温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿商初字第1386号
原告：中国农业银行股份有限公司温州分行。
代表人：吴建伟。
委托代理人：金戈。
被告：谢启晨。
被告：温州绿城家景房地产开发有限公司。
法定代表人：楼建伟。
委托代理人：蔡国锋。
原告中国农业银行股份有限公司温州分行（以下简称农业银行）为与被告谢启晨、温州绿城家景房地产开发有限公司（以下简称绿城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人金戈，被告绿城房地产公司的委托代理人蔡国锋到庭参加诉讼；被告谢启晨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2010年6月24日，被告谢启晨与原告签订了编号为№.33105201000020180的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币1300万元，期限自2010年6月24日至2040年6月23日。借款利率执行年利率5.049%，实行等额本息还款法，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之五十计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同有效期内，发生影响贷款人债权实现的事项，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使担保权。借款的担保方式为抵押担保。被告谢启晨以坐落温州市鹿城区江滨路锦玉园2幢3901室的房产提供抵押担保，抵押物暂作价21670066元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用等。同时，被告绿城房地产公司自合同签订之日起，至借款人取的房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
原告按约于2010年7月14日向被告谢启晨发放了1300万元的贷款，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年7月起，被告谢启晨以该房产已被华夏银行查封为由，开始拖欠贷款本息。暂算至2013年8月8日被告尚欠本金12469779.59元、利息57992.61元。现请求法院判令：一、被告谢启晨立即偿还欠款本金12469779.59元、利息57992.61元（暂算至2013年8月8日），合计12527772.2元，自2013年8月9日起逾期利息及复利按合同约定计收至债务清偿之日止。二、被告谢启晨以坐落温州市鹿城区江滨路锦玉园2幢3901室房产对上述第一项诉讼请求承担抵押担保责任，原告对上述房产变卖、拍卖、折价款项享有优先受偿权。三、被告绿城房地产公司对谢启晨的上述债务承担连带保证责任。四、本案诉讼费等费用由被告承担。
被告谢启晨没有答辩和举证。
被告绿城房地产公司辩称：对案件事实没有异议，对利息方面请求法庭核对是否与合同约定一致。
在举证期限内，被告绿城房地产公司没有举证。
经审理，本院查明的事实与原告诉称的事实一致。
另查明：2010年7月14日的借款凭证上记载：借款金额为1300万元，借款执行利率为5.04900%，逾期利息为7.5735%，借款到期日为2040年7月13日，还款方式为等额本息还款。被告谢启晨与原告已经办理了抵押权预告登记（温州房预鹿城区字第100012672号），但未办理他项权利证书。现被告谢启晨未按照约定归还本息。截至2014年3月4日，被告谢启晨尚欠原告借款本金12469779.59元、利息460671.08元、复利12793.68元、罚息3838.92元。
以上事实由身份证、户口簿、未婚证明、营业执照、组织机构代码证、个人借款凭证、个人购房担保借款合同、贷款及保证承诺书、商品房买卖合同、房地产预登记证明、房地产抵押清单、利息清单等证据以及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订《个人购房担保借款合同》、《贷款及保证承诺书》未违反法律规定，依法有效，应受法律保护。原告依约发放了借款，履行了合同约定的义务，但被告谢启晨未依约还本付息，其行为构成违约。根据借款合同的约定，原告有权提前收回借款，并有权对借款本金计收利息、罚息、复利。因此，原告诉请被告谢启晨偿还借款、利息、复利、罚息符合法律规定，本院予以支持。因原告主张的逾期罚息已包含了惩罚性质，故原告要求对逾期罚息计收复利，本院不予支持。被告谢启晨提供坐落温州市江滨路和车站大道交叉北侧（原天盛集团拆迁地块二期B地块）锦玉园第2幢3921号房产作为抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。可见，被告谢启晨存在提供抵押的意思表示，以及设立担保物权的具体行为，应视为原告享有上述房产的担保物权。当被告谢启晨未能偿还上述房产按揭贷款时，原告有权就依法拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿。根据合同约定，被告绿城房地产公司为上述债务提供连带责任保证，但保证期间至办妥房产证及抵押登记手续之日止，现尚无证据表明本案所涉房产已经办理了房产权及他项权利证书，故被告绿城房地产公司仍应对被告谢启晨的上述债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谢启晨于本判决生效之日起三日内偿还原告中国农业银行股份有限公司温州分行借款本金12469779.59元，并支付利息、复利、逾期罚息（计算至2014年3月4日止的利息为460671.08元，逾期罚息为3838.92元、复利为12793.68元；自2014年3月5日起至本判决确定的履行之日止的利息、利息复利和逾期罚息，按编号为33105201000020180《个人购房担保借款合同》的约定及中国人民银行的规定执行；逾期罚息不再计收复利）。
二、若被告谢启晨未按上述规定履行付款义务，则依法拍卖、变卖被告谢启晨提供抵押的坐落坐落温州市江滨路和车站大道交叉北侧（原天盛集团拆迁地块二期B地块）锦玉园第2幢3901号房产（温州房预鹿城区字第1000126**号），所得价款由原告中国农业银行股份有限公司温州分行优先受偿。
三、被告温州绿城家景房地产开发有限公司对被告谢启晨的第一项付款义务承担连带偿还责任；但上述连带保证责任仅限上述抵押物办妥房产证书及抵押登记之前。被告温州绿城家景房地产开发有限公司连带偿还上述债务后，有权向被告谢启晨追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96967元，由被告谢启晨和被告温州绿城家景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 戴 谊
人民陪审员 蔡 红
人民陪审员 陈淑娴
二〇一四年五月四日
代书 记员 黄程祎