江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1531号
上诉人（原审原告）吴国平。
被上诉人（原审被告）常克萍。
被上诉人（原审被告）常译文。
上诉人吴国平因与被上诉人常克萍、常译文共有物分割纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0519号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年12月4日，拆迁人苏州市房地产管理局拆迁办公室（甲方）与被拆迁人常克萍、吴国平（乙方）签定《个人购买安置房产权协议书》一份，协议约定：根据拆迁有关规定租赁开业的经营者可以优先购买店面，乙方系原租塑料一厂开设店面，乙方房屋坐落养育巷321号。甲方同意安置乙方购买店面一间，建筑面积为133.33平方米，安置地点6﹟编号为17号，安置形式为期房。乙方要求将安置房产权归个人所有，并同意承担购房资金计647086.40元，其中88.88平方米以每平方米5280元结算，44.45平方米以每平方米4000元结算，首期支付70%，进屋时付清，其中，常克萍与吴国平各出资50%。乙方费用付清后，即拥有安置房所有权。同日，常克萍、吴国平共同向苏州市房地产管理局拆迁办公室预付养育巷6#编号17#店面房款260000元。1998年12月10日，常克萍、吴国平又共同向苏州市房地产管理局拆迁办公室预付养育巷6#编号17#店面房款190000元。
2000年1月31日，吴国平向苏州市房地产开发总公司支付养育巷371号房款292570元。同日，常克萍代理常译文（甲方）与苏州市房地产开发总公司（乙方）签订《商品房购销合同》一份，合同约定：甲方向乙方购买坐落在养育巷369号建筑面积为76.31平方米的商品房一套，每平方米价格为5305元，共计404824.55元。还约定，甲方付清全部房款后，乙方交钥匙，水、电369号、371号进行分割，内楼梯费用自理。
2000年2月23日，常克萍与吴国平签订书面协议，约定：养育巷371号（吴国平）为养育巷369号（常译文）提供楼梯过道，双方楼梯部位不堆物，养育巷369号承担伍个平方面积金额计26540元，约占楼梯面积三分之一。后常克萍按约支付吴国平五个平方米的费用26525元。
2000年6月27日，吴国平向苏州市房地产开发总公司支付养育巷371号、369号房款100000元。
2006年5月31日，常译文向苏州市房地产开发有限公司支付养育巷369号房款404824.55元。
2010年1月8日，苏州市养育巷369号房屋所有权登记在常译文名下，为单独所有。2010年7月8日，常译文取得养育巷369号的国有土地使用权。
再查明：2013年8月24日，苏州市公安局桃花坞派出所出具证明：养育巷改造前的321号房屋的房址改造后该房址的公安编号为养育巷369号、371号。2013年11月7日，该派出所又出具证明：养育巷改造前的321号房的房址改造后该房址统一重新编号，现以房屋产权证为准。
又查明：现苏州市养育巷371号房屋所有权人为苏州市房地产开发总公司，建筑面积为74平方米。
上述事实，由吴国平提供的个人购买安置房产权协议书、收据、2013年8月24日桃花坞派出所出具的证明、拆迁补偿费用结算清单、常克萍、常译文提供的2013年11月7日桃花坞派出所出具的证明、商品房购销合同、房屋所有权证、国有土地使用证、发票、协议、收据、原审法院依法调取的苏州市房屋权属登记簿以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告吴国平的诉讼请求是：一、对吴国平和常克萍共有的369号、371号房屋按约定比例50%进行分割，吴国平要求优先分得369号房屋，371号房屋归常克萍。如果双方分得房屋有面积差异，互结差价；二、常克萍、常译文共同就2000年以来占有吴国平房屋进行补偿13万元，暂按照每年1万元主张，从2000年2月计算至2013年2月，具体标准以司法评估为准。
原审法院认为，根据法律规定，共有是指两个或两个以上的民事主体就同一标的物共同享有同一所有权的法律制度。本案吴国平主张对其与常克萍共有的本市养育巷369号、371号房屋及土地按照各50%的比例进行分割。原审法院认为，吴国平首先应就其与常克萍对养育巷369号、371号房屋共有的事实举证。就此，吴国平提供了个人购买安置房产权协议书、拆迁补偿费用结算清单等证据以证明双方共同购买房屋的事实。原审法院认为，个人购买安置房产权协议书仅仅是双方共同购买房屋的合意，并不能以此证明双方存在共有房屋的事实。虽然拆迁补偿费用结算清单证明了双方向苏州市房地产管理局拆迁办公室支付了养育巷6#编号17#安置房部分房款45万元，但是吴国平并没有提供支付养育巷6#编号17#安置房余款的相应证据，故原审法院认为吴国平、常克萍并没有完全履行个人购买安置房产权协议书，同时，吴国平亦没有提供有效证据证明6#编号17#安置房就是369号、371号房屋。相反，综合双方提供的证据及当事人陈述，原审法院认为，养育巷的369号、371号房屋系分别由常译文、吴国平购买所得，理由为：一、2000年1月31日吴国平向苏州市房地产开发总公司支付养育巷371号房款292570元，该款项收据并未载明369号房款，虽然2000年6月27日吴国平向苏州市房地产开发总公司支付的100000元收据中载明371号、369号房款，但是因吴国平与常克萍之间存在371号为养育巷369号提供楼梯过道，369号承担5个平方米费用的约定，并且常克萍亦支付了吴国平相应的费用26525元，那么，常克萍庭审中关于100000元的收据载明369号是因为其支付了其中5个平方米的费用的陈述也是符合常理的。另外，根据常译文签订369号购销合同的时间与吴国平支付房款292570元的时间均为2000年1月31日的事实、369号房屋合同单价为每平方米5305元的事实、369号与371号房屋相邻的事实以及371号房屋面积为74平方米的事实，可以估算出371号房屋价款为5305×74＝392570元，而该金额与吴国平支付给苏州市房地产开发总公司的全部房款金额完全相符。根据上述分析，原审法院认定371号房屋为吴国平单独购买所得。二、2000年1月31日，常克萍女儿常译文与苏州市房地产开发总公司签订了369号房屋购销合同，后常译文支付相应的房款，亦取得房屋所有权证与土地使用权证，故，原审法院认定369号房屋系常译文单独购买所得。三、根据目前房屋所有权的登记情况以及使用主体来看，371号房屋所有权登记在苏州市房地产开发总公司名下，由吴国平在使用，369号房屋所有权登记在常译文名下，由常译文在使用，可见，该两处房屋的登记与使用情况与上述认定的两处房屋系吴国平、常译文分别购买所得的事实亦是一致的。综上，原审法院认为，虽然吴国平与常克萍签订了共同购买定销房的协议，但是双方并没有实际完全履行该协议，而是分别由吴国平、常译文分别向苏州市房地产开发总公司购买了371号、369号房屋，因此吴国平主张369号、371号房屋系其与常克萍共有的事实不存在，故对吴国平要求分割369号、371号房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于吴国平主张的房屋补偿问题，如上述分析，371号、369号房屋系分别由吴国平、常译文购买所得，双方之间不存在共有关系，亦不存在常克萍、常译文占用吴国平房屋面积的事实，故吴国平要求常克萍、常译文就其占有房屋面积进行补偿的诉讼请求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回吴国平的全部诉讼请求。案件受理费17300元，由吴国平负担。
上诉人吴国平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1998年12月4日，上诉人、被上诉人与苏州市房地产管理局拆迁办公室签定《个人购买安置房产权协议书》，合资购买苏州市养育巷369号、371号的房屋，之后，上诉人支付了房款，该房屋应为双方共有。常译文与苏州市房地产开发总公司签订369号房屋购销合同，并取得房屋所有权证与土地使用权证，上诉人不知情，损害了上诉人的权益。另外上诉人支付的10万元房款与楼梯过道费无关。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人常克萍、常译文答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，上诉人吴国平、被上诉人常克萍于1998年12月4日与苏州市房地产管理局拆迁办公室签定《个人购买安置房产权协议书》，表明吴国平、常克萍在上述房屋拆迁中享有相应的拆迁利益，根据拆迁补偿安置协议，该户拆迁可以优先购买6﹟编号为17号店面。但如需取得拆迁安置房的房产证和土地使用权证，则应进一步与产权单位签订买卖合同，并支付相应对价。之后，2000年1月31日，常克萍代理常译文与产权单位苏州市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》，购买坐落在养育巷369号建筑面积为76.31平方米的商品房一套。该合同系双方真实意思表示，合法有效。在支付了相应房款后，常译文取得了养育巷369号房屋所有权和国有土地使用权。因此从上述事实看，个人购买安置房产权协议书仅证明吴国平、常克萍双方享有拆迁权益并具有共同购买房屋的意思表示，在当事人未能提供与产权单位签订房屋买卖合同，以及支付369号、371号全部房款的情况下，无法证明吴国平、常克萍履行了共同购买苏州市养育巷369号、371号房屋以及对该房屋共有的事实。另外，2000年2月23日，常克萍与吴国平签订书面协议，明确养育巷371号（吴国平）为养育巷369号（常译文）提供楼梯过道，双方楼梯部位不堆物，亦能印证常译文独立拥有养育巷369号房屋产权的事实。
另一方面，目前371号房屋所有权登记在苏州市房地产开发总公司名下，369号房屋所有权登记在常译文名下。根据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据该原则，不动产物权一经登记即对外产生公信效力，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。在主管机关未予吊销的情况下，权利人所持有的房屋权属证书即是合法、有效的。因此，上诉人吴国平主张对养育巷369号、371号房屋拥有共有产权并要求分割亦缺乏事实和法律依据。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人吴国平的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17300元，由上诉人吴国平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年七月八日
书 记 员 吉宇璐