江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第128号
原告（反诉被告）无锡颐高数码城有限公司，住所地无锡市人民西路49号，（单位代码：76356503-4）。
法定代表人杨永明，该公司董事长。
委托代理人缪相伟（受该公司的特别授权委托），江苏中智律师事务所律师。
被告（反诉原告）华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司，住所地南京市玄武区珠江路435号，（单位代码：75324785-X）。
法定代表人段红飚，该公司董事长。
委托代理人庄卓、周毅（均受该公司的特别授权委托），均系江苏法德永衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）无锡颐高数码城有限公司（以下简称颐高公司）与被告（反诉原告）华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颐高公司的委托代理人缪相伟，被告（反诉原告）华海公司的委托代理人庄卓、周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）颐高公司诉称：颐高公司与华海电脑数码通讯广场股份有限公司（以下简称华海股份公司，该公司于2010年3月30日经工商登记变更为华海公司）于2009年11月10日签订房屋租赁合同1份，双方约定颐高公司将坐落于无锡市人民西路49、51号1-3楼的房屋（以下简称讼争房屋）出租给华海股份公司，租赁期限为10年。颐高公司将讼争房屋交付给华海股份公司后，华海股份公司支付了100万元保证金及80万元的房租金后未按约缴纳之后的房屋租金，其行为已构成严重违约，要求解除双方的房屋租赁合同，华海公司支付拖欠的房租金657.77万元和违约金160万元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）华海公司辩称：双方通过函件往来已经确认解除租赁合同了，对颐高公司主张的实际欠租的数额无异议，因双方约定了1年的免租期，应扣除第一年320万元的租金，华海公司实际应欠颐高公司337.77万元租金。由于颐高公司交付的房屋不能达到华海公司租赁的目的，应该由颐高公司承担违约责任，颐高公司主张的违约金不能支付，即使支付，违约金也过高，要求驳回颐高公司的诉讼请求。
华海公司反诉称：颐高公司在房屋租赁合同中承诺保证消防在内的“设施验收通过并具备使用条件”、“证照齐全设备完好”，但颐高公司未向华海公司交付消防验收合格证明。华海公司在经营期间，多次因消防问题被有关部门检查，2012年2月，华海公司接消防部门通知，因消防设施问题不同意华海公司继续经营，要求颐高公司返还租赁保证金100万元，支付违约金160万元，赔偿华海公司损失400万元。
针对华海公司的反诉，颐高公司辩称：华海公司要求返还保证金的条件按约定没有成就，不能返还保证金，应按约将保证金抵作租金，华海公司拖欠房租金，属违约行为，颐高公司未违约，不应支付160万元的违约金，关于消防问题，颐高公司根本未影响华海公司承租的房屋，双方的合同目的完全可以实现，关于华海公司主张的400万元的损害赔偿，因华海公司主张的是可得利益损失，颐高公司是不明知的，且颐高公司未违约，华海公司的请求不成立，要求驳回华海公司的反诉请求。
为证明其本诉主张，颐高公司向本院提交如下证据：
1、房屋产权证及情况说明各1份。证明讼争房屋系无锡合众太平洋数码电脑有限公司（以下简称合众公司）所有的房产。2009年4月，合众公司将讼争房屋的经营权交付颐高公司，由颐高公司以自己的名义对外租赁讼争房屋或进行其他经营活动。
2、双方于2009年11月10日签订的房屋租赁合同1份。
3、双方于2010年1月13日签订的补充协议1份。
4、华海公司于2010年1月支付颐高公司100万元保证金及2011年1月支付80万元租金的票据。证明华海公司已支付了保证金及第一期的租金。
5、无锡华海电脑数码通讯市场有限公司（以下简称无锡华海公司）于2011年3月30日发给颐高公司的《关于降低房屋租金的联系函》1份。
6、颐高公司于2011年3月31日发给华海公司的《回复函》1份。
7、无锡华海公司于2011年3月31日发给颐高公司的《公函》1份。
8、颐高公司于2011年5月10日发给华海公司的《函》1份。
9、华海公司于2011年5月17日发给颐高公司的《回函》1份。
10、颐高公司于2012年1月9日发给华海公司的《函》1份。
11、华海公司于2012年1月10日发给颐高公司的《回函》1份。
12、颐高公司于2012年3月5日发给华海公司的《回函》1份。
13、无锡市南长区社会矛盾纠纷调处中心的调解协议书1份。申请人为华海公司，被申请人为颐高公司，调解协议为：华海公司于2012年1月20日前支付颐高公司2011年度余下三个季度的租金240万元，2012年2月15日前支付颐高公司2012年度租金220万元，余下132万元的租金予以减免；颐高公司减免华海公司2013年第四季度租金96.8万元，2014年第四季度租金48.4万元，其余租金按原合同履行。双方当事人均未在调解协议上签字。
华海公司的质证意见为：对于证据13，因无双方当事人签字不予认可外，其余的证据均予以认可。
华海公司在本诉中没有提供证据。
为证明其反诉主张，华海公司提交如下证据：
1、房屋租赁合同1份。
2、补充协议1份。
3、转租协议1份。
4、华海公司于2010年4月8日发给颐高公司的《工作联系函》1份。
5、无锡华海公司于2011年3月31日发给颐高公司的《公函》1份。
6、无锡华海公司于2011年7月5日发给颐高公司的《公函》1份。
7、无锡华海公司于2011年7月6日发给颐高公司的《公函》1份。
8、2011年9月5日，无锡市南长区公安消防大队（以下简称南长消防大队）出具的《消防监督检查记录》及《责令改正通知书》各1份。
9、南长消防大队于2011年9月26日对无锡华海公司做出内容不同的《公安行政处罚决定》3份。
10、华海公司于2011年10月20日发给颐高公司的《情况通报》。
11、颐高公司于2012年1月9日发给华海公司的《函》1份。
12、华海公司于2012年1月10日发给颐高公司的《回函》1份。
13、无锡华海公司向无锡市南长区区委、区政府报送的《关于无锡华海3C广场经常遭到房东纠集不明身份的社会人员冲到卖场强行断电的报告》1份。
14、2012年1月18日《无锡华海与无锡颐高租赁纠纷协调会签到》表格1份。
15、南长消防大队于2012年2月15日对无锡华海公司做出《公安行政处罚决定》1份。
16、南长消防大队于2012年2月16日对无锡华海公司做出《公安行政处罚决定》1份。
17、南长消防大队于2012年2月29日向无锡华海公司做出的《不同意投入使用、营业决定书》1份。
18、华海公司于2012年3月2日发给颐高公司的《解除合同通知书》1份。
19、华海公司于2012年4月26日发给颐高公司的《函》1份。
20、无锡华海公司与颐高公司于2012年4月28日签订的关于讼争房屋的《交接单》1份。
21、无锡华海公司于2012年4月28日出具的《无锡华海3C广场物业设备交接表》1份。
其中证据1、2、5、11、12与颐高公司提供的证据相同。
颐高公司的质证意见为：先对证据3的真实性无异议，后表示对其真实性无法确定，证据4没有收到，对于证据14反映的情况与事实不符，其余证据的真实性没有异议，对于证据17，只能说明在这两年内华海公司没有尽到维护保养消防设施的责任。
颐高公司在反诉中提交如下证据：
1、无锡市公安消防支队于2006年7月18日向合众公司出具的《消防安全检查意见书》1份。证明无锡市公安消防支队根据合众公司开业前消防安全检查的申请，于2006年7月14日派员进行了消防安全检查，同意开业。
2、颐高公司与华海股份公司签订的《设备故障清单》1份，双方明确商场的灭火器要修复。
3、颐高公司与朱盘根于2009年5月30日签订的关于讼争房屋内1A18奶茶铺位的租赁协议1份。
4、颐高公司与朱盘根于2010年1月签订的补充协议1份。双方明确提前终止双方关于讼争房屋内1A18奶茶铺位的租赁协议。
5、颐高公司与朱盘根于2012年2月27日签订的协议1份。朱盘根承诺于2012年2月27日前搬清奶茶铺。
华海公司的质证意见为：对于证据1的真实性无异议，因双方是在2010年租赁房屋的，该证据的证明力较弱。对于证据2，上面没有签订时间，但可以确定双方签订的日期在2010年1月左右，清单中列出的设备只能说明该设备有问题，不能说明其他设备无故障。对于证据3、4、5的真实性无异议，这组证据证明了奶茶铺实际搬离的日期是2012年2月，消防部门指出的堵塞消防通道就是因奶茶铺的原因。
经审理查明：合众公司系讼争房屋所有权人。无锡市公安消防支队根据合众公司开业前消防安全检查的申请，于2006年7月14日派员进行了消防安全检查并于同月18日向合众公司出具的《消防安全检查意见书》1份，同意其开业。
2009年4月，合众公司将讼争房屋的经营权交付颐高公司，由颐高公司以自己的名义对外租赁讼争房屋或进行其他经营活动。2009年11月10日，颐高公司与华海股份公司签订房屋租赁合同1份。双方约定：颐高公司将讼争房屋（面积为3890.74平方米）出租给华海股份公司用于开设大型综合IT卖场；颐高公司于2009年12月15日将讼争房屋交付华海股份公司，租赁起始日为2009年12月15日，租赁期限为10年，在满足实际租期达到10年的前提下，第一年颐高公司免收华海股份公司租金，租金每年为320万元，租金每三年递增一次，幅度为10%，租金每季度支付一次，先付后用。颐高公司可向华海股份公司收取保证金100万元，在同时满足租赁合同期满及华海股份公司付清租赁期间产生费用的条件后，颐高公司向华海股份公司返还保证金；颐高公司应完整地向华海股份公司提供讼争房屋使用权的相关文件，消防、电梯等设施通过验收并具备使用条件，颐高公司提供的空调系统、自动扶梯、供气系统、消防系统、变电设施保证证照齐全设备完好，租赁期内有华海股份公司负责维护保养并承担相关费用；在租赁期内，华海股份公司有权向第三方转租，颐高公司应保持对讼争房屋的主体结构及公用部分的附属设备良好状况，应协助华海股份公司处理在经营活动中涉及当地交通、治安、卫生、税务、工商、环境、消防等部门的协调工作；华海股份公司拖欠租金超过45天的、华海股份公司经法院审理判定为违反本合同的、华海股份公司违反本租赁合同中应有华海股份公司须遵守的任何条款且在颐高公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的行为，均视为华海股份公司违约；颐高公司经法院审理判定为违反本合同导致必须终止本租赁合同的、颐高公司违反本租赁合同中颐高公司必须遵守的任何条款且在华海股份公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的行为，均视为颐高公司违约；任何一方出现违约行为，须向对方支付违约金160万元。在房屋租赁合同的附件一中，明确租赁期各年度应付租金，其中第一租赁年免租金，第二租赁年320万元，第三租赁年352万元。2010年1月13日，颐高公司与华海股份公司签订补充协议，协议中颐高公司承诺于2010年2月15日前完成奶茶铺位的撤场，华海股份公司承诺于2010年1月20日前将保证金100万元汇至颐高公司指定账户。
2010年1月18日，华海股份公司进入讼争房屋。2010年1月21日，华海股份公司向颐高公司支付了保证金100万元。2011年1月12日华海公司向颐高公司支付了租金80万元，之后再未支付其他款项。
另查明：2010年3月30日，无锡华海电脑数码通讯市场有限公司（以下简称无锡华海公司）经工商登记成立，股东为华海股份公司。同日，华海股份公司经工商登记变更为华海公司。2010年4月18日，华海公司与无锡华海公司签订转租协议1份，双方明确华海公司将讼争房屋全部转租给无锡华海公司，租赁范围、租赁期限同颐高公司与华海股份公司在房屋租赁合同中的约定，租金标准在房屋租赁合同中的约定基础上每年增加50万元，华海公司每年须向颐高公司缴纳的租金等其他费用，由无锡华海公司按期交给颐高公司。
再查明：2011年3月30日，无锡华海公司发给颐高公司《关于降低房屋租金的联系函》1份，提出因华宫大厦进行大规模装修对公司经营存在重大影响，要求协商降低租金，在未达成一致意见前，无锡华海公司将不再支付房屋租金。
2011年3月31日，颐高公司发给华海公司的《回复函》1份，表示租赁物业范围内未出现改建装修的情况，物业外的装修可由华海公司与相关单位协调处理，颐高公司会给予积极配合，也不存在导致无锡华海公司营业停止的现象，要求华海公司按期支付房租金。
2011年3月31日，无锡华海公司发给颐高公司的《公函》，提出经无锡华海公司消防维保单位检查，颐高公司在未通知无锡华海公司的情况下擅自把消防水循环系统关闭，造成极大的安全隐患，楼上装修产生的噪音和安全问题严重影响了无锡华海公司的正常营业，要求颐高公司纠正上述问题，确保消防处于安全状态，确保楼上装修不能影响无锡华海公司的正常营业，否则认为颐高公司违约，无锡华海公司将停止缴纳房租金。
2011年5月10日，颐高公司发给华海公司的《函》1份，表示原配电设施严重老化，应当进行改造，请华海公司考虑后予以配合并答复，同时要求华海公司迅速缴纳房租金。
2011年5月17日，华海公司发给颐高公司的《回函》1份，表示对于原配电设施是否改造及改造费用，与华海公司无关，如颐高公司意欲改造配电设施，华海公司将给予必要配合，但改造应不影响其正常营业，对于房租金，因楼上装修对其经营造成恶劣影响，颐高公司未及时阻止并消除影响，颐高公司提供的《消防安全检查意见书》是2006年的，且受检单位名称与颐高公司不符，导致华海公司在消防上有很大的隐患和压力，以至于华海公司花费大量的财力、物力、人力与精力，维护与恢复了物业的消防设施并通过无锡南长消防大队的消防巡检，在颐高公司没有解决上述问题前，华海公司将延缓缴纳房租金，并要求再减免一年的房租金。
2011年7月5日，无锡华海公司发给颐高公司的《公函》1份，表示因2011年6月28日二楼部分石膏板掉落，造成商户的损失1680元，要求颐高公司赔偿损失1680元，并消除安全隐患，对漏水进行有效处理，否则将停止缴纳房租金。
2011年7月6日，无锡华海公司发给颐高公司的《公函》1份。在函中无锡华海公司表示有其他单位擅自使用无锡华海公司的空调系统，因楼上装修，二楼卖场有重物砸落，二楼有漏水现象，要求颐高公司整改，否则视为颐高公司违约。
2011年9月5日，南长消防大队在对讼争房屋进行消防监督检查时发现无锡华海公司在讼争房屋中存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，擅自停用消防设施、器材，堵塞、封闭疏散通道、安全出口，遮挡消火栓，部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭等违反消防安全规定的行为，责令无锡华海公司当场整改。9月26日，南长消防大队对无锡华海公司因三层西侧室内消火栓被杂物遮挡，处以罚款5000元的行政处罚。同日南长消防大队对无锡华海公司因1-3层部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭，处以罚款1000元的行政处罚。同日，南长消防大队又对无锡华海公司因二层西侧疏散通道内堆放杂物、三层南侧安全出口处设置营业柜台，影响人员疏散，处以罚款10000元的行政处罚。2012年2月15日，南长消防大队对无锡华海公司因二层西侧封闭楼梯间内室内消火栓内远程起泵按钮被拆除，处以罚款5000元的行政处罚。次日，南长消防大队对无锡华海公司因未经消防安全检查擅自营业，处以罚款30000元的行政处罚。
2011年10月20日，华海公司发给颐高公司的《情况通报》，表示颐高公司未向其交付消防验收合格证明，南长消防大队对讼争房屋检查时发现消防系统没有自动报警装置、没有人行楼梯、消防通道被奶茶铺堵塞等消防隐患，要求颐高公司采取措施整改。
2012年1月9日，颐高公司发给华海公司的《函》1份，表示华海公司拖欠租金已超过45天，要求华海公司于2012年1月12日前付清租金，否则将以华海公司违约为由终止合同并追究华海公司的违约责任。
2012年1月10日，华海公司发给颐高公司的《回函》1份，表示房屋未达到合同约定的标准，主要是消防系统没有报警装置、没有行人楼梯、消防通道被颐高公司租赁的奶茶铺阻塞等消防隐患，房屋多处漏水，相邻单位长时间装修造成通道阻塞及严重噪音、粉尘污染。华海公司要求对合同条款进行协商调整，如颐高公司坚持解除合同，可以尽快协商。
2012年2月15日，南长消防大队对无锡华海公司做出《公安行政处罚决定》1份，对无锡华海公司因二层西侧封闭楼梯间内室内消火栓内远程起泵按钮被拆除，处以罚款5000元。
2012年2月16日，南长消防大队对无锡华海公司做出《公安行政处罚决定》1份，对无锡华海公司因未经消防安全检查擅自营业，处以罚款30000元。
2012年2月27日，南长消防大队根据无锡华海公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，派员进行了消防安全检查，认为无锡华海公司存在三层西北侧疏散通道设置玻璃门、水流指示器无反馈信号、消防联动控制设备不能远程停止泵、湿式报警阀无反馈信号，不能起泵、消防泵主要泵不能切换、三楼办公区室内消火栓少一个接口、二层西侧封闭楼梯间的室内消火栓缺远程启泵按钮、三楼自动扶梯处的防火卷帘不能降至底部（已倾斜变形）等八项消防安全问题，于2012年2月29日对无锡华海公司做出的不同意投入使用、营业的决定。
2012年3月2日，华海公司发给颐高公司的《解除合同通知书》1份，认为讼争房屋存在消防隐患，南长消防大队不同意其继续经营，无法达到合同目的，要求解除双方的《房屋租赁合同》
2012年3月5日，颐高公司发给华海公司《回函》1份，表示已接到华海公司的解除合同通知书，颐高公司同意解除合同，并表示颐高公司无违约行为，违约责任在华海公司。
2012年4月28日，华海公司将讼争房屋交还颐高公司。
经有关部门协调无果，2012年4月，颐高公司诉讼来院。本院经诉前调解无效，于2013年1月29日转正式立案。
诉讼中，华海公司提出因颐高公司未按约及时将奶茶铺位撤场，导致消防未通过验收。颐高公司则认为其已按约将奶茶铺位撤场，奶茶铺位于1楼，而南长消防大队只对讼争房屋的二楼三楼部分进行处罚，奶茶铺与无锡华海公司未通过消防安全检查无关。审理中，华海公司申请本院调取南长消防大队于2012年2月22日对颐高公司做出的公安行政处罚决定书。因讼争房屋一层西北侧疏散通道被奶茶铺堵塞，南长消防大队对颐高公司罚款5000元。颐高公司认为奶茶铺的位置与租赁范围无关，也不影响华海公司的经营。华海公司认为颐高公司在消防通道上搭设违章建筑并出租牟利，是导致华海公司没有取得消防许可的原因之一。
审理中，本院向南长消防大队了解讼争房屋在消防验收方面的情况，答复为讼争房屋因合众公司已通过消防验收，故其消防硬件、软件都基本符合要求，只需变更后的经营主体来申请，申报通过开业检查即可，但颐高公司、无锡华海公司均未来申办消防验收手续，依法应由实际使用、经营单位即无锡华海公司申办，但如果双方有特别约定的，双方也可按约申办。
就南长消防大队于2012年2月29日对无锡华海公司做出的不同意投入使用、营业的决定上载明的八项消防安全问题，本院对当时华海公司交接设备的工作人员高承瑜及负责管理讼争房屋设备并参与当时设备交接的吴国荣了解情况。高承瑜与吴国荣均称：在设备启动时，压力上去，之后就降下来了。由于当时的消防系统缺稳压系统，造成压力不稳定，上述情况有部分是存在的，有部分在提出问题后及时修复，还有部分问题无法确定当时交付时的状况。当时的消防设备是有瑕疵但能用。颐高公司与华海股份公司签订的《设备故障清单》只是针对配电间的设备，另外双方有1份《设备交接表》，但《设备交接表》中未注明设备的状况。
上述事实，有房屋租赁合同书、补充协议、转租协议、消防安全检查意见书、工商登记表、往来函件、公安行政处罚决定、调查笔录、证人证言及当事人陈述等证据在卷作证。
本院认为：颐高公司与华海股份公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。华海公司于2012年4月28日将讼争房屋返还颐高公司，颐高公司接收后未提出异议，双方当事人已经解除了租赁关系，对此事实，本院予以确认。
本案争议的主要焦点在于颐高公司与华海公司于2009年11月10日签订房屋租赁合同后双方在交接讼争房屋时，讼争房屋中消防系统是否合格。对此，本院认为，当时负责交接讼争房屋的消防设备的双方工作人员明确当时的消防系统存在瑕疵，故应认定颐高公司未按约向华海公司交付消防设备。由于华海公司在接收讼争房屋后未及时申请开业前消防验收，也未采取适当措施防止损失的进一步扩大，故华海公司亦存在过错。据此，对于双方均主张对方支付违约金160万元的请求，均不予支持。
华海公司向颐高公司承租讼争房屋，应依约支付房屋租金。因南长消防大队在2012年2月29日向无锡华海公司做出了不同意投入使用、营业的决定，故租金计算至2012年2月29日。
关于华海公司提出的应扣除1年免租期的租金320万元，因双方在合同中约定租满10年的前提下免租期为1年，属于附条件的约定，现华海公司并未实际租赁满10年，条件并未成就。本案中，因双方对租赁合同提前解除均存在过错，故对于免租期的租金仍应计算，但应根据实际情况综合考虑并适当予以扣减，以扣减140万元为宜。
关于华海公司提出可得利益损失400万元，由于华海公司也存在违约责任，对其该项反诉请求本院不予支持。华海公司因提前解除租赁合同造成的其他实际损失可以另行处理。
关于华海公司提出返还保证金100万元，该保证金应按约充抵拖欠的租金不予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国消防法》第十五条第一款的规定，判决如下：
一、确认颐高公司与华海公司于2012年4月28日解除双方关于无锡市人民西路49、51号1-3楼房屋的租赁合同。
二、华海公司应给付颐高公司房屋租金460.5万元，扣除华海公司已交付的保证金100万元，华海公司于本判决生效后十五日内给付颐高公司360.5万元。
三、驳回颐高公司的其他诉讼请求。
四、驳回华海公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费61360元，诉讼保全费5000元，共计66360元（已由颐高公司预交）；反诉费减半收取为29000，诉讼保全费5000元，共计34000元（已由华海公司预交），上述共计100360元，由颐高公司负担33453元，华海公司负担66907元。华海公司于本判决生效后十五日内将负担的诉讼费直接给付颐高公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）
审 判 长 苏 晏
审 判 员 鲍钰鸣
人民陪审员 曹 重
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 杨静洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国消防法》：
第十五条第一款公众聚集场所在投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。