沈阳市沈河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）沈河执异字第00007号
案外人赵玉凤，沈阳市东陵电子组件厂工人已退休。
委托代理人于姣，辽宁盈瑞律师事务所律师。
委托代理人李光勇，沈阳市皇姑区辽河法律服务所法律工作者。
申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。
负责人刘信亮，该分行行长。
委托代理人符涛，中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部工作人员。
被执行人郭长军，沈阳国际鞋城股份有限公司职员。
被执行人梁丽，辽宁银华物业有限公司职员。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人郭长军、梁丽借款合同纠纷一案中，案外人赵玉凤对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人赵玉凤称，贵院在执行申请执行人中国农业银行沈阳市中山支行与被执行人郭长军、梁丽借款合同纠纷一案，错误的将异议人赵玉凤已居住10余年的房产进行查封，事实上，异议人在2003年9月30日与被执行人、案外人签订一份《房屋买卖合同》，沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家的法定代表人曲星明，因拖欠货款，用坐落于沈阳市皇姑区北陵大街51号2-4-2的房屋，建筑面积为160平方米，以每平方米3500元的价格，折合人民币560，000元转让给赵玉凤。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理更名过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款、并实际占有该财产，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人赵玉凤系2003年9月30日购买此房，支付全部房款，并对房产进行装修后入住至今已有13年，是善意取得的第三人。综上所述，赵玉凤已是年近七旬的老人，用一辈子的心血换来的住房却被错误的查封，给老人造成精神上的压力、经济上的负担是难以承受的，而2013年9月份首次执行此房询问时，才知道此房已被抵押。请求立即解除坐落于沈阳市皇姑区北陵大街51号2-4-2的房屋的查封。
申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行针对案外人异议认为，中国农业银行沈阳市中山支行与郭长军借款纠纷一案，已提起诉讼，且（2004）沈河民二合字第1153号法律文书已生效，进入执行程序中。在近期申请执行人要求对被执行人郭长军的抵押房产进行拍卖，用以偿还债务，但抵押房产现居住人赵玉凤对执行房产提出异议，并出具了相关的材料。一、银行于2000年11月16日与郭长军签订了《个人住房抵押担保借款合同》，期限为2000年12月15日至2010年12月15日，并约定以借款人所购买的房产提供抵押担保。银行依约履行放款义务，借款人郭长军以其购买的坐落于皇姑区北陵大街51号242，建筑面积162.83平方米的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，银行并于2000年12月12日取得了房产登记部门下发的沈房市办他字第08529号他项权利证书。异议人赵玉凤提供的《协议书》签订日期为2003年9月30日，为债务存续期间，该协议书是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”在债务存续期间内，债务人擅自与他人签订有关涉及债务转移及房屋权利转让为意思表示的协议，却从未通知债权人，也从未取得债权人的同意，申请执行人现在才得知该协议书的存在，该协议书的签订违反了法律规定，属无效协议。请求法院驳回案外人的异议请求，维护债权人的合法权益。
二、执行异议书中称异议人赵玉凤与沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家建立购销关系，并出具了一些转账支票的证据来佐证其请求，应属购销合同纠纷的法律关系，与借款合同纠纷不属同一法律关系，不应混同，异议人赵玉凤所受到的权利侵害应另行实施法律行为来保护其权益，对于异议人赵玉凤与沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家的购销欠款，应另行通过法律途径来保护自己的合法利益。
三、执行异议书中称异议人赵玉凤于2013年9月才知道该房产已被抵押，显然是与事实不符的，根据赵玉凤、郭长军、沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家2003年9月30日签订的协议书第三项中，已明确了该房屋权利人郭长军“2002年10月16日与农业银行辽宁省分行签订了个人住抵押担保借款合同”也明确了在银行的借款数额、期限、剩余债务数额（尚欠415000.00元）表明了赵玉凤对该房产的债务状态是知情的，即在该房产在银行有贷款有抵押的情况下，还同其他两方签订了该协议书，我行认为其对房产的取得不是“善意取得”，不能对抗申请执行人的抵押权。
综上所述，请求法院驳回案外人赵玉凤的执行异议，充分保障债权人的合法权利得以实现，彰显法律的公平、公正。
被执行人郭长军、梁丽针对案外人异议认为，一、异议人赵玉凤并非不知道有抵押，而是签订协议时就知道有抵押的情况，二、有沈阳市沈河区人民法院生效判决，只能证明房子是银行的，房产证上是被执行人郭长军的名字，异议人赵玉凤所提供证据表明所交的费用均是其在该房居住时应该缴纳的费用。申请执行人要求拍卖是合理合法，异议人赵玉凤所提交的证据不足以说明什么问题。
本院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被执行人郭长军、梁丽借款合同纠纷一案，本院于2004年11月4日作出（2004）沈河民二合初字第1153号民事调解书，调解结果为：“一、郭长军于2004年12月31日前一次性给付中国农业银行沈阳市中山支行借款本息94426.84元；二、剩余本息从2005年1月份开始郭长军继续按合同约定了履行合同义务，从2005年1月份开始如郭长军连续五期不履行合同义务，则中国农业银行沈阳市中山支行有权将郭长军坐落于沈阳市皇姑区北陵大街51号（2-4-2，建筑面积162.83平方米的自有房产）以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过中国农业银行沈阳市中山支行房屋主张债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由郭长军清偿；三、梁丽对上述第一、二项承担连带偿还责任。四、双方无其他争议。诉讼费人民币8945元，由郭长军负担。”该调解书生效后，被执行人未按约定履行义务，申请执行人向法院申请强制执行。本院依法向被执行人下达了执行通知书，其未按执行通知履行法律文书确定的义务。在执行过程中，查封了登记为郭长军的坐落于沈阳市皇姑区北陵大街51号2-4-2，建筑面积162.83平方米房屋。案外人赵玉凤对查封上述房屋不服，向本院提出异议。
另查，申请执行人中国农业银行沈阳市中山支行与被执行人郭长军、梁丽借款合同纠纷一案，本院作出（2015）沈河执裁字第85号执行裁定书，变更申请人中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行为本案的申请执行人。
执行听证过程中，案外人赵玉凤提供其与沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家、郭长军签订的协议书，该协议载明的签订日期为2003年9月30日，内容为：“……郭长军于2002年10月16日与中国农业银行辽宁省分行签订个人住房抵押担保借款合同，担保金额520000.00元，担保期10年，郭长军已交付银行借款105000.00元，尚欠415000.00元。由于资金困难，郭长军无力支付，故将本房屋交付沈阳天策大厦有限公司潮江春鱼翅海鲜酒家……”
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。……”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述规定，案外人赵玉凤未办理房屋登记，故异议请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人赵玉凤的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 雍 力
审 判 员 邹红黎
代理审判员 佟 殊
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 周禹岑