云南省丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古民二初字第132号
原告：赵其义，男，1955年8月10日生，纳西族，高中文化，住丽江市。
委托代理人（特别授权代理）：和学成，滇西北律师事务所律师。
原告：杨满华，女，1957年6月10日生，纳西族，住丽江市，系原告赵其义妻子。
原告：赵瑞刚，男，1989年3月31日生，纳西族，住丽江市，系原告赵其义之子。
被告：丽江市福国大饭店有限公司。
住所地：丽江市古城区南门古佑巷***号。
法定代表人：刘茹丹，系该公司经理。
委托代理人（特别授权代理）：李仕勇，系北京大成（昆明）律师事务所律师。
委托代理人（一般代理）：彭林，系北京大成（昆明）律师事务所实习律师。
原告赵其义诉被告丽江市福国大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，于2013年10月10日、2014年9月28日依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审过程中依职权将赵瑞刚、杨满华追加为本案的原告。三原告及原告赵其义委托代理人和学成、被告委托代理人李仕勇、彭林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在丽江市古城区八河四社有组遗房产一院，1999年原告拆除旧祖房，重新建盖三栋房屋，呈三坊一照壁传统民居样式。其中靠北一栋为二层6间砖木结构房屋，一层高9尺，二层高8尺，柱子天心平均8寸，其他木料均为标准方料；靠西一栋为一层3间砖混结构平房，靠南一栋为一层2间砖木结构平房；照壁为标准的三滴水照壁。2008年10月29日，经原、被告多次协商，订立了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期间被告可根据需要对房屋进行改造、装修；未经原告书面同意，被告不得将房屋租赁和转让给第三方；租赁期满或者合同解除后，被告应返还该房屋；一方违约应支付对方违约金30万元。合同订立后，原告依约搬出住宅，将房屋交给被告，被告亦支付了原告50万元租金。
被告承租原告房屋后，既不告知原告，也未办理任何批准手续，擅自将原告的整院房屋全部拆除，现只剩一个光院坝。原告多次找被告，要求被告恢复原状或赔偿，但未果。故原告于2013年4月19日向被告发出《解除合同通知书》。至现在，被告无任何回应。故向人民法院提起诉讼，要求：1、确认原、被告于2008年10月29日订立的《房屋租赁合同》已有效解除；2、判令被告支付原告违约金30万，赔偿金50万。案件受理费由被告承担。
被告辩称：1、原告已明确本案为侵权之诉。原告起诉时，诉讼时效已届满，原、被告间的合同签订时间是2008年10月29日，房屋拆除是在2008年12月至2009年3月间，在此期间，原告一直在丽江居住，2013年7月起诉已超过2年的诉讼时效。原告已丧失胜诉权。2、被告不存在任何的侵权行为，拆除房屋是在合同约定的范围内，拆除是被告根据需要对房屋进行改造、装修，是在履行合同，不是侵权行为。3、原告起诉的目的是为了涨房租，原告已经一次性收取了20年的租金50万元，原告的起诉没有事实、法律依据。4、原告的第一项诉讼请求，本案是侵权之诉，不应当审理解除合同的问题。第二项诉讼请求，既然是侵权之诉，就不存在违约金的问题。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，拟证明原、被告于2008年10月29日订立房屋租赁合同，合同约定：（1）租赁期间，原告允许被告根据需要对房屋进行改造装修；（2）租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋；
2、合同附件，拟证明被告未经原告同意，擅自拆除原告房屋，双方发生纠纷。2008年12月11日原告与被告补签合同附件，要求被告按附件记载的材料尺寸及面积恢复原状；
3、告知书，拟证明因被告拆除房屋后三年多不予恢复原状，原告于2013年4月3日向被告发出书面通知，但被告对原告的的要求不予理会；
4、解除合同通知书，拟证明2013年4月19日，因被告拒不恢复房屋原状，原告向被告发出了解除合同通知书；
5、现场照片，拟证明被告接到原告解除合同通知书后，仍对原告不理不睬，至2013年6月2日，仍未恢复原状。
6、招租广告照片，拟证明被告在原告房屋残壁上贴出招租广告，试图违反合同约定，转租宅基地的事实。
被告对原告提交的证据材料质证如下：对原告的1、2、3、4、5组证据材料总的质证意见为，本案是侵权之诉，原告的证据均不能证明被告有侵权行为及损害后果、过错，不能证明被告要承担侵权责任。对证据1的真实性、合法性予以认可，对证明内容不予认可，“改造”和“装修”是两个概念。原、被告合同并未解除。对证据2的真实性、合法性予以认可。证据3，是原告单方制作，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。证据4，真实性不能确认，认为该EMS上无邮政公司印章、邮戳，被告未收到该通知书，该不能作为证据使用。证据5，拆除房屋是事实，对证明内容有异议。证据6真实性、合法性、关联性不予认可。
举证期限内，原告向本院提出申请，要求对原告位于丽江市古城区八河办事处八河中路9号房屋的价值进行评估。丽江市中级人民法院依法委托云南乾盛司法鉴定中心进行鉴定，云南乾盛司法鉴定中心于2014年9月11日出具云南乾盛司法鉴定中心〈2014〉第（1051642）号司法鉴定意见书，位于丽江市古城区八河办事处八河中路9号赵其义房屋评估价值总计为人民币447，143.00元。
原告对鉴定意见书的质证意见为，对鉴定机构的资质及鉴定程序无异议，但认为取价过低，折价过高。对鉴定费发票无异议。被告对鉴定意见书的质证意见为，对真实性无异议，对合法性有异议，关联性不予认可。对鉴定费发票无异议。
被告为支持其答辩意见提交如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》，2、补充协议，拟证明被告与他人签订房屋租赁合同的事实；3、申请表，4、规划许可证，拟证明被告与他人签订合同后向相关部门进行申请、批准的事实；5、房屋租赁合同，6、合同附件，拟证明被告已按合同约定，向原告支付了50万元租金的事实，同时证明根据合同第7条第二款（1）项，表明原告是同意被告对房屋进行改造、装修，包括了拆除新建房屋；证据6也表明，因为要拆除房屋所以才测量划定了两家地基；7、面积丈量图，拟证明12月1日，原、被告及第三方进行划界，为防止纠纷及办理土地证，原告赵其义在上面签字；8、收条，9、转账凭证，拟证明被告已向原告支付租金并取得改造房屋的权利；10、设计图纸，拟证明经同原告商量，原告对被告准备建设演艺大厅是同意的；11、补充合同书、图纸，拟证明该合同书第一条系关于原告房屋改造情况的约定，图纸证明被告酒店的平面。
举证期限内，被告申请证人张某某出庭作证，拟证明被告建设演艺厅，需拆除原告及他人房屋，并对该两户进行了丈量，同时证明被告在2008年12月到2009年4月30日前期间内拆除了原告家房屋。证人出庭作证称：根据被告的规划，需在原告房屋及案外人房屋地基上建设演艺厅，故在拆除原告房屋前，原、被告及案外人对两家地基做了丈量并制作了图纸，后被告于2008年12月-2009年4月30日间将原告房屋拆除。经质证，被告认为证人出庭作证符合法律规定。
原告对被告证据质证如下：对证据1真实性无异议，但认为与本案无关，需说明的是，该合同中对被告拆除房屋作了约定，但与原告的合同中未约定被告可以拆除原告房屋；对证据2、3、4的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5的真实性、合法性、关联性予以认可，说明的是合同第六条第1款中“改造”并不是拆旧建新，且改造需要报批，被告在未经四邻签字、合同未生效情况下将原告房屋拆除了；对证据6、7、8、9真实性、合法性、关联性均无异议；对证据10真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11真实性、合法性、关联性不予认可，认为与本案无关，该证据中无原告签字，原告未见过图纸。对证人张某某证言予以认可。
本院认为，原告提交的证据1，2，被告对真实性、合法性予以认可，本院对该两组证据真实性、合法性予以确认，作为认定案件事实的依据，对该证据的3，4，经审查，系原告单方制作的告知书，原告通过EMS方式向被告邮寄该通知，但该EMS快递单上无邮戳，无签收信息，且被告对该两组证据不予认可故本院对原告证据3、4亦不予以确认。证据5，被告无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。同时，原告证据1，2，5证明内容，本院结合庭审中查明的事实予以确认。对证据6，本院结合庭审中查明的事实予以确认。对鉴定意见书，原、被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，合法性、关联性本院将结合全案事实予以确认。原、被告对鉴定费发票均无异议，本院对该发票予以确认，作为认定案件事实的依据。
被告提交的证据1、2、3、4、10、11，经审查系被告与案外人间的合同，与本案无关，故本院对以上证据本案中不予确认。被告证据5、6、7、8、9，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对以上证据予以确认，作为认定案件事实的依据。原告对被告证人证言无异议，被告对证人证言的质证意见为证人出庭作证符合法律的规定，故本院对证人证言予以确认，作为认定案件事实的依据。
经庭审及质证，本院确认本案法律事实如下：
2008年10月29日原告赵其义、杨满华、赵瑞刚与被告福国大饭店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于丽江市古城区八河办事处八河中路9号房产租与被告，租赁期限为两期，第一期20年，第二期暂定8年，第一期自2009年3月1日起至2029年2月28日止，第二期自2029年3月1日起至2037年2月28日止。第一期合同前十年租金为每年42000元，共计420000元，第一期合同后十年租金为每年60000元，第二期合同租金按市场价确定。双方约定原告允许被告根据需要对房屋进行改造、装修。同时约定，租赁期满或合同解除后，被告应返还房屋。租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权选择以下权利中的一种：1、被告在原告土地证范围内所做的建设全部归原告所有；2、被告恢复原状（以签订合同后拍摄的照片为参照依据）；3、由原告自建，向被告收取恢复工程实际发生的费用。2008年12月11日，原告赵其义与被告签订《合同附件》，双方对原告房产状况作了说明，与邻居测量划定地基及分界示意图，并确认了原告房产面积。合同签订后，被告于2008年10月30日向原告支付房租预付款人民币100000元，于2008年12月11日向原告支付房租预付款人民币200000元，于2008年12月17日向原告支付房租费预付款人民币120000元，并支付抵押金人民币80000元。以上款项共计人民币500000元。在合同履行过程中，被告将原告房屋拆除，至今未进行建设。故原告向本院提出申请，要求委托鉴定机构对其房屋价值进行评估，丽江市中级人民法院依法委托了云南乾盛司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定机构亦出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：位于丽江市古城区八河办事处八河中路9号赵其义房屋评估价值总计为人民币447，143.00元，原告为此支付鉴定费26000元。
本院认为：原告赵其义、杨满华、赵瑞刚与被告于2008年10月29日签订的《房屋租赁合同》，该合同中双方对合同履行期约定为两期共二十八年，该租赁期限的约定不符合《中华人民共和国合同法》规定的租赁期限不得超过二十年的规定，超过部分无效，该无效部分不影响整个合同的效力，该房屋租赁合同有效部分对原、被告具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自所承担的义务。合同履行过程中，被告出于经营需要将原告房屋拆除，且一直未恢复重建。原告多次要求被告恢复原状，但未果。故原告向被告发出《解除合同通知书》，并以此为由向本院提起诉讼要求确认原、被告《房屋租赁合同》已有效解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告提供法庭的证据不足以证实其通知已到达被告，故本院对原告要求确认原、被告《房屋租赁合同》已有效解除的诉讼请求不予支持。针对原告主张由被告支付原告违约金及赔偿金的诉讼请求，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中已明确了在租赁期间，原告允许被告根据需要对原告房屋进行改造、装修。原、被告虽在《房屋租赁合同》文字表述中未出现拆除二字，但结合合同附件中对原告房屋状况的描述、原、被告于合同签订后所拍摄的原告房屋照片及原、被告与案外人房屋土地面积所做的实地丈量行为，以及原、被告约定在租赁期满或合同解除后，被告在向原告返还房屋时，原告可行使的权利选择内容，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》中包含有允许被告拆除原告房屋的意思，现原、被告合同尚未终止、解除，若合同终止、解除，则原告有权依据合同进行权利选择，被告不按照合同履行，原告可以向被告主张违约金及赔偿金，故本案中对原告要求被告支付违约金及赔偿金的诉讼请求不予支持。综上，原告赵其义、赵瑞刚、杨满华起诉要求确认原、被告双方《房屋租赁合同》已有效解除及要求被告支付违约金、赔偿金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告为支持其诉讼主张所支出的鉴定费26000元，本院决定由原告承担。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告赵其义、赵瑞刚、杨满华的诉讼请求。
案件受理费11900元，由原告赵其义、赵瑞刚、杨满华承担。鉴定费26000元，由原告赵其义、赵瑞刚、杨满华承担。
如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 郭 顺
审 判 员 刘智超
人民陪审员 和茂青
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 张 晶