江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第002220号
上诉人（原审被告）史琳。
委托代理人徐立新，江苏江扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程金华。
委托代理人王波，江苏立科律师事务所律师。
原审被告邹国平。
上诉人史琳因与被上诉人程金华、原审被告邹国平房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第0487号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审查明：
2014年9月3日，程金华（甲方）、邹国平（乙方）签订定金协议一份，约定“……1、公共安全合格证自行办理（乙方）；2、暂收定金五万元，余款2014年9月6日前付清”
2014年9月7日，程金华与邹国平签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方（程金华）将位于扬州市念泗路综合楼的二至三楼出租给乙方（邹国平）使用，乙方充分了解房屋现状及租赁使用状况；2、租赁期自2014年12月1日至2022年11月30日；3、该房屋租金为每年肆拾贰万元整，每两年在上一年房租的基础上增长3%，保证金伍万元整，补偿费叁万元整。合同签订日即付保证金贰万伍仟元，第一年的房屋租金贰拾壹万元整，合计人民币贰拾叁万伍仟元整。2014年12月1日前乙方必须一次性付第一年的房租余款贰拾壹万元，补偿金叁万元和保证金余款贰万伍仟元整；4、甲方负有及时交付租赁房屋的义务，在租赁期内，甲方应保证出租房屋使用安全；甲方不得无故影响乙方的生产、经营；5、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用及租金的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；租赁期满或合同解除后，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。同日，史琳以担保人身份在该合同上签字。
程金华交付涉案房屋后，邹国平对房屋进行装修并用于经营“扬州菲特力斯健身俱乐部”。涉案承租房屋内仅有两条消防通道（步行楼梯），其中一条通往程金华经营酒店的厨房，另一条在二楼处被截断，下面搭建建筑物。2015年3月16日，念四桥派出所出具责令改正通知书一份：扬州菲特力斯健身俱乐部，根据《中华人民共和国消防法》第五十二条的规定，我所于2015年3月16日对你单位进行消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列消防安全违法行为，现责令改正：……3、占用、堵塞……6、灭火器……12、未对建筑消防设施定期进行维修保养；13、未到消防部门备案，私自投入使用。
现程金华以邹国平未能按约支付第一年尚欠租金、补偿金、保证金为由诉至法院，请求法院判令：1、邹国平支付房租、补偿金、保证金等共计26.5万元及滞纳金7万元（按日租金标准两倍计算至2014年12月30日，逾期顺延）；2、史琳对以上债务承担连带责任。诉讼中，程金华将第一项诉讼请求变更为：邹国平支付房租、补偿金、保证金等共计26.5万元及滞纳金7万元（按日租金标准两倍计算至2014年12月30日，逾期不再主张）；
另查明，涉案承租房屋2楼、3楼北侧部位均存在漏雨问题。2015年6月30日，菲特力斯健身俱乐部向程金华出具通知一份：您所出租的房屋（念四路11号二三楼）存在严重的墙面及屋顶漏水情况，曾就此事多次要求你维修，你都一直拒绝，现情况愈发恶化，已严重影响使用，并对其他财物造成损失，营业造成影响。特再次书面通知你，限你于三日内立即履行修缮义务，确保不再出现类似情况。程金华接到该通知后，对漏雨问题未采取维修措施。
又查明，涉案承租房屋尚未办理产权证书，其建设单位为扬州市双桥乡双桥村民委员会。扬州市双桥乡人民政府于2010年7月1日出具证明：兹有念泗路综合楼产权属双桥乡双桥村张庄组，为非居住用房，房产证正在办理之中。该小组负责人李开富陈述系因规划图上还有一半房屋因拆迁问题未谈妥无法建设致产权证未能领取，其同意程金华对房屋进行出租或转租。
邹国平尚未支付程金华第一年剩余房租21万元、补偿金3万元、保证金1.5万元，合计26.5万元。
本案的争议焦点为：邹国平能否以涉案房屋存在消防安全隐患及漏雨、油烟、店招等问题为由拒付房租。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，程金华与两被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。
房屋租赁关系本质上是房屋的占有、使用、收益与租金的交换关系，二者彼此构成了对价。因此，只要邹国平还在占有、使用租赁房屋并从中获益，即应支付其对价即租金。至于涉案房屋存在的消防、漏雨、未开发票等问题，除非影响了邹国平对房屋的占有、使用、收益，才可以据此拒付其对价即租金。也就是，租赁房屋存在的某一方面的瑕疵，若非影响了使用，则不能成为拒付租金的事由，在此情形下，“瑕疵”与请求支付租金之间，并不构成对抗关系。另外，根据合同法的规定，除当事人另有约定外，出租人负有租赁物的维修义务，出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，在出租人不履行维修义务而由承租人进行维修时，承租人并不当然享有拒付租金的权利，承租人可自行维修后与出租人结算相关费用。本案中，虽然租赁物本身存在消防通道、漏雨等瑕疵，但“扬州菲特力斯健身俱乐部”一直处于正常经营之中，邹国平亦未提供证据证明租赁物上述问题影响其使用租赁物。至于邹国平辩称的程金华拒绝开具已付房租发票的问题，邹国平可向相关部门请求处理。
综上，邹国平签订租赁合同的目的并没有落空，应当支付欠付的租金和使用费。邹国平欠付租金、补偿金、保证金共计265000元，应继续支付。此外，邹国平还应赔偿因其迟延支付租金而给程金华造成的损失。依据合同法的精神，违约方承担的违约金可以适当高于、但不能过分高于守约方的损失。本案中，合同约定的违约金计算标准为应缴租金总额的1%及程金华自行调整的日租金两倍标准均明显过高，程金华亦未提供证据证明其损失，原审法院依法予以调整，酌定按同期银行贷款利率的200%计算。
当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，当事人未就邹国平承担的保证责任进行约定，史琳应就邹国平应支付的租金、补偿金、保证金265000元及违约金承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、邹国平自本判决生效之日起十日内支付程金华租金、补偿金、保证金共计265000元及违约金（自2014年12月2日起至2014年12月31日，以265000元为基数，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的2倍计算）；二、史琳就上述债务承担连带责任；三、驳回程金华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6326元，由邹国平、史琳共同负担5275元，程金华负担1051元。
宣判后，史琳不服原审判决，向本院提起上诉称：程金华交付的房屋与原样严重不符，且存在着严重的消防问题，已经被公安部门责令整改，存在着随时被勒令关门的可能，且房屋存在大面积、多方位漏水的情形，上述情况已经对我方占有、使用讼争房屋造成影响，我方偷偷进行经营，是为了减少损失。因此，只有当程金华履行了相应义务后，我方才应支付租金等费用。其请求二审撤销原判，依法改判驳回程金华的诉讼请求。
其在二审提供了由扬州市公安消防支队邗江区大队出具的责令限期改正通知书，载明菲特力斯健身俱乐部存在着两处消防通道被封闭、堵塞等问题，被责令于2015年12月9日前整改完毕。
程金华质证认为：真实性没有异议，证明至少在2015年12月2日前，菲特力斯健身俱乐部还处于经营状态。两处消防通道被封闭、堵塞是邹国平和史琳造成的，其中一处消防通道通往一楼厨房，邹国平和史琳将门关闭致使通道被封闭，另一处通道被截断，是房屋交接时即已存在且邹国平明知。
被上诉人程金华答辩称：1、租赁物交接后，我方从未改变房屋的现状，当时其中一条消防通道已经被截断，是因为时间长了严重锈蚀，邹国平对该现状是明知，因此租赁合同约定房屋的交付以现状为准，定金协议还约定公共安全合格证消防由邹国平自行办理。2、根据整改通知书，占用堵塞消防通道、灭火器、未对建筑消防设施定期进行维修保养、未到消防部门备案私自使用等违法行为都是邹国平自己造成的，同时房屋一直处于使用状态，未影响邹国平对租赁物的实际使用。3、即使存在消防问题，按照房屋租赁合同的约定，租金等费用支付的时间应为2014年12月1日，而邹国平提供整改通知书以及就漏水问题的函件时间均在此之后，不能作为邹国平拒绝支付租金的抗辩。且漏水主要发生在空调部位，有可能是邹国平装修时导致。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提供新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。
二审的争议焦点为：邹国平能否以承租房屋存在消防安全隐患及漏雨问题为由拒付租金、补偿金以及保证金？
本院认为：邹国平应向程金华支付尚欠租金、补偿金以及保证金。理由如下：
1、2014年9月7日，程金华与邹国平签订的《房屋租赁合同》约定，邹国平应于2014年12月1日前一次性付清第一年的房租余款21万元、补偿金3万元和保证金余款2.5万元。因尚欠房租、补偿金和保证金的支付期限早已届满，邹国平应按约履行付款义务。
2、关于邹国平以房屋存在消防安全隐患为由主张先履行抗辩权的上诉理由，本院认为，合同中并没有关于消防通道、器材的约定，仅约定以现状交接，且邹国平自行办理公共安全合格证，现邹国平主张消防安全隐患发生于承租期间，且系程金华造成，因承租期间讼争房屋由邹国平实际控制，邹国平应负有举证责任，又因其提供的证据不足以证实其主张，其不能以此为由拒付相应款项。
3、关于邹国平以房屋漏雨为由主张先履行抗辩权的上诉理由，因其于2015年6月30日才发出要求维修的通知，而健身俱乐部一直处于经营状态，即使漏雨确为事实，维修义务与租金给付义务并不构成对待给付义务，且租金、补偿金和保证金给付义务的履行期限在邹国平主张的漏雨事实发生之前早已届满，因此，邹国平不能以此为由主张先履行抗辩权。
综上，上诉人史琳的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6326元，由上诉人史琳负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 朱思佳