江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第0045603570号
原告睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。
法定代表人蒋东凯，该公司总经理。
委托代理人姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
被告张子军。
原告睢宁金港家居广场有限公司与被告张子军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员梁爽适用简易程序独任审判，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托代理人姚军，被告张子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁金港家居广场有限公司诉称：原告是一家从事市场设施租赁、市场管理服务、房屋租赁等经营项目的专业性有限公司，在其经营期间内与金港国际建材家居广场内的各房屋所有权人签订委托经营管理合同，取得了对金港国际建材家居广场的市场设施、房屋的出租等经营管理权。
2011年11月21日，原、被告双方签订了一份“金港国际建材家居广场商用房租赁合同”。合同中约定，被告租赁位于金港国际2幢1层1061-1063、1078-1080号商铺，共276.83平方米的房屋，用于经营“骏仕陶瓷”。租赁期限为2011年10月23日至2014年10月22日，租金为24元／月／平方米。同时对租金及其他费用的给付方式、数额、期限等都进行了详细的约定。另外，对双方的违约责任、逾期支付各项费用的补偿方式也均有明确的约定。合同签订后，原告及时向被告交付租赁铺位，并提供辅助设施及物业管理等服务，被告也如期在金港国际建材家居广场内进行了经营。期间经原告多次催要，被告仅支付少许租金，合同期满后，被告未交清所欠租金及其他相关费用。经结算，被告仍欠143328.96元未付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令被告给付商铺租金等计143328.96元及逾期违约金（以143328.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告张子军辩称：我从2011年11月份租到了2012年9月份，这期间的租金已经给清了，因为是先交钱后给房子。自2012年9月份起，我就不在金港国际经营骏仕陶瓷，店转给了张兴旺，张兴旺已经和原告协商好。因此请依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告睢宁金港家居广场有限公司原名称为徐州百安居企业管理有限公司，2012年9月13日变更为现名称。睢宁县金港国际建材家居购物广场2幢1061号、1062号、1063号商服用房分别为案外人孙艺轩、陈书芳、徐州衡锦置业有限公司所有，睢宁县金港国际建材家居购物广场2幢1078号、1079号、1080号商服用房分别为案外人宋秀兰、陈金芳、吴岩所有。2010年7月1日，徐州衡锦置业有限公司与原告签订协议，约定将该公司金港国际建材家居购物广场未售的全部商业用房委托原告对外统一出租和营运管理。孙艺轩、陈书芳、宋秀兰、陈金芳、吴岩也先后与原告签订协议，约定将其所有的位于睢宁县金港国际建材家居购物广场2号楼的商服用房委托给原告对外统一出租和营运管理。
2011年11月21日，原告睢宁金港家居广场有限公司（甲方）与被告张子军（乙方）签订了一份《商用房租赁合同》，约定：原告将位于金港国际建材家居购物广场2幢1层的1061号-1063号、1078号-1080号商铺出租给被告从事商业经营，租赁面积为225.36平方米，租赁期限自2011年10月23日起至2014年10月22日止。租金从市场正式营业起计算，租期顺延。前两年每平方米商铺每月租金24元，年租金64903.68元。第三年甲方有权根据市场运营情况对租金进行调整（涨幅不超过上一年租金的20%）。租金一年一缴，先缴租金后使用（该租金不包含乙方应当交纳的税金、电费、空调费、物业费等其他相关费用）。物业管理费标准为1.5元／月／平方米（含保安、保洁、日常管理费等费用）。费用按乙方租赁面积分摊，实行先交费后使用的原则。双方在该合同附件《补充事项》中约定，被告享受7个月免租时间。
另查明，金港国际建材家居购物广场于2011年10月23日正式营业。被告张子军已缴纳第一年度的租金27043元，并缴纳了信誉质量保证金5000元。因被告未交纳第二年度和第三年度24个月租金及相应的物业费，引发本案诉讼。
庭审中，被告张子军为证明其在2012年9月就将骏仕陶瓷店铺转让给他人经营，提供一份其与张兴旺签订的转让协议，载明张子军以165000元的价格将骏仕陶瓷转让给张兴旺，2012年9月1日之前的账务与张兴旺无关，2012年9月1日之后的账务与张子军无关。原告睢宁金港家居广场有限公司表示其对被告转让店铺一事不知情，仍认为其与张子军存在租赁合同关系。
诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、请求被告支付物业费8112.96元（225.36平方米×1.5元／月／平方米×24个月）、租金129807.36元（225.36平方米×24元／月／平方米×24个月）及违约金（以137920.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止）。
上述事实，有当事人的当庭陈述、《商品房买卖合同》、协议书、《商用房租赁合同》等证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告睢宁金港家居广场有限公司与被告张子军之间签订的《商用房租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。被告未能按约支付租金及物业费，应承担相应的民事责任。虽然被告抗辩其已于2012年9月将店铺转让，但是其未能提供证据证明征得出租方的同意或者其与原告之间已解除租赁合同，因此本院对其该抗辩主张不予采纳。因此，原告要求被告支付租金129807.36元及物业费8112.96元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金问题，本院认为，被告未按约支付原告租金，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金过高，结合本案案情，原告的损失应是租金的利息损失，因此，被告应支付的违约金不宜超过利息损失的百分之三十。故被告应支付的违约金本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，且应分段计算，具体为：1、第二年度以64903.68为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止；2、第三年度以64903.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年10月23日起计算至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张子军于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司租金129807.36元、物业费8112.96元及违约金（由以下两部分组成：以64903.68为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年10月23日起计算至实际履行之日止；以64903.68元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2013年10月23日起计算至实际履行之日止）；
二、驳回原告睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1583元，由被告张子军负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 梁 爽
二〇一六年一月二十八日
书记员 苏永浩
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。