广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第30号
上诉人（原审被告）：中山市兴辉五金塑料制品有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：岑杰文，该公司总经理。
委托代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人：梁敏瑜，广东聚理律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈成业，男，1976年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市。
被上诉人（原审原告）：胡肖玲，女，1952年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市。
以上两名被上诉人的委托代理人：熊建，广东智田律师事务所律师。
原审被告：岑杰文，男，1962年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市。
上诉人中山市兴辉五金塑料制品有限公司（以下简称兴辉公司）因与被上诉人陈成业、胡肖玲及原审被告岑杰文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年2月15日，陈成业、胡肖玲作为乙方，兴辉公司作为甲方签订房产转让协议书，约定兴辉公司将其所有的位于中山市三角镇沙栏村金鲤工业区房地产转让给陈成业、胡肖玲，转让总价款为1250万元，该协议第一条第3项约定：“上述房产在转让之前分别租赁给中国联通有限公司中山分公司（以下简称联通公司）作机房使用及租赁给中山市赖荣记纺织有限公司（以下简称赖荣记公司）经营使用（详见两份租赁合同），转让给乙方后，上述租赁权责均由乙方继受，所有收益在乙方付清转让给甲方后变更均由乙方所得，乙方是否延续执行租赁合约，这是乙方自身权利，与甲方无关，其他事宜的完善甲方配合乙方，并在可行范围内予以方便”，兴辉公司须在收到所有转让款之日起将上述房地产交付给陈成业、胡肖玲，该房产交付之前的一切有关房产的费用（包括但不限于水电、煤气及土地出租费等）和法律责任由兴辉公司负责，与陈成业、胡肖玲无关，该房产交付给陈成业、胡肖玲后产生的与该房产有关的上述责任均由陈成业、胡肖玲负责，与兴辉公司无关，第七条第3项约定：“甲方必须在收到所有转让款的三日内协议乙方办理完按金交接，水电过户等手续”，第七条第5项约定：“甲、乙双方确认，上述房地产在甲方转让前的债权债务全部由甲方法定代表人负责，转让后的债权债务全部由乙方负责”，陈成业、胡肖玲在协议上签名并按指印，兴辉公司在协议上加盖公章，岑杰文、兴辉公司股东胡锦敏在协议上签名并按指印。陈成业、胡肖玲分别于2012年2月15日向兴辉公司付款100万元、于2012年3月7日付款600万元、于2012年4月7日付款150万元、于2012年6月6日付款400万元，上述款项均转让兴辉公司指定的岑杰文银行账户中，以上合计1250万元。上述款项支付后，陈成业、胡肖玲接手涉案房地产，双方未办理书面交接手续，涉案房地产已变更登记在陈成业、胡肖玲名下，房产证号为：粤房地权证中府字第02120179**，土地使用权证号：中府国用（2012）第易0400174号。
2013年12月5日，陈成业、胡肖玲向原审法院提起诉讼称：兴辉公司至今未将其收取的承租方赖荣记公司的150000元租赁按金交付给陈成业、胡肖玲。另，陈成业、胡肖玲在接收房地产后与原承租方协调中发现，兴辉公司隐瞒了如下收取租金的事实未告知陈成业、胡肖玲，包括兴辉公司于2012年5月15日收取赖荣记公司2012年6月15日至7月15日的租金共计53000元，于2012年7月24日收取联通公司2012年10月15日至2013年10月14日的租金25000元（不含税），两项租金共计78000元。为此，请求判令：一、兴辉公司立即向陈成业、胡肖玲支付原承租方交付的租赁保证金150000元、租金78000元；二、岑杰文对上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由兴辉公司、岑杰文负担。
另查明：陈成业、胡肖玲称兴辉公司收取了赖荣记公司租金押金150000元，于2012年5月15日收取赖荣记公司2012年6月15日至7月15日的租金共计53000元，于2012年7月24日收取联通公司2012年10月15日至2013年10月14日租金25000元，兴辉公司称没有直接收取押金150000元，是兴辉公司“购买厂房时，由上一物主转来的”。原审法院向兴辉公司核实租金收取情况，兴辉公司要求庭后三个工作日内书面回复，逾期不回复的，视为兴辉公司已收取上述租金，但兴辉公司未按期向原审法院书面回复。陈成业、胡肖玲向原审法院提交赖荣记公司、联通公司分别出具的证明两份，原审法院另向赖荣记公司、联通公司调查取证，证实：2009年4月27日，赖荣记公司通过支票方式向兴辉公司支付厂房押金150000元，于2012年5月15日通过转账方式向兴辉公司支付2012年5月15日至2012年6月14日的租金53000元，赖荣记公司同意兴辉公司向陈成业、胡肖玲移交押金150000元，联通公司于2012年7月24日向兴辉公司支付了2012年10月15日至2013年10月14日租金25000元，扣除2011年税金1800元、2012年税金1800元，实际支付21400元，上述租金均转账至兴辉公司指定的该公司股东胡锦敏银行账户中。
原审法院审理认为：陈成业、胡肖玲与兴辉公司签订房产转让协议书为双方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应依约履行己方义务。陈成业、胡肖玲于2012年6月6日向兴辉公司支付转让款1250万元完毕，兴辉公司应于该日向陈成业、胡肖玲交付涉案房地产，该日前涉案房地产的有关债权、债务由兴辉公司享有和负担，从该日起涉案房地产的有关债权、债务均由陈成业、胡肖玲享有和负担。
关于陈成业、胡肖玲主张兴辉公司支付租赁押金150000元的问题，原审法院认为，依协议第七条第3项约定，陈成业、胡肖玲支付转让款后，兴辉公司应向陈成业、胡肖玲办理租赁押金交接，赖荣记公司亦同意兴辉公司向陈成业、胡肖玲移交押金150000元，故陈成业、胡肖玲要求兴辉公司移交租金押金150000元，理据充分，应予以支持。
关于陈成业、胡肖玲主张兴辉公司交付赖荣记公司交纳的租金53000元的问题，该部分租金为2012年5月15日至2012年6月14日发生，2012年6月6日之前的租金应由兴辉公司享有，2012年6月6日至2012年6月14日租金15900元（53000×9／30）应由陈成业、胡肖玲享有，故兴辉公司应向陈成业、胡肖玲支付从赖荣记公司收取的租金15900元。
关于陈成业、胡肖玲主张兴辉公司交付联通公司交纳的租金25000元的问题，2012年10月15日至2013年10月14日租金为25000元，扣除2011年税金1800元、2012年税金1800元，实际支付21400元，原审法院认为，上述租金应由陈成业、胡肖玲享有，2011年的税金应由兴辉公司负担，但2012年税金1800元，根据双方的约定，6月6日之前的税金由兴辉公司负担，6月6日之后的税金由陈成业、胡肖玲负担，故陈成业、胡肖玲应负担税金1050元（1800×7／12），兴辉公司应向陈成业、胡肖玲支付从联通公司收取的租金23950元。以上合计189850元（150000元＋15900元＋23950元）
关于陈成业、胡肖玲主张岑杰文承担连带责任的问题，原审法院认为，本案买卖合同的向对方为兴辉公司，岑杰文并非合同相对方，也不是租赁押金、租金的实际收取方，《房屋转让协议书》第七条第5项约定：“甲、乙双方确认，上述房地产在甲方转让前的债权债务全部由甲方法定代表人负责，转让后的债权债务全部由乙方负责”，该约定也不能显示岑杰文自愿对本案债务承担连带保证责任，故根据合同相对性原则，陈成业、胡肖玲主张岑杰文承担连带清偿责任，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、兴辉公司于判决生效之日起三日内向陈成业、胡肖玲支付189850元；二、驳回陈成业、胡肖玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，由陈成业、胡肖玲负担620元，由兴辉公司负担4100元（应于本判决生效后七日内向陈成业、胡肖玲交纳）。
上诉人兴辉公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。理由如下：原审判决认定事实错误，且漏列当事人，程序违法，判决明显不当。一、租赁保证金是兴辉公司根据房地产租赁合同向原承租人赖荣记公司收取，陈成业、胡肖玲不是合同的当事人，其无权对该保证金提出任何主张。尽管兴辉公司将涉案厂房转让给陈成业、胡肖玲，但根据合同相对性原则，其也只能向承租人提出，在没有获得赖荣记公司书面同意且原租赁合同双方已无任何争议的情况下，陈成业、胡肖玲无权要求兴辉公司将该保证金转交给陈成业、胡肖玲。即使需要退还也是向赖荣记公司退还，否则兴辉公司面临重复支付该保证金的法律风险。另外，本案的处理结果与赖荣记公司有法律上的利害关系，依法应通知赖荣记公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。二、涉案房地产产权转让后，即使赖荣记公司与联通公司继续向兴辉公司支付了部分租金，也应当由承租人以不当得利请求兴辉公司返还，陈成业、胡肖玲不是租赁合同的主体，无权依据租赁合同主张租金。本案的处理结果也与联通公司有法律上的利害关系，依法应通知联通公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
被上诉人陈成业、胡肖玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于兴辉公司的上诉请求及理由，经查，兴辉公司与陈成业、胡肖玲签订的房产转让协议书第一条第3点约定，涉案房产在转让前分别租赁给联通公司与赖荣记公司，转让后，租赁权均由陈成业、胡肖玲继受，所有收益在陈成业、胡肖玲付清转让款给兴辉公司后变更均由陈成业、胡肖玲享有，陈成业、胡肖玲是否延续执行租赁合同，是陈成业、胡肖玲自有权利，与兴辉公司无关。该协议书第七条第3点约定，兴辉公司必须在收取所有转让款的三天内协助陈成业、胡肖玲办理完租户按金交接、水电过户等手续。因此，从陈成业、胡肖玲于2012年6月6日向兴辉公司支付转让款1250万元后，涉案房地产的债权均由陈成业、胡肖玲享有，因此，陈成业、胡肖玲有权向联通公司、赖荣记公司收取租金并要求兴辉公司转交赖荣记公司支付的租赁保证金15万元。另外，经原审法院调查，赖荣记公司同意兴辉公司将租赁保证金15万元转交给陈成业、胡肖玲，并由陈成业、胡肖玲继续履行合同。故原审法院没有通知联通公司、赖荣记公司作为第三人参加诉讼并无不当。
综上，上诉人兴辉公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4720元，由上诉人中山市兴辉五金塑料制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年三月十三日
书 记 员 孙翠红