吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）长民一终字396号
上诉人（原审第三人）：蔡永和，男，1963年8月25日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐桂兰，女，1965年4月20日生，汉族，职工。
被上诉人（原审原告）：高第，男，1964年5月9日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：刘宇，吉林良智律师事务所律师。
委托代理人：王爽，吉林良智律师事务所律师。
上诉人蔡永和、徐桂兰因与被上诉人高第房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）双民初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
高弟一审诉称，原、被告于2012年2月21日签订了房屋买卖协议，约定被告将其所有的位于长春市双阳区建龙上东国际10号楼407室、建筑面积为83.81平方米房屋出售给原告，原告按合同约定支付了购房款共计400000元，被告徐桂兰出具收条一枚。按合同约定，徐桂兰应于2012年5月20日交付房屋，但徐桂兰至今未实际交付，也未进行更名过户，被告行为构成违约，故原告起诉至法院，请求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效、要求被告继续履行房屋买卖协议，交付房屋并配合办理过户登记，要求被告自2012年5月20日起至实际交房之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金、要求被告承担案件受理费。
徐桂兰一审辩称，原告所述买卖合同不属实，实际上是借贷关系，徐桂兰因拖欠赌债向高弟借款，根据高弟要求签订了这份虚假的买卖合同。高弟知道这个房屋是徐桂兰和其丈夫蔡永和的共同财产。徐桂兰用这个房屋买卖合同作为抵押还债。徐桂兰共计向高弟借款3次。第一次借款100000元，高弟与徐桂兰一起去工商银行办理银行卡，其中打到徐桂兰卡里88000元，扣除两个月的利息12000元，约定利率6分。第二次借款50000元，包括让李莲香拿去20000元，利率6分。第三次借款10000元，高弟通过双阳区医院分院北侧农业银行打款到徐桂兰卡里，利率6分。以上借款都包括利率6分利息，且借款后定于每月20日还款，高弟亲自取利息，以16万元本金计息，每月9600元，以现金方式支付。大概偿还了六或七个月的利息。高弟从未给徐桂兰出具过收条。因此，该房屋买卖合同是徐桂兰因欠赌债迫于无奈背着蔡永和与高弟签订的，是虚假合同，高弟目的是为获取高额利息。
蔡永和一审诉称，蔡永和与徐桂兰于1984年结婚，婚后育有一女。1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记，离婚后以夫妻名义居住、生活至今，属于最高院司法解释所认可的事实婚姻。2006年7月5日，蔡永和在亲属处借款70000余元与徐桂兰共同购买了王野的房屋，该房屋以徐桂兰名义签订的买房契约，一直共同居住。直至2010年5月，该房屋被吉林建龙房地产开发有限公司拆迁占用，二人与开发商沟通一致后，蔡永和于2010年5月10日以徐桂兰名义与吉林建龙房地产开发有限公司签订了《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，蔡永和在该协议书徐桂兰名字上按印，蔡永和与徐桂兰共同取得了双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米回迁住房并共同居住至今。2013年3月，被告高弟以排除妨碍为由将蔡永和起诉至法院，蔡永和才得知徐桂兰为了偿还赌债向高弟借款，高弟在明知该房屋属于蔡永和和徐桂兰共同共有的情况下，未经蔡永和同意，让徐桂兰以个人名义与其签订了并未履行的房屋买卖合同。原、被告间订立的房屋买卖协议不是双方真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的所订立的，徐桂兰没有收到高弟支付的购房款。第三人是在原告首次提起排除妨碍诉讼后才得知存在房屋买卖协议，因此按照物权法规定，共同共有房屋应经共同共有人同意后才有出卖的效力，因此该合同因无权利人追认而无效，请求法庭驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：蔡永和与徐桂兰于1984年结婚，1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记。2006年7月徐桂兰以其名义购买了王野的房屋，2010年5月10日后该房屋被吉林建龙房地产开发有限公司开发，徐桂兰采取安置住房的方式取得了双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米房屋。2010年5月10日，徐桂兰与吉林省建龙房地产开发有限公司签订了《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，蔡永和在该协议书徐桂兰签名上按印。2012年2月21日，高弟与徐桂兰签订房屋买卖协议，约定徐桂兰将上述房屋卖给高弟，高弟按合同约定支付了购房款共计40万元，徐桂兰于当日出具收条。按合同约定，被告徐桂兰应于2012年5月20日交付房屋，但蔡永和称该房屋是其与徐桂兰的共有财产，徐桂兰未经其同意与高弟签订的买卖合同无效，拒绝交付房屋。原告高弟以排除妨碍为由起诉至双阳区人民法院，双阳法院作出了（2013）双民初字第510号民事判决书，该判决以原告高弟既未对房屋办理过户登记也未实际占有为由，驳回高弟的诉讼请求。高弟不服上诉后，长春市中级人民法院以（2014）长民终字第614号判决驳回上诉，维持原判。现该房屋由蔡永和实际居住，因该小区开发商的原因，至今未办理产权登记，因徐桂兰至今未实际交付，也未办理产权过户手续。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的房屋买卖协议有效；2、请求法院判令被告继续按照房屋买卖协议，履行交付房屋义务并配合过户；3、请求法院判令被告给付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算（自2012年5月20日至实际交付房屋之日止）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费保全费。
在案件受理过程中，蔡永和以其为争议房屋共有人，对其双方签订的买卖协议不知情为由申请第三人参加诉讼，并提出如下诉讼请求：1、请求法院确认高弟与徐桂兰签订的长春市双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米房屋买卖合同无效；2、请求高弟与徐桂兰承担诉讼费用。
一审法院经审理后认为：原告高弟在被告徐桂兰提某某与蔡永和的离婚证明和其本人签字的拆迁安置协议书、入住手续、热力合同、物业交费收据等材料证明其是房屋所有权人的情况下，与被告签订房屋买卖协议，并于当日交付房款，且出卖价格符合市场价格，应视为双方真实意思表示，该买卖协议有效，双方应当继续履行。被告徐桂兰收到原告全部购房款后未按约交付房屋，属违约，故应承担违约责任。第三人蔡永和以其是房屋所有人为由拒不交付该房屋的行为于法无据，本院不予支持。关于被告徐桂兰及第三人蔡永和提出的名为房屋买卖实为民间借贷的抗辩主张，因被告未提某某任何证据而第三人提某某的证人蔡洪彬、蔡洪波二人均未在签订房屋买卖协议的现场，只是听被告和第三人蔡永和所述，第三人提某某的录音资料，因其是在未经当事人允许的情况下录制，录像的日期与实际日期不符，连接不紧密，无明确语言证明该买卖合同系借款抵押，声音嘈杂，缺乏证据的真实性和连贯性，原告对证明事实予以否认，依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十六条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（三）存有疑点的视听资料”；第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：……（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提某某的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力小于其他证人证言”。而且无证据证明借条持有人为本案原告，故其主张本院不予支持。关于第三人蔡永和主张争议房屋系与被告徐桂兰共有未经其同意买卖协议无效的诉讼请求，因原、被告在签订房屋买卖协议时，被告已提某某了离婚证明、拆迁安置书、入住手续、热力合同及物业缴费收据等证明材料，证明该房屋属被告所有的前提下才签订的买卖协议，原告履行了对房屋所有人的审查义务，买受人没有义务去查明该房屋是否还有其他隐形共有人，如确实存在其他共有人，可另行向法院告诉，对徐桂兰所得的收入进行分割，并不影响该买卖合同的效力。故其请求本院不予支持。关于第三人蔡永和与被告徐桂兰系事实婚姻，其争议房屋为其共有财产的主张，因二人于1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记后，并没有办理结婚登记手续，即使二人始终在一起住，且未提某某有效证据证明该房屋有第三人蔡永和出资事实，故其主张本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法法》第三十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第九十六条、第七十七条之规定，判决如下：一，原告高弟与被告徐桂兰间签订的《房屋买卖协议》有效；二，被告徐桂兰于本判决生效之日，将长春市双阳区建龙上东国际10号楼407室房屋交付给原告高弟，并配合原告高弟办理该房屋的产权更名过户手续；三，被告徐桂兰于本判决生效之日，给付原告高弟违约金（以40万元为基数，从2012年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四，驳回第三人蔡永和的诉讼请求。案件受理费14600元，其中7300元及公告费260元由被告徐桂兰承担，另7300元（缓交），由蔡永和承担，均于本判决生效之日给付。
宣判后，蔡永和、徐桂兰均不服，蔡永和上诉请求二审法院撤销（2014）双民初字第1141号民事判决，改判驳回高第诉讼请求，确认高第与徐桂兰签订房屋买卖合同无效，上诉理由为：1、蔡永和与徐桂兰虽然在1993年解除婚姻关系，但双方继续以夫妻名义生活，双方为事实婚姻，诉争房屋系夫妻共同财产，徐桂兰擅自处置未经蔡永和追认，所签房屋买卖协议无效；2、徐桂兰与高第所签合同名为买卖实为借贷。徐桂兰与高第签订虚假房屋买卖协议、收条，是因为徐桂兰从高第处借款高利贷偿还赌债，徐桂兰与高第之间没有真实房屋买卖意思表示，房屋买卖协议、收条只是徐桂兰为了取得高利贷才签署的，高第也未支付400000元，只在签约当日一同到工商银行向徐桂兰交付扣除利息的高利贷94000元，此后又在工行交付47000元，最后一次银行卡转账10000元。一审法院在高第未提某某400000元资金来源的情况下，仅凭一般形式证据就认定双方存在真实房屋买卖关系，认定事实、适用法律错误。
徐桂兰上诉请求二审法院撤销（2014）双民初字第1141号民事判决，改判驳回高第诉讼请求。上诉理由为：1、1、蔡永和与徐桂兰虽然在1993年解除婚姻关系，但双方继续以夫妻名义生活，双方为事实婚姻，诉争房屋系夫妻共同财产，徐桂兰擅自处置未经蔡永和追认，所签房屋买卖协议无效；2、徐桂兰与高第所签合同名为买卖实为借贷。徐桂兰与高第签订虚假房屋买卖协议、收条，是因为徐桂兰从高第处借款高利贷偿还赌债，徐桂兰与高第之间没有真实房屋买卖意思表示，房屋买卖协议、收条只是徐桂兰为了取得高利贷才签署的，高第也未支付400000元，只在签约当日一同到工商银行向徐桂兰交付扣除利息的高利贷94000元，此后又在工行交付47000元，最后一次银行卡转账10000元。一审法院在高第未提某某400000元资金来源的情况下，仅凭一般形式证据就认定双方存在真实房屋买卖关系而未对采信上诉人提交的录音证据，认定事实、适用法律错误。
被上诉人高第二审辩称，高第与徐桂兰签订的房屋买卖协议真实有效，协议上有徐桂兰本人签字确认，签约当日高第已经给付了400000元购房款，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本相同。另，2015年10月21日本院审理时，徐桂兰向本院提交了其在工商银行双阳支行调取的自2012年2月21日至2014年9月24日止的交易明细单（卡号×××），该明细单显示在2012年2月21日（签订房屋买卖协议当日）、2012年3月3日徐桂兰入账94000元以及47000元，徐桂兰称该两笔款项均系高第于2012年2月21日、2012年3月3日从其银行卡（6222084
200002295177）取出作为借款交付给其本人，徐桂兰与高第在2012年2月21日所签房屋买卖协议实为借贷所签，双方之间没有真实买卖关系。高第对徐桂兰所述予以否认，并当庭明确表示其未在2012年2月21日取现94000元。2015年10月23日本案承办法官前往工商银行双阳支行调取到高第两份个人业务凭证，该凭证分别显示2012年2月21日、2012年3月3日，高第自其银行卡（×××）分别取现94000元、47000元，与徐桂兰所述相符。2015年11月9日本院对本案继续审理时，高第又承认存在上述两笔取现交易，第一笔94000元系为向徐桂兰交付购房款支取，第二笔47000元系借款给案外人李连香。高第此陈述与一审庭审时以及二审2015年10月21日审理时自认关于购房款400000元全部来自家中保险柜的陈述相矛盾。蔡永和在二审期间撤回对高第、徐桂兰的一审起诉及二审的上诉请求，本院另行制作（2015）长民一终字396-1号民事裁定书予以准许。
本院认为，上诉人徐桂兰提某某了签订《房屋买卖协议》当日即2012年2月21日其账户入账94000元的银行明细单，并明确该笔款项来源于高第当日在银行卡（×××）的取现，用以证明上诉人徐桂兰与被上诉人高第之间系借贷关系而非房屋买卖关系，高第对其在2012年2月21日取现的行为予以否认，但通过本院调取到的高第个人业务凭证证实高第所述虚假，且当本院向被上诉人高第出示该业务凭证后，被上诉人高第对购房款的来源陈述亦与一审庭审及二审2015年10月21日的陈述不一致，结合上诉人一审提交的录音证据，由此足以认定上诉人徐桂兰与被上诉人高第之间签订的《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，而是作为民间借贷合同的担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，在本院向高第释明是否同意按照民间借贷关系审理变更诉讼请求，高第表示拒绝变更后，依法应裁定驳回原告高第起诉。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律有误，依照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销（2014）双民初字第1141号民事判决；
二、驳回原告高第起诉。
一审案件受理费7300元退还高第。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年十一月十日
书 记 员 米志娜