金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金东民初字第1514号
原告姜芸香。
委托代理人徐卫东，浙江创欣律师事务所律师。
被告金华市恒丰房地产有限公司（以下简称恒丰公司），住所地金华市婺城区宾虹路394号恒丰楼二楼。
法定代表人郎建军，董事长。
被告郎建军。
原告姜芸香为与被告金华市恒丰房地产有限公司、郎建军房屋买卖合同纠纷一案，原告姜芸香于2013年9月30日向本院起诉。本院于同日受理后，第三人陆旭云申请参加本案诉讼，经本院审核，第三人符合参加诉讼的条件，依法通知第三人参加本案的诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年6月29日公开开庭进行了审理。原告姜芸香的委托代理人徐卫东，被告恒丰公司的法定代表人郎建军，被告郎建军，第三人陆旭云及其委托代理人洪娟、汪丽琰到庭参加诉讼。后因原告撤回与本案第三人相关的诉讼标的，第三人对当事人双方的诉讼标的，不再享有独立请求权，且案件处理的结果同第三人也无法律上的关系，本院依法通知第三人陆旭云退出本案诉讼，本案现已审理终结。
原告姜芸香诉称，2008年6月18日，原告与被告恒丰公司签订了二份《商品房买卖合同》。原告向被告恒丰公司购买其开发的近江枫乔苑第1幢第一层02、03、04、05、07、08、09、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25号，共23间商业用房。总建筑面积为1027.46平方米，每平方米5000元，总购房款为5137300元。合同对房屋的交付�违约责任等进行了约定。被告恒丰公司出具了480万元的购房收据。2008年6月18日、24日，原告与被告恒丰公司及郎建军共同签订《协议书》二份，约定被告恒丰公司向原告借款480万元，借期一年，被告郎建军为该借款提供连带责任担保。利息为月息2.5%，每月结清。根据协议书约定，被告恒丰公司若有一期利息未付清或未按时还款，该借款转为购房款。被告恒丰公司必须无条件履行双方签订的二份《商品房买卖合同》，并及时办理产权登记手续。同年6月24日，两被告出具承诺书一份，载明：如本公司未能及时归还姜芸香借款，则本公司承诺房价按4000元／平方米计算，不足部分由公司及郎建军本人承担连带清偿责任。后被告恒丰公司仅支付了180万元的二期利息，其余利息及480万元逾期均未支付。2009年4月14日，原告和被告恒丰房产就所签二份《商品房买卖合同》约定的23�商业用房，向金华市房产交易中心办理了预购商品房预告登记手续。在合同约定的交房期限内，被告恒丰公司未向原告交付房产，也未在约定期限办妥产权证书登记手续。为此，原告要求：1、判令被告金华市恒丰房地产有限公司将原告所购的近江·枫桥苑第1幢第一层02-05、07-11、12-25号计23间商业用房交付给原告，并协助办理房产登记手续（后原告撤回对24、25号商业用房的将会及办理房产登记手续，变更为交付近江·枫桥苑第1幢第一层02-05、07-11、12-23号计21间商业用房，并协助办理房产登记手续）；2、判令被告金华市恒丰房地产有限公司退还超出的购房款690160元；3、判令被告金华市恒丰房地产有限公司支付逾期交房违约金58444480元（违约金按已交付的购房总款480万元的日万分之八自2009年7月31日起暂计算至2013年9月30日止，以后违约金按合同约定的日万分之八计算至�屋交付日止）；4、判令被告金华市恒丰房地产有限公司支付逾期办理房产产权登记违约金4.8万元；5、判令被告金华市恒丰房地产有限公司承担本案全部诉讼费用；6、判令被告郎建军对被告金华市恒丰房地产有限公司的上述2-5项债务承担连带清偿责任。
为证明上述事实，原告向法院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件两份，证明2008年6月18日，原告与被告恒丰公司签订《商品房买卖合同》两份，原告向被告恒丰公司购买其开发的位于金东区金瓯路以南、纵四路以东的近江·枫乔苑第1幢第一层02-05、07-11、12-25号计23间商业用房，共计建筑面积1027.46平方米。商品房单价为（人民币）每平方米5000元，总购房款为5137300元，双方对所购房屋的交付、违约责任等作了明确约定；2、收款收据两份，证明被告恒丰公司出具购房款收款收据二份，金额为480万元；3、《协�书》两份，证明原告与被告恒丰公司、被告郎建军签订《协议书》两份。两《协议书》约定被告恒丰公司向原告借款480万元，借款期限为一年，利息为月息2.5%，每月结清，被告郎建军为被告恒丰公司的上述借款提供连带责任担保。两《协议书》约定“被告恒丰公司若有一期利息未及时付清或未按时全额归还本金，则该借款即转为购房款。被告恒丰公司必须无条件履行与原告姜芸香于2008年6月18日所签订的《商品房买卖合同》并及时办理产权登记手续”；4、收条两份，证明在协议签订后，原告已依约将借款480万元交付给被告恒丰公司；5、《承诺书》一份，证明被告恒丰公司和郎建军承诺，“如恒丰公司未能及时归还原告姜芸香借款，则恒丰公司承诺房价按4000元／平方米计算，不足部分由恒丰公司及郎建军本人承担连带清偿责任；6、房屋预告登记证明复印件二十三份，证明原告与被告恒丰公司就所购房产办理了房屋预告登记证明，编号为金房预婺字第00004315-0004337号；7、被告恒丰公司工商登记基本情况表一份，证明被告恒丰公司的诉讼主体资格。
被告恒丰公司、郎建军共同辩称，原告起诉状与实际的事实不符。理由：1、原告在起诉状中明确签订了两个借款协议后原告如约将480万元交付给恒丰公司，但是至今原告并没有履行该约定。所以被告认为原告的诉讼请求完全不成立。并依据房屋买卖双方签订的合同的相应条款要求依法撤销购房合同，并由此承担原告给被告造成的违约责任和损失；2、原告在第5、6项诉请中要求郎建军对恒丰公司的有关债务承担连带责任。与实际不符。郎建军承担连带责任是借款不是购房，且时效已过。故郎建军担保责任已过，不承担责任；3、以上两个事项足以认定原告起诉状6项请求不成立。2007年郎建军个人向原告姜芸香借过款，该债务依旧存在，由被告郎建军归还。2008年恒丰公司向原告借款，原告未实际履行出借义务，借款不成立。购房备案是为了借到款，但原告未实际出借款项，恒丰公司也不存在违约行为。
两被告向法院提供以下证据：1、收款收据复印件，证明原告在收款收据中载明该款未按实际支付；2、买卖合同二份复印件，证明按照这两份合同原告没有在约定的时间交付购房款，原告已经违约了，我们要求撤销购房协议；3、还款付息情况表、收条复印件共18页，证明郎建军与原告个人之间有借款关系而不是房款（两份购房合同中一份房款是2092700元，一份是3044600元。而我个人向原告借款原来是300万，2008年6月24日分别打给我116万和35万，我提出过公司借款和我是两个概念，后来原告也没有打钱过了。）；4、金华市恒丰房地产有限公司报告一份，证�房屋登记预告公章不在我手上所办；5、关于印章使用说明二份、证明一份，证明新旧公章情况；6、承诺书、移交说明，证明公章移交使用情况；7、民事调解书、民事判决书、执行和解协议，证明被告与胜飞能源有限公司是股权抵押的关系。
对原告提供的证据，经质证，被告恒丰公司、郎建军对7组证据真实性均无异议。但是对证据6房屋预告登记证明有异议，办这个的时候需要我们的公章，但是2009年3月份我把公章移交给了浙江物产经贸集团能源有限公司，需要预登记的时候需要我公章盖的，但是我没有盖章过。公章当时是质押给浙江物产经贸集团能源有限公司，该每个章都要股东决议的，股东没有决议过。对该预告登记办理出来是有异议的，要求法院对预登记手续的真实性要房地产部门进行调查。
经本院审核，对原告提供的证据，因两被告无异议，本院对真实�予以确认。
对被告恒丰公司、郎建军提供的证据，经质证，原告对证据1收款收据在被告给我们的收款收据背面所写说明是公司副总写的，签字是姜芸香签的。真实性无异议；对证据2买卖合同真实性无异议，对证明内容有异议，购房协议和借款协议是不同部分，借款按照约定不能还款付息后借款转为购房款，所以说当时购房款没有支付；对证据3根据被告自己提供的材料明确说明原告方已经按照双方签订的协议书，480万元交付给恒丰公司；对证据4有异议，当时情况是原告接到被告电话后，到被告办公室拿了有关材料，盖好章以后去办理预告登记手续，一起到房产交易所共同办理预告登记手续的；对证据5、6、7与本案无关。
经本院审核，对被告提供的证据1、2、3真实性予以确认，对证据4真实性予以确认，虽然公章因被告公司内部股权纠纷，在涉案房产备案期间由�州浙江胜飞能源公司保管，但房产备案需由被告恒丰公司提交备案需要的材料，故房产备案系被告恒丰公司的真实意思表示。对证据5、6、7真实性予以确认。
根据予以确认的证据及当事人当庭陈述，本院查明事实如下：自2007年3月（4月开始付息）起，原告与被告郎建军之间有借款关系，被告一直向原告支付利息。2008年6月18日，原告（甲方）与被告恒丰公司（乙方）、被告郎建军（丙方）签订了一份《协议书》，约定被告恒丰公司向原告借款300万元，借期一年，按月息2.5%计算借款利率。该借款由被告郎建军担保，担保期限二年，至2011年6月19日止。协议书第六条约定：乙方若能按时付清利息并归还本金，则乙方有权选择是否解除或继续履行甲、乙双方于2008年6月18日所签订的《商品房买卖合同》，但若解除，则产生的有关费用由乙方承担。本协议中所涉及的借款，与双方在2008年6月18日所签购房合同中的购房款为同一笔款项，该购房款未实际支付。乙方若有一期利息未及时付清或未按时全额归还本金，则该借款即转为购房款。乙方必须无条件履行甲、乙双方于2008年6月日所签的《商品房买卖合同》，并及时办理产权登记手续。协议书第七条约定：如该借款未按期付息或到期不归还，甲方向法院起诉，乙方、丙方自愿承担甲方实现债权所产生的一切费用，包括：律师代理费、车旅费、诉讼保全费等。协议书第八条约定：本协议自甲、乙双方于2008年6月18日所签的《商品房买卖合同》向房地产交易所登记备后生效履行。为担保借款，原告与被告恒丰公司于当天就被告恒丰公司开发的近江枫乔苑第1幢第一层第02－05、07－11号、第12－25号，共23套商业用房签订了二份《商品房买卖合同》。合同第四条约定按每平方米5000元单价计算，23间营业房共计购房款5137300元。合同第八条约定出卖人于2009年7月30日前向买受人交付经验收合格的房产。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。次日，被告恒丰公司与被告郎建军共同出具收到原告300万元的借款收条一张。被告恒丰公司还另外出具了一张300万元的收款收据给原告，并在收据背后注明：该款未实际支付，若2008年6月18日的借款300万元，有一期利息未及时付清或未按时全额归还本金，则该借款即转为购房款。同年6月24日，原告与两被告又签订一份《协议书》，约定被告恒丰公司向原告借款180万元，约定借期一年，按月息2.5%计算借款利率。该借款由被告郎建军担保，担保期限二年，至2011年6月25日止。协议书第六条、第七条、第八条约定与2008年6月18日《协议书》内容相同的事项。同日，被告恒丰公司、郎建军共同出具收到原告180万元的收据一张。被告恒丰公司仍另外出具了一张180万元的收款收据给原告，同样在收据背后注明：该购房款未实际支付，若有一期利息未及时付清或未按时归还本金，则2008年6月24日借款即转为购房款。原告姜芸香于当天在该收款收据背后签名确认。当天，被告恒丰公司出具了一份《承诺书》给原告，载明：本公司承诺，本公司与姜芸香签订的《商�房买卖合同》中约定的房价为5000元／m2，如本公司未能及时归还姜芸香借款，则本公司承诺房价按4000元／m2计算，不足部分由公司及郎建军本人承担连带清偿责任。被告郎建军以担保人的身份在承诺书上签名确认。后由于被告恒丰公司、郎建军未按时归还借款及支付利息，被告恒丰公司按二份《协议书》约定，于2009年4月14日，向房产交易部门为原告办理了涉案23间商业用房的预购商品房预告登记。另查明，被告恒丰公司因与浙江胜飞能源有限公司（原浙江物产经贸集团能源有限公司）有股权纠纷，2009年3月25日以后，法定代表人变更为虞超杰，恒丰公司公章由胜飞公司掌管。2011年6月30日，恒丰公司法定代表人变更回郎建军，公章由郎建军负责管理和使用。
本院认为，原告与被告恒丰公司、郎建军之间就借款签订的二份《协议书》，系签订协议三方真实意思表示，对协议三方均有约束力。《协议书》第六条明确约定了借款转为购房款的条件，现该条件已成就（被告未按时付息、还款），应按约定履行双方所签的《商品房买卖合同》。且之后，被告恒丰公司依约为原告办理相关房产的预购商品房预告登记的行为，足以证明原告与被告恒丰公司已达成新的合意，双方就房产买卖的意思表示明确，系双方真实意思的表示。故对原告要求交付房产、协助办理房产登记手续的请求，本院予以支持。被告于2008年6月24日出具的《承诺书》，系在双方《商品房买卖合同》签订以后出具，故该承诺书中房价按4000元／m2计算的承诺，是被告对原合同价款作出新的约定，按该约定，原告23间房屋的总价款为4109840元，原告出借给两被告的480万元借款，根据双方的约定，及被告恒丰公司出具的购房款收据，由于两被告未按约归还借款及支付利息，480万元借款已全部转为购房款，故对原告要求退还超出的购房款690160元的诉请，本院亦予支持。对原告要求被告恒丰公司按《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金的请求，虽然双方在合同中明确约定了违约金的标准，但违约金总额过高，被告企业经营状况不良，本院酌情予以调减，按每日万分之一计算。对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，《商品房买卖合同》并未约定具体期限，仅约定在房产交付后90日内，现房产并未交付，故对该请求本院不予支持。对原告要求被告恒丰公司承担本案诉讼费用及律师费用的请求，诉讼费用按法律规定依法承担，律师费用双方虽在《协议书》中约定由被告承担，但原告未能举证证明律师费的支出，本院不予支持。对原告要求被告郎建军对被告恒丰公司承担连带清偿责任的请求，因《协议书》明确约定了担保期限，在合同�定的保证期间，原告未要求保证人承担保证责任，故被告郎建军已免除了保证责任。因原告与郎建军之前存在债权债务关系，且在原告与两被告签订《协议书》后，经结算，被告恒丰公司与郎建军已共同出具480万元的借据，故本院对被告恒丰公司、郎建军认为原告未实际支付480万元的借款的辩解不予采信。被告恒丰公司变更法定代表人，系其公司内部人员调整，虽非被告郎建军担任法定代表人期间，由被告恒丰公司为原告办理房产预告登记，但该行为系被告恒丰公司法人行为，具有法律效力。原告在本案宣判前，自愿撤回部分诉请，是其合法的诉讼权利，不违反法律规定，不损害他人利益，本院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、由被告金华市恒丰房地产有限公司于本判决生效后十日内交付原告姜芸香近江·枫桥苑第1幢第一层02-05、07-11、12-23号共21间商业用房，并协助办理房产登记手续。
二、由被告金华市恒丰房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告姜芸香多付的购房款690160元。
三、由被告金华市恒丰房地产有限公司支付原告姜芸香逾期交房违约金624695.68元（违约金按已交付的购房款4109840元，每日万分之一自2009年7月31日起计算至2013年9月30日止，以后仍按每日万分之一计算至房屋实际交付日止）。
四、驳回原告姜芸香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费83448元，由原告承担33448元，�被告恒丰公司承担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审 判 长 丁丽娜
审 判 员 陆海碧
人民陪审员 姜建清
二〇一五年一月八日
书 记 员 张雪敏