海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民一初字第436号
原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司。
委托代理人吴若珠，女。
委托代理人黄学武，男。
被告张国富，男。
委托代理人张国勇，男。
原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司诉被告张国富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司的委托代理人吴若珠、黄学武，被告张国富及其委托代理人张国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司诉称，因被告购得坐落于海南省海口市美兰区琼山大道8号海蓝椰风小区一期32号别墅，原告与被告签订了《前期物业服务协议》（下简称协议）及《临时管理规约》（下简称规约），协议和规约均约定：原告所有、使用的物业按照每平方米3元／月（不含公共区域公摊费，该房产建筑面积为358.08平米，物业服务费自原告《入伙通知书》中规定的接房之日起开始计收，在每季度第一个月5日前履行缴纳义务，未按时交纳的，每逾期一日承担应交管理费总额每日万分之二承担违约金。从2010年3月至2013年9月，被告未缴纳和支付的物业管理费共计32081.97元。原告多次履行催缴义务，并寄发律师函，被告均未前来缴付，为维护原告房产所在海蓝椰风小区的物业管理服务秩序，维护原告的合法权利，根据《物业管理条例》、《海南省物业管理条例》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特提起诉讼，请求依法判令：一、被告向原告支付物业管理费32083.97元并向原告承担物业管理费违约金至实际支付时止（按每日万分之二的标准计算）；二、被告承担本案诉讼费。
被告张国富辩称，一、被告认为深圳市之平物业发展有限公司海口分公司并不是本案的适格原告。根据合同法律关系的相对性原理，本案没有证据证明被告与原告签订过任何《协议》及《规约》。也没有收到本案诉状中提及的《入伙通知书》。原告己提供的证据也证明了上述事实的不存在。被告购买的“海蓝椰风”32号别墅目前的现状是：该房屋因墙体、窗框漏水，门窗损坏，无法使用，开发商承诺由其安排修复，待修复后经被告书面认可后，再交付被告使用。但开发商至今未对该房屋进行修缮，被告尚未办理“海蓝椰风”32号房的正式交付手续，也根本无法入住。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十条“己竣工但尚未出售或者己出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”。《海南省物业服务收费管理办法》第二十二条也明确“物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。”的规定，在开发商未对“海蓝椰风”32号进行修缮，并经被告验收认可前，所有的物业管理费及相关的费用均应由“海蓝椰风”的开发商支付。原告理应依法向建设单位主张权益，而并非被告。原告的诉讼主体资格不合法，不具备诉讼资格。（1）依据《海南经济特区物业管理条例》第十一条：物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；第三十五条：业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。早在2010年“海蓝椰风”一期出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上，完全具备成立业主委员会，并由业主委员会来续聘或选聘物业服务企业。（2）业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，国务院颁布《物业管理条例》”第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。被告代理人认为：特别法要优于一般法，因此67条的规定属于强制性条款，也就是说对于欠费业主应先由业委会督促交费，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。67条适合于这个要求，不能回避，必须将其看作是诉讼前置程序。物业费的多少是由原告自行制定的，并没有征求过被告意见，更没有与被告签订过任何形式的服务合同，且现有物业公司收费没有依据。一是，根据《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。被告认为原告在2010年后，在“海蓝椰风”小区从事的所谓的物业服务及收入物业管理费是不合法规的，不应得到法律的保护。原告没有资格对“海蓝椰风”小区的所有业主提出欠缴物业管理费的诉讼。二、关于物业费的问题。《物业管理服务协议》根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。原告向被告所主张的物业管理费中所包含的收费项目中主要应为保安费、绿化维护费、保洁费以及管理费。对于保安费，被告所购买的上述商品房现在任何人陌生人都可以随时出入，（该商品房长期没有交接）作为被告根本就没有可能得到物业的保安服务。本案“标的物”目前现状是任何一位不特定人群都可以随时出入；一楼房屋还被原告用于堆放废物以及扫帚、垃圾桶等保洁用具；房屋门窗被拆、门锁被盗、树木横倒、杂草丛生。原告对该房产从未进行过任何有形、无形的实质性的管理，有何理由向被告收取绿化维护费、保洁费以及管理费？因此对于该项费用原告也无权向被告主张。三、本案的诉讼时效。被告认为：原告主张的物业管理费也应当符合法律对诉讼时效的规定。即：2011年09月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2008年4月6日，被告张国富向海南英大房地产开发有限公司购买“海蓝椰风”32号别墅。原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司认为被告张国富没有向其缴付物业管理费，故请求依法判令一、被告向原告支付物业管理费32083.97元并向原告承担物业管理费违约金至实际支付时止（按每日万分之二的标准计算）；二、被告承担本案诉讼费。
另查明，原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司与被告张国富并未签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，原告提供的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》没有被告张国富的签名。双方也没有提供“海蓝椰风”32号别墅是否已交付使用的证据。目前该房尚无人居住使用。
以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件及法定代表人（负责人）的身份证明原件各一份、被告的身份证复印件一份、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》备案函、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、催缴通知及邮寄证明复印件、物品领用登记表、邮件退件函及双方当事人的陈述在案为凭。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未能提供证据证明其与被告之间存在物业管理服务关系，故其要求被告支付物业管理费的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告深圳市之平物业发展有限公司海口分公司的诉讼请求。
案件受理费人民币602.1元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长 周 强
审判员 周碧忠
审判员 韦王文
二〇一四年三月二十一日
书记员 向志文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。