北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7936号
上诉人（原审被告）：刘合，男，1958年5月29日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：刘德永（刘合之子），住北京市通州区。
委托诉讼代理人：张慧（刘合之儿媳），住北京市通州区。
被上诉人（原审原告）：马春生，男，1963年9月5日出生，住北京市通州区。
上诉人刘合因与被上诉人马春生确认合同有效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初7537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘合的委托诉讼代理人刘德永、张慧、被上诉人马春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘合上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初7537号民事判决；2.确认刘合与马春生签订的《立卖房字据》无效或驳回马春生的一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由马春生负担。事实和理由：1.一审判决未对刘合在一审答辩意见中提出的第9条《最高院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第二条关于“农村私有房屋买卖合同效力的认定，与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效”这一条款的引用及论述作出任何的分析与相关论证，请求二审法院依法确认《立卖房字据》无效或驳回马春生的一审诉讼请求。2.一审法院认为刘合主张马春生名下已有房产未提供相应的法律依据，不支持刘合的主张。现刘合提出异议，刘合无法去相关单位调档，因此提供不了相关证据，故刘合在二审中提出调查取证申请。3.一审判决提出刘合将房屋交付给马春生的同时，房屋附着的土地使用权也应当一并随房屋的交付给了马春生，该处宅基地应当由刘合使用。现刘合提出异议，在农村房屋买卖纠纷中，认定合同效力的关键问题在于农村宅基地使用权能否转让。根据我国相关法律法规的规定，农村宅基地转让必须同时具备以下条件才能转让：经过本村集体经济组织同意；转让人和受让人为同村人；转让人户口已迁出本村或者是“一户多宅多房”；宅基地使用权必须与房屋一并转让。现刘合在本村就只有该一处房产，现住房屋没有房产证，并且户口在本村未迁出，不符合土地使用权的转让条件，所以一审判决该条存在不确定性。4.一审判决未对刘合在一审答辩意见中第6条引用的关于房屋买卖合�无效的法律依据提出任何的分析和论证，现依据此条请求二审法院确认刘合与马春生签订的《立卖房字据》无效或驳回马春生一审诉讼请求。5.2016年刘合所在的村里大部分家庭都在办理分户，刘合也去村委会和乡政府提出办理分户，但是乡政府提出需要证明宅基地使用权的《宅基地使用证》，才知道现住房屋没有任何法律依据可以证明这所房屋归刘合所有和使用，所以办理不了分户，至此刘合才知道其只有当年出卖的涉案房屋一座房屋的使用权，签订的《立卖房字据》严重侵害了刘合的生存权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，请求二审法院判定马春生与刘合于1995年2月26日签订的《立卖房字据》无效。
马春生辩称，同意一审判决，不同意刘合的上诉请求。1.双方的《立卖房字据》自1995年2月26日生效至今已有21年多，马春生全家一直在此居住，刘合一家从未就房屋买卖字据提出异议。2.马春生在北京市通州区宋庄镇平家疃村现有其他住房。3.本村村民之间的房屋买卖符合相关法律规定。4.刘合在出售涉案房屋后，当年就在本村申请了新宅基地，且一直在本村居住。5.应由刘合承担二审诉讼费。请求二审法院维持一审法院判决。
马春生向一审法院起诉请求：1.请求法院判令马春生与刘合于1995年2月26日签订的《立卖房字据》的内容合法有效；2.由刘合承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一审庭审中，双方对《立卖房字据》有争议，刘合认为马春生提交的《立卖房字据》上的“刘和”与宅基地使用证登记的刘合名字不一致，且卖房字据上没有刘合签字，经询问，刘合认可存在买卖房屋的事实且表示收到了马春生给付的卖房的钱。
一审法院认为，双方争议的焦点为：1.马春生的主张是否已过诉讼时效；2.诉争房屋买卖合同是否有效。对此，该院认定如下：
1.关于诉讼时效问题。
《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。本案中，马春生主张对双方签订买卖合同有效性的确认，其主张的内容并非属于债权，故本案不适用诉讼时效规定。
2.关于合同效力的问题。
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，刘合表示马春生自购买房屋后一直没有办理转让登记手续而认定合同未生效。该院认为，双方签订的买卖房屋的协议属于债权行为，房屋所有权的转移是一种物权转移行为，因此房屋是否发生权属变更并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力。
从购房时间来看，马春生与刘合1995年签订购房协议至今已长达20多年，马春生一家一直居住在涉诉房屋，刘合及其配偶从未就房屋买卖的问题提出异议，故该院合理推定刘合配偶对房屋买卖事实知情。
从协议内容来看，双方协议买卖的是房屋。双方明确约定了房屋转让的价格、付款时间，并非专指宅基地的买卖。对于刘合主张马春生名下已有房产的主张并未提供相应的法律依据，该院不予支持。
从买卖合同的实际履行来看，马春生支付了购房款，刘合也将房屋交付给了马春生居住使用，双方之间就房屋买卖协议的内容已经履行完毕。刘合将房屋交付给�春生的同时，房屋附着土地的使用权也应当一并随房屋的交付给了马春生，该处宅基地应当由马春生使用。
“一户一宅”是指依据《中华人民共和国土地管理法》之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，在出卖、出租后，不得再行申请宅基地。我国《土地管理法》虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地之上房屋的强制性规定，且该法律规定非国家强制性效力规定，而属于管理性强制性规定。本案中马春生与刘合双方均为平家疃村同一集体经济组织成员，马春生系可受让刘合房屋的适格主体。即便马春生违反一户一宅规定的情形也应由土地主管部门处理，不属法院调整的范畴。
综上所述，依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实，协议签订时马春生系本村村民，该协议系双方当事人�实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，且履行完毕，应属有效协议。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：确认马春生与刘合于1995年2月26日签订的《立卖房字据》有效。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。刘合向本院申请出具调档函，查询马春生名下的《宅基地使用证》。本院经审查认为，本案中对此无调查收集的必要，故本院不予准许。对此，刘合申请复议。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为刘合与马春生于1995年2月26日签订的《立卖房字据》是否有效。
首先，涉案《立卖房字据》系刘合与马春生的真实意思表示，其内容系买卖房屋，并不专指宅基地使用权的转让，故刘合关于《立卖房字据》不具备宅基地使用权转让的条件，应属无效的上�理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋是否办理权属变更登记并不影响当事人就房屋买卖事宜达成的一致的意思自治的效力，刘合以涉案房屋没有办理过户登记为由主张《立卖房字据》无效，缺乏法律依据，本院不予采信。再次，本案中，刘合与马春生均认可双方存在买卖房屋的行为，且马春生已支付了购房款，刘合亦将房屋交付给马春生使用，双方已就房屋买卖协议的内容履行完毕，至今已二十余年。最后，马春生与刘合均为平家瞳村集体经济组织成员，双方签订的《立卖房字据》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，�属合法有效。刘合关于涉案房屋买卖合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于刘合提出的查询马春生名下《宅基地使用证》的复议申请，经审查，本案中刘合所申请调取的证据并无调查收集的必要，故本院不予准许。
综上所述，刘合的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由刘合负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 曾 彦
代理审判员 史智军
二〇一七年六月二十九日
法官 助理 徐 晨
法官 助理 石艳明
书 记 员 胡 潇