浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐民初字第2971号
原告：姚和林。
委托代理人：俞志光。
被告：朱强根。
被告：陈兆英。
被告：朱敏娟。
被告：王桂花。
原告姚和林与被告朱强根、陈兆英、朱敏娟、王桂花房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年11月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员甘琴飞独任审判，于2013年12月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人俞志光，被告陈兆英、朱敏娟、王桂花到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2014年1月27日裁定将本案转为普通程序，并由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员吴金观、陈生华组成合议庭于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告姚和林及其委托代理人俞志光，被告陈兆英、王桂花到庭参加诉讼，被告朱敏娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告朱强根经本院传票传唤无正当理由二次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚和林起诉称：2011年3月9日，原告与案外人朱灶秋签订了一份房地产转让合同，合同约定，原告购买座落于海盐县武原街道古荡佳苑21幢一单元201室的房产，建筑面积106.46平方米，转让价款为655000元，双方并就付款方式、交房时间以及违约责任等做了约定，原告遂于次日向朱灶秋及其前妻支付了定金100000元，购房款400000元。后由于朱灶秋又将该套房屋出售给他人，经过协商后，2011年7月27日，原告又与被告朱强根签订了房屋转让合同一份，约定该被告将古荡佳苑28幢504室房屋出让给原告，房产总价款变更为598000元。因四被告均系拆迁安置当事人，该拆迁安置房的权利人为四被告，故2011年7月31日，原、被告双方及案外人徐某、王某、叶某重新签订了房屋转让合同，四被告一致同意将古荡佳苑28幢504室房屋转让给原告，同时确认原告于2011年3月10日所缴纳的款项作为古荡佳苑28幢504室房屋的转让款，并约定：出卖人在取得房屋所有权证、土地使用权证后，应当及时无条件协助买受人办理相应的房地产过户手续，所产生的相关费用由登记产权人承担；出卖人、买受人若反悔不愿履行本合同的，反悔一方应当支付总价款的20%作为违约金支付给对方。2012年5、6月份，被告方将转让房屋的钥匙交付给原告，原告已入住该房。另经查明，涉案房屋的房屋所有权证、土地使用证、契证已经办理完毕。该房产属四被告共同所有。综上，原告认为，经原、被告双方签字确认的房屋买卖合同合法有效，双方均应履行各自约定义务，原告已将合同项下的房屋转让款交付给被告方，但被告方在收到购房款且已办理产权初始登记后，未按约定履行办理房地产过户手续义务的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告诉讼请求：1、判令四被告立即协助原告办理座落于海盐县武原街道海北路188号古荡佳苑28幢504室的产权过户登记手续；2、四被告向原告支付违约金100000元；3、四被告返还办证费用12000元；4、本案诉讼费用由四被告承担。
被告朱强根由于未到庭，故未作答辩，也未在法定答辩期限内向本院递交书面答辩状。
被告陈兆英答辩称：2011年7月31日的房屋转让合同是原告方保证其儿子朱灶秋不吃官司，其才签的，结果朱灶秋还是吃官司了。涉案房屋是其所有的，其不认识原告，钱也没有看见。原告要告的话，应当去告朱灶秋。
被告朱敏娟答辩称：2011年7月31日的房屋转让合同属于不可抗力。其不认识原告，其只知道原告跟其父母说想要朱灶秋不吃官司就签。当初刑事案件判决时，是拿朱灶秋的合同判的，现在原告拿2011年7月31日的房屋转让合同来起诉，难道二份协议都生效吗？其欠原告1000000元吗？如果这样的话，朱灶秋的合同和2011年7月31日的房屋转让合同都有效，其全家欠款要达三、五百万元。原告也为刑事诈骗的受害人，所以不可能二份协议均有效。
被告王桂花答辩称：原告方说不告朱灶秋，结果朱灶秋还是吃了官司，故房子不同意给原告。
原告为支持其主张，举证如下：
1、2011年3月9日原告与朱灶秋签订的房地产转让合同一份，用以证明由朱灶秋将海盐县古荡佳苑21幢201室的房屋转让给原告的事实；
2、2011年7月27日，由朱强根与原告签订的房屋转让合同一份，用以证明将转让房屋改为古荡佳苑28幢504室的事实；
3、原告、案外人王某、徐某、叶某四人与四被告于2011年7月31日签订的房屋转让合同（以下简称四方协议）一份，用以证明古荡佳苑28幢504室房屋的产权人同意将该房屋转让给原告，付款方式是将在这之前原告根据第一份合同所支付的购房款转为本合同项下的购房款，即证明该部分房款已经支付的事实；
4、收条二份（复印件）、银行存、取款凭条四份，用以证明原告已支付500000元的事实；
5、房地产档案证明书一份，用以证明涉案房屋的登记所有权人为四被告的事实；
6、公证书一份（复印件），用以证明涉案房屋属于四被告所有的事实；
7、2012年11月6日的房屋买卖双方协议书一份（复印件）、借条一份，用以证明被告方为办理涉案房屋的产权登记手续向原告、案外人徐某、王某、叶某四人借款48000元，原告要求四被告返还12000元的事实。
被告朱敏娟质证意见：对证据1、2，其不知情。对证据3，四方协议的前提是原告方说保证不告朱灶秋，不让他吃官司才签的。对证据4，对其中一份485000元的存款凭条上的“陈方”，其不认识，对另外三份取款凭条上的人，其也不认识，收条与存款凭条上的名字也不一样，朱灶秋没有收到该款项。对证据5、6没有意见。对证据7，是原告自愿给的，其并不同意，也不清楚。
被告陈兆英、王桂花质证意见：与被告朱敏娟的质证意见一致。
被告陈兆英、朱敏娟、王桂花举证如下：（2012）嘉盐刑初字第104号刑事判决书一份，用以证明被告方与原告没有关系，被告方当时签订四方协议是因为原告说不告朱灶秋诈骗，保证不坐牢才签的，但朱灶秋已经被指控为诈骗的事实。
原告质证意见：对该刑事判决书没有异议，确定朱灶秋是否诈骗，只是根据犯罪过程的认定，是不是举报，与犯罪案件的过程没有直接因果关系；四方协议实际上是有产权的产权人根据协议对自己权利的处分，产权人出卖自己的房屋的意思表示真实，与该刑事判决书指向的标的没有因果关系，只是在付款上，根据前面的合同项下已经支付的款项，在签订四方协议时，产权人对该已付款又作了确认，即已经按合同履行，不需要另外付款。另外，该刑事判决书中也没有说原告做过类似的保证。
本院在庭审中出示了本院（2012）嘉盐刑初字第104号刑事案卷中所涉及的姚和林（本案原告）、王某、徐某、叶某四人分别与被告方或朱灶秋签订的一系列的房地产转让合同、支付相关款项的收条一组，姚和林、王某、徐某、叶某四人共同与被告家庭人员签订的四方协议、被告家庭对拆迁安置房屋进行分割归属的公证书各一份，以及（2013）嘉盐民初字第964号民事判决书、该案件审理过程中本院对徐某的法定继承人徐灵佳、孟张英、徐明宝所作的询问笔录各一份。
原告质证意见：对一系列房地产转让合同及付款凭证的真实性没有异议，这在刑事案件中已经经过审理，证明了原告支付的款项是根据朱灶秋的指示向第三方直接支付的，至于付款方向是什么不影响原告支付购房款和定金的实质，对其他证据材料没有意见。
被告朱敏娟质证意见：王某的合同是最早签的，在刑事判决中也体现，王某也去指控了；朱灶秋和原告的合同，其不知道，原告只和朱灶秋发生过关系，对原告支付的钱款有异议；朱灶秋和徐某、叶某的合同，与其没有实质关系；四方协议的签订有前提，即保证朱灶秋不坐牢；对公证书没有异议，询问笔录与其没有关系，对民事判决书不服。
被告陈兆英、王桂花质证意见：与被告朱敏娟的质证意见一致。
本院在庭审中出示了（2013）嘉盐执民字第41号执行裁定书及协助执行通知书各一份。
原告质证意见：对其真实性无异议，但该查封与本案没有直接因果关系，因为该裁定的时间是2013年4月23日，但四方协议是在2011年7月31日签订，故查封行为并不能对原先已经签订的房屋买卖合同并且已经交付的房屋进行执行，在本案确定产权后，应予解封。
被告陈兆英、王桂花质证意见：原告方保证朱灶秋不吃官司，房子赔就赔了，但原告还是告了，故不同意房子过户。
被告朱敏娟由于第二次开庭未到庭，故未予质证。
被告朱强根由于未到庭，故未对上述证据予以质证，也未向本院提供相关证据。
综上，本院认证意见：对原、被告提供的相关证据及本院出示的证据材料本身的真实性予以确认。
据此，本院查明案件事实如下：
2010年1月28日，被告朱强根作为户主与海盐经济开发区武原新区管理委员会签订《房屋安置协议》一份，朱强根家庭户同意拆除座落于海盐县武原镇君原村6组的房屋。为此，朱强根家庭户获得拆迁安置房屋四套，分别为古荡佳苑28幢504室、15幢504室、21幢201室、19幢303室。对于该四套安置房屋，2011年3月9日，朱强根家庭户成员［朱强根、陈兆英、王桂花、朱灶秋、朱敏娟，其中朱强根、陈兆英为夫妻，王桂花为朱强根母亲，朱灶秋、朱敏娟为朱强根、陈兆英的子女］就四套拆迁安置房屋进行分割归属公证，经海盐县公证处公证，古荡佳苑28幢504室房屋的所有权归朱强根、陈兆英、王桂花、朱敏娟共同所有，15幢504室房屋的所有权归朱敏娟所有，21幢201室、19幢303室房屋的所有权均归朱灶秋所有。
2011年3月9日，原告与案外人朱灶秋签订房地产转让合同一份，约定朱灶秋将古荡佳苑21幢201室的房屋以总价655000元的价格转让给原告。合同签订后，原告支付了500000元。
对于古荡佳苑21幢201室的房屋，案外人王某与被告朱强根、陈兆英、朱敏娟也曾于2010年11月29日签订房地产转让合同一份，约定将该房屋以总价595000元的价格转让给王某。对于古荡佳苑19幢303室的房屋，朱灶秋与案外人徐某于2011年3月26日签订房地产转让合同一份，约定朱灶秋将该房屋以总价537000元的价格转让给徐某；之后，朱灶秋又与案外人叶某于2011年4月27日签订房地产转让合同一份，约定朱灶秋将该房屋以总价518600元的价格转让给叶某。2011年10月7日，朱灶秋因涉嫌合同诈骗罪被海盐县公安局刑事拘留，同年11月11日被逮捕。
2011年7月27日，原告与被告朱强根再次签订房屋转让合同一份，约定朱强根将古荡佳苑28幢504室的房屋以总价598000元的价格转让给原告。上述关于转让28幢504室房屋的合同签订之后，2011年7月31日，四被告（作为出卖人）与原告、王某、徐某、叶某四人（作为买受人）再次签订房屋转让合同一份（即四方协议），约定：一、出卖人将拆迁所得的安置房古荡佳苑28幢504室、15幢504室的房屋转让给买受人，房屋所占有的国有土地使用权同时由买受人享有，出卖人家人今后的居住问题自行解决，与各买受人无涉。二、上述房地产的转让价格为：28幢504室作价598000元，15幢504室作价595000元，合计1193000元，买受人王某已经支付购房定金100000元，购房款150000元；徐某已经支付购房定金220000元；叶某已经支付购房定金250000元；姚和林已经支付购房定金100000元，购房款400000元；出卖人确认已收到上述购房定金及购房款合计1220000元，房款已经全部付清，多付的27000元购房款出卖方不再退还。三、出卖人在拆迁主管部门领取钥匙时所需缴纳的相关所有费用由出卖人支付，与买受人无关，出卖人在取得房屋所有权证、土地使用权证后，应当及时无条件协助买受人办理相应的房地产过户手续，所产生的相关费用由登记产权人承担。四、出卖人、买受人若反悔不愿履行合同的，反悔一方应当支付总价款的20%作为违约金支付给对方，买受人收取的违约金按照所付房款金额按比例分配。五、买受人徐某自愿放弃古荡佳苑28幢504室商品房的所有权登记，已支付的款项扣除总房价差额比例6750元后，剩余款项213250元由王某在上述转让房地产过户手续办妥，取得产权证后于一个月内返还给徐某，徐某在收到返还的房款后与古荡佳苑28幢504室商品房的产权无任何关系，与王某之间也无其他任何争议；买受人叶某自愿放弃古荡佳苑15幢504室商品房的所有权登记，已支付的款项扣除总房价差额比例6750元后，剩余款项243250元由王某返还给叶某138500元、姚和林返还给叶某104750元，在上述转让房地产过户手续办妥，取得产权证后于一个月内返还给叶某，叶某在收到返还的房款后与古荡佳苑15幢504室商品房的产权无任何关系，与王某、姚和林之间也无其他任何争议。六、本合同签订后，买受人王某、徐某、叶某、姚和林在本合同签订之前与出卖人以及朱灶秋所签订的房屋转让合同即全部作废，原合同项下的权利义务均不再履行；七、本合同自买卖双方签字之日起生效；八、本合同一式九份，各方各执一份；九、备注：本合同不论是否因各方当事人的意志原因或者其他原因而导致无法履行房地产转让的，买受人王某、姚和林不再支付余款，所有买受人应当各自要求出卖人返还购房款，并各自承担责任。
2012年5月11日，海盐县人民法院作出（2012）嘉盐刑初字第104号刑事判决书，认定被告人朱灶秋诈骗金额1555000元，判决被告人朱灶秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金200000元。该刑事案件法院查明：1、2010年11月29日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人王某签订海盐县武原街道古荡佳苑21幢201室房屋转让合同，约定房屋转让价格为595000元，并从被害人王某处实得购房款250000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。2、2011年3月9日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人姚和林签订海盐县武原街道古荡佳苑21幢201室房屋转让合同，约定房屋转让价格为655000元，并从被害人姚和林处实得购房款500000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。3、2011年3月26日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人徐某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为537000元，并从被害人徐某处实得购房款220000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。4、2011年4月22日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，在借款无法偿还的情况下，与被害人康某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为450000元，并从被害人康某处实得借款335000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。5、2011年4月27日，被告人朱灶秋以非法占有为目的，以转让房屋产权为由，与被害人叶某签订海盐县武原街道古荡佳苑19幢303室房屋转让合同，约定房屋转让价格为518600元，并从被害人叶某处实得购房款250000元。被告人朱灶秋得款后用于偿还欠款及挥霍。
另查明，涉案房屋海盐县武原街道海北路188号古荡佳苑28幢504室已办出房屋三证，房屋产权登记所有权人为四被告。该房屋已于2013年4月23日因本院其他执行案件被查封，至今尚未解封。在本案审理过程中，关于涉案房屋已被查封的事宜，原告经本院释明后未变更相关诉请。另，2012年11月6日，原告、叶某、徐某与被告朱强根签订房屋买卖双方协议书一份，约定原告、王某、叶某、徐某四人再付给朱强根100000元，由朱强根按合同办事，保证房产证转让给上述四人。在开发办办证一切费用由朱强根自付。同日，被告朱强根向上述四人出具借条一份，载明朱强根向上述四人借人民币48000元。被告朱强根借到该款项后，将该款项用于办理至被告方名下产权证的费用中。在该48000元中，原告实际支出12000元。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案中，涉案房屋早在原告起诉前已经因本院其他执行案件被查封，且至今尚未解封，因此，不论本案所涉的四方协议有效与否，本院均无法判决该房屋产权过户。而对于上述情况，原告经本院释明后仍未变更相应诉讼请求，故原告要求被告方立即协助办理涉案房屋产权过户登记手续及基于被告方迟延履行而要求被告方承担相应违约金的诉请，本院无法支持。关于原告要求被告方返还办证费用12000元的诉请，因该款项实际系被告朱强根向原告所借，对此有借条为证，且用于办理至被告方名下产权证的费用中，故该笔款项应由被告朱强根予以归还。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱强根归还原告姚和林人民币12000元，于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
如果被告朱强根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2540元，由原告姚和林负担2268元，被告朱强根负担272元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
人民陪审员 吴金观
人民陪审员 陈生华
二〇一四年十一月六日
书 记 员 周月华
（附页）