中华人民共和国
浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯民初字第398号
原告：祝胜仲。
委托代理人：苏小芳。
被告：温州兆丰百货有限公司。
法定代表人：陈达锋。
委托代理人：曹开阳。
原告祝胜仲为与被告温州兆丰百货有限公司（以下简称兆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理，原告祝胜仲的委托代理人苏小芳、被告兆丰公司的委托代理人曹开阳已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝胜仲起诉称：2005年5月8日，被告兆丰公司与温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）签订一份《房屋租赁合同》。2006年5月30日，被告兆丰公司与庆丰公司签订一份《房屋租赁补充合同》。上述合同约定：被告兆丰公司承租庆丰公司所有的坐落于温州市火车站站南商贸城EF幢207室房屋，租赁期限为2005年5月30日至2018年8月8日，月租金“1.招商未完成没营业的按1元／m2，2.招商完成营业的按1-5年为2元／m2，6-10为3元／m2，11-13元为5元／m2，租金年缴方式，一次性付清”。2011年1月，温州市瓯海区人民法院委托温州市汇丰拍卖行有限公司（以下简称汇丰拍卖行）拍卖EF幢207室房屋。2011年3月1日，原告与汇丰拍卖行签订《拍卖成交确认书》。2011年3月23日，温州市瓯海区人民法院裁定确认EF幢207室房屋所有权归原告所有。原告取得房屋所有权之后，一直向被告兆丰公司催要房屋租金，被告兆丰公司拒绝支付。2014年5月8日，原告委托律师发函向被告兆丰公司催讨2011年5月30日至2014年5月29日的房屋租金，被告兆丰公司拒收。现原告请求判令：1.被告兆丰公司支付原告2011年5月30日至2014年5月29日的房屋租金共计人民币32651.64元；2.被告兆丰公司支付原告违约金人民币3918.01元。
被告兆丰公司答辩称：请求法院在依法核实租金价格的基础上，对双方互负的债权债务予以抵销。关于租金价格，原告主张按3元／m2计算没有依据，涉案的站南商贸城EF幢207室至今未完成招商，更没有任何营业行为，按照被告兆丰公司与庆丰公司于2005年5月8日签订的房屋租赁合同，租金应按1元／m2计算。原告自2011年取得涉案房屋所有权后，在房屋内建造砖墙影响了被告兆丰公司对EF幢206、207室房屋的使用，为此被告兆丰公司提起诉讼，（2011）温瓯民初字第697号、（2012）温瓯民初字第197号民事判决确认了原告应向被告兆丰公司履行给付义务。因原告未履行上述2份生效法律文书确定的义务，故被告兆丰公司才未支付租金，且原告也从未以任何形式向被告兆丰公司主张过租金，故被告兆丰公司不存在违约。
本院经审理，认定事实如下：2005年5月8日，被告兆丰公司与案外人庆丰公司签订一份《房屋租赁合同》，2006年5月30日，被告兆丰公司与庆丰公司签订一份《房屋租赁补充合同》。上述合同约定被告兆丰公司承租庆丰公司所有的坐落于中华人民共和国浙江省温州市火车站站南商贸城EF幢207室房屋，计建筑面积302.33m2，租赁期限为2005年5月30日至2018年8月8日，约定月租金：“1.招商未完成没营业的按1元／平米，2.招商完成营业的按1-5年为2元／平米，6-10年为3元／平米，11-13年为4元／平米”计算。
后来，被告兆丰公司与庆丰公司签订一份落款时间为2006年10月30日的《房屋租赁补充合同（2）》，载明租赁期限为2006年10月31日至2026年10月30日止，月租金：“1-5年为2元／平米，6-10年为3元／平米，11-15年为4元／平米，16-20年为5元／平米”。
2011年1月，本院委托汇丰拍卖行拍卖涉案EF幢207室房屋。2011年3月1日，原告与汇丰拍卖行签订一份《竞买协议》，其中第三条第3项载明：“该房屋为带租拍卖，现由温州兆丰百货有限公司租赁，租期至2018年8月8日止，年租金以原租赁合同中述明的租金为准”。同年3月2日，原告与汇丰拍卖行签订一份《拍卖成交确认书》。同年3月23日，本院裁定确认该207室房屋所有权归原告所有。该房屋自2011年5月30日起的租金，被告兆丰公司尚未支付。
同时，被告兆丰公司向案外人朱宏模承租了站南商贸城EF幢206、208室。2008年5月至2010年7月期间，被告将含207室在内的房屋转租给温州鹏润国美电器有限公司使用，2010年7月之后，温州鹏润国美电器有限公司缩小经营场地，不再向被告租赁207室，被告闲置该207室房屋至今。
另查明，2011年8、9月间，原告祝胜仲相继损坏EF幢207室的房门，在206与207室房屋的室内建造砖墙，并安装铁门，妨碍了被告兆丰公司对上述两房屋的使用。兆丰公司另案提起诉讼，要求排除妨害、恢复原状及赔偿损失，本院作出（2011）温瓯民初字第697号、（2012）温瓯民初字第197号民事判决，判令祝胜仲拆除砖墙、恢复原状，并分别判令祝胜仲按每月907元人民币和315.21元人民币赔偿兆丰公司自2011年9月1日至判决确定拆除砖墙之日止的经济损失，现该两案均已生效。
2014年6月16日，兆丰公司就上述两案分别向本院申请执行，分别要求祝胜仲立即支付自2011年9月1日起至2014年4月24日砖墙拆除之日止的经济损失28843元人民币、10023.68元人民币，共计38866.68元人民币，本院予以受理。
以上事实由原、被告陈述，以及原告提供的《房屋租赁补充合同》复印件、竞买协议复印件、拍卖成交确认书复印件、房屋所有权证复印件各1份，租金发票复印件2份，以及被告兆丰公司提供的民事判决书复印件4份、申请执行书及受理通知书复印件各2份予以证实。上述证据均已经双方质证，本院经审查予以采用。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系合法、有效，被告尚欠原告2011年5月30日至2014年5月29日租金未付的事实清楚。关于租金计算标准。原告认为涉案房屋自2005年5月30日起租，根据合同约定6-10年的租金应按3元人民币／m2·月计算。被告辩称涉案房屋在上述租赁期间均处于空置状态，根据合同约定招商未完成没营业的应按1元人民币／m2·月计算租金。本院认为房屋租赁合同约定的“招商完成营业”应指完成初始招商，涉案房屋在2008年5月已实际完成招商，不属合同约定的招商未完成没营业的情形，故本院采信原告主张的租金计算标准，上述期间的租金共计32651.64元人民币。关于违约金的诉讼请求，本院认为原告未提供证据证明双方就违约金作出约定，故对该项诉讼请求本院不予支持。
被告兆丰公司主张本案租金与（2011）温瓯民初字第697号、（2012）温瓯民初字第197号两判决确定的祝胜仲应付的赔偿金额相抵销，本院认为两者性质同属金钱债务，且上述两案中原告祝胜仲应付且未付的金额大于本案兆丰公司应付的租金32651.64元人民币，故对兆丰公司的抵销要求，本院予以支持，原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告祝胜仲的诉讼请求。
本案受理费714元人民币，减半收取357元人民币，由原告祝胜仲负担。
如不服本判决，原告祝胜仲可在判决书送达之日起三十日内，被告温州兆丰百货有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 任 宁
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 周加陆
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李美赢
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。