北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6931号
上诉人（原审被告）：景振涛，男，1991年2月6日出生。
被上诉人（原审原告）：李稷，女，1971年12月13日出生。
委托代理人：王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
上诉人景振涛因与被上诉人李稷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第17946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
景振涛上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李稷的诉讼请求。事实和理由：原审法院显失公平，原审法院已认定双方租赁合同于2015年3月18日解除，那原审法院应判决李稷退还我已交付的房屋押金及已交付的2个月房租费用，原审法院未就此进行处理，违反了公平原则。
李稷辩称：同意原审判决。我认为原审法院判决违约金并不高，景振涛给我造成的损失远远大于一审判决数额。收回房屋后，我们再次出租向中介缴纳了服务费一万多元，一审判决的金额没有弥补我的损失。对于景振涛主张的押金、租金，一审法院跟他说过可以另案起诉。
李稷向一审法院起诉请求：1、景振涛赔偿我违约金54854元，支付中介损失22856元，免租期两个月损失45712元，共计123422元；2、景振涛将租赁房屋内所有物品腾空。
一审法院认定事实：2014年6月19日，李稷（出租方，甲方）与景振涛（承租方，乙方）签订北京市房屋租赁合同（下称：租赁合同），合同约定内容有，第一条，房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市丰台区×××603（下称诉争房屋），建筑面积214.7平方米……第三条，租赁期限：（一）房屋租赁期自2014年6月20日至2019年8月19日，共计5年零60天；（二）免租期为自2014年6月20日至2014年8月19日，免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用……第四条，租金、支付方式及押金：（一）租金标准：月租金为人民币22856元；（二）支付方式：该房屋租金支付方式为季付，乙方应于本合同生效2个工作日内向甲方交付第一期租金为：人民币68568元，乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金；……（五）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金：人民币22856元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方；……第五条、其他相关费用的承担方式：（一）租赁期内的下列费用中，（7）由甲方承担，（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（8）由乙方承担：（1）水费；（2）电费（包括公共区的用电每层均摊）、（3）电话费、网费、（4）卫生费、（5）车位费、（6）物业管理费、（7）因乙方装修引起的消防设施改造安装费、（8）房屋租赁税费、（9）空调维修保养费、（10）电梯维保费、（11）消防维保费、（12）房屋主体的维修费用、（13）供暖费、（14）其他费用：中介费；（二）居间服务费，（1）合同签订之日，甲方按本合同月租金的100%，一次性向丙方支付居间服务费为人民币22856元……第九条，房屋返还：（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期限届满或提前解除本合同后当日返还该房屋……第十条，合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达10000元的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、利用房屋从事违法活动……第十一条、违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失等。合同签订后，景振涛交纳首期租金及押金22856元。2014年8月30日，李稷向北京迈动力房地产经纪有限公司交纳中介费用22856元。双方在庭审过程中均认可签订合同时该房屋尚未取得房屋产权证，房屋产权证登记的该房屋地址为：丰台区×××603。
2015年2月16日起，李稷通过短信方式多次向景振涛催促付款。2015年2月27日，李稷通过短信方式告知景振涛其本人账户。2015年3月3日，李稷收到景振涛分三笔转账总计17725元，2015年3月14日，李稷收到景振涛向其转账50000元。2015年3月10日，李稷向景振涛发送短信，内容为：“按照合同约定，你已单方面违约，请你明天搬离租赁的603房间，赔偿损失并将房屋恢复原状”。2015年3月15日，景振涛向李稷发送短信，内容为“李哥，钱给你打过去了，有不周的地方你见谅，下次房租不会晚一分钟，最后一次”。2015年3月18日，景振涛向李稷发送短信，内容为：“您好李哥：既然房子不想让我租了，今天把后来我给你的五万房租金转我卡上吧，收到钱后开始搬东西，明天您直接来收房就行”并附有景振涛的工商银行账号。李稷回复短信，“下午2：00见面说此事。”2015年3月18日，李稷单方前往诉争房屋进行收房。并于2015年3月20日将诉争房屋另租他人。庭审中，双方均认可合同中约定的逾期十五日的最后一天应为2015年3月6日，均认可在景振涛已交付的租金中扣除2015年2月19日至2015年3月18日的租金22856元。景振涛陈述其于2015年9月底10月初左右进入诉争房屋，诉争房屋现由其占有使用。
经查，景振涛因2015年3月1日23时许因与其妻子发生口角并将其妻打伤被处以行政拘留十日（2015年3月4日至2015年3月14日）及罚款200元的处罚。
在庭审过程中，景振涛陈述免租期内因诉争房屋未办理消防验收而与李稷口头协商租期顺延15日，李稷对此不予认可。景振涛陈述2015年3月18日的短信系其妻子所发，其本人当时在山东，对此事不知情。
另，经询问，对于景振涛2015年2月19日之后支付的租金，李稷要求折抵违约金后另案处理，景振涛要求另案处理。对于景振涛已经交付的押金，李稷主张折抵损失，景振涛要求另案处理。
一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且该协议未违反相关法律法规，应为合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。双方均认可合同中约定的李稷享有单方解除权的成就条件为截至2015年3月6日景振涛未能交付全部租金，而根据本案证据情况，景振涛在2015年3月6日前未能按照约定支付租金，故李稷据此享有单方解除权。李稷2015年3月10日向景振涛发送短信时，景振涛因被行政拘留无法收到该短信，但其2015年3月18日明确回复李稷要求李稷将其2015年3月14日收到的房屋租金退还后双方解除合同，其进行腾退房屋，则可以确认景振涛2015年3月18日已经收到解除通知并对双方租赁合同的结算方式作出意思表示，故对于景振涛关于房屋租赁合同尚未解除的辩称意见，法院不予采信，对于解除通知到达的日期法院确认为2015年3月18日，故双方租赁合同的解除日期为2015年3月18日，对于景振涛陈述的2015年3月18日短信系其妻发送，本人并不知情的相关意见，法院不予采信；租赁合同解除后，景振涛应当返还房屋，故对于李稷主张要求景振涛将诉争房屋内物品腾空的诉讼请求，法院予以支持。对于李稷主张的违约金54854元，考虑到景振涛被拘留的实际情况，结合其支付租金的实际日期、李稷将诉争房屋另行转租的实际日期，且本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过李稷在房屋租赁期间的实际经济损失，故根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为22856元；对于李稷主张的中介费损失和免租期损失，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2016年6月8日判决：一、景振涛于判决生效后十日内给付李稷违约金二万二千八百五十六元；二、景振涛于判决生效后十日内将位于北京市丰台区×××603室房屋内物品腾空；三、驳回李稷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，双方均未提交新证据。
本院认为：景振涛与李稷签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，景振涛未按照合同约定按时交纳租金，且截至2015年3月6日即李稷享有解除权成就日期，景振涛仍未交纳租金，故李稷有权行使租赁合同解除权，景振涛应向李稷承担违约责任，对李稷要求景振涛支付违约金及腾退诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持，一审法院参考合同履行情况、过错程度等，酌情确定违约金数额，并无不妥。
关于租赁合同解除时间问题，一审法院依据景振涛2015年3月18日回复短信内容，认定景振涛于此日已经收到解除合同通知并对双方租赁合同解除作出意思表示，认定双方租赁合同于2015年3月18日解除，并无不当。虽景振涛辩称上述回复短信系其妻子所发，其本人不知情，但景振涛并未就此提交相应证据予以证明，故对其此项抗辩，本院不予采信。
另，虽景振涛上诉称原审法院应判决李稷退还其已交付的房屋押金及已交付的2个月房租费用，原审法院未就此进行处理，违反了公平原则问题，但因景振涛作为原审被告在一审审理中并未就此提出反诉，且景振涛已表示就上述请求将另案处理，故原审法院对此并未处理，并无不当，景振涛的此项抗辩，本院不予支持。
综上，景振涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2768元，由景振涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 刁久豹
代理审判员 刘慧慧
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘梦辰