上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8666号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海港裕石业有限公司，住所地上海市闵行区平阳路1526号1118室。
法定代表人：吕祥腾，执行董事。
委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆俊伊，上海日盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奇逢宝石材销售有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇新民路11号。
法定代表人：黄建忠，总经理。
委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。
上诉人上海港裕石业有限公司（以下简称“港裕公司”）与被上诉人上海奇逢宝石材销售有限公司（以下简称“奇逢宝公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初13604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港裕公司的委托诉讼代理人韦玮，被上诉人奇逢宝公司的委托诉讼代理人卞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人港裕公司上诉请求：撤销一审判决主文第四、五、六、九项，改判上诉人无需支付2016年7月22日以后的房屋占有使用费、支持上诉人在一审中的全部反诉请求。
事实和理由：被上诉人于2016年7月22日对涉案租赁房屋采取了断电措施，此后未再恢复供电，故租赁房屋无法正常使用，上诉人无需支付占有使用费；上诉人是相信被上诉人会补齐房屋的合法手续，才签订涉案租赁合同的，故合同无效的责任应完全归咎于被上诉人，被上诉人应全额赔偿上诉人水池宿舍和西南面加工厂的损失；上诉人在建造水池宿舍和西南面加工厂时没有办理过相关的施工审批手续；1-4号厂房的地坪、隔断、水电安装等均系上诉人出资进行施工的，虽因时间久远、难以举证，但这是客观事实，一审未准许上诉人提出的估价申请，导致客观事实无法还原；搬迁补偿、停产停业损失、另行租赁厂房的差价，都是上诉人的合理损失，法院应当支持；另，上诉人同意尽快与被上诉人协商房屋交接事宜。
被上诉人奇逢宝公司辩称，合同无效实乃历史遗留问题所致，不能完全归咎于被上诉人；上诉人长期占用租赁房屋，理应按租金标准支付占用使用费；地坪、隔断、水电安装等的施工均非上诉人进行，而是已包含在厂房的搭建费用中，厂房搭建费用则是双方在合同中已经明确约定的，故上诉人在一审中提出估价申请实无必要；另，被上诉人愿意与上诉人就房屋交接事宜进行协商；综上，一审判决正确，二审应予维持。
奇逢宝公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方于2010年5月1日签订的承包经营合同（实为房屋租赁合同）于2016年6月22日解除；2、港裕公司支付奇逢宝公司从2016年5月1日起至实际搬离日止的占有使用费[按年租金人民币588,747.83元（以下币种均为人民币）计算，其中1-4号厂房、水池宿舍年租金为420,965.80元，西北厂房边堆场年租金为118,522.80元，西南面加工厂年租金为49,259.23元]；3、港裕公司搬离坐落于上海市奉贤区XX路XX号的租赁场所。
港裕公司提起反诉，请求判令奇逢宝公司：1、赔偿港裕公司1-4号厂房及西南面加工厂钢结构扩建费用暂计1,242,472.80元（以评估金额为准）；2、赔偿港裕公司1-4号厂房地坪建造费用暂计233,772元（以评估金额为准）；3、赔偿港裕公司1-4号厂房隔断、水电安装等装饰装修费用暂计217,384元（以评估金额为准）；4、赔偿港裕公司水池宿舍等建设费用暂计253,120元（以评估金额为准）；5、赔偿港裕公司搬迁补偿费用465,927.30元；6、赔偿港裕公司三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元；7、赔偿港裕公司停产停业、另行租赁厂房、办公楼等的差价成本等损失336,190.80元；共计2,898,866.90元。
一审法院认定事实：2010年5月1日，双方签订承包经营合同一份，约定：港裕公司承包奇逢宝公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号的部分厂房，即空地北面（西）厂房四跨（车间4840平方米）和其它水池宿舍（空地617.77平方米），期限从2010年5月1日起至2020年4月30日止，年承包费用为420,965.80元，每两年环比递增10%；每一年付清，先付后用；港裕公司如逾期一个月未按合同缴纳各项费用的，奇逢宝公司可单方面提前解除合同；港裕公司在承包经营期间在奇逢宝公司场地上搭建装修的建筑物在合同终止或港裕公司提前搬离时，所有建筑物归奇逢宝公司，不得拆除；搭建的4840平方米钢结构厂房，按每平方米250元计算，共1,210,000元，在经营期间如遇不可抗力因素造成拆迁等，奇逢宝公司按钢结构厂房总金额为准，以实际剩余可经营的时间按每年折旧10%计算赔偿给港裕公司。同时港裕公司另向奇逢宝公司租赁西北厂房边堆场（面积为738平方米，2015年4月1日至2016年3月30日的年租金为118,522.80元）和西南面加工厂（面积为306.72平方米，2015年4月1日至2016年3月30日的年租金为49,259.23元）。2015年12月30日，奇逢宝公司作为保证人在向上海市奉贤区金汇镇人民政府出具的企业关停搬离承诺书上盖章，许某在保证人栏签名，该份承诺书要求：承诺人于2015年12月31日前停止生产并于2016年6月30日迁出设备、原材料、成品等并搬离；如未按上述时间关停，无条件接受相关行政干预，直至强制停产停业并自愿承担一切不利的法律后果；为确保及时搬离，保证人同意作为履行承诺的保证人，政府对保证人及企业的相关补偿、补助保证人承诺均由承诺人享有。港裕公司则拒绝在承诺人栏签名盖章。2016年6月20日，奇逢宝公司发律师函给港裕公司，认为港裕公司未支付从2016年4月1日起至2017年3月30日止的租金，解除双方合同并要求港裕公司在收到律师函10日内搬离租赁场所，逾期未搬离将断水断电。2016年6月22日，奇逢宝公司再次发律师函给港裕公司，认为港裕公司未支付从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金，解除双方合同并要求港裕公司在收到律师函10日内搬离租赁场所，逾期未搬离将断水断电。2016年6月24日，港裕公司发律师函回复奇逢宝公司称，确认收到奇逢宝公司方的两份律师函，认为按惯例奇逢宝公司应先出具缴费清单后港裕公司再交费，现奇逢宝公司未出具缴费清单，故不存在拒不交费的情形，对解除合同不予认可。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。
一审另查明，2016年7月31日，东方都市网报道称，上海市奉贤区金汇镇人民政府推动传统产业转型升级，对石材市场进行执法检查综合整治，对运输石材进厂区的车辆进行检查，切断原料供给，倒逼企业主动调整、关停、搬离。2016年10月8日，上海市奉贤区金汇镇人民政府规划土地和环境管理科出具证明称，奇逢宝公司于2002年10月与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订土地批租协议取得土地使用权，于2006年7月建造厂房用于生产经营，其土地性质属于历史遗留用地，根据奉贤区规划和土地管理局2016年出台的《奉贤区历史遗留用地处置细则》，该企业位列可补办土地合法手续的范围，目前正在办理中。上述土地为工业用地。至一审法庭辩论终结前，涉案的相关建筑物未能取得相关批准手续。
在一审期间，奇逢宝公司和港裕公司确认双方实系租赁合同关系，2016年4月30日前的租金已结清，港裕公司同意解除合同。奇逢宝公司确认涉案租赁场所于2016年7月25日由奇逢宝公司切断电源，此后曾短暂恢复供电，至11月底恢复供电，7月至8月期间港裕公司使用发电机发电断断续续使用，港裕公司于2016年9月找到新租赁场所，从9月起开始搬迁，至11月大部分搬完，部分物品未搬离。港裕公司则确认涉案租赁场所于2016年7月22日由奇逢宝公司切断电源，此后未恢复供电，港裕公司使用发电机发电用于办公室照明，至11月底恢复供电时港裕公司已搬离，2016年9月找到新租赁场所，当月即开始搬迁，至同年11月大部分搬完，部分物品未搬离，搬离后港裕公司将门锁掉，新租赁场所于10月起正常开工。针对1-4号厂房，奇逢宝公司认为厂房范围内地基地坪系由其建造，即使由港裕公司建造也如隔断、水电安装等装饰装修一样包括在每平方米250元的约定造价中，港裕公司则认为地基地坪系由港裕公司建造，厂房内的隔断、水电安装等装饰装修与厂房同时期建造，要求对厂房、地基地坪和隔断、水电安装等进行评估。针对水池宿舍，奇逢宝公司认为系由其建造，港裕公司则认为系由其建造，双方对水池宿舍的造价确认为480,000元。针对西北厂房边堆场，双方确认系由原告建造。针对西南面加工厂，双方确认加工厂范围内地基地坪系由奇逢宝公司建造及加工厂系由港裕公司建造，双方对西南面加工厂(不含地基地坪)的造价确认为每平方米500元（面积为306.72平方米，即造价为153,360元）。
港裕公司提供的证人张某出庭作证确认：其接受港裕公司的委托建造了涉案的4幢厂房和宿舍，厂房范围内的地基地坪和水池听说是港裕公司请别人建造的。奇逢宝公司对证人证言中4幢厂房的建造无异议，但对地基地坪和水池宿舍的建造不认可。港裕公司则对证人证言予以确认。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方签订的合同名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，双方对此予以确认，1-4号厂房、水池宿舍和西南面加工厂至辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，涉及1-4号厂房、水池宿舍和西南面加工厂的租赁合同应为无效。而西北厂房边堆场因奇逢宝公司取得了厂区内土地的使用权，相关的租赁合同应为有效，但鉴于该堆场系生产场所的配套附属设施，在生产场所因合同无效将搬离等和港裕公司同意解除合同情况下，涉及西北厂房边堆场的租赁合同应予以解除。合同无效和解除后，港裕公司应从坐落于上海市奉贤区XX路XX号的租赁场所搬离。对于租赁场所租金和占有使用费的问题，奇逢宝公司请求参照合同约定的租金标准支付于法有据，但考虑到租赁场所电力供应、物品搬离和锁门及新租赁场所开工等具体情况，对部分时段费用标准应作适当调整，即从2016年5月1日起至2016年7月21日止和2016年12月1日起至实际搬离日止的租金和占有使用费按年租金588,747.83元计算，2016年7月22日起至11月底止的租金和占有使用费酌情减少即按年租金30%计算。针对无效后的损失部分，其中1-4号厂房，双方在合同中对厂房的造价和如遇合同提前结束后如何处理已有约定，即按每平方米250元计算造价和以实际剩余可经营时间每年折旧10%计算现值予以赔偿，同时根据双方当事人的陈述和常识，该项造价应包括厂房范围内同时期建造的地基地坪、隔断、水电安装等装饰装修费用，故对港裕公司要求对地基地坪、隔断、水电安装等装饰装修费用进行评估不予采纳；而水池宿舍部分，双方对由谁建造存在争议，基于合同内容及相关证据，由港裕公司建造存在高度盖然性，奇逢宝公司也未能提供充分有效的证据予以佐证其观点，现双方对水池宿舍的造价确认为480,000元予以认定；西南面加工厂经双方确认系由港裕公司建造，扩建费用依照双方确认为153,360元(不含地基地坪)；上述水池宿舍和西南面加工厂的扩建因合同无效，扩建造价费用由双方按过错分担，即奇逢宝公司承担40%，港裕公司承担60%。针对三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元，奇逢宝公司明确同意支付给港裕公司，应予支持。而港裕公司关于其余搬迁补偿费用和停产停业、另行租赁厂房、办公楼等的差价成本等损失未能提供相应依据，不予采纳。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于二〇一七年四月二十四日作出判决，判决如下：一、奇逢宝公司与港裕公司之间签订的坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内1-4号厂房、水池宿舍和西南面加工厂的租赁合同无效；二、解除奇逢宝公司与港裕公司之间签订的坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内西北厂房边堆场的租赁合同；三、港裕公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内的租赁场所（即1-4号厂房、水池宿舍、西北厂房边堆场和西南面加工厂）；四、港裕公司于判决生效之日起十日内支付奇逢宝公司租赁场所的租金和占有使用费（2016年5月1日起至2016年7月21日为132,267元；2016年7月22日起至11月底止为63,875元；2016年12月1日起至实际搬离日止按年租金588,747.83元计算）；五、奇逢宝公司于判决生效之日起十日内赔偿港裕公司1-4号厂房损失（损失金额即为按扩建造价总金额1,210,000元为准，从2010年5月1日起至港裕公司实际搬离日止以每年折旧10%计算的剩余价值）；六、奇逢宝公司于判决生效之日起十日内赔偿港裕公司水池宿舍和西南面加工厂的损失192,000元和61,344元，共计253,344元；七、奇逢宝公司于判决生效之日起十日内支付港裕公司三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元；八、驳回奇逢宝公司的其余诉讼请求；九、驳回港裕公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,253元，由港裕公司负担；反诉案件受理费14,996元，由港裕公司负担8,998元，奇逢宝公司负担5,998元。
二审中，双方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人至今未将租赁房屋交还被上诉人，被上诉人据此要求上诉人按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关法律规定。一审考虑到租赁房屋电力供应、物品搬离、上诉人将租赁房屋锁门等实际情况，对2016年7月22日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费计算标准作出了大幅调降，考虑了标的房屋实际使用功能部分受限情况下，实际使用费用作为合理对价之减免。上诉人要求免交2016年7月22日以后的房屋占有使用费，缺乏基本事实和法律依据，本院不能采信。
上诉人作为承租人，在明知租赁房屋欠缺合法手续的情况下，仍签订了租约，显失谨慎，而其建造水池宿舍及西南面加工厂之施工行为，亦未取得相应的规划许可及审批；一审据此酌定被上诉人对水池宿舍及西南面厂房的造价损失承担40%的赔偿责任，在现有证据条件下，具有相对合理性，本院予以认同。上诉人要求被上诉人全额赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张涉案的1-4号厂房的地坪、隔断、水电安装等均系上诉人出资施工，然并无相应的证据可以证明其上述主张，本院无法采信。至于上诉人主张的搬迁补偿、停产停业损失、另行租房的差价等费用，显非因合同无效所导致的直接损失，本院无法支持。
综上所述，上诉人港裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24,302元（上诉人上海港裕石业有限公司预付人民币14,144元），由上诉人上海港裕石业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十月十六日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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