福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5570号
上诉人（原审原告）：张璐怡,女，1990年5月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：黄伟，男，1964年8月14日出生，汉族，住安徽省利辛县。
被上诉人（原审被告）：被告：马素贞，女，1965年10月21日出生，汉族，住安徽省利辛县。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王恩接，福建鼓浪律师事务所律师。
上诉人张璐怡因与被上诉人黄伟、马素贞房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张璐怡上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、讼争协议交易过程。2017年2月23日，被上诉人黄伟与案外人李茵翠就讼争房屋签订《房屋买卖居间协议》，将讼争房屋出售给李茵翠。2017年7月6日，被上诉人黄伟、马素贞与上诉人张璐怡就讼争房屋签订讼争协议，一房二卖。协议约定2017年7月14日前办理网签手续、8月20日前办理过户手续等。上诉人对被上诉人2月份将讼争房屋出售给李茵翠的事实毫不知情。协议签订当天，上诉人依约支付购房定金10万元，2017年7月13日，上诉人依约支付购房定金30万元。2017年7月14日，因李茵翠网签讼争房屋，被上诉人无法配合上诉人和中介办理网签。2017年7月17日，李茵翠因与被上诉人房屋买卖合同纠纷查封讼争房屋。2017年7月20日，被上诉人单方签署《解约承诺书》，单方要求解除协议，上诉人并不知情也未签字。2017年7月21日、7月25日，中介将购房定金退还给上诉人。2017年8月20日，因被上诉人原因讼争协议无法进行过户，2017年9月18日，被上诉人仍无法履行过户义务。二、上诉人与被上诉人在诉争协议中关于违约的约定。讼争协议第6条约定：”若于2017年8月20日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）”。讼争协议第8条约定：”本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿，乙方有权解除合同。”讼争协议第12条约定：”若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还乙方等，任何一方逾期超过三日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。”三、关于案件事实。1.上诉人购买讼争房屋是为了结婚做婚房使用，讼争协议补充条款约定”甲方应在2017年7月14日前保持网签干净，并配合乙方、丙方办理网签”，是为了防止被上诉人在诉争协议签订后一房二卖给他人。被上诉人在出售房屋给上诉人之前，就已经将房屋出售给案外人并发生纠纷。上诉人根本不认识案外人李茵翠，上诉人在2017年7月14日后多次催促被上诉人办理网签手续，被上诉人均表示无法办理网签。四、一审法院认定事实错误。关于被上诉人是否构成悔约，一审法院事实认定错误。讼争协议第十二条约定了违约责任条款，被上诉人在庭审中提供了一份由其签字确认的《解约承诺书》，该份材料只有被上诉人的签字，并无上诉人的签字。事实上，上诉人从未主动提出过解除合同，这份材料恰恰证明了被上诉人已单方悔约并要求解除合同的事实。2017年8月20日因被上诉人与案外人的网签未解除、查封未解除等原因，双方无法办理过户手续，因此应适用讼争协议第十二条约定追究被上诉人的违约责任，即双倍返还定金。
黄伟、马素贞答辩称，一、针对不能及时解除网签的情形，张璐怡依约仅享有合同解除权，不享有要求黄伟、马素贞双倍返还定金的权利。原审法院对此认定正确。黄伟、马素贞与案外人李翠茵于2017年2月23日就涉案房产签订了一份《房产买卖居间协议》并办理了网签，这一情况在2017年7月6日黄伟、马素贞与张璐怡签订涉案《房产买卖协议》时，黄伟、马素贞已如实告知张璐怡。针对此情况，为保障张璐怡的权益，双方在《房产买卖协议》的第十七条中以手写体做了特别约定：”甲方（指黄伟、马素贞）应在2017年7月14日前保持房屋网签干净，并配合乙方（指张璐怡）、丙方（指房产中介公司）办理网签，双方约定于2017年8月20日前办理过户手续。如甲方无法完成，乙方有权解除合同。”该约定的意思表示十分明确，只要7月14日前无法解除网签，张璐怡就可以解除合同并退回定金，不会给她造成任何损失，并没有约定黄伟、马素贞要双倍返还定金。由于张璐怡是以未及时解除网签为由来主张双倍返还定金的，而《房产买卖协议》第十七条就是专门针对无法及时解除网签的法律后果进行约定的，因此，本案应当根据《房产买卖协议》第十七条的约定来认定责任，其他的违约责任条款在本案中并不适用。张璐怡主张按《房产买卖协议》第六条、第十二条的约定来认定责任是错误的，因为第六条是针对不能及时过户的情形，在本案中不适用（过户必须以网签、付款、交房为前提）；第十二条则是约定了”悔约”及逾期交房、逾期付款的违约责任，在本案中同样不适用。二、解除合同是张璐怡主动提出的，且同意了《解约承诺书》的内容。由于黄伟、马素贞未能在2014年7月14日前解除涉案房产的网签，张璐怡自己主动提出解除合同，在黄伟表示同意后，张璐怡才催促房产中介公司归还40万元定金。房产中介公司处于谨慎，于2017年7月20日草拟了一份《解约承诺书》并通过微信取得张璐怡同意后，黄伟才在7月20日也签字认可。《解约承诺书》是中介公司拟定的，已取得双方的认可。根据《解约承诺书》第2条的约定：”现由于甲方原因不能按时履行合同，甲乙双方友好协商，在正厦房产居间的基础上无条件解除合同（编号0002078），甲方退还乙方定金，甲乙双方均不追究对方任何违约责任。”可见互不追究责任是双方的共识，是合同解除的前提，现张璐怡起诉要求黄伟、马素贞承担双方返还定金的违约责任，已违背了双方达成的”均不追究对方任何违约责任”协议。三、定金罚则的适用应当按约定进行，针对未及时解除网签的情形，合同并未约定可以适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由此可见，定金罚则的适用应当以约定为准。本案中，《房产买卖协议》的第十二条约定了”悔约””逾期付款””逾期交房”情形下可以适用定金罚则。针对未能及时解除网签的情形，并没有约定定金罚则，因此，张璐怡针对未能及时解除网签的情形主张适用定金罚则，既不符合合同约定，也不符合法律规定。综上，张璐怡主张双倍返还定金没有合同依据及法律依据，请求法院维持原判，驳回张璐怡的全部上诉请求。
张璐怡向一审法院起诉请求：1.判令黄伟、马素贞立即向张璐怡支付应双倍返还定金中剩余的40万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向原告支付利息至履行完毕之日为止；2.判令本案的全部诉讼费用由黄伟、马素贞承担。
一审法院认定事实：2017年7月6日，在厦门正厦房地产代理有限公司（丙方）居间下，张璐怡（购买方、乙方）与黄伟、马素贞（出售方、甲方）签订一份《房产买卖协议》，协议第一条约定：黄伟、马素贞将坐落于厦门市翔安区浦园三里20号202室的房产，建筑面积71.87平方米房产（购房合同号：0136193）出售给张璐怡；第二条约定成交总价239万元，张璐怡支付购房定金40万元，定金先交由丙方保管，待甲乙双方到土房局办理交易过户当日再由丙方转交甲方；第四条约定付款方式，即2017年7月6日支付定金10万元、2017年7月14日支付定金30万元等；第八条约定若发生与甲方的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿，并特别约定：乙方有权解除合同；第十二条约定违约责任：若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日内以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还乙方等；双方还对协议特别约定第十七条，即：1、乙方承诺本人已满足购房条件，名下银行征信良好，后期不得以此拒绝履行合同。2、甲方应在2017年7月14日前保持房屋网签干净，并配合乙方、丙方办理网签，双方约定于2017年8月20日前办理过户手续，如甲方无法完成，乙方有权解除合同。3、甲方指定乙方将定金转入厦门正厦房地产代理有限公司李林账户。丙方也在协议盖章，其经办人李兴钱也在协议签字。
协议签订后，张璐怡依约于2017年7月6日支付定金10万元，并按协议的约定将款项银行转账转入李林账户，同日黄伟向张璐怡出具收到10万元定金的收据凭证。2017年7月13日，张璐怡比协议约定提前1天支付定金30万元，并按协议的约定将款项银行转账转入李林账户。两次转账共支付定金40万元。
2017年7月14日，涉案房屋网签没有干净，至今涉案网签也没有干净。张璐怡与黄伟、马素贞按规定不能办理二手房交易网签。
2017年7月21日，中介李林银行转账退还张璐怡定金30万元；2017年7月25日，中介李林银行转账退还张璐怡定金10万元。两次转账共退还张璐怡定金40万元。黄伟、马素贞陈述，因未能在2014年7月14日前解除涉案房屋的网签，张璐怡遂主动提出解除合同，黄伟、马素贞表示同意，张璐怡此后并催促房产中介公司归还40万元定金；房产中介公司出于谨慎，于2017年7月20日草拟了一份《解约承诺书》并通过微信取得张璐怡同意，且黄伟、马素贞在7月20日也签字认可后，房产中介公司才将定金40万元退还至张璐怡的银行账户。一审法院查明的是张璐怡未在《解约承诺书》签字。
另查明，2017年2月23日，黄伟、马素贞与案外人李茵翠就涉案房屋签订了另外一份《房产买卖居间协议》并办理了网签。双方产生争议，李茵翠于2017年7月7日向一审法院提起诉讼，一审法院已受理，并于2017年7月17日查封涉案房屋。
上述事实，有张璐怡和黄伟陈述在案的法庭笔录及张璐怡提交的结婚证、《房产买卖协议》、0136193号不动产权证、银行转账凭证、二手房收据凭证、录音资料、房屋查封信息
和黄伟、马素贞提交的微信聊天记录、《解约承诺书》、银行电子回单，以上证据已经公开开庭质证，并经一审法院审核，一审法院予以确认。
一审法院认为，张璐怡与黄伟、马素贞于2017年7月6日签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按照该协议第十七条第二款特别约定：”甲方应在2017年7月14日前保持房屋网签干净，并配合乙方、丙方办理网签，双方约定于2017年8月20日前办理过户手续，如甲方无法完成，乙方有权解除合同。”按照该协议第八条约定：”若发生与甲方的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿，乙方有权解除合同”。因作为甲方黄伟、马素贞未能在2017年7月14日前保持房屋网签干净，作为乙方张璐怡有权解除合同；因黄伟、马素贞与案外人李茵翠发生房屋产权纠纷或债权债务，张璐怡有权解除合同，黄伟、马素贞应负责赔偿张璐怡的损失。张璐怡在诉状中提出根据双方在协议中约定，黄伟、马素贞应保证网签干净，但是在约定的时间黄伟、马素贞仍无法去办理网签备案，已构成违约，而诉求判令黄伟、马素贞立即向张璐怡支付应双倍返还定金中剩余的40万元及利息，因双方在协议中已对能否办理网签备案进行特别约定，约定的事项是张璐怡有权解除合同，而双方对定金的约定是协议第十二条：”若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日内以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还乙方等”，故张璐怡的诉求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张璐怡诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计2650元，由张璐怡负担。
二审中，各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，张璐怡与黄伟、马素贞于2017年7月6日签定的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，张璐怡已按约支付购房定金40万元。双方在协议第十二条约定了违约责任：1、甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过叁日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时守约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。因黄伟、马素贞于2017年2月23日将案涉房屋另售予案外人李茵翠并办理了网签，双方因履行协议产生争议，李茵翠诉至一审法院，一审法院于2017年7月17日因该案查封了涉案房屋。双方在履行本案《房产买卖协议》过程中，黄伟、马素贞未能依约于2017年7月14日前保持案涉房屋网签干净，并配合乙方、丙方办理网签，导致双方原定于2017年8月20日前办理过户手续的约定落空。根据《房产买卖协议》第十二条”任何一方逾期超过叁日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时守约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”的约定，”悔约”即”违约”，故黄伟、马素贞的行为已构成违约，使得张璐怡签定案涉《房产买卖协议》的目的不能实现，黄伟、马素贞对此应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张璐怡上诉请求判令黄伟、马素贞双倍返还定金合法有据，本院予以支持。因黄伟、马素贞已退返张璐怡购房定金40万元，黄伟、马素贞只需再支付给张璐怡40万元。黄伟、马素贞辩称双方未在协议中约定双倍返还定金与事实不符。黄伟、马素贞辩称双方已协商一致并签定了《解约承诺书》，双方互不追究对方任何人违约责任。一审已查明张璐怡未在《解约承诺书》上签字，《解约承诺书》系黄伟单方签字。张璐怡在一、二审中均不认可《解约承诺书》的内容，黄伟、马素贞未能举证证明张璐怡提出签定或认可《解约承诺书》，故其辩解与查明的事实不符。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初2061号民事判决；
二、黄伟、马素贞应于本判决生效后十日内返还张璐怡购房定金400000元。
本案一审案件受理费7300元，减半收取3650元；二审案件受理费7300元，均由黄伟、马素贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年四月十七日
代书记员 韩沁娟
附本案所适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。