北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10758号
上诉人（原审被告、反诉原告）王桂兰，女，1964年8月3日出生。
委托代理人田宝春（王桂兰之夫），男，1963年2月19日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京喜莱达物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区枣营路旅游局生活小区7号楼1号。
法定代表人邢率忠，总经理。
委托代理人铁军，北京市广盛律师事务所律师。
委托代理人李文广，男，1966年10月4日出生，北京喜莱达物业管理有限公司职员。
上诉人王桂兰因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京喜莱达物业管理有限公司（以下简称：喜莱达公司）在原审法院诉称：2012年8月29日，我公司与王桂兰签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市朝阳区××楼地下二层（简称涉案房屋）租与王桂兰使用，租期为2012年8月21日至2013年8月20日，年租金50000元。2013年5月29日，我公司与王桂兰协商一致，提前解除该《房屋租赁合同》，并订立了《房屋租赁合同终止协议》，约定王桂兰应当在2013年8月20日前完成涉案房屋的腾退。此后，王桂兰一直拒绝腾退涉案房屋并占用至今，故诉至法院，要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2013年5月29日解除，王桂兰将涉案房屋腾退，并向我公司支付自2013年8月20日起至实际腾退涉案房屋之日的房屋使用费，按照每日137元的标准计算。
王桂兰在原审法院辩称：我方和喜莱达公司确实订立了租赁合同并就涉案房屋存在租赁关系，双方租赁关系自2006年即开始，一直延续至今，租赁合同每年签订一次。我方承租涉案房屋后，将其隔断成57间小房间并对外出租收益。涉案房屋本身是人防工程，在合同履行期间，因为喜莱达公司没有取得《人防工程使用证》，导致我方被人防管理部门罚款，奥运期间涉案房屋还被停用。2013年5月29日，我确实与喜莱达公司签订了书面解除租赁合同的协议，当时的情况是人防管理部门准备封闭涉案房屋，我只能不租了。现在的情况是涉案房屋内仍然有十四五户租户在居住，我和其之间没有就腾房的问题协商成，所以不能同意喜莱达公司的全部诉讼请求。此外，我方提出反诉，因为喜莱达公司没有取得《人防工程使用证》，要求其返还我方所缴纳的全部租金300000元。
喜莱达公司对反诉辩称：王桂兰所述双方租赁关系一直延续的情况属实，但是其并未向我公司支付达300000元的租金。涉案房屋确系人防工程且尚未取得《人防工程使用证》，但我方取得了房屋建设方的授权，有权将房屋出租收益自行支配，因此该理由不能成为王桂兰主张返还租金的合理理由。此外，在王桂兰对外转租涉案房屋的过程中，其收益亦非常可观，故对于其反诉请求，我公司不予认可。
原审法院经审理查明：涉案房屋为北京首汽房地产开发公司（简称首汽公司）开发建设的人防工程。喜莱达公司系该小区的物业服务公司。2005年，首汽公司与喜莱达公司签订前期物业服务合同，约定由喜莱达公司对××小区进行物业服务，首汽公司在小区内的资产的经营收益，由喜莱达公司支配。
2006年5月20日，喜莱达公司与王桂兰签订租赁合同，将涉案房屋租与王桂兰使用。合同签订后，喜莱达公司将涉案房屋交付王桂兰，王桂兰进入后自行设置隔断，将涉案房屋隔断为若干单间后对外出租收益。在此期间，双方当事人多次续签租赁合同，最后一次签订《房屋租赁合同》的日期为2012年8月29日，约定租期为一年，年租金为50000元。
2013年5月29日，双方当事人签订《房屋租赁合同终止协议》，协商一致提前解除租赁合同关系，并约定王桂兰于2013年8月20日前将涉案房屋腾空，喜莱达公司向王桂兰退还租金27500元。协议签订后，王桂兰并未依约腾空涉案房屋，并占有使用涉案房屋至今。
现喜莱达公司起诉要求确认双方租赁合同于2013年5月29日解除，并要求王桂兰依约腾空涉案房屋。王桂兰以其与部分承租户未达成一致意见为由对此不予认可。喜莱达公司要求王桂兰支付自2013年8月20日至实际腾退之日的房屋占用费，王桂兰亦不予认可。另，王桂兰主张喜莱达公司在未取得《人防工程使用证》的情况下，将涉案房屋出租给自己使用，造成自己被人防管理部门处罚，属于违法行为，据此提出反诉要求喜莱达公司退还所收取的租金300000元。喜莱达公司对此不予认可，称其确未取得《人防工程使用证》，但并不影响双方租赁合同的效力，且王桂兰在合同期内实际占有使用了涉案房屋并收益，没有理由要求退还租金。针对所主张的租金数额，王桂兰亦未提交充分证据佐证。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同终止协议》、房屋所有权证书、当事人陈述及庭审笔录、勘验笔录等在案佐证。
原审法院判决认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，喜莱达公司与王桂兰就涉案房屋的租赁签订并续订之《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应当依照约定履行各自义务。在合同履行过程中，双方协商一致解除合同，并订立《房屋租赁合同终止协议》，双方合同关系应当自该协议签订之日即2013年5月29日解除，王桂兰应当依照协议约定及时腾空涉案房屋。现王桂兰未依约腾房，喜莱达公司依据上述协议起诉要求王桂兰腾空房屋，并要求王桂兰支付迟延腾房期间的房屋占用费，主张合理有据，法院应予支持。王桂兰以其与承租户之间未能就腾房问题协商一致为由对喜莱达公司主张进行抗辩，没有合理依据，法院不予支持。
王桂兰反诉要求喜莱达公司退还其所交纳的全部租金，所依据之理由不能成立，法院对其反诉请求不予支持。对于喜莱达公司未取得《人防工程使用证》一节，王桂兰可就相关问题向行政管理部门反映。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1.确认北京喜莱达物业管理有限公司与王桂兰所签订之《房屋租赁合同》于二〇一三年五月二十九日解除；2.王桂兰于本判决生效后七日内，将北京市朝阳区××楼地下二层腾空后交还北京喜莱达物业管理有限公司，并向北京喜莱达物业管理有限公司支付自二〇一三年八月二十九日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，按照每日一百三十七元的标准计算；3.驳回北京喜莱达物业管理有限公司的其他诉讼请求；4.驳回王桂兰的反诉请求。
王桂兰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回喜莱达公司在原审的全部诉讼请求，判决喜莱达公司返还王桂兰全部租金300000元。上诉理由：涉案房屋属于人防工程，喜莱达公司既不是人防工程的产权人，也未办理人防工程的使用证，双方所签订的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，属于无效，应适用《合同法》第58条的规定。根据《北京市人民防空条例》等规定，喜莱达公司的行为违反了法律的强制性规定。原审法院认定租赁合同有效，该认定与朝阳区民防局的处罚相矛盾。涉案房屋现出租给第三人，原审法院的判决未考虑承租户的合法利益。根据在人防部门核实的情况，喜莱达公司没有权利出租、管理、收回房屋，喜莱达公司不能因自己的违法行为而获利，其收取的租金应当全部返还，同时请求法院对喜莱达公司的违法行为予以处罚。王桂兰同意向朝阳区人防工程管理所交回房屋，不同意向喜莱达公司腾退房屋。原审法院要求王桂兰向喜莱达公司继续支付租金的判决，保护了喜莱达公司的违法行为，侵害了王桂兰和朝阳区人防工程管理所的合法权益。请二审法院对涉案合同的效力作出判断。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院公正判决。
喜莱达公司辩称：我公司取得开发商授权后向外出租房屋，王桂兰在签订租赁合同前明确知道涉案房屋属于人防工程。双方在签订解除租赁关系的合同后，王桂兰拒绝腾房违反了合同约定。故同意原审判决，不同意王桂兰的上诉请求。涉案房屋是否属于人防工程属于行政诉讼的范围，与本案无关。
本院经审理查明：双方当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的陈述以及向法院提交的房屋租赁合同终止协议，原审法院认定双方于2013年5月29日解除租赁关系正确。基于双方终止协议的约定，原审确认王桂兰腾退涉案房屋并支付迟延腾房期间房屋占用费的处理准确。王桂兰的反诉请求没有法律依据，且未提交要求返还30000元租金的相应证据，故本院对王桂兰的反诉请求不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费828元，由王桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5800元，由王桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费5800元，由王桂兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 明
代理审判员 邓青菁
代理审判员 史智军
二〇一四年十一月六日
书 记 员 田 晔