广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终8612号上诉人（原审被告）：郭娟。委托代理人：杜煜，山东法杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟林。委托代理人：陈海波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原审被告：赵春兰。原审第三人：某分行。法定代表人：张明辉。上诉人郭娟与被上诉人陈伟林、原审被告赵春兰、原审第三人某分行因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：位于某第7栋2B房，建筑面积为90.6平方米，于2013年9月4日登记至郭娟名下。2015年5月17日，陈伟林（买方）与郭娟（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案的某第7栋2层B单位转让给买方，转让价款为429万元，签约当日支付定金10万元；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方应于签署本合同之日起10日（含当日）内付清首期房款240万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为概述，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期款），买方须于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需资料，双方均不得拖延，否则视为违约；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起10日（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续等；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款约定，买方同意自愿以首期房款中的部分楼款替卖方还清该物业的银行按揭贷款（具体金额以银行实际欠款清单为准），以及其它内容。该合同的卖方处由郭娟的代理人赵春兰签名。同日，陈伟林支付了定金10万元，赵春兰出具了收据。2013年10月18日，郭娟出具公证委托书，委托赵春兰为其代理人，以其名义在2013年10月18日至2016年10月17日期间全权办理转让涉案房产的有关手续，包括代为签署房地产买卖合同、办理资金监管等。2015年5月25日，陈伟林向某支行活期结算户XX转入249万元，交易摘要注明为陈伟林购房款。陈伟林陈述，陈伟林曾通知郭娟办理资金监管，郭娟不去办理，故陈伟林即先行到银行办理。郭娟、赵春兰对此不予认可。陈伟林提交了李某于2015年5月25日郭娟联系的短信记录，郭娟、赵春兰对上述证据不予认可。陈伟林提交了陈伟林于2015年6月2日向赵春兰发送的短信记录，郭娟、赵春兰对上述短信的真实性认可，但认为陈伟林未在约定时间内办理资金监管。2015年6月4日，某分行向出具《贷款承诺书》，同意向陈伟林发放购房贷款170万元。2015年6月5日，陈伟林委托律师向郭娟、赵春兰发出《律师函》，通知其继续履行合同。陈伟林提交了李某与郭娟的微信记录，拟证明郭娟参与了涉案房产的洽谈、签订以及因房价上涨恶意违约。郭娟、赵春兰对上述微信记录不予认可。郭娟提交了通话清单、照片等，拟证明陈伟林未依约积极履行合同通知义务，并在郭娟通知解除合同后，到涉案房产处骚扰破坏财产。陈伟林认可曾致电郭娟，其明确表示不愿卖房，陈伟林为了防止被告郭娟转租，采取了自力救济。陈伟林申请了证人李某、罗某出庭作证，证人李某陈述曾催告郭娟、赵春兰进行资金监管，郭娟、赵春兰并未通过其催促支付赎楼款，也未向银行申请赎楼。证人罗某陈述在李某联系业主没有回应的情况下，其陪同陈伟林去银行签署了资金监管协议和支付首期款。对此，郭娟表示因陈伟林未向其支付赎楼款，故其未申请赎楼。关于合同的继续履行，陈伟林愿意一次性付款购买涉案房产，在郭娟怠于赎楼的情况下，亦可代为赎楼。2015年12月9日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，陈伟林家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购2套。原审原告陈伟林诉讼请求：1、赵春兰、郭娟继续履行合同，将某第七栋2B单元(产权证号：**)的房屋转让过户给陈伟林，并交付陈伟林占有使用，并于一个月内将户口迁出。同时在过户中，赵春兰、郭娟负有配合陈伟林办理减免相关税费的义务；2、赵春兰、郭娟以合同成交总价429万为基数按每日万分之四向陈伟林支付违约金25.2252万元(暂计至2015年10月21日止)，实际计算违约金至房屋实际交付之日止；3、赵春兰、郭娟须赔偿因赵春兰、郭娟违约给陈伟林及家庭的生活、工作、学习带来的各项损失：如误工费、租房费、精神损失费、诉讼过程的全部诉讼费、律师费、交通费、保全费和保全担保费等共30万元；4、赵春兰、郭娟承担因延期办理房屋过户手续而给陈伟林增加的税费约1.8万元(以实际过户所承担税费扣除涉案房产应于2015年9月30日之前应承担的交易税费)；5、赵春兰、郭娟拒不配合办理房屋过户手续，造成该房屋最终不能按深圳市规划和国土资源委员会官网评估价过户，而按法院判决过户所造成增加的税费74.2万元。原审法院认为，涉案的《房地产买卖合同》虽为赵春兰代郭娟签订，但郭娟办理了公证委托，认可赵春兰的签约行为，故该《房地产买卖合同》为陈伟林与郭娟的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。合同签订后，陈伟林向郭娟支付了定金10万元，陈伟林及证人李某均证明在通知赵春兰、郭娟无果的情况下，陈伟林向银行监管了首期款249万元，招商银行于2015年6月4日出具《贷款承诺函》，至此，原审法院认为，陈伟林支付购房款的合同义务已能够履行。关于郭娟的赎楼情况，合同约定郭娟应于签约之日起10日内还清银行按揭贷款，合同亦约定陈伟林同意以首期款中的部分楼款替卖方还清银行按揭贷款，本案中，赎楼为郭娟的主要义务，郭娟并未举证证明已向银行申请赎楼，或通知陈伟林向其支付赎楼款，在陈伟林取得银行贷款承诺函后，郭娟仍未赎楼，已构成违约。关于合同的继续履行，郭娟应于本判决生效后三十日内办理涉案房产的赎楼手续，并注销抵押登记，郭娟逾期未办理的，陈伟林可在郭娟逾期之日起六十内代为进行赎楼以注销抵押等（除合同约定应由陈伟林承担的赎楼费用之外，其余的赎楼相关费用可在陈伟林应支付给郭娟的购房款中抵扣）；陈伟林应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向郭娟支付剩余购房款419万元；郭娟应于陈伟林付清购房余款之日起三个工作日内配合陈伟林办理涉案房产登记至陈伟林名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由陈伟林和郭娟依照合同约定承担；郭娟应于涉案房产产权过户至陈伟林名下及陈伟林付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付陈伟林。关于陈伟林要求赵春兰、郭娟配合陈伟林办理申请减免相关税费的请求。合同虽未明确约定赵春兰、郭娟具有配合办理申请减免税费的义务，根据诚信原则及二手房买卖的交易习惯，配合申请税费减免属于赵春兰、郭娟应当履行的附随义务，故对于陈伟林的该项请求，原审法院予以支持。同理，郭娟应在涉案房产过户登记至陈伟林名下之日起30日内将户口迁离涉案房产。对于陈伟林要求郭娟支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，郭娟应于本判决生效之日起十日内向陈伟林支付违约金，违约金按购房款429万元日万分之四的标准，从2015年6月7日起计至原审法院确定的涉案房产交付至陈伟林之日止。至于陈伟林主张的各项损失，原审法院认为郭娟支付的违约金已足以弥补，原审法院不予支持。至于因郭娟延期办理过户手续而增加的税费，因该税费尚未实际发生，且原审法院已判令郭娟向陈伟林支付违约金，可以一定程度弥补上述损失，故对于陈伟林的该项主张，原审法院不予支持。因赵春兰系郭娟的委托代理人，故代为其签订、履行合同的行为后果由郭娟承担，对于陈伟林要求赵春兰承担责任的诉讼请求，原审法院不予支持。某分行经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，原审法院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭娟继续履行与陈伟林签订的《房地产买卖合同》，具体包括：1、郭娟应于本判决生效后三十日内办理涉案的某第7栋2B房的赎楼手续，并注销抵押登记，郭娟逾期未办理的，陈伟林可在郭娟逾期之日起六十内代为进行赎楼以注销抵押等（除合同约定应由陈伟林承担的赎楼费用之外，其余的赎楼相关费用可在陈伟林应支付给郭娟的购房款中抵扣）；2、陈伟林应于涉案房产注销抵押登记之日起三十日内一次性向郭娟支付剩余购房款419万元；3、郭娟应于陈伟林付清购房余款419万元之日起三个工作日内配合陈伟林办理涉案的某第7栋2B房转移登记至陈伟林名下的手续；办理产权转移登记手续的相关税费由陈伟林、赵春兰、郭娟依照合同约定承担；4、郭娟应于涉案房产产权过户至陈伟林名下及陈伟林付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付陈伟林；5、郭娟负有配合陈伟林办理申请减免相关税费的义务；6、郭娟应于涉案房产产权过户至陈伟林名下之日起三十日内将户口迁离涉案房产；二、郭娟应于本判决生效之日起十日内向陈伟林支付违约金（违约金按购房款429万元日万分之四的标准，从2015年6月7日起计至原审法院确定的涉案房产交付至陈伟林之日止。）。三、驳回陈伟林的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51015元，保全费5000元，由陈伟林负担10598元，郭娟负担45417元。郭娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2015)深南法民三初字第626号民事判决，驳回陈伟林的诉讼请求。二、上诉费用由陈伟林承担。上诉事实和理由：一、审判决认定事实违反证据规则。1、一审判决违法认定陈伟林履行了付款义务。合同签订后，陈伟林向郭娟支付了定金10万元，陈伟林及证人李某均证明在通知郭娟、赵春兰无果的情况下，陈伟林向银行监管了首期款249万元，招商银行于2015年6月4日出具《贷款承诺函》，至此，原审法院认为，陈伟林支付购房款的合同义务已能够履行。一审判决作出如此认定是违反证据与证据规则。一审中陈伟林向法庭提交其失业证明，证明其自2014年5月4日起直至2015年至2015年12月31日都处于失业状态，却能从银行取得170万元的贷款承诺。该证据为陈伟林提交，用以证明其生活困难。这份证据，恰恰与陈伟林办理银行贷款承诺时需要提交的收入证明是相悖的。如果，足以证明陈伟林在办理银行贷款承诺时提交了虚假的资料。其以银行按揭付款方式履行合同的义务是根本不能实现的。原审法院在审理的二手房买卖纠纷案件中，以出卖人不履行配合义务，判令承担违约责任的案件大有人在。而在本案中，却认定郭娟没有配合，陈伟林也能取得贷款承诺函，且该承诺函真实有效。这种认定，实际上就否认了出卖人的配合义务是必须的。这种认定，违反了公民法面前一律平等的基本法治原则。在郭娟对该承诺函提出有证据的异议下，并申请法庭调查的情况下，一审法庭不依法调查，仍认定该承诺函的真实性、合法性，违反《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条（二）众所周知的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；三项证据规则。该证据足以证明陈伟林取得贷款承诺函是虚假的。其履行付款义务不符合合同约定，根据《合同法》解释三第二十七条，合同法第九十四条。郭娟享有法定解除权。2、一审判决认定郭娟赎楼违约，违反证据规则。在涉案合同中，双方在合同中明确约定了赎楼方式。双方在合同中明确约定了陈伟林自愿以首期房款中的部分楼款还清该物业的银行按揭贷款。该约定为手写，效力大于格式内容。该约定明确了赎楼义务已经转为陈伟林承担。但一审判决，对此约定，不但不予表述，在一审开庭中，郭娟再三强调之下，一审法院仍违背此合同约定，违法，违反证据规则，对合同义务进行认定。二、一审判决裁决错误。由于一审判决在违反证据规则，对合同中权利义务进行错误认定，对案件事实进行错误确认。因此，在适用法律上作出裁决上，也是错误的。综上所述，根据《民事诉讼法》第一百七十条第（三）裁定撤销原判决，查清事实后改判。被上诉人陈伟林答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人某分行未发表答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，郭娟与陈伟林签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应严格履行合同约定之义务。针对郭娟上诉请求及事实理由，本案二审争议焦点一：郭娟是否因陈伟林取得的贷款承诺函无效享有合同解除权。郭娟依据陈伟林在本案一审期间提交的《深圳市失业人员登记证明》主张陈伟林在申请银行按揭贷款过程中涉嫌提交虚假资料，导致《贷款承诺书》归于无效。对此本院认为，郭娟于本案诉讼前未对该《贷款承诺书》效力提出异议，招商银行亦没有撤销该《贷款承诺书》，郭娟主张《贷款承诺书》缺乏证据支持。且二审期间，郭娟确认在本案一审开庭过程中才知道因陈伟林涉嫌提交虚假贷款资料可能导致《贷款承诺书》无效，该时间发生在郭娟拒绝履行赎楼义务之后。因此，郭娟关于《贷款承诺书》效力的抗辩，不能够作为此前不申请赎楼并解除《房地产买卖合同》的法定理由。本案二审争议焦点二，陈伟林是否违反赎楼义务构成违约。合同虽然约定陈伟林同意以首期款中的部分楼款替卖方郭娟还清银行按揭贷款，但郭娟系房屋按揭贷款的借款人，提起申请偿还贷款以解除抵押权的义务仍然在郭娟一方。郭娟主张赎楼义务转移至陈伟林，该理由缺乏合同依据，本院不予采纳。郭娟在陈伟林取得招商银行《贷款承诺书》后，未向抵押权人提交赎楼申请，亦未通知陈伟林支付赎楼款，郭娟的行为构成违约。本案中，陈伟林同意以一次性支付剩余购房款的方式继续履行合同，该行为已避免向银行申请按揭贷款程序，减少合同履行环节，有利于双方实现合同目的，在此情况下，原审法院判令双方继续履行合同并依照合同约定由违约方承担逾期履行违约金的责任，并无不当，本院予以维持。综上，郭娟的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51015元，由上诉人郭娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年八月八日书 记 员 刘尹琳(兼)相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。