北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第08874号
原告中房集团北京物业公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里八号楼。
注册号：110000005001272。
法定代表人何重平，总经理。
委托代理人张生，北京市中实律师事务所律师。
被告中国电子器件工业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲65号。
注册号：110000011075318。
法定代表人杨学林，董事长。
委托代理人刘×，女。
委托代理人翟文明，北京大成律师事务所律师。
被告林×，男。
委托代理人贺×，女。
原告中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）与被告中国电子器件工业有限公司（以下简称中电器件公司）、林×物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理，原告中房公司之委托代理人张生与被告中电器件公司之委托代理人翟文明、刘×，被告林×之委托代理人贺×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中房公司诉称，我公司系海淀区翠微小区的物业服务企业，对翠微小区进行物业管理服务。位于海淀区翠微小区×号住宅楼内有45套房屋产权人为中电器件公司，建筑面积3401.5平方米。后随国家住房制度改革，林×购买了翠微小区南里×1403号房屋（以下简称1403号房屋），建筑面积82平方米。双方于1996年2月26日签订房屋买卖契约，且房屋已过户。中电器件公司自2006年1月起拖欠物业管理费至今未缴，截止2012年12月31日累计欠费296382.24元。其欠费的理由是房屋已出售给个人，应由产权人支付物业管理费。我公司曾向原产权单位主张权利，但未果。由于就物业费负担问题中电器件公司与林×在买卖合同中并没有约定，现该套住宅自2006年4月16日至2012年12月31日已拖欠物业管理费11881.8元。为维护我公司合法权益，现起诉请求法院判令中电器件公司、林×支付自2006年4月16日至2012年12月31日期间的物业费11881.8元，并承担本案诉讼费。
被告中电器件公司辩称，我公司和中房公司之间的物业纠纷已经法院审理终结，双方的物业合同已经解除。依据规定缴纳物业费主体是物业使用人或者业主，我公司不应该缴纳物业费。中房公司起诉我公司违反了一事不再理的原则，故不同意中房公司的诉讼请求。
被告林×辩称，原告主张的每月每平方米1.8元的标准没有事实依据，北京市第一中级人民法院的民事判决书中确定的收费标准为每月每平米1.44元，中房公司抬高了收费标准，且没有明确费用的构成。我与其他的小区业主均没有与中房公司达成物业服务意向，没有签过任何协议，也没有享受到物业服务。1403号房屋的大产权主体是中电器件公司，因此物业费应该由中房公司或者中电器件公司承担。
经审理查明，林×系1403号房屋的业主。1996年2月26日，林×与中电器件公司签订《房屋买卖契约》，中电器件公司将1403号房屋出售给林×，该房屋建筑面积为82平方米。该契约第四条第4项约定，售后该楼的供暖、高压水泵、电梯、燃气等设施的运行、维修、更新费用的负担，按届时有关规定执行。
中房公司系翠微南里×号楼的物业服务单位，中电器件公司依据其与中房公司签订的房屋委托代管协议及物业管理合同缴纳了包含1403号房屋在内的翠微小区南里×号楼45套房屋2006年1月前的物业费。2005年，中房公司曾向本院提起诉讼，要求中电器件公司支付供暖费、物业费及违约金。在北京市第一中级人民法院二审审理中，经法院主持调解，中电器件公司与中房公司协议于2006年4月13日解除了1990年10月1日签订的《房屋委托代管协议》及1997年9月23日签订的《物业管理合同》。后双方未就物业管理签订协议，中房公司亦未与1403号房屋业主林×签有物业服务合同。
2011年，中房公司将中电器件公司诉至本院，要求中电器件公司支付2006年1月至2010年12月31日的包含1403号房屋在内的45套自有住宅的物业费。本院于2011年6月10日作出（2011）海民初字第1×9号民事判决书，驳回了中房公司的诉讼请求。后中房公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理查明：“在中电器件公司与中房物业公司于1997年9月23日签订的物业管理合同中，双方约定的物业管理范围为海淀区翠微小区×号楼45套房屋，总建筑面积3038.39平方米。中房物业公司主张的物业收费标准所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）已于2006年1月1日废止。后经双方协商，中电器件公司按每月每平方米1.44元的标准，为其本单位职工交纳了2006年至2010年的物业费共计51638.31元。”北京市第一中级人民法院认为：“中房物业公司与中电器件公司于1997年9月23日签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故在合同的有效履行期限内，双方当事人均应按约定履行各自义务。上述物业管理合同于2006年4月13日经双方协商解除，合同解除后，双方权利义务关系终止。但是，自2006年1月1日至2006年4月13日物业管理合同解除前，中电器件公司仍应依据物业管理合同履行缴费义务。中房物业公司要求中电器件公司支付上述期间内的物业费，具有合法依据，应予支持。鉴于中房物业公司主张所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）已于2006年1月1日废止，而中电器件公司缴纳其本单位职工物业费时所采用的标准系双方共同协商的结果，故在中房物业公司未能提供物业收费标准的合同和法律依据的情况下，本院以双方协商且已实际履行的每月每平方米1.44元为准，乘以中房物业公司要求中电器件公司支付2006年欠缴物业费所对应的总建筑面积2142.09平方米，确定中电器件公司在2006年1月1日至2006年4月13日所应支付的物业费总额为10580.21元。”关于物业管理合同解除后，物业费的缴费主体的问题，北京市第一中级人民法院经审理认为：“首先，根据中华人民共和国国务院2007年修订的《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。即物业费的缴纳主体应为业主或物业使用人。北京市建设委员会京建物（2006）30号通知，一方面并未将购房人即业主排除在物业服务费用的缴费主体之外，另一方面根据上位法优于下位法的法律适用原则，亦应以《物业管理条例》作为本案中确定缴纳物业费主体的法律依据。其次，民事活动中，应遵循权利与义务相一致的原则，由享有利益一方承担相应义务。本案中，中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房物业公司提供的物业服务，故亦不应由中电器件公司继续承担缴纳物业费的义务。”2011年9月19日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第1×5号民事判决书，判决中电器件公司给付中房公司物业费10580.21元，驳回中房公司其他诉讼请求。
审理中，中房公司提交了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物（2006）30号）文件及物业费收费明细，证明其收费标准及林×所欠物业费数额。中电器件公司表示物业费收费明细系其单方出具，不清楚其收费标准，对北京市相关文件的真实性予以认可，但提出与本案无关。林×对收费明细不予认可，对北京市相关政策予以认可，但表示双方未就物业费另行约定。庭审后，中房公司向本院提交书面说明，愿意以让利方式在物业服务费每月1.8元／平方米的基础上，按80%的比例收取林×在本诉期间的物业服务费。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖契约》、（2011）海民初字第1×9号民事判决书、（2011）一中民终字第1×5号民事判决书、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》、物业费收费明细等证据材料在案佐证。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。林×与中电器件公司签订《房屋买卖契约》后，取得了1403号房屋的所有权。虽然中房公司与林×并未签有物业服务协议，但中房公司作为北京市海淀区翠微×号楼的物业服务方，履行了提供物业服务的义务，林×作为1403号房屋的业主，接受中房公司提供的物业服务，中房公司与林×之间形成了事实上的物业服务合同关系，林×理应向中房公司交纳取得房屋所有权之后的物业服务费用。中房公司主张按每月每平方米1.8元标准收取物业费，符合规定，并无不当。庭审后，中房公司表示自愿以让利方式在物业服务费每月1.8元／平方米的基础上，按80%的比例收取本诉期间的物业服务费，属中房公司自行处分权利范围，未侵害业主的合法权益，本院不持异议。中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房公司提供的物业服务，故其不应继续承担交纳物业费的义务。中房公司起诉主张中电器件公司与业主共同承担支付相关物业费的请求，于法无据，本院不予支持。林×提出其名下产权房屋的物业管理费应由中电器件公司支付之抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。林×提出其未得到中房公司提供的物业服务之抗辩理由，未提交相应证据，本院不予采信。但中房公司应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，提高自身物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
林×于本判决生效后七日内给付中房集团北京物业公司二○○六年四月十六日至二○一二年十二月三十一日的物业费共计九千五百零五元四角四分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十五元（原告已预交），由中房集团北京物业公司负担三十元，已交纳；由林×负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一四年四月十七日
书 记 员 常远