舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟普民初字第1308号原告舟山市普陀区东港街道塘头村茶壶甩股份经济合作社，住所地舟山市普陀区东港街道塘头村。法定代表人朱南行，社长。委托代理人（特别授权）林海伟、夏邦宏，浙江晓纬律师事务所律师。被告张军耀。被告吕舟峰。原告舟山市普陀区东港街道塘头村茶壶甩股份经济合作社（以下简称“茶壶甩经济合作社”）为与被告张军耀、吕舟峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月14日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员徐春伟适用简易程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理，原告茶壶甩经济合作社法定代表人朱南行及其委托代理人夏邦宏到庭参加诉讼，被告张军耀、吕舟峰经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茶壶甩经济合作社诉称，2013年9月，茶壶甩经济合作社有一批自有产权商铺以公开招标的方式招租，被告张军耀中标后取得海华北路65号商铺承租权。后双方于2013年9月18日订立一份东海嘉苑商铺租赁合同。该合同约定：被告张军耀租赁海华北路65号商铺一间（建筑面积37.28㎡），租赁期限5年（自2013年10月1日至2018年9月30日止），5年租金合计120000元，分5期支付（每年租金24000元），一年一付，先付后用。除第一年租金在合同订立后付清外，其余每年租金均在次年的9月30日前付清。合同还对违约责任的承担等进行了约定。合同订立后，原告茶壶甩经济合作社与被告张军耀均按约履行了合同义务。此后，被告张军耀将承租商铺转租给了被告吕舟峰，2015年9月30日，双方约定的第三期租金支付日期已到，但被告吕舟峰以租金过高为由拒不支付，同年11月9日，原告向被告发出书面催交通知，但被告仍拖欠不付。为此，茶壶甩经济合作社诉至法院，请求判令吕舟峰支付第三期租金24000元并支付该款自2015年10月1日起至实际支付日止按日1‰计算的逾期付款违约金；被告张军耀对被告吕舟峰应付租金承担连带清偿责任。原告茶壶甩经济合作社为证明自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提供了下列证据：1.原、被告的身份信息各一份，拟证明原、被告的主体资格。2.《东海嘉苑商铺租赁合同》、房屋产权证书、通知书各一份，拟证明被告张军耀与茶壶甩经济合作社签订房屋租赁合同并就双方权利义务进行约定及原告向被告吕舟峰催付租金的事实。被告张军耀、吕舟峰未提供书面答辩和证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。对原告提供的证据，本院经审查后予以认定。本院经审理查明，原告茶壶甩经济合作社系舟山市普陀区东港街道海华北路65号商铺的所有权人，2013年9月18日原告茶壶甩经济合作社与被告张军耀签订《东海嘉苑商铺租赁合同》一份，约定：茶壶甩村经济合作社将位于舟山市普陀区东港街道海华北路65号商铺租赁给张军耀经营。租赁期为五年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。五年租金共计租金120000元，分五期支付，每年租金24000元。租金一年一付，先付后用，第一期租金24000元在合同签订时付清，第二期租金24000元于2014年9月30日前支付，第三期租金24000元在2015年9月30日前支付，承租人未按时支付租金的，每逾期一天按逾期金额的1‰向出租人支付违约金。2013年11月，被告张军耀将所承租的商铺转租给他人，原告知悉该情况后未表示反对。被告张军耀按约向原告支付了第一期、第二期租金，对第三期租金被告张军耀未按期支付。2015年11月9日，原告向被告吕舟峰催付第三期租金无果，故诉至本院。本院认为，原告茶壶甩经济合作社与被告张军耀之间的房屋租赁关系有双方签订的《东海嘉苑商铺租赁合同》为据，双方应按合同的约定行使权利、履行义务。原告茶壶甩经济合作社按约将商铺出租给被告张军耀使用，被告张军耀应按约足额向茶壶甩经济合作社支付租金，故原告茶壶甩经济合作社要求被告张军耀支付租金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，因原告未能提供被告张军耀将承租商铺转租给被告吕舟峰的证据，应当承担举证不能的法律后果，同时结合本案事实，即便转租法律关系成立，在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同，在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人与承租人之间的权利义务关系和承租人与次承租人的权利义务关系。基于合同相对性原理，出租人与次承租人并不发生直接的法律关系，虽然转租得到了出租人的默认，但出租人与次承租人之间并不存在租赁合同法律关系，出租人仅能向租赁合同相对人，即承租人要求其违约责任，故原告要求被告吕舟峰支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，原告茶壶甩经济合作社主张按照双方合同约定的日息1‰要求张军耀支付违约金，就本案而言，原告茶壶甩经济合作社并未举证证明其实际损失的计算方法及数额，根据日常经验法则，被告张军耀逾期支付租金给茶壶甩经济合作社造成的主要是利息损失，双方约定的违约金过高，根据公平原则，本院酌情调整为月利率15‰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张军耀于本判决生效之日起十五日内支付原告舟山市普陀区东港街道塘头村茶壶甩股份经济合作社租金24000元并支付该款自2015年10月1日起至实际履行日止按照月利率15‰计算的逾期付款利息。二、驳回原告舟山市普陀区东港街道塘头村茶壶甩股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告张军耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费400元应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。］审 判 员 徐春伟二〇一六年一月二十六日代书记员 周 立附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。