广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终582号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市曲江区星安房地产有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝府前中路7号。
法定代表人：叶文安，董事长。
委托诉讼代理人：彭鸿浑，广东韶正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚诗慧，女，1989年10月21日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄国青，男，1987年8月7日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
上诉人韶关市曲江区星安房地产有限公司（以下简称星安房地产公司）因与被上诉人龚诗慧、黄国青商品房预售合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人星安房地产公司的委托诉讼代理人彭鸿浑，被上诉人龚诗慧、黄国青的委托诉讼代理人成劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星安房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第四项，改判龚诗慧、黄国青应向星安房地产公司支付违约金8160元；3.一、二审案件受理费由龚诗慧、黄国青负担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、《锦绣华城商品房认购书》与《商品房买卖合同（预售）》均为合法有效的合同，结合两份合同足以认定龚诗慧、黄国青没有按约定的时间办理银行按揭手续，导致星安房地产公司逾期收取房款，龚诗慧、黄国青应按合同约定支付违约金8160元。1.《锦绣华城商品房认购书》不只是单纯的预约合同，该合同同时具备房屋买卖合同性质。从《锦绣华城商品房认购书》的内容来看，该认购书的内容已经具备房屋买卖合同的主要条款，且龚诗慧、黄国青依据该认购书负有支付房屋价款的义务。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”的规定，《锦绣华城商品房认购书》应当被认定为房屋买卖合同，而不应只是单纯的预约合同。因此，一审法院认为双方在签订《商品房买卖合同（预售）》后，《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命已经完成，且《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条约定的关于付款方式、时间、违约责任等内容已经被《商品房买卖合同（预售）》第六条、第七条的约定所取代是错误的，应予纠正。2.结合《锦绣华城商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》两份合同，可以认定龚诗慧、黄国青构成逾期办理银行按揭手续的违约行为，应支付违约金8160元。龚诗慧、黄国青于2015年9月3日与星安房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年9月6日领取了该合同。根据《锦绣华城商品房认购书》第五条的约定，龚诗慧、黄国青应在领取《商品房买卖合同（预售）》后10日内办理完按揭手续，即应在2015年9月16日前办理完成银行按揭手续。但龚诗慧、黄国青直至2015年10月26日才与银行签订《个人购房担保借款合同》，逾期40日，导致星安房地产公司迟延收取房款。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条第2项的约定：“买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六(该比率不低于1项中的比率)的违约金。”故龚诗慧、黄国青应承担违约金8160元（340000元×每日0.06%×40日＝8160元）。二、一审法院错误认定星安房地产公司未按期完成产权登记备案工作。星安房地产公司已于2015年12月11日为龚诗慧、黄国青办理缴纳收费的手续，并于2016年1月6日将发票交付给龚诗慧、黄国青，且星安房地产公司将产权登记资料交齐给产权登记部门备案后，产权登记部门于2017年7月21日出具宗地图，证实星安房地产公司已于2017年7月21日前将办理产权证所需的资料包产权登记机关备案，已完全履行完毕办证过程中负有的义务。故星安房地产公司无须根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定承担违约金。同时，星安房地产公司已于2018年1月30日通知龚诗慧、黄国青办理契税手续，并于2018年4月3日以书面的形式再次通知龚诗慧、黄国青办理契税手续，但龚诗慧、黄国青至今未办理，在这种情况下，即使星安房地产公司需向龚诗慧、黄国青承担迟延办证违约金，但由于龚诗慧、黄国青未办理契税手续导致的迟延办证的责任应由龚诗慧、黄国青承担。综上所述，请求二审法院依法审理后予以改判。
龚诗慧、黄国青辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
龚诗慧、黄国青向一审法院起诉请求：1.判令星安房地产公司支付延迟交付违约金52025.01元，没有办理房屋产权登记违约金应从2017年1月1日起计至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2017年7月31日为52025.01元，合计为104050.02元；2.诉讼费由星安房地产公司负担。
星安房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.判令龚诗慧、黄国青向星安房地产公司支付违约金35362.088元；2.所有诉讼费用由龚诗慧、黄国青负担。
一审法院查明：星安房地产公司是锦绣华城商品房的开发商、出卖人，龚诗慧、黄国青是夫妻，且系商品房的共同买受人。2015年8月4日，龚诗慧（乙方）与星安房地产公司（甲方）签订《锦绣华城商品房认购书》，约定由乙方认购锦绣华城的XXX商品房，房屋总价款为500009元，同时要求乙方先支付定金30000元。认购书第五条第2项约定：于认购书签定后7日内付房款30%，即150009元，同时签署《商品房买卖合同》。余款70%，即350000元，于签署《商品房买卖合同》后10日内办理完按揭手续。第六条约定：乙方如未按本协议第五条规定的时间付款，视乙方违约，甲方有权对乙方追究违约金，违约金的计算为自本协议规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，每日按应付款额万分之五计算。乙方逾期付款超过三十天，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，乙方须按累计应付款额的30%向甲方赔付违约金。
2015年9月3日，龚诗慧、黄国青与星安房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，房价变更为490802元，合同第七条第（一）项注明买受人已向出卖人支付定金20000元；第（二）项第3点约定：买受人应当于签订合同时支付首期购房款150802元，余款340000元申请贷款支付。第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1项方式处理；1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过三十日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在玖拾日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过玖拾日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”因在上述《商品房买卖合同（预售）》第十一条中未约定由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的处理方式，双方又签订了附件十一《补充协议》，该协议第二条约定：“出卖人向买受人交付房产和办理房地产转移登记时买受人同意采用电话或在本合同房地产所在楼盘张贴公告、报纸公告、挂号信等方式通知买受人收楼和办理房产证，公告日（信件签收日）即为送达日。第三条约定：“买受人应在出卖人交付公告或《入住通知书》中约定的交付日起15天内办理入伙手续。买受人逾期不办理入伙手续的，……，出卖人将不予办理交付手续，且不承担由此导致的逾期交房责任。”签订合同时，龚诗慧、黄国青依约付清了首期房款150802元；2015年12月，龚诗慧、黄国青的银行按揭手续办妥，并支付了给星安房地产公司。
龚诗慧、黄国青主张实际交楼时间为其签订前期物业管理协议的2016年7月31日。星安房地产公司主张交楼时间为龚诗慧、黄国青收到收楼通知的时间即2016年6月22日。一审法院认为，星安房地产公司向龚诗慧、黄国青寄送交楼通知，龚诗慧、黄国青于2016年6月22日收到星安房地产公司邮寄的《通知》后，未按通知的时间去交收楼房，根据《通知》第四条的规定：“如2016年6月30日前未来办理交楼手续的业主，以此交楼通知书为证，不再以书面文件另行通知，2016年7月1日起自动默认已交付业主作用。”本案实际交楼时间应为2016年7月1日。
星安房地产公司主张已经于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，星安房地产公司提交的证据是《宗地图》。龚诗慧、黄国青质证认为该证据不能证明星安房地产公司办理了房产证。一审庭审中，星安房地产公司承诺庭后补交证据，但并未提交。一审法院认为，星安房地产公司提交的《宗地图》，不足以证实其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、龚诗慧、黄国青是否应当按《锦绣华城商品房认购书》的约定支付违约金；二、星安房地产公司是否应当按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付违约金。
关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，龚诗慧、黄国青与星安房地产公司签订的《锦绣华城商品房认购书》属预约合同，预约合同的目的是在一定期限内签订本约合同，如一方不履行订立本约合同的，则需承担违约责任。现龚诗慧、黄国青与星安房地产公司已经按约自愿签订了《商品房买卖合同（预售）》，对相关的权利义务进行了具体约定，《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命已经完成，之后当事人的权利义务应由《商品房买卖合同（预售）》进行确定和约束，而且《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条约定的关于付款方式、时间、违约责任等内容已经被《商品房买卖合同（预售）》第七条、第八条的约定所取代。因此，星安房地产公司要求龚诗慧、黄国青按《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条的约定支付逾期付款违约金69362.70元的请求，该院不予支持。
关于焦点二，龚诗慧、黄国青与星安房地产公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，双方应当依约履行自己的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如当事人有违约行为的，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，星安房地产公司应于2015年12月31日前将商品房交付给龚诗慧、黄国青，涉案楼房实际于2016年7月1日交付。因此，星安房地产公司已经构成违约，应当依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项第（2）款的约定，从2016年1月1日起至2016年7月1日止，按日支付已付房价款的万分之五的违约金，即183天×490802元×0.5‰＝44908元（取整）。星安房地产公司要求分段计算，前90天按万分之三计算，后面的时间按万分之五计算，该请求与合同中的约定不一致，该院不予采纳。关于延迟办理产权证的违约问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，星安房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即星安房地产公司应当在2017年6月25日前完成上述产权备案工作，但至本案作出判决前，星安房地产公司仍未向一审法院提交充足的证据证实其已经在2017年6月25日前完成备案工作。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，星安房地产公司应承担举证不能的不利后果，因此，龚诗慧、黄国青要求星安房地产公司按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，按日向龚诗慧、黄国青支付全部房价款万分之五的违约金，该院予以支持，但应从2017年6月25日起算，计至实际完成房屋所有权登记之日止。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年12月28日作出（2017）粤0205民初1054号民事判决：一、韶关市曲江星安房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金45890元给龚诗慧、黄国青。二、韶关市曲江星安房地产有限公司自2017年6月25日起至实际完成房屋所有权登记之日止按日向龚诗慧、黄国青支付全部房价款万分之五的违约金。三、驳回龚诗慧、黄国青的其他诉讼请求。四、驳回韶关市曲江星安房地产有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2381元，由龚诗慧、黄国青共同负担1330元，韶关市曲江星安房地产有限公司负担1051元；反诉费343元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。星安房地产公司向本院提交以下证据：1.《业主领取购房合同时间表》、中国农业银行股份有限公司韶关曲江支行出具的《情况说明》（内容证实龚诗慧、黄国青于2015年10月26日与该行签订《个人购房担保借款合同》，2015年11月23日办理了不动产抵押预登记手续，2015年12月7日发放贷款），拟证明龚诗慧、黄国青于2015年9月6日领取了《商品房买卖合同（预售）》，根据约定应在2015年9月16日前办理完银行按揭手续，但龚诗慧、黄国青于2015年10月26日才办理银行按揭手续，逾期40日，导致星安房地产公司迟延收款，应承担违约金8160元（340000元×0.06%×40日）；2.《宗地图》，拟证明星安房地产公司已按时将办证资料交付给办证机构，完成了办证的全部义务，无须向龚诗慧、黄国青支付迟延办证违约金。3.韶关市曲江区不动产登记中心于2018年4月4日出具的《情况说明》（内容证实该中心于2018年4月3日收到龚诗慧、黄国青位于锦绣华城第二幢三单元903号房的办证资料，资料已齐全，正在办理不动产权证书），拟证明星安房地产公司已于2018年4月3日提交办证资料，不应承担此后的延迟办证违约金。
龚诗慧、黄国青对于星安房地产公司提交的证据质证称：对于证据1的证明内容不予认可。《个人购房担保借款合同》不是龚诗慧、黄国青能决定签署时间的，需要三方签字，是银行通知签署的时间，不能认定是龚诗慧、黄国青违约。且按揭手续也是星安房地产公司代办的，逾期办理按揭手续的违约责任不应由龚诗慧、黄国青承担。证据2不能证明星安房地产公司已经按时将办证资料交给办证机构。对证据3的真实性没有异议。
对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：对于星安房地产公司于2018年4月3日向韶关市曲江区不动产登记中心提交办理涉案房屋权属登记所需资料的事实，本院予以确认。
对一审法院查明认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。虽然星安房地产公司未对一审判决第一项提出异议，但按照一审判决“本院认为”部分的阐述，星安房地产公司应向龚诗慧、黄国青支付逾期交房违约金的数额为44908元，一审判决第一项存在笔误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、龚诗慧、黄国青是否应当承担逾期支付购房款的违约责任；二、星安房地产公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。
一、关于龚诗慧、黄国青是否应当承担逾期支付购房款的违约责任的问题。星安房地产公司主张按照双方签订的《锦绣华城商品房认购书》的约定，追究龚诗慧、黄国青逾期支付购房款的违约责任。经审理查明，龚诗慧、黄国青于2015年8月4日与星安房地产公司签订了《锦绣华城商品房认购书》后，双方又于2015年9月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同（预售）》较之双方之前签订的《锦绣华城商品房认购书》在购房价格、房屋面积、付款期限、付款方式、违约责任等诸多方面均进行了变更或补充。由于《商品房买卖合同（预售）》签订在后，因此，在《商品房买卖合同（预售）》与《锦绣华城商品房认购书》的约定内容不一致时，应视为《商品房买卖合同（预售）》对原《锦绣华城商品房认购书》的约定内容进行了变更。而且双方当事人在《锦绣华城商品房认购书》中约定了“协议自签订之日起生效，乙方（龚诗慧、黄国青）于签订《商品房买卖合同（预售）》时应将本协议交还发展商”的内容，也说明《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命在双方签订《商品房买卖合同（预售）》后已完成。因此，星安房地产公司以《锦绣华城商品房认购书》的约定内容要求龚诗慧、黄国青支付逾期付款违约金，依据不充分，本院不予支持。至于星安房地产公司在二审程序中增加诉讼请求，要求龚诗慧、黄国青按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，支付逾期办理房屋按揭贷款的违约金的诉请。由于双方当事人对此无法达成调解，且龚诗慧、黄国青不同意由二审法院对该项增加的诉请一并予以审理，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，本院对此不作审理，星安房地产公司可就此另行起诉。因星安房地产公司要求龚诗慧、黄国青按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，支付逾期办理房屋按揭贷款的诉请不属于本案审理范围，龚诗慧、黄国青申请本院向中国农业银行股份有限公司韶关曲江支行调取星安房地产公司为龚诗慧、黄国青代办按揭贷款的相关材料并无必要，本院不予准许。
二、关于星安房地产公司是否应当承担逾期办理房屋产权登记违约责任的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条：“1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）、买受人有权解除合同。……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”同时，上述合同附件十一《补充协议》第一条约定：“一、出卖人在交楼后有责任以电话、书面、报纸公告、在房产所在的楼盘张贴公告等其中任一种方式通知买受人办理《房地产权证》，买受人应在7个工作日内协助办理《房地产权证》。办理房地产权证所需的资料由买受人和出卖人双方各自提供，办证所发生的有关费用按照有关规定双方各自承担。如因买受人不及时协助办理、不符合办证条件、未付清全部房款和有关费用、不及时申办或政府登记机关政策及程序改变造成买受人不能及时领取《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。……”。从上述约定看，星安房地产公司须在龚诗慧、黄国青收楼后360天内办理房屋权属证书。本案中，龚诗慧、黄国青于2016年7月1日收楼，按照上述约定，星安房地产公司应当在2017年6月25日前完成办理涉案房地产权属证明。星安房地产公司辩称其已按期提交了办理房屋权属登记所需资料，但其提供的《宗地图》无法证实其主张，且根据曲江区不动产登记中心出具的《情况说明》，证实不动产登记机关收到涉案房屋申请不动产登记的时间是2018年4月3日。因此，星安房地产公司主张其不存在逾期办理房屋产权登记的抗辩，与事实不符，本院不予采信。因星安房地产公司的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。龚诗慧、黄国青主张星安房地产公司应根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的约定支付违约金。但第二十条第二款仅约定出卖人须在360天内办理完成房屋权属证明。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金的前提是“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。”，但合同并未就买受人应当完成房屋所有权登记的期限进行约定。在约定不明的情况下，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，星安房地产公司应按龚诗慧、黄国青支付的总房价490802元并以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。一审判决以总房价每日万分之五计算违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，星安房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审法院认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1054号民事判决；
二、韶关市曲江星安房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金44908元给龚诗慧、黄国青;
三、韶关市曲江星安房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期办理房屋产权登记违约金给龚诗慧、黄国青（以490802元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，从2017年6月25日计至2018年4月3日）;
四、驳回龚诗慧、黄国青的其他诉讼请求;
五、驳回韶关市曲江星安房地产有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2381元，反诉费343元，共计2724元。由龚诗慧、黄国青负担1330元，韶关市曲江星安房地产有限公司负担1394元。韶关市曲江星安房地产有限公司应向一审法院交纳案件受理费1051元。龚诗慧、黄国青已向一审法院交纳案件受理费2381元，多预交的1051元，由一审法院负责清退。
二审案件受理费169元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担69元，龚诗慧、黄国青负担100元。龚诗慧、黄国青应向本院交纳案件受理费100元。韶关市曲江星安房地产有限公司多预交的案件受理费100元，本院予以清退。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 罡
审 判 员 黄颖红
审 判 员 梁晓芳
二〇一八年七月二日
法官助理 杨 瑜
书 记 员 陈 灿