上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民一（民）初字第3607号
原告祝正官。
委托代理人史梦哲，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人朱骏，上海合勤律师事务所律师。
被告上海良友物业管理有限公司。
法定代表人沈宏辉，总经理。
委托代理人都哲明，男，上海良友物业管理有限公司工作。
委托代理人马列伟，上海誉嘉律师事务所律师。
原告祝正官与被告上海良友物业管理有限公司（以下简称“良友物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告祝正官及其委托代理人史梦哲，被告上海良友物业管理有限公司的委托代理人都哲明、马列伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祝正官诉称，原告系上海市奉贤区南桥镇良友新村XXX幢XXX号XXX室的业主，被告良友物业公司系原告所住小区的物业服务提供方。2014年5月8日，被告对原告所居住的小区屋顶水箱进行清洁消毒工作，当天未恢复通水。2014年5月9日23时左右，原告一家人回家后发现家中浸水，地板已全部浸没，房屋南侧的卧室屋顶还在不停漏水。原告随即上楼询问602室业主，发现楼上602室也已浸水。后经查看发现，系楼顶水箱不停溢水，将602室外的平台填满后，水从空调孔灌入602室家中。随后，原告拨打了110和119寻求帮助，同时联系被告告知漏水情况，并要求被告派工作人员过来处理。因此次漏水太过严重，原告家中屋顶、地板、墙面、家具、电器等均已损坏，无法继续居住。原告就损害赔偿事宜多次与被告良友物业公司进行沟通协商，但均未能达成一致意见。无奈，原告只能诉讼来院，请求判令：被告良友物业公司赔偿原告因此次漏水造成的损失：房屋修复费人民币79，241元（以下币种同）、房屋租赁费13，800元、中介费805元、有线电视费160元、搬家费1，500元，合计95，506元。
原告对其诉称的事实向本院提供如下证据：
1、上海市房地产权证、原告身份证复印件、被告良友物业公司档案机读材料各1份，旨在证明原、被告主体资格；
2、物业费收据，旨在证明被告系原告居住小区的物业服务提供方；
3、案件接报回执单1份，旨在证明2014年5月9日晚发生漏水，原告于2014年5月10日1时19分报警的事实；
4、上海同测质量检测技术有限公司及上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书各1份，旨在证明原告房屋因漏水所受的损失情况及经鉴定后的修复费用；
5、鉴定费、结算审核费发票各1份，旨在证明原告为评估鉴定先行垫付了7，560元；
6、房屋租赁协议书、上海市房地产权证、租赁费收据、中介费收据各1份，旨在证明原告在外租赁房屋所支付的费用。
被告良友物业公司辩称，对漏水事实没有异议，但认为602室业主即案外人李立强未及时发现漏水，应承担30%的赔偿责任。对原告具体各项赔偿请求意见如下：对房屋修缮费79，241元，认为应该考虑60%的折旧比率；房屋租赁费、中介费、有线电视费、搬家费均不予认可；评估鉴定费、结算审核费没有异议。被告未提供相应证据。
经庭审质证，原、被告对双方当事人提供的证据均发表了质证意见。被告良友物业公司对原告提供的证据1-5的真实性、合法性和关联性均无异议，但坚持认为房屋修缮费应考虑折旧率；对原告提供的证据6真实性、合法性和关联性均不予认可。结合原、被告的质证意见以及庭审时的陈述，本院认为原告提供的证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。
经审理查明，原告祝正官系上海市奉贤区南桥镇良友新村XXX幢XXX号XXX室房屋的权利人，被告良友物业公司系上海市奉贤区南桥镇良友新村的物业管理服务方。2014年5月8日，被告工作人员对原告所居住的房屋楼顶的水箱进行清洁消毒工作，因操作失误致恢复通水后水箱出现漏水。2014年5月9日晚上23时许，原告一行人回家后发现房屋内严重浸水，经查看后发现系楼顶水箱的水灌入602室后导致原告家中进水。原告随即通知被告漏水情况，并于2014年5月10日凌晨1时19分许拨打电话报警。原、被告双方就损害赔偿事宜协商不成，故涉讼。2015年2月2日，经原、被告双方协商一致，由本院委托鉴定部门对系争房屋的损失情况进行鉴定，双方约定若损失金额高于50，000元，相应的鉴定评估费由被告承担；若损失金额低于30，000元，相应的鉴定评估费由原告负担；若损失金额高于30，000元低于50，000元，则相应的鉴定评估费由原、被告各半承担。本院依法委托上海同测质量检测技术有限公司对系争房屋漏水后受损情况进行鉴定，并出具修复方案。2015年4月15日，上海同测质量检测技术有限公司出具“同测司鉴（2015）建鉴字第110号”司法鉴定意见书1份，鉴定意见如下：主卧室实木地板变色、翘曲；踢脚线变色；橱柜变色、发霉；门扇门套变色；主卧室卫生间墙面瓷砖开裂，铝扣板吊顶变色、开裂，影响使用，予以更换。客房实木地板变色、开裂；踢脚线变色；吊顶起鼓开裂；橱柜变色发霉；门扇门套变色，影响使用，予以更换。次卧室实木地板变色、翘曲；踢脚线变色；墙面、顶面起鼓开裂；橱柜变色发霉；门扇门套变色；吊灯损坏；大床变色发霉，影响使用，予以更换。公共卫生间铝扣板吊顶开裂、脱落；吸顶灯损坏；门扇门套变色，影响使用，予以更换。厨房吊顶开裂、脱落；橱柜、吊柜开裂、脱落；墙面瓷砖开裂；墙面、顶面起鼓、脱落；门套变色，影响使用，予以更换。客厅实木地板变色、翘曲；踢脚线变色；橱柜、鞋柜变色、发霉；石膏板吊顶开裂；木质吊顶变色、发黑；墙面涂料开裂、脱落；门套变色，影响使用，予以更换。2015年5月4日，上海市高级人民法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋修复工程进行工程审价。2015年6月24日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定意见书1份，鉴定意见为：南桥镇良友新村XXX幢XXX号XXX室房屋修复工程审价为79，241元，主要包括材料费41，107元及人工费、机械费、工程排污费、社会保障费、税金等共计38，134元。另，被告提出房屋修复费应考虑折旧率60%，上海联合工程监理造价咨询有限公司认为是否考虑折旧率属定性问题，应由法院裁定。为此，原告先行垫付了鉴定费6，000元及结算审核费1，560元。
另查明，原告因修缮房屋，无法继续在系争房屋内居住，于2015年8月3日与案外人陈某甲签订了房屋租赁协议书1份，约定租赁案外人陈某甲位于奉贤区正环路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租金每月2，300元，租住时间6个月。为此，原告支付了租金13，800元，房屋租赁中介费805元。
本院认为，公民的民事权益受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益的，应承担侵权责任。本次漏水是被告工作人员在对水箱进行清洁消毒工作时操作失误所致，被告作为系争房屋所在小区的物业管理服务方理应对原告的损失承担赔偿责任。被告良友物业公司辩称，案外人即602室业主李立强未及时发现漏水，对原告的损失也负有过错责任。本院认为，此次漏水发生在2014年5月9日晚上23时左右，漏水是从602房屋的空调孔灌入室内所致，发现漏水后602室业主即案外人李立强及时配合原告查找漏水原因，并与被告联系告知漏水情况，已经尽到合理的注意义务，不应承担任何赔偿责任，故对被告良友物业公司的该项辩解本院不予采信。
本案中，原、被告主要的争议焦点在于：1、上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的修复工程价格是否应该考虑折旧率；2、原告主张的房屋租赁费、中介费、有线电视费、搬家费是否合法合理。对于争议焦点一，本院认为，从上海同测质量检测技术有限公司出具的鉴定意见书可以看出，系争房屋损坏部分均采取了重新制作安装的修复方式，而上海联合工程监理造价咨询有限公司的工程审价也是按重置进行的评估。考虑到系争房屋的原装潢已有数年，故对工程审价中的材料费41，107元本院酌情扣除20%的折旧率，具体金额为32，885.60元。至于工程审价中的人工费、机械费、工程排污费、社会保障费、税金等，本院认为这些费用并不涉及折旧，故不应再考虑折旧率。对于争议焦点二，本院认为，系争房屋因漏水大面积损坏，修缮期间原告无法继续居住，故其另行租房产生的房屋租赁费和中介费属于合理、必要的损失。对原告的房屋租赁费，本院酌情根据其提供的租赁合同中约定的2，300元／月的标准计算3个月计6，900元；对中介费本院凭据支持805元；对有线电视费及搬家费，原告未提供相应票据，本院不予支持。综上，原告因本次漏水造成的损失有：房屋修复费71，019.60元、房屋租赁费6，900元、中介费805元，合计78，724.60元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海良友物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告祝正官人民币78，724.60元；
二、驳回原告祝正官其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，187元，由原告祝正官共同负担385元，由被告上海良友物业管理有限公司负担1，802元；鉴定费6，000元、结算审核费1，560元，合计7，560元，由被告上海良友物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 褚玉兰
代理审判员 林庆强
人民陪审员 邬伯贤
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 黄晓轶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
……
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。