广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第968号
原告周彦伶，女，汉族，身份证住址：湖南省常德市武陵区，公民身份号码：×××0020。
委托代理人黎灼祺，广东常正律师事务所律师。
委托代理人肖文科，广东常正律师事务所律师。
被告东莞市常平房地产开发实业公司，住所地：东莞市。
法定代表人黎清志。
委托代理人陈松荣。
被告东莞市伟城物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区。
法定代表人卢翟景。
委托代理人庾国斌，广东章禹律师事务所律师。
委托代理人袁玉婷，广东章禹律师事务所律师。
被告江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人朱石金。
委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。
被告江西亚华建筑工程有限公司，住所地：江西省修水县。
法定代表人吴笑云。
委托代理人李惠江，广东名成律师事务所律师。
原告周彦伶诉被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称“常平房地产公司”）、东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称“伟城物业公司”）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称“亚华东莞分公司”）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称“亚华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员何毅适用简易程序进，公开开庭进行了审理。原告周彦伶的委托代理人肖文科，被告常平房地产公司的委托代理人陈松荣，被告伟城物业公司的委托代理人庾国斌，被告亚华东莞分公司及亚华公司的委托代理人李惠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周彦伶诉称，原告与被告于2011年1月7日签订了《商品房买卖合同》，由被告将位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第X幢X单元XX号房以总楼款240904元预售给原告。合同约定，被告应于2011年9月30日前将验收合格的商品房交付给原告，被告逾期超过90天未将商品房交付原告的，原告有权解除合同，且被告应按原告累计付款的20%向原告承担违约责任。原告签订合同后，即按约定支付了首期购房款72904元、装修款21670元、契税2409元、维修基金2032元，而被告却违反约定，至起诉之日仍未将商品房交付原告。原告虽多次催促，被告却置之不理。为了维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、四被告连带退还原告购房款72904元、装修款21670元、契税2409元、维修基金2032元；3、四被告连带支付装修款利息，以21670元为本金按银行同期逾期贷款利率支付上述款项利息，从立案之日起至实际清偿之日止；4、四被告连带支付原告违约金14581元（72904元×20%）；5、四被告共同承担本案诉讼费。
原告周彦伶提供的证据有：《商品房买卖合同》、商品房备案登记证明书、住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、收款收据。
被告常平房地产公司辩称，常平房地产公司原意返还房款。对于装修款，常平房地产公司并未收取，应由收取方返还。对于契税，应当由税务部门返还。维修基金是存在业主名下，不存在返还问题。对于利息，合同未约定解除时要退回利息，不应返还，至于退还时间，根据合同约定，一方违约，另一方应发出解除通知书，违约方收到通知时60天内退还，利息也应在60天后计算，常平房地产公司没有收到通知，因此利息应在判决后起算。对于违约金，常平房地产公司认为违约金过高，请求予以降低，违约金不应超过实际损失的130%，常平房地产公司认为损失是利息，仅能是利息的130%。原告的诉请即包括了利息，又要求违约金，是矛盾的。即使计算违约金，违约金应按业主已缴纳的楼款计算，不应全部计算。常平房地产公司同意解除合同。
被告常平房地产公司没有提交证据。
被告伟城物业公司辩称，其答辩意见与常平房地产公司一致。
被告伟城物业公司没有提交证据。
被告亚华公司、亚华东莞分公司辩称，亚华公司和分公司不是商品房买卖合同的当事人，与案涉商品房买卖合同没有关系，不应承担责任。亚华公司、亚华公司东莞分公司与常平房地产公司、伟城物业公司的关系与本案没有关系。亚华公司和分公司只是进行了装修工程的施工，没有收取装修款，只是开具了收据，该装修款已经进入到了日明的账户。并且亚华公司和分公司已经对案涉商品房进行了装修，装修款与本案买卖合同没有必然的联系。原告主张返还购买案涉商品房的所有款项，不同的费用的支付对象不同，所涉及的法律关系亦不同，原告要求所有费用合并返还是不合理的，应由收取方返还。主张合同解除和适用违约金不能同时适用，而且违约金约定过高，原告既诉求违约金，又诉求利息，不合理。
被告亚华公司、亚华东莞分公司没有提交证据。
经审理查明，（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明：东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。
2011年1月7日，周彦伶作为买受人、常平房地产公司作为出卖人、伟城物业公司作为委托代理机构，共同签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为201101079D88EC525XXX，约定周彦伶购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第X幢X单元XX号商品房（下称“案涉商品房”）；该商品房为预售商品房，总房款金额为240904元，付款方式为周彦伶于2011年1月7日前付清首期楼款72904元，余款168000元由买受人向银行申请按揭贷款。常平房地产公司应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付周彦伶使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，常平房地产公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且常平房地产公司在发生之日起30日内告知周彦伶的；2、如周彦伶在合同约定的交付期限之前购买该商品房，且合同约定的交付期限届满时，周彦伶仍未能依约向常平房地产公司支付全部到期款项（包括房款、违约金、税费等，银行按揭方式周彦伶已获得银行贷款并已支付常平房地产公司）；3、遵守买卖合同签订后的法律、法规以及相关的规章制度的规定，有关政府部门延误有关文件的批准，其他非常平房地产公司所能控制的延迟因素。《商品房买卖合同》第九条约定，常平房地产公司逾期交房的违约责任为，逾期超过90日后，周彦伶有权解除合同，周彦伶解除合同的，常平房地产公司应当自周彦伶解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按周彦伶累计已付款的20%向周彦伶支付违约金；第十三条约定，常平房地产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三约定的标准为毛坯房。
周彦伶于2010年10月30日交付案涉商品房购房款定金10000元，2011年1月7日交付首期楼款62904元，伟城物业公司和亚华公司共同出具收款收据予以确认。2011年1月7日、2011年3月21日、2011年6月2日，周彦伶先后三次向亚华东莞分公司支付案涉商品房装修款21672元，以上有亚华东莞分公司出具收款收据并加盖财务专用章予以确认。周彦伶向东莞银行常平广电支行存缴了住宅专项维修资金2032.40元，向东莞市地方税务局常平税务分局缴纳了契税2409.04元。
庭审中，原、被告均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付，案涉商品房交付标准为毛坯房。因被告至起诉之日仍未交付案涉商品房，周彦伶遂向本院提起诉讼，本院于2014年7月23日向常平房地产公司、亚华公司及东莞分公司、伟城物业公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。
以上事实，有商品房买卖合同》、商品房备案登记证明书、住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、收款收据、（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案争议焦点有五个：一、常平房地产公司、伟城物业公司、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任；二、应否解除《商品房买卖合同》；三、《商品房买卖合同》约定的违约金是否过分高于造成的损失；四、装修款的退还问题；五、关于契税、维修基金的退还问题。
关于焦点一。（2013）东中法民一终字第1093号、1091号、1072号三份民事判决书已经查明，案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三被告均应就《商品房买卖合同》共同对周彦伶承担法律责任。周彦伶没有证据证明亚华东莞分公司应承担《商品房买卖合同》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而非亚华东莞分公司，故本院对周彦伶关于亚华东莞分公司退还购房款、支付违约金的诉讼请求不予支持。
关于焦点二。周彦伶与常平房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。周彦伶向常平房地产公司购买案涉商品房，并于约定的2011年1月7日前付清了首期楼款72904元，则常平房地产公司应当在2011年9月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付给周彦伶使用，但常平房地产公司没有依约向周彦伶交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，逾期已超过90日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，常平房地产公司逾期交付案涉商品房事实清楚，且至庭审之日尚未能交付，《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已成就，作为解除权人的周彦伶诉求解除《商品房买卖合同》事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应当自周彦伶解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付的购房款72904元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故周彦伶无须向常平房地产公司交还案涉商品房。常平房地产公司于204年7月23日收到应诉材料，则应于2014年9月22日（包含22日）前履行返还购房款的义务。
关于焦点三。首先，合同解除与违约金能否并存适用问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。因此，解除《商品房买卖合同》后权利义务终止，但不影响违约金条款的效力，亚华公司、亚华东莞分公司抗辩合同解除与违约金不能并存适用没有法律依据，本院不予采纳。
其次，违约金是否过高的问题。结合本案案情，就合同的履行程度、当事人的过错、当事人的缔约地位强弱、是否适用格式合同等因素分析，周彦伶依约履行合同义务，常平房地产公司至今未交付案涉商品房给周彦伶，存在违约行为，且已达到双方约定解除合同的条件；周彦伶没有过错，常平房地产公司存在过错；在商品房买卖合同关系中，常平房地产公司作为出卖人，向周彦伶提供合同文本，缔约地位较周彦伶强；《商品房买卖合同》是常平房地产公司以广东省建设厅、广东省工商行政管理局的合同范本为基础拟定后与周彦伶签订的，合同约定的违约金条款是常平房地产公司拟定的。考虑到东莞市商品房市场价格的情况、社会物价上涨等因素，且被告并未就其主张违约金过高举证，据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能不利后果，因此，本院认为《商品房买卖合同》约定的违约金没有过高，对伟城物业公司、亚华公司、亚华东莞分公司该抗辩意见不予采纳。
关于《商品房买卖合同》解除时间。周彦伶主张曾经到过相关部门进行反映，但是未能举证证实其主张，故对合同解除的时间应以周彦伶向法院起诉主张解除合同，应诉材料送达至各被告时为准。因此，常平房地产公司应自收到应诉材料之日起60天内履行退还全部已付购房款及支付违约金的义务，常平房地产公司于204年7月23日收到应诉材料，则应于2014年9月22日（包含22日）前履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以及结合《商品房买卖合同》第九条的约定，常平房地产公司应自周彦伶解除合同通知到达之日起60天内按周彦伶累计已付款的20%支付违约金，即支付违约金14580.8元（72904元×20%）。《商品房买卖合同》中，出卖人是常平房地产公司，伟城物业公司是其委托代理人，买受人是周彦伶，常平房地产公司是在2014年7月23日收到应诉材料，因此《商品房买卖合同》的解除时间是2014年7月23日。周彦伶诉求14581元，超出部分，本院予以驳回。
关于焦点四。《商品房买卖合同》约定案涉商品房的交付标准是毛坯房，亚华东莞分公司收取周彦伶装修款21672元。亚华东莞分公司收取装修款附随于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》被解除，且案涉商品房尚未交付给周彦伶，故应将装修款退还给周彦伶。因周彦伶没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就变更案涉商品房的交付标准得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款的退还责任予以否认的情况下，周彦伶诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还装修款的责任证据不足、理由不充分，本院不予支持。装修款的收款收据是由亚华东莞分公司出具并加盖财务专用章确认，且周彦伶诉求装修款的利息并无不当，因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向周彦伶退还装修款和支付利息的法律责任。但是由于案涉《商品房买卖合同》在2014年7月23日解除，亚华东莞分公司、亚华公司即开始有返还上述款项的义务，利息应从该合同解除之日起即2014年7月23日起计算。虽亚华公司、亚华东莞分公司辩称该装修款由周彦伶缴纳进入东莞市日明实业投资有限公司帐户，但装修款收据是由亚华东莞分公司出具，且周彦伶作为买受人是在亚华东莞分公司的指定下进行缴款，至于东莞市日明实业投资有限公司与亚华公司、亚华东莞分公司的关系作为买受人的周彦伶是无法知道的，故对被告亚华公司、亚华东莞分公司的辩解，本院不予采信。周彦伶诉求装修款为21670元，少于21672元，属于自行处分权利，本院予以准许。
关于焦点五。维修基金、契税的退还问题。由于案涉商品房的契税和维修基金已经向相关税务部门缴纳和银行交存，魏庆容可自行办理相关退费手续，对魏庆容主张退回契税及维修基金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告周彦伶与被告东莞市常平房地产开发实业公司签订的合同编号为201101079D88EC525XXX的《商品房买卖合同》于2014年7月23日解除；
二、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于2014年9月22日前（包含22日）内向原告周彦伶退还购房款72904元；
三、限被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于2014年9月22日前（包含22日）内向原告周彦伶支付违约金14580.8元；
四、限被告江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周彦伶退还装修款21670元及支付利息（从2014年7月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定清偿之日止）；
五、驳回原告周彦伶的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1286元，由被告东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 何 毅
二〇一四年七月三十日
书 记 员 黎秀轩
附相关法律法规条文（节选）：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：
公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。