北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4341号
上诉人（原审被告）陈力，男，1962年2月11日出生。
委托代理人林燕焱，北京市中凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑凯，男，1979年3月15日出生。
被上诉人（原审原告）窦闽，女，1979年5月15日出生。
二被上诉人之委托代理人姚辉，北京市中咨律师事务所律师。
原审第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司，住所地北京市东城区东中街40号1号楼518室。
负责人党万付，董事长。
委托代理人宋鹏宇，男，1990年6月16日出生。
委托代理人周元杰，男，1982年9月10日出生。
上诉人陈力因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第11122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈力及其委托代理人林燕焱，被上诉人郑凯及郑凯、窦闽之委托代理人姚辉，原审第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司（以下简称海达分公司）之委托代理人宋鹏宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，郑凯、窦闽诉至原审法院称：我们系夫妻关系。2015年1月11日，我们通过海达分公司居间，与陈力签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定陈力将北京市东城区新中街×号房屋（以下简称涉诉房屋）售予我们，房价款650万元，定金50万元。我们向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为100万元，除定金50万及贷款额外的剩余房款应于2015年7月10日前支付，支付方式约定存量房结算专用资金划转。7月10日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，陈力在过户前解除房屋抵押。我们于签约当日及同年3月8日共支付定金50万元。2015年5月初，我们提出网签申请，但陈力提出需交纳500万元后才能履行合同。我们积极促成交易，提出愿意全款购买，或按照陈力意愿进行交易，但陈力反悔。现我们为购买涉诉房屋，将名下唯一住房出售，但贷款没有得到陈力配合而未能贷款，陈力亦未能依约办理产权过户，陈力的行为已经违反合同约定。经多次敦促陈力履行合同义务无果，故我们诉至法院，请求：解除我们与陈力于2015年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；解除我们与陈力及海达分公司于2015年1月11日签订的《补充协议》；陈力双倍返还我们定金共计100万元。
陈力辩称：同意解除我与郑凯、窦闽及海达分公司于2015年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。我拒绝配合办理网签和公积金贷款的理由是在签订买卖合同之前，郑凯、窦闽和海达分公司没有向我说明：1、合同约定的房款500万系尾款，我在收到500万之前要配合办理网签和公积金贷款等手续，只是过户前才把500万打到我账户。2、网签合同金额为320万。双方签订的合同没有约定首付款，我主张500万元的房价款就是首付款，郑凯、窦闽没有交纳首付款，我就无法配合办理网签和公积金贷款手续。根据公积金贷款的要求，交易应有首付款收据，海达分公司提出让我在空白首付款收据上签字，我不同意。涉诉房屋于2015年6月26日未经我同意已经网签。郑凯、窦闽没有支付500万元购房款，存在违约。故不同意郑凯、窦闽关于双倍返还定金的诉讼请求。
海达分公司述称：同意郑凯、窦闽的全部诉讼请求，其二人起诉所述均属实。
原审法院经审理认为：合同生效后，当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据本案审理查明的事实，郑凯、窦闽与陈力双方于2015年1月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，并与海达分公司三方共同签订《补充协议》，约定郑凯、窦闽系通过公积金贷款形式进行支付部分购房款即拟贷款额100万元，郑凯、窦闽应于2015年7月10日前支付陈力除贷款金额外所有剩余房款500万元。郑凯、窦闽与陈力双方于2015年7月10日前办理过户手续，如因出卖人的责任，买受人未能在2015年7月10日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。通过郑凯、窦闽、陈力及海达分公司的微信沟通记录及当庭陈述，陈力主张事先没有告知其500万元系尾款，该款应为首付款，并提出郑凯、窦闽在陈力配合网签等手续前给付购房款的要求。陈力的主张与合同约定不符，其拒绝配合办理网签及公积金贷款等手续，应属违约。郑凯、窦闽与陈力双方虽约定通过存量房交易结算资金专用存款账户进行资金划转，但未就具体内容签署相关协议，应认为资金监管约定不明，因此，双方应当按照交易习惯及有利于合同履行的角度办理资金监管。且陈力在郑凯、窦闽提出全款购房后，仍拒绝以资金监管形式接收购房款，致使房屋无法依约在2015年7月10日前办理过户。现郑凯、窦闽主张因陈力违约致使郑凯、窦闽逾期未能进行房屋产权转移登记，合同目的无法实现，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。陈力及海达分公司当庭亦同意解除，法院照准。郑凯、窦闽要求陈力双倍返还已付定金，理由正当，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，原审法院于2016年1月27日判决：一、解除郑凯、窦闽与陈力于二○一五年一月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除郑凯、窦闽与陈力及北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司于二○一五年一月十一日签订的《补充协议》；三、陈力双倍返还郑凯、窦闽定金共计一百万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈力不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判第三项，依法改判陈力仅向郑凯、窦闽返还定金50万元。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，适用法律错误；双方系因就关于公积金贷款的支付时间、是否进行资金监管等合同中约定不明事项产生争议导致合同未能继续履行，并非因其违约行为所致；其拒绝配合网签及公积金贷款等手续，系因双方就公积金贷款支付时间未能达成一致意见所致，其行为不构成违约；原审法院认定资金监管交易方式，明显对其不利，且不符合交易习惯，不利于合同履行。郑凯、窦闽及海达分公司均同意原判。
经审理查明：郑凯、窦闽系夫妻关系。2015年1月11日，经海达分公司居间，案外人董仲代陈力（出卖人）与郑凯、窦闽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：郑凯、窦闽购买陈力名下的涉诉房屋，房屋成交价格为650万元；郑凯、窦闽采取第2种付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件四，第2种付款方式为通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五；定金50万元直接支付给陈力；郑凯、窦闽向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为100万元等。该合同第十条权属转移登记约定，当事人双方同意，自合同签订之日起2015年7月10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2015年7月10日内取得房屋所有权证书的，双方同意如因出卖人的责任，买受人有权退房；出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行利率给付利息。双方未签订附件四及附件五。当日，郑凯、窦闽、陈力及海达分公司签订《补充协议》，约定郑凯、窦闽应在签订《北京市存量房屋买卖合同》当日支付首笔定金10万元，第二笔定金40万元应于2015年3月11日（含）前支付给陈力；郑凯、窦闽应在2015年3月11日（含）前支付海达分公司居间服务费6.5万元；郑凯、窦闽应于2015年7月10日前支付陈力除贷款金额外所有剩余房款；陈力在接收到郑凯、窦闽除贷款金额外所有剩余房款的合同期限内，并看到公积金中心给涉诉房屋出具的批贷函后，需配合郑凯、窦闽完成房屋产权转移登记手续。上述合同签订当日，郑凯、窦闽向陈力支付定金10万元，并于2015年3月8日向陈力支付定金40万元。2015年5月14日，陈力办理了涉诉房屋的解抵押手续。
2015年5月9日，海达分公司向陈力发出《催告函》，称因陈力拒绝配合网签、去公积金管理中心办理贷款的相关手续，要求陈力于2015年5月25日前配合办理如下事宜：1、网签；2、去担保公司提交公积金贷款相关材料；3、在接受到担保公司的具体时间配合去方庄公积金管理中心进行初审。
2015年6月13日，郑凯、窦闽向陈力发出《关于合同履行的几点意见》，表示因陈力就合同理解与郑凯、窦闽产生争议，为了促成合同继续履行，郑凯、窦闽同意按照陈力的理解在网签前支付500万房款，但需要双方去银行进行资金托管后，当天即办理网签。2015年6月26日，海达分公司为涉诉房屋买卖交易进行了网签备案，网签备案的房屋成交价为323万元，其中定金50万元。
2015年7月4日，郑凯、窦闽向陈力发出《履约催促函》，称：其二人已经备足除定金外全部剩余房款共计600万元，要求陈力共同于2015年7月10日前办理交易结算资金专用存款监管，将全部剩余房款支付到专用存款账户，及共同办理过户登记手续，并附截止2015年6月28日郑凯在中国工商银行的活期账户中有615万余元的存款证明。
原审审理中，郑凯、窦闽申请证人海达分公司的工作人员李会会出庭作证，证人李会会称：正常的交易流程是合同签订后交纳定金，房屋需要办理解抵押手续，并做网签，办理贷款手续，批贷后同一天办理税费交纳、尾款支付和过户。因对网签价格产生分歧，陈力以没有提前沟通网签价格为由不同意网签；之后，海达分公司在陈力不知道的情况下进行了网签，郑凯、窦闽知道网签；如果不进行网签，贷款也无法办理，买方贷款需要卖方的配合，因卖方一直没有出面，所以合同也没有继续履行；公积金贷款时，经咨询公积金贷款中心，其要求陈力在空白的首付款收据上签名；在买卖双方多次沟通中，郑凯、窦闽提出向陈力支付剩余的500万房款，但是以资金监管方式进行，对此，陈力不同意，要求直接向陈力支付500万；双方没有协商成功。对此，郑凯、窦闽认可证人证言。陈力仅认可证人关于首付款收据签名及协商时郑凯、窦闽要求资金监管方式给付房款的陈述。海达分公司认可证人证言。
经询，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心（雍和网点），该中心答复：公积金贷款只认可网签备案的合同内容，没有网签，就无法办理公积金贷款；办理公积金贷款的初审应买卖双方到场，该中心认定的首付款为网签合同总价减去贷款额的差额，且首付款收据必须双方签字。对此，郑凯、窦闽、陈力及海达分公司均认可调查真实性。郑凯、窦闽称：办理贷款时海达分公司的工作人员也进行了咨询，公积金中心当时表示因为最终获得贷款数额没有确定，无法填写首付款的金额。
关于陈力是否知情网签价格一节，郑凯、窦闽主张在合同签订当时就约定的了网签的价格，否则无法确定郑凯、窦闽应承担的税费金额，郑凯、窦闽也不会同意交易，故陈力知情网签价格。陈力对此予以否认。海达分公司称：税费是按照地区指导价做出的网签价格予以确定，认可郑凯、窦闽关于网签情况的陈述。
关于购房款的给付是否约定进行资金监管一节，郑凯、窦闽主张根据合同约定了资金监管要求。陈力否认合同第四款第（二）项系对资金监管作出要求，并指出网签备案的合同并未约定资金监管。对此，郑凯、窦闽称双方并未就网签合同进行签约。海达分公司称双方在房屋买卖合同中约定了存量房交易结算资金专用存款账户划转的资金监管要求，因北京市东城区不动产登记事务中心无资金监管业务，而其公司也不具备监管能力，为了保证交易安全，一般的交易习惯是在银行进行大额房款的资金监管。原审法院经询北京市东城区房屋管理局，该单位答复称东城区相关政府部门没有设资金监管服务；第三方银行资金监管也是符合存量房交易结算资金专用存款账户的要求。对此，各方当事人均认可真实性。
根据郑凯、窦闽、陈力及海达分公司之间微信联系记录，海达分公司曾通知陈力于2015年5月8日办理（贷款）面签。陈力主张对合同的理解是定金50万，面签前支付500万，过户后通过贷款支付100万，并要求在合同约定的2015年7月10日购房款500万到其个人账户才能配合办手续。郑凯、窦闽为履行合同向陈力提出两种解决方案，对此，陈力要求先书面澄清事实，再谈超出房屋买卖合同的事。陈力主张郑凯、窦闽在解决方案中提出资金托管可以从反面证明双方在合同中并未约定资金监管要求。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、调查笔录、微信记录及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，郑凯、窦闽与陈力签订的《北京市存量房屋买卖合同》及郑凯、窦闽与陈力、海达分公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。依据上述协议之约定，郑凯、窦闽向陈力支付购房款的付款方式为：定金50万元直接支付给陈力、通过公积金贷款形式支付100万元，剩余款项通过存量房交易结算资金专用存款账户划转；郑凯、窦闽应于2015年7月10日前向陈力支付除贷款金额外所有剩余房款；双方应于2015年7月10日前办理涉诉房屋过户手续，如因陈力的责任，导致郑凯、窦闽未能在2015年7月10日前取得房屋所有权证的，郑凯、窦闽有权退房。合同签订后，郑凯、窦闽依约向陈力支付了50万元定金。但在合同履行过程中，陈力不仅拒绝配合办理网签及公积金贷款手续，且在郑凯、窦闽提出要求通过以资金监管方式支付全部房款后，陈力仍以要求郑凯、窦闽直接向其支付剩余房款为由拒绝办理资金监管及房屋过户手续的行为，已经构成违约，故郑凯、窦闽要求解除合同及陈力双倍返还定金的诉讼请求，具有合同及法律依据，应予支持。陈力主张双方并未约定以资金监管的方式支付房款的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，陈力的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费57300元，由陈力负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8800元，由陈力负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 马兴芳
代理审判员
高磊
二〇一六年七月十九日
书 记 员 徐方烁
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