北京市第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）一中行初字第609号
原告孙向红。
委托代理人陈艳。
被告北京市门头沟区人民政府，住所地北京市门头沟区新桥大街36号。
法定代表人王洪钟，区长。
委托代理人杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。
原告孙向红不服被告北京市门头沟区人民政府（以下简称门头沟区政府）于2012年1月27日作出的门政征补决（2012）2号《房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉补偿决定）向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月10日公开开庭审理了本案。原告孙向红的委托代理人陈艳，被告门头沟区政府的委托代理人杨练兵、王汉民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月27日，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条及《北京市门头沟区人民政府关于体育场住宅楼项目房屋征收决定》（以下简称《体育场住宅楼项目房屋征收决定》）之规定，就被征收人孙向红所有的门头沟区石龙北路X号房屋作出被诉补偿决定，内容如下：
1、被征收人孙向红自本决定书送达之日起3日内，选择补偿安置方式。
（1）产权置换方式。原房屋建筑面积77.13平方米，应安置房屋面积97.13平方米，应安置二居室一套、一居室一套。期房安置地点为石门营或石泉砖厂安置房地块。楼房重置成新价及附属物为113964元，临时安置费21600元，搬家费2314元，各项移机费1485元，扣除应缴房款12915元，最终剩余补助款总计126448元。（2）货币补偿方式。房屋征收货币补偿价款为1209779元，搬家费1157元，各项移机费1485元。总计1212421元。
2、被征收人孙向红自本决定书送达之日起3日内选定补偿安置方式的，按照选定的补偿安置方式与北京市门头沟区房屋征收事务中心办理补偿安置手续；被征收人孙向红自本决定书送达之日起3日内未选定补偿安置方式的，视为选择产权置换方式，北京市门头沟区房屋征收事务中心于3日内对补偿安置款办理提存公证。
3、被征收人孙向红自本决定书送达之日起3日内，完成门头沟区石龙北路X号房屋的腾房、交房工作。逾期不搬的，依据《征补条例》第二十八条之规定，被告将申请人民法院强制执行。
4、被征收人孙向红如不服本决定，可自本决定书送达之日起，60日内依法申请行政复议，或3个月内依法向人民法院提起行政诉讼。
在法定的举证期限内，被告门头沟区政府向本院提交了如下证据：1、《体育场住宅楼项目房屋征收决定》，2、北京市人民政府行政复议决定书，京政复字（2012）6号、7号、8号，3、（2012）一中行初字第2098号北京市第一中级人民法院行政裁定书，4、（2012）一中行初字第2099号北京市第一中级人民法院行政判决书，5、（2013）高行终字第6号北京市高级人民法院行政裁定书，6、（2012）一中行初字第2100号北京市第一中级人民法院行政判决书，证据1-6用以证明门头沟区政府关于体育场住宅楼项目房屋征收决定符合《征补条例》的规定；7、《门头沟区住宅房屋征收补偿安置办法》宣传手册（以下简称《补偿安置办法》），用以证明体育场住宅楼征收项目补偿方案；8、体育场住宅楼征收项目安置方案公示单，9、《体育场住宅楼征收项目安置方案公示单》公示照片，用以证明对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了入户调查，将调查情况结合征收补偿方案就安置房予以公示，符合《征补条例》第十八条的规定；10、体育场住宅楼征收项目房屋征收评估基准价格公示，11、《体育场住宅楼征收项目房屋征收评估基准价格公示》公示照片，证据10、11用以证明对征收范围内房屋征收评估基准价格予以公示，符合《征补条例》第十九条的规定；12、北京市住宅房屋征收评估结果报告、北京市住宅房屋征收评估结果报告通知单，13、评估送达回执单，证据12、13用以证明对征收范围内房屋进行评估并将评估结果送达，符合《征补条例》第十九条的规定；14、关于房屋征收补偿决定的公告，15、被诉补偿决定，16、关于房屋征收补偿决定的公告、房屋征收补偿决定书公示照片，证据14-16用以证明对征收范围内房屋作出征收补偿决定并予以公示，符合《征补条例》第二十六条的规定。
原告孙向红诉称：
（一）被诉补偿决定对原告房屋价值的认定违法并错误。1、根据《征补条例》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（以下简称《实施意见》）的规定，被征收房屋的价值的评估机构应由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。被告单方指定评估机构，没有经过原告选定，也没有通知过原告。2、根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》），征收部门应当对初步评估结果进行公示，向被征收人提交分户评估报告，被征收人有申请复核、申请鉴定、申请复议和提起行政诉讼等权利，但是征收部门未履行该法定程序，导致原告的前述法定权利被违法剥夺，属于违反法定程序，故其评估结果不具有合法有效性。3、按照《征补条例》第十九条和《评估办法》第十三条的规定，对原告房屋价值的认定必须采用市场法，且其评估结果不得低于征收时点的类似房地产的市场价格。而被告认定评估价值时，没有包含任何关于参考征收时点的市场信息的内容，根本无法保障其评估结果符合法规要求，属于恶意侵犯原告权益，理应被认定为非法，应予纠正。4、被告在计算原告房屋价值时，采用了如下公式：征收评估价款=［（基准价格×K＋征收房屋重置成新价）×因素修正系数］×征收房屋建筑面积＋征收房屋设备、装修及附属物价格，这种计算方式沿用已经被废止的相关条例，同时不符合新法规定，理应被认定为违法。
（二）被告作出被诉补偿决定依据的《补偿安置办法》即补偿方案的落款写明，其发布者是门头沟区房屋征收补偿办公室。根据《征补条例》第十条、第十三条规定，房屋征收部门只是拟定补偿方案，对外发布并修改补偿方案的主体是市、县级人民政府，而不是房屋征收部门。但在本项目中，房屋征收部门门头沟区房屋征收补偿办公室直接制定、公告了《补偿安置办法》，其行为属于越权，显然没有任何法律依据，且被告未履行征求被征收户意见、公布征求意见情况、根据被征收户意见修改征收补偿方案等法定程序，则该《补偿安置办法》依法属于无效。
（三）《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据以上法规，原告依法享有包括建筑区划内的道路（约1315平方米，含石龙北路至楼体的道路、楼体西侧道路、楼体北侧道路等）、建筑区划内的绿地（约1236平方米，含楼体南侧、北侧绿地）、建筑区划内的公共仓库及物业服务用房（约363平方米）等不动产（总计约2914平方米）的共有权。被告在征收补偿方案中对此完全不予补偿，是对包括原告在内的所有被征收户合法物权的侵犯。被告的强拆行为直接导致原告损失无法获得补偿。
综上，原告请求法院依法确认被告作出的被诉补偿决定的具体行政行为违法，并予以撤销。
在法定举证期限内，原告孙向红向本院提交如下证据：1、被诉补偿决定；2、《体育场住宅楼项目房屋征收决定》公示照片；3、《房屋征收评估基准价格公示》公示照片；4、《补偿安置办法》；5、售房合同。
被告门头沟区政府辩称：
（一）被告具有作出被诉补偿决定的法定职权。
（二）被告作出的《体育场住宅楼项目房屋征收决定》具有合法性，已经得到相关部门的认定。
（三）涉案房屋征收项目适用《补偿安置办法》具有合理性，《补偿安置办法》在广泛征求意见的基础上拟定，通过新闻媒体的广泛宣传，并在门头沟区所有房屋征收范围内入户发放宣传手册，客观上达到了公告所要产生的效果。2011年2月至今，门头沟区所有项目均适用该《补偿安置办法》进行补偿安置。《补偿安置办法》符合《征补条例》的要求，门头沟区体育场住宅楼征收项目适用该办法可以保证门头沟区内补偿安置标准的统一、连贯和公平。
（四）评估结果和实际上类似房地产的市场价格没有区别。原告房屋面积为77.13平方米，房屋征收货币补偿款为1209779元，每平方米补偿款为15684元，被征收人房屋所在地的商品房每平米也就在14000元，故评估结果并没有造成被征收人房屋的价值减少，评估结果并不低于征收时点类似房地产的市场价格。故无论采用哪种评估方式被告均没有损害原告的利益。
（五）作出房屋补偿决定是被告的依法之举。门头沟区青少年宫迁建工程属于门头沟区重点工程，已经被纳入到2011年绿色通道工程，为了保证工程的顺利完工和交付。被告系在无奈之下，按照《征补条例》第二十六条作出的被诉补偿决定。
（六）被告按照相关规定对被诉补偿决定进行了公告和送达。由于原告已经不在该地居住，被告无法直接送达，故当天在门头沟区体育场住宅楼前张贴被诉补偿决定并进行了公告。
综上，被告作出的被诉补偿决定符合《征补条例》规定，事实清楚、程序合法、适用依据正确，请求法院判决维持。
经庭审质证，原告对被告证据1-8真实性无异议；对证据9的证明目的有异议，认为证明不了被告将安置方案进行了公示；对证据10、11没有异议；对证据12、13真实性有异议，认为原告没有收到评估报告；对证据14-15没有异议；认为证据16从照片上来看，都是拆迁公司的人，可以证明贴上去公示了，但本楼没人在那里住，所以不能证明尽到了告知义务。被告对原告提交的证据无异议。
本院经审查认为：被告提交的证据1、6与本案具有关联性，且真实、合法，能够证明被告就涉案项目作出征收决定，并经法院司法判决；被告提交的证据2系针对案外人的行政复议申请作出的行政复议决定，与被诉补偿决定的合法性审查无关，本院不予采纳；被告提交的证据3-5系案外人就涉案征收决定提起相关诉讼的证据，且不是法院对涉案征收决定作出的生效实体判决，与本案无关，本院不予采纳；被告提交的证据7-11与本案具有关联性，能够证明涉案征收项目的补偿方案情况，安置房公示情况，以及房屋征收评估基准价格的公示情况；被告提交的证据12、13与本案具有关联性，原告对其真实性提出异议，但未提供相反证据予以证明，故本院对上述证据的真实性予以认可，上述证据能够证明评估报告作出并送达原告的情况；被告提交的证据14、16与本案具有关联性，能够证明被告将被诉补偿决定进行了公告。被告提交的证据15与原告提交的证据1系被诉补偿决定，不能作为证据使用，本院不予采纳；原告提交的证据2-5符合证据关联性、合法性、真实性要求，本院予以确认。
根据上述有效证据及各方当事人无争议的陈述，本院认定如下事实：
2011年11月14日，被告作出《体育场住宅楼项目房屋征收决定》，内容如下：“根据门头沟区总体规划，门头沟区人民政府决定对体育场住宅楼范围的房屋实施征收，该项目四至为：楼基四至。该项目住宅房屋征收采取货币补偿和房屋产权调换方式进行补偿。房屋征收搬迁期限自2011年11月20日至2011年12月9日。本决定自公布之日起生效。被征收人对此房屋征收决定不服的，可以在本决定生效之日起60日内向市政府有关部门依法申请行政复议，也可以在本决定生效之日起三个月内向人民法院依法提起行政诉讼。特此决定。”
2011年11月17日，北京市宣房房地产评估有限公司（以下简称宣房公司）作出《门头沟区体育场住宅楼项目房屋征收评估基准价格公示》，明确了涉案征收项目征收评估的计算公式及基准价格，并在征收范围内予以公示，公示时间为2011年11月17日至2011年11月23日。同时声明，公示期间，房屋征收当事人对基准价格有异议的，可以向北京市房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。估价机构将根据北京市房屋拆迁评估专家委员会的鉴定结果和《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》出具分户的北京市城市住宅房屋征收评估结果报告。公示期满，房屋征收当事人对基准价格无异议的，估价机构将根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》出具分户的北京市城市住宅房屋征收评估结果报告。
2011年11月23日，宣房公司针对原告的被征收房屋作出（2011）宣评拆字第07-020号北京市住宅房屋征收评估结果报告及北京市房屋征收估价结果通知单，并于当日送达原告。
2012年11月27日，被告作出被诉补偿决定并于当日在征收范围内公告。原告不服被诉补偿决定诉至我院。原告房屋已于2012年11月30日被强制拆除。
另，2012年10月19日，我院作出（2012）一中行初字第2100号行政判决书，判决驳回康友仁、刘凤文关于撤销《体育场住宅楼项目房屋征收决定》的诉讼请求。2013年8月5日，北京市高级人民法院作出（2013）高行终字第9号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。
本院认为：《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，被告门头沟区政府作出的《体育场住宅楼项目房屋征收决定》经北京市人民政府复议维持，且经法院终审判决未予撤销。故在此次征收确定的签约期限内，在原告未就门头沟区石龙路X号房屋的征收安置事宜与北京市门头沟区房屋征收事务中心达成补偿协议的情况下，被告门头沟区政府有权对原告的上述房屋作出补偿决定。
焦点问题一：关于被诉补偿决定依据的评估结果的合法性。
本院认为：
（一）关于评估机构的选定。依据《征补条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。本案中，被告主张涉案评估机构是通过协商的方式进行的选定，但被告未向法院提交相关证据，且原告不认可曾经协商选定的事实，故被告对评估机构的选定违反了《征补条例》的上述规定。原告关于被告单方指定评估机构，没有经过原告选定，也没有通知过原告的诉讼主张成立，本院予以支持。
（二）关于分户初评结果的公示。根据《评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。本案中，被告提交的证据不能证明被告依法作出分户初评结果并在征收范围内进行了公示。
（三）关于评估结果的效力。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，涉案项目征收决定公告时间为2011年11月14日，故评估报告以2011年11月14日为估价时点符合上述规定。2011年11月17日，《门头沟区体育场住宅楼项目房屋征收评估基准价格公示》中明确了涉案征收项目征收评估的计算公式及基准价格，并告知房屋征收当事人对基准价格有异议的，可以向北京市房屋拆迁评估专家委员会申请鉴定。但公示期满，原告未就公示的基准价格依法提出异议。《评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。本案中，原告收到评估报告后，未对评估结果依法提出异议。原告认为被告未依法送达评估报告影响了其申请复核、申请鉴定等权利，但原告未提交证据证明评估报告送达回执单上的签字非本人所签，故原告关于评估报告未依法送达的诉讼主张，本院不予支持。因原告未在法定期限内依法对基准价格及评估结果提出异议，故原告关于被告未采用市场法，评估结果低于征收时点的类似房地产的市场价格的诉讼主张，本院不予支持。被告在计算原告房屋价值时，采用的公式系涉案项目征收补偿方案确定的计算公式，按照《征补条例》第二十六条的规定，被告应当按照征收补偿方案作出补偿决定，原告关于该计算方式违法的诉讼主张，本院不予支持。原告关于被告作出被诉补偿决定依据的征收补偿方案即《补偿安置办法》违法的诉讼主张，因该补偿方案的合法性已经在涉案征收决定的审理中予以审查，并经法院终审判决确认“其内容并不违反法律法规的强制性规定”，故该补偿方案可以作为被告作出被诉补偿决定的依据，原告的该项诉讼主张，本院不予支持。
综上，被告作出被诉补偿决定依据的评估报告，尽管在评估机构的选定、分户初评结果的公示上不符合法定程序要求，但鉴于原告未对基准价格及评估结果依法提出异议，且估价时点符合规定，计算方式与补偿方案确定的计算方式一致，故该评估结果能够作为被诉补偿决定的依据。
焦点问题二：关于业主共有部分的补偿。
本院认为，《征补条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收人房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故，《物权法》第七十三条所规定的业主共有权利，不属于应当对被征收人给予补偿的范围。原告关于其依法享有的包括建筑区划内的道路、绿地、公共仓库及物业服务用房等不动产的共有权未予补偿，侵犯了原告的合法物权的诉讼主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，被告作出的被诉补偿决定虽然存在程序上的瑕疵，但其内容并不违反法律法规的强制性规定。原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告孙向红的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告孙向红负担（已交纳）。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费50元，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 齐 莹
代理审判员 朱一峰
代理审判员 蔡 锟
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 李赟乐