上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2069号
上诉人（原审被告）尤激鸿。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谈怀东。
委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人丁少堃，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人尤激鸿因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，本市某区某路某弄111号（一层）、112号房屋（二至四层）登记的产权人为案外人上海甲置业有限公司（以下简称甲公司），建筑面积2，261.98平方米。
2012年12月10日，甲公司与谈怀东签订《某商业广场租赁合同》，约定甲公司将本市某区某路某弄111号处建筑面积2，261.96平方米的经营场地出租给谈怀东作为商务会所使用。合同另对其他事宜进行了约定。
2012年12月21日，谈怀东、尤激鸿签订《某商业广场租赁合同》，约定：谈怀东将本市某区某路某弄111号处建筑面积2，261.96平方米的经营场地出租给尤激鸿作为商务会所使用；租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日（免租期为2013年1月1日至2013年2月29日）；从2013年3月1日至2013年12月31日，日租金为每平方米人民币（下同）0.727元，月租金50，019元；从2014年1月1日至2014年12月31日，日租金为每平方米0.827元，月租金59，995元；从2015年1月1日至2015年12月31日，日租金为每平方米1.018元，月租金70，039元；尤激鸿需于签订合同当日向谈怀东支付第一期租金50，019元，以后租金支付方式为每月支付一次，尤激鸿于每月25日将下月租金支付给谈怀东，先付后用；尤激鸿应自房屋交接之日起，每三个月为一期向谈怀东缴纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日前必须向物业公司缴纳完毕，物业管理费收费标准为每平方米4元／月；水费、电费按照尤激鸿安装的分表或物业公司出示的账册结算；尤激鸿应于签订合同后7日内支付履约押金10，038元。同时，双方在合同第十一条第2款约定：“乙方（即尤激鸿）有下述违约行为，甲方（即谈怀东）有权随时提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度两个月租赁费的违约金。除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约押金。……乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天，……。”合同第十六条第1款约定：“乙方（即尤激鸿）负责自行办理商务会所的营业执照，甲方（即谈怀东）积极负责配合乙方。”合同对其他事宜作了约定。合同签订后，尤激鸿履行了交付押金100，000元的义务。
尤激鸿于2012年12月30日向谈怀东出具承诺书表示：“本人尤激鸿与谈怀东于2012年12月21日签订的某商业广场《商务会所的租赁合同》，租赁物存在原租赁关系的争议，如因此事停业，我免除谈怀东因此事可能造成的一切损失。”
尤激鸿于2013年3月4日支付2013年3月租金50，000元，2013年4月30日支付2013年5月租金50，000元，2013年6月4日支付2013年6月租金50，000元，2013年7月31日支付2013年7月租金50，000元，2013年9月9日支付2013年8月租金50，000元，2013年11月6日支付租金10，000元，2013年12月3日支付租金10，000元。
关于某区某镇某路某弄111号房屋2013年4月12日至2014年2月11日的电费25，439.26元、某区某镇某路某弄112号二层房屋2013年9月13日至2014年2月11日的电费17，249.49元、某区某镇某路某弄112号三层房屋2013年10月12日至2014年2月11日的电费976.48元、某区某镇某路某弄112号四层房屋2013年10月13日至2014年2月11日的电费1，133.30元，已由谈怀东支付。关于物业管理费，尤激鸿未曾向谈怀东支付。
2014年2月26日，谈怀东委托律师向尤激鸿发出律师函，要求尤激鸿支付拖欠的租金、物业管理费、电费，并表示尤激鸿应在2014年3月1日前对欠付金额是否存在异议、异议理由以书面方式告知谈怀东或律师；如尤激鸿未在上述期限内书面答复，视为对上述内容无异议，尤激鸿应在2014年3月8日前付清拖欠的款项，否则谈怀东依据合同约定于2014年3月9日解除合同，并主张当年度两个月租金作为违约金。尤激鸿于2014年2月27日收到上述律师函。之后，其未曾向谈怀东提出书面异议。
2014年3月15日，尤激鸿委托名为“蔡某某”的案外人与谈怀东对房屋内物品进行清点、移交，并将房屋返还给了谈怀东。
原审另查明，案外人上海乙娱乐有限公司（以下简称乙公司）工商营业执照注册的住所地为某区某镇某路某弄111号一层、112号二至四层。在谈怀东、尤激鸿签订《某商业广场租赁合同》之前，乙公司租赁了涉案相关房屋。
2012年5月10日，乙公司作为发包方、尤激鸿作为承包方签订《承包经营协议》，约定乙公司将位于某区某镇某路112号、总面积2，261.96平方米的“新天地商务会所”承包给尤激鸿经营管理，承包期从2012年5月18日至2013年2月17日。协议对其他事宜进行了约定。后尤激鸿对该会所进行了经营管理。
2012年12月3日，乙公司与尤激鸿签订《关于解除的协议》，约定双方解除前述《承包经营协议》。
2013年2月16日，原审法院立案受理甲公司起诉乙公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，甲公司诉请之一为要求乙公司将注册地从某区某镇某路某弄112号二至四层迁出。
2013年11月12日，上海市工商行政管理局松江分局作出沪工商松案处字（2013）第270201310926号行政处罚决定书。该行政处罚决定书载明：“经查明：当事人尤激鸿未取得营业执照，于2013年4月1日起在上海市某区某镇某路某弄112号经营新天地KTV（原由上海乙娱乐有限公司经营，现该公司已停止经营）。至2013年8月8日案发时止，当事人的营业额为24，860元，扣除酒水成本9，944元，获取违法所得14，916元。……”
现乙公司注册地仍为某区某镇某路某弄111号一层、112号二至四层。
原审审理中，谈怀东请求：1、判决确认双方之间签订的《某商业广场租赁合同》于2014年3月15日解除；2、判令尤激鸿支付拖欠的租金合计379，766元（计算方法：2013年3月1日至2013年12月31日应付租金为500，190元，2014年1月1日至2014年3月15日应付租金149，576元，2013年3月1日至2014年3月15日合计应付649，766元，尤激鸿已付270，000元，故欠付379，766元）；3、判令尤激鸿支付物业管理费131，194元（自2013年1月1日计算至2014年3月15日，按每月每平方米4元、建筑面积2，261.96平方米计算）；4、判令尤激鸿支付电费44，798.53元；5、判令尤激鸿支付违约金119，990元（按月租金59，995元的两倍计算）。审理中，谈怀东增加要求确认没收押金100，000元的诉请，变更第2项诉请租金金额为379，671元（2013年3月以及5至8月的租金以每月50，000元为标准），变更第3项诉请物业管理费起算时间为2013年3月1日、金额为113，098元。
尤激鸿辩称：系争房屋注册有乙公司的营业执照，导致其一直无法再办理营业执照，后其因无照营业受到工商部门处罚。2013年11月或12月，谈怀东进行停电。2014年3月15日，双方口头协商解除合同，尤激鸿支付的押金冲抵所有欠付的费用，各方互不追究其他费用。对于谈怀东确认合同解除的请求并无异议，其余诉请均不同意。
原审中，双方确认尤激鸿实际租赁的房屋为某区某镇某路某弄111号一层、112号二至四层，总计建筑面积2，261.96平方米。
原审认为，谈怀东、尤激鸿之间签订的《某商业广场租赁合同》对于双方有法律约束力，双方均应恪守履行合同义务。关于合同解除的问题，原审认为，尤激鸿欠付租金、物业管理费以及电费等费用，而且谈怀东也向尤激鸿进行书面催告，但尤激鸿仍未履行其付款义务，依据合同关于尤激鸿欠付租金或其他费用达20日谈怀东有权解除合同的约定，谈怀东有权解除合同。谈怀东在委托律师向尤激鸿发函时明确如果尤激鸿未能在2014年3月8日前付清款项，则合同于2014年3月9日解除。故双方合同于2014年3月9日解除。至于尤激鸿认为涉案房屋上存在案外人乙公司的营业执照注册导致其无法办理营业执照并以此作为拒付租金等费用的抗辩意见，根据查明的事实，尤激鸿对于涉案房屋上存在乙公司的营业执照注册这一事实是明知的，但其并未举证证明在实际履行合同过程中其向谈怀东就此方面问题提出过异议或要求谈怀东协助办理营业执照，故对尤激鸿该辩称意见不予采信。关于租金（含使用费）、物业管理费、押金、电费以及违约金的计算问题。首先应当明确的是2014年3月15日双方就系争房屋进行交接时有无约定除由谈怀东没收尤激鸿所交付的押金外，双方就其他费用互不追究责任。对此原审认为，从现有的证据判断，双方并无此方面的约定。另尤激鸿称谈怀东进行过断电，但亦无证据证明，故亦不采信。尤激鸿仍应当按约支付其拖欠的费用并承担导致合同解除的违约责任，故对谈怀东主张租金（含使用费）、物业管理费、电费、违约金以及没收押金的请求，予以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，于二○一四年六月十八日作出判决：一、确认谈怀东与尤激鸿之间签订的《某商业广场租赁合同》已解除；二、尤激鸿于判决生效之日起十日内支付谈怀东租金（含使用费）379，671元；三、尤激鸿于判决生效之日起十日内支付谈怀东物业管理费113，098元；四、尤激鸿于判决生效之日起十日内支付谈怀东电费44，798.53元；五、尤激鸿于判决生效之日起十日内支付谈怀东违约金119，990元；六、谈怀东没收尤激鸿已交付的押金100，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，638元，减半收取5，819元，由谈怀东负担91元，尤激鸿负担5，728元。
判决后，尤激鸿不服，上诉于本院，诉称：根据系争租赁合同的约定，如因涉案租赁房屋存在原租赁关系争议导致尤激鸿停业，双方互不承担违约责任，尤激鸿租金支付到停业的前一天。因乙公司注册的营业地为涉案房屋，故尤激鸿无法在涉案房屋内办理营业执照，而2013年8月尤激鸿被工商部门查处导致停业的原因系无证经营，根据前述约定，尤激鸿不应承担违约责任，租金也应支付至停业的前一日，故原审法院判令尤激鸿支付相应租金、物业管理费、违约金以及谈怀东没收尤激鸿支付的押金缺乏依据。原审法院对尤激鸿于2012年12月30日出具的承诺书理解为尤激鸿自愿违法无证经营，缺乏依据。该承诺书是尤激鸿免除因之前承租单位来经营场所闹事而应由谈怀东承担的责任，并非尤激鸿考虑到将来会无证经营而自愿承担违法经营的责任。由此，请求二审法院撤销原审判决第二、第三、第五、第六项，改判驳回谈怀东除解除合同和支付电费外的原审其余诉请。
被上诉人谈怀东辩称：根据尤激鸿与乙公司签订的承包协议以及尤激鸿出具的承诺书，尤激鸿对涉案房屋上存在案外人的营业执照是明知的。尤激鸿在与案外人解除承包协议后，继续以案外人的名义经营，由此导致被工商部门查处，对此谈怀东不知情也不存在过错，该情形不适用合同约定的免责条款。故不同意尤激鸿的上诉请求，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，系争租赁合同第十二条免责条款约定：“1、乙方（尤激鸿）同意甲方（谈怀东）无论在任何情况下均无需就以下事宜向乙方承担赔偿责任：……（11）乙方清楚知道和了解目前某休闲广场（商务会所）的现状，即租赁物存在原租赁关系的争议，如因此事停业，双方互不承担违约责任，乙方租金需交到停业前一天。乙方书面确认免除甲方因此争议而对新租赁合同的影响以及对乙方可能造成的损失。”
二审中，尤激鸿陈述，在被工商部门查处前，其系使用案外人在涉案房屋内注册的营业执照经营。另，尤激鸿确认对原审判决相关款项的金额本身没有异议。
本院认为，本案争议焦点是尤激鸿遭工商部门查处导致停业是否适用系争租赁合同免责条款的相关约定？对此，本院认为，尤激鸿主张的免责条款的适用情形系涉案房屋原先存在的租赁关系争议导致其停业。虽然尤激鸿被工商部门查处的原因系由于尤激鸿未取得营业执照，但尤激鸿并未提供证据证明在签订系争租赁合同后，其曾向相关主管部门申办过营业执照以及就办理过程中存在的障碍向谈怀东提出过异议，而尤激鸿曾系案外人乙公司在涉案房屋内开设会所的承包经营人，在与乙公司解除承包协议并与谈怀东签订系争租赁合同后，尤激鸿一直使用乙公司的营业执照经营直至被工商部门查处，由此表明导致尤激鸿停业的原因并非涉案房屋原存在租赁关系争议，而是尤激鸿擅自使用他人营业执照实为无证经营所致，此情形并不适用上述免责条款的约定，故对尤激鸿的相关上诉理由，本院不予采纳。鉴于尤激鸿对原审判决的金额本身并不持异议，故原审判令尤激鸿按约支付拖欠的费用并承担导致系争租赁合同解除的违约责任，并无不当。对尤激鸿的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币10，928元，由上诉人尤激鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年九月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……