北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初15845号原告：北京国信好望物业管理有限公司第一分公司，住所地北京市西城区北线阁X小区号楼地下X层。负责人：刘希平，总经理。委托诉讼代理人：高雪峰，男，1983年12月30日出生，该分公司员工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：许欣海，北京市兰台律师事务所律师。被告：北京金源投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南街60号。法定代表人：时文生，董事长。委托诉讼代理人：张建国，男，1961年2月4日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：王娟娟，女，1977年4月4日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司（以下简称：国信物业第一分公司）诉被告北京金源投资管理有限公司（以下简称金源投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国信物业第一分公司的委托诉讼代理人高雪峰、许欣海，被告金源投资公司的委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业第一分公司向本院提出如下诉讼请求:1、被告支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费、中央空调使用费，共计273393.44元；2、被告支付上述费用的违约金（2017年1月1日至2017年6月30日违约金24742.1元及2017年7月1日起至上述物业管理费、中央空调使用费实际支付之日止，按每日千分之一标准收取）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案房屋位于北京市西城区广安门内大街X号X座X座商业楼地上一层、二层和地下一层，建筑面积共计2356.84平方米，产权人为被告，物业费标准为每天每建筑平米0.16元，中央空调使用费为每天每建筑平米0.24元（自2012年开始，减去每年每平米30元的由供热公司直接收取的供热费）。2010年6月30日，被告金源投资公司、北京恒达宏业经贸有限公司、北京鼎好世纪电子有限公司签订的《物业管理服务协议》，北京鼎好世纪电子有限公司作为承租人交由华域大通投资管理（北京）有限公司实际使用按《物业管理服务协议》第三条之规定被告应将2017年1月1日至2017年12月31日273393.44元物业管理费及中央空调费在2017年1月1日之前向原告支付。被告拖欠物业管理费的行为，已严重影响原告的正常工作运行，也是对四方已达成协议的破坏，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理服务协议》第二条、第三条的相关规定，原告可按每日加收应交纳费用总额的千分之一的违约金，同时原告可以直接向金源投资公司收取物业费用并追究甲乙丙三方的违约责任。虽然原告考虑到与被告的合作基础经多次催缴，但被告仍未支付所拖欠的费用。被告金源投资公司辩称：认可原告所述房屋位置、面积及产权人情况，认可原告为涉案房屋提供物业服务及中央空调服务，认可原告所述物业服务费及中央空调费标准。2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费确实尚未交纳，原因是：1、涉案房屋产权人为被告，针对涉案房产物业服务签署的是三方协议，包含华域大通，华域大通将涉案房产作为酒店经营，经营中涉案房产产生漏水、空调冬天不热夏天不冷的情况，物业公司承担维修责任不到位，多年协调未果因此欠费；2、我方认为原告应与华域大通协商处理，减少物业费，将华域大通的经营损失予以弥补；3、被告认为华域大通没交物业费是因为物业没有维修维护等客观原因导致，不应该有违约金。本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，国信物业第一分公司（丁方）、金源投资公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）及北京鼎好世纪电子有限公司（丙方）签订《物业管理服务协议》，四方就甲方、乙方产权房宣武区（现为西城区）广安门内大街X号X座、X座商业楼（广信嘉园）总建筑面积约2953.84平方米（甲方产权面积约2356.84平方米）相关期间的物业管理使用等事宜进行了约定：丙方按时、按约交纳物业管理费、冷热水、电、中央空调等能源费用以及其他相关费用；丁方有权因丙方拖欠丁方物业管理费可直接向甲、乙方收取物业费用，并有权追究甲、乙、丙三方的违约责任；物业管理费为每天每建筑平方米人民币0.16元，甲方的面积为2356.84建筑平方米，全年的物业管理费为人民币137639.46元；中央空调使用费为每天每建筑平方米人民币0.24元（含制冷天数每年5月1日至9月30日，为150天；供暖天数每年11月15日至翌年3月15日，为120天），甲方全年的中央空调使用费为人民币206459.18元；2010年7月1日至2010年12月31日物业管理费为215630.32元，丙方应当在2011年3月1日之前向丁方支付；自2011年1月1日起丙方每年分两次向丁方交纳全年的物业管理费及中央空调使用费为人民币431260.64元，应于当年1月1日前向丁方交纳上述费用的50%，应于当年7月1日前向丁方交纳上述费用余下的50％；甲、乙、丙方应按上述约定向丁方交纳上述费用，如甲、乙、丙方逾期还没有支付该款项，丁方有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的1‰的标准按日计算收取，并可根据情况对甲、乙、丙三方提起民事诉讼；如丙方违反本条款之规定，丁方有权要求甲、乙方双方承担连带责任并有权终止对丙方的相关服务。……2010年7月27日，金源投资公司、北京恒达宏业经贸有限公司、华域大通投资管理（北京）有限公司（以下简称华域大通公司）签订《房屋使用合同》，合同约定金源投资公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）将位于北京市宣武区（现为西城区）广安门内大街X号X座、X座商业楼（广信嘉园）产权房一并提供给华域大通公司（丙方）经营办公使用，总建筑面积共约2953.84平方米，合同有效期限8年，自2010年10月28日起至2018年10月27日止，合同期间，丙方需按期足额缴纳使用费，按时向有关部门交纳水、电、中央空调费、物业费等相关费用。另查，金源投资公司享有产权的涉案房屋地下一层总面积为890平方米。再查，2014年，国信物业第一分公司曾起诉至本院，要求金源投资公司支付2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费及中央空调使用费。本院于2014年11月21日作出（2014）西民初字第21409号民事判决书，判决金源投资公司给付国信物业第一分公司2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费250767.78元、2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日期间的空调使用费261844.92元。该案判决后，金源投资公司不服提出上诉，2015年4月29日，北京市第二中级人民法院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2016年1月，国信物业第一分公司又起诉至本院，要求金源投资公司支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费、中央空调使用费及违约金。本院于2016年12月1日作出（2016）京0102民初2040号民事判决书，认定双方当事人在案件审理中于2016年2月18日对于北京市西城区广安门内大街319号广信嘉园底商地下一层中央空调勘验后共同确认了空调出风口无风的事实，根据国信物业第一分公司提交的检测报告书中对于地下一层中央空调出风口不出风的原因进行了分析，导致地下一层中央空调出风不畅的原因既有使用不当的因素，亦有维护保养不利的因素，因此，对于地下一层中央空调不出风的后果，金源投资公司与国信物业第一分公司均负有责任，对于地下一层的空调使用费，应当适当减少，本院认为金源投资公司交纳80%的数额较为合理，对地上一层、二层部分的空调使用费，金源投资公司应当按约定支付，最终判决金源投资公司给付国信物业第一分公司2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费344098.64元、2014年7月1日至2016年12月31日期间的中央空调使用费325842.71元。该案判决后，双方均未上诉，目前上述生效判决中已履行完毕。又查，对于空调制热期间的费用，供热单位自2012年起向用户收取供暖费，按每年每建筑平方米30元计算，金源投资公司于（2016）京0102民初2040号案件中自述自2015年11月15日之后热力公司对供暖费收费标准进行了上调。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。以下为双方争议的事实、证据：金源投资公司主张国信物业第一分公司承担物业维修责任不到位，主要问题是：华域大通公司将涉案房产作为酒店经营，经营中涉案房产产生漏水、空调冬天不热夏天不冷的情况，物业公司承担维修责任不到位，多年协调未果因此欠费。为证明上述事实，被告向本院提交设施损坏的视频一段、照片三张，欲证明涉案房屋地上二层X房间房顶漏水、涉案房屋地上二层消毒间空调机房管道渗水、涉案房屋地上二层8210房间管道渗水导致顶灯部位有渗水痕迹，国信物业第一分公司不认上述证据的真实性和合法性，亦不认可金源投资公司的证明目的，表示没有接到过被告及使用方的报修，被告也没有提供报修的证据，无证据证明对方报修后，物业公司不提供维修服务，并强调以上内容与本案也不具有关联性，假如是楼上漏水也是侵权行为，与本案并非同一法律关系。经询，金源投资公司不申请对漏水成因及空调不能正常工作原因进行鉴定。金源投资公司另辩称因针对涉案房产物业服务签署的是三方协议，国信物业第一分公司应与华域大通公司协调处理，减少物业费，弥补华域大通公司的经营损失。另外，金源投资公司主张因国信物业第一分公司存在物业维修责任不到位的问题，故不应有违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，国信物业第一分公司、金源投资公司、北京恒达宏业经贸有限公司及北京鼎好世纪电子有限公司签订的《物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人均应依约履行。根据该《物业管理服务协议》的约定，如北京鼎好世纪电子有限公司未按期支付物业管理费，国信物业第一分公司有权要求产权人金源投资公司、北京恒达宏业经贸有限公司承担连带责任。虽然后来涉案房屋的承租人变为华域大通公司，但上述《物业管理服务协议》仍对国信物业第一分公司、金源投资公司产生法律约束力。如涉案房屋的使用权人未按时交纳物业管理费和空调使用费，涉案房屋的产权人理应交纳。现华域大通公司作为物业使用人，未支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费，金源投资公司作为涉案房屋的产权人应当依约支付物业管理费。关于金源投资公司辩称的国信物业第一分公司维修责任不到位一节，被告在本案中提供的证据无法充分证明原告的物业服务不到位，也无法充分证明其曾就涉案期间的漏水问题和渗水问题向原告进行过报修，故被告就此主张应减少物业管理费的抗辩缺乏证据支持，本院难以采纳。关于中央空调使用费一节，《物业管理服务协议》虽然约定中央空调使用费的收取标准为每天每建筑平方米0.24元，但双方亦明确约定金源投资公司全年的中央空调使用费为206459.18元，该费用系以年365天计算。鉴于2012年后，国信物业第一分公司与供暖单位解除了供热协议，此后金源投资公司实际向供暖单位交纳供暖费用，故2012年之后的供暖费用应该从国信物业第一分公司诉请的空调使用费中予以扣除，在生效判决已确认供暖费标准是否上调与国信物业第一分公司收取的中央空调使用费无关的情况下，国信物业第一分公司以每年135753.98元的标准主张空调使用费已经扣减了供暖费，本院对此不持异议。关于被告辩称的空调冬天不热夏天不冷一节，被告虽未就此提供相关证据，但生效的（2016）京0102民初2040号民事判决书已认定涉案房屋地下一层中央空调出风口存在不出风的情况，也已认定不出风原因既有使用不当的因素，亦有维护保养不利的因素，故对于地下一层的空调使用费予以减少。该判决作出后，国信物业第一分公司未举证证明已将上述存在的问题予以解决，考虑到涉案房屋的物业管理费收费标准，本院将结合生效判决确定的相关中央空调使用费标准对本案的地下一层中央空调使用费进行酌减。对地上一层、二层部分的中央空调使用费，金源投资公司未举证存在问题，故应当按约定支付相应的中央空调使用费。关于违约金一节，考虑到金源投资公司未按时支付物业管理费及空调使用费并非恶意拖欠，故对于国信物业第一分公司要求金源投资公司支付违约金的请求，本院不予支持。综上，国信物业第一分公司主张的物业管理费符合合同约定，本院予以支持，主张的中央空调使用费中涉及地下一层的面积应予酌减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京金源投资管理有限公司给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二О一七年一月一日至二О一七年十二月三十一日期间的物业管理费十三万七千六百三十九元四角六分。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京金源投资管理有限公司给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二О一七年一月一日至二О一七年十二月三十一日期间的中央空调使用费十二万五千五百零一元一角八分。三、驳回原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两千八百八十六元，由原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司负担三百三十九元（已交纳），被告北京金源投资管理有限公司负担两千五百四十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  葛明柱二〇一七年十月二十七日书记员  李帅帅-10--11-