浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第60号
原告：永嘉县住房和城乡规划建设局。
法定代表人：潘剑永。
委托代理人（特别授权）：麻建春、陈雪好。
被告：永嘉县大昌房地产评估有限公司。
法定代表人：游春龙。
委托代理人（特别授权）：郑文浩。
原告永嘉县住房和城乡规划建设局与被告永嘉县大昌房地产评估有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理，依法适用简易程序于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告永嘉县住房和城乡规划建设局的委托代理人麻建春、陈雪好，被告永嘉县大昌房地产评估有限公司的委托代理人郑文浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永嘉县住房和城乡规划建设局诉称：被告于2010年8月26日参加在永嘉县公共资源交易中心举行的瓯北含笑花A组团营业房租赁权拍卖会，通过竞拍获得瓯北含笑花A组团4、5号楼一层营业房（建筑面积323.66平方米）的租赁权。双方于2010年8月27日签订共有产权租赁合同，约定租赁期限五年，从2010年9月1日起至2015年9月1日止，租金分为五个年度支付，第一年租金为264000元，在租赁合同签订同时（2010年8月30日前）付清，从第二年开始，每年租金以上年度的年租金为基数每年递增8%，于每年7月30日前一次性支付给出租人，先付后用。
被告每年仅支付合同约定的固定租金，自2011年开始未严格按照合同约定支付每年递增的租金。为此，原告曾多次向被告催讨，被告一直以各种理由拖延支付。为维护自身合法权益，原告现诉至法院请求判令被告立即支付拖欠租金68564元并支付违约金（违约金按每日万分之五计算至拖欠租金实际偿还之日止）。
为证明自己主张的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、组织机构代码证、法定代表人身份证明书复印件一份，以证明原告的主体资格；
2、工商登记查询及法定代表人身份证复印件各一份，以证明被告的主体资格；
3、房屋所有权证一份，以证明涉案房屋的权属；
4、永嘉县国有产权竞买申请书、成交确认书、公证书各一份，以证明被告通过竞拍获得涉案房屋租赁权并于2010年8月27日签订公有产权租赁合同的事实；
5、公房催缴租金通知存根、EMS快递存根各一份，以证明原告多次向被告催讨租金的事实。
被告永嘉县大昌房地产评估有限公司辩称：被告在2011年和2012年向原告支付264000元租金，原告予以接收并开具发票，应视为双方通过合同实际履行表明对租金年递增8%这一条款进行了修改，故被告不构成违约。退一步讲，即使构成违约，原告现主张要求被告支付2011年租金递增部分已经超过诉讼时效。另外，双方关于违约金的约定过高，请求依法予以调整。
被告永嘉县大昌房地产评估有限公司在举证期限内向本院提交了发票二份作为证据，以证明被告连续三年按照年租金264000元向原告支付，原告亦同意收取的事实。
对原告提交的证据，被告质证意见如下：
对证据1、2、3、4的真实性、合法性和关联性均无异议。
对证据5。该证据仅能证明原告曾在2013年8月20日及以后向被告催讨租金，此前并未催讨，而且也不是多次催讨。
对被告提交的证据，原告对其真实性、合法性和关联性均无异议，但对其证明对象有异议。该证据仅能证明原告每年收取被告租金264000元，但不能证明原告同意免收年递增部分租金。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、4形式完整、内容合法，与本案具有关联性，被告均无异议，且经审查核对尚未发现证据存有瑕疵和疑点，可以证明相应待证事实，本院均依法予以认定。对证据5，公房催缴租金通知存根的落款时间是2013年8月20日，可以证明原告于该日向被告书面催讨2013年9月至2014年8月间房屋租金332565元的事实；被告对收到律师函快递及律师函内容表示无异议，故该证据可以证明原告委托律师于2014年1月8日向被告邮寄催讨房屋租金律师函的事实。故本院对证据5予以认定，对被告的相应质证意见予以采信。
被告提交的证据发票二份，原告对其真实性、合法性和关联性无异议，且经审查核对尚未发现证据存有瑕疵和疑点，可以证明被告向原告支付2011年和2012年房屋租金各264000元、原告开具相应发票的事实，本院予以认定。但是该发票仅能证明上述事实，单独无法得出原告同意免收年递增8%租金的结论。故本院对原告的相应质证意见予以采信。
结合已认定的证据和原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告通过竞拍方式获得了所有权属于原告的坐落于瓯北含笑花A组团4、5号楼一层营业房（建筑面积323.66平方米）的租赁权。双方于2010年8月27日签订租赁合同，约定租赁期限从2010年9月1日起至2015年9月1日止，租金分为五个年度支付，第一年租金为264000元，在租赁合同签订同时（2010年8月30日前）付清，从第二年开始，每年租金以上年度的年租金为基数每年递增8%，于每年7月30日前一次性支付给原告，先付后用。合同第八条还约定，乙方（即被告）不能按本合同约定按期支付租金的，每逾期一天，按逾期总额的万分之五向甲方（原告）支付违约金。
合同签订后，被告已按每年264000元的金额支付了至少三年的租金，但未支付合同约定每年递增8%的租金。原告于2013年8月20日向被告书面催讨2013年9月至2014年8月间房屋租金332565元，后又于2014年1月8日向被告邮寄催讨房屋租金的律师函，而被告至今未支付合同约定每年递增8%的租金。故原告诉至本院。
本院认为，双方已在租赁合同中明确约定第一年租金为264000元，从第二年开始每年租金以上年度租金为基数递增8%，于每年7月30日前一次性支付，故被告负有按照此约定及时、足额支付租金的合同义务。按照该约定计算可知，此后三年递增租金分别为21120元、22809.6元和24634.36元，共计68563.96元。通过对被告提交的证据发票的认证，被告每年只支付264000元租金，原告予以收取并开具发票，并不能当然得出原告放弃递增8%的租金的结论，不构成双方以自己的履行行为表明变更合同相关约定的情形。被告未支付合同约定的年递增8%的租金，其行为已经构成违约，应当承担继续支付拖欠租金68563.96元并按合同约定支付违约金的违约责任。故本院对被告的相应辩解不予采纳。
关于诉讼时效问题。合同明确约定租金于每年7月30日前一次性支付，故2011年9月1日至2012年8月31日间的租金应在2011年7月30日前一次性支付，2012年9月1日至2013年8月31日间的租金应在2012年7月30日前一次性支付。根据被告提供的证据税务发票可知，被告仅于2011年9月5日和2012年11月5日向原告各支付264000元，而原告未提供证据证明其在此后一年时间内向被告主张该两个年度递增8%的租金，被告亦否认原告曾催讨。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。故原告现向被告主张要求被告支付该两个年度递增8%租金均已超过法律规定的一年诉讼时效期间。故本院对原告请求被告支付2011-2012和2012-2013年度递增8%租金21120元、22809.6元的诉讼请求均不予支持，对被告的相应辩解予以采纳。
关于双方约定按逾期总额的万分之五支付违约金是否过高的问题。原告收取房屋租金后的预期可得收益一般情况下低于日万分之五，结合当前同地段同品质房屋的租赁市场行情存在较大跌幅的实际情况来看，日万分之五的标准应属过高，本院依法酌情调整为日万分之三。对被告的相应辩解，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告永嘉县大昌房地产评估有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉县住房和城乡规划建设局租金24634.36元并支付违约金（自2013年7月31日起，按照日万分之三计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告永嘉县住房和城乡规划建设局的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1943元，减半收取971.5元，由原告永嘉县住房和城乡规划建设局负担623.5元，被告永嘉县大昌房地产评估有限公司负担348元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
代理审判员 娄晓钦
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王剑博
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