广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1868号
上诉人（原审原告、反诉被告）郑舒瑜，住广东省吴川市。
委托代理人莫观培，广东源通律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）巫峻梅，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告、反诉原告）姚沁华，住广东省广州市海珠区。
上述两上诉人的共同委托代理人黄早松，广东正大方略律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人赖冬敏，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉第三人）佛山市南海亿诚房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人吴堪发，总经理。
上诉人郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华因与被上诉人佛山市南海亿诚房地产代理有限公司（以下简称亿诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区2座2801房［房产证号02××49、02××50、土地证号国用（2011）07120**），登记权属人为巫峻梅、姚沁华，登记日期为2011年9月16日。至2013年12月31日，涉讼房屋无抵押、查封情况。
郑舒瑜为非佛山户籍居民。据佛山市南海区社会保险基金管理局出具的《佛山市社会保险参保缴费证明》显示2013年2月至2014年1月15日止，郑舒瑜在佛山市参加社会保险连续缴费满一年，参保单位为佛山市顺德区至高人力资源管理有限公司。郑舒瑜与案外人肖剑波是夫妻关系，至2014年2月12日，郑舒瑜、肖剑波、未成年子女肖楠、肖桐在佛山地区没有购买房产。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。2011年8月8日，佛山市国土城建和水务局发出佛建管（2011）105号《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，规定“非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期须符合自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）”的规定，补缴的不予认可。
2013年8月6日，郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华、亿诚公司（经纪方）签订一份《买卖合同》（NO：0002082），约定郑舒瑜向巫峻梅、姚沁华购买涉讼房屋，房屋建筑面积为150.69平方米，房屋成交总价款为270万元，于签订合同时支付10万元作为定金，合同签订后30天内交付部分楼款（含定金）81万元，卖方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，银行同意贷款申请后10个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后150天内完成（以付清双方交易税费为准）。189万元以银行按揭贷款方式支付，应在签订本合同后50个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费2万元。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。合同第十条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第十一条约定，买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再购买该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。双方同时对其他权利义务作出约定。
同日，郑舒瑜向巫峻梅、姚沁华支付定金10万元，巫峻梅、姚沁华出具收据确认收取郑舒瑜交来购买涉讼房屋定金10万元。
2013年8月6日，亿诚公司收取郑舒瑜代办手续费3万元。
2013年8月7日，郑舒瑜向巫峻梅、姚沁华支付首期房款71万元，巫峻梅、姚沁华出具收据确认。同日，郑舒瑜向亿诚公司支付中介代理费2万元，亿诚公司出具收据确认。
2013年12月23日，亿诚公司通过EMS特快专递形式向巫峻梅、姚沁华发出《履行督促函》，载明：郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华双方于2013年8月6日签订房屋买卖合同，因巫峻梅、姚沁华不提供原件的房地产权证、户口簿以及配偶的结婚证等办理按揭所需要业主方提供的资料，导致买方郑舒瑜申请不了按揭贷款。现通知巫峻梅、姚沁华在2天内提供房地产权证、户口簿以及巫峻梅、姚沁华配偶的结婚证以及其他按揭贷款所需的资料，协助买方办理按揭手续。巫峻梅、姚沁华确认于2014年1月4日收到该函件。
另查明，至2014年1月2日，郑舒瑜名下银行账户余额1568216.03元，其丈夫肖剑波名下银行账户余额488015.61元。
2013年12月31日，郑舒瑜向法院提起诉讼，请求：1.巫峻梅、姚沁华继续履行合同，将佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区2座2801房产权变更登记予郑舒瑜名下；2.巫峻梅、姚沁华赔偿郑舒瑜中介费2万元；3.巫峻梅、姚沁华按每日2700元的标准向郑舒瑜支付自2013年10月23日（从协助原告办理按揭贷款手续期限届满之次日）起计至上述第一项房屋过户之日止的违约金；4.本案诉讼费用巫峻梅、姚沁华共同承担。
巫峻梅、姚沁华在原审审理期间提出反诉，请求：1.解除郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华签订的《买卖合同》（合同编号：00××82）；2、郑舒瑜向巫峻梅、姚沁华支付违约金27万元；3、郑舒瑜承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华及亿诚公司三方签订的《买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。买卖双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案的争议焦点在于郑舒瑜是否存在根本违约行为，对此，法院作如下分析：
一、关于郑舒瑜未依约办理按揭义务是否构成根本违约的问题。其一，合同约定“189万元以银行按揭贷款方式支付，应在签订本合同后50个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件合同等”，即合同约定买方应在50个工作天内先向银行提交按揭贷款申请或进行信用情况审核，郑舒瑜未举证证明在50个工作天内已向银行申请办理按揭手续，已构成迟延履行。但该按揭申请手续为双方义务，巫峻梅、姚沁华同样负有协助义务。巫峻梅、姚沁华亦未举证证明在合同约定的履行期内协助郑舒瑜办理相关按揭手续，且自2014年1月4日收到中介方协助办理按揭手续的通知后并未举证证明已提供协助义务，巫峻梅、姚沁华的行为同样构成违约。故该项义务未能如期履行是由于双方过错造成，不能单方归责于任一方。其二，合同亦约定“贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方”，该约定表明郑舒瑜无法获得银行贷款或获得银行贷款的金额低于申请金额的，也应承担继续履行支付房款义务，即合同未排除购房款现金支付方式，只是因支付方式变化引起的风险由郑舒瑜承担。合同约定购房余款以银行按揭贷款方式目的是保障巫峻梅、姚沁华收取购房余款的权利及减轻郑舒瑜的资金压力，现郑舒瑜已举证证明其具备现金支付能力，且同意购房余款189万以现金形式支付予巫峻梅、姚沁华，根据房地产一般的交易流程，巫峻梅、姚沁华收取购房余款的时间应早于按合同约定的购房余款在房屋办理过户后由银行直接划至巫峻梅、姚沁华账户的时间，故郑舒瑜未按时办理银行按揭手续并未影响巫峻梅、姚沁华收取购房款的合同权利，合同具备继续履行条件。巫峻梅、姚沁华以郑舒瑜未在约定时间内办理银行按揭手续主张郑舒瑜构成根本违约理据不足，法院不予采纳。
二、关于郑舒瑜未在约定过户时间内取得购房资格是否构成根本违约问题。合同约定“交易过户手续需在本合同签订后150天内完成”，即涉讼房屋过户手续应在2014年1月3日前完成。在合同签订时佛山市住房限购措施已实施，郑舒瑜作为购买方应在交易过户前具备在佛山市购买房屋的资格条件。郑舒瑜于2014年1月15日方取得购房资格，已构成违约。但合同同时约定郑舒瑜逾期30天履行合同义务，巫峻梅、姚沁华才可以行使约定解除权，即至30天履行宽限期届满（2014年2月2日）郑舒瑜尚未具备购房资格的，巫峻梅、姚沁华方有解除权。现郑舒瑜在履行宽限期内已具备购房资格，巫峻梅、姚沁华据此主张郑舒瑜构成根本违约理据不足，法院不予采纳。佛建管（2011）105号通知规定的是“持个人所得税缴纳证明购房的，补缴的不予认可”，郑舒瑜是通过购买社保方式取得购房资格，行政部门对社保允许以补缴方式交纳，补缴社保不属于上述规定不予认可的范围，巫峻梅、姚沁华据此主张解除没有依据，法院不予采纳。
综上，郑舒瑜的行为未构成根本违约，巫峻梅、姚沁华不享有合同解除权，郑舒瑜亦不同意解除合同，故双方合同解除条件尚未成就，巫峻梅、姚沁华反诉请求解除合同依据不足，法院不予支持。巫峻梅、姚沁华主张郑舒瑜按成交价的10%支付违约金27万元依据的是合同约定的解除合同条件成就时守约方向违约方主张的违约责任，如前所述，郑舒瑜的行为未构成根本违约，巫峻梅、姚沁华以此为由主张郑舒瑜支付违约金27万元没有依据，法院不予支持，但不影响巫峻梅、姚沁华就郑舒瑜迟延履行行为另行主张权利。现郑舒瑜已具备在佛山地区购房的资格，且郑舒瑜已举证证明具备支付购房款的能力，涉讼房屋亦不存在权利限制，合同具备继续履行的条件，涉讼房屋过户条件已成就，郑舒瑜请求巫峻梅、姚沁华继续履行，将涉讼房屋过户至郑舒瑜名下合法有据，法院予以支持。郑舒瑜主张巫峻梅、姚沁华赔偿中介费同样依据的是合同根本违约解除时守约方向违约方主张的违约责任，现合同并未达到解除条件，郑舒瑜主张巫峻梅、姚沁华赔偿中介费没有依据，法院不予支持。如前所述，未能申请办理按揭贷款双方均有责任，相应损失各自承担。且郑舒瑜在履行期届满前尚未具备购房资格，需经诉讼确定合同履行或解除情况，在法院判决确定涉讼合同继续履行前巫峻梅、姚沁华未履行协助义务不构成违约，郑舒瑜在本案中起诉请求巫峻梅、姚沁华支付逾期履行违约金理据不足，法院不予支持。因本案判决后的后续履行情况未确定，郑舒瑜可根据巫峻梅、姚沁华之后的履行情况另行主张权利。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、巫峻梅、姚沁华应于判决发生法律效力之日起十日内协助郑舒瑜办理将佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区2座2801房屋［房产证号02××49、02××50、土地证号国用（2011）07××90］产权变更登记于郑舒瑜名下的手续。二、驳回郑舒瑜的其他诉讼请求。三、驳回巫峻梅、姚沁华的反诉请求。本诉受理费减半收取2217.5元，由郑舒瑜负担2167.5元，由巫峻梅、姚沁华负担50元。反诉受理费2675元，由巫峻梅、姚沁华负担。
郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华均不服上述判决，向本院提起上诉。郑舒瑜上诉称：一、合同买卖双方及中介方已协商一致将共同向银行申请按揭的时间变更为2013年12月3日，卖方在2012年12月3日当天没有提交资料和到场协助买方办理按揭手续，且事后一再拒绝协助买方办理按揭，明确表示拒绝继续履行合同，已构成违约。原审法院对此没有认定并依法判决卖方承担违约责任，处理不当。签订买卖合同后，各方当事人通过短信和微信进行沟通联系，根据郑舒瑜提供的短信及微信记录，可以证实合同的三方当事人已经将办理按揭的时间变更至2013年12月3日，原审法院以原合同约定的时间来认定办理按揭截止期限，属认定事实有误。卖方在签约前即已明知买方当时社保缴费尚不够一年，同意待买方社保缴费满一年符合购房资格时再办理过户手续。社保缴费不满一年不会影响向银行申请按揭，仅会导致无法办理房屋过户登记，影响的是买方的收房权利，对于卖方的收款权利没有损害。否则，原合同也不会约定在“50个工作天内”申请办理按揭。买方的社保在2014年1月10日就满一年时间，届时买方已具购房资格，按合同约定，双方应在签订合同后l50天内办理过户手续，即在2014年2月3日之后郑舒瑜不具备购房资格，卖方才有权解除合同。卖方拒不履行协助办理按揭的义务，应自2013年l2月4日起开始承担违约责任，原审法院认为“郑舒瑜在履行期届满前尚未具备购房资格，需经诉讼确定合同履行或解除情况，在本院判决确定涉讼合同继续履行前巫峻梅、姚沁华未履行协助义务不构成违约”的观点是错误的，没有事实和法律依据。即使卖方拒不履行协助办理按揭的义务不构成违约，但卖方在2013年12月13日、2013年12月l9日、2012年12月31日通过手机短信和书面通知的方式，明确表示要求买方加价才肯出售房屋和不再继续履行合同，已构成了严重违约。
二、合同当事人对于办理按揭手续的履行方式和顺序有明确具体的约定，原审法院以当事人约定不明并交易习惯进行替代推断，从而认为由于买方未能举证已先向银行申请按揭而负有过错，相应损失应各自承担的观点，没有事实和法律依据。原按揭条款并没有约定由买方先向银行提出申请，且郑舒瑜提交的短信记录证明当事人对于如何办理银行按揭有明确的约定，即先由买卖双方将需要各自提供的资料提交给中介方或中介方推荐的按揭公司并签署相关文件，再由按揭公司持资料向银行提出申请，然后再通知双方到银行签署同贷后期的材料。中介方可以证明，对于如何办理按揭手续，三方当事人之间是存在上述约定的，并非先由买方先向银行申请的。卖方协助办理按揭义务的履行在前，办理房屋过户手续的履行在后，如欠缺卖方的资料和协助，银行将不会受理买方的贷款申请的。原审法院忽略当事人之间的约定而按照通常按揭贷款流程主观臆断，认为买方没有举证证明己先向银行申请而应自行承担相关损失是错误的，二审法院应予纠正。
3、卖方本人及代理人从未在答辩或庭审中主张合同约定的违约金过高而请求法院调整，甚至经法官释明后，其代理律师仍旧明确答复不要求法院降低，一审判决所载与事实和卷宗不符，故二审法院应根据合同的约定来确定违约金的数额。
4、“交易过户手续需在本合同签订后150天内完成”的内容，是签约时中介方根据正常交易流程所需时间估算而填写，目的是保障买方能及时收楼的权利而非保障卖方的权利，是限制中介方代办完成包括房屋过户在内的相关手续的期限而非约束买方的，原审法院以买方在2014年1月15日才具备购房资格有违此约定而构成履行迟延，是错误的。卖方按时收款的情况下，迟延过户只会损害买方利益而不会损害到卖方的权利。本案合同是由中介方提供的格式合同，约定的150天过户时间是中介方根据经验所填写的，中介方对时间估算失误的后果不应由买方承担。原审法院认为“郑舒瑜于2014年1月l5日方取得购房资格，已构成违约是错误的，严重有违合同目的和合同解释的基本原则，二审法院对此应予更正。
综上，郑舒瑜上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.巫峻梅、姚沁华按每日2700元的标准向郑舒瑜支付自2013年12月4日起至判决确定的履行期限届满之日期间的违约金；3.一审、二审诉讼费用由巫峻梅、姚沁华承担。
巫峻梅、姚沁华对郑舒瑜的上诉答辩称：一、郑舒瑜错将继续履行合同的行为视为当事人变更合同约定的申请按揭时间。郑舒瑜签订合同后50工作天内因不具备购房资格，无法办妥银行贷款手续，此后其再通知巫峻梅、姚沁华办理银行按揭手续，是郑舒瑜违约后继续履行合同的行为，而非巫峻梅、姚沁华同意郑舒瑜变更合同的约定。按照郑舒瑜的逻辑，一方违约后，守约方同意违约方继续履行合同视为合同的变更，那合同约定的违约责任将无任何意义。郑舒瑜的行为也不符合买卖合同第十二条的约定。
二、经纪方及郑舒瑜在不符合购房条件前，明知无法取得银行同意其贷款申请，仍通知巫峻梅、姚沁华前往办理，目的是为防止巫峻梅、姚沁华以此追究经纪方和买方的违约责任。在买方不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的情况下，任何银行均不可能违反规定向买方出具同意贷款申请。经纪方在郑舒瑜未具备贷款条件下对巫峻梅、姚沁华谎称郑舒瑜已准备好材料，以拖延时间达到寻找下一买家的目的。实际上，郑舒瑜签订合同的必要资料是在一审开庭后才匆忙办理的。
三、郑舒瑜不符合佛山地区的购房资格，在合同约定的期限内无法办妥银行按揭，已构成违约，巫峻梅、姚沁华根据合同约定和法律规定行使合同的解除权应得到支持。
四、郑舒瑜违约后，巫峻梅、姚沁华提出就合同总价进行磋商却被郑舒瑜视为严重违约。如果郑舒瑜愿意一次性支付款项，其可直接将款项汇入此前巫峻梅、姚沁华提供的收款账户，无需发函或通知巫峻梅、姚沁华去办理公证手续或签订确认书。郑舒瑜的行为是为在诉讼期间创造巫峻梅、姚沁华给付违约金的条件，而非诚心继续履行合同。
亿诚公司对郑舒瑜的上诉答辩称：作为中介方的立场就是买卖双方能够协商达成一致意见，此外没有其他意见。
巫峻梅、姚沁华上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定郑舒瑜未在约定时间内办理银行按揭手续是由于双方过错造成，不能归责于一方的事实是错误的。合同签订后，在约定的按揭贷款申请时间内，巫峻梅、姚沁华已积极配合和催促买方和经纪公司办理按揭贷款申请，但直至合同约定的2012年10月21日，郑舒瑜仍未办妥按揭贷款申请手续，因此自2013年10月22日起，郑舒瑜已违约。郑舒瑜逾期后一个月内都没有向巫峻梅、姚沁华要求协助办理按揭贷款事宜，反而不断变更合同约定的办理流程，发送各种不符合事实的短信和函件给巫峻梅、姚沁华。2014年1月3日，郑舒瑜在双方纠纷起诉到法院之后，还向巫峻梅、姚沁华发出律师函，打算变更付款方式。郑舒瑜违约30天后，已达到解除合同的条件，此时再变更合同内容及付款方式，不符合合同法关于合同变更的条件。巫峻梅、姚沁华与郑舒瑜签订的《买卖合同》是合同当事人真实意思的表现，具有法律约束力，当事人必须严格遵守。郑舒瑜迟延履行合同约定，应承担合同约定的违约责任。
二、原审法院适用法律错误。原审法院认定《买卖合同》不解除，故郑舒瑜不承担违约责任的情况属于适用法律错误。根据合同法及相关司法解释的规定，合同继续履行和违约方承担违约责任不冲突，可以同时进行。
三、诚实信用原则是民事活动的基本准则，郑舒瑜和亿诚公司多次失信于巫峻梅、姚沁华的行为，也是买卖合同不能继续履行的原因之一。合同签订的前提是郑舒瑜声称社保手续和银行按揭手续可同时办理，余款在国庆前后可支付，为此在双方签订的合同贷款办妥的时间为50个工作日。后郑舒瑜改口按揭贷款手续需待社保手续办完后再办理，与签约前约定有驳；在郑舒瑜明确因社保导致购房和银行按揭无法如约执行的情况下，巫峻梅、姚沁华还主动就合同逾期的有关事宜与郑舒瑜进行商讨，提出包括按合同约定支付违约金后原价交易、补房价差后继续履行合同、在合约期内余款支付由银行贷款改一次性付款等建议，当时郑舒瑜明确否定了余款一次性支款的建议，并对违约金的问题不予处理。2013年l2月下旬郑舒瑜提出要巫峻梅、姚沁华协助联系银行办理按揭，在巫峻梅、姚沁华联系好银行后，郑舒瑜又出尔反尔，认为按揭银行必须由买家指定。
四、买方和亿诚公司签订合同时隐瞒了买方不具备在佛山市购房资格的事实。签订合同时亿诚公司向巫峻梅、姚沁华介绍，买方在一个月内可办妥社保手续和银行按揭手续，但没有告知巫峻梅、姚沁华买方是否具备购房资格，直至签订合同后第34天，巫峻梅、姚沁华催办进度，买方告知代办社保手续的加急费被代办中介退回，巫峻梅、姚沁华才知道买方不具备佛山市的购房资格。
五、买方不具备在佛山市购房的资格无法在合同约定的时间内办妥银行按揭贷款，且逾期超过30天，卖方依据合同约定及法律规定可行使合同解除权，合同自发函之日起五日后已解除。卖方在合同约定的办理按揭期限内一直督促中介方和买方办理手续，但买方和中介方故意以各种理由拖延。事实上，无论卖方是否配合，郑舒瑜也不能在合同约定的签订合同后50个工作日内办妥银行贷款。而且，郑舒瑜直到2014年1月15日才补足一年的社保，此时郑舒瑜才符合办理贷款的条件，逾期超过30天。2013年12月31日，卖方向亿诚公司、郑舒瑜发出解除合同的函，根据买卖合同第十五条的约定，文书自邮寄之日起五日内视为送达，则本案的合同在2014年1月5日解除。
六、合同解除后，郑舒瑜应当依约依法承担违约金270000元。亿诚公司与买方恶意串通，骗取卖方签订在约定期限内无法履行的合同，亿诚公司应对买方应承担的违约责任承担连带给付责任。
综上，巫峻梅、姚沁华上诉请求：1.依法改判，支持巫峻梅、姚沁华的反诉请求，驳回郑舒瑜的诉讼请求；2.由郑舒瑜承担一审、二审的全部诉讼费用。
郑舒瑜对巫峻梅、姚沁华的上诉答辩称：一、双方签订合同后，买方作为诚实信用一方，一直积极履行合同，直至在本案起诉前及诉讼期间，郑舒瑜也主动与巫峻梅、姚沁华协商继续履行合同或退回已付购房款以解决本案的合同纠纷，但巫峻梅、姚沁华均表示不同意。二、从双方在手机短信的协商中提及的社保缴费问题、巫峻梅作为银行工作人员、以及法律法规对中介方应当告知双方购房条件等几方面来看，巫峻梅、姚沁华称其不清楚签订合同时郑舒瑜是否具有购房资格不是事实。中介方如果没有告知购房资格的问题，巫峻梅、姚沁华不可能在签订合同后第三天就发短信询问购房资格的情况。三、按照政策规定，社保费用是可以补缴的，郑舒瑜提交的社保证明证实其社保是依法补缴，并非巫峻梅、姚沁华所称的通过非法途径办理。四、郑舒瑜在本案诉讼中向巫峻梅、姚沁华的发函并非诉讼的策略，发函前就已经与巫峻梅、姚沁华进行沟通。巫峻梅、姚沁华在合同约定的日期前同意郑舒瑜不通过银行按揭贷款方式付款，但合同约定的时间后又改变主意。由于卖方有两位，郑舒瑜需向巫峻梅、姚沁华共同确认的收款账户汇款，否则将引发其他纠纷。2013年12月14日双方的手机短信内容也可以看出，买方还在催促中介方办理社保手续，12月26日郑舒瑜未能抽空办理手续要求改期，巫峻梅、姚沁华也短信回复表示同意，说明双方同意变更办理银行贷款按揭时间。巫峻梅作为银行工作人员，十分清楚郑舒瑜的情况以及办理按揭的程序。按揭的办理需买卖双方共同提交资料，卖方不协助提供资料按揭无法办理，卖方已经构成违约。综上，请求二审法院按照诚实信用原则对本案进行判决。
亿诚公司对巫峻梅、姚沁华的上诉答辩称：巫峻梅、姚沁华称签订合同时不清楚郑舒瑜的购房资格不是事实。政策是允许补缴社保费用的，郑舒瑜已缴纳社保费用满一年，取得购房资格。在没有成功办理银行按揭的情况下，郑舒瑜也自行筹集余下的购房款项，但巫峻梅、姚沁华仍拒绝履行合同。
郑舒瑜在二审期间向本院提交广州骏锐投资咨询有限公司商事登记信息、网上打印的广州骏锐投资咨询有限公司工商登记信息各1份，与一审提交的3万元中介代办手续费收据共同证明：合同的按揭履行方式是由买方向中介支付中介费，由中介方代为联系按揭公司办理按揭手续，或者买卖双方直接将资料交给按揭公司办理按揭，郑舒瑜不存在一审所认定的违约情形。
巫峻梅、姚沁华对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明郑舒瑜拟证明的内容。
亿诚公司对上述证据没有异议。
由于各方当事人对上述证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
巫峻梅、姚沁华在二审期间向本院提交由陈丽君出具的情况说明及陈丽君的身份证复印件各1份，拟证明巫峻梅积极履行双方的合同，曾到银行咨询二手房贷款手续并联系郑舒瑜于2013年12月26日一起到银行办理相关手续。
郑舒瑜对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为情况说明属于证人证言，证人没有出庭作证，对证人的身份无法确认。
亿诚公司对上述证据的真实性无法确认。
本院对上述证据审核认为，巫峻梅、姚沁华所提交的情况说明属于证人证言，由于证人未出庭作证，本院无法核实证人身份，故本院对上述证据不予采信。
亿诚公司在二审期间没有新的证据向本院提交。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑舒瑜、巫峻梅、姚沁华与亿诚公司签订的《买卖合同》既包含了郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华之间的房屋买卖合同关系，也包含亿诚公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，现郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对《买卖合同》中的房屋买卖合同关系进行审查处理。
合同依法订立，对双方均具法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，非经协商一致不得变更。根据《买卖合同》附件第4点第（4）项的约定：“189万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后50个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。……”郑舒瑜应于2012年10月21日前办妥银行贷款申请手续。在合同签订时，佛山市住房限购措施已实施，对于非佛山市户籍的居民，在无法提供1年以上在佛山市纳税证明或社会保险缴纳证明的前提下，不能购买佛山市行政区域内的房屋，银行也不会接受不具备佛山市购房资格申请人的贷款申请。郑舒瑜在2012年10月21日由于在佛山市缴纳的社会保险不满1年，不具备购房资格，无法按合同约定办妥银行贷款手续。双方在2012年10月21日后至本案起诉前，虽曾通过短信多次就房屋买卖关系是否继续履行进行协商，但不能证明双方已协商一致推迟办理银行贷款的时间，郑舒瑜仍应按合同约定履行义务。事实上，郑舒瑜直至本案的一审期间即2014年1月15日，在佛山市缴纳社会保险才满1年的时间，在双方约定的办理银行贷款手续及过户手续的期限内，郑舒瑜均未取得佛山市的购房资格，不能按合同约定办理相关的手续，故郑舒瑜认为合同不能按时履行是由于巫峻梅、姚沁华未能协助办理贷款手续所致的上诉理由理据不足，其以此主张巫峻梅、姚沁华应承担违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。
双方在《买卖合同》第十一条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”第十六条约定：“买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。”巫峻梅、姚沁华向郑舒瑜发出的解除合同函件的时间为2013年12月31日，其时离郑舒瑜应具备购房资格并协同巫峻梅、姚沁华办理银行贷款的时间已超过30天。此时郑舒瑜仍未取得在佛山的购房资格，无法通过银行贷款支付购房余款，郑舒瑜的行为已构成违约，巫峻梅、姚沁华有权依据合同第十一条的约定不再出售案涉物业。郑舒瑜2014年1月15日取得购房资格，已不可能在双方约定的150日最长完成交易期限内（即2014年1月3日前）完成交易，郑舒瑜的行为已构成根本违约，巫峻梅、姚沁华有权要求解除双方的房屋买卖关系。郑舒瑜虽否认收到上述函件，但根据合同的约定，本院认定该函件已送达郑舒瑜。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，巫峻梅、姚沁华请求解除与郑舒瑜的房屋买卖关系的上诉请求成立，本院予以支持，郑舒瑜主张继续履行合同的上诉请求不成立，本院予以驳回。本院以解除合同函件送达的时点即2014年1月5日作为双方房屋买卖关系解除的时点。由于郑舒瑜的违约行为，致使合同不能继续履行，郑舒瑜应承担违约责任。鉴于巫峻梅、姚沁华在出让房屋时，明知佛山市住房限购措施已实施、郑舒瑜为非佛山市户籍居民，仍未尽到谨慎审查的义务，对郑舒瑜是否具备购房资格进行审核，巫峻梅、姚沁华对合同不能继续履行存在过错。本院根据合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实原则予以衡量，酌定郑舒瑜因违约应向巫峻梅、姚沁华支付的违约金为5万元，对于巫峻梅、姚沁华请求超出部分，本院不予支持。至于郑舒瑜向巫峻梅、姚沁华支付的81万元购房款的问题，由于双方在本案中未提出诉讼请求，本院在本案中不作处理，双方可另行主张权利。
综上，郑舒瑜的上诉主张不能成立，本院不予支持。巫峻梅、姚沁华上诉主张中成立部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。本案因二审当事人提供新证据而改判，原审判决不属于错误裁判，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第55号民事判决；
二、郑舒瑜与巫峻梅、姚沁华之间关于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区2座2801房订立的房屋买卖合同关系于2014年1月5日解除；
三、郑舒瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向巫峻梅、姚沁华支付违约金5万元；
四、驳回郑舒瑜的诉讼请求；
五、驳回巫峻梅、姚沁华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2217.5元，由郑舒瑜负担；反诉受理费2675元，由巫峻梅、姚沁华负担2080.56元，郑舒瑜负担594.44元。
本案二审案件受理费9785元，由郑舒瑜负担5623.89元，巫峻梅、姚沁华负担4161.11元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年九月十七日
书 记 员 车 驰