重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第04148号
原告重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，组织机构代码56348756-1。
法定代表人赵凯，总经理。
委托代理人李沛，重庆格林威律师事务所律师。
被告彭莉，女，1970年8月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被告代路，男，1971年1月31日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被告彭莉、代路物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由代理审判员郭静独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告置信物业公司委托代理人李沛，被告彭莉到庭参加诉讼，被告代路经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。
经审理查明，原告置信物业公司是依法成立的物业管理公司，二被告系重庆市巴南区某小区房屋业主，其房屋建筑面积为87.19平方米。2011年12月25日，原告置信物业公司与被告所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定，原告为位于重庆市巴南区渝南大道108号巴蜀怡苑小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅0.8元／月.平方米（含电梯费，其中包括电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）；第4栋业主每户每月30元，电梯房第一层第二层业主0.6元／月.平方米，商业物业1.2元／月.平方米，非住宅用房（指住宅物业用作非住宅使用）1.2元／月.平方米。公摊费住宅按每户每月5元的标准收取，每月30日前连带支付当月物业服务费、公摊费等，逾期按每天0.3%的标准连带支付违约金。合同期限为2012年1月1日起至2014年12月31日至。合同签订后，原告置信物业公司依约定向包括二被告在内的小区业主提供了物业管理服务。
另查明，本院于2015年4月15在巴蜀怡苑小区对原告置信物业公司履行公告承诺内容情况进行现场勘验并经巴蜀怡苑小区业主委员会黄荣珍、黄大昌、江萍、程云洪等委员现场确认：1、单元入户门系统已启用；2、原告置信物业公司安装了监控主机及显示器，电梯轿厢安装了监控；3、原告置信物业公司在已有围墙墙头增加了玻璃渣，防止攀爬；4、在变压器周围增加了竹片围栏；5、在小区景观池加装了防护栏；6、对于加大绿化种植。本院勘验期间小区内植被覆盖率较好。7、2号楼水表改造已经完成。8、该承诺无具体可评价的内容，且双方均未提出异议。
还查明，巴蜀怡苑小区3栋2单元电梯设备在原告置信物业公司履行合同期间因设备故障曾长时间未能正常运行。被告彭莉、代路自2012年12月1日起拒绝支付物业服务费及公摊费。截至2014年12月31日，二被告按合同约定应连带支付物业服务费及公摊费1868.8元。经催收未果，原告置信物业公司遂诉请判决二被告连带支付自2012年12月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费1868.8元，并连带支付违约金2224.39元。审理中，被告彭莉以未与原告签订物业服务合同，不是服务合同当事人，不应作为被告；以原告没有履行业主委员会催交程序的前提下起诉被告，不符合法律规定；认为电梯停用导致业主出行不便以及电梯损毁系原告原因动用大修基金侵害业主利益；原告没有切实履行承诺内容，也没有履行物业合同的规定义务，存在物业服务不到位的问题，因此被告不需要履行交纳义务等为由，不同意原告诉请。被告代路未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
上述事实，有当事人的陈述、物业服务合同、土地房屋权属登记卡等在卷为证，经当庭查证属实，足以认定。
本院认为，原告置信物业公司与巴蜀怡苑小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。原告置信物业公司按照合同约定履行了合同义务，应当收取物业服务费。根据《物业服务合同》的约定，巴蜀怡苑小区物业服务费收费标准为住宅0.8元／月.平方米（含电梯费，其中包括电梯电费、电梯年检费、电梯日常维修保养费）。但是，被告彭莉、代路所居住的巴蜀怡苑3幢2单元的电梯因设备故障长期无法正常使用，故该电梯也未产生电梯电费。故对原告置信物业公司起诉要求二被告连带支付2012年12月1日至2014年12月31日的物业服务费及公摊费1868.8元的请求，本院酌情主张1650.83元。原告要求二被告连带给付违约金的诉求，因原告在进场服务期间的物业服务确有提高空间，本院不予支持。关于被告彭莉以未与原告签订物业服务合同，不是服务合同当事人，不应作为被告的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告彭莉的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采信。被告彭莉认为原告在业主委员会没有履行督促催交程序的前提下起诉被告违反国务院《物业管理条例》第六十七条的规定，应与驳回原告的起诉请求。但国务院《物业管理条例》第六十七条是对业主委员会履行物业服务合同，督促业主缴纳物业服务费的规定，并非是对物业服务企业设置的起诉前置程序。故被告彭莉的该抗辩理由本院不予采纳。被告彭莉认为电梯损毁系原告原因所致，动用大修基金侵害业主利益，但被告未举示充分证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对该抗辩理由本院不予采纳。被告彭莉以原告没有切实履行承诺内容，也没有履行物业合同的义务，存在物业服务不到位的问题，因此被告不需要履行交纳义务。经本院现场勘验及巴蜀怡苑业主委员会委员现场确认，原告置信物业公司履行了公告承诺第一、二、三、四、五、七、八项。对于第六项公告承诺，巴蜀怡苑小区现有植被覆盖率较好，被告亦未举示证据证明原告未加大绿化种植，应承担举证不能的法律责任。公告承诺中的预算投资金额仅系原告在张贴公告期间对承诺内容的预计投入，并不代表为完成公告内容必须花费足额的预算资金，故对该抗辩理由，本院不予支持。且物业服务系动态的、持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣，且被告彭莉未举示充分证据证明原告的服务承诺未达到。故对被告的抗辩理由本院不予支持。被告代路经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不到庭应诉的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告彭莉、代路自本判决生效之日起十日内连带给付原告重庆置信物业服务有限公司自2012年12月至2014年12月的物业服务费（含公摊费）1650.83元；
二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍连带支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭莉、代路负担（此款原告重庆置信物业服务有限公司已经垫付，被告彭莉、代路在连带支付上述款项时一并连带支付原告重庆置信物业服务有限公司，本院预收的受理费不作清退）。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 郭 静
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 张雅婷