四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广安民初字第1746号
原告王运龙，男，汉族，生于1951年9月17日，住广安市广安区。
委托代理人闫晓辉，男，汉族。
被告唐进，男，汉族，生于1966年2月22日，住四川省资阳市乐至县。
委托代理人崔广全，山东正诚信律师事务所律师。
被告胡伟，女，汉族，生于1972年4月20日，住黑龙江省萝北县。
原告王运龙诉被告唐进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院追加了胡伟作为本案被告参加诉讼。2014年5月5日，由本院审判员牟远独任审判，对本案公开开庭进行了审理，原告王运龙及其委托代理人闫晓辉、被告唐进及其委托代理人崔广全、被告胡伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王运龙诉称：他与被告唐进原系朋友关系。1996年10月17日，他在华蓥市第三建筑公司广安办事处购买了位于广安市广安区民和街某某号房屋，房屋价款为33543元。1999年9月，他又将此房以同等价格卖给了被告唐进。由于被告唐进系外地人，当时又不愿在广安工作居住，被告唐进又在2006年7月7日将该房以35000元卖了自己，双方为此签订了《房屋出售合同》，为了少纳税款，双方在合同中将售房款约定为25000元。合同签订当天，他向被告唐进支付了房款，被告唐进将房屋钥匙交付给了他。2008年，被告唐进取得了出售房屋的《房屋所有权证》和《国有土地所有权证》，他要求被告唐进办理出卖房屋的产权过户手续，被告唐进才以房屋出售价格过低而要求他补偿100000元而拒绝办理过户手续，他因此提起诉讼请求判决被告唐进协助将位于广安市广安区民和街某某房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户给他。
被告唐进辩称：1、诉争房屋系他从华蓥市第三建筑公司广安办事处购得，而非从原告处购得。2、他当时只是口头约定将诉争房屋抵押给原告，而非出卖给原告。3、双方签订的《房屋出售合同》存在欺诈，损害了国家利益，以合法形式掩盖非法目的，即将房屋出售价格35000元写成25000元，属于故意偷漏国家税收的行为，损害了国家利益。4、双方签订的《房屋出售合同》存在欺诈，恶意串通损害他配偶胡伟的合法权益。5、原、被告买卖房屋时，被告尚未取得房屋产权登记，根据法律规定，在未取得房产证情况下房屋不得买卖。综上、原、被告双方签订的《房屋出售合同》系无效合同，原告的诉讼请求应当依法驳回。
被告胡伟辩称：诉争房屋系她与被告唐进共同出资购买的房屋，属于二被告的共有财产，被告唐进未经她同意擅自将共有房屋出卖给原告，原告与被告唐进签订的《房屋出售合同》侵害了她的共有权，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
审理查明：1999年，被告唐进与华蓥市第三建筑公司广安办事处签订了《集资建房合同》，合同约定被告唐进搭建广安城南开发区公安处旁边开发的公安处综合楼2间1厨2厅住宅一套（现座落为广安市广安区民和街某某号），每平方米按建筑面积计算造价为300元，建筑面积为111.81平方米，房屋价款为33543元。2005年，广安市房产管理局和广安市国土资源局以被告唐进为房屋所有权人，分别为其颁发广安市房权证广房字第某某号《房屋所有权证》，广市国用（2005）第某某号《国有土地使用权证》。
2006年7月7日，原告王运龙委托自己的妻子梅晓秋与被告唐进签订了《房屋出售合同》，合同约定被告唐进将位于广安市广安区民和街某某号房屋出售给原告王运龙，合同载明的价格为25000元。合同签订后，原告向被告支付了25000元的购房款，原告的妻子梅晓秋向被告唐进出具内容为“今欠到唐进购房款11000元是实。待房产过户手续完毕后付清。如在过户中产生一切费用概从此款中扣出。”的欠条一张。被告唐进当即将房屋交付原告，原告搬入房屋居住至今。之后，原告要求被告唐进办理买卖房屋的过户手续，被告唐进认为其出售房屋的价格过低，要求原告补偿部分房款，双方就补偿房款金额未达成一致意见，被告遂拒绝办理过户。
被告胡伟认为诉争房屋系婚姻关系存续期间共有财产，被告唐进未经她同意，擅自将共有房屋出卖给原告，并拒绝追认原、被告双方签订《房屋出售合同》。
同时查明，被告胡伟与被告唐进于2002年7月1日在四川省乐至县民政局登记结婚。
上述事实有《集资建房合同》、《房屋出售合同》、欠条、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《结婚登记申请书》、房屋登记档案、原告提供的录音资料以及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告之妻梅晓秋受原告委托与被告唐进订立《房屋出售合同》的事实，被告唐进予以认可，故该合同直接约束原告和被告唐进。被告唐进与原告王运龙签订的《房屋出售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同约定的房屋价款虽然为25000元，但原告之妻梅晓向被告唐进出具11000元欠条的事实，不仅可以说明房屋的实际成交价为36000元，还能证明原告已经按合同约定履行了支付房款的义务。因此，被告唐进应当在取得出售房屋权属证书后，依法将出售房屋的权属过户给原告。原告诉请被告唐进将出售房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户给他的诉讼请求，本院予以支持
被告唐进既未提供证据证明双方存在抵押债权的存在，提供的录音资料也不能证明双方系抵押关系而非买卖关系。故对被告唐进的与原告就诉争房屋达成的是抵押口头协议的辩解意见，本院不予采纳。
合同约定的房款金额和实际成交价不一致，即使双方存在串通偷漏国家税收的行为，也应当由税务机关进行相应处罚，双方违反的是税务法律法规的管理性强制规定，而不是效力性强制规定。同样，被告唐进在没有取得权属证书的情况下出售房屋，违反的也是房地产管理法的管理性强制规定而非效力性强制规定，本院不能因此认定为合同无效。故被告唐进关于《房屋出售合同》系无效合同的抗辩理由均不成立，本院亦不采纳。
被告唐进1999年购买诉争房屋时，尚未与被告胡伟登记结婚，如该房屋为被告唐进的个人财产，无需征得被告胡伟的同意。即使该诉争房屋转化为了二被告共同财产，但该房屋以被告唐进名义买得并登记在其名下，原告也有理由相信被告唐进出卖房屋是二被告的共同意思表示。被告胡伟关于被告唐进与原告签订的《房屋出售合同》侵害了其共有权的抗辩意见，本院也不采纳。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
被告唐进将广安市广安区民和街某某号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户给原告王运龙。
本案受理费1000元，由被告唐进承担，向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 牟远
二〇一四年七月十日
书 记 员 王拓