中华人民共和国
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第998号
原告洪俊良。
委托代理人杨宗宝，上海创言律师事务所律师。
被告王进。
委托代理人刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
原告洪俊良诉被告王进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同年5月5日和5月19日两次公开开庭进行了审理，原告洪俊良的委托代理人杨宗宝，被告王进及其委托代理人刁康成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪俊良诉称：2012年10月，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市长宁区古北路XXX号XXX楼B座房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月31日，房屋租金每月为人民币10，000元，按月先付后租，每次租金到期前7日支付。自2012年12月起，被告多次少付、不付租金。合同到期前，原告已通知被告不再续约，并付清拖欠费用。但被告拒绝迁出，并继续占有使用房屋至今。故请求判令1、被告迁出上海市长宁区古北路XXX号XXX楼B座房屋；2、被告支付拖欠租金的违约金7，200元（2013年2月欠付租金10，000元，6月欠付租金10，000元，7月欠付租金4，000元，由于合同约定的违约金数额较高，原告自行调整为欠付租金总额的30%）；3、被告支付房屋占有使用费52，000元（自2013年11月起算，暂计算至2014年4月30日）；4、被告支付房屋占有使用费逾期（付款）利息损失2，870元（截止到2014年1月30日，2013年11月份房屋使用费拖欠了127天，12月份使用费拖欠了97天，2014年1月份的使用费拖欠了66天，均从应付之日开始按银行同期贷款利率计算，以后的不再主张）。
庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付拖欠租金的违约金4，200元（2013年2月租金的违约金为3，000元，7月租金的违约金为1，200元；6月份的租金不再主张违约金），变更第3项诉讼请求为：被告支付截止到2014年4月份的房屋占有使用费18，500元（自2013年11月起算，暂计算至2014年4月28日，至被告迁出之日止），并要求被告支付房屋使用费至其搬出之日止；同时表示如果法院认定双方存在不定期租赁合同，要求解除不定期租赁合同。
被告王进辩称：系争房屋年久失修，影响被告正常使用。被告多次就房屋中的设备陈旧问题联系要求原告修缮，但是原告怠于履行义务，导致被告不得已自行修复，故应从租金中扣除修理费用。合同到期后，被告提出按每月8，000元支付租金并继续履行合同，原告未提出异议，故原、被告之间成立了不定期租赁合同，租金每月为8，000元。被告认为原告要求解除租赁合同双方应当进行协商并结清费用，故不同意原告的诉讼请求。另外，即便法院认定被告存在违约行为，原告诉请的违约金过高，希望调整为不超过欠付租金本金总额的10%为限。
经审理查明事实如下：系争房屋本市长宁区古北路XXX号XXX室产权人为原告。2012年10月23日，原、被告签订《不动产租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋，建筑面积188.69平方米，租赁用途为住宅，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月31日，共计12个月；租金每月为10，000元，每次租金于到期日前7日支付，先付后租；合同第四条约定，保证金为20，000元，乙方（被告）于签订本合同时交付给甲方（原告）；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应立即补足；第五条第（三）项约定，甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用；第六条第（五）项约定，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。
签约当日，被告以现金方式向原告支付首月租金10，000元以及保证金20，000元。2012年12月4日和31日，被告通过银行转账方式各支付原告10，000元作为2012年12月、2013年1月份的租金。
2012年12月5日，被告向原告发送电子邮件称，“你的房子问题太多了，客厅空调和卧室空调都坏了，厕所没有按洗衣机的水龙头，房屋下水都（道）有堵……，客厅空调3P和卧室空调2P问题解决完后我会按时交房租……”。此后，原告更换了客厅内空调器，但卧室空调未更换，被告遂拒付2013年2月份的租金。2013年2月25日，被告向原告发送电子邮件，“关于卧室空调的问题，阳台燃气污染问题，厕所换气问题，其中一个阳台还没窗无法使用…此房的种种问题意见严重影响到本人的起居和工作，之前数次与你沟通未果，此邮件作为正式通告函文望你能及时重视解决……”；2013年2月和3月20日，被告分别转账10，000元支付同年3、4月份的租金。此后，上海大众燃气有限公司对系争房屋的燃气设备进行例行检查，并出具《燃气安全检查告知书》一份，认定系争房屋内存在燃气管道暗敷、热水器系淘汰品种等安全隐患，要求予以整改。
2013年3月21日，被告回复电子邮件称，“此房的种种问题需要维修和更换……，望洪先生在3月26日一定要给我一个维修此房解决方案的回复”，并附维修事项：卧室空调器坏了，需换新的；东面阳台热水器废气等惠排放在阳台内……。4月23日，被告再向原告发送电子邮件称，“你2012年6月未交燃气费，已超期283天，再不处理燃气将要停用……，因你不理睬态度已经把我和你关系搞的恶性循环，你的态度让我每月不能准时交纳房租……。”5月6日，原告委托律师向被告发送电子邮件要求被告按时支付租金。29日，被告再次向原告发送电子邮件称，“你的房子内热水器的出热水管因严重锈坏，影响我安全使用热水……，我4月16日自主找来修理工已修好换新，修理费花费300元整；客厅空调因工（功）率大，电伏率太小，总跳闸停电，2月份找人换电伏（空气开关）200元整，房屋修换费（合计）500元整只能从5月份房租里扣除……，上海天气又潮湿又热，卧室需要换空调，请洪先生赶快回复，若洪先生忙不能回复我的话，我只能替洪先生买空调和换空调了，空调费只能从房租里扣除，洪先生放心，我会货比三家，买变频一般的空调……”。同年5月30日，被告向原告转账9，500元作为6月份的房租，扣除了500元修换费。同年6月19日，被告向原告发送电子邮件告知，门铃出现故障。
此后，因原告未对被告要求更换卧室空调器进行回复，被告遂自行购置海信牌空调器一台并安装在系争房屋内，发票金额为3，599元（含税），发票日期为2013年8月4日。同年7月1日，被告向原告转账6，000元作为支付7月份的租金，扣除的4，000元作为空调器设备及安装费用。
2013年7月29日、8月30日和9月18日，被告又通过银行转账方式分别支付原告各10，000元，作为支付8、9、10月份的租金。
2013年10月8日，被告向原告发送电子邮件称，“2013年10月8日下午14点35分，你家客厅晾台雨水管突然给爆了，水像瀑布一样直向家里冲……我的办公用具电脑都被水泡坏，损失很严重，希望洪先生赶快与物业联系赔偿损失……请快回复”。
2013年10月18日，原告委托律师向被告发出电子邮件称，“基于您与洪先生的租赁协议将于2013年10月31日到期，根据协议约定，现通知您，期满后不再续约，请您尽快整理房间并于2013年10月31日之前搬出……，您之前自行扣除的费用并未得到洪先生的授权及允许，洪先生不予确认”。当日，被告回复电子邮件称，“先把双方的纠纷、保证金的问题等结清后我再搬……。”此后，被告继续租用系争房屋。
2013年11月25日，被告向原告发出电子邮件称，“关于租用你的房子，到2013年11月30日止我的2个月的2万元租房保正（证）金将作为10月、11月房租结清。12月1日起望洪先生能再考虑长期与我续租……以前在给你邮件中的言语中若有过重的地方，……我先给你道声歉。……若洪先生还与我长期续租的话，续租主要条款如下：1.每月房租8，000元；2.每月30日付款；3.保证金2个月房租16，000元；4.房屋内若不是特殊严重需要维修的话，我可以承担。以上续租主要条款望洪先生同意回复。12月我会给你汇24，000元（12月房租＋2个月房租保证金）”。原告对此未置可否。
此后，被告继续居住使用系争房屋至今。2013年12月30日，被告通过银行转账方式支付原告24，000元；2014年1月26日，被告转账8，000元作为支付1月份房租金；同年3月3日、3月31日和4月30日，被告又通过银行转账方式分别向原告各支付8，000元，作为2、3、4月份的租金。
上述事实，有原告提供的《不动产租赁合同》、银行存折清单、《房屋所有权证》、往来的电子邮件、被告提供的《个人汇款业务委托书》、往来的电子邮件、《燃气安全检查告知书》、收款凭证、收据、空调器发票、照片、光盘以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告签订的《不动产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在原、被告之间在租赁合同期满后是否存在不定期租赁合同、被告应当支付房屋租金或者使用费的数额、被告扣除的修换费和空调器费用是否有合法依据、被告是否存在违约行为、应否承担违约金及其数额以及被告是否应当承担逾期付款的利息损失等方面。
首先，关于原、被告之间在租赁合同期满后是否存在不定期租赁合同之争议。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告虽然在2014年10月18日向被告发送电子邮件表示合同到期不再续租。但是在合同到期后至其起诉之前，原告并未对被告继续占有使用房屋的行为提出异议和支付租金行为提出异议，也未与被告结算租金等费用，故原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告要求解除租赁合同于法不悖，本院应予准许，但应给予被告必要的准备时间，原告相应的诉讼请求本院应予支持，被告应当在本院确定的合理期间迁出系争房屋。
其次，关于被告应当支付房屋租金或者使用费的数额之争议。不定期租赁合同期间，未经双方协商一致，租金仍为原租赁合同约定的租金数额。虽然被告在2013年11月25日向原告提出续租期间每月租金调整为8，000元等要求，但并未得到原告的承诺，故租金标准仍应按每月10，000元支付。合同约定，保证金不可视为被告预付的租金，故其应当继续保留在原告处。现查明，截止到2014年4月30日，被告应当支付原告的租金金额合计应为180，000元（10，000元／月＊18月）。被告在签约后至2014年4月30日累计支付给原告租金合计为161，500元，确实尚有18，500元未付。法律规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”合同也约定，原告负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费。从本案查实的事实分析，原告的房屋内设备陈旧，租赁期间出现燃气热水器、空调等故障，而且原告还拖欠被告在租赁之前的燃气费，客观上给被告使用房屋带来安全隐患和不便。在被告一再催促之下，原告也仅更换了客厅内的空调，对被告提出的燃气热水器隐患、卧室空调器一直不予修复，明显怠于履行其义务。在此情况下，被告拒付2013年2月份的租金属于行使先履行抗辩权的行为，并无不当。此后被告出于安全因素和生活需要对热水器、电源空气开关进行修复，并将卧室空调器予以更换，也及时将合理的修复费500元、更换空调器的费用及时告知了原告，在月租金中予以扣除符合法律规定。因此，被告在2013年6月份的租金中扣除500元修复费、在7月的月租金中扣除更换空调器的费用（按发票金额3，599元计算）于法有据，本院予以确认；卧室更换后的空调器应归原告所有。综上，截止到2014年4月30日被告实际欠付原告的租金金额为14，401元（180，000元-161，500元-3，599元-500元），被告应当补付。另外，基于原告的请求，本院已经确定解除双方之间的租赁合同，故被告仍应按照每月10，000元的租金标准向原告支付从2014年5月1日起至其实际搬出之日止的房屋租金或使用费，原告相应诉讼请求中的合理部分本院予以支持。
第三，关于被告是否应当承担拖欠租金的违约金及其数额之争议。综合前述事实，被告拒付2013年2月份的租金于法有据，但当其抗辩的理由消除即更换卧室空调器之后，补付租金的条件成就，被告就应当及时履约。事实上被告一直没有补付上述月份的租金，属于违约行为。鉴于约定的违约金确实过高，被告请求减少违约金，而原告主动将该月份欠付租金所产生的违约金调整至不超过租金本金的30%计3，000元并无不当，本院予以采纳。至于原告认为被告还欠付7月份租金4，000元也应当计算违约金之申请，鉴于本院确定被告扣除更换空调器的费用3，599元行为合理，故该月份仅欠付401元，被告也没有补付，故被告应偿付该费用产生的违约金120.30元。综上，被告应当向原告偿付逾期支付租金的违约金3，120.30元，原告相应诉讼请求中的合理部分本院也予以支持。
第四，关于被告是否应当支付不定期租赁合同期间逾期支付租金的利息之争议。本院已经确定，在不定期租赁合同期间，被告仍应按照原租赁合同约定的时间和标准支付每月租金。由于被告向原告提出在不定期租赁合同期间将租金标准调整为每月8，000元并未得到原告的认可，而原告对于被告提出的新要约一直未置可否，不予回应，却在事实上接受被告继续承租和使用系争房屋，导致被告误以为原告已经接受其新要约，并按新要约支付租金和保证金，对此原、被告均有责任。因此，原告的该项诉讼请求本院予以驳回。
另，租赁合同解除之后，原告应当将租赁保证金20，000元予以退还。为避免讼累，本院确定在被告搬离系争房屋并结清租金和其他各项应承担费用之后，原告将保证金20，000元返还被告。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告洪俊良与被告王进于2012年10月23日签订的《不动产租赁合同》；
二、被告王进应于本判决生效后十五日内，迁出上海市长宁区古北路XXX号XXX楼B座房屋，并将该房屋交还给原告洪俊良；
三、被告王进应于本判决生效后十日内，支付原告洪俊良截止到2014年4月30日欠付的租金人民币14，401元；
四、被告王进应于本判决生效后十日内，向原告洪俊良支付房屋租金、使用费（自2014年5月1日起，按照每月人民币10，000元的标准计算），至被告王进实际搬出和交还房屋之日止；
五、被告王进应于本判决生效后十日内，偿付原告洪俊良拖欠租金期间的的违约金人民币3，120.30元；
六、驳回原告洪俊良其余的诉讼请求；
七、原告洪俊良应当在被告履行完本判决书第二、三、四、五项义务并结清水、电、煤气、电话、物业管理费等费用之后三日内，返还被告王进租房保证金人民币20，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，476.75元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币738.38元，原告洪俊良负担人民币518.38元，被告王进负担人民币220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年五月三十日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。