浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第608号
上诉人（原审被告）包连陈。
委托代理人赵郑莲。
被上诉人（原审原告）浙江信安物业管理有限公司。
法定代表人潘丽娟。
委托代理人梁月军。
上诉人包连陈因与被上诉人浙江信安物业管理有限公司（以下简称信安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭进�了审理，现已审理终结。
原审判决根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：2005年12月8日，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由信安物业公司对该小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，逾期交纳物业管理费的，信安物业公司可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。之后，信安物业公司对该小区进行物业管理。在该物业服务合同于2008年12月31日到期后，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会未续签书面合同，但自2009年1月1日起至今，信安物业公司一直在为该小区提供物业管理服务。包连陈为该小区2幢1603室业主，该套房产建筑面积为106.48平方米。自2008年1月1日起，包连陈未缴纳物业管理费。2012年6月4日，信安物业公司向包连陈发律师函，向其催缴2008年1月1日至2012年6月30日的物业费。其后，信安物业公司在包连陈家门上张贴催缴2008年1月至2012年12月物业费的通知。信安物业公司诉至原审法院，请求判令：1.包连陈向其支付物业管理费7027.68元（自2008年1月1日至2012年7月31日），违约金6700.57元（按日千分之一计算，暂自2008年2月1日计至2012年7月31日，计算至实际付清日止）；2.诉讼费由包连陈承担。
原审法院认为，信安物业公司与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽2009年1月1日起信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但实际上信安物业公司自2009年1月1日至今一直为杭州普金家园提供了物业管理服务，且本案无证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受服务，故应认定信安物业公司与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系。包连陈作为该小区2幢1603室业主事实上也接受了信安物业公司提供的物业服务，信安物业公司与该小区的业主委员会或本案双方当事人之间并未就物业服务费的标准重新达成协议，故物业管理费应当参照2005年12月8日信安物业公司与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的标准。信安物业公司主张包连陈支付2008年1月1日至2012年7月31日的物业服务费7027.68元合理，原审法院予以支持。信安物业公司主张包连陈支付违约金，原审法院认为，根据《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，信安物业公司可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金，故对信安物业公司要求包连陈支付2008年未支付部分物业费1533.31元（106.48平方米＊1.2元／平方米／月＊12月）的违约金予以支持，但其计算标准过高，综合考虑信安物业公司的实际损失、包连陈违约的原因及情节，依据公平原则，原审法院酌情确认包连陈支付信安物业公司违约金383元。自2009年1月1日起，信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，杭州普金家园小区的业主也曾就物业管理服务公司的更换产生过争议，本案中包连陈对为杭州普金家园小区内提供物业服务的主体及物业服务费的标准均存在异议，故对信安物业公司主张由包连陈支付未签订书面物业管理服务合同期间物业费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、包连陈支付浙江信安物业管理有限公司自2008年1月1日至2012年7月31日的物业费7027.68元。二、包连陈支付浙江信安物业管理有限公司违约金383元。上述一、二项于判决生效之日起十日内履行。三、驳回浙江信安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取72元，由浙江信安物业管理有限公司负担33元，由包连陈负担39元。
宣判后，包连陈不服，向本院提起上诉称：一、一审法院明显不公，偏袒信安物业公司。一审法院未对物业服务合同附件《普金家园物业管理投标书》、《普金家园物业管理设想及服务承诺》以及物业管理草案予以考虑不当。1818黄金眼的视频资料以及（2010）杭拱民初字第1216号民事判决书中也反映了物业投标价格为每月1元／平方米，上诉人在公告栏中也看到了这个价格。信安物业公司违反《中华人民共和国招标投标法》第五条、第七条、第五十五条、第五十九条的规定，且其提供的物业服务合同系复印件，不应予以采信。案涉小区在信安物业公司进驻之前的原物业费收费标准为每月1.15元／平方米，因业主认为收费过高而重新招投标，从情理上业主不可能选择服务费更贵的物业公司。一审法院未按《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国物权法》第十条的规定进行审理不当，物业服务企业拒绝退出、移交的，人民法院不�支持其物业费的诉请。一审法院对来源于政府网站的信安物业公司的诚信排名及其项目主任被扣分的事实不予确认不当。二、一审法院认定事实不当。上诉人一审中提供了照片证明被上诉人未尽勤勉义务，服务存在明显不当，其他证据在（2012）杭拱民初字第1098号案件中，包括提交1818黄金眼的视频资料，用以证明业委会要求被上诉人退出普金家园物业服务并与新物业交接，即业委会已经明确拒绝被上诉人提供物业服务。一审法院对该证据证明力的认定不当。如果业委会同意被上诉人继续提供服务，就不会另行与其他物业公司签订物业服务合同，不会向新闻媒体反映情况。三、一审法院适用法律错误。2009年1月起，业委会未与被上诉人签订物业服务合同，也拒绝被上诉人继续提供物业服务，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定不当。根据《中华人民�和国合同法》第六十条的规定，被上诉人未提供合格的服务，应当免除或者减少物业费。综上，上诉人包连陈请求二审法院撤销原审判决，依法改判：信安物业公司退还2008年之前由于物业公司实际服务水平未达合同承诺要求，根据中标价格每月1元／平方米基础上下调50%进行折扣计算，退还多收的费用1150元，并支付多收费用的对等利息罚金1925元（暂自2008年1月1日到2012年7月31日按日千分之一计算），共计退还3075元，并赔偿上诉人因维权产生的误工费及精神损失费共计13728.25元，依法责令信安物业公司退出普金家园小区，不再阻挠小区业主选聘新的物业公司进驻，本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人信安物业公司辩称：业委会与被上诉人签订的合同明确约定物业费为每月1.2元／平方米，业委会是法定的适格主体，故该合同合法有效。被上诉人依约提供了物业管理�务，上诉人理应支付物业费。误工费和精神损失费即便存在也应另行诉讼，且误工费属于间接损失，不属于赔偿范围，上诉人主张精神损失缺乏事实依据。关于信安物业公司退出小区的问题，应由业委会经业主大会半数通过，且提前90日以书面形式向被上诉人提出，信安物业公司也多次向业委会提出退出该小区，但业委会未能正常运作，社区基于小区稳定问题也不同意信安物业公司退出。综上，被上诉人信安物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人包连陈与被上诉人信安物业公司在二审期间均未向本院提交新证据。
本院二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案系信安物业公司起诉要求包连陈交纳2008年1月1日至2012年7月31日物业费的案件，包连陈上诉要求信安物业公司退还2008年之前的物业费及对等利息罚金、赔偿其误工费及�神损失、退出案涉小区的请求不属于本案审理范围，故本院不予审查。信安物业公司与杭州普金家园业主委员会于2005年12月8日签订的物业管理服务合同明确约定，物业费为每月按建筑面积每平方米1.2元，该合同对全体业主具有约束力。虽然自2009年1月1日起，信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但信安物业公司实际上一直为该小区提供物业服务，且包连陈未提交有效证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受服务，故一审法院认定信安物业公司与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系正确，包连陈作为小区业主理应缴纳物业费，信安物业公司主张参照2005年12月8日订立的物业服务合同确定的物业费标准计算2009年1月1日之后的物业费正确。因此，信安物业公司主张包连陈应支付的2008年1月1日至2012年7月31日的物业费为7905.73元合理合法，本院予以支持。包连陈主张减免物业费依据不足，本院不予支持。对于包连陈逾期交纳2008年1月1日至2008年12月31日的物业费2831.9元，依据物业管理服务合同约定，信安物业公司有权收取滞纳金，因合同约定的滞纳金标准过高，一审法院综合信安物业公司的实际损失、包连陈违约的原因及情节等酌情确定包连陈支付违约金383元恰当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由包连陈负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 李国标
审判员 王 亮
二〇一三年三月十九日
书记员 周 佳