上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1798号
上诉人（原审被告）上海斐强实业有限公司。
法定代表人陈先伟。
委托代理人余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈建武。
委托代理人杨陈，上海聚隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金小芹。
被上诉人（原审原告）廖大明。
被上诉人（原审原告）黄国斌。
被上诉人（原审原告）任兰生。
被上诉人（原审原告）黄小中。
被上诉人（原审原告）金少明。
以上六名被上诉人之共同委托代理人陈志明，上海市振兴律师事务所律师。
上诉人上海斐强实业有限公司（以下简称“斐强公司”）、上诉人陈建武因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人斐强公司的委托代理人余倩、上诉人陈建武的委托代理人杨陈、被上诉人金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中、金少明之共同委托代理人陈志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月27日，金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中、金少明（以下简称“金小芹等人”）作为出租方及甲方与斐强公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于上海市四川北路XXX号XXX-
XXX层的房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，该房屋建筑面积3，720平方米。该房屋政府规划用途为商业。甲方同意乙方可以按要求分割招商出租。租赁期为12年，甲方从2013年5月6日起将该房屋交付乙方使用，至2025年5月5日收回。甲方应当在本合同签约当天交付房屋给乙方。甲方应给予乙方总计五个月的免租装修期，即2013年5月6日至2013年9月5日、2019年5月1日至2019年5月31日。乙方交还该房屋时，应当恢复原状，在甲方书面同意的情况下，乙方亦可按当时经营状况交还房屋。该房屋的月租金为：第一年起每月人民币（以下币种均为人民币）583，333元，即2013年9月6日至2016年9月5日，月租金为583，333元。租金的支付方式：先付后用，租金每两个月等额支付一次，需在每个租期开始之日提前七天支付下个租期的租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为两个月租金，即1，166，666元。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（6）乙方逾期不支付租金累计超过15天，并且在甲方书面通知后2日内仍未付清租金的；……。合同期届满或合同终止后，除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施。次日，双方签订了房屋交接书，斐强公司向金小芹等人支付了房屋租赁保证金1，166，666元。嗣后，斐强公司支付租金至2014年1月5日，之后的租金未支付。2014年2月19日金小芹等人向斐强公司发出《解除通知书》，载明：由于你公司没有按约支付租金，同时贵司至今未按照出租方于2014年1月20日发出的催交欠租金函的要求支付欠缴的租金，现本律师根据出租方的授权致函你公司，双方的上述《房屋租赁合同》自即日起解除。贵司必须按照《房屋租赁合同》的要求，立即清理承租场所，撤出包括“全家超市”、“汤包馆”在内的所有商铺，将房屋交还给出租方。该通知于次日送达斐强公司。之后，斐强公司未支付欠付的租金，亦未将房屋交还给金小芹等人。
2014年3月，金小芹等人起诉来院，请求判令：1、金小芹等人与斐强公司的租赁合同于2014年2月20日解除；2、判令斐强公司及陈建武立即腾空搬出系争房屋；3、判令斐强公司支付金小芹等人拖欠房租款874，999.50元（自2014年1月6日至2014年2月20日）；4、判令斐强公司支付自2014年2月21日起至实际腾空搬出之日止的房屋使用费（按每月583，333元计）；5、判令斐强公司支付其不应享受租房优惠款2，053，332.16元；6、判令斐强公司支付违约金1，166，666元。
原审另查明，2013年6月20日，斐强公司与上海顶誉食品有限公司（以下简称“顶誉公司”）签订《房屋租赁合同》，租赁部位为四川北路XXX号XXX幢XXX室，租赁期限为2年，自2013年6月16日起至2015年6月15日，月租金15，000元。2013年11月斐强公司与上海福满家便利有限公司（以下简称“福满家公司”）签订《房屋租赁合同》，租赁部位为四川北路XXX号XXX层XXX室，租赁期限2013年11月15日起至2019年12月14日，自2013年12月15日起至2015年12月14日的月租金为65，000元。2014年1月斐强公司与陈建武签订《房屋租赁合同》，租赁期限2014年1月10日起至2020年1月9日，前三年年租金为1，240，000元。
原审再查明，2013年5月28日，斐强公司与王兴胜签订《装修合同》，对系争房屋进行了装修改造，并支付装修款40万元。2013年12月，斐强公司又与上海海声消防工程技术有限公司签订了《消防工程施工合同》，对一至三层公用部位消防报警系统、消防喷淋系统、消火栓系统整改；新增消防排烟系统。工程价款为18万元。
原审又查明，金小芹等人自2014年1月起多次对系争房屋采取了停水停电措施。
原审审理中，金小芹等人与顶誉公司重新签订了租赁合同，福满家公司于2014年6月24日将房屋钥匙通过邮寄形式交还给了金小芹等人，金小芹等人撤销了对顶誉公司、福满家公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为，金小芹等人与斐强公司签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。由于斐强公司未按期支付租金，金小芹等人按照合同约定有权单方解除合同并要求斐强公司承担相应的违约责任。金小芹等人于2013年2月19日发出通知要求解除，并于2月20日送达斐强公司，故金小芹等人主张双方的《房屋租赁合同》于2013年2月20日解除，于法有据，法院予以支持。合同解除后斐强公司与陈建武理应迁出系争房屋，将房屋交还给金小芹等人。陈建武与斐强公司之间的房屋租赁合同纠纷可以通过协商或另案起诉予以解决。同时斐强公司按照合同约定应支付2013年1月6日起至2月20日的租金并按月租金的两倍支付违约金，自2014年2月21日起至斐强公司实际交还房屋之日止的房屋使用费亦应由斐强公司承担。此外，因金小芹等人曾多次对房屋采取停水停电，影响了房屋的正常使用；金小芹等人亦通过与顶誉公司签订租赁合同、收回福满家公司的房屋钥匙等方式收回了部分房屋；且斐强公司对房屋进行了装修改造，金小芹等人对此也有受益，故房屋使用费标准由法院结合以上因素综合考量、酌情予以确定。另外，租赁合同中约定的免租期系出租人给予承租人的优惠，免租期内的收益实质已体现在出租人在租赁期内所收取的租金总额中。本案租赁合同租期共十二年，仅履行了八个多月就因斐强公司违约而解除，出租方给予承租方免租期的目的已无法实现，在此情况下，金小芹等人按照相应比例要求斐强公司支付免租期内的租房优惠款2，053，332.16元，并无不当，法院予以照准。陈建武述称理由，缺乏法律依据，法院不予准许，其经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。
原审法院据此作出判决：一、金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中与上海斐强实业有限公司2013年4月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月20日解除；二、上海斐强实业有限公司、陈建武应于判决生效之日起15日内迁出上海市四川北路XXX号XXX-
XXX层房屋；三、上海斐强实业有限公司应于判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中2014年1月6日至2014年2月20日房租874，999.50元；四、上海斐强实业有限公司应于判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中自2014年2月21日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按照每月35万元计算）；五、上海斐强实业有限公司应于判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中免租期内的租金2，053，332.16元；六、上海斐强实业有限公司应于判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中违约金1，166，666元（以上海斐强实业有限公司已付保证金抵充）。
原审判决后，上诉人斐强公司不服，向本院提起上诉称：金小芹等人自2014年1月起多次对系争房屋采取了停水停电措施，故租金标准应予降低。斐强公司只是对系争房屋进行招商对外租赁，由于没有转租成功，房屋并没有任何人占用，斐强公司也未实际使用，唯一一家转租成功的即陈建武，也由于金小芹等人的破坏，早已无法使用房屋，故斐强公司不应支付房屋使用费。斐强公司接收系争房屋后进行装修并就消防、环评手续花费了大量时间，远远超过免租期的四个月，且装修期间没有收益。故免租期内的租金亦不应由斐强公司支付。金小芹等人对房屋断水断电，且消防、环评手续不能通过，并多次阻挠商铺的布局，导致斐强公司招商不能。斐强公司为此赔偿案外人58万元。因此，金小芹等人对于提前解除合同也有过错，应承担相应的违约责任并赔偿相应损失。综上，请求本院维持原判第一、二项，撤销原判第三、四、五、六项，改判斐强公司支付2014年1月6日至2014年2月20日的租金，标准为原租金的一半即291，666.50元、返还保证金，并驳回金小芹等人原审其余诉请。
上诉人陈建武上诉称：金小芹等人曾出具授权委托书委托蔡南特对外招商，但蔡南特于2013年10月10日签署的授权书上载明，蔡南特同意斐强公司对外招商，并代为签署相关房屋租赁合同。故斐强公司也是金小芹等人的委托人，陈建武是系争房屋的承租人而非次承租人。自陈建武租赁房屋后，金小芹等人多次采取停水停电措施。其委托人蔡南特于2014年3月23日指使他人将租赁房屋门窗、桌椅及设备砸毁，公安机关已正式立案，该刑事案件正在办理中。陈建武认为不应将其追加为第三人并承担责任。故请求撤销原判第二项，驳回金小芹等人对陈建武迁出系争房屋的相关诉请。
被上诉人金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中、金少明共同答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，斐强公司将系争房屋的第二、三层交还给金小芹等人，双方于2014年10月23日办理了交接手续。
本院认为，斐强公司对于租赁合同解除并无异议，其上诉理由主要认为金小芹等人对于合同解除亦有过错、斐强公司未实际使用，故租金应予降低，房屋使用费不应支付。本院认为，根据查明的事实，斐强公司未按合同约定支付租金系导致合同解除的原因，原审法院已考虑到实际情况，对于房屋使用费标准予以酌情降低。斐强公司作为承租人，无论其系自用还是转租，均应向出租人支付房屋使用费，其有关抗辩，本院不予采纳。金小芹等人主张的免租期租金，实质是斐强公司违约给金小芹等人造成的损失。考虑到租期长达12年，而斐强公司仅正常履行4个月，的确给金小芹等人造成了较大损失，原审法院认定斐强公司就此应予赔偿，本院予以认同。但在赔偿的具体金额上，本院考虑到斐强公司已承担1，166，666元的违约金，并综合其他具体案情，对原判数额酌情确定为160万元。二审审理中，斐强公司将系争房屋的第二、三层交还给金小芹等人，双方于2014年10月23日办理了交接手续。系争房屋至此只有陈建武承租的房屋部分尚未交还，故自2014年10月24日起的房屋使用费应相应降低。具体金额，本院参照陈建武与斐强公司的租金标准，酌定为每月10.3万元。陈建武有关其系承租人之地位的上诉理由，本院认为，“蔡南特同意斐强公司对外招商，并代为签署相关房屋租赁合同”此句本意实为蔡南特同意斐强公司转租。否则，斐强公司也不会支付租金给金小芹等人。陈建武作为系争房屋的实际使用人，理应参加本案诉讼。在金小芹等人与斐强公司的租赁合同解除后，其已无租赁使用系争房屋的合法依据，理应迁出。至于其权利是否受到损害，可另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第647号民事判决第一、二、三、六项；
二、变更上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第647号民事判决第四项为：上海斐强实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中自2014年2月21日起至2014年10月23日止（按照每月人民币35万元计算）、自2014年10月24日至实际迁出之日止（按照每月人民币10.3万元计算）的房屋使用费；
三、变更上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第647号民事判决第五项为：上海斐强实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中免租期内的损失人民币160万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币12，549.99元，减半收取人民币6，275元、财产保全费人民币5，000元，由上海斐强实业有限公司负担人民币11，075元，由金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中共同负担人民币200元；二审案件受理费人民币12，549.99元，由上海斐强实业有限公司负担人民币11，969.99元，由陈建武负担人民币80元，由金少明、金小芹、廖大明、黄国斌、任兰生、黄小中共同负担人民币500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。