贵州省三穗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗民初字第672号
原告龙荣珍。
委托代理人杨天河，三穗县滚马乡法律服务所法律工作者。
被告吴丽平。
委托代理人罗国平，三穗县永凌律师事务所律师。
原告龙荣珍与被告吴丽平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙荣珍及其委托代理人杨天河、被告吴丽平及其委托代理人罗国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙荣珍诉称，我与被告吴丽平经多次友好协商，双方达成协议并于2013年9月23日签订了《房屋出售合同》，约定被告将其所有的位于三穗县东门南路县委宿舍四楼左侧的住房一套卖给我，房屋售价183800元，当时被告因新买的房屋还没有装修完不能入住，所以要求我将房屋拿给她住几个月，交房日期才定为2014年7月31日，我于签合同当日支付被告购房款180000元，余款3800元定于被告交房之日付清，同时约定如被告不按时交房则需每月支付我房屋租金600元。在约定交房之日前的2014年7月28日，原告主动多次找被告支付房屋余款3800元，但被告却不愿按合同约定履行义务，拒收原告支付的购房余款，其理由是要求原告对扩建部分的房屋面积加付10000元，为此双方发生纠纷，经双方单位领导和110指挥中心调解未果，2014年7月28日，广电局领导再次组织双方调解，原告表示如果被告要增加10000元，原告则解除合同，只要被告退回原告所支付的180000元就行，被告表示同意，并当场写下《承诺书》，承诺：“吴丽平出售给龙荣珍的县委宿舍C栋4楼住房，在本年9月1日前退还龙荣珍18万元，如按期退不了钱，龙荣珍就付3800元余款给吴丽平，吴丽平搬出原有住房无条件配合龙荣珍办理过户房产手续。”2014年9月1日期限届满后，被告未能退还原告购房款，原告与被告于2014年9月15日到相关部门办理了《房屋所有权证》。原告认为，双方《房屋出售合同》约定原告购买的是被告房屋整体，而不是房屋部分，被告扩建房屋是在房屋出卖之前，出卖的房屋应包含扩建部分。2014年7月28日，被告所写的《承诺书》视为双方对《房屋出售合同》的补充，被告拒不搬出房屋，主张要求增加10000元的行为属违约，应依法承担违约责任，故请求判令被告搬出已出卖给原告的房屋，并支付房租费1800元。
被告吴丽平辩称，我已按合同约定将房产证交给原告，并协助原告办理了房屋过户手续，因原告未支付我购房余款，所以我才没有将房屋交付给原告，如果原告支付了余款，随时可交付房屋；根据《房屋出售合同》约定，我出卖给原告的房屋只是房产证上的面积61m2，扩建部分（即厨房）不在合同约定的出卖范围之内，因此原告无权要求我交付扩建部分的房屋；双方约定购房余款3800元于交房之日付清，我与原告属于互负义务，没有先后履行顺序，应同时履行，因此，原告无权要求我支付房租费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月23日，原告龙荣珍与被告吴丽平签订《房屋出售合同》，合同约定被告将其所有的位于三穗县东门南路县委宿舍1栋四层1号房屋一套（合同注明61m2，房产证上登记面积为61.4m2）以183800元的价格出卖给原告，签订协议之日支付购房款180000元，余款3800元于被告交房之日付清，交房日期为2014年7月31日，若被告不能按时交房，则被告每月支付原告房租费600元，被告负责协助原告办理过户手续，费用由原告承担。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了购房款180000元，交房期限即将届满前，原告找被告欲向其支付购房余款，并要求被告搬出房屋，被告以“只出卖合同约定的61m2房屋面积给原告，扩建部分（在房产证上未登记面积）不在出卖范围”为由，拒不交付房屋，要求原告加付10000元购房款，双方因此发生纠纷，经双方单位领导组织调解未果。2014年7月28日，三穗县文体广电局相关领导组织双方进行调解，原告表示所购买的是被告房屋的整体而不是部分，如被告要增加10000元，原告则解除合同，要求被告返还购房款180000元，被告表示同意，并当场写下《承诺书》一份，承诺“在本年9月1日退还龙荣珍180000元，如按期退不了钱，龙荣珍就付3800元余款给吴丽平，吴丽平搬出原有住房，无条件配合龙荣珍办理过户房产手续”。之后，被告未能按承诺退还原告180000元购房款，双方于2014年9月15日办理了上述交易房屋的产权过户登记手续，原告取得了房产证，房产证登记的房屋建筑面积继续按原房产证载明面积登记为61.4m2，并注明房屋系与吴丽平交易所得。但双方办理房屋产权过户登记手续后，被告仍以自己只出卖61m2，不包含其扩建部分为由拒绝交付房屋。原告遂以前述理由起诉来院，要求被告按《房屋出售合同》约定将房屋交付原告管理使用，并支付逾期交房的房租费1800元（从交房之日2014年7月31日起至10月31日止3个月）。
另查明，被告吴丽平在将本案所涉的房屋出卖给原告龙荣珍之前，其对该房屋进行一定范围的改扩建，即利用房屋阳台向外延伸扩建为厨房使用，经改扩建而形成的厨房与上述出售房屋连成一个整体，到达厨房需经该房屋的门。另外，因改扩建部分未有取得合法手续，故增加的面积未能登记在房产证上，房产证登记的面积仍是房屋改扩建前登记面积61.4m2。
上述事实有起诉状、原告提交的身份证、房屋出售合同、承诺书、房产证、被告提交的身份证、房产证以及双方当事人的陈述等在捐佐证，并经庭审举证、质证、查证属实，本院予以认定。
本院认为，合同双方应遵守诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。被告出卖给原告的房屋是否包含改扩建部分的面积是本案双方争议的焦点，本院认为，被告改扩建房屋发生在前，把房屋出卖给原告在后，改扩建形成的厨房是利用商品房的阳台往外延伸扩建而成，本身就占用了商品房的阳台，且改扩建而得的厨房进出须经商品房门，即被告对房屋进行改扩建而增加的面积与其出卖房屋本身形成一个整体，属房屋不可分割的一部分，尤其是双方发生纠纷后，在相关领导组织调解中，原告表示“自己所购的是房屋的整体，如果被告要对扩建部分增加10000元，则原告解除合同，由被告返还原告购房款180000元”时，被告承诺：“在本年9月1日退还龙荣珍180000元，如按期退不了钱，龙荣珍付3800元余款给吴丽平，吴丽平搬出原有住房，无条件配合龙荣珍办理过户房产手续”，并写下书面《承诺书》，说明被告当时已接受了“如果2014年9月1日被告不能返还原告购房款180000元，则双方继续履行合同，被告出卖给原告的房屋包含其改扩建部分的面积，被告无条件搬出房屋”的后果，故被告出卖给原告的三穗县东门南路县委宿舍1栋4层1号的住房应包含其出卖给原告前改扩建增加的房屋面积。被告主张只出卖61m2，不包含改扩建部分的面积，其理由不能成立，不予支持。被告的《承诺书》是在双方协商后所出具，其意思表示真实，可视为系双方对《房屋出售合同》的补充，该补充内容对当事人具有约束力，双方均应按《房屋出售合同》及《承诺书》的约定全面履行自己的义务，而被告在协助原告办理房产证后，仍拒不搬出房屋，导致房屋至今未能交付原告使用，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或其履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告请求被告搬出已出卖给原告的房屋，并按合同约定支付房租费1800元的诉讼请求，事实与理由充分，本院予以支持。因原告还应支付被告购房余款3800元，购房余款可冲抵被告应支付的房屋租金，则原告还应支付被告人民币2000元（3800元-1800元）。被告吴丽平辩称原告尚有余款3800元应于其交房之日付清，原告与其系互负义务，没有先后履行期限，应同时履行，故其并未违约，原告无权要求支付房屋租金，本院认为，在双方约定的交房期限即将届满前，原告已找被告要求支付购房余款，而被告以其出卖的房屋不包含改扩建部分面积为由，要求原告加付购房款10000元，并拒绝搬出房屋，尤其是被告在作出承诺后，仍拒不搬出已出卖给原告的房屋，被告先以实际行为表明拒绝履行合同义务，在此情况下，原告可以中止履行交付购房余款的义务，被告逾期交房，已构成违约，应按合同约定向原告支付房屋租金，故被告此辩解理由不能成立，不予支持。被告辩称因原告未支付购房余款，才没有将房屋交付给原告，与本院查明的事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吴丽平在本判决生效之日起十日内搬出三穗县东门南路县委宿舍1栋4层1号房屋，将房屋交付给原告龙荣珍管理使用。
二、被告吴丽平在本判决生效之日起十日内支付原告龙荣珍房屋租金1800元（该款与原告龙荣珍应付吴丽平的购房余款3800元冲抵，龙荣珍还应支付吴丽平购房余款2000元）。
案件受理费人民币3976元，减半收取1988元，由被告吴丽平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时向贵州省黔东南苗族侗族自治州财政局在中国银行股份有限公司凯里市城中支行开设的账户132003712306预交上诉费3976元。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 廖思珍
二〇一四年十二月四日
书记员 陈 祯