云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第692号
上诉人（原审原告）姜华，女，1974年7月4日出生，汉族。
委托代理人赵光顺、蒋婷，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）高蒙蒙，男，1980年10月7日出生，汉族。
委托代理人孙安学，北京昌久律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
原审第三人宗进，男，1978年6月26日出生，汉族。
上诉人姜华因与被上诉人高蒙蒙、原审第三人宗进房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人姜华不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭于2014年12月4对本案进行了审理，上诉人姜华的委托代理人赵光顺、蒋婷，被上诉人高蒙蒙及其委托代理人孙安学，原审第三人宗进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：高蒙蒙与宗进同为东方航空公司员工，双方均具有长水航程房屋的购买资格。2012年4月14日，宗进和其妻子陶然与高蒙蒙签订《房屋购买权名额转让协议》，约定：宗进、陶然将参加其单位职工购买“昆明新机场生产生活配套区产权房D户型”购房指标转让给高蒙蒙，转让费5万元，同时高蒙蒙需支付购房首付款15万元，交款后收据由高蒙蒙保管。办理房屋过户手续时，由高蒙蒙决定房屋产权人姓名。协议签订后，高蒙蒙向宗进支付了转让费5万元，并向开发商支付了首付款15万元。姜华与高蒙蒙系朋友，在得知高蒙蒙有位于官渡区长水航城房屋购买权要出售时，经双方协商姜华同意向高蒙蒙购买长水航城房屋的购买权。2013年5月15日，姜华支付给高蒙蒙10万元，高蒙蒙收款后出具《收条》，载明：今收到姜华人民币壹拾万元整，其中含长水航城D户型购买权转让费伍万元。在签订正式合同之前，高蒙蒙不得将该房屋转给他人。做为交款方，转让费伍万元做为定金，如有反悔，不予退还。待交清剩余壹拾万元房款后，再签订正式转让合同。2013年9月9日，高蒙蒙电话告知姜华下午要选房的信息，姜华以更不了名提出不要房。2013年10月23日，双方再次手机通话，高蒙蒙告知11月份要交房款，姜华再次以不能更名为由拒绝要房。2013年11月1日，高蒙蒙与宗进签订补充协议，明确高蒙蒙将购房款全部付清，拥有长水航城2-3-6-1306号房屋的支配权。同日，高蒙蒙以宗进的名义向长水航城开发建设有限公司支付了全额购房款321948元。2013年11月4日，高蒙蒙与姜华手机通话协商解决购买房屋问题，高蒙蒙要求姜华将房屋买下，姜华要求高蒙蒙将房屋退掉，双方为该退还多少金额为宜未能协商一致。2013年12月27日，宗进与云南长水航城开发建设有限公司签订《商品房购销合同》，以321948元购买长水航城（4号地块）3-6幢13层1306号建筑面积94.97平方米的房屋一套。同日，该商品房买卖合同登记备案。现姜华诉至一审法院，主张由高蒙蒙双倍返还定金10万元及购房款5万元，并按同期贷款利率支付自2013年5月15日起至还款之日的资金占用利息；二、判令高蒙蒙承担本案诉讼费。一审审理中，双方分歧较大，不能达成一致。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条、第二十五条、第四十四条、第一百一十五条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债务的担保，债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案双方虽有长水航城购买资格转让的意向，但双方没有签订转让合同，因此，双方之间购房资格转让合同不成立。高蒙蒙收取姜华10万元，出具的收条印证5万元为签订转让合同的定金，5万元为预付购房款，因转让合同未成立，高蒙蒙收取姜华5万元购房款应予退还。收条还印证双方之间依法成立定金合同关系，姜华为给付定金人，高蒙蒙为收取定金人，姜华为双方间签订转让合同提供定金保证。现因姜华主观意向不想与高蒙蒙签订转让合同，也即不愿履行定金合同约定的债务，因此，作为给付定金方，姜华无权要求返还定金。姜华的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。综上所述，一审法院依照上述法律之规定，判决：“一、被告高蒙蒙于判决生效之日起三日内返还原告姜华购房款5万元。二、驳回原告姜华的其他诉讼请求。”案件受理费3425元，减半收取，由姜华承担1142元，高蒙蒙承担571元，退还姜华1712元。
一审判决宣判后，姜华不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1970号民事判决第二项，依法改判由被上诉人双倍返还定金10万元，并支付按同期银行贷款利率计算自2013年5月15日至还款之日止的资金占用利息；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由为：商品房购买权转让的标的不是商品房，而是商品房的购买权。从双方的录音内容可以证实上诉人购买涉案房屋的目的是为解决子女上学问题，上诉人在与被上诉人洽谈房屋购买权转让时，被上诉人明确表示可以进行更名，即上诉人可以自己的名义直接与开发商签订《商品房购销合同》。但到选房前，被上诉人才告知不能更名，由此导致上诉人的购房目的不能实现。被上诉人的违约行为才是导致双方不能签署正式购买权转让合同的原因，故被上诉人应承担违约责任。《收条》中载明“在签订正式合同之前，高蒙蒙不得将该房屋转给他人”，“正式合同”就是指《商品房购销合同》。“待交清剩余壹拾万元房款后，再签订正式转让合同”约定的购房款亦非交给被上诉人的房款，而是向开发商交纳的剩余房款，即只要上诉人可以自己名义向开发商交纳房款，就能确保与开发商签订《商品房购销合同》，以此为前提，上诉人才能与被上诉人再签订正式的房屋购买权转让合同。收条的内容与双方录音的内容相互印证，可以证实被上诉人有义务确保上诉人支付5万元转让费定金后，能够以自己的名义签订《商品房购销合同》，被上诉人违反这一合同约定才是上诉人不愿意签订购买权转让合同的真实原因，故应当适用定金罚则，由被上诉人双倍返还定金。此外，一审法院适用法律有误，上诉人于2013年5月15日交付的5万元定金为立约定金，该定金不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条，即定金超过主合同标的额百分之二十的，超过部分人民法院不予支持的相关规定。一审法院对于上诉人主张的资金占用利息未予评判，导致诉讼请求处理缺漏，属程序错误。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院改判支持上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人高蒙蒙针对上诉人姜华的上诉答辩称：上诉人认为收条中可以看出双方对于房屋直接更名有约定属断章取义的理解，收条中载明的“正式合同”及“正式转让合同”均是指购买权转让合同。被上诉人收取的定金数额并未超过房款的20%，故未违反法律规定。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人宗进对于上诉人姜华的上诉未发表答辩意见。
二审中，各方当事人均无证据向法庭提交。
经审理，二审查明案件事实与一审认定事实一致，且各方当事人均无异议，故本院对于一审法院确认的法律事实依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：双方在履行购房权利转让合同时哪一方构成违约？双方对于定金的约定是否违反法律的规定？
本院认为：本案双方协商由上诉人受让被上诉人从原审第三人宗进处取得的房屋购买权，但除《收条》外，双方并未签订书面合同。根据《收条》的文字表述，即使按照上诉人对于“正式合同”、“正式转让合同”的理解，亦无法认定双方曾就签订房屋购买权转让合同的前提为房屋直接更名进行过约定。双方对此约定不明，又无法协商一致，在此情况下，上诉人以无法对房屋进行更名为由，拒绝继续履行合同属违约行为。上诉人无法证实双方对此问题有约定，还进一步要求被上诉人承担相应违约责任（即双倍返还定金）无事实及法律依据，本院依法不予支持。
但与此同时，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，本案双方之间建立的主合同关系应为商品房购买权的转让合同而非商品房购销合同关系。尽管商品房购买权的转让合同并未实际签订，但根据收条中双方的真实意思表示，双方约定的商品房购买权转让标的额应为5万元。双方在约定5万元转让费的同时，又约定该5万元同时转为定金，与法律规定相悖，故超出法律规定的20%部分的4万元定金，本院依法不予支持，本院据此认定双方定金应为1万元。上诉人姜华作为违约方，无权要求被上诉人高蒙蒙返还该1万元定金。
至于上诉人主张的利息，上诉人作为违约方，对于合同不能继续履行存在过错，被上诉人在终止履行合同之前占有其交纳的购房款及定金具有事实及法律依据，故上诉人无权要求被上诉人在返还款项的同时支付资金占用期间的利息。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1970号民事判决第一项，即：“一、被告高蒙蒙于判决生效之日起三日内返还原告姜华购房款5万元”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1970号民事判决第一项，即：“二、驳回原告姜华的其他诉讼请求”；
三、由被上诉人高蒙蒙于本判决生效之日起十日内一次性向上诉人姜华退还定金4万元；
四、驳回上诉人姜华原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1712.5元，二审案件受理费3425元，共计5137.5元，由上诉人姜华承担1541.25元，由被上诉人高蒙蒙承担3596.25元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 邓林春
代理审判员 符圆圆
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 杨 扬