广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1845号
上诉人（原审原告）：吕瑞娟，女，1964年11月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：张兵，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市亿泉投资置业有限公司，住所地。
法定代表人：曾贯泉，董事长。
委托代理人：刘冠中、梁玉，分别为广东金山石律师事务所律师、实习律师。
上诉人吕瑞娟、广州市亿泉投资置业有限公司（以下简称亿泉公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：亿泉公司是位于广州市天河区天河直街150号编号为12的地块上盖的“尚园”商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》［编号为：穗房预（网）字第20100698号］。
2010年11月11日，亿泉公司（甲方、卖方）与吕瑞娟（乙方、买方、）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买“尚园”自编Al、A2、A3、C1、C2、B1、B2栋第A3幢15层1502号房［房屋地址：天河区天河直街154号（A3栋）1502房（以下简称案涉房屋）］，建筑面积共139．92平方米，其中，套内建筑面积115．29平方米，共有分摊面积约24.63平方米。该商品房以套出售，总金额3969079元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付为甲方应当在2012年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料为甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料包括：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）交付时的验收为乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；等条款。《合同》中注明的亿泉公司注册及通讯地址均为广州市天河区天河直街160号502室。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其它各种费用；（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施；等条款。
合同签订后，吕瑞娟付清全部购房款3969079元，亿泉公司于2011年1月5日开具相应发票给吕瑞娟。
2012年5月18日，亿泉公司向吕瑞娟发出《亿泉·尚园收楼通知书》，通知其于2012年6月2日到尚园售楼部办理收楼手续。吕瑞娟确认其于2012年5月下旬收到上述通知书，并于2012年6月2日前往指定地点办理收楼手续，但因现场亿泉公司未能依照合同约定出示相关文件，且案涉房屋也存在装修质量问题，故其拒绝收楼。吕瑞娟分别于2012年6月5日、2012年6月8日向亿泉公司发出《收楼催告书》、《亿泉·尚圆收楼意见书》两份函件，均陈述吕瑞娟拒绝收楼的原因为案涉房屋尚不具备交楼条件，要求亿泉公司具备《合同》约定的有关验收必备条件后再通知吕瑞娟收楼；其中2012年6月5日的《收楼催告书》中还表示案涉房屋存在质量问题，要求亿泉公司进行维修。
2013年7月31日，吕瑞娟以亿泉公司未按约履行其房屋交付义务为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：l、亿泉公司履行房屋交付的义务；2、亿泉公司自2012年5月30日起，每日按总房价款3969079元的0.05%向吕瑞娟支付违约金直至亿泉公司履行其交付房屋义务之日止；3、本案诉讼费由亿泉公司承担。亿泉公司在原审答辩称：一、由于亚运会的原因导致案涉房屋所在的楼盘的建设工程被迫停止四个月，相应交楼时间也应顺延四个月；二、合同约定违约金标准过高，吕瑞娟的实际损失是租金损失，合同约定的违约金标准远远超过同地段租金标准的几倍，依法应予以调整；三、案涉房屋所在楼盘在2012年12月7日已经取得竣工验收合格证、规划验收合证，依法已经具备合同约定的交楼条件，亿泉公司也在2012年12月25日通过短信通知吕瑞娟收楼，至今没有收楼的责任在吕瑞娟，逾期交楼违约金计算的期限应截止到2012年12月25日。
原审中，亿泉公司向原审法院提交短信平台发送记录（盖有深圳市优易网信息科技有限公司公章），以此证明其于2012年12月25日通过深圳市优易网信息科技有限公司的短信平台，向吕瑞娟的手机号码133××××2309发出收楼通知短信，通知其于收悉后三日内前来办理收楼手续。吕瑞娟对该证据的真实性不予确认，表示没有收到该收楼通知短信，并对深圳市优易网信息科技有限公司的公章不予确认，但不申请对深圳市优易网信息科技有限公司公章的真实性进行鉴定。
原审审理过程中，亿泉公司提供了《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，供水供气、供电、通邮的永久使用证明等证据用于证明案涉房屋已具备交付使用的条件，其中出具时间最晚的文件为广州市自来水公司于2013年1月8日出具的《永久水表安装完毕证明书》。
吕瑞娟至今未与亿泉公司办理案涉房屋的收楼手续。原审庭审（时间为2013年9月25日）中，亿泉公司明确表示愿意立即交楼。吕瑞娟表示亿泉公司出示房屋质量验收报告才同意收楼。另，亿泉公司同意向吕瑞娟交付质量保证书、管理规约、使用说明书，吕瑞娟亦表示同意接收。
原审法院认为：吕瑞娟、亿泉公司签订的《合同》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为亿泉公司迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于吕瑞娟、亿泉公司双方的签约时间，即亿泉公司在签约时已明知上述停工令，理应合理安排其施工时间及进度，亿泉公司以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，不予采纳。《合同》签订后，吕瑞娟将《合同》约定的全部购楼款交付给亿泉公司，已履行了付款义务，亿泉公司亦应将符合交付条件的案涉房屋交付给吕瑞娟使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。《合同》约定的交楼条件为：案涉房屋的项目工程竣工验收合格，取得了规划、公安消防、人防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。从本案查明的事实看，案涉房屋截至2013年1月8日取得相关部门核发的规划、公安消防、人防、供水、供电、供气及通邮的验收或证明又件，符合交楼条件。本案中，亿泉公司于2012年5月18日向吕瑞娟发出书面通知，要求吕瑞娟于2012年6月2日前往尚园售楼部办理收楼手续，但2012年6月2日已超过《合同》约定的交付日期，且亿泉公司在2012年6月2日时尚未具备合同约定的交楼条件，吕瑞娟拒收案涉房屋有理。亿泉公司虽然主张已经于2012年12月25日以短信方式向吕瑞娟发出收楼通知，但其提供的证据不足以证明其上述陈述意见，在吕瑞娟否认的情况下，原审法院对亿泉公司的上述主张不予采纳。现有证据并无显示案涉房屋具备交楼条件后亿泉公司通知了吕瑞娟收楼，现吕瑞娟起诉要求收楼，亿泉公司亦在原审庭审中明确表示愿意立即交楼，对此予以支持，如前所述，案涉房屋已于2013年1月8日具备交楼条件，吕瑞娟当庭拒收楼缺乏合理理由，故亿泉公司应承担截至上述庭审时间即2013年9月25目的逾期交楼违约责任。关于亿泉公司辩称《合同》约定的按已付购楼款3969079元的每日0.05%计付违约金的标准过高的问题。《中华人民共知国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按照《合同》约定的按已付购房款3969079元的每日0.05%的标准计算，亿泉公司每日支付的逾期交楼违约金约为1984.53元（3969079元×0.05%），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，原审法院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于吕瑞娟主张案涉房屋存在瓷砖破裂等房屋质量问题，吕瑞娟并未提供充分证据证明，亿泉公司亦否认案涉房屋质量存在问题，对吕瑞娟此项陈述不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年1月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10自内，亿泉公司向吕瑞娟交付天河区天河直街154号（A3栋）1502房；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，亿泉公司向吕瑞娟支付逾期交楼违约金（以3969079元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年5月31日起计至2013年9月25日止）；三、驳回吕瑞娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12235元，由吕瑞娟负担6070元，亿泉公司负担6165元。
判后，上诉人吕瑞娟、亿泉公司均不服上述民事判决，现向本院提起上诉。
吕瑞娟上诉称：一、原审法院认定亿泉公司符合交楼条件错误。原审法院认定“案涉房屋截至2013年1月8日取得相关部门核发的规划、公安消防、人防、供水、供电、供气及通邮的验收或证明文件，符合交楼条件。”有违双方的合同约定和相关法律、法规的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条及建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条规定建设工程竣工验收合格后，建设单位应当向有关主管部门备案。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条、第八条之规定，建设工程是否合格应以建设行政主管部门的竣工验收备案为准。另广东省建设厅于2003年6月25日向广州市国土资源和房屋管理局发出的《关于商品房买卖合同中商品房交房使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）中亦明确表示《广东省商品房买卖合同》示范文本第八条第一款的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，建设单位办妥竣工验收备案是其应当承担的法定义务，也是工程验收合格交付使用的标准。现亿泉公司至今尚未取得建设行政主管部门发出的《竣工验收备案表》，不符合双方合同约定和上述法定交付条件。二、原审法院认定双方在《商品房预售合同》中约定的违约金过高，并予以调整，缺乏事实和合理依据。在原审庭审过程中，亿泉公司未提供证据证明其违约行为给吕瑞娟造成何种损失及损失多少，原审法院未查明吕瑞娟损失的情况下，以租金收入作为损失调整违约金缺乏充分、合理依据。综上，吕瑞娟上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令亿泉公司自2012年5月30日起，每日按总房价人民币3969079元的0.05%向吕瑞娟支付违约金直至亿泉公司符合交付房屋条件之日即亿泉公司取得建设行政主管部门发出的竣工验收备案表之日止；3、判令亿泉公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
亿泉公司对吕瑞娟的上诉答辩称：涉案房屋已经符合交付标准，具体可参考案涉房屋所在楼盘其他判决；原审法院对违约金调整是合理合法的。
亿泉公司上诉称：一、根据《合同》第十三条、十四条以及《补充协议》第十二条约定，亿泉公司按吕瑞娟所留的通讯电话向其发送短信收楼通知，是符合合同约定的，应为有效的送达。亿泉公司已举证证明于2012年12月25日通过短信平台通知吕瑞娟收楼，吕瑞娟虽否认却未提交任何相反证据，依法应承担举证不能的不利后果，逾期违约金应截止至2012年12月25日。吕瑞娟曾于2012年12月25日通过深圳市优易网信息科技有限公司的短信平台向吕瑞娟发送了收楼通知，并向原审法院提交了该公司加盖公章的发送记录予以证明。吕瑞娟曾当庭确认在2012年5月18日及2013年5月收到亿泉公司的短信通知收楼，吕瑞娟对深圳市优易网信息科技有限公司加盖的公章不予确认，并否认收到该通知短信，但是其却既未申请对公章的真实性进行鉴定，也未提供任何证据对其主张予以证明，特别需要指出的是，亿泉公司也是通过同样的短信平台向其他业主发送上述短信的，因此足以证明该短信平台是真实有效的，能通知到吕瑞娟。原审判决认定亿泉公司提供的证据不足，显然违背了“谁主张，谁举证”的原则，是错误的。二、依据合同法减损规则，吕瑞娟理应自行承担2012年12月25日后的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。吕瑞娟确认2012年6月初即已收到亿泉公司的收楼通知书，亿泉公司已于2012年12月7日取得案涉小区的《规划验收合格证》，吕瑞娟完全可以通过广州市规划局网站查询上诉人是否已经工程竣工符合收楼条件。但是吕瑞娟直至起诉亿泉公司时都没有向有关部门查询相关情况，没有尽到其合理的注意义务，没有采取适当的措施防止损失的扩大，理应承担2012年12月25日后的违约责任。综上，亿泉公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项判决，依法改判亿泉公司向吕瑞娟支付的逾期违约金，以3969079元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年5月31日起计算至2012年12月25日止；2、吕瑞娟承担全部诉讼费用。
吕瑞娟对亿泉公司的上诉答辩称：《合同》第十三条约定的是向吕瑞娟发出收楼通知书，通知书应该是书面形式，不应该是短信电话，且发出收楼通知书的时候亿泉公司应该符合合法的交楼条件，至今吕瑞娟都没有看到收楼通知书以及国家建设部门的合格证，也就是备案表，所以亿泉公司并不符合交楼条件。
经二审审查，双方当事人一致确认吕瑞娟系于2013年6月5日向亿泉公司发出《收楼催告书》，本院予以确认。双方当事人对原审法院查明的其他事实均没有异议，本院亦予以确认。
另查明，原审中，亿泉公司提交了广州市建设工程质量监督站于2012年9月28日出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》用以证明案涉房屋已经过质量验收。吕瑞娟对该证据的真实性没有异议。
原审庭审中，吕瑞娟自认在2013年5月下旬收到亿泉公司的收楼通知，其于收到收楼通知后于2013年6月初到现场收楼，之后便发出了《收楼催告书》。2013年6月5日吕瑞娟向亿泉公司发出的《收楼催告书》述称“现再次要求贵公司抓紧时间按合同完成有关交楼必备条件后再另行书面通知本人收楼。在未交楼之前不要在寄缴费通知单给我，额不能再扣电费了！尽快对房屋存在的若干工程质量问题进行维修。”
二审期间，亿泉公司提交了案涉房屋所在楼盘的穗建验备2013-015号《竣工验收备案表》，显示竣工验收备案时间为2013年7月22日。经质证，吕瑞娟对该《备案表》真实性、合法性、关联性均没有异议。吕瑞娟提交了《政府信息公开申请收件回执》及相关附件，拟证明在广州城乡建设网上查询不到上述《备案表》，其已向广州市城乡建设委员会提出信息公开申请，申请公开上述《备案表》。经质证，亿泉公司对《回执》及相关附件的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。
本院认为，本案二审争议焦点是案涉房屋何时具备交房条件，亿泉公司应承担至何时止的逾期交房违约责任。依照双方《合同》约定，亿泉公司应在2012年5月30日前将案涉房屋交付给吕瑞娟使用，交房条件为案涉房屋项目工程竣工验收合格，取得了质量监督报告、规划、公安消防、人防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。案涉房屋直至2013年1月8日才齐备相关部门核发的质量监督、规划、公安消防、人防、供水、供电、供气及通邮的验收或证明文件，始具备合同约定的交房条件。由此造成迟延交房，亿泉公司应承担违约责任。
在案涉房屋于2013年1月8日具备合同约定交房条件后，根据合同约定及协作履行原则，亿泉公司应当及时通知吕瑞娟在合理期限内办理收楼手续。现吕瑞娟确认亿泉公司曾于2013年5月下旬向其发出了收楼通知，吕瑞娟亦前往收楼，故可确认亿泉公司至此已履行其交房义务。故其承担的逾期交房违约责任应截止至2013年5月31日止。原审法院判令亿泉公司承担逾期交房违约责任至原审庭审时间的2013年9月25日，处理不当，本院予以纠正。亿泉公司上诉主张其逾期交房违约责任应截止至2012年12月25日，理据不足，本院不予支持。
吕瑞娟在2014年6月初收楼过程中，仍以亿泉公司应“按合同完成有关交楼必备条件”为由拒绝收楼无理，由此造成的迟延接收房屋的后果应由吕瑞娟自行承担。本案中吕瑞娟认为案涉房屋应当取得《竣工验收备案表》方具备交房条件，不符合双方的合同约定，其上诉认为亿泉公司应承担逾期交房违约责任至案涉房屋取得《竣工验收备案表》之日止，理据不足，本院不予支持。
鉴于《合同》约定的逾期交房违约金显著高于同地段同类房屋的租金金额，原审法院对该违约金计算标准予以酌情调整并无不当，吕瑞娟对此提出上诉，理由不充分，本院不予采纳。
综上，上诉人亿泉公司部分上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决部分事实认定有误，致处理欠妥，本院予以改判。上诉人吕瑞娟的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1595号民事判决第一、三项；
二、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1595号民事判决第二项为：自本判决送达之日起15日内，上诉人广州市亿泉投资置业有限公司向上诉人吕瑞娟支付逾期交楼违约金（以3969079元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年5月31日起计至2013年5月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12235元，由上诉人广州市亿泉投资置业有限公司负担5387元，上诉人吕瑞娟负担6848元；二审案件受理费11932元，由上诉人广州市亿泉投资置业有限公司负担3082元，上诉人吕瑞娟负担8850元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年九月二十日
书记员 杨银桃
刘莹