广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4164号上诉人（原审被告）：曹裕民，男，1951年9月20日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：宁淑娟，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡楠，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪子君，女，1973年10月6日出生，香港特别行政区居民，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘植林，广东尊信律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝猛，广东尊信律师事务所实习律师。上诉人曹裕民因与被上诉人汪子君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人曹裕民上诉请求：驳回汪子君全部诉讼请求。事实和理由：一、根据合同约定，汪子君仅能以按揭付款方式支付购房款。一审法院认定汪子君可以通过银行按揭付款方式或一次性支付购房款，属于认定事实错误。根据涉案合同的约定，汪子君先支付定金100000元，后通过银行按揭方式支付剩余款项1200000元。同时，因银行政策问题导致汪子君不能正常贷款时，汪子君可以选择一次性付款的方式支付购房款；在付款不能的情况下，双方友好解除合同。因此，在没有银行政策问题导致汪子君不能正常贷款的情况下，汪子君不能以�次性付款的方式支付购房款，而应该以银行按揭的方式支付购房款，否则其将构成违约。二、本案中，曹裕民一直积极协助汪子君办理银行按揭贷款手续。汪子君在知晓曹裕民银行账户信息的情况下，未按照合同约定支付定金，又未根据合同约定办理银行按揭手续，其缺乏购房的诚意，其违约在先。三、根据双方合同的约定，曹裕民办理涉案房屋过户的前提条件系汪子君支付首期款以及银行通知同意按揭贷款，且银行按揭贷款应支付至双方确定的银行监管账户。但上述前提条件均未实现，故曹裕民在汪子君履行合同义务前有权行使先履行抗辩权。被上诉人汪子君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉案合同是双方当事人真实意思表示，为有效合同。根据双方合同的约定，购房款并未约定以银行按揭方式为唯一的付款方式，汪子君�可以现金方式支付购房款。中介公司已证明曹裕民违约。汪子君有全额支付购房款的能力。曹裕民从未通知汪子君解除涉案合同，且其没有证据证明其主张。汪子君向一审法院起诉请求：曹裕民继续履行房屋买卖合同，协助汪子君办理过户手续。一审法院认定事实：2015年11月13日，汪子君（买方）、曹裕民（卖方）、中山市敏众物业代理有限公司（以下简称敏众公司）（经纪方）签订房地产买卖合同，合同约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××镇长××海××房及××号车库，该物业转让成交价为1300000元整，买方须按下述方式付款：定金100000元，定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权无查封状态将定金放予卖方，买卖双方继续交易该定金折合为第一部分楼款，第二部分楼款为1200000元整，付款方式为�次性付款或银行按揭付款，一次性付款须在办理房地产权登记过户手续前由买卖双方通过银行进行资金监管；银行按揭付款，楼款中部分款项由经纪方协助买方寻找银行贷款支付给卖方，办理银行按揭所发生的费用由买方负担，否则视为买方违约，买方需于本合同签订之日起10个工作内申请所需按揭，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，买方须在办理该物业房地产权登记过户手续前支付首期款，由买方存入双方协商确定的银行资金监管账户，买方所付首期款为上述第二份楼款中非由银行以贷款形式支付之金额。在银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续，该物业房地产权登记过户手续须在2015年12月15日之前。双方在合同中选定的付款方式为银行按揭付款。卖方须在收到全部房款当日负责将该物业交予买方使用。合同第19条备注注明，如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准，双方在备注中注明：因银行政策问题导致买方不能正常贷款，买方需筹钱一次性付款，如资金筹备不足不能支付时，双方友好解除合同，不追究任何一方违约责任，卖方退还已收定金。合同还约定了其他事项。合同签订后，汪子君将曹裕民持有的银行卡进行拍照记录账号，曹裕民配合汪子君前往银行办理案涉房屋按揭手续，汪子君称曹裕民要求其将定金及楼款待银行贷款审批后一起给付，故其将曹裕民的银行卡信息予以删除，后曹裕民拒收定金导致其无法支付。曹裕民对此不予确认，称汪子君有其银行卡账号，随时可以支付，但其一直未收到任何楼款。后汪子君取消银行按揭付款要求一次性付款，双方协商未果，敏众公司于2015年12月8日�曹裕民出具合同督促办理通知书称，买方汪子君已将房款准备妥当，双方约定于2015年12月15号为最后办理产权过户交易时间，希望卖方曹裕民在约定时间之内前来办理房屋过户手续。曹裕民确认收到该份通知，但称在收取通知书前，汪子君已向其说明不能全额给付房款，部分房款需要分期支付，并要求先办理案涉房产的过户手续，其认为存在风险故以其已离开中山为由予以拒绝，并称汪子君要求一次性付款其没有理由拒绝，汪子君可以一次性将楼款支付到曹裕民的银行卡，但汪子君没有支付楼款属于违约，且案涉房产已经升值，继续履行合同对其不公平，故拒绝履行合同，并要求与汪子君解除合同。汪子君称一次性付款尚欠部分款项是在与曹裕民处于协商的阶段，其认为办理过户手续和支付房款可以同时履行，其在敏众公司发出通知书时已将房款准备妥当，但曹裕�拒绝收款及履行合同，汪子君一审期间当庭表示一次性向曹裕民付款，并提供了银行记录予以证明其有一次性支付房款的能力。因双方协商未果，汪子君遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院再查明：案涉房产座落于中山市××镇长××海××房及××号车库，所有权人为曹裕民，土地证号分别为：中府国用（2015）第2500226、2500224号，房产证号分别为：粤房地权证中府字第××、01××56号。一审法院另查明：一审诉讼过程中，汪子君申请证人胡某出庭作证，一审法院予以准许，胡某称其为敏众公司的经理，负责协助、指导汪子君与曹裕民签订合同，签合同时，因曹裕民不愿意将房地产权证书提交敏众公司，故曹裕民暂时不收取汪子君的定金。案外人苏彦清为敏众公司的员工，其提交微信聊天记录称该记录的内容是其与曹裕民关于案涉房产交易过程及催促曹裕民办理过户手续，该记录显示曹裕民在2015年12月初表示案涉房产暂不考虑马上出售。曹裕民对上述证据均不予确认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。汪子君与曹裕民签订的房地产买卖合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案的焦点为：一、汪子君、曹裕民是否构成违约；二、房地产买卖合同是否继续履行。关于焦点一，双方签订的合同约定第二部分楼款通过银行按揭的付款方式，但并没有排除汪子君选择一次性付款的方式，所以汪子君取消银行按揭付款而选择一次性付款并无不可，汪子君在取消银行按揭贷款后及时与曹裕民协商一次性付款事宜，曹裕民称汪子君未能筹足全部楼款而要求其先办理过户登记，其可以按照合同约定解除合同，但其没有提供证据证明汪子君购楼款筹备不足进而其解除合同的条件已成就，且曹裕民在接到敏众公司告知其汪子君已将房款准备妥当的通知书后并没有核实汪子君是否具有履行付款的能力而直接拒绝履行合同。即使如曹裕民所述，汪子君未能筹足一次性付款的房款，其可以按照合同约定解除合同，曹裕民也应该将解除合同的通知送达汪子君，但其并没有向汪子君或敏众公司提出解除合同。双方约定一次性付款须在办理房地产权登记过户手续前由买卖双方通过银行进行资金监管，曹裕民不予配合违反合同义务，汪子君称其无法履行付款义务可信。曹裕民辩称汪子君应该将房款支付给其本人或敏众公司托管没有依据，且房款数额巨大，在案涉房产没有办理过户手续更名至汪子君名下时，一次性将房款交付曹裕民或敏众公司确实存在风险。综上，一审法院认定曹裕民不履行�同义务构成违约。汪子君在约定的房地产过户登记手续日期前和曹裕民协商办理一次性付款事宜，双方也没有约定定金的给付时间，汪子君没有违反合同约定，不构成违约。关于焦点二，承前所述，曹裕民构成违约，双方签订的房地产买卖合同在本案起诉前并没有解除，现汪子君作为守约方要求曹裕民继续履行合同，一审法院予以支持。因汪子君明确表示其可以一次性支付房款，故一审法院认定汪子君一次性将房款130万元支付予曹裕民。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、曹裕民于一审判决发生法律效力之日起十日内协助汪子君办理位于中山市××镇长××海××房[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2015）第2500226号]及1座**号车库[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2015）第25002**号]的产权过户登记手续，过户登记在汪子君名下；二、汪子君于一审判决发生法律效力之日起十日内向曹裕民支付购房款130万元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元（汪子君已预交），由曹裕民负担(该款曹裕民于一审判决发生法律效力之日起十日内迳付汪子君)。二审期间，汪子君未向本院提交新的证据。曹裕民围绕其上诉请求依法向本院提供了如下证据：1.银行资料；2.一审案卷第51页证据；3.一审案卷65页、69页庭审笔录；4.中山房价走势图；5.荣誉证书。本院组织当事人进行了质证，汪子君对上述证据的真�性均不确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：敏众公司员工苏彦清一审时提供的微信聊天记录显示，苏彦清曾就涉案房产的交易问题与曹裕民进行沟通，曹裕民在2015年12月2日表示“条件不成熟暂不考虑马上出售”“先等到本月底看看再说了”；苏彦清表示“1300000元一次性付款，这个价钱已经很不错了。”曹裕民二审提交的银行资料包括财产出售声明书、买方划付款授权书及卖方划付款授权书除签署有曹裕民的签名及按有其指模外，其余内容均为空白，该银行资料均未加盖银行的印章。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点是：涉案房屋买卖合同未能及时全面履行是何方的违约行为所致。一审判决认定涉案房屋买卖合同因曹裕民的违约行为未能及时全面履行，曹裕民则主张该合同未能及时全面履行系因汪子君的违约所致。对此，本院作以下分析：第一，关于购房款支付方式的问题。虽然双方合同第2条明确约定汪子君通过银行按揭贷款的方式支付第二部分购房款1200000元，但该合同备注栏亦明确约定，若买方不通过银行贷款支付该部分购房款，其须一次性付款。从双方当事人的上述约定来看，双方并不排除买方通过一次性付款的方式向卖方支付购房款。从双方签订合同的目的而言，出卖人签订涉案合同的目的在于取得约定的购房款，而买受人一次性支付购房款较之于通过银行按揭贷款的方式支付购房款显然更能保障出卖人及时获取购房款。因此，买受人一次性支付购房款并不违反双方签订合同的目的。此外，从常理而言，若出卖人意欲履行合同，其为尽快取得购房款，一般不会拒绝买受人通过一次性付款的方式支付购房款。所以，无论系从双方合同约定还是从双方签订合同的目的以及一般交易习惯而言，曹裕民关于买受人汪子君仅能通过银行贷款的方式向其支付购房款，不能一次性付款的说法均不能成立，本院不予支持。即本院认定汪子君可通过一次性付款的方式向曹裕民支付购房款。第二，虽然汪子君未向曹裕民支付合同约定的定金100000元及第二部分购房款1200000元，但因双方合同仅约定涉案房产过户的时间为2015年12月15日前，对于定金100000元及第二部分购房款1200000元支付的具体时间未进行明确约定。双方在合同履行过程中应本着诚实信用的原则，通过沟通协商的方式确定相关款项的支付时间，以促使合同得到顺利履行。从双方履行合同的过程来看，汪子君在申请银行贷款受阻后已及时变更付款方式为一次性付款，并将其付款意图通过中介向曹裕民进行告知�因涉案购房款数额较大，且双方合同明确载明，若汪子君通过一次性付款的方式支付购房款，应通过银行资金监管的方式进行。故汪子君变更付款方式后，为保障其自身资金安全，在涉案房产未过户至其名下及双方当事人未到银行办理资金监管手续前，没有直接向曹裕民银行账户支付购房款，符合常理，同时也不违反双方合同的约定。而曹裕民在收到中介公司发出的合同督促办理通知书并与中介公司员工苏彦清进行微信沟通后，其应已知晓汪子君变更付款方式为一次性付款等事宜。曹裕民应及时与中介公司或汪子君沟通收款及房产过户等合同履行事宜，以尽快在双方合同约定的期限内（2015年12月15日前）完成交易。曹裕民不但没有证据证明其在收到中介公司的催促通知书后已及时就合同履行事宜积极与汪子君或中介公司进行沟通协商。相反，从中介公司员工苏彦清提供的微信记录来看，曹裕民直至2015年12月2日仍然表示“条件不成熟暂不考虑马上出售”、“先等到本月底看看再说”，其消极及不欲履行合同的态度十分明显。曹裕民虽然主张上述微信证据内容不完整，不能反映其真实意思表示，但其作为微信聊天记录的一方当事人，其完全可以提供完整的微信记录予以佐证，但曹裕民并未提供该证据，故本院对此该辩解不予采信。一审法院综合考量双方当事人交易的过程及本案的证据，认定涉案合同未能及时全面履行的原因应归责于曹裕民，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人曹裕民的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元（曹裕民已预交），由曹裕民负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一七年三月十五日书 记 员  龙战江杨俊彦