浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余民初字第1045号
原告：余姚市阳能木业有限公司。
法定代表人：张纪根。
委托代理人：吴可斌。
被告：余姚市梨洲街道最良村经济合作社。
代表人：胡建艇。
委托代理人：王祖芬。
原告余姚市阳能木业有限公司（以下简称阳能木业公司）与被告余姚市梨洲街道最良村经济合作社（以下简称最良村合作社）租赁合同纠纷一案，原告于2015年2月11日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定先行调解，因调解不成，本院于2015年3月30日立案受理，依法由审判员朱章程适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序并组成合议庭审理，本案分别于2015年4月21日、8月18日二次公开开庭进行了审理。原告阳能木业公司的委托代理人吴可斌，被告最良村合作社的委托代理人王祖芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳能木业公司起诉称：毛江平经营的最良锯板加工场于1995年9月16日至1996年共3次向被告交纳用电业扩费计30000元，1996年12月2日经最良村村民委员会同意转让给莫越平、史纪才。1997年5月16日该最良锯板加工场转让给苏国年、莫越平、柴建松。2000年4月5日，莫越平、柴建松将最良锯板加工场再次转让给苏国年一人经营，2005年6月8日成立了余姚市阳能木业有限公司，并于此前的6月1日与被告（原余姚市东南街道最良村）签订了租赁协议：租期为10年即2015年5月31日止等约定。2014年因该地块改造，4月份开始被告要求提前终止租赁，协商了搬迁补偿，又对原告房屋进行了评估，并签订了终止协议，被告同意补偿原告总金额647463.12元，原告在协议中注明：积极主动配合，要求依法补偿。对退还用电业扩费30000元未达成一致意见，被告在征用该地块进行改造，原告已经积极配合，被告应当依法补偿。现原告查找了余姚市政府的规定，发现被告未按余姚市余政发（2009）45号文件，余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法第三十三条补偿标准执行，侵害了原告的权益。特向法院起诉，请求法院依法判令：1.被告补偿原告1352284.60元【其中房屋补偿按评估544397元、一次性经济损失和过渡费703930元（商业用房890平方米×750元计667500元，办公、仓库用房145.72平方米×2500元计36430元），设施设备安装补助费56157.60元（商业用房870平方米×50元计44500元，生产用房145.74平方米×60元计11657.60元），用电业扩费30000元，奖励费17800元】；2.本案诉讼费由被告承担。
被告最良村合作社答辩称：1.本案主体不符，从原告提供的证据来看，终止租赁协议的主体是答辩人与苏国年之间的法律关系，而非本案原告主体。2.本案原告所述的事实不清。从原告提供的证据看，原告诉请不符合法律规定，原告要求补偿的标准无法律依据。被告于2014年11月25日与苏国年签订了终止租赁协议，而非本案原告。3.从原告诉请的要求来看，原告补偿标准不符合法律依据。因为在动迁之前，余姚市恒昇房地产估价有限公司于2014年4月30日向苏国年出具的评估报告可以证实，当时对补偿数额苏国年是没有异议的。同时，从终止协议可以进一步得到证实。原告要求按余姚市余政发（2009）45号文件办法第三十三条补偿标准执行，更无从谈起。原告既没有房屋产权证，而且更没有符合文件的条件。被告仅仅是与苏国年之间的租赁关系，因还没有到期，遇政府改造，提前终止，而达成的补偿。原告混淆了概念，其既非与被告之间的关系，又非产权人，至于其与苏国年之间存在什么法律关系，那应另案理直，与被告无关。综上，驳回原告的起诉。
一、对原告阳能木业公司提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.转让协议3份，拟证明最良锯板加工场连续转让给原告的事实。被告最良村合作社对1996年11月29日协议的真实性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关；对1997年5月16日协议的关联性有异议，认为与被告无关；认为2000年4月5日的协议与被告无关，被告不知情。经审查，本院仅对上述证据形式上的真实性予以采信；
2.购买（卖）锯板厂协议1份，拟证明原告向施纪才购买锯板厂的事实。被告最良村合作社认为落款没有时间，与被告无关。本院认为，该协议与本案缺乏关联，故不予采信；
3.收款收据3份，拟证明被告支付业务扩展费的事实。被告最良村合作社认为缴款人是毛江平、莫越平，与原、被告无关。经审查，本院仅对上述证据形式上的真实性予以采信；
4.租赁协议1份，拟证明双方存在租赁关系的事实。被告最良村合作社对证据的真实性和关联性有异议，认为原告公司注册时间是2005年6月8日，双方签订合同2005年6月1日，当时原告的营业执照还没有，原告的章怎么盖上去被告不清楚，主体有问题。本院认为，该协议反映了本案的事实，故予以采信；
5.房屋评估汇总表、送达回执各1份，拟证明原告房屋补偿依据的事实。被告最良村合作社对回执真实性没有异议，认为进一步证明主体不是本案原告，认为评估报告的来源不合法，没有评估公司的印章，要证明的内容余姚市房屋价格表产权人都做了篡改，产权人“阳能木业”是添上去的。经审查，本院对送达回执予以采信；房屋评估汇总表无相应的评估公司加盖印章，被告亦不认可，故不予采信。
6.余姚市人民政府关于印发余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法的通知（打印件）1份，拟证明相关拆迁补偿依据的事实。被告最良村合作社认为与本案无关。经审查，本院对该证据的真实性予以采信；
7.公告1份，拟证明签约拆迁依据的事实。被告最良村合作社对真实性没有异议，对证明的内容有异议，认为本案主体不是原告。经审查，本院对该公告予以采信；
8.终止租赁协议1份，拟证明原告积极主动配合，被告未依法补偿的事实。被告最良村合作社对协议的真实性没有异议，对要证明目的有异议，认为恰恰证明本案主体不是原告而是苏国年，终止租赁协议中乙方房屋建筑面积、钢棚数额与原告所谓的评估报告中的汇总表数额不符。经审查，本院对该协议予以采信。
9.关于评估报告改变户名的情况说明1份，拟证明原告阳能木业公司是真正的被拆迁户，而不是苏国年。被告最良村合作社对三性均有异议，认为如果情况需要说明，说明一方要到庭作证，接受另一方的质询。本院认为，该情况说明反映了本案的相关事实，故予以采信；
10．委托书1份，拟证明苏国年代表原告阳能木业公司签订的终止租赁协议。被告最良村合作社对三性均有异议，认为这个委托书没写明向谁委托，没有表明单位名称，这是苏国年和原告之间的问题，没有经过第三方的确认，上面是空白的。经审查，本院对该委托书予以采信。
二、对被告最良村合作社提供的证据，经庭审质证，本院作如下认定：
1.房屋评估汇总表1份，拟证明被告是与苏国年之间的法律关系的事实。原告阳能木业公司认为被告提交的该汇总表与原告提交的其实是一致的，苏国年只是代表阳能木业公司。经审查，本院对该汇总表予以采信；
2.公司基本情况1份，拟证明原告公司成立时间2005年6月8日，协议是2005年6月1日，原告主体还不存在的事实。原告阳能木业公司认为公司成立的时间是2005年6月8日，从6月1日开始是方便计算，租赁实际是产生的。经审查，本院对该公司基本情况予以采信；
3.房屋校验单（复印件）1份，拟证明现场房屋验收合格，签字是苏国年，由此可以证明被告是与苏国年之间发生法律关系的。原告阳能木业公司认为苏国年是代表原告阳能木业公司签字的。经审查，本院对该房屋校验单的真实性予以采信。
综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：原告阳能木业公司（乙方）与被告最良村合作社（原余姚市东南街道最良村村民委员会，甲方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方有坐落在本村木材贸易部内的可经营的木材场地1000㎡，房屋48㎡租给乙方使用；租期自2005年6月1日至2015年5月31日为拾年，租用金额共计人民币234000元，付款方法在每月的28日为付款日，按月付款1950元直至期满为止等。2014年11月8日，被告最良村合作社发出《最良村经济合作社关于木材贸易部剩余经营户限期签约搬迁的决议公告》，公告最良木材贸易部自2014年4月份开始进行终止租赁搬迁补偿工作以来，至今已有极大部分经营户签订搬迁协议，并已腾空，但尚有少部分经营户至今仍未签约搬迁，为尽快完成木材贸易部签约搬迁清场工作，最良村经济合作社于2014年11月7日召开社员代表大会，就最良木材贸易部剩余经营户限期签约搬迁事项，经过到会代表讨论一致，形成会议决议等。2014年11月25日，被告最良村合作社（甲方）、余姚市姚城房屋拆迁有限公司（受委托方）与苏国年（乙方）签订《终止租赁协议》一份，约定：因最良木材贸易部正式列入市政府2014年度旧城改造范围，根据市政府和街道要求，由最良村先期做好终止最良木材贸易部各租赁户的租赁经营、收回场地工作，现受甲方的委托，由受托方与乙方就终止租赁的有关经济补偿事项签订协议；乙方房屋建筑面积（含钢棚）824.85平方米，房屋评估价270194.97元，装饰及附属评估价299202.18元，合计569397.15元；乙方共租赁摊位面积890平方米，摊位搬迁补偿每平方米100元，计补偿款89000元；其他补偿有线电视、空调移机、水电设施、电缆设施等，合计补偿总金额647463.12元；如乙方在固定时间2014年11月30日前搬迁完毕，另行给与摊位奖励费每平方20元，计17800元；乙方必须在2014年11月30日前搬迁腾空完毕等。被告最良村合作社、余姚市姚城房屋拆迁有限公司、苏国年在该《终止租赁协议》上盖章、签名。2015年6月23日，余姚市恒昇房地产估价有限公司出具《关于评估报告改变户名的情况说明》一份，称：“大概在去年9-10月间，该拆迁地块的拆迁户苏国年来公司找我（史裕章）要求苏国年拆迁户的户名改为余姚市阳能木业有限公司，并向我出具了2005年6月1日签订的余姚市东南街道最良村与余姚市阳能木业有限公司的场地租赁协议书。同时还向我出具了余姚市阳能木业有限公司所在地在余姚市东南街道最良村的营业执照及组织机构代码证。根据苏国年提供的这些资料情况，我确实无理由拒绝改变其户名，然后叫公司的施杰将余姚市房屋价格评估表余恒房估字（2014）第2014090号的评估表改了户名。（当时现场评估人员不在公司）原评估的内容及金额均没有变化。”
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁期内房屋被征收拆迁，承租人主张拆迁补偿费，租赁合同和拆迁补偿合同对房屋拆迁补偿事项有明确约定的，按照约定履行。本案中，原告阳能木业公司起诉，要求被告最良村合作社支付各项拆迁补偿款；被告最良村合作社认为从原告提供的证据来看，被告仅仅是与苏国年之间存在租赁关系，终止租赁协议的主体是被告与苏国年，而非本案原告阳能木业公司，本案原告主体不符，因此原告阳能木业公司的诉讼与被告无关。依据当事人提交的证据，原告阳能木业公司与被告最良村合作社于2005年6月1日签订了一份《租赁协议》，该租赁协议明确被告最良村合作社将坐落在最良村木材贸易部内的木材经营场地出租给原告阳能木业公司；后被告最良村合作社于2014年11月8日发出《最良村经济合作社关于木材贸易部剩余经营户限期签约搬迁的决议公告》，称为完成木材贸易部签约搬迁清偿工作，要求经营户签约搬迁（限定在11月30日止），2014年11月25日，被告最良村合作社遂于苏国年签订《终止租赁协议》，原告阳能木业公司业已出具委托书委托苏国年全权办理公司拆迁补助等事宜，余姚市恒昇房地产估价有限公司出具的《关于评估报告改变户名的情况说明》亦明确苏国年曾提供资料，要求余姚市恒昇房地产估价有限公司将房屋价格评估表上的户名变更为余姚市阳能木业有限公司，且被告最良村合作社与苏国年个人之前并没有签订租赁协议，被告最良村合作社自不会毫无根据的与苏国年个人签订该份《终止租赁协议》，而本案原告阳能木业公司与被告最良村合作社签订了《租赁协议》之后，在租赁期限未届满之前，涉案的经营场地因旧城改造，需终止租赁经营、收回场地，双方之间恰恰应当签订相应的终止租赁协议。因此，综合分析上述案情，可认定苏国年系代表原告阳能木业公司与被告最良村合作社签订了《终止租赁协议》，原告阳能木业公司可基于该《终止租赁协议》向被告最良村合作社主张相应的拆迁补偿款。关于涉拆迁的补偿数额问题。依据双方签订的《终止租赁协议》，被告最良村合作社补偿原告阳能木业公司各项费用合计总金额647463.12元，另给予摊位奖励费17800元，故被告最良村合作社应按照上述金额支付给原告阳能木业公司款项。原告阳能木业公司认为被告最良村合作社还应支付一次性经济损失和过渡费等，但双方在《终止租赁协议》中并未予以约定，故对该相应的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告余姚市梨洲街道最良村经济合作社支付原告余姚市阳能木业有限公司补偿款665263.12元；
二、驳回原告余姚市阳能木业有限公司的其他诉讼请求。
以上款项限在本判决发生法律效力后十五日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费16971元，由原告余姚市阳能木业有限公司承担6518元，被告余姚市梨洲街道最良村经济合作社承担10453元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，汇款时一律注明本案案号）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 朱章程
人民陪审员 张瑞安
人民陪审员 吕秀珍
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 周海燕