天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第4468号
原告杨秀敏，无职业。
法定代理人王争利，无职业。
委托代理人高萌，天津法政牛津律师事务所律师。
被告冯丽景，天津市河东区饮食公司退休职工。
委托代理人冯国生，无职业。
原告杨秀敏诉被告冯丽景返还原物纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，2013年12月16日因原告另案起诉主张被告与案外人签订的房屋买卖协议书无效，本院依法中止审理，后上述案件审理终结，本案恢复审理。本案于2013年10月31日、2014年11月5日公开开庭进行审理，原告杨秀敏的法定代理人王争利及其委托代理人高萌，被告冯丽景及其委托代理人冯国生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，坐落天津市河东区津塘路XX房屋系天津天纺房产经营管理有限公司名下企业产房，原告于2004年8月22日依法承租该房屋，并一直履行交租义务。2007年下半年，原告的外甥女婿张金利将房本骗走，未经原告许可，将房屋卖给被告，该房屋自此由被告居住。2008年起被告将房屋租赁给他人居住，并按月收取房租。现原告为维护合法权益，故诉至法院。要求：1、被告冯丽景立即腾房，将坐落于河东区津塘路XX房屋租赁权返还给原告；2、依法判令被告冯丽景向原告返还2008年1月至2012年12月期间因出租房屋获得房租租金48000元；3、判令被告冯丽景向原告支付2013年1月至2014年10月期间非法占居原告房屋所产生的使用费即22000元，并以每月1000元为标准计算房屋使用费，至被告实际腾房之日；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据：
1、收据复印件2张；
2、公有住房租赁合同复印件1份；
3、往来收据复印件3张；
4、残疾证复印件5张；
5、低保证复印件一张；
6、房屋租赁协议复印件1份；
7、电费缴款凭证照片1张；
8、死亡证复印件1份；
9、户口本复印件1页；
10、（2014）东民初字第51号民事判决书复印件1份。
被告冯丽景辩称：不同意原告诉讼请求。案外人张金利系原告外甥女婿。2007年8月18日被告通过中介方与案外人张金利签订房屋买卖合同，双方约定房屋价款12.3万元。被告已向案外人张金利交付定金5000元及房款10万元，约定剩余1.8万元待房屋过户之后交纳。但过户手续一直都不能办理。被告于2007年8月份购买房屋之后入住该房屋至今。被告并不了解原告系精神残疾人的事实，也不存在与他人恶意串通侵害原告利益的事实。被告在购买涉诉房屋后居住至今，不存在向别人出租获利的情况。基于案外人张金利与原告及其家人的关系，案外人张金利代理卖房行为有效。被告已经交纳大部分购房款，现被告同意适当补偿原告一部分房款。再有通过（2014）东民初字第51号案件审理，原告出示其本人的残疾证记载监护人为其女案外人赵丽媛，但是在2007年被告买房时，案外人赵丽媛并没有精神残疾证，其可以代表原告与被告办理过户手续，但是案外人赵丽媛没有这样做。
被告提供如下证据：
1、房屋买卖协议书复印件2份；
2、委托书复印件1份；
3、杨秀敏身份证复印件1份；
4、欠条复印件1份；
5、公有住房租赁合同复印件1本；
6、购电证复印件1个；
7、张金利、刘宝明出庭作证。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市河东区津塘路XX号，出租人系案外人天津天纺房产经营管理有限公司，承租人系原告。
2007年8月18日甲方杨秀敏与乙方冯丽景签订《房屋买卖协议书》，约定：“房屋坐落天津市河东区津塘路XX号，房屋价款12.3万元，2007年8月18日乙方交付定金1万元给付甲方，2007年8月20日办理过户手续，签字人：杨秀敏、张金利、冯丽景。”
2007年8月20日甲方杨秀敏与乙方冯丽景再次签订《房屋买卖协议书》，约定：“房屋坐落天津市河东区津塘路建新东里24号楼24门607号，房屋价款12.3万元，2007年8月20日乙方交付定金5000元给付甲方，2007年9月15日办理过户手续，签字人：杨秀敏、张金利、冯丽景。现交乙方房本、钥匙使用。”被告已向案外人张金利交付10万元房款及5000元定金，但卖房款未给付原告。在到被告天纺公司办理过户手续时，天纺公司明确表示因原告监护人不能确定，无法办理过户手续，现该房屋承租人仍为原告。
本院于2013年12月24日受理了原告杨秀敏诉被告冯丽景、案外人张金利及天津天纺房产经营管理有限公司确认合同无效纠纷一案。本院针对该案件于2014年9月作出（2014）东民初字第51号民事判决。该判决已经生效。
（2014）东民初字第51号民事判决认为：“案外人张金利在处分原告的财产后，未经过原告法定监护人的追认，应为无效代理行为，对于处分原告财产的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案外人张金利作为针对涉诉房屋两份买卖协议的出卖人，属于无权处分人，因此原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。但涉诉房屋的承租人仍为原告，物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动，当事人之间所签订的合同属于债权法律关系范畴，合同效力是否成立要遵循《合同法》，合同的生效能产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果，在有效合同的目的不能实现时，合同中受到侵害的一方可另行主张权利。”
涉诉房屋的计租面积为22.9平方米，实际居住人为被告。
上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本院作出的（2014）东民初字第51号民事判决已经生效。该判决对原告监护人的合法性已经进行了论证，本院不再重赘。原告系涉诉房屋的承租人，对涉诉房屋具有占有、使用的权利。之所以上述判决确认被告所依据的两份买卖协议符合合同生效要件，是因为虽然被告签订的关于涉诉房屋的两份买卖协议的出卖人对涉诉房屋没有处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告所依据的买卖协议虽然有效，但买卖双方未完成办理房屋承租权变动的手续，涉诉房屋的物权始终没有发生变动。因此原告作为涉诉房屋的承租人要求被告腾房，符合法律规定，本院予以支持。至于被告与案外人所签订的买卖协议不能履行的后果，被告可另行主张权利。
关于原告要求被告返还2008年1月至2012年12月期间因出租房屋获得房租租金48000元一节。因原告提供的证据不能证实被告将涉诉房屋对外出租获益的事实，故原告该请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付2013年1月至2014年10月期间非法占居原告房屋所产生的使用费即22000元，并以每月1000元为标准计算房屋使用费，至被告实际腾房之日一节。因被告购房的行为并未导致其具有合法占有、使用涉诉房屋的权利，故被告应向原告支付房屋使用费。关于标准，本院参考本市河东区同地段的住宅房屋租金指导价格（2010年每月每平方米23元、2014年每月每平方米29元）计算，被告应支付原告2013年1月至2014年10月期间房屋使用费12961.4元。并且被告应按照每月664.1元的标准向原告支付自2014年11月起的房屋使用费至被告实际腾房之日。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告冯丽景将坐落天津市河东区津塘路建新东里24号楼24门607号房屋返还原告杨秀敏；
二、本判决生效之日起十五日内，被告冯丽景给付原告杨秀敏2013年1月至2014年10月期间的房屋使用费12961.4元；
三、被告冯丽景自2014年11月起以每月664.1元的标准给付原告杨秀敏房屋使用费至被告冯丽景实际腾房之日止；
四、驳回原告杨秀敏的其他诉讼请求。
如果被告冯丽景未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5118元，由原告杨秀敏负担1000元，由被告冯丽景负担4118元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 徐建刚
代理审判员 张 峥
人民陪审员 王 刚
二〇一五年一月六日
书 记 员 李 靖