南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁商初字第630号
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在江苏省南京市江宁区东山街道金箔路776号，组织机构代码69461205-1。
负责人人詹剑，该支行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
被告史美云，女，汉族，1973年8月10日生。
委托代理人汤晓伟，江苏省泗洪县天岗湖法律服务所法律工作者。
被告邵秀梅，女，汉族，1983年6月19日生。
被告五矿地产南京有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城3号楼19层。
法定代表人何剑波，该公司董事长。
委托代理人徐培，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人刘盛，男，汉族，1977年2月4日生。
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称农行江宁支行）与被告史美云、邵秀梅、五矿地产南京有限公司（以下简称五矿公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理。依法组成合议庭，并于2014年9月10日公开开庭审理了本案，原告农行江宁支行的委托代理人陈红霞，被告邵秀梅的委托代理人汤晓伟，被告五矿公司的委托代理人徐培、刘盛到庭参加诉讼，被告史美云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行江宁支行诉称：2010年7月12日，原告与史美云、五矿公司签订《个人购房担保借款合同》，约定史美云向原告借款157万元，用于购买位于南京市建邺区梦都大街188号御江金城10幢1单元703室的房产，五矿公司作为保证人向原告提供担保，各方还对违约责任等事项进行了约定。同日，邵秀梅与原告签订了《保证合同》，就史美云的上述借款及其他费用向原告提供担保。后原告依约发放了贷款，并对位于南京市建邺区梦都大街188号御江金城10幢1单元703室房产设定了抵押。之后，史美云在履行借款合同的过程中多次违约不按期足额还款，截至2014年7月20日，史美云逾期偿还贷款已达4期，故原告诉至法院，请求判令：1、史美云立即归还借款本金1477441.69元，利息18305.24元（计算至2014年7月20日，之后的利息按合同约定的标准计算至实际给付之日止），支付原告律师代理费77629元，合计1573375.93元；2、邵秀梅、五矿公司对上述款项承担连带责任；3、原告对史美云抵押的位于南京市建邺区梦都大街188号御江金城10幢1单元703室的房产享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。
被告史美云辩称，对欠款及逾期还款的事实确认，对欠款金额以及原告要求行使优先受偿权的主张也无异议。
被告邵秀梅未应诉，亦未答辩。
被告五矿公司辩称，对借款和担保的事实无异议，但史美云以房屋抵押贷款，原告应就抵押房产先行受偿，不足部分再由其承担担保责任。
本院经审理查明：2010年7月10日，农行江宁支行（贷款人）与史美云（借款人）、五矿公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，史美云向农行江宁支行借款金额为157万元，借款用途为购房，借款期限自2010年7月12日起至2040年7月11日止，还款周期为一个月，共360期；贷款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮25%，执行年利率4.455%；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；如借款人未足额偿还借款本息超过90天，银行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。合同还约定：五矿公司为史美云的此次借款提供阶段性保证担保，保证期限自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证方式为连带责任担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。史美云同意以建邺区御江金城10幢1单元705室房产设定抵押；借款人以本合同项下房产做抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书；抵押担保的范围包括包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
2010年7月12日，农行江宁支行与邵秀梅签订《保证合同》，约定邵秀梅对史美云的上述157元借款提供连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年；本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任。同日，史美云（抵押人）与农行江宁支行（抵押权人）、五矿公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定史美云以建邺区御江金城10幢1单元705室房产设定抵押，五矿公司承担连带责任保证，保证期间至农行领取他项权证（抵押权）证书之日止。2010年7月14日，上述三方办理了抵押预告登记。
2010年7月15日，农行江宁支行向史美云发放了贷款，借款凭证上载明借款金额为157万元，执行利率4.455%，逾期利率606825%。自2014年4月，史美云未按约还本付息，截至2014年7月20日，史美云尚欠农行江宁支行借款本金1477441.69元，利息18305.24元。
另查明，2014年7月31日，农行江宁支行与江苏天晖律师事务所（以下简称天晖律所）签订《委托代理合同》，约定农行江宁支行委托天晖律所担任其与史美云、邵秀梅、五矿公司借款合同纠纷一审诉讼阶段代理人，代理费77629元。之后，农行江宁支行向天晖律所支付上述代理费，天晖律所也出具了发票。
再查明，2010年6月11日，五矿公司与史美云签订《商品房预售合同》，五矿公司将建邺区梦都大街188号御江金城10幢1单元703室房屋预售给史美云，总价款为2246437元。同年6月5日、7月22日，五矿公司先后向史美云出具了676437元、1570000元的发票。但史美云至今未领取房屋产权证书，亦未办理房屋的抵押权登记。
上述事实，由个人购房担保借款合同、保证合同、南京市房地产抵押合同、委托代理合同、商品房预售合同、承诺书、逾期欠款明细清单、律师费发票、进账单、销售不动产统一发票以及当事人陈述等证据材料证实，本院予以确认。
本院认为：原告农行江宁支行与被告史美云、五矿公司之间的《个人购房担保借款合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。农行江宁支行按约发放了贷款，史美云应按约归还借款本息。现史美云未能按约偿还借款本息，农行江宁支行要求史美云还款并支付相应的利息、罚息符合《个人购房担保借款合同》约定，本院予以支持。同时，农行江宁支行依据《个人购房担保借款合同》向史美云主张律师代理费77629元于法有据，本院亦予支持。
鉴于邵秀梅自愿为史美云的上述还款义务承担连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。农行江宁支行要求邵秀梅承担连带保证责任符合合同约定，本院予以支持。农行江宁支行要求五矿公司承担连带保证责任，五矿公司抗辩称原告应就抵押房产先行受偿，不足部分再由其承担担保责任。对此，本院认为，首先，案涉合同约定借款提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。故五矿公司的抗辩理由与合同约定不符。其次，案涉房屋虽已设定了抵押权的预告登记，但史美云至今未领取房屋产权证书，亦未办理房屋的抵押权登记。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件尚未成就时，或者权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护其请求权而进行的登记。预告登记所设定的权利虽具有准物权的性质，但本质上并非物权，在案涉房屋抵押权尚未设定的情况下，五矿公司的阶段性担保责任不能免除。综上，五矿公司的抗辩理由不能成立，其应对史美云的上述还款义务承担连带保证责任。
因案涉房屋尚未设定抵押权，农行江宁支行要求对案涉房屋行使优先受偿权的条件尚未具备，故本院对其该项诉请不予支持。
被告邵秀梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告史美云于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行借款本金1477441.69元以及利息（其中2014年7月20日之前的利息18305.24元，2014年7月21日之后的利息按合同约定的标准计算至付清之日止）。如果被告史美云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告史美云于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行支付律师代理费77629元。如果被告史美云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被告邵秀梅、五矿地产南京有限公司对被告史美云的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人史美云追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。
本案应收案件受理费19090元，由被告史美云、邵秀梅、五矿地产南京有限公司负担。此款已由原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行垫付，被告史美云、邵秀梅、五矿地产南京有限公司在给付上述款项时应加付此垫款。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 吴劲松
人民陪审员 郑华佑
人民陪审员 陈 玲
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 邹秋静