浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞执异初字第21号
原告陈小芳。
委托代理人（特别授权）张特。
被告叶可克。
被告浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。
法定代表人钱黎明，执行董事。
委托代理人ＸＸＸ，公司工作人员。
原告陈小芳与被告叶可克、浙江正国房地产开发有限公司（以下简称“正国公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年6月15日立案后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告陈小芳的委托代理人张特、被告正国公司的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼，被告叶可克经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
申请执行人叶可克与被执行人正国公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月6日查封了瑞安市塘下镇某某名邸裙楼一层113室房屋【以下简称“讼争房屋”】。陈小芳提出执行异议，本院于2015年5月4日作出（2015）温瑞执异字第32号执行裁定，驳回陈小芳的执行异议。陈小芳于2015年5月29日收到执行裁定书，2015年6月12日向本院起诉。
原告诉称：2014年1月份，因正国公司拖欠工程款导致民工工资未能偿还，经有关部门解决，由原告与邵万岳、陈建鹤、赵典明等四人借款给正国公司850万元，其中原告借款160万元。同年1月28日，原告等四人以赵典明名义与被告正国公司签订房屋抵押合同，并进行了律师见证。抵押合同中约定将包括讼争房屋在内的五处房屋抵押给赵典明，并约定如到期债务不能偿还，直接以房屋抵押。因正国公司未能按时偿还借款，经双方协商后，该房屋转至原告名下，并于2014年8月14日双方在网上签订商品房买卖合同。由于正国公司尚欠税款，无法开具发票，以致该房屋的产权未能过户登记在原告名下。但该房屋已经由原告实际占有使用，并收取相应的租金。请求：1、判令停止对瑞安市塘下镇某某名邸裙楼一层113室房屋的执行；2、确认原告与被告正国公司于2014年8月14日签订的商品房买卖合同有效，原告对上述房屋享有所有权；3、被告正国公司履行协助原告办理讼争房屋产权变更登记至原告名下。
被告正国公司辩称：原告诉称属实。房屋已经由原告实际占有使用，收取租金。
被告叶可克没有答辩。
在诉讼过程中，原告提供以下证据：
1、瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证和土地使用权分割登记凭证各1份，拟证明讼争房屋坐落于瑞安市塘下镇某某名邸裙楼一屋113室，建筑面积58.31平方米，使用权面积7.02平方米，规划用途为非住宅，房屋所有权人浙江正国房地产开发有限公司，登记日期：2012年8月16日。
2、商品房买卖合同1份，拟证明2014年8月14日，原告与被告正国公司签订商品房买卖合同，正国公司将讼争房屋出卖给原告，单价每平方米20700元，总金额1207017元，正国公司在2011年10月31日交付房屋。
3、收款收据1份、银行转账凭证7份，拟证明原告向正国公司支付160万元购房款的事实；转账情况为原告婆婆叶美红于2014年1月21日、24日转给陈建鹤及陈建鹤妻赵津1**万元、75万元，陈建鹤于2013年12月19日、21日转给邵万岳50万元、50万元，赵津于2014年1月22日转给邵万岳100万元，邵万岳于2014年1月28日、29日转给正国公司500万元、100万元。
4、正国公司记账凭证、收款收据、银行汇款凭证各1份，拟证明2015年5月21日，原告收到赵若瑞房屋租金69412.22元，正国公司收陈小芳12418.56元以代开租金税款发票。
5、房屋抵押合同1份、房屋所有权证5份和律师见证书1份，拟证明赵典明借给正国公司850万元，其中160万元是原告借款，由包括讼争房屋在内的5处房屋作抵押。
对原告提供的证据，被告正国公司质证后均无异议。
原告申请证人叶美红、邵万岳、赵典明出庭作证。
证人叶美红述称，我是原告陈小芳的婆婆，2014年1月，我汇给陈建鹤、赵津的175万元是替我儿子张特汇的，借给正国公司。
证人邵万岳述称，我父亲与张特都是正国公司的股东，我与张特原是正国公司的同事，张特担任温莎项目经理，张特在正国公司的四个项目均有股份，某某名邸的股份大概在1%左右，但工商没有登记。四川正国房地产开发有限公司由于贷款到期，股东凑钱偿还借款，由于陈建鹤任该项目经理，我和陈建鹤一起把钱打到四川正国房地产开发有限公司，2014年年底，钱从四川打回来本来要还给大家的，那时正国公司年底发工资没钱，我们凑了860万元借给正国公司，我于2014年1月28日、29日转给正国公司500万元、100万元，其中张特160万元。
证人赵典明述称，2007年投资四川项目亏了，2013年的时候卖掉了，钱给正国公司拿走了，直到2014年年底正国公司还欠我们850万左右，其中我100万元，张特160万元，邵万岳的爸爸200万元，还有其他几个人。正国公司资金周转不开，与我们商量，将钱借给正国公司，正国公司的五套房子抵押给我们。我的100万元已经还给我了，我就解除了抵押，再把房屋抵给他们。
对证人叶美红、邵万岳、赵典明的证言，原告陈小芳与被告正国公司质证后无异议。
被告叶可克、正国公司没有提供证据。
本院出示以下证据：
6、（2014）温瑞塘民初字第413号民事判决书和（2015）温瑞执民字第1160号执行立案信息表，证明叶可克与正国公司商品房预售合同纠纷一案于2015年2月25日立案执行。
7、瑞房售许字（2009）第004号预售许可证、竣工验收备案表各1份，证明正国公司开发的某某名邸项目于2009年5月18日取得商品房预售许可证，2012年1月11日竣工验收备案。
8、某某名邸尾盘分配情况说明及销控表各2份，证明2013年1月24日正国公司调整讼争房屋销售价格至每平米29900元，《某某名邸尾盘商铺分配情况说明》载明：“某某名邸”剩余商铺应项目股东要求，经股东大会决议，将房开名下的190套商铺价格下调，以便该项目股东及公司员工能够享受到更优惠的价格；2013年4月22日讼争房屋销售价格再次下调至每平米20700元。
对本院出示的证据，当事人质证后均无异议。
经审查，证据1房屋所有权证和土地使用权分割登记凭证是房屋登记机构颁发的权属证书，应予采信。证据2商品房买卖合同形式要件具备，应予采信。证据3的银行转账凭证是款项往来的客观记录，应予采信；其待证事实之间关系及收款收据的证明力需结合争议事实分析。证据4中的银行转账凭证是款项往来的客观记录，应予采信，记账凭证和收款收据与转账凭证相印证，应予采信。证明5经律师见证，应予采信。本院出示的证据，当事人质证后均无异议，应予采信。证人叶美红、邵万岳、赵典明的证言需结合争议事实分析。
经审理，根据当事人陈述和以上采信的证据，本院认定事实如下：2009年5月18日，正国公司开发的瑞安市塘下镇某某名邸取得商品房预售许可证，证号瑞房售许字（2009）第004号，2012年1月11日竣工验收备案。执行标的坐落于瑞安市塘下镇某某名邸裙楼一层113室，建筑面积58.31平方米，2012年8月16日登记，产权证号瑞安市房权证瑞（房）字第××号，产权人浙江正国房地产开发有限公司。本院在执行叶可克与正国公司商品房预售合同纠纷一案时于2015年3月6日查封了讼争房屋。2014年8月14日，原告陈小芳与被告正国公司签订商品房买卖合同，正国公司将讼争房屋转让给陈小芳，建筑面积58.31平方米，单价20700元／㎡，价格1207017元。在签订商品房买卖合同之后，原告没有向正国公司支付购房款。
关于原告与正国公司债权和房屋交付问题，分析如下：
（一）原告对正国公司享有债权160万元证据不足。
原告提供转账凭证证明其付款过程如下：陈小芳的婆婆叶美红→陈建鹤及其妻子赵津→邵万岳→正国公司。
序号
日期
金额
转出户名
转入户名
2014-1-21
1，000，000
叶美红
陈建鹤
2014-1-24
750，000
叶美红
赵津
2013-12-19
500，000
陈建鹤
邵万岳
2013-12-21
500，000
陈建鹤
邵万岳
2014-1-22
1，000，000
赵津
邵万岳
2014-1-28
5，000，000
邵万岳
正国公司
2014-1-29
1，000，000
邵万岳
正国公司
从资金流向分析，叶美红转给陈建鹤、赵津的175万元不是直接流向正国公司，且数额上与原告主张的160万也不一致，不能证明原告借给正国公司160万元。证人邵万岳、赵典明证明，原告陈小芳的丈夫张特为被告正国公司的隐名股东，赵典明借给正国公司的850万元实质上是四川正国房地产开发有限公司财产处置所得被正国公司挪用后，至2014年底结算，正国公司结欠赵典明等人850万元，其中原告丈夫张特享有160万元；与张特主张的款项支付情况相矛盾。其次，赵典明对正国公司享有债权850万元已经房屋抵押合同证明，该债权属于赵典明本人享有还是赵典明与第三人共同享有，系赵典明与第三人之间的关系；原告是否享有其中160万元债权，属于原告与赵典明之间的关系。再次，商品房买卖合同约定房价1207017元，而正国公司向陈小芳开具的收款收据金额为160万元，两者不一致。综上，原告提供的证据能够证明原告陈小芳的丈夫张特作为正国公司隐名股东与正国公司之间有经济往来，而不足以证明原告陈小芳对正国公司享有160万元债权。
（二）正国公司在本院查封前向原告交付房屋依据不足。
商品房买卖合同于2014年8月14日签订，而合同约定的交付时间为2011年10月31日前，无法据此确定合同约定的交付时间。原告丈夫张特在执行异议阶段接受本院询问时述称，讼争房屋在签订商品房买卖合同前由正国公司出租给银行，租赁协议由正国公司与银行签订，因未办理过户手续日前不能与银行签订租赁协议，说明在商品房买卖合同签订后，正国公司没有直接将讼争房屋交付给原告。原告提供银行转账凭证、正国公司的记账凭证和收款收据以证明2015年4月13日，正国公司向陈小芳开具收款收据，载明收陈小芳代收租金发票开票税款12418.56元，2015年5月21日，赵若瑞将讼争房屋的租金69512.80元转给原告陈小芳。即使上述行为视为正国公司向原告交付房屋，也发生在本院对讼争房屋查封之后。
另查明，正国公司有多件案件在本院立案执行，其中2013年立案执行的90余件，2014年立案执行的100余件。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然原告于2014年8月14日与被告正国公司签订商品房买卖合同，但没有为履行合同向正国公司支付购房款。原告陈小芳提供的证据不足以证明对正国公司享有160万元债权，其丈夫张特作为正国公司隐名股东与正国公司的往来款，不享有比叶可克依据生效裁判文书对正国公司所享有的债权具有优先效力的权益。其次，原告提供的证据不能证明正国公司在本院查封前向原告交付房屋。综上，原告请求停止对讼争房屋的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告陈小芳的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告陈小芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费10800元，按《上诉费用交纳通知书》要求缴纳或到温州中院缴纳。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审 判 长 戴大喜
人民陪审员 蔡丽雅
人民陪审员 陈 祎
二〇一五年十二月八日
书 记 员 许彬彬