江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1607号
上诉人（原审原告）潘秀琴。
上诉人潘亚芳（系原上诉人潘关生之女）。
上诉人潘亚芬（系原上诉人潘关生之女）。
上诉人潘雅珍（系原上诉人潘关生之女）。
委托代理人戴仁兴。
被上诉人（原审被告）严吉。
委托代理人严忠才（系严吉之父）。
被上诉人（原审被告）潘雅明。
被上诉人（原审被告）顾秋菊。
被上诉人（原审被告）昆山盛兴隆房产咨询有限公司。
上诉人潘关生、潘秀琴与被上诉人严吉、被上诉人潘雅明、顾秋菊、被上诉人昆山盛兴隆房产咨询有限公司（以下简称盛兴隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0992号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在本院审理本案期间，上诉人潘关生于2014年5月10日死亡，潘关生的法定继承人潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍向本院表明参加诉讼，本院依法变更潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍为本案当事人。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，潘关生、潘秀琴所有的位于昆山市花桥镇三巷村七组的房子遇动迁而于2009年6月获得了位于昆山市巷浦小区C-5号楼101室动迁安置房（现编号为：昆山市花桥镇花溪畔居759号楼101室）。2009年6月30日，潘关生、潘秀琴的儿子潘雅明以潘关生的名义与严吉签订购房协议书一份，约定潘关生以每平方米3100元的价格将前述房屋出售给严吉。2009年7月11日，潘雅明以其与潘关生的名义与严吉签订动迁房转让居间协议一份，约定他们将前述房屋以471696元（3100元／平方米＊152.16）的价格出售给严吉，房款中的10000元作为产权过房保证金，待该房办理产权过户手续后支付；盛兴隆公司作为见证方在协议上签名，潘雅明作为出卖方在协议上签了其本人姓名，并代其妻子顾秋菊、父亲潘关生签了名。2009年7月27日，严吉向潘雅明付清房款（尚余10000元产权过户保证金）后，潘雅明将涉诉房屋的钥匙交给严吉。之后，严吉随即对涉诉房进行装修并入住至今。
另查明，潘关生、潘秀琴也住在涉诉房屋所在同一小区花溪畔居，潘关生、潘秀琴在将涉诉房出售给严吉的当月（2009年7月）就已知道房屋出卖的情况。
再查明，涉诉房屋的所有权现登记在潘关生、潘秀琴名下。
在原审法院受理的（2012）昆花民初字第0136号一案中，潘关生、潘秀琴要求确认涉案房屋的买卖协议无效，并要求返还涉案房屋，在该案审理过程中，严吉申请证人孔某到庭作证，孔某陈述：在2009年9月份的时候，其在严吉房屋的外面洗空调时，潘关生来过，潘关生说他儿子把他大房子卖了买小房子，还说这边的风景很好；后来问他是谁，他说我是这边房子的爸爸。对于孔某的证词，潘关生、潘秀琴的代理人及潘雅明均表示：老人是有忧郁症的，具体有没有说不知道；盛兴隆公司的法定代表人则表示：以前听他们说过，但其具体不在现场。
上述事实有潘关生、潘秀琴提供的结婚证、昆山市花桥镇三巷村七组老房子的房产证、拆迁协议书、核定单、拆迁安置协议书、涉诉房屋的房产证和土地证、购房协议书、动迁房转让居间协议，（2012）昆花民初字第0136号一案的庭审笔录及当事人的陈述予以证实。
原审原告潘关生、潘秀琴的诉讼请求为：1、依法判决各原审被告于2009年6月30日签订的购房协议书、2009年7月11日签订的动迁房转让居间协议无效；2、诉讼费由原审被告负担。
原审法院认为，潘雅明与严吉间签订涉诉房屋的购房协议书、动迁房转让居间协议是其真实意思表示，严吉并不存在欺诈、胁迫等情形，故应认定双方签订的购房协议书、动迁房转让居间协议对双方均有效。故潘关生、潘秀琴要求确认潘雅明与严吉间签订的涉诉房屋的购房协议书、动迁房转让居间协议为无效合同的请求不成立，原审法院不予支持。从身份关系来说，潘雅明系潘关生、潘秀琴儿子；且在2009年7月27日严吉向潘雅明付清房款（尚余10000元产权过户保证金）后，将涉诉房屋的钥匙交给严吉的是潘雅明而非潘关生、潘秀琴。基于此，严吉有理由相信潘雅明有权代表潘关生、潘秀琴出售涉诉房屋。潘关生、潘秀琴在出售房屋的当月就已知道房屋出售的情况，且他们居住的房子与严吉所住的涉诉房屋就在同一小区；而他们却在知道房屋出售后长达数年的时间里从未做过否认表示，应认定其对潘雅明出售涉诉房屋的行为视为同意。故潘关生、潘秀琴要求认定协议无效的请求不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：驳回潘关生、潘秀琴的诉讼请求。案件受理费80元，由潘关生、潘秀琴负担。
上诉人潘关生、潘秀琴不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案诉争房屋是上诉人夫妻所有，在房屋买卖过程中，上诉人夫妻没有参加过任何房屋买卖的协商、签字、交款、交钥匙、变更户名等，上诉人夫妻对房屋买卖的一切情况毫不知情。二、潘雅明对本案诉争房屋不享有任何权利，上诉人夫妻从未同意潘雅明出售房屋。在没有任何证据显示潘雅明取得上诉人夫妻的授权或同意的情况下，严吉、潘雅明、盛兴隆公司恶意串通签订合同，将上诉人夫妻所有的房屋占为己有，严重损害上诉人夫妻的利益。严吉不属于善意无过失的相对人，因此，《购房协议书》和《动迁房转让居间协议》应为无效。三、证人孔某与严吉有利害关系，孔某的证言在没有其他证据佐证的情况下，不具有证明力。四、上诉人夫妻是在2010年5月才得知诉争房屋被私下买卖的，此后上诉人夫妻就一直在向被上诉人主张权利，并且在2011年6月28日起诉至原审法院，而非原审判决认定的上诉人夫妻在数年之内未作出过否认表示。五、上诉人夫妻居住的房屋虽然与涉诉房屋是同一个小区，但该小区有上千栋房屋，且上诉人夫妻常年有病，基本不出门，不能以此推断上诉人夫妻知道房屋被出售。六、原审判决适用法律错误。上诉人夫妻对《购房协议书》和《动迁房转让居间协议》既不知情，也未参与，不是协议约定和房屋买卖的一方当事人。因此，本案案由应为确认合同无效纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，本案也不应适用《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条的规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人严吉二审答辩称，原审判决公平、公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘雅明、顾秋菊二审答辩称，房屋出售潘关生是不知情的，顾秋菊也不知情，只有潘雅明一人知道，不认可原审判决。
被上诉人盛兴隆公司二审未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，上诉人潘关生于2014年5月10日死亡。潘关生的法定继承人有潘关生的妻子潘秀琴、潘关生的女儿潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍和潘关生的儿子潘雅明。
上述事实，有死亡申报单、户籍信息以及当事人陈述等予以证实。
本院认为，二审争议焦点为本案房屋买卖合同是否有效。本案诉争房屋系潘关生、潘秀琴的房屋拆迁安置所得。潘关生、潘秀琴之子潘雅明将房屋出卖给严吉，严吉已按房屋买卖合同的约定支付了购房款，潘雅明也已将诉争房屋交付给严吉，由严吉占有使用至今。潘关生、潘秀琴居住的房屋与本案诉争房屋在同一小区，在诉争房屋交付给严吉后，严吉已对房屋进行装修并占有使用至今，也从未支付过租金，潘关生、潘雅琴对此未提出异议，可以合理推定潘关生、潘秀琴对房屋买卖是知晓的，未提出异议应视为其对房屋买卖的追认。潘关生、潘秀琴上诉认为严吉、潘雅明、盛兴隆公司恶意串通签订合同，严重损害潘关生、潘秀琴的利益，并无证据证明。因此，本案房屋买卖合同应认定为有效合同。原审适用《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条的规定，并无不当。因潘关生在本院审理期间死亡，潘关生的法定继承人潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍向本院表明参加诉讼，故潘关生在本案中的权利义务潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍应当继受。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘亚芳、潘亚芬、潘雅珍、潘秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 王文君