北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00445号
上诉人（原审被告）黄志湘，女，1964年6月30日出生。
委托代理人朱安平，北京市华城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人何伟明，董事长。
委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生，该公司法务。
上诉人黄志湘因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第11165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，北京新世界物业管理有限公司（以下称新世界物业公司）起诉至原审法院称：我公司接受北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对北京市东城区崇文门新怡家园提供物业管理服务。黄志湘系北京市×××1号楼3单元1504号房屋（以下称涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为224.27平方米。2006年9月4日，我公司与黄志湘签订《新怡家园前期物业管理服务协议》。该合同约定，黄志湘所有的房屋物业服务费为每月每平方米2.93元，每年物业服务费为7885.33元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，我公司依约为该小区提供物业服务，但黄志湘自2007年8月15日至2013年8月14日拖欠6年度的物业服务费47311.98元未交纳。黄志湘的行为已构成违约，对此黄志湘应承担违约责任。因合同中约定的每日千分之三的滞纳金标准过高，故我公司在此主张按黄志湘拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护我公司的合法权益，现诉至法院，要求黄志湘支付2007年8月15日至2013年8月14日的物业服务费47311.98元及违约金14193.59元，并承担本案诉讼费。
黄志湘辩称：新世界物业公司称我以各种理由拒绝支付物业服务费，不是事实。实际上，新世界物业公司从未找过我要求支付物业服务费。新世界物业公司的陈述有很多不实之处。我入住涉案房屋不久，就发现该房屋存在严重质量问题，包括承重墙体和与邻居房屋之间的相邻墙体出现多条裂缝、屋顶和墙体接缝处漏雨、承重墙体单薄，在隔壁邻居进行房屋装修时就将墙体打破。上述质量问题造成涉案房屋墙皮脱落，墙体有坍塌的危险。对此，我多次向新世界物业公司提出要求，要求其维修屋顶和承重墙体，但该公司除派人来拍摄照片之外，一直没有解决问题。我从没有无故不交物业服务费的想法，相反我希望新世界物业公司提供服务解决房屋质量问题。如果新世界物业公司为我提供房屋维修服务，我将立即履行交纳物业服务费的义务。新世界物业公司应遵循服务准则和精神，不能不尽服务义务而只管拿钱。现我请求法院驳回新世界物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：根据已查明的事实，新世界物业公司与黄志湘签订《新怡家园前期物业管理服务协议》，约定新世界物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，黄志湘负有支付物业服务费的义务。该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。新世界物业公司已提供物业服务，对此其要求黄志湘交纳拖欠的物业服务费，有其合同依据，应予支持。因黄志湘的房屋位于顶层，新世界物业公司对其房屋漏雨问题一直未进行修缮，该行为属于新世界物业公司履行物业服务义务不符合约定，对此其应承担相应责任。对于黄志湘所主张的物业服务费中的公共部分小修费部分，法院予以扣除。关于新世界物业公司主张的违约金，鉴于其在物业服务中未履行对公共区域及房屋的维修义务是导致黄志湘未按约定支付物业服务费的原因之一，故其要求的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2013年11月判决：一、黄志湘于判决生效之日起十日内向北京新世界物业管理有限公司支付北京市×××一号楼十五层三单元一五○四号房屋二○○七年八月十五日至二○一三年八月十四日的物业服务费四万四千七百二十八元三角九分；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，黄志湘不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回新世界物业公司的诉讼请求。理由是：我自入住涉案房屋以来，发现房屋存在严重质量问题，我多次要求新世界物业公司修理维护，但该公司一直推脱拒绝。由于维修需要花费大量资金，新世界物业公司一直采取放弃追缴物业费的方式来避免激化矛盾；新世界物业公司关于2007年8月15日至2011年8月14日物业费主张已经超过诉讼时效；关于新世界物业公司承担未尽维修义务的违约责任明确畸轻，涉案房屋因渗漏水及墙体开裂造成的损失，远远大于小修费及滞纳金金额。新世界物业公司同意原判。
经审理查明，涉案房屋系黄志湘名下的产权房，该房屋建筑面积224.27平方米。
2006年9月4日，新世界物业公司与黄志湘签订《新怡家园前期物业管理服务协议》。该合同约定，新世界物业公司对涉案房屋所在小区提供前期物业管理服务；新世界物业公司负责房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防管理、房屋装饰装修管理服务、绿化、综合管理等；黄志湘按房屋每建筑平方米每月2.93元标准向新世界物业公司交纳物业服务费，该物业服务费组成中包含公共部分小修费每月每平方米0.16元；黄志湘应在合同年度的第一个月的前10日交纳全年物业服务费，黄志湘不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，新世界物业公司有权要求黄志湘补交并从逾期之日起按欠费额每日交纳3‰的违约金。该合同签订后，黄志湘向新世界物业公司交纳了2007年8月15日前的物业服务费。
因黄志湘未向新世界物业公司支付2007年8月15日至2013年8月14日的物业服务费，新世界物业公司遂起诉至原审法院，诉如所请。
原审法院审理中，新世界物业公司提供了2007年12月5日至2012年12月6日期间在黄志湘的房屋大门上张贴催款通知书的6张照片及2011年9月28日邮寄物业欠费催收函的国内特快专递邮件详情单和12份提示通知书，证明其持续向黄志湘主张物业服务费。对此，黄志湘称其没有见到国内特快专递邮件详情单和12份提示通知书，也未见到张贴在大门上的催款通知书。
关于未交纳物业费的原因，黄志湘称因为其房屋位于顶层，新世界物业公司未对其房屋墙体出现的裂缝及屋顶与墙体接缝处的漏雨问题进行修理。黄志湘提供了照片12张和视频一段，证明其房屋墙体上出现的裂缝和在某天下雨时房屋内出现渗水情况。新世界物业公司对照片和视频均无异议，但称：涉案房屋存在的问题属房屋质量问题，与我公司提供的物业服务无关，我公司将黄志湘的情况向开发商反映过，同时也建议黄志湘向开发商寻求解决办法。
上述事实，有双方当事人的陈述、《新怡家园前期物业管理服务协议》、国内特快专递邮件详情单、房屋所有权证、照片、视频等证据在案佐证。
本院认为，黄志湘与新世界物业公司签订了物业管理协议，表明双方之间已经形成物业管理合同关系。该物业管理协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。新世界物业公司向黄志湘提供了物业管理服务，黄志湘应当交纳相应物业费。按照物业管理协议的约定，新世界物业公司向黄志湘提供的物业服务包括保洁费、公共部分小修费等20项服务内容。本案中，因新世界物业公司未向黄志湘提供公共部分小修服务，按照权利义务相一致的原则，原审法院将物业服务费中公共部分小修费予以扣除并无不当。黄志湘上诉称因其房屋存在质量问题，故新世界物业公司放弃向其追缴物业费，但黄志湘并未就其主张提供相应证据加以证明，新世界物业公司亦予以否认，故本院对黄志湘该项主张不予采信。关于黄志湘提出的时效抗辩，由于物业服务存在持续性、服务性等特点，而且新世界物业公司提供了催款物业费的照片证明其曾向黄志湘催缴过物业费，说明该公司并未怠于主张权利，故黄志湘的该抗辩不能成立。关于黄志湘的房屋因漏水及墙体开裂造成的损失，可另行主张相应权利。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费669元，由北京新世界物业管理有限公司负担100元（已交纳），由黄志湘负担569元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费918元，由黄志湘负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年一月二十日
书 记 员 刘梦辰