浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬宁民初字第1564号
原告：杨国方。
委托代理人：杨继统。
被告：邬建飞。
被告：刘姣芳。
第三人：邬新飞。
原告杨国方与被告邬建飞、刘姣芳为房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年8月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。2013年9月23日，依法追加邬新飞为第三人参加诉讼。2014年1月28日，本案公开开庭进行了审理，原告杨国方的委托代理人杨继统，被告邬建飞到庭参加诉讼，被告刘姣芳经本院传票传唤无正当理由未到庭，第三人邬新飞经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告杨国方起诉称，两被告系夫妻关系。2009年12月24日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定两被告将向宁波＊＊房地产有限公司购买的坐落于宁海县跃龙街道＊＊＊幢＊＊室套房（建筑面积共135.92平方米，另-1-120车位一处，13.2平方米）转让给原告；转让价为1620900元；双方均不得反悔，如两被告违约应退还原告房屋总价的150%等内容。原告依约向两被告支付首付款
680000元，之后又陆续为两被告向工商银行支付涉案房屋按揭贷款72600元。2010年10月20日，原告为两被告向宁波＊＊房地产有限公司垫付相关费用49960元。同时，两被告向原告交付钥匙完成交房。2010年12月，涉案房屋转户条件成就，原告要求两被告协助过户，但两被告表面答应，背地里又将涉案房屋转户给了他人。原告认为，依法成立的合同受法律保护，两被告一房两卖的行为，严重损害了原告的合法权益。现原告诉请要求：1.依法解除原、被告于2009年12月24日签订的《房地产买卖契约》；2.判令两被告返还购房款680000元、代为支付的按揭款72600元、垫付的相关费用49960元，合计802560元；3.判令两被告支付违约金810450元，并赔偿相应的经济损失（自2009年12月24日起，以所付购房款802560元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算利息至判决确定履行之日止）。
为证明自己的主张，原告举证如下：
1．《房地产买卖契约》一份，拟证明原、被告于2009年12月24日签订《房地产买卖契约》，约定转让价款及违约责任等相关条款，发生买卖关系的是原告与两被告；第三人邬新飞只是见证人的事实。
2．两被告于2009年12月24日向原告出具的收条一份，拟证明原告依约支付首付款680000元，两被告向原告出具收条的事实。
3．两被告于2010年10月20日向原告出具的收条一份及相应付款凭证，拟证明原告代为两被告支付相关费用49960元，两被告向原告出具相应的收条，进一步证明买卖的主体是原告与两被告的事实。
4．宁波银行网上银行交易凭证一份、中国工商银行网上银行电子回单一份、中国工商银行个人业务凭证8份、中国工商银行自动柜员机客户凭条一份及个人综合贷款还款计划查询表一份，拟证明原告自2010年1月起至2011年2月止，已代为两被告支付涉案房屋的银行按揭款14期，共计72600元的事实。
5．公安机关对杨国方（2011年3月10日）、叶显红（2011年2月15日）、林仙法（2011年2月15日）、翟永平（2011年2月17日）、翟金龙（2011年2月16日）、张中伟（2011年2月16日）、王福浓（2011年2月16日）、邬建飞（2011年2月21日）、邬新飞（2011年4月2日）作的询问笔录各一份，拟证明购房前，原告与两被告及第三人邬新飞均不认识，经向宁波＊＊房地产有限公司核准购房信息后，原告明确表示合同写的是谁的名字就向谁购买房屋，故原告的合同相对方是两被告，并非第三人邬新飞；两被告将涉案房屋转让给原告后又转让给案外人翟永平、翟金龙的事实。
被告邬建飞答辩称：一、关于出让主体问题。1.涉案房屋的实际产权人是第三人邬新飞。第三人邬新飞向宁波＊＊房地产有限公司购买涉案房屋，并支付了首付款。因第三人邬新飞欠债较多，所以将涉案房屋的产权登记到其堂兄嫂即两被告名下。2.原、被告签订的《房地产买卖契约》是第三人邬新飞与原告协商达成的协议，是第三人邬新飞与原告的共同意思表示。第三人邬新飞与原告的妻子存在借贷关系，因第三人邬新飞无力归还借款，约定将涉案房屋抵押给原告。又因涉案房屋已向银行办理抵押贷款，无法再办理抵押，后来协商办理买卖手续。买卖合同签订的整个过程都由第三人邬新飞与原告协商，两被告没有参与。第三人邬新飞曾告知原告涉案房屋只是挂名在两被告名下，原告也明知两被告只是代邬新飞在合同上签字。二、关于两被告有无收取购房款问题。两被告没有收到过原告支付的680000元购房款，第三人邬新飞欠原告的妻子320000元抵作购房款，680000元的余款也由原告支付给第三人邬新飞，这些事实在原、被告和叶显红、冯鹤滨在公安机关作的笔录中可以得到证实。三、两被告与《房地产买卖契约》的关系问题。从本案实质来看，第三人邬新飞是实际产权人和购房款的收款人，且原告明知此事实，故两被告只不过是第三人邬新飞的受托人，该合同约束原告与第三人邬新飞。四、关于违约金问题。合同上约定的违约金明显过高，应予适当调整。综上，被告邬建飞认为，两被告系第三人邬新飞的受托人，并非实际出让人，故理应由第三人邬新飞承担民事责任，请求法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告邬建飞举证如下：
1．公安机关于2011年3月10日对杨国方作的询问笔录一份，拟证明原告在签订合同之前就知道涉案房屋的实际所有权人不是两被告，而是第三人邬新飞，且原告一直与第三人邬新飞进行商谈，购房款也是支付给第三人邬新飞的事实。
2．公安机关于2011年4月28日对叶显红作的询问笔录一份，拟证明《房地产买卖契约》由原告与第三人邬新飞协商确定，且购房款也是支付给第三人邬新飞的事实。
3．公安机关于2011年4月2日对邬新飞作的询问笔录一份，拟证明涉案房屋实际是第三人邬新飞向宁波＊＊房地产有限公司购买，《房地产买卖契约》是第三人邬新飞与原告谈妥，购房款也是由第三人邬新飞收取的事实。
4.公安机关于2011年2月24日对冯鹤滨作的询问笔录一份，拟证明原告知道第三人邬新飞将涉案房屋又转卖给案外人的事实。
被告刘姣芳未作答辩，亦未举证。
第三人邬新飞未作答辩，亦未举证。
原告与被告邬建飞提供的证据，被告刘娇芳及第三人邬新飞未到庭，视为放弃对所举证据进行质证的权利。经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告邬建飞对其真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为涉案房屋的实际所有权人为第三人邬新飞，且原告也知道这一事实，故实质上是原告与第三人邬新飞签订的买卖合同，相应责任应由第三人邬新飞承担。本院认为，《房地产买卖契约》由原、被告签订，合同的相对方是原告与两被告，且向宁波＊＊房地产有限公司购买的合同主体及产权登记主体均为两被告，故被告邬建飞的异议不成立，对该证据本院予以认定。
二、原告提供的证据2，被告邬建飞对其真实性没有异议，但对其关联性及证明目的提出异议，认为两被告实际没有收到过原告支付的680000元购房款。本院认为，收条由两被告出具，两被告应承担相应的法律责任，两被告与第三人邬新飞之间的债务纠纷应另行解决，故对该证据本院予以认定。
三、原告提供的证据3，被告邬建飞对其真实性没有异议，但对其关联性及证明目的提出异议，认为当时因原告说向第三人邬新飞结算时需要用收条，两被告才向原告出具了这份收条。本院认为，该组证据能够证明待证事实，被告邬建飞的异议不成立，对该组证据予以认定。
四、原告提供的证据4，被告邬建飞对其真实性没有异议，但对其关联性及证明目的提出异议，认为涉案房屋的实际所有人是第三人邬新飞，两被告只是被挂名登记主体，实际是原告代为第三人邬新飞支付的按揭贷款。本院认为，该组证据能够证明待证事实，被告邬建飞的异议不成立，对该组证据予以认定。
五、原告提供的证据5，被告邬建飞对其证明目的提出异议，认为无法证明原告的待证事实，杨国方、叶显红的笔录恰能证明原告知道房屋实际所有权人是第三人邬新飞，购房款也是交给第三人邬新飞的事实。本院认为，原告杨国方在公安笔录中明确表述：“我就和他们说这套房子合同上是谁的名字我就认谁买房子，认准谁签订合同。”买卖合同见证人叶显红、林仙法的笔录能够证明买卖合同的双方是原告与被告邬建飞、刘娇芳。翟永平、翟金龙的笔录能够证明两被告又将涉案房屋转让给翟永平、翟金龙，并已办理过户登记手续的事实，故该组证据能够证明待证事实，被告邬建飞的异议不成立，对该组证据予以认定。
六、被告邬建飞提供的证据1、2、3、4，原告对其证明目的提出异议，认为原告与第三人邬新飞虽就房屋买卖进行过商谈，但得知房屋登记在两被告名下后，原告明确表示房屋登记在谁名下就与谁发生买卖关系，故第三人邬新飞只是作为见中人在《房地产买卖契约》上签字。本院认为，原告的异议成立，对该组证据的证明目的不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：
两被告系夫妻关系。2009年12月24日，原告与两被告签订《房地产买卖契约》一份，约定两被告将向宁波＊＊房地产有限公司购买的坐落于宁海县跃龙街道＊＊＊第＊＊幢＊＊室（建筑面积51.68平方米）、第＊＊幢＊＊室（建筑面积84.24平方米）、-1-120车位（建筑面积13.2平方米），全部转让给原告；转让价为1620900元，原告一次性支付两被告680000元，两被告在工商银行的贷款余额940900元在未转户及转户时都由原告按期支付；双方均不得反悔，如被告违约应退还原告房屋总价的150%等内容。同日，两被告向原告出具收到购房款680000元的收条一份。此后，原告代为两被告支付契税、物业服务费、房屋产权登记费、抵押登记费等共49960元，并由两被告于2010年10月20日向原告出具收条一份。2010年1月起至2011年2月止，原告代为两被告支付涉案房屋的银行按揭款14期，共计72600元。此后，两被告又将涉案房屋转让给案外人翟永平、翟金龙，并已办理过户登记手续。
本院认为，原告与两被告签订《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，该合同符合法律规定，应属合法有效。被告邬建飞辩称实际所有权人为第三人邬新飞，款项均由第三人邬新飞收取，故相应责任应由第三人邬新飞承担。本院认为，签订《房地产买卖契约》的主体是原告与两被告，向原告出具收条的是两被告，将涉案房屋又转让给案外人翟永平、翟金龙的主体是两被告，故被告邬建飞的上述辩称缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。两被告与原告签订《房地产买卖契约》后，又将涉案房屋转让给案外人，并已办理过户登记手续，致使原、被告签订合同目的无法实现，故对原告要求解除原、被告于2009年12月24日签订的《房地产买卖契约》的诉请，本院予以支持。合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对原告要求两被告返还购房款680000元、代为支付的按揭款72600元、垫付的相关费用49960元，合计802560元的诉请，本院予以支持。因两被告违约，致使原、被告签订的合同解除，故两被告应承担相应的违约责任。但原告既要求两被告支付违约金又要求赔偿经济损失缺乏法律依据，如果原告认为约定的违约金低于造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但原告未提供证据证明实际损失高于约定的违约金。另外，合同法规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告签订的合同约定，两被告违约的，应退还原告房屋总价的150%，即810450元，被告认为该约定高于造成的损失，要求适当减少，本院审核后，对该违约金予以适当调整，确定两被告应当支付原告的违约金为422825元。故此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨国方与被告邬建飞、刘姣芳于2009年12月24日签订的《房地产买卖契约》；
二、被告邬建飞、刘姣芳应返还原告杨国方购房款680000元、代为支付的按揭款72600元、垫付的相关费用49960元，合计802560元；
三、被告邬建飞、刘姣芳应支付原告杨国方违约金422825元；
上述第二、三两项合计，被告邬建飞、刘姣芳应支付原告杨国方1225385元，限于本判决生效后15日内付清。
如果被告邬建飞、刘姣芳未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19317元，由原告杨国方负担4642元，被告邬建飞、刘姣芳负担14675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 刘巧丽
人民陪审员 单小乾
人民陪审员 陈其家
二〇一四年四月二十九日
代书 记员 章灵燕