福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第457号
原告（反诉被告）泉州市建煌房地产开发有限公司。
委托代理人曾在中、曾晓剑，福建议正律师事务所律师。
被告（反诉原告）许德兴。
被告（反诉原告）庄惠妹。
两被告委托代理人柳复荣，福建伟立律师事务所律师。
原告泉州市建煌房地产开发有限公司（简称建煌公司）与被告许德兴、庄惠妹商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，被告许德兴、庄惠妹在答辩期限内，于2015年1月21日提起反诉。本院由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建煌公司的委托代理人曾晓剑，被告（反诉原告）许德兴及两被告（反诉原告）的委托代理人柳复荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建煌公司诉称，原、被告于2009年7月29日签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-No001×××）的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买建煌豪园第2幢2层201号商品房，购房款总价235000元，双方并对合同其他事项进行了约定。合同签订后，两被告仅支付首付款74000元，剩余161000元购房款始终未能办理银行按揭贷款。现涉讼商品房交房使用许久，被告尚欠原告的购房款161000元始终不予支付。被告拒绝付款的行为已经严重违反合同约定，原告有权要求被告立即支付拖欠的购房款，并按照合同约定支付违约金。请求判决：一、两被告立即支付拖欠原告的购房款161000元。二、两被告立即按逾期应付款161000元的日万分之一支付自2010年7月12日起至实际全额支付拖欠房款之日止的违约金。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。
被告许德兴、庄惠妹辩称，根据合同补充协议，原告需通知被告向银行提供资信证明，但被告至今未收到原告任何通知。因原告原因导致被告无法办理按揭贷款，且原告至今未将涉讼商品房交付被告。
反诉原告许德兴、庄惠妹诉称：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，反诉被告应该于2009年9月20日前将涉讼商品房交付反诉原告，但双方至今未办理交付手续。请求判决：一、反诉被告立即将反诉原告购买的涉讼商品房交付反诉原告使用。二、反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金14800元，并赔偿由此给反诉原告造成的损失20000元。
反诉被告建煌公司辩称：涉讼商品房已经于2010年7月12日交付使用，反诉被告不存在逾期交房的情况。退一步讲，按照合同约定，应于2009年6月30日交房，反诉原告应自权利被侵害之日起两年内向反诉被告主张违约金，现已超过诉讼时效。
经审理查明，建煌公司系经工商登记以房地产开发销售、建筑装璜装修、路桥建设为经营范围的企业法人，依法开发位于惠安县县城324国道旁老人活动中心北侧“建煌豪园商住楼”商品房项目。2009年7月29日，原、被告签订合同编号为GF-2000-0171（MF-2000-No001×××）《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的建煌豪园第二幢2层201号商品房，建筑面积102.16平方米，总价款235000元。合同约定：付款方式为银行按揭付款（见附件四）。出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力、大雨、暴雨等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用且逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同附件四（即合同补充协议）约定：购房合同总价235000元，签订购房合同时，买受人交清首期房款即74000元整，并在接到出卖人通知后5日内向按揭银行提供资信证明（银行在30个工作日内完成贷款审查）。余款161000元整，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人接到银行贷款承诺书后，10天内到有关部门办理按揭相关手续。合同签订后，被告已支付原告购房首付款74000元，剩余161000元购房款至今尚未支付。在庭审中，原告明确表示涉讼商品房客观上无法办理银行按揭手续，经本院释明，征求被告是否选择继续履行合同还是解除合同，被告明确表示愿意继续履行合同。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是：涉讼商品房是否已交付。
原告认为，原告有向每个业主邮寄交房通知书，因时间较久，无法查询回执。涉讼商品房已经于2010年7月12日交付使用，物业公司可以证明。原告相应提供证据：福建省惠安县锦绣大明物业有限公司出具的《证明》及《前期物业服务合同》、惠安县人民法院（2010）惠民初字第471号民事判决书，以此证明涉讼商品房已经于2010年7月12日交付使用，原告不存在逾期交房的情况。被告质证称：物业公司出具的材料三性均有异议，房屋尚未交付，被告未曾向物业公司缴纳物业费，不知道物业公司的存在。民事判决书真实性无异议，但与本案情况不同，不具有关联性。
被告认为，被告至今未收到任何交房通知书，物业公司的证明不可信。
本院经审查认为，福建省惠安县锦绣大明物业有限公司的《证明》系其单方出具，《前期物业服务合同》也是原告与物业公司签订，不足以证明原告已经将房屋交付被告使用。（2010）惠民初字第471号民事判决书争议房屋系第4幢2层210号，该房屋约定的交房时间为2008年10月31日，与涉讼商品房系不同幢数，交房时间也不一致，不足以证明原告不存在逾期交房的情况。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。双方虽然在补充协议中约定剩余房款161000采取银行按揭贷款的方式支付，且原告负有通知被告提供资信证明的义务，但原告明确表示涉讼房屋已无法办理银行按揭贷款手续，故其再履行通知办理资信证明义务已没有实际意义。经本院释明，被告仍表示愿意继续履行合同。双方未按照约定的银行按揭方式进行付款，且对付款时间未作出新的明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”双方实际上未按照约定的方式支付购房款，且未作出新的约定，原告有权随时要求被告付款，但应当给对方必要的准备时间。原告请求被告支付尚欠购房款161000元，应予支持。按照合同约定，反诉被告应在2009年9月30日前将涉讼商品房交付反诉原告使用，并签署房屋交接单，反诉被告并未提交证据证明其存在合同约定可以延期交房的特殊原因，也未提供证据证明已书面通知对方办理交付手续并签署房屋交接单，故反诉原告请求反诉被告交付房屋并支付逾期交房的违约金，于法有据，应予支持。但自2009年9月30日反诉被告逾期交房之日起2年内，反诉原告应及时向反诉被告主张权利，反诉原告于2015年1月21日提起反诉向本院主张权利，故逾期违约金的起算时间点应倒推2年计算，即从2013年1月21日起算。违约金支付标准应根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，以反诉原告已支付房价款，按日万分之0.2计算。反诉原告主张逾期交房造成损失，但未能提供相应的证据，故本院对该请求不予支持。原告在诉讼中撤回第二项诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许德兴、庄惠妹应于本判决生效之日起30日内支付原告泉州市建煌房地产开发有限公司购房款161000元。
二、反诉被告泉州市建煌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告许德兴、庄惠妹交付位于惠安县县城324国道旁老人活动地中心北侧的建煌豪园2层201号商品房，并以74000元为基数，按日万分之0.2支付反诉原告许德兴、庄惠妹自2013年1月21日起至实际交付房屋之日止的违约金。
三、驳回反诉原告许德兴、庄惠妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4000元，由被告许德兴、庄惠妹负担；反诉受理费670元，由反诉被告泉州市建煌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 谢惠峰
人民陪审员 庄炳忠
人民陪审员 刘来欣
二〇一五年十二月十日
书 记 员 吴燕芬
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。