河南省确山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）确民初字第01128号
原告李乐，男，1985年10月7日生，汉族。
委托代理人宋梦洁。委托权限，特别授权。
委托代理人刘新娥。代理权限，一般授权。
被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司。
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机构组织代码：68567933-4。
法定代表人段希峰，职务，董事长。
委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。代理权限，特别授权。
原告李乐诉被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告李乐的委托代理人宋梦洁、刘新娥和被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李乐诉称，原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与××处××花园住房××套。该房屋于怡鑫花园西2单元6层东户，房屋价款175700元，房款已付清。被告应按合同约定付违约金，请求判令：1、要求被告支付逾期交房违约金28730元；2、要求被告支付逾期办理房屋所有权属证书违约金540元。
被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年5月1日以前将原告购买的房屋交付给原告。如果出卖人没有在双方约定的期间交付房屋，则原告使用该房屋的民事权利已经被侵犯。按照《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和第137条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”，原告在2015年9月才起诉，期间已经四年零四个月，很显然已经超过了两年的诉讼时效期间。退一步讲，原告在2013年5、6月份通过对房屋的验收，交纳了装修保证金等费用，领取了房屋的钥匙，对所购买的房屋行使了占有、管理、使用的权利。那么从被告2013年5、6月交付房屋到原告起诉也已经超过两年诉讼时效期间。原告所陈述的事实和请求缺乏事实和法律依据，原告认为2014年6月20日验收是双方在《商品房买卖合同》第八条中所约定的验收是错误的，双方在该合同第八条中所选择的是第一项“该商品房经验收合格”作为双方交付房屋的条件，被告认为原告既然同意接受房屋，并对该房屋进行了占有，就证明该房屋已以通过了原告的验收，原告认为该房屋合格。反之原告就不会接受房屋。所以，被告认为房屋交付时间应当从原告占在该房屋时开始计算。原告请求追究被告逾期交房的违约金，被告违约期限应当从双方合同约定的交付期限开始计算到原告接受占有该房屋时止。被告交付房屋后原告已经占有了房屋，并进行了装修和居住，原告已经居住了房屋还要求被告承担逾期交房的违约金显然是不公平的，综上，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间，请求依法驳回原告的起诉。
经审理查明，原、被告双方于2010年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与××处××花园住房××套。该套房位于怡鑫花园西2单元6层东户，建筑面积共109平方米。双方在合同中约定，原告所购买商品房价款175700元，付款方式为：2010年10月8日付款65700元整，余款110000元银行贷款支付。被告应当在2011年5月1日前将具备第1种条件（该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过60日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。《商品房买卖合同》第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。
原告李乐于2009年4月1日向被告交付购房款20000元，于2009年4月4日向被告交付购房款40600元，于2010年10月8日向被告交付购房款5100元，于2011年7月31日向被告交付购房款110000元。
原告李乐于2012年11月8日交纳了契税。2013年7月1日，原告向被告交纳了公共维修基金和代办房产证费用，被告将房屋钥匙交付给原告，被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2014年8月20日为原告办理了房产证。
被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2013年1月30日经过建设单位驻马店市恒泰房地产开发有限公司、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四参建单位验收土建工程竣工，于2014年6月20日通过竣工综合验收，于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收款票据、契税发票、《建设工程竣工验收备案证书》和被告提交的竣工资料及质证笔录为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。被告于2013年7月1日向原告实际交付房屋，超过双方合同约定的2011年5月1日交房时间，违反了合同约定，应承担违约责任。根据我国法律规定，对于一般债权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用，从2011年5月2日起，原告的权利即受到侵害，至原告李乐于2015年8月18日诉至本院要求被告支付逾期交房违约金，已经超过了二年的诉讼时效。
原告李乐称被告违规交房，属欺诈行为，其交房行为不受法律保护，被告在2013年7月1日交付给原告的房产没有经过法定验收程序的验收，被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司确山县怡鑫花园高层住宅于2014年6月21日才取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》，交房日期应以2014年6月21日为准。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程在建设、施工、设计、监理四单位联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案证书》后方可交付使用。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条对房屋如何交接进行了约定，约定“被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示‘该商品房经验收合格’的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。本案中，被告在向原告交付房屋时，未出示上述证明文件，按照合同约定，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告接收了该房屋，已经实现了房屋的转移占有，房屋交付应以被告向原告交付房屋钥匙、原告实现对房屋的转移占有之日为准。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，本案中，被告于2013年5月6日向原告实际交付房屋，原告于当日向被告交纳代办房产证费用，原告于2013年3月27日即交纳了房屋契税，但被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于2014年8月20日才为原告办理了房产证，被告应当提供证据证明其公司于180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未提交相关证据，被告应承担举证不能的义务，向原告支付已付房价款的0.2%违约金即351.4元。对于原告李乐其他的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李乐逾期办理房地产权属证书违约金351.4元；
二、驳回原告李乐其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费518元，由被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司负担50元，原告李乐负担468元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 陈 超
审判员 张福远
审判员 孙松林
二〇一五年十二月二十三日
书记员 张 慧
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