广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第278号
上诉人（原审被告）：邓湘，女，汉族，住广东省珠海市，身份证号码：×××0029。
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
负责人：欧阳湘波。
委托代理人：莫韵诗，律师事务所律师。
上诉人邓湘与上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，邓湘是珠海市香洲区吉大九洲大道中＊＊＊的所有人，该房屋建筑面积为101㎡，用途为：成套住宅。
梅华物业有限公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2010年5月18日在吉大街道办和莲花山社区居民委员会的主持和协调下，经居民代表（业主委员会筹备组）投票选举，梅华物业公司于2010年5月正式进入小区进行管理，与业主委员会筹备组签订物业管理委托合同，合同在主管部门备案，服务期限为五年。此事件并登载在珠江晚报上。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会续签物业管理委托合同，约定由梅华物业公司（乙方）继续对莲花山小区进行物业管理服务，合同期限自2013年5月19日起至2018年5月19日止，物业服务合同就公共环境卫生、治安防范、房屋建筑共用部位和共用设施设备的维护养护和管理等物业服务事项进行了约定，同时该合同第九条约定，物业收费标准住宅为每月0.45元／㎡、商业用房及商铺为每月1.5元／㎡；楼道内防盗系统维修费为每月4元；公用水费、电费等按量分摊。合同第十一条约定，业主每次交纳物业管理费的时间为每月的1-10日。合同第十二条约定，若业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，每天按应缴物业管理费的千分之五交纳滞纳金。
经核实，梅华物业公司主张，邓湘应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3181.5元（101㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元、公共维修基金463元；前述物业管理服务费按分段计算滞纳金。梅华公司于2014年1月25日已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。
梅华物业公司在原审中的诉讼请求为：1、请求邓湘支付物业管理费3181.5元、滞纳金3000元、公摊水电费70元、公共维修基金463元，共计6714.5元（暂计2008年5月至2014年2月）；2、诉讼费由邓湘承担。
原审法院认为，梅华物业有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区莲花山小区居委会及小区其他业主能够证实从2008年5月起，梅华物业公司一直为莲花山小区业主提供物业管理服务，后梅华物业公司已与莲花山小区业主委员会正式签订物业服务合同。邓湘所有的吉大九洲大道中＊＊＊在上述物业管理范围内，应向梅华物业公司支付相应的物业管理服务费用。因此，邓湘应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3181.5（101㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元，费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。梅华物业公司主张，邓湘应向其支付已拖欠的公共维修基金463元，对此，原审法院认为，该公共维修基金系莲花山小区业主委员会委托代为收取，不属于梅华物业公司的收费范围，原审法院不予支持。
至于梅华物业公司请求邓湘支付滞纳金的问题，虽然梅华物业公司提交的《物业管理委托合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，梅华物业公司的管理服务确实有不到位之处，有需要改善提高管理质量的地方，邓湘没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，梅华物业公司请求邓湘支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，邓湘持续拖欠上述费用，故诉讼时效应从最后一期履行期届满之日即2014年2月起计算。本案系梅华公司于2014年5月提起诉讼，尚未超过2年，故邓湘关于本案已过诉讼时效的抗辩主张，不能成立，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、邓湘于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3181.5元、公用水电费分摊70元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费25元，由邓湘负担。
邓湘亦不服一审判决，提起上诉，上诉请求：改判（2014）珠香法民三初字第656号判决。事实与理由：梅华物业公司与业主委员会所签合同不合法、不生效。梅华物业公司与业主委员会在2008年5月18日签订合同第三十五条规定，本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效，五年多的时间没有业主委员会盖章，居委会也没有盖章签字，也没有见到公告，也没有告知业主。2014年4月梅华物业公司将邓湘告到法庭，才提交给邓湘这样一份无效的合同。2008年5月无效合同期满后，2013年5月又签订了续约合同，日期为2013年5月19日至2018年5月18日，实际莲花山小区第一届业主委员会成立是2013年11月18日，可续约合同却是在2013年5月10日签字，提前了6个月时间。作为小区业主且一直长年居住在此，未曾听闻本区内存在业主委员会一事，更不知业主委员会会长是何人，亦未曾向任何人或单位进行过业主权利委托。梅华物业公司自2008年5月进驻小区签订物业管理合同，至2013年5月续签时，两次皆无召开业主大会说明情况，无任何公告，无任何个人或单位进行联系或提及续签之事，而是在法院拿到诉讼材料时方知此事。几年来梅华公司并没有向小区业主提供规范的服务，却只想着收费，小区脏乱差，小区成了招贼被盗大户，一片混乱臭水常流，楼道，公共区域等卫生现状极其恶劣，到处垃圾随处可见；小区楼道到处张贴各式各样的广告；而且蚊虫、苍蝇、老鼠极多，根本没有定期进行卫生清洁，消毒灭杀。公共区域内摊档最为突出时间从凌晨五点至清早九点左右，从下午六点多至次日凌晨三四点，各类机械，人声等扰民之声嘈杂难止，却从无任何整治；闲杂人员照样可以随意出入小区，撒发小广告或进行盗窃等行为；小区内道路照明灯具损坏已久，至今也未修复；对业主的财产及生命安全造成了极大的威胁。几百户没有交费并不是赖账，也没有违法。
梅华物业公司在二审中答辩称：一、关于2008年5月和2013年5月物业管理合同的问题。我公司进入莲花山小区是通过公开招标进行，莲花山小区之前的物业公司突然撤场，造成该小区没有物业公司。在街道办和居委会的协调组织下，召开了业主大会通过招投标进行选举，之后梅华物业公司被选为莲花山小区的物业公司。根据梅华物业公司经理陈述，当时莲花山小区已经存在业主委员会，由于上一届业主委员会成员带走了业委会公章，导致物业合同没有盖公章。二、我公司进入小区后对小区进行了大片的整改，其中含对小区所有的出入门进行封闭和垃圾桶的改造、门铃的维修等，而对于改造也是因为莲花山小区涉及的占地面积比较大。又因业主比较多，我公司对出口进行封闭后，有个别业主进行了阻扰，并对个别的出入口进行破坏，因此莲花山小区现一共是十一个出口。在小区的门铃维护和改造方面，我公司进入小区时绝大部门门铃都损坏，我方与业委会协商由业主缴费后更新改造，但业主不配合也不凑钱，所以导致门铃无法使用。在小区的环境卫生方面，我方提供了10名保洁人员进行打扫。
梅华物业公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决第二项，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由邓湘承担。事实和理由如下：一、业主无故拖欠物业管理费，物业管理公司收取滞纳金于法有据。1、《珠海市城市住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条规定：业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。2、《珠海市物业管理条例》第六十一条规定：业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。第六十六条规定：业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业管理服务合同。业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。二、双方均应按照《物业管理服务合同》履行义务。《珠海市物业管理条例》第六十六条规定：。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。这里所指“其他费用”就包括了滞纳金。换言之，物业管理服务合同约定的业主义务是交纳物业管理费用及逾期交滞纳金。原审法院认为“小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。”缺乏依据。梅华物业公司所管理的涉案小区为1984年建设的小区，距今已有20年，绝大多数小区产权人已搬离该小区，并将房屋重新装修、分割作为出租房对外出租，因此现在小区所住居民复杂，人员素质参差不齐。涉案小区的上届物业公司为格力物业公司，格力物业公司突然撤退的原因是因为小区业主不交物业费，因此梅华物业公司通过招投标进驻涉案小区，并与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》，进驻小区后梅华物业公司对涉案小区进行了全面的整顿，其中保安、保洁、维修、绿化等人员现一共三十几人，梅华物业公司完全按照《物业服务合同》所约定事项进行管理。综上，邓湘完全是恶意欠缴物业费，是违约在先，请求二审法院依法判决邓湘支付滞纳金。
针对梅华物业公司上诉，邓湘答辩称意见与上诉状一致。
二审期间，邓湘提交一份《莲花山小区第一届业主委员会成立公告》，证明业主委员会在2013年11月19日才予以公告成立。梅华物业公司对该份证据不予认可。本院经审查认为，该份证据并未有莲花山小区业主大会筹备组或莲花社区居民委员会盖章，故对该份证据本院不予采纳。
经审理查明，梅华物业公司提交一份2008年5月18日《莲花山小区物业管理委托合同》，甲方为（业主委员会或履行业主大会职责的机构），落款处并未有业主委员会盖章，梅华物业公司称落款处签字四人为业主委员会成员。2008年5月23日《珠江晚报》刊登文章《莲花山小区住户昨迎新“管家”》，报道莲花山小区历时一个多月，挑出新管家梅华物业公司进驻小区进行物业管理。本案中，邓湘认为梅华物业公司管理不到位，小区卫生差、闲杂人等随意出入小区、路灯照明损坏不予修复等等，并以此为由拒绝交纳物业管理费。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、梅华物业公司是否有权向邓湘收取2008年5月至2014年2月期间的物业服务费。
本院认为，诚如原审法院所认定，梅华物业公司具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。虽然梅华物业公司提交2008年5月18日签订《莲花山小区物业管理委托合同》没有业主委员会盖章确认，但是根据珠江晚报记载相关事实可以证实，梅华物业公司在2008年5月开始进驻莲花山小区，双方在2008年5月至2013年5月期间存在着事实上的物业服务合同关系，故梅华物业公司可以要求邓湘支付2008年5月至2013年5月期间的物业服务费。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于业主委员会是业主大会的执行机构，莲花山小区业主委员会是代表莲花山小区业主大会与梅华物业公司签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，邓湘依法应当履行上述物业服务合同的义务，故梅华物业公司有权向其收取2013年5月至2014年2月期间物业管理费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
二、邓湘能否以小区管理不到位为由行使履行抗辩权。
本院认为，支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务。故即使梅华物业公司存在着打扫卫生、小区门口岗亭无人值守、路灯损坏未及时修复等履约瑕疵，邓湘中止履行支付物业服务费的义务也违反了行使履行抗辩权的原则，即中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等。如果邓湘有证据证明梅华物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。
三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金及滞纳金的标准问题。
本院对此认为，收取滞纳金必须由双方予以约定，而2013年5月之前双方为事实物业服务关系，因此梅华物业公司并无收取滞纳金依据，故对2008年5月至2013年5月期间欠付物业管理费不予收取滞纳金。2013年5月10日《物业管理委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业管理费的交付时间是每月的1-10日及逾期交付按应缴费用的每天千分之五计收滞纳金，该约定并不违反国家强制性规定，但是，根据梅华物业在诉请中按上述时间及标准计算的滞纳金数额为3000元，计算依据确实过高，因此，考虑合同约定的滞纳金数额明显过高且邓湘在一审中抗辩不同意交付物业管理费，本院对滞纳金计算标准予以调整，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，计算期间为2013年5月至2014年2月。原审法院认定梅华物业公司不能收取邓湘逾期缴纳物业服务费的滞纳金是错误的，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予改判。邓湘上诉理据不足，本院不予支持。梅华物业上诉部分有理，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第656号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第656号民事判决第二项；
三、邓湘于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付拖欠2013年5月至2014年2月期间物业管理费滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计至2014年2月）。
一审案件受理费25元，二审案件受理费人民币100元，共125元，由邓湘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月六日
书 记 员 程 敏