广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终594号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司清远清城支行，住所地：广东省清远市清城区。
负责人：徐彩容，该支行行长。
委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔彩梅，女，1990年8月12日出生，汉族，户籍地址：广东省清远市清新区。
被上诉人（原审被告）：清远市荣景投资有限公司，住所地：广东省清远市清城区。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾映君，该公司员工。
委托诉讼代理人：劳荣茵，该公司员工。
上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行（以下简称工商银行清城支行）因与被上诉人崔彩梅、清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）借款合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人工商银行清城支行上诉请求：1.改判原审判决第二项为：限被上诉人崔彩梅于本判决生效之日起10日内向上诉人工商银行清城支行清偿所欠贷款本金376904.43元及利息（计至2017年11月21日止的利息为33017.73元，此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止）；2.判令被上诉人清远市荣景投资有限公司对上述改判后的贷款本息及律师费22000元承担连带清偿责任；3.判令被上诉人崔彩梅限期协助上诉人办理清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房产的抵押登记手续，被上诉人清远市荣景投资有限公司督促并配合其办理抵押登记；4.判令上述房产抵押登记办妥后，或被上诉人崔彩梅逾期仍未协助办理抵押登记的，上诉人有权对清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人崔彩梅承担。事实与理由：一、一审法院已判决解除《个人购房借款/担保合同》，因此被上诉人崔彩梅应向上诉人偿还全部贷款本息。双方于2015年8月20日签订《个人购房借款/担保合同》，签订合同当日上诉人依约发放贷款380000元，但被上诉人崔彩梅未按合同约定还款，截至起诉时，被上诉人崔彩梅已连续违约15期，累计违约19期，贷款余额376904.43元（其中积欠本金7391元），积欠利息24136.99元。上诉人起诉后，被上诉人崔彩梅并未偿还任何贷款，截至2017年11月21日，被上诉人崔彩梅欠上诉人贷款余额376904.43元（其中积欠本金9956.78元），积欠利息33017.73元。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，上诉人有权解除合同，要求被上诉人崔彩梅立即偿还全部贷款本息。一审法院已判决解除《个人购房借款/担保合同》，因此被上诉人崔彩梅应向上诉人偿还贷款本金376904.43元及利息（计至2017年11月21日止的利息为33017.73元，此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止）。一审法院判决的被上诉人崔彩梅应偿还的贷款本金9956.78元仅仅是逾期本金，并非全部贷款本金余额，属于认定事实不清，请求二审法院予以纠正。二、被上诉人清远市荣景投资有限公司应对被上诉人崔彩梅所签贷款本息及律师费承担连带清偿责任。（一）荣景公司就其开发的时代倾城项目提出房地产按揭项目合作申请并于2013年8月1日提交《合作机构准入申请审批表》，且在审批表中“是否承担阶段性担保”勾选了“是”；同日，荣景公司出具《股东会决议》“二、公司同意向购买我公司项目，且符合贷款条件的购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任，担保期自银行发放贷款之日起至购房者取得房产合法的《房地产权证》并办妥抵押登记之日为止”。荣景公司申请时代倾城项目准入时，已明确表示承担阶段性连带担保责任，意思表示真实有效。（二）《银行购房贷款业务银企合作协议》属战略性的框架协议，针对的是“时代倾城”楼盘项目，协议的效力应及于在“时代倾城”楼盘项目中发生的所有与上诉人有关的购房贷款业务，对已发生的购房贷款业务有补充约定、追认的性质。该合作协议约定保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的费用，因此，被上诉人荣景公司依约应在涉案房屋办妥产权证及他项权证前对被上诉人崔彩梅所欠贷款本息及律师费承担连带清偿责任。三、涉案不动产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予贷款银行对不动产处置价款优先受偿权，有利于平衡各方当事人利益，保障交易安全和稳定。（一）上诉人能否对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，应当结合抵押预告登记制度设立的目的及案件具体情况等综合判定。预告登记是相对于正式登记而言，在无权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。抵押预告登记虽不是正式抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应在一定条件下赋予权利人优先受偿权。（二）涉案房产已办理抵押权预告登记，且已具备办理物权登记的条件，被上诉人有义务协助上诉人办理商品房抵押登记。（三）在抵押登记因购房人原因而客观上无法完成的情况下，亦应赋予贷款银行对不动产优先受偿权。
被上诉人荣景公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持；二、本案中，答辩人并未为被答辩人对崔彩梅的债权提供任何担保，故无需承担任何保证责任。第一，在工商银行清城支行与崔彩梅签订的《个人购房借款/担保合同》中，荣景公司并非当事人，并未作为担保人签字盖章。第二，荣景公司与工商银行清城支行签订《银行购房贷款业务银企合作协议》的日期是2016年5月30日，而崔彩梅与工商银行清城支行签订《个人购房借款/担保合同》的时间为2015年8月20日。工商银行清城支行主张荣景公司“自发放贷款起至借款人取得房地产权证且办妥抵押登记手续之日止的保证担保”无任何事实和法律依据。第三，工商银行清城支行提交的《合作机构准入申请审批表》、《股东会决议》仅为荣景公司和工商银行清城支行合作前期的申请资料，双方合作的具体范围以《银行购房贷款业务银企合作协议》为准。涉案房屋不在双方2016年5月30日签订的《银行购房贷款业务银企合作协议》明确约定的合作范围内。综上，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，工商银行清城支行提出的上诉理由与事实不符，于法无据。请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
被上诉人崔彩梅经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。
上诉人工商银行清城支行向一审法院起诉请求：1.解除工商银行清城支行与崔彩梅于2015年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.崔彩梅立即偿还借款本金376904.43元，利息24136.99元（利息暂计至2017年6月10日，此后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）；3.工商银行清城支行对抵押物清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房产享有优先受偿权；4.荣景公司对上述借款本息承担连带清偿责任；5.崔彩梅、荣景公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月20日，工商银行清城支行与崔彩梅签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定崔彩梅向工商银行清城支行贷款380000元；贷款期限为360个月；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率计算；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款，每月的5日为还款日；贷款用途为用于购买清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房屋。担保方式为崔彩梅以所购清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房屋作为抵押财产向工商银行清城支行提供抵押担保，并办理了预告抵押登记；担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。崔彩梅作为借款人和抵押人在合同上签字并捺手印。合同签订后，2015年8月20日，工商银行清城支行向崔彩梅发放了贷款380000元。诉讼中，工商银行清城支行称，从2015年12月开始，崔彩梅未能依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，截至起诉时已连续违约15期、累计违约19期；截止2017年11月21日，崔彩梅欠工商银行清城支行借款本金9956.78元、利息33017.73元。
另查明，2017年8月18日，工商银行清城支行与广东金亚律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定由工商银行清城支行委托广东金亚律师事务所代理本案诉讼，并已支付了律师代理费22000元。
再查明，2016年5月30日，工商银行清城支行（甲方）与荣景公司（乙方）签订了一份《银行购房贷款业务银企合作协议》，约定：合作项目坐落于清远市清城区××街道办事处大学××号；甲方为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的80%，单笔个人住房公积金贷款最高金额不超过房屋成交价的80%，贷款年限最长不超过30年；本协议所指合作为“快贷保证”模式，即甲方在购房人与乙方签署房屋买卖合同并办理网签后，在购房人办理抵押权（预告）登记前，即向购房人发放贷款，并将贷款代购房人支付至乙方指定账户，同时乙方自甲方发放借款之日至该购房人取得房地产权利证书，且办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的贷款提供保证担保；乙方保证担保的范围为，购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；乙方保证担保的期限为，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，且办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。
一审法院认为：工商银行清城支行与崔彩梅签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。工商银行清城支行已按约履行了义务，向崔彩梅发放了贷款380000元，崔彩梅理应依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，现崔彩梅未能依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，该情形符合合同约定的违约情形，故工商银行清城支行要求解除其与崔彩梅2015年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》，并提前收回贷款本金及利息，合法有据，一审法院予以支持。截止2017年11月21日，崔彩梅欠工商银行清城支行借款本金9956.78元、利息33017.73元，之后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止。对于工商银行清城支行主张的律师代理费22000元，按合同约定应由崔彩梅承担，且该费用没有超出物价部门规定的律师费收费标准，因此，对于该诉讼请求，一审法院予以支持。对于工商银行清城支行主张对抵押物清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房产享有优先受偿权的诉讼请求，经查，根据我国《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，在本案中，工商银行清城支行只办理了房屋的预告抵押登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，工商银行清城支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即工商银行清城支行对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权，因此，对工商银行清城支行的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于工商银行清城支行要求荣景公司承担连带清偿责任的诉讼请求，经查，一方面，《个人购房借款/担保合同》是工商银行清城支行与崔彩梅所签订，荣景公司并非合同当事方；另一方面，工商银行清城支行与崔彩梅签订《个人购房借款/担保合同》的时间是2015年8月20日，而工商银行清城支行与荣景公司签订《银行购房贷款业务银企合作协议》的时间是2016年5月30日，《银行购房贷款业务银企合作协议》并无约定溯及既往，因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年12月5日作出（2017）粤1802民初3392号民事判决：一、解除2015年8月20日中国工商银行股份有限公司清远清城支行与崔彩梅签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限崔彩梅于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行清偿所欠贷款本金9956.78元及利息（计至2017年11月21日止的利息为33017.73元；此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止）;三、限崔彩梅于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行支付律师代理费22000元；四、驳回中国工商银行股份有限公司清远清城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元，由崔彩梅负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是借款合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据二审双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人崔彩梅应向上诉人工商银行清城支行清偿所欠贷款本金及利息的数额；二、被上诉人荣景公司应否对崔彩梅的所欠贷款本金及律师费承担连带清偿责任；三、上诉人工商银行清城支行基于本案借款合同纠纷能否请求崔彩梅办理涉案房屋的抵押登记手续；四、涉案房产抵押登记办妥后，或被上诉人崔彩梅逾期仍未协助办理涉案房产的抵押登记，上诉人工商银行清城支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求应否支持。
关于第一个争议焦点。本案中，工商银行清城支行向一审法院提起诉讼时提交了一份《还款明细》，根据该《还款明细》，截止至2017年6月5日，崔彩梅连续逾期还贷15期，累计逾期还贷19期，尚欠贷款本金余额376904.43元（其中积欠本金2413.64元），积欠利息7835.71元。根据工商银行清城支行（贷款人）与崔彩梅（借款人）于2015年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故上诉人工商银行清城支行请求判决崔彩梅立即偿还借款本金376904.43元及利息，于法有据，应予支持。一审法院仅判决崔彩梅清偿所欠贷款本金9956.78元及利息，存在不当，应予纠正。
关于第二个争议焦点。首先，本案是崔彩梅未按其与工商银行清城支行于2015年8月20日签订的《个人购房借款/担保合同》约定按时足额还贷引发的纠纷，在该《个人购房借款/担保合同》中，荣景公司并非当事人，亦未在该《个人购房借款/担保合同》上签字盖章。其次，荣景公司虽然与工商银行清城支行签订了《银行购房贷款业务银企合作协议》，约定由荣景公司为其项目的购房人的贷款提供阶段性保证担保，但该合作协议签订时间为2016年5月30日，在崔彩梅与工商银行清城支行签订《个人购房借款/担保合同》之后，且《银行购房贷款业务银企合作协议》中没有约定可以溯及既往。第三，在上诉期间，工商银行清城支行于2017年12月22日提交了《合作机构准入申请审批表》、《股东会决议》，其主张认为是荣景公司自2013年8月1日起便作出了“自愿为购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任”的真实意思表示，效力及于后续双方的合作义务。经本院审查认为，《合作机构准入申请审批表》、《股东会决议》仅是荣景公司单方向工商银行清城支行提交的材料，内容仅系荣景公司的单方意思表示和申请，不涉及双方的合意和约定，双方的约定应以《银行购房贷款业务银企合作协议》为准。综上，荣景公司无需对崔彩梅的债务承担连带清偿责任。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。工商银行清城支行认为荣景公司应就崔彩梅的债务承担连带清偿责任的主张，于法无据，对其该主张，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。本案中，崔彩梅协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续系双方签订的《个人购房借款/担保合同》第二十条约定的崔彩梅的义务应履行的合同义务之一，而工商银行清城支行在一审中起诉请求之一是解除合同，一审法院判决解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》后，双方均未提出上诉，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“合同解除，合同的权利义务终止”及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，崔彩梅协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续的义务在合同解除后不再履行，故工商银行清城支行在借款合同解除后仍要求崔彩梅继续履行合同的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。首先，本案中，工商银行清城支行只办理了涉案房屋的抵押预告登记，而非抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押预告登记是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。工商银行清城支行因抵押预告登记获得了将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，其并非对涉案房屋享有现实的抵押权。涉案房屋至今未办妥正式的抵押登记，工商银行清城支行亦未取得房屋他项权利证书，故工商银行清城支行不对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。其次，如上第三个争议焦点所述，崔彩梅协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续的义务在合同解除后不再履行。综上，基于本案的借款合同纠纷，工商银行清城支行关于“判令房产抵押登记办妥后，或被上诉人崔彩梅逾期仍未协助办理抵押登记的，上诉人有权对清远市清城区大学西路×号时代倾城×号楼×层×号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的上诉请求，于法无据，对该请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决认定事实及实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3392号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3392号民事判决第二项为：限被上诉人崔彩梅于本判决生效之日起10日内向上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行清偿所欠贷款本金376904.43元及利息（计至2017年6月5日止的利息为24136.99元，此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本院确定的履行期限之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7666元，由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行负担3000元，由被上诉人崔彩梅负担4666元。二审案件受理费7666元，由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行负担3000元，由被上诉人崔彩梅负担4666元。以上一审、二审案件受理费均已由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行缴纳，该款项法院不予退回，由被上诉人崔彩梅在执行程序中将其应负担部分迳付给上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 赵永华
审判员 王 凯
二〇一八年六月十二日
书记员 钟子晴
书记员 何 叶
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。