浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终1412号
上诉人（原审原告）：胡均勇，男，1975年4月30日出生，汉族，住仙居县。
委托代理人：朱云弟，仙居县城南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ华，男，1972年5月16日出生，汉族，住仙居县。
被上诉人（原审被告）：王国亮，男，1973年8月27日出生，汉族，住仙居县。
被上诉人（原审被告）：王丽菊（系王国亮之妻），女，1975年3月26日出生，汉族，住仙居县。
被上诉人王国亮、王丽菊的共同委托代理人：潘海军，浙江鑫火律师事务所律师。
原审被告：陈忠，男，1969年1月20日出生，汉族，住仙居县。
原审被告：王旭芬（系陈忠之妻），女，1971年2月6日出生，汉族，住仙居县。
上诉人胡均勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2015）台仙民初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，胡均勇曾向陈忠借款50万元未还。2011年，因张友进需向被告陈忠借款100万元，张友进、原告、被告陈忠三人约定：以原告的上述房屋作抵押，作价150万元，先过户到陈忠名下，张友进、胡均勇归还借款后，再将房屋过户回到胡均勇名下。2011年12月7日，胡均勇与被告陈忠、王旭芬签订了房屋买卖协议书，而后上述套房变更登记至陈忠、王旭芬名下，陈忠、王旭芬未支付价款。胡均勇与张友进向陈忠归还借款后，因胡均勇尚欠他人债务，为避免他人就上述套房受偿，胡均勇与陈忠、王旭芬约定直接将上述套房变更至ＸＸ华名下。2012年6月13日，陈忠、王旭芬与ＸＸ华签订房屋买卖协议书，而后上述套房变更登记至被告ＸＸ华名下，被告ＸＸ华未支付任何价款。2013年10月8日，被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订房屋卖断契，约定：被告ＸＸ华将上述套房以54万元出卖给被告王国亮、王丽菊。2013年10月9日，被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订房屋卖断契，约定：被告ＸＸ华将坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室车库以9.5万元出卖给被告王国亮、王丽菊。而后上述套房变更登记至被告王国亮、王丽菊名下。被告王国亮向被告ＸＸ华的债权人王乃伟偿付债款79万元，作为被告王国亮购买上述套房的价款。2015年10月27日，台州市城乡房地产评估事务所作出房地产估价报告：截止估价时点（2013年10月1日），确定坐落仙居县城区临溪花园3幢4单元101室套房及车库市场价值为人民币1358900元（其中车库价值20万元整，正屋价值115.89万元；正屋单价为每平方米7963元）。
原审法院审理认为，原告胡均勇与被告陈忠、王旭芬签订房屋买卖合同，并将房屋变更至被告陈忠、王旭芬名下，是为了用于担保原告及张友进向被告陈忠的借款，并约定原告及张友进归还借款后，被告陈忠、王旭芬将房屋转回原告名下，符合让与担保的构成要件。但是我国物权法未将让与担保确定为物权的一种，并且习惯法上也未形成让与担保制度，故该担保方式应为无效。具体到原告与被告陈忠、王旭芬签订的房屋买卖合同，该合同中，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，也不存在真实的交易行为，故合同应确认无效。原告因欠他人债务，为避免他人就上述套房受偿，与被告陈忠、王旭芬约定将本应变更到自己名下的房屋，通过被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华订立虚假的房屋买卖合同方式，将房屋变更至被告ＸＸ华名下，被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华的意思表示系虚伪的意思表示，故房屋买卖合同应确认无效。被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，不存在合同无效的情形。前面二份房屋买卖合同系无效合同，上述套房虽已经变更登记至被告ＸＸ华名下，但被告ＸＸ华不能取得上述套房的所有权，被告ＸＸ华也非车库的所有权人。从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定看。买卖合同中出卖人出卖标的物，并不以出卖人享有标的物所有权为前提。出卖人就无权处分的标的物订立买卖合同，若所有权人未予以追认，或者出卖人订立买卖合同后不能取得标的物所有权，致使买受人未能取得标的物所有权，买受人可以基于买卖合同向出卖人主张要求承担违约责任或者赔偿损失。标的物所有权人若追认，系对出卖人的履行合同的处分行为作出追认，而并非对买卖合同作出追认。若解释为系对买卖合同的追认，那显系违反合同法的基本原理，第三人不能因其单方意思表示使自己成为合同当事人。因此2013年10月8日、10月9日签订的二份合同不存在无效情形，原告要求主张该二份合同无效，该院不予支持。当然，应该指出的是，出卖人就无权处分的标的物订立买卖合同，并对标的物所有权权属进行了变更（若动产为交付），在所有权人未对处分行为进行追认情况下，若符合物权法第一百零六条善意取得的规定，受让人可以取得不动产或者动产的所有权；若不符合善意取得的规定，受让人即不能取得不动产或者动产的所有权。本案中原告未就涉诉套房及车库所有权要求确认，仅要求确认合同无效。故该院不对被告王国亮、王丽菊受让房屋是否符合善意取得的条件以及何人系涉诉套房及车库的所有权人作出评判，当事人可另案作出主张，因此，本案房屋评估费也应当由原告负担。原告的起诉是否超过两年的诉讼时效问题。该院认为，合同被确认无效后，返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被确认无效之日起计算；对请求确认合同无效，法律、司法解释未规定何时开始计算诉讼时效，因此本案中，原告的起诉不应认为超过两年的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡均勇与被告陈忠、王旭芬于2011年12月7日签订的房屋买卖协议书无效；二、确认被告陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华于2012年6月13日签订的房屋买卖协议书无效；三、驳回原告胡均勇要求确认被告ＸＸ华与被告王国亮、王丽菊分别于2013年10月8日、10月9日签订的《房屋卖断契》无效的诉讼请求。案件受理费240元，由原告胡均勇负担80元，被告陈忠、王旭芬负担80元，被告ＸＸ华负担80元。鉴定费4397.25元，由原告胡均勇负担。
宣判后，胡均勇不服，向本院提起上诉称：被上诉人ＸＸ华与被上诉人王国亮、王丽菊之间并非真实的房屋买卖关系，ＸＸ华因欠王国亮赌债被逼而与其签订了该房屋买卖合同，王国亮、王丽菊也没有交付购房款给ＸＸ华。ＸＸ华与王国亮、王丽菊的房屋买卖意思表示不真实且存在恶意串通，损害第三人利益，应认定无效。综上请求：1、撤销仙居县人民法院（2015）台仙民初字第599号民事判决中第三项内容；2、改判确认被上诉人王国亮、王丽菊与ＸＸ华分别于2013年10月8日、10月9日签订的《房屋卖断契》无效；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人ＸＸ华未作答辩。
被上诉人王国亮、王丽菊答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案讼争的房屋共涉及到四份买卖合同，胡均勇与陈忠、王旭芬签订房屋买卖合同，陈忠、王旭芬与被告ＸＸ华订立的房屋买卖合同均因不存在买卖房屋的真实意思表示，也不存在真实的交易行为而被原审法院判决无效，各方当事人均没有对此提出异议，本院予以确认。本案争议的焦点是ＸＸ华与王国亮、王丽菊分别于2013年10月8日、10月9日签订的二份《房屋卖断契》是否无效。ＸＸ华与王国亮、王丽菊在2013年10月8日签订了《房屋卖断契》时，本案讼争房屋登记在ＸＸ华名下，王国亮同日将79万元通过银行转帐给ＸＸ华的债权人王乃伟，作为王国亮购买上述套房的价款。次日，ＸＸ华与王国亮、王丽菊又签订一份《房屋卖断契》，约定将本案讼争房屋的车库卖给王国亮、王丽菊，并在当日到仙居县房地产管理处办理房屋变更登记。根据以上事实，可以认定ＸＸ华与王国亮、王丽菊签订二份《房屋卖断契》是双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定。虽然在本案前二份合同被确认无效后，ＸＸ华对讼争的房屋没有处分权，但按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，一审法院认定ＸＸ华与王国亮、王丽菊签订二份《房屋卖断契》有效，并无不当。上诉人称ＸＸ华与王国亮、王丽菊的房屋买卖意思表示不真实且存在恶意串通，ＸＸ华因欠王国亮赌债被逼而与其签订了该房屋买卖合同，但未提交相应证据予以证明，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏相应的事实依据，本院对其主张依法不予采信，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人胡均勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 徐继来
审 判 员 汤坚强
二〇一六年九月二十六日
代书记员 严 凌