广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第3406号
原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司，住所地：南宁市青秀区枫林路。
法定代表人韦宏，执行董事。
委托代理人崔云英，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人黄逸捷，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告叶康敏。
第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。
法定代表人梁锡伟，总经理。
委托代理人黄冠精，系该公司职员。
原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司与被告叶康敏、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司的委托代理人崔云英、黄逸捷、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司的委托代理人黄冠精到庭参加诉讼。被告叶康敏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年8月2日签订《房地产租赁合同》，之后又于2014年9月18日签订两份《补充协议》，约定由原告承租被告位于南宁市青秀区朱瑾路XX号XX园区办公楼7-8层的房产，用于办公经营及办学教育培训的用途。合同约定，租赁期为七年，自2014年12月8日起至2017年12月7日止；租赁物交付日期为2014年8月8日；自2014年8月8日起至2015年6月7日止为装修期，并免收租金。补充协议第六条第1款第1项还约定，如被告单方违约导致合同解除，需向原告全额返还租赁保证金并支付相当于租赁保证金两倍的违约金；如造成原告损失的，被告还需赔偿原告房产租赁中介费、装修设计费、消防改建费用、已收学费退费、律师费等全部经济损失。合同签订后，原告如约支付租赁保证金162601元，并预付租金587804元，同时委托工程设计单位开展装修的前期工作并因此支付工程设计费19500元，还向房屋中介支付了房产租赁中介费40650元。然而，在合同签订后，经多次交涉，被告以种种理由拒不履行合同，至今仍未向原告交付租赁物。原告拒不交付租赁物的行为已构成根本违约，并导致原告因无法使用该租赁物而造成的巨大经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；二、被告向原告返还已付租金587804元及租赁保证金162601元；三、被告向原告支付违约金325202元；四、被告向原告赔偿房产租赁中介费40650元及装修设计费19500元；五、被告向原告赔偿律师费40000元；六、本案诉讼费用由被告承担。
被告未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，2014年8月2日，原告（承租方）（乙方）、被告（出租方）（甲方）、第三人（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将座落在南宁市青秀区朱瑾路XX号XX园区办公楼7-8层办公室（包含414平方米露台）出租给乙方作为办公经营、教育培训使用，该物业建筑面积1433.56平方米（以房屋所有权证、商品房买卖合同或相关所有权属文件为准），产权情况如下：该物业7楼已办理房产证，房产证号：邕房权证字第××号；该物业8楼未办理房产证，提供所有权属文件：购买协议或转款凭证、使用证明。合同第二条约定：该物业租期七年，自2014年12月8日起至2021年12月7日止。合同第三条约定了租赁期内的租金情况明细表，并约定租赁期内租金按半年结算，由乙方在每半年的第15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方，甲方在收到租金后应出具收款收据给乙方，还约定甲方开户银行：中国工商银行中越路支行，户名：ＸＸ云，银行账号：62×××92XXXX。合同第四条约定：签订合同当日即2014年8月2日，乙方须向甲方交付两个月租金162601元作为租赁保证押金。该物业正式交付前，如双方因自身原因未能按本合同约定出租／承租该物业，则违约一方需向另一方双倍返还保证押金。甲方应于2014年8月8日将该物业交付给乙方使用，同时提供该物业八楼场地相关使用权属文件证明，并约定该物业租金起算时间为2014年12月8日。乙方在确认甲方提供之八楼场地相关使用权属文件无误后，于当日交付首半年租金487804元。如因甲方原因，无法提供该物业全部有效权属证明文件，甲方应无条件退回乙方全部租金保证金。合同第七条约定：因甲方单方面原因导致提前终止合同违约，除双倍退回乙方全部保证金外，还需按乙方实际装修投入价值赔偿相应经济损失。合同第十一条约定：甲乙双方在该物业交付之日向经纪方支付中介服务费，各负担40650元。合同第十六条约定：甲方所提供之全部场地权属文件复印件均作为本合同附件同具法律效力。
2014年9月18日，原告（承租方）（乙方）、被告（出租方）（甲方）、第三人（经纪方）签订《房地产租赁合同--
补充协议》，确定首年租金共计975609.6元，其中50%即487804元乙方已于2014年8月8日交付，乙方已于2014年8月2日交付两个月租金162601元作为租赁保证金。该补充协议第四条第2款约定：甲方于2014年8月8日将该物业交付给乙方使用，自2014年8月8日至2015年6月7日为乙方的装修期，装修期不计租金。第六条约定：因甲方单方面原因违约导致提前终止合同，除全额返回乙方租赁保证金外，还需向乙方支付等同双倍租赁保证金之数额作为违约罚金。同时由此给乙方造成的一切经济损失（包括但不限于房产租赁中介服务费、装修设计费、施工投入、设备投入、消防改建费用、已收学费退费等乙方实际投入以及因诉讼引起的诉讼费、律师费等）均由甲方全部承担。同日，三方还签订了《房地产租赁合同补充协议（2）》，约定房屋租赁合同
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补充协议（1）第三条第1款约定的“2014年12月8日交付的首年租金的50%即487804元”。经双方协商约定，调整为乙方于2014年9月18日提前支付100000元，余款387804元，乙方将于2014年12月8日付清。上述合同及补充协议、补充协议（2）中的甲方签章均由ＸＸ云代叶康敏签字并按手印。上述合同及补充协议后附有房屋所有权证复印件、广西中柬丰裕房地产开发有限公司出具的《证明》、（2014）浙乐证民字第2375号《公证书》、《委托书》及居民身份证、户口簿。
2014年9月24日，原告委托代理人向被告发出《律师函》一份，催促被告在接到函之日起7日内交付租赁物。ＸＸ云于同月26日签收该函。此后，原告于2014年11月14日以被告未依约交付租赁房屋构成根本违约为由，诉至本院，请求判如所请。
另查明，位于青秀区朱瑾路X号办公楼7层办公室总层数8，建筑面积942.56㎡，所在层为7层至7层，房屋所有权人为叶康敏，系2011年3月向广西中柬丰裕房地产开发有限公司购买，房屋所有权证号：邕房权证字第××号。叶康敏与ＸＸ云系父子关系。
2014年3月25日，叶康敏出具《委托书》一份，委托ＸＸ云代为办理上述房产的租赁手续、代收上述房产出租的全额价款及代为办理与上述房主的租赁相关的其他一切事物，委托期限自委托人签署委托书之日起至上述事项办完为止。该《委托书》经浙江省乐清市公证处公证，并出具（2014）浙乐证民字第2375号《公证书》。
2014年4月1日，广西中柬丰裕房地产开发有限公司出具《证明》，内容为：我公司同意将南宁市青秀区朱瑾路办公楼八层（建筑面积：388.04平方米）提供给叶康敏（身份证号码：××、ＸＸ云（身份证号码：××）使用，使用期间暂至2024年3月31日止。
再查明，2014年8月3日，韦宏通过银行转账汇款167041元至ＸＸ云的银行账户（账号：62×××92XXXX），附言处记载：韦宏代玉书堂支付朱瑾路办公楼7-8楼租赁押金。2014年8月8日，韦宏通过银行转账汇款487804元至ＸＸ云的银行账户（账号：62×××92XXXX），附言处记载：韦宏代玉书堂支付XX园7、8楼首半年租金1397710****转中越路支行。ＸＸ云则代被告分别于2014年8月2日、2014年8月8日向原告出具《收条》两份，确认收到原告支付的押金162601元及租金487804元。此外，韦宏又于2014年9月18日通过银行转账汇款100000元至ＸＸ云的银行账户（账号：62×××92XXXX），附言处记载：韦宏代广西玉书堂文化传播有限公司预付首年部分租金。
还查明，原告为主张其实际损失，提供2014年8月14日《发票联》用于证明其向第三人支付中介服务费40650元、其与北京大成（南宁）律师事务所的《委托代理协议》及2014年12月25日的《发票联》用于证明其支出律师代理费40000元、其与南宁华辉装饰工程有限责任公司的《设计合同》及转账凭证用于证明其支出设计费19500元。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原、被告于2014年8月2日签订的《房地产租赁合同》及于2014年9月18日签订的《房地产租赁合同—补充协议》、《房地产租赁合同补充协议（2）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。
本案中，根据《房地产租赁合同》第四条、《房地产租赁合同—补充协议》第四条第2款的约定，被告应于2014年8月8日将租赁房屋交付给原告使用，而被告至今仍未交付租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告拒不交付租赁房屋的行为致使不能实现合同目的，构成根本违约，严重损害了合同另一方当事人的利益，原告据此享有合同解除权。因此，原告诉请要求解除合同，是在法定解除条件成就的情况下行使合同解除权，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《房地产租赁合
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补充协议（2）》第六条的约定，因甲方单方面原因违约导致提前终止合同，除全额返回乙方租赁保证金外，还需向乙方支付等同双倍租赁保证金之数额作为违约罚金。同时由此给乙方造成的一切经济损失（包括但不限于房产租赁中介服务费、装修设计费、施工投入、设备投入、消防改建费用、已收学费退费等乙方实际投入以及因诉讼引起的诉讼费、律师费等）均由甲方全部承担。被告未按合同的约定交付租赁房屋的行为构成根本违约，合同解除的责任在被告，被告还应承担相应的违约责任。因此，被告除应向原告返还租金587804元、租赁保证金162601元外，还应向原告支付合同约定的违约金325202元。同时，原告提交的《发票联》、《设计合同》及转账凭证、《委托代理协议》等证据足以证实因被告的违约行为导致的实际经济损失，故被告还应向原告赔偿中介服务费40650元、设计费19500元及律师代理费40000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司与被告叶康敏于2014年8月2日签订的《房地产租赁合同》、于2014年9月18日签订的《房地产租赁合同--
补充协议》、《房地产租赁合同补充协议（2）》；
二、被告叶康敏应向原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司返还租金587804元；
三、被告叶康敏应向原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司返还租赁保证金162601元；
四、被告叶康敏应向原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司支付合同解除的违约金325202元；
五、被告叶康敏应向原告广西南宁玉书堂文化传播有限公司赔偿中介服务费40650元、设计费19500元及律师代理费40000元。
案件受理费7691元，保全费5000元，两项合计12691元，由被告负担。上述款项原告已预交，由被告将其应负担部分随同上述应付款项一并支付给原告。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二○一五年元月三十日
书记员 杨中稳