湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘09民终1285号
上诉人（原审被告）：徐辉，男，1972年6月27日出生，住益阳市。
委托诉讼代理人：江云辉，湖南万维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李诗云，湖南万维律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：龙建华，女，1972年12月16日出生，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：李建（系龙建华姐姐），住湖南省桃江县。
被上诉人（原审原告）：胡欧辉，男，1970年5月25日出生，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：罗广，湖南义剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱艳，湖南义剑律师事务所律师。
上诉人徐辉、龙建华因与被上诉人胡欧辉确认合同效力纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐辉及其委托诉讼代理人李诗云、上诉人龙建华及其委托诉讼代理人李建、被上诉人胡欧辉的委托诉讼代理人朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡欧辉的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“徐辉与胡欧辉以民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系”错误，本案应定性为民间借贷纠纷。胡欧辉与徐辉签订房屋转让合同以后，胡欧辉并未支付房款，而是将徐辉欠胡欧辉的民间借贷25万元及利息进行结算，确认借款本息共计约90万元，并在转让协议上注明房屋的回购期。同时，双方签订房屋转让合同至今已达5年，期间胡欧辉并未向徐辉主张涉案房屋，亦未占有房屋，而徐辉亦向胡欧辉陆续偿还了8万元借款。故上述事实可以得知本案实际为民间借贷纠纷，房屋、门面转让协议应仅为双方的借贷关系提供担保。二、一审判决适用法律错误。如上所述，胡欧辉、徐辉签订的房屋、门面转让协议实际为抵押担保协议，而根据物权法的相关规定，担保合同中的流押条款无效，故该四份转让协议无效。三、本案所涉房屋为龙建华及案外人段蓉所有，徐辉无权处分，故转让协议为无效合同。没有产权证的自建二层楼房及门面在徐辉、龙建华离婚时，被转让给龙建华，而有产权证的房屋已由段蓉通过司法拍卖获得，在龙建华、段蓉未予追认的情况下，徐辉的行为应认定为无权处分。
针对徐辉的上诉，龙建华没有意见。
针对徐辉的上诉，胡欧辉辩称，徐辉的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回徐辉的上诉请求，维持一审判决。
龙建华上诉请求：撤销一审判决，确认胡欧辉与徐辉签订的协议无效。事实与理由：1．一审法院认定事实错误，判决结果明显偏袒胡欧辉。涉案房屋系龙建华、徐辉婚姻共同财产，一审法院在既未确认该财产已分割给龙建华的事实，又未确定该财产属于尚未分割的共同财产状态的情形下，草率认定徐辉的无权处分行为合法有效错误。2．一审法院未认定徐辉与龙建华达成的离婚财产协议有效，系事实认定错误。该离婚协议虽未有民政部门盖章，但错不在龙建华，因当时离婚登记部门并未有此项要求。3．一审判决认定涉案部分门面一直由龙建华出租并收取租金，应认定为确认了龙建华系涉案门面的实际拥有人。
针对龙建华的上诉，徐辉没有意见。
针对龙建华的上诉，胡欧辉辩称，龙建华不是本案中有独立请求权第三人，不具备上诉权。龙建华在一审中未提供证据证明对涉案房屋享有永久使用权，其在上诉状中陈述的上诉请求和理由缺乏法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回龙建华的上诉请求。
胡欧辉向一审法院起诉请求：1．确认胡欧辉与徐辉签订的两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》有效；2．依法确认坐落于益阳市赫山区桃花仑办事处大渡口居委会原卷烟材料厂家属区临街门面的私有自建二层楼房的永久使用权为胡欧辉所有；3．依法确认位于康富北路，原卷烟材料厂生活区，界定康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾肆号、拾伍号（包括标的物前后、左右、楼上的所有加建部分）永久使用权为胡欧辉所有。诉讼中，胡欧辉撤回第2、3项诉讼请求。
一审法院认定事实：胡欧辉与徐辉原系朋友关系，2010年9月之前，徐辉多次向胡欧辉借款。2012年11月30日，胡欧辉与徐辉签订两份《房屋转让协议》和一份《门面转让协议》，其中一份《房屋转让协议》约定徐辉将其名下房屋所有权证为益房权证赫字第000590X**号的私有房产一套以18万元的价格转让给胡欧辉，转让物包括房屋所有权证登记的面积与自建的面积，在乙方胡欧辉要求将房产过户时，甲方徐辉必须随时配合签字；另一份《房屋转让协议》约定徐辉将坐落于益阳市赫山区桃花仑办事处大渡口居民委员会（临康复北路）原卷烟材料厂家属区（南临花雨岛宾馆，北靠丘（地）号63.50-84.756012的家属楼，东与卷烟材料厂平房临，西面为康复北路临街门面）的私有自建二层楼房以36万元的价格转让给胡欧辉，房屋为无产权证房屋，转让物包括其全部建筑装修及院子内所有附属设施，在乙方胡欧辉要求将房产办证时，甲方徐辉必须无条件配合；《门面转让协议》约定徐辉将临街门面位于康富北路，原卷烟材料厂生活区，界定康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾叁号、拾肆号、拾伍号，包括标的物前后、左右、楼上的所有加建部分以36万元的价格转让给胡欧辉，上述标的物在胡欧辉付清全部价款后归胡欧辉所有，由胡欧辉收取上述标的物的租金。徐辉不承诺对所转让标的物办理权证，如乙方胡欧辉要求办理相关手续，甲方徐辉同意配合，但甲方徐辉不承担任何办证责任和费用。同日，胡欧辉与徐辉签订《房屋、门面转让补充协议》，约定徐辉自转让给胡欧辉资产起至2013年11月30日止，可用现金壹佰零叁万零伍佰元整向胡欧辉回购，所有资产不拆零，如徐辉确有困难，第一年只能拿出伍拾万以上现金，胡欧辉可考虑把回购期延长一年，另约定二层无产权房可由徐辉继续租住到2013年11月30日，不回购徐辉不再续租，由徐辉父亲经营的徐记修理店在回购期内不收租金继续经营等等。2012年12月2日，徐辉向胡欧辉出具三份收条，注明收到购房款共计90万元。协议签订后至法庭辩论终结日止，徐辉未向胡欧辉交付上述房屋及门面，仍由徐辉父亲、龙建华（徐辉前妻）使用或出租，并收取租金。其中益房权证赫字第000590X**号房屋已于2014年9月5日转移登记至案外人段蓉名下，该套房屋转让款已抵徐辉在另案诉讼中的被执行款。自2012年11月30日之后，双方未再发生借贷关系。上述转让款90万元系由之前的借款本息结算而来，由徐辉向胡欧辉出具收条。
另认定，徐辉系原益阳卷烟材料厂的职工，徐辉与龙建华原系夫妻，于1995年5月1日举行婚礼（因未提供结婚证，登记结婚时间不明），1997年2月28日生育一子徐龙，2003年11月7日经婚姻登记机关登记离婚。涉案自建二层楼房系原益阳卷烟材料厂分配给徐辉的旧房由徐辉于1998年重新建造而来，每层面积约120平方米，坐落于原益阳卷烟材料厂家属区内，所占地块位于益市国用（1989）字第0059号国有土地使用权证登记的范围内，土地使用权人为原益阳卷烟材料厂。益市国用（1989）字第0059号国有土地使用权证上有部分土地使用权已用于房改时职工购房的相关登记。《门面转让协议》所涉门面系原益阳卷烟材料厂资产，原益阳卷烟材料厂资产处置、人员安置工作组于2004年7月l2日将涉案门面永久使用权以书面协议形式转让给徐辉。涉案房屋及门面因处于益阳大桥建设项目区域范围内，即将被征收，针对征收补偿对象的确定问题，益阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2015年12月2日向益阳市赫山区支持益阳大桥项目建设指挥部发出《对<关于请求处理原卷烟材料厂临街门面有关问题的函>的复函》，内容为：1、原益阳卷烟材料厂临街门面和液化气仓库原已经或事实上被整体转让，我委对其已没有所有权。2、已转让永久使用权的门面（12间）及已经转让所有权的液化气仓库已经是受让人的资产。其永久使用权和所有权持有人应是被拆迁人。3、原益阳卷烟材料厂生活区本次征收范围内公有土地，除临街门面（295.65平方米）和仓库（259.9平方米）以及职工宿舍占用的土地外，国资委是被拆迁人。4、……。
一审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、胡欧辉的起诉是否超过诉讼时效；二、胡欧辉与徐辉所签三份房屋、门面转让协议是否有效。
关于胡欧辉请求确认三份转让协议有效是否已超过诉讼时效的问题。因诉讼时效只适用于请求权，而确认合同效力属于形成权，不受诉讼时效的限制。龙建华关于胡欧辉起诉已过诉讼时效的主张，不予支持。
关于胡欧辉与徐辉所签三份房屋、门面转让协议是否有效的问题。根据庭审查明的事实，胡欧辉与徐辉签订三份房屋、门面转让协议时，胡欧辉未直接支付房款给徐辉，而是对协议签订前双方的民间借贷本息进行结算后，确定徐辉应付胡欧辉借款本息合计90万元，胡欧辉以该90万元作为三份房屋、门面转让协议的房款，由徐辉出具购房款收据。至此，应当认定胡欧辉与徐辉之间已由民间借贷法律关系转变为房屋买卖合同关系，胡欧辉以借款本息抵作购房款的行为，不违反法律规定，应当认定有效。徐辉辩称协议及收条均系为朋友帮忙而签名及借款本息结算过程，因无证据证实，不予支持。徐辉主张双方于同日签订的《房屋、门面转让补充协议》中约定徐辉可以在约定期限内行使回购权证明胡欧辉并非向徐辉购买涉案房屋及门面，而是以三份房屋、门面转让协议及补充协议为双方的民间借贷提供担保的行为，违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效协议。一审法院认为，我国《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，该条规定指抵押权人与抵押人明确约定在债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而胡欧辉与徐辉所签《房屋、门面转让补充协议》未约定双方的借贷关系及徐辉应履行的债务内容，也未约定债务到期徐辉不履行债务时房屋、门面直接归胡欧辉所有，补充协议只约定徐辉在约定期限内有回购权，徐辉享有的该项权利并不影响胡欧辉与徐辉之间房屋、门面转让协议的成立与生效。因此，徐辉的此项主张，一审法院不予支持。
就胡欧辉与徐辉所签有房地产权属证书的房屋转让协议效力问题。徐辉已将益房权证赫字第00059005转让给案外人，房款已充抵徐辉在另案诉讼中的债务，徐辉的行为虽然导致双方就该套房屋所签协议无法继续履行，但不影响胡欧辉请求确认益房权证赫字第000590X**号《房屋转让协议》效力的权利。
就胡欧辉与徐辉所签私有自建二层楼房和门面转让协议效力问题。龙建华认为涉案自建二层楼房没有办理房地产权属登记，该楼房与涉案门面已在徐辉与龙建华离婚时分配给龙建华，龙建华为上述房屋与门面的所有权人，根据《城市房地产管理法》第三十八条关于共有房地产未经其他共有人书面同意和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，徐辉与胡欧辉签订私有自建二层楼房与门面转让协议系处分未办理房地产权属登记和他人财产的行为，违反了法律的强制性规定，应认定无效。一审法院认为，认定违反强制性规定对合同效力的影响，需有明确的关于合同违反强制性规定效力后果的法律规定，《城市房地产管理法》第三十八条没有明确规定违反该条则合同无效，而是对物权转移作出限制，因此该条文属于管理性强制规范，不属于效力性强制规范，不能仅以此条认定房地产转让协议无效。同时龙建华提交的离婚协议，没有加盖婚姻登记机关的公章，是否系双方离婚时的真实约定不明确，该离婚协议不能对抗胡欧辉。涉案私有自建二层楼房系原益阳卷烟材料厂分配给徐辉的公房重新改建而来，涉案门面系原益阳卷烟材料厂进行资产处置时由徐辉受让而来，上述房屋及门面的形成时间分别将近二十年或超过二十年，而未经相关行政管理部门认定为违章建筑并责令拆除，故一审法院认为徐辉取得涉案房屋及门面的来源合法。胡欧辉与徐辉在三份转让协议中根据房产的不同情况分别对办理产权登记手续的相关事项进行了约定，结合原益阳卷烟材料厂的国有土地使用权部分已变更为职工房改房用地可知，徐辉的私有自建二层楼房及门面并非自始不能办理房地产权属证书，而属于可办而未办权属登记的情形。胡欧辉与徐辉签订未办理权属登记的房屋买卖合同，实际属于买卖合同的债权行为和买卖的标的物需要发生变动的物权行为同时并存的情况，根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，徐辉及龙建华的抗辩主张，以及协议是否能够得到履行的事实，均不足以成为认定涉案房屋及门面转让协议无效的理由。胡欧辉与徐辉在签订房屋及门面转让协议时具有相应的民事行为能力，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故胡欧辉请求确认两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、胡欧辉与徐辉于2012年11月30日签订的益房权证赫字第000590X**号房屋的《房屋转让协议》有效；二、胡欧辉与徐辉于2012年11月30日签订的原益阳卷烟材料厂家属区内由徐辉建造的二层楼房的《房屋转让协议》有效；三、胡欧辉与徐辉于2012年11月30日签订的位于原卷烟材料厂生活区，从康富北路由北往南方向壹号、贰号、叁号、拾壹号、拾贰号、拾叁号、拾肆号、拾伍号门面的《门面转让协议》有效。本案案件受理费500元，由徐辉负担。
二审期间，胡欧辉向本院提交了门面租赁合同四份，拟证明2009年、2010年，徐辉以自身名义将门面租赁给向为坤、唐旭良、杨马德等人，徐辉在与胡欧辉签订门面转让协议时对所租赁门面享有经营权的事实。徐辉质证称，上述合同上的签字并不是他本人所签，标注的手机号码亦不是他本人的。龙建华质证称，徐辉的所有签字均不真实，徐辉与杨马德签订的该份协议与一审时杨马德出庭作证的证言相矛盾，应不予认定。本院对上述证据经审查认为，上述证据因没有其他证据予以佐证，且与确认合同效力无关联，故本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系确认合同效力纠纷，各方二审争议的焦点为：一、胡欧辉与徐辉之间形成的法律关系；二、胡欧辉与徐辉所签订的两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》是否有效。
一、关于胡欧辉与徐辉之间形成的法律关系的问题。民事法律关系的产生、变更、消灭，除法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致得以形成。而在民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化，在法律未予禁止的情况下，应予准许。本案中，徐辉在未偿还胡欧辉借款的情况下，双方协商通过将涉案房屋的永久使用权转让给胡欧辉，将所欠借款抵作购房款的方式，实现双方权利义务平衡，故双方已自愿将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系。虽徐辉与胡欧辉于同日签订的《房屋、门面转让补充协议》约定了回购期，协议签订后胡欧辉并未及时向徐辉主张房屋权利，异于一般房屋买卖合同情形，但是正因为本案现有房屋买卖合同关系系原先民间借贷关系转化而来，非原始的房屋买卖意思表示，才使本案房屋、门面转让协议兼具民间借贷和房屋买卖合同法律关系的法律特征。根据合同自由原则，在法律未予禁止的情况下，应当尊重双方嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。承上，本院认定徐辉与胡欧辉已由民间借贷法律关系转变为房屋买卖合同关系。徐辉提出其与胡欧辉之间系民间借贷关系，房屋、门面转让协议为抵押担保合同的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。
二、关于胡欧辉与徐辉签订的两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，债权行为与物权行为是相区分的，物权行为不影响债权行为的效力。本案中，徐辉与胡欧辉签订的两份《房屋转让协议》和一份《门面转让协议》，其中的房权证赫字第000590X**号房屋在签订转让协议之后已因徐辉个人债务被执行至案外人段蓉名下，其中的自建二层楼房未办理权属登记，其中的涉案门面存在是否属于徐辉和龙建华共同所有还是龙建华个人所有的争议，但上述物权争议均不影响房屋买卖合同本身的效力，故对涉案的两份《房屋转让协议》及一份《门面转让协议》的效力认定，应仅从买卖合同这一债权行为是否有效的角度进行评判。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”本案涉案房屋、门面转让协议系徐辉与胡欧辉真实意思表示，并未违反法律法规效力性强制性规定，应确认有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽规定，共有房地产未经其他共有人书面同意和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是该规定并非效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋、门面转让协议无效。承上，一审判决认定两份《房屋转让协议》和一份《门面转让协议》有效，并无不当，本院予以维持。徐辉、龙建华提出两份《房屋转让协议》和一份《门面转让协议》违反法律规定，应属无效的上诉请求与理由，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐辉、龙建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人徐辉负担500元，上诉人龙建华负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 刘觅琼
审判员 雷 宏
二〇一七年三月十五日
书记员 方赛兰