上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2141号
原告张林寿，男，1956年12月25日生，汉族，住浙江省。
原告张亦建，男，1983年8月26日生，汉族，住北京市。
上列二原告共同委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告张林寿、张亦建与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月23日、9月23日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加了两次庭审。审理中，经原、被告双方同意并由本院院长批准，本院延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：其向被告购买商铺。商铺建成后，应被告要求，根据办理分户独立产证的需要，原、被告签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。2007年12月14日被告向原告开具了上海市房地产业销售统一发票。2013年5月6日被告已取得重新分户的大产证，但至今未为原告办理小产证。此外，被告在原告付清全款后，又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。2013年11月6日，原、被告签订调解协议书，约定被告应于2013年12月30日前为原告办好小产证，如逾期愿意支付原告违约金15万元（人民币，以下币种同）。后双方又于2014年9月11日签订一份补充协议，被告承诺于2014年12月15日前办出小产证，但仍未办出。故原告诉至本院，请求判令：1、被告立即涤除位于本区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）上的抵押登记，并将上述房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金150，000元。
被告辩称：首先，同意涤除抵押并为原告办理小产证，但系争房屋上存在农业银行的过量抵押，需要先行解决后才能办证。其次，不同意支付逾期办证违约金，希望原告予以放弃；即便要支付，原告主张的计算标准过高，要求法院调整。
经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建房协议书，后于2007年12月14日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城D区42幢269号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间装修费用按23，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。同日，被告向原告开具了金额为374，030元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认房款已付清。
2013年11月6日，原、被告双方达成调解协议书，第一条约定：原告承认被告的设施费和办证费用。第五条约定：被告需在2013年12月30日之前将原告的商铺产权证办出，如逾期无条件支付100，000元作为违约金补偿。若延迟至2014年1月30日之后，则被告另需向原告支付违约金50，000元。该协议另对租金等其他事宜作出了约定。
2014年9月11日，原、被告又达成补充协议，约定：被告承诺于2014年12月15日前将原告的商铺产权证办出，原告同意不再追究被告违约金及违约责任。若被告未能在2014年12月15日前将原告产证办出，原双方于2013年11月6日签订的调解协议书之第五条继续有效，本补充协议与2013年11月6日调解协议书内容有冲突的，以本补充协议为准。该补充协议另对租金等事宜进行了约定。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄、调解协议书、补充协议及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》、调解协议书及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，本院认为，双方通过签署调解协议书及补充协议的方式对逾期办理产证的违约责任作出了明确约定，原告据此主张逾期办证违约金并无不妥，本院予以支持。被告辩称违约金计算标准过高，却无相应证据予以证明，故本院对其该抗辩意见不予采纳。
此外，鉴于被告在与原告签订买卖合同并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告张林寿、张亦建将上述房屋的权利人变更登记至原告张林寿、张亦建名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张林寿、张亦建逾期办理产权证的违约金150，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，300元，减半收取1，650元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十月十九日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。