湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第00385号
原告马爱民，男，回族，1972年8月24日出生，身份证号码4324211972********，住湖南省常德市鼎城区斗姆湖镇红星村*组。
委托代理人丁伟志，湖南南天门律师事务所律师。系特别授权代理。
委托代理人贺用准，男，汉族，1964年9月13日出生，身份证号码4307031964********，住常德市鼎城区临沅路**号。系一般授权代理。
被告湖南汉顺置业有限公司，住所地常德经济技术开发区德山街道办事处演舞堆居委会89组。
法定代表人胡登球，该公司董事长。
委托代理人邹晓邦，湖南天迪律师事务所律师。系特别授权代理。
委托代理人胡登洲，男，1971年12月22日出生，汉族，住广东省深圳南山区，一般授权代理。
原告马爱民与被告湖南汉顺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告马爱民的委托代理人丁伟志、贺用准，被告湖南汉顺置业有限公司的委托代理人邹晓邦、胡登洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马爱民诉称：2009年12月30日，原、被告签订了一份《常德市商品房预售合同》，购买了被告开发的尊德天城第6幢-1楼102号商业门面，该合同第11条约定：“出卖人应当在2010年10月31日前向买受人交付该商品房”。并约定该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有房产测绘资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；合同第12条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施①上水、下水：2010年10月31日达到使用要求；②电：2010年10月31日达到使用要求：④进出口道路畅通。”另外该合同13条约定：“逾期交房的责任……逾期超过15日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告履行了全部合同义务。但在2010年10月31日后，被告开发的“尊德天城”不仅水、电均未安装，而且并未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案，更未达到使用要求，进出口道路也不畅通，不具备房付交付条件。显然被告已经违反了《商品房预售合同》的相关约定，为此，原告及各业主均多次找被告交涉向有关部门反映，要求被告早日交付门面，但被告至今也未达到合同约定的交付条件，道路仍不畅通，未将该门面交付给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告承担《商品房预售合同》的违约责任，并支付违约金74720元。
原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：1、《商品房预售合同》，拟证明双方签订了合同及各自的权利义务；2、销售不动产统一发票，拟证明原告支付了购房款；3、被告售楼部宣传、摆放的尊德天城沙盘效果图照片，拟证明被告开发的尊德天城步行街一期工程规划、宣传有四条进出口主要干道，但现在仍未畅通致违约的事实；4、被告在常德新闻网发布的尊德天城一期图片，证明目的同上；5、被告于2010年7月31日在红网论坛上发布的宣传资料，证明目的同上；6、尊德天城步行街进出口道路的照片一组，拟证明至今道路仍不通畅，未通过竣工验收备案，未达到交付条件。7、武陵区人民法院（2011）武民初字第705号民事判决书，拟证明尊德天城业主所购门面前的通道未开通，达不到门面交付条件等事实；8、调解协议一份，拟证明经常德市中级人民法院调解，被告违约金按日万分之二点五，共计380天赔偿各业主的事实；9、建设部的有关规定，拟证明被告交房违法。
被告湖南汉顺置业有限公司辩称：一、尊德天城一期的3—14栋已在2011年5月31日前已验收合格；二、1、2栋于2012年11月20日前验收合格；三、测绘数据早已交给房管局；四、我公司早已通知办证；五、李辉、苏飞文等业主已收房，部分业主已公告收房，部分业主已邮寄通知收房。
被告湖南汉顺置业有限公司对其辩称的事实在举证期限内向本院提供了下列证据：1、尊德天城一、二期平面图，拟证明尊德天城是经批准分期开发的小区工程；2、湖南常德德山经济开发区管理委员会文件二份，拟证明尊德天城项目的合法性；3、土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等，拟证明尊德天城项目是依法进行施工的；4、尊德天城商住小区生活给水工程承包合同、尊德天城商住小区10KV配电工程承包合同，拟证明水、电已按期竣工；5、德山开发区建设工程竣工结算审定备案表，拟证明尊德天城一期3—14号楼已验收合格；6、房屋分层分户面积对照表，拟证明已测绘备案；7、2011年10月10日刊登的尊德天城一期房产证办证公告，拟证明一期工程已公告办证；8、尊德天城1—2号楼竣工验收备案表，拟证明1—2号楼于2012年10月22日竣工，于11月22日资料初验；9、住宅质量保证书、商铺使用说明书等，拟证明被告产品已取得合格证明；10、接房通知，拟证明被告已通知业主收房，部分原告已收房等情况；11、常德市武陵区人民法院民事判决书二份，拟证明同期业主起诉后法院判决认定符合交房条件，道路畅通条件约定不明及违约金按每日万分之一计算等情况。
在庭审质证中，被告湖南汉顺置业有限公司对原告提供的第1、2、3项无异议；对第4、5、6项的真实性无异议，但表示尊德天城一期工程的道路已开通，仅一、二期共用的道路没有开通；对7、8项的真实性无异议，但认为在原告撤回上诉后，一审判决就生效了；对第9项认为是政策规定，不是证据；原告对被告提供的第1、2、3项无异议；对第4项认为签订了水、电承包合同不代表是按约定完成水通、电通；对第5项认为验收不完全，没有规划、质监部门的综合验收是不合法的，验收了也已经是违约的；对第6项认为不能说明是按合同约定的时间取得的；对第7项认为不应该公告通知购房者；对第8项认为公章是2013年盖的，没有规划、消防部门验收，到现在都不符合交付条件；对第9项认为不能证明已交付给业主；对第10项认为交房是违法的，2013年4月13日还没有经过消防等部门验收，被告已严重违约；对第11项的真实性无异议，但认为判决书说的很清楚，被告交房违约。
合议庭经评议后认定下列证据合法有效，可作为定案的依据：原告所举全部证据；被告所举第1、2、3、4、5、6、7、8、11项证据；对被告所举第4项证据，因只有施工方的签字而没有第三方的验收报告等文件，故不予采信；对第9、10项，因不能证明已送达原告，本院不予采信。
根据采信的证据和各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年12月，原告马爱民与被告湖南汉顺置业有限公司签订了《商品房预售合同》，合同购房金额277125元。该合同第11条约定：“出卖人应当于2010年10月31日前，将商品房交付给买受人”；另外该合同第13条约定：逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第11条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在签订认购协议后支付房款261957元。原告认为被告至今未达到合同约定的交付条件，道路仍不畅通，也未将门面交付给原告，侵犯了原告的合法权益，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。
本院认为：原告马爱民与被告湖南汉顺置业有限公司的《商品房预售合同》合法有效，合同各方当事人负有全面履行合同约定的义务。本案中，原告马爱民已依约支付了主要购房款，有权要求被告按照合同约定的条件交房。本案中，被告修建的尊德天城一期经验收备案，已具备交付的条件。原、被告在合同中对门面交付条件约定不明是双方产生该分歧的主要原因，因本案所涉合同文本系被告提供的格式合同，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，对被告关于依约交付房屋的主张，本院不予采信；原告要求被告按照违约570天的期限赔偿违约金的主张，与本院查明的事实不符，本院亦不予采信，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（五）项、第一百二十五条第一款的规定，本院采信被告向常德天城一期其他业主进行赔偿的逾期天数，并据此确认被告迟延交付门面的期限为380天。原告马爱民超过该期限后产生的经济损失，应自行承担。
关于如何确定本案违约金？原告马爱民主张按照《商品房买卖合同》约定的每日5‱计算。被告湖南汉顺置业有限公司主张按照系列案一审判决确认的每日1‱计算。本院认为，原告主张的违约金比例过高，被告湖南汉顺置业有限公司要求调低违约金比例的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采信，但违约金比例以每日2.5‱为宜，即被告湖南汉顺置业有限公司应向原告马爱民支付违约金24886元（261957×0.00025×380），对原告超过本院确认的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告湖南汉顺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马爱民支付违约金24886元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费835元，由原告马爱民负担600元，被告湖南汉顺置业有限公司负担235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 田国栋
审 判 员 袁金平
人民陪审员 符兴辉
二〇一四年八月十三日
代理书记员 袁 娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。