广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2386号
上诉人（原审被告）：桑志华，男。
委托代理人：张艳艳，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：刘盛红，广东尚融律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：仇健臻，男。
委托代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人：张建兵，广东乐而乐律师事务所律师。
上诉人桑志华因与被上诉人仇健臻房屋租赁合同纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2015年3月25日公开开庭进行审理，本案现已审理终结。
2014年5月6日，仇健臻向原审法院提出诉讼，请求判令：1、桑志华立即搬离租赁仇健臻的房屋并将该房屋立即交付给仇健臻使用；2、仇健臻支付桑志华拖欠的租金33000元及违约金（以33000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；3、仇健臻没收桑志华交付的押金33600元；4、桑志华支付仇健臻2013年12月1日至2014年5月份期间使用费21200元及逾期利息（以21200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起至实际付清之日止）。
原审法院经审理查明：2010年10月29日，仇健臻、桑志华签订《楼房出租合同》一份，约定：仇健臻把位于东莞市塘厦镇某某路某某岭416号楼房3层至7层楼出租给桑志华作商住使用，租期自2010年12月1日起至2013年11月30日止，月租金为16800元，每月5日前缴纳当月租金，桑志华缴纳押金33600元；任何一方违反合同约定将被处罚相当于押金的款。合同签订后，桑志华向仇健臻交付33600元租房押金。仇健臻将租赁场地移交给桑志华使用。2011年6月起，桑志华按租金15700元／月缴纳，《楼房出租合同》期限届满后，桑志华截至本案诉讼中仍占用该租赁场地，并继续按15700元／月缴纳占用费，交至2014年3月，即2013年12月至2014年3月共计缴纳了62800元。
原审庭审中，桑志华主张与仇健臻协商一致自2011年6月起将租金由16800元下调为15700元，仇健臻对此不确认，称没有同意下调租金，但桑志华每月都没有足额缴纳租金，一直追讨未果。桑志华主张因仇健臻口头承诺可以长期租赁，导致桑志华加大了对租赁场地的资金投入，现在撤场的话将导致桑志华严重损失。但桑志华未对其主张的降低租金、口头承诺进行相关举证。仇健臻明确其诉讼请求中的使用费21200元是指2013年12月至2014年4月的使用费扣减已付的62800元，即16800元／月×5个月-62800元=21200元。
另，仇健臻未能提供案涉租赁物业的建设工程规划许可证或房地产权证等。
原审法院认定以上事实的依据有：仇健臻、桑志华身份证、楼房出租合同等及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，仇健臻未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证、产权证等证件，双方签订的案涉《楼房出租合同》因违反法律法规强制性规定，原审法院确认为无效。尽管双方签订的合同无效，但桑志华签定合同后截至本案庭审时仍持续占用案涉的租赁房产，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，桑志华应当参照原合同约定的租金标准向仇健臻计付占用房屋使用费。
双方于《楼房出租合同》中约定租金为16800元／月，桑志华未举证证明双方已就降低租金达成一致意见，仇健臻对此予以否认，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，仇健臻主张双方并未就租金变更达成一致协议，原审法院予以采纳。因此，桑志华应按16800元／月向仇健臻计付房屋的占用使用费。双方对桑志华2011年5月前的缴费没有异议，但2011年6月至2014年3月，桑志华按每月15700元缴纳租金，桑志华应当依法向仇健臻补足差额。结合仇健臻的诉讼请求，2011年6月至2013年11月，桑志华应向仇健臻补足使用费差额为（16800-15700）元／月×30个月=33000元，2013年12月至2014年4月，桑志华应向仇健臻补足使用费差额为16800元／月×5个月-62800元=21200元。桑志华已向仇健臻缴纳租赁押金33600元，前述已认定双方签订的《楼房出租合同》无效，仇健臻应向桑志华退还该押金，仇健臻关于没收押金33600元的诉讼主张缺乏依据，原审法院不予采纳。桑志华应付的楼房使用费33000元＋21200元=54200元，与仇健臻应退还的押金33600元相抵后，桑志华尚应支付楼房使用费20600元。仇健臻关于使用费请求的超出部分，原审法院不予支持。
参照双方合同约定的支付期限，桑志华应每月5日前向仇健臻支付当月的使用费，桑志华拖欠使用费未付的，仇健臻请求以拖欠的使用费自起诉之日2014年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，合理有据，结合前述认定，桑志华应以应付的楼房使用费差额20600元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，计至本判决确定的履行期限届满之日止。仇健臻关于违约金、逾期利息请求的超出部分，原审法院不予支持。
最后，双方的《楼房出租合同》无效，桑志华长期未足额支付使用费，现仇健臻请求桑志华搬离租赁场地，合法有据，考虑到桑志华房屋搬迁需要一定时间，原审法院酌定桑志华返还房屋的期限为本判决生效之日起的20日内。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：一、桑志华于判决发生法律效力之日起二十日内将东莞市塘厦镇某某路某某岭416号楼房3层至7层房屋腾空并退回给仇健臻；二、桑志华于判决发生法律效力之日起五日内支付仇健臻2011年6月至2014年4月的占用使用费差额20600元并计付逾期支付利息（自2014年5月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回仇健臻的其他诉讼请求。
如果桑志华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费998元，由桑志华负担238元，由仇健臻负担760元。
上诉人桑志华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《楼房出租合同无效》，仇健臻收取的押金33600元和水电预付款3000元应一并退还给桑志华，原审判决计算楼房使用费时漏算了水电预付款3000元，认定事实错误。根据双方签订的案涉租赁合同，仇健臻向桑志华收取33600元的押金和3000元水电预付款，水费、电费、卫生费等所有费用由桑志华支付，押金和水电预付款在退房时应退还给桑志华，而原审法院未对水电预付款进行处理，损害了桑志华的合法权益。（二）原审判决没有认定桑志华已经支付2014年4月份的使用费15700元系错误的。（三）仇健臻主体不适格。案涉租赁合同仇健臻的签名系其母亲尹月仙冒签的，房屋是尹月仙给桑志华使用的，租金也是由尹月仙收取的，合同双方当事人是桑志华和尹月仙，而桑志华与仇健臻不存在任何法律关系。（三）桑志华与尹月仙已经就租金标准达成一致意见，尹月仙也是按照15700元每月的标准收取租金达三年之久，原审判决认定桑志华按照16800元每月的标准支付楼房使用费无事实与法律依据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求本院：撤销原审判决并依法改判驳回仇健臻的全部诉讼请求。
被上诉人仇健臻口头答辩称：（一）关于水电预付款3000元，桑志华在原审期间并未提出，属于新的上诉请求。（二）原审判决确实少算了2014年4月份的使用费15700元。（三）仇健臻系本案适格的主体，从仇健臻提交的装修许可证以及村委会的购房证明均可以确定案涉房屋是由仇健臻兴建的。（四）桑志华按照15700元的标准支付租金是没有得到仇健臻的同意的，系桑志华单方的行为，原审判决认定案涉房屋使用费为16800元是正确的。综上，请求二审法院驳回桑志华的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
二审期间，桑志华向本院提交了东莞银行（陈利刚）2011年2月至2015年1月的个人账户交易明细、东莞银行（陈利刚）2012年1月至2015年1月期间（陈利刚转账给尹月仙）存款账户回单等新证据，拟证明：1、桑志华从2011年开始按照每月16000元的标准支付租金，从2011年9月份开始，双方达成减租至15700元口头协议，桑志华亦是按照减租后的金额即15700元从2011年9月支付至2014年3月；3、桑志华于2014年7月24日、2014年8月13日、2015年1月16日按照15700元标准支付了2014年4－6月、2014年7月、2014年8月至2015年1月的房屋使用费。仇健臻对上述证据的真实性、合法性予以确认，并确认收到上述全部款项，但其对银行存款账户回单的关联性不予确认，其认为转账记录系桑志华单方转账给仇健臻的，转账的金额并没有经过仇健臻的同意，虽然桑志华有向其提出减租，但仇健臻并未同意，仇健臻一直有口头向桑志华提出少付租金的问题。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审法院认定案涉租赁合同因违反法律强制性规定属无效合同并判令桑志华将案涉房屋退还给仇健臻合法正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕桑志华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审的争议焦点是（一）桑志华有无拖欠房屋使用费。（二）押金、水电预付款的问题。
关于争议焦点一。双方均确认从2011年6月起至2015年1月，桑志华每月支付15700元使用费，双方仅对使用费的标准存在争议。仇健臻主张桑志华每月支付的15700元，比合同约定的“租金”16800元少了1100元，桑志华则主张双方达成减租的口头协议。判断是否变更了租金标准，一般应结合合同约定的履行期限、变更支付租金数额的时间的长短等因素予以认定。从桑志华提供的银行转账记录来看，2011年3月至2011年7月期间，有多笔16000元的转账记录；2011年9月至2014年3月，基本每月均有15700元的转账记录。仇健臻对2011年5月份前的使用费是不持异议的，换言之，桑志华在2011年5月前向仇健臻支付使用费16000元时，仇健臻是没有提出少交“租金”的异议，而从2011年9月至2014年3月，桑志华一直按照15700元的标准向仇健臻支付使用，仇健臻虽然主张其从未同意减租，但仇健臻在长达三年的时间里从未向桑志华主张过少交租金的事实与常理不符。考虑桑志华在长达三年的时间里一直按照15700元的标准交租的事实，再结合自然人之间的经济往来，对于金额不大的变更没有写书面协议也比较符合日常交易习惯以及仇健臻亦承认桑志华曾提出减租的事实，桑志华主张双方曾达成减租至16000元及15700元的口头协议较为合理可信，本院予以采纳。又因为桑志华已在2014年7月支付了2014年4月、5月的使用费，故2011年6月至2014年5月，桑志华均按照变更后的“租金”标准足额支付给仇健臻。仇健臻诉请2011年6月至2014年5月期间桑志华“少交”的使用费缺乏依据，本院不予支持。原审法院判令桑志华向仇健臻支付使用费有误，本院予以纠正。
关于争议焦点二。由于桑志华在原审期间未就退还押金、水电预付款的问题提起反诉，本案中亦不存在押金、水电预付款抵扣房屋使用费的问题，故本院对押金、水电预付款的问题不予处理，桑志华可另案处理或与仇健臻协商解决。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。桑志华上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第555号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第555号民事判决第二、三项。
三、驳回仇健臻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费998元，由桑志华负担50元，仇健臻负担948元。二审受理费1995元（桑志华已预交），由桑志华负担50元，仇健臻负担1945元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年四月十六日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
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