北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第20294号
原告（反诉被告）北京首都旅游集团有限责任公司，住北京市朝阳区雅宝路10号3层。
法定代表人段强，董事长。
委托代理人李鸿鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人丁建生，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）互众（北京）文化发展有限公司，住北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼4992房间。
法定代表人崔建明，经理。
委托代理人葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称：首都旅游公司）与被告（反诉原告）互众（北京）文化发展有限公司（以下简称：互众发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法由审判员郭云燕独任审判，公开开庭进行了审理。首都旅游公司的委托代理人李鸿鹏、丁建生到庭参加了诉讼。互众公司的委托代理人葛磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告首都旅游公司诉称，2009年12月8日，原告作为出租人与被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于北京市西城区西绒线胡同51号五院34号楼建筑面积850平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租期自2010年1月1日至2012年12月31日，年租金为90万元。此后原告如约将涉案房屋实际交付于被告用于办公、经营，被告交纳租金至2012年底。2012年11月6日，原告通过涉案房屋所在院落物业管理单位北京首旅燕京大厦物业管理有限公司（以下简称：燕京物业公司）书面通知被告，因房屋租赁合同即将到期，原告无意续租，故要求被告于租赁期满后三日内腾退房屋，但被告接到通知后拒绝到期搬出并持续占用房屋。2013年1月8日，原告再次通过燕京物业公司向被告发出《关于腾退房屋的通知》，要求被告按《房屋租赁合同书》约定腾退交接涉案房屋，但被告至今未予腾退，并一直欠缴供暖费。现原、被告之间租赁合同的期限业已届满，被告应按照合同约定及法律规定及时腾退涉案房屋，因被告拒绝腾退，故原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立刻腾退涉案房屋即北京市西城区西绒线胡同51号五院34号楼；2、被告按每月15万元的标准向原告支付自2013年1月1日起至2013年6月30日止的租金90万元；3、被告按每月15万元的标准向原告支付自2013年7月1日至实际腾退之日的房屋使用费；4、被告支付入住涉案房屋后自2010年1月至实际腾退房屋之日的供暖费。被告承担本案的诉讼费。
被告互众发展公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、原告所述与事实不符，真实的情况如下：（1）按照《房屋租赁合同书》约定，原告负有在合同终止前三个月书面通知被告不予续租的义务，被告在同等条件下享有优先承租的权利，同时《房屋租赁合同书》也约定了被告的装修需在五年内折算完毕。（2）《房屋租赁合同书》签订后，被告及时交纳了保证金，并对房屋进行了修缮和装修，共花费了700余万元，并按《房屋租赁合同书》的约定向原告按时支付租金。（3）被告多次向原告提出续租申请，原告从未作出过再续租的意思表示。（4）2012年9月21日，被告向原告提出了承租涉案房屋所在院内的26号楼、33号楼的申请，原告同意了，被告向与原告支付了保证金10万元。（5）原告在2012年11月6日突然通知被告不再续租，并要求被告腾房，并于2013年1月8日再次通知被告腾房。（6）被告于2012年11月9日、2013年1月10日、2013年1月23日向原告回函，不同意原告单方终止《房屋租赁合同书》，并向原告提出将租期顺延的意见。（7）2013年6月3日，原告向被告发函，要求被告腾房，并告知被告已将房屋承租给北京东来顺集团有限责任公司，被告不同意原告的要求，并向原告提出要求行使《房屋租赁合同书》中约定的优先承租权。（8）2013年7月后，原告同被告处于就租赁合同进行协商的过程当中。二、不同意原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，因为被告享有优先承租权，被告有权在原告再次出租时优先承租涉案房屋。根据《房屋租赁合同书》第三条第2款的约定：“租赁期满，如出租方继续出租房屋，同等条件下，承租方享有优先承租权；出租方不再出租房屋的，应于租赁期满前3个月书面通知承租方。”原告既未在租赁期满前3个月书面通知被告房屋不再出租，合同又约定了被告具有优先承租权，所以被告有权在原告再次出租时进行优先承租。三、原告向被告主张2013年1月1日至2013年6月30日租金的计算方式有误，应按《房屋租赁合同书》第四条的约定计算在此期间的租金；且原告向被告主张的2013年1月1日至2013年6月30日的租金已过诉讼时效。四、原告向被告主张的2013年7月1日至2014年8月1日的房屋使用费的计算方式有误，被告不符合《房屋租赁合同书》第3条约定的应双倍支付房屋使用费的条件。同时在2013年7月1日后被告及北京东来顺集团有限责任公司对诉争房屋院内一直进行施工装修，严重影响了被告的使用，所以被告有权不向原告支付2013年7月1日之后的房屋使用费。五、供暖费已包含在房屋租金中，被告无需另行支付供暖费。双方签订的《房屋租赁合同书》第四条第1款约定：每季房屋租金为人民币225000元，每年房屋租金（包含物业管理费、供暖费）为人民币900000元。
反诉原告互众发展公司诉称，2009年12月8日，双方签订了关于北京市西城区西绒线胡同51号院五院34号房屋的《房屋租赁合同书》。《房屋租赁合同书》第三条第2款约定；在租赁期满，如出租方继续出租房屋，同等条件下，承租方享有优先承租权；出租方不再出租房屋的，应于租赁期满前3个月书面通知承租方。《房屋租赁合同书》签订后，互众发展公司及时交纳了保证金，并对房屋进行了修缮和装修，共花费了700余万元，并按《房屋租赁合同书》的约定向首都旅游公司按时支付租金。互众发展公司在2012年7月24日、2012年8月6日、2012年9月10日、2012年9月13日、2012年9月21日、2012年10月31日向首都旅游公司提出续租的申请，首都旅游公司未作出不再续租的意思表示。2012年11月6日，首都旅游公司突然通知互众发展公司不再续租，要求互众发展公司腾房，并于2013年1月8日再次通知腾房。互众发展公司于2012年11月9日、2013年1月10日、2013年1月23日向首都旅游公司回函，不同意其单方终止《房屋租赁合同书》。2013年6月3日，首都旅游公司通知互众发展公司，已将涉案房屋出租给了北京东来顺集团有限责任公司，要求互众发展公司在2013年7月1日前腾房，互众发展公司不同意首都旅游公司的要求，并向首都旅游公司提出对涉案房屋优先承租。2013年7月后，双方一直处于协商的过程当中。互众发展公司认为，根据《房屋租赁合同书》第三条第2款的约定，互众发展公司在租赁期满，首都旅游公司继续出租涉案房屋的情况下，互众发展公司在同等条件下有优先承租的权利。故请求：1、判令首都旅游公司继续履行《房屋租赁合同书》；2、判决互众发展公司以首都旅游公司同北京东来顺集团有限责任公司签订的《租赁协议书》的合同条款继续承租涉案房屋。诉讼费由首都旅游公司承担。
反诉被告首都旅游公司辩称，目前我公司是将涉案房屋交给了下属公司北京东来顺集团有限责任公司自用，不存在互众发展公司所述的优先承租权问题，我公司不同意互众发展公司的诉讼请求。
经审理查明，2009年12月8日，首都旅游公司（出租方）与互众发展公司（承租方）签订了《房屋租赁合同书》，约定首都旅游公司将位于北京市西城区西绒线胡同51号五院1号楼建筑面积850平方米的房屋（以下简称：诉争房屋，后双方确认系34号楼）出租给互众发展公司使用，该合同约定：租期3年，自2010年1月1日至2012年12月31日；每季房屋租金225000元，每年房屋租金（包含物业管理费、供暖费）900000元。第三条第二款约定：租赁期满，如出租方继续出租房屋，同等条件下，承租方享有优先承租权；出租方不再出租房屋的，应于租赁期满前3个月书面通知承租方。第三款约定：租赁期满，承租方不再续租或双方无法达成续租事宜的，承租方应于租赁期满后三日内将房屋腾空并交还出租方，逾期按本合同约定租金的双倍向出租方支付房屋使用费。第六条第二款约定：承租方使用房屋发生的水、电、供暖、电讯等费用由承租方按国家有关标准据实承担。第十二条第一款第二项约定：双方约定承租方所进行的装修，应以不超过5年折旧完毕为限，超过5年承租方的装修不含任何价值。
合同签订后，首都旅游公司如约将涉案房屋交付互众发展公司用于办公、经营，互众发展公司依约交纳租金，合同正常履行，互众发展公司交纳租金至2012年年底。2012年9月10日，互众发展公司及其上级单位广东精彩企业集团有限公司致函首都旅游公司，要求续租涉案房屋，但承租方变更为广东精彩企业集团有限公司的三家下属企业（含互众发展公司）。9月13日，再次致函，要求续租并变更承租方。2012年9月21日互众发展公司向首都旅游公司申请承租51号五院33号楼和26号楼。2012年10月31日，再次致函要求承租33号楼和26号楼。2012年11月6日，首都旅游公司通过34号楼所在院落物业管理单位北京首旅燕京大厦物业管理有限公司（以下简称：燕京物业公司）书面通知互众发展公司，首都旅游公司与互众发展公司签订的《房屋租赁合同书》将于2012年12月31日期满，因首都旅游公司内部办公用房需要，现正式通知互众发展公司在合同期满后首都旅游公司不再出租上述房屋。故要求互众发展公司于租赁期满后三日内将房屋腾空并交还出租方。2012年11月9日，互众发展公司向首都旅游公司回函，提出优先承租权问题并要求继续承租涉案房屋，拒绝了首都旅游公司提出的腾房请求。2013年1月8日，首都旅游公司再次通过燕京物业公司向互众发展公司发出《关于腾退房屋的通知》，要求互众发展公司于2013年1月15日前按《房屋租赁合同书》约定腾退房屋并完成交接工作，燕京物业公司将于2013年1月15日下午停止物业服务。2013年1月10日，互众发展公司向燕京物业公司回函《关于﹤腾退房屋的通知﹥函复》：……第四，贵司若不同意我司续租请求，应当提前通知我司，贵司没有提前通知我司，就是对我司续租请求给予认可。第五，我司对此郑重表示，合同已自然顺延，双方应就租期和租金另行确定（我司同意将原合同租金翻番一倍，提高100%）。2013年1月15日，互众发展公司再次向燕京物业公司致函《关于﹤腾退房屋的通知﹥函复》：腾房通知让我司不能接受。我司对此郑重表示：一是合同已自然顺延，双方应就租期和租金另行确定；二是贵司若停止物业是不妥当的。2013年1月23日，互众发展公司再次致函燕京物业公司：针对目前似有争议的客观存在，我司出于解决问题的考虑，特请求贵司能够将腾房期延至2013年6月30日，以利我司年后的搬迁工作。2013年6月3日，首都旅游公司以书面形式告知互众发展公司，已将涉案房屋出租给了北京东来顺集团有限责任公司，其与互众发展公司的房屋租赁关系自2013年6月30日终止，并要求互众发展公司在2013年6月15日前将租金及相关费用支付并于30日前腾房。
此后，互众发展公司未腾房，使用涉案房屋至今。同时，亦未交纳租金及房屋使用费。现首都旅游公司以租赁合同届满为由，要求互众发展公司腾房并支付租金及房屋使用费。互众发展公司以优先承租权予以抗辩。同时，反诉要求首都旅游公司继续履行《房屋租赁合同书》；互众发展公司以首都旅游公司同北京东来顺集团有限责任公司签订的《租赁协议书》的合同条款继续承租涉案房屋。首都旅游公司以互众发展公司对涉案房屋不享有优先承租权为由请求法院予以驳回。
另查，一、现首都旅游公司系北京东来顺集团有限责任公司投资人之一。2004年1月1日，首都旅游公司与北京东来顺集团有限责任公司进行资产重组。二、首都旅游公司与北京东来顺集团有限责任公司于2013年6月1日就北京市西城区西绒线胡同51号五院签订《物业托管协议》，托管期限自2013年7月1日至2017年12月31日。三、首都旅游公司未向本院提交其于2013年7月1日至2014年6月30日之间向互众发展公司主张过2013年1月1日至2013年6月30日的租金的证据。四、首都旅游公司亦未向本院提交其向互众发展公司主张过供暖费的证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、首都旅游公司、互众发展公司及燕京物业公司往来函件等证据材料予以佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，首都旅游公司与互众发展公司签订的《房屋租赁合同书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。依据该合同约定，租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，故互众发展公司应在2013年1月1日之前将涉案房屋腾空交还首都旅游公司。虽然首都旅游公司于2012年11月6日，通过燕京物业公司书面通知互众发展公司不再出租涉案房屋，但由于互众发展公司对此提出异议，认为首都旅游公司违反合同约定，在不续租的情况下未于租赁期满前提前3个月书面通知互众发展公司，并书面提出延期申请，并于2013年1月23日再次致函首都旅游公司，要求将腾房期延至2013年6月30日。在此情况下，首都旅游公司未再要求互众发展公司马上腾房，只是于2013年6月3日以书面形式告知互众发展公司，已将涉案房屋出租给了北京东来顺集团有限责任公司，其与互众发展公司的房屋租赁关系自2013年6月30日终止，并要求互众发展公司在2013年6月15日前将租金及相关费用支付并于30日前腾房。上述事实表明了首都旅游公司在未提前3个月通知互众发展公司不再续租后，根据互众发展公司的申请，将双方租赁合同的期限延长至2013年6月30日，已经充分履行了作为出租人的合同义务。租赁合同经双方协商一致变更为于2013年6月30日到期终止。合同到期终止后，互众发展公司作为承租人负有腾退涉案房屋并交纳相关费用的责任。现因互众发展公司至今仍拒绝搬出涉案房屋，故首都旅游公司起诉要求互众发展公司腾退涉案房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于首都旅游公司主张的自2013年1月1日起至2013年6月30日止的租金90万元，互众发展公司以超过诉讼时效及计算标准有误予以抗辩，本院认为，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。故首都旅游公司应当于2014年6月30日前主张权利，而首都旅游公司于2014年8月7日才提起诉讼，且在此期间不存在诉讼时效中止或者中断的情形，故首都旅游公司的该项请求，本院不予支持。对于首都旅游公司主张的按照每月15万元的标准向原告支付自2013年7月1日至实际腾退之日的房屋使用费请求，互众发展公司使用涉案房屋，应当支付房屋使用费，首都旅游公司的请求合理。本院予以支持。互众发展公司以不符合《房屋租赁合同书》第3条约定的应双倍支付房屋使用费的条件予以抗辩，本院认为，自2013年7月1日起，互众发展公司继续占用涉案房屋已无合法依据，是对首都旅游公司合法权利的侵害，且互众发展公司。为了续租，在此前的函件中已明确表示过愿意提高一倍的租金，说明互众发展公司是知晓涉案房屋所在地区的租金标准的，故首都旅游公司主张按照每月15万元标准计算房屋使用费，有事实依据。自2013年7月1日起至2014年10月31日，互众发展公司共拖欠房屋使用费240万元（本院以此计算互众发展公司应当承担的案件受理费）。互众发展公司以涉案房屋所在院内进行施工装修，严重影响其使用而拒绝支付房屋使用费的抗辩意见，本院认为，互众发展公司继续占用涉案房屋本身就没有合理依据，拒绝支付房屋使用费更加没有道理。鉴于《房屋租赁合同书》中明确约定每季房屋租金为人民币225000元，每年房屋租金（包含物业管理费、供暖费）为人民币900000元，且在租赁期限内首都旅游公司从未向互众发展公司主张过供暖费，故互众发展公司提出的供暖费已包含在房屋租金中的抗辩意见，本院予以采信。
对于互众发展公司反诉要求首都旅游公司继续履行《房屋租赁合同书》请求，虽然在合同届满之前，互众发展公司多次致函首都旅游公司，要求续租涉案房屋，但首都旅游公司从未做出过同意的表示，只是在考虑到未提前3个月通知互众发展公司不再续租的情况下，延长了租赁期至2013年6月30日，双方的租赁关系于2013年6月30日终止。因双方签订的租赁合同系到期终止，故不存在继续履行的问题。对于互众发展公司要求以首都旅游公司同北京东来顺集团有限责任公司签订的《租赁协议书》的合同条款继续承租涉案房屋的请求，首先，首都旅游公司作为国有独资公司是北京东来顺集团有限责任公司的上级单位，双方存在隶属关系，即使两者之间存在租赁合同关系其约定亦不适用于他人。其次，首都旅游公司与北京东来顺集团有限责任公司于2013年6月1日就北京市西城区西绒线胡同51号五院签订《物业托管协议》，托管期限自2013年7月1日至2017年12月31日。该证据显示双方系托管关系，并非租赁关系。在上述前提下，互众发展公司在本案中不享有优先承租权。对于互众发展公司多次提及的优先承租权问题，本院认为，该权利是约定权利并非法定权利。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人的，出租人也只向承租人承担赔偿损失等违约责任。综上，互众发展公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告互众（北京）文化发展有限公司将北京市西城区西绒线胡同51号五院34号楼腾空，交还原告北京首都旅游集团有限责任公司。
二、自本判决生效之日起十日内，被告互众（北京）文化发展有限公司按每月十五万元的标准向原告北京首都旅游集团有限责任公司支付自二○一三年七月一日至实际腾房之日止的房屋使用费。
三、驳回原告北京首都旅游集团有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告互众（北京）文化发展有限公司的反诉请求。
如被告互众（北京）文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万五千零九十九元（含反诉费二十五元），由原告北京首都旅游集团有限责任公司负担二千零七十四元（已交纳一万五千零七十四元）；由被告互众（北京）文化发展有限公司负担一万三千零二十五元（已交纳二十五元），余款自本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭云燕
二〇一四年十一月四日
书记员 孙冠华