江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰姜民初字第0436号
原告：泰州市姜堰进出口贸易有限公司。
法定代表人：匡莉萍，该公司董事长。
委托代理人：陆年宝、刘小松，江苏丁鸿庚律师事务所律师。
被告：徐俊，男，1963年9月3日生，汉族。
委托代理人：沈锦凤，江苏堰平律师事务所律师。
原告泰州市姜堰进出口贸易有限公司（以下简称贸易公司）与被告徐俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理。依法由审判员曹士平适用简易程序，于同年4月8日、4月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆年宝、被告委托代理人沈锦凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年11月30日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：原告将原姜堰市罗塘路121号经贸大楼一楼中行以东部分及二楼楼梯向东部分续租给被告使用；租期自2008年12月1日起至2013年5月31日止；2012年12月底之前付2013年1月1日至5月31日的房租70000元。协议签订后，被告于2013年6月1日称不再租赁该房屋，并将该房屋内的部分可移动物品搬走，但仍有部分可移动物品及设施没有及时拆除及搬离，同时也未给付2013年1月1日至5月31日的房租，且继续占用原告房屋又不支付占用费。原告曾于2013年11月7日委托律师向被告发出书面通知，要求被告于同年11月30日前将其所有的可移动物品及可拆除的设施搬离，交还钥匙，并将所欠租金与原告结清，但被告接到通知后未搬离也未给付所欠租金。原告于2014年2月12日再次委托律师书面通知被告，要求被告于同年2月16日下午6时前搬离并将所欠租金与原告结清，但被告至今仍置之不理。请求判令：1.被告立即搬让出姜堰镇罗塘东路121号经贸大楼一楼中行以东部分及二楼楼梯向东部分的所有房屋；2.被告给付原告2013年1月1日至5月31日期间的房屋租金70000元及延期交房给原告造成的损失262000元（从租赁期满后的2013年6月1日到2014年4月8日法院第一次开庭之日期间11个多月的房租损失等），合计人民币332000元；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告徐俊辩称：1.原告所称的部分房屋（约200平方米）实际产权人为被告。姜堰国土局与原告签订了房屋及土地收购协议并予补偿，但原告未将相应的补偿款支付给被告，按照拆迁政策，在未得到补偿或未达成一致意见前，被告有权拒迁；2.被告没有在2008年11月30日与原告签订租房协议，但确实在继续租赁原告的房屋并按照原告的要求交纳了相应的房租，没有拖欠。即使存在原告所称70000元，也已超过诉讼时效，不应得到法院支持；3.原告主张损失262000元没有事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年9月30日，原告贸易公司与被告徐俊签订《承租合同》，约定：1.贸易公司将位于姜堰镇罗塘东路121号经贸大楼一楼大厅以东部分及二楼东面四间的房屋出租给徐俊作浴室经营使用。2.贸易公司同意徐俊在大楼南侧由东向西第四间南北六米内，第五间南北4.5米内由徐俊使用，第六间由徐俊砌成小车库。3.租赁期间为2003年9月30日起至2008年11月30日止。4.租金及付款方式：2003年9月30日起至2003年11月30日按年租金110000元计算租金；2003年12月1日起至2008年11月30日按年租金128000元计算。以后每年租金在每年的1月份付50%、7月份付50%，分两次付清。4.徐俊负责拆除大楼天井东面两间车库，并新建一大门。在对大楼进行装潢、改选时，不得破坏大楼的主体结构、设施及承重墙。5.承租期满后，徐俊优先享有租用权，租金双方另行商定。如徐俊不再租用，徐俊则要将大楼恢复原样，等等。
合同订立后，原、被告按约履行。房屋租赁期间届满后，原、被告虽未续订租赁合同，但被告徐俊仍继续使用租赁房屋，原告贸易公司没有提出异议，截止2012年12月底，原、被告未生纷争。自2013年1月1日起，被告徐俊不再向原告支付租金，双方经协商未果，致纠纷成讼，形成本案。
另查明：（一）1998年11月23日，原姜堰市对外贸易公司（甲方）与被告徐俊（乙方）签订《承租合同》，约定：1.甲方提供经贸大楼一楼大厅以东部分及二楼东面四间，出租给乙方；2.甲方同意乙方在大楼南侧由东向西第四间南北六米内，第五间南北4.5米内由乙方使用，第六间由乙方砌成小车库；3.乙方负责拆除大楼天井东面两间车库，并新建一大门；4.承租期满后，乙方优先享有租用权，租金双方另行商定。如乙方不再租用，乙方则要将甲方大楼恢复原样，等等。协议签订后，被告徐俊对承租房屋进行了部分改造和扩建。
（二）泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）在执行中国东方资产管理公司南京办事处与姜堰市对外贸易公司借款合同一案中，于2003年10月28日作出（2002）泰执字第104号民事裁定书，裁定姜堰市罗塘东路121号（原罗塘路81号）国有土地使用权、房屋所有权归姜堰市进出口贸易有限公司所有，相关手续自行办理。后原告贸易公司依法取得了上述房屋所有权和国有土地使用权。
（三）2013年11月7日、2014年2月13日，原告委托江苏丁鸿庚律师事务所先后两次向被告徐俊发出限期交房及支付租金的通知，被告徐俊未将房屋返还原告及支付所欠租金。2014年2月13日，被告徐俊针对原告发出的2014年2月13日《通知》作出《回复函》一份，载明：“我与姜堰市进出口贸易有限公司2008年12月14日签订租房协议，虽然已于2013年6月30日之前到期，但2013年6月30日以后我仍然继续承租此房，双方已形成不定期租赁关系，现遇房屋拆迁，我的身份已转变为被拆迁人，加之本人在承租期内已增设的锅炉房、洗衣房、浴区以及楼上所搭建的大厅在内的约200多平方应属本人所有。此次拆迁的安置费、搬迁费、装潢费以及增加的房屋补偿费理应归本人所有”。
以上事实，有当事人的陈述及泰州中院民事裁定书和协助执行通知书、房屋租赁协议书、房屋所有权证、国有土地使用权证、通知、回复函等证据证明，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、案涉租赁房屋所有权是否全部为原告贸易公司所有；2、原告要求被告支付2013年1月1日至5月31日期间的房屋租金70000元有无事实依据，是否超过诉讼时效；3、原告要求被告赔偿损失262000元有无事实和法律依据。
关于争议焦点1，本院认为，根据原、被告提供的现有证据，首先，泰州中院在执行（2002）泰执字第104号案件中所作出的裁定书、协助执行通知书、拍品目录、拍卖成交确认书等文书中，虽然没有载明包含被告所主张的由其扩建的锅炉房、洗衣房等，但亦未明确排除。其次，2003年12月10日原姜堰市人民政府颁发给原告的姜房权证姜堰字第5000002**号房屋所有权证中涵盖了被告所主张的扩建部分。依照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，被告徐俊提出的所承租房屋中有约200平方米的房屋系其所有的主张与上述房屋所有权证反映的事实不符，本院不予采信。因此，案涉出租房屋所有权应为原告贸易公司所有，原告是合法的出租人。
关于争议焦点2，本院认为，原告贸易公司与被告徐俊之间的租赁合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效。原告贸易公司将房屋出租给被告徐俊使用，被告徐俊应当按照合同的约定支付租金。租赁合同约定的租赁期间至2008年11月30日，租赁期间届满后，被告徐俊继续使用租赁的房屋，原告贸易公司未提出异议，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告和被告徐俊可以随时解除合同，原告解除合同应当在合理期限之前通知被告徐俊。交付房屋租金和返还租赁房屋是被告徐俊的义务，被告徐俊对其履行义务的事实负有举证责任，其未举证证明交付了2013年1月1日之后的房屋租金，也未举证证明已返还了租赁房屋，应当认定为被告徐俊仍在租用原告贸易公司所有的房屋，且未交付2013年1月1日之后的房屋租金。原告贸易公司要求被告徐俊交付房屋租金和返还租赁房屋的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但对于租金的标准及给付时间，因原、被告对2008年11月30日之后有否续订书面租赁合同存在争议，亦未能提交双方一致确认的后续租赁协议或合同，故租金标准仍应参照2003年9月30日《承租合同》约定的年租金128000元，租金在每年的1月份付50%、7月份付50%，分两次付清。
关于原告主张上述租金是否超过诉讼时效的问题。根据上述分析，被告应于2013年1月向原告支付2013年度租金的50%，依照法律规定，原告至迟应于2014年1月底之前向被告主张租金。依查明的事实，原告在2013年11月初已委托律师事务所向被告徐俊发送过书面通知，明确向被告主张2013年1月1日之后的房屋租金，并于2014年3月7日向法院提起诉讼，因此原告主张上述租金并未超过1年的诉讼时效，且就本次纠纷原、被告双方曾多次进行过协商，故被告提出原告向其主张2013年1月1日至5月31日期间的房屋租金超过诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点3，本院认为，首先需要确定租金给付讫止时间，从2014年2月13日原告发给被告的通知看，原告要求被告于2014年2月16日下午6时前交房并结清所欠租金，因此租金给付讫止时间应确定为2014年2月16日，即被告应向原告支付2013年1月1日至2014年2月16日期间的租金合计144277.62元（128000元／年÷12个月／年×13个月＋128000元／年÷365天／年×16天）；其次，自2014年2月17日起，因原告不再同意续租，故其后被告除应当向原告返还租赁房屋外，还应按原、被告订立的《承租合同》约定的年租金128000元承担逾期交房期间的房屋使用费，依照原告主张的期间，被告应支付2014年2月17日至2014年4月8日的房屋使用费17534.25元（128000元／年÷365天／年×50天）。
综上所述，原告贸易公司部分诉讼请求有理有据，应予支付，其余部分应予驳回。被告徐俊提出的抗辩理由，缺乏理据，本院不予采纳；被告提出的与其改造和扩建房屋有关的安置、搬迁、装潢等拆迁补偿费用应归其所有的抗辩主张，不属于本案审理范围，本院不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告徐俊于本判决生效后3日内将坐落于泰州市姜堰区姜堰镇罗塘东路121号经贸大楼一楼中行以东部分及二楼楼梯向东部分的全部承租房屋返还给原告泰州市姜堰进出口贸易有限公司。
二、被告徐俊于本判决生效后3日内向原告泰州市姜堰进出口贸易有限公司支付租金144277.62元、房屋使用费17534.25元（截止2014年4月8日），合计161811.87元。
三、驳回原告泰州市姜堰进出口贸易有限公司的其余诉讼请求。
如被告徐俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34976元，依法减半收取17488元，由原告负担3488元，被告负担14000元（原告同意其预交的案件受理费中剩余部分的14000元由被告向其直接支付，本院不再退还，被告徐俊于本判决生效后3日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34976元（上诉法院户名：泰州市财政局，开户行：农行，账号：201101040058888）。
审判员 曹士平
二〇一四年四月二十五日
书记员 张 露
本案法律条文附录：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。