广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终6126号
上诉人（原审原告）:佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：伍锦棠，总经理。
委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王维，广东海迪森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:广东顺德久欣商贸有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：郝松培。
上诉人佛山市顺德区天佑城实业有限公司（以下简称天佑城公司）因与被上诉人广东顺德久欣商贸有限公司（以下简称久欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人天佑城公司提起上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三、第五、第六项；2.判令久欣公司立即支付水电费4643元，租金37295.32元、管理费7672.8元及违约金87981元；3.判令久欣公司腾退商铺并支付腾退商铺前的占用费269175.64元（自2015年11月17日起参照租金标准的2倍计算至久欣公司腾退交还商铺之日止，现暂计至2016年4月30日）；4.判令久欣公司赔偿天佑城公司律师费损失15900元；5.案件诉讼费用由久欣公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、合同解除后，依约交还商铺是承租人的合同义务，久欣公司违反该义务致涉案商铺无法及时被再次出租，客观上造成了商铺被“占用”的事实，理应赔偿因此给天佑城公司造成的损失。久欣公司在租赁关系存续期间，未做任何说明锁门后一走了之。其后既未通知天佑城公司提前解除租赁合同，也未按合同约定结清费用、交还商铺。天佑城公司当时不可能如判决所说破门而入，径行处置。久欣公司应对此期间“商铺”无法再次对外出租承担责任，并按合同约定向天佑城公司赔偿因此造成涉案商铺被“占用”期间的租金损失。故商铺占用费应计算至久欣公司交还商铺之日，或生效判决确认天佑城公司可自行处置之日。
三、天佑城公司要求久欣公司支付租赁期间的管理费合理合法。1、天佑城公司与久欣公司签订的《租赁合同》第二条第3款约定，久欣公司应一并向天佑城公司支付租金、管理费及相关应缴费用，故依据合同约定，天佑城公司有权要求久欣公司直接向天佑城公司支付管理费。2、根据《物业管理条例》第六条的规定，天佑城公司是涉案商铺的业主，是物业管理法律关系的直接当事人、权利义务主体，其要求久欣公司直接向其缴纳物业管理费于法有据。在合同已有约定，而该约定并不违反法律规定的情形下，天佑城公司诉请久欣公司支付租赁期间的管理费合理合法。
四、天佑城公司主张的违约金87981元是根据《租赁合同》第十一条的规定，按照三个月租金及管理费的标准计算得出，且天佑城公司与久欣公司签订的合同租期为两年，每月租金及管理费为29327元，合同总标的额为1055772元，违约金87981元并未超过合同总价的20%，也符合商业地产租赁的行业惯例。加之，久欣公司在一审时并未提出违约金过高的答辩，法院在违约金比例未超出法定标准的情形下，径行调整违约金有违中立原则。
被上诉人久欣公司没有发表答辩意见。
天佑城公司向一审法院起诉请求：1.确认天佑城公司与久欣公司之间的租赁关系于2015年11月16日解除；2.久欣公司立即支付水电费4643元、租金37295.32元、管理费7672.8元及违约金87981元；3.久欣公司腾退商铺并支付腾退商铺前的占用费269175.64元（自2015年11月17日起参照租金标准的2倍计算至被告腾退交还商铺之日止，现暂计至2016年4月30日）；4.确认天佑城公司有权依据合同约定自行处理久欣公司在商铺内的遗留物；5.判令久欣公司赔偿天佑城公司律师费损失15900元；6.本案诉讼费用由久欣公司承担。
一审法院查明：2014年8月28日，天佑城公司与久欣公司签订《天佑城商铺租赁合同》。该合同约定：久欣公司向天佑城公司租赁天佑城二层某号商铺，2015年9月10日至2016年9月9日期间的租金为每月24323元，久欣公司应于每月5日前向天佑城公司缴清。久欣公司同时应向天佑城公司或天佑城公司委托的物业管理公司缴交商铺的水电费。久欣公司未按约定缴交相关费用并逾期一个月的，天佑城公司有权解除合同，久欣公司应向天佑城公司交回商铺，并支付相当于三个月租金及管理费的违约金。合同终止时，久欣公司应在3天内取走其遗留在商铺内的物品，未能及时取走的，视为久欣公司放弃其所有权，天佑城公司有权处置。久欣公司违约时，天佑城公司有权要求久欣公司承担因此产生的律师费。同日，久欣公司与佛山市顺德区天佑城物业经营管理有限公司（以下简称天佑城物业公司）签订《天佑城物业管理合同》，约定久欣公司每月向天佑城物业公司缴交管理费。2015年10月1日起，久欣公司开始拖欠租金未能按期支付。2015年10月26日、11月5日，天佑城公司两次向久欣公司发出通知函，要求久欣公司限期内支付拖欠的租金、管理费、水电费共计31714元。因久欣公司未能按期支付上述费用，天佑城公司遂于2015年11月11日发出通知函，通知久欣公司自2015年11月16日起解除合同，久欣公司未提出异议。2015年12月16日，天佑城公司通知久欣公司于2015年12月25日前取走全部遗留物品。因久欣公司仍拖欠租金未缴清，天佑城公司遂于2016年6月20日起诉至一审法院。
另查明，久欣公司在2015年9月时已不在涉案商铺内经营。天佑城公司为本案诉讼聘请广东海迪森律师事务所代理诉讼，支付律师费15900元。
一审法院认为，天佑城公司与久欣公司之间形成房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据天佑城公司与久欣公司的合同约定，久欣公司违约，天佑城公司有权解除合同。天佑城公司通知久欣公司解除合同后，久欣公司没有提出异议，故双方之间的《天佑城商铺租赁合同》已于2015年11月16日解除。对于天佑城公司主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以确认。
久欣公司自2015年10月1日起拖欠租金，至合同解除之日已累计拖欠租金24323元/月÷30×46天＝37295.27元。对于天佑城公司主张久欣公司应支付租金37295.32元，一审法院仅支持其中的37295.27元，超出部分，不予支持。天佑城公司主张久欣公司仍拖欠水电费4643元未支付，但其所发出的通知函中并未明确记载该项费用的具体数目，天佑城公司也未提供其他证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故对于天佑城公司关于水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。天佑城公司主张久欣公司应向其支付管理费7672.8元，但该项费用是由久欣公司向天佑城物业公司支付，应由天佑城物业公司主张。故对于天佑城公司关于管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。久欣公司未能按约定向天佑城公司支付租金，已构成违约。天佑城公司主张久欣公司应承担违约金，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。但天佑城公司主张的违约金金额87981元过高，一审法院酌情认定该违约金按久欣公司拖欠租金金额的15%计算，即37295.27元×15%＝5594.29元，超出部分，不予支持。
根据双方合同约定，对于久欣公司遗留在涉案商铺内的物品，久欣公司应在解除合同后的3天内即2015年11月19日前全部取走。天佑城公司亦于2015年12月16日发函催促久欣公司在2015年12月25日前取走遗留物品。对于久欣公司仍遗留在商铺内的物品，按照合同约定，可视为久欣公司已放弃其所有权，天佑城公司有权对该部分物品进行处置。故对于天佑城公司主张有权处理久欣公司在涉案商铺内的遗留物品，一审法院予以支持。
考虑到久欣公司遗留有物品在商铺内未全部取走，故对于天佑城公司主张合同解除后其涉案商铺仍被久欣公司占用，一审法院予以认定。天佑城公司在庭审中确认久欣公司于2015年9月已不在涉案商铺经营，天佑城公司在2015年12月26日以后对于上述遗留物品也已可自行处置，故久欣公司无需再向天佑城公司腾退涉案商铺。对于天佑城公司主张久欣公司腾退商铺，一审法院不予支持。久欣公司对涉案商铺的占用期间应从合同解除次日即2015年11月17日起，计至2015年12月26日止，共39天。天佑城公司主张根据《天佑城商铺租赁合同》第十条第4款的规定，应按租金、管理费的双倍计算占用费，但该合同第十条是对关于合同延续方面进行约定，第十条第4款是针对合同期满后的情况进行约定，故并不适用本案的情况。对于占用费的计算标准，一审法院仅支持参照租金标准按每月24323元计算。即对于天佑城公司主张的占用费，一审法院仅支持其中的24323元/月÷30×39天＝31619.9元，超出部分，不予支持。
根据合同约定，久欣公司违约时，天佑城公司有权要求久欣公司承担因此产生的律师费。天佑城公司因久欣公司的违约行为支出律师费，有律师费发票及民事委托代理合同证明，一审法院予以认定。天佑城公司主张的水电费、租金、管理费、违约金、占用费合计406767.76元，在此基础上计算的律师费为15900元。因一审法院实际支持的费用为租金37295.27元、违约金11188.58元、占用费31619.9元，合计80103.75元，故对于天佑城公司主张的律师费，一审法院仅酌情支持其中的10000元，超出部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认天佑城公司与久欣公司之间的《天佑城商铺租赁合同》于2015年11月16日解除；二、久欣公司于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付租金37295.27元及违约金5594.29元；三、久欣公司于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付占用费31619.9元；四、天佑城公司有权处置久欣公司遗留在佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号天佑城二层2L003号商铺内的物品；五、久欣公司于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付律师费10000元；六、驳回天佑城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3820.01元（天佑城公司已预交），由天佑城公司负担3000.01元，久欣公司负担820元。
二审期间，上诉人天佑城公司、被上诉人久欣公司均没有向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审期间，天佑城公司确认其于一审判决后已将久欣公司的物品清出涉案商铺。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决认定久欣公司应向天佑城公司支付的违约金、水电费、占用费、律师费损失是否适当及久欣公司是否应向天佑城公司支付管理费。
关于一审判决认定久欣公司应向天佑城公司支付的违约金、水电费、占用费、律师费损失是否适当的问题。关于违约金。天佑城公司上诉主张涉案合同约定的违约金标准未超过合同总价20%，且符合商业地产租赁惯例。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，虽然久欣公司未主张约定的违约金过高，但考虑到久欣公司并未出庭应诉，其次天佑城公司并未就其实际损失进行举证，再者天佑城公司主张按照合同约定按照三个月租金和管理费的标准计算违约金亦确实明显过高，一审法院酌情认定该违约金按久欣公司拖欠租金金额的15%计算并无不当，本院予以维持。关于水电费。天佑城公司向久欣公司发出的催缴通知函中并未明确记载水电费的具体数额，天佑城公司亦未提供证据证明久欣公司欠缴水电费，天佑城公司应承担举证不能的不利后果，故一审判决对天佑城公司关于水电费的诉请不予支持并无不妥，本院予以维持。关于占有使用费。天佑城公司上诉认为，久欣公司应按合同约定以租金、管理费的双倍标准计算占用费并支付至久欣公司腾退涉案商铺之日止。经查，涉案《天佑城商铺租赁合同》第十条是关于合同延续方面的约定，其第4款是针对合同期满后的情况进行约定，故并不适用本案的情况。此外，天佑城公司确认久欣公司于2015年9月已搬出涉案商铺，虽然久欣公司仍有物品放置在商铺内，但根据涉案《天佑城商铺租赁合同》的约定，久欣公司应在解除合同（天佑城公司通知久欣公司解除合同后，久欣公司没有提出异议，故双方之间的《天佑城商铺租赁合同》已于2015年11月16日解除）后的3天内即2015年11月19日前全部取走。天佑城公司亦于2015年12月16日发函催促久欣公司在2015年12月25日前取走遗留物品。对于久欣公司仍遗留在商铺内的物品，按照合同约定，可视为久欣公司已放弃其所有权，天佑城公司在2015年12月26日以后对于久欣公司遗留的物品已可自行处置。故一审法院对于占用费的标准仅支持参照租金标准按每月24323元计算，并认定占用期仅应自2015年11月17日起至2015年12月26日止并无不当，本院予以维持。关于律师费损失。因天佑城公司就上述几项费用的诉讼请求并未全额得到支持，一审判决按照实际支持数额与请求数额之间的比例计算久欣公司因违约行为而应向天佑城公司支付的律师费并无不可，本院予以维持。
关于久欣公司是否应向天佑城公司支付管理费的问题。经查，根据久欣公司与天佑物业公司签订的《天佑城物业管理合同》第四条第2点的规定，久欣公司应每月向天佑物业公司支付管理费，故天佑城公司上诉主张久欣公司应向其支付管理费依据不足，本院不予支持。
综上，天佑城公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6372.37元，由上诉人佛山市顺德区天佑城实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年九月十一日
书记员 陈敏仪