浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1717号上诉人（原审被告）：温州市万鼎鞋城管理有限公司。法定代表人：瞿德朋。委托代理人：吴伟，浙江瓯盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市名城建设开发有限公司。法定代表人：吴晨宇。委托代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。委托代理人：方园园，浙江光正大律师事务所律师。上诉人温州市万鼎鞋城管理有限公司（以下简称万鼎鞋城管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第3049号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，2013年7月9日，温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城建设公司）与温州万鼎商业管理有限公司（以下简称万鼎商业管理公司）签订《房屋租赁合同》，约定：因万鼎商业管理公司经营需要，通过公开拍卖方式取得名城建设公司大高桥壬子巷大厦1-4层部分商业、办公用房的租赁权；出租之房屋坐落于市区（信河街2号地块）大高桥壬子巷大厦1-4层122室（商场1735.9平方米）、205室（商业144.79平方米）、206室（商场2454.4平方米）、301室（商业144.77平方米）、302室（商业125.69平方米）、303室（商业176.15平方米）、305室（142.95平方米）、306室（商场2823.09平方米）、405-416室（办公462.39平方米），总计建筑面积8210.13平方米；租期为5年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止，其中免租金装修宽限期4个月（即2013年7月20日至2013年11月19日），租金从2013年11月20日开始计算；租期届满之日，万鼎商业管理公司应无条件腾空承租之房屋，由名城建设公司查验后回收，如有损坏残缺，万鼎商业管理公司承担修复或照价赔偿的责任；租金按年计价，第一年租金为招租中标成交价6920000元减去装修宽限期免租金金额2306666.68元，第一年实缴租金为4613333.32元（2013年11月20日至2014年7月19日），支付时间为2013年7月10日；第二年租金为6920000元（2014年7月20日至2015年7月19日），每6个月支付一次，支付时间分别为2014年7月5日、2015年1月5日；第三年租金为6920000元，第四年起，租金在上一年基础上年递增3%；第一年租金减去装修宽限期免租金后，在签订本合同之日一次性付清，第二年起，租金每6个月交付一期，先付款后使用，万鼎商业管理公司应在规定支付日期缴纳完毕，万鼎商业管理公司必须全数付清下期租金后方有权使用；名城建设公司享有按约收取租赁房屋租金的权利，按现有实际条件，负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务，万鼎商业管理公司签订本合同之日起，视为名城建设公司已按双方认可的出租房屋现有实际条件及时、完整的完成交付义务；万鼎商业管理公司负有按约及时足额给付租赁房屋租金的义务，享有在租期内依法按约占有使用承租房屋及附属配套设施的权利；出租之房屋，原使用功能设计为商场、商业、办公用房，规定万鼎商业管理公司经营范围为：商业及办公；万鼎商业管理公司利用承租房屋从事经营活动，应自行申报办理房管、消防、环保、安全、保险等方面审批许可手续；万鼎商业管理公司装修消防验收等后续手续由其自行负责向有关部门申请审批，名城建设公司按本出租房屋主体工程的现有条件提供协助，房屋租赁所须办理的一切审批许可登记领证手续，均由万鼎商业管理公司负责申办并承担费用，名城建设公司予以配合协助；双方签订消防安全责任协议书，作为本合同的附件，具有与本合同同等的法律效力，并严格履行；万鼎商业管理公司违反合同第三条、第五条第2项之约定，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰计付违约金，连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，名城建设公司有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求万鼎商业管理公司支付100万元的违约金，名城建设公司保留追索万鼎商业管理公司拖欠租金及违约金的权利，有关追索的费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由万鼎商业管理公司全额承担。协议签订后，名城建设公司将涉案租赁物交付万鼎商业管理公司使用。同日，名城建设公司与万鼎商业管理公司签订《消防安全责任协议书》，约定：万鼎商业管理公司必须严格遵守执行政府有关消防安全管理规定，切实抓好用火用电管理；在承租房屋内进行装修时，应严格遵守用火用电制度，不乱拉乱接电源线，禁止擅自更改燃气管线和消防设施，严格要求所有人员遵守国家消防法规的有关规定，自觉遵守有关的安全操作规程和制度，提高安全意识，不得在出口、过道和消防疏散通道堆放杂物、停放车辆，保持消防通道畅通，切实消除火灾隐患，确保施工安全；按有关规定配备消防灭火器材，完善消防设施。2013年7月15日，万鼎商业管理公司向名城建设公司缴纳涉案房屋履约保证金1380000元。2013年12月17日，万鼎鞋城管理公司向名城建设公司申请将双方于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》中承租方万鼎商业管理公司变更为万鼎鞋城管理公司，除承租方名称变更外，原合同其他条款履行保持不变，如有异议，以原合同条款为准。同日，名城建设公司与万鼎商业管理公司、万鼎鞋城管理公司三方签订《补充协议书》，约定：原合同承租方万鼎商业管理公司变更为万鼎鞋城管理公司；除承租方名称变更外，原合同其它条款履行保持不变，如有异议，以原合同条款为准；本补充协议书和以前签订的合同具有同等的法律效力。2013年12月18日，万鼎鞋城管理公司向名城建设公司支付第一年的租金，即2013年11月20日至2014年7月19日的租金4620000元。但第二年的租金（2014年7月20日至2015年7月19日），至今未予支付，名城建设公司多次催讨未果，遂提起诉讼。坐落于温州市鹿城区大高桥壬子巷大厦122室、205-206室、301-303室、305-306室、405-416室的房屋产权登记于名城建设公司名下。2013年9月24日，温州市公安消防局鹿城区分局向万鼎商业管理公司出具鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，要求万鼎商业管理公司停止进行温州市鹿城区信河街壬子巷大厦地上第一至三层局部室内装修工程施工，对工程消防设计组织整改后向该局申请复查。2014年5月6日，上述工程消防设计整改后经消防安全检查合格。万鼎鞋城管理公司承租期间，壬子巷大厦业主以其侵占四楼设备层和反对办鞋城为由，对万鼎鞋城管理公司的日常工作进行阻扰。2013年12月27日，万鼎鞋城管理公司与温州市鹿城区壬子巷大厦第二届业主委员会（以下简称业主委员会）、温州市鹿城区五马街道府前社区居民委员会签订《协议书》，约定：万鼎鞋城管理公司支付业主委员会1-3F外立面广告费(2014年3月10日起至2017年3月9日止，共计3年)，每年支付250000元，其中，第一年万鼎鞋城管理公司自愿赞助业主委员会50000元。2014年7月9日，名城建设公司对壬子巷大厦承租方万鼎鞋城管理公司《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》进行复函。原判认定上述事实的证据有：当事人的身份证明材料、房屋租赁合同、申请书、补充协议书、房屋所有权证、关于催缴租金的通知、委托合同、发票、建设工程消防设计备案检查不合格通知书、《关于壬子巷大厦承租方万鼎公司的回复函》、壬子巷大厦业主闹事书面证明材料、要求归还壬子巷大厦四楼设备层坚决反对办鞋城的决议、关于壬子巷大厦的情况汇报、壬子巷大厦消防改造设计图纸、消防改造及消防楼梯费用依据、《协议书》及支付凭证、联名书、消防安全检查合格证、双方当事人的陈述等。名城建设公司于2014年10月23日以房屋租赁合同纠纷为由，向原审法院起诉称：2013年7月9日，名城建设公司与万鼎商业管理公司签订《房屋租赁合同》，约定由该公司承租名城建设公司坐落于温州市（信河街2号地块）大高桥壬子巷大厦1-4层122室、205室、206室、301室、302室、303室、305室、306室、405-416室的房屋，共计建筑面积8210.13平方米；房屋租期为5年，自2013年7月20日起至2018年7月19日止；免租金装修宽限期为4个月，租金从2013年11月20日开始计算；第一年实缴租金为4613333.32元（原中标成交价为6920000元，扣除装修宽限期免租金金额2306666.68元），第二、三年的租金为每年6920000元，第四年起租金在上一年基础上年递增3%。第一年的实缴租金在签订合同之日一次性付清；第二年，租金每6个月交付一期，先付款后使用。如迟延履行，每逾期一天，按应交未交金额的1‰给付违约金。之后，万鼎商业管理公司向名城建设公司提出申请，要求变更承租方为万鼎鞋城管理公司。2013年12月17日，名城建设公司、万鼎鞋城管理公司及万鼎商业管理公司三方签订补充协议，变更承租方为万鼎鞋城管理公司。根据合同约定，万鼎鞋城管理公司应分别于2014年7月5日支付2014年7月20日至2015年1月19日的租金3460000元及2015年1月5日支付2015年1月20日至2015年7月19日的租金3460000元，共计6920000元。但万鼎鞋城管理公司经多次催讨，至今未履行。故请求判令：一、万鼎鞋城管理公司支付租金3460000元；二、万鼎鞋城管理公司支付违约金325240元（违约金为日0.01%，从2014年7月6日开始计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2014年10月8日）；三、万鼎鞋城管理公司继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由万鼎鞋城管理公司承担。在一审审理期间，名城建设公司变更诉讼请求为：一、判令万鼎鞋城管理公司支付租金6920000元（租金按合同约定支付，现暂计至2015年7月19日）；二、判令万鼎鞋城管理公司支付违约金705840元（违约金为日0.01%，从2014年7月6日开始计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2015年1月27日）；三、万鼎鞋城管理公司继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由万鼎鞋城管理公司承担。万鼎鞋城管理公司在原审答辩称：一、2013年6月25日，万鼎鞋城管理公司在拍卖过程中取得涉案房屋的承租权，合同约定涉案租赁物建筑面积为8000多平米。但万鼎鞋城管理公司在交付租金后发现租赁物存在消防问题，且租赁物四层无法使用，导致租赁面积减少400多平米。万鼎鞋城管理公司承租时，商场已进行设计规划，致使存在重大问题，故不得不增加成本投入以便招商，消防问题亦进行了处理。以上问题均给万鼎鞋城管理公司造成了巨大损失，故名城建设公司要求万鼎鞋城管理公司支付租金和违约金不合理。二、合同约定名城建设公司负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务。但其出租房屋权属不清，且未及时妥善处理产权关系，导致温州市鹿城区壬子巷大厦业主对万鼎鞋城管理公司入驻项目进行长期阻扰，阻碍正常装修、日常办公及招商工作，给万鼎鞋城管理公司造成了巨大经济损失。万鼎鞋城管理公司多次要求名城建设公司协调处理，但其一直未妥善解决，造成万鼎鞋城管理公司的经营无法正常进行，因此，万鼎鞋城管理公司只能自己出面处理，并补贴业主相关费用。三、名城建设公司未履行合同义务，构成违约；名城建设公司交付的房产存在消防问题，导致承租人合同最终目的未达成，严重侵犯了万鼎鞋城管理公司的合法权益。2014年7月9日，名城建设公司复函万鼎鞋城管理公司，双方的使用面积得以确认。因此，租期应当自2014年7月9日开始计算。按合同约定，万鼎鞋城管理公司已经支付一年的租金，名城建设公司不应以租金问题进行诉讼。原判认为，名城建设公司与万鼎商业管理公司于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》、《消防安全责任协议书》及2013年12月17日与万鼎鞋城管理公司、万鼎商业管理公司签订的《补充协议书》均系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，万鼎鞋城管理公司应分别于2014年7月5日、2015年1月5日支付名城建设公司2014年7月20日至2015年1月19日、2015年1月20日至2015年7月19日的租金，但万鼎鞋城管理公司至今未予支付。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，名城建设公司已按约交付涉案房屋由万鼎鞋城管理公司进行占有使用，万鼎鞋城管理公司亦应及时支付租金，故名城建设公司诉请要求万鼎鞋城管理公司支付租金6920000元，予以支持。经双方约定，万鼎鞋城管理公司逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰计付违约金。万鼎鞋城管理公司未按约及时履行合同义务，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故名城建设公司要求万鼎鞋城管理公司继续履行租赁合同，并支付相应违约金的诉请，予以支持。鉴于双方约定的违约金计算标准偏高，酌情予以调整，即万鼎鞋城管理公司按应支付而未支付租金的日0.2‰支付违约金。万鼎鞋城管理公司主张涉案租赁物存在消防问题，且长期遭受所在大厦业主阻扰办公，致租赁物第四层无法使用，减少了租赁面积，给其造成巨大经济损失，因此，认为名城建设公司要求其支付租金和违约金的诉请不合理。原判认为，一、据温州市公安消防局鹿城区分局出具的鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，万鼎鞋城管理公司消防审批未经通过系因其对涉案房屋进行装修所致，且双方已就消防安全责任进行书面协议约定，故万鼎鞋城管理公司主张因消防问题导致合同目的无法达成，于法无据，不予支持。二、万鼎鞋城管理公司主张涉案房屋权属不明确，致使所在大厦业主对其办公长期进行阻扰，为此其向业主进行补贴。经审理，名城建设公司系涉案房屋产权的合法所有者，所交付房屋权属明晰，不存在权利瑕疵问题，且万鼎鞋城管理公司支付业主款项系出于涉案房屋1-3F外立面的广告费，故对万鼎鞋城管理公司的上述主张，不予支持。万鼎鞋城管理公司主张名城建设公司于2014年7月9日就万鼎鞋城管理公司的《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》进行复函，双方约定的租赁使用面积才得到确认，系对申请报告作出的承诺，因此，租期应当从复函之日，即2014年7月9日开始计算。原判认为，该复函系针对万鼎鞋城管理公司申请调整租期租金而作出，从其内容上看，认为消防方面不存在过错，亦不考虑给予免租期方式补偿，但考虑到消防部门审批标准的变化，如消防部门出具明确意见，名城建设公司可以通过消防审批之日为合同起始时间，同时按照原招租方案给予免租装修期。同时，对于增加的一层116、117室营业房，建筑面积83.26平方米，名城建设公司委托评估，租金按评估租赁价格标准，和万鼎鞋城管理公司签订房屋租赁合同补充协议，租赁期限等条款与原合同一致。据此，名城建设公司出具的回复函并未明确答应万鼎鞋城管理公司条件，而是提出了新的要求，应视为新要约，但万鼎鞋城管理公司未对该新要约进行回复确认，即双方未形成新的合意，故万鼎鞋城管理公司的上述主张依据不足，不予支持。名城建设公司诉请要求万鼎鞋城管理公司承担律师费，因该费用非必要支出，亦于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第三十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、万鼎鞋城管理公司继续履行名城建设公司与万鼎商业管理公司于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、万鼎鞋城管理公司于本判决生效之日起十五日内支付名城建设公司租金6920000元及违约金（自2014年7月6日起至判决确定履行之日止，按日0.2‰计算）；三、驳回名城建设公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65181元，由名城建设公司负担15181元，万鼎鞋城管理公司负担50000元。宣判后，万鼎鞋城管理公司不服，向本院提出上诉，称：一、原判对《关于壬子巷大厦承租方万鼎公司的回复函》的定性错误。该回复函系名城建设公司对万鼎鞋城管理公司请求调整租金及租期的明确答复，回复函中对租期起算时间及部分面积调整作出的具体明确的答复，系名城建设公司作出的承诺，并非新要约，且其意思表示真实，内容合法，双方当事人应该按照该内容履行。原判将该回复函认定为新要约，属定性错误。二、原审判决租金计算错误。名城建设公司在回复函第一条中同意退租四层办公用房462.39平方米，在第二条中同意减除空调设备的实际使用面积（以名城建设公司测绘测量为准），虽名城建设公司至今未能进行测绘测量，但该面积实际约200平方米。上述面积名城建设公司己同意退租及减除。按照双方签订的《房屋租赁合同》第一条的约定，面积如有增减以最后测绘实测面积为准，租金以招标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定，故计算租金时应按减除后的实际面积相应调整租金，本案的年租金调整后应为6361697元。三、原判对租期的计算错误。回复函第六条确定，租期以通过消防审批之日为合同起始时间，同时按照原招租方案给予免租装修期四个月。2014年5月6日，建设工程消防设计整改经消防安全检查合格，所以租期应从2014年5月6日开始进行计算，实际租金从2014年9月6日开始支付。四、原判判令万鼎鞋城管理公司支付违约金与事实不符。由于双方同意对租期及租金进行调整，同时万鼎鞋城管理公司己实际支付一年租金，故万鼎鞋城管理公司并无违约或逾期支付租金，依法不应承担违约金。综上，原判认定事实错误，请求依法予以撤销，并改判驳回名城建设公司的诉讼请求。被上诉人名城建设公司答辩称：一、原审法院对于《关于壬子巷大厦承租方万鼎公司的回复函》的定性正确。名城建设公司的回复函确系针对万鼎鞋城管理公司的申请报告作出的，但回复函的内容与申请的内容并不完全一致，且对主要内容提出了新的意见，应视为新要约。二、既然回复函为新要约，在万鼎鞋城管理公司未同意并作出承诺前，并不发生对双方的约束力。故原判判令对租金、租期的计算及违约金的支付按原合同履行并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均提供了万鼎鞋城管理公司向名城建设公司提交的《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》，经核对，双方当事人确认以名城建设公司提交的文本为准。故本院对名城建设公司提交的《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》予以确认。同时，名城建设公司确认其回复函第二条中所涉及的空调设备实际使用面积，经测绘测量为105.30平方米。万鼎鞋城管理公司对该测绘测量结果没有异议。因审理需要，本院向温州市公安消防局鹿城区分局调取了如下档案材料：1、温公消验字[2007]第15号有关壬子巷大厦商住综合楼建筑工程消防验收意见书。该意见书载明壬子巷大厦（包括一至三层商场及办公用房）消防验收所适用的规范为《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95。2、壬子巷大厦1-3层室内装饰装修工程设计图（消防设计经审查合格）上的设计说明。该设计说明载明施工图设计依据的消防规范为《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。万鼎鞋城管理公司及名城建设公司对本院调取的证据均无异议，本院对上述证据予以确认。经审查当事人一、二审提供的证据、本院调取的证据及双方当事人确认一致的事实，本院认定，2014年1月10日，万鼎鞋城管理公司就壬子巷大厦的租赁问题，向名城建设公司提出《关于温商回归投资项目租期租金调整的申请报告》，在报告中提出以下六点要求：一、减除四楼面积（462.39平方米）租金，因在消防审批时，消防部门明确指出四楼不可作为商用；二、减除二楼空调机房占用面积约200平方米（以实际测量为准）。三、因消防增加一部电梯，根据原合同，电梯设施部分费用由贵公司负担。四、因消防审批根据新标准进行改造减少经营面积280平方米，建议在合同面积中予以扣除（以实际测量为准）。五、关于对壬子巷大厦业委会五年共130万元的补偿金，希望在每年度予以返还25万元，或以免租方式扣除、六、考虑万鼎鞋城管理公司消防改建、运营损失、经营收益直接损失等达3880万元，建议以免租一年的方式进行补偿和由于消防与审批等问题在2014年1月6日才得以落实，加上原合同免租期四个月。名城建设公司于2014年7月9日作出《关于壬子巷大厦承租方万鼎公司的回复函》，对万鼎鞋城管理公司提出的六点要求作出答复，主要内容为：一、四层办公用房，在招租时已经明确为办公用房，且权属明确，不存在当商业用房出租。考虑到原该部位属架空层修改而成，现大厦业委会认为应归住户所有，万鼎鞋城管理公司与业委会因此发生多次冲突而最终退出。考虑到该问题属历史遗留问题，万鼎鞋城管理公司无法解决，因此同意给予退租四层办公用房462.39平方米。二、考虑到三楼屋面原设计有安装空调外机预留位置，在住户入住后设置将无法通过环评审批，现万鼎鞋城管理公司调整到二层位置，可以根据空调设备的实际使用面积（以名城建设公司测绘测量为准）减除租赁面积。三、万鼎鞋城管理公司二次消防审批，因消防新老规范的要求不同，造成增加设置消防电梯。鉴于双方均无过错，且增加的消防电梯属名城建设公司资产，因此同意增加的电梯安装费用由名城建设公司支付。四、消防新标准审批减少商业面积属于万鼎鞋城管理公司二次装修审批，名城建设公司已经通过规划等部门验收及办理房屋所有权证，二次消防审批及消防设施改建减少的面积不予在租赁面积中扣除。五、业委会五年共计补偿金130万元，属万鼎鞋城管理公司与业委会之间的经济行为，与名城建设公司无涉，明确不予返还租金。六、消防改造是消防新老规范发生变化造成，名城建设公司不存在过错。同时，万鼎鞋城管理公司尚未开始经营，提出运营损失、经营收益损失无事实依据，因此不考虑给予免租期方式补偿。但考虑到消防部门审批新老标准变化，确属该处资产按新标准审批难以审批通过的（提供消防部门出具意见），名城建设公司可以通过消防审批之日为合同起始时间，同时按照原招租方案给予免租装修期。七、增加的一层116、117室营业房，建筑面积83.26平方米，名城建设公司委托评估，租金按评估租赁价格标准，和万鼎鞋城管理公司签订房屋租赁合同补充协议，租赁期限等条款与原合同一致。在本院审理期间，名城建设公司经测量，确认其回复函第二条中所涉及的空调设备实际使用面积为105.30平方米。万鼎鞋城管理公司对该测绘测量结果没有异议。2013年9月24日，温州市公安消防局鹿城区分局作出了鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，认为壬子巷大厦第一至三层室内装修工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准，责令停止进行工程施工，在对工程消防设计组织整改后、再申请复查。该通知书列出了装修工程设计存在的若干问题，其中有关“电气设计说明中的建筑类型错误、消防用电设计错误、发生火灾时仍需坚持工作的房间的应急照明不符合规范要求”等问题均系违反了《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）的规定。有关“未明确消防电梯及前室内的消防设施设计情况，请提供符合规范标准的设计图纸，以供审查”的问题，系因万鼎鞋城管理公司根据交付的租赁物现状设计，没有设立消防电梯。为此，万鼎鞋城管理公司对装修工程的消防设计进行了整改。2014年5月6日，温州市公安消防局鹿城区分局颁发了消防安全检查合格证。本院认定的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，万鼎鞋城管理公司向名城建设公司提交的申请报告，实质系对原《房屋租赁合同》的部分内容提出了变更要求。因租赁物及与租赁物有关的使用条件确已发生一定的变化，名城建设公司以回复函的形式对万鼎鞋城管理公司要求变更的内容予以了回应。根据申请报告及回复函的内容，可认定双方就退租四层面积462.39平方米、在租赁面积中减除实际测量的二层空调设备使用面积的问题达成了合意。因此，就租赁面积，双方应以新的约定为准。根据名城建设公司在二审审理期间的测量结果，二层空调设备使用面积为105.30平方米，故名城建设公司出租的商业、办公用房建筑面积总计应为7642.44平方米（8210.13平方米-462.39平方米-105.30平方米）。根据《房屋租赁合同》的约定，8210.13平方米出租面积第一至三年的年租金均为6920000元，则第一至三年每平方米的年租金均为842.86元。根据《房屋租赁合同》有关“面积如有增减以最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定”的约定，第一至三年7642.44平方米的年租金均为6441516.12元。第一年的租金扣减四个月的免租装修宽限期，实际应为4294344.08元。关于租期的起算时间。在万鼎鞋城管理公司的申请报告及名城建设公司的回复函中均提到了因消防管理规范发生变化导致万鼎鞋城管理公司必须进行消防改造才能通过消防审批的情况。根据名城建设公司在一审提供的鹿公消设查字（2013）第0010号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，本院调取的温公消验字[2007]第15号有关壬子巷大厦商住综合楼建筑工程消防验收意见书，壬子巷大厦1-3层室内装饰装修工程设计图（消防设计经审查合格）上的设计说明，结合名城建设公司回复函第二点有关“你司二次消防审批，因消防新老规范的要求不同，造成增加设置消防电梯”的答复内容，可以认定壬子巷大厦商住综合楼建筑工程消防验收后，到万鼎鞋城管理公司承租时，消防验收所依据的规范已经发生变化，而万鼎鞋城管理公司依据原有消防条件进行室内装修工程设计，明显不符合新规范的要求，此系万鼎鞋城管理公司室内装修工程设计无法通过消防审批的主要原因。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据该条的规定，出租人应当按照约定的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物，且交付的租赁物必须符合合同约定的使用目的，使承租人在整个租赁其内能够正常使用。因此，在本案交付的租赁物没有达到商业用房消防条件，导致万鼎鞋城管理公司无法对租赁物进行装修及使用时，名城建设公司作为出租人应及时对租赁物进行整改，以保证符合使用条件。在名城建设公司未及时整改的情况下，万鼎鞋城管理公司自行对租赁物原有消防条件进行了整改。双方于2013年7月9日签订租赁合同，合同签订后，名城建设公司交付了租赁物。而2013年9月24日，消防部门已作出消防设计不合格通知书，说明万鼎鞋城管理公司接收租赁物后已及时进行装修设计。原设计被退回后，需重新设计并进行整改，到2014年5月6日通过审批，万鼎鞋城管理公司无法在合同预期的时间内使用租赁物。因此，其有权请求减少租金或延长租期。针对上述实际情况，万鼎鞋城管理公司在申请报告第六点，名城建设公司在回复函第六点均表达了己方的意见，结合双方在一、二审审理期间针对该问题所做的陈述，可以认定双方在申请报告及回复函中的表述虽然不同，但真意均是认为应根据消防审批实际情况变更原合同约定的租期起算时间，同时保留原合同免租期四个月的内容。名城建设公司认为其回复函第六条同意以消防审批通过之日为合同起始时间的前提是万鼎鞋城管理公司需提供消防部门出具的意见，证明确属按新标准审批难以通过。而万鼎鞋城管理公司一直未予提供。本院认为，《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》即系消防部门出具的意见，且在该通知书上消防部门已经具体说明了存在的问题，例如没有设计消防电梯的，按新标准即无法通过。该通知书系名城建设公司作为己方证据在一审提供庭审质证，说明万鼎鞋城管理公司已将消防部门出具的意见提交给名城建设公司。可见，名城建设公司承诺变更合同起始时间的条件已经成就。因此，对于上述已经达成的合意，双方当事人均应遵循诚实守信的原则，予以遵守和维护。至于具体的租期起算时间，万鼎鞋城管理公司在申请报告中主张从第二年开始计算，名城建设公司在回复函中则主张从消防审批通过之日起算，双方对该问题存在分歧，尚未达成一致意见。鉴于万鼎鞋城管理公司在上诉状中明确表示按名城建设公司回复函第六点确定的消防设计整改经检查合格的2014年5月6日（即消防审批通过之日）作为租期的起算点，名城建设公司在二审审理期间亦表示如果合同变更成立，应按其回复函的内容履行。因此，涉案租赁物的租期可从2014年5月6日起算，第一年的租期为2014年5月6日至2015年5月5日，第二年的租期为2015年5月6日至2016年5月5日。第一年的租金扣减四个月的免租装修期，租金从2014年9月6日起计算，故实际应支付的租金为4294344.08元，万鼎鞋城管理公司已支付的租金为4620000元，已超过应支付的金额。鉴于名城建设公司起诉时尚处于第一年的租期内，到二审时才开始第二年的租期，且原合同约定的租期起止期间已经发生变更，因此，第二年及以后的租金支付时间应由双方重新进行约定，不宜在本案中进行处理。综上，万鼎鞋城管理公司的上诉主张成立，本院对其上诉请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第3049号民事判决。二、驳回温州市名城建设开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费65181元，二审案件受理费65181元，均由温州市名城建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  郑文平代理审判员  曾 慧二〇一五年八月二十五日代书 记员  李博武