吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第992号
上诉人（原审被告）：康林彰，男，1972年11月6日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。
委托代理人：周大力，吉林佳誉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蛟河市森然粥屋，住所地吉林省蛟河市。
经营者：张秀华，女，1961年3月28日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。
委托代理人：周大力，吉林佳誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于派，男，1987年6月29日生，汉族，执业医师，住吉林省蛟河市。
原审第三人：吴维君，男，1953年7月27日生，汉族，银行退休职工，住吉林省蛟河市。
原审第三人：吴祎，男，1979年5月2日生，汉族，无职业，住吉林省长春市。
上诉人康林彰，蛟河市森然粥屋因排除妨碍纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2015）蛟民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康林彰及蛟河市森然粥屋的委托代理人周大力，被上诉人于派，原审第三人吴维君到庭参加诉讼。原审第三人吴祎经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
于派在原审时诉称：2011年6月，康林彰从上一承租人崔岩手中以50000元承兑了吴袆名下的坐落在蛟河市长安街道长安小区4号楼1层1门建筑面积为90平方米的门市房，用于其亲属张秀华开办蛟河市森然粥屋，租期至2014年11月15日。2014年10月14日，吴祎委托其父亲吴维君与于派达成房屋买卖协议，将该门市房以72万元的价格出卖给于派，双方办理了产权过户手续，自此于派对该门市房享有所有权。房屋到期后，于派多次要求康林彰及蛟河市森然粥屋将门市房腾出，康林彰及蛟河市森然粥屋拒不腾出，严重侵害了其房屋所有权。现提起诉讼，请求判决：一、康林彰、蛟河市森然粥屋立即从坐落在蛟河市长安街道长安小区4号楼1层1门建筑面积为90平方米的门市房腾出，并将该门市房交给于派；二、按每日164.38元的标准赔偿占用房屋期间的经济损失，自2014年11月16日起至腾出房屋之日止；三、给付租赁期间水电费2006元、供热费2880元。
康林彰及蛟河市森然粥屋在原审时辩称：康林彰与张秀华系亲属关系，为共同开办饭店于2010年10月28日从上一承租人崔岩手中以5万元承兑了吴祎名下的坐落在蛟河市长安街道长安小区4号楼1层1门建筑面积为90平方米的门市房（空房），并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限至2014年11月15日止，租赁费每年2.5万元，如续租提前一个月与吴祎协商，另行签约。2010年当年，康林彰及张秀华投资20余万元对租赁房屋进行了全面装修，办理了蛟河市森然粥屋工商登记，个体工商户经营者登记在张秀华名下。蛟河市森然粥屋开业后经营形势看好，康林彰多次表示，如果吴祎出卖该门市房，价格合理，有意购买。2014年9月23日，吴祎父亲吴维君电话告知康林彰，该门市房以70万元出售，询问是否购买，康林彰表示购买，并积极筹款。2014年10月的一天，于派来到饭店告知，已经以72万元的价格购买了该门市房，是新的房主，要求粥屋在租赁期限届满时腾出房屋。现已得知2014年9月23日吴祎父亲吴维君给康林彰打电话时，于派就在现场，在得知康林彰没有放弃租赁房屋优先购买权的情况下，以72万元购买该门市房，双方于2014年10月14日办理了房屋产权变更登记，双方作出的行为构成恶意串通，所签订门市房买卖合同应当认定为无效合同。现康林彰及蛟河市森然粥屋向吴祎、于派起诉主张合同无效，并主张优先购买权诉讼，该案件已经上诉至中院，本案应当中止审理。
吴维君在原审时述称：除2013年10月28日收租金时曾告知康林彰本人要卖房子的事情外，2014年9月10日至9月23日，吴维君与康林彰本人、康林彰妻子张秀杰、康林彰大姐康丽萍共通话6次，履行了卖房前的通知义务，但康林彰等人一味围绕损失补偿，提出无理要求，均未表示购买房屋。出卖房屋是公开透明的，吴维君与于派及其家族成员并不认识，而是与康林彰的亲属有一些交情，如果康林彰、于派同时要买房子的话，吴维君肯定会卖给康林彰。房屋出售的价格和条件是同等的，吴维君向于派及康林彰告知的最终售价均是72万元，没有恶意串通的必要。综合上述事实和理由，请求法院支持于派的诉讼请求。
吴祎在原审时未到庭参加诉讼，亦未提出陈述意见。
原审判决认定：2010年10月28日，康林彰从上一承租人崔岩手中以5万元的价格承兑了吴袆名下的坐落在蛟河市长安街道长安小区4号楼1层1门建筑面积为90平方米的门市房，并与吴祎签订了房屋租赁协议，约定租赁期限至2014年11月15日止，租赁费每年2.5万元，如续租提前一个月与吴祎协商，另行签约。2010年，康林彰对租赁房屋进行了装修，办理了蛟河市森然粥屋工商登记，个体工商户经营者登记在张秀华名下。2014年9月30日，吴袆委托其父亲吴维君以72万元的价格将该房屋出卖给于派，2014年10月14日于派办理了房屋产权变更登记，并于2014年11月15日前到蛟河市森然粥屋通知其不再续租，要求蛟河市森然粥屋租期届满后腾出，双方产生争议。原审另查明：2014月11月17日，于派将仍在营业的蛟河市森然粥屋门窗上锁，致使蛟河市森然粥屋停业，后于派于2014年11月19日，将锁打开，但康林彰及蛟河市森然粥屋以房屋存在争议，需等待法院判决为由，至今未从该门市房腾出。
原审判决认为：本案系排除妨碍纠纷，是基于物权主张的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，于派购买争议房屋后已完成不动产登记，其依法享有该争议房屋的合法所有权，于派有权主张排除妨害。康林彰、蛟河市森然粥屋租赁该房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期内，蛟河市森然粥屋有权占有使用房屋，但租赁合同到期后，现房屋产权人于派已经明确表明不再续租，故康林彰及蛟河市森然粥屋没有法律及约定依据继续占用该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，康林彰、蛟河市森然粥屋应当排除妨碍，腾出房屋。对于于派要求康林彰、蛟河市森然粥屋承担占用房屋期间的租金损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，康林彰、蛟河市森然粥屋未在租期届满后腾出房屋，应当赔偿于派租金损失。租金损失可按照双方庭审中共同确认的年租金25000元，即68.49元／日的标准计算，从房屋租期届满次日起（即2014年11月16日），至康林彰、蛟河市森然粥屋腾出房屋之日止。于派主张康林彰、蛟河市森然粥屋应负担蛟河市森林粥屋经营期间的水费、电费、供热费的诉讼主张，因系基于房屋租赁合同法律关系产生的纠纷，与本案基于物权产生的纠纷不属于同一法律关系，故不予一并审理。关于康林彰、蛟河市森然粥屋主张的于派与吴祎签订的房屋买卖合同无效，其能够行使优先购买权，应等待行使优先购买权的判决结果的辩解，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，其优先购买权之诉，不能改变于派已经确定的物权，对其辩解不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼费》第一百四十四条之规定作出判决。
原审判决：一、被告康林彰、蛟河市森然粥屋于本判决生效后5日内排除妨碍，从坐落在蛟河市长安街道长安小区4号楼1层1门建筑面积为90平方米的门市房腾出，交给原告于派；二、被告康林彰、蛟河市森然粥屋于本判决生效后5日内赔偿原告于派租金损失（自2014年11月16日起，至被告康林彰、蛟河市森然粥屋腾出房屋之日止，按照68.49元／日的标准计算）；三、驳回原告于派的其他诉讼请求。
原审判决后，上诉人康林彰及蛟河市森然粥屋不服，向本院提起上诉。其主要上诉请求为：1.撤销原审判决，中止本案诉讼或驳回于派原审诉讼请求2.由于派承担本案二审诉讼费用。其主要理由为：本案必须以另案审理结果为依据，应中诉讼。1.本案与另一案件存在法律上的联系，且另一案件的审理结果是本案诉讼结论的前提。于派购买的本案争议房屋是我方租赁的门市房，尽管已经过户到于派名下，但我方认为房屋出租人吴祎与于派有恶意串通的行为，故我方在另案中诉请要求确认该房屋买卖合同无效，并要求行使优先购买权。该案一审驳回了我方的诉讼请求，现我方已经提出上诉，该案未审理终结，故本案应当中止诉讼。2.一审适用法律错误。我方主张优先购买权的前提条件是认定于派与吴祎之间签订的房屋买卖合同无效，而理由是我方认为于派与吴祎之间存在恶意串通的行为。《房屋租赁合同司法解释》规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，但该规定并不妨碍房屋出租人与第三人恶意串通签订买卖合同侵害我方的利益时，我方要求确认该房屋买卖合同无效。其次，《房屋租赁合同司法解释》规定承租人行使优先购买权的例外情形包含第三人善意取得租赁房屋并已经办理了房屋过户手续，我认为于派并非善意取得本案争议房屋。如果我要求确认买卖合同无效的案件被二审法院支持，那么本案一审审理结果与该案就相互矛盾了，有损司法公信力。3.从2014年11月17日起于派实际控制了本案争议房屋至今，一审判决我方从房屋中迁出并赔偿租金有失公平。一审查明2014年11月17日于派将营业中的森然粥屋门窗上锁，森然粥屋停止营业。我对租赁门市房享有占有、使用及收益权，于派将门市房所有窗户卷帘门焊死并上锁，完全控制了房屋。我方的经营设备及原材料无法取出，一直未能营业。于派对门市房的租金损失是其自己造成的，一审判决我方赔偿于派损失有违公正。
被上诉人于派答辩认为：一审认定事实清楚，希望二审维持一审判决。
原审第三人吴维君答辩认为：尊重事实和法院判决。
原审第三人吴祎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
在本院审理本案过程中，被上诉人于派向本院提供如下证据：
（2015）吉中民一终字第715号民事判决书，证明康林彰及蛟河市森然粥屋起诉我与吴维君及吴祎要求确认房屋买卖合同无效并要求行使优先购买权的案件已经审结，康林彰及森然粥屋的诉讼请求未获得支持。
经质证，上诉人康林彰及森然粥屋对该证据无异议。原审第三人吴维君对该证据无异议。
因原审第三人吴祎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。
上诉人康林彰、蛟河市森然粥屋及原审第三人吴维君二审中未向本院提供新的证据。
经本院审理查明：康林彰、蛟河市森然粥屋曾以吴祎、吴维君为被告，于派为第三人起诉至蛟河市人民法院，要求确认吴祎与于派签订的房屋买卖合同无效，并主张康林彰、蛟河市森然粥屋在同等条件下行使优先购买权。该案经蛟河市法院一审审理，驳回康林彰及蛟河市森然粥屋的诉讼请求。康林彰及蛟河市森然粥屋不服该判决向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院作出二审判决，维持该案一审判决。经本院审理查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为：关于康林彰及蛟河市森然粥屋提出的本案应中止诉讼，待另案审理结案之后再行审理的主张。因康林彰及蛟河市森然粥屋诉吴维君、吴祎及第三人于派租赁合同纠纷案件已经作出终审判决，驳回康林彰及蛟河市森然粥屋的诉讼请求，故康林彰及森然粥屋的该项主张已无事实及法律依据，本院不予支持。关于康林彰及蛟河市森然粥屋提出的一审判决其腾迁门市房及赔偿租金损失有失公平的主张，因康林彰及森然粥屋要求行使优先购买权的诉讼请求未获法院支持，现于派已经在森然粥屋租期届满后取得房屋所有权并实际控制房屋，且双方在一审中对房屋租金数额2.5万元／年均表示认可，故一审判决康林彰及森然粥屋从诉争房屋中腾迁并赔偿于派租金损失并无不当，本院予以维持。关于康林彰及森然粥屋在二审中提出的于派将诉争房屋门窗焊死导致其经营损失的主张，因一审中未就此提出反诉，其可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人康林彰、蛟河市森然粥屋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 刘欣莹
代理审判员 孙 伟
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 陈思维