广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1853号
上诉人（原审被告）张镇柯，男，住广东省高州市。
上诉人（原审被告）杨六娣，女，住广东省高州市。
上述两上诉人共同的委托代理人周勇。
被上诉人（原审原告）郑绍文，男，香港永久性居民。
被上诉人（原审原告）王保林，男，住广东省东莞市。
上述两被上诉人共同的委托代理人陈志锋。
上诉人张镇柯、杨六娣因与被上诉人郑绍文、王保林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第2283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：一、解除郑绍文、王保林与张镇柯于2013年1月6日签订的《房地产租赁合同》；二、张镇柯于判决生效后三十日内搬离郑绍文、王保林所有的位于佛山市顺德区容桂街道振华居委会振华路振华商业城1号楼第一层至第三层建筑面积约8200平方米的房屋，并将房屋清空交还郑绍文、王保林；三、张镇柯在判决发生法律效力之日起十五日内向郑绍文、王保林支付2013年8月至2013年11月期间所欠租金1020444元，此后租金按每月255111元标准缴纳至张镇柯实际搬离房屋之日止；四、张镇柯在判决发生法律效力之日起十五日内向郑绍文、王保林支付2013年8月至2013年11月期间因欠缴租金租金所应承担的违约金45090元，从2013年12月4日开始，以每月拖欠租金255111元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至张镇柯实际搬离房屋之日止；五、杨六娣对上述判决第三、四项所确定张镇柯负担的债务承担连带清偿责任；六、驳回郑绍文、王保林其他诉讼请求。案件受理费15605.76元，由郑绍文、王保林承担1216.76元，张镇柯、杨六娣承担14389元。
上诉人张镇柯、杨六娣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决漠视双方在合同中的约定，判决错误。1.根据张镇柯与郑绍文所签合同约定及法院查明的事实，张镇柯至今未到应交租的期限，一审判决认定的张镇柯拖欠郑绍文租金与事实不符。根据双方所签订的房地产租赁合同，本合同的租赁期限、装修期限、租金缴纳期限均有明确的约定。合同的第二章租赁期限约定如下：“除非甲乙双方按第九章提前终止合同，本合同所约定的租赁期限预计为2013年6月1日起至2033年5月31日止；在租赁期限开始之前，甲方给乙方装修期，即自2013年2月1日至2013年5月31日止。但是，因为目前该租赁场所内仍存在未解除之租约，原承租人正与甲方协商解除租赁合同事宜，如果在2013年2月1日前，现有租约尚未解除，则甲方交付租赁物的日期顺延，直到甲方与原承租人解除原租赁合同为止，届时本合同装修期和租赁期限、租金缴交期限均应相应顺延，装修期、租赁期限从甲方清空租赁场所内所有租户及办理完终止同原租户合约手续，交付给乙方装修当日计算起。”①这里明确约定，本合同有4个月的装修期限免租。②租赁期限自装修期满之后开始计算。③交租期自租赁期限开始计算。④由于签订合同时租赁物内尚存在未解除的租约，原承租人正与郑绍文协商解除原租赁合同事宜。双方明确约定“如果在2013年2月1日前，现有的租约尚未解除，则甲方交付租赁物的日期顺延，直到甲方与原承租人解除原租赁合同为止，届时本合同装修期限、租赁缴交期限均相应顺延，装修期、租赁期限从甲方清空租赁场所内所有租户及办理完终止同原租户合同的手续，交付给乙方装修当日计算起。”而一审法院认定“其中第二层中有800平方米未交付张镇柯，场地是郑绍文、王保林曾出租给上一任承租人百佳华商城，后由百佳华商城转租给德仕康健身俱乐部，现该场地由德仕康健身俱乐部占有使用至今。”也就是说，合同约定了郑绍文要与原租人解除全部合同并清空租赁场所内所有租户，全部的商场交付给张镇柯使用才开始计装修期，在4个月装修期满后才开始计算租金缴纳期。而一审法院认定了直至一审判决时，郑绍文仍有800平方米的商铺未有与原承租人解除合同，更未有交付给张镇柯的事实。那么根据合同约定，合同至今仍没有进入装修期，更加没有进入应缴租金的期限，郑绍文要求张镇柯交租，认为张镇柯迟交租缺乏法律依据，一审判决由此认定张镇柯违约，判决要解除合同并还要支付2013年8月至今的租金明显认定事实及适用法律错误。在一审诉讼期间，郑绍文带人抢走张镇柯在商铺的货物并打砸商场，郑绍文的行为涉嫌抢劫罪、故意毁坏财物罪，张镇柯己向顺德公安机关报警，警方正在处理中。
二、双方合同约定的是郑绍文清空所有租户，全部交付商场给张镇柯之日才开始计装修期，装修期满后才计租。一审判决却违背双方的合同条款，把郑绍文未清完的商铺扣除计租，其他的商场未到交租期照计付租明显错误，显失公平。
综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回郑绍文、王保林原审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由郑绍文、王保林负担。
被上诉人郑绍文、王保林答辩称：一、张镇柯、杨六娣的上诉理由不成立。1.租赁合同的计租期如约开始。双方于2013年1月6日订立《房地产租赁合同》，约定租期自2013年2月1日起，免租至2013年5月31日，自6月1日起开始计租。签订合同的当天，郑绍文、王保林就将商场交由张镇柯、杨六娣接管。张镇柯、杨六娣称商场的二楼有部分租约尚未解除，尚未到应交租的期限，其可以一直不交租金理据不足。健身房的租约是百佳华商场分租给健身房的，该租约与郑绍文、王保林毫无瓜葛。从郑绍文、王保林提交的2013年6月3日的《收据》，可以看出张镇柯同意健身房继续经营，并每月收取租金，并非郑绍文、王保林“违约未清理尚存的租约”。因此，按照合同约定，自2013年6月1日起，张镇柯应依约开始交纳租金，张镇柯所称“未到应交租的限期”缺乏事实依据。2.张镇柯交纳租金的行为佐证了上述事实。如上所述，自2013年6月1日起开始计租，张镇柯也交纳了6月份及7月份的租金，按张镇柯所称的“仍处于装修期，未到应交租的期限”，其不可能交纳6月份及7月份的租金。很显然，张镇柯缴纳租金的行为说明张镇柯已经全面接管商场（包括二楼的健身房）以及己经过了免租期，进入计租期。3.张镇柯一直在使用租赁物。如上所述，郑绍文、王保林己经在签约当天就将商场交由张镇柯接管，张镇柯也开始经营（包括自行开设“步＊鞋城”，分租一部分给“麦当劳”，已经挂出大型广告牌进行招商），对于二楼的健身房，张镇柯收取其租金，当然会允许其继续经营。因此，自接管商场起，张镇柯就一直在使用租赁物，不管按照合同，还是按照法律规定，其均应当支付租金。
二、郑绍文、王保林在二审期间提交在一审庭审结束后新发现的证据，即上述健身房交租给张镇柯的租金收据，该收据可进一步证实一审判决是正确的。但是，基于郑绍文、王保林提交的新证据，健身房800平方米的相应租金不应被剔除出来，也就是说，租金仍按照28万元／月的标准计算，除此之外，一审法院对事实的认定和处理是正确的。
综上所述，张镇柯、杨六娣的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
二审期间，被上诉人郑绍文、王保林向本院提交如下证据材料：
1.高＊波出具的《证明》及其身份证复印件、德仕康健身俱乐部工商登记资料、健身房租金收据、步＊鞋服连锁VIP卡各一份，证明健身房是张镇柯继续租给其使用的，郑绍文、王保林没有未解除的租赁合同，全部商铺均交给张镇柯经营。
2.步＊鞋业连锁（容桂店）照片两张，证明张镇柯在签订合同后一直在使用租赁物。
上诉人张镇柯、杨六娣对证据1的真实性均不确认，认为高＊波作为证人应当出庭作证，容桂店步＊鞋业没有公章，容桂店步＊鞋业与龙江店的步＊鞋业没有关系，张镇柯没有收过高＊波的租金。VIP卡与本案没有关联性，VIP卡不是张镇柯发出去的。对于证据2相片的真实性予以确认，张镇柯是部分装修，对一楼铺位进行装修，一楼商铺只占合同约定面积的10%，合同约定是全部腾空出租给张镇柯后，有4个月的装修期，才开始缴纳租金。
上诉人张镇柯、杨六娣未向本院提交新的证据。
经审查，被上诉人郑绍文、王保林提交的证据1其中高＊波出具的《证明》属于证人证言，高＊波未出庭接受询问，且缺乏租赁合同等证据予以佐证，证实张镇柯已将案涉位于第二层面积为800平方米的场地转租给高＊波继续经营健身房，双方建立租赁合同关系，据此对郑绍文、王保林提交该组证据拟证明的内容本院于本案中不予确认；证据2张镇柯、杨六娣对其真实性予以认可，本院予以确认。从该组相片内容来看，案涉场地对外以“步＊鞋业”的商号进行运营，结合张镇柯原审提交的其与李元国签订的《租赁合同》所作约定，以及张镇柯自2013年1月6日获得案涉场地承租经营权的事实，郑绍文、王保林由此主张张镇柯签订合同后已使用案涉场地，并以“步＊鞋业”的商号对外进行经营理据充分，本院予以采信。
本院审理查明，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，张镇柯获得案涉场地承租经营权后，对外以“步＊鞋业”的商号进行运营。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”之规定，围绕张镇柯、杨六娣的上诉请求，本院对本案二审争议的焦点作如下认定：
关于案涉《房地产租赁合同》解除及相应责任承担问题。本案中，张镇柯与郑绍文、王保林经过平等协商，就案涉场地租赁问题签订《房地产租赁合同》，该合同并未违反国家法律法规，亦未侵害第三人合法权益，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。就案涉《房地产租赁合同》履行问题，张镇柯、杨六娣提出案涉二楼尚有800平方米场地现有租约尚未解除及交付，依照《房地产租赁合同》的约定，其有权拒付租金直至原承租人解除租赁合同为止。郑绍文、王保林则认为签约当天已将案涉场地交付张镇柯接管，健身房的租约是百佳华商场分租给健身房，与其无关，张镇柯缴纳2013年6月及7月的租金足以印证张镇柯全面接管商场及该场地已过了免租期，进入计租期的事实。对此，本院认为，根据《房地产租赁合同》第2点关于租赁物交付及装修期所作的约定“目前该租赁物场所内仍存在未解除之租约，原承租人正与郑绍文、王保林协商解除租赁合同事宜，如果在2013年2月1日前，现有租约尚未解除，则郑绍文、王保林交付租赁物的日期顺延，直到郑绍文、王保林与原承租人解除原租赁合同为止，届时本合同装修期和租赁期限、租金缴纳期限相应顺延，装修期、租赁期限从郑绍文、王保林清空租赁场所内所有租户及办理完终止同原租户合约手续，交付给张镇柯装修当日起计算……”及其他条款约定，结合庭审调查，可以认定双方存在如下权利义务：其一，张镇柯签订合同时知晓郑绍文、王保林与原承租人之间尚有部分场地未解除合同；其二，郑绍文、王保林负有义务将含案涉二楼800平方米场地在内的整栋楼房交付给张镇柯使用；其三，如在2013年2月1日前，部分租赁物原租约尚未解除，郑绍文、王保林交付租赁物的日期可顺延，至其与原承租人解除原租赁合同时止，张镇柯所享有的装修期和租赁期限、租金缴纳期限相应顺延。具体到本案，郑绍文、王保林虽在案涉合同履行过程中，未将案涉场地全面移交给张镇柯，违反了合同的交付义务，但张镇柯予以接收并实际接管了除案涉二楼800平方米的场地外的其他场地并对外进行经营，且在免租期届满后缴纳了2013年6月份、7月份的租金，以实际行动表明对该场地使用及现状之认可。此外，根据《房地产租赁合同》条款所作约定，只赋予张镇柯在郑绍文、王保林迟延，未全面移交案涉场地情形下，其可通过装修期、租赁的相应期限延长以获得权利救济，并未迳行确认张镇柯得以无偿运营可支配部分场地的权利。基于张镇柯自2013年8月后继续占用、使用除案涉场地二楼800平方米外的整栋楼房，并经郑绍文、王保林多次催收后拒绝支付该部分租金累计长达二个月以上的事实，原审法院支持郑绍文、王保林提出的解除双方租赁合同关系，限令张镇柯搬离案涉租赁物及支付2013年8月之后的租金，该处理结果并无不妥，张镇柯认为无需缴纳租金直至案涉二楼800平方米场地一并移交为止理据不足，本院不予支持。
关于租金缴纳及迟延缴租产生的违约金认定问题。因郑绍文、王保林未能提供确凿证据证实其已将第二层楼800平方米场地交予张镇柯使用，原审法院根据张镇柯实际占有、使用租赁物的时间及面积，参照《房地产租赁合同》约定的租金标准，判令张镇柯向郑绍文、王保林支付2013年8月至2013年11月租金为1020444元，此后租金按每月255111元标准缴纳至其实际搬离租赁物之日止，该计算方式及适用标准合法合理，本院予以维持。对于张镇柯迟延缴租应否缴纳违约金问题，张镇柯迟延缴纳租金的行为，对郑绍文、王保林的确造成一定的经济损失，根据各方过错程度及合同中关于违约金的约定，原审法院对此予以调整，判令张镇柯另行按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准向郑绍文、王保林支付迟延交租的违约金，该处理结果并无不妥，本院亦予维持。
关于杨六娣责任承担问题。上述债务产生于张镇柯与杨六娣夫妻关系存续期间，杨六娣未能提供证据证明双方在婚姻关系存续期间约定各自所得的财产归各自所有，且郑绍文、王保林知晓该约定，原审法院根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判令杨六娣对张镇柯以上金钱债务承担连带责任正确合法，本院予以维持。
综上，张镇柯、杨六娣上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费14389.81元，由上诉人张镇柯、杨六娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年九月十一日
书 记 员 黄金红