江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3648号
上诉人（原审原告）赵海洋，男，1957年11月17日生，汉族。
委托代理人马继克，江苏高的律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京晨旺房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市玄武区百子亭4号。
法定代表人陈春生，该公司总经理。
委托代理人方军，男，1983年10月6日生，汉族，该公司员工。
上诉人赵海洋与上诉人南京晨旺房地产开发有限公司（以下简称晨旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人赵海洋的委托代理人马继克、上诉人晨旺公司的委托代理人方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵海洋原审诉称，其与晨旺公司签订《南京市江宁区商品房买卖契约》，由其购买晨旺公司位于南京市江宁区麒麟街道悦民路综合楼某栋某单元610室房屋，面积为131.86平方米，单价为2888元，并给付同等面积的阁楼，房屋交付时间为2004年12月31日前。合同签订后，其全额支付房款384300元，但晨旺公司至2011年9月3日才交付房屋，实际交付面积为126.43平方米，并且给付的阁楼被水泵及其附属设施占用，水泵的噪音和漏水严重影响了其的正常居住和生活，晨旺公司直至2012年8月7日才为其办理了房产证。晨旺公司的行为严重违反合同约定，依法应承担违约责任，现要求晨旺公司退还多收的购房款19170.16元，并支付利息损失10045元（自2005年5月起至2013年5月，共8年，以19170.16元为基数，按年利率6.55%计算）；要求晨旺公司支付迟延交房违约金169908元（自2004年12月31日起至2011年9月3日止，以384300元为基数，按年利率6.55%计算），迟延办理房产证违约金750元；要求晨旺公司拆除房屋阁楼上的水泵及其附属设施或赔偿损失796509元（按阁楼面积的1／2计算为63.214平方米，按每平方米月租金15元计算70年）。
晨旺公司原审辩称，赵海洋实际支付的购房款为374300元，根据房屋实际面积计算，其同意退还购房款9170.16元，但其不应支付利息；双方签订合同时，房屋已经交付，不存在迟延交付房屋；对赵海洋主张的迟延办理房产证的违约金750元予以认可；阁楼系赠送，阁楼上的水泵及附属设施均为消防设施，在原来的房屋设计中就存在，不可能拆除，也不能赔偿赵海洋的损失。
原审法院经审理查明，2004年11月，赵海洋曾与晨旺公司签订商品房买卖契约一份，约定赵海洋购买晨旺公司的房屋，并于2004年11月6日给付购房款364300元。2005年5月25日，赵海洋与晨旺公司又签订《南京市江宁区商品房买卖契约》一份，约定赵海洋购买晨旺公司位于南京市江宁区麒麟街道悦民路综合楼01幢某单元610室房屋，建筑面积为131.86平方米；该房屋以建筑面积计算单价为2888元／平方米，房款合计380811.68元；晨旺公司应于2004年12月31日前将该房屋交付赵海洋，晨旺公司逾期交付该房屋的，应按照中国人民银行同期贷款利息计算向赵海洋支付逾期期间已收房款的违约金；该房屋建筑面积为晨旺公司预测，如与实际交付的面积有误差，以实际交付面积为准，差额部分多退少补；该房屋交付后180天内，双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续，如不协助对方，应按每天5元计算向对方支付逾期期间的违约金。该合同附件9补充协议中约定，乙方（赵海洋）购01幢某单元610室送阁楼同等面积。当日，赵海洋向晨旺公司交付购房款10000元。2011年9月3日，晨旺公司将涉案房屋交与赵海洋，房屋建筑面积为126.43平方米。2012年8月7日，该房屋办理了房屋所有权登记手续。
经现场勘察，涉案房屋阁楼顶部为斜面，最高处为2.9米，最低处为0米，阁楼内靠东山墙处建有水泵、红色水管及相关附属设施。赵海洋用砖块砌筑面积为13.26平方米（2.55米×5.2米）的墙将水泵隔开。
原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵海洋与晨旺公司签订的合同合法、有效，应受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。晨旺公司交付的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，故双方对房款应据实结算。赵海洋称其共给付晨旺公司购房款384300元，但其未能提供充分的证据加以证实，故其给付的房款应按其提供的收据载明的数额374300元计算，根据实际交付的房屋面积126.43平方米，房款应为365129.84元，故晨旺公司应返还给赵海洋的房款为9170.16元，并承担相应的利息损失。赵海洋主张的利息自2005年5月起计算8年符合法律规定，但利率标准应按违约发生时的年利率6.12%计算，故原审法院确定晨旺公司应支付的利息损失为4489.71元（9170.16元×6.12%／年×8年）。晨旺公司称其在与赵海洋签订合同时，涉案房屋已经交付，但未能提供相应的证据加以证实，根据赵海洋提供的证据可以证明房屋于2011年9月3日交接，故晨旺公司应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金可以根据合同约定的方法计算，即自2005年1月1日起至2011年9月2日止，以374300元为基数，按违约发生时的年利率6.12%计算，共计154941.49元。晨旺公司对赵海洋主张的迟延办理房产证违约金750元无异议，原审法院予以认定。关于涉案房屋阁楼中的水泵、水管问题，在双方签订的商品房买卖合同中并未注明阁楼会有水泵、水管等设施存在，且晨旺公司亦未能提供证据证明水泵、水管等设施在原来的房屋设计中就已经存在，故晨旺公司交付房屋存在违约行为，但该水泵等设施可能为不可拆除之设施，故晨旺公司应承担赔偿损失的违约责任，晨旺公司可依合同约定的交易价格的二分之一的比例，承担赵海洋不能使用部分阁楼的违约赔偿责任即19147.44元（2888元／平方米÷2×13.26平方米）。赵海洋要求按照租金计算该损失无法律依据，原审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京晨旺房地产开发有限公司返还赵海洋购房款9170.16元，并支付利息4489.71元，合计13659.87元。二、南京晨旺房地产开发有限公司支付赵海洋迟延交付房屋违约金154941.49元及迟延办理房产证违约金750元，合计155691.49元。三、南京晨旺房地产开发有限公司赔偿赵海洋阁楼不能使用部分的损失19147.44元。上述第一、二、三项合计188498.8元，由南京晨旺房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付给赵海洋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4238元，由南京晨旺房地产开发有限公司负担。
原审法院宣判后，晨旺公司不服，向本院提起上诉称，其应按合同约定退还赵海洋购房款，但不应支付利息。双方签订房屋买卖合同后，其将房屋钥匙交给了赵海洋，其未违约。另外，其已按合同约定将阁楼交给了赵海洋，阁楼面积并不小于房屋面积，赵海洋无损失可言，故其不应当承担赔偿责任。
赵海洋亦不服，向本院提起上诉称，一、一审法院在认定房屋内安装水泵、管道及附属设施所占房屋面积时，只计算了其所做隔断部分的面积，未计算房屋内大直径管道架空，导致大面积房屋不能使用或无法有效利用所涉面积。二、一审法院未就房屋内安装水泵、管道及附属设施造成的房屋实际效用及实际市场价值降低的损失进行审理及认定。三、原审中，其要求晨旺公司拆除水泵、管道及附属设施等，原审法院认为前述设备、设施可能为不可拆除的设备、设施。原审法院的此种判断是一种主观判断，没有相关依据，且该部分设施的运行可能存在漏水等安全隐患。综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，判令晨旺公司拆除阁楼内的水泵、管道及附属设施或赔偿其经济损失147858元（1、水泵、管道及附属设施的安装导致屋内实际可使用面积至少减少30平方米，按每平方米1400元计算损失为42000元；2、水泵、管道及附属设施的安装导致房屋实际效用及市场价值降低，至少每平方米减少600元，该房屋的实际产权面积为126.43平方米，计算损失为75858元；3、现需对水泵、管道及附属设施采取减震、减噪、防水、隔断等补救措施所需费用30000元）。诉讼中，赵海洋明确，针对阁楼上的水泵、管道、附属设施其要求晨旺公司赔偿，不要求拆除。
本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
二审中，晨旺公司确认：1、房屋面积2004年已经确定；2、对原审法院认定的6.12%利率本身无异议。另，双方当事人确认，阁楼上的水泵、管道及附属设施目前未运行。
上述事实有二审庭审笔录为证。
二审中，双方当事人的争议焦点为：一、晨旺公司是否存在迟延交房的违约行为；二、晨旺公司应否支付退房款所涉利息；三、晨旺公司应否就阁楼内安装的水泵、管道及附属设施向赵海洋作出赔偿，具体金额是多少。
本院认为，关于第一项争议焦点，商品房买卖协议约定的交房日期为2004年12月31日，房屋交接单反映的交接时间是2011年9月3日，晨旺公司虽然主张2005年5月25日签订合同时即将房屋钥匙交给了赵海洋，但并未提供证据证明，故原审法院认定涉案房屋于2011年9月3日交接，晨旺公司逾期交房，应当承担违约责任，并无不当。但违约金的计算方法及金额应为：1、自2005年1月1日起至2005年5月25日止（共计144天），以所交房款364300元为基数，按年利率6.12%计算，金额为8918.1元；2、自2005年5月26日起至2011年9月3日止（共计2291天），以所交房款365129.84元（364300元＋10000元－9170.16元）为基数，按年利率6.12%计算，金额为142207.1元。合计违约金金额为151125.2元。
关于第二项争议焦点，二审中，晨旺公司确认房屋面积2004年即已确定。2005年5月25日，赵海洋支付第二笔（最后一笔）房款10000元，故从次日起，晨旺公司即应退还多收的房款9170.16元，其未退，应当从2005年5月26日起支付该部分房款所涉利息，现赵海洋主张所涉利息计算至2013年5月，故退房款所涉利息的计算方法及金额应为：自2005年5月26日起至2013年5月31日止（共计2927天），以9170.16元为基数，按年利率6.12%计算，金额为4562.98元。
关于第三项争议焦点，商品房买卖合同附件9（补充协议）第三条约定，乙方（赵海洋）购1幢某单元610室送阁楼同等面积。故所送阁楼系买卖合同的一部分内容，该阁楼应当符合双方签订合同时的状况。现合同中并未注明所送阁楼上有水泵、管道及附属设施，赵海洋主张双方签订合同时阁楼上未安装该部分设施，晨旺公司主张该部分设施在房屋设计时即已存在。对此，晨旺应当承担举证责任，但一、二审期间，晨旺公司均未举证证明，应当承担不利后果。诉讼中，晨旺公司确认阁楼上的水泵、水管及附属设施系消防设施，不能拆除，但该部分设施的确占用了阁楼的部分面积，并影响了房屋本身的效用价值，晨旺公司应当承担赔偿责任。故原审法院判令晨旺公司向赵海洋支付水泵等被隔断部分所涉面积19147.44元，并无不当，本院予以支持。对于赵海洋上诉状上第三项所主张的其他损失147858元，其计算依据不具有合理性，为公平起见，本院酌定晨旺公司另行向赵海洋赔偿30000元。至于赵海洋主张的该部分设施的运行可能导致漏水、噪音等可能产生的损失问题，因该部分设备目前未运行，损失未发生，未来如发生损失，赵海洋可另行主张。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但部分实体处理有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第295号民事判决第一项中的购房款部分、第二项迟延办理房产证违约金部分及第三项；
撤销南京市江宁区人民法院（2013）江宁汤民初字第295号民事判决第一项中的利息部分、第二项中的迟延交付房屋违约金部分；
三、南京晨旺房地产开发有限公司给付赵海洋退房款所涉利息4562.98元及迟延交付房屋违约金151125.2元；
四、南京晨旺房地产开发有限公司向赵海洋支付因水管占用阁楼面积，水泵、管道、附属设施影响房屋本身效用价值及市场价值所涉金额30000元。
上述第一、三、四项合计，南京晨旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵海洋支付款项214755.78元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费8476元，由南京晨旺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一五年六月十五日
书记员 孙雪松