福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2789号
原告厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会，住所地厦门市湖里区高殿村殿前社，组织机构代码B3695765-6。
负责人陈庆佳，该居委会主任。
委托代理人荆建忠、韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。
被告厦门市亿万得科技有限公司，住所地厦门市湖里区创新路33号3F，组织机构代码79129405-9。
法定代表人黄丽君，该公司总经理。
委托代理人林观春、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。
原告厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会（以下简称高殿居委会）与被告厦门市亿万得科技有限公司（以下简称亿万得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会的委托代理人荆建忠，被告厦门市亿万得科技有限公司的委托代理人林观春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会诉称，2009年9月，高殿居委会将址于厦门市湖里区创新路33号3F的厂房出租给亿万得公司，租赁期限至2014年9月20日止。合同约定每月租金为14300元，每三个月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天应赔偿高殿居委会千分之五的滞纳金，该滞纳金性质应为违约金。尔后，亿万得公司屡次拖欠租金，截止2014年5月20日，亿万得公司尚欠租金264737元。因合同约定的违约金标准过高，高殿居委会同意违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。现高殿居委会请求法院判令：1、亿万得公司立即支付租金264737元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率计）；2、本案诉讼费用由亿万得公司承担。庭审中，高殿居委会变更第一项诉讼请求中的租金为307637元及违约金（每42900元分别自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计）。
被告厦门市亿万得科技有限公司辩称，1、因高殿居委会交付的厂房不符合合同约定，且拒不依法开具发票，亿万得公司有权行使先履行抗辩权，相应月租金标准也应当根据实际交付的面积进行调整。根据（2013）湖民初字第855号民事判决书所查明的事实，按照房屋测绘数据，亿万得公司所承租的厂房的建筑面积为1019.79平方米，高殿居委会未按照合同约定提供足额的面积的厂房，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”亿万得公司曾就租赁房屋面积之事多次与高殿居委会协商。另外，根据《税收征管法》等法律法规的规定，在亿万得公司交付租金时，高殿居委会有义务依法开具发票，但却一再拒绝。2、在合同履行期限内，高殿居委会恶意停水、停电，阻挠亿万得公司自由进出租赁场所，恶意侵占亿万得公司所有的办公设备、生产设施等，致使亿万得公司无法正常使用租赁厂房，已给亿万得公司造成至少85752.92元的损失，高殿居委会应予赔偿并在本案中进行抵扣。高殿居委会的行为已经构成根本违约，并致使合同目的不能实现，高殿居委会无权再向亿万得公司要求支付租金。3、高殿居委会计算的租金总额307637元应扣除其已支付给厦门凯宸进出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，对违约金的计算方式没有异议。综上，高殿居委会的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院在查清事实的基础上，维护亿万得公司的合法权益。
经审理查明，亿万得公司从2009年9月21日起向高殿居委会承租址于厦门市湖里区创新路33号3F的厂房，租赁期限至2014年9月20日。合同约定厂房每平方米每月租金13元，厂房面积1100平方米，合计每月租金为14300元，租金每三个月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天应赔偿高殿居委会千分之五的滞纳金。亿万得公司曾出具一份《还款计划书》，确认从2010年10月20日至2012年12月31日共欠高殿居委会房租101000元，分12个月支付，还款计划为每月租金14300元＋8416元=22716元，等将全所欠房租支付完后即恢复每月租金14300元，由2013年1月1日开始执行。（2012）湖民初字第1784号民事判决书已于2012年6月5日发生法律效力，该判决查明讼争厂房的建筑面积按照房屋测绘数据为1019.79平方米，即亿万得公司在《还款计划书》中承诺按每月租金14300元支付租金时已知悉讼争厂房的建筑面积实际为1019.79平方米。
另查明，2006年1月9日，讼争厂房所在高殿科技园厂房及配套办理了建设工程规划许可证，工程用地使用期限为15年。
以上事实，有高殿居委会提供的《厂房租赁合同》、《付款凭证》、《还款计划书》、《证明》、《建设工程规划许可证》、（2012）湖民初字第1784号民事判决书，当事人的陈述和庭审笔录为证。
本院认为，高殿居委会与亿万得公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。高殿居委会与亿万得公司之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，高殿居委会已依约将址于厦门市湖里区创新路33号3F的厂房交付给亿万得公司使用。亿万得公司辩称因高殿居委会恶意停水停电等行为致使亿万得公司无法正常使用租赁厂房、高殿居委会无权再向亿万得公司要求支付租金，因亿万得公司未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。亿万得公司辩称高殿居委会交付的厂房不符合合同约定，厂房实际建筑面积为1019.79平方米，月租金标准应根据实际面积进行调整。因亿万得公司是在知悉讼争厂房的建筑面积为1019.79平方米情况下仍承诺按每月租金14300元支付租金，其已事实认可了租金标准为每月14300元，故亿万得的上述抗辩理由，本院不予采纳。亿万得公司辩称高殿居委会计算的租金总额307637元应扣除其已支付给厦门凯宸进出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，并提供《房屋租赁合同》和收据等予以证明。高殿居委会认为其并未委托厦门凯宸进出口有限公司与亿万得公司签订租赁合同，对上述证据的真实性、合法性和关联性无法确认。因亿万得公司未能证明厦门凯宸进出口有限公司与亿万得公司签订的租赁合同与本案的关联性，本院对亿万得公司的上述抗辩理由不予采纳。租赁合同约定亿万得公司拖延支付租金应按日千分之五缴纳滞纳金，因双方均认可该滞纳金性为违约金且同意违约金按中国人民银行同期贷款利率计，于法不悖，故高殿居委会主张亿万得公司支付租金307637元及按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告厦门市亿万得科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会租金307637和违约金（每42900元分别自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计）。
如果被告厦门市亿万得科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3072元，由被告厦门市亿万得科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 范功怡
二〇一四年十月二十日
书 记 员 张占甫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。