湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉巡民初字第00864号
原告：戴梅华，女，1982年1月16日出生，汉族。
委托代理人：冯朝晖，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：武汉杰锐体育用品有限公司。
法定代表人：方海荣，董事长。
委托代理人：李伊苓、方伟，湖北正信律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：武汉美佳宁体育用品有限公司。
法定代表人：邱雄杰，董事长。
委托代理人：李伊苓、方伟，湖北正信律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告戴梅华（以下简称原告）与被告武汉杰锐体育用品有限公司（以下简称“杰锐公司”）、武汉美佳宁体育用品有限公司（以下简称“美佳宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法由审判员成艳秦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人冯朝晖、被告武汉杰锐体育用品有限公司及武汉美佳宁体育用品有限公司的委托代理人李伊苓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月13日，原告与被告杰锐公司签订《武汉市菱角湖某广场商铺租赁协议》，约定：原告将B050商铺出租给被告杰锐公司经营服装和体育用品，租期从2011年1月1日至2015年12月31日，前三年每年租金367380元，后两年每年租金为405060元。双方还约定，由于被告杰锐公司擅自提出解除合同等行为导致合同解除的，原告有权不返还租赁保证金，并要求被告杰锐公司支付12个月租金的违约金。该商铺于2010年12月15日交付被告杰锐公司使用。2012年7月，被告杰锐公司将该商铺交付给被告美佳宁公司使用，两公司系关联企业。被告杰锐公司交付租金至2012年12月31日。2012年12月28日，被告美佳宁公司致函原告，以经营亏损为由要求解除合同，原告不同意，并发现被告已撤场。原告多次与被告杰锐公司协商赔偿损失，但双方未能达成一致。由于被告擅自退租，致使原告形成5个月空租期，其间造成原告租金及物业费损失，且新租赁合同的租金标准低于原、被告签订的租赁合同。原告购买商铺每月支付银行按揭贷款利息1万余元，被告的违约行为给原告带来极大的经济损失，请求法院判令：1、被告杰锐公司支付的租赁保证金60000元归原告所有；2、两被告连带赔偿原告违约金367380元；3、诉讼费由两被告承担。
被告武汉杰锐体育用品有限公司、武汉美佳宁体育用品有限公司共同辩称，被告违约属实，但并非恶意，而是在租金约定过高、无法继续经营的情况下才与原告协商，要求退租。原告与新承租人签订的租赁合同租金标准低于原、被告签订的租赁合同也印证了原、被告租金标准约定过高。合同约定的保证金责任是一方行为导致根本违约情况下应承担的责任，与违约金不能同时适用。双方约定的违约金标准过高，被告已向原告发出了退场通知书，原告后期的损失是由自己造成的，原告给予新的承租人2个月的免租期是原告的经营策略，不应计入损失，新的租赁合同租金低于原、被告的租赁合同系商业风险，不应全部由被告承担。被告愿意按照市场惯例，赔偿原告相当于3个月租金及物业管理费的违约金，被告支付的保证金应退还被告。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区某路的新华西某广场（武汉菱角湖某广场）第S1［幢］／单元1-3层050号（B050）房屋（合同约定建筑面积157平方米）系原告购买的商铺，由原告按6元／平方米·月的标准交纳物业服务费。2010年12月13日，原告与被告杰锐公司签订《武汉市菱角湖某广场商铺租赁协议》，原告将该商铺出租给被告杰锐公司，租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止，自被告杰锐公司进场日至2010年12月31日为装修期，期间被告杰锐公司不支付租金，但需支付物业服务费及能源费用；2011年1月1日至2013年12月31日每月租金为30615元，2014年1月1日至2015年12月31日每月租金为33755元；该《协议》第四条约定，“如乙方（即被告杰锐公司，下同）未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方（即原告，下同）有权从租金保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索”；《协议》第十一条约定，乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为），视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方支付相当于届时十二个月租金的违约金。租赁合同签订后，原告向被告杰锐公司收取了租金保证金60000元，并将商铺交付被告杰锐公司使用，后被告杰锐公司将商铺交给被告美佳宁公司使用。2012年12月28日，被告美佳宁公司致函原告，以经营亏损为由要求解除与原告的租赁合同并从该商铺中撤场。因双方对违约金数额协商未果，原告起诉来院，要求两被告赔偿原告违约金367380元，保证金60000元归原告所有，诉讼费由两被告承担。
另查明，2013年4月10日，原告与案外人方京签订商铺租赁协议，将上述商铺出租给方京使用，租期自2013年4月1日至2018年5月31日止，自进场日至2013年6月1日为装修期，承租人无需支付租金，但需要支付物业服务费。2013年6月1日至2015年5月31日，每年租金为320000元，2015年6月1日至2016年5月31日，年租金为336800元。该商铺现已交付方京使用。
以上事实，有原告及两被告陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市菱角湖某广场商铺租赁协议》、被告美佳宁公司向原告出具的《函》证据，经庭审质证予以证实。
本院认为，原告与被告杰锐公司之间的商铺租赁合同关系依法成立并有效，双方均应依约履行合同义务。被告杰锐公司在承租期内将商铺交由被告美佳宁公司使用，原告未提出异议，两被告亦认可双方系关联公司，愿意共同承担合同义务，本院依法予以确认。两被告于租赁合同期限届满前，无法定或约定理由要求解除合同并撤场，原告有权解除合同并要求两被告承担违约责任。现原告已将该商铺出租给案外人方京，表明原、被告间的租赁合同已实际解除，对于原告要求两被告共同承担违约责任的诉请，本院依法予以支持。本案的争议焦点在于：1、如何确定原告因被告违约导致的损失；2、原、被告约定的租金保证金与违约金能否同时适用；3、原、被告约定的违约金标准是否过高。
关于原告的实际损失，自两被告于2012年12月底从该商铺撤场并停止支付租金后，直至原告于2013年4月初与新的承租人方京签订租赁合同（以下简称“新租赁合同”），其间原告因商铺空置三个月导致的租金及物业服务费损失为（30615元＋6元×157平方米）×3月=94671元。在原、被告签订的租赁合同（以下简称“原租赁合同”）履行期限内，因新租赁合同与原租赁合同约定不同而导致的租金差额计30615元×2月＋（30615-26667）元×7月＋（33755-26667）元×17月＋（33755-28066）元×7月=249185元，该款系原租赁合同履行后原告可以获得的预期利益，被告主张租金差额系原告的经营行为所致、不应计入原告损失作为违约金计算依据的抗辩意见本院不予采纳。以上两项共计343856元。至于原告所称为购买商铺向银行支付的贷款利息，与本案租赁合同纠纷无关。被告辩称原告的损失金额计算过高的意见本院予以部分采纳。
关于原、被告约定的租金保证金与违约金能否同时适用的问题，双方签订的租赁协议第十一条约定，因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还租金保证金并要求被告支付违约金，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有法律约束力。两被告以违约责任具有补偿性、租金保证金与违约金的设立目的均在于弥补非违约方损失为由，主张二者不应同时适用的抗辩意见，本院不予采纳。原告关于被告杰锐公司支付的租金保证金60000元归原告所有的诉请，本院予以支持。
关于原、被告约定的违约金标准是否过高的问题，本院认为，虽然法律并未禁止租金保证金与违约金并用，但二者的实质均为违约方承担违约责任的形式，其并用的后果不应过分高于造成的损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依照双方签订的租赁合同，约定违约金及租金保证金共计394584元＋60000=427380元，该约定明显高于原告的损失，被告以违约金约定过高、要求降低违约金标准的抗辩意见本院予以采纳。综合原租赁合同履行期间市场预期确有变化、被告撤场前后积极与原告协商降租及违约赔偿事宜、原告预期利益受损等因素，本院酌情认定两被告扣除前期已支付的租金保证金后还应支付给原告的违约金数额为：343856元-60000元=283856元。原告要求被告支付违约金的诉请，本院依法予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉杰锐体育用品有限公司支付给原告戴梅华的租金保证金60000元归原告戴梅华所有；
二、被告武汉杰锐体育用品有限公司、被告武汉美佳宁体育用品有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告戴梅华支付违约金283856元。
三、驳回原告戴梅华的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取案件受理费3855元、其他诉讼费用23元，共计3878元，由原告戴梅华负担758元，由被告武汉杰锐体育用品有限公司、被告武汉美佳宁体育用品有限公司共同负担3120元（此款原告已预交，两被告应付部分于本判决生效之日起十日内随上述款项给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 成艳秦
二〇一三年九月十三日
书记员 刘 唯
速录员 贺 蕾