江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第02400号
原告（反诉被告）无锡市滨湖区太湖街道南湖家园社区工作站，住所地无锡市滨湖区南湖家园**号*楼。
法定代表人邵熔，该工作站站长。
委托代理人费银龙，无锡市滨湖区南泉法律服务所法律工作者，特别授权。
被告（反诉原告）杨广尧，滨湖区尧进宾馆个体工商户业主。
委托代理人胡国栋、杨雅君，江苏柯兰律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）无锡市滨湖区太湖街道南湖家园社区工作站（以下简称南湖家园社区工作站）与被告（反诉原告）杨广尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，由代理审判员周愈佳独任审判，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南湖家园社区工作站的委托代理人费银龙，被告杨广尧及其委托代理人胡国栋、杨雅君到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）南湖家园社区工作站诉称：其与杨广尧于2011年5月5日签订房屋租赁合同，约定杨广尧租赁无锡市滨湖区太湖街道南湖家园54号楼5层的房屋，租期3年，杨广尧仅支付2011年8月1日至2012年7月30日的租金，其后的租金无故拒付，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、杨广尧立即支付欠付租金39万元（计算依据：以每年19.5万元为标准，自2012年8月1日计算至2014年7月30日）；3、杨广尧支付以19.5万元为标准，自2014年8月1日至其实际迁出之日止的房屋租金、占有使用费；4、杨广尧支付违约金48750元；5、杨广尧立即迁出租赁房屋。
被告（反诉原告）杨广尧辩称：同意解除租赁合同。南湖家园社区工作站未按照租赁合同的约定及符合商业用途的一般标准交付租赁物。因租赁物消防设施不过关，被滨湖消防大队责令整改。其屡次向无锡市怡庭物业管理有限公司、无锡市滨湖区太湖街道梁南社区居民委员会（以下简称梁南社区居委会）等部门反映问题，但包括梁南社区居委会在内的相关部门并未履行维修义务，无奈其自己出资49300元购置相关消防设施并予以安装、修复并维护租赁设施，直至2012年12月19日才通过验收，2013年1月18日正式投入使用，故自2011年8月1日至2013年1月18日的租金应予减免。其已支付的2011年8月1日至2012年7月30日的19.5万元租金应作为2013年8月1日至2014年7月30日的租金。因此，其并未违约，不应承担违约金，如果法庭认为违约事实成立则认为违约金过高，需要调整。其反诉请求法院判令：南湖家园社区工作站支付租赁房屋消防改造及维护费用合计49300元。
针对杨广尧的反诉，原告（反诉被告）南湖家园社区工作站辩称：其已按约将租赁物交付杨广尧使用，其提供的消防设施是合格的。杨广尧举办宾馆，故申报消防检查的义务人为杨广尧，并非南湖家园社区工作站。请求法院驳回杨广尧的反诉请求。
经审理查明：2009年，建设单位为无锡市经济适用住房管理中心取得了建字第3202112009B0020号建设工程规划许可证。建设项目为南湖家园公建配套和39#、40#经济适用房、建设位置大通路与中南路交叉口西南侧。2009年11月23日，无锡市住房保障中心与无锡市滨湖区太湖街道办事处签订《南湖家园住宅社区管理工作及社区管理服务配套设施交接协议》，约定：无锡市住房保障中心负责开发的南湖家园工程已投入使用。经双方协商达成协议：无锡市住房保障中心同意将包括南湖家园54号5楼在内的配套用房移交无锡市滨湖区太湖街道办事处使用和管理。2009年12月13日，无锡市滨湖区太湖街道办事处与梁南社区居委会签订《太湖街道南湖家园集体商业性资产委托管理协议》，约定：无锡市滨湖区太湖街道办事处同意将包括南湖家园54号5楼在内的房屋委托梁南社区居委会进行管理。待南湖家园社区成立后，直接由南湖家园社区进行管理。梁南社区居委会全面负责受托集体商产进行租赁、收益、招商等行为。2011年5月5日，梁南社区居委会与杨广尧签订房屋租赁合同，约定：梁南社区居委会将太湖街道南湖家园54号楼5层出租给杨广尧作商业经营用途。租期自2011年8月1日至2014年7月30日止。年租金为19.5万元，杨广尧于每年到期30日前将本年度租金一次交付梁南社区居委会。单方违约的，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于3个月租金总额的违约金。杨广尧已支付2011年8月1日至2012年7月30日的租金195000元。梁南社区居委会于2011年5月份将租赁房屋交付给杨广尧，但双方在交付时并未对消防设施进行检验。
另查明：2009年6月17日，无锡市公安消防支队向无锡市经济适用住房管理中心出具锡公消验（2009）第0376号关于落霞地块经济适用房公建消防验收合格的意见，载明：经验收，该工程消防设计符合国家有关技术规范要求，施工安装达到设计要求。2011年7月25日，无锡市公安消防支队滨湖区大队向滨湖区尧进宾馆出具了锡滨消安检决字（2011）第0007号不同意投入使用、营业决定书，载明：2011年7月21日，该大队派员进行了消防安全检查，滨湖区尧进宾馆存在自动报警、自动喷淋不能正常工作、室内消火栓无水的消防安全问题，不具备投入使用、营业的消防安全条件，决定不同意投入使用、营业。2012年11月5日，滨湖区尧进宾馆与无锡市华腾消防安全工程有限公司签订《建筑消防设施维护保养协议》，约定：无锡市华腾消防安全工程有限公司对尧进宾馆的火灾自动报警系统及联动控制系统、消火栓、自动喷水灭火系统、应急照明及疏散指示系统等定期进行常规维护保养。维修保养期限自2012年11月5日至2013年11月4日。该工程消防设施维护保养费用为6000元。2012年12月，泰州市永安消防工程有限公司对滨湖区尧进宾馆的消防应急照明灯、火警预报器、烟杆报警器进行改装，收取25300元。2012年12月，无锡市平安电子工程有限公司对滨湖区尧进宾馆进行火灾报警控制器进行安装，收取18000元。上述费用合计49300元均系杨广尧承担。2012年12月19日，无锡市滨湖区公安消防大队向滨湖区尧进宾馆出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
又查明：滨湖区尧进宾馆先后于2013年5月13日、7月11日、8月7日、10月11日取得特种行业许可证、卫生许可证、个体工商户营业执照、税务登记证。个体工商户营业执照载明的名称为滨湖区尧进宾馆（以下简称尧进宾馆），经营者为杨广尧，组成形式个人经营，经营场所无锡市滨湖区太湖街道南湖家园54号楼5层，许可经营项目为住宿服务。
诉讼中，南湖家园社区工作站站长邵熔陈述：南湖家园社区至今未成立社区居委会，只得以社区工作站名义开展工作。南湖家园社区原系梁南社区居委会代管，2014年4月脱离代管。梁南社区居委会工作人员潘晓东陈述：南湖家园社区原系梁南社区代管，2014年4月起不再由梁南社区管理。涉案房屋的出租、诉讼等事宜应由南湖家园社区工作站处理。2011年，杨广尧在消防验收未通过后，先找了物业公司反映情况，物业公司说是开发商的问题。梁南社区居委会知道该情况后，也曾向政府部门反映情况，但政府部门也未解决。其后，杨广尧屡次找梁南社区居委会反映问题。梁南社区居委会认为竣工验收时消防设施已经验收合格，消防验收不合格不是社区的问题，应由杨广尧自行解决。后来杨广尧等不及了，只得自行进行维修。
诉讼中，双方一致确认，在交接租赁物时，租赁物中已经安装有消防喷淋、烟杆、火警预报器、消防应急照明灯，但并未在租赁物房屋中安装火灾报警控制器分机。双方就交接租赁物时烟杆报警器、火警预报器、消防应急照明灯是否完好产生争议，南湖家园社区工作站认为交接时是完好的，杨广尧认为交付时为不合格。
诉讼中，无锡市公安消防支队滨湖区大队工作人员陈述：消防设施需要日常维护、保养，否则，随着时间推移会出现设备问题。2011年7月，在尧进宾馆进行消防安全检查时，发现南湖家园火灾报警控制器总机信号反馈不正常。在上述情况下，如需通过消防验收，需要将控制器总机维修好或者安装具有联动功能的控制器分机。2013年时，该大队对南湖家园进行消防检查，发现控制器总机不能正常联动等隐患，于是该大队向无锡市怡庭物业管理有限公司下发了整改通知书。
诉讼中，无锡市怡庭物业管理有限公司工作人员陈述：据其了解，尧进宾馆在2011年第四季度就开始营业，至今均正常经营，并无中断，且在2012年、2013年经营状况非常好。
诉讼中，本院向无锡市滨湖区工商局询问2011年时当事人经营宾馆，在未取得消防合格证明的情况下能否取得营业执照。该局工作人员答复：按照上述情况，在申请营业执照前，需要先取得特种行业经营许可证及卫生许可证，取得特种行业经营许可证的前置条件是取得消防安全检查合格证，因此在未取得消防安全检查合格证的情况下是无法领取营业执照的。
诉讼中，本院调取了尧进宾馆的水电费明细单，载明：2011年1月至2013年12月，南湖家园54号5楼的电费依此为：0元、0元、0元、0元、121元、364元、265元、1266元、1527元、1542元、1649元、2026元、5056元、2936元、5385元、3591元、1866元、2083元、2279元、7875元、6953元、2636元、1350元、2119元、5740元、4658元、5479元、3871元、1995元、1512元、2039元、5051元、2378元、2255元、1414元、3822元。2011年1月至2013年12月，南湖家园54号5楼的水费依此为：0元、0元、0元、0元、4.2元、21元、315元、138.6元、286元、311元、328元、244元、302元、252元、332元、332元、500元、613元、424元、869.4元、928元、706元、260元、143元、252元、239元、340元、332元、252元、244元、210元、294元、202元、365元、193元、0元。南湖家园社区工作站认为，水电费明细表明，杨广尧自2011年8月已经开业经营。杨广尧认为，其自2013年1月18日才开业经营，此前未曾经营。2011年5至7月装修期有装修工人住在租赁房屋中。2011年8月至2013年1月开业前，杨广尧及其妻子、儿子三人居住，偶尔有其几个朋友居住。对水电费明细无异议，上述开业前的水电费支出系杨广尧亲友在节假日、寒暑假期间住宿形成的。
上述事实，有当事人陈述、谈话笔录、租赁合同、配套设施交接协议、委托管理协议、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不同意投入使用、营业决定书。建筑消防设施维护保养协议、收据、证明、特种行业许可证、卫生许可证、个体工商户营业执照、税务登记证、消防安全检查合格证、水电费明细单等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：梁南社区居委会与杨广尧签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应受该合同约束。现因管理方调整，涉案房屋移交南湖家园社区工作站管理，原梁南社区居委会应承担的合同权利和义务应由南湖家园社区工作站承继。关于南湖家园社区工作站的第一项诉请，本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，房屋租赁合同约定的租期已于2014年7月30日届至，现南湖家园社区工作站有权随时解除合同，杨广尧亦表示同意，南湖家园社区工作站以诉讼方式解除合同应予支持。关于南湖家园社区工作站的第二项、第三项诉请，本院认为，消防设施检验作为具有一定专业性的作业，消防设施非经消防部门等专业机构的检验，难以确定是否合格，梁南社区居委会及杨广尧均不具备检验资质及能力，故梁南社区向杨广尧交付租赁物时消防设施是否合格应结合各方面因素综合认定。本案中，双方于2011年5月交接租赁物，消防部门于同年7月25日即认定尧进宾馆存在包括消火栓无水在内的消防问题，故应认定梁南社区居委会未向杨广尧交付消防设施合格的租赁物。南湖家园社区工作站提供建设工程消防验收意见书用以证明涉案房屋消防设施经验收合格。对此本院认为，该意见书仅能说明房屋消防设施在建设工程消防验收时即2009年6月17日的情况，随着时间的推移，消防设施存在老化、毁损的可能，而涉案房屋的消防设施在向杨广尧交付后三个月内即经验收不合格，故不能依照建设工程消防验收意见书认定梁南社区居委会向杨广尧交付租赁物时消防设施系合格状态。根据相关法律规定，出租人负有维修租赁物的义务，杨广尧已及时告知梁南社区居委会租赁物消防设施存在问题，并屡次要求梁南社区居委会维修，梁南社区居委会并未履行维修义务，其后杨广尧自行进行了维修。考虑到租赁合同载明杨广尧租赁房屋系用于商业目的，而通过消防验收系杨广尧领取相关商业经营证照的前置程序，梁南社区的瑕疵交付及未能履行维修义务导致杨广尧无法正常领取营业证照，会对尧进宾馆的正常经营产生一定的影响。而根据租赁物的水电费使用明细，在杨广尧陈述的开业时间即2013年1月18日之前，尧进宾馆的水电费支出已明显超过杨广尧及其妻儿三人的一般生活用途，达到与2013年1月之后相当的支出水平，可推定尧进宾馆于2011年8月起即开始经营。综合上述因素，对自2011年8月1日起至杨广尧维修完工时止的租金酌情减免40%为宜。杨广尧承租房屋系用于经营宾馆，不论梁南社区居委会有无交付具备合格消防设施的租赁物，杨广尧也应承担办理消防验收申批手续及其他经营证照的义务，上述手续的申办义务人应系杨广尧，故自消防维修工程完工之后的租金不能减免。杨广尧陈述消防维修工程于2012年11月中旬完工，故减免期酌定截至2012年11月30日止，在此之后至杨广尧实际迁出之日的租金、房屋占有使用费应按照合同约定交纳，因杨广尧已支付2011年8月1日至2012年7月31日的租金19.5万元，故该19.5万元应予扣除。关于南湖家园社区工作站的第四项诉请，本院认为，因梁南社区居委会未交付具备合格消防设施的租赁物，嗣后也未能履行维修义务，故梁南社区未能全面履行合同，负有一定的过错。杨广尧为继续履行合同，主动对租赁物消防设施进行了维修，且在发现出租方未提供具备合格消防设施的租赁物的情况下拒付租金，具有一定理由，故对南湖家园社区工作站的该项诉请不予支持。关于南湖家园社区工作站的第五项诉请，合同解除后，杨广尧应将租赁物返还南湖家园社区工作站，但应给予杨广尧一定的准备期，本院酌定该准备期为15日。
关于杨广尧的反诉请求，本院认为，出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本院已认定2011年5月梁南社区居委会未向杨广尧交付消防设施合格的租赁物，杨广尧曾要求无锡市怡庭物业管理有限公司、梁南社区居委会对消防设施进行维修，在主张未果的情况下自行对消防应急照明灯、火警预报器、烟杆报警器进行了更换，上述设施的维修费用应由南湖家园社区工作站承担。关于维修保养费6000元的承担问题，本院认为，出租人将租赁物交付承租人后，仍应对非因承租人原因造成的租赁物正常损耗承担维修、保养义务，该6000元的维修保养内容系针对梁南社区居委会本应提供的消防设施，故该费用应由南湖家园社区工作站承担。关于更换火灾报警器18000元的费用承担问题。因杨广尧另行加装控制器分机系因南湖家园火灾报警总机存在故障，故该加装费用系因出租人未提供合格消防设施而额外产生，该费用也应由南湖家园社区工作站承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条；《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、解除南湖家园社区工作站与杨广尧签订的房屋租赁合同。
二、杨广尧于本判决发生法律效力后十五日内自无锡市滨湖区太湖街道南湖家园54号楼5层迁出。
三、杨广尧于本判决发生法律效力后十日内按照年租金117000元的标准支付南湖家园社区工作站自2011年8月1日起至2012年11月30日止的租金；按照年租金195000元的标准支付自2012年12月1日至杨广尧实际迁出之日止的租金、占有使用费，计算结果应扣除19.5万元。
四、驳回南湖家园社区工作站的其他诉讼请求。
五、南湖家园社区工作站于本判决发生法律效力后十日内支付杨广尧消防设施维修、维护费合计49300元。
如果南湖家园社区工作站、杨广尧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8378元，由南湖家园社区工作站负担3351元、杨广尧负担5027元；反诉案件受理费1033元，由南湖家园社区工作站负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 尤曦红
代理审判员 周愈佳
人民陪审员 王 芹
二〇一五年一月十六日
书 记 员 万智渊
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。