重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06601号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆东海房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇涂山路588号。
法定代表人胡洋宁，董事长。
委托代理人刘立、王飞飞，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）罗羽。
上诉人重庆东海房地产开发（集团）有限公司（以下简称东海公司）与被上诉人罗羽房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年8月4日作出（2015）江法民初字第00599号民事判决，上诉人东海公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年12月1日进行了询问，上诉人东海公司的委托代理人王飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年10月31日，东海公司（甲方）与罗羽（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方同意承租位于江北区大石坝下石门××房屋。租赁房屋的建筑面积为75.4平方米，套内面积为71.37平方米。租赁房屋交付乙方的状况为清水房。乙方只可将租赁房屋用于仓库经营，未经甲方书面同意不得移作他用。乙方确认：乙方在签订本合同以前，乙方已经到现场察勘认可上述租赁房屋符合合同约定的乙方用途及安全使用要求，符合约定的交付条件。乙方租用甲方房屋的租期为1年，暂定自2013年10月28日起，至2014年10月27日止。租赁期限届满本合同终止，乙方不具有承租优先权。甲方向乙方交付租赁房屋以及本合同终止乙方交还甲方租赁房屋时，双方均应签署房屋交接备忘录。在合同终止或解除租赁关系时，乙方装修的与租赁房屋有关的设施和添附物全部归甲方所有（可移动设施除外），且甲方无需给与乙方任何补偿。租赁房屋租金按建筑面积计算支付。租赁第一年，乙方按照每月20元／平方米（建筑面积）的标准向甲方支付租金。租赁第一年乙方应付的月租金为1508元，租金按月支付。第一次租金乙方在签订合同当日内交付给甲方，此后每月末月的20号前缴纳下期的租金；付款方式现金支付，甲方开收款收据。乙方使用租赁房屋的用水、照明及其它耗电设施发生的水、电等费用由乙方自行负担。若水、电等费用由租赁房屋所在小区物管公司代收代缴的，乙方应在租赁房屋所在小区物管公司规定期限或物管公司发出付款通知后3天内将应付费用支付物管公司。在承租期内，乙方使用的租赁房屋的物业管理服务费由乙方承担并由乙方向物业公司缴纳。为保证本合同的履行，乙方须向甲方支付履约保证金人民币4524元。履约保证金在签订本合同时支付甲方，不计利息。承租期满或合同终止，在乙方将租赁房屋如约归还甲方，并付清承租费、物管费及其他费用后30天内，甲方将履约保证金退还乙方。本合同履行期间，如存在乙方拖欠甲方租金或其他应付费用及应支付甲方违约金情形的，甲方有权从乙方履约保证金中扣收，乙方应在甲方扣收后3日内补足保证金数额。乙方应按本合同的规定按时足额缴纳租金及其它费用，应按合同约定合法妥善使用、维护租赁房屋及其附属设施设备及公用设施，如因乙方使用、维护不当，造成乙方或他人损失或侵害小区其他业主合法权益的，由乙方承担相关责任；为此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。乙方拒绝赔偿的甲方有权解除合同，不予退还履约保证金，并向乙方索赔。若乙方未能按期缴纳租金或其他费用，每逾期一天，乙方应按欠缴金额向甲方支付应付金额的2%的违约金，违约金累计计算，至乙方付清应付租金或其他费用之日止。乙方逾期20日仍未能缴纳到期应付租金或其他费用（包括应补足的履约保证金），则甲方有权解除合同，收回房屋，同时有权要求物业公司停止租赁房屋的水、电供应。在此情况下，乙方应向甲方支付相当于2个月租金数额的违约金并按甲方通知的期限无条件搬出租赁房屋。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，乙方应予另行赔偿。若乙方未按甲方通知期限搬出租赁房屋，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金500元。签订本合同后，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同的，乙方应按2个月的租金数额向甲方支付违约金。合同终止后乙方逾期返还房屋、附属设施设备的，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金500元，逾期达20日，乙方还需另向甲方支付相当于2个月租金的违约金。任一方违约后，无论双方是否继续履行合同，另一方均有权按本合同约定向违约方追究违约责任。在乙方承租期内，甲方不承担乙方租赁房屋范围之内乙方的财产损失、人身伤亡，第三者（包括甲方）的财产损失、伤亡及其所导致的开支及赔偿、诉讼等一切法律责任（甲方导致除外），乙方应自行向保险机构购买上述责任范围的保险。如因上述事由造成甲方承担了相关责任的，乙方应赔偿由此造成的甲方损失。该合同还对争议的解决等方面进行了约定。合同签订后，罗羽缴纳了保证金4524元及一个月的租金。罗羽将该门面用于酒类存放。
2013年11月25日，57号房屋发生渗水，导致罗羽存放在该门面的货物部分受损。中国太平洋财产保险股份有限公司重庆分公司的工作人员张乾生到现场进行了查看，并出具了查勘报告及拍摄了现场照片。查勘报告载明：该门面门牌号××，进门口略高于外面地面，里面地面水湿，堆放在地面上的纸箱下部水湿，无垫板，有垫板的未水湿。水主要是从两地方流出的：一个是洗涤地溢出（主要来源），另一处是楼顶上面的水沿墙壁流下（少量水来源），该处无水管，上面是门面房。经我司现场清点：共有贵州茅台镇生产的酒中酒为包装纸箱67个下部水湿2CM－20CM不等。打开外包装看到：里面的酒瓶有的无包装，无包装的下部有湿润但均未影响商标及里面酒的质量；里面的酒瓶有包装的部分包装下部有水湿，未影响里面酒瓶商标及酒的质量；里面酒瓶有一种塑料袋的对酒瓶商标有点影响，不影响酒的质量，但此部分量非常少。要求被保险人及商户晾干后该换包装的换包装，换商标的换商标。换下来后与我司联系清点核定损失。罗羽认为这属于保险公司勘察的内部报告，是其单方意见，保险公司本身不具备食品质量的评估资质，另对上面载明的事故原因也不予认可。对于这份证据不予认可。
另查明，该小区的物业服务企业是重庆东海物业管理有限公司（以下简称东海物业公司）。东海物业公司出具情况说明，载明：2013年11月25日接到57号房屋发生渗水情况反映，我司立即指派员工及中国太平洋财产保险股份有限公司重庆分公司的保险工作人员张老师到现场进行查看。经查勘发现系因排水管道堵塞导致排水倒灌。现场查看该房屋放置的成箱酒中酒白酒，房屋内放置在底层的包装纸箱部分被水浸泡。对此，我司及保险公司工作人员与承租人罗羽协商相关赔偿事宜，提出愿意依法承担相应的赔偿责任。但因罗羽要求将存放的货物全部作为损失赔偿，我司及保险公司工作人员认为不合理，双方就此未达成一致意见。重庆中鼎环保工程有限公司出具情况说明，载明：2013年11月25日接到重庆东海物业管理有限公司通知，称东海岸546号负57号商业门面发生排水管道排水倒灌需处理。我司工作人员赶到现场后，经查看系因室内下水管道发生堵塞，导致排水从该门面内地面外溢。针对上述情况，我司采取疏通并采取更换管道等措施进行处理，及时修复了该商业门面的上述问题。罗羽称自己未与物管公司联系过。在事发前一星期左右，我方员工在库房出货时已经发现有轻微渗漏现象，与东海公司的工作人员李林军联系，当时他也指派了维修人员到房屋查看，但是说没有问题，正是因为对这个问题没有引起重视，才导致了2013年11月25日发生的渗水事故。发生漏水当天，我们又给李林军打了电话，他和保险公司工作人员来了。我们也把57号房屋的钥匙给了李林军以方便维修，但是之后东海公司再也没有把钥匙交给我方。后东海公司提议用40号房屋替换57号房屋并交给我方使用。对于重庆中鼎环保工程有限公司出具的情况说明，当时出现场的时候，没有人出示任何身份证明其是该公司的工作人员。
庭审中，东海公司陈述为了便于管理，也为了便利承租人的维修维护检查，其委托东海物业公司代为管理这些房屋。据了解，2013年11月25日57号房屋门面漏水后，罗羽将钥匙交给了东海物业公司，之后钥匙一直在东海物业公司处，罗羽并没有将房屋钥匙交给我们。由于57号房屋漏水维修有个过程，为了满足罗羽经营需要，东海物业公司给了罗羽40号房屋的钥匙，用于57号房屋中的部分货物存放。东海物业公司对于此情况没有告知我们，因房屋漏水是排水管道堵塞，并不是房屋质量问题，所以东海物业公司就自己联系的施工单位去解决。我们后来才知晓40号房屋是罗羽在使用，我们也书面发函要求其搬离，但是考虑到40号房屋的使用和57号房屋有联系，所以我方也没有强行要求其搬离。但是从性质上讲并非是替代57号房屋，双方并没有以40号房屋替代57号房屋继续租赁关系的意思表示。另57号房屋因为排水管堵塞造成漏水导致货物外包装浸泡受损是事实，但经过物管公司和施工单位及时维修，解决了堵塞问题之后，房屋的使用状态已经恢复正常，罗羽没有证据证明该门面的漏水是从2013年11月一直持续到现在，客观上该房屋至今仍存放有罗羽的货物，自然属于罗羽实际使用。
2014年11月7日、同月17日、同年12月1日，东海公司向罗羽邮寄了《关于支付欠租、返还房屋事宜的催告函》、《关于支付东海岸负4层40号商业门面使用费的催告函》、《关于代付物业管理服务费的告知函》。罗羽称收到了上述函件，同时也向东海公司回函，东海公司也收到了的；同时认为东海公司的2014年11月7日、同月17日的两份函件能证明57号房屋与40号房屋替换使用是东海公司提出来的；从我方的具体经营来讲，没有同时使用两个房屋的必要。
另查明，涉案房屋于2009年5月27日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年12月1日，东海物业公司向东海公司发函要求其代付57号房屋的物业服务费。同月3日，东海公司向东海物业公司缴纳了57号房屋2013年11月至2014年12月期间的物业服务费3031.6元。2015年6月24日，东海公司与罗羽就40号房屋签署了交接备忘录，载明：贵州酒中酒集团公司于2013年12月25日开始使用40号门面做为仓库使用，建筑面积69.32平方米，套内65.61平方米；贵州酒中酒公司于2015年6月24日退租；我司关于门面做为仓库使用，租金价格20元／平方米，故从2013年12月25日至2015年6月24日按建筑面积计算18个月租金共计欠租金24955.2元。罗羽称对交接备忘录要说明的是我们使用40号房屋是对57号房屋使用的延续。备忘录上写的是酒中酒公司，但是合同的相对方是罗羽，我们认为是罗羽交还给东海公司的。
经对57号房屋进行了勘查，现57号房屋内仍堆放了当初被浸泡的成箱酒，包装腐蚀较严重；另还堆放了一堆钢材。经双方当事人对现场的清点：规格为500ML×6（52%）酒中酒79件；规格为500ML×12（53%）古镇老酒壹号10件；规格为500ML×6（52%）酒中酒紫金酱3件；规格为125ML×24（52%）小瓶酒22件；酒杯3件。对于钢材东海公司称是罗羽的朋友堆放在此的。罗羽对此不认可，认为没有证据证实系罗羽使用。
庭审中，罗羽举示了出库单、2013年10月13日贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司的发货单、销售发票及照片、贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司的营业执照、组织机构代码证、酒类销售许可证、法定代表人身份证明书及出具的证明、委托书、重庆百酱酒类销售有限责任公司营业执照、组织机构代码证、食品流通许可证、税务登记证、质检报告三份。上述证据罗羽拟证实，贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司为方便贵州酒中酒集团产品在重庆市场的销售，委托员工罗羽在重庆成立“重庆百酱酒类销售有限责任公司”，作为该公司在重庆市场的专一营销公司，负责酒中酒系列产品在重庆市场的推广和销售；从2013年10月28日至今，进货结算的方式为先挂账后打款模式；2013年10月13日，贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司发货单载明受损的52%125ML（1×24）窖酒酒中酒进货价为312元／件、52%500ML（1×6）窖酒酒中酒进货价为480元／件、52%500ML（1×6）紫金酱酒中酒进货价为2028元／件、53%500ML（1×12）古镇老酒壹号进货价为4560元／件、酒中酒小酒杯（1×600）进货价为900元／件。同时该公司于2015年2月1日出具的证明证实52%125ML窖酒酒中酒出厂价为18元／瓶，建议零售价为28元－38元／瓶；52%500ML窖酒酒中酒出厂价为98元／瓶，建议零售价为128元－168元／瓶；52%500ML紫金酱酒中酒出厂价为358元／瓶，建议零售价为580元－680元／瓶；53%500ML古镇老酒壹号出厂价为498元／瓶，建议零售价为680元－880元／瓶。销售发票能印证上述酒类的在重庆市场的零售价格。出库单系保险公司工作人员张乾生出险时制作的，有李林军、冯晓楠签名，证实库房淹水致酒损坏的详细清单：52%500ML大窖酒酒中酒（1×6）78件；52%125ML小窖酒酒中酒（1×24）24件；52%500ML紫金酱1988（1×6）3件；53%500ML古镇老酒壹号10件；小酒杯一箱（1×100×6）（备注三箱部分损坏，合算一箱）。质检报告证实我方的货物是合格出厂的产品。东海公司认为出库单仅能证明当时出库的货物情况，不能证明这些货物都受到了损害；发货单无法确认其真实性，不能直接证明所涉房屋中存放的货物就是发货单中载明的货物，缺乏关联性；销售发票的真实性认可，但无关联性；对于贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司的相关资料及证明，真实性无法确认，且只能证明相关酒类在2015年2月的价格，不能证实事发当时的出厂价格；对于质检报告，其真实性能够确认的情况下，我方认为因为是抽样检查，只能证明被抽检品种的质量，不能充分证明本案涉及的货物就是该检验报告所涉及的相关批次的货物。对于重庆百酱酒类销售有限责任公司的相关材料予以认可，但是与本案无关联性，只能证明该公司系贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司设立的营销公司。
审理中，罗羽曾就受损货物的市场价格申请了评估，后将受损价值界定为出厂价（进货价），同时撤回了评估申请。东海公司与罗羽对受损物品的损失程度及酒的质量问题，双方均认为举证责任在对方，均不申请鉴定或评估。
东海公司诉称，2013年10月31日，东海公司、罗羽签订商业用房租赁合同，约定由罗羽承租东海公司位于重庆市江北区大石坝下石门××房屋用于经营。租赁期限为2013年10月28日至2014年10月27日；房屋月租金1508元，于每月20日前缴纳下个月租金，并支付物业服务费用；约定若罗羽逾期支付租金，每逾期1日按应付金额的2%计付违约金。合同履行中，罗羽自2013年11月21日起至今未向东海公司缴纳租金，累计欠缴租金16588元。另罗羽自2013年11月25日起使用东海公司的江北区大石坝下石门××负4层40号门面房屋未向东海公司支付使用费用。因罗羽就承租的上述房屋未支付物业服务费用，东海公司为其垫付物业管理费用3031.6元。东海公司多次催促罗羽支付被其拒绝。合同履行期限届满，东海公司于2014年11月7日再次向罗羽发函催收欠付租金、归还承租及实际使用的房屋及附属设施设备，罗羽拒绝。为维护东海公司的合法权益，特起诉请求：1、判令罗羽立即将承租的江北区大石坝下石门××房屋及附属设施设备归还东海公司；2、判令罗羽支付57号房屋租金16588元（自2013年11月28日至2014年10月27日，1508元／月×11个月），并自2013年11月21日起至付清欠租之日止支付东海公司逾期付租违约金（每逾期1日按应付租金的2%计付，暂计算至2014年12月5日违约金59716.8元）；3、判令罗羽向东海公司支付使用江北区大石坝下石门××负4层40号房屋使用费24955.2元（从2013年12月25日计算至2015年6月24日）；4、判令罗羽支付东海公司逾期退还57号房屋的违约金（每日按500元计算，从2014年10月28日开始，暂计算至2014年12月7日为14016元）；5、判令罗羽立即向东海公司支付为其垫付的57号房屋的物业服务费用3031.6元（从2013年11月28日起至2014年12月27日止）；6、诉讼费由罗羽承担。
罗羽辩称，1、57号房屋实际上已经交还了，东海公司要求交还没有依据；2、由于57号房屋经过水的浸泡后无法使用，罗羽不应该对不符合合同约定标准的房屋交纳租金，东海公司要求交纳租金的诉讼请求不成立；3、40号房屋是替换的57号房屋，面积有多大，租金是多少，东海公司未举示证据证明。应以40号房屋实际的面积来计算租金。4、57号房屋在2013年11月25日被水浸泡后罗羽就未实际使用，门面钥匙已交给了东海公司，因此不会产生逾期退房的违约金，东海公司的此项诉讼请求无事实依据。5、物业费我方愿意按照实际使用的房屋面积来交纳。
罗羽反诉诉称，2013年10月31日，因贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司重庆工作团队尚未组建，公司便委派罗羽与东海公司签订《商业用房租赁合同》，约定罗羽租赁东海公司位于重庆市江北区大石坝下石门××房屋作为仓库堆放货物。合同签订后，罗羽交付租赁房屋给罗羽之公司用于成品酒及相关货物存放，贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司依照约定支付了相应的租金和合同保证金。因房屋质量问题发生漏水，致使罗羽堆放的部分货物遭受漏水浸泡，无法销售。经与东海公司沟通决定，由东海公司另行提供“负4层40号房屋”作租赁物的替换，由贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司将未受漏水浸泡的货物转运至替换的房屋。对受漏水浸泡影响的货物，根据东海公司的要求，罗羽及其所在的公司将赔偿请求及受损的货物清单送交东海公司，东海公司迟迟不予回应。至今货物仍然堆放在租赁的库房内。请求法院判令东海公司赔偿罗羽受损货物（117件酒及1件酒杯）的损失181701元。
东海公司反诉辩称，1、罗羽的反诉请求属于侵权责任性质，罗羽举示的所有证据都证明反诉标的物它的所有主体并非罗羽而是其他第三人，根据法律规定，对该标的物损害提起的赔偿权利主体不应该是罗羽。2、有关货物损害的事实，罗羽并未提交确凿的证据来证明，本案经庭审质证和所有到案的相关证据只能显示57号门面存放的部分货物的外包装存在被浸泡受损的状况，但是没有证据显示包装中的酒和酒的品质受到损害。因此罗羽将该批货物的市场价作为损失的数额没有事实依据和法律依据。3、房屋漏水是因为经过门面房屋内的排水管道堵塞造成排水倒灌，这个管道堵塞是公用设施设备在使用过程中发生的问题，根据东海岸小区物业管理合同的约定，维护公共设施设备正常运行的义务主体是物业公司，没有证据证明排水管道的堵塞是因为东海公司的房屋质量问题造成的。东海公司作为门面的产权人，根据本案事实，不是侵权责任主体。请求驳回罗羽的诉讼请求。
一审法院认为，东海公司与罗羽签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。一、关于本诉。东海公司要求罗羽退还57号门面。罗羽称已于漏水当日将该门面交还东海公司。本院认为，根据东海公司的陈述，罗羽已于2013年11月25日57号房屋漏水当日就将钥匙交给东海物业公司，且至今钥匙仍在东海物业公司处；另从本案证据来看，东海公司在罗羽一直未交纳租金的情况下，在合同的履行期限内从未提出过异议，其发函给罗羽亦是在合同履行期限届满之后，而东海物业公司是受东海公司的委托对其物业进行管理的，由此可知东海公司对东海物业公司接收57号房屋并将40号房屋交付给罗羽使用一事应当是知晓且认可的。故东海物业公司对57号房屋的接收应视为东海公司的行为。东海公司称57号房屋经过维修后其使用状态已恢复正常，罗羽可使用且实际在使用。一审法院认为，在罗羽已交出57号房屋钥匙的情况下，东海公司未举示证据证实对57号房屋维修完成后通知了罗羽可以使用，亦未举证证实除去堆放受损的物品外，罗羽还有使用该房屋的事实。对东海公司的辩解意见，不予采纳。综上，一审法院认为罗羽已将57号房屋于2013年11月25日退还给了东海公司，东海公司要求罗羽退还57号房屋及逾期退还房屋的违约金、支付租金及逾期付租的违约金均无依据，不予支持。关于40号房屋使用费问题。根据法律规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。罗羽认为是双方协商用40号房屋替换了57号房屋，东海公司不予认可。一审法院认为，双方变更合同内容应达成合意，现在东海公司对此事实不予认可，不能视为双方变更了租赁合同的内容。但由于罗羽实际使用了40号房屋，其应向东海公司支付房屋使用费，且庭审中罗羽也表示愿意支付。对东海公司要求罗羽支付40号房屋使用费24955.2元的诉讼请求，予以支持。对于物业服务费，罗羽作为40号房屋的实际使用人，应支付该房屋的物业服务费，而东海公司要求罗羽支付57号房屋的物业服务费并无依据，不予支持。
二、关于反诉。罗羽要求东海公司赔偿受损物品的损失。关于受损物品的损失问题。东海公司与罗羽就受损物品在受损之初受损的程度及损失的多少未达成一致意见，东海公司认为仅是包装损失，为此举示了保险公司的查勘报告及照片。一审法院认为，货物的受损情况、程度及损失多少应由相应的有资质的机构予以认定，而本案中保险公司的查勘报告系由其工作人员所制作，对于损失程度的认定系其个人意见，且查勘报告也不能证明具体损失的多少。上述证据不能达到东海公司的证明目的，不予采信。由于东海公司与罗羽就受损物品的损失及质量问题均不申请评估或鉴定，且受损物品的受损程度现已加大，在无法确定受损物品具体损失的情况下，一审法院认为，推定受损物品全损且双方按照各自的过错程度承担责任为宜。由于罗羽对于受损物品现仅要求按照出厂价（进货价）赔偿，根据受损时间即2013年11月25日，结合生产厂家贵州酒中酒（集团）销售有限责任公司2013年10月13日的发货单载明的进货价及东海公司与罗羽对受损货物数量的清点，现上述受损货物即117件酒和1件酒杯价值为97368元。
关于双方承担责任的问题。根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现由于东海公司提供的房屋漏水，导致罗羽存放的货物受损，东海公司作为出租人应对此承担赔偿责任。东海公司认为房屋漏水是东海物业公司的责任，罗羽应向东海物业公司主张权利。一审法院认为，根据合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，东海公司如是因为东海物业公司的原因对罗羽承担了违约责任后，可依据法律规定或约定对东海物业公司主张权利。故对东海公司的辩解意见，不予采纳。另根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，罗羽在双方就损失及赔偿事宜不能达成一致意见的情况下，未采取积极的措施主张权利，致使受损的货物在漏水事故发生近两年的时间内一直未能得到妥善处理，造成受损物品损失扩大，罗羽亦应承担责任。综合双方的过错程度，一审法院认为，东海公司作为出租人对于货物的损失应负主要责任，但其赔偿后可享有货物的残值；罗羽承担次要责任。即东海公司赔偿罗羽货物损失58420元并享有残值；罗羽自行承担货物损失38948元。对罗羽超过此部分的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）罗羽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆东海房地产开发（集团）有限公司房屋使用费24955.2元。二、原告（反诉被告）重庆东海房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）罗羽货物损失款58420元。三、驳回原告（反诉被告）重庆东海房地产开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费减半收取1249元，由重庆东海房地产开发（集团）有限公司承担1037元，罗羽承担212元（此款已由重庆东海房地产开发（集团）有限公司预缴，罗羽于本判决生效之日起十日内支付给重庆东海房地产开发（集团）有限公司）；本案案件反诉受理费减半收取1967元，由罗羽承担1337元，重庆东海房地产开发（集团）有限公司承担630元（此款已由罗羽预缴，重庆东海房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给罗羽）。
宣判后，东海公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决认定被上诉人已将租赁的东海岸57号房屋与2013年11月25日退还给上诉人，据此判决驳回上诉人要求被上诉人退还房屋及支付逾期退房的违约金、支付租金及逾期付租的违约金等诉请属于认定事实错误；一审法院未判决罗羽支付40号房屋的物业服务费不当。2、被上诉人依法不具备本案货物损失赔偿的主体资格，并非一审适格的反诉主体。3、在上诉人举示的证据显示受损物品仅为外包装损失的情况下，直接推定货物全损并按进货价格作为受损物品全损数额，该项判决明显属与事实相悖，更违反了诉讼法相关规定，导致判决显示公正。3、一审判决认定上诉人对受损物品全损承担主要责任，明显加重了上诉人的责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人罗羽未到庭答辩。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点有：1、上诉人东海公司要求罗羽退还57号房屋及支付租金等相关费用的请求是否应予支持。2、罗羽的反诉请求是否应予支持。现依据查明的事实，结合相关法律规定，对上述争议焦点评析如下：
关于第1个争议焦点。根据东海公司在一审中的陈述，2013年11月25日57号房屋门面漏水后，罗羽将钥匙交给了东海物业公司，钥匙一直放在东海物业公司处。东海物业公司系受东海公司委托管理涉案物业，罗羽将钥匙交给东海物业公司应视为已将房屋交还给东海公司，故东海公司要求罗羽退还房屋及支付逾期租金的违约金的诉请缺乏事实依据，一审法院未予支持符合法律规定，本院予以确认。此外，因东海公司在一审中并未诉请罗羽支付使用东海岸40号房屋的物业费，一审法院对此未做处理正确，本院予以支持。
关于第2个争议焦点。本院认为，罗羽系租赁合同的相对人，其存放于租赁房屋内的货物遭受损失，其作为受损货物的实际管理人有权要求东海公司赔偿相应的损失，故罗羽系本案反诉的适格主体。罗羽已举示了被损物品的出厂价格确定涉案货物的损失，而东海公司未举示相反证据予以推翻，一审法院据此确认受损货物的价值符合法律规定。东海公司认为涉案货物仅是外包装受损，并未全部受损，但一审法院已确定由其享有残值，其权利并未受到侵害。东海公司提供的房屋存在缺陷是导致货物受损的根本原因，罗羽只应对未采取措施造成的扩大损失部分承担责任。一审法院根据本案实际情况，确定双方各自承担损失的数额符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人东海公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3758元，由上诉人重庆东海房地产开发（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 梁 麟