中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第698号
原告广州天龙房地产开发有限公司。
法定代表人张锦良，该司董事长。
委托代理人梁永平，系广东四方三和律师事务所律师。
被告许超明，男，1951年2月11日出生，系香港永久性居民。
被告梁爱玉，女，1952年10月16日出生，系香港永久性居民。
原告广州天龙房地产开发有限公司（以下简称天龙公司）诉被告许超明、梁爱玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天龙公司的委托代理人梁永平，被告许超明、梁爱玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天龙公司诉称：1994年1月18日，原告与两被告签订《房地产预售契约》，将广州市天河区龙口西路88号天龙大厦首层25铺出售给两被告。《房地产预售契约》约定购房总价为港币1255000元，房屋的建筑面积为38平方米。按照广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载上述商铺的实际建筑面积为44.0192平方米，超出合同约定的建筑面积6.0192平方米，按合同约定的单价每平方米港币33026.32元计算，两被告应补偿原告购房款港币198792元。按签约时港币兑换人民币的汇率1：1.0669计算，两被告应补偿原告人民币212091元。为维护自身合法权益，特起诉请求法院判令：1、两被告向原告支付购房款212091元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告计付利息；2、两被告承担本案诉讼费。
被告许超明、梁爱玉共同辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、1994年1月18日所签订的《房地产预售契约》中没有关于面积存在差异需补交差价的约定，商铺售价表及相关文件中也都没有提及面积差异处理的内容，我方无须承担该责任。我方只打算购买38平方米的商铺，上述商铺的面积增加16%说明施工方没有按图施工，无质量可言，现面积增加应由原告和施工方承担责任。《房地产预售契约》的附件中提及我方需缴清商铺房款及相关费用，才享有自用、买卖、出租和转让等权利，我方已拥有上述商铺并领取权属证书十几年，表示我方已经缴清所有费用，不存在拖欠原告购房款的问题。我方在1997年12月1日收到《办理产权证预交费用通知书》，其中并没有提及面积差异需补差价的问题。1997年9月29日，我方领取上述商铺的房地产权属证书，被告梁爱玉当时已书面表明不认同及不承认须补面积差价，原告当时并没有提出异议。2、追索面积差价应有期限，原告在十几年之后才向我方追偿面积差价，违反常理及合约精神。3、按照广州市房地产管理部门及其他有关部门的规定，所有税费及相关费用均以购房款港币1255000元结算。签订合同及付款都是在香港用港币交易，现在不应按人民币方式结算。购买商铺的单价是港币33026.32元，总购房款应是港币198792元，合理计算方法应是按诉讼期间港币兑换人民币的汇率0.793：1结算，即人民币157642元。4、若原告可以因面积差异而胜诉，我方也可以向原告追讨延期交楼违约金，因其逾期168天才交付商铺给我方。
经审理查明：原告是位于广州市天河区龙口西路的天龙大厦商品房的开发商。
1994年1月18日，原告（甲方／卖方）和两被告（乙方／买方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方将广州市天龙大厦地下25号商铺（以下简称案涉商铺）出售给乙方；建筑面积38平方米；上述房地产成交价格为港币1255000元；甲方应于1995年12月31日将上述房地产建成并正式交付给乙方；甲方还应于1996年6月30日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续等条款。上述契约没有约定关于面积存在差异如何处理的问题。上述契约已于1994年1月21日经广州市房地产交易所办理预售契约监证。
上述契约签订后，两被告支付了购房款港币1255000元，原告亦已将案涉商铺交付给两被告使用。
另查明，广州市国土资源和房屋管理局已核发案涉商铺的权属证书，记载：案涉商铺的房产地址为天河区龙口西路88号首层25铺，产权人为两被告，建筑面积为44.0192平方米，使用性质为商业等。
现原告认为案涉商铺的权属证书所记载的建筑面积44.0192平方米比上述契约约定的建筑面积38平方米增加了6.0192平方米，按照约定的建筑面积单价港币33026.32元／平方米（即港币1255000元÷38平方米）计算，两被告应补足面积差异款港币198792元（即港币33026.32元／平方米×6.0192平方米），折合人民币为212091元（按照上述契约签订时港币兑换人民币的汇率1：1.0669计算）。
本院认为：原、被告签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。
上述契约未约定关于面积存在差异如何处理的条款，在此情况下，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，因上述契约约定案涉商铺的建筑面积为38平方米，而房地产权属证书记载的建筑面积为44.0192平方米，即实际建筑面积比约定建筑面积增加6.0192平方米，面积误差比为15.84%，所以，两被告作为买受人应承担面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，超过3%部分的房价款应由作为出卖人的原告自行承担。综上，两被告应向原告补足案涉商铺的面积差异款港币37650元（即港币33026.32元／平方米×38平方米×3%）。原告主张的超过上述港币37650元的部分于法无据，本院不予支持。因房价款是两被告取得案涉商铺的物权的相应对价，不应适用诉讼时效的规定，因此本院对两被告关于原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。
关于原告主张两被告支付面积差异款的利息问题。本院认为，原告主张上述面积差异款的孳息并无不妥，上述利息应以港币37650元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从原告主张的其提起本案诉讼之日（即2013年3月27日）起计至两被告实际补足上述面积差异款之日止。
为此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告许超明、梁爱玉于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州天龙房地产开发有限公司补足面积差异款港币37650元。
二、被告许超明、梁爱玉于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州天龙房地产开发有限公司支付上述面积差异款的利息（以港币37650元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2013年3月27日起计至实际补足上述面积差异款之日止）。
三、驳回原告广州天龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4480元、保全费1020元，合计5500元，由原告广州天龙房地产开发有限公司负担4360元，被告许超明、梁爱玉负担1140元。
如不服本判决，原告广州天龙房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告许超明、梁爱玉可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 吴敏燕
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 关东英
二〇一四年一月十七日
书 记 员 李佳琦
蒲肖明
本判决书于2014年月日送达（32）