浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第202号原告李官富。委托代理人张松梅，浙江君安世纪律师事务所律师。特别授权代理。被告中侨实业发展（杭州）有限公司。住所地杭州市江干区德胜东路****号中国四季青服装交易中心*幢。法定代表人蒋际春，该公司董事长。委托代理人张根，该公司员工。特别授权代理。原告李官富为与被告中侨实业发展（杭州）有限公司（以下简称中侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月27日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员沈澄独任审判，于2015年7月8日、8月12日公开开庭进行了审理。原告李官富的委托代理人张松梅、被告中侨公司的委托代理人张根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李官富诉称，2008年9月17日，原、被告签订摊位（营业房）租赁合同，约定被告将杭州市国际服装城二楼b区095号摊位（营业房）出租给原告使用，租赁期限自2008年11月1日起至2012年10月31日止，租金总额为222587元，原告应在本合同签订之日一次性付清上述租金。被告向原告收取摊位（营业房）租赁经营保证金10000元整，于原被告双方终止租赁经营合同之日退还。同日，双方还签订了补充协议，给予进场商户半年免租期，时间从2008年11月1日至2009年4月30日止，截止日之次日起租金按照租赁合同执行。补充协议还约定，在总的租金费用内，分解增收35%设施营运费119800元。合同签订后，原告缴纳经营保证金10000元、租金222587元、运营费119855元，并签字确认商铺收费核算确认单。2009年11月12日，原、被告签订已签约商户开门营业管理协议书，约定：为扶持二楼商户经营发展，被告决定从2009年11月15日开始，对凡严格遵守被告管理规定和考核要求，正常开门营业的商户，被告将在本期营业房租赁合同到期后，奖励该营业房12个月的免租期。2015年4月16日，原、被告签订终止合同协议书，约定本案租赁合同于2015年4月16日予以终止。原告认为，双方签订的租赁经营合同、补充协议、商户开门营业管理协议以及终止合同协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。被告一直未兑现一年免租期，违法了合同约定，损害了原告的利益。请求判令被告将杭州国际服装城二楼b区095号摊位（营业房）交给原告免费使用一年并承担本案诉讼费。在本案审理过程中，因原告认为被告已将杭州国际服装城二楼b区095号摊位（营业房）租赁给他人使用，故将诉讼请求变更为：判令被告支付一年免租期的租金85610.50元，本案诉讼费由被告承担。被告中侨公司辩称，一、原告因违约不能再享受免费使用商铺的权利。原告在租赁期间并未遵照租赁合同及被告的管理要求正常开门营业，在前述合同到期后，由于原告既不与被告续签合同，亦不主动腾空商铺，故被告不得不在2013年4月1日在其商铺显眼处张贴清场通知，并收回空闲很久的涉案商铺；二、原告因未续租失去免费使用商铺的权利。原、被告于2008年9月17日签订的租赁经营合同，届满日为2012年10月30日，但原告在此期间并未正常开门营业，故在前述合同到期前后，被告依据前述合同的约定多次通过电话提醒、口头告知以及登报敦促等方式，征询原告是否续签合同，但原告均未作出同意续租的意思表示；三、原告已书面承诺不再主张免租金适用诉争商铺的权利。原告为了退还此前交纳的10000元经营保证金，于2015年4月16日与被告签订终止合同协议书，明确约定“本协议生效前（“前”字系笔误，应为“后”字）甲乙双方所签订的所有合同、协议、责任书等合同文本一切条款以本协议为准。”，从该协议可以看出，此前约定的关于租赁经营合同到期后免租金一年适用诉争铺位的约定不再具有法律效力。如果此前原告在经营中遵守所有约定，即使不签续租合同，也有免费使用商铺一年的权利。但原告签了终止合同协议书后，已经放弃了免费使用商铺一年的权利。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。即使原、被告未签订终止合同协议书，前述租赁合同期限届满的时间应为2012年10月30日。依据《民事诉讼法》的规定，原告主张权益的诉讼时效期间为2年，即原告应在2014年10月30日前向司法机关主张自己的民事权益，而法院受理原告起诉状时间为2015年5月27日，故原告的本次权利主张因超过法律规定的诉讼时效而失去了胜诉权。针对原告在庭审中变更诉讼请求，被告补充辩称，原告原来的诉请为免费使用商铺一年，是依法双方的合同约定，原告应当在举证期限内提供相应证据。只有在被告确实已将涉案商铺转租给他人，不能提供商铺，且败诉的情况下，被告才应当承担赔钱的责任，不同意原告变更诉讼请求。对于诉称的事实，原告李官富提交了以下证据：1、租赁经营合同、补充协议各1份（均系复印件），以证明原、被告签订租赁合同和补充协议及所作的相关约定；2、收据联2份（2008年9月17日），以证明原告已依约缴纳租金及营运费；3、开门营业管理协议（系复印件），以证明原、被告就一年免租期的事宜进行了约定；4、终止合同协议书，以证明双方于2015年4月16日合意终止租赁合同，并由被告退还经营保证金；5、视频1份、照片2份，以证明被告已将案涉商铺出租给他人使用；被告对证据1、2、3的真实性无异议，但对关联性均有异议，但原告并未履行或完全履行开门营业管理协议，认为该三份证据不能证明原告必然享有免费使用商铺一年或被告应就此对其进行赔偿的权利。对证据4认为原告在起诉时并未提交，未在规定的举证期限内提交，不符合法律规定，不予质证。对证据5的合法性、关联性均有异议，认为不符合证据的形成要件，不能成为证据，原告也未将该证据提交给法院，而只是存放在代理人的手机内。该视频的拍摄地点不明，不能反映与被告有关联。被告中侨公司提交了以下证据：6、租赁经营合同，以证明涉案租赁合同2012年10月30日届满，原告于2015年5月27日才主张免费使用涉案租赁商铺的权利已超过诉讼时效，已丧失胜诉权利；7、顺丰速运单据2份（第2页系网上下载，无原件），以证明被告于2012年11月16日再次通知原告是否续租商铺，已履行合同约定的告知义务（签收人为李官富的妻子）；8、终止合同公告（2012年12月9日刊登于杭州日报），以证明因原告未签续租合同，也未交还所租赁的商铺，又未开门营业，被告只能以登报公告的方式通知原告终止租赁经营合同；9、清场通知（系复印件），以证明在原告未回复是否续租原有商铺又未交铺位钥匙的情况下，被告不得不于2013年4月1日在涉案商铺玻璃墙显眼处张贴清场通知，并于2013年4月4日收回涉案商铺；10、被告与吴琳琳签订的租赁经营合同、续租合同、核算确认单、补充协议各1份，以证明只有续租的商户才有权免租金使用商铺一年的权利；11、终止合同协议书（2015年4月16日）和退还保证金凭据各1份，以证明租赁经营合同及相关协议约定的到期后免租金使用商铺一年对涉案商铺已不再有效；终止合同协议书生效后，原告已接受被告退还的保证金人民币10000元，表明原告已放弃主张免租金一年的权利。原告对证据6的真实性无异议，但认为不能证明原告的请求已经超过诉讼时效。对证据7的真实性无异议，但认为该证据证明被告在2012年11月16日再次确认原告享有一年免租期。对证据8的真实性无异议，但原告以前没有看到过，事实上双方在2015年4月16日才合意终止合同。对证据9的真实性提出异议，双方签订的终止合同协议书明确说明，双方事实上是2012年11月办理商铺移交手续的。对证据10的真实性无异议，但认为该证据不能证明原租赁合同到期后续租的商户才享有一年免租权，吴琳琳的租赁合同签订于2012年12月19日，可以证明享有一年免租期并没有严格时间限制。对证据11中的真实性无异议，但不能证明原告放弃一年免租期的权利，却可以证明2015年4月16日前双方一直在沟通协商，被告之所以迟迟不退还1万元保证金，就是因为被告称一年免租期内也需要支付1万元保证金。本院对上述证据审查后认为，证据1、2、3、6、7、8、11的真实性均可予确认，反映的内容与本案事实相关联，本院予以确认。原告提交的证据4与被告提交的证据11系同一份协议书，且原告在立案时即向本院提交了该份证据，因此被告对该份证据所提异议不能成立，对证据4本院予以确认。证据5存于原告代理人的手机中，并未按规定制作复制件并提交本院，故该份证据本院不予确认。证据9系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。证据10的真实性虽可予确认，但反映的内容与本案并无直接关联，不能达到被告的证明目的，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2008年9月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订摊位（营业房）租赁经营合同，约定甲方将杭州国际服装城贰楼b区095号摊位（营业房）（24.82平方米）的使用权出租给乙方作为经营服装使用，租赁期限自2008年11月1日起至2012年10月31日止，租金为222587元。甲方向乙方收取摊位（营业房）租赁经营保证金人民币1万元。该保证金在签约入驻合同时一并缴付，于甲乙双方终止租赁经营合同之日退还。合同还约定，乙方若变更通信地址，则应及时书面通知甲方，否则甲方不承担不能送达之责任。同日，双方又签订补充协议。约定给予进场商户半年免租期，时间从2008年11月1日到2009年4月30日止。截止日之次日起租金按照租赁合同执行，同时约定分解增收35%设施营运费119800元。同日，原告支付了租金222587元和营运费119855元。2009年11月12日，原告（乙方）被告（甲方）签订杭州国际服装城二楼已签约商户开门营业管理协议，约定：一、为扶持二楼商户经营发展，甲方决定从2009年11月15日开始，对凡严格遵守甲方管理规定和考核要求（详见第五条），正常开门营业的商户（乙方），甲方将在此次《营业房租赁合同》到期时给予乙方12个月免租期的奖励。……二、2009年11月14日前，乙方必须根据甲方要求完成装修，开门营业。对于未按时开门营业的商户（乙方），甲方将根据《营业房租赁俣同》的相关条款，呈送法律性质的书面函告或公告，终止双方租赁合同，收回乙方营业房，另行招商。三、2009年11月15日开始，甲方将根据本协议进行执行管理，凡在考核期内未符合甲方管理要求的商户（乙方），甲方将取将消乙方的免租将励，并按《营业房租赁合同》及本协议相关条款执行处罚。……。五、开门营业管理规定：……。2012年11月16日被告向原告快递信函，询问原告是否续租商铺。原告收悉后未回复。2012年12月9日，被告在杭州日报上登通告，向包括原告在内的数名商户通告如下：一、各位商户务必在二o一二年十二月二十四日前清理完毕承租商铺内属于自己的财产及物品并交还所承租的商铺，逾期则视为放弃财产及物品的所有权，被告将有权自行处理。二、……。三、由于租赁经营合同的届满期限为二o一二年十月三十一日，但各位商户至今尚未归还所租赁的商铺，故各商户应当按照约定租金标准，在二o一二年十二月十四日前一次性付清逾期租金。……。2015年4月16日，原告（乙方）和被告（甲方）签订终止合同协议书，约定双方原于2008年9月17日签订的商铺2b-095租赁合同，现因商户提出终止合同，协议如下：一、乙方在2015年4月16日前必须腾空所租赁之商铺，交还商铺钥匙，……，乙方迟延交还商铺的，按照1000元人民币每天计，赔偿甲方损失（商铺在2012年11月已经由甲方收回）。三、……，本协议生效前双方所签订的所有合同、协议、责任书等合同文件一切条款以本协议为准。四、其他约定：退还经营保证金10000元，等商铺腾空验收无误后退还乙方，如有损坏扣除赔偿后退还乙方。2015年5月15日，被告退还给原告经营保证金10000元。另查明，2012年12月19日，案外人吴琳琳（乙方）与被告（甲方）签订补充协议，约定本次续签合同期限为二o一二年十一月一日到二o一三年十月三十日。原合同履行期间乙方与市场管理部签订了杭州国际服装城一、二楼已签约商户开门营业管理协议，按协议约定符合市场管理要求的奖励免租期壹拾贰个月，故乙方本次续签免租壹拾贰个月，租金免缴，其他费用按实缴纳。被告出具的商铺收费核算确认单载明，二期租凭合同续约期限为一年（2012年11月1日至2013年10月31日），租金本期扣除开门奖励12个月，本期租金为零。吴琳琳在该确认单上签名确认。本院认为，原、被告签订的摊位（营业房）租赁经营合同、补充协议、二楼已签约商户开门营业管理协议以及终止合同协议，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上述合同对双方当事人均具有法律拘束力。根据原、被告签订的二楼已签约商户开门营业管理协议的约定，自2009年11月15日起，如原告严格遵守被告管理规定和考核要求，正常开门营业，被告将在此次营业房租赁合同到期时，给予原告12个月免租期的奖励。2012年10月31日该租赁经营合同到期后，原告即知道被告未给予其上述商铺免租奖励，但直至原告提起本案诉讼前，原告一直未向被告主张上述商铺免租奖励。因此，原告于2015年5月27日向本院提起诉讼，要求被告给予商铺一年免租期奖励，已超过法律规定的诉讼时效。同时，在原、被告于2015年4月16日签订的终止合同协议书中，双方约定了腾空涉案商铺及退还经营保证金等相关事宜，并明确约定，本协议生效前双方所签订的所有合同、协议、责任书等合同文件一切条款以本协议为准。该约定表明，原告已明确放弃了二楼已签约商户开门营业管理协议中约定的被告给予商铺12个月免租期奖励的权利，据此，原告诉请要求被告支付商铺一年免租期的租金85610.50元，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（七）项之规定，判决如下：驳回原告李官富的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币1123元，由原告李官富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2246元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  沈澄二〇一五年十一月二十五日书记员  王洁