延边朝鲜族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2017）吉24行终12号上诉人（原审原告）金红永，女，1979年8月19日出生，朝鲜族，无职业，现住延吉市北山街。委托代理人徐京春，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）延吉市征收局，住所地延吉市河南街。法定代表人刘钢，该局局长。委托代理人龙云飞，该局副局长委托代理人田国君，吉林诚途律师事务所律师。原审第三人延边翰苑房地产开发有限责任公司，住所地延吉市太安街。法定代表人迟秀军，该公司总经理。上诉人金红永因与被上诉人延吉市征收局及原审第三人延边翰苑房地产开发有限责任公司（以下简称翰苑房地产公司）房屋征收补偿协议一案，不服延吉市人民法院（2016）吉2401行初120号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审经审理查明:2013年9月20日，原告父亲金阳洙（已故）与被告签订了《房屋征收产权调换协议》。金阳洙被征收的房屋产权证号为1079**，房屋面积为51.54平方米。协议约定：给原告调换延吉市鑫苑小区4号楼2单元401号（正房），（2015年房产测绘部门将该房屋编号为鑫苑小区0414号楼1单元405号），房屋面积为80平方米；依照延吉市棚户区改造B19标段房屋补偿方案，双方共同确定产权调换房屋差价款为82867元。双方协议第四条约定：“被征收房屋与产权调换房屋差价款为82867元，由乙方（原告）支付给甲方（被告），该款于2013年9月30日前支付，进户时按房屋测绘部门实际测量面积重新结算。测量面积大于协议面积，且测量面积与协议面积差按商品房价计算的，面积误差比在3%以内（含3%）的部分，乙方按商品房价结算；超出3%的部分，乙方按房屋建筑成本价结算。测量面积小于协议面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，甲方返还给乙方；超出3%的部分的房价款，甲方双倍返还给乙方。”该协议后又附了一份双方签字的补充协议：“本协议第四条的补充，2013年9月30日前未全额支付房屋差价款的，测量面积小于协议面积的，甲方只返还测量面积与协议面积的差价款，测量面积大于协议面积的乙方补交实际测量面积与协议面积差价款。”依照约定，该超面积差价款82867元原告应于2013年9月30日前支付给被告，但原告于2013年9月22日仅向第三人支付了66293.60元。原告父亲金阳洙和母亲朱松子分别于2015年8月6日、2014年11月3日死亡。金阳洙、朱松子的法定继承人为金成斗（长子）和原告二人。2016年5月25日，金成斗与原告将父母金阳洙、朱松子的遗产进行了分割。二人约定争议房屋（鑫苑小区0414号楼1单元405号房屋）由原告继承。2016年5月份，被告方通知原告支付差价款并领房屋钥匙。原告到回迁房屋处发现房屋面积变更为90.96平方米，超出10.96平方米。被告方要求超出面积按照双方约定的商品房价格即4750元/平方米结算。2015年8月12日，原告委托延边天元房地产评估有限公司对该地段房屋进行了以继承为目的的评估，评估房屋价值为每平方米1453.5元。原告主张原告应当支付误差3%的部分即80×3%=2.4平方米按照每平方米4850元计算，超出3%的部分即10.96-2.4=8.56平方米应当按照每平方米1453.5元计算，被告主张原告超面积部分应按房屋产权调换协议书的补充规定，每平方米4750元向被告支付超面积差价。因此双方意见不一致，由原告诉至本院，请求法院确认原告与被告签订的《房屋征收产权调换协议》合法有效；并判令被告继续履行合同义务即交付房屋。在庭审中，经调解双方未达成调解协议。原审认为，原、被告间的房屋征收补偿协议符合行政征收目的，是当事人的真实意思表示，原、被告双方对协议（含补充协议）的效力均无异议，该协议有效。双方协议第四条约定，原告于2013年9月30日前将被征收房屋与产权调换房屋差价款为82867元支付被告时，测量面积大于协议面积，面积误差比在3%以内（含3%）的部分，原告按商品房价结算；超出3%的部分，原告按房屋建筑成本价结算。该协议第四条的补充约定：“2013年9月30日前未全额支付房屋差价款的，测量面积小于协议面积的，甲方只返还测量面积与协议面积的差价款，测量面积大于协议面积的，乙方补交实际测量面积与协议面积差价款。”原告于2013年9月30日前未全额支付房屋差价款，根据双方约定，应当执行补充协议。补充协议是针对原告单方违反第四条而制定的违约条款，不应当再适用第四条超面积价格约定，测量面积大于协议面积，双方未另行约定超面积价格，应当按照房屋征收补偿方案规定的超面积价格4750元计算。该幢房屋四层（正房）销售成交价均在5300-5500元之间，原告提出超面积差价每平方米按1453.50元计算的主张没有依据，不具有合理合法性。原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款之规定，判决：一、被告延吉市征收局与原告方签订的编号69号《房屋征收产权调换协议》合法有效。二、被告延吉市征收局于本判决生效之日起二十日内交付原告金红永双方约定的回迁房屋；同时原告向被告支付被征收房屋与回迁安置房屋差价款68633.60元。【其中被征收房屋与协议房屋面积剩余差价款16573.4（82867元—66293.60元）、实际测量面积与协议面积的差价款52060（10.96平方米×4750元）】。金红永不服，提起上诉称：1.支付差价款66293.6元以及补充条款是同一天发生的，在被上诉人同意的情况下，上诉人先行支付了差价款的80%，上诉人不构成违约；2.是否支付差价款并不影响超出面积部分的价格约定，补充条款中对超出面积部分的价格没有更改，故一审要求上诉人按照4750元/平方米计算超出面积部分有误；3.房屋实际面积超出协议面积3%的过错责任不在上诉人，以4750元/平方米的单价计算违背棚户区改造宗旨，也是将被上诉人的过错由上诉人承担。且双方签订的调换协议第四条对超出3%的面积已经进行了明确约定，双方应依据约定履行。请求：1.撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判就超出3%的建筑面积，上诉人按照建筑成本价1453.5元/平方米向被上诉人支付超出面积的（即：10.96-2.4=8.56平方米）价款后，被上诉人立即交付房屋；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人延吉市征收局辩称：被上诉人与上诉人父亲签订的《房屋征收产权调换协议》及补充条款均合法有效。因上诉人未在9月30日前支付全部差价款，按照约定对于超出3%面积部分，上诉人按照补充条款内容支付该款项。同时，回迁房的市场价格在5300元—5500元，按照4750元结算已经是优惠价格。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人翰苑房地产公司二审未提交陈述意见。二审期间，金红永向法庭提交了李炳河等其他拆迁户的《房屋征收产权调换协议》。本院经审查认为，该证据不属于行政诉讼法规定的二审新证据范畴，且该证据与本案没有直接关联性，故对该证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：2013年9月20日，金阳洙与延吉市征收局签订《房屋征收产权调换协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，该协议合法有效。关于测量面积大于协议面积且面积误差比超出3%的部分价款如何支付问题。对于超出协议面积部分，双方签订的协议中第四条约定：“被征收房屋与产权调换房屋差价款为82867元，由乙方支付给甲方，该款于2013年9月30日前支付，进户时按房屋测绘部门实际测量面积重新结算。测量面积大于协议面积，且测量面积与协议面积差按商品房价计算的，面积误差比在3%以内（含3%）的部分，乙方按商品房价结算；超出3%的部分，乙方按房屋建筑成本价结算。测量面积小于协议面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，甲方返还给乙方；超出3%的部分的房价款，甲方双倍返还给乙方。”同日，双方又签订补充协议：“本协议第四条的补充，2013年9月30日前未全额支付房屋差价款的，测量面积小于协议面积的，甲方只返还测量面积与协议面积的差价款，测量面积大于协议面积的乙方补交实际测量面积与协议面积差价款。”由上述内容可以认定，签订的“补充协议”是附条件生效的约定，自条件成就时生效，即：当金阳洙没有在2013年9月30日前全额支付房屋差价款时，该约定开始生效。本案中，截止2013年9月30日金阳洙仅支付了66293.6元，未全额支付房屋差价款。故自2013年10月1日起，就测量面积大于协议面积部分双方需按补充协议的约定履行。故一审认定，测量面积大于协议面积，双方未另行约定超面积价格，应当按照房屋征收补偿方案规定的超面积价格4750元计算，并无不当，本院予以维持。金红永主张金阳洙在2013年9月30日未全额交付房屋差价款是因为翰苑房地产公司工作人员向其承诺，剩余房款可于房屋交付时交付。但翰苑房地产公司并非《房屋征收产权调换协议》双方当事人，依据协议的相对性，翰苑房地产公司的承诺对金阳洙和延吉市征收局签订的协议不发生效力。同时，金红永也未能提供充分的证据证明翰苑房地产公司做出过该项承诺。故金红永的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金红永的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人金红永负担。本判决为终审判决。审判长  李红广审判员  李彩莲审判员  金 花二〇一七年五月二日书记员  孙牧宇