湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初字第180号
原告：刘世平。
委托诉讼代理人：张鸿颉、夏威，湖北光年律师事务所律师。
被告：湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司，住所地：咸宁市咸安区贺胜桥镇北街。
法定代表人：王少峰，总经理。
委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳城律师事务所律师。
原告刘世平与被告湖北联置碧桂园梓山湖房地产开发有限公司（以下称碧桂园梓山湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员廖朝晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张鸿颉、夏威，被告的委托代理人刘昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、撤销原告与碧桂园梓山湖公司于2013年11月5日签订的合同编号为：XN201312811的《商品房买卖合同》；2、碧桂园梓山湖公司返还原告的购房款650027元；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告一直想购置环境优美，依山环水及小区、周边配套设置高档、齐全的度假小区，2013年底，原告看到被告宣传资料及网上广告，介绍并承诺其位于咸宁市咸安区贺胜桥镇滨湖村的碧桂园梓山湖小区项目配套有国际温泉水疗会馆、国际体育公园、游艇俱乐部、36洞环岛高尔夫、首席贵族休闲跑马场等高端度假配套资源，并作了相关说明。后原告询问被告售楼部人员，均承诺有前述相关配套资源。基于此，原告与被告于2013年11月5日签订了合同编号为：XN201312811的《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），购买被告碧桂园梓山湖珑湾05街06号房屋，合同约定了双方的权利义务等内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款共计650027元，并于2015年1月3日收到被告的“收楼通知书”，要求原告与其员工余雪曼联系预约收楼手续的办理时间。后原告于2015年1月4日赶赴被告售楼处准备办理收房手续，发现不仅房屋存在质量问题，更为关键的是：被告承诺的配套资源均不存在！为此，原告当场表示不同意办理收房手续，并后续多次与被告沟通，最终告知原承诺的配套资源不可能进行建设。综上，原告认为，被告通过宣传资料、广告等方式明确承诺碧桂园梓山湖项目将建设高端度假配套资源，且原告也是看中该配套资源才购买的被告房屋，现被告无法兑现其配套资源的承诺，显属欺诈，原告因此起诉。
被告碧桂园梓山湖公司辩称：一、原告的全部诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据。1、碧桂园梓山湖公司的前期宣传推广为要约邀请，无任何约束力。《中华人民共和国合同法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了具体的界定。碧桂园梓山湖公司的前期宣传推广从性质上看属于商业广告，广告所描述的“国际体育公园”“环湖生态庄园”“马术俱乐部”并非是碧桂园梓山湖公司对开发商品房及开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体说明和允诺，甚至宣传内容涉及的方位、面积、竣工日期及相关详细情况均没有作出任何具体明确的说明和允诺。原告与碧桂园梓山湖公司签订的《协议书》中已经明确告知了配套调整的具体情形。原告所诉称的宣传对房屋的价格的确定没有任何意义，碧桂园梓山湖公司出售的房屋价格在出售前就已经明码标价，并且原告购买时别墅的价格与咸宁周边的别墅的价格区别不大。别墅价格与该别墅的区位优势，环境优势及碧桂园梓山湖公司的投入情况，别墅价格属于物美价廉。
要约是对特定人发出的，并希望与对方订立合同的意思表示，一旦对方作出承诺，即对要约人具有法律约束力，而要约邀请则是向不特定的多数人发出、希望他人向自己发出要约的意思表示。因此，要约邀请对发出人是没有法律约束力的。碧桂园梓山湖公司前期的宣传广告是向不特定人发出，并非向特定人发出的，如果本案的购买人仅仅是因碧桂园梓山湖公司的宣传广告向碧桂园梓山湖公司作出承诺，是无法形成合同的约束力，原告必须向碧桂园梓山湖公司发出要约，协商一致签订《商品房买卖合同》及相关的协议，特别是签订告知关于商品房所在项目用地红线外配套资源及其广告宣传等事宜的实际情况的《协议书》前提下，碧桂园梓山湖公司才会同意与原告签订《商品房买卖合同》，并非原告一作出承诺，与碧桂园梓山湖公司之间买卖就成立。故从法律的层面来理解碧桂园梓山湖公司前期推广的宣传广告应为要约邀请，对双方当事人并不产生任何法律约束力。2、从原告提供的证据（宣传资料），足以证明碧桂园梓山湖公司发布的广告属于邀约邀请，并非欺诈行为。原告提供的宣传资料1、----双拼别墅G208A、双拼别墅G208B，在宣传资料的下方明确的注明本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出购房要约。原告提供的宣传资料2、----碧桂园梓山湖首期规划示意图，在宣传资料的下方明确注明本宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出购房要约、以上图则内规划外的市政道路及其他市政配套设施均按当地政府规划部门现行规划绘制，并非出卖人承诺，仅供参考。原告提供的宣传资料，系碧桂园梓山湖公司销售前期发布广告时制作并发布，这些资料足以证明碧桂园梓山湖公司的宣传广告，性质为邀约邀请，同时，碧桂园梓山湖公司在发布广告时，已经明确地说明了广告性质为邀约邀请。原告提供的宣传资料，碧桂园梓山湖公司每次要制作上万份，如果是进行欺诈，没有必要在上万份资料中注明所宣传的广告中说明广告为邀约邀请，或非出卖人之承诺，仅供参考等内容。
二、原告在签订涉案商品房买卖合同之前即已明确知悉碧桂园梓山湖公司前期推广所涉配套资源等具体情况，故碧桂园梓山湖公司在缔约阶段不存在任何欺诈行为。原告提供的证据宣传资料
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开发范围之外的配套宣传，足以证明碧桂园梓山湖公司已经知晓碧桂园梓山湖公司前期推广的所涉配套资源，均属于邀约邀请，不作为出卖人承诺，仅作参考。甚至是碧桂园梓山湖公司制作的房屋直接相关的宣传资料，也明确说明了属于邀约邀请，不作为出卖人承诺，仅作参考。
三、暂且不论，原告诉称的是否属实，原告撤销权，早就过了除斥期间。同时根据《商品房买卖合同》的约定内容，原告无权撤销合同。1、原告知道相关的配套宣传出现了调整，最早的时间为签订《协议书》的时间，从与原告签订《协议书》的时间起算至原告起诉立案时间，早就过了除斥期间。原告的撤销权消灭。
碧桂园梓山湖公司制作的《协议书》对商品房所在项目用地红线外配套资源及其广告宣传等事宜的实际情况进行了详细说明（摘录协议内容）----“高尔夫”项目不在该项目用地范围内，仅为主体设想的目标项目，乙方确认其不作为甲方对于该项目及其周边配套的承诺。前期宣传的配套所在地块规划为“公园”，但地块内的具体配套设置仍在逐步实施，乙方同意最终状态以地块权属人的实施及政府规划确定为准。本协议作为甲方人员输出的进一步更正和补充，乙方在知悉本协议第一、二条所述情况下自愿购买该商品房并承担相应后果。即原告签订该协议时，就应当知道上述内容，故其撤销权早就过了除斥期间。既然原告提供了宣传资料证据，说明碧桂园梓山湖公司在购买房屋前，已经知晓宣传资料仅仅参考，在签订协议再次对协议内容进行了确认。原告作为完全民事行为能力人，在已明确知悉碧桂园梓山湖公司前期推广所涉配套资源等属涉案商品房所在项目用地红线之外的情况下，书面确认此不作为碧桂园梓山湖公司的承诺，并同意最终状态以地块权属人的实施及政府规划确定为准，并书面承诺自愿签订涉案商品房买卖合同并承担相应后果。同时，咸宁市中级人民法院作出的（2016）鄂12民终439号裁定、（2016）鄂12民终440号裁定、（2016）鄂12民终438号裁定、对与上述同一性质，同样内容的《协议书》效力作出了认定。摘录原文如下：（《协议书》上签字盖章后该协议即告成立，因该协议不存在法律规定的需要办理批准和登记手续的情形，该协议成立时即生效）。既然该协议生效，退一步讲即便是原告签字并非真实意思表示或者误解，也应当除斥期间内行使撤销权，原告至今也没有行使撤销权。该协议对原告发生法律效力。2、同时，根据合同的约定，原告也无权撤销合同，合同附件四《补充协议书》第七条、第十条第（三）项，证明原告对宣传的内容属于红线外，不属于碧桂园梓山湖开发建设用地范围是知情的，并且第十条第（三）项约定内容与2013年11月5日双方签订《协议书》内容及《协议书》上绘制的平面图相互吻合。《补充协议书》第七条明确约定了，买受人不干涉
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权属证书记载土地外和其他用地，同意政府部门的最终规划条件和批准使用功能。（第七条：……除该商品房的权属证书所记载的土地之外的其他用地，出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。第十条第（三）项，均能证明原告明知附录四图示的具体位置和范围的土地在碧桂园梓山湖项目的用地红线外，不属于碧桂园梓山湖开发项目建设用地的范围。买受人对此没有异议）。根据上述合同约定，既然买受人对此没有异议，则原告无权撤销合同。
四、涉案商品房在合同交楼日期届满前即已符合法定和约定的交付条件，碧桂园梓山湖公司在履约中不存在任何违约行为。
涉案商品房合同交楼日期为2014年12月30日，碧桂园梓山湖公司早在2014年6月30日即已办理了该房屋的工程竣工验收备案手续，并多次催促原告和办理收楼手续，在履约中不存在任何违约行为。
五、暂且不论签订的区域外《协议书》是否存在欺诈，即便是退一步讲存在欺诈，并非无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。按照上述法律规定，只有在损害国家利益的情况下，欺诈合同无效，本案与国家利益无关，不存在欺诈则合同无效的法定情形。
综上所述，碧桂园梓山湖公司在涉案商品房缔约、履约全过程中不存在欺诈等任何违约行为，而原告的撤销权超过除斥期间，撤销权消灭。故原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了相关证据。
被告碧桂园梓山湖公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交了相关证据。
经审理查明，2013年11月5日，原告刘世平与被告碧桂园梓山湖公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XN201312811）以及与商品房买卖合同相关的补充协议以及协议书，约定购买被告开发的碧桂园梓山湖珑湾05街06号房屋，双方就相关权利义务进行了约定，原告刘世平在《商品房买卖合同》以及与合同相关的补充协议以及协议书上签字确认，并依约交付了购房款。上述《协议书》对商品房所在项目用地红线外配套资源及其广告宣传等事宜的实际情况已明确告知。2016年1月，原告以受到欺诈以及房屋存在质量问题为由向我院起诉，请求撤销合同并要求赔偿损失，在本案诉讼中，原告并未就其所购买的房屋存在何种质量问题提供证据。
本院审理认为：1、双方当事人于2013年11月5日签订的《协议书》的法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据上述法律规定，双方当事人在《协议书》上签字盖章后该协议即告成立，因该协议不存在法律规定的需要办理批准和登记手续的情形，该协议成立时即生效。2、关于要约邀请转化为要约的认定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作为的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据上述法律规定，对要约邀请转化为要约必须同时具备二个条件：一是商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。被告碧桂园梓山湖公司发布的广告宣传内容并不同时具备上述二种条件，原告认为是要约的理由不能成立。3、关于撤销权问题。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案双方当事人于2013年11月5日签订《商品房买卖合同》及相关附属协议，原告向人民法院行使撤销权的时间早已超过法律规定的期限。综上，起诉状所陈述的事实不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款规定，判决如下：
驳回原告刘世平的诉讼请求。
案件受理费5150元由刘世平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审判员 廖朝晖
二〇一六年十二月二十八日
书记员 袁诗奇