安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01250号
上诉人（原审原告）：张姗姗，女，1991年1月22日出生，汉族，无业，住安徽省来安县。
委托代理人：陈东明，来安县邮政局职工，系张姗姗母亲。
被上诉人（原审被告）：穆韦，女，1989年8月10日出生，汉族，无业，户籍地安徽省来安县，经常居住地安徽省滁州市。
上诉人张姗姗为与被上诉人穆韦房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2015年7月22日作出的（2015）来民一初字第00672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人张姗姗及其委托代理人陈东明，被上诉人穆韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年2月8日，穆韦为乙方和谭仁礼为甲方签订了一份“商铺租赁合同”，约定甲方同意将坐落于来安县“峰汇国际”的建筑面积为38平方米的门面房租赁给乙方，租期三年，自2015年1月16日至2018年1月15日，年租金柒万贰仟元，每年支付一次，“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先向甲方申请，由第三方确认，征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事人，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”合同签订后，穆韦不打算经营该门面房了，即张贴转租广告，张姗姗得知后，和穆韦联系，准备承租该门面房。2015年3月19日，穆韦和张姗姗一起察看门面房，并告知张姗姗其已和谭仁礼电话联系，谭仁礼同意以每年70000元的价格将房屋租赁给张姗姗，于是张姗姗决定租赁该门面房。穆韦和张姗姗约定：穆韦同意将该门面房转租给张姗姗，张姗姗支付穆韦房屋装修转让费35000元，租赁合同由张姗姗和房东谭仁礼直接签订。双方达成协议后，张姗姗当场支付穆韦2000元，当天11时许，穆韦以手机短信通知张姗姗“请将剩余3000元租房定金打入周海龙工商银行卡号中”，并将其和谭仁礼签订的“商铺租赁合同”拍照后以手机短信发送给张姗姗，张姗姗收到上述两条短信后回复“嗯，已收到，谢谢”。当天14时许，张姗姗给穆韦发送手机短信称“3000元已打到周海龙的卡上了，请查收”，穆韦回复“收到了”。2015年3月23日，张姗姗又向穆韦支付30000元，穆韦向张姗姗出具了一份收条，载明：“今收到张姗姗房租装修转让费35000.00叁万伍仟元整。（未收任何房租，房租从2015年3月23日起计算）”。2015年3月24日张姗姗的母亲电话告知穆韦，张姗姗不租赁门面房，并要求穆韦返还35000元，穆韦不同意，张姗姗遂于2015年3月24日诉讼来院。
原审法院认为：2015年3月19日，张姗姗和穆韦就转租门面房达成协议后，当场交付穆韦2000元，同时从双方又互发短信的内容看，穆韦已通过手机短信明确告知张姗姗2015年3月19日先付的5000元是“租房定金”，而张姗姗也回复手机短信表示认可，以此可以认定，穆韦和张姗姗在2015年3月19日当面商谈时约定了5000元定金，故本院对穆韦关于其和张姗姗约定了5000元定金的主张予以采信。
2015年3月19日，穆韦和张姗姗口头约定，其同意将涉案门面房转租给张姗姗，张姗姗向穆韦支付房屋装修转让费35000元，同时又约定张姗姗租赁门面房的合同由其和房屋所有人谭仁礼签订，张姗姗向穆韦支付房屋装修转让费的目的是为了取得门面房的租赁权，穆韦和张姗姗之间房屋转租合同的效力依附于张姗姗和谭仁礼之间房屋租赁合同的效力，张姗姗和谭仁礼订立房屋租赁合同是穆韦取得房屋装修转让费的前提条件，而谭仁礼和张姗姗之间尚未签订房屋租赁合同，穆韦取得房屋装修转让费的条件尚未成就。审理中穆韦也表示同意退还张姗姗的装修转让费，只是要求张姗姗赔偿损失，故对张姗姗要求穆韦返还房屋装修转让费的诉请予以支持。同时，因张姗姗违反了其和穆韦之间的约定，其无权要求穆韦返还5000元定金，因张姗姗所付的35000元房屋装修转让费中有5000元是由定金转付的，故穆韦只应返还张姗姗房屋装修转让费30000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原审判决：一、被告穆韦于判决生效后十日内返还原告张姗姗房屋装修转让费30000元；二、驳回原告张姗姗的其他诉讼请求。案件受理费675元，减半收取337.50元，由原告张姗姗负担48元，由被告穆韦负担289.50元。
张姗姗上诉称：1、虽然穆韦所发短信内容具有定金内容，但穆韦出具的收条明确其给付款项为房屋装修转让费，否定此前双方关于定金的约定，一审法院以穆韦单方所发的短信认定其此前所付5000元为租房定金属认定事实不清；2、穆韦应通知房东一起签合同，房东未到场，无法认定其同意穆韦转租，对此，穆韦存在过错。其未与穆韦签订房屋租赁合同，穆韦取得房屋装修转让费35000元的条件没有成就，其没有违约行为，不应当承担违约金，穆韦应当将此款全部返还。原审法院将其中5000元认定为定金属认定事实有误；3、本案适用简易程序审理，立案日期是2015年3月24日，判决日期是2015年7月22日，已明显超出审限，原审法院审理程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判。
穆韦在庭审中辩称：原房东同意其转租房屋。其与张姗姗协商转租房屋的内容为，由张姗姗先支付5000元定金，再支付30000元转让费。后张姗姗又不同意转租涉案房屋，我不同意返还5000元定金。请求驳回上诉，维持原判。
当事人所举的证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、张姗姗主张穆韦返还35000元的请求能否成立；2、一审程序是否存在违法。
对于争议焦点一，一审时，涉案房屋的房东谭仁礼到庭作证，证明其知道并同意穆韦将房屋转租给张姗姗。由此，穆韦有权将涉案房屋转租给张姗姗。2015年3月19日，穆韦与张姗姗对涉案房屋的转租事宜进行了协商，张姗姗当场支付穆韦2000元。后穆韦给张姗姗发送手机短信要求将剩余3000元租房定金打入周海龙工商银行卡号中，张姗姗收到信息后将上述款项汇入周海龙账号内，几天后张姗姗又支付了余款30000元。从往来短信内容和实施的行为可以看出，双方对转租事宜商谈后明确由张姗姗先行支付5000元后再支付一定数额的转让费。虽然双方未签订书面合同，但以上事实足以认定，先行支付的5000元费用实为支付后续转让费的担保，张姗姗亦实际履行。加之，庭审中张姗姗陈述在双方商谈时对给付5000元定金作了明确约定。即便穆韦出具的收条载明了房租装修转让费35000元的内容，也不能据此否定在先既成的事实（即其中5000元为定金），原审对张姗姗先期支付的5000元认定为定金的定性准确。本案中，双方之间的转租行为已成立并生效，因张姗姗单方反悔这一违约行为导致该转租行为未能实际履行。根据定金罚则，张姗姗无权要求返还定金，剩余30000元款项穆韦理应退还给张姗姗。原审判处穆韦返还张姗姗装修转让费30000元正确，本院予以维持。张姗姗主张穆韦无权转租，其不存在违约行为，穆韦应全部返还35000元房屋装修转让费的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对争议焦点二，因案情复杂，原审依法办理了延长审限审批手续，案件审理期限未超出审限，一审程序并不存在违法的情形。张姗姗主张一审程序违法的上诉理由，没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。张姗姗的上诉请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人张姗姗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一五年十一月九日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。