湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第677号
上诉人（原审被告）津市市金华房地产开发有限责任公司，住所地常德市津市市三洲驿办事处桥北社区车胤大道（建设局南栋四楼）。
法定代表人万炳玉，该公司总经理。
委托代理人肖智勇，湖南正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张茜，银行职员。
委托代理人马仁斌，湖南星星律师事务所律师。
委托代理人曾宪辉，湖南星星律师事务所律师。
上诉人津市市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）因与被上诉人张茜商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2015）津民二初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金华公司的委托代理人肖智勇，被上诉人张茜及其委托代理人马仁斌、曾宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月6日，张茜与金华公司签订了合同编号为13120014号的《津市市商品房买卖合同（适用预销售合同）》及其附件一、二、三、四、六、七补充协议。该合同约定的与本案争议有关的主要内容如下：
合同当事人：甲方为金华公司，乙方为张茜。第三条约定：乙方购买的商品房为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《湖南省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为售许证津房预售证第08；核发机关为津市市房地产管理局。第四条约定：乙方所购商品房为津市市九澧大道金海岸二期16#204房，建筑面积共133.48平方米，其中，套内建筑面积122.28平方米，共有分摊面积11.2平方米。第七条约定：按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米3361.4元，总金额为448680元。第八条约定：甲方同意乙方以按揭贷款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付，具体金额为全部房价款的65%，即298680元。余款150000元应于2013年12月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定：交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许�用文件；满足供水、供气、供电、通讯及有线电视等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通讯、有线电视的证明文件。第十三条约定：甲方应当在2014年12月18日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。该商品房项目工程竣工后验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。第十四条约定：延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议执行。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：1、规划部门出具的《建设工程规划验收许可证》；2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3、公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4、供水、供气、供电、通讯、有线电视的开通证明材料；5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6、《住宅质量保证书》；7、《住宅使用说明书》；8、《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；8项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十四条约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并�验收合格的，该商品房不符合交付标准，直至达到合同约定交付标准为止。附件一为房屋平面图；附件二为城乡规划主管部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计方案总平面图的缩略图；附件三为甲方针对该商品房所作具体的说明；附件四为售楼计划书；附件五为前期物业服务合同；附件六为装饰、设备标准；附件七为双方签订的商品房买卖合同的补充协议，该补充协议约定：第三条，关于房屋交付的特别约定（一）推迟交付，如遇下列特殊原因出双方同意解除预售合同或变更预售合同外，甲方可据实予以推迟交付房屋，并不承担逾期交房责任：1、受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响的（届时甲方应提供相关部门文件或证明）；2、乙方未付清预售合同约定之应付款项；3、若乙方未付清预售合同约定之应付款（含面积补差款）、贷款银行按揭（月供）款、按揭贷款未到达甲方账户等，甲方有权拒绝交房，至上述情形消失为止，其后果由乙方自行承担。（二）交付程序，甲方于商品房达到预售合同约定的交付使用条件后，按乙方在预售合同所留的通讯联系方式通知乙方办理房屋交付手续。如因乙方原因未在上述通知的时间内于【金海岸·东】现场办理房屋交付手续，上述通知确定的最后交房日视为甲方交付日。（三）交付说明，1、交付的房屋为毛坯房。第十条，买卖双方均同意以《津市市商品房预售合同》及其附件和本《补充协议》所约定之条款为界定双方权利、义务、责任之最终有效依据，其他任何由甲方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等均不对双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。
该合同�订当日，张茜向金华公司支付购房款298680元。2014年1月23日，张茜向金华公司支付剩余购房款150000元。金华公司在合同约定的2014年12月18日交房期限届满时未履行该合同约定的向张茜交房的义务。2015年5月1日，金华公司向张茜发出《交房通知函》。《交房通知函》载明：16#-204张茜业主：您购买的金海岸·东小区的房屋，于2015年5月1日至2015年6月1日起可以全部分批办理入住交房手续（贷款未到账的不能交房）。本函为正式交房通知，买受人收到通知请及时到现场验收收房，超期后视同正式交房，由于买受人的原因未能按期收房，金华公司不承担违约交房责任！2015年5月1日，当张茜去接收该房屋时，金华公司仅交给张茜该房屋房门钥匙。至2015年10月22日，本案所涉房屋所在的工程尚未取得建设工程竣工验收合格文件。本案诉讼中，法院依张茜申请委托由双方选定的湖南公�房地产评估经纪有限公司于2015年10月13日所作的评估报告载明：最后确定估价对象（即本案所涉房屋）从2014年12月19日起至2015年9月29日止的租赁价值为人民币11409元。依此，房地产评估机构评定的本案所涉房屋最近时期的租赁价值（即类似房屋的租金）约为月租金1218元。
原审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、金华公司于2015年5月1日仅交付房门钥匙是否应当认定为其已经按照合同约定和有关规定向张茜交付房屋；2、金华公司未按照合同约定和有关规定向张茜交付房屋是否仍应当认定为金华公司逾期交房；3、张茜主张的逾期交房的损失与金华公司未按照合同约定和有关规定交付房屋是否存在因果关系；4、逾期交房的损失如何具体确定；5、金华公司主张的装修期是否应当从逾期交房期间扣除；6、本案租金标准的评估费应由谁承担。
关于焦点1，金华公司仅交付房门钥匙不应当认定为金华公司已经按照合同约定和有关规定交付房屋。理由如下：1、双方签订的《津市市商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定，交房条件包括张茜所购买房屋项目工程竣工验收合格，有关行政部门出具认可或准许使用文件等，满足供水、供气、供电、通讯及有线电视等必要居住条件等；金华公司将张茜所购房屋交付张茜使用时，还应当向张茜出示《建设工程竣工验收报告》等文件原件并向其提供加盖金华公司公章的复印件等，但金华公司仅交付房门钥匙，显然不符合同约定；2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上�方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。”至2015年10月22日，张茜所购买房屋所在的工程尚未取得建设工程竣工验收合格文件。金华公司将未经验收的工程所在的房屋的房门钥匙交付购房人明显违反了该行政法规的禁止性规定。
关于焦点2，金华公司未按照合同约定和有关规定向张茜交付房屋仍应当认定为金华公司逾期交房。理由如下：金华公司于2015年5月1日仅交付房门钥匙，该交房不符合约定和有关规定，亦无证据证明该房屋已经具备合同约定和有关规定所规定的交付使用条件。若按照《交房通知函》，张茜不得不在2015年5月1日至6月1日之间接受金华公司交付的房门钥匙，逾期要被视同正式交房。物的基本价值在于能按照其正常功能使用。尚无证据证明该房屋已经具备合同约定和有关规定所规定的交付使用条件，购房人张茜不能使用该房屋更�能违法使用该房屋，此情形下该物不能使用与不交房门钥匙致该物不能使用无本质差异，且金华公司在该房屋所在工程尚未竣工验收合格时交付购房人房门钥匙有违法逃避违约责任之嫌，不能将仅交付未经竣工验收合格的工程所在的房屋的房门钥匙认定为交房。
关于焦点3，张茜主张的逾期交房的损失与金华公司未按照合同约定和有关规定向张茜交付房屋具有明显的因果关系。理由如下：金华公司未按照合同约定和有关规定向张茜交付房屋，且无证据证明该房屋已经具备交付使用的约定和法定条件及功能，导致张茜不能使用该房屋，张茜支付了较大额资金所该买的房屋不能按期交付使用给张茜造成了房屋不能按期使用的损失，张茜主张的逾期交房的损失符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定及其他有关规定，依该规定不必考虑张茜是否实际承租或出租类似房屋，该损失是一种按照规定推定的实际或可得利益的损失，只要逾期交房没有特别约定的情形下均可主张赔偿该损失。
关于焦点4，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方合同未约定逾期交房的损失如何计算，但可依照上述规定按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定金华公司应赔偿的损失数额。据此，从2014年12月19日起至2015年9月29日止逾期交付使用房屋的损�应认定为11409元。对于2015年9月30日以后的损失，参照评估机构评定的本案所涉房屋最近时期的租赁价值即月租金1218元酌定为该房屋今后一段时期的租金标准。
关于焦点5，金华公司主张的房屋装修期不应当从逾期交房期间扣除。理由如下：新房一般要经过装修才会居住使用，房屋装修的时间不能居住使用，但逾期交房与按期交房相比均存在房屋装修的时间，而不是交房逾期才有房屋装修的时间。交房逾期致房屋装修相应延迟、居住使用亦相应顺延。若房屋装修所需时间不变，交房逾期的时间即为房屋居住使用逾期的时间，交房逾期的时间与房屋不能居住使用的时间是一致的，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款也未规定要将房屋装修时间从交房逾期的时间中扣除。
关于焦点6，因本案中�茜与金华公司对相应的租金标准存在争议，且除了申请人民法院依法委托有资质的机构评定外不能提供其他证据证明双方各自主张的租金标准，该项评估为本案必要的评估。该项评估的意见依法应予采信，该项评估费用为本案必要的诉讼费用。故本案中因金华公司违约导致张茜在诉讼中支付的该项评估费用应由金华公司承担。
原审法院据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十六条、第一百三十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、津市市金华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内按照《津市市商品房买卖合同（适用预销售合同）》（合同编号：13120014）第十二条、第十五条和与之相关的约定全面履行义务完毕（包括使张茜购买的津市市九澧大道金海岸二期16#栋204房所在的工程经竣工验收合格等）；二、津市市金华房地产开发有限责任公司赔付张茜从2014年12月19日起至2015年9月29日止逾期交付使用房屋的损失11409元，并从2015年9月30日起至津市市金华房地产开发有限责任公司全面履行完本判决第一项所确定的义务之日止按照月租金标准1218元按月赔付张茜逾期交付使用房屋的损失，本判决生效前发生的应赔付的损失于本判决生效之日起十日内付清，此后每月应赔付的损失于当月最后一日前付清；三、驳回张茜的其他诉讼请求。案件受理费8201元，评估费2000元，共计10210元，由津市市金华房地产开发有限责任公司负担。
一审宣判后，金华公司不服，以原判认定事实有误，适用法律�误为由，向本院提起上诉。其上诉请求为：请求撤销原审判决，驳回张茜的诉讼请求。其所持理由：1、原审法院认定金华公司交房逾期的事实部分与真实情况有较大出入，2015年5月1日交付钥匙，张茜接受应视为实际交付房屋，相关证照没有交付完整，只能视为履行合同不全面，张茜只能就没有完结的合同约定主张权利，要求金华公司按约办理权证，而不应主张之后的房屋租金；2、原审法院按照超越委托事项的《房地产估价报告》的结论来计算租金有失公允，且张茜没有提交任何证据证明其经济损失的实际发生。
张茜答辩请求为：驳回上诉，维持原判。其所持理由：1、2015年5月1日交付钥匙不能视为实际交付房屋，不符合双方合同第十五条的约定，且房屋未经验收不得交付使用；2、租金价值与租金标准没有本质区别，原审判决采信估价报告是正确的；3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金华公司的上诉请求不能成立。
二审期间，金华公司与张茜均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本案争议的焦点在于：1、2015年5月1日金华公司向张茜交付房屋钥匙是否应当视为金华公司已按照合同约定交付了房屋；2、逾期交房的损失应当如何确定。
关于焦点1，经查，张茜与金华公司于2013年12月6日签订的《津市市商品房买卖合同》第十二条、第十五条明确约定了交房条件，包括张茜所购买房屋项目工程竣工验收合格，有关行政部门出具认可或准许使用文件等，满足供水、供气、供电、通讯及有线电视等必要居住条件等；金华公司将张茜所购房屋交付张茜使用时，还应当向张茜出示《建设工程竣工验收报告》等文件原件并向其�供加盖金华公司公章的复印件等，金华公司于2015年5月1日仅交付房门钥匙，而未能举证证明本案所涉房屋所在小区已经通路、通水、通电及张茜所购房屋符合居住条件，故金华公司仅交付房门钥匙的行为不符合合同约定。且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。”至2015年10月22日，张茜所购买房屋所在的工程尚未取得建设工程竣工验收合格文件，金华公司将未经验收的工程所在的房屋的房门钥匙交付购房人违反了该行政法规的禁止性规定。金华公司无证据证明该房屋已经具备合同约定和有关规定所规定的交付使用条件。故，2015年5�1日金华公司向张茜交付房屋钥匙不能视为金华公司已按照合同约定交付了房屋。
关于焦点2，金华公司逾期交房导致张茜不能按期使用本案所涉房屋，金华公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方合同未约定逾期交房的损失如何计算，但可依照上述规定以房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定金华公司应赔偿的损失数额。经湖南公信房地产评估经纪有限公司评估，从2014年12�19日起至2015年9月29日止本案所涉房屋的租赁价值为11409元。由此可以认定从2014年12月19日起至2015年9月29日止金华公司逾期交付房屋造成张茜的损失（即租金损失）为11409元。同时可以参照评估机构评估结论推算出该房屋最近时期的月租金标准约为1218元（11409元÷281天×30天）。对于2015年9月30日以后的损失，原审法院参照评估机构评定的本案所涉房屋最近时期的租赁价值即月租金1218元认定为该房屋今后一段时期的租金标准，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，依法应予维持。金华公司上诉所提理由，经查不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费8201元，由津市市金华房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱梅安
审 判 员 王道万
审 判 员 柳 萌
二〇一六年五月四日
代理书记员 韩昌鹏
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或�查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。