上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1594号
原告项志华，男，住上海市。
委托代理人张红，东方昆仑（上海）律师事务所律师。
被告陈纯，户籍地上海市。
原告项志华诉被告陈纯房屋买卖合同纠纷一案，原告项志华于2013年7月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员朱佳伟独任审判，后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行审理。原告项志华的委托代理人张红到庭参加诉讼。被告陈纯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告项志华诉称，2012年11月14日，原告与被告签订了关于上海市303室房屋（以下简称“系争房屋”）的上海市房地产买卖合同。房屋建筑面积为28.22平方米，总价为人民币813，000元。合同签订后，原告向被告支付了部分购房款463，000元。根据房屋买卖合同约定，被告应该于2013年3月20日之前办理房屋的转让过户手续并交付房屋。但是因被告自身原因导致房屋上的抵押未解除且房屋被法院依法查封，被告未能按照房屋买卖合同的约定办理转让过户手续并交付房屋。2013年4月19日，原、被告签订《补充协议》，约定将转让过户手续延期至2013年5月20日。但至今，被告仍然未能按照约定办理转让过户手续并交付房屋，鉴于被告无法继续履行房屋买卖合同，原告要求解除合同，并要求被告退还已收取的购房款，并承担相应违约责任。另外，由于该房屋对外广告宣称房屋单价可达每平米48，000元，原告有权要求被告承担原告的预期可得利益损失。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2012年11月14日签署的《上海市房地产买卖合同》；二、被告返还原告购房款463，000元；三、被告向原告支付延期交房及过户的违约金共计45，142.50元（自2013年3月20日起按已付房款的日万分之五计算至2013年5月20日止；自2013年5月20日起按已付房款的日千分之一计算至2013年7月26日止）；四、被告向原告支付因合同解除给原告造成的经济损失共计541，560元。
被告陈纯未到庭应诉，无答辩意见。
经审理查明，系争房屋为被告名下房产。2012年11月14日，原告项志华（乙方）与被告陈纯（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款共计813，000元，房屋建筑面积28.22平方米，房屋类型为办公楼，房屋有抵押。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2013年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认在2013年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付首笔购房款463，000元，占总房款57%；乙方应于2013年1月15日前向甲方支付第二笔购房款300，000元，占总房款的37%；乙方应于交易中心过户之日向甲方支付最后一笔购房款50，000元，占总房款的6%。
合同签订后，原告依约向被告支付了首笔购房款463，000元。因原告此后得知系争房屋的抵押一直无法注销，可能存在无法过户的情况，故未按约向被告支付剩余购房款。
2012年4月，因被告无法按合同约定期限完成过户、交房手续，经协商，原、被告又签订了《上海市房地产买卖合同之补充协议》，协议约定，双方确认将正式交房时间延期至2013年5月20日，并于该日期前办理注销抵押及过户。延期交房期间，甲方同意按合同约定给与乙方已交付房款金额每日万分之五的违约金。如甲方于2013年5月20日未能交付该房屋并使该房屋达到可以依法过户的条件，甲方同意从2013年5月20日起至该房屋达到可以依法过户的条件及交付该房屋之日按照合同约定延期交房违约金的双倍承担违约责任。如甲方在2013年5月20日未能解除该房屋上的所有抵押、司法查封等权利负担使该房屋具备过户条件时，乙方将有权立即解除合同而无需另行通知甲方，乙方有权根据合同约定要求甲方承担违约责任并要求甲方承担因此给乙方造成的所有损失。同时，甲方应在合同解除之日将乙方所付的房款及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）返还给乙方。
根据房屋买卖合同补充协议的约定，被告最晚应于2013年5月20日之前办理房屋的转让过户手续并交付房屋。但由于被告无法注销设置在系争房屋上的抵押且房屋被法院依法查封，被告无法按照房屋买卖合同的约定办理转让过户手续并交付房屋。经原告多次催促，被告仍未能履行义务，并且之后被告已经失踪，原告为维护其权益，遂致诉。
另查明，系争房屋的抵押权人为陈某某和某某公司。2013年5月8日，系争房屋被上海市第一中级人民法院依法查封，2013年5月24日，被上海市静安区人民法院轮候查封。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、房屋产权、抵押及限制状况信息、付款凭证等证据以及原告的陈述为证，经庭审核实无误，本院予以确认。
因被告陈纯未到庭应诉，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应当秉着诚实信用的原则，履行自身义务。房屋买卖合同对房屋的价款、支付方式及违约责任等均作了明确约定，合同签订后，原告即将首笔购房款463，000元交付被告。根据房屋买卖合同及补充协议的约定，双方应于2013年5月20日之前办理房屋的转让过户手续并交付房屋。但由于被告无法注销设置在系争房屋上的抵押且房屋被法院依法查封，无法按照房屋买卖合同的约定办理转让过户手续并交付房屋。被告迟延过户及交房的行为已经违约，对原告要求被告根据房屋买卖合同及补充协议的约定支付违约金的请求，本院予以支持。同时，由于合同目的已经无法得到实现，原告依法可以解除合同，要求被告返还已支付的购房款，本院确定双方签订的房屋买卖合同于本案诉状副本公告送达之日即2013年10月21日解除。关于原告主张解约损失即预期可得利益损失，其依据为对外售楼广告的单价，本院认为依据不足，不予采信。原告也自认该地区没有同类型房屋的成交情况，并无参照对象。另一方面，由于原告购买系争房屋的时间与现在相距不远，房价涨幅有限，而系争房屋又非居住用房，如二次买卖交易税费非常可观，故对预期可得利益损失的诉请本院不予支持。被告陈纯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可予缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告项志华与被告陈纯于2012年11月14日就本市303室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月21日解除；
二、被告陈纯应于本判决生效之日起十日内返还原告项志华本市303室房屋的购房款人民币463，000元；
三、被告陈纯应于本判决生效之日起十日内支付原告项志华延期交房和过户违约金人民币45，142.50元；
四、驳回原告项志华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14，247.30元，由原告项志华负担人民币7，266.10元，被告陈纯负担人民币6，981.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 沁
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。