上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2555号
原告张再飞。
委托代理人陈振江。
被告房国铭。
委托代理人王振世。
被告鹿斌。
被告万静。
上述二被告的委托代理人樊品儒，上海市山峰律师事务所律师。
原告张再飞诉被告房国铭、鹿斌、万静房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月15日向本院起诉，本院于当日立案受理后，先适用简易程序。2013年11月12日，本案转为普通程序。本院于2013年11月7日、2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告张再飞及其委托代理人陈振江，被告房国铭的委托代理人王振世、被告鹿斌、万静的委托代理人樊品儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张再飞诉称，原告是上海市某村某号某室房屋（以下简称系争房屋）的共有权人，享有50%的产权份额。该房是1996年8月，市政动迁安置给被告房国铭居住的公有住房。同年11月，原告与被告房国铭结婚，全家三口人一直居住在系争房屋内，户口亦在系争房屋内。2006年，被告房国铭用婚后共同财产购买系争房屋为产权房屋。根据相关法律规定，系争房屋应为夫妻共同财产。因此，从2006年起，原告就应为系争房屋的共有权人。2010年12月，三被告背着原告签订上海市房屋买卖合同，合同签订后三被告均未告知原告，未经原告签字同意，根据相关法律规定，该合同无效，原告故诉至法院，要求判令：依法确认三被告签订的房地产买卖合同无效，将涉案房屋产权恢复到原告名下。
被告房国铭辩称，同意原告诉讼请求。
被告鹿斌、万静辩称，不同意原告诉请。首先，三被告之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，不动产取得权利以登记为准，根据原告提供的房产登记信息来看，其中只有被告房国铭的一人名字，原告对系争房屋不享有权利。其次，系争房屋是原告与被告房国铭的共同财产，但财产与房产是两个概念，故原告并非系争房屋的共同产权人。最后，因房屋买卖合同合法有效，故不应将系争房屋恢复至原告名下。
经审理查明，原告是被告房国铭的前妻。
2010年12月18日，被告房国铭与被告鹿斌、万静经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》。2011年1月5日、2011年2月23日，双方又补签了《协议》、《付款方式变更协议》和《付款条款变更协议》。上述买卖合同及三份补充协议约定：被告房国铭将系争房屋转让给被告鹿斌、万静，房屋建筑面积为48.8平方米，转让价款为89.70万元，被告鹿斌、万静并于合同签订之日，直接向被告房国铭支付房款41万元，该款专用于被告房国铭还贷及注销银行对系争房屋设有的抵押权；被告鹿斌、万静应于2011年2也23日再向被告房国铭支付房款9万元，被告房国铭应于收到该笔款项后5日内前往贷款银行办理还贷申请手续，且于取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续；被告鹿斌、万静应与被告房国铭签订个人住房借款合同后2日内前往徐汇区房地产交易中心办理以案外人陈某某为抵押权人的抵押登记注销申请手续；被告鹿斌、万静应于双方至房地产交易中心办理过户手续并由中心出具以鹿斌、万静为权利人的房地产权证后，以银行发放贷款的方式向被告房国铭支付除尾款之外的余款等条款。合同附件五在“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”下方有“同意出售上述房屋”字样，但签章处空白。在《付款方式变更协议》底部，双方以斜体粗字承诺，签订该协议的意思表示真实并已获得所有该房屋的权利人及购买人同意，若因任何一方原因使该协议无效或无法履行则该方应合同第九条、第十条向另一方承担违约责任。
根据上述合同约定，被告鹿斌、万静先后三次向被告房国铭支付购房款共计54万元。被告房国铭收到房款后，并未依约向银行还贷款并注销在系争房屋上的抵押，仅向案外人陈某某归还了20万元借款，之后，被告房国铭去向不明并中断了与被告鹿斌、万静的联系，致使被告鹿斌、万静无法办理贷款申请手续，房屋过户手续亦无法进行。为此，被告鹿斌、万静几次致函被告房国铭敦促其履约，均未果。
另查明，系争房屋属于售后公房，产权登记为被告房国铭一人。该房地产抵押状况信息载明曾设有两项抵押，之一为抵押权人上海农村商业银行长宁支行享有债权15万元，债务履行期限为2007年1月25日起至2012年1月25日止；之二为抵押权人陈某某享有债权30万元，债务履行期限为2010年6月10日起至2010年8月9日，陈某某与被告房国铭订有公证的《抵押借款协议书》，约定房国铭向案外人陈某某借款30万元，该笔借款的收条及银行转账凭证上均有房国铭及原告的签名及指印。至2011年10月20日，房国铭尚欠银行抵押贷款计102，453.28元（含逾期利息），欠案外人陈某某抵押借款10万元，利息5万元。
2011年9月28日，根据上海农村商业银行长宁支行的执行申请，本院向被告房国铭发出《督促履行通知书》，督促其支付人民币101，742.33元及逾期利息。在房国铭去向不明的情况下，经协商，被告鹿斌、万静通过本院向上海农村商业银行长宁支行支付了102，453.28元，通过工商银行向案外人陈某某支付了15万元（其中借款10万元，利息5万元）。案外人上海农村商业银行长宁支行、陈某某向被告鹿斌、万静发出债权转让通知，至此，被告鹿斌、万静共为系争房屋支付款项共计792，453.28元。
又查明，1996年11月8日，原告与被告房国铭登记结婚。1996年12月6日，被告房国铭及其父因市政动迁被安置到系争房屋，承租人为房国铭，原告不属于安置对象。2006年12月，房国铭通过公有住房买卖购买了系争房屋，产权登记为房国铭一人。2010年8月，原告户籍由浙江迁入系争房屋。2011年6月，原告与房国铭协议离婚。2011年4月，鹿斌、万静向上海仲裁委员会提起仲裁申请，要求房国铭继续履行《房屋买卖合同》并协助办理产权过户手续；2012年4月，上海仲裁委员会裁决支持鹿斌、万静的诉讼请求。2012年5月，经本院调解，系争房屋归原告与房国铭按份共有，各占50%份额。2012年5月31日，房国铭向上海市第一中级人民法院起诉鹿斌、万静，要求撤销仲裁裁决；2012年7月，上海市第一中级人民法院裁定驳回房国铭申请。2013年11月，本院对原告提出的要求停止执行的执行异议裁定，驳回原告的异议。现系争房屋产权登记为被告鹿斌、万静，但实际仍由原告及其子房某某居住。
在本案审理过程中，被告鹿斌、万静确认，在签订《上海市房地产买卖合同》前已经在中介陪同下看过房屋，当时只有被告房国铭一人在家。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原、被告提供的的结婚证、户口簿、产权证、离婚证、民事调解书、房屋买卖合同、户籍调查情况、函件、（2011）沪仲案字第0283号裁决书、裁定书等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。
本案的争议焦点是被告鹿斌、万静是否为善意第三人？
不动产的权属以合法登记为有效要件，且具有公示、公信的效力。因原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，系争房屋的产权人仅为被告房国铭一人，被告鹿斌、万静与被告房国铭一人签订《上海市房地产买卖合同》并无不当。原告户籍是于2010年8月24日从浙江迁入系争房屋内，系争房屋售后公房买卖时间是在2006年12月，原告在购房时非为同住成年人，故原告未在合同附件中签字并无不妥。被告房国铭在售房时在合同《付款方式变更协议》中已经以特别承诺的方式强调签订该合同已经获得所有系争房屋的权利人的同意，并以承担责任的方式为其承诺作担保，被告鹿斌、万静有理由相信，被告房国铭在售房时已经征得了包括原告在内的所有权利人的同意。被告鹿斌、万静为了系争房屋已经支付了792，453.28元款项。综上，被告鹿斌、万静在购房中并无过错，且以合理的机构支付了房款，已经依约履行了合同的大部分义务，属于善意第三人。原告诉请要求三被告签订的房地产买卖合同无效，将涉案房屋产权恢复到原告名下，本院无法支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张再飞的诉讼请求。
案件受理费12，770元，由原告张再飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 锋
审 判 员 晏 莹
人民陪审员 何灵琍
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。