北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00396号
上诉人（原审被告）刘文亮，男，1952年8月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京市马桥胜利物业管理有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇金桥小区南。
法定代表人翟庆山，总经理。
委托代理人高春艳，女，1984年2月6日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
委托代理人姚翠爽，女，1982年2月25日出生，北京市马桥胜利物业管理有限公司职员。
上诉人刘文亮因与被上诉人北京市马桥胜利物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、孙京参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文亮、被上诉人物业公司的委托代理人高春艳、姚翠爽到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：物业公司为北京市通州区马驹桥镇新海北里小区提供物业服务，刘文亮为接受物业公司提供服务的该小区业主。双方于2003年9月15日签订《物业管理收费协议书》，约定物业公司为刘文亮居住的新海北里×号楼×单元×室提供物业服务，标准为物业服务费8.4元／平方米／年。每年的9月15日至11月15日为下年度的交费期限。刘文亮的房产为92.91平方米，应交纳年度物业费为780.44元。现已过交费期限，但刘文亮仍旧没有交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。物业公司认为，物业公司已经依合同约定履行了物业服务义务，刘文亮拖欠费用的行为违反了合同约定，构成违约，故物业公司诉至法院，请求法院判令：1.刘文亮给付2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费780.44元，自2012年11月16日至2014年7月6日的滞纳金139.78元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；2.刘文亮给付2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业费780.44元，自2013年11月16日至2014年7月6日的滞纳金54.32元及2014年7月7日至实际给付之日止的滞纳金；3.刘文亮承担本案诉讼费用。
刘文亮在一审中答辩称：首先，物业公司起诉状中称刘文亮40岁，和实际相差二十多岁，物业公司自2003年就为刘文亮服务，但竟然把刘文亮的年龄搞错，可见他们对工作是多么不负责任。1.物业公司的起诉状严重篡改了《物业管理收费协议书》。①起诉状把协议书中每建筑平方米每年收取物业管理费6元改为8.4元；②把物业费按月收取，改为每年9月16日至11月16日收取下一年的物业管理费（未服务先收费），物业公司违反了《物业管理收费协议书》，所以刘文亮不认可物业公司向刘文亮索要滞纳金的说法。2.《北京市物业管理办法》明确规定物业管理是对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护环境卫生和相关秩序，可是物业公司该做的没做好，不该做的没少做，严重侵占了业主的利益。3.按照物权法的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑绿化内的绿地属于业主共有。多年来物业公司霸占着小区的公建设施进行出租，小区两侧的绿地盖成门脸房和农贸市场进行出租，小区内部分绿地弄成水泥地变成停车位也在出租，这些款项从来没有向业主公布过去处，该刘文亮多少钱给刘文亮。4.刘文亮住×号楼×单元×室，楼门外和楼的东侧到处垃圾，楼东侧的空地多年没人管理。两年前是杂草丛生，可达1人高，近两年每当草高了就打除草药，墙下垃圾成堆，院墙外的饭铺常年散发着油烟、噪音扰民，直接影响了刘文亮的正常生活和身体健康。2003年3、4月期间，我们小区90多户业主联名起诉物业公司，去了几次北京市通州区人民法院，都因没有业主委员会不给立案。5.刘文亮要去物业公司退还物业公司2009年9月15日至2012年9月15日多收的物业费668.95元、误工费200元、合同违约金1000元、空气污染与噪音污染的损失费10000元，精神抚慰金1000元，诉讼费由物业公司承担。
一审法院审理查明：物业公司系北京市通州区马驹桥镇新海北里小区（以下简称“新海北里”）物业服务公司，刘文亮系新海北里×号楼×单元×室的业主，该房屋的建筑面积为92.91平方米。2003年9月15日，物业公司（甲方）与刘文亮（乙方）签订《物业管理收费协议书》，约定甲方为乙方居住的新海北里×号楼×单元×室所在小区提供物业服务，物业费的收取标准为6元每建筑平方米每年。此外，双方还对其他事项进行了约定。在本案审理过程中，物业公司提交了一份2005年1月的《关于收取物业管理费的请示》，请示中显示新海小区房屋产权人交费项目包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、小区公共设施维修费等共计每建筑平方米每年8.7元，北京市通州区物价局在请示上签署意见“同意按照文件规定批准收取综合物业管理费”。物业公司据此称其按照8.4元每建筑平方米每年的标准收取物业费有相关依据。庭审中，刘文亮辩称，物业公司按照8.4元每建筑平方米每年收取物业费没有依据。刘文亮还辩称物业公司服务不合格，存在将私自绿地建成停车位、门脸房、市场进行出租的情况，并且出租款去向不明，小区环境卫生差，影响其正常生活和身体健康。另查，涉诉新海北里小区目前尚未成立业主委员会。
一审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，物业公司与刘文亮之间系物业服务合同关系。物业公司为刘文亮提供了物业服务，刘文亮理应交纳相应的物业费，现物业公司要求刘文亮给付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费请求合理，该院予以支持。物业公司提交的《关于收取物业管理费的请示》系经物价管理部门批准的，根据该请示，新海北里房屋产权人应当交纳的物业费应当是8.7元每建筑平方米每年，物业公司现据此主张物业费用按照8.4元每建筑平方米每年收取，已经对请示价格适当进行了下调，并无不当之处，因此物业公司要求刘文亮按照8.4元每建筑平方米每年向其支付2012年9月1日至2014年8月31日的物业费并无不妥之处。对于物业公司要求刘文亮支付滞纳金的请求，依据不足，故该院不予支持。关于刘文亮辩称的物业公司私自绿地建成停车位、门脸房、市场进行出租且出租款去向不明的问题，若情况属实，其可以向城市管理、税收等相关部门进行反映，而并不能成为其拒交物业费的理由。关于刘文亮所辩称的新海北里小区环境卫生差的问题，物业公司虽予以否认，但是根据刘文亮提供的照片及视频光盘显示，物业公司的服务确实略存瑕疵，然而物业公司已经将物业费从其请示的8.7元每建筑平方米每年下调至8.4元每建筑平方米每年，因此刘文亮的该辩解意见亦不应再成为其拒交物业费的理由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘文亮给付北京市马桥胜利物业管理有限公司2012年9月1日至2013年8月31日的物业费780.44元，于判决生效之日起7日内执行清；二、刘文亮给付北京市马桥胜利物业管理有限公司2013年9月1日至2014年8月31日的物业费780.44元，于判决生效之日起7日内执行清；三、驳回北京市马桥胜利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，刘文亮不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。刘文亮的主要上诉理由为：一审法院判决刘文亮按照8.4元标准交纳物业费没有事实和法律依据。刘文亮与物业公司之间根本就没有签订过8.4元的物业服务合同。刘文亮认可物业公司为其提供服务，而刘文亮入住时与物业公司签订的《物业管理收费协议》约定物业费是每年每建筑平方米6元，按月收取。一审诉讼中，物业公司提交了一份2005年1月的请示文件，该请示文件是物业公司自己盖章形成的，刘文亮并不清楚此文件的存在。物业公司的请示文件是2005年1月形成的，而双方在2006年10月8日签订的《物业服务管理协议书》仍然约定了6元的物业费收费标准，故物业公司所提供的请示文件应属无效。近年来物业公司未做到约定的服务内容，小区脏乱差，治安事件频发。在利益的驱使下侵占公用绿地，建门脸房、停车场，进行非法出租、出售。综上，刘文亮上诉请求撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15801号民事判决。
刘文亮向本院提交了以下新证据：《物业服务管理协议》，据此证明在物业公司的调价申请获得物价局的批准后，双方在新的协议中仍然约定物业费为每年每平米6元。
物业公司针对刘文亮的上诉理由答辩称：物业公司在2009年时已经向该小区业主发过一份公告，告知小区业主物业费由每建筑平方米6元上涨至8.4元。虽然双方协议记载的6元标准，但是物价局于2005年就已批准了物业费上涨标准，物业公司自2009年才开始执行新的8.4元的收费标准。此后，刘文亮的2009年、2010年的物业费均是按照8.4元的标准交纳。物业公司同意一审法院的判决结果。
物业公司向本院提交了以下新证据：1.照片，据此证明其所管理的小区环境符合标准；2.2011年12月26日，物业公司按照8.4元标准收取刘文亮2011年9月1日至2012年8月31日的物业费收据一张。证明从2009年到2012年，物业费都是按照8.4元每平米标准收取的。
经本院庭审质证，物业公司认可刘文亮提供的《物业服务管理协议书》的真实性，但表示上涨物业费标准是在2005年获得物价局批准，但物业公司在2006年并未开始实施。鉴于物业公司对该证据的客观真实性予以认可，故本院确认上述证据材料的客观真实性。刘文亮对物业公司所提供的照片真实性不予认可。由于该组照片中未能显示系本案涉案小区，且刘文亮亦不予认可，故本院认为该证据与本案缺乏关联性。对于马桥物业公司提交的刘文亮2011年12月26日交纳涉案房屋物业费收据，刘文亮认可其是按照8.4元每平米的标准缴纳了三年的物业费，但认为物业公司是以断水方式逼迫其缴纳的物业费。对此本院认为，刘文亮未能提交证据证明物业公司以胁迫的方式收取物业费，而物业公司对此亦表示不认可，故本院对该证据予以采信。
本院经审理补充查明以下事实：2006年10月8日，刘文亮与物业公司签订了一份《物业服务管理协议书》。该协议约定，刘文亮所居住的新海北里22楼4单元202室的，建筑面积为92.91平方米；物业服务费收费标准为每年每平方米6元；入住时交纳一年物业管理费，第二年起交费时间以物业管理企业的通告或电话通知为准；物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告通知所有权人。刘文亮于2011年12月26日向物业公司交纳2011年9月1日至2012年8月31日的物业费780.44元，交费标准为每年每建筑平方米8.4元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人一审提交的《物业管理收费协议书》、关于收取物业管理费的请示、照片、视频光盘，二审提交的《物业服务管理协议书》、物业费收据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：刘文亮与物业公司之间签订的《物业管理收费协议书》、《物业服务管理协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘文亮、物业公司均应自觉履行各自合同义务。鉴于物业公司持续为刘文亮所居住的小区提供物业服务，刘文亮作为小区业主，客观上也接受了物业服务，其应当向物业公司交纳2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费。关于物业公司按照每年每建筑平方米8.4元的标准收取物业费的主张是否应予支持的问题。本案双方当事人虽在2003年、2006年两次约定物业费收费标准为6元，但在物价管理部门批准物业公司上调价格后，物业公司自2009年开始在物价管理部门批准的价格范围内按每年每建筑平方米8.4元向小区业主收取物业费，刘文亮亦按照该物业费标准交纳了2009年度、2010年度、2011年度的物业费。本院认为物业公司自2009年起调整物业费标准的行为，符合双方当事人在《物业服务管理协议书》的相关约定，并无不妥。一审法院确定刘文亮按照8.4元的标准支付相应期间的物业费，本院认为理由充分，应予维持。关于刘文亮对此提出的物业公司请示文件被批准的时间在其签署的《物业服务管理协议书》之前，故该请示文件应属无效的上诉理由。本院认为物业公司未在物价管理部门批准调价申请后及时提高物业费收费标准的行为，并不能影响物业公司之后上调物业费的有效性。刘文亮的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
针对本案诉讼过程中所反映出相关小区物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查等各项服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由刘文亮负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由刘文亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 魏志斌
代理审判员 田 璐
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张 禾