杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第1963号
原告邹安妮。
委托代理人陈科杰。
委托代理人戴文良。
被告华润万家生活超市（浙江）有限公司。
法定代表人张华文。
委托代理人喻雷。
委托代理人章正航。
原告邹安妮诉被告华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年5月18日公开开庭进行了审理。庭审后，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。原告邹安妮的委托代理人陈科杰，被告华润万家生活超市（浙江）有限公司的委托代理人喻雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹安妮诉称：2002年10月10日，被告与杭州金城房地产开发有限公司（以下简称金城房产公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租金城房产公司所有的座落于萧山区市心中路398号金茂大厦（金城广场）1-4层商场，合计总面积16219平方米，租赁期限自2002年12月30日起15年。同时约定：第三年度后租金每季度支付一次，被告应于每季度初第5个工作日前向出租人交纳当季度房屋租金，如逾期不付的，应按当时当地人民银行贷款利息向出租人支付利息及每日千分之三的滞纳金，超过30天仍不交付的，出租人有权解除合同。嗣后，前述房屋依法转让给原告。但被告对于租金经常拖延支付，对于2014年度第四季度租金拖延支付到103天，对于2015年第一季度的租金至今仍未全款付清。为此原告向本院提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告2015年第一季度剩余租金423131元。二、被告立即支付原告逾期付款滞纳金（暂计至2015年3月30日为736038.19元）。
被告华润万家生活超市（浙江）有限公司辩称：原、被告之间存在房屋租赁关系属实，但并不存在被告拖欠原告租金423131元的情形，被告已付清2015年度第一季度租金。2003年7月28日被告与老业主金城房产公司签订了一份会议纪要，双方明确约定2003年5月底，水电表全部过户到被告名下。当时被告租赁的是1-4层，写字楼不能和被告的水电费分割，这部分水电费是通过物业公司代收后交给被告，被告再支付给电力及水务公司。因原告拖欠电费，故被告将其拖欠的电费直接从支付给原告的2015年第一季度租金中扣减，原告诉称的拖欠的423131元其实就是原告拖欠的电费。被告迟延支付租金系原告不支付电费所致，故迟延支付租金的责任不应由被告承担。因原告拖欠电费，被告在2014年第四季度和2015年第一季度期间多次与原告及物业公司协商，要求原告支付拖欠的电费，但原告均以水电费应由物业公司承担为由拒绝支付，故被告暂扣了租金。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.房产证八份，欲证明原告系案涉出租房屋所有权人的事实；
2.房屋租赁合同一份，欲证明被告承租萧山区市心中路398号金茂大厦（金城广场）1-4层商场，该房产系被告向原告承租，双方就相关权利义务作出相应约定的事实；
3.发票、汇款凭证各两份（复印件），欲证明被告逾期支付租金的事实；
4．补充协议一份，欲证明金城房产公司将案涉房屋分别转让给了原告及杭州萧山物产集团有限公司，三方对租金的分配进行约定，原告享有四分之三租金的事实。
经质证，被告认为：对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但不能证明原告主张的事实。对证据4的真实性、合法性无异议，但认为与被告无关。
本院审查后认为：证据1、2、4客观、真实，被告无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据3的真实性本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.关于金城房产和华润万佳超市协调会的会议纪要一份，欲证明金城房产公司与被告约定，案涉房屋写字楼及不能与被告商场分割的其他用户的水电费由被告代收代付，物业管理公司负责统一收取向被告缴纳的事实；
2．函三份（复印件）、回复函一份（复印件），欲证明被告发函催告原告缴纳水电费的事实。
经质证，原告认为：对证据1，会议纪要第1页不认可，未加盖骑缝章，同时被告应举证证明水电表已经过户到被告名下，写字楼以及不能与被告商场分割的用户的水电费已经由物业公司统一收取，未向被告缴纳的相关事实，被告方有可能进行相应抗辩。即使是物业公司负责收取水电费，也是物业公司与被告之间的法律关系，与原告无关。对证据2，前三份函件，原告没有发过，可能是另一房东杭州萧山物产集团有限公司发给被告的，顺便也把原告邹安妮的名字打印上去了。回复函原告是收到的，但认为与原告无关。
本院审查后认为：证据1经与原件核对，本院对其真实性予以确认。对证据2，三份函件因系复印件，被告不予认可，本院不予确认；回复函的真实性本院予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2002年10月10日，金城房产公司与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，金城房产公司将座落于杭州市萧山区市心路与北干一苑路交汇处的金城广场（暂定名）一至四层商场合计总面积16219平方米租赁给被告开办大型超级市场与超市配套的餐饮与娱乐项目，一层3637平方米，二层、三层、四层各4192平方米，租赁期限自2002年12月30日起为期15年止。出租房屋的租金第一年度为400万元，第二年度租金为500万元，第三年度租金为600万元，第四年起租金为在600万元的基础上递增，以12个月为一个增幅期，每期增幅为2%，租金计收时间为交楼之次日起。第一、二年度租金每半年支付一次，应于每半年初第5个工作日前交付当年半年房屋租金（遇法定节假日顺延），第三年度后租金每季度支付一次，应于每季度初第5个工作日前交付当年半年房屋租金（遇法定节假日顺延）。如逾期不付，应按当时当地人民银行贷款利息支付利息及每日千分之三的滞纳金。超过30天仍不交付的，金城房产公司有权解除合同。在期满时应与供水、供电、供气等部门结算应缴纳的款项，如有欠缴情况，则由被告负全部责任。租赁期内不影响金城房产公司抵押或产权转移他人。租赁期间，金城房产公司应当为被告申报并安装独立的市政水表、电表及煤气表，并于交楼日后30天内办理完开通及抄表手续，由被告自行向供电局、自来水公司、煤气公司缴纳上述费用。2003年7月28日，金城房产公司与被告签订会议纪要一份，会议纪要第8条载明：按合同约定，超市商场有独立的水电表并直接向电力局及水厂交费，金城房产公司须在2003年5月底前完成水电表过户给超市的手续。写字楼及不能与超市商场分割的其他用户的水电费由超市代收代付，金城房产公司的物业管理公司负责统一收取向超市交纳。消控中心的管理由双方共同负责，人员各出一半。后上述案涉房屋依法分别转让给原告邹安妮及杭州萧山物产集团有限公司，其中原告系萧山区市心中路398号金茂大厦398-4-6号1至3层、398-1-2号1层、398-1-3号2层至3层、398-7-8号2层至3层房屋所有权人。原、被告及杭州萧山物产集团有限公司签订《补充协议》。协议载明：金城房产公司与被告于2002年10月10日签订了《房屋租赁合同》。2009年9月28日，原、被告及杭州萧山物产集团有限公司又签订了《关于产权人变更和租金支付方式变更的补充协议》，就金茂大厦一至四层的租赁事宜进行了约定，现就原合同的变更事宜达成如下补充条款：全年租金总额仍按《房屋租赁合同》规定的标准计算，具体支付方式为邹安妮收取全年租金的四分之三，杭州萧山物产集团有限公司收取全年租金的四分之一。2014年11月21日，杭州汇中物业服务公司向杭州萧山物产集团有限公司及原告邹安妮发送回复函一份，载明：一、我公司拖欠华润万佳生活超市（浙江）有限公司电费事宜，我方会与华润超市自行协商解除，与贵方无涉。二、根据2013年4月30日《关于金城房产和华润万佳超市协调会议纪要》第9条约定：“消控中心的管理由双方共同负责，人员各出一半”；按照消防要求，消控室应24小时有人员管理。但实际从2003年华润开业至2010年底，华润从未派人管理过；2011年起华润委派一位人员进行白天管理，晚上和休息天仍无人员。历年来，此消控室都由我公司在管理，多年来产生人员工资85.44万元，按照2003年4月30日会议纪要，华润公司应承担一半费用，即42.72万元。我公司就此事多次向华润超市分管萧山店的负责人韩良反映，11月4日我公司仍与韩良在商谈，但一直未果，因此暂扣华润超市423231元电费。
另查明：2015年1月27日，被告付清了2014年10月1日至12月31日止的房屋租金1344478.75元。被告于2015年3月27日支付2015年1月1日至3月31日止的部分租金948237.32元。
浙ＸＸ润万佳超市有限公司经工商变更登记为浙ＸＸ润万家超市有限公司，2005年5月24日又经工商变更登记为华润万家生活超市（浙江）有限公司。
本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。金城房产公司与被告签订房屋租赁合同后，在合同履行过程中案涉租赁房屋产权发生变动，现实际产权人分别为原告邹安妮及杭州萧山物产集团有限公司，故原告有权就其所有部分房屋向被告主张相应的房屋租金。现被告认为原告拖欠电费，故被告将原告拖欠的电费423131元直接从支付给原告的2015年第一季度租金中扣减，原告则认为原告未拖欠电费，被告不应将电费抵扣租金。本院认为，现被告主张其将原告欠付被告电费的债权与被告欠付原告房屋租金的债务实施了债务相抵消，根据被告提供的《回复函》可以证实杭州汇中物业服务有限公司与被告之间存在电费纠纷，杭州汇中物业服务有限公司将收取的电费423231元扣留，故被告并不享有要求原告支付电费的债权，被告以其对第三人享有的债权与其欠付原告的债务进行债务抵消缺乏相应的事实及法律依据，故被告应支付原告拖欠的租金423131元。被告在庭审中申请延期举证，但在本院指定的举证期限内被告并未提交其他证据，故本院对被告的抗辩不予采纳。原告主张的滞纳金应为违约金，依照合同约定，2014年的租金为7170555.41元，2014年10月1日至12月31日的租金为1792638.85元，原告邹安妮享有四分之三的租金即1344479.14元，现原告主张此期间的租金为1344478.75元本院予以准许。合同约定，第三年度后租金每季度支付一次，应于每季度初第5个工作日前交付当年半年房屋租金（遇法定节假日顺延），2014年10月1日至7日为国庆假期，10月8日、9日、10日、11日（调休）、13日至17日均为工作日，被告实际支付该笔租金的时间为2015年1月27日，故被告应在2014年10月13日前支付上述租金，现原告主张被告应支付租金1344478.75元自2014年10月17日至2015年1月27日的违约金本院予以支持，但原告主张按日千分之三计算过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算为85329.58元。2015年租金为7313966.52元，2014年10月1日至12月31日的租金为1828491.63元，原告邹安妮享有四分之三的租金即1371368.73元，原告主张此期间的租金为1371368.32元本院予以准许。根据合同约定，此款应在2015年1月9日前付清，被告于2015年3月27日支付948237.32元，尚余423131元未付。故被告应支付租金1371368.32元自2015年1月10日起至2015年3月27日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金63860.05元及租金423131元自2015年3月28日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下:
一、华润万家生活超市（浙江）有限公司在本判决生效后十日内支付邹安妮租金423131元；
二、华润万家生活超市（浙江）有限公司在本判决生效后十日内支付邹安妮违约金149189.63元及租金423131元自2015年3月28日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金；
二、驳回邹安妮的其余诉讼请求。
如华润万家生活超市（浙江）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15232元，减半收取7616元，由邹安妮负担2810元，华润万家生活超市（浙江）有限公司负担4806元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 崔白洁
二〇一五年七月十日
书记员 徐丽芳