广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第748号
原告�纯祥，男，港澳证件号码×××9（5），住中山市。
委托代理人吴江，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人陈思龙，广东××律师事务所实习律师。
被告珠海市民心商贸有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。
法定代表人杨明青。
委托代理人刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。
被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。
法定代表人鲍国洪，主任。
委托代表人梁锦忠，系西埔××委副书记。
被告杨明青，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
原告包纯祥诉被告珠海市民心商贸有限公司（以下简称民心公司）、珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社（以下简称西埔村经济联社）、杨明青租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日和2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告包纯祥及其委托代理人吴江、陈思龙、被告民心公司的委托代理人刘志敏、被告西埔村经济联社的委托代理人梁锦忠到庭参加诉讼，被告杨明青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包纯祥诉称：2011年10月11日，原告与被告民心公司就承租珠海市斗门区井岸镇西埔民心商贸城首层步行街A区乙号商铺签订了《商铺（编号：A乙）租赁合同》，约定租赁期限自2012年7月1日至2062年6月30日止。《租赁合同》签订后，原告向被告杨明青账户转入人民币933120元，被告民心公司于2011年10月31日出具《收据》。因被告民心公司无法按照《租赁合同》约定将A乙号商铺交付给原告使用，2012年10月18日，原告与被告民心公司签订《补充协议》，被告民心公司承诺从2012年7月1日至交付商铺给原告使用时止，以原告交付的租赁款项即933120元为本金，按银行同期贷款利率3倍计算利息补偿给原告。
因A乙号商铺所在的商贸城坐落在西埔村经济联社的农村集体用地上，且未取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。所以原告与被告民心公司于2011年10月11日签订的《商铺（编号：A乙）租赁合同》应属无效，被告民心公司应向原告返还其收取的租金933120元。由于被告民心公司与被告西埔村经济联社之间构成合作开发房地产合同关系，被告西埔村经济联社属合作一方，对此行为产生的后果应承担连带责任。法院在（2014）珠斗法民三初字第426号案及（2015）珠斗法民三初字第5号案中判令被告西埔村经济联社对被告民心公司的债务承担连带责任。被告民心公司是被告杨明青投资设立的一人有限责任公司，被告收取原告款项的账户也是杨明青的个人银行账户。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，被告杨明青应对被告民心公司的债务承担连带责任。综上，原告请求法院判令：一、确认原告与被告民心公司于2011年10月11日签订的《商铺（编号：A乙）租赁合同》无效；二、被告民心公司向原告返还租金933120元；三、被告民心公司向原告支付至其实际还清全部款项之日止的利息（以933120元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，从2011年10月31日起计算至2012年6月30日；以933120元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率3倍计算，从2012年7月1日起暂计算至2015年8月21日，两阶段利息合计为572273元）；四、被告西埔村经济联社、被告杨明青对被告民心公司�债务承担连带责任；五、本案诉讼费用由三被告承担。
原告包纯祥向本院提交如下证据：
一、商铺（编号：A乙）租赁合同，拟证明原告与被告民心公司于2011年10月11日就承租珠海市斗门区井岸镇西埔民心商贸城首层步行街A区乙号商铺签订租赁合同书，租金为933120元；
二、中山市农村信用社合作联社三乡新圩分社转账凭据，拟证明原告向被告民心公司支付租金933120元；
三、收据，拟证明原告向被告民心公司支付租金933120元；
四、补充协议（2012年10月18日），拟证明被告民心公司因不能按照约定交付商铺而承诺按照银行同期贷款利率3倍计算利息，作为赔偿原告的损失；
五、珠海市民心商贸有限公司章程，拟证明被告民心公司是被告杨明青投资设立的一人有限责任公司；
六、珠海市民心商贸有限公司商业注册信息，拟证明被告民心公司是被告杨明青投资设立的一人有限责任公司；
七、（2014）珠斗法民三初字第426号民事判决书，拟证明被告民心公司与被告西埔村经济联社双方之间构成合作开发房地产合同关系，被告西埔村经济联社属合作一方；双方在没有取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证等报建手续的情况下即由被告民心公司出资兴建商贸城，现在商贸城主体工程已经完成，但消防、水电尚未完善；
八、（2015）珠斗法民三初字第5号民事判决书，拟证明被告民心公司与被告西埔村经济联社双方之间构成合作开发房地产合同关系，被告西埔村经济联社属合作一方；双方在没有取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证等报建手续的情况下即由被告民心公司出资兴建商贸城，现在商贸城主体工程已经完成，但消防、水电尚未完善。
九、补充协议（2012年11月12日），拟证明被告民心公司因不能按照约定交付商铺而承诺按照银行同期贷款利率3倍计算利息，作为赔偿原告的损失；
十、公证书、婚姻登记之叙述证明，拟证明原告与高金枝是夫妻关系。
被告民心公司辩称：一、造成被告民心公司无法向原告交付商铺的主要原因是西埔村经济联社没有办理相关的土地使用证和规划许可证，导致无法办理消防验收合格证以及水电报装等开业所必备的证照，最终导致无法开业。二、原告与被告民心公司签订的《商铺租赁合同》没有约定延迟交楼要按照中国人民银行发布的同期贷款利率3倍计算，且根据同类型的法院判决的利息计算方式是按中国人民银行同期贷款利率的50%计算，本案最多只能参照上述生效判决确定的利息计算方式。三、被告杨明青的收款行为是职务行�，款项也用于支付工程款，其法律后果由被告民心公司承担。四、被告民心公司是在2015年6月24日后才变更为被告杨明青一人的有限公司，而原告与被告民心公司签订《商铺租赁合同》的时间是2011年10月，该时段被告民心公司是两名股东的有限公司，因此原告主张被告杨明青承担连带责任缺乏法律依据。
被告民心公司对其辩称提供了企业机读档案变更登记资料一份，拟证明被告民心公司在2015年6月24日之前是由两自然人组成的有限公司。
被告西埔村经济联社辩称：一、被告西埔村经济联社与被告民心公司签订的合作开发合同约定，被告民心公司全资投入商贸城的改造建设，所有费用由被告民心公司负担，在兴建商贸城过程中所产生的债权债务与被告西埔村经济联社无关，商贸城在合同签订后的30年，实际所有权人为被告民心公司。该合同是在镇各政府部门的监督下制定的，法律应保护被告西埔村经济联社的合法权益，在兴建商贸城过程中所产生的债权债务与被告西埔村经济联社无关，应由被告民心公司负责偿还。二、被告杨明青及被告民心公司于2015年6月24日到工商部门申请变更公司股东份额，被告杨明青成为独立法人和唯一股东，被告民心公司实为被告杨明青投资设立的一人有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任”。所以，个人独资企业的投资人对企业的债务承担无限责任，且被告是将租金直接转入被告杨明青个人账户，而不是公司账户，利益所得归杨明青所有，与被告西埔村经济联社毫无关系，故原告要求被告西埔村经济联社承担连带责任与客观事实不符。被告西埔村经济联社与被告民心公司签订的合同中明确规定，由被告民心公司办妥经营商贸城有关手续，自主经营，自负盈亏，依期交纳各种费用和税收，被告西埔村经济联社只是出租土地，收取租金，协助该公司办理相关手续，并不是与被告民心公司共同分成物业收益，且被告西埔村经济联社至今未收到任何租金。由于国家政策对农村合作开发的房产调控，导致该物业完工而开业手续未能办理，为了尽快促成该物业尽早投入使用，被告西埔村经济联社也做了大量的配合工作，开业手续也在申办中。三、被告民心公司与原告签订的租赁合同，把西埔村民委员会列为见证方，但没有送被告西埔村经济联社审批确认，合同书上也没有被告西埔村经济联社的盖章及签名，说明这是被告民心公司与原告之间的合同纠纷关系，该合同对被告西埔村经济联社没有约束力。四、原告在明知被告民心公司在没有取得建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，消防、水电未验收合格的前提下与被告民心公司签订租赁合同，也应负有主观过错的责任。综上，请法院驳回原告要求被告西埔村经济联社承担连带责任的诉讼请求。
被告西埔村经济联社对其辩称没有提供证据证明。
被告杨明青缺席，没有提交书面答辩状，也没有提交证据。
原、被告提交的证据，经当庭出示和质证。经审查，本院对证据认定如下：对原告包纯祥和被告民心公司提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的内容以本院确定的为准。
经审理查明：2011年10月11日，原告作为乙方与作为甲方的被告民心公司签订商铺（编号：A乙）租赁合同，约定被告民心公司将位于珠海市斗门区井岸镇西埔村西埔民心商贸城首层步行街A区乙号商铺出租给原告，商�套内建筑面积为54平方米，公摊面积18.90平方米，实际计租面积72.90平方米；租赁期限从2012年7月1日至2062年6月30日；租金每月每平方米22元，总金额933120元，原告必须于签订本合同之日内将租金总金额933120元一次性支付给原告，被告于2012年7月1日之前将商铺交付给原告使用等。
2012年10月18日，被告民心公司出具《补充协议》一份，载明：被告民心公司为甲方，原告为乙方，原告于2011年10月向被告民心公司租赁涉案商铺，租赁合同约定被告民心公司在2012年7月1日前将涉案商铺交付原告，因西埔村未按照与被告民心公司的合同办理工程方面的各种手续耽误了工期导致被告民心公司不能按时交付商铺给原告，被告民心公司承诺从2012年7月1日至交付商铺给原告使用日期止，在原告已付租赁款项中按银行同期贷款利率的三倍补偿给原告作为利息，利息在交付商铺时结�。被告杨明青、民心公司在《补充协议》落款处签名及盖章，原告没有签名确认。
2011年10月19日，原告应被告民心公司的要求，通过其妻子高金枝的账户将涉案商铺的款项200000元转入被告杨明青在中国工商银行斗门支行的账户。2011年10月28日，原告再次通过其妻子高金枝的账户将涉案商铺的款项733120元转入被告杨明青在中国工商银行斗门支行的账户。被告民心公司于2011年10月31日出具了收据，载明收到原告交来商铺款项933120元。
2012年11月12日，被告民心公司再次出具《补充协议》一份，载明：被告民心公司为甲方，原告为乙方，被告民心公司定于2013年1月31日前将涉案商铺交付给原告，并承诺从2012年7月1日至交付商铺给原告使用日期止，在原告已付租赁款项中按银行同期贷款利率的三倍补偿给原告作为利息，利息在交付商铺时结清。被告民心公司�《补充协议》落款处盖章，原告没有签名确认。
本院已经生效的（2014）珠斗法民三初字第426号民事判决查明，本案所涉商铺座落的土地属被告西埔村经济联社的农村集体用地。2010年6月15日，被告民心公司与被告西埔村经济联社签订了一份《西埔民心广场合作开发合同》，约定被告西埔村经济联社提供西埔村旧市场土地，由被告民心公司出资建设，按被告西埔村经济联社的要求，把旧市场改造为综合商贸城，由被告民心公司负责经营管理30年，经营期间向被告西埔村经济联社缴交租金，租赁期满后土地权、产权、物业管理权归还被告西埔村经济联社。随后，被告民心公司与被告西埔村经济联社又签订了一份《西埔民心广场合作开发合同补充协议书》，约定租赁期再增加20年等内容。上述合同签订后，被告西埔村经济联社和被告民心公司在没有取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证等报建手续的情况下即由被告民心公司出资兴建商贸城，现在商贸城主体工程已经完成，但消防、水电尚未完善。被告西埔村经济联社与被告民心公司另签订《〈西埔民心广场合作开发合同〉补充协议之二》，约定由被告西埔村经济联社出地，由被告民心公司负责将该地改建为西埔村村民健身广场，被告民心公司享有50年使用权、管理权、收益权；西埔村经济联社另提供土地一块，由被告民心公司出资兴建西埔村村委会之用。
2015年6月24日，被告民心公司的企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），被告杨明青是唯一股东。
本院认为：原告与被告民心公司签订的《商铺（编号：A乙）租赁合同》虽然约定被告民心公司将涉案商铺出租给原告使用，但根据双方约定的价格、�项的支付时间、方式等条款来看，涉案的商铺租赁合同实际上属房屋买卖合同，原告与被告民心公司之间形成的是房屋买卖合同关系。上述商铺租赁合同所涉及的商铺座落在西埔村经济联社的农村集体用地上，且涉案商铺的建设未取得建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。被告民心公司在投资兴建该商铺时未取得上述行政许可，且至本案庭审辩论终结前也未取得。故被告民心公司与原告签订商铺租赁合同将涉案商铺转让给原告的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的商铺租赁合同应为无效合同。原告请求确认《商铺（编号：A乙）租赁合同》为无效合同，依法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同确认无效后，原告要求被告民心公司返还已支付的款项，依法有据。经本院核实，原告实际向被告民心公司支付933120元，故被告民心公司应当将原告已支付的上述款项返还给原告。
关于原告主张的利息问题。合同无效给原告造成的损失为被告民心公司占用原告款项期间给原告造成的利息损失。故被告民心公司应从收取原告款项之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给原告。但是，由于原告是在明知该商铺在建设时未取得建设工程施工许可证等行政许可的情况下，仍然与被告民心公司签订租赁合同，原告对合同的无效也存在过错。因此，原告对其利息损失应自负50%的责任。被告民心公司出具的两份补充协议是对商铺租赁合同所作出的补充约定，由于商铺租赁合同无效，故对无效合同所作出的补充约定应属无效，原告诉求按银行同期贷款利率的三倍计算已付款项的利息损失没有依据，本院不予支持。因原告分别于2011年10月19日和2011年10月28日向被告民心公司合计支付上述款项，故原告请求从2011年10月31日起计算原告已付款项933120元的利息损失，并无不妥，本院予以支持。
关于西埔村经济联社是否应承担连带责任的问题。本院认为，虽然西埔村经济联社与被告民心公司签订的合同中约定的是被告民心公司支付租金，但从双方签订的三份协议来看，被告民心公司除需支付约定的租金外，还需出资承建涉案项目及民心广场，而根据双方约定，涉案项目和民心广场登记在被告西埔村经济联社名下，且合同期满后实际所有人为西埔村经济联社，被告民心公司只享有合同期内的经营管理权，另外被告民心公司还需为被告西埔村经济联社承建村委会办公楼，双方之间的权利义务关系属于被告西埔村经济联社出地、被告民心公司出资兴建项目，再对兴建后的建筑物的权益进行分配的情形，不属于租赁合同关系。双方之间构成合作开发房地产合同关系，被告西埔村经济联社属合作一方，对此行为产生的后果应承担连带责任。故原告要求被告西埔村经济联社承担连带责任，依法有据，本院予以支持。
关于被告杨明青是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告民心公司已于2015年6月24日变更为由被告杨明青设立登记自然人独资的一人有限责任公司，被告杨明青是唯一的股东。由于被告杨明青未能提供证据证明被告民心公司的财产独立于其个人的财产，因此，被告杨明青�对被告民心公司的债务承担连带责任。故原告要求被告杨明青承担连带责任，依法有据，本院予以支持。被告民心公司抗辩原告与被告民心公司签订《商铺租赁合同》之时，被告民心公司不是一人有限责任公司，被告杨明青不应承担连带责任，对此本院认为，被告民心公司应返还原告已支付的款项及赔偿原告损失是现有的债务，被告民心公司目前的企业类型是一人有限责任公司，因此被告杨明青作为公司唯一股东，在没有证据证明公司的财产独立于其个人的财产的情况下，被告杨明青对被告民心公司的债务应承担连带责任，故被告民心公司的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。
由于被告杨明青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《�华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告包纯祥与被告珠海市民心商贸有限公司于2011年10月11日签订的《商铺（编号：A乙）租赁合同》无效；
二、被告珠海市民心商贸有限公司、被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社与被告杨明青于本判决生效之日起七日内连带返还原告包纯祥款项933120元并赔偿损失（该损失为以933120元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月31日起计至本判决确定的还款之日止的利息的50%）；
三、驳回原告包纯祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指�的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18237元（原告包纯祥已预交），由原告包纯祥负担4195元，被告珠海市民心商贸有限公司、被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社、被告杨明青负担14042元。
如不服本判决，原告包纯祥可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市民心商贸有限公司、被告珠海市斗门区井岸镇西埔村经济联社、被告杨明青可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 何 莹
人民陪审员 邝宏毅
二〇一五年十二月二日
书 记 员 林东嫦
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十七条债权人或债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财�，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供�据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。