四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江油民初字第4972号
原告：蒲林，男，生于1959年1月12日，汉族。
原告：张翠萍，女，生于1961年2月22日，汉族。
被告：罗卫平，男，生于1962年3月30日，汉族。
委托代理人：王茂春，四川鼎天律师事务所律师。
被告：谢君，女，生于1963年5月18日，汉族。
委托代理人：严修眉，四川鼎天律师事务所律师。
原告蒲林、张翠萍诉被告罗卫平、谢君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理。依法由审判员余光适用简易程序，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。二原告、二被告各自委托的代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲林、张翠萍诉称：原、被告均为长钢职工，其中被告罗卫平曾任第二钢厂厂长，后任川投长钢集团公司副总经理兼任川投长钢贸易有限公司总经理。2001年6月28日被告购得长钢所建三合街南苑2幢2单元201室清水房一套，随后被告在成都购房并定居。2004年9月10日，被告该房屋前后玻璃窗户上张贴该房屋出售广告和联系方式，原告通过电话联系被告，洽谈好后于11月17日签订房屋买卖协议，被告将房屋作价10万零9仟元出售给原告。原告一次性付清房款，被告书写了收条，并提供钥匙和公有住房原件等相关资料交与原告。原告装修后于2005年2月入住。2011年5月长钢统一发放房产证，经原告与被告联系，原告换领了房屋产权证，但是被告至今不配合原告办理过户手续。请求法院判令：1、被告依照购房协议履行协助原告办理房屋产权与土地证的过户手续，并判定该房产为原告所有。2、被告承担因不及时履行合同义务给原告造成的经济损失2万元。3、诉讼费由被告承担。
被告罗卫平辩称：2003年6月13日我与谢君在成都市金牛区法院经调解离婚，在离婚调解书上没有就本案诉争房屋的产权进行分割。离婚后双方没有在一起，我从来都不知道现在诉争的房屋出卖，也从未同意出卖该房屋。该房屋是夫妻共同财产，且相关手续都记载的是我的名字。房屋买卖合同上的签名不是我本人的签名，原告在明知没有我本人签字的情况下进行交易，与被告谢君共同侵犯了我的合法权益。被告谢君的行为是无权代理，我对被告谢君的出卖房屋行为不予追认，根据合同法48条规定，该合同对被告罗卫平不产生法律效力。不产生代理后果。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，确认协议无效。
被告谢君辩称：我认可本案所涉房屋的买卖。被告罗卫平是不知情，房屋买卖协议是我代签名，原告张翠萍在场是清楚的。请法院确认合同无效。
经审理查明：二原告系夫妻。2004年11月17日，原告张翠萍与被告谢君签订《房屋买卖协议》，约定“1、原告张翠萍购买被告罗卫平、谢君所有的位于江油市三合镇南苑小区二栋二单元二Ｏ一住房一套（建筑面积142.29平方米）……2、该住房属于一次性买断，经双方协商，买方同意一次性付给卖方人民币10.9万元。今后市场价与本协议无关。3、房屋买卖协议签订后，卖方应将房屋及有关房屋的一切有效证明（如发票、收据、房屋买卖合同书等）全部交给买方，并有义务出具相关证明协助买方办理该房屋的相关手续，经济上再无往来。4、卖方本人若不在本地，须委托代理人办理房屋产权及过户手续。5、付款方式：本协议签订后，由买方按双方协商价格当天一次性付给卖方10.9万元。签订协议以后房屋维修等事宜与卖方无关。6、本协议一式二份。双方签字生效，由买卖双方各执一份”。
原告张翠萍与被告谢君依约履行协议，原告张翠萍一次性支付了购房款，被告谢君出具收条；同时被告谢君向原告张翠萍交付了四川川投长钢集团公司售房合同、物管合同以及2011年收款收据等原件（原件均登记罗卫平姓名）。被告谢君还在二被告身份证复印件上留下联系电话和地址，身份证地址在江油，联系地址是“成都市金牛区金沙路88号8号楼3单元501室”。后原告及家人装修入住。2011年5月，二原告得知长钢集团公司统一发放房产证，与被告谢君联系后，原告持上述原件换领了房屋所有权证书。房屋所有权证登记的所有人为罗卫平，证书号是江房权证监证字第00914**号，备注栏是房改房，原产权单位：长钢公司；按92年房改政策购100%产权61191.42元。二原告要求被告谢君履行协助过户义务未果，于2013年10月22日向本院提起诉讼。
另查明：二被告于2003年6月13日在成都市金牛区人民法院调解离婚。民事调解书记载协议内容为“一、谢君与罗卫平自愿离婚。二、子女抚养：婚生男孩罗麒麟（1988年6月16日出生）随谢君生活。罗卫平从2003年7月起每月月底前给付小孩生活费、医疗费、教育费共计4000元至2013年6月15日止。”
宣判前原告向本院提交长钢房地产公司向江油市房改办、房管局出具的一份证明，证实单位放弃对案涉房屋的优先购买权，被告没有异议。另原告撤回第二项诉讼请求。
上述事实，有当事人庭审陈述、房屋买卖协议、购房款收条、书写有电话号码和住址的二被告身份证复印件、长钢公司收据、美华物业收据、江房权证监证字第00914**号房屋所有权证、成都市金牛区人民法院（2003）金牛民初字第1803号民事调解书等证据复印件在案佐证，足以认定。
本院认为：被告罗卫平在2001年从长钢公司购买案涉房屋100%产权，由于历史原因登记在个人名下，实为夫妻共同共有财产。二被告2003年6月13日在成都市金牛区人民法院调解离婚，没有处置夫妻共同财产。后被告谢君将案涉房屋卖与原告，并代被告罗卫平签字。处分共有的不动产，应当经多数或全体共有人同意，因此，被告谢君擅自与原告张翠萍签订《房屋买卖协议》，是无权处分行为，事后未得到被告罗卫平追认，其行为无效。如果给罗卫平造成损失，罗卫平可向谢君主张。
合同因被告谢君无处分权行为而无效，但如无处分权人将不动产处分给了善意受让人，善意受让人依善意取得原则（行为时法律）应当受到物权保护。本案是否构成善意取得，首先原告通过房屋上张贴的广告，欲购买而与被告谢君取得联系，双方商定了房屋买卖事项并签订协议，约定一次性付款并当场交付了房屋相关证件和钥匙等，虽然长钢售房合同等资料显示房屋所有权人是被告罗卫平，前来办理的是被告谢君，但由于罗卫平曾任长钢二分厂厂长，交易时二被告居住在成都，作为相对方的原告来讲，不知二被告已离婚，以上特殊情况导致其认为被告谢君作为家庭代表在出售夫妻二人的房屋。加之后来在被告谢君的配合下，原告将持有的长钢售房合同原件换作产权证继续保管，此外长钢房产公司在2011年4月向江油市房改办、房管局出具证明“放弃优先购买权，同意上市交易”，因此原告是善意的。其次，本案房屋交易价格是10.9万元，在2004年属于合理价格。第三，房屋应当办理登记取得物权是2007年物权法的规定，行为时的法律没有明文规定不动产是否可以善意取得及相关登记事项，善意取得原则在当时作为法律原则适用。本案中，由于长钢房改房具有特殊性，产权证显示的填发日期是2006年12月20日，实际到2011年所有权人才得以领证办理产权过户，交易时因客观原因不能在长钢或江油市办理登记，如果将未登记作为原告不能善意取得的归责原因有失公平诚信。案涉房屋已交付给原告并装修入住，应当认定原告善意取得该房屋所有权。
综上，原告关于确认所有权以及办理房屋产权过户的主张，本院予以支持。原告另主张了土地使用权证的过户，由于本案现有证据无法查实长钢房改房是否具有土地使用权证分户的办理条件，因此本案不作处理。
案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条和善意取得原则之规定，判决如下：
一、确认原告蒲林、张翠萍取得江油市三合镇长城新村一号南苑小区2-2幢2楼1号142.29平方米住宅的所有权（该住宅登记的产权人为被告罗卫平。产权证号：江房权证监证字第00
91465号）。
二、被告罗卫平、谢君于本判决生效后三十日内履行协助原告蒲林、张翠萍办理上述房屋所有权证过户手续。
三、驳回原告蒲林、张翠萍的其他诉讼请求。
案件受理费2480元，减半收取1240元，由被告谢君承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 余 光
二０一四年一月三日
书记员 王翠翠