上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4676号
原告许灵琼。
委托代理人邱国开，大沧海律师事务所上海分所律师。
被告上海悦昌置业有限公司。
法定代表人蒋元昌，董事长。
委托代理人王翠，上海悦昌置业有限公司员工。
原告许灵琼诉被告上海悦昌置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱国开及被告委托代理人王翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年11月8日签订了《上海市商品房预售合同》（下称“预售合同”），约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的位于上海市奉贤区海马路XXX弄嘉业海悦苑1号13层1304室的商品房一套（下称“涉案房屋”），付款方式为分期付款。该预售合同第十一条约定被告应于2014年12月30日前将房屋交付给原告，并在第十二条约定，如果被告未依约交付房屋，则按原告已支付房价款的日万分之0.5计算违约金。之后原告依约履行了付款义务，而被告至今未能依约交付房屋，给原告造成的损失远非约定的违约金所能弥补，主要表现在以下几个方面：1、本案原告与被告签订预售合同时，被告利用其强势地位，故意压低违约金比例，被告承担违约金比例的约定是日万分之0.5，而在预售合同补充条款一中第四条约定了要求原告承担违约金的比例是日万分之5，预售合同的条款是被告预先制定好的格式条款，对违约金的约定是显失公平的，且在签订合同时被告未对此约定向原告明确提示；2、被告与原告签订预售合同时，同一小区的房屋已经存在不能如期交房的违约事实，但被告未明确告知原告，而是虚构一个交房的时间以出售给原告，被告的行为违反诚信原则，具有欺诈性质；3、被告延期交房的违约行为，给原告造成了一定的经济损失，也造成了生活上的困难，原告每月都向银行依约偿还房贷，同时还必须另行租房居住，加大了经济上的损失，同时也因为没有自有住房而造成了如小孩不能按时入读公办小学，就读民办小学也产生了额外支出等损失和困难；4、房价款日万分之0.5的违约金比例明显过低，低于银行同期贷款利率，也不能弥补原告的房租支出，与被告向同小区其他业主支付的房价款日万分之2.5的违约金相差巨大，被告对不同的业主支付不同比例的违约金，有违公平和诚信原则；5、原告提出，要求被告向原告说明延期交房原因、具体交房时间等事项，被告未能如实告知。综上，原告认为，被告不能依约按期交房，不向原告支付约定的违约金，同时约定的违约金比例又过低，不足以弥补原告的损失，故请求法院调整违约金比例，要求判令：1、被告支付原告以房价款人民币77.6434万元（以下币种同）为本金自2014年12月31日起至判决生效之日止按日万分之5计算的延期履行违约金（暂计为96000元）；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告以房价款77.6434万元为本金自2014年12月31日起至判决生效之日止按日万分之2.5计算的延期履行违约金。
原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：
《上海市商品房预售合同》的复印件一份，证明原告与被告签订了商品房预售合同，购买了涉案房屋，合同第十一条明确约定了被告交付房屋的时间，被告至今未交房，显属违约；同时又证明了第十二条中关于被告延期履行支付违约金约定比例过低的事实。
被告辩称，原告和被告签订了预售合同，约定原告向被告购买涉案房屋，原告依约支付了房屋价款，被告至今尚未交房，也未按约向原告支付违约金。但被告不同意调整违约金计算比例，只同意按预售合同第十二条约定的违约金计算标准向原告支付违约金，即按房价款日万分之0.5自延期交房之日起计算，理由是：1、双方的违约金比例的约定是对等的，预售合同第七条对原告延期付款需向被告承担的违约金也是日万分之0.5，且预售合同的签订都是双方自愿的，不存在强买强卖，该合同是按政府的合同范本提供的，并不是被告自拟的，也不存在格式合同条款属不公平的情形；2、被告对出售的同小区因未能如期交房已经存在违约情况而在原告签订预售合同时不向原告披露，也不能说明被告存在欺诈情节，因为交房的时间是经过工作人员测算的，作为开放商的被告也希望如期交房，现在未能如期交房，被告也在积极沟通和推进中。3、延期交房的确给原告造成了一定程度的不便，但原告购买的是期房，期房的交房日期是有风险的，这是原告所知道的风险，但原告仍考虑到房价便宜且有市场价格的浮动起伏，本身也是有投资收益的。4、被告对同小区其他业主有约定按房价款日万分之2.5支付延期交房违约金，是因为这些业主购房时间早，其中一段时间被告因涉诉银行款项被冻结，此情形下这批业主未与被告解除合同，而是坚持购买被告房屋，故被告与这批业主补充协议，调整了违约金的比例，但与本案原告无可比性。故被告不同意调整违约金比例，只同意按照预售合同第十二条约定向原告支付违约金。
被告对其辩称，未向法庭提供任何证据。
经当庭质证，被告对原告提供的证据的真实性、关联性无异议，结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据的真实性予以认可，并作为本案的定案依据。
基于基于上述认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告与被告于2013年11月8日签订了预售合同，约定原告购买被告开发的涉案房屋，付款方式为分期付款。该预售合同第十一条约定被告应于2014年12月30日前将房屋交付给原告，除不可抗力外；并在第十二条约定，如果被告未依约交付房屋，则按原告已支付房价款的日万分之0.5计算违约金。后原告依约履行了支付房款的义务，被告至今尚未依约交付房屋，也未向原告支付违约金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告已经按约向被告支付了购房款，被告未按约向原告交房，显属违约，应承担迟延履行义务的违约责任，原告主张要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。本案的争议焦点为双方在预售合同第十二条中关于被告延期交房需向原告承担违约金的计算标准的约定是否过低，是否需要调整；以及如果需要调整，应如何调整。原告认为，该约定过低，应需调整，主要基于二点理由：1、被告因延期交房向同小区其他业主承诺按房价款日万分之5的比例计算违约金，不同业主不同约定，有违公平原则；2、按房屋总价款的日万分之0.5的比例计算违约金，不足以弥补原告因被告延期交房给原告造成的需另行租房以及其他生活不便所产生的经济损失和生活困扰。被告认为，原、被告双方签订的预售合同是双方真实的意思表示，双方在合同中的地位是平等的，被告因延期交房所承担的违约金应按合同第十二条的约定计算。原告所称的被告向同小区其他业主承担按房价款日万分之2.5计算的违约金是被告与其他业主意思自治的结果，与本案无关联，也没有可比性；被告延期交房的风险，是原告购买期房之初就知道且应承担的风险，故不能依据原告所称的损失调整违约金的计算标准。本院认为，双方虽在预售合同第十二条对被告延期交房应向原告承担的违约金约定了计算的标准，但被告延期交房客观上给原告造成了经济上的损失和生活上的不便，本院认为双方就被告延期交房承担违约金的约定标准过低，需要调整。对原告所称的应按房价款的日万分之2.5的比例调整，本院认为，被告与同小区其他购房的业主对违约金的约定，与本案无涉，故不应参照该比例调整本案中违约金的计算标准。综合本案的案情，考虑原告的客观损失，本院酌情将被告延期交房应向原告承担违约金计算比例调整至中国人民银行同期同类贷款利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告上海悦昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许灵琼以776，434元为本金自2014年12月31日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的迟延履行违约金。
二、驳回原告许灵琼的其余诉讼请求。
案件受理费1，000元，减半收取计500元，由被告上海悦昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 许力涛
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 宋 苏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。