上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2308号
原告张根娣。
委托代理人唐广炜。
原告唐广炜。
上列两原告的共同委托代理人娄有军，上海市光明律师事务所律师。
被告施超。
委托代理人戴云岚，上海精文律师事务所律师。
委托代理人张红兵，上海精文律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海高桥支行。
负责人徐素华。
委托代理人罗怡。
委托代理人孔英洁。
第三人上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人张景载。
委托代理人瞿昊智。
原告张根娣、唐广炜与被告施超其他合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国建设银行股份有限公司上海高桥支行（以下简称建设银行高桥支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业担保公司）作为第三人参加诉讼，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐广炜暨原告张根娣的委托代理人，两原告的共同委托代理人娄有军，被告施超及其委托代理人戴云岚，第三人住房置业担保公司的委托代理人瞿昊智到庭参加诉讼。第三人建设银行高桥支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张根娣、唐广炜诉称，原告张根娣与被告施超系再婚夫妻，于2003年1月8日登记结婚，2013年6月13日经诉讼离婚。双方婚后居住于原告唐广炜和被告施超共同出资购买的上海市大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称大宁路房屋）。2009年3月，唐广炜因结婚需要购买了位于上海市延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称延长中路房屋），房屋总价为150万元，资金来源为以张根娣的婚前财产投入70万元，其余80万元以唐广炜的名义申请贷款。唐广炜和施超共同还贷，延长中路房屋产权约定为张根娣、唐广炜和施超以实际出资比例按份共有。因施超临近退休，无力与唐广炜共同承担延长中路房屋的还贷，张根娣、唐广炜和施超遂于2011年3月16日通过陆家嘴街道人民调解委员会（以下简称陆家嘴街道调委会）调解达成调解协议，即由张根娣支付施超已承担的延长中路房屋贷款4万元，施超将其在该房中的产权份额转让给张根娣，施超退出产权证，放弃该房产权，剩余贷款由张根娣独自承担。协议签订后，延长中路房屋贷款实际由唐广炜归还。
2009年9月，唐广炜将其与施超共有的大宁路房屋中自己名下的产权份额转让给施超的女儿施某，但施某一直拖欠支付转让款36万元。2011年4月1日，施超至张根娣、唐广炜居住地的永乐居委会，要求居委会见证其大宁路房屋的转让款36万元的给付，张根娣受唐广炜委托收取转让款。因居委会认为36万元房款明显低于转让时的市场价，并且36万元房款拖欠了一年半之久，显失公平，居委会干部当场提醒了张根娣，张根娣当天没有收取转让款。次日，施超再次来到永乐居委会，要求居委会调解，施超在居委会承诺，只要张根娣接收大宁路房屋36万元转让款，施超就放弃应收回的延长中路房屋贷款4万元，并配合办理延长中路房屋产权证退出变更事宜。在双方确认上述事实后，最终在居委会的调解下，张根娣收取了36万元转让款并出具了收条。但之后施超不履行调解协议，拒绝配合张根娣办理延长中路房屋的产权变更手续。现要求判令延长中路房屋产权归张根娣、唐广炜所有。审理中，张根娣、唐广炜变更诉讼请求，要求判令施超履行沪浦陆街调（一般）（2011）第15号《人民调解协议书》（以下简称（2011）第15号《人民调解协议书》），将延长中路房屋的全部产权过户至张根娣、唐广炜名下，即张根娣占73.5%的产权份额，唐广炜占26.5%的产权份额。张根娣、唐广炜并表示，其同意返还施超调解协议签订后另行承担的还贷款2，883元；如法院认为施超放弃收回还贷款4万元的事实不成立，其同意支付施超4万元。
被告施超辩称，（一）1、三方签订（2011）第15号《人民调解协议书》时，张根娣和施超尚在婚姻关系存续期间，所涉延长中路房屋是夫妻共同财产，约定变更的产权人发生在夫妻之间，现张根娣和施超已离婚，故该调解协议书的基础已不存在。延长中路房屋设有贷款抵押，在未通知抵押权人或还清贷款之前，物权变更的约定依法处于效力待定状态。抵押权人系通过本案诉讼才知三方有产权人变更的约定，张根娣没有承担还款义务，贷款至今未还清。张根娣未按照调解协议书的约定，在2011年4月2日前支付施超还贷款4万元以成就产权变更的条件，故产权变更的约定不生效。双方基于家庭成员关系签订的调解协议书是附条件和附期限的协议书，因所附条件未成就，所附期限未届至，故未生效。2、张根娣、唐广炜主张施超放弃收回4万元贷款的事实不成立。张根娣、唐广炜提供作证的永乐居委会及其相关工作人员，在之前两起大宁路房屋诉讼中向法庭提供的《情况证明》和《情况说明》，均未提及施超有过放弃收回4万元贷款的承诺，居委会追踪作证的行为及针对案情作不同表述的做法不具有客观真实性，不能作为定案依据，不能成为张根娣不履行支付义务的根据。张根娣不履行在先的义务，施超有权拒绝履行在后的义务。3、张根娣、唐广炜虚构施超放弃收回4万元贷款及张根娣至今未承担还贷义务的行为，均与调解协议书的约定相违背，致使签订调解协议书的目的不能实现。施超已依法行使解除权，向张根娣、唐广炜发出《解除通知书》，故张根娣、唐广炜要求继续履行调解协议书已无可能，也无依据。（二）目前延长中路房屋产权登记仍为张根娣、唐广炜和施超共同共有，施超所持共有产权的合法有效性应当得到保护。（三）张根娣、唐广炜基于调解协议书主张让施超放弃延长中路房屋产权以获取该房全部产权，与施超请求对延长中路房屋确权后析产所获该房产权利益，两者是不同的法律关系，产生的是不同的法律后果。前者是张根娣、唐广炜强行要求施超赠与，后者是施超所持产权分割后的变现，张根娣、唐广炜获得产权须支付施超所持共有产权份额的对价。要求驳回张根娣、唐广炜的诉讼请求。
第三人建设银行高桥支行述称，系争房屋申请的是商业和公积金组合贷款，商业贷款部分系由其银行放贷，现已还清。因商业和公积金贷款办理的是一个抵押登记，公积金贷款尚未还清的情况下不能注销抵押。无论本案处理结果如何，现都会不影响其银行的利益。要求法院依法处理。
第三人住房置业担保公司述称，延长中路房屋借款人系唐广炜，施超系共同抵押人。根据抵押借款合同的约定，如唐广炜逾期还贷，共同抵押人负有无条件搬离抵押房屋或接受贷款人安置的义务。现若法院认为施超在延长中路房屋中的产权份额应过户给张根娣或唐广炜，只要借款人不变且变更后的产权人同意继续抵押延长中路房屋，其公司对产权人变更没有异议，同意在变更产权人的同时按照变更后的产权人变更抵押人。要求法院依法处理。
经审理查明，原告张根娣、唐广炜系母子，原告张根娣与被告施超系再婚夫妻，于2003年1月8日登记结婚，2013年6月13日经法院诉讼离婚［（2013）虹民一（民）初字第XXX号案及（2013）沪二中民一（民）终字第1197号案］。延长中路房屋系张根娣、唐广炜和施超于2009年3月购买的房屋，产权登记在其三人名下，为共同共有。该房屋房价款为150万元，由张根娣以婚前财产出资70万元支付首付款，剩余房款80万元以唐广炜的名义申请商业和公积金组合贷款支付。每月还贷由唐广炜和施超各半承担共同偿还。2011年3月16日，施超作为甲方、张根娣作为乙方、唐广炜作为丙方到陆家嘴街道调委会申请调解。施超要求退出还贷，收回已付贷款，同意退出产证；张根娣要求确保自己的出资投入，主张施超退出权证，即日起居住支付租金；唐广炜要求按共同还贷继续执行，维持共同产权。经调解，三方达成调解协议并签署了（2011）第15号《人民调解协议书》，具体内容如下：1、维持目前共有产权，明确各方的权利变动，将共同共有改为按份共有，乙方为47%，甲方和丙方各为26.5%；2、在明确各自权利义务的基础上，友好协商最终处置方案，变更对应的产权份额和权利人，甲乙双方同意减少产权人，甲方愿意退出，乙方愿意接受（包括贷款义务）；3、甲方已付房贷人民币67，500元，甲方同意乙方一次性给付人民币4万元，结清系争房产的贷款及房租全部事宜，乙方至迟于2011年4月2日前一次性给付甲方上述款项；4、甲方在收到乙方退回贷款后30日内协助乙方办理去除延长中路房屋权利人以及银行还贷的全部手续；5、甲乙双方变更权证发生的费用由双方各承担50%；6、本协议商定的权利比例份额，今后遇有争议涉及其它诉讼、调解、信访处理时，可以作为各方共同认可的真实意思表示。
协议签订后，施超又支付给张根娣2，883元，参与偿还了2011年3月份贷款。之后，施超未再参与还贷，贷款由唐广炜偿还。张根娣未按上述调解协议书的约定支付施超延长中路房屋贷款和房租结清款4万元，施超也未协助张根娣办理产证去名手续。2013年3月15日，张根娣致函施超，要求施超履行协议及在永乐居委会的承诺，配合其办理延长中路房屋的产权变更事宜。施超收函后未回应。现延长中路房屋商业贷款已还清，公积金贷款尚余40余万元。
另查明，大宁路房屋系唐广炜和施超于2002年3月共同出资购买，产权登记为唐广炜和施超共同共有。2009年9月19日，唐广炜和施超作为甲方，施超及其女儿施某作为乙方签订了房屋买卖合同，约定施超和施某受让大宁路房屋，房屋转让价为35万元。合同签订当日，双方办理了产权过户手续，产权登记为施超和施某共同共有，但施某一直未支付房屋转让款。
2011年3月2日，施超作为甲方、施某作为乙方、唐广炜作为丙方、张根娣作为丁方就大宁路房屋争议到陆家嘴街道调委会申请调解。经调解，四方达成调解协议并签署了沪浦陆街调（一般）（2011）第11号《人民调解协议书》（以下简称（2011）第11号《人民调解协议书》），具体内容如下：（一）关于大宁路房屋。1、确认大宁路房屋的交易是附加条件的产权转换，即丙方转让给乙方，计算按当初丙方在该房中出资所占比例认定，具体结算价格按2009年9月27日该房已经变更权利转移日的市场价计算；2、鉴于此房的交易已经在2009年9月19日通过合同确认市场卖价为人民币35万元，同意按该合同价格执行，乙方另行补贴给丙方人民币1万元；3、乙方愿意承接大宁路房屋中丙方让出的份额，自房款结清之日起，对该房已经登记的权利人权利没有任何负担；4、自乙方交付款额给丙方之日起2日内，丙方承诺将其户口从大宁路房屋迁往丁方居住处延长中路房屋；5、延长中路房屋的权利人甲、丁方同意丙方从大宁路房屋将户口迁入其产权共同所有的延长中路房屋内，并且在户口迁移的当日，配合办理丙方户口迁入的有关手续；（二）关于延长中路房屋。各方认为在解决了大宁路房屋以后，另行调解解决；（三）违约责任。乙、丙方逾期不履行约定义务，各按房屋交易价人民币35万元的1%承担各自违约责任。
2011年3月16日，施超作为甲方、施某作为乙方、唐广炜作为丙方、张根娣作为丁方就沪浦陆街调（一般）（2011）第11号《人民调解协议书》的执行日期、执行费用分担发生争议，再次到陆家嘴街道调委会申请调解。经调解，四方达成调解协议并签署了沪浦陆街调（一般）（2011）第21号《人民调解协议书》（以下简称（2011）第21号《人民调解协议书》），具体内容如下：1、确认大宁路房屋的交易是附加条件的产权转换，即丙方转让给乙方，按照（2011）第11号《人民调解协议书》的规定，乙方至迟于2011年4月2日前一次性给付丙方；2、因此发生的房产权利人变更费用，由乙、丙双方各自承担50%，于房屋交易手续办妥后的当日结清；3、（2011）第11号《人民调解协议书》系争房屋状况更正为闸北区延长中路XXX弄XXX号XXX室，共同共有产权人为甲、丙、丁方；4、（2011）第11号《人民调解协议书》的其他条款规定继续执行无异议。
2011年4月2日，施超、施某等人到延长中路房屋所属永乐居委会，要求该居委会调解并见证施某向唐广炜支付大宁路房屋转让款36万元。当日，张根娣受唐广炜的委托收取了该款。
2011年11月4日，唐广炜以显示公平为由起诉施超、施某，要求撤销双方签订的大宁路房屋买卖合同［（2011）虹民三（民）初字第XXXX号案］，未获本院支持。唐广炜不服判决，提出上诉。上海市第二中人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2012）沪二中民二（民）终字第XXXX号案］。
本案审理中，施超于2014年3月8日向张根娣、唐广炜发出《解除通知书》，通知张根娣、唐广炜解除（2011）第15号《人民调解协议书》。
本案庭审中，张根娣、唐广炜提供证人戴某某、江某某出庭作证。戴某某称，2011年4月，施超、施某和施某的姑父三人到永乐居委会，要求居委会劝说张根娣收取大宁路房屋的转让款36万元，当时自己是永乐居委会的书记，因张根娣认为价格太低，不愿意收取，后施超表示只要张根娣收取36万元转让款，其同意放弃收回延长中路房屋贷款4万元，但不能让施某知道，在此情况下，张根娣在收条上签了字；施超承诺放弃收回4万元是避开施某和其姑父说的，当时施某和其姑父站在门外，听到施超承诺的人有江某某等七、八位居委会工作人员；张根娣、唐广炜提供给法院的证明是戴某某打印并签字的。江某某称，2011年4月，施超因大宁路房屋转让款36万元的支付和唐广炜发生纠纷，施超、施某和一位男同志一起到永乐居委会要求调解和见证转让款的支付，当时自己是永乐居委会的调解主任，居委会找来张根娣，张根娣认为价格太低，后施超表示其放弃延长中路房屋的4万元，但不要让施某知道，故张根娣在收条上签了字；施超承诺放弃收回4万元时，施某站在门外，当时参与调解的有书记戴某某、主任仲某某等五、六位居委会工作人员；张根娣、唐广炜提供给法院的证明是戴某某打印的，江某某本人签字。
对上述证人证言，施超表示，在（2011）虹民三（民）初字第XXXX号案中，唐广炜提供了由永乐居委会及戴某某于2011年6月23日和2011年8月24日出具的《情况证明》，在（2012）虹民三（民）初字第XXXX号案中，张根娣提供了由永乐居委会于2012年10月22日出具的《情况证明》，戴某某并在（2012）虹民三（民）初字第XXXX号案中出庭作证。后经法庭查实，上述三份《情况证明》均是由唐广炜所写，居委会盖章，不具有真实性、客观性和合法性，故未被法庭采信；戴某某和江某某在本案中作证称，在前两案中居委会出具的《情况证明》与本案无关，但事实上该三份《情况证明》均系就2011年4月初施超、施某为大宁路房屋转让款纠纷到居委会调解的经过证明，该证明内容并未提及施超放弃延长中路房屋4万元贷款的情况，现证人在本案中证明施超有过放弃4万元的承诺，证人的反常之举说明证人不能客观真实地反映调解经过，其证言不具有客观真实性，故不能作为定案的依据。张根娣、唐广炜对证人证言没有异议。
本案庭审中，张根娣、唐广炜表示，大宁路房屋转让款36万元和延长中路房屋贷款4万元的最迟支付时间均是同一天即2011年4月2日，如施超没有放弃收回4万元贷款，施超完全可以在其应支付的36万元转让款中直接抵扣。对此意见，施超表示，两笔款项的支付依据是不同的两份调解协议书，36万元的支付人是施某，收取人是唐广炜，4万元的支付人是张根娣，收款人是施超，主体不同。
上述事实，有张根娣、唐广炜提供的结婚证、（2013）沪二中民一（民）终字第1197号案民事调解书、延长中路房屋房地产权证、（2011）第15号《人民调解协议书》、证人于2012年12月12日出具的证明、永乐居委会于2012年12月12日出具的证人身份证明、（2011）虹民三（民）初字第XXXX号案民事判决书、（2013）虹民一（民）初字第XXX号案法庭审理笔录、张根娣催促施超协助办理延长中路房屋产权变更的函、个人住房组合抵押借款合同、个人贷款还款凭证、个人贷款还款单、证人戴某某和江某某的证言，施超提供的延长中路房屋房地产权证、（2011）第15号《人民调解协议书》、收取施超支付2011年3月份房贷款的收条、延长中路房屋房地产登记簿房屋状况及产权人信息和抵押状况信息、（2011）虹民三（民）初字第XXXX号案民事起诉状等案卷材料、（2012）沪二中民二（民）终字第XXXX号案民事判决书、永乐居委会及戴某某于2011年6月23日和2011年8月24日出具的《情况证明》、（2012）虹民三（民）初字第XXXX号案卷材料、永乐居委会于2012年10月22日出具的《情况证明》、2012年7月23日永乐居委会出具的《情况说明》、（2011）第11号《人民调解协议书》、（2011）第21号《人民调解协议书》、解除通知书及邮寄凭证、委托书、收取大宁路房屋转让款36万元的收条及各方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，对张根娣、唐广炜和施超签订的（2011）第15号《人民调解协议书》，现施超主张该协议书系附生效条件和附生效期限的协议书，目前条件未成就、期限未届至，故协议书未生效。对施超所指条件和期限，因协议书并未将之约定为协议书的生效条件和生效期限，反之协议书对生效时间明确约定为自各方当事人同意签字后生效，故该协议书应为自成立时生效的协议书，而非附生效条件或附生效期限的协议书。
张根娣、唐广炜和施超签订的上述调解协议书系其三人的真实意思表示，依法成立，合法有效。该协议书至今未完全履行，起因是张根娣未支付施超4万元贷款。张根娣、唐广炜主张施超为使唐广炜接受大宁路房屋转让款36万元而承诺放弃收回4万元贷款，对双方争议的施超有无放弃收回4万元的意思表示，本院认为，36万元和4万元的支付依据是2011年3月16日张根娣、唐广炜和施超、施某经同一个调解委员会调解分别签订的两份调解协议书，根据该两份协议书的约定，两笔款项的最后支付时间均为同一天即2011年4月2日，虽然36万元的支付主体是施某，收款人是唐广炜，而4万元的支付主体是张根娣，收款人是施超，但施超和施某毕竟是父女，为关系密切的家庭成员，付款当日又是施超和施某一同前来，而当日来收取36万元的是受唐广炜委托收款的张根娣，如施超没有放弃收回4万元的意思表示，其完全可以从当日应付36万元的转让款中直接抵扣4万元，支付给张根娣32万元，而没有必要在支付36万元后再收回4万元，况且施超也未举证证明其向张根娣催要过4万元。张根娣、唐广炜提供的证人证言虽属间接证据，但36万元转让款的交接是在永乐居委会进行，证人戴某某、江某某作为该居委会的书记和调解主任直接参与调解了转让款的支付和见证，虽然戴某某曾在大宁路房屋纠纷案中作证未被采信，但并不能就此推定其在本案中作证也同样不具有客观真实性。综合上述36万元转让款支付情况的分析以及证人证言的内容，本院有理由相信，张根娣、唐广炜主张施超放弃收回4万元作为唐广炜接受大宁路房屋转让款的条件这一事实是真实可信的。施超关于两笔款项的支付人和收取人主体不同的辩解理由过于牵强，且有悖常理，故本院不予采信。
延长中路房屋的借款人是唐广炜，施超是共同抵押人，施超只是参与还贷，并非借款人。施超在调解协议书签订后又参与偿还了2011年3月份的贷款，但自2011年4月起即停止参与还贷，可见，施超确已退出了还贷，只是尚未和抵押权人办理抵押人去名手续。因抵押人去名手续必须和产权人变更手续同时办理，在产权人变更手续尚未办理的情况下，抵押人去名手续是无法单独办理的。施超认为变更抵押人须以通知抵押权人或还清全部贷款为条件，因还清全部贷款是指借款抵押人转让抵押物给抵押人以外的受让人情形下必须满足的条件，现第三人住房置业担保公司表示，只要借款人不变且同意以延长中路房屋继续抵押的，其同意在变更产权人的同时按照变更后的产权人变更抵押人，第三人建设银行高桥支行也表示无异议，故（2011）第15号《人民调解协议书》不存在事实上和法律上的履行障碍。施超退出还贷，按照协议书的约定，其尚未偿还的贷款部分由张根娣来承担。无论之后的贷款由张根娣和唐广炜共同偿还还是由唐广炜独自偿还，均不影响施超的利益，况且张根娣和唐广炜本来就是母子，唐广炜自愿替母还贷，并无不妥。鉴于施超主张其有权依据法定解除权解除该调解协议书并无充分的事实和法律依据，故本院依法认定施超解除该调解协议书的行为无效。至于施超主张张根娣、唐广炜要求其放弃产权份额系强行要求赠与，对此，本院认为，调解协议书虽然是在张根娣和施超婚姻关系存续期间签订，但协议书上并未约定张根娣和施超婚姻关系存续期间未履行的，该协议书失效，而且协议书约定施超放弃产权份额张根娣须支付其4万元，也不符合赠与的法律特征，故本院不予采纳。张根娣、唐广炜同意返还施超2011年3月份的还贷2，883元，与法不悖，本院予以照准。综上所述，施超应继续履行调解协议书，协助张根娣、施超办理产权变更手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张根娣、唐广炜和被告施超于2011年3月16日签订的沪浦陆街调（一般）（2011）第15号《人民调解协议书》有效；
二、确认被告施超解除上述《人民调解协议书》的行为无效；
三、准许原告张根娣、唐广炜自愿返还被告施超2011年3月份还贷款2，883元，此款于本判决生效之日起15日内付清；
四、被告施超、第三人中国建设银行股份有限公司上海高桥支行、第三人上海市住房置业担保有限公司于被告施超收到上述还贷款2，883元后30日内，协助原告张根娣、唐广炜办理上海市延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更手续，将该房屋产权变更至原告张根娣、唐广炜名下，其中原告张根娣占73.5%的产权份额，唐广炜占26.5%的产权份额，办理产权变更手续的相关税、费，由原告张根娣、被告施超各半负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21，000元，减半收取10，500元，由被告施超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑 煌
二〇一四年四月十日
书记员 芮永祺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。