山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1296号
上诉人（原审被告、反诉原告）王集涵。
委托代理人董献军，山东瑞帆律师事务所律师。
委托代理人朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张泽峰。
上诉人王集涵因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第2720号民事判决，于2015年2月16日向本院提起上诉。本院于2015年4月22日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月15日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王集涵的委托代理人董献军、朱冰，被上诉人张泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张泽峰在原审中诉称，双方经协商于2010年8月23日签订《冷库租赁协议》，王集涵承租张泽峰位于城阳区惜福镇街道霞沟社区的冷库一处，该协议约定了租赁期限、租金的交纳时间及违约责任等，截止到2014年5月31日王集涵尚欠张泽峰租金58000元、电费2634元，共计60634元。期间，张泽峰多次催收，王集涵均以种种借口为由拒付，张泽峰遂于2014年5月29日向王集涵送达《关于解除冷库租赁协议的函》，同时要求王集涵付清所欠款项并办理解除租赁关系的相关事宜，但王集涵置之不理。故请求判令：1、解除双方冷库租赁协议关系，王集涵腾交张泽峰涉案房屋；2、王集涵支付所欠租金58000元、电费2634元，共计60634元，并承担自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金及逾期付款利息；3、诉讼费用由王集涵承担。
王集涵辩称，张泽峰违反涉案冷库租赁协议第四条第一款，存在违约情形，给王集涵造成经济损失；张泽峰没有催要房租，原因是张泽峰一直在占用已经出租给王集涵的冷库；因为张泽峰未经王集涵同意将附属的西边办公房擅自拆除，并且把王集涵自己建的东大门给堵死，王集涵一直在找张泽峰协商以上事项。因张泽峰占用侵权，王集涵要求张泽峰停止侵权，但张泽峰至今没有停止侵权，在违约行为一直在持续状态下，请求法院依法驳回张泽峰的诉请。
王集涵反诉称，2010年8月23日，王集涵与张泽峰签订《冷库租赁协议》，并依约交付了租金，但张泽峰未征得王集涵同意，于2011年8月起，擅自将大量建筑材料和工具堆放在冷库中，致使王集涵无法正常使用冷库。张泽峰私自占用已经出租给王集涵的冷库，违反了租赁协议第四条第一项的规定，严重侵害了王集涵的合法权益，每年给王集涵造成经济损失至少5万元。另外，张泽峰未经王集涵同意，私自将王集涵必经东大门堵死，将租赁之时王集涵投资6000余元装修的冷库附属办公用房拆除，严重干预影响了王集涵对冷库的正常使用。为此，王集涵就上述事项多次找张泽峰协商，要求其撤出非法占用，恢复原状，但张泽峰一直推诿至今。故请求判令：1、张泽峰赔偿经济损失131000元（无法转租造成的租金损失12.5万元、装修冷库西边附属办公房损失6000元）；2、张泽峰拆除冷库东门外墙，恢复冷库西边附属办公房；3、诉讼费用由张泽峰承担。
张泽峰辩称，王集涵的反诉请求无事实和法律依据。冷库的东南大门，张泽峰为防止偷盗便于管理，在冷库的北面开设大门后，把东南大门堵死，并由王集涵的四爹王某既看着冷库也给张泽峰看着房屋。冷库西边附属房不属于租赁标的物范围之内，张泽峰并没有将该附属房出租给王集涵，王集涵的反诉费应由其自己承担，请求法院依法驳回王集涵的反诉请求。
原审查明，2010年8月23日，张泽峰（甲方）与王集涵（乙方）签订《冷库租赁协议》，约定张泽峰将其位于城阳区惜福镇街道霞沟社区居委会霞沟冷库（毛坯旧冷库，无任何冷冻、配电设备、聚氨脂防火保温材料及防水层等）租给王集涵使用，租赁期限为长期，即自2010年9月1日到甲方土地规划征用结束。冷库租金每年33000元，租赁期间每年9月30日一次性付清。在协议规定时间内，如遇政策变化土地被国家征用等原因，地上补偿甲方投资毛坯冷库归甲方所有，乙方投资（冷冻机、配套设备、变压配电设备、聚氨脂防火保温、防水层、搁架制冷排管等）归乙方所有。乙方在正常经营期间，甲方不得违约，不干预乙方正常经营，如甲方出现违约所对乙方造成的损失其责任由甲方负担；乙方必须按协议规定的时间向甲方交纳租金，如果违约甲方有权收回冷库安排他用；乙方在经营期间，如出现违约所造成的后果其责任由乙方负责。
租赁协议签订后，张泽峰向王集涵交付了涉案冷库，王集涵在其中安装了部分冷冻设备。王集涵向张泽峰交纳了第一年的租金33000元，第二年的租金3万元（王集涵称于2012年10月交纳的）。王集涵尚欠张泽峰2011年9月1日至2012年8月31日租金3000元，2012年9月1日至2013年8月31日租金33000元、2013年9月1日之后的租金均未支付。2011年8月之后，张泽峰将部分建筑材料堆放在涉案冷库内。张泽峰为王集涵垫付电费2633.82元。
2014年5月29日，张泽峰向王集涵发出《关于解除冷库租赁协议关系的函》：承租方王集涵，您好！贵我双方于2010年8月23日签订冷库租赁协议，该协议约定了租金的缴纳时间及违约责任等，但截止到本月底贵方尚欠我方租金58000元。另外，贵方尚欠我方2011年6月至2013年12月期间的电费2634元，共计为60634元。虽经我方多次催收，贵方均以种种借口为由拒付。根据贵我双方签订的冷库租赁协议之规定，解除本租赁协议的法定条件已经成就，故今特致函于贵方，请贵方在收到本函三日内付清所欠款项，并办理解除本租赁协议的相关事宜。否则，由此而产生的一切法律责任均由贵方自行承担。特此函告。
另查明，原青岛市崂山区土地管理局于1991年颁发涉案冷库的集体土地建设用地使用证，确认土地使用者为霞沟村冷库。张泽峰（系青岛城阳顺风塑钢门窗厂投资人）与城阳区惜福镇街道霞沟社区居民委员会于2007年11月26日签订《冷库土地出让合同》，将涉案冷库出让给前者。2008年1月22日，张泽峰向该居委会交纳冷库出让费322000元。
原审认为，双方签订的《冷库租赁协议》是其真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。综合双方的诉辩理由，并结合查明的事实，本案争议焦点问题在于：一、《冷库租赁协议》是否达到约定解除条件；二、《冷库租赁协议》是否已经解除；三、王集涵所欠租金、电费数额，王集涵应否承担利息、支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金。
关于《冷库租赁协议》是否达到约定解除条件问题。双方在合同中对解除合同的情形约定为：合同第四条第2项约定“乙方必须按协议规定的时间向甲方交纳租金，如果违约甲方有权收回冷库安排他用”，现结合合同该条的约定及履行情况，对双方的相应主张及抗辩理由作如下评析：
首先，涉及王集涵是否按照合同约定交纳了租金。根据合同“租赁期限自2010年9月1日起、租金每年33000元、乙方租赁冷库期间每年9月30日一次性付清租金”的约定，王集涵应自2010年9月1日开始于每年的9月30日一次性付清该年的租金33000元，但王集涵在交纳第一年的租金后，第二年仅交纳了3万元租金，之后的租金没有交纳，故应认定王集涵没有按照合同约定交纳租金。
其次，涉及王集涵未按照约定交纳租金是否违约。王集涵主张张泽峰“私自占用已经出租给王集涵的冷库、将冷库必经东大门堵死、将租赁时王集涵投资装修的冷库附属办公用房拆除”，张泽峰违约在先。对此，原审认为，张泽峰主张其先开通北门，后将东大门堵死，王集涵方的证人王某也证明张泽峰是在开通北门的情况下，将东大门堵死，故张泽峰的行为并未妨碍王集涵对冷库的使用，不构成违约；《冷库租赁协议》没有约定冷库西边的两间小屋系租赁物，王集涵提交的证据也不能证明冷库西边的两间小屋系王集涵投资装修、小屋系涉案租赁协议的租赁物，张泽峰作为房屋的所有人其拆除行为不构成违约，故王集涵主张因此造成无法转租，原审不予采信；对张泽峰将部分建筑材料堆放在冷库内的行为，王集涵称张泽峰自2011年8月开始私自占用，原审认为，按照王集涵所述的时间，涉案冷库已经交付王集涵使用将满1年，若张泽峰未经王集涵同意如何将建筑材料堆放在冷库内，且在张泽峰“私自占用冷库”的情况下，王集涵可以通过相关合法途径主张权利、排除侵害，但王集涵没有证据证明其实施了相关救济行为，反而继续交纳了第二年的租金3万元，故对王集涵所称“张泽峰私自占用冷库”的主张，原审不予采信。在王集涵以上主张不成立的情况下，王集涵未按照约定交纳租金的行为，构成违约，故本案租赁协议约定的解除条件已经成就。王集涵反诉要求张泽峰拆除冷库东门外墙、恢复西边附属办公房、赔偿经济损失131000元，无事实和法律依据，原审不予支持。
关于《冷库租赁协议》是否已经解除问题。王集涵虽否认收到张泽峰《关于解除冷库租赁协议关系的函》，但证人郭某、解某、张某的证言，能够证明张泽峰已于2014年5月29日将该函送达给王集涵，故对王集涵的主张原审不予采纳。同时，在王集涵未按照合同约定交纳租金，构成违约的情况下，张泽峰按照合同约定解除与王集涵之间《冷库租赁协议》的条件已经成就，故张泽峰向王集涵发出《关于解除冷库租赁协议关系的函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，应认定《冷库租赁协议》已于2014年5月29日解除，故张泽峰要求解除冷库租赁协议关系，无事实依据，原审不予支持，但其要求王集涵腾交冷库，理由正当，原审予以支持。因合同解除，根据租赁协议约定王集涵投资的冷冻机等设备应归王集涵所有。
关于王集涵所欠租金、电费数额，王集涵应否承担利息、支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金问题。王集涵尚欠张泽峰2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金3000元，2012年9月1日至2014年5月29日（合同解除之日）的租金57501元，以上共计租金60501元，张泽峰主张租金58000元，低于该数额，系对其权利的处分，原审予以支持。因王集涵未在张泽峰《关于解除冷库租赁协议关系的函》通知的时间内支付租金，张泽峰要求王集涵承担自2014年6月1日起按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息，理由正当，原审予以支持。王集涵对张泽峰提交的电费发票的真实性无异议，关联性有异议，认为发票上客户名称系“张峰”，与本案无关，但在随后的庭审中，对张泽峰与“张峰”系同一人无异议，并认可张泽峰妻子掌握电费单据，故对张泽峰主张为王集涵垫付电费原审予以采信，其数额应为2633.82元，张泽峰要求王集涵支付电费2634元，理由正当，原审予以部分支持。自2014年5月29日张泽峰发函解除涉案租赁协议至今，涉案冷库仍由王集涵占用，故王集涵仍应按照原租金标准（年租金33000元）支付占用冷库期间的占有使用费，张泽峰要求王集涵支付自2014年6月1日起至判决生效之日止的租金（实际上应为占有使用费），理由正当，原审予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认张泽峰与王集涵之间的《冷库租赁协议》于2014年5月29日解除；二、王集涵于判决生效后15日内腾出并返还张泽峰位于青岛市城阳区惜福镇街道霞沟社区的冷库；三、王集涵于判决生效后10日内支付张泽峰租金58000元，并承担自2014年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；四、王集涵于判决生效后10日内支付张泽峰自2014年6月1日起至判决生效之日止的冷库占有使用费（按照年租金33000元的标准）；五、王集涵于判决生效后10日内支付张泽峰垫付的电费2633.82元；六、驳回王集涵的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3953元，反诉费1460元，共计5413元，由王集涵负担。
宣判后，王集涵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审依据张泽峰提交的《关于解除冷库租赁协议关系的函》认定双方冷库租赁协议已于2014年5月29日解除，明显错误。王集涵未收到该解除函，其中也无王集涵的签收，张泽峰为此提供的证人均系其员工和亲朋。该解除函系张泽峰单方书写，并未送达王集涵，故不具有法律效力。二、张泽峰擅自封堵冷库东南大门，拆除冷库西墙附属办公用房，并长久占用已经出租给王集涵的冷库，严重侵害了王集涵的合法权益，已经构成严重违约。王集涵为此未交纳其后的租金，其目的是要求张泽峰停止违约、赔偿损失，系依法行使抗辩权的行为，而非违约。原审将王集涵的合法行为认定为违约，而将张泽峰的违约行为认定为合法，违背了公正原则。因此，请求二审撤销原判，依法改判驳回张泽峰的一审诉讼请求，依法判决张泽峰继续履行冷库租赁协议，并支持王集涵的一审反诉请求。
被上诉人张泽峰答辩称：原审判决正确，应予维持。一、王集涵称未收到《关于解除冷库租赁协议关系的函》及证人均系张泽峰员工和亲朋，与事实不符。证人张某与王集涵系同学关系，证人郭某、解某都是当地社区工作人员，均与张泽峰无利害关系。三证人在涉案冷库院内将上述解除函送达给王集涵。在王集涵构成实质性违约的情况下，依法应解除双方冷库租赁协议。二、王集涵上诉称“张泽峰擅自封堵冷库东南大门，拆除冷库西墙附属办公用房，并长久占用已经出租给王集涵的冷库，王集涵为此未交纳其后的租金，其目的是要求张泽峰停止违约、赔偿损失”等，也与事实不符。首先，张泽峰基于管理和安全考虑，在不影响王集涵通行的情况下先开启北大门再行封堵东南便门，王集涵的证人王某在一审的证言可以证明该事实。其次，冷库西墙附属房不在租赁范围内，张泽峰根据需要拆除该房屋与王集涵无关。再次，王集涵承租涉案冷库后一直未使用，故其同意张泽峰暂存部分建筑器具。
本院二审查明的事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，张泽峰、王集涵于2010年8月23日签订的冷库租赁协议，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应全面履行其合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的一方应向对方承担违约责任。综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、王集涵的反诉请求能否成立；2、双方冷库租赁协议应否继续履行。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于王集涵反诉请求能否成立的问题。在本案诉讼过程中，王集涵以张泽峰私自占用其已经出租的冷库、将冷库必经东大门堵死并将冷库附属办公用房拆除为由，主张张泽峰违约在先，并反诉要求张泽峰拆除冷库东门外墙、恢复西边附属办公房并赔偿经济损失131000元。对此，本院认为，1、对于张泽峰将部分建筑材料堆放在冷库内的行为，因张泽峰依约将涉案冷库交付王集涵后，该租赁物一直由王集涵控制使用，而张泽峰自2011年8月之后即将部分建筑材料堆放在涉案冷库内，但现无证据证明王集涵曾就此主张权利，故原审据此认定系王集涵同意张泽峰将建筑材料堆放在该冷库内并无不当。因现无证据证明双方已就张泽峰使用涉案冷库堆放部分建筑材料的对价协商一致，故原审对王集涵因此拒交租赁费的主张不予采纳亦无不当。2、对于张泽峰封堵东大门的行为，根据王集涵提供的证人王某当庭作证的证言，张泽峰系在先开通北门后将东大门堵死，故原审据此认定张泽峰的行为并未妨碍王集涵对涉案冷库的使用即不构成违约，并无不当。3、对于张泽峰拆除冷库西墙附属房屋的行为，因双方冷库租赁协议并未约定冷库西边的两间小房屋系租赁物，且王集涵也未提交证据证明该附属房屋包括在涉案租赁物范围内，故张泽峰将其拆除的行为也不构成违约。因此，在王集涵无证据证明张泽峰违约在先的情况下，原审对其反诉请求不予支持并无不当。王集涵上诉称其拒付租金系行使抗辩权的合法行为，无事实及法律依据，本院不予采纳。
二、关于双方协议能否继续履行的问题。双方冷库租赁协议签订后，张泽峰依约将涉案租赁物交付王集涵使用，王集涵在接收使用后也应按照合同约定支付相应的租金。但王集涵在按照约定数额交纳第一年的租金33000元后，第二年租金其仅交纳了3万元，此后的租金再未交纳，故应认定王集涵已经构成违约。根据双方协议第四条第2项关于“乙方（王集涵）必须按协议规定的时间向甲方（张泽峰）交纳租金，如果违约甲方有权收回冷库安排他用”的约定，张泽峰解除双方租赁合同的条件已经成就。在此情况下，张泽峰于2014年5月29日委托证人郭某、解某、张某向王集涵送达《关于解除冷库租赁协议关系的函》，以解除双方租赁协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。因上述三证人已出庭作证证明其向王集涵送达合同解除通知的事实，王集涵对此虽有异议但并未提供相反证据予以反驳，故原审据此确认涉案冷库租赁协议已于2014年5月29日解除，并无不当。王集涵上诉称三证人系张泽峰员工和亲朋，因无证据证明，本院不予采纳。因王集涵尚欠付租金及电费，故原审在查明事实的基础上，结合双方合同已于2014年5月29日解除的事实，判决王集涵腾还涉案租赁物、支付欠付的租金58000元和利息以及电费并按照年租金33000元的标准支付张泽峰自2014年6月1日起至判决生效之日止的冷库占有使用费，也无不当。王集涵上诉称双方租赁协议应继续履行且应驳回张泽峰要求支付租金和相应利息、电费以及合同解除后占有使用费的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，王集涵的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5413元，由上诉人王集涵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一五年七月八日
书 记 员 王 晶