重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终389号
上诉人（原审原告）：彭小林，女，1975年8月21日出生，汉族，居民，住丰都县。
上诉人（原审原告）：范德洪，男，1972年7月3日出生，汉族，居民，住丰都县。
二上诉人共同委托代理人：何海灵、秦宗芬，重庆天宇三星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆丰都富威实业有限公司，住所地丰都县三合街道庙坡路27号，组织机构代码73659113-0。
法定代表人：蔡云明，执行董事。
委托代理人：彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。
上诉人彭小林、范德洪与被上诉人重庆丰都富威实业有限公司（以下简称富威公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2015年12月23日作出（2015）丰法民初字第02367号民事判决。彭小林、范德洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2003年5月26日，江金珍（甲方）与富威公司（乙方）签订《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》，约定：一、甲方自愿购买丰都县新县城某某区某某商场铺面Ｘ区前楼梯ＸＸ号，建筑面积23.4㎡，经营范围以本合同第九条约定品种，购买者严禁改变经营范围（包括转卖产权后在内）；二、乙方承建的房屋为框架结构，建筑面积为23.4㎡（套内面积在办理产权证时，以房产部门标注为准），其建筑面积待房屋竣工验收合格后，按国家有关规定，以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补；三、付款办法：1、甲方按建筑面积5000元／㎡，付给乙方房款117000元。2、应由甲方承担的费、税各种配套设施费63000元，以上1-2项共计总价款18万元。3、付款方式：本合同订立当日首次付总价款的80%计16万元，其余20000元在房屋竣工交付使用、二证办完（产权证、土地证）时一次付清……七、产权证、国土证办理：由甲方提供办证的依据，乙方代办，其费、税由甲方负责。本合同总价款中已包括应由甲方承担办理产权证、国土证、城市建设配套费以及市场配套设施等各种费、税在内，即各种费税为63000元……九、本合同未尽事宜，由双方协商解决，并订立补充合同。［注：另手写（1）此门面以18万元包干，互不相补；（2）此门面不准经营水产、海鲜、杀鸡、烧肉、干鲜、绞肉、卤菜等］……十一、本合同附件：该层平面图……合同签订当日，江金珍分两次共支付了购房款16万元。
2004年1月18日，江金珍将该门面转让给陈建春，富威公司同意转让。上述合同甲方的名字改为陈建春。2006年10月13日，陈建春又将该门面转让给范德洪、彭小林，富威公司同意转让。上述合同甲方的名字又改为范德洪、彭小林。现该门面经丰都县土地房屋勘测所测量，其建筑面积为60.61㎡。后范德洪、彭小林与富威公司对双方合同约定的标的物的规格，即该门面的面积产生争议。
2014年4月25日，富威公司诉至该院，请求判决确认与范德洪、彭小林签订的《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》有效；判决由范德洪、彭小林向富威公司支付房屋差价款18650元［（60.61㎡—23.4㎡）×5000元／㎡］或解除房屋销售合同，由范德洪、彭小林归还门面，富威公司退还已收取的房款及费、税、各种配套设施费等共计16万元。该院审理后认为合同约定的包干价18万为23.4㎡的门面的包干价，对于超过23.4㎡的楼梯间应当按照评估价值计补差价，遂于同年12月19日作出（2014）丰法民初字第01275号民事判决书，判决：一、范德洪、彭小林与重庆丰都富威实业有限公司形成的《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》有效；二、范德洪、彭小林在判决发生法律效力后20日内支付重庆丰都富威实业有限公司房款117583.6元；三、驳回重庆丰都富威实业有限公司的其余诉讼请求。
范德洪、彭小林不服该判决，上诉于重庆市第三中级人民法院。二审法院审理后认为，门面规则部分23.4㎡与楼梯间不规则部分相通，是一个整体，富威公司出售的门面包括楼梯梯步下面积，18万元包干价应该是该整体的包干价，应当按照双方协议中“此门面以18万元包干，互不相补”的约定履行，遂于2015年4月24日作出（2015）渝三中法民终字第00242号民事判决书，判决：一、维持重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01275号民事判决第一项；二、撤销重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01275号民事判决第二项、第三项；三、驳回重庆丰都富威实业有限公司的诉讼请求。
富威公司不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，高院审查后认为，楼梯间不规则部分37.2平方米的门面是可以与前面23.4㎡的规则门面予以区分的，结合整个销售合同看，范德洪、彭小林购买的门面建筑面积应为23.4㎡左右，双方签订房屋销售合同时对该37.2㎡门面的价款及所有权未予约定。二审判决认定该37.2㎡门面与23.4㎡门面是一个不可区分的整体的事实认定有误，但判决范德洪、彭小林不支付该37.2㎡门面差价款的判决结果正确，遂于2015年11月9日作出（2015）渝高法民申字第01280号民事裁定书，对二审判决认定有误的事实予以纠正，同时驳回了富威公司的再审申请。
范德洪、彭小林诉称：2003年5月26日，江金珍（甲方）与富威公司（乙方）签订《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》，约定了甲方购买丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号；房屋总价款18万元（房款117000元，应由甲方承担的费、税及各种配套设施费63000元），合同签订当日首次付款160000元，其余20000元在房屋竣工交付使用、二证办完时一次付清。合同签订当日，江金珍按照合同约定支付了首付款16万元。2006年10月13日，我们经富威公司同意受让该门面，并办理了房屋转让变更手续，且已交付我们使用至今。但富威公司迟迟不配合办理过户登记，且于2014年起诉我们补交购房差价款186050元。后经法院终审判决，驳回了其要求补差价款的诉讼请求。判决生效后富威公司仍不配合我们办理房地产权过户登记，更不退还预交的用于办理房地产权证的费用。请求依法判决富威公司协助我们办理丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号房地产权过户登记；退还我们预交的办理房地产权登记的费、税及各种配套设施费43000元（63000元－20000元）。在庭审过程中，诉讼请求变更为：由富威公司将争议房屋（建筑面积为60.61㎡）的产权变更登记为范德洪、彭小林，并承担相关税、费；由范德洪、彭小林支付富威公司20000元尾款。
富威公司辩称：我公司不存在违约行为，不是不配合办理过户登记，是因为双方对门面过户的面积产生了争议，范德洪、彭小林主张由我公司办证，而我公司只能是协助办证，协助办理过户的面积只能为23.4㎡，同时范德洪、彭小林还需要支付我公司购房尾款2万元。
一审法院认为，本案的争议焦点为原被告双方签订的《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》约定的标的物的规格，即双方买卖的房屋的范围。
双方签订的合同中并没有关于楼梯间不规则部分性状的描述，没有明确其面积、单价等关键参数，且双方当时并不知该部分能否进行产权登记，只是在2013年相关部门进行房屋产权测量时才得出了准确面积并认定可以进行产权登记。因此，关于不规则部分双方并没有达成合意，双方签订的房屋销售合同中不包含关于不规则部分的关键条款，因此，楼梯间不规则部分并不是双方签订的房屋销售合同的标的物；从合同整体内容来看，双方明确约定购买面积为23.4㎡，与规则部分面积相吻合，结合单价和总价款，可以确认双方买卖的是规则部分的门面。
综上，将建筑面积23.4㎡的规则门面的产权变更登记给范德洪、彭小林，同时范德洪、彭小林支付富威公司20000元尾款的行为符合双方约定以及双方在本案中的主张，符合法律规定、具有事实基础，该院予以支持；关于楼梯间不规则部分，由于双方签订房屋销售合同时对该部分的价款及所有权未予约定，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条之规定，判决：一、重庆丰都富威实业有限公司在判决生效后10日内将建筑面积23.4㎡的规则门面的产权变更登记为范德洪、彭小林并承担相关税、费，同时范德洪、彭小林支付重庆丰都富威实业有限公司合同尾款20000元；二、驳回范德洪、彭小林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费874元，由范德洪、彭小林负担437元，由重庆丰都富威实业有限公司负担437元。
范德洪、彭小林不服一审判决，向本院提起上诉，请求改判确定讼争门面的过户面积为60.61㎡。主要理由是：一审判决认定事实及判决结果错误。1.双方买卖的是整个门面，应当依据（2015）渝三中法民终字第00242号民事判决认定讼争门面的过户面积，应认定为60.61㎡，而不应只是门面规则部分的面积23.4㎡。2.（2015）渝高法民申字第01280号民事裁定书认为“楼梯间不规则部分37.2平方米的门面是可以与前面23.4㎡的规则门面予以区分的”，对事实表述错误，且不符合客观实际。
被上诉人富威公司辩称：（2015）渝高法民申字第01280号民事裁定书已将（2015）渝三中法民终字第00242号民事判决书认定的事实作了变更，讼争门面的过户面积就是23.4㎡。一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
范德洪、彭小林在二审中提交了证据：2011年10月9日重庆市土地房屋勘测院“房屋面积汇总表”及附图。拟证明讼争门面的位置及勘测的面积为60.61㎡。富威公司对该证据的三性不持异议。
富威公司在二审中提交了证据：1.讼争门面所在楼盘的竣工图；2.讼争门面所在楼盘的房屋产权证（306房地证2011字第018257号）。拟证明讼争门面的位置和结构以及办理了产权登记。范德洪、彭小林认可该证据的真实性，但认为不能证明该房屋产权证载明的面积包含了讼争门面不规则部分的面积。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，富威公司提起的与范德洪、彭小林关于《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》效力之诉一案，已经另案审结，双方所签合同属有效合同，依据该合同的约定，范德洪、彭小林购买的门面建筑面积为23.4㎡。因此，富威公司应按约定为范德洪、彭小林办理23.4㎡门面房屋的产权登记。至于双方争议的范德洪、彭小林所购买门面的实际范围，属双方另一生效案件裁处的内容，不属本案的调整范围。如范德洪、彭小林对此有异议，可就合同效力之诉一案依法通过申诉等司法途径另行解决。
综上，上诉人范德洪、彭小林的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费437元，由上诉人范德洪、彭小林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川
代理审判员 吴聪
代理审判员 张艳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李泓