黑龙江省肇东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇民初字第462号
原告李志强，男，1973年9月2日出生，汉族，职业科员，现住肇东市。
委托代理人徐智，黑龙江擎雨律师事务所律师。
委托代理人张志伟，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被告肇东市供销合作社联合社。
法定代表人程远新，职务主任。
委托代理人车克君，黑龙江君昌律师事务所律师。
被告肇东市昌五房地产开发有限公司。
法定代表人万荣，职务董事长。
委托代理人苏丽霞，黑龙江君昌律师事务所律师。
第三人肇东市昌五供销合作社。
法定代表人于永明，职务主任。
原告李志强诉被告肇东市供销合作社联合社、肇东市昌五房地产开发有限公司、第三人肇东市昌五供销合作社房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告李志强及其委托代理人徐智、张志伟、被告肇东市供销合作社联合社委托代理人车克君、肇东市昌五房地产开发有限公司委托代理人苏丽霞到庭参加诉讼。于2015年5月27日第二次公开开庭进行了审理，原告李志强及其委托代理人徐智、张志伟、肇东市昌五房地产开发有限公司法定代表人万荣、委托代理人苏丽霞到庭参加诉讼，被告肇东市供销合作社联合社、第三人肇东市昌五供销合作社经传票传唤无正当理由拒不到庭，按缺席，本案现已审理终结。
原告李志强诉称，2011年12月，原告李志强与被告肇东市昌五供销合作社口头协议约定以394万元的价格购买昌五镇供销商场四层面积381.64平方米、二层700平方米、一层102.84平方米房产。原告李志强陆续将上述约定的购房款全部交给了肇东市昌五供销合作社。2011年末，被告肇东市昌五房地产开发有限公司与肇东市昌五供销合作社、肇东市房地产管理处昌五房管所签订协议，约定将昌五镇供销商场（即原告李志强购买的房产所在商场）交由被告肇东市昌五房地产开发有限公司进行开发建设并约定了产权置换补充等事项。因上述商场中的部分面积已被原告李志强购买，上述面积的补偿应针对原告李志强。故肇东市昌五供销合作社于2012年1月与被告肇东市昌五房地产开发有限公司签订补充协议，约定将原告李志强所购买部分房产面积从补偿给肇东市昌五供销合作社中扣除。根据上述补充协议，2012年11月30日，被告肇东市昌五房地产开发有限公司书面委托于天宝与原告李志强签订了房产动迁置换协议。协议约定以建成后的商场对原告李志强房产进行补偿，具体方案为：一、二、三层房产共计1184.48平方米，其中一层为102.84平方米，位于东西大街一侧西数第二家面积81.88平方米，剩余20.96平方米按一楼对外出售价格以现金形式返还原告李志强，二层商场面积为881.64平方米，位置为东西大街西面一侧、三层返还面积200平方米，出售前通知原告李志强优先选择位置。双方还约定上述房产如不能在2012年交付给原告李志强使用则按法律规定赔偿原告李志强损失。上述协议签订后，原告李志强配合被告肇东市昌五房地产开发有限公司对诉争的房产进行了拆迁工作。现诉争的房产已经建成正在销售，但被告肇东市昌五房地产开发有限公司始终未按约定将原告李志强应得房产交付给原告李志强。原告李志强在与被告协商交付房产过程中得知，2013年7月10日，被告肇东市昌五房地产开发有限公司与被告肇东市供销合作社联合社等签订了调解协议，约定将诉争商场的开发权及相应的补偿义务转让给了被告肇东市供销合作社联合社，上述调解协议于2013年7月26日经肇东市人民法院以（2013）肇昌调确字第1号裁定予以确认。原告李志强认为与被告肇东市昌五房地产开发有限公司所签订的补充协议合法有效，被告应当按照协议约定内容履行。被告肇东市供销合作社联合社作为诉争房产所在项目的承受者也应当承担履行协议的义务，故诉至法院，要求二被告履行协议交付房产，赔偿迟延交付房产的损失，并承担本案的诉讼费用。
被告肇东市供销合作社联合社辩称，本案遗漏诉讼主体，应当将肇东市昌五供销合作社列为主体参加诉讼。我单位从未与原告李志强签订购买昌五镇供销商场四层381.64平方米，一层102.84平方米，二层700平方米的买卖合同，也从未口头约定上述买卖关系。是肇东市昌五供销合作社与昌五房地产开发公司以及肇东市房产处昌五房管所达成的拆迁补偿协议，该协议内容与肇东市供销合作社联合社没有任何关系，否认2011年昌五房管所与昌五房地产开发公司与肇东市昌五供销合作社所签订的三方协议与原告李志强所买受房屋是同一标的事实。答辩人认为原告李志强所出示的2012年11月30日所签订的房屋动迁置换协议书为无效协议。答辩人经肇东市人民法院司法调解确认交接了荣昌购物中心的开发权，确定继续履行昌五房管所与肇东市昌五供销合作社返还面积协议。原告李志强与肇东市昌五供销合作社的房屋买卖行为没有征得职工三分之二以上同意，应当属于无效行为，我单位不承担相应的民事责任。
被告肇东市昌五房地产开发有限公司辩称，肇东市昌五房地产开发有限公司与原告李志强之间没有任何权利义务关系，其不应该将肇东市昌五房地产开发有限公司列为本案的被告。2011年末，肇东市昌五房地产开发有限公司与肇东市昌五供销合作社联合社、肇东市房地产管理处昌五房管所签订的协议，2013年7月10日，肇东市昌五房地产开发有限公司与肇东市供销合作社联合社等签订了调解协议，约定将商场的开发权转让给肇东市供销合作社。同时肇东市人民法院做出了（2013）肇昌调确字第1号民事裁定书，对该事实给与认定。后肇东市昌五房地产开发有限公司即退出了对荣昌商场的开发。无论是2011年末，肇东市昌五房地产开发有限公司、肇东市昌五供销合作社、昌五房管所签订的三方协议，还是2013年7月10日签订的调解协议书中，原告李志强均不是合同的一方主体，昌五房地产公司也从未与原告李志强之间签订拆迁补偿协议。因此，昌五房地产公司没有向原告李志强交付房产的义务，更不应承担原告李志强所谓的拆迁补偿款、利息等损失。
第三人肇东市昌五供销合作社未在法定期限内提出答辩。
经审理查明，2011年11月29日，被告肇东市供销合作社联合社根据被告肇东市昌五供销合作社的请示，经肇东市供销合作社联合社党委研究决定，以肇供办发（2011）13号《关于同意肇东市昌五供销合作社出售闲置资产的批复》的文件，批准被告肇东市昌五供销合作社出售昌五镇供销商场一层102平方米、三楼面积700平方米、小四楼办公室面积388平方米房产，所得资金全部用于解决该社债务。2011年12月，被告肇东市昌五供销合作社将昌五镇供销商场四层面积381.64平方米、二层700平方米、一层102.84平方米房产以3，940，000.00元的价格出售给原告李志强，原告李志强陆续将上述约定的购房款交给了肇东市昌五供销合作社。2011年7月28日，肇东市发展和改革局以肇发改（2011）107号文件批准了昌五房地产开发有限公司《关于肇东市昌五房地产开发有限公司开发建设肇东市昌五供销合作社商场改造的请示》，同年被告肇东市昌五房地产开发有限公司与被告肇东市昌五供销合作社、肇东市房地产管理处昌五房管所签订协议书，约定由被告肇东市昌五房地产开发有限公司投资开发，按照肇东市政府拆迁管理条例的规定，采取拆一还一的办法，建成后的商场返还肇东市昌五供销合作社原商场一楼宾馆102.84平方米还原位置，原二层和三层还给三层。即还给肇东市昌五供销合作社面积为2588.86平方米，如所还面积不够，用五层面积偿还不足部分。原四层面积381.64平方米还给五层，位置另行协商。协议约定，开工时间为2012年4月初，到2012年11月末竣工，如不按期完工，所造成的一切经济损失包括物业供暖、出租等均由肇东市昌五房地产开发有限公司承担。2012年1月，被告肇东市昌五房地产开发有限公司与被告肇东市昌五供销合作社签订补充协议，约定肇东市昌五供销合作社已将原商场四层面积381.64平方米、二层700平方米、一层102.84平方米卖给李志强，共计人民币394万元；原协议中第三条“返还原则”中所签订还肇东市昌五供销合作社2，588.86平方米三层现改为1，888.86平方米；原还五层面积381.64平方米及出卖700平方米中的500平方米，共计881.64平方米现偿还二层，剩余200平方米现偿还三层，位置优先。2011年12月15日，被告肇东市昌五房地产开发有限公司为于天宝出具授权委托书一份，委托于天宝在肇东市昌五镇十字街西侧路北房产棚户区改造和肇东市昌五供销合作社商场改造项目两项工程中，办理两项工程的立项、办理各种行政许可，各种手续齐备后，实施房屋征收补偿，签署相关法律文书等事项。2012年11月30日，原告李志强与于天宝就购买的肇东市昌五供销合作社动迁置换事宜签订补充协议，协议约定动迁后肇东市昌五房地产开发有限公司共返还原告李志强面积合计1184.48平方米，共分为三个部分，其中，一层对外商服面积约为102.84平方米，位于东西大街一侧西属第二家，确定补偿面积81.88平方米，剩余20.96平方米由置换方按一楼实际对外出售价格返还原告李志强现金，当时售价为每平方米26，000.00元，实际价格为544，960.00元，另一部分返还二层商场面积为881.64平方米，位置东西大街西面一侧；三层返还面积200平方米，出售前通知原告李志强优先选择位置。肇东市昌五供销合作社于2012年6月2日将三层面积为200平方米出售给他人，价格为459，400.00元，房屋差价款共计1，004，360.00元。以上返还面积均有建筑图纸附图标注。房屋在2012年没能交付使用，按照国家法律规定延期交付房屋赔偿给原告李志强相应损失。2012年7月25日，被告肇东市昌五房地产开发有限公司取得建设工程规划许可证、建设用地等相关审批手续后将原告李志强购买的房屋拆扒，由肇东市东城建筑有限责任公司负责施工，其间2012年5月4日，肇东市发展和改革局根据被告肇东市昌五房地产开发有限公司的申请，将原肇东市昌五供销合作社商场项目名称变更为荣昌购物中心。荣昌购物中心施工过程中，肇东市供销合作社联合社、肇东市昌五房地产开发有限公司、刘庆艳、肇东市昌五房地产管理所、肇东市东城建筑有限责任公司、肇东市昌五供销合作社因合同纠纷，于2013年7月10日经肇东市昌五镇人民调解委员会主持调解，达成了肇昌调字第（20）号人民调解协议，约定开发权转给肇东市供销合作社联合社，肇东市供销合作社联合社继续履行肇东市房地产管理处昌五房管所和肇东市昌五供销合作社返还面积协议书。肇东市人民法院对于肇昌调字第（20）号人民调解协议以（2013）肇昌调确字第1号民事裁定书进行了确认。荣昌购物中心工程现已完工，部分业主已经入住。根据原告李志强的申请，绥化市中级人民法院委托黑龙江钰航价格评估有限公司对诉争的房屋租金进行司法鉴定，结论为2012年12月1日至2015年4月1日期间房屋租金市场价格为人民币2，072，644.00元。被告肇东市昌五房地产开发有限公司申请对原告李志强提交的补充协议及授权委托书中肇东市昌五房地产开发有限公司的公章及万荣印鉴的真伪进行司法鉴定，经黑龙江省高级人民法院委托，法大法庭科学技术鉴定研究所作出法大（2015）物鉴字第58号、59号司法鉴定意见书，认定原告李志强所提交的补充协议及授权委托书中肇东市昌五房地产开发有限公司的公章与各方均无异议的送检材料即肇东市供销合作社联合社、肇东市昌五房地产开发有限公司、肇东市房地产管理处昌五房管所签订的三方协议系同一枚印章盖印，与肇东市昌五房地产开发有限公司送检公章不是同一枚印章盖印。授权委托书中法人代表印文、补充协议中印文与肇东市昌五房地产开发有限公司送检的名章样本不是同一枚印章盖印。
以上事实，有原、被告双方陈述及所提供的协议书、补充协议、补充协议（2）、授权委托书、购房票据、肇东市人民法院民事裁定书及司法鉴定意见书等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，肇东市昌五供销合作社与肇东市昌五房地产开发有限公司、肇东市房地产管理处昌五房管所签订的协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规及法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。被告肇东市昌五房地产开发有限公司作为涉诉房屋投资开发的主体，将原告李志强购买的房屋进行拆迁，将其列为本案的被告，主体适格。被告肇东市供销合作社联合社主张的肇东市昌五供销合作社未经职工代表大会三分之二以上职工代表同意，擅自处置集体企业的财产，于法无据，不予支持。第三人肇东市昌五供销合作社因化解债务报请其上级主管部门即被告肇东市供销合作社联合社的同意，出售部分闲置资产，原告李志强出资购买第三人肇东市昌五供销合作社的部分房屋，虽未签订房屋买卖合同，但其实际交付了购房款及房屋差价款，系其取得诉争房屋的所有权，并与肇东市昌五房地产开发有限公司签订了房屋动迁安置补偿协议，房屋已被实际拆扒，原告李志强系房屋动迁安置的适格主体。由于原告李志强所提交的补充协议及授权委托书中肇东市昌五房地产开发有限公司的公章与送检的各方均无异议的肇东市昌五供销合作社、肇东市昌五房地产开发有限公司、肇东市房地产管理处昌五房管所所签订的三方协议中肇东市昌五房地产开发有限公司加盖的公章系同一枚印章盖印，故肇东市昌五房地产开发有限公司授权于天宝对外签订补充协议，是通过代理人实施的民事法律行为，从签订时起具有法律约束力。授权委托书及补充协议是对协议书中的房屋拆迁安置补偿的确认。被告肇东市供销合作社联合社以人民调解委员会主持调解并经肇东市人民法院司法确认的方式确定开发权的转移，并明确继续履行原返还面积协议书，故被告肇东市供销合作社联合社应依约履行房屋动迁安置协议，对于迟延交付房产的损失，应按照协议的约定进行赔偿。原告李志强的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告肇东市供销合作社联合社于本判决生效后10日内将荣昌购物中心一层面积81.88平方米（位于肇东市昌五镇东西大街一侧西数第二家）、二层商场面积881.64平方米交付给原告李志强，并协助其办理产权登记手续。
二、被告肇东市供销合作社联合社赔偿原告李志强因延迟交付房屋损失2，072，664.0元，此款于本判决生效后10日内给付。
三、案件受理费38，320.00元，鉴定费23，000.00元，财产保全费5，000.00元，由被告肇东市供销合作社联合社承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 赵新宇
代理审判员 李景春
人民陪审员 崔忠斌
二〇一五年六月十六日
书 记 员 孙 艳