江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3350号
上诉人（原审原告）陈亚萍，女，汉族，1963年9月26日生。
委托代理人曹恒柏，男，汉族，1950年7月10日生。
上诉人（原审被告）王光发，男，汉族，1935年2月22日生。
上诉人（原审被告）张实英，女，汉族，1942年11月25日生。
被上诉人（原审被告）王飞，男，汉族，1969年5月10日生。
王光发、张实英、王飞共同委托代理人刘萍，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人陈亚萍与上诉人王光发、张实英、被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈亚萍的委托代理人曹恒柏，上诉人王光发、张实英及其与被上诉人王飞共同的委托代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈亚萍原审诉称，南京市秦淮区某地50号702室房屋系落实政策发还的产权房，但一直未与产权人签订租赁协议。自王光发、张实英、王飞入住该房屋后，多次拖欠租金，陈亚萍也曾多次诉至法院，但王光发、张实英、王飞始终未予改变，即使是每月租金不足100元，也是时常拖欠，不按时支付。根据南京市政府（1996）宁政发243号文件的规定：“原住户应与产权人建立租赁关系，租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知起算。”王光发、张实英、王飞1997年1月入住，现已居住在该房屋内长达18年之久，早已超过了所谓的“租期不少于5年”，且还多次拖欠房屋租金。陈亚萍已具备解除租赁关系的条件，王光发、张实英、王飞完全可以依据国家的住房保障政策申请廉租房、经济适用房，而不应以无处居住为由继续霸占该房屋。且依据物权法的规定，陈亚萍作为诉争房屋的产权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于该房屋系落实政策发还的产权房，政府在5年内强制转移了租赁关系，迫使陈亚萍享有产权却不能实现相关权益，现此租赁关系已完全具备解除的条件。故陈亚萍为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.解除陈亚萍与王光发、张实英、王飞的房屋租赁关系，王光发、张实英、王飞立即腾空返还南京市秦淮区某地50号702室房屋；2.王光发、张实英、王飞自2014年1月1日起至实际迁出之日止，按每月2500元标准支付房屋使用费；3.王光发、张实英、王飞承担本案的全部诉讼费用。
王光发、张实英、王飞原审辩称：首先，王飞早已不在该房屋内居住，所以并非本案适格被告；其次，陈亚萍的起诉违反了“一事不再理”的诉讼原则，系重复起诉，法院应当驳回其起诉；再次，法不溯及既往，本案应当根据当时的社会现实和政策法规解决纠纷。原秦淮区小胶巷3号房屋在落实政策前已经拆除，应当认定原私房房屋的标的在落实政策前因拆迁而灭失。本案中的房屋带户发还并不符合落实政策的相关规定，双方当事人之间目前的房屋租赁纠纷并非是基于对原有私房继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中遗留问题引起的纠纷，依法不属于人民法院民事案件的受理范围。正是因为违法落实政策、错误安置直接损害了王光发、张实英的公房使用权，且王光发、张实英并无拖欠房屋使用费的情况，同时该费用应当按照南京市政府规定的公房租金标准支付。最后，本案所涉房屋是王光发、张实英夫妻唯一的住所，希望法院优先保护王光发、张实英的生存权利。综上，请求法院依法驳回陈亚萍的起诉。
原审法院经审理查明，原南京市秦淮区小胶巷3号房屋产权属吴维颐等人所有，社会主义改造期间，该丘部分房屋由国家经租。经租期间，张实英承租使用面积25平方米的房屋及公堂。1993年2月，该地区实施拆迁，同年4月，小胶巷3号房屋落实政策带户发还产权，并移交租赁关系。1993年12月14日，秦淮区房地产管理局与王光发签订拆迁安置补偿协议，约定将王光发安置于来凤小区一组团13幢714室（即南京市秦淮区某地50号702室房屋，以下简称诉争房屋）。该协议备注栏中注明“此户原住房属落实政策。现是私房房客，如房主需购产权，此协议作废。”1997年1月，王光发一户入住诉争房屋。1998年底至1999年初，吴毅德先后取得小胶巷3号房屋拆除后以房偿还的6套房屋产权（包括诉争房屋），但王光发一直未与产权人签订租赁协议。2000年3月17日，陈亚萍取得诉争房屋的所有权证。2002年5月13日陈亚萍曾诉至原审法院要求王光发、张实英、王飞迁让，并给付拖欠的房屋使用费。原审法院于2002年7月判决王光发、张实英、王飞迁出诉争房屋，并给付房屋使用费652.4元。判决后王光发、张实英、王飞不服提起上诉，南京市中级人民法院经审查认为，“由于1993年4月政府有关部门在落实政策带户发还时，原小胶巷3号房屋已被依法拆除，不符合发还条件，且该房原产权人吴维颐等人在接受发还产权时对此是明知的，当时的法律政策对产权发还后，房屋实际使用人是否应当迁让的问题并未明确规定。因此本案属于历史遗留的因落实政策引起的房屋迁让纠纷，不属于人民法院主管范围。”该院作出（2002）宁民四终字第207号民事裁定书，撤销原审法院判决，驳回陈亚萍的起诉。该裁定生效后，陈亚萍不服，向江苏省高级人民法院申请再审，该院经审查认为，“双方当事人之间的房屋租赁纠纷并非是基于对原有私房的继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中的遗留问题引起的纠纷，依法不属于人民法院民事案件的受理范围。”该院作出（2008）苏民监字第96号裁定书，驳回了陈亚萍的再审申请。2003年12月10日，陈亚萍又诉至原审法院，要求王光发、张实英、王飞支付拖欠的房屋使用费1118.4元并解除租赁关系，原审法院经审理认为，“原被告之间的租赁纠纷，属于历史遗留因落实政策引起的纠纷，不属于人民法院主管范围，法院不予处理。”遂于2004年1月30日判决王光发、张实英、王飞给付2003年度的房屋使用费1118.4元，驳回了陈亚萍的其他诉讼请求。2006年1月13日，陈亚萍再次诉至原审法院，要求王光发、张实英、王飞支付房屋使用费5592元并解除租赁关系，原审法院经审理认为，“陈亚萍要求解除租赁关系的诉请，原审法院已作出过判决，现以同样的理由再次诉至法院，原审法院不予支持。”遂于2006年3月20日判决王光发、张实英、王飞给付2005年度的房屋使用费1118.4元，驳回了陈亚萍的其他诉讼请求。此后，王光发、张实英、王飞每年一月向陈亚萍缴纳上年度的房屋租金，现已缴纳至2013年12月31日。2014年12月24日，陈亚萍诉至原审法院要求判如所请。
另，王飞提供其户口本作为证据，以证明其已于2010年将户口从涉案房屋中迁出，且实际早已不在诉争房屋中居住，对于王飞已不在诉争房屋内居住这一事实，陈亚萍亦予以认可。关于房屋使用费的计算标准，陈亚萍表示诉争房屋市场租金约为2500元左右，但其自愿按照每月1500元标准自2014年1月1日起进行计算至判决生效之日止，并撤回租金评估申请。
原审法院认为，关于陈亚萍要求解除与王光发、张实英、王飞之间租赁关系的诉讼请求，陈亚萍此前已多次就该诉请提起诉讼，原审法院亦已作出过判决，现陈亚萍以同样的理由再次诉至法院，原审法院不予支持。另，双方均认可王飞现并不居住在诉争房屋内，对此原审法院予以确认。关于陈亚萍要求王光发、张实英、王飞自2014年1月1日起按照1500元／月的标准支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院认为，双方交付习惯为每年一月交纳上一年度房屋使用费，陈亚萍在提起本次诉讼前并未对王光发、张实英交纳房屋使用费的标准提出异议，故王光发、张实英仍应按原标准（即1118.4元／年）交纳自2014年1月1日起至2014年12月23日止的房屋使用费1094元。关于2014年12月24日起诉后的房屋使用费标准，综合考虑王光发、张实英承租诉争房屋的历史沿革、诉争房屋的地理位置以及原审法院以前的处理结果，原审法院酌定王光发、张实英按照每月500元标准支付房屋使用费为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决：一、王光发、张实英于判决生效之日起十日内支付陈亚萍自2014年1月1日至2014年12月23日的房屋使用费1094元，并按每月500元标准支付自2014年12月24日起至判决生效之日止的房屋使用费；二、驳回陈亚萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费679元，减半收取340元，由王光发、张实英负担。
上诉人陈亚萍不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决属于枉法裁判，应予撤销。1.陈亚萍作为案涉房屋所有权人，依据物权法的规定，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，该权利不应有任何形式的限缩。由于此房系落政发还，依据宁政发（1996）243号文的规定，不应当将负担转嫁给产权人，侵犯公民的合法权益。作为原公房承租人的被上诉人可以在5年内继续承租，该规定已经考虑了原公房承租人的权益，现该房已让王光发、张实英强占近19年，原审法院驳回陈亚萍要求解除租赁关系的诉请，实为助纣为虐。2.陈亚萍持有合法产权证，物权已经得到确认，原审法院如果认为本案涉及重复起诉，理应驳回起诉，如果认为陈亚萍诉请不符合法律规定或无证据支撑，理应驳回诉讼请求，而不是借口已经作出过判决，不予支持。原审判决侵害了陈亚萍的合法权益。3.诉争房屋被他人依仗其儿子、媳妇的权势，非法霸占19年之久，多次诉至法院是陈亚萍的权利，且合同履行过程中会发生变化，只要具备解除条件就可以再次起诉，原审法院不予支持，没有依据。（二）本案并非历史遗留的房屋纠纷，而是基于物权法、合同法的房屋租赁纠纷。1.案涉房屋带承租户落政发还符合政策规定，陈亚萍原审中提交的一系列证据均可证明该房的拆除时间在落实政策之后。秦淮区落政办早在1993年元月即通知相关拆迁部门“小胶巷3号属于落实政策范围，有关拆迁手续应予冻结”。落政办作为当时的主管部门，对案涉房屋的情况是清楚的，所出具的证明是客观的。原审法院也注意到，在案涉安置房屋安置协议备注中，因拆迁部门早已获知案涉房屋正在办理发还手续，故注明“此户原住房属落实政策，现是私房房客，如房主需购全部产权，此协议作废”，被上诉人亦有签名。2.同属“小胶巷3号”房屋纠纷的另一产权人于2014年因相似租赁纠纷诉至原审法院，原审法院以“原私有房屋在落实政策时已拆除的，依法不属于人民法院民事案件的受理范围”裁定驳回起诉，该案上诉后，南京市中级人民法院依法撤销一审裁定，认定“带承租户落政符合当时政策规定”，指令原审法院对该案进行审理，后原审法院在（2014）秦民初字第1631号案中支持了产权人的全部诉求。两案涉及房屋同为“小胶巷3号”，中级人民法院已作出了认定，是否符合带承租户落政应当毫无争议。（三）原审法院确定的房租标准不当。1.多年来，被上诉人霸占陈亚萍房屋，即使每月几十元的房屋租金亦常有拖欠，这种租金支付标准及形式，不可能是双方认可的交易习惯。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条的规定，“交易习惯”是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。但本案原审法院确定的每月500元的租金标准既不符合南京地区房屋租赁的交易习惯，也不符合司法实践，更无视另案中依法评估的价格。2.原审认定“陈亚萍在提起本次诉讼前并未对王光发、张实英交纳房屋使用费的标准提出异议”荒谬至极。宁政发（1996）243号文规定“产权人按现行公房租金标准收取房租，住户应按时向产权人交纳租金，租期一般不少于五年”，五年内只能按公房租金标准收取，那么超过五年完全应该按市场价收取租金。案涉房屋目前市场月租金约2500元，原审法院认定500元是枉法裁判。3.王光发拖欠租金是无法抵赖的事实，原产权人吴毅德诉王光发（2000）秦民初字第236号案经审理查明“1997年1月进住，一直未与产权人建立租赁关系，也未交纳房屋使用费。1999年3月经公证……产权赠与原告，同年7月6日原告取得产权证。原告曾数次要求被告签订房屋租赁协议，交纳房屋使用费未果，遂于2000年1月18日诉至本院，要求……支付1997年1月起租金……”而判决只支持了1999年7月至2000年2月的使用费。王光发自1997年1月至2000年1月，拖欠整整三年的租金，王光发除了不付租金，还涉嫌偷电不交电费，居住案涉房屋近19年，曾数次被诉到法院追偿租金。4.原审法院只判决给付之前一年所欠租金，至拿到判决时，王光发又已拖欠几个月租金，其为何不在履行上一年租金时主动支付又已拖欠的几个月租金，这就是恶意拖欠。根本不存在产权人应上门收取拖欠一年的使用费，陈亚萍曾数次上门索取租金，被上诉人经常家中无人，总是耍赖不愿先付后住，住满一年才电话通知收取前一年租金。日常生活中，承租人应主动交纳租金，房主若拒收，承租人可以采取各种办法如提存公证，否则就逃脱不了拒付的后果，原审法院认为双方交付习惯为每年1月交纳上一年度房屋使用费，完全错误。（四）2007年物权法实施之后，之前的判例如有违反法律的，不得作为处理类似案件的指导或者是事实认定的依据，我国并非判例法国家，且相反判例也很多。本案法律关系并不复杂，原审法院作出的（2002）秦民初字第657号判决、（2012）秦民初字第453号判决、（2014）秦民初字第1631号判决，均是支持了产权人解除租赁合同、收回房屋的正确裁判，为何本案区别对待，原审法院称是涉及（2002）宁民四终字第207号及（2008）苏民监字第096号民事裁定不好处理。原审法院审委会因为王光发儿媳妇的身份，作出此种官官相护的判决，（2002）宁民四终字第207号、（2008）苏民监字第096号民事裁定也是因此导致的错误裁定。本案是租赁纠纷，陈亚萍依据物权法、合同法要求被上诉人迁让，本是一起法律关系明确的简单案件，本案所依据的（2008）苏民监字第096号裁定中对《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的理解是故意曲解。陈亚萍多年来为维护自己的基本权利，不懈地通过各种法律途径进行抗争，但司法腐败使得上诉人维权举步维艰。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持陈亚萍原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对陈亚萍的上诉请求，王光发、张实英、王飞共同辩称，原审判决事实清楚，除“按500元每月支付房屋使用费”外，基本正确，应当予以维持。王飞并非本案件适格被告，不应当作为被上诉人。
上诉人王光发、张实英不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院判决王光发、张实英按照每月500元标准支付房屋使用费系适用法律错误。宁政发（1996）243号文件第七条明确规定，产权人按现行公房租金标准收取房租，故王光发、张实英应按每年1118.4元的租金标准支付房屋使用费。原审法院作出的（2006）秦民一初字第153号民事判决和本案原审判决均认定王光发、张实英与陈亚萍关于房屋使用费的交付习惯为每年1月交纳上一年度房屋使用费，多年来一直按照公房租金标准收取该费用。现原审法院酌定将房屋使用费调整为每月500元标准，属于适用法律错误，应予撤销。2.本案系陈亚萍重复起诉造成，因由其承担全部诉讼费用。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判王光发、张实英按每年1118.4元的标准支付房屋使用费，并判令陈亚萍承担一、二审诉讼费用。
针对王光发、张实英的上诉请求，陈亚萍辩称，公房租金标准按照市政府规定不应当超过5年，超过5年就应该按照市场价格收取。房屋租金的市场交易习惯应当先付后住。王光发、张实英的上诉请求不能成立。
被上诉人王飞同意王光发、张实英的上诉意见。
对于原审查明的事实，陈亚萍对“1993年2月，该地区实施拆迁”有异议，认为1993年2月15日才登报公示拆迁公告，1993年3月实施拆迁，但并未对此提供证据。原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，陈亚萍提交秦淮区阳光里14号502室租金和物业管理费票据，证明该房屋也是秦淮区拆迁安置公房，现仍属秦淮区房管局的直管公房，公房租金标准是每月86.5元，公房租金是每个季度收取，先付后住，物管费是按年收取。王光发、张实英、王飞经质证对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。
本院认为，案涉房屋系落实政策发还的房屋，王光发、张实英在房屋发还原产权人之前已经承租使用该房屋。陈亚萍在取得案涉房屋产权后，曾就案涉房屋的迁让、解除租赁关系数次诉至法院，人民法院已经作出生效裁判，认定该问题属于历史遗留的因落实政策引起的纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，人民法院不予处理。现陈亚萍再次起诉要求解除与王光发、张实英、王飞之间的租赁关系，本院依法不予处理。
陈亚萍取得案涉房屋产权后，王光发、张实英向其实际支付租金，双方之间形成事实上的房屋租赁关系。陈亚萍要求王光发、张实英按市场租金标准给付案涉房屋使用费，系双方在房屋租赁过程中产生的纠纷，属于人民法院民事案件受理范围。根据《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（宁政发（1996）243号）关于“产权人按现行公房租金标准收取房租，住户应按时相产权人交纳房租；租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知算起”的相关规定，该意见对5年之后是否仍按公房租金标准收取房租并无明确规定，现王光发、张实英租住案涉房屋早已超过5年，再按原公房租金标准支付租金对产权人明显不公；但王光发、张实英在落实政策之前即已承租公房，其一直按公房租金标准交纳费用，其与陈亚萍之间的事实租赁关系并不同于普通的私房租赁，认定其应当支付的费用应当综合考虑案涉房屋的历史沿革和物价水平的正常上涨，故原审法院酌定案涉房屋使用费按每月500元计算，酌定幅度适当，应予维持。陈亚萍要求按市场租金标准计算，王光发、张实英要求按原公房租金标准计算，均与案涉房屋实际情况不符，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费679元，由陈亚萍负担453元，由王光发、张实英负担226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月三十日
书 记 员 汪海燕