辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民再100号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾懿。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈淑波。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾晨阳。被申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司。二审被上诉人（一审被告）：沈阳冠隆混凝土工程有限公司。二审被上诉人（一审被告）：李兵。再审申请人贾懿、陈淑波、贾晨阳因与被申请人辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司（以下简称高校集团），二审被上诉人沈阳冠隆混凝土工程有限公司（以下简称冠隆公司）、李兵买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）沈中民三终字第1079号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2016年8月30日作出（2016）辽民申838号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贾懿、陈淑波、贾晨阳的委托诉讼代理人贾懿，被申请人高校集团的委托诉讼代理人罗群，二审被上诉人冠隆公司的委托诉讼代理人高启民、王莹到庭参加诉讼。二审被上诉人李兵经本院合法传唤，未到庭应诉或提交书面答辩意见。本案现已审理终结。贾懿、陈淑波、贾晨阳申请再审称，请求撤销二审判决，改判高校集团、冠隆公司共同赔偿贾懿、陈淑波、贾晨阳经济损失737583元，诉讼费用由高校集团、冠隆公司承担。其再审理由是：1、高校集团于2013年12月24日交付的5套门市房不符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”标准，故贾懿、陈淑波、贾晨阳未收房。高校集团于2014年10月24日出具的情况说明即可证明。2、二审判决按50%赔偿标准改判无法律依据，滥用裁判权。高校集团辩称，1、我方不应承担向贾懿、陈淑波、贾晨阳的任何赔偿责任，我方将涉案5套房屋抵顶给李兵时，并未约定包括售楼处的装修，我方一共抵顶给李兵28套门市房都是清水房。因此一审认定我方与李兵抵顶房屋包含装修无任何依据。2、一审认定我方赔偿损失的时间段是2013年12月24日至2015年6月4日，属认定错误。贾懿、陈淑波、贾晨阳准备接收房屋的时间应是2014年10月24日，在此之前贾懿、陈淑波、贾晨阳并未与我方进行过沟通验房。2015年2月12日在一审法官的主持下，各方当事人到现场看房，认定贾懿、陈淑波、贾晨阳提出的房屋问题大部分已经不存在了，仅有个别对方认为有质量问题之处，我方已经向法院提供了工程设计图纸，证明上述情形完全符合设计图纸，且工程已经竣工验收合格，上述情形并非是房屋质量问题。也就是说在2015年2月12日涉案房屋已经不存在对方说的质量问题，即便我方承担责任，也不应承担至2015年6月10日。3、涉案房屋系因一系列的债务抵顶到贾懿手中，一审适用商品房买卖法律规定属适用法律错误。各方未约定交房时间及迟延交房的违约责任。我方与贾懿一方签订商品房买卖合同的目的仅在于给对方办理房产证，并不是与之成立房屋买卖关系。4、一审判决以租金标准确认赔偿金额过高，包括涉案5套门市房在内的雅宾利一期全部网点，仅有一家牙科诊所营业。冠隆公司述称，省法院裁定书认定高校集团与贾懿一方成立了事实上的商品房买卖合同关系，无论本案存在几层抵债关系，高校集团都实际收取了房款，并据此与贾懿一方签订商品房买卖合同，双方成就商品房买卖关系。省法院认定高校集团交付房屋不符合约定的交付标准导致房屋无法使用，是由于高校集团擅自拆改房屋导致。冠隆公司未实际占有涉案房屋，对房屋无法交付使用无过错，省法院也未认定冠隆公司应承担责任，因此应由高校集团承担全部赔偿责任。李兵未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。贾懿、陈淑波、贾晨阳向一审法院起诉请求：1、判令冠隆公司对抵债给贾懿、陈淑波、贾晨阳的房屋进行维修，达到正常使用标准或者赔偿房屋维修费用20万元；2、判令冠隆公司赔偿贾懿、陈淑波、贾晨阳因房屋不能如期入住使用造成的经济损失暂定80万元，并赔偿入住费损失（物业费）18545元；3、冠隆公司承担诉讼费用。2014年11月12日，贾懿、陈淑波、贾晨阳申请追加高校集团、李兵作为本案共同被告，与冠隆公司共同承担维修费用及赔偿损失的责任。一审法院认定事实：贾懿是冠隆公司的砂石材料供应商，冠隆公司从贾懿处购买砂石材料。双方签有《混砂、净砂、卵石采购合同》。2013年6月22日，贾懿与冠隆公司签订《协议书》一份，约定冠隆公司用门市5套，折抵冠隆公司欠贾懿的材料款1935万元。冠隆公司抵账给贾懿的5套房屋是高校集团开发建设的。高校集团与江苏省建工集团有限公司李兵于2012年12月20日签订《购买协议》，将该5套房屋以买卖形式抵给工程的承建商江苏省建工集团有限公司李兵，与李兵签订了《商品房买卖合同》。李兵与冠隆公司签订《协议书》，将该5套房屋于2013年6月3日抵给冠隆公司，抵偿欠冠隆公司的混凝土货款。由于高校集团先期将这5套房屋作为售楼处使用，高校集团将房屋抵顶给李兵、李兵抵给冠隆公司，以及冠隆公司抵给贾懿时，均约定售楼处包括装修在内交付给抵帐方。贾懿与高校集团于2013年9月30日签订了《商品房买卖合同》，后办理了更名过户手续，但未实际交付抵债房屋。高校集团售楼处搬迁时，原装修的地砖、墙纸及所有装修都被高校集团拆毁。贾懿、陈淑波、贾晨阳准备接收房屋时发现这5套房屋无法正常使用，土建工程、水暖工程、电气工程等方面均有与设计不符之处，已不符合抵债时约定的标准。2014年10月24日，高校集团工程部为贾懿、陈淑波、贾晨阳出具《情况说明》一份，内容为：“五套商业网点在一期商品房销售过程中作临时售楼处，内部格局、顶棚、墙面、地面、水电点位根据售楼处基本实用功能进行装修；现此四（五）套商业网点已售出，根据业主要求将此五套网点内部进行恢复，具体恢复形象如下：土建工程：1、将105—1号1门内一道砌筑墙体拆除及卫生间门口移位；2、105—1甲2号砌筑墙体及楼梯踏步拆除；水暖工程：[生活给水]：给水点安装水龙头；[生活排水]：卫生间内排水点位按施工蓝图进行布置；[采暖设备]：供暖管路及散热器按施工蓝图进行铺设与布置；电气工程：[管路]：金属薄壁管敷设；[灯具]：普通应急照明等及安全出口指示灯；[插座]：5孔普通插座2P10A；[导线]：BV2.5及BV4。以上恢复内容在2014年11月5日前施工完成，并交于业主。2014年10月24日、辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司工程部（章）。”在一审审理过程中，贾懿、陈淑波、贾晨阳及高校集团、法院三方到抵账房现场勘查、确认：高校集团在贾懿、陈淑波、贾晨阳提出要求后，进行了维修，但仍存在抵账的网点室内地面多处有坑、麻面、突起，无弱电。后来高校集团称：弱电装置原来在暖气片后，现已被移至明处。另查明，贾懿与陈淑波系夫妻关系，贾晨阳是他们的女儿，冠隆公司欠贾懿的材料款用房子抵顶欠款，抵顶的房屋分别登记在贾懿、陈淑波、贾晨阳名下。对此，高校集团是知晓的、同意的。同时，贾懿、陈淑波、贾晨阳与高校集团签订了5份房屋买卖合同，用于办理房屋所有权证。2013年11月22日，已办下了房屋所有权证。其中，贾懿名下的为：105-1甲3号，陈淑波名下的为：105-1甲X号、105-1甲Z号，贾晨阳名下的为：105-1号（1门）、105-1甲。本案在一审审理过程中，贾懿、陈淑波、贾晨阳放弃要求冠隆公司、李兵、高校集团继续维修的请求，并与高校集团达成一致，约定交付房屋的时间为2015年6月10日。一审法院判决：一、冠隆公司与高校集团于判决发生法律效力十日内共同赔偿贾懿、陈淑波、贾晨阳损失737583元。二、冠隆公司与高校集团相互承担连带责任。三、驳回贾懿、陈淑波、贾晨阳其他诉讼请求。如果冠隆公司、高校集团未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11919.7元，由高校集团、冠隆公司共同承担。高校集团不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实基本一致，但是对于一审认定的高校集团将房屋抵顶给李兵时约定售楼处包括装修在内交付给顶账方一事，因高校集团对此事未予认可，且现有证据不能够证明此约定，故对于该部分事实，二审不予认定。二审法院认为，贾懿与冠隆公司之间存在买卖合同关系，冠隆公司向贾懿的货款给付方式为以房抵债，即用冠隆公司从李兵处抵顶而来、李兵从高校集团抵顶而来的案涉5套房屋作为支付给贾懿的商品混凝土对价。高校集团因一系列债务抵顶与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了商品房买卖合同、并为贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了涉案5套房屋的所有权证书。虽然贾懿、陈淑波、贾晨阳所有的5套房屋为系列抵顶而来，但是高校集团之前并未将房屋实际交付给李兵、冠隆公司，且与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了《商品房买卖合同》，在实际履行过程中由高校公司负责向贾懿一方实际交付房屋，故在房屋不符合交付标准或者质量存在瑕疵时，高校公司应当依照约定或者法律规定承担相应的赔偿责任、维修义务。双方签订的书面商品房买卖合同的条款应当做为认定房屋交付标准、双方权利义务的依据。贾懿、陈淑波、贾晨阳虽主张约定的5套房屋包括装修在内，但是没有证据证明高校集团与李兵如此约定，而且在贾懿、陈淑波、贾晨阳与高校集团签订书面商品房买卖合同时，也没有对此作出约定。故应当按照合同中约定的交付标准履行，即合同第八条约定“该商品房经验收合格”的标准。高校集团提交的5套房屋的验收合格手续显示于2011年11月整体通过验收合格。本案中，5套房屋在验收合格后被高校集团整体作为售楼处使用，按照售楼处的标准进行装修，对于房屋的土建工程、水暖工程、电气工程等方面均进行改动，又在交付贾懿、陈淑波、贾晨阳之前进行了拆除。故高校集团应当保证房屋在2013年11月24日实际向贾懿一方交付时仍然符合验收合格标准。在贾懿一方拒收房屋之后，高校公司于2014年10月24日出具恢复情况说明，承诺对5套房屋的土建工程、水暖工程、电气工程进行恢复，至2015年2月12日双方现场查看时，高校集团已经进行了恢复，但贾懿一方仍提出存在地面多处有坑、麻面、地面明设采暖管及通讯管道、过门处没有地沟过管等问题。因房屋经过一定程度的改动，已经无法对于房屋在2013年11月24日是否符合国家相关房屋验收标准进行判断，因贾懿一方拒收房屋后，高校公司作为有义务证明其交付房屋符合交付标准的一方没有进行证据保全或者对于房屋状况进行鉴定，故应当向贾懿、陈淑波、贾晨阳承担相应的赔偿责任。关于赔偿的标准问题，贾懿、陈淑波、贾晨阳主张参照商品房买卖合同纠纷案件司法解释关于逾期交房违约金计算，即按照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，该规定通常适用于卖方客观上无法向买方转移房屋的直接占有的情形，而本案中高校集团已经完成了房屋法律意义上的交付，为贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了房屋产权证，且客观上贾懿、陈淑波、贾晨阳可以实际占有房屋，故不能直接适用此规定计算高校公司应赔偿的损失，但可以参照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准。基于本案中高校公司与贾懿一方在签订商品房买卖合同时未作明确约定、房屋现在实际状况、贾懿一方未接收使用房屋的时间等因素，本院酌情认定损失的计算标准为沈阳市和平区和平南大街的租金指导价格每月每平方米60元的50%，即每月每平方米30元。关于损失期限的确定问题。贾懿、陈淑波、贾晨阳一审提交的5张交纳物业费收据显示，三人已于2013年12月24日交纳了涉案房屋的物业费用，按照商品房交房的一般流程，交纳物业费通常为办理入住的时间，且该时间与双方在商品房买卖合同中约定的2013年12月30日仅相差6天，基本符合双方的约定，故一审以此时间作为计算损失赔偿的起算点并无不当。在高校集团没有证据证明案涉5套房屋已经符合交付标准或者房屋现已完全符合2014年10月24日出具的情况说明标准的情况下，一审法院以双方在一审第二次庭审中认可的交房时间2015年6月10日作为计算损失赔偿的结点并无不当。故高校集团应当向贾懿、陈淑波、贾晨阳赔偿的数额应当为368791元。关于高校集团上诉提出的一审存在管辖错误的问题，因本案以买卖混凝土作为基础法律关系，沈阳市于洪区人民法院作为冠隆公司所在地法院对本案具有管辖权。关于高校集团提出一审将五个独立的商品房买卖合同纠纷一并审理亦存在程序错误的问题，因一审判决对此已经进行了详细的阐述，论理充分、正确，本院不再赘述。二审法院判决：一、维持沈阳市于洪区人民法院[2014]于民三初字第02029号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院[2014]于民三初字第02029号民事判决第一项为：沈阳冠隆混凝土工程有限公司与辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司于判决发生法律效力十日内共同赔偿贾懿、陈淑波、贾晨阳损失368791元；如果负有给付义务的一方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回贾懿、陈淑波、贾晨阳其他诉讼请求。二审案件受理费11919.70元，由辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司承担5959.85元，由贾懿、陈淑波、贾晨阳承担5959.85元。本院再审对原审判决认定的事实予以确认。本院再审认为，高校集团因其与李兵、冠隆公司之间的一系列债务抵顶行为最终与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了《商品房买卖合同》，并为贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了涉案5套房屋的所有权证书。虽然贾懿、陈淑波、贾晨阳所有的5套房屋系顶账而来，但是高校集团之前并未将房屋实际交付给李兵与冠隆公司，且与贾懿、陈淑波、贾晨阳签订了《商品房买卖合同》，故高校集团应向贾懿、陈淑波、贾晨阳交付符合《商品房买卖合同》约定交付标准的房屋。在房屋不符合交付标准或者质量存在瑕疵时，高校集团应当依照承担相应的维修义务及赔偿责任。贾懿、陈淑波、贾晨阳再审主张高校集团于2013年12月24日交房时不符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”标准，故其未收房。而高校集团主张其所交付的5套房屋符合“经验收合格”标准。本院认为，涉案5套房屋于2011年11月整体通过验收合格，但之后被高校集团拆改装修后作为售楼处使用，在向贾懿交房之前因售楼处搬迁又对装修进行了拆除。因双方当事人对于交房时的房屋现状均未进行证据保全，现有证据无法证明涉案房屋在2013年11月24日交房时是否符合“经验收合格”标准。但因贾懿一方主张房屋不符合交付条件而拒绝收房后，高校集团作为交房义务人不能证明涉案房屋符合交付标准，且高校集团工程部于2014年10月24日为贾懿、陈淑波、贾晨阳出具的《关于沈阳雅宾利花园一期原售楼处商业网点恢复情况说明》中载明涉案房屋“在一期商品房销售过程中用作临时售楼处，内部格局、顶棚、墙面、地面、水电点位根据售楼处基本使用功能进行装修，根据业主要求将此五套网点内部进行恢复……以上恢复内容在2014年11月5日前施工完成，并交于业主。”故高校集团应向贾懿、陈淑波、贾晨阳承担恢复房屋基本使用功能期间导致损失的赔偿责任。关于赔偿标准问题，贾懿、陈淑波、贾晨阳再审主张应维持一审判决确定的赔偿标准，即参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三项关于逾期交房违约金按主管部门公布的同地段同类房屋租金标准进行计算。但该规定通常适用于卖方客观上无法向买方交付房屋的情形，而本案中高校集团已经协助贾懿、陈淑波、贾晨阳办理了房屋所有权证，并且已经通知贾懿、陈淑波、贾晨阳交付房屋，只是由于房屋存在拆改导致双方发生纠纷而未收房，不存在房屋客观上无法交付的情形，故本院二审鉴于高校集团与贾懿一方在合同中未明确约定、房屋现状以及贾懿一方未接收使用房屋的时间等因素，酌定按照同地段同类房屋租金标准的50%确定赔偿标准适当，应予维持。对于贾懿、陈淑波、贾晨阳的该项再审请求，本院不予支持。关于赔偿损失期限的问题，高校集团再审提出原审确定的赔偿损失时间段错误，应从2014年10月24日计算至2015年2月12日的抗辩意见。本院认为，因高校集团对此未提出再审申请，且现已超出了其申请再审的期限，故再审对其该项主张不予审理。综上所述，贾懿、陈淑波、贾晨阳的再审请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：维持本院（2015）沈中民三终字第1079号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  韩 鹏审 判 员  安一凌代理审判员  石 兴二〇一七年一月四日书 记 员  冷立皎本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。