重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00666号
上诉人（原审被告）垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。
法定代表人谢国友，董事长。
委托代理人谭庆锋，男，1975年1月13日出生，汉族，垫江桥雨房地产开发有限公司法律顾问，住重庆市垫江县。
被上诉人（原审原告）朱林平，男，1971年10月26日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人垫江桥雨房地产开发有限公司（以下简称桥雨公司）与被上诉人朱林平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员宋丹丹担任审判长与审判员倪静、陈江平参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：朱林平与桥雨公司于2010年6月8日签订购买桥雨公司开发建设的位于重庆市垫江县桂溪镇桂西大道“桥雨·水榭花都”小区G幢某号住房一套的《商品房买卖合同》，房屋套内面积为71.96平方米，总价款为225086元。该房屋为预售商品房，朱林平按约定支付了房屋总价款。该《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：桥雨公司于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱林平使用。合同第八条约定：桥雨公司应于确定交房日的七日前书面通知朱林平做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，桥雨公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。桥雨公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。桥雨公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，朱林平有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由桥雨公司承担。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，桥雨公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付朱林平使用，按照以下方式处理：1、逾期在150日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，桥雨公司按日向朱林平支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向朱林平支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日［与本条第一款第（1）项约定的日期相同］后，朱林平有权解除合同。朱林平要求解除合同的，桥雨公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按朱林平已付房价款百分之五向其支付违约金。朱林平要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，桥雨公司按日向朱林平支付已付房款万分之一［该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向朱林平支付违约金。合同第十三条约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房产权登记。由朱林平委托桥雨公司办理的，朱林平应当在签订本合同七日内，将办理本商品房产权证登记需由朱林平提供的资料提供给桥雨公司。如因桥雨公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至桥雨公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，桥雨公司按日向朱林平支付已付房款万分之一的违约金，并于桥雨公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向朱林平支付违约金。（2）逾期超过12个月［与本条第一款第（1）项约定的日期相同］朱林平有权解除合同。朱林平要求解除合同的，桥雨公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按朱林平已付房价款百分之五向其支付违约金。朱林平要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至桥雨公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，桥雨公司按日向朱林平支付已付房款万分之一［该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率］的违约金，并于桥雨公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向朱林平支付违约金。如因朱林平的责任，导致桥雨公司未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，桥雨公司不承担违约责任。朱林平与桥雨公司于2010年6月8日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第二条第6项约定“如该商品房在合同约定的期限内被交付或视为交付，朱林平不得再以任何其他原因向桥雨公司提出延迟交房的索赔”；第九条约定“朱林平委托桥雨公司办理本商品房《房地产权证》，在验收合格后一年内交付产权使用证”。2011年9月25日，朱林平接收涉案房屋。2013年8月6日，桥雨公司取得G幢房屋的建设工程竣工验收备案登记证。2013年11月22日，桥雨公司将涉案房屋的权属登记材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，并取得房地权属登记业务受理通知书即受理单。2013年11月22日，朱林平取得涉案房屋的房地产权证书。朱林平因桥雨公司交付房屋时尚未取得竣工验收登记以及逾期办证问题与桥雨公司协商未果，遂诉至垫江县人民法院，请求判令桥雨公司支付逾期交付房屋、逾期取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单和逾期取得房地产权证的违约金共计16161元并承担本案的诉讼费用。在一审诉讼中，朱林平表示因主张的逾期取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单和逾期取得房地产权证存在重合，故放弃主张桥雨公司支付逾期取得房地产权证的违约金。
桥雨公司一审辩称：我公司与朱林平于2010年6月8日签订商品房买卖合同属实；朱林平于2011年9月25日实际接房；根据合同补充协议第2条第6点的约定，朱林平无权追究我公司逾期交付房屋的违约责任；根据本案的事实和买卖合同的约定，朱林平也无权追究我公司逾期办证的违约责任，理由是：1、我公司在2011年底已向垫江县土地房屋权属登记中心递交了朱林平的资料，但因该中心当时没有建立规范的业务受理单制度，故无法取得登记受理单；2、根据补充协议第9条的约定，我公司在房屋验收合格后一年内办理产权证，朱林平按揭办理了产权证，系在房屋验收合格后一年内，所以不存在违约；3、补充协议第14条最后一款约定，补充协议与合同条款冲突的，以补充协议为准，虽然在合同中约定了取得受理单的时间及其他的约定，但因在补充协议对办理产权证进行了新的约定，故前面约定的取得登记受理单已经没有实际意义，同时应该以补充协议约定的一年内办证为准；4、即使我公司有违约行为，也没有给朱林平造成损失，我们认为朱林平起诉的违约金明显过高，请求调减；5、本案已经超过两年的诉讼时效。综上，请求法院驳回朱林平的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》及其《补充协议》是朱林平和桥雨公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违背法律、法规的禁止性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。合同签订后，朱林平已向桥雨公司支付了全部购房款，桥雨公司亦应按照合同约定将房屋交付给朱林平，并按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案争执的焦点有三点：一、桥雨公司将未经竣工验收合格的商品房交给朱林平使用是否构成交付或者视为交付；二、朱林平的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、本案违约金是否应当调减。对此作如下评析：
一、关于桥雨公司将未经竣工验收合格的商品房交给朱林平使用是否构成交付或者视为交付的问题。商品房交付使用既应满足合同的约定条件，又应符合法律、行政法规的基本法定条件，否则因不符合交付条件而交付无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，又根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；…不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”的规定，商品房经验收合格的要求是取得建设工程竣工验收备案证。本案中，根据双方在合同中的约定，桥雨公司应于2011年9月30日前向朱林平交付涉案商品房，而交付条件为“商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。从本案查明的事实来看，桥雨公司于2011年9月25日将涉案商品房交给朱林平使用时，该商品房尚未经相关部门验收合格。桥雨公司在明知涉案商品房不符合双方约定的交付条件的情况下，仍将涉案商品房交给朱林平占有使用，桥雨公司的该交房行为违反了相关法律法规关于商品房交付使用的强制性规定，朱林平虽受领房屋，但不能改变桥雨公司交付房屋的违约性和无效性，桥雨公司的该交房行为不属于法律意义上的交付，亦不属于视为实际交付。桥雨公司于2013年8月6日取得涉案商品房建设工程竣工验收备案登记，取得备案表的时间为商品房符合交付条件的时间，因桥雨公司已将涉案商品房交给朱林平占有，故2013年8月6日视为涉案商品房实际交付之日。
二、关于朱林平的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。首先，本案违约金系基于桥雨公司未按约履行交付房屋和商品房房地产权登记受理单义务的违约行为而产生的；其次，双方不仅约定违约金计算方式，而且约定违约金支付期限，即分别于商品房交付之日起30日内、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，桥雨公司在约定支付违约金支付期限届满后，朱林平才知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。如前所述，2013年8月6日视为涉案商品房实际交付之日，2013年11月22日桥雨公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，朱林平于2013年12月26日向本院提起诉讼，未超过法定的诉讼时效。故桥雨公司认为朱林平的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩理由不能成立。
三、关于本案违约金是否应当调减问题。桥雨公司因逾期交付房屋，应当承担逾期交付的违约责任。对桥雨公司逾期交付的时间应从合同约定的交付届满的次日即2011年10月1日起计算至涉案商品房达到交付条件即取得建设工程竣工验收备案登记之日即2013年8月6日为止，共计676天。根据合同第十三条的约定，涉案商品房交付之日起60日内，桥雨公司应取得土地房屋登记机构出具的商品房产权登记受理单，故桥雨公司最迟应在2013年10月5日取得土地房屋登记机构出具的商品房产权登记受理单。桥雨公司于2013年11月22日取得涉案房屋的权属登记受理凭证，逾期48天，按照双方合同约定的违约金计算方式，逾期交付房屋的违约金15215.81元（225086元／天×676天×1／10000），逾期办理受理单的违约金1080.41元（225086元／天×48天×1／10000），两项共计16296.22元，朱林平主张16161元，未超过此数额。桥雨公司认为朱林平主张的违约金过高，请求调减，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于桥雨公司逾期交付房屋和逾期并办理房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响朱林平对房屋的使用，故对违约金酌情调减至8080.50元（16161元×50%）。朱林平放弃主张桥雨公司支付逾期取得房地产权证的违约金，系自己对民事权利处分，符合法律规定，予以准许。
对于桥雨公司辩称的无法及时取得登记受理单的原因系垫江县土地房屋权属登记中心没有建立规范的业务受理单制度，不应承担违约责任的问题。一审法院认为此并非不可抗力，其不应承担违约责任的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、垫江桥雨房地产开发有限公司在判决生效后10日内支付给朱林平逾期交付房屋和逾期取得房地产权登记受理单的违约金共计8080.50元。二、驳回朱林平的其他诉讼请求。如果垫江桥雨房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费204元，由朱林平负担100元，垫江桥雨房地产开发有限公司负担104元。
桥雨公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。首先，一审法院混淆了“交付”与“交付使用”的概念，将符合法定和约定的交付使用的时间作为交付的时间没有法律依据。《建设工程竣工验收备案登记证》只能够说明验收合格的工程已经备案，不等于“交付”时没有备案就属于质量不合格工程，就不能够“交付”。其次，在双方签订的《补充协议》中有关于“如该商品房屋在合同约定的期限内被交付或视为交付，乙方不得再以任何理由向甲方提出延迟交房的索赔”的约定，故被上诉人对于在接受涉案房屋后对交房方面的瑕疵产生的上诉人的违约责任是已经明确表示放弃的。第三，双方在《商品房买卖合同》中约定的登记受理单的取得，是对上诉人办证义务的相关约定，而双方在《补充协议》中又明确约定上诉人的办证义务系在房屋验收合格后一年内办理权属证书。两个约定性质相同，现两个内容有冲突之处，应以《补充协议》为准，则双方原来关于登记受理单取得的约定就失去了约束力。一审法院以上诉人迟延取得登记受理单为由认定上诉人承担违约责任则无据。2、一审判决认定上诉人迟延交付房屋并承担较大金额违约金，违背了诚实信用原则和公平原则。上诉人向被上诉人实际交付房屋时，没有能够提供“两书一证”，按照合同的约定，被上诉人有权利拒绝接受房屋，而被上诉人在明知上诉人不能够交付“两书一证”的情形下接受了房屋，其行为本身就应视为是对上诉人不能够交付“两书一证”房屋的违约责任的一种放弃。被上诉人在接房后事隔两年又提出迟延交付房屋的索赔，已违背了诚实信用原则。被上诉人实际接房后，已占有或使用房屋两年多，不存在因提前交付或交付不符合约定遭受任何损失，故一审判决由上诉人支付较大金额的违约金给被上诉人显失公平。3、被上诉人主张逾期交房的违约责任的请求已超过了诉讼时效。被上诉人的实际接房时间是2011年9月28日，按照双方所签房屋买卖合同第九条1、（1）的约定，应于实际交付之日起30日内支付违约金，即应于2011年10月29日起算追究上诉人逾期交房的违约责任的两年诉讼时效。但被上诉人在2013年11月30日起诉，已明显超过了两年诉讼时效。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人朱林平辩称：1、上诉人认为双方合同约定的是交付使用的条件而不是交付的条件的理由不能成立，房屋的交付前提就是应取得建设工程竣工验收备案登记证。2、上诉人认为被上诉人在《补充协议》第二条第六款中已放弃了自己的权利，是对该条款内容的曲解。该条款有一个大前提，就是交付必须符合合同第七条、第八条规定的条件。3、双方关于登记受理单的取得的约定，与双方在《补充协议》中关于房屋验收合格后一年内办理产权证的约定，是针对两个不同的法律关系，并不能相互代替。4、被上诉人接收本案所涉房屋的行为，并不能代表被上诉人就放弃了追究上诉人的违约责任的权利。上诉人认为被上诉人没有损失的理由也不能成立，事实上由于上诉人的违约行为导致上诉人的损失重大，如小孩就学、出售房屋等。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
双方在二审中均未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争执的主要焦点是：1、上诉人将未经竣工验收合格的商品房交给被上诉人使用是否构成法律意义上的交付或视为交付，上诉人在本案中是否存在迟延交房的行为。2、双方在《补充协议》中关于“上诉人应在房屋验收合格后一年内办理权属证书”的约定是否致使双方在《商品房买卖合同》中关于房屋产权登记受理单取得时间的约定失去约束力，上诉人是否应承担迟延取得登记受理单的违约责任。3、一审判决认定的违约金是否过高。4、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于第一个焦点。上诉人认为其已在2011年9月25日向被上诉人交付了本案所涉房屋，虽然该房屋当时未经竣工验收备案登记，但被上诉人在与上诉人签订《补充协议》时已明确表示放弃追究上诉人的相关违约责任。经查，双方签订的《补充协议》中并无关于被上诉人明确放弃追究上诉人延迟交房相关违约责任的约定。相反，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“桥雨公司于2011年9月30日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付朱林平使用”，即上诉人于2011年9月30日前向被上诉人交付的本案所涉商品房应当是已通过竣工验收备案登记的房屋。而且，根据我国《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，上诉人交付给被上诉人的房屋也应是经竣工验收合格备案登记的房屋。综上，本院认为，上诉人将未经竣工验收合格的商品房交给被上诉人使用既不符合双方的约定，也不符合法律规定，不能构成法律意义上的交付或视为交付，上诉人在本案中存在迟延交房的行为，依法应承担相应的违约责任。
关于第二个焦点。双方在《商品房买卖合同》中关于房屋产权登记受理单取得的约定与《补充协议》中关于房屋产权证交付的约定虽均是关于上诉人的办证义务，但二者属于两个不同的程序事项，并不能同一，故上诉人认为《补充协议》中关于产权使用证交付时间的约定已取代了《商品房买卖合同》中关于房屋产权登记受理单取得时间的约定，《商品房买卖合同》中关于房屋产权登记受理单取得时间的约定对双方无约束力的主张不能成立。上诉人仍应按双方的约定承担迟延取得登记受理单的违约责任。
关于第三个焦点。一审法院鉴于上诉人请求调减违约金以及被上诉人的实际损失，已对被上诉人在一审中请求的违约金按50%进行了调减，上诉人上诉称调减后的违约金金额仍显失公平的理由不能成立。
关于第四个焦点。经查，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，上诉人应当在2011年9月30日前向被上诉人交付本案所涉房屋，但本案所涉房屋系2013年8月6日才完成竣工验收备案登记，即该商品房的实际交付日为2013年8月6日，上诉人的违约行为在2011年10月1日至2013年8月5日期间持续发生，故被上诉人在2013年12月26日向人民法院提起要求上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼，并未超过诉讼时效。同理，双方约定的登记受理单取得时间是从房屋实际交付使用之日2013年8月6日起60日内，即应在2013年10月6日前取得登记受理单，而上诉人取得土地房屋登记机构出具的登记受理单是在2013年11月18日，被上诉人在2013年12月26日向人民法院提起要求上诉人承担逾期取得登记受理单违约责任的诉讼亦未超过法定的诉讼时效。
综上，上诉人桥雨公司的上诉理由不能成立，对其诉讼请求依法不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人垫江桥雨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋丹丹
审判员 倪 静
审判员 陈江平
二〇一四年十月八日
书记员 石 佳