黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让民初字第1189号
原告于文革，男，1967年6月25日出生。
委托代理人于浩源、孟新丽，黑龙江龙跃律师事务所律师。
被告邢增芳，女，1971年4月11日出生。
委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。
被告大庆市新绿阳春餐饮有限公司，住所地大庆市高新区东风路北侧火炬新街南侧。
法定代表人谭关孝，职务董事长。
委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。
委托代理人线洪亚，女，1977年4月17日出生。
原告于文革与被告邢增芳、大庆市新绿阳春餐饮有限公司（以下简称新绿阳春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员程宇适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理，由代理审判员程宇担任审判长，与代理审判员张宏伟、人民陪审员葛荣共同组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告于文革及委托代理人于浩源、被告邢增芳及新绿阳春公司委托代理人岳政坤到庭参加诉讼，被告新绿阳春公司委托代理人线洪亚第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于文革诉称：2008年4月15日，原告与担任被告新绿阳春公司营业总监的被告邢增芳签订了房屋租赁合同一份，原告将位于让胡路区开发小区2区24#A座租赁给二被告用于绿阳春酒楼的经营，双方约定租赁期限为6年，自2008年5月5日至2014年5月4日，年租金25万元，租金总额150万元，2010年11月11日，原告与担任被告新绿阳春公司营业总监的被告邢增芳又签订了一份补充协议，将原合同的租赁期限改为七年零三个月，租期截止2015年8月4日，租金总额为1812500元，被告已支付了租金150万元。2014年5月4日，被告邢增芳突然通知原告不再租赁房屋了，根据房屋租赁合同的约定，因被告方提前退租，应提前三个月通知原告，并按租金总额的20%支付违约金，被告应支付原告违约金362500元，另根据合同约定，在租赁房屋期间所产生的物业费、取暖费由被告承担，后被告新绿阳春公司一直正常交纳物业费和取暖费，但自2013年末被告却拒绝交纳物业费和取暖费，现共拖欠2013年至2014年度的取暖费98040元及物业费38706元，合计136746元。原告认为房屋租赁合同虽是与被告邢增芳签订的，但其却是被告邢增芳代表被告新绿阳春公司的职务行为，故原告现诉至法院，要求被告邢增芳支付违约金362500元、取暖费98040元及物业费38706元；被告新绿阳春公司承担连带给付责任；诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将物业费及取暖费部分的诉讼请求增加为要求二被告连带给付物业费38701.86元、取暖费123845.76元，合计162547.56元。
被告邢增芳辩称：1、2013年8月份，我与被告新绿阳春公司解除了劳动关系，现在无职业；2、原告于文革不具备诉讼主体资格，于文革不是涉案房屋的所有权人，无权作为原告提起诉讼；3、被告于2013年11月将房屋腾空后己通知原告不再继续使用该房屋，因房屋租金己交纳至2014年4月份，被告己告知原告剩余租金可以不退，由原告接收房屋，但原告拒绝接收导致损失扩大；4、涉案房屋的物业费己交纳至2014年并无拖欠，因2013年冬季该房屋己经腾空，无人居住，被告己通知供热部门停止供热，供热部门也将采暖管线在室外关闭了，另外，房屋所有权人也没有向物业公司交纳物业费和热费，故其也无权向被告主张；5、合同约定违约金数额过高，即使被告方存在违约行为，也应当予以调整。
被告新绿阳春公司辩称：我方在被告邢增芳的答辩意见基础上补充如下，被告新绿阳春公司让胡路分公司于2013年11月停止营业，并将酒店租赁的房屋交还给房屋所有人付奎宝，酒店停业后，我方通知了被告邢增芳不再使用涉案房屋了，并与其结清费用后把房屋交给了被告邢增芳，同日被告邢增芳也通知了原告不再使用该房屋，现原告要求我方承担连带给付责任，无法律依据，被告邢增芳与原告签订的房屋租赁合同并非履行职务行为。
为证实自己的主张，原告于文革向本院提交证据如下：
1、房屋所有权证复印件一份，证明涉案的位于让胡路区开发小区2区24号A座房屋的所有权人为于涛。二被告请法庭核实该产权证的真实性，如属实，二被告无异议。本院对该份证据予以认定。
2、大庆市让胡路区公证处公证书一份，证明经公证房屋所有权人于涛委托于文革管理、使用、出租、出售涉案房屋，故于文革具备原告的主体资格。经质证，二被告对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，根据委托书的内容可以证实原告于文革仅仅是受托人，关于房屋的实体权权利还应由委托人于涛享有，该证据不能证明于文革具备诉讼主体资格。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、房屋所有权人于涛身份证复印件及证人证言各一份，证明于涛认可原告代为管理涉案房屋的出租、出售等事宜，收取的租金收入归原告所有。经质证，二被告认为该份证据系复印件，故其不予质证。经法庭核实，该份证人证言确系于涛本人书写，故本院对该份证据的真实性予以认定。
4、房屋租赁合同及补充协议复印件各一份，该合同系原告与被告邢增芳签订的，双方约定租赁期限自2008年5月5日至2015年8月4日止，合同第四条约定被告在租赁期间产生的热费、物业费由被告方自行承担；第九条第2项约定，被告提前退租，应提前三个月通知原告，并按租金总额的20%支付违约金。
经质证，被告邢增芳对该份证据的真实性无异议，但认为违约金约定过高，应由法院进行调整；在补充协议签订前，房屋租赁合同的期限截止至2014年5月4日，而我方于2013年11月份就通知原告解除合同了，当时并没有给原告造成损失，故我方不应根据合同承担违约责任；被告新绿阳春公司认为该合同是原告与被告邢增芳签订的，与我公司无关。本院对该份证据的真实性予以认定。
5、被告新绿阳春公司2012年度交纳物业费及热费发票复印件各一份，证明被告新绿阳春公司在房屋租赁期内交纳过2012年度的物业费8706元及热费98040元，2013年度的物业费、热力费没有交纳。经质证，二被告对该份证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明2012年度的缴费情况，不能证明2013年度未交费用的事实。本院对该份证据的真实性予以认定。
6、录音光盘及整理材料各一份，证明被告邢增芳拒绝继续承租房屋以及对于拖欠的费用不予理采。经质证，被告邢增芳对该份证据的真实性无异议，但该录音没有体现出录音的时间及时长，对于是否剪切代理人不清楚；被告新绿阳春公司认为该证据与我方无关，我方于2013年11月份将涉案房屋交给了北奥邢增芳，被告邢增芳也接收了房屋。本院对该份证据的真实性予以认定。
7、大庆市让胡路区人民法院（2014）让商初字第284号民事调解书一份，欲证明涉案房屋拖大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司2013年10月15日至2014年10月15日物业费及取暖费合计为162547.56元，该起纠纷己经法院调解生效。经质证，被告邢增芳对该份证据无异议，但因我方己通知原告解除合同，因此该笔费用应由原告承担；被告新绿阳春公司对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。
8、证人于涛当庭证言一份，证明内容为：原告与证人是叔侄关系，涉案房屋的所有权登记在证人名下，但该房屋的租金收益归原告所有，原告是房屋租赁的权利主体，该房屋租赁的事宜均由原告进行处理，关于本案中所涉及到的违约金，证人同意归原告所有，原告向法庭提交的公证书也系原告的真实意思表求。经质证，二被告对除“原告系房屋租赁权利主体”以外的其他内容无异议，本案不能根据证人的陈述就确定原告的诉讼主体资格，被告在合同履行过程中从未见过证人，被告也没有与证人间达成过合同权利、义务的转让，在合同解除后，房屋所有权人所作的关于权利、义务的转让不具有法律效力。本院将综合全案事实对该份证据进行认定。
为证实自己的主张，被告邢增芳向本院提交证据如下：
1、照片五张，证明我方通知原告解除合同后，原告在房屋上悬挂了出租房屋的条幅，其应视为原告方接收了房屋。经质证，原告对该份证据的真实性有异议，被告邢增芳于第二次开庭时才将涉案房屋的钥匙交给原告；被告新绿阳春公司对该份证据无异议。本院对该份证据的证实性予以认定。
2、收条一份，身份证复印件各一份，证明因原告拒不接收房屋，被告邢增芳雇佣祁文林看护房屋支付看护费用37700元，该费用应由房屋所有权人承担。经质证，原告对该份证据的真实性不予以认可，证人应当出庭接受质询。被告新绿阳春公司对该份证据无异议。本院待结合其他证据佐证后对该份证据进行认定。
3、证人史玉莲当庭证言一份，证明内容为：证人曾在绿阳春酒店工作国，绿阳春酒店让胡路店于2013年10月底停止经营，后被告新绿阳春公司委托证人处理涉案房屋的租赁事宜，该房屋是绿阳春酒店用作员工宿舍之用，该房是被告新绿阳春公司是从被告邢增芳处租来的，证人就找到被告邢增芳提出解除合同，2013年11月初，被告邢增芳的工作人员及绿阳春酒店的员工就搬出了涉案房屋，被告邢增芳也通知了本案原告，被告邢增芳曾在被告新绿阳春公司担任客房总监，后就不在绿阳春公司工作。
4、证人董建涛当庭证言一份，证明内容为：2013年11月1日，被告新绿阳春公司与被告邢增芳交接房屋时，我与刚才的证人史玉莲都在场，被告邢增芳当时没有来，是其朋友过来的，当时通知了被告邢增芳，被告新绿阳春公司不再租涉案房屋作为寝室了，后被告邢增芳打电话说房主不接收房屋，但当时绿阳春酒店已经不经营了。经质证，原告认为证据3、4的证人是被告新绿阳春公司的员工，与本案有利害关系，而且证言的内容都是其听说的，故该证据不应采信；被告新绿阳春公司对证据3、4无异议。本院待结合其他证据佐证后证据3、4进行认定。
为证实自己的主张，被告新绿阳春公司向本院提交证据如下：
1、大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司证明一份，欲证明2012年10月份至2013年10月份涉案房屋不拖欠物业费和采暖费的事实。经质证，原告及被告邢增芳对该份证据无异议。本院对该份证据予以认定。
2、终止房屋租赁合同协议书一份，该协议是二被告签订的，可证明我公司己与被告邢增芳解除了房屋租赁合同。经质证，原告对该份证据的真实性有异议，原告对于被告邢增芳将房屋转租给被告新绿阳春公司一事并不知情，而且原告都是在被告新绿阳春公司处收取的租金，被告邢增芳签合同是履行的职务行为；被告邢增芳对该证据无异议，按照原告的质证意见，其应撤回对被告邢增芳的起诉。本院本院待结合其他证据佐证后对该份证据进行认定。
本案经过开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2008年4月15日，原告（甲方）与时任被告新绿阳春公司客房经理的被告邢增芳（乙方）签订的了房屋租赁合同一份，合同约定的主要内容为：甲方自愿将坐落于让胡路区开发小区2区24#A座房屋出租给乙方，出租房屋面积2580.12平方米，房屋结构为砖混；租赁期限六年，自2008年5月5日至2014年5月4；租赁期满后，乙方如继续承租，应于租赁期满前一个月，以书面通知甲方，甲方同意乙方续租的，双方协商重新签订租赁合同，甲方不同意续租的，应于租赁期满前3个月以书面通知乙方，如甲方同意继续续租的，在同等条件下，乙方享有优先购买权；租金：年租金25万元整（租金总额为150万元）；租金支付方式：经双方协商同意，租金共分三次交纳，甲方将房屋交付给乙方之日交纳50万元，2010年4月30日交纳50万元，2012年4月30日交纳50万元；乙方租赁期间所产生的水费、电费、热费、物业费及天然气费等费用，由乙方自行承担；违约责任：租赁期限内，甲方需要提前收回房屋的，除应将剩余租金返还外，还应按租金总额的20%支付违约金；因乙方提前退租，应提前三个月通知甲方，并按租金总额的的20%支付违约金；另外，合同还对房屋的交付、返还、争议解决方式等其他事项进行了约定。2010年11月11日，原告（甲方）与被告邢增芳（乙方）又签订了补充协议一份，内容为：双方协商决定，对双方于2008年4月15日签署的让胡路区开发小区2区24#A的房屋租赁合同作出补充协议如下：将原合同中的第二条第1项租赁期限为六年，自2008年5月5日至2014年5月4日更改为：租赁期限为七年零三个月，自2008年5月5日至2015年8月4日，在乙方租赁期限内，甲方不得擅自将此方无收回、转让、转租或出售，否则由此给乙方造成的损失，由甲方承担全部责任。本协议与原合同具有同等法律效力，本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
另查：涉案房屋的所有权人为案外人于涛，2007年3月8日，于涛在大庆市让胡路区公证处办理了公证委托书一份，内容为：于涛全权委托于文革办理如下事宜：管理、使用、出租、出售位于黑龙江省大庆市让胡路区乡镇工业开发小区2区24#A的房产（房屋所有权证号为庆房权证让胡路区字第NA0045**号），并办理上述房产的房屋所有权证及土地使用证过户等相关事宜，受托人于文革在办理上述事项中所签署的文件，于涛均予以承认，并承担一切法律责任；委托期限：至上述事项办完为止。
再查，房屋租赁合同签订后，原告按约交付了房屋，被告新绿阳春公司将该房屋用于酒店员工宿舍，后原告在被告新绿阳春公司财物部共计领取了自2008年5月5日至2014年5月4日的房屋租金150万元。租期内，由被告新绿阳春公司向大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业公司）交纳物业费及热费，其中2012年度交纳了物业费38706元及热费98040元。
2014年5月4日，被告邢增芳电话通知原告不再租赁涉案房屋，对于2014年5月4日之后的房屋租金也没有交纳。因被告方在租赁期限内提前退租，故原告诉至法院，要求二被告连带支付违约金362500元、物业费38701.86元、取暖费123845.76元，合计162547.56元。
诉讼中，二被告委托代理人岳政坤于本案第二次开庭时（2014年11月27日）当庭将涉案房屋的钥匙交还给原告于文革。2014年9月10日，凯达物业公司以涉案房屋所有权人于涛拖欠2013年10月15日至2014年10月15日的物业费及取暖费为由将其诉至本院，后本院于2014年11月18日作出（2014）让商初字第284号民事调解书，经调解于涛同意于2015年1月10日前一次性给付大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司物业费38701.8元、取暖费123845.76元，合计162547.56元。
本院认为：本案所涉的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行各自的义务。被告邢增芳与原告签订房屋租赁合同时担任被告新绿阳春公司的客房部经理，租房用途为被告新绿阳春公司的员工宿舍，且租房后由被告新绿阳春公司向物业公司交纳物业费及取暖费，另外，房租150万元也是原告在被告新绿阳春公司财务部门领取的，综合以上事实可以认定被告新绿阳春公司应为涉案房屋的承租方，被告邢增芳签订租房合同应属履行职务行为，故被告新绿阳春公司应对此承担民事责任，原告主张被告邢增芳给付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告新绿阳春公司在租赁期限内单方提出解除合同，提前退租，其行为有悖于合同约定，确属违约行为，应承担相应的违约责任，根据合同约定“因乙方提前退租，应提前三个月通知甲方，并按租金总额的20%支付违约金”，据此计算违约金为362500元（租金总额1812500元×20%），庭审中，被告提出违约金数额过高，申请法院进行调整，对此本院认为，根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；本案被告提前退租的违约行为，给原告造成的实际损失应为租金的损失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋钥匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同约定的违约金数额已超过造成损失的百分之三十，据此可以认定约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对被告提出调整违约金数额的申请，依法予以支持，对此本院在综合被告违约所造成的实际损失以及合同履行程度等因素的基础上，兼顾公平原则，经综合衡量本案违约金按被告违约给原告造成的实际损失即租金139041元标准予以保护，较为适宜。关于原告要求被告给付物业费及取暖费的诉请，本院认为，原告于文革并非物业费和取暖费的收费主体，也没有为被告方垫付上述费用，原告庭审中虽提交了凯达物业公司诉房屋所有权人于涛的民事调解书，但被告新绿阳春公司并非该起物业服务合同纠纷案件的当事人，原告不能仅凭该份民事调解书向被告主张物业费及取暖费，故本院现对原告的该项诉讼请求，不予处理。因涉案房屋所有权人于涛已办理了公证委托书，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭审中于涛本人出庭证实涉案房屋的租金、违约金等归属于文革所有，故于文革作为本案原告主张权利，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大庆市新绿阳春餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告于文革违约金139041元；
二、驳回原告于文革对被告邢增芳的诉讼请求。
案件受理费9050元，退回原告3551元，其余案件受理费5499元，由被告新绿阳春公司承担3081元，由原告承担2418元；邮寄费66元由被告新绿阳春公司承担；保全费2970元由原告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 程 宇
代理审判员 张宏伟人民陪审员葛荣
二〇一五年四月一日
书 记 员 顾 孟
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。