南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖民初字第686号
原告毛雨缘，女，汉族，1974年10月25日出生，社区工作者。
委托代理人史军，江苏金港律师事务所律师。
被告徐亚男，女，汉族，1991年11月30日出生，教育工作者。
委托代理人汤卫东，南京永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人范广霞（与被告徐亚男系婆媳关系）。
原告毛雨缘与被告徐亚男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，由代理审判员李慧珠依法适用简易程序，于2013年6月20日公开开庭进行了审理。2013年8月8日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告毛雨缘及其委托代理人史军，被告徐亚男的委托代理人汤卫东、范广霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛雨缘诉称，原告与被告徐亚男的母亲张某某曾为同事，关系很好。2006年12月19日两人口头约定，将张某某座落于本区某某街道某某仙居某某苑XX幢XXX室房产卖给原告，原告支付购房款及维修基金计人民币94115.68元，张某某承诺待拿到该房产的所有权证后无偿协助原告办理过户手续。2007年5月17日，张某某将该房屋交付给原告使用，原告于2008年装修该房屋，后对外出租。2011年张某某夫妇先后去世，其养女被告徐亚男及其婆家被告享有遗产继承权，致使原告至今无法办理房屋过户手续。原告认为，原告与被告母亲的口头房屋买卖协议合法有效，且已完成房、款交接，被告领取房屋产权证后，应当按照诚实信用原则，全面履行协议，协助原告办理权属变更登记。故原告诉至本院，请求法院依法确认该房屋系原告毛雨缘所有，并判令被告徐亚男协助原告办理该房屋的所有权证和土地使用权证过户手续。
被告徐亚男辩称：1、被告的母亲张某某是因孩子逐渐长大，遂申请增购该争议房产，被告的父母去世后，徐亚男作为唯一继承人，该房屋理应由被告继承；2、没有证据证明张某某曾将该房产出售给原告；3、假设原告与被告的母亲张某某之间存在房屋买卖合同，因为毛雨缘并不具备购买该经济适用房资格，那么该合同也应依法无效；4、原告涉嫌欺诈，采用非法手段获取张某某的房屋所有权证及土地使用权证。
经审理查明：原告毛雨缘曾系南京市栖霞区原某牧场一村居民，被告徐亚男及其养母张某某曾系原某牧场某村居民，毛雨缘在本区某某街道从事计生工作，张某某曾在村民委员会从事计生工作，两人较为熟悉。2002年前后，张某某所在村庄开始拆迁，符合条件的村民均可以按照相关政策申购经济适用房，此时毛雨缘因个人原因无房可居，便想借此机会为自己购买一套经济适用房，而其原来所在村庄早在上世纪九十年代即由农牧场内部拆迁，此时其本人并不具备购买该批经济适用房资格。张某某获知后表示愿意以自己的名义帮助原告毛雨缘申购一套经济适用房，与毛雨缘口头约定待符合过户条件后再将所有权过户给毛雨缘，购房款及其他所需的费用由原告毛雨缘负责交纳，双方因熟悉故未签订书面房屋买卖合同。在同事任某等人的协调帮助下，2006年12月16日张某某以自己名义正式向南京某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）申请增购一套单室间拆迁安置房，某某公司批准张某某所请，并于2007年3月26日确定张某某增购的安置房为本区某某仙居某某苑XX幢XXX室（以下简称讼争房屋），面积为62.16平方米，房款金额为人民币94115.68元，包括应收房款92270.68元、维修基金1845元。同年4月5日，原告毛雨缘以张某某名义通过江苏紫金农商银行南京尧化支行向某某公司认缴购房款人民币94115.68元。同年4月25日，某某公司开具销售不动产统一发票，付款方名称载明为张某某。同年5月，某某公司将讼争房屋交付张某某，张某某随即转交付毛雨缘，毛雨缘遂将该房屋进行简单装修。2008年11月26日，毛雨缘以自己名义向栖霞有线电视站申请为该房屋安装了有线电视。在张某某的介绍下，毛雨缘于2010年3月将该房屋出租给与张某某同在本区某某仙居社区居委会工作的同事周某居住，直至2012年3月。2011年5月13日，在毛雨缘认缴了相关税费后，讼争房屋开始起动所有权证办理程序，期间，张某某因病去世；同年10月18日，讼争房屋完成了所有权登记，登记的房屋所有权人为张某某，所有权证号宁房权证栖转字第××号，房屋所有权证由毛雨缘持有。同年10月20日，该房屋完成了土地使用权登记，登记的土地使用权人为张某某，国有土地使用权证号为宁栖国用（2011）第XXXXX号，土地使用权证由毛雨缘持有。
2013年2月22日，南京市栖霞区公证处出具（2013）宁栖证民内字第81号公证书，载明：2011年5月4日徐亚男的养父徐某某去世，同年10月9日徐亚男的养母张某某去世，徐亚男系徐某某、张某某夫妇的唯一继承人，讼争房屋由被告徐亚男继承。同年5月14日、5月20日，徐亚男分别将讼争房屋所有权和土地使用权变更登记至其名下，房屋所有权证号为宁房权证栖变字第××号，国有土地使用权证号为宁栖国用（2013）第XXXXX号。
就上述事实，原告毛雨缘申请证人任某、王某、周某出庭作证。证人任某当庭陈述：其与张某某、毛雨缘为同事，原某牧场某村拆迁时，其出面和开发商协调，让毛雨缘在拆迁户中找一人增房，张某某愿意让毛雨缘在其名下增房，毛雨缘以张某某名义支付购房款后，交款凭证由任某代送某某公司。证人王某当庭陈述：其系张某某同事，2007年毛雨缘以张某某名义购买了一套经济适用房，毛雨缘与张某某是好朋友，基于相互信任，没有立下任何文字材料，房屋交付后其亲眼见到毛雨缘装修该房屋。证人周某当庭陈述：2010年2月，由同事张某某介绍其承租讼争房屋，在看房准备承租时，其听张某某介绍，该房屋虽然登记在张某某名下，但实际已经卖给了毛雨缘，其租住该房直到2012年3月，租金一直交付给毛雨缘。原告毛雨缘还举证了讼争房屋的选房结果确认表、银行缴款单、购房发票、现金完税证、房屋所有权证及土地使用权证等相关书证原件，证实讼争房屋登记人虽为张某某，但房屋相关手续和证件的原件均由毛雨缘实际持有。原告毛雨缘举证的栖霞有线电视安装申请表、栖霞有线电视站用户证、栖霞有线电视收费收据等书证原件，载明用户姓名为毛雨缘、用户地址为讼争房屋。被告徐亚男举证的南京市栖霞区公证处（2013）宁栖证民内字第81号公证书、宁房权证栖变字第××号房屋所有权证及宁栖国用（2013）第XXXXX号土地使用权证，证实被告徐亚男通过公证继承，将讼争房屋的所有权和土地使用权变更登记至其名下。上述书证和证人证言相互印证，足以认定上述事实。
本院认为：原告毛雨缘虽然未能举证书面房屋买卖合同以直接证明其与张某某之间存在关于讼争房屋的买卖关系，但毛雨缘的同事任某、张某某的同事王某、周某等证人证言和毛雨缘持有的讼争房屋的选房结果确认表、银行缴款单、购房发票、现金完税证、房屋所有权证、土地使用权证、购房发票以及登记为毛雨缘的讼争房屋有线电视安装申请单、用户证及有线电视收费收据等书证原件之间相印证，已形成证据链，足以证实毛雨缘与张某某就讼争房屋达成口头买卖协议，毛雨缘已经履行了交纳房款及相关税费的义务，张某某已将讼争房屋交付毛雨缘，并由毛雨缘实际占有该房屋，因张某某在办理房屋产权证期间病逝，致其未能履行协助办理房产过户手续的义务。对拆迁安置房屋的转让，相关法规并未明令禁止，而是限定了满五年的时限条件，待该限定时限届满后即可上市交易，讼争房屋的购房款于2007年4月缴纳，至今已满五年，符合上市交易条件。原告毛雨缘虽非原某牧场某村拆迁安置户，不具备直接购买拆迁安置房资格，但根据当时拆迁政策，张某某作为拆迁户有权增购拆迁安置房，并经准许增购了讼争房屋。其与毛雨缘达成口头协议，自愿将自己增购的安置房转让给毛雨缘，双方协商一致待符合过户条件后再行过户，该房屋转让行为并不违背相关法律法规，亦未损害国家利益，故二人之间的口头房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。被告徐亚男作为张某某遗产的唯一继承人，虽然通过公证继承将讼争房屋所有权和土地使用权变更登记至其名下，但张某某和毛雨缘就讼争房屋达成的转让在先，且毛雨缘已履行房款给付义务并已经实际占有该房屋，徐亚男在行使对讼争房屋的继承权时，讼争房屋实际已被房屋所有权人合法转让，其不能以继承权对抗在先形成的房屋转让。故因讼争房屋所有权已登记在其名下，其有义务协助毛雨缘将讼争房屋的所有权和土地使用权变更登记至毛雨缘名下。因此，原告毛雨缘主张被告徐亚男协助毛雨缘办理讼争房屋的所有权和土地使用权过户手续的请求合法有据，本院予以支持，其主张确认讼争房屋归其所有，应当通过讼争房屋所有权登记变更至其名下来实现。被告徐亚男辩称登记在张某某名下的讼争房屋应由其继承，即便毛雨缘与张某某之间存在该房屋的买卖合同也应为无效合同，毛雨缘采用欺诈手段获取讼争房屋所有权证的意见经查缺乏依据，故本院不予采纳。原告毛雨缘就讼争房屋未签订书面买卖合同，且时间跨度久，导致纠纷风险增大，具有一定过错，其应承担本案案件受理费用，讼争房屋过户至其名下的相关税费也应由其承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
被告徐亚男于本判决生效之日起十日内，协助原告毛雨缘将坐落于南京市栖霞区某某仙居某某苑XX幢XXX室的房屋所有权和土地使用权变更登记至毛雨缘名下。
案件受理费5500元，由原告毛雨缘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 戴忠
人民陪审员 王萍
人民陪审员 方华
二〇一三年十一月二十八日
见习书记员 乔溪