南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第1342号
原告张春和。
原告李立娟。
两原告的共同委托代理人李见国，广西桂新律师事务所律师。
被告广西顺昌房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区建政路49号轻工办公室大楼4楼。
法定代表人梁广庆，该公司总经理。
委托代理人满文勇，广西思贝律师事务所律师。
原告张春和、李立娟与被告广西顺昌房地产开发有限公司（以下简称“顺昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告张春和、李立娟的共同委托代理人李见国，被告顺昌公司的委托代理人满文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春和、李立娟共同诉称：2013年4月24日，原告与被告顺昌公司签订房屋买卖合同，由被告将其通过与南宁市西乡塘区街道办事处屯渌村一队合作开发的位于景明小学斜对面桥头地段桥头公寓楼第四层的505号房（以下简称“505号房”）出售给原告，房屋总价为364560元。合同签订后，按被告要求，原告在2013年4月24日将50%的购房款182280元汇至顾某的中国农业银行账户上。
2014年5月23日，由于被告开发建设的房屋没有办理规划、报建和销售手续，被告政府部门依法强拆。
原告认为，被告顺昌公司向原告销售的房屋违反了国家土地和规划等有关法律的强制性规定，致使该房屋被强制拆除，原、被告双方签订的合同为无效合同，被告应向原告返还购房款，并赔偿相应损失。为此，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；二、被告向原告返还购房款182280元；三、被告向原告支付购房款利息（利息计算方式为：以182280元为基数，自2013年4月24日计算至被告偿还全部购房款之日止，按中国人民银行流动资金贷款利率计算）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告顺昌公司辩称：一、被告对原、被告双方签订的房屋买卖合同属于无效合同无异议。二、被告向原告出售的房屋属“小产权房”，原告在与被告签约时，即对该房屋性质有所了解。因政策波动，被告未能对该房屋所属项目办理相关行政审批手续，该房屋最终被强制拆除，这并非出自被告本意，被告亦为受害者，因此，对于原告的损失，应按照公平原则，按照双方相当的过错程度进行分担。被告建设原告房屋的的成本为237960元（1800元／平方米×132.2平方米），原告应负担一半的建设成本118980元，因此，被告向原告应返还的购房款为63300元（182280元-118980元）；对于利息损失，应按中国人民银行同期的活期存款利息计算被告应赔偿的利息损失。
经审理查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发的资质。2011年3月15日，被告（“乙方”）与案外人南宁市西乡塘区安吉街道办事处屯渌村一队（“甲方”）签订《合作开发合同》，由乙方在甲方提供的土地上进行道路、铺面等工程建设。合同签订后，被告在案外人南宁市西乡塘区安吉街道办事处屯渌村一队提供的土地上投资建设楼房。
2013年4月24日，两原告与被告签订《房屋买卖合同》，购买505号房，双方约定房屋单价为2800元／平方米，建筑面积为130.2平方米，购房总价为364560元，房屋用途为住宅。同日，两原告向被告支付182280元购房款。2013年10月下旬，被告向两原告交付505号房。因被告建设505号房所属项目未依法办理相关土地利用、规划等手续，2014年5月，该房屋被政府部门强制拆除。
另查明：被告用于建设505号房的土地为南宁市西乡塘区安吉街道办事处屯渌村农民集体所有，两原告并非屯渌村村民。截止法庭辩论结束，该土地仍未通过行政审批转为国有建设用地，被告亦未取得商品房预售许可证明。
本院认为：被告作为房地产开发企业，与原告签订《房屋买卖合同》，就未竣工的房屋进行交易，双方据此形成商品房买卖合同关系。被告将相关建设项目向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并对建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告将违法建筑出售与两原告，存在重大过错，应承担向原告返还财产并赔偿损失的民事责任。因此，对于被告收取的182280元购房款，被告应向两原告返还。被告主张应从购房款中扣抵相关建设成本缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如被告尚有其他合法损失，可另行起诉。此外，被告占用原告资金且拒不退还，应向原告支付相应利息，本院对此酌情确定为：以182280元为基数，自2013年4月24日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告张春和、李立娟与被告广西顺昌房地产开发有限公司于2013年4月24日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告广西顺昌房地产开发有限公司向原告张春和、李立娟返还购房款182280元；
三、被告广西顺昌房地产开发有限公司向原告张春和、李立娟支付利息（利息计算方式为：以182280元为基数，自2013年4月24日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。
本案受理费4315元（原告张春和、李立娟已预交），由被告广西顺昌房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何卫萍
审 判 员 郭 轶
代理审判员 罗 媛
二〇一四年九月三日
书 记 员 唐 敏
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。