浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终2686号
上诉人（原审被告，反诉原告）：宁波港股份有限公司北仑水厂。住所地：宁波市北仑区小港街道渡口路***号。
负责人：邬晓强，该公司总经理。
委托代理人：周世兴，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：李献国，男，1955年10月9日出生，朝鲜族，退休工人，户籍所在地：舟山市定海区昌国街道芙蓉洲路**号***室，现住宁波市北仑区小港街道五盟村窑山头。
上诉人宁波港股份有限公司北仑水厂（以下简称北仑水厂）因与被上诉人李献国房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2016年8月2日作出的（2016）浙0206民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告北仑水厂原名“宁波港集团镇海港埠有限公司水厂”。1978年，浙江省宁波港建设指挥部因建设宁波新港镇海港区供水工程三溪浦至港区中途加压泵站（俗称翻水站）需要，根据交通部（74）交水基字2429号《关于宁波港镇海港区第一期工程中煤码头扩初设计的批复》文件及（75）交水基字633号文件，与当时的镇海县下邵公社五盟大队签订征地协议，并经审批征用了现位于本区小港街道五盟村窑山头的土地0.9亩建造翻水站。1983年5月，包括配套工程的上述翻水站在内的整体工程通过交通部及浙江省建委的竣工验收，翻水站占地面积约一亩，四周砖砌围墙，内建有砖混结构房屋七间，砖木结构辅房一间。被告母公司宁波港股份有限公司于2009年2月取得上述翻水站的国有土地使用权证，但未能取得房产权证。原告李献国自2006年起向被告整体承租当时已闲置的翻水站居住使用。双方于2007年9月30日签订的《租房协议》中约定的租期至2010年10月，租期届满前，双方又于2010年2月2日签订一份《租房协议》，约定：租期为五年，自2010年10月至2015年10月；期满后，如原告有意继续租住，在未遇国家征用拆迁的情况下，被告同意本协议自动顺延五年；租费为每年3000元，一年一付。原告已支付租金至2015年9月。2015年10月，原告依据上述协议中的自动顺延条款到被告处交纳下年度的租金，要求继续承租，被告表示不再继续出租给原告，并拒收租金，要求原告于2016年2月28日前搬离，原告予以拒绝。
原审原告李献国于2016年5月23日诉至原审法院，请求确认双方于2010年2月2日签订的《租房协议》合法有效，原审被告继续履行该协议。
原审被告北仑水厂提起反诉，请求确认双方于2010年2月2日签订的《租房协议》无效，原审原告立即腾退承租的房屋，将其恢复原状（拆除搭建部分）后返还原审被告。
原审法院认为：本案当事人的争议焦点在于双方于2010年2月2日签订的《租房协议》是否合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。本案中，当事人签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，所涉的租赁房屋虽无建设工程规划许可证，也无房产权证，但由于包括房屋在内的该翻水站工程系经主管部门批准建设，故应认定双方签订的《租房协议》有效，受法律保护。现原告主张合同有效、并依据协议中的自动顺延条款要求被告继续履行协议之诉请，正当合法，予以支持。被告不履行合同，已构成违约，其以出租房屋既无建设工程规划许可证又无房产权证、租赁物不合法为由，反诉主张合同无效，要求原告将房屋恢复原状后予以腾退返还之诉请，于法无据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：一、确认本案当事人于2010年2月2日签订的《租房协议》合法有效，应予继续履行；二、驳回被告（反诉原告）宁波港股份有限公司北仑水厂的诉讼请求。本诉受理费80元，减半收取40元，反诉受理费40元，均由被告（反诉原告）宁波港股份有限公司北仑水厂负担。
宣判后，原审被告北仑水厂不服，上诉至本院称：一、涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或主管部门的批准，双方当事人签订的《租房协议》依法应属无效。一审法院引用的交通部文件、征地协议、征地申请表，批准的仅仅是征地这一行为，并非针对地块上建设房屋本身的批准手续。交通部的文件及验收手续，也没有涉及到加压泵站中建设房屋。二、房屋建设审批及产权证的颁发，应是城乡规划部门、房地产管理部门，交通部不是认定出租房屋是否合法的主管部门。涉案房屋建设的本意是用于水加压的加压泵站，并非用来出租受益。涉案房屋的用途也非日常生活居住，用作生活居住将存在极大的安全隐患。三、即使双方签订的《租房协议》有效，也不等同于协议约定的租赁期限满后自动顺延。协议约定租赁期限自2010年10月至2015年10月，虽然协议还约定被上诉人有意向继续租住的上诉人可同意顺延租赁期限，但不是无条件顺延，双方还需对租金等租赁条件有个协商的过程。在双方协商未果的情形下，上诉人在租赁期限届满之后终止租赁关系并不违法。四、一审法院审判程序违法。一审中上诉人提出了反诉，根据有关规定，在一方当事人提出反诉、案件存在原则性争执的情形下，应适用普通程序而不是简易程序。一审法院据以认定《租房协议》有效的交通部文件、征地协议、征地申请表、宁波港镇海煤码头工程竣工验收证书等四份证据，没有经双方当事人举证、质证。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。
被上诉人李献国答辩称：涉案房屋的建造由交通部的审批文件，故双方签订的《租房协议》有效。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方当事人均未提交证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋建造于1983年，由于历史的原因没有取得建设工程规划许可证，但有主管单位交通部的批文，故应认定双方当事人就涉案房屋签订的《租房协议》有效。上诉人认为《租房协议》无效的理由不足，本院难以采信。双方于2010年2月2日签订的《租房协议》约定：租赁期为五年一期，首期自2010年10月至2015年10月；期满后，如被上诉人有意继续租住，在未遇国家征用拆迁的情况下，上诉人同意本协议自动顺延五年。据此，在首期租期届满被上诉人要求继续租住的情况下，上诉人应按约继续出租五年，且双方继续租赁的权利义务仍应按《租房协议》执行。故上诉人认为双方对继续租赁的租金等条件应有个协商过程的主张，于法无据，本院亦难采信。上诉人主张涉案房屋用作生活居住存在安全隐患，但未提供证据佐证，本院不予采信。原审的审判程序存在一定的瑕疵，而未有严重违法之处，并不影响公正判决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人宁波港股份有限公司北仑水厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年九月二十日
代书记员 薛 楠