重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第01989号
原告重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路19号18-C号，组织机构代码66358155-5。
法定代表人陈龙，系该公司经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，系重庆浩佳物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。
被告何淼，女，1980年11月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）与被告何淼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黎伟独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告浩佳物业公司的委托代理人杨建到庭参加了诉讼，被告何淼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告浩佳物业公司诉称，2008年11月26日，原告与重庆市华鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：原告对位于綦江文龙街道九龙大道天正雅苑小区提供物业服务，物业服务期限至该小区业主委员会成立，并与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同年12月28日，被告接房时，与原告签订《天正雅苑物业管理服务合同》，双方约定被告应当每月5-15日向原告交纳物业服务费111.8元（建筑面积131.51平方米×0.85元／平方米），共用设施设备的能源消耗，每月据实按户分摊；如果被告逾期未交纳有关费用，那么从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。合同签订后，原告按照《物业管理条例》、《物业管理服务合同》的规定，依法全面地为天正雅苑小区提供物业服务，同时被告也每月按照向原告交纳物业服务费111.8元、公共能耗费6元。2010年11月，被告开始每月不交纳物业服务费111.8元、公共能耗费6元，至2014年2月，计40个月，尚欠物业服务费计4471.2元、公共能耗费计240元。2014年3月，被告开始每月交纳物业服务费111.8元、公共能耗费6元，至2014年12月止。2015年1月开始，被告又每月拒不交纳物业服务费111.8元、公共能耗费6元，至起诉之月截止，被告再次尚欠物业服务费计335.34元、公共能耗费计18元。期间，原告多次向被告催收，被告拒不交纳物业服务费、公共能耗费；原告仍然提供清洁、收集清运垃圾等物业服务，对业主反映的问题依照约定及时解决，如因建设单位的原因而天正雅苑小区仅有进出通道一条，加之该小区车库车位较少，部分业主的轿车停在小区内的通道上，原告从未收取车辆的停车费，并采取在小区通道旁边设置禁止停车指示牌、路桩等措施禁止车辆乱停乱放，仍有部分业主不顾警示标识还是将轿车停在路道边；还有原告对部分业主违法搭建向业主发出整改通知书，同时向有关管理机构书面报告违规搭建的事宜；原告对部分业主反映的如房屋质量引起的墙面渗漏、门禁监控系统和消防通道等问题向建设单位发出函件要求解决前述问题。为了维护原告的合法权利，原告请求法院判决：被告支付尚欠的前述物业服务费4807.4元及其违约金6339元；被告尚欠的前述公共能耗费258元。本案诉讼费用由被告承担。
被告何淼未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见和证据。
经审理查明，2008年11月26日，重庆市华鹏房地产开发有限公司作为甲方，本案原告作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，该合同内容为：（1）甲方选聘乙方对位于綦江文龙街道九龙大道天正雅苑小区实施前期物业管理服务的事宜，建筑面积79362平方米。（2）物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运排水管道、污水管道的疏通管理；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共治安秩序维护、安全防范、消防等事项的管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；法律法规规定管理服务的事项。（3）本物业管理区域物业服务收费采用包干制的方式。物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，标准如下：多层房为0.60元／月／平方米；办公楼为1.20元／月／平方米；门面房为1.00元／月／平方米；电梯房为0.65元／月／平方米（另按规定收取电梯费）或电梯房为0.85元／月／平方米。共用设备设施的能源消耗，每月据实按户分摊。（4）本合同期限为从签订之日起至小区业主委员会成立止，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。（5）业主违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准向乙方支付违约金。
同年12月28日，被告接收其购买的位于綦江文龙九龙大道天正雅苑小区1幢4-1号住房一套（建筑面积131.51平方米），并与原告签订《天正雅苑物业管理服务合同》，该合同内容为：与前述《前期物业服务合同》相同；本案被告每次交纳费用时间为5-15日到天正雅苑客户服务中心交纳当月物业服务费和上月公用能源公摊费；本案被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，本案原告有权要求本案被告补交并从逾期之日起按欠费额每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告向天正雅苑小区业主提供了公共场所的卫生清扫及保洁、垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养、公共绿化的养护等物业服务，并每月按物业服务费111.80元（实际金额为建筑面积131.51平方米×0.85元／平方米=111.7835元）、公共能耗费6元的标准向被告等该小区业主收取，被告向原告交纳2009年8月至2010年10月的物业服务费111.80元、公共能耗费6元。但从2010年11月开始，每月拒向原告交纳物业服务费和公共能耗费，至2014年2月止，计40个月，尚欠物业服务费计4471.34元、公共能耗费计240元，共计金额为4711.34元。被告分别于2014年3月17日、4月23日、8月20日三次向原告交纳现金117.80元、353.40元、706.80元，金额共计为1178元，原告将1178元作为被告交纳2014年3月至同年12月的物业服务费、公共能耗费。2015年1月，原告以书面方式向被告催收其尚欠的物业服务费、公共能耗费，被告就拒绝向原告交纳物业服务费、公共能耗费至今。期间，原告仍然向天正雅苑小区业主提供了公共场所的卫生清扫及保洁、垃圾收集并清运、供电供水管线的养护维修、电梯的维护及保养、公共绿化的养护等物业服务；天正雅苑小区一直未成立业主委员会。本案在审理过程中，被告到庭领取了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书后，被告未向本院提供答辩意见及证据，也未出庭参加诉讼。
上述事实，有原告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》、《天正雅苑物业管理服务合同》、催收通知书、整改通知书、照片、业主交费情况明细表等证据予以证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律的保护。天正雅苑小区的建设单位依照我国法律、法规的规定，与本案原告签订了《前期物业服务合同》，该合同对原、被告均具有约束力。合同签订后至今，原告按照约定向被告的位于天正雅苑小区物业提供了清洁卫生等物业服务，并保障该幢大楼电梯的正常运行、维护，原告按照每月物业服务费111.80元、公共能耗费6元的计算向被告收取大部分的物业服务费、公共能耗费。现经原告书面催交，被告拒绝交纳部分物业服务费、公共能耗费，原告乃诉至本院请求判决被告交纳尚欠的物业服务费、公共能耗费，本院受理后，被告未出庭应诉，亦未提供答辩意见和证据，本院不知被告拒绝交纳物业服务费、公共能耗费的理由，被告自己承担举证不利的后果。所以，本院可以确认被告尚欠原告2010年11月起至2014年2月止、2015年1月起至同年3月止的物业服务费、公共能耗费的事实成立，故对原告要求被告给付尚欠物业服务费、公共能耗费258元的诉讼请求予以支持，只是原告计算物业服务费的金额有误，本院确认物业服务费金额应该为111.78元／月×43个月=4806.54元。现在被告故意不向原告交纳物业服务费、公共能耗费，已构成违约，依法应当按照约定承担违约责任。故本院对原告要求被告支付物业服务费违约金的诉讼请求予以支持，鉴于原告提出的违约金按每日3‰计算的标准过高，本院认为按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算物业费违约金为宜。本院建议：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行义务。被告作为业主，其享有权利的同时，也应当按照合同约定按时交纳物业服务费、公共能耗费等义务，防止因物业服务费等费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第一条、第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何淼在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付其尚欠的2010年11月1日至2014年2月28日止的物业服务费计4471.20元及其违约金，违约金从2010年11月16日起每月16日开始计算，以当月尚欠金额为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，至付清之日止；
二、被告何淼在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付其尚欠的2015年1月1日至2015年3月31日止的物业服务费计335.34元及其违约金，违约金从2015年1月16日起每月16日开始计算，以当月尚欠金额为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，至付清之日止；
三、被告何淼在本判决生效后五日内向原告重庆浩佳物业管理有限公司支付其尚欠的2010年11月1日至2014年2月28日止、2015年1月1日至2015年3月31日止，计43个月，每月按照6元计算，公共能耗费共计258元；
四、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取40元，由被告何淼负担，此费已由原告重庆浩佳物业管理有限公司预交纳，被告何淼在履行上述义务时一并付给原告重庆浩佳物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二０一五年五月十一日
书记员 彭超