江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0089号
原告无锡佳福国际贸易中心有限公司，住所地无锡市人民中路97号。
法定代表人陆岳军，该公司董事长。
委托代理人吴ＸＸ、杨旭（均受无锡佳福国际贸易中心有限公司的特别授权委托），江苏徐刚律师事务所律师。
被告无锡夜明珠宾馆管理有限公司，住所地无锡市崇安区人民中路69号。
法定代表人周丁生，该公司董事长。
委托代理人李晓明（受无锡夜明珠宾馆管理有限公司的特别授权委托），江苏金长城律师事务所无锡分所律师。
原告无锡佳福国际贸易中心有限公司（以下简称佳福公司）与被告无锡夜明珠宾馆管理有限公司（以下简称夜明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由代理审判员马磊公开进行了审理，因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年8月21日公开开庭进行了审理。原告佳福公司的委托代理人吴ＸＸ、杨旭，被告夜明珠公司的法定代表人周丁生及委托代理人李晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳福公司诉称：无锡市人民中路69号房屋原属无锡永安集团有限公司（以下简称永安集团）所有。2002年4月23日，无锡永安房地产物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）与无锡通海商务投资策划有限公司（以下简称通海公司）签订协议书（以下简称4月23日协议书），将无锡市人民中路69号综合楼一层东面部分、三至四层房屋（以下统称涉诉房屋）出租给通海公司从事客房服务经营，租期自2002年4月23日至2008年6月30日止；每年租金8万元，物管费7万元，合计15万元。同年12月30日，永安物业公司与通海公司签订补充协议，约定将无锡市人民中路69号综合楼西侧底楼300平方米、传达室8平方米（以下统称涉诉房屋）租给通海公司用作客房或办公室，租金为每年3万元，租期至2008年6月止。
2005年6月30日，永安物业公司、永安集团、通海公司签订协议书（以下简称6月30日协议书），约定物业公司将涉诉房屋租赁给通海公司，现涉诉房产产权（或使用权）权属永安集团，永安集团委托永安物业公司管理永安集团资产，永安物业公司与通海公司在6月30日协议书签订之前所签定的所有有效协议（包括租赁协议）中永安物业公司应当履行的权利和义务，自2005年7月1日起改为永安集团委托永安物业公司履行，通海公司认可并继续履行上述协议中通海公司应当履行的权利和义务。
2006年2月18日，无锡永安房地产开发有限公司（以下简称永安开发公司）与通海公司签订补充协议（二），约定永安开发公司与通海公司分别于2002年4月23日达成通海公司租赁永安开发公司综合大楼三、四层的租赁协议及同年12月30日达成通海公司租赁永安开发公司综合大楼底楼西侧的补充协议，现因通海公司需要，向永安开发公司租赁综合大楼第二层，现永安开发公司、通海公司共同确认租赁面积为第一、二、三、四层建筑面积约为2800平方米（其中一层紫竹园酒家、变电所、消控中心的场地除外），包括传达室、锅炉房（包括锅炉）以及院内场地（以下统称涉诉房屋）；上述涉诉房屋的租赁期限全部延长至2013年6月30日；综合大楼年租金费用为28万元。同年9月14日，通海公司变更登记为无锡储君投资策划有限公司（以下简称储君公司）。
2006年9月20日，无锡市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）作出锡国资权（2006）149号批复（以下简称149号批复），将人民中路69号划转国联集团。同年11月30日，国联集团出具授权委托书，委托佳福公司对人民中路69号全部房产、土地及房产配套设施设备、土地上附着物委托佳福公司进行经营管理。
2010年10月29日，佳福公司、储君公司、夜明珠公司签订协议书（以下简称10月29日协议书），约定：鉴于储君公司承租无锡市人民中路69号涉诉房屋，于2006年2月18日与永安开发公司签订补充协议（二）、佳福公司承继永安开发公司的权利与义务成为涉诉房屋出租人、夜明珠公司承诺按佳福公司与通海公司租赁关系约定的内容履行承租人义务，涉诉房屋的承租人权利义务于2010年11月1日起由储君公司变更为夜明珠公司，在夜明珠公司严格履行租赁义务的前提下，佳福公司同意在租赁期满后如继续出租涉诉房屋，夜明珠公司享有优先承租权等内容。
2013年4月28日，其向夜明珠公司发出租赁期满不续租的通知（以下简称不续租通知）及国联集团关于人民中路69号房产不续租的函，要求夜明珠公司至迟于2013年7月31日将涉诉房屋返还给业主。同年6月30日，国联集团出具授权委托书，授权其代为国联集团管理人民中路69号的全部房产、土地及房产配套设备、土地附着物，对外租赁到期后进行清理等事宜，如涉及诉讼，其有权以国联集团名义对外诉讼。租赁期满后，夜明珠公司至今未向其返还涉诉房屋并支付拖欠租金。现请求判令：1、夜明珠公司立即搬离并返还无锡市人民中路69号房屋（约2800平米）；2、夜明珠公司支付自2013年7月1日起至返还租赁标的物期间的房屋使用费，按28万元／年计算。
被告夜明珠公司辩称：佳福公司并非涉诉房屋所有权人，其亦非基于转租合同与佳福公司形成租赁关系，佳福公司并非本案适格诉讼主体；佳福公司与储君公司恶意串通隐瞒了无锡地铁施工的情况与其签订10月29日协议书，且佳福公司亦未就该协议书第四条中对夜明珠公司不利的条款进行告知义务；涉诉房屋因地铁施工而没有实际经营使用价值，故其不应支付涉诉房屋占有期间房屋使用费；请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：无锡市人民中路69号房屋原属永安集团所有。2002年4月23日，永安物业公司与通海公司签订4月23日协议书，将无锡市人民中路69号综合楼一层东面部分、三至四层房屋出租给通海公司从事客房服务经营，租期自2002年4月23日至2008年6月30日止；每年租金8万元，物管费7万元，合计15万元。同年12月30日，永安物业公司与通海公司签订补充协议，约定将无锡市人民中路69号综合楼西侧底楼300平方米、传达室8平方米租给通海公司用作客房或办公室，租金为每年3万元，租期至2008年6月止。
2005年6月30日，永安物业公司、永安集团、通海公司签订6月30日协议书，约定物业公司将涉诉房屋租赁给通海公司，现涉诉房产产权（或使用权）权属永安集团，永安集团委托永安物业公司管理永安集团资产，永安物业公司与通海公司在6月30日协议书签订之前所签定的所有有效协议（包括租赁协议）中永安物业公司应当履行的权利和义务，自2005年7月1日起改为永安集团委托永安物业公司履行，通海公司认可并继续履行上述协议中通海公司应当履行的权利和义务。
2006年2月18日永安开发公司与通海公司签订补充协议（二），约定永安开发公司与通海公司分别于2002年4月23日达成通海公司租赁永安开发公司综合大楼三、四层的租赁协议及同年12月30日达成通海公司租赁永安开发公司综合大楼底楼西侧的补充协议，现因通海公司需要，向永安开发公司租赁综合大楼第二层，现永安开发公司、通海公司共同确认租赁面积为第一、二、三、四层建筑面积约为2800平方米（其中一层紫竹园酒家、变电所、消控中心的场地除外），包括传达室、锅炉房（包括锅炉）以及院内场地（以下统称涉诉房屋）；上述涉诉房屋的租赁期限全部延长至2013年6月30日；综合大楼年租金费用为28万元。同年9月14日，通海公司变更登记为储君公司。
2006年9月20日，国资委作出锡国资权（2006）149号批复，将人民中路69号划转国联集团。同年11月30日，国联集团委托佳福公司对人民中路69号全部房产、土地及房产配套设施设备、土地上附着物委托佳福公司进行经营管理。国联集团分别于2007年1月16日取得位于无锡市人民中路69号房屋所有权证，于2008年4月23日，取得无锡市人民中路69号国有土地使用权证。
2010年10月29日，佳福公司、储君公司、夜明珠公司签订10月29日协议书，约定：鉴于储君公司承租无锡市人民中路69号涉诉房屋，于2006年2月18日与永安开发公司签订补充协议（二）、佳福公司承继永安开发公司的权利与义务成为涉诉房屋出租人、夜明珠公司承诺按佳福公司与通海公司租赁关系约定的内容履行承租人义务，涉诉房屋的承租人权利义务于2010年11月1日起由储君公司变更为夜明珠公司，在夜明珠公司严格履行租赁义务的前提下，佳福公司同意在租赁期满后如继续出租涉诉房屋，夜明珠公司享有优先承租权等内容。
2013年4月28日，佳福公司向夜明珠公司发出不续租通知及国联集团关于人民中路69号房产不续租的函，要求夜明珠公司至迟于2013年7月31日将涉诉房屋返还给业主。同年6月30日，国联集团授权佳福公司代为国联集团管理人民中路69号的全部房产、土地及房产配套设备、土地附着物，对外租赁到期后进行清理等事宜，如涉及诉讼，佳福公司有权以国联集团名义对外诉讼。租赁期满后，夜明珠公司至今未向佳福公司返还涉诉房屋。
以上事实，有4月23日协议书、补充协议、6月30日协议书、补充协议（二）、149号批复、10月29日协议书、授权委托书、房屋所有权证、不续租通知以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：4月23日协议书、补充协议、6月30日协议书、补充协议（二）、149号批复、10月29日协议书、国联集团向佳福公司出具的授权委托书均系协议各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据上述协议，夜明珠公司向佳福公司承租涉诉房屋的租期已于2013年6月30日届满，双方之间的租赁合同已终止，夜明珠公司应返还上述租赁物，逾期返还的，还应承担房屋占有使用费，佳福公司主张按原合同租金标准计算房屋占用使用费合法有据，本院予以确认。佳福公司经国联公司授权得以自己的名义进行诉讼，夜明珠公司辩称佳福公司为本案不适格主体的意见，本院不予采信。就夜明珠公司辩称因补充协议、补充协议（二）签订出租方并不一致、无法推定佳福公司自2002年起即享有涉诉房屋的出租权一节，本院认为国联集团已于2006年11月30日授权佳福集团就涉诉房屋进行管理，且10月29日协议书确认佳福公司承继永安开发公司的权利义务成为涉诉房屋的出租人，夜明珠公司亦予以认可，该协议书系双方就涉诉房屋租赁关系达成的一致意见，佳福公司是否自2002年即享有涉诉房屋的出租权利并不必然影响10月29日协议书到期后佳福公司向夜明珠公司主张返还涉诉房屋的权利。夜明珠公司主张10月29日协议书系佳福公司、通海公司恶意串通隐瞒无锡地铁施工的事实欺骗其签订，未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。夜明珠公司主张涉诉房屋因地铁施工而无使用价值并因此拒绝支付10月29日协议书到期后的涉诉房屋占有使用费无法律依据，本院不予采信。对佳福公司的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
无锡夜明珠宾馆管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离向无锡佳福国际贸易中心有限公司承租的无锡市人民中路69号综合楼一至四层建筑面积为2800平方米（其中一层紫竹园酒家、变电所、消控中心的场地除外），包括传达室、锅炉房（包括锅炉）以及院内场地的租赁场地并返还该租赁场地，同时按每年28万元的标准支付自2013年7月1日起至实际返还该租赁场地之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费880元由无锡夜明珠宾馆管理有限公司负担。该款已由无锡佳福国际贸易中心有限公司预交，无锡夜明珠宾馆管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内直接给付无锡佳福国际贸易中心有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。
审 判 长 殷天华
代理审判员 马 磊
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年九月十六日
书 记 员 王辰智
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。