天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0436号
上诉人（原审被告）艾文甫。
委托代理人金魁贤，天津旗帜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市设备调剂租赁公司，住所地天津市和平区云南路11号。
法定代表人杜广海，总经理。
委托代理人车××，该公司职工。
委托代理人张琦，天津秋水律师事务所律师。
上诉人艾文甫因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艾文甫的委托代理人金魁贤，被上诉人天津市设备调剂租赁公司的委托代理人车××、张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，天津市和平区云南路17-23号（现11-17号）房屋，建筑面积842.15平方米，房屋产权人为原告，房屋所有权证号为津房第00××76号。被告艾文甫系天津市伊兰祥饭店（个体工商户）负责人。2010年6月17日，被告以伊兰祥饭店的名义与原告签订房屋租赁合同，约定原告将天津市和平区云南路17-23号（现11-17号）房屋中约300平方米建筑面积部分租赁给被告使用（租赁位置即津房第00××76号房屋所有权证内房地产平面图所载云南路17、19号），租赁期限自2010年6月27日至2011年6月26日，年租金为90000元。其中合同第3.2条约定：租赁期间届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还。被告需继续承租该房屋时，应提前一个月与原告协商。原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期满之日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按照每日300元向原告支付违约金。合同签订后原告依约交付了讼争房屋，被告使用讼争房屋经营饭店并向原告交付了合同约定租期内的全部租金。合同到期后，被告并未向原告返还房屋，后被告又陆续向原告交纳了三次房屋使用费，分别是2011年6月21日交纳了7500元；2011年7月22日交纳了7500元；2011年8月24日交纳了7500元，原告也均已接收，后被告继续占用诉争房屋至今。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告作为讼争房屋的产权人，依法对讼争房屋享有占有、使用、收益的权利。被告于2010年6月17日以其注册的“伊兰祥饭店”（个体工商户）名义与原告签订房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。故应由天津市伊兰祥饭店登记的业主即艾文甫作为本案被告进行诉讼。
原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，依法应属合法有效。原、被告均应按合同履行各自义务。根据双方签订的租赁合同，租期是2010年6月27日至2011年6月26日。租赁期届满后，被告继续使用诉争房屋，且原告又连续收取了被告3个月的租金。在案件庭审中，原告主张曾在2011年4月27日通知被告不再与被告续签合同，并在2013年5月21日通知被告要求其归还房屋。被告在庭审中否认收到上述两份通知，原告无其他送达证明，故对原告的该主张不予采信。在原、被告租期到期后，被告继续向原告交纳了三个月的房租，根据合同法对租赁合同的相关规定，原、被告在该三个月内的关系应变更为不定期租赁关系。该三个月之后，根据被告庭审自述，被告再向原告交纳租金，原告没有收取。原告对未再继续收取被告租金的事实也予以认可。根据以上事实分析，至此原告已经没有再将房屋租赁给被告的意思，被告继续占用讼争房屋已经没有法律依据，故对原告要求被告艾文甫将位于天津市和平区云南路17-23号（现11-17号）房屋内其占用的建筑面积约300平方米房屋腾空归还原告天津市设备调剂租赁公司的诉讼请求，予以支持。
民事行为讲求意思自治，行为人应为自己的行为承担相应民事责任。被告在与原告签署一年期合同之时就应当预见到一年之后租期届满需要履行返还租赁物之义务，那么在商定租期时被告就应约定更长的租期或者在租期届满前积极与原告协商续签租赁合同。并且，从被告2010年6月租用房屋至今已近四年，被告使用房屋的期限已经远远超过合同约定的一年。现被告仅以租期约定短，投入资金大抗辩原告的腾房请求，于法无据，不予采信。
对于原告要求被告赔偿原告违约强占房屋期间给原告造成的损失，比照年租金，每年为90000元，共计198750元的诉讼请求，根据原告当庭陈述，原告该请求部分包括2011年9月27日至2013年10月26日期间的房屋使用费187500元和11250元违约金。原、被告双方签订的租赁合同期满到期后，被告未能将涉案房屋返还原告并一直使用至今，根据民法“公平合理、等价有偿”的原则，被告应承担房屋占有、使用期间的费用。原告主张按原租赁合同约定的租金标准向被告收取使用费，与法不悖，予以支持。原租赁合同约定的租金标准为每年90000元，折合月租金为7500元，因此对于原告要求被告支付2011年9月27日至2013年10月26日期间25个月的使用费共计187500元的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的11250元违约金的部分，根据合同约定，被告逾期腾房的，自租赁期届满之日至实际腾房之日止，被告除支付租金外，还应按每日300元的标准向原告支付违约金。对此原告在庭审中表示只主张11250元的损失，折合为37.5天的违约金，该天数少于被告实际违约天数，原告的该主张与法不悖，予以支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条的规定判决：一、本判决生效后十五日内，被告艾文甫将位于天津市和平区云南路17-23号（现11-17号）房屋内其占用的建筑面积约300平方米房屋（占用位置即津房字第××号房屋产权证内房地产平面图所载云南路17号、19号部位）腾空归还原告天津市设备调剂租赁公司；二、本判决生效后十五日内，被告艾文甫给付原告天津市设备调剂租赁公司自2011年9月27日至2013年10月26日的房屋使用费187500元。三、本判决生效后十五日内，被告艾文甫给付原告天津市设备调剂租赁公司违约金11250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22789元，减半收取11394.5元，全部由被告负担（本判决生效后十五日内直接给付原告）。
一审法院判决后，艾文甫上诉，请求撤销一审民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人腾退房屋的诉讼请求；撤销一审民事判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金11250元的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：上诉人租用被上诉人房屋经营饭店，投资巨大，现一审判决上诉人腾交房屋，将给上诉人造成巨大损失，违反民法的诚实、公平原则；房屋租赁合同约定按每天300元的标准支付违约金，约定过高，应予纠正。
被上诉人答辩称，不同意上诉人的上诉请求，认为上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人未提供新的证据。
本院认为，上诉人以天津市伊兰祥饭店的名义与被上诉人签订了租赁期限为一年的房屋租赁合同，租赁期限届满后，双方又形成了三个月的不定期租赁关系，现双方不存在房屋租赁合同关系，上诉人再使用讼争房屋已无合法依据，被上诉人作为讼争房屋的所有权人有权要求上诉人腾交讼争房屋，故一审判决支持被上诉人该项诉讼请求是正确的。上诉人请求改判驳回被上诉人要求其腾交讼争房屋的诉讼请求，理据不足，且违反诚实信用原则，本院不予支持。鉴于上诉人在租赁期限届满后长期使用讼争房屋不予返还，且被上诉人仅主张37.5天的违约金，故本院依据公平原则和诚实信用原则，对上诉人关于违约金约定过高的主张不予采信。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费81元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二〇一四年四月十八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；