福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第733号
上诉人（原审被告）施晨，男，1987年11月3日出生，现在日本国。
委托代理人洪志明，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙为斌，男，1948年10月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）余碧琴，女，1949年11月23日出生，汉族。
委托代理人孙为斌，系被上诉人余碧琴丈夫。
原审被告施文贵，男，1958年12月23日出生，汉族。
上诉人施晨因与被上诉人孙为斌、余碧琴，原审被告施文贵房屋买卖合同纠纷一案，不服福清市人民法院（2012）融民初字第3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审判决查明，原告孙为斌、余碧琴系夫妻关系，孙辉系原告之子；被告施文贵、施晨系父子关系，张小鸽系被告施文贵之妻。2011年9月7日二原告以立卖断契人的身份出具了一份《立卖断契》，主要载明“孙为斌、余碧琴夫妇有坐落于龙田镇上一村桥仔路91号三层旧楼房一幢，房屋所有权证号榕融S字第00824号，共有面积153平方米，四至分明，同意将此楼房转让给上一村桥仔路95号施晨为业，经双方协商一致同意得出卖断价25万元，此款随卖断契付清，随后此幢楼房即归施晨所有。办理移户之时孙为斌夫妇尽力支持协助办理，办理费用由买者承担。附注：孙为斌即日应交付一切房产证件由施晨收执保管为据。”2011年9月8日，甲方孙为斌、余碧琴（为斌代）、孙辉（为斌代），乙方施晨（文贵代）、施文贵、张小鸽（文贵代）签订了一份《转让房产补充协议书》，主要载明“甲方位于龙田镇桥仔路91号一幢房产，转让乙方为永久产业，得出时断价160万元，在9月7日双方交付《立卖断契》和50万元定金。乙方可随时分批次交付余款，每次交付均应从2011年9月8日起，按月息1%付息，每批次利随本清，2012年春节前交付40万元，剩余款目在2012年6月5日前结清。其中四至（南至施家春厝后外墙皮出滴水50公分）。此协议为最终协议，经甲乙双方签字后生效”。同日，被告施文贵出具了一份内容为“兹欠孙为斌人民币伍拾玖万元整（购房款），此据，月息1%计。保证在2012年6月5日前还清。”被告施晨经施文贵支付了购房款101万元。2012年6月19日原告以被告拒不偿还余下购房款59万元及利息为由诉至原审法院。
另查明，讼争房屋坐落于福清市龙田镇上一村桥仔路（地号：3段87），该混合结构三层楼房一幢的房屋所有权、国有土地使用权于上世纪九十年代即登记在原告孙为斌名下，其中用地面积153.22平方米，建筑面积269.95平方米。因买卖，该房屋所有权于2012年1月19日从原告孙为斌转移登记至被告施晨名下。
原审判决认为，《卖断契》上“南至施家春厝后留下叁米路”的约定应是契约相对人陈乌锭及原告一家当时基于相邻不动产间的通行方便而作出的意思表示，在契约一方转让了该相邻用地后，另一方即原告与被告就通行情况又达成新的约定，即按1989年11月协议执行，事实上被告施文贵也已按该协议履行，当事人并未按桥仔路住宅区原村规划执行。同时原、被告相邻十多年，交易时房屋两权证齐全，被告应当知道原告房屋用地的相关情况。《立卖断契》上载明房屋“共有面积153平方米”，未超出确权用地面积153.22平方米的范围，未确权用地可由被告在发挥物的效用基础上合理利用，现讼争房屋已由买受方占有，并办理了房屋所有权转移登记，已实现了房屋买卖合同的交易目的。故被告主张其购房目的未实现，原审法院不予支持。原、被告为买卖讼争房屋签订了《立卖断契》、《转让房产补充协议书》，该两份协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。据此，该房屋的实际转让价格为160万元，买受人为被告施晨。被告施文贵受被告施晨委托参与签订合同、支付购房款等买房事宜，原告与被告施文贵均无异议，基于两被告间的利害关系，以及嗣后被告施晨与原告共同办理了房产转移登记手续等行为，对该委托代理关系予以确认，代理人施文贵，被代理人施晨。原告与被告施文贵确认被告施晨经施文贵向原告支付了101万元。余下购房款59万元未付由被告施文贵出具欠条予以确认，被告施文贵受委托订立《转让房产补充协议书》、支付购房款51万元的同时所实施的该行为，应视为在履行原告与被告施晨房屋买卖合同的义务，对被告施文贵该行为应认定其实施房屋买卖的代理行为。根据规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故结欠的购房款59万元应由施文贵的被代理人暨房屋买受人施晨承担偿还责任。双方约定购房欠款自2011年9月8日起按月息1%计算，不违反法律规定，应依约予以履行。现还款期限已届满，且房屋已转移占有，并已办理所有权转移登记，故原告诉请被告施晨偿还余下购房款59万元及按月息1%从2011年9月8日起计算的利息，于法有据，原审法院予以支持。原告主张被告施文贵亦应承担偿还责任，依据不足，原审法院不予支持。被告施晨经公告送达，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。另需指明的是，若翻建旧房应依相关行政主管部门规划建设要求，并应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十七条第八项之规定，原审判决：一、被告施晨应于本判决生效之日起十日内偿还原告孙为斌、余碧琴余下购房款59万元及利息（利息从2011年9月8日起按月利率1%计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回原告孙为斌、余碧琴的其他诉讼请求。
宣判后，施晨不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“被告已实现了房屋买卖合同的交易目的”是错误的。上诉人的购房目的在于获得权属清晰的房屋所有权及土地使用权。二、本案本是被上诉人违约在先，上诉人不支付余下59万购房款是在行使法律赋予的合同履行抗辩权，而非被上诉人所说的违约行为。据此，被上诉人请求上诉人支付余下购房款及利息，于法无据；被上诉人违约在先却主张上诉人不履行合同义务，于理不合。三、诉争双方并未对2012年6月5日之后的利息计算作出约定，一审法院判令按照月息1%计付至判决确定的还款之日止明显错误。请求法院：1、撤销（2012）融民初字第3820号民事判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉请；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孙为斌、余碧琴答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告施文贵未作陈述。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送本院。
当事人在二审诉讼中未向法院提交新证据。
根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《立卖断契》、《转让房产补充协议书》，是双方真实的意思表示，双方均应按约履行。被上诉人将讼争房屋交付给上诉人，并将房屋所有权变更登记至上诉人名下，双方交易目的已经实现。并且双方相邻十多年，房屋交易时两权证齐全，上诉人的父亲作为购房代理人应当知道被上诉人房屋用地的有关情况。现上诉人以其购房目的未实现为由拒绝向被上诉人支付剩余购房款59万元，理由不能成立，本院不予采信。原审被告施文贵代上诉人出具的《欠条》载明欠被上诉人购房款59万元，月息1%计，原审法院判令上诉人逾期还款按月利率1%计算符合双方约定，本院予以确认。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人施晨的上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费10100元由上诉人施晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
代理审判员 谢 芬
代理审判员 陈 雯
二〇一四年五月九日
书 记 员 杨 柳
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；