乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第155号
原告：秦强。
委托代理人：魏俊茹，新疆四维律师事务所律师。
委托代理人：唐元林，新疆四维律师事务所律师。
被告：杨德新。
被告：乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司。
法定代表人：黄瑞英，经理。
委托代理人：吴振魁，男，1943年5月26日出生，汉族，乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区北京南路19号34号楼1单元101号。
被告：张新霞。
被告：李玉琴。
委托代理人：王丽君，新疆正通律师事务所律师。
原告秦强诉被告杨德新、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛房产公司）、被告张新霞、被告李玉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告秦强的委托代理人魏俊茹、被告杨德新、被告三盛房产公司的委托代理人吴振魁、被告李玉琴的委托代理人王丽君到庭参加了诉讼，被告张新霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告秦强诉称，2002年4月8日，原告与被告杨德新签订房屋买卖合同一份，约定由原告购买被告杨德新位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室楼房一套，建筑面积107.88平方米，购房价163000元。合同签订后，原告如约履行了付款义务，被告杨德新亦将该房屋交付给了原告，原告自2002年一直居住至今。因该房屋仍登记在被告三盛房产公司名下，该房屋是被告三盛房产公司出卖给被告张新霞，被告张新霞又出卖给被告杨德新，而由被告杨德新出卖给原告，原告曾多次要求被告办理房产证，被告均予以拒绝，同时被告三盛房产公司又称房屋已卖给被告李玉琴。鉴于以上事实，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令四被告协助原告办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房屋产权过户手续，并由被告承担本案诉讼费用。
被告杨德新辩称，本案涉案房屋是2000年我从被告张新霞处购买，因房屋所有权一直登记在被告三盛房产公司名下，故一直未办理房屋过户手续。2002年我将房屋卖给原告属实，亦同意协助其办理房屋过户手续，但因房屋所有权登记在被告三盛房产公司名下，我没有能力为原告办理房屋过户手续。综上，请求依法判决。
被告三盛房产公司辩称，本案涉案房屋是我公司2000年以买卖形式交由被告张新霞保管的，双方实际并不存在房屋买卖合同关系，被告张新霞无权处分该房屋，被告张新霞与杨德新以及杨德新与原告之间的房屋买卖合同均应无效。我公司与原告不存在直接的法律关系，无义务协助原告办理房屋过户手续，且我公司已将涉案房屋出售给被告李玉琴，李玉琴已办理了房产抵押贷款，亦已缴纳了房屋交易契税，因房屋一直由原告居住，故我公司始终无法向被告李玉琴交付房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告张新霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告李玉琴辩称，本案涉案房屋是我2000年从被告三盛房产公司购买，三盛房产公司在将房屋出卖给我前将房屋交给被告张新霞保管，导致房屋一直未交付给我，但我与三盛房产公司之间的房屋买卖合同合法有效，该房屋应归我所有。被告张新霞擅自将该房屋转卖给被告杨德新，被告杨德新又将房屋转卖给原告的行为侵犯了我的合法权利，该交易行为应无效，且我方没有协助原告办理房屋过户手续的义务，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年1月8日，被告三盛房产公司与被告张新霞签订《商品房买卖合同》一份，约定被告三盛房产公司将其开发的乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋出售给被告张新霞，建筑面积107.88平方米，单价为1500元／平方米，总售价为161820元，由被告张新霞在合同签订时交付等等。合同签订后，被告三盛房产公司收取了被告张新霞房款161820元，并给被告张新霞出具收据一份，同时将该房屋交付给了被告张新霞。2000年4月4日，被告张新霞与被告杨德新签订《房产购销协议》一份，约定被告张新霞将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以122000元的价格转让给被告杨德新，由被告张新霞负责办理房产证及有关手续等等。被告杨德新支付房款后，被告张新霞将该房屋及购房合同以及房款收据一并交付给了被告杨德新。2002年4月8日，被告杨德新又与原告秦强签订《房产买卖协议》一份，约定杨德新将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以163000元卖给原告秦强，由被告杨德新负责办理房产证及有关手续等等。协议签订后，原告秦强按约向被告杨德新支付了房款，被告杨德新亦将该房屋及张新霞的购房合同以及房款收据一并交付给了原告秦强。此后至今，该房屋一直由原告秦强居住使用。2006年2月27日，被告三盛房产公司取得了该房屋所有权证，房屋坐落位置为乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室。上述被告三盛房产公司与被告张新霞、被告张新霞与被告杨德新、被告杨德新与原告秦强之间关于涉案房屋的买卖均未办理房屋过户手续。该房屋在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心登记信息正常，无抵押登记。
另查明，2000年12月21日，被告三盛房产公司与被告李玉琴签订《商品房购销合同》一份，约定被告三盛房产公司将乌鲁木齐市阿勒泰路30号天海小区二期7号楼1单元301号房屋以194184元的价格转让给被告李玉琴。后被告李玉琴交纳了房屋交易契税及交易服务费等费用，并以该房屋为抵押向乌鲁木齐市商业银行高新支行贷款150000元支付给了被告三盛房产公司，但其余房款被告李玉琴未向被告三盛房产公司支付，被告三盛房产公司亦未将该房屋交付给被告李玉琴。
上述事实，有被告三盛房产公司与被告张新霞签订的《商品房买卖合同》、三盛房产公司房款收据、被告张新霞与被告杨德新签订的《房产购销协议》、房款收条、被告杨德新与原告秦强签订的《房产买卖协议》、房产档案、物业费及采暖费以及电费收据、房屋所有权证、被告三盛房产公司与被告李玉琴签订的《商品房购销合同》、借款合同、抵押合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，依据被告三盛房产公司与被告张新霞签订的《商品房买卖合同》、被告张新霞与被告杨德新签订的《房产购销协议》及被告杨德新与原告秦强签订的《房产买卖协议》以及涉案房屋最终交付给原告秦强居住使用十余年的事实，证实被告三盛房产公司与被告张新霞、被告张新霞与被告杨德新、被告杨德新与原告秦强之间存在房屋买卖的事实，上述交易行为虽未办理房屋过户手续，但均为交易当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，符合合同生效成立的要件，均为有效协议，协议相对方均应按约履行各自的义务。被告三盛房产公司辩称其是以买卖形式将房屋交由被告张新霞保管，其与张新霞之间不存在房屋买卖合同关系的意见，无证据证实，且与原告出示的《商品房买卖合同》及房款收据相矛盾，故本院不予采信。被告三盛房产公司、被告李玉琴辩称被告张新霞与被告杨德新以及被告杨德新与原告秦强之间房屋买卖合同无效的意见不能成立，本院对该辩解意见不予采纳。被告杨德新作为涉案房屋最后一手出卖人与原告秦强存在房屋买卖合同关系，其负有协助原告秦强办理房屋产权过户的附随义务。被告三盛房产公司、被告张新霞与原告秦强之间虽不存在直接的房屋买卖合同关系，但因涉案房屋登记在被告三盛房产公司名下，其与被告张新霞系涉案房屋的出卖人，均有协助办理房屋产权过户手续的义务，且被告张新霞、三盛房产公司是否协助办理房屋过户手续与被告杨德新协助原告办理房屋过户手续之间存在必然的因果关系，故本院结合全案房屋交易事实，对原告要求被告杨德新、张新霞、三盛房产公司共同履行房屋产权过户义务的诉讼请求予以支持。被告三盛房产公司辩称其无义务协助原告办理房屋产权过户手续的意见不能成立，本院不予采纳。被告李玉琴虽与被告三盛房产公司于2000年12月21日签订了《商品房购销合同》，但该合同签订于被告三盛房产公司与被告张新霞的《商品房买卖合同》之后，且被告三盛房产公司在与李玉琴签订合同前已将涉案房屋交付给了被告张新霞，被告三盛房产公司与被告张新霞签订的《商品房买卖合同》应优先履行，经被告张新霞、杨德新二次交易后涉案房屋由原告秦强居住使用，故原告秦强应优先取得涉案房屋，被告李玉琴并不能依据其与被告三盛房产公司之间的《商品房购销合同》对涉案房屋享有所有权，被告李玉琴辩称涉案房屋属其所有的意见，本院不予采纳。因被告李玉琴并非涉案房屋的出卖人，其无协助原告办理涉案房屋过户手续的义务，原告要求被告李玉琴协助办理涉案房屋过户手续亦无相应事实及法律依据，故本院对原告秦强要求被告李玉琴协助办证的诉讼请求，不予支持。被告张新霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨德新、被告张新霞、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区三盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告秦强办理乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号附3号三盛小区7栋1单元301室房地产权属过户手续；
二、驳回原告秦强要求被告李玉琴协助办理上述房屋产权过户手续的诉讼请求。
本案受理费70元，公告送达费390元，合计诉讼费460元（原告已预交），由被告杨德新负担160元，由被告张新霞负担150元，由被告三盛房产公司负担150元（三被告所负担款项于本判决生效后十日内直接给付原告秦强）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 武惠军
人民陪审员 马 燕
人民陪审员 高兰珍
二〇一四年八月十一日
书 记 员 何晶晶