广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法沥民一初字第62号
原告群星服饰（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人黄超贤，总经理。
委托代理人陈刚，广东坤益律师事务所律师。
被告东莞市裕诚贸易有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人吴诗艳。
被告吴锦祥，男，汉族，1967年8月3日出生，住广东省东莞市。
原告群星服饰（深圳）有限公司（以下简称群星公司）诉被告东莞市裕诚贸易有限公司（以下简称裕诚公司）、被告吴锦祥建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员钟凤媚适用简易程序，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告群星公司的委托代理人陈刚到庭参加诉讼，被告裕诚公司、被告吴锦祥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告群星公司诉称，原被告于2012年9月27日签订土地使用权转让合同，约定被告裕诚公司向原告转让位于东莞市横沥镇田坑村土地的一块土地（东府国用（2001）字第特289号）。合同签订后，原告先后向被告裕诚公司支付了转让款260万元。但被告一直未按合同约定将案涉土地过户给原告。双方遂于2013年6月6日签订了协议书，约定合同解除、转让款返还、违约金及逾期付款违约金支付相关事宜。协议书签订后，被告裕诚公司仍然未在约定的期限内办理土地过户手续。原告于2013年11月15日向两被告提出解除合同，两被告向原告出具了承诺退款计划，明确退款金额、付款时间，被告吴锦祥对被告裕诚公司的债务承担连带保证责任。签订承诺退款计划后，被告裕诚公司仅向原告支付了180万元，尚余150万元未付。根据协议书约定，被告逾期付款，应当按未付款金额的万分之五每日支付逾期付款违约金。综上，为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1.被告裕诚公司立即返还原告土地转让款1500000元；2.被告裕诚公司支付逾期付款违约金，以1500000为基数，按每日万分之五的标准，自2013年12月1日起计付至清偿之日止；3.被告吴锦祥对被告裕诚公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告负担。
被告裕诚公司、吴锦祥没有答辩，亦没有举证。
经审理查明：一、合同签订情况。2012年9月27日，被告裕诚公司作为甲方与原告群星公司作为乙方签订了一份土地使用权转让合同，约定：1.甲方将位于东莞市横沥镇田坑村的一幅面积为8085平方米的国有建设用地使用权［国有土地使用证号：东府国用（2001）字第特289号］转让给乙方，转让价为4880000元；2.双方确认乙方已在合同签订前向甲方支付了订金300000元；3.合同签订后三个工作日内乙方向甲方支付第一期土地转让款1900000元（含订金）；第二期转让款1500000元于双方签署并向国土部门提交该地块转名至乙方名下的全部文件资料，取得国土部门受理回执三个工作日内支付；余款1480000元于甲方将地块转名至乙方名下，并将地块有关的新国有土地使用证、相关税费凭证、规划设计凭证交付给乙方三个工作日内支付；4.甲方负责将地块过户至乙方名下，因办理过户登记的相关税费由甲方负担，并应在签订合同之日起二十五个工作日内签署并向国土部门报送有关转让标的登记至乙方名下的全部资料、文件，并确保该地块过户至乙方名下相关手续在本合同签订之日6个月内完成；5.甲方如未能如期履行合同义务，应按已付转让款金额的万分之二每日的标准向乙方支付逾期违约金；逾期满60天的，乙方有权选择有权随时解除合同，要求甲方退回所有已付款项并另行支付相当于合同总金额百分之十五的违约金。
二、合同履行情况。原被告双方签订前述转让合同后，原告于2012年9月28日向被告支付了第一期土地转让款1600000元，于2012年12月6日支付了第二期土地转让款70万元，加上原告于合同签订前支付的订金300000元，原告共向被告支付了转让款2600000元。对此有相应金额加盖“东莞市裕诚贸易有限公司财务专用章”的三张收据为证。原告主张其履行了付款义务后，被告未依约履行协助办理过户手续，双方于是于2013年6月6日补充签订了协议书，再次明确被告应当履行过户义务，对此提交了协议书为证。协议书由裕诚公司作为甲方群星公司作为乙方签订，约定：鉴于甲方未能按照土地使用权转让合同的约定办理将转让土地过户登记到乙方名下相关手续，现双方就合同履行相关事宜确认并协议如下：1.甲乙双方确认，截至协议签订之时，甲方已累计收到乙方支付的转让款人民币2600000元；2.甲方保证在2013年8月6日之前完成转让土地过户的全部手续，将转让土地过户登记至乙方名下，否则视为甲方根本违约，乙方有权解除合同并要求甲方退还乙方已支付的全部转让款，同时由甲方另行支付违约金人民币700000元给乙方；3.乙方解除合同，以上转让款和违约金必须在15日内一次性支付给乙方，否则逾期每日需按应付款金额万分之五支付逾期付款违约金给乙方。
三、合同解除情况。原告主张双方重新签订协议书后，被告仍未在协议约定的时间内履行过户手续，于是原告与被告协商解除案涉合同，被告同意并于2013年11月15日向原告出具了承诺退款计划。承诺退款计划载明：本人承诺于2013年11月25日退还2000000元，于2013年11月29日退还1300000元。本人吴锦祥自愿对上述债务承担连带保证责任。原告解释被告应退款中包括原告已付款2600000元，违约金700000元。原告自认被告已经支付违约金700000元，返还转让款1100000元。
以上事实有原告提供的转让合同书、协议书、承诺退款计划、收据、银行转账单、房产证复印件、房产登记信息查询结果以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。被告裕诚公司、吴锦祥经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原被告双方签订的转让合同书、协议书、付款承诺书系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行合同义务。本案争议的焦点如下：一、被告裕诚公司是否应向原告群星公司返还转让款1500000元并支付逾期付款违约金；二、被告吴锦祥应否对案涉债务承担保证责任。
关于焦点一。原告提交了收款收据证明其已向被告支付了土地转让款2600000元，被告在协议书中也确认收到土地转款2600000元，本院予以确认。土地使用权转让合同及协议书约定被告应当依约如期履行办理过户手续，如被告逾期未履行办理土地过户手续，原告有权解除合同并要求被告退还已支付的全部转让款，并支付违约金700000元。2013年11月15日，被告向原告出具了承诺退款计划同意退款，说明原被告双方已协商一致解除案涉合同，本院予以确认。按照承诺退款计划的约定，被告应于2013年11月25日退还原告2000000元，于2013年11月29日退还1300000元，合共3300000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告作为付款义务方，对于是否已经还款负有举证责任。被告未提供任何证据证明付款情况，应当承担举证不能的责任。本院依据证据规则采信原告的主张，认定被告仅支付了违约金700000元、土地转让款1100000元，尚欠土地转让款1500000元，被告应予支付。协议书第三条约定“乙方即原告解除合同，以上转让款和违约金必须在15日内一次性支付给乙方，否则逾期每日需按应付款金额万分之五支付逾期付款违约金给乙方。”被告也在承诺付款计划中确认最迟于2013年11月29日付清款项，被告至今未付已属违约，故对原告请求被告按日万分之五的标准自2013年12月1日起支付逾期付款违约金本院予以支持。
关于焦点二。被告吴锦祥自愿在承诺付款计划承诺对被告裕诚公司的债务承担连带保证责任，未违反法律规定，本院予以确认。案涉最后一期债务已于2013年11月29日届满，原被告双方未约定保证期间，按照《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，否则保证人免除保证责任。原告未能举证证明其主债务履行期限届满之日起六个月内即2014年5月29日前要求保证人吴锦祥承担保证责任，故吴锦祥的保证责任免除。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、限被告东莞市裕诚贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告群星服饰（深圳）有限公司土地转让款1500000元及逾期付款违约金，逾期付款违约金按每日万分之五的标准从2013年12月1日起计至本判决确定的清偿之日为止；
二、驳回原告群星服饰（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费10382元，由被告东莞市裕诚贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 钟凤媚
二〇一五年一月三十日
书 记 员 李科龙
附本案适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。