青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0105民初122号
原告贾某某，男，汉族，1968年某月某日出生。
委托代理人寻某某、李某某，青海徐晓同律师事务所律师。
被告青海某某房地产有限责任公司。
法定代表人于某某，该公司总经理。
委托代理人葛某某、该公司副总经理。
委托代理人祁某某，该公司员工。
原告贾某某诉被告青海某某房地产有限责任公司（以下简称“某某地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人寻某某、李某某，被告委托代理人葛某某、祁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾某某诉称，2013年1月11日，原、被告就位于西宁市城北区海西路*号“九号公馆”*号楼*单元**室签订了《商品房预售合同》，合同约定购买房屋建筑面积116.25㎡，每平方米单价3950元，总价款459188元;交房日期为2014年10月30日前，被告若逾期交房，则应向原告承担房屋总价款每日万分之一的违约金等。后原告依约向被告支付全部房款，而被告却未能如期交房。鉴于此，双方又签订《补充协议》,约定被告应于2015年9月22日前向原告交房，并约定了违约金计算方式。而且被告还承诺给原告减免一个采暖期的暖气费用。但被告再一次违约。直至2015年10月31日，被告在《西海都市报》刊登公告，原告的9号楼于2015年11月11日前交房，但该房屋水、电、暖、消防等设施均存在大量问题，未达到交房条件。故请求法院依法判令：一、被告支付2014年10月31日至2015年11月30日止迟延交房违约金31546.19元，当庭追加2015年12月1日至2016年4月30日共计152天的违约金27919元；二、被告免除交房后一个采暖期的暖气费及一年的物业费；三、本案诉讼费由被告承担。
被告某某地产公司辩称，涉诉房屋逾期交房的事实确实存在，故对原告主张的前两个阶段的违约金予以认可，实际交房时间应以报纸公告日为准；对原告主张免除在接受符合条件的房屋后一个采暖期的暖气费和一年物业费的诉求不予认可，因为双方协议免去的是2015年度至2016年度的取暖费。因该房已验收合格，原告未按公告的日期办理入住手续，责任不在被告。
根据双方当事人的陈述，本案争议的焦点为：涉案房屋是否达到交付条件。对此原告提交证据：
1、《商品房预售合同》、《补充协议》、交款收据，拟证明原告购买被告位于海西路*号“九号公馆”*号楼*单元**室商品房，原告依约向被告支付全部房款，被告违约未如期交房，约定了违约金计算方式，被告承诺给原告减免一个采暖期的暖气费用及一年的物业费
2、光盘一张、照片复印件六张，拟证明2016年4月9日房屋的状况，没有达到入住条件，消防设施、水、电、暖气都无法正常使用；
3、2016年4月12日谈话笔录一份，拟证明本案所涉房屋正在安装水电，被告承认到2016年4月12日房屋没有达到交付条件的事实。
被告提交证据：
1、住宅工程质量保证书，拟证明被告交房时房屋是合格的；
2、竣工验收备案表，拟证明被告向原告交付房屋时整栋楼都是验收合格的，达到了商品房预售合同第八条第一款约定交付使用条件；
3、收房登记表，拟证明截止至2016年5月中旬该小区已有700多户业主收房的事实；
4、《西海都市报》公告，拟证明被告在2015年10月30日已经通知业主交房。
经质证，被告对原告提交的证据1无异议，对证据2、3不予认可，认为所拍摄的视频照片没有办法确认是本案中的楼盘，被告交房时水电、电梯都能够正常使用，因暖气不通，所以将水表卸掉以防冻坏；认为谈话笔录只是一个双方协商的过程，也没有包括法院在内的三方签字。
原告对被告提交的证据1、2的真实性及证明方向均有异议，认为按照合同十一条约定，该证据应该在交房时提交，但被告在开庭时才提交，不予认可。验收记录只能说明被告与施工方基础工程的验收，不能证明原、被告之间符合交房条件；证据3是复印件，认为与本案无关；对证据4本身无异议，但认为根据合同约定被告交房应该以书面方式通知原告，而不是以报纸公告的方式进行通知。
根据当事人的质证意见，结合本案的实际情况，对原、被告上述证据作出如下认定：
对原告证据1的证明力予以确认；证据2因无法确定部分视频资料及照片拍摄的具体是哪栋楼，哪间房，对其证明力不予确认；对证据3，因该会谈纪要是原告将本院法官对某某房地产公司系列案进行调解时，将协商过程进行了的简要记录，不符合证据规则，对其证明力不予认定。
对被告提交的证据1、2，能够客观证实被告开发的“九号公馆”1、2、9、10、11、12号楼盘经过施工、设计、地勘、监理、建设单位验收合格的事实，对其证明力予以确认；证据3系复印件，且与本案原告诉求无直接关系，不予认定；证据4的公告，应属双方合同约定的书面通知方式，应予认可。
根据以上证据的认证，结合双方当事人的陈述，查明本案事实如下：
2013年1月11日，原告贾某某与被告某某地产公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于西宁市城北区海西路*号“九号公馆”*号楼*单元**室住房一套，该套房屋建筑面积116.25㎡，每平方米单价3950元，总价款459188元。被告于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付原告。同时约定在出售方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房。后被告未按合同约定时间交付房屋。2015年7月6日，被告某某地产公司作为甲方与原告（乙方）对被告延期交房违约金赔付签订《补充协议》，约定：一、交房日期为2015年9月22日；二、从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由甲方按日向乙方支付已付总房款万分之一的违约金；2015年7月1日至交房时间由甲方按日向乙方支付总房款的万分之二的违约金；根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由甲方按日向乙方支付总房款万分之四的违约金；三、关于取暖费方面：根据交房时间安排表截止2016年4月15日取暖费由甲方承诺全额减免；四、关于物业费方面：截止2016年4月15日的物业管理费，由甲方按收费标准的15%向乙方收取物业管理费。《补充协议》签订后，被告亦未按约定的时间交付房屋。2015年10月20日-23日经相关部门对1、2、9、10、11、12号楼盘工程质量验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日被告在西海都市报刊登公告，公告涉诉的银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。原告所购买的9号楼的交验时间为2015年11月11日前交付房屋。原告以该房未达入住条件为由拒绝入住。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》以及《补充协议》，合法有效，双方应自觉履行。被告未按合同约定的时间交付房屋，依法应承担违约责任。被告对原告要求的2014年10月31日至2015年6月30日的违约金11158.26元，及2015年7月1日至2015年9月22日违约金7714.35元不持异议，对原告该项诉讼请求，依法予以支持；对原告要求的2015年9月23日至2015年11月30日违约金12769.83元，以及追加的2015年12月1日至2016年4月30日的违约金28131元诉讼请求，由于被告对违约金计算的时间段有异议，且本案涉案房屋已于2015年10月20日-23日竣工验收合格，被告通过公告的方式，通知原告于2015年11月7日-11月11日办理交验房屋手续，原告未按被告通知的时间接收房屋，依据双方合同约定的“在出售方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房”条款内容，原告接收房屋的时间应为2016年1月10日，被告应支付的违约金为2015年9月23日至2016年1月10日，即459188元×0.0004×109天=20020.60元，对原告要求过高的部分，依法不予支持。违约金共计38893.21元。关于原告主张被告免除接收符合交接条件的房屋后一个采暖期的暖气费用及一年的物业费用的诉讼请求，因被告尚未向原告收取该项费用，且由于被告并未实际供暖，费用尚未产生，故原告该项诉讼请求于法无据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青海某某房地产有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告贾某某违约金38893.21元；
二、驳回原告贾某某的其他诉讼请求。
如被告未在指定的期限内履行给付金钱义务，则依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1287元，由被告青海某某房地产有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 周国华
审 判 员 卓玛措
人民陪审员 苟甫龙
二〇一六年六月八日
书 记 员 金 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。