辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00059号
上诉人(原审被告)：肖景录。
委托代理人：陈志孝，丹东市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李华。
委托代理人：张壮飞，辽宁鑫磊律师事务所律师。
原审被告：丹东市科达房地产开发有限公司。
法定代表人：胡希忠，该公司董事长。
原审第三人：肖景瑞。
委托代理人：孙长江，辽宁乾朗律师事务所律师。
委托代理人：王莎莎，辽宁乾朗律师事务所律师。
李华与肖景录、丹东市科达房地产开发有限公司（以下简称“科达公司”）及肖景瑞案外人执行异议之诉一案，辽宁省丹东市中级人民法院曾于2011年8月29日作出(2011)丹民一初字第00012号民事判决。李华不服该判决，向本院提起上诉，本院以事实不清为由，将本案发回重审。辽宁省丹东市中级人民法院经重审，于2013年10月24日作出（2013）丹民一初字第00006号民事判决。肖景录对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人肖景录的委托代理人陈志孝，被上诉人李华的委托代理人张壮飞，原审第三人肖景瑞的委托代理人王莎莎到庭参加诉讼。原审被告科达公司经本院传票传唤，无正当理由而未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李华一审诉称：2002年8月9日原告购买了科达公司开发的东港市祥瑞家园1号楼606室，并签订了房屋买卖合同，原告交清了房款和契税，并居住至今，但科达公司未协助原告办理该房屋的产权转移登记手续。为此原告于2010年5月向东港法院起诉，但涉案房屋因肖景录与科达公司之间民间借贷还款纠纷一案被法院查封，东港法院无法作出房屋产权过户的判决而驳回原告诉讼请求。原告依据相关法律规定，特向法院提起异议之诉。请求如下：l、确认原告与科达公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告依法享有该房屋的所有权；2、判决被告协助原告办理房屋产权转移登记手续；3、被告承担诉讼费用。
肖景录一审辩称：不同意原告的诉讼请求。其理由是：l、原告在诉状中虚构事实，其从未与科达公司签订商品房买卖合同，原告将购房款交给肖景瑞个人，科达公司没有收到原告的购房款，双方不存在房屋买卖的事实。2、被告与科达公司签订正式商品房买卖合同，科达公司出具专用收款收据，并办理了商品房买卖的登记备案，故涉案房屋应归被告所有。3、原告的占有不属于善意占有，原告以其占有涉案房屋为由证明其是涉案房屋的所有人是不能成立的。4、原告起诉依据的法律错误，本案不能适用物权法，原告不能作为本案物的所有权人。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
科达公司一审未到庭亦未答辩。
肖景瑞一审述称：东港市祥瑞家园小区是科达公司开发建设并对外销售。李华所购买的1号楼606室与姜涛购买的1号楼408室，没有与科达公司签订任何书面合同，同期购买商品房的有李洪丽、郭小平二人签订了正式的合同，王淑华等4人签订了商品房预售合同。科达公司在销售商品房时，必须与购买人签订正式合同或预售合同，并由公司出具专用收款收据。李华、姜涛购买房屋的行为未经科达公司，也未签订合同，公司也未收到房款，收据的款项属于房屋意向定金，待房款交齐才能开收据及合同。李华交纳了9万元，姜涛交纳了8万元，按当时的房价，涉案房屋不应低于16万元，涉案房屋是在第三人被刑事案件调查过程中，李华、姜涛强行入住至今。
一审法院查明：东港市黄海路祥瑞家园住宅工程系第三人肖景瑞挂靠科达公司开发。2001年1月9日，科达公司与肖景瑞针对东港市黄海路住宅工程开发事宜签订《协议书》，协议约定：科达公司允许肖景瑞针对此项工程使用科达公司的经营执照，并提供一些必要的相关手续。积极协助肖景瑞办理建设前的审批手续工作。该工程所需资金由肖景瑞自筹，科达公司不做任何投资。此开发小区为肖景瑞投资，小区所有利润归肖景瑞所有。由于科达公司对此小区从事的管理以及所使用科达公司的营业资质的原因，肖景瑞支付科达公司管理费15万元。小区内开发的住宅及网点面积，产权归肖景瑞所有（允许购房者本人购得产权)。2001年3月20日，科达公司出具一份委托书，授权委托肖景瑞为其公司的代理人，对东港市黄海路的祥瑞家园小区的开发建设、工程项目、商品房的销售及日后的物业管理等善后工作负责。
2002年9月肖景瑞与李华达成口头协议，约定将东港市祥瑞家园小区1号楼606室以13万元的价格出售给李华。同年9月6日，李华给付肖景瑞房款9万元，肖景瑞出具了一份“收到人民币9万元整、售房处换条”的收款收据。同年9月27日，李华以科达公司的名义向东港市市政管理处交付4万元，以抵顶房款。东港市市政管理处出具了发票一份，付款单位是科达公司，金额4万元。2002年8月9日，祥瑞家园售房处给李华出具交款凭证一份，款由为预收李华电费(1号楼606室)，金额为200元。现涉案房屋由李华居住使用。
2003年3月5日，东港市公安局在看守所对肖景瑞进行询问时，肖景瑞陈述，2002年9月，肖景瑞将涉案房屋以13万元的价格出售给李华，李华支付了9万元现金，余下4万元从东港市市政管理处顶账，账已经抵顶完毕，但手续没有办理。
一审法院另查明：肖景瑞在挂靠开发过程中，向肖景录借款295万元。约定借期三个月，月息6分。为保证肖景瑞能够偿付欠款，2001年11月9日，肖景录与科达公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，约定科达公司将涉案房屋出售给肖景录，房屋价款为l57,743元。该合同在东港市房地产管理处办理了商品房买卖合同登记备案。合同签订后，科达公司向肖景录出具了l57,743元的收款收据。但肖景录并未实际支付房款，科达公司也未收到购房款。
因肖景瑞未能偿还借款，肖景录诉至一审法院，一审法院于2005年3月3日作出(2004)丹民三合初重字第73号民事调解书。该调解书内容为：1、肖景录同意由肖景瑞偿还借款280万元，肖景录放弃剩余欠款及利息；2、肖景瑞以销售东港市祥瑞家园小区商品房所得价款向肖景录偿付上述借款，丹东市科达房地产开发有限公司必须及时提供售房所需手续，但不承担任何费用；3、肖景瑞于本调解书签字之日给付71,500元(双方已履行完毕)，余款自调解书生效之日起30日内偿还60万元，以后每15日偿还60万元，直至欠款付清为止；4、肖景瑞如违反上述条款，肖景录则有权向法院申请对东港市祥瑞家园小区商品房进行强制执行。因肖景瑞未按期履行调解书约定的给付借款义务，肖景录申请一审法院强制执行，一审法院查封了涉案房屋。原告以涉案房屋其已购买使用为由提出执行异议，一审法院作出(2010)丹执监字第00028号民事裁定，该裁定认为，涉案房屋存在两份商品房买卖合同，执行程序无法确认物权的归属问题，据此驳回了原告的异议。原告遂向东港市人民法院提起诉讼，请求判令科达公司协助其办理涉案房屋产权过户手续，东港市人民法院以涉案房屋已被人民法院查封，尚不具备过户条件，原告起诉不符合起诉条件为由，裁定驳回了原告的起诉。原告不服，上诉至丹东市中级人民法院，该院认为在该院执行部门认为原告异议理由不成立，驳回了原告的异议后，原告应在规定的期限内向执行法院提起诉讼，东港市人民法院驳回原告起诉的理由明显不当，但结果正确，故裁定维持了东港市人民法院所作的驳回原告起诉的裁定。原告据此向一审法院提起执行异议之诉。
2010年8月21日，科达公司因逾期未年检被工商行政管理部门吊销营业执照。
一审法院认为，东港市黄海路祥瑞家园小区系肖景瑞挂靠科达公司开发建设，科达公司委托肖景瑞为代理人负责该小区商品房的销售。李华主张2002年通过肖景瑞购买了科达公司开发的东港市祥瑞家园1号楼606室并交清全部房款，为证明其主张，李华提供了肖景瑞出具的9万元收据及以科达公司名义交付的4万元的发票。肖景瑞在公安机关询问时亦自认，将涉案房屋以13万元的价格出售给李华，支付现金9万元，余下4万元通过东港市市政管理处顶账，但双方未办理相关手续。可见肖景瑞作为科达公司的代理人与李华建立了房屋买卖合同关系，李华已经支付了全部房款，科达公司将涉案房屋交付给李华占有使用，该房屋买卖合同已经实际履行完毕，故李华请求确认其与科达公司签订的房屋买卖合同合法有效并判令科达公司协助其办理房屋产权转移登记手续，有事实和法律依据，一审法院应予支持。由于涉案房屋尚未办理产权登记，李华请求判令其依法享有房屋所有权于法无据，一审法院不予支持。肖景录虽然与科达公司就涉案房屋也签订了房屋买卖合同，并进行备案登记，科达公司亦为其出具了收款收据，但双方的房屋买卖关系是因肖景录与肖景瑞之间存在债权债务关系，为保证肖景瑞能够偿还肖景录债务而签订的合同，双方并未建立真实的房屋买卖关系，因此，肖景录的辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、李华与丹东市科达房地产开发有限公司达成的坐落于东港市黄海路祥瑞家园小区1号楼606室商品房买卖合同合法有效；二、丹东市科达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助李华办理东港市黄海路祥瑞家园小区1号楼606室房屋产权转移登记手续；三、驳回李华的其他诉讼请求。案件受理费2,900元，由丹东市科达房地产开发有限公司承担。
肖景录的上诉理由和请求是：一、原判认定事实错误。一审判决认定李华与科达公司存在房屋买卖合同缺乏依据。二、李华诉称已支付了全部房款，缺乏事实依据。事实是李华只交了9万元意向定金，此款也没有交给科达公司财务，当时涉案房屋价格不低于16万元。肖景瑞的书面答辩意见充分证明李华与科达公司未签订商品房买卖合同，公司也未收到房款，只有房款交齐后才能开收据签房屋买卖合同，李华是在肖景瑞接受刑事案件调查时强行入住至今，原审法院未采信肖景瑞的证言，认定事实错误。三、（2004）丹民三合初重字第73号民事调解书表明，肖景录与科达公司及肖景瑞存在290万元的借贷关系，用房屋设定买卖为290万元进行担保，是一种让与担保。这一说法是错误的。既然肖景瑞对涉案工程自筹资金，科达公司不做任何投资，按照谁投资谁受益的原则，肖景瑞有权用开发筹建的房屋进行转让抵押，以转让的方式与肖景录办理了权属登记，亦符合当时《城市房地产管理法》第35条规定“房地产转让、抵押，当事人应当按有关规定办理权属登记”这一事实，肖景录提供了备案登记的证据，并且先于李华，同时也是肖景瑞代表科达公司所实施的行为并加盖了公司印章，是合法有效的。李华未办理登记手续不具有对抗力，原审法院对此没有认定。从我国相关法律规定来看，在《物权法》出台前，主要采用登记要件方式，必须适用当时的法律调整本案。四、肖景瑞从未认可将涉案房屋出售给李华，李华的占有不属于善意占有，李华尚未合法取得涉案房屋，法律保护的是合法取得行为，李华的诉讼请求没有相关证据支持，应予纠正。五、原审判决结果与李华的诉讼请求相悖，按照不诉不理的原则，李华对判决结果没有诉讼请求，故判决结果明显不当。请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判驳回李华的诉讼请求或发回重审。
被上诉人李华辩称：李华与肖景瑞及挂靠的科达公司存在房屋买卖关系，且李华将全部房款13万元都付清了，现已使用本案争议房屋十余年。只是当时肖景瑞因涉及刑事案件，买卖双方无法联系，故房屋买卖手续没有完善。
原审第三人肖景瑞述称：一、肖景瑞只收到李华9万元购房意向定金，其余款项没有支付。双方也没有签订商品房买卖合同，没有办理登记。房屋当时市场价是15万元至16万元，李华没有交齐房款，收款收条中也没有明确李华购买的单元和房号。二、肖景瑞因刑事犯罪被羁押，李华将涉案房屋强行占为己有，并未付清余款，其行为侵害了肖景瑞的权利。
原审被告科达公司未到庭，亦未发表陈述意见。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
本院认为，一审判决认定肖景瑞挂靠科达公司开发建设涉案的祥瑞家园小区，而科达公司委托肖景瑞为代理人负责该小区商品房的销售，事实清楚，本院对此亦予认定。李华与科达公司并未签订正式的书面商品房买卖合同，这是本案不争的事实，但李华提供的由肖景瑞出具的9万元收据、以科达公司名义交付东港市市政管理处4万元的发票以及肖景瑞在公安机关接受询问的笔录，足以证明李华与肖景瑞为代理人的科达公司达成了口头的涉案商品房买卖合同，双方约定涉案房屋的售价为13万元。该合同不违反法律法规有关合同效力性的强制规定，意思表示真实，应认定有效。李华提供的上述证据还可以证明其已经支付了双方约定的涉案房屋的全部房款，完成了其作为房屋买受人的合同义务。肖景录和肖景瑞不否认李华已实际占有涉案房屋的事实，同时主张李华是强行入住，但并未提供李华强行入住涉案房屋的任何证据，而祥瑞家园售房处给李华出具的预收其(1号楼606室)电费200元的交款凭证说明科达公司（肖景瑞）安排或同意李华入住涉案房屋。故在李华与科达公司之间存在有效的商品房买卖合同关系，李华已付清涉案房款的情况下，本院应认定李华占有使用涉案房屋，具有合法依据。而对于涉案房屋尚未办理所有权转移登记手续问题，房屋买受人李华并无过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院在肖景录为申请执行人的执行案件中不应查封涉案房屋，已经查封，则应予解除。科达公司应协助李华办理涉案房屋产权过户登记手续。肖景录提出的李华与科达公司之间不存在商品房买卖合同关系、李华未付清房款、李华强行入住涉案房屋、肖景瑞以转让房屋的方式与肖景录办理了权属登记、原审判决结果与李华的诉讼请求相悖等上诉主张，均无证据支持，与事实不符。
综上所述，肖景录的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,900元，由肖景录负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 黄立君
审判员 张宝华
二〇一四年三月二十一日
书记员 孙梦依