福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第4838号
原告南安市鼎盛房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人蔡荣镖，该公司总经理。
委托代理人周成铿、王海秀，福建佳远律师事务所律师。
被告周来进，男，1977年9月8日出生，汉族，住南安市。
被告沈玉梅，女，1979年2月11日出生，汉族，住南安市。
原告南安市鼎盛房地产开发有限公司因与被告周来进、沈玉梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员蔡宗场担任审判长，与代理审判员高燕玲、人民陪审员李瑞志组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告南安市鼎盛房地产开发有限公司的委托代理人周成铿、王海秀到庭参加诉讼，被告周来进、沈玉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南安市鼎盛房地产开发有限公司诉称，二被告系夫妻关系，2010年9月19日，原告与被告周来进签订了合同编号为20011052的《商品房买卖合同》，约定原告将南安市美林街道办事处江北大道中段皇家滨城二期5幢2911室商品房一套出售给被告周来进，根据双方约定，总房价为人民币510644元，合同签订当天支付首付款人民币160644元，余款人民币350000元由被告周来进向银行申请按揭贷款支付。2010年11月15日被告周来进与中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农行南安支行）签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告周来进向农行南安支行贷款人民币350000元整用于支付原告购房款，采用按月等额本金递减的还款方式，由被告沈玉梅出具共同还款承诺书，承诺与被告周来进对借款合同项下所产生的债务承担共同还款责任。同时该笔借款由原告提供阶段性连带保证责任，担保期限自借款合同签订之日起至被告周来进取得房地产权利证书，办妥以农行南安支行为抵押权人的抵押登记并将有关抵押文件交农行南安支行收执之日止。被告周来进、沈玉梅未依《个人购房担保借款合同》约定向农行南安支行按时偿还贷款。2014年5月26日农行南安支行向南安市人民法院提起诉讼，要求解除与被告周来进、沈玉梅、原告的《个人购房担保借款合同》，要求被告周来进、沈玉梅偿还剩余贷款本金人民币297500.12元及相应的利息、罚息，同时要求原告对该债务承担连带清偿责任。2014年6月19日南安市人民法院作出（2014）南民初字第2684号民事判决支持了农行南安支行的诉讼请求。2014年8月15日南安市人民法院要求原告履行连带保证责任，当日原告代被告周来进、沈玉梅向农行南安支行清偿贷款本金及利息、罚息、诉讼费、案件执行费等合计人民币316993.53元（284385.1元＋2597.7元＋22765.73元＋2882元＋4363元）。根据南安市人民法院（2014）南民初字第2684号民事判决书第四项：“被告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告周来进、沈玉梅追偿”、及原告与被告周来进签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第二款约定：“在抵押贷款期间，若由于买受人原因未能按期还款造成银行追究出卖人保证责任的，买受人应承担如下违约责任：……（2）买受人如超过3个月仍不能按期履行还款义务，且无法偿还出卖人因履行保证义务支出的一切费用，则本合同终止，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，届时出卖人有权对买受人所购房产向法院提出诉讼解除本合同或者将买受人所购房产进行出售，所产生的一切费用均由买受人承担。”原告认为被告的行为已严重违约。为此，原告诉至本院请求：1、解除原告与被告周来进签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20011052）；2、被告周来进与沈玉梅共同偿还原告因履行连带保证责任支出的费用共计人民币316993.53元，该费用从被告周来进已支付的购房款中抵扣；3、被告周来进向原告支付违约金人民币102128.8元（总房款人民币510644元×20%），该违约金从被告周来进已支付的购房款中抵扣；4、被告周来进承担原告因两次诉讼支出的律师费人民币16149元（人民币8054元＋人民币8095元），该律师费从被告周来进已支付的购房款中抵扣；5、本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告周来进、沈玉梅未作答辩。
本案原、被告争议的焦点为：1、本案原告与被告于2010年9月19日签订的《商品房买卖合同》是否应予解除？2、被告是否应支付给原告关于逾期付款的违约金102128.8元及其他相关费用？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、身份证，证明二被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同及南安市商品房买卖合同备案登记及预告登记申请表，证明被告周来进向原告购买商品房，签订商品买卖合同明确双方之间的权利义务，并在南安市房地产管理处办理商品房买卖备案及预告登记的事实；4、（2014）南民初字第2684号民事判决书，证明南安市人民法院判决原告承担连带清偿责任，并有权向被告周来进、沈玉梅追偿的事实；5、（2014）南执行字1252号福建省南安市人民法院执行通知书、报告财产令、诉讼费票据，证明南安市人民法院就被告周来进、沈玉梅的银行贷款本息及诉讼费、执行费要求原告承担连带清偿责任的事实；6、中国农业银行进账单，证明原告代被告周来进向农业银行南安市农行支付贷款本息及诉讼费312630.53元的事实；7、委托代理合同、律师代理费发票，证明原告因被告违约进行两次诉讼支出律师费16149元的事实。
对原告提供的上述证据，二被告均没有提出质证意见。
围绕上述原、被告争议的焦点，二被告均没有提供证据。
对原告提供的上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述原告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原告的庭审陈述，本院确认如下事实：
原告南安市鼎盛房地产开发有限公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限公司，位于南安市美林街道办事处江北大道中段皇家滨城系原告南安市鼎盛房地产开发有限公司开发建设的工程。经批准，原告取得皇家滨城的建设工程施工许可证和商品房预售许可证。被告于2010年9月19日向原告订购位于南安市美林街道办事处江北大道中段皇家滨城二期5幢2911室商品房一套。双方于2010年9月19日签订了合同编号为20011052的《商品房买卖合同》及补充协议，根据双方约定：被告向原告购买第5幢29层2911号房，建筑面积共94.59平方米，单价为每平方米人民币5398.5元，总金额人民币510644元，买受人应该在2010年9月19日支付首付款160644元，余款350000元办理银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定：“在抵押贷款期间，若由于买受人原因未能按期还款造成银行追究出卖人保证责任的，买受人应承担如下违约责任：……（2）买受人如超过3个月仍不能按期履行还款义务，且无法偿还出卖人因履行保证义务支出的一切费用，则本合同终止，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，届时出卖人有权对买受人所购房产向法院提出诉讼解除本合同或者将买受人所购房产进行出售，所产生的一切费用均由买受人承担”。合同签订后，原告于2010年9月28日到南安市房地产管理处办理了商品房买卖合同备案及预告登记，被告依约支付首期房款人民币160644元，2010年11月15日被告周来进、沈玉梅、原告南安市鼎盛房地产开发有限公司与农行南安支行签订《个人购房担保借款合同》。但被告周来进、沈玉梅未依《个人购房担保借款合同》约定向农行南安支行按时偿还贷款。为此，2014年5月26日农行南安支行向南安市人民法院提起诉讼，2014年6月19日南安市人民法院作出（2014）南民初字第2684号民事判决，认为被告周来进、沈玉梅多期本息没有偿还，其行为构成违约，判决：1、解除农行南安支行与被告周来进、沈玉梅、原告南安市鼎盛房地产开发有限公司的《个人购房担保借款合同》；2、被告周来进、沈玉梅应于判决生效后10日内偿还农行南安支行借款本金人民币297500.12元及相应的利息、罚息；3、对被告周来进、沈玉梅的上述借款本息，农行南安支行有权从被告周来进、沈玉梅提供的抵押物（南安市美林街道办事处江北大道中段皇家滨城二期5幢2911号房产）折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者直接要求原告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4、原告南安市鼎盛房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告周来进、沈玉梅追偿。2014年8月15日南安市人民法院要求原告履行连带保证责任，当日原告代被告周来进、沈玉梅向农行南安支行清偿贷款本金及利息、罚息、诉讼费、案件执行费等合计人民币316993.53元（284385.1元＋2597.7元＋22765.73元＋2882元＋4363元）。原告因被告违约进行两次诉讼支出律师费16149元。被告周来进、沈玉梅至今未再支付房款。为此，原告诉至本院。
综上事实，本院认为，原告依法取得房地产开发经营资质和商品房预售许可证，被告向原告购买址在南安市美林街道办事处江北大道中段皇家滨城二期5幢2911号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。本案被告周来进、沈玉梅未依《个人购房担保借款合同》约定向农行南安支行按时偿还贷款，多期本息没有偿还，其行为构成违约，经判决、执行，原告代被告周来进、沈玉梅向农行南安支行清偿贷款本金及利息、罚息、诉讼费、案件执行费等合计人民币316993.53元（284385.1元＋2597.7元＋22765.73元＋2882元＋4363元）。且二被告至今未能将原告支付的上述款项偿还原告，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定：“在抵押贷款期间，若由于买受人原因未能按期还款造成银行追究出卖人保证责任的，买受人应承担如下违约责任：……（2）买受人如超过3个月仍不能按期履行还款义务，且无法偿还出卖人因履行保证义务支出的一切费用，则本合同终止，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金，届时出卖人有权对买受人所购房产向法院提出诉讼解除本合同或者将买受人所购房产进行出售，所产生的一切费用均由买受人承担”的规定，原告有权解除购房合同，被告周来进应按总房款的20%向出卖人支付违约金，并承担由此所产生的一切费用。因此，原告请求1、解除原告与被告周来进签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20011052），2、被告周来进与沈玉梅共同偿还原告因履行连带保证责任支出的费用共计人民币316993.53元，该费用从被告周来进已支付的购房款中抵扣，3、被告周来进向原告支付违约金人民币102128.8元（总房款人民币510644元×20%），该违约金从被告周来进已支付的购房款中抵扣，4、被告周来进承担原告因两次诉讼支出的律师费人民币16149元（人民币8054元＋人民币8095元），该律师费从被告周来进已支付的购房款中抵扣。关于律师费因本案合同是原告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，且本案合同违约条款中又没有明确注明包括律师费，律师费并不是原告一定需要的花费，故原告请求被告周来进承担原告因两次诉讼支出的律师费人民币16149元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原告的其他诉讼请求，符合合同约定，合理合法，本院予以支持。被告周来进、沈玉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第九十二条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干意见》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告南安市鼎盛房地产开发有限公司与被告周来进于2010年9月19日签订的合同编号为20011052的《商品房买卖合同》；
二、被告周来进、沈玉梅应共同偿还原告南安市鼎盛房地产开发有限公司因履行连带保证责任支出的费用共计人民币316993.53元，该费用原告有权从被告周来进已支付的购房款中抵扣；
三、被告周来进应向原告南安市鼎盛房地产开发有限公司支付违约金人民币102128.8元，该违约金原告有权从被告周来进已支付的购房款中抵扣；
四、驳回原告南安市鼎盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8906元，由被告周来进、沈玉梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡宗场
代理审判员 高燕玲
人民陪审员 李瑞志
二〇一五年二月十一日
书 记 员 杨玲娥
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。