贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民终字第900号
上诉人（原审原告、反诉被告）黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司
委托代理人李光林、贺凯，贵州心达律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）田腾琴
原审第三人方嫣
上诉人黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司（以下简称：黔西南州农业机械供应公司）与被上诉人田腾琴及原审第三人方嫣房屋买卖合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2014年9月9日作出（2014）黔义民初字第1177号民事判决，原审原告、反诉被告黔西南州农业机械供应公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
二审经审理查明：2007年1月23日，黔西南州农业机械供应公司与方嫣签订《门面出租合同》，该合同约定：出租地为汇丰源商住城二层门面及一层门面，租期为2007年3月1日至2018年2月29日，租金第一年为185000元，第二年不递增，从第三年起每年按5%逐年递增；付款方式为每年3月1日前交一半租金，9月1日前交另一半租金。2009年10月2日方嫣向黔西南州农业机械供应公司交纳了8万元租金，黔西南州农业机械供应公司陈述该8万元租金系方嫣交纳2009年上半年租金，田腾琴及方嫣陈述8万元系交纳2009下半年租金。2009年10月20日田腾琴通过公开竞价的方式购买了黔西南州农业机械供应公司位于汇丰园商住城的二楼商铺，双方签订了《商铺资产转让合同》，该合同约定转让总价为365万，交易合同项下标的产生的各项税费，由黔西南州农业机械供应公司承担。该合同签订后，田腾琴实际支付购房款330万元，垫付了办理过户手续等各种税费201716元，尚欠购房尾款148284元。《转让合同》签订后，双方当事人口头约定2009年10月21日以后汇丰商贸城二楼的租赁费归田腾琴享有。双方当事人一致认可2009年10月21日至2010年2月28日期间的房屋租赁费为69717.54元。2010年3月1日针对田腾琴已经取得房屋所有权这一事实，方嫣与田腾琴等三人另行签订《房屋租赁合同》，将租赁期限变更为2010年3月1日-2019年2月29日。现双方对2009年10月21日至2010年2月28日期间方嫣交纳的房屋租赁费69717.54元是否应从尚欠的购房款中扣除发生争议，诉至法院。
原审原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司诉称：2009年10月20日，被告田腾琴与原告黔西南州农业机械供应公司签订了《兴义市云南街87号汇丰商住城资产转让合同》，根据合同约定，商铺转让价款为3650000元，被告需在成交合同签订之日起5日内支付首付价款3300000元，余款双方在办理变更手续前一次性付清，交易中产生的各种费用由原告承担；合同签订后，被告分三期支付原告房屋总价款3300000元，同时代交了交易的税费210000元，到2013年3月12日止尚欠原告房款148284元。为此，现起诉要求：1、请求人民法院依法判决被告田腾琴支付原告购房尾款148284元；2、诉讼费由被告承担。
原审被告（反诉原告）田腾琴诉称，原告要求被告支付剩余房款148284元，被告认为其理应支付该购房款，但原告将本应属于被告收取的房租据为己有，明显侵犯了被告的合法权益，为此被告依法提起反诉，被告于2009年10月20日合法购买到原告位于兴义市云南街87号汇丰商城二楼商铺，双方约定，签约后5日内支付价款3000000元，原告在签约后10个工作日内将房屋及相关档案移交给被告。因购买该房前，房屋已经被原告出租给第三人方嫣，租期要到2018年2月才到期。故双方在2009年10月23日移交房屋时，原告明确表示房屋移交后即2009年10月23日以后的房租收入归原告所有。房屋移交后，被告即要求第三人方嫣按照其与原告所签合同向被告支付房租，但第三人方嫣告知被告，其已于2009年10月2日将2009年10月至2010年3月的房租交给原告，并向被告出示其向原告交纳2009年10月至2013年3月房租的收据。但原告并未将所收取的租金返还给被告，为此，被告依法提起反诉，反诉请求：1、请求人民法院依法判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）应收取的房屋租金69716.89元及利息（按银行同期同类贷款利率计算，从2009年10月23日起计算至支付之日）；2、反诉费由原告承担。
原审原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司答辩称：1、原告与被告之间存在房屋买卖事实；2、被告支付的款项包含代扣房屋转让费用，还差148284元未支付；3、本案第三人未按双方租房协议约定支付原告租金，原告（反诉被告）出租房屋给方嫣时间为2年零234天，共计租金290000元，尚欠190000余元，原告（反诉被告）在2009年10月2日收取80000元，但房屋转让时间为2009年10月20日，所以不应该返还给被告（反诉原告），并且在签订合同时已口头约定并明确2009年10月20日之后的租金由被告（反诉原告）田腾琴收取，被告（反诉原告）田腾琴的反诉不符合法律规定，依法应不予受理或者驳回。
原审第三人方嫣述称，2007年1月23日，第三人与黔西南州农业机械供应公司签订了《黔西南州农业机械供应公司门面出租合同》，合同约定由第三人向黔西南州农业机械供应公司承租其所有的位于兴义市云南街87号汇丰商住城二楼。合同商定房屋租赁期为12年，从2007年3月1日起至2018年2月28日止，前两年的租金为185000元，从第三年起每年租金递增5%，每年的3月1日付半年租金至当年8月31日止，9月1日付半年租金至次年2月28日止。截止2010年2月28日，第三人已按合同约定如期将房租交予了黔西南州农业机械供应公司。2009年10月20日，黔西南州农业机械供应公司将该商住城二楼的资产转让给田腾琴，第三人于2010年3月1日与田腾琴及其女肖玉梅续签了《房屋租赁合同》进行续租，从2007年3月1日起至2014年4月23日黔西南布依族苗族申请追加方嫣为第三人之前长达7年之久的时间中，无论是黔西南州农业机械供应公司还是田滕琴，都没有向第三人主张过房屋租金，虽然黔西南州农业机械供应公司申请追加方嫣为本案的第三人，但主张房屋租金的时间已过诉讼时效。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告（反诉原告）田腾琴已经认可所购房屋已经办理房产过户手续，房屋的所有权已经转移，被告（反诉原告）田腾琴对原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司诉请的所欠的购房尾款148284元无异议，依法应按照合同的约定向原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司履行支付购房尾款148284元的义务。故对原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）田腾琴支付购房欠款148284元的诉讼请求，依法予以支持。关于被告（反诉原告）田腾琴的反诉问题，第三人方嫣将原告（反诉被告）于2009年10月2日收取的80000元房屋租金的收据出示给了被告（反诉原告）田腾琴，结合《黔西南州农业机械供应公司门面出租合同》约定的租金给付时间，足以让被告（反诉原告）相信原告（反诉被告）收取的租金系下半年（2010年9月1日至2011年2月28日）的租金，导致被告（反诉原告）未向第三人收取该时间段的租金。至于原告（反诉被告）所说的第三人还差欠其租赁费系另一法律关系，可另案主张，原告（反诉被告）不能将在2010年10月2日收取的80000元租金作为2010年9月1日前的租金收取，故原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）应收取的69717.54元。同时被告（反诉原告）田腾琴的反诉与本案的本诉存在直接的牵连，并具有抵销原告（反诉被告）诉讼请求的功能，原告（反诉被告）收取了约定应由被告（反诉原告）享有的房屋租金，可直接用以折抵田腾琴应付购房款；综合本案实际，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）的购房欠款而未支付，故对被告（反诉原告）诉请的房屋租金利息不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）田腾琴支付原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司购房款148284元；二、由原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司返还被告（反诉原告）田腾琴69717.54元；前述一、二项折抵后，由被告（反诉原告）田腾琴补付原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司购房欠款78566.46元；三、驳回原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司及被告（反诉原告）田腾琴的其余诉讼请求。本诉案件受理费3266元，由原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司承担1600元，由被告（反诉原告）承担1666元；反诉案件受理费771元，由原告（反诉被告）黔西南州农业机械供应公司承担700元，由被告（反诉原告）田腾琴承担71元。
一审判决后，上诉人黔西南州农业机械供应公司不服该判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销原判，改判被上诉人田腾琴向上诉人支付剩余购房款148284元；2、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。从上诉人在一审所提交的证据显示，2009年10月20日之前的房租应归上诉人所有，2009年10月23日移交房屋时，双方约定10月23日以后的房租归被上诉人田腾琴所有，是被上诉人田腾琴自己没有去收取租金。根据《黔西南州农业机械供应公司门面出租合同》，第三人方嫣在转让前共租用上诉人门面2年零234天，应支付租金494532元，但截止2009年10月2日，只支付租金450000元，现尚欠上诉人租金44532元，2009年10月2日方嫣向黔西南州农业机械供应公司交纳了8万元只能是转让前的租金，对于2009年10月21日至2010年2月28日期间的房屋租赁费不应予以扣除。二、原审程序违法。本诉与反诉必须是居于同一事实和同一法律关系，本案中本诉请求为给付购房款，反诉请求为扣除租金，两者不属于同一法律关系。
被上诉人田腾琴在二审审理期间未提出答辩。
原审第三人方嫣二审答辩称：一、上诉人所述答辩人方嫣尚欠租金的依据是2012年10月9日自行制作的《与雅阁对账单》，该《对账单》系上诉人单方制作，无答辩人签字确认。二、从2007年1月21日租房至2014年4月长达7年的时间，上诉人均未向答辩人提出拖欠租金的问题，根据《民法通则》的相关规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，上诉人在七年后主张权利，已过诉讼时效。
双方当事人在二审审理期间均未向本院提出新证据。
综合双方当事人的上诉理由与答辩理由，本案的争议焦点为：上诉人黔西南州农业机械供应公司是否有证据证实第三人方嫣所交纳的69716.89元租金为2009年上半年租金，该租金是否应在剩余的购房款中予以扣除；被上诉人田腾琴提出反诉是否符合法律规定。
本院认为，关于上诉人黔西南州农业机械供应公司是否有证据证实第三人方嫣所交纳的69716.89元租金为2009年上半年租金，该租金是否应在剩余的购房款中予以扣除的问题；本案上诉人黔西南州农业机械供应公司提出原审第三人方嫣未按约定支付租金，其所交纳的8万元租金为2009年上半年租金的证据为《与雅阁对账单》，该份对账单系上诉人黔西南州农业机械供应公司单方制作，无原审第三人方嫣的签字确认，且该份对账单系孤证，无法与其他证据形成有效的证据锁链证实原审第三人方嫣存在欠付租金，其所交纳的8万元系2009年上半年租金的事实。被上诉人田腾琴及原审第三人方嫣所提交的上诉人黔西南州农业机械供应公司出具的8万元《收款凭证》，该凭证记载的收款时间为2009年10月2日，结合原审第三人方嫣与上诉人所签订的《门面出租合同》，可以有效的认定8万元系交纳2009年下半年的租金，本案因双方当事人口头约定2009年10月21日以后汇丰商贸城二楼的租赁费归田腾琴享有，故对2009年10月21日至2010年2月28日期间方嫣交纳的房屋租赁费69717.54元应予扣除。
被上诉人田腾琴提出反诉是否符合法律规定的问题。本案被上诉人田腾琴提起的反诉请求与本案具有实质的牵连关系，且其诉请目的在于部分抵销上诉人的诉请，故被上诉人田腾琴提出反诉符合法律规定。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3266元由上诉人黔西南布依族苗族自治州农业机械供应公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 力
代理审判员 谢 娟
代理审判员 罗 贤
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 吴星竹