四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第1170号
上诉人（原审被告）亓欣，女，1993年4月1日生，汉族，住四川省攀枝花市。
委托代理人亓培东（亓欣之父），男，1965年11月20日生，汉族，住四川省攀枝花市。
被上诉人（原审原告）攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市。
法定代表人李雪松，该公司总经理。
委托代理人胡勇，男，1976年6月18日生，汉族，该公司职工，住四川省攀枝花市。
上诉人亓欣因与被上诉人攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人亓欣的委托代理人亓培东，被上诉人福万佳公司的法定代表人李雪松、委托代理人胡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2009年2月10日福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年6月30日福万佳公司、亓欣签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：亓欣，建筑面积：103.10平方米，座落位置：3幢2单元201号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月.平方米，高层：0.7元／月.平方米，商业：1元／月.平方米；2、物业首次交付使用时交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／建筑平方米.月。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户.月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼阁、车、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户等额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”2011年6月30日福万佳公司与四川兄弟电梯工程有限公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2012年11月29日福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。自2013年1月起，亓欣就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经福万佳公司多次催收，亓欣至今仍拒绝支付。故起诉要求亓欣支付物业管理费1274.75元、公共能耗费（楼道灯）2.1元、违约金1492元，合计2768.85元，并承担诉讼费。
一审法院认为：2009年6月30日福万佳公司、亓欣签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，真实有效，福万佳公司、亓欣双方应当按照约定履行各自的义务。亓欣作为业主，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”亓欣代理人提出的主管道堵塞造成厨房地漏经常有污水冒出来等问题，其可以通过合法方式向相关责任人主张权利，福万佳公司进行的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业费的理由。2009年6月30日福万佳公司、亓欣在前期物业服务合同第四条中约定，物业公共服务费按0.5元／平方米.月的标准交纳，亓欣的房屋建筑面积为101.98平方米，故每月的物业服务费为50.99元。在审理中，亓欣对福万佳公司提交的欠费统计表中的公共能耗电费有异议，但没有提供相应的证据予以证实，对此法院予以确认，故亓欣应当支付福万佳公司2013年1月至2015年1月的物业管理费1274.75元、公共能耗电费（楼道灯）2.1元，共计1276.85元。亓欣未按约交纳物业费，属于违约，依法应承担违约责任。福万佳公司要求支付违约金1492元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，法院酌情确定违约金为153元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、亓欣在判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司2013年1月至2015年1月的物业管理费1274.75元、公共能耗电费（楼道灯）2.1元、违约金153元，合计1429.85元；二、驳回攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
宣判后，亓欣对一审判决不服，提起上诉，主要理由为：前期物业合同是福万佳公司单方制作的，未与业主协商，是强迫业主签订的，合同无效；福万佳公司未按约履行合同义务，应承担违约责任；亓欣不应支付违约金；福万佳公司提交的发票显示福万佳公司是在2015年2月份向供电局缴纳的，而要求我承担的是2013年1月至2015年1月的电费，因此对公共能耗电费不认可。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
福万佳公司二审答辩称：前期物业合同有亓欣签字，合同是合法有效的；亓欣家厨房下水道返水问题，我司去免费疏通过两次，但返水情况并不是我司造成的，堵塞的主管道在住户室内，也不属于我司管理维修的范围；关于违约金，虽然在合同中约定按照每日3‰收取，但一审判决是按照年利率来计算的，并不高；关于公共能耗电费，我司是在2015年2月补缴的2015年1月的电费。
二审中，亓欣提出其所居住的楼内没有电梯，因此对一审审理查明中关于电梯的部分不予认可，认为与本案无关。本案中，双方均认可亓欣所居住的楼内没有电梯，福万佳公司起诉时亦未要求亓欣承担电梯费用，因此，本院二审对一审审理查明中“2011年6月30日福万佳公司与四川兄弟电梯工程有限公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2012年11月29日福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。”这一部分不予认定。
二审审理查明，亓欣所居住的楼房共有六层，亓欣住在二楼，该栋楼的上下水管道分为两条线，一楼单独使用一条管线，二楼至六楼共用一条管线，而亓欣家厨房返水的情况是由于二楼至六楼的上下水主管道堵塞造成的。
二审中，双方当事人对一审审理查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认，二审审理查明的其他事实与此一致。
本院认为，亓欣认为其与福万佳公司签订的《前期物业服务合同》是福万佳公司未与业主协商而单方制作的，是强迫业主签订的，该合同是无效合同，主要理由为：1.通常情况下，由提供前期物业服务的公司代行收房程序，如果不签订其提供的《前期物业服务合同》就收不了房，因此业主不得不签；2.在签订这份合同后，福万佳公司应当交一份合同给业主，但福万佳公司至今未将合同交予业主；3.相关的物业法律法规、文件等均规定在物业合同中应当对物业服务质量进行约定，但本案的《前期物业服务合同》没有这方面的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同无效仅限于五种情形，但亓欣没有提供证据证实其与福万佳公司签订的《前期物业服务合同》存在上述任一合同无效的情形。并且，亓欣的父亲亓培东作为亓欣的委托代理人认可《前期物业服务合同》中是由亓培东代亓欣签的字，原因是当时亓欣还未成年。故对亓欣认为《前期物业服务合同》无效的上诉主张，本院不予支持。
福万佳公司与亓欣签订的《前期物业服务合同》由双方签字盖章，是双方的真实意思表示，内容无悖于法律法规的禁止性规定，属有效合同，对双方具有约束力。福万佳公司提供物业服务以及亓欣支付物业费是双方各自的合同义务。对福万佳公司提供了相应的物业服务这一事实亓欣予以认可，只是认为自家所居住的楼房主管道堵塞造成自家厨房返水的情况属于物业服务范围，福万佳公司应当进行维修。但二审中，亓欣明确表示此理由不作为不交纳物业费的抗辩，而是要求福万佳公司赔偿其因楼房主管道堵塞造成自家厨房返水的损失。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，亓欣要求福万佳公司赔偿损失的主张不属于本院审理范围，本院在本案中不作处理。因此，亓欣应当按照合同约定支付物业费，逾期未付，还应承担相应的违约责任。故，一审判决亓欣向福万佳公司支付物业管理费及违约金并不无当。
综上，亓欣的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审中，福万佳公司明确表示放弃要求亓欣支付公共能耗电费（楼道灯）2.1元的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第1172号民事判决第二项，即“驳回原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求”；
二、变更四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第1172号民事判决第一项为“亓欣在本判决生效之日起十日内支付攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司2013年1月至2015年1月的物业管理费1274.75元、违约金153元，合计1427.75元”。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，均由亓欣承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金涛
审 判 员 李 涛
代理审判员 潘雪薇
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘椿莎