江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2013）熟虞民初字第1358号原告周瑞芬。委托代理人汤敏，江苏竹辉律师事务所律师。委托代理人蔡明，江苏竹辉律师事务所律师。被告常熟世茂新发展置业有限公司，住所地江苏省常熟市枫林路27号B座408室。法定代表人许世坛，董事长。委托代理人金力，江苏圣益律师事务所律师。委托代理人陶锋，江苏圣益律师事务所律师。被告尚大尉。委托代理人汪建军，江苏世纪天合律师事务所律师。原告周瑞芬诉被告常熟世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）、尚大尉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤敏、被告世茂公司委托代理人陶锋、被告尚大尉及其委托代理人汪建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑞芬诉称：世茂公司系“常熟世茂-世纪中心”商业项目的开发商，其以“年回报率7-8%、十年包租”的策略向广大购房者推销商铺，在向购房人出售商铺时，要求业主将所购商铺统一交由其合作伙伴苏州市长江商拓房地产经纪有限公司（2012年6月申请注销）规划、招商及为期十年的经营管理。2008年3月30日，原告与被告常熟世茂新发展置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了常熟世茂·世纪中心-创富世纪C幢111室商铺一套，面积85.6平方米，总价2048776元。被告世茂公司承诺，在原告与世茂公司和苏州市长江商拓房地产经纪有限公司（以下简称长江商拓公司）已签订《三方协议》的前提下，世茂公司同意承担原告三年内采用等额本息方式还款的银行按揭。原告与世茂公司、长江商拓公司同时签订的《三方协议》要求原告无条件服从长江商拓公司对该商业项目的商业业态规划与业态调整，并遵守长江商拓公司对该房屋进行统一经营管理和做出具体的租赁或使用安排，协议同时要求原告不得将房屋的经营管理权及租赁权委托给长江商拓公司以外的第三方，该《三方协议》约定的经营管理期限为十年，自房屋开业之日起算。长江商拓公司承诺，自房屋开业后的第四年至第十年，其确保每年向原告提供不低于房屋价款7.5%（第四至六年）、8%（第七至十年）的租赁收益；此前的三年，房屋的出租收益归属被告世茂公司，与原告无涉。协议另约定，被告世茂公司无须征得原告和长江商拓公司同意，即可指定其他第三方取代长江商拓公司的主体地位。三方协议签订后，原告依约付款并办理按揭手续。原告于2008年5月31日收房并同日将钥匙交予长江商拓公司，长江商拓公司后与被告世茂公司一并对项目进行规划、招商，后长江商拓公司与被告尚大尉签订了《租赁合同》，将房屋于2008年9月30日交予其经营餐饮。《租赁合同》约定的租期为6年，前3年为免租期，第4-6年的租金为每天每平方米5.18元，租金支付方式为先付后租、按季支付，如逾期支付，则每天按未付季度金额的0.1%承担违约金。按理，自房屋开业后的第四年起（即从2011年10月1日起），被告尚大尉即应按照每天5.18元的标准向原告支付租金。对此，长江商拓公司负有收取义务，被告世茂公司应予协助，但至今未收到分文。原告认为，被告世茂公司和长江商拓公司自始即为该项目的战略同盟，十年包租是被告世茂公司当初对原告等购房者的承诺，也是吸引原告斥巨资购买的最重要因素，现被告世茂公司并未协助长江商拓公司向租户收取租金，在长江商拓公司注销后未能积极安排第三方持续经营管理之责，而将商业项目运作欠佳的风险全部转嫁给购房者，违反其承诺及合同约定，应与被告尚大尉共同承担租金给付义务。要求判令两被告继续履行租赁合同，支付至2013年9月底为止的房屋租金319253.76元（5.18元／平方米／天×85.6平方米，自2011年10月1日起计算24个月），并承担违约金132501.2元，诉讼费由两被告承担。被告世茂公司辩称：原告起诉我公司，没有事实和法律依据，要求驳回对我公司的诉讼请求。被告尚大尉辩称：原告混淆了法律关系。原告和世茂公司之间是买卖商铺过程中合同的附随义务关系，世茂公司承诺7—8%的回报，我与原告没有任何关系，原告将商品房买卖中的返利和普通买卖混为一谈。原告要求继续履行合同，但原告又承认房屋已经租掉了，缺乏继续履行的前提。租金的诉讼时效是一年，我与长江商拓公司之间的协议是先付后用，2011年9月份开始，我已经将钥匙通过长江商拓公司交给了原告，不存在继续履行的问题。我履行的合同，是我与长江商拓公司之间的合同，对权利义务有明确的约定。原告不能将自己和世茂公司的约定强加到我头上。总之，我与原告无任何法律上利害关系，原告主张租金应该向世茂公司和长江商拓公司主张。经审理查明：2008年3月30日，周瑞芬（甲方）、长江商拓公司（乙方）、世茂公司（丙方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方欲购买丙方开发建设的常熟世茂·世纪中心商业项目内（以下简称该商业项目）的房屋，且愿意委托乙方对该房屋按照该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理，甲方保证与其有关的“第三方”、“承继方”亦能接受和履行本协议；乙方愿意接受甲方委托对该房屋按照该商业项目的统一商业规划进行招商和商业经营管理；丙方愿意为甲乙双方的合作提供必要的协助。三方达成一致协议如下：1.1：甲方欲购买位于常熟市泰山北路该商业项目C幢111号的房屋，甲方与丙方将就该房屋签署《常熟市商品房买卖合同》。……2.1：自该房屋交付之日起，至开业后第三年的最后一天的期间内，甲方自愿放弃对该房屋的占有、使用、收益的权利，自愿无条件服从乙方对该商业项目的商业业态规划与业态调整，并遵守乙方对该房屋进行统一经营管理和做出具体的租赁或使用安排，甲方购买的该房屋规划业态为商业，具体经营业态由乙方确定。……2.7：自该房屋开业后的第四年的第一天至第十年的最后一天，在乙方同意信守本协议第4.3条的情形下，甲方同意且应当将该房屋继续交由乙方统一经营管理，管理方式按照本协议执行，但在该期间结束后，丙方在本协议项下的协助承诺将不再执行。……3：乙方商业经营管理期限为自该房屋约定交付之日起，至开业后十年的最后一天。4.1：甲方因以按揭贷款方式购买该房屋，出于还款需要请求丙方垫付自商业贷款实际发放之日起36个月的银行还款的本金和利息部分，并愿意以该房屋开业之日起三年内出租该房屋所得的租金及其他收入偿还丙方该垫付款项。甲方承诺该租赁收益由乙方向租户收取并于收到后立即直接支付于丙方，而无需事先或事后通知甲方。4.2：在本协议履行期间，丙方获得的租赁收益多于垫付款总额的部分，归丙方所有；不足垫付款总额的部分，若甲方全面履行了本协议项下义务，丙方不再追讨。4.3：自该房屋开业后的第四年的第一天到第十年的最后一天，甲方出租该房屋的收益由乙方向租户收取，并经乙方扣除商业经营管理费用后应全部转交甲方；甲方承诺，如该扣除商业经营管理费后的租赁收益税前不低于以下标准，则非经乙方书面同意，甲方不得将该房屋出租给非乙方安排的租户或进行本协议约定之外的租赁安排。第四年至第六年：该房屋价款的百分之柒点伍；第七年至第十年：该房屋价款的百分之捌。……5.2：甲方和乙方同意丙方有权无须征得甲方和乙方的同意即可指定其他承担管理职责的第三方取代乙方本协议主体地位，全面承受本协议乙方的权利义务，届时丙方将按照甲方已经提供的联系方式给予适当的通知。前述主体的变更并不引起丙方权利义务的改变。5.3：乙方应按本协议第4.1条约定及时收取租金收益，并全额交付给丙方，不得以任何理由和任何方式截留、拖延，否则乙方应承担赔偿责任。5.4：无论在何种情形下，丙方都不会取代本协议项下乙方地位及义务（除非丙方同意），甲方不得据本协议要求丙方承担与委托经营管理相关的任何义务。……8.2：本协议与《买卖合同》、《委托书》中相关规定不一致的，以本协议规定为准。2008年3月30日，周瑞芬（委托人）与长江商拓公司（受托人）签订《委托书》一份，明确：委托人为坐落于常熟市泰山北路常熟世茂·世纪中心商业项目第C幢111号房的买受人。兹委托受托人全权办理有关该房屋事宜：一、委托事项：1.1：委托受托人根据该房屋的商业性质为委托人就该房屋租赁寻找和确定有能力并愿意缔约的租户，由受托人以委托人名义与租户签署《房屋（预）租赁合同》及附随文件。该房屋的物业管理费、商业经营管理费及有关公用事业费等的承担以前述文件为准。1.2：委托人认可的租赁条件为：1.2.1：租金价格：免租期后的租金（包括但不限于租金和商业管理费）不低于人民币叁拾元／平方米／月；1.2.2：租赁期限（含装修免租期）：不长于10年（含）；1.2.3：租赁用途：商业用途；1.3：受托人有权按《房屋（预）租赁合同》及其他约定将该房屋交付给租户。1.4：以委托人名义向租户收取租金及该房屋租赁有关的其他费用，并于收到相关款项后立即直接转交于双方约定的第三方，而无需事先或事后通知委托人。1.5：受托人有权代表委托人享有和行使《房屋（预）租赁合同》中委托人的其他权利。1.6：代为办理与租赁有关的手续。1.7：代为安排该房屋的商业经营管理事宜。二、委托期限及其他：本委托书为全权代理（特别授权），自签署时生效，至常熟世茂·世纪中心商业项目开业之日起届满3年后失效，且在本委托期限内，非经受托人同意，本委托为不可撤销。2008年3月30日，世茂公司（出卖人）与周瑞芬（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，由周瑞芬向世茂公司购买常熟世茂·世纪中心-创富世纪C幢111室商业用房，面积85.6平方米，总价2048776.08元。同日，双方签订《补充协议》一份，双方就《三方协议》中甲方为乙方垫付自商业贷款实际发放之日起36个月的银行还款本金及利息的具体方式及条件作了约定。2008年10月，周瑞芬取得了常熟世茂·世纪中心-创富世纪C幢111室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，登记建筑面积为85.6平方米。2008年5月31日，北京商拓房地产经纪有限公司出具了收到C幢111室房屋钥匙的收条。同年，北京商拓房地产经纪有限公司（甲方，出租方）与尚大尉（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，主要内容：甲方同意向乙方出租坐落于常熟世茂·世纪中心（项目名称）C幢111号房屋，建筑面积约85.6平方米（以政府主管部门实测面积为准），供乙方进行餐饮经营活动。租金为人民币4-6年为5.18元／天／平米，租金采取先付后租的方式按季度支付给甲方，乙方应于下个租金周期开始的10日之前支付该下期租金。首期租金于租金起算日支付给甲方。乙方未按照约定日期支付租金超过七日，每延迟一日，按未付季度金额的0.1%向甲方交付滞纳金，延迟超过45天的，甲方有权选择是否解除合同。若甲方选择继续履行合同，则从第46日起，每延迟一日，乙方按未付金额的0.2%向甲方交付滞纳金。若甲方选择解除合同，则甲方有权没收乙方租赁保证金。乙方同意于本合同签订时，按相关规定向甲方委托或指定的第三方支付租赁保证金5000元。双方确认该租赁房屋交付日期为2008年9月30日，乙方未按照交付日期进行接收、办理接收手续的，视为甲方已按照约定日期交付。自交付日起至36个月为免租期，供乙方进行开业前装修及开业准备工作。房屋租赁期为六年，自交付之日起至2014年，装修及开业免租期共计36个月，包含在租赁期内。乙方承诺最晚于2008年11月20日开业。租赁期限内，除本合同约定的解除情况外，乙方不得擅自解除本合同，否则，甲方有权选择：a.要求乙方按相当于租赁保证金3倍的标准支付违约金，本合同终止；b.有权要求乙方继续履行本合同。乙方上述赔偿金不足以弥补甲方损失的，甲方保留继续追索的权利。合同期限中，截止免租期满前三个月，乙方可以选择是否继续履行后续的合同期限，如继续经营，则按照合同约定继续执行至合同期限届满；如选择解约，乙方须将房屋恢复原状并承担违约责任。长江商拓公司也在上述租赁合同落款处甲方处盖章。长江商拓公司于2012年6月14日经工商部门核准注销。2013年10月份开始，周瑞芬已经将涉案房屋另租他人。上述事实，有协议书、委托书、商品房买卖合同、补充协议、房屋所有权证、国有土地使用证、租赁合同、收条、工商登记信息、当事人陈述等在案佐证。被告尚大尉为证明其抗辩主张，向本院提供了以下证据：1、何志江书面证言。以证明尚大尉在2011年9月份叫何志江将世茂105、106、111、112商铺重新隔成四间，装修拆除，恢复到租赁前的原状。2、证人蔡某出庭作证。蔡某陈述：北京商拓公司就是长江商拓公司，我以前在世茂下属的长江商拓公司从事招商工作，是我出面和尚大尉签订本案租赁协议，2011年上半年，我接到尚大尉电话，说做不下去了，问我如何还掉房屋，当时我已经离开长江商拓公司了，我说将钥匙还给世茂公司。我告诉尚大尉以后，时间不长，尚大尉就将钥匙还掉了，还给了房东本人。后来我去欧尚超市买东西，看见尚大尉租的四个门面已经重新隔成了四间，已经有其他人在做了。3、证人沈某出庭作证。沈某陈述：当时我在尚大尉租赁地旁边开酒吧的，相隔四、五十米，当时的租赁合同有四年期的，有六年期的，合同注明在合同期内退租要缴纳双倍押金，可以随时退租。前三年免租金。我当时找到了租赁下家，和房东一起三方做了移交手续。2011年9月份那一次在交接之后，在租赁地点门口，我看见尚大尉和他的房东在一起，尚大尉说他在还钥匙。听说尚大尉在免租期到期前将四个店面恢复了原状。尚大尉陈述，当时沈某看见交接的房东是105、106号商铺的房东，周瑞芬的钥匙是送到她家里去的。4、提供录音资料复制品。尚大尉陈述，其在2013年4月12日和4月18日，两次同周瑞芬通电话，当时用借来的录音笔录音的，电话在免提状态下通话的，录音复制到电脑中以后录音笔就还掉了。尚大尉陈述，双方通话中，能够反映尚大尉将房屋钥匙和水电卡都直接还给了周瑞芬。周瑞芬认为，证人蔡某于2009年离开长江商拓公司，其早已无权代表该公司处理与尚大尉的事务，且其书面证言与当庭证言有矛盾之处，且其不是尚大尉与周瑞芬交涉时的在场人，故其证言不可采信。证人沈某虽在尚大尉附近开店，但在免租期未到期前已经离开，其对于尚大尉和周瑞芬的交涉从未在场。录音资料不是原始载体，对其真实性不予认可。事实上，尚大尉是在2011年10月份之后将钥匙归还周瑞芬的，肯定不是在免租期到期之前。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周瑞芬与世茂公司是商品房买卖合同关系。尚大尉与北京商拓公司、长江商拓公司就常熟世茂·世纪中心-创富世纪C幢111室房屋签订了租赁合同，应由北京商拓公司、长江商拓公司向尚大尉主张租赁合同的相关权利，尚大尉与周瑞芬之间并不存在租赁合同的权利义务关系，世茂公司也并不受该租赁合同的约束。周瑞芬与世茂公司、长江商拓公司签订了三方协议书，周瑞芬、世茂公司、长江商拓公司应受该三方协议的约束，按协议的约定履行义务。三方协议中明确，周瑞芬愿意委托长江商拓公司对涉案房屋按照该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理，自该房屋开业后的第四年最后一天至第十年最后一天，周瑞芬出租该房屋的收益由长江商拓公司收取，并扣除商业经营管理费用后全部转交给甲方，三方协议中，还明确了“本协议与《买卖合同》、《委托书》中相关规定不一致的，以本协议规定为准”。因此，周瑞芬关于常熟世茂·世纪中心-创富世纪C幢111室房屋的相关权利，应按照三方协议向长江商拓公司主张，而不能直接向尚大尉主张。另外，审理中查明，自2013年10月份开始，周瑞芬已经将涉案房屋另租他人。综上，周瑞芬要求世茂公司、尚大尉继续履行租赁合同，支付至2013年9月底为止的房屋租金319253.76元，并承担违约金132501.2元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：驳回原告周瑞芬“要求判令两被告继续履行租赁合同，支付至2013年9月底为止的房屋租金319253.76元，并承担违约金132501.2元”的诉讼请求。案件受理费9038元，保全费3020元，合计12058元，由原告周瑞芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。审 判 长  毛建新人民陪审员  朱慧红人民陪审员  潘慧玉二〇一四年六月十六日书 记 员  张 宪