重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石法民初字第00273号
原告余善琼，女，土家族。
委托代理人陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。
被告马涛，女，土家族。
被告谭雪梅，女，汉族。
原告余善琼诉被告马涛、谭雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月18日受理后，依法由审判员陈静独任审判，适用简易程序于2013年2月21日公开开庭进行了审理。原告余善琼之委托代理人陈江碧、被告马涛、被告谭雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余善琼诉称：2010年8月1日，被告谭雪梅将其位于石柱县粮食局门口右侧的门面房一间租赁给被告马涛经营。2010年9月13日，被告马涛经被告谭雪梅同意，将该门面房转租给原告经营，谭雪梅与原告签订了《租房合同》，约定租期五年，从2010年8月1日起至2015年7月31日止。第一年房租7200.00元，以后租金随行就市。合同签订后原告于2010年9月15日向被告马涛支付了房租及转让费共计40000.00元（其中11个月房租6600.00元）。原告将房屋装修后经营至2012年2月，2月9日，原告经被告谭雪梅同意，将该门面剩余的42个月的租赁权转给另一承租人谭令和阮海燕，并收取该二人房租和转让费共计45000.00元。后因该片区面临拆迁，谭令和阮海燕起诉至法院解除了与原告之间的租赁合同并由法院判令原告退还了谭令和阮海燕转让费33500.00元。该判决生效后，原告与被告协商退还相关转让费的事宜未果，现起诉至法院请求人民法院依法解除二被告与原告签订的《租房合同》；判令被告马涛退还原告向其支付的门面转让费23778.00元，同时判令被告谭雪梅补偿原告装修损失3575.00元，并由二被告承担本案的诉讼费用。
被告马涛辩称：房屋是我租给原告的，租期五年，但我没有收取原告转让费，我是将门面装修后租给原告的，收取的40000.00元是11个月的房租和装修费。原告将房屋转租没有告知我，且将房屋原有的装修全部拆除了，现在房屋里基本什么都没有，原告没有对该门面进行装修，现有的玻璃柜原告可以自己拆走，并要求原告将门面装修恢复原状。
被告谭雪梅辩称：房屋是马涛装修后租给原告的，收取的40000.00元是房租和装修费，不是转让费。原告将房屋转租给他人没有经过我的同意，我要求原告赔偿门面空置期间的房租损失，并对门面恢复原状。
经审理查明，被告马涛系被告谭雪梅的弟媳，谭雪梅在石柱县粮食局门口右侧有门面（约20㎡）一间，2009年，谭雪梅将该门面交由马涛装修后经营花草茶，双方于2010年8月1日补签了“租房合同”。2010年9月13日，马涛与谭雪梅协商后将该门面租给原告余善琼，谭雪梅与余善琼重新签订了一份“租房合同”。约定门面租期五年（自2010年8月1日起至2015年7月31日），第一年房租为7200.00元，以后租金随行就市，乙方（余善琼）在承租期内，可转租，但转租时需告知甲方（谭雪梅）知晓，乙方在承租期间装修时不得随意改变门面主体及结构等。2010年9月15日，马涛收取了余善琼房租及转让费共计40000.00元。2011年8月1日，谭雪梅收取了余善琼支付的从2011年8月1日到2012年7月31日的门面租金9600.00元。2012年2月9日，余善琼将门面转租给案外人谭令和阮海燕，谭令和阮海燕向余善琼支付了房租和转让费45000.00元。后因石柱县人民政府对本案门面片区计划拆迁，谭雪梅接到房屋拆迁通知后告知了谭令，并收取了谭令2012年8月的租金2000.00元。2012年8月22日，谭令将门面交还给了谭雪梅，谭令、阮海燕与余善琼就该门面租赁问题发生纠纷于2012年8月28日起诉至本院，要求与余善琼解除租赁合同并要求退还租金和转让费38571.43元等。本院于2012年10月13日以（2012）石法民初字第2000号“民事判决书”判决：一、解除谭令、阮海燕与余善琼之间的房屋转租合同；二、余善琼退还谭令、阮海燕转让费33500.00元；三、驳回谭令、阮海燕的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。
以上事实有原告的身份证复印件、两份租房合同、两份收条、（2012）石法民初字第2000号民事判决书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，被告谭雪梅将其所有的门面出租给被告马涛，后又与马涛协商一致将门面出租给原告余善琼，余善琼又将门面转租给案外人谭令、阮海燕，以上租赁合同关系均合法有效。被告谭雪梅提出余善琼转租未经其同意，余善琼有违约行为的抗辩理由，但谭雪梅在（2012）石法民初字第2000号民事案件审理过程中自称余善琼在将门面转租给谭令的当天就打电话通知了谭雪梅，谭雪梅还收取了谭令2012年8月的房租2000.00元，应当视为谭雪梅事后认可了余善琼的转租行为，故对谭雪梅的该抗辩理由本院不予采信。余善琼将门面转租给谭令后，由于该门面即将拆迁，其合同目的不能实现，本院已经判决解除了余善琼与谭令、阮海燕之间的房屋租赁合同。同理，余善琼与谭雪梅之间的租赁合同目的同样不能实现，该门面谭令已经交还给了谭雪梅，原告要求解除与谭雪梅之间的租赁合同关系符合法律规定，本院予以支持。被告谭雪梅提出政府只是做了拆迁规划，至今为止并没有拆迁行为，合同仍然可以继续履行的抗辩理由。本院认为，余善琼将门面转租给谭令和阮海燕的行为在事后得到了谭雪梅的认可，谭雪梅接到门面拆迁通知后告知了谭令、阮海燕，在本院审理谭令、阮海燕与余善琼租赁合同纠纷一案中谭雪梅并未主张合同能够继续履行，现余善琼与谭令、阮海燕之间的租赁合同因合同目的无法实现而解除，谭雪梅在本案中又提出合同能够继续履行的抗辩理由前后矛盾，本院不予采信。
另外，原告支付给马涛的租金和转让费共计40000.00元，其中包含从2010年9月至2011年7月31日（11个月）的租金6600.00元和2010年9月至2015年7月31日（59个月）的转让费33400.00元。门面已于2012年8月22日交还给了谭雪梅，即余善琼实际租赁门面24个月（从2010年9月至2012年8月22日），马涛应退还原告35个月的转让费19814.00元（33400.00元÷59个月×35个月=19814.00元）。被告马涛辩称其收取的40000.00元是房租和房屋装修费，但没有提供任何证据佐证，且马涛给余善琼出具的“收条”中明确载明为“转让费”，故对于马涛的辩称本院不予支持。马涛和谭雪梅在庭审中提出要求原告赔偿门面装修损失，但二被告并未在答辩期内提起反诉，该争议不属于本案审理范围，二被告可以另行主张。关于原告要求谭雪梅补偿装修损失3575.00元的问题，因原告装修门面时并未与谭雪梅协商一致，现谭雪梅对原告的装修不予认可，且原告也无充足证据证明其对门面装修后在剩余租赁期内的装饰装修残值损失具体是多少，故对于原告请求的装修损失本院碍难支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告余善琼与被告谭雪梅之间的房屋租赁合同；
二、被告马涛于本判决生效之日起十日内退还原告余善琼转让费19814.00元；
三、驳回原告余善琼的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费564.00元，减半收取282.00元，由原告余善琼负担134.00元，被告马涛负担148.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈静
二〇一三年三月十四日
书记员 赵华