黑龙江省集贤县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集民初字第428号
原告鹤岗市誉恒房地产开发有限公司，住所地鹤岗市工农区东解放路2号世纪兴购物中心6楼。
法定代表人姜诗均，男，该公司董事长。
委托代理人郑兴刚，男，44岁。
被告沈金生，男，58岁。
被告沈艳冰，女，34岁。
二被告委托代理人刘忠刚，集贤县为民法律服务所法律工作者。
原告鹤岗市誉恒房地产开发有限公司（下称誉恒公司）诉被告沈金生、沈艳冰房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月21日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日、2013年10月9日公开开庭进行了审理。2013年10月10日，沈金生因住院治疗申请本案中止审理。2013年12月23日第三次公开开庭进行了审理。三次庭审中，原告誉恒公司法定代表人姜诗均、委托代理人郑兴刚、被告沈金生、沈艳冰及二被告委托代理人刘忠刚分别到庭参加诉讼。2014年1月5日，沈金生因住院治疗再次申请本案中止审理。2014年5月27日，经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告誉恒公司诉称，二被告系父女关系。2009年5月8日，二被告购买了由誉恒公司开发、佳木斯第一建筑公司施工的集贤县福利镇鸿福家园北侧4－5号一带二商服房屋以及后裙房，并两次签订商品房买卖协议，按照协议约定，二被告交付了定金50万元及购房款10万元，之后又代誉恒公司偿还了向李宪民的借款120万元，合计二被告共交购房款180万元，而购房款总额为2666366.00元，故二被告尚欠誉恒公司866366.00元，二被告给誉恒公司出具了欠据，欠据中约定由誉恒公司先为二被告办理房屋产权证，二被告以房屋抵押贷款后10日内偿还所欠购房款。2010年8月末，誉恒公司为二被告办理了产权证，并听说二被告办理了房屋抵押贷款，誉恒公司多次向二被告索要欠款，二被告均拒绝给付。故誉恒公司提起诉讼，要求二被告给付购房款866366.00元，并按照人民银行年利率5.6%计算给付利息97032.00元（866366.00元×5.6%／年×2年）。
被告沈金生、沈艳冰辩称，原告誉恒公司所述二被告购买房屋、总购房款为2666366.00元、已付购房款180万元的事实存在，但除已交付的180万元外，二被告还以其他方式折抵了剩余的购房款，并已超额折抵，故二被告已不欠誉恒公司购房款，应驳回誉恒公司的诉讼请求。折抵的情况如下：1、2009年5月8日，原、被告签订了第一份购房协议，协议约定：“房屋交工日期为2009年10月末，超过约定入户时间3个月，誉恒公司按实际交款额的银行利率3倍赔偿。”二被告于2009年6月末前分两次交款50万元，但房屋实际交付日期是2010年9月10日，自交款之日2009年6月至房屋实际交付之日2010年9月10日，共15个月，誉恒公司应赔偿二被告15万元（50万元×0.68%／月×15个月×3倍）；2、2009年10月10日，由于誉恒公司未按期交房，双方第二次签订了购房协议，约定：“沈艳冰提前交付房款10万元，如誉恒公司不能在2009年11月10日交付房屋，则赔偿二被告人民币10万元。”但誉恒公司又未能按协议约定时间交付房屋，故应当赔偿二被告10万元；3、2010年5月20日，由于誉恒公司未按时建成后裙房，原、被告第三次签订协议：“誉恒公司在2010年6月30日前将未建成工程补充施工完成交付给二被告，如不能按时交工，则每日赔偿5000.00元。”但誉恒公司实际交工日期为2010年9月10日，拖延交工70日，应当赔偿35万元（5000.00元／日×70日）；4、二被告另外代誉恒公司垫付工程款7.7万元，该款应折抵购房款；5、后裙房外部建成后，棚内工程仍未能完成，无奈经誉恒公司同意由二被告自行组织施工，二被告为此支付工程款14.3万元，该款应折抵购房款；6、二被告除代誉恒公司偿还了拖欠李宪民的借款本金120万元外，还代其偿还了利息7.2万元以及以127.2万元为本金按月的利率2%计算的利息29万元（127.2万元×2%×11个月零12天），该利息款应折抵购房款，该利息的计算方式是经誉恒公司承诺并同意的；7、双方最初约定后群房面积为420平方米，每平方米2477.00元，但实际建成后的面积为550平方米，超出原约定面积3%的部分117.4㎡（550㎡－420㎡×103%）的价款290799.8元（2477.00元／㎡×117.4㎡）应当从总价款中扣除。综上，减除和折抵购房款的总数为1472799.8元，远远超过了未付购房款866366.00元的数额，故誉恒公司无权再向二被告索要工程款。另外，誉恒公司据以起诉的欠据是二被告于2010年8月23日出具的，欠据约定的还款日期为誉恒公司为二被告办理房屋产权证、二被告以房屋抵押贷款后的10日内，而二被告办理产权证的时间是2009年9月29日，办理抵押贷款的时间是2010年11月25日，关于办理房屋所有权证书及抵押贷款的过程誉恒公司均知道并参与，故如二被告欠款，誉恒公司应在2010年12月5日起主张权利，但在二被告贷款后主动找到誉恒公司经理康晓东要求对双方之间的违约责任、垫付款、借款利息等事项进行结算时，康晓东表示不能作主，需向董事长汇报，之后双方再未就此事协商，誉恒公司也从未向二被告主张过欠款，故誉恒公司的诉讼请求已超过了2年的诉讼时效期间，也应予以驳回。
本院经审理查明：二被告系父女关系。2009年5月8日，双方签订了商品房买卖协议，协议约定：“前商服面积360平方米、后商服面积420平方米，总房款230万元，2009年10月末交工；合同签订前首付30万元定金，50天内付20万元定金，主体封顶时付65万元，入户办理手续时余款115万元一次性付清；超过约定的入户时间3个月，誉恒公司按沈艳冰实际交款额的银行利率3倍赔偿，如誉恒公司不能建成该房屋，则要额外给付二被告实际交款额20%的赔偿；如工程竣工后二被告超过20天不能付清全部房款，誉恒公司收回房屋，并留总房款的20%为违约金。”
2009年5月24日，誉恒公司向李宪民借款120万元，约定：“借款期限4个月，至2009年9月24日偿还本息合计127.2万元，如到期不能偿还，最终结算连本带息抵顶本案被告沈艳冰购买本案房屋的未付房款，逾期的本金加利息按日结算。”
2009年9月24日，誉恒公司与李宪民重新约定：“誉恒公司同意从2009年9月24日起以127.2万元为本金按月2%的利率支付利息，最终结算连本带息顶沈艳冰购买本案房屋的未付款。”
2009年10月10日，原、被告签订商品房买卖提前交款补充协议，约定：“沈艳冰提前交付房款10万元，交工时间为2009年11月10日，如鹤岗誉恒公司不能按期交工，则要按已付款项100%的比例赔偿沈艳冰10万元。”但2009年11月10日，誉恒公司仍未能按期交工。
2010年5月20日，原、被告再次签订商品房买卖补充协议，约定：“因后裙房434平方米（原定420平方米）、偏房104平方米未能按时交工，誉恒公司同意在2010年6月30日前将未建成工程补充施工完成，如不能按期交付使用，誉恒公司每日赔偿二被告5000.00元损失，以二被告正式进入装修为交工时间，不足地方继续完善。”
2010年8月5日，由沈金生担保，张志凌与佳木斯第一建筑公司签订了后裙房地热及给排水工程的施工合同：“建筑面积为550平方米，张志凌包工包料，工程总造价2.7万元，按工程进度付款，如果工程完工后两个月没有付清工程款，由沈金生在购楼款中支付。工期自2010年8月10日起至2010年9月5日止。”后二被告向张志凌支付工程款2.7万元。
2010年8月23日，沈金生给誉恒公司出具收据一张：“收回放鸿福家壹佰贰拾万元本金以收回”，落款为“沈金生代李宪民收回”。同日，沈金生以沈艳冰的名义出具欠据一张，约定总购房款为2666366.00元，二被告已交付180万元，尚欠誉恒公司购房款866366.00元，由誉恒公司先为二被告办理房屋产权证，二被告以房屋贷款，用以偿还所欠购房款，并且要在10日内清偿欠款。”
2010年9月5日，因工程仍未完工，为尽快完工，沈金生将后裙房室内顶棚工程发包给杨永波，双方签订棚内施工合同：“承包面积550平方米，杨永波包工包料，工程总造价14.3万元，工期自2010年9月10日至2010年10月10日。”后沈金生向杨永波支付工程款14.3万元。誉恒公司对该工程系誉恒公司应完成而未完成工程的事实予以认可。
2010年9月末，沈艳冰代誉恒公司偿还了李宪民本金120万元、利息7.2万元及以127.2万元为本金计算的利息29万元［127.2万元×2%／月×11个月零12天（2009年9月24日至2010年9月6日）］。
2010年9月29日，沈艳冰办理了本案房屋的所有权登记，登记面积为前商服369.11平方米、后裙房550.39平方米。
2010年11月25日，沈艳冰以本案房屋抵押向集贤县邮政储蓄银行贷款100万元。
二被告主张，2010年11月25日贷款后曾主动找到誉恒公司经理康晓东要求对双方之间关于违约责任、垫付款、借款利息等事项进行结算，但康晓东称其不能作主，需向董事长汇报，之后双方再未就此事协商，誉恒公司也从未向二被告主张过还款，2013年6月21日，誉恒公司向本院提起诉讼，从欠据约定的应还款之日贷款之日后10日即2010年12月5日，至起诉之日，其间隔已超过2年。
誉恒公司主张曾向二被告主张过权利，但未向我院提供证据。
以上事实的认定，有原告誉恒公司、被告沈金生、沈艳冰当庭陈述、自认，双方提供的商品房买卖和补充协议三份、誉恒公司与李宪民的借款协议两份、佳木斯第一建筑公司与张志凌的《施工合同》、佳木斯第一建筑公司证明、沈金生与杨永波的《棚内施工合同》、杨永波证言、沈金生同意以誉恒公司应偿还李宪民120万元抵顶购房款的收条、866366.00元的欠据、房屋所有权证书、沈艳冰与邮政储蓄银行的抵押合同、借款合同在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。
原告鹤岗誉恒公司主张沈金生出具的866366.00元欠据是最终的结算凭据，其他款项不再计算，并提供了证人姜海珍的证言，姜海珍系誉恒公司董事长姜诗均的侄女，在誉恒公司任出纳员，其当庭证明：“2010年8月23日沈金生一人到我公司去算账”，“86万多元的总欠条是总决算。我公司向沈金生借120万本金冲抵房款，120万元的利息及其他的条子就不再算了。”二被告认为，姜海珍与誉恒公司存在利害关系，其证言不能采信。关于姜海珍的证言效力，本院认为，姜海珍与誉恒公司存在利害关系，且其证言无其他证据佐证；同时由于欠据中所体显的欠款866366.00元，只是总房款减除已支付的180万元购房款后的余额，其中并未涉及其他应折抵购房款的款项，且有些款项明显是在欠据之后发生，故该证言与事实不符，本院不予采信，即对誉恒公司主张该欠据是最终结算凭据的事实不予认定。
二被告主张曾为誉恒公司垫付工程款7.7万元，并提供了张志凌出具的2010年3月20日2.7万元工程款收据1张、高洪岩出具的无日期的1万元工程款收据1张和2010年6月15日4万元工程款收据1张，誉恒公司对高洪岩的两份收据的真实性提出异议，主张该收据上的收款人与誉恒公司无关。二被告对收据的真实性未向我院举证，对该收据的真实性不予认定；张志凌的2.7万元系张志凌施工后裙房地热及给排水工程的工程款，属重复计算，故对二被告垫付工程款7.7万元的事实不予认定。
誉恒公司主张房屋的实际交付时间是2010年6月25日，并提供了佳木斯第一建筑公司的证明一份：“我公司承包建设的集贤县鸿福家园工程，沈艳冰购买的鸿福家园学俯路北侧4－5号商服，沈艳冰在2010年6月25日装修使用的4－5号商服，情况属实特此证明。”二被告对该证据提出异议，主张房屋的实际交付时间是2010年9月10日，但未向我院举证。关于本案房屋的实际交付时间，本院认为，2010年5月20日原、被告签订的商品房买卖补充协议约定“以二被告正式进入装修为交工时间”，而二被告正式进入装修的时间应由二被告举证证明，但二被告未提供证据，故应以誉恒公司主张及证明的时间为准，即本案房屋的实际交付时间为2010年6月25日。
综上所述，本院认为：被告沈金生虽然于2010年8月23日向原告誉恒公司出具了866366.00元的欠据，但由于该欠据并非双方关于房屋买卖的最终结算凭据，故对于二被告主张以其他合理款项折抵的请求，本院予以支持。
关于二被告主张可折抵购房款的项目、数额是否成立的问题，本院根据二被告的主张顺序做如下认定：
1、第一次协议逾期交付房屋违约损失15万元：由于第一次协议中明确约定房屋交工日期为2009年10月末、超期3个月按实际交款额的银行利息3倍赔偿，而二被告的实际交款额为2009年5月8日前交款30万元、2009年6月27日前交款20万元，实际交付房屋日期为2010年6月25日，故应按约定赔偿30万元×银行利率0.68%／月×13.5个月×3倍=82620.00元、20万元×0.68%／月×12个月×3倍=48960.00元，合计13.158万元。二被告主张15万元不予支持，只能支持13.158万元。
2、第二次协议逾期交付房屋违约损失10万元：由于第二次协议中明确约定沈艳冰提前交付房款10万元、2009年11月10日交付房屋、逾期赔偿损失10万元，而誉恒公司未按约定日期交付，故应当承担违约责任10万元，二被告主张成立，应予支持。
3、第三次协议逾期交付房屋违约损失35万元：由于第三次协议中约定房屋交付日期为2010年6月30日，而实际交付日期为2010年6月25日，故此次协议誉恒公司不存在违约交付房屋的事实，故二被告主张赔偿违约损失的请求不能成立。
4、垫付张志凌后裙房地热、给排水工程款2.7万元：由于施工合同中明确约定“由沈金生在购楼款中支付”，故该款应予折抵购房款。
5、垫付杨永波后裙房棚内施工工程款14.3万元：由于誉恒公司认可该工程应由誉恒公司施工完成而未施工，故该款应予折抵购房款。
6、代誉恒公司偿还李宪民的利息7.2万元及127.2万元的利息29万元，合计36.2万元：对于代誉恒公司偿还李宪民借款本息抵顶购房款的事实誉恒公司没有异议，但抵顶借款的期限，二被告主张至2010年9月6日，但由于2010年8月23日沈金生即给誉恒公司出具了收据，说明该款由沈金生与李宪民结算，此后与誉恒公司无关，故127.2万元的利息计算应截止到2010年8月23日，此后无论沈金生是否向李宪民还款，均应与誉恒公司无关，故折抵购房款的利息数额应为7.2万元＋27.984万元（127.2万×2%／月×11个月）元=35.184万元。
7、超出原约定面积3%部分的购房款290799.8元：由于原约定后裙房的面积是420平方米、总价款是230万元，后后裙房面积增加至550平方米、总价款增加至266万元余元，但由于关于增加部分的面积及价款在2010年8月23日的欠据中已作出了明确说明，故可以认定是双方对新增面积及价款的重新约定，故二被告主张反悔本院不予支持。
上述合计应折抵购房款的总额为13.158万元＋10万元＋2.7万元＋14.3万元＋35.184万元=753420.00元。
二被告出具的欠据数额为866366.00元，减去应折抵的购房款753420.00元，二被告还应给付誉恒公司购房款112946.00元。
关于二被告提出本案已过诉讼时效期间的主张是否成立的问题，由于法律规定的诉讼时效期间是2年，而从沈金生应还款之日2010年12月5日至誉恒公司主张权利起诉之日2013年6月21日，已超过2年的诉讼时效期间，故誉恒公司的请求应予驳回。
综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告鹤岗市誉恒房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费13434.00元（原告已交纳），由原告鹤岗市誉恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。
审 判 长 蒋翠霞
代理审判员 马洪涛
代理审判员 张赫然
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 白雯雯
附件：
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。
第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
《民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”