海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终1443号上诉人（原审被告）：三亚西元房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市河东区下洋田凤凰路1号。法定代表人：郭健，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙正君，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱俊嵩。委托诉讼代理人：陆化，贵州元朗律师事务所律师。上诉人三亚西元房地产开发有限公司（以下简称西元公司）因与被上诉人朱俊嵩商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，各方没有提出新的事实、证据，故不开庭审理。本案现已审理终结。西元公司上诉请求：1.依法撤销三亚市城郊人民法院做出（2016）琼0271民初2217号判决书，并依法改判（后明确该诉求为驳回朱俊嵩的诉讼请求)。2.本案的一、二审诉讼费用由朱俊嵩负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决书第4页“西元公司以第三人违建导致逾期提交产权备案资料为由，主张其不应承担违约责任。按照相对性原则，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十一条‘当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决’的规定，西元公司即便因第三人过错造成违约，也应当向朱俊嵩承担违约责任”认定错误。西元公司认为，双方签订的合同已明确，因西元公司原因逾期提交办证备案资料的前提下，才承担违约责任。而本案的客观情况是大量业主在交付房屋后，擅自改建、扩建导致无法递交办证备案资料，过错并不在于西元公司。并且，朱俊嵩的房屋与改建、扩建的业主属于同一项目，只要有一户业主存在改建、扩建，必然其他业主就递交不了办证备案资料，在这样一个整体的办证备案过程中，西元公司显然是无过错方。同时，西元公司所购买的房屋所属项目，早前已列入三亚市处理遗留问题项目的政策之中，目的是为保护无过错方的利益而出台。因此，一审法院主观上适用因第三人过错，认定西元公司承担违约责任系错误的判决。二、一审法院刻意回避西元公司提交的三亚市城郊法院对西元公司同一个项目，业主以同一事实和理由主张逾期办证违约，法院最终认定支持西元公司同期提交办证备案资料并不是持续性的违约行为，业主主张的诉求已超过诉讼时效期间的生效判决之事实。第一，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。一审法院在一审判决书中也引用了关于诉讼时效的规定，期间，并没有时效中断或中止的情形出现。法律并没有任何以没有诉讼时效中断、中止的情形下支持已超过诉讼时效期间提出权利主张的规定。第二，法律、法规规定的公民的权利和义务是对等的，任何人均不得任意扩大行使权利，任何有权利必有义务这是法律常识。一审法院在审查本案诉讼时效没有中断、中止的情形下，以违约系一种持续性行为，支持朱俊嵩权利主张，系放任权利滥用的体现，这显然是权利和义务不对等的行为，不应得到支持。综上所述，一审判决适用法律错误，判决不当，应予以纠正。朱俊嵩辩称，一、一审判决适用法律正确，西元公司的上诉理由不能成立。一审判决适用合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定是正确的。朱俊嵩已履行支付房屋购房款项的合同义务，西元公司应依约向产权登记机关提交产权备案资料，逾期则构成违约。西元公司以第三人违建导致逾期提交产权备案资料为由，主张其不应承担违约责任的理由不能成立。二、朱俊嵩已就逾期办证事宜催促过西元公司，故诉求未超过诉讼时效。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》对产权登记即附件四第七条特别约定，西元公司向房地产登记部门提交产权登记备案资料的期限为交房后90日内，此后360日为逾期免责期，西元公司违约金起算日期为交房后第451日，但免责期届满后西元公司一直未履行“向产权登记机关报送应由其提供的资料”的义务。2.西元公司违反合同约定，逾期办证构成违约后，朱俊嵩曾分别于2012年9月26日、2014年3月20日向西元公司时任总经理覃建伟主张权利，要求西元公司履行合同义务，尽快为朱俊嵩办理房地产权属证书。但西元公司在收悉到催促办证的函件后，一直未积极履行合同义务，于2014年9月5日才将朱俊嵩的房地产权属证书办理完毕。西元公司向产权登记机关提交产权备案资料之日才终止了违约行为，本案中诉讼时效的起算点应当从西元公司终止违约行为之日起算，朱俊嵩主张的诉求未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。西元公司的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回西元公司的上诉请求，依法维持原判。朱俊嵩向一审法院起诉请求：1.请求法院确认西元公司违约（一审诉讼中撤回该项诉求）；2.请求法院判令西元公司向朱俊嵩支付违约金184448元（从2012年1月1日起按已付房价总款每日万分之二计至2014年9月5日）。一审诉讼中变更该诉求数额为127676元，从2012年1月1日起按已付房价总款每日万分之二计至2014年9月5日；3.本案诉讼费由西元公司负担。一审法院认定事实：2010年1月22日，朱俊嵩与西元公司签订《商品房买卖合同》，以649611元价格购买三亚市凤凰路“金元·椰景蓝岸”第20幢1单元2层3号房屋。合同附件四《合同补充协议》第七条约定在商品房交付使用后90日内，出卖人代买受人向所在地的市房地产登记部门提交产权登记备案资料；如逾期时间不超过360日，出卖人不承担违约责任；超过360日出卖人按买受人已付房价总款支付每日万分之二的违约金。合同签订后，朱俊嵩依约向西元公司支付全部购房款649611元及其他相关税费。2011年10月4日，西元公司向朱俊嵩交付房屋钥匙。2014年8月14日，西元公司向三亚市住房和城乡建设局提交产权备案资料。2014年9月5日，朱俊嵩取得涉案房屋产权证书。2012年9月26日，朱俊嵩由其母亲李琼代理至函西元公司，要求尽快办理房屋产权证，西元公司工作人员覃建伟于2012年9月28日签收该函。2014年3月20日，朱俊嵩再次由其母亲李琼代理至函西元公司，要求西元公司尽快办理房屋产权证并承担逾期办证的违约责任，覃建伟于2014年3月25日签收该函。2015年11月18日，朱俊嵩委托贵州元朗律师事务所陆化律师向西元公司出具《律师函》，要求西元公司支付逾期办证违约金。西元公司于2015年11月23日收到该《律师函》。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的规定，亦为朱俊嵩及西元公司真实意思，应认定为有效，双方应恪守履行。朱俊嵩已经履行支付涉案房屋购房款项的合同义务，西元公司应依约向产权登记机关提交产权备案资料，逾期则构成违约。西元公司以第三人违建导致逾期提交产权备案资料为由主张其不应承担违约责任。按照合同相对性原则，根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，西元公司即便因第三人过错造成违约，也应向朱俊嵩承担违约责任。并归纳本案争议的焦点是：1.诉讼时效；2.违约金计算。关于诉讼时效。根据《房屋买卖合同》对产权登记所作特别约定，即附件四第七条，西元公司向房地产登记部门提交产权登记备案资料的期限为交房后90日内，此后的360日为逾期免责期，西元公司违约金起算日期为交房后第451日。一审认定西元公司向朱俊嵩交付钥匙的日期（即2011年10月4日）为交房日期。自2012年1月3日起，西元公司处于不履行“向产权登记机关报送应由其公司提供的资料”义务的违约持续状态，西元公司应承担违约金的起算日期为2012年12月28日，截止日期为西元公司向三亚市住房和城乡建设局提交产权备案资料的前一日（即2014年8月13日）。主张逾期办证违约金属于债权请求权范畴，适用2年的诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。自2012年12月28日起，朱俊嵩就应当知道其权利已受侵害，朱俊嵩于2014年3月20日发出的函主张西元公司承担违约责任，西元公司于2014年3月25日签收该函，构成对为期2年的诉讼时效的中断。朱俊嵩于2015年11月23日通过《律师函》向西元公司主张违约金，再次形成对违约金提出权利主张的诉讼时效的中断。朱俊嵩于2016年2月24日提起诉讼，一审仅支持2012年12月28日至2014年8月13日期间，共计593天的违约金。关于违约金计算。根据《房屋买卖合同》附件四第七条的约定，西元公司应向朱俊嵩支付违约金77043.86元（649611元×593天×0.0002/天）。综上，朱俊嵩诉求西元公司支付逾期办证违约金的理由成立，予以支持，但对朱俊嵩诉求中超过部分的金额计算，不予采纳。遂判决：一、西元公司向朱俊嵩支付违约77043.86元。二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元（朱俊嵩已预交），由西元公司负担1203元，由朱俊嵩负担791元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实也没有异议，本院予以确认。另查，“金元·椰景蓝岸”项目存在部分业主未经规划批准，擅自改建、加建情况，三亚市综合行政执法局于2013年8月5日对西元公司作出行政处罚。为解决商品房办证遗留问题，切实维护无过错群众利益，2013年9月13日，中共三亚市委三亚市人民政府印发《三亚市解决商品房办证遗留问题实施工作方案》，“金元·椰景蓝岸”项目被列入商品房办证遗留问题范围。2013年12月28日，西元公司取得该栋楼的大产权证。这些事实，双方均予认可，亦予确认。本院认为，本案一审案由确定为商品房预售合同纠纷，本院二审立案案由为房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于印发修改后的的通知》第三条“适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题”第1项的规定，第一审法院立案时应根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由。而房屋买卖合同纠纷为三级案由，商品房预售合同纠纷为第四级案由。故本案一审案由定性精准，二审案由亦应确定为商品房预售合同纠纷，不宜更改。本案《商品房买卖合同》的签订，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院据此认定合同有效，双方应恪守履行正确。根据当事人的诉辩，本案争议的焦点是：一是逾期提交办证资料是否西元公司的原因，一审判决适用合同法第一百二十一条处理本案是否正确；二是一审判决对诉讼时效的认定是否正确。一、关于逾期提交办证资料是否西元公司的原因，一审判决适用合同法第一百二十一条处理本案是否正确的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，西元公司应代朱俊嵩向房地产登记部门提交登记备案资料，逾期则承担违约责任。本案中，西元公司逾期提交登记备案资料系无争议的事实，该公司开发的涉案小区确因存在部分业主违反规划进行改建、加建，影响了报送登记资料和办理房产权证工作，这一情况系西元公司自身管理不严的原因所导致，存在过错；而朱俊嵩对所购房屋并未进行改扩建，属无过错方。三亚市人民政府把涉案小区列入市商品房办证遗留问题项目，准予先行办理土地房屋权证，是为了维护无过错业主利益而采取的政策措施。据此，一审判决适用合同法第一百二十一条处理本案并无不当。综上，西元公司上诉主张逾期提交办证备案资料原因过错不在于该公司，政府出台的政策是保护其作为无过错方利益，一审判决适用因第三人过错，判决西元公司承担违约责任错误的理由，不能成立，不予支持。二、关于一审判决对诉讼时效的认定是否正确的问题。按照《商品房买卖合同》关于产权登记所作的亦即附件四第七条的约定，西元公司代朱俊嵩向房地产登记部门提交产权登记备案资料的期限为交房后90日内，此后的360日为逾期免责期，超过360天西元公司按照朱俊嵩已付房款支付每日万分之二的违约金。故西元公司承担违约金起算时间为交房后第451日。双方当事人均确认西元公司向朱俊嵩交付房屋时间为2011年10月4日。因此，从2012年12月28日起朱俊嵩应当知道西元公司逾期办证的事实。民法通则第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。朱俊嵩主张逾期办证违约金请求权，属普通诉讼时效，应适用期间为2年诉讼时效的规定。民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案诉讼时效的期间应计算至2014年12月27日止。朱俊嵩先后于2014年3月25日、2015年11月23日向西元公司主张支付违约金，构成诉讼时效的二次中断，朱俊嵩于2016年2月24日提起诉讼，且西元公司向政府职能部门提交产权登记备案资料的时间为2014年8月14日，故应支持其2012年12月28日至2014年8月13日期间的违约金。据此，一审判决对违约金诉讼时效的适用和处理恰当，西元公司的上诉理由不能成立。综上所述，西元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和处理结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1726.10元（西元公司已预交），由上诉人西元公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 恒审 判 员 扆成塘审 判 员 李 宁二〇一六年十二月二十六日书 记 员 罗 瑛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......