北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06017号
上诉人（原审被告，反诉原告）田维杰，男，1956年2月28日出生，
委托代理人于毅，山东德孚威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）翟菁，女，1971年5月28日出生。
委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人酒妤，北京市时代九和律师事务所实习律师。
上诉人田维杰因与被上诉人翟菁房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第37283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年9月，翟菁起诉至原审法院称：田维杰于2000年4月4日与开发商北京城市开发集团有限责任公司房地产经营分公司（以下简称城开公司）签订《经济适用房认购书》，购买位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋），约定合同价款为304000元，付款方式为首付79000元，余款225000元通过银行贷款方式支付。2000年6月，田维杰在中国建设银行东四支行办理了贷款手续，约定从2000年7月起按月还款。2002年7月，我因结婚需要购置现房，获悉田维杰拟转让房屋。田维杰称因投资古董需要现金所以平价转让房屋，当时其已支付房屋首付款和月供累计11万余元，因为房屋首付款是其所在单位中央歌剧芭蕾舞剧院以无房户的福利补贴形式专款拨付给开发商的，如果退房则首付款会直接退回单位，所以转让房屋才能拿到现金。经我们核算，截止2002年7月底，田维杰已支付房屋首付款79000元，应支付月供款计35860.5元，合计114860.5元。2002年8月1日，双方签订了房屋转让的《协议书》，约定我先一次性支付田维杰10万元，余款14860.5元待房屋过户给我之后再支付，自2002年8月起的月供由我承担。《协议书》签订后，田维杰将房屋连同全套购房手续交付给我，我于2002年8月2日向田维杰支付房款10万元。2002年8月底，我依约交付月供时发现田维杰拖欠2002年7月之前的月供，银行通知必须清缴欠款和滞纳金才能支付后续月供。我在催促田维杰清缴无果的情况下，于2002年11月代田维杰向银行支付了欠款和滞纳金合计16593.65元。2004年6月18日，在田维杰办理房屋所有权证期间，我代田维杰补缴了房款14200元、契税等办证税费111755元。此外，田维杰因办理房屋所有权证累计向我借款37587.5元，并于2004年6月20日向我出具了欠条。2010年2月8日，双方签订《补充协议一》及《补充协议二》，约定田维杰应于2010年3月15日前配合我办理房屋过户手续。但就在上述补充协议签订当日，田维杰擅自将涉案房屋转让给第三方王璐璐，并为王璐璐办理了过户手续，在此过程中，田维杰付清了银行贷款本金余额141500元，并缴纳了土地出让金42132.1元。2010年4月，我向北京市朝阳区人民法院起诉，要求确认田维杰与王璐璐之间的房屋买卖合同无效，田维杰和王璐璐协助我将涉案房屋过户至我名下。2011年11月18日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，支持了我的诉讼请求。2013年6月，我通过北京市朝阳区人民法院强制执行程序，取得了房屋所有权证，此后，我多方联系田维杰结算房款未果。综上，我应支付田维杰房屋转让余款14860.5元，并承担银行贷款本金余额141500元和土地出让金42132.1元，合计198492.6元。田维杰应归还我的款项为79556.15元。此外，因田维杰严重违约，应赔偿我经济损失39000元并支付违约金40万元。上述互负债务折抵后，田维杰还应向我支付违约金320063元，故我诉至法院要求田维杰向我支付违约金320063元。
田维杰针对本诉进行了答辩并反诉称：翟菁的诉讼请求没有法律依据，不同意其诉讼请求。本案的事实是翟菁没有付清我房款，她还欠我钱。2002年8月1日，双方签订了《协议书》，约定翟菁以304000元价格购买涉案房屋，签订合同时翟菁支付了房款8万元，双方约定余款在过户后支付，现房屋已于2013年6月过户给翟菁，翟菁却未支付剩余购房款。此外，我还代翟菁还清了银行贷款余额141334.5元、代缴土地出让金42132元。我提出反诉，要求翟菁支付购房款224000元及银行贷款141334.5元、土地出让金42132元，共计407466.5元。
翟菁针对反诉辩称：购房款余额应为14860.5元，贷款余额与土地出让金的真实性认可，这两笔钱加上购房款余额，应与我的债权相抵消。此外，我在签订合同后支付的房款是10万元，而非8万元。综上，不同意田维杰的反诉请求。
原审法院经审理查明：田维杰于2000年以首付款加贷款方式购买涉案房屋，房屋性质为经济适用住房，合同价款304000元，首付款79000元，贷款225000元，贷款期间自2000年7月至2020年6月。
2002年8月1日，田维杰作为甲方、翟菁作为乙方、案外人曹欢作为丙方共同签订《协议书》，主要内容为：甲方将涉案房屋出售给乙方，售价每平方米4000元，建筑面积76平方米，共计304000元。乙方先一次性支付甲方10万元，余款等到甲方取得房屋所有权证并过户给乙方后支付。甲方保证房屋没有产权纠纷。自2002年8月1日开始，甲方将该房屋交付给乙方使用，并随时协助至物业及相关单位办理有关房屋正常使用的各项手续，手续费用由乙方支付。自2002年8月1日开始，该房屋的占有权、使用权、收益权和处分权归乙方所有，由乙方支付该房屋的月供和水电煤等日常开支费用。乙方可以按照自己的意愿装修该房屋。甲方完全取得该房屋所有权证后10天内，双方至房屋管理部门办理相关产权变更手续，办理该房屋买卖应交土地出让金及相关税费由甲乙双方各承担一半。本合同履行期间任何一方违约，应支付未违约方5万元违约金并赔偿相应的损失。丙方自愿作为甲方的担保人。《协议书》签订后，田维杰将涉案房屋交付翟菁，翟菁居住使用至今。
2002年8月2日，田维杰出具收条一份，内容为：“经过双方协商，将××号经济适用房转让，欠款人民币（拾万元）正。其他费用过户后，一次性办理。”下方有田维杰及曹欢签名。翟菁据此称其已于当日交付10万元购房款，田维杰表示10万元中有8万元系购房款，其余2万元系田维杰接受翟菁委托对涉案房屋进行装修的装修款。就此，田维杰提交日期为2002年8月20日的《装修协议书》一份予以佐证。翟菁表示《装修协议书》中约定的2万元装修款是单独给付的，且签订《装修协议书》的时间是8月20日，给付购房款时间是8月2日，10万元不包含2万元装修款。
另查一，翟菁称其签订《协议书》之后去银行偿还房屋贷款时才发现田维杰从未偿还过贷款，遂于2002年11月19日代田维杰偿还了逾期还款及利息共计20772.22元，并提交中国建设银行现金交款单加以佐证。田维杰称其如期偿还了2000年7月至2002年7月期间的房贷，但未提供证据。根据法院查询还款账户明细显示，该账户自开户之日起，直至2002年11月19日才开始存入款项。此后直至2010年1月的房屋贷款由翟菁以田维杰的名义偿还。
翟菁陈述其垫付的费用包括2004年6月18日支付给城开公司的购房差价款14200元及同日支付给北京朝阳房地产交易中心的各种税费11175元，上述票据原件由翟菁持有。田维杰认可上述票据的真实性，但认为缴款人为田维杰，应为田维杰交纳。
2004年6月20日，田维杰向翟菁出具欠条一份，内容为：“今欠翟菁××室房款人民币叁万柒仟伍佰捌拾柒元伍角正。”翟菁称上述款项系《协议书》签订后，翟菁多次替田维杰支付的各种费用（包括田维杰去深圳的来回机票、打出租车、饭费等），田维杰于2004年6月20日出具了上述欠条，并约定从房款中结算。田维杰否认欠条真实性，但不申请对欠条中的签名进行笔迹鉴定。田维杰表示即使欠款属实，也与本案无关，翟菁应当另行主张。2004年8月9日，田维杰取得涉案房屋的权属证书。
另查二，2010年2月8日，田维杰与翟菁签署《补充协议一》，主要内容为：翟菁于2002年8月2日办理完毕入住手续并由翟菁支付该房屋还贷和物业费、供暖费、有线电视费等一切相关费用至今；田维杰必须于2010年3月15日前配合翟菁办理完过户手续，包括银行还款手续、解除抵押手续、提供央产上市表及领取相关手续、提供经济适用房政府免回购证明及相关手续、提供房产证原件及民政局出具的单身证明、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜；翟菁承担过户所需税费；若任何一方不履行本协议，违约方应支付给对方2010年1月通惠家园商品房买卖价格全额赔偿。当日，双方还签署《补充协议二》，主要内容为：在签署《补充协议一》（即协助翟菁办理过户手续）的前提下，翟菁同意将发票和经济适用住房认购书的原件借给田维杰使用一天，田维杰于2010年2月9日归还翟菁。若田维杰没有按照约定的期限归还上述票据，田维杰将按照违反《补充协议一》的有关规定赔偿翟菁。
前述两份补充协议签订后，双方未办理过户手续。田维杰与案外人王璐璐于2010年2月8日就涉案房屋进行了网签，网签合同记载的交易价格为421321元，涉案房屋被登记在王璐璐名下。为此，以王璐璐的名义支付土地出让金42132元，以田维杰的名义偿还剩余贷款本息共计141334.5元。
2010年4月，翟菁起诉至法院要求确认王璐璐与田维杰的房屋买卖合同无效。在（2010）朝民初字第17208号一案审理过程中，田维杰未出庭应诉，但向法院提交应诉书一份，内容包括：2002年7月，田维杰因急需用钱，按照4000元／平方米的价格将涉案房屋出售给翟菁，翟菁只给付了8万元首付款加2万元装修款。当时双方约定过户费用各自承担一半。自2004年房产证下来直到2009年下半年，翟菁因为知道因为房屋性质无法过户，一直未联系田维杰。2009年底，翟菁联系田维杰称过户费已经涨到8万余元，此时如果田维杰承担一半，加上其已经偿还的三万余元房贷，相当于田维杰一分钱都没有赚。
法院于2011年2月作出（2010）朝民初字第17208号民事判决书，判决田维杰与王璐璐就涉案房屋签订的相关买卖合同均属无效；田维杰及王璐璐协助翟菁将涉案房屋的权属转移登记至翟菁名下。王璐璐不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2011年11月作出（2011）二中民终字第15758号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年6月13日，翟菁通过强制执行取得涉案房屋的所有权证书。2013年7月，翟菁以公证方式向田维杰的户籍所在地寄送特快专递，要求田维杰与翟菁联系处理后续事宜。
另查三，翟菁主张其发生直接经济损失39000元，包括律师费3万元、保全费5000元、民事代理费3000元、公证费1000元。另，翟菁按照《补充协议一》的约定主张违约金，并提交其在（2010）朝民初字第17208号民事判决书一案中作为证据提交的一份房地产估价报告，该报告显示涉案房屋在2010年2月8日的评估价为1212227元。
原审法院经审理认为：本案的第一个争议焦点在于房屋价款的计算方式及翟菁已付房款的金额。首先，《协议书》约定房屋总价为304000元，翟菁先一次性支付田维杰10万元，余款在翟菁取得房产证后支付。倘若采信田维杰的主张，翟菁不仅需要支付剩余房款，还要偿还房屋贷款，则涉案房屋实际成交价远远高于2002年时涉案房屋所在区域市场价，与常理不符，故田维杰的计算方式并非双方合同真实意思表示。其次，双方合同并未明确约定余款如何计算，翟菁主张的计算方式合理，法院予以确认。再次，2002年8月2日的收条并未注明10万元包含2万元装修款，而双方签订的《装修协议书》日期为2002年8月20日，故翟菁提出的首付款为10万元系合理主张，法院予以确认。
本案的第二个争议焦点在于翟菁及田维杰在合同签订后支付的哪些款项能在本案中相互折抵。第一，田维杰反诉主张的土地出让金及解抵押时偿还的剩余贷款按照合同约定应当由翟菁支付，双方对此均无异议，法院予以确认。第二，2004年6月20日田维杰出具的欠条，欠条中的款项虽然并非与房屋买卖合同直接相关，但根据欠条内容可以认定田维杰认可欠条中的款项从购房款中结算，故本案中能够一并处理。第三，根据合同约定，2002年8月之前的房屋贷款应由田维杰支付，但根据翟菁提供的证据，上述款项确系由翟菁支付，故在本案中能够予以折抵。第四，合同并未明确约定田维杰取得房产证时的契税、公共维修基金、测绘费、办证费、补交的房款由哪一方支付，根据上述认定的购房款计算方式，如果上述款项仍然认定由田维杰支出并不公平，故对于这部分款项，法院不予认定。第五，对于翟菁主张的39000元经济损失，没有法律依据，法院不予支持。上述款项中，法院认定的能够相互折抵的款项一并予以折抵，田维杰与王璐璐的纠纷，与本案不属于同一法律关系，田维杰可以与王璐璐另行解决。
本案的第三个争议焦点在于违约金的认定问题。田维杰一房二卖，在履行合同过程中极不诚信，显属违约，但双方通过《补充协议一》约定的违约金标准过分高于翟菁所受损失，法院予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、翟菁于本判决生效之日起七日内向田维杰给付购房款十三万九千九百六十七元二角八分；二、田维杰于本判决生效之日起七日内向翟菁赔偿违约金二十万元；三、驳回翟菁的其他诉讼请求；四、驳回田维杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，田维杰不服，上诉至本院称：1.一审判决认定事实存在错误：本案的第一个焦点问题，房屋价款的计算方式及翟菁已付房款金额的问题。双方明确约定了房屋成交价格和支付方式，造成本案的错判。翟菁首付款为8万元加2万元的装修款，一审认定首付款为10万元错误，且翟菁就2万元为装修款未举证；一审法院提到的欠条真实性存在合理怀疑，即使欠款存在，也属于民间借贷纠纷，与本案无关，不能合并审理；被上诉人持有交付贷款的收据，但并不能证明就是被上诉人交的贷款。2.一审法院适用法律错误，一审认为上诉人违约，应对违约金予以酌减，但仍然判决上诉人20万元的违约金，属于适用法律错误。被上诉人没有实际损失，且涉案房屋平价转让，已经严重损害了上诉人的利益。3.一审程序违法。一审第一次开庭时，翟菁不出庭，应视为自动撤诉，并在反诉中缺席判决，一审法院却没有说明；一审庭审中，翟菁增加诉讼请求时间过晚。综上，请求依法撤销原审判决，支持我的反诉请求，驳回翟菁一审全部诉讼请求。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有《经济适用住房认购书》、《协议书》、《补充协议一》、《补充协议二》、（2011）二中民终字第15758号民事判决书、公证书、收条、欠条、票据、应诉书、房屋所有权证书、当事人陈述及庭审笔录等证据在案证明。
本院认为：本案的第一个争议焦点为翟菁支付首付款的具体数额，田维杰称翟菁向其支付10万元，其中包含2万元的装修款，即翟菁向其支付8万元首付款；翟菁称其向田维杰支付首付款10万元，装修款不包含在内，对此本院认为，结合双方签订的《协议书》约定，房屋总价为304000元，翟菁先一次性支付田维杰10万元，余款在翟菁取得房产证后支付。又结合2002年8月2日田维杰出具的收条中亦未注明10万元包含2万元的装修款，再结合双方签订的《装修协议书》日期为2002年8月20日，此装修协议签订日期在翟菁支付首付款之后，故可以合理认定翟菁支付首付款为10万元，上诉人提出包含2万元装修费用的主张，未有确切证据证明，本院不予采信。原判认定首付款为10万元实属正确。
本案的第二个争议焦点为田维杰于2004年6月20日向翟菁出具的欠条认定问题。对此本院认为，上诉人对该欠条真实性存有怀疑，但上诉人并未就该欠条的真实性及是否系田维杰本人签字提出鉴定，上诉人本可以依据专业鉴定结果反驳此欠条的效力，但上诉人并未行使此权利，故上诉人关于欠条真实性的陈述，本院不予采信。上诉人称此欠条属于民间借贷，与本案不属同一法律关系，本院认为，该欠条明确写明“今欠翟菁××室房……”此内容可以认定田维杰确认此款项从购房款中结算，故原判据此将此欠款一并折抵并无不妥。
本案的第三个争议焦点为上诉人认为系其偿还2000年7月至2002年7月的房屋贷款，本院认为，根据现有证据显示，涉案房屋贷款账户自2002年11月19日才开始存入款项，此时间点系在田维杰出售房屋之后，翟菁又持有银行现金交款单加以佐证，综合以上证据，本院有理由合理相信，该贷款系翟菁交纳。上诉人亦对其交纳贷款未提交任何证据，对此陈述，本院实难采信。
上诉人上诉称违约金过高的问题，本院认为，田维杰一房二卖，明显违反诚实信用原则，为保护合同当事人的合法权益，对于不遵守合同的违约者给予惩罚，故此违约金数额实属合理。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费6101元，由翟菁负担4801元（已交纳），田维杰负担1300元（于判决生效之日起七日内直接给付翟菁），反诉案件受理费3706元，由田维杰负担1853元（已交纳），翟菁负担1853元（于判决生效之日起七日内直接给付田维杰）。
二审案件受理费8312元，由田维杰负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年六月十九日
书 记 员 吴可加