杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第215号
原告（反诉被告）：杭州新联摄影器材有限公司，住所地杭州市西湖区古墩路金欣公寓3幢底商3#，实际经营地址杭州市滨江区东信大道1207号。
法定代表人：汪菁华，总经理。
被告（反诉原告）：汪瑾，现。
法定代理人：刘萍（系被告母亲）。
原告杭州新联摄影器材有限公司（以下简称新联公司）诉被告汪瑾房屋租赁合同纠纷一案、反诉原告汪瑾诉反诉被告新联公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2014年1月23日、3月5日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，后由简易程序转换为普通程序，于2014年10月10日合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）法定代表人汪菁华、被告（反诉原告）汪瑾及其法定代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新联公司诉称：2012年9月7日原告租住汪瑾在杭州市西湖区锋尚苑4-317室的房屋，租期2012年9月7日至2013年9月6日。2013年9月4日续签一年（2013年9月7日至2014年9月6日），续签协议约定汪瑾应提供身份、房屋产权等证件，协助新联公司办理工商登记等事宜。新联公司于2013年9月5日向汪瑾支付半年租金22200元，而汪瑾一直借故拖延不提供身份、房屋产权等证件，新联公司无法办理工商登记开展营业。故请求判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同及房屋续签协议；2.汪瑾返还新联公司租房押金人民币3700元、租金22200元，并按协议支付违约金（一个月租房租金）3700元；3.汪瑾承担全部诉讼费、诉讼期间新联公司往返法庭的交通费200元；以上合计29800元。审理中，新联公司鉴于已与汪瑾解除了房屋租赁合同及协议，故撤回第1项诉讼请求。
汪瑾辩称：新联公司以“因未注册影响其营业”为由要求汪瑾承担赔偿责任没有任何事实依据，新联公司第一年租房后也未进行注册，一直正常营业，对其营业收入未造成任何损害。汪瑾未提交身份证等未陪同新联公司进行注册并非故意，汪瑾将房产证交给亲友作为借款的抵押凭证，多次和新联公司说如急需请告知复印件是否可用或提前去取房产证原件，新联公司未明确回答，更没明确商量好同去注册的日期，后又告知时间错过无法进行注册，可在租赁期内工商注册肯定能办，故有理由相信新联公司故意找借口以提前解除租房协议，汪瑾没有过错。请求驳回新联公司的诉讼请求。
汪瑾反诉称：新联公司在租赁房内从事儿童摄影，没有经汪瑾书面同意，对墙壁进行开槽装置摄影背景，造成房屋结构的变化和墙壁的毁损，根据协议约定新联公司应对毁损的房屋结构恢复原状，给予赔偿。新联公司在租赁期间提出解除租赁协议的请求，汪瑾催要下期租金，新联公司借故不支付，有理由认定新联公司对租赁协议有不履行的意图，新联公司应支付剩余房租，租赁保证金不予退回。故请求判令：1.新联公司对墙壁造成的毁损承担两个月的租金赔偿7400元；2.新联公司违约提前解除租赁合同，要求其继续支付剩余的半年租金22200元，租赁押金3700元不予返还；3.诉讼费用由新联公司承担。庭审中汪瑾撤回了要求新联公司支付剩余半年租金22200元的诉讼请求。
新联公司就反诉辩称：汪瑾所述新联公司租赁房屋后不需用来注册不符合事实；其所述解除房屋租赁协议是因为新联公司提前搬走，但公司是因为无法经营，至于说公司提前六个月租赁了别的房屋搬走了，公司有租赁其它房屋的权利；汪瑾所讲的损害房屋的情况都是不存在的；请求驳回汪瑾的全部反诉请求。
新联公司就其主张提交了下列证据：
1.2012年9月7日的房屋租赁合同1份，证明新联公司租房的用途是用于商住，是为了注册公司；
2.2013年9月4日的续签协议1份，证明合同中约定了汪瑾要协助新联公司办理工商登记；
3.汪瑾的房屋所有权证1份（复印件），证明签订第一份合同的时候汪瑾提供给新联公司注册用的，汪瑾明知是要去注册公司的；
4.2013年9月5日支付房租的凭证，证明新联公司支付了相应款项；
5.2013年12月19日至2014年2月28日新联公司法定代表人与汪瑾之间的短信，证明是汪瑾不同意注册，要求重新签订合同，是汪瑾违约。
汪瑾就其主张提交了下列证据：
1.新联公司的企业法人营业执照1份（打印件），证明新联公司的营业执照上所载的住所地仍旧沿用向汪瑾租房前的地址，新联公司租用汪瑾的房子没有任何经济损失；
2.汪瑾母亲出具的收条1份，证明汪瑾当时把房产证借给母亲筹措资金，当时没办法一下子就提供给新联公司，要双方商定具体时间才能拿过来交给新联公司；
3.照片6张（打印件），证明房屋被新联公司毁损的具体情况，墙壁有7、8处悬挂拍摄照片时所用的背景结构的洞，线路结构改过了，导致现在有一些灯不能亮；
4.租房合同和续签协议，证明按照协议规定，新联公司违反了第16条和第18条的约定，毁损房屋，擅自提前解除合同。
新联公司提交的证据经质证，汪瑾对证据1-2的真实性无异议，其所述用于商业用途，签订协议时汪瑾是同意跟其去办理注册手续的，后来是公司自己解除合同；对证据3、4无异议；对证据5，公司法定代表人说要把房产证原件交给他们，汪瑾认为原件给他不放心，要自己派人跟他一起去，在这个问题上双方产生了误解，后来就没有具体跟汪瑾约定时间，就拖下去了。本院对证据的真实性均予以确认。
汪瑾提交的证据经质证，新联公司对证据1的真实性无异议，租汪瑾房子是要办理公司分支机构的执照，该证据与本案无关；证据2与本案无关，是汪瑾家庭内部的事情；对证据3的前三张照片在墙上打洞这个事实认可，补充提交的后三张照片不是新联公司在现场时的照片，不予认可；对证据4的真实性无异议。本院对证据1的真实性予以确认；证据2与本案无关联，不具有证明作用；证据3中显现墙上钉过钉子的照片的真实性予以确认，其余照片不能证明与新联公司有关联，不具有证明作用。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
汪瑾系杭州市西湖区锋尚苑4幢317室房屋（非住宅）的所有权人。
2012年9月7日出租人（甲方）汪瑾在其母亲陪同下与承租人（乙方）新联公司签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方将其合法拥有的坐落在本市西湖区锋尚苑4幢317室房屋出租给乙方使用，乙方保证租赁房屋仅作为商住使用；租赁期自2012年9月7日起至2013年9月6日止，房屋每月租金3700元，总计租金44400元；甲方收取乙方租房保证金3700元，待租赁期满结清费用后全额退还；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的……；在租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付一个月租金作为违约金，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金；甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议协商不成时，双方可向房屋所在地区的人民法院起诉。
2013年9月4日，汪瑾与新联公司签订《房屋租赁续签协议》一份，约定续租期为2013年9月7日起至2014年9月6日止；房屋月租金3700元，年租金44400元，每半年支付一次，第一期2013年9月6日前支付22000元，第二期2014年3月6日前支付22200元（押金3700元2012年9月7日已支付）；甲方应提供身份、房屋产权等证件，协助乙方办理工商登记等事宜；其他协议条款按原租赁合同。2013年9月5日，新联公司支付给汪瑾第一期半年租金22200元。在协议履行过程中，新联公司要求汪瑾按约定提供房产证等资料配合办理工商注册登记，汪瑾一直未予提供。
新联公司于2014年1月23日诉至本院要求解除房屋租赁合同及续签协议等。审理中，鉴于汪瑾同意解除租房合同，本院于2014年3月5日召集双方办理了解除合同手续，当日新联公司将所租房屋交还给汪瑾。
另外，汪瑾于2012年10月7日至同年10月25日在杭州市第七人民医院住院治疗，病情诊断为精神分裂症。经汪瑾母亲申请本院于2014年6月4日委托杭州市第七人民医院司法鉴定所对汪瑾在2012年9月7日、2013年9月4日（即案涉房屋租赁合同、协议签订之日）是否具有民事行为能力进行鉴定，上述鉴定机构函复认为对汪瑾既往某一特定时段的特定民事行为能力难以作出客观、科学、公正的鉴定意见而不予受理。经汪瑾母亲申请本院又于2014年6月26日委托上述鉴定机构对目前汪瑾是否具有民事行为能力进行鉴定，鉴定期间汪瑾于2014年7月25日再次在杭州市第七人民医院住院治疗，至同年9月下旬出院，经鉴定汪瑾目前为限制民事行为能力。
本院认为：一、汪瑾于2012年10月7日至同年10月25日因患精神分裂症住院治疗，之前一个月即2012年9月7日其与新联公司签订了《房屋租赁合同》，虽签约时间距其发病住院时间较短，但签约当时汪瑾由其母亲陪同，其母亲未对合同内容提出异议，故即使当时汪瑾不具有完全民事行为能力，也应视为其法定代理人对汪瑾所签合同内容予以认可，该合同内容未违反法律法规的强制性规定，故应认定为有效。在上述合同期限即将届满时，汪瑾自己于2013年9月4日与新联公司签订了《房屋租赁续签协议》，本院曾委托鉴定机构对其签订该协议时是否具有民事行为能力进行鉴定，但鉴定机构以对既往某一特定时段的特定民事行为能力难以作出客观、科学、公正的鉴定意见为由而不予受理。本案审理中汪瑾再次因患精神分裂症而于2014年7月25日住院治疗。对此，本院认为2013年9月4日的签约时间与汪瑾前后两次住院治疗的时间相隔较长，精神分裂症之病症也有可能存在间歇性，且鉴定机构也不能对其签约时的行为能力作出鉴定，在无证据证明汪瑾当时属于无民事行为能力或限制民事行为能力的情况下，本院认定其签订协议时具有完全民事行为能力，该协议应为有效。二、2013年9月4日汪瑾与新联公司签订《房屋租赁续签协议》后，按约定汪瑾应提供其本人的身份证及房产证等协助新联公司办理工商登记，但汪瑾未提供证件不予配合，经新联公司催告后在合理期限内仍未提供，使新联公司办理工商登记的目的不能实现，其行为已构成违约，新联公司依法有权提前解除房屋租赁协议，汪瑾收取的租房押金3700元应予退还。对于新联公司主张要求汪瑾承担违约金3700元的诉讼请求，因双方所签合同仅对各方延迟交房、退房以及擅自提前收房、退租进行了违约责任的约定，未对汪瑾不提供证件不协助办理工商登记所应承担的违约责任作出约定，故本院不予支持。对于新联公司要求返还半年租金22200元，本院认为新联公司支付给汪瑾半年租金后，已实际占有使用汪瑾的房屋达半年之久，且协议中并未特别体现汪瑾提供证件协助办理工商登记事项为租房的唯一目的，但客观上汪瑾的违约行为会使新联公司所租房屋的使用价值有所降低，因此本院酌情确定半年的租金为14800元，汪瑾尚需退还租金7400元。新联公司还要求汪瑾承担因诉讼而发生的交通费200元，未有合同依据，本院不予支持。三、汪瑾反诉新联公司提前解除租赁合同构成违约，如前所述因汪瑾未履行协议的相关义务已构成违约，新联公司依法有权提前解除房屋租赁协议，汪瑾主张新联公司违约与事实不符，故其不予退还租房保证金的请求本院不予支持。汪瑾还主张新联公司在租赁房屋期间在墙上打洞造成墙壁毁损而要求赔偿损失7400元，根据汪瑾提交的照片显现案涉房屋的墙上留有数个钉钉子的印迹，新联公司陈述其为悬挂摄影背景将膨胀螺丝钉在墙上，本院认为，在墙上钉钉子的行为属于正常使用房屋之列，并未构成对墙体的毁损，故汪瑾主张的事实不能成立，其要求赔偿的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、汪瑾于本判决生效之日起十日内退还杭州新联摄影器材有限公司房屋租金7400元、租房保证金3700元，合计11100元。
二、驳回杭州新联摄影器材有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回汪瑾的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费546元，由杭州新联摄影器材有限公司负担468元，由汪瑾负担78元，汪瑾负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院；反诉案件受理费39元，由汪瑾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 黄 倩
人民陪审员 陈慧兰
人民陪审员 王景莉
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈 赛