重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06075号
上诉人（原审原告）：路明。
委托代理人：曹秋华，女，1960年9月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：喻小军。
委托代理人：胡登春，男，1963年9月23日出生，汉族。
上诉人路明与被上诉人喻小军房屋买卖合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年6月9日作出（2014）碚法民初字第00110号民事判决，上诉人路明对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并于2014年9月16日进行了询问。上诉人路明的委托代理人曹秋华，被上诉人喻小军的委托代理人胡登春参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年7月23日，路明（甲方）与喻小军（乙方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：甲方自愿将位于北碚区斑竹村135-7-2号住房一套出售给乙方。转让价格为78000元。协议签订之日，乙方向甲方支付现金柒万捌仟元。2008年8月5日前，甲方向乙方交付本协议所约定房屋，支付方式为向乙方交付钥匙、房产证书。协议至签订时成立，乙方向甲方支付房款78000元时协议生效。签订协议后，喻小军向路明支付了房款78000元，路明按协议约定将房屋及房产证书交付喻小军。
另查明，1998年5月20日，西南农业大学与陆春燕签订了《西南农业大学公有住房出售（购买）合同书》，约定西南农业大学将位于北碚区斑竹村135-7-2号住房出售给陆春燕，陆春燕在取得了房屋所有权证后享有完全产权。陆春燕于1998年12月10日取得了位于北碚区斑竹村135-7-2号住房产权证（产权证号为：房权证1××A字第011214号）。2007年4月20日，路明（男方）与陆春燕（女方）签订了《离婚协议书》，约定：双方婚后共同财产分割，男方分得位于北碚区斑竹村135-7-2号住房一套，建筑面积67.09平方米。
本案审理中，经向路明对《房屋买卖协议》的效力释明后，路明表示仍然按协议无效主张诉讼请求。
路明一审诉称：路明与喻小军双方于2008年7月23日签订《房屋买卖协议》，协议第六条为：因不可抗力因素导致协议无法履行及双方损失的，双方互不承担责任。双方在期间到公证处办理公证，由于是福利房，没有土地证，只有单位职工可以转让或退还给学校，不能卖给非教职工。另外，协议违反了法律、行政法规规定，损害了社会公共利益，故协议是无效的。为维护路明自身合法利益和西南大学利益，特诉至法院，请求判令：1、由喻小军返还位于北碚区斑竹村135-7-2号房屋及房屋产权证（房权证1××A字第011214号）；2、诉讼费由喻小军承担。
喻小军一审辩称：路明是具有民事行为能力的人，路明与喻小军之间的买卖协议是合法有效，故不同意退还路明房屋及房屋产权证。
一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。路明表示涉案房屋系西南农业大学的公有住房，其转让要遵守学校的规定即不能出售给本校教职工外的人且主张协议违反了房屋、土地共同转让的规定，故协议无效。该院认为，学校内部关于房屋转让规定仅仅是学校内部的一个管理性规定，并非认定合同效力的强制性规定。该协议亦未违反房屋、土地共同转让的规定，故对于路明认为协议无效的理由，该院不予采纳。同时，路明与喻小军订立合同时，涉案房屋非为西南大学所有，双方签订的《房屋买卖协议》系其双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对于路明基于合同无效要求喻小军返还涉案房屋及房屋产权证的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回路明的诉讼请求。案件受理费875元，由路明负担。
路明不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决；本案诉讼费由喻小军承担。主要事实和理由：路明和喻小军双方于2008年7月23日签订《房屋买卖协议》，是无效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该法第六条规定：“下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的……”《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“以取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：……（六）上市出售后形成新的住房困难的（七）擅自改变房屋使用性质（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售。”该法第六条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：……（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书……（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。没有土地证的房屋不能买卖转让，所以合同无效。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《中华人民共和国民法通则》规定的有效合同标准。同时，《房屋买卖协议》第六条已经明确写明：因不可抗力因素导致协议无法履行及双方损失的，双方互不承担责任。5年期满后双方到公证处办理公证，经向房屋交易所咨询得知，没有土地证，都不能过户转让。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力导致不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，请求贵院支持路明的诉讼请求。
喻小军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：西南农业大学与陆春燕签订的《西南农业大学公有住房出售（购买）合同书》第四条第3款约定：陆春燕购买该房（讼争房屋）取得《房屋所有权证》后享有完全产权，但是，从取得产权证之日起5年内不得上市出售等。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点在于：路明与喻小军签订的《房屋买卖协议》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，虽然涉案房屋系西南农业大学的公有住房，但陆春燕与西南农业大学签订的《西南农业大学公有住房出售（购买）合同书》中明确约定“陆春燕购买该房取得《房屋所有权证》后享有完全产权”，故陆春燕于1998年12月10日取得涉案房屋的产权证书后即享有了该房屋的完全产权。又因陆春燕与路明在双方的离婚协议中约定由路明分得涉案房屋，故路明与喻小军于2008年7月23日签订的《房屋买卖协议》并未违反法律法规关于公有住房禁售期的相关规定，也未违反上述《西南农业大学公有住房出售（购买）合同书》第四条“从取得产权证之日起5年内不得上市出售”之约定。其次，该《房屋买卖协议》并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同。再次，路明上诉所称的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》相关规定均属管理性规范，并非上述合同法所指的“法律、行政法规的强制性规定”。因此，路明与喻小军签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，对本案涉及的其他问题，一审评述亦无不当，本院予以维持。
综上，路明的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由路明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘 莉