湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终1002号
上诉人（原审被告）：通山正亿文化广场置业有限公司,住所地通山县通羊镇凤池社区园林小区。
法定代表人：镇瑛，该公司会计。
委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈道旺，男，1965年2月22日出生，汉族，住通山县。
被上诉人（原审被告）：熊顺芳（系沈道旺之妻），女，1967年8月15日出生，汉族，住通山县。
沈道旺、熊顺芳的委托诉讼代理人：王桂芹，湖北仁贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许杨星，男，1972年2月24日出生，汉族，住通山县。
委托诉讼代理人：徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。
上诉人通山正亿文化广场置业有限公司（以下简称正亿公司）因与被上诉人沈道旺、熊顺芳、许杨星民间借贷纠纷一案�不服湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正亿公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审错误认定上诉人与沈道旺、熊顺芳为共同借款人，错误认定许杨星对上诉人的房产享有抵押权。上诉人与许杨星之间并无真实的借款关系，约定订立借款合同的目的仅仅是为了便于办理抵押担保手续，不作其他用途。同时，各方亦认可许杨星没有真实借款给上诉人，因借款合同虚假，则抵押合同担保的债务不存在，上诉人无需承担法律责任。本案的法律关系是：许杨星与沈道旺、熊顺芳之间存在借款关系，沈道旺、熊顺芳与上诉人之间是房屋买卖合同关系，上诉人只需依买卖合同承担�房义务，而无与沈道旺、熊顺芳承担共同偿还许杨星借款的义务。本案抵押登记无效。许杨星作为抵押权人，明知抵押房屋属于拆迁还建房，仍办理抵押登记手续，上诉人无权将他人的房屋设置抵押担保。
沈道旺、熊顺芳辩称，正亿公司在借款合同和抵押合同上签了字，正亿公司与其订立房屋买卖合同，但一直没有按买卖合同约定交付房屋，导致其能以所购商品房抵押贷款，三方才签订借款合同及抵押合同。上诉人正亿公司的上诉理由不成立。
许杨星辩称，本案法律关系是正确的，借款已真实发生，有借款合同及抵押合同为证，请求驳回上诉，维持原判。
许杨星向一审法院起诉请求：1.判决沈道旺、熊顺芳向其返还借款324万元，正亿公司承担连带担保责任；2.本案诉讼费及其他费用由正亿公司、沈道旺、熊顺芳承担。
一审法院认定事实：沈道旺、熊顺芳向正亿公司购买正亿公司所有的“嘉和城”1－105、1－106、1－107三个门档，总价人民币639万元，以熊顺芳享有案外人孟勇债权300万元抵交购房款后，需补差价339万元。2016年8月11日,沈道旺、熊顺芳以其子女沈牧晨、沈媛，侄女周雪琪的名义向正亿公司给付了购房款人民币3253310元。由于正亿公司未向沈道旺、熊顺芳交付房屋（门档），沈道旺、熊顺芳、正亿公司遂向许杨星提出借款要求，经许杨星同意，许杨星与正亿公司于2016年9月12日签订了一份借款协议，约定：“1.借款金额：人民币贰佰柒拾万元。2.借款利息：月利率壹分。3.借款期限：3个月。4.本金及利息偿还方式：按月付息，到期还本。出借人借款到达借款人账户之日开始计算。5.借款人用通山正亿文化广场置业有限公司位于通山县××羊镇××大道××、××、××三个商铺，面积176.59�方米，701、702、703、705、706、1305六套住房，面积696.36平方米作担保，借款人还清本息时，出借人无条件配合借款人到房产部门办理房产登记撤销手续。……7.本协议未尽事宜，由出借人指定熊顺芳与借款人另行协议。此协议仅对房产办它项权证用，不作它用。”2016年9月12日，正亿公司为保证该借款（即许杨星的债权）能偿还，将其所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区（购物公园）产权证号为房权证通山字第××号、第××号房屋，在通山县房地产登记管理部门办理了财产抵押担保登记，登记证号为：通山房他证通山县字第××号。此后，许杨星向熊顺芳、沈道旺提供借款人民币3248000元。2017年3月12日，含许杨星与正亿公司于2016年9月12日签订的借款协议中的270万元借款在内，熊顺芳、沈道旺向许杨星出具了一张“借到许杨星人民币叁佰贰拾肆万捌仟元整（大小写不一致，以大写为准，略去小写，避免歧义）。借款人：熊顺芳、沈道旺，2017年3月12号”的借条，口头约定借款期限为1个月，月息3分。
一审法院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。许杨星与熊顺芳、沈道旺之间的民间借贷法律关系有熊顺芳、沈道旺向许杨星出具的3248000元借条为证，且熊顺芳、沈道旺对双方的债权、债务关系未否认，故能认定双方之间的债权、债务关系依法成立。但该借款3248000元包含正亿公司因未按约定向熊顺芳、沈道旺交付房屋，向许杨星借款270万元给沈道旺、熊顺芳组成。该270万元债务的形成是因正亿公司违约,借款弥补熊顺芳、沈道旺购房款，后在许杨星主张债权时，熊顺芳、沈道旺认为该款是购房款时又向许杨星出具借条确认该债务，对于熊顺芳、沈道旺出具的借条含270万元部分是否属收款凭证还是借款凭证，熊顺芳、沈�旺及正亿公司均未举证说明，且许杨星、正亿公司、沈道旺、熊顺芳均未主张该债务转移，故借款270万元应由正亿公司、沈道旺、熊顺芳共同向许杨星偿还。余款548000元，由沈道旺、熊顺芳偿还。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，故涉案借款的利率应按年利率24%计算至偿清之日止。许杨星与正亿公司于2016年9月12日签订的借款协议，正亿公司自愿将其所有的位于通山县通羊镇九宫大道嘉和城办理了通山房他证通山县字第××号它项权证的房屋作为该270万元借款的抵押担保。因正亿公司未按借款合同约定履行义务，故许杨星依法对该抵押物变现后的价款优先受偿。据此判决：一、通山正亿文化广场置业有限公司、沈道旺、熊顺芳欠许杨星借款本金人民币2700000元及利息95400元（利息已算至2017年6月28日，之后利息按年利率24%算至清偿之日止），合计人民币2795400元。限通山正亿文化广场置业有限公司、沈道旺、熊顺芳在判决书生效后5日向许杨星清偿。二、通山正亿文化广场置业有限公司如未按判决确定的期限履行付款义务，许杨星可以与通山正亿文化广场置业有限公司协议将通山正亿文化广场置业有限公司所有的位于通山县通羊镇凤池社区园林小区（购物公园）的商业用房，他项产权证号为：通山房他证通山县字第××号已抵押房屋折价或者予以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。若协议不成，许杨星可请求人民法院拍卖、变卖该抵押物，并对该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归通山正亿文化广场置�有限公司所有，不足部分由通山正亿文化广场置业有限公司、沈道旺、熊顺芳继续清偿。三、沈道旺、熊顺芳欠许杨星借款本金人民币548000元及利息85123元（利息已算至2017年6月28日，之后利息按年利率24%算至清偿之日止），合计人民币633123元。限沈道旺、熊顺芳在判决书生效后5日向许杨星清偿。四、驳回许杨星的其他诉讼请求。案件受理费32784元，由许杨星承担1170元，正亿公司承担15800元，沈道旺、熊顺芳承担15814元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，2016年9月12日，正亿公司与熊顺芳签订《借款协议》，约定正亿公司以房屋作抵押担保，熊顺芳向许杨星借款270万元并将该270万元借款汇入正亿公司指定账户。正亿公司办好买卖房屋产权证后交熊顺芳办理银行贷款，用于偿还许杨星借款，以消除抵押手续。2016年9月13日，熊顺芳将�中270万元借款汇入正亿公司账户。对一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是各方之间法律关系性质及权利义务如何承担。沈道旺、熊顺芳以其子女、侄女名义与正亿公司订立了购买商铺合同，故沈道旺、熊顺芳与正亿公司之间形成房屋买卖合同关系。熊顺芳为支付购房欠款，而其所购房屋产权证没有办好不能办理银行按揭贷款，熊顺芳与正亿公司原法定代表人胡仕平商定由熊顺芳向许杨星借款、正亿公司以其部分资产作抵押担保，并在房产部门办理了抵押登记手续后，许杨星则向熊顺芳提供270万元借款。虽然正亿公司与许杨星之间签订了借款协议，但该协议并未实际履行，仅仅是为了便于办理抵押登记手续。故本案只有一个借款关系，即借款人熊顺芳、沈道旺与出借人许杨星之间的借贷法律关系，正亿公司作为熊顺芳的担保人，与许杨星之间建立抵押担保法律关系。根据上述分析，在本案中存在两个法律关系：一个是民间借贷法律关系，出借人为许杨星、借款人为熊顺芳、沈道旺，抵押担保人为正亿公司；另一个是商品房买卖合同关系，出卖人为正亿公司，买受人为熊顺芳、沈道旺指定的第三人。一审认定正亿公司与熊顺芳为共同借款人不当，本院予以纠正。因熊顺芳、沈道旺向许杨星出具的借条金额为3248000元，但正亿公司仅对熊顺芳的270万元借款本息承担担保责任，对超出270万元的部分548000元应由熊顺芳、沈道旺承担偿还责任。
综上所述，正亿公司主张其与许杨星之间无真实借贷关系的上诉请求成立，而主张其与许杨星之间的抵押无效的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持湖北省通�县人民法院（2017）鄂1224民初707号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更湖北省通山县人民法院（2017）鄂1224民初707号民事判决第一项为：沈道旺、熊顺芳于本判决生效后三十日内向许杨星偿还借款本金人民币2700000元及利息95400元（利息已算至2017年6月28日，之后利息按年利率24%算至清偿之日止），合计人民币2795400元。通山正亿文化广场置业有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任。
如果未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费32784元，由许杨星负担1170元，由通山正亿文化广场置业有限公司负担15800元，沈道旺、熊顺芳负担15814元；二审案件受理费32784元，由通山正亿文化广场置业有限公司负担29500元，�道旺、熊顺芳负担3284元。
本判决为终审判决。
审判长 何云泽
审判员 熊 泽
审判员 陈继高
二〇一七年十一月三日
书记员 熊 沁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第三项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；