绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第4032号
原告：杨月嫦。
委托代理人：单建尧、徐明刚，浙江越光律师事务所律师。
被告：浙江强裕经贸有限公司，住所地绍兴市柯桥区安昌镇工业园区，组织机构代码75399592X。
法定代表人：王建强。
被告：王建强。
第三人：绍兴县永成房产服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区万达广场18幢0121室一楼，组织机构代码66615097X。
法定代表人：蔡永江。
原告杨月嫦与被告浙江强裕经贸有限公司（以下简称强裕公司）、王建强，第三人绍兴县永成房产服务有限公司（以下简称永成公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月25日起诉来院，本院于同日立案受理。根据原告申请，本院作出（2013）绍民初字第4032号财产保全的民事裁定并已执行。在本案答辩期内被告王建强向本院提出管辖权异议。2013年12月16日，本院裁定驳回被告王建强对本案管辖权提出的异议。后被告王建强不服，提出上诉。2014年2月8日，绍兴市中级人民法院终审裁定驳回王建强的上诉，维持原裁定。本案依法由审判员黄关水担任审判长，与代理审判员任高翔、人民陪审员马学凯组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨月嫦及其委托代理人单建尧、徐明刚，第三人永成公司的法定代表人蔡永江到庭参加诉讼。被告强裕公司、王建强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨月嫦诉称，2013年9月11日，经第三人居间介绍，原告、被告、第三人签订了房屋买卖（居间）合同一份，合同约定：原告向被告强裕公司购买其名下坐落于柯桥区安昌镇前畈村11幢的厂房（房屋所有权证号：绍房权证安昌字第××号，国有土地使用证号：绍兴县国用2008第14-1号）；交易价格1550万元；双方于2013年10月20日前签订正式备案的绍兴县房屋转让合同并去房屋、土地权属机关办理过户手续；被告强裕公司承诺土地厂房过户、交接时没有权属和财务纠纷、已清除抵押权；如因被告强裕公司原因造成过户逾期超过15天的，视为根本性违约，原告有权解除合同，合同解除后，被告强裕公司需在解除合同之日起三日内双倍返还1200万元。被告王建强自愿为被告强裕公司提供保证。合同签订后，原告已经依约向被告支付了600万元定金，被告强裕公司口头答应该600万元直接用于归还农业银行的抵押贷款，以立即注销房地产上设定的抵押。原告认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金不得超过主合同标的额的20%，故原告已经支付的600万元中，310万元应视为定金，其余290万元视为购房款。事后，原告从其他渠道获知，在诉争合同签订之前和之后，因被告强裕公司与他人之间的债权债务纠纷，本次交易的房地产已经被法院多次查封，但是被告强裕公司隐瞒了该重要事实，而且被告强裕公司一直没有兑现其口头承诺，拒不归还拖欠的农业银行贷款，导致房地产上设定的抵押一直未能注销，最终造成交易的房地产无法办理过户手续。被告强裕公司的行为已构成根本性违约，经原告及第三人多次催告，被告强裕公司仍未能解除房地产的查封和抵押，故诉请：1.判令解除原告、被告和第三人之间于2013年9月11日签订的房屋买卖（居间）合同；2.被告强裕公司立即返还购房款290万元并双倍返还原告已支付的定金620万元，被告王建强承担连带付款责任。
被告强裕公司向本院提交书面答辩状称，一、原、被告于2013年9月11日签订房屋买卖（居间）合同，系双方真实意思表示，显属合法有效。根据合同第一条第4款的内容，足以证明原告在合同签订时明知该次交易的土地房屋有抵押，故原告无权单方面解除合同。二、合同第四条第1款约定：乙方在签订本合同当日付给甲方购买款人民币陆佰万元整，可见原告支付给被告600万元完全系第一期购房款，而并非原告所谓的“310万元视为定金，290万元视为购房款”，且在原、被告签订的合同中，原告也并未说明其支付给被告的600万元中尚有定金与购房款之分。三、合同第四条第1款约定，原告应在合同签订当日（即2013年9月11日）支付被告第一期购房款600万元，方能使被告直接用于归还农业银行的抵押贷款，以注销已有的房产抵押。可是原告并未按约于2013年9月11日前支付被告600万元，而是分多次陆续支付，直至2013年9月17日才将第一期购房款600万元支付被告，致使被告无法及时向农业银行归还抵押贷款，导致房产抵押未能注销，最终造成双方交易的房产过户未能实现。被告认为，原告拖延付款的行为导致了房产无法按期过户，原告自身明显存在过错。综上，请法院查明事实，依法作出公正判决。
第三人永成公司辩称，没有意见。
被告王建强在本案答辩期间未提出书面答辩，也未到庭参加诉讼。
原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1.房屋买卖（居间）合同一份，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同，合同对房屋买卖作了约定。2.收条、汇款申请书、赵章铁的情况说明、赵章铁的身份证复印件，证明原告已向被告支付定金600万元。3.房产证复印件、土地证复印件、绍兴县房屋所有权证存根，证明涉案房屋的基本情况。4.涉案房地产土地查封抵押情况，证明被告强裕公司违约的事实。第三人永成公司对原告提交的证据质证认为情况属实。
被告强裕公司、王建强，第三人永成公司未向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证认为，对证据1的真实性予以确认，该证据能证明2013年9月11日原告、被告强裕公司、被告王建强、第三人永成公司签订了房屋买卖（居间）合同的事实，合同对双方权利义务作了约定。对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据可以相互印证证明被告强裕公司已收到原告支付的600万元款项的事实。对证据3、4予以确认，该二组证据可相互印证证明涉案房屋、土地的情况。
综上，结合当事人在诉讼中的陈述，本院确认如下事实：本案讼争房屋土地位于绍兴市柯桥区安昌镇，房屋所有权证号为绍房权证安昌字第××号，幢号11，建筑面积6660.27平方米，登记所有权人为被告强裕公司；土地的使用权证书号为绍兴县国用（2008）字第14-1号，地号330621-011-004-60，宗地编号14-14-0-28，使用权面积4688.10平方米，登记使用权人为被告强裕公司。2013年11月25日经查询，该土地被抵押一次、查封一次。
2013年9月11日，经第三人介绍，徐贤缪代原告（乙方）与被告强裕公司（甲方）、王建强（保证人），第三人永成公司（中介方）签订房屋买卖（居间）合同一份，约定：甲方将上述房屋土地以1550万元的价格转让给乙方，另有随房屋土地一并转让且不再加价的附属设备、设施（包括：8幢厂房到北面围墙之间架设的约980㎡临时钢结构建筑、8幢厂房以西及西北角全部无证建筑约480㎡、电梯两部、配电箱一台）。该土地房屋上设有抵押，时间至2013年9月9日，乙方了解此情况并自愿按协议支付甲方购买定金（或购买款）。该土地房屋转让的方式：产权过户。甲、乙双方约定于2013年10月20日前签订正式备案的绍兴县房屋转让合同并去房屋土地权属登记机构办理过户手续。付款时间为：乙方在签订合同当日支付给甲方购买款600万元；甲方注销该土地厂房已设的抵押登记且满足办理该土地厂房过户条件后，双方去房地产管理部门办理完成过户手续当日，乙方付给甲方购买款400万元；乙方取得该土地房屋的契证、房屋所有权证、土地使用权证的30日内将最后一笔购买款550万元一次性支付给甲方。如因甲方原因过户逾期超过15天的，视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，合同解除后，甲方须在解除合同之日起三日内双倍返还乙方已付全部购买款计1200万元。乙方保证按时足额付款，如果任一期逾期付款超过15天的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同。合同解除后，乙方先前支付的全部购买款作为放弃处理归甲方所有。甲方保证该土地厂房过户、交接时没有权属纠纷和财务纠纷，保证已清楚该土地及厂房由甲方设定的抵押权。甲方承诺该土地厂房能按政府相关部门的时间流程顺利过户到乙方名下，由于甲方原因造成无法过户到乙方名下的，甲方愿意双倍赔偿乙方已付全部购买款。由王建强为甲方在本合同所负的所有义务（包括但不限于违约责任、解约后的返还责任、赔偿责任、乙方实现权益费用）承担连带保证责任。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，原告分别于2013年9月11日、12日、13日、17日向被告强裕公司支付150万元、90万元、260万元、100万元。后被告强裕公司向原告出具收条一份，确认已收到原告定金600万元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖（居间）合同中，就涉案房屋土地部分买卖及附属设施电梯、配电箱转让，应认为系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，应确认有效。涉案土地被抵押，被告强裕公司未在约定的时间内取消抵押并办理过户手续，且未保证涉案房屋土地无权属、财物纠纷，涉案土地被查封，导致涉案房屋土地无法过户，显属根本违约。原告要求解除该部分合同符合双方约定及法律规定，本院予以支持，该部分合同于起诉状副本送达被告强裕公司时解除。被告强裕公司辩称原告延迟付款是导致无法过户的原因，本院认为使房屋土地符合房地产管理部门规定的顺利过户条件属被告强裕公司的义务，且原告虽延迟付款，但未构成根本性违约，故对被告强裕公司该辩称本院不予采纳。对于原告已付被告强裕公司600万元款项的性质，被告强裕公司出具给原告的收条中已注明为定金，且根据合同中如原告违约则无权要求返还，如被告强裕公司违约应当双倍返还的约定，结合第三人的陈述，应当认定该款系双方约定的定金。但定金数额已超过主合同标的额的20%，超过部分本院不予支持，故对600万元款项中的310万元本院认定为定金，290万元认定为购买款。被告强裕公司违约，应当双倍返还原告定金620万元。合同解除，被告强裕公司亦应当返还原告购买款290万元。被告王建强对被告强裕公司的合同义务承担连带保证责任，应当对上述被告强裕公司的付款义务承担连带责任。而临时钢结构建筑、无证建筑物的建造未经规划审批，属违法建筑，故原、被告签订的房屋买卖（居间）合同中对该部分建筑物的转让，应属无效。原告经本院释明未对诉讼请求进行变更，本院对该部分合同依法进行处理。房屋买卖（居间）合同第十条属于对居间介绍报酬的约定，系另外的法律关系，不属于本案审理范围，本院对此不作处理。被告强裕公司、王建强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应质证及抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认2013年9月11日原告杨月嫦与被告浙江强裕经贸有限公司、王建强，第三人绍兴县永成房产服务有限公司签订的房屋买卖（居间）合同中关于房屋、土地［房屋所有权证号绍房权证安昌字第××号、幢号11、建筑面积6660.27平方米、土地使用权证号绍兴县国用（2008）字第14-1号、使用权面积4688.10平方米］买卖及电梯、配电箱转让部分于2013年11月29日起解除；
二、确认2013年9月11日原告杨月嫦与被告浙江强裕经贸有限公司、王建强，第三人绍兴县永成房产服务有限公司签订的房屋买卖（居间）合同中关于980㎡临时钢结构建筑、480㎡无证建筑转让部分无效；
三、被告浙江强裕经贸有限公司应返还原告杨月嫦双倍定金、预付购买款合计910万元，被告王建强承担连带责任；
四、驳回原告杨月嫦的其他诉讼请求。
上述款项应于本判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80500元，财产保全申请费5000元，合计85500元，由两被告负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80500元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 黄关水
代理审判员 任高翔
人民陪审员 马学凯
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 骆俊斌