北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12467号
上诉人（原审被告）北京市爱京华建材经销中心，住所地北京市朝阳区管庄乡杨闸村。
法定代表人马凤启，经理。
委托代理人任建忠，北京林鑫沃邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市朝阳区杨闸清真寺，住所地北京市朝阳区管庄乡杨闸村。
负责人姚殿臣。
委托代理人海明月，男，1957年8月16日出生，北京市朝阳区杨闸清真寺工作人员。
委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
上诉人北京市爱京华建材经销中心（以下简称爱京华公司）与被上诉人北京市朝阳区杨闸清真寺（以下简称杨闸清真寺）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第29636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
杨闸清真寺在一审法院起诉称，爱京华公司自1988年起租赁我寺名下位于清真寺西侧及南侧的房屋6间，约150平方米。2002年8月1日，双方签订《续租房地协议书》，约定暂续订租赁合同一年，自2002年8月1日至2003年8月1日，年租金暂定为10万元。2003年8月，我们又签订协议，约定续订租赁协议一年，不再另写协议书。2004年8月1日，双方再次签订协议，约定根据2003、2004年前两年协议条款之规定作为以后逐年执行合同的凭证，不再另写租房协议书，且未约定租赁期限。2013年4月，因我寺现有设施无法满足穆斯林群众开展活动的需求，我寺决定将大殿西南侧出租房屋全部收回拆除并建设买堤房等服务设施。于是我寺于2013年4月10日、2013年5月30日两次书面通知爱京华公司解除租赁合同，但爱京华公司一直拒绝。我寺认为双方签署的租赁协议未约定租赁期限，应视为不定期租赁，我们已经在合理期限之前通知了承租人即爱京华公司，有权随时解除合同，故我寺诉至法院，请求判令：1.解除双方于2004年8月1日签订的租赁合同；2.爱京华公司按照每月8500元的标准支付2013年4月1日至判决生效之日的租金。
爱京华公司在一审法院答辩称，我公司与杨闸清真寺之间的租赁合同并非无固定期限，租赁期限为2004年8月1日至2024年8月1日。双方2002、2003年的合同所有条款均是2004年合同包含的条款，也就是说2004年合同包括2002、2003年合同的全部内容，三份合同是不可分割的。为了避免每年签订合同的繁琐，双方商定在2004年之后不再另行签订租房合同，明确了合同以一年为一个周期、每年期满租赁期限逐年自动顺延，且上一期满自动顺延到下一期，以此类推。该约定是双方真实意思的表示，此种约定方式并不违反法律、法规强制性规定，所以2004年合同是有期限的。我公司从未收到过杨闸清真寺的解除合同通知，并积极履行支付房租义务，到2013年3月开始杨闸清真寺拒绝接收房租，应当自行承担不利后果。我们最初租赁的房屋只有六间，此后自行进行了加盖和翻建。我公司不同意解除合同，要求继续履行，但同意支付租金。
一审法院经审理查明，1988年起，杨闸清真寺与爱京华公司就杨闸清真寺西南侧房屋建立租赁合同关系。2002年8月1日，北京市朝阳区杨闸清真寺民主管理委员会（甲方）与爱京华公司（乙方）签订《续租房地协议书》（以下称2002年合同），确认双方已是连续15年的租赁关系，经多次协商后由2002年8月1日起至2003年8月1日止暂续订租赁合同一年，具体协议条款如下：（一）甲乙双方因故推迟的七个月租金按年租金拾万元计算；乙方已付甲方贰万元租金，按每月8300元再付甲方38100元。（二）经过双方协商年租金为拾万元从8月份开始乙方按月付给甲方租金，每月租金8300元，年底最后一个月按8700元付齐全年租金。（三）在租期内任何一方不能以任何理由增加和减少租赁面积。（四）在租期内如若发生市规划、乡规划、村规划、寺规划等，乙方所盖房屋如若是被拆除范围，必经双方协商按有关拆迁文件精神规定赔偿乙方，谈妥后方可执行拆除。（五）甲方原始租给乙方房屋约100平方米，乙方投资增建250平方米（附两ＸＸ面图一式两份）以实际建筑体为据。（六）因乙方连续15年与甲方的租赁关系，乙方并投资增建铺面房，经双方协商后同意乙方享有首租权、续租权（规划后乙方同样享受租权）。（七）乙方在租期满后如若不租全部增建房屋无偿留给甲方。2003年8月，双方签署合同一份（以下简称2003年合同），内容为“承照2002年8月至2003年8月的协议条款原则规定，再由2003年8月至2004年8月甲乙双方续订协议书一年，不再另写今年的协议书”。2004年8月1日，双方再次签署合同一份（以下简称2004年合同），内容为“根据2003年、2004年前两年协议条款之规定，作为以后逐年执行合同的凭证，双方同意以后不再另写租房协议书”。上述合同签订后，爱京华公司一直使用租赁房屋并按照每年10万元的标准向杨闸清真寺交纳租金，直至2013年3月31日。
2006年6月，北京市朝阳区杨闸清真寺民主管理委员会将爱京华公司诉至法院，要求解除双方之间的《租赁房屋协议书》，并支付拖欠的租金7万元。审理中，北京市朝阳区杨闸清真寺民主管理委员会撤回要求解除合同的诉讼请求，爱京华公司在该案答辩中称“杨闸清真寺与爱京华公司签订的租赁协议并未约定租赁期限，杨闸清真寺提供的证据也是伪证……”。2006年10月12日，法院经审理出具（2006）朝民初字第18604号民事判决书，判决爱京华公司向北京市朝阳区杨闸清真寺民主管理委员会支付相应房屋租金。
2006年10月1日起，杨闸清真寺原有行政章、财务章（包含民主管理委员会公章）作废，改为现杨闸清真寺公章。
本案审理中，杨闸清真寺称因清真寺内修建殡葬间和女大殿的需求，需将大殿西南侧包括爱京华公司承租房屋内的所有出租房屋收回改建，并于2013年3月20日、2013年5月30日通过中国邮政EMS向爱京华公司发出《解除合同通知》，要求解除双方租赁关系。爱京华公司不认可曾收到《解除合同通知书》，并要求继续履行合同。经法院释明，杨闸清真寺、爱京华公司均不要求在本案中一并处理腾退房屋等合同解除后的后续事宜。
经法院现场勘验，涉案租赁物现均用于商业经营，双方指认租赁物位置为清真寺正门西侧威俊精工砖、闽桂石材、耐斯卫浴及正门南侧容乐洗车、正门西侧固特异轮胎。双方均陈述爱京华公司承租后对原有房屋进行了改扩建，但就改扩建的具体情况双方未能陈述一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、证明、快递详单、修建女大殿殡葬间申请书、民事起诉状、民事判决书、庭审笔录及上述证据在案佐证。
一审法院认为：杨闸清真寺与爱京华公司签署的2004年合同是双方真实意思的表示，合法有效。本案的争议焦点在于2004年合同是否约定了明确的租赁期限。从合同内容上看，2004年合同表述为“作为以后逐年执行合同的凭证”，意为以后每年合同条款都以前两年合同条款为依据，但并未约定具体租赁期限。结合合同内容及双方续签合同的惯例，从2002年起，双方每年续签合同一次，每次租期一年，2004年之后虽未再签署书面合同，但仍确立今后合同“逐年执行”，而非连续执行，即该交易习惯亦不能认为系对租赁期限有明确约定，又未通过达成补充协议或者其他方式对租赁期限予以补充约定，故2004年合同对租赁期限约定不明，应视为不定期租赁合同，合同双方当事人均可以随时解除合同。虽然爱京华公司辩称未收到杨闸清真寺发出的《解除合同通知》，但杨闸清真寺已通过诉讼方式要求解除合同，故法院对杨闸清真寺要求解除合同的诉讼请求予以支持。爱京华公司应当支付2013年4月1日至合同解除之日的房屋租金，租金标准以2002年合同约定为准。关于合同解除后的后续问题，杨闸清真寺、爱京华公司均可另案解决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、原告北京市朝阳区杨闸清真寺与被告北京市爱京华建材经销中心于二〇〇四年八月一日签署的租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告北京市爱京华建材经销中心于本判决生效后七日内按照每年十万元的标准向原告北京市朝阳区杨闸清真寺支付二〇一三年四月一日至本判决生效之日的房屋租金；三、驳回原告北京市朝阳区杨闸清真寺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
爱京华公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决第一项，改判驳回该项诉讼请求或发回重审。理由：涉案合同对租赁期限有明确的约定，租赁期限有效期截止到2024年，一审法院关于2004年合同应视为不定期租赁合同属认定事实错误；一审判决忽略了（2006）朝民初字第18604号民事判决，导致本案错误判决；杨闸清真寺解除合同程序不合法，一审法院在杨闸清真寺没有证据证明其已履行通知义务的情况下，支持其解除合同的诉讼请求，明显违反法律规定。
杨闸清真寺同意一审法院判决，不同意爱京华公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。
上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：杨闸清真寺与爱京华公司签署的2004年合同是双方真实意思的表示，合法有效。从合同内容上看，2004年合同表述为“根据2003年、2004年前两年协议条款之规定，作为以后逐年执行合同的凭证，……”，意为以后每年合同条款都以前两年合同条款为依据。而2004年合同所称的“前两年”即为2002年及2003年，在2002年、2003年两年的合同中均约定了1年期的合同期限，故依据上述合同的约定，自2004年起双方以2002年、2003年的合同为依据，开始一年一年地执行。
2013年，杨闸清真寺向爱京华公司邮寄了解除合同通知，虽然爱京华公司否认收到该通知，但之后杨闸清真寺向法院起诉，要求确认双方之间的租赁关系已经解除，故一审法院判决解除双方之间的租赁关系并由爱京华公司向杨闸清真寺支付解除租赁关系前未支付的租金正确。
经一审法院释明，杨闸清真寺、爱京华公司均不要求在本案中一并处理腾退房屋等合同解除后的后续事宜，本院对此不持异议。
综上所述，一审判决正确，本院予以维持。爱京华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京市爱京华建材经销中心负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由北京市爱京华建材经销中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋少源
代理审判员 申峻屹
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张钰鑫