湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂东西湖民商初字第00392号
原告莫万年。
委托代理人杨腊华。
被告郑文涛，现下落不明。
第三人武汉跻巍房地产开发有限公司。
法定代表人张建武，董事长。
委托代理人何丽君，该公司总经理。
第三人武汉市东西湖祁家山建筑工程公司。
法定代表人张和平，总经理。
原告莫万年与被告郑文涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月9日受理后，依法适用普通程序，由审判员吴开平担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、付元姣组成合议庭，于2012年12月10日公开开庭进行了审理。后由于审判人员工作原因，变更为由代理审判员张恒担任审判长，与人民陪审员肖焕彬、吴玮组成合议庭（后变更为肖焕彬、付元姣），于2013年5月28日、7月5日、2014年3月4日公开开庭进行了审理。审理中，因武汉跻巍房地产开发有限公司（以下简称武汉跻巍公司）、武汉市东西湖祁家山建筑工程公司（以下简称武汉祁建公司）与本案的审理有直接的利害关系，本院依法追加武汉跻巍公司、武汉祁建公司作为第三人参加诉讼。原告莫万年及其委托代理人杨腊华、第三人武汉跻巍公司的委托代理人何丽君、武汉祁建公司的法定代表人张和平（仅参加第三次庭审）到庭参加了诉讼。被告郑文涛经本院公告传唤，未到庭应诉。案件审理过程中，因本案涉及是否存在回避问题，需向武汉市中级人民法院请示指定管辖，本院于2013年7月6日作出（2012）鄂东西湖民商初字第00392号民事裁定书，裁定中止诉讼；后因武汉市中级人民法院回复本案由本院继续审理，本院于2013年11月30日作出（2012）鄂东西湖民商初字第00392-1号民事裁定书，裁定恢复诉讼。因案情复杂，本案经院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告莫万年诉称，原、被告双方于1999年8月18日签订《房屋买卖协议》，约定被告郑文涛将其位于武汉市东西湖区大兴花园（现更名为富丽雅小区）B栋一单元201室房屋转让给原告莫万年（被告实际上向原告交付的房屋是501室），房屋面积为85平方米，销售价格为每平米764元，共计金额65，000元。双方约定协议签订时原告向其支付房款60，000元。合同签订当日，原告莫万年向被告郑文涛支付房款60，000元，被告郑文涛出具收条一张，载明其收到莫万年支付的购房款60，000元。被告郑文涛向原告莫万年交付了房屋钥匙，原告莫万年居住至今。原告莫万年多次要求被告郑文涛依约办理房屋产权登记手续。2010年9月8日，应被告郑文涛要求，原告莫万年又向被告郑文涛支付了20，000元办理房屋产权登记手续，但被告郑文涛至今未办理。请求法院判令：1、被告郑文涛继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》，协助原告莫万年办理房屋产权登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状。
第三人武汉跻巍公司述称，被告郑文涛出售的房屋所有权属于第三人武汉跻巍公司，被告郑文涛无权出售该房屋，原、被告签订的房屋买卖合同无效。原告莫万年应要求被告郑文涛承担相应的责任。第三人武汉跻巍公司不同意以欠付的工程款抵扣原告莫万年的购房款，且原告莫万年与另外七户长期占用第三人武汉跻巍公司的房屋，七十余万元不够弥补租金损失，第三人武汉跻巍公司不应承担赔偿责任。
第三人武汉祁建公司述称，被告郑文涛是第三人武汉祁建公司承建大兴花园（现为富丽雅花园）的项目经理，被告郑文涛自筹资金、自负盈亏、独立核算，向第三人武汉祁建公司支付一定的管理费用。被告郑文涛向原告莫万年出售房屋的情况，第三人武汉祁建公司不知情，与第三人武汉祁建公司无关。
原告莫万年为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、售房协议书，证明原、被告双方存在买卖合同关系并经法院经济审判第二庭盖章认可；
2、收条，证明原告于1999年8月18日向被告支付购房款60，000元，并于2010年9月8日应被告要求向其支付20，000元用于办理房屋过户；
3、承诺书一份，证明被告承诺于2012年4月30日前协助办理房屋登记手续，否则被告自愿赔偿原告两套房屋。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭质证，亦未向本院提交证据。
第三人武汉跻巍公司为支持其述称意见，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：
1、武汉市企业改制变更通知书，证明湖南跻巍实业公司武汉房地产开发公司（以下简称湖南跻巍武汉公司）系第三人武汉跻巍公司的前身；
2、武房权证东字第××号房屋所有权证书，证明武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋所有权人为湖南跻巍武汉公司；
3、保全资料，证明1999年4月起，在第三人武汉跻巍公司与第三人武汉祁建公司的工程款结算诉讼过程中，湖南跻巍武汉公司所有的大兴公寓B栋1、2单元房屋已被保全，原、被告签订的售房协议书无效；
4、武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决书、武汉市中级人民法院（2000）武经终字第311号民事判决书，证明判决书中并未包含处置房产的条款。
第三人武汉祁建公司未向本院提交证据。
经庭审质证，第三人武汉跻巍公司对原告莫万年提交的证据1真实性无异议，但当时该房屋已被诉讼保全，法院经济审判第二庭无权盖章证明协议的真实性，该协议无效，法院的判决书也未对涉案房屋进行处置；对证据2、3均由被告郑文涛出具，但被告郑文涛无权处分房屋，与第三人武汉跻巍公司无关。
第三人武汉祁建公司对原告莫万年提交的所有证据认为与其无关，不发表质证意见。
原告莫万年对第三人武汉跻巍公司提交的证据真实性均无异议，但对第三人武汉跻巍公司提交的证据4的证明目的有异议，原告与被告签订的售房协议是经法院经济审判第二庭盖章认可的。
第三人武汉祁建公司对第三人武汉跻巍公司提交的证据真实性均无异议。
对当事人均无异议的证据即第三人武汉跻巍公司提交的证据1武汉市企业改制变更通知书、证据2武房权证东字第××号房屋所有权证书、证据3保全资料，本院对其真实性予以采信，对其证明目的综合案件事实予以认定。对当事人有异议的证据材料综合评判如下：
对原告莫万年提交的证据1售房协议书与原件核对无异，可证明1999年8月18日，原告莫万年与被告郑文涛签订《售房协议》，并约双方权利义务的事实，本院予以采信；证据2与原件核对无异，可证明被告郑文涛分别于1999年8月18日、2010年9月8日收到原告莫万年购房款60，000元、20，000元的事实，本院予以采信；证据3承诺书与原件核对无异，可证明被告郑文涛承诺最迟于2012年4月30日为原告莫万年办理产权证书的事实，本院予以采信。
对第三人武汉跻巍公司提交的证据4武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决书及武汉市中级人民法院（2000）武经终字第311号民事判决书可证明第三人武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司等公司间建设安装工程承包合同结算纠纷的诉讼结果，本院予以采信。
本院根据当事人提供的证据及庭审中的陈述，综合认定本案事实如下：
2002年12月24日，湖南跻巍武汉公司变更企业名称为武汉跻巍公司，企业性质由集体所有制变更为有限责任公司，主营范围变更为房地产开发，商品房预售、租赁，可承担建筑面积12万平方米以下的开发建设项目；建筑及装饰材料，金属材料，塑料制品，电子产品，化工产品（不含危险品）。
郑文涛系大兴花园B栋工程项目负责人。
武汉祁建公司与武汉大兴房地产装饰工程有限公司（以下简称大兴公司）、湖南跻巍武汉公司、湖南跻巍实业公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案（郑文涛系武汉祁建公司的委托代理人），本院于1999年12月14日作出（1999）东经初字第0100号民事判决书，认定：1993年5月5日，大兴公司与湖南跻巍实业公司签订了联合开发大兴花园公寓小区的协议书。1993年12月25日，湖南跻巍实业公司以大兴公司的名义与武汉祁建公司签订《建筑安装工程施工合同》，合同约定大兴公司将位于吴家山二支沟以东的大兴花园B栋住宅楼工程发包给武汉祁建公司施工，工程价款暂定为310万元。1994年6月，湖南跻巍实业公司向武汉市东西湖区工商行政管理局申报设立了湖南跻巍武汉公司，同年7月核准审批成立。湖南跻巍武汉公司成立后，在武汉祁建公司持有的施工合同发包方一栏加盖了湖南跻巍武汉公司的印章。1998年11月10日，武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司签订《补充协议》一份，就大兴花园B栋工程的收尾工程、验收、预决算、尾款支付等问题作出约定。湖南跻巍武汉公司、大兴公司会同质检部门于1999年1月8日对B栋住宅楼工程进行了竣工验收，该工程合格。经双方协商，武汉祁建公司除预留八套房屋外，其他房屋全部交给被告售卖。三被告除已给付249万元工程款外，其他工程款一直未支付。1999年5月5日，本院委托本院诉讼证据鉴定所聘请有关专家对双方争议的±0.00以上部分土建工程、给排水、电照明、零星工程进行了审核鉴定，结论为大兴花园B栋工程总造价为3，636，375元。大兴公司及湖南跻巍武汉公司提出以八套房产抵付武汉祁建公司工程款1，047，354.60元的辩称意见，无证据证实，不予采信。本院判决湖南跻巍实业公司、湖南跻巍武汉公司给付武汉祁建公司下欠工程款1，146，375元、逾期付款利息772，344.26元、赔偿经济损失223，968元，大兴公司承担连带责任。该案审理过程中，本院依武汉祁建公司的申请，于1999年3月30日将湖南跻巍武汉公司所有的大兴公寓B栋楼第1、2单元28套商品房予以财产保全（含武汉祁建公司留置的八套房）。1999年4月6日，本院经济审判第二庭向武汉市东西湖区房地局出具书面材料一份，载明：“我院于1999年3月30日给你局下达（1999）东经初字第0100号协助执行通知书，请你局依法协助本院查封大兴公司、湖南跻巍武汉公司所属大兴公寓B栋第1、2单元28套房产，不得协助办理该项房产的出租、过户、他项权登记手续，可以办理该栋房屋权属的初次登记手续，可以办理查封房屋以外的其他房产的出租、过户、他项权登记手续”。
湖南跻巍武汉公司对本院（1999）东经初字第0100号民事判决不服，上诉至武汉市中级人民法院，该院作出（2000）武经终字第311号民事判决书，认定武汉市建明房地产工程造价咨询服务所出具的鉴定报告，因该所未取得法定的鉴定资格和未通知湖南跻巍武汉公司参与鉴定过程，程序违法，不予采信。武汉市中级人民法院委托武汉竞江会计师事务有限责任公司对大兴公寓B栋楼进行鉴定，造价为3，263，125.31元，湖南跻巍武汉公司共计支付工程款2，490，000元，其他查明的事实与原审认定一致。该院判决撤销武汉市东西湖区人民法院（1999）东经初字第0100号民事判决；湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司工程款773，125.31元；湖南跻巍武汉公司支付武汉祁建公司违约金（按773，125.31元以每日万分之三标准从2009年9月7日至付清之日止）；大兴公司承担连带责任。该判决生效后，湖南跻巍武汉公司至今未支付武汉祁建公司工程款及违约金，武汉祁建公司亦未申请执行。
2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋的房屋所有权证（证号为：武房权证东字第××号）。
1999年8月18日，莫万年（乙方）与郑文涛（甲方）签订《售房协议》，约定郑文涛将大兴花园B型楼一单元二楼一号房（郑文涛正与大兴房地产开发公司诉讼过程中）卖给莫万年，具体协议事项如下：1、一单元二楼一号房，建筑面积为85㎡（暂定）；2、整套房屋价65，000元；3、本协议生效后莫万年付款60，000元；4、交房日期，为东西湖人民法院判决之日；5、余款办理产权证时付清；6、本协议签字生效。协议由莫万年、郑文涛签字。武汉市东西湖区人民法院经济审判第二庭在该协议“情况属实”上盖章。
上述协议签订当日，郑文涛向莫万年出具收条一张，载明“郑文涛收到莫万年购房款6万元”。1999年12月左右，郑文涛向莫万年交付了大兴花园B栋一单元501室房屋钥匙，原告莫万年居住至今。
2010年9月8日，郑文涛以办理房屋产权证明为由向莫万年收取20，000元，并出具收条一张，载明“郑文涛收到莫万年2万元（系购买大兴花园B1栋一单元501室房屋款），现为富丽雅花园，承诺：1、收取此款后在四十个工作日内办理产权证；2、不再收取其他费用；3、依据原合同双方结清房款。”
综上，莫万年共计向郑文涛支付购房款80，000元。
2012年1月13日，郑文涛向莫万年出具承诺书一份，载明“莫万年购买大兴花园（富丽雅）B栋一单元501室房屋产权证问题，我向你承诺，最迟到2012年4月30日将产权证给你，如不能我赔付你两套房子的金额，并协同你直接办理产权证（凭此条找湖南协商办理）”。
原告莫万年于2012年7月9日诉至本院，要求如诉称。被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，不能调解。
本院认为，原告莫万年与被告郑文涛签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。第三人武汉祁建公司承建大兴公寓（即现在的富丽雅花园）时留置了大兴公寓B栋八套房屋，第三人武汉祁建公司承建该公寓时的项目经理郑文涛将该房屋对外出售。虽然在第三人武汉祁建公司与湖南跻巍武汉公司等公司建设安装工程施工承包合同结算纠纷一案中，湖南跻巍武汉公司等公司曾提出以八套房屋抵付尚欠武汉祁建公司工程款的意见，但本院以无证据证实为由不予采信。该案上诉至武汉市中级人民法院后，该院作出的（2000）武经终字第311号民事判决书亦未以八套房屋冲抵湖南跻巍武汉公司尚欠武汉祁建公司的工程款。2001年7月20日，湖南跻巍武汉公司取得武汉市东西湖区东吴大道268号富丽雅花园B1栋房屋的房屋所有权证，其中包含原告莫万年签订《售房协议》后实际居住至今的富丽雅花园B1栋1单元501室房屋，该房屋至今未过户至被告郑文涛名下。后湖南跻巍武汉公司变更名称为武汉跻巍公司。被告郑文涛在未取得该房产的所有权情况下，与原告莫万年签订的《售房协议》处分该房产，实际是对该房产的无权处分。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。由于被告郑文涛至今仍未取得诉争房产所有权，其出卖行为亦未取得房屋所有权人即第三人武汉跻巍公司的追认，故被告郑文涛无法按照《售房协议》及承诺书的约定履行诉争房屋的房屋产权登记手续。本院经济审判第二庭在双方签订的《售房协议》“情况属实”字样上加盖印章，只是对原、被告签订《售房协议》过程的确认，并非保证被告郑文涛有权出售诉争房屋并办理房屋产权登记手续。关于原告莫万年要求被告郑文涛继续履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因被告郑文涛尚未取得所售房屋的所有权，其在法律上和事实上均不能履行，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”。关于第三人武汉跻巍公司提出被告郑文涛不是房屋所有权人，无权处分诉争房屋，原、被告签订的《售房协议》无效的述称意见，本院不予支持。案件审理过程中，本院向原告莫万年释明其可变更诉讼请求，要求被告郑文涛承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿，但原告莫万年不同意变更诉讼请求。因此，被告郑文涛的无权处分行为给原告莫万年造成的损失，在本案中不予审理。
被告郑文涛经本院公告传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，可予缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
驳回原告莫万年的全部诉讼请求。
案件受理费7，675元、公告费800元，共计8，475元（原告莫万年已预交），由原告莫万年负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费7，675元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号832886，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 肖焕彬
人民陪审员 付元姣
二〇一四年四月一日
书 记 员 杨 静