内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0581民初42号原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市永兴批发市场C栋3楼。法定代表人刘久力，职务总经理。委托代理人董长慧，女，1971年4月23日出生，身份证号码×××，汉族，该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市银龙苑1号楼2单元202室。委托代理人何红杰，女，1980年5月17日出生,身份证号码×××，蒙古族，该公司职工，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市静湖北苑C3栋451室。被告申艳龙，男，1987年2月19日出生，现住内蒙古自治区通辽市，其他自然情况不详。霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司（以下简称永兴物业公司）诉申艳龙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员宋治茹独任审判，于2018年3月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。永兴物业公司的委托代理人董长慧、何红杰到庭参加了诉讼，申艳龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永兴物业公司诉称，2012年1月份开始，永兴物业公司负责静湖花园的物业服务，永兴物业公司于静湖花园的业主委员会签订了《物业服务合同，我公司在服务期间，尽职尽责，赢得了广大业主的普遍好评。申艳龙自2015年11月至今一直未按规定交纳物业费。请求：1.判决被告给付拖欠的物业费：2015年2个月（11月5日-12月31日）物业费72.61㎡×0.6元×2个月=87元，2016年物业费72.61㎡×0.6元×12个月=522元，2017年物业费72.61㎡×0.6元×12个月=522元，合计1131元。滞纳金按合同约定逾期每天千分之三计算：2015年物业费的滞纳金87元×0.3‰×365天=95元；2016年物业费的滞纳金：522元×0.3‰×365=571元，合计666元。物业费和滞纳金总计1797元；2.由被告承担本案诉讼费用。申艳龙未出庭亦未进行书面答辩，其怠于行使抗辩权，视为放弃抗辩。永兴物业公司为证明自己的主张，向本院提举了以下证据：一、2014年10月2日-2015年10月2日物业服务合同（补充协议2015年10月2日-2015年12月31日）及2016-2017年物业委托服务合同各一份，旨在证明物业公司与业主委员会签订的合同是合法的；二、物业服务项目，旨在证明物业公司一直按要求服务；三、镜湖南北苑物业服务企业考核评分标准六份，旨在证明我公司的服务一直达到服务标准；四、业主委员会章程，旨在证明业主委员会一直按章程监督物业公司向业主服务；五、业主档案及入住通知单一份，旨在证明被告是本小区业主，一直在C6-631号居住。本院综合分析后对永兴物业公司出示的证据作出如下认证：该公司出示的第一、五组证据来源合法、客观真实，且可就永兴物业公司为申艳龙提供物业服务、房屋实际权属所有人、房屋面积等事实予以证实，故本院对上述第一、五组证据予以确认并采信；永兴物业公司出示的第二、三、四组证据客观存在，但无法确认是否与本案具备关联性，故本院仅对其真实性予以确认。经审理查明，申艳龙系霍林郭勒市静湖北苑小区C6号楼6单元631室房屋的业主。2014年10月1日霍林郭勒市宝日呼吉尔街道静湖南北苑业主委员会与永兴物业公司签订了一份《物业服务合同》，约定由永兴物业公司为静湖北苑小区提供物业服务，服务期间自2014年10月2日至2015年10月2日止。2015年10月1日双方签订了《补充协议》，将服务期延长至2015年12月31日。2016年1月2日双方又签订一份《物业服务委托合同》，约定服务期间自2016年1月1日至2017年12月31日止。另查明，静湖花园北苑2015年度、2016年度、2017年度住宅物业费收费标准为每月每平方米0.6元。申艳龙未自2015年11月至今始终未缴纳物业费用。再查明，申艳龙为静湖北苑小区C6号楼6单元631室业主，该房屋面积为72.61㎡.本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（三）项：”业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主可以授权建设单位和业主委员会作出某些决定，因此，静湖南北苑小区业主委员会与永兴物业公司签订的《物业服务合同》、《补充协议》合法有效，申艳龙作为静湖北苑小区的业主，理应受上述合同的约束，且永兴物业公司实际履行了物业管理义务。永兴物业公司关于请求2015年2个月物业费87元、2016年度物业费522元、2017年度物业费522元的主张，结合双方《物业服务合同》、《补充协议》约定的物业服务收费标准及申艳龙所居住的C6-631号房屋的面积（72.61㎡），本院核算2015年2个月（11月、12月）物业费为87.13元（72.61㎡×0.6元/月/㎡×2月），2016年度物业费为522.79元（72.61㎡×0.6元/月/㎡×12月），2017年度物业费为522.79元（72.61㎡×0.6元/月/㎡×12月），但永兴物业公司仅就2015年2个月物业费主张87元、就2016年物业费主张522元、就2017年物业费主张522元，其主张合法有效，本院予以支持。永兴物业公司关于请求2015年滞纳金95元、2016年滞纳金571元的主张，永兴物业公司要求申艳龙给付滞纳金，本案中的物业服务合同是平等主体之间的民事行为，而不是行政行为，在民事行为中由一方违约所应支付的是”违约金”而不是”滞纳金”，故将永兴物业公司主张的滞纳金定性为违约金，永兴物业公司要求申艳龙支付2015年2个月、2016年拖欠物业费的违约金，但按照物业合同中”从逾期之日按应缴纳费用的每日3‰加收滞纳金”的约定计算违约金明显过高，显失公平，应适当调整。截止2018年1月4日，申艳龙仍未缴纳2015年11月、12月的物业费以及2016年度、2017年度的物业费，其行为已经构成事实上的违约，应承担相应的违约责任，永兴物业公司于庭审过程中称2015年2个月违约金的起算日期是2016年1月1日，截止到起诉日2017年12月31日，2016年违约金的起算日期是2017年1月1日，永兴物业公司在庭审过程中主张违约金计算至2017年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：”约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”之规定，本院综合考量，违约金计算标准应参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%为宜，故本院核算2015年违约金金额为12.4元（87元×4.75%×1.5÷365天×730天），2016年违约金金额为34.06元（522元×4.35%×1.5÷365天×365天），故永兴物业公司请求申艳龙给付2015年、2016年二年违约金571元的主张理由部分成立，本院仅就合理部分予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第三项；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告申艳龙于本判决发生法律效力后10日内给付原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司2015年度11月、12月2个月的物业费共87元；2016年度的物业费522元；2017年度物业费522元；2015年违约金12.4元、2016年违约金34.06元。上述合计1177.46元；二、驳回原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告霍林郭勒市永兴物业服务有限责任公司已预交），由被告申艳龙负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员  宋治茹二〇一八年三月二十日书记员  辛朵莲