四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第605号
上诉人（原审第三人）南充市顺庆区农村信用合作联社。
法定代表人冯强。
委托代理人（特别授权）赵亚。
委托代理人向军。
被上诉人（原审原告）林莉。
委托代理人刘仁斌。
被上诉人（原审被告）傅明华。
被上诉人（原审被告）王静。
上诉人南充市顺庆区农村信用合作联社（简称顺庆信用社）因与被上诉人林莉、傅明华、王静房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人顺庆信用社委托代理人向军，被上诉人林莉、委托代理人刘仁斌，被上诉人傅明华到庭参加诉讼，被上诉人王静经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：傅明华、王静原系夫妻。2006年3月23日，王静、傅明华与第三人顺庆信用社签订《抵押担保借款合同》一份，约定向顺庆信用社借款23万元，借款期限自2006年3月23日起至2008年3月23日止，以所有权人登记为王静的三套房屋（其中包括高坪区白塔路A号附1号2幢1层，产权证号为：南房权证南监字第0017XX**号房屋）作为抵押。于2006年3月28日办理抵押登记。
2006年4月30日，林莉与傅明华签订《商品房买卖合同》，该合同系傅明华借用高坪房地产综合开发公司合同文本填写。合同约定林莉以49，361元的价格购买王静、傅明华所有的，位于高坪区白塔路A号附1号2幢1层（面积61.7㎡）营业用房。林莉于当日交付房款49，360元，傅明华交付房屋。又林莉陆续付款11万元人民币，2006年5月2日，傅明华向林莉出具11万元收条。2008年4月29日，王静、傅明华共同向林莉出具《说明》一份：“因高坪区白塔路锦绣花园门面290号房租赁合同原件因我本人（付明华）丢失，原件作废并余下租期由现购房人林莉与租房人另行签订租房合同，余下收取租金与付明华本人无关”。2009年3月13日，傅明华再次承诺于2009年5月底前办理房屋权属证，后未履行。
2009年6月29日，王静因“借款到期无法偿还，申请借新还旧”与顺庆信用社签订《个人借款合同》。合同约定：顺庆信用社向王静发放贷款17万元，借款期限从2009年6月29日起至2010年6月28日止，月利率8.85%。王静、傅明华注销案涉房屋于2006年3月28日抵押登记后，以其高坪区白塔路A号附1号2幢1层、B号1幢1层3号（产权证号：南房权南监字第0017XXXX、00177325号）非住宅房屋作为抵押，并办理抵押登记。
2009年11月6日，傅明华因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年12月11日被逮捕，在侦查期间发现其另涉嫌贷款诈骗罪。2011年8月2日，南充市中级人民法院作出（2011）南中法刑初字第8号刑事判决书，其中认定傅明华隐瞒上述门面已经出售给他人的事实，将门面抵押并在顺庆信用社处获得贷款17万元，致使贷款无法偿还。该判决经四川省高级法院二审维持原判。
原审法院经审理认为，林莉与傅明华签订的《商品房买卖合同》合法有效。签订《商品房买卖合同》时，傅明华用高坪房地产综合开发公司的合同文本，与林莉签订合同，但该房屋事实上为傅明华与王静共有，傅明华有合法的处分权。王静、傅明华2008年出具的《说明》也证明王静知道傅明华将案涉房屋卖给林莉的事实，且无异议。林莉请求确认房屋买卖合同关系成立的诉讼请求，予以支持。
涉案房屋办理的抵押登记，因抵押权是一种从权利，是为了担保主债权的实现而设立的，其效力状态应该依附于主债权。本案中傅明华、王静于2009年6月29日的借款，已经（2011）南中法刑初字第8号刑事判决书确认为傅明华的贷款诈骗行为，借款合同应当认定无效。担保该笔贷款的抵押条款因主合同无效而无效。傅明华、王静在将案涉房屋出售给林莉之前，因向顺庆信用社贷款在该房设定了抵押权。2009年6月29日，王静抵押贷款以“借新还旧”的方式予以清偿，实质是王静与顺庆信用社重新设立的抵押借贷关系，案涉房屋抵押权因贷款的清偿而归于消灭，双方在房屋管理部门办理了房屋抵押登记的注销手续。在此期间，林莉与王静、傅明华签订的房屋买卖合同属于债权行为，并不必然产生物权变动效力，对顺庆信用社的房屋抵押权不构成侵害，合同合法有效。林莉与王静、傅明华基于案涉房屋抵押登记的注销，能够实现买卖合同的签约目的。傅明华、王静于2006年4月30日将案涉房屋出售给林莉，林莉交清房款后实际占有该房，并将房屋租赁他人，在第一次房屋抵押登记注销后，林莉已实际取得房屋所有权。王静、傅明华故意隐瞒事实真相，擅自用该房设定抵押担保再次向第三人顺庆信用社贷款，其行为侵害了林莉的房屋所有权。同时顺庆信用社在未核实案涉房屋的权属现状的情况下，与王静、傅明华签订个人借款及房屋抵押合同，具有过失。本案不属于第三人以善意的方式取得房屋抵押权。涉案门面未办理过户手续，是因为傅明华因涉嫌合同诈骗罪和贷款诈骗罪被逮捕，后在四川省嘉陵监狱服刑，被限制人身自由所致。案涉房屋2009年第二次抵押无效的认定，第三人不属于以善意的方式取得房屋抵押权。林莉主张依法予以支持。抵押登记的注销应当由房屋管理部门依职权办理，属于行政权的范畴，人民法院不应判决注销抵押登记。
傅明华2009年3月13日出具的《承诺》，关于利息的约定因对利息的标的及计算方式不明确，傅明华对此也未表示认可。林莉主张承担资金利息不予支持。判决：一、原告林莉与被告傅明华于2006年4月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告傅明华、王静自本判决生效之日起三十日内协助原告办理南充市高坪区白塔路A号附1号2幢1层非住宅房屋（产权证号：南房权南监字第0017XXXX）的房屋产权证和国有土地使用权证过户手续；二、被告王静与第三人南充市顺庆区农村信用合作联社于2009年6月29日签订的个人借款及房屋抵押担保合同无效；三、驳回原告林莉的其他诉讼请求。案件受理费1，034元，由傅明华、王静负担。
顺庆信用社不服一审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人王静之间的抵押担保借款，形成于2006年3月23日，2009年6月29日办理借新还旧，新贷和旧贷仍系同一笔借款。二、涉案房屋登记在王静名下，并且向上诉人申请借款的主体亦是王静。虽然被上诉人傅明华被刑事判决认定构成贷款诈骗，但王静并不涉案。因此，王静作为借款人和产权登记人签署的借款抵押合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且所抵押的房屋根据法律规定办理了抵押登记，上诉人享有的债权和抵押权依法应受保护。三、林莉主张所依据的商品房买卖合同系高坪房产公司与其签订的，合同项下的房屋为预售房，面积也与上诉人享有抵押权的房屋不一致，因此不具同一性。四、即或是林莉主张的房屋与上诉人享有抵押权的房屋是同一标的，但由于抵押权设定先于买卖，根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，被上诉人林莉主张的案涉房屋买卖并不发生法律效力。五、根据合同的相对性和债的主体特定性原则，傅明华并非是借款合同的借款人，即或是构成贷款诈骗也只能是借款人王静。相反，傅明华隐瞒房屋被抵押的事实而出售给他人，如若构成犯罪也只能是对林莉的合同诈骗，却并不购成贷款诈骗。王静作为借款人和抵押房屋的所有权人，其应当承担合同和法律规定的民事责任。否则，刑事判决无疑成就了王静逃债的保护伞，并最终造成金融资金流失，危害金融安全。请求撤销原审判决，依法改判驳回林莉的原审诉讼请求。
林莉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
傅明华答辩称：我出卖房屋给林莉的一年前就将房屋抵押贷款了，由于无法按时还钱，延续一年。我没有及时给林莉过户，也没有向信用社还贷款，所以被判刑。
经审理查明：2006年4月30日，林莉与傅明华签订商品房买卖合同中约定购房款为49，361元，同日，林莉支付购房款49，361元，2006年5月2日，再次付款，傅明华出具“收条”收到林莉现金11万元。林莉陈述共支付购房款11万元，房屋买卖合同约定的49，361元是为了少交税，傅明华认可无异议。
2006年3月23日，王静向顺庆信用社借款23万元，并提供三间营业房作担保（房屋所有权证号南房权南监字00177325、0017XXXX、00177329）。同年3月28日，担保的三间营业房办理房屋他项权证。后王静偿还借款5万元，下欠借款17万元。2009年6月29日，王静申请借新还旧，当天与顺庆信用社签订个人借款合同，借款17万元以偿还旧贷。当天注销了2006年3月23日对南房权南监字00177325、0017XXXX、00177329三间营业房的抵押登记，同时又对其中的二间营业房（南房权南监字00177325、0017XXXX）抵押登记，办理房屋他项权证。
同时查明，王静向顺庆信用社借款17万元，因另一购房人姜淑君已代债务人王静清偿借款8.5万元，顺庆信用社同意消灭抵押权，解除了南房权南监字177，325房屋的抵押登记。现王静尚欠顺庆信用社借款8.5万元及利息。
本院审理中，林莉与顺庆信用社自愿达成协议，即由林莉代傅明华、王静偿还顺庆信用社借款6万元后，顺庆信用社协助注销南充市高坪区白塔路A号附1号2幢1层营业房的抵押登记，消灭抵押权；下欠借款顺庆信用社保留继续向傅明华、王静主张权利；林莉表示其代傅明华、王静偿还的借款6万元，保留向傅明华、王静追偿的权利。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：物权法第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案，案涉房屋购买人林莉与顺庆信用社自愿达成协议，由林莉代抵押人王静、傅明华偿还借款6万元，顺庆信用社同意协助注销白塔路290号营业房的抵押登记，消灭抵押权，符合法律的规定，双方自愿达成的调解协议，本院予以确认。
林莉与傅明华签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。同时，2008年4月29日，王静、傅明华共同向林莉出具“说明”：同意由购房人林莉与租房人另行签订租赁合同。表明王静对出卖房屋与林莉无异议。故王静、傅明华应当按照合同约定履行义务。现买受人林莉已支付全部购房款，并代王静、傅明华清偿了大部分借款，顺庆信用社同意消灭该房屋的抵押权并协助注销抵押权登记，王静、傅明华则应当履行合同义务，协助林莉办理房屋所有权证和国有土地使用证。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”和第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
一、维持高坪区人民法院（2013）高坪民初字第603号民事判决第一项，即“一、原告林莉与被告傅明华于2006年4月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告傅明华、王静自本判决生效之日起三十日内协助原告办理南充市高坪区白塔路A号附1号2幢1层非住宅房屋（产权证号：南房权南监字第0017XXXX）的房屋产权证和国有土地使用权证过户手续”；
二、撤销高坪区人民法院（2013）高坪民初字第603号民事判决第二项、第三项，即“二、被告王静与第三人南充市顺庆区农村信用合作联社于2009年6月29日签订的个人借款及房屋抵押担保合同无效；三、驳回原告林莉的其他诉讼请求”；
三、林莉与南充市顺庆区农村信用合作联社自愿达成协议：“由林莉代傅明华、王静偿还顺庆信用社借款6万元后，顺庆信用社协助注销南充市高坪区白塔路A号附1号2幢1层营业房的抵押登记，消灭抵押权”，本院予以确认。
二审案件受理费1，034元，由南充市顺庆区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 田 娟
审判员 蒙秀梅
二〇一五年一月二十六日
书记员 郑 宇