广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第1159号
原告：广发银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区。
负责人：闫鹏，职务行长。
委托代理人：谢少丹，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
委托代理人：邓素玲，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
被告：林雨轩，住广州市越秀区。
被告：周芝莹，住广州市天河区。
被告：广州市信基置业房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：张伟新。
委托代理人：高锐、陈燕钗，均为该公司员工。
原告广发银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称广发行番禺支行）诉被告林雨轩、周芝莹以及广州市信基置业房地产开发有限公司（以下简称信基公司）金融借款合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广发行番禺支行的委托代理人邓素玲，被告林雨轩及被告信基公司的委托代理人陈燕钗均到庭参加了诉讼。被告周芝莹无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发行番禺支行诉称：原告与被告林雨轩、周芝莹于2011年6月29日签订编号为1255264的《个人购房贷款合同③》，约定原告向两被告发放贷款1,730,000元，贷款期限为25年，借款利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计息，中国人民银行调整基准利率后，合同项下借款的基准利率自下一还款日起予以调整，被告应按月分期（每月为一期）等额归还贷款本息。另被告林雨轩、周芝莹提供位于番禺区大石街南大公路250号（15座）201房作为抵押物，为上述贷款本息及由此引起的相关费用提供抵押担保。另被告信基公司为上述贷款债务提供阶段性连带保证，保证期间为合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。合同签订后，原告于2011年6月30日依约向被告林雨轩、周芝莹发放了贷款1,730,000元，但被告从2015年2月20日未依约履行还款义务，经原告多次催收，被告至今仍未依约还款。被告林雨轩、周芝莹的行为已构成严重违约，应依法承担全部违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告林雨轩、周芝莹立即向原告偿还贷款本金1,621,078.75元及从2015年1月21日起至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（暂计至2015年5月20日利息7,556.42元、罚息65.75元、复利82.15元，贷款本息暂合计1,628,783.07元）；二、确认原告对被告林雨轩、周芝莹提供的位于番禺区南大公路250号15座201房的抵押房产享有优先受偿权；三、三被告承担本案律师费48,863元；四、被告广州市信基置业房地产开发有限公司对上述债务承担阶段性连带保证责任；五、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告林雨轩辩称：我确认存在逾期还款的事实，就逾期还款一事我已与原告的总行、分行多个部门沟通，征得原告方同意后我于2015年8月将逾期欠供的本息还清，现处于正常供款状态。原告已同意我继续履行合同，我要求正常偿还涉案房屋的贷款。关于原告主张的律师费，我认为原告出示的《委托代理合同》约定不明，该合同不是针对本案而签署，合同也已经过期，原告对我主张律师费并不合理，且原告至今未出示已支付律师费的发票。原告查封我的房屋不合理，影响了我个人生活，即使我存在逾期三个月还款的情形，但我已与原告及时沟通，得到原告谅解后已不存在欠款的事实，我认为原告的律师应本着解决问题的态度了结本案纠纷，而不是挑起纷争以获取更大利益。我从未收到任何一份催收供款的律师函就接到了法院传票。就原告律师为本案付出的劳动，我愿意对其作出补偿，但4万多元的律师费极高。
被告信基公司辩称：根据《个人购房贷款合同》的约定，我司的担保期限至涉案房屋办妥登记手续，并将抵押登记文件交予原告止。2011年7月29日原告与被告林雨轩、周芝莹已办妥涉案房屋的抵押权预告登记手续，该登记手续已向原告移交，涉案房屋已具备了抵抗第三人的效力，我司的担保责任已完成。若原告认为我司的保证责任尚未结束，根据《个人购房贷款合同》第七条第二款“如发生乙方（即被告林雨轩、周芝莹）不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，甲方（即原告）有权选择就上述物的担保实现债权，或要求保证人即（我司）承担担保责任”，该条款中约定原告实现债权的方式只能二者选择其一，即或要求就抵押房屋优先受偿，或要求我司承担保证责任。本案中原告已主张了对抵押房屋的优先受偿权，因此不应再要求我司承担保证责任。退一步而言，即使我司仍需承担保证责任的，根据《物权法》第20、180、187条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条关于正在建造建筑物抵押权设立的有关规定，林雨轩、周芝莹于2011年7月29日办理了涉案房屋抵押权预告登记后，抵押权已依法设立并有效，涉案房屋已具备公示及对抗第三人的效力，能够为原告将来实现债权提供保障。另外，根据《物权法》第176条的规定，被担保的债权既有债务人提供的物的担保，又有人的担保，债权人应当先就债务人提供的物的担保实现债权。根据本案原告债权的总金额，结合涉案房屋的市场价值，涉案房屋的价值已远高于原告的债权金额，原告在诉求中明确要求抵押优先权的主张，原告以抵押房屋优先受偿已足额实现债权，原告应先对该房屋折价拍卖或变卖后，不足以清偿部分再向我司要求承担保证责任，若我司承担了有关保证责任，有权向林雨轩、周芝莹追偿。
经审理查明，广发行番禺支行是经中国银行业有关监管部门批准设立的具有办理存贷款等金融业务的资格的金融机构。
2011年6月29日，广发行番禺支行作为甲方（贷款人），林雨轩、周芝莹作为乙方（借款人、抵押人），信基公司作为丙方（保证人）签订了《个人购房贷款合同③》（编号：1255264），合同约定林雨轩、周芝莹以位于番禺区南大公路250号15座201房（以下简称涉讼房屋）作抵押，向广发行番禺支行借款1,730,000元；借款期限为25年；借款利率为浮动利率，即首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计息；合同期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，甲方无需通知乙方，即有权在中国人民银行调整基准利率之后，自下一还款日起予以调整本合同项下借款的基准利率；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；乙方采取等额本息偿还法偿还贷款本息，应从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息；还款期共300期，每月的20日为还款日；丙方为本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；乙方未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，有权终止或解除本合同，行使担保权利，要求抵押人承担担保责任；本合同项下的有关费用，包括但不限于公证费、评估费、保险费、律师费及由于乙、丙方违约，甲方为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费及有关税费等，由乙方承担。
2011年6月30日，广发行番禺支行依约向林雨轩发放了贷款1,730,000元。
2011年7月29日，广州市国土资源和房屋管理局分别就涉讼房屋进行了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登穗字第020048059号、粤房地预登穗字第0220025102号），预购商品房预告登记权利人为林雨轩、周芝莹，预购商品房抵押权预告登记权利人为广发行番禺支行。
2015年8月26日，广发行番禺支行以林雨轩、周芝莹未依约履行还款义务为由诉至本院，要求解决。
另查明，广发银行股份有限公司广州分行（甲方，以下简称广发行广州分行）于2014年4月28日与广东广悦鸿鼎律师事务所（乙方，以下简称广悦鸿鼎律所）签订《委托代理合同》[编号：（2014）穗广悦鸿鼎民合字0043号]，委托该所作为其代理人，提供法律服务，合同有效期自2014年5月1日至2015年4月30日止。
2015年10月29日，广悦鸿鼎律所向广发行广州分行出具了编号为23215221，金额为48,863元的律师费发票，该发票备注：2015穗广悦鸿鼎民合字011206号（2015）穗番法民三初字第1021号（林雨轩）。
诉讼中，本院根据广发行番禺支行的申请，依法作出了（2015）穗番法民三初字第1021-1号《民事裁定书》，于2015年8月28日对涉讼房屋进行了查封。
庭审过程中，广发行番禺支行确认在其提诉后，林雨轩、周芝莹已清偿了全部逾期本金及利息，并已依合同约定正常供款，截至2015年11月3日尚欠贷款总本金1,591,394.6元，因此要求变更其第一项诉讼请求为：被告林雨轩、周芝莹立即向原告偿还贷款本金1,591,394.6元及至实际还清贷款之日止的全部利息、罚息及复利。另为证明已为本案实际支出律师费，广发行番禺支行向本院提交了《广发银行客户回单》，其上载收款人为广悦鸿鼎律所，付款人为广发行广州分行，交易日期为2015年8月13日，金额为100,000元。
本院认为：广发行番禺支行与林雨轩、周芝莹及信基公司签订的《个人购房贷款合同③》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广发行番禺支行已依约向林雨轩、周芝莹发放贷款，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款及利息收益的权利。广发行番禺支行提诉时，林雨轩、周芝莹未能依约偿还贷款本息，其行为已构成违约。但林雨轩、周芝莹于广发行番禺支行起诉后已主动偿还了全部逾期的贷款本息，广发行番禺支行亦已自愿接受，且至庭审之日止，林雨轩、周芝莹已正常供款，尚未符合合同约定的解除条件。林雨轩、周芝莹尽力积极履约的行为说明其不构成根本违约，虽其之前存在违约行为，但广发行番禺支行的利益确未受到实际损害，且广发行番禺支行也已自愿接受林雨轩、周芝莹偿还的逾期本息，即广发行番禺支行对林雨轩、周芝莹违约后的还款行为予以了承认和接受，从诚实信用和维护交易稳定，鼓励交易进行的角度出发，本院认为当事人之间的合同目的仍可继续实现，合同应继续履行。因此，就广发行番禺支行要求林雨轩、周芝莹提前偿还尚余贷款本金1,591,394.6元及支付利息的诉请，本院不予支持。广发行番禺支行要求就涉讼房屋实现优先受偿权的诉请，本院亦不予支持。对于广发行番禺支行主张律师费的诉讼请求，广发行番禺支行虽向本院提供了《委托代理合同》[编号：（2014）穗广悦鸿鼎民合字0043号]、律师费发票（金额48,863元，备注2015穗广悦鸿鼎民合字011206号）以及《广发银行客户回单》（金额100,000元）予以证明，但上述证据上载的内容并不相符，不能反映出广发行番禺支行已为本案实际支出了律师费及律师费的金额，故对广发行番禺支行主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。另鉴于本案诉讼确因林雨轩、周芝莹的违约行为所致，故本案的诉讼费用应由林雨轩、周芝莹承担。被告周芝莹经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条以有《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回广发银行股份有限公司广州番禺支行的全部诉讼请求。
本案受理费9,949元、财产保全费5,000元，由被告林雨轩、周芝莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
代理审判员 李杏仪
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 范津津