安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00094号
上诉人（原审原告）：章宇陆，住安徽省绩溪县。
上诉人（原审原告）：陈花时，住址同上。
委托代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：芜湖汇银家电销售有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：曹宽平，该公司董事长。
委托代理人：杨宏云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：扬州汇银家电（集团）有限公司，住所地江苏省扬州市。
法定代表人：曹宽平，该公司董事长。
委托代理人：张雯，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏汇银电器连锁有限公司，住所地江苏省扬州市。
法定代表人：许睿，该公司总经理。
委托代理人：戴加章，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
上诉人章宇陆、陈花时与上诉人芜湖汇银家电销售有限公司（以下简称“芜湖汇银家电公司”）、被上诉人扬州汇银家电（集团）有限公司（以下简称“扬州汇银家电公司”）、被上诉人江苏汇银电器连锁有限公司（以下简称“江苏汇银电器公司”）房屋租赁合同纠纷一案，章宇陆、陈花时和芜湖汇银家电公司均不服安徽省绩溪县人民法院（2014）绩民一初字第00024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人章宇陆、陈花时的委托代理人章熙飞，上诉人芜湖汇银家电公司的委托代理人杨宏云、顾杰，被上诉人扬州汇银家电公司的委托代理人张雯，被上诉人江苏汇银电器公司的委托代理人戴加章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月5日，章宇陆、陈花时与芜湖汇银家电公司签订房屋租赁合同，将其所有的坐落于安徽省绩溪县城龙腾广场商贸城步行街二期B区1号楼已装潢的环宇超市店面（一楼454.28平方米、二楼708.99平方米，合计1163.27平方米）出租给芜湖汇银家电公司，用于电器销售经营。合同约定租赁期限为十年，即从2010年10月15日至2020年10月14日；租金和房屋装潢补偿费每年支付一次，先交付后使用，第一年租金20万元、装潢补偿费36万元，合计56万元，第二年起每年租金和装潢补偿各递增4%，第六年开始在第5年费额的基础上递增5%。合同还约定了双方的义务和违约责任等项。其中违约责任第一条载明：“合同期内一方擅自提前终止合同或未履行本合同约定的义务导致本合同无法履行的，则属违约，违约方需向守约方支付相当于本合同当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴作为违约金。不足部分按实际损失赔偿。…”合同签订后章宇陆、陈花时依约将房屋交付给芜湖汇银家电公司经营使用。双方按合同履行，芜湖汇银家电公司承租后已对租赁的房屋进行了重新装潢。其承租费用已交付至2013年10月14日（其中：2010年10月15日至2011年10月14日为560000元，2011年10月15日至2012年10月14日为582400元，2012年10月15日至2013年10月14日为605696元）。2013年7月下旬，芜湖汇银家电公司将房内的电器搬离，并于7月30日向章宇陆、陈花时发出一份《终止协议通知函》称：“因多方面原因无法继续履行合同，本公司将于2013年8月5日前搬离租赁场地，终止履行租赁合同。承租费用应计算至2013年8月5日止，已给付的两个多月租金和装潢补偿费就作为对出租方的损失补偿，若有不足补偿损失部分，双方可协商解决”。
其后，章宇陆、陈花时向被告芜湖汇银家电公司提出承担违约责任遭拒绝，遂于2013年12月20日提起诉讼，请求判令：芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司连带支付违约金790000元。
原审另查明，芜湖汇银家电公司成立于2010年9月29日，经工商登记的注册资本为1000万元，股东为：扬州汇银家电公司（认缴出资额900万元）、江苏汇银电器公司（认缴出资额100万元）。芜湖汇银家电公司搬离租赁场地后，章宇陆、陈花时一直未能将该店出租。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。芜湖汇银家电公司在合同履行届满前以自己的行为表明至2013年8月5日起不再履行合同义务，并已书面通知章宇陆、陈花时，章宇陆、陈花时对此未提异议，合同至此解除。因芜湖汇银家电公司在租赁合同履行期间擅自撤场单方解除合同，构成违约，故对章宇陆、陈花时主张芜湖汇银家电公司支付违约金790000元的诉讼请求依法予以支持。但章宇陆、陈花时主张扬州汇银家电公司和江苏汇银电器公司作为投资人对债务人承担连带清偿责任于法无据，不予支持。案涉租赁物为店面房，该店装潢物为不动产租赁物之整体标的物，其承租费即租金应包括装潢在内。因而合同双方对违约金约定为“合同当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴”，仍属“两年租金”的范围，并不违法。芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司关于参照《安徽省高级人民法院〈关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见〉》第八条的规定，租赁合同约定的违约金超过两年租金的，应予适当减少的抗辩，缺乏事实依据，且章宇陆、陈花时的诉讼请求已经远低于约定违约金数额，故对该抗辩主张不予采纳。芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司及江苏汇银电器公司以本案租赁合同签订的主体为宁国汇银家电公司，以及章宇陆、陈花时未交付承租人营业场所消防验收合格证，致使承租人受到消防部门处罚的抗辩，均因无事实依据，不予采信。芜湖汇银家电公司至合同解除时其多支付的租赁费116160.87元，可以抵付其应承担的违约金。芜湖汇银家电公司主张其租赁房屋内现有的设施及装修的拆除归还或给予补偿，因无确凿举证，不作处理，双方当事人可另行协商处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告芜湖汇银家电销售有限公司于判决生效后十日内给付原告章宇陆、陈花时违约金人民币673839.13元；二、驳回原告章宇陆、陈花时的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告芜湖汇银家电销售有限公司负担9980元，原告章宇陆、原告陈花时负担1720元。
章宇陆、陈花时不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决芜湖汇银家电公司应给付的790000元中扣除多支付的租赁费116160.87元系属错误。2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担责任错误。请求撤销原审判决，改判芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司连带给付违约金79万元。
芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：1、芜湖汇银家电公司并未违约，即使违约超付的租金及装潢补偿费116160.87元应当在违约金790000元中扣除，原审关于此节的认定正确。2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担连带责任正确。三家公司是独立的法人，各自独立承担民事责任。要求扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司承担责任无法律规定和合同约定。请求驳回章宇陆、陈花时的上诉请求。
芜湖汇银家电公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决芜湖汇银家电公司承担违约金过高，与事实及法律不符。合同中约定的违约金是指两年租金及一年装潢补偿费，其中解除当年的一年租金计算为216320元，当年的一年装潢补偿费计算为389376元，合计两年租金和一年装潢补偿费应为822016元，该违约金过高，应予减少。2、原审法院关于租金的理解错误，装潢补偿费不应计入租金，即使按照安徽省高级人民法院相关指导意见，违约金最高也应是两年租金计432640元。且参照江苏省高级人民法院相关指导意见，租金损失最长不应当超过六个月的租金，在本案中计算为108160元，故当庭申请要求将芜湖汇银家电公司应承担的违约金调整为108160元。3、章宇陆、陈花时违约在先，因章宇陆、陈花时未提供消防验收合格证书，芜湖汇银家电公司才要求解除合同。综上，请求撤销原审判决，改判驳回章宇陆、陈花时的原审诉讼请求。
章宇陆、陈花时未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：1、芜湖汇银家电公司计算合同约定的违约金有误。合同约定违约金为2倍租金及装潢补贴，解除合同当年租金及装潢补贴为606596元，两倍为1211392元，章宇陆、陈花时仅主张79万元，应予支持。芜湖汇银家电公司将租金和装潢补偿费分开计算，认为两年租金为432640元，一年装潢费为389376元，合计为822016元，并认为该数额过高是错误的。2、原审判决支付违约金790000元正确，该违约金认定并不过高。本案发生在安徽省境内，参照江苏省高级人民法院相关指导意见是错误的。案涉房屋至今没有使用，损失无法计算，应参照安徽省高级人民法院关于审理违约金问题的指导意见，支付违约金没有超过两年租金的应当支持。两年租金为121.1392万元，章宇陆、陈花时仅主张79万元符合法律规定。3、案涉合同的解除是芜湖汇银家电公司违约造成的，章宇陆、陈花时在履行合同中无任何违约行为。芜湖汇银家电公司向原审法院提供的装潢票据可以证明，案涉房屋系出租给芜湖汇银家电公司后由该公司另行装潢。由于芜湖汇银家电公司装潢后没有向消防部门报请验收，导致消防部门没有发放消防许可证。请求驳回芜湖汇银家电公司的上诉请求。
扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司同意芜湖汇银家电公司的上诉意见。
各方在二审中均未提交新证据。
当事人的其余举证与一审相同，本院认证意见也与一审一致。
二审查明的事实与一审相同，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：1、原审判决芜湖汇银家电公司承担79万元违约金是否过高，是否应当扣减芜湖汇银家电公司至合同解除时多支付的租赁费116160.87元；2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担责任是否正确；3、案涉合同解除是否系章宇陆、陈花时违约造成。
关于争议焦点1。双方签订的案涉《房屋租赁合同》约定违约方需向守约方支付相当于合同当年2倍租金及装潢补贴作为违约金，在本案中计算为1211392元。章宇陆、陈花时仅主张79万元，系两人对诉权的自主处分，不违反法律规定。因案涉《房屋租赁合同》将租金及装潢补贴分开约定并计算，即首年租金20万元随后逐年递增、首年装潢补贴36万元随后逐年递增，故应认定案涉房屋的租金不包括装潢补贴。《房屋租赁合同》约定租金首年为20万元，其后每年递增，至2013年解除合同当年租金计算为216320元。章宇陆、陈花时就案涉合同解除未提交证据证明给其造成的实际损失数额，参照安徽省高级人民法院相关指导意见，故违约金数额应不超过两年租金，即应为432640元。本案中双方约定的违约金为两倍租金及装潢补贴，虽然超过两年租金金额，故芜湖汇银家电公司主张调整违约金的上诉理由成立，本院予以支持。即将芜湖汇银家电公司应承担的违约金数额调整为两年租金数额432640元。
因芜湖汇银家电公司已将房租付至2013年10月14日，而该公司于当年8月5日已搬离房屋，116160.87元系芜湖汇银家电公司至合同解除时多支付的租赁费，该款应由章宇陆、陈花时返还，故本案中应在芜湖汇银家电公司应承担的违约金中予以扣除。章宇陆、陈花时关于不应扣除116160.87元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，芜湖汇银家电公司应承担432640元违约金，扣除该公司至合同解除时多支付的租赁费116160.87元，芜湖汇银家电公司尚应给付章宇陆、陈花时违约金316479.13元。
关于争议焦点2。芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司系三家独立的法人，扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司虽然为芜湖汇银家电公司的投资股东，但不影响三家公司各自独立承担法律责任。原审法院关于扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司在本案中不承担责任的认定正确，应予维持。
关于争议焦点3。芜湖汇银家电公司关于章宇陆、陈花时未提供消防验收合格证书导致芜湖汇银家电公司要求解除合同，本案系章宇陆、陈花时违约在先的上诉理由，因未提交证据证明其主张，该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，章宇陆、陈花时的上诉理由不能成立，本院不予支持。芜湖汇银家电公司的部分上诉理由成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省绩溪县人民法院（2014）绩民一初字第00024号民事判决；
二、上诉人芜湖汇银家电销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人章宇陆、陈花时违约金人民币316479.13元；
三、驳回上诉人章宇陆、陈花时原审中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11700元，由章宇陆、陈花时负担7013元，芜湖汇银家电销售有限公司负担4687元；二审案件受理费14230元（上诉人章宇陆、陈花时预交2620元，上诉人芜湖汇银家电销售有限公司已预交11700元），由上诉人章宇陆、陈花时负担7307元，上诉人芜湖汇银家电销售有限公司负担6923元。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏牟莉
代理审判员 陈月银
代理审判员 包 娟
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 李翼飞