上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9047号
上诉人(原审被告)：上海凤陈粉体材料有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：沈晓陈，总经理。
委托诉讼代理人：张恒，上海睿道律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海俊信展览展示用品制作有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：高成忠，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仲杰，男。
上诉人上海凤陈粉体材料有限公司(以下简称“凤陈公司”)因与被上诉人上海俊信展览展示用品制作有限公司(以下简称“俊信公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人凤陈公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判对俊信公司的相关一审诉讼请求不予支持。事实和理由：双方之间的租赁合同约定俊信公司解除合同的前提是凤陈公司逾期支付租金超过7天，且俊信公司必须两次书面通知催付。一审审理中，俊信公司提供的证据无法证明其已向凤陈公司发出书面通知。针对俊信公司提供的三份所谓的“通知”，凤陈公司也从未确认收到。事实上，凤陈公司之后已付清了2017年10月14日之前的租赁费。且，经过凤陈公司介绍，俊信公司已与案外人上海湘图国际物流有限公司(以下简称“湘图公司”)于2017年10月14日签订了《厂房租用合同书》并已实际履行。即一审判决后，案件出现了新情况表明，俊信公司与凤陈公司签订的租赁合同已实际解除，凤陈公司也已将租赁的厂房实际腾退并返还给了俊信公司。一审法院认定凤陈公司违约导致合同解除并按照三倍月租金的标准判决由凤陈公司支付赔偿金显属错误。
被上诉人俊信公司辩称，其确实将两份催告通知及一份解除合同的通知送达凤陈公司，只是当时并未要求对方书面签收。凤陈公司未按约支付租金是客观事实，俊信公司从未同意凤陈公司可以缓交租金，凤陈公司存在违约行为是不争的事实。俊信公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
俊信公司向一审法院起诉请求判令：1、解除俊信公司与凤陈公司之间的《厂房租赁合同书》；2、凤陈公司立即搬离上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号第X号厂房；3、判令凤陈公司支付至2017年7月14日租金222,480元，并支付赔偿金153,560元；支付2017年7月15日起至实际搬离日止的房屋使用费(按原租金标准二倍)。一审审理过程中，俊信公司撤回上述诉请第二项中要求凤陈公司恢复原状及第三项中支付租金222,480元的诉讼请求。
一审法院认定事实：上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋产权人系案外人上海苗旺实业有限公司，土地用途为工业。2012年3月16日，俊信公司与凤陈公司签订《厂房租赁合同书》，约定俊信公司将上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号厂区内的第X号厂房(以下简称“涉案厂房”)租赁给凤陈公司(办公区域第二层东北侧一间给俊信公司使用)，租金每年585,000元，从第四年起开始递增，每3年递增一次，递增5%。租赁用途为生产车间、办公、包租给凤陈公司使用。租赁期限从2012年4月15日起至2020年11月14日止。租赁保证金50,000元。租金每季度支付，在房租到期日的一个星期前支付下个季度的房租。第十一条第一款约定：在租赁期限内，若凤陈公司逾期付租金超过7天，俊信公司书面通知凤陈公司缴纳租金之日起5日内，凤陈公司未支付有关款项，俊信公司有权停止凤陈公司使用租赁物里的有关设施，由此造成的一切损失由凤陈公司全部承担。如俊信公司第二次书面通知凤陈公司后5日内还未付款，俊信公司有权终止合同并按本条第二款的规定执行。第十一条第二款约定：未经俊信公司书面同意凤陈公司不得提前终止合同，如凤陈公司确需提前解约，须提前三个月书面通知俊信公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约，(1)向俊信公司交回租赁物；(2)交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；(3)应于本合同提前终止前一日，向对方支付相等于当月租金三倍的款项作为赔偿。俊信公司在凤陈公司履行完毕上述义务后将租赁保证金无息退还凤陈公司。合同第十三条约定，本合同提前终止或有效期届满，俊信公司与凤陈公司未达成续租协议的，凤陈公司应终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物，并返还俊信公司。凤陈公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向俊信公司加倍支付租金等。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，俊信公司将涉案厂房交付凤陈公司，凤陈公司支付俊信公司押金50,000元。因凤陈公司未按约支付租金，2014年3月4日，俊信公司起诉凤陈公司，要求解除双方之间的《厂房租赁合同书》，凤陈公司立即搬离涉案厂房，凤陈公司支付从2014年1月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费(2014年3月15日之前按照合同约定的租金标准支付，2014年3月16日至实际腾退之日按照合同约定的租金标准两倍计算)，并支付赔偿金146,250元。一审法院以(2014)青民三(民)初字第897号案件予以受理，2015年4月17日，一审法院依法判决：一、凤陈公司应于判决生效之日起十日内支付俊信公司截至2015年7月14日的房屋租金欠款811,687.50元(其中2014年1月15日至2015年4月14日期间租金731,250元，2015年4月15日至2015年7月14日期间租金153,562.50元，扣减73,125元)；二、俊信公司的其余诉讼请求不予支持。之后，凤陈公司于2017年1月起的租金未按约支付。2017年5月15日，俊信公司向凤陈公司发出《通知》，言明凤陈公司近二个季度租金未付，至2017年5月15日还欠租金222,480元，要求凤陈公司在发出通知五日内未支付款项，再发出第二份通知后，将按照签订合同约定条款执行。2017年5月21日，俊信公司发出第二份《通知》，言明凤陈公司至2017年5月15日还欠租金222,480元，根据双方签订的租赁合同第十一条第一项和第二项条款，发送第二份通知，要求凤陈公司在五日内支付所欠租金，如未支付将按照合同条款正式解除执行，造成的所有损失由凤陈公司自行承担。2017年5月26日，俊信公司发出《解除通知》，言明凤陈公司所欠租赁费222,480元在五日内支付，凤陈公司未支付，将按照合同约定条款正式解除执行。2017年5月27日凤陈公司支付5万元；2017年6月12日，凤陈公司支付5万元；2017年6月26日，凤陈公司支付81,856.14元。
一审审理中，俊信公司与凤陈公司确认俊信公司已付清截止2017年7月14日的租金，水电费目前已结清，租赁保证金另行结算，不要求在本案中处理。
一审审理中，俊信公司表示：凤陈公司没有按照合同的约定时间支付，已经逾期支付了。以前凤陈公司有过不按时支付的情况，也没有过多追究，但并不意味着对支付方式的改变。俊信公司与凤陈公司办公室在同一栋楼内，凤陈公司在一楼，俊信公司在二楼，所以也就当面给通知了。2017年5月26日发出正式解除通知。凤陈公司在后续时间内支付租金，但已经形成违约行为。2017年7月24日，华新镇人民政府向凤陈公司发出《安全生产监管检查意见书》，限令凤陈公司在8月1日前搬离。对于解除合同后的使用费标准同意按原租金标准计算。凤陈公司表示：从付款时间上看凤陈公司已经有两年时间没有按合同约定付款，俊信公司也没有提出过异议，租金已经付清，且凤陈公司没有转租他人，凤陈公司是没有严格按照合同约定时间支付，但凤陈公司按现在的支付方式付款，是跟俊信公司打过招呼的，俊信公司也没有异议。
一审法院认为，俊信公司与凤陈公司签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，俊信公司按约将房屋交付凤陈公司使用，凤陈公司理应按照合同约定支付租金。租赁合同中对承租方逾期支付租金的后果进行了约定。凤陈公司认为原来合同履行过程中并未按照约定时间支付租金，俊信公司认为付款时间并未改变，凤陈公司无俊信公司同意其逾期付款的证据。因此，在凤陈公司逾期支付租金的情况下，俊信公司有权行使合同约定的单方解除权，其于2017年5月26日向凤陈公司送达“解除通知”时涉案租赁合同即告解除。之后凤陈公司虽支付截止2017年7月14日的租金，亦不影响租赁合同已解除的法律事实；俊信公司要求解除合同的诉讼请求于法有据，法院予以支持。合同解除后，凤陈公司理应从系争厂房内及时搬离，凤陈公司继续占用涉案厂房应向俊信公司支付房屋使用费，俊信公司同意使用费按原租金标准，故法院参照租赁协议中约定年使用614,250元为标准。因凤陈公司违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同约定的相当于三个月租金的赔偿金。一审法院据此判决：一、俊信公司与凤陈公司于2012年3月16日签订的《厂房租赁合同书》解除；二、凤陈公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号第X号厂房并将该厂房返还俊信公司；三、凤陈公司应于判决生效之日起十日内支付俊信公司赔偿金153,560元；四、凤陈公司应于判决生效之日起十日内支付俊信公司自2017年7月15日起至凤陈公司腾退厂房之日止的房屋使用费(按年使用费614,250元计算)。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，俊信公司在一审2017年7月28日的庭审中确认凤陈公司已付清2017年7月14日之前的租金，但认为凤陈公司没有按照合同约定的时间支付，已经逾期支付了。凤陈公司在一审审理中提供了其已付清2017年7月14日之前租金的相关凭证，其中最后一笔即其于2017年6月26日通过网银支付给凤陈公司金额为81856.14元的支付凭证。
二审中，凤陈公司提交了四份新证据：
1、转出方户名为凤陈公司、转入方户名为俊信公司的农业银行账户交易明细回单三份。证明凤陈公司分别于2017年7月24日、8月15日、8月21日支付俊信公司50,000元、100,000元、3,562.50元，至此，凤陈公司已支付俊信公司租金至2017年10月14日；
2、俊信公司(甲方)与湘图公司(乙方)于2017年10月14日签订的《厂房租用合同书》，约定，甲方将上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号厂区内第X栋厂房全部出租给乙方使用管理。双方商定租金为每年900,000元；本合同的使用押金为100,000元；使用期限为三年，即从2017年11月15日至2020年11月14日止；乙方应于合同签订之后，向甲方支付厂房租赁押金100,000元和第一季度的费用225,000元……。
3、湘图公司的工商营业执照，证明湘图公司的工商登记情况；
4、银行对账单和交易明细，证明俊信公司与湘图公司签订的《厂房租用合同书》已生效并实际履行。其中2017年10月14日案外人的某某代表人杨如日向凤陈公司的某某代表人陈晓陈汇款322,500元(因俊信公司与湘图公司之间的租赁是由凤陈公司介绍的，故湘图公司将押金及第一期租金通过凤陈公司转付俊信公司)。应俊信公司要求，陈晓陈于2017年10月15日向俊信公司股东及公司负责人陈菊英的父亲陈金宝汇款35,000元；凤陈公司通过公司账户向俊信公司汇款153,500元，故尚余包括100,000元押金在内的134,000元待陈晓陈与俊信公司具体结算(因俊信公司还欠凤陈公司租房押金50,000元)。
俊信公司对凤陈公司提供的上述新证据的真实性表示无异议，并确认凤陈公司已支付租金至2017年10月14日及凤陈公司与湘图公司就涉案厂房签订《厂房租用合同书》的事实。
本院认为，凤陈公司未按《厂房租赁合同书》中约定的期限向俊信公司支付租金是不争的事实。俊信公司主张其曾向凤陈公司送达了相关催告支付租金及解除合同的通知，虽凤陈公司否认收到上述通知，但鉴于双方在二审审理中均认可俊信公司已将涉案厂房另行出租的事实，故一审法院关于解除上述《厂房租赁合同书》的判决可予维持。鉴于俊信公司实际于2017年10月14日将涉案厂房出租给案外人并认可凤陈公司已支付完毕2017年10月14日之前的租金，故凤陈公司腾退返还俊信公司涉案厂房并支付俊信公司相应房屋使用费的一审判决主文应予撤销。凤陈公司与俊信公司之间的《厂房租赁合同书》第十一条第二款约定的实质是对凤陈公司擅自提前终止合同所作限制及由于凤陈公司原因导致合同非正常终止时凤陈公司应承担的赔偿责任作出约定，现俊信公司基于凤陈公司违约及双方合同已解除的客观事实主张凤陈公司支付相应的赔偿金并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7482号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7482号民事判决第二、四项；
一审案件受理费1,685.60元、二审案件受理费3,371.20元，共计5,056.8元，由上海凤陈粉体材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年十一月十七日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。