上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9515号
上诉人(原审原告)：上海一儒实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王白予，总经理。
委托诉讼代理人：王曙民。
委托诉讼代理人：丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海市青浦区华新镇华光浴池，住所地上海市青浦区。
经营人：李之平，男，1966年7月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县。
原审第三人：吴相信，男，1971年1月31日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
原审第三人：吴群珍，女，1969年4月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
原审第三人：吴成龙，男，1992年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
上海一儒实业有限公司(以下简称“一儒公司”)因与被上诉人上海市青浦区华新镇华光浴池(以下简称“华光浴池”)、原审第三人吴相信、吴群珍、吴成龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一儒公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第七项，改判吴相信、吴群珍、吴成龙与华光浴池共同承担相应付款责任。事实及理由：吴相信、吴群珍、吴成龙与华光浴池是转租关系，吴相信、吴群珍、吴成龙作为上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋及沿街门面房(华富街XXX号)的次承租人及实际使用人，对欠付租金、房屋使用费及使用房屋期间的水电费，其应与华光浴池共同承担付款责任。华光浴池的经营人李之平已失踪，一审判决将面临无法执行的境地，一儒公司的权益将无法得到保障。
华光浴池未到庭应诉。
吴相信、吴群珍、吴成龙未到庭应诉。
一儒公司向一审法院提起上诉，请求判令：1、解除一儒公司、华光浴池间的租赁合同，并要求华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙立即腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋及沿街门面房(华富街XXX号)，并将前述房屋返还一儒公司；2、华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙支付一儒公司截至2015年10月30日所欠的上址房屋租金123,000元；3、华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙向一儒公司支付上址房屋拖欠的使用费(以年租金286,650元为标准，自2015年10月31日起计算至实际腾退之日止)；4、华光浴池支付一儒公司解除违约金68,250元(按照年租金273,000元的标准计算3个月租金)；5、华光浴池支付一儒公司逾期违约金(自2014年11月1日起计算至实际付款日，按逾期金额每日千分之一的标准计算)；6、华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙据实结清至腾退之日止的水、电、煤气、电话费等费用；7、本案受理费由华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙负担。
一审法院认定事实：2011年9月26日，一儒公司、华光浴池签订《厂房租赁合同》，约定一儒公司将坐落于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号厂区内南面二层厂房及沿街门面房(华富街XXX号)房屋租赁给华光浴池使用，房屋建筑面积1,300平方米，租赁期自2011年11月1日至2021年10月30日，年租金26万元(不含税)；付款方式为先付后用，一年一付，在本年度结束的10天前付清下一年度的租赁费用。如华光浴池逾期支付租金的，除应及时如数补交之外，还应按照每天逾期金额的千分之一向一儒公司支付违约金；租金标准为每两年在原基础上递增一次，递增率为5%，即第3年起，年租金为273,000元，第5年起，年租金为286,650元，第7年起300,980元，第9年起316,000元；华光浴池擅自将房屋转租、转让或转借或者租赁期间拖欠租金超过一个月的，一儒公司有权立即解除租赁合同，并收回房屋而无需任何赔偿；违约责任部分约定租赁期间双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前三个月通知对方并补偿经济损失3个月租金。双方另约定了其他权利义务。合同签订后一儒公司按约将房屋交付华光浴池使用，华光浴池营业执照为个体工商户，经营者姓名李之平，经营场所上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号。一儒公司系位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房地产的权利人，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业用地，1-5幢建筑面积合计2,934平方米。系争房屋中的沿街门面房位于青浦区华新镇华富街XXX号,无产权证。上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室加盖公章出具证明，载明位于华新镇华富街XXX-
XXX号XXX层楼房(建筑面积264平方米)房屋产权原属“上海民新祥服装辅料有限公司”所有，现因其过户给“上海一儒实业有限公司”，所以现该房屋产权属“上海一儒实业有限公司”所有。华光浴池自2014年开始逾期支付一儒公司租金及拒不支付一儒公司租金，虽经一儒公司多次催讨，但华光浴池至今结欠一儒公司2014年10月31日至2015年10月30日租金余款123,000元。2015年5月，吴相信、吴群珍、吴成龙以华光浴池结欠他们钱款为由擅自住进系争房屋内，一儒公司多次要求吴相信、吴群珍、吴成龙立即搬离，甚至数次报警，但至今吴相信、吴群珍、吴成龙仍非法居住于系争房屋内并使用该房屋内的水电等设施。合同约定了华光浴池不得擅自转租或转让。吴相信、吴群珍、吴成龙没有支付过一儒公司任何钱款,一儒公司与吴相信、吴群珍、吴成龙之间无合同关系。综上一儒公司认为，华光浴池拒不支付租金，根据《厂房租赁合同》约定一儒公司有权立即解除上述《厂房租赁合同》，吴相信、吴群珍、吴成龙与华光浴池之间即便真的存在债权债务纠纷，吴相信、吴群珍、吴成龙也无权侵占属于一儒公司的财产，吴相信、吴群珍、吴成龙理应与华光浴池一并腾退房屋，并作为房屋的实际使用人，应与华光浴池共同承担付款义务。
一审庭审中，一儒公司表示逾期付款违约金由法院酌情调整。
一审法院认为，一儒公司、华光浴池签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。现华光浴池未能按照合同约定支付相应的租金，且未经一儒公司同意转租，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定华光浴池未按约定时间付清租金，一儒公司有权单方解除合同，故一儒公司要求解除合同合法有据，法院予以支持。一审法院确认合同解除时间为2015年10月30日。合同解除后，华光浴池理应从系争房屋内及时搬离，吴相信、吴群珍、吴成龙作为实际使用人，其并未与一儒公司建立租赁关系，吴相信、吴群珍、吴成龙继续占用系争房屋没有依据，应与华光浴池一并腾退。因华光浴池违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同解除违约金，法院结合合同对于违约金约定的标准、一儒公司的实际损失、双方的过错程度、合同履行程度等因素，认定华光浴池理应支付一儒公司相当于三个月租金的合同解除违约金。华光浴池占用系争房屋理应支付房屋使用费，华光浴池至今未能腾退，一儒公司根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，法院予以支持。对于逾期付款违约金，根据本案实际情况、华光浴池的违约行为等方面，法院对逾期付款违约金酌情调整为日万分之五。吴相信、吴群珍、吴成龙非租赁合同相对方，一儒公司要求吴相信、吴群珍、吴成龙对华光浴池的债务共同承担责任，于法无据，法院不予支持。合同解除后，一儒公司要求对华光浴池房屋使用费主张逾期付款违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。华光浴池及吴相信、吴群珍、吴成龙经法院合法传唤未到庭，法律后果自行承担。判决如下：一、上海一儒实业有限公司与上海市青浦区华新镇华光浴池于2011年9月26日签订的《厂房租赁合同》于2015年10月30日解除；二、上海市青浦区华新镇华光浴池、吴相信、吴群珍、吴成龙应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋及沿街门面房(华富街XXX号)租赁房屋并将该房屋返还上海一儒实业有限公司；三、上海市青浦区华新镇华光浴池应于判决生效之日起十日内支付上海一儒实业有限公司截至2015年10月30日所欠的房屋租金人民币123,000元；四、上海市青浦区华新镇华光浴池应于判决生效之日起十日内支付上海一儒实业有限公司房屋使用费(以年租金286,650元为标准，自2015年10月31日计算至实际腾退之日止)；五、上海市青浦区华新镇华光浴池应于判决生效之日起十日内支付上海一儒实业有限公司解除合同违约金人民币68,250元；六、上海市青浦区华新镇华光浴池应于判决生效之日起十日内支付原告上海一儒实业有限公司逾期付款违约金(2014年11月1日至11月27日以本金173,000元的日万分之五计算；2014年11月28日至12月4日以本金153,000元的日万分之五计算；2014年12月5日至实际支付日止以本金123,000元的日万分之五计算)；七、上海市青浦区华新镇华光浴池应于迁出房屋当日，与上海一儒实业有限公司据实结清水费、电费。如果上海市青浦区华新镇华光浴池未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，吴相信、吴群珍、吴成龙在(2015)青民三(民)初字第3729号案件2015年10月30日的谈话笔录中陈述，“被告的经营人李之平已经找不到了，李之平在2014年将系争房屋(包括消防、营业执照、装修设备)全部转让给我们，转让费65万元，钱款已经付清，我们在2014年接手后对房屋重新进行了装修，花费了20-30万元。”
本院认为，一儒公司对于一审判决判令的金额并无异议，本案争议焦点在于吴相信、吴群珍、吴成龙是否应共同承担付款责任。根据现有证据可知，华光浴池的经营人李之平将房屋经营权转让后，吴相信、吴群珍、吴成龙仍以“华光浴池”名义对外经营，故吴相信、吴群珍、吴成龙与华光浴池并非转租关系。无论现华光浴池由谁实际经营，均不影响华光浴池对外承担法律责任。因华光浴池始终未到庭应诉，在一儒公司无确凿证据推翻吴相信、吴群珍、吴成龙的陈述的情况下，一儒公司以转租为由要求吴相信、吴群珍、吴成龙共同承担付款责任，依据不足，本院难以采纳。一审法院判决结果正确，本院予以维持。
综上所述，一儒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费2,760元，由上诉人上海一儒实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一七年十一月八日
书 记 员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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