浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1622号
上诉人（原审原告）：胡春根。
委托代理人：阮万广，广东闻仁律师事务所律师。
委托代理人：熊予皖，广东闻仁律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：周金柱。
委托代理人：潘光沙、翁建宁，浙江瓯江律师事务所律师。
上诉人胡春根、周金柱因房屋租赁合同纠纷一案，均不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯三民初字第231号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，涉案标的温州市瓯海区郭溪街道浦东工业区瞿标路5号的厂房由周金柱于1998年7月15日向案外人温州市瓯海新桥陶瓷五金机械厂处受让所得。2015年5月3日，胡春根（乙方）与周金柱（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁物地址位于温州市瓯海区郭溪街道浦东工业区瞿标路5号。经甲、乙双方充分平等协商，达成给乙方做旅业式出租房的租赁协议事项。租赁期限为十年，自2015年6月6日起至2025年6月6日止。房屋租金：前五年即2015年6月6日到2020年6月6日租金为每年42万元，后五年即2020年6月7日到2025年6月6日租金为每年45万元。房租一年一付，乙方需提早一个月交租。因国家政策原因所产生的乙方损失与甲方无关。合同签订后，胡春根按旅业式出租房的样式对房屋进行改造、装修。同年6月份，被相关部门口头告知，该房屋的土地性质系工业用地，未经审批，不得做商业用途。对房屋的装修要先行停工。胡春根停止施工，涉案房屋空置至今。
2015年7月3日，胡春根向原审法院起诉，要求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告租金400000元；二、被告赔偿原告经济损失350000元；三、原告因本案支出的律师费及差旅费10054元由被告负担。
原判认为，胡春根向周金柱租赁房屋用于旅业式出租房使用，但经有关部门认为，涉案房屋系工业厂房，且未经过相应的审批，不能用于旅业式出租房使用，致使双方签订租赁合同的目的不能实现。胡春根主张解除合同的诉讼请求应予支持。根据《合同法》第九十六条、第九十七的相关规定：“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《房屋租赁合同》的约定，租赁时间从2015年6月6日起算。胡春根于2015年8月6日的庭审时变更诉讼请求为解除双方签订的《房屋租赁合同》，并当庭向周金柱告知。故涉案房屋的租赁合同的解除时间为2015年8月6日。合同解除后，胡春根应将涉案房屋恢复原状交还周金柱。由于胡春根已对涉案房屋进行改造装修，恢复原状需要一定的合理期限，酌定其将房屋恢复原状的时间为30天。故胡春根应支付的租金为105000元（自2015年6月6日起至同年8月6日，外加恢复原状的时间30天，合计为3个月，按第一年的租金420000元折算），胡春根已支付租金400000元，故其余租金295000元周金柱应当返还。关于胡春根主张周金柱赔偿房屋的改造、装修损失，原审法院认为：1、涉案房屋的租赁期限长达十年，年租金高达420000元，胡春根作为承租人，应对所承租房屋的使用性质进行谨慎的审查义务；2、涉案房屋的地址明确登记为温州市瓯海区郭溪街道浦东工业区瞿标路5号，且从外观上来看，确为工业厂房；3、胡春根作为专门从事旅业式出租房的二手房东，应了解旅业式出租房的相关规定及审批程序；4、租赁合同中双方明确约定：因国家政策原因所产生的原告损失与周金柱无关；5、涉案房屋的面积达数千平方，胡春根在对房屋进行改造、装修前事先并未向相关部门申请审批，擅自先行装修，故由此造成的这部分损失为扩大损失。综上，对涉案房屋的改造、装修损失应由胡春根自行承担。关于胡春根的律师费及差旅费，系胡春根为本案诉讼的非必要支出，对该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、解除胡春根与周金柱于2015年5月3日签订的《房屋租赁合同》。二、周金柱于判决生效之日起十日内返还胡春根租金295000元。三、驳回胡春根的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由胡春根负担5315元，周金柱负担5725元。
宣判后，胡春根提起上诉称：一、原判认定胡春根告知周金柱解除合同的时间为2015年8月6日，系认定事实错误。实际上，早在2015年6月6日相关部门告知涉案房屋不能用作商业用途时，胡春根就已告知周金柱，要求与其协商，但其置之不理，扩大的损失应由周金柱自行承担。二、合同解除系周金柱的过错造成，故恢复原状期间的租金损失应由周金柱自行承担。三、胡春根因装修房屋产生的损失系因周金柱提供的出租房存在瑕疵导致，该损失应由周金柱承担。四、胡春根一审诉讼请求并无律师费一项，交通差旅费7160元系必要支出，应予支持。五、双方租赁合同明确写明乙方旅业式租房的协议，而非厂房。胡春根并不知晓涉案房屋不能用于商业用途，一直处于被蒙骗的状态。综上，请求撤销原判第二、三项，依法改判周金柱返还全部租金并赔偿其他合理费用（截止二审开庭之日的合理费用共计9768元）。
周金柱提起上诉称：一、原审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，依据不足。胡春根作为多年从事旅业式出租房行业的专业人员，其对旅业式出租房的性质应该是清楚的，经营旅业式出租房是胡春根的意愿，否则就无需加注“因国家政策原因所产生的乙方损失与甲方无关”这样的内容。涉案合同本质就是正常厂房出租，周金柱只要交付租赁标的物给就履行了合同义务，且合同约定的租金与相邻厂房并无差别。据了解，目前瓯海区政府对旅业式出租房是鼓励、扶持的，胡春根未采取任何补救措施，选择不履行合同，直接起诉周金柱，显然是不诚信，原判对其解除合同的诉讼请求予以支持，于法不符。二、胡春根要求解除合同系单方违约行为，应当根据双方合同的约定执行。周金柱可以不予退还租金。三、原审法院判决解除双方签订的租赁合同，在结果的处理上也是不符合法律规定与双方约定的。双方合同约定“因国家政策原因所产生的乙方损失与甲方无关”其中的损失，包括装修损失及租金、房屋占有使用费等等。恢复原状本身就是胡春根的义务，原审法院既然判决解除双方签订的租赁合同，胡春根就应当支付房屋租金或占用费到恢复原状之日为止。原审法院仅判决胡春根支付三个月的租金，显属错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回胡春根的原审诉讼请求。
二审期间，上诉人周金柱未提供新的证据。上诉人胡春根当庭提交机票二张、保险费发票一张、住宿费的发票一张、出租车发票三张，证明胡春根代理人因本案二审支出机票费用1510元、住宿费568元、出租车费用204元。周金柱对上述证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为不是本案的必要费用。经审查，本院认为周金柱的质证意见成立，对胡春根提供的上述证据本院不予确认。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，认为原判认定“同年6月份，被相关部门口头告知，该房屋的土地性质系工业用地，未经审批，不得做商业用途。对房屋的装修要先行停工。”依据不足，对该节事实不予确认，对原判决认定的其他事实予以确认。
本院认为：一、关于胡春根主张的合同解除理由是否成立，涉案《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。现行法律、行政法规并未对工业用房用于旅业式出租房作出明确的禁止性规定。本案一审中，胡春根提供的《温州市瓯海区人民政府办公室关于印发瓯海区工业企业“退二进三”工作实施细则（试行）的通知》（温瓯政办【2012】113号文件）仅能证明该区企业改变土地用途应如何申报、审批等事项，现胡春根未向任何部门提出审批申请，也未要求周金柱办理相关审批手续，故目前尚无法确定涉案房屋经审批后是否可以用于旅业式出租房经营。因此，胡春根主张涉案房屋不能用于旅业式出租房经营、涉案《房屋租赁合同》的目的无法实现，依据不足。但考虑到因双方在租赁合同履行过程中就涉案房屋是否可以用于旅业式出租房使用产生争议，导致胡春根停止涉案房屋的装修，以实际行动表明其不愿继续租赁涉案房屋。鉴于租赁行为客观上无法强制，涉案房屋租赁合同实际已无法继续履行，且涉案房屋租赁合同租期直至2025年6月6日方届满，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，基于上述理由，本院认为，应当允许双方解除合同，故对原审法院判决解除涉案《房屋租赁合同》的处理结果，本院予以维持。
二、关于周金柱是否应赔偿胡春根房屋改造、装修损失350000元的问题。首先，胡春根一审提供的用于证明房屋改造、装修费用的部分证据不符合证据的法定形式，其真实性及与本案的关联性均无法确定，不足以证明胡春根因涉案房屋改造、装修支出350000元的事实。其次，周金柱并未隐瞒涉案房屋系工业厂房的事实，并且如前所述，现有证据不能证明涉案房屋经审批后不能用于旅业式出租房使用，也不能证明周金柱拒绝配合胡春根办理相关审批手续，即胡春根不能证明周金柱在合同履行过程中存在过错，故其要求周金柱赔偿房屋改造及装修损失，缺乏事实依据。再次，未向胡春根在未办理任何审批手续的情况下就对涉案房屋进行装修，显然具有过错，应由其自行承担该部分损失。最后，涉案《房屋租赁合同》明确约定胡春根因国家政策原因所产生的损失与周金柱无关，因此，即使涉案房屋最终未通过“退二进三”审批，胡春根要求周金柱承担该部分损失亦不符合合同约定。综上，原判对胡春根要求周金柱赔偿经济损失350000元的诉讼请求不予支持，并无不当。
三、关于周金柱是否应向胡春根返还其已支付的租金400000元的问题。考虑到胡春根向原审法院提起本案诉讼距涉案《房屋租赁合同》签订仅间隔两个月，原审法院判决周金柱返还租金295000元，双方利益基本平衡，并无明显不当。
四、关于胡春根代理人的交通费、住宿费是否应由周金柱承担的问题。上述费用并非胡春根为本案支出的必要费用，原审法院对胡春根要求周金柱承担上述费用的诉讼请求不予支持，亦无不当。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11400元，由胡春根负担5675元，周金柱负担5725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年九月十八日
书 记 员 周婷婷