黑龙江省鹤岗市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤南民初字第500号
原告柴淑云，女。
原告李雪明，男。
委托代理人金成，鹤岗市工农区益民法律服务所法律工作者。
被告谢经玉，男。
原告柴淑云、李雪明诉被告谢经玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，依法由代理审判员蒋荣荣适用简易程序于2014年11月21日、12月8日公开开庭进行了审理，因案情复杂于2015年1月6日转为普通程序，依法由审判员王凤担任审判长，代理审判员蒋荣荣、人民陪审员杨延东参加合议于2015年1月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人金成、被告谢经玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告柴淑云诉称：2014年3月12日原告与被告达成房屋买卖协议，约定原告将坐落于北红旗路职工大学C栋，总建筑面积为686.42平方米的三层楼房，以每平方米5，000.00元，总价值343，210，000.00元的价格卖给被告，过户税费均由被告承担，被告支付600，000.00购房款，加扣除原告欠被告2，580，000.00元借款后被告欠原告252，100.00元购房余款，被告垫付土地年租金10，458.20元及按2013年3月1日计算到2014年3月7日原告欠被告7天利息18，060.00元被告最后欠原告购房款223，581.，00元，为维护原告合法权益，恳请法院依法判决支持原告诉讼请求，审理中，原告增加诉讼请求请求被告支付逾期利息17，840.00元，在审理过程中经本院示明，李雪明申请作为原告参加诉讼，并与柴淑云共同委托金成为委托代理人。
被告谢经玉未提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称：原告陆续找我借款二百余万元，我找其他人帮忙给原告抬的钱，协议约定原告5月份还款，但到期原告不还款要拿房子抵帐，如果我不要房子，原告根本还不上钱，我没有办法只有要房子。我俩商量房子5月份归我，过户费、土地费一人一半，实际原告是7月份才将房子交付给我，如果细算帐原告还欠我的钱。
原告柴淑云、李雪明为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：
房屋买卖协议书1份，证明本合同是双方自愿达成的共识，本条款约定是原告起诉的法律依据，为此要求依法支持原告的请求。
被告对原告提交的证据质证认为：
对证据有异议，认为我本意不想要原告的房子，但原告欠钱还不上，没办法要了这户房子。此事牵扯到办土地证，原告拿合同让我签字，如果我不签字原告不协助我改土地使用证，土地费拖欠了几年都是我交的。
被告为反驳原告诉讼主张向本院提交了以下证据：
证据一、房屋买卖协议书1份，证明原告与被告在2013年9月3日签订了房屋买卖合同。
证据二、提供原告出具的借据1份，证明原告柴淑云向谢经玉借款258万元。
证据三、南山区88委职工大学C号楼国有土地使用证、国有土地使用权租赁合同、鹤岗市国土资源局票据6张、鹤岗市广厦房地产交易中心租赁管理费票据、鹤岗市国土资源局土地年租金票据1张、国有土地使用权出让金票据。证明办理的相应证件及花费。
原告对被告提交证据质证认为：
对证据一有异议，认为证据的真实性虽无异议，但此协议是在我方提供协议之前签订的，最后的协议是具有法律效力的，以前的协议视为放弃。
对证据二有异议，认为约定3分利，超出法律保护范围。
对证据三有异议，认为广厦房地产交易中心票据费用写的不明确，不能直接证明是原告与被告交易的房产。所举证据证明不了是原、被告交易房屋所产生的费用，根据买卖房屋协议规定，费用应由被告承担，不应由原告承担。
人民法院依职权调取南山区88委职工大学C号楼楼房房藉档案，证明原、被告诉争的房屋总面积共为686.42平方米，该楼共三层，一层分为4户产权人原为柴淑云，二层、三层产权人原为李雪明，2014年3月12日该楼产权人变更为被告谢经玉，房屋变更登记的费用合计为134，196.80元。
原、被告双方对人民法院依职权调取的证据均无异议。
分析原、被告以上证据及质证情况，本院认为：原告提交的证据真实合法、与本案有关联性，依法予以采信，虽被告主张其在签订该合同时受到了原告的胁迫，但未提供证据予以证明，分析被告在庭审中的陈述，被告实质上是考虑到原告偿还能力自愿签订的本合同，而非受到胁迫。被告提供的证据一、证据三真实合法，与本案有关联性，依法予以采信。证据二中虽然双方约定利息过高，但不影响其欠款本金部分的效力，故对证据二予以采信。人民法院依职权调取的证据真实、合法，与本案有关联性，依法予以采信。
根据本院依职权调取证据、当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证，并结合原、被告的庭审陈述，本案查明事实如下：原告柴淑云与李雪明系母子关系，原分别为南山区88委职工大学C号楼一层与二、三层的产权人，该房屋面积总计为686.42平方米。原告于2013年9月1日向被告借款2，580，000.00元，利息为月利0.03元。2013年9月3日原、被告签订《房屋买卖协议书》约定：“由于原告资金紧张，急需资金，现将三宝寺斜对面顺达公司三层综合楼（地上、地下）（即南山区88委职工大学C号楼）每平方米5，000.00元的价格卖给被告。总面积为676平方米。原告负责过户一切手续，费用原、被告各出一半（原告必须在十日内将一切手续办完，如延期造成的一切费用均由原告负责）。顺达公司三层综合楼房照名是（柴淑云、李雪明）二人为母子关系。原告在2014年6月1日资金充足时，有条件赎回卖给被告的房屋，被告无条件交还给原告，过户费由原告自行承担；如2014年6月1日后，原告资金未能到位，即三宝寺斜对面顺达公司三层综合楼（地上、地下）归被告所有，原告无权再买回。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”2014年3月12日，原、被告再次就该房屋签订《房屋买卖协议书》约定：“原告同意将坐落于北红旗路职工大学C栋（即南山区88委职工大学C号楼）总面积为686.42平方米的三层楼房，以每平方米5，000.00元，总价3，432，100.00元的价格卖给被告，房屋交易过户所有税费由被告负担。原告需在2014年6月1日前将房屋交付给被告使用。原告协助被告办理土地证手续，费用由被告负担。签订协议书之日被告先交付原告现金600，000.00元，扣除原告欠被告2，580，000.00元借款后，被告欠原告252，100.00元房屋款。待过户手续办理完毕后三个工作日内，被告需付齐原告252，100.00元房屋余款。本协议一式三份，签订之日起生效。”2014年3月12日原、被告在房屋登记部门办理了房屋所有权变更登记，被告向原告支付了600，000.00元的现金，变更登记在房屋产权局产权处所缴纳税、费合计为134，196.80元为被告支付，被告还向鹤岗市国土资源局缴纳了土地年租金10，458.20元、土地使用证工本费20.00元，向鹤岗市税务局缴纳了租赁管理费1，780.00元，向鹤岗市工农区地方税务局缴纳了国有土地出让税522.00元，向鹤岗市广夏房地产交易中心缴纳了交易手续费21，305.60元。现该房屋已由被告实际占有使用。另查明，原告李雪明虽为该房屋不动产登记簿中所载的二、三层所有权人，但该房屋实际所有权人为原告柴淑云，被告未支付的房屋价款也均为原告柴淑云所有，与原告李雪明无关。
本院认为，原、被告双方分别于2013年9月3日与2014年3月12日签订了两份房屋买卖协议，两份协议关于房屋总面积和办理房屋所有权变更的税费的承担上约定不一致，双方于2013年9月3日签订的房屋买卖协议中约定：“房屋总面积676平方米，原告负责过户一切手续，费用原、被告各出一半”，而2014年3月12日签订的房屋买卖协议书中约定的房屋面积却为686.42平方米，房屋交易过户所有税费由被告负担。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，原、被告在已于2013年9月3日签订了房屋买卖合同的情况下，协商一致重新签订房屋买卖合同的行为，应视为对原合同的变更，两份合同中约定不一致的内容，应以双方变更后的为准，且双方在2014年3月12日签订的变更后的房屋买卖协议中约定的房屋总面积与房屋登记部门所载的房屋总面积一致，所以双方应共同遵照2014年3月12日签订的房屋买卖协议约定的内容履行。房屋面积应按照686.42平方米计算，房屋过户所有税费扣除原告拖欠的土地年租金10，458.20元应由原告承担外，其他税费均应由被告承担。
按照原、被告于2014年3月12日签订的房屋买卖协议中约定的房屋价格、面积计算该房屋的总价款为5，000.00元／平方米×686.42平方米＝3，432，100.00元，以被告给付原告的现金、原告欠被告的欠款及利息、被告为原告垫付的土地年租金折抵购房款后，被告尚欠原告柴淑云购房款为3，432，100.00元－600，000.00元－2，580，000.00元－18，060.00元－10，458.20元＝223，581.80元。按照双方合同约定被告应于过户手续办理完毕后三个工作日（即2014年3月15日）内向原告支付购房款223，581.80元，但被告一直未支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告请求被告给付购房款及利息的诉讼请求应予支持。对于利息数额，本院认为应以被告未给付购房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率（不足一年期利率5.6%）计算延迟给付期间利息（至本案判决时止计10个月）为223，581.80元×5.6%＝12，520.58元。因原告李雪明在庭审中明确表示该房屋实际所有人为柴淑云，被告所拖欠的购房款均为原告柴淑云所有，所以被告只应向原告柴淑云支付拖欠的购房款及利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定判决如下：
被告谢经玉给付原告柴淑云购房款223，581.80元及利息12，520.58元，合计236，102.38元。此款于判决生效后十日内给付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，921.30元，由原告柴淑云承担79.76元，由被告谢经玉承担4，841.54元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审 判 长 王 凤
代理审判员 蒋荣荣
人民陪审员 杨延东
二〇一五年二月五日
书 记 员 王立会
《中华人民共和国合同法》
第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。