广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鱼民初（一）字第480号
原告柳州市国盛房地产开发有限公司，住所：柳州市东环路4号6栋。
法定代表人袁海鸣，该公司总经理。
委托代理人杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。
委托代理人唐艳文。
被告陈斌基，无固定职业。
被告吴海华，柳州市工人医院职工。
二被告共同委托代理人梁继叶，广西广正大律师事务所律师。
原告柳州市国盛房地产开发有限公司诉被告陈斌基、吴海华商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理。依法由审判员马雪辉独任审判，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告柳州市国盛房地产开发有限公司的委托代理人杨鹏五、唐艳文，被告陈斌基、吴海华的共同委托代理人梁继叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市国盛房地产开发有限公司诉称，2008年6月22日，被告购买原告开发的位于柳州市西江路66号国信·凤起新都4栋2单元6-2号房屋，双方签订《商品房买卖合同》一份，总房款为635310元。合同约定被告在签订合同之日支付总房款的30%，剩余房款444000元以银行按揭贷款方式支付。后被告一直未按合同约定办理银行按揭手续，至今尚欠原告购房款317000元。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告迟延支付购房款，经原告多次催告后仍未在合理的期限内履行，其行为已构成严重违约，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金22200元；3、被告赔偿原告利息损失127703.43元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告陈斌基、吴海华辩称，原告提起本案诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效。本案系买卖合同纠纷，原告主张的是出售商品的货款，无论被告以何种方式支付，其法律后果都是欠付货款的债务问题。根据庭审调查的事实，表明原告至少从2010年8月20日被告最后一次付款时起已经明知被告未能按原约定支付购房款，原告应当在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内提起诉讼，所以，本案的诉讼时效至少从2010年8月20日起开始计算，原告未能提供证据证明其在诉讼时效内向被告主张过权利，至原告提起诉讼时已经超过了法律规定的诉讼时效。至于原告主张的违约金，同样因为超过了法律规定的时效，已丧失胜诉权。
经审理查明，2008年6月22日，原告与被告陈斌基签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告陈斌基向原告购买位于柳州市西江路66号国信·凤起新都4幢2单元6-2号房屋一套，总金额为人民币635310元，付款方式为银行按揭贷款，被告应于签订合同之日支付商品房总价款的30%，即191310元作为首期房款，应付剩余房款444000元用银行按揭贷款支付；被告如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告陈斌基于2008年4月4日向原告预交购房定金20000元，此后，被告陈斌基分别于2008年6月19日、2010年7月30日、2010年8月20日分三次向原告支付购房款合计人民币298310元，尚欠原告购房款317000元未付，亦未办妥银行按揭贷款手续。2014年1月27日，原告向被告陈斌基邮寄《合同解除通知书》一份，内容为“根据你于2008年6月22日与柳州市国盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定及合同的履行情况，我公司现通知你：本通知书到达你时，《商品房买卖合同》解除”。被告陈斌基于2014年1月20日签收该邮件。现原告认为，被告迟延支付购房款，经原告多次催告后仍未履行，其行为已经构成严重违约，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，被告陈斌基与被告吴海华系夫妻关系。
本院认为，原告与被告陈斌基签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告吴海华并不是该《商品房买卖合同》的当事人，依据合同相对性原则，该《商品房买卖合同》对被告吴海华并无法律上的约束力，故原告主张被告吴海华承担合同责任没有法律依据，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，因《商品房买卖合同》约定应付剩余房款444000元用银行按揭贷款支付，但因被告未能办理银行按揭贷款手续后，被告陈斌基于2010年7月30日、8月20日又向原告支付了两笔购房款共计127000元，实际上双方对444000元的付款方式进行了一定的变更，之后双方对剩余购房款317000元的付款方式及付款期限未有明确的约定，被告也未明确向原告表示无法继续履行合同，双方的合同仍处于履行过程中，因此，原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效，被告辩称应从2010年8月20日开始计算诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，逾期付款超过60日的，原告有权解除合同并要求被告支付其违约金，被告陈斌基因自己的原因未能办理银行按揭贷款手续，也未在在合理的期限内支付剩余购房款，其行为已构成违约，故原告向被告陈斌基邮寄《合同解除通知书》，系其行使解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人按照双方约定的合同解除条件解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告提供的EMS快递回单、网上签收回单显示该邮件已于2014年2月20日由被告陈斌基本人签收，故双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年2月20日解除，现原告诉请解除原告与被告陈斌基之间签订的《商品房买卖合同》，已无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题，因双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年2月20日解除，根据《商品房买卖合同》的约定，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，故被告陈斌基应向原告支付违约金15850元（317000元×5%）。关于原告主张的利息损失，因双方在《商品房买卖合同》中并未就此进行约定，且违约金已在一定程度上弥补原告的损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈斌基应支付给原告柳州市国盛房地产开发有限公司违约金人民币15850元；
二、驳回原告柳州市国盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币3298元（原告已预交），减半收取人民1649元，由原告柳州市国盛房地产开发有限公司负担1475元，被告陈斌基负担174元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 马雪辉
二〇一四年五月十四日
书记员 邱 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。