汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉台民初字第00371号
原告汉中市汉江药业物业管理有限公司，住所地：汉台区北郊李家桥。组织机构代码：73264570-1。
法定代表人王政军，该公司董事长。
委托代理人张兴华，该公司经理。
委托代理人刘刚，该公司书记。
被告汉台区启明星中、高考文化培训学校，住所地：陕西汉江药业股份有限公司院内。组织机构代码：69111593-0。
法定代表人宋国斌，该校校长。
委托代理人刘忍，该校举办者。
原告汉中市汉江药业物业管理有限公司诉被告汉台区启明星中、高考文化培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉中市汉江药业物业管理有限公司委托代理人张兴华、被告汉台区启明星中、高考文化培训学校委托代理人刘忍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉中市汉江药业物业管理有限公司诉称，2008年4月25日，原、被告签订了二份房屋租赁合同，租赁期限6年，自2008年8月31日至2014年8月30止。在履行合同期间，被告不按约定期限交纳租金，已属违约。该合同到期后，由于被告不交租金，原告要求被告交还租赁物，但被告一再拖延，导致租赁物空置达5个多月，给原告造成重大经济损失。原告于2014年12月17日和23日两次将交还原告校舍和租赁物的告知函张贴在被告的校门口，要求被告在2014年12月31日前交还原告校舍和租赁物。2015年1月21日，原告又向被告通过快递邮寄4份告知函，但被告既不签订合同，又不交还校舍和租赁物。后经多次催促，被告才于2015年1月23日与原告商议最迟在2015年1月26日上午12点前，明确续租或交还校舍房屋及租赁物，为保证双方的诚意，签订了一份书面协议，但被告在2015年1月26日拒签合同，同时又拒绝交还房屋和租赁物，为保障原告合法权益不受侵害，现提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付2014年3月1日至2014年8月30日租金29430元。2、依法判令被告致原告2014年8月31日至2014年12月31日因租赁合同到期被告未将校舍和租赁物归还原告期间的房屋租金22936元。3、依法判令被告支付因迟延交纳租金承担10%的滞纳金3443元。4、依法判令被告支付原告2015年1月1日至法院判决之日的房租费。5、依法判令被告归还原告的校舍及周边平房及借用物品。6、由被告承担诉讼费。
被告汉台区启明星中、高考文化培训学校辩称，一、对原告诉讼的事实与理由答辩如下：1、在履行租赁合同过程中，我方确有迟延交纳租金的情形，但都是在事前向原告说明情况，事后得到了原告的理解、谅解，而且都是在使用期内如数缴纳的，并非原告所说我方有意躲避、借口拖延。关于迟延缴纳2014年3月1日至8月30日的租金问题。为了在2014年8月31日前结清欠租，我方于同年8月25日在接受原告方上调房租，同意续租的回函中，提出用过去原告在宿舍楼租赁中多收取的30000余元冲抵一部分租金，直到同年11月3日，原告才为我们冲抵了29430元，我们又交了5000元现金，现已交清了2014年3月1日至8月30日我方应当向原告缴纳的租金。2、原告诉我方在合同到期后，不向其交还租赁物，导致原告校舍和租赁物空置达5个月之久严重失实。早在2013年9月，我方就向原告申请续租，又于2014年年初再次申请要求续租，原告虽表示同意续租，却迟迟不签续租协议。先是在2014年1月初以安全为由锁了我教学区大门直至2015年1月上旬，2014年12月份，我校因接受年检催其签约，原告才告诉说房子已租给他人且已收取了定金，要我方交出钥匙。因我方坚持续租，并先后请原告方的上级主管部门与原告协调，原告才又承认我方有优先续租权，于2015年1月4日首次拿出续租合同文本。正是原告上述做法，才导致校舍和租赁物空置5个月，也严重影响我校年检，给我们造成了不可弥补的损失。关于原告方同意续租却有意拖延续租签约，采取一房两租有失诚信的作为，我方有与原告方书面沟通的材料为证。综上所述，我校没有在租赁合同到期后交还租赁物是因为离租赁合同到期一年半前就提出续租，原告方表示同意续租。原告为达到与新租户合作之目的，又碍于协调的情面，所以不直接告诉不予续租，故采用先以同意续租却又迟迟不签续租协议拖延我方，后以租金必须一次性缴清逼迫我方放弃租赁。这样做不仅造成我校无法年检，办学资质面临注销的损失，也造成原告场地空置达五个月之久，现原告要我方承担空置五个月租赁费是不妥当的。故其要求不能成立，请求法院依法驳回。二、1、原告如有诚意，我仍要求续租，根据2015年1月9日双方达成的共识签约，但房租应分两次交清，同时要求原告书面承诺：在租赁方遵守合同的前提下，出租方不得随意为难对方，否则违约。2、如原告无诚意续租，我校要求：（1）因原告一再承诺续租而又迟迟不签协议，导致我方无法年检、办学资质面临注销，校产无处搬迁，所以除别人寄存的五十床新被子及我房间的个人用品、书籍资料外，2010年验资240000元的校产全部留给原告，仅收取四分之一的补偿费60000元，原告方可在场地租出时予以处理。（2）原告应退还过去向我方多收、重收的费用：1、幼儿园2005年至2014年的垃圾费700元／年，其中两年我经手交房租时指出为重复收费，原告已减去，现应退还重复收费5600元；幼儿园暖气费1000元／年，自2008年起，教学楼幼儿园就未供过暖气，六年共多收6000元；原告在大操场安装健身器材，作为社区活动中心一直使用，但却由我们独自承担3000-4000元／年的租金很不合理。按我方承担大头，原告方承担少部分计算四年，每年按1500元计算，应为6000元；宿舍楼租赁中多收取我方费用31350元，冲抵29430元后，尚余1920元；原告自2014年7月上旬即锁闭我校宿舍楼，我方交房租至2014年8月31日，等于多收取我校50天的租金4556元，以上合计25076元。3、装修赔偿。我方租赁原告场地和房屋后，一直不断装修，完善。仅2009年一次性就耗资120000元，前后累计达300000元之多。现在这些都在继续收益中，今原告转租他人造成我校不能继续受益的损失，要求至少赔偿140000元。4、由于原告同意续租又迟迟不签协议的拖延和转租他人的有失诚信的行为，耽误我校年检和2014年的下年度和2015年上年度的正常办学活动，给我方造成不可估量的损失，我方将保留追偿的权利。
经审理查明，2008年4月25日，原、被告签订《校舍租赁合同》一份，该合同约定：原告将其所有的坐落在原告生活区的教学楼和医务所二、三、四层宿舍租赁给被告开办学校使用；租赁期限为6年，自2008年4月30日至2014年8月30日止；第一年租金为65400元（以后每年上调3%）；全年分两次交清；第一次于当年9月20日前交纳全年租金的一半，剩余一半于次年的3月1日前交清，逾期按租金10%加收滞纳金；对其他事项也进行了约定。同日，原、被告又签订《幼儿园房屋租赁合同》一份，双方约定：原告向被告提供大教室3间、办公室2间，教学楼与12号楼之间活动场地一个、厕所一个，有偿租赁给被告用于办学，被告应按照约定使用租赁物，不得转租他人；租赁期限为6年，自2008年8月31日年至2014年8月30日。租赁期满后，经双方协商，被告可继续承租，如有第三人有意承租，在同等条件下，被告可优先承租；年租金为7000元（以后每年上调3%），每年8月31日前一次性交清一年租金；对其他事项也作了约定。两份租赁合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋和场地交付被告使用，被告也按约定向原告交纳租金。2013年9月16日，被告书面告知原告在租赁合同到期后，愿继续续租原告的校舍和场地。2014年3月12日，原告书面告知被告，在双方租赁合同履行期内，如遇市政建设规划需要异地搬迁时，被告应无条件搬迁。同年8月23日，被告向原告书面请求继续租用原告校舍和场地2-3年，房租可协商上浮并承诺遵照原告2014年3月12日告知书中强调的如遇市政建设规划要求异地搬迁时，无条件搬迁的条件。对剩余半年租金在继续确定续租前结算清楚。8月25日，被告致函原告同意原告提出的续租及续租租金不得低于9万元的意见，也同意缴纳保证金10000元的意见，对租金支付方式仍以一年分两次交清的旧例为宜；另希望原告返还多收的30000元房租，以便结清2014年3月-8月的房租，尽快签订续租合同。11月3日，被告向原告出具交款说明，载明：汉中启明星中、高考补习学校清结2014年3月1日-2014年8月30日的房租34430元，现交现金5000元，差额29430元以过去我校向厂里多交的31350元冲抵。12月15日，被告方再次致函原告商谈续租事宜。12月17日，原告方电话告知被告续租的条件是房租上浮至90000元，对租赁物中的宿舍楼和大操场予以收回。18日被告致函汉江药业集团公司对原告提出的条件提出异议并请求集团公司从中予以协调。23日，原告向被告邮寄送达关于《校舍租赁合同》到期后相关问题的告知函，函中载明：“由于双方于2008年8月31日签订的《校舍租赁合同》（含幼儿园合同）于2014年8月30日到期后，双方就续签合同事宜未达成一致，特此函告贵校，请于2014年12月31日尽快搬走你校所有物品，并将全部租赁物交还我公司。否则，我公司将通过法律途径维护自己的合法权益。”同日，被告方致函汉中市国资委和汉江药业公司予以协调并提出自己的续租条件。2015年1月5日，原告向被告邮寄送达告知函载明：现就你校租赁校舍的几个问题告知如下：一、关于年租金问题（教学楼、食堂和周边6间平房）全年租金90000元在签订合同时一次性缴清。另外交保证金10000元签订合同时一次性缴清。二、关于合同期限问题。合同只能一年签一次。三、关于水电价格问题。经与有关方面协商，签订合同后可以进行适当调整。四、关于垃圾费问题。最好你校直接与环卫处联系清运事宜。如果你校认为不方便，我们也可代理，费用3000元不变且签订合同时一次性缴清。五、如果你校真心实意要租，请你校在元月9日前过来签订合同。逾期则视为弃权并在2015年1月16日前交还全部租赁物，由此造成的损失，我们将通过法律途径追诉2014年9月1日至12月31日房屋租金及滞纳金。同年1月7日，原告向被告邮寄送达告知函载明：2015年1月6日下午，我公司与你校就新的校舍租赁合同的几个问题进行了协商并形成了一点共识。这几个问题是：一、关于年租金的问题。第一年按90000元收缴。第二年以第一年为基数上调3%；第三年以第二年为基数上调6%。此问题双方已达成一致。二、关于合同期限问题。我公司同意按照你校提出的三年租期签约。三、关于垃圾费的问题。尽管在这个问题上存在异议，经商议原则同意你校提出的全年交1000元的要求。四、关于我公司篮球场使用问题。篮球场虽不在租赁物范围，但考虑到你校办学需要，我公司同意你校无偿使用（仅限于学生课外活动）。根据昨天我们双方达成的基本意向，现将新的《校舍及附属设施租赁合同》文本快递给你，请你在2015年1月9日以前过来签订合同，超过2015年1月9日不来签订合同是视为你校自愿放弃租赁权。同时也请你校在2015年1月16日以前交还全部租赁物。如果你校既不签合同又不交换租赁物，我们将通过教育或监管部门出面协调并保留诉诸法律的权利。同年1月21日，原告再次向被告邮寄送达告知函，函中载明：原定于2015年元月9日双方签订新的房屋租赁合同，但当天你提出了新的问题，且与你同行的消防支队白处长建议再给你几天考虑的时间，即2015年元月12日签订合同。可是元月12日你再次提出现有一个合作办学伙伴这几天要与你谈合作的事，让我们再给你几天时间延期到2015年元月19日上午12点前。2015年元月19日上午你没来，给你打电话你说下午来。下午你过来后说不准备租了，办学资质也不准备年审了，让我们给你几天时间处理旧东西。为了保障我方租赁物不能无限期遭受损失，经有关方面研究决定，现就有关事项告知如下：一、如果你诚意要租，请在2015年元月23日下午4点以前过来签订合同（合同文本元月7日已快递给你）。逾期视为你自愿放弃租赁权。同时请你在元月23日前就弃租后的相关事宜双方进一步协商。二、如果你放弃租赁权，请你在2015年元月26日前搬走你方全部设施设备，将租赁物交还我方。超过元月26日仍然不交还租赁物，我方将按每年90000元租金予以追缴。三、你方放弃续租后双方未就相关问题达成一致，只能由汉台区法院裁决。元月23日，原、被告就续租事宜达成的协议是：一、原定于2015年元月23日签订新的房屋租赁合同。但由于被告房款未筹齐，故延迟到2015年元月26日上午12点以前。租赁物为教学楼、食堂和周边平房6间。年租金90000元整在签订合同时一次交清，另交保证金10000元。二、如果2015年元月26日上午12点前，未签订合同，被告自愿放弃租赁权，三日内无条件将全部租赁物交还原告。三、被告签订合同后，可以转租，但只能办学，不得挪作他用，否则为违约。同年元月26日，被告方又提出一年租金分两次交付租金遭原告拒绝，双方未能签订续租合同。同年元月27日，原告又向被告发送告知函载明：2015年元月26日你校再一次拒签合同，同时又拒绝交还租赁物的问题，……，书面向你校告知。1、请你校在接到告知函之日无条件交还全部租赁物。如不交还租赁物，我们将诉诸法律向你校追讨全部损失。此后，被告未向原告交还租赁物，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原、被告于2015年3月24日达成关于续租合同主要问题协议书，内容是：2015年3月24日，经原、被告双方协商达成以下协议：一、租赁合同期限四年。自2015年2月1日至2019年元月31止。二、每年租金90000元。第一年租金在2015年3月31日前一次性交清。从第二年其每年元月31日前一次性交清。超过元月31日未交清当年租金视为被告违约。原告即可无条件收回租赁物。被告绝无任何异议。三、租赁物为子校教学楼、食堂操作间和周边平方六间。四、保证金10000元在2015年3月1日前一次性交清。五、租金第二年按2%上调，第三年、第四年均按3%上调。六、续租合同必须在2015年3月31日签订并一次性交清以上全部款项。超过期限未交清全部款项，未签订合同，视为被告违约，被告应在7日内无条件交还租赁物。七、续租合同不得转租，但可以合作办学。除办学外，不得挪作他用。八、因医务所房屋不在续租合同范围，所以被告应在2015年4月30日前将医务所房屋交还原告。否则，原告强行收回。同年3月31日，被告以原告已将本案争议的租赁物租于他人要求查清事实而未与原告签订合同并请求法院调取原告与他人签订的租赁合同。本院按照被告的取证请求前往汉中市人力资源和社会保障局取证，该局出具说明载明“其已将各校申报资料退还”。被告对原告就本案争议的租赁物与他人签订租赁合同的辩称意见没有提供证据证实。
另原告在审理中，将其诉讼请求变更为：1、依法判决被告返还全部租赁物。2、依法判决被告支付原告租赁物占用费51312元。被告在审理中明确表示不再续租，要求原告赔偿50000元装修补偿和幼儿园多收的25000元。因双方争议较大，调解不成。
上述事实有双方当事人陈述在卷佐证，原告提供的证据有1、给被告的告知函7份。2、双方达成的协议一份。3、致被告有关问题的回复一份。4、证人证言一份。5、被告交租金的凭证。被告提供的证据材料有1、办学许可证。2、2013年9月16日被告向原告提出续租的书面告知。3、2014年8月23日，被告向原告致函原件。4、2014年11月3日，被告向原告出具的缴款说明。5、2014年8月25日、8月30日、12月15日、12月18日、12月23日及2015年1月26日被告给有关部门和原告的便函。6、证人证言。7、交纳租金的票据。8、被告对场地维修完善花费的说明。9、被告方校产的验资报告。证据经庭审举证、质证、认证，足以认定。
本院认为，被告在房屋租赁合同到期后，虽与原告一直协商签订续租合同，但该租赁物仍由其占有使用并未向原告实际交还，且在审理中明确表示不再续租，理应向原告支付租赁合同到期后的租赁物占用费用并及时向原告交还租赁物，故原告要求被告交还租赁物并支付租赁合同到期后被告占有使用租赁物的费用之请求理由正当合法，本院予以支持。被告辩称原告有意拖延与其续签续租合同且将租赁物已租于他人而拒绝支付租赁物占用费证据不足、理由不当，本院不予采纳；被告辩称由原告补偿其对租赁物维修和完善所花部分费用，因原告明确表示拒绝接收被告维修和完善的设施且租赁合同已经到期，其辩称理由不能成立；被告辩称由原告退还多收取的垃圾费、暖气费、租赁费共计25000元，因其在审理中没有提供充分证据证实又未提起反诉，在本案中本院不予解决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：
一、限被告汉台区启明星中、高考文化培训学校在本判决书生效后十日内对其所租赁原告的校舍、房屋及场地予以清理并交付给原告汉中市汉江药业物业管理有限公司。
二、限被告汉台区启明星中、高考文化培训学校在本判决书生效后十日内向原告汉中市汉江药业物业管理有限公司支付2014年8月31日至2015年4月30日的租赁物占用费用51312元。
三、驳回原告汉中市汉江药业物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案受理费1486元，由被告汉台区启明星中、高考文化培训学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 曹兴录
人民陪审员 金慧琴
人民陪审员 纪秀芳
二〇一五年六月十九日
书 记 员 余宝霞