北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第11305号
原告（反诉被告）黄天财，男，1974年5月9日出生。
委托代理人赵成敏，北京市致衡律师事务所律师。
委托代理人董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙振东，男，1969年6月16日出生。
委托代理人王志红，北京市致宏律师事务所律师。
第三人北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会，住所地北京市通州区宋庄镇尹各庄村。
法定代表人李国庆，主任。
委托代理人扈文景，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
第三人北京尹各庄社区合作社，住所地北京市通州区宋庄镇尹各庄村委会院内。
法定代表人李国庆，社长。
委托代理人扈文景，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
原告黄天财与被告孙振东、第三人北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会（以下简称村委会）、第三人北京尹各庄社区合作社（以下简称合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告黄天财及其委托代理人赵成敏、董光辉、被告孙振东及其委托代理人王志红、第三人村委会、合作社的共同委托代理人扈文景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订了《土地租赁协议》，约定被告将个人承租第三人所有的土地转租给原告使用，用于经营钢材市场。北京市通州区宋庄镇政府和北京市国土资源局通州分局于2010年7月1日通知第三人其所出租土地建钢材市场经营是违法的，并发了公告，要求停止非法经营行为。当时原告已缴纳的租金已到期，在知道所租土地不能建钢材市场后决定不再继续租用土地。但被告找到原告，承诺已和第三人进行协调可以继续租用土地进行经营，并提出若不放心可以将租金直接交给第三人，第三人能保证原告继续经营市场，否则第三人要封堵市场。原告只好交纳了所租赁土地2010年10月16日至2011年10月15日的租金226万元（其中5万元的支票因填写错误退了回来），其中211万元和被告一起直接交给了第三人，第三人给被告开具了收据。随后，原告和被告同时被公安局刑拘。原告从2010年7月开始已无法正常使用土地，后土地执法机关强制拆除了在建的钢材市场，原告停止了非法占用土地的经营，并按刑事判决恢复了非法占用的农用土地。被告和第三人明知出租土地建钢材市场是非法行为，仍共同骗取原告租金。原告所交被告的第三人的钱是收取市场商户的，现各商户纷纷起诉原告索要已交租金，有的已判决执行，有的在审理中。原告只有要求被告和第三人返还所收取的租金221万元，才能部分弥补原告遭受的巨大损失。请求法院依法判令被告和第三人返还原告租金221万元；诉讼费由被告和第三人承担。
被告辩称，原告以合同纠纷起诉孙振东属于主体错误。在2009年10月26日及2009年11月19日签订的租赁合同中出租人为北京盛世润田文化发展有限公司（以下简称文化公司），而不是孙振东本人。起诉书陈述事实与事实不符，将221万元交给大队的人是黄天财，与孙振东无关，在案卷中其有明确的供述及检察机关及审判机关的认定。同时，在认定的5274050元（其中含221万元）赃款中，文化公司所得99万余元已被审判机关没收，孙振东无任何所得。对于刑事犯罪案件中的赃款，应由相应的法律规定的机关进行处理，原告无权要求返还。因此请求法院依法驳回原告的请求。现我提出反诉，要求法院判令被反诉人支付2011年1月以前的电费39586.26元、违约金158.35元、2月电费13022.98元及变压器安装工程款35000元，共计87767.59元；被告承担所有诉讼费用。
第三人村委会、合作社述称，我方与原告没有合同关系。原告出于利益的驱使建设了钢材市场。我方没有对原告作出任何承诺。我方只是收取被告的租金，没有收取原告的租金，故不同意原告的诉讼请求。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意其诉讼请求。
针对被告的反诉，第三人述称，请求法院依法裁决。
经审理查明，2009年10月16日，合作社（甲方）与孙振东（乙方）签订《农村土地租赁经营合同书》。合同约定：乙方以每亩土地每年7000元的价格承租合作社一般土地15亩，位置在温榆河西侧，亮宋路南侧。土地性质：一般农田，用途：种植及绿色产业。甲方有权监督乙方按照合同约定用途使用土地。租赁期限20年，自2009年10月16日至2029年10月15日止。合同还约定了其他内容。
2009年10月28日，合作社（甲方）与北京盛世润田文化发展有限公司（乙方）签订《农村土地租赁经营合同书》。合同约定：乙方以每亩土地每年7000元的价格承租合作社一般土地284.51亩，林地99.35亩，位置在温榆河西侧，亮宋路南侧。土地性质：一般农田，用途：种植及绿色产业。租赁期限20年，自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方有权监督乙方按照合同约定用途使用土地。甲方有权监督乙方在土地上不许违法建筑。合同还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，合作社、文化公司在合同上盖章。文化公司成立于2008年6月24日，孙振东为该公司的法定代表人。
2009年11月19日，孙振东（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。
2009年11月19日，文化公司（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
2010年1月26日，文化公司（甲方）与黄天财（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容。孙振东在合同上签字，文化公司在合同上盖章。
上述三份协议签订后，黄天财向孙振东支付了第一年度的租金305.68万元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙振东实际占有分配。
黄天财承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏；至2010年7月6日，经通州区建设委员会测绘所测绘，截至测绘当日，该市场占地面积共计217.94亩，其中一般农地区（耕地）131.85亩，基本农田86.09亩。
2010年7月20日，北京市国土资源局通州分局对合作社发出《责令改正国土资源违法行为通知书》，内容为：你村西北占地建钢材市场及你村合作社将土地出租给文化公司和孙振东个人，未经批准擅自转让土地、擅自占地建设钢材市场及出租土地等行为已违反土地管理法规，责令自收到本通知之日起十日内改正；逾期不改正的，将依法追究法律责任。孙振东认可其收到该份通知。
2010年10月至12月期间，黄天财共计交纳226万元租金（其中有5万元退票），孙振东给黄天财出具了收据。这226万元包括给村委会的211万元、给孙振东的10万元，另外有5万元的退票（这5万元黄天财没有实际支付）。
2010年10月15日，黄天财、孙振东一起去村委会，黄天财给付村委会2010年10月16日至2011年10月15日的租金126万元。收据上加盖村委会的公章，交款人一栏注明“孙振东”。2010年12月10日，村委会再次出具两张收据，这两张收据的金额分别为74.5万元、10.5万元，其他内容与前一次一致。村委会称上述211万元入合作社的账目，而合作社是村委会的下属的经济组织。
2010年12月15日，被告孙振东、黄天财均自行到宋庄镇尹各庄村村委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至北京市公安局通州分局。
2011年2月16日，承租土地上的违章建筑被拆除。此后，承租土地又被村委会收回，现在该块土地由村委会实际支配。
2012年7月，北京市第二中级人民法院终审对黄天财、孙振东分别作出了缓刑的判决。
关于黄天财诉讼请求的211万元，其中包括孙振东承租299.51亩土地应交给合作社的租金2096570元，另外尚余13430元。经询问，黄天财表示其就这13430元不再要求孙振东、村委会和合作社返还了。
黄天财尚有2011年1月的电费39586.26元及违约金158.35元、2011年2月电费13022.98元未支付。这笔费用由孙振东实际支付，但电费发票的缴费户名上注明是文化公司。孙振东称由于黄天财拖欠电费导致供电部门将变压器拆除，后其不得不再次申请安装变压器。2011年6月28日，孙振东又支付了变压器安装工程款35000元，发票上注明的付款人是孙振东的妻子徐国红。
上述事实，有农村土地租赁经营合同书、土地租赁协议、责令改正违法行为通知书、收据3张、（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书、电费发票及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
本案的争议焦点有三个：一是诉讼主体的问题；二是协议效力的问题；三是关于211万元应否退还以及应当由谁退还的问题。
关于诉讼主体的问题。黄天财与孙振东之间签订了三份土地租赁协议，虽然其中两份加盖了文化公司的公章，但是租金并没有入公司的账目，而是由孙振东收取并分配；其次，二中院的生效刑事判决并没有处罚文化公司，而是处罚了孙振东；再次，孙振东提起反诉，其反诉请求举证的电费发票上载明缴费人为文化公司，而变压器安装工程款发票的付款个人为孙振东的妻子徐国红，孙振东亦称其个人实际支付了上述费用，这都证明孙振东是本案适格被告。因此，原告起诉孙振东，诉讼主体符合法律规定。被告辩称诉讼主体错误，没有事实依据，本院不予采信。
关于协议效力的问题。黄天财与孙振东之间的三份土地租赁协议，未经批准将农业用地用于非农业建设，违反了国家法律，均属于无效协议。
关于211万元应否退还以及应当由谁退还的问题。村委会作为集体土地监督使用的责任人，在国土部门7月发出通知后仍然在10月份收取租金。而且，黄天财在交纳第二年度即2010年10月16日至2011年10月15日的租金时，这笔租金没有交付孙振东，而是与孙振东一起直接交给村委会，入了合作社的账目。2011年2月16日，承租土地上的违章建筑被拆除。也就是说，在第二年度，黄天财仅使用了4个月时间的土地。因此，村委会与合作社应当连带退还黄天财8个月租金。实际上，黄天财诉讼请求的211万元中包含孙振东应向合作社交纳的租金2096570元，黄天财实际使用土地的时间比例乘以这一数字即为黄天财应得的退还租金数额。至于211万元中的13430元，由于黄天财表示就这13430元其不再要求孙振东、村委会和合作社返还了，故本院不持异议。上述2096570元，由于孙振东并未实际取得，故孙振东不应承担退还责任。
被告孙振东认为5274050元属于赃款，但北京市第二中级人民法院的终审判决并没有认定上述数额为赃款，亦未判决没收5274050元，故其该项观点，没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于电费的交纳问题，被告举证了电费及违约金的发票原件，原告并无其他证据相抗辩，故原告应当给付被告相应的电费及违约金。
关于变压器安装工程款的问题，由于黄天财确实没有交纳强拆前的部分电费，导致孙振东不得不再次申请安装变压器，故原告应当给付被告相应的变压器安装款。
现原告黄天财要求村委会和合作社退还租金，理由正当，证据充分，本院予以支持；但对其过高要求，本院不予支持。具体数额，以本院核实为准。
孙振东反诉要求黄天财给付电费、违约金、变压器安装工程款，由于孙振东系上述费用的实际支付人，其要求理由正当，证据充分，本院予以支持。
第三人村委会和合作社认为其没有收取原告的租金，与事实不符，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、第三人北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会与第三人北京尹各庄社区合作社连带退还给原告黄天财土地租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、原告黄天财给付被告孙振东二零一一年二月以前的电费、违约金以及变压器安装工程款共计八万七千七百六十七元五角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告黄天财的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千二百四十元，由原告黄天财负担三千八百二十元（已交纳），由第三人北京市通州区宋庄镇尹各庄村民委员会与第三人北京尹各庄社区合作社连带负担八千四百二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费九百九十七元，由原告黄天财负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙之智
人民陪审员 任庆奎
人民陪审员 张仕忠
二〇一四年一月八日
书 记 员 王 楠