江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02641号
上诉人（原审被告）景轶。
委托代理人周广进。
委托代理人储成林，海安县海安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）海安县金海国际花园业主委员会，住所地海安县海安镇中坝南路66号。
负责人陈雨淦，该委员会主任。
上诉人景轶因与被上诉人海安县金海国际花园业主委员会（以下简称金海业委会）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安开民初字第01143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年3月12日，金海业委会与景轶签订金海国际花园会所管理使用协议一份，确定由景轶管理、使用会所，双方约定：1.会所活动及公用场所分布图附后，景轶必须按照金海业委会指定用途管理及使用，不得另作他用，为方便管理、提升品味，景轶可自行改造棋牌室布局，改造方案必须符合房屋结构及相关职能部门要求，并征得金海业委会同意，改造及添置设备费用由景轶承担。2.金海业委会提供如台球桌、乒乓球桌、麻将桌、木椅、部分空调等基本设施，景轶接手管理前，金海业委会移交景轶使用，并附具体明细清单，景轶使用过程中，除正常折旧外，由景轶负责毁损修复，不能修复的，由景轶赔偿金海业委会同类同档设施设备。3、管理使用期限：5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，自开始日期起连续12个月为一个年度；期满后景轶有权优先续管续用并另行签订协议。4.景轶在管理、使用前，必须按照相关职能部门规定自行办理相应合法手续；管理、使用过程中，发生纠纷，由景轶自行解决，需要金海业委会协助的，金海业委会可以协助。5.收费标准：棋牌室收费不得高于市场同类水平；乒乓球、台球、健身、阅览书报等对本小区内50岁以上业主免费，其余业主可适当收取少量水电费，但不得高于市场同类价格。6.费用上缴：自签订协议之日起发生的水电费由景轶按规定缴纳，因缴纳而发生争议由景轶承担相应责任；景轶每年度缴纳金海业委会财产使用费2万元，并于每年5月1日前一次性缴清。7.双方责任：金海业委会按材料设备清单明细及时将相应物品交付给景轶使用。景轶的责任有，按规定收费、缴纳使用费；不得转借转租他人等。违约责任：任何一方违约，将承担5000元违约责任，赔偿对方损失。8.协议中止或终止：……（2）发生以下情形，本协议终止：①协议期到期；②景轶逾期60日不缴纳使用费的；③景轶提出合理终止申请经金海业委会同意的；④金海业委会要求终止的其他情形。协议终止，如景轶继续管理、使用，视情况续签协议；如景轶退出管理、使用，交回金海业委会提供设施、设备，景轶投资设备可拆除带走的自行处理处置，或按新旧程度、可使用年限折旧，金海业委会协助处置。
签订合同后，景轶即给付了金海业委会使用费2万元。金海业委会将会所的房屋及以下物资设备移交给景轶：茶杯（玻璃杯）30只、茶瓶10只、水壶（钢制）2只、纸篓（塑料）5只、空调（立式）2台、空调（挂式）1台、麻将桌（雀联牌）11张、办公椅（木）50只、办公桌（木）1张、乒乓球桌（含网拍球）1张、台球桌（全套）1张、四仙桌（旧）3张。后景轶对会所内的房屋进行了部分装潢，并添置了空调等部分动产。
2012年4月20日，景轶与张小燕就金海国际会所经营期间干扰张小燕正常生活秩序签订协议一份：1.张小燕位于会所上层3号楼208室，每年的物业费在景轶经营期间由景轶支付。2.会所内门厅向西南面第二间（原警务室）不得作为棋牌室经营，由张小燕作为××产业活动室。……
2012年10月25日，景轶向金海业委会及张小燕发出协调沟通函，要求金海业委会提供履行双方合同中景轶所需的法律文件与法律依据，承担因金海业委会责任引起的景轶经济损失；要求张小燕停止侵权违约行为，终止与张小燕之间的协议，张小燕交还占用的房屋，赔偿该房间的租金损失和该房间被占用给景轶带来的经营损失。
2012年10月29日，景轶向海安县城南派出所反映情况：1.金海会所为公益性小区公众活动场所，不需要申领工商营业执照。2.金海会所在业主委员会的领导与监管下设立了桌球、棋牌等项目，具有公益性。3.关于金海会所扰民的问题，会所确定干扰谁就补偿谁，与张小燕签订了补偿协议，但张小燕丈夫一而再、再而三报警，严重干扰了会所的正常活动。金海业委会在该情况反映上盖章确认情况属实。
2012年11月6日，金海业委会写给海安公安消防大队领导的信件，对2012年11月1日消防大队口头要求会所停止对业主开放、重新申领消防手续提出异议，认为2006年6月20日的建筑工程消防验收意见书中对本小区1-7幢住宅楼工程消防已验收合格。
2012年12月5日，海安工商行政管理局对金海国际花园会所信访件给县信访局的答复意见，主要内容是缪祖明举报海安县金海国际花园小区会所涉嫌无照经营，信访局就此次信访事件作如下处理：一、请业主委员会陈主任再次回去做当事人双方工作，尽量化解矛盾。二、如果和解不成功，请业主委员会以书面通知的形式终止与被上访人签订的协议，收回该用房，并交还给物业部门。三、将张贴于上访人门上的紧急通知交被上访人主管单位，对其进行思想教育。
2013年1月7日，海安县工商局（现为海安县市场监督管理局）查封了金海国际花园会所内的麻将桌，查封期限至2013年2月5日，查封到期后解除。
2014年1月20日，金海业委会向景轶发了一份合同终止函，通知景轶结清欠款，终止协议。景轶于2014年1月22日收到终止函。
2015年1月26日，海安县市场监督管理局对景轶相关信访事项进行了答复，主要内容为：1.金海国际会所为小区全体业主共有，没有取得房屋产权登记，房屋权属性质不符合办理工商登记注册手续对于经营场所的要求。2.金海国际会所有多间房屋，海安工商局于2013年1月7日对该会所内涉及棋牌服务的部分房间进行了查封，并于2013年2月5日到期后解除。3.2012年12月5日，我局报给海安县信访局《关于金海国际花园会所信访件的答复意见》中关于协调会处理意见的表述仅为复述，对景轶不具有约束力。
另查明：金海国际花园会所未办理产权登记，其产权属金海国际花园小区全体业主。
2010年7月，海安县城市管理局同意金海国际花园成立业主委员会。2010年10月28日，首届业主大会投票选举产生业主委员11人，候补委员1人，并通过金海国际花园《业主大会议事规则》、《管理规约》。《管理规约》第十二条：“……（一）利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。……”
2010年11月19日，金海国际花园首届业主委员会召开第一次会议，选举产生了首届业主委员会主任陈雨淦及张贤俊、秦宝怀副主任。金海业委会于2010年11月20日经海安县海安镇中心街道新桥社区居民委员会同意备案，2010年12月2日经海安县城市管理局同意备案。
2012年2月20日，金海国际花园9名业主委员参加了会议，对业主景轶要求拟管理会所征求意见，一致同意会所管理使用权给金海小区20幢308业主景轶承包，承包期5年。
原审审理中，金海业委会变更部分诉讼请求，仅要求景轶给付至合同解除之日止的租金，自愿放弃主张合同解除之后至实际交房之日止的占用费。
原审法院认为：金海业委会依法成立，有权以自己的名义向法院起诉。双方之间签订的金海国际花园会所管理使用协议，系双方的真实意思表示。从该协议的内容看，金海业委会将房屋及相关的设备交给景轶使用，由景轶收益，景轶每年向金海业委会支付房屋设备使用费2万元，双方之间系租赁合同关系。景轶辩称双方之间非租赁关系而是管理与被管理的关系无事实依据，双方对会所的用途、收费标准的约定并不改变租赁关系的本质，故法院对景轶的这一辩称不予采信。
根据金海国际花园管理规约及国务院《物业管理条例》的相关规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，金海业委会将金海国际花园全体业主所有的会所租赁给景轶经营，属于应当由业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中金海业委会将会所租赁给景轶经营，既未征得相关业主同意，亦未召开业主大会，违反了法律规定和金海国际花园管理规约的程序，金海业委会出租会所系无权处分，但无权处分与合同效力并非必然出现相同的法律后果。金海业委会出租公共用房，是在该房屋上设定的一种义务，是一种负担行为，其效力并不受到是否有处分权的影响。相对于金海业委会和景轶而言，案涉租赁合同中的各项约定未违反法律规定，应为合法有效。
双方签订金海国际花园会所管理使用协议后，均应按约全面履行自己的义务。金海业委会将会所的房屋以及相关的设备一并交给景轶，景轶亦缴纳了2万元使用费，但之后景轶未按约再缴纳使用费。2014年1月20日金海业委会通知景轶终止协议，景轶于2014年1月22日收到终止函，而景轶在庭审中认为2013年5月1日之后没有再缴纳使用费，协议于2013年7月1日就已经终止。根据双方协议约定，景轶应于每年5月1日前缴纳财产使用费2万元，逾期60日不缴纳使用费的，本协议终止。该约定属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定解除合同的情形，因景轶在2013年7月1日之前未缴纳使用费，根据协议约定，金海业委会可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，景轶于2014年1月22日收到终止函，此时合同即解除。从2013年5月1日起至2014年1月22日，景轶应按每年2万元的标准支付财产使用费，即租金14630元（267天×20000元÷365天，取整）。
租赁合同解除后，景轶应将租赁房屋及相关设备返还给金海业委会。审理中，金海业委会自愿放弃主张合同解除之后至实际交房之日止的占用费，是其对自身权利的处分，法院予以准许。
金海业委会认为景轶有两个违约行为，一是未按约支付租金，二是将租赁房屋转租给他人，据此要求景轶承担违约责任。法院认为，景轶未按协议约定的期限支付租金，其行为已构成违约。但景轶与楼上业主张小燕签订协议，是为了解决纠纷而将其中一间房屋交给张小燕使用，并非转租行为，不属于违约行为。因景轶存在未按约支付租金的违约行为，故金海业委会要求景轶给付违约金5000元，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、双方签订的金海国际花园会所管理使用协议已于2014年1月22日解除。二、景轶返还金海业委会案涉会所房屋以及下列财产：茶杯（玻璃杯）30只、茶瓶10只、水壶（钢制）2只、纸篓（塑料）5只、空调（立式）2台、空调（挂式）1台、麻将桌（雀联牌）11张、办公椅（木）50只、办公桌（木）1张、乒乓球桌（含网拍球）1张、台球桌（全套）1张、四仙桌（旧）3张。三、景轶给付金海业委会从2013年5月1日起至2014年1月22日的租金14630元。四、景轶向金海业委会支付违约金5000元。上述二至四项，景轶均于判决发生法律效力后10日内履行。案件受理费1120元，由景轶负担。
宣判后，上诉人景轶不服，向本院提起上诉称：1、一审没有查清双方的合同是财产租赁合同还是会所管理使用合同。本人认为双方的合同兼具财产租赁合同和会所管理合同的性质，一审法院却只认定为财产租赁合同，没有全面查清本案的事实。案涉会所是为了丰富小区业主文化体育生活，增强小区业主凝聚力而设立，是一个非营利性社区业主××休闲场所。所有活动室以金海国际花园会所的名义营业，本人只是烧茶接水、整理卫生的管理人。本人的工资应由金海业委会承担。2、一审适用法律错误。我国“合同法”规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中金海业委会无权处分，事后也未得到权利人的追认，案涉协议应为无效。金海业委会对合同无效具有过错，应当赔偿本人的损失。一审按照有效合同判决本人承担违约金、给付租金是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判确认合同无效，相互返还财产，金海业委会赔偿本人损失，或将本案发回重审。
被上诉人金海业委会答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，被上诉人提供（2014）安高民初字第387号民事判决书和执行通知书，证明387号判决中处理了景轶在会所添置的财产。如果认定合同无效，那么387号民事判决书中的财产，景轶应该拆除。二审中被上诉人申请证人缪祖明出庭作证，证明景轶擅自将金海业委会的财产租赁给缪祖明的妻子，景轶在经营中对证人造成一定的影响，最终导致诉讼。上诉人质证认为：对387号判决书和执行通知书没有异议，该判决对景轶装璜改造和添置的设备进行了处理。该判决已经发生法律效力，景轶已申请执行。对证人证言真实性、合法性、关联性有异议，首先证人与景轶存在矛盾已久，证言真实性大打折扣，且仅有一个证人不能说明情况。对该证人的证言不予认可。
本院认为，金海业委会和景轶签订的协议虽名为“会所管理使用协议”，但综观其内容，双方约定金海业委会提供场所以及相关基本设施给景轶使用，景轶每年缴纳使用费。景轶在经营会所期间自主经营，并不受金海业委会的管理，景轶也不是金海业委会的工作人员，因此案涉协议实质是租赁协议，一审对此认定并无不当。上诉人景轶认为案涉协议无效，理由为被上诉人金海业委会没有处分权，订立合同前没有告知其无法办理产权证，导致景轶无法办理营业执照。本院认为案涉协议应为有效，首先，案涉房屋属于小区全体业主，金海业委会在出租房屋时未履行法定程序，系无权处分，但该无权处分只是处分了案涉房屋的占有、使用的权利，并未影响到小区业主的所有权，且双方的协议其他条款未违反法律规定，案涉协议应为有效。其次，如租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定导致房屋无法使用的，最高人民法院的司法解释赋予了承租人的解除权，也即合同有效，但景轶如因案涉房屋无产权证不能办理营业执照，其可解除合同。景轶认为其在案涉房屋2013年1月7日被工商局查封后即向金海业委会提出解除，当年10月3日再次向金海业委会递交会所处理意见书，要求解除合同，但本院并未看到其将解除合同的意思有效送达对方的证据。而金海业委会于2014年1月20日将终止协议的通知送达景轶，其解除合同的理由为景轶逾期不交纳使用费，该理由符合双方合同约定终止的条件，景轶于1月22日收到通知，一审以此时间作为解除合同的时间并无不当。景轶的房屋使用费亦应计算至此时间。因景轶存在违约行为，其应当向金海业委会支付违约金。综上，景轶认为案涉协议无效，双方应当相互返还财产，金海业委会赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1120元，由上诉人景轶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。