辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终347号
上诉人（原审被告）：盘锦恒盛置业有限公司。
法定代表人：陆远望。
委托代理人：胡晓达，辽宁中康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宪娟。
委托代理人：唐忠芬，韩旭，盘锦市诚信法律服务所法律工作者。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第01466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦恒盛置业有限公司的委托代理人胡晓达、被上诉人王宪娟及委托代理人唐忠芬、韩旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王宪娟一审诉称：2014年4月29日原告购买位于盘锦义乌小商品城B区1层088号商铺一个，面积为29.75平方米，单价为每平方米9983.19元,实际总房款为297000元。首付为157000元，其余140000元采取银行贷款方式支付。合同签订时被告口头承诺在2014年10月1日交房，原告履行了合同交了首付款和定金。直到2014年10月份开发商没有按约交房。原告找到开发商要求交房，被告承诺2015年5月交房。被告口头承诺了原告所购买商铺的经营范围、格局、交付日期。时至今日被告仍未履行当初承诺，商铺尚无法满足交付条件，因此原告多次找到被告协商，要求解除《内部认购书》，被告却明确表示，原告应继续签订购房合同，否则所支付的定金与首付款均不予返还。综上所述，被告的根本违约行为，与相关购房合同条款争议，是导致购房合同无法继续签订的原因。因此请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令1、解除原告与被告2014年4月29日签订的内部认购书；2、被告返还原告购房首付款157000元（含定金20000元）；3、被告支付原告违约金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告盘锦恒盛置业有限公司一审辩称：被告取得合法开发手续并取得商品房预售许可后，与本案原告以内部认购书的形式签订一份协议，约定了所售商铺的价格系优惠价格，前提是原告购买后承诺前五年交由被告指定的商业管理公司进行经营，其中前三年是无偿提供商铺，后两年按总房款的10%、12%以租赁形式有偿使用，这是双方达成买卖交易的前提。买卖协议达成后，双方没有签订具体的《商品房买卖合同》，责任不在被告一方，但交易已经完成。原告要求解除是不足为凭的，内部认购协议是附条件的，必须先买后租。原告要求解除违反了双方先买后租的约定，被告不同意解除协议。原告要求支付违约金20000元是没有法律依据的。实际上原告的这一诉求是交纳20000元定金的罚则，因定金交纳后，双方签订了交易协议，不适用定金罚则。
原审法院审理查明：2014年4月29日原告王宪娟与被告盘锦恒盛置业有限公司签订《内部认购书》，原告自愿认购被告开发的位于盘锦市大洼县田家镇“盘锦·义乌中国小商品城”项目B区1层088号商铺，面积为29.75平方米，折扣后实际单价为9983.19元/每平方米，实际总房款为297000元。双方约定签订本商铺认购书后7日内，原告向被告支付总房款的52.86%（首付款），即157000元，余款140000元采取银行贷款方式支付。双方约定本价格为优惠政策价格，即原告承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给被告指定商业管理公司进行经营的价格。2014年4月29日原告向被告交付购房定金20000元。2014年5月3日原告向被告交付购房首付款137000元。现因被告改变商铺格局及经营项目，无法按约交付承诺的房屋，故原告诉至人民法院，要求解除原、被告之间签订的《内部认购书》；被告返还原告购房首付款157000元（含定金20000元）及违约金20000元。另查明：原、被告未签订正式的商品房买卖合同，也未书面约定具体交付房屋的时间。
原审法院审理认为：根据相关法律法规的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《内部认购书》不属于商品房买卖合同，应视为预约合同。该合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按协议约定享有权利，并履行各自义务。关于原告要求解除与被告签订的《内部认购书》的诉讼请求，因原告起诉至法院，要求与被告解除《内部认购书》，以自己的行为表明不再履行双方所签订的协议内容，该合同已无法继续履行，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告返还首付款137000元的诉讼请求，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，根据相关法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。原告要求解除合同是导致双方所签《内部认购书》无法继续履行的主要原因，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故对原告要求返还定金20000元的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，双方在《内部认购书》中就被告的违约责任未进行约定，故该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告王宪娟与被告盘锦恒盛置业有限公司于2014年4月29日签订的《内部认购书》。二、被告盘锦恒盛置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王宪娟购房款137000元。三、驳回原告王宪娟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元（已预交），由被告盘锦恒盛置业有限公司负担。
一审宣判后，原审被告盘锦恒盛置业有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：双方签订的《内部认购书》有效，双方应当继续履行。请求二审法院依法改判。
被上诉人王宪娟服从一审判决。
本案争议的焦点：上诉人与被上诉人应否解除《内部认购书》；上诉人应否返还购房款。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦恒盛置业有限公司认为，上诉人提供的工程交接单、委托经营管理合同、盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具的证明，能够证明上诉人已将房屋交给盛辽公司进行经营管理，盛辽公司已经进行招商和经营，因此上诉人要求被上诉人用首付款支付违约金并无不当。对被上诉人提供的照片认为，认购书只是约定了将房屋交给经营公司进行经营，并未约定经营条件。改变经营格局也是经营公司的经营行为，该组照片不能证明上诉人存在违约行为。另认为，不应解除《内部认购书》，该认购书第四条标注部分明确载明该商铺提供给甲方（上诉人）指定的商业公司进行经营，所以不存在上诉人改变格局根本违约的情形。上诉人不同意解除合同。按照《内部认购书》第五条的约定，被上诉人应在2014年5月3日前办理首付手续，交清首付款。如果本案被上诉人不办理首付手续，交纳的认购金转为违约金，并不向其进行返还，如果被上诉人不能申请贷款，应自行补齐购房款，如不补足，被上诉人交的首付款转为违约金。第六条约定，被上诉人应在接到甲方（上诉人）通知后一周内签订商品房买卖合同和委托经营协议，否则视为放弃认购，放弃认购的，其所交房款作为违约金，上诉人不再返回。本案中，被上诉人并没有按照合同约定补足购房款，因此上诉人要求其继续履行合同，不同意解除认购书。如法院确定应解除合同，就应按照合同约定将其首付购房款作为违约金支付给上诉人。
围绕本案争议的问题，被上诉人王宪娟认为，对上诉人提供的工程交接单、委托经营管理合同、盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具的证明关联性有异议，被上诉人没有同意将所购商铺委托给盛辽公司经营管理，盛辽公司不是被上诉人合同的相对方，没有权利代替被上诉人接收所购商铺，委托经营管理合同的乙方（盛辽公司）与本案的上诉人有利害关系。被上诉人提供的照片10张，能够证明上诉人不具备房屋交付的条件及改变项目和改变格局。另认为，被上诉人是通过上诉人的宣传和承诺经营项目及格局才产生的购买目的，所以上诉人应该对所做的承诺负责，盛辽公司不是合同的相对方，也与被上诉人之间没有任何协议。故盛辽公司委托经营不能抗辩上诉人的违约行为。导致商品房买卖合同不能继续签订的原因，不是贷款的问题，而是上诉人的违约行为，致使被上诉人改变了购买的初衷，如果继续履行认购书，必将损害被上诉人的经济利益，导致商品房买卖合同不能签订的原因是上诉人的违约行为造成的。
除原审查明的事实外，二审另查明：2014年3月8日作为委托方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为受托方的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《委托经营管理合同》，双方在合同中约定“甲方将投资开发的盘锦义乌中国小商品城全权委托乙方负责该项目的物业及商业经营管理”。
2014年3月28日上诉人盘锦恒盛置业有限公司与盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《工程交接单》，内容为“盘锦恒盛置业有限公司投资开发的盘锦义乌中国小商品城，委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营管理”。
2014年4月29日作为甲方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为乙方的被上诉人王宪娟签订《内部认购书》，双方在该认购书第四条第2项约定“乙方应于甲方通知办理按揭贷款之日起30日内，通过银行贷款划入甲方指定账户。若银行未批准乙方申请的贷款，则乙方应于甲方通知10日内以现金形式付清余款。若银行未足额批准乙方申请的贷款，则乙方须于甲方通知3日内以现金形式补足差额。注：本价格为优惠政策价格，即乙方承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给甲方指定商业管理公司进行经营价格”、第五条第2项约定“若银行未批准乙方申请的贷款或未足额批准乙方申请贷款的，乙方未按约定期限以现金形式补足差额的，则视为乙方不履行本协议，交付有权不经催告出售乙方所认购的商铺，乙方所缴首付款将作为支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”、第六条约定“本认购书中的乙方与《商品房买卖合同》买受人必须相符。乙方需在接到甲方通知一周内，签订《商品房买卖合同》和《盘锦·义乌中国小商品城委托经营管理协议书》，否则将视为自动放弃本认购书认购的商铺。放弃认购的，乙方所缴房款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”、第七条约定“为培育市场，乙方承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给甲方指定的商业管理公司进行经营。第四、第五年租赁价格保底分别为优惠政策后总房款的10%和12%，实际租金超出部分甲方与乙方3：7分成。乙方在收到甲方签订合作经营协议通知后三日内到甲方指定地点与甲方指定的商业管理公司签定合作经营协议，否则将视为自动放弃本认购书的商铺。放弃认购的，乙方所缴房款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”。
2016年4月4日盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具证明一份，内容为“王宪娟购买的盘锦恒盛置业有限公司B1-088号商铺（序号为1525）按照购买约定已于2014年3月28日移交给我公司进行经营管理。我公司已对该房屋整体经营进行规划招商，目前招商完成，已投入使用”。
本院认为：上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王宪娟签订的《内部认购书》为双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，应当有效。
虽然上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王宪娟签订的《内部认购书》中约定了认购房屋的地点、面积、价格、违约责任等事项，但该认购书只是双方的一种意向约定，其性质当属预约合同。本案中，双方所签订的认购书并不具备最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”内容，其不属于商品房买卖合同。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司提出其不存在违约行为，与被上诉人王宪娟所签订的《内部认购书》应当继续履行的上诉请求。因被上诉人王宪娟认为上诉人盘锦恒盛置业有限公司违反合同约定，逾期交付房屋、改变房屋格局、改变经营项目的行为构成违约，并要求解除该《内部认购书》的诉讼主张并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。本案中，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王宪娟在《内部认购书》中并未约定房屋交付的时间，也未约定上诉人将房屋交付予被上诉人及对该房屋如何使用，双方只明确约定了“乙方（被上诉人）承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给甲方（上诉人）指定的商业管理公司进行经营”。依据上述约定，上诉人盘锦恒盛置业有限公司在约定的时间内无需向被上诉人王宪娟直接交付房屋。据此，可以认定上诉人盘锦恒盛置业有限公司并不存在违约行为，其与被上诉人王宪娟签订的《内部认购书》应当继续履行。被上诉人王宪娟所主张的解除《内部认购书》、返还购房款并支付违约金的诉讼请求不成立，不予支持。
综上，原审判决适用法律错误，应予改判。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第01466号民事判决。
二、驳回原审原告王宪娟的诉讼清求。
一审案件受理费3840元，二审案件受理费3840元，合计7680元，由被上诉人王宪娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年六月十二日
书 记 员 杨皓博