上海市崇明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0230民初5420号
原告：杨浩，男，1954年9月20日生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：徐翔，浙江赞程律师事务所律师。
被告：徐伍壹，女，1954年4月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：余晖，男，1979年10月3日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：徐敬一，男，1952年3月12日生，汉族，住上海市虹口区。
被告：余宝深，男，1939年4月18日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：赵培君，女，1942年3月9日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：余峻，女，1970年4月27日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：余宝庆，男，1947年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：余宝敏，女，1953年7月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告徐伍壹、余晖、余宝庆、余宝敏的共同委托诉讼代理人：余宝深(即本案被告余宝深)。
被告：余宝凤，女，1942年7月1日生，汉族，住上海市虹口区。
被告：余宝萍，女，1956年11月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：杜杰，男，1971年1月13日生，汉族，住上海市长宁区。
被告：杜俭，女，1969年2月21日生，汉族，住上海市虹口区。
被告杜杰、杜俭的委托诉讼代理人：余宝萍(即本案被告余宝萍)。
原告杨浩诉被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员沙卫国独任审理，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，故依法转为普通程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告杨浩及其委托诉讼代理人徐翔，被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝萍、杜杰、杜俭及相应委托诉讼代理人余宝深、余峻、徐敬一、赵培君、余宝萍到庭参加诉讼，被告余宝凤经本院传票传唤后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨浩向本院提出诉讼请求：1、确认原告与余宝林于2001年8月5日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、被告返还原告坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年8月5日，原告与余宝林签订了坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋的《房屋买卖协议书》。根据我国法律规定，上述合同因违反法律行政法规的强制性规定，属无效合同。为此，原告曾于2009年9月向崇明县人民法院起诉，崇明县人民法院判决支持原告的诉讼请求。后因余宝林死亡，案件发回重审，以及涉案房屋已纳入动迁范围，原告与相关部门签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》效力有待确定等事由，原告申请撤回起诉。现原告与相关部门签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》已经确认为合法有效，为此，原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、房屋买卖协议复印件1份，证明原告与余宝林之间存在农村宅基地房屋买卖的事实；
2、(2015)崇民(行)初字第5号民事判决书、(2016)沪02民终4820号民事判决书各1份，证明崇明县人民法院确认原告与崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》合法有效的事实；
3、《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》复印件1份，用于证明涉案房屋已被征收及涉案财产利益的事实；
4、(2015)崇民一(民)重字第4号民事裁定书复印件1份，证明原告起诉后撤诉，以及被告身份情况的事实。
被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭辩称，原告与与余宝林签订的坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋的《房屋买卖协议书》合法有效。由于系争房屋已经列入动迁范围，系争房屋所在的土地已转化为城镇国有土地，系争房屋性质也由农村房屋转化为城镇房屋，原告要求法院确认15年前与余宝林签订的《房屋买卖协议书》无效，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、2009年6月15日原告起诉状副本1份，证明原告起诉理由并非如原告所称“违反了法律行政法规的强制性规定属于无效合同”。
2、2010年9月10日上海市高级人民法院(2010)沪高民一(民)申字第903号民事裁定书1份，证明系争房屋所在的土地已被征用，已转化为城镇国有土地，故双方所签协议有效。
3、2011年3月1日上海市第二中级人民法院(2010)沪二中民二(民)再终字第15号民事裁定书1份，证明原告撤诉是为了规避败诉的结果。
4、《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》复印件1份，证明系争房屋与协议上的坐落于崇明县长兴镇同心村5队201号是两处不同的房屋。
5、上海市崇明县人民政府征收土地方案公告1份，证明系争房屋所在地块已于2012年2月3日被征收转变为国有土地。
审理中，本院前往上海市崇明区长兴镇相关房地产经纪事务所，就目前未办理房地产权证的动拆迁商品房市场价进行了核实，目前类似动拆迁商品房的价格在人民币16000元至20000元(以下币种均为人民币)之间，并按实际楼层或地理位置不同成交。另外，本院向案外人杨建昌进行了询问，其明确表示对其房屋买卖合同纠纷另行主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》有异议，认为系争房屋是坐落于上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋，而该协议上的房屋是上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋，属于不同的房屋；本院认为，根据已经生效的(2015)崇民(行)初字第5号民事判决书认定，上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋门牌号的实际使用人系杨建昌，上海市崇明县长兴镇同兴村XXX号房屋门牌号的实际使用人是原告杨浩，位于杨建昌房屋的旁边，据此，可以认定该协议上的房屋即系争的房屋。
经审理查明，案外人余某某与黄桂英系夫妻，两人共生育七个子女，分别为余宝深、余宝萍、余宝庆、余宝凤、余宝敏及余宝林、余宝兰。其中余某某于2014年1月20日死亡，黄桂英于2013年2月21日死亡。余宝林于2010年4月26日死亡，徐伍壹系余宝林的配偶，余晖系余宝林的儿子。余宝兰于2012年10月5日死亡，杜杰、杜俭系其子女。
2001年8月5日，被告杨浩与余宝林签订了房屋买卖协议一份，协议约定杨浩及其弟杨建昌将位于崇明县长兴镇同心村XXX号平房四间[北侧两间所有人为杨浩(户),建筑面积为51平方米，地号为长兴镇同心村49丘(34)]及周边的橘树等出售给余宝林，杨浩得房屋出售款5140元。嗣后，双方各自履行了自己的义务。2009年6月，杨浩向我院起诉，要求确认上述协议无效。2010年1月6日，我院作出(2009)崇民一(民)初字第2159号一审判决，支持了杨浩的诉讼请求。余宝林不服提起上诉。2010年4月28日，上海市第二中级人民法院作出(2010)沪二中民二(民)终字第449号判决，维持了一审判决。2010年4月26日，余宝林死亡。其子余晖向上海市高级人民法院申请再审，该院于2010年9月10日作出(2010)沪高民一(民)申字第903号民事裁定书，指令上海市第二中级人民法院再审。2011年3月1日，上海市第二中级人民法院再审后以涉案房屋已列入动迁范围[经该院调查，2010年12月24日，崇明县规划和土地管理局发布了(2010)第191号《拟征地告知书》，涉案房屋属动迁范围]，原审判决依据的基本事实发生了变化为由裁定撤销了其作出的(2010)沪二中民二(民)终字第449号及我院作出的(2009)崇民一(民)初字第2159号民事判决，发回我院重审。重审期间，杨浩申请撤诉，我院于2011年6月14日作出(2011)崇民一(民)重字第6号裁定书予以准许。后上海市城市房地产估价有限公司作出编号为沪城估(2012)(估)字第2756-1067号上海市征收集体土地房屋估价分户报告单(估价时点为2012年10月7日，根据房屋示意图，被评估房屋与杨建昌房屋相邻)。2013年6月14日，杨浩签收了该分户报告单。2013年9月17日，崇明建设用地事务所与系争房屋宅基地使用人杨浩签订了沪征居房崇征(2012)补协字第367号上海市征收集体土地居住房屋补偿协议。2014年5月26日，杨浩再次向我院提起民事诉讼，要求确认其与余宝林签订的房屋买卖协议无效。2014年12月22日，我院作出(2014)崇民一(民)初字第3225号民事判决，确认上述房屋买卖协议无效。余晖等不服，提起上诉。2015年5月14日，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民二(民)终字第778号民事裁定，以原审判决遗漏当事人为由撤销了该判决，发回我院重审。我院于2015年6月26日受理了该案[案号为(2015)崇民一(民)重字第4号]。2015年9月28日，本院依法受理了余晖、徐伍壹诉崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)、杨浩房屋征收补偿合同纠纷一案后，杨浩申请撤诉，本院于2016年3月25日裁定准许杨浩撤回起诉。2016年4月27日，本院依法作出(2015)崇民(行)初字第5号民事判决，认定崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)与杨浩于2013年9月17日签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》具有法律效力。本案被告方表示不服并提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年7月27日作出(2016)沪02民终4820号民事判决，维持原判。2016年8月3日，原告遂再次向本院提起诉讼。
另查明，根据崇明县房屋(土地)征收中心(崇明县建设用地事务所)与杨浩于2013年9月17日签订的征收补偿协议，杨浩(户)名下位于长兴镇同心村5队201号的房屋，被核定有效建筑面积为307.20平方米，核定的安置对象为杨浩、黄琴兰(杨浩妻子)、杨冬春(杨浩儿子)、王林志(杨浩儿媳)、杨梓悠(杨浩孙女)。补偿项目为：1、已建有效建筑面积的评估建安重置总价24,248元，每平方米449元按54平方米计算；2、批而未建面积补偿(含建安重置价和装修费)202,560元，每平方米800元按253.2平方米计算；3、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴399,360元，每平方米1,300元按307.2平方米计算；4、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30,000元、装修补偿费51,002元、附属设施补偿费174,593元；5、搬家补助费6,144元，每平方米20元按307.2平方米计算；6、签约费10,100元；7、速迁奖励费(包括配套安置房装潢补贴)43,008元，每平方米140元按307.2平方米计算；8、临时安置补助费66,355元，每平方米8元、27个月按307.2平方米计算；9、助学金20,000元；10、设施移装费2,610元；11、其他(大病补偿费)50,000元；补偿款总计1,079,980元，扣除安置房预付款860,160元，实付补偿款219,820元。双方在协议中还约定了其他事项。
再查明，余宝林系上海市城镇居民，涉案房屋买卖未经有关组织或部门批准，该房屋的宅基地使用权人仍系原告。2016年12月，涉案房屋已经被有关单位拆除。目前，上海市崇明区长兴镇地区类似动拆迁商品房的市场价格在人民币16000元至20000元之间，并按实际楼层或地理位置不同成交。
本院认为，杨浩与余宝林之间签订的《房屋买卖协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。余宝林不是崇明县长兴镇同心村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了相关国家法律、法规的规定，故双方之间的房屋买卖协议无效。鉴于余宝林已实际居住使用涉案房屋多年，涉案房屋也已纳入拆迁范围，且已经被拆除，故在扣除购房款后，考虑被告重新购房的合理支出，对涉案房屋的拆迁利益本院予以酌情分配。本案中，余宝林购买的涉案房屋中的有证建筑面积仅为杨浩的51平方米，而拆迁补偿时系按照240平方米建筑面积的标准进行补偿，故该房的拆迁利益明显包含了被安置对象的利益，故涉案房屋的拆迁利益应按51平方米加上25%的阳台面积及3%的误差计65.28平方米重新予以核定，即：1、建安重置总价33,272元(按评估报告实测24,248元加上批而未建面积补偿11.28平方米×800元/平方米)；2、有效建筑面积的土地使用权基价加上价格补贴84,864元，每平方米1,300元按65.28平方米计算；3、棚舍及其他附属物补偿款中辅房补偿30,000元、装修补偿费51,002元、附属设施补偿费174,593元；4、搬家补助费1,305.60元，每平方米20元按65.28平方米计算；5、签约费10,100元；6、速迁奖励费9,139.20元，每平方米140元按65.28平方米计算；7、临时安置补助费14,100.48元，每平方米8元、27个月按65.28平方米计算；8、设施移装费2,610元；总计拆迁利益为410,986.28元(即涉案房屋拆迁转化货币的价格，不包括安置房的升值因素)。该拆迁利益扣除原购房金额5,140元后，本院酌定被告共同得280,000元。对于原告取得安置房的升值因素，本院结合实际，酌定被告共同得400,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨浩与余宝林(已故)于2001年8月5日签订的房屋买卖协议无效；
二、权证人为杨浩的坐落于上海市崇明区长兴镇同心村5组246号[登记地号为长兴乡同心村49丘(34)]房屋、其它附属设施拆迁安置补偿相关权益归原告杨浩所有；
三、原告杨浩于本判决生效之日起十日内返还被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭购房款5,140元；
四、原告杨浩于本判决生效之日起十日内支付被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭拆迁补偿款680,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告杨浩负担25元，被告徐伍壹、余晖、余宝深、余宝庆、余宝敏、余宝凤、余宝萍、杜杰、杜俭负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 沙卫国
审 判 员 陈 丰
人民陪审员 耿永美
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 王 宇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。