宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海执异初字第18号
原告：宁波市万鹏建设工程有限公司。
法定代表人：朱红杰，该公司执行董事。
委托代理人：蔡普，浙江三港律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行。
代表人：胡谨俊，该支行行长。
委托代理人：费震宇，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：李琴薇，浙江导司律师事务所律师。
第三人：杨宝桦。
委托代理人：戴望巧，浙江合创律师事务所律师。
原告宁波市万鹏建设工程有限公司因不服本院作出的（2015）甬海执异字第44号执行裁定，于2015年10月26日向本院起诉被告中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行、第三人杨宝桦案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日组织庭前证据交换，原告宁波市万鹏建设工程有限公司委托代理人蔡普、被告中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行委托代理人李琴薇以及第三人杨宝桦委托代理人戴望巧均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市万鹏建设工程有限公司（以下简称“万鹏公司”）起诉称：原告与第三人杨宝桦于2013年3月11日签订房屋租赁合同，约定原告向第三人杨宝桦租赁宁波市海曙区顺德路136弄xx号xx大厦xx楼房屋（以下简称“涉案房屋”），租期为5年，自2013年3月11日至2018年4月26日。租赁合同订立后，原告对涉案房屋进行了装饰，合法占用至今，且依约按期支付租金。2015年6月6日，宁波市海曙区人民法院向原告发布（2015）甬海执民字第678号公告，责令原告于2015年7月3日前迁出涉案房屋。原告认为被告中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行（以下简称“建行”）与第三人杨宝桦之间的诉讼与原告无关，原告在租赁涉案房屋时对于涉案房屋的抵押状况并不知情，被告建行和第三人杨宝桦均未尽告知义务。另，原告与第三人杨宝桦之间签订的房屋租赁合同合法有效，租期未满，且原告并未阻碍被告抵押权的实现。故请求法院确认原告依法享有对宁波市海曙区顺德路136弄xx号xx大厦xx楼房屋的租赁使用权，并停止责令原告从该房屋迁出的执行决定。在庭审中，原告进一步明确其诉求：原告可以继续租赁使用宁波市海曙区顺德路136弄xx号xx大厦xx楼房屋，并停止责令原告从该房屋迁出的执行决定。
为证明其事实主张，原告万鹏公司向本院提交的证据材料及被告建行、第三人杨宝桦质证意见综述如下：
1.（2015）甬海执异字第44号执行裁定书复印件1份，拟证明原告向宁波市海曙区人民法院提起执行异议并经过听证等事实。经质证，被告建行对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，认为该份执行裁定认定事实清楚、适用法律正确。第三人杨宝桦对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。
2.涉案房屋租赁合同复印件、杨宝桦出具给王佳丽的授权委托书复印件、杨宝桦身份证复印件、王佳丽身份证复印件各1份，租金支付凭证复印件6份，拟证明原告合法承租涉案房屋，已签订涉案房屋租赁合同并依约履行等事实。经质证，被告建行对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为即使证据2真实、合法，租赁关系的成立时间也晚于抵押权的设立时间。第三人杨宝桦对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。
综合当事人的质证意见，本院对原告万鹏公司提交的证据材料作出如下认定：原告所提交的证据材料间能够相互印证并形成完整的证据链，且能得出唯一结论，即原告于2013年3月11日向杨宝桦承租涉案房且履行了从承租日起至2015年4月22日期间的租金支付义务，故本院对该两组证据三性及其待证事实予以认定。
被告建行答辩称：被告对涉案房屋的抵押权设立于2011年，相关事实已在（2013）甬海商初字第442号-446号案件中认定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，存在在后的租赁权不得对抗在先的抵押权，故（2015）甬海执异字第44号执行裁定事实清楚，理由充分，请求法院予以驳回原告万鹏公司的诉讼请求。
为证明其事实主张，被告建行向本院提交涉案房屋他项权证复印件10份，拟证明被告对涉案房屋的抵押权设立于2011年12月8日且已经过登记。经质证，原告万鹏公司对其真实性有异议，认为被告仅提供了他项权证的复印件，且原告对于他项权证的事实并不知情。第三人杨宝桦对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
综合当事人的质证意见，本院对被告建行提交的证据材料作出如下认定：被告所提交的证据材料已在（2013）甬海商初字第442号-446号案件中经过质证认定，故本院对该证据三性及其待证事实予以认定。
第三人杨宝桦答辩称：第三人认可原告的诉讼请求，请求法院依法作出判决。
第三人杨宝桦未向法庭提交任何证据。
根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：
2011年12月2日，被告建行对第三人杨宝桦名下的宁波市海曙区顺德路136弄xx号（xx-1）（xx-2）、（xx-4）（xx-6）、（xx-7）（xx-8）、（xx-10）（xx-12）、（xx-13）（xx-14）、（xx-28）（xx-29）、（xx-31）（xx-33）、（xx-34）（xx-35）、（xx-44）（xx-45）、（xx-47）（xx-9）房产设立抵押权，并于同月8日办理了抵押登记手续，取得编号为房甬海段他字第20xx14、20xx15、20xx16、20xx17、20xx18、20xx19、20xx20、20xx21、20xx22、20xx23号他项权证。
2013年3月11日，第三人杨宝桦委托王佳丽与原告万鹏公司签订了涉宁波市海曙区顺德路136弄xx号房产的房屋租赁合同一份，租期为5年，即2013年4月27日至2018年4月25日；前三年租金为260000元／年，后两年租金为273000元／年，租金为一年两付。后原告万鹏公司实际占有使用该房屋，按约支付租金及物业综合服务费等，至今已支付过5次租金。
另查明：2011年12月2日，被告建行与第三人杨宝桦签订了编号为1233-2011（城建）-062号的《最高额抵押合同》一份，合同约定：第三人杨宝桦以其名下位于宁波市海曙区顺德路136弄xx号（xx-1）（xx-2）、（xx-4）（xx-6）、（xx-7）（xx-8）、（xx-10）（xx-12）、（xx-13）（xx-14）、（xx-28）（xx-29）、（xx-31）（xx-33）、（xx-34）（xx-35）、（xx-44）（xx-45）、（xx-47）（xx-49）的房产【房屋所有权证号：房权证甬海段私字第20xx00、20xx01、20xx02、20xx03、20xx04、20xx05、20xx06、20xx07、20xx08、20xx**号；土地证号：甬国用（2009）第01xx96、01xx97、01xx98、01xx99、01xx00、01xx01、01xx02、01xx03、01xx04、01xx05号】为浙江乾大进出口有限公司提供最高额为111370**元的抵押担保。后因浙江乾大进出口有限公司未能履行还款义务，被告建行将其与第三人杨宝桦等人诉至宁波市海曙区人民法院。经审理，本院作出（2013）甬海商初字第442号、443号、444号、445号、446号民事判决，其中一项为“原告中国建设银行股份有限公司宁波住房城市建设支行有权对被告杨宝桦名下的位于宁波市海曙区顺德路136弄58号（13-1）（13-2）、（13-4）（13-6）、（13-7）（13-8）、（13-10）（13-12）、（13-13）（13-14）、（13-28）（13-29）、（13-31）（13-33）、（13-34）（13-35）、（13-44）（13-45）、（13-47）（13-49）的房产【房屋所有权证号：房权证甬海段私字第20xx00、20xx01、20xx02、20xx03、20xx04、20xx05、20xx06、20xx07、20xx08、20xx**号；土地证号：甬国用（2009）第01xx96、01xx97、01xx98、01xx99、01xx00、01xx01、01xx02、01xx03、01xx04、01xx**号】享有抵押权，在抵押担保范围内以该财产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿”。
2015年6月4日，本院对此立案执行，并于2015年6月16日发出（2015）甬海执民字第678号公告，责令第三人杨宝桦和实际承租人，即原告万鹏公司于2015年7月3日迁出宁波市海曙区顺德路136弄xx号。2015年6月17日，本院向原告万鹏公司送达（2015）甬海执民字第678号执行裁定书及协助执行通知书，冻结第三人杨宝桦在原告万鹏公司处的房屋租金200万元。后原告万鹏公司向本院提出执行异议，要求撤销（2015）甬海执民字第678号公告、执行裁定书及协助执行通知书。本院经审理后作出（2015）甬海执异字第44号执行裁定，驳回其提出的执行异议。
本院认为，原告万鹏公司诉称原告在租赁涉案房屋时对于涉案房屋的抵押状况并不知情，被告建行和第三人杨宝桦均未尽告知义务，但抵押登记具有公示公信效力，且房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务，故该情形即使存在，也不能产生阻却被告建行依法行使抵押权的法律效力。原告万鹏公司提出其与第三人杨宝桦之间签订的房屋租赁合同合法有效，租期未满，且原告并未阻碍被告抵押权的实现，但《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。被告建行对涉案房产的抵押权设立在先且已登记，原告万鹏公司承租涉案房产在后，依照上述法律规定，原告万鹏公司与第三人杨宝桦之间的租赁关系不得对抗被告建行的抵押权，原告万鹏公司不享有足以排除强制执行的民事权益。故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，原告万鹏公司提出的原告可以继续租赁使用宁波市海曙区顺德路136弄xx号xx大厦xx楼房屋，并停止责令原告从该房屋迁出的执行决定的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告宁波市万鹏建设工程有限公司的诉讼请求。
本案受理费10560元，由原告宁波市万鹏建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 斌
代理审判员 杜姝璇
人民陪审员 吴颖芳
二〇一五年十二月二十二日
代书 记员 吴肖亭
附：
本判决所适用的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。