湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00628号
上诉人（原审原告）张益胜，农民。
上诉人（原审原告）韩宗秀，农民，系张益胜之妻。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）袁作禧，湖北夷水律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）徐一菲，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱秘书，农民，系韩宗秀之子。
被上诉人（原审被告）潘兰英，农民，系朱秘书之妻。
被上诉人（原审被告）刘群，农民。
委托代理人（特别授权）冉启安，湖北震邦华广律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）杨娇，湖北震邦华广律师事务所律师。
上诉人张益胜、韩宗秀因与被上诉人朱秘书、潘兰英、刘群确认合同无效纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第00047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张益胜、韩宗秀在一审中诉称：张益胜系位于恩施市龙凤镇向家乡五谷村三组土地的合法宅基地使用人，该土地性质为集体所有，面积共207.44㎡，其中建筑（包括房屋、猪圈和牛圈）占地面积为169.24㎡，该宗土地上的建筑物系张益胜与韩宗秀在婚姻关系存续期间共同修建的。后来，张益胜、韩宗秀将103.72㎡的宅基地以及该部分宅基地上的建筑物赠与朱秘书和潘兰英。1993年，朱秘书采取欺诈手段取得了207.44㎡宅基地使用证，即恩市集建（1993）字第150102274号集体土地建设用地使用证，朱秘书和潘兰英为了日后分割更多的征地补偿款与刘群恶意串通，刘群以5000元的不合理对价取得了207.44㎡宅基地使用权，双方并于2010年8月9日签订了《房地产转让协议书》，事实上，《房地产转让协议书》签订后，双方一直没有完全履行该协议，该宗宅基地以及宅基地上的建筑物一直由张益胜、韩宗秀占有和使用。朱秘书、潘兰英只有权利处分属于自己的那一半宅基地的使用权，而无权处分属于张益胜、韩宗秀的那一半宅基地的使用权，且朱秘书、潘兰英与刘群恶意串通，严重损害了张益胜、韩宗秀的合法权益，因此，请求法院依法确认朱秘书、潘兰英与刘群于2010年8月9日签订的《房地产转让协议书》部分无效，即《房地产转让协议书》中所涉的103.72㎡的面积无效；并由朱秘书、潘兰英、刘群承担本案诉讼费。
朱秘书在一审中辩称：我只将我的一半103.72㎡的宅基地卖给刘群，价款5000元已收，我不存在与刘群恶意串通。
潘兰英在一审中未答辩，亦未向法院提交证据。
刘群在一审中辩称：朱秘书在恩施市龙凤镇向家村有两栋房屋，其中老屋一栋即为朱秘书与刘群于2010年5月12日签订《房屋买卖协议书》所涉及的房屋。两栋房屋相距几百米远的距离。老屋一栋的权属登记为朱秘书所有。经人介绍，并由朱秘书向当地村委会申请，2010年5月12日，在时任向家村书记刘德学、村主任王祥福、副书记龙宗安、村里文书付自学、村委委员付甫群、青树梨组组长韩发兵（系朱秘书舅舅之儿子）、朱秘书的妻子潘兰英及母亲韩宗秀在场的前提下，刘群与朱秘书签订了《房屋买卖协议书》、《土地转让协议书》，协议书是由村里的文书付自学执笔起草。因房屋周围有些水果、农产品还未到收获季节，韩宗秀提出要求在收获完毕后即下半年腾房交屋，双方便约定在2010年农历10月30日前腾房交屋。协议签订后，刘群一次性付清了全部款项共计人民币7万元，于2011年3月取得了《房屋买卖协议书》所涉房屋的权属证书（即恩市集建（2011）字第100033号《集体土地建设用地使用证》）。约定腾屋交房时间到期后，朱秘书拖至现在未交房。买卖双方无恶意串通的情形，涉案协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效之情形，应为合法、有效，依法应当受到法律保护。关于张益胜、韩宗秀在诉状中称“朱秘书处理了属于张益胜、韩宗秀一半宅基地”的问题。朱秘书与刘群签订的《房屋买卖协议书》所涉及房屋的权属证书登记为朱秘书，刘群据此有充分理由确信该宗房地产系朱秘书所有，转让的不动产依照法律规定已经登记。即使朱秘书对涉案土地（含房屋）只有一半的权利，刘群亦属善意取得。综上，请求法院依法查清本案客观事实，驳回张益胜、韩宗秀的全部诉讼请求，依法保护刘群的合法权益，维持正常、合法的交易秩序。
原审查明：1993年9月11日，朱秘书在恩施市龙凤镇向家村青树梨组（原龙凤镇五谷村三组）取得207.44㎡集体土地建设用地使用权，其中建筑占地169.24㎡，四至均为滴水，其证号为恩市集建（1993）字第150102274号。
2010年5月12日，经恩施市龙凤镇向家村民委员会同意，且在村领导参加的前提下，朱秘书（甲方）与刘群（乙方）签订了《房屋买卖协议书》、以及朱秘书（甲方）与案外人刘红、刘群（乙方）签订了《土地转让协议》。《房屋买卖协议书》约定，甲方有向家村青树梨组一栋房屋出售给乙方，用地面积207.44㎡，四至均为滴水沟，具体以恩市集建（1993）字第150102274号集体土地建设用地使用证为准，该房屋出售后，房屋宅基地永久性转让给乙方，甲方不再干涉；房屋成交价为5000元，乙方一次性付清；甲方必须在2010年农历10月30日前交给乙方使用；涉及组级公路，甲方保证乙方畅通，但乙方另行负担涉及的小组费用1000元。《土地转让协议》约定，甲方自愿将位于张家嘴山田0.3亩土地的承包经营权以65000元转让给乙方经营，其地块界址为东至肖仕华、钟家山田坎下；西至陈立学的山坎边；南至自家公路；北至肖仕华山田坎边。该宗土地流转时间自协议签订之日起至2028年12月31日。该土地承包共有人有韩宗秀、潘兰英、朱建恩。协议签订的当日，刘群向朱秘书支付了房屋、土地转让费价款共计70000元。
2010年8月9日，为过户办证需向土管部门提交有关材料，朱秘书（甲方、卖方）与刘群（乙方、买方）再次签订了《房地产转让协议书》，其内容为：一、甲方于1993年9月11日取得恩市集建（1993）字第150102274号土地使用证，面积207.44㎡，甲方自愿将此房地产转让给乙方；二、转让金额5000元；三、土地使用证、房屋所有权证由乙方办理，甲方协助乙方在国土资源部门、房产部门办理土地、房产过户手续，一切费用由乙方承担。该协议上的“刘群”由刘群的丈夫方弟友书写。因涉案合同项下原房屋部分已垮塌，未垮塌的房屋所在土地已过户登记至刘群名下，2011年3月14日，刘群取得了恩市集建（2011）字第100033号集体土地建设用地使用证，用地面积151.94㎡。恩市集建（1993）字第150102274号土地使用证已全部注销。
另查明，朱秘书转让给刘群的0.3亩土地已经由政府征收，征收款由刘群领取。宅基地上的房屋一直由张益胜、韩宗秀居住至今，张益胜、韩宗秀与刘群因征收还建房发生分歧，致使房屋至今未被征收。
原审认为：朱秘书与刘群系同村村民。朱秘书拥有207.44㎡宅基地的集体土地建设用地使用证，并自愿将该宅基地及其房屋转让给刘群，双方于2010年5月12日和同年8月9日签订了《房屋买卖协议书》和《房地产转让协议书》，两份协议内容一致，且涉案合同项下的宅基地已变更登记至刘群名下，故朱秘书与刘群于2010年8月9日签订的《房地产转让协议书》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”张益胜、韩宗秀没有证据证实朱秘书与刘群于2010年8月9日签订的《房地产转让协议书》存在上述规定无效之情形，其要求确认该协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张益胜、韩宗秀的诉讼请求。案件受理费100元，由张益胜、韩宗秀负担。
张益胜、韩宗秀不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。朱秘书与刘群签订的《房地产转让协议书》中约定的207.44平方米的宅基地及其上建筑物是张益胜、韩宗秀与朱秘书的家庭共有财产；二、张益胜、韩宗秀一直居住在本案所涉房屋内，刘群作为买受人应该知道张益胜、韩宗秀为房屋的共有权人，但《房地产转让协议书》中并无张益胜、韩宗秀的签字，刘群不属于善意第三人。综上，朱秘书未经张益胜、韩宗秀同意，擅自处分家庭共有财产，与刘群恶意串通签订的《房地产转让协议书》系无效协议，故请求：撤销一审判决，改判支持张益胜、韩宗秀的诉讼请求；判决由朱秘书、潘兰英、刘群承担本案一、二审诉讼费用。
张益胜、韩宗秀为支持其上诉理由，向本院提交了一组证据：1、对钟昌元的调查笔录；2、对韩宗银的调查笔录。拟证明本案争议房屋是张益胜、韩宗秀在1970年9月共同修建的。
刘群在二审中答辩称：一、刘群购买本案所涉房地产，是完全善意的，刘群与朱秘书不存在恶意串通的情形，二人签订的《房地产转让协议书》合法、有效；二、刘群与朱秘书签订协议时，韩宗秀在场，向家村村委会的人亦在场，村委会亦在协议上加盖了公章；三、根据恩市集建（1993）字第150102274号《集体土地建设用地使用证》记载的内容，刘群有理由相信朱秘书对涉案房屋及其宅基地有完全的处分权；四、朱秘书与刘群于2010年5月12日签订的《房屋买卖协议书》，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效”的任一情形，该协议合法有效，应受法律保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
朱秘书、潘兰英在二审中未提交书面答辩意见。
刘群、朱秘书、潘兰英在二审期间均未提交新的证据。
经组织质证，刘群对张益胜、韩宗秀提交的证据的质证意见为：该组证据不属于新证据，故不予质证。朱秘书的质证意见为：该证据与朱秘书无关。潘兰英未出庭发表质证意见。对上述有异议的证据，本院认为，该证据系证人证言，证人未出庭接受质询，无法核实内容的真实性，且房屋是何人何时修建亦不能直接认定该人为法律意义上的产权人，故对该证据不予采信。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合张益胜、韩宗秀的上诉意见、刘群的答辩意见和案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：刘群与朱秘书于2010年8月9日签订的《房地产转让协议书》的效力。对此，本院分析评判如下：
朱秘书与刘群于2010年5月12日签订《房屋买卖协议书》，朱秘书将本案所涉房屋作价5000元转让给刘群。同日，朱秘书与刘群、刘红签订了《土地转让协议》，朱秘书将0.3亩山田的土地承包经营权作价65000元流转给刘群、刘红。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。刘群作为受让方，只需对物权登记的内容进行审查，其与朱秘书签订协议时，朱秘书持有涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》，该证登记的土地使用者为朱秘书。依据物权登记的公示公信原则，朱秘书是涉案房屋的合法且完全的产权人，其转让涉案房屋的行为系有权处分，刘群已尽到审慎审查的义务。从《房屋买卖协议书》的内容看，朱秘书在签订协议时并未在协议中说明涉案房屋系家庭共有财产，恩施市龙凤镇向家村民委员会亦在协议上加盖了公章。协议签订后，刘群于当日给朱秘书支付了房屋、土地转让费合计70000元。张益胜、韩宗秀现称朱秘书只享有所涉房屋一半的产权，无事实和法律依据，亦无其他证据证明。朱秘书与刘群系同村村民，为同一集体经济组织成员，刘群可以受让朱秘书的房屋。2010年8月9日朱秘书与刘群为办证所需签订的《房地产转让协议书》中，刘群的签字虽为其丈夫方弟友代签，但刘群对其行为予以认可，且该协议内容与2010年5月12日签订的《房屋买卖协议书》的内容一致，现刘群亦于2011年3月14日取得了涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》。综上，朱秘书与刘群于2010年8月9日签订的《房地产转让协议书》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。
综上，张益胜、韩宗秀的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张益胜、韩宗秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 李 丽
代理审判员 李志华
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 宋九龙