河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涧民四初字第72号
原告朱淑琴，女，1964年4月17日出生，汉族，初中文化程度，河南省孟津县人，无业，住洛阳市涧西区。
委托代理人贾灿，河南达兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区。
法定代表人黄马柯，该公司总经理。
委托代理人王文华、王志光，河南永晖律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告朱淑�因与被告洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司（以下简称同乐建材公司）为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱淑琴及其委托代理人贾灿和被告同乐建材公司的委托代理人王文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱淑琴诉称，原告原来在王城路的东方建材市场经营建材生意，被告准备在同乐寨涧河桥头建建材市场，原告帮助被告拉来了部分商户，被告对原告一直很感激。但是新开发的市场需要培育，刚开始生意不太好，商户也不多。在建材市场东边有一块空地，为了共担风险，约定由原告出资将这一块空地建成房子，原告使用十年时间，十年之后，所建的房子归被告所有，为此双方签订了房屋租赁合同和补充协议。协议约定如下基本事实：1、市场东边的1150平方米的房子原告所建；2、协议约定原告使用的租金为每月每平方米3元（实际上是地租）；3、协议约定的期限是十年，即到2017年12月31日；4、原告可以将该商铺出租；5、原告出租的商户经营的范围没有限制。原告与被告谈妥条件后，原告就着手建房，并与被告签订了合同。原告投资近100万元建起了1150平方米的商铺，并且进行招商（原告所建的商铺在河边，是最不好的地段），原告帮助市场和所招的商户，把市场逐渐培育成熟。原告所招的商户经营了不到五年时间，在合同不到期的情况下被告就指使其工作人员多次刁难原告的商户，多次通知要求商户搬走。在2013年元月份，正值天寒地冻临近春节，被告将电停了，春节过后一直断电。为此原告多次拨打110报警，经信访局和工农乡领导多次协调，被告拒不送电，被告的行为使合同无法履行，原告无奈诉至贵院请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告租金收益损失2059980元；判令被告退还原告已经支付给被告2013年第一季度租金12750元；判令被告退还原告多收的管理费98600元；合计赔偿原告损失2171330元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第2项为：依法判令被告赔偿原告租金收益损失3933000元；判令被告退还原告已经支付给被告2013年第一季度租金12750元；判令被告退还原告多收的管理费98600元；合计赔偿原告损失4044350元。
被告同乐建材公司辩称，一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经于2012年12月31日到期，原告也没有按照合同第十一条的约定提前十五天与被告签订续租合同，因此双方之间的租赁合同已经期满自然终止，不存在解除的问题。二、原告不存在租金收益损失。在租赁期间内，原告已经收取了其对外转租的租金，根本不存在租金的收益损失。三、原告没�缴纳、被告也没有收取原告2013年第一季度的租金，因此原告要求返还2013年第一季度租金没有事实依据。四、被告从未多收取原告管理费。被告一直履行着对市场的管理服务，原告缴纳管理费也都是根据双方的口头约定缴纳，被告也从未多收，更不存在多收9万多元管理费的问题。因此，原告所谓被告多收管理费不是事实。五、原告诉状事实与理由部分所述均不是事实。1、原告称当时租赁被告的是1150平方的空地，由原告出资将这块空地建房并与被告签订了合同，这完全是子虚乌有。被告从未与原告签订过租赁1150平方空地合同，双方仅签过一份面积为1150平方的《房屋租赁合同》。被告租给原告的是两间大棚房，而非空地，双方签订的《房屋租赁合同》能够证明这一事实，并且双方约定房屋租赁期限为5年，自2006年1月1日至2012年12月31日，并非原告所说的10年。2、原告�称商铺用途不受限制也不是事实。合同明确约定，租赁房屋的用途为板材、实木门，原告不得擅自改变房屋用途，而原告所谓的可以毫无限制的随意改变租赁房屋用途的行为是违约行为。正因为原告未经被告同意将合同约定的经营板材、实木门改变为钢材、铝合金加工制作造成被告市场其他与原告相邻的租户忍受不了原告租房发出的噪音而相继退租，为此被告多次通知原告恢复双方合同约定的房屋租赁用途（整改），原告均拒绝履行，其违约行为直到《房屋租赁合同》于2012年12月31日到期，原告仍未纠正其违约行为。2012年12月31日以后，原、被告就没有再续签《房屋租赁合同》。自2013年1月1日起被告收回此房屋。原告要求被告赔偿租金收益损失3933000元是毫无道理的，是没有事实和法律依据的，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2005年11月9日，出�方（甲方）被告同乐建材公司与承租方（乙方）原告朱淑琴签订《房屋租赁合同》，合同约定，一、甲方将同乐建材市场A区号楼大棚号房屋，（未明确间数），面积1150平方米租给乙方经营使用。二、租赁时间伍年，从2006年1月1日至2012年12月31日止。2006年1月1日至2007年12月31日是优惠期。三、2008年1月1日至2012年12月31日租金每平方米叁元，共计（大写）贰拾万零柒仟元整，（小写）207000元；房屋租金按月交纳......。六、房屋、水、电等设施押金300元／间，合计600元。押金在乙方不再租赁该房屋时，并保证该房屋、水、电等设施及房屋装修基本设施齐全、完好，退还，否则不退押金。房屋设施押金不可充当房屋租金使用......。八、乙方应按时交纳水费、电费、卫生费，过期每天按3‰支付滞纳金。九、乙方租赁房屋的用途是板材、实木门。改变用途前应告知甲方，经甲�乙双方协商达成一致后，方可改变用途。否则承担一切责任......。十一、乙方在租赁期满后，若要继续租赁应提前十五天与甲方签订租赁合同，在同等条件下享有续租优先权......。十四、1、乙方未能履行责任、义务时，应承担责任，甲方有权解除本合同。2、甲方未能履行责任、义务时，乙方有权解除本合同及退租。3、合同生效后，若乙方单方面原因要求终止本合同，乙方应提前壹个月通知甲方，乙方应该加赔壹个月租金付给甲方。4、合同生效后，由于政策原因，甲方单方面要求终止本合同，甲方应提前壹个月通知乙方，甲方应该加赔壹个月租金付给乙方。十五、其他。1、如遇不可抗力的因素，甲乙双方互不负责。2、未尽事宜，需经甲乙双方协议确定。3、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。4、本合同签字，盖章后生效。5、补充：①从2006年1月开始收卫生费，卫生费每月应交壹佰伍拾元整；②按原合同续租伍年。该租赁合同甲方代表签字人为秦丽并加盖被告同乐建材公司印章，乙方由原告朱淑琴签字。原告朱淑琴向法庭出示2005年12月1日其与被告同乐建材公司签订的《补充协议》一份，上载明：“经双方协商：因朱淑琴在我市场租的房屋面积太大，可以不经市场同意，可以直接对商户出租，前合同的未经市场允许，不得将房屋转让给第三人一条，不生效为无效条款，另在经营范围上与市场相同，可不经市场同意，可直接对外出租，因此房属朱淑琴自建房，用到2017年12月31日后，无条件将此房屋移交给市场”。
诉讼中，被告同乐建材公司申请对原告朱淑琴提交的“2005年12月1号签订的《补充协议》”上加盖的被告单位的公章的真实性进行鉴定。原、被告双方向法庭出示的2005年11月9日双方签订的房屋租赁合同作为鉴定样本提交鉴定机构。此后，被告同乐建材公司增加鉴定事项，即，请求对原告朱淑琴提供的《补充协议》上印章加盖时间和笔迹书写时间的先后顺序进行司法鉴定。经委托，2013年9月11日，中国人民大学物证技术鉴定中心作出人大物证鉴定中心（2013）技鉴字第23号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、落款日期为“2005年12月1号”的《补充协议》上落款“甲方”处的“洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司合同专用章”印文，与原告提交的落款时间为“2005年11月9日”的《房屋租赁合同》上第3页落款“出租方（甲方）盖章”处的同名印文不是同一枚印章所盖；2、落款日期为“2005年12月1号”的《补充协议》上落款“甲方”处的“洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司合同专用章”印文，与被告提交的落款时间为“2005年11月9日”的《房屋租赁合同》上第3页落款“�租方（甲方）盖章”处的同名印文是同一枚印章所盖。3、落款日期为“2005年12月1号”的《补充协议》上落款“甲方”处的“洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司合同专用章”印文与该处手写笔迹的形成先后顺序为先墨后朱，即先手写文字后盖印印文。
另查明，原告朱淑琴与被告同乐建材公司签订《房屋租赁合同》后，即对合同约定的“大棚房”隔成小间房，对外转租，每月收取租金37783元。原告朱淑琴向法庭出示了2014年3月13日商户闫合义（乙方）与被告同乐建材公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》一份，上载明：“甲方同意将同乐建材市场家具城东厅1号，共1间租赁给乙方。租赁时间12个月。自2014年1月10日至2015年1月9日止。房屋租金每平方米60元／月......”。2012年11月7日，被告同乐建材公司向原告朱淑琴出具《通知》，上载明，朱淑琴商户：你户�市场签订的房屋租赁合同于2012年12月31日到期。按照合同规定你户已违反了合同中第九条规定的房屋租赁用途。市场自你方出租之日起至今已多次通知（包括书面通知），你方拒不履行合同。根据合同约定，要求你户在2012年12月31日前对2排、付2排不符合房屋租赁用途的商户调整完毕。否则不再与你户续签房屋租赁合同，从2013年1月1日起终止合同收回你户所租用的房屋。特此通知。原告朱淑琴于2013年2月26日在该通知下方签名，上载明：我是接到通知，但是对上面的条件和情况不属实，我不满意。
还查明，原告朱淑琴向法庭出示活期账户明细账查询单二份，该查询单显示，2012年9月28日，原告朱淑琴向秦丽转账12750元；2013年1月3日，原告朱淑琴向秦丽再次转账12750元。原告朱淑琴称2013年1月3日向秦丽转账的12750元系向被告同乐建材公司支付的2013年第一季度租金10350元和�理费2400元。被告同乐建材公司对此不予认可，称原告朱淑琴向秦丽打钱被告同乐建材公司不知情，秦丽不是被告同乐建材公司的负责人，也不是被告同乐建材公司的工作人员，并称原告朱淑琴并未向被告同乐建材公司交纳2013年第一季度的租金和管理费。原告朱淑琴已付清了2012年12月31日之前的租金。2013年2、3月份，被告同乐建材公司将涉案的房屋全部拆除。
本院认为，一、关于2005年11月9日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及原告朱淑琴向法庭出示的2005年12月1日的《补充协议》的真实性及被告同乐建材公司是否应承担违约责任问题。原告朱淑琴向法庭出示的2005年11月9日原、被告签订的《房屋租赁合同》上出租方（甲方）处所加盖印章司法鉴定意见认为该印章与被告同乐建材公司持有的2005年11月9日签订的《房屋租赁合同》上出租方（甲方）处所加盖印章并非�一枚印章，但是，原、被告向法庭出示的两份《房屋租赁合同》内容完全一致，被告同乐建材公司并未对原告朱淑琴持有的《房屋租赁合同》的真实性提出异议，该《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，本院予以认定，双方当事人应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告朱淑琴向法庭出示2005年12月1日其与被告签订的《补充协议》上的印章已经鉴定机构进行司法鉴定，该司法鉴定意见为：落款日期为“2005年12月1号”的《补充协议》上落款“甲方”处的“洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司合同专用章”印文，与被告提交的落款时间为“2005年11月9日”的《房屋租赁合同》上第3页落款“出租方（甲方）盖章”处的同名印文是同一枚印章所盖。被告同乐建材公司不认可该《补充协议》的真实性，因其�向本院提供相关证据予以反驳，故，根据上述司法鉴定意见，原告朱淑琴向法庭提交的2005年12月1日的《补充协议》的真实性，本院予以认定。《补充协议》中明确载明：“...因此房属朱淑琴自建房，用到2017年12月31日后无条件将此房屋移交给市场”，并且原、被告于2005年11月9日签订的《房屋租赁合同》第十五条第5项补充内容中第②项注明：“按原合同续租伍年”，根据上述内容，可以认定原、被告签订的租赁合同期限应至2017年12月31日到期，被告同乐建材公司违反合同约定，于2013年2、3月份将被告隔建房屋拆除，造成合同无法继续履行，已构成违约，原告朱淑琴有权解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告同乐建材公司承担违约责任。二、关于损失的确定问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者�偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告朱淑琴租赁被告同乐建材公司的大棚房两间共1150平方米，签订租赁合同后，原告朱淑琴对租赁的大棚房进行了隔建，并对外转租，被告同乐建材公司对此予以默认，原告朱淑琴对外转租的租金收益为每月每平方米35元；2013年2、3月份被告同乐建材公司违反合同约定，将原告朱淑琴隔建后的房屋予以拆除，造成合同无法继续履行，应当赔偿因此给原告朱淑琴造成的损失；但是原告朱淑琴主张被告同乐建材公司支付其剩余五年的转租租金收益的诉讼请求过高，综合本案事实，考虑到原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准较低，根据公平原则，本院酌定，被告同乐建材公司应赔偿原告朱淑琴的预期可得利益损失为扣除一年租金后的一年的转租租金收益损失，计算方法为：（37783元－3450元）×12个月=411996元。原告朱淑琴要求被告同乐建材公司返还其第一季度租金，因其提供的证据不足，本院不予支持。原告朱淑琴要求被告同乐建材公司返还管理费98600元，其管理费系原告朱淑琴自愿向被告交纳，并已交纳多年，被告同乐建材公司收取管理费并非违反相关规定，因此，对原告朱淑琴的该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2005年11月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告洛阳市同乐建筑�饰材料综合市场开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱淑琴预期可得利益损失411996元；
逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告朱淑琴的其它诉讼请求。
本案受理费39155元，由原告朱淑琴负担19577元，由被告洛阳市同乐建筑装饰材料综合市场开发有限公司负担19578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 丁继军
人民陪审员 周秀花
人民陪审员 李振宇
二〇一四年十月八日
书 记 员 李丽艳