浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0182民初04037号
原告：宋少凡,男,1964年4月29日出生，汉族，住建德市。
原告：宋可文,男,1989年10月23日出生，汉族，住建德市。
两原告委托诉讼代理人：翁洪，浙江杭星律师事务所律师。
两原告委托诉讼代理人：余闻涛，浙江杭星律师事务所律师。
被告：建德市世通房地产开发有限公司，住所地建德市新安江街道南山路1号。
法定代表人：刘大庆，董事长。
委托诉讼代理人：徐国赢，浙江春江明珠律师事务所律师。
原告宋少凡、宋可文与被告建德市世通房地产开发有限公司（以下简称世通房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月24日、12月22日两次公开开庭进行了审理。原告宋少凡、宋可文的委托诉讼代理人余闻涛到庭参加了两次庭审，原告宋少凡、宋可文的委托诉讼代理人翁洪到庭参加了第一次庭审，被告世通房产公司委托诉讼代理人徐国赢到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告世通房产公司立即向原告宋可文交付位于建德市新安江街道南山路1号南山福邸11幢101室房屋一幢；2、向原告宋可文支付逾期交房违约金（计算至2016年9月23日为5082933.34元，2016年9月24日后的违约金按照本金8300000元、月利率2%另行计算）。事实和理由：两原告系父子。被告世通房产公司因开发房地产需要资金周转，于2013年11月29日向原告宋少凡借款人民币4000000元。后原告宋可文有购买被告开发的南山福邸楼盘的意向，双方就购买房屋事宜进行协商。2014年9月5日，原告宋可文与被告世通房产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖合同约定宋可文购买世通房产公司位于建德市新安江街道南山路1号南山福邸11幢101室房屋，房屋总价款为人民币8299999.98元。现被告已经收取两原告款项合计人民币8300000元。2016年5月26日，原告宋少凡、宋可文与被告世通房产公司签订《关于借款及房屋买卖事项的补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定，因世通房产公司逾期交房，世通房产公司自实际收取款项之日起，按照月利率2%支付利息。现被告世通房产公司仍未向两原告交付房屋，故提起诉讼。
审理中，两原告补充陈述，原告宋可文母亲胡丽君于2014年6月25日通过银行转账支付给被告世通房产公司2000000元。2014年6月26日、7月1日、8月27日，胡丽君先后存入被告世通房产公司账户1800000元、200000元、300000元。2014年9月5日，原告宋可文与被告世通房产公司签订商品房买卖合同时，宋少凡同意将其出借给世通房产公司的借款4000000元转为宋可文的购房款，胡丽君同意将其支付给世通房产公司的4300000元转为宋可文的购房款。
审理中，宋少凡与胡丽君均表示，案涉商品房买卖合同及补充协议项下权利均由宋可文享受。原告宋少凡将第2项诉讼请求调整为要求被告支付2016年11月10日前的利息及违约金5343000元，2016年11月11日起至实际交房之日止的违约金以人民币8300000元为基数按照月利率2%计算。
被告世通房产公司辩称，世通房产公司确已收到原告支付的8300000元款项，但因建设工程尚未完工，且案涉楼盘已被法院整体查封，故现不能确定交房时间。被告世通房产公司对收取的8300000元款项的性质有异议，因为在补充协议中约定，逾期交房在一个月以上的，双方可解除合同，作退房处理，甲方归还乙方借款，故双方之间建立的实为借款合同关系，买卖合同是作为借款合同的担保。双方在补充协议中还对2016年4月20日前的利息（含补偿）作了结算，确定为3800000元，故不能重新计算。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的内容，本院作如下分析认定：1、关于原、被告双方的法律关系及内容。两原告提供买卖合同1份，用以证明原告宋可文与被告世通房产公司于2014年9月5日签订商品房买卖合同，建立房屋买卖合同关系，约定宋可文购买世通房产公司位于建德市新安江街道南山路1号11幢101室房屋，房屋价款为8299999.98元，被告应于2015年5月31日前将符合交房条件的房屋交付给原告宋可文。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议约定如逾期交房，可退还房款本金，故8300000款项性质不明确。本院认为，被告对该证据的真实性、合法性无异议，对此本院予以确认。关于原、被告双方的关系的性质问题，系本案争议的焦点，本院将作综合分析。2、关于被告世通房产公司收取的款项数额。原告宋少凡提供收条1份，用以证明被告世通房产公司于2013年11月29日收到宋少凡4000000元。中国农业银行股份有限公司建德新城支行扣款客户回单1份，用以证明胡丽君于2014年6月25日向被告世通房产公司转账2000000元。中国农业银行股份有限公司建德新城支行银行卡取款业务回单及现金缴款单各1份，用以证明胡丽君于2014年6月26日取现1800000元，并于同日将该款存入被告世通房产公司账户。中国农业银行股份有限公司建德新城支行银行卡取款业务回单及现金缴款单各1份，用以证明胡丽君于2014年7月1日取现200000元，并于同日将该款存入被告世通房产公司账户。收据1份，用以证明被告世通房产公司确认于2014年6月25日、6月26日、7月1日分别收到胡丽君人民币2000000元、1800000元、200000元，共计4000000元。中国农业银行股份有限公司建德新城支行现金缴款单1份，用以证明胡丽君于2014年8月27日将人民币300000元存入被告世通房产公司账户。上述证据，被告均无异议，本院予以确认。3、原、被告达成补充协议的内容。原告宋少凡、宋可文提供补充协议1份，用以证明双方协商确定被告世通房产公司应从实际收款之日起按月利率2%支付利息，承诺在2016年9月底之前交付房屋，利息（违约金）支付至交房之日止。被告对真实性无异议，但提出该补充协议约定逾期交房可退还款项，故当事人双方实际为借款合同关系。本院认为，被告对真实性无异议，对此本院予以确认。关于双方的法律关系问题，本院将作综合分析。4、案涉房屋的预告登记情况。原告提供建德市档案管理局房屋查询记录1份，用以证明案涉房屋预售备案信息的购房人为宋可文。对该证据被告无异议，本院经审查认为，该证据符合证据要件，予以确认。5、关于案涉房屋的现状，原告提供2015杭建执民字第3370号之一执行裁定书1份，用以证明建德市人民法院于2016年4月18日作出裁定，查封了被告世通房产公司位于建德市新安江街道南山路1号的酒店工程、地下车库、土地等整体资产。对该证据被告无异议，本院予以确认。
本院认为：原告宋可文与被告世通房产公司于2014年9月5日签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告宋少凡、宋可文与被告世通房产公司于2016年5月26日签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方在签订买卖合同时，被告已收取购房款项，故原告宋可文已履行了支付购房款的义务。被告未按合同约定交付房屋，构成违约。原告宋可文依买卖合同可要求被告按约交付房屋，但因案涉房屋客观上并未建设完工，尚未符合交房条件，且案涉楼盘被法院整体查封，无法进行实际交付。故该诉讼请求虽具有合同依据，但客观上被告无法立即交付，该项诉讼请求暂不能成立，原告可待房屋可交付时再行提出该项主张。被告逾期交房，按约应承担逾期交房违约金，双方约定按房款总额的2%每月计算逾期交房违约金，该约定不违反法律规定。原告宋可文据此要求被告支付逾期交房违约金，该诉讼请求具有事实和法律依据。对商品房买卖合同签订前，双方约定的利息计算方法，不违反法律规定，现原告宋可文要求被告支付利息，该诉讼请求具有事实和法律依据。关于买卖合同签订之日至约定的交房之日，双方约定按已付款本金的月利率2%支付利息，该约定内容不违反法律规定，原告宋可文要求被告支付该部分利息的诉讼请求，具有事实和法律依据。原告宋可文要求被告支付借款利息，该主张所根据的法律关系为借款合同关系，与本案审理的房屋买卖合同关系不属同一法律关系，但因本案所涉购房款系由原借款直接转化过来，且双方将借款利息与逾期交房违约金放在一起约定，内容具有内在的牵连，为减少诉累，对原告宋可文要求将借款利息在本案中一并处理的要求予以准许。原告宋可文主张的借款利息请求权，其权利来源于父母的债权转让，该权利转让在通知到达被告时对被告发生效力，现该通知已通过诉讼到达被告，对被告已发生法律效力。关于利息的计算方法，本院将双方约定的月利率2%先折算成年利率24%，再按365日/年折算成日利率进行计算。被告提出双方实为借款合同关系，买卖合同系为借款合同的担保。本院认为，双方前期款项的交付确属借贷性质，但买卖合同约定合同签订当日一次性支付购房款8300000元，至此，原借款已转化为购房款。补充协议虽有约定逾期交房可解除合同，作退房处理，但该约定系对房屋不能按期交付后给予的处理意见，而不是对原房屋买卖合同关系的否定，不能据此得出双方实际建立的是借款合同关系的结论。被告的该项抗辩意见，没有事实和法律依据。被告提出双方在2016年5月26日已对2016年4月20日前的利息进行结算，不能再行结算。本院认为，纵观补充协议全文，均表示借款（购房款）8300000元的利息（违约金）从款项交付之日起计算，计算至房屋交付之日止，故原告的计算方法有合同依据。补充协议约定：“上述利息和补偿经分段计算至今年4月20日时利息（含补偿）的总额为380万元左右（可在实际签约时予以准确计算）”，该内容仅系对2016年4月20日前的利息作出估算，并注明“可……准确计算”，故被告的该项抗辩意见没有事实依据。
综上所述，对原告的合法诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百一十四条、第二百零五条规定，判决如下：
一、被告建德市世通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋可文逾期交房违约金及借款利息5269808元（计算至2016年11月10日），2016年11月11日起至实际交房之日止的违约金按本金8300000元、月利率2%另行计算，每满一年支付一次，最后一期于交房后十日内支付。
二、驳回原告宋少凡、宋可文其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币24600元，由被告建德市世通房地产开发有限公司负担24344元，由原告宋少凡、宋可文负担256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 方志宇
二〇一六年十二月二十六日
书记员 骆 鼎