河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民终字第659号
上诉人（原审原告）张胜云。
委托代理人韩钰，河北兴蔚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张家口市联成物业服务有限公司，住所地：河北省张家口市宣化区大西街钟楼大街18号京西江南小区会所。
法定代表人付永录，该公司董事长。
委托代理人王小平，系该公司皇城家园物业经理。
委托代理人李毅，河北经华律师事务所律师。
上诉人张胜云与上诉人张家口市联成物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服河北省宣化县人民法院（2015）宣县民初字第480号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张胜云的委托代理人韩钰、被上诉人的委托代理人王小平、李毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告诉称，原告于2010年8月8日与张家口市宣化九天庙街房地产开发有限责任公司签约购房，2014年5月10日领取钥匙，被告向原告收取了这三年全部的物业费总计13085元。领取钥匙当日，就被告知缺失了一把装修钥匙，打开房门发现屋内脏污不堪，装修物品堆砌，排泄气味充斥，房屋已经被人使用。原告找到被告要求其作出解释，被告答应查清楚再说。但原告再次去时，房屋除了装修材料不见了，其他依旧。原告认为，被告没有法定和约定事由，长期保管原告房屋钥匙并收取物业费，说明其主动承担了管理房屋的责任，构成无因管理。但是被告却没有依照管理人的职责管理本人事物，擅自将房屋交与他人使用，侵犯原告利益，给原告造成了损失，因此应承担损害赔偿。原告主张从2011年5月1日开始，参照房租2800元／月计算，要求被告赔偿损失100800元。
原审法院查明：2010年8月8日，原告张胜云与张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告购买皇城桥路52号院皇城家园南区10号楼2单元601号房屋一套，房屋建筑面积共278.43平方米，原告一次性付清房屋价款882066元。2011年1月1日，房屋验收合格，张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司向皇城桥路52号院皇城家园南区10号楼的业主交付已售房屋，并将房屋钥匙交付其委托的物业服务公司即被告张家口市联成物业服务有限公司，被告开始接手皇城家园南区10号楼的物业管理工作。2014年5月10日，原告到被告处领取房屋钥匙，被告在交付钥匙时与原告签订了物业合同，并向原告收取了2011年5月1日至2014年12月31日物业费共计13085元及其他相关费用。领取钥匙当日，原告就被告知缺失了一把装修一钥匙，打开房门发现房屋已经被人使用，房屋现在使用人是马建宇，放置于原告房屋内的物品为装修物品。原告房屋钥匙系.被告借出后一直没有收回，此后被告也没有对该房屋适时进行监控管理。
另查明，与原告的房屋同一小区的房屋出租价格为10元／平米.月。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原、被告间的物业合同自成立时发生法律效力。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，同时，该合同也对物业服务企业具有约束力，而且被告也收取了从2011年5月1日至2014年12月31日物业费，对原告领取钥匙前的物业合同关系予以确认，合同对原、被告均具有约束力，原告此时并未实际入住，所以被告应依据合同的约定对原告的房屋进行管控，而被告却疏于管理，没有尽职尽责的履行物业合同约定的义务，导致原告的房屋被他人使用，给原告造成一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条的规定，被告应赔偿原告的损失。物业合同对本案涉及的违约赔偿责任未作出明确约定损失的计算方式。双方对第三方占用原告房屋的具体期间均无证据证明，参照被告在此期间收取的物业费标准、本小区房屋租赁费标准、解决纠纷拖延期间等因素，合理确定原告损失为30000元。原告其他诉讼请求无证据证明，依法不予支持。综上，遂判决：一、被告张家口市联成物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张胜云经济损失30000元；二、驳回原告张胜云其他诉讼请求。
宣判后，上诉人张胜云不服，向本院提起上诉，其理由是，上诉人认为，判决存在以下错误，关于“双方对第三方占用原告房屋的具体期间均无证据证明”。问题是举证责任在谁根据证据规则，对于双方均无证据证明某一事实的，应当由负有举证责任的一方承担对其不利的后果。本案原告接收房屋时被他人占用，仅凭此一条就有理由认为从2011年5月1日房屋就被他人占用了。如果被告反对就应当举证证明相反的情况，否则就应当承担举证不能的后果。关于“参照被告在此期间收取的物业费标准、解决纠纷拖延期间因素”。物业合同的违约损失与收取的物业费标准没有任何关联。原告本来是无辜的，案发开始，原告一直本着善意的态度来解决问题，曾表示：“是否赔偿放在其外，至少应当给一个歉意”。然而被告不仅没有表示歉意，反而敷衍搪塞，最后竟无人理睬。被告甚至扬言可以到法院告。至今被告仍没有归还被占用的钥匙致使原告不能装修，严重影响房屋正常使用。由于一审判决依据存在错误，导致判决结果显示公平。原告要求赔偿的期间是2011年5月1日至2014年5月1日，合理合法。原告请求赔偿的数额，参照同小区的租赁合同每平米15元，一审查明的事实是：与原告房屋同一小区的房屋出租价格也为10元每平方米。综上，一审判决依据错误，判决结果显示公平，故提出上诉，请求依法公正判决。
张家口市联成物业服务有限公司上诉理由为，上诉人与被上诉人的物业服务合同应自2014年5月10日成立并生效。一审法院以上诉人于2014年5月10日收取了2011年至2014年的物业费认定上诉人追认对被上诉人的物业服务开始于2011年5月1日属认定事实错误。上诉人于2011年5月接受张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司的指定，接手皇城家园南区的物业服务工作，并开始按照房开公司的要求进行房屋交付工作。在2014年5月10日前，上诉人对该房屋进行相关管理工作是根据九天房开公司与上诉人的物业合同进行管理，不能因收取此前物业费就认定此前上诉人与被上诉人之间存在物业服务关系。被上诉人没有及时办理房屋交付手续，2011年5月1日至2014年5月10日，这一阶段因业主没有办理该房屋的交接手续，故上诉人与与张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司存在保管钥匙的法律关系，与被上诉人没有任何关系。上诉人既不知道该房屋是否已出售，也不知道出售给了谁，更不会知道什么时候办理房屋交接手续。上诉人只能按照张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司的要求进行管理，没有过错。2014年5月10日后，因被上诉人要求交接房屋，上诉人按照程序办理交付手续，与被上诉人签订物业服务合同，双方形成物业服务法律关系。上诉人保管钥匙是在替张家口币宣化九天房地产开发有限责任公司进行保管，房屋及钥匙的权利人仍然是张家口市宣化九天房地产开发有限责任公司。2014年3月21日房开公司的工作人员到上诉人处，将钥匙拿走，对房屋进行维修，在一审法庭审理过程中，上诉人己提交相关证据证实钥匙是房开公司拿走的，也是房开公司的人将钥匙交给了马建宇，因此，本案实施侵权行为的人非常清楚，不是上诉人，在一审中上诉人也提出了追加被告的中请，请二审法院给予正确认定。一审法院判决30000元的赔偿款没有事实和法律依据。一审法院认定的房租价格10元／平方米／月没有证据，其认定30000元的损失不知道是从什么时间计算至什么时间，其判决没有任何的事实和法律依据，更没有任何证据支持，故判决30000元损失错误。综上，请二审法院依法做出公正的判决。
二审查明的事实与原审无异。
本院认为，上诉人张家口市联成物业服务有限公司，收取了上诉人张胜云从2011年5月1日至2014年12月31日物业费，领取钥匙前的物业合同关系予以确认，合同对双方均具有约束力，上诉人张胜云此时并未实际入住，所以上诉人张家口市联成物业服务有限公司应依据合同的约定，对上诉人张胜云的房屋进行管控，而上诉人张家口市联成物业服务有限公司却疏于管理，没有尽职尽责的履行物业合同约定的义务，导致上诉人张胜云的房屋被他人使用，给上诉人张胜云造成一定的损失，上诉人张家口市联成物业服务有限公司理应赔偿。上诉人张胜云要求一次赔偿100800元，无事实根据和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。确定的赔偿数额并无不妥。二上诉人上诉理由不成立，请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各2316元，由上诉人张胜云负担2316元、上诉人张家口市联成物业服务有限公司负担2316元。
本判决为终审判决。
审判长 王少博
审判员 武建君
审判员 马瑞云
二〇一五年十一月二十七日
书记员 武 岳