江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1589号
原告：江门市丰乐物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：易子荣，该公司经理。
委托代理人：谭清凤、赵女欢。
被告：陈永松，男，住四川省南部县。
原告江门市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）诉被告陈永松物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理，原告丰乐公司的委托代理人谭清凤、赵女欢到庭参加了诉讼，被告陈永松下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰乐公司诉称：原告与被告签订了《江门怡福凤山商业街商铺物业管理服务合同》（以下简称《商铺物业管理服务合同》），约定原告为被告租赁的江门市蓬江区双龙大道73号230室提供物业服务。按照原告与凤山商业街的开发商签订《广东省前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）的约定，凤山商业街由原告提供物业管理服务。依据上述合同的约定，被告租赁的房屋每月每平方米缴交物业服务费5元，被告租赁的房屋建筑面积为50平方米，每月应交物业服务费250元。从2015年4月起至2016年2月，被告已连续欠缴物业服务费11个月，共计2750元。另根据《商铺物业服务合同》第二十二条的约定，被告应从逾期之日起每天按应交费用千分之五的标准支付违约金，共2330元，以上两项合计5080元。
原告经多次催交无果，现原告根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费2750元；2.被告向原告支付违约金2330元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告丰乐公司为其起诉提供的证据有：
证据1.《前期物业服务合同》，证明原告对凤山水岸商业街具有物业管理权。
证据2.《商铺物业管理服务合同》，证明原、被告双方存在服务管理合同关系。
证据3.违约金的计算方式，证明江门市丰乐物业管理有限公司为合法的企业法人。
证据4.组织机构代码证，证明江门市丰乐物业管理有限公司的法定代码标识。
证据5.资质证书，证明江门市丰乐物业管理有限公司的资质等级为二级。
证据6.房地产权证，证明涉案房屋江门市蓬江区双龙大道73号230室的权属人为江门怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）的事实。
证据7.房屋租赁合同书，证明怡福公司委托江门市蓬江区名轩租赁有限公司（以下简称名轩公司）与被告签订租赁合同，将涉案物业租赁给被告使用的事实。
证据8.被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。
被告陈永松在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。
经审理查明：原告丰乐公司具有二级物业服务资质，于1996年6月27日登记成立。
2012年10月29日，江门市怡福房地产有限公司（甲方）与原告丰乐公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方作为凤山水岸商业街的开发单位，选聘乙方为凤山水岸商业街物业提供前期物业管理服务；服务项目包括：共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨污水管道疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放秩序，装饰装修管理，物业档案资料管理等；服务收费标准：商业物业5元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10号前交纳；合同期限自2012年11月起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同时止等条款。该合同签订后，原告丰乐公司为凤山水岸商业街的业主或物业使用人提供物业管理服务。
位于江门市蓬江区双龙大道73号230室房屋房产权属人为怡福公司，房屋建筑面积49.89平方米。2014年5月10日，名轩公司受上述房屋权属人怡福公司委托，将上述房屋出租给陈永松使用，经营用途：休闲，租赁期限从2014年6月1日起至2017年5月31日，租赁期间，陈永松负责缴纳租金、物业服务费、水电费等各项费用。同日，丰乐公司与陈永松签订《商铺物业管理服务合同》，约定丰乐公司为陈永松所租赁的涉案房屋提供物业服务，陈永松根据商铺建筑面积大小，按每月每平方米5元缴纳服务费；陈永松每月10日前交纳当月物业服务费；如陈永松违反合同，不按合同约定收费标准和规定时间交纳有关费用的，丰乐公司有权要求陈永松每天按应交费用千分之五标准收取违约金等条款。
从2015年4月1日起至2016年2月29日止，被告陈永松未能依约交纳物业服务费合共2743.95元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。
原告丰乐公司庭审中确认其在实际操作过程中收费时间与计算逾期付款违约金的起止时间与《商铺物业管理服务合同》约定一致。如：2015年4月的物业服务费，在2015年4月10日前交纳；否则，将从2015年4月11日起开始计算违约金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。丰乐公司与陈永松签订的《商铺物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。
一、关于被告陈永松是否应向原告丰乐公司缴纳物业服务费的问题。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据合同的约定，丰乐公司已经提供共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨污水管道疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放秩序，装饰装修管理，物业档案资料管理等物业服务，陈永松作为业主承租人应当依约交纳物业服务费，由于涉案房屋建筑面积为49.89平方米，故被告陈永松应当向原告丰乐公司支付拖欠2015年4月1日至2016年2月29日的物业管理服务费为2743.95元。原告丰乐公司按照建筑面积50平方米计算本案物业服务费，与合同约定按建筑面积计算不符，本院予以调整。
二、关于原告丰乐公司要求被告陈永松支付违约金是否应予支持的问题。本案中，陈永松逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《商铺物业管理服务合同》第七章第二十二条的约定，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰向丰乐公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，按照中国人民银行规定的6个月至一年贷款利率4.35%计算，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。虽然《商铺物业管理服务合同》约定陈永松应当在每月1-10日前交纳当月物业服务费，但是，根据上述司法解释的规定，物业公司应当在业主或物业使用人拖欠费用后履行催收的义务，丰乐公司也确认经多次催收无果后，其才提起本案诉讼，催收显然需要一定的合理时间。故本案中应当允许陈永松在当月月底付清物业服务费用，即2015年4月的物业服务费在2015年4月底交纳，否则应当从2015年5月1日开始计算逾期付款违约金。因此，本案中的逾期违约金应从2015年5月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告陈永松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告陈永松在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市丰乐物业管理有限公司江门分公司支付2015年4月1日至2016年2月29日止的物业服务费2743.95元及逾期付款违约金（违约金从2015年5月1日起计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告陈永松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判长 邱启杰
审判员 阮锦平
审判员 温艳华
二〇一六年八月二十五日
书记员 容丽萍