安徽省芜湖经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜经开民二初字第00113号
原告：中国银行股份有限公司芜湖经济技术开发区支行，住所地安徽省芜湖经济技术开发区内。
负责人：章学亮，行长。
委托代理人：夏厚本，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：翟园园，安徽纬纶律师事务所律师。
被告：秦敏，女，族，住安徽省芜湖市。
原告中国银行股份有限公司芜湖经济技术开发区支行（以下简称中国银行经开区支行）与被告秦敏借款合�纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行经开区支行委托代理人夏厚本、翟园园到庭参加诉讼，被告秦敏经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行经开区支行诉称：2006年8月18日原告与被告秦敏及保证人芜湖伟星房地产开发有限公司签订《住房商业用房借款合同》，合同约定：原告贷给被告375000元人民币，用于购买座落于芜湖市镜湖区的住房；贷款月利率为4.7925‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按照有关规定执行，贷款期限为240个月；被告以等额本息还款法按月归还贷款本息，还款日为每月18日；被告以芜湖市镜湖区房屋对上述借款提供抵押担保。合同签订后，原告按照合同约定放款，被告于2006年8月23日将上述房屋办理了抵押登记。现被告已逾期多期未归�贷款本金和利息，原告多次催要，被告至今仍未偿还债务，因此原告向本院起诉，请求判令：1、被告立即偿还原告贷款本金271668.31元及利息罚息（截止2015年3月2日，利息5507.14元，罚息114.94元。罚息自2015年3月3日起以本金加应付未付利息为基数按合同利率上浮50%标准计算至借款付清之日止）；2、被告支付原告为实现债权而支出的律师费15000元；3、原告对被告所有的房屋经依法折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：
一、被告的身份证、户口本，证明被告的主体身份适格。
二、中国银行住房商业用房借款合同，证明原告与被告双方的权利义务，以及被告应履行的合同义务。
三、房地产他项权证，证明被告以所购房屋提供抵押�保且办理了抵押登记手续，证明原告对被告抵押房屋享有优先受偿权。
四、放款凭证，贷款已还款明细单，证明原告已履行放款义务，但被告自2014年9月18日开始逾期还款。
五、委托代理合同、律师费发票，证明原告实现债权费用。
被告秦敏未在法定期间内应诉、答辩、亦未向本院提交证据。
对于原告中国银行经开区支行所举证据，经审查，来源合法，具有客观真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。
根据原告举证及本院认证，本院查明法律事实如下：
被告秦敏因购房向原告中国银行经开区支行借款，双方于2006年8月18日签订《住房商业用房借款合同》一份，合同约定，被告向原告借款375000元用于购买芜湖市镜湖区房屋，借款期限自2006年8月18日至2026年8月17日止。借款利率执行中国人民银行规定利�，确定为月利率4.7925‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行。被告以每个月为一个还款周期，共240期，每月18日为还款日，以等额本息还款法归还借款本息。同时，被告以所购房屋为借款作抵押担保。合同还约定，被告连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还借款本息，原告有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，并由被告承担实现债权的费用。合同签订后，原告按照合同约定放款。后双方在芜湖市房地产管理处为芜湖市镜湖区左岸生活社区A2-1-902室房屋办理了房屋抵押权登记。之后，被告秦敏从2014年9月18日开始逾期还款，至起诉时连续逾期时间已达3期以上，现欠借款本金271668.31元及利息、罚息（截止2015年3月2日，利息5507.14元，罚息114.94元）。原告为实现债权遂诉至本院，并为本�诉讼支付律师代理费15000元。
本院认为：合法的借贷关系应当受到法律的保护。原、被告之间签订住房商业用房借款合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方当事人均应严格按照借款合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告中国银行经开区支行已依约向被告秦敏全额发放贷款，被告秦敏未能按合同约定支付借款本息，超过约定的给付期限，连续三个付款期未支付，构成违约。原告中国银行经开区支行有权宣布贷款提前到期，要求被告偿还尚欠的借款本金、支付相应的利息，并承担为实现债权所产生的律师代理费用。
被告承诺以位于芜湖市镜湖区向原告提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记，故原告对上述抵押房屋享有优先受偿权，其诉请行使担保物权符合法律规定，本院予以支持。被告秦敏经本院合法传唤，无正当理由未应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
中国人民银行是金融机构借款利息管理机关，其制定颁布的《人民币利率管理规定》（银发（1999）77号）第20条、第21条规定，对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条第一款规定，关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为借款合同载明的贷款利率水平加收30%—50%；同时，该通知第三条第二款又规定，对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不�按时支付的利息，按罚息利率计收复利。从上述规定看，原告中国银行经开区支行请求判令被告秦敏贷款逾期后以本金加应付未付利息为基数按合同利率上浮50%的标准支付罚息，该诉讼请求符合国家关于金融机构借款利息的相关规定，故本院对该诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告秦敏于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司芜湖经济技术开发区支行借款本金271668.31元及利息、罚息（其中截止2015年3月2日利息为5507.14�，罚息114.94元，自2015年3月3日起按合同约定利率上浮50%标准计算至判决生效确定给付之日止）；
二、被告秦敏于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司芜湖经济技术开发区支行实现债权费用15000元；
三、如本判决所确定给付期届满被告秦敏未履行上述付款义务，原告中国银行股份有限公司芜湖经济技术开发区支行可以申请拍卖、变卖抵押物芜湖市镜湖区左岸生活社区A2-1-902室房屋，所得价款原告优先受偿。拍卖或变卖后，其价款超过上述优先受偿债权数额（以本判决第一、二项确定的债务金额）的部分归被告秦敏所有，不足部分由被告秦敏继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案�受理费5684元（原告已预交），由被告秦敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 万 洪
人民陪审员 沈为建
人民陪审员 姜建业
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 朱维林
附判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条??本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第?三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条??抵押担保的范围包括�债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条??债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。