广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2481号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市合能房地产开发有限公司。
委托代理人：王斌，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘德贺，男，汉族。
委托代理人：林小提，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄映梅，女，汉族。
委托代理人：张晓静，广东金地律师事务所律师。
委托代理人：王怡桦，广东金地律师事务所实习律师。
上诉人深圳市合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）因与上诉人潘德贺、被上诉人黄映梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第850号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，潘德贺、黄映梅确认其在合同存续期间至今系夫妻关系。合能公司系深圳市福田区福民路北侧某某花园会所的所有权人。2002年11月7日，合能公司（甲方）与潘德贺（乙方）签订《协议书》，约定甲方将某某花园会所2、3、4楼共2700平方米的房产出租给乙方用作经营粤式海鲜酒楼之用。实际承租面积2、3楼按查丈报告建筑面积，4楼（位于会所西侧）按实际分割丈量面积为准。月租金按86.6元／平方米，承租期为10年6个月，即由2002年11月1日起至2013年5月1日止。甲方免费提供地面30个车位给乙方使用，甲方同意酒楼客人车辆停泊在底下负二层，收费标准为三个小时内每次5元。超时部分按小时优惠计收，甲方负责修建由负二层停车场通往客梯的客用通道，供乙方的客人使用。甲方提供6个月的免租期作为酒楼设计、装修及试行的磨合期。租金及有关费用的支付方式为：签订协议七日内乙方向甲方一次性支付五个月租金及一个月租金标准的租赁保证金，签订合同后的第六、七、八三个月乙方按月于当月十日前向甲方交纳租金。第九至十四个月（六个月）为免租期。第十五个月开始，乙方仍按月于每月10日前向甲方交纳租金。2004年11月10日，乙方于缴纳当月租金时再向甲方缴纳相当于一个月租金标准的设备保证金。为配合乙方酒店的经营需要，甲方同意乙方在会所大堂一楼至三楼作步行楼梯，工程的建造及相关费用、安全责任由乙方负责。甲方给予乙方两年的免递增租期，从2004年11月1日起租金按每年5%递增。但在二年后因修建地铁、周期超过一个月以上的路面大规模改造及其它严重影响酒楼经营的外部因素而造成酒楼经营受到重大影响的，暂停递增并调整租金。如甲方或乙方提前解除合同，则应向对方支付三个月的租金（即675480元）作为违约金。
同日，双方还签订《房屋租赁合同》，该合同约定的租金标准为每平方米每月30元，月租金为81000元，乙方（潘德贺）应于每月十日前支付租金。本合同规定允许保证金担保，甲方（合能公司）交付房屋时，可向乙方收取三个月的租金数额的租赁保证金即243000元。乙方有拖欠租金一个月以上、拖欠各项费用10万元以上等违约行为的，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，由乙方赔偿。甲方依据前述情况解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。但甲方可不予退还保证金。甲方提供的房屋不符合约定用途（会所餐饮），使乙方无法继续使用出租房屋等违约行为的，乙方有权解除合同，由此造成乙方的损失，甲方应向乙方赔偿。乙方因上述理由单方面解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁出租房屋，并有权要求甲方双倍返还保证金、支付违约金及退还多收的预交款项。乙方拖欠甲方租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.5‰。该合同在深圳市福田区房屋租赁管理局进行了备案。就该合同，双方还特别补充约定：除租金外，乙方仍须向甲方每月交纳租金以外的费用有：30个地面停车位的管理费45000元／月，广告牌2个的使用费和管理费为72160元／月；电梯使用费30000元／月。在乙方承租期间，上述费用为乙方比较费用，不管乙方是否实际使用上述设施均应向甲方交纳，否则甲方享有本协议的解除权。该合同及补充协议对双方的其他权利义务作了与《协议书》基本相同的约定。
潘德贺承租该房产后用于经营深圳市广食坊饮食管理有限公司（广食坊大酒楼，以下简称广食坊公司），潘德贺在2010年12月7日前长期持有广食坊公司50%的出资份额，并担任董事、总经理、董事长等职务。
2002年11月20日，潘德贺向合能公司交纳保证金225160元。2005年6月22日，潘德贺向合能公司补交保证金245511元。
根据合能公司提交的《房屋建筑面积分户汇总表》，某某花园会所第2层建筑面积为839.80平方米、第3层建筑面积为1302平方米、第4层建筑面积共1278.80平方米。合能公司主张其于2003年6月20日向潘德贺出具了一份《某某花园会所广食坊范围内建筑面积计算说明》，对本案所涉租赁面积进行了说明：2层建筑面积为839.80平方米、3层建筑面积为1302.19平方米；4层属于广食坊范围内的面积为580.48平方米，包括01-06、13-18号房套内建筑面积376.23平方米，19号房属于广食坊的套内面积34.92平方米，过道总面积238.79平方米中属于广食坊的面积98.75平方米，4层卫生间面积15.88平方米，会所4层公用面积按比例分摊54.70平方米，总面积合计2722.47平方米。2003年6月18日，合能公司向潘德贺发出《有关：确认广食坊大酒楼租赁建筑面积及相关问题》的函，称经现场测量广食坊范围内建筑面积为2722.48平方米，其中，会所二楼建筑面积为839.80平方米，三楼建筑面积为1302.19平方米，四楼建筑面积为580.49平方米。若对该数据有异议，潘德贺向向测绘大队申请面积查丈。案外人陈业创于2003年6月20日签收该文件。经核实潘德贺工商登记信息，陈业创在2004年3月9日至2010年12月7日间持有广食坊公司50%的出资份额，并在2004年3月9日后长期担任广食坊公司监事或董事。潘德贺以陈业创在2003年期间并非广食坊公司股东为由对前述说明和函件不予确认。
合同签订后，潘德贺一直按2700平方米的建筑面积向合能公司支付租金。
因深圳地铁3号线对涉案房产进行了围挡施工，合能公司与潘德贺于2008年5月15日签订《补充协议》，约定：一、地铁施工期间即2008年3月1日至2010年2月28日，租金暂停递增，且下调至248400元／月；二、自2010年3月1日起租金恢复为313341.26元／月，2010年11月按租赁合同约定回复递增。三、如遇地铁施工延期，在延期施工期间，租金标准仍保持248400元／月不变，直至施工结束，如2008年10月31日之前竣工，则竣工之日起租金标准恢复为284209.76元／月，2009年10月31日之前竣工，则自竣工之日起租金标准恢复为298420.25元／月；2010年2月28日之前竣工，则自竣工之日起租金标准恢复为313341.26元／月。潘德贺在该协议上签字，并加盖了广食坊公司公章，合能公司方则仅有侯粦武的签字。潘德贺、黄映梅以该补充协议无骑缝章及未加盖合能公司公章，且亦未向潘德贺或广食坊公司交付为由对其不予认可。经核实合能公司工商登记变更资料，侯粦武在2006年11月28日曾任合能公司法定代表人，此后任合能公司董事。
经核查，深圳地铁3号线于2011年6月28日全线开通运营。2011年8月11日，合能公司向潘德贺发出《有关地铁建设完工恢复租金标准的通知》，称地铁3号线已于2011年6月28日正式通车，自2011年7月1日起，租金恢复为329009元／月，2011年11月起恢复每年5%的递增。潘德贺否认收到该通知。
2012年11月16日，深圳地铁集团有限公司7号线建设分公司发布《施工告知书》，地铁7号线石厦站与原3号线石厦站T字换乘，工程建设需要占用某某花园前市政用地（现停车场和部分绿化带），用于交通疏解、管线迁改机主体围挡施工，占用时间为2012年11月19日至2015年2月28日。根据双方提交的照片和陈述，地铁7号线施工现场对某某花园南福民路一侧进行了封挡施工。
此后，双方就停车位及租金减免问题进行了协商。某某花园物业管理处原项目经理王宪述出庭作证时陈述称：其于2012年11月28日与合能公司的老板娘一起去地铁7号线临时办公室就广食坊停车位的事宜进行协商，当时广食坊提出的要求是：①在2012年12月中旬将某某花园地下健身房改为停车场并交付广食坊使用；②广食坊的代表要求租金在20万元以下，如果2012年12月中旬合能公司不将地下健身房改成停车场交付使用，广食坊有权拒绝缴纳租金。③当时3号线施工时广食坊部分停车场可以使用，但7号线施工时地面停车位全部不可以使用，广食坊就说如果解决不了停车位，就不让地铁施工，当时福保街道也介入了调解。广食坊提出要求后，合能公司的陈倩文就承诺12月中旬车位改建后可以提供给广食坊使用。陈倩文说按3号线施工时的租金标准24万元减免，但广食坊认为3号线施工时地面停车场还可以使用，但7号线施工时地面停车场完全无法使用，所以要求降租到20万元以下。最终双方未能达成一致。经核查合能公司工商登记资料，陈倩文在2002年9月23日至2003年8月7日间持有合能公司32.26%的出资份额，并在2002年9月23日至2006年6月9日间长期担任潘德贺的董事、监事、总经理等职务。
对于协商时的具体情况，潘德贺还提供了案外人吕颂秋的一份《情况说明》。吕颂秋在该说明中称其系福保街道办工作人员，在2012年11月28日下午组织协调广食坊大酒楼负责人、合能公司负责人陈倩文、某某花园管理处经理王宪述及地铁集团等相关单位的人员在石厦北工棚进行了协调。广食坊代表提出因地铁围挡施工将影响酒楼生意，要求合能公司减租和提供停车场。陈倩文同意减租并改造地下停车场在12月份供广食坊大酒楼使用。具体细节由两家协商。合能公司对该份证言不予认可。
2013年3月10日，广食坊公司向合能公司发出一份《关于提前终止合同的报告》，称：2008年由于地铁3号线施工，已致我司面临关门歇业的状态，好不容易等到2011年8月份地铁工程终于竣工，但没想到地铁7号线于2011年11月又开工，这次影响更甚于地铁3号线，地面停车场整个都被占用施工，再加上贵司极不配合（至今未按地铁公司协调会时的承诺在2012年12月中旬将地下负一层原健身的地方提供给我司作停车场），致使来我酒楼消费的客人根本无法停车，严重影响我酒楼的经营，酒楼无法承受巨大的费用开支，故拟提前一个月终止合同。该通知由管辉侨签收。证人王宪述出庭作证时称管辉侨是“合能公司”的人。合能公司否认收到了该通知。
2013年4月21日，广食坊公司向合能公司发出一份《关于征求停业后处理酒楼设备的意见书》，称广食坊酒楼已于2013年4月20日停止营业，就酒楼所有设备的处理征求合能公司意见：一、由广食坊公司根据合能公司要求自行拆除；二、由广食坊公司将所有设备交给合能公司保管。该意见书由袁宏伟于4月23日签收。
2013年4月23日，合能公司向广食坊公司发出《关于广食坊撤场问题的回函》，称：贵司2013年4月21日来函提出贵司已于2013年4月20日停业，现征求我司对贵司所有设备的处理意见，我司回复如下：1、限期腾空租赁用房。请贵司在2013年5月1日前腾空租赁房屋内的所有活动装置、设备设施，将租赁房屋以清洁状态交还我司。2、限期拆除租赁用房的相关设施。请贵司在2013年5月1日前拆除进场后装修的相关设施，并清除有关建筑垃圾将租赁房屋以清洁状态交换我司。因设计楼层的安全问题，承租区域内的天花、地面、物业的消防、电力设备等必须保留。1楼到2楼及2楼到3楼的步行梯及2楼的栏杆必须保留。合能公司还对广食坊公司自行拆除装修设施过程的中注意事项提出了要求。
2013年5月6日，广食坊公司向合能公司发出《关于租赁合同期满交还场地的报告》，称根据合同约定，现将某某花园会所二、三、四层交还合能公司。管辉侨于2013年5月8日签收该报告。合能公司称其未委托任何人代理签收场地交接文件。证人王宪述则陈述称当时其本人在成都开会，是陈倩文要求管辉侨签收的。
对于涉案房产的返还时间，广食坊公司的消费者陈圳蓉出庭作证时称其在2013年5月9日准备到广食坊下午茶，进去后到2楼发现已经空了，下楼后看到了招租横幅，当时就拍了照，并分享到朋友圈中去。陈圳蓉向法庭出示了其微信记录，微信中的照片涉案房产中已挂出“2-4层招租”等横幅，并留有联系方式。陈圳蓉于2013年5月9日和5月11日将照片上传于其微信朋友圈。证人王宪述称在2013年5月9日即已开始招商，挂上了横幅。
合能公司主张其招商时间是2013年6月份，实际招商是在2013年10月份之后。对于陈圳蓉的微信照片，合能公司则表示我方当时是可以进入房产，平时有两三个人守在涉案房产，也曾挂过招商广告，但不久被强制撕毁了。
合能公司则主张潘德贺返还涉案房产的时间是2013年10月8日。合能公司提供了一份由广食坊公司与案外人深圳市利湖电器商行签订《收购酒楼设备合同书》，约定由深圳市利湖电器商行以265000元的价格收购广食坊所有的二手设备及金属物品。该合同第五条约定，深圳市利湖电器商行在施工过程中应确保各区域的地面、墙面、物业的消防、电力设备、1楼至2楼及2楼至3楼的步行梯及2楼、3楼的栏杆的完整。潘德贺对该合同不予认可，称其从未与深圳市利湖电器商行签署过该合同。
2014年5月20日，深圳市福田区福保街道明月社区人民调解委员会向合能公司出具了一份《关于深圳市广食坊饮食管理有限公司搬迁纠纷的情况说明》，称广食坊公司与合能公司租赁合同到期后，广食坊公司将酒楼所有的二手设备及金属物品给深圳市利湖电器商行收购并进行搬运和拆除。在拆除施工过程中，深圳市利湖电器商行因租赁区域电缆的拥有权于合能公司发生矛盾。2013年5月15日，街道综治办、福保派出所、明月社区工作站、合能房地产、利湖电器商行参与了调解会。经调解，双方不能达成一致意见，调解不成功。
合能公司主张其于2013年6月9日向潘德贺发出一份《关于广食坊撤场问题的通知函》，称其委托的施工单位在撤场过程中欲将合能公司租赁前所安装的电缆等予以拆除并占位己有，合能公司数次与辖区派出所进行协调，但潘德贺均未到场。施工单位还蛮横霸占租赁场地至2013年5月19日，拆除合能公司的招商广告，赶走合能公司的意向客户，严重影响了合能公司业务的正常开展。合能公司要求潘德贺于2013年6月15日到场协调处理施工单位与合能公司的纠纷，并保证在2013年6月15日前完成拆除范围内所有拆除、撤场工作等。潘德贺否认收到了该通知。
2013年10月9日，案外人“许三胡”（据字体判断）出具一份收条，称收到某某花园管理处2000元，本人保证不再纠缠广食坊拆迁的所有问题。潘德贺对此不予认可。合能公司以此证明其直到2013年10月8日才收回涉案房产。潘德贺不予认可。
就双方诉争的车位问题，合能公司称地铁7号线原地上停车场后，合能公司向广食坊公司提供了20个地上停车位，负二层也有20个停车位。根据合能公司提供的现状照片，其所谓的地上停车位实际上是在各商铺门口、路边、消防通道上的“车位”。潘德贺否认合能公司向其提供了车位。王宪述出庭作证时称直到其于2013年7月离开物业公司时，合能公司一直未将停车场交付潘德贺。
潘德贺实际向合能公司支付租金至2012年10月份，此后未再向合能公司支付租金，此前，在支付租金时，有部分月份存在迟延支付租金的情况。合能公司主张潘德贺自2011年7月份后存在少交租金的行为，其中，2011年7-8月各少交7965元、2011年9-10月各少交7964元、2011年11月-2012年10月各少交8363元，合能公司主张的该段时间的租金标准为2011年11月1日之前按329008.22元／月计算，2011年11月1日至2012年11月1日按345458.63元／月计算，2012年11月1日至2013年4月30日按362731.56元／月计算。合能公司主张对少交及未交租金自每月11日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计取利息。经双方确认，2011年7月至10月，潘德贺每月交租321052元；2011年11月-2012年10月，每月交租337096元。
潘德贺就其反诉主张的建造步行梯费用15万元，提供了部分收款收据、费用报销单和记账凭证证明。法庭询问如潘德贺将步行梯拆除是否还有价值，潘德贺陈述称只能卖废品。
根据潘德贺提供的广食坊公司部分利润汇总表，广食坊公司在2008年1月的利润为210824.11元、2008年2月利润为195926.03元、2008年3月利润为97718.71元、2008年4月利润为78691.08元、2011年8月利润为220189.02元、2012年10月利润为222153.97元、2012年12月利润为-314536.84元、2013年1月利润为-195484.78元、2013年2月利润为-330959.64元。潘德贺以此主张其实际损失远高于其主张的1546719.30元。合能公司对合能公司单方制作的利润汇总表的真实性及关联性均不予认可。
合能公司原审的诉讼请求为：1、潘德贺向合能公司支付拖欠租金至其实际退还合能公司租赁房产之日（截至2013年4月30日，拖欠租金为2308606元）；2、潘德贺向合能公司支付拖欠租金利息至潘德贺实际偿还合能公司全部租金之日止（利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，截至2013年4月30日，利息为88711.71元）；3、潘德贺承担本案全部诉讼费用。2013年5月23日，合能公司申请追加黄映梅作为本案潘德贺参加诉讼，要求其与潘德贺承担连带责任。2014年3月24日，合能公司以潘德贺占有使用涉案房产直至2013年10月8日方返还为由，增加诉讼请求：一、潘德贺、黄映梅支付2013年5月1日至2013年10月8日场地使用费1910388.53元；二、潘德贺、黄映梅支付广食坊租金差额262200.32元。
潘德贺反诉请求：一、合能公司向潘德贺退还自2003年4月1日至2012年10月30日期间的租金差额暂计50万元（实际按照实际面积计算）；二、合能公司向潘德贺支付步行梯建造费用15万元；三、合能公司向潘德贺支付违约金1546719.3元；四、合能公司向潘德贺退还保证金470671元；五、合能公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，合能公司与潘德贺之间的租赁合同关系未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合能公司与潘德贺之间虽先后签订《协议书》和《房屋租赁合同》，但从合同内容和目的看，《房屋租赁合同》主要是用于办理租赁备案，双方在该合同中故意约定了低于双方实际租金水平的租金即所谓的月租金81000元，其后，又特别以所谓管理费、广告牌使用费、电梯使用费等名目在补充协议中约定了另外的费用147160元以避免潘德贺主张《房屋租赁合同》约定的租金条款，可见，双方《房屋租赁合同》主要是为了规避国家税收的阳台合同，相关避税条款因违反税收法律的强制性规定而无效，双方的真实意思应以《协议书》为准，《房屋租赁合同》及其补充协议在不与《协议书》发生冲突的情况下具有法律效力。
在合同履行过程中，尤其是在地铁3号线的施工过程中，双方尚能秉持合作协商的精神共同化解履行合同中的障碍，并按照合同关于“但在二年后因修建地铁、周期超过一个月以上的路面大规模改造及其它严重影响酒楼经营的外部因素而造成酒楼经营受到重大影响的，暂停递增并调整租金”之约定合理分担了地铁3号线施工给广食坊大酒楼经营收益和合能公司租金收益带来的不利影响，但双方未能秉持该种互利合作精神继续在地铁7号线施工问题上与潘德贺或广食坊公司就地铁7号线封挡施工导致的人流下降、车位减少等问题上进行充分协商，导致潘德贺或广食坊公司在2012年11月之后租金。合能公司称“并未与潘德贺达成将健身房改造成停车场及降低租金至20万元以下的协议或共识”，在案件审理过程中一直否认双方在2012年11月份协商减租和车位问题时达成了相关成果，但其提供的关于车位的《情况说明》恰恰反证了合能公司曾就提供车位问题向潘德贺或广食坊公司作出过承诺。据此，原审法院对证人王宪述所作证言及吕颂秋出具的《情况说明》所陈述的基本事实予以采信，即双方曾于2012年11月份就停车位的提供及减租问题进行协商，并初步达成了另行提供30个车位和减租的协议，但此后对减租问题未能达成具体细节。对此，原审法院认为，地铁7号线的封挡施工，导致合能公司占用市政用地向潘德贺或广食坊公司提供的地上停车位被施工方无偿收回，且兼之围挡施工对人流的不利影响，必然对潘德贺经营广食坊大酒楼造成不利影响，该种不利影响因素因地铁施工所致，非双方所能控制，双方特别是承租方如因地铁施工导致无法继续履行合同，可以主张解除合同，但本案双方均未在合同期间内主张解除合同，双方应基于诚信原则和公平原则合理分担由此所导致的损失，对于租金分担的比例，原审法院基于地铁7号线施工风挡的严重程度，确定双方各自分担租金的50%，即潘德贺在地铁7号线施工期间仅需按50%的标准向合能公司支付租金，并且，依照合同关于“但在二年后因修建地铁、周期超过一个月以上的路面大规模改造及其它严重影响酒楼经营的外部因素而造成酒楼经营受到重大影响的，暂停递增并调整租金”之约定，施工期间租金停止递增。潘德贺或广食坊公司虽在部分月份有迟延支付租金行为，但合能公司并未在合理期间内解除合同而是接受了其延期交纳的租金，该行为视为合能公司放弃了因此根据合同约定解除合同的权利，合能公司在本案中以此作为拒绝调整租金的理由不成立。
就双方所争议的租赁房产的实际面积问题，原审法院认为，潘德贺虽否认合能公司提供的《某某花园会所广食坊范围内建筑面积计算说明》、《有关：确认广食坊大酒楼租赁建筑面积及相关问题》，考虑到陈业创在2004年后持有广食坊公司出资份额并在广食坊公司任职不排除其此前就已在广食坊公司任其他职务的可能，兼之合同所作关于“4楼（位于会所西侧）按实际分割丈量面积为准”的约定，双方必然在签订合同后对建筑面积进行磋商和沟通，据此，合能公司的主张可以采信。根据双方关于潘德贺或广食坊公司一直按2700平方米交纳租金一事看，潘德贺对合能公司主张的面积提出了异议，并坚持按2700平方米进行交租，双方在签约后执行该标准直至双方发生本案纠纷，据此，可以视为双方已经已行为事实上达成了按2700平方米交租的合意，合能公司或潘德贺再行主张补交差额或退还多收取的租金均无依据。
根据双方对于2012年11月份之前是否存在少交租金问题的争议看，双方实际上对于地铁3号线施工完毕后应执行的租金标准有分歧，原审法院根据双方约定核算租金标准。对于计算的依据，原审法院按照双方的《协议书》、《房屋租赁合同》及《补充协议》约定。潘德贺虽不认可《补充协议》，但潘德贺及广食坊公司签字确认，合能公司方虽未加盖公章，但其董事侯粦武已签字，且合能公司确认该协议，据此原审法院对该《补充协议》予以采信。经核算，2007年11月1日至2008年10月30日区间内月租金应为284209.70元。根据补充协议关于“如2008年10月31日之前竣工，则竣工之日起租金标准恢复为284209.76元／月，2009年10月31日之前竣工，则自竣工之日起租金标准恢复为298420.25元／月；2010年2月28日之前竣工，则自竣工之日起租金标准恢复为313341.26元／月”的约定看，该补充协议事实上改变了地铁施工期间租金停止递增的约定。合能公司在2011年7月至12月间按每月321052元、2011年11月至2012年10月间按337096元交租事实上也是在施工期间不停止递增的基础上交纳的租金，只不过其交纳的租金标准低于递增后的金额。基于前述补充协议的约定及潘德贺方在2011年7月份后的交租行为，原审法院对合能公司主张的计租标准予以采信，其主张的计算租金标准经核算准确无误。据此计算，在2011年7月至2012年10月间，潘德贺实际少交租金132176.47元（2011年7月至2011年10月每月少交7956.22元），此处，因地铁3号线已于2011年6月28日全线贯通，对于地铁3号线施工导致的租金下调应计至2011年6月份，潘德贺主张的截止时间缺乏依据，原审法院不予采纳。2012年11月份后租金调整为362731.56元，此间地铁7号线于2012年11月16日开始施工，施工期在租金调整日之后，2012年11月份应按新的租金标准计租，但因地铁7号线施工原因，租金应下调50%，即按每月181365.78元计取，计至2013年4月30日为1088194.69元。潘德贺还应按中国人民银行发布的同期贷款基准利率支付拖欠支付租金期间的利息，具体计算方式自拖欠每月租金的当月11日起按当月拖欠金额计算至本判决确定的付清款项之日止。
对于合能公司关于潘德贺迟至2013年10月8日方返还房产的主张，原审法院不予采纳。虽然合能公司否认管辉侨有权代其签收《关于租赁合同期满交还场地的报告》，否认其于2013年5月8日收回了涉案房产，但证人陈圳蓉提供的微信记录显示合能公司在2013年5月9日左右已经在进行重新招商工作，合能公司亦称其当时是“可以进入房产，平时有两三个人守在涉案房产，也曾挂过招商广告”，据此可以确认潘德贺主张的其已于2013年5月8日房产交换合能公司的事实成立。至于案外人“深圳市利湖电器商行”或其工作人员是否与潘德贺或广食坊公司之间存在合同关系，及深圳市利湖电器商行”或其工作人员是否有阻碍合能公司或其新的租户使用或装修涉案房产的问题，系属合能公司与案外人之间的侵权法律纠纷，潘德贺并非侵权方，亦无须就此对合能公司承担责任。故，原审法院认定潘德贺已于2013年5月8日将房产返还合能公司。
潘德贺或广食坊公司虽主张在2013年4月20日提前解除合同，但此时已届合同期满，盖主张实际是就声明合同到期后不再续租，并就合同到期后的事宜进行协商，故本案合同不存在提前解除的问题。合同到期终止后，潘德贺应在约定期限内将房产返还合能公司，潘德贺在2013年5月8日将涉案租赁房产返还合能公司，未违反合同约定，该期间属于潘德贺履行后合同义务的时间，应向合能公司依据合同标准支付租金，依照前述同样标准，该8日的租金为46804.07元，潘德贺应予支付。因潘德贺已于2013年5月8日将房产返还合能公司，合能公司再行主张2013年5月9日之后的房屋占有使用费，缺乏依据，原审法院不予支持。
合能公司、潘德贺在2012年11月协商调减租金未果，潘德贺亦应按合理标准先行向合能公司支付租金，潘德贺全然不支付租金，构成违约，应根据违约程度承担相应的违约责任，合能公司无权据此主张全额不予退还租赁保证金。但在地铁7号线施工前，即2011年7月至2012年10月间，潘德贺尚少付租金累计达132176.47元，根据《房屋租赁合同》关于“乙方有拖欠租金一个月以上、拖欠各项费用10万元以上等违约行为的”、“甲方可不予退还保证金”之约定，潘德贺的少付和拒付租金的行为已达到了合同约定的不予退还租赁保证金的条件，合能公司有权对其交纳的租赁保证金不予退还。
涉案房产内的步行楼梯经合能公司同意而装修，现已添附为涉案房产的组成部分，因合同期限已经届满，潘德贺投资建造该步行楼梯的成本亦已基本回收完毕，且双方未就该添附的补偿达成一致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修装修费用的，不予支持”，潘德贺无权就该步行楼梯向合能公司主张补偿。
至于潘德贺主张的违约金或违约损失，因原审法院已在处理租金时考虑了地铁施工给双方造成的不利影响，在潘德贺选择继续履行合同的情况下，该损失已包含在租金减让范围之内，潘德贺再行主张，缺乏依据，原审法院不予支持。
潘德贺、黄映梅认可其夫妻关系，且未能举证证明涉案租赁合同产生的债务非属于其夫妻共同债务，应根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定承担共同清偿责任，合能公司要求黄映梅对本案承担连带责任，符合法律规定，原审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、潘德贺、黄映梅于判决生效之日起十日内支付合能公司2011年7月至2013年4月30日的租金1220371.16元；二、潘德贺、黄映梅于判决生效之日起十日内按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2011年7月至2013年4月的每月11日起，按当月拖欠租金数额（2011年7月至2011年10月每月拖欠租金7956.22元，2012年11月至2013年4月每月拖欠租金181365.78元）支付合能公司前述租金利息至判决确定的付清款项之日止；三、潘德贺、黄映梅于判决生效之日起十日内支付合能公司2013年5月1日至5月8日的租金46804.07元；四、驳回合能公司的其他诉讼请求；五、驳回潘德贺的反诉请求。案件受理费25978元、保全费5000元，由合能公司负担634元，由潘德贺负担1049元；反诉费14070元，由潘德贺负担。
合能公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、潘德贺、黄映梅支付合能公司2011年7月至2013年4月30日的租金人民币2308606元；二、潘德贺、黄映梅向合能公司支付拖欠租金利息（自2011年7月起计算至潘德贺、黄映梅支付全部租金之日止，截止2013年4月30日，利息为人民币88711.71元）；三、上诉费用由潘德贺、黄映梅承担。事实与理由：一、一审法院对地铁7号线施工期间合能公司和潘德贺达成停车位的提供及减租协议的事实查明不清。潘德贺未提供有效证据来证明双方曾就以上事宜协商一致，一审法院仅仅通过不合逻辑的反证推论和有瑕疵的证人证言得出这一结论。首先，合能公司向潘德贺提供了30个以上车位供其使用是基于双方之间的《协议书》，而非就提供车位问题向合能公司作出过承诺。即使合能公司曾与潘德贺进行过协商，且向潘德贺提供了30个以上的车位，也不代表合能公司曾向其作出了承诺。其次，一审法院采信证人王宪述所作证言及吕颂秋出具的《情况说明》所陈述的内容，缺乏法律依据。证人王宪述是因违反公司规定而由合能公司开除的前员工，其在庭上所陈述的证言前后矛盾，其作证的动机和目的以及证明内容都值得怀疑，证明力极低。吕颂秋并未出庭作证，仅提供了一份署名为吕颂秋的《情况说明》。若其代表街道办出具此份说明，然而说明上并无街道办盖章，所以此份说明是其个人提供的证言，但吕颂秋并未出庭作证，所以此份《情况说明》证明力存在瑕疵。在上述两份证人证言证据存在瑕疵且无其他事项佐证形成完整证据链的情况下，一审法院即予以采信，作为认定合能公司与潘德贺就停车位和减租问题达成初步协议的依据，缺乏法律依据。二、一审法院判决地铁7号线施工期间潘德贺按50%的标准向合能公司支付租金缺乏事实和法律依据。首先，合能公司并未向潘德贺承诺过减租，应按照原协议继续履行。双方之前就地铁三号线的施工期间，就降低房屋租金的事项进行了协商，协商一致后签订了《补充协议》。由此可知，双方在合作中习惯对重大的事项以书面形式来对协商的结果进行固定。此外，降低租金是对租赁协议的重大变更，对双方的权利义务造成了重大的影响，从普通人的层面理解，都应签订书而文件将其进行固定。但在此次地铁7号线施工期间，双方并未签署任何书面文件，这充分说明了双方未就租金形成新的约定。其次，判决地铁7号线施工期间潘德贺按50%的标准向合能公司支付租金缺乏法律依据。虽然地铁施工导致合同的基础情况发生了一定的变化，但该情形不足以导致商铺停止经营活动，合能公司与潘德贺之间订立的是租赁合同，其合同目的即为出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金，地铁施工并不影响潘德贺使用该房屋。同时，在租赁合同履行期间，既可能存在因地铁施工所造成的影响经营活动的负面情形，也存在着地铁施工结束后，人、车流量增多，商机亦增多的积极影响，此为潘德贺应当预计的商业风险。所以，地铁施工并不必然导致减租，即使减租，地铁3号线施工时双方就减租达成的协议，也仅仅是小幅度减租，而一审法院将此次减租幅度认定为50%不但不合理，而且也无任何法律依据。
潘德贺亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第五项；2、改判合能公司向潘德贺退还租金差额人民币276833.32万元；3、改判合能公司向潘德贺退还保证金470671元；4、改判合能公司向潘德贺折价支付步行梯建造费8万元；5、本案全部诉讼费用由合能公司承担。事实及理由：一审法院判决驳回潘德贺的反诉请求缺乏事实及法律根据，依法应予以撤销并改判。一、关于返还租金差额。无论是根据潘德贺与合能公司签订的《协议书》、《房屋租赁合同书》的约定，还是双方在原审诉讼过程中的主张，均应以实际面积计租。二、关于退还租赁保证金。根据《房屋租赁合同书》第十七条，合能公司有权不予退还保证金的前提是，潘德贺存在相应违约行为，且合能公司据此主张解除合同。而本案中，不存在提前解除的问题，合同因履行期限届满而终止，不存在潘德贺违约导致合能公司提前单方解除合同的情形，不属于《房屋租赁合同书》第十七条约定的合能公司“可不予退还保证金”的情形。三、关于步行梯建造费。涉案房产一楼至二楼，二楼至三楼的步行梯，系由潘德贺与合能公司协商一致，由潘德贺全额出资构建并在双方租赁合同终止后，应合能公司的要求而保留。至今，该步行梯仍然保留于涉案房产并由新的承租人邦德教育继续使用。根据关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第86条，合能公司应折价向潘德贺支付建造费用。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，认为潘德贺无权就该步行梯向合能公司主张补偿，显然适用法律错误，也违背了民事活动中公平、等价有偿的原则，应依法改判。
针对合能公司的上诉，潘德贺答辩称，1、合能公司应该向潘德贺退还租金差额276833.32元，及保证金47067元，合计747506.32元，该部分金额应在租金中进行抵扣。2、一审判决潘德贺在地铁7号线施工期间按50％的标准支付租金合情合理合法，应予以维持。首先，合能公司作为涉案房产的所有权人在向潘德贺出租涉案房产并履行合同的过程中故意隐瞒非法占用政府用地为停车场的事实，将停车位长期出租给潘德贺使用收取租金、造成假象，令潘德贺误认为停车场是涉案房产的配套设施，合能公司的行为有违诚实信用。其次，因合能公司非法占用市政用地为停车场，在地铁7号线施工时，相关执法部门才有权无偿收回，合能公司又拒不向潘德贺另行提供停车场，导致潘德贺经营的粤式海鲜酒楼因无法给消费者提供停车位而造成亏损。合能公司是地铁工程的最终受益者，不论是基于公平原则，还是从合能公司未能依约履行租赁和合同，向潘德贺交付30个地面停车位在内的完整的租赁物的角度考虑，合能公司均应对潘德贺因没有停车位而导致的损失，承担主要责任。一审法院判决地铁7号线施工期间，潘德贺按50％的标准支付租赁合情合理合法，应予以维持。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是1年，因此一审判令潘德贺向合能公司支付租金的期限超出了诉讼时效的规定，该判项应予以撤销。
针对潘德贺的上诉，合能公司答辩称，1、关于返还租金差额。一审判决对租赁面积对该事实已经查清，而且潘德贺也对此予以了确认，不存在返还租金差额的问题。2、关于退还租赁保证金。潘德贺在经营期间拖欠合能公司的租金，系违约行为，按照合同约定合能公司无须向潘德贺退还租赁保证金。3、关于步行梯建造费。一审法院的认定和判决都清楚准确，应当予以维持。
被上诉人黄映梅答辩称，一、黄映梅认可潘德贺的上诉请求。二、黄映梅虽然没有上诉，但涉案房产的经营收益未用于家庭共同生活，合能公司亦没有任何证据证明涉案房产的经营收益用于黄映梅的家庭生活开支，因此本案与黄映梅无关。二、合能公司是房屋租赁合同中的违约方，而且是地铁工程的最终受益者，无论是基于公平原则还是从合能公司未依约履行租赁合同的角度来说，合能公司对于涉案房产在地铁7号线施工期间没有停车位的损失应负主要责任。因此，一审法院判决地铁7号线施工期间，按照50％的标准支付租金合法合理，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，原审认定合能公司与潘德贺之间的租赁合同关系合法有效，并根据双方签订的《协议书》及《房屋租赁合同》内容和目的认定双方的真实意思应以《协议书》为准，《房屋租赁合同》及其补充协议在不与《协议书》发生冲突的情况下具有法律效力正确，本院予以确认。根据双方上诉请求，本案二审争议的焦点在于：一、潘德贺应以何面积标准支付租金；二、潘德贺应以何租金标准支付租金；三、合能公司是否有权不予退还保证金；四、合能公司是否应补偿潘德贺步行梯建造费。
潘德贺在上诉状中并未就原审判决第一项提起上诉，其在二审审理中以超过诉讼时效为由再行提出撤销此项的上诉请求，不符合法律规定，二审依法对此不予处理。
关于焦点一。原审认定双方以行为达成按2700平方米交租的合意具有事实依据亦符合情理，本院予以确认，理由同原审，在此不再赘述。潘德贺再行主张退还多收取的租金缺乏事实和法律依据。
关于焦点二。关于约定的租金标准如何计算，双方二审均无异议，但合能公司主张潘德贺应全额依约支付。根据双方合同关于地铁施工导致经营受到影响可调整租金的约定及此前因地铁三号线施工双方达成租金调整协议的事实看，双方在签订涉案租赁合同时，对因地铁施工导致经营影响的风险已有考虑并对该风险由双方共同分担的原则达成共识。双方在签订涉案租赁合同时均明确潘德贺租赁涉案房产用于餐饮经营，且从承租面积看规模较大，因此周边交通配套设施的便利性对于客流量的影响较为明显。而合能公司上诉亦认可，地铁施工可能造成影响经营活动的负面情形，但地铁施工完成可能带来商机增多的积极影响。合能公司作为涉案房产的所有权人，它是地铁施工的最终受益人，而潘德贺仅在租赁合同期限内使用涉案房产，其是否能因地铁受益是未知的，但其在本案租赁合同期限内因地铁施工所受不利影响是确定的。该种不利影响因素因地铁施工所致，虽非双方所能控制，但长期来看，合能公司将因地铁施工而受益，综合上述，双方应基于诚信原则和公平原则合理分担由此导致的损失。双方未能就具体调整方案达成一致，原审基于地铁7号线施工封挡的严重程度，根据合同的履行情况，判令潘德贺按约定标准的50%支付地铁7号线施工期间的租金并无不当，本院予以维持。
关于焦点三。根据原审查明事实，双方合同履行至期满，并未提前解除。而合能公司在二审中亦确认，在合同租赁期内从未主张因潘德贺欠付租金而行使合同解除权。本院认为，虽潘德贺迟延支付租金构成违约，但合能公司主张不予退还保证金所依据的《房屋租赁合同书》第十七条明确约定“甲方依据前述情况解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。但甲方可不予退还保证金。”据此，合能公司仅在因潘德贺前述违约行为而解除合同的情形下，可以不予退还保证金。而合能公司在合同履行期内并未主张过解除合同，因此，其主张不予退还保证金不符合合同约定，潘德贺诉请合能公司退还保证金具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于焦点四。涉案房产内的步行楼梯经合能公司同意而装修形成添附，因合同期限已经届满，而双方未就该添附的补偿达成一致，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，认定潘德贺无权就该步行楼梯向合能公司主张补偿正确，本院予以维持。
综上，合能公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。潘德贺的上诉理由部分成立，对其成立的部分本院予以采纳，对相应的诉讼请求本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，处理略有不当，本院对其有误之处予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第850号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第850号民事判决第五项；
三、深圳市合能房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还潘德贺保证金人民币470671元；
四、驳回潘德贺的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费43359.25元，保全费5000元，由深圳市合能房地产开发有限公司负担35476.25元，潘德贺、黄映梅负担12883元；反诉受理费14070元，由深圳市合能房地产开发有限公司负担4070元，由潘德贺负担10000元。二审案件受理费，深圳市合能房地产开发有限公司预交的25979元，由深圳市合能房地产开发有限公司负担；潘德贺预交的12075元，由深圳市合能房地产开发有限公司负担4070元，由潘德贺负担8005元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 邹俊辉