上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民再78号
上诉人（原审原告）：陈志慰，男，1957年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：金逸凯，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郎佳齐，男，1979年7月22日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
原审第三人：袁屹竹，男，1975年10月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原审第三人：陈志萍，男，1960年11月27日出生，汉族，住上海市闵行区。
原审第三人：江辉，男，1980年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原审第三人：王莎，女，1980年7月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上述两原审第三人之共同委托诉讼代理人：王浩，上海众华律师事务所律师。
原审第三人：上海合海物流有限公司，住所地上海市虹口区海伦路160号5幢3楼D315室。
法定代表人：袁闻。
上诉人陈志慰因与被上诉人郎佳齐、原审第三人袁屹竹、陈志萍、江辉、王莎、上海合海物流有限公司（以下简称合海物流）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
陈志慰上诉称，第一，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称潍坊路房屋）是其一家五口人的唯一住房，拥有合法的永久居住权。江辉、王莎在购房时就已经明知潍坊路房屋存在权属争议，与合海物流及马某恶意串通，利用“善意取得”的法律规定，违法取得房屋。第二，原审法院在庭审中释明要求陈志慰变更诉讼请求为与郎佳齐就潍坊路房屋签订的买卖合同不成立，此要求变更的行为适用法律错误。陈志慰请求撤销原审判决，改判陈志萍以陈志慰名义与郎佳齐就潍坊路房屋签订的买卖合同无效；陈志慰为潍坊路房屋的合法所有人。
原审第三人陈志萍同意陈志慰的上诉请求。
原审第三人江辉、王莎不同意陈志慰的上诉请求及理由，其认为，其已提供充分证据证明其购房是自身使用并支付了相应对价，是善意取得，原审判决正确，请求予以维持。
被上诉人郎佳齐及原审第三人袁屹竹、合海物流均未进行答辩。
陈志慰向原审法院提出诉讼请求：要求确认陈志萍以陈志慰名义与郎佳齐就潍坊路房屋签订的买卖合同无效。重审过程中，经原审法院释明陈志慰变更诉讼请求为：要求确认陈志萍以陈志慰名义与郎佳齐就潍坊路房屋签订的买卖合同不成立。陈志萍对此无意见。江辉、王莎认为，即使陈志慰、朗佳齐之间的合同不成立或者无效，均不影响后续合同的效力以及江辉、王莎对潍坊路房屋的合法取得。
原审法院经审理查明：陈志慰与陈志萍是兄弟关系，江辉、王莎系夫妻关系。
潍坊路房屋产权于2010年1月6日登记至陈志慰名下。2010年6月30日，由陈志萍以陈志慰的名义签名作为甲方、郎佳齐作为乙方，袁屹竹作为乙方的委托代理人，双方签订编号为1014779的《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方以73万元的价格向甲方购买潍坊路房屋，乙方于2010年6月29日前支付30万元，于同年7月28日前支付43万元；甲方于2010年9月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2010年9月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。同年10月，由郎佳齐作为甲方、上海农村商业银行陆家嘴支行作为乙方、上海市A有限公司作为丙方，共同签订《住房公积金个人购房担保借款合同》一份，约定郎佳齐用潍坊路房屋作为抵押物，向上海农村商业银行陆家嘴支行借款40万元等。2010年11月5日，陈志萍以陈志慰的名义在潍坊路房屋的过户申请书即《上海市房地产登记申请书》上签名。2010年11月19日，潍坊路房屋产权登记至郎佳齐名下。2011年8月25日，房地产登记部门补发潍坊路房屋产权证，登记的权利人仍为郎佳齐。
本案原一审中，经陈志慰申请，原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对买卖合同等相关材料上陈志慰本人签名的真实性予以鉴定。该鉴定中心出具的鉴定意见为：2010年6月30日《上海市房地产买卖合同》第13页上的“陈志慰”以及2010年11月5日《上海市房地产登记申请书》落款转让人处的“陈志慰”的签名是陈志萍所写。
2012年11月1日，潍坊路房屋的产权变更登记至合海物流名下。
2013年6月30日，以合海物流为甲方、江辉、王莎为乙方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，双方通过上海B有限公司居间介绍，由乙方以92万元的价格向甲方购买潍坊路房屋，乙方于2013年6月25日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，乙方应于双方签订本合同后的七日内，将房款51万元直接支付给甲方，待双方至房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后，乙方以贷款银行发放贷款的方式直接将房款36万元支付给甲方；甲、乙双方确认，在2013年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于房地产交易中心出具以乙方为权利人的房屋产权证且甲方收到乙方支付的除尾款外的所有房款（含贷款部分）后三十日内将房屋交付乙方，房屋交付标志为甲乙双方签订物业交验单（房屋交接书），若甲方未能在约定的时间内将房屋交付乙方的，则应向乙方承担5万元的违约责任等。同日，以合海物流为甲方、江辉、王莎为乙方，另行签订协议一份，明确：甲乙双方签订潍坊路房屋买卖合同中约定的房屋成交价格未包含该房屋装潢、厨卫设施等费用，该房屋的实际成交价格为100万元。另约定：待交易中心办妥以乙方为权利人的房地产权证后一年内向房屋所在地公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续，待甲方将房屋内所有户口全部迁出后，由乙方将户口押金8万元直接支付甲方；交房当日，乙方将房款5万元直接支付甲方，若甲方未能在约定时间内将房屋支付乙方，则乙方直接扣除交付押金5万元等。2013年7月19日，江辉、王莎与中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》一份，约定江辉、王莎用潍坊路房屋作为抵押物，向中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行借款36万元，该支行将款项一次性划入合海物流账户等，该合同已经履行。
合海物流的法定代表人为袁闻，股东为袁闻与袁某。2013年6月25日，江辉、王莎支付袁闻购买潍坊路房屋定金4.50万元；2013年6月30日，江辉、王莎支付合海物流房款15.50万元，袁闻出具收据并加盖合海物流印章；2013年7月16日，江辉、王莎支付合海物流房款36万元，袁某出具收据并加盖合海物流印章。
2013年6月25日，王莎为甲方、案外人马某为乙方签订协议书一份，约定：经乙方介绍甲方购买潍坊路房屋，双方协商一致约定该房屋实际成交价为125万元，其中25万元为乙方的介绍费，该介绍费甲方在7月15日支付乙方5万元，余款20万元于7月30日支付乙方。2013年7月16日，王莎支付马某5万元，马某出具收条确认收到王莎介绍费5万元。同日，马某向王莎出具承诺书，明确于潍坊路房屋产权证下来三十日内腾空交房，在交接完成当日支付5万元介绍费；2013年7月31日，王莎支付马某15万元，马某出具收条确认收到王莎介绍费15万元。同日，马某出具协议书，承诺若王莎与合海物流的房屋买卖交易合同解除或者无法执行，最终导致王莎无法取得房屋所有权，马某将全额返还王莎给付的介绍费。
江辉、王莎支付上海B有限公司佣金2.50万元并向有关部门缴纳相应房屋税费后，潍坊路房屋产权于2013年8月23日变更登记至江辉、王莎的名下。
因向中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行办理潍坊路房屋抵押贷款之需，王莎曾委托上海C有限公司对潍坊路房屋予以估价，估价时点为2013年7月18日，估价结果为126.70万元。江辉、王莎曾起诉要求陈志慰等迁出潍坊路房屋，在该案审理中，陈志慰曾自述江辉、王莎购买潍坊路房屋时，该房屋的市场价至少为120万元。
本案重审中，江辉、王莎申请证人刘某以及马某到庭作证。证人刘某陈述如下：证人是上海D有限公司的员工。江辉、王莎约于2013年4月左右到证人公司的门店登记购买学区房的需求。6月左右，合海物流的马某拿着潍坊路房屋产权证原件以及其本人身份证件到门店挂牌出售房屋。合海物流仅告知房屋内居住的是租客，但未明确不能进入屋内看房的原因，告知交易完成后一个月后可以交房。证人即将房屋信息告知王莎，王莎在证人陪同下看房一次，即决定购房。之后，就购房问题，江辉、王莎以及合海物流的袁闻、袁某、马某等人在公司门店进行协商，房价确定为125万元，袁闻称公司卖房税费过高故要求做低合同价格，最后合同价格做低为92万元，户口押金8万元，25万元差价约定支付给马某。王莎等人曾对25万元差价支付问题提出异议，袁闻给予了解释。鉴于学区房存在投资以及能享受优质教育的特殊用途，确实存在不看房直接购买的状况。另外，做低合同成交价格也是很普遍的现象等。证人马某陈述如下：证人与合海物流的袁闻、袁某是朋友。袁某将潍坊路房屋的相关材料交付证人，要求证人帮忙出售该房屋，证人即到南泉北路上的我爱我家中介门店挂牌出售。整个房屋交易过程，证人都参与其中。房屋总价是125万元。袁闻、袁某为减少税费提出做低房价，故合同价格为92万元，尾款8万元，差价25万元，因证人对袁某享有债权，故差价约定支付给证人。现该25万元中尚有5万元未支付，另行约定交房当日支付。至于协议书中将此25万元确定为介绍费，此乃证人随意书写而为，实质并非为介绍费。陈志慰对上述证人证言均不予认可。陈志萍表示不清楚相关事实，对证人证言无法发表意见。
原审法院认为，本案争议焦点之一，潍坊路房屋买卖合同性质的认定。
当事人的意思表示是民事法律行为成立的构成要件之一。本案所涉潍坊路房屋买卖合同以及相应房地产登记申请书落款处“陈志慰”的签名，经鉴定系陈志萍所签。基于上述查明事实，原审法院认为，本案陈志慰虽因故将相关材料交付陈志萍，但并不当然可以推导出存在出卖潍坊路房屋的意思表示。同时，鉴于郎佳齐以及袁屹竹未到庭应诉，导致该房屋买卖交易的相关事实无法查实。故根据目前在案证据，无法认定陈志慰存在出卖潍坊路房屋并签订买卖合同的意思表示，陈志萍冒用陈志慰的名义签订的潍坊路房屋买卖合同因此而未能成立。现陈志慰诉请要求确认潍坊路房屋买卖合同不成立，原审法院可予以支持。
本案争议焦点之二，江辉、王莎是否合法取得潍坊路房屋。
陈志萍冒用陈志慰的名义签订的潍坊路房屋买卖合同未成立，由此不能产生相应的法律后果，郎佳齐也不能依据上述房屋买卖合同取得潍坊路房屋所有权。但鉴于郎佳齐已经被房屋交易中心登记为潍坊路房屋权利人，该登记行为具有公示效力，之后郎佳齐与第三人合海物流签订的房屋买卖合同，该合同的性质以及效力问题，因郎佳齐以及合海物流均未到庭应诉，相关事实无法查实，原审法院无法对此予以评判。之后，潍坊路房屋所有权变更登记至合海物流名下，该登记同样具有公示效力，江辉、王莎据此与合海物流签订了房屋买卖合同，就此取得潍坊路房屋所有权。就该买卖合同的性质与效力问题，可分述如下：若合海物流对潍坊路房屋享有所有权或者处分权，则法院可审查房屋买卖合同的真实、合法以及有效性，以判定江辉、王莎是否合法取得潍坊路房屋产权；若合海物流对潍坊路房屋不享有所有权或者处分权，系无权处分人，则法院可审查江辉、王莎对房屋所有权的取得是否构成善意取得。本案中，江辉、王莎提供了大量的证据证实潍坊路房屋所有权的交易过程，其中证人刘某与马某就房屋交易过程、实际成交价格以及对做低房价等约定的陈述相互印证，同时与江辉、王莎提供的房屋买卖合同、协议、转账记录以及收据等证据基本吻合，上述证据前后呼应，形成锁链，原审法院予以采信，足以证实江辉、王莎系通过上海B有限公司提供的居间服务与合海物流签订了潍坊路房屋买卖合同并约定以125万元的对价取得该房屋所有权的事实。江辉、王莎提供的估价报告的真实性予以确定，该估算价格与潍坊路房屋实际成交价格相符，与陈志慰等在另案中自诉的房屋价格也相差不多，可证实江辉、王莎以合理价格受让了潍坊路房屋。陈志慰认为江辉、王莎并非合法取得潍坊路房屋，陈志萍亦认为江辉、王莎在交易过程中有违常规，与合海物流之间的买卖合同系虚假的，上述意见均遭江辉、王莎否认，亦未提供相应证据证实，同时仅凭江辉、王莎未入屋内看房这一细节，无法必然得出房屋买卖虚假的论断，故原审法院对陈志慰、陈志萍的上述意见不予采信。综上，就目前在案证据而言，江辉、王莎与合海物流签订的房屋买卖合同合法有效，江辉、王莎依据该合同对潍坊路房屋享有合法所有权。退而言之，即使合海物流系无权处分人，江辉、王莎对潍坊路房屋的取得也符合善意取得的构成要件，属于善意取得。为此，江辉、王莎诉请要求确认其是潍坊路房屋合法所有人，有事实与法律依据，原审法院予以支持。但是，需要指出的是，做低房屋价格不但扰乱了税收管理制度，同时也给当事人带来不必要的风险，应当予以批评。
原审法院据此判决：一、陈志萍以陈志慰名义与郎佳齐就潍坊路房屋签订的买卖合同不成立；二、江辉、王莎为潍坊路房屋的合法所有人。案件受理费11,100元，鉴定费8,000元，由郎佳齐、陈志萍共同负担。江辉、王莎之案受理费16,050元，由郎佳齐、陈志萍共同负担。
本院二审中，陈志慰提供了“摘抄潍坊派出所户籍资料”一份，以证明江辉、王莎购买学区房是有违常理的，没有正常的购房动机。
陈志萍对上述证据的真实性及证明内容没有异议。
江辉、王莎对上述证据的真实性没有异议，但对陈志慰所欲证明的内容有异议，其认为这是公安机关对其房屋权利的认可。
其余当事人均未提供新证据。
经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的第一个争议焦点为，潍坊路房屋买卖合同性质应如何认定。第二个争议焦点为江辉、王莎对潍坊路房屋所有权的取得是否系善意取得。
对于第一个争议焦点，本院认为，陈志萍虽因故取得陈志慰的房屋所有权凭证，但没有证据证明陈志慰有出售潍坊路房屋的真实意思表示，且经鉴定，潍坊路房屋买卖合同以及相应房地产登记申请书落款处“陈志慰”的签名系陈志萍所签，故原审判决认定潍坊路房屋买卖合同不成立是正确的，应予维持。
对于第二个争议焦点，从现有的诉讼情况及证据材料看，郎佳齐及合海物流取得的潍坊路房屋所有权登记均具有公示效力，江辉、王莎已提供了大量的证据证实潍坊路房屋的交易过程是真实可信的，相关的证人证词能互相印证，相关的证据材料能形成证据锁链，陈志慰也未能提供证据证明江辉、王莎与合海物流有恶意串通的行为。故原审判决认定江辉、王莎购买潍坊路房屋系善意取得并无不当，判决江辉、王莎为潍坊路房屋的合法所有人是正确的，也应维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，应予维持。陈志慰的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,100元，由上诉人陈志慰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡茜芸
审判员 王 伟
审判员 任静远
二〇一七年十月三十一日
书记员 宋宇佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……