重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00011号
上诉人（原审被告）重庆聚融建设（集团）股份有限公司。
法定代表人梁华国，董事长。
委托代理人李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄秀兰，女，生于1971年6月13日。
第三人周厚明，男，生于1974年10月7日。
上诉人重庆聚融建设（集团）股份有限公司与被上诉人黄秀兰、原审第三人周厚明租赁合同纠纷一案，忠县人民法院于2014年10月13日作出（2014）忠法民初字第01195号民事判决。宣判后，上诉人不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：第三人周厚明原享有位于忠县忠州镇新桥村四组重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地（即311D房地证2007字第12号和311D房地证2007字第**号）共计3196.04平方米的土地使用权，忠县冰利食品厂的场地即是这两宗工业用地。2013年3月25日，第三人与被告签订了场地租赁合同，由第三人将忠县冰利食品厂场地租赁给被告停放车辆，租赁期间为2013年3月至2018年3月，租赁费用为每月1万元，付款方式为每半年支付一次，由被告凭有效发票向第三人支付租金（税金由被告承担）；权利义务为租赁合同到期前一个月，双方共同协商续租事宜，并且在同等条件下，乙方有优先续租的权利等。双方约定了违约责任及争议的解决方式。因第三人欠原告借款215万元，忠县法院于2013年10月9日作出了（2013）忠法民初字第03077号民事调解书，由周厚明、罗家英在2013年10月13日前偿还原告借款215万元。2013年10月21日，忠县法院作出了（2013）忠法民执字第452号执行裁定书，将被执行人周厚明享有的位于忠县忠州镇新桥村四组的重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地，即311D房地证2007字第12号（房地籍号70-6-8-4**）和311D房地证2007字第13号（房地籍号70-6-8-4**）共计3196.04平方米的土地使用权抵偿给黄秀兰使用，抵偿后执行兑现完毕。2013年11月20日，原告将抵偿的土地办理了2013字第31863号、第31864房地产权证，登记土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，土地使用权面积为3196.04㎡，土地使用权终止日期为2056年11月28日。嗣后，原告向第三人索要周厚明与被告签订的租赁合同原件，周厚明在租赁合同上批注“于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出场，租金就由黄秀兰直接找聚融集团收取，周厚明”。2013年11月30日，第三人周厚明向原告出具承诺书，内容为“兹有周厚明与聚融集团签订的新桥村4组冰利食品厂场地租赁（停车）合同现已收租金半年（2013年3月25日-2013年9月24日），在所有租赁合同中，以2013年3月签订的合同为准，现冰利食品厂地块权利人已变更为黄秀兰所有。于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出厂，租金就由黄秀兰直接找聚融集团收取”。2014年3月，原告向被告收取租金未果，同月3月24日，原告向被告邮寄通知及房地证使用证、周厚明的承诺书等材料，通知内容为被告所租赁的地块由原持有人变更为原告，之前周厚明将此地块租赁给重庆聚融建设（集团）股份有限公司作为车辆停放，于2014年3月25日到期，到期后的租赁费应由黄秀兰收取等。现原告起诉请求判决被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有承担；由被告给付2014年3月25日至2014年9月25日租金6万元；诉讼费由被告承担。
另查明，被告至今仍在使用租赁合同约定的土地，2014年3月25日前租金已付清。
一审法院根据双方当事人的诉辩意见，并结合查明的事实，对双方争议的主要焦点作如下分析认定：
一、原告请求被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有和承担是否予以支持？
一审法院认为，第三人与被告签订的场地租赁合同，系第三人与被告的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在租赁期间，原告通过与第三人以物抵债的方式，获得了原系第三人的两块工业用地使用权，并办理了房地证，原告作为工业用地的使用权人，应对该工业用地享有占有、使用、获取收益的权利，但租赁物即工业用地在租赁期间发生所有权变动，不影响第三人与被告签订的租赁合同的效力。第三人向原告转让工业用地使用权，办理了登记，并向原告出具书面承诺书及在租赁合同上批注均载明“于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出场，租金就由黄秀兰直接找聚融集团收取”字样，应视为第三人有将租赁合同权利义务转让给原告的意思表示。根据买卖不破租赁原则，在第三人将土地产权转让给原告后，第三人与被告签订的租赁合同中权利义务，应对原、被告直接产生法律效力，并不经承租人即被告同意，原、被告应按租赁合同约定履行权利、义务。本院依法对原告主张被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有和承担的诉讼请求依法予以支持。庭审中，原告明确表示其主张的权利包含收取2014年9月25日之后至2018年3月25日的租金，其主张符合合同约定，故予以支持。庭审中第三人认为原告曾向其承诺不收取租金，由原告贷款还清欠款未向本院提供证据证实，而其向原告给付的租赁合同中批注及出具承诺书载明“由黄秀兰收取租金”的内容也与第三人的陈述矛盾，第三人认可两份证据的真实性，故一审法院认为该两份证据应系第三人真实意思表示，应产生法律效力，对第三人的庭审主张不予支持
二、对原告主张被告支付2014年3月25日至9月25日租金6万元的诉讼请求是否予以支持？
被告认为因第三人周厚明从未通知租金由原告收取，所以此期间的租金6万元已按照租赁合同约定通过抵扣形式支付给第三人周厚明了，故不同意支付租金6万元。被告为证实自己主张，于2014年5月26日向一审法院提供了周厚明2014年4月6日出具的领款领据一张，领据载明周厚明收到2014年3月26日至2014年9月25日止场地租金6万元。忠县法院也于2014年4月28日对第三人周厚明作了一份询问笔录，周厚明陈述当时被告租金已支付到2014年3月。2014年6月30日，忠县法院对案外人朱启华作了谈话笔录一份，朱启华证实周厚明欠其借款390万元，因被告公司法定代表人系其女婿，经与周厚明和被告协商，被告应给付周厚明的租金通过抵扣形式抵扣其借款利息。现2014年3月26日至2014年9月25日止场地租金6万元已抵扣给他了。上述证据经各方质证，原告对领款领据有异议，认为其提交时间超过举证期限，且与2014年4月28日周厚明的询问笔录相矛盾，系造假。被告及周厚明对上述证据无异议，周厚明陈述2014年4月28日确实未收取租金，系之后与被告及朱启华协商抵帐才形成的领款领据，认可收到租金6万元，并表示由其个人支付6万元给原告。一审法院认为，被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有和承担，其权利应包含收取2014年3月25日至9月25日租金6万元。原告于2014年3月25日前通知了被告租赁合同的租金由其收取，并将通知书、房地证使用证、周厚明的承诺书等材料邮寄给被告，但被告主张由于周厚明未通知被告，且原告提供的房地证与租赁合同地址不一致，故无法核实其真实性。庭审中原告提供的承诺书经周厚明质证对证据真实性无异议，被告当庭也确认了租赁合同中的土地与原告房地证系同一土地，故被告应清楚周厚明将租赁合同权利义务转让给原告的事实。正是由于第三人周厚明怠于履行通知被告义务，原告才自行通知被告支付租金，进而向法院起诉主张收取租金的权利，其合法权利应受法律保护，被告在诉讼期间不得以合同相对性对抗原告，更不得将租金擅自支付给第三人周厚明。被告在明知原告在向其主张收取租金的权利，仍在诉讼期间将租金支付给周厚明，应由其承担向原告支付2014年3月25日至9月25日租金6万元的法律责任。被告支付后可向第三人周厚明主张返还不当得利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十三条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、第三人周厚明与被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告黄秀兰享有和承担；二、被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司于本判决生效后十日内向原告黄秀兰支付2014年3月25日至9月25日止租金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司负担。
宣判后，上诉人重庆聚融建设（集团）股份有限公司不服上诉称：原审法院认定上诉人应当支付被上诉人黄秀兰2014年3月25日至9月25日的租金6万元认定事实不清，适用法律错误。其理由是：被上诉人取得重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地使用权后，于2014年3月25日将房地证交予上诉人，通知上诉人向其交纳租金。经上诉人核实周厚明并不认可，同时被上诉人出示的房地产权证所记载的地址与上诉人跟周厚明签订的租赁合同所指地址不吻合，所以被上诉人债权转让通知行为对上诉人不发生法律效力。上诉人与第三人周厚明签订场地租赁合同时口头约定，上诉人将应支付给周厚明的租金直接付给周厚明的债权人朱某某，并不违反法律禁止性规定。请求，撤销（2014）忠法民初字01195号民事判决第二项并改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
在二审审理过程中，当事人均未提供充分证据证明一审法院认定事实有误，故对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，2013年3月25日，上诉人重庆聚融建设（集团）股份有限公司与原审第三人周厚明签订《场地租赁合同》后，周厚明因与被上诉人黄秀兰债务纠纷经诉讼程序，周厚明出租土地的使用权抵偿给黄秀兰，并于2013年11月20日办理了土地使用权变更登记。2013年11月30日周厚明书面承诺2014年3月30日后的租金由黄秀兰收取。此时，周厚明应将债权转移之事实即时通知承租人重庆聚融建设（集团）股份有限公司，由于周厚明怠于履行通知义务，黄秀兰于2014年3月25日通知重庆聚融建设（集团）股份有限公司其与周厚明在《场地租赁合同》中约定的租金由黄秀兰收取，并将书面通知书、房地证使用证及周厚明的承诺书的复印件等材料送给该公司。因此，应视为已将债权转让通知了债务人。上诉人从收到通知之日起不得再擅自将租金支付给第三人，应由被上诉人享有收取租金的权利。上诉人主张当收到债权转让通知后经核实第三人对债权转让并不认可，但上诉人未提供充分的证据予以证明。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人重庆聚融建设（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 毋向娟
代理审判员 熊德才
二〇一五年三月三日
书 记 员 章立立