安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民二初字第03149号
原告：江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：王效功，总经理。
委托代理人：朱楠，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：缪道达，安徽华人律师事务所律师。
被告：杜鹏晖，男，1980年2月11日生，汉族，安徽省城乡规划设计研究院规划设计师，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市。
原告江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司（以下简称爱涛物业合肥分公司）与被告杜鹏晖物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，由代理审判员孙睿杰适用小额诉讼程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告爱涛物业合肥分公司的委托代理人朱楠、被告杜鹏晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
爱涛物业合肥分公司诉称：2014年7月，合肥市蜀山区维也纳森林第一届业主委员会委托安徽省招标集团股份有限公司对外就其维也纳森林住宅小区物业管理服务进行公开招标。原告总公司中标后与合肥市蜀山区南七街道洪岗社居委签订了《维也纳森林小区物业服务合同》，服务合同对服务内容、期限、缴费标准等权利义务作出了约定。合同签订后，由原告依约向维也纳森林住宅小区全体业主（包括被告）提供了物业管理服务，被告依约应向原告缴纳2014年8月1日-2015年7月31日期间的物业管理费1313元，但被告一直拒绝缴费，故原告诉至本院，请求判令：1、被告支付物业管理费1313元、滞纳金9元（以拖欠的物业管理费为基数，按银行同期贷款利率自2015年8月1日起暂计至2015年9月9日，以后顺延至款清日止）；2、诉讼费用由被告承担。
杜鹏晖辩称：1、爱涛物业合肥分公司进驻小区服务的行为违法。江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业）是维也纳森林小区第一届业主委员会在未召开业主大会的情况下，擅自委托安徽省招标集团股份有限公司选聘的物业服务企业。2014年12月2日，蜀山区南七街道办事处发出通知：“撤销维也纳森林第一届业主委员会于2014年7月未通过业主大会授权擅自选聘物业管理企业的决定”。故第一届业委会选聘物业服务企业的行为无效。2、南七街道洪岗社居委与爱涛物业签订的临时物业服务合同约定的服务期限为：自2014年12月12日起至业主大会决定选聘物业服务企业时止。2014年8月1日至2014年12月11日期间，爱涛物业与小区业主无合同关系。该合同未在小区公示，且合同上加盖了爱涛物业合肥分公司的公章，涉嫌造假。3、合同签订的主体是爱涛物业，而不是爱涛物业合肥分公司，爱涛物业合肥分公司不具备法人资格，不具有诉讼主体资格。4、爱涛物业合肥分公司于2015年4月30日取得收费许可证，如果有资格收费，应当按照收费许可证获批时间进行收费。5、爱涛物业进驻小区后，设备设施损坏严重，保洁、保安、绿化、工程维护等方面基本没有提供服务。因此，被告认为可以参照回迁小区物业费标准为爱涛物业的有限服务缴纳物业费，并针对其服务不到位对收费进行打折。同时，要求爱涛物业对维也纳森林小区公共设施的损坏进行赔偿。
经审理查明：2014年7月31日，合肥市蜀山区维也纳森林花园第一届业主委员会（甲方）与爱涛物业（乙方）签订一份《维也纳森林花园物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对维也纳森林住宅小区提供物业管理服务；合同期限为2年，自2014年8月1日至2016年7月31日止；物业服务费用具体标准为双拼和联排住宅物业费为每月每平方米2.1元，叠加住宅物业费为每月每平方米1.3元，多层住宅物业费为每月每平方米0.7元，高层住宅物业费为每月每平方米1.15元；未能按时足额缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之五支付滞纳金。2014年8月1日，爱涛物业合肥分公司进驻维也纳森林小区提供物业服务。后合肥市蜀山区南七街道洪岗社居委与爱涛物业签订一份《维也纳森林小区物业服务合同》，约定：由爱涛物业为维也纳森林住宅小区提供临时物业服务；合同期限自2014年12月12日起至业主大会决定选聘物业服务企业时止；物业服务费用具体标准为双拼、联排别墅物业费为每月每平方米1.6元，双跃、叠加别墅物业费为每月每平方米1.4元，多层住宅物业费为每月每平方米0.7元，高层、小高层住宅物业费为每月每平方米1.1元。2015年4月30日，合肥市蜀山区物价局核准爱涛物业合肥分公司对维也纳森林小区无电梯物业综合服务费按每月每平方米0.7元收取，有电梯物业综合服务费按每月每平方米1.1元收取。杜鹏晖系维也纳森林小区业主，其房屋建筑面积为156.34平方米。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的《维也纳森林花园物业服务合同》1份、《维也纳森林花园小区物业服务合同》1份、服务价格登记证1份、服务价格登记证（副本）1份、房产登记信息1份在卷佐证，足以认定。
本院认为：爱涛物业与维也纳森林花园第一届业主委员会签订《维也纳森林花园小区物业服务合同》后，爱涛物业合肥分公司即于2014年8月1日起在该小区提供物业管理服务。杜鹏晖作为小区业主，自此与爱涛物业合肥分公司形成了事实上的物业服务关系，杜鹏晖应参照物业合同的约定及物价部门核准的物业费标准交纳2014年8月1日之后的物业费。杜鹏晖以爱涛物业合肥分公司物业服务不合法、主体不适格为由拒交物业费，理由不能成立。杜鹏晖主张爱涛物业合肥分公司物业服务不到位，根据其所提供的证据，爱涛物业合肥分公司在物业服务上确实存在瑕疵，但杜鹏晖等欠费业主不交纳物业费的行为，客观上也会影响爱涛物业合肥分公司的服务水平和服务质量，故本院对爱涛物业合肥分公司主张的物业费酌情核减并对滞纳金不予支持。综上，杜鹏晖应向爱涛物业合肥分公司支付物业费1248元（0.7元／㎡×156.34㎡×12个月×95℅）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告杜鹏晖于本判决生效之日起十日内一次性支付原告江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业管理费1248元；
二、驳回原告江苏爱涛物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告杜鹏晖负担。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
代理审判员 孙睿杰
二〇一五年十二月一日
书 记 员 陈白皎
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。