湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00406号
原告（反诉被告）：张作炎。
被告（反诉原告）：黄小琳。
委托代理人：李勇，湖北诚智成律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）张作炎诉被告（反诉原告）黄小琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法由代理审判员张朝管独任审理，后因工作原因转由审判员崔玉华适用普通程序审理，于同年10月10日由审判员崔玉华担任审判长、与人民陪审员陈会琴、杨迪组成合议庭、同年10月15日由审判员崔玉华担任审判长、与人民陪审员周洪元、杨迪组成合议庭、同年12月29日由审判员崔玉华担任审判长、与人民陪审员胡君、周佩芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张作炎、被告（反诉原告）黄小琳及其委托代理人李勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张作炎诉称：原、被告于2013年5月30日签订了“兆麟·锦桦豪庭商铺租用协议”，约定将位于汉阳区汉桥路XX号兆麟·锦桦豪庭XX栋XX层XX号商铺租赁给原告使用，该租赁物的产权证明文件编号为XXXX，租赁用途为除餐饮以外法律许可的经营项目，租期为10年，即2013年8月1日至2023年7月31日止，租金为每年25，000元，并约定原告在验收铺面后即付一年租金人民币25，000元，以后每年租金应当在每个租赁年度开始前30日内一次性支给被告，且约定前三年租金不变，此后涨每年租金按5%递增。协议签订后，原告如约履行支付了第一年租金，并投资79，693元对租赁房屋进行了装修，在2014年6月份原告开始跟被告打电话，要求交付第二年的房租金，被告不接电话，发短信被告也不回信息，后原告无奈，按被告身份证上的住址找到被告住地，结果听别人介绍被告已不再该地居住。被告为什么拒收租金，其原因系房租金上涨幅度较高，原告想单方撕毁合同，故拒收房屋租金，达到形式上属原告违约的目的。不仅如此，被告还几次指使一伙人威胁恐吓原告，一是说房屋已经转租，一是说被告欠别人的钱，房屋已抵押了等等。原告为维护自己合法权益，依法报警。今年年初，被告竟然擅自将商铺转租给了别人，原告身为外地人，无奈租赁房屋被人占有经营，被告的不法行为造成了原告的巨额损失。被告不恪守合同，违背诚信原则，违反法律规定，故原告起诉来院请求解除解除双方签订的租赁合同，判令被告赔偿原告装修损失79，693元（其中装修损失人民币58，100元、可移动物品损失人民币21，593元），承担违约金人民币125，000元，共计人民币204，693元，判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）黄小琳答辩并反诉称：同意解除合同。不同意原告（反诉被告）的第二项与第三项诉讼请求。原告所述内容与事实不符，原告（反诉被告）的装修费是不符的，使用面积只有50多平方米，原告（反诉被告）的装修也就10，000元左右。2014年6月原告（反诉被告）说主动交付租金，事实是原告（反诉被告）只做了两个月水果生意即关门歇业并在醒目位置贴上“出租”字样，欲将商铺转租他人。被告（反诉原告）一直想找原告（反诉被告）面谈，但未果。第一年租期到期后，被告（反诉原告）鉴于与朋友李某签订了上述商铺的买卖合同，就要李某向原告（反诉被告）收取第二年的租金，原告（反诉被告）以各种托辞拖延拒绝，李某要求解除合同，原告（反诉被告）表示同意但漫天要价表示要求赔偿80，000元的装修损失。双方不能协商一致发生争吵，惊动了110和物业公司。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定一起至物业公司解决问题，可当被告（反诉原告）与李某到达物业公司时，原告（反诉被告）让其兄弟到场，自己避而不见。2015年1月，原告（反诉被告）仍未露面，未缴纳房租，欠费累计10，416.67元。为实现自我救济，李某将闲置商铺内的货架等物品搬至物业公司保管并向原告（反诉被告）发短信告知，原告（反诉被告）继续装聋作哑至今。整个过程都是原告（反诉被告）背信弃义，故被告（反诉原告）反诉请求判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）房屋租金人民币10，416.67元（2014年8月1日至2015年1月1日共计5个月）、并承担违约金人民币125，000元，本诉和反诉诉讼费均由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）张作炎对被告（反诉原告）黄小琳的反诉答辩称：不同意被告（反诉原告）所有反诉请求，原告（反诉被告）当时是要交租金给被告（反诉原告）的，但一直找不到被告（反诉原告）人，被告（反诉原告）找些不认识的人来找原告（反诉被告）收租金，还有人来把原告（反诉被告）的商铺全部砸了，原告（反诉被告）也报了很多次警。
经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：
位于武汉市汉阳区汉桥路18号兆麟·锦桦豪庭XX栋XX层XX室（建筑面积63平方米）房屋所有权人系黄小琳，房屋规划用途系商业服务。2013年5月30日，黄小琳作为出租方（甲方）与张作炎作为承租方（乙方）签订《兆麟·锦桦豪庭商铺租用协议》一份，黄小琳将上述房屋出租张作炎使用，租赁用途为除餐饮以外法律许可的。合同约定了租金单价为每年人民币25，000元，租金年付，乙方在验收铺面后即付一年租金人民币25，000元。以后每年租金在每个租赁年度开始前30日内由乙方一次性支付各甲方。前三年租金不变，以后每年租金按5%递增。租赁期限为10年，自2013年8月1日至2013年7月31日止。甲方应在2013年8月1日前向乙方交付该租赁物。租赁期间如甲方出售该租赁物，与乙方签订的租赁合同自动转至购买方，继续执行之前与甲方签订的合同。装修费由乙方承担，装修期为60天，装修期不计租金。在不改变租赁物安全结构的前提下，可以按使用实际需要对租赁物进行必要的整理和装修，包括墙体的隔断。在租赁期限内可以根据自身经营需要决定转租，但是应当及时书面告知甲方，甲方应积极办理相关手续，不应当收取任何费用。如果乙方逾期交付租金的，每逾期一日即应当按照当期租金千分之十的标准向甲方支付滞纳金，逾期60日仍旧没有足额支付的，甲方有权利解除本协议，并要求乙方按照当年租金500%的标准向甲方支付违约金。甲乙双方不得单方面解除本协议，如果任何一方违反该约定按照当年租金的500%向对方支付违约金。如乙方未到期的租金，甲方应该返还，并额外承担所造成的经济损失。协议如果解除或者终止的，乙方所投入的设施等归乙方所有，如果有不能拆除的部分，由甲、乙双方协商处理等内容，合同下附装修费由乙方承担，租用期间防火安全、门前三包综合治理及安全，乙方负责。合同签订同日张作炎支付了黄小琳2013年8月1日至2014年7月31日止的租金人民币25，000元。协议签订后，黄小琳将商铺交付张作炎，交付的商铺系毛坯，张作炎对该商铺进行了简单装修。装修包括：将商铺从中间用槽钢隔断后上铺木板，做暗楼一个，暗楼里用木板隔了一个仓库，一楼至暗楼搭简易楼梯一个。卫生间内地面及墙面铺瓷砖，内置蹲便器一个、洗面盆一个。商铺地面铺瓷砖，墙面刷乳胶漆，商铺内水电均系明装，暗楼下面天花板吊顶并安装照明灯。张作炎另购置可移动物品：柜式空调一台、冰柜一个、水果货架（加大小托盘）十二个、床两张、收银台一个、桌子两张、椅子一把、电风扇一个、电饭煲、电炒锅、电热水壶各一个。装修完后，同年8月10日左右，张作炎开始经营水果超市至2014年春节过后没多久即停止经营。张作炎停止经营后一直在租赁商铺居住，并在商铺门上张贴“出租”字样，留下电话138××××0881。2014年7月份，因为一年租期即将到期，黄小琳朋友李某表示自己已购买诉争商铺找张作炎催要下一年度租金，张作炎表示非系房东未予交纳，双方多次沟通未果。张作炎亦未支付新的年度租金。同年9月，李某将诉争商铺门锁塞进牙签，张作炎报警。同年11月26日，李某找人将诉争商铺玻璃门砸烂，室内东西掀翻。砸门当时张作炎不在店铺内，同日张作炎报警，并将自己衣物及棉被搬走，其他物品未带走。搬走后张作炎未再商铺居住亦未再至租赁商铺。同年12月21日，黄小琳、张作炎双方约好至小区物业管理中心协商租赁事宜，黄小琳及李某到场，张作炎未到场，委托其兄弟到场，未能协商一致。2015年1月17日，黄小琳委托兆麟·锦桦豪庭小区物业管理处，将租赁商铺内张作炎置办的可移动物品全部搬至该小区地下停车场一角存放。后李某仍短信联系张作炎就续租或解除事宜沟通，未能达成一致协议，商铺一直空置。同年3月21日，黄小琳支付诉争商铺水费268元、电费485元、物业费1，732元。同年4月19日，黄小琳将诉争商铺出租马某使用，租期2015年4月19日至2016年4月19日止，租金每年25，000元。现该租赁商铺系经营兰州牛肉拉面，店铺内装修未改动，仍系张作炎原装修。现张作炎与黄小琳因租赁合同事宜产生纠纷，张作炎诉至本院要求解除解除双方签订的租赁合同，判令黄小琳赔偿其装修损失79，693元，承担违约金125，000元，共计人民币204，693元，黄小琳表示同意解除合同，并反诉请求判令张作炎支付其2014年8月1日至2015年1月1日共计5个月的房屋租金人民币10，416.67元、并承担违约金人民币125，000元。
另查明，2013年7月15日，黄小琳与李某就诉争商铺签订《商铺买卖合同》一份，将诉争商铺转让给李某，总价款为1，386，000元。该合同未至房屋管理局备案，亦未过户至李某名下。2015年4月15日，黄小琳与李某签订《解除商铺买卖合同协议书》一份，解除双方签订的《商铺买卖合同》。
本案庭审中，张作炎对于其装修损失主张58，100元，表示其签订装修合同已经遗失，也无收条或收据，仅提交自己书写明细表一份，承办人向其释明就装修损失可以申请鉴定。2015年10月15日，张作炎提交书面申请对诉争商铺内的装修进行鉴定，经本院委托摇号确定武汉顺海资产评估有限责任公司进行评估鉴定，后因张作炎一直不愿意交纳评估鉴定费用，同年12月底，武汉顺海资产评估有限责任公司退案。同年12月29日，承办人与黄小琳、张作炎至诉争商铺对张作炎所做装修进行确认，并至兆麟·锦桦豪庭地下车库，××金陪同下对黄小琳所搬张作炎购置的存放于该小区车库的可移动物品进行清点，张作炎表示其在诉争商铺购置的可移动物品均在此存放，但表示自己搬走也无处存放，不搬走，要求黄小琳赔偿。黄小琳表示对于诉争商铺的装修自己愿意赔偿张作炎人民币20，000元，但对于可移动的物品要求张作炎搬走。
以上事实有张作炎、黄小琳的陈述及张作炎提交的租用协议、收条、报警记录、照片、明细表、收据、黄小琳提交的租用协议、房屋两证、商铺买卖合同、解除合同、照片、证人证言、本院所做现场笔录、拍摄照片等证据予以证实，可以认定。
案经调解，双方当事人未能达成一致协议。
本院认为：张作炎与黄小琳于2013年5月30日签订的《兆麟·锦桦豪庭商铺租用协议》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。依双方协议约定，租赁期间黄小琳如出售租赁房屋，与张作炎签订的租赁合同转至购买方，继续执行上述协议，故2014年7月份左右，李某向张作炎催要房租符合双方协议约定。依协议约定，张作炎可以转租但应及时书面告知黄小琳，但张作炎未能依约履行。依约张作炎应在2014年7月1日支付2014年8月1日至2015年7月31日的年度租金，但张作炎一直未予交纳，亦未通过有效方式将租金支付黄小琳，有违协议约定。黄小琳在张作炎未能及时交纳租金后未采取书面催要等正确的方式处理，而是采取堵锁眼、砸门等过激方式。双方已实际终止了合同的履行，且无继续履行的基础，现张作炎起诉要求解除合同，黄小琳表示同意，本院予以照准。因双方均存在违反合同约定的行为，互不承担违约责任。对于张作炎主张的装修损失人民币58，100元，张作炎未能提交有效证据予以证实其实际支出，且拒不缴纳鉴定费用致使鉴定无法进行，其鉴定损失无法认定，根据谁主张、谁举证原则，张作炎未能对其装修损失提供有效证据予以证实，应承当举证不能的法律后果，现黄小琳自愿补偿张作炎人民币20，000元，本院予以照准。对于张作炎购置的可移动物品，现均由黄小琳存放于兆麟·锦桦豪庭地下车库内，张作炎主张由黄小琳对可移动物品进行赔偿无事实和法律依据，本院不予支持，由黄小琳将可移动物品返还张作炎。对于黄小琳主张的2014年8月1日至2015年1月1日的房租人民币10，416.67元的反诉请求，张作炎虽实际居住使用诉争商铺至2014年11月26日，但自2014年9月初，黄小琳即采取不正当手段干扰张作炎居住使用，故张作炎仅需支付2014年8月1日至2014年9月1日的租金即可，以每年租金25，000元计，每月租金约2，083元。对于2014年9月1日之后的租金，本院不予支持，综合上述黄小琳应赔偿张作炎装修损失20，000元，扣除张作炎应支付的租金2，083元，由黄小琳支付张作炎人民币17，917元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张作炎与被告（反诉原告）黄小琳于2013年5月30日签订的《兆麟·锦桦豪庭商铺租用协议》；
二、被告（反诉原告）黄小琳于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张作炎人民币17，917元；
三、被告（反诉原告）黄小琳于本判决生效之日起十日内将存放于兆麟·锦桦豪庭地下车库内的原告（反诉被告）张作炎购置的柜式空调一台、冰柜一个、水果货架（加大小托盘）十二个、床两张、收银台一个、桌子两张、椅子一把、电风扇一个、电饭煲、电炒锅、电热水壶各一个返还原告（反诉被告）张作炎；
四、驳回原告（反诉被告）张作炎的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄小琳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4，370元由原告（反诉被告）张作炎负担，此费用原告（反诉被告）张作炎已预交人民币2，185元，剩余受理费用人民币2，185元尚未支付，该费用在执行环节中自本判决第二判项中被告（反诉原告）黄小琳应支付给原告（反诉被告）张作炎的款项中扣付至本院，反诉费用人民币1，504元（黄小琳已预交）由被告（反诉原告）黄小琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 崔玉华
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 胡 君
二〇一六年三月十五日
书 记 员 刘 婷