鞍山市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁东民三初字第472号
原告：鞍山世丰物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁西区。
法定代表人：苟伟平，该公司总经理。
委托代理人：苟大勇，男，汉族，系该公司副总经理。住所地：四川省阆中市。
被告：程惠普，男，汉族。住所地：鞍山市铁东区。
原告鞍山世丰物业管理有限公司诉被告程惠普物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法由审判员李洋适用简易程序独任审判，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苟大勇及被告程惠普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告进户时开发商减免了一年的物业服务费用，而后该小区成立了业主委员会，在2013年1月原告与业主委员会签订了《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》并在市物价局备案并办理了收费许可证。由于被告不履行物业服务合同却享受其物业服务，为此原告多次和被告协商要求其交纳物业费用，但被告却以种种理由拒交和拖欠物业费，特诉至法院，请求人民法院依法判令被告给付2010年5月18日至2014年6月30日拖欠的物业费6216元、电梯费2223元和滞纳金并承担本案诉讼费用。
被告辩称：我家房屋楼下违章私自建封闭阳台改变以房屋结构，给我房屋带来很大安全隐患。物业有管理义务，不作为、不管。所以拒绝交物业费。
经审理查明：2008年12月3日，案外人鞍山凯圣置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，双方约定：由原告为鞍山凯圣·凡尔赛小区提供前期物业服务。该合同第二十一条约定：“高层住宅乙方按建筑面积每月每平方米1元向物业产权人、使用人收取”；该合同第二十四条约定：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，可依据国家相关规定，收取滞纳金”。
另查，被告与案外人鞍山凯圣置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了鞍山凯圣·凡尔赛小区的高层住宅，面积为125.84平方米。被告于2009年5月19日办理了收楼手续入住，案外人鞍山凯圣置业有限公司承诺承担一年半的物业费2265元、一年电梯费540元（每月45元）。
再查，2013年1月12日，原告与案外人凯圣·凡尔赛小区业主委员会签订《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》双方约定：由原告为鞍山凯圣·凡尔赛小区提供物业服务。该合同第六条约定：住宅物业服务费1元／平方米／月；该合同第八条第2项约定：电梯费为每月45元；该合同第十九条约定：业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用0.3%加收违约金；该合同第二十七条约定：本合同自2013年1月1日生效。
又查，原告当庭减少诉讼请求，从2010年11月18日主张物业服务费。
又再查，被告于2010年11月18日起未缴纳物业服务费。2010年11月18日至2014年6月30日，被告共计拖欠物业服务费为：125.84平方米×1元／平方米／月×43个月=5411元；2010年5月18日至2014年6月30日，被告共计拖欠电梯费为：45元／月×49个月=2205元。上述共计7616元。
上述事实，原告提供的证据有：《前期物业服务委托合同》、《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、资质证书、收费许可证。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于被告提供的照片证明材料，因其证明内容与物业服务无关，故对于被告提供的该证明材料，本院不予支持。
本院认为，原告与被告所在小区开发商及业主委员会所签订的《前期物业服务委托合同》及《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《前期物业服务委托合同》及《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。被告作为由原告提供物业管理服务的凯圣·凡尔赛小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于原告要求被告给付拖欠物业服务费、电梯费7616元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金一节，因《前期物业服务委托合同》、《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》均约定如被告未交纳物业费应当给付原告滞纳金，故对于原告的该项诉讼主张，本院予以支持。
关于原告要求被告给付2010年11月18日至2012年12月31日滞纳金计算一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，根据合同约定，被告应当给付原告滞纳金，但因《前期物业服务委托合同》对于滞纳金的计算方式并未明确约定，故滞纳金应当按照原告的实际损失计算，又因原告未能提供相关证据证明其实际损失，故2010年11月18日至2012年12月31日所拖欠物业费的滞纳金应当参照被告该期间拖欠物业费的利息予以确定。故滞纳金应为以3146元（该期间拖欠的物业费）为本金，利率按照中国人民银行同期逾期贷款利率从2010年11月18日起计算至本判决确定给付之日止。
关于原告要求被告给付2013年1月1日至2014年6月30日滞纳金计算一节，因《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》约定：业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用0.3%加收违约金。庭审中，被告明确表示如有滞纳金不申请人民法院予以调整，故2013年1月1日至2014年6月30日滞纳金计算方式为：以每日2265元（该期间拖欠的物业费）×0.3%=6.8元为标准，从2013年1月1日起给付至本判决确定给付之日止。
关于原告要求被告给付2010年5月18日至2014年6月30日电梯费的诉讼请求，因案外人向被告交付房屋时电梯费的收费标准已有约定，且《鞍山凯圣·凡尔赛小区物业服务合同》中对于电梯费明确约定每月45元，故对于原告要求被告给付2010年5月18日至2014年6月30日电梯费2205元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条第五款、第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告程惠普于本判决生效之日起十日内向原告鞍山世丰物业管理有限公司支付2010年11月18日至2014年6月30日的物业服务费5411元；
二、被告程惠普于本判决生效之日起十日内向原告鞍山世丰物业管理有限公司支付2010年5月18日至2014年6月30日的电梯费2205元；
三、被告程惠普于本判决生效之日起十日内向原告鞍山世丰物业管理有限公司支付2010年11月18日至2012年12月31日滞纳金。（滞纳金为该期间的利息，计算方式为：以3146元为本金，利率按照中国人民银行同期逾期贷款利率从2010年11月18日起计算至本判决确定给付之日止）
四、被告程惠普于本判决生效之日起十日内向原告鞍山世丰物业管理有限公司支付2013年1月1日至2014年6月30日滞纳金。（滞纳金计算方式为：每日6.8元，从2013年1月1日起给付至本判决确定给付之日止）
五、驳回原告鞍山世丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告程惠普未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告程惠普承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 员 李洋
二〇一四年八月五日
代理书记员 陈鹤