福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第100号
上诉人（原审被告）张蓉，女，1963年4月9日出生，汉族。
委托代理人刘振志、李怡秦，福建力衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈蔚珍，女，1960年12月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）蔡淑敏，女，1972年3月14日出生，汉族。
委托代理人施英东，福建远大联盟律师事务所律师。
原审第三人陈德煌，男，1966年8月26日出生，汉族。
上诉人张蓉、陈蔚珍因与被上诉人蔡淑敏，原审第三人陈德煌房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡淑敏向原审法院起诉，请求判令：一、确认蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍关于厦门市名汇广场F007房产（即古城西路31号租赁房产）所签《房屋租赁合同书》于2013年10月15日解除；二、张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏支付拖欠的租金39984元（自2012年9月1日起计至2013年10月15日至，按租赁合同项下的租金标准计取）；三、张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏支付租赁合同解除后的房产使用费32400元（自2013年10月16日起计至2014年6月30日，参照租赁合同项下的租金标准计取）；四、张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏支付违约金30000元；五、张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏支付拖欠费用10282.1元（自2011年5月1日起计至2014年6月30日）；六、张蓉、陈蔚珍赔偿蔡淑敏因对租赁房产恢复原状而支付的费用9400元；七、张蓉、陈蔚珍承担本案案件受理费、诉讼财产保全费及其他一切诉讼费用。
原审判决查明，蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍于2011年6月5日签订《房屋租赁合同书》，约定由张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏承租厦门市名汇广场F007店面。合同还约定：租赁期限自2011年6月1日起至2014年12月1日，其中2013年12月1日起至2014年12月1日止）租金为4600元／月，租金按季度支付，合同期间及合同签订前的物业管理费用、公摊水电费等相关费用由张蓉、陈蔚珍负责支付。合同第九条还约定：“合同期内，如甲方（即张蓉、陈蔚珍）拖欠租金每天按拖欠租金总额的千分之五加收滞纳金；如甲方拖欠租金超过30天，双方协商支付。协商不成，乙方（即蔡淑敏）可收回房屋，并有权要求甲方支付所欠租金和滞纳金，并负责恢复该商铺原状，且赔偿违约金人民币叁万元整。”2012年3月10日蔡淑敏在张蓉、陈蔚珍所持有的《房屋租赁合同书》上签下“同意陈德煌接手使用本店面”的文字。陈德煌于2012年7月3日向蔡淑敏银行账户支付了2012年第三季度（6-8月）的租金8484元。自2012年9月1日起的租金未再支付。该讼争店面2011年5月至2013年8月31日所欠经营管理费、物业管理费、公维金、水公摊、电公摊合计10282.10元。2013年11月18日，蔡淑敏向张蓉、陈蔚珍邮寄解除合同通知书，要求于2013年10月15日与张蓉、陈蔚珍解除房屋租赁合同，并要求张蓉、陈蔚珍支付拖欠的租金、违约金等相关费用。该解除通知分别于2013年11月19日和20日由张蓉、陈蔚珍签收。另查明，2014年6月28日，蔡淑敏与案外人李文荣签订租赁合同，另将该店面由厦门百维鑫装饰工程有限公司进行维修施工后，租赁给案外人，为此蔡淑敏向厦门百维鑫装饰工程有限公司支付9400元。
原审判决认为，蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍于2011年6月5日签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容未违反法律规定，故双方之间的房屋租赁关系依法成立并生效。蔡淑敏于2012年3月10日在《房屋租赁合同书》上签下“同意陈德煌接手使用本店面”的字样，蔡淑敏主张该签名系其同意张蓉、陈蔚珍转租的意思表示，张蓉、陈蔚珍则抗辩系蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍解除合同之后，由第三人与蔡淑敏重新建立租赁关系。因为，从蔡淑敏所书写的内容看，难以解读出“同意陈德煌接手使用本店面”一句话之中，已经包含有双方之间有解除租赁合同的明确的意思表示；另一方面，合同的解除双方明确的意思表示外，还需双方就解除后的诸如租赁物的交接、款项的结清、押金的处置等相关善后事宜作出相应约定，但本案中亦无在案证据可以表明双方已实际就合同解除后的事宜已经达成一致意见。因此，无论从解除的形式上或从双方实际的履行情况看，均无充分证据足以认定蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍已于2012年3月10日解除讼争房产租赁合同，故对于张蓉、陈蔚珍的抗辩意见不予采纳。依法成立且生效的合同，双方当事人均应依合同约定及法律规定严格履行各自义务，张蓉、陈蔚珍在双方租赁合同尚未解除前，未及时足额缴纳房屋租金，已构成违约。双方合同中约定拖欠租金超过30日蔡淑敏即可收回讼争房产，该约定可解释为蔡淑敏在该情形下享有解除合同的权利。现蔡淑敏在上述约定条件成就后发函给张蓉、陈蔚珍，通知其解除合同，根据法律规定，双方在合同中约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同，在该解除合同的告知函到达对方时双方合同解除。因此，对于蔡淑敏要求确认《房屋租赁合同书》于2013年10月15日解除并要求张蓉、陈蔚珍支付积欠租金的诉讼请求，应予以支持。双方《房屋租赁合同书》中约定合同解除后张蓉、陈蔚珍应将房产恢复原状后返还蔡淑敏，上述约定未违反法律规定，目前双方合同已因蔡淑敏通知而解除，张蓉、陈蔚珍应依合同约定将讼争房产恢复原状后交还蔡淑敏，现张蓉、陈蔚珍未履行该项义务，蔡淑敏因此自行委托他人对租赁物进行砌墙等维修工作，并已支付相关费用，该费用为蔡淑敏采取措施防止损失的扩大而支出的合理费用，应由违约方承担，因此，对蔡淑敏要求张蓉、陈蔚珍赔偿蔡淑敏因对租赁房产恢复原状而支付的费用9400元的诉讼请求予以支持。因张蓉、陈蔚珍在接获蔡淑敏解除合同的通知后，并未向蔡淑敏交还所租赁房产，与蔡淑敏办理房屋的移交手续，故合同解除后至蔡淑敏实际收回该房屋期间的实际占用费用，应由该期间房屋的实际占用人即张蓉、陈蔚珍承担，故对蔡淑敏要求张蓉、陈蔚珍向蔡淑敏支付租赁合同解除后的房产使用费32400元的诉讼请求，应予以支持。双方合同中，已就违约金、及物业管理费等相关费用等问题作出明确约定。根据双方约定，张蓉、陈蔚珍未按时支付房屋租金，已构成违约，故应按合同约定向蔡淑敏支付违约金，故对于蔡淑敏要求张蓉、陈蔚珍支付违约金的诉讼请求，应予以支持。在张蓉、陈蔚珍承租期间及承租前的物业管理费等相关费用，双方于合同中已约定由张蓉、陈蔚珍承担，现蔡淑敏要求张蓉、陈蔚珍支付物业管理费等相关费用拖欠，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项、第（七）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，判决如下：一、蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍签订的关于厦门市名汇广场F007房产（即古城西路31号租赁房产）的《房屋租赁合同书》于2013年10月15日解除；二、张蓉、陈蔚珍于判决生效之日起十日内向蔡淑敏支付自2012年9月1日至2013年10月15日期间租金39984元；三、张蓉、陈蔚珍于判决生效之日起十日内向蔡淑敏支付租赁合同解除后自2013年10月16日起至2014年6月30日期间的房产占用费32400元；四、张蓉、陈蔚珍于判决生效之日起十日内向蔡淑敏支付违约金30000元；五、张蓉、陈蔚珍于判决生效之日起十日内向蔡淑敏支付经营管理费、物业管理费、公维金、水公摊、电公摊共计10282.1元；六、张蓉、陈蔚珍于判决生效之日起十日内赔偿蔡淑敏因对租赁房产恢复原状而支付的费用9400元。
宣判后，张蓉、陈蔚珍不服，向本院提起上诉。
上诉人张蓉、陈蔚珍上诉称，一、原审判决认定事实错误。原审判决认为：“无论从解除的形式上或从双方实际的履行情况看，均无充分证据足以认定蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍已于2012年3月10日解除讼争房产租赁合同，故本院对于张蓉、陈蔚珍的抗辩意见不予采纳”。上述认定是片面的，必然导致认定事实与判决结果的错误。张蓉、陈蔚珍与蔡淑敏之间的房产租赁合同是否解除，蔡淑敏与陈德煌的房屋租赁关系是否事实形成，从以下原审判决采纳的证据和确认的事实中完全可以确认：1、原审判决已经查明“2012年3月10蔡淑敏在张蓉、陈蔚珍所持有的《房屋租赁合同书》上签下“同意陈德煌接手使用本店面”的文字”，所谓接手，即接替之意，“同意陈德煌接手使用本店面”即同意陈德煌接替张蓉、陈蔚珍成为新的承租人，旧的承租人离开，新的承租人接上，那才叫接手，而非原审判决所认可的蔡淑敏的主张：“原告主张该签名系其同意二被告转租的意思表示”。2、作为转租，是指承租人在租赁期间得到出租人的同意下，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，既然是再出租，作为二房东获得租金收益是转租行为的必备要件。而原审判决已经查明“第三人陈德煌于2012年7月3日向蔡淑敏银行账户支付了2012年第三季度（6-8月）的租金”，获得租金的并非张蓉、陈蔚珍，而是蔡淑敏。一方面，蔡淑敏签字同意由陈德煌接手房屋；另一方面，蔡淑敏已经实际收取了陈德煌房租，双方的租赁关系实际形成已是确定的事实。2012年3月10日张蓉、陈蔚珍与蔡淑敏实际是达成了双方解除租赁合同的共识，张蓉、陈蔚珍并已经将租赁权实际转让给陈德煌。3、根据双方签订的租赁合同，第六条、第七条都已经明确约定：“乙方同意甲方转租该房屋给第三方经营”、“乙方不得干涉甲方对房屋的合法使用和转租经营”，也就是说，如果只是转租，根本无需出租人即蔡淑敏再次同意，蔡淑敏之所以在原本的合同上签字同意陈德煌接手，实是因为三方已经就陈德煌作为真正的承租人达成共识。二、关于本案事实，张蓉、陈蔚珍有新的证据补充说明。张蓉、陈蔚珍于2011年6月5日承租古城西路31号房屋（以下简称讼争房屋）及陈德煌合伙经营美食馆使用，签订租赁合同之前的2011年5月1日，陈德煌便已签订委托陈蔚珍代为办理租赁及进场手续的委托书。后因经营不善，2011年11月5日，张蓉、陈蔚珍分别与陈德煌签订转让协议，退出了合伙。由于陈德煌也是原租赁合同的实际承租人，只是租赁合同中没有文字的体现，张蓉、陈蔚珍退出合伙及租赁后，陈德煌仍要继续经营与继续租赁；2012年3月10日张蓉、陈蔚珍与蔡淑敏协商合同解除时，张蓉、陈蔚珍也不欠蔡淑敏任何租金、使用费、违约金、物业费等款项。根据合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”。所以，蔡淑敏经被告知如上情况后，只是于当日在原租赁合同上签下“同意陈德煌接手使用本店面”，无需办理诸如租赁物的交换、款项的结清、押金的处置等相关善后事宜，也没有重新再签订新的租赁合同。蔡淑敏早已经签字确认由陈德煌接手讼争房屋，对该房的实际占有人不是张蓉、陈蔚珍已经明知，此后，蔡淑敏与陈德煌有许多直接的往来接触，不仅陈德煌直接向其支付租金，蔡淑敏甚至帮助陈德煌经营店面；另根据租赁合同第九条的约定：“如甲方拖欠租金超过30天，双方协商支付，协商不成，乙方可收回房屋”，按照蔡淑敏所陈述，陈德煌在接手租赁合同并已经支付一季度租金实际履行之后，再也没有支付租金，根据合同的约定，陈德煌的行为如超过30天，蔡淑敏就可以向其主张权利收回房屋，事实的情况却是蔡淑敏明知是陈德煌接手房屋却迟迟没有向其主张权利，导致租金及相关费用拖欠一年之久以致损失扩大，可即便如此，蔡淑敏仍不起诉陈德煌，反以归还房屋及恢复原状为由向张蓉、陈蔚珍主张相关费用，实有与陈德煌串通恶意诉讼之嫌。综上，原审判决认定张蓉、陈蔚珍只是将房屋转租给陈德煌而没有返还蔡淑敏讼争房屋是错误的，请求：1、依法撤原审判决，并依法改判确认张蓉、陈蔚珍与蔡淑敏签订的《房屋租赁合同》已于2012年3月10日解除，驳回蔡淑敏的诉讼请求；2、由蔡淑敏承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人蔡淑敏答辩称，一、张蓉、陈蔚珍认为其与蔡淑敏所签《房屋租赁合同》于2012年3月10日解除显然是错误的，不应得到支持，具体理由如下：1、蔡淑敏至始至终均未与张蓉、陈蔚珍协议解除所签租赁合同，其之所以在张蓉、陈蔚珍所持《房屋租赁合同》签署“同意陈德煌接手使用本店面”无非是表明其对张蓉、陈蔚珍将租赁房产转租给陈德煌的态度及立场，而“陈德煌于2012年7月3日向蔡淑敏支付款项人民币8484元”也不过是各方当事人为了简化租金支付流程，经协商一致同意由张蓉、陈蔚珍委托陈德煌代为向蔡淑敏支付租金，转租收益依然为张蓉、陈蔚珍享有，此亦是转租实务操作的通常作法，完全符合生活经验法则，故张蓉、陈蔚珍为达到逃避法律责任的不法目的而罔顾客观事实，恶意提起上诉不仅不应得到支持，更应给予否定性的评价。2、本案的如下事实亦可进一步佐证蔡淑敏不可能于2012年3月10日与张蓉、陈蔚珍协商解除所签《房屋租赁合同》。（1）蔡淑敏、张蓉、陈蔚珍及陈德煌三方未就租赁房产的交接；租金、经营管理费、物业管理费、公维金、水公摊、电公摊等款项的结算；押金的处置；租赁房产恢复原状的责任承担等事宜作出约定，显然不符合租赁合同解除的形式要件。（2）蔡淑敏在未能如期收到租金后，立即向张蓉、陈蔚珍而非陈德煌主张租金及寄发合同解除函，表明蔡淑敏自始至终均认定其与张蓉、陈蔚珍存在房屋租赁关系。（3）截止本案一审第一次庭审，张蓉、陈蔚珍依然持有租赁房产的钥匙，且于2012年底张蓉、陈蔚珍依然向蔡淑敏汇报租赁房产出现漏水并协助蔡淑敏巡视现场及进行相应维修等事实均表明张蓉、陈蔚珍一直占有并维护、管理租赁房产。（4）陈德煌虽为张蓉、陈蔚珍多年好友，但与蔡淑敏之前并不认识，若蔡淑敏欲将租赁房产出租给陈德煌，出于对自身合法权益的维护，必然会与陈德煌签订新的租赁合同，以确保将来有证据维权。更何况，为达到办理卫生许可证及营业执照之目的，陈德煌与张蓉、陈蔚珍曾于2011年3月10日后共同请求蔡淑敏与陈德煌签订租赁合同，然蔡淑敏始终不同意与陈德煌签订房屋租赁合同，此亦足以说明蔡淑敏不可能与张蓉、陈蔚珍协议解除租赁合同，而与陈德煌建立新的租赁关系。（5）蔡淑敏之父及其本人与被上诉人之父是同事关系，基于对张蓉、陈蔚珍的信任，蔡淑敏才将租赁房产以六个月免租期的优惠条件出租给张蓉、陈蔚珍，蔡淑敏不可能将租赁房产随意出租给不了解的陈德煌。由此可见，张蓉、陈蔚珍所谓“其与蔡淑敏所签《房屋租赁合同》于2012年3月10日解除”不仅缺乏应有的事实及法律依据，且严重违背契约精神及诚信原则，不应得到支持。二、张蓉、陈蔚珍所提交的两份证据不应得到采信，更无法证明其拟证明的“事实”。1、张蓉、陈蔚珍所提交的《合伙协议》及《委托书》并非新证据，且未于举证期限内向一审法院提交，故该两项证据不应得到采信，蔡淑敏亦拒绝予以质证，且上述两项证据系张蓉、陈蔚珍与陈德煌之间的内部协议，与本案不具有任何关联性，其所载内容存在诸多不合理之处，其真实性及合法性令人质疑。2、上述两项证据亦不能证明截至2012年3月10日不欠蔡淑敏租金、使用费、违约金、物业费等款项，更无法证明蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍无需办理租赁物的交换、款项的结清、押金的处置等相关善后事宜及没有重新签订租赁合同等“事实”。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除张蓉、陈蔚珍称其对原审判决查明的经营管理费、物业管理费、水电公摊等不知情外，各方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
另查明，蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍签订的《房屋租赁合同书》第六条约定“乙方（蔡淑敏）同意甲方（张蓉、陈蔚珍）转租该房屋给第三方经营”。
审理过程中，张蓉、陈蔚珍提交了如下证据：一、合伙协议，拟证明张蓉、陈蔚珍于2011年6月5日与陈德煌合伙经营美食馆；二、委托书，拟证明租赁合同之前的2011年5月1日，陈德煌委托陈蔚珍代为办理租赁及进场手续的委托书；三、转让协议，拟证明2011年11月5日，张蓉退出合伙。蔡淑敏对上述证据质证认为，因张蓉、陈蔚珍提交的三份证据均不是新证据，且未在举证期限内提交，不应予以采信，三份证据与本案不具有关联性。是张蓉、陈蔚珍与陈德煌的内部事宜。且存在如下不合理之处：一、合伙协议约定经营地址早于租赁合同签订时间；二、陈德煌既然是合伙人就不存在委托承租房产；三，转让协议的签订时间为2011年11月5日晚于2011年3月10日此亦是不合理，故对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。本院对上述证据经分析认为，因上述证据与本案缺乏关联性，属张蓉、陈蔚珍与陈德煌之间的合伙事宜，故不予评判。
本院认为，本案争议的焦点是蔡淑敏业已于2012年3月10日与张蓉、陈蔚珍合意解除双方之间的租赁关系。首先，蔡淑敏在张蓉、陈蔚珍持有的《房屋租赁合同书》上签下“同意陈德煌接手使用店面”，“接手”确如张蓉、陈蔚珍所主张的具有商业习惯上接替的意思，而蔡淑敏在张蓉、陈蔚珍持有的《房屋租赁合同书》上签字，即具有由陈德煌接替张蓉、陈蔚珍履行《房屋租赁合同书》，从而形成新的租赁关系之意思表示。其次，蔡淑敏主张上述签字行为是同意转租的意思表示，但依据双方签订的《房屋租赁合同书》中所约定，张蓉、陈蔚珍如需转租，其在租赁期间内无须再次征得蔡淑敏同意，故蔡淑敏的该项主张与合同约定相悖，不予采信。现既已摒除系蔡淑敏同意转租的意思表示，或仅有与他人重新建立租赁关系，方可对蔡淑敏的签字行为作出合理解释。再次，陈德煌嗣后向蔡淑敏的账户支付了租金，蔡淑敏也未提出异议，蔡淑敏与陈德煌之间业已实际履行租赁关系项下的权利义务。蔡淑敏亦无证据证明讼争店面在2012年3月10日后，张蓉、陈蔚珍仍继续使用。综上所述，蔡淑敏与张蓉、陈蔚珍已于2012年3月10日合意解除了双方之间的租赁关系，故蔡淑敏再行要求确认双方之间的《房屋租赁合同书》于2013年10月15日解除，并诉求张蓉、陈蔚珍支付自2012年9月1日起至2013年10月15日的租金、嗣后的占有使用费及违约金、恢复原状费用等，均缺乏事实依据，应予以驳回。至于蔡淑敏诉求的经营管理费、物业管理费、公维金、水公摊、电公摊等，应自张蓉、陈蔚珍租赁时起，即2011年6月计至双方合意解除租赁关系的2012年3月止，共计3812.54元，其余部分亦应予以驳回。综上，原审判决认定事实有误，应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1372号判决第一、二、三、四、五、六项；
二、张蓉、陈蔚珍于本判决生效之日起三日内向蔡淑敏支付自2011年6月至2012年3月止的经营管理费、物业管理费、公维金、水公摊、电公摊共计3812.54元；
三、驳回蔡淑敏的其余诉讼请求；
四、驳回张蓉、陈蔚珍的其他上诉请求。
本案一、二审案件受理费各2066元，由张蓉、陈蔚珍各负担50元；由蔡淑敏各负担2016元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年一月十六日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。