安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2931号
上诉人（原审原告）：胡翠云，女，1963年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：张玲，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：万鸿飞，安徽美林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶毛有，女，1965年5月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人胡翠云因与被上诉人叶毛有房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡翠云上诉请求：撤销原审判决，改判叶毛有支付占用费48909元、租金5136.7元、物业管理费及水电费1730.03元、违约金20100元，综上扣除13000元保证金，叶毛有需支付胡翠云628**.73元。支持胡翠云原审诉讼请求。事实和理由：一、案涉租赁合同关于违约金的约定具体、明确，合同法允许当事人就各种不同违约情形约定具体的违约责任，原审认定为约定不明错误。二、叶毛有存在占用房屋事实，应当承担日租金三倍的占用费。原审判决虽然支持了胡翠云关于占用费的诉讼请求，却依职权进行核减，该核减没有法律依据。双方合同约定的占用费不属于违约条款，没有违反法律规定，原审法院在当事人没有提出占用费过高请求予以核减的情况下主动予以核减没有法律依据。
叶毛有辩称：双方当事人签订租赁合同，约定用于经营棋牌室使用，后因为政府不同意经营棋牌室，我要求对方退还押金对方不退，才造成后面的占用。胡翠云要求按日租金三倍承担占用费没有依据。合同也约定了，如果我不及时搬出，胡翠云可以自行处理。
胡翠云向一审法院起诉请求：一、确认利港银河新城9幢、10幢F商103《商铺租赁合同》已经合法解除；二、叶毛有立即腾空出租房屋归还给胡翠云，并承担自2015年8月9日至腾空实际归还日的日租金三倍的占用费3350元，并按该标准支付至实际腾空之日止；三、叶毛有立即支付拖欠租金5136.7元，物业管理费及水电费1730.03元，支付违约金20100元。扣除13000元保证金，叶毛有应实际支付胡翠云人民币13966.73元。
一审法院认定事实：2015年1月8日，胡翠云（甲方）作为出租方与承租方叶毛有（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将其所有的坐落在合肥市瑶海区利港银河新城9幢、10幢F商103室房屋（房地权证合产字第××号），面积112.63平方米，出租给乙方；用途为棋牌；租赁期为二年，自2015年1月18日起至2017年1月17日止；其中第一年租金为每月6700元，第二年租金为每月7300元；租金按季度缴纳，乙方需提前十五天缴纳下季度的租金；保证金（包含水电押金）为13000元；租赁期间乙方拖欠租金、水电费、违约金或损害房屋设施的，甲方有权直接从保证金中予以扣除；待租期结束后，经出租方书面验收合格，租金、水电费付清且乙方无违约行为后，乙方凭收据原件全额无息退还；承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋，承租方承担相当于三个月租金的违约金，并赔偿因此给出租人造成的所有损失，……4、承租人不按期支付租金；承租方逾期交付租金、物业管理费、水电费或其他应承担费用的，除仍应及时如数补交外，应负责按日支付应付而未付金额4%的违约金给出租方；若逾期超过十五天，甲方有权解除本合同，收回房屋，并要求乙方在三日内清理所租房内的物品及设施、设备，否则，视为放弃，甲方有权自行处理，造成损失与甲方无关；租赁期满承租方双方没有续租或因承租方的原因致使合同被解除的，如承租方未在规定的期限内交还房屋并搬出的，每逾期一日，应承担日租金3倍的占用费，日租金为本合同约定的月租金除以30天或年租金除以360天。
2015年8月5日，胡翠云向叶毛有发出关于解除（终止）利港银河新城9幢、10幢F商103《商铺租赁合同》的通知，告知：叶毛有因拒绝交纳房屋租金、物业费和水电费，且已远远超过合同约定的15天，多次协商无果，故胡翠云决定单方解除（终止）与叶毛有签订的《商铺租赁合同》，并要求叶毛有于接到通知后三日内搬出房屋，办理相关结算和房屋交接手续。
胡翠云还提供了合肥浩顺物业管理有限公司利港银河新城物业服务处出具的催缴通知，证明利港银行新城F#103商铺，自2015年6月20日至2015年8月20日欠水电费1054.25元、2015年7月1日至2015年9月30日期间欠物业费675.78元，合计1730.03元。
庭审中，双方一致认可房屋租赁合同于2015年8月6日已经解除，叶毛有已交纳截至2015年7月17日的租金，后未再交纳租金。
庭审后，叶毛有于2015年10月19日将案涉房屋钥匙交至原审法院，并要求该院将该钥匙交付给胡翠云，且胡翠云可以收回房屋。2015年10月21日，胡翠云到原审法院领取了上述房屋钥匙。
原审法院认为：胡翠云与叶毛有签订的商铺租赁合同系双方在协商一致的基础上达成，是真实意思表示，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。现因叶毛有无法继续经营而没有支付自2015年7月18日起的租金，胡翠云解除与叶毛有之间的商铺租赁合同符合法律规定，该院根据双方的陈述，确认案涉商铺租赁合同于2015年8月6日解除。
关于胡翠云要求叶毛有腾空房屋并归还给胡翠云的诉讼请求，因叶毛有已在庭后将案涉房屋钥匙交付给原审法院，原审法院也已转交给胡翠云，故应当认定叶毛有已经于2015年10月19日履行了腾空并返还房屋给胡翠云的义务。关于自2015年8月9日至腾空房屋之日的占用费，胡翠云主张按照日租金标准的三倍确定占用费，但该约定过高，且双方在2015年7月即产生纠纷，胡翠云在合同解除后也应积极收回房屋，减少损失，故该院酌情核减占用费按日租金标准计算，即每天223.33元（6700元/月÷30天）。合同解除后，叶毛有应当在三日内腾空房屋，故其占用房屋的期间为2015年8月9日至2015年10月19日，共计71天，故占用费为15856.43元（71天×223.33元/天）。
关于拖欠租金的数额，叶毛有称其在2015年7月初即提出与胡翠云解除商铺租赁合同，但其提供的证据不能证明该项辩称，该院不予采信。故叶毛有应当支付自2015年7月18日起至合同解除之日止的租金，即自2015年7月18日至2015年8月6日的租金4467元（6700元/月÷30天×20天）。关于物业费，按照合同约定叶毛有应当支付截至合同解除之日止的物业费，即截至2015年8月6日的物业费。根据催款通知载明物业费数额可以确定每月的物业费为225.26元（675.78元÷3个月），故自2015年7月1日至2015年8月6日的物业费为268.86元（225.26元+225.26元×6天÷31天）。关于水电费，根据催款通知，截至2015年8月20日欠付水电费共计1054.25元，因叶毛有于2015年10月19日才将房屋钥匙交付法院，所以在此之前案涉房屋均在叶毛有控制下，其应当支付已经产生的水电费。故该院支持胡翠云对水电费1054.25元的主张。关于违约金，因商铺租赁合同中约定违约金计算方法有两种，应视为约定不明，故该院对违约金不予支持。以上欠付租金、物业费、水电费合计5790.11元。叶毛有向胡翠云支付的保证金13000元可以抵扣租金、水电费、物业费等，故扣除欠付租金、物业费、水电费后，尚余7209.89元，可以继续抵扣占用费，即叶毛有还需支付占用费8646.54元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五之规定，判决：一、叶毛有于本判决生效之日起十日内支付胡翠云房屋占用费8646.54元；二、驳回胡翠云的其他诉讼请求。本案一审案件受理费230元，减半收取115元，由胡翠云负担65元，由叶毛有负担50元。
二审审理期间，叶毛有提供署名叶毛有的《情况说明》一份，内容为“本人叶毛有于2015年元月承租胡翠云利港银河新城F商103门面房，经营自由棋牌，租期两年，至2015年4月1日被公安机关取缔关停”，该说明尾部加注“情况属实”并加盖合肥市公安局胜利路派出所印章，证明目的：政府不同意开棋牌室，叶毛有提出解除合同，胡翠云不同意。胡翠云质证意见：该证据不属于新的证据，叶毛有在双方合同履行期间没有出示过政府不同意开办棋牌室的公文，胡翠云无法判断对方所言的真实性；在情况说明中也未说明棋牌室被关闭的原因；即便棋牌室被公安机关关闭，也与违约不缴纳房屋、占有房屋没有直接因果关系。本院认为，根据叶毛有提供的证据，可以认定叶毛有在案涉房屋经营的棋牌室经公安机关于2015年4月关停的事实。
对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，胡翠云与叶毛有签订的《商铺租赁合同》合法有效，对于双方当事人均有法律拘束力。根据双方合同约定，承租人未按期缴纳租金，出租人可以终止合同，收回房屋，承租方承担三个月的租金的违约金。本案中，叶毛有确实存在未按期缴纳租金的情形，胡翠云据此解除合同并要求叶毛有承担三个月的租金20100元作为违约金符合合同约定，应予以支持。关于胡翠云主张合同解除后的占用使用费问题，对此胡翠云认为该占用使用费系其实际损失，本院认为，叶毛有经营的棋牌室于2015年4月停止营业，双方当事人自2015年7月即产生纠纷，在2015年8月5日解除合同后，胡翠云应当积极收回房屋以减少损失，在合同中亦约定胡翠云在叶毛有未在三日内搬离房屋的情形下有权处置叶毛有相关物品的权利，叶毛有关于胡翠云未采取措施及时收回房屋导致损失扩大的主张成立，根据《中华人民共和国合同法》“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使扩大损失的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，综合考虑叶毛有另行承担支付20100元违约金的情形，对于胡翠云合同解除后占用使用费的主张，本院不予支持。关于2015年7月18日至合同解除之日的租金4467元、物业费268.86元及水电费1054.25元，原审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，叶毛有应当向胡翠云支付的违约金、租金、物业费及水电费总额应为25890.11元（20100元+4467元+268.86元+1054.25元），扣除叶毛有支付的保证金13000元，还应支付12890.11元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第04586号民事判决；
二、胡翠云、叶毛有签订的《商铺租赁合同》于2015年8月6日解除；
三、叶毛有于本判决生效之日起十日内支付胡翠云128**.11元；
四、驳回胡翠云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费230元，减半收取115元，由胡翠云负担65元，由叶毛有负担50元；二审案件受理费230元，由胡翠云负担200元，有叶毛有负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 静
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一六年十一月一日
书 记 员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使扩大损失的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；