延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第206号
上诉人（原审被告、反诉原告）郎颖超，现住珲春市。
委托代理人方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙仁山，司机，现住珲春市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）潘丽红（系孙仁山妻子），现住珲春市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙伶（系孙仁儿），女，现住珲春市。
委托代理人范立水，吉林德成律师事务所律师。
上诉人郎颖超因与被上诉人孙仁山、潘丽红、孙伶房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2013）珲民二初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原告孙仁山、潘丽红、孙伶诉称，2011年5月30日，潘丽红、孙伶委托孙仁山与被告签订房屋租赁合同，将登记在孙仁山、潘丽红名下的房屋及登记在孙伶名下的房屋租赁给被告，约定租期为3年，年租金为34000元，每年提前20天缴纳租金。现被告违约，拒绝缴纳2013年-2014年度租金，故请求法院判令被告立即支付房租金34000元，违约金20400元，合计54400元，并承担诉讼费用。在诉讼中原告提出，因2012年至2013年即第二年度被告没有按合同约定支付租金，原告催要半年之后被告才缴纳该年度租金，且双方约定的押金2000元被告始终未付，双方发生数次纠纷，故变更请求，要求依法解除合同，判令被告支付违约金20400元，支付房租费（自2013年5月30日起，至2013年12月11日止，按年房租费34000元计算），诉讼费由被告承担。
被告郎颖超辩称，一、关于合同约定的押金2000元，因双方在合同履行过程中很熟悉，原告同意不收取。被告在第二租赁年度确有4000元晚交了5个月，这也是与原告协商后原告同意的，晚交租金和不缴纳押金都不是解除合同的理由。被告有证据证明原告解除合同的理由是要自己开宾馆或招待所，在第三年度前原告已经从沈阳运回了要装修招待所所需的材料及物品，被告在租期到期前数次向原告提出要缴纳租金，原告以自己用房为由拒收，并数次催被告腾房，导致被告无法继续承租，最终只能同意不继续租赁该房屋，原告解除合同系违约行为。二、被告不应当支付违约金，原告单方解除合同，应当承担违约责任，没有理由要求被告支付违约金。三、同意支付占用房屋期间的房租费。
反诉原告郎颖超诉称，反诉原、被告于2011年5月30日签订租房合同书，租赁期为3年，即从2011年5月30日至2014年5月30日止。租赁合同履行至2012年11月时，反诉被告以自己家开旅店用房为由通知反诉原告解除合同、腾出房屋、租赁合同履行至2013年5月30日止。反诉原告因没有找到搬迁房屋多次与反诉被告协商交纳下一年度租金继续履行合同，但均遭拒绝。反诉被告拒收下一年度租金，并多次催赶反诉原告腾房，造成反诉原告无法继续经营。反诉被告在反诉原告营业期间采取告诉客户房屋不对外出租，在租赁房屋前堆放红砖，掐断上网网线影响营业网站运转，擅自将反诉原告的牌匾更换等措施阻止反诉原告营业，反诉原告只得自2013年5月31日以后停业至今。该租赁合同因反诉被告的原因无法继续履行，反诉被告单方解除合同的行为构成严重违约，应赔偿反诉原告的损失。现请求，一、因反诉被告拒收房租，多次催赶反诉原告，导致反诉原告无法继续经营，要求解除合同；二、反诉被告赔偿因解除合同造成的营业损失182500元、装修损失17263元，合计199763元，在诉讼中反诉原告提出，将损失主张调整为，营业损失171600元、装修损失26956元，合计198556元；三、诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告孙仁山、潘丽红、孙伶辩称，反诉原告主张的事实与依据不成立，交房租只是电话里说过，催赶的事情存在。反诉原告经营期间生意不好，长时间拖欠租金，拒不缴纳押金，要求转租房屋遭到反诉被告拒绝，反诉原告严重违约导致合同无法履行，应负赔偿责任和违约责任，反诉被告没有过错，不应当承担违约和赔偿责任。反诉原告主张的赔偿理由属于侵权之诉，应另案告诉。
原审法院审理查明：2011年5月30日，原告孙仁山（甲方）与被告郎颖超（乙方）签订租房合同书，约定原告孙仁山将其与妻子潘丽红共有的房屋、女儿孙伶所有的房屋共同出租给被告郎颖超使用，租赁期限为三年，自2011年5月30日起至2014年5月30日止，租赁费为每年34000元。合同主要内容为：“一、3、付款方式：每年付款时须提前20天交付房屋租金，租金一年一交，不可拖欠，并交2000元押金。4、租房期间，该房所有费用由乙方全部负责（如：水、电费、卫生费、取暖费等）。二、1、租房期间乙方须改动房屋设施，必须先通知甲方，如房屋设施损坏，由乙方修复，并修复原样…三、甲乙双方违约或单方解除合同，应按照总合同租金的20%，弥补对方的损失…”。
合同签订后，被告郎颖超未按约定支付给原告押金。被告郎颖超将承租房屋的一层经营珲春市新兴汽车美容洗车场，二层经营珲春市金钱豹汽车美容装饰中心。合同履行一年后，被告违反合同约定未在合同规定的时间内一次性支付第二年度租赁费用。直至2012年12月左右，才支付给原告孙仁山第二年度租赁费的余额4000元，双方还因是否应出具收条发生纠纷，后被告报警，派出所出警后原告孙仁山提出第二年租期截止后，不再将房屋租赁给被告，要求被告腾房，被告表示不同意。此后双方多次进行协商，原告孙仁山提出与被告解除合同、要求被告在第二年租期届满时腾出房屋，被告要求向原告交纳第三年度租赁费、继续履行合同，双方未达成一致意见。2013年5月30日起，三原告未向被告收取租赁费。第三租赁年度内，被告未缴纳该年度取暖费。原告孙仁山申请将租赁房屋停止供暖。本案在审理过程中，被告于2013年10月9日将房屋腾空，但仍持有房屋钥匙。2013年12月11日，在庭审过程中三原告与被告均表示同意解除合同。
另查明，原、被告签订房屋租赁合同后，被告经原告同意对房屋进行了装修。被告主张，房屋装修项目包括室外水泥缓台、室外10米深水井一口等38项，全部已形成附合，经鉴定装修项目在价格鉴定基准日的价格为26956元。原告提出，被告主张的装修项目中深水井、白钢门、洗脸盆、蹲式坐便器、二层防水、卫生间垫层、卫生间地面防水沙浆为租赁前已有设施，但未提供相应证据予以佐证，对已形成附合的项目不同意利用。原、被告均认可牌匾的三分之一为原告所有，故此部分330.3元（牌匾总价991元／3=330.3元）应当在装修项目价格中扣除，被告在剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为26625.7元（26956元-330.3元=26625.7元）。
三原告提出的违约金的计算方法为，房屋租赁费34000元×3年×20%=20400元。反诉原告郎颖超提出的营业损失计算方法为，1、珲春市金钱豹汽车美容装饰中心月纳税营业额10000元，扣除水电费200元，营业损失为9800元×12个月=117600元；2、珲春市新兴汽车美容洗车场月收入10000元，扣除水电费200元，人工费3人×1500元=4500元，营业损失为4500元每月×12个月=54000元。合计171600元。
原审法院认为，原告孙仁山与被告郎颖超签订的租房合同书，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，三原告与被告形成租赁合同法律关系。原、被告应按照合同的约定，全面履行自己的义务。
关于三原告的诉讼请求。三原告主张，因被告未交纳押金2000元，亦未按合同约定支付第二年度租金，要求依法解除合同、被告支付违约金20400元。本院认为，三原告在出租房屋时未收取被告押金，但合同已正常履行两年，被告虽在第二租赁年度迟延支付租金，但经原告要求后已支付，原告已接收，故被告的行为不构成根本违约，三原告以此主张解除合同、要求被告支付违约金20400元的请求于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告郎颖超的诉讼请求。反诉原告提出，因反诉被告拒收房租，多次催赶反诉原告，导致反诉原告无法继续经营，要求解除合同，反诉被告赔偿其因解除合同造成的营业损失171600元。本院认为，反诉原告未能提供充分证据证明反诉被告存在催赶反诉原告影响其经营的行为，反诉被告拒绝收取第三年租赁费并不阻碍合同目的的实现，反诉原告仍占有房屋至今，故反诉原告解除合同的请求没有法律依据，本院不予支持。反诉被告于第二年租期届满前提出解除与反诉原告之间的租赁合同关系，系提出协商解除租赁合同的意思表示，因反诉原告的拒绝双方未能解除合同，反诉被告的行为不属于根本违约，故反诉原告要求反诉被告赔偿营业损失的主张，本院不予支持。
关于租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2013年12月11日庭审时，三原告与被告均表示同意解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以确认。自2013年5月30日起至2013年12月11日止，被告始终占有房屋，房屋租赁费18164元（年租金34000元／365天×195天=18164元）被告应当交付给原告。被告在第二年度初未按合同约定一次性交纳租赁费，虽然被告勉强予以谅解，但已导致双方发生矛盾，原告拒收第三年度租赁费并多次提出解除与被告之间的租赁合同关系，导致双方纠纷进一步扩大，因此对于合同不能正常履行、最终导致解除，双方当事人均有过错，本院依据双方的过错程度酌定三原告承担40%的过错责任，被告郎颖超承担60%的过错责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定时，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；…”。原、被告签订房屋租赁合同后，被告经原告同意对房屋进行了装修，现原告不同意对已形成附合的装饰装修物进行利用，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，三原告应当承担40%的责任即10650.3元（26625.7元×40%=10650.3元），被告承担60%的责任即15975.4元（26625.7元×60%=15975.4元）。关于鉴定费900元，反诉原告申请鉴定属于反诉原告的举证范围，故所产生的鉴定费用应由反诉原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）孙仁山与被告（反诉原告）郎颖超解除于2011年5月30日签订的租房合同书有效；
二、被告（反诉原告）郎颖超于本判决生效后十日内支付给三原告房屋租赁费18164元；
三、驳回原告（反诉被告）孙仁山、潘丽红、孙伶的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）孙仁山、潘丽红、孙伶于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）郎颖超装饰装修残值损失10650.3元；
五、驳回被告（反诉原告）郎颖超的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1160元，其他诉讼费用100元，由三原告（反诉被告）负担1006元、被告（反诉原告）负担254元。反诉费2147.5元，由反诉原告负担2114.5元，三反诉被告负担33元。
宣判后，上诉人郎颖超不服一审判决，向本院提起上诉，其理由为：原审法院认定主要事实不清、证据不足、适用法律不当。本案的合同解除是由于被上诉人的单方面强制违约造成的，被上诉人在租赁合同没有履行完毕的情况下，提前强行要求解除合同，阻碍上诉人的正常经营，使上诉人在无法实现合同目的的情况下，在诉讼过程中，被迫同意解除合同的，本案合同的解除完全是由被上诉人的违约行为造成的。上诉人的延迟交付押金及部分租金，并不构成解除合同的约定条件和法定条件。一审法院已经认定了被上诉人以此作为解除合同的依据是“于法无据”，但在之后的认定中却自相矛盾，以“被告在第二年度初未按合同约定一次性交纳租赁费，因此合同不能正常履行、最终导致解除，双方当事人均有过错”作为依据，来推定上诉人承担60%的过错责任，是没有事实和法律依据。法律规定合同的解除必须具备两个条件，一是合同约定解除合同的条件，待条件成就时方可解除；二是具备《合同法》约定解除合同的条件。本案合同并没有约定解除的证据。因此，上诉人对小部分租金的延迟交付，只应承担延迟交付的责任，而该行为已经取得被上诉人的默认，并不能构成解除合同的违约责任。三、以移交钥匙的时间来认定不能履行合同的时间是错误的。在第三年租期开始前，被上诉人就开始拒收租金，同时，以各种行为阻止上诉人的正常经营，至此，上诉人已经无法经营了，无奈上诉人开始寻找其他合适的房屋，被上诉人应当依法给上诉人以合理的期限，在没有办法经营，又不能找到合适的房屋的情况下，上诉人全部撤出该房屋。此时，上诉人留存该房屋的钥匙已经没有必要，向被上诉人交付被上诉人拒收，在这种情况下，一审法院认定：“自2013年5月30日起至2013年12月11日止被告始终占有房屋，房屋租赁费18164元，被告应当交付给原告。”是错误的。被上诉人应当承担因提前解除合同，给上诉人造成的全部责任。原审法院为实现被上诉人责任最小化这一目的，对事实的认定多处自相矛盾，对装修损失双方各承担40%。60%的责任。很明显对责任的认定是错误的。本案被上诉人的行为，并不是所谓的“解除合同的意思表示”，而是强行解除合同的违约行为，被上诉人不但应当承担上诉人的装修损失，还要依法承担上诉人的停业损失以及相关的全部损失。一审法院适用法律不当。本案从一审法院确定的时间，是在开庭时，当时上诉人已被迫迁出该房屋，合同目的已不能实现。为此，上诉人强烈要求解除合同，而不是协商，同时，双方并没有对解除合同事宜达成一致意见，一审法院如此认定，回避被上诉人的违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当撤销原判决发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法保护上诉人的反诉请求。
被上诉人孙仁山、潘丽红、孙伶答辩称，上诉人延迟缴纳押金及不缴纳部分租金构成合同违约，是导致被上诉人要求解除合同的根本原因。根据合同法的相关规定：合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中被上诉人已经通知上诉人第二年租赁期届满后解除合同，并要求上诉人腾房，上诉人不提起诉讼却拖延交房理应承担占用房屋期间的费用。在本案中被上诉人没有过错，不应当承担任何赔偿责任。
本院审理查明的事实与一审法院所查明的事实基本一致。
本院认为：上诉人郎颖超与被上诉人孙仁山签订的租房合同书，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。双方理应按照合同约定，全面履行各自的义务。但因双方履行合同一年半左右时，由于上诉人郎颖超没有足额付清租赁费，经被上诉人孙仁山催要后上诉人郎颖超支付了剩余租赁费用，由此双方产生纠纷，致使被上诉人孙仁山于2012年12月份左右正式通知上诉人郎颖超在第二年租赁期满后解除双方的租赁关系，上诉人郎颖超对解除租赁合同通知没有回应，继续占用该房屋至2013年12月11日双方在原审法院诉讼期间均同意解除租赁合同止，故原审法院确认被上诉人孙仁山发出的解除合同通知有效并无不当，本院予以确认。对上诉人郎颖超提出的上诉人请求，即其主张赔偿因解除合同造成的营业损失问题，因被上诉人孙仁山在合理的期限内已明确告知双方解除租赁合同关系，且上诉人郎颖超又未能提供充分证据证明被上诉人孙仁山存在影响其经营的行为事实，故对上诉人郎颖超要求被上诉人孙仁山赔偿营业损失的主张，本院不予支持。另外，关于剩余租赁期内的装饰装修残值损失问题，由于双方对租赁期间装饰物如何处理没有约定，结合本案的事实，原审法院根据各自的过错承担相应的责任的判决并无不当。因此，其上诉理由不成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3308元，由上诉人郎颖超负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 梁传平
审判员 全智光
二〇一四年七月二十五日
书记员 杨明达