黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0126民初58号原告王慧梅，住巴彦县。被告刘佰春，住巴彦县。被告赵彦禹，出生年月不祥，住巴彦县。共同委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。原告王慧梅与被告刘佰春、赵彦禹侵权纠纷一案，原告王慧梅于2016年1月11日向本院提起诉讼，本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日、4月7日分两次公开开庭审理此案。原告王慧梅，被告刘佰春及其委托代理人李默涵当庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧梅诉称，我于2015年购买了孙玉宝房屋，位于巴彦县巴彦镇烟草综合楼门洞东侧一楼商服。建筑面积117.66平方米（产权证号：巴房权证第15010051**号）但是位于楼梯下面的面积14.3平方米被二被告侵占，现在用于经营巴肯特快餐厅。我的房照面积里已经包括被二被告侵占部分，多次找二被告协商此事，但是二被告均不同意返还。无奈，诉讼法院请求立即判令二被告停止侵权，将侵占面积返还给我。被告刘佰春、赵彦禹辩称，一、答辩人认为本案原告所诉争的位置并不为原告所有，根据2009年4月28日黑龙江裕宝房地产开发有限公司与被告所达成的房屋买卖协议中，被告是按套购买，在买卖协议中并没有约定房屋面积，被告是按照裕宝公司所指示的封闭的一个范围进行购买的，争议的位置是包含在裕宝公司所指示的范围内，因此该位置应为被告所有。二、自被告购买房屋至今已达7年之久，被告装修占有使用该争议位置一直在持续当中，裕宝公司并未提出任何异议。在裕宝公司将被告房屋西侧位置出售给原告时，原告也未就争议位置提出过异议。三、原告所诉的争议位置是位于原来原被告所属房屋公共楼梯下面，在原始状态下裕宝公司就已经将该楼梯下面用承重墙封死。争议的位置并不是被告在购买之后擅自凿穿墙面占有和使用的，原来在被告购买该房屋时被告并没有直接上二楼的楼梯，而是应与原告即西侧的房屋业主共同使用楼梯上二楼，在购买房屋时裕宝公司将二楼楼梯位置的通道封死。被告只有在自己的一楼位置重新开通了二楼的楼梯，占用了被告一楼巨大的空间。因此由被告占有和使用一楼下已经封闭的空闲的位置是理所应当的。四、答辩人认为原告在购买了裕宝公司的房屋之后对于购买房屋的面积并未进行实有的测量，经过被告申请法院调取原告房屋所有权档案发现原告在办理房屋所有权证时并没有测量单位进行实际勘测，也未附有位置的相关附图。因此原告无以证明争议的位置为原告所有，综上所述被告认为原告的诉请无请求权基础，于法无据，应驳回原告的诉讼请求。在本院开庭审理过程中，原告王慧梅，被告刘佰春、赵彦禹为证明各自诉辨主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告王慧梅举示证据情况如下：证据A1，孙玉宝出具的情况说明一份。拟证明：孙玉宝卖给我房屋面积中的楼梯下面在我的117平方米范围内。证据A2，房照复印件一份。拟证明：我购买的房屋是117平方米。证据A3，孙玉宝与刘佰春、赵彦禹房屋买卖合同一份。拟证明：房屋以轴卖给刘佰春、赵彦禹的。被告刘佰春、赵彦禹举示证据情况如下：证据B1，2009年4月28日被告跟裕宝公司所签订的房屋买卖协议书一份。拟证明：被告所购买的房屋是按套购买，按现状购买，协议书上并没有标注购买房屋的面积。那么按照现状争议的就是被告购买的相对封闭的空间之内。按照现状就应该为被告所有。而且被告一直占有和使用长达7年之久，没有提出任何异议。这更进一步证明了裕宝公司在出售给被告时即同意了争议位置是包含在被告购买房屋范围内的。证据B2，在被告购买房屋之后进行装修时装修合同和位置附图各一份，。拟证明：争议的位置在被告购买时即包含购买的空间之内，而且争议位置的墙也是原始就存在的承重墙，并不是被告擅自开通的。证据B3，申请法院所调取原告在办理产权证照时房产部门的房屋所有权档案5份。拟证明：原被告的房屋原均为孙玉宝所有，在2009年孙玉宝将该房屋出售给被告之后，孙玉宝只使用了被告西侧的部分房屋，孙玉宝在分房照时并没有进行实际的测量，在房屋的档案中也没有有资质的测量单位所出具的测量报告。在产权证照后面也没附有相关的位置图示，因此从产权档案上看争议的位置并不能够确定是为原告所有。被告刘佰春、赵彦禹对原告王慧梅举示的证据质证认为：证据A1，一、对该证据有异议，孙玉宝作为证人应出庭作证。不出庭作证根据民事诉讼证据规则第69条规定其所出具的证人证言在没有其他证据配合的情况下不能作为有效证据予以采信。二、该情况说明中并没有述及到争议位置为原告所有，只是叙述其房屋转让的过程，因此该证据无法证明原告的待证事实；证据A2没有看到原件，看到原件再质证；证据A3对协议书真实性没有异议，但是对原告以该证据证实的待证事实有异议。按照协议的条款约定被告所购买房屋的位置的确从大的方面是按照13轴至18轴购买，但从小的方面协议书的第二条有约定“按现状购买”争议的位置按照现状就是在被告所购买的封闭的范围之内的，并不是被告私自开通恶意占有和使用。原告王慧梅对被告刘佰春、赵彦禹举示的证据质证认为：证据B1确实是这么回事长达7年之久，但这事与我无关。但是我买过来房产证里含着这个面积，所以我要争取回来我的面积；证据B2这事与我无关；证据B3他的房产证没有包含我楼梯下面的面积，我的房产证里包含了我楼梯下面的面积。本院确认：证据A1证人未出庭，其合法性不予确认；证据A2应提交原件，应有原件证实其真实性；证据A3的真实性及关联性予以确认。证据B1的真实性予以确认；证据B2的关联性应由其他证据佐证。证据B3的真实性、合法性及关联性均予以确认。本院经审理查明：案涉房屋位于巴彦县巴彦镇太平街烟草公司综合楼门洞东一二层商服房，原所有人为黑龙江裕宝房地产开发有限责任公司，其建筑面积为603.91平方米。2009年4月28日，该公司与本案被告刘佰春、赵彦禹签订《房屋买卖协议书》，约定：“本房屋按烟草公司原设计蓝图自13轴1-2层，房屋建筑面积以房屋所有权证为准。甲方（该公司）按乙方（被告）指定的位置在室内设置一层通往二层的楼梯一挂。在一层（此处空白）轴与（此处空白）轴之间开一个通往道路的门；在二层（此处空白）轴于轴之间开一个安全疏散门（位置待定）。其余按现状购买，如有改动乙方（被告）自理。”被告取得按协议约定房屋所有权后，占有、使用至今。同年7月21日，该公司向巴彦县房屋产权管理部门递交《房屋产权变更申请书》，申请将该公司名下的上述商服房屋变更为孙玉宝名下，并获成功。2015年9月10日，原告王慧梅与孙玉宝签订《房屋买卖合同》，孙玉宝将与被告毗邻的案涉楼门洞东侧一楼商服（建筑面积117.66平方米）卖与王慧梅所有。现原告王慧梅以被告刘佰春、赵彦禹侵占了其建筑面积内位于楼梯下面的面积14.3平方米，要求二被告立即停止侵权，将侵占房屋的面积立即返还。被告刘佰春、赵彦禹则以原告的房产证只标注了面积，并没有房屋的平面图·，不能说明争议的位置已经经过测量就为原告所有。且原被告之间的位置是相对封闭的，其产权档案亦不能体现争议位置为其所有。被告占有使用至今并未有任何纠纷，如果原告认为购买的房屋缺少了相应的面积，其主张的对象应该是孙玉宝而非被告的抗辩理由，不同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：如何确认案涉争议部分房屋面积权属。关于如何确认案涉争议部分房屋面积权属的问题·。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原、被告均先后分别从案外人孙玉宝处以购买方式取得了各自房屋所有权，其各自取得的房屋面积无交叉重叠，各自封闭独自经营。因孙玉宝将案涉房屋出售给原告或者被告时，该房屋是一个整体房屋，孙玉宝将该房屋分出多个房屋证照分别出售，并分别标注了建筑面积。但均未有平面图示，即界址确认。原告提交的房屋产权证书，仅标注了建筑面积，未有图示记载。对此，依据上述法律规定，原告应对案涉争议部分房屋面积应为其自有承担行为意义上的和结果意义上的举证责任。因其举证不能，应承担不利后果。综上所述，原告王慧梅的诉讼请求不成立，不予支持。被告刘佰春、赵彦禹的抗辩主张有理，予以采纳。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王慧梅的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  杨广新审判员  王政新审判员  张志芬二〇一六年四月八日书记员  裴立斌