北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第21950号
原告北京摩力圣汇健身服务有限公司，住所地北京市朝阳区劲松路1号。
法定代表人赵义伟，总经理。
委托代理人张玲，女，1970年12月15日出生。
委托代理人徐铭君，男，1987年9月15日出生。
被告北京电力电容器厂，住所地北京市朝阳区劲松路*号。
诉讼代表人北京电力电容器厂破产管理人。
负责人郝春莉，北京电力电容器厂破产管理人负责人。
委托代理人石利明，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人王冠，北京市东卫律师事务所律师。
原告北京摩力圣汇健身服务有限公司（以下简称摩力圣汇公司）与被告北京电力电容器厂（以下简称北容厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童雪霏独任审判，公开开庭进行了审理。摩力圣汇公司的委托代理人张玲、徐铭君，北容厂破产管理人的委托代理人石利明、王冠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
摩力圣汇公司诉称：2001年8月7日，我公司与北容厂签订《厂房租赁合同》，约定由我公司承租其厂区院内厂房主楼等建筑用于经营。在该合同履行期间，北容厂进入破产程序，由北京市东卫律师事务所担任其破产管理人。2012年11月10日，北容厂管理人在未提前通知我公司的情况下，突然将《厂方租赁合同》项下的租赁物拍卖，故我公司应当向北容厂支付租金至2012年11月10日，计19135893.48元，而我公司实际已支付22670000元，多支付3534106.52元。故我公司起诉，要求北容厂返还多支付的租金3534106.52元。
北容厂辩称：双方于2005年8月26日签订补充协议，约定自2007年7月至2010年分四年抵扣租金270万元。摩力圣汇公司现在起诉主张权利，已超过诉讼时效。对于双方于2007年10月18日签订的补充协议，因双方已对减少面积的补偿问题作出约定，且该协议系在法院裁定进入破产程序之前6个月作出，属虚构协议，故不应被法院确认。对此我方曾提出撤销诉讼，但未被法院支持。现北容厂已被法院宣告破产，故该协议不能继续履行。我方不同意摩力圣汇公司的诉讼请求。
经审理查明：2001年8月7日，北容厂作为出租方（甲方）、案外人辽阳天一产业有限公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》。双方约定：出租方向承租方出租北京市朝阳区劲松路1号北容厂院内四层主厂房楼壹座及部分西跨厂房；主楼体1-4层共计4700平方米、西跨部分厂房约650平方米及主楼北侧、西跨厂房东侧约2700平方米场地（以附图红线内界定范围为准）；租赁用途用于娱乐服务性经营活动；租期2001年12月8日至2021年12月7日；第一年至第五年年租金为270万元／年；自第六年起，每五年年租金在上一年基础上递增10万元，即第六年起为280万元，第十一年起为290万元，第十六年起为300万元；租金按月缴付，在每月的10日前缴清；出租方同意自合同生效起60天内腾空厂房交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期。协议签订后，双方即开始履行。
2002年10月9日，北容厂与摩力圣汇公司签订《补充协议》。双方约定：经租赁双方协商，在原签订合同的基础上即对2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》作出如下补充协议；由于承租方已经在北京进行工商注册登记（企业名称：摩力圣汇公司），因此将原合同的承租方辽阳天一产业有限公司更名为摩力圣汇公司；将原合同租赁期限改为2003年6月8日，装修期为9个月，实际起租期为2004年3月28日至2024年3月27日；因出租方将原合同中的部分场地转让给都城房地产开发公司，原合同附图所示的南北方向36米为界变为33米为界，因此而造成承租方停车位损失减少了36个停车位，经双方协商，在租赁期保证在最近区域补偿承租方相应的停车位和相应的经济补偿。
当日，北容厂与摩力圣汇公司签订《关于减少出租面积的经济补偿补充协议》。双方约定：鉴于承租方在近3年时间内借款给我厂300万元，以弥补我厂使用资金的严重不足，才使我厂度过难关；且由于出租方与开发商原签订的“36米线界”已协商改为“33米线界”，使承租方承租面积减少，基础上述原因，出租方同意将第一年租金改为150万元整，以作为减少面积的经济补偿，第二年起按合同执行。
2004年，北容厂（甲方）与摩力圣汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区劲松路1号内锅炉房主房，建筑面积390平方米；租期2004年10月1日至2024年9月31日；第一年至第五年每年租金为15万元，第六年至第十年每年租金为15.5万元。
2005年8月26日，北容厂与摩力圣汇公司签订《补充协议》。双方约定：经租赁双方协商，在原签订合同的基础上即对2001年8月7日签订的厂房租赁合同和2002年10月9日签订的补充协议作出如下补充协议；由于出租方没有履行以下几个方面的协议，造成承租方工期延误：1、由于出租方与开发商“都城公司”变更出让土地面积，使承租方承租面积减少，原设计规划装饰方案的改变，不能按原设计施工，工期延误4个月；2、按市有关政策，非典延误工期3个月；3、没有提供300KVA电源，承租方重新报装，才满足施工用电，工期延误3个月；4、厂区内居住厂内职工钉子户处理搬迁2个月；鉴于上述原因，出租方同意折抵12个月租租金270万元作为补偿；由于出租方资金紧张，270万元在2007年7月至2010年分四年抵扣，每年抵扣675000元。
2007年10月18日，北容厂（甲方）与摩力圣汇公司（乙方）签订《补充协议》。双方约定：《厂房租赁合同》签订后，由于甲方原因，其交付乙方使用的承租标的为南北向33米为界而非原合同附图所示的南北向36米为界，致使乙方蒙受损失，包括但不限于减少了36个停车位等，为此甲乙双方遂于2002年10月9日签订了《补充协议》，对乙方予以相应补偿，即于该协议第五条约定：“因出租方将原合同中的部分场地转让给都城房地产开发公司，原合同附图所示的南北向36米为界变为33米为界，因此而造成承租方停车位损失减少了36个停车位，经双方协商，在租赁期保证在最近区域补偿承租方相应停车位和相应的经济补偿；”依据双方2003年11月11日签订的《协议书》，甲方未能履行该《协议书》第三条约定，经双方协商达成如下协议；因甲方一年内未能补偿给乙方停车位36个，故甲方同意减乙方租金；根据北京市有关停车位收费标准和给乙方带来的经营损失，经协商甲方同意每年减375000元，共计750万元作为补偿；变更后租金的计算执行，即2009年3月28日至2024年3月27日，每年减租金50万元。
2014年，北容厂破产管理人将摩力圣汇公司诉至本院，要求撤销上述北容厂与摩力圣汇公司于2007年10月18日签订的《补充协议》。2014年2月，本院作出（2014）朝民初字第00792号民事判决书，判决驳回北容厂破产管理人的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。
另查，2007年12月3日，经北容厂申请，本院作出（2007）朝民破字第32389号民事裁定书，受理债务人北容厂提出的破产清算申请。2010年7月26日，北容厂破产管理人对本案租赁物进行拍卖。2012年12月18日，本院作出民事裁定书，裁定：将京房权证朝集02字第001**号房屋所有权证所登记的房屋由北容厂过户至北京市朝阳区双井社区经济管理中心名下；将京朝国用2001划字第0276号国有土地使用证所登记土地中4763.21平方米上所建的8537.1平方米房屋建筑物，由北电容厂所有过户至刘建礼所有。
2013年1月6日，北容厂破产管理人向摩力圣汇公司做出通知，内容为：“……贵司租赁的北容厂的建筑物作为北容厂的破产财产依法进行拍卖，在2012年11月2日举办的拍卖会上，刘建礼以8500万元人民币的价格竞得此建筑物，刘建礼于2012年11月6日向北京电力电容器厂破产管理人支付全部竞买价款。2012年12月18日，北京市朝阳区人民法院裁定此建筑物由北容厂所有过户至刘建礼所有。鉴于此，贵司所租用的北容厂的建筑物现在的所有权人为刘建礼，贵司应将2012年11月10日（含）之前的房屋租金使用费交付本管理人，自2012年11月11日起由该建筑物的所有权人刘建礼对该建筑物行使所有权利。”
审理中，经摩力圣汇公司、北容厂核对，双方对2001年至2012年11月10日期间摩力圣汇公司向北容厂支付房租22230000元进行了确认。
摩力圣汇公司主张除上述房租外，北京逸君源宾馆曾于2004年代摩力圣汇公司向北容厂支付40万元；其公司于2007年9月28日代北容厂支付公证费4万元，该44万元均应抵扣房租。北容厂对此不予认可。摩力圣汇公司就其主张向本院提供如下证据：1、北容厂向北京市西城区天益浴池出具的开票日期为2004年7月9日、经营项目为租房订金、金额为10万元的发票；2、北容厂向天益公司出具的开票日期为2004年2月16日、经营项目为借款、金额为30万元的发票；3、北京逸君源宾馆的证明，内容为：我公司（曾用名“北京西成天益宾馆”）于2004年向北京电力电容器厂支付的人民币400000元为代北京摩力圣汇健身服务有限公司支付的该公司租赁北容厂房屋的租金；4、北京西成天益浴池的名称变更通知，其中载明该浴池于2013年12月4日名称变更为北京逸君源宾馆。
上述事实，有相关书证、当事人陈述等在案为证。
本院认为：摩力圣汇公司与北容厂之间签订房屋租赁合同及补充协议，双方之间形成租赁合同关系。北容厂主张双方于2007年10月18日签订的《补充协议》系虚假协议，证据不足，故本院不予采纳。因双方之间的房屋租赁合同已于2012年11月10日终止，故摩力圣汇公司有权要求北容厂将多支付的房租予以退还。根据双方签订的协议计算，摩力圣汇公司在合同期内应向北容厂支付房租1917.01万元。对于摩力圣汇公司已付房租一节，双方对摩力圣汇公司向北容厂支付房租2223万元进行了确认。摩力圣汇公司主张北京逸君源宾馆曾代摩力圣汇公司向北容厂支付40万元，但其提供的证据不足以证明北京逸君源宾馆向北容厂支付的款项用途为房租，故对摩力圣汇公司的该项主张，本院不予采纳。摩力圣汇公司主张其代北容厂支付公证费，该款项应抵扣房租，证据不足，本院亦不予采纳。因摩力圣汇公司已向北容厂额外支付房租305.99万元，故北容厂应向摩力圣汇公司退还。北容厂主张摩力圣汇公司的诉讼请求超过诉讼时效，缺乏依据，故本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京电力电容器厂于本判决生效后七日返还原告北京摩力圣汇健身服务有限公司房租三百零五万九千九百元。
二、驳回原告北京摩力圣汇健身服务有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17536元，由原告北京摩力圣汇健身服务有限公司负担1896元（已交纳），由被告北京电力电容器厂负担15640元（原告北京摩力圣汇健身服务有限公司已交纳，被告北京电力电容器厂于本判决生效后7日内给付原告北京摩力圣汇健身服务有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审判员 童雪霏
二〇一四年七月十五日
书记员 余 洋