广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第889号
原告罗某。
委托代理人熊茂玉，广西君健律师事务所律师。
被告余某。
委托代理人阳卫星，广西桂山律师事务所律师。
第三人孙某。
原告罗某诉被告余某、第三人孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日受理后，依法由审判员谌姝霖适用简易程序独任审判。原告罗某的委托代理人熊茂玉，被告余某及其委托代理人阳卫星，第三人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：桂林市穿山东路11号樱特莱庄园E栋1-2号铺面为原告所有，在租赁给被告前，由原告整体租赁给汪某，但汪某未经原告许可擅自将承租的商铺转租给他人，为此，原告解除了与汪某对上述铺面的租赁合同。此后，原告与被告于2011年8月29日签订租赁合同，由原告于2011年10月12日起将樱特莱庄园E栋1-2号铺面整体租赁给被告，租期三年，双方并约定，租赁期间，被告必须守法经营，未经原告同意，不得擅自转租给第三方，如违约，则应赔付原告房租2500元。合同签订后，原告将上述出租的商铺整体交付给被告，但被告未经原告同意，擅自将铺面的一部分转租给孙某经营体育用品。为此原告诉至法院，提出如下请求：1、判令解除原、被告于2011年8月29日签订的《租赁合同》，2、判令被告与第三人退回桂林市穿山东路11号樱特莱庄园E栋1-2号铺面；3、判令被告支付原告违约金2500元；4、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、房屋产权证，证明桂林市穿山东路11号樱特莱庄园E栋1－2号铺面为原告所有；2、2011年1月15日汪某出具门面租赁保证书，证明原告将铺面租赁给汪某时，该门面是不允许转租的；3、门面转租协议一份，证明原承租人汪某涉及门面转租，2011年被原告发现后，原告于2011年10月11日解除了与汪某的租赁合同，收回了上述出租铺面；4、2011年8月29日罗某与余某签订的租赁合同，证明由原告于2011年10月12日起将铺面整体租赁给被告，租期三年，双方并约定，租赁期间，被告必须守法经营，未经原告同意，不得擅自转租给第三方，如违约，则应赔付原告房租2500元；5、2011年10月1日余某与孙某签订的租赁合同，证明2011年10月1日，被告与第三人签订租赁合同，被告擅自将铺面的一部分约25平方米转租给第三人，后第三人在此经营体育用品；6、照片，证明被告、第三人在原告上述铺面经营的状况。
被告辩称：余某使用的铺面并没有转租给孙某，余某租赁樱特莱庄园E栋1－2号铺面之前，孙某就一直租赁并使用樱特莱庄园E栋1－2号东侧铺面，原告对孙某租赁此门面的行为是默认的，明知此事而未提出异议。
被告对其辩称在举证期限内提交的证据有：1、2008年12月24日汪某与孙某签订的租赁合同，证明汪某租赁罗某所有的樱特莱庄园E栋2号铺面，之后，孙某向汪某租赁樱特莱庄园E栋2号铺面东侧部分铺面，每月向汪某支付房租800元；2、2010年12月30日余某与覃某签订的门面转租合同，证明余某向覃某租赁樱特莱庄园E栋2号铺面西侧部分铺面；3、交款凭证3单，证明余某向覃某支付相关的转让货款；4、2011年3月至2011年8月六个月的房租交款凭证，证明余某按合同约定向覃某支付房租1300元；5、2011年8月29日罗某与余某签订的租赁合同，证明余某向罗某租赁樱特莱庄园E栋2号铺面；6、2011年9月至2012年1月四个月的房租交款凭证，证明余某每月向罗某支付房租2500元；7、2011年10月1日被告与第三人签订的租赁合同，证明孙某租赁樱莱特庄园E栋2号铺面东侧部分铺面，每月向余某支付房租950元；8、2012年1月16日交税的完税证2张，证明孙某经营的“久丰体育用品店”一直以来均向桂林市高新区国税局缴税。
第三人辩称：被告不是擅自转租，我也不知道之前的合同是否有禁止转租的内容。我之前和汪幼华签订租赁合同，后来和余某签订租赁合同，一直在该门面经营，这些年罗某没有提过异议，去年底才提过一次。
第三人对其辩称在举证期限内提交的证据有2008年12月24日第三人与汪某签订租赁合同，证明第三人一直在樱莱特庄园E栋2号铺面东侧部分铺面经营。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性和证明内容都没有异议；证据2的真实性不确定，证据3的真实性没有异议，但不能证明原告解除了与汪某的租赁合同；证据4的真实性没有异议，证明内容也没有异议；证据5的真实性没有异议，不能证明被告擅自转租，在我们之前第三人已经在使用这个门面了；5、证据6的真实性没有异议，这门面是两个主体在经营。第三人对原告提供的证据1的真实性和证明内容都没有异议；2、证据2的真实性不确定，不能证明这个证明内容；3、证据3的真实性不确定，当时原告没有解除合同，也没有收回铺面；证据4的真实性和证明内容都没有异议；证据5的真实性没有异议，证明内容有异议，我先于余某在此门面经营；证据6的真实性和证明内容都没有异议。原告对被告提供的证据1的真实性不认可；证据2至证据7的真实性与证明内容均认可，也证明了被告向第三人转租门面的事实，证据8的真实性认可，证明内容不认可。第三人对被告提供的证据的真实性与证明内容均无异议。原告对第三人提供的证据的真实性不认可，证明内容也不认可。被告对第三人提供的证据的真实性和证明内容都没有异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因无相关证据予以否定，且与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年8月29日，甲方罗某与乙方余某签订《租房合同》一份，约定：甲方同意将位于樱特庄园E栋2号铺面租给乙方作为商业超市使用。时间从2011年10月12日至2014年10月12日止。租赁期三年；租赁期每月租金2500元，乙方每月12日前交纳该期租金；房屋押金5000元；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得擅自转租给第三方，如要转让，提前一个月通知甲方同意方可，如有违约，则赔付甲方房租2500元；租赁期间，双方不得擅自终止合同。如需提前解除合同，甲、乙双方均应提前45天通知对方，并经协商一致后方可终止合同。2011年10月1日，甲方余某与乙方孙某签订一份《租赁合同》合同，约定：甲方同意将位于樱特庄园E栋2号铺面的一部分租给乙方使用，时间从2011年10月1日起至2014年10月12日止。合同中的孙某系本案被告孙某。
另查明，在余某与罗某签订租赁合同之前，樱特莱庄园E栋2号铺面已被分割为两个独立的铺面，上述两份合同签订后，余某使用该铺面的西侧部分铺面经营超市，孙某使用该铺面的东侧部分铺面经营体育用品。2011年11月原告对第三人孙某在此经营提出异议，现被告余某不同意解除原、被告于2011年8月29日签订的《租赁合同》
本院认为：本案争议焦点是：1、被告是否存在转租的行为，是否应给付原告违约金2500元；2、原告是否知道或者应当知道被告转租，并在6个月内提出异议。
对被告是否存在转租的行为，是否应给付原告违约金2500元的问题，被告在与原告签订《租房合同》后，又与第三人签订《租房合同》，将其租赁的门面的一部分转租给孙九丰，其存在转租行为。原、被告双方签订的《租房合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。现被告余某违反《租房合同》的约定，将桂林市穿山东路11号樱特莱庄园E栋1-2号铺面的一部分转租给第三人孙某使用，故对原告要求被告支付违约金2500元的诉讼请求，本院予以支持。
对原告是否知道或者应当知道被告转租，并在6个月内提出异议的问题，原、被告签订的合同约定原告将铺面租给被告作为商业超市使用，而被告自2011年10月1日将该铺面的一部分转租给第三人孙某经营的是体育用品，此后一年，原告对被告的转租行为未提出异议，原告称其于2012年5月才发现被告转租，不符合情理。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现被告不同意解除原、被告双方签订的合同，故对原告要求解除原、被告于2011年8月29日签订的《租赁合同》，本院不予支持。对原告要求被告与第三人退回桂林市穿山东路11号樱特莱庄园E栋1-2号铺面的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告余某支付原告罗某违约金2500元。
二、驳回原告罗某的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费100元，因适用简易程序减半收取案件受理费50元（原告已预付本院），由原告罗某负担25元，被告余某负担25元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费100元，（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长 谌姝霖
二〇一三年九月二十三日
书记员 蒋西凤