上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第725号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡育新。
上诉人（原审原告、反诉被告）张骏。
上列两上诉人之共同委托代理人范海燕。
被上诉人（原审被告、反诉原告）纪城城。
被上诉人（原审被告、反诉原告）左思廉。
上诉人胡育新、张骏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人胡育新、张骏的委托代理人范海燕，被上诉人纪城城、左思廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年7月17日，胡育新、张骏（出售人、甲方）与纪城城、左思廉（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由甲方将涉讼房屋出售给乙方；转让价款150万元（人民币，下同）；双方在2012年9月30日前共同向交易中心申请办理过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，至实际付款日；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；甲方应于送件过户之前办理原有户口的迁出手续，若未在前述期限内迁出的，甲方应按照总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止；乙方于双方签订合同当日支付45万元，甲方同意乙方以申请贷款方式支付第二期房款105万元，在双方办理过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为支付；待交易中心出具以乙方为所有权人的收件收据七个工作日内，双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方签署交接书。合同签订后，双方按约履行。
签订合同当日，双方还就水、电、煤等费用的结算事宜，由纪城城、左思廉向胡育新、张骏出具一份《欠条》，载明：“本人欠张骏、胡育新20，000元，于2012年9月30日前还清，如未如期归还，按日人民币500元计算违约金，直至实际交付日。（此欠款20，000元是在位于＊＊路＊＊弄＊＊号＊＊室水、电、煤、物业、有线无欠费的基础上支付的）。”随后，由胡育新、张骏以银行卡转账方式将20，000元转入纪城城、左思廉账户。审理中，双方确认，双方之后将该20，000元作为尾款处理。
2012年8月19日，双方及中介方工作人员共同前往交易中心办理了涉讼房屋的交易过户手续。当日，双方签署一份《补充条款》，载明：甲、乙双方友好协商，一致同意＊＊路＊＊弄＊＊号＊＊室的尾款20，000元于甲方户口迁走时支付。如补充条款与买卖合同有不一致的地方，以此补充条款为准，之前签订的关于尾款的协议作废。在该《补充条款》的落款处仅有双方签名，但未能注明日期。
2012年9月23日，双方就涉讼房屋处的煤气户名变更事宜办理了相关手续，签署了《燃气用户变更户名协议书》，并由中介方将房屋钥匙交付纪城城、左思廉。同时，双方还签署一份《补充协议》，载明：甲、乙双方同意，甲方于2012年10月15日前应把位于＊＊路＊＊弄＊＊号＊＊室的所有户口迁走，如甲方未在有效期限内迁走，甲乙双方同意，自甲方户口应迁出期限之次日起算违约金，为该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止，之前就户口迁出的所有协议一律作废。
2012年10月24日，胡育新、张骏将户口迁离涉讼房屋，并要求纪城城、左思廉支付尾款20，000元。
2012年10月25日，纪城城、左思廉支付胡育新、张骏尾款14，000元。
嗣后，胡育新、张骏要求纪城城、左思廉支付余款6，000元未果，遂于2013年6月起诉至原审法院，要求判令纪城城、左思廉支付胡育新、张骏房款6，000元。审理中，纪城城、左思廉提起反诉，要求判令：1、胡育新、张骏支付纪城城、左思廉逾期交房违约金19，240元（按照已付房款的日万分之五标准，自2012年8月28日计算至2012年9月23日）；2、胡育新、张骏支付纪城城、左思廉逾期迁出户口违约金6，750元（按照总房价的日万分之五，自2012年10月15日计算至2012年10月24日）。
原审审理中，因双方对于未能注明落款日期的《补充条款》的实际签署日期存在分歧（胡育新、张骏称签署于10月中旬，纪城城、左思廉则称签署于双方办理过户手续的2012年8月19日），为查明该节事实并依据纪城城、左思廉申请（纪城城、左思廉曾申请中介方工作人员杨＊＊出庭作证，但杨＊＊因故未能到庭），法院派员于2013年12月10日前往介绍双方交易的居间方上海锐丰房地产投资顾问有限公司，向当初具体经办双方交易的工作人员杨＊＊了解相关情况。
杨＊＊述称：双方签署的《补充条款》及《补充协议》中的内容都是其书写的，写好后由双方签字；没有落款日期的《补充条款》是在双方办理过户手续的当天，即2012年8月19日签署的；在2012年9月23日将钥匙交给了纪城城、左思廉，双方办理了水、电、煤的过户及费用结清手续。双方对杨＊＊所述内容的真实性均无异议，但胡育新、张骏认为，中介方在2012年9月23日将钥匙交给纪城城、左思廉仅是一个手续而已，房屋实际早已交付纪城城、左思廉，纪城城、左思廉在双方最后签署的《补充协议》中对于交房一节也没有提出任何异议。
为证明双方交房的实际情况，胡育新、张骏于2013年12月17日向法院补充提交一份胡育新、张骏于当日向杨＊＊询问相关情况的谈话笔录。杨＊＊在该份笔录中述称：胡育新、张骏当初就将房屋钥匙交给了中介，并声明里面的东西都不要了；在交钥匙之前纪城城、左思廉就已经进入房屋陪同装修人员进行了测量；胡育新、张骏在当初就要求款清再交房，纪城城、左思廉对此是同意的，所以胡育新、张骏在9月20日左右房款到账后就打电话要交房，但纪城城、左思廉表示要在周末9月23日才有空，所以中介方在当天就直接把钥匙交给了纪城城、左思廉；9月23日交房纪城城、左思廉是同意的，不构成交房违约；补充协议的约定是属实的，当时纪城城、左思廉说是为了给胡育新、张骏压力，让他们早点迁出户口，是个形式而已。纪城城、左思廉对于该份笔录的真实性没有异议，但认为《补充协议》的约定是双方真实意思表示，合法有效。
原审认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人双方都违反合同的，则应当各自承担相应的责任。但当事人在协商一致的情况下，可以变更合同。
本案中，胡育新、张骏与纪城城、左思廉签订的买卖合同、补充条款、补充协议等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。纪城城、左思廉未能按约全额支付尾款，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。纪城城、左思廉虽辩称其拒付6，000元系因胡育新、张骏存在违约行为所致，但在双方对于胡育新、张骏是否存在违约以及如何承担违约责任等均有争议情况下，纪城城、左思廉擅自扣除部分尾款冲抵违约金的行为缺乏合同依据且有悖于法律规定，故法院对纪城城、左思廉辩称意见不予采信。胡育新、张骏要求纪城城、左思廉支付尾款6，000元的诉讼请求具有事实及法律依据，法院予以支持。
胡育新、张骏在签署《补充协议》之后，却未能按照约定在承诺的日期前迁出户口，其行为同样构成违约，应按约承担相应的违约责任。胡育新、张骏虽称该协议并非双方真实意思表示，但其主张缺乏事实及法律依据，法院不予采信。故法院对于纪城城、左思廉要求胡育新、张骏支付逾期迁出户口违约金的反诉请求，予以支持。
对于纪城城、左思廉要求胡育新、张骏支付逾期交房违约金的反诉请求，根据审理查明的事实，虽然双方在合同中约定了交房时间，但此后纪城城、左思廉表示同意胡育新、张骏提出的款清交房的要求，应视为双方对合同约定的交房时间进行了变更。在纪城城、左思廉收到房屋钥匙当天双方签署的《补充协议》中，其并未就交房事宜提出任何的异议，也说明双方对于交房时间并不存在争议。现纪城城、左思廉仅依据合同约定的时间要求胡育新、张骏承担违约责任，其主张有悖于事实及法律规定，法院难以支持。
原审法院审理后于2014年1月17日作出判决：一、被告（反诉原告）纪城城、左思廉于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡育新、张骏购房尾款人民币6，000元；二、原告（反诉被告）胡育新、张骏于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）纪城城、左思廉逾期迁出户口违约金人民币6，750元；三、驳回被告（反诉原告）纪城城、左思廉的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）纪城城、左思廉负担；反诉案件受理费人民币225元，由原告（反诉被告）胡育新、张骏负担58元，由被告（反诉原告）纪城城、左思廉负担167元。
判决后，胡育新、张骏不服，上诉至本院称：上诉人胡育新、张骏逾期迁出户口属于不可抗力，并且已经取得被上诉人纪城城、左思廉谅解。双方签订的违约金合同即《补充协议》无效，胡育新、张骏不同意支付违约金。按照约定，违约金计算的天数应当是8天，一审计算9天有误。违约金以750元／日计算过高，要求二审酌情考虑。另外，胡育新、张骏在一审提出，由于纪城城、左思廉逾期支付尾款，其主张逾期付款违约金，之后的庭审中其撤回该项诉请，但一审没有口头裁定予以准许，故一审应对该项诉请进行处理。综上，请求二审撤销原审判决，改判为驳回被上诉人纪城城、左思廉的原审诉讼请求。
被上诉人纪城城、左思廉辩称，其不同意上诉人胡育新、张骏的上诉请求。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款的约定，胡育新、张骏应于2012年8月19日迁出户口，但其未迁出，故双方于2012年9月23日约定宽限到2012年10月15日迁出，否则胡育新、张骏应支付违约金，双方在《补充协议》上签字，因此该《补充协议》是有效的。胡育新、张骏实际于2012年10月24日将户口迁离涉讼房屋，故违约时间应为9天，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人胡育新、张骏与被上诉人纪城城、左思廉签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充条款》、《补充协议》等合法有效，双方均应恪守履行。胡育新、张骏关于其逾期迁出户口已取得纪城城、左思廉谅解、《补充协议》无效的主张，缺乏证据佐证，本院不予采信。胡育新、张骏逾期迁出户口构成违约，理应承担违约责任。鉴于《补充协议》约定如张骏、胡育新未在有效期限内迁走户口，则按房地产总价款的日万分之五向纪城城、左思廉支付违约金，且其在一审中对违约金的计算方式及标准并无异议，故其在二审中主张违约金以750元／日计算过高，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的计算天数，应从2012年10月15日即胡育新、张骏应迁出而未迁之日起算，计算至2012年10月23日，共计9天，原审据此确定逾期迁出户口违约金的数额，当属正确，本院予以维持。上诉人胡育新、张骏的上诉请求，本院不予支持。至于胡育新、张骏提出的一审未予口头裁定准许其撤回主张的逾期付款违约金的诉请，故仍应对该项诉请进行处理的问题，本院认为，一审法院未能及时就当事人撤回诉请的请求予以准许，确有不当之处，但胡育新、张骏此后亦未坚持该项诉讼请求，现要求一并处理有违诉讼诚信。并且，胡育新、张骏主张的逾期付款违约金按照《欠条》的约定以500元／日计算，而《补充条款》已约定之前签订的关于尾款的协议作废，故其主张，缺乏事实与法律依据，本身亦难获支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人胡育新、张骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一四年四月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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