广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第1010号
原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区。
法定代表人李美丽。
委托代理人李凯，男，1976年7月9日出生，汉族。
委托代理人张良政，男，1968年9月17日出生，汉族。
被告李达林。
委托代理人张艳艳，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人叶文浩，广东尚融律师事务所律师。
原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉被告李达林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗广杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告东莞市尚佳物业管理有限公司的委托代理人李凯、张良政，被告李达林的委托代理人叶文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市尚佳物业管理有限公司诉称，一、我公司于2009年1月1日按照国家法律法规与湖畔山庄业主委员会签订《物业管理委托合同》，并按合同约定向湖畔山庄全体业主提供物业管理服务，以上合同已到东莞市房管局备案。原告是合法收取湖畔山庄物业管理服务费及其他费用。2008年11月28日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订的《广东省物业管理条例》第四十七条规定：“业主应当按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”据此，被告应按照合同的约定向物业公司即原告缴纳物业管理服务费用：湖畔山庄新牌号一区23栋原牌号37栋，建筑面积560平方米，2014年5月至7月每月管理费1288元，共三个月，所欠管理费合计3864元；滞纳金34.8元，共计3898.8元。二、原告从2009年1月1日接管起至今，都是按合同约定向湖畔山庄全体业主提供物业管理服务的，但被告从2014年5月至2014年7月一直未向原告缴纳管理费，原告也采取上门、电话、书面等方式不断地向被告催收管理费。但该业主总是避而不见，也不缴纳管理费，严重损害了原告的合法权益。三、截止2014年3月26日湖畔山庄涨管理费是通过比例超过总建筑面积二分之一以上且占总人数二分之一的业主投票表决通过的，同时该结果从3月28日就开始公示，并且公示时间超过一个月。而且从2014年5月1日开始湖畔山庄所有业主都是按照2.3元／平方米缴纳管理费，缴费率达到95%以上（不包含业主拒交的费用在内），这也说明了湖畔山庄广大业主是认可和支持我们的服务的。综上所述，原告根据相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告2014年5月至2014年7月共三个月的物业管理费3864元、滞纳金34.8元，共计3898.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告李达林辩称，一、原告起诉依据之一的《物业管理委托合同》已到期终止，原告应当按照原收费标准提供服务，至双方重新签订物业服务合同前，原告无权单方调整。案涉《物业管理委托合同》约定的合同期限已届满，目前尚未经业主大会作出选聘或续聘决定，但案涉小区任由原告自愿提供物业管理服务。依据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”之规定，原告自愿继续提供服务的，必须按照原合同约定履行义务。其中原收费标准，原告无权单方调整。原告提高收费标准应当依法经业主大会表决同意，不能以其他原因作为推脱的借口。
二、原告违反《物业管理委托合同》的约定，擅自将案涉物业管理费的收费标准涨至2.3元／平方米，属于违规收费。因此，被告拒绝按照标准缴纳物业管理费具有正当理由，合法有据。根据案涉《物业管理委托合同》之相关约定，案涉管理费的收费标准应为2.0元／平方米，在未经法定程序调整标准的情况下，原告无权按2.3元／平方米的标准向被告收取物业管理费。依据《东莞市物业服务收费管理实施细则》第十条“实行政府指导价的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行”之规定，原告作为案涉物业服务企业没有提交任何有效的证据证明其提高案涉物业管理费收费标准已经法定程序表决同意后实行。故原告涨价行为属于违规收费。综上，被告认为在原告存在违规收费情况，被告以此拒绝支付物业管理费，合法有据，不构成违约。
三、原告未依约履行物业管理服务义务，已构成根本违约。被告拒绝支付物业管理费属于合理抗辩。在安保管理方面，原告未制定车辆、人员进出入小区的记录，未规范安保人员巡逻制度，在业主各家报警系统出现报警时，未到场察看，小区已出现多起外来人员入室盗窃案件。在保洁方面，原告未制定具体、科学的垃圾清洁时间、方式，小区的生活垃圾污染环境。小区整体环境达不到干净、整洁的标准，影响业主的正常生活。在设备维修管理方面，小区内多段道路没有铺平铺好，导致路面凹凸不平、积水；经常出现路灯损毁、不亮却不及时更换的情形，严重影响业主的通行安全。在财务收支方面，原告从未向业主公开财务收支状况。入住时，每户业主交付10万元专项维修资金，小区内尚有很多条道路尚未铺建和维修，原告对此没有采取任何措施完善小区基建。对于业主提出上述管理方面的质疑，原告不能提供相关材料证明其已履行上述服务义务。按照《物业管理委托合同》第二十一条之约定，原告应向被告出示各项目标管理的百分比情况表，而原告却无法提供。根据民事合同权利义务相一致之原则，原告只有提供了相应的物业管理服务以及达到相应合同约定的标准，才能获得与之相适应的报酬。原告是否履行了合同约定的服务管理义务，应由原告承担举证责任。故被告认为原告在改正其自身管理服务缺陷、依约履行物业管理服务义务后，才有权要求被告支付案涉物业管理费。另外，案涉小区没有依法成立业主委员会，原告提交《物业委托合同》本身的合法性存在争议。换句话说，原告作为物业管理服务企业入驻案涉小区，是没有得到众业主依法表决的。但鉴于原告确为案涉小区提供物业服务的这一事实，被告并非无理拒交物业管理费，被告希望原告要充分意识到其本身身份存议且在小区没有业主委员会的特殊情况下，原告履行物业服务，应当更加积极、直接对众多业主负责，并主动引入第三方监管。尤其是在服务质量、收费行为等方面，要充分尊重业主意见，与业主进行协商，涉及到调整收费标准的，要邀请当地村（居）委会牵头组织，增加结果的公平性和透明度，方能与众多业主保持良好的和谐关系，本案纠纷自然不会产生。然而本案原告在调整收费标准时，抱着“你们没有业主委员会，我认为收费价格低，我就可以随意调价”的想法，自行制作征求意见、结果，蒙骗业主，损害了众多业主的合法权益，应当予以改正。综上所述，被告认为按时足额缴纳合理合法的物业管理费，是全体业主不可推卸的责任；但是合理合法地收取物业管理费并按要求提供相应高质量的物业服务，是物业公司不可推卸的责任。诚然，原告并没有做到以上所述内容，原告的主张缺乏事实依据，请求法院查明事实，维护众多业主的合法权益，驳回原告不合法的诉讼请求。
经审理查明，原告属于一级资质的物业服务企业。
位于东莞市塘厦镇138工业区湖景路旁湖畔山庄别墅区，占地18万平方米，建筑面积约为8.9万平米，房屋均为独栋别墅，共149栋，未取得建设工程规划许可证和房地产权证；别墅区以围墙与外界相隔，有四个出入口与外界相通，别墅区内有公用道路、配电房、监控室、公用照明路灯、小公园、篮球场（正在修建）、会所（已经装修好，但没有投入使用）、公用绿化、物业管理处办公室等公共配套。被告居住湖畔山庄新牌号一区23栋（原牌号37栋），建筑面积560平方米。
原告主张其于2009年1月1日入驻湖畔山庄小区，为湖畔山庄小区业主提供物业管理服务；湖畔山庄原业主委员会是由政府主导并通过业主表决成立，原告于2010年9月15日与业主委员会签订《物业管理委托合同》，原业主委员会于2013年9月6日届满，该业主委员会提前三个月向东莞市塘厦镇塘厦居民委员会申请换届，东莞市塘厦镇塘厦居民委员会告知，湖畔山庄的房屋没有取得房地产权证，不能成立业主委员会，但可按照原来签订的《物业管理委托合同》继续履行。被告对《物业管理委托合同》不予确认，同时主张原业主委员会是否由政府主导不清楚，但没有通过业主表决通过。《物业管理委托合同》约定原告为湖畔山庄小区房屋及公共配套提供维修、养护和管理服务，合同期限为2010年9月15日至2013年8月31日，物业管理费按业主房屋建筑面积计算，为2.0元／平方米。
原告入驻湖畔山庄小区后，为小区业主提供了物业管理服务，被告接受了原告提供的相关物业管理服务并按2.0元／平方米交付了物业管理费，双方对此事实并无异议。被告主张原告提供的物业管理服务存在瑕疵，但没有提供相关证据证明。原告向业主申请提高物业管理费即每平方米每月增加0.3元，并于2013年4月至2014年3月向湖畔山庄业主发出《湖畔山庄业主大会表决票》，其中82户业主签名表示同意涨价（原告提交83户业主表决表，其中一位业主表示不同意），占总户数的55%，占总面积的57%（见情况说明）。原告于2014年3月28日向小区业主发出《湖畔山庄涨价管理费业主投票表决结果公示》（背面附《同意涨管理费的业主明细表》），内容如下：同意涨管理费得到83票，面积票权数50550.1平方米，同意率分别为57.70%、57.27%；不同意涨管理费的得到19票，面积票权数11378平方米，得票率分别为12.75%、12.89%；弃权得到一票，面积票权数623平方米，得票率分别为0.67%、0.71%；未投票得到46票，面积票权数25708.8平方米，得票率分别为30.87%、29.13%；拟定从2014年5月1日起按2.3元／平方米向湖畔山庄小区业主收取物业管理费。原告主张提高物业费标准已经湖畔山庄小区二分之一以上业主表决同意，小区共149户业主，139户业主已按2.3元／平方米交付物业管理费；被告拖欠2014年5月至7月物业管理费3864元。被告对原告提供的《湖畔山庄业主大会表决票》、《湖畔山庄涨价管理费业主投票表决结果公示》真实性不予确认，并认为双方没有续签《物业管理委托合同》，原告自愿提供服务的，应当按照原标准2.0元／平方米收费，原告提高收费标准没有依法经业主大会表决同意，属于违规收费，故拒交2014年5月1日以后的物业管理费。原告在向被告多次催收物业管理费无果的情况下遂于2014年9月2日向本院提起诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的组织机构代码证、资质证书、《物业管理委托合同》、《湖畔山庄涨管理费业主投票表决结果公告》、湖畔山庄业主大会表决明细表及表决票、业主缴费清单、催款通知书、情况说明及原告、被告庭审陈述为证证实。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告东莞市尚佳物业管理有限公司为具有一级资质的物业服务企业。被告所在湖畔山庄别墅区虽未取得建设工程规划许可证和办理房屋产权登记，但从双方庭审陈述反映，湖畔山庄别墅区已独立成片，并有相应的公共配套设施设备，与一般意义上的商住开发小区无异。原告从2009年1月1日开始进驻湖畔山庄别墅区并实施了物业管理，期间原业主委员会与原告签订了期限从2010年9月15日至2013年8月31日的《物业管理委托合同》，被告及小区其他业主一直接受原告提供的物业服务并按2元／㎡的标准交付了物业管理费，原、被告双方对此并无异议，双方的物业管理服务合同关系成立、有效。原告提供了物业服务，被告应当缴交物业管理费。被告认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵即不符合要求，但没有提供证据证明，本院不予采纳。
关于原告提高物业管理费标准是否合法的问题。本案原、被告之间的物业管理关系发生的纠纷可参照《物业管理条例》的规定进行调整。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”原告拟提高湖畔山庄业主的物业管理费即每平方米每月增加0.3元，向湖畔山庄业主发出《湖畔山庄业主大会表决票》，其中82户业主签名表示同意涨价，占总户数的55%，占总面积的57%。被告对原告提供的有业主签名的表决票的真实性不予确认，但在本院释明被告是否需要对表决票的签名的真实性进行鉴定，被告明确表示不需要鉴定，其应承担举证不能的法律后果，据此，本院对原告提供的《湖畔山庄业主大会表决票》的真实性予以认可。原告有关提高物业管理费的事项，虽然由于湖畔山庄别墅没有办理建设工程规划许可证和房屋产权登记，导致无法成立业主委员会，该决定程序上稍有暇疵，但已征得了占湖畔山庄建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，系湖畔山庄小区业主民主自治意思的体现，符合《物业管理条例》第十二条及《广东省物业管理收费办法》第九条关于“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”的规定，原告作出从2014年5月1日起向湖畔山庄业主按2.3元／平方米标准收取物业管理费的决定是合法的，对被告具有约束力。被告提出原告提高收费标准没有经法定程序表决同意后实行的抗辩理由不成立，本院不予采纳。现原告要求被告支付2014年5月至7月共3个月的管理费，合法有据，本院予以支持。被告应支付的物业管理费计算如下：2.3元／平方米×560平方米×3个月=3864元。由于原告与被告并未就物业管理费缴费时间、逾期缴费的违约责任作出约定，原告主张滞纳金没有依据，本院不予支持。
需要指出的是，原告作为被告的物业管理企业，在提供物业管理的过程中，应主动与业主沟通，多听取和采纳被告及其他业主的合理意见，尽可能提高物业管理服务质量，为小区创造安全、优美的环境。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照《物业管理条例》第十条、第十二条、第四十二条、《广东省物业管理收费办法》第九条的规定，判决如下：
一、被告李达林应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市尚佳物业管理有限公司2014年5月至7月期间的物业管理费人民币3864元；
二、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司要求被告李达林支付滞纳金34.8元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告李达林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 罗广杰
二〇一四年十二月三日
书记员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《广东省物业服务收费的管理办法》
第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况于业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业于业主双方协商确定。