河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第604号
上诉人（原审被告）：白玉成。
委托代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高秀玲。
委托代理人：王绍忠，河北红杉律师事务所律师。
原审被告：廊坊市瑞佳物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区王寨村。
法定代表人：唐永富，任该公司经理。
原审被告：骆万江。
原审追加被告：王呈彦，男，1950年6月23日出生，汉族，住址河北省廊坊市安次区蔡庄小区8-4-402。
上诉人白玉成与被上诉人高秀玲房屋买卖合同纠纷一案，由河北省廊坊市安次区人民法院受理后，适用简易程序审理，于2012年6月6日作出了（2011）廊安民初字1186号民事判决，白玉成不服该判决向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2013年1月10日在第二审判庭对本案进行了公开开庭审理，于2013年2月3日作出了（2013）廊民二终字第15号民事裁定书，认为一审判决事实不清、证据不足、程序错误，决定将本案发回重审。河北省廊坊市安次区人民法院受理后，另行组成合议庭适用普通程序对本案进行了审理，审理中，追加王呈彦为共同被告，2014年8月18日，该院作出（2013）廊安民初字410号民事判决，白玉成不服该判决向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年10月21日在第七审判庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人白玉成的委托代理人田国忠与被上诉人高秀玲、被上诉人高秀玲的委托代理人王绍忠以及原审被告廊坊市瑞佳物业服务有限公司的法定代表人唐永富，原审追加被告王呈彦、原审追加被告王呈彦的委托代理人李建章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院重审经审理查明，2003年白玉成与王呈彦、骆万江签订《合作建楼合同书》，该合同载明“甲方：廊坊市双力房地产开发有限公司／乙方：王呈彦，经双方协商，乙方在永兴路西侧有南北长43米、东西宽40米的地块和甲方合建门店二层共计1290平方米。乙方得南北长18.49米、东西宽15米共计554.7平方米，建成后后院剩余1米滴水。以下规定双方责任。甲方责任：一、负责报批所有建筑规划设计和工程开工到竣工有关手续，并担负（费用）；二、负责申报水、电、暖（燃气户主自负）、增容和相关费用；三、负责工程完工后一年内办理房屋所有权证（按合理规定费用由户主担负）；四、如上级主管部门对该工程有违规处罚全部由甲方负责。乙方责任：一、提供50年有效工业用地块合2260.10平方米，不出任何费用，顺永兴路南北方向43米；二、参与整体规划设计，平面布置水、电、暖、燃气、排水等布局及室内（毛坯）、外装喷涂；三、本工程质量为优良工程，保修期限按建筑法规执行；四、开工日期，03年11月1日，竣工日期2004年5月1日；五、未尽事宜，双方协商解决。”骆万江、白玉成在甲方处签名，王呈彦在乙方处签名。
2004年10月23日，高秀玲与廊坊市发达物业有限公司（以下简称发达公司）签订《协议书》。协议内容如下“甲方：廊坊市发达物业有限公司／乙方：高秀玲，甲方有座落在永兴路西侧门店一幢，建筑面积398平方米（以实际面积为准），经甲乙双方协商，以总价款壹佰叁拾捌万元整（￥1380000.00），首付款肆拾贰万元（￥420000.00元），付清后甲方将门店钥匙交予乙方，剩余房款待甲方为乙方办理完房屋产权证后付清，办理房屋产权证费用乙方负担，此门店出现任何纠纷问题甲方负责。”合同落款处甲方加盖发达公司公章，骆万江在甲方处签名，高秀玲在乙方处签名。2004年10月25日，高秀玲支付首付款42万元，骆万江为高秀玲出具收条一份：“今收到高秀玲现金肆拾贰万元整（￥420000.00元）”。骆万江签名，盖有发达公司公章。2005年7月27日，高秀玲支付购房款20万元，白玉成出具收条：“今收到高秀玲交来永兴路西侧门店房款贰拾万元整（￥200000.00）”。白玉成作为收款人签名；发达公司加盖公章；骆万江作为中证人在收条上签名。
2007年6月13日，高秀玲与白玉成签订《补充协议书》，内容如下：“甲方廊坊市发达物业有限公司，乙方高秀玲，根据甲乙双方于2004年10月23日签订的房屋买卖协议，在双方平等自愿的基础上特签订如下补充协议：乙方目前已分两批支付甲方房款共计陆拾贰万元整（￥620000），其中包括首付款肆拾贰万元（￥420000）在内。剩余房款柒拾陆万元整（￥760000）。甲方承诺自本协议签订之日起3个月内将房屋产权证明交付给乙方。乙方自本协议签订之日起三日内支付给甲方柒拾万元整（￥700000）。余款六万元（￥60000）于甲方交付给乙方房屋产权证明时一并缴纳。”甲方由白玉成签名，乙方高秀玲签名。当日，高秀玲给付70万元，白玉成出具了收款证明。
重审另查明，2000年4月17日，廊坊市土地管理局为廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂颁发了《国有土地使用证》，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用面积为2260.10平方米。2005年7月25日，廊坊市住房保障和房产管理局为廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂颁发了房屋所有权证。房屋建筑面积为1299.53平方米，规划用途为厂房。高秀玲购买使用的房屋在上述廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂所有的房屋及土地范围内。
重审又查明，2003年9月29日发达公司成立，骆万江任法定代表人。2005年2月28日，该公司变更为廊坊市鑫源物业有限公司，法定代表人仍为骆万江。2009年3月11日，廊坊市鑫源物业有限公司变更为廊坊市瑞佳物业服务有限公司（以下简称瑞佳公司），法定代表人骆万江。2010年10月18日，瑞佳公司法定代表人变更为唐永富。
2004年10月25日高秀玲交首付款42万元后拿到涉案房屋钥匙后开始使用，开办了安次区医院高秀玲妇科诊所，收益为每年大概七、八万元。至2008年8月1日，高秀玲将房屋租赁给陈大龙、金凤霞，年租金7万元。2009年3月8日，高秀玲又将该房屋出租给贾长海使用，租金为每年7.2万元。
2009年9月17日，高秀玲将涉案房屋退还给白玉成，白玉成将购房款退还给高秀玲。白玉成与贾长海订立房屋租赁合同，由贾长海继续承租，内容与高秀玲曾签订的合同基本相同。
一审庭审中，高秀玲出具证明一份。内容是：“白经理的收条已丢失，共计132万元整／﹤壹佰叁拾贰万元整﹥／今收到白经理房款132万元／﹤壹佰叁拾贰万元整﹥／收款人.高秀玲／所有票据一年内作废／2009.9.17号／”。证明系高秀玲用复写纸书写，高秀玲及白玉成各执一份。高秀玲提交其所执证明的最下部记载：“因白玉成伟（违）约，没办房本，退我132（万）元，待办房本后我在（再）给他132万元”。白玉成提交的该份证明的最下部记载：“实付款1241000元”。对此，该二人双方均认可记载金额与各自所执证明的最下部记载的内容。
证人张某甲在一审庭审中证实，其职业为制作门窗，与白玉成系合作伙伴，2009年9月，其为高秀玲修理门窗，高秀玲曾询问自己是否购买涉案房屋；证人张某乙在一审庭审中证实其与白玉成系朋友，2009年9月17日，其在白玉成办公室，看到高秀玲因涉案房屋的事在退钱，当时“双方都挺高兴的”，事后自己与二人同去银行。
一审庭审中，王呈彦提交了2003年7月19日廊坊市双力房地产开发有限公司与自己签订的一份协议书，证明涉案房屋坐落土地不能过户。其内容为：“经双方协商，王呈彦在永兴路西侧有南北长47米，东西宽40米的土地一块，和双力公司合建门店两层，按4.3（王呈彦）--5.7（双力公司）的比例分配，砖混结构，双力公司负责所有的报批手续。王呈彦净剩门店约500平米，门店建成后，后院有净剩土地约600平米，如不再建，土地归王呈彦所有，如再建按面积3.3（王呈彦）--6.6（双力公司）的比例分给王呈彦。土地证不在过户。”落款处骆万江与王呈彦分别签名。
本案在原一审审理过程中，经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。本案在重审中，经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样的商用门店房屋2004年10月市场交易价格水平为4000-4500元／平方米。
一审法院重审认为，2004年10月23日，高秀玲与发达公司签订的《协议书》与2007年6月13日，高秀玲与白玉成签订的《补充协议书》，具有连贯性与一致性，白玉成认可发达公司与高秀玲签订的协议，高秀玲亦未持异议，且两份协议明确约定买卖交易的标的、位置、总价款、支付方式、产权证办理责任等等内容，合同的相对方分别为买方高秀玲，卖方形式上是发达公司和白玉成、实际上为白玉成，合同各方均无异议，自双方签字后即成立。
2003年廊坊市双力房地产开发有限公司与王呈彦签订《合作建楼合同书》，白玉成与骆万江王呈彦在该合同上签字确认。上述合同不能证明白玉成对涉案房屋拥有所有权。涉案房屋坐落土地自2000年起登记在以王呈彦为业主的北史务呈彦木器加工厂名下；涉案房屋自2005年亦登记在该厂名下。此地块为工业用地，系出让获得使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得的土地如转让，附限制条件。王呈彦是否同意将房屋所有权变更为白玉成，白玉成在签合同时对争议房屋是否具有处分权，这些情况至重审庭审结束时均无证据证实，故白玉成对涉案房屋的物权效力一直处于待定的状态。尽管白玉成对争议房屋是否具有处分权不明确，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高秀玲与发达公司签订的《协议书》以及其与白玉成签订的《补充协议书》，从签订时的主体资格、当事人合意、合同内容、形式及双方的履行状况分析，均符合法律规定，上述合同应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2009年9月17日，高秀玲将涉案房屋退还给白玉成，白玉成将购房款退还给高秀玲的事实，系合同解除行为。因此高玲主张赔偿损失的诉讼请求应予支持；其主张继续履行协议、王呈彦协助办理过户手续的诉讼请求不能成立。
2004年10月23日，高秀玲与发达公司签订的《协议书》，加盖该公司公章，且高秀玲前两次交付的购房款，收据均加盖该公司公章，该公司法定代表人骆万江亦在买卖协议书上签名。以上行为高秀玲确信了上述协议的合法性、有效性和可行性，因此发达公司对高秀玲的损失存在过错，应承担责任，骆万江签字属职务行为，其个人不应承担责任。由于发达公司现已更名为瑞佳公司，合同责任由瑞佳公司承担。
因涉案房屋登记在廊坊市安次区北史务呈彦木器加工厂名下，设计用途为厂房，按照我国物权法规定，不动产物权应进行登记，登记的所有权人为实际所有权人。白玉成及现已更名的发达公司在出卖房屋时没有考虑自己是否具有处分权、且长达五年时间未能为高秀玲办理房屋产权证，对这一事实应尽早履行告知义务，以减少其损失。综上，发达公司与白玉成将物权效力待定且在工业用地上建造的厂房以商业门店的名义卖给高秀玲，致使高秀玲的合同目的无法实现。对于高秀玲损失赔偿，发达公司与白玉成均存在过错，应当共同赔偿。
高秀玲购买房屋时，应当对房屋的状况、出卖人的资格进行审查核实，其所购买的房屋系属新建，而发达公司、白玉成、骆万江均没有开发资质，三方均无房屋所有权的事实非常明显。因高秀玲疏忽大意，考察不慎，致使无法实现合同目的，其应自负一定责任。
经法院委托廊坊市天正房地产估价服务有限公司估价，涉案房屋以2009年9月17日为基准日，评估价值为4561000元。经法院向廊坊市价格认证中心咨询，廊坊市同等地段、同样商业门店2004年10月市场价格为4000-4500元／平方米，本案高秀玲购买此房屋的价格与咨询的市场价相近，说明高秀玲购房价格合乎市场规律，其行为应得到法律保护。涉案从购买到退房实际损失为318.1万元（456.1与138之差），考虑各方过错程度，瑞佳公司、白玉成承担该损失的80%即2544800元，高秀玲自行承担20%即636200元，较为适宜。另外参照高秀玲购房后开诊所、出租，每年收益约7、8万元，使用约5年，同时参考同时期、同地段、同类型房屋占有使用获得的利益，酌定高秀玲大致收益为35万元，故瑞佳公司、白玉成应赔偿高秀玲2194800元（2544800与350000之差）。
对高秀玲提出的卷帘门与加厚玻璃隔断花费9200元、安装玻璃护栏花费2400元，因无正式票据，合同已解除，且对方不予认可，故不应支持。王呈彦未参与买卖协议的订立，在协议的履行、解除过程中也无法定的义务，涉案房屋土地所有权证、房屋产权证落在安次区呈彦木器加工厂的名下，重审庭审中王呈彦提交的2003年7月19日与骆万江签订的协议，高秀玲虽不认可，但也证明了王呈彦对涉案土地不再过户的个人意愿，且王呈彦与高秀玲无法律上的权利义务关系，故王呈彦不应承担责任。高秀玲要求王呈彦配合办理房产证等手续没有法律依据，不应支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，一审法院判令白玉成、瑞佳公司于判决生效后十日内共同赔偿高秀玲2194800元。如果白玉成或瑞佳公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44480元、评估费25000元，共计69480元，由高秀玲承担25723元；由瑞佳公司与白玉成共同负担43757元。
白玉成不服一审法院重审判决上诉称，自己与高秀玲之间存在买卖合同关系，双方已合意解除该合同；廊坊市正天房地产估价服务公司出具的《房地产估价报告》以门市房与商业用地状况的市场价格来评估，以上估价的假设与限制条件与涉案房屋系厂房，坐落土地系工业用地的事实不符，因此该评估意见不应适用于本案；双方自愿解除合同，均不存在过错；《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项适用于单方解除合同情形，而本案中白玉成与高秀玲系合意解除买卖合同，因此一审法院适用上述条款属于适用法律错误；高秀玲以解除合同的方式放弃了撤销权的行使，因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十七条关于撤销权的规定作为定案依据亦属于适用法律错误；高秀玲未在法定期间内行使撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，其撤销权已消灭。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，二审法院应撤销一审判决，支持己方上诉请求。
高秀玲二审答辩称，白玉成因为无法办理房产证，2009年主动提出双方解除合同；因未办理房产证，白玉成存在过错，其应当给付赔偿金；一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项明确了白玉成延迟办理房屋登记义务应承担赔偿责任；适用《中华人民共和国合同法》第九十七条明确合同解除后，应赔偿损失。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应驳回白玉成的上诉理由，维持原判。
瑞佳公司针对白玉成的上诉意见述称，涉案争议发生在本公司原法定代表人骆万江经营期间，公司现任法定代表人对白玉成与高秀玲签订履行买卖涉案房屋合同的事实不知情。
王呈彦针对白玉成的上诉意见述称，白玉成的上诉与自己没有利害关系。
骆万江二审期间未发表陈述意见。
本院二审查明，一审法院重审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，各方均未提交新证据。
本院认为，2004年10月23日与2007年6月13日，高秀玲因买受涉案房屋分别与发达公司与白玉成签订的书面合同，是白玉成与高秀玲双方买卖意思表示的合意结果。白玉成是交易前涉案房屋实际的处分权人与该买卖合同法律关系的出卖方，虽然2004年10月23日的初始合同非白玉成签订，且首笔价款由发达公司收取，但根据各方在本案审理过程中的一致观点，能够确认白玉成与高秀玲系买卖涉案房屋的合同相对人，该合同自2004年10月23日高秀玲与发达公司签字盖章时在白玉成与高秀玲之间成立。基于涉案房屋坐落土地的所有权属性，该房屋至今以及能够预测到的将来均不能被确认能够或不能够合法的进行所有权要式登记，因此白玉成与高秀玲就买卖涉案房屋建立的合同法律关系不能被确认为合法有效抑或非法无效，该合同自成立之日处于效力待定状态。在效力待定期间，合同相对人的权利义务应参照有效合同进行界定。
2009年9月17日，白玉成与高秀玲相互返还价款与房屋的行为均出自双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，以上行为产生了解除合同的法律效力。但对于合同履行期间，相对人的过错，除非无过错方作出放弃主张的明示，否则不能免除。本案中，白玉成在高秀玲作出买受涉案房屋意思表示前即清楚了解房屋坐落土地性状、土地使用权人意志以及法律政策规定，但其仍虚构事实隐瞒真相，诱使高秀玲完成缔约与价款给付，其主观存在过错，违反了我国合同法确立的诚实信用原则，亦有悖公序良俗与商业信誉。因此，高秀玲在双方解除合同后，仍可向白玉成主张基于以上过错产生的损失赔偿责任。白玉成上诉认为双方解除合同后，高秀玲无权主张过错责任的观点不能成立。高秀玲未在诉讼请求中未主张撤销权，因此白玉成上诉称高秀玲的撤销权消灭的观点没有事实根据，本院不予支持。
由于高秀玲买受涉案房屋的每平米单价在市场正常交易价格范围内，因此其对房屋所有权与土地使用权的合法登记能够产生信赖利益，有权要求出卖方履行办理房屋及坐落土地的权属登记义务。一审法院委托鉴定机构对涉案房屋进行的价值评估，以计算高秀玲买受房屋至返还房屋期间该房屋的价值增益，并将该增益作为高秀玲损失的计算基数，依据充分，客观公正。该鉴定意见紧密联系合同相对人的过错性质，且与该过错程度高度契合，本院予以照准。
高秀玲签订履行合同过程中，对房屋土地状况、出卖人资格的审查疏忽大意，对自己的利益保护缺乏谨慎态度，亦应自负一定损失。一审法院重审虽然基于以上事实酌定高秀玲自行承担部分损失，但该院分配的损失负担比例畸偏，既未与各方当事人过错程度相符，亦未平衡各方当事人利益，忽略了高秀玲作为买受人在遴选出卖人、签订合同时对相关权证审查方面的自负义务，本院予以纠正，决定由瑞佳公司、白玉成承担该损失的50%，高秀玲自负其余50%。
2009年9月17日，高秀玲与白玉成就解除涉案房屋买卖合同、互相返还房屋与价款达成协议后，白玉成未按照涉案房屋买受价款138万元给付，实际返还高秀玲124.1万元，后列金额应在评估金额中减除，以期确定高秀玲因瑞佳公司与白玉成违约造成的损失。一审判决在计算损失金额时，将评估金额减除购房款138万元的计算方法错误，本院予以纠正。
一审法院将高秀玲购房后自行经营与出租产生的受益在赔偿金额中予以扣除，依据充分，酌定公平，本院予以确认。但计算瑞佳公司与白玉成赔偿高秀玲的损失金额，应当在减除房屋价款，并减除以上收益后，根据过错比例确定。一审法院先分责后减除的计算方法错误，本院予以纠正。
瑞佳公司与白玉成的赔偿金额应以评估价值456.1万元，减除房屋价款124.1万元（456.1-124.1）即332万元、减除高秀玲占有使用房屋收益35万元（332-35）即297万元，按照50%的比例（297×50%）确定为148.5万元。
一审法院对瑞佳公司与白玉成共同承担上述赔偿责任，体现了对合同无过错相对人利益的充分保护，该公司在一审判决后，亦服判息诉，对给付义务不持异议。因此，本院对一审判决确定瑞佳公司的给付义务予以照准。
骆万江系瑞佳公司前身发达公司的法定代表人，其本人非涉案房屋买卖的当事人，在买卖涉案房屋的《协议书》上签字属于职务行为，并未涉及本案法律关系产生的权利义务。因此骆万江对本案损失赔偿依法不承担责任。
作为涉案房屋坐落土地的使用权人，王呈彦未参与买卖协议的订立，在协议的履行、解除过程中也无法定的义务，涉案房屋土地所有权证、房屋产权证落在安次区呈彦木器加工厂的名下，在一审法院重审庭审中，王呈彦提交的2003年7月19日与骆万江签订的协议，证明了王呈彦对涉案土地不予过户的个人意愿，且王呈彦与高秀玲无法律上的权利义务关系，故王呈彦不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十二条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定判决如下：
一、维持河北省廊坊市安次区人民法院（2013）廊安民初字410号民事判决第二项与第三项；
二、变更河北省廊坊市安次区人民法院（2013）廊安民初字410号民事判决第一项为：白玉成与廊坊市瑞佳物业服务有限公司于本判决生效后十日内共同赔偿高秀玲148.5万元。
如果白玉成或廊坊市瑞佳物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费44480元与评估费25000元，两项共计69480元，由白玉成负担14803元，由高秀玲负担13590元，由廊坊市瑞佳物业服务有限公司负担41087元；二审案件受理费24358元由白玉成负担16481元；由高秀玲负担7877元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 王荣秋
代理审判员 罗丕军
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 王 强