湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第1679号
原告（反诉被告）永州永闽房地产开发有限公司。
被告（反诉原告）陈亮，男，1973年6月21日出生，汉族。
被告（反诉原告）王爱军，男，1969年02月05日出生，汉族。
委托代理人张岳，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人陈青青，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人黄觉民，男，1951年02月15日，汉族。
委托代理人陶时龙，男，1963年2月27日出生，汉族。代理权限为特别授权。
原告永州永闽房地产开发有限公司（以下简称永闽公司）与被告陈亮、王爱军以及第三人黄觉民商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，被告王爱军在法定期限内提起反诉，本院对反诉进行审查后予以受理，因被告陈亮不愿意放弃反诉实体权利，故依法将其列为反诉共同原告。本院依法组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李颖萍、人民陪审员冯海平参加的合议庭，于2015年8月17日在本院第五审判庭对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理，代理书记员唐敏担任庭审记录。原告（反诉被告）永闽公司的法定代表人许建、被告（反诉原告）陈亮、被告（反诉原告）王爱军及其委托代理人张岳、第三人黄觉民的委托代理人陶时龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永闽公司诉称：原告与第三人黄觉民因债务关系，于2012年1月9日由永州市中级人民法院牵头将位于零陵中路X号X楼的房屋以现状卖给二被告，作价100万元，并签订了合同，被告付了首付款30万元。2014年7月，原告和第三人通知二被告办证及交纳未付完的房款，但被告王爱军以没有资金为由一直推诿，使购房款无法收回还第三人，严重影响了原告和第三人的协议。现该栋大楼六楼以上联合出租给他人开连锁酒店，被告王爱军既不交房款，又不理睬原告，致使无法明确产权，影响了他人的利益。为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判决：1、确认2012年1月9日原告与被告所签订的商品房买卖合同无效；2、被告因违约赔偿原告50000元。
被告王爱军、陈亮辩称：一、原告诉请的第一项确认合同无效缺乏事实和法律依据；二、被告在履行合同过程中，没有违约，原告请求赔偿没有事实依据；三、合同没有约定违约责任，且原告陈述联合出租的事实与本案无关。
被告（反诉原告）王爱军、陈亮反诉称：原、被告于2012年1月9日签订《商品房买卖合同》一份，双方对购房款支付的方式及房屋交付的标准等事项进行了明确的约定，根据《商品房买卖合同》附件三装饰设备标准的约定，被告在交付房屋时，应当将房屋外墙贴好瓷砖，将房屋安装高级防盗门，卫生间贴好墙面砖，预留给排水接口并设有电源、接头，配备独立的水、电表。经被告（反诉原告）多次催促，原告（反诉被告）至今没有履行上述义务，导致被告（反诉原告）无法使用该房屋，故反诉请求：一、依法确认原、被告双方于2012年1月9日签订的《商品房买卖合同》有效；二、本案诉讼费全部由原告（反诉被告）承担。
原告永闽公司就被告的反诉进行答辩称，2012年1月9日，原、被告及第三人黄觉民在中级法院执行人员的主持下，签订了本案的《商品房买卖合同》，当时各方已明确，该房产按现有状况前提下签订合同及补充协议，有以下事实佐证：1、永州市房产局测绘所2011年11月14日的勘测成果表中被答辩人所购的第六层的平面图，本身就是一个大框架，因各层业主卫生间未定，但已留排污主管；2、本栋房屋二层及四层业主宋斌牵头安装电梯及楼梯间装饰收取了每层分摊的费用，并于2013年4月25日向被答辩人出具收据，说明安装电梯费用都不在合同约定的100万元购房款之内；3、2014年8月18日，答辩人与被答辩人补签了买卖房屋协议书，已明确双方的责任与义务，答辩人不承担装饰的任何费用，只负责调解周边的关系；4、2014年8月20日，被答辩人就合伙购房的分房合同也说明被答辩人购买的房产就是一个大框架，根本不存在内装饰；5、2012年1月9日双方签订的合同是一期工程的合同范本，因当时三期工程买卖合同没打出来，双方为了方便就将一期工程购房合同涂改后作为买卖合同，合同附件三装饰设备标准是针对一期工程A、B、C三座楼的购房标准，与被答辩人所购房产标准不是一回事，当时各方都明确了按签合同现状对该房产卖100万元。综上事实，可证明被答辩人既违约又歪曲事实，逃避责任，请求依法驳回其无理的诉求。
第三人黄觉民就本案陈述意见为：同意永闽公司要求确认合同无效的意见。本案合同所涉房屋已于2011年12月14日通过房产局测绘，而签订买卖合同是在此之后。正规的买卖合同应附有合同建筑面积里配套、规划的图纸，但该份买卖合同未附图纸，说明是以大框架的现状出让的。当时双方在签合同时，原协商价格为106万，后减去6万元，就是因为电梯等其它的一切配套设施都不管了。
原告永闽公司为证实其诉称及反诉答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证实当时签合同的条件及约定，另本合同文本是一期工程商品房买卖合同修改；
证据二、永州市房产局勘察成果表，拟证实在签订买卖合同前就已定下所购房产的结构；
证据三、宋斌电梯款收据（借据），拟证实买卖合同一切装饰款都是买方自负，连电梯款都不在100万元购房款之内；
证据四、买卖房屋协议书，拟证实室内装饰、卫生间排水等不属于卖方出费用；
证据五、分房合同，拟证实2014年8月20日二被告分房产时也未明确卫生间安排何处，购买的房产当时就是一个大框架；
证据六、郑水荣所购的五楼房产证，拟证实五楼也是一个大框架。
在庭审质证中，被告王爱军、陈亮对原告永闽公司上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，合同第十一条约定卖方即原告在交付房屋时应书面通知并办理手续，但原告没按合同约定内容履行交付义务；根据合同第十三约定，原告在交付房屋时，必须达到附件3约定的标准。因此该证据反而证明是原告违约而不是被告。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议：第一、勘测的申请人应当是原告，但这里申请主体是第三人，不能完全反映勘测的房产是原告的；第二、根据法律规定以及交易规范，房管局出具的平面图只能反映房屋的平面情况，包括厨房、厕所等格局应当是开发商自己出具的小宣传册子。对证据三真实性无异议，该借据所反映的事实与附件3的第七项没有冲突，不能达到原告的证明目的。对证据四、证据五的真实性无异议，该两份证据反而证实原告所卖的房屋不符合合同附件3约定，该两份证据并不是对原买卖合同的变更，同时证据五是两被告内部的约定，与本案无关。对证据六真实性无异议，但该证据与本案无关。
第三人黄觉民对原告永闽公司提交的证据均无异议。
被告王爱军、陈亮为证实其辩称及反诉主张，在举证期限内向本院提交了房屋现状的照片七张，拟证实原告所卖的房屋不符合合同附件3约定的交付条件，原告存在违约。
原告永闽公司对被告王爱军、陈亮上述证据的质证意见为：真实性无异议，照片中的房屋是本案双方约定买卖的房屋，但被告在购买时，对照片中的情况是明知的。
第三人黄觉民对被告王爱军、陈亮上述证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，2011年12月14日永州市房产局对该建筑房屋进行了勘测，在原告开发该项目时就提供了设计图纸给永州市房产局备案，永州市房产局根据原告提供的建筑设计平面图颁发了相应的预售许可证及相关的手续，才能形成勘测成果表。被告2012年1月9日跟原告签订的商品房买卖合同没有附平面设计图，原告卖给被告的房屋就是根据这个测绘成果图出售的，商品房买卖合同附件3的装修标准是二期工程的装修标准。
第三人黄觉民在举证期限内未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：原告永闽公司提交的证据一商品房买卖合同及证据四买卖房屋协议书，被告及第三人对其真实性均无异议，与本案争议事实有关，依法确认为有效证据；原告证据二勘测成果表注明业务类型为竣工测绘，系房产局在房屋竣工后对建筑面积的测绘，只能证实本案所涉房屋的建筑面积，但不能证实房屋的内部装饰及其他配套设施情况，不能达到原告的证明目的；原告证据三借据反映不出被告自行承担电梯安装费的证明内容，即使电梯安装费用实际由被告方承担，也不能据此认定合同约定的一切装饰款都是买方自负；原告证据五分房合同，可证实二被告系共同购房的事实，但不能证实二被告向原告购买的房产当时就是一个大框架，并且，即使购买当时是大框架，也与购房合同对于装饰设备标准的约定不冲突，原告仍应按合同约定的装饰设备标准履行义务；原告证据六郑水荣所购五楼的房产证，与本案无关，不符合证据的关联性要求，故不予确认为有效证据；二被告提交的反映房屋现状的照片，原告及第三人对该证据的真实性均无异议，依法确认为有效证据。
经审理查明：2012年1月9日，原告永闽公司（出卖人）与被告王爱军、陈亮（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于永州市冷水滩区零陵中路28号潇湘文化娱乐城第三期工程临街第X层的房屋，房屋建筑面积为462平方米，购房总价款为100万元。该合同第十一条关于房屋交接的约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理应交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，买受人按每延期一日向出卖人交纳保管金20元。”第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定为：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照赔偿双倍的装饰、设备差价的方式处理。”第十四条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的15%向买受人支付违约金。”合同附件三关于装饰设备标准的约定为：“1、外墙瓷砖；2、内墙采用高级防水装饰涂料998；3、地面水泥砂浆抹平；4、铝合金玻璃；5、封闭高级防盗门；6、卫生间墙瓷砖，预留给排水接口并设有电源、接头；7、电梯，A栋（主楼）配置电梯，B、C电梯坡道至五层；8、其他：预留电话、电视接口；每户配独立水表、电表。”合同附件四补充协议对付款方式及期限的约定为：“1、本合同签订时由买受人支付定金叁拾万元，剩余柒拾万元在办理过户给买受人房产证时由买受人一次性同时付清；2、以上款项由买受人直接支付给黄觉民（即本案第三人），作为抵付永闽公司、许建应支付给黄觉民的产权转让款的一部分。永闽公司、许建不得收取以上款项，买受人亦不得将上述款项支付给黄觉民以外的其他任何人。否则，本合同无效。由此造成的后果由出卖人与买受人承担；3、本房屋交易的有关一切税、费及其他支出由买受人承担；4、黄觉民除收取上述款项外，本合同的其他权利义务与黄觉民无关。”原告永闽公司以及被告王爱军、陈亮均在上述合同及附件四补充协议上盖章、签字，第三人黄觉民的特别授权代理人在补充协议上签字，合同中对于买受人交纳购房余款70万元的具体时间以及逾期付款的违约责任、房屋交付使用的具体时间以及出卖人逾期交房的违约责任均没有明确约定。合同签订当日，二被告将合同约定的30万元购房款支付给了第三人黄觉民，原告永闽公司在合同签章下备注：“交完购房款叁拾万元后买受人有权使用该房”，但二被告至今未实际使用该房屋。2014年8月18日，原、被告就本案所涉房屋安装下水道管及付款、办证的问题签订一份《买卖房屋协议书》，内容为：“买主6楼装修需要安装下水道管时，由于卖主与5楼没有预留好接口，现在由卖方调解解决与5楼买主的一切事情（6楼与5楼下水道管管口对接好），买主负责安装下水道管的实际费用，安装损坏费及旅馆误工费由买方负责。如果5楼买主不同意，由卖方负责。买主把买房余款473000交清后，当买主在半年内需要办两证的时候及时帮助买主办妥两证，否则卖主承担违约责任。”该协议签订后，经原告多次电话及短信通知，被告陈亮于2014年11月向第三人黄觉民交纳了购房款5万元，剩余购房款二被告至今未付。
另查明，本案买卖合同所涉房屋至今未达到合同附件三关于装饰设备标准的约定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，综合各方当事人的诉辩理由，本案争执的焦点应为：一、合同是否有效；二、被告至今未付清购房款是否构成违约以及应否承担违约责任。现对案件焦点及相关问题作如下评析：
一、合同的效力问题。被告王爱军、陈亮向原告永闽公司购买其开发建设的房屋，双方为此签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不是以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，是依法成立并有效的合同。原告永闽公司诉称主张被告王爱军、陈亮不履行给付购房款义务损害其利益的理由，不属于合同无效的法定情形，故不予支持原告永闽公司要求确认合同无效的诉讼请求，并对于被告提出确认该合同有效的反诉请求，依法予以支持。
二、被告至今未付清购房款是否构成违约以及应否承担违约责任的问题。原、被告双方所签《商品房买卖合同》附件四补充协议中对付款方式及期限的约定为：“1、本合同签订时由买受人支付定金叁拾万元，剩余柒拾万元在办理过户给买受人房产证时由买受人一次性同时付清……”，该约定应理解为买受人（即二被告）在办理房产证过户的同时将剩余购房款一次性付清。2014年8月18日，原、被告就本案所涉房屋安装下水道管及付款、办证的问题又签订一份《买卖房屋协议书》，约定买主（即二被告）将买房余款交清后，当买主在半年内需要办两证的时候卖主及时帮助买主办妥两证，否则卖主承担违约责任。该约定应视为双方对原付款方式及期限的协议变更，据此变更后的约定，二被告应先将购房余款交清后，在半年内可要求原告办妥两证，但对于交纳购房余款的具体时间双方在上述两份合同中均没有明确约定，根据合同法的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现二被告认可原告在2014年8月即双方签订上述《买卖房屋协议书》后已电话通知二被告交清购房款，二被告未在接通知后的合理期限内付款已构成违约。对于买受人逾期付款的违约责任，原、被告在合同中虽没有约定，但基于二被告逾期付款确已造成原告利息损失的实际情况，依法应由二被告自2014年9月1日（按2014年8月通知付款后扣除合理期限的方式确定）起对于原告的利息损失进行赔偿，该利息损失的具体数额，以不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为原则，应按同期银行贷款利率的标准进行计算，并以不超过原告诉请的50000元为限。二被告在答辩及反诉中提出原告没按合同约定内容履行房屋交付义务以及房屋未达到合同附件三关于装饰设备标准的意见，本院认为，关于房屋是否已实际交付的问题，在合同签订当日二被告支付30万元购房款后，原告永闽公司在合同签章下备注：“交完购房款叁拾万元后买受人有权使用该房”，应视为永闽公司向二被告交付房屋的意思表示，二被告对此未提出异议，并且结合2014年8月18日原、被告就本案房屋所签《买卖房屋协议书》中“买主6楼装修需要安装下水道管时……”的内容来看，二被告应已实际接收了该房屋。至于原告所交付的房屋未达到合同附件三关于装饰设备标准的情况，经本院查证属实，但对于下水道管预留接口及安装费用的问题双方在2014年8月18日所签《买卖房屋协议书》中重新作出了约定，并且根据双方签订《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任的约定，出卖人交付使用的商品房达不到附件三的标准，买受人有权要求出卖人按照赔偿双倍的装饰、设备差价的方式处理。因此，二被告在接收房屋后可据此约定要求原告赔偿相关损失，但不能因此拒付购房款。原告在本案反诉答辩中提出房屋是按签订合同当时的现状出售的观点，本院认为，双方签订的合同中未明确该房屋是以现状出售，签订合同当时的房屋现状并不当然就是应交付房屋的标准状态，即使购买当时是大框架，也与购房合同对于装饰设备标准的约定不冲突，原告仍应按合同约定的装饰设备标准履行义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告永州永闽房地产开发有限公司与被告王爱军、陈亮2012年1月9日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告王爱军、陈亮在本判决生效后十日内按银行同期贷款利率向原告永州永闽房地产开发有限公司赔偿逾期支付购房款的利息损失（自2014年9月1日起至2014年11月30日止以700000元为基数计算、2014年12月1日起以650000元为基数计算至购房款付清时止），赔偿总额以不超过50000元为限；
三、驳回原告永州永闽房地产开发有限公司要求确认合同无效的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1050元，由原告永州永闽房地产开发有限公司负担150元、被告王爱军、陈亮负担900元；反诉受理费100元，由原告（反诉被告）永州永闽房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 李文忠
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 冯海平
二〇一五年十二月十日
代理书记员 唐 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。