上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第36号
原告上海强久纸制品有限公司。
法定代表人徐旺妹。
委托代理人钱明辉，上海蓝白律师事务所律师。
委托代理人王全欣，上海蓝白律师事务所律师。
被告上海岩盾保温材料有限公司。
法定代表人陈显来。
委托代理人ＸＸ，上海申浩律师事务所律师。
原告上海强久纸制品有限公司（以下简称“强久公司”）与被告上海岩盾保温材料有限公司（以下简称“岩盾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱明辉、王全欣、被告的法定代表人陈显来及委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。后因本案的处理需以另一案件的审理结果作为依据，故本案中止审理。之后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王全欣及被告的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强久公司诉称：2012年3月1日，原、被告签订《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》确定双方的合作关系，其中约定合作期内若被告因其单方面原因提前终止合作协议书，应提前三个月书面通知原告，并向原告支付相当于三个月的使用费作为违约金。被告于2013年10月30日向原告发送书面通知，并通过12月底的面谈和实际搬迁准备工作表明，其将在2013年12月底提前终止双方合作。原告认为，被告提前终止合作需要提前三个月，并向原告支付相当于三个月的使用费作为违约金。同时，因被告的实际用电需求，原、被告双方曾于2011年12月确定以原告名义签订《电力工程合同》施工建造变电站，合同总价47万元，约定双方各半承担。现被告仅支付了75，000元，尚欠付电力工程款16万元未付。故原告起诉请求判令：1、被告支付提前终止《合作协议书》的违约金246，750元；2、被告支付电力工程费用160，000元；3、被告支付自2013年11月至2014年1月办公楼的水、电费1，500元；4、被告支付自2013年11月至12月的厂房电费24，681.41元；5、被告支付自2013年12月至2014年1月的门卫费600元。
被告岩盾公司辩称：根据双方之前达成的调解书，若被告未按调解书支付租金，则双方签订的合作协议书解除。后因被告未按约履行，原告申请强制执行。在执行过程中，双方又达成执行和解，和解书中明确若被告未按约履行义务的，则恢复执行原调解书。故双方的合作协议书已经解除，之后双方成立了不定期的租赁关系，任何一方都有权随时解除合同，因此原告主张违约金缺乏法律依据。关于电力工程费用，双方约定原告取得电力工程的所有权，故认为被告不应支付剩余款项，且原告应当将被告已付的75，000元返还给被告。关于办公楼的水电费及厂房电费，因被告当时已经停产且在2013年12月已搬离了场地，故仅同意承担2013年11月的办公楼的水电费以及厂房电费。关于门卫费，因门卫拒绝帮被告代收快递，故不同意承担该费用。
经审理查明：2012年3月1日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》各一份，《合作协议书》第一条约定：甲、乙双方合作项目为符合国家环境保护要求——建筑节能环保耐火新材料工艺。第二条约定：甲方以场地条件、物流条件等进行合作，乙方以机器设备条件、生产技术方式等进行合作。合作项目的实际经营及管理主要由乙方进行操作，甲方主要对合作情况进行日常监管。第三条约定：本合作项目的合作期限为五年。
《合作协议附件书》第二条约定：1、本合作协议书合作期限为5年，自2011年12月1日起，至2016年12月31日止。2、合作期限起始日，即房屋使用费起算日界定为2011年12月1日。第三条约定：1、甲方固定收取合作费用。合作使用费以双方约定乙方实际使用该厂房面积计算。自2012年3月1日开始，乙方按实际使用面积计算（车间办公楼食堂洗浴房门卫）年使用费为492，000元，按实际使用以上物业面积1，913.84平方米加公摊10%计191.38平方米，合计按2，105.22平方米计算。土地使用费自2012年4月1日开始计算，年使用费为495，000元，土地使用面积9，179平方米。合计年支付使用费987，000元，每季度使用费为246，750元。……第五条约定：1、关于协议的提前终止：在合作期内，如果乙方因其单方面的原因提前终止《合作协议书》，应提前三个月用书面方式通知甲方，并向甲方支付相当于三个月的使用费作为违约金，同时甲方没收乙方保证金，则可以解除《合作协议书》……。第七条约定：1、合作期内，乙方使用厂房、办公等所发生的水、电、电话、宽带等费用由乙方自行承担，并在收到相关部门发票后，按时向相关部门缴纳；逾期支付所产生的滞纳金及相关责任由乙方自行承担。2、合作期内，甲方现有电力容量为100KVA。甲方现申请再计划增加电力容量400KVA，增加容量后甲方向乙方交付用电容量250KVA，因增加容量所发生的相关费用由甲、乙双方各支付50%。因增容所增设的电力设施及相关设备，产权属甲乙双方共有，合作期满后处置及留用等应由甲乙双方共同协商处理和支配。合作期内，如增容后相关电力容量全部由一方使用，则全部使用方需向另一方返还垫付的50%费用。100%支付方则相应拥有与电力增容相关的设施及设备的全部可支配权。3、合作期间，甲方应协助乙方办理水、电、通讯、宽带等相关手续，并由乙方按国家规定自行缴纳及承担相关费用。……5、甲乙双方合作期间，因乙方部分使用厂房，发生的门卫、绿化、食堂、卫生、排污等相关共同费用及管理工作由双方约定，具体约定事项可通过补充协议加以细化。
上述三份协议签订后，被告支付原告保证金10万元。2011年12月12日原告以自己名义与案外人上海华力电力工程有限公司签订《电力工程合同》一份，施工总费用为47万元。现被告实际向施工方支付75，000元。2012年8月10日，原、被告双方签订补充协定一份，载明：原合作协议第七条约定为保证合作期间电力正常使用，双方同意增加电力容量400KVA，同时约定双方一致同意将该供电设施名称由原申请方上海俊灿不锈钢装饰工程有限公司变更为被告，变更后原、被告双方共同拥有该配电设施产权。对该设备使用期间所发生的用电费用按甲乙双方的各自使用数量各自承担。
2012年10月30日，本院受理（2012）松民三（民）初字第3029号房屋租赁合同纠纷案件，该案系原告起诉被告，请求判令：1、被告支付拖欠的2个季度的合作使用费493，500元；2、被告支付因未按时支付2012年6月至同年8月的合作使用费产生的滞纳金74，025元；3、被告支付因未按时支付2012年9月至同年11月的合作使用费产生的滞纳金；4、解除原、被告之间的《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》。该案经本院主持调解，双方于2012年11月26日达成调解协议如下：一、岩盾公司支付强久公司自2012年6月1日起至2013年2月28日止的租金740，250元，分别于2012年11月29日前支付50，000元，于2013年1月30日前支付690，250元；二、若岩盾公司未能于2013年1月30日前付清740，250元，则强久公司与岩盾公司之间的《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》于2013年1月31日解除，岩盾公司于2013年1月31日前向强久公司支付自2012年6月1日起至2013年1月31日止的租金658，000元（扣除岩盾公司已付的租金）及违约金246，750元。岩盾公司于2013年2月28日前返还强久公司位于上海市松江区港兴路XXX号的租赁标的物（车间、办公楼、食堂洗浴房、门卫室各50%面积共计1，913.84平方米及土地9，179平方米），并支付强久公司自2013年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金987，000元计算）。该调解协议经双方当事人签字生效。
因被告未能按约履行上述调解协议，原告向本院申请强制执行。2013年6月4日，原、被告达成执行和解协议：1、被告应在2013年6月20日前，向原告支付因自2013年1月30日迟延支付合作使用费而产生的利息损失计3万元，以及2013年3月、4月的房屋占有使用费共计164，500元。若被告未能在上述期限内付清194，500元，则（2012）松民三（民）初字第3029号民事调解书继续有效，原告有权恢复强制执行原民事调解书，被告愿意承担搬厂付款、法定代表人司法拘留等在内的所有法律责任。2、若被告如约支付上述款项的，自2013年5月1日起，双方同意将被告的租赁标的物由原来的车间、办公楼、食堂洗浴房、门卫室各50%面积共计1，913.84平方米及土地9，179平方米，变更为：被告的租赁标的物为门卫室36平方米的50%面积、办公楼190.56平方米、车间1，542平方米及土地4，034.52平方米。原告根据变更后的租赁标的物面积计算被告在2013年5月1日之后的房屋土地合作使用费，共计年支付合作使用费668，445元，每季度合作使用费为167，111元。合作使用费为每三个月支付一次，被告在每季度结束之前（每年的2月底、5月底、8月底、11月底为季度周期终点）最少提前半个月向原告支付下一季度的使用费；逾期支付的，视为被告违约，被告应当按照使用费每日千分之三向原告缴纳延期付费的违约金；逾期一个月仍不支付的，原告有权解除《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》，并要求被告按照年度使用费10%的金额向原告缴纳因被告自身违约而解除协议的违约金。3、根据上述条款，被告应在2013年6月28日前，向原告支付2013年5月、6月、7月、8月共四个月的房屋土地合作使用费，共计222，815元。若被告逾期支付的，应当完全依照本协议第二条的规定向原告承担违约责任，原告有权恢复强制执行原民事调解书，被告愿意承担搬厂付款、法定代表人司法拘留等在内的所有法律责任。4、在被告依照本协议约定履行相关义务的前提下，双方《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》依然有效，本协议为《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》的附件，如与之前约定有冲突或不一致的，以本协议为准。
2013年10月30日，被告向原告发送退租通知，称：因本公司经营状况不利，根据双方签订的租房协议，现提前2个月告知贵公司，原租房协议于2013年12月30日终止，我公司所有物品将于2013年12月30日前搬迁完毕，在此期间，与贵公司所有往来账目全部结清。2014年1月28日，被告从租赁厂房实际搬离。
后因被告未按约支付水电费、电信费、电费、门卫绿化费等，原告于2013年12月12日向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》，并要求被告支付办公楼的水电费、电信费、厂房电费、门卫绿化费等费用。诉讼过程中，被告提起反诉，要求判令：确认原、被告之间的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》无效；原告返还土地使用费；原告返还保证金；原告支付电力增容费；原告赔偿损失等。
2014年8月6日，本院作出一审判决：一、确认强久公司与岩盾公司于2012年3月1日签订的《合作协议书》及其附件《合作协议明细书》、《合作协议附件书》已解除；二、岩盾公司支付强久公司自2012年1月至2013年10月办公楼的水、电费11，000元、电信费3，718元；三、岩盾公司支付强久公司自2013年8月至2013年10月厂房的电费32，135.89元；四、岩盾公司支付强久公司自2013年9月至2013年11月的门卫费900元；五、驳回岩盾公司的反诉请求。后岩盾公司不服提起上诉，2014年12月18日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，针对调解协议中确定的合同及其附件的解除，原、被告双方均表示，已经达成执行和解协议，效力覆盖民事调解书。原告并表示，原告不要求恢复执行民事调解书，认为执行和解协议书是《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》的附件。
另查明，2013年12月10日，被告委派其工作人员夏育新与原告就2013年11月的厂房电费进行结算，被告应分摊电费为10，221.78元。
以上事实，由《合作协议书》、《合作协议明细书》、《合作协议附件书》、电力工程合同及补充协定、电费结算明细、退租通知、（2014）沪一中民二（民）终字第2528号民事判决书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点如下：1、被告应否承担违约金以及违约金的具体金额；2、被告应否支付电力工程费；3、被告应否支付办公楼的水电费、厂房电费以及门卫费等费用以及具体数额。
关于争议焦点一，根据已经生效的民事判决书认定，被告在合同履行期内提出退租，且实际搬离涉案场地，系其单方要求终止协议，根据约定应提前三个月通知原告，并向原告支付三个月的使用费作为违约金。关于违约金的具体金额，因执行和解协议第2条将租赁标的物进行了变更，并根据变更后的租赁标的物面积计算被告在2013年5月1日之后的房屋土地合作使用费为668，445元／年，双方并约定执行和解协议为《合作协议书》、《合作协议明细书》及《合作协议附件书》的附件，如与之前约定有冲突或不一致的，以本协议为准。故本院认为违约金的计算标准应以执行和解协议变更后的使用费作为依据，被告应支付原告三个月的使用费共计167，111元作为违约金。
关于争议焦点二，原、被告虽在合作协议附件中约定因增容电力所发生的相关费用由双方各支付50%，但原告在庭审中确认其仅支付了自己的50%，其并未代被告向案外人上海华力电力工程有限公司支付其余的电力工程费，故原告现要求被告支付剩余的电力工程费16万元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持、
关于争议焦点三，关于办公楼的水电费、厂房电费以及门卫费，被告认为其在2013年10月已经通知原告要搬离，且实际上也已经停产，故除2013年11月的办公楼水电费及厂房电费外，不应再承担其他费用。对此，本院认为，2014年1月28日，被告从租赁标的厂房实际搬离，故原告主张截至2014年1月的上述费用，于法不悖，本院予以支持。关于具体金额，原告主张按照每月500元计算办公楼的水电费、按照每月300元计算门卫费，均无不当，本院予以确认。关于厂房电费，因原告仅提供了经被告工作人员签字确认的2013年11月的电费，故对2013年12月的电费，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海岩盾保温材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海强久纸制品有限公司违约金167，111元；
二、被告上海岩盾保温材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海强久纸制品有限公司自2013年11月至2014年1月办公楼的水、电费1，500元；
三、被告上海岩盾保温材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海强久纸制品有限公司2013年11月的厂房电费10，221.78元；
四、被告上海岩盾保温材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海强久纸制品有限公司自2013年12月至2014年1月的门卫费600元；
五、驳回原告上海强久纸制品有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，803元，财产保全申请费2，556元，合计诉讼费10，359元，由原告上海强久纸制品有限公司负担3，914元（已付），由被告上海岩盾保温材料有限公司负担6，445元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。