江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00852号
原告（反诉被告）南通友威泡塑有限公司，住所地在南通市港闸区天生港镇街道爱国村十八组（长江北路168号）。
法定代表人陶友飞，执行董事。
委托代理人施瑜、陈健(实习)，江苏崇诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）南通恒翔机电设备有限公司，住所地在南通市秦灶街道桥北村二组。
法定代表人陆小祥，总经理。
委托代理人陈建军，系该公司职工。
委托代理人毛长江，系该公司股东。
第三人南通中模精密机械制造有限公司，住所地在南通市港闸区长江北路168号。
法定代表人马金莲，执行董事。
委托代理人周玺，系该公司职工。
原告（反诉被告）南通友威泡塑有限公司（以下简称“友威公司”）诉被告（反诉原告）南通恒翔机电设备有限公司（以下简称“恒翔公司”）、第三人南通中模精密机械制造有限公司（以下简称“中模公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）友威公司的委托代理人施瑜、陈健，被告（反诉原告）恒翔公司的法定代表人陆小祥、委托代理人陈建军、毛长江，第三人中模公司的委托代理人周玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）友威公司诉称，2014年6月1日，友威公司与恒翔公司签订厂房租赁合同一份，约定友威公司将位于南通市长江北路168号友威公司内的2号厂房及其他相关房屋出租给恒翔公司，年租金280000元。合同签订后，恒翔公司将承租的部分厂房转租给第三人中模公司。2015年6月起，恒翔公司一直以各种借口拖欠2015年度的房租，友威公司多次催要无果，现要求恒翔公司返还双方租赁合同中所约定的所有承租房；支付从2015年6月1日起至实际返还房屋之日的房屋使用费。
友威公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、土地有偿使用协议、南通市港闸区天生港镇街道爱国村经济合�社出具的证明，以证明友威公司向南通市港闸区天生港镇街道爱国村租赁土地后自建了厂房等。
2、友威公司与恒翔公司的厂房租赁合同，以证明友威公司与恒翔公司间的租赁情况。
3、催告函，以证明就恒翔公司拖欠租金的情况，友威公司多次发函要求予以协商解决。
被告（反诉原告）恒翔公司辩称，恒翔公司确实承租了位于南通市长江北路168号友威公司内的2号厂房及其他相关房屋，支付了一年的租金280000元，并将部分厂房转租给第三人中模公司。本案中涉案房屋的产权人是南通市港闸区天生港镇街道爱国村，友威公司无权出租给恒翔公司，且友威公司并没有将涉案全部房屋转交给恒翔公司，导致部分房屋恒翔公司至今无法使用，也无法办理工商登记，违反了合同约定，请求驳回友威公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）恒�公司反诉称，友威公司并非涉案房屋的产权人，其无权出租涉案房屋，在签订合同时友威公司有欺诈行为，合同当属无效。恒翔公司在办理工商登记时，友威公司也不给予配合，导致恒翔公司至今无法在涉案地办理工商登记，影响了公司的正常运行。同时，在恒翔公司缴清了一年租金的情况下，友威公司没有将涉案房屋全部交由恒翔公司使用，导致恒翔公司另行又租赁了其他场地，产生了相应租金损失。现要求判令租赁合同无效，友威公司退还自2014年12月31日至2015年5月31日的房租116666.66元，赔偿恒翔公司自2015年4月1日至2015年11月30日厂房租赁费186666.66元、装潢材料、隔断人工费13000元、电缆、配电设施费19190元；友威公司承担本案第三人的损失费用。
恒翔公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、恒翔公司与友威公司的厂房租赁合同及收据，以证明友威公司与恒翔公司间的租赁情况，恒翔公司已实际支付租金280000元。
2、收据三份，以证明恒翔公司为装潢支出了彩钢瓦、电控箱、电缆线等费用共计32190元。
3、恒翔公司与周玺的厂房转租合同，以证明恒翔公司与中模公司之间的转租情况。
4、恒翔公司与南通苏通风机有限公司租赁合同及收据，以证明2015年4月1日后，恒翔公司另行租赁了场地，并支付租金。
5、敦促函、复函、短信截图、案外人胡星的证言，以证明就租赁问题恒翔公司与友威公司进行过协商。
6、南通市港闸区天生港镇街道爱国村村民委员会、友威公司出具的说明，以证明友威公司并非合法产权人。
第三人中模公司述称，中模公司由员工周玺代表，与恒翔公司签订了厂房转租合同后，承租了涉案房屋中的部分房屋，也缴纳了租金144000元。现由于友威公司出租的房屋并没有取得合法产权，导致中模公司承租的房屋无法再继续使用，应当由友威公司、恒翔公司共同承担相应的责任。现要求判令中模公司与恒翔公司签订的厂房转租合同无效，恒翔公司退还2014年6月1日至2015年12月31日的租金共计144000元，恒翔公司赔偿中模公司装潢装修、人工、搬迁等损失共计95684元，友威公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任。
中模公司为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、恒翔公司与周玺签订的厂房转租合同及附件、租金支付凭证，以证明周玺是中模公司的员工，代表中模公司与恒翔公司签订了转租合同，并支付了租金144000元。
2、设备材料搬迁协议书、简易房安装费、搭建材料费、地砖电器费、水电安装材料、人工费用等收据，以证明中模公司为厂房搬迁支出了30000元，装�支出了32030元。
经庭审质证，恒翔公司、中模公司对友威公司提供的证据质证意见如下：对证据的真实性均没有异议，但对于房屋是否是友威公司建造的并不清楚。
友威公司对恒翔公司提供的证据质证意见如下：对厂房租赁合同及收据、厂房转租合同、敦促函及复函、第一页短信截图的真实性没有异议；对三份收据、与南通苏通风机有限公司租赁合同及收据、第二页短信截图、案外人胡星的证言的真实性无法确认；对南通市港闸区天生港镇街道爱国村村民委员会、友威公司出具的说明的真实性没有异议，但并不能证明厂房不是友威公司搭建的。
友威公司对中模公司提供的证据质证意见如下：对厂房转租合同及附件、租金支付凭证的真实性没有异议；对设备材料搬迁协议书、简易房安装费、搭建材料费、地砖电器费、水电安装材料、人�费用等收据的真实性无法确认，上述费用是否实际发生无法确定，但中模公司确实安装了简易房并对厂房进行了装修。
中模公司对恒翔公司提供的证据、恒翔公司对中模公司提供的证据均没有异议。
经综合审查、分析判断，本院对友威公司提供的证据分析认证如下：对土地有偿使用协议、南通市港闸区天生港镇街道爱国村经济合作社出具的证明、友威公司与恒翔公司的厂房租赁合同、催告函的真实性恒翔公司、中模公司均没有异议，本院予以确认，证明了友威公司租赁南通市港闸区天生港镇街道爱国村的土地后，自建厂房及相关房屋，以及与恒翔公司之间的租赁情况。
对恒翔公司提供的证据分析认证如下：对厂房租赁合同及收据、厂房转租合同、敦促函及复函、第一页短信截图、南通市港闸区天生港镇街道爱国村村民委员会、友威公司出具的说明的真实性友威公司、中模公司均没有异议，本院予以确认，证明了恒翔公司与友威公司之间的租赁情况；对三份收据的真实性友威公司有异议，但并没有举出相反证据予以证明，虽然是非正式票据，但恒翔公司确实对厂房进行了装修，其在装修时也不会预料到今后会发生诉讼，在日常生活中难免会接受一些非正式票据，本院对该三份收据的真实性予以确认，证明了恒翔公司为装潢支出了彩钢瓦、电控箱、电缆线等费用共计32190元；对与南通苏通风机有限公司租赁合同及收据的真实性予以确认。
对中模公司提供的证据分析认证如下：对厂房转租合同及附件、租金支付凭证的真实性友威公司、恒翔公司均没有异议，本院予以确认，证明了中模公司与恒翔公司之间的转租情况；对设备材料搬迁协议书、简易房安装费、搭建材料费、地砖电器费、水电安装材料、人工费用等收据的真实性友威公司有异议，但并没有举出相反证据予以证明，虽然是非正式票据，但中模公司确实对厂房进行了装修，其在装修时也不会预料到今后会发生诉讼，在日常生活中难免会接受一些非正式票据，应当作为确定装潢费用的参考依据。
经审理查明，2006年5月20日，友威公司与南通市港闸区天生港镇街道爱国村经济合作社签订了土地有偿使用协议一份，约定由友威公司承租位于南通市港闸区天生港镇街道爱国村十八组8.5亩的土地，期限自2006年5月20日至2016年5月28日。随后，友威公司在承租的土地上建设了厂房、办公用房及有关配套用房，相关房屋未取得产权证和建设规划许可证。
2014年6月1日，友威公司与恒翔公司签订厂房租赁合同一份，约定由恒翔公司承租位于南通市长江北路168号友威公司内的2号厂房（面积1807�方米）和该厂房北侧搭建房屋以及办公用房；租期五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止；年租金280000元（本应290000元，优惠10000元），其中2号厂房年租金260000元，2号厂房北侧搭建房屋年租金15000元，五间办公室年租金15000元，租金一年一付，于每年6月1日前支付。合同签订后，友威公司将出租厂房等交付给恒翔公司，恒翔公司将2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金280000元支付给友威公司，友威公司出具收据一份。
同日，经友威公司同意，恒翔公司将位于南通市长江北路168号友威公司内的2号厂房中630平方米的厂房及两间办公用房转租给中模公司；租期五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止；年租金96000元，其中2号厂房中630平方米的厂房年租金90000元，两间办公室年租金6000元，租金第一年采取一年一付，于2014年6月1日前支付，第二年半年一付，于2015年6�1日及2016年1月1日前支付。转租合同签订后，恒翔公司将转租部分交付中模公司使用，中模公司向恒翔公司支付了2014年6月1日至2015年12月31日期间的租金共计144000元。上述两份合同签订后，恒翔公司、中模公司均对承租房屋进行了相应建设、装潢。
2014年12月31日，恒翔公司在租赁地办理工商变更登记期间，南通市港闸区天生港镇街道爱国村村民委员会出具情况说明一份，载明“现就房屋产权证明（长江北路168号）及租赁协议声明作废”，后恒翔公司无法在租赁地办理工商变更登记。
2015年3月3日，恒翔公司与案外人南通苏通风机有限公司签订了厂房租赁合同一份，约定由恒翔公司承租位于南通市唐闸北市街288号的厂房，租期自2015年4月1日至2025年3月31日，年租金280000元。
2015年3月13日，恒翔公司向友威公司发出敦促函一份，载明：“由于贵�无权将厂房租赁给本司注册和使用，所签协议被爱国村委会作废，贵司也予以承认并向南通市港闸区工商局提供了证明，导致原协议无法履行，造成无法搬迁新址，无法变更登记注册，本司无法正常生产，直接损失15万元，订单及其他损失25万元。……贵司的上述行为言而无信，出尔反尔，存在合同欺诈嫌疑，为妥善解决这一问题，特致函敦促贵司履行合同义务和违约造成的后果。请贵司尽快约期洽谈！”
2015年4月10日，友威公司委托江苏崇诚律师事务所律师施瑜发出律师函，对恒翔公司的敦促函进行答复，载明：“友威公司合同签订后将合同约定的厂房交付贵司，贵司即开始将部分厂房对外转租经营，故本司已按照合同约定履行了自己作为出租方的合同义务。……本司应贵司要求提供了工商注册地址变更所需证明材料，因贵司与当地政府有拆迁等其他纠�，从而受到阻扰未能在当地办理工商注册地址变更手续，其责任不应该由友威公司承担，建议贵司通过法律途径向应负责任的主体追究相关责任。……贵司虽没能在当地办理工商注册地址变更手续，但贵司仍可正常使用承租厂房用于自用经营或转租他人收取房租，故并未对贵司造成实质上的经济损失。……希望双方友好协商解决争议，若确实协商不成，建议通过诉讼或其他法律途径解决纠纷。”
2015年5月11日，友威公司委托江苏崇诚律师事务所律师施瑜发出律师函，载明：“……若贵司决定不再继续租赁厂房，望贵司在2015年5月31日前书面告知友威公司，否则友威公司视为贵司仍继续租赁；若贵司仍继续租赁，则请贵司在2015年6月1日前按合同约定支付第二年度租金。”
2015年6月15日，友威公司委托江苏崇诚律师事务所律师施瑜发出律师函，载明：�望贵司在收函后三日内书面通知友威公司明确是否续租，……望贵司能诚信并慎重对待此事，双方若有争议，建议通过法律途径解决。”
2015年6月20日，恒翔公司就上述两份律师函向友威公司发出复函一份，载明：“……贵司违反合同约定，直接导致本司无法办理变更登记注册，经与贵司多次协商无果……在该纠纷未解决前，贵司不得擅自出租厂房……本司仍然愿意协商解决，贵司也可寻求法律途径解决。”
2015年6月26日，友威公司委托江苏崇诚律师事务所律师施瑜就该复函发出律师函，载明：“从以往双方交流的情况来看，贵司其实并无续租之意……就贵司是否有意继续租赁使用厂房，请贵司在收函后三日内给予友威公司明确答复。”
2015年6月30日，恒翔公司向友威公司发出复函，载明：“本司认为应首先解决原合同纠纷对本司损失问题，再考虑其他事情；本司愿意于近期内与贵司洽谈协商，请贵司安排落实具体时间地点。”
后友威公司、恒翔公司因协商不成，友威公司就租赁问题于2015年10月12日向本院提起诉讼，要求“解除原、被告之间的租赁合同，被告返还房屋，被告支付2015年6月1日至实际返还之日的租金”。在审理过程中，因租赁合同无效，友威公司遂变更了诉讼请求。在指定的举证期限内，恒翔公司提起反诉，第三人中模公司也提出赔偿损失的要求。
本案中双方当事人争议的焦点为：本案各方当事人的损失如何确定，如何确定各自的赔偿责任。
本院认为，违反法律强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”友威公司所建设的厂房没有办理相关的建设工程规划许可审批手续，相关房屋未取得产权证，因此，友威公司与恒翔公司之间的租赁合同、恒翔公司与中模公司之间的转租合同因违反法律强制性规定无效。
关于本案的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，房屋租赁合同无效，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；装饰装修物由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。友威公司与�翔公司签订租赁合同的同时，恒翔公司即将部分厂房转租给了中模公司，并在厂房内安装了线缆、配电箱等设施，给友威公司的回函中要求不得擅自出租，因此应当认定友威公司已经将涉案房屋交付给了恒翔公司。现因合同无效，恒翔公司、中模公司应当将承租房屋返还给友威公司，实际占有、使用厂房的，应当参照租赁合同约定的租金标准支付使用费。恒翔公司、中模公司因经营需要而对租赁厂房进行的建设，因违反法律的禁止性规定而无法使用，故恒翔公司、中模公司的损失应当为场地设施因合同无效原因导致被拆除时的价值。友威公司在出租房屋时应当确保房屋具有合法产权，却将不具备合法产权的房屋出租给他人，存在过错。恒翔公司、中模公司在承租房屋时也应当注意所承租的房屋是否合法却疏于注意，亦存在过错。根据双方的过错程度，本院酌情确定各自对对方的损失承担50%的赔偿责任。
关于恒翔公司是否占有使用涉案房屋，应当根据恒翔公司与友威公司之间签订合同的目的来进行判断。在2014年12月31日前，恒翔公司尚未拆迁完毕，预先向友威公司租赁厂房，以备将来搬迁后能够立即投入生产，故即使所租赁厂房暂时空置也符合恒翔公司签订合同时的目的，视为恒翔公司占有使用了租赁物，应当按照约定的租金标准支付房屋使用费。双方约定的房屋租金标准为每月23333.33元（280000÷12），自2014年6月1日至2014年12月31日，恒翔公司共计应当支付房屋使用费163333.31元（23333.33×7），已实际支付租金280000元，剩余租金116666.69元（280000-163333.31）。中模公司在征得友威公司的同意后使用了部分厂房，应当支付该部分厂房的实际使用费。鉴于友威公司不要求中模公司支付房屋使用费，且与友威公司签订租赁合同�承租方是恒翔公司，故房屋使用费应当由恒翔公司支付，恒翔公司与中模公司就转租部分的房屋使用费可以另行结算。
从2015年1月1日起，恒翔公司准备搬入案涉厂房却因为房屋产权问题未能办理经营地点的工商变更，应当视为未能按照约定使用租赁物，因为企业从一经营地搬至另一经营地后，为便利开展营业，一般都需要办理变更登记，这也是工商行政管理法规规定的义务。从友威公司提供相关资料配合恒翔公司办理变更手续的行为来看，其也清楚恒翔公司有办理变更经营地的需要。因恒翔公司也一直未将该厂房实际投入生产使用，故在其需要办理工商变更登记未果时，应当视为不能按照约定使用租赁物，此后恒翔公司无需支付厂房使用费。但中模公司在征得恒翔公司同意后使用了部分厂房，应当视为恒翔公司占有使用了租赁物，因转租合同无效，恒翔�司基于无效合同取得的利益也应当返还给友威公司，应当参照转租合同约定的租金标准支付房屋使用费。根据转租合同的约定，房屋使用费为每年96000元，恒翔公司应当按照该标准将房屋使用费支付给友威公司。2015年转租部分房屋使用费96000元与恒翔公司剩余租金相抵后，友威公司还应返还恒翔公司租金20666.69元（116666.69-96000）。
由于未转租部分的房屋不能正常使用，恒翔公司本应及时将房屋返还给友威公司，但恒翔公司却以损失问题未能得到解决为由，拒不返还，因此导致房屋空置所产生的损失应当根据其过错程度予以赔偿。虽然恒翔公司表示其联系了其他承租人来租赁厂房以减少损失，但是否出租给其他人友威公司有自主权，不能免除恒翔公司返还房屋的义务，拒不返还造成损失的，应当予以赔偿。租赁合同所涉房屋空置部分为厂房1177平方米（1807-630）、厂房北侧搭建房屋及办公室三间，参照友威公司与恒翔公司之间的租赁合同，厂房、厂房北侧搭建房及办公室三间的每年使用费分别为169352.52元（1177/180××××0000）、15000元、9000元（3/5×15000），合计193352.52元，另外，根据约定友威公司还应当优惠10000元，故该空置房屋的每年租金损失应当为183352.52元。恒翔公司应当承担2015年度的租金损失91676.26元（183352.52×50%），与友威公司应当返还的租金相抵，恒翔公司实际应当赔偿友威公司2015年度房屋租金损失71009.57元（91676.26-20666.69）。但从2016年1月1日起至房屋实际返还之日止，空置房屋的租金损失应当由恒翔公司全部承担，理由是在2015年12月的庭审中友威公司明确提出合同无效、要求返还房屋以及恒翔公司反诉要求确认合同无效的情况下，仍以损失未能得到赔偿为由拒不返还房屋，故意造成房屋空置，进而扩大损失�
恒翔公司的损失为建设装潢费，其主张的因另行租赁厂房所产生的租金损失属于其经营支出，不属于损失。根据恒翔公司提供的建设装潢费发票，装潢费用应为32190元。因租赁期限为五年，装潢材料以使用五年为限，截至2015年12月31日，恒翔公司已使用19个月，剩余残值为21996.5元（32190-32190÷60×19），友威公司应当赔偿损失10998.25元（21996.5×50%）。
中模公司的损失亦为建设装潢费。因中模公司向恒翔公司转租厂房并进行装修均征得了友威公司的同意，导致合同无效的原因是租赁物不合法，现中模公司无法继续使用，因装修产生的损失应当由友威公司赔偿。厂房搬迁费属于其经营支出，与房屋租赁合同的效力无因果关系，不属于损失。中模公司提供的发票为非正式票据，鉴于装修事实的存在，本院酌情确定其建设装潢费为32030元，因转租期限为�年，以使用五年为限，截至2015年12月31日，中模公司已使用19个月，剩余残值为21887.17元（32030-32030÷60×19），友威公司应当赔偿损失10943.59元（21887.17×50%）。
综上，友威公司与恒翔公司签订的厂房租赁合同、恒翔公司与中模公司签订的厂房转租合同无效，恒翔公司、中模公司应当将承租的房屋恢复原状后返还给友威公司，对已经实际使用的部分（即中模公司使用房屋）应当按照约定的租金标准支付房屋使用费，对空置房屋应当按照过错赔偿租金损失。恒翔公司与中模公司之间可以参照双方的约定结算房屋使用费。友威公司对恒翔公司、中模公司的装潢损失亦应当按照其过错予以赔偿。友威公司、恒翔公司、中模公司的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、南通友威泡塑有限公司与南通恒翔机电设备有限公司于2014年6月1日签订的厂房租赁合同无效，南通恒翔机电设备有限公司与南通中模精密机械制造有限公司于2014年6月1日签订的厂房转租合同无效。
二、南通恒翔机电设备有限公司、南通中模精密机械制造有限公司将南通市长江北路168号内的2号厂房（面积1807平方米）和该厂房北侧搭建房屋以及办公用房（五间）腾空后返还给南通友威泡塑有限公司。
三、南通恒翔机电设备有限公司赔偿南通友威泡塑有限公司2015年空置房屋的租金损失71009.57元，并从2016年1月1日起至实际返还之日止按照每年183352.52元的标准赔偿租金损失。
四、对转租给南通中模精密机械制造有限公司的房屋使用费（从2016年1月1日起至实际返还之日止按照每年96000元计算），由南通恒翔机电设备有限公司支付给南通友威泡塑有限公司。
五、南通友威泡塑有限公司赔偿南通恒翔机电设备有限公司装潢损失10998.25元。
六、南通友威泡塑有限公司赔偿南通中模精密机械制造有限公司装潢损失10943.59元。
以上第二至第六项内容限于本判决生效后二十日内履行。
七、驳回南通友威泡塑有限公司、南通恒翔机电设备有限公司、南通中模精密机械制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3765元(已减半收取)，反诉案件受理费3166元，合计6931元,由南通友威泡塑有限公司负担721元，由南�恒翔机电设备有限公司负担3873元，由南通中模精密机械制造有限公司负担2337元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10696元（户名：南通市财政局账号：47×××82开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一六年一月十一日
书记员 顾 华