安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初3702号
原告：钟伟，男，1968年6月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：余国富，安徽宪达律师事务所律师。
委托代理人：张海林，安徽宪达律师事务所实习律师。
被告：高速地产集团铜陵有限公司,住所地安徽省铜陵市狮子山区经济技术开发办公室。组织机构代码69896054-7。
法定代表人：高波，该公司执行董事。
委托代理人：洪波，安徽端维律师事务所律师。
委托代理人：吴泽卿，安徽端维律师事务所律师。
原告钟伟诉被告高速地产集团铜陵有限公司（以下简称高速公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2015）狮民二初字第00640号民事判决，高速公司不服提出上诉，铜陵市中级人民法院以判决事实不清、证据不足为由发回本院重审，本院于2016年10月26日立案，并依法重新组成合议庭，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告钟伟及其委托代理人余国富，被告高速公司的委托代理人洪波、吴泽卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的“高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书”为商品房买卖合同；2、请求判令解除“高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书”，并判令高速公司返还钟伟购房款2523387元及利息损失（自2012年8月起至清偿之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月，钟伟因阅读高速公司相关宣传资料及观看展示沙盘后决定购买其所售的“高速·铜都天地SY1”部分商铺。购买前高速公司承诺：所售地块以后会开发一个5万平方米的综合商业中心，同时在宣传册中印有：50000㎡公园Mall，引爆一站式商业模式，独占铜陵最具价值板块，城市次中心强势崛起。”售楼中心展示沙盘也看到按比例标示的大片规划商业区及所在位置，墙上张贴的规划指标中亦看到对商业部分的总规划，因而对宣传深信不疑。考虑到高速公司的名气与实力和具有规模化的商业圈，双方于2012年7月签订了“高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书”。钟伟依约支付前期购房款2727961元后综合商业中心却迟迟未见动工，直到近期才发现高速公司已经擅自修改了售楼大厅中的沙盘。钟伟经打听得知高速公司完全推翻了其之前的宣传和承诺，甚至改变了规划，擅自将当初的许诺的5万平方米商业中心缩减为几千平方米。钟伟当初的购房意愿是基于宣传的大规模商业中心而产生，现改变规划，钟伟的购房意愿和经营、发展目的显然已经无法实现。经多次交涉要求退房，均遭到拒绝，以至成讼。
钟伟为证明自己的主张，向法庭提交了五份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、被告主体身份材料、被告工商信息查询页、被告组织机构代码证复印件，证明被告主体适格；3、高速.铜都天地SY1商铺定向开发协议书、房款转账凭证及收条，证明原、被告之间存在买卖合同关系，原告已经按照约定向被告支付了首付款；4、被告售房处的宣传册、被告售楼部沙盘及墙面宣传资料照片、被告在规划局改变规划后的公示文件，证明被告在宣传册中宣传的商业中心面积为50000㎡，被告在其售楼部沙盘中标出的大面积商业区并在墙上的宣传资料中说明的商业部分面积为30308㎡，被告在2013年4月就在规划局办理规划变更公示，将商业面积减少7900㎡，却一直没有将变更后的规划信息告知原告等购房者，存在恶意欺诈；5、申请法院调取的建筑设计方案审查意见通知（含原规划总平面渲染图和调整总平面渲染图），证明规划的调整是被告主动提出的要求。
高速公司对钟伟提供的五组证据的真实性均不持异议，但对钟伟提供的证据3关联性有异议，对钟伟证明目的不认可，钟伟认为交纳的是首付款，无论是高速公司出具的收据还是钟伟缴纳的材料看，缴纳的都是保证金而不是首付款；对证据4中的宣传册真实性没有异议，证明目的不认可，铜都天地南边是塔冲路，西边是铜都大道，北边是学士路，范围比较大，商业中心面积5万平方米是整体的，并非指的是哪一片。证据4中的高速公司售楼部沙盘及墙面宣传资料照片，对真实性不认可，对关联性不认可。原告所提交的沙盘照片只能说明当时可能存在这样一个模型，不能证明商业中心的面积具体是多少。对规划部门的文件真实性没有异议。对钟伟提供的证据5，高速公司认为钟伟提供的铜陵市城乡规划局的意见，调整的位置不止铜都天地SY1商铺，高速公司取消了公寓，没有对商业环境有所改变，图纸是对规划方案的进一步说明，调整共计六块，规划宣传图中的六块图，钟伟涉及的土地是在图中第一部分，然而高速公司只是取消了其中的一栋公寓。宣传的资料是后期宣传，只有预售许可才会出来，画册是后期形成的，高速公司和钟伟签订的时候没有宣传手册，不存在违约行为。
高速公司在原审庭审中辩称：1、双方签订的高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书，高速公司是按照钟伟的要求建设商铺，钟伟可以在楼梯的布置、管线布局、墙体分割方面进行适当变更，高速公司将按照钟伟的要求实施，该特征是定向委托合同，钟伟有权参与商铺的设计与布局，定向开发协议书签订的时候，SY1商铺还未建设。钟伟交纳的2727961元是保证金，非前期购房款及首付款。如果反悔购买商铺，将保证金冲抵甲方的赔偿。如果违约将承担额外的成本支出。所以，该协议并非商品房买卖合同，而是承揽合同纠纷。2、双方签订协议后，高速公司按照约定进行了建设开发，将SY1商铺1-11号商铺进行建设并进行分割，如楼梯设置等，方便钟伟作为日后经营所用，与其他商铺建设并不相同。钟伟是几个合伙人预订了定向开发商铺，由钟伟进行出面与高速公司进行协商，其中一个合伙人方旭购买了SY1商铺中一间，从钟伟支付的2727961元中转出204574元冲抵方旭购房款，双方部分履行了该份协议。高速公司规划变更并非针对SY1商铺，而是在离钟伟所购买的地点很远的地方，对将来钟伟商铺的经营并没有影响。
高速公司在本次庭审中书面辩称：本案没有解除《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》的事实依据和法律依据。1、《合同法》第九十四条规定了合同解除的五项法定条件，原告诉讼主张解除上述协议所依据的第四项即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”条款不能构成本案解除《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》的法定条件。本案中，虽然被告调整了商业部分的原规划，减少了整体商业面积，但并没变更或调整原告所购买部分商业的规划或面积，原告仍可以充分行使所购买商铺的各项权利，且没有让原告购买商铺的合同目的不能或难以实现。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定了商品房买卖合同解除的五项法定条件，上述条款同样不能构成本案解除《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》的法定条件。2013年4月，被告综合调研铜陵市狮子山区房地产及商业开发的现状，基于提升和实现“高速铜都天地”内商业整体水平，进一步提升商业部分的价值，被告牺牲商业部分远高于住宅部分的售价，经过向铜陵市城乡规划局的申请和审批、公示，调整增加住宅面积、车位面积，减少部分商业及商务综合楼面积。上述调整规划，不仅没有给“高速铜都天地”的商业圈形成，商业体规模、客群定位、商业价值造成不利影响，反而提升了商业部分的价值。本案中，被告不仅未对原告所购买的商铺做任何调整或变更设计规划，反而依据《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》，并按照原告要求对其所购买的商铺定向开放建设。整个“高速铜都天地”商业面积的减少，使得变更后商业部分的销售价格远高于原告购买商铺时的价格，进一步提升了原告所购买商业部分的价值，反而使得原告所购买商铺的合同目的更好的实现。3、合同解除的条件由法律直接加以规定，在法定解除中，有的以适用于所有合同的条件为解除条件，有的则仅以适用于特定合同的条件为解除条件，除第1、2答辩意见所列举的法定解除条件外，尚没有现行法律规定的其他法定解除条件。综上，原告主张返还购房款及赔偿利息损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
高速公司为证明自己的主张，向法庭提交了八份证据：1、《被告高速.铜都天地SY1商铺定向开发协议书》，证明1、原、被告双方在2012年7月10日签订定向开发协议书；2、定向开发协议书约定原告可以在楼梯布置、管线布局、墙体分割方面进行适当变更，被告将按照原告的要求实施，该特征是定向委托合同。2、房款收据（2012年7月16日、2014年11月18日）证明1、2012年7月16日原告根据定向开发协议书约定缴纳了2727961元的定向开发保证金；2、原告所缴纳的是定向开发保证金，并非首付款。3、SY1商铺照片，证明1、被告按照原告要求对SY1商铺进行建设、分割、部分商铺一楼取消楼梯直接封平，留五个楼梯作为二楼通道，将二楼分割为五个整体（1-2号、3号、4-6号、7-11号、10-11号后半部）2、证明SY1商铺为被告为原告定制开发的。4、2016年3月3日铜陵房地产信息网铜都天地SY1商铺售楼情况，证明商铺在售的状态。5、2011年3月10日设计图，证明对商铺楼梯进行改造：11个商铺涉及11个楼梯，根据钟伟要求，1-2#变更为一个楼梯，3#一个楼梯，4-6#盖了一个楼梯，7-11#更改为一个楼梯，10-11#上半部分二楼进行分割，6、铜都天地SY1商铺预售许可证，证明商铺可售。7、商品房买卖合同、证明（2014年11月18日），证明1、原告的合伙人方旭购买了定向认购协议书中的3号商铺；2、2014年11月18日，原告从已经缴纳的定向开发保证金中划转204574元冲抵方旭购房款；3、原、被告部分履行了定向开发协议书。4、高速铜都天地商业项目体量调整建议、铜陵市城乡规划局建筑设计方案审查意见通知、关于高速铜都天地项目调整商业、住宅建筑面积等规划指标的函，证明被告综合调研铜陵市狮子山区房地产及商业开发的现状，基于提升和实现“高速铜都天地”内商业整体水平，进一步提升商业部分的价值，被告牺牲商业部分远高于住宅部分的售价，经过依法向铜陵市城乡规划局的申请和审批、公示，调整增加住宅面积、车位面积，减少部分商业及商务综合楼面积，且未对原告所购商业部分变更或调整设计及规划。8、高速铜都天地商铺售价格表、商品房买卖合同（G1#楼5号商铺）、商品房买卖合同（SY1#号商铺）、铜陵市房产局网上备案表2份。证明被告调整规划，减少部分商业及商务综合楼面积后，使得商业部分销售价格提升，进一步证明规划的调整，提升了原告所购商业部分的价值。
钟伟针对高速公司提供的证据八组证据的真实性均不持异议，但认为不能证明高速公司的辩解意见。
经审理查明：2012年7月10日，高速公司（甲方）与钟伟（乙方）签订《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》，约定：甲方为乙方定向开发高速·铜都天地SY1部分商铺，位于一期G1#楼于G3#楼之间的裙房，具体房号为1-11号商铺，建筑面积1452.50㎡（具体见附图）；原则上甲方不同意对商铺设计进行随意变更，如乙方确实需要，可在本协议签定后2天内以书面形式提供变更要求，在满足囯家及相关规范、符合原消防设计的基本要求、不改变建筑风格和基本结构、不增加甲方建造成本的前提下，在楼梯布置、管线布局、墙体分隔方面可进行适当变更，经甲方及设计单位认可后实施，没有认可部分不作变更（经审核的变更要求作为合同附件），具体价格见附表，总价13639803.00元，乙方按定向开发商铺总价的20%支付开发保证金；在甲乙双方签订本协议书后，乙方在7个工作日内向甲方支付定向开发保证金2727961.00元，待定向开发的商铺取得预售许可证后，乙方在7个工作日内向甲方支付不低于合同总额的50%（包含20%定向开发保证金）首付款，并办理相关购铺手续，其他未约定事宜按照签订的商品房买卖合同执行，具体交房标准参照《商品房买卖合同》中的交付标准；甲方负责按规划和主管部门批准的方案以及乙方按本协议第二条第1款约定提出的且经审核过要求进行施工，甲方负责该项目地块的所有规划、施工的报批手续，甲方交付给乙方的最终面积以房地产行政管理部门登记的产权面积为准，但与《商品房买卖合同》确认面积的误差不能超过国家规定标准，并作为每套房屋最终结算依据，乙方必须购买定向开发的所有商铺，乙方在该项目建设开发达到预售条件并在甲方拿到预售许可证后，在7曰内与甲方签订《商品房买卖合同》并按规定交纳房款，乙方及时签约，在原有价格基础上，甲方给予乙方如下优惠：①、给予10、11号商铺第三层800元/㎡的优惠；②、给予1-11号商铺（其中10、11号商铺为以上第①条优惠后价格）每套总价4.21%的优惠（最终成交价〉；如乙方反悔不购买定向开发的商铺，甲方有权没收乙方支付的定向开发保证金作为赔偿，甲方如不能按期交房，具体违约责任参照《商品房买卖合同》。2012年7月16日钟伟转账支付高速公司保证金2727961元。2014年1月21日SY1商铺取得商品房预售许可证，2014年11月18日，案外人购买SY1栋3#商铺，经协商，钟伟将保证金中的204574元作为案外人购买SY1栋3#商铺的房款。
高速·铜都天地宣传手册载明:50000㎡公园Mall引爆一站式商业模式，三大主题中心：邻里中心、休闲中心、商务中心，五大财富引擎：集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务功能于一体，360°全景体验式商业空间，“四首层”特色商业空间，黄金街铺，奏响铜陵财富最强音。社区配套为5万平方米商业中心、3500平方米菜市场、幼儿园及小学、社区医疗。规划部分主要经济技术指标：商务综合楼面积2377.7㎡，商业建筑面积49766㎡。2013年4月高速公司向铜陵市城乡规划局申报：取消学士路与塔冲路交叉口处三期B区公寓（GY3）并减少铜都大道与塔冲路交叉口处二期B区（SY2）及铜都大道以东沿街商业（SY3）商业面积。学士路与铜都大道交叉处商业（SY5、SY6、SY7）建筑由二层调整为一层，并增加一层底面积。学士路与塔冲路交叉口处商业（SY4）由二层调整为三层，并减少二层建筑面积，……商业及商务综合楼面积减少22408㎡。铜陵市城乡规划局于2013年4月3日对高速·铜都天地设计方案调整进行公示；2013年4月25日审查同意。规划部分主要经济技术指标调整为：商业总建筑面积30308㎡，其中商业（含菜市场）27930.3㎡，商务综合楼2377.7㎡。本院要求高速公司提供商业面积减少的详细材料，高速公司未提供。
2012年7月6日中国人民银行公布人民币贷款基准利率一至三年（含）为6.15%。
上述事实，根据原、被告提供的证据经庭审举证、质证，本院结合当事人的陈述予以认定。
本院认为，高速公司与钟伟签订的《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》中SY1商铺共计30套，钟伟购买其中11套，签订协议时商铺尚未建设，根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，高速公司为规避国家对商品房预售的管理规定，与钟伟签订定向开发协议，该协议的实质内容以及后期的履行就是商品房买卖，该协议系当事人的真实意思表示，因钟伟起诉前，高速公司已取得《商品房预售许可证》，该协议合法有效。钟伟购买该商铺系用于商业经营目的，决定买房的依据、信息等都直接来源于高速公司的广告宣传材料，宣传的商业环境、规模、功能等因素是影响购房人签订商品房买卖合同的直接动因，同时也是对商品房价格产生重大影响的因素。涉案楼盘的沙盘和广告宣传资料在一般意义上只具有要约邀请的功能，不能构成合同的内容。而本案在宣传商业功能中“5万平方米商业中心、3500平方米菜市场”等是明确具体的，且与批准的规划基本一致。因此上述允诺内容应当认定为合同内容，与合同条款构成完整的交易条件，应视为要约。高速公司与钟伟签订协议后，高速公司调整原规划，将商业面积减少了21835.7㎡，对商业圈形成、商业体规模、客群定位、商业价值均会产生重大不利影响，导致钟伟购买商铺的合同目的难以实现，钟伟要求解除双方签订的定向开发协议符合法律规定，本院予以支持。钟伟要求返还购房款2523387元及利息损失亦符合法律规定，本院予以支持。高速公司辩称没有解除《高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书》的事实和法律依据的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告钟伟与被告高速地产集团铜陵有限公司签订的高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书为商品房买卖合同；
二、解除原告钟伟与被告高速地产集团铜陵有限公司签订的高速·铜都天地SY1商铺定向开发协议书；
三、被告高速地产集团铜陵有限公司返还原告钟伟购房款2523387元及利息（自2012年8月1日起至清偿之日止，按银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30823元，由被告高速地产集团铜陵有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 张 能
审 判 员 江 铃
人民陪审员 王文来
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 包利霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条——本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条——商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条——买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十五条——出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。