江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第01557号
上诉人（原审原告）沈正娟。
委托代理人刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵厚叶。
被上诉人（原审被告）骆建强，现羁押于高淳监狱。
上诉人沈正娟因与被上诉人赵厚叶、骆建强房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月28日，沈正娟与赵厚叶签订一份《协议书》约定：“甲方：沈正娟，乙方：骆建强、赵厚叶。经双方共同商议自愿达成此协议：乙方愿意把兴鸿名城北楼703-1号房屋出售给甲方，房屋转让款以乙方欠甲方的借款予以冲抵，并办理相关手续。过户后，甲方承诺愿意把此房屋继续留给乙方骆建强和赵厚叶使用，乙方如还清甲方所有欠款后，有权收回此房屋，此协议书一式两份，甲乙双方各一份。”沈正娟、赵厚叶在《协议书》上签名，骆建强未签名。
同日，沈正娟与赵厚叶、骆建强签订一份《房屋买卖合同书》，约定“甲方（出卖方）：骆建强、赵厚叶，乙方（买售方）：沈正娟。甲乙双方经充分协商，甲方将其拥有的位于宿城区黄河路东侧兴鸿名城北楼中单元703-1号房屋（房屋具体情况详见房产登记）出卖给乙方，双方就相关具体事宜，达成一致约定如下，共同遵照执行：一、甲方出卖给乙方的上述房屋价款共计人民币74万元整。房款支付方式：本合同签订后乙方一次性付清房款。二、甲方应该在收到乙方全部购房款十日内办理过户手续，房屋在办理过户时，甲方必须进行配合，如提供相关证件、到现场签字等，过户时相关部门收取的费用由乙方承担。三、本合同壹式二份，双方各一份。双方签字按模后立即生效。”骆建强、赵厚叶及沈正娟均在该合同上签字并按手印。
合同签订当日，沈正娟出具一份《补充协议》，载明：“位于兴鸿名城703-1号房屋实际成交价是壹佰零柒万元整（1070000）尚欠叁拾万元整，未付有欠条为证。”沈正娟另向赵厚叶出具一份《欠条》，载明：“今欠到赵厚叶卖房款叁拾万元整￥300000”。沈正娟同时出具一份书面声明，载明：“过户期间赵厚叶、骆建强，配合沈正娟过户，如过户不是赵厚叶、骆建强的人为所为（如法院查封保全），赵厚叶与骆建强不负任何法律责任。”
2012年7月18日，沈正娟再次出具一份书面声明，载明：“骆建强、赵厚叶已把兴鸿名城703-1号房屋充抵沈正娟全部借款（1070000.00）过户后与沈正娟不再有任何债务纠纷。”
2012年7月20日，赵厚叶书写收条一份：内容为：“今收到沈正娟还房款叁万贰仟捌佰元。32800”。
涉案房屋目前仍登记在赵厚叶名下，尚未办理产权过户手续。赵厚叶、骆建强认可在签订协议书之前，欠沈正娟74万元借款未还。
原审中，沈正娟起诉请求法院依法判决其与赵厚叶、骆建强之间签订的房屋买卖合同有效，并判令赵厚叶、骆建强协助办理房屋产权过户手续。赵厚叶、骆建强辩称其与沈正娟之间不存在房屋买卖合同，由于骆建强欠沈正娟74万元借款未能按期还款，遂以签订房屋买卖合同的形式用房屋冲抵该借款。
原审法院认为：双方当事人均认可骆建强尚欠沈正娟74万元借款未归还。沈正娟主张以借款74万元抵冲部分购房款，另外还需再向赵厚叶、骆建强支付30万元购房款，双方之间存在房屋买卖的真实意思表示。赵厚叶、沈正娟辩称，签订房屋买卖合同是为骆建强欠沈正娟的74万元借款提供担保，故房屋买卖合同应属于无效。原审法院认为，双方当事人之间签订房屋买卖合同的目的是为借贷提供担保，并不存在真实的房屋买卖关系，符合担保法中流质契约的构成要件，故双方当事人之间签订的房屋买卖合同应属无效。经过原审法院释明后，沈正娟坚持以房屋买卖关系进行诉讼。故对沈正娟要求确认与赵厚叶、骆建强之间签订房屋买卖合同有效，并办理房屋过户登记手续的诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回沈正娟的诉讼请求。案件受理费80元，由沈正娟负担。
原审判决宣判后，沈正娟不服，向本院提起上诉称：1.2012年5月28日，在房屋买卖合同签订后，赵厚叶和骆建强就将房屋的钥匙、购房发票、契税发票等交给沈正娟，沈正娟随后一直居住在该房屋内。为了能够办理房屋过户手续，沈正娟与赵厚叶于2012年7月20日一同到银行缴纳该房屋剩余的按揭贷款32800元，同时注销该房屋上的抵押权登记。赵厚叶、骆建强也一直认可当时是愿意将房屋出售给沈正娟，仅是由于沈正娟未能按其要求支付剩余30万元购房款，才未能办理房屋产权过户手续。因此，沈正娟与赵厚叶、骆建强之间存在真实的房屋买卖关系，且骆建强欠沈正娟的74万元借款的履行期限于2012年5月28日已经届满，原审判决认定双方之间的房屋买卖合同是为沈正娟与骆建强之间的借贷提供担保是错误的。2.沈正娟已经偿还该房屋剩余的按揭贷款32800元，属于支付部分购房款的行为，赵厚叶、骆建强将房屋钥匙以及有关权属证明手续交给沈正娟，双方当事人上述行为表明均已实际履行房屋买卖合同，若确认房屋买卖合同不存在，必然损害沈正娟的利益。请求二审法院撤销原审判决，改判支持沈正娟的原审诉讼请求。
赵厚叶答辩称：赵厚叶向沈正娟出具的74万元购房款收条是在胁迫情况下出具，赵厚叶并未收到该笔购房款。双方当事人之间签订的房屋买卖合同是为骆建强向沈正娟的借款74万元提供担保，目的是为了将来能够实现该74万元债权，故买卖合同应属无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回沈正娟的上诉请求，维持原审判决。
骆建强未作答辩。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，对原审查明的事实本院依法予以确认。
二审中，沈正娟为证明其主张，提供如下证据：1.兴鸿名城北楼中单元703-1号房屋土地使用权证、住房质量保证书，赵厚叶在购买该房屋时的购房款发票、契税发票、产权登记费收据、维修基金收据等购房手续材料及按揭贷款借款手续材料，证明赵厚叶在房屋买卖合同签订后将上述材料交给沈正娟。
2.2012年9月以后的部分水费、电费发票，证明沈正娟自房屋买卖合同签订后就已居住使用该房屋至今。
3.中国银行宿迁分行于2012年7月20日出具的还款交易单及贷款还款凭证，证明赵厚叶在房屋买卖合同签订后申请提前偿还该房屋所附的按揭贷款34210.19元，并由沈正娟偿还剩余的全部贷款。
4.宿迁市房产交易中心于2012年7月27日出具的档案资料证明费以及江苏经济报出具的遗失证明收费收据，证明由于房屋产权证书遗失，为了办理产权过户，赵厚叶补办房屋产权证缴纳了有关费用。
赵厚叶质证认为：对证据1、2、3、4真实性均无异议。关于证据1，并非赵厚叶自愿交给沈正娟，而是沈正娟未经赵厚叶、骆建强同意的情况下，强行占用讼争房屋并自行拿走该材料；关于证据2，沈正娟确实居住使用讼争房屋至今，但并未得到赵厚叶及骆建强的同意；关于证据3，由于骆建强无法偿还沈正娟借款，沈正娟经常向骆建强哭着索要，且沈正娟同意支付剩余的30万元购房款并支付剩余的按揭贷款，赵厚叶便向银行申请提前偿还全部按揭贷款，并由沈正娟向银行支付了该款；关于证据4，赵厚叶曾向沈正娟索要剩余的30万元购房款，但沈正娟一直未付，其行为已经构成违约，所以赵厚叶不愿再出售该房屋了。
骆建强称：赵厚叶在房屋买卖合同签订后将案涉房屋的钥匙交给沈正娟，让沈正娟自己到房屋里取走证据1中有关材料，用于办理按揭贷款提前还款手续。由于沈正娟一直未支付剩余的30万元购房款，便一直未办理房屋产权过户，若沈正娟在本案第一次开庭时能够支付30万元的话，骆建强就同意办理房屋产权过户。
赵厚叶、骆建强均未提供新的证据。
本院对上述证据认证如下：双方当事人对证据1、2、3、4真实性均无异议，且与本案存在关联性，故对证据的证明效力予以确认。结合双方当事人在二审中的陈述，二审补充查明以下事实：2012年5月28日，在《房屋买卖合同》签订后，赵厚叶和骆建强将房屋的钥匙、房屋土地使用权证、住房质量保证书、房屋初始销售发票、契税发票、产权登记费收据及维修基金收据等交给沈正娟，沈正娟随后一直居住在该房屋内。双方为办理房屋产权过户手续办理了房屋产权登记证书遗失声明，由沈正娟代为偿还案涉房屋的剩余全部按揭贷款34210.19元，同时注销该房屋上的抵押权登记。
二审另查明，2012年7月19日，沈正娟曾向原审法院提起诉讼，请求判令赵厚叶、骆建强将案涉房屋产权过户给沈正娟。因骆建强涉嫌经济犯罪，原审法院遂将该案移送宿迁市公安局湖滨新城分局审查处理，并依法驳回沈正娟的起诉。在该案审理过程中，赵厚叶、骆建强均称由于沈正娟未能及时支付剩余30万元购房款，因此拒绝再将案涉房屋出售给沈正娟。原审法院根据沈正娟的申请，于2012年7月20日出具（2012）宿城民初字第1693-1号民事裁定书，对涉案房屋进行财产保全。宿迁市宿豫区人民法院因王福兵与骆建强、赵厚叶、周维甫民间借贷纠纷一案，于2012年7月23日出具（2012）宿豫皂民初字第0245号民事裁定书，对涉案房屋进行财产保全。骆建强因诈骗他人财物（与涉案借款无关），被宿迁市宿豫区人民法院于2013年6月13日判决其犯诈骗罪，判处有期徒刑六年三个月。
本案二审的争议焦点是：沈正娟与赵厚叶、骆建强之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。
本院认为：双方当事人均认可，2012年5月28日之前，骆建强借沈正娟74万元到期后未予偿还。由于骆建强无力偿还该借款，赵厚叶与沈正娟于2012年5月28日签订一份《协议书》，该协议书内容中有“若还清借款后有权收回房屋”的约定，但该协议书上骆建强未签字。上述证据可以证明双方先就骆建强以房抵债进行过协商，但最终未达成一致意见。
此后，沈正娟又与赵厚叶、骆建强签订了一份《房屋买卖合同书》，双方在该买卖合同中就房屋价款、交付、过户等内容约定更为详细，且沈正娟出具一份《承诺书》确认房屋实际借款为107万元，作为双方实际履行的对价。沈正娟另向赵厚叶出具30万元欠条，之后，沈正娟又代为偿还房屋上剩余的按揭贷款34210.19元，赵厚叶也向沈正娟出具了相应的收条，上述证据证明双方实际履行了《房屋买卖合同书》。双方在签订合同后，骆建强、赵厚叶自愿将钥匙以及房屋权属证书等交付给沈正娟，沈正娟以偿还房屋剩余按揭贷款的方式另外支付部分购房款。骆建强、赵厚叶也称由于当时急需用钱，但沈正娟却未能及时支付剩余30万元购房款，故双方未能办理房屋过户手续，这也印证了双方当事人在签订合同时均存在房屋买卖的真实意思。双方已经履行房屋买卖合同，购买方又另行向出售方支付部分购房款，且出售方已经将房屋交由购买方实际居住使用。骆建强、沈正娟均称讼争房屋市场价格为6000至7000元每平方米，合同约定的价款高于该价格水平。因此，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效。双方一致认可沈正娟尚欠购房款30万元，沈正娟也明确表示愿意支付剩余的30万元购房款，本院对此予以确认。
赵厚叶在二审中又以沈正娟未按合同约定支付剩余30万元购房款已经构成根本违约为由，要求解除房屋买卖合同。本院认为，沈正娟虽然未能按照合同约定及时履行付款义务，但其随后又同意继续支付剩余30万元购房款，而骆建强、赵厚叶自2012年8月30日起就拒绝接受沈正娟支付的剩余购房款，导致沈正娟至今未能履行全部付款义务。因此，沈正娟的行为并未构成根本违约，故对赵厚叶请求解除合同不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因沈正娟已经支付大部分价款并实际占有该财产，且沈正娟申请查封房屋在先，故应判决支持沈正娟要求办理房屋产权过户的请求。
综上，上诉人沈正娟的上诉理由成立，原审判决对双方当事人间的法律关系认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1462号民事判决；
二、沈正娟与赵厚叶、骆建强于2012年5月28日签订的《房屋买卖合同书》有效；
三、沈正娟在本判决生效后十日内给付骆建强、赵厚叶购房款30万元；
四、赵厚叶、骆建强在本判决生效后三十日内协助沈正娟办理房屋产权过户手续。
原审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人骆建强、赵厚叶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一五年四月十日
书 记 员 袁 满
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