苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第2233号
原告欧阳岑妍。
委托代理人徐丽，江苏水城律师事务所律师。
委托代理人刘志发，江苏水城律师事务所律师。
被告苏州协信圆融房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20F。
法定代表人吴旭，董事长。
委托代理人谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人薛志峰。
原告欧阳岑研与被告苏州协信圆融房地产开发有限公司（以下简称“协信圆融公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2014年11月11日第一次公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员魏淼澄、徐家骝组成合议庭，于2015年3月13日第二次公开开庭进行审理。原告欧阳岑研及其委托代理人徐丽、刘志发，被告协信圆融公司委托代理人谢裕宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳岑研诉称，2012年5月31日，原被告签订了《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定被告将位于苏州工业园区唯亭成义路18号青澄花园31幢103室房屋预售给原告，建筑面积200.17平方米，总价2035000元。2014年7月7日，原告取得了该房屋的房产证，房产证附记中明确注明原告该房屋的采光不能达到标准，被告的行为明显存在欺诈，严重侵犯了原告知情权、选择权，对原告的正常生活造成了严重影响。原告依据合同标的额20%要求被告赔偿损失40万元。原告诉讼请求为：1、请求判令被告赔偿原告损失40万元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告协信圆融公司辩称，1、被告不存在欺诈行为，也无欺诈必要。被告在售楼处按照规定公示了房屋预售许可证等相关证件，上面明确写明了该房屋的光照不满足日照要求。销售人员也向原告说明了相关情况，说明了该房屋卖的便宜是因为不满足光照要求，原告有义务去了解所购房屋的基本相关情况。2、被告在销售时已经考虑了诉争房屋日照时间不足的情况，在价格上予以优惠，比其他满足日照要求的房屋便宜，被告不存在因为该销售行为而获取不合理利益的情况。3、涉案房屋买卖合同已经履行完毕，原告主张损失的依据是被告侵犯了原告的知情权和选择权，而知情权和选择权是前合同的权利义务，在合同已经履行完毕的情况下以此为据主张损失，没有法律依据。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年5月31日，原告欧阳岑研与被告协信圆融公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，原告购买被告开发的位于苏州工业园区青澄花园一区31幢103室，建筑面积200.17平方米，单价为10166.355元，房屋总价2035000元，该合同及补充条款中未有关于日照时间的约定。2011年11月，苏州市住房和城乡建设局颁发《商品房预售许可证》，载明被告开发的青澄花园一区中的25幢102、103室，26幢101、102、103、104室，28幢103室，31幢102、103室不满足日照要求。2014年7月，上述房屋办理产权登记于原告名下，房产证附记中载明：不满足日照要求。
另查，苏州思源房地产经纪有限公司曾与被告协信圆融公司签订《项目营销代理合同》，为被告开发的青澄花园小区销售代理，其说明：销售现场对于开发商企业法人营业执照、资质证书、商品房预售许可证、房源销控表等均进行了公示，并接受了开发商和住建局的检查。对于采光不足的房屋，在商品房预售许可证以及房源销控表中均有直接明示，而且在销售定价时对于采光不足的部分，开发商定价时明显低于采光符合要求的房屋。
本案中，被告为证明其在诉争房屋总价中已经考虑光照不足的因素，提交了同小区与原告签约时间相近、满足光照要求的房屋的多份销售合同，说明被告出售的满足光照的房屋价格都比出售给原告的价格高。上述合同内容载明：青澄花园一区23幢103室总价为210万元，建筑面积200.17平方米，单价为10491.083元；23幢102室总价为2111220元，建筑面积200.51平方米，单价为10529.25元；23幢202室总价为2520000元，建筑面积273.31平方米，单价为9220.299元；29幢102室总价为2145000元，建筑面积206.56平方米，单价为10384.39元；29幢202室总价为2780768元，建筑面积278.18平方米，单价为9996.2902元；31幢203室总价为315000元，建筑面积271.18平方米，单价为11615.9元。原告对上述证据无异议，但认为销售人员说明是一楼一价，因为31幢的房子是最北面的靠近马路，所以该房屋在整个小区中单价是最便宜的，与其他幢没有可比性。原告所在楼栋的101室的单价更低，其所在楼层的二楼是二楼与三楼叠加的，而一楼是一楼与地下室叠加的，因为一楼会比较潮湿，所以二楼比较好，业主更倾向选择二、三楼而不会选一楼，所以31幢203室的单价更高。
以上事实，由原告提交的房屋销售合同、房屋产权证等证据，被告提交的商品房预售许可证、证明以及多份销售合同等证据，以及原被告庭审陈述予以证实。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的及交易习惯履行通知、协助等义务。被告为诉争房屋的开发建设方和出售方，对房屋相关的信息相对于购买人处于优势地位。基于诚信原则，被告在出售房屋时应全面、明确的告知买受人房屋的周围配套设施、有关的设计规划、户型结构等信息，特别应明确告知买受人房屋可能存在使用瑕疵或功能缺陷，以便于买受人充分了解买卖房屋的相关信息而做出交易判断。同时，原告购买资产价值较大的房产，在订立合同前理应负担审慎的注意义务，对房屋坐落位置、楼层间距、户型结构、周边环境等与房屋交易价值和使用功能密切相关的因素应当充分询问和了解。本案中，被告在房屋买卖合同中未告知原告诉争的31幢103室日照不足。被告虽提交了销售代理公司出具的证明，但无出具证明的人员出庭说明，又无其他证据印证商品房预售许可证已在售楼处公开展示。被告无充分证据证明就103室存在日照不足的功能缺陷在订立合同前告知原告，且按照交易习惯，该事实为影响购房人交易判断和房屋使用功能的重要因素，被告未全面履行告知义务，应就原告损失承担缔约过失责任。被告抗辩在103室的销售价格中已经考虑了房屋日照不足的因素而价格较低，对此本院认为，房屋销售合同中未载明房屋定价已考虑日照不足的因素，并且房屋销售的惯例为一房一价，坐落位置、户型结构、面积和楼层不同，房屋价格亦不相同，无充足理由可作相互对比，原告对于所购房屋单价较低也作出合理解释，本院对被告上述抗辩不予采信。另一方面，原告购买的103室位于1楼，依据一般生活经验法则，该房屋可能会存在日照时间不足的情形。按照房屋买卖惯例，购房人对此影响房屋使用功能的重要事实应当特别关注和详细了解。原告未审慎的注意到103室存在日照不足的缺陷，对其损失亦存在一定过错。房屋不满足日照要求是对原告日常生活产生影响，原告在继续履行合同的同时要求被告赔偿经济损失，本院参照满足日照时间要求的同小区其他幢房屋的1楼房屋的销售价格，并考虑原告陈述的该房屋位置较偏、单价相对低的情况，综合原被告的各自的过错程度等因素，酌定被告赔偿原告损失2万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条之规定，判决如下：
被告苏州协信圆融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告欧阳岑研25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取7300元，由原告欧阳岑研负担6500元，被告苏州协信圆融房地产开发有限公司负担800元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 魏淼澄
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年四月十五日
书 记 员 韦 玮
第页共页