广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）深中法房终字第1617号
上诉人（原审原告）：深圳市上沙实业股份有限公司。
法定代表人：黄新权，董事长。
委托代理人：唐伟，广东格威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨杰斌。
被上诉人（原审被告）：康萍。
两被上诉人共同委托代理人：王志强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市上沙实业股份有限公司（以下简称上沙公司）因与被上诉人杨杰斌、康萍房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：荔树人家小区由上沙公司与深圳市住宅工程开发股份有限公司开发，于2001年9月12日获得房地产预售许可证。
2001年10月24日，上沙公司与杨杰斌、康萍签订《认购书》，约定杨杰斌、康萍向上沙公司购买位于深圳市福田区滨河路与福强路交汇处东南角的荔树人家X单元X楼X号房，建筑面积46.38平方米，总价款248225元，杨杰斌、康萍采用支付首期款及申请银行按揭贷款的方式支付总价款；首期款为总价款的30%，其中的10%（含定金）于2001年10月24日前付清，按揭贷款为总价款的70％，到指定银行办理按揭手续；杨杰斌、康萍超过支付第一期楼款时间七天，上沙公司有权不再另行书面通知杨杰斌、康萍，并可将该物业另行出售，定金不予退还；杨杰斌、康萍未在规定的期限支付第二期以及以后各期楼款，或在上沙公司通知的期限内办妥按揭手续，每延期一天，杨杰斌、康萍须按延迟支付楼款的千分之一支付滞纳金，延迟超过三十天，上沙公司有权单方解除认购书，并将该物业出售，杨杰斌、康萍按总价的20%支付违约金；上沙公司需于2001年10月24日前将经深圳市建筑工程主管部门验收合格的房地产交付杨杰斌、康萍使用；在签订《深圳市房地产买卖合同》前，本认购书为双方房地产买卖的正式合约；本认购书一式三份，双方及销售代理各持一份，具同等法律效力。该认购书还约定了其他事项。
当日，双方还签订《付款协议》，约定：免息款项为楼价的20%，即50814元，期限24个月，分4期付清，每六个月的5日前为一期，即于2002年5月5日、2002年11月5日、2003年5月5日、2003年11月5日前每期支付12704元；杨杰斌、康萍未能按期支付期款，每延一日上沙公司有权按逾期款的万分之五收取逾期期间的利息，逾期30日以上的，上沙公司有权收回该物业另行出售，杨杰斌、康萍已交全部款项归上沙公司；上沙公司在杨杰斌、康萍按期付清款项后，方予办理房产证。该协议书还约定了其他事项。
在签订认购书前，杨杰斌、康萍已向上沙公司支付25000元。首期免息分期付款协议签订后，杨杰斌、康萍迟延至2002年6月17日、2002年11月22日、2003年11月5日、2004年5月31日才每期支付12704元。认购书签订当日，上沙公司将讼争房产交付给杨杰斌、康萍。
深圳市房地产权登记中心于2005年5月13日出具的备案查询单显示：荔树人家X单元X楼X号房备案权利人为杨杰斌、康萍，无有效的抵押、查封登记记录。
2006年11月，上沙公司诉至福田区法院［（2006）深福法民三初字第2560号］，请求解除《认购书》，判令杨杰斌、康萍支付违约金49654元，该案判决支持上沙公司诉讼请求。（2006）深福法民三初字第2560号民事判决发生法律效力后，讼争房产于2008年7月24日登记在上沙公司名下。
因杨杰斌、康萍不服（2006）深福法民三初字第2560号民事判决，本院作出（2009）深中法民五再字第7号民事裁定，以一审法院程序有误，认定事实不清为由，撤销原判，将案件发回重审。2009年12月22日，（2009）深福法民三重字第4号案认定上沙公司、杨杰斌、康萍在《认购书》中对70％楼款办理银行按揭贷款手续的期限没有约定，上沙公司请求解除认购书已经超过合理期限，其解除权灭失，判决驳回上沙公司解除《认购书》、《付款协议》的诉讼请求。2010年6月4日，本院作出（2010）深中法民五终字第998号民事判决，维持（2009）深福法民三重字第4号民事判决，驳回上沙公司的诉讼请求。
2012年1月6日，杨杰斌、康萍诉至福田区法院，请求确认杨杰斌、康萍为涉案房屋的所有权人，判令上沙公司将涉案房屋过户给杨杰斌、康萍，福田区人民法院作出（2012）深福法民三初字第47号民事判决驳回了杨杰斌、康萍的诉讼请求。
现涉案房屋仍登记在上沙公司名下，由杨杰斌、康萍居住使用，杨杰斌、康萍尚欠70％购房款未支付上沙公司。
2012年5月18日，上沙公司向杨杰斌、康萍邮寄《限期缴款通知书》，要求杨杰斌、康萍在2012年6月1日前向上沙公司付清拖欠的房款及迟延付款违约金。杨杰斌于2012年5月21日签收该通知。2012年6月6日，上沙公司向杨杰斌、康萍邮寄《解除合同通知书》，由杨杰斌、康萍签收。同时，上沙公司还以派人上门张贴及当面送达方式向杨杰斌、康萍送达《限期缴款通知书》及《解除合同通知书》。2012年6月14日，杨杰斌、康萍委托北京市京都（深圳）律师事务所律师王志强向上沙公司发出律师函，请求上沙公司提供银行账户，以便杨杰斌、康萍履行向上沙公司支付购房款义务。该函件以EMS快递方式邮寄上沙公司，庭审时，上沙公司否认收到了该律师函。
本案审理过程中，上沙公司、杨杰斌、康萍确认，上沙公司、杨杰斌、康萍并未对70％购房款的付款方式作出变更约定，杨杰斌、康萍在庭审中表示，如合同继续履行，其愿意以现金付款方式一次性付清剩余购房款并支付一定利息，但上沙公司予以拒绝，双方未能达成调解。
上沙公司在原审的诉讼请求为：1、解除双方于2001年10月24日签订的《认购书》及《付款协议》；2、杨杰斌、康萍向上沙公司支付违约金49645元；3、杨杰斌、康萍将荔树人家X单元X楼X号房屋返还给上沙公司；4、本案诉讼费用由杨杰斌、康萍承担。
原审法院认为：上沙公司与杨杰斌、康萍所签订《认购书》的效力已经由生效的（2010）深中法民五终字第998号民事判决书所确认。该判决确认上沙公司解除合同请求权已超过合理期限灭失后，上沙公司现再次请求解除合同，因此本案争议的焦点在于：一、上沙公司再次请求解除合同是否有新的事由，有无违反一事不再理的诉讼原则；二、上沙公司请求解除合同的理据是否成立。
关于争议焦点一，一事不再理原则，包含两方面的含义，一是当事人不得就已经向法院起诉的案件重新起诉；二是一事在判决生效后，产生既判力，当事人不得就双方争议的法律关系再行起诉。所谓一事，是指同一当事人，就同一法律关系、同一事实而为同一的诉讼请求。本案上沙公司基于双方《认购书》的履行而于2006年11月提起的合同解除请求权经生效判决确认因超过解除权行使合理期限而灭失，此后，双方应继续履行《认购书》，上沙公司于2012年5月18日催告杨杰斌、康萍履行合同付款义务，基于催告后二人仍未履行合同付款义务这一新事实而再次行使合同解除权，不违反“一事不再理”的诉讼原则，故杨杰斌、康萍辩称应驳回上沙公司的起诉，理由不成立，原审法院不予采信。
关于争议焦点二，双方签订的《认购书》约定剩余70%购房款采用到指定银行办理按揭方式支付，但对办理银行按揭贷款手续的期限没有明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间”；第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”在商品房买卖合同交易过程中，由于合同的解除将导致合同关系的终止，一旦解除将消灭一项交易，因此，解除合同是一项重要的行为，在当事人对付款期限约定不明的情况下，债权人应当催告债务人履行，并给予债务人必要的准备期限，只有债务人在这个合理、必要的准备期限届满后仍不履行债务的情况下，债权人才可以行使合同解除权。依照上述法律及司法解释的规定，这个合理的准备期限为催告后三个月。本案上沙公司于2012年5月18日向杨杰斌、康萍邮寄《限期缴款通知书》，杨杰斌于2012年5月21日签收该通知书，通知书中仅给予了杨杰斌、康萍十天的准备时间，要求在2012年6月1日前履行付款义务，且上沙公司在该通知中未经与杨杰斌、康萍协商一致，单方变更了合同约定的付款方式，亦未告知付款账号等信息，以便对方履行付款义务，因此，上沙公司于2012年6月4日发出的《解除合同通知书》不能发生合同解除的效力。
杨杰斌、康萍于2012年6月14日向上沙公司邮寄律师函，请求上沙公司提供收款账户，以便其履行付款义务。杨杰斌、康萍已向原审法院提交了邮寄通知的EMS详情单，虽上沙公司否认收取了该函件，但从一般常理推定，同城邮政快递在2天内即可到达收件人，故原审法院推定上沙公司已收到了该通知，上沙公司至本案庭审时都未向杨杰斌、康萍提供收款账户信息，因此，在上沙公司起诉前，杨杰斌、康萍未履行付款义务不能完全归责于杨杰斌、康萍，上沙公司请求解除与杨杰斌、康萍的《认购书》，返还房屋并判令杨杰斌、康萍支付违约金的理据不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回深圳市上沙实业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2886元，由上沙公司负担。
上沙公司不服一审判决，向本院提起上诉称：
一、上诉人于2003年已经通知被上诉人办理按揭贷款手续，但是被上诉人未能取得银行贷款，应当承担不能付款的责任。在（2009）深福法民三重字第4号案件当中，杨杰斌、康萍已经确认接到上诉人办理按揭贷款手续的通知。见该案判决书第三页答辩意见的第5项“被告在原告通知后就去原告联系的按揭银行办理了房产按揭贷款手续，按揭银行未放款是因原告原因造成的”。而被上诉人提供的按揭贷款合同（未办成）签署时间为2003年3月，由此证明2003年上诉人已经发出过办理按揭贷款手续的通知。被上诉人无法取得银行放贷，其应当承担不能付款的责任。
二、商品房买卖合同当中，买方未能取得按揭贷款，卖方依法可解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，本案当中被上诉人申请按揭贷款不成，上诉人可以主张解除合同。
三、2012年上诉人再次催告付款之后，被上诉人至今仍然未付款，早已超过合理期限，上诉人有权解除合同。2012年5月，上诉人向被上诉人发出《限期缴款通知书》，再次催收欠款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。上诉人发出催款通知是2012年5月，至2012年10月上诉人起诉时被上诉人仍然未付款（至今未付款），早已经超过3个月的合理期限，上诉人有权解除合同。即便上诉人发出《解除合同通知书》时，间隔时间不足三个月，但是上诉人起诉时已经超过3个月时间，上诉人解除合同的请求仍然应当予以支持。
四、买方拖欠房款10多年，房地产市场价格已经发生根本性变化，根据公平原则和情势变更原则，上诉人解除合同的请求也应当获得支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案当中，由于买方长期拖欠房款，房地产市场价格已经是原合同约定价格的数倍，继续按原合同履行对上诉人明显不公平。人民法院应当根据公平原则，判决解除合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨杰斌、康萍口头答辩称：解除合同基于一种是法定的解除权，一种是约定的解除权，之前的生效判决是不能行使约定解除权，上诉人起诉要解除合同是不成立的。一审的判决是正确的，因为法定解除权也有一个期限，必须在行使期内行使这个权利，上诉人在很多年之前是催告了被上诉人，被上诉人也没有支付款项，我方提交了最初上诉人起诉的判决书，该期限早已过了，上诉人的法定解除权已丧失，所以上诉人的上诉请求不能成立。双方签订合同之后也一直在履行中，被上诉人也跟上诉人协商将款项交给上诉人，上诉人是要按照市场价确定价格，被上诉人是不同意的，被上诉人让上诉人提供一个账号，我方会将合理的利息给对方，但对方一直没有提供账号。现在我方在深圳市福田区人民法院也起诉了对方，要求继续履行合同。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上沙公司的诉讼请求是否成立，分析该焦点问题的关键是上沙公司是否重复起诉，即是否违反原审法院表述的“一事不再理”。原审法院认为上沙公司基于重新催告杨杰斌、康萍履行合同这一事实而再次享有合同解除权，而本案双方当事人确认对合同约定的付款方式并未作出变更，基于杨杰斌、康萍未能按时付款的行为，生效判决已经确认上沙公司解除合同的权利因未在合理期限内行使而灭失，原审法院却以上沙公司单方重新催告为由认定其享有再次解除合同的权利，显然对解除权本身及何谓“一事”理解不当，以此类推，上沙公司只要不断催告，就不断重新享有合同解除权。合同的解除权有法定解除权和约定解除权，本案当事人并未重新作出约定的情形之下，原审法院认定上沙公司再次行使合同解除权，属于认定事实错误，本院不予确认。本案中，上沙公司主张的诉讼标的与之前生效判决的诉讼标的相同，都是基于杨杰斌、康萍未能履行买卖合同的付款义务，请求解除合同。所以，在已经有生效判决的前提下，判决生效之后，上沙公司就双方争议的同一法律关系再行起诉，应予驳回。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第八条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2251号民事判决；
二、驳回深圳市上沙实业股份有限公司的起诉。
本案一、二审案件受理费各计人民币2886元，深圳市上沙实业股份有限公司已经预缴，由本院及原审法院按照预缴金额分别予以退还。
本裁定为终审裁定
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一四年七月十一日
书 记 员 伍圣权
附本裁定所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《诉讼费用交纳办法》第八条下列案件不交纳案件受理费：
（一）依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件；
（二）裁定不予受理、驳回起诉、驳回上诉的案件；
（三）对不予受理、驳回起诉和管辖权异议裁定不服，提起上诉的案件；
（四）行政赔偿案件。