广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第15号
上诉人（原审原告）：朱翰华，男，汉族，1963年12月7日出生。
上诉人（原审原告）：黄苑梅，女，汉族，1967年7月21日出生。
两上诉人共同委托代理人：钟世昌，广东广信律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：陈远乐，广东广信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州流溪河房地产开发有限公司。
法定代表人：关剑麟，职务：董事长。
委托代理人：于定宏，广东创基（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张庆竹，广东创基（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司。
法定代表人：黄佳爵，职务：总经理。
委托代理人：陈国雄、李靖飞，该公司职员。
上诉人朱翰华、黄苑梅与被上诉人广州流溪河房地产开发有限公司（以下简称流溪河公司）、广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）因确认合同无效纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2012）穗从法民一初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年5月23日朱翰华、黄苑梅与流溪河公司签订了《国有土地使用权转让合同书》、《国有土地使用权转让合同书（附件）》及《分期建造商品房买卖合同书》，约定：流溪河公司将其开发位于从化市“流溪河山庄”三区二路38号面积为305平方米地块的土地使用权转让给朱翰华、黄苑梅，流溪河公司应在朱翰华、黄苑梅依约付清款项之日起30日内办理土地使用权转让登记手续及代领土地使用权证。朱翰华、黄苑梅按照流溪河公司的统一规划要求自行出资设计、建设房屋，报建及房屋产权证由流溪河公司代为办理；合同还对地块的接收和使用条件、违约责任等作了约定。合同签订后，朱翰华、黄苑梅按约定支付了转让金、国土办证费、市政配套费及其他市政费等费用。流溪河公司将地块转交给朱翰华、黄苑梅后，代朱翰华、黄苑梅向从化市规划局办理了报建手续，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程报建规划许可证》，朱翰华、黄苑梅于1996年开始进行了房屋建设，但房屋至今没有办理竣工验收和规划验收。流溪河公司也没有按照合同的约定为朱翰华、黄苑梅办理土地使用权过户手续和房屋所有权证。
2010年9月25日，朱翰华、黄苑梅向原审法院提起诉讼，请求：一、流溪河公司、珠光公司于2008年5月6日签订的《国有土地使用权转让合同》无效；二、流溪河公司、珠光公司承担本案诉讼费。原审法院于2011年1月25日作出（2010）从法房初字第174号民事裁定，驳回朱翰华、黄苑梅的起诉，朱翰华、黄苑梅不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2012年1月17日作出（2011）穗中法民五终字第1956号民事裁定，撤销（2010）从法房初字第174号民事裁定，指令从化市人民法院审理，遂形成本案。
朱翰华、黄苑梅曾于2008年9月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：流溪河公司为其办理土地使用权变更手续和所建房屋的房产证，珠光房地产公司、珠光公司承担连带责任。2010年2月5日，原审法院作出（2008）从法民一初字第1007号《民事判决书》，该判决认为，朱翰华、黄苑梅与流溪河公司签订的《国有土地使用权转让合同书》及《国有土地使用权转让合同书（附件）》等，是有效合同，双方应当按照合同的约定全部履行自己的义务，珠光公司受让了流溪河公司转让的土地使用权，对原来土地上的权利义务应当一并承受，另流溪河公司、珠光公司亦向从化市国土资源和房屋管理局承诺对原来土地上的责任义务予以履行，故判决：一、流溪河公司在本判决生效之日起60日内到国土房管部门为朱翰华、黄苑梅办理从化市街口街“流溪河山庄”三区二路38号土地及地上建筑物的房地产权证。珠光公司承担连带责任；二、驳回朱翰华、黄苑梅对珠光公司的诉讼请求。流溪河公司、珠光公司不服上诉于本院。2011年12月9日，本院作出（2010）穗中法民五终字第2089号民事判决书，判决：一、维持广东省从化市人民法院（2008）从法民一初字第1007号民事判决第二项；二、撤销广东省从化市人民法院（2008）从法民一初字第1007号民事判决第一项；三、驳回朱翰华、黄苑梅对流溪河公司、珠光公司的诉讼请求。
本院作出的（2010）穗中法民五终字第2089号民事判决书生效后，朱翰华、黄苑梅仍不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2012年11月21日作出（2012）粤高法民一申字第3043号民事裁定，指令本院再审该案。本院经再审后认为，朱翰华、黄苑梅申请再审的理由均不能成立，再审不予支持，于2013年7月18日作出（2013）穗中法审监再字第44号民事判决书，维持本院（2010）穗中法民五终字第2089号民事判决。该再审民事判决书已生效。
另查明，从化市“流溪河山庄”项目用地，是流溪河公司通过出让方式取得土地使用权（用途是商住），开发用地手续完备，已经领取《国有土地使用权证》及办理了《规划许可证》。朱翰华、黄苑梅、流溪河公司之间转让的土地按规划是别墅用地。从化市人民政府为了盘活流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程，于2006年2月专门成立了流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程处理工作领导小组。2008年5月6日流溪河公司与珠光公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定流溪河公司将“流溪河山庄”土地证号为从府国用（1996）字第002号的土地使用权转让给珠光公司（朱翰华、黄苑梅的土地登记在该证上），并办理了国有土地使用权转让登记手续，新证号是从国用（2008）第00228号。2008年6月16日流溪河公司、珠光公司向从化市国土资源和房屋管理局出具《承诺书》，承诺转让土地原已预售给小业主的问题，其责任和义务均由流溪河公司承担，流溪河公司未能履行的由珠光公司承担相应的责任和义务。2008年8月26日从化市国土资源和房屋管理局对黄美云等业主要求办理房地产权证的答复是建议尽快与发展商协商解决。在该案审理过程中，原审法院就朱翰华、黄苑梅等业主的地块及房屋去函从化市国土资源和房屋管理局征询能否办理房屋产权证等问题，该局函称：如业主经规划、城建部门批准，已建成房屋验收的可以按照相关程序办理过户登记手续。讼争房屋至今没有办理竣工验收。
再查明，朱翰华、黄苑梅因不服从化市人民政府于2008年10月向珠光公司核发的从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》，于2010年6月向广州市人民政府申请行政复议，广州市人民政府于2010年7月6日作出穗府行复（2010）200号《行政复议决定书》，维持了从化市人民政府核发的从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》。朱翰华、黄苑梅不服，向原审法院提起行政诉讼，请求法院责令从化市人民政府撤销从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》。原审法院作出（2010）从法行初字第33号行政判决，判令驳回朱翰华、黄苑梅的诉讼请求。朱翰华、黄苑梅不服该判决，向本院提出上诉，本院于2011年10月31日作出（2011）穗中法行终字第266号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。该行政判决书已生效。
原审法院认为，朱翰华、黄苑梅与流溪河公司签订有《国有土地使用权转让合同书》、《国有土地使用权转让合同书（附件）》，且朱翰华、黄苑梅在该土地上建造了房屋一幢，后因流溪河公司与珠光公司签订《国有土地使用权转让合同》，珠光公司取得了涉案土地的国有使用权证。因此，在本案中，朱翰华、黄苑梅的起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，是适格的主体。
虽然流溪河公司与朱翰华、黄苑梅签订了《国有土地使用权转让合同书》及《国有土地使用权转让合同书（附件）》等，但讼争房屋至今没有办理竣工验收手续。从化市人民政府为了盘活流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程于2006年2月专门成立了流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程处理工作领导小组，推进该项工作。2008年5月6日，流溪河公司与珠光公司签订《国有土地使用权转让合同》，将“002号《国有土地使用证》”剩余面积19334平方米的土地使用权包括朱翰华、黄苑梅已取得的“38号地块”的土地使用权一并转让给珠光公司。2008年9月10日，从化市国土资源和房屋管理局在“002号《国有土地使用证》”注记“该宗用地已转让给珠光公司，另发证，此证注销存档”。2008年10月7日，从化市人民政府核发国用（2008）第00228号《中华人民共和国国有土地使用证》给珠光公司。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。据此，流溪河公司、珠光公司于2008年5月6日签订的《国有土地使用权转让合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形。由于作为案涉土地的另一受让方珠光公司现已经行政管理部门审批办理了案涉土地使用权变更登记手续，并实际取得了（2008）第00228号《国有土地使用证》，该不动产的登记具有排他性。且另案生效行政判决已驳回了朱翰华、黄苑梅要求撤销珠光公司取得的第00228号《国有土地使用证》的请求，即珠光公司实际取得了包括案涉地块在内的土地的相关物权。虽然朱翰华、黄苑梅于1994年向流溪河公司买受了案涉地块，但因双方并未办理该地块的土地使用权变更登记手续，不产生物权登记的效力。朱翰华、黄苑梅对案涉地块所享有的债权请求权不能对抗珠光公司对涉案地块所享有的物权。
综上所述，在本案中，朱翰华、黄苑梅起诉要求确认流溪河公司、珠光公司于2008年5月6日签订的《国有土地使用权转让合同》无效，理据不充分，不予支持。流溪河公司、珠光公司在本案中的抗辩理由成立，予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年7月29日作出如下判决：驳回朱翰华、黄苑梅的诉讼请求。案件受理费100元，由朱翰华、黄苑梅负担。
判后，上诉人朱翰华、黄苑梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、朱翰华、黄苑梅拥有“38号”地块及地上建筑物的物权。朱翰华、黄苑梅已合法占有投资开发土地。根据《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，……”因此，朱翰华、黄苑梅拥有“38号”地块的建设用地使用权，是“38号”地块合法的建设用地使用权人。《物权法》第一百三十六条规定：“新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”流溪河公司与珠光投资公司签订合同，转让涉案地块的土地使用权，是违法行为，珠光公司受让涉案地块的土地使用权，是不合法取得。因此，珠光公司不是涉案地块合法的建设用地使用权人。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定：转让合同签订后，……一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”因此可以确认，2008年10月7日，珠光公司取得案涉地块的物权，不能对抗朱翰华、黄苑梅对案涉地块所享有的先在的物权。因此，珠光公司不是案涉地块合法的物权人。二、流溪河公司与珠光公司签订第002号土地买卖合同，恶意串通，转让涉案地块及地上建筑物，损害第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。“……恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……违反法律、行政法规的强制性规定”。流溪河公司、珠光公司签订土地买卖合同前，清楚知道涉案地块已售卖给小业主并建造房屋，但未办理过户登记手续等的事实，故双方是恶意串通。流溪河公司与珠光公司签订土地买卖合同，转让涉案地块及地上建筑物，导致朱翰华、黄苑梅合法购买的300多平方别墅用地及经规划许可建造的三层独立别墅被转让给了珠光公司，损害了朱翰华、黄苑梅对涉案地块及地上建筑物的合法权益。三、流溪河公司与珠光公司签订合同转让地块及地上建筑物，是无处分权的人处分他人财产，非经权利人追认，该合同无效。流溪河公司未经权利人同意，擅自与珠光公司签订合同转让朱翰华、黄苑梅已买受的涉案地块及自行建造的地上建筑物，是无处分权的人处分他人财产，其与珠光公司签订的转让合同无效。四、流溪河公司与珠光公司签订转让“38号”地块的土地买卖合同，违反社会公序良俗。从化市国土局以及流溪河公司、珠光公司，在明知“38号”地块使用权巳在十多年前转让并建造房屋的情况下，未经权利人同意就偷偷地重复卖地，损害群众利益，有违社会的公序良俗。五、一审判决认为流溪河公司与珠光公司签订的《国有土地使用权转让合同书》未违反合同法第五十二条是错误的，相反流溪河公司与珠光公司签订的《国有土地使用权转让合同书》明显违反合同法第五十二条的规定。流溪河公司未经朱翰华、黄苑梅同意，将涉讼土地转让给珠光公司是一地二卖，且存在恶意串通，损害朱翰华、黄苑梅合法权益，应依法无效。根据《合同法》第五十二条：“恶意串通，损害第三人利益的，合同无效”的规定，流溪河公司与珠光公司签订的《国有土地使用权转让合同书》应依法无效。六、一审判决认为朱翰华、黄苑梅对涉案地块享有债权不得对抗珠光公司对涉案地块享有的物权严重错误。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，朱翰华、黄苑梅依法取得涉讼土地上建房屋的所有权，是物权而非债权，一审判决认定法律关系明显错误。退一万步来说，即使一审法院认为朱翰华、黄苑梅是债权，由于珠光公司取得涉案土地房地产权证是恶意取得的，朱翰华、黄苑梅有权依照合法的债权要求珠光公司履行办证义务，将涉案土地过户到朱翰华、黄苑梅名下。因此，一审法院称朱翰华、黄苑梅债权不能对抗珠光公司物权是严重错误的。据此上诉请求：撤销原审判决，改判流溪河公司与珠光公司签订的《国有土地使用权转让合同》无效；流溪河公司、珠光公司承担案件诉讼费。
被上诉人流溪河公司答辩认为，一、原审法院认定事实清楚，证据充分。案涉国有土地即“38号”地块的物权为珠光公司所有；流溪河公司、珠光公司于2008年5月06日签订《国有土地使用权转让合同》，合法有效。案涉的国有土地使用权现已转让过户登记至珠光公司，依据我国《物权法》第九条关于不动产物权登记效力的规定“不动产物权的设立、变更、转让未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，珠光公司已合法取得涉案的土地之物权，即国有建设用地使用权。生效之行政判决法律文书已确认案涉土地的物权属于珠光公司。朱翰华、黄苑梅因不服从化市人民政府于2008年10月向珠光公司核发从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》，于2010年6月向广市人民政府申请行政复议，广州市人民政府于2010年7月6日作出穗行复（2010）200号《行政复议决定书》，维持了从化市人民政府核发的从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》。朱翰华、黄苑梅不服，向从化市人民法院提起行政诉讼，请求法院责令从化市人民政府撤销从国用（2008）第00228号《国有土地使用证》。从化市人民法院作出（201O）从法行初字第33号行政判决书，判决驳回朱翰华、黄苑梅的诉讼请求。朱翰华、黄苑梅不服该判决，向本院提起上诉，本院于2011年10月31日作出（2011）穗中法行终字第266号行政判决书：驳回上诉，维持原判。二、流溪河公司、珠光公司2008年5月06日签订《国有土地使用权转让合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效之情形，依法于理均应认定为有效合同。虽然流溪河公司与朱翰华、黄苑梅签订了《国有土地使用权转让合同书》及《国有土地使用权转让合同书（附件）》，但案涉土地并未办理土地使用权变更登记手续，且讼争土地上所盖之建筑物至今既未没有办理竣工验收手续，也未实际使用。从化市人民政府为了盘活流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程于2006年2月专门成立了流溪河山庄闲置土地及烂尾楼工程处理工作领导小组，推进该项工作。并非朱翰华、黄苑梅所称“无处分权的人处分他人财产”之情况。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持”。朱翰华、黄苑梅认为流溪河公司、珠光公司签订的第002号土地买卖合同，恶意串通，转让涉案地块及地上建筑物，损害第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，则应当举证证明流溪河公司、珠光公司签订涉案合同乃恶意串通所为，即流溪河公司、珠光公司存在恶意通谋，二者之间有勾结、意思联络，双方共同达成一致协议以损害他人利益为目的。但综观朱翰华、黄苑梅所提交的全部证据，并无任何证据证明流溪河公司、珠光公司签订《国有土地使用权转让合同》的行为是恶意串通行为。据此请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人珠光公司答辩称同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，朱翰华、黄苑梅提交珠光公司于2009年1月16日发给从化市规划局的《办理珠光·流溪御景﹤建设用地规划许可证﹥的申请》作为新证据，该申请主要内容是：珠光公司投资的珠光·流溪御景项目进展顺利，目前通过广州市产权交易所，由广州流溪河房地产开发有限公司协议转让第二批296.48亩到我司名下，现国土证已出，为了加快该项目建设速度，特向贵局申请办理已出国土证（296.4亩）的《建设用地规划许可证》，望予以办理为谢。朱翰华、黄苑梅表示根据该函内容，可以证明流溪河公司与珠光公司存在两份《国有土地使用权转让合同》。针对朱翰华、黄苑梅提交的上述证件，流溪河公司、珠光公司质证后认为，该证据提交的时间超过了举证期限，不同意质证，且实际上流溪河公司与珠光公司之间只有2008年5月6日签订的《国有土地使用权转让合同》，并无其他转让合同。
二审中，朱翰华、黄苑梅明确表示其主张涉案合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十二条第二款、第五款的规定。
本院认为，本案争议的焦点是流溪河公司、珠光公司签订的《国有土地使用权转让合同》是否无效。朱翰华、黄苑梅在二审中明确其是根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”和第五十二条规定第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，主张上述转让合同无效。由于涉案国有土地使用权在转让前系登记在流溪河公司名下，流溪河将其转让给珠光公司并非处分他人财产。朱翰华、黄苑梅虽在涉案土地上建有房屋，但是该房屋并未通过竣工验收且办理产权登记手续，故朱翰华、黄苑梅认为其对该房屋享有物权，并据此主张流溪河公司处分了其的房屋及涉案转让合同无效的理据不能成立，本院不予支持。珠光公司在从化市人民政府盘活流溪河山庄闲置土地及烂尾工程的过程中，与流溪河公司就涉案土地签订转让合同，尽管流溪河公司将涉案土地转让给珠光公司是对该土地“一地二卖”，但并不足以证明珠光公司与流溪河公司恶意串通，损害朱翰华、黄苑梅的利益，故朱翰华、黄苑梅据此主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。流溪河公司与珠光公司签订的涉案土地转让合同亦未违反法律和行政法规的强制性规定，朱翰华、黄苑梅以此主张转让合同无效缺乏理据，本院不予支持。
朱翰华、黄苑梅在二审中提交的证据并非新证据，且与案件处理无关，本院对此不予审查。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人朱翰华、黄苑梅的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二费100元，本判决为终审判决。