江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终782号
上诉人（原审被告、反诉原告）:吕小娟，女，汉族，1971年4月25日出生，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：孙正平，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州富润环境科技有限公司，住所地常州市金坛区城西邮堂庙13号。
法定代表人：孙忠保，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴潮民，江苏朝明律师事务所律师。
上诉人吕小娟因与被上诉人常州富润环境科技有限公司（以下简称富润公司）房屋租赁合同纠纷案，不服常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初5217号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吕小娟的上诉请求：由于富润公司在未到期的情况下，就将整幢商铺的水电停止，并加换门锁，致使我无法履行合同，无法承租租赁房屋，且富润公司也未按合同约定提前书面通知吕小娟，其行为已构成根本违约，而一审法院认定吕小娟未按照合同约定按期交纳房租构成违约，无事实和法律依据，富润公司在我原承租的商铺门上张贴了重新出租的广告，也足以证明富润公司表明不再履行双方所租赁的合同。双方的正式合同签订是否需要交纳履约保证金2万元，对方认可应该交纳，如果不交纳正式租赁合同不生效，而一审以我未提交2万元履约保证金发票而不予采纳，与本案事实不符，同时也未予查明。请求二审法院撤销一审判决，支持我的反诉请求。
富润公司答辩称：吕小娟虽未交纳履约金，但是合同已经实际履行，双方以其事实行为变更了原来合同的约定，合同的相关权利义务仍然产生。吕小娟的实际租期的起点应确定为2015年1月1日，而非2015年7月3日，鉴于富润公司没有证据证明合同的履行起点，我们未提起上诉。吕小娟行使合同解除权不符合合同要件，提起反诉没有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
富润公司向一审法院诉讼请求：1.判令吕小娟继续履行合同，支付位于金坛区文化路225号“壹号广场”一层面积31平方米的商铺租金人民币55046元（包括15年拖欠的5260元以及16年度租金49786元）。2.判令吕小娟支付2015年1月1日起至2016年9月6日止的违约金954.5元（以5260元为本金，利息按年息24%计付）。3.判令吕小娟支付2015年12月15日起至2016年9月6日止的违约金9526.1元（以49786元为本金，利息按年息24%计付）。4.判令吕小娟支付2016年9月6日起至实际履行付款义务之日止的违约金（以55046元为本金，利息按年息24%计付）。5.本案诉讼费用由吕小娟承担。
吕小娟向一审法院的诉讼请求：1.解除双方订立的“金坛壹号广场租赁合同”；2.要求富润公司返还反人民币65000元（其中租赁定金40000元、合同履约保证金20000元、装潢保证金5000元）；3.本案诉讼费用由富润公司告负担。
一审法院认定事实：2014年6月20日金坛市百富房地产开发有限公司（后更名为常州富润环境科技有限公司）与吕小娟的丈夫汤卫强签订租赁定金协议，协议约定将壹号广场项目中49、50号面积约为29.77平方米的商铺出租，乙方向甲方交纳租赁定金40000元整，同时约定租金第一年至第三年为70629元，第四年后每年租金按15%递增。同日，吕小娟向南京鹏联房地产经纪有限公司（以下简称鹏联公司）交付现金40000元，鹏联公司向其出具收据一张，载明收款事由为“壹号广场商场内铺定金”。2015年吕小娟与鹏联公司签订金坛壹号广场租赁合同，约定：租赁期限为3年自2015年至2018年止，无免租期；租金第一年为45260元，第二年、第三年租金递增10%，租金支付方式为一年一付，首期租金应于本合同签订之日支付，下年度租金在上年度租赁期限届满前十五日支付。该合同第十七章第2条约定：租赁期间乙方提前终止合同征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月的甲方收益金额作为乙方给甲方的经济补偿，如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金、该租赁装修标的物及道具并承担该年房屋租金作为违约金。第十九章履约保证金约定乙方在签订本租赁合同当日应向甲方支付保证金人民币20000元。2015年7月3日吕小娟向鹏联公司交纳45260元，鹏联公司出具收据一张，载明收款事由为“壹号广场商场内铺年租金”。庭审中，富润公司陈述2015年之前，其与鹏联公司为委托关系，吕小娟所提供的租赁定金协议即为涉案商铺定金协议，且确认该协议所载的40000元已经收到。吕小娟陈述其交付租金45260元、定金40000元、保证金20000元，富润公司仅认可收到40000元。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方之间就涉案商铺达成租赁定金协议及租赁合同，系当事人双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点有：吕小娟是否享有合同解除权。吕小娟所称富润公司“不讲诚信，在租赁未到期的情况下将商铺水电全部停止，造成无法经营，同时又将商铺加挂了门锁”，并未提供相应证据予以证实，而吕小娟未按照租赁合同约定按期交纳房租，构成违约。根据双方租赁合同第十七章的约定以及我国合同法的相关规定，享有解除权的一方应为守约方，在本案中即为富润公司，故吕小娟要求解除与富润公司的租赁合同无事实法律依据，法院不予支持。涉案租赁合同的签订时间。富润公司认为是2015年1月1日之前，吕小娟认为是2015年7月10日，但该合同落款处并未载明签订时间。根据合同中约定“首期租金应于本合同签订之日支付”，结合吕小娟提供的2015年7月3日鹏联公司出具的收据，该收据载明收款事由为壹号广场商场内铺年租金，法院认为涉案租赁合同的签订日期应以2015年7月3日为准。同时，该涉案商铺租赁期间合同中仅写明为2015年至2018年，未写明具体的起止日期，对此富润公司认为应从2015年1月1日起计算，吕小娟认为应从实际交付商铺之日即2015年7月10日起计算，但双方均未提供涉案商铺的交接手续。对此，法院认为结合租赁合同内容上所载明的“租赁期限为3年，自2015年至2018年止”进行分析，涉案商铺的租赁期限以合同签订日即2015年7月3日为起始日期为宜。吕小娟交付各项款项及金额。法院认为，富润公司陈述其与鹏联公司曾有委托关系，且本案涉案商铺的租赁合同系由鹏联公司与吕小娟签订，则根据吕小娟所提交的2份由鹏联公司出具的收据可以证明吕小娟支付了定金40000元、涉案商铺第一年租金45260元。而吕小娟所称履约保证金20000元并未提供相应票据予以证实，法院对此不予采信。故吕小娟已全额支付2015年7月3日至2016年7月2日的租金45260元，其支付的40000元租金冲抵2016年7月3日至2017年7月2日租金49786元，目前尚有9786元租金未支付。富润公司依据合同第四章第3条的约定向吕小娟主张自年度租赁期限届满前十五日起按年利率24%计算的逾期付款，符合双方约定，不违反法律规定，且该计算标准吕小娟予以认可，法院予以确认吕小娟自2016年6月18日起至实际清偿之日止按照9786元为基数按照年利率24%承担逾期付款利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、吕小娟继续履行房屋租赁合同，于本判决生效之日起15日内给付富润公司2016年7月3日至2017年7月2日房租余款9786元，并承担该款自2016年6月18日起至实际清偿之日止按照年利率24%计算的逾期付款利息二、驳回富润公司的其余本诉请求。三、驳回反诉人吕小娟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2181元，减半收取1091元，由吕小娟负担112元，富润公司负担979元；反诉案件受理费减半收取650元，由吕小娟负担。
二审中，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，吕小娟提供了八张照片，证明涉案租赁物门已紧锁。富润公司经质证认为，照片的房屋不是本案所涉商铺，照片上反映的对外招租房屋，也不是本案的租赁物。
本院认为：一、关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除。2015年吕小娟与鹏联公司签订金坛壹号广场租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效协议。该协议明确约定吕小娟应按协议的约定及时向富润公司足额交付租金，不得拖延。否则，吕小娟自逾期之日起每日按拖欠租金的5%向富润公司支付违约金。因此，富润公司有权向吕小娟主张租金及违约金。在一、二审中，吕小娟称，富润公司在租赁期限未到的情况下，就将整幢房屋的水电停止，并加换门锁，致使其无法承租租赁房屋。对此，吕小娟在二审中提供相应照片，但该照片上的房屋无法确认为本案所涉商铺，对外招租房屋，也并非本案的租赁物。另吕小娟上诉认为在2016年8月富润公司已将大门锁住其无法进入租赁房屋，亦未提供任何证据证明。吕小娟现无证据证明富润公司有违约行为且在合同期限未届满的情况下主张解除合同，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于合同保证金问题。审理中，富润公司陈述其未收到吕小娟的合同保证金2万元，吕小娟陈述合同保证金是现金交付的，富润公司出具的收据已遗失。按双方签订的合同约定，吕小娟应在签订合同的当日向鹏联公司支付保证金2万元，现吕小娟主张已支付了保证金，应提供相应证据证明。因吕小娟未提供相应证据予以证实，故一审法院对此请求不予支持是正确的。综上所述，上诉人吕小娟的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1531元，由上诉人吕小娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 雍丽萍
二〇一七年四月十日
书记员 马筱艳