广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第213号
上诉人（原审原告）：吴锦方，男，汉族，1972年8月28日出生。
上诉人（原审原告）：章爱萍，女，汉族，1981年2月13日出生。
两上诉人共同委托代理人：刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王淑煌，女，台湾居民。
委托代理人：康宗保，广东深南律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。
法定代表人：杨彩凤。
委托代理人：王丽辉，广东银丰律师事务所律师。
原审第三人：高梅，女，汉族，1975年11月28日出生。
上诉人吴锦方、章爱萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年4月11日，吴锦方、章爱萍（买方）与王淑煌（卖方）签订一份《房屋转让合同书》，约定王淑煌将自有的位于深圳市某区某小区裙楼第X层XXX号房转让给吴锦方、章爱萍，建筑面积为116.49平方米，房产性质为商业，成交价为700万元，定金30万元于签署合同时支付，其余款项采用按揭贷款方式支付。吴锦方、章爱萍、王淑煌在签订合同时均清楚交易物业附有租约，对租约的处理，合同第7条有3项可选处理方式，其中第（2）种处理方式为：卖方保证承租人放弃优先购买权并保证于合同约定交楼时间前承租人已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；第（3）种处理方式为：卖方须于交楼后__日内（含当日）配合买方与承租人办理租约出租方更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理变更备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；吴锦方、章爱萍、王淑煌所签《房屋转让合同书》在第7条选择了第（2）种处理方式。合同第9条约定，卖方应当于收到除交房保证金外的其余楼款后7日内将物业交付予买方。合同第10、11条约定，如买方或卖方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。合同第16条备注条款约定，双方协商一致，在过户到买方名下，出新房产证之日起，卖方须约租户填写补充协议，有关租期、租金、押金及相关事宜得以确定，三方（王淑煌、吴锦方、章爱萍及租户本人）确定无异议，买方当日去银行做抵押。并明确，如备注条款与合同前述条款有冲突的，以备注条款为准。吴锦方、章爱萍于签订合同当日支付了定金30万元，于2013年4月26日办理了首期款资金监管手续。2013年5月13日，吴锦方、章爱萍与王淑煌代理人姚某发签订《深圳市二手房买卖合同》，该合同约定的转让价款为4158461元，房产租约现状填选为“该房地产没有租约”。涉案房产于2013年5月13日向深圳市房地产权登记中心申请办理转移登记，于2013年5月15日转移登记至吴锦方、章爱萍名下，一审庭审中，吴锦方、章爱萍、王淑煌确认，王淑煌于2013年6月3日收到全部购房款。2013年6月17日，吴锦方、章爱萍致函给美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业），要求美联物业转通知王淑煌，称王淑煌未按合同约定在出新房产证之日起约租户填写补充协议，未履行房产交付义务，要求王淑煌在三日内将案涉房产交付吴锦方、章爱萍，并按合同约定的2800元／天的标准向吴锦方、章爱萍支付违约金。2013年6月20日，吴锦方、章爱萍、王淑煌相约至涉案房产处，但由于吴锦方、章爱萍主张房产应是不带租约交付，王淑煌主张按合同备注条款，系带租约交付，双方发生争议，未能履行合同约定的签署补充协议及交接手续。本案在审理过程中，就《房屋转让合同书》备注条款约定的买卖双方及承租人需签署的“补充协议”的含义，吴锦方、章爱萍、王淑煌各执一词，吴锦方、章爱萍表示是指“由租客确认交楼的时候不带租约，并确认王淑煌收到全款后七日内搬离房屋，确认租金及租期截止至当时”的协议，王淑煌认为该补充协议即为确认出租方主体由王淑煌变更为吴锦方、章爱萍，租赁合同继续履行的协议。就上述争议，王淑煌向原审法院申请美联物业的区域经理黄某及分行经理何某卿出庭作证。黄某作证称，王淑煌委托其卖房，在签订合同时，王淑煌明确告知吴锦方、章爱萍涉案房产附有租赁合同，租赁合同必须继续履行，并告知了租金、押金、租期等事宜。吴锦方、章爱萍担心王淑煌有没有收取租户进场费，租赁合同到期后吴锦方、章爱萍是否需要向租户支付进场费，因此要求填写补充协议，备注条款约定的‘补充协议’是指由吴锦方、章爱萍确认租户租期至2014年8月，三方一起确认租金、押金等事宜，并明确是否收取了入场费问题。2013年5月20日办理出新房产证后，吴锦方、章爱萍约了租户在租户处确认上述问题，租户在与王淑煌电话确认后，向吴锦方、章爱萍告知了租赁合同的租期、租金、押金及未交纳进场费等事项，并向吴锦方、章爱萍写了一份文书，在确认无进场费后，吴锦方、章爱萍很放心，因当时王淑煌不在深圳，所以当天没有签署补充协议。在王淑煌回国后，我方联系王淑煌与吴锦方、章爱萍完成交接事宜，但吴锦方、章爱萍拒绝，要求清场交付，王淑煌在签订合同时是明确告诉吴锦方、章爱萍不可能清场的，双方是在租赁合同继续履行的条件下达成协议的。证人何某卿作证称，涉案买卖合同系由其填写并由双方当事人确认的。在签订合同时卖方把租赁合约给买方看，买方确认，买方提出铺位是否有进场费或债务，当时卖方解释了，于是我与买方商量，在领取新证当天，由三方（买方、卖方、租户）约定一个时间在现场确认关于租金、租期、押金事情，确认除了租赁合同以外没有其他债务，并签订补充协议，租赁合同按原来的条件继续履行。由于对租赁合同继续履行问题在备注条款会明确，所以我就与买方说，合同第七条不选择第三项，以备注条款为准。吴锦方、章爱萍对证人证言不予认可。
高梅系涉案房屋的承租人。2011年6月2日，魏井艳代理高梅与王淑煌签订一份《补充协议》，约定租赁期限至2014年8月31日止，2012年9月1日至2013年8月31日期间租金为14128元，2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为14834元。本案审理过程中，高梅陈述称，王淑煌在出售房屋前有告知高梅要卖房，让高梅放弃优先购买权，当时王淑煌曾提出是否可以提前解除租赁合同，但高梅不同意。在房屋出售后，2013年5月20日，美联物业的两名员工与吴锦方、章爱萍到高梅的店里，问高梅租赁房屋后，王淑煌除收取了押金外，还有无收取进场费，高梅告知没有。吴锦方、章爱萍给高梅看了新房产证，高梅通过电话与王淑煌核实了吴锦方、章爱萍的新业主身份后，将与王淑煌签订的《补充协议》复印给吴锦方、章爱萍，并按吴锦方、章爱萍要求写上‘王淑煌除收取了押金外，没有其他进场费之类费用’的内容。当天吴锦方、章爱萍除了向其了解有无进场费问题外，还询问过租赁合同的期限，但没有问高梅何时会搬离，也没有要求签署补充协议。在2013年6月20日前两天，王淑煌与高梅联系，要求办理租赁移交手续，由新业主与高梅就剩余租期签订新的补充协议。6月20日当天，吴锦方、章爱萍及王淑煌、中介一起到店里要求见面，当天由于吴锦方、章爱萍提出应该不带租约交房，双方发生争议，故没有签订补充协议。在房屋转让后，王淑煌曾要求高梅将房租交给新业主，但由于双方没有办理租赁变更手续，所以高梅还是将2013年6月的房租支付给了王淑煌。
再查，王淑煌于2013年5月19日出国，至2013年6月14日返回。2013年7月4日，王淑煌向高梅发出《告知书》，要求高梅将租金支付给新业主，在此前，高梅已将2013年6月份的租金通过汇款方式支付给王淑煌。此后的租金，由于吴锦方、章爱萍表示其与王淑煌存在争议，不收取租金，高梅未能支付自2013年7月起的租金。
吴锦方、章爱萍诉讼请求：1、王淑煌继续履行《房屋转让合同书》，立即向吴锦方、章爱萍移交位于深圳市福田区花里林居裙楼112房；2、王淑煌向吴锦方、章爱萍支付违约金30800元（从2013年6月11日暂计至2013年6月21日，其后仍应按2800元每日的标准支付至实际移交日止）；3、王淑煌承担本案的诉讼费用、保全费。
原审法院认为：吴锦方、章爱萍与王淑煌签订的《房屋转让合同书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。吴锦方、章爱萍与王淑煌代理人姚某发于2013年5月13日签署的《深圳市二手房买卖合同》是为了避税而向房地产权登记机关提交用于办理产权转移登记使用的，该合同非双方当事人真实意思表示，其交易价款及所反映的房产租约现状均不符合真实情况，故该《深圳市二手房买卖合同》不能作为认定双方当事人权利义务的依据。本案争议的焦点在《房屋转让合同书》的备注条款是否改变了合同第7条关于租约处理方式的约定，买卖双方对房屋的交付是约定不带租约交房还是带租约交房。合同备注条款系合同双方当事人对合同事项的特别约定，属特别条款，在合同备注条款与普通条款约定不一致的情况下，应以备注条款的约定为准。因此，本案中，需要分析《房屋转让合同书》中备注条款所约定的三方“补充协议”系对合同第7条的补充说明还是变更约定，吴锦方、章爱萍主张系对合同第7条的补充说明，而王淑煌主张系对该条款的变更约定。原审法院分析该条款的含义并结合证人证言、高梅陈述，认为王淑煌的主张更符合客观事实，理由如下：一、合同第7条明确约定“卖方保证合同约定交楼时间前承租人已搬离该物业且租赁关系已解除或终止”，按该条约定，卖方与承租人的租赁合同关系由卖方在交付房产前由卖方与承租人自行解除，买方并不参与亦无须介入该租赁合同关系。但按备注条款约定，补充协议的主体由卖方、买方及承租人三方构成，其内容是明确“租期、租金、押金及相关事宜”，协议目的是在卖方、买方及承租人之间形成一定的权利义务关系。虽然双方在备注条款中未明确补充协议的性质，但该条款内容与第7条显然有一定的矛盾和冲突；二、证人黄某与何某卿系居间介绍吴锦方、章爱萍、王淑煌订立合同的美联物业的工作人员，二人参与了吴锦方、章爱萍、王淑煌合同洽淡、磋商、签约、履行的过程，何某卿更是合同文本的拟定者，其证人证言能够反映案件的客观事实，二人的证人证言均表明备注条款所约定的“补充协议”的性质为租赁合同出租方主体变更协议，吴锦方、章爱萍、王淑煌约定的房产交付方式是带租约交付；三、高梅的陈述与证人证言相吻合。高梅系涉案房产的承租人，其与吴锦方、章爱萍、王淑煌间均不存在利害关系，根据“买卖不破租赁”的原则，无论吴锦方、章爱萍、王淑煌约定是带租约交付还是不带租约交付，均不影响承租人在租赁期间行使其对房屋的占有权，故高梅的陈述可信度高，能够反映案件事实。根据高梅陈述，在吴锦方、章爱萍、王淑煌订立合同前，高梅已经向王淑煌申明其不同意提前解除租赁合同，王淑煌作为理性经济人，在承租方已明确表明其不同意提前解除租赁合同的情况下，显然不必要冒违约之风险向买受方承诺要解除租约交房。高梅关于2013年5月20日吴锦方、章爱萍与美联物业工作人员到涉案房产处向高梅了解租赁合同的期限、租金，是否缴交了进场费的陈述与证人黄某对事情经过的描述一致，相互映证。如按吴锦方、章爱萍的主张，备注条款的“补充协议”是对合同第7条的补充说明，是由三方确定租期解除、租金支付截止时间的约定，则王淑煌与承租人租赁合同关于的租期、租金的约定及承租人是否向王淑煌缴交了进场费与吴锦方、章爱萍合同目的的实现完全无关，吴锦方、章爱萍向承租人了解上述事项的目的令人费解。只有在租赁合同继续履行，吴锦方、章爱萍需要承继租赁合同项下出租人权利义务的情况下，吴锦方、章爱萍才需要向承租人了解这些事项；四、吴锦方、章爱萍的陈述明显不符合常理及客观情况。吴锦方、章爱萍对三方“补充协议”的解释与正常的交易惯例冲突，吴锦方、章爱萍否认证人证言及高梅的陈述，称5月20日到现场是与王淑煌、租户签署补充协议，但该日，王淑煌尚在国外，至6月14日才回国，显然不可能与吴锦方、章爱萍约定签署补充协议，且高梅陈述称当日吴锦方、章爱萍并未要求签署补充协议；五、黄某证人证言及高梅的陈述均表示，在5月20日当天，高梅向吴锦方、章爱萍提供了其与王淑煌签订的《补充协议》复印件，高梅并在其上书写了有关进场费的内容。吴锦方、章爱萍持有该项不利于己的证据拒不提交，应承担相应的法律后果。综上，原审法院认为，吴锦方、章爱萍、王淑煌在备注条款中约定的三方“补充协议”的性质为出租方主体变更协议，双方系约定带租约交付，该备注条款已变更了合同第7条的约定。王淑煌虽未在新房产证办理之后，按合同约定及时约承租人与吴锦方、章爱萍一起签订补充协议，但该补充协议最终未能签订系吴锦方、章爱萍对补充协议的性质、内容提出争议所致，故该补充协议未能签订不能完全归责于王淑煌。吴锦方、章爱萍主张王淑煌违反合同约定，请求王淑煌继续履行《房屋转让合同书》，向其交付涉案房产，并支付违约金，理据不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴锦方、章爱萍的诉讼请求。本案案件受理费40314元、保全费5570元（已由吴锦方、章爱萍交纳），由吴锦方、章爱萍负担。
吴锦方、章爱萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持吴锦方、章爱萍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由王淑煌承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，不顾合同的明确约定，仅凭证言主观臆断，从程序和实体审判上均偏袒王淑煌，导致本案根本错判。一、程序上的偏袒。1、王淑煌在一审开庭前提交了黄某和高梅的证言，但开庭时，这两位证人均未出庭。按照证据规则的规定，王淑煌理应承担举证不能的责任。吴锦方、章爱萍当庭发表上述质证意见以维护自己的正当权益时，却被一审法院说成是刻意阻挠证人出庭并质问吴锦方、章爱萍到底想隐瞒什么，后又责令美联物业必须将黄某带来，但在判决书第5页却将其表述为是王淑煌主动向一审法院申请黄某和何某卿出庭作证的。2、高梅作为涉案房屋的承租人，一审法院经过第一、二次庭审从未将其追加为第三人。后因其未出庭，吴锦方、章爱萍对该证言不予认可，法院又在第三次庭审时将其追加为第三人。一审法院在追加高梅为第三人时表述的理由为“因高梅与本案的处理结果有利害关系”，但为了采纳其证言，又表述“高梅与吴锦方、章爱萍、王淑煌间均不存在利害关系”。二、实体上的偏袒。1、不顾《房屋转让合同书》中不带租约交楼的明确约定，认定备注条款存在歧义，辅以程序偏袒后出现的证人证言，再凭主观猜测和臆断，径直认定王淑煌主张即不带租约交楼。（1）合同第7条明确选择的是不带租约交楼，并将带租约交楼的选项逐一划掉。如此重要的条款，均为手工填写，非常醒目；负责该合同的是从事房屋中介近十年的区域经理及分行经理，对合同条款非常熟悉；签约的双方均是有完全民事行为能力人的成年人，均是仔细阅读后再签的；该条款难道可能填错或者非双方真实意思的表示？（2）吴锦方、章爱萍、王淑煌及中介一致确认合同的备注条款是由买方主动提出要求添加的，所以该备注条款理应对吴锦方、章爱萍有利。吴锦方、章爱萍购买该房屋的目的是不带租约的自用。既然双方在前面的合同条款中已明确约定“不带租约交楼”，吴锦方、章爱萍在短短的数分钟内又怎么会突然违背自己的意愿，主动要求继续接受租约呢？这明显有违常理和正常的逻辑。唯一的解释就是这个备注条款与不带租约交楼的约定是相向的，是具体的实施细则和保障措施。（3）备注条款原文“双方协商一致在过户到买方名下，出新房产证之日起，卖方须约租户填写补充协议、有关租期、租金、押金及相关事宜得以确定。”，可见：补充协议的目的是要三方确定租期、租金、押金。备注条款是建立在上述第（1）、（2）点情形上的，是前因与后果的关系。基于王淑煌是外籍人士，吴锦方、章爱萍当时提出要签补充协议的原因是担心王淑煌收到全款后不履行交楼的义务，又因与租户未曾谋面，吴锦方、章爱萍担心租户不肯搬出。所以，才要求三方特别是租户自己确认其必须在王淑煌收到全款后7日内搬离，也是为了提示租户提前做好与王淑煌的结算手续，最终保障吴锦方、章爱萍能按时接收房屋以自用。所以，备注条款与第7条是一脉相承的关系，是相向的而非逆反的。（3）一审法院不顾上述事实，以原租赁合同的解除不需吴锦方、章爱萍介入为由认定备注条款中所指的补充协议就一定是吴锦方、章爱萍接受租约的协议缺乏事实和法律依据。另外，还认定王淑煌与租客的租期、租金及押金的约定与吴锦方、章爱萍无关，从而认为吴锦方、章爱萍了解这些情况的目的令人费解。按约定，补充协议是在涉案房屋已过户到吴锦方、章爱萍名下后三方才签订的，此时吴锦方、章爱萍已是业主。业主难道不应该了解自己所有的房屋状况吗？难道只要吴锦方、章爱萍了解这些情况，就意味着一定要接受租约吗？试问，如果王淑煌收到全款后跑了，租客又不交楼，这个后果谁来承担？吴锦方、章爱萍了解这些情况的唯一目的就是保障不带租约交楼的顺利实现。吴锦方、章爱萍维护自己利益的正当行为被一审法院认定为令人费解，却又同时认定王淑煌为理性经济人，所以推论王淑煌不可能向吴锦方、章爱萍承诺解除租约交房。2、为了回避吴锦方、章爱萍与王淑煌签订的《深圳市二手房买卖合同》中再次关于不带租约交楼的明确约定，竟将该份经过公证的合同径直认定为非当事人真实意思的表示。众所周知，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。试想：经过公证的官方版本都是无效合同，那日后老百姓还敢相信什么？吴锦方、章爱萍在庭审中一再表示：这份合同是吴锦方、章爱萍与王淑煌关于涉案房屋买卖的最后约定，再次重申了不带租约交楼的明确约定；同时，双方在该合同中一致认可“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”。即使一审法院认定双方在中介处签订的合同存有歧义，该歧义也因这份合同的再次明确约定而消除。3、一审法院错认定的诸多事实。（1）备注条款由谁提出：庭审中吴锦方、章爱萍、王淑煌及中介员工均陈述由吴锦方、章爱萍提出，一审法院却认定由中介提出；（2）5月20日是谁提出签补充协议的：吴锦方、章爱萍、中介均陈述是中介打电话给吴锦方、章爱萍，要求吴锦方、章爱萍去涉案房屋处签约的。一审法院却认定是吴锦方、章爱萍主动去向租客了解情况的，并且以当时王淑煌尚在国外，显然不可能与吴锦方、章爱萍签订补充协议为由认定吴锦方、章爱萍当时并非是去签订补充协议的。按合同约定，王淑煌理应在出新房产证日起约租客和吴锦方、章爱萍签订补充协议，吴锦方、章爱萍按中介的通知去涉案房屋处签约是遵守合同的约定，却被一审法院认定为是愿意接受租约的表示；（3）是否持有王淑煌与租客的租赁合同：吴锦方、章爱萍在第三次庭审时和最后一次调查时已清楚表明从未收到过该租赁合同，一审法院却在没有任何证据佐证的情况下直接认定吴锦方、章爱萍持有该份合同而拒不提供，还要吴锦方、章爱萍承担相应的法律后果；（4）王淑煌在履约中是否有过错：依合同约定，王淑煌应在收全款7日内将房屋交给吴锦方、章爱萍。根据庭审无争议的事实：6月3日收到全款，即应在6月10日前移交，但直至6月20日王淑煌才约吴锦方、章爱萍办理移交手续，王淑煌在告知书中也明确说了是自己的过错。一审法院却连如此清楚的自认违约事实都不认可，最终驳回吴锦方、章爱萍的全部诉讼请求。综上，请二审法院本着公正公平的立场查明事实真相，还吴锦方、章爱萍一个公道!
王淑煌口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
美联物业口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
高梅口头答辩称：本案与我没有关系，我不发表意见。
本院经审理查明：买卖双方于2013年5月13日签订的《深圳市二手房买卖合同》第十七条约定，买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。涉案房产现在仍由高梅使用。除一审查明的证人证言内容外，原审查明的其他内容属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据吴锦方、章爱萍的上诉请求，本案的争议焦点为：涉案房产约定的是带租约交付还是不带租约交付，王淑煌是否应承担违约责任及违约责任的标准。本案中，买卖双方签订了两份买卖合同，在第一份买卖合同中，合同第7条第（2）种方式约定了涉案房产是不带租约交楼，第（3）种方式约定了如果涉案房产带租约交楼，则买卖双方和租户另行约定，双方选择了第7条第（2）种方式。在合同备注条款中，买卖双方又约定，在涉案房产过户到买方名下、出新房产证之日起，卖方须约租户填写补充协议，有关租期、租金、押金及相关事宜得以确定，三方（王淑煌、吴锦方、章爱萍及租户本人）确定无异议，买方当日去银行做抵押。从合同备注条款的内容看，并不能得出涉案房产是否是带租约交楼的必然性结论，该约定的内容存在着与合同约定的第7条第（2）种方式“不带租约交楼”不一致的可能性。因此，从双方签订的第一份买卖合同的约定内容不能准确地、无异议地得出涉案房产是否是带租约交楼的结论。从双方签订的第二份买卖合同内容看，该份合同的交易金额与实际交易金额不一致，因此，该份合同约定的价款条款无效，但合同的其他条款内容是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应切实严格履行。第二份买卖合同约定，买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。因此，当两份买卖合同的约定内容不一致时，应以第二份买卖合同约定的内容为准。在双方约定的第二份买卖合同中，约定的是不带租约交楼。该约定与一审证人证言的内容不一致。关于证人证言是否采信的问题，本院认为，证人证言作为证据的一种，可以反映案件的有关事实，但是，在证明同一案情的情况下，如果有书证，应当首先采用书证，证人证言只能作为书证的补充；如果两者有冲突，应以书证为准。证人证言虽然也是证据的一种，但容易受证人的主观因素、利害关系等因素的影响，不容易反映案件的客观事实；而书证则直接、客观、真实，不容易产生歧义。在没有书证的情况下，人民法院可以结合证人证言来综合判断案件的有关事实，在有书证的情况下，应以书证为准。因此，本案认定是否带租约交楼应以第二份买卖合同约定的为准，应认定涉案房产为不带租约交楼。退一步讲，如果涉案房产是带租约交楼，则第一份买卖合同备注条款的约定与合同第7条第（3）种方式约定的内容重合，双方没有必要重新约定一次，只需选择合同第7条第（3）种的方式即可。这从反面可以部分印证涉案房产应当是不带租约交楼。
合同约定，王淑煌在2013年6月10日前将涉案房产交付吴锦方、章爱萍；如果买方或卖方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。王淑煌没有在合同约定的交楼期限内履行交楼义务，应承担继续履行的合同义务，并承担相应的违约责任。鉴于双方对合同条款的理解有分歧，吴锦方、章爱萍也没有举证证明其因为王淑煌迟延交楼而遭受的具体损失金额，本院认定，双方在合同中约定的日万分之四的违约责任过高，但结合涉案房产的租金情况及王淑煌应承担的违约责任，酌定王淑煌按照800元／天的标准向吴锦方、章爱萍支付迟延交付的违约金至本判决确定的交付之日。鉴于本次诉讼的起因是王淑煌违约，本院确定由王淑煌承担本次诉讼的全部费用。
综上，原审认定事实有误，本院予以纠正。吴锦方、章爱萍的上诉部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）、（三）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1560号民事判决；
二、王淑煌在本判决生效之日起十日内将涉案房产交付吴锦方、章爱萍，并按照800元／天的标准支付吴锦方、章爱萍从2013年6月11日至本判决确定交付之日止的违约金；
三、驳回吴锦方、章爱萍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、保全费共计85628元，由王淑煌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十八日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十三条证据包括：
（一）当事人的陈述；
（二）书证；
（三）物证；
（四）视听资料；
（五）电子数据；
（六）证人证言；
（七）鉴定意见；
（八）勘验笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。