中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2670号
上诉人（原审原告、反诉被告）味千拉面饮食服务（深圳）有限公司。
法定代表人潘慰，董事长。
委托代理人王伟，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人马琪，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）龚某强，男。
委托代理人李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人李瑾，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）海昌发展有限公司。
法定代表人陈子斌，该公司总经理。
委托代理人李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人李瑾，广东正大联合律师事务所律师。
原审第三人广州市裕利物业管理有限公司。
法定代表人廖烈武，董事长。
上诉人味千拉面饮食服务（深圳）有限公司（以下简称味千公司）、龚某强、海昌发展有限公司（以下简称海昌公司）因与原审第三人广州市裕利物业管理有限公司（以下简称裕利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市越秀区人民北路829-831号负一层的权属人原为海昌公司，建筑面积3030.16平方米。
2007年5月2日，海昌公司出具《授权委托书》，委托裕利公司负责一切有关人民北路829-831号环球广场负一层、首层、二层、三层及四层商场区域的租赁事务。
2008年11月11日，味千公司支付了100000元租赁保证金给海昌公司。
2008年11月19日，味千公司（承租人）与裕利公司（出租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、裕利公司同意将坐落在越秀区人民北路829-831号负一层004号房的房地产出租给味千公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积557.37平方米。第三条、双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2008年11月25日至2009年2月24日，免租期；2009年2月25日至2010年11月24日，月租金额30492元；2010年11月25日至2012年11月24日，月租金额32931元；2012年11月25日至2014年11月24日，月租金额35565元；2014年11月25日至2016年11月24日，月租金额38410元。租金按月结算，由味千公司在每月的第7日前按银行转帐或现金或支票付款方式缴付租金裕利公司。第四条、味千公司向裕利公司交纳100000元保证金。第七条、味千公司的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，味千公司须按当月租金额的0.3%向裕利公司支付违约金等。”该合同于2008年12月2日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。
2008年11月20日，味千公司（承租方）与裕利公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：“一、租赁房屋的基本情况，1.1、租赁房屋位于广州市越秀区人民北路829-831号负一层004号单元，该租赁房屋建筑面积为557.37平方米。三、租赁期限、免租期和房屋交付日期，3.1、租赁期限为8年，自2008年11月25日至2016年11月24日止。其中2008年11月25日至2009年2月24日为免租期。3.2、裕利公司应于2008年11月25日前向味千公司交付房屋。四、租金及支付方式，4.1、双方约定，自免租期届满次日起，味千公司按月向裕利公司支付租金，租赁期限：2008年11月25日至2010年11月24日，月租金额30492元；2010年11月25日至2012年11月24日，月租金额32931元；2012年11月25日至2014年11月24日，月租金额35565元；2014年11月25日至2016年11月24日，月租金额38410元。4.2、该房屋的物业管理费按月向裕利公司支付，物业管理费每月为19507.95元，自味千公司实际营业之日开始计算。4.3、租金按月结算，每月的第一日，由裕利公司或其委托的物业管理公司向味千公司发出交款通知书，味千公司在每月的第7日前按双方约定的方式缴付当月租金裕利公司。五、租赁保证金，5.1、味千公司经与裕利公司协商，在本合同签订后5个工作日内向裕利公司交纳100000元保证金。5.2、双方约定，房屋租赁保证金用以保障抵扣味千公司在合同有效期内应付裕利公司的款项，余额应由裕利公司在合同解除或期满后10日内无息退味千公司。七、裕利公司保证及责任，7.3、裕利公司同意味千公司对房屋按照日本风味连锁餐饮的国际统一标准设计和装修，并无偿提供给味千公司广告位置图所示之位置，供味千公司设立店面招牌和广告，该施工费用由味千公司承担。7.12、在租赁期内，裕利公司若确需对出租房屋所在楼宇进行改建或扩建的，并且该改建或扩建会对味千公司造成影响的，应事先征得味千公司同意，并以不影响味千公司正常营业为前提。若因裕利公司此类改、扩建造成味千公司经营实际损失的，裕利公司须承担减免租金或赔偿损失之责任。八、味千公司保证及责任，8.2、味千公司应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向裕利公司支付的费用。九、合同的变更或解除，9.3、有下列情形之一的，裕利公司有权提前解除本合同，并要求味千公司赔偿：（1）裕利公司无任何违约，味千公司逾期支付租金连续达2个月以上。裕利公司依据上述情形提前解除本合同时，应提前10日以书面形式通知味千公司。味千公司应及时迁离并交回房屋，租金照实结算。无论裕利公司选择解除合同与否，裕利公司都有权要求味千公司支付违约金150000元；如给裕利公司造成损失，支付的违约金不足抵付裕利公司损失的，味千公司还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。9.4、有下列情形之一，味千公司有权提前解除本合同，并要求裕利公司赔偿：（2）裕利公司违反其保证或责任或本合同的其他约定，在味千公司通知的补救期内又未及时补救，致使味千公司不能正常对外营业或使味千公司的合同权益受到实质损害的。味千公司依据上述情形提前解除本合同时，应书面通知裕利公司。发生上述之情形，味千公司可选择解除合同，裕利公司应及时退还味千公司租赁保证金的结余款项，租金照实结算。无论味千公司选择解除合同与否，味千公司都有权要求裕利公司支付违约金150000元；如给味千公司造成损失，支付的违约金不足抵付味千公司损失的，裕利公司还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。十、续租及期满财产处置，10.2、在本合同提前解除或到期后10天后，裕利公司可收回房屋。味千公司必须拆除及取回味千公司所添置的全部设施及设备，但味千公司不得故意损坏或拆除建筑物结构（裕利公司同意且合法之变更除外）。味千公司在本合同提前解除或到期之日起10天内未拆除取回的物品，视为味千公司放弃之所有权，裕利公司可自行拆除及处理，相关费用由味千公司负责。十一、违约责任，11.4、除本合同明确规定的解除条款外，任何单方面解除本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前解除而遭受的一切损失或按双方约定当年租金的100%为标准计算违约金等。”合同签订后，裕利公司将涉案房屋交由味千公司使用。
2010年6月，裕利公司（原出租人）、味千公司（承租方）与海昌公司（现出租人）签订《三方协议》，其中约定：“裕利公司、味千公司于2008年11月就位于广州市越秀区人民北路829-831号负一层004铺的商场签订《房屋租赁合同（补充协议）》，现三方经平等协商一致，就裕利公司将该合同中全部权利和义务转让给海昌公司签订如下三方协议：1、味千公司同意裕利公司将其于该合同中的全部权利和义务转让给海昌公司，海昌公司同意受让。2、从2010年7月1日起，裕利公司原于该合同中的全部权利和义务由海昌公司享有和承担。3、裕利公司确认味千公司已向裕利公司付清2010年6月30日前应付的费用全部由海昌公司收取。4、裕利公司、味千公司签订的该合同中各项条款、权利、义务均不变更，海昌公司保证按照裕利公司、味千公司签订的该合同条款、权利、义务执行。裕利公司对海昌公司的履约行为承担连带保证责任等。”
2010年9月6日，味千公司、海昌公司及裕利公司在房管部门办理了将出租人由裕利公司变更为海昌公司的登记备案手续。
2011年7月5日，海昌公司与龚某强签订《物业交接协议书》，其中约定：“鉴于：1、海昌公司为广州市越秀区人民北路829-831号创兴广场负一层至第四层物业（下称标的物）的所有权人。2、龚某强向海昌公司认购上述标的物。3、因标的物楼龄较久，在硬件方面已出现装修陈旧，各类设施设备老化破损等严重问题，未适应行业竞争日益激烈的发展需要，海昌公司对标的物进行升级改造，改造的范围包括：负一层至第四层物业内商铺的重新分割，商铺和创兴广场外立面的装饰装修等。海昌公司将在完成标的物的装修装饰优化工程后将标的物交付龚某强。现双方就创兴广场负一层至第四层的交接事宜，经双方平等协商一致，达成本协议如下：一、海昌公司承诺于2011年12月31日前将标的物交付给龚某强管业，交付的条件为：完成标的物升级改造，包括商铺分割，商铺和创兴广场外立面的装饰装修等。海昌公司升级改造标的物所产生的一切费用均由海昌公司承担，包括但不限于清理费用、装修费用、运输费用、工人工资等”。
2011年7月26日，龚某强通过购买取得了广州市越秀区人民北路829-831号负一层房屋的产权。同日，海昌公司与龚某强签订《协议书》，其中约定：“鉴于：一、广州市越秀区人民北路829-831号的创兴广场负一层物业原为海昌公司所有，由海昌公司委托裕利公司进行租赁事务。2008年11月，味千公司承租创兴广场负一层004号单元，租期从2008年11月25日起至2016年11月24日止，各方签订了下列租赁合同：1、2008年11月19日，裕利公司与味千公司签订《广州市房屋租赁合同》；2、2008年11月20日，裕利公司与味千公司签订《房屋租赁合同》；3、2010年8月30日，海昌公司、裕利公司与味千公司签订《变更房屋租赁合同申请表》。味千公司向海昌公司支付了租赁保证金100000元。二、龚某强于2011年7月26日通过整体拍卖的方式取得租赁物所在的创兴广场负一层物业的所有权。现经双方协商一致，达成协议如下：一、2011年7月26日起（含当日），海昌公司原租赁合同项下权利和义务由龚某强概括承受，龚某强同意继受。二、2011年7月26日前，租赁物项下的租金、管理费、水电费、排污费（应缴费用）由海昌公司享有和承担；2011年7月26日后（含当日），租赁物项下的租金、管理费、水电费、排污费等应收（应缴费用）由龚某强享有和承担。三、海昌公司同意于本协议签订之日起三日内将味千公司已缴纳的租赁保证金100000元转给龚某强，协助龚某强办理原租赁合同出租方主体变更手续，并通知味千公司等。”
2011年7月1日起，海昌公司对涉案的人民北路829-831号负一层进行装修。味千公司交纳租金及管理费至2011年8月。2011年12月22日，龚某强以味千公司拖欠租金及管理费为由向味千公司发出《租赁合同解除告知书》，味千公司于2011年12月25日收到该《租赁合同解除告知书》。
味千公司于2012年3月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认2011年12月龚某强向味千公司发出的租赁合同解除通知书无效；2、海昌公司、龚某强免除味千公司2011年9月至味千公司餐厅重新开业期间的租金和管理费，截至2012年3月16日共计341699元；3、海昌公司、龚某强继续履行房屋租赁合同，拆除在味千公司餐厅外立面之外的一切搭建物，恢复原状，尽快将商场整体重新开业，并保障味千公司门店的正常经营。诉讼中，味千公司增加诉讼请求，请求判令海昌公司、龚某强：1、赔偿商场开始装修至味千公司餐厅重新开业期间的实际损失，截至2012年3月16日共计347983.08元；2、赔偿上述期间可得利益损失，截至2012年3月16日共计287261元；3、继续免费提供合同约定的广告位供味千公司使用，并赔偿味千公司招牌制作费11481元；4、承担本案审计费用3000元、公证转递费用3878元、公证费用3000元。
原审诉讼过程中，味千公司鉴于涉案房屋已无法恢复原状，故于2012年7月19日变更诉讼请求如下：1、解除味千公司与裕利公司签订的《房屋租赁合同》及味千公司与海昌公司、裕利公司签订的《三方协议》；2、海昌公司、龚某强赔偿2011年7月至合同解除之日味千公司的营业亏损（其中2011年7月至2011年12月为208320.31元÷12个月×7个月=121520.21元；2012年1月至2012年7月为185006.54元；2012年8月后每月为152585.53元÷6个月=25430.92元）及2011年7月至合同解除之日起6个月的可得利益损失（每月按2010年7月至2010年12月的利润236596.90元＋2011年1月至2011年6月的利润166675.85元的平均数计算）；3、海昌公司、龚某强赔偿味千公司的装修损失426170元、设备损失90780元、工程设计费损失30000元、灭失的招牌损失29246元；4、海昌公司、龚某强免除味千公司从2011年9月至合同解除之日的租金及管理费；5、海昌公司、龚某强退还味千公司的租赁保证金100000元；6、海昌公司、龚某强赔偿味千公司的公证费3000元、工商登记查册费3878元、自行审计费3000元；7、海昌公司、龚某强承担本案的审计费21571.5元、评估费6000元。
龚某强反诉请求法院判令：1、确认味千公司与龚某强签订的《房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》于2011年12月25日解除；2、味千公司立即将广州市越秀区人民北路829-831号负一层004号商铺腾空交回给龚某强；3、味千公司支付违约金150000元；4、味千公司支付2011年9月1日起至2011年12月25日止的租金（按每月32931元计算）；5、味千公司支付2011年12月26日起至交回房屋给龚某强时止的使用费（按合同约定的同期租金标准计算）；6、味千公司支付2011年9月1日起至交回房屋给龚某强时止的物业管理费（按每月19507.95元计算）；7、味千公司支付2011年8月的电费8136.09元、水费325.54元、排污费151.36元。
原审庭审中，味千公司主张海昌公司对涉案人民北路829-831号负一层进行装修一直延续至2012年6月1日，海昌公司认为装修至2011年12月。味千公司为此提供了：1、2012年3月27日，由广东省广州市海珠区公证处作出的（2012）粤广珠第4519号《公证书》，该公证书有24张照片，显示人民北路829-831号负一层仍在进行装修；2、公证费发票3000元。海昌公司、龚某强没有证据推翻其真实性，但认为与本案无关。
原审法院于2012年6月4日对涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋味千公司原有的7个广告招牌没有了，在负一层内的玻璃墙被改建为5个商铺，涉案房屋所在的商场已经装修完毕。
本案诉讼前，味千公司为证明因海昌公司装修房屋而造成其经营损失，味千公司自行委托了深圳市义达会计师事务所有限责任公司进行审计，味千公司提供了该公司于2012年3月19日作出的深义专审字（2012）第030号《关于味千拉面饮食服务（深圳）有限公司广州人民北分店2010年7-12月份、2011年度以及2012年1-2月份利润表的审计报告》及支付给该公司审计费3000元的发票。龚某强、海昌公司认为该审计报告是味千公司自行委托的，未经龚某强、海昌公司确认，不能作为定案依据。
为此，本案诉讼过程中，味千公司申请进行审计，经原审法院依法摇珠确定由北京永拓会计师事务所有限公司进行审计，该公司经审计后于2012年10月20日作出京永穗专字（2012）第072号《关于味千公司广州人民北分店2010年7月1日至2012年7月31日经营情况的专项审计报告》，其中内容为：“二、审查情况说明，2、2012年7月31日后6个月（即2012年8月1日至2013年1月31日）经营情况，鉴于味千拉面广州人民北路餐厅已于2011年10月开始停业至今的经营状况，在2012年7月31日后6个月（即2012年8月1日至2013年1月31日）继续停业的前提下结合2012年7月31日前6个月的亏损情况，我们对2012年7月31日后6个月（即2012年8月1日至2013年1月31日）的经营利润亏损情况做出如下预测：①每月固定费用：折旧费5303.40元；长期摊销费用摊销10124.79元；六个月合计92569.14元。②按味千公司财务核算要求每月分摊全公司管理费用5000元，六个月合计30000元。③其他费用：按2012年2月至7月平均数每月计提5002.73元，六个月合计30016.39元。由此2012年7月31日后6个月（即2012年8月1日至2013年1月31日）的经营亏损合计152585.53元。2010年7-12月的净利润为236596.90元。2011年1-12月的净利润为-208320.31元。2012年1-7月的净利润为-185006.54元。”于2013年3月27日作出京永穗专字（2012）第072-1号《关于味千公司广州人民北分店2010年7月1日至2012年7月31日经营情况的专项审计报告的补充说明》，其中内容为：“味千拉面广州人民北分店2011年度利润表，1月为66312.21元、2月为30059.43元、3月为18657.26元、4月为13635.88元、5月为18317.03元、6月为19694.04元、7月为-8271.11元、8月为-105338.89元、9月为-104542.05元、10月为-90002.05元、11月为-34477.88元、12月为-32364.18元。”各方当事人对其真实性均没有异议。
味千公司为证明因海昌公司装修房屋而造成其装修及设备损失，申请进行评估，经原审法院依法摇珠确定由广州市荔湾区价格认证中心进行评估，该中心经评估后于2013年1月11日作出荔价认核（2013）17号《关于味千拉面商铺内装修及资产现值的价格结论书》，其中内容为：“三、价格基准日：2012年9月24日。七、价格认证过程：结合现场委托标的装修项目的现状，综合分析确定委托标的装修项目的综合成新率为70%。八、价格结论：广州市越秀区人民北路829-831号的负一层004号商铺内的装修现值为426170元（包含2个招牌的费用共10500元）；设备资产的现值为90780元。”于2013年4月27日作出《关于味千拉面商铺内装修及资产现值的价格结论书［荔价认核（2013）17号］的补充》，其中内容为：“委托标的广州市越秀区人民北路829-831号味千拉面广州人民北分店的装修装饰工程的设计服务费为30000元。”各方当事人对其真实性均没有异议，但龚某强表示：设备是可移动的，味千公司可自行搬走，不同意赔偿。
味千公司为证明因海昌公司装修房屋而造成其招牌灭失损失29246元。提供了：1、味千公司与深圳市安凌广告有限公司（以下简称安凌公司）于2008年12月11日签订的《味千拉面广州人民北路创新广场店招牌制作安装报价》，约定由安凌公司为味千公司在涉案房屋建造9个招牌，总造价为53129元（其中2个现存的造价为11220元）；2、安凌公司于2009年3月16日开具给味千公司收取其53000元招牌设计费的发票。味千公司表示：由于味千公司建造了9个招牌，现只剩下2个，其中7个已经灭失，上述《关于味千拉面商铺内装修及资产现值的价格结论书》只评估了现存2个的价格，故其他7个已经灭失的招牌按（53000元-11220元）×70%=29246元计算。龚某强、海昌公司对上述证据表示：因没有经其确认，未经有资质的评估公司评估，且合同已经解除，故不同意赔偿。
味千公司为证明因海昌公司属香港公司，为了起诉海昌公司而需要委托香港的律师事务所调查海昌公司的工商登记资料，为此花费查册费3878元，提供了：1、2012年3月6日味千公司与赵、司徒、郑律师事务所签订的《服务协议》；2、赵、司徒、郑律师事务所于2012年3月9日收取味千公司港币4785元后出具给味千公司的《正式收据》。味千公司表示：3878元是由港币4785元折算而来。龚某强、海昌公司没有证据推翻其真实性，但认为与本案无关。
龚某强、海昌公司为证明味千公司的营业收入下降甚至亏损是由于味千公司自身的经营出现问题造成，并非龚某强、海昌公司造成，提供了：1、打印自21CN新闻网于2011年8月4日的《味千骨汤门：广州味千被确认为汤底勾兑》的报道，其中内容为：“广州市食品药品监管局对广州市的味千拉面连锁企业进行了调查，称味千拉面汤底是将总部配送的浓缩汤料包，混合加热后配以调味料制作而成。”；2、打印自新华网于2011年8月15日的《港媒：“骨汤门”让味千生意受扰，暂未祭出挽客措施》的报道，其中内容为：“记者在广州的味千拉面店发现，中午用餐时间不再出现往日人来人往的景象，顾客减少了一半以上。中午12时许，记者来到广州天娱广场的味千拉面店，地处黄金地段，又正值用餐高峰，味千拉面却显得有点冷清，上座率只有五成左右。”3、打印自腾讯网于2012年2月21日的《味千遭曝“骨汤门”提价，业绩预期下降超20%》的报道，其中内容为：“去年7月下旬，国内媒体报道称，味千拉面的汤底是使用廉价粉料及其他速食调料制成，并非广告所宣传的用猪骨熬制而成，味千拉面还夸大了其汤底的营养价值。2月10日，因骨汤门负面报道影响，在港股上市的味千（中国）（为味千拉面股票简称）预计公司去年利润下降20%-30%。据港交所信息，味千（中国）上周五发布盈利警告称，2011年股东应占综合利润将受收入拖累而减少约20%-30%。公司称，收入减少主要是受媒体去年对公司产品的负面报道影响。味千（中国）的股价也从去年7月底最高18港元，一路下跌，一度创下8.25港元低点，股价折损过半，股票总市值缩水超过80亿港元。”；4、打印自21世纪网于2012年3月24日的《“骨汤门”拉低味千去年净利润，下滑明显》的报道，其中内容为“味千拉面22日晚发布2011年财报，受去年7月“骨汤门”危机影响，味千去年净利润下滑明显。接连不断的负面消息使得味千（中国）股价一路下跌，并于2011年8月5日宣布停牌，复牌后，股价继续下滑，3周多股价跌幅累计近45%，市值缩水近79亿元。味千主席兼行政总裁潘慰在业绩说明会上表示，去年7月骨汤事件后，至今销售仍未恢复。去年8月至9月，同店销售跌幅达到35%至40%，今年1、2月份跌幅收窄，但仍然维持双位数”。味千公司对上述证据表示：这只是网上的报道，对真实性不予采信，也与味千公司无关。
原审法院认为，味千公司与裕利公司及味千公司与海昌公司、裕利公司在自愿基础上签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。裕利公司接受海昌公司的委托处理涉案房屋的租赁事务，上述《房屋租赁合同》的履约主体为味千公司与海昌公司。龚某强向海昌公司购买涉案房屋后，根据买卖不破租赁的原理，龚某强承接了海昌公司在上述《房屋租赁合同》及《三方协议》的权利与义务。因海昌公司未经味千公司同意对涉案房屋进行改建、装修，造成味千公司不能正常对外营业，龚某强、海昌公司应对味千公司承担违约责任。
1、关于合同解除的问题，现味千公司要求解除合同，龚某强、海昌公司及裕利公司同意解除合同，故原审法院予以准许。虽然龚某强于2011年12月25日送达解除合同通知书给味千公司，但味千公司于2012年7月31日才同意解除合同，故上述《房屋租赁合同》及《三方协议》的解除时间确认为2012年7月31日。
2、关于味千公司要求龚某强、海昌公司赔偿营业损失及可得利益损失的问题，因味千公司提供的《公证书》显示涉案房屋所在的人民北路829-831号负一层于2012年3月27日仍在进行装修，而味千公司认为涉案商场于2012年6月1日才重新开业，原审法院于2012年6月4日勘察涉案房屋，涉案房屋所在的商场已经装修完毕，故确认海昌公司的装修行为于2012年5月31日结束。海昌公司于2011年7月至2012年5月期间对涉案商场进行装修，影响味千公司的经营，味千公司据此要求赔偿该期间的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失合法有理，原审法院予以采纳。2011年7月至2012年5月期间的营业损失为（8271.11元＋105338.89元＋104542.05元＋90002.05元＋34477.88元＋32364.18元＋（185006.54元÷7×5）=507143.69元］，正常营业情况下的可得利益损失为［（236596.90元＋166675.85元）÷12×11=369666.69元］。涉案房屋于2012年6月1日起可正常经营，但味千公司没有恢复经营，而是选择解除合同。虽然涉案房屋经装修后有所变化，但据此并不能确认味千公司如恢复经营就一定会亏损。故味千公司要求赔偿2012年6月1日起的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。至于龚某强、海昌公司认为“骨汤门”事件才是真正影响味千公司经营的原因问题，因其提供的只是新闻报导，“骨汤门”事件具体对味千公司造成何影响未能举证。故龚某强、海昌公司以“骨汤门”事件抗辩拒绝赔偿味千公司损失，理由不成立，原审法院不予采纳。
3、关于味千公司要求龚某强、海昌公司赔偿装修、招牌及设备损失的问题，味千公司装修房屋是为了经营至合同期满，现由于龚某强、海昌公司的违约行为而造成味千公司不能经营，故龚某强、海昌公司对味千公司的装修及招牌损失应予赔偿。上述《房屋租赁合同》已明确约定：“在本合同提前解除或到期后10天后，龚某强可收回房屋。味千公司必须拆除及取回味千公司所添置的全部设施及设备，但味千公司不得故意损坏或拆除建筑物结构（龚某强同意且合法之变更除外）。”因此，在合同解除后，味千公司可取回所添置的设备，味千公司要求龚某强、海昌公司赔偿设备损失不符合合同约定，原审法院不予支持。
4、关于味千公司要求龚某强、海昌公司免除2011年9月起的租金及管理费的问题。在海昌公司装修期间对味千公司的经营造成的损失本案已经判决由龚某强、海昌公司赔偿味千公司损失，但该期间根据公平、等价有偿的原则，味千公司应支付租金及管理费给味千公司。2012年6月1日起，涉案房屋装修完毕，味千公司可继续经营，但味千公司没有继续经营，而是选择解除合同，故从2012年6月1日起，味千公司要求龚某强、海昌公司免除租金及管理费理由充分，原审法院予以采纳。
5、关于味千公司要求龚某强、海昌公司退回保证金的问题，上述《房屋租赁合同》已明确约定“双方约定，房屋租赁保证金用以保障抵扣海昌公司在合同有效期内应付龚某强的款项，余额应由龚某强在合同解除或期满后10日内无息退海昌公司”。现双方的合同解除，味千公司按约要求龚某强、海昌公司退回保证金符合合同约定，原审法院予以支持。
6、关于味千公司要求龚某强、海昌公司赔偿公证费3000元、工商登记查册费3878元、自行审计费3000元、审计费21571.5元、评估费6000元的问题。因龚某强、海昌公司的违约行为造成合同解除，味千公司所支付的上述费用是为了诉讼而合理支出，故味千公司要求龚某强、海昌公司予以赔偿，原审法院予以采纳。
7、关于龚某强反诉要求味千公司交回涉案房屋的问题，上述《房屋租赁合同》已明确约定“在本合同提前解除或到期后10天后，龚某强可收回房屋”。现合同解除，龚某强要求收回涉案房屋符合合同约定，原审法院予以支持。
8、关于龚某强反诉要求味千公司支付违约金150000元的问题，因本案是龚某强的违约导致合同解除，故龚某强要求味千公司支付违约金，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。
9、关于龚某强反诉要求味千公司支付2011年8月的电费8136.09元、水费325.54元、排污费151.36元的问题，因味千公司现同意支付，故原审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年7月5日作出如下判决：一、味千公司与裕利公司及味千公司与海昌公司、裕利公司分别于2008年11月19日、2008年11月20日及2010年6月签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》及《三方协议》于2012年7月31日解除；二、海昌公司、龚某强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向味千公司支付从2011年7月至2012年5月期间的营业损失507143.69元及正常营业情况下的可得利益损失369666.69元；三、海昌公司、龚某强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向味千公司支付装修损失456170元；四、海昌公司、龚某强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向味千公司支付招牌损失29246元；五、海昌公司、龚某强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向味千公司退回保证金100000元；六、海昌公司、龚某强应于本判决发生法律效力之日起10日内，向味千公司支付公证费3000元、工商登记查册费3878元、自行审计费3000元；七、味千公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区人民北路829-831号负一层004号商铺腾空（搬迁时味千公司可搬走添加的设备，但不能损坏房屋结构）交回给龚某强；八、味千公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向龚某强支付从2011年9月起至2012年5月止的租金（每月按32931元计算）及管理费（每月按19507.95元计算）；九、味千公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向龚某强支付2011年8月的电费8136.09元、水费325.54元、排污费151.36元；十、驳回味千公司的其他诉讼请求；十一、驳回龚某强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费29409元、反诉费5219元、审计费21571.5元、评估费6000元，由味千公司负担19932元，海昌公司、龚某强共同负担42267.50元。
判后，味千公司及龚某强、海昌公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人味千公司上诉并答辩称：原审判令味千公司支付租金及管理费给龚某强，适用法律错误。一、2011年7月起，龚某强、海昌公司未经味千公司同意对涉案租赁商铺所在商场进行装修改造，致使商场经营环境逐渐恶化，味千公司餐厅开始严重亏损，味千公司于2011年9月11日开始暂停营业。2011年10月，龚某强、海昌公司完全关闭通往味千公司餐厅的电梯，并拆除味千公司餐厅的主招牌。龚某强、海昌公司上述一系列装修改造行为致使租赁房屋完全失去经营环境和条件，且原审也认定因龚某强、海昌公司违约导致合同解除。房屋租赁关系中出租方的基本义务是需要向承租人提供能够正常使用的房屋。根据《合同法》第六十七条、租赁合同第7.3条、第7.12条及相关法律规定，味千公司有权以龚某强、海昌公司未履行其基本义务为由拒绝支付该期间的租金和管理费。二、原审第二判项，判令对方向味千公司支付2011年7月至2012年5月期间的营业损失507143.69元，该金额是从审计报告得出的，但审计报告前述营业损失显然不包括2011年9月至2012年5月期间的租金及管理费471950.55元，若味千公司需向对方支付上述租金及管理费，那么对方应向味千公司赔偿的营业损失应是979094.24（471950.55＋507143.69）元。三、原审判决第八项的理由主要是公平、等价有偿的原则，但缺乏法律依据。龚某强、海昌公司根本违约，给味千公司造成巨大经济损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，对方理应对双方所有损失承担全部责任。综上所述，味千公司上诉请求撤销原审判决第八项，改判龚某强免除味千公司2011年9月至2012年5月止的租金和管理费共计471951元。对于龚某强、海昌公司的上诉主张，味千公司答辩称原审对于可得利益数额的认定是正确的，出租方擅自对商场进行装修改造，该行为导致承租方发生经营亏损。龚某强、海昌公司的行为违反了合同第2.1条、7.3条、7.8条、7.12条、11.4条等相关规定关于合同解除权，龚某强、海昌公司在2011年发出解除合同通知没有依据。由于出租方违约，味千公司书面告知停付租金、停止营业是为了减少损失的扩大，龚某强、海昌公司的上诉请求缺乏依据，请求法院予以驳回。
上诉人龚某强上诉称：一、原审判令龚某强支付2011年7月至2012年5月期间的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失是错误的。（一）味千公司的营业收入下降甚至亏损，是由于同时期自身经营问题及“骨汤门”事件造成的，与龚某强无关。（二）涉案房屋供水供电正常，可使用。而味千公司从2011年9月11日停止营业，没有收入，导致亏损，由此产生的损失不能归责于龚某强。（三）计算营业损失应扣减2011年9月、10月的租金和管理费合计104877.9元。（四）即使法院认为龚某强需赔偿营业损失及正常营业情况下的可得利益损失，赔付数额也应以398332.8元为限。2008年11月《房屋租赁合同》第11.4条约定：“除本合同明确规定解除条款外，任何单方面解除本合同皆视为违约。违约方应对方赔偿因本合同提前解除而遭受的一切损失或按双方当年租金的100%为标准计算违约金”。依据上述约定，违约方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，为当年租金的100%。因此，依照《中华人民共和国合同法》第113条的规定，即使法院认定龚某强需赔偿味千公司损失，损失数额也应以398332.8元为限。二、味千公司应向龚某强支付2012年6月起至实际迁出租赁物之日止的租金（占用费）、管理费。涉案房屋于2012年6月1日装修完毕，味千公司可继续经营，但味千公司没有继续营业，而是选择解除合同，味千公司则依照合同约定拆除及取回所添置的全部设施及设备将涉案商铺交回给龚某强。但味千公司拒绝迁出设施设备，拒绝交还房屋，直到2013年7月22日才办妥涉案商铺的交接手续，味千公司理应向龚某强支付2012年6月起至实际迁出涉案房屋之日（2013年7月22日）止的租金（占用费）和管理费。综上所述，龚某强上诉请求撤销原审判决第二项和第十一判项，改判驳回味千公司要求龚某强支付2011年7月至2012年5月期间的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失的诉请；支持龚某强原审反诉味千公司支付租金（占用费）和管理费的请求。
上诉人海昌公司上诉称：上诉意见与龚某强上诉主张的第一点事实理由的意见一致，味千公司要求海昌公司承担赔偿责任，缺乏依据。海昌公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判驳回味千公司要求海昌公司支付2011年7月至2012年5月期间的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失的诉请。
龚某强、海昌公司二审答辩称：味千公司上诉主张其不应交付租金和管理费，没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回味千公司的上诉请求。
原审第三人裕利公司二审未到庭亦未提交二审书面意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另外，双方二审均确认：一、原审计算味千公司营业损失所依据的《专项审计报告》、《2010年7月1日至2012年7月31日经营情况的专项审计报告的补充说明》后附表格2011年利润表显示营业损失包括味千公司应付而未付的2011年9月、10月租金和管理费共104877.90元；味千公司同意将此两个月的租金、管理费从应得到的营业损失的款项中予以扣除，但坚持认为味千公司不应该支付2011年9月至2012年7月期间的租金和管理费；二、龚某强已于2013年7月22日收回涉案商铺。
本院认为：原审法院对于涉案《房屋租赁合同》及《三方协议》等合同效力、承责主体及合同解除责任的认定，合法有据，各方当事人亦无异议，本院不作赘述。龚某强承接了海昌公司在上述《房屋租赁合同》及《三方协议》的权利与义务。因海昌公司未经味千公司同意对涉案房屋进行改建、装修，造成味千公司不能正常对外营业，龚某强、海昌公司应对味千公司承担违约责任。针对味千公司、龚某强、海昌公司的上诉主张，本院认定如下：
一、龚某强、海昌公司上诉认为不应当承担赔偿营业损失及可得利益损失并主张即使需要承担赔偿责任，原审计算的赔偿数额有误且应以2012年度全年租金398332.8元为限的问题。
因双方《房屋租赁合同》第7.12条明确约定“在租赁期内，出租方若确需对出租房屋所在楼宇进行改建或扩建的，并且该改建或扩建会对承租方造成影响的，应事先征得承租人的同意，并以不影响承租人正常营业为提前。若因出租人此类改、扩建造成承租人经营实际损失的，出租人须承担减免租金或赔偿损失之责任”。原审查明海昌公司于2011年7月至2012年5月期间对涉案商场进行装修，严重影响味千公司的经营，味千公司依照合同约定主张海昌公司、龚某强赔偿上述期间的营业损失及正常营业情况下的可得利益损失，合法有理。味千公司及龚某强、海昌公司原审中对于审计机构出具的审计报告及补充说明所涉及的利润表等证据的真实性均没有异议。因此，原审据此判令龚某强、海昌公司向味千公司支付2011年7月至2012年5月期间的营业损失507143.69元、正常营业情况下的可得利益损失369666.69元，并无不妥。龚某强、海昌公司主张以2012年度全年租金398332.8元为限，缺乏事实和合同依据。至于龚某强、海昌公司上诉主张上述营业损失507143.69元包括了味千公司应付而未付的2011年9月、10月的租金及管理费，因本案纠纷系龚某强、海昌公司违反合同约定擅自进行装修严重影响味千公司的经营而引发的，且味千公司坚持其不应支付2011年9月至2012年5月期间的租金和管理费等主张部分有理，故综合原审判决结果，亦公平合理，可予维持。
二、关于涉案商铺的租金（占用费）和管理费的支付，味千公司上诉主张其不应支付2011年9月至2012年5月期间的租金和管理费；而龚某强上诉主张味千公司仍需要支付2012年6月至2013年7月22日期间租金（占用费）和管理费。
如前文所述，本案纠纷确系龚某强、海昌公司违反合同约定对商铺进行装修所引发，造成了双方的损失，相应的法律后果均应由龚某强、海昌公司自行承担。对于涉案商铺的租金（使用费）及管理费的支付问题，原审判令味千公司支付2011年9月至2012年5月期间的租金及管理费，已免除合同解除后的占用费及管理费等。同时，本案判决由龚某强、海昌公司赔偿味千公司经营损失、可得利润，且味千公司所获营业损失赔偿款项中包含2011年9月、10月的租金及管理费。也即原审判决还实际减免了味千公司的部分租金及管理费。龚某强、海昌公司上诉主张味千公司应支付合同解除后的租金（占用费）及管理费，亦显失公平。
另外，龚某强明确已经于2013年7月22日收回了涉案商铺，原审判决第七项，双方可不再履行。
综上所述，原审基于公平、等价有偿等原则作出上述判决，并无不妥。双方的上诉主张，缺乏充分依据，本院均不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32145元，由味千拉面饮食服务（深圳）有限公司负担8379元、海昌发展有限公司负担6284元、龚某强负担17482元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳 为 群
代理审判员 柳 玮 玮
代理审判员 刘 卉
二〇一四年五月三十日
书 记 员 蔡峰（代）