中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第5826号
原告（反诉被告）黄建文。
委托代理人丁莉，上海市临港律师事务所律师。
被告（反诉原告）官树堂。
委托代理人张东旭，上海友禾律师事务所律师。
原告黄建文诉被告官树堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，被告官树堂提出反诉，本院予以受理，与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄建文的委托代理人丁莉、被告（反诉原告）官树堂的委托代理人张东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建文诉称，2011年4月，原、被告就被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇下沙新街XXX号-10房屋（以下简称系争房屋）签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止，租金先付后用等。此后双方对系争房屋进行了交接。被告向原告支付了截止2014年6月30日的租金后，未再履行2014年7月1日起的应付租金。经原告多次催讨，2014年7月1日至2014年12月31日的租金，被告仅支付了人民币（以下币种相同）40，000元，尚欠35，000元至今未付。2015年1月起的租金被告也未支付。原告再三催讨无着，故诉请判令：1、被告继续履行双方间的房屋租赁合同；2、被告支付拖欠租金87，500元（自2014年7月1日计算至2015年5月6日）；3、被告支付拖欠原告的水费1，305元，电费4，700.60元；4、被告支付原告违约金5，000元。
被告官树堂辩称，不同意原告继续履行合同的诉请，系争房屋被告承租后经营旅馆，经常发生下雨天漏水，原告无暇顾及房屋的维修，承租后被告垫付了将近50，000元的维修费用，原告提供的租赁物不符合约定的租赁用途。被告欠付2014年下半年的租金是想以房屋维修费用抵销部分租金，但原告未予同意。2015年1月起，原告对系争房屋采取了断水、断电，断水、断电前还未到支付下一期水电费的时间，对已发生的水电费同意核实后支付。原告断水、断电以后，租赁物已不能正常使用，租金不应按照原合同约定标准全额支付，应按照过错比例进行分摊。原告未能及时办妥系争房屋产证，致使房屋在装修完成后无法办理设立旅馆的工商登记手续，为此双方签订过补充协议，将租赁期限延长至2020年6月30日。租赁物最近两年因墙体开裂、漏水、渗水情况严重，致使被告的日常经营受到影响，被告屡次与原告协商修复租赁物、报销修复费、赔偿经营损失等事宜未果，原告曾提出赔偿被告30万元以解除双方的租赁合同，因赔偿金额不足以弥补被告的损失，被告未予同意。故反诉请求判令：1、解除双方间的房屋租赁合同；2、被反诉人赔偿反诉人装修损失60万元；3、被反诉人赔偿反诉人租赁物修复费用5万元；4、被反诉人赔偿反诉人租赁物修复期间营业损失3万元；5、被反诉人赔偿反诉人可得利益损失36万元。
针对反诉，黄建文辩称，被告不具有单方解除权，被告拒不支付租金，已构成违约。租赁合同对修缮责任的分配有明确约定，2013年系争房屋有过一次漏水，原告在接到被告的维修通知后已聘请施工队对租赁物进行过维修，且已经修复，当时被告少付了27，000元的租金，原告对该少付的租金也没向被告主张，作为对被告的损失补偿。被告提及的多次反复漏水情况原告并不知晓。在原告履行维修义务后，被告未再通知过原告维修，此后其也按期支付了几期租金。被告所谓的损失并无依据，故不同意被告全部反诉请求。
经审理查明，2011年4月23日，黄建文（甲方、出租方）与官树堂（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于航头镇下沙新街XXX号-10、建筑面积为670平方米房屋（该出租房屋系甲方所有，土地使用权为租赁性质，详见资产出让合同及补充协议）出租给乙方；乙方承租房屋的用途为旅馆，未经甲方许可并经双方达成书面协议，乙方不得擅自改变房屋的用途；合同期限为8年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止；房屋租金为每年15万元（不包含税，税费由乙方承担）。合同期内，未经双方一致同意并另行签订书面协议，房屋租金4年内不作调整，满4年后每年在原基础上递增3%租金；租金先付后用，在签订合同当日付清半年租金，以后乙方应在每个结算周期的前一个月将该年度的租金支付甲方；合同期内，乙方在经营中发生的用电用水等费用由乙方承担，如水电费由甲方预付的，乙方每个月应与甲方结算并及时支付，甲方在收到水电费后，向乙方提供供电、供水部门的发票或收据复印件并开具收款收据给乙方；合同期内，甲方必须履行房屋及其附属设施的修缮义务，以保障乙方的正常使用和安全要求。因房屋建筑主体发生问题，影响乙方正常使用的，乙方应及时通知甲方，甲方负责及时修缮。由于乙方不当使用或不及时通知造成的损失，由乙方承担责任，给甲方造成损失的，由乙方赔偿。乙方接手前检查房屋功能，接手后即示功能正常，除房屋主体问题外，其他问题均由乙方自负。由于法律规定的不可抗力造成的损失，双方均不承担赔偿责任；有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权即时终止合同，收回房屋，由此造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……乙方未按照本合同支付租金的；任何一方无正当理由，明确表示或以自己的行为表明其将不履行本合同项下的义务时，均需向对方承担违约责任，支付违约金。除本合同其他条款对违约责任及赔偿另有约定外，双方约定违约金为5，000元。违约方支付违约金后，对方还有其他损失的，违约方仍应予以赔偿；乙方应于本合同签署之日，向甲方交付不计息租赁保证金5，000元，该保证金于本合同解除或终止之日返还乙方。但在合同解除或终止之日，乙方尚有拖欠甲方租金及其他应付费用或赔偿的，甲方可以直接从保证金中扣除，不足部分甲方仍可向乙方催讨，剩余部分直接退还乙方。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，黄建文将系争房屋交付官树堂。官树堂支付黄建文租赁保证金5，000元。官树堂对房屋进行装修后用于经营旅馆。
2012年7月15日，黄建文（甲方）与官树堂（乙方）签订补充协议书，约定下沙新街XXX号-10皇海旅馆原合同从2011年7月1日起因手续不全导致旅馆手续不能如期办理，经双方协商同意，原合同内容不变日期作废，现定本合同期限为8年，自2012年7月15日起至2020年7月14日止。
官树堂已支付黄建文截止2014年6月30日的房屋租金，2014年7月1日至12月30日应付租金75，000元，官树堂已支付40，000元，欠付35，000元未付。2014年11月27日，黄建文向官树堂发函，称租金至2014年10月中旬已经逾期，至今又有一月有余仍尚未支付，要求接到通知速交清房租。如继续拖欠租金，将承担断电、断水等因违约导致的严重后果。2014年12月1日、12月21日，黄建文两次发函，要求官树堂分别于2014年12月15日及2015年1月5日付清房租，逾期将承担停水、停电等后果。官树堂收函后未付款，原告于2015年1月上旬对系争房屋采取断水、断电措施。
另查明，系争房屋原产权单位为浦东新区下沙镇政府，建造日期1988年。原告称系争房屋已由其哥哥出资购买，交由原告出租管理，产权证尚未办出。官树堂于2012年在系争房屋内办理了个体工商户的经营证照。
再查明，官树堂欠付系争房屋内2014年12月至2015年1月期间水费1，305元，电费4，700.60元。
审理中，被告提供了署名为袁桂喜、李显辉的收条15份，时间分别自2011年10月至2014年11期间，内容为皇海旅馆漏水维修费，合计金额计43，550元，以证明被告先后为房屋维修事项支付给案外人43，550元；照片一组，证明2015年1月系争房屋内墙体部位仍存在漏水造成的破损现象。对于装修损失，被告认为可以对装修内容申请司法鉴定。经庭审质证，原告对照片真实性没有异议，认为照片反映的装修受损并非房屋主体问题引起，且被告也没有通知原告进行修理。对于维修费收据真实性不予认可，认为被告仅在2013年曾通知原告维修，原告已维修完毕，倘若系争房屋真需要如此多次的维修，被告应当及时通知原告进行维修。
审理中，原告表示考虑到被告已无意在系争房屋继续经营，故同意解除租赁合同。合同解除后，要求被告搬离系争房屋并交还租赁物，支付欠付租金至返还房屋之日止，租金标准按每月12，500元计算，欠付的水、电费应由被告支付，同意返还被告租赁保证金5，000元，撤回要求被告支付违约金5，000元的诉讼请求。原告另表示，自愿补偿被告装修等损失14万元，于判决中一并处理。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、既有建筑改变使用性质、改建及内装修工程情况说明表、催款通知单、个体工商户经营执照、收据、照片、收条等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。原告将租赁物交付被告使用后，被告理应按照合同约定支付租金。被告辩称由于系争房屋经常遇下雨天漏水，致使其不能实现合同目的，故被告有权拒付租金并有权行使合同解除权。对此，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在系争房屋交付给被告以后，被告未有有效证据反映其曾向原告提出系争房屋不符合同约定使用用途，被告已在系争房屋内办理了经营旅馆的相应证照且已实际经营。倘若系争房屋在租赁过程中发生有需要对租赁物进行维修的事项，被告也应首先通知出租人进行维修。若出租人拒绝维修的，承租人也可以自行维修。根据当事人的陈述，应被告要求，原告方于2013年间曾对系争房屋进行过漏水的维修，此后租赁合同继续履行。被告方的证据未反映在前述维修之后又因漏水事实发生而通知出租人再次进行维修。故被告欠付原告2014年7月至12月期间的租金未足额支付，显然缺乏依据，被告方不具有法定或约定解除合同的权利。鉴于原告在本案中表示同意解除合同，本院予以准许，系争租赁合同应予解除。
合同解除后，被告应当搬离系争房屋，并将房屋返还原告。被告欠付原告2014年下半年间的租金35，000元应予支付。至于原告主张的2015年1月起至搬离房屋之日止的租金及使用费，由于系争房屋在2015年1月初由原告采取了停水停电措施，停水停电以后被告方事实上已无法进行正常经营，被告要求按照过错分摊承担2015年1月起的租金，实际是对被告承担的租金标准请求酌减，本院予以准许，但停水停电是由于被告欠付租金引起，故2015年1月起的租金及使用费，本院参照租金标准的80%计，为10，000元，计算至返还房屋之日止。被告欠付原告的水费、电费，应予支付。租赁保证金5，000元，原告同意返还，本案中一并处理。被告反诉请求原告赔偿装修损失、营业损失、可得利益损失，由于本案租赁合同的纠纷系因被告欠付租金的违约行为引起，被告方不具有解除合同的权利，因此上述损失费用本院均不予支持。至于反诉主张的修复费用5万元，被告不能证明维修的事项客观存在以及系由于原告拒绝维修而产生的费用，因此，上述费用，本院亦不予采纳。原告在审理中表示撤回向被告主张违约金，并自愿补偿被告装修等损失14万元，系当事人自由处分其民事权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄建文与被告（反诉原告）官树堂签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）官树堂于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区航头镇下沙新街XXX号-10房屋，并将房屋返还原告（反诉被告）黄建文；
三、被告（反诉原告）官树堂于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）黄建文截止2014年12月31日止的欠付租金35，000元，并按每月10，000元为标准，支付自2015年1月1日起至返还租赁房屋之日止的租金及使用费；
四、被告（反诉原告）官树堂于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）黄建文水费1，305元、电费4，700.60元；
五、原告（反诉被告）黄建文于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）官树堂租赁保证金5，000元；
六、准予原告（反诉被告）黄建文补偿被告（反诉原告）官树堂装修等损失140，000元，此款于本判决生效之日起十五日内支付；
七、驳回反诉原告官树堂的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费900元，减半收取计450元，由被告官树堂负担。反诉案件受理费减半收取计7，080元，由反诉原告官树堂负担。
如不服本判决，原告黄建文可在判决书送达之日起三十日内，被告官树堂可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年六月十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。