本案现已审理终结。上诉人李凤国上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项，改判支持我的各项诉讼请求；诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：一、认定事实不清方面：1、关于本案涉案土地的所有权性质、规划用途和使用期限的认定没有任何合法根据；2、认定本案涉案房屋规划用途为商品房、住宅没有任何合法根据；3、未对双方就土地使用权期限问题的交涉事实进行认定，这些事实是本案的重要事实，不应该在认定事实时遗漏忽略；4、对于被告售楼时欺骗宣传称华苑二期是70年大产权的事实不予认定是错误的；5、一审判决故意将我的第一项诉讼请求混淆为我要求被告支付给我所购房屋使用年限不足70年的损失费120400元；6、一审判决故意将我的第二项诉讼请求混淆为我要求被告赔偿我所购房屋因土地使用权不足70年的缩水损失3870元；7、对于实际交房时间和交房条件的认定是错误的；8、一审判决认定被告的交房时间由原先承诺的2013年5月30日变更为我交清房款之日、视为我已同意被告延期交房，不支持我让被告承担逾期交房的违约责任的主张，驳回我的该项诉讼请求，是十分错误的；9、驳回我要求被告承担逾期办证的违约责任、赔偿损失的诉讼请求是错误的。二、证据不足方面。1、对本案关键事实华苑二期土地的所有权性质、规划用途、使用权年限的认定证据不足；2、在被告并未提交任何证据证实涉案房屋的规划用途是商品住宅的情况下，直接认定涉案房屋性质属于商品房、住宅（住房）证据不足；3、对被告的交房时间由原先承诺的2013年5月30日变更为我交清房款之日、视为我已同意被告延期交房的认定证据不足；4、一审判决认定我认可国有土地使用年限为45年，证据不足；5、一审判决认定华苑二期的施工资料至今仍在施工单位，被告和施工单位至今仍在诉讼中，导致该工程不能综合验收，相应的验收资料不能提交办证机关，致使我所购房屋的权属证书未能办理，该结果并非被告的原因，证据不足。三、程序违法方面。1、我书面申请一审法院调查收集因客观原因不能自行收集的审理案件需要的主要证据，一审法院未调查收集；2、一审判决在诉讼费的收取和确定方面违反规定。四、适用法律错误方面。一审判决根据合同法第三条、物权法第一百四十九条的规定和民事诉讼法第六十四条第一款的规定，判决驳回我的诉讼请求属于适用法律错误。献县鸿基房地产开发有限公司辩称，原审判决除关于燃气开口费的缴纳认定事实不清，适用法律错误之外其余部分认定事实清楚，适用法律正确且证据充分，程序合法。答辩人在原二审时已经向法庭交了土地使用权证书，用于证实涉案土地为国有土地，答辩人是以出让的形式取得土地的使用年限为45年，土地用途为商住用途，同时答辩人与其他业主签订的商品房买卖合同中第一条已经对涉案土地的基本情况进行了明确，关于该土地的相关文件按相关单位的要求一直粘贴在售楼处。被答辩人对土地使用年限是45年也是没有任何异议的，被答辩人当时是全款购房，应一次性付清房款，但是被答辩人却分四次付清房款，被答辩人违约在先，没有如期缴纳房款。房屋钥匙于2013年6月15日交付给被答辩人，双方认为该买卖行为没有签订合同的必要，便没签订合同。2012年6-7月份答辩人与购房户签订商品房买卖合同时已经在合同中注明了土地基本情况，各购房户包括被答辩人对此均是明知的，均没有提出任何异议，并缴纳后续房款，答辩人从未对外做过土地使用权70年的产权、也未向任何人承诺过改变土地使用年限，也未要求业主在意见表上签名申请变更土地使用年限，根据合同的相对性，巩亚志与答辩人签订的协议与本案没有关联性，不能因为是同一栋楼、同一期房子就可以将别人在合同当中约定的权利义务用于答辩人。各购房户与答辩人签订的合同当中约定的权利义务并不相同，合同条款当中的权利义务多选项是可以进行多项选择的，各购房户选择的权利义务也不相同，同时房屋的产权是永久性的不仅限于70年。张建堂、杨幸昌二人与本案的上诉曾以一样的诉讼请求及事实理由作为原告起诉答辩人，且二证人的代理人与被答辩人的代理人为同一代理人，与本案存在利害关系，其证人证言不能予以采信。被答辩人一再主张答辩人存在虚假宣传却未提交证据予以证实，但答辩人的土地使用权证书证实了答辩人主张，按土地使用年限，本就是45年，不违反法律规定。对于被答辩人来说没有任何损失，其无权主张25年国有土地使用权出让金。答辩人与其他业主签订的合同附件三当中已经明确约定了交房条件，各业主也按照该协议约定的交房标准验收并接受了房屋，现在已经入住，被答辩人也接收了房屋已经入住，可见房屋是符合合同附件三中约定的交房条件并被包括被答辩人在内各业主验收合格，接收入住，答辩人不存在任何的错误。被答辩人未在2013年5月30日之前付清房款，答辩人有权履行抗辩权即不交付房屋，但这不影响答辩人于2013年6月15日向被答辩人交付房屋，也不影响被答辩人2013年7月29日付清房款，同时其付房款的行为也可以说明其对房屋的交付条件是认可的，被答辩人未如期缴纳房款行为于2013年7月29日才交清房款行为证明其认可并同意答辩人晚于2013年5月30日交房行为。房屋交付使用后，未办理产权登记证，被答辩人一方面向答辩人主张房屋未交付使用的违约责任，一方面又主张交付使用后不能办理房产登记的违约责任，被答辩人的两个主张自相矛盾，同时也可以证明一点即被答辩人已经接收了房屋并入住。答辩人因与施工方之间存在建设施工合同纠纷，正在诉讼当中，该情况是答辩人无法预料不能控制的属于不可抗力，因此造成建筑施工方不提交相关材料不能办理房屋产权登记的责任，不能由答辩人来承担；被答辩人与答辩人之间没有签订商品房买卖合同，其他业主与答辩人签订的商品房买卖合同应具有相对性也不适用于被答辩人与答辩人之间，因此，不会产生任何的违约责任，被答辩人主张的各项违约责任均不应当得到支持，原审法院不存在遗漏和忽略的情形，只是因被答辩人无法证实其主张造成了其主张未得到原审法院的支持。答辩人提交的土地使用证足以证实土地的相关情况，因此不存在被答辩人主张的证据不足一说，答辩人认为原审程序合法，适用法律正确，除关于燃气开口费方面认定事实不清楚之外，应驳回被答辩人的各项诉讼请求。上诉人献县鸿基房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法改判。一审法院认为我公司收取天燃气开口费违反了2010年河北省物价局“河北省天燃气价格管理办法(试行)》及沧州市物价局关于将新建商品房天燃气初装费纳入房价的通知的相关规定，我公司认为未违反该规定，因为我公司在做工程施工预算时，并未将天燃气开口费作为开发建设成本计入商品房价格，因此与购房户签订了补充协议，双方约定该费用应由购房户承担，我公司在收取了天燃气开口费后，将该费用交给了天燃气公司，并向法庭提交了证据证实该费用交给了天燃气公司，因此，上诉人不应返还天燃气开口费用。李凤国辩称，根据河北省和沧州市相关文件规定，天燃气初装费不应当向用户收取，是房地产开发企业应当承担的建设成本，一审判决退还燃气开口费3100元是正确的，应予以维持。上诉人李凤国向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因所购商品房国有土地使用年限不足70年给我造成的损失120400元；2、判令被告赔偿原告所购商品房因国有土地使用权不足70年给我造成的损失3870元（25年的国有土地使用权出让金）；3、判令被告支付原告违约金158570元；4、判令被告赔偿原告因逾期办理房屋产权证给我造成的损失65964.12元；5、判令被告退还原告的燃气开口费3100元；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年原告李凤国与被告献县鸿基房地产开发有限公司（下称鸿基公司）达成房屋买卖口头协议，李凤国以每平米2860元的价格购买鸿基公司开发建设的华苑二期8-1-1002室商品房一套。双方约定，原告李凤国以全款的方式，支付房款，被告鸿基公司于2013年5月30日前交付住房。之后，原告李凤国于2011年3月1日付款10万元、2011年11月7日付款5万元、2013年6月15日付款5万元、2013年7月29日付款14.4344万元。对于被告鸿基公司何时向原告交的钥匙问题，双方各持己见，鸿基公司主张是2013年6月15日，而李凤国主张是2013年7月29日，且双方均未提供有力证据。一审法院认为，根据本案当事人提供的证据及原、重审的庭审情况，首先可以确定本案的争议焦点在于如何确定李凤国所购房屋土地使用权的年限，即45年还是70年；其次是原告李凤国的诉讼请求应否予以支持。一、原、被告所买卖的房屋土地使用年限如何认定。对此，原告李凤国诉称，在被告鸿基公司预售房时其工作人员作卖房宣传时一直宣称该房的土地使用年限为70年；而被告鸿基公司则辩称该公司按政府要求始终将相关的证件张贴在售楼处，并未做虚假宣传。上述原、被告的主张均未提供证据，本院不予采信。根据原告李凤国提供的献县国土资源局于2008年2月27日向被告鸿基公司颁发的献国用字（2008）第017号土地证，该房屋的土地使用年限自2008年2月27日至2053年9月23日，为45年，因此，本院对原、被告所买卖的房屋土地使用年限应认定为45年。二、被告鸿基公司应否支付原告李凤国所购房屋使用年限不足70年的损失费120400元。首先明确房屋产权并非房屋所有权，房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权可以理解为是购房者的永久权利，即只要房屋没有塌陷或者灭失、毁损，该房屋始终为购房者所有，而土地使用权是有偿使用，受期限的限制，期间届满后缴纳一定的费用可以续期。本院认为，原告该项请求不能成立。首先，原告认为土地使用权应为70年的理由，一是被告鸿基公司工作人员在作售楼宣传时一直宣称土地使用年限为70年，对此无有力证据予以佐证；二是被告鸿基公司与其他购房人签订的合同的《合同补充协议》的第7条“房屋使用产权70年”，针对房屋产权、房屋所有权和土地使用权的定义，该条约定概念模糊，而且与主合同第一条关于“土地使用权年限自2008年2月27日至2053年9月23日”的规定相矛盾；其次，即使原告李凤国当时认为该房屋的土地使用权年限确为70年才与被告鸿基公司达成的购房口头协议，并于2011年3月1日、2011年11月7日分别缴纳了购房款10万元和5万元，但其在其他购房人于2012年7、8月与被告鸿基公司签订合同后，已经知道该房屋的土地使用权年限为45年，仍在2013年6月15日、2013年7月29日分别缴纳了购房款5万元和14.4344万元，表明原告李凤国是认可土地使用年限45年的约定，否则其应要求解除购房合同，拒绝缴纳剩余房款，并要求退还已付房款。综上，原告李凤国要求被告鸿基公司赔偿其所购房屋土地使用权年限不足70年的损失120400元的诉讼请求，本院不予支持。三、被告鸿基公司应否赔偿原告李凤国所购房屋因土地使用权不足70年的缩水损失3870元。如前所述，原告李凤国所购房屋的土地使用权年限为45年而非70年，故该项请求不能成立。四、被告鸿基公司应否向原告李凤国支付违约金158570元。被告鸿基公司与原告李凤国应当依法、依规签订书面购房合同，但并未签订书面购房合同，对此，原告李凤国认为可以依据被告鸿基公司与其他购房人签订的书面合同，请求被告鸿基公司向其承担逾期交房的违约责任。本院认为，原告李凤国的该项请求不能支持。其一，因原、被告双方无书面购房合同，权利义务的约定不明，是否存在违约的情形难以确定，而根据合同的相对性原则，合同只能在特定的当事人之间产生法律约束力。这种相对性既包括主体的相对性、内容相对性也包括违约责任的相对性。因此，不能将他人与被告的权利义务约定同样设定在原、被告之间。其二，原告李凤国是以自有资金全款以口头协议的形式向被告鸿基公司购买房屋，根据市场交易习惯可视为原告李凤国应当一次性付清购房款后，被告鸿基公司才交付房屋，但其分四次交款，根据合同的同时履行抗辩权原则，被告鸿基公司的交房时间由原告承诺的2013年5月30日变更为原告李凤国交清房款之日，应视为原告已同意被告鸿基公司延期交房。因此，原告李凤国主张被告鸿基公司逾期交房应承担违约责任，不予认定，其诉讼请求依法不予支持。五、被告鸿基公司应否赔偿原告李凤国因逾期办理房屋产权证的损失65964.12元。因被告鸿基公司开发的华苑二期工程的是施工资料至今仍在施工单位，且该双方正在诉讼中，导致工程不能综合验收，相应的验收资料不能提交办证机关，致使原告李凤国所购房屋的产权证书为能办理，该结果并非被告鸿基公司的原因，因此，原告李凤国要求被告赔偿逾期办理房屋产权证的损失65964.12元的诉讼请求，本院不予支持。六、被告鸿基公司应否退还原告的燃气开口费3100元。该费用被告鸿基公司与其他购房人所签订的补充协议中约定，由购房人负担，并且被告鸿基公司已向原告李凤国收取该费用。本院认为，订立该口头协议（或书面协议）时，只是被告鸿基公司以口头或格式条款预先设定的，原告并不知晓该费用收取的合法性和合理性，认为被告应当收取才予以支付的，但并非原告的真实意思，且原告存在重大误解，符合合同法规定的合同可撤销情形。根据财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》、《河北省天然气价格管理办法（试行）》、沧州市物价局《关于将新建商品房天然气初装费纳入房价的通知》的规定，被告鸿基公司向原告李凤国收取的天然气初装费（燃气开口费）3100元，无法律依据，并违反政府部门规章的规定，故应当予以退还。综上，原告李凤国与被告鸿基公司之间的房屋买卖行为，应当依法签订书面买卖合同，以明确双方的权利义务，避免纠纷的发生。而不能在违反合同相对性原则的情况下，以被告与他人的购房合同为依据，设定被告的合同义务；被告鸿基公司收取原告李凤国商品房燃气初装费（开口费）的行为，有悖政府相关部门的规定，也不符合合同系当事人真实意思表示的原则；另外，被告鸿基公司与原告李凤国的房屋买卖关系确立后，因原告原因，不能认定被告存在逾期交房的问题，因特殊原因亦不能认定被告逾期办理房屋所有权证书的协助义务未尽到，故被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。一审法院于2016年2月3日作出一审判决：一、被告献县鸿基房地产开发有限公司自本判决生效后十日内，返还原告李凤国燃气初装费3100元。二、驳回原告李凤国其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6624元，由原告李凤国承担5299元，被告献县鸿基房地产开发有限公司承担1325元。二审中，双方当事人没有提供新证据。李凤国庭审后因病于2016年8月9日去世，李凤国的妻子吕万芳、子女李健飞、李秀秀、李情情申请参加诉讼，献县鸿基房地产开发有限公司亦无异议。本院二审查明事实与原审查明一致。本院认为，一、关于李凤国主张的案涉国有土地使用年限不足七十年应由献县鸿基房地产开发有限公司赔偿其经济损失问题。首先，商品房国有土地使用年限的确定依法属于相关行政机关的职责，不属于人民法院民事案件的审理范围，李凤国的继承人可就该事项向相关行政机关反映解决；其次，李凤国主张上述相关损失，并未提供确实充分的事实和法律依据。故一审判决对于其该项诉请未予支持，并无不当。二、关于李凤国主张的献县鸿基房地产开发有限公司违反双方约定未向其交付经综合验收合格的商品房应当给付其违约金，以及逾期办理房地产所有权证书应赔偿其经济损失问题。违约金是合同一方不能履行合同或者履行合同不符合约定，给合同相对方造成损失，违约方给付对方一定的赔偿，违约金具有补偿性与惩罚性的性质。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，对于违约金的数额，李凤国应就其受到的实际损失承担一定的举证责任，而本案其不能就献县鸿基房地产开发有限公司未交付综合验收合格商品房的违约行为给其造成的损失举出合法有效的证据，其应对此承担一定的不利后果。本院综合上述情况，同时考虑案涉商品房验收资料均在案外人即施工单位手中，献县鸿基房地产开发有限公司与案外人之间的民事诉讼是导致案涉商品房未进行竣工验收的重要原因，合格房屋应当包括验收合格及质量合格两方面内容等情况，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情支持献县鸿基房地产开发有限公司向上诉人李凤国支付未交付综合验收合格的商品房的违约金，即以李凤国已交付购房款34.4344万元为基数按百分之三的标准予以计算，应为10330.32元。至于李凤国主张的逾期办理房地产所有权证书的损失，因权属证书不能办理如前所述并非献县鸿基房地产开发有限公司的原因，故原审判决不予支持并无不当。三、关于献县鸿基房地产开发有限公司主张天燃气开口费不应返还问题，因收取该项费用违反了河北省及沧州市的相关规定，原审判决予以退还，并无不当，其上诉理由本院不予支持。综上，李凤国的上诉请求部分成立，应予支持；献县鸿基房地产开发有限公司的上诉理由不足，本院不予支持。因李凤国已经去世，其权利义务应由继承人吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情享有和承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项的规定，判决如下：一、撤销河北省献县人民法院（2015）献民初字第03421号民事判决；二、献县鸿基房地产开发有限公司返还吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情燃气初装费3100元；三、献县鸿基房地产开发有限公司给付吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情违约金10330.32元；四、驳回吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情的其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费6624元，由吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情负担4000元，由献县鸿基房地产开发有限公司负担2624元；二审案件受理费4116元，由吕万芳、李健飞、李秀秀、李情情负担3500元，由献县鸿基房地产开发有限公司负担616元。本判决为终审判决。审判长  赵文甲审判员  关志萍审判员  刘晓丽二〇一七年二月十三日书记员  丁 娜