上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1106号
原告祝育生。
委托代理人何振卿，上海何振卿律师事务所律师。
委托代理人金立军，上海何振卿律师事务所律师。
被告上海金笋轻工商贸城有限公司。
法定代表人高健，董事长。
委托代理人刘超，男，上海金笋轻工商贸城有限公司工作。
委托代理人江界华，上海江晨律师事务所律师。
被告李华珍。
委托代理人张词祖，男，住上海市长宁区。
原告祝育生诉被告上海金笋轻工商贸城有限公司（以下简称金笋公司）、被告李华珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并于2014年12月19日、2015年1月22日两次公开开庭进行了审理。祝育生委托代理人金立军及李华珍的委托代理人张词祖三次到庭参加了诉讼，祝育生、金笋公司委托代理人江界华到庭参加了第一次庭审，金笋公司委托代理人刘超到庭参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，祝育生与金笋公司签订了一份合作建造营业房协议书，约定由祝育生选定金笋公司所处的轻工商贸城内B区XXX幢XXX号地块建造营业房，共一间，建筑占地长12米，宽3.7米。营业房规划是三层框架结构，建筑面积133.2平米。协议签订时，祝育生即向金笋公司支付了协议约定的款项。协议约定营业房竣工验收合格后，按实际建筑面积，由金笋公司按国家规定给予原告办理土地使用权证和房产证。2010年房屋竣工，然金笋公司既未向祝育生交付系争房屋，也一直未按协议约定为祝育生办理土地使用权证和房屋产权证。祝育生与金笋公司多次协商未果。2012年2月，祝育生在查询该房屋状况时，才发现金笋公司已于2010年9月与李华珍签订了《上海市商品房出售合同》，将系争房屋出售并登记至李华珍的名下。故祝育生诉讼来院，要求1、判令金笋公司继续履行2003年6月与祝育生签订的协议书内容，向祝育生交付上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号2层224室及上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号1层124室的房屋；2、确认金笋公司与李华珍签订的关于上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号2层224室及上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号1层124室的商品房出售合同无效。审理中，祝育生撤回第一项诉讼请求。
原告祝育生为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、协议书一份，拟证明祝育生与金笋公司签订的合作建造营业房协议，并约定房屋建造好以后，由金笋公司为祝育生办理土地使用权证和房屋产权证的事实；
2、收款收据一组，拟证明祝育生按照协议书约定向金笋公司支付了房款的事实；
3、《契税缴纳书》、《商品房出售合同》、《上海市房屋状况及产权人信息》一组，拟证明金笋公司与李华珍签订的合同与协议书内容不符、目前房屋登记于李华珍名下的事实；
4、死亡证明一份，拟证明祝育生的母亲于2010年9月4日死亡的事实。
被告金笋公司辩称，系争合同有效，办理产证期间祝育生与张琼的婚姻关系仍然合法有效，张琼可以代理祝育生的行为。金笋公司与祝育生电话核实，祝育生表示因家中有事不能亲自办理，金笋公司结合原件及张琼的意思表示办理了产证。
被告金笋公司未就自己的辩解意见向本院提交证据。
被告李华珍辩称，系争合同有效，李华珍取得上述房屋系基于祝育生的赠与行为，且李华珍支付了购房余款。李华珍为证明自己的辩解意见，向本院提交如下证据：
1、（2012）长民四（民）初字第1544号民事判决书、（2014）沪一中（民）终字第1745号民事判决书各一份，拟证明祝育生与张琼之间共同财产的安排情况；
2、《户口历史交易明细表》、转账记录、发票联、《签购单》一组，拟证明购房尾款的付款情况及李华珍还款的事实。
为查明本案事实，本院依法调取（2013）奉民三（民）初字第18号民事案件中的付款凭证及庭审笔录。
经当庭质证，金笋公司对祝育生提供的证据1、2、3、4真实性无异议，对于其中部分证明内容有异议；对李华珍提供的证据1、2无异议，对本院调取的付款凭证及庭审笔录真实性无异议。李华珍对祝育生提供的证据1、2、3、4真实性无异议，对部分证明内容有异议，对本院调取的付款凭证及庭审笔录真实性无异议。祝育生对李华珍提供的证据1无异议，对证据2的事实认可，但认为与本案无关联性；对于本院调取的付款凭证及庭审笔录真实性无异议，但认为庭审笔录中原祝育生代理人对证人证言的表态不认可。本院对原、被告已认可的证据真实性、合法性予以确认。对李华珍提供的证据2，本院予以认可。
结合当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2003年6月23日，祝育生与金笋公司签订《协议书》，约定合作建造营业房事宜。协议书第一条：“乙方（即祝育生）选定甲方（即金笋公司）轻工商贸城内B区XXX幢XXX号地块建造营业房，共1间，每间建筑占地长12米，宽3.7米。”协议书第七条：“营业房竣工验收合格后，按乙方实际建筑面积，甲方应按国家规定予以办理土地使用权证和房屋产权证二证合一（绿证），政府规定的税费由乙方自负。”合同签订后，祝育生陆续支付人民币290，500元（以下币种同）。
2010年9月25日，李华珍签字确认：“购买的商铺：一层房价118，458.5元，二层房价为227，030.8元，每套房总价为345，489.3元，另维修基金上下两层共4，055元，合计349，544.3元。目前已付款项为290，500元，欠付余款59，044.3元。”同日，李华珍与金笋公司签订两份《上海市商品房出售合同》，约定李华珍分别向金笋公司购买坐落于上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号2层224室及上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号1层124室。合同签订后，李华珍、张琼通过转账支付59，044.3元。后系争的两套房屋登记于李华珍名下，李华珍于次年向张琼归还垫付的50，000元。
另查明，祝育生与张琼原系夫妻关系，双方于2012年11月5日解除婚姻关系。祝育生、张琼曾于2008年2月10日签订财产协议书一份，约定“张琼、祝育生（以下简称甲方、乙方）自愿协商双方财产分配如下：1、房屋：乔爱别墅、雅阁花园别墅、曹安路商铺由甲方所有；天津公寓一套和奉贤商铺一套由乙方所有。……”。财产协议书中所指的奉贤商铺一套即本案所涉房屋。
又查明，金笋公司员工周志民于（2013）奉民三（民）初字第18号案件中出庭作证，述称：“其系金笋公司市场部经理。2010年7月，金笋公司通知业主办理产证，曾将书面通知寄送至祝育生在愚园路的住所，也曾多次电话联系祝育生，祝育生表态想出售房屋。在2010年9月份，张琼携带结婚证、户口簿、购房协议、收据原件来到金笋公司，说祝育生委托其办理手续并要求办到李华珍名下，金笋公司依其要求进行办理。办理手续时，曾尝试电话联系祝育生，但未打通。”
再查明，李华珍与张琼为母女关系。
本院认为，祝育生与金笋公司签订的《协议书》具有房屋买卖合同属性，《上海市商品房出售合同》系作为协议书的履行内容之一，现金笋公司与李华珍未经祝育生同意，签订系争房屋的出售合同并办理过户登记，于法无据，应属无效。金笋公司辩称，签订合同当日，张琼与李华珍携带祝育生身份证、结婚证、户口簿、《协议书》及收据原件，故认为张琼构成表见代理。本院认为，金笋公司所依据之事实仅有其内部员工的证言进行证明，且无其他证据相印证，故本院对于上述事实不予确认。在祝育生未出具委托书，金笋公司也未向祝育生进行核实的情况下，与李华珍签订《上海市商品房出售合同》，显未尽到审慎的注意义务。反观李华珍，其未支付合理对价，主观上属非善意，其辩称经祝育生赠与，但未就此提供有效证据予以佐证，本院不予认可。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李华珍应将系争房屋返还给金笋公司，金笋公司应将收取的59，044.3元购房尾款退还李华珍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认被告上海金笋轻工商贸城有限公司与被告李华珍于2010年9月25日签订的两份《上海市商品房出售合同》无效；
二、被告李华珍于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号2层224室及上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号1层124室房屋并配合办理上述房屋产权变更登记至被告上海金笋轻工商贸城有限公司名下；
三、被告上海金笋轻工商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告李华珍59，044.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，482元，由两被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年二月十五日
书 记 员 刘 伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。