中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民初12号
原告：黄x瑞，男，193x年3月3日出生，现住美国。
原告：黄x璇，男，193x年4月9日出生，现住美国。
原告：黄x崇，男，193x年6月28日出生，现住美国。
原告：黄x慈，女，193x年8月30日出生，现住美国。
原告：黄x基，男，194x年2月24日出生，现住美国。
原告：卢x伟，男，195x年7月7日出生，现住美国。
原告：卢x锦，男，195x年11月12日出生，现住美国。
上述七原告的共同委托代理人：冼健英、周倩仪，均为广东诺臣律师事务所律师。
被告：xx房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：路xx。
委托代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：xxx实业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：李xx。
委托代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。
原告黄x瑞、黄x璇、黄x崇、黄x慈、黄x基、卢x伟、卢x锦（以下简称黄x瑞等）与被告xx房地产开发有限公司（以下简称xx房地产公司）、被告xxx实业有限公司（以下简称xx实业公司）案外人异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄x瑞等委托代理人冼健英律师、周倩仪律师；xx房地产公司委托代理人苗继军律师；xx实业公司委托代理人黄彪律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄x瑞等诉称，黄x瑞等是广州市越秀区189号房屋的所有人。就拆迁补偿问题，由代管单位广州市越秀区房管部门与拆迁方签订了《补偿协议书》，约定广州市越秀区大德路××房屋（以下简称涉案房屋）首层原址回迁到新建大楼首层，二楼以上补足。
黄x瑞等对拆迁享有物权。依据物权法第二十八、三十条的规定黄x瑞等对涉案房屋享有物权在房屋合法建造时就成立的。黄x瑞等已提出了回迁主张，xx房地产公司申请执行的依据是基于项目合作合同纠纷的裁决，其与xx实业公司之间是债权债务关系。黄x瑞等对涉案房屋享有优先物权，根据物权优先于债权的法律原则，应先对其作出回迁安置后，才能对剩余房屋作出处置。诉讼请求：1、立即停止对涉案房屋的强制执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。后变更为：要求中止2015年8月3日本院出具的（2008）穗中法执字第2831号的执行裁定，要求中止该裁定所列所有查封物的执行，而不限于原诉状所称的广州市越秀区××。
xx房地产公司答辩称：一、执行标的物不包括黄x瑞等主张的回迁房屋，相关协助执行通知书已经注明“已预售的除外”，不包括黄x瑞等主张的回迁部分。对此黄x瑞等也知情。2、黄x瑞等请求回迁的房屋已由土地使用人预售给他人或被另案查封。3、黄x瑞等只享有涉案房屋首层及首层不足补偿部分在二楼商业面积中补足的请求权，在除此之外的建筑物上，黄x瑞等不享有任何民事权益。二、黄x瑞等对执行标的物不享有足以阻却执行的实体权利。根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，黄x瑞等的回迁请求权不是物权，即使认定为物权，该权利也仅限于涉案房屋首层和二楼补偿部分，不在法院查封范围内。且黄x瑞等的权利一直处于未明确状态，直到执行才明确。另外，xx房地产公司查封执行在先，黄x瑞等取得回迁房屋的权利发生在后。请求驳回黄x瑞等诉讼请求。
xx实业公司答辩称：第一、关于涉案房屋面积1379平方米，第三层面积504平方米。而首层面积340平方米左右，且已经全部预售出去，不在xx房地产公司执行范围内。第二、关于广州市住房和城乡建设委员会作出穗国房拆裁字[20xx]4x-1号房屋拆迁裁决书，xx实业公司依法向法院提诉讼，黄x瑞等已全部补偿并回迁完毕，对首层及二层不享有回迁的权利。
经审理查明，xx房地产公司与xx实业公司、xx建设开发总公司（以下简称xx建设开发总公司）、xx陶瓷公司（以下简称陶瓷公司）的合作合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2008年4月28日作出（2003）穗仲案字第2590号裁决。依据该裁决，xx实业公司应向xx房地产公司支付2100万元。裁决生效后，根据xx房地产公司的申请，本院于2008年10月24日以（2008）穗中法执字第2831号立案执行。执行过程中，广州仲裁委员会就xx实业公司与xx建设开发总公司、陶瓷公司的合同纠纷，于2008年4月25日作出（2005）穗仲案字第1516号裁决，其中裁决第（三）项为:“222-××地段在建项目工程由xx实业公司承接并继续承建及享有由此产生的权益。”据此，本院轮候查封涉案房产。此后，本案转为首位查封。2015年8月3日，本院作出（2008）穗中法执字第2831号执行裁定，裁定继续查封位于广州市越秀区222至××阁的全部房产【建设用地批准书号：穗国土建用字（19xx）第4x6号，预售证号：穗房预字第20020xxx号，已预售的除外】。
另查明，据《不动产登记查册表》（房产登记号：中字97xx号）记载，原位于广州市189房屋为钢筋混凝土（甲石、砼）3层结构，建筑面积为993.6066平方米，产权人为黄x健，其中首层建筑面积为331.2022平方米，使用性质为商业。后该房屋由政府代管。2006年11月28日，广州市国土资源和房屋管理局越秀分局向黄x健发出《通知书》，对原189号（新门牌号：××）首层全部331平方米予以撤管发还，撤管字号为“越秀撤字7xx号”，通知备注：“原房首层拆迁，未办移交接管。”
2006年11月13日，广东省广州市南方公证处出具（2006）南公证内字第29844号《公证书》，公证证明：被继承人黄x健、司徒xx死亡时遗留的夫妻共有财产中有189号（新门牌号：××）首层发还原产权，被继承人黄x健、司徒xx的上述遗产应由黄x瑞、黄x璇、黄x崇、黄x慈、黄x基、卢xx兰、卢x伟、卢x锦八人共同继承。
2009年2月12日，广州市国土资源和房屋管理局向黄x瑞、黄国璇、黄国崇、黄x慈、黄x基、卢xx兰、卢x伟、卢x锦共八人及陶瓷公司、xx建设开发总公司作出《终结拆迁裁决案件的通知》（穗国房拆裁字[20xx]14x号），针对广州市189号（新门牌号：××）首层房屋拆迁补偿安置纠纷，认定陶瓷公司、xx建设开发总公司已于1987年与房管部门就上述房屋拆迁补偿问题签订了《补偿协议书》，故决定终结该裁决案件的处理。裁决作出后，经本院（2010）穗中法审监行再字第62号行政裁决，广州市国土资源和房屋管理局对该案重新立案审理。2013年4月26日，广州市国土资源和房屋管理局作出《房屋拆迁裁决书》（穗国房拆裁字[20xx]4x号），裁决陶瓷公司、xx建设开发总公司在拆迁地段范围内新建大楼的首层划出建筑面积331.2022平方米非住宅作为已被拆除的广州市189号（新门牌号：××）首层房屋的产权调换补偿等。陶瓷公司、xx建设开发总公司对此不服，向广州市越秀区人民法院起诉。该院审理后作出（2013）穗越法行初字第250号行政判决，认定：“本案八第三人向被告申请裁决的请求事项包括产权调换或货币补偿，但被告在受理后未查明拆迁地段范围内新建大楼的首层是否有足够面积补偿八第三人房屋的事实，就直接裁决以产权调换作为拆迁补偿的方式，违反了上述有关拆迁补偿安置的规定，故其作出的裁决书应予撤销。”该裁决书撤销穗国房拆裁字[201x]4x号《房屋拆迁裁决书》，并判令广州市国土资源和房屋管理局在30日内对黄x瑞等的裁决申请作出处理。广州市国土资源和房屋管理局与黄x瑞等均不服上诉。2014年11月17日，本院作出（2014）穗中法行终字第545号行政判决，驳回上诉，维持原判。
2016年2月17日，广州市国土资源和规划委员会向本院作出《关于[2008]穗中法执字第2831号公函的复函》（穗国房协查[201x]55x号），函称xx阁位于越秀区××路××号，2002年陶瓷公司申领了该地块《国有土地使用证》，该项目于1999年领取了《建设工程规划许可证》，该工程烂尾至今未完工，查无规划验收档案。
另查明，2016年3月23日，广东省广州市南方公证处作出（2016）粤广南方第5914号《公证书》公证证明：被继承人卢xx兰于2012年3月5日在美国死亡，其拥有的大德路原189号房屋的份额由卢x伟、卢x锦共同继承。
2017年1月25日广州市住房和城乡建设委员会作出穗国房拆裁字[201x]4x-1号房屋拆迁裁决，裁决主文一为：陶瓷公司、xx建设开发总公司与xx实业公司应在拆迁地块新建大楼“xx阁”首层提供建筑面积331.2022平方米商业面积作为对已被拆除的广州市189号（新门牌号：××）首层房屋的产权调换补偿，首层不足补偿部分在二楼商业面积中补足。该裁决查明，根据穗房预字第200201xx号预售证和《关于xx阁预售和查封情况的复函》记载，拆迁地段范围内原址回迁大楼“xx阁”首层为商业及自行车库，二至三层为商业，每层商业面积为510平方米，首层已签订预售合同商业面积为341.18平方米。
再查明，“xx阁”第二层没有预售登记。
黄x瑞等对本院查封上述房产提出案外人异议，被本院（2015）穗中法执异议字第434号执行裁定驳回后不服，遂提起案外人异议之诉，成讼。
本院认为，由于原广州市越秀区189号首层房屋被拆迁，故应予以拆迁补偿安置。补偿安置的地址与面积，根据2017年1月25日广州市住房和城乡建设委员会作出穗国房拆裁字[2010]43-1号房屋拆迁裁决，是在拆迁地块新建大楼“xx阁”首层提供建筑面积331.2022平方米商业面积作为对已被拆除的广州市189号（新门牌号：××）首层房屋的产权调换补偿，首层不足补偿部分在二楼商业面积中补足。
依该裁决查明，拆迁地段范围内原址回迁大楼“xx阁”每层商业面积为510平方米，首层已签订预售合同商业面积为341.18平方米，黄x瑞等对本院依（2008）穗中法执字第2831号执行裁定，查封的位于广州市越秀区222至××xx阁已预售的除外的全部房产，在建筑面积331.2022平方米范围内具有阻却执行的实体权利。具体为首层剩余未预售的168.82平方米，二层162.3822平方米商业面积。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得执行位于广州市越秀区222至232号xx阁的全部房产【建设用地批准书号：穗国土建用字（19xx）第4xx号，预售证号：穗房预字第200201xx号】首层未预售部分168.82平方米商业面积和二层162.3822平方米商业面积。
案件受理费22685元由被告xx房地产开发有限公司、被告xxx实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 刘卓江
审 判 员 叶洁靖
人民陪审员 林转好
二〇一七年八月十五日
书 记 员 霍韵瑶