福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第386号
上诉人（原审被告）章惠珍，女，1957年4月7日出生，汉族，居民，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）薛洪益，男，1949年1月6日出生，汉族，福建省工业设备安装公司厦门分公司员工，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）薛冬萍，女，1985年1月29日出生，汉族，福建七匹狼服装有限公司职员，住厦门市湖里区。
上诉人（原审被告）薛兰萍，女，1988年2月20日出生，汉族，居民，住厦门市湖里区。
四上诉人委托代理人林康新，龙岩市新罗区铁山法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）章汉民，男，1963年4月16日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区西城。
委托代理人张新周，福建津都律师事务所律师。
委托代理人马钰琳，福建津都律师事务所律师。
上诉人章惠珍、薛洪益、薛冬萍、薛兰萍因与被上诉人章汉民房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第3834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人章惠珍、薛洪益、薛冬萍及四上诉人委托代理人林康新，被上诉人章汉民及其委托代理人张新周、马钰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1994年6月9日，苏某某与被告章惠珍签订壹份房产买卖契约，协议约定：被告章惠珍以5000元的价格向苏某某购买其所有的坐落于龙岩市新罗区西城办事处罗桥新村的房产。1998年12月22日，坐落于龙岩市新罗区西城西兴罗桥新村的房屋（混合结构，共5层，建筑面积220.83平方米，门牌号现变更为＊＊号）办理了确权登记手续（龙房权证新字第158**号），被告章惠珍是登记在上述房屋所有权证上的产权人。1999年至2004年期间，被告章惠珍将上述房屋出租。2004年5月6日，原告章汉民与被告章惠珍订立壹份《协议书》，协议约定：被告章惠珍将坐落于罗桥新村的房屋以19万元的价格卖给原告章汉民居住使用。房屋的产权归原告章汉民所有。付款方式为原告章汉民先付5万元现金给被告章惠珍，其余款项14万元以银行按揭方式分15年由原告章汉民按月支付。具体数额以被告章惠珍于厦门住房的银行按揭款数额为准。房屋过户手续必须在半年之内办理完毕。本协议签订之后，有关房屋事项由章汉民负责，与章惠珍无关。今后章汉民必须每月如期支付按揭款，不得以房屋质量或其他任何理由拒付款项。如有违约，章惠珍有权收回房屋所有权。原告章汉民、被告章惠珍分别在上述协议中“买方”与“卖方”一栏内签字并捺手印；案外人章某某在协议中“担保人”一栏内签字并捺手印。协议订立后，被告章惠珍将其在厦门购房所开立的银行账户提供给原告，要求原告按月将购房款汇入上述银行账户。2004年6月22日至2013年1月26日期间，原告章汉民将购房款16.51万元汇入被告章惠珍指定的薛洪益账户，但双方当事人至今未办理上述房屋的产权变更登记手续。2013年1月4日，被告薛洪益、章惠珍与被告薛冬萍、薛兰萍订立壹份《房地产买卖合同》，合同约定：被告章惠珍将其所有的坐落于龙岩市新罗区西城办事处西兴罗桥新村的房地产以20万元价格出售给被告薛冬萍、薛兰萍。被告薛冬萍、薛兰萍各自拥有上述房屋的50%份额。合同订立后，上述房屋在龙岩市房地产交易服务中心办理了所有权登记手续（所有权证：201301794），被告薛冬萍、薛兰萍是房屋的所有权人。2013年3月4日，被告章惠珍向原告发出一份《解除通知书》，主张原告与其于2004年5月6日订立协议出售罗桥新村的房屋时，被告薛洪益并不知情且其已反对转让该房屋。因此，被告章惠珍要求解除上述房屋转让协议。2013年4月28日，被告薛冬萍、薛兰萍向原告章汉民发出壹份《关于要求腾退位于龙岩市新罗区罗桥新村的房屋的通知书》，要求原告章汉民在10日内腾退位于龙岩市新罗区罗桥新村的房屋。为此，原、被告各执一辞，故而成讼。
另查明，1984年10月10日，被告薛洪益、章惠珍在原龙岩市中城街道办事处办理了结婚登记手续。1985年1月29日，被告薛洪益、章惠珍生育长女薛冬萍；1988年2月20日，被告薛洪益、章惠珍生育次女薛兰萍。
又查明，2004年4月29日，被告薛洪益、章惠珍与厦门九天房地产开发有限公司订立壹份《厦门市经济适用房销售合同书》（合同编号：双鲤157），购买了位于双鲤新城小区套房（3房1厅，建筑面积94.23㎡），房款总价205212元。被告薛洪益、章惠珍已于2004年4月29日付清了购房首付款65212元。余款14万元，被告薛洪益、章惠珍以按揭方式支付。2004年5月27日，被告薛洪益、章惠珍与中国建设银行厦门城市建设支行订立壹份《楼宇按揭借款合同》，合同约定被告薛洪益、章惠珍向该行借款14万元，用于购买双鲤新城小区套房，借款期限10年，被告薛洪益、章惠珍每月应还借款本息1487.66元。
原审认为，原告章汉民与被告章惠珍于2004年5月6日订立的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。根据协议，原告有权要求被告薛洪益、章惠珍限期协助办理坐落于龙岩市新罗区罗桥新村的房屋（门牌号现已变更为＊＊号，下称讼争房屋）的产权变更登记手续。同时，被告薛冬萍、薛兰萍并非上述协议的当事人，原告诉请该两被告共同协助办理讼争房屋的产权变更登记手续，本院不予支持。诉讼中，被告章惠珍、薛洪益主张原告诉请确认上述《协议书》效力，已经超过了诉讼时效。对此本院认为，确认合同效力请求权虽明为请求权，但实质为实体法上的形成权。因此，其不适用诉讼时效的规定，而应受到除斥期间的调整。合同效力的确认问题涉及到国家利益和社会公共利益的保护问题，故我国合同法并未对确认合同效力的除斥期间进行规定。在此情形下，被告薛洪益、章惠珍主张原告诉请确认上述《协议书》的效力已超过了诉讼时效之抗辩，理由不足，本院不予采纳。诉讼中，被告薛洪益主张其对讼争房屋的转让并不知情，被告章惠珍未经同意擅自处分作为夫妻共同财产的讼争房屋，侵害了其合法权益，故原告与被告章惠珍之间订立的协议书无效。对此本院认为，上述协议订立后至今，原告在近10年的时间里将大部分讼争房款汇入被告薛洪益开立的银行账户内，该部分款项已用于抵充被告薛洪益、章惠珍在厦门购置经济适用房应付的房款。有鉴于此，被告薛洪益辩称在上述协议订立后其长期在外工作，对讼争房屋的转让事宜并不知情，没有事实依据，本院不予采信。退一步而言，即便被告章惠珍未经薛洪益的授权处分其名下的讼争房屋份额，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从本案查明的事实来看，讼争房屋购置于被告薛洪益、章惠珍结婚之后，依法属于该两被告的夫妻共同财产。原告与被告章惠珍在2004年5月6日订立房屋买卖协议时，被告薛洪益、章惠珍已结婚近10年。作为相对人，原告有理由相信被告章惠珍有权代表薛洪益处分其名下的讼争房产份额。在缔约时，原告在主观上是善意无过失的，且其已支付了相应的对价。因此，原告基于上述协议所产生的合法权利应受法律保护。庭审中，被告薛洪益、章惠珍主张原告汇入薛洪益账户内的款项16.51万元系讼争房屋的租金，对此事实薛洪益、章惠珍未能举证证明，本院不予采信，该款项应为原告支付的讼争房屋购房款。综上所述，被告薛洪益、章惠珍明知本案讼争房屋已转让给原告，仍与被告薛冬萍、薛兰萍订立《房地产买卖合同》，协议将本案讼争房屋转让给其女并办理了产权变更登记手续，有违诚实信用原则，属于恶意串通，损害了原告章汉民的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，被告薛洪益、章惠珍、薛冬萍、薛兰萍于2013年1月4日订立的《房地产买卖合同》无效。合同无效后，因该房产买卖合同取得的财产应当相互予以返还，即被告薛洪益、章惠珍、薛冬萍、薛兰萍应将本案讼争房屋（所有权证：201301794）恢复登记至被告章惠珍名下。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条第（二）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条的规定，遂判决：一、原告章汉民与被告章惠珍于2004年5月6日签订的《协议书》有效。二、被告薛洪益、章惠珍与被告薛冬萍、薛兰萍于2013年1月4日订立的《房地产买卖合同》无效。三、被告章惠珍应于本判决生效之日起六十日内协助原告章汉民将坐落于龙岩市新罗区西城罗桥新村＊＊号房屋（原门牌号为**号）的所有权证和国有土地使用权证变更登记至原告章汉民名下。四、驳回原告章汉民的其他诉讼请求。本案案件受理费13，900元，由原告章汉民负担900元，被告薛洪益、章惠珍、薛冬萍、薛兰萍负担13，000元。
宣判后，原审被告薛洪益、章惠珍、薛冬萍、薛兰萍不服，向本院上诉称：1、原审法院判决第一项属于认定事实不清，适用法律错误。2、原审法院判决第二项是错误的，是十分荒谬的。3、原审法院判决第三项显然是强人所难，于法无据。上诉请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人章汉民的全部诉讼请求。
被上诉人章汉民答辩称：1、答辩人与上诉人章惠珍于2004年5月6日订立的《协议书》是合法有效的，答辩人诉请确认该《协议书》的效力未超过诉讼时效。2、上诉人薛洪益、章惠珍与薛冬萍恶意串通，买卖过户本案讼争房产，损害了答辩的合法利益，上诉人薛洪益、章惠珍与薛冬萍、薛兰萍于2013年1月4日订立的《房地产买卖合同》无效。3、上诉人章惠珍作为合同的相对人，应履行该《协议书》约定的义务。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审庭审中上诉人提供“证明”、“薛兰萍的残疾证”、“历月电费明细表”等证据材料，本院审查认为，上诉人提供的前两份证据材料与本案不具有关联性，第三份证据材料虽真实，但不能由此证明双方不存在买卖房屋的事实，因此均不能作为本案的定案依据。
二审庭审中，上诉人要求补充认定：1、一审判决书中第五页第四行“付款方式为原告章汉民先付5万元现金给被告章惠珍，其余款项14万元以银行按揭方式分15年由原告章汉民按月支付。”这个五万元被上诉人是没有支付给上诉人的。2、一审判决书中第五页倒数第六行“2013年1月4日，被告薛洪益、章惠珍与被告薛冬萍、薛兰萍订立壹份《房地产买卖合同》，合同约定：被告章惠珍将其所有的坐落于龙岩市新罗区西城办事处西兴罗桥新村的房地产以20万元价格出售给被告薛冬萍、薛兰萍。”上诉人认为，上诉人之间是母女之间的关系，不存在实际出售关系。
本院认为，被上诉人章汉民提供的录音光盘，能够证实上诉人章惠珍承认收到5万元的事实，现上诉人章惠珍否认收到该5万元，明显与事实不符，故上诉人要求补充认定的第一个事实，本院不予支持。上诉人要求补充认定其相互之间的买卖并未实际支付价款20万的事实，予以认定。故本院另查明，2013年1月4日，上诉人薛洪益、章惠珍与上诉人薛冬萍、薛兰萍订立《房地产买卖合同》中的价款20万元，并未实际支付。
本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。联系本案而言，一方面，讼争房屋购置于上诉人薛洪益、章惠珍结婚之后，依法属于该两上诉人的夫妻共同财产。被上诉人与上诉人章惠珍在2004年5月6日订立房屋买卖协议时，上诉人薛洪益、章惠珍已结婚近10年，依前述法律规定。被上诉人作为相对人，有理由相信上诉人章惠珍有权代表薛洪益处分其名下的讼争房产份额，况且在缔约时，被上诉人在主观上是善意无过失的，且其已支付了相应的对价。另一方面，协议订立后至今，被上诉人在近10年的时间里将大部分讼争房款汇入上诉人薛洪益开立的银行账户内，该部分款项已用于抵充上诉人薛洪益、章惠珍在厦门购置经济适用房应付的房款。鉴此，上诉人薛洪益辩称在上述协议订立后其长期在外工作，对讼争房屋的转让事宜并不知情，没有事实依据，本院不予采信。依前述，被上诉人与上诉人章惠珍签订的房屋买卖协议合法有效，被上诉人基于上述协议所产生的合法权利应受法律保护。上诉人主张该协议无效的理由不能成立，本院依法不予采纳。上诉人薛洪益、章惠珍主张被上诉人汇入薛洪益账户内的款项16.51万元系讼争房屋的租金，对此事实薛洪益、章惠珍未能举证证明，本院不予采信，该款项原审认定应为上诉人支付的讼争房屋购房款正确。
第二，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……。联系本案而言，上诉人薛洪益、章惠珍明知本案讼争房屋已转让给被上诉人，仍与其女即上诉人薛冬萍、薛兰萍订立《房地产买卖合同》，协议将本案讼争房屋转让给其女存在恶意串通，损害被上诉人利益情形，有违诚实信用原则，属前述法律规定合同无效的情形，原审确认该《房地产买卖合同》无效正确，上诉人主张该合同有效，明显于法不合，本院依法不予采纳。无效的民事行为自始无效，故上诉人依该无效合同所办理的产权变更登记手续不具有对抗本案合同效力的效力。
第三，依前述二点论述，被上诉人有权要求上诉人薛洪益、章惠珍限期协助办理坐落于龙岩市新罗区罗桥新村的房屋（门牌号现已变更为**号）的产权变更登记手续。原审判令上诉人章惠珍限期协助上诉人办理变更登记，符合法律规定，本院予以肯定，上诉人主张原判第（三）项的判决是强人所难，于法无据的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，900元，由上诉人薛洪益、章惠珍、薛冬萍、薛兰萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 建 岩
审 判 员 许 水 华
代理审判员 严 丽 梅
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 龚冰琦（代）
附：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原审判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。