辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01438号
上诉人（原审原告）：李宁，无职业。
委托代理人：高原，辽宁悦泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王轩。
被上诉人（原审被告）：王馨晨。
二被上诉人共同的委托代理人：刘甲明、林凤鹰，辽宁仕鹏律师事务所律师。
原审原告李宁与原审被告王轩、王馨晨房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘审民初字第73号民事判决，原审原告李宁不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李宁及其委托代理人高原，被上诉人王轩、王馨晨的委托代理人刘甲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宁一审诉称：因向被告王轩借款，将自有位于大连市甘井子区榆石街某号，面积为63.59平方米的房屋以委托公证的方式抵押给被告王轩。现原告向被告偿还借款，被告王轩避而不见，使得原告无法还清借款。原告感到反常，经了解得知被告王轩已经将原告上述房屋私自以买卖的名义过户给被告王馨晨，且二位被告系夫妻关系。原告认为二位被告属恶意串通损害原告利益，此行为严重违反合同法相关规定，应属无效合同。故诉至一审法院，请求确认二被告之间针对大连市甘井子区榆石街某号房屋买卖合同无效。
被告王轩、王馨晨一审辩称：第一，2013年7月9日原告及其配偶共同到大连市公证处办理了公证的授权委托书，在公证授权委托书当中原告及其配偶授权被告王轩与被告王馨晨订立房地产买卖合同及相关协议，代办房屋交接过户的手续，即原告李宁在给被告王轩出具授权委托书时意思表示明确，委托被告王轩将案涉房屋出卖给被告王馨晨系原告李宁真实的意思，故原告李宁要求确认王轩与王馨晨之间签订的房屋买卖合同无效无事实及法律依据。第二，涉案的房屋总的价值是人民币48万元左右，而本案的被告王轩借给原告20万元，还了该房屋的贷款27万元，该房屋过户产生的税费是1万元，即本案的被告总计付出了人民币48万元，基本上与该房屋的价值基本对等，由此可见房屋的交易不会对原告的权利造成任何的损害，二被告不存在所谓的恶意串通以及所谓的利己代理行为。
一审法院审理查明：1、2013年7月9日，原告李宁及其配偶王林江到大连市公证处进行公证，公证书为（2013）大正民字第41096号，公证事项为委托被告王轩在权限内代办位于大连市甘井子区榆石街某号房屋的如下事项：1、清偿有关银行的借款，领取注销抵押登记相关文件；代领保险退费；注销抵押登记，领取产权证。2、出售此房。与买方王馨晨签订房地产买卖合同及相关协议，代办房屋交接、过户手续，代为接受登记机构询问、提交登记申请和资料、代为在相关登记文书上签字、按手印。如资金需监管，则代办资金监管、解冻（解除）手续；代收房款。如买方贷款，协助买方办理贷款手续，签订有关抵押贷款合同及签署其他相关文件，代收贷款（开户、转款等）。3、代办报税手续，缴纳相关费用。4、代为查询、调取委托人名下房产档案信息及办理过户所需的相关信息查询、变更手续。5、如上述房址变更，代办变更手续并领取该产权证。6、代办维修基金过户手续并领取维修基金。受托人在办理上述事项过程中所签署的相关法律文件，委托人均予以承认。受托人有转委权。委托期限半年。
2、被告王轩根据委托公证的内容以原告委托代理人身份与被告王馨晨签订合同编号为300000146830的大连市房地产买卖合同，出卖位于大连市甘井子区榆石街某号的房屋，该房屋建筑面积为63.59平方米，产权证号为20××63，双方约定转让价款为496，000元，于2013年9月10日一次性付清，并约定于2013年9月10日正式交付房产。
3、2013年9月9日，被告王轩还清案涉房屋贷款270，000元。招商银行出具了证实原告房屋的贷款本息已经全部还清的证明书。
4、2013年9月10日，被告王馨晨缴纳了因买卖房屋而产生的税费9，920元。根据税务机关代开统一发票10074434号显示，被告王馨晨为付款方，原告李宁为收款方，双方因买卖位于甘井子区榆石街某号、房屋产权证号为20××63的房屋而产生税费合计9，920元。
5、被告王轩与被告王馨晨于2011年8月30日登记结婚，系夫妻关系。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点即为被告王轩基于原告李宁的委托与被告王馨晨之间签订的买卖合同是否有效。关于焦点问题，一审法院认为原告李宁出具的授权委托符合法律规定，王轩基于李宁的委托与王馨晨签订买卖合同合法有效。
第一，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。该法第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。故委托合同在委托人作出委托要约，受托人作出接受委托的承诺时即成立。受托人在委托的范围内所从事行为的法律后果由委托人承担。故本案中，原告李宁给被告王轩出具的授权委托不违反法律、行政法规的规定合法有效。在该委托书已明确载明“委托王轩与买方王馨晨签订房地产买卖合同及相关协议”的情况下，被告王轩与被告王馨晨签订商品房买卖合同系基于原告李宁的委托，原告李宁在签订委托书时已经知晓并认可将案涉房屋出卖予王馨晨，至于被告王轩与王馨晨之间是否属于夫妻关系，并不影响委托书的效力，故原告李宁在明知将案涉房屋出售给王馨晨的情况下主张二被告之间属恶意串通，无事实及法律依据。
第二，被告王轩代理原告李宁与被告王馨晨签订的商品房买卖合同并未损害原告的利益。根据房屋买卖合同之约定，案涉房屋的交易价格为496，000元，并未明显低于市场交易价格，故原告主张二被告恶意串通损害原告利益无事实及法律规定。
综合以上两点，一审法院认为，原告李宁与被告王轩之间的委托行为合法有效，被告王轩基于原告李宁的委托将案涉房屋出售予被告王馨晨并无不当，且房屋交易价款合理，二被告之间并不存在恶意串通损害原告利益之情形。
至于本案是否属于流质的情形，一审法院认为，流质条款是指双方当事人在抵押合同中预先约定，债务人届期未履行债务时，抵押物归抵押权人所有的条款。流质条款之所以无效原因有二。第一、流质条款的约定容易产生高价值的物品低价转移给抵押权人损害抵押人的利益或抵押后财产价值大跌损害抵押权人利益，违背了民法的公平和等价有偿原则。第二，抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移抵押权人所有，违背了抵押权的本质属性。本案并非在债务人届期未履行债务时，抵押物直接归抵押权人所有，而是双方形成了新的卖房委托关系，且在王轩与王馨晨形成的买卖合同中约定了房屋的相关价款，而并非直接以房抵债。故本案不属于流质之情形。
至于双方民间借贷数额产生的争议，并非本案的受理范围，一审法院不予一并处理。原告可另外提起诉讼予以解决。
综上所述，大连市甘井子区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告李宁的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费50元，保全费1920元，以上合计2070元（原告已预付），由原告承担。
李宁的上诉理由及请求是：上诉人与被上诉人因借贷关系，上诉人将自有房屋以委托公证的方式抵押给被上诉人。被上诉人王轩因上诉人未能按期还款而自行与被上诉人王馨晨签订房屋买卖协议，将房屋转让给王馨晨。上诉人为此以房屋买卖合同纠纷为案由向人民法院提起诉讼，请求确认该买卖合同无效，现一审法院在查明相关事实后，却错误的认为双方的交易是合法有效的，判令驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为，本案的交易双方没有买卖房屋的真实意思表示，上诉人将现正在居住的唯一一套住房，以委托公证的方式抵押给被上诉人的目的是保证按时还款。此后被上诉人王轩将房屋出售给自己的配偶王馨晨，并与之签订买卖合同的行为上诉人均不知晓。双方既然没有交易的真实意思表示，合同必然是无效的。被上诉人以出借给上诉人的借款未按期还款为由将抵押给其的房屋，自行以买卖的方式据为己有的行为，本身就属趁人之危及违反担保法司法解释中禁止流质的规定。故请求：1.撤销大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘审民初字第73号民事判决；2.判令二被上诉人之间签订的大连市甘井子区榆石街某号房屋买卖合同无效；3.诉讼费用由被上诉人承担。
王轩、王馨晨二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院二审补充查明：庭审中，王轩提交了一份2013年7月10日签订的《抵押协议》，甲方（贷款方）为王轩，乙方（借款方）为李宁。其中主要内容记载：乙方借款期间用自有名下房产以委托公证形式抵押给甲方，产权证号：字第20××63号房产……乙方如在还款到期日未能偿还所欠甲方全部价款人民币大写贰拾万元整，甲方有权处理此房，乙方需无偿配合。协议尾部由王轩和李宁分别签字并摁手印，李宁在庭审中对该份《抵押协议》上的签字和手印均不予认可，但在本案中未提出笔迹鉴别司法鉴定的请求。
本院认为，本案二审争议的焦点仍为房屋买卖合同的效力问题。本案中，从王轩作为证据提交的2013年7月10日《抵押协议》的内容来看，该抵押协议中明确记载了借款及将案涉房屋以委托公证的形式进行抵押的事实，李宁虽对该《抵押协议》的真实性不予认可，但由于该份证据是由王轩作为证据向法庭提交的，显然王轩对协议的真实性是认可的。而该《抵押协议》的内容与双方当事人在庭审中的陈述也是基本一致的：李宁向王轩借款，并以其所有的案涉房屋所有权作为相应抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。王轩与李宁签订的《抵押协议》中约定：“乙方如在还款到期日未能偿还所欠甲方全部价款人民币大写贰拾万元整，甲方有权处理此房，乙方需无偿配合”。依据上述法律和司法解释的规定，王轩与李宁的该项约定应当认定为无效。另一方面，从案涉房屋买卖合同签订和履行的过程来看，王馨晨并未尽到一般善良管理人应尽的注意义务。房屋买卖是一种相对重大的财产处分行为，通常，购房人最关心的莫过于交易的安全性，因此在购房前首先要对房屋的权属和现状进行充分的了解和查验，这既是购房人的权利，也是购房人应尽的一般注意义务。但本案中，王馨晨作为购房人，在房屋买卖合同签订前后从未到案涉房屋内实地察看，对房屋的坐落、结构、装饰装修和居住情况也未进行任何的了解，王馨晨亦没有实际支付过任何购房款，在取得房屋所有权后也没有主张对房屋的占用、使用、收益等权利，显然，王馨晨没有购买房屋的真实意思表示，王馨晨在庭审中也表示其并不是真实购房。同时，王轩与李宁虽对实际借款的数额存在争议，但均认可双方存在民间借贷的法律关系，李宁并没有真实的出售房屋的意思表示，王轩的代理行为也不是为被代理人李宁获取利益，而是以案涉房屋的所谓买卖形式来作为担保向王轩偿还债务的一种方式，本案实际上存在“名为买卖，实为借贷”的法律关系。本院认为，民事活动必须遵守法律，遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，不能违反社会公德。因此，在本案买卖双方当事人意思表示均不真实、不存在真实的房屋买卖意思表示和合同关系的情况下，不能认定案涉房屋买卖合同真实有效。综合以上事实和理由，本院认为，王轩代理李宁与王馨晨于2013年9月10日签订的《大连市房地产买卖合同》依法应认定为无效，李宁的原审诉讼请求应予支持，原审判决对合同效力的认定是错误的，本院依法予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘审民初字第73号民事判决；
二、王轩代理李宁与王馨晨于2013年9月10日签订的《大连市房地产买卖合同》（合同编号300000146830）无效。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元（均由李宁预交），由王轩、王馨晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一五年二月二日
书 记 员 耿 艳