湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民商初字第00963号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地：武汉市江汉区前进一路181-1号。
代表人：别必科，该行行长。
委托代理人：段春桥，该行员工。
委托代理人：周超群，该行员工。
被告：李彩芬。
原告中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称农行江汉支行）与被告李彩芬金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，由审判员杨绮雯担任审判长，代理审判员陈敏、人民陪审员郭家乐参加评议，于2015年4月13日公开开庭进行审理，原告农行江汉支行的委托代理人段春桥、周超群到庭参加了诉讼，被告李彩芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。被告李彩芬因下落不明，采取公告方式送达，公告期间不计入审限。原告农行江汉支行向本院提出保全，本院对李彩芬的相关财产进行了诉讼财产保全。本案现已审理终结。
原告农行江汉支行诉称：2010年4月15日，农行江汉支行与李彩芬签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：农行江汉支行向李彩芬发放住房贷款359万元，期限为2010年4月15日至2035年4月14日，由李彩芬按月等额偿还贷款本息，并且对李彩芬以自己的房产为原告贷款债权的本息及实现债权的费用提供抵押担保等事项进行了详细约定，上述房产在房地部门办理了抵押登记。上述合同签订后，农行江汉支行依照合同约定于2010年4月15日向李彩芬发放了相关贷款。但是，自2014年07月16日之后，李彩芬开始不履行其还款义务，至2014年10月8日已经拖欠3期应还期款。为维护权益，诉至本院，请求判令：1、解除农行江汉支行与李彩芬之间的《个人购房担保借款合同》；2、被告李彩芬偿还贷款本金3，251，433.41元，利息37，259.59元（利息算至2014年10月08日）；之后罚息按照人民银行同期逾期贷款利率计算至判决给付之日止；3、被告李彩芬以其抵押于原告名下的房产承担抵押担保责任；4、本案诉讼费及其相关费用由被告李彩芬承担。原告农行江汉支行当庭将第二项诉请变更为：请求被告李彩芬偿还贷款本金3，251，433.41元，利息37，259.59元（利息从2014年7月16日算至2014年10月08日），之后罚息按照合同约定，在借款执行利率基础上上浮50%计算至判决给付之日止。
被告李彩芬未答辩。
原告农行江汉支行向本院提交的证据有：
证据1、个人购房担保借款合同；
证据2、个人借款凭证；
证据3、武汉市期房抵押证明；
证据4、划款扣款授权书。
经庭审查证，原告农行江汉支行提交证据与原件一致，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2010年4月15日，李彩芬（借款人、抵押人）、案外人武汉中北房地产开发有限公司（保证人）与农行江汉支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》约定：农行江汉支行出借359万元给李彩芬，用于购买位于武昌区中北路118号复地·东湖国际9幢3001室，建筑面积为238.31平方米的房屋。借款期限自2010年4月15日至2035年4月14日，共计300个月。采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮25%，执行年利率4.455%。借款人授权贷款人将全部借款直接划入售房人武汉中北房地产开发有限公司的账户。还款：分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，总共300期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；采用等额本息还款法归还借款本息。合同项下采用抵押＋保证担保方式。李彩芬同意以前述房产设定抵押；武汉中北房地产开发有限公司作为阶段性保证担保保证人，自合同签订之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约责任：对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
同日，李彩芬与农行江汉支行签订《划款扣款授权书》，李彩芬委托农行江汉支行按照签署合同的约定，将购房款直接拨入武汉中北房地产开发有限公司开立的存款账户内，并承诺每月15日前在存款账户内存入足够金额，委托农行江汉支行于每月15日从账户中扣收个人住房贷款本息的当月偿还额和逾期贷款本息。
同日，农行江汉支行依约支付借款359万元，并出具个人借款凭证。
另查明，双方在武汉市武昌区房产管理局办理了武房期昌字第2010003527号《武汉市期房抵押证明》。2013年11月19日办理了武房他证昌字第20130071**号《房屋他项权证》，农行江汉支行作为房屋他项权利人，对李彩芬所有的位于武昌区中北路118号复地·东湖国际一期9栋30层1室的房屋（房屋所有权证号为昌2013013938）进行了抵押登记。
原告农行江汉支行自认：至2014年7月15日，李彩芬已偿还本金338，566.59元，尚欠本金3，251，433.41元及利息13，310.56元未偿还；2014年7月16日，在李彩芬的贷款还款账户上扣划了3，011.27元冲抵利息后，李彩芬再未偿还过任何本息；截止至2014年10月08日，尚欠本金3，251，433.41元，利息、罚息、复利共计37，259.59元未偿还。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应为合法有效，原、被告双方均应按约履行。原告已依照合同约定发放贷款，履行了贷款人主要合同义务。被告李彩芬未依约履行按时按期还贷义务，构成违约。合同约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，现原告以被告李彩芬违约行使合同约定的违约救济措施，要求被告李彩芬归还本金，偿还利息，支付罚息的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告李彩芬将其所有房屋为该借款提供抵押担保后，在房屋管理部门办理了抵押物登记，故双方担保关系合法有效。在被告李彩芬未履行借款合同义务的情况下，原告请求被告以抵押房产承担抵押担保责任有约定及法定依据，原告享有对抵押财产进行拍卖、变卖所得款项的优先受偿权。由于原、被告合同中约定如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并非解除双方签订的贷款合同，故原告要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》的诉求不当，本院不予支持。被告李彩芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告农行江汉支行的证据，视为自愿放弃抗辩权，应自行承担相应的法律后果。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李彩芬于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行偿还借款本金3，251，433.41元，利息及罚息、复利37，259.59元；
二、被告李彩芬于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行支付自2014年10月9日起至全部借款本金实际清偿之日止的利息、罚息（按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；
三、原告中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行对李彩芬提供抵押的位于武昌区中北路118号复地东湖国际一期9栋30层1室的房屋（房屋他项权证号：武房他证昌字第20130071**号）享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉江汉支行其他诉讼请求。
案件受理费33，110元、财产保全费5，000元，由被告李彩芬负担。
如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨绮雯
代理审判员 陈 敏
人民陪审员 郭家乐
二〇一五年六月十一日
书 记 员 张友芳