山西省太谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第402号
原告韩志强（反诉被告），男。
委托代理人张晋文，男，系太谷县明星法律服务所法律工作者。
被告山西金宇恒基房地产开发有限公司（反诉原告）。
委托代理人原龙龙，男，系该公司副经理。
委托代理人王颖超，男，系山西鼎信泽律师事务所律师。
原告韩志强诉被告山西金宇恒基房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩志强及委托代理人张晋文，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司的委托代理人原龙龙、王颖超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》，合同第8条约定的交房期限是2013年12月31日前，被告至今没有按照合同书第11条约定的交接内容和书面通知原告办理交接手续。被告电话通知交接时间是2014年4月1日，原告领钥匙时间是2014年5月11日，违约时间共131天，故原告要求被告按照合同约定每日支付房屋价款0.08%的违约金共计48255元；要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；要求被告承担交付房屋后90日内未能取得房屋权属证书的违约金10000元，并保留未请求部分的追索权利；要求被告赔偿减少主卧室槽字型墙体的造价5000元。
被告辩称，1、关于违约金部分：答辩人为原告建设的住宅工程受政府“考试期间”停工、恶劣天气等不可抗力因素影响造成延期，延期交付应扣除不可抗力天数；2014年3月工程已竣工，答辩人通知原告接收房屋之后的时间应当停止计算延期交付天数；原告主张的违约金过高，应按照同类地区房屋租金损失标准的30%作为违约金。2、关于办理房产证违约金部分：根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房屋产权证的义务主体是房屋购买人，开发商仅是协助义务；办理房产证所需费用原告至今未交纳，也未提供交纳单据，不能办理产权证非被告原因，被告不应承担责任；退一步讲，即使原告主张成立，违约金也过高，法院应根据法律规定进行调整；原告的主张不能成立，应驳回原告的该项损失请求。3、关于墙体缺失赔偿损失问题：该墙体在设计图上根本不存在，原告的主张没有依据，应驳回原告的该项请求。4、关于原告要求提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不存在不提供的问题。
反诉原告诉称，反诉原告和反诉被告于2013年4月23日签订商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的太谷县学府星城小区2号楼3-303房屋，交房期限是2013年12月31日。因施工期间恶劣天气、政府原因停工等不可抗力因素使房屋交付延期，反诉原告已经做了说明并加紧施工，2014年3月21日，工程经各方共同验收合格，具备约定交付条件，反诉原告随即通知反诉被告于2014年3月31日前交接房屋，但反诉被告一直拖延到5月11日才交接，延迟接收41天，反诉原告为此需专门对房屋进行管理，故请求判令反诉被告支付反诉原告保管费4100元（按每日100元计算），反诉被告承担本案诉讼费和鉴定费用。
反诉被告辩称，反诉原告应书面通知反诉被告拿房屋钥匙，反诉被告尽管是拿了钥匙了，但拿钥匙时反诉原告没有出示相关的文件，反诉原告凭空要求每天100元的管理费也没有法律依据，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告韩志强和被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于太谷县学府星城小区2号楼3-303房屋一套，建筑面积为132.9平方米，总价款460455元，被告在验收合格后，于2013年12月31日前交付原告使用，遭遇不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告，被告可予以延期，除合同第八条规定的特殊情况外，被告逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，从规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付房价款万分之八的违约金，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等合同内容。合同签订后，被告未能按期交房，该房屋竣工后，2014年3月23日通过了建设方被告山西金宇恒基房地产开发有限公司、设计单位山西中方森特建筑工程设计研究院、监理单位山西省勘查设计研究院、施工单位山西君工建筑安装工程有限公司的验收。验收后被告未按合同约定书面通知原告办理房屋交付手续，而是于2014年4月1日电话通知原告交接，原告于2014年5月11日接收该房屋。现原告要求被告按照违约天数131日计算，每日支付房屋价款0.08%的违约金共计48255元；要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；要求被告承担交付房屋后90日内未能取得房屋权属证书从2014年8月12日至11月17日共计95天、按照中国人民银行同期基准利率计算的违约金10000元，并保留未请求部分的追索权利；原告根据被告售房时宣传的图纸，要求被告赔偿减少主卧室槽字型墙体的造价5000元（后经原告申请山西光启司法鉴定所司法鉴定确认该墙体造价为1204.56元）。被告认为违约金约定过高，要求变更为按照同类地区房屋租金损失标准的30%作为违约金赔偿原告，并据此规定，针对业主起诉的57案（含本案）申请鉴定机关对租金进行了评定，山西榆次司法鉴定中心的鉴定意见中关于学府星城日租金测算情况为：1号楼和3号楼租金水平0.262元／平方米／日，2号楼租金水平0.286元／平方米／日，交鉴定费2000元。被告则反诉原告支付拖延到5月11日延迟接收房屋41天的保管费4100元（按每日100元计算），但未提供相应证据。
本院所确认的上述事实，有原告提供的购房协议书、被告售房宣传材料及图纸、鉴定书，被告提供的鉴定书、山西省商品房预售许可证等五证、停工通知、入住通知书、说明、证人证言等及双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。
本院认为，原告韩志强和被告山西金宇恒基房地产开发有限公司之间形成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同，合同约定的交房期限是2013年12月31日前。2014年3月23日通过了建设方、设计单位、监理单位、施工单位四方验收之后，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司才陆续给业主交房，被告延期交房并违约的事实存在。被告提出延迟交付原告房屋是由恶劣天气、政府原因停工等不可抗力因素造成的，该天数应在在违约天数中扣除的抗辩理由，该因素被告在订立合同时就应当预见，其不属于不可抗力情形，且被告未在诉讼中举证说明在出现上述情况后曾通知过小区业主，所以对被告该抗辩理由不予支持；被告未按合同约定书面通知原告，故应该按照实际交房时间承担违约责任，但双方约定的违约金明显高于实际损失，应按照国家有关法律规定在不高于实际损失30%的范围内考虑赔偿原告，被告逾期交房的违约金的计算方式应为：租金水平0.286元／平方米／日×132.9平米×131天×130%=6473元；被告应按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；原告提供的被告宣传图纸确实有本案争议的墙体存在，而合同书后也没有附被告所说的施工图纸给予确认，被告也没有提供变更图纸得到原告许可的证据，故原告要求被告支付减少主卧室槽字型墙体造价款的请求应该支持，但应以鉴定结果为依据；原、被告双方没有约定办理房产证属被告的义务，法律也只规定被告有协助办理房产证的义务，原告不能说明未办理产权证是被告原因造成，故其提出要求被告承担交付房屋后90日内未能取得房屋权属证书的违约金10000元不能支持；被告的反诉请求原告不予认可，被告也没有证据证明其反诉主张，故不予支持，鉴定费用也应由被告承担。依据《中华人民共和国民法通则》第88条、第106条、《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、第16条等法律规定，判决如下：
一、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩志强违约金6473元，支付原告减少主卧室槽字型墙体造价款1204.56元，两项合计共7677.56元。
二、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供给原告韩志强《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
三、驳回原告韩志强的其它诉讼请求。
四、驳回被告山西金宇恒基房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1180元，由被告承担163元，原告承担1017元。此款原告以预交，被告应承担部分在履行上诉义务时一并给付原告。反诉费25元由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。
审判长 吴道亮
审判员 赵守明
审判员 杨 萍
二〇一四年十二月二十五日
书记员 杨 洋