广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4296号
上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地：。
法定代表人：谢宝鑫，职务董事长。
委托代理人：汤晓亮、朱楠，该司法律顾问，联系地址。
被上诉人（原审原告）：张秀君，女，汉族，1963年5月12日出生，物业地址：广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号1801房。
委托代理人：孙敏、郭英东，均为广东非凡律师事务所律师。
上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因与被上诉人张秀君商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月27日张秀君、华南新城公司签订了编号为穗（番）房合字NO.0532950号的《商品房买卖合同》，约定：张秀君向华南新城公司购买广州市番禺区华南新城江山帝景御弘轩2座1801号商品房，该商品房建筑面积277.585平方米，其中套内面积224.884平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积52.701平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米13256.76元，总金额2981234元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；张秀君、华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，张秀君向华南新城公司共支付了2981234元房款。2011年8月广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号1801，建筑面积为270.59平方米，套内建筑面积为224.01平方米。按照上述《商品房买卖合同》，涉案房屋面积误差比绝对值为0.3%。
根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及两张秀君取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：52.701-（270.59-224.01）=46.58平方米。
2013年7月15日，张秀君以涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积存在缩水达6.121平方米为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、华南新城公司向李小群支付公共分摊面积缩水的购房款71324元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，从2011年8月16日计至清偿之日）；2、华南新城公司承担本案全部诉讼费。华南新城公司原审辩称，1、根据《商品房买卖合同》第四、五条，该商品房属于预售，按套内建筑面积计算，面积建筑面积以及面积差异计算以套内面积计算，张秀君要求被告支付公共分摊面积的赔偿金没有依据，请求法院予以驳回。2、涉案的《商品房买卖合同》经双方签字确认成立生效，是双方真实的意思表示，应该得到双方的遵守。涉案合同是广州市国土房管局、广州市工商局监制的，是政府提供的格式合同版本，合同第四、五条也是合同的唯一性规定，没有其他选项可选择。为了维护法律和行政行为的统一性、严肃性，恳请法院驳回张秀君的诉讼请求。3、房管局及工商局监制的格式合同版本，关于计价计算方式及面积差额方面的计算方式曾作不同的方式，即曾经以建筑面积计算差额，以及曾以套内建筑面积计算差额，由于套内面积才是购买者实际使用的面积，处于公平原则及保护购房者的权益，合同修改成以套内面积计算，由此可见这是有关机关经实践作出的最终确定，合情合理，具有公信力，法院应该支持以套内面积为计算面积差异的方式。4、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003）第十四条的规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定不符的，合同有约定的按约定处理。5、张秀君的利息计算请求没有依据。合同的时间为2007年，而张秀君于2013年才起诉，早已超过诉讼时效，请求法院驳回张秀君的全部诉讼请求。
原审法院认为，张秀君与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过张秀君、华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。张秀君、华南新城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定张秀君所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时该《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋总价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积相比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水6.121平方米。上述合同中关于以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的约定显然不能弥补张秀君的实际损失。现华南新城公司交付给两张秀君的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约，应承担赔偿责任。张秀君要求华南新城公司按总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）×“缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向张秀君赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为3234530／（224.884＋52.701）×6.121=71324元。因合同未约定逾期返还购房款应计算利息及计算标准，现张秀君要求华南新城公司支付逾期返还购房款的利息没有事实与法律依据，故对张秀君的此项主张不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年9月12日作出如下判决：一、被告广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张秀君赔偿公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款71324元；二、驳回原告张秀君的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费792元，由被告广东华南新城房地产有限公司负担。
判后，上诉人华南新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，张秀君的诉讼请求没有事实依据和法律依据。张秀君以公共部位与公用分摊建筑面积减少为由向我方主张返还部分购房款不符合《商品房买卖合同》的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《商品房买卖合同》第四条明确约定以商品房单价乘以套内建筑面积计算商品房价款，同时第五条约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。房屋面积误差的处理方式是当事人自愿协商一致的合意，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，该条款是有效的条款。而一审法院却采纳了张秀君单方的陈述，违背了当事人在订立合同时的真实意思表示。二、一审法院不采纳我方关于诉讼时效的抗辩，是适用法律错误。广州市番禺区国土测绘队出具的房地产分户图绘图日期为2008年5月15日。张秀君从2008年5月15日应当得知自己的权利已被侵害，但其于2013年7月16日才提起诉讼。根据民法通则规定，张秀君的诉讼请求已明显超过诉讼时效。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回张秀君的全部诉讼请求；2、一、二审受理费由张秀君承担。
被上诉人张秀君答辩认为：一、一审法院认定事实清晰，法律剖析透彻，遵循了公平原则。案涉合同并未对“公摊建筑面积差异如何处理”作出明确约定，所以法院在公平原则指导下进行判决合法合理。二、关于诉讼时效。华南新城公司曲解了法院的判决理由，原审法院认定房地产方面的纷争不涉及诉讼时效的抗辩，并没有将张秀君的主张定性为基于不动产所产生的对价款纠纷。公摊面积缩水补差涉及不动产，是基于物权产生的，原审法院不采纳华南新城公司的诉讼时效抗辩符合法律规定。且如果适用诉讼时效，诉讼时效也应从权利人知道权利受侵害之日开始计算，本案中张秀君是在2012年才拿到房产证知晓公摊面积小于合同约定的面积，故2013年提起本案诉讼并未超过诉讼时效。至于对方说应在本案中扣除其在套内面积补差款中多支付给我方的购房款，因其在一审中并未提出该抗辩理由，我方不予认可。请求驳回上诉。
经查，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：52.701-（270.59-224.01）=6.121平方米，原审法院对此查明事实有误外，其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是华南新城公司应否返还公用分摊建筑面积减少的购房款。
华南新城公司与张秀君签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的公用分摊建筑面积为52.701平方米，但房产证上记载的公用分摊建筑面积为46.58平方米，张秀君按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公用分摊建筑面积却比合同约定的缺少了6.121平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公用分摊建筑面积的减少予以补偿，原审法院依照总价款÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积的计算公式确定华南新城公司应返还给张秀君的购房款，并无不当，本院予以维持。因房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，并不适用诉讼时效，华南新城公司诉讼时效的抗辩理据不足，本院不予支持。至于华南新城公司主张其在本案中返还的公用分摊建筑面积补差款应扣减其多返还的套内建筑面积补差款一节，因华南新城公司在原审中并未就此提出反诉，故本案对华南新城公司的该主张不予调处，华南新城公司可另循途径解决。
综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。华南新城公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费792元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵