江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬邗民初字第0026号原告房时洪。委托代理人房苏。被告丁传忠。委托代理人刘飞。委托代理人万春建，江苏江扬律师事务所律师。第三人张志勤。第三人苏生祥。第三人曹琴，1936年3月21日。第三人苏慧敏。四第三人共同委托代理人戚培昌。原告房时洪与被告丁传忠、第三人张志勤、苏生祥、曹琴、苏慧敏执行异议之诉一案，本院于2013年12月23日受理后，于2014年2月14日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2014年6月4日、2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告房时洪及其委托代理人房苏、被告丁传忠委托代理人刘飞、万春建、第三人张志勤、苏慧敏及四第三人共同委托代理人戚培昌到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告房时洪诉称，2013年12日9日，扬州市邗江区人民法院作出（2013）扬邗执异字第0019号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的财产实为原告出资购买，涉案房屋所有权应属于作为房屋对价支付者的原告所有。2005年，原告从扬州红润扬置业有限公司同时购入润扬广场3幢419室、407室、403室及404室。但原告由于银行信贷额度的限度，迫不得已借用张志勤及苏军（已病逝）的名字用于签订403室、404室的房屋买卖合同及银行贷款合同。由于房屋合同上标注的是张志勤及苏军的名字，所以有关涉案房屋的所有票据均标注为“苏军”，且房屋产权证书也被办理到张志勤及苏军名下。然而涉案房屋的购房首付款、51个月的银行贷款及契税均由原告支付，且原告也对涉案房屋长期占有使用，对此，原告也有充分证据证明，原告实为涉案房屋的实际购买人及房屋对价支付者。二、执行异议裁定书对案件关键问题未予任何提及，属于事实认定不清。庭审中，原告反复强调涉案房屋的首付款、51个月的银行贷款及契税均为原告支付，并且提供了充分的证据予以证明，但裁定书对该关键部分事实却未有任何提及，属于事实认定不清。此外，购买涉案房屋的相关文件（如买卖合同、银行还款业务凭证等）均由原告本人或原告指派人员签字，被告对原告这一主张不予否认，但仅以“不排除可能性”的说法进行抗辩，且对其抗辩理由，被告也无任何证据加以证明。三、执行异议裁定书对相关法律问题理解错误并且与法律精神相悖。该裁定书“认为不动产权属登记作为不动产物权设立行为形式要件之一，其性质属于确权行为，其结果是产生不动产物权。因此，不动产登记薄上记载的所有权人当然的享有不动产所有权”。然而，根据法学理论界的共识，房产管理部门的权属登记行为在性质上属于行政确认，而非行政确权，是对已经发生的民事权利义务关系的一种确认。该裁定书错误地认为房产管理部门的登记行为变更了涉案房屋的所有权，却罔顾了支付房屋价款才是房屋所有权变更的根本前提。另外，该裁定书也认为权属登记是形式要件，并非实质要件。权利的归属应由实质要件决定，而非形式要件决定。在实质要件与形式要件冲突的情况下，应以实质要件为准，这也是实质法治重于形式法治的必然要求。况且，诸多法律条文也明确了实质重于形式的法律精神。本案中，支付房屋价款才是房屋所有权变更的实质条件，权属登记仅仅是所有权变更的形式条件，应以实质条件作为认定涉案房屋的所有权归属。原告为维护自身的合法权益，现请求法院判令确认位于润扬广场3幢403室、404室的房屋所有权人为原告，并终止对该财产的执行。原告房时洪提供了以下证据：1、商品房买卖合同两份、补充协议及电信公司的缴费发票各一份，证明涉案房屋的买卖合同由原告所签，苏军不具有购房的真实意思；2、情况说明两份、契税纳税申报表、现金完税证、住宅质量保证书各四份、验收表一份，证明涉案房屋的所有相关手续均由原告履行；3、营业执照两份、物业费缴纳清单、组织机构代码证、物业费催收通知、单号为0401575的收据、记账联各一份、租房协议三份，证明原告对涉案房屋长期占有使用，苏军未对涉案房屋占用使用；4、欠条、购房付款计划单各一份，证明原告具有购房的真实意思，涉案房屋的付款方式及数额均是按照欠条和计划单来执行；5、交付首付款收据四份、记账联九份、记账凭证三份、现金解款单二份、收条、进账单一份，证明原告支付了涉案房屋的首付款；6、检察院的调查笔录二份，证明涉案房屋由原告出资购买的；7、执行听证笔录二份，证明由苏军购买涉案房屋的情况不符合社会常理；8、法院出具的民事裁定书一份，证明检察院调查笔录的真实性；9、苏军和苏明的还款凭证27页，证明案涉房屋全部月供由原告来还的；10、涉案房屋购买说明一份，证明涉案房屋的首付款都是由原告支付的；11、证人苏某出庭作证的证言，证明苏某接受房时洪的委托还款的事实。被告丁传忠辩称，本案诉争房屋产权证均记载苏军和张志勤为房屋所有人，从基础法律关系来看，房屋买卖合同的买受人也是苏军和张志勤，基础法律关系与房屋产权登记事项完全一致，原告提供的证据不能推翻苏军作为房屋买卖合同关系中买受人的地位，也不能推翻现有房产权属登记记载的事项。原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。被告丁传忠提供的证据为：1、个人购房借款合同、扬州市房地产抵押登记申请表、扬州市房地产抵押合同各二份、苏军购房凭证六份，证明张志勤和苏军购买了涉案房屋的事实；2、房屋所有权证四份、房屋权属登记审核表、契税纳税申报表各二份、现金完税证一份，证明张志勤及苏军系本案诉争房屋合法所有人的事实；3、原告诉张志勤民间借贷案件民事诉状、调解笔录、协议书、调解书各一份、借条三份，证明张志勤以涉案房屋作为偿还借款的担保，原告对此没有任何异议并明确表示接受的事实；4、扬州市雷恩科技有限公司工商登记档案、租房协议各一份，证明苏军于2008年3月1日行使对诉争房屋的处分权将该房屋出租给扬州市雷恩科技有限公司的事实。第三人苏生祥、曹琴述称，第三人知道诉争的房屋是房时洪买的。2006年左右，房时洪、苏明带我们两人去看房的，一边是会议室，一边是业务员的房间，后来因为房时洪买的房子比较多，贷款做不下来，就以苏军的名义做的贷款。第三人张志勤述称，当时买房屋时房时洪找的苏军，我不清楚，后来苏军告诉我说房时洪没有额度就借我们的名字买，当时他说就借个名字又不需要我们还款，后来我就跟苏军一起去大润发附近的地方签了个名，然后他们自己去交的首付，后来的情况我们就不清楚了。第三人苏慧敏述称，我只知道我爸与我提过当时房时洪以他的名字买了两套房，然后我就问为什么以他的名义，他没有细讲，我就提醒他不要有什么纠纷把他牵涉进去，他说不会，钱也不用他出，其它情况我不清楚。第三人张志勤、苏生祥、曹琴、苏慧敏均未提供证据。经原告的申请，本院从银行调取了苏军、苏明还款的业务凭证共十九份，为了查明欠条的真实性，本院到开发商扬州红润扬置业有限公司进行了调查，并制作了谈话笔录。经审理查明：2005年11月4日，房时洪、苏明与扬州红润扬置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于扬州市润扬广场第3（106）幢407室、419室两套办公房。2005年11月8日，苏军与扬州红润扬置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于扬州市润扬广场3（106）幢403室、404室两套办公房，苏军的签名为原告房时洪所签。该合同中及两套房屋的契税缴税申报表的联系电话为房时洪的电话133××××7662。2005年11月9日，扬州红润扬置业有限公司出具了润扬广场106-403室金额为10000元、106-404室金额为10000元的定金收据，交款单位为苏军。2005年11月11日，扬州红润扬置业有限公司出具了润扬广场106-403室金额为7625元、106-404室金额为20396元、106-407室金额为13174元、106-419室金额为8805元的预付款凭据。2005年11月15日，扬州红润扬置业有限公司出具了润扬广场106-403室金额为103959元、106-404室金额为91188元、106-407室金额为249523元的预付款凭据。2005年11月15日，房时洪出具欠条一份，内容为今欠润扬广场首付房款501087元，其中106-403室103959元、106-404室91188元、106-407室249523元、106-419室56417元。本院于2014年7月9日制作的与扬州红润扬置业有限公司杨健的谈话笔录中，杨健陈述润扬广场106幢403室、404室、407室、419室买卖都是与房时洪谈的，从没找过苏军，付款也是房时洪付的，当时房时洪还欠了首付款，并向该公司出具了欠条，并认为2005年11月15日房时洪出具的欠条就是该份欠条。2005年11月19日，苏军、张志勤与中国工商银行扬州市分行签订了个人购房借款合同和房地产抵押（按揭）合同，以扬州市润扬广场3幢403室、404室两套商品房作抵押共贷款364000元，该合同中的签名为苏军本人所签，并约定以苏军账号为11×××03的帐户作为还款帐户。2006年10月30日，扬州诚兴物业管理有限公司出具了403、404室金额为3218元物业管理费发票，发票注明的交款人为403、404（苏能科技）。扬州市苏能科技有限公司的法定代表人为房时洪，住所地为润扬广场3号楼4层。扬州迅雷照明有限公司的法定代表人为房时洪，住所地为润扬广场3号楼404室。2009年10月5日，扬州诚兴物业服务有限公司向房时洪邮寄了润扬广场3栋403、404、407、419室催收物业费的通知，要求其及时缴纳相关物业费。2009年11月30日，房时洪一并交纳了3栋403、404、407、419室的物业费14615元。2010年11月16日、17日，扬州市润扬广场3幢403室、404室两套商品房分别在扬州市邗江区房管局办理了所有权权属登记，上述房屋的所有权人均登记为苏军及张志勤共同共有。根据原告提供及本院调取的中国工商银行个人业务凭证，2005年12月18日，苏军中国工商银行还款4100元的时间为8：43：02，苏明中国工商银行还款5100元的时间为8：41：26，还款网点号、柜员号均相同。2006年1月13日、2月27日、3月29日、4月29日、5月27日、6月27日、7月31日、9月9日、9月28日、11月29日、12月12日、12月30日、2007年2月16日、5月6日、2009年1月23日、3月24日、4月26日、5月30日、6月25日、7月29日、8月29日、9月29日、2010年1月28日、3月26日、6月25日、3月24日、9月27日、10月25日、11月30日、12月29日业务凭证均显示苏军、苏明两个帐户还款时间基本不超过三分钟，有的甚至不超过一分钟，还款网点号、柜员号均相同。苏军的业务凭证的签名均为苏军。2008年6月26日，苏军还款帐户上的客户签名为房时洪，2008年11月25日，苏军还款帐户上的客户签名为苏某。现在苏军的住房贷款尚未完全支付完毕，合同上的抵押权并未消除。2011年1月17日，原扬州市维扬区人民法院制作了（2011）扬维民调初字第0006号民事调解书，内容为原告房时洪与被告张志勤民间借贷纠纷一案，在审理过程中经该院主持调解，原、被告双方达成如下协议：一、被告张志勤欠原告房时洪借款1850000元，此款被告定于2011年1月25日前一次性给付原告，被告张志勤自愿以坐落于扬州市润扬广场3号楼403室、404室的两套办公房担保；二、如被告未能履行上述协议，原告可申请强制执行；三、原、被告之间无其他争议。2013年9月12日，在扬州市检察院侦查指挥中心制作的房时洪的调查笔录中，房时洪陈述：润扬广场403、404两套房子的房产证登记在苏军名下，但实际这两套房子是我的，当时我购买了润扬广场4007、4019两套房屋，后来开发商就建议我再买两套，因为之前的两套房子是按揭的，我在银行的贷款额度用完了，后来银行就建议我找个其他的亲戚来买，我就用了苏军的名义购买了润扬广场403、404室，但是这两套房子的首付和后续的按揭都是我支付的，苏军死后，我料想到他没有其他财产，债权人肯定要申请执行他润扬广场403、404室两套房屋，这样我就亏大了，于是在苏军死后第二天，我在灵堂和张志勤商量，以借款的形式让苏军欠我185万元，以润扬广场403、404室为抵押，这样在以后的债权分配中我就能多得一些。2013年9月13日，在扬州市检察院侦查指挥中心制作的张志勤的调查笔录中，张志勤陈述：苏军突然去世后，在殡仪馆来了一帮人要钱的，房时洪跟我讲来了一帮人来要钱的，苏军在外面欠了不少债，就想把自己在润扬广场房子拿回来，这个房子是用我和我丈夫的名字买的，于是我就在灵堂按他说的内容打了三张欠条，以润扬广场的两套房子作抵押，润扬广场的两套房子实际上是房时洪用我们夫妻俩的名义买的，还款是房时洪还的，要不是我丈夫突然走了，也不会有这么多事情，这个房子买的时候是因为房时洪说他的什么额度不够了，借用我们夫妻俩的名字，听说这也是房产公司卖房人建议的，后来我就把身份证都借给他用了。案外人刘飞因房时洪与张志勤民间借贷纠纷一案，不服原扬州市维扬区人民法院（2011）扬维民调初字第0006号民事调解书，向检察机关提申诉，经江苏省扬州市人民检察院抗诉，扬州市中级人民法院指令再审，在再审过程中，房时洪申请撤回对张志勤的起诉，本院于2014年3月17日作出扬邗民再字第0002号民事裁定书裁定如下：一、撤销扬州市维扬区人民法院（2011）扬维民调初字第0006号民事调解书；二、准许房时洪撤回对张志勤的起诉。本院在执行丁传忠与张志勤民间借贷纠纷一案中，房时洪对本院执行的扬州市润扬广场3幢403室、404室房屋提出异议，本院于2013年12月9日作出（2013）扬邗执异字第0019号执行裁定书，认为403室、404室房屋房产证上均记载苏军和张志勤为房屋所有权人，从基础法律关系看，房屋买卖合同的当事人也是房产证上的所有权人，基础法律关系与登记记载事项完全一致。房时洪提供的证据既不能推翻苏军作为房屋买卖合同关系中的当事人地位，也不能推翻现有的房产证上的登记记载事项，因此，苏军与张志勤作为403室、404室房屋所有权人这一事实，在没有其他物权行为导致此项物权发生变更的前提下，是明确具体的。何况，即使房时洪是403室、404室房屋的对价支付者，从其性质上分析，其仅能作为债权人求偿其损失，故裁定驳回房时洪的执行异议。房时洪不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2008年3月1日，苏军与扬州市雷恩科技有限公司签订租房协议一份，将润扬广场3号楼4004室（原润扬广场106-404）办公楼租给扬州市雷恩科技有限公司使用，该公司的登记地点为润扬广场3号楼4004室，该公司的股东为姜黎明、李军、苏慧敏。李军为苏军的女婿，苏明是苏军的妹妹。苏军于2011年1月8日去世，其继承人有父亲苏生祥、母亲曹琴、妻子张志勤、女儿苏慧敏。润扬广场3幢403、404房屋的银行的按揭合同、契税缴税申报表、个人借款合同、抵押登记申请表及苏军与扬州市雷恩科技有限公司签订租房协议为苏军本人所签，其它签名均为房时洪代签。上述事实，有商品房买卖合同、房地产抵押（按揭）合同、民事调解书、执行裁定书、民事裁定书、个人业务凭证、谈话笔录等证据及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：本院执行的润扬广场3幢403室、404室房屋所有权应属于谁所有？应否停止对润扬广场3幢403室、404室房屋的执行。本院认为，扬州市润扬广场3幢403室、404室房产的所有权人应认定为房时洪，应当停止对该房产的执行。当事人对同一事实举出相反证据，但没有足够依据否定对方证据的，应当结合案情，判断双方证明力的大小，对证明力较大的证据予以确认。本案中依据原告提供的证据可以形成一个完整的证据链，以认定借名登记事实的存在。首先，购买诉争房屋的房屋买卖合同的签名实为房时洪所签订，房屋买卖合同及契税纳税登记表中的联系电话均为房时洪的电话，依据本院制作的与扬州红润扬置业有限公司杨健的谈话笔录，润扬广场3幢403室、404室、407室、419室买卖过程中苏军并未出面，都是与房时洪谈，付款也是房时洪付的，当时房时洪还出具了欠四套房屋的首付款欠条，第三人也认可是房时洪借苏军与张志勤的名义购买房屋，据此可以推定真正具有购买涉案房屋意思的是房时洪。其次，购房款也可以认定是房时洪支付的。房时洪以自己的名义向扬州红润扬置业有限公司出具了拖欠首付款的欠条，房屋贷款虽然是以苏军名义还的，但苏军与苏明的众多还款记录均显示两笔贷款还款时间间隔不超过3分钟，网点、柜台号相同，而且还有苏军的还款记录的签名为房时洪，因此，可以认定贷款也是房时洪还的。再次，3幢403、404室的物业费由房时洪开办的公司苏能科技交纳，房时洪开办扬州迅雷照明有限公司的住所地为润扬广场3号楼404室。房时洪一起交纳过包括涉案房屋在内的四套房屋的物业费，物业公司仅向原告主张四套房屋的物业费，并未向苏军主张物业费。综上，可以认定借名登记事实的存在，应当认定涉案房屋的实际所有权人应为房时洪，停止对该财产的执行。但是，由于房时洪借名登记引发本次诉讼，故本案诉讼费应由原告房时洪负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、扬州市润扬广场3幢403室、404室房屋所有权属于房时洪所有；二、停止对扬州市润扬广场3幢403室、404室房屋的执行。案件受理费12750元,由原告房时洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  方满华人民陪审员  姚盛雨人民陪审员  邵国庆二〇一五年六月四日书 记 员  刘苏培