广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第335号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司三乡支行，住所地广东省中山市。
法定代表人：邱雪峰，该支行行长。
委托代理人：郑祝远，中国建设银行股份有限公司中山市分行职员。
委托代理人：丁金石，中国建设银行股份有限公司中山市分行职员。
被上诉人（原审原告）：梁彩玲，女，1962年5月15日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
委托代理人：卫冬云，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：王忠宽，广东卓正律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
原审第三人：李国盛，男，1979年8月25日出生，住广东省中山市。
上诉人中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）因与被上诉人梁彩玲、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人李国盛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月25日，梁彩玲与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书一份，约定梁彩玲向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区综合市场6号楼18号商铺，该物业建筑面积约为175.3平方米，认购楼款为698000元，该款在签署广东省商品房买卖合同公证书时付清，交楼时间为2006年12月30日。同时，双方还约定了铺位装修标准。同日，双方又签订商铺租赁合同一份，约定梁彩玲将涉案商铺出租给吉雅公司作商业用途，租赁期为3年，每月租金为3155元，每月25日前支付。同日，梁彩玲与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订广东省商品房买卖合同一份，约定梁彩玲向吉雅公司购买三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺，该商品房合同约定建筑面积为175.3平方米，其中套内面积171.25平方米，单价为每平方米4075.91元，总金额698000元，买受人在签署广东省商品房买卖合同时已付清，出卖人应当在2006年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。同年2月1日，中山市菊城公证处为双方签署的上述合同出具了（2007）菊证经字第628号《公证书》。2007年1月25日，梁彩玲向吉雅公司支付购楼款350000元，同年1月29日，梁彩玲又向吉雅公司支付购楼款348000元，合计698000元，吉雅公司向梁彩玲出具了不动产销售发票。梁彩玲称吉雅公司向其交付租金至2007年12月8日。
2009年9月25日，梁彩玲向原审法院提起诉讼称：2007年1月25日，梁彩玲、吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，双方约定：梁彩玲购买吉雅公司位于中山市三乡中心区综合市场第6号楼18号商铺，建筑面积为175.3平方米，认购价为698000元，分两次付清，交楼时间为2006年12月30日。自上述商品房买卖合同生效之日起30天内，由吉雅公司向中山市房地产交易所申请登记备案。同日，双方还签订了商铺租赁合同，约定由梁彩玲将上述商铺自2007年1月1日返租给吉雅公司，租期三年，每月收取租金。同日，双方签订广东省商品房买卖合同一份，由中山市菊城公证处进行公证。梁彩玲于2007年1月25日、1月29日分两次如数支付上述商铺的楼款后，吉雅公司出具正式发票，但吉雅公司却未如约到中山市房地产交易所申请登记备案到梁彩玲名下。直至2008年4月，梁彩玲发现自己所购房屋已备案到李国盛名下，且吉雅公司法定代表人涉嫌犯罪已被刑事羁押。因此，梁彩玲至中山市公安局三乡分局刑事警察大队报案。为维护自身合法权益，梁彩玲具状起诉，请求判令：确认三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺所有权属于梁彩玲。诉讼中，梁彩玲变更诉讼请求为：1.要求吉雅公司继续履行合同，协助梁彩玲办理三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺的权属转移登记手续；2.判令吉雅公司与李国盛签订的商品房买卖合同无效。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的三乡中心区综合市场6号楼18号商铺，建筑面积为175.3平方米，购房总价为701200元，于2005年5月13日登记备案在李国盛名下。涉案商铺于2005年5月17日抵押登记在建行三乡支行名下，贷款金额为420000元。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李国盛与吉雅公司之间对涉案的三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，并未涉及本案梁彩玲；虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，借款人为李国盛，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为420000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
原审诉讼中，原审法院依职权对涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺进行现场勘查。经勘查，上述房地产已通水、电。据在现场的自称是陈东仔的父亲称，该商铺由陈东仔用作经营士多店使用，因吉雅公司借了陈东仔的钱未还，吉雅公司就将商铺抵押给陈东仔。原审法院于2011年9月28日在涉讼房地产门外张贴通知，若本案的处理涉及其他权利人的利益，应在七日内向原审法院提出书面请求。期限届满，并未有其他权利人向原审法院提出请求。
原审法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷。梁彩玲与吉雅公司于2007年1月25日签订的广东省商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定有效，双方均应恪守履行。梁彩玲已按合同约定向吉雅公司付清商铺价款，吉雅公司也已将涉案商铺以返租的方式交付给梁彩玲收益。吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在交付上述商铺给梁彩玲之前，将涉案商铺以虚假按揭的方式登记备案在李国盛名下，又于2005年5月17日抵押登记在建行三乡支行名下，其行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李国盛与吉雅公司之间对涉案的三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，其目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。李国盛与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定李国盛与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效。又因吉雅公司和李国盛以欺诈手段与建行三乡支行签订借款抵押合同，以涉案商铺作抵押以获取贷款，其行为侵犯了建行三乡支行对贷款的所有权，同时也侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，应确认该抵押行为无效。因为如上述借款抵押行为有效，就等同认可犯罪人依据该合同对商品房进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖。建行三乡支行与李国盛及吉雅公司签订借款抵押合同时，固然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，建行三乡支行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务，其除对房屋权属登记审查外，还应根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容应包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。正是由于建行三乡支行在贷款交易过程中，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，同样也不能适用善意取得制度获得涉案商品房的抵押权。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”合同无效的规定，应确认上述三方当事人的借款抵押行为无效。因此，在目前无证据证明梁彩玲与吉雅公司签订的上述商品房买卖合同无效或可撤销情形下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故梁彩玲主张吉雅公司协助其办理三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺的权属转移登记手续的诉求，理据充分，原审法院应予支持。吉雅公司主张与梁彩玲附返租条件的买卖是虚假的商品房买卖，实际上是民间借贷关系，但未提出足以反驳的理由和证据，原审法院不予采信。李国盛经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李国盛与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；二、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助梁彩玲办理位于三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺的权属转移登记手续。案件受理费10780元（梁彩玲已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人建行三乡支行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。梁彩玲于2007年2月1日与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行三乡支行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行三乡支行已经善意取得抵押权，梁彩玲在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。建行三乡支行和其他利害关系人没有看到原审法院张贴的通知，早在2008年中山市政府“三乡吉雅专责组”已联合公安机关要求吉雅案件所有相关利害关系人，一切产权和实际控制权维持现状，不得私下争执，所以目前商铺的实际控制权不能说明任何问题。即使相关利害关系人没有申报，也不能导致任何法律后果。原审法院适用合同法第五十二条第（五）项作为判决的法律依据，但李国盛与吉雅公司签订的商品房买卖合同并不属于认定无效的范畴，该法律适用是错误的。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，故梁彩玲应当主张债权而非物权。根据物权法第六条、第九条以及第十条的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，原审法院认为因房屋交付使用梁彩玲便合法取得物权的法律依据不充分。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一审、二审的诉讼费由梁彩玲、吉雅公司承担。
被上诉人梁彩玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行三乡支行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人李国盛经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。梁彩玲与吉雅公司于2007年1月25日分别签订三乡中心区综合市场认购书以及广东省商品房买卖合同，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且广东省商品房买卖合同经公证机关公证，应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订后，梁彩玲付清了全部购房款，吉雅公司也已将涉案商铺以返租的方式交付给梁彩玲收益。吉雅公司应当依约在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司隐瞒其早于2005年4月4日与李国盛签订商品房买卖合同，2006年5月13日为李国盛办理登记备案，以及2005年5月8日与李国盛、建行三乡支行签订个人住房借款合同的事实，吉雅公司的行为已经构成违约。本院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，李国盛与吉雅公司买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故李国盛与吉雅公司签订商品房买卖合同以及吉雅公司、李国盛与建行三乡支行签订借款个人住房借款合同的行为，均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，处理并无不妥，本院对此予以维持。在梁彩玲与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约继续履行合同义务，按照合同约定的面积、位置等内容，协助梁彩玲办理相关商铺的权属转移登记手续。原审法院对梁彩玲要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场6号楼18号商铺房地产权属转移登记手续的诉讼请求予以支持，处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司三乡支行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受10780元，由上诉人中国建设银行股份有限公司三乡支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年六月十六日
书记员 易嘉璇