广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第515号
原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司（反诉被告，以下统称原告）。
法定代表人陈松武，总经理。
委托代理人黄训，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人宋昱颉，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
被告深圳华意隆电气股份有限公司（反诉原告，以下统称被告）。
法定代表人杨振文，董事长。
委托代理人梁艳凯，男，汉族，系该公司员工。
原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司诉被告深圳华意隆电气股份有限公司及被告深圳华意隆电气股份有限公司反诉原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司房屋租赁合同纠纷案件，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司的委托代理人黄训、宋昱颉，被告深圳华意隆电气股份有限公司的委托代理人梁艳凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月12日，原告与深圳市众冠股份有限公司（以下简称“众冠公司”）签署《厂房租赁合同》，约定：原告租用众冠公司某区三区南面积6670平方米的工业厂房，租期从2007年4月1日至2013年3月31日。后经众冠公司同意，2010年6月6日，原、被告签署《厂房租赁合同》，约定原告将租赁的部分面积即3000平方米的厂房出租给被告，租期从2010年6月11日至2013年3月31日，同时合同约定，若被告未于租期届满十天内交付房产的，自租赁合同终止或解除之日起至交还房屋之日止，被告应按合同终止前一个月即2013年3月的租金标准的200%支付费用。现原、被告的租赁合同已于2013年3月31日终止，按照合同约定，被告应迁出房屋中所有货物、产品、家私或器具设施等物件，办理退房手续。但经原告多次催促函告，被告仍未搬离。出于无奈，原告不得不与众冠公司再次签署一份《厂房临时租赁合同》，约定延长租期6个月，即2013年4月1日至2013年9月30日，同时约定租金上涨为200100元／月。根据该合同的约定，若原告未于2013年9月30日交还租赁房屋，就要向众冠公司支付双倍租金即400200元／月以承担逾期迁离的责任。截至目前，被告仍在继续使用厂房，严重损害了原告的合法权益。原告起诉，请求法院判令：1、被告立即将与原告签订的《厂房租赁合同》所涉租赁房屋予以返还；2、被告自2013年3月31日起至交还租赁房屋之日止，按照与原告签订的《厂房租赁合同》终止前一个月即2013年3月的租金标准的200%即192496.5元（人民币，下同）／月向原告承担责任，暂计至2013年9月16日，被告应向原告支付583906.05元（应计至被告交还租赁房屋之日，被告自2013年4月1日开始截至目前已经支付的款项已经扣除）；3、被告自2013年10月1日起直至交还租赁房屋之日止，按400200元／月的标准向原告承担损害赔偿责任，暂计至2013年10月7日，被告应当赔偿原告93380元，应计至被告搬离之日止；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，从原告与众冠公司签订的租赁合同可知众冠公司为出租人，原告为承租人，被告为转租第三人。而无论从众冠公司与原告的租赁合同还是众冠公司的同意转租证明来看，截止日期均为2013年3月31日，可见，原告与众冠公司的租赁合同于2013年3月31日已经终止。2013年3月31日原、被告的租赁合同到期前，被告即找众冠公司商讨厂房续租问题并得到相关负责人同意，当时谈妥续租到2013年9月30日，由于未超过6个月，故双方为口头约定。同时，被告按时支付租金给众冠公司。综上，2013年4月1日后，被告实际与众冠公司形成了租赁关系，而与原告不再具有法律意义上的任何关系，故原告不具备起诉被告的诉讼主体资格，请求法院依法审判。
被告反诉称，2010年6月6日，被告与原告签订一份房屋租赁合同，合同期限为2010年6月11日至2013年3月31日，被告在按合同约定及时支付给原告房屋租金的基础上，向原告支付房租及水电押金共17万元。2013年3月31日，原告因其与众冠公司的房屋租赁合同到期，要求被告予以搬离。被告找到房屋所有权人众冠公司商洽房屋续租事宜并得到众冠公司的同意。众冠公司同意被告续租至2013年9月30日，后经双方协商再续租至2013年12月18日并签订了《临时租赁厂房协议》，被告均及时按月向众冠公司支付房屋租金。综上，原告与被告在2013年3月31日之后不再有法律关系，原告也不再具有房屋的处置权，而被告早已与众冠公司形成租赁关系并按时支付了租金。被告认为原告起诉被告不具备诉讼主体资格且应当及时退还被告房租及水电押金共计17万元。被告反诉，请求判令：1、原告退还被告房租押金162000元；2、原告退还被告水电押金8000元；3、诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，原告至2013年10月仍向众冠公司缴纳租金。根据原、被告签订的租赁合同第五条，返还保证金的条件系被告没有违约及付清所有款项，被告请求返还保证金的条件不成就。
经审理查明，被告原名“深圳市华意隆实业发展有限公司”，于2010年12月31日变更登记为现名。
2007年4月12日，原告与案外人深圳市众冠股份有限公司（以下简称“众冠公司”）签订《厂房租赁合同》，约定：众冠公司将深圳市南山区某区南6670平方米的面积出租给原告作工业厂房使用；租赁期限为6年，自2007年4月1日至2013年3月31日；合同期满，若原告续租，同等条件下优先；租金标准为：第一、第二年每月20元／平方米，即133400元／月，第三年递增5%，即140070元／月；原告须于每月10日前支付租金；原告每月向众冠公司交付工业区综合管理费1.8元／平方米，合计12006元，第二年开始每月递增5%，缴交方式与租金相同；合同期内原告未经众冠公司许可不得擅自转租厂房，否则按原告违约处理；及其他条款。
2010年6月3日，众冠公司向桃源街道租赁所出具《同意转租证明》，表示原告承租了某南区3区3栋厂房，该公司同意原告在2013年3月31日前转租部分厂房。
2010年6月6日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将某区南某新厂A栋厂房内靠东部分面积3000平方米出租给被告使用；租赁期限为3年，自2010年6月11日至2013年3月31日；原告同意给予被告12天的免租装修期，租金自2010年6月23日起计收；租金为27元／平方米.月，即81000元／月，自2011年4月1日起，租金上调5%；被告应于每月8日前向原告支付当月租金；被告须承担承租面积2.1元／平方米的物业管理费，合计6300元／月，管理费于2011年4月1日起每年在上年基础上递增5%，被告应于每月8日前将管理费直接支付给原告，由原告统一向物业管理处缴交；被告应于签订本合同之日向原告支付保证金162000元及预付水电费8000元，本合同期满，如被告无违约情况及付清所有款项后，原告于三日内将租赁保证金无息退还给被告；被告在租期届满后，必须迁出其在房屋中的货物、产品、家私或器具设施等物件，将钥匙交给原告并办理有关退房手续，租期届满后十日内，如上述约定的物件仍存留在房屋中，视为被告放弃遗留物之所有权，原告有权进行清理，清理费用由被告承担；被告有关租金及费用结算至被告实际将房屋退还给原告，双方办理房屋移交手续之日止；被告未于十天内交付房屋的，自租赁合同终止之日起至交还房屋之日止期间的租金应按合同终止前一个月租金标准的200%计付；及其他条款。2010年6月10日，被告向原告支付厂房押金162000元、水电押金8000元。原、被告确认水电押金即上述合同约定的预付水电费，并确认合同终止前一个月的租金标准为96248.25元。原告确认租赁期限内被告未拖欠费用。
原、被告的租赁合同到期后，被告仍占有、使用其承租的房屋。原告称，因被告拒不搬离，而众冠公司要求整体返还租赁房屋，为避免向众冠公司承担违约责任，原告不得不与众冠公司续签租赁合同。2013年4月9日，原告与众冠公司签订《厂房临时租赁合同》，约定：原告租用众冠公司位某区三区3栋6670平方米工业厂房，因原合同期满后原告未能及时搬迁，为使原告有足够时间搬迁，特给予临时租用期6个月，即自2013年4月1日至2013年9月30日用于过渡搬迁，合同期满后，众冠公司不再与原告续约，原告需及时搬迁；租金为30元／平方米.月，即200100元／月，原告必须在每月10日前交给众冠公司；原告每月需向众冠公司交付综合管理费2.8元／平方米，合计18676元，缴交方式与租金相同；合同期内原告未经众冠公司许可不得擅自转租所租厂房，否则按原告违约处理；合同期满，如双方未达成续租协议，原告应于合同期满20日内迁离及交回厂房，逾期不迁离的，众冠公司有权收回厂房并就逾期部分向原告收取双倍租金；及其他条款。2013年4月23日，原告向被告寄送《通知》，表示双方租赁合同已于2013年3月31日到期，因双方不再续签合同，要求被告迁离并办理房屋移交手续、缴清所有费用。原告提交的快递查询结果显示邮件妥投，签收人为张洁。被告否认收到上述《通知》，但确认邮寄地址系被告公司地址，且公司有名为张洁的员工。
2013年4月至9月期间，被告按照96248.25元／月的标准向众冠公司支付租金；原告以上述《厂房临时租赁合同》约定的标准（租金200100元／月、管理费18676元／月，合计218776元／月）扣除被告已付部分，即按照每月122527.75元（218776－96248.25）的标准向众冠公司支付租金、管理费。
2013年9月22日，众冠公司出具《说明函》，载明：因被告要求开具发票，为方便操作，根据原告的请求，被告向原告支付的转租厂房的租金，由被告直接支付给众冠公司，但众冠公司与被告并不存在直接租赁关系；原、被告签订的《厂房租赁合同》中提及的南山区某三区南某路新厂A栋厂房内靠东部分，系众冠公司出租给原告6670平方米厂房中的一部分，与众冠公司出具的《同意转租证明》中提及的某三区3栋系同一物业。
2013年10月15日，被告与众冠公司签订《临时租赁厂房协议》，约定：众冠公司将某三区3栋东面3000平方米工业厂房出租给被告，租赁期限79天，从2013年10月1日至2013年12月18日；租金为55元／平方米.月，即165000元／月；被告每月需向众冠公司支付综合管理费2.8元／平方米，即8400元／月；租金、管理费缴交时间为签约三日内一次性足额交清，被告必须在10月18日前交给众冠公司；及其他条款。
原告于2013年9月23日搬离其使用的3670平方米租赁房屋，并向众冠公司支付了2013年10月1日至2013年10月15日期间的租金55050元、管理费5138元，系按照租金30元／平方米.月，管理费2.8元／平方米.月的标准，以3670平方米计算。被告陈述其一直使用其承租的3000平方米租赁房屋至与众冠公司签订的《临时租赁厂房协议》到期，并表示其已按照该协议的约定向众冠公司支付了租金，众冠公司在对本院调查取证的复函中确认被告支付了2013年10月1日至2013年10月15日期间的租金、管理费。原告确认，其并未按照《厂房临时租赁合同》约定的双倍租金标准即400200元／月向众冠公司支付该合同到期后的使用费。
就涉诉房屋的产权状况，本院分别向众冠公司、深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所、深圳市规划和国土资源委员会调查取证。众冠公司回复本院：建议向有关部门调查核实。深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所向本院提供了桃源街道平山社区工作站2013年12月31日出具的《证明》，载明：某3区3栋房产于1991年1月1日竣工，建筑面积共6670平方米，权利人为众冠公司，属于自建房。经深圳市房地产权登记中心查询，无某3区3栋厂房（某三区某路新厂A栋厂房）的产权登记信息。深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局于2014年6月6日向本院作出书面回复：经核查，未发现某3区3栋厂房有建筑规划许可或临时规划许可等报批报建手续的记录。
本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，向原、被告释明，若其主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，是否变更诉讼请求，原、被告均表示不变更。
以上事实，有《厂房租赁合同》、《同意转租证明》、《通知》及快递查询结果、《厂房临时租赁合同》、《说明函》、照片，被告提交的付款单、收据、《临时租赁厂房协议》等及本院调取的证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证亦未经批准建设的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。涉诉深圳市南山区某3区3栋厂房（某三区南某路新厂A栋厂房）未进行产权登记，亦未取得建设工程规划许可证或经批准建设，故原告与众冠公司、原告与被告分别签订的《厂房租赁合同》、原告与众冠公司签订的《厂房临时租赁合同》、被告与众冠公司签订的《临时租赁厂房协议》依法均归于无效。
原告向众冠公司承租6670平方米房屋后，经众冠公司同意，将其中的3000平方米转租给被告，根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有使用涉诉房屋期间应按约定标准支付房屋占有使用费。2013年3月31日前的房屋占有使用费，被告已向原告支付完毕。2013年3月31日之后，原告继续占有使用涉诉6670平方米中的3670平方米房屋，被告继续占有使用其余3000平方米房屋，被告已按照其与原告之间的《厂房租赁合同》终止前一个月的租金标准96248.25元／月向众冠公司支付了2013年4月至9月期间的房屋占有使用费，原告已按照其与众冠公司新签订的《厂房临时租赁合同》约定的标准（租金200100元／月、管理费18676元／月，合计218776元／月）扣除被告已付部分，即按照122527.75元／月（218776－96248.25）的标准向众冠公司支付了2013年4月至9月期间的房屋占有使用费、管理费。原、被告之间的《厂房租赁合同》自始无效，原告主张合同到期后被告未返还房屋应依照该合同的约定按200%的标准计付租金，没有法律依据。至于2013年4月至9月期间，原告按照其与众冠公司重新签订的合同约定的标准向众冠公司计付房屋占有使用费，而被告按照其与原告之间原合同约定的标准向众冠公司计付房屋占有使用费的问题，首先，2013年3月31日之后，原、被告未重新签订合同，也即没有被告应付房屋占有使用费可参照的新合同标准；其次，原告虽重新与众冠公司签订了期限为2013年4月至9月的《厂房临时租赁合同》，但该合同归于无效，原告缺乏在上述期间向被告收取房屋占有使用费的权利基础；再次，上述期间原告按新合同标准向众冠公司支付的费用中扣除了被告按原合同标准向众冠公司支付的费用，现并无证据显示众冠公司向原告主张房屋占有使用费差额，故原告亦没有事实依据向被告追索。综上，原告请求被告自2013年3月31日起至实际返还租赁房屋之日止，按照其与原告签订的《厂房租赁合同》终止前一个月租金标准的200%向原告承担责任（扣除被告已付款项），本院不予支持。
原告与众冠公司续签的《厂房临时租赁合同》于2013年9月30日到期，原告已于2013年9月23日搬离其使用的3670平方米租赁房屋，而被告已另行与众冠公司签订《临时租赁厂房协议》并自2013年10月1日起向众冠公司支付房屋占有使用费，继续使用3000平方米房屋，原告亦确认其所称的按照《厂房临时租赁合同》约定的双倍租金标准即400200元／月向众冠公司承担违约责任并未实际发生，故原告请求被告向其返还租赁房屋，并请求被告按照400200元／月的标准自2013年10月1日起向原告承担损害赔偿责任至实际搬离之日，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告要求退还租赁保证金162000元、水电押金8000元的反诉请求。原、被告之间《厂房租赁合同》归于无效，原告主张按照合同约定没收租赁保证金没有依据，本院不予支持，原告应将租赁保证金162000元、水电押金（预付水电费）8000元退还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳华意隆电气股份有限公司退还租赁保证金162000元、水电押金（预付水电费）8000元；
二、驳回原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10572.86元，由原告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司负担；反诉受理费1850元，由反诉被告深圳市泰恒兴厨房设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 蒋雅琴
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年七月二日
书 记 员 沈 蕊