江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2532号
上诉人（原审被告）：常州金坛阿波罗生物制品有限公司，住所地常州市金坛区金城镇后阳街128号。
法定代表人：张力中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫津，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：司马军，江苏兴坛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州市金坛区金城镇后阳村村民委员会，住所地常州市金坛区金城镇后阳集镇。
法定代表人：陈康，该村委会主任。
委托诉讼代理人：陈爱祥，江苏钟鸣律师事务所律师。
上诉人常州金坛阿波罗生物制品有限公司（以下简称阿波罗公司）因与被上诉人常州市金坛区金城镇后阳村村民委员会（以下简称后阳村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人阿波罗公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、2008年大雪将最北面的车间（2090.7㎡）压坏倒塌，造成上诉人生产产品损坏价值9万元，当时被上诉人负责人张某等人予以认可。2、最北面的车间（2090.7㎡）压坏后，上诉人原地重新自建了现在使用中的厂房，现让上诉人搬出需补偿2000㎡×200元/㎡=40万元。3、2006年、2008年大雪将办公楼西侧库房及水房（面积536.72㎡）压坏，至今不能使用，应扣减房租536.72㎡×50元/㎡×8年=214688元。4、被上诉人至今未开具已收租金2006129元的正规发票，导致上诉人损失46万元。5、2016年年底至今，由于被上诉人动用社会上的人利用威胁、封门等手段强行叫公司搬出，导致公司停产，造成公司损失326万元。
被上诉人后阳村委会辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉。
后阳村委会向一审法院起诉请求：1、判令阿波罗公司腾房，返还占用的房屋（厂房1栋2090.7平方米）；2、阿波罗公司缴纳未付租金往来款468240元（从2004年1月1日起到2016年12月30日未付租金部分，其中2004年租金标准为164639元，2005、2006、2007三年每年租金标准为23万，2008年起到2016年每年租金标准为18万元）；3、本案诉讼费用由阿波罗公司负担。
一审法院认定事实：2003年，金坛市金城镇后阳村村民委员会（后变更为本案被上诉人名称）与金坛阿波罗生物制品有限公司（后变更为本案上诉人名称）签订1份协议书，约定后阳村委会提供位于后阳洗毛厂东侧十亩土地，建好厂房后出租给阿波罗公司使用，租金每平方米50元，每半年一付，先付后用，后阳村委会为阿波罗公司提供财务认可的租金票据。因发生大雪等自然灾害，2008年，后阳村委会与阿波罗公司将租金标准由每年23万元下调为每年18万元。2010年1月10日，双方续签了3年租房协议，约定租赁期自2010年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为18万元，于每年12月31日前付清当年租金，如不能按期上缴租金，后阳村委会有权收回出租房。2011年，后阳村委会对该出租厂房等进行了维修，由阿波罗公司支付维修费用后抵付租金。2013年1月，租赁合同到期，阿波罗公司继续使用该房屋。阿波罗公司陆续支付后阳村委会租金，后阳村委会向其出具合作经济组织内部结算凭证。阿波罗公司未按时足额支付租金，截至2016年12月30日，阿波罗公司总计拖欠后阳村委会租金468240元。2017年年初，后阳村委会先后向阿波罗公司发出催缴通知书、交还占用房屋通知，要求阿波罗公司尽快缴纳拖欠的租金和返还占用房屋。阿波罗公司收到通知后，分别予以回复，要求扣减相关损失，并表示愿意重新签订租赁合同。
一审法院认为，后阳村委会与阿波罗公司之间签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方应按约履行合同义务，行使合同权利。双方于2003年签订租赁协议，2010年进行了续签，2013年到期后阿波罗公司继续使用后阳村委会出租的厂房等租赁物，后阳村委会没有提出异议，则原租赁合同依法继续有效，截至2016年12月30日，阿波罗公司合计拖欠后阳村委会租金468240元，经催要后后阳村委会有权按约要求阿波罗公司支付拖欠的租金及腾房、返还出租的厂房，故对后阳村委会的主张，法院予以支持。阿波罗公司辩称租赁期间，因大雪压塌厂房造成29万损失，因其未提供证据加以证明，且后阳村委会方已在遭受自然灾害后下调了租金标准，故对该辩解意见不予采纳。阿波罗公司提出后阳村委会未开具正式的租赁发票导致其受损的辩解意见，因租赁合同约定后阳村委会应为阿波罗公司提供财务认可的租金票据，并未明确约定后阳村委会应出具正式的发票，且合同履行过程中，后阳村委会一直提供的是合作经济组织内部结算凭证，阿波罗公司未举证证明合同履行中要求后阳村委会提供正式发票，故对该辩解意见也不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、阿波罗公司于本判决生效之日起30日内腾房（厂房1栋2090.7平方米），向后阳村委会返还该厂房。二、阿波罗公司于本判决生效之日起30日内支付后阳村委会租金人民币468240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4162元（已减半收取），由阿波罗公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：阿波罗公司租赁后阳村委会厂房期间，因2006年、2008年发生大雪等自然灾害，导致阿波罗公司经营受损，面积为2090.7㎡的厂房也于2008年倒塌。经阿波罗公司总经理闫津与时任后阳村委会村支书张某、大队长邹国涛、会计周锁粉协商确定：1、由后阳村委会补贴阿波罗公司损失9万元，补偿款从房租中抵扣；2、2090.7㎡的厂房由阿波罗公司重新自建，该厂房租金由原来的每年50元/㎡改为每年25元/㎡，由此，整体厂房租金由23万/年降为18万/年。
又查明，面积约500㎡的水房和库房在2008年大雪之后稍有损坏，阿波罗公司向后阳村委会提出修理要求，后阳村委会未予理睬，要求阿波罗公司自行修复。二审庭审中，证人张某陈述，水房、库房在2008年还能使用，是这两年才倒掉的。
再查明，房屋租赁合同履行过程中，阿波罗公司曾向后阳村委会提出开具正式发票的要求，后阳村委会以没有正式发票为由，未予提供。后阳村委会在收取租金后向阿波罗公司出具的农村合作经济组织内部结算凭证上载明：本凭证仅限于农村合作经济组织内部结算使用，本凭证须加盖收款单位财务专用章有效。2007年11月30日，阿波罗公司自行开具了金额为27500元的房屋租金发票和金额为82500元的场地租金发票，并以后阳村委会的名义缴纳各项税费总计11495元。2012年6月20日和2015年11月4日，阿波罗公司又两次以后阳村委会的名义分别缴纳各项税费总计7260元和3780元。
还查明，9万元的损失补偿后阳村委会至今尚未实际履行。
二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据二审审理查明的事实，本案双方当事人曾就2008年厂房因大雪倒塌导致阿波罗公司经营受损一事达成由后阳村委会补贴阿波罗公司9万元损失并从租金中抵扣的一致意见，因嗣后一直未实际抵扣，现阿波罗公司要求用该款抵扣其应当向后阳村委会交纳的租金，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于面积合计536.72㎡的水房、库房租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案而言，在水房、库房出现一定程度的损坏时，及时修缮是后阳村委会应尽的义务，后阳村委会不履行该义务的行为构成违约。在后阳村委会明确表示不履行该义务的情况下，阿波罗公司应当自行对水房、库房及时进行维修，以避免损失的进一步扩大。但阿波罗公司未及时自行维修，放任水房、库房进一步损坏至最终完全不能使用，应就该扩大部分的损失自行承担责任，对于阿波罗公司要求减免水房、库房相应租金的意见，本院不予支持。
关于2008年阿波罗公司重建2090.7㎡厂房的补偿问题。根据审理查明的事实，阿波罗公司经后阳村委会同意自行重建该厂房，但双方未就重建费用的处理进行约定。现双方终止租赁合同关系，阿波罗公司有权要求后阳村委会就重建的厂房予以补偿。但阿波罗公司该主张与本案并非同一法律关系，阿波罗公司可以另行起诉，向后阳村委会主张相关权利，本案中依法不予处理。
关于阿波罗公司主张后阳村委会未就收取的租金开具正式发票对其造成损失的问题。根据双方签订的协议书约定，后阳村委会应当向阿波罗公司提供财务认可的租金票据。阿波罗公司据此要求后阳村委会向其开具正式发票，符合协议书的约定。因后阳村委会未出具正式发票，导致阿波罗公司为经营需要，代替后阳村委会开具了一定金额的租金发票，并为此缴纳了总计22535元的税费。现阿波罗公司要求在应付租金中抵扣该税费，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于阿波罗公司主张326万元停产损失的问题。阿波罗公司针对该主张未提交相应的证据加以证明，依法应承担举证不能的法律后果，对其该项上诉意见，本院依法不予支持。
综上所述，阿波罗公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初1764号民事判决第一项；
二、撤销常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初1764号民事判决第二项；
三、常州金坛阿波罗生物制品有限公司于本判决生效之日起三十日内支付常州市金坛区金城镇后阳村村民委员会租金人民币355705元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4162元（已减半），由常州金坛阿波罗生物制品有限公司负担3318元，由常州市金坛区金城镇后阳村村民委员会负担844元。二审案件受理费8324元，由常州金坛阿波罗生物制品有限公司负担6636元，由常州市金坛区金城镇后阳村村民委员会负担1688元。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一七年九月二十七日
书记员 房 敏