浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第334号
上诉人（原审原告）：丽水市天宁菜市场有限公司。
法定代表人：王友俊，该公司总经理。
委托代理人：张丽红，浙江博翔律师事务所律师。
委托代理人：王健，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：叶有满。
委托代理人：李俊，浙江翰志俊律师事务所律师。
上诉人丽水市天宁菜市场有限公司为与上诉人叶有满房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院于2015年7月30日作出的（2015）丽莲民初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人丽水市天宁菜市场有限公司的委托代理人张丽红，上诉人叶有满及其委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年11月28日，通过公开拍租，原告丽水市天宁菜市场有限公司（甲方）与被告叶有满（乙方）签订《天宁菜场租赁合同》一份，合同约定：被告承租原告所有的天宁菜场，租期自2013年11月8日至2015年11月7日；租金每年650000元，按年支付，于当年11月8日前一次性付清；甲方需对出租房屋进行必要的检查和维修，保持房屋的正常使用；合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，被告依约支付了第一年度（2013年11月8日至2014年11月7日）的租金650000元。第二年度（2014年11月8日至2015年11月7日）租金650000元，被告于2015年1月28日支付租金325000元，剩余租金至今未付。
原审法院另查明，天宁菜场二楼顶棚部分墙体雨天存在漏水现象，被告曾要求原告于2014年8月份维修，但原告方未及时维修，对被告菜场的正常经营存在影响。
原审法院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告工商登记信息、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、天宁菜场租赁合同、天宁菜场房屋所有权证、银行账户明细，被告提供的营业执照及当事人庭审陈述。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订《天宁菜场租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方应依约履行。原告诉请被告支付剩余租金，合法有据，原审法院应予支持。鉴于案涉菜场二楼部分墙体雨天漏水且原告未及时维修，对被告经营确实造成一定程度的影响，原审法院认为案涉第二年度（2014年11月8日至2015年11月7日）的租金酌情予以扣减10%。因原告未及时履行案涉菜场的维修义务，也存在违约行为，被告迟延支付租金属履行抗辩权，原告诉请被告支付滞纳金，不符合法律规定，原审法院不予支持。被告辩称本案主体不适格，因本案租赁合同系原、被告签订，被告此项抗辩，证据与理由不足，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告叶有满于本判决生效之日起十五日内支付原告丽水市天宁菜市场有限公司2014年11月8日至2015年11月7日的剩余租金人民币260000元。二、驳回原告丽水市天宁菜市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6200元，减半收取3100元，由原告丽水市天宁菜市场有限公司负担1100元，被告叶有满负担2000元。
宣判后，丽水市天宁菜市场有限公司、叶有满均不服，分别向本院提起上诉。
丽水市天宁菜市场有限公司上诉称：一、一审判决违反不告不理原则，在被上诉人未提起反诉的情况下径自裁判减免被上诉人的租金，严重违反法定程序，依法应予改判。根据民事诉讼法“不告不理”的基本原理，没有当事人的起诉，人民法院不能启动诉讼程序，而且在审理过程中不能主动审理超过当事人诉讼主张的部分。具体到本案，上诉人诉请被上诉人交纳租金并根据合同约定支付滞纳金，所依据的是合同法以及违约责任条款，人民法院只能根据法律和事实审查上诉人的主张是否成立。庭审中，被上诉人主张上诉人存在违约行为，给被上诉人造成巨大损失，也就是主张上诉人亦有违约，应当承担违约责任。但是被上诉人却并未以反诉形式提出，仅以答辩方式反驳，根据不告不理原则，其未向人民法院诉请要求上诉人对此承担责任，人民法院无权对该内容进行审理并判决，再因没有相关的法律或合同依据，被上诉人也无权用其反驳来直接抵销上诉人的本诉请求。二、一审判决认定事实不清，被上诉人未证明上诉人的行为是否给其造成损失及损失金额，一审判决径自减免上诉人65000元租金缺少事实及法律依据。1、一审判决认定“被告曾要求原告于2014年8月维修，但原告方未及时维修。”事实上，上诉人并未收到被上诉人关于要求原告于2014年8月份维修的要求，而在一审庭审中被上诉人亦承认，上诉人在最终得知菜场漏水的情况后，曾经派人维修过漏水墙体。因此，根据一审判决采纳的证据来看，一审判决认定“被告要求原告于2014年8月份维修”没有证据支持。一审判决认定“原告方未及时维修”更是与事实及被上诉人的陈述相矛盾的，一审判决认定上诉人也存在违约行为没有事实依据，系认定事实错误。2、一审判决认定菜场雨天漏水“对被告经营确实造成一定程度的影响”，没有事实依据，而因此将被上诉人的租金酌情予以扣减更缺少法律支持。首先，被上诉人对于上述事实给其造成影响的主张未提起反诉，人民法院依法无权对此进行审理，更无权径行判决，严重违反不告不理之原则。其次，被上诉人并未提供任何证据证明雨天漏水是否确实已经达到会给其经营造成影响的程度，更未能证明到底造成多大程度的影响，损失金额多少，在被上诉人自己都未能证明自己的损失，也未主张要求上诉人承担多大责任的情况下，人民法院没有任何事实证据、法律根据就判决减免被上诉人65000元租金，如此不讲证据、黑白不分、混淆是非的判决，实难以服民心。最后，被上诉人主张因为漏水等原因导致其菜市场二楼无法转租而造成了巨大损害，该主张与其自身提供的证据相矛盾。根据被上诉人提交的2014年3月28日、2014年7月15日的两份报告来看，其提出报告要求整改且减免部分租金的原因系菜市场摊位充盈率所导致的二楼未能租出的问题，而并未提及任何菜场漏水的情况。至于被上诉人提交的2014年8月15日的报告，显系被上诉人事后为应对本案诉讼而单方制作的报告，并不能证明2014年8月15日确实出现漏水等的事实，更不能证明一审判决载明的要求上诉人于2014年8月维修的事实。由被上诉人提交的上述三份报告已经可以看出，被上诉人二楼菜场未能租出的损失并非因为所谓的墙体漏水，而是市场经济本身的风险所导致的，其损失不应当由上诉人承担。综上，请求撤销原判第二项，改判原判第一项为被上诉人支付上诉人2014年11月8日至2015年11月7日的剩余租金325000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
叶有满答辩称：根据本案的事实，被答辩人的上诉理由站不住脚，没有结合本案的实际情况，本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审根据合同法的相关规定予以审查，被答辩人认为答辩人在一审没有提供证据证明实际损失的说法没有根据，因为被答辩人代理人张丽红一审并未到庭参加诉讼，被答辩人在上诉理由中陈述没有收到答辩人关于要求被答辩人于2014年8月份维修的要求是没有事实依据的，天宁菜市场二楼因屋面漏水、消防管漏水原因，导致摊位至今未出租，造成菜市场巨大的经济损失，答辩人在一审已提供充足证据证明了实际损失，最终法院酌情予以扣减10%的租金。
叶有满上诉称：一、天宁菜场房屋建成后数年一直无人承租，天宁村民为解决村委困难，同时增加村民收入将其承租用于菜场经营。村民叶有满与其他村民于2013年10月25日共集资105.5万元人民币竞标承租天宁菜场。竞标成功后，叶有满于2013年11月28日以负责人的身份签订《天宁菜场租赁合同》。承租后，发现菜市场的房屋存在质量问题，从菜市场开业起一直存在屋顶漏水严重、消防管道漏水和菜场摊位内部插座漏电等诸多问题，造成菜场二楼摊位无法转租，一楼个别摊位也受影响。为此上诉人于2014年3月28日向被上诉人提交了二楼摊位的整改报告，后又于2014年7月15日、2014年8月15日提交了整改和减免租金的报告，要求被上诉人修缮房屋、消防管道等相关问题及减免租金，被上诉人均未作出修缮房屋的回复，对菜场的经营造成巨大的经济损失。为弥补损失，上诉人在履行第二年的租金时与被上诉人协商扣除了实际损失，支付了一半租金325000元，被上诉人也因为房屋维修困难对此予以默认。后因天宁村委个别领导反对，收了被上诉人公章，自行委托律师起诉。造成2014年12月份支付租金协商解决后，2015年5月又起诉的局面。二、原审认为，该合同合法有效，双方应依约履行。鉴于案涉菜场二楼部分墙体漏水且被上诉人未及时维修，对上诉人经营确实造成一定程度的影响，本案第二年度（2014年11月8日至2015年11月7日）的租金酌情予以扣减10%（65000元人民币）。这一认为与法与理不符。原审对出租房屋屋顶严重漏水、上诉人多次反映而被上诉人不予修缮房屋至正常使用的事实已作认定（原审经办法官也到现场勘查过），但对其造成的实际经济损失却没有客观的认定。根据合同双方权利义务相一致原则，房屋的一半面积两年无法正常使用，扣减一年度10%的租金显然有失公平，上诉人不能信服。综上，原审对本案事实认定清楚，但对实际经济损失没有客观公正的认定，作出错误的判决，请求撤销原判第一项，改判剩余租金260000元人民币作为经营损失和支付消防漏水费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
丽水市天宁菜市场有限公司答辩称：一、叶有满主张要求赔偿损失是基于屋面漏水及消防管道漏水等问题，与原审诉讼请求并非同一法律关系，其应当依法提起反诉，一审中其未提起反诉，二审应当予以驳回并告知应当另行起诉。二、天宁菜市场二楼没有出租并非漏水导致，叶有满要求减少租金的说法没有事实和法律依据，二楼未出租的原因，根据叶有满在一审提供的证据来看，是因为菜场的充盈率导致。三、叶有满主张一审判决对其损失没有客观认定，答辩人对此表示认同，事实上，对方从未证明其损失金额，一审判决不应直接判决减少租金，根据证据规则的规定，当事人应当对自己提出的主张负有举证责任，叶有满没有提交证据证明其遭受损失，而一审进行判决减少租金没有事实和法律依据，因此，关于叶有满要求减免租金的请求，应当不予支持，二审应当予以改判。综上，请求二审法院支持被答辩人的上诉请求。
二审中，丽水市天宁菜市场有限公司向本院提交了没有落款日期的《关于缓交天宁寺菜市场2015年度租金和要求减免2014年度二楼租金三分之一减免2015交租金三分之一的报告》一份，待证该证据是2014年11月7日后产生，叶有满在一审中提交的2014年8月份的报告是虚假的，要求减免租金的理由是摊位的充盈率问题，提到漏水只是个别问题，并非普遍现象。叶有满质证认为：丽水市天宁菜市场有限公司在一审时对该证据是承认的。叶有满向本院提交如下证据：证据1、照片5张，待证在叶有满的再三催促下，丽水市天宁菜市场有限公司于2015年7月19日修理消防管道漏水的情况，该证据在一审结束之后，在二审期间形成。证据2、会议纪要一份，待证房屋严重漏水属偷工减料造成，至今尚未修缮。证据3、房屋设计方案，待证二楼设计用途为出售干货类，未达到设计要求，致使无法转租，由于存在偷工减料的问题，造成上诉人严重经济损失。丽水市天宁菜市场有限公司质证认为：对于证据1，出租人履行自己的修理义务与法律并不违反，根据合同法规定，可以由出租人或者承租人进行维修，但叶有满并没有对此进行举证，该证据恰恰能够证明丽水市天宁菜市场有限公司已尽了维修义务，叶有满应当承担交纳租金的责任，故该证据不能待证叶有满所要待证的事实；对于证据2，该证据只有举报人的签名，针对举报采取的调查安排方案，要核实举报是否属实，有关部门对此进行安排核实，在报告结论还没有的情况下，不能说明出租房屋严重漏水导致其损失的问题，故该证据与其待证事实没有关联性；对于证据3，该证据与其待证事实没有关联性，不能待证其所要待证的事实。
经审查，本院认为，关于丽水市天宁菜市场有限公司提交的证据：该报告除没有落款时间外，内容与叶有满在一审提交的落款为2014年8月15日的报告一致，两份报告可以相互印证，并不矛盾，该证据并不足以证明2014年8月份的报告是虚假的，本院不予采信。关于叶有满提交的证据：证据1，照片系叶有满单方拍摄，且拍摄时间难以确定，丽水市天宁菜市场有限公司对其待证内容不予认可，本院不予采信；证据2，仅有举报人的签名，并非调查结论，不予采信；证据3系设计方案，并非鉴定结论，不足以证明案涉房屋存在偷工减料的问题，不予采信。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：支付租金系承租方的基本义务，本案中，叶有满称案涉菜场存在屋顶漏水、消防管道漏水和菜场摊位内部插座漏电等问题，但叶有满提供的证据并不足以证明上述现象严重到致使菜市场无法正常经营的程度，叶有满以上述理由拒付租金，依据不足。叶有满称双方已经协商同意减免325000元的租金，且丽水市天宁菜市场有限公司已默认，缺乏依据，本院不予支持。合同履行过程中，在漏水维修问题上，叶有满曾向丽水市天宁菜市场有限公司报修，但丽水市天宁菜市场有限公司未及时维修，难以排除丽水市天宁菜市场有限公司的责任。但叶有满未自行代为维修积极止损，而只是坐等丽水市天宁菜市场有限公司处理的方式，直接导致了损失的扩大，亦有一定责任。原审酌情扣减第二年度（2014年11月8日至2015年11月7日）10%的租金，并无不当。叶有满虽未在一审中提起反诉，但其要求减免租金系对丽水市天宁菜市场有限公司要求支付租金的抗辩，原审法院予以审理并进行判决，并未违反法定程序。双方当事人的其他上诉理由亦不能成立，本院均不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6630元，由上诉人丽水市天宁菜市场有限公司负担1430元，由上诉人叶有满负担5200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 张 玲
代理审判员 毛向东
二〇一五年十一月九日
代书 记员 郑丽珍