辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终7405号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王海铸。
委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月，辽宁万峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：牟英。
委托诉讼代理人：祃树营，辽宁诚高律师事务所律师。
原审第三人：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗区纪念街**号。
法定代表人：孙国宽，该防空办公室主任。
委托诉讼代理人：王宇波，男，该防空办公室宣传与法规处处长。
上诉人王海铸因与被上诉人牟英及原审第三人大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初6595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王海铸及其委托诉讼代理人吕洪刚、被上诉人牟英的委托诉讼代理人祃树营到庭参加诉讼，原审第三人大连市人民防空办公室经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王海铸上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：被上诉人故意隐瞒案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的重要事实，而该事实对上诉人决定是否对案涉房屋投入巨额资金进行装修存在重大影响。被上诉人就此存在缔约过失责任，依法应对上诉人的损失承担赔偿责任。因被上诉人并非案涉房屋2016年5月22日之后的权利人，法院应驳回被上诉人的反诉请求。一、上诉人提供被上诉人与李某签订的《房屋使用协议》作为新的证据，证明被上诉人在该协议中并未披露案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的重要事实。且该协议第一条第4项约定“使用期满后，如乙方继续使用，须于期满前60日前通知甲方，在同等条件下，乙方可优先使用”。在上诉人从李某处兑店时，上诉人作为该《房屋使用协议》承租方的继续履行者，有理由相信案涉房屋到期后可以进行长期续租。二、上诉人提供的录音证据一可以证实，被上诉人对上诉人从李某处兑店当时即是知情的，但被上诉人作为案涉房屋出租方并未向上诉人披露案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的重要事实。另外，上诉人认为在被上诉人同意兑店的情况下，应认定由上诉人代替原承租人李某继续履行合同，而不是房屋转租。三、上诉人提供的录音证据一、录音证据二以及被上诉人所开的两个门店与上诉人的店铺相互毗邻的照片和工商查询卡可以证实，被上诉人在上诉人开始装修时是明知的，且并未表示异议，也未向上诉人披露案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的重要事实。四、上诉人与被上诉人于2015年5月1日签订的协议并不能成为被上诉人免责的理由和依据。该协议虽然约定了使用期限为1年（2015年5月1日至2016年4月30日止），但该协议第一条第4项同时约定：“使用期满后，如乙方继续使用，须于期满前60日前通知甲方，在同等条件下，乙方可优先使用。”被上诉人未在协议中披露案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的重要事实，且在协议中约定到期后可以续签，由此误导上诉人错误决定长期经营并投入巨资装修。五、至于被上诉人所提反诉，基于被上诉人及第三人所称案涉房屋人防工程使用证于2016年5月22日已到期，房屋由第三人收回的事实，被上诉人并非案涉房屋2016年5月22日之后的房屋使用费收取的权利人，其无权向上诉人反诉主张房屋使用费，应予以驳回。
牟英辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于上诉人称被上诉人存在缔约过失责任一节，双方根本就不存在合同洽商的过程，上诉人是与案外人李某签订的兑店协议，该协议上只有上诉人与李某的签字，并无被上诉人的签字。同时上诉人在上诉状第二页第三段中明确表明被上诉人未参与谈判。二、上诉人提供的所谓的新证据，并不是法律规定的新证据。且该证据的第一条第4项约定，期满后，如乙方继续使用，需于期满前60日通知甲方，在同等条件下仅为优先使用。本案上诉人未提供按约通知的证据，同时根据中央军委及原审第三人的要求，也不存在继续使用的同等条件。三、上诉人与李某的兑店协议约定的期限是在2015年5月1日之前就到期，被上诉人根本没有义务或者责任披露案涉房屋于2016年5月22日到期的事实，而且被上诉人也是事后才知晓上诉人与李某签约情况。四、关于上诉人称是上诉人代替原承租人李某继续履行合同一节，被上诉人认为上诉人是与原承租人李某协议，而非与被上诉人签订，此种情形属于转租。五、上诉人提供的照片和工商查询卡不属于新证据，关于装修是清楚明知还是不知情，与本案并无关系，同时上诉人提供的录音表明不是被上诉人要求上诉人进行装修的，其装修房屋未经被上诉人同意，且其已使用至其与被上诉人所签协议期满。六、关于上诉人称被上诉人无权反诉主张房屋使用费一节，上诉人与被上诉人签订的房屋使用协议中已经明确约定相应的违约责任，同时相关的法律也规定被上诉人作为出租人有权主张逾期腾退的房屋使用费。关于上诉人所称房屋使用证到期一节，该使用证是否到期，并不影响案涉房屋使用协议的效力，同时第三人在一审庭审中也确认了其同意被上诉人与上诉人签订的房屋使用协议，对于被上诉人的反诉请求，也未提出其他意见。
大连市人民防空办公室未作答辩。
王海铸向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告损失300,000元，第三人在过错范围内承担赔偿责任。
牟英向一审法院反诉请求：1.原告王海铸腾退甘井子区某小区40-42号楼间2-3号公建房屋；2.原告赔偿因对案涉房屋恢复原状产生的损失（暂定50,000元）；3.原告交纳10,000元保证金归被告所有；4.原告承担自2016年5月3日起至实际腾退案涉房屋之日的占有使用费（按每日200元标准计算）；5.原告承担反诉费。
一审法院认定事实：2015年5月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋使用协议》，该协议约定，甲方将位于甘井子区某小区40-42号楼间2-3号公建出租给乙方使用，使用期限1年（2015年5月1日-2016年4月30日），使用费每年80,000元；乙方应付房屋使用保证金10,000元，待房屋期满后，如没有任何欠费和房屋内原有的设备没有损坏等情况，由甲方返还乙方；甲方保证乙方在合同期内对该房屋拥有使用权。乙方交还房屋的日期为协议解除或终止之日。乙方对屋内外进行修改、装饰、装修，增加固定设备应征得甲方同意后方可施工，费用由乙方承担。本协议解除或终止后，乙方不得将屋内的固定装修设施拆除，甲方不对乙方进行补偿；协议履行完毕，可以终止和解除。
2013年7月8日，第三人向被告颁发《人防工程使用证》，证号2013JG004，工程名称盛世闲庭人防工程管理房，工程地址甘井子区某小区，使用单位牟英，使用期限2013年5月23日至2016年5月22日。第三人表示同意被告将该工程一部分房屋转租给原告，但合同期满第三人需要收回房屋。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告约定合同履行期限为1年（2015年5月1日-2016年4月30日），合同期满，双方没有就房屋续租达成新的合同，同时被告明确表示不同意原告续租案涉房屋，第三人欲收回房屋的事实亦致使合同没有继续履行的可能，该合同约定的双方之间的租赁行为应依约终止。关于原告诉请的赔偿金一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定除外。”根据双方签订的合同约定，“本协议解除或终止后，乙方不得将屋内的固定装修设施拆除，甲方不对乙方进行补偿。”故原告主张的被告及第三人承担赔偿责任的诉请，没有事实及法律依据，依法不予支持。
对于被告的反诉请求，关于请求原告腾退涉案房屋一节，合同履行期满，双方的房屋租赁行为依约终止，原告应按照约定腾退涉案房屋。同时，原告自述自2016年5月已经没有经营行为，至今属于停业空置状态，可以随时腾退，即具有涉案房屋实施腾退的现实可能。故对于被告该项反诉请求，依法予以支持。
关于被告主张的恢复原状损失赔偿一节，该项损失并未实际发生，故对于该项反诉请求，依法不予支持。
关于被告请求判令保证金归其所有一节，因原告并未在本案中对保证金提出主张，对该项反诉请求，依法不予处理。
关于被告请求的占用期间使用费一节，原告应当在合同到期时向被告腾退房屋，原告拒不腾退，应当向被告交纳占用期间的使用费。关于数额，被告按照合同约定的每年80,000元的租金标准，主张自2016年5月3日起至实际腾退房屋之日，按照每天200元计算，符合法律规定，对于该项反诉主张，依法予以支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告王海铸的诉讼请求；二、反诉被告王海铸自判决生效之日起30日内腾退位于甘井子区某小区40-42号楼间2-3号公建房屋给反诉原告牟英；三、反诉被告王海铸给付反诉原告牟英自2016年5月3日起至案涉房屋实际腾退之日止的占用使用费（按200元/天计算）；四、驳回反诉原告牟英的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告王海铸负担。反诉费800元，由被告牟英负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了被上诉人与案外人李某签订的《房屋使用协议》，拟证明被上诉人未披露人防工程使用证的使用期限，误导上诉人相信可长期租用案涉房屋；提供被上诉人经营店铺的企业机读档案登记资料、照片，拟证明被上诉人对上诉人进行装修是知情的。被上诉人均认为上述证据不属于新的证据，其对《房屋使用协议》的真实性没有异议，但对上诉人的证明事项不予认可，认为协议中约定的期限未超出人防工程使用证上载明的使用期限；对被上诉人经营店铺的企业机读档案登记资料的真实性没有异议，但认为其上载明的店铺名称与照片上显示的店铺名称不一致；认为照片的真实性无法核实。双方对《房屋使用协议》的真实性无异议，本院予以采信。企业机读档案登记资料上载明个体户名称为大连市甘井子区松江路晓英休闲屋，照片上显示的是“晓英休闲会所”，二者名称不一致，且仅该两份证据不能证明上诉人的待证事实。本院补充查明：被上诉人与案外人李某签订《房屋使用协议》，约定甲方（被上诉人）将案涉房屋出租给乙方（李某），期限自2012年5月1日至2015年4月30日，其中第一条第四项约定使用期满后，如乙方继续使用，须于期满前60日前通知甲方，在同等条件下，乙方可优先使用。上诉人称其从李某处承继案涉房屋的租赁权，并在2014年10月份对案涉房屋进行了装修，在其与被上诉人签订《房屋使用协议》之前，上诉人将租金交予李某。
本院确认的上述事实，有李某与被上诉人签订的《房屋使用协议》及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。现上诉人依照上述法条的第（二）项主张权利，其应举证证明被上诉人的行为符合上述规定。该法条是对缔约过失责任的规定。缔约过失责任，是在合同的订立过程中，一方因违背依据诚实信用原则所应尽的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担民事责任。此种责任发生在合同订立阶段。只有在合同尚未成立，或者虽然成立，但因不符合法定的生效要件被确认为无效或者被撤销时，缔约人才应当承担缔约过失责任。而本案中，上诉人与被上诉人于2015年5月签订《房屋使用协议》，该协议系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，应为合法有效，且双方均已按照该协议的约定进行履行，该协议约定的租赁期限为一年，现已过合同约定的履行期限，即双方均依约履行完毕该协议，并不存在合同未成立抑或被确认无效或被撤销的情形，故上诉人以缔约过失责任主张权利，没有法律依据。
关于上诉人主张因被上诉人故意隐瞒案涉房屋人防工程使用证将于2016年5月22日到期的事实，误导上诉人对案涉房屋投入巨额资金进行装修一节，被上诉人持有的人防工程使用证的使用期限自2013年5月23日至2016年5月22日，而被上诉人与案外人李某签订的《房屋使用协议》中约定的租赁期限至2015年4月30日，被上诉人与上诉人签订《房屋使用协议》约定的租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，即无论是被上诉人与案外人签订的合同期间还是与上诉人签订的合同期间，均在人防工程使用证的使用期限内，在此期间被上诉人对案涉房屋享有使用、收益的权利，其中也包含对外出租的权利。且被上诉人在上述与李某及上诉人的协议期间内亦均未影响承租人对案涉房屋的承租权，故不论被上诉人在人防工程使用证载明的使用期间内是否将使用证的使用期间告知上诉人，其均未影响上诉人正常承租、使用案涉房屋的权利。
关于上诉人称根据被上诉人与李某签订的《房屋使用协议》以及被上诉人与上诉人签订的《房屋使用协议》第一条第四项约定，其有理由相信被上诉人在协议约定期满后仍会长期租赁给其使用一节，上述两份《房屋使用协议》第一条第四项均约定：“使用期满后，如乙方（承租人）继续使用，须于期满前60日通知甲方（被上诉人），在同等条件下，乙方可优先使用”。该条款对租赁期限届满后，原承租人继续使用的情形作出约定，但其前提条件是原承租人需在特定期间内通知被上诉人，在同等条件下，具有优先承租的权利。但并未约定租赁期限届满后，只要原承租人于特定时间内提前通知，被上诉人就必须租赁给原承租人。不排除在其他案外人提出的条件更为优厚或者被上诉人不愿出租、不能出租的情况下，被上诉人不再将案涉房屋租赁给原承租人。如上诉人所述属实，其应于被上诉人与李某的《房屋使用协议》到期后，在2015年5月另行与被上诉人签订《房屋使用协议》时就长期租赁案涉房屋事宜进行约定，但事实却是双方仍在2015年5月签订的协议中约定了租赁期限为一年。现上诉人与被上诉人签订的《房屋使用协议》约定的期限届满，上诉人亦未举证证明双方以其他方式达成长期租赁的合意，且原审第三人欲收回房屋致使被上诉人无法再将案涉房屋租赁给上诉人的情况下，对上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于上诉人称被上诉人对在上诉人进行装修当时就是知情的，但却隐瞒人防工程使用证使用期限一节，根据上诉人一审提交的录音证据恰能证明被上诉人当时仅告知上诉人做好防水工程，双方并未就上诉人进行装修的程度进行磋商，装修的程度亦不是被上诉人能确定的。且不论是李某与被上诉人签订的《房屋使用协议》还是上诉人与被上诉人签订的《房屋使用协议》中均约定了“本协议解除或终止后，乙方不得将屋内的固定装修设施拆除，甲方不对乙方进行补偿。”即上诉人在装修时，就应预见到在租赁期限届满时，装修设施不予拆除，被上诉人对装修费用亦不予补偿，故因上诉人进行装修造成的损失其亦应自行负担。被上诉人对上诉人进行装修是否知情，并不影响上诉人应承担装修费用的约定。
关于上诉人称因被上诉人持有的人防工程使用证已于2016年5月22日到期，故不应再向被上诉人支付2016年5月22日之后的房屋占有使用费一节，上诉人系基于与被上诉人之间的租赁合同关系占有使用案涉房屋，在双方之间的《房屋使用协议》到期后，上诉人应及时从案涉房屋内腾退，但其在租赁期满后仍未腾退，应向被上诉人支付逾期腾房的占有使用费。在上诉人向被上诉人腾房并支付占有使用费后，原审第三人是否向被上诉人主张相应的权利是原审第三人对自己权利的处分，因原审第三人在本案中并未提出具体诉讼请求，在本案中不一并处理。
综上所述，上诉人王海铸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元（上诉人已预交），由上诉人王海铸负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十二月十九日
书记员 杜玉洁