江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3145号
上诉人（原审被告）杨义红，个体工商户。
委托代理人杨忠豫，江苏它石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李洪军，教师。
委托代理人许启彬，山东森信律师事务所律师。
原审被告杨义民，个体工商户。
原审被告杨文玉，无业。
委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。
原审第三人丰县住房和城乡建设局，住所地丰县工农南路51号。
法定代表人李伟，局长。
委托代理人丁时利。
上诉人杨义红因与被上诉人李洪军，原审被告杨义民、杨文玉，原审第三人丰县住房和城乡建设局（以下简称丰县住建局）所有权确认纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第2484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨义红及其委托代理人杨忠豫，被上诉人李洪军及其委托代理人许启彬，原审被告杨文玉的委托代理人葛献立，原审第三人丰县住建局的委托代理人丁时利到庭参加诉讼，原审被告杨义民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，杨义红、杨义民、杨文玉系兄妹，其父杨礼安原系丰县糖烟酒公司职工。杨礼安于2000年左右从该公司购得丰县体育巷20号房产一套，2001年6月12日办理房产证，房产证上登记所有权人为杨立安。2006年9月23日，杨文玉在中介公司介绍下，以杨礼安的名义与李某签订了购房协议，协议的主要内容为：杨立安自愿将位于丰县体育巷20号住房，主房面积31平方，配房面积13平方，计44平方，住房面积外加院子，以27000元的价格售给李某，付款方式分两次，即第一次付20000元，余款7000元于2006年9月26日前付清，同时杨立安将房产证交给李某，由李某负担房屋过户手续费、公证费及中介费等费用，过户期间杨立安必须积极配合，并提供有效证件。双方约定协议自签字之日起产生法律效力，待公证或办理完过户手续后效力终止。杨文玉在该协议售房方位置签了杨立安的名字。2006年9月26日，杨文玉向李某出具收到售房款27000元的收据，同时将房屋及该房屋所有权证（2001年6月12日颁发）及杨礼安的老版身份证一并交给李某。自涉案房屋交付之日起，李某在该房屋内一直居住。
另查明，2008年4月11日，丰县糖业烟酒总公司出具证明一份，内容为“我公司杨礼安同志，其房产证用名为杨立安，实际系杨礼安为准，特此证明，统一为准。”同年5月5日和5月20日，李某为涉案房产分别办理了新的房产证和土地证，登记的房屋所有权人和土地使用权人均为杨礼安。2013年10月18日，丰县公证处向杨义红出具了两份日期与文号相同（日期为2013年10月18日、文号为（2013）徐丰证民内字第715号）但内容不同的公证文书，其差异表现在继承人不同，但公证结果一致，即被继承人的遗产包括涉案房产在内，由杨义红一人继承。2013年11月4日，丰县住建局出具丰房权证私字第××号房屋所有权证书，将涉案房屋登记在杨义红名下。2013年11月19日，丰县体育场区块征收安置指挥部向被征收户致信说明将对包括涉案房屋在内的体育场区块的房屋实施征收工作。2014年3月7日，丰县公证处撤销了上述文号为（2013）徐丰证民内字第715号的公证书。2014年3月12日，丰县住建局作出丰建发（2014）12号决定，撤销了2013年11月4日为杨义红办理的房屋登记。
再查明，出售涉案房屋时，杨礼安、朱玉贞居住在距离涉案房屋百余米远的杨义红家中。自2006年9月23日杨文玉将涉案房产出售给李某后，杨礼安、朱玉贞再未回到涉案房屋内居住。2006年11月，朱玉贞去世，2009年2、3月份左右，杨礼安去世，其二人去世后葬礼均是在距离涉案房屋不远的杨义红家中办理。2004年至2009年间，杨礼安先是在杨义红饭店帮忙，后随其生活。杨义红、杨文玉、杨义民自认2006年卖房后至起诉均未到过涉案房屋，朱玉贞、杨礼安去世后三兄妹未就涉案房产如何处理进行过协商，也未对涉案房产进行过管理。
2013年12月，李某诉至原审法院，请求依法确认丰县体育巷20号房产的拆迁权益由其享有。
原审法院认为，一、关于李某与杨文玉签订的购房协议效力问题。
（一）关于杨文玉以杨礼安名义签订的买卖合同是否经其父母事先授权的问题。李某主张杨文玉出售涉案房屋系经其父母事先授权，并提供了房屋中介顾体康出庭作证。顾体康与双方均无利害关系，其证言真实可信。但顾体康证实其只是口头询问过杨文玉卖房是否征得父母同意，杨文玉当时给予肯定的回答，证人并未同李某找杨礼安核实，也未亲眼见到杨礼安、朱玉贞与李某就买卖房屋事宜进行过协商，故仅凭该证言不足以证明杨文玉出卖房产杨礼安事先知情，并得到了事先明确授权，无法认定杨文玉以杨礼安名义签订购房协议系有权代理。
（二）关于杨文玉向李某出售涉案房屋能否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见，表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。就本案查明事实来看，首先，杨文玉与杨礼安、朱玉贞具有特殊的身份关系，即父母子女关系，长期共同生活，据杨文玉陈述，在其母亲朱玉贞去世前，其母亲及父亲杨礼安的生活起居均是由其操办照顾，杨礼安的工资均是由其代领。在购房协议签订前，杨文玉通过中介顾体康公开张贴了该房屋的出售信息，在顾体康询问其父母是否知道其出售涉案房屋时，其回答经过了其父母同意自己是有权处分的。杨文玉系接受其父母委托照管该房屋，一般情况下，如果仅仅是出于修缮或出租房屋的需要，管理人无需持有房产证和通常由本人持有的身份证，正是因为所有人的上述委托管理行为，杨文玉得以将上述证件及房屋顺利交付给李某，使其有理由相信杨文玉具有代理权，有权代其父母行使处分权。同时，杨文玉在其提交的书面陈述中关于为使自己在该房屋上的装修费得到补偿而私自出售涉案房屋的说法，既违背常理也与顾体康的证言矛盾，对杨文玉系私自出售该房屋的主张不予采信。杨文玉在与李某签订合同时，具有足以使李某相信其有代理杨礼安、朱玉贞行使处分权的事实和理由。其次，李某主观上为善意且无过失。李某系按市场价通过中介磋商签订了买卖协议并依照约定支付了全部购房款27000元及中介费，之后便一直占有和使用涉案房屋。2008年5月，李某凭丰县糖业烟酒总公司于2008年4月11日出具的证明，换领了涉案房屋新的房屋所有权证，并办理了土地使用权证，将房产证及土地证的登记所有权人均变更为“杨礼安”，作为合同的相对方，李某尽到了善良买受人的义务，签订购房协议时不存在主观恶意或者过失，是善意的相对人。再次，原所有权人杨礼安、朱玉贞夫妇自2002年起一直居住在距离涉案房屋百余米的杨义红家中，其二人去世后丧葬事宜亦均是在杨义红家中办理，本案纠纷产生前三兄妹亦从未对涉案房屋的处理问题进行过协商，杨文玉表示在协议签订后李某居住使用涉案房屋期间，其从未缴纳过水电费，三兄妹从未到过该房屋，未就该房屋进行过管理，上述事实亦能反证涉案房屋在2006年已出售给李某，李某无理由对杨文玉代理处分该房屋的权利产生怀疑。同时，杨文玉与李某签订的房屋买卖协议具备合同有效的一般条件，两人均为完全民事行为能力人，协议不违反法律和行政法规的禁止性规定，不具有无效或可撤销的内容。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。综上，杨文玉的代理行为构成表见代理，其与李某签订的房屋买卖协议合法有效，房屋所有权人杨礼安、朱玉贞作为被代理人应当受表见代理人杨文玉与相对人李某所订立的合同的约束，直接承担合同权利义务。
二、关于涉案房产的所有权归属及拆迁权益由谁享有的问题。在房屋买卖不动产交易中，物权变动有其原因，即合法有效的买卖合同，相对应的是，房屋所有权的转移是这一原因的结果，虽然不动产物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动受物权法的规制，以登记为准，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由于涉案房产已列入拆迁范围，房屋产权登记部门不再办理产权登记手续，故应依职权认定涉案房屋的所有权及拆迁权益由李某享有。对于已出售给他人的房屋，不存在继承的问题，因此杨义红主张在其他继承人书面表示放弃继承权后，涉案房屋由其继承所得，无事实及法律依据。遂判决，丰县体育巷20号的房产所有权及拆迁权益归李某所有。
上诉人杨义红对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、顾体康在房屋买卖中提取中介费用，其与涉案房屋买卖协议的签订有利益关系，其证言不能作为定案依据。2、仅以杨文玉出售房产时提供房产证及老版身份证，无法推定其有权代理父母出售房产，李某明知房产所有人不是杨文玉，也有条件核实房产所有权人，其不经核实与杨文玉以杨礼安名义签订共有房屋的买卖合同，不具有善意，原审认定杨文玉出售涉案房屋构成表见代理不符合法律规定。综上，杨文玉出售涉案房产系无权处分，购房协议未经杨礼安夫妻追认应无效。原审直接确认购房协议有效、并判决房屋所有权和拆迁权益归李某所有错误。请求二审法院撤销原判，将本案并发回重审或改判驳回李某的原审诉请。
被上诉人李某答辩称：1、顾体康与杨礼安是邻村老乡，我与顾体康素不相识，顾体康证言是实事求是的。2、我是在中介所黑板上看到的售房信息，与杨礼安多次商谈成交的，后来找杨礼安协商过户问题，杨礼安协助我到其单位开具了统一身份证和房产证姓名的证明。杨文玉在父母在世的情况下，到中介所登记卖房信息，瞒着父母把房子卖掉不合常理，且杨文玉事后把卖房的事告诉了杨礼安，杨礼安没有提出反对意见，对卖房是默认的。3、涉案房屋我居住了8年，并对该房屋多次维修、扩建和装潢，杨礼安全家十几口人从未过问，可以印证房屋买卖的有效性。4、丰县公证处、住建局已撤销杨义红的涉案该房屋继承公证书和房屋登记，杨义红受拆迁利益驱使主张对涉案房屋的权利不应得到支持。综上，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告杨文玉答辩称：同杨义红的上诉意见，我确实没有和杨礼安说过卖房的事情。
原审第三人丰县住建局答辩称：我单位作为登记机关服从法院判决。
经双方确认，本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。
本院认为，本案的关键在于杨文玉向李某出售房屋的行为能否构成对房屋所有权人杨礼安、朱玉贞的表见代理。首先，杨文玉与涉案房产的所有人杨礼安、朱玉贞具有特殊的身份关系，即父母子女关系，并长期共同生活，照顾其父母的生活起居，并接受委托照管房屋，结合杨文玉持有杨礼安的房屋产权证书及老版身份证事实，客观上可以使李某相信杨文玉具有出售房产的代理权。其次，顾体康将杨文玉提供的售房信息通过黑板向外界公开，李某通过中介得知购房信息，与杨文玉签订了房屋买卖合同并支付了约定的购房款，价格符合市场行情，其在购买房屋之前与杨文玉并不相识，不存在与杨文玉恶意串通的行为，主观上应认定为善意购房。再次，因房产证、身份证姓名一致方能办理过户手续，李某于2008年4月11日取得了杨礼安单位出具的关于姓名问题的证明，2008年5月5日和5月20日办理了姓名为“杨礼安”的房屋所有权证及国有土地使用证，可以证实李某积极主张涉案房产的权利。综合以上事实，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，认定杨玉红与李某签订涉案房产买卖协议构成对房产所有权人杨礼安、朱玉贞的表见代理符合法律规定。涉案房产买卖合同为有效合同，在李某履行合同义务后，应当取得涉案房产所有权或相应的拆迁利益。同时，杨文玉在2006年已将涉案房产出售给李某的情况下，又在2013年放弃继承，以公证的方式认可涉案房产由杨义红个人继承，显然不具有善意，其主张隐瞒父母出售涉案房产也无事实依据，本院不能仅凭杨文玉的陈述支持其主张。
至于顾体康的证言效力问题。顾体康作为直接参与双方签订买卖房屋合同的中间人，了解涉案房产买卖的情况，与本案双方当事人并无直接的利害关系，其证言可以作为证据使用，且原审并未仅凭顾体康的证言定案，因此，杨义红主张顾体康证言不能作为证据使用的观点无事实依据，本院不予采信。
综上，杨义红的上诉请求证据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费715元，由上诉人杨义红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 庆
审 判 员 裴运栋
代理审判员 周美来
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李东青