浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第1161号
原告：陈月玲。
委托代理人：丁健。
被告：龚文才。
被告：朱莲玉。
两被告的共同委托代理人龚辉祖。
两被告的共同委托代理人龚振伟。
原告陈月玲与被告龚文才、朱莲玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈月玲及其委托代理人丁健，被告龚文才、朱莲玉的共同委托代理人龚辉祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈月玲起诉称，2002年1月20日，经熟人介绍，被告龚文才、朱莲玉将坐落于XX村，占地面积为72平方米的2间2层房屋以18万元的价格转让给原告陈月玲，双方签订了房地产买卖合同，原告一次性当面付清房屋买卖价款，被告龚文才、朱莲玉出具了收条，现场证人龚昌财、王云平在合同中签字。按合同约定，XX村旧村改造时，被告转让给原告的房地产拆除后所补偿的土地使用权归原告。2013年，被告获批9间地基，地基位于楼下村菜市场旁边，系楼下村最好地块（其旁边地块XX村投标价为每平米4.5万元），被告在既不通知原告，也不与原告商量的情况下，将旧村改造所补偿的地基中的3间又转卖给另外两人（两人各一间半），被告将其余6间地基于2013年7、8月份开始施工建成6层房屋，目前已经结顶，进入室内粉刷阶段。被告长期躲避在新疆等地，无法联系。2013年6月，原告找到被告要求交付地基，被告嘴上说会给原告买回2间地基，原告再次相信被告的承诺，但此后，被告以各种欺骗手法躲避原告，不接电话、不露面。原告认为，被告主观上已不想将2间地基交付给原告，而且转卖给了另外两人，被告已完全违背了承诺，双方无法协商解决，故提起诉讼。诉讼请求：一、确认原告、被告于2002年1月20日签订的房屋买卖合同无效；二、被告退还原告购房款18万元；三、赔偿购买房屋溢价款人民币233万元。
被告龚文才、朱莲玉辩称，2002年1月20日两被告将占地72平米的两间两层房屋转让给原告属实，当时转让价18万元并当场一次性付清，同时两被告将涉案房屋交付给了原告。之后由于XX村实施旧村改造，2009年涉案房屋被拆除，但两被告并没有领到涉案房屋的拆迁补偿款。2000年6月22日两被告办理离婚，两被告以两个户口参加旧改，两被告所在户的地基在2011年7月5日到7月20日经XX村公布没有异议之后，于2012年9月15日经村委会盖章后送稠江街道审批。因两被告是余房户，按各自的户型，超过平方部分打七折落实地基，经审批两被告各自均有162平方米的地基，共九间。在旧改前，被告龚文才在同一时间将另一处旧房占地69.87平方米卖给了XXX，被告龚文才162平方米地基审批下来后就转让给了XXX54平方米。从涉案房屋被拆后，原告就非常关心被告方的旧村改造情况及土地使用权的审批情况，由于原告不是XX村集体经济组织成员，担心最终拿不到地基，所以从一开始就要求被告方赔偿土地差价款。因提出的赔偿价款过高，两被告无法接受的，之后被告又转让给同村XXX的女儿54平方米。现两被告在楼下村的6间地基是在没有经过定点放样的情况下所建造的房屋。对于原告的第一项诉请，被告认为房地产买卖合同违反国家强制性规定，应当无效；对于原告的第二项诉求，被告同意返还18万元；对于第三项诉请，被告认为应当驳回，理由是房屋买卖合同违反法律规定而无效，这不是基于被告过错而造成的。根据法律规定，无效的合同自始无效，被告方也不再具有将相应的旧改之后的土地使用权交付给原告的义务，原告所诉称的土地房屋溢价的权利应当属被告所有。原告一开始就主张赔偿款，没有要地基，原告是有过错的，原告的第三项诉请也应当予以驳回。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、原告与两被告在2002年1月20日签订的房地产买卖合同一份，以证明原、被告就72平方米房屋转让达成协议，转让为价款18万元。被告质证意见，没有异议。
二、两被告于2002年1月20日出具的收条一份，以证明两被告收到转让款18万元的事实。被告质证意见，没有异议。
三、集体土地使用证［证号：义乌集用（1998）字第XX号］一份，以证明旧房占地面积为82.3平方米，公摊面积9平方米。被告质证意见，没有异议。
四、被告龚文才于2014年1月9日出具的字据一份，以证明龚文才将54平方米卖给XXX的女儿，每平方米2.6万元。被告质证意见，真实性没有异议，字据确系龚文才所书写，但该组证据与本案没有关联性。
被告就其辩解主张举证及原告质证如下：
一、义乌市XX股份经济合作社于2014年6月9日出具的证明一份，以证明两被告因参加旧村改造，龚文才名下的117.2平方米、69.87平方米及朱莲玉名下的82.34平方米、107.8平方米均在2009年已经全部拆除，两被告均系余房户，超出户型按7折返还，各审批162平方米。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，证明中没有法定代表人和经办人签字。
二、义乌市XX股份经济合作社于2013年7月18日的公告、关于村调剂指标公开选位投标决议各一份，以证明XX村地基的价格是每平米1.2万元，选位费每平米2.8万元以上，4万元起投，所以地价只有每平米1.2万元。原告在诉状上所称的4.5万元指的是投标价。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，公告没有法定代表人和经办人签字。
三、离婚证复印件一份，以证明两被告于2000年6月26日登记离婚。原告质证意见，真实性有异议，离婚证只有复印件，与原件是否相符不清楚。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
被告对原告所举的证据一、二、三无异议，本院予以认定；被告对原告所举的证据四的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定。原告对被告所举的证据一、二的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定；两被告离婚的情况属实，被告所举的证据三，本院予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
两被告于2000年6月26日登记离婚，但对夫妻共同财产在离婚时双方未作分割。1998年11月16日，义乌市土地管理局向朱莲玉颁发义乌集用（1998）字第XX号集体土地使用证，该证记载的土地使用权面积为82.3平方米，系座落于XX村的拨用住宅用地。2002年1月20日，原告与两被告就该土地上的房屋签订房地产买卖合同，合同的主要内容为，被告自愿将XX村占地面积72平方米的2层房屋及建筑物范围内的土地使用权转让给原告，成交价18万元人民币，签订合同日付清，今后旧村改造，房地产所补偿的土地使用权归原告，如超出72平方米，被告无权再向原告索要超出平方数的任何款项，如小于72平方，被告应退回相应的平方数价款，即每平方米2500元，被告无偿配合原告今后建房审批，房屋过户被告不再收取其他费用，但过户的契税、交易费、出让金、工本费由原告承担等等。合同签订的当日，原告支付两被告18万元，两被告向原告出具了收条，被告将房屋交付给了原告。因楼下村旧村改造，2009年上述房屋被拆除。包括上述房屋，两被告各有二处旧房，两被告经审批，分别享有162平方米的建房用地。2013年5-6月，两被告将其审批取得的324平方米建房用地中的54平方米转让给龚某某的女儿，转让价为每平方米26000元；54平方米落实给叶某某建房。其余面积自建房屋。原告向被告购买的房屋拆除后，被告未为原告落实宅基地建房。
另查明，XX村旧改农户调剂给村集体的部分宅基地，2013年7月XX村经济合作社委托拍卖公司向本集体组织成员进行拍卖时，宅基地每平方米的价格为12000元，选位费每平方米的底价为28000元。
本院认为，原告陈月玲系城市居民，与被告非同一集体经济组织的成员，原告向被告所购买的房屋的宅基地系XX村的集体土地，故原、被告于2002年1月20日所签订的房地产买卖合同损害了XX村的集体利益，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担责任。原告所买受的房屋拆除后的宅基地已由被告处置，被告应返还原告购房地产款18万元；宅基地的溢价部分，系原告的损失，应由被告赔偿；因造成合同无效原告有一定的过错，同时在房屋拆除前原告对该房屋享有使用利益，故本院酌定由被告赔偿原告土地溢价损失的80%。土地的溢价参照被告转让给其他人价格以每平方米26000元确定，即被告应赔偿原告的土地溢价损失为：（72㎡×26000元／㎡-180000元）×80%=1353600元。XX村经济合作社向本集体组织成员调剂宅基地每平方米的价格为12000元，该价格与选位费每平方米的底价为28000元相联结合即每平方米的最低价为40000元，与本案不具有可比性。综上，原告诉讼请求中合法合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）的规定，判决如下：
一、确认原告陈月玲与被告龚文才、朱莲玉于2002年1月20日签订的房地产买卖合同无效；
二、被告龚文才、朱莲玉返还原告陈月玲购房地产款180000元；
三、被告龚文才、朱莲玉赔偿原告陈月玲土地溢价损失1353600元；
四、驳回原告陈月玲的其他诉讼请求。
上述判决第二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13440元，由原告负担5148元，两被告负担8192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币26880元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 吕兴文
二〇一四年六月十七日
代书记员 周 胜