江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1183民初5255号
原告：南京慧韬物业管理服务有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号1515室。
法定代表人：叶晖，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：何云飞、徐明昊，江苏和兑律师事务所律师。
被告：江苏京华置业有限公司，住所地句容市华阳镇华阳东路华阳名府04幢108-208室。
法定代表人：杨健，系该公司总经理。
�托诉讼代理人：费宁龙，江苏汇瑞律师事务所律师。
原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称为慧韬公司）诉被告江苏京华置业有限公司（以下简称为京华公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法由代理审判员赵剑岚适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐明昊，被告委托诉讼代理人费宁龙两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧韬公司的诉讼请求：1、要求被告给付2015年1月1日起至2016年9月10日期间的物业管理服务费及公共能耗费合计175786.2元；2、要求被告支付违约金（按欠交物业费数额的0.3%/日标准计算支付）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告的事实和理由：2013年10月13日，原、被告签订无固定期限的《前期物业服务合同》一份，约定由原告为被告开发的�于句容市文昌东路的东湖雅苑住宅小区提供前期物业管理服务，服务收费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米收取，别墅住宅按1.5元/月/平方米收取，已竣工但尚未销售或因被告原因未能按时交付给买受人的物业，其服务费由被告按七折标准按月结算，如被告逾期交费，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行，但被告自2015年1月1日起开始拖欠物业管理服务费及公共能耗费。经原、被告双方结算协商，确认2015年度物业费及公共能耗欠费合计123467元，但被告仅支付4万元，余款83467元未能支付；2016年1月1日至9月10日期间物业费为74259.2元、公共能耗费为18060元，合计92319.2元。上述欠款经原告多次催要，被告未能给付。
被告京华公司辩称：1、2015年度的物业费及公共能耗费被告已经结清，因原告提供的物业管理服务存在重大瑕�，经双方协商，原告公司经理巫显峰作出书面承诺，同意仅收取4万元，余款83467元原告自愿放弃，该4万元被告已给付原告；2、原告提供的物业服务在保洁、绿化、道闸、照明、安保等方面均存在重大瑕疵，对小区内六部电梯从不维护保养，导致两部电梯停运半年，被告只得另行找人进行垃圾清理、绿化养护、设备维修等工作，产生照明等设备维修费7880元、电梯维修费8200元、电梯年检费9000元，合计25080元，此款均由被告垫付，要求在2016年度物业费中予以扣减；3、根据小区保安记录的收费清单，原告计算的物业费及公共能耗费数额有误，且原告提供的物业服务存在瑕疵，原告应当承担违约责任；4、原告存在多收取业主物业费及装修保证金的情形，原告终止物业服务离开东湖雅苑小区后，多交费的业主一直向被告主张退款，造成被告困扰，要求在本案中一并处理原�多收取的费用。
本案争议焦点：1、原告原公司员工巫显峰承诺放弃2015年度物业费83467元的行为是否构成表见代理，被告是否应对该83467元承担付款责任及逾期付款的违约责任？2、原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告要求原告承担维修费用25080元及违约责任有无事实依据？3、原告计算的2016年度应收物业费及公共能耗费数额有无错误？4、被告要求在本案中一并处理原告多收取业主的物业费及装修保证金有无法律依据？
本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，原告慧韬公司与被告京华公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为被告开发的东湖雅苑住宅小区提供前期物业管理服务，服务收费按包干制收取，高层住宅为1.1元/月.平方米，别墅住宅为1.5元/月.平方米，公共部分能耗按实际费用照实分摊；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出�，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按七折交纳，按月结算；物业费按年预先交纳，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。双方并对其他事项作了约定。
上述合同签订后，原告进驻东湖雅苑住宅小区开始提供物业服务，被告按约向原告支付了2014年度物业服务费及公共能耗费。2016年1月5日，原告向被告开具了2015年度物业费及公共能耗费发票，发票金额为123467元。2016年3月13日，原告公司员工巫显峰在向被告交付该发票时，其在发票背面备注“由于我司服务存在诸多问题，2015年度物业费开票123467元，我司同意收取肆万元整，其余放弃。”此后，被告向原告支付了4万元，余款83467元未向原告支付。2016年9月10日，原告离开东湖雅苑住宅小区，终止了对该小区的物业服务，被告也未向原告交纳2016年1月1日至2016年9月10日期间的物业费及公告能耗费。2016年9月27日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。
另查明：原告在向东湖雅苑住宅小区提供物业服务期间，服务质量存在一定瑕疵。2016年10月1日，被告委托句容顺通电梯工程有限公司对东湖雅苑小区内电梯进行了维修，被告支付维修费8230元。
认定上述事实，有原告提交的前期物业服务合同一份、2015年度物业费发票一份、物业费计费明细表格两份，被告提交的小区照片八份、电梯维修发票一份、2015年度物业费发票一份，本院与案外人巫显峰制作的谈话笔录一份，以及到庭当事人相关的庭审陈述在卷佐证。
本院认为，原告慧韬公司与被告京华公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效。依法成立的合同对双方当事人具有约�力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，原告提供的物业服务具有一定瑕疵，被告未能及时履行付款义务，双方均具有违反合同的行为，依法应当各自承担相应的责任。现针对双方争议焦点，本院分析认定如下：
第一，关于2015年度物业费及表见代理的问题。
本院认为，表见代理的构成要件之一是相对人须善意且无过失，本案中，巫显峰在向被告作出免除部分物业费的承诺时，其身份是原告公司任命的东湖雅苑物业项目经理兼市场部经理，并非原告公司法定代表人，被告对此应属明知；且巫显峰承诺免除的物业费数额在应收费用的三分之二以上，按照常理可知该数额超出了巫显峰的职权范围，而被告未再向原告公司核实巫显峰是否有权作出该承诺，也未要求原告公司对该承诺进行追认，故不能认定被告行为无过失，巫显峰所作的承诺亦不构成表见代理，对于2015年度的剩余物业费，被告仍须承担付款责任。因原告对此事具有过错，且在合同履行过程中其物业服务存在一定瑕疵，依法应承担相应的过错责任及违约责任，故在其应收物业费中扣减10%，被告应支付的2015年度物业费及公共能耗费为71120.3元（123467元×90%-40000元），对于其要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
第二，关于被告辩称的维修费用25080元的问题。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。根据原、被告双方签订的前期物业服务合同及附件，原告对东湖雅苑小区内的电梯、照明等公共设施负有查验、维修及保养的义务，对道路、绿化等公告部位负有清理、保洁的义务。被告辩称因原告不履行上述义务，导致被告垫付照明维修费、垃圾清运费、绿化修剪养护费等合计7880元，垫付电梯维修费8200元、电梯年检费9000元，并提交收款收据一份、电梯维修发票一份、电梯定期检验报告43页予以证明。本院认为原告提交的电梯维修发票真实有效，且能够与原、被告的庭审陈述相映证，本院对其证明效力予以确认，该费用8200元应当从被告应付的2016年度物业费中扣除；被告提交的收款收据并非正规发票，且无其他证据予以佐证，本院对其证明效力不予认可，对该笔费用7880元不予确认；对于电梯年检费，被告仅提交了年检报告，未能提交关于年检费用的证据，故本院对该笔费用9000元亦不予确认。
第三，关于2016年度物业费及公共能耗费的计算及收取问题。
本院认为，被告在第一次庭审中对原告的计算标准予以认可，但在第二次庭审中又予以否认，其否认的依据是一份手工记录的住户交费清单，该清单既无制作人身份，又无其他证据予以佐证，系被告单方制作，本院对该清单的证明效力不予确认，对被告该辩解意见亦不予采纳。原告计算的2016年度被告应付物业费及公共能耗费总额为92319.2元，因原告在合同履行过程中存在瑕疵，依法应承担相应的违约责任，故在其应收的物业费中扣减10%，对于其要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求不予支持，被告应支付的2016年度物业费及公共能耗费为74887.28元（92319.2元×90%-8200元）。
第四，关于原告多收取业主费用的问题。
本院认为，即使原告存在多收取业主费用的问题，其返还请求权的主体应当是交费的业主而不是被告，被告要求在本案中一并处理原告多收取的业主费用，其主张无法律依据，本院不予采纳。
综上，原告的诉请部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一�、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏京华置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京慧韬物业管理服务有限公司人民币146007.6元；
二、驳回原告南京慧韬物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3816元，减半收取1908元，由原告负担408元，被告负担1500元（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
代理审判员 赵剑岚
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 付凌丰