四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第391号
上诉人（原审原告）王宗湘，男，生于1949年1月28日，汉族，住广安市广安区。
委托代理人糜明熙，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）罗鑫，男，生于1979年12月13日，汉族，住广安市广安区。
被上诉人（原审被告）刘余林，男，生于1969年5月13日，汉族，农村居民，住广安市广安区东岳乡。
委托代理人张冬林，四川爱众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川春飞房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。
法定代表人蒲发春，董事长。
委托代理人陈继祥，四川爱众律师事务所律师。
委托代理人覃建春，男，生于1964年4月16日，汉族，四川春飞房地产开发有限公司职工，住南充市嘉陵区。
委托代理人陈洪果，男，生于1975年5月24日，汉族，四川春飞房地产开发有限公司职工，住四川省西充县仙林镇。
原审第三人四川明兴建设工程有限公司，住所地广安市。
法定代表人关祖明，董事长。
上诉人王宗湘因与被上诉人罗鑫、刘余林、四川春飞房地产开发有限公司（以下简称春飞公司）及原审第三人四川明兴建设工程有限公司（以下简称明兴公司）确认合同效力纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员张学明、助理审判员成琪、蒋濒组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理，上诉人王宗湘及委托代理人糜明熙、被上诉人罗鑫、被上诉人刘余林的委托代理人张冬林到庭参与了诉讼，被上诉人春飞公司及原审第三人明兴公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院于2015年5月29日对被上诉人春飞房产公司的委托代理人覃建春、陈洪果进行了询问。案件于2015年8月6日报本院审判委员会研究，本院审判委员会于2015年8月26日研究后作出决定。本案现已审理终结。
原审查明，2004年10月19日，第三人明兴公司作出广明建（2004）12号“关于成立南充春飞名都工程项目部及罗代明同志任职的通知”，内容为：“我公司承建春飞名都2号、3号、5号商住楼及春飞大酒店工程，为保证工程顺利竣工、方便管理，经公司研究决定：特成立广安市明兴建设有限公司南充春飞名都工程项目部。任命罗代明为项目经理；任命苏华正为项目部办公室主任；任命王宗湘为项目部会计；任命刘兴中为项目部的采购员。”该文件印章处显示，第三人法定代表人为杨松。
罗鑫为罗代明的儿子，罗代明于2008年1月28日去世。2008年1月31日，第三人明兴公司授权罗鑫为他公司承建南充春飞名都工程的委托代理人，负责本工程的一切经济等相关事务，委托代理人所签署的一切资料、文件必须加盖第三人公章后才能生效。
2008年2月1日，春飞公司（甲方）与第三人明兴公司（乙方）达成《协议》，就乙方承建甲方开发的“春飞名都”项目第3幢（原2幢）、第4幢（原3幢）及春飞大酒店主楼工程造价款支付事宜，达成一致意见，主要约定：余款130.4万元，甲方以房抵欠形式一次性支付给乙方；因双方达成和解协议且乙方的项目经理罗代明因病去世，原甲乙双方正在进行的官司，由甲乙双方负责在2008年2月3日前到南充市中级人民法院撤诉和解除原查封甲方的全部房地产。该《协议》第1条手写添加的“乙方同意抵偿房产由乙方授权人罗鑫全权处理”内容部分仅加盖有春飞公司的印章，第三人明兴公司未在此处加盖印章确认。但罗鑫当庭表示，他在《协议》上手写这句话时，当时第三人的法定代表人杨松看了后无异议再盖章的。
2008年2月1日，罗鑫向春飞公司递交《申请》，内容为：根据春飞公司与明兴公司于2008年2月1日签订的协议，申请将抵偿的房产产权人按以下形式确定：＊号楼二层1号营业房及＊号楼一层7号产权人为刘余林，＊号楼一层8号产权人为罗鑫，由此引起的一切经济和法律责任概由他本人和明兴公司承担。该《申请》未加盖第三人明兴公司印章。
2008年2月1日，春飞公司与刘余林签订了两份《商品房买卖合同》，将“春飞名都”第3幢1层7号房以总金额234600元、第3幢2层1号房以总金额891810元卖与刘余林。同日，春飞公司与罗鑫签订《商品房买卖合同》，将“春飞名都”第3幢1层8号房以总金额234600元卖与罗鑫。当天，第三人明兴公司和罗鑫给春飞公司出具抵欠《收条》，内容为：今收到春飞公司工程款1300000元，该项目工程款已完清楚。
2009年2月13日，刘余林向春飞公司出具《申请》，将其2008年2月1日购买的第3幢2层1号房的户名变更为贾小飞。2009年2月18日，春飞公司与案外人贾小飞、贾德琼签订了《商品房买卖合同》，并在南充市房产管理部门进行了登记备案。2013年6月18日，贾小飞、贾德琼向四川省南充市嘉陵区人民法院起诉春飞公司房屋买卖合同纠纷一案，该院受理后于2014年4月3日作出（2013）嘉民初字第1468号民事判决书：确认贾小飞、贾德琼与春飞公司于2009年2月18日签订的0801777号《商品房买卖合同》合法有效。双方均未上诉，该判决已生效。
罗鑫当庭陈述，签订上述抵欠《协议》、出具《申请》、签订三份《商品房买卖合同》均是在2008年2月1日这一天一起办理的，抵欠《协议》上的第三人明兴公司印章系当时的法定代表人杨松盖的。
另查明：第三人承建的春飞公司开发的“春飞名都”项目第2、3、5幢及春飞大酒店工程系罗代明以个人名义挂靠第三人承建。王宗湘提供了与案外人罗代明、苏华正、刘兴忠于2005年3月签订的《合伙合同》复印件，就合伙承建南充春飞公司春飞名都2、3、5号和春飞大酒店工程达成协议，主要约定：合伙期限从本合同签订之日起至合伙承建工程全部竣工验收合格，收回工程价款时终止。
在广安市中级人民法院审理的王宗湘与罗鑫、胡良英、苏华正、刘兴忠及第三人明兴公司、春飞公司合伙协议纠纷一案期间的2013年5月20日，王宗湘与罗鑫、胡良英、苏华正、刘兴忠在广安市中级人民法院组织下，进行了调解，并达成了一致意见：1、合伙人现在剩余的合伙财产登记在春飞公司的3号楼1-7、1-8号门市，以及3号楼2-1号门市归王宗湘所有，由王宗湘凭法院调解书向相关登记部门办理手续并自行承担费用；2、合同约定由王宗湘、罗代明共有的春飞名都3号楼6单元601号住房归胡良英、罗鑫所有，凭法院调解书向相关登记部门办理手续并自行承担费用；3、合伙人之间的权利义务了清，合伙人互不主张权利。当事人一致同意自在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。同日，王宗湘与罗鑫、胡良英、苏华正、刘兴忠达成《关于合伙项目结算及财产分配的备忘录》（以下简称《备忘录》），约定：“春飞公司2008年2月1日以房抵欠的三处房产，即春飞名都＊号楼1-7号、1-8号门市和二层2-1号商业用房分配给王宗湘所有，由王宗湘凭法院调解书自行到相关部门办理相关手续，并承担费用。”
又查明：明兴公司与春飞公司就案涉工程的工程款产生纠纷，明兴公司于2006年8月26日向广安市中级人民法院提出申请，要求对春飞公司位于四川省南充市都尉路3号春飞名都＊号、＊号楼的部分财产，价值约300万元内进行诉前保全。同日，广安市中级人民法院作出（2006）广法民保字第10号民事裁定书，对“春飞名都”第3幢1-8号、2-1两处房屋予以了查封。
王宗湘因与罗鑫、苏华正、刘兴中就案涉工程项目合伙协议产生纠纷。2008年2月1日，王宗湘向广安市中级人民法院提出财产保全，要求将罗鑫、苏华正所有的财产予以查封、冻结，保全金额以180万元为限。2008年2月2日，广安市中级人民法院作出（2008）广法民初字第26号民事裁定书，对罗鑫、苏华正、刘兴中所有的财产，价值以180万元为限予以查封、冻结。具体查封的财产清单有：“春飞名都”第＊幢1-7、1-8号、2-1房屋。协助执行通知书于次日送达相关部门。2010年1月6日、2011年12月14日、2012年11月27日、2013年11月4日，四川省广安市中级人民法院和四川省高级人民法院根据王宗湘的申请，裁定对案涉三处房屋续行查封。
原审认为，王宗湘与合伙人之间达成的《备忘录》是在三份《商品房买卖合同》签订之后。在买卖合同当时，王宗湘对诉争三处房产并未享有权利，不能认定签订的《商品房买卖合同》系当事人恶意串通，损害了王宗湘的利益，故王宗湘诉称的转让三处房产的行为损害了其合法权益，无事实依据。《中华人民共和国物权法》将物权行为与订立有关转让不动产物权的债权行为相区分，除法律另有规定或者合同另有约定外，转让不动产物权的合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》也将《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的规定情形加以区分。只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的合同，才能被认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让被司法机关查封的房产是对房地产权利过户、履行的限制性规定。签订有关被司法机关查封的房屋的买卖合同并不因此而无效。故王宗湘诉称的春飞公司、罗鑫、刘余林在人民法院依法查封期间签订的三份《商品房买卖合同》依法应认定为无效的理由无法律依据。综上，王宗湘请求确认三份《商品房买卖合同》无效没有事实、合同和法律依据，其诉求依法不予支持。
春飞公司与第三人明兴公司已经达成抵欠《协议》，第三人明兴公司已经向春飞公司出具了收到所欠工程款的《收条》，应当认定以房抵欠《协议》已经履行。春飞公司也不是王宗湘与其合伙人之间的《调解协议》和签订的《备忘录》的义务责任主体，也无任何证据显示春飞公司负有向王宗湘交付房屋和办理房屋过户登记的义务。故对王宗湘请求判令春飞公司交付诉争房产并协助办理房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求亦不予支持。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回王宗湘的诉讼请求。案件受理费16536元，由王宗湘负担。
宣判后，王宗湘不服，上诉称：上诉人王宗湘与罗代明、苏华正、刘兴忠共同挂靠第三人明兴公司承建的春飞公司开发的“春飞名都”房产项目的建设工程。工程完工后，被上诉人春飞公司下欠工程款130.4万元不能支付，遂用开发的“春飞名都”＊号楼1-7、1-8号门市和2-1号商业用房抵偿下欠的130.4万元工程款。因此，抵偿工程款的“春飞名都”＊号楼1-7、1-8号门市和2-1号商业用房应当属于上诉人与其他合伙人的共同共有财产，上诉人享有该财产的财产权属。合伙人之一罗代明去世后，作为罗代明的继承人之一的罗鑫不当然享有合伙人资格，其无权对代偿财产进行处分。且罗鑫处分代偿财产时，该财产处于被查封期间。因此，春飞公司、罗鑫、刘余林在人民法院依法查封期间，未经其他合伙人同意，擅自占有和转让合伙人共有房产的行为明显违法，且严重损害了上诉人的合法权益。各被上诉人之间的《商品房买卖合同》依法应认定为无效。请求：一、撤销一审判决；二、判决春飞公司与罗鑫、刘余林于2008年2月1日签订的三份《商品房买卖合同》无效（三份合同分别为春飞公司与罗鑫就春飞名都＊号楼1-8号门市、刘余林就春飞名都＊号楼1-7号和二层2-1号房屋签订的《商品房买卖合同》）；三、判令春飞公司将“以房抵欠”的“春飞名都”＊号楼1-7、1-8号门市和2-1号商业用房交付给上诉人，并为上诉人办理房屋产权证和土地使用权证。
被上诉人罗鑫答辩称：他对其父亲跟上诉人等人合伙的事情不是很清楚，父亲去世后，由他帮父亲处理相关事务。因他父亲去世前向刘余林借过钱，所以他把房子抵偿给了刘余林。
被上诉人刘余林答辩称：罗鑫将房子抵偿给刘余林是人民法院查封前不是查封后；其次，刘余林抵偿房子的款项是罗鑫父亲罗代明承包春飞公司项目的时候产生的，刘余林享有的债权实际是合伙组织的债务，合伙组织应当承担无限连带责任。所以用合伙资产抵偿合伙债务就是情理之中，于法有据的；第三、项目承包人是明兴公司，挂靠主体是罗代明，罗鑫作为罗代明的儿子具有继承的权利，代他父亲处理，作为刘余林并不明知这一财产是属于上诉人或者其他合伙人的财产；因此，即或是罗鑫处置不当，仅仅是上诉人向罗鑫追偿的问题，而上诉人无权行使撤销权；第四、上诉人认为处分了查封资产应当认定无效的理由不成立，罗鑫处分的时候涉案财产并未查封。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人春飞公司答辩称：第一、罗鑫具有涉案财产的处分权；第二、处分时，春飞公司和买受人到相关部门查询得知，涉案财产没有查封；第三、查封期间处分查封财产并不当然无效；第四、涉案财产是抵偿给明兴公司的，而不是抵偿给各合伙人的。因此，一审判决正确，请求维持。
原审第三人明兴公司没有到庭参与诉讼，亦未提供答辩意见。
本院查明，2005年3月，王宗湘、罗代明、苏华正、刘兴忠签订《合伙合同》，约定：合伙承建“春飞名都”2、3、5号楼及春飞大酒店工程；合伙期间各合伙人的出资及业主拨付的工程款均为共有财产，在合伙期间，合伙四方不得请求分割和挪用；盈余分配，以合伙人的出资为依据，按比列分配；入伙：①需承认本合伙合同，②需经全体合伙人同意；苏华正为合伙承建工程的负责人。
2008年2月1日，春飞公司（甲方）与第三人明兴公司（乙方）达成的《协议》落款处的乙方代表处有罗鑫、苏华正（签名为苏华）、刘兴中的签名，无王宗湘的签名。
2008年2月1日，春飞公司与刘余林签订的两份《商品房买卖合同》，将“春飞名都”第＊幢1层7号房以总金额234600元、第＊幢2层1号房以总金额891810元卖与刘余林，但刘余林未支付相应的对价。是罗鑫以两份《商品房买卖合同》中约定的房屋抵偿了罗代明向刘余林的借款。同日，春飞公司与罗鑫签订的《商品房买卖合同》，将“春飞名都”第＊幢1层8号房以总金额234600元卖与罗鑫。罗鑫仍未支付对价。
2006年9月21日，本院作出的（2006）广法民初字第84号民事裁定书，裁定对春飞公司座落于南充市嘉陵区都尉路＊号“春飞名都”＊号楼1-8至1-10号约177.96m2门市、1-12至1-22号门市约583.187m2门市、二层1号、2号约830m2营业用房及4号楼1-2至1-17约573.3m2门市予以查封。2006年9月22日将查封裁定书送达到四川省南充市房产管理局嘉陵办事处和南充市国土资源局，查封清单上有春飞公司的工作人员签字。
2008年2月2日，本院作出的（2008）广法民初字第26号民事裁定书，查封了春飞公司开发建设的“春飞名都”＊号楼1-7、8，二层1号、2号约589.27m2房产。同日，春飞公司的工作人员何舟签收了民事裁定书和协助执行书。2008年2月3日，民事裁定书和协助执行通知书送达四川省南充市房产管理局嘉陵办事处。
涉案房产“春飞名都”＊号楼1-7门市、1-8号门市、＊号楼2-1号商业用房均登记在春飞公司名下。房屋坐落分别为：“春飞名都”＊号楼1-7门市坐落于嘉陵区都尉路＊号春飞名都＊幢1层1-7号，“春飞名都”＊号楼1-8门市坐落于嘉陵区都尉路3号春飞名都＊幢1层1-8号，“春飞名都”＊号楼2-1号商业用房坐落于嘉陵区都尉路3号春飞名都＊幢2层2-1号。涉案财产的“春飞名都”＊号楼1-7门市现由刘余林占有，＊号楼1-8号门市现由罗鑫占有，＊号楼2-1号商业用房现由案外人贾小飞占有。以上财产均未办理过户登记手续。
罗代明去世后，其继承人有胡良英、罗鑫。
另查明，2013年5月20日，四川省广安市中级人民法院的调解笔录上有王宗湘、胡良英的签名，同时有苏华正、刘兴忠的委托代理人郭文平和胡良英、罗鑫的委托代理人王君的签名。
其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2005年，王宗湘与罗代明、苏华正、刘兴忠四人共同出资，并挂靠明兴公司承建春飞公司开发建设的“春飞名都”项目第3幢（原2幢）、第4幢（原3幢）及春飞大酒店主楼工程。工程完工后，春飞公司下欠工程款未支付。经春飞公司与明兴公司协商后，以部分房产抵偿其所欠工程款。春飞公司与明兴公司于2008年2月1日签订以物抵债《协议》。该《协议》的乙方代表处有罗鑫、苏华正（签名为苏华）、刘兴中的签名。《协议》虽未明确抵债的具体房产。但依据罗鑫于2008年2月1日出具给春飞公司的《申请》，能够认定《协议》中约定的抵债房产为春飞公司座落于南充市嘉陵区都尉路3号“春飞名都”＊号楼二层1号营业房及＊号楼一层7、8号门市。该抵债《协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，《协议》合法有效。
王宗湘、罗代明、苏华正、刘兴忠等四人合伙挂靠明兴公司与春飞公司签订工程承包合同。因此，王宗湘、罗代明、苏华正、刘兴忠等四人为该工程的实际施工人，承包合同项下的权利人应当是王宗湘、罗代明、苏华正、刘兴忠等四人。明兴公司因2008年2月1日的抵偿协议所获得的抵偿房产应当归王宗湘、罗代明、苏华正、刘兴忠四合伙人共同共有。罗代明在合伙期间去世，其在合伙组织中所享有的财产权益由继承人继承。但继承人并不当然取得合伙人地位。2008年2月1日，罗鑫和苏华正、刘兴忠同时在春飞公司与明兴公司的《协议》的乙方代表处签字。由此可以认定，罗鑫作为罗代明的继承人，苏华正、刘兴忠同意了罗鑫承继罗代明的权利，参与合伙财产的分配。但对合伙财产没有进行分配之前，合伙人对合伙财产的处分则应当依据合伙协议或合伙人的共同意思表示执行。合伙人获得抵偿房产后，罗鑫将部分合伙财产分配给自己所有，同时将部分合伙财产用于抵偿罗代明的生前个人债务。罗鑫的行为违反了合伙合同“合伙期间各合伙人的出资及业主拨付的工程款均为共有财产，在合伙期间，合伙四方不得请求分割和挪用”的约定。同时，也没有证据证明罗鑫将“春飞名都”＊号楼1-8号门市分配给自己所有、将“春飞名都”＊号楼1-7号门市、2-1号商业用房抵偿给刘余林所有的行为，获得了其他合伙人的同意。
2008年2月1日，春飞公司依据罗鑫的申请，分别与罗鑫、刘余林签订《商品房买卖合同》，将涉案财产分别出卖给罗鑫和刘余林。春飞公司与罗鑫、刘余林签订《商品房买卖合同》时，涉案财产处于人民法院的查封期间。同时，罗鑫对涉案财产不具有处分权。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，春飞公司与罗鑫、刘余林签订《商品房买卖合同》应当认定为有效。故王宗湘请求确认春飞公司与罗鑫、刘余林签订《商品房买卖合同》无效的诉求没有法律依据，其诉求应当不予支持。
根据本案现有证据，2008年2月1日，春飞公司将涉案财产抵偿给明兴公司后，涉案财产现已由罗鑫、刘余林和贾小飞等人占有使用。春飞公司已不再控制和占有涉案财产，由此表明春飞公司已在抵偿协议签订后，完成了涉案财产的交付义务。王宗湘请求由春飞公司交付涉案财产已无事实依据，其诉求应当不予支持。
2013年5月20日，王宗湘与罗鑫、胡良英、苏华正、刘兴忠达成《备忘录》，以及同日在本院组织进行的调解中，各方当事人共同达成的调解协议确定春飞公司抵偿给明兴公司的、由各合伙人所有的、登记在春飞公司的“春飞名都”3号楼1-7、1-8号门市，以及3号楼2-1号门市归王宗湘所有。该《备忘录》系合伙人对合伙财产的分配协议，协议意思表示真实、内容不违反法律法规的禁止性规定。《备忘录》应为有效。同日由各方当事人达成的调解协议亦已生效。因此，王宗湘已经享有请求由春飞公司履行办理涉案房产过户义务的权利。现涉案的登记在春飞公司的“春飞名都”＊号楼1-7、1-8号门市，以及＊号楼2-1号门市已具备办理房屋产权证和土地使用权证过户登记条件。王宗湘请求由春飞公司办理涉案财产的房屋产权证和土地使用权证的诉求应当予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。本院应当予以纠正。王宗湘的部分上诉理由成立，其请求由春飞公司办理涉案财产的房屋产权证和土地使用权证的诉求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第782号民事判决；
二、驳回王宗湘请求确认四川春飞房地产开发有限公司与罗鑫、刘余林于2008年2月1日签订的三份《商品房买卖合同》无效（三份合同分别为四川春飞房地产开发有限公司与罗鑫就春飞名都3号楼1-8号门市、刘余林就春飞名都＊号楼1-7号和二层2-1号房屋签订的《商品房买卖合同》）的诉讼请求；
三、四川春飞房地产开发有限公司将以房抵欠的嘉陵区都尉路3号春飞名都＊幢1层1-7号、嘉陵区都尉路3号春飞名都＊幢1层1-8号，嘉陵区都尉路3号春飞名都＊幢2层2-1号。春飞名都＊号楼1-7号、1-8号门市和＊号楼二层2-1号商业用房过户给王宗湘；
四、驳回王宗湘的其他诉讼请求。
一审案件受理费16536元由罗鑫负担14000元，王宗湘负担2536元；二审案件受理费16536元由罗鑫负担14000元，王宗湘负担2536元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张学明
代理审判员 蒋 濒
代理审判员 成 琪
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 陈 雪