辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民二初字第31号
原告：赵滇阳
委托代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。
委托代理人：曹勇，辽宁东拓律师事务所律师。
被告：台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李继东，该公司总经理。
委托代理人：安素芹，台安县琴心法律服务所法律工作者。
原告赵滇阳诉被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告赵滇阳及其委托代理人许亚新、曹勇，被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司的委托代理人安素芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵滇阳诉称：2010年开始，被告的法定代表人李继东陆续向赵滇阳、安新太二人借款上千万元（赵滇阳、安新太二人同为沈阳点石科文投资发展有限公司股东，共同合作借款业务），后还款贰佰万元。2013年12月3日，经三方协商，确定剩余还款额为10115500元，并将全部债权归于赵滇阳所有，并签订《承诺书》。被告承诺用所开发的36套商品房抵顶欠款，《承诺书》对应的债权人为赵滇阳，如抵债得以完成，房产或售房款归赵滇阳，并承诺于2014年5月31日前向原告交房，但被告此后即将抵债房产所在楼房停止施工，造成原告无法实现合同目的，抵债行为未履行。因此，依法律规定被告应将《承诺书》中双方对账欠款金额10115500元连同利息以及原告的损失返还给原告。但时至今日，被告始终未向原告还款。因此，原告赵滇阳提起诉讼，请求法院支持其如下诉讼请求：1、判令被告归还原告欠款10115500元；2、判令被告归还原告欠款的利息至给付之日止（利息按月息二分）；3、判令被告给付原告因本次诉讼而支付的律师费252888元；4、判令与本案相关的诉讼、保全等费用由被告承担。
被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司辩称：一、原告所诉与被告间曾经存在10115500.00元的基础债务属实。二、该债务经双方自愿协商于2013年12月3日签订了合同即《承诺书》，用被告所有的位于金域尊城中3号楼中的36套楼房出售给原告，以抵顶被告欠原告的全部债务。该楼房在《承诺书》中约定的2014年5月31日前就已经具备了交房条件，原告也即时现场查看。原告诉被告停止施工无法实现合同目的不属实。被告对该36套楼房未作出任何影响原告权利的行为，楼房完好的存在，被告没有任何违约行为。原告的所有权没有任何变化和受到损害。所以原告与被告间所签订的《承诺书》符合合同的构成要件，合同约定的内容符合房产转让要求，符合民法公平、等价原则，未违反法律的强制性规定，原告的合同目的已经实现，故此应为合法有效合同，双方应当依约履行。该合同不具有解除条件，所以原告与被告间的债权、债务因为此合同已经消灭。三、双方签订《承诺书》后，又签订了36套房屋买卖合同，被告为原告出具了收款收条。涉案的合同已经实际履行，36套房屋所有权已经归原告所有，被告没有违约行为。被告有合法的商品楼预售资质，预售商品楼行为合法。本案所涉的36套商品房买卖合同中涉及的标的房屋，在2014年5月31日前，已经符合交房条件（水、电、气全通）并且交付，没有产权争议。原告现在起诉要求被告重新偿还借款债务并且给付利息及损失的诉讼请求不成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告赵滇阳与案外人安新太二人同为沈阳点石科文投资发展有限公司股东，共同合作借款业务。自2010年起，被告的法定代表人李继东陆续向赵滇阳、安新太二人借款上千万元，后被告还款贰佰万元。2013年12月3日，经原告赵滇阳、案外人安新太与被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司的法定代表人李继东协商，确定被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司尚有10115500元借款未偿还，并将全部债权归于赵滇阳所有。并以原告赵滇阳为甲方，被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司为乙方，签订《承诺书》一份，该《承诺书》载明：“经双方友好协商，就甲方借给乙方人民币现金金额为：壹仟零壹拾壹万伍仟伍佰元整（￥10115500.00），乙方用鑫鑫房地产开发的金域尊城楼盘三号楼36套房子，共计3162.54平方米，每平米按3200元抵顶给甲方，甲方可委托杰夫点创负责销售。如有购房者采取按揭形式购房，除首付付给甲方外，按揭款由乙方负责直接付给甲方，按套结算，在购买者付清首付款后三日内，乙方须结清按揭金额款项给甲方，在全部房款付清前，乙方借款利息照常计算（月息二分），乙方同时承诺交房日期为2014年5月31日，如乙方不能如期交房，乙方愿承担一切法律责任和经济损失。总面积多出1.44平方米，所有房屋售清后，甲方退回乙方1.44平方米房款。”落款处甲方由原告赵滇阳签名，乙方由李继东签名，并加盖被告台安县鑫鑫房地产开发有限责任公司的印章。
另查，原、被告签订上述《承诺书》后，当日又签订了36套商品房买卖合同，并由被告出具了相应的收款收据36份。原告赵滇阳代案外人安新太出具收条一份，载明：“安新太收到李继东用36套房子，总房款（10115500.00元）壹仟零壹拾壹万伍仟伍佰元整。顶李继东欠安新太款项的本金和利息。”落款为“安新太”，日期为“2013年12月3日”，并注明“赵滇阳代安新太签收。”
以上事实，原告提交的证据有：全国企业信用信息公示卡、案外人安新太出具的情况说明、沈阳点石科文投资发展有限公司章程、借条3份、辽宁省农村信用社合作银行结算业务申请书一份、工商查询卡一份、《承诺书》一份、收款收据。被告提交的证据有：企业营业执照及代码证各一份、《承诺书》一份、36套房屋商品房买卖合同、商品房预售许可证一份、原告赵滇阳代安新太书写的收条一份、36套楼房统计表等。以上证据经庭审质证，本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
关于原告提交的楼房照片11张，拟证明被告未履行2013年12月3日承诺书中的内容，本案所涉房屋不具备交付条件。被告质证称，不能确定照片上的楼房是否为被告出售给原告的楼房，对原告所主张的事实不予认可。因该组照片与本案不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告于2011年9月19日取得了商品房预售许可证，本案所涉的36套房屋已经取得预售许可。双方当事人于2013年12月3日所签订的《承诺书》，对于被告用36套房屋抵顶其所欠原告借款本金及利息，而且对房屋的面积、价格以及交付方式等方面问题进行了约定，双方签订该《承诺书》后，原告赵滇阳作为原民间借贷合同的债权人，又与被告签订了36套商品房买卖合同，并向被告出具了收条，对于被告用36套房屋抵顶其所借款项10115500元及利息的事实进行了确认。该《承诺书》是双方当事人达成的新协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，该《承诺书》签订后，双方因借贷产生的债权债务关系已归于消灭，双方应按《承诺书》的约定履行权利义务，不得擅自变更或解除。本案庭审过程中，经本院释明，原告仍然坚持以民间借贷合同关系向被告主张权利，要求被告返还其借款10115500元本金及利息。本院认为，原告的诉讼主张违反了双方当事人所签订的上述以房抵债合同约定，没有合同及法律根据，本院不予支持。
关于原告主张原、被告之间签订的商品房买卖合同是对双方民间借贷合同的担保，双方当事人之间形成的主合同应为民间借贷合同一节。经查，本案中，原、被告签订《承诺书》后，当日又签订了36套商品房买卖合同，并由被告向原告出具了相应的收款收据36份，且原告赵滇阳作为原借贷合同的债权人向被告出具了收条，对于被告以36套房屋抵顶借贷欠款本金及利息的事实予以确认。本院认为，双方当事人的上述法律行为表明，双方已经就以借款本金及利息抵顶购房款的事项达成合意，并按商品房买卖合同的约定支付所购房屋的对价。因此，原、被告之间达成了新的以房抵债协议取代了原有的民间借贷合同关系，该协议不具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效合同的情形，应依法认定有效，双方应诚信履行协议。因此，原告关于双方当事人签订的商品房买卖合同是对双方民间借贷合同的担保，双方当事人之间形成的主合同应为民间借贷合同的辩解，不成立，本院不予支持。
关于原告提出双方当事人所签订的36套商品房买卖合同未备案，因此该合同无效一节。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案双方当事人并未约定以办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件，因此，上诉人关于双方当事人所签订的36套商品房买卖合同因没有备案而无效的主张不成立，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下：
驳回原告赵滇阳的诉讼请求。
案件受理费94328元，由原告赵滇阳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 杨承国
审判员 秦长虹
审判员 王珍付
二〇一五年五月四日
书记员 崔 莹
以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，只要该协议不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应依法认定有效，双方应诚信履行协议。
以及原告向被告出具收条的
合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
合同解释一
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
合同法解释二
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。