辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00082号
上诉人（原审原告）：李晖，女，1976年11月1日出生，汉族，辽宁省鞍山市人，辽河油田辽兴油气开发公司职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审原告）：郭明刚，男，1968年5月2日出生，汉族，重庆市人，辽河油田辽兴油气开发公司职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梁伟康，该公司董事长。
委托代理人：朱江，该公司职工。
原审原告李晖、郭明刚与被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院作出（2014）兴民一初字第00818号民事判决，原审原告李晖、郭明刚不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李晖、郭明刚、被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的委托代理人朱江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李晖、郭明刚一审诉称：二原告系夫妻，2011年7月11日，原告交全款886482.00元预购被告开发建设“盘锦恒大华府”5号楼2单元1801号商品房，于2011年12月11日签订了20111222号《商品房买卖合同》。合同第八条约定：被告应于2013年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定：如果不能按期交付房屋，被告按照原告交付的购房款每日万分之一的比率支付延期交房违约金。时至今日被告仍然没有将符合合同约定的房屋交付给原告，原告多次与被告协商未果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告给付延期交房违约金28722.02元（自2013年10月1日起至2014年8月20日止，共计324天）；2、判令被告退还原告正式收房前的物业费3484.80元、采暖费2846.30元、电梯费480元和水电费800元，总计7611.10元；3、判令被告给付延期交房期间原告发生的房屋租赁费29760元（2013年10月至2014年8月止，共计8个月）。
被告盘锦嘉鼎置业有限公司一审辩称：1、原告已于2013年12月3日领取了诉争房屋钥匙，实现了对房屋的转移占有，房屋交付行为已完成，因此原告主张逾期交房违约责任没有事实和法律依据；2、根据盘锦市住房和城乡建设委员会于2013年8月23日会议纪要的要求，将原供热公司更换为盘锦润电热力有限公司，更换后的公司因管网施工延期，造成供暖延期至2013年12月28日才陆续给小区供暖，根据双方商品房买卖合同附件四补充协议第五条最后一项：“遇到政府部门对验收及市政配套安装延误，出卖人可据实顺延交房期限”，故因供暖问题造成延期交付，被告不应承担违约责任；3、原告主张的物业费、电梯费并非被告收取，原告向被告索要没有依据。被告同意返还2013年12月20日之前的采暖费已经返还业主，水电费属于业主支出，被告不予赔付；4、原告房屋租赁费的诉讼，根据合同法规定，约定的违约金和实际损失之间只能有一项成立，如原告主张违约只能按照实际损失或者合同约定的违约金条款主张权利，并且原告主张的数额明显过高，截止时间至2014年6月远超过实际收房时间，且每平方米每月30元的单价与同地段标的房屋相同户型房屋租金标准差距过大。
一审法院查明事实：2011年12月11日，二原告与被告签订合同编号为201112110023的《商品房买卖合同》。合同约定，二原告购买被告开发建设的恒大华府第5#幢2单元18层2-1801号房，房屋建筑面积为145.22平方米，总房款为886482.00元，约定的付款方式为一次性付款。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。
双方所签订合同第八条对交付期限进行了约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）或者依法向政府有关部门缴交的款项（包括但不限于税费、物业维修基金等）。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。
合同第十一条关于交接进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
双方所签订补充合同第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为：“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”
又查，2013年12月3日原告领取了该房屋的钥匙，并签收了《恒大华府商品房交接／入住文件目录》，该目录载明被告在2013年12月3日向原告交付的材料为《防火责任书》、《易燃易爆物品防火管理规定》、《温馨提示》、《业主手册》、《装修手册》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《入住房屋验收表》、《业主入住提示函》等。
另查，2013年8月23日盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦嘉鼎置业有限公司建设的恒大华府项目的供热公司由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司，致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。同年10月30日，盘锦润电热力有限公司向恒大华府各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知恒大华府的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。
再查，2013年8月8日，该房屋经施工监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。2014年6月26日被告取得了消防主管部门做出的消防验收合格的意见书。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方应按约定全面履行各自的义务，原告以被告在2014年8月20日取符合入住条件为由，认为被告在2013年12月3日向其交付的房屋不符合合同约定，因此主张由被告给付自合同约定的交房期限起至取得消防验收合格证日止的违约金28722.02元。由于本案诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程，承建诉争房屋建设工程项目的辽宁鑫业消防工程有限公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告中能够证明被告在2013年8月8日已经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格，符合合同约定的交付条件，可以按合同约定的2013年9月30日前向原告交付使用，并且原告已于2013年12月3日实际领取房屋钥匙，实现了对诉争房屋的转移占有。本案在审理过程中被告自愿给付自2013年10月1日起至2013年12月31日止的补偿款8155.63元（92天×886482.00元×0.1‰），该补偿行为并不违反法律规定，法院予以支持。对于原告因房屋装修存在质量问题主张的违约金及租金补偿，如确因诉争房屋存在质量问题造成的损失应属于财产损害纠纷，本案是房屋买卖纠纷，和本案不是同一法律关系，应另案处理。对原告主张被告返还已经交付的物业费、采暖费、电梯费、电费等诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，据此判决：被告盘锦嘉鼎置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告李晖、原告郭明刚补偿款8155.63元。
一审宣判后，原审原告李晖、郭明刚不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：要求被上诉人承担违约金28722.02元，并返还上诉人延期收房之前的物业费3484.80元、采暖费2846.30、电梯费480元、水电费800元、租房费29760元。请求二审法院依法改判。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司服从原审判决。
本案争议的焦点：被上诉人应否支付上诉人违约金及返还物业费、电梯费、水电费、采暖费、水电费、租房费。
围绕本案争议的问题，上诉人李晖、郭明刚认为，上诉人所购买的5号楼于2014年9月25日消防验收合格，被上诉人支付违约金应当截止到2014年9月25日。在2014年9月25日之前的物业费、电梯费、水电费、采暖费、水电费不应当收取，被上诉人应当返还。另由被上诉人支付上诉人租房费。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司认为，虽然2014年9月25日取得的诉争房屋消防验收合格，但本案上诉人在2014年4月5日就已经实际占有房屋，实现对房屋占有之后的期间，上诉人是不能主张逾期交房的违约责任，如果说延期取得消防验收给上诉人造成了实际损失，依据合同法被上诉人是要承担相应的赔偿责任，但该损失并不存在。物业费、电梯费等费用并非基于双方的商品房买卖合同发生的，而是前期物业服务企业金碧物业有限公司盘锦分公司依据物业服务合同所收取的提供物业服务的对价，因而该费用当然不应当由被上诉人承担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定应当有效。上诉人提出被上诉人应支付违约金，并返还上诉人延期收房之前的物业费、电梯费等费用的上诉请求。因房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。由于被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件，且上诉人已于2014年4月5日办理了收房，领取了房屋钥匙，实现了对房屋的转移占有。对于合同中约定的消防验收期限，被上诉人已于约定的交房日期前即2013年9月25日向消防部门申报了消防报验资料，消防部门也已受理了该申报，而消防部门分别作出整改及验收合格意见书时间是2014年1月13日、2014年6月26日。因此，由于消防验收时间上的原因导致未在约定期限取得消防验收合格手续，该约定期限不应作为承担违约责任的主要原因。况且，被上诉人已实际取得消防险收合格手续，该消防验收合格手续的取得的时间对上诉人实际取得的房屋并不产生影响，未必给上诉人购房造成损害。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人承担违约责任的主要原因。对于上诉人主张被上诉人返还已经交付的物业费、电梯费等费用的请求，因上诉人的上述费用系金碧物业公司收取，其与本案的被上诉人并非同一法人，且也不属同一法律关系，故对上诉人的该项上诉请求，不予审理。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1452元，由上诉人李晖、郭明刚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 赵燕菲