广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第267号
原告：邱志明，住广东省珠海市斗门区。
原告：罗冬玲，住广东省新丰县。
上列原告共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市花都城镇建设开发有限公司。住所地：广州市花都区新华镇茶园路**号。
法定代表人：梁丽甜。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告邱志明、罗冬玲诉被告广州市花都城镇建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人谭意娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月29日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于花都区龙口村106国道西侧自编A3栋401房。合同约定被告应于2013年12月29日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款654258元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为19628元）。2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：我方请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求，并申请追加蔡荣周、谢坚智、陈映山为第三人，并对原告的诉请承担连带清偿责任。原告所购买房屋，根据我方提供的证据显示实际的所有人是蔡荣周、谢坚智、陈映山三人，根据我方与三人签订挂靠开发合同，协议书，承诺书约定，荣翠轩是蔡荣周负责出地，谢坚智、陈映山负责出资，所建房屋为三人共同所有，项目的所有开支是由三人承担，城镇公司只是收取管理费，而三人至今没有交管理费，蔡荣周是该项目土地的实际所有权人，谢坚智、陈映山是实际控制人和投资商。按照我方与三人所签订相关合同的约定，这个项目是由蔡荣周，谢坚智、陈映山出资，挂靠我方开发，该项目建成的楼盘和销售所得款项都属于蔡荣周、谢坚智、陈映山所有，我公司是没有权利截留这个项目的收楼款。故此，在这个案件之前，几十个小业主告我们公司也是因为延迟交楼的问题，公司当时指派谢坚智委托的律师与小业主达成调解协议，按照调解协议应当支付给小业主的违约金都没有按照约定支付，故此我方要求法院依法追求蔡荣周、谢坚智、陈映山三人作为本案的第三人，依法对原告所提出的支付延迟交楼违约金承担连带清偿责任。另外，（2014）穗花法民三初字第1805号民事判决中，法院也是不支持我方向他们追偿责任，这对我方来讲是不公平的，我方只是被挂靠开发，蔡荣周、谢坚智、陈映山他们三人之前在我方被第一批业主起诉后，已经被法院执行划走了二百三十万元售楼款，仍有三期的违约金未付，而蔡荣周、谢坚智、陈映山是有能力偿还的。此外，本案中有业主私自将款项转到他人的私人账户上，而没有将款项转到我方的监控账户上。如果原告不是将房款打入监控账户上，我方有权按照补充协议，要求原告承担支付违约金的责任。第三，现在楼盘已经验收合格，在开庭前，公司分四批用EMS的形式通知业主在2月10日至2月16日前来收楼。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A3栋401房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣翠轩”。
2012年7月29日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A3栋401房，用途为住宅，建筑面积111.46平方米，其中套内建筑面积94.3平方米。按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6938.05元，总金额654258元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的75.54%，金额494258元，剩余房款160000元须于2012年7月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
2012年8月13日，被告向原告开具首期款494258元的发票。
2014年2月26日，中国建设银行广州花都支行向原告开具按揭款160000元的《个人贷款支付凭证》。
2014年3月12日，被告向原告开具按揭款160000元的发票。
2014年1月15日，被告向涉案房屋所在荣翠轩项目的业主发出一份《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》，该函称：“……二、现计划2014年3月底交楼，具体时间再另行通知。延期交付使用的违约责任按《广州市商品房买卖合同》执行。三、部分通过按揭贷款购房或公积金贷款购房的业主未能放款是由于投资人谢坚智方将业主的购房首期款存入了私人账户，没有存入监控账号，造成未能进行预告登记及抵押登记，因此未能放款。现第一批业主的首期款已补缴进监控账号，正办理预告登记中，剩下的将在春节前分三批将相关手续完善。”
被告未在合同约定时间即2013年9月30日向原告交付房屋，且被告在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向原告交房。
庭审中，被告确认：至今仍未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
被告向本院提交了涉案项目的《广州市建设工程规划验收合格证》一份、《工程竣工验收报告》（复印件）一份、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》（复印件）一份、《证明书》一份、《管道燃气开户合同》一份、《客户受电工竣工检验意见书》一份、《客户受电工程中间检查意见书》一份、《供电设施所有权移交协议》一份、《邮政超深度投递服务协议书》一份、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（复印件）一份、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《住宅质量保证书》一份、《住宅使用说明书》一份，被告提交上述证据拟证明涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。原告陈述：涉案项目的供气、供电、通邮设施并未完全建设完毕，被告提交的上述证据只是与供气、供电、邮政部门签订了合同，并未实际履行。
2015年2月6日，被告向原告寄出《收楼通知书》，通知原告在2015年2月10日至2月16日期间办理收楼。
诉讼中，原告表示：其已经接到被告寄出的《收楼通知书》，但其认为被告并未完全符合合同约定的交房条件故拒绝收楼并已向被告寄出《荣翠轩业主集体收楼异议函》。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
被告主张涉案房屋是蔡荣周、谢坚智、陈映山挂靠被告开发，涉案房屋的购房款亦由上述三人收取，故要求上述三人承担连带责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，本案中《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的合同相对人是原、被告，上述三人与被告之间的关系是另一法律关系，且被告未提交证据证明其已向原告披露上述挂靠信息。故被告的上述抗辩意见，没有理由和依据，本院不予采纳。
合同第十二条对涉案房屋的交房条件作出约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格的标志，故被告至今未取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未符合房屋竣工验收合格的标准。
另外，根据上述合同第十二条约定的交房条件，被告需取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，本案中，被告并未提交相关证据证明其已取得《建设工程质量监督报告》。同时，根据上述合同第十二条约定的交房条件，涉案房屋需满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，而被告并未提交相关证据证明已取得公共服务单位出具的永久供气、供电、通邮的证明文件并实际达到永久供气、供电、通邮，故不能视为其已符合合同约定的交房条件。
被告主张由于原告逾期付款，故被告的交楼时间应当相应顺延。本院认为，被告未提交证据证明因原告的原因只是办理按揭贷款手续发生迟延，根据被告于2014年1月15日向涉案房屋所在荣翠轩项目业主发出一份《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》，原告无法办理按揭贷款的原因是由于案外人谢坚智挪用购房首期款，涉案房屋购房款被挪用属于被告内部经营合作问题，由此可见，造成银行迟延放贷的过错并不在于原告一方，且被告在该函中亦明确表示延期交付使用的违约责任按《广州市商品房买卖合同》执行，故被告上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。
综上，原告要求被告向其支付迟延交楼违约金，违约金计算标准按每日万分之五的标准，以总房款654258元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后实际交付房屋给原告之日止的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但被告应支付原告的迟延交楼违约金以不超过合同约定的总房款654258元为限。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条第一款的规定，判决如下：
被告广州市花都城镇建设开发有限公司向原告邱志明、罗冬玲支付迟延交楼违约金，违约金按已付购房款654258元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2013年12月30日起，计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，被告广州市花都城镇建设开发有限公司实际交付房屋给原告邱志明、罗冬玲之日止。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额不得超过总房款654258元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费145元，由被告广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁贞
二〇一五年××月××日
书记员 钟炜