广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民一初字第311号
原告：邹国伟。
被告：黄健。
原告邹国伟诉被告黄健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由审判员张明华适用小额诉讼程序于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告邹国伟、被告黄健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹国伟诉称：原告于2012年9月2日和被告黄健签订房屋租赁协议，租用武江区某号，租赁期为三年，交租日期为每个月6日，经双方协商被告同意原告租用此屋为住宅和制衣辅件堆放及作为制板加工场。由于某些原因，2012年底此屋没有用于制板工作，只用于制衣设备及存货的堆放，原告租用被告五房一厅只用于一家三口居住，目的是继续履行合同不至于押金被被告侵占。期间原告基本上履行协议的各项细则，每月按时足额支付房租，偶有延误都是在得到被告的同意下以较短的时间内补交，致使协议可以正常履行。因被告同意原告签订合同当日起以一周限期作为装修工场和打扫卫生，故交租日期定为每月的9日。
2014年8月9日到了协议约定的交租期，原告主动联系被告黄健交付当月的租金，被告借口说不在韶关同时要求原告把1200元租金存到指定的账户上，直到8月22日被告才补给原告当月的租金收据。其当时声称原告租住的房子现在出租可以租到1500元以上，并和原告商量终止合同让原告搬出出租屋，被告退还3000元押金，约定9月5日来收房子。这次口头协商后，被告在原告还没搬走之前，就按照口头协议的约定以双方终止合同为由，于8月30日在自家门前张贴房屋租赁广告和9月6日在网络信息上注明其房屋租金为l680元，并先后几次带新租户即第三方来看房子。事实已很明显，在原告交清当月租金的租期内，被告发布网络信息和在自家门前张贴房屋租赁广告的行为，是其单方违约的印证。
当原告9月3日搬出出租屋时，被告因没有找到新的租户想我们继续租下去，拒绝退还租房押金。原告多次电话联系被告均用不接电话来回避，还不时发来恐吓信息，时至今日仍非法侵占原告的押金不肯归还。
原告与被告签订的《房屋租赁协议》符合《中华人民共和国合同法》、《民法通则》的规定，该协议合法有效，被告不履行协议条款、单方解除租赁合同并且不退还原告3000元押金的行为，无任何法律依据，为此，特诉至法院，请求判令：一、被告黄健退还原告租房押金3000元；二、被告按协议约定赔偿原告一个月房租1100元；三、被告承担原告搬家费1200元；四、被告承担本案诉讼费。
被告黄健辩称：一、为什么不退回原告的3000元押金。是因为他违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，合同约定每个月的6号前要缴纳当月的租金和其他的费用，但其8月份是22号缴纳的租金，无故拖欠租金超过15天，也不积极与我联系，视为违约。我有权收回房屋，并不退还原告的押金。二、为什么不补回原告提出的1100元的租金。因为是原告自己要搬离租房，不是我赶他走的，他也已经违反了双方签订的《房屋租赁合同》第6条的第2点的约定，合同未满中途退房并且没有提前一个月书面通知甲方终止合同，所以不可能补回这个月的租金给原告。三、对于原告提出的l200元的搬家费由我支付的问题，更加不可能。是原告自己要搬走，不是我赶他走的，搬家费无论是多少，都是其个人的事情，与本人无关。原告在租住本人房子2年时间里，经常无故拖欠租金，尤其是2014年8个月的时间里就有7个月拖欠和迟交租金，多则十天、半个月，少则3天、5天。信誉非常差，我经常提醒原告要按时交租金，如果无故超出太多，就要按约定处理。租赁合同中约定第三年开始升租金（邹国伟提出第l年希望房租优惠些，并且第2年不能升租金，我体谅他做生意不容易，答应了他），但是到了第三年，对方提出各种理由不肯履行约定，在我坚持要加租的情况下突然间说要搬走。走之前将我的窗帘布撕烂，把房子里面的墙面破坏得比较大。5间房子里有3间房子的墙面不同地方出现大小不等的破洞和黄色水痕，里面布满爆炸螺丝，每个墙顶也最少装了2个大铁钩；衣柜柜门断开，柜边发霉变形，新买的床垫也发霉了；下水管道堵塞，排水不畅通。二楼的铁门边也因为平时关门太用力导致多处缺角，如此不负责任、不依约保护租房设施设备的行为让人非常气愤。一套l70多平方、价值80多万的房子被原告破坏得不成样子。
8月22号至9月3号的水电费因为原告突然搬走而没有按约定付清拖欠到现在（原告只付到8月22号的水电费）。在9月3号当晚我约原告到租房清点时，曾经提出过2个方案希望能够较好地解决问题：1、原告自己找人回来按原貌修复房子，弄坏的东西适当或按合同的约定赔偿；2原告付给我约半个月的租金600元，由我自己找师傅来进行修复，超出的部分由我自己承担，与原告无关。全部搞好后就退还原告的押金。但是原告只同意拿灰油来扫墙面，不同意按原貌复原，损坏的东西也不愿意赔偿，还发脾气骂人，并扣下出租房的锁匙。双方不欢而散。原告在搬走后的2周里，还经常打电话和发信息过来骂我，说粗话。导致我后来都不敢接他的电话了，告诉他可以通过去派出所和法院来解决问题。
基于原告对本人房子造成的影响和破坏程度（因为请不到适合的人来修复），房子无法正常再次出租，拖到10月底才找人修复好，损失了2个月的租金。鉴于这种情况，我决定追加原告对本人造成的所有损失如下：一、赔偿我2个月的租金2200元，用于因对方破坏我房子不能够正常出租的损失费用。二、修复房子的费用共l227元。三、发霉的床垫按合同约定的530元，三门衣柜380元，光管2支、电开关若干个100元，共1010元。四、损坏的窗帘布2张450元。五、没有提前一个月书面通知要搬离违约金1100元。六、8月22至9月3号的水电费大概66元，9月份3天的房租110元，共176元。七、2楼的墙角和一楼的厨房还有一面墙没有修复（还是绿色的墙面，该工程较大，仅在表面涂灰油遮不住，需要铲掉表面的油漆刮平，才能够涂灰油），要求追加修复的费用大概400元。八、开庭当天的误工费330元。
另外，驳回原告以下几点所谓的证据证言：一、原告出示的招租启示是贴在我自住的房子门口，而不是贴在对方的租房门口（附有相片2张为证），再者房子是我本人的，在那里发租房信息，怎么发，是我作为房主的权利，与他人无关。何况是在原告说明不再续租的情况下才发的，属于合理合法的行为。二、在对方证据三里可证实原告没有按约定提前一个月向甲方即房主打招呼的，除没有书面同意书以外，还有8月22号以后的水电费和房租没有交齐；房主在门口张贴租房信息的时间是8月30号，9月6号才发网络上的信息。三、在原告提供的第2、3条信息都可以看到我曾经找过他本人想合理（花几百元）好好的协商解决这个问题，但是原告不合作，乱发脾气和骂人，不肯对破坏的房子进行应有的修复，造成今天的这个局面。四、从原告的第9、11条信息可以看出原告是一直在提醒并威胁我说了2次以上如果押金不退回他本人，我的后果是严重的。所以我才义正言辞地告诉原告，现在是法治社会，我如果出了事情或者谁想用不正当的手段来解决问题都是逃不脱法律的制裁的。五、我提供原告之后另一租户租用我房子的信息，证明我本人没有像原告讲的那样是因为有新的租户出了高价钱才将他赶走。而从签约的时间上证明，我是在邹国伟自行悄悄搬走之后，将被破坏的房子重新修复，过了两个月再出租的事实。
经审理查明：2012年9月2日被告黄健（甲方）与原告邹国伟（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将其位于韶关市某号的房屋一套出租给原告，约定的租期为三年，自2012年9月8日至2015年9月7日止，租金每月1100元，每月的6日前交纳一次租金。合同的第三条第二款约定：“合同一经签署，乙方即应交纳3000元的押金给甲方。……若乙方提前解除合同，应当提前一个月通知甲方。装修期间若要拆除建筑物需经甲方出示书面同意书后方可进行。乙方在承租期给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修费和赔偿费用。”合同第六条第一款约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，如拖欠租金10天，也不积极与甲方联系，每天加收10%作为滞纳金，超过15天不交房租，也不积极与甲方联系，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。”合同第九条约定：“本合同一经签订第三年房租适当加收80元以上，大家协商解决，即是1180元。每月的6号前交当月租金。”合同还对于双方水电费、电话费和维修费的缴费办法、合同当事人的变更和双方职责等事宜进行了约定。签订合同后，原告缴纳3000元押金给被告，并由被告出具收据给原告收执。后双方于2012年9月7日签订一份补充说明，内容为“租户先生从2012年9月7日开始租用黄健女士的房子一套，房子里面的装修（同时包括所有的房间铁木门和窗户、防盗网等）是全新的；提供的家具［包括床垫2张、1.8米的实木床加床垫1张、三门衣柜2个（其中一个外装饰有部分损坏）、2门衣柜1个、热水器一个都是全新的］，另外还配有煤气灶。在有租约期间，租户应妥善保管好以上的房屋装修和物品，自身损坏除外（例如虫灾等），如人为的损坏应该按价赔偿或者由租户自行修缮、重装等，交回房子时里面的所有东西必须是完整无缺和没有损坏的，经房东本人验收后退还所有的押金。”在该补充说明后还附有上述家具的单价表一份。同日，原告向被告缴纳9月份的租金1100元。之后，原、被告按照合同的约定各自履行自己的义务，原告虽有迟延缴纳租金但是双方并无争议。至2014年8月22日被告向原告开具2014年8月份的租金收据时，因被告要求加租，双方对于加租事宜进行沟通协商未果，原告提出由双方协商解除合同，被告对此予以同意，并在原告搬出前即对外张贴涉案租赁物的出租广告。但是被告认为原告没有提前一个月通知被告存在违约，故不予退还押金。
2014年9月3日被告搬走后双方对于租赁房屋物品进行清点，因对租赁房屋内物品的损坏事实和程度双方持有争议，双方协商未果，被告也未将押金退还给原告，原告遂诉至本院要求被告返还押金3000元，并要求被告赔偿原告一个月房屋租金损失1100元及搬家费1200元。
另查明，被告称原告多处损坏租赁房屋内的设施及家具，并未予以修复或赔偿，导致被告自行支付费用若干进行修复，并提供若干照片及单据欲予以佐证。对此，原告认为，除墙壁上因安装电线及电器钻孔部分及为合理使用并更好地保护屋内设施而涂刷的油漆是由原告导致外，对于被告所陈述的其他问题，有些是租住之前就已经存在，有些属于自然损耗导致，均与原告无关。就钻孔部分的修补损失，被告并未提交证据予以证明损失数额的大小。
本院认为：本案因双方签订的《房屋租赁协议》以及房屋租赁事实产生纠纷，为房屋租赁合同纠纷。原、被告在签订房屋租赁合同后均应当按照房屋租赁协议的约定享受权利并承担义务，如出现争议也应按照协议的约定和法律的规定进行协商和解决。现原、被告对于双方的签订合同经协商予以解除的事实无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对于原、被告于2012年9月2日签订的《房屋租赁协议》解除的事实予以确认，对于被告主张的原告未按照协议的约定提前一个月通知被告的抗辩理由不予采纳。合同解除后，双方均应当按照法律的规定和合同约定的解除后事项履行相关的义务。根据双方签订的《房屋租赁协议》第三条第二款：“合同一经签署，乙方即应交纳3000元的押金给甲方。合同终止，乙方应交清租金及水电、电话等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，应当提前一个月通知甲方。装修期间若要拆除建筑物需经甲方出示书面同意书后方可进行。乙方在承租期给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修费和赔偿费用。”的约定，在合同解除后，被告在原告交清租金及水电、电话等相关费用后负有返还原告押金的义务，并在原告在承租期给被告房屋、屋内家私和相关设备造成损坏的情形下，有从押金中扣除维修费和赔偿费的权利。现原告在2014年8月份已经缴纳了一次租金，从双方约定的每月租金1100元及每个月6日前缴纳一次租金，以及原告首次交租时间为2014年9月7日和实际缴纳租金的周期来看，原告在2014年8月份缴纳的租金应是2014年8月8日至2014年9月7日的租金，对于被告主张原告尚欠9月份三天的租金的抗辩，本院不予采纳。至于被告可否依据原告在承租期给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏而从押金中扣除维修费和赔偿费用，对此，本院认为，其一，即便原告在承租期给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏，原告也只能从押金中扣除维修费和赔偿费用而不能对于超出维修费和赔偿费的部分押金不予退还；其二，对于被告主张的原告在承租期给甲方房屋、屋内的家私和相关设备造成损坏，原告对此不予认同，被告未对此提出反诉，也未就原告在墙壁钻孔安装电器设备和涂刷油漆的行为所造成的损失数额大小提供充分有效证据予以证明。因此，本院对于被告的此项抗辩和主张不予认同，如被告认为原告确对租赁房屋的屋内的家私和相关设备造成损坏，可另循法律途径予以解决。综上，对于原告要求被告返还3000元押金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
至于原告主张因被告违约提前解除双方的租赁合同需要赔偿原告一个月房租1100元和搬家费1200元的诉讼请求，因本案的租赁合同是经原、被告双方协商同意解除的，并不存在违约责任的问题，因此，对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同》第六条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹国伟返还房屋租赁押金3000元。
二、驳回原告邹国伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄健负担。
本判决为终审判决。
审判员 张明华
二〇一五年四月二十日
书记员 梁增有