广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初9311号
原告：王凤云，女，1974年7月8日出生，汉族，身份证住址安徽省利辛县，
委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖伟明，广东中大圣律师事务所实习律师。
被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1220号之二101房，统一社会信用代码91440101190543013C。
法定代表人：吴林，董事长。
委托诉讼代理人：谭子毅、罗震，广东四方三和律师事务所律师。
原告王凤云与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤云的委托诉讼代理人周斌、廖伟明，被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭子毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王凤云诉称：原告与被告于2013年1月19日签订《【骏御华庭】认购书》（编号0000172），认购书上载明，原告认购被告位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋501单元（以下称涉案房屋），套内面积40.26平方米，认购价为人民币1021566元（房屋单价为25374.22元/平方米）。2013年3月16日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号20130317422X）。根据合同约定，被告应当在2014年4月30日前将房屋交付原告使用，否则从约定的交房次日起至实际交付之日止，每日按总房价的0.05%的标准向原告支付违约金；并应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记证，并将以原告为产权人的房地产证交付原告，否则自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款及相应费用。被告于2014年5月1日将房屋交付原告，并于2016年1月27日办理好该房屋的房地产权证，2016年2月27日才将房地产权证交付原告。其行为已违反合同约定，应承担相应违约责任。另外，原告收到产权证后发现证上的套内建筑面积为39.76平方米，少于购房合同中约定的40.26平方米，被告应当将多收的房款及预交的契税多余部分退还原告。综上，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办证的违约金167536.82元（从2015年3月5日起每日按总房款的0.05%计至2016年1月27日）；2、被告退还多收的房款12687.11元[（合同面积－房产证面积）×单价]给原告并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日起计算至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；3、被告承担本案的诉讼费。
被告广州市南大房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的逾期办证违约金有异议。2016年3月25日，原被告双方已就迟延办理产权登记的事宜协商一致，同意由被告代替原告支付涉案房屋2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，作为迟延办理登记的补偿。原告同意不再以此为由再次向被告主张违约责任，因此被告向原告主张迟延办证违约责任并无事实及法律依据；二、我方对原告要求返还房款的金额无异议。
经审理查明：2013年1月19日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、出售方）签订《【骏御华庭】认购书》，约定：原告向被告认购广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋501单元，双方约定认购价为1021566元。税和费由被告代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税按认购价的1.5%即15329元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗；以上费用以政府相关部门或收费单位实际收费为准。
2013年3月16日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件（以下称涉案合同），约定：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢5层501号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区××大道××（自××）501房；该商品房合同约定建筑面积共51.02平方米，其中套内建筑面积40.26平方米，共有分摊面积约10.76平方米；第七条计价方式和价款，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25374.22元，总金额（人民币）1021566元；第十三条房屋交付，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十八条面积确认及面积差异处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，2、乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。上述合同附件七《本合同补充协议》约定：第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1、卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证；2、买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任；3、委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。
另查，原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款。原、被告双方确认涉案房屋交楼时间为2014年5月1日。双方确认根据涉案合同约定被告应于2015年3月4日前履行产权登记的义务。被告庭审中称其已于2015年8月28日统一通过EMS物流方式通知原告提交办证资料。2016年1月27日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了的涉案房屋《不动产权证书》，显示房屋套内面积为39.76平方米，分摊建筑面积为10.86平方米。
被告提交了原告（乙方）及被告（甲方）于2016年3月25日签订的《补充协议》拟证实双方就迟延办证事宜已协商一致，内容为：经甲方双方友好协商一致，双方就有关延迟交付“房地产权证”事项达成如下补充协议：一、甲、乙双方同意，自2016年5月1日至2019年4月30日（共36个月），甲方代替乙方支付乙方的物业管理费，作为迟延交付“房地产权证”的补偿；二、自本补充协议生效之日起，乙方不再以甲方迟延交付“房地产权证”为由或者以其他任何理由、形式向甲方主张权利（包括但不限于经济责任与法律责任）；四、本补充协议是《商品房买卖合同》的一部分，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致之处，以本补充协议约定为准。原告对该《补充协议》的真实性予以确认，但认为涉案合同第二十一条、第二十二条约定被告办理产权登记相应责任中，包含了办妥房产证及交付房产证予原告的义务，该《补充协议》仅是免除了被告迟延交付房地产权证的责任并无免除被告迟延办理房地产权证的责任，故被告仍应承担迟延办证违约金；另外，涉案房屋三年的管理费为3768元，迟延交付房产证的违约金为15925元，原告免除了迟延交付房产证的违约金，已足以平衡双方的权利义务，而迟延办理产权证的违约金高达167536元远大于三年的管理费，若扩大理解《补充协议》的条款，明显显失公平，故该《补充协议》不能作为免除被告迟延办证违约责任的理由。
以上事实，有认购书、广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、不动产权证、契税发票、补充协议及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。被告对退还原告房屋套内面积差价款无异议，故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。即被告应退还原告房屋套内面积差价款12687.11元【（40.26平方米－39.76平方米）×25374.22元】。对于面积差价款的利息，原告主张被告支付按照中国人民银行同期贷款利率，自其起诉之日即2017年7月18日起计算至实际退还之日的利息合理，本院予以支持。
现原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年5月1日向原告交付了涉案房屋，故涉案合同约定办理房产证期限届满之日为2015年3月4日前向原告交付涉案房屋的产权证书。关于被告是否构成逾期办证的问题。一是被告抗辩其于2015年8月28日告知原告办理产权登记事宜，涉案房屋在2015年8月27日已具备办证条件，原告迟延提供办证资料影响其办证的问题。根据涉案合同约定，被告应一次性告知原告办理产权登记需要的证件资料，即原告提交办证资料的义务应当是在被告向其发出书面通知后。本案中被告主张其于2015年8月28日向原告发出通知。要求原告提交相关资料。现被告未能提供相关的妥投证明证实其已告知原告办理产权证事宜，也未能提供办证资料签收表等证据证实原告提交办证资料的具体时间，故被告要求免除延期办证的违约责任依据不足，本院不予采纳。二是被告抗辩双方签订《补充协议》，原告已放弃追究被告的逾期办证违约责任。该《补充协议》为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故本院对该协议予以采纳。涉案合同第二十一条约定被告为原告办理产权登记的义务为为原告办妥产权登记并将房地产权证交付原告，同时就逾期办理产权登记的违约责任约定为被告应在期限内办妥并让原告取得《房地产权证》。从上述条款理解，被告所负的办理产权登记义务完成的标志是将涉案房屋的房地产证交付予原告。涉案合同的根本目的是原告就涉案房屋取得以其本人为所有权人的不动产权证，被告为收取相应的房款。现双方签订的《补充协议》已约定原告不再以被告迟延交付“房地产权证”为由或者以其他任何理由、形式向被告主张权利（包括但不限于经济责任与法律责任），即原告不再追究被告迟延履行产权登记义务的违约责任，原告的抗辩理据不足，本院不予采纳。另外，从《补充协议》的约定来看，原告不得再以其他任何理由向被告主张经济、法律责任。现原告主张被告“迟延办证”要求被告承责与上述约定不相符，故本院对原告的主张不予采纳。被告的抗辩合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市南大房地产开发有限公司退还原告王凤云房屋套内面积差价款12687.11元及利息（利息以12687.11元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2017年7月18日起计算至实际清偿之日止）；
二、驳回原告王凤云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1952元（原告已预交2110.6元），由原告王凤云负担1893元，被告广州市南大房地产开发有限公司负担59元，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘嘉欣
二〇一七年九月二十日
书记员 林嘉颖