河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民小字第005号
原告商丘市长建物业管理有限公司，住所地河南省虞城县。
法定代表�刘学民，经理。
委托代理人周献亭，虞城县站集法律服务所法律工作者。
被告范海民，男，1980年6月4日出生，汉族，农民，初中文化，住河南省虞城县。
委托代理人李明月、刘允才，河南福聚律师事务所律师。
原告商丘市长建物业管理有限公司诉被告范海民物业服务合同纠纷一案，原告于2015年6月23日向本院提起诉讼。本案适用小额诉讼程序后认为原被告双方争议较大，案情复杂，于2015年7月5日变更为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年8月22日在本院城郊法庭公开开庭进行了审理。原告商丘市长建物业管理有限公司的委托代理人周献亭，被告范海民的委托代理人李明月、刘允才到庭参加诉讼。原告商丘市长建物业管理有限公司的法定代表人刘学民、被告范海民经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告商丘�长建物业管理有限公司诉称，被告购买嘉和花园小区八号楼一单元301号房后签订了《嘉和花园业主住宅临时公约》、《前期物业管理服务协议》。《嘉和花园业主住宅临时公约》第二章第二条约定：业主应当于每月的10日前缴纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《前期物业管理服务协议》约定：被告物业面积为131.5平方米，每平方米每月缴纳物业费均为0.4元，于每月的10号前交付本月的物业服务费及相应费用；如逾期缴纳，从逾期之日起按照逾期缴纳额每天千分之三缴纳违约滞纳金。被告自从2012年11月28日与原告签订《前期物业管理服务协议》后至今没有缴纳物业费。被告应当缴纳的物业费为：131.15×0.4×31（从2012年11月29日开始至2015年6月28日止）=1626元。被告每日应当支付的滞纳金为：1626×3%0=4.878元。请求1.判令被告支付物业费1626元。2、请求支付自2012年11月29日至2015年6月28日1000元违约金，，从2015年6月29日开始每日支付违约金4.878元。3.本案一切费用由被告承担。
被告范海民没有提供书面答辩状，庭审时其委托代理人口头辨称：1、2103年10月以前，原告并无物业管理资质，签订的物业合同书系无效行为。2、被告从来未与原告签订任何物业合同。3、原告从来没有为被告提供任何物业服务，原告也未向法庭提供任何证据证明提供了物业服务行为。4、前期物业协议因关系第三人即业主的利益，为了保护业主的合法权益，法律作出了特别严格的规定，首先应当由建设单位与物业公司签订前期物业协议，否则没有资格与业主签订协议，而且应当依法进行招标、投标等来选定物业。总之，原告诉请无事实和法律依据，应依法驳回。
根据原被告双方的辩诉意见�本院归纳本案的争议焦点是：原告诉请有无事实及法律依据，应否得到支持。
各方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。
围绕上述争议焦点，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：第一组：营业执照一份、机构代码证一份、法定代表人身份证复印件一份。证明对象：证明原告具有诉讼主体资格。第二组：嘉和花园业主住宅临时公约一份、嘉和花园前期物业管理服务协议一份。证明对象：1、《嘉和花园业主住宅临时公约》第二章第二条约定：业主应当于每月的10日前缴纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。2、《前期物业管理服务协议》约定：被告物业面积均为131.5平方米，每平方米每月缴纳物业费均为0.4元，于每月的10号前交付本月的物业服务费及相应费用；如逾期缴纳，�逾期之日起按照逾期缴纳额每天千分之三缴纳违约滞纳金。3、被告应当缴纳的物业费为：131.15×0.4×31（从2012年11月29日开始至2015年6月28日止）=1626元。被告每日应当支付的滞纳金为：1626×3%0=4.878元。被告从2012年11月29日开始至2015年6月28日应当缴纳的滞纳金远远超过1000元，原告只主张1000元。
被告对原告提交的证据质证如下：对第一组有异议，该组证据并未提交进行物业管理的合法资质，不能排除其是非法经营。对第二组证据1、与本案没有关联性。2、该证据系伪造，有关该协议的合同期限及服务价格违约，合同成立条款并没有被告确认。3、该组证据也不能证明原告为被告提供物业服务。4、该协议形式不合法，前期物业应当由建设单位与物业公司签订，且应当履行法定的程序。5、该协议签订时原告尚未取得物业管理资格，其开展物业服务行为系违法，�以进行行政处罚，该协议违反强制性规定属于无效行为。
被告范海民向本院提交的证据材料：1、商丘市住建局出具的证明一份，证明原告2013年10月份以前并未取得物业管理服务资格。2、照片一组（15张），证明被告居住的小区垃圾成堆，车辆乱放，没有监控等，其整个小区生活混乱，无人管理。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据1有异议，根据法律规定，单位出具的证明原件应当由单位负责人、证明制作人签名，否则是无效证明；根据属地管理原则，对原告的管理应当由虞城县人民政府及相关部门进行管辖，不能越级管辖。该证明不能达到被告的证明目的。对证据2有异议，该照片不真实、不全面，只是片面反应了某个时间某个地方的临时现象，不能证明原告的物业管理不好。小区监控由开发商配备和物业公司无关。小区的垃圾产生属于�发商正在建设中产生的垃圾。我们物业一直在为小区服务。
对原被告提交的证据，本院根据证据的内容、形式、来源以及与本案的关联性，作如下分析认证：对原告提交的第一组营业执照、机构代码证、法定代表人身份证复印件，系相关机关颁发，本院予以确认。对原告提供的第二组证据即嘉和花园业主住宅临时公约、嘉和花园前期物业管理服务协议，被告虽然有异议，但是没有提供上述公约、协议系虚假证据的证据，对其真实性本院予以确认。对被告提供的证据1商丘市住建局的证明，因没有法定代表人和证明制作人的签名，对该证据本院不予认定。对被告提供的证据2照片，能证明小区存在垃圾未及时清理、车辆随意停放的现象，但是不能证明原告没有进行物业管理。
根据以上有效证据，结合当事人陈述、答辩，本院确认以下案件事实，被告购买嘉和花园小区八号楼一单元301号房后，于2012年11月28日与原告签订了《前期物业管理服务协议》、《嘉和花园业主住宅临时公约》。《嘉和花园业主住宅临时公约》第二章第二条约定：业主应当于每月的10日前缴纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《前期物业管理服务协议》约定：被告物业面积均为131.5平方米，每平方米每月缴纳物业费均为0.4元，于每月的10号前交付本月的物业服务费及相应费用；……。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》后至今没有缴纳物业费。
本院认为：业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，原告范海民购买嘉和花园小区八号楼一单元301号房屋后与被告签订了前期物业管理服务合同，并在嘉和花园业主（住宅）临时公约上做出了承诺，明确了相关的权利义务。被告作为业主，与原告签订了协议，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约定支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法不悖，本院予以支持。被告应当缴纳的物业费为：131.15元×0.4元×30个月（从2012年11月29日开始至2015年5月28日止即原告提起诉讼前）=1573.8元。原告要求被告支付违约金的请求，根据被告提供的证据2即嘉和花园小区部分路段、地块照片显示，该小区内有垃圾未及时清理、车辆随意停放的现象，原告的管理服务存在瑕疵，因此，原告对于违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告范海民于本判决生效之日起十日内支付原告商丘市长建物业管理有限公司物业管理费1573.8元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费50元，由被告范海民承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 杨新建
人民陪审员 韦安忠
人民陪审员 吴先华
二〇一五年十二月九日
书 记 员 范静静