北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09352号
上诉人（原审被告）宋陆彦，男，1962年11月23日出生。
委托代理人卢晋，男，1982年10月7日出生。
被上诉人（原审原告）周金炼，男，1963年2月12日出生。
委托代理人周建雄（系周金炼之子），1989年2月15日出生。
委托代理人毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人宋陆彦因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第00372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，周金炼起诉至原审法院称：2003年2月28日，我与宋陆彦签订协议书，我将位于北京市大兴区×××路16号房屋出租给宋陆彦使用，租赁期限为9年。房屋年租金为270000元，前三年租金不变，中间三年连续10%递增，后三年不再递增，后三年每年租金为351000元。租金每年分三次支付，每年5月1日第一次支付，9月1日第二次支付，1月1日第三次支付。协议签订后，宋陆彦经常拖欠租金，2011年全年没有交纳租金。2012年4月30日，租赁期限届满，宋陆彦仍不将房屋腾空返还给我，宋陆彦的行为已构成违约，为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、宋陆彦给付自2011年5月1日起至2012年4月30日止的租金255000元；2、宋陆彦给付房屋使用费（自2012年5月1日起至实际腾退之日止，按每日1924元标准计算）；3、宋陆彦给付违约金（自2011年5月1日起至实际付清之日止，以所欠租金为本金，按每日5%标准计算）；4、宋陆彦将位于北京市大兴区×××路16号房屋（自西向东数第3栋上下两层）腾退交还给我；5、诉讼费由宋陆彦承担。
宋陆彦辩称：我已将租金交纳至2011年8月30日，以后的租金没有交纳。2012年2月29日，周金炼提起诉讼，要求解除与我签订的协议书，法院于2012年3月28日向我送达了起诉状和相关诉讼材料，因此按照法律规定，周金炼与我签订的协议书已经于2012年3月28日解除。同意按照原租金标准支付自2012年3月29日起至2012年4月30日止的房屋占有使用费，2012年4月30日之后，周金炼已强行将租赁房屋停水、停电，因此周金炼已实际控制租赁房屋，故不同意支付2012年4月30日之后的占有使用费。关于周金炼主张的违约金，我不同意给付，因为在协议书中约定的是滞纳金，没有约定违约金，周金炼无权收取违约金。周金炼租赁给我使用的1200平方米的房屋已由周金炼实际控制，我现在使用的房屋是自行扩建的1800平方米的房屋，所以不同意将房屋腾退。
原审法院经审理后认为：周金炼与宋陆彦签订的协议书已经确认合法有效，该协议书系双方当事人真实意思表示，双方当事人应该按照协议书约定履行自己的权利义务，周金炼出租房屋给宋陆彦使用，双方约定的租赁期限为九年，按照协议约定租赁期限起止日期应为自2003年5月1日起至2012年4月30日止，在合同履行过程中，周金炼曾诉至法院，要求解除与宋陆彦签订的协议书，后周金炼撤诉，双方没有实际解除签订的协议书，因此，协议书并没有提前解除。现履行期限已届满，双方签订的协议书已经终止。宋陆彦应补齐租赁期间未交纳的租金，宋陆彦称房屋已由周金炼实际控制，但其未将租赁房屋钥匙交付给周金炼，且经现场勘查，房屋实际由宋陆彦占有使用，故宋陆彦应向周金炼支付实际使用期间的占有使用费，实际使用期间占有使用费参照合同约定的租金标准予以计算，对于周金炼要求按照双倍租金标准计算占有使用费的意见，法院不予采信。宋陆彦迟延给付租金的行为已构成违约，双方在协议书中对滞纳金的约定实际是对违约金的约定，宋陆彦应给付周金炼违约金，但周金炼主张的违约金数额过高法院适当予以调整。另外，无论房屋是谁建造，按照合同约定，合同期满后一切建筑物包括所有装修归周金炼所有，因此房屋是否是宋陆彦建造的，不能成为宋陆彦不腾退房屋的理由，租赁期间届满，宋陆彦应将租赁房屋返还给周金炼，另外，关于宋陆彦在租赁房屋处进行的装修，装修费用已经在租赁期限内摊销完毕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定于2014年7月判决：一、判决生效后十日内，宋陆彦给付周金炼自二○一一年五月一日起至二○一二年四月三十日止的房屋租金二十五万五千元；二、判决生效后十日内，宋陆彦给付周金炼房屋占用使用费（自二○一二年五月一日起到实际腾退之日止，按每日九百六十二元标准计算）；三、判决生效后十日内，宋陆彦给付周金炼违约金七万零二百元；四、判决生效后十日内，宋陆彦将位于北京市大兴区×××路16号自西向东数第三栋上下两层楼房腾空返还给周金炼；五、驳回周金炼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，宋陆彦不服，上诉至本院，要求撤销原判第三项、第四项，改判确认双方签订的租赁协议于2012年3月28日解除，不向周金炼支付违约金，按照协议约定向周金炼返还1200平米。理由是：周金炼起诉要求与我解除租赁协议，法院已将其起诉状副本于2012年3月28日送达给我，所以协议在该日解除；租赁协议中约定的是滞纳金而非违约金；租赁协议中约定的租赁标的物是1200平米，而非×××路16号自西向东数第三栋上下两层楼房。周金炼同意原判。
经审理查明，2003年2月28日，周金炼（甲方）与宋陆彦（乙方）签订协议书，协议书约定，周金炼将位于北京市大兴区×××路16号门面房1200平方米租赁给宋陆彦使用，年租金为27万元，租金每年分三次支付，每年5月1日起付，下季度租金要提前一个月预交，如超过每日另加5%滞纳金，如过期30天周金炼有权采取措施，按合同到期处理，租赁期限为9年，自协议生效起前三年租金不变，第四年起每年租金递增10%，连续递增三年，第七年至第九年不递增，合同期满后一切建筑物包括所有装修归周金炼所有。周金炼负责水、电，所用水、电费由宋陆彦负责。宋陆彦经营项目应在国家法律允许内经营，如有违法经营，一切责任由宋陆彦承担。协议未到期或协议期内如国家征用土地及上级规划用地，本协议自然终止，地上建筑物及赔偿归周金炼所有（室内装修赔偿归宋陆彦所有，营业损失周金炼、宋陆彦双方各一半）。如宋陆彦要转租房屋，需经周金炼同意认可，否则不许转租。周金炼提供宋陆彦办理执照有关手续。
协议签订后，周金炼将租赁房屋交付宋陆彦使用。2003年1月18日，北京市大兴区×××村第二村民委员会为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区×××路16号地上所建房屋产权属周金炼所有。2004年1月8日，北京市大兴区×××镇人民政府与北京市大兴区×××村第二村民委员会共同为周金炼出具证明，证明载明：位于北京市大兴区×××路16号的房屋（上下两层楼），为周金炼所建，房屋在地号为M-3-（10）-151、图号为J-50-5-（40）的土地上，全部建设房屋产权归周金炼所有。根据2003年周金炼与宋陆彦、方京华、王晓慧先后签订的协议书，其中宋陆彦约为3000平方米（上下两层），方京华约为3000平方米（上下两层），王晓慧约为1500平方米（上下两层）用于商业经营。在合同履行期间，宋陆彦在租赁房屋处注册成立北京市黑土地乡情餐饮有限公司，企业住所（经营场所）证明中，需要说明情况处载明：本产权归周金炼所有，产权证正在办理。2008年6月18日，在租赁房屋处，设立北京德佳缘餐饮有限公司，企业住所（经营场所）证明中，需要说明情况处载明：本产权归宋陆彦所有，同意在此经营。
在本案审理之前，宋陆彦曾起诉至原审法院，要求确认宋陆彦与周金炼于2003年2月28日签订的协议书无效。原审法院经审理，于2013年6月26日作出（2013）大民初字第2055号民事判决书，判决驳回宋陆彦的诉讼请求。后宋陆彦不服提起上诉，北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。2012年2月29日，周金炼向原审法院提起诉讼，要求解除与宋陆彦签订的协议书，法院于2012年3月28日向宋陆彦送达了起诉状和相关诉讼材料，后周金炼撤诉。
经原审法院现场勘验，租赁房屋由宋陆彦占有使用，宋陆彦未将租赁房屋钥匙交付给周金炼。自2011年5月1日起至2012年4月30日止的年租金为351000元，宋陆彦于2011年9月10日、2011年11月4日、2011年12月14日三次交纳租金共计96000元，尚欠255000元租金。
上述事实，有双方当事人陈述、协议书、证明、照片等证据在案佐证。
本院认为，生效判决书已确认周金炼与宋陆彦签订的《协议书》系合法有效，故双方当事人均应按照协议约定履行。关于《协议书》是否提前解除的问题，合同履行过程中，周金炼曾起诉至法院，要求法院判令解除该《协议书》，但此后周金炼撤回起诉，法院并未判令解除《协议书》。现宋陆彦以法院已将周金炼的起诉状送达为由，主张《协议书》提前解除，没有依据，本院不予采信。查明的事实表明，《协议书》约定租赁期限至2012年4月30日止。现协议约定的租赁期限已届满，故《协议书》已到期终止。因宋陆彦持续使用承租场地至今，故应向周金炼支付欠付的租金及协议到期后实际使用场地期间的使用费。关于《协议书》中约定的滞纳金的性质问题，由于宋陆彦自2011年5月起即未向周金炼支付房屋租金等费用，并且使用承租场地至今，已明显违反了协议约定，《协议书》中约定“租金每年分三次支付，每年5月1日起付，下季度租金要提前一个月预交，如超过每日另加5%滞纳金，如过期30天周金炼有权采取措施，按合同到期处理”，该约定显示如宋陆彦逾期支付租金则应向周金炼支付滞纳金，故应视为对宋陆彦违反约定逾期交纳租金的违约责任的约定，原审法院认定《协议书》中滞纳金的约定系对违约金的约定，并无不当。宋陆彦主张该项约定系针对合同期内未提前一个月预交下季度租金的专项惩罚性约定，而非针对迟延给付租金的约定，与事实不符，本院不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现宋陆彦承租周金炼场地的期间已经届满，宋陆彦应向周金炼返还承租场地。而且《协议书》还约定，合同期满后一切建筑物包括所有装修归周金炼所有。现宋陆彦以承租场地内有其扩建部分为由，不同意向周金炼返还承租场地，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12324元，由周金炼负担4214元（已交纳），由宋陆彦负担8110元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1555元，由宋陆彦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 刘梦辰