江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终3774号
上诉人（原审原告、反诉被告）:凌美件，男，1967年6月7日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市安义县，现住江苏省常州市钟楼区。
委托诉讼代理人：曾博，江苏张林芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:朱小金，男，1955年6月10日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：朱红，江苏正气浩然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周菁，江苏正气浩然律师事务所律师。
上诉人凌美件因与被上诉人朱小金房屋租赁�同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2015）武邹民初字第00520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
凌美件上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决,并依法改判;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定涉案合同为租赁合同，属定性错误，应为承包经营合同；2、涉案合同因违反《个体工商户条例》的强制性效力规定和改变土地使用性质，应属于无效合同；3、一审法院以“关于停止合作的函”认定涉案合同被上诉人解除与事实不符，涉案合同应自始无效；4、对于合同无效，双方均有过错，因此对酒店进行装修、改造、装饰所受到的损失应当共担；5、合同无效，违约条款也无效。朱小金应当�供合法有效的经营许可手续却未能提供，违约在先，故凌美件不应承担违约责任。
朱小金二审辩称：1、双方签订的合同为租赁合同；2、合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；3、凌美件发出“关于停止合作的函”，做出单方解除合同的意思表示，违约在先；4、凌美件擅自建造足疗房，又是实际经营者，应承担申报消防安全检查的义务。凌美件因自身行为导致无法经营解除合同应承担合同约定的违约责任。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。
凌美件向一审法院起诉请求：1、确认凌美件、朱小金双方关于常州市武进区邹区馨茂大酒店（以下简称馨茂大酒店）的承包经营合同无效；2、判令朱小金返还凌美件承包费62万元；3、判令朱小金承担凌美件因对馨茂大酒店装修、改造、装饰支出费用的一半计129万元；4、本案诉讼费由朱小金承担。
朱小金向一审法院提出反诉请求：1、判令立即解除凌美件、朱小金之间签订的《租赁合同》；2、凌美件向朱小金支付租金62万元，并承担违约金269000元；3、诉讼费由凌美件承担。
一审法院认定事实：2013年12月24日，朱小金作为甲方，凌美件作为乙方，签订了一份租赁合同，约定：“甲方将自己所有权的（常州市武进区邹区艺术精细灯具厂）房屋等建筑物及附着设施租赁给乙方使用，现就有关租赁事宜，经甲、乙双方协商一致，特此订立合同如下：一、甲方将本人所属的坐落在常州市武进区邹区镇前王村前王组1号楼通道西侧的一至四层和东侧的二至四层以及电梯、�央空调，消防设施，锅炉等配套设施（详见列表）租赁给乙方使用。二、租赁期限六年，即2014年2月1日止2020年元月30日。三、租金及支付时间：前三年每年租金是陆拾贰万元人民币；后三年每年租金是陆拾玖万元人民币。每年交租金必须提前一个月支付全年应交租金甲方到账，逾期（提前一个月）不守信交清租金时甲方有权确认乙方违约。第一年的租金（2014年的租金）需要2013年12月24日汇人民币陆拾贰万元进甲方账户。以后每年应该提前一个月交清租金，乙方逾期交租金构成违约时，甲方有权采取措施限制乙方使用租赁物全部。四、甲方在收到乙方支付的房租金全部时（陆拾贰万元人民币）；甲方将上述租赁物以及钥匙交给乙方，并保证水、电、下水道的畅通。五、租赁期内，乙方使用的水、电及税收年检，维修等其他费用由乙方承担，与甲方无关。六、租赁期�，乙方需要改变房屋的结构，应当征得甲方同意后方可实施，其费用由乙方承担，但不能损坏房屋主体结构，否则，所造成的损失有乙方承担，根据租赁使用需要装修，由乙方负责，其费用也由乙方承担，期满后或中途停租，乙方的动产和设备归甲方所有，房屋上的固定设施不得拆除。七、租赁期间，乙方只能依法享有租赁物的使用权和合作经营，乙方不得转租他人使用。八、租赁期间如遇城镇规划及道路建设等原因需拆迁租赁物时，乙方必须无条件搬迁，但拆迁装潢补偿一块，甲方得90%，乙方得10%。九、乙方在租赁区域内必须依法经营，如有违反法律、法规的行为，全部后果由乙方承担，概与甲方无关。十、甲方应保证出租物的无抵押、无查封，无债务纠纷影响乙方的正常经营。十一、租赁期内甲方应协商乙方与周边村民的关系和相邻关系。十二、租赁�六年期满时，乙方在同等条件下可以享有优先租赁权。十三、本合同如有未尽事宜，双方可以作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十四、本合同经甲乙双方签字后生效。十五、为了保障六年期间时的结尾事宜，乙方预交保证金叁万元整。待期满时乙方结清扫尾的账户无牵连时，该保证金退还乙方，假如期满时承租人有遗留费用未交付时，应扣除之后清退该款。十六、甲乙双方必须严格履行本合同，不得违约（含视为毁约），否则，违约方应支付违约金给守约方（违约金按本合同余年的租金的10%计算）。”合同订立后，朱小金收到第一年租金620000元。
凌美件进场后，于2014年2月8日与常州市西林幕墙装饰厂（以下简称西林幕墙厂）签订了合同，约定由西林幕墙厂为凌美件建造足疗用房二层、配备足�用（另建），二楼足疗包厢、餐饮包厢、商务房的精装修，一楼总台、餐饮大堂简修、增设餐饮包厢及门面的重新装修，其中新建的足疗房两层总面积为234.3平方米，每平方米价格为1300元（包括基础及水池设施），足疗房的精装面积为117平方米，每平方米价格为1200元（包括所有配套设施），开工日期为2014年2月10日，竣工日期为2014年5月20日。该足疗房位于1号楼南面空地，底层架空，堆放设备，二层与1号楼二楼相连。
凌美件于2014年11月2日停止经营，于2015年1月14日向朱小金发了一份“关于停止合作的函”，称：“朱小金：鉴于：1、本人于2013年12月24日开始与你合作，承包经营你开办的常州市武进区邹区馨茂大酒店（以下简称馨茂酒店），约定由本人出资对馨茂酒店进行装修整改经营，你方负�馨茂酒店的经营执照及相关经营许可的变更办理，合作期限六年，前三年承包费用为陆拾贰万元每年。2、2013年12月24日，你向本人交付了馨茂酒店的建筑设施，设备和相关经营证件和证照，并水、电费用缴费资料一并移交给本人，本人也向你支付了第一年承包经营款。3、2014年2月10日，按照我们双方约定，本人出资对馨茂酒店的大堂、餐厅、客房进行装修改造、新建洗浴室，并购买了相关的家具、家电和设备。4、2014年6月，你按照我们约定，向工商行政管理部门申请将馨茂酒店的经营范围增加洗浴服务项目，并获得批准。5、2014年5月25日，馨茂酒店装修改造完成后，开业经营。6、2014年7月29日公安部门以南京召开青奥会为由要求馨茂酒店停止营业，2014年9月继续开业，到2014年11月公安部门又以馨茂酒店不符合安全、消防为由，通知停业。7、酒店停业后，本人向要求你方办理酒店的相关安全、消防批准手续，以便酒店继续经营，但你方至今没有办理相关批准手续，致使酒店无法经营。综上，因为你方不能办理馨茂酒店的安全、消防批准手续，导致本人前后投入的酒店装修、装饰费用等共计320万元巨额投资，至今无法通过酒店营业收回，并且相关的损失至今仍在扩大。为此，本人特致函如下：一、因你未能按照约定办理馨茂酒店的经营执照及相关经营许可的变更手续，导致我们双方的合作无法继续，本人特通知你，我们双方的合作自本函发出之日起即停止；二、请你于收到本函后三日内与本人联系，共同协商处理因馨茂酒店不能经营造成本人前期投入酒店装修、装饰费用损失的承担问题。如协商不成也没有达成处理意见的，本人将采取一切必要的手段以维护自身合法权益。特此函告，请认真处理为洽！”朱小金于次�收到该函后，回函告知凌美件，双方签订的是租赁合同而非承包经营合同，并要求凌美件于2015年2月1日前交清2015年的租金62万元，逾期不交，就依约确认承租方违约和中途停租。
另查明，案涉房屋所有权人为常州市武进区邹区艺术精细灯具厂（以下简称邹区灯具厂），房屋坐落地块的土地使用者也为邹区灯具厂。馨茂大酒店注册地也在该处。邹区灯具厂、馨茂大酒店均系个体工商户，经营者均为朱小金。凌美件承租该房屋后，在外墙悬挂了“天天假日酒店”的招牌，但未至工商部门注册登记该字号，馨茂大酒店的营业执照仍在酒店内。2014年6月10日，因凌美件新建了足浴房经营洗浴服务，朱小金至工商部门申请将馨茂大酒店的经营范围增加了“洗浴服务”这一项目。
在诉讼过程中，凌美件申请就其对馨茂大酒店的装修、装饰、改造的工程造价和设备设施财产价值进行鉴定，该院依法委托常州常申会计师事务所有限公司（以下简称常申会计师事务所）进行鉴定，但常申会计师事务所以此工程为包干项目，无预算和决算，也没有相关计价的图纸为由，退回了委托。
上述事实有租赁合同、装修合同、关于停止合作的函、国有土地使用证、房屋所有权证、营业执照复印件等及凌美件、朱小金的代理人当庭陈述等证据予以证实。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
关于凌美件、朱小金所签订的合同的性质。本案中凌美件、朱小金签订的租赁合同符合租赁合同的要件，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，故本案应按房屋租赁合同纠纷来处理。
关于朱小金是否需返还承包费，凌美件是否需交纳2015年租金。凌美件于2015年1月14日向朱小金发出的“关于停止合作的函”，认为因朱小金未能按约办理馨茂酒店的经营执照及相关经营许可的变更手续，导致合作无法继续，要求停止与被告的合作，这应视为凌美件在行使合同解除权，而朱小金在2015年1月15日收到函件后，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故合同自函到达朱小金即解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故凌美件无需再向朱小金支付2015年度的租金，朱小金也无需退还2014年度的租金。
关于朱小金是否需承担凌美件装修、改造、装饰支出费用。根据双方的约定，凌美件中途停租，其动产和设备归朱小金所有，房屋上的固定设施不得拆除，故凌美件对承租房屋进行装修、装饰、改造后与房屋形成附合的装饰装修物，不得拆除，应归朱小金所有。至于凌美件为开展经营所购置的家具、家电、床、床上用品、窗帘等物品，凌美件可自行搬离，要求朱小金承担一半的损失于法无据。凌美件因经营而支出的广告费等相关费用，是其经营成本，要求朱小金承担于法无据。对于凌美件新建的二层足浴房，从朱小金申请变更经营范围这一行为及双方的谈话录音可以确定，朱小金对此是知情且同意的，故双方对此均有过错。但双方对扩建发生的费用没有约定，而该足浴房也未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担。扩建费用虽然无法鉴定，但参照凌美件与西林幕墙厂签订的合同中的约定，结合凌美件、朱小金的过错程度，由朱小金承担222495元的扩建费用为宜。
关于凌美件是否需向朱小金支付违约金269000元。凌美件要求解除合同，是基于朱小金未能按约办理馨茂酒店的经营执照及相关经营许可的变更手续这一理由，但朱小金已经变更了经营范围，原告无法营业的主要原因是其新建了足浴房致无法通过消防验收，而新建足浴房并不在双方租赁合同约定的范围内，如何建造足浴房也是由凌美件与第三方洽谈并实施的，凌美件作为实际经营者应承担申报消防安全检查的义务，故凌美件停止经营的原因并不能归结于朱小金，凌美件据此解除合同，其应承担违约责任。朱小金根据租赁合同第十六条向凌美件主张违约金269000元，凌美�认为过高，法院认为，如约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院应当予以调整，但因凌美件违约行为导致房屋租赁合同解除的，朱小金有权要求其赔偿租赁房屋闲置期间最长不得超过六个月的租金损失，故约定的违约金并不高于造成的损失，法院不作调整，故凌美件应向朱小金支付违约金269000元。凌美件、朱小金各自的其余诉、辩称意见因其事实和法律依据不足而法院均不予采信。
该院遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规�，判决如下：1、朱小金于判决发生法律效力之日起二十日内支付凌美件222495元；2、驳回凌美件的其余诉讼请求；3、凌美件于判决发生法律效力之日起二十日内支付朱小金269000元；4、驳回朱小金的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21990元，由凌美件负担19428元，由朱小金负担2562元。反诉案件受理费6345元，由朱小金负担4425元，由凌美件负担1920元。
二审期间，凌美件提交了如下证据：1、涉案酒店的卫生许可证复印件，证明朱小金于2014年6月9日重新申领了卫生许可证，将许可范围增加了公共浴室项目。朱小金变更卫生许可证范围和营业执照经营范围的时间与涉案足浴房的建造相互印证，证�朱小金将营业执照等经营所需证件交给凌美件进行生产经营是双方真实意思的表示。2、举报信2份及常州市国土资源局钟楼分局回复1份（复印件），证实凌美件就涉案土地违法分别向常州市国土部门进行举报。常州市国土资源局钟楼分局对其信访事项进行回复。朱小金质证认为：1、朱小金作为个体经营户按照法律规定不能进行承包活动，朱小金将证件交付凌美件使用是租赁合同能成就的便利条件，不能因此认为双方签订的是承包经营合同。2、土地性质和本案没有关联性，土地管理法的相关规定是管理性规定，并不导致合同无效。
根据本院要求,朱小金提供了邹区灯具厂涉案房屋建设工程规划许可证,建筑面积总计4268平方米。
本院依职权向常州市武进区城乡建设档案馆调取了邹区灯具厂其余房屋建设工程规划许可证,建筑面积总计2086平方米。
本院认证认为,证据1系常州市武进区卫生局出具，且朱小金对其真实性没有异议，本院予以采信；证据2与本案没有关联性。建设工程规划许可证系常州市武进区建设局出具，并由常州市武进区城乡建设档案馆提供，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，邹区灯具厂涉案房屋办理了建设工程规划许可证。
2014年6月9日，朱小金至卫生部门申请将馨茂大酒店的卫生许可范围增加了“公共浴室”。
本案二审的争议焦点为：1、涉案合同性质；2、涉案合同的效力；3、责任的承担。
关于争议焦点1，本院认为，涉案合同的性质为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案合同的主要内容为朱小金将案涉房屋及电梯、中央空调、消防设施、锅炉等配套设施租赁给凌美件使用，凌美件支付租金。故，该合同符合租赁合同的性质，一审法院按房屋租赁纠纷来处理本案并无不当。上诉人凌美件认为涉案合同为承包经营合同的上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点2，本院认为涉案租赁合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋取得了建设工程规划许可证、房屋所有权证及国有土地使用证，系合法建筑，且不存在致使合同无效的情形，故租赁合同有效。涉案租赁合同中没有涉及变更个体工商户经营者的内容，也未约定房屋租赁后的用途，故凌美件据此认为合同违反了《个体工商户条例》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定应属无效的观点缺乏事实和法律依据，且《个体工商户条例》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第四条系管理性规定，不能据此否定租赁合同的效力。故，一审法院认为案涉合同有效，并无不当。上诉人凌美件认为涉案合同应按无效合同来处理的上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点3，本院认为，租赁合同中有约定的，应根据合同约定和双方的行为确定违约方和责任承担方式；对合同中没有约定的事项，根据法律规定及双方的过错分担责任。本案中，凌美件认为朱小金没有办理装修改造后酒店的相关安全、消防批准手续，致使酒店无法经营，但凌美件未能充分举证证明朱小金应承担办理装修改造后酒店的安全、消防批准手续的义务，该义务也未在合同中予以明确，故不能据此认定朱小金违反合同约定的义务。凌美件于2015年后不再支付租金，中途停租，违反了合同约定，应承担违约责任。因此，根据合同约定，朱小金无需承担承租房屋上装修、改造、装饰支出的费用，凌美件应承担违约金。关于凌美件新建足浴房，是合同中未约定的事项。从朱小金申请变更经营范围和卫生许可范围的行为可以确定，朱小金对扩建足浴房是知情且同意的。对扩建足浴房产生的费用，双方对此没有约定，该足浴房也未办理合法建设手续，故依照相关司法解释规定，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院参照凌美件与西林幕墙厂签订合同中的约定，结合凌美件、朱小金的过错程度，判定由朱小金承担222495元的扩建费用并无不当。综上，上诉人凌美件认为违约条款无效，朱小金与自己应当共同承担酒店装修、改造、装饰所受到损失的上诉理由，本院不予采纳。
综上，凌美件的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费21990元，由上诉人凌美件负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 锦
审判员 陆一君
审判员 张丛卓
二〇一七年二月十七日
书记员 吴 洋