上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第261号
上诉人（原审被告）上海梵酷易文化传播有限公司。
法定代表人葛晔晔。
委托代理人林森烱。
被上诉人（原审原告）上海星之健身俱乐部有限公司。
法定代表人谈剑。
委托代理人谢锦春，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人巍书宁，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人上海梵酷易文化传播有限公司（以下简称“梵酷易公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第3068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年，上海星之健身俱乐部有限公司（以下简称“星之健身公司”）从案外人上海静安新世纪企业发展有限公司处租得上海市长寿路XXX号（弄）“达安花园”运动馆、会所房屋，租期自2009年1月1日至2013年12月31日。上海市长寿路XXX弄XXX号一层部分房屋（建筑面积500平方米，以下简称“系争房屋”）属于上述“达安花园”运动馆、会所房屋的范围内。2009年4月，星之健身公司（甲方）与梵酷易公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋转租给乙方使用，建筑面积为500平方米，乙方承租系争房屋作为经营音乐教育培训之用途；租赁期自2009年4月1日至2013年12月31日，甲方应于2009年4月1日向乙方交付系争房屋；租金起算日为2009年6月1日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）27，500元，租金支付2个月为一期，采用先付后租的支付方式，应在前一个月20日前支付，自2012年1月1日起租金调整为每月28，875元；在租赁期内，乙方逾期支付租金，每逾期一日，应对所逾期支付的费用按千分之五的标准支付滞纳金；乙方应于签约后支付甲方相当于一个月租金的保证金27，500元，合同期满时，如乙方没有任何违约行为，甲方应全额无息地返还乙方，保证金作为乙方履行和遵守本合同中规定的所有条款和条件的担保，如乙方未能履行并遵守相关条款和条件，甲方有权用保证金支付所有未付款项，或支付乙方违约造成甲方蒙受的损失费用，或支付乙方违约行为应支付的违约金；未经甲方书面同意，乙方不应用保证金抵消任何租金或欠付的其它费用；若乙方未经甲方同意，拖欠租金等费用一个月以上，则甲方有权书面通知乙方提前解除合同，没收保证金，并要求乙方按当年年租金的3倍支付违约金。该合同签订后，星之健身公司将系争房屋交付梵酷易公司，梵酷易公司支付星之健身公司保证金27，500元，双方开始履行合同。
租赁合同期满终止后，星之健身公司收回了系争房屋。但星之健身公司认为梵酷易公司尚欠租金未结清，遂于2014年3月11日向梵酷易公司发出《律师函》，称：梵酷易公司尚拖欠2013年10月至12月的租金86，625元，星之健身公司经多次催讨无果，特发此函催告，要求梵酷易公司于2014年3月20日前支付拖欠的租金86，625元及相应滞纳金，若梵酷易公司未能按时支付上述款项，星之健身公司将依法诉讼追究梵酷易公司的违约责任。梵酷易公司在收到《律师函》后未按星之健身公司要求支付相应款项。
2014年9月，星之健身公司诉至原审法院，请求判令：1、梵酷易公司支付星之健身公司欠付租金86，625元；2、梵酷易公司支付星之健身公司租金滞纳金34，650元（其中57，750元自2013年9月20日起、28，875元自2013年11月20日起，均按照每日千分之五的标准，计算至2013年12月31日为止）。
原审另查明，在2012年1月至2013年9月期间，梵酷易公司向星之健身公司支付租金的方式均为银行转账，且从转账时间和租金发票开具日期来看，当期的租金发票开具时间早于租金支付时间。梵酷易公司手中持有星之健身公司开具的2013年10月至11月期间租金的发票原件。
在原审庭审中，星之健身公司主张用梵酷易公司已支付的保证金抵扣欠租。梵酷易公司则提出如果法院认定梵酷易公司未付租金，那么对星之健身公司主张的滞纳金标准认为过高，请求法院予以调低至每日万分之五，对此，星之健身公司表示若按每日万分之五的标准，则主张逾期违约金计算至判决生效之日为止。
星之健身公司认为，在2012年1月至2013年9月期间，梵酷易公司均是通过银行转账方式向星之健身公司支付租金的，且每次都是先由星之健身公司开具租金发票再由梵酷易公司付款，因此梵酷易公司手上持有2013年10月至11月的租金发票不足为奇，但梵酷易公司并未实际向星之健身公司支付过上述两个月的租金。
梵酷易公司则认为，其在收到《律师函》后曾找星之健身公司法定代表人提过租金已经支付的问题，并提出由于双方在其他门店也存有经济纠纷，可与本案门店一并处理，但最后协商未果。关于租金的支付形式，梵酷易公司认为在2012年之前通过现金方式，2012年1月以后是通过银行转账方式，但最后三个月的租金是通过现金支付和保证金冲抵的。现金是支付给星之健身公司曾姓工作人员，以保证金冲抵最后一月租金也是通过曾姓工作人员同意的，但对于该说法梵酷易公司未能提供相应的证据予以证明。
原审法院经审理后认为，星之健身公司、梵酷易公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。星之健身公司已将系争房屋交付给梵酷易公司使用，梵酷易公司亦应依约按时足额支付租金。合同期满后，星之健身公司主张梵酷易公司尚欠最后三个月租金未支付，虽然梵酷易公司提出最后三个月租金已经支付的抗辩意见，但从证据角度分析，星之健身公司提供了《租赁合同》、梵酷易公司支付租金的银行凭证及租金发票等作为证据，以证明梵酷易公司未支付最后三个月租金的事实，梵酷易公司也提供了2013年10月至11月的租金发票作为证据以证明其已通过现金方式支付了该期租金。而法院认为，相关证据能够证明自2012年1月至2013年9月该段较长的期间内，梵酷易公司均是通过银行转账方式向星之健身公司支付租金，且支付时间均在星之健身公司开具当期租金发票之后，说明在当事人之间已形成了较为稳定的交易习惯，即在星之健身公司先开具当期租金发票后，梵酷易公司再通过银行转账方式支付相应租金。因此，梵酷易公司仅凭租金发票难以证明其已实际支付了该期租金的事实。梵酷易公司虽称其租金以现金方式交给星之健身公司工作人员，却未能提供相应的证据予以佐证，再结合常理，若梵酷易公司确实已支付了相应租金，在星之健身公司通过律师函的方式向其催要租金后，梵酷易公司必然会对此提出异议，然而梵酷易公司却无法提供相关证据以证明其曾对星之健身公司的催款行为表示过异议，因此，对于2013年10月至11月期间租金是否已支付的事实，法院认为星之健身公司证据的证明力明显大于梵酷易公司证据的证明力，对于梵酷易公司的抗辩意见，法院难以采信，故认定梵酷易公司并未将该两月租金支付给星之健身公司。此外，对于2013年12月的租金，虽然梵酷易公司抗辩称经过星之健身公司同意以保证金冲抵，但该说法为星之健身公司所否认，梵酷易公司亦未提供相应的证据予以证明，且合同明确约定保证金之用途在于担保梵酷易公司履行和遵守租赁合同相关条款，未经星之健身公司同意不得用于抵消租金等费用，故法院对于梵酷易公司该条抗辩意见亦不予采纳。基于以上事实，法院认为星之健身公司主张梵酷易公司支付2013年10月至12月期间的租金86，625元，于法有据，应予支持。对于星之健身公司主张逾期支付租金违约金的诉讼请求，法院认为，根据合同约定，相关租金可从梵酷易公司应付而未付日期的次日起计算逾期违约金，虽然合同约定的计算标准为每日千分之五，而梵酷易公司认为该约定标准过高请求法院予以调低，法院认为逾期付款违约金应按照每日万分之五的标准计算为宜，计算至判决生效之日为止。此外，对于星之健身公司在庭审中提出用保证金抵扣欠租的合理主张，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、上海梵酷易文化传播有限公司应支付上海星之健身俱乐部有限公司2013年10月至12月期间的未付租金86，625元（该款用保证金27，500元抵扣后，余款59，125元应于本判决生效之日起十日内支付）；二、上海梵酷易文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海星之健身俱乐部有限公司上述未付租金的逾期违约金（其中57，750元从2013年9月21日起、28，875元从2013年11月21日起，均按照每日万分之五的标准，计算至判决生效之日止）。
原审判决后，上诉人梵酷易公司不服，向本院提起上诉称：租赁期限内共应支付27次租金，除了2012年1月后的租金是以银行转账方式支付之外，其余16次均是现金支付。因此，双方对于租金支付方式并未形成较为稳定的交易习惯。正是由于星之健身公司承租系争房屋的期限届满，在2013年12月31日之后无法取得系争房屋的出租权，梵酷易公司担心履约风险，故2013年10月之后的租金以现金方式支付。梵酷易公司的另一结盟学校与星之健身公司就其他房屋的租赁过程中，也存在后付发票的事实。故梵酷易公司事实上支付了争议租金，原审判决对此认定有误。梵酷易请求本院撤销原判，改判驳回星之健身公司的原审全部诉请。
被上诉人星之健身公司答辩称：梵酷易公司的确未支付最后三个月的租金，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为梵酷易公司是否支付2013年10月至12月的租金。梵酷易公司持有其中两个月的租金发票，并不能完全证明其已支付争议租金，仍应结合其他事实加以分析。原审法院根据双方之间的交易习惯、发生争议后，梵酷易公司的处理态度以及双方的诉辩观点，分析得出梵酷易公司确未支付争议租金的事实结论，本院经审查认为，论证过程充分、详细，符合常理，具有高度盖然性，本院予以认同，故不再赘述。梵酷易公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，725.50元，由上诉人上海梵酷易文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年四月十五日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……