吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第469号
上诉人（原审被告、反诉原告）：樊玉伟，女，1970年3月3日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
上诉人（原审被告）：王则鹏，男，1968年11月16日生，汉族，吉林燃料乙醇有限责任公司职员，住址同樊玉伟。
樊玉伟、王则鹏委托代理人：陈希珠，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟桂珍，女，1961年12月31日生，汉族，吉化染料厂退休工人，住吉林市龙潭区福州街******号。
委托代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。
原审第三人：吉化集团公司北方宏大房地产开发有限责任公司，住所：吉林市龙潭经济开发区综合楼。
法定代表人：梁锋，经理。
委托代理人：郑建民，留守处负责人。
原审第三人：吉林市吉化北方宏大物业管理有限责任公司，住所：吉林市龙潭经济开发区遵义西路96-1号。
法定代表人：李洪祥，经理。
委托代理人：吕东岩，留守处负责人。
第三人：吉化集团公司，住所：吉林市龙潭区龙潭大街9号。
法定代表人：孙树祯，经理。
委托代理人：阮书生，该公司房改办主任。
委托代理人：刘明奇，该公司法律顾问。
原审第三人：吉林市住房保障和房地产管理局，住所：吉林市昌邑区松江东路7号。
法定代表人：刘长海，局长。
上诉人樊玉伟、王则鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民一初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王则鹏及其与樊玉伟的委托代理人陈希珠，被上诉人孟桂珍的委托代理人庞巍，原审第三人吉化集团公司北方宏大房地产开发有限责任公司（以下简称宏大房产公司）的委托代理人郑建民，原审第三人吉林市吉化北方宏大物业管理有限责任公司（以下简称宏大物业公司）的委托代理人吕东岩，原审第三人吉化集团公司（以下简称吉化公司）的委托代理人阮书生、刘明奇到庭参加诉讼。原审第三人吉林市住房保障和房地产管理局（以下简称房产局）经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
孟桂珍在原审时诉称：2008年8月份，我通过报纸了解到被告要出售吉林市龙潭区清源小区2号楼1单元9号的房产。见面后被告言明此房产是登记在王则鹏名下的私有房产，具有100%产权，产权证正在办理之中。两被告系配偶关系，他们向我出示了宏大物业公司出具的产权证正在办理的证明。同年9月19日我与樊玉伟签订二手房购房合同，我以人民币19万元购置被告的私有房产，并约定因该房屋尚未办理私产大照，被告有义务保证我将来在办理私产大照的时候顺利办理。2013年春节后，我得知本小区的其他住户已经办理产权证。3月初王则鹏给我打电话称如需办理产权证，还需向两被告所在原单位吉化助剂厂返还房补4万余元，否则房证无法办理。我遂与宏大物业公司联系，得知两被告原系吉化助剂厂工人，在购买本案争议房屋之前，樊玉伟已领取了房补款28800元，王则鹏已经领取了房补款33600元。被告出售给我的房产系集资建房，再次享受了相关房屋优惠政策，如办理产权证，两被告必须将房补款退还。经多次与被告协商要求被告返还多得的房补款协助我办理产权证，被告言明不退。故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告2008年9月19日签订的二手房购房合同，两被告连带返还原告购房款19万元，并赔偿原告经济损失94758元；2、诉讼费及评估费2800元由两名被告承担。
樊玉伟、王则鹏在原审时辩称：1、原、被告进行房屋买卖的时候因房屋尚未办理下来房屋产权证，故签订的房屋买卖合同无效。2、合同无效的法律后果是依据《合同法》第五十六条、五十八条的规定双方应各自返还因该无效合同取得的财产。因双方买卖时都知道房屋的权属状况，故双方的交易行为均有过错。因此房屋应归被告所有，被告只需退还房款即可，房屋增值属于孳息，应归属于该房产。3、关于本案双方的损失，依据《合同法》第五十八条的规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、原告进行房屋价格鉴定所得出的评估价格差额是否应界定为原告的经济损失。5、原告诉请超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。
樊玉伟在原审时反诉称：2008年9月19日，我与本诉原告签订了二手房购房合同，合同标的房屋当时并没有取得产权。现反诉被告起诉与我解除购房合同，我认为此房在买卖时，依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”即购房合同因为违反了《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的……”行政法律强制性规定而无效。合同无效的法律后果应按《合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。由被告返还所购房屋并从2008年9月19日起向原告支付房屋使用费每月772.12元（截止到2013年12月15日评估报告时为使用费合计：47872元）计算至审判结束；同时我向被告返还购房款项，并按同期银行存款利率支付利息。现原告依法提出反诉，请求判令：1、反诉被告与反诉原告签订的购房合同无效；2、反诉被告与反诉原告相互返还财产，并承担彼此因过错而给对方造成的损失：即反诉被告返还所购房屋并从2008年9月19日起向反诉原告支付房屋使用费每月772.12元（截止到2013年12月15日评估报告时为使用费合计：47872元）计算至审判结束；反诉原告向反诉被告返还购房款项，并按同期银行存款利率支付利息；3、反诉被告承担全部诉讼费用。
孟桂珍在原审时对反诉辩称：1、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十四条“《合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”我与原告的签约行为并不违反效力性强制性规定，是合法有效的。原告起诉状所称违反《城市房地产管理法》第二十条的规定因此无效没有法律依据。该规定属于行政性法律规范，非效力性法律规范。按照我国合同法的基本理论，合同法作为私法，其基本原则是鼓励市场交易行为，保护当事人的意思自治，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》又将效力性强制性法律规范从一般性强制性法律规范区分开来，明确规定只有在违反效力性强制性法律规范的情况下才能宣告合同无效。司法实践中，对于效力性强制性法律规范的区分，一般遵循如下原则：第一，法律、法规规定违反该规定将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定违反该规定将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属效力性规定。我与原告的签约行为是双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，并且相关单位证明当时产权证正在办理中，现在完全可以办理产权登记过户手续，依法属于合法有效的民事法律行为。2、我与原告签约行为所指向的标的物在签约时，原告已向我保证具有完全所有权，并且现在该房产已经完全具备办理所有权权属证书及更名过户到我名下的条件，反诉原告为了达到不返还不应占有的利益目的，而拒绝为我依约办理房屋权属证书和更名过户手续，不会为法律所支持。3、由于我与反诉原告的签约行为合法有效，而且我在履约过程中无任何违约行为和过错。因此，反诉原告所谓要求我承担合同无效的法律责任，无任何事实依据和法律依据，而我的本诉请求应依法得到支持。
宏大房产公司、宏大物业公司在原审时述称：我们集资建房的时候应该登记的所有权人是被告，我办理产权证的时候需要向房产局提供购房人的资料。被告在我小区购买集资建房是属实的。
吉化公司在原审时述称：本案与我公司没有关系，双方争议的房产产权不是我公司所有，双方的过户也不归我公司管理。我公司也没有参与集资建房等活动。请求法院依法裁决。
房产局在原审时述称：我局与原被告及标的物没有任何法律上的关系。我局不应作为本案第三人参加诉讼。如果法院需要了解情况我局可以配合。
原判决认定：坐落于清源小区2栋9号建筑面积为80.06平方米房屋的住户原系王则鹏，宏大物业公司系本案争议房屋的物业管理公司，该公司于2007年11月2日，2008年9月19日出具证明，证明本案争议房屋住户系王则鹏，房屋产权证正在办理之中。王则鹏与樊玉伟系夫妻关系。2008年9月19日，孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》，樊玉伟以19万元的价款将本案争议房屋出售给孟桂珍，并交付了房屋，孟桂珍支付了购房款19万元并在该房屋内居住至今。2008年9月19日孟桂珍出具收条，收到房屋更名款2000元。吉化集团松北公司助剂厂、吉化北方化工总公司系吉化公司的下属单位，宏大房产公司、宏大物业公司系吉化北方化工总公司的下属单位，吉化公司及其下属单位的职工享有吉化公司关于住房改革的优惠政策。樊玉伟、王则鹏系原吉化集团松北公司助剂厂有偿解除合同人员，2007年吉林石化公司发放住房补贴时，樊玉伟、王则鹏填报的住房信息为：龙潭区清源小区2栋9号，住房来源为商品房，建筑面积80平方米。该公司根据该信息，根据中国石油货币化补贴政策将住房面积核定为零，于2007年10月发放给王则鹏货币化补贴33600元，发放给樊玉伟28800元。本案争议房屋在第三人房产局登记为集资建房，按照中国石油货币化补贴政策住房面积核定不应为零，王则鹏与樊玉伟多得的住房补贴应予退回。现本案争议房屋已具备办理房屋产权证书的条件，2013年3月，原告孟桂珍得知该房屋可以办理房屋产权登记手续，遂与王则鹏、樊玉伟协商办理房屋产权登记事宜，王则鹏、樊玉伟拒不退还多领取的房补款，致使该房屋无法办理房屋产权登记。该房屋经吉林市东泰房地产资产评估咨询有限责任公司评估，确定该房屋市场价值为281958元，单价为3510元／平方米。评估费2800元。经吉林开元资产评估有限责任公司评估，该房屋自2008年9月19日至2013年12月11日的租赁评估价值为47872元（包含供热费）。该房屋供热费系由孟桂珍交纳。
原判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。……”本案中，2008年9月19日，孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》，将该房屋出售给孟桂珍，孟桂珍支付了购房款。由于王则鹏与樊玉伟系夫妻关系，且王则鹏对樊玉伟将本案争议房屋出售给孟桂珍的行为予以认可，故孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》对王则鹏产生法律效力。孟桂珍与王则鹏、樊玉伟之间的房屋买卖行为系缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋已交由买受人孟桂珍居住使用，故孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》合法有效。对于反诉原告樊玉伟认为其与孟桂珍签订的《二手房购房合同》系在该房屋未取得房屋权属证书的情况下进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，系违反法律的强制性规定而无效的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权变动与原因关系区分原则，物权登记不影响合同效力。虽然本案争议房屋在交易时尚未取得房屋所有权证书，但孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》系双方真实的意思表示，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果合同继续有效也并不损害国家或社会公共利益，该项法律条文系管理性规定，不属于影响合同效力的效力性强制性规定，因此孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》合法有效。故对于反诉原告樊玉伟要求确认其与孟桂珍签订的《二手房购房合同》无效的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”本案争议房屋已具备办理房屋权属证书的条件，由于王则鹏买受的该房屋系集资建房，王则鹏与樊玉伟在吉化公司住房分配货币化住房制度改革中在住房面积核定为零的情况下分别领取房补款33600元和28800元系在国家住房福利政策中享受了超过规定面积的优惠政策，按照国家住房福利政策的规定，王则鹏、樊玉伟应将多领取的房补款退还，该房屋才可以办理房屋产权证书。王则鹏、樊玉伟向栾尚江（与孟桂珍系夫妻关系）明确表示其不退还多领取的房补款，导致该房屋不能办理房屋产权登记手续，进而不能为孟桂珍办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”王则鹏、樊玉伟拒不退还多领的房补款的行为导致了本案争议房屋不能办理房屋产权证书，致使买受人孟桂珍无法实现房屋产权登记的目的。根据法律规定，不动产需登记才发生物权法上的效力，王则鹏、樊玉伟的行为致使孟桂珍买受的房屋不能在物权法上发生法律效力，影响了该房屋的物权变动，并直接导致孟桂珍不能完全行使对该房屋的处分权。孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》的目的系对该房屋享有完全的所有权，而王则鹏、樊玉伟的行为导致孟桂珍不能实现合同目的，根据法律规定，孟桂珍对与樊玉伟签订的《二手房购房合同》享有法定的解除权，故对于孟桂珍要求解除与樊玉伟签订的《二手房购房合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”解除权系形成权，单方解除的意思表示到达对方时即发生法律效力。王则鹏、樊玉伟收到孟桂珍起诉状即解除合同的意思表示的时间为2013年4月20日，故孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》的解除时间为2013年4月20日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中孟桂珍与樊玉伟解除《二手房购房合同》，孟桂珍有权返还房屋，要求王则鹏、樊玉伟退还购房款并赔偿孟桂珍经济损失。由于该房屋的购房款为19万元，孟桂珍收取王则鹏、樊玉伟房屋更名费2000元，因此，王则鹏、樊玉伟应当返还孟桂珍房款188000.元。由于王则鹏、樊玉伟的违约行为导致孟桂珍不能实现合同目的，致使孟桂珍退还该房屋从而丧失了该房屋升值所带来的经济利益。该房屋经估确定该房屋价值为281958元，孟桂珍的经济损失为房屋现值与房屋原值之差，故王则鹏、樊玉伟应当赔偿孟桂珍损失共计91958元（281958-190000元），并支付评估费2800元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中，孟桂珍于2013年3月得知该房屋可以办理房屋产权登记手续，遂与王则鹏、樊玉伟协商办理房屋产权登记事宜，王则鹏、樊玉伟明确表示拒不退还多领取的房补款，导致该房屋无法办理房屋产权登记。故原告孟桂珍于2013年4月17日起诉要求赔偿损失并未超过诉讼时效，故对于被告王则鹏、樊玉伟认为原告诉请超过诉讼时效的辩解，本院不予支持。由于孟桂珍与樊玉伟于2008年9月19日签订《二手房购房合同》，孟桂珍支付房屋价款19万元，樊玉伟交付房屋，系缔约双方对合同的履行行为，孟桂珍对该房屋的占有属于有权占有，并且在其履行合同的过程中无任何的违约行为，不应当承担违约责任，故对于反诉原告樊玉伟基于合同无效要求反诉被告孟桂珍支付房屋使用费的诉请请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。
原判决主文：一、原告孟桂珍与被告樊玉伟签订的《二手房购房合同》于2013年4月20日解除；二、原告孟桂珍于本判决生效后十五日内将坐落于吉林市龙潭区清源小区2栋9号，建筑面积为80.06平方米房屋返还被告王则鹏、樊玉伟，并从该房屋中腾迁；三、被告王则鹏、樊玉伟于本判决生效后十五日内返还原告孟桂珍购房款188000元，并赔偿原告孟桂珍经济损失91958元，评估费2800元；四、驳回原告孟桂珍的其他诉讼请求；五、驳回樊玉伟的反诉请求。
原审判决后，王则鹏、樊玉伟不服，向本院提起上诉，请求改判上诉人不承担赔偿经济损失及评估费的责任、支持上诉人反诉请求。主要事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为事实错误。上诉人2001年在宏大房产公司购房时，（该公司）并未告知我购买的是集资房，未使用上诉人工龄，该公司也未明确说明建房是为吉化集团下属单位的福利房，购买该房会对单位房补产生影响。上诉人是按商品房的价格一次性交款，只是告知房证暂时办不下来。现因政策变化，要求办理产权证时退回房补款，而此时房屋早已卖出。该政策性规定是上诉人与被上诉人签订购房合同之后，故签订合同时上诉人无过错。现合同履行不能也不能将错全归于上诉人。购房时被上诉人对不能办理房证也是明知的，在发生讼争这套房屋之前被上诉人也在宏大房产公司购买了一套房屋且已办理了产权证。上诉人无过错，不退回房补款也是情理之中的事。不能办理产权证是宏大房产公司卖房时未明确告知所致，上诉人不应承担过错责任；二、根据公平原则及被上诉人的过错应给付上诉人房屋使用费。被上诉人对当时不能办理产权证亦有过错，合同解除后根据公平原则，被上诉人应给付上诉人房屋使用费；三、一审法院适用法律错误。一审法院错误的认定上诉人有违约被上诉人无违约是对事实的错误认定，在适用法律上势必错误。
被上诉人孟桂珍辩称：应维持原判。
原审第三人宏大房产公司、宏大物业公司、第三人吉化公司不发表意见。
原审第三人房产局未到庭也未发表意见。
经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，房屋买卖中，房屋出卖人应承担权利瑕疵担保义务，即应担保其交付的房屋在房屋的权利上不存在未告知的瑕疵，未尽告知义务需承担违约责任。本案中，樊玉伟在与孟桂珍签订《二手房购房合同》时并未告知出卖的房屋在办理产权证时需退还房补款，故王则鹏、樊玉伟拒不退还房补款致使该房屋无法办理产权登记，需承担违约责任。尽管王则鹏、樊玉伟称“2001年在宏大房产公司购房时，并未告知我购买的是集资房，该公司也未明确说明是吉化集团下属单位的福利房……故签订合同时上诉人无过错。”但宏大房产公司对其的“未告知”并不能对抗其应对《二手房购房合同》相对人孟桂珍承担的办理产权登记的义务，故原审判决认为由于王则鹏、樊玉伟的违约行为导致孟桂珍不能实现合同目的，致使孟桂珍退还该房屋从而丧失了该房屋升值所带来的经济利益，王则鹏、樊玉伟应赔偿孟桂珍损失计91958元并支付评估费2800元并无不当。王则鹏、樊玉伟称“购房时被上诉人对不能办理房证也是明知的”，但孟桂珍予以否认，故樊玉伟“合同解除后根据公平原则，被上诉人应给付上诉人房屋使用费”的主张无据。综上，王则鹏、樊玉伟的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2169元，由上诉人王则鹏、樊玉伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
审 判 员 林凤岩
二〇一四年七月二十一日
代理书记员 姜 雪
（此件共11页，印15份）