南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民初字第1227号
原告李晶，女，1974年8月7日生，回族。
委托代理人王倩，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。
被告唐太玲，女，1971年2月4日生，汉族。
被告唐太和，男，1963年10月22日生，汉族。
原告李晶诉被告唐太玲、唐太和房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晶的委托代理人王倩、彭月辉，被告唐太玲到庭参加诉讼，被告唐太和经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告李晶诉称，2012年12月6日被告唐太和在被告唐太玲授权后代理其与原告签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定唐太玲向原告出售位于本市玉塘村XX号XX幢206室房屋，原告支付定金20000元，双方于同月30日前办理产权过户送件手续，原告于送件当日向唐太玲支付首付款720000元，双方于2013年1月30日前办理房屋交接手续。合同签订后，原告支付定金，并由唐太和代收，此后原告一直催促二被告履行合同，而被告唐太玲明确向原告表示不履行合同，导致原告只能租房居住，造成损失，请求解除合同并判令二被告双倍返还定金40000元、赔偿原告损失13500元（租房中介费1500元、半年房屋租金12000元）。
被告唐太玲辩称，自己是房屋产权人，没有委托任何人卖房，也未收到过一分钱，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告唐太和未到庭，无答辩意见。
经审理查明，2012年12月6日原告与被告唐太和在中介公司参与下签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定委托人（出售方）唐太玲将位于本市玉塘村XX号XX幢206室房屋以760000元出售给原告，补充协议约定签订合同时原告支付定金20000元，双方于同月30日前办理产权过户送件手续，原告于送件当日向唐太玲支付首付款720000元，并于2013年1月30日前办理房屋交接手续及支付尾款，还约定如双方违约，中介费用18240元由违约方承担（中介公司已收中介费用不予退还），最后文字注明“因唐太玲在北京无法到现场，电话和本人沟通，同意出售由哥哥唐太和代理办理相关卖房事宜，承担相关违约责任”。次日中介公司职工写有收条，言明收到原告定金20000元，公司代收，房主唐太玲在北京，到南京后转交房主。后双方因卖房履行问题协商无果，原告遂于2013年4月15日以被告唐太玲不履行合同、造成原告损失为由诉至法院，请求解除合同并判令二被告双倍返还定金40000元、赔偿原告损失13500元（租房中介费1500元、半年房屋租金12000元）。被告唐太玲应诉后，表示自己是房屋产权人，既未委托任何人卖房，也未收到过分文卖房款，请求法院驳回原告诉讼请求。被告唐太和经本院公告送达，无正当理由未到庭应诉。
庭审中，原告提供房地产买卖中介合同及补充协议、收条二张及土地使用证（复印件）、情况说明、通话清单打印件及租赁合同、收据、收条，表示签订合同当日中介公司职工打电话给唐及玲，其明确授权唐太和代为卖房，故唐太和在唐太玲的授权下与原告签订合同，后中介公司职工多次电话要求唐太玲履行合同，但其予以拒绝，不清楚补充协议中最后文字注明的一段话是何人所写，是中介公司职工电话与唐太玲确认房屋权属情况的，在签订合同时看到的是土地证复印件，后原告亦多次联系唐太玲，其不说委托事项，仅称房屋不卖了，原告诉至法院后中介将20000元定金退还给了原告，将收条原件收回。证人并申请中介公司职工许某到庭作证，许某称中介方在网上看到售房信息，后自称房主朋友的某女（后知其亦从事中介工作）带中介职工与原告看房后达成买卖意向，该女称届时委托房主哥哥签订合同，定金放在中介，拿定金后房主才能回宁办网签手续，后5月的一天房主哥嫂及朋友在出示了身份证、由中介职工向其哥哥要了房主电话并确认房屋产权情况，看过产权证和土地证（复印件）并留下土地证复印件后才签订了合同，因中介想做成此生意，未办理正规的委托手续，故合同上作了备注，定金是由中介方保管的，唐太和打过收条，中介曾向他出具过欠条，后定金退还了原告，签订合同后曾电话联系过唐太玲，其要求除尾款和定金外720000元要全部到账，而该房是拆迁安置房需房主本人回来确认，后唐太玲就不再接听电话。经质证，唐太玲表示自己是讼争房产权人，土地证原件遗失，对土地证复印件予以确认外，其他证据确不予认可，表示中介公司职工为卖房从未电话联系过自己，不清楚证人所述情况，原告未委托中介卖房，仅和中介打听过房屋出卖款并留过电话，不清楚其是否将信息发布上网，唐太和是原告哥哥，仅能确认中介方留的身份证文字记载的是唐太和的信息。原告最后明确要求二被告返还定金20000元并赔偿原告租房损失13500元。被告坚持要求驳回原告诉讼请求。双方意见迥异，致无法调解。
本案闭庭后，原告向法庭表示已找到庭审时所述认识被告唐太玲的中介公司女职工，法庭遂向某房地产销售公司职工耿桂芳作了调查，耿桂芳称因此前客户唐太玲称急用钱委托自己帮卖房并于2012年9月30日将房屋钥匙交给自己，并同意自己将其房屋信息发布上网，国庆长假后自己将此信息上网，随后与同事带了很多客户上门看房，同年11月26日自己发短信给唐太玲告知有人第二次看房，唐太玲留下嫂子的电话让直接联系，当日自己和唐太玲通了电话，电话中其亦表明由歌嫂代表她签订合同，等她回来再办过户手续，陪原告看房签订合同当日唐太玲歌嫂到场，其嫂子并带来了房屋权属证书，中介公司留下了产权证，后得知中介公司根据该房性质，应拆迁办要求希望唐太玲提前三日腾空房屋再下全款，但唐太玲想拿全款后再过户、腾房，自己同年12月29日电话与其联系时被挂断电话。对此调查笔录，唐太玲表示为卖房自己曾将房屋钥匙交给几个中介职工，可能和耿桂芳接触过并发过短信，但自己从未委托人卖过房，对耿桂芳所述不予确认。
以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同附补充协议等证据证实。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同，因二手房买卖数额大、手续复杂，为有利于合同顺利履行，避免产生不必要的纠纷，当事人均应在确认房屋所有权人、所有权人与签订合同的人一致并在买卖双方就购房具体条款达成一致的情况下谨慎地签订房地产买卖合同。而房屋所有权人如不能亲自签订购房合同，亦应严格办理委托手续。本案原告虽举证证明被告唐太玲委托其兄被告唐太和卖房、并在签订合同当日电话确认委托其兄卖房，但按照法律规定，委托人可以特别委托受托人处理委托事务一项或数项事务，亦可概括委托受托人处理一切事务，因房地产买卖的性质，委托权限有签订房屋买卖合同、办理房屋所有权证与土地使用权证转移登记及更名手续、缴纳税费、向房管部门递交资料、申请撤销买卖及代收房款等诸多内容，原告的证据不能证明一个专业的房地产中介公司在委托人和受托人未就房屋买卖办理书面委托的情况下即召集买卖双方签订合同、在二被告委托权限不清楚的情况下二被告违约、需承担违约责任，且因委托权限不明确，被告唐太玲否认授权给人卖房，故签订合同的被告唐太和系无处分权的人处分他人财产，后未经权利人追认或在订立合同后取得处分权，故其与原告签订的房地产买卖中介合同系无效合同，中介公司已将原告的定金予以退还，故对原告要求解除合同并判令二被告返还定金20000元、赔偿原告损失13500元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定精神，判决如下：
驳回李晶的诉讼请求。
本案诉讼费用1137元、公告费用300元由李晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 卞文军
人民陪审员 金茂林
人民陪审员 徐 堃
二〇一四年五月九日
书 记 员 钱彩晴