河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民一金初字第39号
原告招商银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市涧西区。
负责人温志昕，该行行长。
委托代理人任燕飞，该行零售部总经理；代理权限：特别授权。
委托代理人薛红，河南大鑫律师事务所律师；代理权限：一般代理。
被告姜艳。
被告姜铁军。
委托代理人姜艳，身份情况同上，系被告姜铁军的女儿；代理权限：一般代理。
被告恒大地产集团洛阳有限公司，住所地：洛阳市瀍河区。
法定代表人梁谦，该公司董事长。
委托代理人孙魏，该公司合同管理部员工；代理权限：特别授权。
原告招商银行股份有限公司洛阳分行（以下简称招商银行洛阳分行）诉被告姜艳、姜铁军、恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大地产公司）为借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行洛阳分行委托代理人薛红、任燕飞、被告姜艳（同时也是被告姜铁军的委托代理人）、被告恒大地产公司委托代理人孙魏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行洛阳分行诉称，2011年3月30日，原告与第一被告、第二被告和第三被告签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款金额为人民币41万元整；期限为360个月，即从2011年3月30日起至2041年3月30日止；对贷款利率及利率调整、本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准、费用承担、违约事件及违约处理等都进行了详细约定。被告恒大地产公司提供了连带保证责任，保证的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。合同对各方的其他权利也都进行了详细约定。同日，原告与被告姜艳、姜铁军签订了《个人贷款抵押合同》，并办理了洛房预市字第00080692号预购商品房抵押权预告登记证书。合同签订后，原告将贷款41万元按合同约定进行了转款，截止2015年7月23日，被告尚欠本金394766.65元，利息、逾期利息、复利及罚息共计22915.16元。被告的行为已构成合同约定的违约。诉讼请求：1、判令被告姜艳、姜铁军偿还借款本金394766.65元及截止2015年7月23日止的利息、逾期利息、复利及罚息共计22915.16元及自2015年7月24日起至实际还款之日止的利息、逾期利息、复利及罚息（按借款合同约定计算）；2、判令被告姜艳、姜铁军支付原告为实现债权产生的律师费25061元及原告为实现债权而产生的其它所有费用；3、判令被告恒大地产集团洛阳有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法实现抵押权，拍卖或变卖被告姜艳、姜铁军购买的位于瀍河区城市东出口（中州东路南侧）恒大绿洲三期75幢1-1304房屋，所得价款优先偿还原告借款本金及利息、逾期利息、复利及罚息、律师费及原告为实现债权而产生的其它所有费用；5、本案诉讼费由被告全部承担。
被告姜艳辩称，没有意见。
被告姜铁军辩称，同意原告把房子卖了清偿借款。
被告恒大地产公司辩称，1、原告2014年9月从被告公司保证金帐户扣收的用于偿还姜艳、姜铁军逾期贷款保证金10899.63元，应从原告诉请中扣除。2、原告第二项诉请律师费25061元偏高。3、被告公司与姜艳、姜铁军的购房合同关系已于2014年11月书面解除，被告公司已向瀍河区人民法院提起诉讼，要求确认合同解除的效力，该案于2015年7月21日开庭审理，被告公司认为商品房买卖合同关系已经解除，原告要求拍卖并优先受偿涉案房屋款的诉请欠缺法律基础。4、依据《担保法》第28条及《物权法》第176条之规定：同一债权既有物保又有人保时，应优先实现物保。
经审理查明，2011年1月26日，被告恒大地产公司（出卖人）与被告姜艳、姜铁军（买受人）签订《商品房预售合同》，约定被告姜艳、姜铁军购买被告恒大地产公司开发的洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲75-1-1304号房屋，房屋总价款588812元，付款方式为银行按揭付款，首付款178812元，银行按揭贷款41万元。2011年3月14日，被告姜铁军的配偶刘喜朋向原告招商银行洛阳分行出具《同意抵押声明书》，同意用洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲75-1-1304号房屋对上述按揭贷款进行抵押。2011年3月30日，原告（贷款人、抵押权人）与被告姜艳、姜铁军（借款人、抵押人）、被告恒大地产公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告姜艳、姜铁军为支付上述房屋的购房款，向原告贷款41万元，贷款期限为360个月，自2011年3月30日起至2041年3月30日，贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.6%为基础上浮5%，即年利率6.93%。还款方式为按月等额还本付息，逾期偿还贷款的罚息按合同执行利率加收50%计算，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。被告姜艳、姜铁军以上述房产作为41万元贷款的抵押担保，保证人恒大地产公司为上述债务提供连带责任保证，抵押担保及保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。同时约定借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为发生违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回贷款本息并要求支付费用，贷款人有权请求人民法院拍卖、变卖抵押物，对所得价款优先受偿。同日，原告还就上述抵押事项与被告姜艳、姜铁军签订了《个人贷款抵押合同》，约定抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以任何其他不适当的方式处理抵押物等。2011年5月27日，被告姜艳、姜铁军在房管部门办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。
2011年4月2日，原告向被告姜艳、姜铁军发放贷款41万元。被告姜艳、姜铁军偿还部分借款后开始逾期还款，原告于2014年9月29日扣除被告恒大地产公司保证金10899.63元，用于偿还上述借款。后被告姜艳、姜铁军仍持续逾期还款，截至2015年7月23日，被告姜艳、姜铁军未偿还借款本金394766.65元，拖欠利息21882.15元，罚息177.17元，复息855.84元。另外，原告为本次诉讼支出律师费25061元。
本院认为，原告与被告姜艳、姜铁军、恒大地产公司之间签订的《个人购房借款及担保合同》及原告与被告姜艳、姜铁军签订的《个人贷款抵押合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。原告依约向被告姜艳、姜铁军发放了贷款41万元，被告姜艳、姜铁军应当按期偿还借款并支付利息。现被告姜艳、姜铁军已连续三个月以上未偿还借款本息，属违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因此原告要求被告姜艳、姜铁军偿还剩余全部借款本息的请求，本院依法予以支持。被告姜艳、姜铁军应当向原告偿还截至到2015年7月23日的借款本金394766.65元，利息、罚息及复息22915.16元，2015年7月24日以后至实际还款之日止的利息、罚息、复息按照原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》约定的标准计算。原告为实现债权支出的律师费25061元，被告姜艳、姜铁军应当承担。原告对抵押房产洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲75-1-1304号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告恒大地产公司作为上述借款的连带责任保证人，应当对被告姜艳、姜铁军的上述债务承担连带清偿责任。被告恒大地产公司关于原告不能享有抵押房产优先受偿权的辩称，于法无据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告姜艳、姜铁军向原告招商银行股份有限公司洛阳分行偿还截至到2015年7月23日的借款本金394766.65元，利息、罚息及复息22915.16元，并支付自2015年7月24日起至实际还款之日止的利息、罚息、复息（按照双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定的标准计算）；
二、被告姜艳、姜铁军向原告招商银行股份有限公司洛阳分行支付律师费25061元；
三、原告招商银行股份有限公司洛阳分行对被告姜艳、姜铁军名下位于洛阳市瀍河区城市东出口恒大绿洲75-1-1304号房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告恒大地产集团洛阳有限公司对被告姜艳、姜铁军的上述债务承担连带清偿责任。
以上给付义务于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费7942元，由被告姜艳、姜铁军、恒大地产集团洛阳有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 韩亚蕾
人民陪审员 毕少华
人民陪审员 李春芳
二〇一六年三月十日
书 记 员 师丽锋