山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳商初字第29号
原告河南华安建设有限公司，住所地河南省林州市。
法定代表人侯斌，经理。
委托代理人杨相周，该单位项目负责人。
被告阳泉煤业（集团）房地产开发有限责任公司，住所地阳泉市矿区。
法定代表人闫守成，董事长。
委托代理人王建胜，该公司职员。
委托代理人许娟，山西国润律师事务所律师助理。
被告阳泉市矿区人民政府机关事务管理局，住所地阳泉市矿区。
法定代表人蒋文平，局长。
委托代理人赵清，阳泉市矿区法律援助中心律师。
原告河南华安建设有限公司（原林州市建设工程公司、以下简称华安公司）诉被告阳泉煤业（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称阳煤房地产）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月25日，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，依照阳煤房地产申请，本院追加阳泉市矿区人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）为本案被告，于2013年12月17日，再次公开开庭进行了审理，原告华安公司的委托代理人杨相周，被告阳煤房地产的委托代理人王建胜、许娟，被告机关事务管理局的法定代表人蒋文平及其委托代理人赵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华安公司诉称，2006年6月6日，原告与阳煤房地产签订××家园××底商住宅楼工程《建设工程施工合同》。施工地点为矿区××路，合同竣工日期2007年2月28日，因阳煤房地产未按合同约定支付工程进度款，导致本工程实际竣工日期为2008年8月。本工程审计报告时间为2011年1月21日，审计认定金额为8783014.96元。截止目前阳煤房地产只支付4791627元，还欠3991387.96元，因阳煤房地产迟迟不给付款，给原告造成了重大经济损失，请求判令被告支付：1、所欠工程款3991387.96元。2、工程欠款利息1542710.40元及违约金2478000元。
被告阳煤房地产辩称，1、合同第26条明确约定，工程款应按进度支付。原告至今未提供竣工验收报告，余款不应支付。2、原告未按合同约定向我公司交付房屋，而交付给机关事务管理局，实际付款主体应当为机关事务管理局，而不是我公司。3、机关事务管理局与本案具有法律上的直接利害关系，故申请追加机关事务管理局为本案被告参加诉讼。
被告机关事务管理局辩称，1、我方与阳煤房地产是房屋买卖关系，原告和阳煤房地产之间是建设施工合同法律关系，我方不是本案共同诉讼人。2、我方已支付阳煤房地产购房款共计1251.91万元，阳煤房地产应当根据建筑工程施工合同及时给付原告。3、我方与阳煤房地产的纠纷是底商价款未结算。4、阳煤房地产提到没有竣工验收报告，是他们之间的事情，我们是团购房，原告直接给付我们钥匙，原告有责任。原告交付建筑工程是阳煤房地产授权的。
经审理查明，2005年6月10日阳煤房地产与机关事务管理局签订了《团购住房协议》，主要内容为：为了解决职工住房困难的局面，机关事务管理局组织本区职工购买阳煤房地产开发改造的阳泉市矿区××住宅楼。
双方约定阳煤房地产（甲方）责任：1、负责办理工程的所有前期手续。2、负责选择有资质的设计单位进行设计，并确定设计标准，支付设计有关费用。3、负责组织对工程进行招投标，施工过程中基础加深及设计变更的认可和预算审批工作，工程竣工后委托审计事务所进行审计决算。4、负责选择有资质的监理单位对工程进行全过程监理，选派优秀的工地代表对工程进行管理，合理控制造成价，降低成本。5、负责协调解决住宅的“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通煤气、通热、通讯及闭路）和小区的物业管理。6、负责办理购买住宅楼的房产证及土地使用证。
双方约定机关事务管理局（乙方）责任：1、协助甲方办理各项前期手续，及时为甲方办理手续提供有关资料。2、协助甲方搞好前期拆迁、安置企业职工、扫障工作，满足三通一平要求时交付甲方开始施工，费用列支工程成本。3、通过甲方组织的招投标选择有资质的施工单位进行施工，但必须服从甲方的管理。4、工程施工至±0.00时暂按1000元／m2代甲方预收取50%的预收款，打入甲方指定的银行帐户，并为住户提供甲方的收据。5、负责分配住房与底商。6、负责协助甲方与购房户签订物业管理协议，收取各项费用。
关于费用问题双方约定：1、甲方由乙方审计部门审计后的工程建设成本价、各种税费、总成本3%-5%的管理费、资金占用费四项之和的平方米指标为销售单价。2、甲方另收2%的住房维修基金，用于住户的住房维修。3、根据各项成本和费用支出，双方共同确定售房价格和底商价格。4、甲方提供有关手续，住户自己到市有关部门办理房产证及土地使用证，费用自理。5、住户的水、暖、电、煤气、物业管理费等按阳泉市的有关收费标准执行，在移交使用前，和相关管理部门定协议。6、每户必须向甲方交纳1500元的押金、50元的装修垃圾清运费。押金在住户入住后，经甲方有关人员验收无损害建筑结构行为时予以返还，否则不但不返还，还要根据对建筑结构的损害程度给予罚款。
2006年6月6日，原告与阳煤房地产签订了GF-1999-0201《建设工程施工合同》。工程名称××家园××底商住宅楼工程，施工地点××小区，建筑面积6648.60平方米，合同价款5895236.48元，竣工日期2007年2月16日。关于质量保修双方约定：土建工程为设计规定的合理使用年限，屋面防水工程5年。电气管线、上下水管线安装工程2年。供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期。室外的上下水和道路市政工程2年。质量保修金一般不超过施工合同价款的3%，质量保修期满后14日内将剩余质量保修金和利息返还。双方对质量保修金具体比例及银行利率没有约定。
合同签订后，原告组织施工，2006年9月30日基础工程验收，2007年3月26日主体工程验收。2008年8月19日施工、设计、勘察单位在《竣工验收证明书》签字盖章，由于部分工程与设计图纸不符，建设、监理单位不予认可，没有签字盖章。
2010年6月30日，××政府有关领导就××政府职工团购商品楼的手续办理、移交及房证办理问题与阳煤集团房地产开发公司负责人及相关部门进行研究和讨论。会议首先由矿区机关事务管理局原副局长李某某介绍了××政府职工团购商品楼的开发的过程，为了解决××职工住房困难的问题，由区机关事务管理局联系，由阳煤房地产开发公司在位于××××的厂址上开发建设商品房，机关事务局组织职工团购。项目的土地手续和规划手续是由矿区政府机关事务管理局和房地产开发公司相关人员共同办理，目前“两证一书”的手续都齐全。现存在主要问题：需要进行工程报验和工程决算，办理售房合同、产权证、土地证，物业委托合同等。经过双方讨论和研究，房地产开发公司和××政府最后达成如下共识：1、该工程是阳煤房地产开发公司开发的商品房，相关的费用和所有手续都要按国家商品房规定去办理。2、按照当初的约定，房地产开发公司不提利润。3、该工程项目管理费为工程总价的4%，总额以审计后的最后决算为准。4、室外进行回填，达规范标准，区机关事务管理局积极协调配合，房地产开发公司牵头组织验收。5、规划等有关手续由房地产开发公司计划预算部去办理，遇到困难及时和××政府沟通，共同协调解决。6、工程上牵涉到有关资料和有关验收，按正常的开发程序由工程部和监理单位办理，办理中遇到困难和矿区政府机关事务局一起去协调解决。7、前期手续、规划办完后，预售和售房手续由房地产开发公司××科安排专人办理。8、物业管理另议。
2011年1月21日阳泉市××造价咨询有限公司对阳煤房地产提供的该工程《结算表》进行审核，并出具了《关于对××家园××底商住宅楼及室外工程的审核验证报告》。验证认定该工程结算金额为8783014.96元。
2011年4月19日××政府有关领导就××政府职工团购商品房的手续办理、移交及房证办理问题同阳煤集团房地产开发公司负责人及相关部门进行研究和讨论。针对在具体施工过程中出现的设计变更、工程变更、工程监理和工程管理没有跟上、施工日志短缺等问题进行协商。经过双方讨论和研究，房地产开发公司和××政府最后达成如下共识：1、由于未严格按规划实施，项目的土地、规划、人防、消防、墙改、预售、工程报验、房产证等手续目前无法办理，今后均由机关事务管理局负责办理，阳煤集团房地产开发公司配合。由于手续问题与住户引起的各种纠纷争议由机关事务管理局负责解决。2、机关事务管理局负责组织售房，售房方案、购房人的相关资料报房地产开发公司房产部备案。3、房款由机关事务管理局按均价2150元／m2统一进行预收，房地产开发公司负责出具发票。机关事务管理局安排专业人员进行预收款并在发票上签字，预收款收齐后统一交回房地产开发公司××部。底商售价待工程审计结算后另行确定。4、根据实际的工程管理状况机关事务管理局要对项目的后期管理维修负责。5、机关事务管理局对工程的实际成本进行核算，所涉及的工程价款、结算审计、费用清算等由双方共同签字。6、由于质量、面积、产权、费用等一系列问题引起的法律纠纷，机关事务管理局要承担连带责任，与房地产开发公司共同解决相关法律纠纷。
2011年9月14日阳泉市矿区××作为团购人之一在《××家园××底商验收移交登记表》签字盖章，2011年9月19日住户在《××家园××号住宅楼验收移交登记表》签字，建筑工程移交完毕。机关事务管理局收取住户的款项交付阳煤房地产，阳煤房地产出具了收据。阳煤房地产与机关事务管理局对底商部分尚未结算。
阳煤房地产对工程《结算表》审核金额8783014.96元、原告主张的已支款项4791627元、欠款3991387.96元，不持异议。
由于层高变更没有设计变更手续及房屋未直接交付阳煤房地产等原因，该工程至今未出竣工验收报告。
诉讼中，原告提供以下证据，主张施工中变更已经二被告同意且符合竣工验收条件：1、阳煤房地产2006年5月10日《工程签证单》，主要内容为：根据××政府（业主）要求，住宅2层至7层，原设计图纸为2.7米高，现变更增高到3米；底商由原来的4.2米，增高到5.8米，相关尺寸做相应变更。2、机关事务管理局2006年6月14日《通知》，增高内容同《工程签证单》。3、2008年8月19日《竣工验收证明书》设计勘察单位已签字盖章。4、阳泉市××设计院《设计变更通知》，原告主张虽然没有关于层高变更的内容，但门窗等设计变更必然导致层高变化。
阳煤房地产质证认为，变更是机关事务管理局提出的，机关事务管理局应办理层高设计变更手续，因为没有层高设计变更手续，不符合国家有关建设规定，我方及监理单位均未在《竣工验收证明书》上签字。工程未竣工验收，不符合付款条件。同时我方也没有接受工程交付，不应付工程尾款。
机关事务管理局质证认为，我方提出变更要求，可不可以变更由设计单位决定的。阳煤房地产和原告应按国家规定办理。我方提出变更，房地产认可，建设单位认可，通知原告。
上述事实，有《建设工程施工合同》、《工程审计报告》、《团购住房协议》、阳煤房地产开会纪（2010）2号《会议纪要》、阳矿机事会纪（2011）1号《会议纪要》、付款凭证、底商住宅楼《移交登记表》、阳煤房地产《工程签证单》、机关事务管理局《通知》、《竣工验收证明书》、《设计变更通知》及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
诉讼过程中，原告申请财产保全并提供担保，2014年3月7日本院依法采取保全措施，现已冻结阳煤房地产存款458538.28元。
本院认为，阳煤房地产与机关事务管理局签订的《团购住房协议》及原告与阳煤房地产签订的GF-1999-0201《建设工程施工合同》，是当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。建设工程虽未经竣工验收，但阳泉市矿区××和住户已实际占有使用，建设工程转移占有后，工程款应予支付。阳煤房地产对经阳泉市中信建设工程造价咨询有限公司审核验证的工程总价款8783014.96元及工程欠款3991387.96元不持异议，应予认定。阳煤房地产、机关事务管理局未取得设计变更手续即要求原告变更施工，存在过错。原告未取得设计变更手续即在施工中变更，导致建设工程与设计图纸不符，违反法律规定，该过错系纠纷产生的主要原因。原告应承担主要过错责任。综合考虑各方过错及本案的具体情况，原告要求被告支付所欠工程款3991387.96元、工程欠款利息1542710.48元及违约金2478000元的各项诉讼请求中，原告要求支付利息及违约金的请求，本院不予支持。原告要求支付工程欠款的请求，本院予以支持。鉴于屋面防水工程尚在5年质量保修期内，酌情预留工程总价款1%的质量保修金87830.15元，质量保修期从2011年9月19日最后交付时间开始计算，质量保修金在质量保修期满后另行处理。阳煤房地产与机关事务管理局签订的《团购住房协议》及会议纪要约定，机关事务管理局通过阳煤房地产组织的招投标选择有资质的施工单位进行施工；阳煤房地产不提利润，收取4%的管理费；土地、规划、人防、消防、墙改、预售、工程报验、房产证等手续均由机关事务管理局负责办理；由于质量、面积、产权、费用等一系列问题引起的法律纠纷，机关事务管理局承担连带责任，与房地产开发公司共同解决相关法律纠纷。根据上述约定，在建设工程发包、施工及合同履行过程中，机关事务管理局作为建设单位系实际发包人，阳煤房地产为名义发包人。阳煤房地产关于追加机关事务管理局为被告承担连带责任的辩解理由，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。机关事务管理局关于自己仅为商品房买卖合同的购买方，不应追加为被告、不应承担连带责任的抗辩理由，与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十四条、第十八条的规定，判决如下：
阳泉煤业（集团）房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内支付河南华安建设有限公司工程欠款3903557.81元。
阳泉市矿区人民政府机关事务管理局对上述款项承担连带责任。
驳回河南华安建设有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38029元、财产保全费5000元由阳泉煤业（集团）房地产开发有限责任公司、阳泉市矿区人民政府机关事务管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 田志国
审 判 员 张敏芳
代理审判员 薛利华
二〇一四年五月六日
书 记 员 任怀青