北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4234号
原告沈兵，女，1955年11月17日出生。
被告刘丽英，女，1953年11月11日出生。
被告北京城建建材工业有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路228号。
法定代表人吕勇，总经理。
委托代理人王再华，男，1978年11月12日出生。
被告北京市金宝山物业管理有限公司，住所地北京市石景山区老山西里41号楼南侧。
法定代表人苗致平，总经理。
委托代理人张玉梅，女，1969年2月13日出生。
原告沈兵与被告刘丽英、北京城建建材工业有限公司（以下简称城建公司）、北京市金宝山物业管理有限公司（以下简称金宝山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈兵、被告刘丽英、被告城建公司的委托代理人王再华、被告金宝山公司的委托代理人张玉梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告沈兵诉称：1999年2月底，经居委会介绍，刘丽英将石景山区老山西里x栋x门x号房屋转租原告，月租金700元，每三个月一支付，原告将钱款送到侯义家。刘丽英称与侯义是夫妻，与侯义及侯义儿子共同居住在石景山区依翠园14楼6门501号。2002年6月下旬，刘丽英找到原告，提出让原告6月底前腾房，要出售这套房屋购买新房。后数次找到原告，如果原告要买房，可以在15万元基础上优惠2万元。原告提出分期付款，三年内付清，刘丽英同意，以13万元成交。2002年7月4日，刘丽英和原告一同去城建老山构件厂提出申请，写了过户协议后办理了手续，当时侯义没有来，由刘丽英带着他身份证和房本办理，经理收回侯义房本并注明作废。后原告就将6万元交给刘丽英，剩余7万元于2003年11月14日前分次支付，2002年9月29日我向物业缴纳过户费600元。2008年10月侯义起诉原告要求腾退房屋，后法院判决原告将房屋腾退。自2002年至今，房屋现值和原来购买价格产生差异，造成原告损失。诉讼请求：1、请求刘丽英返还原告购房款13万元及相应利息（以13万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2002年7月4日办理过户开始，计算至判决之日止）；2、判令城建公司返还原告房屋使用权过户费600元及相应利息（以600元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2002年9月29日开始，计算至判决之日止）；3、判令各被告连带赔偿原告可期待既得利益损失56万元；4、各被告承担本案诉讼费。
被告刘丽英辩称：现在刘丽英在服刑期间，无法给付13万元价款及利息。600元物业费交给物业公司了。可得利益当时双方并未约定，因此不同意给付沈兵。
被告城建公司辩称：不同意原告的诉讼请求。城建公司不是本案适格被告。构件厂老山物业管理公司由金宝山公司继承，不应再向城建公司主张。本案是原告与刘丽英的买卖纠纷，老山构件厂不是买卖当事人，不应承担责任。原告已经放弃任何情况下因为房屋纠纷要求城建公司承担任何义务的权利，原告的过户协议明确是原告与侯义间纠纷，与物业公司无关。即使城建公司与金宝山公司有责任也不需要实际承担。作为交易方，原告有审查对方是否有权限的义务，因为自身疏忽没有审查，与城建公司无关。
被告金宝山公司辩称：金宝山公司2003年9月才与构件厂办理交接手续，此前都是城建公司管理，金宝山公司对此前情况不清楚。不应承担连带责任。
经审理查明：位于北京市石景山区老山西里x栋x单元x层x号的房屋性质为公有住宅。1999年2月2日，北京城建构件厂老山物业管理办公室（以下简称老山物业办）与侯义签订《北京市公有住宅租赁合同》，由侯义取得诉争房屋的承租权。1999年3月，侯义将诉争房屋租与沈兵，租期至2000年2月28日止，月租金700元。租期届满后，双方继续延续租赁关系。期间，租金一直由刘丽英向沈兵收取。
2002年6月，刘丽英与沈兵协商，由沈兵购买诉争房屋承租权并办理过户事宜。2002年7月4日，刘丽英以侯义名义与沈兵签订《房屋过户协议》，约定将诉争房屋承租权转让给沈兵，转让成交价为13万元。
2002年7月4日，刘丽英与沈兵签订还款协议书，载明：沈兵购买侯义居室一套，总价13万元。首次付款6万元，所剩7万元从2003年下半年起，每年还款不低于2万元，于2006年年底前全部还清。
2002年7月10日，老山物业办依据上述《房屋过户协议》与沈兵签订《北京市公有住宅租赁合同》，将诉争房屋的承租人变更为沈兵。上述过程中，老山物业办及沈兵均未向侯义本人进行核实。
2002年9月29日，沈兵向老山物业办交纳了房屋使用权过户费600元。
庭审中，刘丽英表示关于诉争房屋承租权转让一事系由其与沈兵办理，并由其于2003年11月14日收取了沈兵支付的转让费13万元。
庭审时，沈兵提供了物业收入凭证、管理费收入凭证、供暖费发票收据等材料。
另查，侯义曾将沈兵诉至本院，本院于2009年3月6日作出（2008）石民初字第3801号民事判决书，判决确认老山物业办（金宝山物业中心）与沈兵签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，沈兵将诉争房屋腾退交还侯义。沈兵不服提出上诉。2009年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中民终字第6572号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
此外，老山物业办后被撤销，其原合同权利义务由北京市金宝山物业管理中心承继。2012年7月30日，北京市金宝山物业管理中心更名为金宝山公司。2007年9月28日，北京城建集团总公司构件厂重组为城建公司。
再查，经本院多次充分依法释明，原告不就其主张的可期待既得利益损失申请专业评估鉴定，其提供了网络查询及居间公司查询等材料，主张法院依法依据相应材料确定该损失数额。庭审时，原告主张依据买卖合同关系主张相应权利义务。
上述事实，有当事人陈述、《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋过户协议》、还款协议书、收据、物业收入凭证、管理费收入凭证、供暖费发票收据、（2008）石民初字第3801号民事判决书、（2009）一中民终字第6572号民事判决书、说明、名称变更通知、资产重组协议书、网络查询及居间公司查询材料等证据在案佐证。
本院认为：本案中，原告主张基于买卖合同关系主张其相应的诉讼请求，原告与刘丽英达成协议进行房屋过户，故沈兵与刘丽英为买卖合同相对人。现《房屋过户协议》因刘丽英未经侯义授权签订，沈兵亦未对侯义进行核实，故认定沈兵与刘丽英存在无权处分侯义财产，且沈兵与刘丽英对此应为明知，应属于恶意串通，损害了侯义的利益，因此《房屋过户协议》被认定无效。
对于该协议无效的过错认定方面，刘丽英因在未取得侯义授权的情形下，使用侯义的相应证件材料，与他人签订《房屋过户协议》，处理侯义财产，刘丽英应承担主要过错。沈兵在签订《房屋过户协议》时，未尽合理审查义务，故沈兵应承担次要过错责任。
《房屋过户协议》无效后，沈兵被判决腾房，刘丽英应当返还沈兵全部房款，及该房款的利息。该利息应当自生效判决认定沈兵腾房之日计算更为公平合理。
房屋使用权过户费系沈兵办理《北京市公有住宅租赁合同》时交纳，故原告请求返还该项费用并给付利息的诉求，与本案并非同一法律关系，故本院对于该项诉求不予处理。沈兵可另行主张。
诉争房屋虽然属于共有住宅，但其承租权亦存在一定对应的市场价值，在生效判决作出之日的市场价格相较于购买时确实存在一定程度升值，原告提供的相应材料对此亦进行了确认。对于该升值部分，本院做如下分析：由于《房屋过户协议》被认定无效，与双方行为均存在不同程度的关联，本院将综合沈兵与刘丽英的各自行为所产生的原因力比例，依据周边市场相应房屋价值，按照相应比例对于该可期待既得利益损失合理分配，并最终确定刘丽英应承担的价款给付数额。城建公司与金宝山公司并非房屋买卖合同关系纠纷的适格相对人，不应承担连带给付义务。当然，对于相应权利义务关系，原告可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、刘丽英于本判决生效后七日内退还沈兵购房款十三万元，并给付沈兵购房款利息（以十三万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2009年12月18日开始，计算至本判决作出之日止）；
二、刘丽英于本判决生效后七日内赔偿沈兵可期待既得利益等损失二十万元；
三、驳回沈兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零七百元，由沈兵负担四千四百五十元（已交纳五千三百五十三元），由刘丽英负担六千二百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 孙秀芝
人民陪审员 冯凤增
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 徐 瑶