重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第06759号
原告交通银行股份有限公司重庆市分行，地址重庆市渝中区中山三路158号，组织机构代码20280469-9。
负责人付万军，分行行长。
委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告游丹，男，1986年8月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告陈玲玲，女，1988年3月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告重庆涌鑫地产有限公司，地址重庆市渝北区回兴街道服装城大道8号，组织机构代码66642050-3。
法定代表人吴涌钧，公司董事长。
委托代理人龙渝，重庆康实律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司重庆市分行（以下简称交通银行重庆分行）与被告游丹、陈玲玲、重庆涌鑫地产有限公司（以下简称涌鑫地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员朱峰担任审判长，与人民陪审员蒲兴华、人民陪审员ＸＸＸ依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员杜灵担任法庭记录。原告交通银行重庆分行的委托代理人况铭茜，被告重庆涌鑫地产有限公司的委托代理人龙渝到庭参加了诉讼。被告游丹、陈玲玲经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行重庆分行诉称，游丹、陈玲玲因购买房产向交通银行重庆分行申请个人贷款，并以位于重庆市渝北区的房屋作为抵押。游丹、陈玲玲于2010年10月11日与交通银行重庆分行签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2010年个贷字第07867号），合同约定：游丹、陈玲玲向我行借款308000元人民币，年利率5.049%，贷款期限240个月，自放款之日起；合同履行期内游丹、陈玲玲如果有违约行为，交通银行重庆分行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求游丹、陈玲玲立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，且交通银行重庆分行有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%收取罚息；游丹、陈玲玲还要承担交通银行重庆分行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。合同中的保证条款约定，涌鑫地产公司作为保证人为游丹、陈玲玲偿还上述贷款承担连带保证责任，其保证期间为每期贷款发生之日起至最后一期贷款到期之日后两年，保证责任范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。同时，合同约定以该借款购买的房屋向交通银行重庆分行提供抵押担保，范围为合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；贷款人未按时足额还款，交通银行重庆分行有权行使抵押权。2010年10月11日游丹、陈玲玲与交通银行重庆分行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记。
合同签订后，交通银行重庆分行依约于2011年1月17日发放了该笔贷款。但是游丹、陈玲玲截止2014年6月24日已连续8期未能按时还款。鉴于游丹、陈玲玲的违约行为，交通银行重庆分行已无法与游丹、陈玲玲继续履行借款合同，根据我国《合同法》的规定及上述合同的约定，交通银行重庆分行有权宣布贷款提前到期，游丹、陈玲玲作为借款人，应按合同约定，立即向交通银行重庆分行一次性偿付剩余借款的本金、利息、罚息及实现债权的相关费用。涌鑫地产公司作为连带责任保证人，应当对游丹、陈玲玲的债务承担连带保证责任。同时，交通银行重庆分行对游丹、陈玲玲提供的抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿。交通银行重庆分行为维护自身合法权益，特起诉来院，请求判令：1、游丹、陈玲玲偿还截止2014年6月24日止的本金284246.85元、利息10445.16元、罚息159.73元，共计294851.74元，以及自2014年6月25日起至还清之日止以本金284246.85元为基数计算的罚息；2、游丹、陈玲玲承担本案的诉讼费。3、涌鑫地产公司对游丹、陈玲玲的上述债务承担连带保证责任；4、游丹、陈玲玲不清偿上述债务时，交通银行重庆分行对游丹、陈玲玲提供的抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述1-2项范围内优先受偿。
被告涌鑫地产公司辩称，2012年10月24日，涌鑫地产公司的担保责任已经解除，游丹、陈玲玲对交通银行重庆分行的欠款发生在涌鑫地产公司担保责任解除后，因此涌鑫地产公司不承担任何担保责任。
经审理查明，2010年10月11日，交通银行重庆分行与游丹、陈玲玲签订了《交通银行个人贷款申请表》和《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：渝交银2010年个贷字第07867号），合同约定：交通银行重庆分行向游丹、陈玲玲提供贷款金额308000元用于购买重庆市渝北区的房屋；贷款期限240个月，自放款日起计；放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；合同项下贷款年利率为5.049%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；游丹、陈玲玲以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算；计算一期的正常利息采用期利率，期利率为：月利率=年利率／12；如遇人民银行调整基准利率的，按次年1月1日为合同利率调整日；游丹、陈玲玲按等额本息还款法，每期还款额为人民币2041.01元；若游丹、陈玲玲如果有违约行为，交通银行重庆分行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求游丹、陈玲玲立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；若游丹、陈玲玲未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交通银行重庆分行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，逾期贷款罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%；若游丹、陈玲玲未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行重庆分行为实现债权发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；合同项下的抵押物为游丹、陈玲玲购买的重庆市渝北区的房屋；抵押担保的范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；若交通银行重庆分行依合同约定宣布贷款全部提前到期，交通银行重庆分行有权按照法律规定的方式处理抵押物；涌鑫地产公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款带起日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行重庆分行实现债权的费用；若游丹、陈玲玲取得重庆市渝北区房屋的权利证明，且交通银行重庆分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，涌鑫地产公司的保证责任解除，但在交通银行重庆分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，游丹、陈玲玲已有欠款或欠费的，涌鑫地产公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。
2010年11月16日，游丹、陈玲玲购买的位于重庆市渝北区服装城大道48号1区7幢13-13房屋已在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2010年12月24日，游丹、陈玲玲与交通银行重庆分行在重庆市国土房管局签订了《预购商品房抵押贷款合同》（合同编号：登记号（2010）按揭第251237号）。合同约定将游丹、陈玲玲购买的位于重庆市渝北区的房屋抵押给交通银行重庆分行。
2011年2月17日，游丹、陈玲玲在《交通银行重庆市分行借款凭证》上签字确认。该凭证上记载：借款金额为人民币308000元；借款期限为240个月；借款当时月利率4.675‰；借款用途为购房；放款户账号：622600510009616364；起息日期为2011年2月17日。
2011年2月17日，交通银行重庆分行依照合同约定向游丹、陈玲玲发放贷款人民币308000元。但游丹、陈玲玲获得贷款后自2013年11月17日起至2014年6月24日止，已连续8期未偿还任何本息，拖欠借款本金284246.85元，利息10445.16元，罚息159.73元，共计294851.74元。
2012年10月24日，重庆市国土房屋管理局将游丹、陈玲玲购买的位于重庆市渝北区房屋的房地产权证（201房地证2012字第049436）办理完毕。2012年11月15日，游丹签字确认领取了上述房地产权证。
另查明，游丹、陈玲玲于2009年6月15日登记结婚。
上述事实，有《交通银行个人贷款申请表》、《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《交通银行重庆市分行借款凭证》、欠款相关情况截屏、结婚证、《重庆市房地产权证》、客户资料领取清单及当事人的陈述等在卷为凭，本院予以确认。
本院认为，游丹、陈玲玲与交通银行重庆分行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。交通银行重庆分行在按约发放了贷款后，游丹、陈玲玲未按约偿还借款本息，其行为已构成违约。交通银行重庆分行有权提前收回贷款，要求游丹、陈玲玲立即偿还全部借款本息，并按照借款合同约定计收利息、罚息，符合双方借款合同约定，本院予以支持。游丹、陈玲玲既是共同借款人，又是夫妻关系，应对上述贷款本金、利息及罚息承担连带责任。
游丹、陈玲玲与交通银行重庆分行签订的《个人房产抵押贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》将游丹、陈玲玲购买的位于重庆市渝北区的房屋抵押给交通银行重庆分行，并在重庆市国土房管局办理了抵押登记。因此，在游丹、陈玲玲未依约履行还款义务时，交通银行重庆分行请求对游丹、陈玲玲提供抵押的房产享有抵押权，有权以拍卖、拍卖或者变卖该抵押物所得的价款优先受偿，符合双方贷款合同约定，本院予以支持。
涌鑫地产公司在上述《个人房产抵押贷款合同》中自愿为游丹、陈玲玲提供保证责任，该保证责任合法有效，涌鑫地产公司应当承担合同约定的连带担保责任。但上述合同中约定，若游丹、陈玲玲取得重庆市渝北区房屋的权利证明，且交通银行重庆分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，涌鑫地产公司的保证责任解除。交通银行重庆分行于2010年12月24日取得了证明抵押权设立的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，游丹、陈玲玲于2012年11月15日领取了上述房地产权证。因此，涌鑫地产公司的保证责任于2012年11月15日解除。上述合同还约定，但在交通银行重庆分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，游丹、陈玲玲已有欠款或欠费的，涌鑫地产公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。如前所述，交通银行重庆分行于2010年12月24日取得了证明抵押权设立的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，而游丹、陈玲玲是在2013年11月17日开始欠款未还。因此，在2010年12月24日前，游丹、陈玲玲并没有欠款发生，涌鑫地产公司没有可供承担保证责任的应付款项。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告游丹、被告陈玲玲应当自本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司重庆市分行截止2014年6月24日止的本金284246.85元、利息10445.16元、罚息159.73元，并支付自2014年6月25日起至欠款本息结清之日止以本金284246.85元为基数，在贷款合同利率基础上上浮50%计算的罚息；
二、原告交通银行股份有限公司重庆市分行对被告游丹、被告陈玲玲提供抵押的位于重庆市渝北区的房屋享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或变卖所得的价款优先受偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5723元由被告游丹、被告陈玲玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 朱 峰
人民陪审员 蒲兴华
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 杜 灵