西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）莲民二初字第00729号原告吴磊，女，1949年3月12日出生，汉族，西电公司微电机厂退休职工。委托代理人王潜，男，1971年6月22日出生，汉�，无业，住址同上，系吴磊之子。被告陕西国伟投资理财管理有限公司。法定代表人柳日伟，该公司总经理。被告陕西明日新概念置业发展有限公司法定代表人马德龙，该公司总经理。第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司。法定代表人刘生东，该公司董事长。委托代理人杨石头，该公司经理。委托代理人袁康锋，男，1975年12月8日出生，汉族，该公司法律顾问。原告吴磊与被告陕西国伟投资理财管理有限公司（以下简称国伟公司）、陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称明日新概念公司）、第三人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴磊、第三人天佑酒店委托代理人袁康锋到庭参加了诉讼，被告国伟公司、被告明日新概念公司经本院合法传唤，无�当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告吴磊诉称，2010年4月4日，原告与被告国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，该合同约定：原告将位于本市某号房产委托被告经营管理，托管期限15年，被告每日向原告支付托管收益人民币90元（税后），每三个月结算一次，如未按合同约定的结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未支付托管收益，原告有权终止合同自行收益，被告应按购买房屋总价的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约将房屋交由被告托管经营，但自2011年6月后被告就未按合同约定支付托管收益，至今已累计拖欠收益高达64800元。被告之行为已严重违约，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告立即向原�支付合同约定的2011年6月1日至2013年6月1日的收益款共计64800元；2、被告支付违约金16531.65元；3、因被告严重违约，致原告有权终止合同并收回房屋自行收益；4、诉讼费由被告承担。被告国伟公司、被告明日新概念公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人天佑酒店述称，1、天佑酒店与明日新概念公司的租赁关系合法有效，原告应当继续履行。2006年10月1日，天佑酒店与明日新概念公司签订了《房屋租赁合同》，天佑酒店取得明日新概念公寓的整体租赁权，租赁期限至2022年11月30日。租赁期间内，房屋所有权人明日新概念公司于2010年将承租房屋部分出售给原告，原告又委托国伟公司托管经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据该规定�原告作为新的房屋所有权人，应当承继《房屋租赁合同》中的权利，并承担《房屋租赁合同》中的义务。2、天佑酒店愿意与新的房屋所有权人继续履行《房屋租赁合同》。因原告与国伟公司目前存在托管经营关系，待托管经营关系解除或终结后，天佑酒店同意与原告直接发生租赁关系，继续全面履行《房屋租赁合同》约定的义务。综上，请求依法维护天佑酒店的合法权益。经审理查明，2006年10月1日，被告明日新概念公司与陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告明日新概念公司将位于西安市某号整体出租给天佑投资公司（除明日新概念公司已经售出的第十二层外），2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，装修期间免收房屋租金；2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含六个月的二期免费装修期）。租金为每年每平方�240元，以第一层至第十一层、第十三层至第二十二层的建筑面积加地下一层面积共19406.01平方米计算，每年的整体租金为4650000元。并特别约定，鉴于天佑投资公司本次签约的目的是用于酒店和写字楼及相配套的餐饮、娱乐、洗浴、票务、健身、美容、美发、商务中心、小型商店等范围内的经营，天佑投资公司决定设立专门的全资或控股子公司，具体负责经营，本合同生效后，自该子公司设立并取得营业执照后，由子公司取代天佑投资公司，承担本合同中天佑投资公司的所有权利义务，天佑投资公司退出本合同及本合同的权利义务。子公司取得营业执照后，由明日新概念公司与子公司签订书面的确认书，以确定子公司对本合同权利义务的取得和履行，但确认书的签订与否，不影响子公司对本合同权利义务的取得和履行。该合同对租金支付、标的物的交付标准、租赁房屋用途、装修和附属物的增添、增建、转租、转让和续租等内容均作了详细约定。2007年4月天佑投资公司设立的天佑酒店登记设立。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店、明日新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务。2009年10月14日，第三人天佑酒店在得知被告明日新概念公司向社会公开销售其已承租的西高国际大厦（明日新概念公寓）后，致函被告明日新概念公司，提出明日新概念公司在销售房屋时应当向购房客户明确购买标的和租赁关系存在的实际情况。次日，被告明日新概念公司复函，称已明确告知客户所销售的房屋与第三人存在租赁关系。2010年4月4日，原告与被告明日新概念公司签订商品房买卖合同，约定被告明日新概念公司将位于西安市某号房屋出卖给原告，该房建筑面积49.37平方米，总价款329100元。同日，原告一次性支付购房款329100元。2010年9月1日，西安市住房保障和房屋管理局对该房屋予以登记，并核发西安市房权证莲湖区字第某号房屋所有权证书，房屋所有权人为原告。《商品房买卖合同》订立当日，原告与被告国伟公司订立《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，原告委托国伟公司经营管理10509号房屋。该合同第一条明确约定，双方共同确认，原告名下之房产托管时已附着15年与第三方公司（现为天佑酒店）租赁合同，双方确认该合同有效，继续履行。托管期限15年，自2010年4月4日至2025年4月3日，国伟公司每日向原告支付托管收益90元（税后），每三个月结算一次，未按合同约定结算期支付托管收益，每逾期一日按应付款的万分之二向原告支付违约金，期间托管收益仍应连续计算。逾期超过60个工作日未能支付托管收益，原告有权终止合同自行收益或�伟公司收购本房屋，并按购房总价的5%支付原告违约金。合同附件2系原告与明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》，该协议约定的条款仅适用于原告自用房屋时，不使用不收取任何费用。《天佑公馆房屋委托经营管理合同》订立后，托管收益款支付至2011年6月，此后再未支付。2013年5月28日，原告吴磊诉至本院，庭审中原告吴磊要求解除合同并称，该收益一直由被告明日新概念公司支付。合同履行中，明日新概念公司向业主出具情况说明，承诺若国伟公司未按照委托经营管理合同约定内容履行相应的责任及义务，则由明日新概念公司无条件承担国伟公司所应承担的责任及义务。原告诉请托管收益款64800元及违约金16531.65元的计算起止时间为：自2011年6月1日至起诉日2013年6月1日，按每天90元计算，原告诉请收益款为64800元。违约金16531.65元是按天数计算的，违约本身是要支付房款的百分之五，逾期付款按照每天万分之二，从2011年6月1日计算到2013年6月1日。原告诉请的收益款和违约金未超过合同约定，本院对此予以确认。上述事实，有房屋租赁合同、商品房买卖合同、委托经营管理合同、物业管理服务合同、情况说明、庭审笔录等在卷为证。本院认为，原告与被告国伟公司签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》、原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》均系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。被告国伟公司未按合同约定支付托管收益，2011年6月后的托管收益至今未付，以致严重影响了原告实现订立合同时所期望的经济利益，其行为已构成根本违约，合同目的已无法实现，继续维持合同关系已无必要，故原告诉请解除合同，并由被告国伟公司支付2011年6月1日至起诉日2013年6月1日收益款64800元理由正当，其主张违约金16531.65元，未超出合同约定标准，依法予以支持。原告与被告明日新概念公司签订的《物业服务管理协议》系《天佑公馆房屋委托经营管理合同》的附件，主合同解除后，该协议亦予以解除。合同履行中，被告明日新概念公司出具情况说明，承诺“若国伟公司未按照委托经营管理合同约定内容履行，则由明日新概念公司无条件承担国伟公司所应承担的责任及义务”，对此约定，原告接受且未提出异议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十二条规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且并未提出异议的，保证合同成立”，故在被告国伟公司未依约履行合同义务的情况下，被告明日新概念公司应对该合同项下被告国伟公司的债务承担连带�偿责任。关于原告诉请收回房屋之请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，且原告与被告国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》时已经知悉第三人天佑酒店租赁并实际使用涉案房屋，故原告请求收回房屋没有法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴磊与被告陕西国伟投资理财管理有限公司于2010年4月4日签订的《天佑公馆房屋委托经营管理合同》；二、解除原告吴磊与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年4月4日签订的《物业服务管理协议》；三、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告吴磊2011年6月1日至2013年6月1日期间的托管收益64800元，并承担违约金16531.65元；四、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回原告吴磊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1733元，由被告陕西国伟投资理财管理有限公司承担；保全费100元，由被告陕西明日新概念置业发展有限公司承担（原告已预交，在执行上述款项时由被告直接支付给原告）。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 援代理审判员  冯林林代理审判员  赵兴华二〇一三年十一月五日书 记 员  张 帆----