辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终849号
上诉人（原审第三人）：兰桂芝。
委托代理人：王胜。
被上诉人（原审原告）：李慧。
委托代理人：李智。
被上诉人（原审被告）：李春伟。
委托代理人：史艳军，律师。
被上诉人（原审被告）：李秋菊。
原审第三人：郑绥全。
原审第三人：辽阳浩天房地产开发有限公司。
法定代表人：茅烨。
委托代理人：杨秀春，律师。
原审原告李慧与原审被告李春伟、李秋菊、原审第三人郑绥全、原审第三人兰桂芝、原审第三人辽阳浩天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市文圣区人民法院2016年1月25日作出的（2015）辽阳文圣民一初字第00581号民事判决，兰桂芝不服该判决，向本院提起上诉。本院�理后，依法组成合议庭，对该案进行了审查，现已审理终结。
原告李慧一审诉称：2013年12月4日，第三人郑绥全与第三人辽阳浩天房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，第三人郑绥全购买第三人辽阳浩天房地产开发有限公司开发的位于文昌街28号第33幢2单元16层1号、建筑面积为117.8平方米的房屋，该合同双方均已履行完毕。2013年12月26日，第三人郑绥全、兰桂芝与被告李春伟签订协议书一份，协议约定，第三人郑绥全将其所有的位于河东馨苑住宅即33#2-17-1（117.8㎡）、33#2-16-1（117.8㎡）、33#2-16-3（86.69㎡）转让给第三人兰桂芝，由其转让给被告李春伟。同日，被告李春伟与第三人兰桂芝签订置换协议，协议约定：被告李春伟用大公水泥同第三人兰桂芝置换河东馨苑住房三套即33#2-17-1（117.8㎡）、33#2-16-1（117.8㎡）、33#2-16-3（86.69㎡），�额共计1535937.50元。被告李春伟水泥单价245元/吨，共给第三人兰桂芝水泥提货卡6269吨，此水泥不加价、不限制提货、不得转为借款，据此，被告李春伟取得上述房屋所有权。2014年6月20日，原告与被告李春伟、李秋菊签订买卖协议一份，协议约定：被告李春伟、李秋菊将坐落于文圣区文昌街28号，河东馨苑住宅33号2-16-1（117.8㎡）、33号2-16-3（86.69㎡）出售给原告，作价50万元整。双方约定更名过户期为7个月，更名过户期间，二被告每月20日前支付原告利息12000元，如二被告超过7个月没有给原告办理更名过户手续，上述两套房屋自动归原告所有。原告于协议签订当日支付给二被告购房款50万元。上述协议签订后，因被告李春伟无能力支付利息，2014年8月26日，原告与二被告签订补充协议，约定，原告不再要求二被告支付利息，2014年6月20日的买卖协议正式生效，二被告应立�向原告交付两套房屋。二被告于2014年8月26日向原告交付两处房屋，原告于2015年4月初对房屋进行了装修并已经入住。原告多次催促被告为原告办理更名过户手续，但是被告却迟迟未能办理。原告认为，原、被告之间签订的买卖协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，并且已经履行，被告未协助原告办理更名过户手续已经违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、依法确认原告与二被告于2014年6月20日签订的买卖协议及2014年8月26日签订的补充协议合法有效。二、二被告立即为原告办理房屋更名过户手续（房屋坐落于文圣区文昌街，河东馨苑住宅33号2-16-1号），第三人协助办理。三、本案诉讼费由被告承担。原告为其诉讼主张提供如下证据：1、郑绥全签订的商品房买卖合同以及购房收据，证明郑绥全购买了浩天房地产的房屋，并已经履行完毕。2、郑绥全与李春伟、兰桂芝签订的买卖协议一份以及置换协议一份，证明诉争房屋郑绥全通过兰桂芝转卖给李春伟。3、买卖协议、补充协议、收条、银行进账单，证明诉争房屋由李春伟卖给李慧，协议已经履行完毕。4、郑绥全取暖费收据一份、李慧取暖费收据一份，证明诉争房屋我方已经居住使用。5、郑绥全的证实一份，证明给诉争房屋由郑绥全卖给李春伟、李春伟卖给原告，这一事实郑绥全知道并且认可。6、装修合同以及照片3张，证明诉争房屋已经由原告装修使用了。
被告李春伟一审辩称：原、被告之间签订的买卖协议及补充协议真实有效，诉争房屋是由第三人浩天房地产开发公司开发的，由郑绥全、兰桂芝和李春伟三方签订的抵顶协议抵顶给李春伟的，抵顶之后与李慧签订的买卖协议，将诉争房屋卖给了李慧，这个事实属实，没有争议，我方同意将诉争房屋给原告。我同意协助原告办理更名过户手续。被告为其诉讼主张提供如下证据：退房说明，证明兰桂芝用三套房屋抵顶水泥款1535937.5元，李春伟尚欠兰桂芝524790元水泥，李伟春将位于河东馨园2单元17-1房屋退回给兰桂芝。兰桂芝找给李春伟差价款128328.54元，该退房说明尚未实际履行。
被告李秋菊一审辩称：原、被告之间签订的买卖协议及补充协议真实有效，诉争房屋是由第三人浩天房地产开发公司开发的，由郑绥全、兰桂芝和李春伟三方签订的抵顶协议抵顶给李春伟的，抵顶之后与李慧签订的买卖协议，将诉争房屋卖给了李慧，这个事实属实，没有争议，我方同意将诉争房屋给原告。我同意协助原告办理更名过户手续。
第三人辽阳浩天房地产开发有限公司一审辩称：1�本案是房屋买卖合同纠纷，我方不是该法律关系当事人，该涉案房屋几经周转已经变为二手房，对于二手房的更名过户手续的办理，是房屋买卖合同中出卖人李春伟与买受人李慧之间权利义务，即浩天公司仅对郑绥全有协助办理产权登记手续的义务，原告依据与本案被告之间的房屋买卖合同向我方主张协助其办理更名过户手续，没有法律以及事实依据，且二手房的更名过户需要交纳相关税费，如原告要求第三人浩天公司协助其办理更名过户手续的话，双方应该另行签订代办协议，并交纳相关代办手续费用。2、根据原告在庭审中提交的证据2014年10月18日取暖费收据以及浩天公司与郑绥全的商品房买卖合同，可以得知我方已经将涉案房屋按照约定交付给郑绥全，综上，第三人浩天公司没有法定以及约定义务协助原告办理更名过户手续。
�三人郑绥全一审未到庭答辩。
第三人兰桂芝一审未到庭答辩。
一审法院经审理查明：2013年12月4日，第三人郑绥全与第三人辽阳浩天房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，第三人郑绥全购买第三人辽阳浩天房地产开发有限公司开发的位于文昌街28号第33幢2单元16层1号、建筑面积为117.8平方米的房屋，该合同双方均已履行完毕。2013年12月26日，第三人郑绥全、兰桂芝与被告李春伟签订协议书一份，协议约定，第三人郑绥全将其所有的位于河东馨苑住宅即33#2-17-1（117.8㎡）、33#2-16-1（117.8㎡）、33#2-16-3（86.69㎡）转让给第三人兰桂芝，由其转让给被告李春伟。同日，被告李春伟与第三人兰桂芝签订置换协议，协议约定：被告李春伟用大公水泥同第三人兰桂芝置换河东馨苑住房三套即33#2-17-1（117.8㎡）、33#2-16-1（117.8㎡）、33#2-16-3（86.69㎡），金额共计1535937.50元。被告李春伟水泥单价245元/吨，共给第三人兰桂芝水泥提货卡6269吨，此水泥不加价、不限制提货、不得转为借款。2014年6月20日，原告与被告李春伟、李秋菊签订买卖协议一份，协议约定：被告李春伟、李秋菊将坐落于文圣区文昌街28号，河东馨苑住宅33号2-16-1（117.8㎡）、33号2-16-3（86.69㎡）出售给原告，作价50万元整。双方约定更名过户期为7个月，更名过户期间，二被告每月20日前支付原告利息12000元，如二被告超过7个月没有给原告办理更名过户手续，上述两套房屋自动归原告所有。原告于协议签订当日支付给二被告购房款50万元。上述协议签订后，因被告李春伟无能力支付利息，2014年8月26日，原告与二被告签订补充协议，约定，原告不再要求二被告支付利息，2014年6月20日的买卖协议正式生效，二被告应立即向原�交付两套房屋。二被告于2014年8月26日向原告交付两处房屋，原告于2015年4月初对诉争房屋进行了装修并已经入住。坐落于河东馨苑住宅33号2-16-3，面积为86.69㎡的房屋已经办理了更名过户手续。第三人郑绥全的证实表明其对2013年12月26日的买卖协议表示认可，并同意协助原告办理更名过户手续。被告李春伟、李秋菊对其与原告签订的2014年6月20日的买卖协议及2014年8月26日的补充协议表示认可，并同意协助原告办理更名过户手续。被告李春伟与第三人兰桂芝之间签订的置换协议尚未履行完毕，第三人兰桂芝与被告李春伟签订了退房说明，该说明载明第三人兰桂芝将剩余4张水泥卡片退还给被告李春伟，被告李春伟将坐落于辽阳市河东馨苑33号楼2-17-1，面积为117.8㎡的房屋退还给第三人兰桂芝，所产生的差价款由第三人兰桂芝返还被告李春伟。
上述事实，有原、被告当庭陈述、买卖协议、证实等证据在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2013年12月26日第三人郑绥全、兰桂芝与被告李春伟签订的协议书以及被告李春伟与第三人兰桂芝签订的置换协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且第三人郑绥全、被告李春伟对协议书均予以认可。虽然被告李春伟与第三人兰桂芝之间的置换协议未完全履行完毕，但依据二人签订的退房说明可知，二人对置换协议未履行部分作出了约定，即第三人兰桂芝将剩余4张水泥卡片退还给被告李春伟，被告李春伟将坐落于辽阳市河东馨苑33号楼2-17-1，面积为117.8㎡的房屋退还给第三人兰桂芝，所产生的差价款由第三人兰桂芝返还被告李春伟，故本案诉争房屋即坐落于辽阳市文圣区文昌街28号，河东馨苑住宅33号2-16-1号的房屋在置换协议中已经履行完毕，被告李春伟依据置换协议取得该房屋的所有权，被告李春伟有权处分诉争房屋。关于原告主张确认其与被告李春伟、李秋菊签订的买卖协议及补充协议合法有效一节，因这两份协议的签订系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，被告李春伟、李秋菊均予以认可，并且已经履行完毕，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告李春伟、李秋菊为原告办理更名过户手续、第三人郑绥全、兰桂芝协助办理一节，原告的该项请求合法，且办理更名过户手续是基于签订房屋买卖协议所产生的附随义务，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张第三人辽阳浩天房地产开发有限公司协助办理更名过户手续一节，因诉争房屋系第三人辽阳浩天房地产开发有限公司出�给第三人郑绥全的，且诉争房屋未办理房屋登记手续，第三人郑绥全与第三人辽阳浩天房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是证明诉争房屋归属的唯一凭证，而合同买受人的更改必须通过第三人辽阳浩天房地产开发有限公司才能完成，本案现有证据能够证明诉争房屋已归原告所有，因此，第三人辽阳浩天房地产开发有限公司有义务协助原告办理更名过户手续，故对于原告的该项诉讼请求予以支持，对于第三人辽阳浩天房地产开发有限公司的抗辩不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：
一、原告李慧与被告李春伟、李秋菊在2014年6月20日签订的买卖协议以及在2014年8月26日签订的补充协议有效。
二、被告李春伟、李秋菊，第三人郑绥全、兰桂芝、辽阳浩天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李慧办理更名过户手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，保全费2020元，由被告李春伟、李秋菊承担。
兰桂芝提起上诉的请求及理由是：原审法院认定事实不清。1、被上诉人李春伟、李秋菊未取得房屋所有权登记，对其争议的房屋未经登记尚未取得物权，不能以自己的名义转让。2、根据合同相对性原则，上诉人及原审第三人与被上诉人李慧名义签订合同，不负有向李慧履行合同的义务。3、被上诉人李慧与李春伟、李秋菊签订的买卖合同系以买卖房屋的形式进行贷款抵押，应当驳回起诉。4、李慧向灯塔市人民法院提出查封异议申请后，被驳回，应当提起执行异议之诉，无权再行提起确认之诉。
综上，李春伟、李秋菊未取得房屋所有权证书，尚未取得物权，无权对房屋进行处分，其与李慧签订的房屋买卖协议不具有法律效力。即使李春伟、李秋菊有权处分，也由于其签订的房屋买卖协议系以签订买卖合同的方式进行民间借贷抵押，依法应当按照民间借贷纠纷审理，或驳回起诉。上诉人已经申请灯塔市人法院对本案争议的房屋进行了查封，李慧在复议申请被驳回后不按照规定予以办理，其诉讼请求不符合法律规定。请二审法院撤销一审判决，驳回一审原告李慧的起诉。
被上诉人李慧二审答辩认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。李春伟、李秋菊拥有涉案房屋的所有权，有权处分诉争的房屋。物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，郑绥全将其名下的房屋转让给兰桂芝，兰桂芝转让给李春伟，李春伟将房屋转让给李慧，均是当事人真实意思的表示，未违反法律规定和行政法规的强制性规定，合法有效。
兰桂芝与李春伟在签订置换协议出现纠纷，灯塔市人民判决李春伟给付兰桂芝剩余房款524790元。可以说明，房屋已经归李春伟所有。李春伟拥有房屋的所有权，也有权处分争议的房屋。
李慧与李春伟签订的买卖协议及补充协议是真实意思的表示，不违反法律规定及行政法规的强制性规定，且该协议已经履行完毕，李慧于2014年8月26日对争议的房屋实际占有、使用。法院应当确认合法有效。
灯塔市法院在李慧提出查封异议后，对涉案的房屋已经裁定解除查封。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人李春伟二审答辩认为：李慧与李春伟之间是房屋买卖，而非借款纠纷。房屋的来龙去脉对。李春伟欠兰桂芝欠也对。当时李春伟有3户房屋，卖给李慧2户。还有1户卖给案外人杨曼春，后来李春伟与兰桂芝约定杨曼春的房屋退给兰桂芝，兰桂芝再找回我方12万元。因李春伟想继续给兰桂芝提供水泥，所以没有按照双方约定的办理。
辽阳浩天房地产开发有限公司二审答辩认为：我方顶给郑绥全是3户房屋。并于2013年12月4日与郑绥全签订了房屋买卖合同。涉案的房屋买受人是郑绥全，我方无义务协助李慧办理更名过户手续。退一步讲，如果我方协助李慧办理房屋产权登记，买卖房屋的契税等问题也难于解决。因此，当事人的纠纷应由责任人协商解决，与我公司无关。
本院经审理查明：一审法院认定的事实基本属实。
另，灯塔市人民法院于2016年5月25日作出的（2016）辽1081执251号执行裁定书认为：兰桂芝诉李春伟房屋买卖合同一案，依兰桂芝申请而诉讼保全辽阳市文圣区河东馨苑33号楼2单元16层1号房屋，已于诉讼保全前由被执行人李春伟卖予异议人李慧，异议人李慧已交付全部价款并实际占有使用，虽未办理过户手续，但异议人没有过错，异议人所提异议符合相关法律规定。故裁定：解除对兰桂芝诉李春伟房屋买卖合同一案诉讼保全的辽阳市文圣区河东馨苑33号楼2单元16层1号房屋的查封。
本院认为：本案中，郑绥全、兰桂芝�李春伟签订的协议书以及李春伟与兰桂芝签订的置换协议均系当事人的真实意思表示，郑绥全、李春伟对协议书予以认可，因协议未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李春伟与兰桂芝之间的置换协议未完全履行完毕，但依据二人签订的退房说明可知，二人对置换协议未履行部分作出了约定，即兰桂芝将剩余4张水泥卡片退还给李春伟，李春伟将坐落于辽阳市河东馨苑33号楼2-17-1，面积为117.8㎡的房屋退还给兰桂芝，所产生的差价款由兰桂芝返还李春伟，故本案诉争房屋即坐落于辽阳市文圣区文昌街28号，河东馨苑住宅33号2-16-1号的房屋在置换协议中已经履行完毕，李春伟依据置换协议取得该房屋的所有权，李春伟有权处分诉争房屋。原审法院对此认定并无不当。
李慧与李春伟、李秋菊签订的买卖协议及补充协议，因双方当�人均予以认可，因未违反法律和行政法规的强制性规定，且已经履行完毕，故一审法院认定有效并无不当。
上诉人上诉称李春伟无处分权、李春伟与李慧之间的借款抵押及争议的房屋被灯塔市人民法院查封，均因依据不足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 喻政文
审判员 曹丽娜
二〇一六年七月二十二日
书记员 孙春玉