江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1647号
上诉人（原审被告）张耀兴。
上诉人（原审被告）蒋健。
被上诉人（原审原告）周小龙。
被上诉人（原审原告）李玉霞。
上诉人张耀兴、蒋健因与被上诉人周小龙、李玉霞排除妨碍纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
周小龙、李玉霞诉称，周小龙、李玉霞于2014年5月8日购买了本市天宁区虹景花园31幢甲单元401室的房屋，房款已付清，并办理了过户手续，房屋现登记在周小龙、李玉霞名下。张耀兴、蒋健一直占据房屋，经周小龙、李玉霞多次催促，拒不搬走。为维护权益，周小龙、李玉霞诉至法院，请求判令张耀兴、蒋健立即搬出本市天宁区虹景花园31幢甲单元401室，并承担诉讼费。
张耀兴、蒋健辩称，对本市天宁区虹景花园31幢甲单元401室的房屋现登记在周小龙、李玉霞名下没有异议；但是，该房屋原先登记在张耀兴、蒋健儿子张志强的名下，因为张志强欠张西兰、刘华珍（实为刘淮珍，下同）的钱，就想通过刘华珍把房子卖掉来还钱，张西兰也多次表示想买这个房子，大家就协商把房子卖给张西兰，并以欠张西兰、刘华珍的款来抵房款，结算下来，张西兰还应返还97000元，现在只要张西兰将97000元付清，张耀兴、蒋健就同意搬出。
原审经审理查明，本市天宁区虹景花园31幢甲单元401室房屋（以下简称涉案房屋）登记在周小龙、李玉霞名下，现由张耀兴、蒋健占有、使用。因与张耀兴、蒋健协商要求其搬出未果，周小龙、李玉霞诉至法院，提出前列诉讼请求。
上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证、国有土地使用权证等证据予以证实。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。周小龙、李玉霞作为涉案房屋的登记产权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。周小龙、李玉霞要求张耀兴、蒋健自涉案房屋内迁出的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。张耀兴、蒋健未举证证明其具有合法占用涉案房屋的理由，其拒不迁出的行为于法无据。张耀兴、蒋健辩称的借款或欠款未还清的情况，与本案不属于同一法律关系，可由相关权利人另行主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十五条之规定，作出如下判决：张耀兴、蒋健于本判决发生法律效力之日起十日内从坐落于本市天宁区虹景花园31幢甲单元401室的房屋内迁出。案件受理费80元，减半收取40元，由张耀兴、蒋健负担。
上诉人张耀兴、蒋健不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院将本案发回重审或改判，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人的父母张西兰、周法西于2014年3月达成房屋买卖协议，在当时对房屋的买卖中，两被上诉人以口头委托其父母办理购房事宜等，总房价为576300元，除去张志强借张西兰现金139000元和借别人的款额抵扣等，双方通过结算，由两被上诉人父母向上诉人张耀兴出具欠条，写明欠购房款97968.34元，并言明，欠款在被上诉人贷款后付清。被上诉人称该房款已付清与事实不符。由于在该房屋买卖过程中，被上诉人的父母暗中将房屋过户到儿子周小龙名下，使上诉人对所欠房款难以催要。双方发生纠纷后，已多次报警未能得到解决。按现实社会的惯例，应付清房款，才能取得住房权。综上，请求法院要求被上诉人付清购房款，上诉人可限时搬走，并将房屋的水、电、气等全部过户到被上诉人名下，交付房屋。为此，上诉人的上诉请求有事实依据，请二审法院予以支持。
被上诉人周小龙、李玉霞未作答辩。
二审中，上诉人向本院提交2011年12月11日与刘淮珍签订的协议，并申请刘淮珍到庭作证就相关情况予以说明。法院调取了购房合同三份及常州市天宁区人民法院审理张西兰诉张志强民间借贷纠纷一案的相关材料。经查阅原审卷宗，上诉人向原审法院提交了张西兰、周法西与张耀兴、蒋健于2014年3月15日形成的对账清单。二审中，张西兰到庭参加诉讼，口头陈述受其子和儿媳周小龙、李玉霞的委托，在法院明确告知的情况下，未提交书面委托手续。
二审经审理查明，天宁区虹景花园31幢甲单元401室房屋原产权人为张志强，即张耀兴、蒋健之子。张志强因欠刘淮珍借款30万元，于2011年12月11日与刘淮珍签订协议一份，协议内容如下：“甲方：张志强；乙方：刘淮珍；丙方：高立。甲方因生意需要借乙方30万元，甲方以房子做抵压（押）给乙方，甲方一年之内将30万元归还于乙方，乙方因（应）积极配合甲方办理相关过户手续，甲方如余（逾）期未还，房子将由乙方处理，乙方如有违约，一切责任由乙方和丙方承担30万元责任。2个月内利息未还房子由乙方处理，甲方搬出该房（虹景花园31幢甲单元401室）归还日期2014年12月11日，乙方如一年里违约一切责任由乙方和丙方承担。”同日，张志强与张莉即签订了存量房买卖合同并于房屋产权管理处备案，房屋产权过户至张莉名下。刘淮珍陈述，双方以这种房屋买卖的形式作为对借款的担保，由于她名下有多处房产，故本案房产过户至其外甥女张莉名下，以少缴契税。后因张志强外逃，不能按时支付利息，刘淮珍欲将该房屋出卖变现，便委托中介出售该房屋。张西兰得知该信息后，由于张志强也向其借款，因张志强外逃无法追讨，故想购买该房屋，并将张志强欠其的款项作为买房款进行相抵。刘淮珍在征得居住在房屋内的张志强父母即上诉人张耀兴、蒋健的同意后，将上述房屋出售给张西兰。2014年3月13日，张西兰儿子与儿媳即被上诉人周小龙、李玉霞的名义与张莉签订了存量房买卖合同，并于2013年3月14日办理了过户手续。周小龙与李玉霞将上述房屋向中国建设银行有限公司常州分行办理了贷款抵押，抵押期限为2014年4月24日至2019年4月24日。后张西兰共支付了刘淮珍房款30万元，2014年3月13日，刘淮珍收到张耀兴代其儿子张志强归还的利息7500元，张志强与刘淮珍之间的债务清结。
二审另查明，经张西兰、周法西与张耀兴、蒋健对账，双方于2014年3月15日形成对账清单：总房价576300元，支扣张志强借刘淮珍现金300000元；支扣房产税33431.66元；支扣张志强借张西兰现金139000元；支扣小讲借款2万元利息（2013.12.19-2014.3.15止）共87天×每天200元=17400元，由张志强父母亲已付5000元，还欠2400元；支张西兰诉张志强已付法院诉讼费13000元，可到法院退一半还有6500元，由双方各半承担，张志强承担3500元，余款97968.34元。对账后，张西兰、周法西于同日向张耀兴出具欠条一张，载明：“今欠张耀兴现金玖万柒仟玖佰陆拾捌元叁角肆分整（小写97968.34元），待周小龙购房贷款中扣除付清。”后该欠款一直未付，2014年5月8日，以张耀兴、蒋健为原房主，以周法西、张西兰为购房者，双方签订协议一份，约定：一、经约定对该房的煤气、水电、有线电视由双方当事人带相关手续到各关部门协助办理至购房者户名下，时间由双方约在2014年5月底前办妥。二、由周法西和张西兰欠张耀兴和蒋琴（即为蒋健）房款玖万元整于2014年5月底前全部分清完毕。三、搬房时间由双方约定为凭。四、本协议由上述双方签字生效。
二审另查明，张西兰曾诉至常州市天宁法院，诉请张志强归还其欠款139000元，在该案中其向法院提交的由张志强出具的借条四张，分别为2013年10月18日借10000元、2013年10月19日借40000元、2013年11月16日借50000元、2013年12月19日借39000元。现该四张借条中，上诉人手中有10000元及39000元的原件及40000元与50000元的复印件，并陈述四张借条由张西兰向其二人提交，就是结账时所指的张志强欠张西兰139000元的构成。张西兰持有40000元与50000元借条的原件，并称以此债权抵销所欠房款，故其房款已经全部付清。张西兰当庭陈述，其认可双方的对账清单，并以手中的两张张志强出具的共计欠款90000元的借条原件抵销本案房屋买卖所欠的房款，故房款已经全部付清。
二审中，本院发出书面举证通知及传票，要求被上诉人周小龙、李玉霞及张西兰就上述欠款139000元的构成进行举证，并到庭如实陈述和接受询问，否则将承担不利后果。被上诉人周小龙、李玉霞及张西兰未到庭，也未提交证据。
本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。周小龙、李玉霞经法院合法传唤、并明确告知传唤事由的情形下，拒不到庭，应当承担不利后果。在涉案房屋买卖以及以欠款抵偿房款的过程中，已经将张志强所欠张西兰的欠款139000元抵作了房款进行了结算，后双方再次明确将所欠房款数额定为90000元，并约定于2014年5月底前付清，搬房时间另行约定。在涉案房屋的房款支付、双方纠纷的起因与处理过程中，可以认定张西兰与周法西代理周小龙、李玉霞，与居住在涉案房屋内的蒋健、张耀兴签订了2014年5月8日的协议，该协议的内容合法有效，双方当事人应当依约履行相关权利义务，周小龙、李玉霞作为产权人行使相关权利应受该协议的约束。现无证据证明周小龙、李玉霞的所欠90000元房款已经全部付清，其主张以张西兰手中所持有的90000元债权予以抵销所欠房款，由于该90000元在双方结账中已经予以抵销，故再次要求抵销属于重复计算，本院不予认可。因此，张耀兴、蒋健按约行使先履行抗辩权，依法成立。综上，张耀兴、蒋健继续居住在房屋内，属于合法占有，周小龙、李玉霞虽是涉案房屋的产权人，但该产权不能对抗合法占有。原审认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第879号民事判决；
二、驳回周小龙、李玉霞的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，由被上诉人周小龙、李玉霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢云云
代理审判员 刘岳庆
代理审判员 张 玺
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 许 星