上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6344号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈洛妤，XX年XX月XX日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡才斌，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海馥邦购物中心有限公司。法定代表人王一民，董事长。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。上诉人陈洛妤、上海馥邦购物中心有限公司（以下简称馥邦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈洛妤的委托诉讼代理人胡才斌，被上诉人馥邦公司的委托诉讼代理人刘婷、周俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洛妤上诉请求：撤销原审判决第二、四、九项，改判支持陈洛妤的原审诉请。事实和理由：因馥邦公司煤气中断的原因导致陈洛妤停业51天。此后，馥邦公司既未提供任何赔偿解决方案，又多次拒收书面函件。2015年6月20日，馥邦公司私自撬门换锁，导致陈洛妤彻底无法经营。同年7月，在陈洛妤起诉后，馥邦公司为了另行出租涉讼商铺获取利益，又强行收回商铺，致使陈洛妤的损失进一步扩大。陈洛妤的损失是因为馥邦公司一系列的违约行为所造成，馥邦公司应当承担全部赔偿责任。馥邦公司辩称，其不同意陈洛妤的上诉请求。陈洛妤在合同履行过程中违反约定，其上诉请求没有依据。馥邦公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审的反诉请求。事实和理由：一、馥邦公司不存在违约行为，而陈洛妤自2015年2月起故意拖欠、拒付租金及水电煤等相关费用，其行为已构成根本违约，应按约向馥邦公司支付反诉请求的全部费用。因此，馥邦公司按约向陈洛妤发出解除租赁合同函，陈洛妤于2015年7月24日收悉，在其拒不搬离租赁场所的前提下，馥邦公司按照合同约定将其占用租赁场所的物品搬离，不应承担任何责任。二、一审法院认为陈洛妤于2015年6月21日发函至馥邦公司导致合同于次日解除，但馥邦公司并未收到该解除函，且即使有解除函，发函行为也不符合合同约定。陈洛妤辩称，其不同意馥邦公司的上诉请求。其不存在拖欠费用的情况，本案系馥邦公司根本违约。2015年7月，陈洛妤向一审法院起诉请求：1、判令陈洛妤、馥邦公司之间签订的合同于2015年6月22日解除；2、判令馥邦公司赔偿陈洛妤各项损失共计880,061.10元（人民币，下同），其中包括上海市长宁区XX路XX号B1楼D10室房屋（以下简称涉讼商铺）因煤气问题导致餐厅停业51天（2015年2月10日至同年4月1日计50天，同年4月21日1天）的经济损失164,577.50元（包括员工工资80,450元、员工宿舍租金22,100元、食材损耗7,826元、房租、水电煤费及仓库费用33,735.50元、停业期间的宽带费用219元和停业期间的可期待利润20,247元）和因馥邦公司根本性违约（擅自停电、换锁、清场）导致陈洛妤无法经营的损失715,483.60元（包括商铺转让费65,000元、煤气管道使用费70,000元、装修费399,460元、施工管理费1,820元、广告策划费用43,000元、从2015年6月19日停电起至同年12月31日止的宽带费用825.60元、食材损耗8,675元、物品损失126,703元）；3、判令馥邦公司退还陈洛妤各类保证金41,950元；4、判令馥邦公司赔偿陈洛妤品牌损失费50,000元；5、判令馥邦公司向陈洛妤支付赔偿金153,298.06元（按照合同总金额的10%计算）。馥邦公司向一审法院提起反诉请求：1、判令陈洛妤、馥邦公司之间签订的合同于2015年7月23日解除；2、判令陈洛妤向馥邦公司支付自2015年3月19日至同年7月23日止的租金198,431.87元（减去一日租金532.50元）；3、陈洛妤支付馥邦公司自2015年7月24日至同年7月30日止的房屋使用费5,425元；4、陈洛妤支付馥邦公司自2015年1月13日至同年6月30日止的燃气费9,725.51元；5、陈洛妤支付馥邦公司自2015年2月1日至同年6月30日止的水电费32,497元；6、陈洛妤向馥邦公司支付违约金153,298.06元（按合同总金额的10%计算）；7、陈洛妤向馥邦公司支付赔偿金153,298.06元（按合同总金额的10%计算）。一审法院认定事实：2014年11月，陈洛妤从案外人许某处转让取得了涉讼商铺的租赁权，陈洛妤向案外人许某支付了涉讼商铺转让费65,000元、燃气安装费70,000元。2014年11月14日，陈洛妤（乙方）与馥邦公司（甲方）就涉讼商铺签订了《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》（以下简称合同）。合同约定：租赁期限自2014年11月19日至2021年6月30日。乙方在涉讼商铺经营“XX”品牌的餐饮；月租金15,975元整。合同签订后，乙方应于2014年11月14日前加付贰个月租金作为保证金，合计31,950元整和三个月的租金47,925元整。租赁保证金担保的范围包括乙方应支付的租金、水电费，乙方逾期支付租金及水电费滞纳金，由于乙方过错，造成甲方的其他损失。在合同履行期间，乙方的租金采用先付后用的方式，于每三个月提前五日到甲方财务部缴纳下三个月的租金，以此类推，逾期不交租金，将按违约处理。乙方同意负担甲方每年的二次大型促销活动和一次周年庆活动经费，总计1,200元；乙方不按时缴纳租金或不按约定数额交纳租金的，每逾期一天，乙方应按每期应交租金全额的1%向甲方承担违约责任，逾期七天，甲方有权解除合同。如甲方解除合同向乙方追缴租金和滞纳金外，乙方应承担免租期的租金和总租约10%的违约金。本合同终止后，在甲方确认乙方无拖欠费用或与甲方无其他未结手续后，甲方将在合同到期三个月后返还保证金。甲方、乙方单方无故提前解除本合同书，应赔偿对方总租约租金10%的租金；本合同书期满未再续约，或因乙方违反合同书而经甲方提前解除时，乙方应于本合同书期满之日或接到甲方解除本协议书通知书之日起三日内，负责将所有商品撤离，恢复物体原状并保持租赁区域内附属设施完整完好地向甲方交接，甲方对未拆除的装饰物不予补偿。如逾期未履行，则每逾期一日应向甲方支付日租金2倍的租金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失，并甲方有权处理扣押乙方物品，若因此而有遗失或损毁，与甲方无关，乙方不得要求赔偿，所产生费用由乙方负担并由租赁保证金中扣除，不足部分甲方仍有权向乙方追索。合同签订后，陈洛妤按约向馥邦公司支付了租赁保证金31,950元和首期租金47,925元。之后，陈洛妤对涉讼商铺进行了重新设计和装修。2014年11月17日，陈洛妤向馥邦公司支付了合同转让费5,000元。2014年11月22日，陈洛妤向馥邦公司缴纳了装修保证金5,000元。装修结束后，陈洛妤开始对外经营。2015年2月14日，陈洛妤向馥邦公司支付了15,975元，该笔钱款用于支付从2015年2月19日至2015年3月18日止的租金。2015年2月起，涉讼商铺所属街道联合其他相关部门对馥邦公司管理的商场进行煤气安全检查。检查过程中，燃气公司发现馥邦公司有私接煤气管道，私拆燃气计量装置的行为，燃气公司对馥邦公司开具了燃气设施整改告知书，并停止了燃气供应。之后，燃气公司要求馥邦公司整改，但馥邦公司未办理整改业务。2013年3月期间，燃气公司工作人员再次来到馥邦公司商场，馥邦公司将大门紧锁，燃气公司工作人员未能正常抄表。2015年4月期间，燃气公司工作人员再次前往馥邦公司商场，发现馥邦公司还是有私自接装燃气管道的情况，燃气公司工作人员拍照取证。2015年4月21日，涉讼商铺所属街道再次联合其他相关部门上门检查，但受到馥邦公司工作人员的阻挠，拒绝接受检查，燃气公司遂派员向馥邦公司所属上海市公安局长宁分局北新泾派出所报案。上海市公安局长宁分局北新泾派出所为此制作了受案登记表。燃气公司报案还称，馥邦公司将表号为IG13100003的煤气表私接管道，提供给“魔锅坊麻辣香锅”及“XX辣味特色料理”两家饮食店使用。燃气公司估算了偷盗的用气量，同时表示收回了燃气表。上海市公安局长宁分局北新泾派出所接受报案后向馥邦公司的工作人员裘某制作了询问笔录，裘某在笔录中提及工作中还有戴某某、刘婷等其他同事。上海市公安局长宁分局北新泾派出所接受报案后还于2015年4月21日向“魔锅坊麻辣香锅”的店长沈某制作了询问笔录，沈某在笔录中称“魔锅坊麻辣香锅”店于2013年12月开张，2015年2月10日前使用管道燃气，自2015年2月10日起管道燃气不能用了，现在用的是生物油罐作为能源。使用管道燃气时，馥邦公司工作人员将每家分表表数抄下后，结算费用后打印单据，商户核对后再付费。燃气公司在上述检查及报案期间，陈洛妤就赔偿事宜多次与馥邦公司工作人员裘某等人协商，均未果。2015年6月17日，馥邦公司向陈洛妤的下属员工王某送达了一份《催款函》。2015年6月20日，陈洛妤拨打“110”报警称，其与馥邦公司发生纠纷，涉讼商铺的门锁被商场物业更换。2015年6月21日，陈洛妤向馥邦公司所在地址快递了一份《关于B1楼D10XX餐厅歇业与场地移交的告知函》。该函主要内容为，列举了馥邦公司没有保障陈洛妤正常经营的种种行为，致陈洛妤损失惨重，陈洛妤主张解除合同，双方办理相关交接事宜。2015年6月22日，快递公司安排了投递，但“未妥投”。之后，该函件被退还寄件人处。2015年7月7日，陈洛妤的委托代理人胡才斌拨打“110”报警，民警到场后了解具体请况后记载如下：涉讼商铺的门锁被撬后，门锁又被更换。陈洛妤同时委托了上海市闸北公证处公证员就涉讼商铺外围现场拍摄了照片。2015年7月24日，陈洛妤收到馥邦公司工作人员戴某某的短信。短信基本内容为：馥邦公司主张解除合同。2015年7月27日办理涉讼商铺交接，结算欠费及违约赔偿金。陈洛妤短信回复馥邦公司，主要内容为：陈洛妤已向法院提起诉讼，要求双方纠纷依法处理。同日，馥邦公司还向陈洛妤户籍所在地快递了一份《解除场地租赁合同书通知函》，因陈洛妤不在户籍地，未能签收。2015年7月29日，馥邦公司又向陈洛妤户籍地所在地快递了一份《关于处理“XX”店铺物品通知函》，因陈洛妤不在户籍地，未能签收。审理中，陈洛妤自认其水、电、燃气费用付至2015年1月止，之后陈洛妤未再支付。馥邦公司确认涉讼商铺的前承租人名叫“许某”，馥邦公司从“许某”处收取燃气安装费70,000元，但与陈洛妤无关。馥邦公司确认收到过施工管理费1,820元，但认为系其从案外人处收取，与陈洛妤无关。馥邦公司确认其于2015年7月自行收回了涉讼商铺，将屋内所有物品搬离。同年8月1日，馥邦公司与案外人就涉讼商铺签订了新的租赁合同。陈洛妤、馥邦公司就搬离物品的交接多次协商未果，最终未能进行交接。诉讼中，上海XX有限公司向法院递交一份函件。函件称，“XX”辣味特色料理店在经营过程中，上海XX有限公司未支付过任何钱款，所有钱款均由陈洛妤支付，公司就本案不主张权利。一审法院认为，合同解除的原因及责任方为本案的主要争议焦点。陈洛妤作为涉讼商铺的承租人，按约支付租金为其主要合同义务。2015年2月14日，陈洛妤支付了租金，租金付至2015年3月18日。馥邦公司作为涉讼商铺的出租方，有效管理整个商厦，保障各商户正常的经营是其主要合同义务。从2015年2月起，馥邦公司管理的商厦因燃气管道私接等问题多次遭到燃气公司的检查及相关部门的调查并被停止供应燃气，陈洛妤作为使用燃气经营的商户之一，在检查期间及停止供气期间停止经营实属无奈，陈洛妤因此要求馥邦公司赔偿停业损失，向馥邦公司少付租金的行为符合合同法规定的不安抗辩权构成要素，陈洛妤的上述行为并无不妥。而馥邦公司不能保障陈洛妤正常经营已构成根本违约，却以陈洛妤违约为由行使合同解除权显属不当，法院因此驳回馥邦公司主张合同于2015年7月23日解除的反诉请求。2015年6月20日涉讼商铺大门被换锁，陈洛妤无法继续经营，陈洛妤为此于2015年6月21日发函行使合同解除权符合合同法的规定，法院因此确认陈洛妤、馥邦公司签订的合同解除之日为2015年6月22日。馥邦公司先行违约，又强行收回涉讼商铺，致陈洛妤遭受损失，陈洛妤依法可向馥邦公司主张赔偿，赔偿额应相当于馥邦公司违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失指财产的直接减少，包括陈洛妤诉请中主张的员工工资、员工宿舍租金、食材损耗、停业期间的房租、停业期间的宽带费用、商铺转让费、燃气管道使用转让费、装修费、施工管理费、宽带费用、物品损失。法院认为，法院根据公安部门的笔录等可证实从2015年2月起燃气公司及相关政府部门就对涉讼商铺的燃气进行检查、停气，笔录显示持续到同年4月底后公安才没有相关记录，结合陈洛妤提供的日常账本及另一相关商铺人员沈某关于停止供气所作陈述，法院对陈洛妤主张合同解除前涉讼商铺的停业日期为51天予以确认。陈洛妤开设餐饮店招聘店员，为员工租赁房屋作为宿舍、开通宽带均是经营餐饮店的必要开支，陈洛妤的相关诉请合理，法院予以支持。陈洛妤虽然是合同的相对方，但其作为餐厅的日常管理员工取得工资收入亦属合理，法院予以支持。但陈洛妤租赁别墅作为个人的员工宿舍不符合常理，法院不予支持。陈洛妤的房租只付至2015年3月18日，从同年2月10日起算只有36天的损失。综上，法院支持陈洛妤提出的员工的工资损失80,450元、员工宿舍租金损失7,650元、停业期间的宽带损失费219元、停止期间的租金损失19,170元的本诉请求。至于陈洛妤本诉中主张的水、电、燃气等损失涉及馥邦公司的相关反诉请求，法院在反诉中一并评判。关于仓库费用，陈洛妤只支付到2015年1月份止的仓库费用，停业期间的仓库费用尚未支付，故法院不予支持。关于涉讼商铺转让费、燃气管道使用转让费、装修费、施工管理费、广告策划费用。法院认为，陈洛妤是向案外人实际支付了商铺转让费、燃气管道使用转让费等费用后才取得涉讼商铺的承租权，合同约定的承租权至少近七年，但陈洛妤已不可能在合同约定的租期内继续使用涉讼商铺，合同解除实际造成了陈洛妤已付上述费用的损失，故法院酌情确定馥邦公司赔偿陈洛妤商铺转让费损失60,000元、燃气管道使用转让费损失65,000元。陈洛妤为涉讼商铺的经营进行了装修，馥邦公司收回商铺又对外出租，陈洛妤遭受的装修损失应由馥邦公司承担，陈洛妤主张的装修费有合同及发票予以证实，但法院认为应以发票的总金额为准，故支持装修费赔偿395,860元。施工管理费陈洛妤已实际支出，亦属陈洛妤在装修中遭受的损失，法院支持陈洛妤主张的1,820元。陈洛妤自行策划了广告活动，该活动已经完成产生的费用与馥邦公司并无关联，故该项主张，法院不予支持。关于陈洛妤未能使用的宽带损失，法院以合同解除日为起算日，支持馥邦公司赔偿陈洛妤未能使用的宽带损失812.70元。关于食材损耗，陈洛妤主张了两笔，一笔为餐厅停业期间产生，另一笔为合同解除之后产生。法院认为，经营餐厅常备食材是经营必需，陈洛妤为此提供了日常账本予以佐证，且陈洛妤主张的金额亦属合理，法院予以支持。馥邦公司在陈洛妤提起诉讼之后、双方尚未对涉讼商铺交接的情况下自行收回涉讼商铺，之后又重新对外出租。仅凭馥邦公司提供的录像难以证明其已如实、妥善的保管了属于陈洛妤的物品。法院查看了馥邦公司提供的录像，涉讼商铺内还有其他馥邦公司未列入物品清单中的物品，比如：绿色植物、版画等，法院因此对于馥邦公司制作的物品清单的完整性难以采信。结合陈洛妤提供的物品清单及录像，法院最终酌定馥邦公司赔偿陈洛妤物品损失63,351.50元。关于停业期间的可期待利润，法院认为陈洛妤主张的金额合理；该损失虽属间接损失，但餐饮利润具有客观的确定性，若无馥邦公司的违约行为，餐饮利润通常情况是可得的，法院因此支持陈洛妤主张的该项诉请。合同租期近七年，陈洛妤前后只经营了半年左右，陈洛妤为经营投入的装修保证金及合同转让费均属陈洛妤损失，馥邦公司应当予以赔偿。至于租赁保证金，馥邦公司在反诉中已经主张了租金等费用，故该笔钱款在本诉中不予抵扣，馥邦公司应返还陈洛妤。关于品牌损失费，该诉请并非是可以获得的预期利益，且难以量化，故法院难以支持该项诉请。本诉中，陈洛妤主张合同总金额10%的赔偿金，因合同解除的违约责任归咎于馥邦公司，馥邦公司就其单方解除合同的行为支付赔偿金与赔偿陈洛妤因停业所遭受的损失均符合合同法的规定，两者并不矛盾，可一并适用，法院因此支持陈洛妤提出的该项诉请。法院已确认陈洛妤、馥邦公司签订的合同解除之日为2015年6月22日，理由不再赘述，故驳回馥邦公司主张的第1、3、6、7项反诉请求。因馥邦公司的违约行为致陈洛妤停止经营51天，扣除法院已支持陈洛妤36天的停业日租金损失，尚余15日停业日租金，按每日租金532.50元计，陈洛妤应支付馥邦公司从2015年3月19日至同年6月22日止的租金42,600元。关于煤气费、水电费，根据“魔锅坊麻辣香锅”的店长沈某在公安的询问笔录可证明，馥邦公司制作的抄表数需要陈洛妤核对后方能确定付款，馥邦公司仅提供的《缴款通知单》难以证明陈洛妤应支付的数额。审理中，陈洛妤自认2015年2月起的水、电、燃气费未付，其中陈洛妤对于馥邦公司制作的2015年2月至同年6月17日的煤气抄表明细有员工签字的表数予以确认，法院因此确认陈洛妤应付馥邦公司煤气费5,620.40元。陈洛妤在2015年6月20日前还在经营，相应的水、电费陈洛妤应支付，法院只能根据《缴款通知单》上有陈洛妤员工签名的单据确定水、电费为10,529元，由陈洛妤支付给馥邦公司。判决：一、原告（反诉被告）陈洛妤与被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司签订的《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》于2015年6月22日解除；二、被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈洛妤员工工资损失人民币80,450元、员工宿舍租金损失人民币7,650元、停业期间的食材损失人民币7,826元、停业期间的宽带费用人民币219元、停业期间的房租损失人民币19,170元；三、被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈洛妤可期待利润损失人民币20,247元；四、被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈洛妤商铺转让费损失人民币60,000元、燃气管道使用费转让损失人民币65,000元、装修损失人民币395,860元、施工管理费损失人民币1,820元、宽带费损失人民币812.70元、食材损失人民币8,675元、物品损失人民币63,351.50元；五、被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）陈洛妤租赁保证金人民币31,950元、装修保证金人民币5,000元、合同转让费人民币5,000元；六、被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈洛妤支付赔偿金153,298.06元；七、原告（反诉被告）陈洛妤应于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司支付租金人民币42,600元；八、原告（反诉被告）陈洛妤应于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司支付燃气费人民币5,620.40元、水电费人民币10,529元；九、驳回原告（反诉被告）陈洛妤其余本诉请求；十、驳回被告（反诉原告）上海馥邦购物中心有限公司其余反诉请求。本院二审期间，馥邦公司提供北新泾派出所于2016年4月7日出具的《说明》，旨在证明至今无法查明煤气私接、偷盗行为。陈洛妤表示，《说明》没有承办人签名，形式上有问题，私接煤气与本案无关，本案涉及的是谁违约。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年7月26日，陈洛妤回复戴某某的短信内容为：“我方于2015年7月23日收到自称贵司工作人员‘戴某某’的短信，要求进行承租场地移交。……请贵司确认该信息的真实性及该人员的身份和授权范围。在无授权书或贵司的书面确认情形下，贵司相关工作人员的私自函件及短信行为给我方已经造成骚扰。请贵司加强管理水平，提高员工素质……贵司此前的一系列违约行为，已经造成我方无法正常经营。且，贵司及贵司相关人员于2015年6月20日擅自撬门，私自进入我方承租商铺，后又更换门锁的行为已经涉嫌刑事犯罪。现我方已经向长宁区人民法院提起诉讼，案号（2015）长民三（民）初字第1444号。……”。本院认为，本案的争议焦点有二：一为本案系哪一方违约导致合同解除；二为合同解除的法律后果处理。针对争议焦点一，上诉人陈洛妤与上诉人馥邦公司签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。馥邦公司作为涉讼商铺的出租人应当按照约定将商铺交付承租人，并在租赁期间保持商铺符合约定的用途。本案中，合同约定陈洛妤系在租赁区域内经营餐饮种类XX品牌的商品，故馥邦公司应保证涉讼商铺能实现陈洛妤正常经营的目的。但是，从2015年2月起，燃气公司在检查中发现馥邦公司有私接煤气管道、私拆燃气计量装置的行为，遂向馥邦公司开具了燃气设施整改告知书，并停止了燃气供应，而馥邦公司未办理整改业务，导致燃气公司在2015年3、4月期间仍然上门检查燃气设施。在此期间，陈洛妤亦无法正常经营，馥邦公司作为涉讼商铺的出租方已构成违约，陈洛妤有权主张赔偿并少付租金。嗣后，2015年6月20日，涉讼商铺的门锁被商场物业更换，陈洛妤无法继续经营，故针对馥邦公司的上述违约行为，陈洛妤有权主张解除合同。馥邦公司主张陈洛妤自2015年2月起拖欠租金构成违约，综合本案事实可以发现，本案双方的纠纷因馥邦公司未能为陈洛妤经营餐饮提供安全、合法的燃气而起，陈洛妤拒付租金系事出有因，不构成违约，馥邦公司不享有合同解除权。但本院注意到，2015年6月21日，陈洛妤向馥邦公司所在地址快递了一份《关于B1楼D10XX餐厅歇业与场地移交的告知函》，该函“未妥投”，亦即无法证明陈洛妤解除合同的通知已到达馥邦公司，故原审确认合同解除日为2015年6月22日有误。2015年7月24日，陈洛妤收到馥邦公司工作人员戴某某关于主张解除合同的短信，陈洛妤于2015年7月26日回复戴某某，虽然其对戴某某是否获得馥邦公司授权提出异议，但陈洛妤表明其已向法院提起诉讼，并且其诉请亦要求解除合同，鉴于本案双方在当时均有意愿解除合同，故本院有理由认定合同于2015年7月26日解除。又由于合同解除系因馥邦公司违约而起，合同解除的责任归属于馥邦公司。针对争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同因馥邦公司未能提供安全、合法的燃气导致陈洛妤无法实现正常经营而解除，因此陈洛妤主张的损失包括停业期间的损失及合同解除导致的其他损失。关于停业期间的认定，原审根据燃气公司自2015年2月起对涉讼商铺进行燃气检查、停气的情况，公安机关对馥邦公司工作人员以及“魔锅坊麻辣香锅”的店长沈某所作笔录内容，并结合陈洛妤提供的日常账本，原审认定停业期间为51天，本院予以确认。原审根据双方提供的在案证据，对陈洛妤主张的员工工资、员工宿舍租金、食材损耗、停业期间的房租与宽带费用、商铺转让费、燃气管道使用转让费、装修费、施工管理费等损失的合理部分予以支持，并无不当，本院予以维持。关于陈洛妤未能使用的宽带损失，本院以合同解除日2015年7月26日为起算日，判定馥邦公司赔偿陈洛妤未能使用的宽带损失670.80元。关于广告策划费用，该费用不属于陈洛妤开展经营活动必然发生的费用，馥邦公司亦无法合理预见，故对陈洛妤主张的该项费用，本院不予支持。鉴于合同已解除，本案双方理应办理涉讼商铺的交接手续，但双方在诉讼期间未就商铺办理交接手续达成一致，馥邦公司于2015年7月自行收回商铺，其行为存在不当之处，但陈洛妤主张的物品损失缺乏确切的证据支持，原审根据本案双方提供的物品清单及录像，酌定馥邦公司赔偿陈洛妤物品损失的数额，恰当合理，本院予以确认。关于停业期间的可期待利润，该损失属于间接损失，但这是陈洛妤在正常经营餐厅的情形下本可以获得的利益，并且其提供了2015年1月的日经营报表以及费用报表予以佐证，因此，陈洛妤的该项诉请，合法有据，本院予以支持。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，合同违约责任条款中约定馥邦公司、陈洛妤单方无故提前解除合同，应赔偿对方总租约租金10%的租金。该条款事先约定合同任何一方违约应赔偿对方损失的计算方法，本质上属于违约金条款。违约金本身具备补偿性与惩罚性双重性质，在具体适用时可以根据守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以调整。本案系馥邦公司违约而导致合同解除，但陈洛妤已经主张涉讼商铺停业期间产生的各项损失以及合同解除导致的装修损失、物品损失、商铺转让费等损失，并得到大部分支持，因此其实际损失已经基本得到弥补，又鉴于违约金具备惩罚违约方的功能，故本院根据馥邦公司对合同解除的过错程度以及陈洛妤的预期利益等因素，酌情确定馥邦公司支付陈洛妤赔偿金70,000元。原审在基本支持陈洛妤主张的各项损失的基础上，对违约金未予以调整，致所作判决有误，本院依法予以纠正。关于馥邦公司要求陈洛妤支付自2015年3月19日至同年7月23日止的租金，本院根据合同于2015年7月26日解除的事实，结合馥邦公司的违约行为致陈洛妤停止经营51天，其中36天停业期间的租金损失19,170元由馥邦公司予以赔偿，余下的15天停业期间租金损失从陈洛妤应付租金数额中予以扣除，按照每日租金532.50元计，陈洛妤尚需支付馥邦公司从2015年3月19日至同年7月26日止的租金60,705元。关于馥邦公司主张的房屋使用费，鉴于合同于2015年7月26日解除，馥邦公司主张房屋使用费至2015年7月30日，而陈洛妤在上诉状中亦陈述馥邦公司在2015年7月30日私自进入涉讼商铺并将商铺内的物品擅自搬离他处，故房屋使用费应计算至2015年7月30日，参照租金标准按照每日532.50元计，合计2,130元。综上，上诉人陈洛妤的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。上诉人馥邦公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1444号民事判决第二、三、五、八、九项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1444号民事判决第一、四、六、七、十项；三、陈洛妤与上海馥邦购物中心有限公司签订的《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》于2015年7月26日解除；四、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈洛妤商铺转让费损失人民币60,000元、燃气管道使用费转让损失人民币65,000元、装修损失人民币395,860元、施工管理费损失人民币1,820元、宽带费损失人民币670.80元、食材损失人民币8,675元、物品损失人民币63,351.50元；五、上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈洛妤支付赔偿金70,000元；六、陈洛妤应于本判决生效之日起十日内向上海馥邦购物中心有限公司支付租金人民币60,705元；七、陈洛妤应于本判决生效之日起十日内向上海馥邦购物中心有限公司支付2015年7月27日至2015年7月30日的房屋使用费人民币2,130元；八、驳回上海馥邦购物中心有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币4,770元，由上海馥邦购物中心有限公司负担。一审本诉案件受理费人民币14,927.78元，由陈洛妤负担3,109.78元，由上海馥邦购物中心有限公司负担11,818元；一审反诉案件受理费人民币4,665.55元，由陈洛妤负担1,306元，由上海馥邦购物中心有限公司负担3,359.55元；二审案件受理费人民币19,593.33元，由陈洛妤负担3,600.80元，由上海馥邦购物中心有限公司负担15,992.53元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……