江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第822号
上诉人（原审被告）裴新顺，男，1972年7月18日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人冯鹏玉，江苏古彭大众律师事务所律师。
委托代理人耿庆彪，江苏古彭大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州建工建设工程有限公司。
法定代表人孙红雷，该公司总经理。
委托代理人尹洪学，该公司财务审计部经理。
委托代理人厉明，江苏维阳律师事务所律师。
上诉人裴新顺因返还原物纠纷一案，不服江苏省鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人裴新顺的委托代理人冯鹏玉、耿庆彪，被上诉人徐州建工建设工程有限公司（以下简称建工公司）的委托代理人尹洪学、厉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年1月13日，“徐州建工集团物业公司”作为出租方，与裴新顺签订《房屋租赁协议书》一份，约定将大坝头前进路114号门面房出租给裴新顺，每月租金5200元整，租赁期限为2003年1月1日至2006年12月31日。该协议还约定，裴新顺存在拖欠房屋租金等情形的，“徐州建工集团物业公司”有权收回房屋。该协议文本下方甲方签章处加盖的公章为“徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司”。协议签订后，裴新顺承租使用上述房屋。2008年6月3日，建工公司以特快专递的形式向裴新顺发出律师函，要求裴新顺支付租金。但该函件未能有效送达到裴新顺处。2008年7月26日、7月31日、9月26日，裴新顺分三次向江苏省淮海建设集团有限公司（以下简称淮建集团）缴纳了租金，此后未再交纳租金。2010年3月，建工公司起诉被告裴新顺，要求裴新顺支付租金并迁出所租赁房屋。2011年3月，该案经法院主持调解，双方达成调解协议。协议内容为：一、裴新顺于2011年6月30日前一次性支付建工公司租金98800元（从2008年9月份计算至2010年3月份）；二、双方关于涉案房屋的购买纠纷另行处理。
另查明，徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司系徐州市建筑安装工程集团公司（以下简称建安公司）于2000年2月10日成立，该物业管理公司未进行工商企业登记。建安公司、建工公司、淮建集团在工商行政机关有各自独立的工商企业登记。2007年10月25日，徐州市泉山区人民法院作出（2007）泉民一初字第1801号民事判决书，该民事判决书确认：建安公司于2000年改制为徐州建工集团有限公司，原建安公司的所有债权、债务由改制后的徐州建工集团有限公司承担。2004年6月31日，徐州建工集团有限公司更名为徐州建工建设工程有限公司。在本次诉讼中，徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司亦出具证明，其证明主要内容为：我单位原系建安公司下属的职能部门，2000年改制后隶属建工公司，在工商行政部门没有注册登记。
又查明，2010年，淮建集团将大坝头前进路114号门面房中的一部分出售给案外人陈建立。2010年7月19日，陈建立依法办理了大马路前进路114号7#-101、103的房屋所有权证。2012年6月，陈建立起诉淮建集团，双方达成调解协议，协议主要内容为：一、淮建集团于2012年9月1日之前将大马路前进路114号7#-101、103的房屋交付给陈建立；二、淮建集团赔偿陈建立自2010年8月1日起的租金损失275000元。2012年6月18日，淮建集团与建工公司达成交付房屋、赔偿经济损失的协议，协议主要内容为：一、诉争房屋系建工公司出租给裴新顺，由建工公司向裴新顺提起诉讼，要求返还房屋；二、淮建集团赔偿陈建立的损失，由建工公司承担。2012年6月19日，淮建集团向建工公司出具收据一份，证明收到建工公司赔偿金275000元。
一、关于原告主体是否适格的问题。
原审法院认为，首先，从《房屋租赁协议书》文本上看，在甲方处书写的名称为“徐州建工集团物业公司”而非徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司，徐州建工集团有限公司是原告的曾用名称。因此，在双方协商并签订租赁协议时，出租人即应为原告建工公司。其次，虽然在工商行政管理机关对原告建工公司与建安公司有不同的企业登记，但人民法院生效的裁判文书已经确认，建安公司于2000年改制为徐州建工集团有限公司。对于此司法裁决确认的事实，被告未能提供充分证据予以反驳。另外，即使依工商登记资料，建安公司也已于2001年被吊销，不具备相关经营资格。再次，徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司亦出具证明，其在2000年后隶属于原告。最后，原告建工公司也曾以自己的名义起诉被告裴新顺要求返还房屋、支付租金，被告亦未提出异议，且双方达成了一致意见。综上，与被告建立租赁关系的民事主体应为原告，被告抗辩称应为建安公司，证据不足，依法不予采信。被告辩称在诉争房屋的租赁关系中，原告与淮建集团系代理关系，因此原告主体不适格。对此主张，因与被告签订租赁协议时出租人的名义即是原告而非淮建集团，该协议并不具有原告系代理淮建集团的外观，被告亦未能提供其他证据支持其主张。因此，对于被告关于原告与淮建集团系代理关系的抗辩意见，依法不予采信。原告诉称诉争房屋原所有权人系淮建集团，淮建集团将诉争房屋出租给原告，原告转租给被告。对此，有房屋产权登记机关的的备案合同、淮建集团与原告之间的协议等证据予以证实，依法予以采信。
被告抗辩称因诉争房屋已出售给案外人陈建立，房屋产权已变更属陈建立所有，故向被告主张要求交还房屋、赔偿损失的应为案外人陈建立，而不应为原告。对此，原审法院认为，首先，与被告发生租赁关系的是原告，因此，原告有权基于租赁合同关系要求被告返还租赁物。其次，即使诉争房屋已经出售给案外人陈建立，陈建立已取得诉争房屋的物权，但陈建立既可基于物权要求被告交还诉争房屋，也可基于买卖合同要求原房屋所有权人履行交付诉争房屋的义务。案外人陈建立享有的此两项权利一旦选择其中一项，即不得再选择另一项。陈建立已经起诉原房屋所有权人淮建集团要求交付诉争房屋，并与淮建集团已达成调解协议，其即不得再向被告要求交还房屋。被告主张买卖不破租赁，因此应由买受人陈建立主张权利。被告主张其法律依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款是为了保护承租人的居住利益而突破合同相对性的规定，赋予其在租赁期间对抗任何第三人买受房屋后依自己的意思利用和处分房屋的效力，并非是赋予承租人选择合同相对人以对抗原出租人的权利。租赁物所有权变动不影响租赁合同的效力恰恰表明，承租人的义务并不因所有权变动而变更或免除。在租赁合同期满后，原出租人仍有权基于原租赁关系要求承租人交还房屋。
综上，原告建工公司作为诉争房屋原出租人，作为对诉争房屋买受人负有交付义务和逾期交房即承担赔偿责任的民事主体，被告裴新顺是否交还房屋赔偿损失，与其具有法律上的利害关系，其起诉被告裴新顺，有事实和法律依据，系适格的原告。
二、关于被告裴新顺应否交还房屋。
原审法院认为，原告建工公司与被告裴新顺签订的《房屋租赁协议书》明确约定了租赁期间，该租赁期间已届满。租赁期间届满后，被告裴新顺继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时要求解除合同，但作为出租人解除合同，必须给予承租人合理的准备时间。原告建工公司虽于2010年起诉被告裴新顺要求其支付租金交还房屋，但经调解，双方仅确定了被告支付租金的义务，并未确定与被告解除合同、由被告交还房屋。原告建工公司在双方租赁合同转为不定期租赁合同后，要求被告交还房屋，有事实和法律依据，依法予以支持。考虑到裴新顺现承租使用该房屋，搬出房屋，需必要的准备期间，法院确认为三十日。因此，被告裴新顺应于本判决生效后三十日内将诉争房屋交还原告。
三、关于被告裴新顺应否向原告支付租金20800元。
本院认为，原被告在租赁合同期满后，双方租赁合同关系转为不定期租赁合同关系。原告与被告在2011年3月达成的调解协议中，其租金仅计算至2010年3月份，对于其后的租金，被告并未支付。而诉争房屋虽已于2010年4月出售给案外人陈建立，但其权属变更时间为2010年7月，且依据陈建立与淮建集团的调解协议，淮建集团应于2012年9月1日前向陈建立交付房屋。故现原告要求被告支付2010年4月1日至7月31日期间的租金20800元，其主张有事实和法律依据，依法予以支持。被告裴新顺应向原告建工公司支付租金20800元。
据此，原审法院判决：一、被告裴新顺于本判决生效后三十日内搬出其所承租的本市大马路前进路114号7#-101、103的房屋，将上述房屋交还给原告徐州建工建设工程有限公司。二、被告裴新顺于本判决生效后十日内支付原告徐州建工建设工程有限公司2010年4月1日至7月31日期间的租金20800元。
上诉人裴新顺不服上述民事判决，向本院提起上诉称：本案被上诉人（一审原告）主体明显不适格。一、从徐州市建筑安装工程集团公司（以下简称建安公司）与被上诉人的关系看主体不适格。1、《房屋租赁协议书》上甲方处书写名称“徐州建工集团物业公司”显然为“徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司”的简称，而一审判决仅因为被上诉人曾用过“徐州建工公司有限公司”就认定上诉简称即指被上诉人，与事实不符；2、上诉人所举证的工商资料证明，建安公司目前仍存在，并不存在改制为其他企业的任何记录；而被上诉人为新设成立的民营企业，根本不是由其他企业改制而来。尽管被上诉人举证的裁判文书认定建安公司为被上诉人，但因与工商资料这一原始证据明显相悖，就不应当采信，而应依据工商资料来认定相关事实；3、建安公司物业管理公司无工商登记，为内设机构。按被上诉人说法，建安公司已于2000年改制，那么建安公司物业管理公司印章早已作废，用一作废的印章出具证明，有何效力？4、被上诉人确曾以自己名义起诉上诉人，要求支付租金，且调解结案。但因开庭时被上诉人被关押在看守所，无人身自由，无法聘请律师，加之自身不懂法，法庭亦忽视了主体问题，未对主体进行审查，使得被上诉人得逞。上诉人已就此事提出再审申请。二、从江苏省淮建集团有限公司（以下简称淮建集团）与被上诉人的关系看，主体不适格。被上诉人一直称经淮建集团授权管理房屋并与上诉人签订《租赁协议书》，后突然改称租赁而来。被上诉人所谓的授权或租赁都是虚假的：上诉人与建安公司签订《租赁协议书》的时间是2003年1月13日，那么建安公司从淮建集团处取得授权或者租得该房应在此之前，但工商资料显示，淮建集团成立日期为2003年1月23日，连公司都不存在，如何授权或者出租房屋？退一步讲，假定被上诉人系建安公司改制而来，那么再从被上诉人及淮建集团在诉讼中的表现看二者是否存在租赁关系。首先，被上诉人在诉状中称“2003年元月，淮建集团授权徐州建工公司物业管理公司管理，使用大马路前进路114号门面房……”，一直以来，涉及诉争房屋的诉讼被上诉人均委托律师办理，作为法律工作者，显然明白授权与租赁合同关系的区别，如果是租赁合同关系诉状上不会写成授权的。其次，因诉争房屋前面已有两次诉讼，在这两次诉讼中，淮建集团也均陈述是授权或委托被上诉人管理使用房屋，从未提及出租给被上诉人。再者，本案一审多次开庭，最后一次开庭时被上诉人才突然称与淮建集团系租赁关系。庭审中被上诉人也没有拿出与淮建集团的租赁合同及缴纳租金的发票或收据。虽然一审判决突然提到“有房屋产权登记机关的备案合同”，但该合同在庭审中没出现，在判决书罗列的证据中也没有提及，怎么会突然提及并作为证据采信呢？至于淮建集团与被上诉人之间的协议更不足为凭。从工商资料可看出，二者系关联企业且渊源颇深。还有，如果二者自2003年起建立租赁关系，然后被上诉人转租给上诉人，为什么在2010年之前从未向上诉人主张权利呢？2008年7月和9月上诉人直接交给淮建集团自2007年1月至2008年7月的租金145200元，且是按租赁协议书的标准缴纳的，被上诉人也未路面和提出异议。即使被上诉人证明与淮建集团之后重新建立租赁关系，也只能说明淮建集团一屋二租，不存在被上诉人对上诉人的转租，上诉人不用对被上诉人承担任何责任。三、从“买卖不破租赁“的原则看，主体不适格。买卖不破租赁的含义是：所有权人将租赁物所有权转让时，受让人依法承继租赁合同权利义务，成为新的出租人，原租赁合同继续有效。根据这一原则，房屋变卖后淮建集团不再是租赁合同的出租人，当然作为其代理人的被上诉人也不能再以淮建集团的名义行使权利，即租赁合同的主体发生了变动。这种变动是依法进行的，而非承租人选择的结果，且承租人也无权进行选择。但一审判决错误理解了”买卖不破租赁“原则，认为上诉人提出主体不适格是在选择合同相对人，而没有认识到这是法律的抉择而非当事人的选择。事实上，诉争房屋不可能原属于淮建集团所有。1、建安公司与上诉人签订租赁协议时间是2003年1月23日，说明诉争房屋在淮建集团成立之前就存在，故该房在签约时绝不可能属于尚未成立的淮建集团；且租赁协议是与建安公司所签，所以只能认为签约时该房属于建安公司所有。2、淮建集团及被上诉人均未能证明诉争房屋系淮建集团从建安公司继受所得。3、淮建集团称自己出售给陈建立的房屋系上诉人正在使用的诉争房屋，但一直未能证明诉争房屋是大马路114号7#-1-101、103室。且此前建安公司也从未说自己的房屋就是这个房号，《租赁协议书》也从未用过这个房号。综上，被上诉人并非适格当事人，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人建工公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉不能成立。一、从徐州市建筑安装工程集团公司与我公司的关系看，本案主体适格。1、上诉人在诉讼中完全回避案件真实情况，故意歪曲事实。徐州建工集团物业管理公司与上诉人签订了《租赁合同》，徐州市建筑安装工程集团公司于2000年改制为徐州建工集团有限公司，2004年6月31日，徐州建工集团有限公司更名为徐州建工建设工程有限公司。此事实，我方一审提供的证据和泉山法院的生效判决均可证明。故我公司完全有权对上诉人提起诉讼。2、虽然徐州市建筑安装工程集团公司工商登记依然存在，但徐州建工集团有限公司的工商档案中存有政府相关部门批准的改制资料，能够直接证明改制的整个过程及改制后债权、债务的接收情况。人民法院的生效法律文书认定的事实可以免除当事人的举证责任。工商行政机关对于不规范的登记需要按照人民法院的审判认定结果予以调整，所以建安公司的登记即使存在，也不能影响改制的事实和结果。需要说明的是，2000年徐州市建筑安装工程集团公司进行了改制，2003年与上诉人签订租赁协议时仍然使用建安公司的公章，这与事实不矛盾。因为徐州市建筑安装工程集团公司的权利和义务已经由徐州建工集团有限公司承继，这份协议同样可以履行，可以找到责任主体，且事实上也实际履行。3、徐州市建筑安装工程集团公司物业公司无工商登记，这点我们已向一审法院说明，公章至今仍存在，并未销毁。如果上诉人不认可这枚公章，他怎能承租和使用房屋？4、我公司曾起诉裴新顺要求其支付拖欠的租金，该案件由鼓楼法院调解达成协议，该调解书正在执行中。该调解书亦能证明，上诉人认可我公司的诉讼主体资格。上诉人现在又以当初人身自由被限制为由作为托辞，否认当初的调解协议和人民法院的调解书，明显是否认既定事实。二、从淮建集团与我公司的关系而言，我公司诉讼主体完全适格。1、本案诉争房屋在出售给陈建立之前，产权属于淮建集团所有，而管理和收取租金仍由我公司执行，且我公司曾通过诉讼向裴新顺索要租金。上诉人一再纠缠淮建集团与我公司的关系，目的就是搅浑案件事实、拖延时间。2、我公司管理房屋、收取租金，必然要得到房屋所有权人的同意。裴新顺的上述理由是淮建集团与我公司的关系虚假，但房屋产权原属淮建集团、系徐州市建筑安装工程集团公司租赁给他的，这一事实不容质疑。3、关于我公司与淮建集团的租赁问题。无论是授权还是委托，只是淮建集团同意我公司管理房屋收取租金的方式，我公司与淮建集团之间仍然要进行结算，其实质上仍然属于租赁关系。而这种结算方式完全不影响上诉人交付租金、交还房屋，也不应成为上诉人拒交房租、拒绝返还房屋的托辞。三、从合同法的角度来看，我公司原告主体适格。虽然《中华人民共和国合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，通常角度而言，买受人需要遵守租赁合同。但就本案而言，我公司依然有权利向裴新顺提起返还房屋的诉讼。1、陈建新已经依据产权部门的备案合同向淮建集团提起要求返还房屋的诉讼，人民法院根据案情依法进行了调解，确定由淮建集团返还房屋。故淮建集团具有依据买卖合同及法院调解书返还房屋的义务。2、鉴于淮建集团与我公司为租赁关系，淮建集团要求我公司收回房屋，我公司向裴新顺提起诉讼，具有充分的权利依据。3、从法律角度看，本案诉讼完全能够成立。法无禁止性规定即为有效，这是当前民事审判的原则。现房主陈建立向淮建集团要求返还房屋，对我公司提起诉讼亦无异议，我公司收回房屋后通过淮建集团交还陈建立，这也完全符合民法自治的精神，且不违反法律规定。4、上诉人提出本案所涉房屋原不属于淮建集团，这种观点明显错误。我公司在一审期间提供了产权部门的备案合同已经对此点加以充分证明。5、上诉人提出本案诉争房屋不是大马路114号7-1-101、103室，那么上诉人使用的到底是什么范围，又不向法庭陈述，完全是一赖到底的姿态。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人原审原告主体是否适格。
一审法院查明的事实与本院二审查明的事实一致，本院予以确认。
二审期间上诉人裴新顺另提交了如下证据：1、被上诉人的公司设立申请书，证明被上诉人并非由建安公司改制而来，而是由建安公司和建安公司的工会委员会二者出资设立的公司，建安公司占绝大多数股份。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为不能从材料的部分内容反映被上诉人的改制情况；2、羊肉馆房租欠款、还款及继续租赁协议，证明2008年上诉人谈到房屋的租赁问题时，是直接和淮建集团协商的，即当时上诉人所认定的出租人是淮建集团而不是被上诉人。被上诉人质证认为该证据与本案无关联性，上诉人认为房屋租赁的相对主体是淮建集团，这只是上诉人个人的主观认识；3、诉状一份。诉状陈述是淮建集团同意徐州市建筑安装工程集团公司物业公司管理使用诉争房屋，而没有说是淮建集团出租给徐州市建筑安装工程集团公司物业公司或者现在的被上诉人，证明淮建集团和被上诉人之间不存在租赁关系。被上诉人对真实性无异议，但认为并不能证明上诉人的主张；4、授权委托书一份。淮建集团委托的两位代理人和本案建工公司在一审委托的两位代理人完全相同，且其中一位参与二审庭审，证明淮建集团和建工公司的关系非常密切，实际上两家签订的赔偿协议是虚假的，且两家是关联公司。淮建集团的法人代表是建工公司的第二大股东，而被上诉人的工会委员会又是淮建集团的股东，出资是500万元，另外一审时被上诉人提交的赔偿协议也是虚假的。被上诉人对真实性无异议，但认为不能证明上诉人的主张，关于赔偿协议，上诉人没有向法庭提交任何证据证明该协议是虚假的；5、徐州市中级人民法院的法律释明通知单，证明上诉人已就（2011）鼓民初字第637号案件申请了再审，说明该案主体错误，通过再审程序予以纠正。被上诉人质证认为（2011）鼓民初字第637号民事调解书依然有效。
被上诉人建工公司提供了如下证据：1、建安公司的改制文件，证明被上诉人是通过建安公司改制而来的。上诉人质证认为，被上诉人提供的一套材料与上诉人提供的被上诉人的公司设立申请书并不冲突，上诉人提供的证据是证明被上诉人的前身是徐州建工集团有限公司，2000年时经过经济体制改革委员会批准，对原建安公司进行了量化配股，原来的建安公司由国有企业变为国有控股企业。2004年时经济体制改革委员会下发文件，同意国有控股的建工公司有限公司改制为目前的被上诉人。被上诉人对上诉人的质证意见反驳认为，原建安公司经改制为建工集团有限公司，后来变为被上诉人名称，只是名称变更而非再次改制，此点经过泉山区人民法院判决认定过。上诉人再质证认为，根据被上诉人提供的材料足以证明被上诉人前身也就是建工集团有限公司是由建安公司控股设立的，而后建工集团有限公司才改制为目前的被上诉人。建安公司目前还是存在的，一审时上诉人提供了工商登记资料。被上诉人再反驳认为，建安公司是存在的，但工商资料显示是吊销的，这并不影响本案的事实。2、《通知》一份，证明建安公司设立建安公司物业管理公司并抄报局有关科室。上诉人对真实性无异议，但认为鉴于建安公司仍然存在，只不过是被吊销执照，故该证据与被上诉人没有关联。3、淮建集团的一份说明。证明：第一、上诉人所承租的大马路（前进路）114号门面房系淮建集团所有，并经过该公司同意由被上诉人以出租人的身份管理该房屋，且由其向承租人收取租金，与淮建集团进行结算；第二、鉴于该房屋的原承租人裴新顺长期拖欠房屋使用费并且拒绝返还房屋，导致淮建集团无法向新产权人陈建立交付房屋，被上诉人于2011年3月经淮建集团同意以原告身份起诉裴新顺并达成调解协议，该调解书正在执行中，淮建集团认为现在应由被上诉人对裴新顺诉讼收回房屋。上诉人质证认为：第一、说明中认为被上诉人原名称为建安公司，后改制为徐州建工集团有限公司，这是明显错误的。上次开庭举证已经证明建安公司仍然存在，且被上诉人对此点也予以认可。被上诉人的前身是由徐州建筑安装工程集团公司及其工会委员会共同出资设立的，后才改制为被上诉人。第二、在该份说明的最后淮建集团认为现在仍然应由被上诉人作为出租人提起诉讼，这种认识是错误的，因为房屋按照被上诉人及淮建集团的说法已经出售给第三人，根据法律规定，买受人称为租赁合同的出租房已经于淮建集团及被上诉人没有关系，因此无论是淮建集团还是被上诉人都不能要求上诉人交付房屋。第三、淮建集团这份说明并不能证明被上诉人是适格主体。无论淮建集团还是被上诉人均没有证明出售给陈建立房屋就是本案的诉争房屋，该房屋原为建安公司所有，该公司在与上诉人订立租赁合同时，淮建集团尚未成立，而被上诉人也没有证明淮建集团是何时以何种方式从建安公司取得诉争房屋的所有权。第四、这份说明推翻了其自身以及被上诉人过去的所谓双方之间系租赁关系的说法，又回归了过去一直所称的淮建集团授权被上诉人管理使用房屋。即使淮建集团曾经对诉争房屋拥有所有权，被上诉人也不应当直接以自己的名义提起诉讼，而只能以淮建集团的名义提起诉讼，更何况房屋已出售。第五、这份说明也证明了被上诉人及淮建集团在诉讼中曾经串通弄虚作假，应依法对这种行为制裁，提请法庭充分注意。
本院结合双方当事人的质证意见及案件事实，对二审期间双方提交的证据做如下认定：1、上诉人提交的被上诉人的公司设立登记申请书仅能证明被上诉人设立登记申请情况，并不能准确反映被上诉人的改制情况。由于该证据不符合关联性要求，故本院对此证据不予采信；2、上诉人提交的关于羊肉馆房租欠款还款及继续租赁协议仅能证明上诉人确曾与淮建集团协商交纳房租、继续租赁事宜，并不能否认原租赁协议的相对方系被上诉人及淮建集团授权被上诉人以出租人管理涉案房屋的事实，故本院对此份证据依法不予采信；3、上诉人提交的诉状仅能证明淮建集团同意徐州建筑安装工程有限公司物业管理公司管理、使用大马路前进路114号门面房的事实，并不能证明淮建集团和被上诉人之间不存在租赁关系，故本院对此证据亦不予采信；4、上诉人提交的淮建集团在诉本案上诉人时的授权委托书仅能说明淮建集团委托的两位代理人和本案建工公司在一审委托的两位代理人完全相同，且其中一位参与二审庭审，但无法证明淮建集团和被上诉人签订的赔偿协议是虚假的，故本院对该证据亦不予采信；5、上诉人提交的徐州市中级人民法院的法律释明通知单，仅能证明上诉人已就（2011）鼓民初字第637号案件申请了再审，并不能证明该案主体错误，故本院对该证据亦不予采信；6、被上诉人提供的建安公司的改制文件证明了建安公司改制为徐州建工集团有限公司以及徐州建工公集团有限公司更名为被上诉人的过程，徐州市泉山区人民法院（2003）泉民二初字第381号民事判决书、徐州市泉山区人民法院（2007）泉民一初字第1801号民事判决书也佐证了这一事实。故本院对该证据依法予以采信；7、被上诉人提交的徐建安（2000）第2号《通知》内容为“经研究决定：成立徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司。抄送：局有关科室。日期：二000年二月十日。”印章为徐州市建筑安装工程集团公司公章。该份证据证明了徐州市建筑安装工程集团公司设立徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司并抄报局有关科室这一事实，故本院依法予以采信。8、被上诉人提交的淮建集团的说明佐证了淮建集团将其所有的涉案房屋授权被上诉人以出租人管理该房屋、被上诉人向承租人收取租金并与淮建集团结算的事实，也佐证了诉争房屋的原承租人裴新顺长期拖欠房屋使用费、拒绝返还房屋导致被上诉人无法向新产权人陈建立交付房屋的相关事实。虽上诉人对该份证据持有异议，但并未提供充足的证据加以证明，故本院对该份证据依法予以采信。
本院认为，关于被上诉人建工公司原审原告主体是否适格的问题。第一、从建安公司与被上诉人建工公司的法律关系看，被上诉人建工公司的原告主体资格适格。首先，根据一审和本院查明的事实，建安公司公司于2000年改制为徐州建工集团有限公司，原建安公司的债权债务均由改制后的徐州建工集团有限公司承担，2004年6月31日，徐州建工集团有限公司更名为被上诉人建工公司，徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司系建安公司下属的职能部门，2000年改制后隶属于徐州建工集团有限公司，且未在工商行政部门注册登记。故徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司亦即徐州建工集团有限公司物业管理公司，徐州市建筑安装工程集团公司物业管理公司与裴新顺于2003年元月13日签订的《房屋租赁协议书》中的合同相对人即为被上诉人建工公司与上诉人裴新顺。其次，虽然上诉人裴新顺举证的工商资料显示建安公司依然存在而处于吊销状态，但人民法院生效法律文书已经确认，建安公司已于2000年改制为徐州建工公司有限公司并有相关证据证实。最后，被上诉人建工公司曾以自己名义起诉上诉人裴新顺要求支付租金、返还房屋，上诉人裴新顺当时并无异议且与被上诉人达成了调解协议。据此，租赁协议的相对方实际为上诉人裴新顺和被上诉人建工公司，被上诉人的原审原告主体适格。第二、从淮建集团与被上诉人建工公司的法律关系看，被上诉人建工公司的原审原告主体适格。房屋产权登记机关的备案合同、淮建集团与被上诉人建工公司之间的协议和淮建集团二审期间出具的说明，充分证明了诉争房屋原所有权人系淮建集团、淮建集团将诉争房屋出租给被上诉人建工公司、再由被上诉人建工公司出租给上诉人裴新顺这一事实。上诉人裴新顺虽有异议，但未能提供切实有效的证据推翻上述认定，故淮建集团与被上诉人建工公司系租赁关系，淮建集团系本案出租人，而被上诉人建工公司系本案转租人，被上诉人原审原告主体适格。第三、从本案是否适用“买卖不破租赁”来看，被上诉人原审原告主体亦适格。首先，“合同法”第229条的适用前提系租赁合同合法有效。本案中，被上诉人建工公司与上诉人裴新顺签订的租赁协议有效期为2003年1月1日至2006年12月31日。合同到期后，上诉人裴新顺继续使用承租房屋但双方未续签合同，租赁合同自动转化为不定期租赁合同。2012年8月13日被上诉人建工公司诉至法院要求判令上诉人裴新顺支付拖欠租金、赔偿损失并返还诉争租赁房屋的行为均表明其已单方解除了这一不定期租赁合同，亦即双方之间不存在合法有效的租赁合同，本案亦不适用“买卖不破租赁”的规定。其次，由于被上诉人建工公司与上诉人裴新顺的租赁合同已经终止，而案外人陈建立业已取得诉争房屋的产权，此情形下案外人陈建立既可以基于物权请求权要求上诉人裴新顺返还诉争房屋，也可以基于债权请求权要求原房屋所有权人履行交付买卖标的的义务。本案中，案外人陈建立选择了依据债权请求权要求淮建集团交付诉争房屋，原所有权人淮建集团亦即有按照合同约定按时交付买卖标的的义务，此情形下原租赁合同转租人即被上诉人建工公司作为出租人起诉上诉人裴新顺收回诉争房屋并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9860元，由上诉人裴新顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 宋璐璐
二〇一三年六月十三日
书 记 员 孙晓明