山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5051号
上诉人(原审被告)：济南信豪房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘黎明，董事长。
委托诉讼代理人：肖云鹏、王俊生，均系山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王庭见，男，1976年1月20日出生，汉族，住济南市。
被上诉人(原审原告)：法炜，女，1980年12月4日出生，回族，住济南市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
上诉人济南信豪房地产开发有限公司(以下简称信豪公司)因与被上诉人王庭见、法炜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
信豪公司上诉请求：判决上诉人不支付被上诉人2015年7月8日至2016年6月1日期间的逾期交房违约金，或将本案发回重审。事实和理由：上诉人在开发涉案项目过程中，在符合交房条件后，对两被上诉人履行了告知义务，两被上诉人未办理交房手续，系其自身不作为，应承担相应后果。上诉人于2015年7月7日取得分期综合验收备案证明，涉案房屋已符合交房条件。分期综合验收备案证明与综合验收备案证明，两者系并列关系，而非必经程序关系。一审判决认定事实不清，判决结果显失公平。
王庭见、法炜辩称，双方合同第八条约定，房屋交付的条件是被上诉人取得开发项目综合验收备案证明，而不是分期综合验收备案证明。从综合验收备案证明及分期综合验收备案证明的区别来看，完成项目综合验收比仅完成单栋验收，所需的时间更长，所涉及的项目更多，付出更大的成本。上诉人私自变更交房条件，等于将上述成本转嫁于被上诉人，对被上诉人是不公平的。一审判决认定事实清楚，判决公正合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王庭见、法炜向一审法院起诉请求：判令信豪公司向王庭见、法炜支付逾期交房违约金90984元（自2014年12月31日暂计算至2016年6月21日）；信豪公司向王庭见、法炜支付逾期办证违约金45205元（自2015年12月26日起暂计算至2016年6月1日，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算）。
一审法院认定事实：2013年10月15日，王庭见、法炜与信豪公司签订商品房买卖合同及相关附件，约定：王庭见、法炜购买信豪公司在涉案楼房的办公用房，建筑面积共320.57平方米，其中，套内建筑面积236.86平方米，每平方米单价5275元，总价款1691154元；关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于…以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3、由于买受人原因…或未按时办理相关手续等其他原因。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任。关于产权登记，合同第十五条约定：出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，王庭见、法炜依约向信豪公司支付了全部购房款，信豪公司为王庭见、法炜开具收据一张，载明房款1691154元。
关于王庭见、法炜要求信豪公司承担逾期交房违约金的理由，王庭见、法炜自述根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的房屋交付买受人。直至现在，涉案房屋仍未取得综合验收备案证明，故王庭见、法炜主张信豪公司以1691154元为基数，按照日万分之一，自2014年12月31日起至2016年6月21日止支付原告逾期交房违约金，共计90984元。信豪公司对此不予认可，称涉案房屋所在的4号楼在2014年12月30日前未取得《综合验收备案证明》的原因不可归责于出卖人，且涉案房屋在2015年7月7日取得《分期综合验收备案证明》后，王庭见、法炜拒绝办理交房手续，信豪公司不应对逾期交付房屋承担违约责任。信豪公司为证实其主张，向一审法院提交了以下证据。证据一：济南市规划局于2014年9月23日出具的关于济南信豪房地产开发有限公司《关于东都丽苑商务金融地块2、4号楼规划核实复函的申请》的复函一份，证实济南市规划局经现场踏勘并比对实测报告，2、4号楼基本符合规划许可要求，待1#楼及商业裙房、3#楼、地下车库全部竣工后一并办理规划核实手续。证据二：济南市城建档案管出具的山东省建设工程档案预验收意见书一份，证实2、4号楼建设工程档案预验收合格。证据三：济南市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书一份，证实2、4号楼经综合评定，建设工程消防验收合格。证据四：建设项目竣工市政公用设施供水、供气、供热设施验收意见表一份，证实东都国际广场项目供热设施验收合格，并取得取水许可证。证据五：济南市住宅产业化发展中心出具的济南市房地产开发项目综合验收住宅产业化技术要求核实证明一份，证实2号、4号楼符合住宅产业化技术要求。证据六：济南市人防办建设项目竣工验收备案审查意见表一份，证实4号楼通过人防验收。证据七：房屋建设工程竣工验收备案单一份，证实4号楼竣工验收合格。证据八：公告一份，证实信豪公司于交付房屋前在交房现场公示前述验收手续、规划局批复等文件。证据九：济南市城乡建设委员会出具的房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明一份，证实4号楼于2015年7月7日取得综合验收备案证明，但至今王庭见、法炜未办理交房手续，信豪公司主张不应承担逾期交房的违约责任。证据十：中通快递单4份，证实信豪公司曾向王庭见、法炜发送过快递，通知王庭见、法炜办理交房手续。证据十一：2号楼XX室交房手续一份，证实王庭见、法炜在购买4号楼XX室的同时购买了2号楼XX室，早已办理交房手续并入住。证据十二：2号楼XX室水、电、物业费缴费凭证，证实王庭见、法炜多次至物业公司缴纳2号楼XX室的物业费。经质证，王庭见、法炜对上述证据的真实性均没有异议，对证明目的有异议，称证据一至证据九与本案无关，无法证实信豪公司达到了《济南市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件；证据十无法证实信豪公司履行合同约定的通知义务，王庭见、法炜均未收到二份交房通知书；证据十一至证据十二的与本案无任何关系，不能免除信豪公司逾期交房的责任。
关于王庭见、法炜要求信豪公司承担逾期办证违约金的理由，王庭见、法炜自述根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。信豪公司承诺在2014年12月30日前交房，故应在2015年12月25日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但直至现在，涉案房屋办理权属登记资料仍未报产权登记机关备案，故王庭见、法炜主张信豪公司以1691154元为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率4.75%上浮30%计算，自2015年12月26日起至2016年6月1日止支付王庭见、法炜逾期办证违约金，共计45205元。信豪公司对此不予认可，称因王庭见、法炜个人原因导致起诉之日信豪公司无法按照合同约定将资料报房管局主管部门备案，且根据合同约定只有在交付后720日内未取得房屋产权证书，出卖人才承担违约金，无论从2014年12月31日起，还是从2015年7月8日起至2016年6月1日均未达到上述期限，故王庭见、法炜主张的逾期办证违约金没有事实及法律依据。
一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、涉案房屋何时具备交房条件；二、逾期办证的责任承担主体。
关于焦点问题一，一审法院认为，关于房屋交付条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第八条约定的房屋交接条件为该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》（2014年12月30日前），该约定未违反法律、法规规定的房屋交付条件，因此，只有在取得房屋综合验收备案证明后，该涉案房屋才符合合同约定的交房条件。虽然济南市规划局在约定的交房期限前已出具了关于济南信豪房地产开发有限公司《关于东都丽苑商务金融地块2、4号楼规划核实复函的申请》的复函一份，但该复函不仅能说明信豪公司开发的该项目没有取得4号楼的分期综合验收备案证明，也证实了其没有取得综合验收备案证明，取得综合验收备案证明是出卖人的义务，取决于整个工程建设的进度与规范性，信豪公司对此明知且有能力，其抗辩未取得综合验收备案证明属于不可归责于出卖人的原因不能成立，故信豪公司不能依据合同约定而免责。另外，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，本案中，信豪公司提供的《商品房买卖合同》中也仅列出了综合验收备案和分期综合验收备案两个选项，双方之间选择的是综合验收备案证明。虽然信豪公司已于2015年7月7日取得分期综合验收备案证明，但至今仍未取得综合验收备案证明。综上，涉案房屋因出卖人的原因确不符合交房条件，信豪公司对其逾期交房的行为应根据合同约定及相关法律规定承担违约责任，对于王庭见、法炜主张的自2014年12月31日起计算至2016年6月21日的逾期交房违约金90984元，一审法院予以支持。关于焦点问题二，一审法院认为，根据相关司法解释及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，除当事人有特殊约定外，预售商品房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方已就产权登记进行了另行约定。现王庭见、法炜所购4-XX室因信豪公司尚未取得综合验收备案证明，致使王庭见、法炜不能向房地产主管部门办理产权登记手续。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋至今没有交付使用，故王庭见、法炜要求信豪公司承担逾期办证违约金于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告济南信豪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告王庭见、原告法炜逾期交房违约金90984元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人没有提交新证据。另查明，涉案项目于2015年7月7日取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》(济综验第2015039号)。其内容为“经各有关部门和单位核实，同意该项目竣工综合验收备案。”一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人双方在商品房买卖合同中约定的交房条件为该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。信豪公司开发建设的涉及本案的项目共计四幢楼，分为两期，涉案房屋所在的楼座为第一期4号楼，信豪公司取得的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》应为该小区开发过程中的分期综合验收备案而非涉案房屋所在的单栋楼房的分期综合验收备案。本案中，涉案房屋所在的开发项目已取得政府有关部门出具的《综合验收备案证明》，已具备了双方合同约定的交房条件。但信豪公司在第一次通知王庭见、法炜交接房屋时，尚未取得涉案房屋所在楼房的综合验收备案证明，王庭见、法炜有权依据合同约定拒绝收房。信豪公司在取得涉案房屋取得综合验收备案证明后，未能提交证据证实其履行了双方约定的通知被上诉人交接房屋的义务，因此其应承担逾期交房的违约责任。本案在一审法院第一次开庭时为2016年6月21日，此时王庭见、法炜已知晓了涉案房屋已取得了综合验收备案证明，结合王庭见、法炜在该小区购得的另一套房屋已交接的事实，本院认定王庭见、法炜此时已知晓该房屋具备了合同约定的交房条件，且信豪公司亦向王庭见、法炜邮寄过交房通知，此时应视为信豪公司履行了向王庭见、法炜告知交房的义务，王庭见、法炜应在此后与信豪公司办理交房事宜。此后因未交房产生的损失应由王庭见、法炜自行负担。综上，一审判决认定事实清楚，但在认定所涉案房屋是否符合交房条件的认识上有误，本院予以纠正。一审判决结果正确，故对信豪公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2956元，由上诉人济南信豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 张 强