北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14713号
上诉人（原审被告、反诉原告）加多得控股有限公司，住所地北京市西城区茶马街8号院1号楼15层1502。
法定代表人牛春侠，总经理。
委托代理人张焰，男，1969年10月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王利伟，男，1968年11月20日出生。
委托代理人李冰，男，1983年10月23日出生。
原审被告（反诉原告）王中央，男，1974年3月5日出生。
委托代理人张焰，男，1969年10月6日出生。
上诉人加多得控股有限公司（以下简称加多得公司）因与被上诉人王利伟、原审被告王中央房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第06969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，王利伟起诉至原审法院称：2014年6月5日，我与王中央签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将位于北京市朝阳区××号楼×单元×室房屋出租给王中央办公使用；同时约定，王中央保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，我有权单方解除合同，收回房屋；王中央还要按月租金100%向我支付违约金，并应该恢复原状。王中央将房屋交给其为股东的加多得公司使用，使用期间违反约定擅自拆除房屋墙体。2014年9月4日，我书面通知王中央和加多得公司恢复墙体，但其拒绝。9月9日，我向王中央送达了《解除合同通知函》。至我起诉时已过去3个月，《北京市房屋租赁合同》已依法解除，王中央及加多得公司拒不将房屋腾空交还给我。为维护合法权益，我请求判令：1.王中央、加多得公司立即从北京市朝阳区××号楼×单元×室房屋中迁出；2.王中央给付我违约金57715元；3.王中央立即恢复被拆除的墙体或赔偿恢复费用6万元。
王中央在原审法院辩称并反诉称：合同约定的租赁期限为36个月，现期限未届满，王利伟要求解除合同，没有依据，构成违约，我方要追究王利伟的违约责任。我方一直按约定履行合同义务，合同中约定的解除条件未成就，王利伟无权单方解除合同，也无权要求我方支付违约金。签约前，王利伟已知悉我方要求拆除墙体、进场装修的事情，我方进场装修，也是得到业主和物业许可的。物业征得王利伟的短信同意，我方缴纳保证金、装修服务费以后，物业才准许我方进场装修。王利伟提前解约的行为构成违约，按约定应向我方支付违约金。为维护合法权益，我方提出反诉，要求王利伟支付违约金577177元。
加多得公司在原审法院辩称：我公司同意王中央的答辩意见。
王利伟在原审法院对反诉辩称：不同意反诉请求。我要求王中央与加多得公司迁出，是基于2014年9月9日双方已经解除了合同。虽然王中央对解除合同提出异议，但其未依法提起确认合同解除权效力的诉讼，超过了法定期间，因此王中央无权要求在本案中审查我方解除合同的效力，王中央已经丧失要求确认解除合同无效的权利。我是依法解除合同，没有违约，因此王中央的反诉不成立。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区××商业金融项目×号塔楼（办公、商业）×层×单元×号房屋（下称涉案房屋）系王利伟于2013年2月购买。涉案房屋与隔壁×号房屋（下称×号房屋）为一墙之隔的相邻房屋。
2014年6月5日，经北京金辉置地房地产经纪有限责任公司（丙方）居间介绍，王利伟作为出租人（甲方），王中央作为承租人（乙方），三方签订《北京市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）。《租赁合同》约定，王利伟将涉案房屋租赁给王中央用于办公，租赁期为2014年8月6日至2017年8月5日，免租装修期为60天，即自2014年6月6日至2014年8月6日，月租金为57715元；押金为115430元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由王中央承担的费用、租金，以及王中央应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。《租赁合同》第七条“房屋维护及维修”约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条“合同解除”第三款约定，甲方迟延交付房屋达7日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。第九条第四款第4项约定，乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十条“违约责任”约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
王利伟按约定向王中央交付了涉案房屋。王中央将涉案房屋交给加多得公司使用。由于王中央拆除涉案房屋与×号房屋之间的隔墙，将两套房屋打通，王利伟于2014年9月4日向王中央送达《通知函》，称王中央未经同意私自更改所租赁房屋的主体结构，构成违约，要求王中央于2014年9月12日之前将房屋恢复原状，并承担违约责任，赔偿违约金57715元。王中央在《通知函》上书写“我对此通知函有异议”的内容。2014年9月6日，王利伟通过顺丰速运，向王中央发出《解除合同通知函》，通知王中央解除《租赁合同》，已收取的费用不予退还，将此款项作为恢复更改所租赁房屋主体结构的费用（费用按实际发生额进行结算，多退少补），要求王中央将涉案房屋主体恢复至原状，并赔偿57715元。上述快递的收件地址为涉案房屋地址，于2014年9月9日被签收。2014年12月，王利伟在涉案房屋门上张贴《通知函》，要求王中央、加多得公司将墙体恢复原状，并从涉案房屋中迁出。
王中央及加多得公司不认可王利伟解除合同通知函的效力，认为王利伟无权单方解除合同。为证明拆除涉案房屋与×号房屋之间的隔墙是经过王利伟同意的，王中央及加多得公司提交×号房屋的《简装申请审批表》，其中“施工内容”一栏有“拆除室内隔断墙，安装安全出口应急照明等”的内容。王中央及加多得公司还提交了施工图纸、×号房屋的《装修第一次会议纪要》、《装修交费通知单》、发票等证据，证明其拆除隔墙是经过物业公司同意的；提交手机号码为133XXXX****发出的短信照片，短信内容为“本人为×（×）业主，现同意（王中央），身份证号（×××）办理入住及装修一切事宜，请物业配合”，证明开始装修前物业征得了王利伟同意。王利伟否认前述短信为其发出，对王中央及加多得公司提交的证据均不认可。
原审法院认定的以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》、购房发票、《租赁合同》、《通知函》、《解除合同通知函》、顺丰速运详情单、照片、《简装申请审批表》、《告知函》、《装修第一次会议纪要》、《装修交费通知单》、装修服务费发票、装修押金收据、短信照片等在案佐证。
原审法院经审理认为：《租赁合同》是当事人之间真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定以及法律规定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。两套房屋之间的隔墙，是区分建筑物专有部分的根据，某些隔墙还可能是承重墙，拆除隔墙必然改变建筑物结构，严重的可能会危及建筑物安全。本案中，王中央及加多得公司在使用涉案房屋过程中，将涉案房屋与×号房屋之间的隔墙拆除，损坏了涉案房屋的主体结构，拆除隔墙的行为不属于合理使用涉案房屋。《租赁合同》对拆除涉案房屋与×号房屋之间的隔墙未作约定。王中央及加多得公司主张拆除隔墙前取得了王利伟及物业公司同意，但现有证据不能证明短信照片显示的电话号码是王利伟使用的电话，即便短信是王利伟发出，短信的内容也只能证明王利伟同意王中央装修，不能证明王利伟同意拆除隔墙。王中央及加多得公司提交的《简装申请审批表》等在物业公司办的装修手续，均为对×号房屋而非对涉案房屋进行装修的申请材料，也不能证明王利伟同意拆除隔墙。王中央及加多得公司未经王利伟同意，擅自改变涉案房屋结构，违反了《租赁合同》中关于合理使用房屋的约定，经催告后王中央未将涉案房屋恢复原状，王利伟依据合同第九条第四款约定行使解除权解除《租赁合同》，有事实和法律依据，法院予以确认。《解除合同通知函》被签收后，王中央及加多得公司在三个月内均未提出异议，因此《租赁合同》已经解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王利伟诉请王中央及加多得公司腾退涉案房屋，诉请王中央恢复墙体，均于法有据，法院予以支持。王利伟要求王中央赔偿恢复费用6万元，缺乏证据证明，法院不予支持。王利伟依据合同约定行使解除权，不构成违约，无需向王中央支付违约金，法院对王中央反诉的违约金不予支持。王中央擅自拆除墙体，构成违约，王利伟要求王中央支付违约金57715元，符合合同约定，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、王中央、加多得公司于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区××号楼×单元×号房屋腾空交还王利伟；二、王中央于本判决生效后十五日内给付王利伟违约金五万七千七百一十五元；三、王中央于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区××号楼×单元×号房屋内被拆除的墙体恢复原状；四、驳回王利伟的其他诉讼请求；五、驳回王中央的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，加多得公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项，改判王利伟继续履行《租赁合同》；一、二审诉讼费用全部由王利伟负担。主要上诉理由是：原审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以撤销。王利伟向加多得公司发出的合同解除通知函于2014年9月9日到达加多得公司处，按照最高院司法解释规定，其提起诉讼的时间应在2014年12月6日前，但是王利伟提起诉讼的时间是2014年12月15日。由于加多得公司与王利伟签订的《租赁合同》中没有约定合同解除异议期，所以依据司法解释规定，王利伟已超过三个月的异议期。因此，法院不应支持王利伟的诉讼请求。
王利伟同意原判。
王中央与加多得公司意见一致。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，王中央及加多得公司未经王利伟同意，擅自改变涉案房屋结构，违反了《租赁合同》中关于合理使用房屋的约定，经催告后王中央未将涉案房屋恢复原状，王利伟依据合同第九条第四款约定行使解除权解除《租赁合同》，有事实和法律依据，应予确认。在《解除合同通知函》被签收后，王中央及加多得公司在三个月内均未提出异议，因此《租赁合同》已经解除。加多得公司主张王利伟超过三个月的异议期，于法无据，本院不予支持。王利伟要求王中央及加多得公司腾退涉案房屋，并要求王中央恢复墙体、支付相应违约金，均于法有据，应予支持。
综上，加多得公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2654元，由王利伟负担1411元（已交纳1327元，余款于本判决生效后7日内交纳），由王中央负担1243元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费4786元，由王中央负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由加多得控股有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 仵霞书记员李月明