四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5005号
上诉人（原审原告）成都嘉好房地产有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西玉龙街***号。
法定代表人华茂泽，董事长。
委托代理人周毅，男，1986年10月29日出生，汉族，住四川省双流县，系该公司员工。
委托代理人蒙健凤，女，1983年5月6日出生，壮族，住广西贵港市港南区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）夏雪梅，女，1969年12月7日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人胡云峰，四川元海律师事务所律师。
上诉人成都嘉好房地产有限公司（以下简称嘉好房产）因与被上诉人夏雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日依法受理，组成合议庭于2014年10月9日公开开庭进行了审理，上诉人嘉好房产的委托代理人周毅、蒙健凤，被上诉人夏雪梅的委托代理人胡云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下案件事实，2007年6月5日，双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定，夏雪梅购买的为正在装修的房屋，位于成都市太升北路9号1幢3层34号，该房屋土地使用性质为商业，建筑面积25.56平方米；价款按建筑面积计算，单价6?470元／平方米，总款165?373元，优惠3.5%，优惠后单价为6?244元／平方米，优惠后总购房款为159?585元；夏雪梅一次性付款，合同签订之日付购房款159?585元；嘉好房产应当在2008年4月20日前将符合本合同约定的房屋交付夏雪梅使用；嘉好房产保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因嘉好房产原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由嘉好房产承担全部责任；嘉好房产应当在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由嘉好房产提供的资料报产权登记机关；如因嘉好房产的责任，夏雪梅不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意如下处理，夏雪梅不退房，如果逾期时间在180日以内，嘉好房产按日向夏雪梅支付已交付价款万分之五的违约金，如果逾期时间超过180天，夏雪梅可以退房；夏雪梅委托嘉好房产代为办理房屋所有权证，办证时发生的税、费，按国家规定各自承担，签订本协议之日夏雪梅预付费用，办理完毕后据实多退少补；夏雪梅所购买之房屋已出租给成都欧曼酒店管理有限公司（以下简称欧曼公司）进行经营管理，该公司会根据经营需要对房屋进行适当的装修布置，因此交房程序从简，交房时间以欧曼公司经营期起始日为准，欧曼公司支付经营管理费后视为自动交房等。成都市国力公证处对前述《房屋买卖合同》的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第48078号《公证书》。上述合同签订后，夏雪梅向嘉好房产支付了全部购房款。
2007年6月5日，夏雪梅与欧曼公司签订《委托经营管理合同》一份，主要约定，夏雪梅将位于成都市太升北路9号1幢3层34号委托给欧曼公司进行经营并管理，欧曼公司经营管理该房屋无论盈亏与夏雪梅无涉；该房屋委托经营管理期为15年，2008年4月20日前为房屋装修期，经营期从2008年4月20日至2023年4月19日止等。成都市国力公证处对该份合同的签订过程进行了公证，并制作（2007）川国公证字第48079号《公证书》。
另查明，1、2006年12月26日，嘉好房产与四川金通拍卖有限公司签署《成交确认书》一份，载明嘉好房产通过公开竞价成功竞得成都市青羊区太升北路9号内江大厦地上第一层至第六层房地产及附属建筑物。2007年1月29日，广东省河源市中级人民法院作出（2006）河中法执字第117号民事裁定书，裁定四川省内江市人民政府所有的四川省内江市人民政府驻成都办事处名下位于成都市青羊区太升北路9号内江大厦第一层至六层房地产及附属建筑物房产以19?640?000元拍卖给嘉好房产。
2、2010年9月2日，嘉好房产与内江市人民政府驻成都办事处向成都市房屋产权监理处提交申请，载明：位于成都市青羊区太升北路9号房产，原为内江市人民政府驻成都办事处，共两栋，主楼1-9层，附楼1-3层，原用途均为综合楼；现主楼1-6层和附楼1-3层为嘉好房产所有，主楼7-9层为内江市人民政府驻成都办事处所有；根据设计的相关要求，该处房产符合商业及办公的使用条件，其中主楼1层符合商业使用条件，主楼2-9层和附楼1-3层符合办公使用条件；恳请成都市房屋产权监理处明确上述房屋用途，确认主楼1层用途为商业，主楼2-9层和附楼1-3层为办公用途。成都市房屋产权监理处公房产权科于2010年9月3日在该份申请上签署“请你单位向规划部门申请明确用途，待规划部门确认后再向我们申请办证（档案保管号权1248830、权1269348）”。2010年9月15日，成都市规划管理局在该份申请上签署“该项目已于1995年7月6日取得《规划管理验收合格证》，其建设工程名称为‘综合楼’。经研究，同意将主楼第一层的建筑性质明确为商业，第二至九层的建筑性质明确为办公，附楼一至三层的建筑性质明确为食堂”。
3、成都市太升北路9号1-3层综合楼（附楼）由嘉好房产单独所有。该房屋已设立抵押登记，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司成都金府支行，债务人为成都弗斯达酒店有限公司，约定期限为2012年10月25日至2018年10月24日。
4、2014年1月20日，原审法院工作人员至成都市城乡房产管理局进行询问，该局工作人员告知成都市太升北路9号1-3层综合楼（附楼）规划用途为食堂，不能办理房屋分户产权。
成都嘉好房地产有限公司请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》补充协议；2、夏雪梅承担本案一半诉讼费用。
上述事实有嘉好房产企业法人营业执照、企业名称变更核准通知书、夏雪梅常住人口详细信息、《房屋买卖合同》及补充协议、（2007）川国公证字第48078号《公证书》、《委托经营管理合同》、（2007）川国公证字第48079号《公证书》、收据、《成交确认书》、（2006）河中法执字第117号民事裁定书、申请、房屋信息摘要及当事人陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。
原审法院认为，双方于2007年6月5日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，嘉好公司与夏雪梅双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。根据《房屋买卖合同》的约定，嘉好房产应履行将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的义务，但嘉好房产未履行该项义务构成违约。现嘉好房产主张涉案房屋无法办理分户产权，要求解除《房屋买卖合同》及补充协议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该法定解除权的行使只有当对方当事人出现了违约情形，并且是严重违约导致合同目的无法实现时，守约方才享有合同解除权，就违约方而言，对涉案《房屋买卖合同》及补充协议并无法定解除权。并且，双方在《房屋买卖合同》中约定夏雪梅不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，可以选择不退房，故嘉好房产以涉案房屋无法办理分户产权为由，主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，也不符合约定解除权的行使条件。因此，对嘉好房产关于解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议的主张，原审法院不予支持。
综上，嘉好房产的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回嘉好房产的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由嘉好房产负担。
宣判后，原审原告嘉好房产不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、上诉人嘉好房产2006年通过拍卖取得案涉房屋所在大楼时，原产权性质为综合楼，2010年9月规划管理局将房屋性质变更为食堂，导致房屋无法按约办理分户产权，但嘉好房产在签订合同时无主观恶意。双方签订合同的基础丧失导致合同主要目的无法实现，而非由于嘉好房产怠于履行义务造成。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款属于法律适用错误，无法办理产权不应归责于嘉好房产，嘉好房产有权解除合同。三、由于房屋出现不可预见的客观变化，合同基础丧失，致使合同目的无法全部实现。应适用情势变更情形解除合同。请求撤销原判，改判：1、解除嘉好房产与夏雪梅签订的《房屋买卖合同》及其补充协议。2、一、二审案件受理费由夏雪梅承担一半。
被上诉人夏雪梅答辩称，一、夏雪梅购买的房屋无法办理房屋分户产权，责任在于嘉好房产。夏雪梅完成了合同义务，但嘉好房产怠于履行义务，导致夏雪梅不能在规定期限内取得房屋产权证书。夏雪梅从2008年4月起对该房屋进行占有、使用、收益，已实现合同目的。二、原审法院适用法律正确，嘉好房产作为违约方，无权行使合同的法定解除权。且根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，嘉好房产亦无权行使合同的法定解除权。三、本案不符合情势变更的情形，双方签订合同时，嘉好房产清楚房屋的性质，但未告知夏雪梅无法办理产权登记的风险，也未及时履行协助办理产权登记的义务，不存在情势变更的情形。夏雪梅于签订《房屋买卖合同》及《补充协议》当天已将房屋委托欧曼公司经营管理，解除合同将严重损害夏雪梅权益。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，请求驳回嘉好房产的上诉请求，维持原判。
二审中，嘉好房产向法庭提交一份2007年11月9日由内江市人民政府驻成都办事处出具的《申请》，拟证明嘉好房产并非怠于履行合同义务，在通过拍卖取得案涉房屋所在大厦后，尚未完成过户前，原产权人已经向成都市房管局递交申请，要求变更房屋性质，但久未得到答复，故嘉好房产无法控制政策变化，属于情势变更情形。被上诉人夏雪梅质证认为，对该证据的真实性无异议，对关联性不予认可，认为在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，夏雪梅对于房屋的规划情况不清楚，该证据不能达到上诉人的证明目的。
本院经审查认为，嘉好房产提交的该份证据是内江市人民政府驻成都办事处提交给成都市规划局的《申请》，本院对该证据的真实性予以确认。《申请》提及“而现在房管局相关条例规定不存在使用用途为综合楼这一性质，从而导致现在无法正常办理产权过户”，但该内容并非客观事实，不能直接证明嘉好房产依据合同约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关”，嘉好房产亦未提交能够证明在合同义务到期之前，其积极履行取得房屋所有权属证书义务的其他证据予以佐证。另外，嘉好房产认为该证据能够证明其未能办理产权证系由于大楼用途性质在2010年发生变更导致，但并未提交能够证明大楼用途性质在变更之前，依照大楼原“综合楼”性质能够取得房屋权属证书的相关证据。该《申请》系单一证据，未形成证据锁链，不能证明嘉好房产的主张，本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，2007年11月9日，内江市人民政府驻成都办事处出具《申请》一份，抬头为成都市规划局，载明位于成都市青羊区太升北路九号的内江大厦修建于90年代初期，作为内江市政府驻成都办事处使用，该大楼主要用于办事处作接待及酒店经营。2007年2月22日由广东省河源市中级人民法院依法拍卖给嘉好房产，在协助嘉好房产办理过户产权时，由于该大楼原产权证用途为综合楼，按房管局相关条例规定不存在使用用途为综合这一性质，从而导致无法正常办理产权过户。故申请对该大楼实际用途进行规划调整。将主楼一层用途变更为商业，主楼二至九层用途变更为办公，附楼一至三层用途变更为办公。
本院认为，本案的争议焦点为嘉好房产要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的请求是否成立。
一、嘉好房产依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，提出解除案涉合同的请求不成立。
2007年6月5日，嘉好房产与夏雪梅签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。夏雪梅依据合同约定支付了全部购房款，按约履行了合同义务，嘉好房产未按合同约定将办理权属登记需由嘉好房产提供的资料报产权登记机关，构成违约。一般情况下，违约方有违约行为的，对合同不享有法定解除权，只有守约方才有权提出解除合同。故本案不符合法定解除条件，违约方嘉好房产不能行使法定解除权。
二、嘉好房产提出因情势变更情形出现请求解除案涉合同的请求不成立。
按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，嘉好房产认为标的房屋性质变更为“食堂”，属于情势变更中不可预见的客观变化，但作为房屋出售方，嘉好房产在2007年6月5日与夏雪梅签订合同时，明知房屋性质为综合楼，却未告知夏雪梅该房屋性质以及可能存在不能办理房屋权属证书的风险。且嘉好房产提交的《申请》上载明的时间为2007年11月9日，是在双方签订合同之后申请对房屋用途进行调整，并不是缔约时无法预见的非市场系统的固有风险，不属于无法预见的情形。房屋性质变更的事实并非不能预见、不可归责，而是嘉好房产未尽到出卖人的最大注意和提示义务所致。故嘉好房产主张适用情势变更请求解除合同不成立。
综上，嘉好房产的上诉主张不成立，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由成都嘉好房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 龚 耘
代理审判员 胡张映雪
二〇一四年十月十五日
书 记 员 刘 杨