湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石中民二终字第00004号
上诉人（原审原告）李灿中。
委托代理人占志健。
被上诉人（原审被告）湖北城市职业学校，住所地黄石市发展大道155号。
法定代表人官本文，该校校长。
委托代理人王霖。
被上诉人（原审被告）湖北德馨地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区天津路2号。
法定代表人袁德勇，公司董事长。
委托代理人余俊，湖北风劲律师事务所律师。
上诉人李灿中因财产损害赔偿纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港民二初字第00055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人李灿中的委托代理人占志健，被上诉人湖北城市职业学校的委托代理人王霖，被上诉人湖北德馨地产开发有限公司（以下简称德馨公司）的委托代理人余俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1986年8月，原黄石市财贸学校（现改名为湖北城市职业学校）将涉案房屋（即：坐落于黄石港区南湖闸1-4号的房屋）作为职工宿舍房分给当时在学校工作的李灿中居住；李灿中于1989年调离该校后，经过李灿中申请及相关部门的协调，仍继续租赁涉案房屋。1998年住房制度改革实施时，李灿中选择购买其妻子单位的房改房。此后，李灿中本应及时将住房退还给湖北城市职业学校（原黄石市财贸学校），但湖北城市职业学校（原黄石市财贸学校）考虑李灿中家庭的实际困难，并未强行要求其退房，而是同意其继续租赁涉案房屋。双方未签订书面房屋租赁合同，也未约定租赁期限。李灿中自入住后每年向该校支付房屋租金。湖北城市职业学校于2012年1月10日向李灿中发出要求解除学校公房租赁关系的通知，并要求李灿中于2012年2月29日前将所租赁的房屋退还给学校。李灿中认为没有得到相应的拆迁安置补偿，故一直未将租赁房屋退还给学校。2012年3月5日，湖北城市职业学校就其拥有所有权的包括涉案房屋在内的三户房屋（产权证号2000公0275、2000公0276、2000公0100246）与黄石港区胜阳港街道办事处签订了《房屋产权征收协议书》，双方在协议书中约定：“乙方（湖北城市职业学校）承诺上述房屋权属明确，不存在对第三人设定抵押、被司法机关查封或租赁他人等情况，若存在以上情况，乙方（湖北城市职业学校）必须在双方签订协议之前自行解除并承担相关费用。”“乙方（湖北城市职业学校）未按照协议规定的期限腾空房屋，由乙方（湖北城市职业学校）承担一切责任。”双方在协议书上签字并盖章。2012年3月13日，黄石港区胜阳港街道办事处与德馨公司签订了《房屋征收履行协议》，约定由德馨公司全面履行黄石港区胜阳港街道办事处与湖北城市职业学校签订的房屋征收协议的各项条款。2012年7月，因租赁的房屋被停水、停电，李灿中遂搬出该房屋另找它处居住。2012年8月20日李灿中向黄石港区胜阳港派出所报案称租赁房屋中物品被盗，现该案尚在侦破中。通过向当时出警的胜阳港巡防二大队民警调查核实，李灿中租赁房屋中在民警出警时有一至两个木头柜子、一张旧床、一顶吊扇，据民警估计房屋内物品价值不超过1000元。2013年1月，包括涉案房屋在内的位于黄石港区南湖闸1号九层楼由德馨公司拆除。李灿中认为湖北城市职业学校在与黄石港区胜阳港街道办事处签订《房屋产权征收协议书》过程中没有给其拆迁补偿侵犯了其合法权益，认为德馨公司的强行拆迁行为侵犯了其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、湖北城市职业学校与德馨公司对已拆迁的南湖闸1-4号房屋产权调换安置其居住。2、湖北城市职业学校与德馨公司签订的原黄石市财贸学校拆迁补偿协议中对南湖闸1-4号房屋出卖给德馨公司及对1-4号房屋拆迁补偿的条款无效。3、湖北城市职业学校与德馨公司连带赔付其南湖闸1-4号租用房屋拆迁补偿费用15378元（见赔偿清单）。4、湖北城市职业学校与德馨公司赔付因强行拆迁给其造成的财产损失5000元（因门被撬被盗财产损失见胜阳港派出所调查记录）。5、补偿其18个月的安置过渡费用14400元（每月800元×18个月=14400元）。6、湖北城市职业学校与德馨公司返还南湖闸1-4号房屋强行拆除搬走的财产，包括桌子、沙发、茶几、盆景、壁画、吊扇、电器设备冰箱、21寸彩电（坏）、家具、沙发床，书桌、皮箱2个、衣物用具及床被、台灯、健身器一台、三组合家具、书柜、日用品、生活用品、餐具及厨房用品等（以登记清单为准）；以上财产估计价值共计80000元。7、赔付强行拆迁导致其维权的误工费3000元、交通费2000元。8、赔偿其精神损失费10000元。9、湖北城市职业学校与德馨公司承担此案的诉讼费用。
原审判决认为：第一、关于李灿中的第一、第三、第五项诉讼请求于法无据。其所依据的《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日废止，所依据的《黄石市城市房屋拆迁管理实施细则》，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日起施行，按照“上位法优于下位法、新法优于旧法”的法律适用规则，在该案中应优先适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而不宜适用该《黄石市城市房屋拆迁管理实施细则》。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定房屋所有权人为被征收人，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。而李灿中为房屋承租人，其要求湖北城市职业学校与德馨公司给予安置补偿没有法律依据。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，李灿中与拆迁人即相关政府部门或被拆迁人即湖北城市职业学校未达成拆迁补偿协议，故其向法院提起的民事诉讼，法院不予受理。综上，法院对李灿中的第一项、第三项、第五项诉讼请求不予支持。第二，李灿中与湖北城市职业学校未签订书面租赁合同，双方也未约定租赁期限，此租赁应视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，故湖北城市职业学校于2012年1月10日向李灿中发出要求与之解除学校公房租赁关系、并要求其于2012年2月29日前将所租赁的房屋退还给学校的通知时，双方的房屋租赁关系就已解除。湖北城市职业学校在与李灿中解除房屋租赁关系后，作为房屋所有权人于2012年3月5日与黄石港区胜阳港街道办事处签订的《房屋产权征收协议书》和李灿中无关，该《协议书》系签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。故法院对李灿中的第二项诉讼请求不予支持。第三，关于李灿中的第四项诉讼请求。根据法院查明的事实，该项诉讼请求中的财产损失5000元是因被盗产生的财产损失，李灿中没有证据证明该损失与湖北城市职业学校与德馨公司有直接的因果联系，故法院对李灿中的第四项诉讼请求不予支持。第四，根据湖北城市职业学校与黄石港区胜阳港街道办事处签订的《房屋产权征收协议书》，由湖北城市职业学校负责腾空房屋，可见，腾空房屋的义务应由湖北城市职业学校承担。尽管湖北城市职业学校与李灿中已解除房屋租赁关系，但是其在履行腾空房屋义务时没有妥善处理李灿中承租房内的财产，存在一定过错；李灿中作为房屋承租人在与湖北城市职业学校的房屋租赁关系解除后，没有及时处理承租房内的财产，自身也应承担一部分责任。根据已查明的事实，德馨公司不承担腾空房屋的义务，故法院对李灿中在该项诉讼请求中要求德馨公司承担赔偿责任的请求不予支持。对于该项诉讼请求中的具体财产损失数额，李灿中仅有凭记忆整理的一份财产清单作为证据，没有证明力。现因该涉案房屋已被拆除，无法核实李灿中承租房内的财产损失，故法院结合在黄石港区胜阳港派出所了解核实的事实，酌情支持湖北城市职业学校向原告赔偿财产损失2800元。第五，李灿中已于2005年11月从湖北师院学院退休，同时未提供证据证明其退休后仍从事相关工作，故其主张误工费没有事实和法律依据，主张交通费亦没有事实和法律依据，法院对李灿中的第七项诉讼请求不予支持。第六，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》，李灿中主张10000元精神损失费没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条、第二十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、湖北城市职业学校于判决生效后十日内赔偿李灿中财产损失人民币2800元。2、驳回李灿中的其他诉讼请求。
李灿中不服原审判决，向本院提出上诉称：1、湖北城市职业学校与德馨公司应对自己居住的黄石港区南湖闸1-4号的房屋进行产权置换安置居住，自己要求房屋拆迁补偿和过渡安置费合法，应该得到支持；2、湖北城市职业学校与德馨公司应对自己的房屋被盗损失5000元和家具财产损失80000元承担赔偿责任；3、湖北城市职业学校与黄石港区胜阳港街道办事处签订的《房屋产权征收协议书》中的补偿条款无效；4、湖北城市职业学校与德馨公司的侵权行为给自己造成了精神伤害，自己有权要求对方赔偿精神抚慰金10000元；5、湖北城市职业学校与德馨公司应承担自己的维权误工费3000元，交通费2000元。故原审法院认定事实错误，适用法律有误，自己的诉讼请求于法有据，应全部得到支持。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
湖北城市职业学校辩称：原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。故请求二审法院维持原审判决。
德馨公司辩称：原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。故请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实属实。
本院认为：黄石港区南湖闸1-4号的房屋产权归湖北城市职业学校所有，李灿中居住在该房屋中，每月向湖北城市职业学校支付房屋租金，湖北城市职业学校与李灿中之间形成的是租赁关系。由于双方未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，此租赁应视为不定期租赁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定房屋所有权人为被征收人，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，李灿中为房屋承租人，无权要求补偿，故李灿中提出湖北城市职业学校与德馨公司应对自己居住的黄石港区南湖闸1-4号的房屋进行产权置换安置居住，自己要求房屋拆迁补偿和过渡安置费合法，应该得到支持的上诉理由不能成立，法院不予支持。房屋被盗损失5000元，系犯罪分子的盗窃行为造成的，理应由实施犯罪的犯罪分子承担赔偿责任，李灿中没有证据证实湖北城市职业学校、德馨公司与该损失有直接关系，湖北城市职业学校、德馨公司则不应对房屋被盗损失5000元承担赔偿责任。李灿中无法提出湖北城市职业学校与德馨公司强行腾空房屋时，被搬走家具财产价值80000元的证据，结合公安机关在处理该房屋被盗案时，出警民警证实估计房屋内物品价值不超过1000元的事实，原审法院酌情认定因强行腾空房屋造成李灿中家具财产损失数额为2800元并无不妥。湖北城市职业学校与黄石港区胜阳港街道办事处签订的《房屋产权征收协议书》规定由湖北城市职业学校负责腾空房屋，所以在腾空房屋过程中造成李灿中家具财产损失的赔偿责任应由湖北城市职业学校承担，与德馨公司无关。故李灿中提出湖北城市职业学校与德馨公司应对自己的房屋被盗损失5000元和家具财产损失80000元承担赔偿责任的上诉理由不能成立，法院不予支持。拆迁人黄石港区胜阳港街道办事处与被拆迁人湖北城市职业学校签订的《房屋产权征收协议书》条款内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应是合法、有效的合同。故李灿中提出湖北城市职业学校与黄石港区胜阳港街道办事处签订的《房屋产权征收协议书》中的补偿条款无效的上诉理由不能成立，法院不予支持。李灿中没有证据证实湖北城市职业学校与德馨公司对其造成了严重的精神损害后果。故李灿中要求湖北城市职业学校与德馨公司应赔偿其偿精神抚慰金10000元的上诉理由不能成立，法院不予支持。李灿中提出湖北城市职业学校与德馨公司应承担其维权误工费3000元，交通费2000元的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2845元，由李灿中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柴 卓
审 判 员 郭生俊
代理审判员 南又春
二〇一四年三月十八日
书 记 员 黄显珠