浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终907号
上诉人（原审原告）：宁波永裕和投资有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区环城北路西段***号。
法定代表人：戴永丰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李德权，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波杭钢富春管业有限公司。住所地：浙江省象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块。
法定代表人：莫洪深，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何利锋，国浩律师（杭州）事务所律师。
委托诉讼代理人：何丽丽，国浩律师（杭州）事务所律师。
上诉人宁波永裕和投资有限公司（以下简称永裕公司）因与被上诉人宁波杭钢富春管业有限公司（以下简称杭钢公司）排除妨害纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2015）浙象徐民初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永裕公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持永裕公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。除了一审判决书已认定的事实外，遗漏2008年12月29日、2009年7月10日象山县人民政府与杭钢公司母公司的会谈纪要，遗漏2010年2月23日杭钢公司以董事会决议形式同意宁波合诚制管有限公司（以下简称合诚公司）将其持有杭钢公司8%的股权转让的事实。本案所涉120亩土地权属，原本归合诚公司、宁波俊明金属压延有限公司（以下简称俊明公司）所有。2008年11月3日，合诚公司、俊明公司将上述土地租赁给永裕公司，租期20年，永裕公司以债权转让的形式一次性支付租金1500万元。2008年12月，在象山县人民政府的协调下，杭钢公司母公司、浙江富春公司与合诚公司、俊明公司商谈资产重组事宜，涉及合诚公司、俊明公司原有资产之产权变更及原有债务之对外清偿，当时永裕公司作为债权人及土地租赁权人，与杭钢公司母公司、浙江富春公司都有接洽商谈，包括受让合诚公司8%的股权方案等，但因合诚公司、俊明公司对外债务太多，权属处置复杂等因素未果。综合上述事实，本案所涉土地原属合诚公司所有，2008年11月3日租赁给永裕公司，在重组过程中永裕公司一开始即已主张权利，因此，本案所涉土地权属虽已被转让至杭钢公司名下，但永裕公司仍拥有合法的租赁权。一审法院对本案不适用买卖不破租赁原则，于法无据。请求二审法院依法改判。
杭钢公司答辩，请求驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。一审法院对涉案事实进行了详细调查，关于会议纪要，永裕公司并未提供原件予以核实，而且杭钢公司系在合诚公司、俊明公司债权债务清理之后才组建，这些会议纪要与杭钢公司无关。关于董事会决议，永裕公司并未作为证据提交，仅提供法院参考，且该决议系复印件，经核实杭钢公司并未召开董事会通过该决议，涉嫌伪造。《重组协议》及其附件与本案并无关联，一审法院为查明事实，调取并核实《重组协议》，根据《重组协议》，2009年11月，合诚公司及俊明公司已经将涉案土地及码头等资产转让给杭钢公司，杭钢公司的物权权利应受法律保护。一审法院认定杭钢公司系涉案土地及码头之物权权利人，证据充分。在《土地租赁协议》、《码头租赁协议》签订之时，合诚公司、俊明公司并不享有涉案土地使用权，合诚公司也不享有码头使用权，均无权对该土地及码头行使占有、使用、收益、处分的权利，《土地租赁协议》、《码头租赁协议》自始不具备法律效力。涉案土地系杭钢公司通过转让及招拍挂形式合法取得，且均已经依法登记取得国有土地使用权证，永裕公司主张的土地租赁关系并未进行过登记，不受法律保护，永裕公司至今无法明确讼争土地位置、范围，也未提供充分的证据证明其具体诉讼标的指向，缺乏排除妨害之诉讼基础。二、永裕公司的上诉理由不能成立，一审判决适用法律正确。本案中，涉案土地、码头租赁合同并未登记公示，永裕公司也自认涉案土地及码头名为租赁，实为抵债，且多年来从未实际占有使用涉案土地及码头，不具备物权化对抗性，不适用买卖不破租赁原则。
永裕公司向一审法院起诉，请求判令杭钢公司停止侵权，立即搬离象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块之土地。
一审法院认定事实：
一、2008年11月3日，永裕公司与合诚公司、俊明公司签订《土地租赁协议》，约定：1.合诚公司与俊明公司作为出租方，决定出租的土地是指位于象山产业园区内的已购买但未办理土地证的120亩土地，出租方拥有所有权和处置权，一经出租，该土地的使用和经营权即完整地归属承租方即永裕公司；2.出租期限为20年，自2008年11月3日起开始起算；3.承租方必须一次性支付整个租赁期间的全部租赁费，该项租赁费为1500万元；4.该项租赁费可现金划付和票据支付，也可采用债权转移等形式支付等。同日，永裕公司作为甲方即债权转出方，合诚公司与俊明公司作为乙方即债权转入方，宁波俊诚金属管业有限责任公司（以下简称俊诚公司）作为丙方即债务方，三方又签订《债权转移协议》，约定：1.俊诚公司确认，其所欠永裕公司的到期债务为1500万元，俊诚公司愿意按永裕公司的要求将该项债务改为向合诚公司、俊明公司给付；2.合诚公司、俊明公司确认，在签订本协议后，合诚公司、俊明公司即享有对俊诚公司的债务，永裕公司在《土地租赁协议》中确定的一次性支付20年租费的义务即告完成。同日，合诚公司与俊明公司即向永裕公司出具了一份“收妥土地租金证明”，载明：永裕公司已按双方所签订的《土地租赁协议》约定的形式支付了20年承租期的全部租金计1500万元，合诚公司与俊明公司已予确认。
二、2009年11月18日，浙江富春公司与合诚公司、俊明公司签署《重组协议》，约定：鉴于合诚公司和俊明公司经营困难，无力偿还所欠浙江富春公司到期债务，各方通过合作设立一家新的项目公司，对合诚公司和俊明公司资产及业务进行重组，通过重组对合诚公司与俊明公司的债权债务处置作出安排，并偿还浙江富春公司到期债务；合诚公司与俊明公司资产：指被纳入资产评估执行中的位于象山产业区A区芦岙契头区块的码头、土地、厂房、机器设备、电力设施等实物资产；重组采用共同合资设立公司的方式，合资公司成立后，在确保资产权属清晰的前提下，将合诚公司与俊明公司拥有的资产转让给合资公司，合诚公司与俊明公司获得的资产转让价款应用于偿还债务和注册资本出资。合资公司注册资本为人民币20000万元，其中浙江富春公司占60%，合诚公司与俊明公司占40%（两公司各占20%），浙江富春公司以现金出资，合诚公司与俊明公司以现金或者实物出资。公司首期注册资本为8000万元，全部由浙江富春公司出资。2009年11月重组企业即杭钢公司成立。
三、杭钢公司名下现登记的土地有：1.象国用2009第14272号，土地面积为57218.28㎡，登记时间为2009年12月16日；2.象国用2009第14273号，土地面积34287.52㎡，登记时间2009年12月16日；3.象国用2016第00254号，土地面积为9337㎡，登记时间为2016年1月8日；4.象国用2016第00163号，土地面积为47851㎡，登记时间为2016年1月8日。其中象国用2009第14272号土地，合诚公司曾于2008年8月7日与象山县国土资源局签订“象山县国有工业用途建设用地使用权拍卖（挂牌）出让成交确认书”，该确认书载明合诚公司通过拍卖（挂牌）方式竞得该地块，后合诚公司于2009年12月10日经登记获得该宗土地的国有土地使用权。象国用2009第14273号土地，曾由俊明公司于2009年11月2日经登记获得该宗土地的国有土地使用权。后于2009年12月16日，杭钢公司经变更登记取得上述象国用2009第14272号、象国用2009第14273号国有土地使用权证，其中变更登记事由为：根据象山县人民政府办公室文件处理单、双方签订的转让合同书等，该二宗地的土地使用权由合诚公司、俊明公司全部转让给杭钢公司。象国用2016第00254号、象国用2016第00163号土地证所对应的土地，系由杭钢公司于2014年11月12日在象山县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权（工业）挂牌出让活动中所竞得，并于2016年1月8日经登记取得国有土地使用权证。
四、2008年11月3日，永裕公司在与合诚公司、俊明公司签订《土地租赁协议》时，合诚公司与俊明公司只向永裕公司提供了2006年5月18日，盖具象山县规划局公章注明“同意选址”的“宁波合诚制管有限公司码头堆场红线图”，并在该图的下方注明“该部分土地约120亩出租给宁波永裕和投资有限责任公司，租期20年”。但双方并未明确土地位置、范围等，永裕公司在审理过程中，将其所诉称的120亩土地指认为登记在杭钢公司名下的象国用2009第14272号、象国用2009第14272号土地。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即所谓的“买卖不破租赁原则”，其赋予租赁权以一定的“物权化”的对抗力，但这种对抗力，应以承租关系以适当的公示方式为要件，以减少对交易安全的威胁。且根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”，办理登记是土地租赁的有效公示方式。而本案中，永裕公司所持土地租赁关系未作登记且永裕公司在起诉状及之后的审理中均明确表明本案所涉租赁，实际为抵债行为，永裕公司多年以来未实际使用过租赁土地。而杭钢公司则已通过合同转让及挂牌出让竞买方式取得土地使用权，并已登记确权，杭钢公司的国有土地使用权应受法律保护。永裕公司所提出的名为租赁实为抵债关系不具有物权对抗性，杭钢公司所提出的名为租赁实为抵债行为不适用“买卖不破除租赁原则”的抗辩意见依法成立，予以采纳。故永裕公司主张停止侵权，排除妨碍之诉，无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：驳回永裕公司的诉讼请求。案件受理费80元，由永裕公司承担，按一审法院规定不予收取。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，永裕公司主张其与合诚公司、俊明公司签订《土地租赁协议》，取得涉案土地的租赁权，后合诚公司、俊明公司因债务问题进行重组，杭钢公司取得涉案土地使用权，但永裕公司仍对涉案土地享有合法租赁权，要求杭钢公司停止侵权，搬离象山县产业区A区贤庠镇芦岙碶头区块土地。杭钢公司主张其通过合法途径取得涉案土地使用权，而永裕公司所称的土地租赁合同未登记公示，永裕公司也自认涉案土地名为租赁，实为抵债，且多年来从未实际占有使用涉案土地，不具备物权化对抗性，杭钢公司的物权依法受法律保护。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁关系存续期间，即使出租人因买卖、投资、企业合并、重组等原因将租赁物转移给第三方，原租赁关系仍然对新的所有权人具有约束力，租赁物所有权人不能以取得租赁物的所有权而否认原租赁关系并要求承租人返还租赁物，其立法意旨在于通过维持原本存在的租赁合同效力以保证承租人对租赁物的继续占有和使用。但租赁权并不等同于物权，承租人根据租赁合同取得的租赁权在法律上仍系债权的性质，因买卖、投资、企业合并、重组等原因不破除原有租赁关系在法律上适用前提之一即为租赁物已实际交付给承租人使用。根据本案查明的事实，永裕公司与合诚公司、俊明公司于2008年11月签订的《土地租赁协议》，该租赁协议未登记公示，永裕公司也一直未实际占有、使用租赁物，而杭钢公司已依法取得涉案土地使用权，永裕公司提起停止侵权、排除妨害之诉，要求杭钢公司停止侵权，搬离涉案土地，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院驳回永裕公司的诉讼请求，符合法律规定。综上，永裕公司之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宁波永裕和投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴节祥
审判员 倪春艳
审判员 张 华
二〇一七年五月十五日
书记员 赵 蕾