浙江省温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙执异初字第2号
原告项益龙。
原告姜芳玉。
委托代理人方良、方钧亮。
被告胡冬花。
委托代理人陈德其。
第三人郑珠菊。
第三人范文虎。
原告项益龙、姜芳玉与被告胡冬花、第三人郑珠菊、范文虎案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员程建担任审判长，与审判员潘丽红、丁加新组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告项益龙、姜芳玉的委托代理人方良、方钧亮、被告胡冬花的委托代理人陈德其到庭参加诉讼，第三人郑珠菊、范文虎经本院依法送达有关应诉文书和开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：温州市龙湾区人民法院在申请执行人胡冬花与被执行人郑珠菊、范文虎民借贷纠纷一案强制执行过程中，将坐落于龙湾区永中街道明珠城7幢401室的房屋产权进行查封拍卖执行。但上述房屋已由第三人郑珠菊、范文虎出卖给原告项益龙、姜芳玉，房款也已支付完毕并由原告实际占有，过户手续未办理不是原告过错。为此原告不服温州市龙湾区人民法院（2014）温龙执异字第6号执行裁定，提起诉讼：终止对座落于龙湾区永中街道明珠城7幢401室房屋的执行，解除查封冻结措施。本案诉讼费由被告承担。
原告项益龙、姜芳玉为证明其主张的事实，在本院指定的举证期限内，向本院提供了如下证据1、2009年12月16日《房屋买卖协议》一份，以证明原告向第三人郑珠菊购买涉案房屋，并签订合同。2、2009年12月29日《公证书》一份，以证明两第三人郑珠菊、范文虎将涉案房屋交易、还贷、受领交付、办理产权过户等事项委托给原告胞弟项益文办理。3、2009年12月25日《银行凭证》一份。4、2010年1月3日《银行凭证》一份。5、2009年12月24日《收条》一份。证据3-5共同以证明原告支付定金和购房款合计220万元。经双方结算后，原告超付约4万元，故第三人郑珠菊事后予以退还，最终支付两第三人2160136元。原告应支付两第三人的款项已全部支付完毕。6、2009年10月12日《收据联》一份，以证明原告支付车位款48000元。7、2009年6月13日《个人房产抵押贷款合同》一份。8、《交通银行银行转账凭证》一份。9、贷款详细信息查询一份。证据7-9共同以证明两第三人以涉案房屋办理按揭贷款166万元，原告自2010年1月16日起，支付该银行按揭款至今，合计46期。10、2010年1月1日《房屋交付文表签收单》一份。11、2010年1月1日《业主户内验收单》一份。
12、2010年1月1日《东方明珠城住户基本情况登记表》一份。13、2013年11月4日《浙江南都物业管理有限公司说明》一份。证据10-13共同以证明原告自2010年1月1日起以业主身份受领涉案房屋的交付并使用至今，期间一直缴纳物业管理费。14、2009年12月31日《收款收据》一份，以证明原告为涉案房屋缴纳到户对讲机费用。15、2010年7月23日《建筑业统一发票》一份，以证明原告为涉案房屋缴纳管道燃气配套建设费用3110元。16、2010年1月1日《收款凭证》（1）一份。17、2011年1月18日、2012年3月5日、2013年1月9日《发票联》各一份。证据16-17共同以证明原告为涉案房屋缴纳的2010年度至2013年度的物业管理费。18、2010年1月1日《收款收据》（2）一份。19、2011年1月18日《收据联》一份。证据18-19共同以证明原告为涉案房屋缴纳的2010年度至2011年度的公共能耗费。20、浙江省电力营销客户管理信息系统用户基本信息一份。21、《浙江省农村合作金融机构分户明细对账表》一份。
22、《温州市龙湾永强供电公司》说明复印件一份。证据20-22共同以证明自2010年6月份起至今，涉案房屋的电费一直由原告银行账户缴纳。23、2013年11月4日《温州巨龙房地产开发有限公司说明》一份，以证明涉案房屋房开公司于2011年6月份已通知原告办理房屋产权证。24、2011年8月26日《销售不动产统一发票》一份。25、2011年8月26《税收转账专用完税证》一份。26、2011年8月26日《银行卡活期子账户交易明细》一份。证据24-26以共同证明原告从房开公司领取涉案房屋的销售发票，并缴纳房屋买卖契税83783.67元。27、《房屋权属登记信息查询》一份，以证明2011年8月26日，原告办理了涉案房屋产权过户至第三人郑珠菊名下的产权登记手续。28、（2014）温龙执异字第6号执行裁定书一份，以证明原告已对（2013）温龙执民字第3066号执行裁定书提出执行异议。
被告胡冬花辩称：原告对诉争房屋不享有物权。理由：1、合同签订是无效的，房屋涉及抵押，房屋出卖应通知银行，房屋出卖价款也应先支付银行贷款，因此违反有关的法律规定。2、原告说自己支付现金200万，不符合交易习惯，不是事实。原告应提供200万现金来源。3、假设原告与郑珠菊的合同有效，原告也只享有合同请求权而不是物权请求权。4、原告实际占有并使用房屋是不真实的，郑珠菊并没有将房屋交给原告使用，是原告私自去房开那里拿到钥匙使用。
在本院指定的举证期限内，被告胡冬花未向本院提供证据。
第三人郑珠菊、范文虎经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。
在本院指定的举证期限内，第三人郑珠菊、范文虎未向本院提供证据。
对原告提供的证据，经庭审出示质证，当事人的质证意见和本院的认证意见如下：
被告代理人对原告提供的证据1真实性、合法性有异议；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是转入转出账号不是很清楚，并且款项来往与本案无关联性；对证据4真实性无异议，但与本案无关联；对证据5真实性有异议，出具的时间与原告在诉状中所称的付款时间不符，出具时间早于付款时间，对金额也有异议；对证据6只能说明当时钱是由郑珠菊支付的；对证据7无异议；对证据8真实性无异议，但款项不能证明原告替郑珠菊偿还贷款事实；对证据9真实性无异议，但不能证明原告主张；对证据10真实性、合法性、关联性提出异议，无房开公司盖章，不知道经办人是谁，地点不是很明确，接收手续也是违法的；对证据11、12意见同证据10；对证据13合法性提出异议，南都物业无主体资格，证明应由法人盖章，证据的形式也是不合法的；对证据14只能证明是郑珠菊房屋；对证据15意见同证据14；对证据16不是正式发票，对其真实性、关联性有异议；对证据17我们认为第一张发票是由郑珠菊支付，第二张是项益龙支付的，真实性无异议，关联性提出异议，我们认为物业公司是违法行为；对证据18、真实性有异议；对证据19我们认为是郑珠菊支付，不能证明原告主张；对证据20、21、22真实性无异议，原告主张不能成立，排除原告卡被郑珠菊使用的情况下；对证据23，证明的形式不合法，无法定代表人签字；对证据24、25真实性无异议，但我们认为房屋是郑珠菊所有；对证据26真实性无异议，但是与本案无关联性，不能证明原告自己交缴契税，不能排除款项是借给郑珠菊使用；对证据27真实性无异议，但不能证明原告主张，物权仍归郑珠菊所有；对证据28三性无异议。
第三人范文虎、郑珠菊未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认为，原告提供的证据：2、7、28被告均无异议。原告提供的证据1：2009年12月16日《房屋买卖协议》，买卖协议内容能客观反映待证事实。证买卖协议书符合民事诉讼法规定的八种法定形式，形式要件符合书证要求。证据来源合法。买卖协议内容涉及本案争诉标的，和本案待证事实存在一定的联系，具有关联性。《房屋买卖协议》可以证明待证事实，应予以确认。原告提供的证据3：2009年12月25日《银行凭证》。能反映出原告姜芳玉通过银行汇款给被告郑珠菊的事实。原告项益龙、姜芳玉是通过房屋中介所购得诉争房产，原、被告双方在买卖房屋之前并不认识，更没发生过经济往来，证据5收条亦能佐证该笔汇款为购买涉案房款，和本案待证事实存在一定的联系，具有关联性，可以证明待证事实，应予以确认。证据4：2010年1月3日《银行凭证》。第三人郑珠菊退回原告超付的购房款，和本案待证事实存在一定的联系，具有关联性，可以证明待证事实，应予以确认。证据5：2009年12月24日《收条》。内容反映出原告项益龙、姜芳玉已支付购房款的事实，并有证据1、3，及第三人郑珠菊的谈话笔录相佐证，且被告没有提供足以反驳的相反证据，对其提出的异议不予支持。证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据6：2009年10月12日《收据联》。付款人为第三人郑珠菊，证据不能证明待证的事实，不予以确认。证据8、9：《交通银行银行转账凭证》、《贷款详细信息查询单》。其中部分由原告项益龙、姜芳玉银行帐户转帐入第三人郑珠菊还贷帐户，部分以现金存入第三人郑珠菊还贷帐户。第三人郑珠菊的谈话笔录中也已说明按揭还贷由原告项益龙、姜芳玉负责偿还。被告没有提供足以反驳的相反证据，对其提出的异议不予支持。证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据10、11、12、13：2010年1月1日《房屋交付文表签收单》、2010年1月1日《业主户内验收单》、2010年1月1日《东方明珠城住户基本情况登记表》、2013年11月4日《浙江南都物业管理有限公司说明》。能证明原告项益龙、姜芳玉于2010年1月1日接收诉争房屋并实际占有的事实。被告没有提供足以反驳的相反证据，对其提出的异议不予支持。证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据14、15：2009年12月31日《收款收据》、2010年7月23日《建筑业统一发票》。付款人为第三人郑珠菊，证据不能证明待证的事实，不予以确认。证据16、17：2010年1月1日《收款凭证》、2011年1月18日、2012年3月5日、2013年1月9日《发票联》各一份。其中2011年1月18日开具的发票，付款人为第三人郑珠菊，证据不能证明待证的事实，不予以确认。2010年1月1日开具的收款凭证、2012年3月5日、2013年1月9日开具的发票，证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据18：2010年1月1日《收款收据》。符合证据的真实性要求，被告没有提供足以反驳的相反证据，对其提出的异议不予支持。证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据19：2011年1月18日《收据联》。付款人为第三人郑珠菊，证据不能证明待证的事实，不予以确认。证据20、21、22：《浙江省电力营销客户管理信息系统用户基本信息》、《浙江省农村合作金融机构分户明细对账表》、《温州市龙湾永强供电公司说明》。三份证据能相互映证诉争房屋使用电量、电费计量及原告姜芳玉银行帐户扣划电费的事实，被告没有提供足以反驳的相反证据，对其提出的异议不予支持。证据可以证明待证的事实，应予以确认。证据23：2013年11月4日《温州巨龙房地产开发有限公司说明》。证据符合法定形式，可以证明待证的事实，应予以确认。证据24、25、26：2011年8月26日《销售不动产统一发票》、2011年8月26《税收转账专用完税证》、2011年8月26日《银行卡活期子账户交易明细》。三份证据能相互映证诉争房屋买卖契税由原告姜芳玉缴纳，可以证明待证的事实，应予以确认。证据27：《房屋权属登记信息查询》。诉争房屋已办理了产权登记，证据可以证明待证的事实，应予以确认。
根据上述认定的证据结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2009年12月16日，原告姜芳玉与第三人郑珠菊签订了《房屋买卖协议书》，第三人郑珠菊将其购得坐落于温州市龙湾区永中街道明珠城7幢401室期房（建筑面积为225.18平方米），以总价3715470元的价格转让给原告姜玉芳。原告姜芳玉于2009年12月25日已将购房款220万元支付给第三人郑珠菊，剩余房款因第三人郑珠菊办理了银行按揭贷款，双方约定房屋贷款由原告继续偿还，自2010年1月份起银行按揭贷款一直由原告偿还至今。2010年1月3日，经双方结算第三人郑珠菊将多收的购房款39864元退还给原告姜芳玉。2010年1月1日诉争房屋交付使用，原告接收了房屋并对房屋进行装修入住至今。
另查明，2011年8月26日，原告依据公正文书向温州巨龙房地产开发有限公司领取了诉争房屋不动产统一发票并缴纳了房屋买卖契税83783.67元，办理了房产登记手续，登记人为第三人郑珠菊。2011年10月12日，温州市公安局龙湾分局作出温龙公函（2011）78号，查封了诉争房屋。2013年10月22日，龙湾区人民法院作出了（2013）温龙执字第3066号执行裁定，对诉争房屋裁定拍卖、变卖。
本院认为，2009年12月16日，原告姜芳玉与第三人郑珠菊签订了《房屋买卖协议书》，并按约支付了全部价款，上述协议没有违反法律、行政法规强制性规定，应依法确认有效。虽然原告姜芳玉与第三人郑珠菊的不动产转让未经物权变更登记，但原告已按协议约定履行了义务。办理了入住手续，支付了公摊水电费、物业管理费，出资装修了诉争房屋并入住至今等，实际占有了诉争房产。上述事实表明原告姜芳玉与第三人郑珠菊的房屋交易是真实的。原告依《房屋买卖协议书》享有的请求取得物权的权利应当受到法律保护。由于本案诉争房屋在办理过户手续过程中被温州市公安局龙湾分局查封，因此原告无法办理房屋产权过户手续。原告对未办理财产产权过户不存在过错。根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案诉争房屋属于期房，原告项益龙、姜芳玉已经按照协议约定支付全部房款，并实际占有了诉争房屋，第三人郑珠菊、范文虎对诉争房屋已经没有支配权，该房屋不属于他们实质财产。现诉争房屋未办理产权变更手续也是因客观原因所致，原告项益龙、姜芳玉并无过错。
据此，依照最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定：判决如下：
停止对诉争标的物坐落于温州市龙湾区永中街道明珠城7幢401室房屋的执行。
本案受理费80元，由被告胡冬花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判长 程 建
审判员 潘丽红
审判员 丁加新
二〇一四年六月二十三日
书记员 张赛娜