江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05516号
上诉人（原审被告）汪宝。
被上诉人（原审原告）陈奇。
委托代理人江航标、范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会，住所地苏州市吴江区庞北村。
负责人陈巧才，村主任。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会，住所地苏州市吴江区淞南村。
负责人沈良，村主任。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村民委员会，住所地苏州市吴江区三里桥村。
负责人张建明，村主任。
以上三被上诉人（原审第三人）共同委托代理人王建军，江苏恒渊律师事务所律师。
以上三被上诉人（原审第三人）共同委托代理人沈红英，江苏恒渊律师事务所律师。
上诉人汪宝因与被上诉人陈奇、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会（以下简称庞北村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会（以下简称淞南村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会（以下简称三里桥村村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江开民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年9月10日，汪宝与陈奇签订店面租赁合同，约定由陈奇向汪宝租赁坐落于吴江经济技术开发区三�桥村的门面房，租赁期限从2013年10月1日起至2018年9月30日止，年租金8.6万元。三里桥村村委会在租赁合同下方鉴证单位处盖章，并注明“一切事宜由甲方负责”，甲方为汪宝。2013年9月3日，汪宝出具收条一份，载明收到陈奇房租定金26000元。庭审中，陈奇陈述，2013年9月10日，在张建明办公室支付给了汪宝6万元租金，当时有陈奇、陈兆仁、张建明、汪宝等人在场。庭审后，一审法院于2015年6月17日向张建明电话询问，张建明陈述因时间太久，不记得是否有上述事情。2014年3月13日，工商局向“私房小厨”发出责令停止相关违法经营活动通知书（以下简称通知书），责令未办理营业执照的陈奇立即停止从事餐饮经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。陈奇提供苏州市吴江区食品药品监督管理局（以下简称食药品管理局）于2014年5月8日向“陈兆仁（私房小厨）”发出的责令改正通知书，内容为因陈兆仁无餐饮服务许可证不得从事餐饮服务，限15日内整改。经一审法院委托，苏州市价格认证中心于2014年12月24日对陈奇承租房屋中形成附合的装修装饰物出具价格鉴定结论书，认定涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格为70277元。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具情况说明，就汪宝对2014年12月24日鉴定结论书提出的异议进行说明。经苏州市价格认定局现场勘验复核，对2014年12月24日鉴定结论书中的相应项目进行了补充、调整，涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格调减23622元。陈奇支付了鉴定费用1750元。2014年12月12日，苏州市机构编制委员会办公室发文同意将苏州市价格认证中心更名为苏州市价格认定局。案件审理过程中，陈奇已将涉案房屋腾退给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会�一审庭审后，汪宝提出陈奇所承租的房屋水电费未结清，具体水电费数额要求陈奇与其一起结算。
一审另查明，（2014）吴江开民初字第0986号案件中查明：“2011年10月26日，三里桥村村委会对建设项目名称为‘工业仓储’，地址为‘三兴桥以南’，建筑面积为4981平方米的工程取得《临时建筑工程规划许可证》，临时建筑有效期2年。后未取得该临时建筑许可证的延长审批。”该临时建筑由庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对外出租。陈奇承租的房屋即上述临时建筑。
以上事实，由陈奇提供的店面租赁合同、收条、通知书、照片、责令改正通知书、收据，苏州市价格认证中心出具的报告书，苏州市价格认定局出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告陈奇的诉讼请求为，请求判令：1、于2014年6月6日解除陈奇、�宝之间签订的店面租赁合同；2、汪宝返还陈奇租金8.6万元；3、汪宝赔偿陈奇装修损失70277元；4、汪宝赔偿陈奇营业损失6.72万元（800元／天＊84天，从2014年3月13日开始计算至2014年6月6日）；5、本案诉讼费用、评估费用由汪宝承担。一审庭审中，陈奇变更诉讼请求为：1、汪宝返还租金8.6万元并支付利息（以已付租金为基数，按照银行同期同档贷款利率的1.3倍从租赁合同解除之日起计算至判决确定的给付之日止）；2、汪宝赔偿陈奇装修损失70277元；3、汪宝赔偿陈奇营业损失6.72万元（800元／天＊84天，从2014年3月13日开始计算至2014年6月6日）；4、三第三人与汪宝承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费用、鉴定费用由汪宝承担。
一审法院认为：关于租金。陈奇主张支付了8.6万元租金，汪宝主张陈奇仅支付了2.6万元租金，且是案外人夏骏收取，一审法院认为，汪宝出具收条确认收到租金定金2.6万元，应视为汪宝收取了租金。陈奇主张2013年9月10日支付了租金6万元，但未提供收条，经一审法院向张建明核实，亦无法证明陈奇支付过6万元租金，故陈奇的此主张，无证据予以证明，一审法院不予采信，一审法院认定汪宝收取的租金为2.6万元。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，陈奇与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故超出部分应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故汪宝应返还已收取的涉及租赁合同无效部分的房屋租金，即汪宝应返还陈奇租金19873.97元（26000－86000÷365×26）。
关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得利益。在租赁期限超出临时建筑有效期后，陈奇实际仍在占用房屋进行经营，实际经营期间理应支付占有使用费。陈奇在停止经营后，虽仍占有房屋，但此时占有房屋事实上未能给陈奇带来利益，故占有使用费应计算至陈奇停止营业之日。陈奇主张在工商局发出通知书之日起停止经营，汪宝主张在2014年5月才停止经营，一审法院认为，食药品管理局于2014年5月8日发出责令改正通知书，应视为私房小厨在2014年5月8日仍在营业，停止经营之日应推定为2014年5月8日，占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准计算，故占有使用费为45709.6元（86000÷365×194）。汪宝要求陈奇支付占有使用费，一审法院认为，占有使用费是�于不当得利请求权要求返还的财产利益，汪宝要求陈奇支付占有使用费，无合同依据或其他法律依据，故不予支持。涉案房屋系第三人建造的临时建筑，占有使用费应支付给第三人。虽第三人在本案中并未主张占有使用费，但为减少诉累，陈奇应支付的占有使用费45709.6元可在本案中一并处理。
关于租金的利息损失，一审法院认为，陈奇在2014年5月8日前一直在经营，理应支付租金和占有使用费，现陈奇已支付的租金仅26000元，远低于陈奇应支付的租金和占有使用费，故陈奇并无利息损失，对于利息损失，一审法院不予支持。
关于房屋装修损失。陈奇、汪宝均对苏州市价格认证中心和苏州市价格认定局出具的报告书及情况说明有异议，一审法院认为，报告书、情况说明系苏州市价格认证中心、苏州市价格认定局经过多次现场勘查、复核之后出具的�告，应作为认定装修损失的依据，故认定装修损失为46655元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物品，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汪宝在明知陈奇对房屋进行装修的情况下，并未提出异议，应推定汪宝同意陈奇对房屋进行装修。对于合同无效的过错，三第三人将超出有效期限的临时建筑出租是造成合同无效的主要原因；汪宝在承租临时建筑时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，且将超出有效期限的临时建筑再次转租给陈奇，是造成合同无效的次要原因；陈奇在承租房屋时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，是造成合同无效的次要原因。涉案房屋的装修损失应由汪宝和陈奇分担后，再由汪宝向三第三人主张。为减少诉累，装修损失可在本案中一并处理，由陈奇、汪宝及三第三人按过错分担，一审法院酌情认定装修损失由陈奇承担10%，汪宝承担18%，三第三人承担72%。
关于营业损失，一审法院认为，营业损失系可得利益损失，且陈奇未提供证据证明其营业期间的营业收入及利润，故不予支持。
关于水电费，一审法院认为，汪宝对于其主张的水电费金额在一审庭审过程中无法明确，故本案中无法一并处理，汪宝可另行向陈奇主张。
对于陈奇要求三第三人与汪宝承担连带责任的主张，一审法院认为，虽然第三人三里桥村村委会在店面租赁合同上盖章，但其并非合同的相对人。同时，房屋租金并非三第三人收取，不应由三第三人返还，装修损失已在陈奇、汪宝、三第三人之间进行分担。因此，陈奇要求三第三人承担连带赔偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。
第三人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、汪宝应返还陈奇租金19873.97元，赔偿陈奇装修损失8397.9元，于判决生效之日起十日内履行。二、陈奇应支付第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会占有使用费45709.6元，扣除第三人吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会应赔偿陈奇的装修损失33591.6元后，尚余12118元于判决生效之日起十日内履行。三、驳回陈奇的其他诉讼请求。
案件受理费4652元，鉴定费1750元，合计6402元，由陈奇负担1921元，汪宝负担4481元。
上诉人汪宝不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序。原审法院将简单程序变为普通程序未提前告知汪宝，造成汪宝来不及提供相应证据及证人，剥夺了当事人的知情权。（2015）吴江民初字第0335号姜桂红诉三村委会、苏州华轩拍卖公司及汪宝的案件一审判决还未生效时，一审法院就作了本案判决，违反程序。庞北村村委会、淞南村�委会、三里桥村村委会未主张占有费，原审法院将陈奇应支付的占有使用费判决给村委会，属判非所请。而对于汪宝主张支付水电费、卫生费、物业管理费的请求，法院却要求另案起诉，判决不公。二、一审判决认定事实不清。陈奇在租赁期间实际使用的水电费、卫生费、物业管理费等均未缴纳，上诉人已在原审庭审中多次请求法院一并处理，但原审法院并未处理。三、一审判决适用法律不当。房屋是在2013年6月经苏州市华轩拍卖有限公司拍租给姜桂红，2013年8月1日才转让给汪宝。在8月1日前汪宝已租赁姜桂红的店面进行装修作为中国联通、中国电信的营业厅，被明确告知房屋是合法的，且在工商部门办理好中国联通、中国电信的合法营业执照。姜桂红在2013年8月1日将房屋转让给汪宝，转让协议中明确说明“转让后，汪宝拥有实际经营权及处置权”且三村委会加盖�印章，因此汪宝有权将房屋出租给被上诉人。三村委会将无资质及不合法的房屋租赁给他人，再以公开拍卖的方式转嫁给他人，应承担全部责任。汪宝通过法律程序租赁房屋，一审法院判决汪宝未尽到注意义务是错误的。而且一审判决确定陈奇承担10%责任，汪宝承担18%责任，三村委会承担72%的责任，而诉讼费、鉴定费要汪宝承担70%，三村委会不承担诉讼费，于法无据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人陈奇辩称：6万元租金是其通过现金方式交给了上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会辩称：请求法院依法裁判。
二审另查明：三村委会系作为有独立请求权的第三人向原审法院申请参与本案诉讼，其诉讼请求为：陈奇将租赁的房屋归还�委会，但未交纳案件受理费。以上事实，由三村委会的参与诉讼申请书及诉讼请求为证。
二审中，汪宝还提交了如下证据：1、2013年7月8日庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：三里桥村位于三里桥三兴路工业仓储用房属于三里桥村委会集体用房，房产证、土地证正在办理之中。2、2013年12月24日三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：吴江经济开发区三里桥村建造的商业店面房，面积15平方，现租赁给苏州银行股份有限公司。房产证正在办理之中。汪宝以此证明原审法院认定其签订合同时未尽到注意义务不当。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对上述证据的真实性予以认可，但认为该证据不属于新证据，且该证据也是办理营业执照所用，和本案无关。陈奇表示对上述证据的真实性无法确定，对关联性不予认可�以上事实由证明及本院调查笔录为证。
二审审理查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为：关于陈奇占有使用涉案房屋的租金和占有使用费问题，涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，陈奇与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故超出部分应属无效。未超出部分，陈奇应按照合同的约定向汪宝支付租金，应为6126.03元（86000÷365×26）。超出部分，陈奇应参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，应为45709.6元（86000÷365×194）。
关于占有使用费的收取主体，原审法院判决陈奇将占有使用费支付给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会，有所不当。根据民事诉讼法、诉讼费用交纳办法的规定及不告不理的原则，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；有独�请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费；判决、裁定不应对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判。本案中庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会虽申请作为有独立请求权第三人参与本案诉讼，但未将要求陈奇支付房屋占有使用费作为一项诉讼请求提出并交纳案件受理费，原审法院以减少诉累为由迳行判决陈奇向三村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法条文义看，此规定中的“当事人”应是指无效房屋租赁合同中的出租人。从请求权基础看，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，而因承租人占有房屋导致利益受损的应是无效房屋租赁合同中的出租人；房屋所有权人有权依据合同相对性原则向其合同相对人主张权利，并非必然因无效合同中的承租人实际使用房屋的行为受到损失。据此，主张占有使用费的主体也应为无效房屋租赁合同中的出租人，陈奇应向汪宝支付使用房屋期间的占有使用费。
关于导致合同无效的过错及装修费用赔偿问题，涉案临时建筑的有效期限到2013年10月26日，房屋于2013年6月拍租时以及2013年8月1日姜桂红与汪宝签订转让协议时，有效期限尚未届满，但村委会与姜桂红的租赁合同中确定的租赁期限已超过了临时建筑有效期限。汪宝在承租及出租房屋时应有义务审核租赁标的性质；即使姜桂红系通过拍租承租房屋且村委会给汪宝出具过房产证正在办理之中的证明，也不能免除汪宝的注意义务。就汪宝与陈奇的租赁合同而言，汪宝未尽到注意义务，将超出有效期限的临时建筑转租给陈奇，是造成该合同无效的主要原因；陈奇在承租时未审核租赁标的的性质，是造成合同无效的次要原因。根据合同的相对性原则，涉案房屋的装修损失应由汪宝与陈奇分担，陈奇并无权利在本案中直接要求三村委会赔偿装修损失；汪宝承担责任后有权向三村委会主张赔偿。鉴于原审法院判决庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担装修损失后，三村委会及陈奇均未提出上诉，本院对原审判决的装修损失的承担主体、赔偿比例及赔偿金额均予以维持。汪宝主张应由三村委会承担全部装修损失的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于汪宝主张水电费、卫生费、物业管理费应在本案中一并处理的上诉意见，汪宝在一�庭审中虽然提出陈奇水电费、物业管理费、卫生费未交，但并未明确其要求扣除的各项费用的金额，也未提交相应证据。原审法院对该部分费用未予一并处理并不违反法律规定，汪宝可另行向陈奇主张权利。
鉴于汪宝在一审中已提出不同意陈奇包括返还租金及赔偿装修损失在内的诉讼请求的抗辩意见，陈奇应向汪宝支付的部分占有使用费可在汪宝应返还陈奇的租金及汪宝应赔偿陈奇装修损失的两者总额范围内相互抵扣。陈奇应向汪宝支付的占有使用费，超出前述抵扣部分的，鉴于汪宝在一审中并未提起反诉，故本院在本案中不予处理，汪宝可另案主张。陈奇主张其通过现金方式另行缴纳租金6万元，并无证据佐证，故本院不予采信。综上，陈奇已支付租金为26000元，陈奇应按合同支付的租金为6126.03元，汪宝应退还陈奇的租金为19873.97元，汪宝应赔偿陈奇的�修损失为8397.9元，两者合计28271.87元；陈奇应支付汪宝的占有使用费为45709.6元，该费用同前述两者的总额相互抵扣，超出抵扣部分的占有使用费17437.73元，汪宝可另案主张。
此外，对于汪宝上诉提出原审法院在（2015）吴江民初字第0335号案件生效前即作出本案判决的问题，因无证据证明本案须以该案的处理结果为依据，原审法院在该案终审判决作出前对本案作出判决并未违反法定程序。关于汪宝上诉提出的一审其他程序问题，经审查，原审法院在审理本案过程中未有程序失当之情形。
综上，原审判决陈奇向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会支付占有使用费，适用法律不当，本院予以纠正。上诉人汪宝的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1047号民事判决。
二、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会支付陈奇装修损失33591.6元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、驳回陈奇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4652元，鉴定费1750元，合计6402元，由陈奇负担5470元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担932元。二审案件受理费4652元，汪宝负担3975元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担677元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年二月二日
书 记 员 黄源榕