江苏省南通市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）通中民终字第00441号
上诉人（原审原告）启东长信置业有限公司，住所地启东市汇龙镇和平路814号。
法定代表人龚晓华，董事长。
委托代理人范益明，启东长信置业有限公司职工。
委托代理人黄学飞，启东长信置业有限公司职工。
被上诉人（原审被告）启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇三村170号。
法定代表人茅雪群，公司经理。
委托代理人顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。
上诉人启东长信置业有限公司（以下简称长信公司）因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启开民初字第01378号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
原审查明，2005年11月24日，启东市发展和改革委员会批复同意长信公司开发建设的启东市景都小区二期工程安居房项目立项，建筑面积80000平方米。该工程于2009年5月25日竣工。长信公司在开发建设启东市景都小区二期工程安居房项目中，建造了一幢建筑面积为860平方米的三层楼房。规划平面图载明为物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，现公安编号为景都小区31#-1楼。2009年6月11日，长信公司与启东长信物业管理有限公司对物业管理用房进行交接，物业管理用房坐落于物业管理楼一楼和三楼（1）-（6）轴线，面积为445.8平方米。2009年6月15日，长信公司与启东市人民政府汇龙镇北城区街道办事处对居委会用房进行交接，居委会用房坐落于物业管理楼三楼（6）-（9）轴线，面积为165平方米。2012年1月1日，景都小区业主委员会解聘了前期物业公司，并聘请恒安公司对该小区进行物业管理，委托服务期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。现长信公司认为恒安公司强行占有了景都小区31#-1楼二层（1）-（9）轴线建筑面积为308平方米的办公用房，请求法院判令：1、恒安公司停止侵占案涉房屋并恢复原状、返还房屋；2、恒安公司赔偿其侵占期间的财产损失281000元（自2012年5月1日起至2014年12月31日止，长信公司已支付的租金损失）。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案讼争的三层小楼规划平面图明确载明系物业、居委、公厕用楼，施工平面图标明的工程项目为景都小区物业管理用房，房屋性质明确，该小区业主依法律规定享有讼争的三层小楼的所有权，而非开发商所有。长信公司开发建设的启东市景都小区二期工程于物权法施行后竣工交付使用，应当适用物权法的相关规定。长信公司诉称其已按规定交足了物业管理用房445.8平方米，且一直对景都小区31#-1楼二层（1）-（9）轴线建筑面积为308平方米的房屋占有使用，该小区有部分住宅楼质保维护期尚未结束，且有部分车位尚未销售完毕，其需要继续占有、使用该房屋。原审认为讼争的房屋性质属于物业管理、居委会用房等公建用房，不论其是否全部交付物业公司使用，长信公司对该房屋不享有所有权、使用权。即便该房屋面积超过住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四，也不影响其作为物业管理用房、居委会用房等公建用房的性质。长信公司虽提供房屋面积测绘报告，证明讼争房屋的开发成本没有分摊至小区业主，房屋销售成本也未计算至房屋开发成本。但该房屋成本是否分摊至业主亦不影响该房屋作为物业管理用房、居委会用房等公建用房的性质。综上，长信公司在本案中并不是适格的原告，其要求返还房屋并恢复原状、赔偿损失的请求，缺乏相应的事实依据和法律依据，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，裁定驳回长信限公司的起诉。本案保全费2020元，由长信公司负担。
宣判后，长信公司不服，向本院提起上诉称：第一，原审在认定事实上存在明显错误。规划平面图仅载明物业、居委、公厕的选址位置，而未载明建筑面积为860平方米。且860平方米建筑面积在规划平面图中明确为公建用房而非物业管理用房。施工平面图表明的工程项目亦为物业管理及公建用房。长信公司在开发景都小区二期工程期间，出资建造的案涉房屋公建用房共918.8平方米。其中二层1-9轴线计308平方米一直为长信公司作为办公用房使用，从未向任何人移交。2012年4月22日，恒安公司乘长信公司全体工作人员外出旅游之际，未经长信公司同意强行侵占长信公司二楼办公场所。第二，原审适用法律错误。根据相关批文，案涉房屋应当于2006年12月31日前完工并交付使用，此时《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未施行，本案不应适用上述法律及司法解释。2009年6月，长信公司已经按照当时适用的《江苏省建设厅关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》中“物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算”的规定，移交了445.8平方米物业管理用房。该部分用房才属于小区业主共有的物业管理用房，其他除无偿交付街道办作为居委会用房的公建用房，应当推定为“谁投资、谁所有、谁收益”。此外，《启东市房地产开发项目公共基础配套综合验收意见表》中，2009年6月15日，启东市执法局（物业管理科）意见为房屋维修资金已缴纳，物业用房已到位并已备案。原审在景都小区全体业主并未就涉案房屋提起所有权确认之诉的情况下，直接将案涉房屋认定属于景都小区全体业主所有，显然违反了不告不理的原则。此外，长信公司也系景都小区业主。至于长信公司占有使用案涉房屋是否侵害了景都小区其他业主的权益，不属于本案审理范围。综上，原审认定长信公司不具有诉讼主体资格显然依法无据，请求撤销原裁定，依法改判。
被上诉人恒安公司答辩称，从长信公司提供的施工图等相关证据可以证实案涉房屋系物业管理用房及公建房屋，长信公司对案涉房产无所有权和使用权。而主张财产损害赔偿的前提必须证明被损害财产所有权属于长信公司所有。案涉纠纷发生于2014年，原审适用《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本案争议焦点为长信公司是否系本案适格原告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合以下条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。故本案应当审查长信公司与案涉房屋是否有直接的利害关系。案涉房屋由长信公司开发建造，在纠纷发生前也由长信公司占有。现案涉房屋由恒安公司占有，占有人发生了变化。长信公司作为原占有人与案涉房屋具有直接的利害关系，其作为原告要求恒安公司停止侵占、恢复原状、返还房屋并赔偿损失，主体适格，故原审裁定驳回长信公司的起诉无法律依据。至于恒安公司占有使用案涉房屋是否具有相关事实和法律依据，是否属于合法占有，需经过实体审理方能明确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销启东市人民法院（2014）启开民初字第01378号民事裁定。
二、指令启东市人民法院审理。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 陆栋梁
代理审判员 曹 璐
二〇一五年四月十七日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。