成都市双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第5981号
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：四川省成都市双流区牧马山开发区西南日月城办公楼*楼。
法定代表人於金刚，董事长。
委托代理人张东芳，女，1985年11月5日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托代理人周航宇，女，1989年10月19日出生，汉族，住四川省荣县。
被告何宛谦，女，1983年11月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
被告严克廷，男，1966年7月12日出生，汉族，住浙江省淳安县。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司与被告何宛嫌、严克廷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周航宇，被告何宛谦到庭参加诉讼，被告严克廷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都华新瑞泰物业管理有限公司诉称，原告接受成都华新国际实业有限公司（以下简称“华新公司”）的要求进行前期物业管理。《前期物业服务合同》约定锦绣尚郡小区物业服务费按建筑面积每平方米每月3.8元计算。被告房业主，该房屋建筑面积283.85平方米，自2014年1月1日起至2015年6月30日止，被告共计拖欠物业服务费19415.34元，截止2015年6月28日止的违约金2476.54元。原告多次电话及短信催收，被告未支付上述费用。故原告诉请判令被告支付拖欠物业服务费19415.34元，并支付违约金2476.54元。
被告何宛谦辩称，因涉案房屋未达到商品房买卖合同约定的交付条件，房屋并未交付，被告不应支付物业服务费，而且房屋存在问题至今未整改，对此原告作为物管公司也未积极与开发商沟通、协商解决问题，没有尽到物业服务义务。原告主张的违约金过高，请求调减。
经审理查明，2012年3月，华新公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对华新.锦绣尚郡二期－2分区物业提供前期物业管理服务；业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，别墅物业服务费为3.8元/月.平方米；业主应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费按半年交纳，房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；本合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2013年6月28日，华新公司（出卖人）与被告何宛谦、严克廷（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，买卖合同第三条约定买受人购买的商品房，建筑面积283.85平方米。第十条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；交付时应符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件、出卖人提供《住宅工程质量保证书》和《住宅使用说明书》。第二十二条约定出卖人依法选聘的物业管理企业为成都华新瑞泰物业管理有限公司即原告；物业服务费价格为3.8元/月.平方米（建筑面积）。《补充协议》约定：在交付该商品房时，买受人应按照买卖合同约定的期限或出卖人书面通知（含信函、报纸广告形式）中确定的交房期限（以较早者为准）接受该商品房，如买受人未在前述期限内接收该商品房，视为出卖人已经在前述期限之前交付了该商品房，该商品房的风险责任转移至买受人，房屋的保修期开始计算，应缴纳的物业服务费、水电气费等由买受人承担；买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则视为出卖人已在买卖合同约定的交房期限内完成该商品房的交付；对房屋交付过程中买受人发现的其他问题，需双方书面确认，并由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在双方约定的期限内负责修复，但买受人不得以此为由拒绝接收房屋。
2013年10月25日，华新公司在成都商报刊登了华新.锦绣上郡2A期的房屋交付公告，载明房屋交付时间为2013年10月28日起。被告所购房属公告的交房范围。被告自2014的1月1日起未履行支付物业管理费义务，截至2015年6月30日止的物业服务费为283.85平方米×3.8元/月.平方米×18个月＝19415.34元。
另查明，2014年10月20日，被告何宛谦在《锦绣尚郡2A期验房记录表》上“业主签名”一栏签字，同时该记录表“业主验收意见”栏载明：“1、一、二楼书房门需整改，有木头外露；2、二、三楼主卧雨水管处外墙涂料脱落；3、负一楼新风主机风管脱落。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同备案表》、《锦绣尚郡2A期验房记录表》、房屋交付公告及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，被告与华新公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，以及原告与华新公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告已按《前期物业管理服务合同》的约定提供了物业服务，被告理应按该服务合同的约定，从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起向原告交纳物业服务费。《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日为2013年12月31日前，故被告应从2014年1月1日起向原告交纳物业服务费。原告诉请被告支付2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费19415.34元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告认为房屋未达到买卖合同约定的交付条件，房屋没有交付,以及在验房时发现一、二楼书房门有木头外露，二、三楼主卧雨水管处外墙涂料脱落，负一楼新风主机风管脱落等问题的抗辩主张，因与本案并非同一法律关系，被告可另案主张权利，被告并不能以此为由拒绝支付物业管理费。因被告未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按《前期物业服务合同》约定的每日万分之五计算违约金，被告认为该违约金过高。综合本案被告的过错程度以及被告违约给原告造成的实际损失一般情况下为资金利息损失等因素，本院认为违约金参照中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何宛谦、严克廷于判决生效之日起十日内向原告成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费19415.34元。
二、被告何宛谦、严克廷于判决生效之日起十日内向原告成都华新瑞泰物业管理有限公司支付违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中：从2014年1月1日起以6471.78元为基数计算至2014年6月30日止，从2014年7月1起以12943.56元为基数计算至2014年12月31日止，从2015年1月1日起以19415.34元为基数计算至款项付清之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费348元，由被告何宛谦、严克廷共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李小涛
人民陪审员 蒲迎春
人民陪审员 熊成玉
二〇一六年六月二十日
书 记 员 张颖晗