陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民二终字第00140号
上诉人（原审原告，反诉被告）安康市汉滨区农村信用合作联社。住所地：安康市汉滨区大桥南路*号。
组织机构代码：22294836-6。
法定代表人唐正安，系该社理事长。
委托代理人来宝胜，陕西腾浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈志勇，男，1976年11月24日出生，汉族。
委托代理人罗亚妮，女，1980年8月2日出生，汉族，系陈志勇之妻。
委托代理人陈中栋，安康市“148”法律服务所法律工作者。
原审第三人中国工商银行股份有限公司安康分行。住所地：安康市汉滨区解放路**号。
组织机构代码：74864298-6。
负责人张治国，系该分行行长。
委托代理人童兆伟、谭军，系该行职员。
上诉人安康市汉滨区农村信用合作联社（简称汉滨区信用合作联社）因租赁合同纠纷一案，不服陕西省汉滨区人民法院（2014）汉滨民初字第01708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人汉滨区信用合作联社的委托代理人来宝胜，被上诉人陈志勇的委托代理人罗亚妮、陈中栋，原审第三人中国工商银行股份有限公司安康分行（简称工商银行安康分行）的委托代理人童兆伟、谭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定的基本事实是：汉滨区信用合作联社租赁工商银行安康分行位于汉滨区果园路3号的办公用房，双方分别于2010年5月12日、2011年5月12日、2012年8月11日签订房屋租赁合同，合同约定：房屋租赁期自2010年5月12日至2013年8月12日；汉滨区信用合作联社擅自将该房屋转租给第三人的，工商银行安康分行有权单方解除合同，收回该房屋，双方还就房屋改善、违约责任、合同争议的解决办法等双方的权利、义务作了约定。汉滨区信用合作联社实际使用该房屋进行营业活动至2012年12月8日搬离，陈志勇与汉滨区信用合作联社口头协商由陈志勇租用果园路4间两层，用于开办众康诊所。2012年12月10日，陈志勇向汉滨区信用合作联社交付2012年12月至2013年8月8间半房屋租赁费10万元。2012年12月28日，因工商银行安康分行不同意汉滨区信用合作联社将房屋转租给陈志勇，遂派人到汉滨区果园路3号将房屋上2楼的卷闸门和1楼的1间半房屋封锁。2012年12月30日，陈志勇将上二楼的卷闸门上的锁砸开，并继续使用2楼的1间房。2013年8月12日合同到期后汉滨区信用合作联社继续租赁该房屋，后工商银行安康分行默许了汉滨区信用合作联社将房屋转租给陈志勇的行为，汉滨区信用合作联社与工商银行安康分行于2014年4月16日签订了续租补充协议，协议约定：经双方协商同意将果园路4间两层续租给联社使用；租用期限一年，2013年8月12日至2014年8月12日；年租金一十二万元，已交清；承租方保证在承租到期后如市工商行不能续租时，承租方应无条件的将房屋交还给出租房；本协议一式两份，如果承租方和出租房违反本约定造成的一切后果及损失由违约方承担；双方签字后生效。双方在合同上加盖了公章进行确认。汉滨区信用合作联社和陈志勇于2014年4月15日签订续租补充协议，协议约定：……2012年12月汉滨区信用合作联社搬走后，众康诊所通过汉滨区信用合作联社继续租用工商银行单位整体房屋（楼上4间，楼下4间半），2013年8月前房租已交清，2013年8月12日至2014年8月12日交房租12万元，因二单位租房纠纷，使用房屋第二天工商银行谭军主任锁门并不让出租，至今楼上3间，楼下1间半未租。现房租已交至2014年8月12日，期满后众康诊所搬走并交房，如果到期后不能按期交房造成损失自负。汉滨区信用合作联社委托授权其员工吴彦平和陈志勇在协议上签字进行了确认。2014年4月15日，陈志勇向汉滨区信用合作联社交清2013年8月12日至2014年8月12日8间半房屋的房租费12万元，汉滨区信用合作联社将该笔租金交予工商银行安康分行。2014年7月12日，工商银行安康分行向汉滨区信用合作联社发函，载明：你社租用我行果园路3号营业用房即将于2014年8月11日到期，我行因业务需要将不再续租，为此，我行限你社在到期后搬出交还房屋，否则，我行将按合同书中约定执行。2014年8月12日陈志勇没有按照承诺搬离房屋，汉滨区信用合作联社要求其搬离，陈志勇以汉滨区信用合作联社未经工商银行安康分行的同意转租，致其损失重大为由，拒不搬离，汉滨区信用合作联社诉至法院请求判令陈志勇立即搬离，并将房屋交还工商银行安康分行。在审理过程中陈志勇提起反诉，请求判令汉滨区信用合作联社赔偿损失。
原审认为，汉滨区信用合作联社与工商银行安康分行签订的房屋租赁合同、续租补充协议系双方在自愿、平等、协商的基础上签订的，内容符合法律规定，应为合法、有效合同。汉滨区信用合作联社与陈志勇签订的续租补充协议主体合法，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，且已实际履行，亦为有效合同。各方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因汉滨区信用合作联社与工商银行安康分行签订的续租补充协议所约定的租期截止时间与汉滨区信用合作联社与陈志勇签订的续租补充协议所约定的租期截止时间一致，作为次承租人的陈志勇应当向房主工商银行安康分行返还房屋，故对汉滨区信用合作联社要求陈志勇搬离房屋，并将房屋交还工商银行安康分行的诉讼请求予以支持。对陈志勇反诉要求汉滨区信用合作联社赔偿租金损失的诉讼请求，汉滨区信用合作联社辩称陈志勇在2012年12月30日将门锁砸开并继续使用，陈志勇不存在损失的辩解意见，因双方在2014年4月15日所签订的续租补充协议对2012年12月28日起有4间半房屋未租的情况进行了确认，且汉滨区信用合作联社并未提供相应证据证明陈志勇使用了4间半房屋，故对汉滨区信用合作联社的辩解意见不予采纳。汉滨区信用合作联社实际多收取陈志勇2012年12月28日至2014年8月12日期间4间半的房租116469元，故汉滨区信用合作联社应向陈志勇予以返还。对陈志勇反诉要求汉滨区信用合作联社赔偿其房屋维修费的诉讼请求，因陈志勇未提供因房顶漏水和房屋破损不能使用，必须进行维修的证据，故对陈志勇的该项诉讼请求不予支持。对陈志勇反诉要求汉滨区信用合作联社赔偿可得利益损失的诉讼请求，因其没有提交相应的证据予以证明，故亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、陈志勇从其租赁的安康市汉滨区果园路3号工商银行安康分行办公房搬离，并将房屋返还给工商银行安康分行；二、汉滨区信用合作联社向陈志勇返还多收取的2012年12月28日至2014年8月12日4间半房屋租金116469元；以上一、二项限本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回陈志勇的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由陈志勇承担；反诉案件受理费3624元，由汉滨区信用合作联社承担1000元，由陈志勇承担2624元。
宣判后，汉滨区信用合作联社不服原判提出上诉，认为租赁的房屋自被上诉人陈志勇租赁后一直处于其占有控制之下，上诉人没有权利干涉被上诉人是否使用，上诉人对陈志勇是否实际使用房屋不负有举证责任，故原审认定上诉人“没有提供证据证实陈志勇实际使用了四间半房屋”的理由不能成立。其次，陈志勇租赁的房屋四间半是工商银行安康分行锁的，不能将房屋被锁的责任归责于上诉人。第三，陈志勇认为其租赁的房屋自2012年12月28日起有四间半没有实际使用，但其在交纳2013年至2014年房屋租金时对此没有提出异议，说明其接受当时的租赁条件和锁门后剩余房屋年租赁费为12万元的标准，故其要求返还租赁费的理由不能成立。汉滨区信用合作联社请求撤销原判第二项，驳回陈志勇的反诉请求。
被上诉人陈志勇答辩认为，上诉人汉滨区信用合作联社擅自转租房屋，对房屋租赁纠纷消极懈怠、久拖不决，造成工商银行安康分行加锁封闭被上诉人租赁的四间半房，上诉人依法应承担民事责任。上诉人认为被上诉人陈志勇已经占有控制了已锁的四间半房屋，后又依据2014年4月15日的《续租补充协议》认为被上诉人接受了未租四间半房屋的条件，上诉人所述不能自圆其说。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人工商银行安康分行认为，上诉人汉滨区信用合作联社的违约行为给其造成了损失，请求二审判令陈志勇立即搬离汉滨区果园路3号的房屋，并由上诉人承担超期租金损失15万元和违约金4.5万元。
在二审庭审中各方当事人对于原审判决认定的基本事实无异议，合议庭当庭予以确认。
经二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，2012年12月汉滨区信用合作联社在未经工商银行安康分行同意的情况下，将其租赁工商银行安康分行位于汉滨区果园路3号的4间两层房屋口头转租给陈志勇，致使工商银行安康分行的工作人员于同年12月28日将上2楼的卷闸门和1楼的1间半房屋封锁。2014年4月15日汉滨区信用合作联社和陈志勇补签了《续租补充协议》，内容为：“……2012年12月汉滨区信用合作联社搬走后，众康诊所通过汉滨区信用合作联社继续租用工商银行安康分行整体房屋（楼上4间，楼下4间半），2013年8月前房租已交清，2013年8月12日至2014年8月12日交房租12万元，因二单位租房纠纷，使用房屋第二天工商银行安康分行谭军主任锁门并不让出租，致今楼上3间，楼下1间半未租。现房租已交止2014年8月12日，期满后众康诊所搬走并交房，如果到期后不能按期交房造成后果自负。损失自负。”该协议明确了陈志勇租赁整体房屋（楼上4间，楼下4间半）的租金（其中2013年8月12日至2014年8月12日的房租为12万元），并确认了“因二单位租房纠纷，使用房屋第二天工商银行安康分行谭军主任锁门并不让出租，至今楼上3间，楼下1间半未租”的事实。因汉滨区信用合作联社和陈志勇在《续租补充协议》中对于未租房屋如何处理问题未作约定，故原审法院根据实际情况，判令汉滨区信用合作联社向陈志勇返还多收取的2012年12月28日至2014年8月12日4间半房屋的租金116469元，其判决结果并无不当。汉滨区信用合作联社上诉认为陈志勇实际占用并控制四间半房屋，没有提供证据证实，且与2014年4月15日的《续租补充协议》内容不一致，本院不予采信。汉滨区信用合作联社上诉还认为陈志勇在交纳2013年至2014年房屋租金时没有提出异议，说明其接受当时的租赁条件和锁门后剩余房屋年租赁费为12万元的标准。上诉人所诉理由没有充足证据支持，本院亦不予认定。至于工商银行安康分行提出的超期租金损失15万元和违约金问题不属本案审查范围。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人汉滨区信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新建
审 判 员 帅文婷
代理审判员 张 燕
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 刘慧琴