四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万源民初字第1693号
原告万源市万宝源城市建设投资有限公司。
法定代表人邱志强，该公司董事长。
委托代理人陈晓芳，四川远创律师事务所律师。
委托代理人赵继祥，四川远创律师事务所律师。
被告李发强，男，汉族，住四川省万源市。
委托代理人赵菊祥（特别授权），女，汉族，住址同上。
原告万源市万宝源城市建设投资有限公司诉被告李发强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告万源市万宝源城市建设投资有限公司的委托代理人陈晓芳、赵继祥，被告李发强的委托代理人赵菊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万源市万宝源城市建设投资有限公司诉称：2011年8月30日，万源市房产管理局与被告李发强签订《廉租住房租赁合同》，合同约定：“将原告位于万源市太平镇石燕子沟廉租租房B1-1栋7楼2号房屋出租给被告作居住使用，租赁期限1年，即从2011年8月30日至2012年8月29日，租金为1000元每年，其中第五条约定，被告无正当理由累计6个月未缴纳廉租房租金的应当将所承租的廉租房退回”。合同签订后，被告搬入居住，租赁期满后双方未续签租赁合同，但被告仍在此居住至今。2014年2月28日，万源市国有资产管理委员会办公室以万国资（2014）22号文件将万源市太平镇石燕子沟惠民小区保障性住房产权无偿划拨给原告，原告于2014年3月19日办理了房屋产权登记。原告取得该房屋所有权后，按照原签订的《廉租住房租赁合同》向被告催收租金，被告以各种理由推脱、拒不缴纳。为了尽到租金催收的告知义务，原告先后于2015年8月8日、10月15日在廉租房小区张贴缴纳租金告知书并向被告发出《律师催收函》，但被告仍然不予缴纳房屋租金。为维护其合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《廉租住房保障办法》等相关法律、法规的规定诉至法院，请求判决：1、要求被告支付下欠租金1600元。2、被告立即腾退原告该处房屋并自行结清使用租赁房屋期间产生的水、电和燃气等全部费用。3、被告支付违约金384元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告李发强辩称：被告没有与房管局签订任何合同，被告系拆迁户，政府没有解决好历史遗留的拆迁补偿问题，导致被告一直无房居住，被告没有申请过廉租房，系政府强行将被告安置在廉租房的，不应给租金。
原告万源市万宝源城市建设投资有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证（复印件）、法定代表人证明书各一张。证明原告的诉讼主体资格情况。
2、被告的户籍证明一张。证明被告的基本身份情况。
3、万源市国有资产管理委员会办公室文件（复印件）一份。证明在2014年2月28日，万源市国资办同意将万源市太平镇石燕子沟保障性住房移交给原告。
4、房屋所有权证（复印件）一张。证明位于万源市太平镇石燕子沟保障性住房惠民小区的房屋属原告所有。
5、廉租住房租赁合同（复印件）一份。证明在2011年8月30日，万源市房产管理局与被告李发强签订廉租住房租赁合同，租赁期限为1年，租金每年1000元每年，租赁期自2011年8月30日至2012年8月29日。
6、万源市发展和改革局文件（复印件）一份。证明万源市太平镇石燕子沟廉租房在2015年的租金标准为1元／平方米／月。
7、律师催收函及特快专递（复印件）各一张。证明原告委托律师于2015年10月15日通过邮递的方式向被告李发强、赵菊祥发出对其催收下欠租金1600元及支付下欠租金1600元的24%的违约金的律师函。
对原告万源市万宝源城市建设投资有限公司提供的证据，被告李发强的质证意见为：对原告提供的租赁合同上被告李发强的签字不属实，对其律师催收函被告方没有收到，其余证据均不知情。
被告李发强未向本院提供证据。
本院依法调查收集了如下证据：
对王强（万源市房管局副局长）王强的询问笔录一份。拟证明在七、八十年代，原万源县人民政府对城市道路拓宽，需要对被告等人的住房进行拆迁，当时政府按照当时的政策给了被拆迁户相应的补偿款，然后将他们安置到万源市1号居民点居住，性质属租赁。，2010年，中心广场二期项目开发建设，需对该居民点拆迁，由于这些人拒绝搬迁，最后通过法院强制执行后，政府将这批人安置到了万源市太平镇石燕子沟廉租房，其性质仍然为租赁性质，但这批人一直未支付过租金。
本院对原告提供的证据及本院调查收集的证据综合分析认证意见为：原告提供的1-7号证据及本院的询问笔录，客观真实、合法且相互印证，本院予以采信。
经审理查明：在七、八十年代，原万源县人民政府对城市道路拓宽，需要对被告李发强父母等人的住房进行拆迁，原万源县人民政府按照当时的政策给了被拆迁户相应的补偿款，然后将其安置到万源市太平镇1号居民点居住，性质属租赁。，2010年，中心广场二期项目开发建设，需对该居民点拆迁，由于被告等人拒绝搬迁，最后万源市人民政府申请通过本法院强制执行后，万源市人民政府将被告等人安置到了万源市太平镇石燕子沟廉租房居住，其性质仍然为租赁性质。，在2011年8月30日，万源市房产管理局与被告李发强签订了《廉租住房租赁合同》，该合同主要约定：“被告李发强的廉租房位于万源市太平镇石燕子沟B1-1栋7楼2号，房屋建筑面积50平方米，租赁期限为1年，租金每年1000元每年，同时该合同第五条约定，被告无正当理由累计6个月未缴纳廉租房租金的应当将所承租的廉租房退回”。合同签订后，被告李发强及其妻家属赵菊祥搬入居住至今，期间，被告一直未支付过房屋租金，但期间所产生的水、电、气等费用由被告李发强夫妇在缴纳。，租赁期满后，被告仍然实际居住使用该房屋，但未续签租赁合同，也未支付过该房屋租金。2014年2月28日，万源市国有资产管理委员会办公室以万国资（2014）22号文件将万源市太平镇石燕子沟惠民小区保障性住房产权无偿划拨给原告，原告于2014年3月19日办理了房屋产权登记。原告取得该房屋所有权后，按照原万源市房产管理局与被告签订的《廉租住房租赁合同》向被告催收租金，被告以各种理由拒不缴纳。并原告先后于2015年8月8日、10月15日在廉租房小区张贴缴纳租金告知书并向被告通过特快方式发出《律师催收函》，但被告至今仍未缴纳该房屋租金。原告遂于2015年11月5日向本院提起诉讼起诉来院。
同时查明，根据万源市发展和改革局万发改（2015）208号文件通知，万源市太平镇石燕子沟廉租住房在2015年的租金标准为1元／平方米•月，故被告李发强在2015年应缴纳的租金为600元／年。
本院认为，：2011年8月30日，万源市房产管理局与被告李发强签订的《廉租住房租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同应当合法有效。租租赁合同期届满满后，双方虽未续签租赁合同，但被告李发强夫妇一直居住使用该租赁房屋物至今，双方之间原告没有因此提出异议，形成持续性的房屋租赁关系，故原租赁合同应当继续有效。按照合同约定，被告应当按时如数支付房屋租金，但被告在在本案中，原告依法于2014年3月19日取得案涉案廉租住房的房屋所有权后，并依法向被告李发强等人发出了催收租金的通知后，其仍被告李发强未履行支付相应租金的合同义务，其行为，违反了我国法律规定的诚实信用法律原则，已构成根本违约，按照合同约定，被告违约后，原告有权依法解除合同，被告应当腾退返还原告的租赁房屋，但原告为了体现国家对城镇最低收入家庭的社会保障住房政策的优越性，以书面形式明确表示放弃要求被告腾退房屋和支付违约金的诉讼请求，本院予以准许。综上，案涉租赁合同应当继续履行，被告应依法承担支付租金的民事责任合同义务，故原告，要求因此对于原告主张由被告支付下欠租金即2014年（1000元／年）、2015年（600元／年）租金共计1600元的诉请请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
对于原告主张的由被告支付违约金384元的请求，本院认为，根据原租赁合同的约定，双方无违约责任条款的约定，原告仅依据其律师催收函中关于被告未缴纳租金即按总金额24%计算收取违约金属原告的单方民事行为，不属于双方的合同行为，对被告不具有法律约束力，因此原告的该请求，本院依法不予支持。
在审理过程中，原告以书面形式明确表示放弃要求被告腾退原告租赁的该处房屋并要求被告结清使用租赁房屋期间产生的水、电和燃气等全部费用的请求，本院认为，原告放弃的该请求，系行使民事自由处分权的表现，符合法律规定，本院依法予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告李发强在本判决生效后十日内支付原告万源市万宝源城市建设投资有限公司2014年、2015年的房屋租金1600元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告万源市万宝源城市建设投资有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李发强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 万正强
二〇一五年十二月六日
书记员 王星雅