杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第518号
原告浙江国力东方高新技术发展公司。
法定代表人柴汉忠。
原告浙江国都房产集团有限公司。
法定代表人柴慧京。
两原告共同委托代理人张永锋、高金榜。
被告陈晓淦。
被告杭州超粤川奇餐饮管理有限公司。
法定代表人陈晓淦。
二被告共同委托代理人邵建红。
原告浙江国力东方高新技术发展公司（以下简称国力公司）、浙江国都房产集团有限公司（以下简称国都公司）诉被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司（以下简称超粤公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年2月4日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年6月16日公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人张永锋、高金榜、二被告共同委托代理人邵建红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国力公司、国都公司诉称，故诉请判令1、判令两被告立即支付欠付原告的租金计人民币1368924元（计算至2008年1月18日即合同解除日），并按照合同第五条第4项的约定支付违约金695000元，支付合同解除后未及时搬离给原告造成的损失49506.80元（以租金标准按日暂算至起诉日，实际数额以被告支付日为准），以上三项合计为2113430.80元，并由两被告对以上金额承担连带责任；2、确认租赁合同已依法解除，判令两被告立即交回房屋；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈晓淦辩称，自己与原告不存在房屋租赁合同关系，签订合同的行为是超粤公司的事，自己仅是超粤公司的代理人，依法应由超粤公司承担合同责任。原告的起诉无法律依据，依法应予驳回。
被告超粤公司辩称，合同虽然是陈晓淦与原告签订的，但他是超粤公司的代理人，依法应由超粤公司承担合同责任。但原告起诉未支付的租金与事实不符，应为104.375万元。原告主张违约金不符合合同的约定且主张过高，依法应予调整并减少。原告主张合同解除后被告未及时搬离给原告造成损失49506.8元亦无依据。综上，要求判令驳回原告的不当请求部分，作出正确判决。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告国力公司、国都公司提交了下述证据材料：
一、被告超粤公司的营业执照复印件，证明陈晓淦系杭州超粤川奇餐饮管理有限公司的法定代表人；
二、房屋租赁合同及委托书，欲证明双方对租赁房屋、租金、解除条件、违约金等做了约定，原告有权负责租赁事宜；
三、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、验收合格证，欲证明国都公司对诉争房屋具有所有权；
四、被告支付租金明细表及对应的收款凭证、发票记帐联、清单，欲证明被告支付租金的日期及金额、被告支付租金的时间明显晚于合同规定应当支付租金的日期，构成违约；
五、2006年12月20日原告发给被告的告知函，欲证明被告欠付租金及原告催付租金的事实；
六、2007年5月31日被告出具的承诺书，欲证明被告欠付租金的事实以及被告愿支付所欠租金的承诺；
七、2007年8月14日被告出具的承诺书，欲证明被告欠付租金的事实以及被告愿支付所欠租金的承诺；
八、2007年8月27日原告发给被告的告知函，欲证明原告催告被告支付所欠租金的事实；原告告知被告将收回房屋的事实；
九、2007年10月19日原告发给被告的律师函，欲证明原告催告被告支付所欠租金的事实；
十、2007年11月29日被告出具给原告的承诺书，欲证明被告欠付租金的事实以及被告愿支付所欠租金的承诺；
十一、原告2008年1月18日发出的解除合同的告知函，欲证明原告依照合同行使解除权，房屋租赁合同已经解除，原告有权收回房屋。
经质证，两被告对上述证据均无异议，对其证据效力本院予以认定。
被告陈晓淦、超粤公司无证据材料提交。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：杭州市下城区东清巷129号凤起商务大厦裙楼一楼103号三间营业用房为原告国都公司所有，国都公司委托国力公司对该房屋进行出租。2004年12月1日原告国力公司与被告陈晓淦签订《房屋租赁合同》，约定国力公司将坐落于杭州市下城区东清巷129号凤起商务大厦裙楼一楼103号三间营业用房出租给陈晓淦作餐饮营业之用，房屋面积668.18平方米，承租方应一次性支付18万元保证金，不计利息，租赁期满退还。租金第一年、第二年为130万元，第三年135万元、第四年139万元、第五年143.2万元、第六年147.5万元、第七年151.9万元、第八年156.5万元。每季度支付一次，每次支付年租金的25％，第一次支付租金时间为计租日前一周，以后为每次计租日前一个月的1日支付，开始计租日为2005年2月16日。如未能按时支付房租，每延误一天，按未付租金总额的百分之一计算滞纳金直至所有拖欠租金缴清为止，但国力公司须在任何罚金发生之前以书面形式通知缴付租金。如未经同意擅自转租或无故拖欠租金累计三个月的，国力公司有权中止合同，没收保证金。如承租方逾期不搬迁，应赔偿出租方因此所受损失。合同任何一方违反合同，另一方有权收取年租金总额50％作为违约金，并有权要求对方赔偿相应损失。合同签订后，国力公司将房屋交付使用，2005年4月4日、5月19日、6月1日杭州市下城区川国传奇饭店共向国力公司交付租金65万元。2005年6月2日超粤公司经工商登记成立，该公司由李道婷、张雪梅投资成立，陈晓淦为法定代表人，该公司的经营地点即为上述合同所约定的杭州市下城区东清巷129号凤起商务大厦裙楼一楼。2005年9月20日至2006年5月8日期间国力公司收到以现金形式交纳的房屋租金65万元。2006年5月29日至2006年12月8日国力公司收到通过超粤公司转账，以现金支付的租金共计38万元，2006年12月20日国力公司发函对租金进行了催讨，2006年12月31日至2007年4月2日期间国力公司收到超粤公司转账、现金支付及陈晓淦个人支付的租金共计31万元，2007年5月31日超粤公司出具承诺书，承诺于2007年6月10日前支付房租35万元，如超期未支付，愿按合同约定支付滞纳金。之后超粤公司分别于2007年6月25日支付房租12万元、8月16日支付6万元、8月17日支付3万元、8月18日支付1万元，2007年8月27日国力公司又发函对租金进行了催讨，2007年8月31日超粤公司支付17万元，2007年10月19日国力公司再次发函对租金进行了催讨，同年11月29日陈晓淦出具还款承诺书，之后超粤公司于2007年12月12日支付了10万元。2008年1月18日国力公司向陈晓淦发出告知函，认为双方签订合同后，陈晓淦长期拖欠租金，故告知于即日起解除双方签订的房屋租赁合同，要求陈晓淦支付欠付租金及滞纳金，并于2008年1月25日前交回租赁房屋。对于在2008年1月23日收到该告知函的事实两被告并无异议。由于双方至今未清结上述租金等问题，现原告提起诉讼。
本院认为，租赁合同为原告国力公司与被告陈晓淦所签订，系双方真实意思表示、内容合法，应依法确认有效。根据合同的相对性原则，应由签约方承担合同责任，鉴于被告超粤公司对自己责任承担的认同，故对原告要求被告超粤公司共同承担责任的请求，本院予以认可。由合同内容及合同履行的实际情况来看，被告陈晓淦认为自己是以超粤公司代理人身份与国力公司签订合同，不应承担合同责任的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告未按约支付租金，应承担相应的违约责任，原告有权依据约定对合同进行解除，原、被告所签订的合同于解除合同通知送达时解除，对于原告请求确认合同已解除，两被告立即归还房屋的请求本院予以支持。对于原告所主张的2008年1月18日前欠付租金，按照约定共应支付3846438元，但被告仅仅支付了248万，对于欠付租金1366438元被告应予支付，对原告超出该部分的关于租金的请求，本院不予支持。被告未按约支付租金，应承担相应的违约责任，按照合同第五条第4项约定，合同任何一方违反合同，另一方有权收取年租金总额50％作为违约金，原告要求按照欠付租金总额的50％计算违约金的请求不仅与合同约定不符，且明显过高，本院酌情确定参照第三年年租金135万元的10％计算违约金。对于合同解除后未及时搬出给原告造成的损失，原告要求按照租金标准计算至起诉日2008年2月4日的请求，理由正当，本院予以支持，但其主张的损失数额有误，参照该区间的年租金135万元的标准，应为44384元，对超出该部分的请求本院不予支持。对于原告附带提出的损失数额以被告交付房屋时间为准的意见，因对该部分请求原告并未正式提出并交纳相应的诉讼费用，且该部分损失尚未全部实际发生，是否应承担责任，应承担怎样的责任均需要经审理后才能确定，故对原告要求一并处理的请求本院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江国力东方高新技术发展公司与被告陈晓淦所签订的房屋租赁合同已解除；
二、被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内将杭州市下城区东清巷129号凤起商务大厦裙楼一楼三间营业房返还原告浙江国力东方高新技术发展公司、浙江国都房产集团有限公司；
三、被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告浙江国力东方高新技术发展公司、浙江国都房产集团有限公司支付欠付租金1366438元；
四、被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告浙江国力东方高新技术发展公司、浙江国都房产集团有限公司支付违约金135000元；
五、被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告浙江国力东方高新技术发展公司、浙江国都房产集团有限公司未及时搬离所造成的损失44384元；
六、驳回原告浙江国力东方高新技术发展公司的其他诉讼请求。
本案受理费23707元，财产保全申请费5000元，共计28707元，由原告浙江国力东方高新技术发展公司、浙江国都房产集团有限公司承担7710元，由被告陈晓淦、杭州超粤川奇餐饮管理有限公司承担20997元。（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23707元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 陈国义
人民陪审员 陈学清
二〇〇八年七月八日
书 记 员 楼一平