南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁汤民初字第276号
原告（反诉被告）李靠仁，男，1965年11月25日生，汉族。
委托代理人王振，江苏志仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京玉博珠宝玉器实业有限公司，（以下简称玉博公司），住所地在南京市鼓楼区牡丹里1号601室。
法定代表人袁东，玉博公司总经理。
委托代理人陈晓兰，江苏中盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）李靠仁与被告（反诉原告）玉博公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李靠仁及其委托代理人王振，被告（反诉原告）玉博公司的委托代理人陈晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李靠仁诉称，2011年12月30日，其与被告玉博公司签订《房屋租赁合同》1份，约定其将位于江宁区麒麟街道锁石社区的厂房（以下简称诉争厂房）租赁给玉博公司，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。租金为每月10000元。玉博公司实际使用诉争厂房至2013年3月31日，共计15个月，其间仅支付了2012年1月1日至3月31日共3个月的租金30000元，尚余120000元未付。现请求法院判令：玉博公司支付租金120000元。
被告（反诉原告）玉博公司辩称并反诉称，其自2011年3月31日起开始租赁诉争厂房，也确自2012年4月1日起就停止了支付租金，但因诉争厂房没有产权证书，属于违章建筑，且其在使用过程中房屋存在漏雨的现象，故原告所主张的每月10000元的租金过高，应按照每月租金4000元的标准给付，双方所签订的租赁合同约定使用期限到2012年12月31日，故其仅欠李靠仁租金36000元（4000元／月×9月）；因诉争厂房在2011年4月漏雨给其造成了巨大的货物损失，请求李靠仁赔偿其损失208042元；其自2011年3月31日至2012年3月31日共给付李靠仁租金120000元，请求李靠仁对上述已给付的租金开具发票。
反诉被告李靠仁就反诉辩称，1、本案诉争厂房确系违章建筑，但玉博公司仍应当依照双方于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》约定的标准（10000元／月）支付房屋占有使用费。2、被告称诉争厂房于2011年4月由于漏雨而给其造成了损失，并非事实，故对玉博公司要求其赔偿损失208042元的诉讼请求不予认可；3、虽然双方所签订的《房屋租赁合同》约定的期限仅至2012年12月31日，但直至今日，对方仍实际占有并使用该厂房，故玉博公司也应参照双方签订《房屋租赁合同》向其给付3个月（2013年1月1日至2013年3月31日）的占有使用费用30000元；4、双方在合同中并未约定其要向玉博公司开具发票，且诉争厂房属于违章建筑，无法开具房屋租赁发票。综上，请求法院驳回告反诉原告玉博公司的诉讼请求，支持其本诉的诉讼请求。
经审理查明，2005年9月，原告（反诉被告）李靠仁与南京市江宁区麒麟街道锁石社区居民委员会签订了《租用土地承包合同》1份，约定由锁石社区居民委员会将位于社区鸽厂大门右侧的3.5亩土地出租给李靠仁，租赁期限自2005年9月1日至2054年8月31日。2006年，李靠仁在该土地上自建了讼争厂房，该厂房面积约1600㎡，但并未办理任何建房审批手续和房屋产权证。2011年3月31日，李靠仁将讼争厂房租赁给被告（反诉原告）玉博公司使用，双方约定租金为每月10000元，李靠仁也依约向玉博公司交付了讼争厂房。2011年12月30日，李靠仁与玉博公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定李靠仁将讼争厂房租赁给玉博公司作为厂房、办公、住宿使用，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租金标准为每月10000元，租金的支付方式为先付后租，每个季度一次性支付30000元。同日，玉博公司向李靠仁支付了90000元房屋占有使用费（自2011年4月1日至2011年12月31日，按10000元／月的标准）。后玉博公司还向李靠仁支付了房屋占有使用费30000元（自2012年1月1日至2012年3月31日，按10000元／月的标准），以上两笔费用合计120000元。自2012年4月1日后，玉博公司再未向李靠仁支付过房屋占有使用费。
2013年4月，李靠仁诉至本院，要求玉博公司支付房屋占有使用费120000元。玉博公司则提起反诉，要求李靠仁赔偿其因房屋漏雨所产生的货物损失208042元元。因双方坚持诉辩意见，致调解未成。
上述事实，有《租用土地承包合同》、《房屋租赁合同》、现场勘验笔录、调查笔录及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案讼争的厂房并未取得任何建房审批手续和房屋产权证，故双方签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表达，但仍应归于无效。本案本诉的争议的焦点为：1、讼争厂房的占有使用费标准；2、玉博公司占有使用该房屋的截止日期。针对本诉的第一个争议焦点，玉博公司认为应该按照4000元／月的标准支付，但李靠仁认为应该按照双方合同约定的10000元／月支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于李靠仁要求玉博公司按照《房屋租赁合同》的约定，按10000元／月的标准，支付房屋占有使用费的意见，于法有据，本院予以支持。
针对本诉的第二个争议焦点，李靠仁认为，玉博公司截止2013年4月1日其向法院提起诉讼之前，从未向其告知要搬迁，且一直实际占有使用该厂房。玉博公司认为，双方所签订的《房屋租赁合同》到期后（2013年1月1日至2013年3月31日），并非是其自愿继续占有使用讼争厂房，其曾多次向李靠仁要求将厂房内的设备和货物搬走，但李靠仁均以租金尚未付清为由进行阻拦并报警多次，但玉博公司未能提供相应的证据证明上述事实，且根据本院调查，在上述期间内，玉博公司员工袁力群一直在讼争厂房内看守公司的设备和货物，厂房所属辖区的麒麟街道派出所亦无双方的报警记录。故对于玉博公司实际占有使用讼争厂房的截止日期，本院认定为2013年3月31日。2013年1月1日至2013年4月1日期间内的占有使用费，玉博公司仍应参照双方签订《房屋租赁合同》中约定的标准向李靠仁支付。综上，对于李靠仁要求玉博公司支付120000元（按10000元／月的标准，自2012年4月1日起计算至2013年3月31日止）房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。
本案反诉的争议焦点为：1、2011年4月，讼争厂房是否发生了漏雨的情形，如讼争厂房当时确实漏雨，是否与玉博公司所主张的货物损失存在因果关系，如讼争厂房的漏雨确实造成了玉博公司了损失，玉博公司的损失为多少；2、李靠仁是否应当且能否为玉博公司开具120000元的发票。针对反诉的第一个争议焦点，玉博公司于庭审中向本院提交了一组4张照片，以证明讼争房屋的漏雨情况。提交了第二组17张照片以证明其货物受损的情况。还提交了玉博公司的商品销售宣传册一本及损坏物品清单1份，以证明其货物受损的价值。对此，李靠仁称对方所提交了两组照片均系2013年5月1日拍摄，并不能证明原告所说的2011年4月厂房发生了漏雨。且就算厂房漏雨给玉博公司造成了损失，对方所提交的销售宣传画册和损坏物品清单均系其单方制作，无法证明其受损货物的价值。当事人对自己所提出的主张，由责任提供证据。玉博公司应对其所主张的讼争厂房于2011年4月存在漏雨之情况、漏雨与其所遭受的损失之间存在因果关系、损失的大小承担举证责任。玉博公司在庭审中无法证明两组照片的形成时间，也无法证明房屋漏雨与其货物的损失存在因果关系。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对玉博公司要求李靠仁赔偿其因厂方漏雨所产生的货物损失208042元的反诉请求，不予支持。
对于反诉的第二个争议焦点，本案中，玉博公司向李靠仁支付厂房占有使用费系合同的主给付义务，而李靠仁向玉博公司开具发票系合同的附随义务。但根据本院的调查，开具房屋租赁租金的发票，需向税务部门提交租赁合同和房屋产权证书。本案讼争的厂房截止目前并未取得何建房审批手续和房屋产权证明，玉博公司对此情况亦是知晓，李靠仁实际上无法向玉博公司履行开具发票的附随义务，因而玉博公的该项反诉请求无强制履行之可能，故本院对此项反诉请求不予理涉。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告玉博公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李靠仁给付房屋占有使用费120000元。
二、驳回反诉原告玉博公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费2780元，反诉案件受理费2210元，合计4990元，由被告玉博公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼费收费办法》规定，同时应当按照不服本判决部分诉讼请求数额计算向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处。账号：033401059040001276。
审 判 长 王 波
人民陪审员 赵 青
人民陪审员 吴宝生
二〇一三年八月十二日
书 记 员 李伟伟