湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第41号
上诉人（原审原告）李军，男，1981年2月20日出生，汉族，小学文化，个体工商户。
委托代理人余小波，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡玉明，男，1946年8月27日出生，土家族，初中文化，农民。
委托代理人毛冬霞，女，1950年10月18日出生，土家族，文盲，系被上诉人胡玉明之妻。
上诉人李军因与被上诉人胡玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二〇一五年二月十五日作出的（2015）张武民一初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人李军及其委托代理人余小波，被上诉人胡玉明及其委托代理人毛冬霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：原告李军与被告胡玉明于2011年1月1日签订一份房屋租赁合同，胡玉明将武陵源区索溪峪镇喻家嘴天马路自有房屋的一楼门面租赁给李军使用，租期为8年，租金一年一付，每年租金为35000元。后双方当事人于2012年1月1日重新签订了一份门面租赁合同，约定胡玉明将前述位置的自有房屋一楼（包括门前空地）租给李军经营，租赁期限为5年，租金一年一交，每年租金34000元，若在合同期内房屋拆迁，胡玉明按照门面货架700元／㎡、门面玻璃按市场价格计算补偿给李军。李军对承租的门面进行装饰装修后经营汽车装饰。后李军依约支付了每年的房屋租金。2014年1月1日，胡玉明的妻子因周围门面租金上涨，要求提高租金。为了照顾妻子的情绪，胡玉明与李军协商，李军向胡玉明支付了40000元租金，同时胡玉明向李军出具了金额为6000元的欠条。2014年8月18日，因天马路改建与绿化工程项目的建设需要，胡玉明与张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》，其租赁给李军的门面在该拆迁范围内。张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室委托张家界先达房地产评估咨询有限公司对李军经营的汽车装饰城的装饰装修进行了评估，评估价值为21734元，其中货架、玻璃门、广告牌等活动财产价值为20119元，附着物装修为1615元。胡玉明在领取个人拆迁补偿款时也一并领取了汽车装饰城的装饰装修补偿款21734元。
原判认为：原告李军与被告胡玉明签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。现因不可归责于双方的事由导致合同不能继续履行，未形成附合的装饰装修物在双方没有特别约定的情况下，其所有权属于承租人，拆迁的装饰装修补偿款理应归承租人享有；对已形成附合的装饰装修，在租赁期限没有届满时，承租人对附合的房屋装饰装修物的价值并没有完全享用，根据公平原则，该装饰装修残值补偿也应归承租人所有，依照《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。故李军要求胡玉明给其返还装饰装修补偿款的诉讼请求，应予以支持，但返还的装饰装修补偿款数额应以拆迁部门实际补偿的数额为准。李军要求胡玉明按照合同约定赔偿门面货架和门面玻璃损失54362元，考虑到拆迁部门对该部分已经进行了相应补偿，且李军未举证证明门面玻璃的市场价格，结合双方利益的平衡，酌定以5000元为宜。双方当事人在合同中约定每年租金为34000元，胡玉明在2014年收取4万元租金的同时，又向李军出具了6000元的欠条，故对于双方2014年的租金仍认定为34000元。李军经营的汽车装饰城实际经营至2014年10月底，尚有2个月未经营，该2个月的租金及多交的6000元租金（胡玉明出具的欠条金额）李军要求予以退还，应予以支持。胡玉明答辩称李军是以丰富的经验优势设圈套与被告签订合同以及因法院冻结胡玉明存款造成的经济损失，无相关证据证明；要求李军赔偿房前附着物损失和因李军广告牌遮挡被告二楼房屋采光降低承租费损失和卷闸门损失，与本案无关，被告可另行起诉。故对胡玉明的上述抗辩意见，应不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡玉明退还原告租金11667元；二、被告胡玉明补偿原告门面货架及门面玻璃损失5000元；三、被告胡玉明给原告李军返还租赁门面的装饰装修补偿款21734元；四、驳回原告李军的其他诉讼请求；上述金钱给付义务，共计38401元，限判决生效后十日内付清。案件受理费2320元，减半收取1160元，由被告胡玉明承担440元，原告李军承担720元。
上诉人李军不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人请求被上诉人返还的征收补偿款不包括拆迁部门对门面货架及玻璃的拆迁补偿；2、双方当事人已经在《门面租赁合同》中约定了门面货架及玻璃的补偿方式，且上诉人所提交的证据能够证明门面货架及门面玻璃款的价值，原审法院以拆迁部门已经给予补偿且上诉人未举证证明门面玻璃的市场价格为由适用公平原则确定补偿数额不当。请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、判决被上诉人补偿上诉人门面货架及门面玻璃款54362元；3、判决被上诉人返还上诉人征收补偿款35000元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人胡玉明辩称：虽然双方当事人就货架及玻璃的补偿问题有合同的约定，但货架及玻璃已经使用，且已经由拆迁部门给上诉人进行过补偿。
二审中，上诉人李军向本院提交了本案所涉房屋的征收补偿项目明细复印件一份，拟证明补偿明细中的停产停业损失补偿应该补偿给李军；被上诉人胡玉明向本院提交了张家界市武陵源区天马路改建及绿化工程项目建设指挥部出具的《证明》一份，拟证明本案所涉房屋已经于2015年4月1日拆除。
经庭审质证，被上诉人胡玉明对上诉人李军所提交的证据予以认可，但认为不能达到所主张的证明目的；上诉人李军认可被上诉人胡玉明所提交证据的真实性、合法性，但认为与本案不存在关联性。
本院经审查认为：上诉人李军所提交的证据不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳；被上诉人胡玉明所提交的证据与本案的处理不具有关联性，故不予采纳。
本院二审查明：上诉人李军自2011年开始承租被上诉人胡玉明位于武陵源区索溪峪镇喻家嘴天马路的自有房屋的一楼，2012年1月1日，双方当事人订立了一份《门面租用合同》，约定：胡玉明将一楼（包括门面四间、后面五间、门前场地）租给李军经营；租赁期限为5年，租金一年一交，每年租金34000元，胡玉明在五年内不得加租；若在合同期内房屋拆迁，门面货架按700元／㎡、门面玻璃按市场价格计算补偿给李军。李军对承租的门面进行装饰装修后用于经营汽车装饰。2014年1月1日，胡玉明的妻子因周围门面租金上涨，要求提高租金。为此，胡玉明与李军协商，李军向胡玉明支付了40000元租金，同时胡玉明向李军出具了金额为6000元的欠条。2014年8月18日，因天马路改建与绿化工程项目的建设需要，胡玉明就上述自有房屋与张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》。张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室委托张家界先达房地产评估咨询有限公司对胡玉明房屋的装修、附构物的补偿金额进行评估，其中李军经营的汽车装饰城的附构物补偿金额为21734元，包括：52.7㎡的门面货架补偿金额8432元，玻璃门补偿金额2352元，不锈钢玻璃窗补偿金额3089元，其他附构物补偿金额共7861元。胡玉明在领取个人拆迁补偿款时也一并领取了汽车装饰城的装饰装修补偿款21734元。
本院认为：上诉人李军与被上诉人胡玉明在平等、自愿的基础上签订《门面租用合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于胡玉明在本案所涉房屋被拆迁的情形下应如何给李军补偿，《门面租用合同》中有相应的约定，虽然胡玉明认为此项约定显失公平，但并未提出撤销或变更的反诉请求，胡玉明的上述辩称，本院不予支持。在约定条件成就时，胡玉明应依约向李军支付相应的补偿。结合本案的有效证据，胡玉明应按700元／㎡的价格向李军支付52.7㎡的门面货架补偿款共计36890元，而对于胡玉明应向李军支付的门面玻璃补偿，因双方在合同中所约定的补偿标准即玻璃的市场价并不明确，且没有有效证据予以证实，故此项补偿宜按照拆迁部门确定的补偿金额5441元支付。综上，胡玉明应向李军支付的门面货架及门面玻璃补偿金额共计42331元。
上诉人李军认可在其应获得的征收补偿款中应扣除拆迁部门对门面货架及门面玻璃的补偿，故在被上诉人胡玉明按约定对上述物品进行补偿后，相应的征收补偿款应归其所有。而李军汽车装饰城的其他附构物征收补偿属于承租期内装饰装修的残值损失，胡玉明对此部分补偿归属于李军无异议，故李军应获得的征收补偿款共7861元。李军认为征收补偿事项中的停产停业损失补偿归其所有的主张依据不充分，故李军的此项主张本院不予支持。
综上，原判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市武陵源区人民法院（2015）张武民一初字第40号民事判决第一项，即被告胡玉明退还原告租金11667元；
二、撤销湖南省张家界市武陵源区人民法院（2015）张武民一初字第40号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人胡玉明支付上诉人李军门面货架及门面玻璃补偿款共42331元；
四、被上诉人胡玉明返还上诉人李军门面装修的征收补偿款7861元；
五、驳回上诉人李军的其他诉讼请求。
上述给付义务，限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2320元，减半收取1160元，由上诉人李军负担500元，被上诉人胡玉明负担660元；二审案件受理费2034元，由上诉人李军负担688元，被上诉人胡玉明负担1346元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
代理审判员 全建明
代理审判员 盖景阳
二〇一五年六月三日
书 记 员 石 青
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。