江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第1256号
原告韩胜玉，居民。
委托代理人王如松，江苏力海律师事务所律师。
被告袁桂玉，居民。
委托代理人汪克捷，居民。
第三人马光明，个体工商户。
原告韩胜玉与被告袁桂玉、第三人马光明租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法适用简易程序由审判员曹炜萍独任审判，于同年5月27日公开开庭进行了审理。原告韩胜玉及其委托代理人王如松，被告袁桂玉的委托代理人汪克捷，第三人马光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩胜玉诉称：2012年2月15日，原告与被告签订租房合同，约定将原告所有的五星小区康居苑X门市出租给被告，租期从2012年4月1日至2015年3月31日止。后被告未经原告同意擅自将房屋转租，现目前使用人为第三人马光明。2015年3月5日，原告向被告及第三人发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，2015年4月1日，原告分别向被告发出解除租房合同通知书及向第三人发出解除租房合同的告知书，被告及第三人收到后仍拒不归还房屋，故诉请法院判令：1、被告袁桂玉、第三人马光明立即腾空房屋，向原告返还盐城市五星小区康居苑X门市；2、被告向原告支付自2015年4月1日起至归还房屋之日止按每日90.4元房屋占用费。
被告袁桂玉辩称：1、被告租赁原告房屋13年，最后在离期满二年时经原告同意将所租赁的房屋转租给陈中兵，但陈中兵在被告不知情的情况下将快要到期的房屋擅自转租给马光明；2、2014年底马光明的妻子请被告到原告处谈房屋租赁的具体事宜（当时马光明已对案涉房屋进行装修），被告在原告的要求下放弃优先承租权后，原告与第三人达成租房事宜，后因马光明嫌房租贵引起现在的诉争。总之，被告与原告早已不存在租赁关系，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人马光明述称：我们准备租房时，2014年10月，原告的妻子说只要被告放弃优先承租权，房租随行就市，到时再谈，合同到时再签，被告也出具了放弃优先承租权的书面承诺。后原告父母给我妻子打电话说房租不涨了，到了2014年12月份原告夫妇两人让我们交2015年3月31日之后一年的房租，才得知年租金涨到5万元，双方至今达不成一致意见。请求依法处理。
经审理查明：2012年2月15日，韩胜玉与袁桂玉签订《租房合同》，约定韩胜玉将位于盐城市亭湖区五星小区康居苑X门市出租给袁桂玉，租期为2012年4月1日起至2015年3月31日止，每年租金为33000元，缴款日期为每年的3月20日前，如三年租期届满，在同等条件下，应优先续租给袁桂玉。合同签订后，双方按约交付房屋，支付租金。
2013年3月27日，袁桂玉与陈中兵签订《门面房转租合同》，将上述房屋转租给陈中兵，租期从2013年4月1日起至2015年3月31日止，租金为每年33000元，该合同签订后，袁桂玉将案涉房屋交付给陈中兵。2014年10月，陈中兵又将上述房屋转租给第三人马光明。2014年10月25日，袁桂玉向马光明出具了说明一份，言明：“原租康居苑X门市门面房于2015年3月31日到期后不再续租。”后马光明与原告妻子宋书珍协商要求租赁案涉房屋，但因房租问题，双方未能达成一致意见。2015年3月5日，韩胜玉向袁桂玉及马光明送达、张贴《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，言明：“一、自2015年3月31日，袁桂玉与我方之间签订的《租房合同》因合同期满自行终止，不再续租，请袁桂玉、马光明接到通知后妥善安排后续用房，于到期日清空门市内物品，搬出位于五星小区康居苑X门市，并在期满日或期满日前与我方交割水电等一切相关费用，交还门市钥匙以及水电卡等给我方……”2015年4月1日，韩胜玉向袁桂玉送达《解除租房合同通知书》：“我于2012年2月15日将坐落在盐城市区五星小区康居苑X门市出租给你使用，租期为三年，该合同已于2015年3月31日期满，期满前我已于2015年3月5日发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，而你仍不按通知要求返还门市，现特向你发出与你解除租房合同通知……”同日，韩胜玉亦向马光明送达《解除租房合同通知书》，要求马光明立即让出房屋、交还门市钥匙。2015年4月10日，韩胜玉诉至本院。
本院认为：（一）关于被告袁桂玉与案外人陈中兵及陈中兵与第三人之间的转租行为是否有效的问题。原、被告于2012年2月15日签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告袁桂玉承租原告房屋后未经原告同意于2013年3月27日将房屋转租给案外人陈中兵，陈中兵后又于2014年10月又将房屋转租给第三人马光明，对此，原告并未向被告袁桂玉提出异议，并在2014年12月还与马光明夫妻就2015年4月1日之后的租金进行商谈，表明原告知道并认可被告袁桂玉、陈中兵与第三人马光明之间的转租行为，故被告袁桂玉与案外人陈中兵及陈中兵与第三人马光明之间的转租行为有效。（二）原告要求被告及第三人让房应否支持。根据原告与被告的合同约定，以及第三人马光明与陈中兵的约定，租赁期间应当与2015年3月31日届满。租赁期届满后被告不再拥有占有、使用租赁物的权利。第三人马光明虽与原告方就续租问题进行了商谈，但双方对租金的计算标准未能达成一致意见，双方也未签订新的租赁合同，故2015年3月31日租赁期届满后第三人亦不再拥有继续使用租赁物的合法依据，故被告及第三人有义务向原告交付所租赁的房屋，原告的此项诉请应予支持。（三）原告要求被告及第三人支付2015年4月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费是否应予支持。根据法律规定，房屋租赁合期限届满，出租人要求负有腾房义务的承租人、次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持，被告及第三人在收到原告要求让房的通知后，仍不履行腾房义务，应当支付逾期腾房占有使用费，故原告要求被告及第三人参照约定的年租金33000元标准支付房屋占用费应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告袁桂玉、第三人马光明于本判决生效后二十日内向原告韩胜玉交付位于盐城市区五星小区康居苑X房屋。
二、被告袁桂玉、第三人马光明向原告韩胜玉支付自2015年4月1日至实际交房之日止按年租金33000元计算的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告袁桂玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 曹炜萍
二〇一五年六月二十日
书记员 杨书兰
附录用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条承租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
5、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三十一条房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，出租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。