上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1007号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海海王星辰药房有限公司。
法定代表人刘静喃。
委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）顾群英。
委托代理人王萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人孔牧荑，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原审第三人上海德泉企业管理有限公司。
法定代表人陈锡明。
委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。
上诉人上海海王星辰药房有限公司（以下简称海星药房）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人海星药房之委托代理人程文杰、李曼蔺，被上诉人顾群英之委托代理人孔牧荑，原审第三人上海德泉企业管理有限公司（以下简称德泉公司）之委托代理人顾慧敏、金荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年，上海雷博实业有限公司（以下简称雷博公司）取得本市武东路XXX号建设农贸市场楼、辅助用房的建设规划许可证，建设工程于2003年8月竣工，2010年5月雷博公司登记为上海市吉浦路XXX号产权人（产权证附记记载房屋门牌号为：1幢为305号、311号，2幢为315号、319号，3幢为323号、329号、339号、345号）。产权人雷博公司于2003年起委托上海公力商贸有限公司（以下简称公力公司）经营管理。2003年9月，公力公司将本市吉浦路XXX号出租给孙定刚，租期为10年（2003年10月10日至2013年10月9日），年租金为人民币（以下币种均为人民币）34，821元。租赁合同约定，10年租金于合同签订后4周内付清。2004年3月，孙定刚将吉浦路XXX号转租给顾群英，租期为9.5年（2004年3月12日至2013年10月9日），年租金74，000元。租赁合同约定，签订协议时一次付清前五年的租金，2006年3月15日前支付剩余租金。后顾群英依约向孙定刚支付了全部租金。
2005年4月1日，顾群英（甲方）与海星药房（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将本市吉浦路XXX弄XXX号（即吉浦路XXX号）商铺（以下简称系争房屋）转租给乙方，租赁期限为4年。2009年，双方又续签《租赁合同》，租赁期自2009年4月7日至2013年10月9日。从第三年起月租金为15，435元，年租金为185，220元。乙方应在收到甲方提供有效的租赁发票后，于每季首月15日将当季租金转账支付至甲方指定账户。《租赁合同》第4.1条约定，乙方应于本租约签订之日起三个工作日内向甲方支付履约保证金（押金）11，740元整。第4.2条约定，租期届满双方不再续约、本租约依约提前终止或被解除的，甲方须于乙方交还商铺当日将履约保证金足额无息返还乙方。第4.3条约定，履约保证金可抵作本租约终止前或被解除前被告应支付的租金。第8.1条约定，除租约另有约定外，任何一方未按约定履行义务的，应向对方支付违约金10，000元整，由此造成对方损失的，违约方应负赔偿责任。第8.2条约定，乙方无理由迟延支付租金的，每延期一天应按未支付部分的3‰向甲方支付滞纳金。第8.5条约定，甲方应确保交付的商铺及其附属设施能实现乙方的租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定，否则，乙方有权立即解除本租约，乙方预交款项有结余的，甲方就在乙方迁离商铺当日予以退还，同时甲方应双倍返还履约保证金并向乙方支付违约金10，000元。
《租赁合同》签订后，海星药房依约向顾群英支付保证金11，740元。
2008年起产权人委托德泉公司对上海市吉浦路XXX号经营管理。
2012年11月15日，德泉公司发出通告，内容为：德泉公司将于2012年11月15日-2013年4月30日期间，对上海市吉浦路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号进行外立面整体改造工程。
发布通告后，德泉公司于2012年11月起开始实施外立面整体改造工程，至2013年年底完工。
海星药房向顾群英支付了截止至2013年1月6日的租金，2013年1月7日至10月9日的租金未支付。
2013年1月30日，海星药房发函给顾群英，称因德泉公司对整幢大楼进行外立面的改造及内部施工，致日均销售额大幅下降，故对于2013年1月9日之后的租金应予免除并在改造完工后给予一个月的免租期。
2013年2月5日，海星药房与德泉公司签订《协议书》，约定：1、海星药房于2013年2月5日之前将店铺里清场停止营业，搬离物品、物件、设备，配合德泉公司的外立面重整工程。德泉公司同意补偿海星药房搬场费用7750元，在海星药房搬场前一次性付清。…3、德泉公司按照海星药房的规定装修店铺。4、2013年11月9日之前，海星药房有权与德泉公司商谈关于店铺新的租赁合同事项，如双方对新的租赁合同未达成一致，海星药房应在合同到期后将店铺清场，搬离所有属于海星药房的物品、物件、设备，向德泉公司返还房屋。
2013年2月5日，海星药房搬离租赁店内的物品，花费人工费、交通费、餐费1，200元。2013年2月6日，德泉公司向海星药房支付人工费、交通费、餐费1，200元、搬场费7，750元。德泉公司于2013年年底对租赁店铺内部装修完毕。至2013年10月9日，海星药房也未搬回租赁商铺。
2013年10月，顾群英向海星药房发函，认为海星药房以与德泉公司签订搬离协议并未使用商铺为由不付租金的理由不成立，催告海星药房支付所欠租金。2013年11月，顾群英向原审法院提起诉讼，要求：1、海星药房支付2013年1月7日至2013年10月9日租金140，458.50元；2、海星药房支付违约金10，000元；3、海星药房支付滞纳金（按未付金额的日千分之三计，从2013年1月15日起至付清日止）。
原审法院另查明，1、根据海星药房提供的销售资料显示海星药房在2013年1月份的月销售额为78，000余元。2、德泉公司称口头多次通知顾群英需对系争房屋外立面进行装修并向顾群英当面送达改造通告，遭到顾群英拒收。顾群英称并未收到过德泉公司发出的改造通知，顾群英在得知德泉公司将进行外立面改造时，与海星药房一起至德泉公司处，要求德泉公司对实际使用人进行适当补偿，但未达成一致。3、德泉公司未因外立面改造事宜向孙定刚进行赔偿，孙定刚也未就此向顾群英进行赔偿。4、德泉公司对系争房屋进行外立面改造是基于系争房屋的外观考虑，并非是因为系争房屋无法使用而进行的修缮。
原审法院认为，根据法律规定，承租人负有向出租人按期支付租金的义务。海星药房未按约向顾群英支付2013年1月7日至10月9日的租金，海星药房抗辩称系顾群英未提供符合合同约定的租赁房屋所致，故本案争议的焦点为顾群英是否提供了符合合同约定的租赁房屋。对此，首先德泉公司自2012年11月起进行的改造仅针对系争房屋的外立面，并不涉及房屋内部，并非导致海星药房无法经营。事实上，海星药房于2012年11月至2013年1月期间，仍在实际经营。而且海星药房从事的是药品销售行业，通常情况下，消费者为患者，消费者是否购买药品取决于该药店是否有其需要的药物而非药店的消费环境。再者，海星药房于2013年2月5日搬离租赁房屋，是海星药房在德泉公司承担搬场费用并为其免费装修的情况下的自愿行为。另外，顾群英也未从孙定刚处获得相应补偿。综上所述，顾群英并未提供不符合合同约定的租赁房屋给海星药房，海星药房拒付所欠租金，理由不成立。顾群英要求海星药房支付2013年1月7日至10月9日租金的请求，应予支持。至于顾群英要求海星药房支付违约金及滞纳金的请求，因海星药房未付租金是因为双方对于海星药房是否应当支付2013年1月7日至10月9日期间的租金有争议，并非无故拖欠，故对上述诉请，不予支持。至于海星药房以顾群英未提供符合合同约定的租赁房屋反诉要求顾群英双倍返还保证金及支付违约金的请求，理由不能成立，故不予支持。顾群英同意返还海星药房保证金，与法不悖，应予准许。据此，原审法院作出判决：一、上海海王星辰药房有限公司应于判决生效之日起十日内向顾群英支付2013年1月7日至2013年10月9日租金140，458.50元；二、顾群英要求上海海王星辰药房有限公司支付违约金10，000元的请求，不予支持；三、顾群英要求上海海王星辰药房有限公司支付滞纳金的请求，不予支持；四、准顾群英于判决生效之日起十日内返还上海海王星辰药房有限公司保证金11，740元；五、上海海王星辰药房有限公司要求顾群英双倍返还保证金共计23，480元的请求，不予支持；六、上海海王星辰药房有限公司要求顾群英支付违约金10，000元的请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4，870元，由上海海王星辰药房有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计318.50元，由顾群英负担47元，上海海王星辰药房有限公司负担271.50元。
海星药房不服原判，向本院提起上诉称：雷博公司是系争房屋的产权人，其对系争房屋拥有实体处分权利，原审法院未根据海星药房的请求追加雷博公司参加诉讼，直接导致其无法承担作为房屋产权人的责任。本案纠纷是基于德泉公司对系争房屋所在的整幢大楼实施外立面改造及改变内部布局等工程而要求收回系争房屋，导致海星药房实际无法使用系争房屋。德泉公司本来意欲与海星药房及顾群英共同协商解决问题，并要求三方签署协议，但顾群英采取消极态度一直避而不见，任由海星药房的损失继续扩大。原审法院以顾群英未从其上家处获得相应补偿为由，判决海星药房应当支付租金于法无据。海星药房并非自愿自己主动不使用并搬离系争房屋，而是为了配合系争房屋的重整工程暂时迁出，搬离该房具有正当性。2013年2月5日搬离后，海星药房没有使用房屋，不支付租金具有正当抗辩理由，海星药房并非装修行为的受益人，即便需要弥补顾群英已经向其上家支付了租金的损失，原审法院判决的租金金额也远远超过了顾群英的损失，顾群英未尽合同义务保证海星药房正常使用系争房屋，构成违约，应当承担违约责任。故上诉要求撤销原判发回重审或依法撤销原判第一、第五、第六项，改判对顾群英的原审诉请不予支持，支持海星药房的原审反诉请求。
被上诉人顾群英辩称：德泉公司对系争房屋所在大楼外立面的改造并未影响海星药房对该房的使用。系争房屋租赁合同的相对方系顾群英及海星药房。顾群英从未向海星药房提出解除合同收回房屋，双方的租赁关系一直存在。在未与顾群英协商得并到同意的情况下，海星药房自愿与产权人达成搬迁协议，相应后果应由其自己承担。海星药房以其已搬离系争房屋作为不同意再向顾群英支付租金的观点毫无理由。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人德泉公司述称：德泉公司只是通知要进行大楼外立面改造，并未要求租户搬迁，对原审判决没有异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋所在的整幢大楼实施外立面改造等工程发生在系争房屋的租赁期内。由于系争房屋实际存在转租的情况，涉及各租赁合同的当事人，而各租赁关系的当事人并未就大楼改造所产生诸如影响使用、提前解约等相关事宜协商达成一致。作为次承租人的海星药房，其合同相对的出租人系顾群英，在未与顾群英达成解约退房的情况下，双方的租赁关系仍处于存续状态，也未出现因顾群英之故而致系争房屋无法使用的情况。海星药房自愿与德泉公司签署涉及搬迁等事宜的《协议书》，对顾群英不能产生对抗和约束效力。海星药房以此《协议书》作为已搬离系争房屋未使用该房而不同意向顾群英支付余期租金的抗辩理由，不能成立。原审法院据此所作的处理并无不当。海星药房上诉坚持其原审意见和主张，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，870元，由上诉人上海海王星辰药房有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 张的日
二〇一四年八月十八日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……