河北省沧州市运河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）运民初字第1104号
原告（反诉被告）孙庆东，女，1972年12月10日出生，汉族，现住沧州市。
委托代理人葛国深，男，1962年11月8日出生，汉族，现住沧州市运河区。
委托河北衡泰律师事务所律师代理。
被告（反诉原告）沧州市城镇集体工业联社。
负责人董建成，该联社办公室主任。
住所地，沧州市解放西路国资委办公楼。
委托代理人刘剑，河北铭鉴律师事务所律师。
原告孙庆东诉被告沧州市城镇集体工业联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月17日作出（2010）运民三初字第201号民事判决，被告沧州市城镇集体工业联社（以下简称城镇联社）不服，向沧州市中级人民法院提起上诉。沧州市中级人民法院于2012年4月25日作出（2012）沧民终字第482号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙庆东的委托代理人葛国深、李成道，被告委托代理人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙庆东诉称，原被告于2004年7月6日签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的沧州市城镇集体工业联社（原二轻局）新建楼房西起第三套一、二层共计264㎡的房屋，价款共计1716000元。双方约定原告先行给付被告1600000元，剩余部分用于交易过程中被告须承担的税费支出。被告承诺于2005年6月30日前将房屋交付给原告，并办理相关手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告却未按约定交付房屋，直至2006年10月27日才将房屋交付给原告，且至今未给原告办理房屋所有权及土地使用权登记手续。另，根据原被告双方签订的《关于房屋施工项目变更的协议》，被告向原告出售的房屋不再按原设计铺设瓷砖，保留铺设前的状态；所购房屋墙面、屋顶保留毛面，不作处理。同时，原被告约定上述两项变更按工程原造价抵顶房款或退还现金，但被告亦未履行该协议。现原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼，请依法判令：一、被告给付原告违约金240857元；未铺设地面瓷砖、墙面、屋顶未处理费用19328元，共计260185元；二、被告依合同要求提供办理产权登记所需的资料，并协助原告办理房屋所有权以及土地使用权登记；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告城镇联社辩称，1、双方的房屋买卖合同所涉及的房地产不是商品房，不适用商品房的相关法律规定。2、原被告之间的房屋买卖合同为无效合同，因为没有经过政府批准就签订了买卖协议，违反了国家法律，所以我方提出了反诉。3、因合同系无效合同，所以原告请求的违约金及其他的费用再加之要求办理房产登记及土地使用权变更登记的这些请求均不应得到支持。因此我方请求法庭确认合同无效，驳回原告诉求。
反诉原告城镇联社诉称，我联社为美化城市环境、改善自身办公条件，拆除原有旧建筑物并进行改建。我们因筹建改建资金等问题与沧州方德实业有限公司进行合作。2004年7月6日，孙庆东就购买我们拟新建楼房事宜，经他人介绍，与我们签订了名为“商品房买卖”的合同。但是，我们在原告提起了本案的诉讼之后，经咨询得知，合同涉及的房地产系我们在作为行政部门的自用机关用地上拟建新建楼房。该楼房不属于商品房，我们与原告就该房订立的合同依法属于无效合同。故提出反诉，请求依法确认原被告于2004年7月6日签订的“商品房买卖合同”无效。
反诉被告孙庆东辩称，1、被告的反诉没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且已经实际履行6年多，且该合同的内容并不违背法律的强制性规定，即便是涉案房产建在划拨土地上，该合同也是真实有效的，而且相同的情况均办理了房产证，城镇联社是可以取得许可证的，是他没有履行义务造成的。2、反诉人提出该房地产不是商品房之说也缺乏法律根据，双方签订商品房买卖合同明确规定该诉争房屋是反诉人委托开发商所建造，同时也约定反诉人委托开发商代为履行本合同，而作为被反诉人在与反诉人以及其委托的开发商之间，所取得的房地产是依法而且也由反诉人公开对外出售的，相关证据也足以证实诉争房屋出售不违背法律规定。因此反诉人以该房屋不是商品房为由请求确认合同无效，也没有法律根据。3、被反诉人认为反诉人的请求不应按本案的反诉处理，与被反诉人所提起的本诉之间不是同一个法律关系，请求驳回反诉请求。合同已实际履行有6年之久，如果被告方要求撤销该合同应在1年的除斥期间提出，可见反诉人请求撤销该合同已经失去了法律上的依据。
原告（反诉被告）孙庆东为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：证1、商品房买卖合同一份。证明合同中所约定的内容是双方意思的真实表示，应属合法有效。证2、城镇联社出具的房款收款、收据。证明我方已按合同履行了自己的义务；城镇联社交付房屋的通知，证明被告方已在2006年7月6日将诉争房屋交付原告孙庆东、刘华芝等人。证3、王泽军的情况说明及调查笔录，说明该合同的签订过程是经过被告方领导班子集体研究决定，是双方真实意思表示，同时证实诉争房屋是以商业门市等形式对外出售。证4、城镇联社向房管部门提出的房产登记申请书，以及被告与方德公司签订的买卖协议。证明对该房屋被告具有所有权，对外可以出售，同时证明与诉争房屋同一性质、同一地段的房地产，被告已对外出售。证5、建设用地规划许可证及规划局的审批文件，证明被告所建的房屋已经主管部门批准办理了征用土地划拨手续，同时主管部门也同意并批准该房屋用地为商业用地。证明该房屋买卖不违反法律强制规定，城镇联社在房管部门登记并向原告出示的设计图纸均显示该房屋为商业门市。证6、孙庆东土地使用权证书与房产证，及方德公司与沧州银行的租赁合同。证明与诉争房屋同一性质的房屋是可以买卖的，已办理相关证书。证7、关于房屋施工项目变更的协议。证明被告没有铺设地面瓷砖、墙面、屋顶价值19328元。因为被告没有提供工程造价，所以我方认为被告认可我方提出的损失数额。被告延期交付存在违约，对逾期交付双方有约定，我方申请租金损失进行鉴定。
被告（反诉原告）城镇联社对上述证据质证称，对证1、真实性无异议，对其合法性有异议，所谓的商品房买卖合同所涉及的房地产不是法律意义上的房地产概念，卖方是国家机关而非房地产公司，所涉及的土地使用权类型是划拨土地，而且土地的用途是机关团体，只是卖给了涉案原告三户，并不是公开向社会销售，所以该房屋不是商品房，这份合同违反了国家强制性规定，违反《合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《城市房地产管理法》第四十条，因此该合同为违法合同，应认定无效。该合同不能支持原告观点。对证2、真实性无意见，但对其关联性我方认为，合同是否履行及履行到什么程度与合同有无效没关联。对证3、我方对王泽军进行了了解，其对证3进行了文字说明，原告提供的证3是原告自行打印的，所以该证不应做为法庭采信的证据使用。无论是否是集体研究，无论是否真实意思，只要违反法律规定，合同即无效。对证4，与本案争议的事实无关联，被告为国家机关行政单位，对国有资产的处置法律法规均有规定。证4并不能说明本案的房产就可以改变土地性质并买卖，当时是被告与方德合作开发，由于当时工程款无钱给付，被告将一部份房产给了方德公司，所以方德公司可买卖，但我方无法变更房屋性质，无法买卖。对证5，对文件真实性、合法性无异议，规划局只是政府的一个部门，虽然规划局同意土地变更为商业用地，但无法办理，所以该证无关联性。商业机关团体也允许盖商业门市与土地性质无关。对证6，与本案无关联性。证4中的房产证说明建房的用途是办公。对证7，变更协议上没有时间，不能证明该协议是王泽军在什么时间签的，该协议上也没有加盖公章，没有公章该协议无效，如果变更协议是在王泽军没有任何职务后来补签的话，王泽军无此权利。对于原告所称的违约金，我方认为合同无效，不应支持该项请求。
被告（反诉原告）城镇联社为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：证1，沧州市机构编制委员会办公室文件沧机编办（2011）80号、沧州市机构编制委员会办公室关于沧州市城镇集体工业联社办公室有关情况的说明，证明沧州市城镇集体工业联社是独立的主体，有独立的资产，资产属于集体所有。证2，工业联社综合楼的合作协议，合同双方是城镇联社与方德公司，证明双方之间是合作建楼，而不是买卖房屋的关系。证3，市政府的一个公文处理笺，上面有领导批示，证明这个项目是政府机关的项目，不是商业机关项目。证4，轻纺办请示。证明这个项目是国家机关项目。证5，王泽军的说明：“我为原告提供的任何证言证词都不足以成为法庭采信的证据。”6，两份土地使用证。土地证上使用权类型是划拨。证7，验收备案证明书。说明涉案房屋在2005年6月14日就已经验收了，没有影响原告的实际使用。
孙庆东对上述证据质证称，对证1，真实性无异议，但与本案无关。对证2，对协议真实性无异议，但说明该房屋是经主管部门批准，城镇联社集体研究决定的，同时证明是合作开发的，是可以出售的。对证3，真实性无异议，但与本案无关。对证4，无法证明双方真实意思表示。对证5，有法院的调查，我方提供的证据是依法调查，可作为证据使用。对证6，该证是2003年3月发的，主管部门在办证后批准其变更，是城镇联社不变更造成我方损失。对证7，我方对验收没有意见，但验收与交付是两个法律概念。我方认为双方签订了合同，城镇联社应按合同履行义务。
经审理查明，原、被告于2004年7月6日签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告孙庆东购买被告城镇联社委托开发的沧州市城镇集体工业联社（原沧州市二轻局）新建楼房西起第三套一、二层共计264㎡的房屋，价款共计1716000元。双方约定原告先行给付被告1600000元，剩余部分用于交易过程中被告须承担的税费支出。被告承诺于2005年6月30日前将房屋交付给原告，并办理相关手续。被告延期交房按市场租赁价格向原告支付违约金。该合同签订后，原告孙庆东依约向被告城镇联社支付了购房款，但被告却未能按约定交付房屋，至2006年10月27日将房屋交付给原告，且至今未给原告办理房屋所有权及土地使用权登记手续。后双方就《商品房买卖合同》部分内容进行变更，并签订《关于房屋施工项目变更的协议》，主要约定，1.被告向原告出售的房屋不再按原设计铺设瓷砖，保留铺设前的状态；所购房屋墙面、屋顶保留毛面，不作处理。2.上述两项变更按工程原造价抵顶房款或退还现金。该协议签订后，被告未履行该补充协议的第二项。
又查明，该涉案房产在建设前于2003年6月20日经沧州市规划局审批，同意征用包括该涉案房屋的10.8亩用地，用地性质为商业；并获《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。涉案房产现仍在被告城镇联社名下，土地使用权类型为划拨。
另查明，沧州方德实业有限公司购买被告城镇联社同地段建筑面积540㎡的房屋，合同已实际履行。原告自沧州方德实业有限公司处购买了上述房屋中的部分房产，且已办理了相关房屋产权证书。
根据原告申请，本院委托鉴定机构对2005年6月30日至2006年10月27日涉案房产的市场租赁价格进行了鉴定，评估结论为：价格为85610元。
针对价格评估报告书原告孙庆东质证称：价格明显偏低。
被告城镇联社质证称：在内容的真实性上我们有异议，1、双方的商品房买卖关系是无效合同，即使在无效合同上写明的也是按照市场的租赁价格并不是按照同地段的房屋的市场租金价格，所以，应该对全沧州市市场价格进行调查了解，取一个综合的价格，这个方法才是合同上写明的方法。评估报告的第二页当中第七项写的是在标的物周围分别选取了三个具有可比性的商业用房作为参照物，这个评估报告采用的方法显然违背了合同上的载明。2、第一页的第三项价格评估基准日，上面写的是2005年6月30日至2006年10月27日，这个日子我们认为没有任何依据，原告也没有向法庭提出有效证据，基于上述两点得出的鉴定结论显然是不真实的。在关联性上，我们有异议。本案所涉及到的商品房买卖合同因为违反了法律强制性的禁止性的规定，所以是一个无效合同，因此也就不存在违约的问题。而评估报告主要是用来支持所谓的违约损失，所以这个评估报告与本案无关联。
本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。原告孙庆东依约履行了支付房款义务，被告城镇联社应履行交房，并有义务向涉案房产所在国家土地管理部门申报办理征用划拨土地手续以及协助原告办理房屋所有权登记。被告未能按约定时间交付房屋，属违约行为，应按合同约定承担违约责任，故被告应给付原告违约金85610元（延期交房期间的房屋租赁价格）。
关于涉案房屋买卖合同的效力。被告城镇联社辩称并反诉，请求确认双方所签《商品房买卖合同》无效，其主要理由就是涉案房屋不属商品房，且所涉土地为国有划拨土地。本院认为，土地的划拨性质不影响本案房屋买卖合同的成立与效力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，原被告之间签订的房屋买卖合同具备上述法律规定的合同成立的要件，故该合同是成立的；根据我国《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定”，本院认为，本案房屋买卖合同不属于法律、法规规定应当批准手续才生效的合同，而是合同履行中的有关事项即土地使用权类型变更需要经过行政审批手续，这并不影响合同的效力，该合同合法有效。另外，本案所涉楼房是被告在自己原有土地上与沧州方德实业有限公司进行合作开发的楼房，该房建设前，已经规划部门批准准予办理涉案土地征用划拨土地手续，用地性质为商业，该楼房建成后，被告除留有自己办公用房外，剩余部分对外公开出售。沧州方德实业有限公司亦购买了被告部分房屋，并获得审批，同时办理了相关房产证书。综上，被告出售给原告房屋的行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，同时该行为不具有合同法规定的其他无效情形。据此，被告出售给原告房屋的行为合法有效，被告有义务为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，待获批后再协助原告办理房屋所有权登记。被告城镇联社的反诉请求理由不充分，本院不予支持。
关于孙庆东主张的因涉案房产不再按原设计铺设瓷砖，墙面、屋顶保留毛面不作处理所对应的费用19328元，虽被告作为建设单位对此负有举证责任，但原告亦未提供其诉求19328元的相关依据，且被告对此不予认可，故本院对原告的该项主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：
一、被告沧州市城镇集体工业联社给付原告孙庆东违约金85610元。限判决生效后十日内履行完毕。
二、被告沧州市城镇集体工业联社在判决书生效后六十日内为涉案房产所在土地申报办理征用划拨土地手续，由原告孙庆东支付相关费用，待获批后被告协助原告办理房屋所有权登记。
三、驳回原告孙庆东的其他诉求。
四、驳回反诉原告沧州市城镇集体工业联社的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5203元，由被告沧州市城镇集体工业联社负担1940元，原告孙庆东承担3263元；反诉费2602元，由反诉原告沧州市城镇集体工业联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 高 伟
审 判 员 李文慧
人民陪审员 王秀芬
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 贾净菡