海南省第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）琼97行终14号
上诉人（原审第三人）王天厚，男，汉族。
委托代理人徐佳欢，海南瑞来律师事务所律师。
委托代理人韩耀，海南瑞来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李明耀，男，汉族。
原审被告儋州市国土资源局。
法定代表人吴才高，该局局长。
委托代理人何伟，该局不动产登记中心工作人员。
原审第三人儋州天易实业有限公司。
法定代表人颜海珠，该公司总经理。
委托代理人陈翔，该公司员工。
上诉人王天厚因与被上诉人李明耀及原审被告儋州市国土资源局、原审第三人儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）房屋行政备案登记纠纷一案，不服儋州市人民法院（2016）琼9003行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人王天厚的委托代理人徐佳欢、韩耀，被上诉人李明耀及原审被告儋州市国土资源局的委托代理人何伟、原审第三人天易公司的委托代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2012年6月20日，李明耀与天易公司签订《商品房买卖合同》（编号：2012020201），合同约定李明耀购买天易公司开发位于儋州市那大镇大洲新村大州路南侧“儋城壹品”2栋B单元1号商铺，建筑面积73.03平方米，每平方米9605元，房屋总价款为701453元。2015年2月6日，王天厚与天易公司签订《商品房买卖合同》（无合同编号），约定王天厚购买天易公司开发位于儋州市那大镇大洲新村大州路南侧“儋城壹品”2栋B单元1号商铺，建筑面积73.03平方米，每平方米2208元，房屋总价款为161250元。并于同日在儋州市房屋管理所办理了该《商品房买卖合同》登记备案，登记编号为Y11028。2015年7月23日，一审法院立案受理了王天厚与天易公司的民间借贷纠纷一案[（2015）儋民初字第1547号]，该案生效裁判文书查明王天厚与天易公司对涉案商铺的买卖是以商品房买卖合同关系，实现借贷的目的，双方形成的是民间借贷关系。2016年1月12日，一审法院受理了李明耀与天易公司的商品房销售合同纠纷一案[（2016）琼9003民初200号]，经一审法院调解，双方当事人协议继续履行2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：2012020201）。2016年4月6日，李明耀与天易公司向儋州市国土资源局申请对《商品房买卖合同》（编号：2012020201）进行登记备案。2016年5月23日，儋州市不动产登记中心向李明耀作出《关于李明耀要求合同备案的答复》，主要内容是：经查房号2-B-1房屋已备案在王天厚名下；（2015）儋民初字第1547号《民事判决书》和（2016）琼9003民初200号《民事调解书》并没有明确撤销王天厚的房屋备案登记；根据一房一屋登记原则，不能给你备案，撤销王天厚的房屋备案登记后，才能给你房屋合同备案登记。2016年6月13日，李明耀向一审法院提起行政诉讼，要求判决撤销儋州市国土资源局2016年2月6日核准的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记。另查明，2015年6月16日，一审法院作出（2015）儋民保字第20号《民事裁定书》，裁定对包含涉案商铺在内的一批房屋予以轮候查封。2016年4月22日，一审法院依法受理了王天厚对（2015）儋民初字第1547号《民事判决书》的强制执行申请。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定，儋州市国土资源局作为房产管理部门，对涉案《商品房买卖合同》的登记备案具有行政管理职责。商品房预售合同登记备案属于应申请的行政行为，它是以相对一方当事人的申请为前提条件。对于相对一方当事人的申请，行政机关负有作为的义务。按照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，本案涉案商铺的预售人是天易公司，其与李明耀于2012年6月20日签订《商品房买卖合同》后，其并未按照相关法律规定自签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。而其与王天厚2015年2月6日签订《商品房买卖合同》后，故意隐瞒该《商品房买卖合同》的真实目的，申请办理该合同的备案登记手续。儋州市国土资源局根据天易公司的申请，依照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，审查相关材料后准予合同登记备案，在此情况下，其已尽合理审慎的审查义务。经（2015）儋民初字第1547号《民事判决书》查明，王天厚与天易公司对涉案商铺的买卖是以商品房买卖合同关系，实现借贷的目的，双方形成的是民间借贷关系。民间借贷关系不是《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》中调整规范的法律关系，故对王天厚与天易公司2015年2月6日签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的立法本意以及合同备案登记的要件。为保障房地产权利人的合法权益，该合同登记备案依法应予撤销。王天厚提出，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，对于以买卖合同为担保的民间借贷纠纷案件中所签订的《商品房买卖合同》，转变为以买卖合同形式为借款提供担保，从而被诉登记行为不应撤销。一审法院认为，商品房预售合同的登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，其法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，其不具备物权公示的效力，不影响相关利害关系人依法享有的其他的民事权利，故对王天厚的主张不予采纳。综上，虽然儋州市国土资源局在办理被诉行政行为时已经尽到了审慎合理的审查职责，但由于天易公司故意隐瞒合同的真实目的，经法院生效判决查明王天厚与天易公司之间的关系名为买卖，实为民间借贷，故被诉备案登记行为所依据的主要证据不足，登记结果错误，依法应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销儋州市国土资源局2016年2月6日核准的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记。案件受理费50元，由儋州市国土资源局负担。
上诉人王天厚上诉请求：撤销海南省儋州市人民法院(2016)琼9003行初34号行政判决，维持儋州市国土资源局作出的房屋备案登记行为。理由如下：一审判决认定事实错误。儋州市国土资源局对涉案商铺的备案登记行为合法，不应当被撤销。2015年2月6日，王天厚与天易公司签订商品房买卖合同，并于当日办理了该合同的备案登记手续。儋州市国土资源局依管理职权进行了形式上的审查和登记，其已尽到合理审慎的审查义务，登记没有过错。虽然王天厚与天易公司的商品房买卖合同被生效判决认定名为买卖实为借贷，但该合同为王天厚的债权提供担保并不违反法律规定，且该合同没有认定为无效合同。根据有关法律规定，王天厚已申请执行，该房屋已成为执行标的，只有经过执行实现王天厚的债权后，才申请撤销对该房屋的备案的登记。李明耀与天易公司达成的民事调解书对王天厚没有约束力。天易公司前后签订的房屋买卖合同都是合法有效的，李明耀与天易公司继续履行合同并没有排除王天厚对该房屋享有的权利。综上，一审判决撤销儋州市国土资源局对王天厚的备案登记没有法律依据，王天厚请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人李明耀答辩称：王天厚与天易公司签订的商品房买卖合同是不真实的合同，不是房屋买卖合同。李明耀与天易公司签订的商品房买卖合同是合法有效的，儋州市国土资源局将李明耀购买的房屋备案登记在王天厚的名下是错误的，依法应予以撤销。综上，李明耀请求二审法院维持原判。
原审被告儋州市国土资源局答辩称：登记机关是根据当事人提供的材料进行登记，对于李明耀的申请，儋州市国土资源局已作出明确答复，要求先撤销王天厚名下的备案登记后才能进行备案登记。
原审第三人天易公司陈述意见称：天易公司向王天厚借款做了备案登记，天易公司与李明耀签订的才是真正的商品房买卖合同，由法院予以依法判决。
经审理查明，一审法院查明的“2016年6月13日，李明耀向一审法院提起行政诉讼，要求判决撤销儋州市国土资源局2016年2月6日核准的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记。”有误，应为“2016年6月13日，李明耀向一审法院提起行政诉讼，要求判决撤销儋州市国土资源局2015年2月6日核准的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记。”二审法院确认一审法院查明的其他事实。另查明，儋州市机构编制委员会于2015年10月21日、12月25日分别印发的《关于整合不动产登记职责和机构设置的通知》及《关于儋州市不动产登记中心机构编制方案的批复》的文件规定，将原隶属儋州市住房和城乡建设局的儋州市房产管理所职责并入隶属儋州市国土资源局管理的不动产登记中心。
本院认为，本案的争议焦点是涉案的商品房买卖合同备案登记是否应予以撤销。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”商品房买卖合同的登记备案必须以商品房买卖合同为前提基础。本案中，根据生效的民事判决确认的事实，王天厚与天易公司的关系是名为买卖，实为借贷，虽然双方签订了商品房买卖合同，但双方形成的不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷法律关系。作为商品房预售合同登记备案的行政登记管理部门，在审查天易公司提供合同备案的相关材料时，虽尽到了合理的审查职责，但由于天易公司隐瞒了其与王天厚不是商品房买卖合同关系的事实，导致登记管理部门作出的备案登记缺乏主要证据，登记结果错误，依法应予以撤销。一审判决撤销涉案的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记的处理结果于法有据，应予以维持，但由于一审判决主文表述的日期为2016年2月6日属于笔误，本院予以纠正为2015年2月6日。王天厚上诉主张其对天易公司享有债权，只有对涉案房屋予以执行后才能撤销备案登记的理由于法无据，故对王天厚的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果表述有误，本院予以变更。王天厚的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更海南省儋州市人民法院（2016）琼9003行初34号行政判决主文为撤销儋州市住房和城乡建设局（被诉行政登记职权现由儋州市国土资源局继续行使）于2015年2月6日核准的编号为Y11028的商品房买卖合同备案登记。
二审案件受理费50元，由王天厚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔凡勇
审 判 员 符 波
审 判 员 郝良存
二〇一七年四月五日
法官助理 王灵聪
书 记 员 赵瑛瑛
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。