苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第02169号
原告汪菊华。
委托代理人张勇。
原告张晓丹。
被告苏州市金艺置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇205省道西侧（渭塘桥西北侧）。
法定代表人王琦敏，经理。
委托代理人张建林，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人张范文，江苏华海中天律师事务所实习律师。
原告汪菊华、原告张晓丹与被告苏州市金艺置业有限公司（以下简称苏州金艺置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法由审判员邵华杰独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，原告汪菊华、原告张晓丹、被告苏州金艺置业公司的委托代理人张建林到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，由审判员邵华杰担任审判长、人民陪审员邱玉芳、人民陪审员倪桂玉参加评议，于2015年3月11日组织双方进行证据交换，后于2015年6月4日公开开庭进行了审理，原告汪菊华及其委托代理人张勇、原告张晓丹、苏州金艺置业公司的委托代理人张建林、张范文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪菊华、原告张晓丹共同诉称，2012年4月25日，原、被告双方就百汇广场可分割式公寓式酒店的101商铺达成协议一份，约定由被告将原抵充给吉林省富锦建设工程有限公司苏州高新区分公司（以下简称吉林富锦苏州高新分公司）的该商铺直接转让至俩原告名下，并于当日签订《商品房买卖合同》一份，该合同所附图纸上明确标明为商铺。至2013年办理两证时，原告方发现该101室并非商铺，而是公寓式酒店客房，被告并没有取得关于商铺的规划许可，也未至国土局等机构办理相应的用途变更手续，其行为已经构成欺诈销售，该合同客观上不能履行，故现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告间所签订的购房合同；2、被告返还购房款人民币2216475元，并支付该款自2012年6月1日起至今所交的银行贷款和利息；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第二项诉请变更为：被告返还购房款人民币2216475元，并支付该款自2012年6月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日止的利息。
被告苏州金艺置业公司辩称，1、原、被告间于2012年4月25日签订的《商品房买卖合同》一份，合同中约定双方买卖的是商品房，土地用途为公寓式酒店，合同附件平面图标注商铺只是一种俗称，合同的标的物仍是商品房，该附件平面图并没有改变房屋的性质。2、原告在签订商品房时已知晓被告出售的是公寓式酒店。原告对标明“苏地20030-G-21号地块建造公寓式酒店”的项目图纸亦签字确认，且原告一直在负责该消防水电工程的施工。根据2012年4月25日签订的工程款抵房价协议第三条，该条明确本案原告认可且同意按《可分割公寓式酒店消防水电安装工程补充协议》履行。另原告之后将该房屋申请商业用房的贷款，在贷款合同中认可是以“苏渭路50号101室”为贷款作抵押，后银行在发给被告的代偿贷款通知书中也认可该房屋为一手商业用房。3、原告要求单方解除合同无事实和法律依据。被告于2012年11月15日、11月26日两次发出交房通知，并于2013年11月28日发出律师函要求原告验房交接，还明确告知了原告逾期办理的违约责任和风险，但原告拒绝办理交房手续，故被告方不存在逾期交房的情形。该商品房的平面图、户型层次均与规划相符，亦无质量问题，故不存在任何退房的理由。4、原告变更诉请应在举证期限届满前，故对其变更诉请不予同意。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告汪菊华、原告张晓丹为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、2014年4月25日签订的编号为苏相合同201204250043《商品房买卖合同》一份、《101商铺所涉事项的协议》一份、《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》一份，证明原告汪菊华是吉林富锦苏州高新分公司的员工，被告将诉争房屋抵付给该公司后，后经三方协商将房屋转卖于俩原告。《商品房买卖合同》由俩原告和被告直接签订，购房款由被告欠付吉林富锦苏州高新分公司的工程款直接抵付，原告方直接与吉林富锦苏州高新分公司结算。另在《商品房买卖合同》的附件有一张商铺一层平面图，证明被告出售给原告的是101商铺。2、相发改投核〔2009〕35号文件一份、被告营业执照一份、建设工程规划许可证一份、建设用地规划许可证一份、国有土地使用权一份，证明被告在“苏地2003-G-21号”地块建造公寓式酒店项目，该项目的用地项目名称为苏州市金艺大酒店，土地用途为餐饮旅游业用地。3、提供《土地利用现状分类》一份，证明被告承建的该项目用地为商业服务用地中的第二类即住宿餐饮用地，指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、餐厅、酒吧等，而原告所说的商铺属于商业服务用地中的第一类，即批发零售用地。4、提供建设工程消防验收意见书一份、竣工备案告知书一份，证明整个涉案房屋为公寓式酒店，其1至10层均为酒店客房。
被告苏州金艺置业公司质证称，1、对《商品房买卖合同》的真实性、合法性均无异议，确实如原告所述，我司将涉案房屋作价2216475元抵付了本应支付吉林富锦苏州高新分公司的部分工程款，该司再将该房屋转卖给俩原告，由我司和俩原告直接签订《商品房买卖合同》，俩原告的款项没有支付给我司，而是由其和吉林富锦苏州高新分公司自行结算，但根据合同第5页第1条第2项及第3项约定，所涉房屋土地用途性质为公寓式酒店，商品房地址为苏渭路50号101室，另商品房的平面图是附件一，其并没有对房屋的用途作约定，所谓的“商铺”也只是俗称，实际上仍是商品房。该合同的第6页第2条约定商品房用途为其他，其他也就是表明房屋性质为非居住，由此可见，原告是明知为公寓式酒店的。对工程款细化协议真实性无异议，该协议是发包方和承包费之间关于101商铺的约定，原、被告之间的合同应以2012年4月25日签订的合同内容为准。2、对证据真实性均无异议，我司建造的项目名称为公寓式酒店，项目的土地性质为商业用地，所以，不能将项目名称与土地的用途、性质相混淆，此外，该文件有效期为两年，为2009年7月8日至2011年7月7日，应在此期间办理规划方案及规划施工等手续。建设工程规划许可证、建设用地规划许可证可以证明被告在规定时间内报建工程规划，建设用地规划亦合法有效。国有土地使用权注明了土地性质为商业用地，属二类餐饮旅游业用地。3、《土地利用现状分类》与本案没有关联性，双方买卖的是商品房，争议的也是商品房买卖合同以及被告交付的房屋是否符合合同要求，而不是土地使用权，且该分类不是证据，在本案中不能作为证据使用。4、对建设工程消防验收意见书真实性无异议，其证明验收范围为公寓式酒店，被告交付的房屋符合交付条件。竣工备案告知书也证明被告建造的公寓式酒店在住建局备案通过，符合买卖交付条件。
被告苏州金艺置业公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、中国银行个人商业用房贷款合同一份，证明原告汪菊华以诉争房屋向中国银行申请了按揭贷款，证明其认可该商品房是商业用房。2、要求代偿通知书一份，证明我司为原告汪菊华的贷款提供了担保，现其不履行还款义务，银行要求我司代为归还房屋贷款。3、交付通知书复印件两份及律师函复印件一份，证明被告于2012年11月15日、2012年11月26日两次向原告发出交付通知，要求原告来收房，后于2013年11月28日向原告发出律师函，再次要求原告来验房并办理交接手续，还向原告明确告知了逾期办理的违约责任和法律风险。4、图纸目录复印件一份，该图纸是针对可分割式公寓式酒店消防工程，上有原告汪菊华及其委托代理人张勇签名，原告所在公司在公寓式酒店项目中承接了水电、消防工程安装，证明原告及其代理人都知道项目是可分割式公寓式酒店。5、房产证两份、房屋租赁合同两份、相城区渭塘金艺理发店营业执照一份，证明被告的项目地块是可分割式公寓式酒店，可用于出租、商业经营并领取营业执照。6、相房证明第3117207号权属证明一份，证明被告已经取得对涉案房屋的初始所有权，产权证可以分割，被告已经按约完成了合同的义务。
原告汪菊华、原告张晓丹质证称，1、对证据真实性无异议，我方在收房时发现涉案房屋违反国家有关规定，并不能作为商铺出售，我方在银行还贷项目名称为一手商铺，说明涉案房屋是作为商铺出售的。2、对证据没有异议，但与我方无关。3、交付通知和律师函我方确实收到过，但因我方明知道被告所售房屋不是商铺，所以我方没有去验收，且我方去被告处协商退钱无果。4、对证据真实性无异议。5、对营业执照真实性无异议，对其他真实性有异议，该两份合同中的房屋是否实际出租无法确认，且在公寓式酒店内有理发店经营是合理的，但与我方没有关系。6、至今我方并没有否认被告的房屋可以领取并分割产权证，关键是被告以欺诈的形式让我方以为我方所购买的是商铺。
经审理查明，2012年4月25日，被告苏州金艺置业公司（发包人）作为甲方、吉林省富锦建设工程有限公司（承包人）作为乙方、张勇（项目经理）作为丙方，三方签订《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》一份，载明：“甲、乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，就以该项目的公寓式酒店或商铺作价抵充50%工程款事宜，特订立细化协议：第一条：。工程款的50%为货币，另外50%的工程款以该项目的公寓式酒店或商铺作价抵充。该项目工程合同总价为人民币525万元整，故以此该项的公寓式酒店或商铺作价抵充金额为人民币262.5万元整。第二条：按照工程进度款支付同步通过抓阄方式确定房源为101室商铺，面积为98.51㎡，按协议方法（折后22500元×98.51㎡）该商品的作价金额为人民币221.6475万元整。”。同日，被告苏州金艺置业公司作为甲方、吉林省富锦建设工程有限公司作为乙方、原告汪菊华作为丙方又签订《101商铺所涉事项的协议》一份，载明：“一、根据《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》，甲方用101商铺抵乙方工程款221.6475万元。乙方提出该房以甲方名义直接卖给丙方。据此，甲方和丙方签订了《房屋买卖合同》。上述行为产生的法律效力三方确认为：1、乙方将101商铺的所有权转让给丙方，甲方对乙方不再负有交房义务。甲方已按约履行了支付乙方工程款221.6475万元的义务。2、乙方与丙方房屋转让款如何结算与甲方无关，甲方对乙、丙双方的转让行为无任何义务。3、丙方无需向甲方支付房款，甲方对丙方负有交房和提交办证所需材料的义务。但甲方对丙方的义务不以双方的《房屋买卖合同》作为依据，而以乙方满足本协议第二条和第三条约定的条件作为履行对丙方义务的依据。二、甲方向丙方交房和办证的前提条件是：乙方按约履行了《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》，且乙方所承包的可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化（苏地2003-G-21）经政府相关部门验收合格并取得政府相关批文后为丙方办理房产权属证。三、丙方表示认可且同意按照《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》履行。”。当日，被告苏州金艺置业公司作为出卖方，原告汪菊华、原告张晓丹作为买受方，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：“。第一条：项目建设依据1、出卖方以【出让】方式取得位于苏州市相城区苏渭路50号、地号为苏地2003-G-21号的地块的国有土地使用权。土地用途为：公寓式酒店。第三条：买受方所购商品房的基本情况1、买受方购买的商品房（以下简称该商品房）公安门牌号为相城区渭塘镇苏渭路50号101室（该商品房平面图详见本合同附件一）。2、该商品房用途为其他。第四条：计价方式与价款。【1】按建筑面积计算，该商品房总价款计人民币（￥2216475元）。第六条：付款方式及期限。【3】贷款方式支付1、买受人于2012年4月25日前支付房款计人民币壹佰壹拾壹万陆仟肆佰柒拾伍元整。（1116475）元2、买受人于2012年4月25日前支付房款计人民币壹佰壹拾万元整（1100000）元，即办清银行按揭手续。”。该合同中附件一：房屋平面图上还载明为“商铺一层平面图”，原告汪菊华、原告张晓丹及被告苏州金艺置业公司在该平面图上签字、盖章确认。
另查，被告苏州金艺置业公司以出让方式取得苏地-2003-G-21号地块，并在该地块上建造公寓式酒店项目，酒店名称为苏州市金艺大酒店，地类（用途）为餐饮旅游业用地。后吉林富锦苏州高新分公司承建了该公寓式酒店项目的消防工程、水电暖安装工程。现该公寓式酒店项目通过消防验收及竣工备案，已符合房屋交付条件。
又查，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告汪菊华与中国银行苏州金阊支行签订贷款合同号为2012年苏中金商贷借字第028号个人商业用房贷款合同一份，向该行借款110万元用于支付苏渭路50号101的商业用房购房款，产品类型为“CNY一手商铺P:PBC:5Y-”，被告苏州金艺置业公司为该笔贷款提供担保。
审理中，本院调取的本院受理的原告吉林省富锦建设工程有限公司、原告吉林省富锦建设工程有限公司苏州高新区分公司诉被告苏州市金艺置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中苏地-G-21号地块可分割公寓酒店的规划图纸一份，在该图纸中标明101室房屋为客房，原、被告双方对图纸的真实性均无异议。在本院调取的上述案件的二份庭审笔录中，苏州市金艺置业有限公司在答辩意见中明确：“同时在12年4月25日原告与被告对支付的221.6475万已确认收到该款。原告将该房屋由原告单位的副总经理签订商品房买卖合同，签订时间12年4月25日，为此汪菊华作为房屋产权人已经取得了该房屋，并且对该房屋通过银行贷款将该房屋的全部价款予以结清”，对此，被告苏州金艺置业公司认为该陈述是在另案中的答辩意见。审理中，吉林富锦苏州高新分公司亦出具证明一份，向本院明确：“苏州金艺置业有限公司项目101室商铺由我公司员工汪菊华及其妻子张晓丹购买，房款221.6475万元由我公司该项目的工程款进行支付，按2012年4月25日签订的三份协议，我公司与与汪菊华、张晓丹之间债权债务自行解决，与苏州金艺置业有限公司无关”。
因双方当事人对诉争房屋存在争议，本院至苏州市国土资源局相城分局进行调查，该局土地利用管理科科长李晓华明确答复：本案诉争房屋属商服用地中的住宿、餐饮用地，至于规划图上的客房是否与常说的商铺是同一概念或具有包容性，从我局角度出发，并无所谓的商铺用地。本院至苏州市规划局相城分局进行调查，该局用地科科长刘永健明确答复：苏州市金艺置业有限公司在相城区渭塘项目用地性质为宾馆用地，在设计中，宾馆主要分为客房及配套用房二部分，本案诉争房屋在建设工程规划许可证附件图纸中用途为客房，不得擅自变更用途。
以上有原、被告提供的证据材料、本院调取规划图纸复印件、庭审笔录复印件、调查笔录等材料及当事人陈述附卷佐证。
本案争议焦点：原告方在签订《商品房买卖合同》时是否清楚所购房屋的性质及原告是否有权单方解除合同。
原告汪菊华、原告张晓丹认为，在《101商铺所涉事项的协议》以及《商品房买卖合同》附件一的平面图中均明确原告所购买的房屋为商铺，而被告实际未取得建造商铺的规划许可，其所交付的房屋为客房，其行为已经构成欺诈，两原告有权要求解除双方合同，并要求退换房款及赔偿相应利息。
被告苏州金艺置业公司认为，《商品房买卖合同》附件一中的平面图所指的商铺只是一种俗称，合同的标的仍是商品房，原告汪菊华所在公司承建了苏州市金艺大酒店的消防水电工程，原告汪菊华一直负责该消防水电工程的施工，其在签订合同时已知晓被告所售房屋为客房，现两原告在被告数次催促收房后，仍拒不验房交接，违约责任在于俩原告，其无权解除合同及要求退换房款和支付利息。
本院认为，原、被告之间签订的《101商铺所涉事项的协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。根据原告举证的《可分割公寓式酒店消防工程、水电暖安装工程之工程款细化协议》、《101商铺所涉事项的协议》及当事人的陈述可以认定原告方是以被告欠付吉林富锦苏州高新分公司的工程款抵付房款，从而向被告购买相城区渭塘镇苏渭路50号101室商铺，虽被告苏州金艺置业公司辩解原告汪菊华所在公司承建了苏州市金艺大酒店的消防水电工程，原告汪菊华作一直负责该消防水电工程的施工，其在签订合同时已知晓被告所售房屋为客房，但结合《商品房买卖合同》中附件一的平面图，可以表明被告一直将相城区渭塘镇苏渭路50号101室作为商铺向原告方出售，且从之后原告申请的贷款产品名称为“一手商铺”进一步可以证明俩原告一直认为自己向被告所购买的房屋为商铺，故本院对被告的该辩解不予采信。关于原告所购房屋的性质，在苏地-G-21号地块可分割公寓酒店的规划图纸中已经明确诉争房屋为客房，被告虽辩解“商铺”只是一种俗称，合同的标的仍是商品房，但此说法明显不符合常理；本案中，苏州市金艺大酒店项目用地为宾馆用地，而宾馆主要分为客房及配套用房两部分，本案诉争房屋在规划图纸中用途为明确为客房，非经相关部门许可，不能擅自变更用途，“商铺”和“客房”按一般常理理解是两种完全不同的概念，被告作为开发商，虽在《商品房买卖合同》中注明标的物的土地用途性质，但又在附件平面图中注明系商铺平面图，应可以认定被告未向原告方如实告知销售房屋的性质，而是采取模糊概念的做法，导致合同相对方即本案原告方认识错误，被告的行为有违诚实信用的交易原则，而且本案所涉房屋的土地性质无法改变，现被告要求原告方接受房屋，并不符合原告方订立合同之初购买商铺的目的，继续履行合同对买受人而言，显然是不公平的，故原告汪菊华、原告张晓丹要求解除与被告苏州金艺置业公司之间的《商品房买卖合同》的请求合法有据，应予支持。合同解除后，被告已收取的购房款2216475元应返还俩原告，原告方在法定期限内变更请求要求被告方承担该款自2012年6月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日止的利息的主张合法有据，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告汪菊华、原告张晓丹与被告苏州市金艺置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201204250043）。
二、被告苏州市金艺置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪菊华、原告张晓丹购房款人民币2216475元，并支付该款自2012年6月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日止的利息。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告汪菊华、原告张晓丹指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为人民币24532元，由被告苏州市金艺置业有限公司负担（此款原告方自愿垫付，本院不再退还，被告苏州市金艺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪菊华、原告张晓丹）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邵华杰
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 张璐娴