衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢柯巡民初字第183号
原告：郑惠明。
原告：王秋仙。
两原告共同委托代理人：王华清。
被告：浙江祥华房地产有限公司。
法定代表人：余礼君。
委托代理人：吴乐彪。
原告郑惠明、王秋仙与被告浙江祥华房地产有限公司（以下
简称祥华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月23日
受理立案后，依法适用简易程序，由代理审判员聂留辉独任审判
，分别于2013年7月8日、7月12日公开开庭进行了审理。原告两原
告共同委托代理人王华清、被告祥华公司的委托代理人吴乐彪到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑惠明、王秋仙起诉称：2010年1月9日，两原告与被告
签订《商品房买卖合同》一份，约定：（1）原告向被告购买由被
告开发建设的位于衢州市柯城区加州洋房小区22幢3单元102号商
品房及22-
28号地下车库；（2）102号房屋总价款为365856元，于2010年1月
25日前付清；22-
28号地下车库总价款58000元，于2010年1月9日前付清；（3）被
告于2011年11月30日前取得上述房屋土地、房屋权属证书交付给
原告，逾期支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告
按约支付了房款，但被告未按合同约定交付房屋所有权证及土地使用权证，直至2012年10月23日才办结相关证书并交付给原告。
原告认为，被告的行为已经构成违约，因按照合同承担相应的违
约责任，故原告诉至法院，要求：一、判令被告支付逾期328天交
付房屋所有权证、土地使用权证的违约金41704.49元；二、本案
诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、商品房
买卖合同复印件2份，证明两原告与被告签订商品房买卖合同及被
告逾期向原告交付土地及房屋权属证书的事实；2、购房发票复印
件1份，证明原告已支付房屋总价款423826元；3、土地证、房产
证复印件各1份，证明被告实际交付给原告相关权属证书的时间分
别是2012年10月23日和2012年10月18日。
被告答辩称：本案是由于政府部门不予办理相关证书，造成
被告无法提供初始登记的权属证书，这是政府行政行为引起的，
不应由被告承担违约责任。
为证明自己的主张，被告向本院提供了如下证据：房产证复
印件7份，证明与原告同一幢楼所有房屋的初始登记时间是2012年
9月13日的事实。
本院组织原、被告双方对上述证据予以当庭质证，并认证如
下：
被告对原告出示的证据1的真实性无异议，但认为合同约定时
间2011年11月30日指的是被告完成初始登记的时间，而非具体交
付证书的时间；对原告出示的证据2无异议；对原告出示的证据3
的真实性无异议，但认为与本案无关联性。原告对被告提供的上
述证据无异议。经审查，本院对原告提供的证据2、被告提供的证
据均予以认定，对原告提供的证据1、3，本院对其真实性予以确认，对其证明对象，将结合全案予以认定。
根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案
件事实如下：
2010年1月9日，原告郑惠明、王秋仙与被告祥华公司签订《
商品房买卖合同》一份，双方约定：被告将位于衢州市麻车里大
桥南侧1号地块“加州洋房”小区第22幢3单元102室的住宅一套、
第22幢28号地下车库出售给原告，价款合计423826元；被告应当
在2011年11月30日前交付相应的土地及房屋权属证书给原告。合
同签订后，原告支付了全部购房款。时至2012年9月13日，被告才
办理完毕涉案房屋及车库的初始登记，2012年10月18日完成房产
证登记、2012年10月23日完成土地证登记。故原告诉至法院，诉
请如前。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当
事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务
或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救
措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖
合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属
有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，
被告负责办理土地使用权初始登记及负责申请该商品房所有权初
始登记，并2011年11月30日前取得上述土地、房屋权属证书，并
交付给买受人。逾期交付的，应从约定之日起，按照原告已付购
房款日万分之三计算的违约金。现原告已支付了全部的423826元
购房款（含车库），但被告迟延交付相应的土地及房屋权属证书
，已然构成违约。被告以证书未按期交付的主要原因在于政府部
门为由，要求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，因未提供证据予以证明，本院对此难以采信。通过庭审，本案当事人双方的争议
焦点在于被告违约的截止时间是完成初始登记的2012年9月13日，
还是土地证的登记时间2012年10月23日。对此，本院认为应按初
始登记时间2012年9月13日计算，理由如下：
一方面，根据物权法的有关规定，不动产物权变动采取的是
“交付＋登记”模式，不动产所有权的转移必须办理所有权登记
手续，取得权属证书。权属证书的取得，依据《城市房地产开发
经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，权属证书的登
记与核发由行政部门具体实施。权属证书的取得，首先，应由买
受人申请，出卖人应提供协助并提供必要的证明文件，即出卖人
应在约定或者法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证
、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地
产权属的初始登记的备案义务；其次，买受人在约定和法定的期
限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记
时，应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见
，出卖人所负有办证义务具体表现为：在约定或者法定的期限内
完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书
时能够提供权属证书的相关证明。具体到本案中，可见其与当事
人双方在合同第十六条第二款中的约定是一致的。另一方面，依
据《土地登记办法》第九条的规定，分户土地证的变更登记备案
需要取得分户房产证为前提，《房屋登记办法》第三十三条规定
分户房产证的取得需要完成房产初始登记、办理契税证、抵押登
记备案等步骤，这些步骤之间需按流程办理，并不能同时进行，
这就导致在办理完毕初始登记事宜后还需较长一段时间方能办理
出分户的权属证书（俗称小产权证）。本案中，如果将合同第十六条第三款理解为原告所谓的分户的权属证书，那么，在这段时
间内，义务人能否在约定的期限内完成备案义务只能寄希望于第
三人即登记机关的积极办理和权利人的积极配合及时提供应由其
提交的资料。显然，原告方的意见与实际是不符的，且显失公平
。被告祥华公司提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工
验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件，完成房地产权属的
初始登记的备案义务，且为买受人办理权属证书扫除了前置障碍
，应视为其已经履行完毕合同义务。本案中，虽然原告委托被告
办理该商品房的转移登记，但是合同条文中约定的“2011年11月3
0日”并非对办理该转移登记的约束，而系对被告初始登记义务的
约束，故本院认为，被告逾期办证的违约截止时间为2012年9月13
日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七
条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四
条的规定，判决如下：
被告浙江祥华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支
付原告郑惠明、王秋仙逾期办理座落于衢州市“祥华·加州洋房
”小区第22幢3单元102室的住宅一套、第22幢28号地下车库土地
及房屋权属证书违约金36491.42元（自2011年12月1日计算至2012
年9月13日，共计287天）。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
本案受理费844元，减半收取422元，由被告浙江祥华房地产
有限公司负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
代理审判员 聂留辉
二〇一三年七月十五日
书 记 员 徐 贞