四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第579号
上诉人（原审原告）林星尾，男，汉族，1971年10月6日出生，隆昌县人，居民，住隆昌县。
委托代理人林崇华（与林星尾系父子关系），男，汉族，1939年10月30日出生，隆昌县人，居民，住隆昌县。
委托代理人兰瑞祥，四川永炽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钟昌勇，男，汉族，1975年12月26日出生，隆昌县人，居民，住隆昌县。
委托代理人周玉炳（与钟昌勇系姻亲关系），男，汉族，1947年9月9日出生，隆昌县人，村民，住隆昌县。
委托代理人李明，四川融众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋忠建，男，汉族，1979年8月11日出生，隆昌县人，居民，住隆昌县。
被上诉人（原审被告）秦振丽，女，汉族，1981年10月7日出生，隆昌县人，居民，住隆昌县。
上诉人林星尾因与被上诉人钟昌勇、蒋忠建、秦振丽案外人执行异议之诉一案，不服四川省隆昌县人民法院（2014）隆昌民初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人林星尾及其委托代理人林崇华、兰瑞祥、被上诉人钟昌勇及其委托代理人周玉炳、李明、被上诉人蒋忠建等到庭参加诉讼，被上诉人秦振丽经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：蒋忠建、秦振丽系位于隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右房屋的所有权人，该房屋原抵押于中国工商银行股份有限公司隆昌支行，抵押贷款金额为198，228.96元。2012年8月21日，林星尾与刘希、邱继才签订购房协议，内容“今甲方（刘希、邱继才）夫妻购买隆昌县金鹅镇环联商城农机小区5幢1单元1-2蒋忠建、秦振丽夫妇的住房，面积不低于153㎡。因不便直接与卖方议价和卖方无充足的过户时间关系，特委托乙方（林星尾）协助甲方签定买卖合同；待委托公证给乙方后，在2012年9月15日前由乙方协助甲方完成过户手续。房屋购买总价为人民币530，800元大写（伍拾叁万零捌佰元正）。”2012年8月23日，蒋忠建、秦振丽、林星尾签订授权委托书，委托林星尾全权办理上述房屋的所有买卖、过户手续，同日隆昌县公证处对该授权委托书进行了公证，同时蒋忠建将房产证和房屋钥匙交付给林星尾。2012年8月23日林星尾在中国工商银行股份有限公司隆昌支行通过转帐方式支付蒋忠建在中国工商银行股份有限公司隆昌支行的按揭贷款198，228.96元，用于提前解除隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右房屋在中国工商银行股份有限公司隆昌支行的抵押。同日，林星尾通过隆昌县农村信用合作联社大东分社以转帐方式向蒋忠建支付房款28万元。2012年8月23日、2012年8月24日蒋忠建出具收条，确认收到购房款53万元。2012年8月28日，原审法院依据钟昌勇提出的诉前财产保全申请，作出了（2012）隆昌民保字第26号民事裁定书，裁定：“对被申请人蒋忠建、秦振丽位于四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右的住房及银行存款等财产予以查封扣押、冻结”。2012年8月29日林星尾向法院提出财产保全异议，以其购买四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右房屋手续合法有效，其已付全部房款并实际占有使用该房且无任何过错为由要求解除对上述房屋的查封。2012年9月3日，原审法院举行了执行异议听证会，林星尾及委托代理人兰瑞祥，钟昌勇及委托代理人周玉炳到庭参加了会议。2012年9月4日，原审法院受理了钟昌勇诉蒋忠建、秦振丽民间借贷一案，并于2012年12月31日作出（2012）隆昌民初字第1703号民事判决，判决：蒋忠建、秦振丽于判决生效后10日内返还钟昌勇借款本金70万元及逾期利息（利息自2012年9月4日起至付清该借款之日止。按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），该判决已于2013年3月18日生效。2012年9月14日，原审法院作出（2012）隆昌民保字第26-1号、第26-2号民事裁定书，裁定“依法解除对蒋忠建、秦振丽位于四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右的该户的查封和扣押”。钟昌勇不服（2012）隆昌民保字第26-1号、第26-2号民事裁定诉至原审法院。诉讼中，原审法院于2013年10月15日作出（2012）隆昌民保字第26-3号民事裁定书，裁定撤销原审法院（2012）隆昌民保字第26-1号、第26-2号民事裁定书。嗣后，钟昌勇撤回了起诉。2013年12月10日，钟昌勇向原审法院申请恢复执行，案外人林星尾于2013年10月31日对执行标的向原审法院提出书面异议，原审法院于2014年3月5日作出（2014）隆执异字第12号民事裁定，裁定驳回林星尾的异议申请。
林星尾向原审法院诉称：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续费的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。林星尾并不知道蒋忠建、秦振丽有其他债务，按照当时的市场价格和蒋忠建、秦振丽签订了购房合同，按照合同内容履行了所有义务，并付清了全部购房房款，且已经实际占有入住，并及时办理相关过户手续。林星尾属于善意取得，林星尾购买并实际占有本案诉争房产，办理过户手续在前，钟昌勇申请对本案诉争房产保全在后，符合法院不得对本案诉争房产查封、扣押、冻结的规定。故诉请判令：一、蒋忠建、秦振丽与林星尾于2012年8月21日签订的“房地产买卖契约”有效，蒋忠建、秦振丽协助林星尾办理过户登记手续费；二、停止对蒋忠建、秦振丽所有的位于四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右房屋的执行。
原审法院认为：本案为执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案即是林星尾作为钟昌勇与蒋忠建、秦振丽民间借贷纠纷一案的案外人，对钟昌勇在申请执行债务人蒋忠建、秦振丽的涉案房产时提出的停止执行异议之诉，由于林星尾的诉请与据以执行的实体判决无关，故该诉的提起符合法律规定。
案外人提起执行异议之诉的目的是阻止法院对诉争标的物的执行；法院审理执行异议之诉案件应当围绕诉争标的物是否许可执行展开进行。能够阻止法院停止执行的法定理由是：案外人本人是诉争标的物的所有权人、用益物权人，或者是担保权人，或者拥有其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利人。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，原审法院查封前，该诉争房屋系蒋忠建、秦振丽所有，林星尾要主张该诉争房屋系其所有，就应当依法进行登记，只有当转让记载于不动产登记簿时才能发生法律效力。即使房屋买卖协议有效也不能直接引起标的物物权的转移，房屋的转移需要办理产权登记。由此可见，由于林星尾不是诉争房屋的所有权人，其请求确认房屋买卖房协议有效，判令蒋忠建、秦振丽协助办理房屋产权过户请求不能对执行行为产生有效影响，达不到阻止本案诉争房屋查封的目的，故其主张确认房屋买卖房协议有效，判令被告蒋忠建、秦振丽协助办理房屋产权过户，原审法院不予支持。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，林星尾与刘希、邱继才对涉案房屋签订了《购房协议》，结合2012年8月23日蒋忠建、秦振丽与林星尾签订的公证授权委托书，以及原审法院调取的以林星尾为受托人卖房的公证书，足以认定林星尾系诉争房屋的受托人，不是买房人。作为案外人停止执行之诉的成立需满足三个条件：一是房屋的买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。林星尾只是诉争房屋的受托人，不是买房人，不具备上述条件，故其请求停止对蒋忠建、秦振丽所有的位于四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右住房一套的执行不予支持。
综上，原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回林星尾的诉讼请求。案件受理费100元，由林星尾负担。
林星尾不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。林星尾在2012年8月21日与蒋忠建、秦振丽签订房地产买卖契约后，在同年8月24日付清全部购房款，并在当天接收房屋，对诉争房产进行了换锁，向物管缴纳了水费等费用，还在2012年8月27日到房管部门办理过户登记。原审判决孤立认定水费、气费等证据来判断林星尾未实际占有房产。林星尾与蒋忠建、秦振丽签订买卖契约在前，与其办理委托在后，且委托的事宜为代为办理过户手续。至于林星尾与刘希、邱继才签订的购房协议等，并不影响林星尾与蒋忠建、秦振丽的房屋买卖关系，林星尾是真正的买房人，且在法院查封该房屋前已实际占有房屋。故诉请撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。
钟昌勇在二审中辩称：林星尾请求确认与蒋忠建、秦振丽签订的协议有效不属本案审理范围。本案事实已查明林星尾为代刘希夫妇购买本案诉争房产，林星尾仅是买卖房产的委托人，原审法院依照物权法认定房产所有权人是正确的，林星尾因是本案诉争房产的委托人，不具备提出案外人执行异议的主体资格。故请求驳回林星尾的上诉，维持原判。
蒋忠建在二审中辩称，蒋忠建与钟昌勇之间存在借款的债权债务关系及与林星尾之间存在本案诉争房产的买卖关系均是真实的。蒋忠建、秦振丽与林星尾之间是买卖房产关系，林星尾已支付全部房款，且在付清最后款项当天即交付了本案诉争房产给林星尾。蒋忠建、秦振丽从未委托林星尾出售其房产，只是在签订买卖协议后，因蒋忠建夫妇急于外出而委托了林星尾代为办理产权过户手续。本案不管如何处理，蒋忠建对未得到房产方都会分期偿还欠款。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院另查明：蒋忠建与秦振丽系夫妻关系，其将本案诉争房产委托刘希所在的中介所进行出售。2012年8月21日，林星尾与刘希、邱继才签订《购房协议》（见原审法院查明事实）。同一天，林星尾与蒋忠建、秦振丽签订《房地产买卖契约》，约定：蒋忠建、秦振丽将本案诉争房产出售给林星尾，成交价为530，800元，签订合同当天支付3万元定金，余款500，800元在2012年8月24日付清；蒋忠建、秦振丽在2012年8月24日交付房产等。2012年8月23日，林星尾支付了本案诉争房产的银行按揭款，并支付了蒋忠建部分房款，蒋忠建在当天向林星尾出具了收条，载明收到购房款48万元。同一天，蒋忠建、秦振丽在四川省隆昌县公证处办理了《授权委托书》公证，就本案诉争房产的出售，其授权林星尾办理以下事项：……二、代为办理谈判、商定房产出让价款并与受让人签订《房屋买卖合同》、收取购房款。三、协助买房到房管部门和国土部门办理该房产的产权证明以及相应占用的国有土地使用权的物权转移登记的全部手续。……2012年8月24日，蒋忠建收到了林星尾购房尾款5万元。当天，蒋忠建向林星尾交付了本案诉争房产，向其交了房屋钥匙，清点了房屋内的设施。
还查明：林星尾另向原审法院提起了本案《房地产买卖契约》的效力认定及请求蒋忠建、秦振丽协助办理房屋产权过户登记的诉讼，原审法院以（2014）隆昌民初字第190号案件予以受理，现尚未审结。
本案审理查明的其他事实与原审法院查明一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：林星尾能否行使本案诉争房产的异议权以及其异议能否成立。
根据本案查明的事实，林星尾在与蒋忠建、秦振丽签订购房协议的当天，与刘希、邱继才也签订了购房协议。其与刘希、邱继才签订的购房协议明确了：刘希、邱继才委托林星尾（并以林星尾的名义）与蒋忠建、秦振丽签订本案诉争房产的购房协议。虽林星尾在庭审中辨称其与刘希、邱继才的购房协议后于与蒋忠建、秦振丽的购房协议，刘希、邱继才现未向林星尾支付该房购房款，本案诉争房产为林星尾本人购买。但林星尾在原审法院的相关笔录中也曾自认其为受刘希、邱继才委托购买本案诉争房产，据此，原审法院认定林星尾系受刘希、邱继才委托购买本案诉争房产并无不当。林星尾虽为本案诉争房产买受人的委托人，但依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”的规定，受托人应根据与委托人之间的约定处理委托人的事务，根据双方的约定，受托人可以以自己的名义，也可以以委托人的名义处理事务。就本案而言，刘希、邱继才明确委托林星尾以林星尾的名义签订购房协议，该委托并未违反相关法律、法规规定，当属有效。刘希、邱继才既然委托林星尾以林星尾的名义签订本案所涉房产的买卖合同，就应赋予了林星尾代其行使对该买卖协议所享有的权利义务。据此，林星尾虽为本案所涉房产的委托人，但因其系受本案所涉房产买卖协议实际买受人刘希、邱继才的委托，且其为本案所涉房产买卖协议的相对人，其行使本案异议权是受刘希、邱继才的委托，具备提起异议的主体资格。原审法院以林星尾系委托人，不是本案所涉房产的实际买受人，不具备提起异议的主体资格系对法律理解有误，本院应予纠正。
根据本院查明的事实，林星尾与蒋忠建、秦振丽之间就本案所涉房产存在真实买卖，林星尾已支付全部购房款，蒋忠建、秦振丽亦根据协议约定向林星尾交付了房屋钥匙并清点和交接了房产内的设施。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。作为买受人的案外人请求停止执行，其请求成立需满足三个条件：一是买卖关系成立且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。就本案查明的事实，林星尾根据与蒋忠建、秦振丽签订的《房地产买卖契约》已付清全部购房款，蒋忠建、秦振丽已依约向林星尾交付了涉案房产，林星尾属实际占有该房产。本案涉案房产的交付时间为2012年8月24日，原审法院依据钟昌勇的申请在2012年8月28日就对该房产进行了查封、冻结，致林星尾无法及时办理产权过户登记手续，林星尾对此并无过错。
林星尾诉请判令蒋忠建、秦振丽与林星尾于2012年8月21日签订的“房地产买卖契约”有效，蒋忠建、秦振丽协助林星尾办理过户登记手续费，因其已另案诉讼，该请求不属本案审理范围。
综上，林星尾要求对涉案房产不予执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予支持。因蒋忠建、秦振丽在原审时未参加诉讼，致原审法院认定事实不清。据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省隆昌县人民法院（2014）隆昌民初字第1229号民事判决；
二、停止对位于四川省隆昌县金鹅镇农机花园5幢1单元1-右房屋的执行；
三、驳回林星尾的其他诉讼请求。
本案一审受理费100元，由林星尾负担；二审受理费9，108元，由钟昌勇负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 周利芬
审 判 员 李 锋
代理审判员 李 清
二〇一四年十二月五日
书 记 员 张 瀚