湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武汉中民终字第00966号
上诉人（原审被告）：武汉某工程公司
被上诉人（原审原告）：罗某
上诉人武汉某工程公司因与被上诉人罗某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人武汉某工程公司的委托代理人、被上诉人罗某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年5月10日，罗某、武汉某工程公司双方签订一份《租赁协议》，主要约定：武汉某工程公司将位于卓刀泉87号第1-2层房屋（一楼面积260平方米，二楼面积200平方米），租给罗某作餐饮（超市）使用。第三条约定：租赁期限2011年5月22日至2012年5月21日，合同一年一签，以签合同为准。在签合同之前，武汉某工程公司已明确告知罗某，在一年的时间之内房主95028部队要收回出租屋，罗某对此期限经营风险及导致经营过程的盈利困难已完全知晓，并表示不论经营结果如何，罗某到期时交还武汉某工程公司，同时同意不会因此期限产生的任何问题和损失向武汉某工程公司要求补偿。第五条约定：房屋年租金第一年98400元，第二年年租金141600元。租金按半年结算，第一次交付时间2011年5月21日，第二次交付时间2011年11月21日。若续租，第三次交付时间2012年5月21日，第四次交付时间2012年11月21日。第十一条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十二条约定：租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的1‰作为违约金。合同签订后的次日，罗某向武汉某工程公司出具一份《承诺书》，称：本人在与武汉某工程公司签订租赁协议时，已经认真审阅该协议文本，并对此协议的内容作了充分了解。本人自愿签订该租赁协议，并认真执行该协议，若有违反该协议条款，将自愿接受武汉某工程公司的任何处罚，并承担经济补偿责任，武汉某工程公司可以无条件回收房屋出租权。2011年4月6日、7日，罗某分两次向武汉某工程公司交付半年租金共计49200元，武汉某工程公司将房屋交付罗某使用，罗某将房屋装修后用于经营酒店。2011年9月28日，武汉某工程公司向罗某出具《终止租赁协议之律师函》，称：现因95028部队要求收回本出租屋，故武汉某工程公司委托本所向罗某发出本律师函，武汉某工程公司提前终止双方的《租赁协议》，武汉某工程公司将于2011年12月31日收回该房屋，请罗某在收到本律师函后五日内与武汉某工程公司协商处理房屋移交的相关事宜，并于2011年12月31日前将该房屋清扫干净后交付。嗣后，武汉某工程公司并未与罗某协商终止协议事宜，双方未就合同终止达成协议，罗某遂于2011年12月上旬停止营业。2012年2月28日，武汉某工程公司又向罗某致《律师函》，称：自2011年11月21日起，你应向武汉某工程公司缴纳第二次租金，共计49200元，但至今仍未缴纳，拖欠租金已三月有余，另你擅自打通租赁房屋的墙体，损坏承租房屋。据此，武汉某工程公司要求解除与你的《租赁协议》，武汉某工程公司将收回房屋。罗某遂与武汉某工程公司交涉，认为是武汉某工程公司称房屋要拆迁才没交房租的，次日，罗某向武汉某工程公司交付2011年11月21日至2012年4月21日的房租49200元。嗣后，因该诉争房屋尚未拆除，2012年4月底，罗某又开始营业至今。2012年4月6日，武汉某工程公司向罗某出具通知函，称：租赁协议于2012年5月21日到期，到期后，武汉某工程公司将收回房屋交予95028部队，不再对外承租，若罗某要续租，由罗某直接向95028部队接洽，武汉某工程公司不参与后续事务。合同到期后，武汉某工程公司未能与罗某司续签租赁合同。2012年5月21日后的租金，罗某自行向95028部队交付。在停业期间没有证据显示罗某将诉争房屋交付给了武汉某工程公司。
罗某认为因武汉某工程公司私自单方面解除合同，导致罗某无法使用承租的房屋，造成严重的经济损失，故于2013年4月向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、武汉某工程公司及时返还租金41000元及利息3705．66元（暂计算至2013年4月15日）；2、武汉某工程公司赔偿装修费、人工费及停业期间的经营损失等各项费用计300000元；3、武汉某工程公司支付违约金98．40元；4、武汉某工程公司承担本案诉讼费用。
一审法院认为：罗某、武汉某工程公司之间的争议系房屋租赁法律关系。双方签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，为有效合同，双方应遵照执行。罗某依约交付了上半年的房屋租金，武汉某工程公司向罗某交付了出租房屋，双方在合同履行初期，均履行了自己的义务，但武汉某工程公司在合同履行不到半年时间，在没有房主95028部队明确要收回房屋，更没有相关拆迁公告及文件证明该房屋在一年内被拆除的情况下，单方面终止《租赁协议》，并要求罗某在2012年12月31日前交出房屋，武汉某工程公司的行为构成违约，理由是：《租赁协议》第三条约定，在一年时间内，房主95028部队若收回房屋，则罗某应及时交回房屋，并对经营风险和损失自行承担。罗某出具的《承诺书》称，若罗某违反租赁协议，则接受处罚，承担经济损失，并无条件退回房屋。因此，无论是《租赁协议》还是《承诺书》，并未赋予武汉某工程公司可随时解除合同并收回房屋的权利。武汉某工程公司终止租赁协议的前提是95028部队在合同期内收回房屋。罗某自行承担风险及损失的前提是罗某违约。在本案中，第一、武汉某工程公司向罗某出具终止租赁协议函时，并未向罗某提交95028部队要收回房屋的证据，更未出示该房屋被拆迁的公告及相关文件；第二、武汉某工程公司在单方要求终止租赁协议后，并未与罗某协商终止协议后的相关事宜，也未向罗某催收租金，在武汉某工程公司明确表示要收取下半年租金后，罗某在次日交纳了半年租金，故罗某迟延交付租金的行为不构成违约；第三、武汉某工程公司没有证据证明罗某破坏了诉争房屋的结构。故武汉某工程公司要求终止租赁协议并要求罗某于2011年12月31日前退房的行为构成违约，应承担违约责任。由于武汉某工程公司提前终止租赁协议，使得罗某从2012年1月至4月期间不能使用诉争房屋用于经营酒店，武汉某工程公司对罗某交付的2012年1月至4月的租金32800元应予退还，并支付违约金98.4元。因罗某未提交证据证明其装修费、人工费及停业期间的经营损失的事实，对其要求武汉某工程公司赔偿经济损失300000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、武汉某工程公司退还罗某房屋租金32800元及利息（利息从2012年1月1日起算至2012年4月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、武汉某工程公司支付罗某违约金98.4元；三、驳回罗某的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取3236元，罗某负担2926元，武汉某工程公司负担310元。
判后，上诉人武汉某工程公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回罗某的诉讼请求。事实与理由：1、武汉某工程公司终止合同并不一定要以“罗某违约”为前提，武汉某工程公司律师函“要求”终止合同是根据合同的约定行使程序权利，“要求”终止并不违约，也不构成实际终止，只有双方签订终止合同书后才构成终止合同。一审法院仅仅凭武汉某工程公司“要求”终止就认定其“单方终止合同”、“构成违约”没有事实依据。2、武汉某工程公司发出律师函后，双方并未达成终止合同书，罗某也未交还房屋，租赁房屋一直由其占有，双方的合同并未实际终止，一审法院认定其停业时间为四个月的证据不足。3、根据《租赁协议》约定，罗某应于2011年11月21日缴纳2011年11月21日至2012年5月20日的租金，其拖欠租金累计达一个月的，该行为已构成实质性违约。
被上诉人罗某答辩要求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：武汉某工程公司与罗某签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、承担义务。在合同履行初期，武汉某工程公司交付租赁房屋，其享有收取租金的权利。罗某实际接收并使用租赁房屋，亦支付了租金，双方均履行各自相关义务。武汉某工程公司于2011年9月28日向罗某出具《终止租赁协议之律师函》，要求提前终止《租赁协议》并提前收回租赁房屋，但其未提供提前终止《租赁协议》的法定和约定事由，构成违约，造成罗某不能正常使用租赁房屋，因此，停业期间的房屋租金应由武汉某工程公司退还并赔偿相应损失。现《租房合同》约定的履行期限届满，该合同权利义务终止。武汉某工程公司上诉主张不退还租金、不赔偿损失，与本案查明事实不符，亦未提供证据予以证明，该上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费620元，由武汉某工程公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 晏 明
审判员 叶玉宝
审判员 黄 更
二〇一三年十二月十日
书记员 李 娟