上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1206号
上诉人(原审被告)：季立峰，男，1962年6月7日生，汉族，住上海市青浦区。
上诉人(原审被告)：上海日宽餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：李萍。
委托诉讼代理人：季立峰。
被上诉人(原审原告)：上海兴侨房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：方军，董事长。
委托诉讼代理人：郑小杏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人季立峰、上海日宽餐饮管理有限公司(以下简称“日宽餐饮公司”)因与被上诉人上海兴侨房地产有限公司(以下简称“兴侨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初24292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
季立峰、日宽餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回兴侨公司的诉讼请求。事实和理由：本案是兴侨公司违约在先，兴侨公司提出因为自身经营业态的调整，要求日宽餐饮公司调整店铺位置，因日宽餐饮公司未同意调整店铺位置，故兴侨公司在2017年5-6月间在上海市黄浦区湖滨路XXX号地下二层E21单元(即日宽餐饮公司经营的店铺，以下简称“系争房屋”)门口开展大型活动，导致日宽餐饮公司无法正常经营，因此日宽餐饮公司拒付租金。日宽餐饮公司拒付租金后，兴侨公司采取了断水断电措施，日宽餐饮公司无奈只得搬离系争房屋。
兴侨公司辩称，兴侨公司确实曾经就店铺位置调整的问题与日宽餐饮公司有过沟通，但因双方未达成一致故而作罢。兴侨公司开展的商业活动是在商场公共区域，并未影响日宽餐饮公司对店铺的实际使用。日宽餐饮公司于2017年7月搬离系争房屋后，未依约注销工商登记，导致兴侨公司目前无法与其他客户签订长租合同，只能寻求短租模式经营，目前系争房屋仍由短租客在装修，尚未开业。双方在合同中约定违约金为剩余租期的租金，但兴侨公司在一审审理中已经将违约金调整为三个月的租金，请求二审法院维持一审判决。
兴侨公司向一审法院起诉请求：一、确认兴侨公司与日宽餐饮公司之间的《湖滨道购物中心租赁合同》、《场地使用协议》已于2017年7月24日解除；二、要求日宽餐饮公司支付拖欠的房屋租金25,465.32元、储藏室租金3,548.39元、物业管理费1,729.39元、推广费880.71元、公用事业费12,596.48元；三、要求日宽餐饮公司支付房屋租金的逾期利息1,010.12元、储藏室租金的逾期利息46.56元、物业管理费的逾期利息39.78元、推广费的逾期利息35.15元、公用事业费的逾期利息321.78元(暂计至2017年7月24日，请求按每日0.1%计算至实际支付日止)；四、要求日宽餐饮公司支付装修期房屋使用费13,402.80元；五、要求日宽餐饮公司支付房屋恢复原状费用24,623.11元；六、要求日宽餐饮公司支付兴侨公司违约金51,222.28元(按最后一个年度三个月租金、推广费和物业管理费之和计算)；七、要求日宽餐饮公司支付兴侨公司律师费6,700元；八、要求日宽餐饮公司注销以上海市黄浦区湖滨路XXX号地下二层E21单元(以下简称“系争房屋”)为注册地址的食品卫生许可证、营业执照；九、要求季立峰为日宽餐饮公司的上述义务承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2016年3月8日，兴侨公司与案外人上海由商餐饮管理有限公司(以下简称“由商餐饮公司”)签订《湖滨道购物中心租赁合同》，由商餐饮公司向兴侨公司租赁系争房屋，租赁面积24.82平方米。租期自2016年4月1日起至2018年3月31日止(其中自2016年4月1日起至2016年4月30日为装修期)。2017年4月1日起至2018年3月31日期间的保底租金为每天每平方米19元。物业管理费每月每平方米90元，推广费每月每平方米20元。上述费用均应于每历月的第一天缴付。合同第5.9条约定，本合同有效期内，由商餐饮公司应按照政府公用事业单位或兴侨公司(或商场管理公司)出具的合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或兴侨公司(或商场管理公司)按期支付该房屋的水、动力、电(包括但不限于中央空调系统用电、基本电费等)、煤气、电话等公用事业费。由商餐饮公司应于每个历月的第一天根据兴侨公司(或商场管理公司)发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费(采用预付形式付款的电费根据商场管理公司付款通知单要求的付款日期支付)。同时由商餐饮公司应支付因使用该房屋所涉及的所有费用，包括但不限于临时电费、垃圾清运费等。第13.1条约定，若由商餐饮公司拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费等按合同约定应当支付的费用，由商餐饮公司应向兴侨公司或商场管理公司支付逾期利息(该逾期利息从由商餐饮公司应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及兴侨公司因向由商餐饮公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。第13.3条约定，由商餐饮公司在此明确同意及声明：兴侨公司有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及兴侨公司提供之设备，本合同亦随即终止，由商餐饮公司已经交付的保证金不予退还，且由商餐饮公司还应向兴侨公司承担如下违约责任：(1)按本合同租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)标准向兴侨公司支付相当于由商餐饮公司已经享用的无偿装修期间之使用费；(2)按本合同保底租金标准向兴侨公司补足由商餐饮公司已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)向兴侨公司支付相当于由商餐饮公司剩余租赁期租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)总额之款项作为违约金，以弥补兴侨公司之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如兴侨公司之实际损失(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费、空置期租金等)得以减少，则由商餐饮公司所需支付之赔偿额亦相应减少。该等事件为：13.3.1，若由商餐饮公司拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天。第13.8条约定，租赁期届满或本合同提前终止，若由商餐饮公司未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，则由商餐饮公司应向兴侨公司支付违约金，违约金按该房屋租赁面积乘以500元/平方米计算；违约金不足弥补兴侨公司损失的，兴侨公司有权继续追偿。兴侨公司可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由由商餐饮公司另行补足。2016年3月18日，兴侨公司与由商餐饮公司签订《场地使用协议》，约定由由商餐饮公司承租上海市黄浦区湖滨路XXX号地下二层指定部位作为储藏室使用。使用期限自2016年4月1日起至2018年3月31日止。每月使用费2,000元，由商餐饮公司应于每历月的第一天缴付，由商餐饮公司拖欠支付应向兴侨公司支付滞纳金，该滞纳金从由商餐饮公司应付所欠款项之日起按日息0.1%计算。2016年5月25日，兴侨公司与由商餐饮公司以及日宽餐饮公司签订《承租权转让协议》，约定自2016年5月1日起至2018年3月31日止，由商餐饮公司将租赁房屋和储藏室之承租权转让给日宽餐饮公司，日宽餐饮公司成为《湖滨道购物中心租赁合同》、《场地使用协议》项下的承租方。季立峰承诺为日宽餐饮公司在《湖滨道购物中心租赁合同》、《场地使用协议》、《承租权转让协议》项下的义务包括但不限于各项付款义务承担连带保证责任。2017年7月14日，兴侨公司致函日宽餐饮公司，要求日宽餐饮公司于2017年7月20日支付拖欠的租金等。2017年7月21日，兴侨公司致函日宽餐饮公司，告知日宽餐饮公司租赁合同于2017年7月24日终止，保证金59,207.88元直接抵扣各项欠费。日宽餐饮公司于2017年7月24日迁出系争房屋。
一审法院认为：兴侨公司与日宽餐饮公司间关于上海市黄浦区湖滨路XXX号的《湖滨道购物中心租赁合同》、《场地使用协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现日宽餐饮公司拖欠租金等，兴侨公司有权按约行使合同解除权并按约要求日宽餐饮公司支付相关费用。兴侨公司在2017年7月21日的函中，愿意以保证金抵扣欠费，与法并无不合，可予准许。关于兴侨公司要求日宽餐饮公司注销以系争房屋为注册地址的食品卫生许可证、营业执照，应不属法院处理范围，法院不予处理。关于季立峰的抗辩意见，首先，季立峰并未提供证据予以证明。其次，即使兴侨公司提出要求日宽餐饮公司搬离，日宽餐饮公司在自己正常履约的前提下，可以拒绝搬离。目前，没有证据证明日宽餐饮公司的搬离系双方当事人已达成合意所致，故日宽餐饮公司仍应按约支付相关费用。现日宽餐饮公司未按约履行合同义务，理应按合同约定承担相应责任。季立峰按合同约定承担连带保证责任。判决：一、上海兴侨房地产有限公司与上海日宽餐饮管理有限公司之间的《湖滨道购物中心租赁合同》、《场地使用协议》于2017年7月24日解除。二、上海日宽餐饮管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海兴侨房地产有限公司拖欠的房屋租金25,465.32元、储藏室租金3,548.39元、物业管理费1,729.39元、推广费880.71元、公用事业费12,596.48元。并按每日千分之一计付滞纳金至2017年7月24日止。其中租金逾期滞纳金1,010.12元、储藏室租金的逾期滞纳金46.56元、物业管理费的逾期滞纳金39.78元、推广费的逾期滞纳金35.15元、公用事业费的逾期滞纳金321.78元。三、上海日宽餐饮管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海兴侨房地产有限公司装修期房屋使用费13,402.80元。四、上海日宽餐饮管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海兴侨房地产有限公司恢复原状费用24,623.11元。五、上海日宽餐饮管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海兴侨房地产有限公司违约金51,222.28元(按最后一个年度三个月租金、推广费和物业管理费之和计算)。六、上海日宽餐饮管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海兴侨房地产有限公司律师费6,700元。七、上海日宽餐饮管理有限公司已支付给上海兴侨房地产有限公司的保证金59,207.88元予以抵扣上述费用。八、季立峰对上海日宽餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，日宽餐饮公司提供新的证据照片一组，用于证明有类似的店铺屈服于兴侨公司的压力，调整的店铺位置。对此，兴侨公司表示店铺位置调整是双方协商一致的结果，从照片中显示本案系争房屋目前仍未开业经营。日宽餐饮公司亦认可系争房屋目前仍未开业经营。日宽餐饮公司还提供手机截屏数张，用于证明因兴侨公司业态调整导致的纠纷，对此兴侨公司表示形成时间在一审法院立案前，不能作为新的证据。
二审审理中，日宽餐饮公司表示2017年6月-7月的租金没有支付过。日宽餐饮公司表示一审开庭传票在开庭前已经收到，传票寄送地址是日宽餐饮公司的经营场所，因为日宽餐饮公司法定代表人李萍在日本，所以未能到庭参加诉讼。
二审审理中，兴侨公司表示双方在合同中明确约定实际损失的范围包括律师费，故而兴侨公司自愿调整违约金至三个月租期的租金后仍坚持律师费由日宽餐饮公司负担。兴侨公司在律师函中明确要求日宽餐饮公司按照合同约定支付相关款项，不存在只要日宽餐饮公司搬离系争房屋，相关款项可以不再索赔的承诺。
以上事实，有店铺照片一组、本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，根据双方合同约定日宽餐饮公司欠付租金等费用超过7日，兴侨公司有权提前收回房屋，没收保证金，并要求日宽餐饮公司支付欠付的租金、物业管理费、推广费、公共事业费等费用及滞纳金、相当于剩余租期租金的违约金。双方合同还约定租期届满或提前终止的，日宽餐饮公司未将房屋恢复原状的，兴侨公司有权按500元/平方米的标准计算违约金，违约金不足以弥补兴侨公司损失的，兴侨公司有权继续追偿。现日宽餐饮公司上诉认为兴侨公司首先提出因业态需要而要求日宽餐饮公司调整店铺，但上述事宜系双方之间平等自愿的协商，最终亦未能达成一致。日宽餐饮公司未能提供证据证明兴侨公司开展的商业活动与前述业态调整之间有无关联，亦未提供证据证明商业活动的开展对店铺经营所造成的实际影响，日宽餐饮公司就此拒付租金构成违约。日宽餐饮公司拒付租金超过7日，兴侨公司有权依据合同主张各项费用。兴侨公司在一审审理中自愿调整合同解除后的违约金，并同意将上述费用与保证金抵扣，系其对自身权利的处分，与法不悖，一审法院据此判决并无不当。日宽餐饮公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，日宽餐饮公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,998元，由上诉人上海日宽餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 卢薇薇
审判员 张志煜
审判员 王 伟
二〇一八年三月三十日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……