广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0205民初489号原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房。负责人：陈海仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘梅梅，该公司职员。委托诉讼代理人：莫洁玲，该公司职员。被告：张雪婷，女，1982年10月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告张雪婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘梅梅、莫洁玲到庭参加诉讼；被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳保利大江郡1栋2-2号商铺2015年11月1日至2016年2月29日物业服务费1676.8元（110.31㎡×3.8元×4个月）；代威立雅公司收取的2015年9月1日至2015年12月31日及2016年1月1日至2016年8月31日止自用水费80.3元，2015年9月1日至2015年10月31日止公摊水费9.3元（按204间商铺户数，以每月实际产生的水费，按户分摊）；代柳州市供电局收取的2015年9月1日至2016年2月29日止公摊电费69.1元（按201间商铺户数，以每月实际使用电量按户分摊）；欠缴物业服务费违约金3445.8元。以上合计5281.3元。2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告提供物业服务的保利大江郡1栋2-2号商铺却未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张雪婷经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依法予以确认并结合庭审调查情况，在卷佐证如下案件事实：柳州保利置业有限公司与原告于2011年5月1日签订《保利·大江郡前期物业服务合同》，选聘原告对柳州市白沙路2号保利·大江郡小区实施前期物业管理服务，其中第三条约定服务期限自2011年5月1日起至该小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；第十四条约定原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；第二十二条第3点约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用；第4点第（1）项约定商业、商场按3.8元/月/平方米标准缴纳物业服务费；第4点第（3）项约定未按合同约定按时足额交纳物业服务费用、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金；第4点第（5）项约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取……等等。该合同经柳州市柳北区住房和城乡建设局同意备案。2014年6月17日，被告与广西保利商业投资有限公司签订《保利广场商业街商铺租赁合同》，原告承租广西保利商业投资有限公司保利广场自由舰A209（1栋2－2）号商铺用于餐饮经营，该商铺建筑面积为110.31平方米；2014年7月1日为起租日，租赁期限为5年，并约定按照建筑面积，以每平方米3.8元标准计算物业管理费；水电费用采取安装分表的方法、按月计收。另查明，柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。被告未向原告交纳保利大江郡1栋2-2号商铺2015年11月1日至2016年2月29日期间的物业服务费、原告已经代缴给威立雅公司2015年9月1日至2015年12月31日及2016年1月1日至2016年8月31日期间的自用水费，2015年9月1日至2015年10月31日期间的公摊水费、已经代缴给柳州市供电局2015年9月1日至2016年2月29日期间的公摊电费。原告催收上述费用无果故诉至法院，提出如上诉请。本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业使用人具有约束力。本案中，原被告虽未直接签订物业服务合同，但被告作为小区内商铺的承租及使用人，实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告交纳物业服务费，故原告诉请保利大江郡1栋2-2号商铺2015年11月1日至2016年2月29日物业服务费1676.8元（110.31㎡×3.8元×4个月），本院予以支持。另因《保利·大江郡前期物业服务合同》与《保利广场商业街商铺租赁合同》中均有原告代收业主自用及公摊水电费的约定，被告作为水电实际使用人，理当补缴已经使用的原告已经代缴给威立雅公司2015年9月1日至2015年12月31日及2016年1月1日至2016年8月31日期间的自用水费80.3元。并且，原告诉请的公摊水电费计算方式及数额未超出合理范围，故其诉请2015年9月1日至2015年10月31日期间的公摊水费9.3元（按204间商铺户数，以每月实际产生的水费，按户分摊）；代柳州市供电局收取的2015年9月1日至2016年2月29日止公摊电费69.1元（按201间商铺户数，以每月实际使用电量按户分摊），本院亦予支持。关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用，且原告未能提供证据证明被告欠缴相关费用所导致的具体违约损失，故本院认为应从被告欠缴费用的次月起，参照同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际补缴完毕本案诉请的各项费用时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张雪婷于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利大江郡1栋2-2号商铺2015年11月1日至2016年2月29日期间的物业服务费1676.8元、2015年9月1日至2015年12月31日及2016年1月1日至2016年8月31日期间的自用水费80.3元、2015年9月1日至2015年10月31日期间的公摊水费9.3元、2015年9月1日至2016年2月29日期间的公摊电费69.1元，以上合计1835.5元；二、被告张雪婷于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以1835.5元为基数，从应缴纳费用的次月起参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至1835.5元支付完毕之日止）；三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张雪婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 张 高二〇一八年四月九日书记员 范振芳