广东省增城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗增法民三初字第1131号
原告：李缘欣。
委托代理人：朱文利。
被告：增城市新乐房地产有限公司。
法定代表人：郭泽华。
委托代理人：龙敏、何健颖。
原告李缘欣诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖雯丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告李缘欣的委托代理人朱文利，被告新乐公司的委托代理人龙敏、何健颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李缘欣诉称：在2012年8月26日与新乐公司签订了《商品房预售合同》，向新乐公司购买了位于增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街4号（自编号1-19#）903房屋。该房屋合同约定建筑面积为108.78平方米，套内建筑面积为83.86平方米，房屋总价款为696411元。合同签订后，李缘欣依照合同约定，以按揭贷款方式付清了全部房款给新乐公司。根据双方签订《商品房预售合同》第十二、十三、十四、十五、二十四条的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将该房屋交付给李缘欣使用，并向李缘欣提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件；逾期交付，新乐公司应每日按总房价款0.05％的标准向李缘欣支付违约金。到2013年5月，新乐公司向李缘欣发出《尚东阳光雅苑收楼通知书》，请李缘欣在2014年5月31日到现场办理收楼手续。李缘欣依通知日期去到现场办理收楼手续时发现新乐公司不能依据合同提供房屋交付使用的相关证明文件，并不具备交楼条件，因此李缘欣拒绝收楼，并给新乐公司提交了书面的商品房拒收函。到2014年6月3日，李缘欣与其他未收楼业主再次到现场找新乐公司相关人员，但新乐公司依然不能提供全部房屋交付使用证明文件和相关证明文件的原件，致使李缘欣依然无法收楼。无奈之下，李缘欣只有具状起诉至法院，请求法院依法判令，一、新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房款总额每日万分之五标准向李缘欣支付逾期交楼违约金，自2014年6月1日起计算至房屋交付之日止；二、新乐公司承担本案所有诉讼费用。
被告新乐公司辩称：一、不完全同意李缘欣的诉讼请求。在2014年5月31日前，新乐公司已经完成竣工验收、质量监督、规划、公安消防、人防验收，并满足供水、供气、供电及等正常居住使用的条件。新乐公司目前仅能提供临时供水、供电，因为相关市政设施批准延误及设施建设滞后所导致，这是新乐公司不能预见和克服的，新乐公司并无违反交楼约定的主观意愿。在增城市辖区尤其是新塘镇，市政设施的配套滞后于经济及人口发展速度，新乐公司按正常建设施工计划向增城供电局申报供电方案时，该局告知新乐公司小区周边的西洲变电站无法满足小区用电负荷，在新乐公司的努力下，市供电部门已经批准了二期工程的用电负荷，新乐公司已办理了用电报装手续并取得预受理回执。涉案小区接通永久用电的时间虽有延迟，但新乐公司一直积极协调政府和第三方，并投入了大量资金推动永久用电的进展。涉案小区一期A区已于2013年12月31日实现永久供水并取得证明文件，现二期A区的用水是由小区一期A区提供的永久用水。因二期永久用水设施需重新报装，现广州市自来水公司正在施工，预计今年11月中旬前可完成二期A区永久用水的竣工验收手续。涉案小区燃气工程是由广州东部发展燃气有限公司承接，该公司承诺于2013年1月31日前开展通往小区的管网建设，但该公司至今未能接通管网至涉案小区的红线范围，导致涉案小区内已完工的燃气设施未能与市政管网接驳。涉案小区二期A区燃气已于2014年6月25日点火通气，现小区以瓶组站的形式由广州东部发展燃气有限公司供气，预计于11月中旬撤除瓶组站，正式接驳永久用气。二、合同及附件是双方真实意思表示，根据补充协议第五条约定，违约金已调整为万分之一。因此，对于逾期交楼违约金应该按照上述约定的标准计算。上述约定是真实合法有效的，没有违反法律规定，双方应遵守。
经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。
2012年8月26日，李缘欣（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－18#、19#）第自编号1－19#幢9层903号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街4号（自编号1－19#）903房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）696411元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。7、本合同及本补充协议所指的甲方退还乙方的“房价款利息”的利率均按照银行同期活期存款利率计算。其中，根据本合同第十八条及本补充协议第五条第1款约定应计付的利息为自广州市房地产交易中心测绘所出具该商品房实测数据之日起计算；其中，根据商品房买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条约定应计付的利息为自乙方付清房价款之日起计算。8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。
庭审中，新乐公司确认已收取李缘欣购房款696411元。
2014年5月30日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。
2014年6月20日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。
2014年6月24日，增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。
2014年7月14日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建（2010）033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年7月14日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审（2014）056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）以下未安排人防工程建设。”
2014年7月21日，增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年7月17日组织了勘察、设计、施工、监理等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。
2014年9月2日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。
本院于2014年8月29日立案受理本案。直至2014年10月30日，李缘欣和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。
另查明，一、2014年6月25日，新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就尚东阳光雅苑二期18、19号户内燃气申请管网接驳，同日获得批准。2014年6月25日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，载明尚东雅苑二期18、19号户内燃气管道工程已通过复验，同意点火。
本案审理过程中，一、李缘欣与新乐公司确认以下事实，1、李缘欣已依约向新乐公司付清涉案房屋的购房款；2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑二期A区；3、涉案房屋至2014年10月30日止仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，以及未取竣工验收备案表。二、李缘欣认为合同附件七补充协议第五条约定将延期交房违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一，显失公平，且补充协议中第五、六、七条对于违约责任的约定严重不对等，不是其真实意思表示，要求变更或撤销，违约金标准应以合同约定为准。
本院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，李缘欣未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明李缘欣确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故本院对于李缘欣提出上述条文违反公平原则要求变更或撤销或主张，不予采纳。本院认定李缘欣与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。
关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付李缘欣使用。经查明，直至2014年10月30日涉案房屋仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，故本院认定涉案房屋不符合合同约定的交付条件。在涉案房屋具备合同约定的交房条件之前，李缘欣可以拒绝收楼。
新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但李缘欣和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现李缘欣主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。李缘欣要求新乐公司支付2014年6月1日起至2014年8月29日期间延期交房违约金6267.70元（每日以总房款696411元的万分之一，延期90天计算），于法有据，本院予以支持。至于李缘欣要求新乐公司支付2014年8月30日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，李缘欣可另案主张，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金6267.70元给原告李缘欣；
二、驳回原告李缘欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费290元，由原告李缘欣负担232元，被告增城市新乐房地产有限公司负担58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赖雯丽
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 彭美英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。