山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第72号
上诉人（原审被告）山东鲁抗三叶开发有限公司，住所地山东省济宁市市中区太白西路81号。
法定代表人张华君，董事长。
委托代理人朱玉冰，山东公明政和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘荣召，农民。
上诉人山东鲁抗三叶开发有限公司因与被上诉人刘荣召商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2013）菏民三初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东鲁抗三叶开发有限公司的委托代理人朱玉冰，被上诉人刘荣召到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明并经本院认定，2010年3月2日，被告山东鲁抗三叶开发有限公司法定代表人张华君签署《法人授权委托书》。该委托书载明，法人授权责任人姓名：黄延军。工作单位：山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司。现委托上述授权责任人作为山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司负责人及成武开发的御都公寓项目一切日常事宜管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任。本授权有效期为此授权书签发之日起至御都公寓项目结束和法人代表书面声明授权作废为止。加盖了委托单位山东鲁抗三叶开发有限公司公章及张华君个人印章，黄延军签名。
2010年4月7日，被告山东鲁抗三叶开发有限公司申请设立山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司，经营范围为房地产开发、园林绿化工程施工及花卉苗木经营；百货、建筑材料；电气机械、电工器材、化工产品的批发、零售。2010年6月28日山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的负责人变更为黄延军。山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司于2012年9月13日被注销。
2011年3月10日山东鲁抗三叶开发开发公司成武分公司获得建筑工程施工许可证。2011年7月7日被告山东鲁抗三叶开发开发公司获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2011年7月11日被告山东鲁抗三叶开发开发公司获得御都公寓菏泽市商品房预售许可证。
2011年9月1日，原告刘荣召与被告山东鲁抗三叶开发有限公司签订《御都公寓商品房买卖合同》。合同约定，原告刘荣召购买被告山东鲁抗三叶开发有限公司开发建设的御都公寓第七层商品房，面积1325.8㎡，总计价款212万元。采用分期付款方式，一次付款200万元，余款12万元在交房前付清。该合同加盖了山东鲁抗三叶开发有限公司公章，黄延军作为委托代理人签名摁手印。同日，原告通过中国工商银行汇入山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司账户200万元。被告山东鲁抗三叶开发有限公司出具内容为“收到刘荣召现金200万元，收款事由为御都公寓7层房款”的收据一份，并盖有山东鲁抗三叶开发有限公司财务专用章。在签订合同时，黄延军向原告刘荣召提供了《法人授权委托书》、分公司设立登记情况表、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、御都公寓菏泽市商品房预售许可证等相关材料并加盖了山东鲁抗三叶开发有限公司公章。
2011年11月18日，被告山东鲁抗三叶开发有限公司与案外人贾彦光签订了《房地产抵押合同》，加盖了山东鲁抗三叶开发有限公司公章，黄延军作为委托代理人加盖个人印章，将包括已出售给原告刘荣召的商品房在内的成武御都公寓抵押给了案外人贾彦光，并在山东省成武县房地产管理局办理了在建工程抵押登记证明，抵押期限自2011年11月22日至2013年11月21日。
另查明：在（2012）成民初字第825号案件审理过程中，被告山东鲁抗三叶开发有限公司于2012年8月22日申请对刘荣召提供的LKYD007号《商品房买卖合同》上山东鲁抗三叶开发有限公司公章的真实性进行鉴定。2012年10月26日，日照浩德司法鉴定所作出日浩（2012）文鉴字第520号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的合同编号007的《御都公寓商品房买卖合同》中“山东鲁抗三叶开发有限公司”公章印文与7份样本文件中同名印文不是同一枚印章盖印。
原审法院认为：一、关于涉案《御都公寓商品房买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。2010年4月7日，被告山东鲁抗三叶开发有限公司成立山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司，房地产开发为其经营范围之一；2010年6月28日山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的负责人变更为黄延军。事实清楚，证据确实充分。同时，在2011年9月1日双方签订《御都公寓商品房买卖合同》时，黄延军向原告刘荣召提供了与涉案商品房相关的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《御都公寓菏泽市商品房预售许可证》，以及2010年3月2日被告山东鲁抗三叶开发有限公司法定代表人张华君签署的《法人授权委托书》，《法人授权委托书》亦明确表示授权黄延军作为山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司负责人及成武开发的御都公寓项目一切日常事宜管理上的全权代表，代表法人签署相关文件，并承担相应的法律责任。原告刘荣召有理由相信黄延军有权作为被告山东鲁抗三叶开发有限公司的委托代理人与之签订《御都公寓商品房买卖合同》，即原告刘荣召有理由相信黄延军的代理行为是合法有效的；同时，双方签订的《御都公寓商品房买卖合同》内容不违反有关法律规定，因此，双方签订的《御都公寓商品房买卖合同》应为有效合同。被告山东鲁抗三叶开发有限公司以该合同加盖的公章与其现在持有的公章不一致、系黄延军伪造的公章为由，辩称该合同无效，无事实根据与法律依据，依法不予采纳。
二、关于被告山东鲁抗三叶开发有限公司是否应对山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的民事行为承担民事责任的问题。山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司经营范围包括房地产开发，本案中，山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司负责人黄延军作为山东鲁抗三叶开发有限公司的委托代理人与原告刘荣召签订《商品房买卖合同》，亦未超出山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的经营范围。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第58条规定，企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司是被告山东鲁抗三叶开发有限公司设在成武的分支机构，不具备法人资格，因此有关民事责任应由被告山东鲁抗三叶开发有限公司承担。
三、关于涉案《御都公寓商品房买卖合同》是否应予解除及购房款的返还数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2011年9月1日，双方签订《御都公寓商品房买卖合同》后，原告刘荣召按照约定支付购房款200万元，被告山东鲁抗三叶开发有限公司未按照合同约定交付涉案商品房，在未告知原告刘荣召的情况下，被告山东鲁抗三叶开发有限公司又于2011年11月18日将出售给原告刘荣召的商品房抵押给了案外人贾彦光，黄延军作为被告山东鲁抗三叶开发有限公司的委托代理人与贾彦光签订了《房地产抵押合同》并办理了在建工程抵押登记证明。被告山东鲁抗三叶开发有限公司的行为违反了上述司法解释的规定，原告刘荣召要求解除《御都公寓商品房买卖合同》并要求被告山东鲁抗三叶开发有限公司返还购房价款200万元及购房款一倍的赔偿责任200万元，符合上述司法解释的规定，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、五十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项的规定，判决：一、解除原告刘荣召与被告山东鲁抗三叶开发有限公司2011年9月1日签订的《御都公寓商品房买卖合同》；二、被告山东鲁抗三叶开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告刘荣召购房款200万元，并赔偿原告刘荣召购房款一倍的赔偿责任200万元，共计400万元。案件受理费38800元，由被告山东鲁抗三叶开发有限公司负担。
上诉人山东鲁抗三叶开发有限公司不服判决上诉称，一审法院认定基本事实错误，判决结果不当。1、涉案《御都公寓商品房买卖合同》为无效合同。该合同已被鉴定机构鉴定为系伪造上诉人公章所签订，属于刑事诈骗行为，应当依法追究相关当事人黄延军的刑事责任。该合同未经上诉人授权和追认，该合同的签订与履行和上诉人没有任何关联，一审法院的认定没有法律依据和事实基础。黄延军在对被上诉人实施诈骗行为过程中不仅伪造了上诉人行政公章，还使用了伪造的“山东鲁抗三叶开发有限公司财务专用章”，其诈骗行为及事实非常明显。虽然被上诉人将资金汇入成武分公司账户，但这只是在受到黄延军诈骗的情况下，将款项支付给黄延军的支付通道，与黄延军履行职务毫无关联。一审法院的关于黄延军履行职务的认定与事实不符。2、被上诉人提供的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《御都公寓菏泽市商品房预售许可证》不能证明是黄延军提供。一审法院认定是黄延军提供没有依据。3、一审法院认定2010年3月2日的《法人授权委托书》是上诉人出具也没有任何依据。在原审庭审中，上诉人已经明确表示该证据不真实。不是上诉人提供更不是上诉人法定代表人签署。况且，该委托书的落款时间是2010年3月2日，上面载明：“法人授权责任人姓名：黄延军，工作单位：山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司……”而事实上，山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司设立时间是2010年4月7日，2010年3月2日不可能授权黄延军代表上诉人公司及成武分公司办理御都公寓开发事宜。更可以说明问题的是：山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司设立时的负责人是王国臣，黄延军根本不是该分公司的责任人，而是在同年的6月28日才被任命为负责人。对该有瑕疵的复印件一审法院认定为有效证据，与事实不符。4、黄延军所签抵押合同同样无效。涉案《房地产抵押合同》及抵押行为均是黄延军使用伪造公章的结果，也应是违法和无效的，不能证明涉案销售房产被真实抵押的事实。即该涉案被销售房产事实上没有被抵押。原审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由由被上诉人负担。
被上诉人刘荣召答辩称，上诉人一再声称涉案合同是黄延军伪造公章签订的，是无效合同，这是无视基本事实。我们买房子时没能力鉴别公章的真假。黄延军是山东鲁抗三叶开发公司成武分公司的负责人，其行为是代表公司的职务行为。购房款存入了上诉人公司账户。关于授权委托书的问题，成武分公司何时成立，并不影响上诉人的授权。就算抵押合同无效，上诉人的行为也严重侵犯了我的权益。上诉人应对这种违反诚实信用原则的行为承担责任。
本院认为，本案《御都公寓商品房买卖合同》虽然是山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的负责人黄延军与刘荣召所签订，但由于黄延军持有山东鲁抗三叶开发有限公司法定代表人张华君签署的《法人授权委托书》，授权其作为御都公寓项目一切日常事宜管理的全权代表，该委托书加盖有山东鲁抗三叶开发有限公司公章及张华君个人印章，且黄延军向刘荣召提供了与涉案商品房相关的《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《御都公寓菏泽市商品房预售许可证》。因此，刘荣召有理由相信黄延军有代理权，所以，应当认定黄延军的行为构成表见代理，其行为后果应由山东鲁抗三叶开发有限公司承担。上诉人主张黄延军加盖的山东鲁抗三叶开发有限公司章是伪造的，因而应认定合同无效，本院认为，这一上诉主张与法律规定不符，不予支持。
另一方面，黄延军作为山东鲁抗三叶开发有限公司成武分公司的负责人，其与刘荣召签订《御都公寓商品房买卖合同》的行为亦是职务行为。由于成武分公司作为山东鲁抗三叶开发有限公司的分支机构，不具备法人资格，其以法人名义从事的经营活动，给他人造成损失的，亦应由企业法人承担民事责任。
本案黄延军在与刘荣召签订《御都公寓商品房买卖合同》后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干若干问题的解释》第八条规定的情形，所以，原审判决解除涉案商品房买卖合同，由山东鲁抗三叶开发有限公司返还刘荣召购房款200万元，并承担刘荣召购房款一倍的赔偿责任200万元，本院认为并无不当，应予维持。
综上，上诉人的上诉理由皆不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人山东鲁抗三叶开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张爱华
审判员 张 豪
审判员 刘卫红
二〇一四年五月二十一日
书记员 李 倩