北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第05841号
原告黄玉芳，女，1966年9月28日出生。
身份证号：×××。
委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。
被告陈宝金，男，1953年1月13日出生。
身份证号：×××。
委托代理人陈宝山（陈宝金之弟），北京市海淀乡京江汽车修理厂职工，住北京市海淀区紫诚嘉园**号楼*单元***室。
被告陈旭（陈宝金之子），1978年12月17日出生。
身份证号：×××。
陈宝金、陈旭之共同委托代理人罗迪，北京市君泰律师事务所律师。
被告董智超，女，1986年1月22日出生。
身份证号：×××。
原告黄玉芳与被告陈宝金、陈旭、董智超返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周志辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄玉芳之委托代理人张杰与被告陈宝金之委托代理人陈宝山、被告陈宝金和陈旭之共同委托代理人罗迪及被告董智超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉芳诉称，陈旭、董智超是夫妻，陈宝金是陈旭父亲。我与陈宝金于2008年经人介绍相识相恋，于同年7月30日登记结婚，我们二人均是再婚。我和陈宝金的再婚遭到了陈宝金与其前妻所生之子陈旭的反对，我为缓和矛盾，婚后一直对陈旭照顾有加，亲自出钱出力操办了陈旭与董智超的婚事，并将我位于北京市海淀区万树园小区1号楼5单元562号房产无偿给其夫妻二人居住使用。但二人仍以种种理由与我吵闹，且对屋内物品进行打砸，为此双方多次报警处理，均无法得到有效解决，万般无奈之下，我于2013年11月14日到海淀区法院起诉陈宝金离婚，当日经法院调解双方离婚。我认为我与陈宝金离婚后，双方之间再无任何法律义务，我也无必要继续提供北京市海淀区万树园小区1号楼5单元562号房产给陈旭夫妻居住使用，故要求二人腾退房屋返还给我，但陈旭、董智超不但不返还房屋，陈宝金也强行搬入该房内居住。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院判令陈宝金、陈旭、董智超将位于北京市海淀区万树园小区1号楼5单元562号的房屋腾出并返还给我。本案诉讼费由陈宝金、陈旭、董智超承担。
被告陈宝金、陈旭、董智超辩称，我们不同意黄玉芳的诉讼请求。涉案房屋是绿化隔离带的农民回迁房，目前尚未办理房屋所有权证，黄玉芳仅凭回购回迁房协议，尚不能证明其是涉案房屋的所有权人。涉案房屋是使用陈宝金、陈旭作为树村拆迁户的购房资格所购买的，陈宝金、陈旭二人应是涉案房屋的产权人，陈旭是在支付合理对价后合法占有涉案房屋，黄玉芳起诉没有法律依据，请求法院予以驳回。黄玉芳与陈宝金是2004年相识，2005年开始同居共同生活，从2005年6月起，黄玉芳与陈宝金利用海淀区树村后营9号院宅基地平房开办幼儿园，宅基地平房原为陈宝金与前妻张景兰的夫妻共同财产，陈宝金与前妻离婚分割平房，两人将平房全部赠与给儿子陈旭，应该归陈旭所有。因为上述陈旭宅基地平房面临拆迁，陈宝金是宅基地使用权人，根据树村的拆迁政策，陈宝金、陈旭可按照优惠价格购买万树园小区回迁房一套，而非被拆迁户不能购买回迁房，未经陈旭同意，陈宝金与黄玉芳使用了该唯一的购房资格，于2007年购买了本案回迁房。由于陈宝金与黄玉芳使用了购房资格买了本案回迁房，导致陈旭与董智超结婚时无法在该小区购房，故当时陈旭与董智超在宅基地平房结婚，但黄玉芳当时认为平房经营幼儿园每月收入5万元左右，如果陈旭与董智超在平房居住，幼儿园将无法再开办下去，影响其收入，所以黄玉芳与陈宝金二人共同商量后决定，以使用平房作为交换条件将涉案房屋供陈旭和董智超结婚居住使用。在这种情况下，陈旭、董智超自行装修后住进了涉案房屋，并非黄玉芳起诉称为了缓和矛盾将涉案房屋无偿提供给陈旭、董智超使用。黄玉芳哄骗陈宝金进行假离婚，并侵占了他人财产，隐瞒陈旭拥有宅基地平房的事实，于2013年11月以离婚调解书的形式骗取应属陈旭的部分平房，此外黄玉芳将与陈宝金的夫妻共同收入及财产据为己有并进行隐匿转移，其中包括将利用平房经营幼儿园的全部收入、陈宝金的工资、房租全部隐藏转移，将平房幼儿园所有物品及两辆轿车全部变卖，一辆宝马、一辆雪铁龙。基于上述事实，我们认为涉案房屋是针对海淀区树村被拆迁户定向回购的回迁安置用房，属绿化隔离带农民安置房，非树村被拆迁户不得购买。黄玉芳不是树村被拆迁户，不具备购买涉案房屋的资格。根据北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知的规定，涉案房屋应办理陈宝金、陈旭名下经济适用房屋所有权证，如陈宝金、陈旭将涉案房屋上市交易，属存量房二手房交易，由买房人按照销售额缴纳3%土地出让金后，所购房屋才核发商品房所有权证。因此在涉案房屋目前尚未办理房屋所有权证的情况下，根据物权法第九条不动产物权登记生效的规定，黄玉芳在未取得涉案房屋物权之前仅凭回购回迁房协议，不能证明其是涉案房屋的所有权人。黄玉芳据此向我们主张返还原物的诉讼请求，没有法律依据，应予以驳回。陈旭使用涉案房屋是支付了交换对价后合法占有使用的。在黄玉芳将其骗取的宅基地房屋权属归还陈旭之前，陈旭有权拒绝腾退涉案房屋。即便黄玉芳取得了涉案房屋所有权证后，要求腾退，黄玉芳也应向陈旭支付涉案房屋的装修费用。
经审理查明，陈旭为张景兰与陈宝金之子。2005年3月10日，张景兰与陈宝金通过诉讼调解离婚。张景兰分得海淀区树村后营9号院内西房三间及北房西属第一间；陈宝金分得其余北房四间、东房三间及自建南房；院落由双方共同使用。
2007年8月7日，黄玉芳（乙方）与万霖房地产公司（甲方）签订了《回购回迁房协议》，协约约定：根据北京市绿化隔离带地区建设精神，甲方已在树村实施绿化隔离地区建设，由于工程需要，需对树村被拆迁人进行拆迁安置，凡在本次拆迁范围内的本地居民并符合万霖房地产公司以优惠价认购回迁房条件的拆迁户，甲乙双方本着自愿的原则，就认购回迁房达成如下协议：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁楼1号楼5单元562号房间（即海淀区万树园小区1号楼5单元562号）。房屋建筑面积119.54平方米，单价每平方米3800元，总金额为454252元。甲乙双方同意从本次拆迁补偿款中一次性结清房价款，由万霖房地产公司财务部进行拆迁补偿款与房价款的差额结算，多退少补。诉讼中，就上述购房款黄玉芳提交银行转账业务凭证，证实自己交纳了全部购房款。之后，涉案房屋交付给黄玉芳。
2008年7月30日，黄玉芳与陈宝金登记结婚。2011年3月，因陈旭与董智超结婚需要住房，黄玉芳同意陈旭、董智超入住海淀区万树园小区1号楼5单元562号。2013年11月14日，经本院主持调解，黄玉芳与陈宝金离婚。位于北京市海淀区树村后营9号院内的北房东数第一、二间及东房三间归黄玉芳所有；位于北京市海淀区树村后营9号院内的北房东数第三、四间房屋归陈宝金所有；自建南房归陈宝金与黄玉芳共同所有。离婚后，陈宝金与陈旭、董智超共同居住在海淀区万树园小区1号楼5单元562号。庭审中，陈宝金、陈旭、董智超称陈宝金与2014年4、5月份从上述房屋中搬出在外居住，但未提供相应证据予以证明，黄玉芳对此予以否认。
2014年3月，本案审理过程中，陈旭作为原告提出诉讼，起诉黄玉芳与北京万霖房地产开发有限责任公司，要求确认二被告签订的回购回迁房协议无效。本院作出（2014）海民初字第12218号民事判决书，认定签订协议后，涉案房屋系黄玉芳交纳了全部购房款，而陈旭未就房屋拆迁的政策及购房人的限制性规定提供充分证据，故而驳回陈旭诉讼请求。后陈旭不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年9月作出（2014）一中民终字第07278号终审判决，驳回上诉维持原判。
2015年2月，本案审理过程中，陈宝金、陈旭起诉黄玉芳，要求将北京市海淀区万树园1号楼5单元562号房屋作为陈宝金、陈旭、黄玉芳三人共有的房屋依法分割。经审理，本院作出（2015）海民初字第14164号民事判决书，认定本院做出的（2014）海民初字第12218号民事判决书及北京市第一中级人民法院作出的（2004）一中民终字第07278号民事判决书均未认定协议无效，黄玉芳作为涉案房屋的买受人享有合同赋予的权利，陈旭、陈宝金以使用其购房资格为由要求对房屋进行分割，该理由与生效判决认定相悖，陈旭、陈宝金认为争议房屋系三人共有缺乏事实依据，判决驳回陈宝金、陈旭全部诉讼请求。后陈宝金、陈旭对判决不服提出上诉，北京市第一中级人民法院在审理上诉案件过程中，上诉人陈宝金、陈旭又以同意原判为由，申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院裁定准许上诉人陈宝金、陈旭撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。
另查，陈旭、董智超搬入涉案房屋居住后对涉案房屋进行了装修。本案庭审中，双方当事人一致同意就房屋装修问题双方另行协商或通过诉讼解决。
上述事实，有双方当事人陈述，原告黄玉芳提交的（2013）海民初字第27883号民事调解书、回购回迁房协议、华夏银行进账单、（2014）海民初字第12218号民事判决书、（2014）一中民终字第07278号民事判决书等证据，被告陈宝金、陈旭提供的幼儿园告知单及考勤表、（2005）海民初字第24号民事调解书、协议书、树村搬迁腾退安置方案及实施细则等证据在案佐证。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，在与陈宝金结婚前，黄玉芳与万霖房地产公司签订《回购回迁房协议》购买了海淀区万树园小区1号楼5单元562号房屋且黄玉芳自己交纳了全部购房款。本案庭审中，陈旭起诉黄玉芳及万霖房地产公司要求法院确认该《回购回迁房协议》无效，被法院生效判决驳回诉讼请求。之后陈宝金、陈旭起诉黄玉芳要求法院将涉案房屋作为三人共有财产依法分割，亦被法院生效判决驳回诉讼请求。由此可以确认，黄玉芳与万霖房地产公司签订的《回购回迁房协议》合法有效，黄玉芳自己已支付全部购房款，故黄玉芳作为涉案房屋的购房人是涉案房屋唯一合法权利人。现涉案房屋虽尚未办理房屋产权证，但黄玉芳作为该房屋唯一合法权利人，有权要求无权占用该房屋的陈宝金、陈旭、董智超搬出并交还房屋。故，黄玉芳要求陈宝金、陈旭、董智超腾出涉案房屋并交还的诉讼请求，具备相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。陈宝金、陈旭、董智超以涉案房屋尚未办理房屋产权证，黄玉芳并非该房屋产权人为由拒不交还房屋的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。庭审中，陈宝金、陈旭、董智超称陈宝金与2014年4、5月份从上述房屋中搬出在外居住，但未提供相应证据予以证明，黄玉芳对此予以否认，本院对此不予认可。本案庭审中，双方当事人一致同意就涉案房屋装修问题双方另行协商或通过诉讼解决，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
陈宝金、陈旭、董智超于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区万树园小区一号楼五单元五六二号房屋腾空并交还黄玉芳。
案件受理费七十元，由负担陈宝金、陈旭、董智超负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年十二月九日
书 记 员 冯思洋