呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0102民初4062号原告：内蒙古安硕物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区南二环路锦绣世纪城A2号楼1单元804号。法定代表人：刘兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡瑞军，内蒙古信真律师事务所律师。被告：王锦江，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：塔娜，丁秀娟，内蒙古东日律师事务所律师。原告内蒙古安硕物业服务有限公司（以下简称安硕物业）与被告王锦江物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告安硕物业委托诉讼代理人胡瑞军、被告王锦江及委托诉讼代理人塔娜、丁秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安硕物业向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付的物业费18906.72元(168.81×56×2)，垃圾转运费280元（60×56/12），并依银行同期贷款利率6%支付自2012年11月1日至2017年6月30日的利息5372.28元（19186.72×6%×56/12）,共计24200.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系呼和浩特市xx小区业主，房号为5025，面积为168.81平方米。前期的物业公司是呼和浩特市邻里物业服务有限责任公司，受内蒙古中城飞祥房地产开发有限公司委托，原告在2016年9月1日与前期物业公司交接，成为维多利迎宾华庭小区的物业服务公司，继续履行前期物业公司剩余物业服务合同。前期物业服务合同对全体业主均有约束力，根据合同的相关规定，前物业服务公司与原告一直积极履行相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告的xx号房自2012年11月1日起至2016年12月31日止，一直拖欠物业管理费，欠缴物业费为18906.72元，垃圾转运费280元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告均未予理睬。被告王锦江辩称，1、邻里物业与中城飞祥房地产公司、原告与中城飞祥房地产公司签订的合同无效，邻里物业与原告没有服务资质，原告没有资格向被告收取物业费；2、原告没有完全履行物业服务义务；3、邻里物业将小区物业管理剩余期限交接给原告违反法律规定；4、小区有一个大的铁皮棚子，噪音给我们生活带来的影响；5、原告限制充水电卡；6、我家被盗，监控视频也用不了，导致案件无法侦破；7、我妻子急救，物业不让120车进小区，对我妻子的治疗产生不利影响；8、原告提供的安保未达到要求，小区经常有不法人员进入等等。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：1、原告提供前期物业管理委托合同二份、授权委托书、小区物业管理交接事宜协议，证明2012年1月1日该小区建设单位中城飞祥房地产公司与呼和浩特市邻里物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，管理期限为6年，自2012年1月1日至2018年1月1日，物业服务费为住宅2元/月/平方米。2016年8月10日，该小区建设单位中城飞祥房地产公司与原告签订《前期物业管理委托合同》管理期限自2016年9月1日至2018年1月1日，物业服务费标准不变。2016年8月15日原告与邻里物业公司签订《小区物业管理交接事宜协议》，接管时间为2016年9月1日。2016年9月1日前业主还欠部分物业费用的，该物业费用由原告无偿代收，邻里物业公司为原告出具了全权授权委托书，授权原告以自己的名义收取欠缴物业费。本院对上述证据予以采信；2、原告提供小区拍摄照片，证明原告按约定履行了物业管理服务，但被告尚未缴纳物业费。本院对原告提供的部分照片予以采信；3、被告提供原告、邻里物业公司以及小区建设单位中城飞翔房地产公司企业信用信息公示报告，证明小区建设单位与原告及邻里公司签订的物业合同无效，原告没有权利向被告收取物业费，本院对上述证据的真实性予以采信，对被告拟证明的问题不予采信；4、被告提供小区环境照片、视频资料，证明原告未实际履行合同约定的物业服务义务，本院对上述证据予以采信；5、被告提供维多利迎宾华庭小区业主同意降低物业收费标准、更换物业公司、改选业主委员会登记表，证明原告未按照约定履行义务，上述证据不能证明原告未按照约定履行物业管理服务的义务，本院对上述证据拟证明的问题不予采信；6、被告提供联席会议录像、《新闻天天看》节目中有关该小区报道的影像资料及证明，证明原告与业主间矛盾激烈，本院对该组证据的真实性予以采信，对被告拟证明的问题部分采信。本院认为，2012年1月1日xx小区建设单位内蒙古中城飞祥房地产公司与呼和浩特市邻里物业服务有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》,双方约定物业管理服务期限为6年，自2012年1月1日起至2018年1月1日止，如合同期未满，呼和浩特市邻里物业服务有限责任公司无法继续履行合同，内蒙古中城飞祥房地产公司有权另行委托其它物业公司，继续履行前期物业服务合同。2016年8月10日内蒙古中城飞祥房地产公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，物业服务合同约定期限为2016年9月1日至2018年1月1日。2016年8月15日原告与呼和浩特市邻里物业服务有限责任公司签订《小区物业管理交接事宜协议》和《授权委托书》，由原告从2016年9月1日起对维多利迎宾华庭小区提供物业服务，并代收2016年9月1日前小区业主欠缴的物业费。二份《前期物业管理委托合同》、《小区物业管理交接事宜协议》及《授权委托书》符合法律规定，对合同双方都具有约束力。根据《物业管理条例》第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容，故上述合同对被告亦具有约束力。原、被告均应依合同的约定履行提供服务和交纳费用的义务。原告提供营业执照，经营范围包括物业服务。《前期物业管理委托合同》中约定原告为被告所在小区提供物业服务，服务内容包括共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理,共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生以及维持物业区域内车辆行驶秩序、对车辆停放进行管理等等，被告应当按该协议缴纳物业服务费用。原告称其已提供物业服务，故要求被告缴纳物业服务费。承办人在办理本案过程中到维多利迎宾华庭小区查看小区环境，结合被告提供的相关证据，维多利迎宾华庭小区存在安保服务不到位，小区大门岗亭经常无人值班，非本小区人员出入自由，小区四楼空中花园缺乏起码的维修养护，部分消防通道无水，小区摄像头毁损未及时修理，自行车、电动车随意摆放等问题，上述存在的问题与物业服务合同中的约定相悖，故对于原告请求被告缴纳物业服务费的主张，应酌情由被告按照50%的比例缴纳。原告要求被告交纳自2012年11月1日至2016年12月31日欠缴的物业费，被告称2012年11月1日房屋并未交付其使用，被告在庭后提交《商品房买卖合同》及房款收据。原告称该合同第八条约定出卖人应当在2012年10月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，故被告在签订合同前房屋已实际交付其使用。《商品房买卖合同》签订日期为2013年3月20日，原告未提供被告在2013年3月20日前办理房屋交付的证据，本院对其请求不予支持。被告称其于2013年12月25日交付房款1077321元后才获得办理房屋交付的资格。《商品房买卖合同》签订日期为2013年3月20日，该合同第六条第2项约定，买受人于2013年3月20日前已付清房款1077321元整，故被告物业费计算日期从2013年3月20日计算至2016年12月31日。原告要求被告缴纳利息5372.28元，原告未提供证据佐证其利息请求且被告主观不是恶意拖欠物业费用，故本院对利息不予支持。关于被告抗辩不属于物业服务范围的事由，应当另案进行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王锦江按照50%的比例支付原告内蒙古安硕物业服务有限责任公司维多利xx小区xx号房从2013年3月20日至2016年12月31日物业服务费，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由被告王锦江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 赵 婧二〇一七年九月二日书记员 毛卉彤附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。第二十六条前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。