上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第314号
原告周治年。
委托代理人陈建华，上海陈建华律师事务所律师。
委托代理人王锋，上海陈建华律师事务所律师。
被告刘承荣。
委托代理人张晓雪，上海国创律师事务所律师。
第三人刘静。
第三人曹秀妹。
原告周治年与被告刘承荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。案件审理中，依法追加刘静、曹秀妹作为本案的第三人参加诉讼，本院又于2014年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告周治年的委托代理人陈建华、王锋，被告刘承荣的委托代理人张晓雪，第三人刘静及曹秀妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周治年诉称，2009年8月，原、被告经房产中介介绍相识，双方就上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）建立买卖关系，因系争房屋为动拆迁安置房屋，无法即时过户，原告为保障自身权益，与被告签署《个人住房借款抵押合同》（以下简称借款抵押合同），并至相关部门办理了抵押权登记手续，双方确认房价款为人民币523，000元（以下币种相同）。原告在签约当日向被告支付房款473，000元，双方约定还剩50，000元在双方办理完过户手续后结清。与此同时，被告将系争房屋交付原告使用。2012年2月11日，被告以资金紧张向原告预支房款20，000元。2013年3月12日，原、被告双方至相关房产交易部门就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），同年3月20日及4月6日，被告又以资金紧张为由，让原告向其分别支付房款20，000元及10，000元。由此，所有的房款全部向被告结清。2013年4月25日，原告缴纳了关于系争房屋交易的相关税收，系争房屋已经符合上市交易的条件，原告多次敦促被告协助办理系争房屋的过户手续，但被告一直搪塞至今。原告认为，原告已经按照双方约定支付了相应的房款，被告也向原告交付了系争房屋，现被告拒绝配合原告办理过户的行为造成了原告损失，原告为维护自身合法权益，起诉至法院要求：1、判令被告协助原告办理系争房屋的产权过户手续；2、判令被告承担诉讼费用。
被告刘承荣辩称，原、被告双方之间没有就系争房屋签署过买卖合同，故不存在被告协助办理系争房屋的过户手续。被告承认双方签署过借款抵押合同，被告向原告借款523，000元，就该借款被告也全额收到，双方之间是借款关系而非房屋买卖关系，2013年3月12日被告并未与原告去交易部门签署过买卖合同，该合同上就被告的签名系伪造，就系争房屋的税费及房屋发票也是原告自行至相关部门缴纳开具，无需被告到场，被告不知道。双方签署抵押借款合同后，被告将系争房屋交付原告，但原告本人并未自行居住使用，而是一直出租他人，租金由原告收取，作为被告向原告借款的好处。综上，请求法院驳回原告的诉请。
第三人刘静、曹秀妹共同述称，第三人曹秀妹与被告刘承荣为夫妻关系，第三人刘静系曹秀妹与刘承荣的女儿。系争房屋通过法院的判决认定，为被告及第三人共有，也是被告及第三人的唯一住房。对于系争房屋办理产权证，是经家庭协商，鉴于一家人无需分那么清楚，由此当时第三人都同意将系争房屋的权利登记到被告一人名下。关于原、被告之间的事情，第三人不知道。第三人是直至2013年10月，在法院的诉讼传票邮寄到家时，第三人才得知。因为被告刘承荣每个月给第三人租金600元，租金是三个月一付，由此第三人一直认为系争房屋是出租的。出租都是交给被告的，在这期间因为第三人居住的地方距离系争房屋较远，故从未去系争房屋中看过。对于原、被告签署借款抵押合同及在系争房屋上设定抵押，第三人曾于2013年10月提出过诉讼，要求确认该抵押合同无效，后于2013年11月撤回本案诉讼。现第三人对于原告要求过户的请求是不同意的。
经审理查明，被告刘承荣与第三人曹秀妹系夫妻关系，第三人刘静系被告刘承荣与第三人曹秀妹之女。2008年7月，第三人刘静及案外人曾作为原告就包含系争房屋在内的家庭动迁房产提出共同共有纠纷，该案在上海市闵行区人民法院进行审理，法院2009年3月最终认定系争房屋归刘承荣、曹秀妹及刘静所有。之后，刘承荣、曹秀妹及刘静作为上诉人就相关款项分配不服提起上诉，二审法院于2009年7月24日维持了一审的判决结果。2009年5月14日，经刘承荣、曹秀妹及刘静协商，确定将系争房屋的权利办理登记至被告刘承荣一人名下。
2009年8月11日，原告周治年作为甲方（抵押权人）与被告刘承荣作为乙方（抵押人）签订借款抵押合同一份，约定：为确保甲方与乙方的借款合同，乙方愿意以系争房屋抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保；借款该抵押物的价值为523，000元，抵押人向抵押权人借款523，000元，经双方约定，房屋的抵押及借款期限为2008年7月2日至2013年9月2日；……。当日，被告刘承荣向原告周治年出具收条一张，表示收到原告所付系争房屋购房款473，000元，与此同时，被告将系争房屋交付给原告，之后房屋一直由原告出租他人并收取相关租金，原、被告进行房屋移交时，房屋租金每月600元。关于系争房屋的产权证原件也由被告交由原告保管。2009年8月14日，系争房屋上设定了以原告为抵押权人，债权数额为523，000元的抵押登记。2012年2月11日，被告刘承荣向原告出具收条一张，表示收到原告现金20，000元（系争房屋的尾款），剩余30，000元至房屋完全过户后一次性付清；2013年3月20日及4月6日，原告又通过银行转账的方式向被告支付20，000元及10，000元。2013年4月25日，原告周治年向相关税务部门缴纳了关于原、被告双方的房产交易税费，并由税务部门开具了销售不动产的房款发票，房款金额为523，000元。
另查，2011年6月3日，被告刘承荣曾向相关房产部门提出申请，重新补办了系争房屋的产权证，在备注中载明“配套商品房，自2008年7月2日起3年内不得转让、出租”。同时原告周治年关于本案纠纷曾于2013年9月2日对被告刘承荣向本院提起诉讼，在2013年10月9日的开庭审理中，被告刘承荣本人对收到原告的款项表示“是房款，当时房屋是抵押给原告的”，并对承办人员询问“当时怎么说的？”，被告回答到“签订个人住房抵押合同时说系争房屋是动迁房，不能过户，等到政策允许的情况下过户给原告”。
再查，第三人表示在系争房屋的产权证在刚办理出时看到过，之后再未看到过。系争房屋在交付原告使用后至今，第三人从未至系争房屋处查看过。
以上事实，有（2008）闵民三（民）初字第1298号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第1298号民事判决书、上海市房地产权证、《个人住房借款抵押合同》，收条、转账凭条、税收通用缴款书、销售不动产统一发票、上海市房地产登记簿、（2013）浦民一（民）初字第31169号庭审笔录等及各方当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告周治年与被告刘承荣签署了借款抵押合同，并在系争房屋设定了以原告为抵押权人的抵押登记。原告认为双方对系争房屋进行买卖，鉴于系争房屋性质存在限制交易条件，不能即时办理过户交易，为防止房屋过户之前不确定的风险双方以订立抵押借款合同的形式在系争房产上设定有效的抵押权；被告则认为双方之间是借贷关系，并不存在房屋买卖关系。根据审理，分析认为：第一，原、被告之前并不相识，原告向被告支付的款项，被告所出具收条的内容均明确指向为购买系争房屋的房款，同时双方在签署抵押借款合同时被告仅收到原告473，000元款项，与借款合同中523，000元并不一致，后续的50，000元系签约后的二、三年才予以支付，并在被告自行出具的收条就款项的支付也作出了说明即尾款约定过户时支付，被告在庭审中表示因原告资金紧张，一次性拿不出那么多钱，之后50，000元分几次支付，该解释无法与正常借贷关系相称；同时双方的借款抵押合同中并未对借款的利息做过任何的约定，在并非小额的债权债务下，在并不熟识的原、被告之间所订立的借款合同已有异于正常的借贷关系，而原告在将较大金额的款项交付给被告后，却只为获取当时每月600元的房屋租金利益，显然与常理不符，同时被告本人在之前诉讼的庭审中表述，也确认原、被告之间就系争房屋建立的买卖关系，该与本案中的陈述相左；第二、根据抵押权设定期限的起始点，并非系双方签署借款合同及交付钱款的时间，而该时间点与房屋因国家政策规定限制交易的起算时间点相予吻合，结合当时的限制交易政策为五年，该抵押期限正与当时的政策较为契合，何况，双方签订相关合同后，被告就将系争房屋交付原告，由原告一直使用收益至今，如双方仅为借贷关系在不动产上设定抵押，抵押物的交付并非必要，故该履行更符合正常房屋买卖交易常规；综上，均说明原告签订抵押借款合同的本意是基于双方协商的523，000元以借款合同的形式在房屋上设定有效的抵押权，以限制房屋权利人的另行处分，而非期待将来钱款的返还；被告的前后陈述不一，又不能对相关行为作出合理的解释，由此本院认为原告的陈述更具合理性，其可信度更高，也符合客观实际，就被告的陈述，不予采信。因而认定就系争房屋的买卖是原、被告间的真实意思，被告应当依照买卖关系实际履行。
在原、被告就系争房屋的买卖关系合法有效下，就该买卖关系的效力是否涉及于第三人，双方亦存在争议。对此则认为，第三人虽表示不清楚原、被告之间的相关行为，但就家庭中动迁安置的房屋以及其因法院确认为房屋的权利人之一应当为明知的。第三人在房屋由原告实际控制并使用收益长达四年之久，未对系争房屋的占有、使用、收益、管理等有任何监管，虽对此解释为由被告刘承荣出租，但对于租赁合同、租期并未能有准确的描述，租金长年不变，没有涨幅跌宕，从未至相关房屋中查看，在与被告共同居住期间，也不关心房屋的相关权利证书的去向，缺乏正常房屋权利人应有的关心，如此对房屋权利长期的漠视和放任，实有悖常理，由此足以视为第三人对被告转让系争房屋行为的默认，因而对第三人关于系争房屋出售不知情的抗辩，本院难以采信。当前根据相关规定，系争房屋目前已具备办理产权转移的条件，原告也自愿在双方过户前撤销其在房屋上设定的抵押登记，对此并无不可，本院可予准许。系争房屋经被告及第三人共同协商，权利登记至被告一人名下，现原告要求被告继续履行，协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续，具有事实及法律依据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘承荣应在本判决生效之日起五日内协助原告周治年撤销上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋上由原告周治年作为抵押权人的抵押登记；
二、在上述抵押登记撤销后三日内，被告刘承荣应立即协助原告周治年办理上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告周治年名下的手续。
案件受理费9，030元，减半收取计4，515元，由被告刘承荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年五月七日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。