陕西省城固县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第00855号
某某银行股份有限公司某某县支行，住陕西省汉中市。
委托代理人王蕖，系陕西嘉萌律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告马某某，男，住陕西省汉中市。
某某银行股份有限公司某某县支行与被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告马某某于2014年1月1日与原告签订了房屋租赁合同，租赁原告房产位于城固县西环x路xx小区坐东朝西一楼门面房两间及二楼住宅一套，被告用于窗帘加工及销售，租赁期限为一年，该合同于2014年12月31日到期。合同到期前，原告方曾向被告马某某发送了到期交付房屋的通知。但时至今日被告马某某仍未给原告交付房屋，现已构成违约。故依据法律规定诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判令被告依照房屋租赁合同立即终止营业并无条件搬出承租房；2、请求法院判令被告承担从2015年1月1日至2015年5月31日违约占用房屋的房租费18500元及之后实际占用房屋的房租费（即从2015年1月1日起至被告向我们交钥匙，腾空房屋当天为止）；3、诉讼费由被告承担。
原告提交了以下证据以支持其主张：
1、原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证复印件各一份。证明原告身份情况。
2、房屋租赁合同复印件六份。证明被告从2007年开始承租原告的房屋直到2014年，租赁合同从2010年开始是一年一签，最后一份合同租期是2014年1月1日至2014年12月31日止。
3、2014年9月23日原告向被告发出的通知一份。证明原告通知被告不再对外出租该房产，让被告按合同约定时间腾房。
被告辩称，2007年被告通过原告公开竞价取得了位于西环x路xx小区一楼门面房两间的承租权，双方签订了租赁合同，租赁期限三年。合同期满后，通过协商双方于2010年3月31日签订了新的租赁合同，租赁期限从2010年4月10日至2020年3月31日止，共计10年。该合同签订后，原告单位领导提出为应付上级单位的审计，需每年签订一份租期为一年的租赁合同，被告认为双方合作多年，关系良好，应互相支持对方工作，就同意了该建议，遂每年签订一份租赁合同。2010年3月31日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容真实，符合法律规定，其效力应受法律保护。此后每年一签的合同是为了满足原告系统内部管理需要签订的，非双方真实意思表示，其效力无法与2010年的合同相抵触，不能成为原告提起诉讼的依据。故原告所诉事实及理由均不成立，应依法驳回原告的诉请。
被告提交了以下证据以支持其主张：
1、被告身份证复印件一份。证明被告身份情况。
2、2010年、2011年、2012年、2014年房屋租赁合同各一份。证明2010年所签合同租赁期限为10年，其后签订的合同属于补充合同，且被告2014年手中的租赁合同与原告提交的租赁合同公章不同。
本院对原、被告提交的证据认定情况。
对原告提交的第一组证据，经被告质证无异议，本院予以认定；对原告提交的第二组证据涉及2007年双方签订的租赁合同，被告经质证认为该合同的名字不是本人所签，不予认可。经本院审查该合同落款签名为：“承租方：马xx”，被告名字和合同签字并不一致，该合同欠缺形式要件，故本院对该证据不予认定。涉及2010年、2014年的承租合同，被告经质证认为原告手中2010年、2014年的合同与本人手中的合同不一致，2010年合同承租期限应为10年而非原告合同显示的1年。2014年的这份合同与被告手中的合同所盖原告印章不一致，但对该合同的内容无异议。经审查这两份合同与被告方提交的合同有差异，本院待后对被告证据论述时再统一做认定。涉及2011、2012、2013年双方签订的承租合同，被告经质证后无异议，本院予以认定；对原告提交的第三组证据，被告经质证无异议，本院予以认定。对被告提交的第一组证据，原告经质证无异议，本院予以认定；对被告提交的第二组证据，涉及2010年的承租合同，原告经质证认为被告手中的该合同显示承租期是10年，而原告方手中2010年的合同承租期是1年，且被告手中的2010年合同第一页打印字体不一样，最后一页却没有调整，双方手中的合同有明显差异，对其真实性不予认可。本院认为原、被告2010年的合同对比，合同部分内容不一致，故对其真实性本院不予认定。涉及2014年的承租合同，原告经质证认为双方手中的合同内容一致，且被告已实际履行了合同，予以认可。本院认为原告手中的这份合同印章显示为中国农业银行城固县支行，被告手中的这份合同印章显示中国农业银行城固县支行综合管理部，虽然双方合同所盖印章不一致，但原告方的印章是综合管理部，是城固农行的下设部门，代表的是城固农行，其行为是一种代理行为，且双方对合同内容均无争议并已实际履行，故对该合同的真实性及效力予以认定。涉及2011年、2012年的合同经原告质证无异议，本院予以认定。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本案依法认定以下事实：2007年被告通过原告公开竞价取的了位于西环x路xx小区坐东朝西一楼门面房两间的承租权，同时双方口头约定被告免费使用二楼住宅房屋一套，约定租赁期限为三年，原告承租后用于窗帘加工及销售，2010年承租期限届满，双方经协商，被告继续租赁原告房屋用于经营，自2011年原、被告逐年签订房屋租赁合同至2014年1月1日止，合同除约定的租金每年有增加以外，其内容基本无变化。2014年1月1日双方签订的房屋租赁合同约定年租金为44400元，租赁期限1年（2014年1月1日至2014年12月31日），双方按照合同的内容履行了各自义务。2014年9月22日原告以接到上级指示，对外出租的所有房屋在合同期满后必须收回为由，提前给被告马某某发放了通知，被告接到通知后，在合同期满时未搬出所承租房屋，并继续经营，后经原告多次催促未果，双方发生矛盾。2015年5月14日原告诉至本院。本案在庭审时，原告明确了被告承租其房屋的范围即位于城固县西环三路腾龙小区坐东朝西一楼门面房两间及二楼住宅一套，租金以每年递增20%计算2015年的房租。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中原告将房屋租赁给被告使用多年，虽然双方签订的书面合同中写明了承租房屋是城固县西环x路xx小区坐东朝西一楼门面房两间，并未写明二楼住宅房一套的相关内容，但被告当庭承认双方曾口头约定二楼住宅房一套让其使用的情况，该内容属于主合同的附随口头协议，且被告免费占用使用原告二楼住宅亦是事实，故原告认为租赁给被告的房屋是位于城固县西环三路腾龙小区坐东朝西一楼门面房两间及二楼住宅一套的请求，未超出双方诉争范围，本院予以支持；对原告要求被告依照房屋租赁合同立即终止营业并无条件搬出承租房的请求，因原、被告对2014年所签订的房屋租赁合同内容无争议，且已实际履行完毕，期间原告方亦尽到了通知义务，但被告在租赁期届满后拒绝搬出，其行为已违反法律规定，故对该请求本院予以支持；对原告要求被告承担从2015年1月1日至2015年5月31日违约占用房屋的房租费18500元的请求，原告的计算依据是以2014年的租金44400元，被告2015年占住前5个月为标准的，即44400／12x5=18500元。该请求是原告参照2014年合同约定内容计算的前五个月租赁费用，未违法法律规定，且符合本案事实，应予支持。对原告方在庭审时要求租金以每年递增20%计算2015年的房租的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对原告要求被告承担2015年5月31日之后实际占用至被告交付房屋租金的请求，因被告至今未给原告交付所承租的房屋，仍实际控制，故该请求符合法律规定，理应支持；对被告提出其手中2010双方签订的10年期房屋租赁合同的效力应受法律保护的主张，因双方对各自2010年的合同互不认可，且无其他证据证明，导致2010年的合同效力无法确认，故本院对该主张不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条判决如下：
一、由被告马某某返还某某银行股份有限公司某某县支行位于西环x路xx小区坐东朝西一楼门面房两间及二楼住宅房屋一套，并支付原告2015年1月1日至2015年5月31日的房屋租赁费人民币18500元。
二、由被告马某某支付2015年6月1日之后实际占用某某银行股份有限公司某某县支行房产的租赁费（该费用计算以每年人民币44400元为标准算至被告完全交付房屋时止）。
以上判决内容，限本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费263元，由被告马某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 ：蒋龙图
人民陪审员 ：杨敬一
人民陪审员 ：朱仁华
二〇一五年十月二十日
书 记 员 ：陈亚妮