安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00072号
上诉人（原审原告）：戴贵东，男，汉族，1946年1月7日出生。
委托代理人：戴山顺，男，系上诉人戴贵东之子。
委托代理人：储茂文，安徽省铜陵县五松镇观湖社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告）：铜陵县县城市政建设管理处。
法定代表人：徐传胜，该处主任。
委托代理人：查日畅。
委托代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
上诉人戴贵东因与被上诉人铜陵县县城市政建设管理处（以下简称市政管理处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2014年5月4日作出的（2014）铜民二初字第00132号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月19日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月10日公开开庭对案件进行了审理，上诉人戴贵东及其委托代理人戴山顺、储茂文，被上诉人市政管理处的委托代理人查日畅、程贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年2月，因城市建设规划需要，原告坐落在铜陵县五松镇玉带河自建的两间砖混结构营业房，被列入拆迁区域。2008年4月12日，原、被告签订了《拆迁补偿安置协议》，该协议约定：1、乙方（原告）玉带河自建砖混结构网点房面积75.18㎡，非住宅用房停产停业损失补助金为65.18㎡×2950元／㎡、月×8%。2、甲方（被告）提供等面积的房屋用于安置，并根据原房屋结构、成新等级直接找差价，即砖混网点房400元／㎡，超面积部分按市场价由乙方（原告）自行购买。乙方（原告）要求网点房等面积回迁。房屋回迁时凭回迁证号码先后顺序回迁安置。非住宅过渡期不超过24个月，逾期未安置的，应当自逾期之月起按原标准的2倍支付临时安置补助费。3、回迁地点：乙方（原告）从网点房中拿出10㎡置换成20㎡住宅回迁房，余则回迁滨湖馨苑一期网点房面积为65㎡左右，结算时应有面积为65.18㎡。2013年6月14日，被告下发了选房通知，公告了《营业房选房须知》：“1、各户所选网点房面积，必须在协议签订的原面积之内选房；2、回迁网点房超7㎡内的价格为9800元／㎡，再超按市场价19800元／㎡回迁；3、凡选定1-45号网点房，一次性优惠80000元，对选定14-33号网点房一次性优惠100000元”。原告按照选房规则，选定回迁滨湖馨苑2号楼4号、5号两间营业房，每间面积51.06㎡／间，合计102.12㎡，超出原告原营业房面积36.94㎡。被告对原告回迁营业房的结算价格为：1、凡选定1号和45号网点房，一次性优惠8万元，2、等面积部分65.18㎡，原告支付被告差价400元／㎡，3、超面积36.94㎡，其中7㎡内的价格为9800元／㎡，29.94按19800元／㎡结算。对此，原告认为营业房超面积部分结算价格过高，公摊面积过大，与被告产生纠纷，以致诉讼。
一审法院判决认为：原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该协议合法有效。原、被告应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在协议中约定了超面积部分按市场价格，原告诉求回迁一期滨湖馨苑4号、5号营业房超面积按2007年4月2日至4月25日由安徽省天正评估有限公司出具的《房地产拆迁估价报告》（以下简称评估报告）评估的4218元／㎡价格结算，因该估价报告载明了应用的有效截止时间为2008年3月，故不能作为滨湖馨苑4号、5号营业房结算价格。其诉求依据不足，依法不予支持。关于原告诉求的公摊面积问题，依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》，公用建筑面积的范围为：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。据被告提交的证据，铜陵县房地产测绘队按照国家规定的《房产测量规范》（GB／T17986-2000）和《铜陵市房屋面积计算实施细则》的规定进行计算，每套网点建筑面积是由套内建筑面积和按比例公摊的共用建筑面积组成的，合理公摊公用建筑面积。原告认为营业房的公摊面积过大，没有证据证明其不合理性，要求被告承担10%公摊面积，没有事实和法律依据，依法亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告戴贵东的诉讼请求。案件受理费80元，适用简易程序审理减半收取40元，由原告戴贵东承担。
上诉人戴贵东上诉称：1.一审判决认为“安徽天正房地产评估有限公司出具的《房地产拆迁评估报告》载明的有效期截止时间是2008年3月，故不能作为滨湖馨苑4、5号营业房的结算价格”是事实不清，且证据不足。房屋评估是被上诉人拆迁房屋时必须履行的法定程序，既然在与上诉人签订拆迁安置合同时该评估报告已不在有效期，被上诉人就是违反法定程序拆迁，拆迁协议应为无效合同，原审法院没有查明该项事实，属于认定事实不清。拆迁房屋补偿依据是评估报告，安置房与被拆迁房的差价结算也是依据评估报告，上诉人要求以评估报告价格来结算安置房，是合情合理，上诉人有证据证明安置房的回迁价是按实际拆迁时的市场价格。关于上诉人“请求法庭依法判定原告回迁营业房公摊面积约占20%，被告应承担10%”。测绘报告制作单位与被上诉人同属铜陵县房建委，属于利益相关方，其提供的测绘报告不能作为证据使用。2.原审法院违反法定程序，上诉人书面申请调查有关证据材料，原审法院对此未采纳。3.原审判决适用法律错误。关于安置房结算价格的理解，应适用《合同法》第62条、第125条规定。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人市政管理处当庭答辩称：1.一审认定事实清楚，评估报告是针对有些被拆迁人与拆迁人对拆迁协议产生分歧，申请行政机关裁决时所需而制作的。2.拆迁房屋价格结算依据不是评估报告，拆迁安置协议是经双方协商一致签订，不是单方行为。不存在被上诉人有意推迟安置，在安置房完工后被上诉人立即书面通知了上诉人。3.测绘单位属于铜陵市建委，与被上诉人是平行组织，与被上诉人没有关系。公摊面积多少是有严格的规定不是测绘部门随意增加，上诉人要求被上诉人承担10%的公摊面积没有事实和法律依据。4.一审程序合法，上诉人在一审没有提出调查取证申请，法院不应主动调查。5.一审适用法律正确，上诉人上诉理由不足，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，戴贵东向本院提交一组新证据：1.2010年6月28日铜陵县县城市政建设管理处出具的承诺书，证明：被上诉人承诺安置房为两间。2.2007年3月19日铜陵县政府函，证明：2007年政府就决定建设安置房，是被上诉人没有积极建设，导致延期交房。3.储德胜、吴平生两户拆迁补偿安置协议，证明被上诉人自始至终实行的都是这个价格，而一审法院没有按这个价格结算。4.戴贵东被拆迁房的房产证，证明：被拆迁房屋没有公摊面积。
市政管理处的质证意见：证据1是复印件，需对原件进行核实。对证据2真实性没有异议，但不能证明其观点，不是被上诉人不积极建设安置房，政府原选定的安置地点后，又做了调整，故耽误了建设。对证据3真实性没有异议，但证明目的不认可，没有说按评估报告回迁。对证据4真实性没有异议，但所有的房产证都没有标明公摊面积这一项，不能达到其证明目的。
本院认证意见：证据1，本院庭审时要求戴贵东庭后提交证据原件进行核实，但其一直没提供原件，对证据真实性无法核实。事实上戴贵东现已选定两间安置房，此证据与本案争议的事实无关联，对证据的真实性、关联性不予确认。证据2，函的主要内容是，2007年3月政府确定安置房的地点，并非是要求从下函之日起即开始安置房的建设，该份证据不能证明上诉人所要证据的观点。证据3，被上诉人对证据真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认，该两份协议对网点房超过面积约定是“按市场价自行购买”，与戴贵东的拆迁补偿安置协议约定一致，对上诉人的证明目的不予确认。证据4，被上诉人对证据真实性不持异议，本院对证据的真实性予以确认。房产证并不标注公摊面积，对上诉人的证明目的不予确认。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.天正公司出具的拆迁评估报告是否能作为安置的差价结算依据？拆迁合同约定的市场价是房屋回迁时的价格还是拆迁时的价格？3.测绘报告是否能作为证据使用，营业房的公摊面积多少，上诉人要求被上诉人承担10%的公摊面积是否合理？4.一审程序是否违法？5.一审适用法律是否错误？
本院认为：上诉人要求按2007年4月25安徽天正房地产评估有限公司出具的，被拆迁户洪力群营业房拆迁估价4218元／㎡作为营业房超面积部分（37.52㎡）结算价格。经查，该评估报告估价目的：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价，确定评估对象的房地产估价时点是2007年3月，该报告特注明：应用有效期截止于2008年3月。如超过有效期，本评估报告的房地产价值应作相应调整或重新估价”。而本案拆迁是在2008年4月之后，且该报告的估价限制条件“仅作为房屋拆迁时的价格参考”，不得用于其他房地产活动。故该评估报告不能作为回迁安置房的结算依据。
根据双方签订的拆迁补偿安置协议的约定：网点房回迁超面积按市场价由被拆迁人自行购买。这里的市场价虽没有明确约定是拆迁时还是回迁时，但市政管理处对所有网点安置房回迁户均统一按回迁时市场价结算超面积部分，该方案并不违反法律、法规的规定，也符合交易习惯。上诉人要求网点房超面积部分按拆迁时评估价结算的上诉理由无事实及法律依据，依法不予采信。
关于公摊面积问题，铜陵县房地产测绘队按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》和《铜陵市房屋面积计算实施细则》规定，对公摊面积进行了核算，合理公摊公用建筑面积，上诉人认为该测绘报告存在不公正的可能，但未提供证据证明。双方签订的拆迁补偿协议中对公摊面积没有约定，上诉人要求被上诉人承担10%的公摊面积没有事实及法律依据，该项上诉理由不能成立，依法不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依法予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3385.2元，由上诉人戴贵东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 戴卢刚
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。