辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10415号
上诉人（一审原告）：马相林，男，1986年9月25日出生，满族，住址辽宁省开原市八宝镇。
委托代理人：刘英杰，男，1956年1月2日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）：沈阳发展北大教育科学园有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4号。
法定代表人：徐二会，该公司董事长。
委托代理人：王喜毓，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人马相林因与被上诉人沈阳发展北大教育科学园有限公司（以下简称“北大教育科学园”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初1729号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马相林上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书；2、被上诉人支付逾期办理房地产权属证的违约金3,349元；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决认定事实错误，违反合同约定，违反法律规定。一审法院违反合同约定，用初始登记作为开发商履行合同义务是错误的，商品房买卖合同没有约定开发商办完初始登记不承担违约责任，只约定买受人没有在规定期限内取得房地产权属证书，开发商承担违约责任。一审违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的强制性规定。二、删改法律条文枉法判决。一审判决引用上述解释条款，将“房屋权属证书”删除，有意篡改法律，偏向开发商，导致案件错误判决。三、违约金超过诉讼时效认定错误。商品房买卖合同第十五条约定，违约金赔偿期限没有明确时间，违约金赔偿起点是房屋交付使用后365日，到买受人取得房地产权属证书作为节点，合同约定的权利和义务没有履行。被上诉人没有履行合同义务，上诉人没有取得合同约定的目的，被上诉人还在继续违约。综上，诉请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人北大教育科学园二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
马相林一审起诉称：2012年4月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于沈阳经济技术开发区20甲1-4-27号1-15-5商品房，建筑面积77.56平方米，房屋总价款373,839元。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应于2013年12月31日之前为原告办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，但被告一直以种种原因拖延办理相关手续，根据《商品房买卖合同》之约定，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金2,938元。
北大教育科学园一审答辩称：按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条的规定，出卖人即被告的义务是提供资料报产权登记机关备案，而非为买受人即原告办理房屋产权证，且被告已于2015年10月12日履行了约定义务，故不存在违约行为。另外，原告主张的部分违约金已经超过诉讼时效，对已过诉讼时效的违约金法庭不应予以支持。
一审法院查明：2012年4月26日原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区20甲1-4-27号1-15-5房屋，建筑面积77.56平方米，总价款为373,839元。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。
另查明，原告于2012年12月29日入住。被告于2015年10月12日完成房屋产权登记备案。原告于2016年3月18日向一审法院起诉主张逾期办证违约金。
一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法、有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告理应按照合同约定，在房屋交付后的365日内即在2013年12月29日前，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而被告直到2015年10月12日才办理了房屋初始登记，显系违约，被告应承担相应的违约责任。因双方合同明确约定被告义务为将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院计算违约金至其备案登记之日止，故对原告的诉讼请求合理部分，一审法院予以支持；关于被告主张原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，依据法律规定，原告应当在两年内向被告主张权利，现原告未向一审法院提供证据证明发生时效的中止、中断，故对超过两年的部分违约金一审法院不予支持，被告共计违约573天（2014年3月18日—2015年10月12日）
一审法院判决：一、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决生效后十日内给付原告马相林逾期办证违约金2,142元（373,839元×十万分之一×573天）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈阳发展北大教育科学园有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房款发票、商品房准住通知、沈阳市房屋所有权初始登记证明等证据，经一审庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效。对于上诉人提出以初始登记作为被上诉人履行合同义务错误的主张，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。据此，被上诉人完成涉案房屋的初始登记批复，即已履行了该项合同义务。由于目前房地产权属行政登记领域，取得所有权初始登记后即可办理房屋权属证书，但在实践中受到行政部门或银行审核材料，办证排号等因素的影响，购房人实际能够办理并取得房屋权属证书的时间往往延后。在房地产管理行政部门提供的商品房买卖合同示范文本中，对于出卖人办理权属登记的义务只是要求其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即出卖人完成办理房屋所有权初始登记的义务。因此，一审法院认定的违约期限并无不当，本院予以维持。
对于上诉人提出一审法院删改法律条文枉法判决的问题。依法成立的合同对当事人具有约束力，只要不违反法律强制性、禁止性规定的情况下，当事人有约定的依约定，没有约定的情况下按法律规定处理，即合同约定的效力是要高于法定的效力。故此，在双方已有合同约定情况下，上诉人要求适用该司法解释规定以取得房屋权属证书作为确定违约期限的截止日期缺乏依据，本院不予支持。
对于上诉人提出一审法院对于违约金超过诉讼时效的认定错误的问题。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条约定违约金的计付方式，涉案房屋于2012年12月29日向上诉人交付，被上诉人应于2013年12月29日前办理完成涉案房屋的初始登记批复，因被上诉人于2015年10月12日才办理完成，故违约期限从2013年12月30日起至2015年10月12日止。由于上诉人于2016年3月18日才提起本案诉讼主张权利，故其诉请2014年3月18日之前的违约金已经超过法定两年的诉讼时效期间，在上诉人不能举证证明存在诉讼时效中止、中断法定情形的情况下，一审法院对于超过诉讼时效的违约金未予支持，适用法律正确，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人马相林预交），由上诉人马相林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十月十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；