广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3260号
上诉人（原审被告）：宋伯浩。
上诉人（原审被告）：钱正华。
两上诉人共同代理人：罗斌、陈家骏，均系广东百思威律师事务所律师.
被上诉人（原审原告）：广州伟丰物业发展有限公司，住广州经济技术开发区青年路7号508房。
法定代表人：马雪霓，职务：总经理。
委托代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。
上诉人宋伯浩、上诉人钱正华因与被上诉人广州伟丰物业发展有限公司（以下简称伟丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月24日，伟丰公司（甲方）与宋伯浩、钱正华（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州经济技术开发区青年路1、3、5、11号利丰大厦第二层之二西南面建筑面积约1520平方米场地（以下简称“涉讼房屋”），以现状出租给乙方作商业用途使用；乙方可以对该物业转租、分租；租赁期限5年，从2010年5月1日起至2015年3月31日止；第一、二、三年每月租金（包含管理费）为54720元，第四、五年租金（包含管理费）为每月57456元；在签订本合同时，乙方须一次性向甲方交纳第一年的两个月场地租金为押金，合计109440元；乙方须于每月计租期开始起5日内即每月5日前以人民币现金、支票或转账支付本月应缴交之租金（含管理费）；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等费用，除应及时补交外，每逾期一天按拖欠款总额的1%向甲方支付滞纳金，逾期三十天的，按乙方单方毁约处理。乙方应清偿所欠租金、管理费、水电费等费用外，甲方有权没收押金，停止水、电供应，终止合同并收回场地，不赔偿乙方任何损失，由此产生的一切后果均由乙方负责。
宋伯浩、钱正华支付押金109440元给伟丰公司。
双方当事人在履行上述合同过程中，伟丰公司于2012年1月13日以宋伯浩、钱正华欠付租金为由诉诸原审法院请求宋伯浩、钱正华以及侯辛西解除合同并偿还欠租。原审法院作出（2012）穗萝法民三初字第44号民事判决后，宋伯浩、钱正华不服，上诉至广州市中级人民法院。经二审法院主持调解，双方协议宋伯浩、钱正华清付所欠租金给伟丰公司，合同继续履行。2012年12月24日，伟丰公司再次以宋伯浩、钱正华欠付租金为由诉诸原审法院请求宋伯浩、钱正华解除合同并偿还欠租。后经原审法院主持调解，双方达成协议：一、宋伯浩、钱正华分三期向伟丰公司支付2012年9月至2013年5月期间的租金合计495216元，宋伯浩、钱正华分别于2013年4月24日前一次性向伟丰公司支付100000元；于2013年5月10日前一次性向伟丰公司支付337760元；于2013年5月20日前一次性向伟丰公司支付57456元；二、如宋伯浩、钱正华未按第一款约定支付款项，则宋伯浩、钱正华自愿再向伟丰公司多支付100000元；三、伟丰公司允许宋伯浩、钱正华于2013年4月24日进场装修；如伟丰公司拒绝宋伯浩、钱正华于2013年4月24日进场装修，则伟丰公司需向宋伯浩、钱正华支付100000元；四、如涉及第三方损失均由宋伯浩、钱正华负责，与伟丰公司无关；五、双方之间就本案所产生的权利义务在款项支付完毕后就此了结，双方互不追究对方责任；六、诉讼费3334元由伟丰公司与宋伯浩、钱正华双方各承担一半。
2013年5月13日，伟丰公司（甲方）与宋伯浩、钱正华（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方同意于2013年5月份将位于上述租赁合同项下北边乙方办公及做仓库的位置约80平方米的场地退还给甲方，从2013年6月份开始，每月租金在原租金57456元的标准上减少3024元，即乙方每月实交租金54432元；因乙方退还的办公场地有装修，甲方同意补偿5000元装修费给乙方；双方同意上述费用及2013年5月份减少的租金2217.6元（两项合计为7217.6元）在乙方交清2013年5月份租金后支付给乙方；双方确认于2010年4月24日签订的合同为双方实际应执行合同。
宋伯浩、钱正华从2013年6月份开始迟延交付租金。其中，宋伯浩、钱正华于2013年6月28日支付6月份租金30000元，2013年7月1日支付6月份租金24432元；2013年8月19日支付7月份租金54432元。2013年8月份起欠交租金至今。
宋伯浩、钱正华从2013年6月份开始迟延交付水电费。其中，2013年5月8日至6月7日水电费7271.9元，宋伯浩、钱正华于2013年6月18日支付；2013年6月8日至7月7日水电费10155.9元，宋伯浩、钱正华于2013年7月22日支付；2013年7月8日至8月7日水电费24463.9元，宋伯浩、钱正华分别于2013年8月23日、26日各支付10000元；宋伯浩、钱正华于2013年9月16日支付2013年9月5日前所欠水电费4469.9元给伟丰公司。
2013年9月6日，伟丰公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.判令解除伟丰公司与宋伯浩、钱正华签订的广州经济技术开发区青年路1、3、5、11利丰大厦第二层之二西南面建筑面积1520平方米场地《场地租赁合同》及2013年5月13日签订的《补充协议》；2.判令宋伯浩、钱正华将广州经济技术开发区青年路1、3、5、11利丰大厦第二层之二西南面建筑面积1440平方米场地返还给伟丰公司；3.确认宋伯浩、钱正华交付的租赁押金109440元归伟丰公司所有；4.判令宋伯浩、钱正华支付2013年8月1日起到2013年9月5日的租金63504元；5.判令宋伯浩、钱正华参照每月租金54432元标准支付2013年9月6日起至实际交还场地之日止的场地使用费；6.判令宋伯浩、钱正华支付迟延缴纳2013年8月6日起到实际交还场地之日止租金及场地使用费之滞纳金，每逾期一天按照拖欠款总额1%标准计算，自每期欠租的第二日起至实际交纳之日止（暂计算至2013年9月5日为16873.92元）；7.2013年7月8日至8月7日未付的水电费4469.9元及至搬出日止的水电费用及滞纳金（每逾期一天按照拖欠款总额1%标准计算，自每期欠租的第二日起至实际交纳之日止）；8.判令宋伯浩、钱正华支付2013年6、7月逾期支付租金滞纳金37746.72元、2013年5月8日至9月5日逾期支付水电费的滞纳金4605.71元；9.判令宋伯浩、钱正华支付场地租赁存续期间租金总额的50%的违约金（暂计算至2013年9月5日为81648元）；10.本案诉讼费用由宋伯浩、钱正华承担。以上请求金额合计318288.25元。
原审庭审中，伟丰公司以宋伯浩、钱正华于9月16日已缴纳水电费4469.9元为由，撤回第7项诉讼请求；变更第8项为：2013年5月8日至9月16日逾期支付水电费滞纳金为5097.4元；请求金额合计变更为314310.04元。
宋伯浩、钱正华为支持其抗辩主张，提交了其称是与伟丰公司的往来函件18份、现场照片6张以及广州开发区环境保护和城市管理局穗开环影字（2013）170号《关于广州市萝岗区九峰牛排餐厅建设项目环境音像登记表的批复》复印件。18份往来函件中，伟丰公司发出部分，记载了催缴租金、停止将油烟直排进管井、与真功夫餐厅协调排烟问题等内容，伟丰公司确认是其发出的函件；宋伯浩、钱正华发出部分，记载了要求准许进场在大厦天面安装抽风机，恢复占用观光电梯广告位原状、催促伟丰公司协调真功夫餐厅合用烟道等以及问题解决前暂缓缴交租金及管理费的内容，伟丰公司否认收到宋伯浩、钱正华发出的书面函件等，承认宋伯浩、钱正华口头反映过该问题，但没有以此为理由拒交租金；对于穗开环影字（2013）170号批复，伟丰公司认为只是要求宋伯浩、钱正华做好相关环保工作，并未证实其排烟符合规定。对于现场照片，伟丰公司确认是标的物业实际情况，该照片体现的观光电梯外侧安装有广告牌，遮蔽观光视窗。
伟丰公司为证实其并未阻止宋伯浩、钱正华装修，提交了伟丰公司的装修申请表及伟丰公司发放的装修许可证。宋伯浩、钱正华确认装修申请表及许可证的真实性，但称是得到许可后的装修受阻。双方当事人确认本案讼争的排烟管道改造问题即为（2013）穗萝法民三初字第6号民事调解书中关于装修的内容。
原审庭审中，宋伯浩、钱正华称双方曾就观光电梯的使用有补充协议，并称庭后5个工作日内提交。后无提交亦无说明原因。伟丰公司承认观光电梯的使用权给了伟丰公司，但外墙不归宋伯浩、钱正华使用。
伟丰公司为支持其关于2013年9月5日通知宋伯浩、钱正华解除合同的主张，提交了ems快递寄件人存根联及其称是网上查询该邮件投递情况的打印件。存根联记载的收件人为宋伯浩、钱正华各一份，内件名称为“通知”；打印的查询情况记载为未投妥，退寄件处。
本案起诉状副本、应诉通知书于2013年9月29日送达宋伯浩、钱正华。
原审法院（2012）穗萝法民三初字第44号判决查明：广州经济技术开发区青年路1、3、5、11号第二层房屋的所有权人为广州新厚德农工商联合公司。2005年4月1日，广州新厚德农工商联合公司将上述房屋租赁给伟丰公司，租赁期限从2005年4月1日起至2015年3月31日止共10年。2009年5月21日，广州新厚德农工商联合公司出具《同意转租证明》，同意伟丰公司将上述房屋转租。双方当事人对该事实无异议。
原审诉讼中，双方当事人明示对合同约定的违约金计算标准无异议，同意按合同约定计算，并确认房屋租赁存续期租金总额的50%为86148元已考虑变更租金标准因素。另，双方当事人均表示若本案合同不能继续履行，涉及的装修物处置等其他后续财产问题另案处理。
原审法院认为，双方当事人2010年4月24日所订的《场地租赁合同》及2013年5月13日所订的《补充协议》无违反法律、行政法规强制性效力性规范，应为有效，合同当事人应切实履行之。宋伯浩、钱正华作为承租方，给付租金是应履行的主要合同义务。至今宋伯浩、钱正华拒付租金数月，依约可视为宋伯浩、钱正华毁约，约定的合同终止事由已出现，伟丰公司主张解除合同并由宋伯浩、钱正华承担违约责任有理，应予支持。伟丰公司主张其已于2013年9月5日通知宋伯浩、钱正华解除合同，但所提交证据不足以证实之，应以原审法院将载有伟丰公司解除合同诉讼请求的本案起诉状副本送达宋伯浩、钱正华时间为合同解除时间。宋伯浩、钱正华应将合同解除前所欠租金清付给伟丰公司；合同解除后，宋伯浩、钱正华应退还租赁物并参照合同约定的租金计算标准支付房屋使用费给伟丰公司。双方当事人均主张涉及装修物的处置等其他后续财产问题另案处理，应予准许。
关于违约金，合同约定的按欠款总额每日1%计滞纳金属迟
延履行违约金合意，没收押金及计收房屋租赁存续期租金总额的50%属单方毁约情形的违约金合意，伟丰公司主张两类违约责任并处缺乏法律依据，在认定宋伯浩、钱正华毁约的情况下，对伟丰公司关于逾期履行违约金主张不予支持。伟丰公司请求宋伯浩、钱正华依约承担没收押金109440元及按欠缴期间租金总额的50%请求违约金，并不因此增加宋伯浩、钱正华的债务，应予准许。
关于宋伯浩、钱正华抗辩主张伟丰公司阻止其进行烟道改造装修问题，因双方确认该问题为（2013）穗萝法民三初字第6号民事调解书中关于装修的内容，即双方该方面的权利义务已为生效法律文书所确定，本案不再处理。
租赁合同中，出租人交付租赁物和对房屋进行维修的义务及承租人支付租金的义务，是合同当事人的主要义务。本案中，宋伯浩、钱正华所主张的伟丰公司应协调其他商户共用烟道烟管，以及提供安装排烟设备的便利等，属合同的附随义务。本案租赁合同并未订明租赁物具体用途，上述附随义务即便存在履行瑕疵，亦不必然导致宋伯浩、钱正华不能实现合同目的。宋伯浩、钱正华在双方所负义务既无对价关系，也无牵连性的情况下，援用合同履行抗辩权拒交租金缺乏法律依据，不予支持。关于广告遮蔽观光电梯视窗问题，伟丰公司主张外墙的使用不在租赁范围，因观光电梯的透视性系该物特征之一，广告遮蔽视窗损害了观光电梯特有的用益物权，是伟丰公司方瑕疵履行行为。鉴于宋伯浩、钱正华无提出反诉请求，本案不予判处，宋伯浩、钱正华可另案寻求救济，但伟丰公司方上述履行瑕疵，与烟道烟管问题同理，不足以支持宋伯浩、钱正华援用合同履行抗辩权拒交租金。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百六七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认伟丰公司与宋伯浩、钱正华所签订的《场地租赁合同》于2013年9月29日解除；二、宋伯浩、钱正华于本判决生效之日起30日内，将广州经济技术开发区青年路1、3、5、11号利丰大厦第二层之二西南面建筑面积约1440平方米场地返还伟丰公司；三、宋伯浩、钱正华于本判决生效之日起30日内，向伟丰公司支付欠付租金及房屋使用费（自2013年8月6日起计至实际返还房屋之日止，按每月54432元计）；四、确认宋伯浩、钱正华交付的租赁押金109440元归伟丰公司所有；五、宋伯浩、钱正华于本判决生效之日起30日内偿付违约金103420.8元（计算至2013年9月29日）给伟丰公司；六、驳回伟丰公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6074元，由伟丰公司承担323元，由宋伯浩、钱正华共同承担5751元。
判后，上诉人宋伯浩、钱正华不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院未查明案涉租赁合同的目的，认为伟丰公司阻止宋伯浩、钱正华进行烟道改造装修、设置广告遮蔽观光视窗，属履行瑕疵，不足以支持伟丰公司援用合同履行抗辩权拒交租金，属于认定事实不清，适用法律错误。关于伟丰公司应协调其他商户共用烟道烟管，以及提供安装排烟设备的便利等，原审法院认为属于出租人的附随义务。且由于租赁合同未订明租赁物具体用途，该附随义务即便存在履行瑕疵，也不必然导致宋伯浩、钱正华不能实现合同目的。宋伯浩、钱正华认为，原审法院的该观点是错误的。关于租赁物的用途，合同虽未订明，但宋伯浩、钱正华经营餐饮业务已有多年，伟丰公司作为出租人和物业管理单位，对此明知且无异议。对餐饮业务而言，排烟设备的重要性不言而喻，不安装排烟设备就达不到环保要求，就会环保部门责令停业整改。而且，特别需要指出的是，就伟丰公司未妥善处理烟道改造装修事宜，宋伯浩、钱正华就曾有过拒付租金的先例，双方为此诉至法院，最后达成调解，调解书约定伟丰公司同意宋伯浩、钱正华进行烟道改造装修。由此可见，关于租赁物用作餐饮用途，伟丰公司早已知晓。关于排烟设备对于宋伯浩、钱正华经营餐饮业务的重要性，常人都知，更何况当事人之前已经为解决该问题就已经发生过诉讼。本案中，由于伟丰公司拒不履行生效调解书的约定，协调其他商户共用烟道烟管，并提供安装排烟设备的便利，导致宋伯浩、钱正华无法将该物业用于餐饮经营，合同目的不能实现，给宋伯浩、钱正华造成巨大损失。宋伯浩、钱正华在多次口头、书面交涉未果后，不得不拒付租金，以督促伟丰公司改正违约行为，宋伯浩、钱正华拒付租金行为的性质属行使合同履行抗辩权。此外，在约定观光观光电梯专门归宋伯浩、钱正华专门使用的情况下，伟丰公司明知该电梯具有观光的重要功能，却在电梯外侧设置广告牌，遮蔽观光视窗。宋伯浩、钱正华多次交涉，伟丰公司拒不改正。宋伯浩、钱正华的该违约行为也严重影响了伟丰公司对租赁物业的使用，正如前述关于安装排烟设备纠纷的分析一样，伟丰公司也有权拒付租金。原审法院忽视伟丰公司所存在的前述严重违约行为，也忽视前述严重违约行为导致宋伯浩、钱正华无法正常将该物业用于餐饮经营的事实，进而认为不足以导致伟丰公司可以拒付租金，该认定是对法律规定的严重误读。二、原审判决关于押金和违约金的处理错误。退一步而言，即便原审判决关于宋伯浩、钱正华不能行使合同履行抗辩权认定正确，原审判决关于押金和违约金的处理也是错误的。首先，原审法院同时支持没收押金和支持违约金的处理错误。宋伯浩、钱正华认为，宋伯浩、钱正华交纳的合同押金属于担保法司法解释第一百二十条规定的定金。按照合同法第一百一十六条的规定，定金和违约金只能择一行使。其次，原审法院关于50％租金标准的违约金的计算也是错误的。原审业已查明，伟丰公司在2013年9月5日书面通知宋伯浩、钱正华解除合同。但原审判决却认为合同应于2013年9月29日解除，进而计算违约金至2013年9月29日，超出了伟丰公司关于违约金计算至2013年9月5日的诉讼请求范围。综上，宋伯浩、钱正华上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回伟丰公司的全部诉讼请求。2、请求判令诉讼费用全部由伟丰公司承担。
被上诉人伟丰公司答辩称：一审查明事实、适用法律正确。上诉人陈述从2010年签订场地租赁合同之后，一直都有经营餐饮的业务，不是事实。事实是上诉人在该场地直到2013年4月之前都是作商场使用，之后才开始经营餐饮。其开始经营餐饮时该栋大厦已由肯德基和真功夫在经营餐饮服务，这两个单位的排烟管的设置是钱正华去操作的，他清楚要安装排烟管及排烟管的设置，他进场经营餐饮要尽一个充分的注意义务，我们公司只是把场地提供给上诉人经营，请二审法院尽快判决并支持被上诉人请求。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，本院于2014年11月19日主持上诉人、被上诉人双方在该案租赁场地现场进行协商排烟管设置、安装问题。经协调广州真功夫快餐连锁管理有限公司青年路分店，该店表示不同意与上诉人共用排烟管道。被上诉人明确表示协调相关利益方，同意通过该大厦北塔安装排烟管道。
本院认为，本案双方争议的焦点是：一、宋伯浩、钱正华援用合同履行抗辩权拒交租金是否成立；二、原审判决对押金和违约金的处理是否适当。
关于宋伯浩、钱正华援用合同履行抗辩权拒交租金是否成立的问题。本院认为，双方当事人2010年4月24日所订的《场地租赁合同》及2013年5月13日签订的《补充协议》，伟丰公司负有交付租赁物和对房屋进行维修的义务，宋伯浩、钱正华负有支付租金的义务。本案中，伟丰公司已履行交付租赁物给宋伯浩、钱正华的主要义务，宋伯浩、钱正华本应按照合同的约定按时交纳租金。现宋伯浩、钱正华主张伟丰公司应协调其他商户共用烟道烟管，以及提供安装排烟设备的便利等，但伟丰公司未尽到协调义务，其可行使合同履行抗辩权拒交租金。对此，本院认为，根据2013年4月24日广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第6号民事调解书，其中第三点约定“伟丰公司允许宋伯浩、钱正华于2013年4月24日进场装修；如伟丰公司拒绝宋伯浩、钱正华于2013年4月24日进场装修，则伟丰公司需向宋伯浩、钱正华支付100000元”。从该约定可见，伟丰公司同意宋伯浩、钱正华安装排烟设备，否则需要向宋伯浩、钱正华支付100000元。即是说，即使伟丰公司拒绝宋伯浩、钱正华于2013年4月24日进场装修，伟丰公司也只需承担向宋伯浩、钱正华支付100000元的义务，而不是同意以宋伯浩、钱正华不交纳租金为法律后果，两者不具有对价关系。宋伯浩、钱正华以此理由行使合同履行抗辩权拒交租金，理由不充分，不符合行使合同履行抗辩权的条件。此外，从原审法院2013年11月12日庭审时宋伯浩、钱正华及伟丰公司提供的证据看，宋伯浩、钱正华也没有提供充足证据证明伟丰公司拒绝其进场施工及伟丰公司未履行协调有关利益方的责任，直到2014年11月19日本院现场协调安装排烟管设置、安装问题时，广州真功夫快餐连锁管理有限公司青年路分店明确表示不同意与上诉人共用排烟管道，伟丰公司则仍明确表示同意协调相关利益方，同意通过该大厦北塔安装排烟管道。因此，宋伯浩、钱正华认为伟丰公司不履行配合安装排烟管道的义务，不协调相关利益方，证据不足，本院不予采纳。原审法院认为宋伯浩、钱正华援用合同履行抗辩权拒交租金理由不成立，本院予以确认。
关于原审判决对押金和违约金的处理是否适当的问题。本院认为，押金是质押担保的一种特殊形式，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿，如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。违约金是由当事人约定或者法律规定的，在违约方不履行合同时支付约守约方的一定数额的货币。本案中，双方当事人2010年4月24日所订的《场地租赁合同》明确约定，在签订本合同时，宋伯浩、钱正华须一次性向伟丰公司交纳第一年的两个月场地租金为押金，合计109440元；宋伯浩、钱正华逾期支付租金、管理费、水电费等费用，除应及时补交外，每逾期一天按拖欠款总额的1%向伟丰公司支付滞纳金，逾期三十天的，按宋伯浩、钱正华单方毁约处理。宋伯浩、钱正华应清偿所欠租金、管理费、水电费等费用外，伟丰公司有权没收押金。由此可见，宋伯浩、钱正华不履行合同义务时，伟丰公司可以以押金优先受偿，本案押金与定金不同，不属于当事人既约定违约金，又约定定金的情况。宋伯浩、钱正华对此上诉理由不足，不予采纳。原审法院关于违约金和押金的认定正确，本院予以确认。
关于解除《场地租赁合同》的时间，伟丰公司虽主张于2013年9月5日解除，但其提供的ems快递查询情况为未投妥，原审法院以伟丰公司起诉状副本、应诉通知书送达的时间即以2013年9月29日认定为该合同解除的时间正确，本院予以确认。伟丰公司起诉状计算上诉人应支付滞纳金、违约金等均注明“暂计算至2013年9月5日”，原审法院以实际查明的《场地租赁合同》解除时间计算违约金并无不妥，本院予以确认。上诉人对此上诉理由不足，不予采纳。
综上，宋伯浩、钱正华的上诉请求与理由不充分，证据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6074元，由上诉人宋伯浩、钱正华负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖昭义
审判员 幸 福
审判员 叶 红
二〇一四年十二月十五日
书记员 杨银桃