上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1607号
原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司。
法定代表人陈世清。
委托代理人周文革，上海元才律师事务所律师。
委托代理人程治国，上海元才律师事务所律师。
被告（反诉原告）李明权。
被告（反诉原告）沈蓓蕾。
上述二被告的共同委托代理人刘永禄，上海市志君律师事务所律师。
上述二被告的共同委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司与被告李明权、沈蓓蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中被告李明权、沈蓓蕾向本院提出反诉，本院依法予以受理。经原、被告合意延长简易程序适用期间一个月，后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2014年6月19日、7月16日、10月24日三次公开开庭进�了审理。原告委托代理人周文革、被告委托代理人刘永禄到庭参加了三次庭审，原告委托代理人程治国到庭参加了第一次庭审、原告法定代表人陈世清到庭参加了第二次庭审，被告委托代理人瞿琼君到庭参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。
原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司诉称：原、被告于2012年4月28日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区小昆山镇大港工业区彭丰路XXX号部分区域的1，250平方米租赁给原告作为废旧物资回收加工的厂房和仓库，租期为6年，自2012年6月6日至2018年6月5日，被告保证厂房所有权和原告的租赁使用权的完整和无争议，否则赔偿原告所有损失，合同另对租金计算、支付方式及违约金等条款进行约定。合同签订后，原告依约定支付了房租及押金，并且投入了大量的人力和物力装饰装修。2013年2月26日，被告突然�方面提出提前终止厂房租赁合同，虽然原告不予同意，但鉴于被告坚持，故原告只得于2013年10月25日前搬出了租赁房屋，但原告因此遭受包括固定资产投入、设备搬迁等巨大损失。据此原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告的厂房租赁合同于2013年10月25日解除；2、两被告赔偿原告损失373，000元，具体为：固定资产包括电动大门、机器槽、地磅底座、地坪等投资97，000元；设备拆迁、搬运及安装费用150，000元；停产停业损失100，000元（按照二个月计算）；人工工资损失26，000元（计算二个月）；3、被告支付违约金45，624元（按照二个月租金金额计算）；4、被告退还原告押金22，812元；5、被告退还原告2013年10月26日至2013年12月5日的未使用房屋的房租34，218元。
被告李明权、沈蓓蕾辩称：被告确有解除合同的意思，并且发函给原告要求其搬离租赁房屋，主要原因是原告在没有办理危险物品许可证的情况下进行相关经营，小昆山镇政府颁布的政策对此予以禁止，故被告才通知原告解除合同，解除的原因在于政策及原告的过错。在被告发函后原告回函称会在2013年10月15日至25日期间搬离，但是至今没有办理解除合同及返还房屋的交接手续，并且仍然在使用租赁房屋，故双方合同至今并未解除，现被告要求解除。因合同解除并非被告的原因，故原告所主张的损失其均不予同意。另外，被告发现涉案房屋并非原告在使用，原告擅自进行了转租，因原告并未在其中实际经营，故其主张的损失也不存在。
同时，被告李明权、沈蓓蕾反诉称：原、被告于2012年4月28日签订《厂房租赁合同书》，双方对于租赁房屋、租金、双方权利义务等进行了约定。2013年1月，松江区小昆山镇为了净化社会治安环境，决定在全镇范围内开展清理整治废品收购站、非法小码头专项活动，在排查中发现租赁房屋内存在无证经营废品回收的违法行为，遂于2013年2月通知被告限期整改，并立即收回租赁物，因该不可抗力的情况导致无法继续租赁。同时，因为原告在实际使用过程中将租赁物转租或分租给了案外人上海风生纸业有限公司，存在违约。故2013年2月26日，被告以书面形式通知原告，提前收回租赁物，并要求原告在2013年11月1日前搬离。2013年10月26日，原告函告被告将于2013年10月15日至25日搬离租赁房屋，但事实上原告并未与被告办理房屋交接手续，且将大门紧锁，双方实际交接房屋是在法院主持下于2014年6月24日交接的。因原告租金仅支付至2013年12月5日，还拖欠水电费，故被告提出反诉，请求判令：1、解除原、被告于2012年4月28日签订的《厂房租赁合同书》；2、原告支付被告2013年12月6日至2014年6月24日期间的房屋租金及使�费，按照每月22，812元标准计算；3、原告支付被告2013年8月6日至2013年12月6日的电费12，970.64元、水费249.78元。
原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司针对被告李明权、沈蓓蕾的反诉请求辩称：首先，解除合同没有异议，而且双方的合同早已在原告有关已搬离租赁房屋的通知到达被告处即2013年10月26日解除。但是对于被告主张的解约理由不予认可，解约是被告单方提出的，原、被告签订的租赁合同租期长达六年，被告单方提出解约，严重违背了合同约定。原告在2013年10月撤离后，就损失问题多次找被告协商，被告一直拖延，原告只得于2014年3月6日书面要求处理。其次，原告已经在2013年10月25日清空了租赁房屋并交付给了被告，双方仅有的争议就是对于赔偿事宜未达成一致，因为租赁房屋在2013年10月25日交还，故租金也应计算至该日，对于之后超付的部分被告应予退�，对于被告主张的租金及使用费均不再发生，故不同意支付。最后，关于水电费，未交纳的期间是2013年8月6日至10月25日，如果被告有证据证明具体的金额，原告愿意支付。
经审理查明：位于上海市松江区彭丰路XXX号房屋登记的权利人为两被告，登记日为2008年5月23日，房地产权证号为沪房地松字（2008）第0130**号，具体房屋为1幢4，821.08平方米（2层）、2幢341.36平方米（2层）、3幢47.63平方米（1层），房屋类型均为工厂厂房。2011年9月21日，上海市公安局松江分局小昆山派出所出具证明，载明：原松江区小昆山镇彭丰路XXX号权利人李明权、沈蓓蕾的房地产，因门牌整顿现改为松江区小昆山镇彭丰路XXX号。
2012年4月28日，两被告作为出租方与原告作为承租方签订《厂房租赁合同书》，合同第一条约定，被告已建的工业厂房位于上海市松江区小昆山镇大港工业区彭丰路XXX�部分区域，建筑面积1，250平方米，现租赁给原告作为厂房、仓库使用。第三条：租赁合同租期6年，2012年5月5日至2012年6月5日为免租期，从2012年6月6日起正式计算租金至2018年6月5日；租金为每平方每天0.6元，合算每月22，812元，发票由被告提供，所产生的税费由原告承担；合同期内，前三年租金不变为每月22，812元，后三年租金在原有的基础上递增6%即每月24，180元。第四条，原、被告签约时，被告支付押金22，812元和2012年6月6日至2012年9月5日的租金68，436元；租金付款方式为第一年三个月一付，原告须于租金到期前10日内一次性付清下季度的租金给被告，后三年每半年一付，原告须于租金到期前10日内一次性付清下半年的租金给被告，被告需在收到原告租金后10日内将租金发票给原告；履行合同期满，如果原告不续租，则在原告归还被告厂房的交付时设施完整以及付清�部门的税费（如水、电、工商税等）及工人工资后，由被告在7天内一次性将押金退回给原告，不计利息。第五条双方权利和义务：1、租赁期间，本物业的所有权属于被告，原告享有使用权，原告不得私自将厂房转租或分租给第三方使用，如有需要，需经被告书面同意，但不免除原合同的责任和义务；2、租赁期间，原告欲提前终止合同，须提前三个月书面通知被告，并支付二个月的租金给被告作为违约金；若被告单方面原因提前终止合同，应提前三个月书面通知原告，并支付二个月的租金给原告作为违约金；……7、原告每月产生的水、电费由被告按照上海市工业用电均价收取，原告自行凭水电账单到相关部门开具税务发票；……12、签订合同后，被告同意原告在车间地面下挖深沟1.5米的设备地基以及厂区空地处安放地磅设备，但合同期满后，原告须恢复原样。第�条争议的解决及违约金第2项约定，如果原、被告双方中任何一方终止本租赁合同造成违约，违约一方应向对方支付二个月的租金作为违约金。合同另对其他事项进行了约定。
合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告按约支付被告租金至2013年12月5日。原告还支付被告押金22，812元。
另查明：2013年2月26日，原告发送通知给被告，载明：小昆山镇大港经济投资开发有限公司要求被告必须提前收回出租给原告的工业厂房（提前终止合同）。因原告主要经营废旧物资处理，该经营项目不可设立在本工业区开发区内。敬请原告务必在2013年11月1日前搬离租借区域。
2013年10月26日，原告向被告发送通知单，载明：由于被告方发展需要，原告于2013年10月15日开始搬迁至25日空出厂房，敬请被告尽快与原告商谈（原告违约对被告造成损失的合理赔偿）。通知单尾部被告方的郁菊弟签字确认通知单已收到。
2014年3月6日，原告向被告发送《关于退租后我方对于赔偿事宜的处理意见》称，原、被告于2014年4月28日签订厂房租赁合同书，合同签订后，原告按约支付房租和押金，但在实际履行中，被告于2013年2月26日突然单方面提前终止合同，构成违约，为此给原告造成巨大的经济损失，损失如下：1、固定资产投资9.7万元；2、设备拆迁、搬运及安装15万元；3、停产、停业损失10万元（按2个月计算）；4、2人工资损失2.6万元（按2个月计算）；5、违约金45，624元（按2个月计算）；6、退还押金22，812元；7、退还未使用房租34，218元（一个半月）；以上合计475，654元。鉴于双方本着友好协商调解的前提下，原告可作让步，原告可接受250，000元以内方案，如本次协商调解不成，原告可保留追究要求赔偿475，654元的权利，请三日内回复。该意见于2014年3�7日由郁菊弟签收。
2014年3月9日，被告向原告发送回复称，关于处理意见已收到，被告无法接受，被告认为违约赔偿应以2012年4月28日签订的厂房租赁合同书为依据。如能协商被告愿意在承担二个月的房租的基础上再增加10%作为违约赔偿金以表诚意。另，被告方财务显示，收到原告押金22，812元，房屋租金付至2013年12月5日，原告尚欠被告水电费13，220.64元，房屋租金至2014年3月5日止的为68，436元。
2014年3月21日，被告向原告发送告知书称，被告方的回复已于3月10日以挂号信形式寄给原告，原告至今未作回应。鉴于原、被告双方在处理意见上分歧较大，问题一直得不到解决，故被告决定，若2013年3月底前原告再不和被告办理移交手续，被告方将认为原告已默认移交，同时也默认原告对租赁厂房造成的损坏。被告将会同有关第三方进行清场处理，并保留追诉房租欠款及厂房损坏的赔偿权利。
2014年3月30日，原告出具回复函给被告，载明：被告于2014年3月21日出具的告知书原告今日收悉，告知书内容完全是被告单方意见，原告不予认可，被告突然提前终止为期六年的租赁合同属于严重违约，由此给原告造成了巨大的经济损失；原、被告多次协商，但被告至今就违约赔偿事宜不能与原告达成一致。有鉴于此，原告将提起诉讼。通知单尾部被告方的郁菊弟签字确认通知单已收到，时间2014年3月31日。
2014年6月24日，本院至涉案房屋现场进行了勘查并拍摄的照片，涉案房屋系松江区彭丰路XXX号1幢厂房的最西面部分，涉案房屋内已清空，卷帘门处用成捆的废旧纸张堵着。
勘查当日被告提出因房屋大部分均空着故要求交接房屋以便其收回使用，避免空置浪费。原告称涉案房屋已经于2013年10月26日交还给了被告，被告可自行使用，对于其所提损失的问题由法院按照其提供的证据予以认可，不需要进行评估。因为卷帘门坏了其才用纸张堵住，如果被告不需要其可以在一周内清空，但这并不影响被告自由处分涉案房屋。
审理中，原告为证明自己的损失向本院提供了设备货物运输合同、发票、收款收据、拆卸安装设备协议书等。被告对于上述证据不予认可，认为不能证明损失数额。
被告就水电费向本院提供了供电、供水部门出具的发票、被告以往向原告收取的水电费收据存根、被告自制的水电费清单，被告称电费由三笔构成2013年10月7日抄表的9月5日至10月7日期间的电费金额为9，737元、11月5日抄表的10月8日至11月5日期间的电费金额为2，600.28元、12月5日抄表的11月6日至12月5日期间的电费金额为633.36；水费是2014年3月10日抄表的2013年8月6日至2013年12月6日期间的金额为249.78元。原告称电费11月5日之前抄表的两笔合计�额12，337.28元予以认可，对于水费因数额不大且无法具体区分了，所以同意支付。
被告还向本院提供了上海市松江区小昆山镇人民政府经济发展办公室发布的《关于开展清理整治废品收购点、非法小码头的实施方案》、小昆山镇废品收购点的调查、照片、保证金收据等，用以证明原告将涉案房屋租赁来后转租给上海风生纸业有限公司，由于原告及风生公司无证经营，所以按照政府的实施方案进行清理，被告为此向上海大港投资开发有限公司交纳了10万元保证金，被告也因此向原告提出解除合同，故解除合同不可归责于被告。
以上事实，有厂房租赁合同、通知、处理意见、告知书、回复函、银行回单及对账单、房地产权证、照片、询问笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告于2012年4月28日签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表�，并未违反法律行政法规的规定，应属有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
在租赁期内被告书面提出解除合同，原告在接到通知后实际予以了搬离，租赁合同现已无履行的可能，故双方之间的合同应予解除。至于合同解除的时间，被告于2013年2月26日发送通知给原告要求终止合同并要求原告于2013年11月1日搬离，原告在接到通知后并未提出异议，并于2013年10月26日书面出具《通知单》称已经腾空房屋，原告的书面回复系对于被告提出解除合同的同意，此时双方对于解除合同达成了一致的意思表示，故合同解除时间应以原告出具的《通知单》送达被告为准。虽然被告抗辩原告的《通知单》原告是在11月16日才送达给其，但其在签收时并未对此予以注明，庭审中也未对签收时间予以举证证明，故本院以原告落款时间作为被告签收时间，双方的合同也应于10月26日解除。本案争议的焦点系合同解除后的后果如何处理，具体为：一、解约归责于哪方？若归责于一方则违约金如何承担？二、涉案房屋的交还时间及租金、水电费的结算；三、原告主张的赔偿请求是否成立？
关于争议焦点一。被告于2013年2月26日向原告发送通知以经小昆山镇大港经济投资开发有限公司（以下简称“大港公司“）的要求，因原告经营的项目不可设立在涉案房屋所在工业开发区为由要求解除合同。本案中被告除了前述理由，又提出原告有转租的违约行为。本院认为，就经营项目的理由：首先，被告对于原告的经营项目应当是明知的，在原告已经实际经营了一段时间后以经营项目的问题要求解除合同显然难以成立，况且被告提供的小昆山镇政府经济发展办公室有关清理整治实施方案是在2013年12月31日才颁布的，而被告的解约通知早在2013年2月26日就�经提出；其次，被告提供的证据尚不能证明原告存在违规经营或已因此被处罚的事实，被告以原告无证经营违反相关政策而解除合同亦难以成立。就被告所提的转租理由，被告提供的证据尚不能对此予以证明，而且在被告发送的通知中也从未对此有所提及，故被告据此主张原告违约，显然不能成立。本案合同解约系被告单方擅自提出，故解约归责于被告，按照双方签订的租赁合同第七条第2项的约定，一方终止租赁合同造成违约，违约一方应向对方支付二个月租金作为违约金，原告主张被告支付相当于两个月租金的违约金有事实和合同依据，本院予以支持。
关于争议焦点二。根据前述分析，本院已经认定原告交还房屋的通知单于2013年10月26日送达被告，该通知单载明被告已于10月25日前空出了厂房，该通知单实际是对于2013年2月26日被告发送的通知的回复，在2月26日�通知中被告要求原告于2013年11月1日之前搬离，原告按照被告要求予以了搬离，并在搬离后以书面形式通知了被告，被告方在签收后对此也并未提出异议，故被告理应将涉案房屋予以收回，本院认定原告交还房屋的时间应为10月26日。至于被告提出的涉案房屋内尚留有被告的物品，经本院现场勘查，除了堵门用的纸张外，原告已经清空了涉案房屋，被告拒绝接收涉案房屋的理由难以成立。关于房租应计算至房屋交还之日，经查明原告已向被告支付租金至2013年12月5日，故被告要求原告支付之后的租金及使用费的主张本院不予支持，对于原告多交纳的房租，被告则应予退还，同时还应退还交纳的押金，原告的此项主张本院予以支持，但原告的租金计算有误，本院予以调整。关于水电费亦应计算至房屋交还之日，根据被告制作的清单及原告的确认，本院认定，被告主张的�费中10月7日、11月5日抄表两笔合计金额12，337.28元应予支持；被告主张的水费249.78元，因原告予以认可，本院亦予以支持。
关于争议焦点三。原告交还涉案房屋前并未就其所主张的损失进行合理固定，由此产生的不利后果应有原告自行承担。本案中，原告并未提供充分证据证明其损失，故本院对于原告的此项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司与被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾于2012年4月28日签订的《厂房租赁合同书》于2013年10月26日解除；
二、被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司自2013年10月26日起至2013年12月5日止的房租30，907元；
三、被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司押金22，812元；
四、被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司违约金45，624元；
五、原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾尚欠的电费12，337.28元，水费249.78元，合计12，587.06元；
六、驳回原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾其余反诉请求。
若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，435元，反诉案件受理费1，795元，合计诉讼费10，230元，由原告（反诉被告）上海双惠废旧物资回收利用有限公司负担6，208元（已付），由被告（反诉原告）李明权、沈蓓蕾负担4，022元（已付1，236元，余款2，786元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……