江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00829号
上诉人（原审原告）连云港奥维士物业管理有限公司。
法定代表人李金尧，该公司经理。
委托代理人毛善全，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）胡义玲。
委托代理人ＸＸＸ，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
上诉人连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）因与被上诉人胡义玲物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01383民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人奥维士公司的法定代表人李金尧及其委托代理人毛善全，被上诉人胡义玲的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥维士公司一审诉称：胡义玲是连云港市海州区津华苑小区业主，奥维士公司是该小区的物业管理企业。从2010年7月1日起至2014年9月8日止，胡义玲欠奥维士公司物业管理费等共计8834元。现诉至法院，请求判令胡义玲给付物业管理费、水费、公共水电费及滞纳金共计8834元，并承担本案诉讼费用。
胡义玲一审辩称：奥维士公司的物业管理不到位、不尽责，没有按约履行物业管理义务，造成答辩人财产被盗。奥维士公司的物业服务资质证书过期后，不再有物业管理资质，不具有进行相关物业服务的资格，无权向答辩人主张物业管理费。
原审法院经审理查明：2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与奥维士公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、公共电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。
原审法院另查明：奥维士公司于2014年9月8日退出津华苑小区的物业管理。2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业公司结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。
胡义玲系津华苑小区A1号楼101门面业主，房屋建筑面积为114平方米。津华苑小区业主的水费由奥维士公司代收，奥维士公司为胡义玲按每吨2.76元垫付了351吨的水费。胡义玲未给付2010年7月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用及奥维士公司垫付的水费。经奥维士公司催交后，胡义玲仍未缴纳。
原审法院认为：城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议到期后，奥维士公司在津华苑小区继续提供物业管理服务。胡义玲作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。奥维士公司主张胡义玲拖欠物业服务费用，根据前期物业管理协议约定，物业服务费为114平方米×1.5元／月×44.26月=7570元，但根据胡义玲提供的证据证实，奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，原审法院酌定物业费扣减50%，即物业费应为7570元×50%＝3785元。关于水费，根据物业服务合同的约定，奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。奥维士公司主张的水费为按每吨3.6元计算，但奥维士公司代缴水费的价格为每吨2.76元。故水费应当按每吨2.76元计算，即水费应当为968元（351＊2.76）。上述费用共计4753元（3785＋968），胡义玲应当给付奥维士公司。胡义玲辩称奥维士公司资质过期，其无需向奥维士公司缴纳物业管理等费用。本院认为，本案属民事纠纷，相关部门依职权对奥维士公司资质的审验属行政管理范畴，不在本院审理范围。奥维士公司实际提供了物业管理，胡义玲接受了该服务后，应当向奥维士公司缴纳相应的物业管理费用。对胡义玲的该辩解意见，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：胡义玲于判决生效后十日内给付奥维士公司物业服务费、垫付水费等合计4753元。一审案件受理费50元，由胡义玲负担。
上诉人奥维士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人已经按物业管理条例，履行了管理义务，被上诉人辩称的理由不是拒付物业费的正当理由。原审法院在未查明事实情况下，以管理不到位为由，扣减物业管理费50%，无法律和事实依据。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人胡义玲答辩称：1、上诉人在物业管理合同中没有依据双方签订的物业服务合同履行对被上诉人的物业服务行为，并且在物业服务活动中对被上诉人安全和代收代缴等服务行为没有尽责，所以一审法院依据上诉人的部分不作为的行为酌定免除被上诉人50%的物业管理费已经对上诉人的利益过分的予以保障。2、上诉人在后期的物业管理活动中没有物业服务资质，并且没有继续签订物业管理合同，上诉人与被上诉人之间已经没有物业管理服务的合同行为。综上，一审法院依据事实和法律适用酌定判定上诉人减免50%的物业管理费符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人奥维士公司向本院提交以下证据：1、连云港市物业服务管理实施办法，证明上诉人是按照相关法律法规来收取的，具有合法性，同时在这份方案内有明确规定空置房和闲置房按70%收取；2、业主所交的费用清单，证明90%以上业主已经给付物管费，物业已经服务到位。
被上诉人胡义玲的质证意见为：对证据1的真实性合法性无异议，对关联性有异议，连云港市物业管理收费实施办法是连云港市规范物业公司行为的一个法律文件，上诉人与被上诉人之间的物业行为是由上诉人与被上诉人双方签订的物业管理合同实施的，应当依据上诉人与被上诉人的合同来认定。对证据2的三性有异议，这是上诉人自己公司提供的物业收费台账，即使其台账真实，也不能代表上诉人与被上诉人之间的物业服务行为已经尽到责任。
经审查，本院对上诉人奥维士公司提交的实施办法的真实性依法予以确认，对其提交的门面房收费台账因与本案无关，本院依法不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，本院审理的（2015）连民终字第01244号案件审理查明：2014年9月24日津华苑小区交接情况证明函载明：奥维士公司在前期物业服务中所管理的津华苑小区共用部位、共用设施设备在消防设施、电梯、监控设备、单元对讲进户门、地下车库及公共走道、供暖设备、地下停车场、电梯机房门、顶层层面、路灯、音箱等方面存在诸多问题。
本案二审争议焦点为：1、原审法院判决认定上诉人奥维士公司物业管理服务不到位是否符合事实；2、原审法院判决扣减50%的物管费是否错误。
本院认为：上诉人奥维士公司作为物业管理单位，应按照物业管理协议的约定提供合格的物业管理服务。关于第一个争议焦点，奥维士公司虽上诉称其已经按物业管理条例，履行了管理义务，但从本院审理查明的事实看，奥维士公司对津华苑小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、小区公用设施和附属建筑物、构筑物等方面的维修、养护和管理，未达到物业管理协议约定的房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好等管理目标，故原审法院认定奥维士公司物业服务管理不到位并无错误。
关于第二个争议焦点，本院认为，奥维士公司未能全面履行物业管理条例约定的义务，虽然原审法院在另案中判决同一小区的其他业主向奥维士公司支付70%的物管费，但因两起案件案情并非完全一致，故原审法院依据本案事实酌情扣减应交物业服务费的50％并无不当，本院依法予以确认。
综上，上诉人奥维士公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港奥维士物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 万红英
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。