湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄陂横民初字第00150号
原告文琪。
委托代理人叶平，湖北维力律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北金泽房地产有限公司。住所地：武汉市黄陂区前川板桥大道。
法定代表人刘红斌，该公司董事长。
委托代理人吴征鸿，湖北楚阳律师事务所律师。特别授权代理。
原告文琪诉被告湖北金泽房地产有限公司（以下简称金泽公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员陈大进独任审判，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告文琪及其委托代理人叶平，被告金泽公司的委托代理人吴征鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文琪诉称：2012年5月9日，原告购买被告开发的金泽雅都商品房A、B栋商业单元1层24号门面并签订《武汉市商品房买卖合同》，购房合同号为：黄120038489，购房金额为705320元，原告按约付款。双方约定被告应于2012年8月8日前交付原告所购房屋，但被告因各种交房条件未达标至今仍未交房，截至2014年6月1日止逾期706天，按合同约定被告应支付逾期交房违约金149387元。因多次找被告交涉均遭拒绝，原告据此诉请人民法院判令：1、被告支付原告逾期交房违约金149387元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告文琪为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、武汉市商品房买卖合同一份。主要证实原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定了交房期限、出卖人逾期交房的违约责任等。
证据2、购房发票。证实原告已依照合同约定履行了支付够房款705320元的义务。
证据3、网上登记信息。证实金色雅都项目未进行备案登记，不具备交房条件。
证据4、案例三份。证实被告应按约定支付违约金。
证据5、律师函。证实原告通过律师函的形式要求被告支付违约金的事实。
被告金泽公司辩称：1、我公司存在延期交房的事实，但延期交房只能计算至2012年10月20日止；2、原告主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调整；3、请求人民法院依照被告违约的事实，依法裁判。
被告金泽公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、竣工验收备案证。证实被告开发的金色雅都A、B栋于2012年11月15日取得竣工验收备案证，具备交房条件。
证据2、武汉市商品房权属证明书及土地使用权分割转让证明。证实案涉金色雅都项目已取得了商品房权属证明书，案涉商铺已办理了土地使用权分割转让证明。
证据3、证人邓某甲证言。证实2012年底，证人欲租原告所购商铺，被告售楼部帮其联系业主的事实。证明具备交房条件后，被告履行了通知买受人的义务。
证据4、证人邓某乙证言。证实2012年10月20日，具备交房条件后，金泽公司均以电话方式通知业主收房的事实。
证据5、证人杨某证言。证实2012年10月20日，具备交房条件后，金泽公司均以电话方式通知业主收房的事实。
经庭审质证，被告金泽公司对原告提交的证据1、证据2、证据5真实性无异议，本院予以采信。对于证据3，被告认为事实不符，本院认为，案涉工程已竣工验收备案，该证据不予采信。对于证据4、被告认为与本案无关，本院认为，案例与本案无关联性，不予采信。
原告文琪对被告提交的证据1有异议，认为取得竣工验收备案证只是基础性单体验收，只有综合性验收才具备交房条件。本院认为，商品房的验收包括工程质量验收和综合验收，建设单位在组织竣工验收备案过程中，单位工程质量验收合格后，还需经过规划、环保、消防等部门的认可，取得相应的合格文件，这些都是商品房竣工验收备案登记的前提。取得竣工验收备案证，说明工程质量验收和综合验收均已合格，符合商品房的交付条件，故该证据本院依法予以采信。
对于被告提交的证据2，原告认为与本案无关。本院认为，案涉项目取得了商品房权属证明书，并已办理了土地使用权分割转让证明的事实本院予以采信。对于证据3、证据4、证据5，原告认为证据效力不够，且与合同中交房应书面通知的约定不符，不应采信。本院认为，结合三份证人证言进行分析，金泽公司通过电话方式通知交房的事实本院予以采信。
经审理查明：2012年5月9日，原告文琪与被告金泽公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，购买由被告开发的位于黄陂区横店街金泽雅都商品房A、B栋商业单元1层24号房。合同约定商品房总价款为705320元。交房期限及条件：出卖人应当在2012年8月8日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电、给水交房之时管线铺设进户。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。房屋的交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。
合同签订后，原告文琪已支付购房款705320元。2012年10月15日，案涉金泽雅都商品房A、B栋取得工程竣工验收备案证明书。2012年10月20日，被告金泽公司在取得案涉项目权属证明书、土地使用权分割转让证明后，以电话方式通知购房户办理房屋交接手续。原告文琪认为商品房不符合约定交付条件，拒绝收房。2014年4月28日，原告文琪出具律师函，要求被告金泽公司支付逾期交房违约金。因双方协商不成，原告文琪据此诉至本院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金149387元；2、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：原告文琪与被告金泽公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应该依照合同约定享有权利和承担义务。在合同履行中，原告文琪已支付约定购房款705320元，被告金泽公司应在合同约定的期限2012年8月8日前交付验收合格的商品房。但直至2012年10月15日，金泽雅都项目才经验收合格，取得工程竣工验收备案证明书，证明工程质量验收和综合验收均已合格，符合商品房的交付条件。至2012年10月20日通知原告文琪办理房屋交接手续时，金泽公司已构成逾期交付，应承担违约责任。
关于交付房屋实际延期的天数问题，本院认为，在商品房买卖合同中双方约定了房屋交付时的通知义务，而交付通知的意义在于告知买受人房屋交付的时间及地点，并不是房屋交付的必要条件，本案中，被告金泽公司虽未以书面形式通知原告接收房屋，但其已经证明以打电话的方式履行了通知义务，原告以被告未书面通知买受人，致使交付迟延，并要求逾期交付房屋时间计算至开庭之日止，既不合法理，也不符合客观实际，本院不予支持。据此，至2012年10月20日被告金泽公司履行通知义务之日止，被告金泽公司已延期交房73天。
关于违约金的具体计算，本院认为，违约金的主要目的在于弥补一方违约行为造成对方的实际损失，本案中原告文琪以已交付房价款按日万分之三的标准计算违约金，明显过分高于其实际损失，据此，本院酌情调整为被告金泽公司以已交付房价款按日万分之一的标准支付违约金。据此计算，被告金泽公司应支付违约金5148元（已交付房价款705320元×0.0001×逾期73天﹦5148元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告湖北金泽房地产有限公司支付原告文琪逾期交房违约金5148元；
二、驳回原告文琪的其他诉讼请求；
三、上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1644元，由被告金泽房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 陈大进
二〇一四年八月二十五日
书记员 苏 爽