江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第0300号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏久盛广告传媒有限公司。
法定代表人朱月琴，该公司经理。
委托代理人盛锡坤，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）范灿兴
委托代理人朱玉怀，靖江市靖城法律服务所法律工作者。
上诉人江苏久盛广告传媒有限公司（以下简称久盛公司）与上诉人范灿兴租赁合同纠纷一案，靖江市人民法院于2014年3月14日作出（2013）泰靖孤民初字第0457号民事判决。双方当事人对该判决均不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2006年6月28日，范灿兴、顾益明二人与靖江江联服装有限公司（以下简称江联公司）签订房屋租赁合同一份，约定位于靖江市兴业路18号的新建七间五层楼房及南侧附属房一间和走廊，原厂房北小二楼顶三间厨房出租给范灿兴及顾益明使用，租期自2006年8月1日起至2020年8月1日止。2011年12月15日，久盛公司和范灿兴订立协议书一份，约定久盛公司租用靖江市江联宾馆顶部发布广告，租期自2012年3月1日起至2020年8月1日止，年租金20000元，先付后用。2011年12月21日，范灿兴出具收条确认收到久盛公司广告租赁费20000元，2012年1月18日，范灿兴出具收条两张，确认收到久盛公司广告位租赁费10000元，广告牌费用8000元。后久盛公司以发布广告遭到江联宾馆房屋所有权人阻挠为由，要求范灿兴返还租金及购买广告牌的费用，范灿兴拒绝，致起讼争。
原审另查明，2012年9月16日，靖江市城管局、规划局以久盛公司未经批准在靖江市江联宾馆楼顶设置广告牌为由，责令久盛公司将广告牌自行拆除。2013年4月9日，靖江江联服装有限公司与顾益明、范灿兴签订解除合同协议书一份，约定解除双方于2006年6月28日签订的房屋租赁合同。
原审法院认为：久盛公司和范灿兴订立的协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议书的内容享有权利，履行义务。范灿兴作为江联宾馆的承租人，从其与靖江江联服装有限公司订立的房屋租赁合同中可以看出，范灿兴承租范围包括江联宾馆顶部，即范灿兴有权将江联宾馆顶部转租给久盛公司使用。关于久盛公司给付范灿兴的各项费用，久盛公司和范灿兴说法不一，以久盛公司提供的范灿兴出具的收条为准，认定范灿兴收取久盛公司租金合计30000元，广告牌费用8000元。因久盛公司与范灿兴订立协议书的目的系设置广告牌并发布广告，然因设置广告牌的行为违反了相关法律规定，致使久盛公司上述合同目的不能实现，且合同目的不能实现的原因非久盛公司过错所致，因此久盛公司主张解除合同，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状，因久盛公司提供的2013年4月9日江联公司与范灿兴订立的解除合同协议书显示江联公司与范灿兴订立的合同已于同日解除，故自2013年4月9日起范灿兴无权再将江联宾馆顶部出租给久盛公司，久盛公司和范灿兴订立合同自2013年4月9日解除，久盛公司给付范灿兴租金应以其实际使用期限计算，即2012年3月1日起至2013年4月9日止计22115元，故范灿兴应返还久盛公司租金7885元、广告牌费用8000元。
关于范灿兴的反诉，因久盛公司并未结欠范灿兴租金，故范灿兴的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、久盛公司与范灿兴于2011年12月15日订立的协议于2013年4月9日解除。二、范灿兴于判决生效后十日内返还久盛公司租金7885元，广告牌费用8000元，合计15885元。三、驳回范灿兴的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1260元，由久盛公司负担126元，范灿兴负担1134元（范灿兴负担部分，久盛公司已交纳，范灿兴于判决生效后十日内给付久盛公司）。反诉受理费530元，由范灿兴负担。
上诉人久盛公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实清楚，适用法律错误。范灿兴一直承诺广告牌有审批手续，协议签订后，久盛公司前去发广告，遭到江联公司的反对。江联公司称，城管部门通知过，发布广告需要批准手续。2012年春节后，范灿兴称已协调好，可以发布广告。久盛公司再次前往发布广告，被城管部门制止。原审认定久盛公司的合同目的不能实现，但又判决久盛公司承担22155元的租金，没有法律依据。请求二审法院依法改判支持久盛公司全部诉讼请求。
针对久盛公司的上诉，范灿兴答辩称，双方是广告牌买卖关系，广告牌残值为28000元，租金是指房顶空间使用权的租金，而非广告牌的租金，发布广告的申请审批手续应由久盛公司负责，久盛公司未能发布广告，责任不在范灿兴。
上诉人范灿兴不服上述判决，向本院提起上诉称：久盛公司未能提供证据证明房屋所有权人阻扰久盛公司发布广告，广告未能发布，是久盛公司自身未能揽到业务。久盛公司与范灿兴之间系买卖关系，广告牌已经卖给久盛公司，久盛公司拖欠租金构成违约，原审认定双方之间系租赁关系有误；双方签订的协议合法有效，不应当解除。请求二审法院改判支持范灿兴全部反诉请求。
针对范灿兴的上诉，久盛公司答辩称：范灿兴所述均没有事实依据，不应得到支持。
二审中，久盛公司提供了案外人曹金林、徐汉奇、曹金余签字的书面证明一份，证明2011年12月下旬、2012年春节后，久盛公司曾要求三人发布广告，被城管部门阻拦；案外人ＸＸ兴的书面证明一份，证明久盛公司曾在2012年春节后要求其和他人前去发布广告，被城管部门阻拦。范灿兴质证后认为，证人应到庭作证，不能证明久盛公司主张的相关事实。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院另查明：2012年5月7日，靖江市城市管理局向广告牌原使用人靖江市天行健广告有限公司发出核查通知书一份，认为讼争广告牌影响市容，要求该公司就设置讼争广告牌提供合法依据和情况说明。2012年9月16日，靖江市城市管理局和靖江市规划局向久盛公司联合出具责令改正通知书一份，认为讼争广告牌违反《中华人民共和国城乡规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例相关规定》，影响市容，要求限期拆除。2013年10月18日，靖江市城市管理局出具情况说明一份，情况说明中认为，讼争广告牌不在规划中，未经过招、挂、拍程序，属于违章建筑，要求拆除；情况说明另载明：2011年广告设施整治活动中，靖江市城市管理局就要求拆除讼争广告牌，2012年2月底靖江市城市管理局曾制止久盛公司在讼争广告牌上发布广告；此后，靖江市城市管理局多次以口头和书面形式，要求久盛公司拆除讼争广告牌。2014年6月11日讼争广告牌上无任何广告，仅有招租电话。
本院认为：一、关于双方之间合同的定性问题。范灿兴上诉称讼争广告牌已经卖给久盛公司，本案属于买卖合同纠纷，久盛公司甚至可以拆除该广告牌，本院审查双方之间的协议书后认为，该协议书符合租赁合同的基本特征，原审认定本案属于租赁合同纠纷并无不当。
二、关于双方之间租赁合同的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线或者其他工程建设，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案讼争广告牌属于大型构筑物，经本院释明，范灿兴未向法院提供讼争广告牌的建设工程规划许可证或许可证编号；2012年9月16日，靖江市城管局、靖江市规划局联合发布的责令改正通知书中，也认定该广告牌违反《中华人民共和国城乡规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》，要求限期拆除。综上，本院认定讼争广告牌无建设工程规划许可证，其设置违反法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故2011年12月15日久盛公司与范灿兴签订的租赁合同无效，原审判决双方合同于2013年4月9日解除不当，本院予以纠正。
三、关于合同被认定无效后双方争议如何处理的问题。讼争广告牌面积很大，所在位置显著，根据一般常理推断，如久盛公司发布广告，城管部门应能发现，而且范灿兴作为广告牌的出租人和江联宾馆的经营者应当知晓，但范灿兴未能向法院说明久盛公司曾在讼争广告牌上成功发布何种广告，再结合城管部门在2011年就要求拆除讼争广告牌的事实，足以证明久盛公司在租赁合同签订后一直未能发布广告。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，久盛公司未实际占有使用广告牌，未因租赁合同取得收益，范灿兴因租赁合同取得了久盛公司向其支付的38000元，应全部返还给久盛公司，原审判决范灿兴向久盛公司返还15885元不当，应予纠正。因合同无效，范灿兴要求久盛公司给付租金30000元并承担违约金20000元的上诉请求，于法无据，原审判决对此未予支持，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持靖江市人民法院（2013）泰靖孤民初字第0457号民事判决主文第三项；
二、撤销靖江市人民法院（2013）泰靖孤民初字第0457号民事判决主文的第一项、第二项及诉讼费负担部分；
三、久盛公司与范灿兴于2011年12月15日签订的租赁合同无效；
四、范灿兴于本判决生效后立即返还久盛公司38000元；
一审案件受理费1790元（其中本诉1260元、反诉530元），均由上诉人范灿兴负担（久盛公司向原审法院缴纳的1260元由范灿兴于本判决生效后立即给付久盛公司，范灿兴应负担的530元已向原审法院缴纳）；二审案件受理费1790元，由上诉人范灿兴负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 陆德昌
二〇一四年七月八日
书 记 员 王 梅
法律条文附录：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。