山东省聊城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）聊行终字第1号
上诉人（原审原告）：王庆虎，男，住高唐县。
委托代理人：郑晓，北京万贝律师事务所律师。
委托代理人：杨延超，北京万贝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高唐县房地产管理局。住所地：高唐县时风路北侧。
法定代表人：刘成忠，男，局长。
委托代理人：杨占强。
原审第三人：李文燕，女，居民，住高唐县。
委托代理人：梁树林，山东金城法苑律师事务所律师。
原审第三人：高唐世纪金键投资有限公司。住所地：高唐县书画一条街励公艺苑*号楼。
法定代表人：杨善家，男，公司经理。
上诉人王庆虎因诉被上诉人高唐县房地产管理局房屋行政登记一案，不服高唐县人民法院（2014）高行初字第23号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人王庆虎及其委托代理人郑晓、杨延超，被上诉人高唐县房地产管理局的委托代理人杨占强，原审第三人李文燕的委托代理人梁树林，原审第三人高唐世纪金键投资有限公司（以下简称金键公司）法定代表人杨善家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2006年，山东省高唐隆盛置业有限公司开发建设了高唐名仕园小区，小区坐落于高唐县人和东路589号。2010年12月3日，金键公司和山东省高唐隆盛置业有限公司签订房屋买卖合同，由金键公司购买了房产证号为高房产证人和字第××号的名仕园1号楼商铺1-6室，总建筑面积914.88平方米，其中地上一、二层面积732.48平方米，地下储藏室面积182.40平方米，总价款285万元。双方签订买卖合同后，没有办理房产转移登记手续。2013年8月30日，金键公司和王庆虎签订商品房买卖合同将上述房产中的4室出售给王庆虎，金键公司收取了王庆虎60万元的理财凭证两张，用于预付房款。双方没有办理房产转移登记手续。金键公司向李文燕的丈夫袁金范借款551万元一直未还。经双方协商，金键公司将其名仕园1号楼商铺1-6室（一、二层及地下储藏室）抵顶给李文燕用于偿还借款。2013年10月22日，金键公司和李文燕作为申请人，向高唐县房地产管理局提交了申请书、房屋买卖合同公证书、房产交易过户缴税证明及契税缴税证明、李文燕身份证明、高唐世纪金键投资有限公司企业法人营业执照、高唐世纪金键投资有限公司保证书。高唐县房地产管理局工作人员对李文燕进行了询问，李文燕回答了询问事项，并在房屋所有权转移登记询问表和房屋所有权转移登记申请审批表上签名、捺印。高唐县房地产管理局于2013年10月30日审核完毕，2013年10月31日缮证完毕并记载于登记薄；2014年5月12日，李文燕领取了高房权证人和字第××号房屋所有权证书。
另查明，名仕园小区房产初始登记的所有人是山东省高唐隆盛置业有限公司，该公司开发完毕小区后没有给小区业主办理房产证，后来该公司失去联系。小区业主为办理房产证之事多次集体上访。鉴于此特殊情况，中共高唐县委政法委召开联席会，决定由房管局、建设局、土管局、规划局、税务局、消防队、人和街道办事处等多个部门相互协调办理房产证事宜。因该小区位于人和街道办事处辖区内，特别指定由人和街道办事处协助办理房产证。高唐县房地产管理局先行对小区业主房产所有权信息进行了公告，包括本案所涉房产1号楼商铺1-6室，确定房产信息无异议后开始办理房产证。因山东省高唐隆盛置业有限公司失去联系，在办理该小区业主的房产证时，均由人和街道办事处在高唐县房屋所有权转移登记申请审批表上出让人一栏处盖章。同样情况，给本案第三人李文燕办理房产转移登记时也由人和街道办事处在出让人一栏处盖章。李文燕不是金键公司的股东。
原审法院认为：金键公司购买了山东省高唐隆盛置业有限公司开发的名仕园小区1号楼1-6室商铺（一、二层及地下室），权属明确。该房产所有人金键公司申请办理房产转移登记时，向高唐县房地产管理局提供了申请书、房屋买卖合同公证书、房产交易过户缴税证明及契税缴税证明、李文燕身份证明、金键公司企业法人营业执照、金键公司保证书。高唐县房地产管理局受理并审核后办结了房产转移登记业务，符合《房屋登记办法》第七条、第十一条、第三十三条之规定。高唐县房地产管理局为李文燕办理高房权证人和字第××号房产证的具体行政行为，基本事实清楚、程序合法、适用法律法规正确。关于王庆虎诉称的金键公司出具虚假的申请材料，恶意转移公司财产，致使高唐县房地产管理局将涉案房产转移在李文燕名下，李文燕虽然不是金键公司的股东，但是金键公司欠李文燕夫妻款551万元，其以房抵债并不违背相关法律规定，李文燕系善意取得案涉房产。金键公司将拥有所有权的房屋，先后与王庆虎和李文燕达成协议，属于“一房二卖”行为。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，金键公司与李文燕转移不动产物权的行为，经依法登记并记载于不动产登记薄时发生效力。李文燕已取得房屋所有权。王庆虎认为金键公司提供虚假证据、恶意转移财产，可另行主张权利。综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决驳回了原告王庆虎的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王庆虎负担。
上诉人王庆虎不服原审判决，上诉称：被上诉人仅凭金键公司的一份申请就将案涉房屋办理在李文燕名下，未能尽审慎审查义务。金键公司称公司营业执照已经被注销，但未提交清算证明。未经清算，公司所有的财产不能转移到个人名下。李文燕并非公司股东，可以从工商登记信息进行核实后确认。被上诉人并未要求金键公司提交上述文件。颁证行为认定事实不清，程序不合法。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院确认被上诉人为李文燕颁证的行为违法，并依法撤销案涉房屋所有权证。
被上诉人高唐县房地产管理局辩称：（一）原审判决正确。被上诉人作出的房屋登记行为事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。《房屋登记办法》第十一条、第二十条明确规定被上诉人职责是对申请人的材料进行形式审查，材料齐全即可办理，不做实质性审查。案涉房产因开发商失联无法按正常手续办理过户手续，后由高唐县政法委组织协调办理。在此情形下与正常颁证有所不同在所难免。金键公司提供了申请材料要求办理在李文燕名下，被上诉人办理房产证时审核了申请书、房屋买卖合同公证书、房产交易过户契税证明及缴税证明、李文燕身份证明、金键公司企业法人营业执照、金键公司保证书等相关材料，尽了审查义务，按照相关规定办理了房屋所有权转移审批。（二）上诉人称“金键公司称营业执照已经注销，但该公司并未提交清算证明；未经清算，公司所有财产不应转移至任何人名下”。这种说法是错误的。金键公司递交的申请材料显示，其并不是营业执照被注销，而只是营业执照三年未审计。在此情况下，公司不能继续从事经营活动，但可从事清偿债务、主张债权等清算活动，只有当清算活动结束，企业法人才可能持清算报告到工商部门进行企业法人的注销活动。金键公司转移房产给李文燕的行为正是此种债务清偿行为。（三）金键公司欠李文燕551万，系以房抵债。上诉人与金键公司、李文燕之间的争议属于金键公司一房二卖，李文燕取得房产系善意取得。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人李文燕述称：金键公司向原审第三人夫妻二人借款551万元，经多次催要仍无力偿还。后其法定代表人承诺将案涉房屋以房抵债。2013年10月22日原审第三人与金键公司共同向被上诉人申请办理过户手续，2013年10月31日被上诉人办理过户手续。2014年5月21日原审第三人取得案涉房屋所有权证书。上诉人称“金键公司称营业执照已经注销，但该公司并未提交清算证明。未经清算，公司所有财产不应转移至任何人名下”，该说法是对吊销企业营业执照和注销登记行为的混淆。企业被吊销，是指企业登记主管机关吊销企业法人营业执照的行为。这是一种行政处罚，企业此时不能从事经营活动，但是并不代表企业民事主体资格的消灭。根据《中华人民共和国民法通则》第40条、第46条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第20条、第33条的规定，企业法人被吊销营业执照后，应该进行清算，清算报告经股东大会或者相关主管机关确认才能注销登记。注销登记后企业法人才归于消灭。在此之前仍可以从事清算范围的债权、债务活动。金键公司仅是被吊销营业执照而非注销登记。上诉人的说法没有法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人金键公司庭审时述称：公司欠李文燕551万元，对方催要欠款，公司法定代表人杨善家经与股东王长岭商议后与李文燕签订了以房抵债协议。后公司和王庆虎签订房屋抵顶协议时抵顶的是农机商城商品楼而非案涉房屋，因当时用的是有法定代表人杨善家签名的空白协议书，后来公司股东王长岭就将空白协议内容填写成了案涉房屋。请求二审法院维持原判。
本院经开庭审理，对原审法院认定的案件事实予以确认。
本院二审另查明，原审第三人金键公司和李文燕共同向被上诉人高唐县房地产管理局递交书面申请，该申请书中载明“……因当时购楼出资人为原股东李文燕，经公司董事会决定将此房产证办理在李文燕名下……”以李文燕为公司股东为由，要求将案涉房屋直接登记在李文燕名下。二审庭审时，金键公司认可案涉房屋是金键公司向李文燕借钱购买，为自己所有。金键公司与李文燕均承认李文燕并非金键公司股东，双方存在债权债务关系，出于以房抵债目的申请办理房屋登记。
本院认为：《山东省实施〈房屋登记办法〉细则》第二十八条第四款规定：“当事人之间签订房屋转让合同后，未办理登记的，受让人处分房屋时应当补办登记。不能补办登记的，通过民事诉讼或仲裁程序解决。”本案中，原审第三人金键公司作为房屋买受方与房屋出卖方山东省高唐隆盛置业有限公司签订了房屋转让合同但并未办理登记。在此情况下，金键公司欲处分房屋应先行办理完毕登记后方可进行。金键公司作为房屋买受人向被上诉人提出房屋转移登记申请，按照法律规定，被上诉人应先将案涉房产登记至金键公司名下，金键公司意欲转让给原审第三人李文燕，也应先行办理完毕房屋转移登记后再行转让。金键公司与原审第三人李文燕提供了虚假的申请材料，以李文燕是金键公司股东为由申请办理房屋转移登记，被上诉人以此为由认定金键公司与李文燕共同办理房屋转移登记的行为属于公司的处分行为，从而直接将房屋登记在金键公司指定人员李文燕名下，不符合上述法律规定。
《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权发生转移的材料；……前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，在进行房屋所有权转移登记时，被上诉人应当对证明房屋所有权发生转移的房屋买卖合同进行审查。被上诉人所审查的房屋买卖合同是金键公司作为买受方与出卖方山东省高唐隆盛置业有限公司签订的。基于此所产生的房屋转移登记所认定的买受方也应是金键公司。但是在被上诉人提交的其在颁证过程中所制作的“高唐县房屋所有权转移登记申请审批表”中，所登记的出让方为高唐县人和街道办事处，受让方为李文燕。在案涉房屋的实际出卖方山东省高唐隆盛置业有限公司失联、高唐县政法委组织协调并指定高唐县人和街道办事处代出卖方办理相关房屋转移登记手续的特殊背景下，被上诉人将出让方登记为高唐县人和街道办事处，可获认可。但受让方理应为金键公司而非李文燕，所载受让人与申请人也即房屋买受人并不相符，记载事项与房屋买卖合同不符，被诉登记颁证行为认定事实错误。
善意取得的理论基础和前提是信赖登记的真实性，其依托于物权的公示公信效力，至于实际登记错误与否则在所不问。因此，不管房屋出卖人是无权处分人还是实际权利人，适用善意取得，均应以房屋出卖方已实际取得房屋所有权为前提。换言之，适用善意取得情形的房屋出卖一方必须是登记簿上记载的房屋权利人。本案中作为房屋出卖一方的原审第三人金键公司在未取得房屋所有权证的情况下，与原审第三人李文燕共同提供虚假的申请材料提出房屋转移登记申请，以李文燕系公司股东为由要求直接将案涉房产证登记在李文燕名下，不符合上述善意取得的基础要件。原审法院对此认定错误。
综上所述，被上诉人作出的颁证行为认定事实不清，依法应予撤销。原审判决认定李文燕善意取得属认定事实不清，亦应依法予以纠正。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第六十一条第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销高唐县人民法院（2014）高行初字第23号行政判决；
二、撤销被上诉人高唐县房地产管理局为原审第三人李文燕颁发2013-××号房屋所有权证的行政行为。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人高唐县房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 扬
审 判 员 张绍方
代理审判员 刘 鹏
二〇一五年一月三十日
书 记 员 路普光