辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一初字第00004号
原告：丹东金田暖通设备安装有限公司，住所地丹东市振安区金矿街河南小区7幢2号。
法定代表人：周绍成，董事长。
委托代理人：刘福江，男，1962年12月8日出生，该公司法律顾问，住丹东市振兴区八经街24号3单元609室。
委托代理人：冯广耀，男，1958年7月25日出生，该公司业务经理，住丹东市振兴区二纬路80号楼6单元605室。
被告：东港鸿丰房地产综合开发有限公司，住所地东港市孤山镇南街一组。
法定代表人：李兰生，董事长。
委托代理人：李兰京，男，1962年4月17日出生，该公司股东及监事，住东港市孤山镇南街五组。
原告丹东金田暖通设备安装有限公司与被告东港鸿丰房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理并于2014年1月27日立案，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案。原告丹东金田暖通设备安装有限公司（以下简称金田公司）的委托代理人刘福江、冯广耀，被告东港鸿丰房地产综合开发有限公司（以下简称鸿丰公司）的委托代理人李兰京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金田公司诉称，被告系经过国家相关机关批准设立的房地产开发公司，2011年被告受让位于孤山镇南街一组的土地使用权，经批准，投资建设了孤山大市场。2013年6月，被告因资金困难，经被告股东会决议决定转让孤山大市场3、4号楼第三层301、302室。经原、被告协商，于2013年6月8日签订房屋买卖合同。合同约定：原告购买被告所有的孤山大市场3、4号楼第三层301、302室，面积1886.568平方米（其中：301室建筑面积为910.239平方米，302室建筑面积为976.329平方米），单价每平方米为6361元，合同总价款为1200万元；乙方保证该转让的房地产无抵押、无对外担保、产权无争议；原告在合同签订后交付给被告全部房款，此前被告欠原告300万元借款抵顶购房款；原告支付购房款后，被告承诺立即办理产权证过户给原告；房屋买卖产生的相关费用由被告承担。合同同时还约定了其他权利义务内容。合同签订后，原告于2013年6月18日将购房款一次性支付给被告，被告收到购房款后，给原告出具了收款收据。原告履行全部义务后，即要求被告履行合同约定的办理房屋产权证过户手续，同时交付给原告，被告因与他人发生纠纷，仅将302室房屋办理了产权证照过户手续，301室房屋至今未能办理，没有交付。被告不能全面履行合同的行为损害了原告的合法权利。请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效（孤山大市场3、4号楼第三层301室，房屋面积910.239平方米，房屋价值579万元）；被告办理301室房屋产权证照变更过户手续；被告立即将301室房屋交付给原告。
被告鸿丰公司辩称，原告所述均是事实，原告已给付购房款，被告也收到该笔购房款。2013年6月8日，原、被告签订了涉案房屋的买卖协议，约定总价格是1200万元，2013年6月10日，被告与商场业主签订了买卖告知书，方圆商城盖章，业主签字，方圆商城是被告的下属企业。2013年6月18日，原告电汇900万元，加上之前欠付的300万元，共计1200万元，2013年6月20日，办理了302室房屋的产权证照，在办理301室房屋产权证照时，由于被告的法定代表人李兰生与案外人袁家义有债务纠纷，袁家义申请东港法院将涉案301室房屋查封，房屋买卖协议无法履行。被告同意继续履行与原告签订的房屋买卖协议。
原告金田公司为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：
证据1、原告与被告于2013年6月8日签订的购房协议，协议内容约定甲方（原告）购买的房产为乙方（被告）所有的位于东港市孤山镇南街一组孤山大市场3、4号楼第三层（房产证号：东房权证村字第201102171616010**号）及坐落土地（土地证号：东港国用2011第310**号）。房产面积1886.568平方米；土地面积566.15平方米。乙方保证甲方所购买的房产没有抵押，未作为担保物提供担保，无所有权及使用权等争议。协议约定房产价格含土地价格评估价值约1200万元，因此，经甲乙双方协商，购买房产及土地价格确定为1200万元。协议约定房产买卖相关税费由乙方承担，乙方协助甲方办理所有房产买卖过户手续。甲乙双方签订房产买卖协议后，甲方在规定时间内以支票或现金方式将购房款支付给乙方；乙方在协议签订前因经营资金不足向甲方的借款300万元抵顶甲方此次部分购房款。证明双方购买的标的物是本案原告起诉争议的301室房屋；证明单价及总标的额；均有双方当事人的签字盖章，是双方当事人真实意思表示。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议，对证明的问题无异议。
证据2、2013年6月8日被告方股东会决议及股东身份证明。内容为鸿丰公司（原东港财兴房地产综合开发有限公司）为解决经营资金不足，协议将位于东港市孤山镇南街一组孤山大市场3、4号楼第三层及坐落土地（土地证号：东港国用2011第310**号）。房产面积1886.568平方米；土地面积566.15平方米，整体出售给金田公司，出售价格1200万元。证明被告是一个有限责任公司，在处置重大财产时按公司法的规定应当经董事会或股东会议研究决定，被告处分重大财产将价值1200万元的房屋出售给原告，符合公司法规定的形式要件，所以签订的合同是合法有效的（被告公司有二位股东，分别是李兰生和李兰京）。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议，对证明的问题无异议。
证据3、2013年6月10日承租业主告知书并于同日承租业主签字确认，分别是费小军承租的301室和王菲菲承租的302室，同时告知方圆商城。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议，对证明内容无异议。
证据4、涉案房屋房产证，证明涉案房屋的产权现仍然记载在被告名下，没有办理变更手续。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
证据5、涉案房屋土地证，证明涉案房屋所坐落的土地使用权现仍然记载在被告名下，没有办理变更手续。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
证据6、原告付款证明（10张，8笔汇单，1张借据，1张收据。第1张是900万元的汇单，第2至8张是300万元的汇单，300万元的借据，1200万元的收据），2013年6月18日给付被告购房款900万元；2012年8月28日给付216000元；2012年8月6日给付185000元；2012年2月25日给付1455000元；2012年5月18日给付242500元；2012年5月14日给付242500元；2012年8月27日给付398900元；2012年7月2日给付290000元，以上合计12029900元，通过银行电汇方式支付鸿丰公司（原东港财兴公司）购房款，收款人为李兰生（汇款人孙丹丹为原告的出纳员，也是原告的股东，用其个人的银行卡向被告法定代表人李兰生个人的银行卡汇款，孙丹丹以原告名义向被告汇款900万元）。
被告鸿丰公司质证意见，对该组证据无异议。
证据7、东港法院于2013年6月20日作出的（2013）东民初字第2698-1号民事裁定，证明对涉案孤山大市场3、4号楼三层301室和302室房屋予以查封。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
证据8、原告向东港法院提出保全异议书；2013年7月1日原告对该裁定提出异议。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据真实性无异议。
证据9、东港法院解除查封裁定书，2013年8月30日作出的（2013）东民初字第2698-2号民事裁定，解除对302室房屋的查封，原告办理过户手续。证明原、被告的房屋买卖是合法有效的。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
证据10、东港法院民事判决，2014年1月6日作出的（2013）东民初字第2698号民事判决，已上诉至丹东中院民三庭，正在审理中。判决为鸿丰公司给付袁家义借款128.3万元及利息；李兰生返还袁家义借款20万元及利息；驳回袁家义其他诉讼请求。鸿丰公司及李兰生本人与案外人袁家义发生的是债权债务纠纷，原、被告间是物权纠纷，物权优先于债权。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
证据11、东港法院立案一庭笔录，询问人是高玉斌，被询问人是邹积富。
被告鸿丰公司质证意见，对该证据的真实性无异议。
本院的认证意见，被告对原告提供11份证据的真实性及所证明的问题，均无异议，本院对原告所提供的证据1-6予以采信；证据7、证据9为法院生效裁定，本院予以采信；证据10（2013）东民初字第2698号民事判决，已经被本院撤销，不予采纳；证据8所证明的事实已由证据9所证明，本院予以采信；证据11与本案房屋买卖合同无关联性，本院不予采纳。
被告鸿丰公司未向本院提举证据。
基于当事人的举证质证，并结合各方的陈述，认定案件事实如下：
2013年6月8日，经被告鸿丰公司股东会决议决定为解决经营资金不足，转让大市场3、4号楼第三层及坐落土地整体出售给原告金田公司，价款为1200万元。
2013年6月8日，原告金田公司与被告鸿丰公司签订购房协议，约定原告购买被告所有的坐落于东港市孤山镇南街一组孤山大市场3、4号楼第三层（房产证号为东房权证村字第201105171616010**）及坐落土地（土地证号为东港国用2011第310**）。房产面积1886.568平方米，合同总价款为1200万元；被告保证原告所购买的房产无抵押、无对外担保、无使用权及所有权等争议；为了方便原告购买需要，经协商被告先将原告购买的房产在房产管理部门将原房产证分别拆分为两本独立的房产证，然后再分别过户给原告；由于被告2013年已将原告购买的房产出租，约定2013年前业户租赁合同租金归被告收取，2014年租赁合同由原告与业户签订，租金归原告收取等事项。双方均在协议上签字并加盖单位公章。
2013年6月10日，原告向房屋的承租人送达告知书，承租人在告知书上签字并加盖东港市孤山镇方源商城的公章及卢东印章。
被告按约定将卖与原告的房屋于2013年6月27日分拆为301室和302室两个分别独立的房屋产权证书（其中：301室建筑面积为910.239平方米，302室建筑面积为976.329平方米）。涉案房屋301室的房屋所有权人及土地使用权人均登记为被告鸿丰公司。
合同签订后，此前被告欠原告300万元借款抵顶购房款，原告于2013年6月18日给付被告900万元，原告已经付清房款合计1200万元。被告收到购房款后，给原告出具了收款收据。
原告履行全部义务后，即要求被告履行合同约定的办理房屋产权证过户手续，同时交付给原告，因被告与他人发生债权债务纠纷，2013年6月20日东港法院将301、302室予以查封。原告对此提出异议，东港法院于2013年8月30日对302室房屋予以解除查封。原告将302室房屋办理了产权证照过户手续，301室房屋至今未能办理过户，没有交付。原告请求依法确认房屋买卖合同有效，被告协助办理过户手续并将房屋交付而诉至本院。
在诉讼中，原告表示放弃交付涉案房屋的诉讼请求。
另查明，被告与案外人之间的债权债务纠纷（2013）东民初字第2698号民事判决一案，在本院审理本案的过程中，已被我院以（2014）丹民三终字第00125号民事裁定所撤销并发回重审。
本院认为，原告金田公司与被告鸿丰公司所签订的涉案房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并依法有效。依法成立的合同，受法律保护，且对合同相对人具有约束力，各方应按合同约定履行各自义务。现原告已经付清涉案房屋的购房款，被告业已出具收款收据。签订房屋买卖协议后，原告已经对处于出租状态的房屋租赁人进行告知，并得到承租人的认可。2013年6月18日，在原告已付清购房款的情况下，因被告与案外人存在债权债务纠纷，案外人申请人民法院于2013年6月20日将涉案301室房屋予以查封。原告对此不存在过错，鉴于涉案房屋被人民法院业已查封，当前暂不具备办理房屋过户手续的条件，待涉案房屋查封纠纷解决后，双方可协商办理房屋其他手续。关于交付房屋一节，原告在诉讼过程中，明确表示放弃该项请求，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告丹东金田暖通设备安装有限公司与被告东港鸿丰房地产综合开发有限公司于2013年6月8日签订的房屋买卖协议中关于301室房屋买卖合同合法有效；
二、驳回原告丹东金田暖通设备安装有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费52330元，由被告鸿丰公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。若在上诉期满后七日内未缴纳上诉费，则视为自动放弃上诉权利。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 王晓宇