杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第2356号
原告（反诉被告）：欧阳后增。
原告（反诉被告）：范玲玲。
委托代理人：戴北平、胡建良，浙江诚鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：峰华控股集团富阳置业有限公司。
法定代表人：李林国。
委托代理人：陈文剑、胡忠斌，浙江恒哲律师事务所律师。
第三人：冯年丰。
第三人：陈曦。
第三人：李林国（追加），男，1972年6月29日出生，身份证号码：33031972********，汉族，住温州市鹿城区南门街道美曦大厦*幢***室。
原告欧阳后增、范玲玲为与被告峰华控股集团富阳置业有限公司（以下简称峰华富阳置业）、第三人冯年丰、陈曦房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月27日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序独任审判。2014年12月24日，原告欧阳后增、范玲玲申请追加李林国为第三人。本院依法追加李林国为第三人，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。同日，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。被告在接到受理案件通知书后，向本院提出缓交案件受理费申请，本院不予准许，被告未按规定缴纳反诉案件受理费，本院按被告自动撤回反诉处理。后组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告欧阳后增、范玲玲，第三人冯年丰均到庭参加诉讼。第一次庭审，原告欧阳后增、范玲玲的委托代理人戴北平，被告峰华富阳置业的委托代理人陈文剑到庭参加诉讼；第二次庭审，原告欧阳后增、范玲玲的委托代理人胡建良、戴北平，被告峰华富阳置业的委托代理人胡忠斌到庭参加诉讼。第三人陈曦、李林国均未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告欧阳后增、范玲玲起诉称：2012年1月9日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的位于杭州市富阳区富春街道金凤路128号泊金湾雅居5号1002室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积137.7平方米，单价12588.43元，总价款1733427元；付款方式为2012年1月9日前一次性支付1733427元；交付期限为2012年12月31日前，并约定2013年3月31日前办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证》并交付给原告。合同还约定买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任以及被告不能在约定期限内交付权属证书的违约责任。然而被告并未在2012年12月31日前交付房屋，也未在2013年3月31日前交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》。
原告对第三人冯年丰、陈曦享有3689717元债权，第三人冯年丰、陈曦对第三人李林国享有15000000元债权。2012年1月9日，原告和第三人冯年丰、陈曦、李林国协商，达成一致：第三人冯年丰、陈曦将其享有的对第三人李林国的债权中3689717元债权转让给原告，原告受让该债权后，以该债权直接用于购买（抵消）涉案房屋的购房款。被告于2012年1月9日与原告签订二份《浙江省商品房买卖合同》，同年4月6日向原告开具发票，确认上述债权债务转让和原告的1733427元购房款已经付清的事实。
综上所述，原、被告与第三人冯年丰、陈曦之间对3689717元的债权债务转让已达成一致意见，原告用该款项直接购买（抵消）被告的商品房也得到被告的确认。原、被告于2012年1月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》、同年4月6日被告开具的销售不动产统一发票，即是对原、被告、第三人冯年丰、陈曦债权债务转让及原告用该款项直接购买商品房行为的确认。被告至今没有履行交付房屋、办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证》的义务，违约事实清楚、证据确实。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条、第十六条规定，被告应当承担交付房屋、权属证书、支付违约金的法律责任。原告多次与被告协商解决，被告拖延至今，毫无解决的诚意。要求：一、依法确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》具有法律效力；二、判令被告立即向原告履行交付房屋、办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证》并交付给原告的义务；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金52002.8元，逾期办证违约金5200.3元（暂计算至2013年5月31日）；四、本案诉讼费由被告承担。2015年1月4日，原告变更第一、二、三项诉讼请求：一、确认原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告立即向原告交房房屋，并立即协助办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》；三、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金122033.26元（逾期交房违约金应自2013年1月1日起算至判决确定之日止，以1733427元为基数按每日万分之二计算，暂算至起诉日约122033.26元）。
原告欧阳后增、范玲玲为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
1、原告、被告、第三人冯年丰、陈曦的身份证明，证明原、被告、第三人冯年丰、陈曦的主体资格。
2、《浙江省商品房买卖合同》一份，其中第七条证明涉案房屋购房款项已经支付；第八条证明原告存在房款未付的情况，被告可以行使合同解除权。
3、债权转让协议、借据、汇款凭证一组，证明原告对第三人冯年丰、陈曦享有3689717元债权，第三人冯年丰、陈曦对第三人李林国享有15000000元债权；2012年1月9日，原告和第三人冯年丰、陈曦、李林国经协商达成一致意见：第三人冯年丰、陈曦将其享有的对第三人李林国债权中3689717元债权转让给原告，原告受让该债权后，用该债权3689717元直接用于购买（抵消）购房款的事实。
4、购房发票一份，证明原告已经付清房款的事实。
5、交房通知书一份、物业收楼须知一份，证明原告收到收房通知，但收房时被告予以拒绝的事实。
6、查询记录一份，证明原、被告之间房屋买卖合同已经杭州市富阳区房地产管理处登记备案。
7、转账记录一份，证明因房屋抵债后（房屋价值）大于转让的债权，第三人冯年丰与第三人李林国之间存在结算。
8、录音资料（附文字资料）一份，证明第三人李林国认可债务转让。
9、第三人李林国的身份信息，证明第三人李林国的主体资格。
原告欧阳后增、范玲玲为证明原告为解决债权债务问题，与被告、第三人冯年丰、陈曦、第三人李林国以及案外人范某甲、范某乙达成一致意见，并签订《债权债务转让协议》及《浙江省商品房买卖合同》。即被告以其开发的泊金湾房产的购房款抵偿债务形式偿还李林国尚欠的相应款项，余款由第三人冯年丰、陈曦与第三人李林国协商解决。原告欧阳后增、范玲玲多次要求被告履行合同义务，但被告及第三人李林国拒绝履行的事实，申请范某甲、范某乙到庭作证，本院准许证人范某甲、范某乙出庭作证。范某甲作证称：原告范玲玲是证人的亲阿姨，原告将钱借给证人，证人将钱借给第三人冯年丰。后来被告和第三人李林国用富阳的房屋抵债给第三人冯年丰，第三人冯年丰又将房屋抵给证人，证人将房屋抵给原告。房款和债务的差额部分，由原告打款给证人，证人与第三人冯年丰之间的债权债务就结清了。
证人范某乙未到庭作证。
被告峰华富阳置业答辩称：一、原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》属实，原告与被告之间存在商品房买卖关系，并不存在抵债。二、原告陈述与案外人以及第三人冯年丰、陈曦的债权债务关系，被告不清楚，也不知道其真实性，与本案无关联。三、原告诉称为清偿第三人李林国债务，被告愿意将涉案房屋抵偿给原告，被告从未向原告作出过抵偿债务的意思表示，也未签订协议。且据被告了解，第三人李林国曾经向第三人冯年丰和陈曦借款15000000元，但该债务早已归还。在15000000元债务已经消灭的情况下，被告不可能重复清偿，将房屋抵偿给原告。四、本案是原告向被告购买涉案房屋，但到目前为止，原告一直未按照合同约定支付购房款。五、根据合同约定，原告付款在先，被告交房、办证在后，由于原告未按合同约定先支付购房款，被告可行使先履行抗辩权，有权合法拒绝履行交房义务。被告向原告提供交房通知书，表明被告并没有行使先履行抗辩权，是原告没有如期到被告处办理交房手续。被告在履行《浙江省商品房买卖合同》中无任何违约行为。要求驳回原告的诉讼请求。
被告峰华富阳置业为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买涉案房屋，按照合同约定原告应支付购房款1733427元，被告至今未收到购房款，原告要求履行合同，应当支付购房款。
2、购房付款方式协议书一份、客户缴费回单一份，证明被告已经代第三人李林国清偿15000000元借款本息，原告诉称涉案房屋买卖系清偿15000000元借款于事实不符。
被告为证明被告、第三人冯年丰、李林国，在购房付款方式协议书中约定以六套商品房抵消债务，且已经履行的事实，向本院申请调查收集证据。本院依法调取了六份查询记录。
第三人冯年丰陈述称：第三人冯年丰与第三人李林国是朋友关系。2010年8月16日，第三人李林国向第三人冯年丰借款15000000元，用于房地产项目建设或者投资周转。到2011年底，除15000000元本金外，还欠几百万的利息未支付。第三人冯年丰要求第三人李林国归还借款本息，第三人李林国因资金紧张以及温州爆发金融危机，无力归还借款。经第三人冯年丰与第三人李林国协商，达成一致意见，即第三人李林国用其在富阳开发的商品房还债。因第三人冯年丰尚欠亲戚朋友20000000多元债务，第三人李林国同意将价值20000000多元的房屋抵偿给第三人冯年丰，除借款本金和利息，房屋价款超出部分作为借款借给第三人冯年丰，第三人冯年丰每月归还第三人李林国800000元到1000000元，2年内归还。2012年开始，第三人冯年丰经营失败，资金链断裂，只付给第三人李林国400000元。第三人李林国也多次要求第三人冯年丰归还余款。要求法院依法判决。
第三人冯年丰未向本院提供证据材料。
第三人陈曦、李林国未到庭陈述。
第三人陈曦、李林国未向本院提供证据材料。
原、被告提供的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
原、被告提供的证据，第三人陈曦、李林国未到庭质证，也未提供反驳证据。本院视为其放弃诉讼权利。原告提供的证据1-9，第三人冯年丰无异议。证据1，被告对证据三性无异议。本院认为具有证明效力。证据2，被告对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为原告合同只约定付款方式，不能证明原告已经支付购房款。本院对证据2形式的真实性予以确认，证据2可以证明合同中买受人逾期付款违约责任的约定，但不能证明原告已经支付购房款的事实。证据3，被告对证据三性均有异议，认为第三人李林国向第三人冯年丰借款15000000元没有借条原件；对于债权转让协议，第三人李林国没有签字确认，债权债务转让没有通知第三人李林国；对于其他的汇款凭证，被告不清楚。本院认为，证据3债权转让协议仅载明案外人范某甲、范某乙将其对第三人冯年丰、陈曦享有的债权3689717元转让给原告，因此，不能证明第三人冯年丰、陈曦将其享有的对第三人李林国债权中3689717元债权转让给原告的事实；证据3中出借人冯年丰、借款人李林国、借款数额15000000元的借据为复印件，不具有证明效力；证据3中其他借据及汇款凭证相互印证，具有证明效力。证据4，被告对证据的真实性无异议，但认为发票不能证明原告已经支付了房款。本院对证据4的真实性予以认定。证据5，被告对证据的三性无异议，对证明目的有异议。本院对证据5的三性予以认定。证据6，被告对证据的三性无异议。本院认为具有证明效力。证据7，被告对证据的真实性无异议，关联性有异议。本院对证据7的真实性予以认定。证据8，被告认为不能确认（光盘）内容是否与整理的文字资料一致，如果是真实的，原告主张录音时间是2013年，而光盘上的时间是2008年，有区别；认为该证据内容说明：1、涉案房屋是借给第三人冯年丰，双方意思表示不是房屋买卖；2、第三人李林国不欠第三人冯年丰钱，而是第三人冯年丰要还第三人李林国钱，证据之间相互矛盾。本院认为该证据对原告及第三人冯年丰不利，原告提供了该证据而第三人冯年丰又无异议，故对证据8的真实性予以确认。证据9，被告无异议，本院认为具有证明效力。证人范某甲的证言，被告表示不清楚；第三人冯年丰认为证人证言基本属实。本院认为证人陈述原告借款给证人，证人借款给第三人冯年丰的事实与债权债务转让协议约定一致，予以确认。
被告提供的证据1，原告无异议，但对于合同约定的付款方式有异议，认为合同是2012年1月9日签订，约定的付款方式是2012年1月9日前一次性付清，说明房屋买卖合同中关于房款是以债权转让的方式付款；第三人冯年丰无异议。本院对证据1形式真实性予以确认。证据2，原告认为真实性由第三人冯年丰判断，原告无法判断，证据没有确认第三人冯年丰与被告之间存在多少债权债务关系，第三人李林国汇出的款项与本案无关，不能证明第三人李林国不欠第三人冯年丰借款；部分转账记录不能体现收款人姓名，其中有3笔与本案无关。第三人冯年丰认为，（客户缴费回单）原件和15000000元有多笔不符，15000000元不包括利息，其中还款部分包括归还前一笔6000000元的借款；第三人李林国欠第三人冯年丰几千万元，一直还到最后还有15000000元还不出；购房付款方式协议书是2012年7月-2012年8月底签订，债权转让方式与（转让给）原告是一样的。本院对证据2的真实性予以确认。本院调取的六份查询记录，原告、第三人冯年丰对证据的真实性无异议，关联性有异议，认为购房付款方式协议书上并没有权利人的姓名，说明以房抵债并不明确权利人，权利人实际由第三人冯年丰指定；其次，这些权利人与原告一样，均签订房屋买卖合同，否则他们不可能完成权利登记，说明被告以房抵债是一贯做法，与第三人冯年丰的陈述一致。本院认为该证据与本案无关。
本院经审理，认定如下事实：
欧阳后增、范玲玲系夫妻关系，欧阳后增、欧阳斌系父子关系；冯年丰、陈曦系夫妻关系；范某甲、范某乙系夫妻关系。
2010年7月1日至2011年8月1日，范某甲先后六次向欧阳后增、范玲玲借款3620000元，未约定借款期限。范某甲将取得的借款出借给冯年丰。
2012年1月9日，欧阳后增、范玲玲、欧阳斌、冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙签订债权债务转让协议，约定：2012年1月9日之前，冯年丰、陈曦尚欠范某甲、范某乙如下债务（详见债务列表）；范某甲、范某乙尚欠欧阳后增、范玲玲、欧阳斌3689717元（其中欧阳后增、范玲玲、欧阳斌必须在2012年1月11日因购买富阳商品房差额再次打给范某甲、范某乙129717元）。2011年1月9日范某甲、范某乙将其对冯年丰、陈曦享有的债权3689717元转让给欧阳后增、范玲玲、欧阳斌；此债务转让前，峰华富阳置业及其法定代表人李林国尚欠冯年丰债务本金15000000元，不包含未付利息；并已于同时与林李林国达成一致，李林国以峰华富阳置业开发的位于富阳泊金湾的二套商品房，作价3689717元抵债给欧阳后增、范玲玲、欧阳斌；该二份商品房买卖合同签字生效，视为李林国欠冯年丰的债务减少3689717元，冯年丰、陈曦欠范某甲、范某乙的债务减少3689717元，范某甲、范某乙欠欧阳后增、范玲玲、欧阳斌的3689717元已经消灭。2012年1月9日，李林国控股的峰华富阳置业已与欧阳后增、范玲玲、欧阳斌签订二份《浙江省商品房买卖合同》，上述购房款已由冯年丰的债权转为购房款，是冯年丰与李林国协商一致的结果。如欧阳后增、范玲玲、欧阳斌在本协议中的购房权益无法实现，则冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙仍继续按原债权债务关系履行偿还责任。因本协议发生纠纷，由温州市仲裁委员会仲裁。协议还约定其他相关条款。2012年1月11日，欧阳后增汇款129717元给范某乙，范某甲出具了借据给欧阳后增、范玲玲。
2012年1月9日，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳置业签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人（欧阳后增、范玲玲，下同）购买出卖人（峰华富阳置业，下同）涉案房屋；建筑面积137.7平方米；单价12588.43元每平方米，总价款1733427元；2012年1月9日前一次性支付1733427元；合同第九条约定：出卖人于2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……；出卖人如未按本合同第九条规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之三承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定其他相关条款。
2012年4月6日，被告向原告开具销售不动产统一发票（自开），金额为1733427元。2013年1月5日，峰华富阳置业向欧阳后增、范玲玲发出交房通知书，通知于2013年1月10日开始集中办理交房手续，要求欧阳后增、范玲玲于1月14日上午办理物业交付手续。同时向原告发出物业收楼须知，要求欧阳后增、范玲玲交房时携带房产公司（峰华富阳置业）的入伙流转单到物业交房现场办理入住手续。因房款支付及物业费支付等发生纠纷，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳置业至今未办理交房手续。
2013年2月15日，欧阳后增、范玲玲、冯年丰、范某甲、李林国进行商谈。李林国提出当时（2012年1月9日前）冯年丰没钱，欧阳后增等催款较紧，李林国同意将房屋借给冯年丰，用以抵偿给欧阳后增、范玲玲等债权人，冯年丰每月还给李林国1000000元，但冯年丰事后没有还款；签订合同、开具发票是事实，但发票不是正式发票，房产登记需要开具不动产发票；如冯年丰还款，房屋就给欧阳后增等人，或者冯年丰还款给欧阳后增等人，房屋归还给李林国。李林国要求冯年丰还款。
本院认为，原告、案外人欧阳斌，第三人冯年丰、陈曦，案外人范某甲、范某乙签订的债权债务转让协议，系签约各方真实意思表示，对原告、第三人冯年丰等具有约束力。根据协议原告对第三人冯年丰享有3689717元债权。虽然无证据证明李林国知道该协议的存在并表示同意协议内容，但根据协议内容、原告的陈述以及原告提供的录音资料、第三人冯年丰的陈述和原、被告在《浙江省商品房买卖合同》中对房价款支付时间的约定，本院认定李林国对于第三人冯年丰与原告等约定以被告房产抵偿债务是知情的，且李林国作为被告法定代表人同意由被告与第三人冯年丰指定的原告等债权人签订商品房买卖合同；第三人冯年丰在李林国同意以被告房产抵偿原告等债务的情况下才与原告等签订上述协议。故原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》是原告为实现对第三人冯年丰享有的债权的需要，原、被告之间并不存在商品房买卖的真实意思表示，该合同是原、被告通谋的虚伪意思表示。对于合同效力，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实。该条款是法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》的行为违反“意思表示真实”这一法律强制性规定而无效。综上，原告要求确认原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，要求被告立即向原告交房房屋，并立即协助办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》，要求被告立即向原告支付逾期交房违约金122033.26元及起诉日起至判决确定之日止的违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告欧阳后增、范玲玲的诉讼请求。
案件受理费21499.10元，由原告欧阳后增、范玲玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68]。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高开封
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 张荣华
二〇一五年七月三十一日
代书 记员 吴翰佩