湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀鹤民一初字第772号
原告彭铁妹（曾用名彭铁梅），女，汉族，住怀化市鹤城区。
委托代理人郭伟莅，系湖南清园律师事务所律师。
原告杨司发，男，汉族，住中方县锦溪乡。
委托代理人郭伟莅，系湖南清园律师事务所律师。
被告怀化市远大房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区红星路。
法定代表人邢开斌。
委托代理人沈修权（特别授权），汉族，住怀化市鹤城区，系顺天新村项目部员工。
委托代理人罗晓玲，湖南宏峰律师事务所律师。
原告彭铁妹、杨司发与被告怀化市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法由审判员陈艳君担任审判长，与人民陪审员滕久元、丁伟组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理，书记员许莉担任记录。原告彭铁妹、杨司发及委托代理人郭伟莅，被告远大公司的委托代理人沈修权、罗晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭铁妹、杨司发诉称：2009年11月25日，两原告和被告签订《联合建房协议书》，协议主要约定：1、由两原告提供地皮位置怀化市鹤城区盈口乡赵家山七组原旧房及前后空坪余地约400平方米左右；2、此地由被告出资金修建，两原告出地皮。3、被告所修建完工的柴棚、车库及住房，两原告占住房600平方米以上柴棚除外（共6套）。住房下面两间柴棚由两原告自选取一间，不管大小，由两原告补给被告柴棚款捌仟捌佰元整。4、两原告搬家，旧房拆除时，被告向两原告补助13880元。5、所有两原告住房只办一个总证（房产证、土地证）各一本。协议书由被告方加盖公章并由委托代理人沈家佩签字。房子修建完工后，经多次催促，2012年9月中旬，被告才将住房钥匙交付两原告，而住房下面按合同约定的两间柴棚面积应分别为40和60平方米左右，则被被告间隔成一大三小四间，被告也并未让两原告选取柴棚并交付两原告。经两原告了解，被告给有的安置户另行补偿了一个车库，给有的安置户则另行补偿了二个车库。经与被告方多次协商，2012年10月30日，被告方委托代理人沈家佩向两原告出具承诺书承诺：顺天新村第二期工程第4号楼，杨司发车库、柴棚，按原合同分配协议办，原安置户有的，杨司发也有（车库）。之后，被告方一直未按协议书及承诺履行交付柴棚及车库义务，同时，被告也未按协议向两原告交付房地产证和支付13880元的补助款。2013年4月13日，两原告与被告方委托代理人沈家佩等人再次协商交付柴棚与车库等事项时，原告杨司发被沈家佩及儿子等4人打伤住院。怀化市鹤城区迎丰法律服务所介入调解。经调解，被告方只同意交付面积为12平方米的柴棚给两原告，但确认两原告对柴棚面积不足部分可按合同和承诺向法院起诉。综上，被告不按协议和承诺履行交付车库和足额面积柴棚等行为已构成违约，应承担违约责任。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告应履行向两原告交付车库和足额面积柴棚等义务，故诉于法院，请求判令：1、被告按《协议书》和承诺书约定，交付一个车库；2、被告按《协议书》和承诺书约定，补足50平方米的柴棚；3、被告交付两原告住房的房产证和土地证；4、被告支付补助款13880元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告远大公司辩称：一、联合建房协议书和承诺书并没有约定应该要交付车库给原告；二、联合建房协议书没有约定柴棚面积；三、顺天新村手续正在办理，联合建房协议书上也没有注明哪天交付土地证；四、被告认可补偿费用，但是原告有两万元房款和8800元柴棚款没有给被告，扣除后还应支付原告14920元；五、诉讼费由原告承担。
经审理查明：被告远大公司在怀化市鹤城区盈口乡赵家山村7组修建“顺天新村”，2009年4月18日沈家佩被任命为“顺天新村”项目部经理。2009年11月25日，原告彭铁梅、杨司发（乙方）与怀化市远大房地产开发有限公司顺天新村项目部（甲方）签订《联合建房协议书》一份，主要内容为：“第一条、双方合作项目1、甲方提供地皮位置怀化市鹤城区盈口乡赵家山七组村民彭铁梅原旧房及前后空坪余地约400平方米左右。（集地土地证㎡）其余是空坪面积。2、此地由乙方出资金修建，甲方出地皮。第二条双方合作方式及条件1、甲方负责提供现有的房产证、集体土地证等相关手续。……第三条分配方式1、乙方所修建完工的柴棚、车库及住房，甲方占住房600㎡以上柴棚除外（共6套），住房下面两间柴棚由甲方自选一间，不管大小，由甲方补给乙方柴棚款捌仟捌佰元整。房子由甲方自选半单元下到上，其它全部归乙方所有，不论乙方住、出租，甲方无权干涉。2、甲方搬家、旧房拆除时，乙方向甲方补助13880元……”。原告彭铁梅、杨司发在协议上签了字，沈家佩亦在协议上签字并加盖了怀化市远大房地产开发有限公司顺天新村项目部公章。在庭审中，被告远大公司特别授权代理人陈述，《联合建房协议书》上加盖的怀化市远大房地产开发有限公司顺天新村项目部公章系被告公司的。协议签订后，两原告将修建在怀化市鹤城区盈口乡赵家山村7组的宅基地上的旧房交由被告进行拆除开发。2009年11月25日，沈家佩向原告彭铁梅出具承诺一份，内容为：“我郑重向彭铁梅承诺，只要我拆了彭铁梅的房子，我一定按合同保证给彭铁梅六套房子（面积六百㎡）和地下室一个，房子由彭铁梅自选。此承诺和合同一样具备法律效力”，该承诺同时加盖了怀化市远大房地产开发有限公司顺天新村项目部合同专用章。2012年10月30日，沈家佩又向原告出具承诺一份，内容为：“顺天新村第二期工程第4号楼杨司发车库、柴棚按原合同分配协议办，原安置户有的杨司发也有（车库）承诺人沈家佩”。房屋修好后，原、被告双方因车库、柴棚的分配产生争议，2013年5月20日怀化市鹤城区迎丰法律服务所经调解，确认杨司发现在使用的柴棚（12㎡）归杨司发使用。后原告因分配面积不足及没有分配车库等提起诉讼，故形成纠纷。
另查明，两原告用于联合建房的宅基地土地性质为集体所有。“顺天新村”项目因未经依法批准在盈口乡赵家山村七组违法占用土地（宅基地）修建住宅小区，曾被怀化市国土资源局查处并予行政处罚。2009年经怀化市国土资源局请示，怀化市人民政府作出《关于同意将鹤城区盈口乡赵家山村部分集体土地作为储备土地报批的批复》，同意将鹤城区盈口乡赵家山村7组0.5383公顷集体土地按程序以储备土地进行报批，但至本案开庭，“顺天新村”项目仍未能取得建设工程规划许可证、建设用地许可证及施工许可证等手续，被告至今也未能向本院提供“顺天新村”的合法用地手续。
上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告彭铁梅、杨司发身份资料各一份，证明原告的身份情况；
2、被告企业登记资料及组织机构代码证各一份，证明被告的基本信息情况；
3、联合建房协议书一份、承诺二份，证明原、被告签订联合建房协议及承诺的情况；
4、怀化市远大房地产开发有限公司文件一份，证明被告远大公司任命沈家佩为“顺天新村”项目部经理的情况；
5、怀化市国土资源局处罚决定书、请示，怀化市人民政府批复各一份，证明被告未经批准违法占用集体土地联建“顺天新村”住宅小区被处罚等情况；
6、庭审笔录一份，双方对本案其他事实均有陈述。
本院认为：1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条中规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”本案中，被告远大公司与两原告签订《联合建房协议书》，在原告位于怀化市鹤城区盈口乡赵家山村7组的宅基地上修建“顺天新村”住宅小区，而原告的宅基地性质为集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条中规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”被告远大公司与两原告均未向本院提供证据证明原告的该宅基地性质经合法审批变更，可用于房地产开发，在庭审过程中，原、被告均陈述至本案开庭时被告修建的“顺天新村”小区仍未能取得合法手续。虽被告在房屋修建过程中因违法占地被行政处罚，但交纳行政罚款并不意味被告开发的房地产性质转变为合法。因双方签订的《联合建房协议》违反法律效力性的强制性规定，该协议应为无效，故原告依据该协议要求被告履行合同义务的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：
驳回原告彭铁梅、杨司发的诉讼请求。
案件受理费4178元，由原告彭铁梅、杨司发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 陈艳君
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 滕久元
二〇一四年一月十五日
书 记 员 许 莉
附：1、《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。