辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终6444号
上诉人（原审被告）：盖秀颖，女，1966年6月10日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：刘金柱（盖秀颖丈夫），男，1965年1月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：辽宁民生物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区辽沈二街39号。
法定代表人：陆信来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王聪，辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人盖秀颖因与被上诉人沈阳民生物业管理有限公司（以下简称“民生物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
盖秀颖上诉请求：一、沈阳市沈北新区人民法院作出的（2017）辽0113民初1183号民事判决认定事实错误、程序违法、适用法律不当，请求予以撤销改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院对被上诉人提供的前期物业管理合同、中标通知书、资质证明照片及当事人陈述等证据予以确认，违反了建设部前期物业管理招投标管理暂行办法第十九条的规定。1.本小区于2007年交付业主，前期物业为港联物业公司，民生物业公司与开发商签订的前期物业管理合同违反了本条例的规定，应该召开业主代表大会，由业主投票且达到“双过半”的情况下，才能作出决定，因此民生物业公司系违规进入园区。2.中标通知书日期为2015年7月20日，此前没有经过招投标获得经营资格，系违法经营，原审法院予以采信属于违法。3.民生物业公司未取得收费许可证，违法收费。二、一审认定民生物业公司提供了服务并判决业主支付80%物业费与事实不符。1.民生物业公司人员数次将清扫的树枝垃圾等扔到上诉人院内，有照片为证，损害了上诉人的权益，违反物业管理条例。2.2015年园区煤气改造时，民生物业公司没有将损害的上诉人院墙树篱笆恢复，对此应予赔偿。3.民生物业公司对小区的管理混乱，果树、钥匙丢失、业主失窃时有发生，民生物业公司从未赔偿。4.民生物业公司违反物业管理条例规定，没有提供物业共用部位公用设备设施维修年度计划并组织实施；没有对物业管理区域公共秩序进行维护，秩序混乱；没有尽到卫生保洁义务；没有建立完整准确及时更新的业主和物业信息档案，没有索要接收港联物业公司管理期间的业主维修申请，甚至丢弃了几年来业主填报的维修申请单，丢失业主委托的物品。三、民生物业公司在非法接受物业管理工作时，房屋在保修期内，其对业主作出了很好地协调房屋维修工作的承诺，取得业主的信任。每年业主填报维修单，但均流于形式，使有质量问题的房屋错过了适用建设工程保修抵押金维修房屋的机会，给业主带来了巨大的损失。综上，开发单位与物业公司互相勾结互相利用，不断更换物业公司，利用签订合同的既定事实，在物业服务严重不到位的情况下逼迫业主交纳物业费。
民生物业公司辩称，一审判决正确，适用法律正确，请求维持原判。
民生物业公司向一审法院起诉请求：2012年9月26日，民生物业公司与沈阳天阔华城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由民生物业公司对“中体·花园一号小区”进行前期物业管理。盖秀颖是该别墅16#102的业主，所诉期间未交物业费。因此，请求法院判令：1、盖秀颖给付2012年10月1日至2016年8月23日期间物业管理服务费24587元；2、盖秀颖给付物业费违约金800元；3、诉讼费由盖秀颖承担。
一审法院认定事实：盖秀颖系中体·花园一号别墅170号16#102房屋的业主，该房屋建筑面积276.81平方米。2012年9月26日至2016年9月25日，民生物业公司与中体·花园一号小区的开发商沈阳天阔华城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定民生物业公司为盖秀颖居住的园区提供物业管理服务，物业费每月每平方米1.9元，如逾期每日按应付物业费3‰交纳违约金。自盖秀颖入住以来，尚欠2012年10月1日至2016年8月23日的物业服务费24587元。
原审法院认为，民生物业公司与中体·花园一号小区的开发商沈阳天阔华城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主具有约束力。民生物业公司已按协议约定向盖秀颖提供了一定程度的物业服务，盖秀颖作为业主负有向民生物业公司交纳物业服务费的义务。关于物业费交纳标准，经法庭调查，本案民生物业公司在对中体·花园一号小区进行服务期间未完全尽到物业服务合同约定的义务，根据物业服务质量与物业服务收费相适应的原则，应适当减少物业费的收取，酌定以80%为宜。经计算2012年10月1日至2016年8月23日期间的物业服务费24587元，支持19669元（24587×0.8）元。关于民生物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，盖秀颖并非恶意欠费，对其该项请求不予支持。关于盖秀颖在庭审中提出的房屋质量问题，属开发遗留问题，与本案不属于同一法律关系，盖秀颖可另行主张相应权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条之规定，判决如下：一、盖秀颖于判决发生法律效力之日起10日内给付民生物业公司自2012年10月1日至2016年8月23日的物业服务费19669元；二、驳回民生物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，减半收取217元，由民生物业公司承担44元，由盖秀颖承担173元。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，盖秀颖入住该园区时与港联物业（广州）有限公司沈阳分公司签订前期物业管理服务协议。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，盖秀颖自述于2007年10月底办理了入住手续。此后该园区一直未成立业主委员会，始终处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，沈阳天阔华城房地产开发有限公司可以重新选择民生物业公司进行物业服务。民生物业公司的营业执照经营范围中包括物业管理，故民生物业公司具备物业管理资质，沈阳天阔华城房地产开发有限公司与民生物业公司自2012年9月至2015年9月均签订了《前期物业管理合同》，民生物业公司依合同对园区进行物业管理。虽然盖秀颖称民生物业公司提供的中标通知书违反建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，但该问题并非本案审查范围，故盖秀颖以此理由认为不应交纳物业费不予支持。
关于应否交纳物业费问题，本案中，民生物业公司对该园区提供了一定程度的物业服务，盖秀颖作为业主应交纳物业费。上诉人虽主张物业公司未对园区提供服务，但对此并未提供证据予以证明。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。关于盖秀颖主张物业公司未取得收费许可证的问题，根据沈阳市物价局《关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知》规定，别墅区的服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证，故盖秀颖以此理由认为不应交纳物业费本院不予支持。关于上诉人提出有关房屋质量和维修的问题，因房屋买卖合同与物业服务合同是两个不同的法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。依据物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区公用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务。盖秀颖自述其于2007年10月份办理入住手续，如果房屋存在质量问题，应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利，故此理由不能成为其不支付物业费的理由。关于上诉人主张的物业公司没有将其院墙树篱笆恢复，可以另行主张权利。关于上诉人提出物品丢失、失窃等问题，在本案审理期间未提供证据。如有证据，亦可另行主张权利。上述理由均非拒绝交纳物业费的正当理由。对于上诉人提出的其他民生物业公司在物业服务中存在的问题，因原审已经充分考虑上述问题，并结合物业管理情况，对于物业费进行了扣减，故对于上诉人提出的不应交纳物业费的请求本院不予支持。民生物业公司作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费434元，由上诉人盖秀颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年六月二十九日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。