广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2759号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）：陈锝鸣，男，1974年12月19日出生，汉族，住广州市荔湾区，
委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：袁峻，男，1968年5月11日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：麦雪群，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州市德瑞行房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：孔少石。
上诉人陈锝鸣因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市白云区同和路春兰一街5号203房（下称诉争房屋）于2009年1月23日登记至袁峻名下。
2013年4月17日，陈锝鸣与袁峻及广州市德瑞行房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定陈锝鸣（乙方、买方）在广州市德瑞行房地产代理有限公司（中介方）的中介下向袁峻（甲方、卖方）购买诉争房屋，房屋建筑面积为96.6213平方米；成交价为1400000元；楼款交付方式：详见“付款细则”；物业移交时间为甲方收齐楼款当天；乙方承担此次交易的全部税费……若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已付的中介服务费；八、甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项，甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方须退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；九、乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项，乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方的已付所有款项，乙方应向甲方支付成交价的10%的违约金；双方并约定袁峻开户行名称、户名及账号等，除上述内容外，双在合同第十七条附记手写备注内容为：甲方须在2013年6月19日前办妥委托手续交由乙方审阅，乙方认可后才支付剩余楼款，此次交易的定金为人民币10万元整，于签订合同当天支付5000元整，2013年4月20日支付45000元整，甲方交钥匙当天交付50000元整，剩余楼款1300000元于2013年6月19日前支付给甲方，甲方在收齐楼款当天将委托公证书及全部相关房产交易的资料交给乙方，此次交易甲方同意乙方过户给任何人，甲方须在收到剩余楼款前完成办理委托公证书给乙方的手续。
上述合同签订后，陈锝鸣向袁峻支付定金100000元，于2013年4月22日向广州市德瑞行房地产代理有限公司支付中介代理费42000元，袁峻办理了经中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆认证的落款时间为2013年5月15日的《委托书》，该委托书内容为：我们已与陈锝鸣签订房屋买卖合同，该房产位于广州市白云区同和路春兰一街5号203房，因我们不便回国，特委托陈锝鸣办理房产过户手续，陈锝鸣可将上述房产过户给任何人，等等。
2013年5月25日，陈锝鸣向广州市德瑞行房地产代理有限公司提供委托书版本，该委托书委托权限内容为：一、办理上述房屋相关的公证、测绘、更正、变更、调档、查册、抵押登记、注销抵押登记、领取房地产证，缴交房屋交易税费等手续；二、出售上述房屋，代签房地产买卖合同及网签合同等相关文件，有权代收楼款；……六、代表委托人办理按揭贷款手续及转按手续，签署相关银行文件；七、如上述房屋引起诉讼，为我（们）向人民法院起诉及应诉，受委托人有权代为承认，放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提出反诉及上诉，申请执行；八、代为签署担保公司的相关文件；九、订立有关征地拆迁安置、产权调换等协议……受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认，受托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至办妥事项止。袁峻收到该委托书版本后对委托权限提出异议并与陈锝鸣通过电子邮件的方式就合同第十七条约定的委托书的内容自2013年5月27日协商至同年6月10日，期间陈锝鸣坚持使用其提供的版本，并表示袁峻要求删除的内容不可接受、袁峻重拟的关于按揭贷款手续的内容前后矛盾，陈锝鸣要求改成“代表委托人办理该房产出售按揭贷款手续及转按手续，签署相关银行文件，但是，受委托人无权以委托人的名义（包括委托人名下的房产）进行任何抵押借贷”，袁峻则明确其第一份委托书已满足合同要求、陈锝鸣重拟的委托书内容实质是代售委托且是原合同中完全未涉及的。2013年6月10日，袁峻向陈锝鸣发出邮件，表示其将在中国时间2013年6月11日晚上9点半出发去办理新的过户委托手续，陈锝鸣若有意见可在此之前进行告知，否则视为陈锝鸣无异议。陈锝鸣对该邮件无回复。
后，袁峻再次办理了经中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆认证的落款时间为2013年6月12日的《委托书》，该委托书内容为：委托人与受委托人签署了房屋买卖合同，根据合同的相关要求，授权受委托人代表委托人办理上述房产的过户手续（包括查册、交易过户、国土过户、交税费、登记、更正、领证），并且办理上述房产的物业管理、水电等过户变更手续，受委托人可以将该房产过户给任何人，等等。
一审庭审中，陈锝鸣陈述其向袁峻提供的委托书样式是其从公证处获锝，该样式是房管局通用的版本，袁峻提出的删除该委托书样式中的最后一句话且要求陈锝鸣在委托书中签名的要求均无法办理公证手续，最终双方就委托书协商未成的原因是袁峻对于办理按揭的委托条款不予确认，经过长期的协商未果后在2013年6月10日至19日期间就未再行协商，约定合同第十七条是因为袁峻不在国内，无法亲自办理房屋交易手续，虽然房款是一次性给付，但陈锝鸣在办理交易过户登记时可以同时办理银行按揭，办理银行按揭手续是为了陈锝鸣家庭需要更多的流动资金使用而不是为了支付本案房屋的购房款，该按揭手续是指以陈锝鸣的名义与银行签订按揭合同，委托书的内容是袁峻授权给陈锝鸣可自行就诉争房屋办理房屋按揭合同，后陈锝鸣陈述其并非必须办理按揭手续，只是办理按揭手续的可能性较大，因未考虑在诉争房屋办理过户至其名下的手续后自行办理按揭贷款手续的问题才要求袁峻出具授权按揭的委托书，在签订合同时陈锝鸣不具备购房资格是因为其名下已有三套房产，所以原考虑将自有房屋出售后具备购房资格再办理过户登记，由于袁峻在美国才约定委托书的问题，在合同中约定“可以过户给任何人”是说当时未确定是登记在陈锝鸣名下还是陈锝鸣配偶的名下；袁峻陈述合同第十七条是双方对付款的步骤及条件的约定，对委托书的内容就是口头约定办理到陈锝鸣名下，因为房屋过户需双方到场，特殊情况下一方当事人也可以办理，委托书主要是为了办理过户手续，因为袁峻在美国也不方便回国办理递件，对委托书的内容当时口头约定就是办理到陈锝鸣名下，但合同约定了付款方式是一次性付款，不存在银行办理按揭的问题，事实上陈锝鸣是想将袁峻的房屋出售他人，让他人贷款，委托书也是他人贷款的委托书而不是陈锝鸣贷款的委托书，在双方交易过程中也不需要贷款委托书，在签订合同时其并不知道陈锝鸣不具备购房资格；广州市德瑞行房地产代理有限公司则陈述其司在2013年5月25日前将陈锝鸣电话及电子邮箱告知袁峻，陈锝鸣于2013年5月25日将委托书版本交给其司，其司之后将该版本以电子邮件形式发给袁峻，签订合同第十七条是因为各方在签订合同时均清楚陈锝鸣不具备购房资格而无法办理过户手续，因为陈锝鸣不具备购房资格无法办理过户手续，陈锝鸣当时对能否将其名下自有房屋出售不能确定，也未考虑清楚是直接过户到自己名下、另行出售或过户给亲戚，同时因为袁峻要去美国，陈锝鸣也一次性付款保证袁峻的利益，所以才协商该条款，由袁峻出具委托书给陈锝鸣后袁峻无需再回国办理，但对于委托书的内容当时未有协商，可以确定的是该委托书的内容须经陈锝鸣确认，后广州市德瑞行房地产代理有限公司陈述合同约定的公证委托手续是为了陈锝鸣具备购房资格时自行办理过户手续而无需袁峻从美国回来配合办理。
另查，陈锝鸣名下在广州市辖区范围内现登记有3套房屋，诉争房屋现由袁峻使用。
以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、邮件、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
2013年7月10日，陈锝鸣向原审法院提起诉讼，请求：1.解除陈锝鸣、袁峻之间签订的《房屋买卖合同》；2.袁峻退回已收取的定金100000元；3.袁峻赔偿陈锝鸣已支付的中介服务费42000元；4.袁峻赔偿合同中约定的违约金140000元；5.袁峻承担本案诉讼费用。
袁峻向原审法院提起反诉，请求判令：1.解除陈锝鸣、袁峻于2013年4月17日签订的《房屋买卖合同》；2.陈锝鸣按每日成交价千分之一（即1400元／日）向袁峻支付逾期履行合同义务违约金，从2013年6月20日计至《房屋买卖合同》解除之日；3.陈锝鸣向袁峻支付合同解除违约金140000元；4.陈锝鸣承担本案诉讼费用。
原审法院认为，陈锝鸣、袁峻签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反我国的强制性法律法规的规定，属合法有效，双方均应恪守履行。对于双方未能继续履行合同的原因，原审法院分析如下：首先，从现有证据及各方当事人陈述可知，陈锝鸣在广州市范围内并不具备新购住房资格，诉争房屋暂无法过户至陈锝鸣名下，陈锝鸣曾考虑出售自有房屋、将诉争房屋出售他人或登记至他人名下的方式规避国家限购政策，同时，并无证据显示袁峻对于陈锝鸣不具备新购住房资格的情况属明知；其次，合同第十七条之所以约定袁峻出具公证委托书是因袁峻本人无法配合陈锝鸣办理房屋过户手续产生，则委托书内容包含陈锝鸣可自行办理房屋过户的权限应属必然，其他权限则非属袁峻可预见的事项，袁峻仅就诉争房屋过户至陈锝鸣名下的手续办理委托书并无过错；再次，陈锝鸣要求委托书内容必须包含办理按揭贷款手续的权限无理。理由是：1.合同中对于委托书的授权内容需包含按揭贷款手续无约定；2.原、袁峻对于房款支付方式为一次性付款均无异议，则在双方交易过程中应不存在需办理按揭贷款手续的情形；3.陈锝鸣陈述其要求袁峻进行该项授权的原因是为陈锝鸣可自行就诉争房屋办理按揭贷款手续，办理按揭贷款手续的原因是为其家庭有更多流动资金使用，又陈述该按揭贷款手续并非必然产生，从其陈述可知，陈锝鸣的该项要求已然超出袁峻应履行的义务及其可预见的义务范畴，且该项权限仅为实现陈锝鸣利益而非履行诉争合同提出，陈锝鸣要求袁峻进行该项授权无据；最后，陈锝鸣对于必须袁峻就办理按揭贷款手续的内容进行授权其才可自行办理过户手续并未举证证实。因此，虽合同约定袁峻出具的委托书必须经陈锝鸣审阅认可，但基于上述理由，双方未能继续履行合同产生的责任主要应由陈锝鸣承担，同时，袁峻对于该委托书内容未明确约定亦存有过错，也应承担相应的责任。现双方均诉请解除合同，故对诉争合同，原审法院予以解除，因导致合同解除的责任主要在于陈锝鸣，原审法院酌定陈锝鸣对此需向袁峻支付解约违约金100000元。由于袁峻已主张违约金，其收取陈锝鸣的定金100000元应予退回，对于陈锝鸣的其他诉请，原审法院均予驳回。对于袁峻提出的要求陈锝鸣支付逾期付款违约金的诉请，原审法院认为，根据双方合同第九条约定内容可知千分之一的违约金标准是就逾期履行合同义务的违约责任的约定而非合同解除的违约责任的约定，现袁峻已主张解除合同，无权再主张陈锝鸣的逾期履行义务的违约责任，故原审法院对袁峻该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、陈锝鸣、袁峻于2013年4月17日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、袁峻在本判决书生效之日起十日内向陈锝鸣返还定金100000元；三、陈锝鸣在本判决书生效之日起十日内向袁峻支付违约金100000元；四、驳回陈锝鸣的其他诉讼请求；五、驳回袁峻的其他反诉请求。本案本诉受理费5530元，由陈锝鸣负担3569元，袁峻负担1961元；反诉受理费1844元由陈锝鸣负担1088元，袁峻负担756元；财产保全费1930元，由陈锝鸣负担。
判后，上诉人陈锝鸣不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、购房资格不影响合同履行。本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》第十七条、备注中明确约定“此次交易甲方同意乙方过户给任何人”，但一审法院却以陈锝鸣购房资格为由判令陈锝鸣承担违约责任。只要涉讼房屋不是必须要登记在陈锝鸣名下，陈锝鸣是否拥有购房资格根本不会阻碍本案房屋买卖合同的履行。二、陈锝鸣与袁峻在《房屋买卖合同》第十七条、备注中明确约定由袁峻出具委托书给陈锝鸣，且委托书内容必须经陈锝鸣审阅认可，但在合同履行的过程中，双方对委托事项的内容产生了争议，以致合同无法继续履行。陈锝鸣没有任何违约行为。在双方没有任何过错的情况下，合同同样可能出现约定不明确的结果，并不需要任何一方承担违约责任。即便陈锝鸣承担缔约过失责任，也不应在本案中审理，而应另行提起诉讼。如果双方对于合同约定不明确都存在责任，那么判令陈锝鸣承担所有责任，而袁峻丝毫无需承担责任显然不公平。综上所述，现上诉请求撤销原审判决。
被上诉人袁峻答辩称：袁峻先后两次办理公证委托书，该委托书已经办理本案房屋过户手续，及陈锝鸣打算转卖的手续，但陈锝鸣坚持要求按照其提供的委托书版本由袁峻出具委托书，其提供的委托书版本中远远超出合同约定袁峻义务的条款。合同中对于委托书要求并没有明确约定，只是约定经陈锝鸣认可，在合同约定不明情况下，应按交易习惯及有利于实现合同目的方式实现。本案买卖合同付款方式属于陈锝鸣分期付款，不存在袁峻需要配合陈锝鸣办理按揭手续的问题。陈锝鸣一再坚持无理要求导致本案合同未履行原因。陈锝鸣名下有三套房屋，不具备购房资格。根本无法将房屋过户到陈锝鸣名下。我方提供符合合同约定委托书后陈锝鸣未按合同约定支付余下购房款，我方有权根据买卖合同约定主张解除合同，并要求陈锝鸣承担违约金。
二审期间，袁峻提交房地产登记簿查册表三份。证明陈锝鸣还未具备购房资格。陈锝鸣对该证据发表意见称对该文件真实性、合法性、关联性没有异议。
原审第三人广州市德瑞行房地产代理有限公司经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，广州市德瑞行房地产代理有限公司一审期间陈述：签订合同时，陈锝鸣、袁峻及广州市德瑞行房地产代理有限公司均明确清楚陈锝鸣不具备购房资格。因陈锝鸣没有购房资格无法办理过户手续，所以当时就约定条款即合同第17条，陈锝鸣当时也未能考虑情况是直接过户到自己名下或另行出售或给亲戚。因为陈锝鸣当时对其能否将其名下自有房屋出售不能确定，陈锝鸣、袁峻协商约定该条款，由袁峻出具委托书给陈锝鸣。且因为袁峻要去美国，故袁峻无须再回国办理，但对于委托书的内容当时未有协商，可以确定的是该委托书的内容须经陈锝鸣确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是合同无法履行责任承担问题。陈锝鸣与袁峻在签订《房屋买卖合同》后，由于未能就委托书的内容达成一致，一审期间双方均同意解除合同，原审法院据此判令双方签订的《房屋买卖合同》解除并无不当，本院予以确认。关于合同无法继续履行的责任问题，双方在《房屋买卖合同》第十七条附记手写备注：“甲方须在2013年6月19日前办妥委托手续交由乙方审阅，乙方认可后才支付剩余楼款，……此次交易甲方同意乙方过户给任何人，甲方须在收到剩余楼款前完成办理委托公证书给乙方的手续。”。虽然《房屋买卖合同》约定委托书内容需经过陈锝鸣的确认，但是委托合同是委托人授予受托人一定权限的行为，需要双方对此进行具体磋商，形成合意后合同才能成立。双方就委托书内容进行协商时，陈锝鸣要求袁峻授予其在转售涉案房屋时按揭贷款方面的委托权限，但双方在《房屋买卖合同》中并未约定按揭付款方式，袁峻究竟应当向陈锝鸣授予哪些合理的权限使得陈锝鸣能够将涉案房屋转售他人而不至于给袁峻带来交易风险，双方需要就此进行具体磋商，双方就陈锝鸣的委托权限达成合意后委托合同才能成立，但由于双方对于陈锝鸣享有哪些委托权限不能达成一致意见，委托合同最终未能签订，导致房屋买卖合同无法继续履行，双方对此负有同等责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故陈锝鸣与袁峻应各自返还从对方取得的财产。原审法院认为导致合同解除的责任主要在于陈锝鸣并判令由陈锝鸣承担违约责任不妥，本院予以纠正。
广州市德瑞行房地产代理有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院对本案依法缺席判决。
综上所述，原审查明事实清楚，唯部分处理不当，本院予以调整。上诉人陈锝鸣上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第884号民事判决的第一、二、四、五项；
二、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第884号民事判决的第三项。
本案一审案件本诉受理费5530元，由陈锝鸣负担3000元，袁峻负担2530元；反诉受理费1844元，由袁峻负担；财产保全费1930元，由陈锝鸣负担。二审案件受理费4657元，由陈锝鸣负担3657元，袁峻负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 李 焕
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十月三十日
书 记 员 党春婷