重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第07291号
上诉人（原审原告）杜福才。
上诉人（原审原告）杜可欣。
法定代理人周田月。
二上诉人的委托代理人黄太春、孟祥森，重庆国彦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆大业兴置业顾问有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号B1栋1-6号。
法定代表人蒋文武，职务董事长。
委托代理人谭羽，系公司员工。
被上诉人（原审被告）重庆跃华物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺石杨路9号。
法定代表人罗朝昭。
上诉人杜福才、杜可欣与被上诉人重庆大业兴置业顾问有限公司（以下简称大业兴公司）、重庆跃华物业发展有限公司（以下简称跃华公司）房屋买卖合同纠纷一案，杜福才、杜可欣不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第12230号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年，杜福才妻子及杜可欣的母亲、法定代理人周田月代表杜福才及杜可欣与大业兴公司签订了《买卖承诺书》（以下简称承诺书），该承诺书载明：本人周田月作为承诺方是九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-12号房屋的意向购买人，房屋价款为583820元并于2011年10月21日支付20000元作为购买诚意金，需向大业兴公司支付代理费、咨询费12076元及所有购房款；本人私下与跃华公司交易则须承担违约金。此后，周田月代表杜福才、杜可欣于2011年10月28日先后向大业兴公司支付了房款583820元及中介费12076元。2011年10月28日，周田月代表杜福才、杜可欣与大业兴公司签订《补充协议》，约定周田月委托大业兴公司将583820元支付给卖方用于购买九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-12号房屋。
2011年11月14日，杜福才、杜可欣分别以杜福才、杜可欣及跃华公司的名义向重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心各支付了转让手续费4202.40元。现重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-12号房屋登记的权利人为杜福才、杜可欣。
2011年11月19日，周田月出具《买方过户给指定第三方声明》，该声明载明：周田月自愿将购买的重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号3-2-12号房屋过户给买方指定的第三方杜福才、杜可欣。
2013年9月23日，杜福才、杜可欣向大业兴公司邮寄要求退款的催收函，邮件查询记录显示妥投并签收。
一审审理中，大业兴公司举示2011年10月25日、11月2日、11月14日跃华公司出具的《业主收款证明》（以下简称《证明》），拟证明大业兴公司向跃华公司支付了由业主交来的购房款。杜福才、杜可欣认为无法确认上述证据的真实性，且大业兴公司未举示划款凭证，不能证明该款系杜福才、杜可欣缴纳的房款与划款的金额。《证明》陈绍玉签名处均加盖有跃华公司售房合同专用章，且载明跃华公司累计收取大业兴公司转交金额523671元。审理中，杜福才、杜可欣举示从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心查询并复印的其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同），该合同于2011年11月2日签订，合同约定：房屋总价款为420240元，商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。杜福才、杜可欣陈述：实际签订合同时间为2011年11月14日，且同日杜福才、杜可欣才缴纳契税及转移登记费。大业兴公司认为：该份合同系杜福才、杜可欣与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费而签订，且杜福才、杜可欣与跃华公司签订房屋买卖合同之后，仍向大业兴公司支付中介费，证明杜福才、杜可欣应当知晓房屋真实交易价格即承诺书约定的价格，而非其与跃华公司签订合同约定的价格。
杜福才、杜可欣在一审中诉称：2011年，杜福才、杜可欣通过大业兴公司获悉跃华公司有房屋要出售，房屋价格不会超过583820元，杜福才、杜可欣遂与大业兴公司签订了《买卖承诺书》并将全部房款交付给了大业兴公司。2011年11月2日，杜福才、杜可欣与跃华公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为420240元。杜福才、杜可欣要求大业兴公司退还多支付的房款未果，遂起诉要求判令：1、大业兴公司向杜福才、杜可欣退还多支付的房款163580元及资金占用利息（以163580元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的四倍，自起诉之日2014年10月14日起计算至大业兴公司付清之日止）；跃华公司向杜福才、杜可欣退还实际收取的房款与《商品房买卖合同》约定价格的差价金额及转让手续费4202.40元与利息（以差价金额及转让手续费4202.40元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率的四倍，自起诉之日即2014年10月14日起计算至跃华公司付清之日止）；2、大业兴公司与跃华公司承担本案诉讼费。
大业兴公司在一审中辩称：杜福才、杜可欣起诉已过诉讼时效，请求驳回杜福才、杜可欣的诉讼请求；杜福才、杜可欣与大业兴公司签订的承诺书合法有效，承诺书约定的交易金额是双方的真实意思表示，也是双方实际履行的金额；杜福才、杜可欣与跃华公司签订的合同与大业兴公司无关，合同故意降低交易金额目的是为了避税，所以大业兴公司不存在退还多缴的购房款。
跃华公司在一审中未答辩。
一审法院认为：跃华公司经法院传票送达，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。杜福才、杜可欣与大业兴公司之间的承诺书未违反法律禁止性规定，其内容合法有效。杜福才、杜可欣基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，承诺书约定杜福才、杜可欣须向中介方支付购房款且禁止杜福才、杜可欣与跃华公司私下交易，杜福才、杜可欣实际按照承诺书价格向大业兴公司支付了购房款及中介费，杜福才、杜可欣缴纳购房款后仍与跃华公司签订成交价格远低于已支付房款的房屋买卖合同，故应当认定杜福才、杜可欣与大业兴公司签订承诺书确定的价格是购买房屋的真实价格。
杜福才、杜可欣并未持有其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》原件不符常理，杜福才、杜可欣举示的合同系从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心档案复印调取，不能排除杜福才、杜可欣与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费签订该合同的可能性，且杜福才、杜可欣与跃华公司签订的合同成交价格远低于杜福才、杜可欣已支付房款，应当推定杜福才、杜可欣明知合同价格并非真实交易价格，故该合同并非系杜福才、杜可欣与跃华公司的真实意思表示，也不是杜福才、杜可欣与跃华公司实际履行的合同，故不予采信。
关于杜福才、杜可欣诉请大业兴公司退还所有多收的房款及利息损失的请求。一方面，因一审法院不予采信杜福才、杜可欣与跃华公司签订的合同，杜福才、杜可欣无法证明其缴纳的房款与实际合同交易价格的差价；另一方面，杜福才、杜可欣已履行完与大业兴签订的承诺书确认了购房总价，且大业兴公司与跃华公司之间的法律关系与杜福才、杜可欣无关；因此，对于杜福才、杜可欣主张要求大业兴公司退还多收的所有房款及利息损失，无事实与法律依据，不予支持。
关于杜福才、杜可欣诉请跃华公司退还实际收取的房款与合同价格的差价金额及利息损失的请求，因一审法院不予采信合同，故杜福才、杜可欣要求跃华公司返还实际收取的购房款与合同价格之间的差价及利息，无事实与法律依据，不予支持。但对于杜福才、杜可欣诉请跃华公司支付转让手续费及利息损失的请求，因杜福才、杜可欣代跃华公司支付了转让手续费并持有发票原件，而转让手续费实际应由房屋买卖合同双方各自承担，故跃华公司应当退还杜福才、杜可欣转让手续费4202.40元，并以4202.40元为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率向杜福才、杜可欣支付自2014年10月14日至付清之日止的资金占用损失。
综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告重庆跃华物业发展有限公司于一审判决生效后五日内向原告杜福才、杜可欣支付转让手续费4202.40元，并以4202.40元为基数，从2014年10月14日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同档贷款基准利率向杜福才、杜可欣支付资金占用损失至付清之日止；二、驳回原告杜福才、杜可欣的其他诉讼请求。案件受理费3656元、公告费500元，共计4156元，原告杜福才、杜可欣负担3631元，被告重庆跃华物业发展有限公司负担525元。
一审宣判后，杜福才、杜可欣不服该判决，向本院提起上诉，其上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。主要理由如下：一审法院认定买卖承诺书合法有效，但是认定买卖承诺书确定的价款是房屋的真实价款属于事实认定错误。应当以上诉人与跃华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》上面约定的房屋价格为准。
大业兴公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。
跃华公司书面答辩称：跃华公司与大业兴公司之间属于委托合同关系，跃华公司将公司的所有房屋交给大业兴公司全权进行销售，而上诉人与大业兴公司之间属于居间中介服务关系。上诉人基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，该价格系上诉人与大业兴公司之间对房屋交易的自愿约定，其购房价格是按照上诉人与大业兴公司之间的合同自愿约定，与跃华公司无关。此外，跃华公司与大业兴公司之间的法律关系与上诉人无关，上诉人缴纳的房款是向大业兴公司履行的合同义务，与跃华公司无关。至于大业兴公司向跃华公司支付了多少购房款是另一法律关系，跃华公司没有退还购房款差价的义务。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审审理中，上诉人举示了重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第04847号民事判决书及跃华公司在该案中的代理意见各一份，拟证明本案中上诉人与跃华公司的房屋成交价以跃华公司实际收到大业兴公司支付的房款为准，大业兴公司是跃华公司在房屋买卖合同中的委托代理人。经质证，大业兴公司对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，且根据跃华公司的代理意见可以证明购房人与跃华公司签订的房屋买卖合同系为避税而签订，并非真实的房屋成交价。
本院认为，上诉人与大业兴公司之间的承诺书未违反法律禁止性规定，其内容合法有效。该承诺书中约定的所购房屋及价格清楚、明确，并未约定房屋价格系暂定价，也未约定房屋的最终价格以签订正式的《重庆市商品房买卖合同》为准。上诉人基于大业兴公司提供的中介服务以承诺书的价格购买诉争房屋，承诺书约定上诉人须向中介方支付购房款且禁止上诉人与跃华公司私下交易，上诉人实际按照承诺书价格向大业兴公司支付了购房款及中介费，上诉人缴纳购房款后仍与跃华公司签订成交价格远低于已支付房款的房屋买卖合同，故应当认定上诉人与大业兴公司签订承诺书确定的价格是购买房屋的真实价格。上诉人称，应以其与跃华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》上面约定的房屋价格作为其所购房屋的真实价格。对此，本院认为，上诉人并未持有其与跃华公司签订的《商品房买卖合同》原件不符常理，上诉人举示的合同系从重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心档案复印调取，不能排除其与跃华公司在过户时故意降低合同交易价格为规避税费签订该合同的可能性，且上诉人与跃华公司签订的合同成交价格远低于上诉人已支付房款，应当推定上诉人明知合同价格并非真实交易价格，故该合同并非系上诉人与跃华公司的真实意思表示，也不是上诉人与跃华公司实际履行的合同，故本院不予采信。至于上诉人在二审中举示的重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第04847号民事判决书及跃华公司在该案中的代理意见，本院认为，该证据与本案待证事实无关联性，故本院不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3656元，由上诉人杜福才、杜可欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
代理审判员 胡 俊
代理审判员 刘恋砚
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 刘冬梅