上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1342号
原告（反诉被告）上海XX实业中心，住所地上海市嘉定区。
法定代表人吴XX，负责人。
委托代理人顾毓，上海志道律师事务所律师。
被告（反诉原告）李X，男，1970年9月11日生，汉族，住江苏省。
原告上海XX实业中心（反诉被告，以下简称原告）与被告李X（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告代理人顾毓、被告李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月5日，原、被告签订一份《厂房临时借用协议》，原告将其位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号的厂房（以下简称系争房屋）出租给被告，其中房屋建筑面积1728平方米，彩钢棚建筑面积675平方米，附属生活用房567平方米，办公室170平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币（以下币种同）460，000元，租金支付实行先付后用的方式，每季度末十天内支付下一季度租金，协议中约定，未按时支付租金的，每逾期一天应支付约定年租金的千分之三作为违约金。协议签订后，原告依约将厂房交付被告使用，但被告未按约支付租金。为此，原告多次向被告催讨，但未果，故原告诉请要求：一、依法确认原告与被告于2015年2月5日签订的《厂房临时借用协议》无效，并判令被告从承租和使用的位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号的厂房内迁出，将厂房归还原告；二、依法判令被告给付原告自2015年1月1日至2015年8月31日的房屋使用费306，666.67元；三、依法判令被告给付原告自2015年9月1日起至其将承租的厂房归还原告之日止的房屋使用费，该使用费以每天1，260.27元计算；四、依法判令被告偿付原告逾期付款违约金，该违约金以460，000元为基数，自2015年1月1日起至实际支付之日止，按日千分之三计算。
被告辩称，因系争房屋漏水导致设备损坏，无法生产，2014年5月就要求原告维修，但原告一直没有维修，故没有支付租金。另外，被告认为系争房屋漏水给其造成了损失，现提出反诉：一、要求原告修复系争房屋直至被告能够正常使用为止；二、原告支付被告因厂房漏水导致的财产损失112，375元及停工停产损失150，000元。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意反诉诉请，对于厂房漏水情况并不清楚，且不能确定停工停产和财产损失是否由系争房屋漏水所致。
经审理查明，2015年2月5日，原告与被告签订一份《厂房临时借用协议》，原告将系争房屋出租给被告，其中房屋建筑面积1728平方米，彩钢棚建筑面积675平方米，附属生活用房567平方米，办公室170平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为460，000元，押金50，000元，租金支付方式为先付后用，每季度支付一次，每一季租金115，000元整，每季度末十天内支付下一季度租金，以此类推，否则原告将收回厂房不再租借。协议中约定，若被告未按时支付租金的，每逾期一天应支付约定年租金的千分之三作为违约金。协议还作了其他约定。协议签订后，被告向原告支付50，000元押金，原告依约将厂房交付被告使用。后因被告未按约支付租金，故原告于2015年5月19日向被告邮寄一份《律师函》，要求被告在收到该函后5日内支付拖欠的租金及逾期付款违约金，如果被告仍未付款，原告将于该期限届满后次日起解除合同，要求被告在7日内搬离系争房屋并将房屋返还原告。被告于2015年5月20日签收该函。其后被告仍未支付，原告遂诉至本院。
另查明，1、系争房屋没有建设工程规划许可证，属于违章建筑。2、上海XX金属制品有限公司自2004年起承租原告的系争房屋，在承租后对系争房屋进行了装修并搭建了部分房屋、增添了附属设施。后原告、上海XX金属制品有限公司及上海XX金属制品有限公司于2013年7月25日签订一份《终止房屋租赁合同履行协议》，就上海XX金属制品有限公司自行搭建的房屋及增添的附属设施、二次装潢补偿问题达成一致意见，上海XX金属制品有限公司自行搭建的房屋及增添的附属设施、二次装潢所有权归原告所有，由原告补偿上海XX金属制品有限公司2，850，000元，与上海XX金属制品有限公司应付的租金和违约金等相冲抵后原告实际应付2，298，302.32元。该协议已经履行完毕。3、被告是上海XX金属制品有限公司及上海XX金属制品有限公司的负责人。
以上事实有《厂房临时借用协议》、《律师函》及邮寄凭证、《终止房屋租赁合同履行协议》等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，因系争房屋没有建设工程规划许可证，属于违章建筑，故双方签订的《厂房临时借用协议》违反了相关的法律法规规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应将系争房屋返还原告，原告应将押金50，000元返还被告，故原告要求被告返还房屋的诉请本院予以支持。在此情况下，修复系争房屋已无必要，故对被告要求原告修复系争房屋的反诉请求本院不予支持。因被告实际使用了该房屋，应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，故对原告要求被告支付房屋使用费的诉请本院予以支持，该费用自2015年1月1日计算至被告将房屋实际返还原告之日止。因《厂房临时借用协议》无效，双方对于逾期付款违约金的约定也无效，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请本院不予支持。关于被告要求原告支付因厂房漏水导致的财产损失112，375元及停工停产损失150，000元的诉请，因被告并未提供充分的证据证明损失的存在及厂房漏水与损失之间的因果关系，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条第一款、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海XX实业中心与被告（反诉原告）李X于2015年2月5日签订的《厂房临时借用协议》无效；
二、被告（反诉原告）李X应于本判决生效之日起十日内携其财产自上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号房屋搬离，并将该房屋返还原告（反诉被告）上海宏星实业中心；
三、原告（反诉被告）上海XX实业中心应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李X押金人民币50，000元；
四、被告（反诉原告）李X应于本判决生效之日起十日内按照每日1，260.27元的标准给付原告（反诉被告）上海XX实业中心自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；
五、驳回原告（反诉被告）上海XX实业中心其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李X的全部反诉诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5，900元，减半收取2，950元，反诉受理费2，617.82元，合计诉讼费5，567.82元，均由被告李X负担（被告李X负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一五年十二月二十四日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
……
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。