上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第572号
原告郭震洋。
委托代理人王功林，上海信亚律师事务所律师。
被告张连英。
法定代理人梁勇平。
法定代理人梁勇明。
原告郭震洋与被告张连英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭震洋的委托代理人王功林，被告张连英的法定代理人梁勇平、梁勇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭震洋诉称，2012年9月1日，原告经中介公司居间购买被告位于宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称502室房屋），并签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，502室房屋总价款135万元。合同签订后，原告按约支付被告房款125万元，被告于2012年10月底将房屋交付给原告，原告装修后入住。2013年4月22日，被告之子强行将原告赶出502室房屋。现原告起诉要求被告将502室房屋及该房屋房地产权利交付给原告，并按125万元的日万分之五计算，支付从2012年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
被告张连英辩称，502室房屋系被告的动迁安置房，按照规定三年内不能出售。被告之女XXX与原告的婶婶原本即认识，俩人互相串通将被告的502室房屋出售给原告，被告未拿到任何房款，侵害了被告的权益。被告签订《上海市房地产买卖合同》时正在住院，脑子不清楚，该合同不是其真实意思。不同意原告的诉请。
经审理查明，2010年6月20日，被告承租的本市东大名路XXX弄XXX号XXX室房屋拆迁，分得502室房屋，2010年12月22日，该房屋房地产权利登记至被告名下。2010年12月25日，被告出具遗嘱，内容为，被告去世后，502室房屋由女儿XXX一人继承，其他人无权干涉，被告现有积蓄用于日常开支和支付医疗费，被告去世后积蓄全部留给XXX。该遗嘱有两位案外人见某。2012年9月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方502室房屋，转让价款为135万元，甲乙双方确认2013年6月30日之前办理转让过户手续；甲方未按约交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。合同补充条款约定，甲方收到乙方房款125万元后两周内办理交房手续。合同附件三付款协议约定，甲、乙双方签订买卖合同当日乙方支付甲方房款50万元，乙方于2012年10月15日前支付甲方房款75万元，甲、乙双方进交易中心办理产权过户当日，乙方支付甲方剩余房款10万元。当日，被告出具委托书，载明，本人委托XXX（被告之女）、XXX出售502室房屋，代收房款、代办物业及煤气过户，房产交易由本人过户。同日，原告现金支付XXX2万元，转账支付XXX48万元，XXX出具收据，载明收到原告购房款50万元。2012年10月13日，原告转账支付XXX75万元，XXX与XXX出具收据，载明收到原告房款75万元。2013年2月6日，被告与XXX、梁勇平签订“情况说明”，载明，502室卖房款125万元已经收到，尚余押金10万元，被告将15万元归还XXX装潢款，将110万元借给XXX，借条于2013年2月6日补写。2013年4月22日，原告报警称，被告携两儿子于2013年4月6日找到原告，表示先前签订的买卖合同无效，并于2013年4月22日19时50分再次找到原告，强行进入502室房屋。原告表示，被告与其两个儿子于2013年4月22日将502室房屋收回，并更换了门锁。被告表示，502室房屋本属于被告所有，被告打电话给儿子梁勇平、梁勇明称受到欺负，梁勇平、梁勇明才去该房屋的，何时去的记不清楚了，被告曾换过502室房屋门锁，但原告又换了回去，故房屋不在被告控制中。
审理中，原告申请上海福人居房产经纪事务所工作人员XXX出庭作证。XXX表示，XXX至中介公司挂牌出售502室房屋，并称被告住在医院，需至医院签订《上海市房地产买卖合同》，XXX、原告等于2012年9月1日随XXX至医院，XXX当场询问了被告是否愿意出售502室房屋，被告神智清晰，称因为骨折行动不便，所以委托女儿XXX办理售房事宜，同意出售房屋，并当场在买卖合同及委托书上签字。原告对XXX所述无异议。被告对XXX的陈述不予认可。
审理过程中，被告向本院提供：1、被告的病历，内容为，2009年11月23日的就诊记录：被告有脑梗塞史，规律服药，目前无明显头痛及头晕，病情稳定……；神清，一般可……。2009年11月25日的就诊记录：患者行动不便，今未来，体检缺如，由家属代配药。2009年11月28日的就诊记录：被告有脑供血不足史，规律服药，目前无明显头痛及头晕，病情稳定……；神清，一般可……。2009年11月30日的就诊记录：被告有脑供血不足史，规律服药，目前无明显头痛及头晕，病情稳定……；神清，一般可……。2、被告的出院小结，主要内容为，入院日期2012年8月29日，出院日期2012年9月26日；入院时主要症状及体征：因外伤后左髋部疼痛活动受限，神志清楚……；出院时情况：神清，精神反应可，……。原告对病历、出院小结真实性无异议。
本院向XXX、XXX询问有关情况，XXX、XXX表示，俩人系夫妻关系，502室房屋分到后由XXX、XXX装修后居住，被告平时住在长治路的房屋中带孙子，周末、过节才至502室房屋居住，被告主动提出让XXX帮忙出售502室房屋，并同意将一半房款给XXX，梁勇平、梁勇明对出售房屋的事情都是知道的，被告在医院签订的《上海市房地产买卖合同》，当时被告神志清楚，同意出售房屋。
以上事实，有原告提供的房地产权证、房地产买卖合同、委托书、房款收据及转账凭证、案件接报回执单、证人证言，被告提供的动迁安置协议、病历、出院小结，本院向XXX、XXX调取的遗嘱、情况说明、XXX、XXX所作调查笔录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告经过中介居间签订《上海市房地产买卖合同》，原告按约向被告的代理人XXX、XXX支付了房款，被告现主张原告与XXX恶意串通，侵害被告的权益，未提供相应证据证明，本院不予采信。从被告提供的病历、出院小结看，被告在签订合同时正在住院，被告入院、出院时的检查记录均为神志清楚。即使被告现在丧失了行为能力，也不代表其签订合同时是没有行为能力的。从被告事后与女儿XXX、儿子梁勇平签订“情况说明”看，被告、梁勇平对XXX出售502室房屋是认可的，对收取的房款金额亦无异议，且约定了房款的用途。该证据可以证明被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》是其真实意思表示。结合中介公司工作人员XXX的证词，被告主张其在签订《上海市房地产买卖合同》时脑子不清楚，与上述事实及证据不符，本院不予采信。原、被告所签《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，原、被告于2013年6月30日之前办理转让过户手续；被告收到原告房款125万元后两周内办理交房手续；原告于签订买卖合同当日支付被告房款50万元，于2012年10月15日前支付被告房款75万元，原、被告进交易中心办理产权过户当日，原告支付被告剩余房款10万元。原告已经支付了被告房款125万元，502室房屋亦已经符合过户条件，原告要求被告将502室房屋房地产权利过户给原告，符合相关规定及合同约定，本院予以准许。原告在过户时应按约支付被告剩余房款10万元。被告虽曾将房屋交给过原告，但被告于2013年4月22日将原告赶出502室房屋，并自述更换了该房屋门锁，可视为其自该日起拒绝交房。原告要求被告交付房屋本院予以准许。被告主张原告在被告更换房屋门锁后，又更换过了门锁，未提供证据证明，本院不予采信。合同约定，被告未按约交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算。原告要求被告支付逾期交房违约金，符合约定。鉴于该违约金较高，本院酌情调整确定由被告按每月3，000元计算，支付原告从2013年4月22日起至实际交房之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、被告张连英于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋及该房屋房地产权利交付给原告郭震洋；
二、原告郭震洋于本判决生效之日起十日内，支付被告张连英剩余房款10万元；
三、被告张连英于本判决生效之日起十日内，按每月3，000元计算，支付原告郭震洋从2013年4月22日起至实际交付房屋之日止的违约金；
四、原告郭震洋的其他诉讼请求，不予支持。
本案受理费16，950元，诉讼保全费5，000元，由原告郭震洋负担950元，被告张连英负担21，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一四年一月七日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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