上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9949号
上诉人(原审被告)：吴伟聪，女，1984年10月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市。
上诉人(原审被告)：吴继梅，女，1977年11月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省。
上诉人(原审被告)：上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司，住所地上海市杨浦区。
负责人：吴伟聪，经理。
上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：易军，上海市勋业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海毅仁投资咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：程目金，总经理。
委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐剑，上海市竞业律师事务所律师。
原审被告：上海喆君置业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：周富城，总经理。
上诉人吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司(以下简称“锦兴旅馆”)因排除妨碍纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初7741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆的上诉请求：撤销一审判决并予以改判。
事实和理由：一审认定事实及适用法律错误，锦兴旅馆等实际占用上海市杨浦区民星路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)底层及二层房屋，一审法院仅认定了租赁系争房屋底层的合同这一事实，即判决锦兴旅馆等迁出全部系争房屋，依据不足。此外，根据上海毅仁投资咨询有限公司(以下简称“毅仁公司”)所提供的证据，其获得产权人的授权，属于委托代理人，不能以自己的名义提起诉讼，无诉讼主体资格。
被上诉人毅仁公司辩称：一审法院查明事实正确，对锦兴旅馆等占用系争房屋已作认定，据此判决排除妨碍符合法律规定。毅仁公司已经取得转租权，有权提起本案诉讼。故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告上海喆君置业发展有限公司(以下简称“喆君置业”)未作答辩。
毅仁公司向一审法院提起诉讼的诉讼请求：一、吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆立即腾退系争房屋；二、吴伟聪、吴继梅、�君置业按每月人民币(以下币种均为人民币)1.6万元的标准，共同支付自2016年9月15日起至实际腾退之日期间的占用使用费。
一审法院认定事实如下：上海市房地产权证[沪房地杨字(2004)第017501号]登记载明的系争房屋权利人是上海中星(集团)有限公司(以下简称“中星集团”)，部位商场(1)(1-2层)建筑面积487.71平方米，商场(2)(1-2层)建筑面积321.46平方米。2015年7月20日，上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称“中星怡城”)与程目金签订系争房屋的《房屋租赁合同》，其中约定：房屋坐落上海市民星路XXX号，建筑面积809.17平方米。租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止。2016年3月8日，程目金作为法定代表人注册成立“上海毅仁投资咨询有限公司”。2016年8月26日，中星怡城(甲方、出租人)与毅仁公司(乙方、承租人)重新签订系争房屋的《房屋租赁合同》，租赁期�自2016年5月1日起至2018年12月31日止。
2015年8月17日，程目金(出租方、甲方)与吴伟聪(承租方、乙方)签订《租房合同》，其中约定：出租房屋地址为上海市杨浦区民星路XXX号商场(2)底层，面积290平方米；月租金为16,000元，第一次交租为付三个月租金，押金一个月租金，计64,000元，以后按每一季度缴纳一次，……；本合同租期自2015年8月15日至2016年8月14日，到期如继续租赁则需另订合同。届时租金另定。合同落款处甲方程目金、乙方吴伟聪、负责人吴继梅签名并按手印。一审审理中，吴伟聪否认其签名和按手印，吴继梅承认自己的签名，但只是一般员工，未得到旅馆和负责人的授权。锦兴旅馆是喆君置业的分支机构，于2010年10月13日经上海市杨浦区市场监督管理局登记核准，负责人为吴伟聪，注册地址为上海市杨浦区民星路XXX号。
2016年4月30日，中星�团出具《授权委托书》，同意将所属民星路XXX号底层、二层，建筑面积809.17平方米的房屋全权委托中星怡城对外经营。现同意中星怡城将上述房屋从2016年5月1日起至2018年12月31日止，出租给毅仁公司经营使用。2016年5月1日，中星怡城出具《情况说明》，同意将上述房屋从2016年5月1日起至2018年12月31日止，由毅仁公司承租，并指令该司承继原属于程目金的合同义务。此外，该司还可以在以下时间段内继续向特定的租户转租：吴伟聪、吴继梅(锦兴旅馆)，租期至2016年8月31日。若前述承租人租赁期满的，则由毅仁公司负责具体清退事宜，并授权该司有权以自己的名义就此向房屋所在地人民法院提请诉讼、申请财产保全等。
一审审理中，毅仁公司提供其于2016年5月18日向锦兴旅馆、吴伟聪发出《房屋租赁合同到期不再续租通知书》，明确2016年8月14日合同到期后不再续租。2016年9月，程目金向一审法院起诉吴伟聪房屋租赁合同纠纷，一审法院以(2016)沪0110民初15257号案件受理，吴伟聪提出管辖权异议，裁定驳回后，吴伟聪提出上诉，二审维持管辖权异议裁定。嗣后，程目金因主体不适格申请撤诉。
一审法院另查明，毅仁公司提供其法定代表人程目金建设银行账户交易明细，吴继梅于2016年2月1日转账支付2016年2月15日至5月锦兴旅馆租金48,000元、2月26日支付水电费7,110元、4月30日支付5月15日至8月15日租金48,000元、5月11日支付水电费2,529.8元、9月1日支付锦兴旅馆8-9月租金16,000元。一审审理中，毅仁公司又表示，原收取的押金16,000元可以折抵一个月的房屋使用费，要求自2016年10月15日起支付占用使用费，不要求处理水电费。
锦兴旅馆提供2012年4月1日喆君置业(出租方、甲方)与锦兴旅馆(承租方、乙方)签订的房屋租赁合同，出租房屋地址为民星路XXX号。月租金为12,666.66元，第一次交租为付三押一。租赁期限自2008年12月1日至2017年11月30日。
一审法院经审理后认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。毅仁公司与中星怡城就系争房屋签订的租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，并经权利人中星集团的同意，该合同合法有效。中星怡城同意毅仁公司承继原程目金与其签订的房屋租赁合同，并授权毅仁公司对租赁期满的租客进行清退，因此，毅仁公司符合原告主体资格。2015年8月17日，吴继梅以负责人的名义与程目金签订系争房屋的租赁合同，现合同约定的租赁期限已届满，吴继梅支付锦兴旅馆的租金及使用费至2016年9月14日，吴继梅、锦兴旅馆实际占用使用系争房屋。吴伟聪作为锦兴旅馆的负责人，曾在一审法院(2016)沪0110民初15257号程目金起诉其房屋租赁合同纠纷中提出管辖权异议等主张，应视为对吴继梅实际管理锦兴旅馆的认可。租赁期满后，双方未就续租签订新的租赁合同，故吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆没有继续占用系争房屋的合法依据，均有腾退的义务，现毅仁公司要求吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆腾退系争房屋，法院应予支持。喆君置业、锦兴旅馆辩称其之间就系争房屋签订的租赁合同至2017年11月30日期满，并提供合同作为证据，但喆君置业没有证据证明在此期间具有承租资格和转租的权利，故对于该节主张法院不予采信。毅仁公司关于占用使用费的请求，因吴伟聪、吴继梅锦兴旅馆作为锦兴旅馆负责人和系争房屋实际使用人，应支付占用期间的使用费，由于锦兴旅馆系喆君置业的分支机构，故对锦兴旅馆占用期间的使用费，由喆君置业承担，占用费可参照原租金标准每月16,000元确�。毅仁公司同意将收取的押金16,000元折抵一个月的使用费，应予准许。
一审法院据此判决：一、吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司锦兴旅馆分公司应在判决生效之日起十日内腾退并返还上海毅仁投资咨询有限公司上海市杨浦区民星路XXX号房屋；二、吴伟聪、吴继梅、上海喆君置业发展有限公司应在判决生效之日起十日内支付上海毅仁投资咨询有限公司上海市杨浦区民星路XXX号房屋占用使用费，按照每月16,000元的标准支付自2016年10月15日起至实际交接返还日止。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对本案涉及的法律关系所作分析并无不当，本院予以认同，不再重复。现吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆提起上诉，并未提供新�证据及提出新的抗辩主张，故本院对其上诉请求，不予支持。需要指出的是，根据查明的事实，毅仁公司向中星怡城租赁了系争房屋，并获得产权人中星集团的认可，且目前尚在合同约定的期限内，故毅仁公司依法应当享有对系争房屋占有使用的权利。鉴此，毅仁公司以排除妨碍为由提起诉讼，具备诉讼主体资格。而吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆自认占用系争房屋，但在本案诉讼中未能提供合法依据，故理应向权利人交还系争房屋并承担占用期间的房屋使用费。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴伟聪、吴继梅、锦兴旅馆共同负担。
本判决为终审判�。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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