上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1018号
原告（反诉被告）朱伟荣。
法定代理人朱明芳。
委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司。
法定代表人陈建祥。
委托代理人胡晓山，上海乐源律师事务所律师。
委托代理人谢巍，上海乐源律师事务所律师。
第三人胡叶情。
原告（反诉被告）朱伟荣与被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司（以下简称“强祥公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加胡叶情为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱伟荣的法定代理人朱明芳及委托代理人杨月凤，被告上海强祥投资咨询有限公司的委托代理人谢巍到庭参加诉讼。第三人胡叶情经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱伟荣诉称，朱伟荣系XXX疾病患者，法定监护人为朱明芳。2010年4月，朱明芳经案外人贺良介绍，为朱伟荣购得上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），产权登记在朱伟荣名下，由朱明芳保管系争房屋的产权证，并替朱伟荣管理系争房屋出租他人。2014年2月，租客告诉朱明芳系争房屋被人撬开，强祥公司表示已经买下系争房屋。朱明芳持系争房屋产权证到宝山区房屋交易中心查询，方知系争房屋已于2014年2月24日，由胡叶情以原告代理人的身份与贺良串通，与强祥公司签订房屋买卖合同。并由贺良冒充原告与强祥公司办理上海市房地产变更登记申请，将系争房屋产权人变更为强祥公司。而且强祥公司至今未支付购买系争房屋的房款，强祥公司与胡叶情、贺良恶意串通订立了房屋买卖合同，侵犯了朱伟荣的合法权利。故朱伟荣起诉：请求判令朱伟荣与强祥公司签订的上海市房地产买卖合同无效，强祥公司将系争房屋返还给朱伟荣并将产权恢复登记至朱伟荣名下。
被告（反诉原告）强祥公司反诉并辩称，胡叶情向强祥公司出示了经公证的委托书，强祥公司有充分的理由相信被答辩人具有出售房屋的意思表示，且胡叶情有权代理朱伟荣完成房屋买卖全部事由包括领取购房款。系争房屋出售总价70万元经过第三方的估价，为系争房屋的合理售价。强祥公司向胡叶情支付了购房款并缴纳了相关税费，系争房屋已经登记至强祥公司名下。根据《物权法》等法律规定，强祥公司与朱伟荣之间的房屋买卖合同合法有效，强祥公司已经合法取得系争房屋的所有权。根据合同约定，交易产生的税费由朱伟荣承担，2014年2月28日之前，应将系争房屋内的户口迁出。现系争房屋内仍有户口未迁出，朱伟荣应当按照合同约定支付违约金。故强祥公司反诉：1、判令朱伟荣向强祥公司按每日1000元标准支付违约金，从2014年3月1日开始计算至系争房屋现有户口迁清止；2、判令朱伟荣向强祥公司支付垫付的交易税费67505元及逾期利息1887元（从2014年3月1日至2014年9月5日，按年贷款利率5.6%计算）。
原告（反诉被告）朱伟荣针对反诉辩称，朱伟荣与强祥公司签订的上海市房地产买卖合同是无效合同，不同意反诉请求。
第三人胡叶情未作答辩。
经审理查明，2010年4月8日，朱伟荣从案外人郑凤琪处购得系争房屋。2010年6月28日，朱伟荣签订委托书并办理公证，委托胡叶情为代理人，全权办理系争房屋的抵押登记、还贷、签订买卖合同、领取房款、办理过户等一系列事项，委托期限自签署之日至受托人完成上述委托事项之日止。2014年2月24日，胡叶情代朱伟荣与强祥公司的代理人乐懿签订《上海市房地产买卖合同》，约定强祥公司以70万元的价格购买系争房屋。合同附件三约定，2014年2月24日付房款70万元整（其中定金10万元整）。2014年2月24日，乐懿通过个人账户向胡叶情的账户转账80万元。2014年2月25日，乐懿与胡叶情向上海市宝山区房地产交易中心递交房地产登记申请书，2014年3月11日，强祥公司经核准登记为系争房屋的产权人。
审理中，朱伟荣提供了2011年11月3日签发的残疾人证及浦东新区精神卫生中心于2014年3月28日出具的诊疗意见书。残疾证显示朱伟荣为精神XXX残疾，监护人为朱明芳。诊疗意见书显示门诊日期为2007年6月21日，入院日期为2011年6月23日至2011年10月8日，诊断印象为抑郁症。朱伟荣表示，朱伟荣从2007年就患有XXX疾病，办理委托和公证时已经是无民事行为能力了；委托书上的签字虽然是朱伟荣签的，但从来没有去过公证处，不知道在什么情况下签订的。对于上述证据，强祥公司质证认为，残疾证的真实性无异议，但是在2011年签发的，委托和公证的时间在2010年，而诊疗意见书是在2014年补开的，因此委托和公证是有效的。
强祥公司提供了一份转账凭证，以及胡叶情于2014年2月24日出具的收条、确认书、2014年4月30日出具的房屋交接书。收条写明收到系争房屋房款80万元，其中定金20万元，房款已结清；确认书写明系争房屋所有税费均由买方先行垫付，在2014年2月28日前全部还给垫付方；房屋交接书写明，强祥公司收到系争房屋钥匙一套，至此系争房屋权利全部转移给强祥公司。对于上述证据，朱伟荣质证认为，转账凭证真实性无异议，但不是从被告账户转账的。收条、确认书、房屋交接书不予认可，合同价款70万元，而被告提供转账凭证和收条显示是80万元，金额不符；合同约定的定金是10万元，而收条写的定金是20万元，与合同也不相符。强祥公司表示，房款除合同约定的70万元之外，还有10万元的装修补偿。
审理中，强祥公司表示系争房屋现在由强祥公司控制。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、残疾证、公证委托书、医疗意见书、转账凭证、收条、确认书、房屋交接书、缴税发票及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，朱伟荣于2011年11月3日取得残疾人证，并已指定朱明芳为其法定监护人，应当认定朱伟荣已丧失民事行为能力，即便签订委托书的时候朱伟荣是有民事行为能力的，委托人在丧失民事行为能力后，委托合同即终止。胡叶情于2014年2月24日与强祥公司签订合同时，委托合同已经终止，胡叶情无权代理朱伟荣出售房屋，朱伟荣的法定监护人亦未追认胡叶情的代理行为，故胡叶情代朱伟荣与强祥公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
根据查明的事实及当事人的陈述，本案系争房屋的交易过程存在种种不合理之处。首先，合同约定的房价款为70万元，但强祥公司提供的转账凭证显示乐懿一次性付给了胡叶情80万元。购房人超出合同价付款，显然是不符合常理的。强祥公司表示另外10万元是装修补偿，但却无法提供关于装修补偿的补充协议，而且合同文本中的附件二给双方预留了关于装修处理的选择条款，双方却未使用该条款。其次，合同约定购房定金10万元，而胡叶情出具的收条上却是定金20万元，事实上付款是一次性付款，并未付过定金。强祥公司对此未给出合理解释。再次，强祥公司在庭审中陈述，是在某网站上看到了系争房屋的出售信息，才与胡叶情取得联系，之前并不认识。强祥公司于2014年2月24日签订合同当日便一次性支付给胡叶情80万元，而此时双方还未办理申请过户手续。强祥公司为何在房屋还未办理过户手续的情况下将全部房款一次性付给一个并不熟悉的售房人，而且收款人并非房屋产权人本人，只是代理人；即便胡叶情持有朱伟荣的公证委托书，但仍无法解释强祥公司的上述行为，强祥公司亦未给出合理解释。综上，可以认定，胡叶情以朱伟荣代理人的名义将系争房屋出售给强祥公司，系胡叶情与强祥公司之间恶意串通所为，强祥公司取得系争房屋产权并非善意取得。
因此，强祥公司应将系争房屋返还给朱伟荣，并将系争房屋产权恢复至朱伟荣名下。关于房款，强祥公司支付的80万元系转入胡叶情的账户，而胡叶情未到庭答辩，视为放弃答辩权利，朱伟荣表示未取得任何房款，本院予以采信。故，应当由胡叶情将上述80万元款项返还给强祥公司。双方就系争房屋签订的买卖合同系无效合同，强祥公司的反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第二款、第五十八条、第四百一十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱伟荣与被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告（反诉被告）朱伟荣，并协助将该房屋产权恢复至朱伟荣名下；
三、第三人胡叶情于本判决生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司80万元；
四、被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司的全部反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为5，400元，反诉费2，300元，保全费4，020元，上述费用全部由被告（反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一四年十一月六日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百一十一条委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。