安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）花民一初字第01930号
原告：马鞍山市宏建脚手架有限公司。
法定代表人：王德平，该公司董事长。
委托代理人：刘爱法，安徽衡远律师事务所律师。
被告：滁州市琅琊区西涧街道办事处。
法定代表人：程永旺，该办事处主任。
委托代理人：庞仁兵，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：李家顺，安徽会峰律师事务所律师。
被告：滁州市琅琊区西涧街道重点项目指挥部。
原告马鞍山市宏建脚手架有限公司（以下简称宏建公司）与被告滁州市琅琊区西涧街道办事处（以下简称西涧街道办事处）、滁州市琅琊区西涧街道重点项目指挥部（以下简称西涧街道项目指挥部）租赁合同纠纷一案，于2012年8月16日由原金家庄区法院立案受理，依法由审判员鲍军适用简易程序，于2012年10月24日公开开庭进行了审理，后因行政区划调整，本案于2012年11月28日移送本院，依法由审判员鲍军适用简易程序进行了审理。原告宏建公司的委托代理人刘爱法、被告西涧街道办事处的委托代理人庞仁兵到庭参加诉讼，被告西涧街道项目指挥部经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏建公司诉称：2005年，原告应滁州市南谯办事处的引进，决定在滁州市投资。后期经过滁州市南谯办事处及白庙村委会，小杨村民组几方协商，征用了位于滁定路的一块低洼水塘土地，并于2006年交纳了全部征地费用和土地出让金。区政府根据省国土资源管理局的文件规定，上报市人民政府办理土地使用权证，2006年8月省政府批准该块土地为国有建设用地，但不知什么原因区政府一直没有将土地使用证办理下来。2011年10月之前，被告没有与原告商量，就擅自在原告的土地上进行规划、建设，原告知道后遂与被告交涉，根据被告的请求，原告同意将土地租赁给被告使用，2011年10月11日，原告与被告签订了1份租赁协议，约定：租赁时间为2011年10月12日至2011年10月26日，租金为每天1000元。到期后，被告必须无条件让出，否则每天赔偿原告5000元。被告在协议期满后，没有通知原告进行交接，仍然对土地进行使用，一直没有支付租金，对损失部分也不予赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院，望依法判令：1、被告支付租金15000元，赔偿损失1035000元（计算至2012年8月13日，之后按照每天赔偿3000元计算至让出土地止），合计1050000元。2、由被告承担诉讼费用。
宏建公司针对其诉讼请求，向本院提供证据并说明如下：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各1份，证明原告的主体资格；
2、租赁协议1份，证明原告与被告在2011年10月11日签订协议，约定租金1000元／天，期限至2011年10月26日，逾期继续占用土地，每天赔偿原告5000元；
3、土地转让协议、规划图、批文、发票等复印件各1份，证明原告已经合法取得了案涉租赁的国有建设土地，原告已经交纳了案涉土地的出让金，案涉土地已经被滁州市人民政府纳入了规划区范围之内；
4、照片复印件1组，证明被告一直在使用案涉土地；
5、录音笔录1份，证明原告多次派人到被告处催要租金及
损失，被告的负责人已认可土地一直在使用且同意协调解决租金问题；
6、证人证言2份，证明被告一直在使用原告的土地。
西涧街道办事处辩称：一、原告不是适格主体，因涉案土地的受让人是王德平，土地使用转让协议也是与王德平签订的，王德平应为本案原告。二、土地使用转让协议是无效协议，因涉案土地是集体土地，原告没有取得土地使用权证，原告是非法占有涉案土地。三、原告没有取得涉案土地使用权，其与被告签订的涉案土地租赁协议也无效，即使有效，约定的违约金过高，远远超过其实际损失。四、被告已就涉案土地权属提起诉讼，涉案土地权属尚未确定，本案应中止审理。
西涧街道办事处针对其辩称向本院提供以下证据：
1、机关代码证复印件1份，证明被告身份事项；
2、国土资源局情况说明1份，证明原告非法占地、用地，原告没有合法取得使用权；
3、诉状、案件受理通知书复印件各1份，证明已就案涉土地所有权向法院提起诉讼，本案应当中止审理。
西涧街道项目指挥部未作答辩亦未提交证据。
西涧街道办事处对宏建公司所举证据的质证意见：对证据1的真实性不持异议，认为该组证据可以证明原告不是适格主体。对证据2，认为该协议是无效协议，该土地属于集体主体，不属于本案的原告，原告没有取得合法的使用权。并说明原告要求的赔偿明显过高。对证据3中的转让协议，认为根据土地管理法的规定，应当认定为无效协议。用地情况说明可以看出，原告手续不全，还未取得合法使用权，该土地没有通过土地局的最终批准，合法用地手续，至今未批准下来，对发票的真实性不持异议。对证据4的真实性不持异议，但认为不能证明被告仍在使用涉案土地。对证据5，认为形式不合法，也没有实质性内容。对证据6，认为两个证人均是原告公司的职工，对其证明效力不予认可。
宏建公司对西涧街道办事处所举证据的质证意见：对证据1的真实性不持异议。对证据2的证明内容不予认可，认为原告已经按照相关规定签订了土地转让协议，同时被告也上报市政府相关批文，市政府也根据省国土局的精神，认定涉案土地是国有土地，是合法的。原告已经交纳了土地出让金，出让金是市政府、国土局收取的，应该说原告在手续上已经具备了涉案土地的使用权。对证据3的真实性不持异议，认为与本案的诉讼无关联性，租赁合同是否有效并不以政府的行政诉讼结果为必要条件，原告对涉案土地具有使用权。
本院认证意见：宏建公司所举证据1、2、3、4、6具有真实性、合法性，对本案有证明效力，依法予以确认。证据5，因西涧街道办事处不认可，且真实性无法判断，故不予认定。西涧街道办事处所举证据1、2对本案有证明效力，依法予以认定。证据3与本案没有关联性，故不予认定。
经审理查明：2005年3月22日，原告宏建公司的法定代表人王德平（丁方）与滁州市南谯办事处（甲方）、南谯办事处白庵村委会（乙方）、南谯办事处白庵村小杨村民组（丙方）签订土地使用转让协议1份，约定：“王德平拟征用小杨村民组土地设立脚手架有限公司，经小杨村民组集体讨论，并经南谯办事处、白庵村委会批准，同意将丙方废水塘土地转让给王德平建立公司所征用。一、乙、丙转让给丁方的土地位于滁定路段，具体四至见附图。二、乙、丙转让给丁方的土地实际面积为4.878亩（不含待征地面积）。……”。2003年2月28日，王德平向滁州市南谯街道办事处白庵村缴纳44000元。2006年5月15日，宏建公司向滁州市南谯区南谯街道办事处缴纳办证费119492.62元、2006年12月30日，宏建公司预缴出让金119800元。后滁州市南谯区人民政府虽多次下文要求解决宏建公司在内的几家企业的土地使用权证问题，但最终未能解决。
2011年10月11日，原告宏建公司（乙方）与被告西涧街道办事处的下设机构被告西涧街道重点项目指挥部（甲方）签订协议1份，约定：“甲方因举办开工庆典需临时占用乙方公司土地，现双方经友好协商自愿达成如下协议。一、甲方临时租用乙方公司土地进行开工庆典活动。时间自2011年10月12日至2011年10月26日。甲方车辆需从乙方土地上经过，甲方愿意按1000元每天给予乙方。四、到期后，甲方无条件让出土地，不得以任何方式和借口继续占用。否则每天赔偿乙方5000元……”。现因西涧街道办事处、西涧街道项目指挥部仍占用涉案土地，以致成讼。
本院认为，2005年3月22日，宏建公司的法定代表人王德平与滁州市南谯办事处、南谯办事处白庵村委会、南谯办事处白庵村小杨村民组签订了土地转让合同，支付了位于滁定路4.878亩土地出让金，其行为可以认定系公司行为，故宏建公司的主体适格。宏建公司已按土地转让协议约定履行了义务，并实际占有该土地，至于土地转让协议是否有效，因涉及到征用审批等手续，该协议效力待定，但本案中土地转让协议的效力问题，不应妨碍原告在实际占有土地期间享有的相应的收益权。西涧街道项目指挥部系西涧街道办事处的下设机构，其不是独立的民事主体，不能独立承担民事责任。其与宏建公司签订的租赁协议，应当认定合法有效，但其承担的民事责任，应由其上级法人单位西涧街道办事处承担。双方应当按照协议全面履行各自的义务，西涧街道办事处未按照协议约定支付租金并未按时返还土地，属违约行为，应承担支付租金和损失的民事责任。从双方签订的协议看，按5000元／天赔偿宏建公司的损失，明显高于其实际损失。本案中宏建公司的实际损失可参照双方的租金计算。故西涧街道办事处提出的双方约定的违约金过高，赔偿损失明显过高的主张，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告滁州市琅琊区西涧街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市宏建脚手架有限公司租金15000元；
二、被告滁州市琅琊区西涧街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告马鞍山市宏建脚手架有限公司自2011年10月27日至判决生效之日的损失，按1000元／天支付；
三、驳回马鞍山市宏建脚手架有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14250元，减半收取7125元，由被告滁州市琅琊区西涧街道办事处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 鲍军
二〇一三年四月十八日
书记员 刘露
附本案适用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。