江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1084民初471号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市高邮镇盂城南路1号。
主要负责人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人:陈富冬，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：董文斌，男，1976年8月10日出生，汉族，住高邮市。
被告：周和珍，女，1974年9月14日出生，汉族，住址同上。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告董文斌、周和珍金融借款合同、抵押合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈富冬到庭参加了诉讼；两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告董文斌偿还原告借款本金276812.38元，并支付利息8175.43元、罚息106.11元、复利184.28元（以上利息、罚息、复利计算到2016年6月6日，逾期顺加）；2、判令被告周和珍对被告董文斌的债务承担连带清偿责任；3、确认原告对两被告抵押的位于高邮市府二经济适用房16－601房产处置价款享有优先受偿权；4、诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2015年6月5日，原告与被告董文斌签订个人购房担保借款合同，被告董文斌向原告借款28万元，双方约定了借款利率、逾期罚息、复利，并约定如借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告周和珍承诺对被告董文斌的债务承担连带责任。同日，原告与两被告又签订了抵押合同，两被告以其所有的位于高邮市府二经济适用房16－601房产提供担保，双方办理了抵押登记。此后，被告董文斌未按约偿还借款本息。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
两被告未答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，原告农行高邮支行与被告董文斌、周和珍签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告贷款28万元给被告董文斌用于购房，借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的贷款发放日对应日；逾期罚息按照执行利率基础上上浮50%计收，直止本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权；两被告以其共有的位于高邮市府二经济适用房16－601房产为借款提供担保，担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告周和珍向原告出具《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》，承诺以家庭财产包括夫妻共同财产对被告董文斌的债务承担无限连带清偿责任。2015年6月8日，原、被告双方在房管部门办理了抵押登记，领取了他项权证，登记的抵押债权金额为28万元。2015年6月5日，原告按合同约定将借款汇入指定的账户，完成了交付义务。其后被告董文斌未按约履行还本付息义务，截止到2016年6月6日，共欠原告借款本金276812.38元、利息8175.43元、罚息106.11元、复利184.28元未付。被告周和珍也未履行连带偿还责任。
以上事实有原告陈述，原告提交的《个人购房担保借款合同》《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》《进账单》《房地产抵押（按揭）合同》《他项权证》予以证实，两被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证权利。本院审查后，对上列证据的证明力予以认定。
本院认为：原告农行高邮支行与被告董文斌、周和珍之间签订的借款合同、抵押合同是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告按照合同约定履行了交付借款的义务，被告董文斌未按约履行还本付息义务，构成违约，原告有权按照合同约定宣布全部贷款提前到期，要求被告董文斌偿还全部借款本息，承担罚息、复利，并有权提前行使担保权。被告周和珍系连带责任人，应对被告董文斌所负债务承担连带清偿责任。原被告在签订抵押合同后，办理了不动产登记，抵押权自登记之时成立，如两被告未履行上述债务，原告有权以抵押物拍卖、变卖所得价款，在登记的28万元债权限额内优先受偿。本院对原告的诉讼请求依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董文斌、周和珍应于本判决生效后十日内连带偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金276812.38元，并支付利息8175.43元、罚息106.11元、复利184.28元（以上利息、罚息、复利计算到2016年6月6日，从2016年6月7日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按照合同约定的标准顺延计算）。
二、如两被告未履行义务，原告有权以两被告用以抵押的位于高邮市府二经济适用房16-601号房产拍卖、变卖所得价款，在28万元限额内优先受偿。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5580元，减半收取计2790元，由两被告连带负担（此费用原告已预交，两被告应于履行判决义务时一并给付原告；原告在实现抵押权时，在28万元限额内对该费用享有优先受偿权）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：a）。
审判员 钱 敏
二〇一七年三月十日
书记员 沈晓茜
附本判决所依照的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定:“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”