上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第18号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第18号
原告刘筱兰，女，1974年11月24日出生，汉族。
委托代理人陈晨、孙慧凌，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告王爱琴，女，1978年9月2日出生，汉族。
被告夏某，男，2004年7月27日出生，汉族。
法定代理人王爱琴，年籍同上。
被告夏鑫，男，1994年8月8日出生，汉族。
委托代理人王爱琴，年籍同上。
原告刘筱兰与被告王爱琴、夏某、夏鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘筱兰及其委托代理人陈晨、被告王爱琴并作为被告夏某的法定代理人和被告夏鑫的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘筱兰诉称，2013年9月5日，原告与夏佐明签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），约定夏佐明将其所有的系争上海市香泉路某弄某号某室产权房出售给原告，转让价款为人民币180万元（以下币种均为人民币），双方于2013年11月20日前办理产权转让过户手续。合同签订后，原告按约向夏佐明支付房款100万元。2013年11月18日，系争房屋被上海市静安区人民法院查封，致双方不能办理过户手续，无法继续履行《房地产买卖合同》，夏佐明的行为构成根本违约。2013年12月18日，夏佐明因病报死亡。被告王爱琴作为其妻子，被告夏某、夏鑫作为其儿子，均为夏佐明法定继承人，故除继承夏佐明的财产外，还应当承担其生前债务。原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除刘筱兰与夏佐明签订的《房地产买卖合同》（合同编号1823772）；二、三被告返还原告已支付房款100万元；三、三被告支付违约金36万元，本案诉讼费由被告承担。
被告王爱琴、夏某、夏鑫共同辩称，2003年3月25日，被告王爱琴与夏佐明登记结婚。同年5月2日，系争房屋产权登记在夏佐明名下。夏佐明出售系争房屋时，被告王爱琴对此并不知情。夏佐明患病住院期间，原告到医院找夏佐明，王爱琴才得知系争房屋买卖事宜。夏佐明生前从事建筑工程承包工作，2013年上半年尚支付王爱琴生活费，下半年起即分文未付，王爱琴依靠自己的工资维持家用。现三被告生活困难，夏佐明也另有债务被诉讼，无力承担相应责任，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，夏佐明为系争上海市香泉路某弄某号某室房屋（建筑面积68.16平方米）产权人，其与被告王爱琴于2003年3月25日登记结婚，2004年7月27日生育一子夏某。被告夏鑫系夏佐明与前妻（离异）所生之子。2013年12月18日，夏佐明报死亡。因夏佐明父母均已亡故，除三被告外无其他直系亲属，夏佐明生前亦未留有遗嘱，故三被告为夏佐明法定继承人。
2013年9月5日，原告作为买受人（乙方）、夏佐明作为卖售人（甲方），就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定如下：房屋转让价款为180万元；甲方于2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方于2013年11月20日前办理产权转让过户手续；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起10日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，合同自甲方收到乙方解除合同通知书之日解除。甲方除应在收到乙方合同解除通知书之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按房产总价的20%向乙方支付违约金。若甲方违约金不足以弥补乙方相关损失的，则乙方的损失与甲方违约金之间的差额，由甲方以现金形式补足。合同付款协议约定：1、乙方于2013年8月31日支付甲方购房定金2万元；2、乙方于2013年9月5日支付甲方房款40万元整；3、乙方于过户之前支付甲方房款40万元整；4、乙方向银行申请贷款80万元整，由贷款银行在收到他项权利证明后直接支付给甲方，该贷款若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于过户当日将差额部分以现金方式支付给甲方。
合同签订后，原告于2013年8月31日支付夏佐明购房定金2万元，于同年9月5日支付58万元，于同年10月13日支付40万元，共计支付房款100万。
2013年11月18日，系争房屋被静安区人民法院司法查封，限制文件编号为（2013）静民一（民）初字第2735号，预计结束日期为2015年11月17日；2014年1月13日，系争房屋被浦东新区人民法院轮候查封、限制文件编号为（2014）浦民二（商）初字第154号，预计结束日期为2016年1月12日。
2014年1月16日，原告以系争房屋被司法查封无法办理产权过户手续为由向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，2013年11月4日，上海市静安区住房保障和房屋管理局作为甲方、上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司作为房屋征收实施单位、夏佐明作为被征收人（乙方），就上海市新闸路某弄某号房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议主要内容为：被征收房屋价值补偿款为2104388.48元；乙方不符合居住困难户的条件；房屋装潢补偿23180元；乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的2104388.48元，甲方提供给乙方产权调换房屋计2套，房屋总建筑面积204.97平方米。地址分别为：嘉定区嘉涛路某弄某号某室，建筑面积115.16平方米，优惠总价2035672.20元；嘉定区海波路某弄某栋／幢某号某室，预测面积89.81平方米，优惠总价1461388.50元，预计交房日期2014年9月30日。以上房屋价格合计3497060.70元，房屋产权调换差价为1392672.22元，由乙方向甲方支付；该户另获得补贴奖励合计1213556.55元。乙方在办理产权调换房屋进户手续前，应向甲方支付差额款项155935元。该协议尚在履行过程中，被告确认两套购置房屋中，89.81平方米房屋由夏鑫居住，115.16平方米房屋由王爱琴和夏某居住。
审理中，对于合同约定的违约金标准，被告称无负担能力，希望法院予以调低。原告对此不同意，称其本人因房屋买卖不成同样面临困境，造成经济损失。
本院认为，原告与夏佐明签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。然夏佐明在收取原告支付的购房款100万元后，因系争房屋被法院司法查封，从而缺失履行《房地产买卖合同》的条件，故原告要求解除双方签订的《房地产买卖合同》之诉请，符合法律规定，本院应予支持。由于夏佐明已去世，三被告为其法定继承人。基于三被告于2014年4月15日收到原告要求解除《房地产买卖合同》的民事起诉状副本及其他相关法律文书，根据法律规定，本院应认定合同于此时解除。合同解除后，房屋卖售人应将收取的房款返还原买受人。根据法律规定，三被告作为夏佐明法定继承人，应当清偿被继承人依法应当清偿的债务，清偿债务以他的遗产实际价值为限。夏佐明作为上海市新闸路某弄某号房屋的被征收人，在与征收单位签订房屋征收补偿协议后取得的配套商品房两套的价值、加上本案夏佐明名下的系争房屋的价值，超出原告支付的购房款100万元，且三被告并未在遗产处理之前作出放弃继承的表示，故原告要求三被告返还房款100万元的诉请，符合法律规定，本院亦予支持。夏佐明无法履行房屋买卖合同的行为构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉请，符合合同约定，本院应予支持。至于违约金金额，考虑到系争房屋目前的市场价格与合同订立时房屋市场价格波动情况，夏佐明生前履约不能的原因及三被告目前的履约能力等因素，本院对违约金金额予以酌定。据此，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条和第九十六条和第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告刘筱兰与夏佐明（已死亡）于2013年9月5日就上海市香泉路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号1823772）于2014年4月15日解除；
二、被告王爱琴、夏某、夏鑫应于本判决生效之日起十日内返还原告刘筱兰房款人民币100万元；
三、被告王爱琴、夏某、夏鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告刘筱兰违约金人民币30万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元，由三被告负担。
本案诉讼费人民币17040元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年六月十三日
书 记 员 汉 静
附：（2014）普民四（民）初字第18号案引用的法律规定
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
公民的收入；
公民的房屋、储蓄和生活用品；
公民的林木、牲畜和家禽；
公民的文物、图书资料；
法律允许公民所有的生产资料；
公民的著作权、专利权中的财产权利；
公民的其他合法财产。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
审判长郝晓鹃
审判员陶虹
人民陪审员姚鸿康
二〇一四年六月十三日
书记员汉静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第18号案引用的法律规定
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
公民的收入；
公民的房屋、储蓄和生活用品；
公民的林木、牲畜和家禽；
公民的文物、图书资料；
法律允许公民所有的生产资料；
公民的著作权、专利权中的财产权利；
公民的其他合法财产。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。