烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱山民三初字第185号
原告烟台市中大物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区。
法定代表人吴瑛璞，董事长。
委托代理人王吉坤，山东嘉翔律师事务所律师。
委托代理人闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。
被告宋迎红，女，1958年11月24日出生，汉族，烟台市公安局工作人员，住烟台市芝罘区。
原告烟台市中大物业管理有限公司与被告宋迎红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王吉坤、闫化剑到庭参加了诉讼，被告宋迎红到庭参加了第一次庭审，第二次庭审经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年2月5日签订了《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》。《前期物业管理服务合同》第三条约定：自乙方办理入住手续时，开始交纳物业费。乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳。第五条第四款约定：乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的5‰按日缴纳违约金。自2011年2月3日起至今，被告已累计欠缴物业管理费4544元，欠续交物业管理费803.8元，违约金7415.4元。原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费4544元，续交物业管理费803.8元，支付违约金7415.4元，共计12763.2元。2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更关于违约金的诉讼请求，要求被告向原告支付2014年6月4日至判决生效之日的逾期交费违约金，以5347.8元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。
被告辩称，1、《前期物业管理服务合同》是原告单方制定的格式合同，其中的违约条款原告没有释明，应认定无效。2、物业公司收取停车费属于重复收取物业费。3、物业公司收取垃圾清运费是乱收费。4、物业公司员工素质低，服务不到位，给我造成了损失，有人工运输上楼费1200元、开锁费100元、价值1360元的两桶乳胶漆，价值无法确定的油画说明书、修理吉普车天窗700多元。5、物业公司非法设置限行装置，私自封堵北门出口。6、小区的楼宇广告、出租办公楼等收入不公开，物业公司阻碍业主成立小区管理委员会。综上，我拒交物业费。
经审理查明，原告系具有贰级资质的物业服务企业，2009年4月11日接受委托对烟台市莱山区德尚世家小区进行前期物业管理。被告系德尚世家小区28号楼1单元1101号业主。2010年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任等内容。其中第一条“双方的权利和义务”约定：一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本合同向乙方收取物业管理费用、车位服务费、装修方面等费用；…二、乙方的权利和义务…4、装饰装修房屋时，遵守《室内装修手册》的规定，并与甲方签订装修合同，按规定足额缴纳装修保证金和装修管理费等相关费用，并服从甲方的管理；…。第三条“物业服务费用”约定：一、物业管理费自乙方办理入住手续时，开始缴纳物业管理费（第一次收取一年物业管理费）；但由于乙方原因未办妥手续或拖延办理手续，将视为房屋已交付，且业主已验收合格该房屋；计费时间从开发商发出的入住通知书（公告）上载明的交房日期次日开始。1、乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）；……二、车位维护费1、地下车位，车位（所有人）使用人在办理手续时应按地下车位40元／个·月的标准向甲方交纳车位维护费；……三、房屋装修管理1、住宅装修缴纳装修保证金1000元……；2、装修管理费按建筑面积每平方米4元（包含装修期间管理费、建筑垃圾清运费、装修使用电梯维护费、此项费用不拆分计算）……。第五条“违约责任”约定：…四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金…。
另查，被告的房屋建筑面积为133.97平方米。2010年，被告领取涉案房屋钥匙，并向原告交纳了2010年2月4日至2011年2月3日的物业管理费。自2011年2月4日起至今，被告未向原告交纳物业管理费，原告已通过邮寄挂号信、特快专递和张贴通知等方式向被告催收了2011年2月4日至2014年6月3日期间的物业管理费。
又查，2011年8月原告向烟台市莱山区物价局申领了《收费许可证》，载明：德尚世家小区物业管理费0.7元／平方米·月，电梯运行费0.3元／平方米·月，有效日期至2014年8月11日。
原告诉讼请求的计算方式为：物业管理费自2011年2月4日计算至2014年6月3日，共计40个月，每月按133.97平方米乘以1元，扣除补交差额10.9元，共5347.8元；逾期付款违约金自2014年6月4日计算至判决生效之日止，以5347.8元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。
庭审中，针对答辩主张，被告提交了装修管理费、车位维护费、换防盗门锁芯、更换车辆轮胎的收据以及刊登在报纸、网站上的新闻报道等证据予以证实。原告对换防盗门锁芯、更换车辆轮胎收据不认可，称被告的损失不是原告工作人员职务行为造成，被告索赔与本案不是同一法律关系。
上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、收费许可证、物业服务企业资质证书、《律师函》、《物业费催缴通知》、国内挂号信函收据、EMS邮件详情单寄件人联及回执查询单及庭审笔录等在案佐证，上述证据已经本院质证、核查，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告在小区管理区域进行物业管理并提供服务，被告接受了原告提供的物业服务，有义务向原告缴纳物业管理费用。本案中，被告未按照合同约定交纳2011年2月4日之后的物业管理费的事实清楚，原告要求被告支付2011年2月4日至2014年6月3日期间的物业管理费5347.8元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因被告未按合同约定按时交纳物业管理费，故原告要求被告支付逾期交费的违约金，应予支持。原告主张的逾期交费违约金低于依照合同约定计算的违约金数额，系其对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持。
被告关于《前期物业管理服务合同》中违约条款无效的主张，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告关于原告重复收取物业费、乱收费的主张，因原告收取车位维护费及装修管理费，符合双方签订的《前期物业管理服务合同》的约定，被告该项抗辩理由，本院不予采纳。被告关于原告服务不到位、员工素质低给其造成损失的主张，因其提供的证据不能证明上述损失是原告的工作人员在履行职务行为过程中造成的，也不能证明是原告不履行或未完全履行物业管理服务义务造成的，故被告以此为由拒交物业管理费，没有事实及法律依据，本院不予采纳，被告的上述损失可另行主张。被告以原告非法设置限行装置、不公开楼宇广告和出租办公楼收入及阻碍业主成立小区管理委员会为由拒交物业管理费，没有法律依据，本院不予采纳。被告宋迎红经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《》第第一款、第、第，《》第第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宋迎红支付原告烟台市中大物业管理有限公司2011年2月4日至2014年6月3日期间的物业管理费5347.8元；
二、被告宋迎红支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（以5347.8元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年6月4日计算至本判决生效之日止）；
三、上述一、二项，被告宋迎红于本判决生效之日起十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费119元，由原告烟台市中大物业管理有限公司负担50元、被告宋迎红负担69元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐桂霞
代理审判员 曲少雪
人民陪审员 孙小茹
二〇一四年十月八日
书 记 员 孙晓燕