云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云城法民二初字第354号
原告梁翠冰，女，1975年7月8日出生，汉族，住云浮市云城区。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。
被告云浮市房地产开发公司。住所地：云浮市建设路金山大厦。
法定代表人毛敏才。
委托代理人叶木全，广东百润律师事务所律师。
原告梁翠冰诉被告云浮市房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员康石英适用简易程序独任审理，由于本案案情复杂，争议较大，本院于2014年10月21日将本案转为普通程序审理，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告梁翠冰的委托代理人邱庭辉以及被告云浮市房地产开发公司的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁翠冰诉称：2004年3月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于云浮市区兴云西路雅丽花园C幢二层西面房屋，建筑面积共198.8417平方米，套内建筑面积181.4333平方米，总价款为182934元。合同签订后，原告于2004年5月13日支付了182934元给被告，被告立下收据交原告收执。后被告实际交付了房屋给原告，但一直没有为原告办理房屋产权证书和土地权属证书。原告认为，原被告签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同予以履行。原告已按合同约定将购房款全部支付给被告，被告除应交付房屋外，还应当为原告办理好土地和房屋的权属证书并交付给原告。被告经原告不断催促，仍然拒绝为原告办理。因被告至今未办理权属证书到原告名下，造成办理权属证书的费用不断加大，原告损失重大。合同虽然应按已付价款的1%支付违约金，但该违约金明显过低，完全不足以弥补原告的损失，要求被告承担办理权属证书的一切费用。为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告云浮市房地产开发公司将原告购买的云浮市区兴云西路雅丽花园C幢二层西面房屋办理房屋产权证书到原告名下，并将证书原件交付原告。2、办理权属证书的一切费用，由被告承担。3、本案受理费由被告承担。
后，原告梁翠冰明确第2项诉讼请求为：被告承担延迟办理权属证书的违约责任，因办理权属证书的一切费用，由被告承担。
原告为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、原告身份证复印件；2、被告营业执照复印件；3、商品房买卖合同；4、收据；5、国有土地使用权证；6、建筑竣工证书。
被告云浮市房地产开发公司答辩称：涉案房屋确实是挂靠被告公司卖给原告，实际上是用于抵顶被告拖欠案外人董柱的工程款，房屋是由董柱卖给原告，购房款也是由董柱收取，当时双方口头约定该房屋的办证费用由董柱承担。现被告对原告起诉被告办理相关手续无意见，但被告不同意承担过户的费用，应由董柱承担。被告公司现在的状态是已经歇业，没有资产，相关的税费及办理过户的费用被告无能力支付，故没有办理房产证。因此被告要求追加案外人董柱为本案当事人来解决本案纠纷。关于原告第2项请求，请求不够明确，没有明确要求我方赔偿损失还是支付办证费用数。另，本案中，原告购买的房屋在2004年3月15日已确权给被告，此时已经具备了办证的条件，但由于原告没有支付税费而导致未能办证，且原告于2002年11月25日在被告处购买的一卡商铺已经开立发票并办理权属证书，因此延迟办证不属于被告的责任。
被告云浮市房地产开发公司为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、营业执照、身份证、法定代表人身份证明书，2、商品房权属证明书；3、土地增值税鉴证报告；4、土地增值税清算事项审核意见、税务分局清算事项工作记录；5、不动产销售发票7份。
经审理查明：2004年3月18日，原告梁翠冰（买受人）与被告云浮市房地产开发公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名雅丽花园C幢。……第三条买受人购买的商品房为现房，房号为本合同第一条规定的项目中的第C幢二层西面房。第四条计价方式与价款。……该房属于现房，总价款为人民币182934元。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后三十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第十七条双方就下列事项约定：……3、该商品房的办证费用由买受人负责支付。
签订合同后，原告梁翠冰于2004年5月13日支付了购房款182934.34元给被告云浮市房地产开发公司，被告云浮市房地产开发公司即出具一份《收据》给原告梁翠冰收执，该《收据》载明：“今收到梁翠冰购房款（雅丽A、B幢工程款项）金额：182934.34元。被告云浮市房地产开发公司加盖公章确认”。被告云浮市房地产开发公司收到购房款后将上述房屋交付给梁翠冰使用。2010年8月20日，被告云浮市房地产开发公司为原告梁翠冰办理了上述房屋的《国有土地使用证》并交付给原告，但该房屋的产权证至今未办理。
原告述称，原告支付了购房款给被告后，被告按约定交付了房屋给原告，并未按合同约定将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记备案，且销售发票至今未开。虽然合同约定办证费用由原告梁翠冰承担，但由于被告方的原因长时间拖延办理国土证导致办理房产证的税费逐年增多，故被告应当承担相应的违约责任，但由于合同约定的违约金过低，无法弥补原告的损失，因此要求被告承担所有的办证费用。
而被告云浮市房地产开发公司在庭审中提出，该购房款182934.34元实际上是案外人董柱收取，是抵被告拖欠案外人董柱的工程款。原告梁翠冰也确认该房款确实用于抵被告欠案外人董柱的工程款，但是原告已经向被告支付了全部购房款，被告云浮市房地产开发公司也出具了《收据》给原告。关于办理房产证，原告购买本案房屋时已经确权给被告了，只要原告缴纳办证费用再凭该权属证明书就可办理房产权属证明书，无需再办理备案手续，也未提交相关资料给产权登记部门。由于原告缴纳购房款后一直没有缴纳办证费给被告，也未将开销售发票的费用缴纳给被告方，造成被告方无法为原告办证，因此，迟延办证的过错在于原告，被告不应承担相应的违约责任。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告梁翠冰与被告云浮市房地产开发公司之间于2004年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：被告是否应当承担逾期办证的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，原告梁翠冰与被告均确认签订合同后即收楼，故被告云浮市房地产开发公司应当按照合同第十五条约定，于30日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记备案，并按法律规定的签订合同之日起90内为原告办理取得涉案房地产权属证书。但被告并未按合同约定在商品房交付使用后三十日内向产权登记部门提交任何资料备案，且至今未开具销售发票给原告，也未在签订合同之日90内为原告取得权属证书，甚至于涉案房屋的《国有土地使用证》于2008年才予以办理。因此，是被告云浮市房地产开发公司怠于履行义务或其自身原因而导致了延迟办证，被告云浮市房地产开发公司应当承担相应的违约责任。关于被告抗辩认为是原告未缴纳办证费用才导致的延迟办证，对此，虽然合同约定了办证费是由买受人（原告）承担，但合同并未约定原告何时支付、如何支付办证费，因此，本案无证据证实是原告怠于缴纳办证费而导致迟延办证。关于被告抗辩本案楼房无需备案直接办证即可，未开具销售发票的原因是原告未缴纳相关开票费用，所以未进行备案，本院认为，开具销售发票是被告的义务，且对开票的费用，合同并未明确约定由买受人承担，且该项费用也不属于办证费用，因此被告该项意见，理由不成立，不予采纳。关于原告提出，根据合同第十五条第2点约定，被告延迟办证的应当支付已付房价款的1%即1829元给原告作为违约金。但该标准过低，不足以弥补原告的损失，并提出虽然合同约定由原告梁翠冰承担全部的办证费用，但办理房产证的费用已经逐年增多，且办理房产证费用逐年增多的原因是被告云浮市房地产开发公司拖延办理权属证书造成的，因此，原告请求被告承担办理权属证书的一切费用。本院认为，从原被告签订合同起至今已经长达10年之久，办证费用已逐年增加，导致原告应承担的办证费用大大增多，而办理房产证费用逐年增多的原因是被告云浮市房地产开发公司拖延办理权属证书的违约行为造成的，因此，被告云浮市房地产开发公司应当赔偿原告的损失。根据合同第十五条第2点约定，被告延迟办证的，则应支付已付房价款的1%即1829元给原告作为违约金，而该违约金的数目明显低于原告应承担的办证费用损失，故原告认为违约金的标准低于造成的损失，请求被告赔偿损失，由被告承担办证费用的请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
被告云浮市房地产开发公司于本判决生效后十五日内到房产管理部门办理原告梁翠冰购买的位于云浮市兴云西路雅丽花园C幢二层西面的房屋产权证书到原告梁翠冰名下，并将证书原件交付给原告梁翠冰。上述房屋产权属登记过户所需的办证费，由被告云浮市房地产开发公司负担。
本案受理费100元，由被告云浮市房地产开发公司负担（受理费原告已预交100元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 康石英
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 陈广宇
二〇一五年三月十日
书 记 员 邓伟静