上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2215号
上诉人（原审被告，反诉原告）李明龙，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海昊强粮油有限公司，住所地上海市松江区＊＊镇＊＊大街885号。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人李明龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海昊强粮油有限公司（以下简称昊强公司）系上海市松江区＊＊镇＊＊大街885号房屋的登记权利人，产证编号为：沪房地松字（2004）第009438号。产证附记部分共列明有11幢房屋（配有图示，房屋标号①②③……），房屋类型均为仓库堆栈，总建筑面积3，282平方米。
2008年3月17日昊强公司（甲方、出租方）与李明龙（协议抬头处显示的乙方、承租方为案外人上海龙腾纸箱包装有限公司）签订《房屋租赁协议》，合同正文首段载明：“双方原租赁合同已于2008年3月11日终止，同时甲方现属＊＊镇动迁范围，随时服从政府动迁。由于乙方恳切要求，希望甲方于动迁之前的时间差之间临时过渡性质仍租赁予乙方，乙方承诺同意：一、原合同已终止，现为过渡照顾乙方因素，暂租房予乙方，一旦动迁工作开始，乙方接到甲方终止租房协议通知三个月之内，无条件积极服从、无条件终止协议、无条件搬迁。房屋归交甲方。由于动迁提早终止协议，乙方承认甲方不属于违约，乙方应积极配合。乙方应从临租房之日开始就应另找它房，做好以便随时搬迁的充分准备，协议租期内，乙方提早搬迁，终止协议也不属于违约。协议期限内由于动迁终止协议，不属于违约。甲方不承担任何赔偿和其他费用补贴等。乙方无任何费用赔偿和补贴的请求，自觉无条件的终止协议，结束临时照顾过渡性租赁协议。……二、乙方有下列情况之一的，甲方终止协议收回房屋：……4、乙方拖欠租金，水、电费及其他应交费用一个月之久的。三、租赁期限从2008年3月11日至2009年3月10日，租赁期限为一年。……年租金人民币86，000元……四、……2、租期内李明龙装修、装潢应停止，更不得乱搭建，扩大经营。……6、乙方装修、装潢、搭建等不动产，在租赁期满和中途合法终止协议时，产权归甲方。五、违约责任，本协议必须强调，并且乙方已承诺，接到通知有效时间内乙方要及时搬迁。无条件、无赔偿、无补贴费用请求，终止协议。……”协议另对其他事项进行了约定。协议甲方落款处有昊强公司的签章，乙方落款处只有“李明龙”的签字。
2013年3月10日昊强公司与李明龙再次签订《房屋租赁协议》，该协议除正文首句“甲、乙双方原租赁合同已于2013年3月10日终止”、第三条“租期从2013年3月11日至2014年3月10日”，租金变更为95，000元，2013年4月10日和9月10日前各付50%（47，500元）外，其余条款内容同前一份协议。该份协议抬头处仍以上海龙腾纸箱包装有限公司为乙方、承租人，但乙方落款处仍只有“李明龙”的签字。
2013年9月13日，昊强公司以邮寄方式发律师函通知李明龙关于昊强公司公司股权变动、到期不再续租以及催讨租金等事宜。经查询，该邮件于次日妥投；2014年1月21日，昊强公司再次以邮寄方式发律师函通知李明龙支付拖欠的租金47，500元，经查询，该邮件于次日妥投。
2014年2月昊强公司诉至原审法院，请求判令：1、解除昊强公司与李明龙签订的《房屋租赁协议》；2、李明龙返还其租赁的位于本市松江区＊＊大街885号内的房屋（产证附图上标号为⑤）；3、李明龙支付昊强公司自2013年9月11日起至实际返还租赁房屋期间的租金及使用费（按265.27元／天的标准计算）。原审审理中，鉴于合同已到期，昊强公司撤回了上述第1项诉讼请求。李明龙则称已将租赁物返还昊强公司，且以昊强公司未开发票为由拖欠租金未付，并提出反诉要求判令：1、撤销2013年3月10日昊强公司与李明龙所签《房屋租赁协议》中第四条第6点的约定；2、昊强公司赔偿李明龙损失300，000元（具体以评估价为准）；3、昊强公司向李明龙开具金额为47，500元的租赁费发票。原审审理中，李明龙对第1项诉请所依据的事实和理由进行了明确：第四条第6点的约定系赠与条款，现李明龙要求撤销赠与。昊强公司则不同意李明龙的反诉请求。原审审理中，李明龙最终同意向昊强公司开具47，500元的租赁费发票。
原审审理中，昊强公司与李明龙确认，系争租赁物存在于上海市房地产权证【沪房地松字（2004）第009438号】所附图纸上标示为⑤的部分。
关于租金及使用费，昊强公司确认，上述第二份合同的应付租金95，000元，李明龙只按约支付了一半，余款47，500元至今未付。双方无押金或保证金。
原审中，昊强公司称昊强公司与李明龙在2008年之前就存在租赁关系的，双方建立租赁关系大概是在2003或2004年，但李明龙称双方在2002年3月就建立了租赁关系，对此双方皆无证据证明。昊强公司称其所能向法庭提交的书面合同只有上述两份，而李明龙称现存的协议有三份，除了上述两份外，还有一份2008年3月18日签署的协议，但该协议仅作办证之用，故未向法庭提交。
李明龙称其对租赁房屋进行了装修、扩建和搭建，但未提供证据证明，且其称这些添附发生在双方最初建立租赁关系的时期，这些添附经昊强公司同意建造，无产证或建设规划许可，实际建造费用系李明龙承担，双方对合同到期后添附物如何处理、建造费用如何负担均无明确约定；昊强公司对李明龙自称的添附物不予认可，且认为这些添附都是发生在最后一份租赁合同之前的，根据双方所签合同及交易习惯，这些添附物已归昊强公司所有。另，李明龙称，若昊强公司不对添附物进行赔偿或者补偿的话，其要自行拆除，但昊强公司称双方在2008年之后的书面合同中均约定添附物在租赁期满后归昊强公司所有的，故不同意李明龙拆除。
原审中，李明龙称已将租赁房屋返还给昊强公司了，但无证据予以证明，昊强公司对此亦不予认可，并称李明龙既没有通知要求搬离、也未办理交接，其坚持认为李明龙至今未返还租赁房屋。原审法院释明建议双方在自愿基础上及时办理交接，以免损失进一步扩大，但李明龙坚持要求昊强公司赔偿其添附物损失后再交接。
原审认为，昊强公司与李明龙签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。审理中昊强公司以协议已到期为由撤回解除合同的诉请，并无不当，可予准许。
关于租金、使用费及租赁物返还问题。首先，李明龙作为承租人，支付租金是其主合同义务，租赁合同中并未将开具发票作为支付租金的前提条件，故李明龙以昊强公司未开具发票为由提出抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采信。其次，协议约定的租赁期限届满后，双方未能就继续租赁达成合意，李明龙理应向昊强公司返还租赁物，并应参照合同约定的租金标准向昊强公司支付至实际返还之日止的使用费。因此，昊强公司的诉讼请求，合法有据，应予支持。关于使用费的计算标准，昊强公司主张按照年租金折算到天再乘以具体天数计算，并无不当，但其计算有误，应调整为260.27元／天。关于计算期间，因双方最后一份合同约定的租期为2013年3月11日至2014年3月10日，年租金为95，000元，于2013年4月10日、9月10日各付50%，现李明龙拖欠后一半租金未付，故昊强公司主张从2013年9月11日起算租金及使用费并无不当，应予支持。
关于李明龙反诉请求撤销合同条款及添附物赔偿的问题。李明龙认为双方于2013年3月10日签订的《房屋租赁协议》中第四条第6点的约定属于赠与条款并要求撤销。然赠与合同系指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。本案中，双方之间仅签订《房屋租赁协议》，李明龙并无证据证明双方在租赁法律关系中还达成了赠与的合意，昊强公司对此又不予认可。而且从上述条款的具体内容来看，其明显是双方对装修、装潢、搭建等在租赁期满或中途合法终止协议时如何处理所做的约定，并非李明龙所称的赠与，故李明龙的该项反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。对于搭建、扩建及装饰装修等添附物的赔偿问题。首先关于装饰装修，因租期已满，装饰装修物已经摊销完毕，昊强公司无需再做赔偿或补偿。其次关于搭建、扩建，一则李明龙无证据证明其搭建、扩建行为的具体所指；二则根据本案已查明的事实，双方属于在前期租赁关系基础上不断续约的法律关系，且每次续约的期限都较短，李明龙应对其添附物投入在双方合同关系终止时可能无法收回产生合理预见，在此情形下，李明龙如果仍投入巨大进行添附的，应当自担风险；三则即便李明龙确有搭建、扩建行为，涉案合同也已对添附物处理作出了明确约定，根据诚实信用原则，昊强公司也无需赔偿或者补偿，故对李明龙的该项反诉请求亦不予支持。
关于租金发票问题，因昊强公司表示认可并愿意开具，故对此予以确认。
原审法院审理后于二○一四年七月十六日依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、李明龙于判决生效之日起十日内将位于本市松江区＊＊大街885号内的租赁房屋（产证附图上标号为⑤）返还给上海昊强粮油有限公司；二、李明龙于判决生效之日起十日内支付上海昊强粮油有限公司租金及使用费（按照260.27元／天的标准，从2013年9月11日计算至实际返还房屋之日止）；三、上海昊强粮油有限公司于判决生效之日起十日内向李明龙开具金额为47，500元的租金发票；四、驳回李明龙的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费958元，减半收取479元，反诉案件受理费2，980元，合计诉讼费3，459元，由上海昊强粮油有限公司负担40元，由李明龙负担3，419元。
原审法院判决后，上诉人李明龙不服，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，证据不充分，被上诉人在履行合同中有欺诈行为，故要求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人昊强公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋于2013年3月10日所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确，双方均应严格恪守。根据该租赁协议约定，双方之间的租期届满于2014年3月10日，且被上诉人已于租期届满前明确函告上诉人不再续租，故双方的租赁期限到期自然终止。上诉人理应在租赁期间届满后依照合同的约定履行返还租赁房屋的义务。现上诉人并未于租赁期限届满后履行交房义务，并持续占用系争房屋，故被上诉人起诉要求上诉人返还租赁房屋并按协议约定的租金标准支付拖欠的租金及实际占用期间的房屋使用费，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。关于上诉人在原审中要求撤销系争租赁协议第四条第6点内容的反诉主张，因已超过法定除斥期间，故原审对此未予支持，并无不妥。至于上诉人所主张的损失赔偿的反诉请求，一则上诉人并未就其添附行为提供相关证据予以证实，二则上述租赁协议亦未就租期届满后添附物的处理、以及其他相关损失作出过约定，三则即便上诉人确实进行了大量添附，但上诉人在租赁房屋的租期仅一年的情况下，盲目添附所造成的经济损失由其自行承担。因此，上诉人关于损失赔偿的反诉请求，依据不足，原审对此未予支持，当属正确。综上，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院予以认同，故不再赘述。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3，938元，由上诉人李明龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年九月四日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……