北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民（商）初字第27733号
原告吕玉峰，男，1954年2月3日出生，退休。
被告北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。
法定代表人李海涛，董事长。
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
原告吕玉峰与被告北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孟妍独任审判，公开开庭进行了审理。吕玉峰、中大恒基公司的委托代理人都兴发到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
吕玉峰起诉称：吕玉峰于2005年4月17日与中大恒基公司签订编号为0501341的《房屋出租委托合同》，约定吕玉峰将其所有的位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）委托中大恒基公司对外出租，租赁期限自2005年4月20日至2007年6月19日，中大恒基返还房屋时，负责重新为吕玉峰装修涉案房屋大间的地砖以及重新粉刷墙壁，若不装修折价补偿。合同到期后，双方就吕玉峰委托中大恒基公司对外出租涉案房屋事宜，继续签订了七份《北京市房屋出租委托合同》，其中2013年5月31日签订的编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》中，约定的租赁期限为2013年6月20日至2014年6月19日，到期后双方未再续约。中大恒基公司未及时将涉案房屋返还吕玉峰，亦为按照约定重新装修大间的地砖及粉刷墙壁，且涉案房屋中原有的设施、家具家电等存在丢失、损坏的情况。故吕玉峰诉至法院，要求：1、中大恒基公司支付吕玉峰自2014年6月20日至2014年8月7日的房屋占用使用费6394元；2、中大恒基公司赔偿吕玉峰物品丢失、损坏及装修的损失共计16000元；3、中大恒基公司赔偿吕玉峰违约金4000元；4、诉讼费用由中大恒基公司承担。
中大恒基公司答辩称：合同到期后，中大恒基公司于2014年6月19日找到吕玉峰要求交接房屋，吕玉峰以屋内地面及墙面没有恢复原状为由，拒绝接受房屋钥匙，房屋没有交接的责任在吕玉峰，房屋返还时间应为2014年6月19日，故不同意支付房屋使用费及违约金。涉案房屋中吕玉峰的家具、家电都已经老化，中大恒基公司可以适当进行赔偿，但认为这些物品价值为2000至3000元，不同意吕玉峰主张的损失金额。关于装修地砖和粉刷墙壁，中大恒基公司未与吕玉峰进行相关约定。综上，不同意吕玉峰的诉讼请求。
经审理查明：吕玉峰系涉案房屋所有权人。2005年4月17日，吕玉峰作为甲方，与乙方中大恒基公司签订了编号为0501341的《房屋出租委托合同》，约定吕玉峰将涉案房屋委托中大恒基公司对外出租，委托代理期限自2005年4月20日至2007年6月19日，月租金为1250元；甲方的义务包括：提供能证明房屋产权归属甲方的证件；出租房屋及室内设施应完好无损，保证承租人正常使用；出租期间如发生自然损坏影响承租人使用时，甲方应负责在15天内修理好；如房屋设施严重老化或供电供气不足、邻里关系不和睦，应在签约前如实告诉乙方；屋内所留家电过于陈旧或已超过使用年限的，甲方应搬走，否则自然损坏后不得索赔；出租房如列入拆迁，甲方应提前45天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算；甲方签订本合同提供的通信地址必须详实，乙方按该地址发出的函件视为送达；乙方的义务包括：签订合同签向甲方出示营业执照；负责审验承租人提供的身份证明，保证不丢失房屋的家具、电器，如出现承租人非法转租、盗走屋内设施及物品或欠费逃逸等情况，由乙方负责赔偿；按照本合同约定，及时向甲方交付租金；如不遵守本合同的各项约定视为违约，双方约定由违约方支付对方违约金三个月房租；补充：如乙方介绍的承租人利用该房进行违法活动，一切后果由乙方负责，房间由于装修不当，定于甲方不再续约时，乙方将重新为甲方安装该房屋大间的地砖，及为甲方重新粉刷墙面。
合同签订后，双方按照约定履行合同义务，租赁期满后，双方由于2007年5月13日签订了编号为J7071952的《北京市房屋出租委托合同》，吕玉峰继续将涉案房屋委托中大恒基对外出租，租赁期限为2007年6月20日至2008年6月19日。此后，就涉案房屋委托出租事宜，吕玉峰陆续与中大恒基签订了六份《北京市房屋出租委托合同》，租赁期限分别为2008年6月20日至2009年6月19日、2009年6月20日至2010年6月19日、2010年6月20日至2011年6月19日、2011年6月20日至2012年6月19日、2012年6月20日至2013年6月19日、2013年6月20日至2014年6月19日。
其中签订日期为2013年5月31日，合同编号为W9024010，租赁期限为2013年6月20日至2014年6月19日的《北京市房屋出租委托合同》中，双方约定：月租金为4000元；乙方维修责任包括：在墙上张贴、粘挂、钉钉，使墙面产生破损，恢复原状的费用；屋内其他物品因使用不当产生破损的；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权和宗旨本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由中大恒基公司赔偿。该合同所附房屋状况说明书暨交验清单中显示，交接时涉案房屋中有一台冰箱、一台彩电、一台洗衣机、两台空调、一张床、两个衣柜、一个餐桌、一台抽油烟机、一个燃气灶、一个座便器、一个热水器、电卡、两把钥匙。合同签订后，由中大恒基公司将涉案房屋对外出租并向吕玉峰支付了租金。
2014年6月19日合同到期后，中大恒基公司未及时将涉案房屋返还给吕玉峰，中大恒基公司亦未重新粉刷涉案房屋的墙面及更换大屋地砖。
2014年8月7日，本院与双方当事人一起前往涉案房屋进行现场勘验。双方均称不持有涉案房屋钥匙，由开锁公司员工开锁，进入后厨房橱柜上有两把钥匙，中大恒基公司业务员程家乐表示这两把钥匙系涉案房屋的房门钥匙，是程家乐放在屋内的，吕玉峰表示并不知道中大恒基公司将钥匙留在了涉案房屋内。2013年5月31日签订的《北京市房屋出租委托合同》附件交验清单中所列物品，涉案房屋内只留有一台彩电、两台空调、一台抽油烟机、一个燃气灶、一个座便器，其余物品均丢失。其中电视控制板损坏，遥控器可以使用，可以开机；春兰牌空调外观完好，遥控器可以使用，但是无法制冷；古桥牌空调机盖脱落，遥控器无法使用；抽油烟机、燃气灶可以使用，但排烟管损坏；座便器可以冲水，没有马桶盖和马桶圈。涉案房屋中次卧的壁柜四扇门只有一扇是安着的，有两扇被拆下，另一扇丢失。中大恒基公司认为空调可以使用，不制冷是因为缺氟了，电视机是可以使用的。双方认可涉案房屋交接时有一个机顶盒，已丢失。涉案房屋中厕所墙壁上装有七个钉子类似物。涉案房屋主卧面积为15.6平米。同日，中大恒基公司对涉案房屋进行了清理，吕玉峰将涉案房屋收回。
经询，吕玉峰称，2005年，其要装修涉案房屋，中大恒基公司当时的经理李昭辉表示由其来负责装修，但中大恒基公司装修后，吕玉峰认为装修质量不行，其中主卧的地板问题最多，所以双方协商后约定不再续租时，由中大恒基公司负责更换地砖、重新粉刷墙面。中大恒基公司对于2005年4月17日签订的编号为0501341的《房屋出租委托合同》中补充条款约定的“房间由于装修不当，定于甲方不续约时，乙方将重新为甲方安装该房屋大间的地砖，及为甲方重新粉刷墙面”内容及真实性不予认可，并表示中大恒基公司持有的该份合同没有找到，无法提供原件。
上述事实，有吕玉峰提交的房屋产权证、《房屋出租委托合同》、《北京市房屋出租委托合同》、照片，勘验笔录及当事人的陈述意见等在案佐证。
本院认为：吕玉峰与中大恒基公司于2013年5月31日签订的编号为W9024010的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同约定履行期限截止至2014年6月18日，合同到期后，中大恒基公司应当及时将涉案房屋返还给吕玉峰。中大恒基公司主张其已经在2014年6月19日将房屋交还给吕玉峰，吕玉峰以房屋未恢复为由拒绝收回，对此吕玉峰不予认可，中大恒基公司亦未提交证据予以证明，本院不予采信。2014年8月7日，双方将涉案房屋中物品清点完毕后，吕玉峰将涉案房屋收回，故吕玉峰主张中大恒基公司应比照此前的租金标准支付2014年6月19日至2014年8月7日期间中大恒基公司未返还房屋应承担的占有使用费用，于法有据，本院予以支持。合同附件中列明了交接时涉案房屋中吕玉峰所有的家具物品，双方均认可交接时涉案房屋内有一个机顶盒，现中大恒基公司将部分家具物品丢失，应承担赔偿责任，关于赔偿金额，本院将综合考量品牌、规格、使用年限、购买金额等因素予以酌定。合同约定中大恒基对于钉钉使墙面破损、屋内物品因使用不当破损负维修义务，因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏，应承担赔偿责任。在委托出租期间，房屋内家具设备有破损的情形，卫生间墙面钉钉，中大恒基公司未予以维修，故应依约承担相应的赔偿责任，关于赔偿金额，本院根据吕玉峰的实际损失情况予以酌定。关于吕玉峰主张的装修主卧地砖及粉刷墙面的损失，在双方于2005年4月17日签订的编号为0501341的《房屋出租委托合同》中约定，吕玉峰不续约时，中大恒基公司安装大间的地砖及粉刷墙面，该条款虽然约定在2005年4月17日签订时合同中，但就条款本身内容而言，其效力应持续至吕玉峰不续约时，吕玉峰委托中大恒基公司对外出租涉案房屋，自2006年4月20日起直至2014年6月19日，故2014年6月19日后吕玉峰明确不再继续委托中大恒基公司出租房屋时，中大恒基公司就应当履行重新安装地砖、粉刷墙面的义务，现中大恒基公司未履行上述义务，应承担相应的违约责任。中大恒基公司对该项约定的真实性不予认可，但未提交证据予以证明，本院不予采信。编号为0501341的《房屋出租委托合同》中，约定如不遵守本合同的各项约定视为违约，双方约定由违约方支付对方三个月房租为违约金。现中大恒基公司未按照合同约定履行重新安装地砖、粉刷墙面的合同义务，应当向吕玉峰支付违约金，但应比照该份合同中约定的月租金1250的标准计算违约金。吕玉峰要求中大恒基公司赔偿因未履行重新安装地砖、粉刷墙面义务给吕玉峰造成的损失，但未提交证据证明其实际损失高于双方约定的违约金数额，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京中大恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕玉峰房屋占有使用费用六千三百九十四元；
二、被告北京中大恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕玉峰损失七千元；
三、被告北京中大恒基房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕玉峰违约金三千七百五十元；
四、驳回原告吕玉峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百三十元，由原告吕玉峰负担一百一十六元（已交纳），由被告北京中大恒基房地产经纪有限公司负担一百一十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孟妍
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 吕晴