江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民初字第0076号
原告张寿余。
委托代理人刘俊，江苏大扬律师事务所律师。
委托代理人钱浩，江苏大扬律师事务所律师。
被告扬州泰利房地产开发有限公司，住所地在扬州市经济技术开发区邗江中路121号润和绿景城4幢107室。
法定代表人叶希明，董事长。
委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
原告张寿余与被告扬州泰利房地产开发有限公司（以下简称泰利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。原告张寿余的委托代理人刘俊、钱浩，被告泰利公司的委托代理人洪利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张寿余诉称：2012年3月1日，张寿余与泰利公司签订《房屋租赁合同》一份。约定，张寿余承租泰利公司建设的天润国际大厦的部分房屋。承租房屋的范围为：主楼地平面以上一至二十层，主楼西前面裙楼除一层南面向北数一至五跨及向上至三楼部分（含三楼）外的房屋。裙楼四层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余。房屋租赁期限为15年。第1-3年的租金为每年1500万元，以后每两年按5%递增一次。合同签订后15日内支付定金200万元。租赁房屋的用途为宾馆服务业。租赁房屋的交付约定为泰利公司在房屋取得竣工验收证明书并向张寿余交付房屋时，张寿余向泰利公司支付第一年的租金及相关费用100万元。张寿余对承租的房屋进行装修，装修方案需经泰利公司审核同意。任何一方单方解除合同，违约方需按合同未履行期限总租金的10%，向守约方支付违约金。合同签订后，张寿余交付给泰利公司定金140万元。2012年6月21日，张寿余委托装饰公司对租赁的房屋进行装饰装修设计，设计的图纸及效果图已经泰利公司签字同意。泰利公司于2013年10月31日通知张寿余交付租赁房屋，张寿余发现租赁的裙楼4楼尚未完成，租赁房屋不符合交付条件，遂拒绝接收，并发函给泰利公司，要求按照合同约定交付租赁房屋。2014年2月14日，泰利公司单方解除合同。泰利公司应当按照合同约定承担违约责任。综上，请求：1、泰利公司退还定金140万元，并承担违约金2250万元，合计2390万元；2、由泰利公司承担本案诉讼费。其提供的证据有：
第一组证据是：《房屋租赁合同》一份。证明：1、双方之间存在租赁合同关系；2、合同明确约定裙楼有四层（依据合同第二条第4项约定裙楼有四层，只有有四层，才会有四层屋顶；再依据合同第二条第2项的约定，交付的房屋含有裙楼四层），泰利公司未按合同约定交付房屋，张寿余享有同时履行抗辩权，拒付租金；3、泰利公司单方解除合同应承担的违约责任（依据合同第11条第1项）。
第二组证据是：定金收据。证明：张寿余向泰利公司支付定金140万元。
第三组证据是：《通知书》及往来函。证明：泰利公司房屋的裙楼四层未完成，不符租赁合同约定，张寿余享有同时履行抗辩权，拒付租金。
第四组证据是：《解除房屋租赁合同通知书》。证明：泰利公司单方解除合同，其应承担违约责任。
第五组证据是：《关于解除通知的回复函》。证明：张寿余仍要求泰利公司继续履行合同，并要求泰利公司承担违约责任。
第六组证据是：照片三份。证明：泰利公司房屋的裙楼四层未完成，不符租赁合同约定的交付条件。
第七组证据是：《关于天润大厦增设排污功能需求的通知》。证明：裙楼应为四层，且裙楼四层的功能是宴会厅和厨房，泰利公司也知道此功能。
第八组证据是：《承包经营协议》。证明：张寿余为积极履行租赁协议，变卖、出租财产，现泰利公司单方解除合同，给张寿余造成重大损失。
第九组证据是：《协议》。证明：张寿余为积极履行租赁协议，变卖、出租财产，现泰利公司单方解除合同给张寿余造成重大损失。
第十组证据是：《合作合同》。证明：张寿余为积极履行租赁协议，变卖、出租财产，现泰利公司单方解除合同给张寿余造成重大损失。
第十一组证据是：张寿余委托设计单位设计的效果图（电子版）。
泰利公司对张寿余提供的上述证据质证意见：
对第一组证据《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，对张寿余证据清单中的证明双方存在租赁合同也无异议。但要强调的是：第二条第3项明确约定了该房屋以现状出租。因为，签订合同时裙楼早已建成，张寿余多次去现场查勘。张寿余是很清楚裙楼只有三层。合同第二条第2项约定的是房屋的出租范围，该范围中清楚载明：裙楼是三层。合同第五条第5项约定：房屋先预付租金后使用。合同第四条第1项约定：交房次日起的120天开始为泰利公司给张寿余的装修期。根据以上约定，交房次日原告有权使用房屋。张寿余应在交房时付清租金，后才能使用。因此，张寿余必须举证证明自己在交房时已准备好了租金，否则就构成了违约。根据合同十一条第3项的约定，逾期支付租金超过三个月的，泰利公司有权解除合同。
对第二组证据《收据》的真实性、合法性、关联性无异议，我方确实收到张寿余支付的140万元定金。
对第三组证据《通知书》及《函》的质证意见是：对通知书无异议；关于《关于贵司需全面完整履行合同的函》、2013年11月4日张寿余给泰利公司函的真实性、关联性无异议，泰利公司已收到。但对证据的合法性及张寿余的证明目有异议，双方约定的裙楼只有三层，不存在四层。函的内容要求裙楼建四楼并不符合合同约定和政府许可。张寿余未付租金即要求行使合同权利不符合合同约定。对泰利公司于2013年11月4日给张寿余的催告函的真实性、合法性、关联性无异议，对张寿余的证明目的有异议。泰利公司要强调的是第一次因张寿余未带租金致使交付不成，后泰利公司催告张寿余支付租金，同时交付房屋的事实。关于泰利公司于2013年11月5日给张寿余《回复函》的真实性、合法性、关联性无异议，对张寿余的证明目的有异议。泰利公司认为该证据恰恰证明了张寿余违约的事实及提出在未付租金的情况下就要求行使权利的事实。关于张寿余于2013年11月11日给泰利公司的《函》的真实性、关联性无异议，泰利公司已收到。但对证据的合法性及张寿余的证明目有异议。张寿余认为泰利公司交付房屋不符合合同约定没有依据。关于张寿余2014年1月4日《关于贵司需全面完整履行合同的函》的真实性、关联性无异议，泰利公司已收到。对证据的合法性及张寿余的证明目的有异议。张寿余函中的要求没有依据。关于泰利公司2014年1月9日给张寿余的催告函真实性、合法性、关联性无异议，对张寿余的证明目的有异议。泰利公司要强调的是第一次因张寿余未带租金致使交付不成后，泰利公司二次催告张寿余支付租金，同时交付房屋的事实。但张寿余坚持无理要求，只字不提其应同时支付租金、押金。
对第四组证据泰利公司向张寿余发出的解除《房屋租赁合同》通知书的真实性、合法性、关联性无异议。对张寿余的证明目有异议。张寿余由于一直没有钱支付租金并与泰利公司无理纠缠。经泰利公司二次催告后仍拒不履约。张寿余的拖延行为给泰利公司造成了重大经济损失。在张寿余根本违约的情况下，泰利公司有权根据合同的约定依法通知解除合同。
对第五组证据《关于解除通知的回复函》的真实性、关联性没有异议。对张寿余的证明目的及函中的内容有异议，函中的内容没有依据。
对第六组证据关于大楼及裙楼顶部的三张照片的真实性、合法性、关联性无异议。对张寿余的证明目的有异议。对大楼外观照片，张寿余要证明裙楼有四层。泰利公司认为裙楼到底有几层，应以政府批准的设计为准，而不能仅以外观判断，大楼外观是有装饰性的，本案所涉裙楼就是外观看是四层，但实际顶部不封闭。对裙楼顶部的二张照片，证明顶部本身就不封闭的事实。
对第七组证据《关于天润大厦增设排污功能的需求》函的真实性无异议，泰利公司已收到。该证据不合法，所谓扬州天润大酒店至今未成立，所以没有民事权利能力和民事行为能力，是张寿余冒用。与本案无关联性，证据的内容是要求解决租赁后装潢及使用的问题，不属于租赁合同约定的内容，而是装潢合同及日后使用的问题。
对第八组证据《豪情夜总会承包经营协议》、第九组证据《协议》、第十组证据《合作合同》、第十一组证据的质证意见是：对真实性无法确认，与本案无关联性。不认可张寿余的证明目的。
被告泰利公司辩称：一、泰利公司建设的天润国际大厦已于2013年10月24日通过竣工验收，并取得了竣工验收证明书。根据泰利公司与张寿余签订的租赁合同约定，泰利公司书面通知张寿余，要求其于2013年10月31日上午到天润国际大厦接收其承租的房屋，同时要求张寿余付清拖欠的定金60万元、支付第一年租金1300万元及应付的水、电、气等费用的押金100万元，合计1460万元。张寿余接到通知到天润国际大厦交接租赁房屋，由于张寿余未能按照租赁合同的约定支付应当支付的1460万元租金等费用，致使双方租赁房屋无法交接。2013年11月4日、2014年1月9日，泰利公司两次向张寿余发出催告函，要求其支付租金，进行租赁房屋的交付，但张寿余却以所谓的裙楼四层屋顶尚未进行施工为由，拒不接收租赁房屋和支付租金。由于张寿余经两次催告，仍然拒不接收租赁房屋和付款，为减少损失，泰利公司于2014年2月14日以张寿余根本违约为由，向张寿余发出解除房屋租赁合同的通知书。二、泰利公司交付的租赁房屋，符合双方签订的租赁合同约定。张寿余提出的所谓的裙楼四层屋顶尚未进行施工，不符合交付条件的理由不能成立。理由：1、根据规划局的规划许可证、建设局审图中心审核批准的设计图纸，裙楼只有三层楼，三楼以上只有四层立面而不封顶；2、双方在签订租赁合同时，裙楼已经完工，张寿余也多次去现场查勘，其对于裙楼只有三层是明知的；3、双方在签订租赁合同时，泰利公司就将设计图、效果图交给了张寿余，张寿余对于裙楼的状况是清楚的，且未提出异议；4、根据双方签订的租赁合同的约定，租赁房屋的范围也只有三层楼。三、根据双方签订的租赁合同约定，租赁房屋是先付租金后使用，张寿余未能交付租金，泰利公司依法有权不交付租赁房屋。其向法庭提供的证据有：
第一组证据是：《竣工验收备案表》，证明：天润国际大厦通过竣工验收的时间为2013年10月24日。
第二组证据是：《房产证》，证明：天润国际大厦已依法登记为泰利公司所有等事实。
第三组证据是：《房屋租赁合同》，证明：双方订立合同及内容等事实。第二条第3项明确约定了该房屋以现状出租。因为，签订合同时裙楼早已建成，张寿余多次去现场查勘。张寿余是很清楚裙楼只有三层。合同第二条第2项约定的是房屋的出租范围，该范围中清楚载明：裙楼是三层。合同第五条第5项约定：房屋先预付租金后使用。合同第四条第1项约定：交房次日起的120天为泰利公司给张寿余的装修期。根据以上约定，交房次日张寿余有权使用房屋。张寿余应在交房时付清租金，后才能使用。因此，张寿余必须举证证明自己在交房时已准备好了租金，否则就构成了违约。根据合同第十一条第3项的约定，逾期支付租金超过三个月的，泰利公司有权解除合同。
第四组证据是：规划许可证正副本，证明：政府批准的裙楼状况为三层。
第五组证据是：设计图纸，证明：设计的裙楼状况为三层。
第六组证据是：效果图，证明：设计的裙楼状况，外观看是四层，实际上是三层。
第七组证据是：监理文件，证明签订租赁合同时，裙楼早已完工，张寿余对房屋的现状是十分清楚的。
第八组证据是：《通知书》及《邮寄凭证》，证明泰利公司通知张寿余交房及通知内容等事实。
第九组证据是：《催告函》及邮寄凭证2份，证明泰利公司两次发函，敦促张寿余履行义务及泰利公司向张寿余交房的事实。
第十组证据是：《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，证明泰利公司为减少损失，通知解除房屋租赁合同的事实。
张寿余对于泰利公司提供上述证据的质证意见：
对第一组证据《竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽然租赁房屋部分通过了竣工验收，但该竣工验收未包含裙楼四层，不符合合同约定的交付条件。
对第二组证据《房产证》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，裙楼四层不在该房产证内，不符合合同约定的交房条件，且登记时间为2014年3月26日，租赁合同第一条约定“甲方承诺在2013年年底前取得房屋所有权权属证书”，泰利公司明显违约。
对第三组证据《房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，该合同第二条第4项明确约定裙楼有四层，只有有四层，才会有四层屋顶；再依据合同第二条第2项的约定，交付的房屋含有裙楼四层。
对第四组证据规划许可证正副本的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，张寿余在此之前未见过该许可证，并不知道许可证中裙楼没有四层。由此可见，泰利公司在明知许可证中裙楼没有四层的情况，故意欺骗张寿余裙楼有四层，与张寿余签订合同；在不能交付租赁房屋裙楼含四层的情况下，单方违约解除合同。
对第五组证据设计图纸的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明泰利公司的观点，张寿余在此之前未见过该设计图，该设计图纸显示裙楼共计四层。
对第六组证据效果图的真实性、合法性无异议。但不能证明泰利公司的观点，该份效果图恰恰证明了租赁房屋裙楼有四层的事实。
对第七组证据监理文件的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该监理文件不能证明签订租赁合同时，裙楼已完工，且张寿余无从知晓泰利公司对于主楼与裙楼的施工顺序。
对第八组证据通知书及邮寄凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，虽然泰利公司通知了张寿余交房，但该房屋不符合合同约定的交付条件，故张寿余行使同时履行抗辩权，拒绝接受该房屋，并拒付租金。
对第九组证据催告函及邮寄凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该房屋不符合合同约定的交付条件，张寿余行使同时履行抗辩权，拒绝接受该房屋，并拒付租金，泰利公司无权要求张寿余支付租金。
对第十组证据《解除〈房屋租赁合同〉通知书》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该房屋不符合合同约定的交付条件，张寿余行使同时履行抗辩权，拒绝接受该房屋，并拒付租金，泰利公司单方解除合同，已构成违约。
本院对双方提供的证据论证如下：1、张寿余与泰利公司于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、张寿余于2013年10月29日向泰利公司发出《关于贵司函需全面完整履行合同的函》；3、张寿余于2013年11月4日向泰利公司发出的《函》；4、泰利公司于2013年11月4日向张寿余发出的《催告函》；5、泰利公司于2013年11月5日向张寿余发出的《回复函》；6、张寿余于2014年1月4日向泰利公司发出的《关于贵司需履行合同义务的函》；7、泰利公司于2014年1月9日向张寿余发出的《催告函》；8、泰利公司于2014年2月14日向张寿余发出的《解除房屋租赁合同通知书》；9、张寿余于2014年2月22日向泰利公司发出的《关于解约通知的回复函》；10、张寿余于2013年4月10日以扬州天润大酒店有限公司（工程部）的名义向泰利公司发出的《关于天润大厦增设排污功能的需求》的函；11、天润国际大厦的效果图。以上11份证据，具有真实性、合法性、关联性，且当事人双方对上述证据无异议，应当作为本案的定案依据。
对于张寿余提供的《豪情夜总会承包经营协议》、《协议》、《合作合同》，因不能确认其真实性，且泰利公司不予认可，故本院不予认定，不能作为本案的定案依据。
经审理查明：2012年3月1日，张寿余与泰利公司签订《房屋租赁合同》一份。约定：由张寿余承租泰利公司建设的天润国际大厦的部分房屋。承租房屋的范围：主楼地平面以上一至二十层；主楼西前面裙楼除一层南面向北数一至五跨及向上至三楼部分（含三楼）外的房屋。主楼西前面裙楼双方交界部位由泰利公司砌墙分割。二十一层及向上的房屋由泰利公司自用。裙楼四层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余，该房屋以现状出租，毛坯房，有四部电梯。租赁房屋的用途：宾馆服务业。房屋租赁期限为15年。自泰利公司取得房屋竣工验收证明书向张寿余交房的次日起满120天后计算租赁期。交房次日起的120天为泰利公司让给张寿余的装修期。租赁期满，泰利公司有权收回出租房屋，张寿余应如期交还。租金及支付方式：房屋第1-3年的租金为每年1500万元，从第四年起每两年按5%递增一次。合同签订后十五日内张寿余向泰利公司支付定金200万元。泰利公司在房屋取得竣工验收证明书向张寿余交付房屋时，张寿余向泰利公司付清第一年租金中剩余的1300万元租金，张寿余已付的200万元定金在交房后转为租金。同时，泰利公司向张寿余暂收水、电气等费用押金100万元。租赁期满时，泰利公司张寿余结清各项费用后，押金无息如数退还。房屋先预付租金后使用，不得拖欠。房屋交付时，双方进行交接，并由张寿余向泰利公司出具交接书。张寿余对承租的房屋进行装修，装修方案需经泰利公司审核同意。违约责任：任何一方单方解除合同，违约方需按合同未履行期限总租金的10%，向守约方支付违约金。如守约方的损失超过违约方支付的违约金，对于超过部分的损失，守约方有权要求违约方承担。其他约定：扬州天润国际大酒店有限公司成立后，张寿余自动转为扬州天润国际大酒店有限公司或经工商局核准名称的公司。另，双方还对租赁合同的其他事项进行了约定。合同签订后，张寿余于2012年3月16日向泰利公司支付定金140万元，泰利公司出具了收据。2013年10月25日，泰利公司向张寿余发出通知，载明：天润国际大厦已于2013年10月24日通过竣工验收，取得了竣工验收证明书，要求张寿余于2013年10月31日到天润国际大厦接收承租的房屋。同时付清拖欠的定金60万元、应付的租金1300万元，应付的水、电气等费用的押金100万元，合计1460万元。
2013年10月29日，张寿余向泰利公司发出《关于贵司函需全面完整履行合同的函》，该函的主要内容：裙楼四楼工程尚未进行施工，不符合租赁合同中“裙楼四层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余”的约定，要求泰利公司将裙楼四楼完工及整体交付时间告知张寿余。
2013年11月4日，泰利公司向张寿余发出《催告函》。该函的主要内容：张寿余向泰利公司送达的《关于贵司函需全面完整履行合同的函》，泰利公司认为，函件中的要求不符合双方签订的租赁合同的约定。泰利公司在该函中要求张寿余于2013年11月8日付清1460万元时，泰利公司向张寿余移交租赁的房屋。
2013年11月4日，张寿余又向泰利公司发函，该函的主要内容：我方已于2013年10月29日致函《关于贵司函需全面完整履行合同的函》给贵司，要求贵司告知我方裙楼四楼完工及整体交付时间，但至今未收到贵司任何回复，特以此函催促贵司书面回复。另在该函中，张寿余要求泰利公司解决租赁范围内的装修和施工等问题。
2013年11月5日，泰利公司向张寿余发出《回复函》。该函的主要内容：2013年10月31日上午，泰利公司准备按约向张寿余交付租赁房屋时，由于张寿余未能支付合同约定的1460万元，致使双方租赁房屋交接无法完成。在租赁房屋未能交付的情况下，张寿余不享有对租赁房屋的合同权利。2013年11月11日，张寿余向泰利公司致《函》。该函的主要内容：泰利公司要求的相关费用，我方认为应在贵司全面履行合同后，向我方整体交付标的时，我方按合同履行给付义务。
2014年1月4日，张寿余向泰利公司发出《关于贵司需履行合同义务的函》。该函的主要内容：对泰利公司履行合同义务提出具体要求，包括提供房屋所有权证复印件、交付房屋。同时要求泰利公司排除影响其租赁房屋正常使用的车辆，新浇筑的楼板、窗户等。
2014年1月9日，泰利公司向张寿余发出《催告函》。该函的主要内容：2013年10月31日上午，你根据泰利公司的通知到达租赁房屋现场，泰利公司的负责人也到达租赁房屋现场，准备向你交付租赁房屋，由于你未按租赁合同约定将应当支付的1460万元支付给泰利公司，导致双方资质无法完成。你寄来《关于贵司函需全面完整履行合同的函》，来函所指责泰利公司的不是事实。你要求我公司交房，却不提你应付1460万元款项一事。现再次要求函告，要求张寿余于2014年1月18日付清1460万元，泰利公司将租赁房屋交付给张寿余。
2014年2月14日，泰利公司向张寿余发出《解除房屋租赁合同通知书》。该函的主要内容：由于泰利公司2次发函催告张寿余支付1460万元，双方进行租赁房屋的交接，但张寿余未能理睬，现因张寿余的行为已经属于根本性违约，致使泰利公司无法实现合同目的，且造成了巨大损失，现向张寿余发出通知，双方签订的《房屋租赁合同》自本通知送达给你时解除。你支付的定金，因你根本性违约，所以不予退还。我公司将保留追究你违约责任的权利。
另查明：2010年10月18日，扬州市规划局核发的扬规建字第3210002201000729号天润国际大厦的建设工程规划许可证中载明：建设规模：总建筑面积26608.26㎡。层次：地上主体21层局部3层，地下1层。其中4-4剖面图反映裙楼部分为3层，3层以上为4米墙。2013年5月15日的天润国际大厦的工程监理资料载明：到2012年2月25日，本月已完成主楼十一层结构钢混凝土浇筑，二层填充墙已开始砌筑。2013年10月24日，有关部门出具了天润国际大厦《竣工验收备案表》。载明：天润国际大厦总建筑面积为26608.26㎡，竣工验收日期为2013年9月30日，并在扬州市邗江区城乡建设局备案。2014年3月26日，泰利公司取得了扬房权证邗江字第××号房屋所有权证，房屋坐落在邗江中路629号（天润国际大厦），房屋状况为总层数3层，建筑面积1893.6平方米。
2014年8月25日，张寿余向本院提起诉讼，请求：1、泰利公司返还定金140万元，并承担违约金2250万元；2、由泰利公司承担本案诉讼费。
本案的争议焦点：泰利公司拟交付的租赁房屋是否符合租赁合同的约定。
本院认为：泰利公司拟交付的租赁房屋符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。理由：
首先，从双方合同约定的内容分析：《房屋租赁合同》第2条第2款约定：承租房屋的范围：主楼地平面以上一至二十层；主楼西前面裙楼除一层南面向北数一至五跨及向上至三楼部分（含三楼）外的房屋。主楼西前面裙楼双方交界部位由泰利公司砌墙分割。二十一层及向上的房屋由泰利公司自用。该条款明确了泰利公司出租房屋的范围，但并没有明确裙楼有四层楼；2、《房屋租赁合同》第二条第3款约定：该房屋以现状出租，毛坯房，有四部电梯。该条款的理解应为泰利公司出租的房屋应当按照建设设计图施工，最终以建成后的房屋现状进行交付。《房屋租赁合同》第二条第4款约定：裙楼四层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余。该条款是关于租赁房屋的外墙面使用权的约定，所谓“裙楼四层屋顶”的含义确实表述不清，容易产生歧义，但并不能当然理解为裙楼是四层楼。因为在裙楼的三层以上，有约4米高的墙面，从效果图上看裙楼好像有四层，但裙楼是否存在四层楼顶，应当以设计图纸为准。结合《房屋租赁合同》第二条第3款关于“房屋以现状出租”的约定，则双方房屋租赁合同约定的裙楼交付条件为：按设计图施工建成后的房屋现状进行交付。
其次，扬州市规划局核发的扬规建字第3210002201000729号天润国际大厦《建设工程规划许可证》，明确载明的是地上主体21层局部3层，地下1层。其中4-4剖面图反映裙楼部分为3层，所谓四层是约4米高的墙面。故从规划许可证上看，裙楼应当是三层房屋，三层以上为4米高的墙面。签订合同时泰利公司应当知道其所建的房屋裙楼第4层不可能盖有屋顶，在此情况下泰利公司完全没有理由在合同中约定房屋裙楼第4层有屋顶。
再次，从天润国际大厦工程监理资料反映出，截止2012年2月25日，工程已完成主楼十一层结构钢混凝土浇筑，二层填充墙已开始砌筑。而张寿余与泰利公司签订《房屋租赁合同》的时间是2012年3月1日，此时张寿余已经完全可以在现场了解到房屋裙楼的各层情况。双方在合同签订时，裙楼四层屋顶的现状就已经固定，当时就不存在裙楼4层屋顶，故即便双方对合同约定有理解上的不一致，但签订合同时裙楼的现状是确定的。
综上，应当认定泰利公司拟交付的租赁房屋符合双方所签《房屋租赁合同》的约定。张寿余以泰利公司所交付的租赁房屋中裙楼不符合租赁合同约定为由，拒绝交接房屋的理由不能成立。即使张寿余对泰利公司交付的裙楼4层屋顶问题存有异议，但裙楼4层屋顶在整个租赁租赁房屋中所占的比例很小，不应当影响整个合同的履行，也不足以导致其合同目的无法实现。张寿余就该问题可与泰利公司进行商谈解决，而不能以此为由拒绝支付租金交接房屋。因此，张寿余要求泰利公司退还定金140万元及承担违约金2390万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回张寿余要求扬州泰利房地产开发有限公司返还定金140万元并承担违约金2250万元的诉讼请求。
本案案件受理费161300元，由张寿余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费161300元。（开户行：南京市农行山西路支行；帐号：03×××75）。
审 判 长 陈明霞
代理审判员 刘莉莉
人民陪审员 孔令宽
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。