山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3159号
上诉人（原审被告）山东盛悦装饰配套工程有限公司，住所地济南市。
法定代表人谷朝怀，总经理。
委托代理人刘巍，山东京鲁律师事务所律师。
委托代理人姜丽华，山东京鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山东鲁能三公招标有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴振聚，总经理。
委托代理人孙喜光，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人崔晓花，北京大成（济南）律师事务所律师。
原审被告九号元素（山东）建筑装饰设计有限公司，住所地济南市。
法定代表人谷凤云，总经理。
委托代理人刘巍，山东京鲁律师事务所律师。
委托代理人姜丽华，山东京鲁律师事务所律师。
上诉人山东盛悦装饰配套工程有限公司（以下简称盛悦装饰公司）因与被上诉人山东鲁能三公招标有限公司（以下简称鲁能三公公司）、原审被告九号元素(山东)建筑装饰设计有限公司（以下简称九号元素公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2016)鲁0105民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市五金灯具市场建设单位系济南市清河房地产开发公司，于2000年5月22日办理了建设工程规划许可证。2003年11月2日，济南市清河房地产开发公司出具书函，同意授权济南舜东五金灯具销售中心对外租赁该房地产项目，有关租金由五金灯具中心收取并结算。2003年12月26日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：甲方在生产路l号(具体位置：生产路以西、银座家具以南、机动车管所以北)有框架结构楼一座，共五层高，总建筑面积约3万平方米。甲方将该房产一至二层部分，建筑面积约11000平方米及附属设施、东立面的楼顶广告使用权、户外广告权及相应范围的土地使用权、地下室、泵房、配电室等设施整体出租给乙方作为商业经营用房使用。租赁期限为15年，自2004年3月31日起至2019年3月31日止。合同还约定了其他权利义务。
2007年8月1日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方，鲁能三公公司作为丙方出具变更函一份，载明：甲、乙双方于2003年12月26日签订了《房屋租赁合同》，因乙公司撤销，业务并入丙方。甲、乙双方于2003年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2007年8月1日起，乙方全部权利、责任转由丙方承担，合同由甲、乙双方共同履行，合同其他条款内容不变。
2010年1月1日，济南舜东五金灯具销售中心作为甲方，山东鲁能物资电气设备交易有限公司作为乙方，鲁能三公公司作为丙方签订变更协议一份，约定：甲、乙双方于2003年12月26日签订了《房屋租赁合同》(原《房屋租赁合同》为甲方与山东鲁能物资电气设备交易有限公司签订，甲、乙方与交易公司签订《变更函》后转入乙方名下)，因乙方公司撤销，业务并入丙方。甲、乙双方于2003年12月26日签订的《房屋租赁合同》自2010年1月1日起，乙方主体变更为山东鲁能三公招标有限公司。乙方全部权利、责任转由丙方承担，合同由甲、丙双方共同履行，丙方于每季度初10日前交纳当季房租11669.58元，合同其他条款内容不变。
2010年9月29日，鲁能三公公司作为甲方、盛悦装饰公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定：第一条房屋坐落及面积甲方在生产路1号山东鲁能物资中心北侧场地向乙方提供房屋租赁，使用面积为167375平方米(一层是541.95平方米，二层1138平方米)。第二条租赁用途乙方租赁甲方场地主要用于经营建材、装修设计及家居。第三条租赁期限租赁期限共三年，预先租期三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。第四条租金和租金的交纳期限l、双方约定，自2011年1月1日至2013年12月31日年租金100万元。2、支付方式为：转帐支票。3、租金交纳方式：每季度缴纳一次房租，每季初10日前缴纳当季房租25万元。……第七条违约责任1、甲方未及时交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付年租金的0.3‰作为违约金；2、乙方逾期交付租金的，除及时补交外，应每日支付年租金的0.3‰作为违约金。……合同另外约定了双方的其他权利义务关系。
合同签订后，鲁能三公公司将涉案房屋交与盛悦装饰公司。合同到期后，双方未续签合同。2013年1月4日起九号元素公司和盛悦装饰公司一起使用涉案房屋至今。截止2015年12月31日盛悦装饰公司共计缴纳房租2969265.95元。2015年7月13日，九号元素公司、盛悦装饰公司向鲁能三公公司出具房租交纳计划说明一份，载明：“在国家经济的调控下，整个房地产、建筑装饰、装修行业处于低迷状态，整个行业的市场遭受了重大的损失，经过近几年国家政策的调整，市场经济逐步朝向稳定的方向发展。我公司也做了适当的转型和重新的布局。我公司自2015年6月开始做股东调整，进入全新的经营模式，新计划和新项目的实施正在商谈之中，其中包括欧洲进口家具建材馆。工程款催要经多方努力已看到希望，装饰装修工程也在稳步上升，公司内外的装修也正在积极实施中，其他的工程配套项目也逐步走上新的模式。公司计划从8月份开始逐步上交房租，首先确保不再欠新租金的情况下，2015年8月开始每月上交10万元，2016年每月上交11万元，2017年每月上交15万元，直到交清为止。我公司会全心全意做好这项工作以表示我们的决心。……”鲁能三公公司主张其于2015年10月23日、2015年11月26日两次向盛悦装饰公司发函，要求解除双方的合同,腾交房屋并催交欠付租金及违约金，提交两书函及快递凭据以证实，对此盛悦装饰公司认为自己没有收到。且鲁能三公公司、盛悦装饰公司之间有口头约定，总租期是2019年4月份到期。当时鲁能三公公司口头答应租期按鲁能三公公司与房东签订的租赁合同租赁期限为期限，每三年一签。鲁能三公公司要求九号元素公司、盛悦装饰公司向鲁能三公公司支付房屋租赁费及占用费共计2030734．05元及2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费，按年租金100万元计算。盛悦装饰公司截至2015年12月31日共向鲁能三公公司支付房屋租金2969265.95元，根据合同约定，应向鲁能三公公司支付租金500万元，至2015年底共欠付房屋租金2030734．05元。对此盛悦装饰公司认为计算方式不正确。鲁能三公公司的负责人曾给盛悦装饰公司说过实际欠付房租80万元左右。鲁能三公公司要求九号元素公司、盛悦装饰公司承担截止2016年1月1日为止的逾期支付租赁费的违约金21．9万元及自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金。根据鲁能三公公司与盛悦装饰公司双方租赁合同第7条第2条违约责任的约定，按照每日300元计算，以两年作为期限，主张两年的违约金为21.9万元。对此盛悦装饰公司认为系鲁能三公公司没有履行合同责任，根据双方租赁合同第5条租赁期限房屋的修缮出租房没有尽到应有的义务，故不同意支付。鲁能三公公司要求九号元素公司、盛悦装饰公司支付电费6074.34元，提交2014年12月到2015年4月电费分割单1份、2015年9、10、11月鲁能三公公司缴纳电费的发票各1份以证实。经质证，盛悦装饰公司对证据真实性无异议，但认为需要庭后核实账目。
另，盛悦装饰公司在庭审中提出反诉，要求鲁能三公公司赔偿其财产损失276万元、违约金20万元、因无法正常经营造成的损失87万元；履行双方2015年7月13日达成的房租缴纳计划并承担诉讼费用，其提交照片40张、要求维修的申请4份、房租缴纳计划说明l份，以证明公司主入口安全存在问题、外立面破损严重影响盛悦装饰公司的正常营业、鲁能三公公司强制停电，造成多方面损失及2015年冬季强制停止供暖，致盛悦装饰公司多处水管冻坏，爆裂，造成大面积水灾，泡坏内部新装展厅及欧洲进口古董家具和一套进口音响，使盛悦装饰公司一直无法正常营业，造成重大损失。盛悦装饰公司未在原审法院限定期限内缴纳反诉费用。
原审法院认为，鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。盛悦装饰公司辩称其与鲁能三公公司有口头约定合同期限至2019年，鲁能三公公司不予认可，盛悦装饰公司未提交证据加以证实，对其主张原审法院不予支持。鲁能三公公司、盛悦装饰公司的租赁合同到期后双方未续签合同，但一直按原合同履行，故自2014年1月1日起双方之间形成不定期租赁合同。鲁能三公公司主张其于2015年10月23日、2015年11月26日两次向盛悦装饰公司发函，要求解除双方的合同并要求盛悦装饰公司腾交房屋，盛悦装饰公司主张其未收到通知，鲁能三公公司提交了特快专递凭据，但未提交盛悦装饰公司是否妥收的证据，鲁能三公公司于2016年1月8日诉至原审法院要求盛悦装饰公司返还承租的房屋，盛悦装饰公司于2016年1月14日收到诉状副本，故应认定鲁能三公公司解除合同的通知于2016年1月14日到达盛悦装饰公司，双方间的不定期合同关系于2016年1月14日解除。合同法第二百三十五条明确规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现鲁能三公公司要求盛悦装饰公司将涉诉房屋腾交给鲁能三公公司，合法有据，原审法院应予支持。根据双方的合同约定，每年租金为100万元，至2015年12月31日租金共计500万元，期间盛悦装饰公司共支付租金2969265.95元，现鲁能三公公司主张盛悦装饰公司欠付租金2030734.05元，事实清楚，盛悦装饰公司辩称实际欠付房租约为80万元，未提交证据证实，原审法院不予支持。对于2016年1月1日至2016年1月14日期间的租金按年租金100万元标准计算为38888.89元，盛悦装饰公司应予支付。对于2016年1月15日之后盛悦装饰公司仍占用使用涉案房屋，鲁能三公公司要求其按年租金100万元标准支付占有使用费，符合法律规定，但应支付至判决生效日止。根据双方合同约定，承租方逾期交付租金的，除及时补交外，应每日支付年租金的0.3‰作为违约金，故鲁能三公公司要求九号元素公司、盛悦装饰公司承担逾期支付租赁费的违约金21.9万元及自2016年1月1日起至判决生效之日止的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。鲁能三公公司要求九号元素公司、盛悦装饰公司支付电费6074.34元，提交了电费分割单及缴纳电费的发票，事实清楚，证据充分，盛悦装饰公司未提交证据予以反驳，故对鲁能三公公司该项请求原审法院予以支持。九号元素公司并非涉案房屋租赁合同的主体，但其与盛悦装饰公司一起占有使用涉案房屋，现鲁能三公公司要求其腾交房屋，合法有据，原审法院予以支持。鲁能三公公司要求其与盛悦装饰公司共同承担欠付租金责任，依据不足，原审法院不予支持。因鲁能三公公司、盛悦装饰公司之间房屋租赁合同一直持续，盛悦装饰公司现仍占有使用涉案房屋，最后一次付款为2015年10月，故盛悦装饰公司辩称鲁能三公公司起诉超过诉讼时效，原审法院不予支持。盛悦装饰公司在审理期间提出反诉，但其未在原审法院限定期限内缴纳反诉费用，故其反诉请求应按撤诉处理。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十二条之规定，判决：一、山东盛悦装饰配套工程有限公司、九号元素(山东)建筑装饰设计有限公司于判决生效之日起30日内将位于济南市山东鲁能物资中心北侧场地使用面积为1673.75平方米的房屋(一层是541.95平方米，二层1138平方米)腾交给山东鲁能三公招标有限公司。二、山东盛悦装饰配套工程有限公司于判决生效之日起10日内支付山东鲁能三公招标有限公司租金2034622.94元(2030734.05元+38888.89元)。三、山东盛悦装饰配套工程有限公司于判决生效之日起10日内支付山东鲁能三公招标有限公司房屋占用使用费(自2016年1月15日起按年租金100万元为标准，计算至判决生效日止)。四、山东盛悦装饰配套工程有限公司于判决生效之日起10日内支付山东鲁能三公招标有限公司违约金21.9万元。五、山东盛悦装饰配套工程有限公司于判决生效之日起10日内支付山东鲁能三公招标有限公司违约金(自2016年1月1日起按每日100万元的0.3‰计算至判决生效之日止)。七、山东盛悦装饰配套工程有限公司于判决生效之日起10日内支付山东鲁能三公招标有限公司电费6074.34元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24950元，减半收取12475元，由山东盛悦装饰配套工程有限公司负担。
上诉人盛悦装饰公司不服原审判决上诉称，一、一审判决不符合法律规定，判决错误。一审起诉时鲁能三公公司要求上诉人腾交本案所涉租赁房屋，但是根据一审查明的事实，本案所涉租赁房屋，上诉人与鲁能三公公司签订的房屋租赁合同已经到期，双方之间自2014年起存在事实租赁关系。关于涉案房屋腾交的问题，根据法律规定，应是在解除双方的事实租赁关系后，才存在房屋腾交的问题。一审中，鲁能三公公司未提出解除租赁关系的请求，直接要求上诉人腾交房屋，不符合法律规定，一审法院未查明该法律关系，即作出判决，明显错误。二、鲁能三公公司恶意诉讼，回避赔偿问题。本案中，鲁能三公公司在未通知上诉人的情况下，便采取停水，停电、停暖等措施，严重影响上诉人的正常营业，造成上诉人重大损失；且涉案房屋在2010年出现重大安全隐患，上诉人要求鲁能三公公司修理，其不予理睬。但至起诉之日，鲁能三公公司一直未予赔偿。鲁能三公公司在未赔偿上诉人损失的情况下，恶意起诉滥用诉讼权利，应依法驳回诉讼请求。三、原审判决审查事实不清，且鲁能三公公司租金诉讼请求部分超过诉讼时效。上诉人与鲁能三公公司己约定双方的租赁合同延期至2019年，且上诉人与鲁能三公公司约定，在鲁能三公公司未修理本案所涉房屋的安全隐患问题前，上诉人不支付任何租金。但截止起诉之日，鲁能三公公司未对涉案房屋的入口隐患问题进行任何修缮，故涉案房屋的租赁，上诉人不应支付。关于租金支付的诉讼时效为一年，鲁能三公公司起诉时，其部分租金要求已超过一年的诉讼时效，且上诉人在一审时已明确提出，法院对此不予以审查，明显违背审判规则，二审法院应依法予以纠正。四、鲁能三公公司并非涉案房屋的实际所有人，其无权要求上诉人腾交房屋。根据一审查明的事实，本案所涉房屋的实际业主为济南舜东五金灯具销售中心，鲁能三公公司并非涉案房屋的实际所有人，且鲁能三公公司起诉时，其已经搬离涉案房屋所在地，其要求上诉人腾交房屋，无法律与事实依据。请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由鲁能三公公司承担。
被上诉人鲁能三公公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同于2013年12月31日到期，双方未续签房屋租赁合同，一直按照原合同履行，双方为不定期租赁合同关系，根据法律规定，鲁能三公公司可以随时解除租赁合同关系，盛悦装饰公司应返还租赁房屋。鲁能三公公司一审中已提交证据，证明曾两次发函给盛悦装饰公司，要求解除合同并要求盛悦装饰公司腾交房屋。民事起诉状也有解除合同之意。因此，一审判决认定双方不定期租赁合同关系已经解除，从而判决盛悦装饰公司腾交房屋，认定事实清楚，适用法律正确。二、盛悦装饰公司没有证据证明承租房屋存在安全隐患，并给其造成损失，无权要求鲁能三公公司赔偿。一审中盛悦装饰公司未提供有效的关联证据，证明承租的房屋存在安全隐患，更无法证明给其造成了损失。盛悦装饰公司一审中提起反诉，但未在规定期限内交纳诉讼费用。以上两点，盛悦装饰公司要求鲁能三公公司承担赔偿责任，依据不足。三、鲁能三公公司的诉讼请求，并没有超过法定诉讼时效。盛悦装饰公司持续占用承租房屋至今，最后一次交纳房屋租金是在2015年10月，至鲁能三公公司2016年1月提起诉讼，并未超过法定诉讼时效，一审法院判决认定正确。四、鲁能三公公司有权要求盛悦装饰公司腾交房屋。鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同，合法有效。租赁关系终止，承租方有义务将房屋腾退给出租方。鲁能三公公司有权要求其腾交房屋。
原审被告九号元素公司答辩称，九号元素在一审时和上诉人一并向天桥区人民法院提起反诉，因九号元素没有交纳诉讼费，一审法院没有处理。上诉人盛悦装饰公司拖欠房屋租金是因为本案鲁能三公公司所提交的涉案标的具有安全隐患及停水停电，这是未交纳租金的根本原因，至于本案中违约是鲁能三公公司先违约还是上诉人先违约的问题，我们也向天桥区法院另行提起诉讼，请求二审法院依法中止对本案的审理。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2016年6月16日盛悦装饰公司向济南市天桥区人民法院提起诉讼，请求依法判令鲁能三公公司继续履行房屋租赁合同；确认鲁能三公公司构成违约，并依法判令鲁能三公公司赔偿盛悦装饰公司各项财产损失100万元；诉讼费、保全费、律师代理费等由鲁能三公公司承担。2016年6月21日济南市天桥区人民法院受理该案。
以上事实由受理案件通知书、民事起诉状在案为凭。
本院认为，鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日。2013年12月31日租赁期限届满后，鲁能三公公司与盛悦装饰公司并未续签合同，但盛悦装饰公司继续占有使用涉案房屋，鲁能三公公司继续收取租金，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，鲁能三公公司可以随时解除合同。鲁能三公公司起诉要求盛悦装饰公司腾出涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持符合法律规定。九号元素公司与盛悦装饰公司一起占有使用涉案房屋，应与盛悦装饰公司一起向鲁能三公公司腾交房屋。盛悦装饰公司上诉主张其与鲁能三公公司口头约定“租期延长至2019年”，及“在鲁能三公公司未修理本案所涉房屋的安全隐患问题前，上诉人不支付任何租金”，鲁能三公公司对此不予认可，盛悦装饰公司亦未举证证明，故本院对该上诉主张不予采信。鲁能三公公司作为与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同的相对方，有权要求上诉人腾交房屋。盛悦装饰公司关于鲁能三公公司并非涉案房屋的实际所有人，其无权要求上诉人腾交房屋的上诉主张，本院不予支持。
根据鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同第四条的约定，租金为每年100万元，2011年1月1日至2015年12月31日租金应为500万元。鲁能三公公司提交的发票记账联与银行开具的进账单、业务回单能够相互吻合，可以证明盛悦装饰公司已交付2969265.95元租赁费的事实。鲁能三公公司要求盛悦装饰公司支付欠付租金2030734.05元，原审法院予以支持正确。原审法院对于2016年1月1日至本判决生效之日的租金按年租金100万元的标准予以支持，正确。根据鲁能三公公司与盛悦装饰公司签订的房屋租赁合同第七条的约定，盛悦装饰公司逾期交付租金的，除及时补交外，应每日支付年租金的0.3‰作为违约金。盛悦装饰公司未能按照房屋租赁合同第四条的约定按时交付租金，应支付逾期交付租金的违约金，原审法院对违约金予以支持并无不当。
关于鲁能三公公司主张的租金是否超出诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。盛悦装饰公司自2011年至2015年一直在不定期地交纳租金，且其与鲁能三公公司均认可2015年10月10日盛悦装饰公司交纳了最后一次租金，鲁能三公公司于2016年1月7日提起本案诉讼，并未超出诉讼时效。
盛悦装饰公司上诉主张涉案房屋在2010年出现重大安全隐患而给盛悦装饰公司造成损失，盛悦装饰公司在本案中提起反诉但未交纳反诉费用，且2016年6月16日盛悦装饰公司已向原审法院另行提起诉讼，要求确认鲁能三公公司违约，并赔偿其各项财产损失，故本案对此不予审理。
综上，盛悦装饰公司的上诉主张均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24950元，由上诉人山东盛悦装饰配套工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 袁 粼
代理审判员 宋文华
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 杨 燕