广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1889号
上诉人（原审被告）：东莞市莞香苑建造有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和路金盈大厦主楼第**层****室。
法定代表人：刘永泉，该公司总经理。
委托代理人：郭安慧，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：张木超，广东林德律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：李杨，男。
委托代理人：陈进，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：张素萍，广东大洲律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市莞香苑建造有限公司（以下简称莞香苑公司）因与被上诉人李杨商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月31日，李杨向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、莞香苑公司支付逾期交付房屋的赔偿金11284元（从2011年10月1日起计算，逾期182天，每日按照房款万分之一的标准计算）。2、莞香苑公司支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金6200元（按照已付房款的百分之一的标准计算）。3、莞香苑公司承担逾期交楼和逾期办理产权登记备案两项赔偿金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年4月1日起计至实际付清之日止）。4、本案诉讼费由莞香苑公司承担。
原审法院经审理查明：2010年12月9日，李杨与莞香苑公司签订商品房买卖合同，约定李杨向莞香苑公司购买位于东莞市南城区某某大道62号某某3栋1403号房，该商品房属预售，房价总金额620000元。另外，合同在第八条约定，莞香苑公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付李杨使用；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，莞香苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付李杨使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过120日，……；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十五条约定，莞香苑公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由莞香苑公司提供的资料报产权登记机关备案。如因莞香苑公司的责任，李杨不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按李杨不退房，莞香苑公司按已付房价款的1%向李杨支付违约金；合同附件五第7条约定，双方确认李杨购买的商品房的交付使用条例仅为符合本合同第八条第一项之规定，双方进行验收交接时，莞香苑公司必须出示验收单位出具的《竣工验收报告》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如莞香苑公司不能出示上述证明文件，李杨有权拒绝交接，如莞香苑公司提供了上述证明文件，李杨不能拒绝交接。
2012年3月27日，李杨与莞香苑公司以及案外人东莞市品悦物业服务有限公司签订物业交接书，约定鉴于莞香苑公司所开发的某某3栋已竣工，并经过东莞市有关部门鉴定合格，李杨购买的3栋1403单元，已经具备收楼条件，李杨已检查了该单元的建筑质量和初装情况，三方一致认为，该单元可以交付，并确认自2012年3月27日起，该单元由莞香苑公司交付给李杨，李杨确认收到该单元的钥匙。
另查明，2011年11月18日，某某3栋取得建设工程消防验收意见书。2012年1月17日，某某3栋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同验收合格。2012年3月31日，某某3栋取得竣工验收备案证书。书中亦载明验收日期为2012年1月17日。2012年8月2日，某某3栋取得商品房屋产权权属证明书。
一审庭审中，李杨认为，虽然其于2012年3月27日在物业交接书上签字，但在此时案涉楼房未取得竣工验收备案证书，故李杨实际收楼的时间应为案涉楼房取得竣工验收备案证书之日即2012年3月31日；莞香苑公司则认为，商品房买卖合同附件五第7条已明确了李杨负有审查竣工验收报告等证明文件的义务，在莞香苑公司不提供上述材料时有权拒绝收楼，且案涉房屋在2012年1月17日已经取得验收合格报告，故李杨实际收楼的时间应为案涉房屋实际验收合格之日即2012年1月17日。此外，莞香苑公司对于李杨主张逾期交楼赔偿金的起算日期、计算标准以及李杨诉请逾期办理产权登记备案的赔偿金数额没有异议，但认为李杨要求两项赔偿金的利息，是在违约金的基础上再计利息，缺乏依据。
原审法院认定上述事实的证据有：李杨提供的商品房买卖合同、竣工验收备案信息、权属登记备案信息、物业交接书、付款凭证，莞香苑公司提供的消防验收意见书、工程竣工验收报告、竣工验收备案证书、商品房屋产权权属证明书，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：对于李杨与莞香苑公司在本案中没有争议的事实，原审法院依法予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，李杨与莞香苑公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应切实履行。本案争议焦点为：计算逾期交楼赔偿金的截止时间及两项赔偿金应否再计利息。李扬、莞香苑公司签订的商品房买卖合同中已明确约定交付的条件是商品房经验收合格，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”等相关规定可知，商品房交付的法定条件是验收合格，即商品房竣工验收合格后可交付使用，并不以备案为必要条件。案涉房屋虽然在2012年1月17日经验收合格，但是莞香苑公司无法举证其已经通知李杨于当日收楼而李杨延迟收楼，因此依据双方签订的物业交接书，原审法院认定莞香苑公司向李杨实际交付符合约定的房屋时间为2012年3月27日，计算莞香苑公司逾期交楼赔偿金的截止时间应当至实际交房之日。根据案涉商品房买卖合同第九条的约定，莞香苑公司应向李杨支付逾期交付房屋的赔偿金620000元×0.0001／天×178天=11036元。对于李杨超出以上数额的该项诉讼请求，原审法院不予支持。莞香苑公司同意向李杨支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金6200元，是莞香苑公司对自身权利的处分，也符合案涉商品房买卖合同第十五条的约定，原审法院予以确认。至于李杨主张上述两项赔偿金的利息，因利息、赔偿金、违约金等都属于违约责任形态，故不应重复计算，对于李杨的该项诉讼请求，原审法院不予支持
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2014年5月14日作出判决：一、东莞市莞香苑建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李杨支付逾期交付房屋的赔偿金11036元。二、东莞市莞香苑建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李杨支付逾期办理房屋产权登记备案的赔偿金6200元。三、驳回李杨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137元（已预交），由李杨负担12元，由东莞市莞香苑建造有限公司负担125元。
莞香苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李杨明知案涉房屋在2012年1月17日已经竣工验收合格仍然拒绝收楼，莞香苑公司不应当承担逾期交楼的违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定莞香苑公司应当在2011年9月30日前向李杨交楼，莞香苑公司在2011年9月30日已经书面通知李杨收楼。莞香苑公司在2012年1月17日房屋竣工验收合格后，再次电话通知李杨收楼，李杨明确要求要有建设局发的竣工验收备案证书才收楼。正是李杨基于这个错误的认识，其在明确知悉案涉房屋已竣工验收合格的情况下，仍然故意拒绝收楼，因此，李杨应当对该违约损失的扩大自行承担责任。（二）李杨明确知道案涉房屋已经于2012年3月31日取得竣工验收备案证书，且该备案证书明确记载案涉房屋竣工验收合格的时间是2012年1月17日，因此，莞香苑公司不应当承担2012年1月17日之后的逾期交楼违约金。根据李杨一审提交的资料可以发现，李杨明确知道案涉房屋的竣工验收备案证书可以在网上查询到。也就是说，李杨即使在2012年1月17日不知案涉房屋已竣工验收合格，但在2012年3月31日已明确知道案涉房屋于2012年1月17日已竣工验收合格，但李杨仍然没有收楼。这足以证明，李杨是故意不收楼，即使莞香苑公司通知，李杨也不会收楼。因此，原审判决莞香苑公司承担2012年1月17日至2012年3月31日期间的逾期交楼违约金是不公平的。综上，原审法院认定事实错误，案涉房屋逾期交楼的违约金应当计至房屋竣工验收合格之日即2012年1月17日。据此，莞香苑公司请求本院：1、撤销原审判决第一项，莞香苑公司只需向李杨支付逾期交房违约金6696元。2、本案诉讼费用由李杨承担。
被上诉人李杨口头答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。（二）莞香苑公司上诉所依据的事实与理由逻辑混乱，矛盾众多。1、从法律关系上，莞香苑公司混淆了法律规定的商品房交付条件，试图以出卖人承担的行政责任来否定其应承担的民事责任。2、逻辑上前后矛盾，莞香苑公司既肯定了双方当事人在商品房买卖合同中约定的交付条件，同时又认为其存在严重瑕疵的交付行为合法有效。因此，莞香苑公司上诉请求没有任何法理依据与事实依据。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，莞香苑公司主张其于案涉房屋2012年1月17日竣工验收合格之后有电话通知李杨进行收楼，但未能提供证据证明。李杨对此亦不予确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对莞香苑公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：逾期交房违约金应计算至哪一天。对此，本院分析如下：
依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定，莞香苑公司应当将经验收合格的房屋交付给李杨使用。案涉房屋于2012年1月17日通过竣工验收，即案涉房屋于2012年1月17日才符合法定和约定的交付条件。由于莞香苑公司未能提供证据证明其于2012年1月17日之后有通知李杨进行收楼，因此，案涉房屋的交付时间应为李杨实际收楼的时间，即2012年3月27日。莞香苑公司主张逾期交楼违约金应计算至2012年1月17日缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定莞香苑公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定向李杨支付2011年10月1日至2012年3月27日期间的逾期交房违约金正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。莞香苑公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人东莞市莞香苑建造有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟满福
代理审判员 冯婉娥
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第（一）款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……