上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第2196号
原告上海福满家便利有限公司。
法定代表人魏应行。
委托代理人卢显治。
委托代理人孙超。
被告吴建荣。
原告上海福满家便利有限公司（以下简称“福满家”）与被告吴建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告福满家的委托代理人卢显治、孙超、被告吴建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福满家诉称，其与被告于2010年11月就本市湖北路XXX号二层商业用房签订《房屋租赁合同》（以下简称“系争合同”）；租赁期限自2011年1月1日起至2016年1月31日止（其中2011年1月1日至1月31日为免租期）；系争合同已于2013年3月24日提前终止。同年4月，原告发现被告2012年8月25日至11月24日期间的租金人民币（以下币种均为人民币）92，700元未支付，同时原告将情况告被告，但被告却称已经支付，原告于2013年10月10日、11月17日向被告催款，但因不能提供汇款凭证，催讨未果。故原告诉至法院，要求被告补缴2012年8月25日至11月24日期间的租金92，700元及该笔款项自2012年11月16日起至判决生效日止的利息（按央行同期银行贷款利率计算）。
被告吴建荣辩称，原告陈述与事实不符，虽然系争合同约定租金是先开发票再支付，但事实履行中，既有先开发票付款也有先付款再开发票。如有缴费不足的情况，原告应该会及时提出，2012年12月10日原告发函给被告要求终止合同，双方商议过程中对方没有提出任何租金的问题。双方签订终止协议时第八条已经明确约定双方已无款项争议。2013年4月原告称款项没有收到，再向被告主张，被告认为不合情理。不同意原告诉请。
经审理查明，2010年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本市湖北路XXX号二层商业用房（一楼建筑面积约20平方米、二楼建筑面积约100平方米），租赁期限自2011年1月1日至2016年1月31日（其中2011年1月1日至1月31日为免租期），原告应于2011年1月1日交付房屋；租金为2011年2月1日至2012年1月31日为2.95万元／月；2012年2月1日至2014年1月31日为3.09万元／月；租金支付方法为每3个月支付一期，原于应在下期开始日十五天前，向被告开具税务统一发票，被告凭有效发票在下期开始日前付款；被告支付方法为银行汇款等。
合同成立后，双方办理房屋交接。2012年12月10日，原告致函被告称，因考虑公司调整策略等情况，与大房东终止合约，原告将于2013年2月15日收回店铺。2013年2月7日原、被告签订《终止协议》，约定因原告经营原因将收回本市湖北路XXX号房屋，经双方协商，达成如下协议，1.原告赔偿被告违约金6.18万元；2.原告免除被告2012年12月25日至2013年3月24日的租金作为装修赔偿金；3.因原告已收被告2012年12月25日至2013年2月24日租金计6.18万元，退还给被告；4.原告退还被告押金2.95万元；5.原告于协议签订后十个工作日内退还被告1.3.4条款项的费用；6.双方确认合同于2013年3月24日终止，被告于2013年3月25日将房屋交还原告；7.被告结清至2013年3月24日实际使用的水、电费用；8.如双方按本协议之约定履行各自义务后，双方之间就原合同提前终止事宜不再向对方支付任何款项，也无需向对方承担任何责任；9.……。该协议成立后，双方各自履行了义务。
2013年10月9日，原告致函被告称，2013年4月原告发现被告未按原合同支付自2012年8月25日至11月24日止的租金和物业费，已将此情况告诉被告，双方多次联系但被告始终未予回复；2012年11月15日原告已开具2012年8月25日至11月24日的发票，但至发函日仍未收到该期租金。要求被告收到本函后7日内补缴该期租金等9.27万元。同月30日，原告又向被告致函，要求被告收到本函后3日内补缴该期租金等9.27万元。由于被告未按原告要求支付该期租金，原告遂向本院提出诉讼。
上述事实，有原告福满家提供、出示其与被告间的《房屋租赁合同》、要求被告补缴费用的公函、原告于2012年11月15日开具的租金发票（存根联）；被告吴建荣提供、出示原告要求收回房屋的函、《终止协议》；上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议：一、被告是否支付原告原合同期内自2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元；二、如被告未支付，终止协议是否对该债务免除。
原、被告所签订的《房屋租赁合同》、《终止协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违背国家法律禁止性规定，合法有效。双方当事人均应恪守履行。
一、根据原、被告合同约定，被告应每3个月支付一期租金，被告支付前提即原告需在下期开始前十五天开具有效发票，被告凭发票在下期开始前支付，而被告支付方式为银行汇款。审理中，被告未提供其已支付2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元的证据。故本院确认被告确实未支付该期租金。
二、《终止协议》第8条约定，如双方按本协议之约定履行各自义务后，双方之间就原合同提前终止事宜不再向对方支付任何款项，也无需向对方承担任何责任。该条款前提为原告履行终止协议第1.3.4条义务即原告赔偿被告违约金、承担被告装修损失及退还被告押金以及被告交付房屋为限，该协议并未约定免除被告按合同约定应付之租金。故对原告要求被告按原合同约定支付2012年8月25日至11月24日止的租金9.27万元的诉请，本院予以支持。关于原告主张自2012年11月16日起至本案判决生效日止的逾期付款利息损失，双方合同中对逾期付款利息损失标准并无约定，但考虑到被告未给付，确实对原告造成损失，故本院予以调整，被告按央行同期存款利率支付逾期付款利息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴建荣应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海福满家便利有限公司自2012年8月25日至11月24日止的租金人民币9.27万元；
二、被告吴建荣应于本判决生效之日起十五日内按应付人民币9.27万元及央行同期存款利率标准，偿付原告上海福满家便利有限公司自2012年11月16日至本案判决生效日止的逾期付款利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，267元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取，计人民币1，133.50元，由原告上海福满家便利有限公司、被告吴建荣各负担人民币566.75元（被告应承担之款项应于本判决生效之日起十五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 茅德成
二〇一四年三月十九日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。