江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00740号
上诉人（原审原告）尹凯，个体户。
上诉人（原审原告）董文，个体户。
上诉人（原审原告）董文龙，个体户。
上诉人（原审原告）刘维礼，个体户。
上诉人（原审原告）付军，个体户。
上诉人（原审原告）陈立帮，个体户。
上诉人（原审原告）孙明，个体户。
上诉人（原审原告）董宏清，个体户。
上述上诉人委托代理人闫志义，安徽法理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏丰泰房地产开发有限公司，住所地泗洪县建设南路西侧（原工商局三楼）。组织机构代码证号××。
法定代表人罗昌安，系该公司董事长。
委托代理人徐海，泗洪县嘉信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏省五里江农场，住所地泗洪县五里江农场。
法定代表人王建平，系该场场长。
委托代理人ＸＸ，系该场党委委员。
委托代理人张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。
上诉人尹凯、董文、董文龙、刘维礼、付军、陈立帮、孙明、董宏清（以下简称尹凯等八人）因与被上诉人江苏丰泰房地产开发有限公司（以下简称丰泰房产）、江苏省五里江农场（以下简称五里江农场）相邻通行纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2014）洪民初字第2297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹凯等八人原审诉称：2010年春，其八人先后购买丰泰房产开发的现代名城小区45栋一楼面北的商铺。该商铺北门前是街道，南门朝向该栋楼下的菜市场。2014年5月份，其八人发现丰泰房产在离其商铺南门不到2.5米处，原来留的通往菜市场的道路处砌墙，影响其八人的正常通行和经营，致使其八人的商铺营业收入大幅下降。其八人出面阻止，但丰泰房产拒不停止施工。故请求依法判令丰泰房产、五里江农场立即停止侵权，排除妨碍，将所砌墙面拆掉，恢复菜市场原状，并承担本案的诉讼费用。
丰泰房产原审辩称：1.其已于2014年1月将尹凯等八人所谓的菜市场房屋出卖给五里江农场，故其主体不适格；2.其没有侵害尹凯等八人的相关权利或是妨碍尹凯等八人行使权利。故请求驳回尹凯等八人的起诉或实体请求。
五里江农场原审辩称：1.本案为商品房买卖合同履行中产生的纠纷，违约责任的主体应该是丰泰房产，而不是五里江农场。且五里江农场已将该房屋出租给案外人经营超市，而不动产的相邻权主体应是不动产的使用人，故五里江农场主体不适格；2.涉案的墙面是建在五里江农场房屋范围内，该墙并不影响尹凯等八人的生产和生活，且墙面至尹凯等八人的房屋间留有2.5米到2.7米的通道，只因尹凯等八人将该通道占用才致使不能通行。综上，尹凯等八人的主张没有事实和法律依据，应该予以驳回。
原审法院经审理查明，2010年，丰泰房产开发建设泗洪县青阳镇现代名城小区（以下简称现代名城）45幢房屋。后尹凯等八人从丰泰房产处购买了该幢房屋一楼的101至108室商铺，自行或出租给他人经营超市、喜铺、饭店等。该商铺北侧及南侧均留有一门，北侧门前系东西向的一片广场及马路，南侧门前有一条东西向宽2.5米的通道，该通道内被其他商户及尹凯等八人堆放桌椅等杂物，部分被作为厨房使用。该通道南侧原系一封闭式农贸市场，农贸市场北侧，即与尹凯等八人商铺相邻处有四根墙柱，并留有通道，可进入农贸市场。2013年，泗洪县经济开发区管理委员会认为该农贸市场不能满足周边小区居民需求和发展的需要，决定重新建设农贸市场，于是对该农贸市场进行了搬迁。2013年4月18日，案外人许广喜、高晓梅等（原农贸市场内摊位的经营业主）提起行政诉讼，泗洪县人民法院经审理后判决确认泗洪县经济开发区管理委员会强制拆除行政行为违法，因已重新规划建设新的农贸市场，驳回了要求恢复菜市场原状的请求。许广喜等提起上诉，后撤回上诉，并提起行政赔偿。
原审法院另查明，2014年1月15日，丰泰房产将现代名城45幢楼下原农贸市场，即现代名城45幢110室房屋出售给五里江农场，并办理了房屋所有权证及土地使用权证。2014年5月，丰泰房产应五里江农场要求在原农贸市场北侧墙柱处砌上墙面，后五里江农场将该房屋出租给案外人邵建飞经营超市。
原审法院认为，不动产权利人对相邻权人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利，但不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。本案中，涉案墙面系丰泰房产、五里江农场依据双方之间成立并生效的房屋买卖合同，协商后由丰泰房产建在五里江农场所有的房屋墙体上，且尹凯等八人所有的商铺北侧有公用广场及道路，南侧也留有2.5米通道，其通行并非必须至五里江农场所有的房屋内，丰泰房产、五里江农场的行为并未影响尹凯等八人相邻权的行使。且五里江农场从丰泰房产处所购买的涉案45幢110室房屋系经营用房，作为所有权人，五里江农场有经营自主权，因已由政府部门规划建设新的农贸市场，故经营农贸市场并非是五里江农场的唯一选择。故对尹凯等八人要求丰泰房产、五里江农场立即停止侵权、排除妨碍，将所砌墙面拆掉，恢复菜市场原状的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第100条、第101条，《中华人民共和国物权法》第八十七条之规定，判决：驳回尹凯、董文、董文龙、刘维礼、付军、陈立帮、孙明、董宏清的诉讼请求，案件受理费80元，由尹凯等八人负担。
尹凯等八人不服原审判决，向本院提起上诉。主要理由：1.其与丰泰房产、五里江农场之间的纠纷并非相邻权纠纷，而应为丰泰房产、五里江农场侵犯了其对原菜市场中公共道路享有的共有权纠纷；2.尹凯等八人购买商铺的价格为每平方米近10000元，而本小区相邻其他栋的一楼商铺每平方米仅不到3000元，可以印证上诉人购买的商铺包含一楼除去商铺、菜市场中的摊位之外的道路等共有部分；3.原购买一楼菜市场摊位的许光喜等八人在起诉泗洪县开发区管委会行政强拆案件中，徐光喜等八人得到了购买价格的双倍赔偿，也可以说明购买的摊位存在共有部分。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判两被上诉人立即停止侵权，排除妨碍，将垒的墙扒掉，恢复菜市场原状，并承担案件受理费。
被上诉人丰泰房产答辩称：1.尹凯等八人主张的共有权没有任何证据证明，且八上诉人与五里江农场房屋之间2.5米宽的通道也登记在五里江农场的物权凭证中；2.尹凯等八人称自己的房屋购买单价近万元，而别人购买不足三千元并不属实，其出售房屋的价格是按照不同区位、不同价格的原则确定；3.许光喜等人诉泗洪县开发区管委会行政强拆案件与本案并无关联。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人五里江农场答辩称：1.从其持有的产权证可以看出，原菜市场的整个空间属五里江农场所有，并不存在尹凯等八人诉称的公共道路等空间，且相邻权纠纷解决的原则是公平合理、互谅互让，而从一审查明的事实看，公共通道是被尹凯等八人自己堵塞的；2.关于房屋的购买价格与本案没有关系；3.本案系相邻权纠纷，与行政强拆、赔偿是不同的法律关系；4.其购买该房屋后有自主经营权，其他人无权干涉，且菜市场已经移址另建，其也不可能在该房屋内再经营菜市场。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，尹凯等八人向本院提供案外人刘维璋、刘小凯与丰泰房产签订的现代名城小区46栋104号商品房买卖合同，旨在证明丰泰房产卖予尹凯等八人的商铺较相似区位其他商铺的单价高，因此，尹凯等八人商铺价格中包含菜市场内的公共道路部分。
丰泰房产对上述证据质证意见为：对商品房买卖合同的真实性不持异议，但与本案不具有关联性，现代名城小区45栋的位置明显优越于46栋，且46栋104号房屋面积为158.73平方米，但一楼商铺面积很小，主要的面积在二楼，才导致整体价格较低。另外，尹凯等八人购买的商铺都为一楼，位置好，面积小，经营性较强，且单价每平方米从四千多元至七千多元，最高的仅有一户的单价为九千多元，并非上诉人所说的全部近万元。
五里江农场对上述证据质证意见为：该证据在一审时就存在，并非新证据，且与本案并无关联性；另外，并不能因为尹凯等八人购买的价格高，就将五里江农场购买房屋中的面积包含在八上诉人购买的房屋面积中。
本院对上述证据认证如下：对尹凯等八人二审中提供证据的真实性予以确认，但购房价格的高低是市场经济条件下的商业自愿行为，该证据与本案并不具有关联性，对其证据效力本院不予确认。
二审查明事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.本案为相邻权纠纷还是共有权纠纷；2.五里江农场购买的房屋是否占用了尹凯等八人的公共部分。
关于第一个争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。本案中，尹凯等八人一审诉称丰泰房产将通往菜市场的道路垒上墙，影响其正常通行及经营，请求判令丰泰房产、五里江农场立即停止侵权，排除妨碍，将所砌墙面拆掉，恢复菜市场原状并提供了各自的房屋所有权证及一份商品房买卖合同，一审法院结合其诉讼请求及证据，将本案案由确定为相邻权纠纷有事实和法律依据；尹凯等八人在一、二审均未能提供证据证明丰泰房产、五里江农场侵占了其房屋的共有部分，故其认为本案为共有权纠纷并无事实和法律依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。本院认为，房屋的公共部分不应涵盖权利人的产权部分。本案中，尹凯等八上诉人及被上诉人五里江农场的房屋所有权证均系有权机关依法颁发，上述房屋所有权证将涉案房屋依法分割为各权利人的产权部分，各权利人对其产权部分享有排他的所有权，因此，尹凯等八上诉人认为五里江农场所购房屋中有其公共部分没有事实和法律依据。同时，五里江农场在其房屋内加建墙面时，已留有通道用于通行，该行为并不能认定侵犯了尹凯等八人的相邻权，且五里江农场在其房屋内有权自主选择决定经营菜市场或是超市，只要不违反法律的强制性规定，他人无权干涉。故原审判决驳回尹凯等八人的诉讼请求符合法律的规定。
综上，上诉人尹凯、董文、董文龙、刘维礼、付军、陈立帮、孙明、董宏清的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人尹凯等八人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈以强
代理审判员 戴建军
代理审判员 张成飞
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 蒋 芹
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