上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3848号
上诉人（原审原告、反诉被告）俞海根，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人孙颖，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人刘金培，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）周荣曼，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海康大绿色食品发展有限公司。法定代表人周荣曼，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨博，XX年XX月XX日出生，汉族。以上三被上诉人之共同委托代理人王海霞，上海市协力律师事务所律师。上诉人俞海根因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人俞海根及委托代理人孙颖、刘金培,被上诉人周荣曼、上海康大绿色食品发展有限公司（以下简称康大公司）及杨博之共同委托代理人王海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，康大公司为上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室、202室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室的权利人，产权证记载建筑面积合计为783.79平方米；杨博为同号207室、XX室、XX室、XX室的权利人，产权证记载建筑面积合计为136.04平方米。用途均为商业。康大公司以及案外人上海A有限公司（以下简称A公司）的法定代表人均系周荣曼。康大公司出具委托授权书，周荣曼为受托人；杨博出具委托授权书，周荣曼为受托人（笔误为委托人），分别委托A公司为代理人，代理康大公司上述八套房屋、杨博上述四套房屋租赁事项，均言明，受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。原审另认定，2013年12月12日，俞海根（乙方）、周荣曼（甲方）签订租赁合同一份，约定甲方将上海市长宁区XX路XX弄XX号201、202、207、208、210、211、212、217、218、219、220、221室套内面积578.32平方米，折算建筑面积741.44平方米出租给乙方；租期自2014年1月1日至2021年12月31日止，其中2014年1月1日至2014年4月30日为装修免租期；租金押二付三，2014年5月1日至2015年12月31日月租金为人民币（下同）51,600元，租金每二年递增5%；甲方作为涉讼房屋代管人保证有权与乙方签署租赁合同，涉讼房屋以现状空房交付给乙方，甲乙双方在交接时签署交接单，交接单对交付面积以及水电煤等进行抄表确认，乙方签署交接单即视为甲方已经妥善交付租赁房屋；乙方应于合同签订后10个工作日内一次性向甲方缴纳履约保证金即押金103,200元。至合同终止15天内，乙方结清全部租金及费用后，若乙方无违约行为，甲方则如数无息退还给乙方。因乙方违约造成合同终止的，履约保证金作为违约赔偿金全额赔偿给甲方；租金实行先付后租，第一笔租金计三个月租金为154,800元在合同签署之日后15个工作日内支付，包含的租赁期限为2014年5月1日至2014年7月31日，之后租金每三个月支付一次，以此类推，每笔租金在租金到期前提前10天支付；水电煤损耗费用，属于乙方合理费用，由乙方于每月10日前支付上述费用给物业管理公司，双方约定水确定单价为6.50元/立方米，电单价为1.30元/度，以上单价已包含损耗在内，物业费未包含在房租内，物业费标准为2,200元/月；乙方在承租期内的经营范围为：主营保健按摩，兼营茶餐厅、健康咨询、办公。双方约定的经营范围一经辖区工商行政管理部门核准后不得擅自变更；甲方应按照合同约定，保证乙方如期进场经营，有权对乙方治安、消防等进行检查、监督和指导，甲方需配合乙方办理乙方经营所需的手续、资料等；甲方需保证租赁给乙方的场地合法有效，甲方如在乙方无过错前提下单方收回合同约定租赁场所，需按照乙方当时经营投入全额赔偿乙方经济损失以及按合同5.1.1条赔偿；乙方按时向甲方足额缴纳租金、水电煤等费用，乙方拖欠甲方租金超过15天的，甲方有权单方面终止合同的履行，有权停止提供水、电、煤及其他甲方应提供的服务。乙方逾期支付水电煤气等款项中的一项或多项超过15日的，甲方有权暂停水电煤的供给，若乙方逾期支付水电煤气费等中的一项或多项超过30日的，则甲方有权单方面终止合同的履行，乙方同意，若由于乙方未能足额缴纳租金或水电煤费用而导致甲方采取前述措施的，则乙方由此受到的损失由乙方自行承担，并承担由此造成的转租客户的全部损失；合同5.1.1条约定，乙方不得擅自终止或者变更合同，若乙方单方面终止合同，乙方履约保证金不予退还，另外赔偿不少于当年度二个月租金的金额作为对甲方由此受到的其他损失。甲方不得擅自终止或变更合同。合同5.1.2条约定，在承租期内，乙方应在合同约定的付款日前支付租金、水电煤等费用，逾期未交的，则每逾一日，乙方应按拖欠款总额的0.1%向甲方支付滞纳金。合同7.3条约定，合同终止当日，乙方应在合同终止当日起算20日内撤离，且恢复原状，如有损坏将作相应的经济赔偿。逾期搬离的，则乙方每天应按当年日租金的2倍向甲方支付违约金。合同10.2条约定，乙方同意为配合甲方外立面改造，所有空调室外机安装在建筑物西侧。合同10.3条约定，乙方必须在消防设计备案审批通过后并完成相关审批手续后方可开始装饰，乙方必须在完成所有开业手续后方可正式营业。上述租赁合同签订后，俞海根于2014年1月6日分别向周荣曼支付押金103,200元及2014年5月1日至7月31日租金154,800元。原审还认定，2014年3月5日，俞海根以上海B有限公司（以下简称B公司）名义在涉讼房屋内申请营业执照，开设Z分公司，经营范围为健康管理咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询），保健按摩（不得从事美容、足浴），生物科技（除药品）领域内的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，销售化妆品。并于2014年4月30日以B公司名义申请注册商标“XX馆”。嗣后，为方便申办营业执照及尽快获得消防审批，俞海根（乙方）、周荣曼（甲方）另行签订租赁合同一份，将承租部位、面积、经营范围进行变更，约定甲方将坐落于上海市长宁区XX路XX弄XX号202、207、210、211、212、217、218、219、220、221室出租给乙方，套内面积496.48平方米，折算建筑面积636.51平方米，俞海根并在申办营业执照时将经营范围中兼营的茶餐厅划去。其余租赁合同条款不变。2014年3月17日，上海市长宁区公安消防支队出具建设工程消防设计备案凭证，记载Z分公司于当日申报涉讼房屋办公室装修的消防设计备案，提供了建设工程消防设计备案申报表、建设单位的工商营业执照、设计单位资质证明文件、消防设计文件，经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起7个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。2014年8月5日、9月3日，案外人XX物业向XX馆开具收据，收到XX馆支付的7月电费8,950.50元、水费936元以及8月电费12,028.50元、水费916.50元（8月电费读数2536、水费读数505）。自2014年8月起，俞海根未再支付租金。自2014年9月起，俞海根未再支付水电费。原审又认定，2014年9月28日，俞海根向上海长宁区公安消防支队寄送举报函，内容为其向周荣曼租赁上海XX路XX弄XX号2楼门店，开设Z分公司，其对涉讼房屋进行装修后才得知该租赁场所只有一个消防通道，隔壁XX馆也只有一个通道，两个经营单位均不符合消防要求。周荣曼为解决该问题，决定让XX馆与Z分公司作为一个申请主体用XX馆的名义申请消防审批。其认为周荣曼该做法是隐瞒事实，蒙骗消防支队，特此举报。2014年10月10日，俞海根向周荣曼发出律师函。内容为其与周荣曼就涉讼房屋套内使用面积496.48平方米签订租赁合同，为装潢涉讼房屋，俞海根以上海XX分公司名义向消防部门申请了建设工程消防设计备案，经审查批准后依法核发备案凭证。俞海根装潢工程结束后，长宁消防支队经现场检查认为不合格，原因是涉讼房屋只有一个消防疏散逃生通道，不符合相关消防规范，并提出增加消防疏散逃生通道的整改意见。其即将消防队的整改意见告知周荣曼，要求周荣曼为其增加消防通道，但由于XX弄二楼一共才两个出口通道，周荣曼将二楼分别出租给俞海根及案外人XX馆，各得一出口通道，周荣曼已无法为其增加一出口通道。周荣曼明知俞海根租赁涉讼房屋用于经营，按相关消防规范应有两个出口通道，但周荣曼却提供一个出口通道，致使其无法取得消防工程验收或复查合格。俞海根未能取得消防验收合格就不能开始经营，租赁合同的目的就不能达到，合同已无法履行。根据租赁合同第四条第一款约定，周荣曼应按照合同约定，保证俞海根如期进场经营。而俞海根因消防验收不合格，至今不能进场经营。因周荣曼违约行为给其造成巨大损失，所以俞海根从2014年8月份起未向周荣曼支付租金，周荣曼据此认为俞海根违约，并通知俞海根终止合同，这是颠倒是非之举。鉴于上述理由，双方签订的租赁合同于周荣曼收到该律师函时解除，周荣曼应赔偿俞海根一切损失。后双方因交涉未果，俞海根诉至法院，要求判令：1、解除俞海根与康大公司、杨博之间签订的租赁合同；2、周荣曼、康大公司、杨博赔偿俞海根装潢损失2,000,000元;3、周荣曼、康大公司、杨博赔偿俞海根其他各项损失345,000元。原审审理中，俞海根变更第三项诉讼请求为周荣曼、康大公司、杨博赔偿其他各项损失417,989.60元。周荣曼、康大公司、杨博则提出反诉，要求判令：1、解除双方于2013年12月12日签订的租赁合同；2、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博返还涉讼房屋；3、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博支付2014年8月-11月的租金206,400元；4、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博承担按1,720元/天标准，自2014年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费;5、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博支付的押金103,200元作为违约金没收；6、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博支付垫付的2014年3月-11月物业费19,800元及2014年6月30日之前的水电费5,285元；7、俞海根向周荣曼、康大公司、杨博支付拖欠租金的滞纳金（以103,200元为本金，自2014年7月21日起至实际付款之日止，按每天103.20元的标准计算）。后周荣曼、康大公司、杨博变更第六项反诉金额，增加要求俞海根支付2014年12月至2015年10月的物业费24,200元，实际使用水电费43,587元，共支付32,233.50元，尚欠水电费11,353.50元。原审再认定，2015年11月7日，俞海根将涉讼房屋内可移动物品搬离，双方于次日签署移交备忘录，并确认电表读数为2921、水表读数639。原审另认定，2014年8月6日，俞海根与案外人蒋某某作为甲方和案外人俞某某、陈某、何某某作为乙方签订租赁合同，约定甲方将上海市长宁区XX路XX弄XX号门店计套内面积300平方米出租给乙方经营（包括前厅厨房和水果吧以及临近XX路的办公室一间XX号房）；租期自2014年7月1日至2019年6月30日；月租金43,000元，每三个月支付一次，先交后用；甲方装修硬件五年作价100万元，作为利息回报，乙方第一年每月缴纳11,000元给甲方。当日，俞海根与案外人蒋某某收到承租方押金150,000元、租金129,000元。2014年8月16日，俞海根与案外人俞某某、陈某、何某某签订出资协议，约定俞海根用涉讼房屋资产作价300,000元和技术100,000元合计占股40%，并出资30,000万元作为8月15日前XX馆前期运作补偿；前期费用和俞海根无关；8月16日后产生的费用按股东股权分摊；原2014年8月6日签订的租赁协议撤销作废。原审另认定，2014年12月25日，案外人高某向上海市长宁区人民法院提起诉讼，状告B公司、康大公司、A公司连带赔偿其各项经济损失。上海市长宁区人民法院以（2014）长民一（民）初字第8847号立案，该案中查明，2014年7月17日晚21时30分许，案外人高某持XX馆消费卡至B公司开设在涉讼房屋悬挂XX馆牌匾的保健按摩场所接受服务。当日，该馆尚未经相关部门批准就开展经营活动。当晚23时许案外人高某离开XX馆，自无照明的走道二楼楼梯最上一级台阶往下步行时摔下致伤，遂至医院进行治疗，共计支付医疗费39,015.02元。2014年7月26日，案外人高某至公安部门报案，并进行验伤。XX馆原系登记Z分公司名下，该案审理期间注销。该案经审理后认为，高某的损伤系自身、B公司、A公司过错行为共同作用导致，根据过错行为的原因力大小，酌定由高某自行承担25%的赔偿责任，B公司承担40%的赔偿责任，A公司承担35%的赔偿责任。2015年9月24日，该案判决如下：一、B公司应赔付高某医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、残疾赔偿金、误工费、精神损害抚慰金、交通费、鉴定费、律师费共计66,554.81元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、A公司应赔付高某医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、残疾赔偿金、误工费、精神损害抚慰金、交通费、鉴定费、律师费共计58,235.46元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回高某其余诉讼请求。该案一审判决后，各方当事人均未上诉。原审审理中，俞海根自认2014年9月19日周荣曼、康大公司、杨博发出通知函，以其未支付物业费为由提出解除合同，故双方租赁合同已于收到通知函之日解除，后又自认2014年9月28日周荣曼、康大公司、杨博的律师函中告知要停水停电，涉讼房屋当时的经营者告知其是2014年9月25日停水停电的。周荣曼、康大公司、杨博自认通知函于2014年9月21日寄出，合同解除日应为寄出日。经上海市长宁区人民法院现场实地勘察，涉讼房屋原为一层，楼层高约4.50米，俞海根采用钢架支撑又加盖一夹层。二层通道有三处，一处旋转式通向一楼的通道从一楼堵住，不能通行；一处通道俞海根可以通行；一处通道由周荣曼、康大公司、杨博出租给案外人的XX馆通行。经原审法院走访上海市长宁区公安消防支队，该支队表示双方签署租赁合同的面积未达到必须经过行政许可才能通过消防设计备案的最小面积，只需要在网上登记即可，且网上信息登记也未抽中检查，因此消防支队无涉讼房屋备案登记，嗣后也未收到涉讼房屋申请消防验收资料。关于加装夹层的消防设计要求，每一层夹层都应按照一般的楼层配备独立的完整消防设施，若没有规划部门对夹层的审批通过意见，一般对夹层的消防验收也不会通过。2014年11月3日，就俞海根的举报，上海市长宁区公安消防支队向总队办公室出具书面回复，上海市长宁区XX路XX弄XX号产权属于康大公司，层数6层，总面积12,950平方米，是一幢有菜场、娱乐场所等的综合性大楼。康大公司将二楼局部分别出租给Z分公司和XX馆，其中Z分公司741.44平方米，使用性质为保健按摩。XX馆442.80平方米，使用性质为足浴棋牌（以上面积均为租赁合同所签面积）。2014年3月26日XX馆以上海C有限公司（以下简称C公司）名义申报设计备案，申报面积287平方米，使用性质足浴店，消防支队出具《建设工程设计备案检查不合格通知书》，因出口、排烟、装修材料等问题，审批结果为不合格。因大楼局限，举报人俞海根和XX馆达成协议，以一家名义进行消防手续申报。2014年5月6日，举报人以C公司申报设计备案复查，申报面积906平方米，使用性质为足部推拿，消防支队出具《建设工程设计备案检查复查意见书》，因耐火等级、排烟等问题审批结果为不合格。2014年6月30日两家第三次申报消防设计审核，申报面积、使用性质同上，因未提供设计单位的设计资质、部分区域的疏散距离大于规范要求，不符合民用建筑设计防火规范的相关规定，消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果不合格。2014年8月13日，两家又以上海D有限公司申报消防设计审核，申报面积906平方米，使用性质足浴房、办公室，消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果合格。经查，举报人俞海根为Z分公司负责人，其和房东康大公司因拖欠房租等问题存在债务纠纷，目前被停水停电，处在停业状态。消防支队多次联系举报人，其主诉要求不再以两家原协商意见共同申报，而以自己公司名义申报消防手续，消防支队表示将按建设方的申请意见进行审核，同意其作为独立人进行申报。原审审理中，俞海根申请对涉讼房屋装潢工程进行评估，法院依法委托上海市第一测量师事务所进行司法鉴定，鉴定单位出具《上海市XX路XX弄XX号201、202、207、208、210、211、212、217、218、219、220、221室的房屋装修费用项目工程造价司法审价鉴定意见书》，结论为涉案房屋装修费用工程造价为1,626,895元。俞海根对该鉴定意见书无异议，但认为涉讼房屋的消防工程未作评估，应以俞海根与案外人签订的消防工程合同约定的闭口价100,000元计入造价。周荣曼、康大公司、杨博则对鉴定意见书中隐蔽工程的造价不予认可，对俞海根与案外人签订的消防工程合同真实性不予认可，表示消防工程不应计入造价，且俞海根的空调和新风系统的设备是二手货，不应按一手的价格进行计价。原审中，俞海根要求周荣曼、康大公司、杨博赔偿其他各项损失417,989.60元，具体有商铺中介费4,000元，押金103,200元，房租154,800元，2014年1至2月物业费4,400元，消防设计费20,000元（俞海根提供收条一张，由署名为金潮出具，言明今收到俞氏养生堂装饰设计费预收款壹万伍仟元整；俞海根提供收据一张，由署名为梅杰出具，言明收到余总报消防设计费伍仟元），消防验收费30,000元（由案外人XX物业出具，金额叁万元，言明消防验收费用，多退少补预收款），管理人员2014年2月27日至6月27日房租7,900元，水电费预付8,000元，广告灯箱制作安装费13,000元，装修管理费、垃圾清运费17,349.60元（由案外人XX物业开具），采购消防设备材料费5,340元，消防工程款50,000元。周荣曼、康大公司、杨博则认为俞海根提出的中介费、管理人员房租、消防设计费、广告灯箱制作安装费、采购消防设备材料费、消防工程款与本案无关，不予认可；对俞海根支付的押金、租金、装修管理费及垃圾清运费、物业管理和预付的水电费没有异议，周荣曼、康大公司、杨博表示俞海根尚欠付其租金、物业管理费、水电费，坚持反诉诉请，对消防验收费30,000周荣曼、康大公司、杨博均同意在本案中一并处理，共同承担相关权利义务。原审认为，俞海根与周荣曼之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，康大公司、杨博亦无异议，双方签署的租赁合同应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周荣曼、康大公司、杨博均表示愿意共同承担租赁合同项下的权利义务，法院予以准许。本案争议的焦点为哪一方当事人存在违约行为、双方各自的诉求是否合法有据，法院结合涉案事实予以综合评价。俞海根租赁涉讼房屋用于经营，在签署租赁合同后，于2014年1月6日分别向周荣曼支付押金103,200元及2014年5月1日至7月31日租金154,800元，周荣曼也向俞海根交付了涉讼房屋，由俞海根进行装潢施工。2014年3月5日，俞海根以B公司名义在涉讼房屋内申请营业执照，开设Z分公司，悬挂XX馆牌匾，并于2014年7月至9月期间未经相关部门批准就开展了经营活动，向案外人XX物业支付2014年7、8月份的水电费。就俞海根开展经营需要办理的消防工程验收审批手续，俞海根于2014年3月17日以Z分公司办公室装修名义向上海市长宁区公安消防支队进行建设工程消防设计备案。2014年3月26日，位于俞海根承租涉讼房屋同层的案外人XX馆亦向消防部门申报设计备案，因出口、排烟、装修材料等问题，经长宁消防支队审批结果为不合格。由于涉讼房屋大楼局限，俞海根和案外人XX馆达成协议，于2014年5月6日以一家公司名义向长宁消防支队申报设计备案复查，因耐火等级、排烟等问题审批结果为不合格。俞海根和案外人XX馆于2014年6月30日第三次向长宁消防支队申报消防设计审核，因未提供设计单位的设计资质、部分区域的疏散距离大于规范要求，不符合民用建筑设计防火规范的相关规定，经长宁消防支队审批结果不合格。2014年8月13日，俞海根和案外人XX馆再次向长宁消防支队申报消防设计审核，该支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审批结果合格。期间，俞海根未按约向周荣曼、康大公司、杨博支付自2014年8月至10月的租金，也未支付相关的物业费及2014年9月以后的水电费，并于2014年9月28日向长宁消防支队举报，认为周荣曼以俞海根和案外人XX馆作为一个申请主体申请消防审批的做法有隐瞒、蒙骗行为。长宁消防支队经联系俞海根，俞海根要求不再以两家原协商意见共同申报，而以自己公司名义申报消防手续，但俞海根一直未申报，并以涉讼房屋只有一条消防通道，不能通过消防工程验收、合同目的不能实现，周荣曼、康大公司、杨博构成违约为由，提出诉讼。周荣曼、康大公司、杨博则根据租赁合同约定，以俞海根拖欠租金及相关费用构成违约为由，书面通知俞海根解除租赁合同，并对俞海根依约采取停水停电措施。关于争议的消防疏散通道是否涉及涉讼房屋通过消防工程验收，租赁合同约定周荣曼作为出租人只是配合俞海根办理经营所需的手续、资料等并有权对俞海根治安、消防等进行检查、监督和指导。涉讼房屋的装潢装饰及消防工程均由俞海根实施，且消防工程涉及人身、财产安全，消防部门对设计单位、施工单位的资质以及场所的出口、排烟、装修材料、耐火等级等均有规范要求，就长宁消防支队出具的针对俞海根举报的回复来看，有关涉讼房屋场所的通道仅仅在2014年3月26日，系由案外人XX馆申报设计备案时，曾因出口等问题未获审批。鉴于涉讼房屋大楼局限，俞海根和案外人XX馆达成协议，于2014年5月6日以一家公司名义向长宁消防支队申报设计备案复查。至此，通道问题已不是消防工程验收未获通过的主要因素。俞海根至今就涉讼房屋申报消防工程验收未获审批致使合同目的不能实现的事实无法加以举证，也无证据印证涉讼房屋相关设计系周荣曼、康大公司、杨博指派人员所为，俞海根以周荣曼、康大公司、杨博只提供一个疏散通道，未能履行保证其如期进场经营的义务，周荣曼、康大公司、杨博构成违约而拒付租金及其相关费用，行使单方面解约权的理由不能成立。俞海根未按合同约定的付款期限支付租金，已构成违约，周荣曼、康大公司、杨博依约以通知方式行使解除权符合法律规定，因双方均未能提供该书面通知，故法院以双方庭审中的自认确认租赁合同于2014年9月28日解除，俞海根应支付周荣曼、康大公司、杨博自2014年8月1日至2014年9月28日期间的租金。周荣曼、康大公司、杨博自2014年10月起对涉讼房屋停水停电，俞海根不能正常使用涉讼房屋，双方应当进行合理止损，故自2014年10月1日至2015年11月7日止的房屋使用费由双方各自分摊，俞海根分摊80%，周荣曼、康大公司、杨博分摊20%。2014年9月29日至9月30日的房屋使用费则按合同约定支付。俞海根拖欠租金构成违约，已付押金根据合同约定作为违约金支付给周荣曼、康大公司、杨博。俞海根主张的商铺中介费4,000元、房租154,800元、2014年1至2月物业费4,400元、消防设计费20,000元、管理人员2014年2月27日至6月27日房租7,900元、水电费预付8,000元、装修管理费及垃圾清运费17,349.60元，均系其为承租涉讼房屋用于经营支付的费用，俞海根要求由周荣曼、康大公司、杨博赔偿缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。俞海根要求周荣曼、康大公司、杨博赔偿其装潢损失及广告灯箱制作安装费13,000元、采购消防设备材料费5,340元、消防工程款50,000元的诉讼请求，法院采纳鉴定单位出具的工程造价司法审价鉴定意见书，对违约责任、装潢折旧及残值的利用加以综合考虑，由周荣曼、康大公司、杨博适当支付俞海根300,000元。案外人A公司收取俞海根的消防验收费30,000元，周荣曼、康大公司、杨博均同意在本案中一并承担相应权利义务，于法不悖，为避免当事人讼累，法院依法对上述款项作出处理，该费用应当由周荣曼、康大公司、杨博返还给俞海根。审理中，俞海根已将涉讼房屋交还给周荣曼、康大公司、杨博，故周荣曼、康大公司、杨博要求俞海根返还房屋的反诉请求已无需另外处理，不再在主文中表述。双方对涉讼房屋内水表读数为639无异议，俞海根应向周荣曼、康大公司、杨博支付水费4,153.50元；双方对电表读数因通道强排风烟道的安装有异议，鉴于双方于2014年8月确认电费读数为2536，嗣后就电费读数双方未进行确认，周荣曼、康大公司、杨博便于2014年10月采取停电措施，故俞海根应向周荣曼、康大公司、杨博支付电费34,236元。上述水电费合计38,389.50元，周荣曼、康大公司、杨博确认俞海根已实际支付水电费合计32,233.50元，俞海根应再支付水电费6,156元。周荣曼、康大公司、杨博要求俞海根支付逾期付款滞纳金，依据合同法理论，一种违约行为不能用两种以上违约责任重复评价，周荣曼、康大公司、杨博要求俞海根支付违约金的同时并支付逾期付款利息，缺乏事实依据和法律依据，故对于周荣曼、康大公司、杨博的该项反诉请求，法院不予支持。周荣曼、康大公司、杨博要求俞海根支付垫付的物业费，因周荣曼、康大公司、杨博没有提供其已向案外人XX物业支付物业费的证据，故法院对周荣曼、康大公司、杨博该项反诉请求不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一五年十二月二十九日作出判决:一、俞海根与周荣曼就上海市长宁区XX路XX弄XX号201、202、207、208、210、211、212、217、218、219、220、221室签订的租赁合同于2014年9月28日解除；二、周荣曼、康大公司、杨博应于判决生效之日起十日内支付俞海根房屋装潢补偿款合计人民币300,000元；三、周荣曼、康大公司、杨博应于判决生效之日起十日内返还俞海根消防验收费人民币30,000元；四、驳回俞海根的其余本诉请求；五、俞海根应于判决生效之日起十日内支付周荣曼、康大公司、杨博自2014年8月1日起至9月28日止的租金合计人民币99,760元；六、俞海根应于判决生效之日起十日内支付周荣曼、康大公司、杨博自2014年9月29日起至2014年9月30日止的房屋使用费合计人民币3,440元；七、俞海根应于判决生效之日起十日内以每月人民币41,280元的标准支付周荣曼、康大公司、杨博自2014年10月1日起至2015年11月7日止的房屋使用费；八、俞海根应于判决生效之日起十日内支付周荣曼、康大公司、杨博违约金人民币103,200元（以押金冲抵）；九、俞海根应于判决生效之日起十日内支付周荣曼、康大公司、杨博欠付的水电费合计人民币6,156元；十、驳回周荣曼、康大公司、杨博的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币48,000元，由俞海根负担人民币33,600元，由周荣曼、康大公司、杨博负担人民币14,400元。本诉案件受理费人民币25,560元，由俞海根负担人民币19,310元，由周荣曼、康大公司、杨博负担人民币6,250元。反诉案件受理费人民币2,735元（已减半收取），由俞海根负担。判决后，俞海根不服，上诉于本院,诉称:虽然合同约定了消防申报由承租人负责，但房屋是否具备通过消防验收的条件取决于涉讼房屋的客观条件及出租人在分割出租时有否协调；出租人只提供了一条消防通道，不符合消防验收的基础条件，上诉人多次要求出租人协调XX馆退让出另一条消防通道，但被上诉人一直未能实现，致使上诉人未能通过消防验收，无法营业；上诉人实际已于9月25日搬离，由于出租人、物业公司的阻挠、留置致其无法搬离物品，原审法院判决上诉人承担80%费用显然不公平，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四、五、六、七、八、九项，改判三被上诉人赔偿其装修损失1,726,895元、其他各项损失387,989.60元。被上诉人周荣曼、康大公司、杨博辩称:由于上诉人未付租金、物业费、水电费，物业公司才停水停电，但只停了两天，很快即恢复；消防申报的义务在于承租人一方，被上诉人只有配合义务；被上诉人将房屋出租给上诉人时已完成一次消防验收，二次消防申报应由上诉人自行完成；上诉人就其主张的损失无法提供正规的合同、发票，原审法院处理结果公正；被上诉人一直希望解除合同、收回房屋，不存在留置上诉人物品、不允许其搬离的情形，且原审中被上诉人一再要求交房以避免损失扩大，故其不同意上诉请求。二审中，本院向上海市长宁区消防支队防火处作了调查，防火处工作人员表示涉讼XX路XX弄XX号房屋的2014年5月6日消防复查的审核结果应为不合格，审核结果记载为合格系文书套用造成的文字错误，并且，审核内容中指出了存在的问题；防火处不审核申报主体，仅审核场所，设计阶段只审核图纸。上诉人阅看后发表如下意见：对防火处关于书写错误的意见没有异议，但防火处对于主体问题没有正面回复。被上诉人表示无异议。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。合同约定，租赁房屋以现状空房交付；出租方需配合承租方办理承租方经营所需的手续、资料等。上海市长宁区公安消防支队的回复反映出通道问题不再是消防工程验收未获通过的主要因素，且2014年8月13日的消防设计审核结果为合格。结合前述情形，本院认为，俞海根关于合同解除责任在于出租人，显与查明事实不符，本院不予采纳。并且，上海市长宁区公安消防支队的回复反映出因大楼局限，俞海根和XX馆达成协议，以一家名义进行消防手续申报。本院注意到，原审庭审中，俞海根方的证人徐某某到庭陈述消防人员提出问题后，其与隔壁人员协商是否能用通道，因此，证人的陈述可反映出消防支队的回复内容具有客观依据。俞海根主张其实际已于2014年9月25日搬离，因出租人与物业公司的阻挠而留置物品，但为周荣曼、康大公司、杨博所否认，本院认为，事实上，双方于2015年11月7日签署移交备忘录，且原审中俞海根陈述实际于2015年11月7日将所有物品搬离租赁房屋，俞海根又未能出示有效证据证明出租人曾阻挠其搬离，况且，本案中，俞海根无法定或约定的单方解约权，其擅自搬离于法无据。本院注意到，原审法院已考虑停水停电等因素，判决由双方分担房屋使用费，合理妥当，可予维持。原审法院考虑违约责任、装潢折旧等因素，参照工程造价司法鉴定意见而酌定之房屋装潢补偿款，亦为妥当，应予维持。涉讼合同解除系俞海根违约所致，故其关于中介费、消防设计费、管理人员在外租房费用等的主张，均于法无据，本院不予支持。综上而言，俞海根关于撤销原审判决主文第二、四、五、六、七、八、九项，改判周荣曼、康大公司、杨博赔偿其装修损失1,726,895元、其他各项损失387,989.60元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币22,045元，由俞海根负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月二十五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……