广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1869号
原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：王楚生，住广东省潮安县。
委托代理人：曾少锋，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：孙丽琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告王楚生租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人梁纪锋，被告王楚生的委托代理人曾少锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万某公司诉称：2009年11月23日，原告与被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层59号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年1月至2011年5月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。此后《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催交租金的律师函。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款“（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回物业不予退还保证金，并且乙方需要支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方”的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日0.2%计收拖欠款项的违约金。此外，需要强调的是原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年1月6日起至2011年5月31日止期间的租金152267元以及计至实际清偿租金之日止的逾期付款违约金（违约金以当月拖欠的租金为本金，自当月6日起计至被告清偿之日止，按每日千分之二的标准计算，违约金以本金为限）。2、被告承担本案诉讼费用。
被告王楚生答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告所主张的诉讼请求依法无据，陈述和主张与事实不符。1.被告与原告分别于2009年11月23日签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》及于2010年8月9日签订《广州市房屋租赁合同》，两合同约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层59号的涉案商铺。租赁期间，被告欠交2011年1月至2011年5月份的租金。之后，被告与原告双方于2011年8月11日上午协商一致，双方自愿于2011年8月11日上午签订《商铺退租协议书》。此协议就被告与原告之间的租赁关系解除达成一致意见。协议约定：《广州市万菱汇商铺租赁合同》及租赁登记备案合同《广州市房屋租赁合同》自2011年5月31日起解除，双方关于商铺租赁的权利义务关系均告于消灭，双方之间不再追究对方的任何法律责任和经济责任。被告已于2011年5月31日交回商铺给原告。就被告所欠从2011年1月1日至2011年5月31日的租金、物业管理费等费用，被告与原告重新达成协议。《商铺退租协议书》要求被告最终缴付包括租金、物业管理费等费用给原告共81393.15元。2.根据《合同法》的相关规定，出现合同解除的情形，合同的权利义务终止。同时，原告的民事起诉状中认可《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》已依法解除。自此，被告与原告之间因涉案商铺的租赁合同关系于2011年5月31日全部终止，被告最终只应按《商铺退租协议书》约定缴付包括租金、物业管理费等费用给原告共81393.15元。原告在诉状中根据《广州市万某汇商铺租赁合同》要求被告支付拖欠的租金152267元及违约金152267元给原告与事实不符。2011年5月31日以后，被告与原告就涉案商铺已不存在租赁关系，同时不存在原告诉讼请求主张被告要给付租金及违约金的义务。因此，原告主张被告支付租金152267元及违约金152267元不能成立，依法无据，法院不应支持。退一步说，若被告要给付租金，被告也只应按照《商铺退租协议》的规定向原告支付81393.15元。3、《广州市万某汇商铺租赁合同》中表明原告拥有单方解除的权利。根据《合同法》相关规定，原告根据《广州市万某汇商铺租赁合同》拥有单方解除的权利，然而原告没有在约定解除权行使期限内行使该权利，没有行使该权利，也没有通知被告行使解除合同，不存在原告已单方解除合同之说。因原告没有在行使期限内行使该解除权致使该解除权消灭，因而不存在原告有单方解除合同权利和原告有单方行使该解除权的行为，相应依据单方解除合同权利所产生的权利主张的诉讼请求无事实和法律依据。被告与原告双方于2011年8月11日协商一致，双方自愿签订《商铺退租协议书》，涉案商铺的所有租赁合同已依法解除。所以，原告起诉状中主张合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日千分之二计收拖欠款项的违约金，并强调原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利，依法无据，与事实不符。被告与原告应按双方于2011年8月11日协商一致自愿签订的《商铺退租协议书》约定履行，不能依据《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》履行。二、原告向被告主张给付租金、违约金或给付81393.15元的诉讼时效已过。《商铺退租协议书》约定及相关的证人书面证言证明：被告已于2011年8月11日将2010年6月25日预付给原告有关涉案商铺的三个月租金按金单据、三个月管理费按金单据、水电周转金单据及装修保证金单据的原件退交还给原告及其负责人，原告及其负责人已于2011年8月11日当面清点、核实、察看无误后收回收据原件，并于2011年8月11日将收据所涉金额扣除、抵销原告结欠的涉案商铺的租金、管理费、水电费等费用后，被告只需向原告补交租金、管理费、水电费、物业款项共计81393.15元。虽然《商铺退租协议书》约定被告补交81393.15元给原告的最迟时间为2011年8月11日起的30个工作日（即2011年9月21日），但原告及其负责人口头表明被告应在2011年8月11日将上述款项交给原告。因赔偿问题无法达成一致意见，被告于2011年8月11日下午明确向原告表示不再支付上述款项。因此诉讼时效应从2011年8月11日起算，原告在2011年8月11日至2012年8月10日期间并没有向被告起诉或者主张权利而导致诉讼时效中断。原告于2014年5月6日起诉被告，诉讼时效已过，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年11月23日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号：R-L3059），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L3层59号商铺（以下简称“涉案商铺”），计租面积共105平方米；租赁期限为三年；甲方暂定2010年3月31日交付该物业给乙方；自起租日起首十二个月每月租金34965元（自起租日起首一个半月为免租期），第十三个月至第二十四个月每月租金为36364元，第二十五个月至第三十六个月每月租金为37818元；乙方须于每月第5日前向甲方缴付当月租金，甲方收到租金后7个工作日内将相应金额的发票给予乙方；甲方收款银行为中国银行广州珠江支行，账号80×××01；每月管理费为每月每平方米55元，每月管理费、电费由乙方按由甲方委托之物业管理公司的缴费通知书上规定的缴费时间直接缴付当月管理费及电费予管理公司；乙方在签约本合同时缴纳相当于两个月租金的按金69930元作为履约保证金；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还乙方；乙方在甲方交付商铺时须缴纳一个月租金34965元和一个月管理费5775元，此款项将当作乙方正式迁入该物业时的首月租金和管理费；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可行使如下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过7天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方解除本合同及广州市房地产租赁合同；（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其它通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则视为已经送达，乙方联系地址：广州市海珠区南华中路御园街兰亭御园T6幢1502房；等条款。
2010年8月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市天河区天河路230、232号L3层59房号的房地产（即涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积105平方米；2010年10月1日至2010年11月15日，每月租金为0元；2010年11月16日至2011年9月30日，每月租金为34965元；2011年10月1日至2012年9月30日，每月租金为36364元；2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为37818元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按《补充协议》付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳104895元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方；等条款。2010年8月9日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
2011年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺退租协议书》，约定：双方愿意解除涉案商铺的租赁关系；《广州市万某汇商铺租赁合同》自2011年5月31日起解除；二、甲方同意于本协议书签署之日起30个工作日内，退回租金按金104895元，扣除乙方应交款项后，乙方需补交租金82337元；三、甲方同意于本协议书签署之日起30个工作日内，退回物业款项17325元，扣除乙方应交款项后，乙方需补交物业款项4056.15元；四、甲方同意于本协议书签署之日起30个工作日内退回装修保证金予乙方5000元；乙方合计以上（第二、三、四条）需向甲方缴付81393.15元；合同解除后，甲乙双方关于商铺租赁的权利义务关系均告于消灭，双方之间不再追究对方的任何法律责任和经济责任；乙方已于2011年5月31日交回该商铺予甲方，该商铺内遗留的所有物品全部由甲方自行处理，乙方不再追讨任何补偿；本协议书自甲、乙双方签字及盖章之日起生效；等条款。
原告为证明本案事实及其主张还提供了以下证据：1.2010年6月28日，被告与周某（标注身份为北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司万某汇管理处经办人）签订的《万某汇租户接收商铺确认书》，被告在该确认书中确认该日接收涉案商铺并承诺按期缴纳一切费用。原告提供该证据拟证明被告已接受涉案商铺，承诺按期缴纳一切费用。2.原告向被告发出的落款时间分别为2011年1月24日、2011年2月28日及2011年5月24日的《催促缴纳租金通知书》，主要内容为：被告从2011年1月1日欠付涉案商铺的租金，原告通知被告立即缴清租金及相应违约金，等等。原告称上述证据只有复印件，原件已送达给被告。原告提供该证据拟证明被告拖欠应缴租金，原告多次向其发出催促缴纳租金的通知函件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。3.《律师函》及邮寄该函的EMS邮寄底单及《妥投证明》。《律师函》落款人为广东法制盛邦律师事务所及律师陈广鹏，落款时间为2013年12月27日，主要内容为：广东法制盛邦律师事务所陈广鹏律师受原告及广州卓著物业管理公司的委托，就被告拖欠费用一事致函；被告尚未缴付2011年1月至2011年5月期间的租金及相应的逾期缴费违约金；被告尚未缴付2011年6月至2011年12月期间的物业管理费等费用及相应的逾期缴费违约金；被告与原告经协商一致解除租赁合同，但被告至今仍拖欠上述各项费用，请被告在收到该函后五天内缴清等等。邮寄该函的EMS邮寄底单显示邮寄时间为2013年12月31日，内件品名为“律师函”，邮寄地址为广州市海珠区南华中路御园街兰亭御园T6幢1502房（即被告在《广州市万某汇商铺租赁合同》上约定的联系地址）。《妥投证明》显示该邮件于2014年1月1日妥投，签收人为“他人”。原告提交该证据拟证明其委托广东法制盛邦律师事务所向被告发函催交租金。4.原告单方制作的《王楚生拖欠租金、违约金明细表》，显示被告欠款租金为152267元，违约金为152267元。原告提交该证据拟证明被告拖欠原告租金、违约金数额的具体计算过程。
被告对上述证据发表以下质证意见：1.对上述证据1《万某汇租户接收商铺确认书》不予确认，但确认其于2010年7月接收涉案商铺。2.对上述证据2、3不予确认，其并无收到上述《催促缴纳租金通知书》及《律师函》。3.对上述证据4不予确认，因该表为原告单方制作。
在本案审理中，被告申请证人许某、彭某及郑某出庭作证。彭某、许某及郑某作证称：其为被告员工；2011年8月11日上午其与被告到原告处协商退租事宜，并于当天签订《商铺退租协议书》；原告与被告协商一致被告在当天下午向原告支付《商铺退租协议书》约定的款项，但当天下午因双方无法谈妥原告损坏被告财物的赔偿问题，因此被告没有支付相应款项。彭某、许某及郑某就上述证言各提供了一份证人证言作为证据。
原、被告双方在本案中确认以下事实：被告于2011年5月31日搬离涉案商铺；被告并未缴纳2011年1月1日至2011年5月31日期间涉案商铺的租金152267元；《商铺退租协议书》约定的原告对被告享有的债权性质为普通债权，被告并未按《商铺退租协议书》约定向原告支付相关款项。另，原告明确现无法提供书面证据证明其在签订《商铺退租协议书》后，曾在2013年12月31日邮寄《律师函》前向被告主张权利。
本院认为：原告与被告签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《商铺退租协议书》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
《商铺退租协议书》约定：双方愿意解除涉案商铺的租赁关系。双方还在《商铺退租协议书》中就租赁关系解除后的权利义务进行约定。因此，原告与被告就涉案商铺形成的租赁关系因双方协商一致而解除，关于租赁关系解除后双方的权利义务关系应以《商铺退租协议书》所约定的为准。在双方就解除租赁关系以及如何承担责任达成一致意见并签订《商铺退租协议书》后，原告仍要求被告按照《广州市万某汇商铺租赁合同》承担相应责任缺乏依据，本院不予支持。《商铺退租协议书》约定原告于该协议书签署之日起30个工作日内向被告退还相关款项，该款项与被告须向原告支付的款项相抵销后，被告仍须向原告缴纳81393.15元。被告称双方协商一致上述费用在2011年8月11日下午缴纳，并申请证人出庭作证予以证明，但相关证人为被告的员工，与被告之间存在利害关系，且被告未能提供其他证据证明上述事实，对被告上述主张本院不予采信。根据《商铺退租协议书》，被告应在该协议书签署之日起30个工作日内（即2011年9月22日前）向原告缴纳81393.15元。被告实际并未向原告支付上述款项，因此原告向被告主张上述债权的诉讼时效应从履行期限届满之日即2011年9月22日起算。《商铺退租协议书》约定的上述债权是就原告应退按金、水电周转金等与被告应付租金、物业费等进行抵销而得出的债权，其性质应为普通债权，诉讼时效应为两年。原告未能举证其在2013年9月21日前曾向被告主张上述债权，被告关于原告诉请已过诉讼时效的抗辩具有事实和法律依据，本院予以采纳。因此对于原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。
本案受理费5870元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 傅红亚
二〇一四年十月十五日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝
本判决书于2014年月日送达（33）