江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6250号
上诉人（原审被告）：李春喜，男，汉族，1974年2月5日生，住南京市浦口区。
上诉人（原审被告）：王敬，女，回族，1974年4月5日生，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：范昌奇，男，1976年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：乔福英，女，1974年5月3日生，汉族，住南京市浦口区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢庆奎，江苏首开律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨林，男，1985年7月16日生，汉族，住南京市雨花台区春江新城升景坊**幢*单元***室。
上诉人李春喜、王敬因与被上诉人范昌奇、乔福英确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李春喜、王敬上诉请求：1、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2682号判决，发回重审或依法改判；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）范昌奇、乔福英不属于涉案当地农村集体经济组织成员，其所售房屋宅基地非申请所得，而是基于买卖所得，买地建房的目的是出售从中获利；（二）范昌奇当时用部分虚假材料、欺骗手段且高于当时房价十余万元将房屋出售给李春喜；（三）涉案协议系双方在司法所见证下双方真实意思的表达，且已履行，交付完毕，当地村委会、土地主管部门、产权登记人也已默认其事实；（四）范昌奇、乔福英并非农民，不存在侵害其宅基地使用权的问题；（五）该房屋系其母亲实际出资合法取得，其母亲系本地村民；（六）范昌奇、乔福英因听闻将要拆迁，土地性质将发生变更，在利益驱使下，前后找出种种理由，否认协议，违反诚实信用原则；（七）1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》和最高人民法院（1992）民他字第8号批复都保护本区农民买卖房屋。
被上诉人范昌奇、乔福英辩称：（一）不论被上诉人的建房手续是否合法，但不能否认被上诉人是该房屋的建造者，如果涉及到房屋的产权是否合法的问题是另外一个法律关系，应该由相关的政府部门作出相应的行政处罚。不是本案中所要解决的问题；（二）对于买房的过程，虽然有司法组织见证，见证只是对法律事实，法律文书的真实性进行见证。虽然双方当面书写了合同，并签订，但内容违法，所以该合同是无效的。不能因为见证，该合同就合法有效；（三）对于上诉人陈述的房屋实际出资者是其母亲，该说法没有其他证据予以佐证。不论购房款是谁出资的，本案争议的房屋买卖合同双方当事人是范昌奇、乔福英夫妇与上诉人李春喜、王敬。在没有证据证明其明知购买方是谁的情况下，要求变更房屋买卖的主体资格没有道理。
范昌奇、乔福英一审请求：1、请求依法确认双方于2016年2月29日签订的房屋买卖协议及同年3月1日签订的补充协议无效；2、本案的诉讼费用由李春喜、王敬承担。
一审法院认定事实：
2016年2月29日，范昌奇、乔福英分别与李春喜、王敬签订协议一份，约定：范昌奇、乔福英自愿将星甸街道高庙社区三甲组一座三上三下楼房中西边的一上一下卖给被告李春喜，房屋总价款136000元；将星甸街道高庙社区三甲组一座三上三下楼房中东边的二上二下卖给王敬，房屋总价款200000元。双方全部履行协议后，房屋的产权分别归李春喜、王敬所有，与范昌奇、乔福英无任何关系。2016年3月1日，范昌奇与李春喜签订“补充协议”约定：王敬所购二上二下含伙食房；王敬延期支付36000元作为范昌奇、乔福英承诺砌围墙保证金；王敬支付164000元后，房屋产权即归王敬；如双方任何一方违约，将以协议总价336000元两倍赔偿对方。协议签订后，李春喜、王敬将购房款336000元支付给范昌奇、乔福英，范昌奇、乔福英将案涉房屋交付给李春喜、王敬。
庭审中，范昌奇、乔福英陈述其户口所在地为石桥××××街道石桥社区，与案涉房屋所在的高庙社区不是同一社区。案涉房屋系2011年建成，三上三下楼房及厨房一间，楼房约350平方米，厨房约20平方米；因该房屋宅基地的使用权属于滕德成，所以当时就以滕德成的名义申请建房，申请面积是72平方米。
李春喜、王敬陈述其户籍所在地为浦口区顶山街道××-2。
另查明，案涉房屋为农村宅基地上的房屋，该房屋附着的土地属浦口区星甸街道高庙社区三甲组农民集体所有。
一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村房屋与宅基地具有不可分割性，故其买卖是受限的。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方签订的《房屋买卖协议》买卖标的物既包含房屋，还包含相应的宅基地使用权。双方均非案涉房屋所在地的集体组织成员且范昌奇、乔福英提交的建房申请表只有案涉房屋所在地的村民小组的签章，无行政主管部门及土地部门审批意见；范昌奇、乔福英提交的“公示”复印件无任何相关部门盖章且公示内容为：新建平房两间、96.2平方米；范昌奇、乔福英提交的浦口区城市建设管理局石桥监察中队与建房户滕德成“个人建房协议”所确定的建筑面积为72平方米，该协议所载的建房人并非范昌奇、乔福英；范昌奇、乔福英上述证据材料相互矛盾，无法与案涉房屋的建筑面积及结构相互对应，无法证明案涉房屋具有合法建造手续。因此，根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，双方签订的房屋买卖协议无效。因本案范昌奇、乔福英在本案中未提出合同无效后的财产返还主张，李春喜、王敬在诉讼中亦坚持房屋买卖协议有效的观点，未提出要求范昌奇、乔福英返还购房款及赔偿经济损失的反诉请求，故在案涉房屋买卖协议被确认无效后，双方可另行诉讼主张相应的民事权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条的规定，判决如下：
范昌奇、乔福英与李春喜、王敬于2016年2月29日签订的房屋买卖协议及2016年3月1日签订的补充协议无效。
案件受理费已减半收取3170元，由范昌奇、乔福英负担。
本院二审期间，李春喜、王敬提交了李春喜母亲王秀英的结婚证（登记时间为2017年4月14日）以证明其母亲系涉案房屋所在村的村民；家庭协议以证明经家庭成员商议涉案房屋归其母亲王秀英和继父刘尚明所有；交纳电费发票以证明其涉案房屋由王秀英实际使用；协议以证明涉案房屋系范昌奇出资以滕德成名义建造及涉案房屋四至情况。李春喜、王敬还提交了范昌奇、乔福英出具给其办理相关手续的委托书。
范昌奇、乔福英二审陈述其户籍在邻村，由于原住房较小，就与滕德成商议，以滕德成名义申请了宅基地，其自己出资建造了涉案房屋。
李春喜、王敬二审陈述李春喜继父刘尚明系当地村民，由于其母亲王秀英想居住在当地，故才向范昌奇、乔福英购买了涉案房屋。购房款系王秀英的个人积蓄，涉案房屋也由王秀英居住。
本院认为：
本案系确认合同效力纠纷案件。根据我国法律规定，合同当事人依据其真实意思表示签订合同后，合同即已成立。但成立的合同并不当然具有法律效力，人民法院可根据案件事实依法对合同效力进行审查与认定。同时合同签订过程中的见证行为只是一种证明行为，系见证人对合同签订行为的证明，而并非对合同当事人权利义务关系的设定，故合同的签订是否经过见证程序，并不当然具有决定合同是否生效的法律效力。至于行政部门是否对合同履行进行处理系属行政管理范畴，而人民法院依法对合同效力进行认定系依法行使裁判权的行为，两者不能等同。故本案中，李春喜、王敬关于涉案协议系双方在司法所见证下双方真实意思的表达，且已履行，交付完毕，当地村委会、土地主管部门、产权登记人也已默认其事实的上诉理由不能成立。
另如李春喜、王敬上诉状中所言，我国法律保护同一农村集体经济组织成员之间依法买卖房屋，但由于农村房屋所占有的宅基地系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的保障性权利，农村房屋的转移必然导致宅基地使用权的相应转移，而宅基地使用权享有的主体只能是该集体经济组织成员。故非同一农村集体经济组织成员之间买卖房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。本案中，李春喜、王敬皆非涉案房屋所在农村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，其与范昌奇、乔福英签订的房屋买卖协议应为无效。
关于李春喜、王敬上诉所称涉案房屋系王秀英出资，并由王秀英实际居住，王秀英也因与刘尚明缔结婚姻关系，其已具有涉案房屋所在农村集体经济组织成员身份，涉案合同应为有效的上诉理由。本院认为，首先，王秀英并非涉案合同签订主体；其次，即使涉案房屋系王秀英出资并实际居住，也只是其家庭内部的约定不具有变更合同主体的效力；再次，范昌奇并非涉案农村集体经济组织成员，其购买滕德成宅基地的行为应为无效，即便系王秀英与范昌奇、乔福英签订买卖合同，也会因范昌奇的无效行为导致买卖合同不具有法律效力。同时，本院亦注意到涉案合同的签订日期为2016年2月29日，李春喜签收本案一审法院诉讼材料的时间为2017年4月10日，而王秀明与刘尚明结婚登记的时间为2017年4月14日。故本案对此上诉理由不予采纳。
关于李春喜、王敬所述范昌奇、乔福英买地建房的目的系出售从中获利，并在听闻将要拆迁，恶意违约的上诉理由。本院认为，范昌奇购买滕德成宅基地的行为已违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，李春喜、王敬可向相关行政主管部门反映、举报。同时本院着重说明，本案一审判决并未认定范昌奇、乔福英系涉案房屋的产权人，本院二审亦不认为范昌奇、乔福英对涉案房屋享有产权，故不存在李春喜、王敬上诉状中所称法律会为范昌奇、乔福英变相确权的情形。
综上所述，上诉人李春喜、王敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6340元，由上诉人李春喜、王敬负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月二十六日
书记员 倪 辉