广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2683号
上诉人（原审被告）：广州市天河区岗顶酒店。
法定代表人：池炜钧。
上诉人（原审被告）：池锦如，女，1965年10月10日出生，汉族，户籍所在地广州市天河区。
两上诉人的共同委托代理人：廖秋权，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人：黄山，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州顶王饮食有限公司，住所地。
法定代表人：江焕亮，该司总经理。
委托代理人：郭明，广东德良律师事务所律师。
上诉人广州市天河区岗顶酒店、池锦如因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于天河区天河路683号的房地产的权属人为案外人广州市天河区石牌街石牌村民委员会（以下简称石牌村委会），相应的《房地产登记簿查册表》显示：建筑面积为3665.14平方米，结构层数为6-1／4，使用性质为商业，所有权来历为1981年建，等。
2003年1月8日，石牌村委会出具《授权委托书》，内容如下：位于广州市天河区天河路683号的物业系我村民委员会所有的物业；为经营发展的需要，我村委授权广州市天河区岗顶酒店（以下简称岗顶酒店）全权负责该幢物业的经营、管理和对外租赁事宜。
2003年8月30日，岗顶酒店和案外人刘雪映签订《租赁合同》（合同首部显示出租方／甲方为岗顶酒店，承租方／乙方为刘雪映），约定：甲方将广州市天河区天河路683号首层及二层部分物业出租给乙方作酒楼用途使用；租赁期限从2003年9月1日起至2008年12月31日止；等条款。
2005年12月22日，岗顶酒店和刘雪映签订《补充合同》，约定：原租赁期限为从2003年9月1日至2008年12月31日，现变更为从2003年9月1日至2011年12月31日；《租赁合同》的其他条款维持不变；等条款。
2009年6月8日，刘雪映出具《授权委托书》，授权池锦如全权代表其办理天河区天河路683号广州市天河区岗顶酒店首层部分的对外租赁事宜、收取租赁押金和保证金，并表示承认池锦如在代理权限内签署的一切有关文件和承受由此产生的法律上的权利、义务。
2009年10月29日，广州顶王饮食有限公司（以下简称顶王公司）和池锦如签订《租赁合同》（合同首部显示：甲方／出租方为池锦如，乙方／承租方为江焕亮），约定：甲方自愿将位于广州市天河路683号首层的物业（以下简称案涉场地）出租给乙方作卡拉OK使用，乙方愿意承租；物业租赁期限为2年，即从2009年11月1日至2011年10月31日止；租赁物业的正式交付时间为2009年11月1日；租赁物业的每月总租金为45000元；2010年5月1日起租金调为48000元；在本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金共150000元；租赁期内，甲方如无法定或约定的理由而需提前解除合同，应事前征得乙方同意；在征得甲方书面同意以及有关部门同意下取得相关批准文件后，在不影响房屋主体结构及其附属设施情况下，有权对房屋进行内部装修，并负责因此而涉及的一切手续（如消防报批）和费用，并应书面通知甲方，甲方有权对该装修工程的施工进行监督；租赁期届满或合同终止、解除时，乙方应按时将租赁物业交还给甲方，租赁物业内的水、电设施等要完整，……甲方除有权收回物业外，物业内的装修、乙方对物业增建的部分、物业内一切镶嵌在墙体内或不可拆除的设备、设施等无偿归甲方所有；如无法定或约定的理由，任何一方不得擅自变更或解除本合同；（第8.3款）在租赁期内，发生下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任，但乙方尚欠甲方租金等其他费用的，甲方有权从履约保证金中抵扣，剩余部分无息返还乙方：……（2）因有关部门为社会公共利益、城市建设管理或石牌村发展需要拆迁租赁物业的；……（第8.4款）前款第（2）项中的约定，如因有关部门为社会公共利益、城市建设管理或石牌村发展需要拆迁租赁物业的，本合同自动终止，甲乙双方因此而造成的损失由各自承担，因拆迁所得的利益和补偿归甲方所有；（第8.6款）租赁期届满或合同终止之日，双方应共同检查、交接物业及其附属设备，如发现物业或其附属设备有损坏的，甲方有权向乙方追偿；乙方自行负责搬走租赁物业内的可移动物品，及时将租赁物业、附属设施和物业内不可拆除的设备设施无偿完整地交付甲方，甲方不需另行通知；等条款。上述合同尾部甲方／出租方签章处的“法定代表人”一栏显示“池锦如”的签名，乙方／承租方签章处的“法定代表人”一栏显示“江焕亮”的签名并加盖顶王公司的印章。
上述合同签订后，顶王公司取得由池锦如签名并加盖刘雪映的个人印章的《收条》（内容为：今收到江焕亮交来押金150000元；出具时间为2009年10月30日）。
顶王公司承租案涉场地用于经营苏8酒吧。承租案涉场地期间，顶王公司向池锦如支付了租金。
2011年1月21日，岗顶酒店向顶王公司送达通知，内容如下：岗顶酒店的改造工程将正式全面开展，为保证改造工程顺利进行，避免不必要的纷争及给你方带来不必要的麻烦，现我酒店正式通知贵方，请贵方于2011年2月28日前完全撤离现承租物业，结清所有费用并办理好所有相关手续将物业交还我酒店，如贵方逾期未能将物业交还我酒店的，我酒店将依法自行收回物业，届时造成的损失，将不得不由贵方自行承担。
2011年2月28日，顶王公司撤离案涉场地（顶王公司称其搬走了案涉场地的可移动物品，其余装修由岗顶酒店拆除；岗顶酒店、池锦如则称广州市天河区岗顶酒店的拆除行为是由石牌村委会委托专业公司于2011年5月4日拆除），但双方未就顶王公司搬离的可移动物品制作相应清单。池锦如已向顶王公司返还押金150000元。
原审审理中，顶王公司为证明其已对案涉场地进行装修及装修的价值等问题，提供了以下证据予以证明：
1、案外人化州市装修工程公司的《建筑业企业资质证书》（复印件；记载：建立时间为1987年7月8日，主项资质等级为建筑装修装饰工程专业承包贰级）、案外人化州市装修工程公司驻广州工程处的《企业法人营业执照（副本）》（复印件；记载：经营范围为主营室内装饰、照明灯饰安装、卫生洁具和厨房配套用具安装、水电安装、油漆工程等）和《组织机构代码证》（复印件）及《税务登记证》（复印件），顶王公司提供该组证据用于证明承接案涉场地装修的承包方具有装修资质。
2、顶王公司与化州市装修工程公司驻广州工程处于2010年4月28日签订的《整体装修工程施工合同》（合同首部显示发包方／甲方为顶王公司，承包方／乙方为化州市装修工程公司及驻广州办事处），约定：工程名称为顶王公司的苏8酒吧整体装修工程，工程地点为广州市天河区天河路683号，工程承包方式为整体装修、包工包料，工程概况为按高档酒吧标准精装修和配置；工程装修内容包括内墙、墙面、地面、电气、灯饰、设备、舞台等装饰和布置，具体工程内容以工程预算表为准；工程造价预算为2502806元（最终以工程量竣工后结算为准）；工程开工日期为2010年5月5日，工程竣工日期为2010年6月5日；工程竣工验收合格后，甲方即付给乙方工程结算款的100%；等条款。该合同没有对工程进度款的支付问题作出约定。
3、化州市装修工程公司驻广州办事处于2010年5月3日制作的《工程预算表》（共2页），显示：委托单位为顶王公司苏8酒吧工程预算；具体包括以下项目：1、拆厅吧台、舞台（1项、单价8000元，金额8000元），2、木板墙壁（1200平方米、单价350元，金额420000元），3、通道灯箱柱（18个、单价2500元，金额45000元），4、厅玻璃台（8张、单价3500元，金额28000元），5、厅皮沙发（80米、单价850元，金额68000元），6、厅木台制安（20套、单价800元，金额16000元），7、舞台制安（1项、单价25000元，金额25000元），8、造型木护栏（60米、单价380元，金额22800元），9、房间玻璃台（16张、单价3000元，金额48000元），10、房间皮墙（1600平方米、单价450元，金额720000元），11、房间皮沙发（160米、单价600元，金额96000元），12、房间装饰吊珠（120米、单价80元，金额9600元），13、房间造型天花（8套、单价10000元，金额80000元），14、造型装饰架（1项、单价60000元，金额60000元），15、水晶吊灯（8盏、单价5000元，金额40000元），16、厅吊音箱（8个、单价5000元，金额40000元），17、液晶电视（18台、单价3800元，金额68400元），18、5匹空调（18台、单价8500元，金额153000元），19、空调铜管（900米、单价150元，金额135000元），20、弱电线暗敷（183位、单价195元，金额35685元），21、强电线暗敷（1200平方米、单价162元，金额194400元），22、扇灰油漆（2360平方米、单价24元，金额56640元），23、材料运输、搬运费（1项、单价8500元，金额8500元），24、垃圾清理费（1项、单价5600元，金额5600元）；直按费用合计2383625元，管理费（×5%）为119181.3元，总造价为2502806元；注：①以上单位以实际工作量结算，单价不变，以项计除外，增减另计；②此预算不含施工工地管理处所产生费用，如装饰工程押金、管理费等；③此预算与图纸及施工若有差异时，以实做为准；④此预算不含税，开票加收8%；上述预算表每页均显示“化州市装修工程公司驻广州办事处”的印章。顶王公司提供该证据用于证明扣除上述预算表中第4、5、11、15-18项的可移动物品的价值和管理费119181.3元并作折旧（折旧率为8／17，即按剩余租赁期限8个月占装修完毕的2010年6月5日至租期届满的总期间的比例计算）后，其装修损失为885753元。
4、化州市装修工程公司于2010年6月15日出具的《收据》，内容为：今收到顶王公司支付苏8酒吧装修工程结算款2500000元。顶王公司称该款项是以现金方式支付，没有转账凭证，且由于开具发票需要支付8%的税款，因此也没有开具相应发票。
5、2010年4月28日的《苏8酒吧平面装修图》，顶王公司提供该证据用于证明其承租案涉场地后对酒吧进行装修的具体图纸。
6、广东省广州市广州公证处于2011年3月14日出具的《公证书》（附件为光盘1张及照片114张），显示：申请人为顶王公司，公证事项为对广州市天河区天河路683号“顶王苏8酒吧”现场状况进行保全证据，保全时间为2011年2月28日。
7、建档日期为2005年5月22日的《消防档案》，包括广州市公安局天河区分局于2005年1月25日出具的《关于对广州市天河顶王酒家酒吧建筑内部装修及安装自动消防系统的消防验收合格意见》和于同年4月25日出具的关于同意酒吧开业的《消防安全检查意见书》及顶王公司出具的责任期限分别为2009年1月1日至2010年1月1日、2010年1月1日至2011年1月1日、2011年1月1日至2012年1月1日的《消防安全责任书》（共3份）。顶王公司称案涉场地从2005年起一直用于经营酒吧，其接手后在原来酒吧的基础上进行豪华装修（没有改动结构），其于2010年装修完毕后，消防部门的工作人员已经对案涉场地进行巡查，没有发现消防隐患（因为没有改变使用性质和结构，所以无须作二次消防报建），所以，其可以继续正常经营；消防检查每年进行一次，并由顶王公司签署《消防安全责任书》。
岗顶酒店、池锦如对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性均无法确认，与本案无关；对证据2-4的真实性、合法性和关联性均不予认可，这是顶王公司与案外人签署、制作的，无法核实其真实性，无法证明合同金额是否真实支付，不能以此作为装修损失的依据；对证据5、7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，顶王公司承租案涉场地后进行的装修只是在原有基础上进行外观美化的粗装修；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，只能证明存在装修，但无法证明装修的材质和价值。
岗顶酒店为证明导致双方租赁关系终止的原因是石牌村对案涉场地所在地块进行拆迁改造且物业的拆建和施工已获得相关部门的批准许可、因此造成的损失应由双方各自承担的问题，提供了以下证据予以证明：
1、广州市城市规划局于2008年12月31日作出的致石牌村委会的《关于送审建筑设计方案的复函》，主要内容为同意石牌村委会在天河区天河路683号地块范围内拟建1幢商业、酒店工程，层数为15层（部分4层，另设地下室3层），总建筑面积22820平方米；并提出了相关要求和意见等。岗顶酒店提供该证据用于证明案涉场地的拆建获得规划部门依法审批、核准。
2、广州市规划局于2012年2月15日核发的《建设工程规划许可证》，显示：该局经审核同意建设单位石牌村委会在天河区天河路683号建设商业、酒店工程1幢。岗顶酒店提供该证据用于证明案涉场地的拆建获得规划部门依法许可。
3、广州市天河区建设和水务局于2012年3月7日核发的《建筑工程施工许可证》，显示：该局准予建设单位广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（岗顶酒店、池锦如称该司是石牌村委会设立的进行经营的实体）在广州市天河区天河路683号施工建设商业、酒店工程22228平方米。岗顶酒店提供该证据用于证明案涉场地的拆建、施工获得建设部门依法许可。
4、石牌村委会于2012年10月6日出具的《证明》，内容为：“广州市天河区岗顶酒店是石牌村委会属下的独立经营单位。根据石牌村的发展需要，石牌村委会于2011年2月底对广州市天河区岗顶酒店进行拆迁改造”。
顶王公司对岗顶酒店提供的上述证据发表以下质证意见：对证据1-3的真实性没有异议，建设单位是石牌村委会，证据1中已说明建设案涉场地是由石牌村委会自主提出的改造行为，而不是被动的拆迁项目；对证据4的真实性予以确认，其中的“拆迁改造”没有其他证据予以佐证，拆迁必须由政府指定的拆迁办进行拆迁，拆迁单位不可能是石牌村委会；案涉场地的产权人即是石牌村委会，所以石牌村委会只能作为被拆迁人，石牌村委会没有资格证明对广州市天河区岗顶酒店实施拆迁。
原审审理中，各方当事人就相关问题陈述了意见。1、关于对2009年10月29日的《租赁合同》第8.3款第（2）项的理解和适用问题。顶王公司认为只有在有关部门（即三旧改造办公室或拆迁办）为了社会公共利益、城市建设管理、石牌村的发展三个目的而进行的拆迁行为才适用该条款；石牌村委会自行改造建设不属于拆迁行为，不适用该条款。岗顶酒店、池锦如则认为上述条款包括以下三种并列关系的情形：①因有关部门为社会公共利益需要拆迁租赁物业；②因有关部门为城市建设管理需要拆迁租赁物业；③因石牌村发展需要拆迁租赁物业的；本案属于上述第③种情形。2、关于顶王公司对案涉场地进行装修的完工时间问题。顶王公司称完工时间为2010年6月5日；岗顶酒店、池锦如则称案涉场地原来即是标准营业场地，顶王公司只是进行粗装修，且未向岗顶酒店、池锦如正式报装，故不清楚装修的起止时间，岗顶酒店、池锦如均无法确认顶王公司所述的完工时间。3、关于顶王公司没有在案涉场地被拆除前评定装修价值的问题。顶王公司称其收到搬迁通知后一直与岗顶酒店、池锦如进行协商，并由池锦如向其退还押金150000元，但其他问题未能协商一致，导致拖延了时间，后其委托鉴定公司评估，并已对现场进行拍摄确认装修情况，但当鉴定公司的行业协会到现场再次确认时，案涉场地已被拆除，导致没有制作鉴定结果。岗顶酒店、池锦如则称顶王公司在搬离案涉场地时是出于自愿，且当时没有对解除合同、搬离场地提出异议，也未对现场进行评估，说明双方当时均同意和认可这一结果。
另，顶王公司于2005年6月2日经工商行政主管部门登记成立，于2009年5月21日申请将法定代表人由刘雪映变更登记为刘华山、将股东由岑英乐、林珍变更登记为刘华山、许少东，于2009年12月3日申请将法定代表人由刘华山变更登记为江焕亮、将股东由刘华山、许少东变更登记为江焕亮、陈朝元。关于顶王公司在签订2009年10月29日的《租赁合同》时是否审查案涉场地的权属的问题，顶王公司称其是因为江焕亮、陈朝元受让广州顶王饮食有限公司的股份，而该司的住所地即是案涉场地所在地址，因此才签订了《租赁合同》。顶王公司称其直至本案诉讼期间才知悉池锦如是受刘雪映委托出租案涉场地，并在原审法院向其释明可选择向刘雪映或池锦如中的一方主张权利后，选择向池锦如主张相应权利；同时表示其在合同履行过程中没有与石牌村委会发生过任何联系，即使法院认定石牌村委会与岗顶酒店之间是委托关系，其也选择由岗顶酒店、池锦如承担责任。岗顶酒店则称其是以实际经营者的身份委托刘雪映出租包括案涉场地在内的物业，并由刘雪映再委托池锦如将案涉场地出租给顶王公司，只是由于内部管理不规范才于2003年8月30日与刘雪映签订《租赁合同》，并表示如果原审法院认定刘雪映或池锦如应承责，则其愿意承担法律规定的委托人应当承担的责任。
顶王公司未举证证明其经营损失、搬家费和临时安置费损失及提供其他证据证明案涉场地的装修完工时间，并称其是参照案涉场地每月的租金标准主张经营损失。
2012年3月30日，顶王公司以岗顶酒店、池锦如单方终止租赁合同，迫使顶王公司不得不公证保全并搬迁安置，无端损失了所有装修费用为由，向原审法院起诉，请求法院判令：1.岗顶酒店、池锦如向顶王公司支付因其单方终止《租赁合同》所致顶王公司的装修损失885753元及利息（以885753元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2011年2月28日计至实际支付之日止）；2.岗顶酒店、池锦如赔偿顶王公司的经营损失360000元（从2011年3月1日起计至2011年10月31日止，按每月45000元的标准计算）；3.岗顶酒店、池锦如赔偿顶王公司的搬家费和临时安置费损失15000元；4、岗顶酒店、池锦如承担本案诉讼费用。
岗顶酒店原审辩称：顶王公司的全部诉讼请求均无合同依据和法律依据，应予以驳回。一、本案的真实情况如下：本案所涉物业在2003年租给案外人刘雪映，刘雪映于2009年6月8日委托池锦如办理上述物业首层的对外租赁事宜，岗顶酒店对刘雪映的委托以及转租行为予以确认。池锦如与顶王公司经磋商，订立了《租赁合同》。合同第八条第3款第2项约定如下：“因有关部门为社会公共利益、城市建设管理或石牌村发展需要拆迁租赁物业的，本合同终止，双方互不承担责任”。城中村三旧改造是广州城市发展的既定方针，也是广为普通民众知悉的市政政策。作为一个在餐饮娱乐行业从业多年的民事主体，顶王公司完全知晓关于岗顶酒店租赁可能发生拆迁而无法继续经营的商业风险，其对这一商业风险是完全可以预知的。而且岗顶酒店、池锦如已明确告知顶王公司此事，双方经过反复磋商才对此情况作出上述特别约定。顶王公司应当基于诚信原则尊重合同的约定，而非借此牟利。二、顶王公司起诉要求岗顶酒店赔偿所谓的装修损失、经营损失和搬家费、临时安置费，均无法律依据。即使暂且不考虑租赁合同第八条第3款第2项的约定，顶王公司也无法明确上述诉讼请求的法律依据，其所谓的装修损失，并无合法支付凭证予以证明；其要求以租金保底计算经营损失，同样没有法律依据；至于搬家费和临时安置费是依据哪项法律规定而主张、为何计付标准为15000元，顶王公司同样不能作出合理解释或提供证据证明。综上，请求法院驳回顶王公司的诉讼请求。
池锦如原审辩称：池锦如是作为委托代理人代理签约，相应的法律后果应当由委托人承担。其他答辩意见与岗顶酒店相同。
原审法院认为：从现有证据看，包括案涉场地在内的天河区天河路683号的房地产的权属人为石牌村委会，石牌村委会于2003年1月8日授权岗顶酒店负责上述房地产的对外出租事宜，岗顶酒店遂于2003年8月30日将其中包括案涉场地在内的部分房地产出租给案外人刘雪映（岗顶酒店虽称其与刘雪映之间是委托关系，但未能举证证明，原审法院对此不予认定），刘雪映又于2009年6月8日授权池锦如出租其承租的上述房地产。2009年10月29日的《租赁合同》是由顶王公司和池锦如签订的，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。池锦如作为受托人是以自己的名义订立上述合同的，现有证据并未显示顶王公司在订立上述合同时及在此后的合同履行过程中知道刘雪映与池锦如之间的委托关系（虽然押金150000元的《收条》显示除了池锦如的签名外还加盖了刘雪映的个人印章，但并未显示该二人之间的关系），因此，顶王公司在本案中选择作为受托人的池锦如作为相对人主张相关权利，符合法律规定，并无不妥。
岗顶酒店于2011年1月21日以“岗顶酒店的改造工程将正式全面开展”为由通知顶王公司于同年2月28日前撤离案涉场地。岗顶酒店、池锦如在本案中抗辩称：依据2009年10月29日的《租赁合同》第8.3款第（2）项（即因有关部门为社会公共利益、城市建设管理或石牌村发展需要拆迁租赁物业的，本合同终止，双方互不承担责任……）、第8.4款（即如因有关部门为社会公共利益、城市建设管理或石牌村发展需要拆迁租赁物业的，本合同自动终止，甲乙双方因此而造成的损失由各自承担，因拆迁所得的利益和补偿归甲方所有）的约定，因对案涉场地的拆除属于上述约定中“因石牌村发展需要拆迁租赁物业”的情形，所以，双方的损失应各自承担。拆迁是指拆除原有房屋及其附属物，居民迁移并重新安置。拆迁必须依法进行，且与安置补偿不可分割。但岗顶酒店、池锦如在本案中提供的证据不足以证明案涉场地于2011年发生的拆建行为属于拆迁或“三旧”改造，因此，原审法院对岗顶酒店、池锦如上述抗辩不予采纳。
从双方的陈述看，顶王公司在承租案涉场地后确实曾进行装修。岗顶酒店于2011年1月21日通知顶王公司在其指定期限内撤离案涉场地，致使2009年10月29日的《租赁合同》无法继续履行，损害了顶王公司在案涉场地的装修权益，顶王公司起诉要求代理出租人一方的池锦如赔偿装修损失有理。顶王公司对其撤离时案涉场地的装修价值问题负有举证责任，但顶王公司在本案中提供的证据不足以证明其对案涉场地进行装修的起止时间及实际装修项目范围，其仅能提供的化州市装修工程公司于2010年6月15日出具的收到工程结算款2500000元的《收据》亦不足以证明其支付装修工程款的实际情况，且仅凭现有证据亦无法对顶王公司搬离案涉场地时拆除和搬离的物品范围、搬离后案涉场地的状态等作出认定。顶王公司已于2011年1月21日接到关于应于同年2月28日前撤离案涉场地的通知，但顶王公司在收到上述通知至其于2011年2月28日搬离案涉场地的38天期间内并未及时采取以诉讼的方式主张权利或以委托有资质的鉴定机构鉴定等方式固定装修价值，且在事隔一年多以后才向原审法院提起本案诉讼，致使案涉场地的装修因被拆除而灭失、无法评定其价值，顶王公司对此负有责任。考虑到顶王公司在承租案涉场地后确实曾进行装修，原审法院酌情判令池锦如赔偿顶王公司装修损失100000元。对于顶王公司主张的超过上述金额部分的请求，不予支持。
关于顶王公司主张上述装修损失的利息问题，现有证据并未显示顶王公司在提起本案诉讼前曾主张装修损失，因此，原审法院认定上述装修损失的利息应以100000元为本金，从其提起本案诉讼之日（即2012年3月30日）计至实际支付之日止。顶王公司主张自2011年2月28日起计付，不予支持。顶王公司主张按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付上述利息，并无不妥，予以支持。
至于顶王公司主张2011年3月1日起计至2011年10月31日止的经营损失360000元及搬家费和临时安置费损失15000元的问题，因顶王公司对此未能举证证明，原审法院对顶王公司上述诉讼请求均不予支持。
岗顶酒店虽不是本案《租赁合同》的当事人，但其通知顶王公司撤离案涉场地，且自称其是以实际经营者的身份委托刘雪映出租包括案涉场地在内的物业，并由刘雪映再委托池锦如将案涉场地出租给顶王公司，只是由于内部管理不规范才于2003年8月30日与刘雪映签订《租赁合同》，并表示如果原审法院认定刘雪映或池锦如应承责，则其愿意承担法律规定的委托人应当承担的责任。有鉴于此，原审法院对顶王公司关于要求岗顶酒店对池锦如的上述债务共同承担赔偿责任的请求予以支持。
另，池锦如在承担相应责任后，可另循合法途径与刘雪映、岗顶酒店解决各方之间的关系。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年6月13日作出如下判决：一、池锦如、岗顶酒店于本判决发生法律效力之日起10日内，向顶王公司赔偿装修损失100000元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2012年3月30日计至实际支付之日止）；二、驳回顶王公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16100元，由顶王公司负担13800元，池锦如、岗顶酒店负担2300元；公告费500元由池锦如负担。
判后，上诉人岗顶酒店、上诉人池锦如均不服原审判决，向本院提起上诉。其中岗顶酒店上诉称：一、岗顶酒店不是本案的适格主体，一审判决违背了合同相对性原则。一审判决认定的事实是岗顶酒店将包括涉案场地在内的房地产出租给案外人刘雪映，刘雪映委托池锦如将涉案场地转租给顶王公司，即岗顶酒店是出租方，刘雪映和其委托人池锦如是承租方，顶王公司是次承租方。根据合同相对性原则，顶王公司基于租赁合同只能向刘雪映、池锦如主张权利，岗顶酒店不是本案的适格主体，法院不应判令岗顶酒店承担责任。二、一审判决要求岗顶酒店承担法律责任，与岗顶酒店的意思表示相悖。岗顶酒店在一审中表示：如果法院认定刘雪映或者池锦如是岗顶酒店的委托人，且应承责，则愿意承担法律规定的委托人应当承担的责任。法院在认定岗顶酒店与刘雪映和池锦如不存在委托关系的情况下，仍要求岗顶酒店承担法律责任，不仅与岗顶酒店的意思表示相悖，也没有法律依据。综上，岗顶酒店请求判令：1.撤销一审判决第一项，改为驳回顶王公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由顶王公司承担。
池锦如上诉称：一、一审判决事实认定不清，法律适用错误。（一）对涉案场地的拆迁事实认定不清。1、一审判决认为“拆迁是指拆除原有房屋及其附属物，居民迁移并重新安置。拆迁必须依法进行，且与安置补偿不可分割。”是偷换概念，一审判决将拆迁等同于行政强制拆迁，是以偏概全，偷换概念。2、涉案场地的拆迁经过了相关部门的批准，是依法进行的，涉案场地的拆迁是产权人石牌村委会根据自身发展需要的拆迁改造，属于自主拆迁，一审判决套用行政强制拆迁的标准、程序来否认涉案场地自主拆迁属于事实认定不清。（二）一审判决池锦如向顶王公司赔偿装修损失及利息没有法律依据。一审判决认定顶王公司对其撤离时涉案场地的装修价值负有举证责任，且认定顶王公司对无法证明该装修价值负有责任。同样是顶王公司无法举证证明，一审判决没有支持顶王公司关于经营损失及搬家费和临时安置费损失的诉请。现一审判决“酌情”判令池锦如赔偿顶王公司装修损失100000元不仅于法无据，而且相互矛盾。（三）一审判决池锦如向顶王公司赔偿装修损失及利息也没有合同依据。二、本案属于依合同约定而解除，池锦如依约无需承担顶王公司的损失。1.《租赁合同》条款系双方经过反复磋商而达成的，是当事人的真实意思表示，双方应以诚实信用原则严格遵守。2.《租赁合同》的约定合法有效，各方应遵守。池锦如已将涉案场地被拆迁的风险明确告知了顶王公司，不存在任何隐瞒、欺诈情形：石牌自主拆迁作为一个免责条款也不违反法律强制性规定，该约定是合法有效的，合同双方应遵守，法院也应尊重契约自治精神、尊重当事人的自由选择。3、池锦如解除合同程序合法，顶王公司对合同解除也未有异议。综上所述，池锦如请求判令：1.撤销原判决第一项，改为驳回顶王公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费由顶王公司承担。
被上诉人顶王公司答辩称：同意原审判决，不同意岗顶酒店、池锦如的上诉请求。
岗顶酒店、池锦如与顶王公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，岗顶酒店、池锦如表示：同意原审判决第二项。
二审中，岗顶酒店、池锦如于本案二审庭审结束后（2013年10月9日）向本院提交了以下证据：1.2010年4月13日，规划部门向广州市天河区石牌街石牌村民委员会出具的《关于申领建设工程规划许可证的复函》；2.2010年9月12日，规划部门核发的《建设工程规划许可证》；3.2010年8月4日，国土部门向广州市天河区石牌街石牌村民委员会发出的《关于加快动工建设进程的通知》；4.2010年9月12日，规划部门盖章确认的《建筑功能指标明细表》【穗规建证（2010）2480号附件1】；5.2012年2月15日，规划部门盖章确认的《建筑功能指标明细表》【穗规建证（2012）224号附件1】。上述证据1、证据2、证据3均拟证明岗顶酒店改造工程于2010年9月12日已经取得了规划许可证；岗顶酒店、池锦如尽最大限度推迟解除合同的时间，而不是有意提前解除。证据4、证据5均拟证明岗顶酒店改造工程因规划变更而换领了穗规建证（2012）224号《建设工程规划许可证》。
本院认为：本案二审争议的焦点问题为：（一）岗顶酒店应否作为本案的承责主体；（二）合同解除后的损失赔偿。
关于岗顶酒店应否作为本案的承责主体问题。根据本案查明事实，岗顶酒店以实际经营人的身份于2011年1月21日“以岗顶酒店的改造工程将全面开展”为由通知顶王公司撤离案涉场地，并要求顶王公司向其交还案涉物业，而争议的装修亦由岗顶酒店予以拆除，因此，从上述事实均可以表明，案涉场地的实际控制人及受益人均为岗顶酒店。同时结合岗顶酒店于一审中的陈述，其明确表示是以实际经营者的身份委托刘雪映出租包括案涉场地在内的物业，并由刘雪映再委托池锦如将案涉场地出租给顶王公司，只是由于内部管理不规范才于2003年8月30日与刘雪映签订《租赁合同》，并表示如果法院认定刘雪映或池锦如应承责，则其愿意承担法律规定的委托人应当承担的责任。据此，原审法院判令岗顶酒店作为本案的承责主体，上述处理并无不当，本院予以维持。岗顶酒店上诉提出其不是本案适格主体，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于合同解除后的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，在租赁合同期限尚未届满的情况下，因岗顶酒店发出通知要求顶王公司限期撤离案涉场地而致合同无法继续履行，故原审法院认定岗顶酒店、池锦如应对合同无法继续履行承担过错责任正确，本院予以确认。由于争议的装修物已经拆除且无法评估，而顶王公司确有装修损失的存在，因此，依据上述司法解释的规定，原审法院在综合案件事实的情况下酌情判令岗顶酒店、池锦如向顶王公司支付100000元的装修损失赔偿及利息，符合公平合理原则，且亦属于一审法院自由裁量范畴，上述处理并无不当，本院予以维持。池锦如上诉提出本案应适用《租赁合同》第8.3款第（2）项和第8.4款约定的免责情形，但对此并未提交充分证据证明争议的拆建行为属于上述拆迁范畴，故其上诉主张不应承担合同解除的过错责任，缺乏理据，本院不予采信。
关于岗顶酒店、池锦如于本案二审庭审结束后向本院提交的证据，因属于举证期限届满后提交的证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条之规定，本院不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第二项均无异议，故该判项应予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市天河区岗顶酒店、池锦如的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16100元由上诉人广州市天河区岗顶酒店、池锦如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 郝 烨