河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第131号
上诉人（原审原告、反诉被告）虞城县上海浦江置业有限公司，住所地虞城县。
法定代表人陈信铨，董事长。
委托代理人郝双才，河南尊典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李沛骏，男，1995年3月28日出生，汉族。
委托代理人许灵媚，虞城县黄冢乡法律服务所法律工作者。
上诉人虞城县上海浦江置业有限公司（以下简称浦江置业公司）与被上诉人李沛骏商品房销售合同纠纷一案，虞城县人民法院于2015年3月23日作出（2015）虞民初字第120号民事判决，上诉人浦江置业公司不服向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人浦江置业公司的委托代理人郝双才、被上诉人李沛骏的委托代理人许灵媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定原告将位于虞城县嵩山路南侧浦江滨河公寓第11幢3单元3层301号商品房出售给被告，房屋建筑面积122.31平方米，价款356666元；付款方式：首付款146666元；余款210000元，申请银行贷款。《商品房买卖合同》签订当日，被告交付原告购房款146666元，次日在虞城县房地产管理局备案。2013年8月30日交纳登记费（房地产登记、抵押登记）120元、档案查询费35元、专项维修资金3566元、房屋产权测绘费291元、房屋交易手续及房地产抵押费1153元、同年9月9日交纳契税7133.32元，合计交纳税费12298.32元。原告将被告提供的贷款手续提交到银行审批，最终银行没有放贷，引起诉讼。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应严格遵守。合同第六条付款方式及期限的约定是买受人付首付款146666元，余款210000元申请银行贷款。本案被告已按合同约定支付首付款146666元，并为办理银行贷款缴纳了各项税费，办理了抵押登记手续，已履行合同义务。原告为被告办理房产证和银行抵押贷款提供了必要手续，并将相关手续提交银行审批，原告亦履行了合同义务。双方当事人均不存在不履行和怠于履行合同义务的情形，不能据此认定一方当事人违约。
原告称被告再补交30000元左右的首付，就可以办理按揭贷款，被告不补交首付款，构成违约的理由不成立。补交首付款，属于合同变更，变更合同，应经双方协商一致，未经协商一致，不得任意变更和解除。若不变更合同，不能实现合同目的，可以解除合同。是否变更合同是合同当事人的权利，不能以不同意变更合同为理由认定一方当事人不配合办理按揭贷款或者构成合同违约。对银行最终没有通过审查给被告发放贷款的直接原因，双方当事人均无相应证据证明，双方签订的买卖合同中亦未对银行不放贷的权利义务作出约定，应根据法律规定确定双方的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案由于未能订立商品房担保贷款合同，被告又无力支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同》显然不能继续履行，因此，原告要求被告继续履行合同并支付购房款210000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告反诉要求解除合同，返还购房款及利息的请求，合法有据，依法应予支持。由于双方当事人均不存在违约行为，要求对方承担违约责任的请求没有事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿契税等各项损失的请求，由于双方签订的合同无法继续履行，应当解除，合同解除后，应当恢复原状，即原告返还被告购房款及利息，被告返还原告商品房，恢复到交易之前的状态。因涉案商品房收、交契税、专项维修基金、抵押费等税费的理由消灭，要求原告赔偿该部分损失没有依据，本院不予支持。被告可另行主张返还，并申请注销已办理的房产证及抵押登记。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告虞城县上海浦江置业有限公司的诉讼请求；二、解除原告虞城县上海浦江置业有限公司与被告李沛骏于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》；三、原告虞城县上海浦江置业有限公司于判决生效之日起七日内返还被告李沛骏购房款146666元及利息（利息的计算方法：从2013年3月28日交款之日起至判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回被告李沛骏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，反诉案件受理费1740元，合计6190元，由原告虞城县上海浦江置业有限公司承担。
上诉人浦江置业公司上诉称：一、原审判决认定事实错误，错误地行使了合同解除权。判决解除合同，没有事实依据。事实是被上诉人没有按照合同要求提供真实材料，导致被上诉人没有与银行签订商品房担保贷款合同。而上诉人已按合同及时履行了相关义务，并办理了房屋产权证书，原审判决解除合同，增加了合同当事人的诉累，不利于保护诚实信用的市场交易。二、原审判决适用法律错误。一审判决依据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”适用法律错误，上述法律规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”可以请求解除合同，而此案中上诉人已按合同履行了相关义务，不能继续履行没有事实依据。三、一审判决第三项，2013年3月28日起计算利息的判决结果没有事实依据，判决错误。请求依法改判或发回重审。
被上诉人在庭审中答辩称：1、双方当事人签订的商品房买卖合同有效，约定被上诉人首付款146666元，余款26万元申请银行贷款。2、上诉人要求被上诉人再交首付款3万元属于合同变更，被上诉人无力支付，合同无法继续履行。3、被上诉人已将所有贷款手续交于上诉人，上诉人没有给被上诉人办理抵押贷款，导致该买卖合同无法履行。因此，根据法律规定，作出解除合同的判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据上诉人、被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、本案争议合同是否应予解除；2、一审判决从2013年3月28日起计算利息有无依据；3、一审判决适用法律是否正确。
上诉人浦江置业公司向本院提交房屋所有权证存根一份和建行收入证明一份。上诉人按照合同约定已履行了合同义务，被上诉人通过虞城县公疗医院出具的建行收入证明上诉人已提交给银行办理按揭贷款，上诉人已履行了合同义务，因被上诉人提交的收入证明虚假，导致按揭贷款未批是被上诉人的责任。
被上诉人对上诉人提交的两份证据真实性无异议，但两份证据达不到上诉人所要证明的目的。被上诉人在按揭过程中已经提交相关证明交于上诉人要求办理按揭贷款。导致合同解除的根本原因是上诉人要求被上诉人补交首付款变更合同，致使被上诉人无能力履行。
被上诉人提交李沛俊的婶子与上诉人售楼部的通话录音材料及光盘一份。证明上诉人要求增加首付款，被上诉人无能力履行。
上诉人对被上诉人提交的证据质证认为，被上诉人婶子的身份不明，其录音内容无法核实。
根据上诉人的申请，本院向虞城县公疗医院调取证据一份。2015年6月3日，虞城县公疗医院向本院出具证明，证明李沛俊不是公疗医院职工。
上诉人对法院调取的证据真实性无异议，证明被上诉人向银行提供虚假证明，造成按揭贷款不能发放，其责任在被上诉人。
被上诉人对法院调取的证据真实性无异议，但李沛骏在上诉人处购房时说明必须分期付款，当时上诉人说开个单位证明就可以了。被上诉人按照上诉人的要求去做的，被上诉人无过错。在一审审理过程中，双方发生纠纷的原因是要求被上诉人再增加3万元的首付，而不是因被上诉人工资证明的问题，办不成按揭贷款原因是由于上诉人增加首付造成。
通过庭审质证，本院对上诉人、被上诉人所提交证据分析认证如下：上诉人提交的两份证据与本案事实具有关联性，本院予以确认。被上诉人提交的录音光盘及录音整理材料，不能证明与本案事实具有关联性，本院不予确认。本院调取的证据，双方当事人对证据的真实性无异议，该证据与本案事实具有关联性，本院予以确认。
经过庭审调查，二审查明事实与一审查明事实相同外，另查明：被上诉人为了办理按揭贷款，而提交的虞城县公疗医院出具的被上诉人2013年5月至2013年7月收入证明，该证明经核实内容虚假，李沛俊不是公疗医院职工。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，合同有效。上诉人按照合同约定将房屋产权过户到被上诉人名下，并协助其办理按揭贷款。相应地，被上诉人应按照银行要求提交办理支付购房款的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案由于被上诉人李沛骏违背诚实信用原则，被银行查出提供虚假证明，以致无法按约履行义务。为了被上诉人实现按揭贷款，银行按规定要求提高首付比例，即被上诉人增加3万元的首付款，此时合同可继续履行，被上诉人不同意，造成按揭贷款不能履行，其责任在于被上诉人。
本案双方当事人签订的房屋买卖合同标的物为房屋，是不动产，除适用合同法一般规定外，还须适用有关不动产的法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。签订房屋买卖合同表明双方意思表示一致，合同成立生效，物权变动的效力是在房屋过户登记之后。但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条区分原则的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应继续履行。故原审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不妥，应予纠正。
综上，上诉人要求被上诉人继续履行合同，支付购房款210000元并承担违约金按应付款每日万分之一计算的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、撤销虞城县人民法院（2015）虞民初字第120号判决书第一、二、三、四项，即“一、驳回原告虞城县上海浦江置业有限公司的诉讼请求；二、解除原告虞城县上海浦江置业有限公司与被告李沛骏于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》；三、原告虞城县上海浦江置业有限公司于判决生效之日起七日内返还被告李沛骏购房款146666元及利息（利息的计算方法：从2013年3月28日交款之日起至判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回被告李沛骏的其他反诉请求”。
二、上诉人虞城县上海浦江置业有限公司与被上诉人李沛骏继续履行合同；
三、被上诉人李沛骏于本判决书生效后十日内给付上诉人虞城县上海浦江置业有限公司购房款210000元及违约金（违约金按应付款210000元计算，自2013年8月28日起按每日万分之一计算至实际付清之日止）；
四、驳回被上诉人李沛骏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费共计10640元，由被上诉人李沛骏承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 峰
审判员 文志林
审判员 赵保良
二〇一五年八月五日
书记员 时 淼