上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）闵执异字第36号
异议人上海新羿资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人陈晖，执行董事。委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。申请执行人上海华裕实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张龙标，总经理。委托代理人沙佳伟、周郁生，上海合勤律师事务所律师。被执行人上海龙通企业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人刘聪瑞，董事长。本院依据上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第2528号民事判决，在执行申请执行人上海华裕实业公司与被执行人上海龙通企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，异议人上海新羿资产管理有限公司对于本院执行该民事判决的具体执行行为提出异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人上海新羿资产管理有限公司称：异议人与上海龙通企业发展有限公司、上海龙通休闲服务有限公司、上海龙通酒店管理有限公司、上海龙通纸制品有限公司于2013年11月15日签订《企业并购协议》，约定被执行人及其他关联企业将其位于闵行区吴中路XXX号所有自建房屋、设备物资及至2032年7月30日的上述企业经营权转让给异议人。为履行上述协议，异议人向其股东单位即本案申请执行人支付了欠款1400万元，同时异议人又支付了被执行人名下欠付职工的工资款、供应商货款及其他各种款项约3000余万元。被执行人也于签约之日将上述房屋、设备及经营权交给了异议人。目前该经营场所由异议人占有使用。以上事实有相关协议书、人民政府协调会、政府函件、政府证明及法院判决书所查明的事实等予以证实。综上所述，闵行法院将异议人财产即闵行区吴中路XXX号的房产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第225条的规定，提出异议，请求立即中止对上述财产的执行。异议人上海新羿资产管理有限公司提供的证据为：《企业并购协议》、补充协议，村民委员会证明，中国银行支票存根、后期投入资金表，上海新羿资产管理有限公司维稳工作请示、七宝镇人民政府回函。本院经听证审查确认：依据上海市闵行区人民法院2015年7月7日作出的已经发生法律效力的(2014)闵民五(民)初字第2528号民事判决书审理查明，2002年7月18日，原告上海华裕实业公司(为签约甲方)与被告上海龙通企业发展有限公司(为签约乙方)签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将其合法拥有的座落于本市闵行区吴中路XXX号的厂房及相关空地(原开天仓库的库房740平方米，空地1.4亩；原众安塑钢门窗有限公司的厂房656平方米；村民张佰余宅基地西侧空地0.16亩；原车之宝公司及周国良所租的街面房13间)出租给乙方经营使用，乙方租赁的房屋仅作为生产、营业、办公及销售服务场所使用；在租赁期限内，未经甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋用途；租赁期限从2002年10月1日至2032年9月30日止，租赁期满后，甲方收回租赁标的(无论是否经过改建)，乙方应如期交还；由于13间街面房租赁合同均未到期，甲方为满足乙方之总体规划，动员车之宝公司、周国良搬迁，为此，乙方需一次性向甲方支付50万元作为5间街面房的赔偿费；租金为每年208,800元，每5年调整一次租金，调整比例为环比递增8%；本着先付后用的原则，乙方应按季支付租金，逾期支付，则按月息支付滞纳金；2002年10月1日至2007年9月30日期间，每年的租金为208,800元；2007年10月1日至2012年9月30日期间，每年的租金为225,500元，2012年10月1日至2017年9月30日期间，每年的租金为243,500元，2017年10月1日至2022年9月30日期间，每年的租金为263,000元，2022年10月1日至2027年9月30日期间，每年的租金为284,100元，2027年10月1日至2032年9月30日期间，每年的租金为306,800元。此外，双方还约定：甲方未按约定向乙方交付该房屋的，甲方应按月租金的3%向乙方偿付违约金；在租赁期间，除发生政府规划，甲方不得以任何人为的、行政的决定为由，要求解除乙方对该场地的使用权，否则，甲方应赔偿乙方发生的损失；租赁期间，土地使用费、税费由双方各自承担50%，乙方所耗的水费、电费及通讯费等均由乙方承担；2006年开始，乙方每年应支付给甲方一定的资金作为甲方村民的福利补贴。签约前，被告就对上述承租场所进行改建，原有房屋被全部拆除，并重新搭建了观赏亭、展厅、龙跃厅、综合楼、酒店及辅助房等建筑物、构筑物。此后，被告一直在该场所经营至今。期间，被告向原告支付租金至2013年6月30日。2014年11月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，本院根据原告申请并通过上海市高级人民法院，委托上海东方投资监理有限公司对被告在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修进行了审价。2015年5月23日，审价单位向本院出具了《司法鉴定报告》，该鉴定报告记载的鉴定结论为：鉴定中心建筑物经济指标造价为22,460,824元，残值金额为11,979,106元。另查明，位于本市闵行区吴中路XXX号院内的土地，系上海市闵行区七宝镇号上村民委员会(与原告系两块牌子一套班子)拥有的农民集体所有的土地。(2014)闵民五(民)初字第2528号民事判决书认为，原告将未经合法批准的房屋出租给被告，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，原、被告签订的《租赁合同》，应依法认定无效。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知涉案房屋没有经合法批准，但仍予以出租，故应对无效合同之后果承担主要过错责任，而被告作为承租人对涉案房屋之性质未作必要的了解，也有未尽审慎之责的过错。关于原告诉讼请求的房屋占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。故本案中被告应参照双方约定的每年243,500元的租金标准，向原告支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告的辩称意见，一、被告辩称本案是沪台合作协议纠纷而非租赁合同纠纷，与本案查明的事实不符；二、原告是否参与配合承租人进行搭建，与本案定性无关；三、本案审理的系房屋租赁合同纠纷，并非因物权的归属发生的争议(且涉案房屋为无证建筑)；四、(现登记的)被告的企业性质与本案的处理结果没有法律上的因果关系。综上所述，被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告上海华裕实业公司与被告上海龙通企业发展有限公司于2002年7月18日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海龙通企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区吴中路XXX号院内的承租场所，并将该场所内房屋腾空后返还原告上海华裕实业公司；三、被告上海龙通企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每年243,500元的租金标准，向原告上海华裕实业公司支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费；四、原告上海华裕实业公司于被告上海龙通企业发展有限公司搬离上海市闵行区吴中路XXX号承租场所之日起十日向其支付赔偿款11,979,106元。本案执行程序中，本院于2015年11月17日依法发出公告，责令被执行人上海龙通企业发展有限公司于规定期限内履行生效法律文书确定的搬离上海市闵行区吴中路XXX号院内承租场所的义务，逾期则依法强制执行。同时查明，1、上列原告上海华裕实业公司与被告上海龙通企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年9月3日以(2013)闵民五(民)初字第1866号立案受理；审理期间，原告上海华裕实业公司于2014年11月10日撤回起诉。2、依据上海龙通休闲服务有限公司、上海龙通酒店管理有限公司、上海龙通企业发展有限公司、上海龙通纸制品有限公司(甲方)与上海新羿资产管理有限公司(乙方)于2013年11月15日签订的《企业并购协议》约定：一、原上海龙通休闲服务有限公司、上海龙通酒店管理有限公司、上海龙通企业发展有限公司的一切权利(经营权、管理权、资产权等)归上海新羿资产管理有限公司所有。二、并购范围涵盖甲方所属位于吴中路XXX号范围内的所有地上建筑及设施及甲方名下的所有资产。三、并购经营期限18年，至2032年7月30日止。(甲方合作方上海华裕实业公司诉案请求要求甲方停业搬离，故经营期限不能确定，此风险乙方知晓故由乙方承担)。此外，该协议第七条约定，乙方在政策的允许下对甲方投资建设的建筑房屋及土地办理相应的产证，同时如政府对上述进行动迁，乙方全权负责与政府对接，做好全部动迁工作，甲方对此应积极配合。如办理产证成功或动迁补偿到位，由此产生的效益首先用于偿还债务及乙方投资垫付款项，再有余额甲乙双方按3：7分配。(甲方得3，乙方得7)听证审查程序中，异议人上海新羿资产管理有限公司坚持其主张的异议请求及法律依据。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民五(民)初字第2528号民事判决书、上海市闵行区人民法院(2015)闵执字第10508号公告，民事诉状、立案审批表、上海市闵行区人民法院(2013)闵民五(民)初字第1866号民事裁定书，当事人陈述、举证等为证。本院认为，财产权益的主张当以合法性为前置条件。本案依据上列审查查明的事实确认，一、系争的上海市闵行区吴中路XXX号的房产已经生效法律文书界定属未经依法核准登记的无证建筑，基于该房产所设立的相关租赁合约归于无效，并承租方负有搬离承租场所之义务，故该系争物权之排他性不受法律保障。同时，异议人上海新羿资产管理有限公司在明知系争房产未取得相应的房屋权证及涉政府动迁可能，且已知申请执行人上海华裕实业公司向本院诉请被执行人搬离系争房产之客观事实后，仍然与被执行人等签订《企业并购协议》，其过错抑或风险责任显而易见。据此，异议人上海新羿资产管理有限公司对于涉案执行标的不享有足以排除强制执行的权益。二、执行程序中，本院依据生效判决文书确认的内容，依法向被执行人上海龙通企业发展有限公司发出执行公告，责令其履行搬离义务之执行行为程序合法、适当，并为必要。异议人上海新羿资产管理有限公司据其与被执行人上海龙通企业发展有限公司签有《企业并购协议》等述称的事实为由，主张依据《民事诉讼法》第225条的规定中止对系争房产的执行，显然没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回上海新羿资产管理有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。
审判长 孔祥虎
审判员 金联涌
审判员 金 慧
二〇一六年一月十二日
书记员 蒋严玥
附：相关法律条文