广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第983号
原告南宁国泰新城物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人陈国光，董事长。
委托代理人覃信发，广西钰锦律师事务所律师。
被告文大清。
委托代理人唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。
原告南宁国泰新城物业服务有限公司（以下简称“国泰公司”）诉被告文大清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国泰公司的委托代理人覃信发、被告文大清及其委托代理人唐忠玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国泰公司诉称，2011年4月12日方园公寓小区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组成员梁永楷、容万佳、李常青、陆向红、蒋佑文、余秉基、周文俊作为甲方与乙方即本案原告国泰公司签订一份《物业服务委托合同》，合同约定：“根据《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》及有关法律法规的规定，在青秀区政府房管部门、建政街道办事处的�导监督下，方园公寓一区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组以表决的形式召开业主大会，会议上经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意聘请乙方对南宁市青秀区方园公寓一区（含西翠公寓）实行物业管理服务。双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。……”合同第八条物业服务费用约定：住宅0.8元／月·平方米；地下车库0.5元／月·平方米；生活垃圾费住宅8元／月·户，商业20元／月·户。以上事实得到了（2013）青民一初字第2280号民事判决及（2014）南市民一终字第300号民事判决的认定。但被告文大清未依照合同的约定支付物业服务费和物业专项维修费，其拖欠物业服务费及物业专项维修费构成违约，还应承担支付违约金的违约责任。综上，原告国泰公司诉至法院，请求依法判令：一、被告文大清向原告国泰公司支付2012年6月1日至2014年10月31日的物业服务费3619.2元（计算方式：156平方米×0.8元／平方米×29个月）；二、被告文大清向原告国泰公司支付逾期支付物业服务费的违约金297.2元（按每月欠费数额从次月起计算至开庭之日即2015年5月29日止）；三、本案诉讼费用由被告文大清承担。另外，原告国泰公司在起诉时还提出要求被告文大清支付2012年6月1日至2014年10月31日的公共物业专项维修费452.4元，后于2015年5月29日当庭撤回该项诉讼请求。
被告文大清辩称，一、原告国泰公司的物业服务水平没有达到物业服务合同的标准，也没有达到国家法定标准，不应当按照二级服务水平进行收费。二、合同至2014年4月11日已经到期，合同权利义务终止，双方也并未就续约达成一致意见，因此，原告国泰公司要求按原合同标准计算2014年4月12日之后的物业服务费没有合同依据。三、因原告�泰公司瑕疵履行合同义务，被告文大清才采取少交物业费的方式进行合法合理的抗辩。
经审理查明，文大清是方园路1号方园公寓8号楼某号房的所有权人，房屋建筑面积155.98平方米。
2011年3月17日，南宁市青秀区建政街道办事处发布《关于成立方园公寓一区（含西翠公寓小区）选聘物业公司筹备小组的通告》，内容为：“方园公寓一区（含西翠公寓小区）全体业主：在青秀区房管部门、建政街道办事处、方园社区居委会的指导和监督下，经过3月11日至3月16日共6天的报名期限，贵小区共计9名业主代表参加了选聘物业公司的筹备小组，现将筹备小组成员名单通告如下：1、余秉基、男、10栋某房；2、容万佳、男、10栋某房；3、李常青、女、10栋某房；4、梁永锴，男、8栋某房；5、蒋佑文、男、8栋某房；6、饶美英、女、8栋某房；7、陆向红、女、8栋某�；8、周文俊、男、1栋某房；9、伍智峰、男、10栋某房。特此通告。”
2011年4月5日至2011年4月8日，在南宁市青秀区房管所和建政街道办事处、方园社区居委会指导监督下，方园公寓一区（含西翠公寓）召开了首次业主大会会议。会议内容为投票表决选聘新物业公司。会议于2011年4月11日形成《业主大会会议纪要》及《业主大会会议结果的通告》，其中《业主大会会议纪要》主要内容为：“……经开箱验票、唱票、计票，……本次会议有效召开，会议的结果具体如下：投票表决南宁国泰新城物业服务有限公司进驻小区提供物业服务，获得赞成投票权数专有部分物业建筑面积11773.46平方米（占专有部分物业总面积的73.58%）；业主98个（占业主总人数的62.8%）”上述《业主大会会议纪要》由房管部门周少武、社区居委会黄志伟、街道办事处黎健、唐健和、�区业主代表梁永锴、余秉基、李常青、周文俊、陆向红、蒋佑文、容万佳7人签字。上述《业主大会会议结果的通告》由小区业主代表梁永锴、余秉基、李常青、周文俊、陆向红、蒋佑文、容万佳7人签字。
2011年4月12日，方园公寓一区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组成员梁永锴、容万佳、李常青、陆向红、蒋佑文、余秉基、周文俊作为甲方与乙方国泰公司签订一份《物业服务委托合同》，合同约定：“根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）及有关法律法规的规定，在青秀区政府房管部门、建政街道办事处的指导监督下，方园公寓一区（含西翠公寓）选聘物业公司筹备小组以表决的形式召开业主大会，会议上经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意聘请乙方对南宁市青秀区方园公寓一区（含西翠公寓）实行物业管理服务。双方在自愿、平等、协商一致的基础上订立本合同。……”合同第八条物业服务费用约定：住宅0.8元／月·平方米；地下车库0.5元／月·平方米；生活垃圾费住宅8元／月·户，商业20元／月·户。第九条物业费缴费时间约定：甲方应当按照物业有关规定督促业主及物业使用人按月按季、半年或全年及时支付物业服务费。业主及物业使用人未在规定时间内交纳物业服务费用的，甲方应当督促业主及时交纳。经甲方督促后，业主及物业使用人仍未交纳物业服务费用（资金）的，乙方可对其停止本合同约定的服务并采用法律的方式追缴。合同第十七条约定：本合同期限为3年，自2011年4月12日起至2014年4月11日止。合同第十八条约定：本合同期满60日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，本合同按以下方式处理：由甲乙双方自愿协商是否延续合同期限，未协商一致的，按照本合同约定的时间自动延续。第二十六条约定：甲方、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。上述《物业服务委托合同》签订后，国泰公司一直为方园公寓一区（含西翠公寓）小区提供物业服务至今。后因文大清拖欠物业服务费等各项费用，国泰公司遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，国泰公司于2008年1月28日经工商登记成立，经营范围包括物业服务（凭资质经营）等，物业服务资质等级为三级。南宁市物价局、南宁市房产管理局南价格（2009）200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》规定：《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》的收费标准只适用于南宁市区范围内、业主大会成立前由建设单位选聘物业服务企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的住宅小区。
再查明，在诉讼过程中，原、被告均认可合同期限届满后，小区的物业服务单位仍然是国泰公司，文大清的物业费交到2012年5月31日。文大清对《物业服务委托合同》、《业主大会会议纪要》及《业主大会会议结果的通告》的真实性合法性关联性均有异议，并主张其未参加业主大会，对业主大会的结果不知情。
还查明，文大清抗辩称国泰公司提供的物业服务有瑕疵，据此提供了照片15张，欲证明存在小区草地从未修剪、垃圾从未清扫、排水不畅、国泰公司将侧门封闭导致业主出行不便、堵塞消防通道、外来人员进入小区张贴小广告、灭火器管理不善等情况。国泰公司则反驳称上述照片无法看出拍摄时间及地点，该组证据与本案无关。
本院认为，方园公�一区（含西翠公寓）全体业主在政府部门的指导、监督下，通过召开业主大会决定选聘国泰公司进驻该小区提供物业服务，双方为此签订的《物业服务委托合同》，程序合同，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对于文大清对该《物业服务委托合同》提出异议，认为其未参加业主大会的抗辩，并不影响合同的真实、合法、有效。本案《物业服务委托合同》对小区全体业主均具有法律约束力。而小区全体业主未依据合同第十八条的约定，在合同期届满前60日内选聘新的物业服务企业，亦未在合同到期后向国泰公司作出终止合同的决定。事实上，在2014年4月11日合同期限届满后，小区的物业服务单位仍为国泰公司，包括文大清在�的小区全体业主对原告提供的服务予以领受，而未作出任何阻却领受的行为，应视为其已接受了国泰公司提供的物业服务的权利，双方成立事实上的物业服务合同关系。根据权利、义务相一致的原则，文大清在享受国泰公司提供的服务的同时，还应按照合同约定承担缴纳物业服务费的义务。《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条、第九条规定，对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费实行市场调节价，在服务合同中约定物业服务的内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间、合同期限等内容。本案合同第八条明确约定住宅按0.8元／月·平方米计收物业服务费，因此，文大清每月应交纳的物业服务费应按每平方米0.8元计155.98平方米，从2012年6月1日至2014年10月31日，应支付的物业服务费为：0.8元／月·平方米×155.98平方米×29个月=3619元。
文大清抗辩称国泰公司的物业服务水平未达到合同约定的标准，国泰公司履行合同义务存在瑕疵，其据此少交物业服务费。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，文大清以此为由拒交物业服务费，没有法律依据。其次，文大清所提供的照片并不足以证实其主张。因此，文大清的上述抗辩，证据不足，不予支持。
关于国泰公司主张的逾期支付物业服务费的违约金。文大清逾期支付物业服务费的行为已经构成违约，应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。合同第二十六条关于“甲方、业主、物业使用人未按本合同�定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。”的约定实为违约责任的约定，但该约定并未明确是按日或月计算，故本院酌情参照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。由于合同中约定支付物业管理费的时间为：“按月按季、半年或全年及时支付物业服务费”，故文大清有权选择按年度支付物业服务费，因此，文大清逾期支付物业服务费的违约金的起算时间应从次年起开始计算。国泰公司主张违约金计算至2015年5月29日止，属其权利的自行处分，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼�据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告文大清向原告南宁国泰新城物业服务有限公司支付2012年6月1日至2014年10月31日的物业服务费3619元；
二、被告文大清向原告南宁国泰新城物业服务有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金（计算方式：以873元为基数，从2013年1月1日起计算；以1497元为基数，从2014年1月1日起计算；以1248元为基数，从2015年1月1日起计算；以上均按中国人民银行同期贷款基准利率，计算至2015年5月29日止）。
案件受理费25元，由被告文大清负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同�的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一五年六月十五日
书记员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。