上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5107号
原告沈之泓。
委托代理人张慧，上海市方正律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓。
委托代理人钟蕾。
委托代理人陈家新。
原告沈之泓诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。在诉前调解阶段，因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。2014年9月15日，因原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对房屋修复费用进行审价。本案于2015年2月28日公开开庭进行了审理，原告沈之泓及其委托代理人张慧、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人钟蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈之泓诉称：2010年10月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》两份，约定原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号X室和XX室房屋，其中X室建筑面积78.30平方米，另有地下附属面积84.66平方米，房价为人民币2，797，045元，XX室建筑面积113.43平方米，房价为2，518，259元，以上合计5，315，304元，该房价中包含房屋全装修价格；被告应于2012年3月31日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应向原告支付违约金，标准为原告已付房款的万分之三，自2012年4月1日起算至实际交付为止。原告所购房屋实际为一套地上三层、地下一层的联体别墅。合同签订后，原告依约付款，被告于2012年3月30日向原告交付了房屋钥匙，并交给原告《住宅工程质量分户验收合格证明书》，验收结论为合格，但原告发现房屋存在质量问题，包括墙面、露台、阳台、卫生间渗漏水，大理石空鼓、褪色、开裂、爆皮，地砖空鼓，木质地板、楼梯不平、松动、起皮脱落，墙面、木门边套霉变、墙面起鼓等。原告多次要求被告维修，虽经维修，但被告的维修行为无法将质量问题修复，导致原告无法入住使用，原告要求继续维修的要求遭到被告拒绝。原告认为，被告交付的房屋并无全装修分户验收合格的证明书，是未经合法验收程序的不合格房屋，且房屋存在诸多质量问题，被告的交房行为无效，应视为被告未按约交房，被告应承担违约责任。故为维护自身权益，原告诉于本院，要求：1、被告赔偿原告青浦区赵巷镇99弄202号101室和102室的房屋修复费用233，530元；2、被告支付原告违约金（自2012年4月1日起至被告修复完毕房屋验收合格之日，每天按房价5，315，304元的万分之三计算）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉请的计算期间为自2012年4月1日至判决生效之日后六个月。
被告上海正泽房地产有限公司辩称：同意赔偿房屋修复费用。被告已经按照合同约定的期间交付房屋，房屋存在的质量问题均是局部的，仅是在使用上存在瑕疵，并不是不能使用，应参照合同约定的以修复费用的0.1倍进行赔偿。
经开庭审理查明：2010年9月1日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路XXX号X室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为78.30平方米，另有地下附属面积84.66平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，797，045元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，原、被告签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄XX室（复式）房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为113.43平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，518，259元。其他合同条款与X室房屋的合同条款一致。
上述合同签订后，原告支付了全部房款共计5，315，304元。2012年3月30日，原告应被告的通知，前往现场办理收房手续。原告发现房屋存在质量问题，即向被告提出异议并要求维修，被告要求原告先行收取房屋钥匙，再由其进行维修，故原告收取房屋钥匙。此后被告虽多次维修，但均未能解决问题。原告至今未入住使用系争房屋。
另查明：2012年3月23日被告取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
又查明，原告于2013年6月向本院起诉，本院在诉前调解阶段组织双方进行调解，在调解过程中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据当事人的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号X、XX室房屋质量问题司法鉴定意见书》。现场检测鉴定情况为：1、渗水情况调查，1）地下室：娱乐室北墙、东墙及视听室南墙有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、局部更换，吊平顶多处有明显潮湿、发霉痕迹，局部平顶存在变形起拱。北外墙面饰面砖明缝水泥砂浆勾缝局部缺失。2）一层：餐厅东部墙体有明显渗漏痕迹，墙纸拼缝处卷边脱开、局部空鼓脱落，吊平顶多处有明显潮湿痕迹，在卫生间平顶区域有潮湿痕迹，个别门框浸水变形。3）二层：卧室南部墙体、南北端及东部墙体有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、拼缝处卷边脱开、局部墙纸已经更换、铺贴空鼓，楼梯间木地板浸水起壳，南卧室木制家具脚部浸水开裂。露台外墙面饰面砖明缝水泥砂浆勾缝局部缺失，雨水管下端弯管松脱，露台整体排水不畅。4）三层：南北端及东部墙体有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、拼缝处卷边脱开、局部更换。露台雨水管大段缺失，露台靠墙泛水处墙面砖有明显潮湿痕迹。2、地砖及墙面砖情况调查，1）地下室大理石地砖部分区域表面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹。2）一层大理石地砖空鼓共计19块，部分区域表面出现点状爆裂，少量点有修补痕迹。3）三层卫生间大理石地砖空鼓共计11块。3、露台情况调查，三层南露台与露台槛高差为20mm，室内与露台槛高差为40mm。4、电线套管安装情况调查，对平顶空调回风口附近电线进行抽查，局部接头处电线套管缺失，存在一定安全使用隐患。5、楼梯踏步木质装饰面板情况调查，楼梯踏步木质装饰面存在明显拼缝，缝隙过大。6、房屋其他损坏调查，入口台阶砖砌栏板存在竖向裂缝，三层北侧露台女儿墙粉刷压顶开裂。根据现场调查和检测结果，鉴定房屋存在的质量问题分析如下：（1）地下室娱乐室北墙、东墙及视听室南墙有明显渗漏水痕迹，与外墙防水层失效有关；吊平顶多处有明显潮湿、发霉痕迹，与房屋水管爆裂漏水，地下室通风不畅、环境潮湿有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，主要与露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）第5.4条的要求有关。外墙饰面砖勾缝施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.3.9条“饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。”的要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）一层卫生间平顶区域潮湿痕迹，个别门框浸水变形，二层楼梯间木地板浸水起壳，南卧室木制家具脚部浸水开裂与房屋水管爆裂漏水、平顶及木门框浸水有关。（4）地面大理石地面点状爆裂，与大理石材质有关；大理石墙地砖、墙地面瓷砖空鼓，与施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.2.5条“饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。”及第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。”的要求有关。（5）露台雨天易出现雨水倒灌现象，与露台槛较低、露台排水路径不畅通有关。（6）局部电线敷设套管缺失，与施工质量不符合《住宅装饰装修验收标准》（DB31／30-2003）第5.1.4条“室内布线应穿管敷设，……”的要求有关。（7）楼梯平台木质装饰面拼接处拼缝偏大，与施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第5.2.2条“木、竹地板面层应平整光洁，无明显划痕、碰伤。缝隙应紧密均匀，接头位置应错开”的要求有关。（8）台阶砖栏板墙裂缝，与台阶地基处理施工质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第4.2条的要求有关；三层北侧露台女儿墙粉刷压顶开裂，与温度变化有关。修复方案：（1）对地下室外墙渗水，可对地下室外墙失效的防水层拆除重做。对于地下室墙面平顶装饰物的潮湿发霉，应拆除重做，并加强地下室通风，并设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。（2）对露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密实，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水使室内墙纸平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。（3）对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。（4）对露台易出现雨水倒灌至室内现象的，可更换大直径落水管，确保排水畅通，在可能条件下，加高露台门槛。（5）对电线套管缺失的应予补全。（6）对楼梯木质装饰面拼缝过宽的，可对缝隙填嵌后重新油漆。（7）待入口台阶沉降基本稳定后，对入口台阶砖砌栏板裂缝采用压力灌浆进行处理；对女儿墙压顶粉刷开裂的，可铲除开裂的粉刷，并进行重做。鉴定意见：（1）地下室墙体出现渗漏水，是由于外墙防水层失效；吊平顶多处有明显潮湿、发霉痕迹，与房屋水管爆裂漏水、地下室通风不畅，环境潮湿有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求及外墙饰面砖勾缝施工质量不符合规范要求。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）一层卫生间平顶区域潮湿痕迹，个别门框浸水变形，二层楼梯间木地板浸水起壳，南卧室木制家具脚部浸水开裂与房屋水管爆裂漏水、平顶及木门框浸水有关。（4）地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是由于施工质量不符合规范要求。（5）局部电线敷设套管缺失，是由于施工质量不符合相关规范要求。（6）楼梯木质装饰面存在拼缝过宽，是由于施工质量不符合相关规范要求。（7）入口台阶砖栏板墙裂缝，是由于入口台阶地基处理施工质量不符合相关规范的要求；三层北侧露台女儿墙粉刷压顶开裂，与温度变化有关。鉴定人员出庭就鉴定报告接受当事人的质询。鉴定人员表示：根据现场查看的情况，系争房屋现只能作为一套整体使用。房屋存在的主要问题是防水层失效导致渗漏水，尤其是露台处，整个地下室及地上三层的墙面均因渗水而潮湿霉变，另地砖、瓷砖及大理石的品质存在问题。房屋存在的质量问题，会给原告使用造成不便。根据鉴定意见书所出具的维修方案进行维修后，系争房屋能正常使用。因系争房屋为精装修房屋，使用的装修材料较多，从装修施工至实际入住使用，建议半年时间。原告认为其购买的是别墅形式的精装修房屋，从功能角度来说，房屋的质量问题很严重，根本无法使用。被告认为从装修施工至实际入住使用需半年时间的期限过长，同小区质量问题更为严重的房屋，鉴定人员建议修复期间为三个月。
因原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海东方投资监理有限公司出具审价报告，结论为：系争房屋的修复造价为233，530元。双方均表示对该报告没有异议。
还查明，2013年11月25日，本院对同小区沈学琴、王业伟诉本案被告商品房预售合同纠纷案件进行判决，判决内容为：一、上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内对沈学琴、王业伟购买的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋依照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的维修方案进行维修；二、上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付沈学琴、王业伟装修补偿金人民币15，000元；三、准予上海正泽房地产有限公司向沈学琴、王业伟支付补偿金（自2012年4月起按照每月4，750元的标准计算至维修完毕之日止，此款总额扣除15，000元），此款上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起六十日内支付给沈学琴、王业伟。该判决已生效。
以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、房款发票、上海市新建住宅交付使用证、司法鉴定意见书、审价报告、（2013）青民三（民）初字第2929号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、从表面上看，房屋渗水痕迹严重影响美观，且漏水导致房屋内充满霉味，电路也存在问题，根据房屋质量鉴定意见书的内容，系争房屋的质量问题严重影响使用。2、被告销售系争房屋时，对外宣传的楼书上写明的是地上三层、地下一层的联体别墅，原告看到该宣传后才去购房，且样板房也是以别墅形式展示。在签订合同时，被告要求原告签订两份商品房预售合同，由此原告才知晓房屋是按照公寓房建造，故需要签订两份合同。被告将房屋交付给原告时，两套房屋已经是上下打通统一装修的一个整体，但该全装修房屋未经报验，被告的交房行为是违约行为，是无效的，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任。已生效判决是以租金方式做出处理，月租金标准为9，500元，但本案系争房屋的房价高于该房屋，坐落位置优于该房屋，房屋质量问题较之更严重，原告认为月租金标准为12，000元。为此，原告提供：1、照片，证明被告交付的房屋存在质量问题；2、楼书，证明被告销售房屋时对外宣传为别墅；3、新建住宅质量保证书、分户验收合格证明书、新建住宅使用说明书，证明被告报验的房屋为毛坯房；4、建交委陈述笔录、法人约谈笔录、被告授权委托书、行政处罚决定书，证明被告交付的全装修房屋未按照国家规定办理工程质量监督手续，建交委已对此做出处罚。
被告表示：1、从鉴定报告可以看到，房屋质量问题主要集中在地下室，主要问题是潮湿、渗水，但并未影响房屋的主要使用功能。2、房屋质量问题都存于局部，仅在使用上存在瑕疵，故对以逾期交房违约金标准要求被告承担责任的请求不予认可。被告同意按照已生效判决中以租金损失角度进行处理的意见，但认为本案系争房屋的质量问题相对较轻，月租金标准应调低50%，且该金额中包括按照修复费用0.1倍的赔偿。对原告第二项诉请提出的计算期间，被告对起始时间没有异议，但认为应计算至判决生效后3个月。对于原告提供的证据：对证据1的真实性、关联性无法确认；对其他证据的真实性均无异议，但认为建交委的处罚是行政部门的行政行为，与本案房屋质量问题没有必然联系。
原、被告对于租金标准未有一致意见，但均未提出租金评估申请。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉两套房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋并收取房屋钥匙，应认为被告已完成交付房屋的义务。故对原告主张被告存在逾期交房的事实，本院不予采信。原告按合同约定的逾期交房标准要求被告承担责任，本院不予支持。本院认为，被告交付的房屋应符合合同约定。原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告也多次进行维修，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应按审价报告确定的数额承担赔偿的责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，原告收取房屋后，至今无法入住使用，且根据审价报告的结论，系争房屋的维修费用达23万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。双方对于房屋租金存在争议，但均未提出评估申请。本院根据房屋质量问题长期以来对原告生活的影响、维修期间、修复后至入住必要的等待期间等因素，对系争房屋的租金酌情定为每月9，500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈之泓修复费人民币233，530元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈之泓空置费损失（自2012年4月1日至本判决生效之日后六个月，按每月人民币9，500元计算）；
三、原告沈之泓的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，803元，减半收取计人民币2，401.50元，由被告负担；鉴定费人民币30，000元（被告预付），评估费人民币7，000元（原告预付），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一五年四月二十二日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。