天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民初字第2549号
原告钟玉柏。
委托代理人张林生。
被告赵兴龙。
委托代理人杨治伟，天津金匙律师事务所律师。
被告刘玉屏。
被告钟玉厂。
被告李忠。
原告钟玉柏与被告赵兴龙、被告刘玉屏、被告钟玉厂、被告李忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员张明涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟玉柏及其委托代理人张林生、被告赵兴龙的委托代理人杨治伟、被告刘玉屏、被告钟玉厂到庭参加了诉讼，被告李忠虽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟玉柏诉称，静海县北元蒙口村钟振树（原告之叔）有厂房一处共十间，租给第一被告赵兴龙使用，租期自2010年10月22日至2015年10月22日止。钟振树于2014年1月病逝，钟振树的法定继承人其妻本案第二被告刘玉屏及法定继承人其独子本案第三被告钟玉厂于2014年10月16日将上述房产以355000元售让于原告。事先根据第二被告刘玉屏的意见，原告询问第一被告赵兴龙是否有意优先购买此房，第一被告赵兴龙明确表示不购买继续租用。然而，原告买受该房产后。第一被告赵兴龙不仅拒付租金，而且以2014年11月26日从第四被告李忠手里以200000元价格购得此房产为由主张该房产的所有权，其行为严重损害了原告的合法权益。故依法提起诉讼，请求依法判准原告房屋买卖协议合法有效；本案诉讼费用由被告承担。
被告赵兴龙辩称，该诉争房产已卖给被告李忠，被告李忠又卖给被告赵兴龙，现房产已属于被告赵兴龙所有。原告主张确认协议效力，根据合同相对性原则，被告赵兴龙不应成为本案被告，主体不适格。
被告刘玉屏辩称，该房产就是卖给了原告，没有卖给别人。
被告钟玉厂辩称，房就是卖给了原告，没有卖给别人。
被告李忠未出庭答辩。
原告钟玉柏为证实其主张向本院提交如下证据：
证据一，静海县沿庄镇北元蒙口村村民委员会2015年3月6日出具的证明一份，内容为：我村村民钟振树于2014年1月病逝，其家庭成员有其妻刘玉萍，独子钟玉厂，此外无其他继承人。
证据二，2014年10月16日原告与被告刘玉屏、钟玉厂的买卖房屋协议一份，用以证明原告于2014年10月16日以355000元的价格购买了本案诉争房产。
证据三，租赁协议书一份，用以证明本案诉争房产由被告赵兴龙租赁，租期为2010年10月22日至2015年10月22日止。
证据四，2000年8月9日静海县东滩头乡人民政府出具的准建证一份，证明该诉争房产建设合法有效。
被告赵兴龙对原告提交的证据的质证意见为：
对证据一、证据三无异议；对证据二的真实性有异议，卖方与买方存在一定亲属关系，并且被告钟玉厂已在2014年9月25日将诉争房产卖给被告李忠，因此对该证据的真实性不予认可；对证据四真实性无异议，但被告钟玉厂、刘玉屏将房产卖给被告李忠时已将准建证的复印件交给被告李忠，被告李忠在将诉争房产卖给被告赵兴龙时又将复印件交给被告赵兴龙。
被告刘玉屏对原告提交的证据的质证意见为：没意见。
被告钟玉厂对原告提交的证据的质证意见为：没意见。
被告李忠未出庭质证。
被告赵兴龙向本院提交如下证据：
证据一，1、2014年9月25日被告李忠与被告钟玉厂的房屋买卖协议一份，内容为：被告李忠为买受人，被告钟玉厂为出卖人，被告钟玉厂自愿将本案诉争房产以200000元卖与被告李忠。协议尾部有被告李忠、被告钟玉厂的签字按印，亦有刘玉苹的签字按印；2、本案诉争房产的准建证存根一份；3、天津市静海县发舜五金制品厂向静海县东滩头乡镇企业经济委员会提交的申请一份（内容为：我厂因经营不善、致使企业长期处于半停产状态，部分厂房闲置。为盘活资产，加速资金周转。经研究决定，将原东滩头乡钰鑫福利制钉厂出售给本村村民钟振树）及诉争房产车间平面图一份；4、天津市静海县沿庄镇北元村民委员会出具的证明一份。该组证据证明被告钟玉厂将诉争房产卖与被告李忠，并向被告李忠交付了涉诉房屋的相关手续。
证据二，2014年11月26日被告李忠与被告赵兴龙的房屋买卖协议一份，用以证明被告李忠在购买诉争房产后又转卖给被告赵兴龙。
原告钟玉柏对被告赵兴龙提交的证据的质证意见为：
2014年9月25日的房屋买卖协议依法属无效协议。1、该证据不具客观真实性，该协议并非被告刘玉屏的民事行为，其不知情，签字也不是她的行为，因此协议不具客观真实性；2、该协议违反我国相关法律规定，被告钟玉厂违法对房产进行处分。2000年8月份，钟振树取得的房产是夫妻共同财产，应当是先析产后继承，被告钟玉厂处分房屋的行为是违法行为；3、没有实际履行，房款未交清，房屋未交付。北元村委会的证明不能证明该房屋买卖行为的合法性。天津市静海县发舜五金制品厂的申请这个证据佐证钟振树为产权人，房屋为夫妻共同财产。证据二不具客观真实性，该证据依法属于无效协议。1、被告李忠与被告钟玉厂买卖协议不合法，被告李忠依法对诉争房产不具有所有权，无权处分转让。2、被告赵兴龙明知房子是钟振树的，明知原告已买，又与被告李忠签协议，违反常理，不具真实性。因此该协议当属违法无效协议。
被告刘玉屏对被告赵兴龙提交的证据的质证意见为：
我和丈夫钟振树盖房后，租给被告赵兴龙的，其他的一概不知道。
被告钟玉厂对被告赵兴龙提交的证据的质证意见为：
我与被告李忠写的房屋买卖协议，实际上是我向他借200000元，他逼我写的这个协议，协议上刘玉苹的签字是我签的。被告李忠实际给了我170000元，后来还了被告李忠5000元。准建证的存根是我在乡里复印后交给的被告李忠，天津市静海县发舜五金制品厂的申请一份及诉争房产车间平面图一份不知道。被告李忠和被告赵兴龙的协议不知道。
被告李忠未出庭质证。
被告刘玉屏、被告钟玉厂、被告李忠未向本院提交证据。
综合原、被告的陈述、举证、质证，本院确认如下事实：被告刘玉屏与钟振树系夫妻关系，生有一子钟玉厂（本案被告），钟振树在2000年购买了原东滩头乡钰鑫福利制钉厂北排面积为683.1平米的车间，并于2000年8月9日取得了东滩头乡人民政府颁发的准建证，后翻建成厂房，其中有正房5间，倒房5间，厢房2间。在2010年11月16日，钟振树与被告赵兴龙签订租赁协议书，将厂房租给被告赵兴龙，租金每年15000元，租期从2010年10月22日至2015年10月22日止。在2014年1月钟振树病故。2014年9月25日，被告李忠与被告钟玉厂签订房屋买卖协议，被告钟玉厂以200000元的价格将上述厂房卖给被告李忠。2014年10月16日，原告钟玉柏与被告刘玉屏、被告钟玉厂签订了买卖房屋协议，被告刘玉屏、被告钟玉厂以355000元的价格将上述厂房卖给了原告钟玉柏。2014年11月26日，被告李忠与被告赵兴龙签订了房屋买卖协议，被告李忠将上述厂房又以200000元的价格卖给被告赵兴龙。现被告赵兴龙仍占有、使用上述厂房。
本院认为，本案诉争房产系钟振树与被告刘玉屏之夫妻共同财产，在2014年1月钟振树病故后，该房产在被告刘玉屏和被告钟玉厂依法析产继承后属于其母子共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，在2014年9月25日，被告钟玉厂与被告李忠签订了房屋买卖协议，将其与被告刘玉屏共有之房产卖与被告李忠，且被告钟玉厂在协议中代被告刘玉屏签字的行为在事后亦未得到被告刘玉屏的追认，被告钟玉厂处分其与被告刘玉屏共有房产之行为未经被告刘玉屏追认，属擅自处分，亦侵害了被告刘玉屏的合法权益；而被告李忠未到庭参加诉讼，放弃了其在诉讼中所享有的诉讼权利，且其亦未向本院提交证据来证实其取得该诉争房产为善意取得，综上，被告钟玉厂与被告李忠签订的房屋买卖协议无效，从而致使被告李忠与被告赵兴龙在2014年11月26日所签订的房屋买卖协议自始无效，因为我国民法所保障的是公民合法的民事权益，公民在进行民事活动时应遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益，被告李忠无权处分本案诉争房产；被告刘玉屏及被告钟玉厂作为本案诉争房产的共同共有人与原告在2014年10月16日所签订的买卖房屋协议，是双方在自愿、公平、等价有偿的基础上所达成的合意，系双方真实意思表示，亦不与相关法律相悖，该协议具有买卖合同的法律特征，合法有效，故原告之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认被告刘玉屏、被告钟玉厂在2014年10月16日与原告钟玉柏签订的买卖房屋协议合法有效。
案件受理费40元，由被告刘玉屏、被告钟玉厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张明涛
二〇一五年七月二十八日
书记员 魏志辉