中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2648号
上诉人（原审原告）：广州市实力房屋拆迁有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杨锦粤。
委托代理人：陈婧婧、谭杰明。
被上诉人（原审被告）：吴文进，男，1966年3月5日出生，住美国5412TylerAve﹒ArcadiaCA91006U.S.A。
被上诉人（原审被告）：吴燕珍，系香港永久居民，证件号：R190459（A）。
委托代理人：梁志威。
上诉人广州市实力房屋拆迁有限公司因与被上诉人吴文进、吴燕珍物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年1月28日，吴天衡（吴文进、吴燕珍父亲）与广州市实力房屋拆迁有限公司（以下简称实力公司）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：实力公司经批准拆除吉祥路后房上街11号之右三楼的房屋，吴某是该屋的使用人。······实力公司应于1999年2月1日前，将广花路棠溪白沙新村第15栋403房建筑面积48.5460平方米安置给吴某回迁居住；该户原测绘审确权面积28.4270平方米，应安某35.5338平方米，现永迁安置建筑面积48.5460平方米，其中异地永迁增幅25%，双方互不补偿。余下超出面积吴某同意以成本价1300元／平方米×5平方米，以商品房价2800元／平方米×8.0122平方米购买产权面积，合计吴某应付实力公司28934.16元，办公证前一次付清；该屋插层木阁楼实力公司同意以150元×12平方米残值补偿给吴某。1999年2月1日，吴某向实力公司交纳“后楼房上楼11号之右二吴某交来购棠溪403房超安置面积款”两万元。同年1月28日，实力公司安排吴天衡入住广花路棠溪白沙新村第15栋403房。2001年1月28日，吴某死亡。2009年，吴文进、吴燕珍以（2009）穗越法民三初字第307号一案起诉要求确认诉争房屋产权属其二人所有并要求实力公司协助其办理上述房屋的房地产权证，但因法院审理认为吴文进、吴燕珍原被拆迁房屋未能办理产权登记手续，房管部门对法院的查询亦答复无登记信息，故拆迁房屋不具备登记物权效力的情况下，其诉请缺乏事实及法律依据而驳回了吴文进、吴燕珍的诉请。2011年8月23日，实力公司取得了讼争房屋的《房地产权证》。
原审另查明，根据广州市越秀区广卫法律服务所开具的证明证实“据本所调查证实，吉祥路后楼房上街11号之右房屋现为混合砖木结构三层。该屋系于1968年由吴某经与原木屋业主郑凤协商，由吴某出资改建木屋而成。……二楼以上房屋的产权和使用权归吴某。改建时双方有书面协议和报建，但现报称所有资料均已遗失。改建后二楼以上的房地产税一直由吴某交纳，但该房一直无办理产权登记。该房屋二、三楼现共有建筑面积约27平方米。另二楼有一木搭插层，插层净空下高为2.5米，上高为1.8米，插层面积为12平方米。三楼还建有阳台，阳台面积1.82平方米。且吴文进、吴燕珍亦提供了广东省税务局出具的纳税证明证实从1978年至1983年期间，吴天衡交纳了“后楼房上街11号二楼”的房地产税。
以上事实，有拆迁安置协议、公证书、收款收据、房地产查册表、房地产权证、证明、判决书及双方当事人陈述等证据证实。
2012年5月15日，实力公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令吴文进、吴燕珍：1、立即将位于白云区新市镇棠溪白沙街15号403房腾空交还给实力公司；2、连带一次性向实力公司支付从1999年2月1日起至2012年4月30日的房屋使用金13293.43元，并自2012年5月1日起至实际腾空交还诉争房屋给实力公司之日止按房管部门评定的公房租金标准支付诉争房屋的房屋使用金给实力公司；3、承担本案受理费。
原审法院认为，本案争议焦点是实力公司与吴文进、吴燕珍父亲所签订的《房屋拆迁安置协议》就涉案房屋所确立的法律关系如何对于实力公司主张的不定期租赁关系，原审法院不予认同。理由如下：一是吴文进、吴燕珍方被安置到涉案房屋是因为实力公司将吴文进、吴燕珍方某居住的房屋拆迁而导致的，实力公司对拆除的房产没有针对他人作出过补偿，也没有证据反映该被拆除房产是属于不需要补偿的房屋。虽然吴文进、吴燕珍方的原住房屋未能于房地产登记机关中查询到登记记录，但也并不等同于该房产没有权利，即不能当然否定实力公司安置给吴文进、吴燕珍方的涉案房屋是实力公司对拆迁旧房应予作出的对价产权补偿；二是双方拆迁安置协议中约定，有13.0122平方米已由吴文进、吴燕珍方购买取得，该部分房产肯定不属租赁关系，而该部分面积是涉案房产不可分割的一部分，故在现在部分面积房产已由吴文进、吴燕珍方购买取得的情况下，以及实力公司对吴文进、吴燕珍方的被拆迁房屋应否以涉案房产作补偿未确定之前，双方均应受到《房屋拆迁安置协议》的约束及保护。综上，实力公司仅以其为登记产权人就推理出双方属租赁关系，并无视双方原有合同的约束力要求吴文进、吴燕珍将房产腾空交还及计付使用金显属无理，原审法院不予支持。吴文进经原审法院公告送达诉讼副本及传票，期满未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2013年7月25日判决驳回实力公司的诉讼请求。一审案件受理费232元由实力公司负担。
判后，实力公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，本案争议焦点应是我司与吴文进、吴燕珍之间有无法律关系。我司是涉案房屋的物权所有人，吴文进、吴燕珍非《拆迁安置合同》的当事人，与我司没有任何法律关系，我司无义务提供涉案房屋给吴文进、吴燕珍居住使用或出租牟利。1、我司与吴文进、吴燕珍的父亲吴某之间存在的是不定期租赁关系，吴某于2001年1月28日去世后双方之间的拆迁安置费和不定期租赁关系已经终结，我司与吴文进、吴燕珍之间不存在任何拆迁安置或租赁关系，吴文进、吴燕珍长期占用、出租我司所有的涉案房屋无任何事实和法律依据。我司与吴某所签订的是《房屋拆迁安置协议》而非《房屋拆迁补偿协议》或《房屋拆迁产权调换协议》，该协议第十条中明确约定的是“应安面积”即应当安置的面积，而非应当补偿或产权调换的面积。不论是吴某还是吴文进、吴燕珍至今均无法办理被拆房屋的房地产权证，故吴某只是被拆房屋的使用人，其与我司之间的拆迁安置关系、不定期租赁关系在其去世时已经终结，其本人被安置权、不定期承租权已经灭失。吴文进、吴燕珍虽然是吴某的子女，但并非《拆迁安置合同》的当事人即非被拆迁人，也没有任何一条法律法规赋予他们对吴某的被安置权、不定期承租权有继承的权利。另外，吴文进、吴燕珍实际也不在广州居住。故吴文进、吴燕珍与我司之间不存在拆迁安置关系，也不存在租赁关系。吴文进、吴燕珍在吴某去世后长期占用、出租涉案房屋没有任何事实和法律依据，原审判决对吴文进、吴燕珍与我司之间是否存在法律关系完全不作审查认定严重错误。2、原审判决认为我司与吴某之间不属于不定期租赁关系错误。首先，依据历年来本市各级法院的生效裁判案例，人民法院在处理本类案件时，均认定拆迁人与被拆迁人之间是不定期的租赁关系，如果被拆迁人具备搬迁条件，则应当搬迁交还安置房屋，更何况本案中的吴文进、吴燕珍均不是被拆迁人，更加应当立即交还涉案房屋。其次，原审判决认为我司对被拆迁房产没有针对他人作出过补偿，以及没有证据反映被拆迁房产是属于不需要补偿的房屋错误。吴某原住房屋根本查询不到产权情况登记，不存在要产权补偿的问题，我司无法举证对谁补偿，我司无需补偿。原审判决将无需举证的事实强加举证责任给我司，对我司不公平。我司已经依法取得涉案房屋房产证，是涉案房屋物权所有人，有否补偿并不能影响或限制房屋所有权人的物权主张。再次，原审判决一方面认定吴某原住房屋未能在房地产登记机关查询到登记记录，即认定吴某对原住房屋不享有所有权，另一方面又认为就算无登记记录“也不等同于该房产没有权利”、“不能当然否定实力公司安置给吴某的涉案房屋是实力公司对拆迁旧房应予作出的对价产权补偿”，显然是互相矛盾且严重错误的，亦违反了物权以登记为准的强制性规定。吴某对其原住房屋只享有使用权而非所有权，吴某也是在确认该事实的情况下才与我司签订《房屋拆迁安置协议》而非《房屋拆迁补偿协议》或《房屋拆迁产权调换协议》的，原审判决将《拆迁安置协议》曲解成“对价产权补偿”协议没有任何事实和法律依据。最后，吴某并无购得涉案房屋的13.0122平方米。根据我司与吴某签订的《房屋拆迁安置协议》第十条第一款约定，吴某应依约于办公证（1999年1月28日）前一次性付清购买产权面积款28934.16元，但吴某却在1999年2月1日只交纳了2万元，余款至今未付清。而且该条约定是基于我司在征用拆迁时吴某称其可以办妥被拆迁房屋的房地产权证，我司也同意其去办理测绘征审确权，即由吴某向房管部门申请办理被拆房屋的产权，如房管部门经审查同意为其确权，则吴某能取得被拆房屋的产权，并在其依约交齐购买产权款的前提下可取得涉案房屋包括超面积部分在内的全部产权，即吴某取得涉案房屋产权的前提是吴某应先取得被拆房屋的产权。但不论是吴某还是吴文进、吴燕珍至今均无法办妥被拆房屋的产权，当然也不能取得涉案房屋的产权。至于吴某已支付的两万元，我司写明是超面积款而不是产权面积款，在他们知道不可能取得被拆迁房屋的产权后就没有支付剩余款项，原审认定吴某和吴文进、吴燕珍购买涉案房屋全部面积是错误的。而且吴文进、吴燕珍主张涉案房屋的产权归他们所有的请求也已经被生效判决驳回，我司亦已经取得涉案房屋的产权证，故吴某和吴文进、吴燕珍不论是否交齐超面积款均不能取得涉案房屋的产权，所交的2万元应与欠我司的租金、房屋使用费相抵扣。原审判决结果与之前生效判决相矛盾。3、原被拆迁房屋没有任何报建手续，是违法建筑，对于违章建筑我司是不需要补偿的。当年我司相信吴某，并出具介绍信给吴某，但其一直办不到产权。由于拆迁条例只有对产权人和承租人补偿，而我司当年对吴某是参照承租人予以安置的。我司与吴文进、吴燕珍之间没有任何关系。无论是吴某还是吴文进、吴燕珍对原被拆迁涉案房屋均是没有权利的，对现在的涉案房屋也是没有处分权的。我司无义务继续提供涉案房屋给吴文进、吴燕珍居住或出租盈利。二、吴文进、吴燕珍移居海外多年，根本没有居住、使用涉案房屋的实际需要且完全具备搬迁的条件。1、吴文进、吴燕珍既非被拆迁人也非承租人，吴文进1990年已去美国，1997年户籍已注销。1999年拆迁时，他早已在美国定居多年而且早已没有被拆房屋的户口。吴燕珍也定居香港多年，从广东省公安厅出具的回乡证显示，其至少于2003年就在香港定居，在广州也另外购置了房产，故吴文进、吴燕珍在海外及香港均有固定居所且在广州有其它房产，根本不需要居住涉案房屋，其拒不交还涉案房屋没有任何事实和法律依据。2、吴文进、吴燕珍向原审法院称其实际共同使用涉案房屋不属实。因为原审于2012年5月15日立案后一直无法联系吴文进、吴燕珍，如果他们确实共同居住使用涉案房屋，原审法院早就可以上门送达。当原审法院联系到吴燕珍时，其根本就没有提出他们兄妹二人共同使用涉案房屋，反而表示其哥哥吴文进在美国定居，其在香港定居不能回来参加诉讼，要求法院给他们时间到领事馆办理委托公证等手续。原审法院等了3、4个月，后来因吴文进根本无委托任何代理人到原审法院签收开庭传票，原审法院才于2012年10月办理公告送达，直至本案2013年6月14日开庭，送达时间长达1年零1个月，足以证明吴文进、吴燕珍明知其长期侵占涉案房屋无理，才恶意拖延诉讼，他们根本没有共同居住使用涉案房屋。三、我司是涉案房屋的合法产权人，自吴某1999年2月1日入住至今，吴某及吴文进、吴燕珍一直都没有交纳过房屋租金及房屋使用费，我司当然有权随时要求收回涉案房屋。退一步来讲，即便吴文进、吴燕珍有权继续居住涉案房屋，但也仅限于其二人实际居住使用，不能以存放家具物品等的形式空占涉案房屋，也不能出租牟利。事实上，经我司向涉案房屋所在物业公司了解，涉案房屋多年来一直有租户居住，吴文进、吴燕珍已经将涉案房屋出租牟利多年。由于物业公司无权调查了解住户的具体身份情况，故无法提供相关资料给我司。四、我司作为涉案房屋的产权人，吴文进、吴燕珍又非被拆迁人，且将涉案房屋出租牟利，我司有权按私房租金标准向吴文进、吴燕珍主张房屋使用金，但为早日收回涉案房屋，我司仅以公房租金标准向吴文进、吴燕珍主张租金和房屋使用金合法有据，原审判决驳回我司该项诉讼请求无理。综上所述，我司上诉请求：1、撤销原审判决，改判吴文进、吴燕珍立即将涉案房屋腾空交付给我司，且连带一次性支付从1999年2月1日起暂计至2012年4月30日的房屋使用金13293.43元，并自2012年5月1日起至实际腾空交还上述房屋给我司之日止按房管部门评定的私房租金标准计付房屋使用金给我司；2、判令吴文进、吴燕珍承担本案诉讼受理费、公告费。
被上诉人吴文进经本院公告送达传票传唤，期限届满没有参与诉讼，亦没有提出答辩意见和举证。
被上诉人吴燕珍答辩称：原审证据可以证明原被拆迁房屋所有权人是我父亲吴某。实力公司与吴某签订的拆迁安置协议中写明居住人口是4人，即吴某及其妻子、吴文进、吴燕珍。我不同意实力公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，虽然涉案房屋现登记在实力公司名下，且关于吴文进、吴燕珍在前案中要求实力公司办理涉案房屋产权证的诉讼请求，因吴文进、吴燕珍未办理原被拆迁房屋的产权登记手续而被判决驳回，但根据实力公司与吴文进、吴燕珍的父亲吴某签订的《房屋拆迁安置协议》，吴某系在原居住房屋被拆迁后由实力公司回迁安置入涉案房屋居住的，吴某并非原被拆迁房屋的承租人，实力公司还按协议收取了吴某购买超面积产权部分房款2万元，故实力公司主张其与吴某之间关于涉案房屋系不定期租赁关系缺乏依据，原审据此认定在实力公司已收取超面积房款，且在实力公司是否应对被拆迁房屋作出补偿问题未确定前，双方均应受涉案《房屋拆迁安置协议》的约束，并无不当。实力公司主张吴某的子女吴文进、吴燕珍返还涉案房屋，并支付涉案房屋的使用费不符合合同约定，原审判决驳回实力公司的诉讼请求并无不当。实力公司二审并未提交新证据推翻原审认定，其上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。实力公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费232元，由上诉人广州市实力房屋拆迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年四月十日
书 记 员 党春婷