北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第5510号
原告张茂胜，男，1948年10月21日出生。
委托代理人张静涛（原告之子），1979年8月15日出生。
被告李桂发，男，1958年2月8日出生。
委托代理人杨秀红（被告妻子），1964年1月16日出生。
委托代理人张如宝，北京市易行律师事务所律师。
原告张茂胜与被告李桂发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张静涛，被告委托代理人杨秀红、张如宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我和被告于2006年12月14日就北京市平谷区×小区×排×号房屋达成买卖协议，支付定金5万元，2007年3月11日双方签订书面房屋买卖合同。由于被告声称产权证、地契丢失，正在补办，双方约定：被告保证房产无查封、无抵押、无转让，保证出售房屋的行为符合法律规定，否则由被告承担一切法律责任。我给付剩余房款后，被告不但不协助我办理过户手续，反而多次无理取闹，想要占有我已经装修好的房子。2009年被告向北京市平谷区人民法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，2009年6月19日北京市第二中级人民法院终审判决房屋买卖合同无效。房屋买卖合同中约定，“被告保证向原告出售房屋的行为符合法律规定，如出售房屋的行为不符合法律规定，视同被告违约。如因被告违约致使本合同终止，被告须赔偿原告全部损失并按本合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给原告违约金。”我认为，上述条款属于合同中事先约定的争议处理条款，该条款在合同效力消失后仍为处理相关纠纷依据，具有独立性，虽然合同被认定为无效，但该条款并非合同无效的原因，与合同无效并无关联性，且体现了双方当事人的真实意志，应予执行。从合同表述上理解，该条款并非违约条款，实际是对因被告出售房屋不符合法律规定导致合同无效的处理方法。根据合同法第57条的规定，上述约定应当为有效条款。北京市第二中级人民法院终审判决中认定“考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，因双方交易行为已经完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已经发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。”被告在出售房屋中，隐瞒了重要事实，恶意欺诈的行为致使我误以为购买的房屋系有合法手续的商品房，房屋买卖合同被认定无效后丧失了同一时间点我购买商品房的交易机会，被告应对合同无效承担全部责任，故要求被告赔偿我信赖利益损失即土地和房屋升值损失167万元。
被告辩称，我出售房屋不存在欺诈问题。现原告所称的信赖利益损失不包括土地和房屋升值部分，另法院对增值损失已经判决，房屋装修及宅基地使用权均归我所有和使用，原告不得再次主张；该房屋到目前为止并未涉及拆迁，原告要求赔偿区位补偿价没有依据。故应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告系北京市平谷区居民。2007年3月11日，原、被告签订房屋买卖合同，原告购买被告位于平谷区平谷镇×小区×排×号的房屋，约定房屋价款350000元。该合同第四条约定：“……被告欠2007年（含2007年）以前取暖费，原告扣除10000元，将剩余340000元付给被告，待被告将所欠各项费用付清后，将收费单位开具的正规发票交给原告，原告付清剩余10000元。”合同第六条约定：“……因被告声称产权证、地契及相关证明材料丢失，保证向原告出售房屋的行为符合法律规定，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如有虚假内容或出售房屋的行为不符合法律规定，视同被告违约，由被告承担一切责任；被告出卖的房屋和使用权如存在产权纠纷，由被告担全部责任；日后，被告须协助原告办理相关过户手续；本契约生效后，被告不得撤销合同；如因被告违约致使本合同终止，被告须赔偿原告全部损失并按合同标注的房屋及使用权售价总额的500%支付给原告违约金。”合同签订后，双方依约各自履行了合同的主要义务，但未办理相关过户手续。
2009年2月，李桂发以张茂胜拖欠房款并毁坏财物为由提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。同年6月19日，北京市第二中级人民法院判决确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。2010年5月，李桂发以房屋买卖合同被确认无效为由，再次提起诉讼，要求其返还并腾退房屋。张茂胜同意腾退房屋，但要求李桂发返还购房款34万元并支付利息；赔偿经济损失200万元。李桂发同意返还原购房款及能够确认的装修价值，不同意支付利息和赔偿损失。后经北京龙泰房地产评估公司对诉争房屋进行评估，其楼房建筑面积245.75平方米、平房建筑面积44.94平方米，重置成新价、院内装修及附属物价格为265381元。2011年3月23日，本院判决李桂发返还张茂胜购房款34万元、房屋装修款46525.33元；张茂胜将房屋返还给李桂发。因张茂胜暂不主张区位补偿价，该案对此不予考虑。判决后，张茂胜上诉于北京市第二中级人民法院，该院认为：考虑到出卖人在出卖时即应知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，但其隐瞒上述事实反而向张茂胜承诺可以办理产权过户，其在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。因双方交易行为已完成多年，涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均已发生变化，房屋及土地价值明显提升，故合同无效确给张茂胜造成了一定经济损失，李桂发对此应予赔偿。鉴于双方当事人对赔偿标准无法达成一致，原审所做鉴定亦未对此数额予以确认，故本案对此不予处理。原审综合实际情况所做判决并无不当，予以维持。判决生效后，李桂发给付张茂胜案款395747.03元，张茂胜未将房屋返还李桂发。
2012年10月，原告提起诉讼，要求被告赔偿因房屋买卖合同无效造成的经济损失167万元，并申请司法鉴定，经北京建正合生房地产评估有限公司对诉争房屋宅基地区位补偿价进行评估，评估结果按有关规定和参照商品房市场价格两种评估方式，结果分别为138024元、1671727元。原告为此支付鉴定费6700元。在审理期间，原告申请对涉案房屋保全。经审查，符合法律规定，依法查封了该房屋。本院判决被告李桂发赔偿原告张茂胜因房屋买卖合同无效造成的其他经济损失一百三十五万元。后李桂发上诉至北京市第二中级人民法院，该院认为原判决认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销原民事判决，发回重审。
上述事实，有房屋买卖合同，房款收据，本院（2009）平民初字第1275号民事判决书、（2010）平民初字第3881号民事判决书、（2012）平民初字第05699号民事裁定书及判决书，北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第11001号民事判决书、（2011）二中民终字第11740号民事判决书、（2013）二中民终字第8479号民事裁定书，房地产评估报告，平谷区经济和社会发展第十二个五年规划纲要，平谷区住宅拆迁补偿安置指导意见，《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，北京市平谷区房屋市场管理中心查询证明，北京市平谷区平谷镇平安街村民委员会证明等在案证明。
本院认为：订立合同应当遵循诚实信用、遵守法律法规原则。被告在出售房屋多年后，又以双方间的买卖违法为由主张合同无效，其行为不但有悖诚信亦属违约，被告应对合同无效的后果承担主要责任。应当指出双方交易行为多年，涉案房屋的宅基地，虽仍属农村集体组织所有，但因其位于平谷区县城区域内，与城区外农村房屋有较大差异，且该房屋周边的商业环境、交通环境、文化环境等均已发生极大变化，房屋及土地价值和价格与城区外的房屋差别巨大，故合同无效确给原告造成了重大经济损失，如被告只按原值返还，将在双方间形成重大利益失衡。为此，本院依据公平原则，并结合客观实际，综合涉案房屋周边商品房市场价格、估价报告以及信赖利益等因素，酌情确定原告的损失数额。被告关于原告该部分损失已经判决，不应再次主张的辩解，因本院及北京市第二中级人民法院在本案前的判决中均对此未做处理，故对被告的该辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
被告李桂发赔偿原告张茂胜因房屋买卖合同无效造成的其他经济损失一百六十万元，本判决生效后七日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费六千七百元，由被告李桂发负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由原告张茂胜负担（已交纳）。
案件受理费一万三千二百五十元，原告张茂胜负担三千九百七十五元（已交纳），由被告李桂发负担九千二百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李朝文
人民陪审员 丁宝顺
人民陪审员 胡桂芬
二〇一四年三月十九日
书 记 员 靳贺军