杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第1938号
原告：金培锋。
委托代理人：王立新，浙江天册律师事务所律师。
被告：康迪投资集团有限公司，住所地浙江省金华市开发区工业园区。
法定代表人：郎剑锋，董事长。
委托代理人：ＸＸ海，浙江天富律师事务所律师。
被告：杭州象山股份经济合作社，住所地浙江省杭州市转塘街道象山社区。
法定代表人：胡祖庆，董事长。
委托代理人：王伟峰，浙江海浩律师事务所律师。
被告：胡望远。
被告：胡晓明。
委托代理人：邓煜。
原告金培锋诉被告康迪投资集团有限公司（以下简称康迪公司）、杭州象山股份经济合作社（以下简称象山股份合作社）、胡望远、胡晓明房屋买卖合同纠纷，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日第一次公开开庭进行了审理。原告金培锋及其委托代理人王立新，被告康迪公司的委托代理人ＸＸ海到庭参加诉讼。被告象山股份合作社、胡望远、胡晓明经本院合法传唤未到庭。后经本院释明，本案案由变更为民间借贷纠纷。本院又于2015年12月10日再次公开开庭进行了审理。原告金培锋及其委托代理人王立新，被告康迪公司的委托代理人ＸＸ海，被告象山股份合作社的委托代理人王伟峰，被告胡晓明的委托代理人邓煜到庭参加诉讼。被告胡望远经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告康迪公司、象山股份合作社合作开发了位于杭州市西湖区转塘街道象山社区的村级留用地项目中环国际大厦。2014年5月12日，原告与被告康迪公司、象山股份合作社签订了一份《中环国际大厦预约转让合同书》，约定原告以人民币3500万元的价格购买位于中环国际大厦1号楼10楼整层、11楼整层、12楼整层以及中环国际大厦5号楼整栋，建筑面积共计6232.08平方米。鉴于该项目系村级留用地项目，政策及产权证办理方面存在不确定性，被告康迪公司、象山股份合作社又与原告另行签订一份《房产回购合同》，约定原告可以要求被告康迪公司、象山股份合作社在2014年11月14日起以3780万元的价格一次性回购上述房屋，被告康迪公司、象山股份合作社不得以任何理由拒绝，且被告康迪公司的实际控制人被告胡晓明和胡望远父子作为保证人对该笔款项及延期支付产生的违约金、逾期利息以及实现债权的费用提供连带责任担保。原告于2014年5月14日将3500万元购房款支付至被告康迪公司账户。后被告康迪公司、象山股份合作社并未按约交房，反而一房二卖或将已售房屋未经原告同意出租。原告要求被告康迪公司、象山股份合作社履行回购义务，被告胡望远、胡晓明履行连带偿还义务，但四被告均予以拒绝。故诉请判令：1、被告康迪公司、象山股份合作社履行《房产回购合同》约定的回购义务向原告返还3780万元的款项。2、被告康迪公司、象山股份合作社支付逾期回购违约金759.78万元（自2014年11月15日起按每日千分之一的标准暂算至起诉之日止，实际计算至支付之日）。3、被告康迪公司、象山股份合作社支付逾期利息379.89万元（自2014年11月15日起按每日万分之五的标准暂算至起诉日止，实际计算至支付之日）。4、被告胡望远、胡晓明对上述三项诉请承担连带偿还责任。5、本案诉讼费用由四被告承担。后经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、被告康迪公司、象山股份合作社返还3500万元。2、被告康迪公司、象山股份合作社支付逾期付款利息及违约金462.9万元（自2014年11月15日起暂算至起诉日止，按年息24%计算，全部利息计算至实际支付之日）。3、四被告承担本案原告为实现债权而产生的诉讼费287784元，律师代理费51万元、保全申请费5000元及评估费13500元，合计816284元。4、被告胡望远、胡晓明对上述诉请承担连带清偿责任。
被告康迪公司答辩称：一、被告康迪公司认可向原告借款3500万元的事实。双方约定年利率为16%，借款期限为半年（自2014年5月14日至2014年11月14日），利息为280万元。该部分利息已经支付。对于2014年11月14日之后的利息，双方无约定，应按银行同期贷款利率计算。关于原告为实现债权支付的律师费、评估费等，双方在借款合意时并未进行约定，应驳回该部分诉请。
被告象山股份合作社答辩称：既然原告明确双方系民间借贷纠纷，被告象山股份合作社在本案中就不应承担任何还款责任。现有证据显示，被告象山股份合作社仅在原告与被告康迪公司的房屋买卖合同上加盖公章。康迪公司以前所售房屋的合同版本中被告象山股份合作社仅为见证方，本次亦不例外，被告象山股份合作社并不知晓原告与被告康迪公司恶意篡改了合同。退一步说，即便被告象山股份合作社作为房屋买卖的一方主体，其意思表示也仅为房屋买卖，被告象山股份合作社与原告并无借款合意，亦未收到任何借款。综上，请求驳回原告对被告象山股份合作社的诉请。
被告胡望远未答辩。
被告胡晓明答辩称：原告与被告胡望远找到被告胡晓明时，提供了房产回购合同，并未见过购房合同。基于信任关系，被告胡晓明在房产回购合同上签字，其真实意思表示为案涉房屋需要回购承担保证责任，而非对借款进行保证。请求驳回原告对被告胡晓明的诉请。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、中环国际大厦预约转让协议及附件三份。
2、房产回购协议。
3、支付凭证。
证据1-3，证明双方存在以房屋预约转让合同作为担保保证的民间借贷关系。
4、项目审批意见表。证明留用地项目经过合法审批的事实。
5、委托代理合同、律师费发票、支付凭证、评估费发票。证明原告为实现债权发生的费用。
6、微信的公证记录。证明被告胡望远、胡晓明曾对还款事宜与原告协商，并表示愿意还款的事实。
上述由原告提供的证据，经被告康迪公司、象山股份合作社、胡晓明质证。被告康迪公司认为，对证据1的形式真实性无异议，双方确以签订中环国际大厦预约转让合同的形式进行3500万元的借款，对原告支付过3500万元借款的事实无异议。对证据2形式真实性无异议，双方当时签订回购合同是为了被告康迪公司向原告的借款进行担保，该合同对房屋回购项下的违约责任、原告实现债权的费用作了约定，而本案系民间借贷纠纷，故该合同不能作为原告向被告康迪公司主张实现债权费用、承担违约责任的依据。对证据3、4无异议。对证据5的形式真实性无异议，但要求被告康迪公司承担该费用缺乏合同依据。对证据6真实性存疑，被告康迪公司对此不清楚。被告象山股份合作社认为，对证据1的形式真实性无异议，对被告象山股份合作社作出承担责任意思表示的证明对象有异议，该合同与被告康迪公司签订的其他转让合同标准合同范本不一致，特别在承担责任部分；被告象山股份合作社的书记已七十多岁，文化程度较低，因对康迪公司负责人的信任才让对方钻了空子；该证据不能证明双方之间存在借贷关系，亦不能证明被告象山股份合作社与原告有借贷合意。证据2，不能证明民间借贷的事实，亦不能证明被告象山股份合作社有借贷合意。对证据3的真实性无异议，仅能证明原告支付购房款3500万元的事实，不能证明该款项系借款。对证据4无异议。对证据5中委托代理合同、律师费发票、支付凭证无异议；对评估费票据的真实性无异议，但该款项支付缺乏法律依据。对证据6的真实性无异议，可以证明民间借贷发生在原告与被告胡望远之间，被告象山股份合作社对此并不知情，原告亦从未向被告象山股份合作社要求返还借款。被告胡晓明认为，证据1、2中胡晓明的签字是真实的，合同第四条约定是建立在房屋买卖合同基础之上，若房屋买卖不成立，则连带保证责任亦不能生效。对证据3无异议，但该款项仅是房款支付并非借款支付。对证据4无异议。证据5，除评估费无法律依据外，对其他款项无异议。证据6，通篇均系以被告胡望远的身份作出的陈述，不予认可。
被告康迪公司提供了下列证据：
1、招商银行转账汇款单。证明被告康迪公司委托被告胡望远分两笔向原告支付280万元借款利息的事实。
2、公证书。证明原告与被告康迪公司之间存在民间借贷关系及双方对借款利息的约定。
3、中环国际大厦预约转让合同书三份（合同编号zhz-05、zhz-06、zhz-07）。证明原告与被告康迪公司、象山股份合作社签订的房屋转让合同中的房屋转让款明显低于同类房屋的转让价款，原告与被告康迪公司之间存在民间借贷事实。
上述由被告康迪公司提供的证据，经原告、被告象山股份合作社、胡晓明质证。原告认为，对证据1无异议，被告康迪公司确实通过被告胡望远支付280万元利息。对证据2的真实性无异议，恰恰证明原告提供公证书内容的真实性。对证据3真实性无异议，但对原告所购物业的转让价款明显低于同类房屋价款的证明对象有异议。被告象山股份合作社认为，对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，本案系房屋买卖合同关系而非借贷关系，被告象山股份合作社不清楚借贷事实，对是否支付利息有异议。对证据2形式真实性无异议，证明对象有异议，双方并非民间借贷关系而是房屋买卖合同关系。对证据3的真实性无异议，证明对象有异议，该合同书系标准合同，表述的权利义务与原告向法庭提供的房屋买卖合同表述不一致，原告与被告康迪公司擅自篡改了合同；双方之间存在房屋买卖合同关系而非民间借贷关系。被告胡晓明认为，证据1，发生在被告胡望远与原告之间，被告胡晓明对此不清楚。对证据2、3无异议。
被告象山股份合作社、胡望远、胡晓明均未提供证据。
被告胡望远未到庭参加诉讼，对原告与被告康迪公司提供的证据均未发表质证意见。
本院对上述证据认证如下：
1、原告提供的证据。对证据1-4的真实性予以认定。证据5，委托代理合同、律师费发票以及支付凭证相互印证，可以证明原告支付了51万元律师费的事实，至于该费用能否得到支持，将在下文中详述；评估费，系原告为申请保全对担保物进行评估产生的费用，不属于为实现债权支出的必要费用，关联性不予认定。对证据6的真实性予以认定，可以证明原告与被告胡望远曾就借贷还款事宜进行微信沟通的事实。
2、被告康迪公司提供的证据。对证据1、3的真实性予以认定。对证据2的真实性予以认定，可以证明原告与被告胡望远曾就借贷还款事宜进行微信沟通的事实。
根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：
杭州中环国际大厦项目系10%村级留用地建设项目，由被告康迪公司、象山股份合作社合作开发建设。被告康迪公司、象山股份合作社约定，被告康迪公司依法分割取得中环国际大厦32%的物业。
2014年5月12日，原告与被告康迪公司、象山股份合作社签订了《中环国际大厦预约转让合同书》一份，约定：原告所购买的物业属于被告康迪公司依法取得的所有权可转让的中环国际大厦32%物业范围内，在被告康迪公司、象山股份合作社办理出该32%部分物业产权之前由被告康迪公司和象山股份合作社共同享有和承担本合同出让方的权利和义务；原告所受让本合同项下物业分别位于中环国际大厦1号六楼10楼，建筑面积1464.85平方米，中环国际大厦1号楼11楼，建筑面积1463.23平方米，中环国际大厦1号楼12楼，建筑面积2201平方米，中环国际大厦5号楼整栋上下共三层，建筑面积1103平方米，以上总计建筑面积6232.08平方米；被告康迪公司、象山股份合作社、原告一致同意，该物业合同房款总额为人民币3500万元，根据该物业预测建筑面积计算，折合单价为人民币每平方米5616.10元；本合同签订之日起3日内，即2014年5月15日之前一次性付清全部房款共计人民币3500万元；被告康迪公司、象山股份合作社共同指定以下账户为原告支付购房款项之账户：账户名称：康迪投资集团有限公司；账号：20×××26；开户银行：杭州联合银行转塘支行。被告康迪公司、象山股份合作社应于2014年12月28日前将该物业交付给原告使用；被告康迪公司、象山股份合作社承诺原告在2015年6月28日之前可向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，被告康迪公司、象山股份合作社给予协助办理；合同还对逾期交付物业的违约责任等作出了约定。
同日，被告康迪公司、象山股份合作社（甲方）、原告（乙方）、胡望远、胡晓明（丙方）签订《房产回购合同》一份，约定：原告于2014年5月15日前根据《中环大厦预约转让合同书》支付被告康迪公司、象山股份合作社购房款人民币3500万元，该笔款项已根据合同约定打入被告康迪公司、象山股份合作社指定的账户；被告康迪公司、象山股份合作社承诺在2014年11月14日前回购《中环大厦预约转让合同书》项下原告所购买的物业，被告康迪公司、象山股份合作社须将回购款人民币3780万元一次性支付给原告；被告康迪公司、象山股份合作社承诺不以任何理由拒绝或延期回购前款所约定的物业；被告康迪公司、象山股份合作社特别承诺，如到期被告康迪公司、象山股份合作社不能按期回购，则原告可以选择所支付的购房款则自动转化为原告购买《中环国际大厦预约转让合同书》项下物业购房款全款，并且被告康迪公司、象山股份合作社保证按原预约合同约定的方式和日期内配合原告办理相应的房产过户手续；被告胡望远、胡晓明承诺：若被告康迪公司、象山股份合作社到期不能履行回购义务的，被告胡望远和胡晓明愿以自身资产向原告提供连带保证责任，保证责任范围为：被告康迪公司、象山股份合作社应向原告支付的回购价款、延迟履约利息、违约金及原告实现债权的费用。被告胡望远、胡晓明承担保证责任的期限：自被告康迪公司、象山股份合作社向原告约定的回购期限届满之日起2年；被告康迪公司、象山股份合作社不能在2014年11月14日前一次性回购本合同项下的物业的，每逾期一日，被告康迪公司、象山股份合作社按回购房款总额的千分之一向原告支付违约金，直至被告康迪公司、象山股份合作社履行本回购合同。
同日，原告按约定分两笔向被告康迪公司账户汇款3500万元。
2014年12月12日，被告胡望远支付给原告100万元。2014年月12月15日，被告胡望远支付给原告180万元。庭审中，原告与被告康迪公司均认可上述款项系按年利率16%的标准支付的借款期限内利息。
另查明，被告胡望远系被告康迪公司的实际控制人。被告胡晓明与被告胡望远系父子关系。原告与被告胡望远的微信聊天记录中认可借款事宜，并提及被告胡晓明曾提出两年连本带利归还的方案。
本院认为：原告与被告康迪公司、象山股份合作社签订的《中环国际大厦预约转让合同》名为房屋买卖合同，但结合签订购房合同当日即签订《房产回购合同》，而房产回购合同约定的回购时间又早于《中环国际大厦预约转让合同》约定的房屋交付时间，被告康迪公司的实际控制人即被告胡望远向原告支付利息等事实，可以认定双方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。被告象山股份合作社辩称其未与原告达成借贷合意故无需承担还款责任的意见，对此本院认为，现有证据不足以证明被告象山股份合作社在签订《中环国际大厦预约转让合同》及《房产回购合同》时存在受欺诈、胁迫等情形，其在两份合同上的盖章确认，应视为其对上述合同内容的认可，被告象山股份合作社作为共同借款人应当共同承担还款责任，故被告象山股份合作社的上述辩称意见，本院不予采信。合同中的房屋转让款3500万元实为借款，回购时间实为还款时间。现还款期限届满，被告康迪公司、象山股份合作社未归还上述款项，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告康迪公司、象山股份合作社归还原告借款本金3500万元的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期还款违约金，因《房产回购合同》约定，被告康迪公司、象山股份合作社不能在2014年11月14日前一次性回购本合同项下的物业的，每逾期一日，被告康迪公司、象山股份合作社按回购房款总额的千分之一向原告支付违约金，直至被告康迪公司、象山股份合作社履行本回购合同。因双方签订的合同名为房屋买卖实为民间借贷，该条款约定的违约金名为逾期回购违约金，实为逾期还款违约金。现原告主张调整为年利率24%，该标准符合法律规定，应予以支持。经计算自2014年11月15日起暂算至2015年6月1日为4620000元。之后的违约金按相同标准另行计付。关于原告主张的为实现债权的费用，因《房产回购合同》中针对被告康迪公司、象山股份合作社的违约责任条款中并未明确被告康迪公司、象山股份合作社应承担原告实现债权的费用，而仅在被告胡望远、胡晓明的保证责任范围条款中对此作出约定，故原告的该诉请依据不足，本院不予支持。《房产回购合同》约定，若被告康迪公司、象山股份合作社到期不能履行回购义务的，被告胡望远和胡晓明愿以自身资产提供连带保证责任。因被告胡望远系被告康迪公司的实际控制人，280万元利息亦从被告胡望远账户支付，而被告胡晓明与胡望远系父子关系，且从原告与被告胡望远的微信聊天记录可知被告胡晓明亦了解借贷事宜，可见被告胡望远、胡晓明对于房屋买卖合实质为借贷的事实是知晓的，在此情况下仍为房屋回购提供担保，应认定其自愿为被告康迪公司、象山股份合作社的上述借款提供担保，故原告要求被告胡望远、胡晓明对上述债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。被告胡望远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、康迪投资集团有限公司、杭州象山股份经济合作社于本判决生效之日起十日内共同归还金培锋借款本金35000000元，支付逾期付款违约金4620000元（计算至2015年6月1日），共计39620000元。自2015年6月2日起至款项付清之日止的逾期付款违约金按年利率24%的标准另行计付。
二、胡望远、胡晓明对康迪投资集团有限公司、杭州象山股份经济合作社上述应共同支付的款项承担连带责任。
三、驳回金培锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费244026元，保全申请费5000元，共计294026元，由金培锋负担6000元，由康迪投资集团有限公司、杭州象山股份经济合作社、胡望远、胡晓明负担288026元，康迪投资集团有限公司、杭州象山股份经济合作社、胡望远、胡晓明负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 费丽芳
人民陪审员 朱湘江
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 谢心心