上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第36137号
原告韩红英。
委托代理人张国法，上海明伦律师事务所律师。
被告陈应新。
被告黄慧玲。
被告陈晓才。
被告陈晓静。
翻译人陆秋凤。
原告韩红英与被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告韩红英及其委托代理人张国法，被告陈应新、黄慧玲到庭参加诉讼。被告陈晓才、陈晓静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结
原告韩红英诉称，系争位于浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人为四被告，被告陈应新、黄慧玲系夫妻，被告陈晓才、陈晓静系他们的子女。2009年4月18日，经上海永升房产经纪事务所中介介绍，原告委托丈夫奚建华与四被告签订《委托购房意向书》一份，约定由四被告将系争房屋出售给原告，总价为人民币（以下币种相同）40万元，并约定交付日期为4月21日，6月30日前签订正式合同。2009年4月21日，原告向四被告支付了定金2万元，被告将系争房屋交给原告入住使用。后原告又支付了房款20万元，但被告未能按约签订正式的房屋买卖合同，反而要求提价，双方协商未成，故被告起诉要求确认双方的委托购房意向书无效，后撤诉。经原告催促，双方于2010年8月24日签订了正式的上海市房地产买卖合同，约定在2014年8月15日之前双方办理过户手续，如未按合同约定期限过户的一方应承担违约责任。后原告付清了全部房款40万元。2014年8月15日，原告与被告联系过户事宜，被告又提出加价10万元，否则不配合过户，故原告起诉来院，要求：1、判令四被告继续履行原、被告于2010年8月24日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令四被告协助将浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；3、判令四被告连带赔偿原告逾期交房违约金（已付房款40万的日万分之十从计算2014年8月16日起至过户之日至原告名下日止）及逾期迁出户口的违约金（已付房款40万元的日万分之五从计算自2014年8月16日至户口全部迁出之日止）。审理中，原告认为，第一条诉请的实质内容亦系要求被告过户，故撤回了该诉请。
被告陈应新、黄慧玲辩称，两被告系夫妻，均为聋哑人，均无工作，因听信中介公司，在不知情的状况下签订了房屋买卖合同，并在原告的哀求下将房屋交给原告暂时居住使用。现其居住在子女即另两被告处，将来如子女结婚，夫妻俩将无处可居住，故现在坚决不同意卖房，要求向原告退回已收房款40万元，要求原告退还房屋。
被告陈晓才、陈晓静未作答辩。
经审理查明，系争位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人为四被告。2009年4月18日，原告丈夫奚建华委托上海永升房产经纪事务所与四被告签订《委托购房意向书》一份，约定由四被告将系争房屋出售给奚建华，总价为40万元，一切税费由买方承担，并约定交房日期为2009年4月21日之前，签订房屋买卖协议时间为2009年6月30日之前。
2009年4月21日，原告向四被告支付了定金2万元，被告将系争房屋交给原告入住使用。后原告又支付了房款20万元。
2010年4月28日，四被告起诉来院，要求确认四被告与奚建华签订的委托购房意向书无效，并要求迁出系争房屋并支付房屋使用费，后于2010年6月7日撤诉。
2010年8月24日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定四被告将系争房屋转让给原告，房屋价款为40万元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2014年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之十计算，违约金按本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起到实际交付之日止。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额该房屋实际总价的40%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方合同补充条款第2条约定：2014年8月15日（含当日）之前，双方进交易中心过户。第3条约定：甲方于过户前将房内全部户口予以迁出，否则每逾期一日，每日支付乙方预付款项的万分之五作为违约金。该合同补充协议约定：1、双方协商于2014年8月15日之前，双方进房地产交易中心过户，若有一方未按本协议约定期限过户的，视为违约，则赔偿另一方违约金为2014年实际总房款的40%。2、过户当日，乙方支付甲方16，000元作为房屋补偿金。
另查明，截至庭审之日，被告陈应新、黄慧玲的户籍仍在系争房屋之内。
庭审中，原、被告双方确认，原告已向被告付清房款40万元。原告同意在办理过户手续当日向被告支付补充协议约定的房屋补偿金16，000元。
以上事实，有原告提供的房地产权证、房地产买卖合同、收据、房地产登记簿、委托购房意向书、房屋交接书、结婚证等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。现原告已依约向被告付清了房款，被告也已交付了房屋，原告已实际入住至今，被告理应协助原告办理相应的产权过户手续。被告提出其听信中介之言，不知情，要求相互返还房屋及房款，综合其在签订购房意向书后曾起诉要求确认合同无效，在撤诉后又与原告签订了房地产买卖合同的事实，被告所述与事实不符，本院对被告的抗辩不予采信。被告逾期拒不办理过户手续，也未迁出户口，理应承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，本院依法根据合同约定及被告系聋哑人的具体情况酌情予以调整，具体数额由本院酌定，对于逾期迁出户口的违约金的计算截止日期，应以庭审查明尚未迁出的日期为准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静应于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告韩红英名下；
二、原告韩红英应于过户当日向被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静支付房屋补偿金16，000元；
三、被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静应于本判决生效之日起十五日内支付原告韩红英逾期过户违约金。该违约金以已付房款40万元的日万分之二计算，自2014年8月16日起至过户之日止；
四、被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静应于本判决生效之日起十五日内支付原告韩红英自2014年8月16日至2014年12月3日的逾期迁出户口的违约金1，100元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，400元，减半收取4，700元，由被告陈应新、黄慧玲、陈晓才、陈晓静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一四年十二月十六日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。