重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04267号
上诉人（原审原告）重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向梅，无固定职业。
委托代理人向宇。
被上诉人（原审被告）重庆特久建筑劳务有限公司，住所地重庆市城口县葛城镇北大街15号。
法定代表人刘太健，重庆特久建筑劳务有限公司总经理。
上诉人重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）与被上诉人向梅、重庆特久建筑劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月4日作出（2015）沙法民初字第00021号民事判决，上诉人新永基公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人新永基公司的委托代理人陈璇，被上诉人向梅的委托代理人向宇到庭参加询问。被上诉人重庆特久建筑劳务有限公司（以下简称特久公司）经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
新永基公司在一审中诉称，2010年11月24日，新永基公司与向梅订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定，新永基公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第6层6号商铺出租给向梅，约定在向梅欠付租金等费用超过约定期限15日的情形下，新永基公司有权单方解除租赁合同并收回房屋。特久公司于2010年11月6日就该合同债务出具担保书。合同签订后，新永基公司按约定将商铺交向梅使用。向梅从2014年5月起拒付租金。截止2014年11月，向梅已拖欠新永基公司各项费用共计12万余元。现起诉至法院，要求：1.确认新永基公司与向梅双方签订的房屋租赁合同于2014年12月15日解除；2.向梅支付2014年5月1日至2014年6月30日、2014年7月1日至2014年12月15日的房屋租金144570元；3.向梅支付2014年5月1日至2014年12月15日POS机租金3750元；4.向梅支付以上述费用每期为本金，自欠费之日起至2014年12月15日止，按照每日万分之五的标准计算违约金、解除合同违约金102690元；5.特久公司承担连带付款责任；6.诉讼费由被告承担。
向梅在一审中辩称，双方签订合同属实，但向梅不交纳租金、撤场系新永基公司违约、侵权在先。双方租赁的场地约定是用于餐饮，新永基公司未提供符合通风条件的商铺，且新永基公司对一至五楼商家进行封闭管理，造成向梅经营亏损，无法继续经营，因而撤场。对新永基公司的诉讼请求，因向梅是2014年11月16日撤场，解除合同应当以此为准；欠付房屋租金、POS机租金起算日无异议，截止日应为2014年11月16日，房屋租金、POS机租金计算标准无异议；违约金万分之五标准过高，请求法院进行调整；解除合同违约金不同意，因为新永基公司违约在先。
特久公司在一审中未出庭答辩。
一审经审理查明，2010年11月24日，新永基公司与向梅订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同主要内容为：新永基公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第六层六号商铺及其设施租赁给向梅。租赁期为48个月，自2011年2月10日至2015年2月9日。租金由保底租金和抽成租金组成，2011年2月10日至2012年2月9日期间的保底租金标准为65元／月／㎡，月租金合计为21190元，2012年2月10日至2013年2月9日期间的保底租金标准为70元／月／㎡，月租金合计为22820元，2013年2月10日至2014年2月9日期间的保底租金标准为75元／月／㎡，月租金合计为24450元，2014年2月10日至2015年2月9日期间的保底租金标准为80元／月／㎡，月租金合计为26080元。2011年2月10日至2012年2月9日期间抽成率为10%；2012年2月10日至2013年2月9日期间抽成率为10%；2013年2月10日至2014年2月9日期间抽成率为11%；2014年2月10日至2015年2月9日期间抽成率为12%；以每贰个月为一期进行结算，乙方须于每期结束后的次月的1-5日将该期按总销售额乘以抽成率后超出保底租金部分缴纳给甲方。租金缴纳方式为现金、现金支票或银行转账至甲方指定账户。乙方须向甲方缴纳履约保证金102690元，在本合同有效期间，乙方应该始终保证履约保证金数额等于三个月的保底租金加物管费总额，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。乙方只能以啡尝日记为商号，将承租商铺用于经营餐饮品类品牌的销售与服务。为安全管理，在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意缴纳每台P**机租金500元／台／月，押金1000元。在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知，合同解除与终止；乙方应在本合同解除或终止之日将所承租商铺及其设备设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损退还甲方，并办理商铺退还手续，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及／或不可移动的增添物及／或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方，对于乙方须将商铺及其设备设施以哪一种状态退还甲方，甲方有最终决定权，对甲方的决定，乙方不得有任何异议，乙方将商铺归还甲方或甲方采取措施收回商铺后，商铺内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权并由甲方自行处置，乙方将不得提出任何异议，在乙方退还商铺时，若发生房屋及甲方提供的设备设施受损、破坏，乙方应承担全部赔偿责任；若乙方未能履行上述规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置商铺（包括但不限于另行出租）。若乙方根本违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权选择在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额；甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为；直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还，甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。当本租赁合同正常到期或提前终止合同或因乙方严重违约甲方终止合同，乙方应在合同终止后7天内向甲方交还商铺，若使其逾期交还，乙方应按合同终止前3天日租金的3倍向甲方交付商铺占用费；若乙方在合同期满或终止10天后未交还商铺，甲方将在公证人员某的情况下，腾空商铺，将乙方所留物品清点后转移至库房保存并收取库存费，若乙方在15日内未将所留物品取走，甲方可以处置该物品作偿还欠款，公证费等由乙方承担。甲方发给乙方的相关通知、函件可采用挂号信、特快专递或传真、送达乙方商铺、甲方对外公示中任何一种，用挂号邮件或特快专递的，以乙方在本合同中预留的地址寄出后5天（从寄出当日的第2天开始计算）视为送达日。
2010年11月6日，特久公司向新永基公司出具《担保书》，其内容为：“重庆特久建筑劳务有限公司自愿为啡尝日记（向梅）与重庆新永基商业管理有限公司于2010年11月签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》进行担保，若啡尝日记（向梅）不履行《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》及其附件约定的义务和责任，在重庆新永基商业管理有限公司发出书面通知的15天内，本公司将无条件代为履行；本公司对啡尝日记（向梅）在履行《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，担保期限为啡尝日记（向梅）和重庆新永基商业管理有限公司签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》租赁期间至该合同期满两年内。”
2010年12月10日，向梅向新永基公司缴纳履约保证金102690元、POS机押金1000元。2010年12月25日，新永基公司将向梅承租的商铺交付给向梅使用，向梅先后用于经营啡尝日记和德玛西亚。合同履行中，向梅未支付2014年5月1日至2014年6月30日期间房屋租金1130元，2014年7月至2014年12月期间每月租金26080元，向梅欠付的上述期间500元／月的POS机租金。
2014年12月10日，新永基公司向向梅发出《律师函》，通知向梅拖欠租金的行为已构成根本性违约，新永基公司可依据合同约定在向梅收到书面通知后15日后，径行腾空遗留在商铺内的物品和装饰物，通知向梅于收到该律师函7日内将存放在煌华国贸中心新纪元购物广场6层6号商铺内的物品清理完毕，并将商铺以交付使用前的状态返还新永基公司。2014年12月12日，向梅收到该律师函。
2014年12月15日，新永基公司运营部向商场物管公司发出配合申请单，要求物管公司配合办理关于“德玛西亚”搬离道具事宜，时间为2014年12月15-16日，地点6楼德玛西亚，客服中心意见为“现此店铺已于我司协商一致，故需将店铺内物品搬离我商场，故请物业配合此店铺相关事宜，货品搬移时间每晚10点-06点，预留3吨货梯。”工程部意见为“请保卫部按上述要求配合并监管验后放行。”
向梅于2015年1月28日形成照片一份，载明内容为重庆煌华实业有限公司张贴的温馨告示，内容为“为呈现更优质的购物环境及消费体验给各位顾客朋友，煌华新纪元购物广场自2014年10月31日起1-5楼闭店升级改装，择日华丽绽放，在此期间带来的不便敬请谅解！LG、1F、B2F超市、6／78楼餐饮改装期间照常营业”。
新永基公司以向梅未按照合同约定时间缴纳租金为由，向一审法院起诉要求判如所请。向梅认可尚欠新永基公司2014年5月1日至2014年6月30日期间的房屋租金1130元，并向法庭提供收据、淘宝交易记录、照片等证据，认为因新永基公司未提供合格通风系统的商铺、未对商铺进行适当管理，导致向梅经营困难被迫离场，另2014年11月16日向梅已撤场，解除合同日期、房屋租金及POS机租金计算截止日期应当以此日期为准。
一审法院认为，新永基公司与向梅订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。向梅作为承租人，按时足额向出租人给付租金是其主要合同义务。
租赁合同约定，若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权选择直接解除本合同。新永基公司已于2014年12月10日向向梅发出律师函，通知向梅搬离诉争房屋。该律师函的实质是新永基公司主张解除合同。2014年12月12日，向梅收到该律师函。合同自通知到达对方时解除，故双方签订的房屋租赁合同至此解除。房屋租金、POS机租金计算截止日期以此为准。依据新永基公司出示的配合申请单，向梅于2014年12月15日将商铺内物品搬离。向梅认为新永基公司未向其提供符合合同约定的房屋未进行合格管理，并且其于2014年11月16日即已搬离诉争房屋，但并未提供证据予以证明，因此，对其抗辩理由不予采纳。
对于向梅欠付的房屋租金，向梅认可2014年5月1日至2014年6月30日期间尚欠1130元房屋租金，2014年7月1日至2014年12月12日期间每月租金为26080元，新永基公司诉请的房屋租金141962元（1130元＋26080元／月＊5.4个月）。对于向梅欠付的POS机租金，认定为3700元（500元／月＊7.4个月）。
按照合同约定，向梅未能按约向新永基公司全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；直接解除本合同，向梅已交的履约保证金作为违约金不予退还，新永基公司由此遭受的损失和发生的费用，新永基公司仍有权向乙方追偿。现新永基公司根据合同的约定要求支付逾期交付租金和解除合同两种违约金的请求并不违反法律禁止性规定，一审法院对其请求予以支持。但审理中，向梅抗辩合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。一审法院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。综合本案的具体情况，向梅的违约时间较短，违约程度较轻，由其按合同约定的“按所欠费金额每日万分之五”支付违约金可以弥补新永基公司的损失，故一审法院对向梅关于违约金约定过高要求适当减少的抗辩予以支持，酌情将违约金调整为5000元。
特久公司出具担保书自愿为向梅与新永基公司签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》进行担保，意思表示真实。现向梅未履行租赁合同义务，特久公司应当依照担保合同的约定承担连带担保责任。
据此，一审法院遂判决：一、确认重庆新永基商业管理有限公司与向梅签订的《煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》于2014年12月12日解除。二、向梅于本判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司2014年5月1日起至2014年12月12日的租金房屋租金141962元；重庆特久建筑劳务有限公司承担连带担保责任。三、向梅在本判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司2014年5月1日起至2014年12月12日的POS机租金3700元；重庆特久建筑劳务有限公司承担连带担保责任。四、向梅在本判决发生法律效力后立即给付重庆新永基商业管理有限公司违约金5000元；重庆特久建筑劳务有限公司承担连带担保责任。五、驳回重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，减半交纳2368元，由向梅负担1368元，重庆特久建筑劳务有限公司承担连带担保责任，重庆新永基商业管理有限公司负担1000元。
新永基公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第四项，并依法改判，二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决被上诉人承担违约金5000元过低，不足以弥补因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失。被上诉人拖欠房屋租金等费用是导致双方合同解除的主要原因，被上诉人的违约行为给上诉人造成了包括涉案商铺另行招租空置期间的房屋租金和将商铺恢复至原状的施工费用等损失。
向梅答辩称：一审判决的违约金合理，请求维持原判。
特久公司未作答辩。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一审法院确定的违约金是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，新永基公司与向梅于2010年11月24日订立租赁合同。在租赁合同履行中，向梅于2014年5月1日起至2014年12月12日未能按时足额交纳租金等，已构成违约，应承担违约责任，但向梅在一审审理中，提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。由于向梅只有7个月未交纳租金，违约时间较短，违约程度较轻，并一审法院已判决向梅支付未交纳的租金，损失较小。因此，一审法院综合本案的具体情况，对向梅提出违约金约定过高要求适当减少的抗辩予以支持，违约金调整为5000元并无不当。上诉人新永基公司提出一审判决被上诉人承担违约金5000元过低的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4736元，由上诉人重庆新永基商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 吴长渝
代理审判员 李 娅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 程 容