四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3924号
上诉人（原审原告）张文才，男，1938年10月16日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人刘宏彬，四川法奥律师事务所律师。
委托代理人王定刚，四川胡云律师事务所律师。
上诉人（原审原告）古荣贵，男，1966年7月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
委托代理人刘宏彬，四川法奥律师事务所律师。
委托代理人王定刚，四川胡云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）涂斌，男，1978年3月27日出生，汉族，住贵州省兴义市。
原审第三人李爱新，女，1973年7月4日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人张文才、古荣贵因与被上诉人涂斌、原审第三人李爱新租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月23日，张文才、古荣贵作为甲方与作为乙方的涂斌签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区三圣乡翡翠菜园房屋（400平方米左右）及周边田地一共占地近10亩，出租给乙方使用；租赁期限自2012年11月1日至该土地被政府征用为止（乙方10月8日可进场装修）；租金前三年为每年90000元，以后每三年一轮在上一年的基础上递增5%；每年11月1日前，乙方向甲方支付下一年租金。合同第七条约定：“租赁期间，甲方不得随意终止合同，乙方不得随意转让他人或另立项目改变使用性质。若乙方需转租另一方时，必须经甲方同意，完善转租协议方可生效。若一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金人民币20万元。”合同签订后，涂斌按约于2012年11月1日前向古荣贵支付了第一年的租金90000元。
2012年12月7日，涂斌向古荣贵转账支付4000元，转账记录备注：古大哥工钱，灯笼，清洁。
2012年12月9日，涂斌作为甲方与作为乙方的李爱新签订《合租（分租）协议》。双方约定：在共同遵守主合同（即承租人涂斌与出租人古荣贵签订的出租房屋合同）的前提下达成本协议；合（分）租只限甲乙两方，甲方以主楼为私人区域，乙方以副楼为私人区域，其他区域共享；第一年的租金90000元，甲方承担50000元，乙方承担40000元，以后按主合同规定递增；乙方入住日期为与甲方签订合同之日起。
2013年1月5日，涂斌向古荣贵转账支付500元，转账记录备注：粉刷费。
2013年10月14日，张文才、古荣贵在案涉房屋处张贴通告。通告载明：“……各位未与本人古荣贵或与张文才签订过《房屋租赁合同》的各租户系非法承租行为，现本人望各位承租户在见本通告后3日内与本人古荣贵联系，否则本人将要求未与古荣贵或与张文才签订过租赁合同的人员清退出此院……”
2013年10月21日，古荣贵与涂斌签订《协议书》。该协议书载明：“涂斌在2014年5月1号翡翠菜园如还未转租出去，涂斌将余下的房租一次性补清。之前按月支付翡翠菜园房租和房东古荣贵，每月7500元。涂斌与房东古荣贵就房租支付事宜达成一致，以此为据。”
2013年12月23日，张文才、古荣贵又在案涉房屋处张贴通知。通知载明：“租房人涂斌现长期没在这里居住，房屋得不到安全保障，见通知后三天之内与房东联系，否则房东收回房屋。”
原审法院认为，张文才、古荣贵与涂斌签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方之间成立租赁合同关系。双方均应按合同约定履行义务。双方合同第一条约定“乙方（被告涂斌）10月8日可进场装修”，证明双方对涂斌能否装修案涉房屋已达成一致。张文才、古荣贵对涂斌装修案涉房屋不仅知情而且同意。涂斌提交的手机银行转账查询记录载明其分别于2012年12月7日、2013年1月5日转给古荣贵的4000元和500元的用途为向古荣贵支付工钱、灯笼、清洁费、粉刷费等费用。古荣贵质证称上述款项用途系涂斌自行输入，该费用实际是涂斌向其偿还借款，但古荣贵并未提供证据证明涂斌向其借过款。古荣贵也不能证明其与涂斌还有其他的经济往来。故对涂斌关于上述费用用途的主张，原审法院予以采纳。同时，古荣贵陈述收了2000元帮涂斌和李爱新移栽案涉院内的竹子。因此，可以认定涂斌承租案涉房屋后，古荣贵至少参与了对案涉房屋的装修。张文才、古荣贵主张涂斌私自改变案涉房屋主体结构，损坏房屋及家具，均未提供证据予以证明，甚至不能证明所谓的家具是否存在。对其主张，原审法院不予采纳。其要求涂斌将受损房屋及家具恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于涂斌将案涉房屋一部分转租给李爱新。李爱新陈述：古荣贵是开农家乐的，其经常到古荣贵处玩耍；曾打电话给古荣贵询问是否出租房屋，古荣贵告知房屋已经转租给涂斌，如果要租房需和涂斌联系，于是其又打电话给涂斌表示想租房；在其从涂斌处承租房屋后，还聘请古荣贵当过厨师。古荣贵亦称平常都是李爱新熟悉的人过来玩，其也帮忙给李爱新做过饭。从二人的以上陈述可以确定李爱新知晓古荣贵就是案涉房屋的房东，古荣贵亦同意涂斌将案涉房屋的一部分转租给李爱新。古荣贵辩称认为涂斌和李爱新是一起的，明显不符合常理。同时，《房屋租赁合同》第五条约定：涂斌在居住或经营中各级政府部门要求交纳的各种费用由涂斌支付。该约定明确案涉房屋可用于居住或经营。古荣贵一方面在李爱新经营过程中受雇于李爱新担任厨师，一方面又主张涂斌承租房屋只能用于居住，将房屋转租给李爱新用于经营严重违约，亦缺乏应有的诚信。关于张文才主张即使涂斌转租房屋、改变房屋结构以及用于经营得到了古荣贵的同意，但未征得其本人的同意。首先，张文才、古荣贵是共同将案涉房屋及周边田地出租给涂斌使用，在《房屋租赁合同》中并未区分哪些部分属于张文才，哪些部分属于古荣贵。其次，张文才、古荣贵自述二人系翁婿关系，张文才、古荣贵亦认可房屋租金都是由涂斌支付给古荣贵。张文才、古荣贵于2013年10月14日在案涉房屋处张贴的通告内容也表明承租户与二人中的任一人签订租赁合同，张文才、古荣贵均予以认可。因此，在双方《房屋租赁合同》履行过程中，涂斌有理由相信古荣贵能够代表张文才。综上，张文才、古荣贵无证据证明涂斌存在私自改变案涉房屋主体结构、擅自将房屋转租给李爱新的行为，更无证据证明涂斌擅自将房屋转租给多人。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，现涂斌已按约履行支付租金的义务，而租期尚未届满，张文才、古荣贵亦应按约履行自己的义务，其要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。因双方合同继续履行，涂斌只需按双方约定向张文才、古荣贵支付租金。张文才、古荣贵亦未证明其起诉时，涂斌存在拖欠租金以及水电气等费用的情况。故对张文才、古荣贵基于解除合同后，要求涂斌给付自起诉之日起至搬离房屋之日止的房屋租金，以及涂斌住房期间所使用的水电气等相关费用的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张文才、古荣贵的诉讼请求。案件受理费减半收取850元，由张文才、古荣贵负担。
宣判后，原审原告张文才、古长荣不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由是：1、原审认定事实错误。原审法院认定上诉人与被上诉人关于被上诉人能否装修案涉房屋已达成一致，上诉人对被上诉人装修案涉房屋不仅知情而且同意，以及认定被上诉人未私自改变、损坏案涉房屋，系事实认定错误。租赁合同对不得擅自装修有明确约定，被上诉人无证据证明其装修经过上诉人许可。2、被上诉人将房屋擅自转租给本案第三人以外的其他承租人。被上诉人将房屋转租给第三人李爱新未经上诉人同意。3、被上诉人向上诉人的转款不能反映款项用途。4、被上诉人拖欠上诉人租金，原审法院以上诉人无证据证明被上诉人拖欠租金为由驳回上诉人要求上诉人支付租金的诉讼请求错误。
被上诉人涂斌答辩称，不认可上诉人的上诉意见。
原审第三人李爱新述称，同意上诉人意见。
本院除认定原审法院已经查明的事实外，另查明：2012年9月23日，张文才、古荣贵作为甲方与作为乙方的涂斌签订《房屋租赁合同》第二条还约定，每年11月1日前，乙方向甲方支付下一年租金，如果乙方过期还未缴纳租金，甲方有权收回房屋。
本院认为，涂斌与古荣贵、张文才签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。关于《房屋租赁合同》应否解除的问题，首先，案涉《房屋租赁合同》仅在第二条约定了古荣贵、张文才有权解除合同的情形，即“如果乙方过期还未缴纳租金，甲方有权收回房屋”，而根据查明的事实，涂斌在古荣贵、张文才提起诉讼要求解除合同之前均按合同约定支付了租金，故本案不存在符合合同约定解除条件之情形，古荣贵、张文才以涂斌未支付租金违反合同约定主张合同应当解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，合同签订后，古荣贵、张文才将房屋交付给涂斌使用，根据合同约定“涂斌10月8日可进场装修”，表明古荣贵、张文才与涂斌对房屋装修达成一致，同意涂斌对房屋进行装修，而古荣贵、张文才并未提交有效的证据证明涂斌在装修过程中导致房屋结构受到破坏无法恢复，或严重影响房屋安全，古荣贵、张文才有关涂斌改变房屋结构、破坏绿化等行为导致合同目的无法实现、构成根本违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。涂斌在租赁期间，将部分房屋转租给第三人李爱新，根据第三人李爱新的陈述，古荣贵应当知道涂斌将房屋转租的事实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，古荣贵、张文才以涂斌未经同意将房屋转租给李爱新，违反合同约定，合同应当解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于古荣贵、张文才主张涂斌将房屋另行转租他人，但未提交有效的证据证明，其主张不能成立，本院亦不予支持。原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1700元，由古荣贵、张文才负担。一审案件受理费的负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年九月十六日
书 记 员 刘一颖