广东省广州市某区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第603号
原告王某。
委托代理人。
被告广东某房地产有限公司（以下简称“某公司”），住所。
法定代表人。
委托代理人。
委托代理人。
原告王某诉被告某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人陈滨球、被告某公司的委托代理人佘泽伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2009年6月21日，原告向被告购买被告开发的某御和巷第＊＊栋1层＊＊＊号房，住宅性质，建筑面积233.19平方米，套内建筑面积每平方米单价12228元，约定总价款2798280元；所签《商品房买卖合同》还约定：原告采取分期付款方式支付购房款，预售合同签订暨网上备案之日起即日内（不超过5日）支付559656元；2009年5月31日前支付38624元；余款220万元在2009年6月30日前支付。合同第十条约定：甲方（即被告）应当在2009年7月30日前将房屋交付乙方（即原告）使用。合同第十八条还约定：甲方应在商品房交付使用后550日内向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同第十九条还约定：甲方迟延办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年甲方按乙方购房款的1%向乙方支付违约金；逾期超过一年，乙方有权提出退房，甲方除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还乙方已支付的购房款。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了全部购房款，因为实测套内建筑面积为220.68平方米，比买卖合同约定套内建筑面积228.84平方米少8.16平方米，原告最终交付的购房款为2682666元。至此，原告的购房款支付义务已经全部履行完毕［在享受了团购优惠并因实测面积短少，开发商退款给原告之后，原告实际支付全部购房款为2682666元给被告（原告合同约定总购房款2798280元，后经核定套内建筑面积220.68平方米，并非合同约定的228.84平方米，在办理房产证时开发商依约退还面积差8.16平方米×12228元／平方米=99780.48元给原告）］。2013年被告通知原告领回产权证，原告这才发现，被告于2012年8月29日才办妥房产证，而交付房屋时间为2009年7月30日，依约被告应在房屋交付后550日内（即2011年2月1日前）办妥房产证，但被告实际办妥房产证的时间比合同约定足足逾期了6.9个月。原告认为，被告逾期办证行为已经违反了合同约定，即依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，被告应承担逾期办证的违约责任。同时，《商品房买卖合同》只约定逾期办证满一年和超过一年的违约责任，但对逾期办证未满一年的情况没有约定，依据有约定按约定，没有约定按法定的民法原则，被告理应依据法定标准承担逾期办证的违约责任，及依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，被告应支付原告逾期办证6.9个月的损失93477.50元。为维护原告的权益，特向贵院提起诉讼，请求判令如下：1、被告支付逾期办证的损失93477.50元（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.6%÷12×6.9个月×2682666元=93477.50元）：判决书生效后的利息损失按法定标准执行；2、被告承担本案诉讼费用。
被告某公司辩称：1、根据相关法律法规规定，民事诉讼时效为2年，自被侵害权利人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，原告提交的《商品房买卖合同》第十八条已明确约定被告办理房产证的期限，所以2012年6月19日前部分已过诉讼时效；2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定适用前提是合同没有约定违约金的情况，但原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条已经明确约定了迟延办证的违约责任，所以即使被告存在迟延办证行为，也应当按照双方的约定来承担违约责任；3、原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条明确约定被告延迟办证的责任为迟延每满一年办证则按已付购房款的1%支付违约金，所以即使在不考虑诉讼时效的情况下，也未达到双方约定的迟延办证的违约条件。综上所述，原告诉求于法无据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于广州市某区某镇某御和巷第＊＊栋1层＊＊＊号房屋一套，合同约定建筑面积为233.19平方米，套内建筑面积228.84平方米，总楼款2798280元；被告须于2009年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用，并约定了原告的付款方式和逾期付款的违约责任。《商品房买卖合同》第十八条约定由原告委托被告办理产权登记，双方并约定被告应当在该商品房交付使用后550日内向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当及时向被告提供房地产登记机构要求需原告提供的证件资料；被告应如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任。《商品房买卖合同》第十九条约定如因被告违反本合同第十八条约定的，被告应自逾期之日起，每满一年按原告已付购房款的1%向原告支付违约金；逾期超过一年，原告有权提出退房，被告除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还原告已支付的购房款。上述《商品房买卖合同》及其补充协议还对其他事项进行了相关约定。
原告在签约后按约向被告支付了全部购房款，后因实测套内建筑面积为220.68平方米，比买卖合同约定套内建筑面积228.84平方米少8.16平方米，经原、被告双方核算，原告最终支付的购房款为2682666元。2009年7月30日原、被告办理了涉案房屋的交付手续，2012年8月29日被告为原告办妥涉案房屋的产权证书。
2014年6月19日原告将被告诉至本院，要求被告按逾期6.9个月办证支付逾期办证损失及利息。被告到庭应诉，被告认为延迟办证的责任为迟延每满一年办证才算违约，且被告认为原告的部分主张已过诉讼时效，故要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效的合同。原、被告在上述《商品房买卖合同》中对涉案房屋产权登记逾期办证的违约责任等进行了明确的约定，该约定对合同的双方均有约束力。
关于被告提出原告主张的逾期办证违约金的部分请求已超出诉讼时效的问题。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中的约定或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，也即诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的。本案中，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，应承担举证不能的不利后果。因合同约定按违约期间持续性计付违约金，原告于2014年6月19日起诉主张权利，则2012年6月19日前的部分已经超过诉讼时效，不再受到时效保护，故被告主张原告部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采信。
适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条处理本案所涉违约金问题应当以“由于出卖人的原因”及“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”为前提，本案原、被告双方在上述《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金如何处理已有明确约定，故原告要求以总房价为本金按照中国人民银行逾期贷款利率的标准计算逾期办证违约金的主张不应得到支持。若按合同约定逾期每满一年才可计付逾期办证违约金，也即逾期未满一年则无需计付逾期办证违约金。但本院从公平合理原则予以考量，结合原、被告双方在合同中对违约金计算标准的约定，酌情确定本案中被告应当承担逾期办证违约金的计付方法计算至每天即为2682666元×1%÷365天=73.50元／天。又因原告的起诉主张部分已超过诉讼时效，本案应当计算违约金的逾期办证期间为2012年6月19日计至2012年8月29日共天，故本案中被告应当承担逾期办证违约金的为2682666×1%÷365×71天=5218元。
综上所述，驳回原告王某的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告广东某房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告王某支付逾期办证的违约金5218元。
二、驳回原告王某的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1068元，由原告王某负担1043元、被告广东某房地产有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》确定的上诉案件受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审判员 胡 林
二〇一四年八月二十八日
书记员 黄泽兴