重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民提字第104号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆澄海物业管理有限公司。住所地：重庆市江北区小苑三村**号4-2。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆灿蕾物业发展有限责任公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅藕塘湾。
法定代表人：蒋利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：古国富，重庆君知奇律师事务所律师。
再审申请人重庆澄海物业管理有限公司（简称澄海公司）因与被申请人重庆灿蕾物业发展有限责任公司（简称灿蕾公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年12月11日作出（2013）渝北法民初字第03333号民事判决。澄海公司不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉，该院于2014年6月5日作出（2014）渝一中法民终字第02529号民事判决。澄海公司不服，向本院提起再审申请，本院于2015年3月10日作出（2014）渝高法民申字第1171号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。澄海公司法定代表人叶青以及委托诉讼代理人张耕、王薇蕾，灿蕾公司的委托诉讼代理人邓三忠、古国富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
澄海公司申请再审称，1、银海·北极星小区第1、2栋房屋属于纳入澄海公司物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，澄海公司要求灿蕾公司支付物业管理费、违约金、水电公摊费用具有合同依据和法律依据；2、二审认定的第1、2栋商住楼在2009年2月5日因刑事案件被公安机关扣押并由政府监管处置的事实，没有在庭上出示任何证据予以证明，更没有经过质证环节，程序错误。二审认定的第1、2栋商住楼在2012年1月10日由市一中院查封至今的事实不符合客观实际，被查封的房屋在该案二审判决前已经用作商业用途对外营业，且该查封情况不涉及2011年7月2日前的物业服务费，与澄海公司的诉讼请求没有关联性；3、澄海公司主张的物业服务费是依据《前期物业服务合同》对共有部分提供物业服务后，向作为已竣工但未售出的第1、2栋商住楼的实际所有权人灿蕾公司主张的应当由其承担的共有部分物业服务费，而非二审所理解的专用部分的物业服务费。澄海公司主张的物业服务费不需要以实际交付和控制，以及提供专有部分物业服务为前提条件；4、二审错误推定澄海公司未提供物业服务。一审已查明澄海公司已按约对小区提供物业服务至2011年7月2日，二审对该事实也予确认。申请再审时提供的澄海公司与新物管单位《物品、资料移交清单》及《收条》，也证明澄海公司提供了物业服务。
灿蕾公司答辩称，1、1、2栋商住楼与小区其他物业是独立的，没有任何关系，双方仅签订了物业管理合同，而澄海公司对1、2栋商住楼没有实际进行物业管理；2、一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回澄海公司的再审请求。
一审原告澄海公司起诉至重庆市渝北区人民法院称，2008年12月8日，澄海公司与灿蕾公司签订《前期物业服务合同》，约定：灿蕾公司将自己开发建设的、位于渝北区佳园路66号的银海·北极星商住小区交由澄海公司进行物业管理服务；合同期限为3年，自2008年12月9日起至2011年12月9日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，收费标准（按建筑面积计算）为住宅1.2元∕月·平方米，写字楼2元∕月·平方米，商业物业3元∕月·平方米；第八条规定，纳入物业管理的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即灿蕾公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳等。《前期物业服务合同》签订后，澄海公司按约定于2008年12月9日进场对银海·北极星商住小区进行物业管理服务，至2011年6月因故双方协商终止合同，其间，该小区第1栋、第2栋的商业用房共16106.72平方米一直未售出，该部分物业产生的物业服务费共计1497924.96元，双方约定应由灿蕾公司交纳，但其一直未交纳，因此产生违约金129420.71元（违约金自双方终止物业服务合同的2011年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2013年1月2日）。同时，上述房屋应当分摊的水电费用按5元∕套·月计算，共产生水电分摊费310元（据实分摊）。由于银海·北极星商住小区的设施设备如健身器材、每户可视电话等不完善，根据重庆市物价局《关于银海·北极星物业服务单位变更后明确收费主体的通知》（渝价[2009]393号）及《关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知》（渝价[2008]401号）的规定，银海·北极星商住小区的物业服务收费标准为试行标准，在试行期间，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。因此，澄海公司只得下浮30%向该小区业主收费物业服务费，所下浮的30%的物业服务费共计570390.56元，按规定灿蕾公司应支付给澄海公司。该费用在双方终止物业服务合同时即应支付，但灿蕾公司至今未支付，因此产生违约金49281.36元（违约金自双方终止物业服务合同的2011年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2013年1月2日）。签订《前期物业服务合同》后，根据灿蕾公司的要求，澄海公司向其交纳保证金65000元，现双方合同关系已经终止，其应当立即向澄海公司退还该保证金。请求1、判令灿蕾公司立即向原告支付物业服务费1497924.96元及截至2013年1月2日的违约金129420.71元；2、判令灿蕾公司立即向原告支付因小区设施设备不完善致使物业服务收费标准下浮30%部分的物业服务费570390.56元及截至2013年1月2日的违约金49281.36元；3、判令灿蕾公司立即向原告支付水电公摊费310元；4、判令灿蕾公司立即向原告退还保证金65000元；5、本案诉讼费用及其他费用由灿蕾公司负担。
被告灿蕾公司辩称，1、银海·北极星小区的1、2栋商业房屋直到2011年11月23日才取得竣工验收备案登记证，之前被法院查封，也未进行备案登记，未出售给任何人，之后在2013年1月28日才取得权属分割意见表，此时才进行分割和出售，之前无人对此进行管理；2、对于原告要求被告支付下浮30%的物业服务费问题，因原告提供的证据已经明确了自己的收费标准，无权再向被告收取该费用；3、对于保证金，因原告违约在先，被告不应返还，且该保证金属于另一法律关系，故应另案处理；4、原告的诉讼请求有一部分已经超过诉讼时效，对超过诉讼时效部分请求不予支持。综上所述，被告并不欠原告的物业服务费及其他费用，请求驳回原告的诉讼请求。
重庆市渝北区人民法院一审查明，2008年12月8日，澄海公司和灿蕾公司签订了一份以灿蕾公司为甲方、澄海公司为乙方的《前期物业服务合同》，并于2010年6月18日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。该合同主要约定甲方委托乙方为银海·北极星小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2008年12月9日起至2011年12月9日止。该合同第一条规定，物业基本情况：物业名称：银海·北极星；物业类型：商住；坐落位置：渝北区；建筑面积：9.78万平方米。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米；（2）写字楼：2元/月·平方米；（3）商业物业：3元/月·平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，合理向业主分摊计收。合同第八条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业使用人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。合同第十七条规定，甲方应履行的义务：交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2008年8月28日，重庆市物价局作出渝价[2008]401号文件，该文件载明：“重庆市银海物业管理有限公司等公司‘关于物业服务收费的请示’收悉。根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）精神和申报的各物业环境、设备设施条件及现场查验等情况，经研究，现将有关事宜通知如下：一、各物业的公共服务收费项目及标准详见附表。二、附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时向我局申报物业服务正式收费标准……。”该文件附表中载明：位于渝北区的银海·北极星物业服务费标准为0.6元，维修养护费为0.3元，合计0.9元，该标准为试行标准。2009年11月9日，重庆市物价局又作出渝价[2009]393号文件，该文件载明：“由于重庆银海房地产开发（集团）有限公司与重庆银海物业管理有限公司解除了前期物业服务合同，重新委托澄海公司对银海·北极星实施前期物业服务。经研究，通知如下：一、同意澄海公司在法定有效期内承接重庆银海物业管理有限公司对银海·北极星收取物业服务费。二、收费标准和收费方式仍按《重庆市物价局关于确定江风雅筑等物业服务收费标准的通知》（渝价[2008]401号）执行。”
2008年12月8日的《前期物业服务合同》签订后，澄海公司按约定对银海·北极星小区提供物业管理服务至2011年7月2日。2011年7月2日，澄海公司与重庆市渝北区龙溪街道新牌坊社区居民委员会、银海·北极星部分业主代表共同出具《关于澄海公司撤离北极星的决定》一份，载明：“自撤离之日起三个月内，由银海·北极星业主代表和澄海公司工作人员共同完成前期物管费的代缴工作，收缴标准暂按下列执行（最终标准以法院二审判决为准）：物管费：0.63元/月/平方米，电梯费0.3元/月/平方米，公摊费5元/月/户。”
另查明，银海·北极星小区的建设单位为灿蕾公司，该小区共计5栋房屋，其中1、2栋房屋为商业用房，3、4、5栋为住宅。1、2栋房屋于2011年11月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该证上未载明竣工验收时间。
2008年12月23日，灿蕾公司向澄海公司出具了一张加盖灿蕾公司财务专用章的收据。该收据载明的付款单位为澄海公司，收款金额为65000元，收款事由为物业管理保证金。
2012年11月9日、2012年11月26日，澄海公司通过向灿蕾公司寄送物业管理服务费催收函的方式催收物业服务费、水电公摊费及违约金。2013年1月22日，澄海公司向法院起诉。一审审理中，澄海公司自愿撤回要求灿蕾公司支付物业服务收费标准下浮30%部分的物业服务费及违约金的诉讼请求。
重庆市渝北区人民法院一审认为，灿蕾公司和澄海公司于2008年12月8日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。审理中，双方对银海·北极星小区的1、2栋房屋的竣工时间有争议，澄海公司认为在2008年10月，灿蕾公司认为在竣工验收备案登记证取得之后。针对该争议焦点，该院认为，因灿蕾公司对1、2栋的竣工时间提出异议且举示证据证明1、2栋房屋在2011年11月23日才取得竣工验收备案登记证，澄海公司未举示其他证据证明1、2栋房屋的竣工时间，故该院以2011年11月23日作为1、2栋房屋的竣工时间。双方签订的《前期物业服务合同》第八条及第十七条均规定灿蕾公司应交纳物业管理范围内的已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用，现澄海公司起诉要求灿蕾公司支付2008年12月9日至2011年7月2日期间的1、2栋房屋的物业服务费及违约金、水电公摊费，因该房屋在此期间尚未竣工，澄海公司亦未举示证据证明该房屋在此期间内灿蕾公司未能按时交给物业使用人，故对澄海公司的该项诉讼请求不予支持。澄海公司要求灿蕾公司退还保证金65000元，因该物业保证金系基于物业服务关系产生，应在案件中一并解决。灿蕾公司辩称澄海公司违约在先故不应返还，未提供证据予以证明，故不予采纳。因此，对于澄海公司的该项诉讼请求予以支持。澄海公司自愿撤回要求灿蕾公司支付物业服务收费标准下浮30%部分的物业服务费及违约金，不违反法律规定，予以准许。重庆市渝北区人民法院于2013年12月11日作出（2013）渝北法民初字第03333号民事判决：1、灿蕾公司在本判决生效后十日内退还澄海公司物业保证金65000元；2、驳回澄海公司的其他诉讼请求。案件受理费24830元，由澄海公司负担24130元，灿蕾公司负担700元。
澄海公司不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉称，银海·北极星小区第1、2栋房屋竣工验收与竣工备案登记是两个不同的概念，而两者之间有很大的时间差，竣工时间的举证责任应由灿蕾公司承担，其举证不能，应支持澄海公司的诉讼请求。灿蕾公司答辩称，银海·北极星小区第1、2栋房屋因纠纷被施工单位锁起，并未实际交付给澄海公司进行管理，不应支付物业服务等费用。
重庆市第一中级人民法院二审除确认一审查明的事实外，另查明，2009年2月5日，重庆银海房地产开发（集团）有限公司因非法吸收公众存款案被立案侦查，灿蕾公司作为重庆银海房地产开发（集团）有限公司的关联公司，其银海·北极星项目非住宅资产，被公安机关扣押，由政府监管及处置。2012年1月10日，市一中院查封了银海·北极星项目第1幢负一层至第四层、第2幢第一层至第三层的房屋至今。二审中，经澄海公司申请，法院依法调取了重庆市渝北区城乡建设委员会的档案材料，其中重庆银海·北极星建设工程竣工验收意见书载明：该工程于2008年10月28日通过验收。
重庆市第一中级人民法院二审认为，依法签订的合同受法律保护。澄海公司与灿蕾公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，应确认其合法有效。合同签订后，标的物是否交付，澄海公司应举示相关证据予以证实。现澄海公司未举示任何证据证明银海·北极星项目第1、2栋商住楼已交付其管理，而该楼因重庆银海房地产开发（集团）有限公司非法吸收公众存款案被公安机关扣押，由政府监管及处置，之后又因经济纠纷被法院查封。银海·北极星建设工程项目虽于2008年10月28日通过了竣工验收，但仅仅依据双方签订的合同不能认定该项目就实际完成了交付或澄海公司对第1、2栋商住楼实施了物业管理行为。而该楼因刑事和民事案件被扣押、查封的事实，足以证明澄海公司没有对该楼实际控制和实施物业管理服务行为，其要求灿蕾公司支付物业服务费、水电公摊费及承担违约责任的诉讼请求不应予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，澄海公司的上诉理由不能成立。重庆市第一中级人民法院于2014年6月5日作出（2014）渝一中法民终字第02529号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19450元，由澄海公司负担。
本院再审查明，澄海公司与灿蕾公司2008年12月8日所签订的《前期物业服务合同》约定，灿蕾公司应当交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。并约定澄海公司提供的公共性物业服务的主要内容为物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。该合同第三十三条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之——的标准向乙方支付违约金。”该条款并未约定逾期支付物业费违约金的标准。
本院再查明，一审庭审中澄海公司举示了房屋面积分户汇总表以证明1、2栋房屋的建筑面积为16106.72平方米，灿蕾公司质证后对该证据的真实性进行了认可。
本院再审另查明，双方存在争议的事实是小区1、2栋商住楼是否属于合同约定的已竣工尚未出售的物业以及澄海公司是否对该物业进行了管理。针对双方争议的上述事实，澄海公司向法庭举示了以下证据：1、重庆市商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书3份、接房通知书1份，拟证明涉案小区是2008年10月28日竣工验收合格并于2008年10月30日交付使用，从2008年11月开始涉案小区即客观存在物业服务需求；2、照片27张，拟证明涉案的1、2栋商住楼是小区不可独立分割的部分，应当受到《前期物业服务合同》的约束；3、明细表及其附件收据、发票共60张，拟证明澄海公司完全履行了《前期物业服务合同》的约定义务，对小区提供了共用部分的物业管理服务。4、前期物业服务合同3份、解聘协议、工商登记信息、会议纪要，拟证明银海物业管理公司对涉案小区进行管理不到两个月就移交给了澄海公司，且银海房地产公司承认收取了涉案小区业主装修保证金、预交物管费等，直至澄海公司退出服务时仍未退还，导致澄海公司在提供物业服务期间不但未能收到灿蕾公司应缴纳的物业费，还收不到已经预交了物管费和装修保证金给银海物业管理公司的业主的物业费；5、银海北极星场地管理合同、售饮机安装合作协议、二次供水池清洗消毒合同，拟证明澄海公司对涉案小区进行了物业管理服务。灿蕾公司对上述证据质证后认为：1、该保证书是在发生群体事件后补的，是为了办证才办的假的验收意见书；2、照片正好证明了1、2栋商住楼与小区是独立分开的，澄海公司没有对1、2栋及其公共部分进行物业管理；3、明细表及其附件收据、发票只能证明澄海公司对3、4、5栋进行了物业管理。4、前期物业合同不是原件，无法确认真实性。会议纪要和解聘协议不能证明澄海公司对小区1、2栋进行了物业管理；5、该组证据只能证明澄海公司对住宅部分进行了物业服务。
灿蕾公司向法庭举示了以下证据，第一组：1、消防备案500000WYS100012673号；2、《重庆市建设工程规划验收合格证》渝规渝北核（2011）0127号；3、重庆市规划局《建设工程竣工规划核实确认书》渝规渝北核（2011）0127号；4、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》建竣备（2011）111号；5、2012年6月21日《区政府专题会议纪要》2012-44号；6、2012年8月15日《关于处置银海北极星遗留问题的会议纪要》2016-61号；7、银海集团渝北项目遗留问题处置领导小组给第一中级人民法院的证明“银海北极星项目资产从2009年2月5日至今由政府监管处置”；8、2014年12月18日《重庆市建设项目防空地下室竣工验收表》证明验收时间；9、2014年7月25日《银海北极星工程竣工验收会议纪要》同意工程验收合格。该组证据拟证明争议物业的竣工时间最早只可以被认定为2011年11月23日，此时澄海公司与争议物业没有任何关系，不存在收取物管费的情形。澄海公司对第一组证据质证后认为：1、对真实性和证明目的均不认可，消防备案时间不是竣工时间，所有建设工程的竣工时间本来就在消防备案时间之前；2、对真实性和证明目的均不认可，根据重庆市城市规划管理条例第二十九的规定，该证据恰恰证明竣工时间不等同于而且必定早于取得规划验收合格证的时间；3、对真实性认可，但不认可证明目的，竣工时间早于规划核实时间；4、对真实性认可，但不认可证明目的，2011年11月23日是竣工验收备案时间而非竣工时间，竣工时间必定早于竣工验收备案时间；5、对真实性认可，但不认可证明目的，该证据与灿蕾公司用以证明2011年11月23日取得竣工验收备案登记证的证据相矛盾；6、对真实性认可，但该证据不能证明灿蕾公司没有使用涉案物业；7、对真实性认可，但与本案没有关联性，不论涉案物业是否被政府监管或者查封，均不影响澄海公司对共有部分进行管理并收取物业费；8、对真实性认可，但不认可证明目的，防空地下室竣工备案时间晚于竣工验收备案登记证时间，说明防空地下室验收备案不属于竣工验收备案的范围；9、对真实性认可，但会议内容证明了银海北极星工程于2006年9月开工，2008年10月竣工。
第二组：1、《前期物业管理服务合同》第六条，拟证明澄海公司按约定不收商业门面以及其他房屋在未销售或出租前的任何费用；2、2009年11月21日《关于北极星小区急需整改项目的函》，拟证明涉案物业不在物管范围内；3、澄海公司的再审申请书，请求灿蕾公司承担水电分摊费310元，涉案物业总体按每月5元计算，拟证明澄海公司没有对涉案物业提供服务。澄海公司对第二组证据质证后认为：1、对真实性和证明目的均不认可，该合同在澄海公司与灿蕾公司之间没有法律效力；2、对真实性认可，但不认可证明目的，不能证明涉案物业不在澄海公司的物业服务范围内；3、对真实性认可，但不认可证明目的，澄海公司不知道1、2栋房屋是否分户，按照每栋为一户的标准主张，这是自愿减少请求，但不能证明没有提供物业服务。
第三组：1、重庆市电力公司渝电生（2008）1号文件，拟证明从2008年1月19日开始配电房由电力公司管理；2、2009年6月15日灿蕾公司与江北供电局、重庆北州实业有限公司《重庆灿蕾物业发展公司银海北极星楼盘电费协议》和电费发票，拟证明用电视灿蕾公司自行管理；3、银海集团欠金洲家政公司清洁费的说明及票据，拟证明保洁是灿蕾公司自行完成；4、《电梯维修保养合同》续约协议，拟证明电梯维修保养是灿蕾公司自行完成；5、渝北区龙溪市政环卫所2011年8月17日关于银海北极星项目修建的公厕及垃圾站移交条件不足的函，拟证明1、2号楼排水、污水处理均是灿蕾公司自行管理；6、2013年8月7日渝北区龙溪市政环卫所与银海房地产公司《公厕移交协议》，拟证明1、2号楼排水、污水处理是灿蕾公司自行管理；7、银海北极星项目总平面图，拟证明1、2号楼排水、污水处理是灿蕾公司自行管理；8、2012年5月9日渝北区发改委渝北发改价（2012）21号文件，拟证明1、2号楼车库是灿蕾公司自行管理。澄海公司对第三组证据质证后认为：1、对真实性认可，但对证明目的不认可，电力部门完成的是专业工作，灿蕾公司对配电房进行清洁、管理；2、协议的真实性由法院认定，对发票的真实性认可，但对二者的证明目的均不认可，协议及发票对应的是施工用电，施工用电本来就应该由灿蕾公司自行缴纳，代缴电费并非物业服务的内容，不能证明澄海公司没有进行物业管理；3、对说明的真实性不认可，对票据的真实性认可，但对关联性均不认可，该说明涉及的时间是2008年9月，而澄海公司是2008年12月才入场进行管理的，发票所涉及的清洁费用属于专有部分的清洁费，不属于物业服务的内容；4、该两份协议的真实性由法院审查，协议内容不属于物业服务内容，与本案无关；5、对真实性认可，但对证明目的不认可，公厕和垃圾站本来就不属于物管服务的内容；6、真实性由法院认可，对关联性不认可，签订协议的双方均不是本案当事人，与本案无关；7、对真实性认可，但对证明目的不认可，该图证明了1、2号楼是小区不可分割的部分；8、对真实性认可，但对证明目的和关联性不认可，车库不属于物业管理范围，事实上由于消防、供电设备房等位于车库内，澄海公司客观上对车库提供了保洁服务。本院将在处理意见中对双方举示的上述证据一并进行评述。
本院再审审理查明的其他事实与原审一、二审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，1、关于原二审法院是否采信未经质证的证据对案件事实进行认定的问题。经查明，原二审另查明事实部分所涉证据，即1、2栋商住楼被公安机关扣押、被法院查封的证据，未在原二审庭审中举示和质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。因此，原二审法院根据该未经质证的证据认定澄海公司没有对该楼实际控制和实施物业管理服务行为有误。
2、关于灿蕾公司应否为银海·北极星小区1、2栋商住楼支付物业服务费及承担违约责任的问题。双方签订的《前期物业服务合同》约定的物业管理范围包括已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，小区1、2栋商住楼是否属于合同约定的已竣工尚未出售的物业以及澄海公司是否对该物业进行了管理系本案争议的两个焦点。澄海公司针对争议的第一个焦点所举示的竣工验收意见书等证据证明了银海·北极星通过验收并取得竣工验收意见书的时间是2008年10月28日；灿蕾公司针对第一个争议焦点举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证据证明了银海·北极星取得竣工验收备案登记证的时间是在2011年11月23日。根据《中华人民共和国建筑法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》以及《重庆市建筑管理条例》的规定，竣工验收由建设单位收到建筑工程竣工报告后组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格后再报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。涉案的1、2栋商业楼由建设单位、监理单位、地勘单位、设计单位、施工单位、质量监督站验收并出具了建设工程竣工验收意见书，该意见书载明工程质量符合要求，通过验收，而竣工验收备案登记是竣工验收的后置程序。因此涉案的1、2栋商业楼完成具有法律效果的竣工验收的时间应在2008年10月28日，其属于合同约定的管理范围内的物业。
灿蕾公司针对第二个争议焦点举示的银海集团渝北项目遗留问题处置领导小组给重庆市第一中级人民法院的证明等证据虽能证明涉案物业处于政府监管处置尚未入住的状态，但澄海公司针对争议的第二个焦点举示的明细表及其附件收据、发票等证据证明了其对涉案物业的共用设施、公用绿地等进行了维修、养护、运行和管理，并进行了公共场所等共用部位的清洁卫生以及垃圾的收集、清运，符合合同约定的对涉案物业提供公共性物业服务的主要内容。因此灿蕾公司应当为银海·北极星小区1、2栋商住楼支付物业公共性服务费。
根据国务院《物业管理条例》第四十条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。银海·北极星小区1、2栋商业楼完成具有法律效果的竣工验收的时间在2008年10月28日，其属于澄海公司与灿蕾公司签订的《前期物业服务合同》约定的管理范围内的物业，灿蕾公司应当为银海·北极星小区1、2栋商住楼支付物业公共性服务费。因涉案物业客观上处于政府监管处置尚未入住的状态，根据上述规定，澄海公司向灿蕾公司收取的物业服务费应当遵循上述原则,结合《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》明确的凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或楼宇内的待销商品房和已购买尚未入住的房屋，开发商和房屋产权人应缴纳50﹪的物业管理公共性服务费，本院认为灿蕾公司按照合同约定物管费用的50﹪缴纳物业管理公共性服务费更符合国务院《物业管理条例》规定的合理以及费用与服务水平相适应的原则，因此灿蕾公司按照合同约定物管费用的50﹪缴纳物业管理公共性服务费为宜。综上，灿蕾公司应支付澄海公司自2008年12月9日起至2011年7月双方协商终止合同时止共计31个月的物业管理服务费748962.48元（收费标准按建筑面积计算为1.5元∕月·平方米，面积为16106.72平方米，即1.5元∕月·平方米×16106.72平方米×31月）。
双方在合同中明确约定了逾期未交纳物业服务费的违约责任，但并未约定违约金标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》之规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”因此，澄海公司请求按照同期银行贷款基准利率计算违约金的主张应予支持。澄海公司自愿主张违约金计算时间自双方终止物业服务合同的2011年7月2日起至起诉时的2013年1月2日止，并不违反法律规定，应予支持。综上，违约金应以灿蕾公司应当支付的物业管理费748962.48元（1.5元∕月·平方米×16106.72平方米×31月）为基数，自双方终止物业服务合同的2011年7月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2013年1月2日共计69433.59元（748962.48元×5.85﹪÷365×５天，748962.48元×6.56﹪÷12×11月，748962.48元×5.6﹪÷365×28天，748962.48元×5.6﹪÷12×5月，748962.48元×5.6﹪÷365×27天）。
综上所述，原生效判决认定部分事实错误，判决确有错误，依法应予改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第02529号民事判决；
二、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第03333号民事判决第一项；
三、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第03333号民事判决第二项；
四、灿蕾公司支付澄海公司物业服务费748962.48元，违约金69433.59元（违约金自2011年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2013年1月2日），水电分摊费310元，共计818706.07元；
五、驳回澄海公司其他诉讼请求。
一审受理费24830元，二审受理费19450元，共计44280元，由澄海公司负担22140元，灿蕾公司负担22140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 彭四川
代理审判员 余 晨
二〇一七年六月三十日
书 记 员 张小青