江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0077号
上诉人（原审原告）黄叶宏。
委托代理人蒋春贵，江苏日出律师事务所律师。
委托代理人胡宏开，高邮市珠湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）窦家权。
被上诉人（原审被告）施凤英。
两被上诉人之共同委托代理人陈联睿，江苏征远律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托代理人朱玉洁，江苏征远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘丽芳。
委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。
上诉人黄叶宏因与被上诉人窦家权、施凤英、被上诉人刘丽芳确认合同无效纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2013）邮民初字第1593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2002年11月26日，窦家权将座落于高邮市高邮镇高谢村党庄组51号的房屋卖给黄叶宏，约定房屋价格35000元，2002年11月25日付10000元，领取房产证之日付10000元，2003年春节前付5000元，2004年春节前付清余款，如黄叶宏不按期支付房款，窦家权可收回房屋，双方签订了房屋买卖协议书一份。讼争房屋原系案外人党某所有，后由党某以54000元的价格卖给窦家权。窦家权将讼争房屋出售给黄叶宏时，窦家权并未取得讼争房屋所有权，且讼争房屋土地性质是集体土地。2002年11月23日、2002年11月26日、2004年元月21日、2004年8月1日，窦家权向黄叶宏出具收据，合计收到黄叶宏购房款27000元。
黄叶宏购买讼争房屋后，自2002年起居住至今。窦家权认为是黄叶宏强行占有讼争房屋，且窦家权对黄叶宏该行为采取了报警等措施，但其未能举证证明。黄叶宏则认为是窦家权向其交付了讼争房屋。
2003年1月23日，窦家权办理了讼争房屋土地证，土地性质是国有划拨用地。2009年5月20日窦家权办理了讼争房屋房产证，产权属窦家权所有。
2010年3月5日，窦家权、施凤英将讼争房屋出售给刘丽芳，约定房屋价格120000元。刘丽芳称购买讼争房屋时，到讼争房屋地址进行了看房，但房屋是锁着的。窦家权、施凤英于2010年3月16日将房屋过户给刘丽芳。刘丽芳于2010年4月30日领取了讼争房屋的土地证。
2012年2月份，刘丽芳向黄叶宏提出要求让出讼争房屋，双方发生纠纷。
2012年3月29日，一审法院受理了刘丽芳与黄叶宏房屋迁让纠纷一案，法院于2012年12月20日作出判决，判决：黄叶宏于判决生效之日起三个月内迁出刘丽芳所有的座落于高邮镇高谢村党庄组51号的房屋。
现黄叶宏诉至法院，要求确认窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房地产买卖行为无效，并由窦家权、施凤英、刘丽芳承担本案诉讼费用。
原审认为，窦家权于2009年5月20日领取了本案讼争房屋的所有权证，根据物权法规定，窦家权至此已合法享有对该讼争房屋的所有权，即合法占有、使用、处分、收益的权利。黄叶宏虽在此之前因与窦家权协议买房实际占有、使用该房屋，但当时窦家权对该房屋并无处分权，黄叶宏亦未实际付清房款，且交易时土地性质为集体，黄叶宏一直未取得所有权，窦家权、施凤英将该房屋出售给刘丽芳是其依法行使处分权。黄叶宏认为窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房屋买卖行为系恶意串通，恶意串通表现在其买卖协议上将实为黄叶宏居住的房屋写成“空房”转让，且房屋售价为120000元，明显低于市场价格。对此，窦家权在庭审中陈述其出售该讼争房屋给刘丽芳时，确实未告知该房屋有人居住的事实，且出售给刘丽芳的售房价格120000元是其自已愿意的。刘丽芳也提出其不知房屋在出售给她前有人居住，且存有房屋争议的情况。一审法院经向高邮市房管局调查，该房于2010年3月该地段房屋售价情况，该房屋售价120000元，未低于政府部门对该地段房屋征收地税的房屋价格最低标准。黄叶宏在庭审中提供的证据不能证明窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房屋买卖行为系恶意串通。综上，对黄叶宏要求确认窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房地产买卖行为无效的诉讼请求，依法不予支持。为了维护当事人的合法权益，原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回黄叶宏要求确认窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房地产买卖行为无效的诉讼请求。案件受理费40元，由黄叶宏承担。
宣判后，黄叶宏不服，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。1、本案是复杂案件，不应适用简易程序审理；2、上诉人要求本案交其他业务庭审理的申请应当得到支持。二、一审判决认定事实有误。1、窦家权虽系2009年5月20日领取了讼争房屋的所有权证，但这并不影响黄叶宏与窦家权所签《房屋买卖协议书》的效力；2、我虽然未付清房款，但我并未违反协议。双方在《房屋买卖协议书》中约定：交第二次房款时必须见到房产证，而直到2013年诉讼时我才见到两证。由于窦家权未按约办理两证，致交清房款的条件尚未成就；3、窦家权将房屋出售给我后，就无权再将房屋出售给刘丽芳，故一审判决认定其出售行为是依法行使处分权有误；4、买房是大事，刘丽芳作为买房人不到现场看房，有违正常的交易习惯，在明知有人居住的情况下将交易房屋写成“空房”，恶意串通，骗取房产登记；5、双方在2010年3月的房屋交易价仅120000元，这是明显不合理的低价；6、窦家权与刘丽芳是亲戚关系，双方之间的买卖存在虚假的可能；7、刘丽芳不是善意取得讼争房屋。综上，窦家权、施凤英与刘丽芳之间的房地产买卖行为应确认为无效。
其在二审中提供的证据有：
1、证人姜某的证词。证明黄叶宏十几年前准备买房子，当时窦家权买了房子又不想要了，其急需钱用，想卖房子，姜生来介绍了黄叶宏与窦家权买卖房屋，窦家权当时要3.8万元，后来谈到3.5万元。窦家权的妻子施风英是知道的，她收了房款。当时谈的分期付款。
窦家权、施凤英的质证意见：证人证言不真实，且不符合新证据的要求。该证人证言的内容与协议书内容是相互矛盾的。该证人证言与本案的争议焦点没有关联性。
刘丽芳的质证意见：证人要证明的内容，刘丽芳不清楚。证人证言与本案没有关联性。
2、高邮市公安局向窦某所作的讯问笔录，证明窦家权与刘丽芳是亲戚关系。
窦家权、施凤英的质证意见：对该讯问笔录的真实性有异议，该证据是复印件，并且该书证中并无窦某的签名，且书证的内容仅仅提及到女朋友刘丽芳，也不属于黄叶宏所称的夫妻关系，该证据与本案没有关联性。
刘丽芳的质证意见：这份证据与本案没有关联性，该书证所载明的内容并不能支持黄叶宏的主张。该讯问笔录，是公安机关在侦查犯罪行为过程中所作的，黄叶宏是如何取得的，我方不得而知，对其来源我方有异议。黄叶宏庭审时说窦某与刘丽芳是夫妻关系，而这份书证仅是反映男女朋友关系，但不管是什么关系，也与本案无关。
3、一组照片，证明房屋的结构和房屋的价值。
窦家权、施凤英的质证意见：这组照片不属于新的证据。这组照片反映的情形是在我方与刘丽芳的买卖交易完成后，黄叶宏擅自违建和修缮，也未经相关部门依法审批。由于其改变原房状况，而导致价格的变动，也印证了原审不准许其申请房屋价值鉴定的情形。综上，该证据与本案也没有关联。
刘丽芳的质证意见：从这组照片可以看出，黄叶宏陈述的讼争房屋是别墅并不是事实。这是在刘丽芳与窦家权完成房屋买卖合同，并且在刘丽芳向公安机关报警后，黄叶宏突击装潢的。一审法院对其价格鉴定的申请未予准许并无不当。黄叶宏改变了房屋原来的状况。
被上诉人窦家权、施凤英答辩称：一、一审程序完全符合法律规定；二、黄叶宏未按2002年11月26日的协议约定付清房款，其拖欠房款已超出房屋总价的三分之一，窦家权有权解除该协议，黄叶宏非法强占讼争房屋，损害了窦家权的合法利益，基于其上述行为，黄叶宏不具备主张窦家权、施凤英与刘丽芳买卖协议无效的主体资格；三、窦家权、施风英于2003年领取了讼争房屋的土地证，2009年领取了房产证，2010年通过自愿等价有偿的方式与刘丽芳签署了房屋买卖合同，由刘丽芳支付了120000元的购房款，并与其办理了过户手续，双方之间的买卖合同合法有效，并已履行完毕。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘丽芳答辩称：一、一审适用简易程序审理本案完全符合法律规定；二、黄叶宏虽然与窦家权签订房屋买卖合同，但其并未付清房款，尚未取得物权；三、当时窦家权在出售房屋时，其未领取产权证，故双方的买卖合同无效；四、刘丽芳买房时并未与窦家权串通。刘丽芳在上海工作，上海、高邮两地都有房，购房实属投资，当时曾两次相约去看房，但窦家权声称自己忙，就让我四周看看。如当时知道黄叶宏也购买此房，则不会花120000元去购房。房屋过户后我才知道自己的房屋被他人所占，随即报警。五、刘丽芳与窦家权之间并无亲戚关系，房款已经结清，120000元的价格也是当初的正常交易价。六、关于法律适用问题，对方认为本案应当适用善意取得制度，但我方认为不应当适用，因为善意取得制度是针对无权处分的人处分了他人的财产，而本案窦家权在出买房屋给我时，其是房屋的所有权人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审中提供的证据有：
高邮市公安局派出所出警及当场拍摄的录像，证明刘丽芳刚从上海回来发现房屋有人居住就报警了，还可以证明当时房屋状况与黄叶宏提供的照片中的房屋状况不一致。
黄叶宏的质证意见：认可该录像中水泥墙面的房屋时本案讼争房屋。
经审理查明，原审查明的主要事实属实，本院予以确认。
二审中，黄叶宏向本院申请鉴定，本院委托江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司对讼争房屋（不含装修）的价值进行鉴定，但鉴定机构于2014年6月10日回函，认为依据现有资料，无法确定估价对象于2010年3月评估时点的房屋状况（房屋的层高、结构等基础测算数据），且申请人黄叶宏也未在规定时间内预交评估费，故无法完成价格评估，予以退回。
二审另查明，对于房款的支付，刘丽芳陈述购房时采取现金交易，看房时付定金1万元，签订合同时即2009年11月付5万元，过户时即2010年3月5日付6万元。对于资金的来源，其陈述2009年11月份5万元是其在公司拿的现金，后一笔6万元是过年前公司分红后，于2010年2月从农行取出5万元，放在家中，其向法庭提供了取款凭证。针对刘丽芳提供的取款凭证，本院到中国农业银行上海沪太支行进行调查。在中国农业银行上海沪太支行调取的户名为刘丽芳，卡号6228480038021129374，从2010年2月5日至2011年3月21日借记卡明细对帐单的内容反映，2010年2月5日当天刘丽芳向其本人的银行卡存款5万元，从2010年2月5日至2011年3月21日期间，其并未提取该5万元。
再查，窦家权的亲戚窦某以前曾是刘丽芳的男朋友。
本案二审的争议焦点为：窦家权、施风英与刘丽芳所签《房地产买卖契约》效力如何。
本院认为：窦家权、施风英与刘丽芳所签《房地产买卖契约》应确认无效。理由：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法条文的理解，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：1、当事人双方出于恶意；2、当事人之间互相串通；3、当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。而确认行为人的行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利的标准则是：如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的，即为应当知道。本案中，首先，刘丽芳与出买人窦家权的亲戚窦某以前是男女朋友关系，刘丽芳对窦家权的房屋情况应当能够了解。在窦家权带刘丽芳看房时，说自己未带钥匙，刘丽芳在无法进入屋内察看的情况下，不要求窦家权回家取钥匙让其进屋看房有违常理；其次，讼争房屋当时系有人居住，刘丽芳陈述其曾进入院子察看，那么，有人居住的房屋与无人居住的房屋，一般情况下应当能够辨别。而在窦家权告知刘丽芳讼争房屋无人居住的情况下，刘丽芳未产生任何怀疑，也未向周围邻居了解讼争房屋的居住情况有违常理；再次，刘丽芳陈述购房时采取现金交易，看房时付定金1万，签订合同时即2009年11月付5万元，过户时付6万元。对于刘丽芳资金的来源，其陈述2009年11月份5万元是其在公司拿的现金，后一笔6万元是过年前公司分红，其于2010年2月5日从中国农业银行上海沪太支行取出5万元，后放在家中，并且其向法庭提供了“取款凭证”。根据本院从中国农业银行上海沪太支行调取的户名为刘丽芳，卡号6228480038021129374，2010年2月5日至2011年3月21日借记卡明细对帐单的内容反映，2010年2月5日当天刘丽芳向其本人的银行卡存款5万元，从2010年2月5日至2011年3月21日期间，其并未提取该5万元。因此，刘丽芳本人的陈述与事实不符。综合以上分析，可以判断窦家权、施风英与刘丽芳存在恶意串通，双方所签《房地产买卖契约》应确认无效。
综上，由于当事人提供新的证据，致一审认定部分事实有误，所作判决结果不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省高邮市人民法院（2013）邮民初字第1593号民事判决；
二、窦家权与刘丽芳于2010年3月5日所签的《房地产买卖契约》无效。
一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，均由窦家权、施风英与刘丽芳各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。