河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第1725号原告杨明，男，1973年1月2日生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人胡建勋，河南建霞律师事务所律师。被告王福安，男，1963年7月30日生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人李钢、丰备，河南国基律师事务所律师。原告杨明诉被告王福安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨明及其委托代理人胡建勋、被告王福安委托代理人丰备到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年9月21日，原被告双方签订售房协议书一份，被告将位于郑州市××区王砦新区东区A26号楼1单元1楼2号，面积为133.67平方米的房屋卖给原告，双方约定房屋总价值为190000元整。协议签订后，原告按照约定向被告支付了购房款185000元（余款在原告取得房产证后付清）。原告实际取得房屋后，随即对本案房屋进行了装修使用，原被告双方的售房协议书签订并履行11年后，被告违背诚实信用原则，擅自违约收回房屋，强行对本案房屋断水断电，赶走原告的承租商户。被告擅自非法强行收回本案房屋后，继续将本案房屋对外出租，获取非法利益，直接导致原告正在获取收益的房屋、装修、租金收益以及其他利益遭受特别巨大损失。原告认为，原被告双方的售房协议书系双方的真实、自愿意思表示，该房屋在2004年作为被告从村集体分得的合法财产，被告具有完全的处分权利，协议书内容合法，不违反国家现行法律的强制性规定，且原告支付了当时市场条件下的合理对价，所以，双方的合同是真实、合法、有效的。被告违约后给原告所造成的各方面损失均特别巨大，为依法保护原告合法权益，为此原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告购房款185000元；2、被告按照售房协议书第八条约定，赔偿原告双倍房款38万元；3、被告赔偿原告2014年12月至2015年9月期间的租赁费损失66666.66元，并按照6666.66元/月的标准，赔偿人民法院立案之后至判决生效之日的租赁费损失;4、被告赔偿原告本案房屋装修费、设备损失、赔偿金等损失10万元；5、诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供以下证据：1、杨明身份证复印件；证明原告杨明的基本身份信息，原告具备合法的诉讼主体资格。2、售房协议书原件一份，收款收据原件一份；证明原被告双方签订合同是基于双方的真实意思表示，内容合法，不违法国家现行法律强制性规定，是真实有效的合同；证明房屋的价格为19万元整，被告已经收取了原告18.5万元购房款；证明被告应当按照第八条约定的19万元标准承担双倍赔偿房款的责任；3、原告和房屋的原承租商户签订的出租合同原件一份；证明被告收回房屋时，原告已经将房屋出租，并且正在收取租金获取利益，被告的违约行为导致原告既得利益受到损害；4、原告装修原房屋的清单、二次装修清单、设备清单一份、租房合同、赔偿协议书一份、收据一份；证明原告为装修该房屋花费了61480万元；证明原告在原房屋投入的有设备等设施；证明由于被告强行收回房屋，导致原告和承租方的合同违约，并赔偿承租方违约金3万元；5、郑州市惠济区人民法院（2009）惠民一初字第116号判决书和（2009）郑民二初字第1898号判决书复印件各一份；证明郑州市惠济区人民法院和郑州市中级人民法院司法判决对类似案件进行了支持。被告王福安辩称，1、本案纠纷系小产权房性质，双方签订的售房协议自始无效；2、我方收回房屋行为合法，不构成违约，原告诉请的损失计算无法律和事实依据；3、原告对合同无效存在过错；综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告王福安为支持其主张，向本院提供以下证据：1、王砦村村委会出具的说明一份，证明王砦新区房屋不属于商品房，土地性质为集体土地且无法办理登记手续；2、郑州市房产租赁市场管理处公布的2008年至今的2号区域三室两厅的房屋租金指导价网页截图一份、大河网2015年1月6日标题为郑州发布市区房屋自导参考价新闻网页截图一份，证明在被告返还原告的购房款中应扣除原告146400元的房屋出租收益，被告计算的该数额的依据，以及官方租赁的房屋指导价偏低，被告主张扣除的此价格合理；3、陈枝辉所著房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据郑州市中级人民法院（2010）郑民终字第351号判决书案例一份；新浪网新闻、好房网咨询、吉屋网楼市新闻所载的惠济区人民法院关于小产权房裁判案例三份，证明小产权房买卖合同自始无效。经审理查明，2004年9月21日原告杨明作为乙方、被告王福安作为甲方签订售房协议书一份，双方约定乙方在甲方购买房屋一套，地址位于郑州市××区王砦新区A26号楼1单元1楼2号，面积133.67平方米，房屋价值为190000元；甲方同时承诺在小区住户只要有办理房产证的，甲方必须为乙方办理房产证，房产证费用乙方承担；乙方在购买房屋时向甲方支付首付房款185000元，剩余部分乙方在拿到房产证后付清，房屋交付时间为2004年9月21日；甲乙双方如有任何一方违约，将赔偿对方双倍房款。上述协议签订后，原告杨明在2004年9月21日向被告王福安支付房款185000元并实际使用该房屋，被告王福安收到房款之后，向原告出具收到条一份，并在收到条签字并按手印。2014年10月25日，原告杨明作为出租方，徐灵霞作为承租方签订房屋租赁合同，约定房租租赁期间为2014年10月25日至2019年10月24日，租赁期限为5年，约定租金为80000元，每季度开始的前三天支付完毕；合同期间出租方提前收回房屋的，偿付乙方装修费，设备损失，根据使用年限双方另行协商。上述房屋租赁合同签订后，被告王福安强制收回房屋，断水断电，将原告的承租商户赶出房屋。现在房屋由被告控制并实际使用，且未向原告退回购房款。本院认为，合同双方均应按照诚实信用原则履行合同义务，原告杨明与被告王福安签订的售房协议书系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，各方当事人均应全面履行协议义务。被告王福安在签订协议后强制收回房屋，并赶走租客徐明霞的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。按合同中违约责任条款的约定，合同任何一方违约，均应向对方支付双倍房款的违约金。双方协议约定违约金为双倍房款，合同签订后，合同双方应当按照双方合同约定，依据诚实信用原则自觉履行合同约定义务，被告收回房屋行为的行为严重违反合同约定；由于房屋转让协议书签订时间为2004年，原告在房屋居住时间将近11年，房屋现在价值已远远超出原房款，被告王福安强制收回房屋，并将原告租户赶出房屋，被告主动解除合同的行为造成原告无法履行与第三方合同义务；被告搬入房屋即对房屋进行了装修，原告租客租房时亦对房屋进行了装修，虽然装修价值无法鉴定，但是实际损失属于客观事实，给原告造成财产损失较大。综上，被告应当就自己的违约行为承担违约责任，原告主张被告返还原支付房款185000元并支付380000万元违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告向被告偿付10万元装修补偿费用等损失，原告并未提供充分证据证明其装修、设备等损失，原告提供证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己的主张有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告王福安于本判决生效后十五日内返还房款185000元并支付380000万元违约金，共计565000元；二、驳回原告杨明其他诉讼请求。如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11117元，由原告杨明承担2532元，被告王福安承担8585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  滑明勋审 判 员  李 森人民陪审员  郭 捷二〇一六年六月十八日书 记 员  宋 阳