安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）休民一初字第00016号
原告：黄山市易通行典当有限责任公司。
法定代表人：陈骁，该公司董事长。
委托代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。
被告：叶焕文，男，1976年10月19日出生，汉族。
被告：汪俊英，女，1976年12月23日出生，汉族。
委托代理人：叶焕文，系汪俊英的丈夫。
原告黄山市易通行典当有限责任公司诉被告叶焕文、汪俊英借款合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理，依法由审判员刘良民适用简易程序进行审理，2014年1月16日至2014年2月16日为双方申请和解时间，2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告黄山市易通行典当有限责任公司的委托代理人徐华勇、被告叶焕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄山市易通行典当有限责任公司诉称：2010年10月29日，原告与被告签订了《房地产最高额抵押借款合同》，被告以休宁县海阳镇率水路龙升国际商业街7幢302室房屋做抵押，向原告借款20万元，借款月综合费率2.5%，月利率0.5%；如逾期，加付月利率3%的罚息。抵押的担保范围包括借款本金、利息（含罚息）、综合费用及实现债权的费用。原告与被告办理了抵押登记，并将借款19.8万元交付被告。截止起诉日，被告共支付了综合费用及利息81400元。原告多次催促被告归还借款本金、支付综合费用、利息、罚息，但被告一直未付。原告认为，被告应当归还原告借款本金，支付原告综合费用、利息、罚息，原告对抵押物享有优先受偿的权利。为了维护原告之合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请贵院依法判决：1、被告归还原告借款本金19.8万元，支付原告2013年10月31日前的综合费用、利息、罚息137192元（198000元＊3%／30天＊1104天-已付81400元）、律师费4000元；2、被告按月3%支付原告借款本金19.8万元自2013年11月1日至款清之日的综合费用、利息、罚息；3、原告享有折价、拍卖、变卖休宁县海阳镇率水东路龙升国际商业街7幢302室房屋所得优先受偿，优先受偿不足的部分由被告继续清偿；4、被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
证据一黄山市易通行典当有限责任公司《企业法人营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、《典当经营许可证》复印件，证明原告的诉讼主体资格及从事典当行业的资质；
证据二被告汪俊英、叶焕文的身份证复印件，证明被告诉讼主体资格及两被告系夫妻关系；
证据三《房地产最高额抵押借款合同》，证明2010年10月29日原、被告双方签订了《房地产最高额抵押借款合同》，被告以休宁县海阳镇率水路龙升国际商业街7幢302室房屋做抵押，向原告借款198000元，双方约定该借款月综合费率是2.5%，借款月利率是0.5%，逾期加付月利率3%的罚息；
证据四房地权海字第30××53号《房地产权证》、房地权海他字第20××34号《房地产他项权证》，证明抵押物的具体情况，且抵押已经依法进行了抵押登记，原告对抵押物有优先受偿权；
证据五汇款凭证、王某《证明》及身份证复印件、黄山市易通行典当有限责任公司《员工工资表》、汪俊英出具的《借条》，证明原告已经按约定将借款合同项下的198000元交付给被告叶焕文，且王俊英出具了借条；
证据六《借款催收通知》，证明2011年11月14日，原告向被告进行了借款催收，叶焕文在催收通知上签字确认。
证据七民事裁定书一份，证明原告就本案的借款于2013年11月13日向休宁县人民法院起诉过，后法院裁定按撤诉处理。
被告在法定期限内未提供书面答辩，庭审时叶焕文辩称：原告起诉我借款是属实的，只不过我借钱是帮别人借的。
被告未向本院提供证据。对原告所举证据无异议。
经审理查明：2010年10月29日，原、被告签订《房地产最高额抵押借款合同》一份，约定被告以休宁县海阳镇率水路龙升国际商业街7幢302室房屋做抵押，向原告借款20万元，期限自2010年10月29日至2010年11月28日，借款月综合费率2.5%，月利率0.5%；如逾期，加付月利率3%的罚息。双方办理了抵押登记。原告实际给付被告借款19.8万元。被告共支付综合费用及利息81400元。余款未付，原告多次催促无果。诉至本院，要求依法判决：1、被告归还原告借款本金19.8万元，支付原告2013年10月31日前的综合费用、利息、罚息137192元（198000元＊3%／30天＊1104天-已付81400元）、律师费4000元；2、被告按月3%支付原告借款本金19.8万元自2013年11月1日至款清之日的综合费用、利息、罚息；3、原告享有折价、拍卖、变卖休宁县海阳镇率水东路龙升国际商业街7幢302室房屋所得优先受偿，优先受偿不足的部分由被告继续清偿；4、被告承担本案的诉讼费用。
另查明：中国人民银行贷款基准利率，贷款期限6个月，年利率为5.6%。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。原、被告签订的房屋抵押借款合同系双方真实意思表示，合法有效。虽约定借款200000元，但实际借款金额是198000元。民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。本案借款期限一个月，应参照中国人民银行期限为六个月贷款的年基准利率5.6%的四倍计算利息。原告主张的借款综合费用、利息、罚息等各项之和以此为限。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百三十四条第一款第〈四〉、〈七〉项、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告叶焕文、汪俊英在判决生效后15日内偿还原告黄山市易通行典当有限责任公司借款198000元及利息（利息从2010年10月29日起按年利率5.6%的四倍计算，扣除已付81400元）；
二、原告黄山市易通行典当有限责任公司享有休宁县海阳镇率水路龙升国际商业街7幢302室房屋折价、拍卖、变卖价款优先受偿权；
三、驳回原告黄山市易通行典当有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6388元，减半收取3194元，由被告叶焕文、汪俊英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。
申请执行的期限是2年。
审判员 刘良民
二〇一四年三月十一日
书记员 程海鸿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
……
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6、民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。