山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2750号
原告（反诉被告）济南聚凤鸣物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈友凤，执行董事。
委托代理人张仁刚，山东东城律师事务所律师。
委托代理人王宝勇，男，1965年10月1日生，汉族，该公司副经理，住济南市。
被告（反诉原告）杨守辉，男，1978年2月4日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王军，山东千舜律师事务所律师。
原告济南聚凤鸣物业管理有限公司（以下简称济南聚凤鸣公司上）与杨守辉返还原物纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告济南聚凤鸣公司法定代表人陈友凤的委托代理人张仁刚、王宝勇，被告杨守辉及其委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南聚凤鸣公司诉称：2014年3月1日，原告与济南国发物业管理有限公司签订了《租赁合同》，合同约定：原告承租位于济南市市中区二环西路9405号原仪表厂厂房、场地，租赁期限为12年，自2014年3月1日起，至2026年2月28日止。济南国发物业管理有限公司按照合同约定将位于济南市市中区二环西路9405号原仪表厂的厂房、场地交付给了原告。被告杨守辉在与原告及济南国发物业管理有限公司均没有租赁合同的情况下，在原告承租的原仪表厂院内最西侧占用场地4000平方米，厂房约500平方米，给原告行使承租权造成了巨大障碍，且给原告造成巨大经济损失。经原告多次通知被告腾空场地，被告均置之不理。为维护原告权利，原告诉至法院，请求判令1、被告腾出其占用的位于济南市市中区二环西路9405号内的场地4000平方米及房屋500平方米。2、被告杨守辉赔偿原告占用期间的损失15万元。
被告杨守辉辩称：被告早在2013年9月14日便与济南润宏市场管理有限公司签订租赁合同，租赁期限为10年，并且交纳了2014年1月1日至2016年1月1日的租金14万元。因济南国发物业管理有限公司同意济南润宏公司对外开展租赁业务，所以在被告方与济南润宏公司签订的租赁合同有效的前提下，原告方起诉被告的诉讼请求，没有事实和法律依据，根据最高人民法院相关规定，本案原告并非出租人，故原告无权请求损害赔偿。
反诉原告杨守辉诉称：2013年9月14日，反诉人与济南润宏市场管理有限公司（以下简称润宏公司）签订租赁合同，租赁房屋与场地位于济南市市中区（原济南市仪表厂生产厂区）。具体位置：仪表厂二环西路9405号院内西南角迎门墙以西整个小院，并附有平面图。租赁期限为10年：即从2014年1月1日至2024年1月1日至。反诉人依合同向润宏公司缴纳两年租金14万元。2015年5月份，被反诉人无故在反诉人承租的大院门口立起了起落杆，并派专人日夜把守，不允许反诉人经营的修理厂的车辆进出，被反诉人的行为，严重影响了修理厂的正常经营，给修理厂造成了重大损失。因此请求判令被反诉人停止侵害、排除妨碍、赔偿损失36000元。
反诉被告济南聚凤鸣公司针对反诉辩称：润宏公司与国发公司之间的租赁合同已经于2013年12月31日解除，反诉原告与润宏公司的租赁合同无论是否有效，也无论是否到期，均丧失了继续履行的前提和条件，导致反诉原告与润宏公司之间的合同无法履行的责任不在反诉被告，因此请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，位于济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂土地属于济南市投资控股集团有限公司，该公司授权济南国发物业管理有限公司（以下简称济南国发公司）对涉案土地进行出租、管理、收益。2013年5月31日，该公司与济南润宏市场管理有限公司（以下简称济南润宏公司），签订租赁合同一份，该合同约定济南润宏公司租赁济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂厂房，租赁期限为5年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。2013年6月26日，济南国发公司出具证明一份，内容为济南国发公司同意济南润宏公司在合同期限内开展对外租赁业务，拓展租赁经营渠道，最大限度地挖掘出租收益。上述租赁合同合同已于2013年12月31日经合同双方协商解除。原、被告均陈述其不了解在上述租赁合同解除后对济南润宏公司转租的实际使用人如何处理。2013年9月14日，被告杨守辉与济南润宏公司签订租赁合同一份，被告杨守辉租赁位原济南仪表厂二环西路6405号院内西南迎门墙以西南整个小院。合同约定租赁期限为10年，自2014年1月1日至2024年1月1日，租金合计为每年8万元，前两年租金每年7万元。原、被告对被告租赁合同中所记载的涉案租赁场地四至没有异议。2013年9月12日，被告杨守辉向济南润宏公司交纳2014年1月1日至2016年1月1日租金14万元。2014年3月1日济南国发公司与原告济南聚凤鸣公司签订租赁合同，原告租赁济南市市中区二环西路9405号原济南仪表厂厂房，租赁期限为12年，自2014年3月1日起至2026年2月28日，2014年3月1日至2015年3月1日止租金为40万，2015年3月1日至2016年2月29日租金为50万。原、被告双方对涉诉场地及房屋现由被告实际占用的事实均无异议。原告主张涉案租赁物包括3677平方米土地及700平方米房屋，其承租土地总面积为21665平方米，房屋面积为13100平方米，按照被告分别占用的面积在总面积中所占比例乘以其第一、二年度分别缴纳的租金，第一年度租金损失是44631.17元，第二年度租金为55788.97元，再加50%的利润损失，约为15万元，并以该数额作为其损失主张的标准。被告对原告主张的场地及房屋面积不予认可。反诉原告主张其2015年5月10日至2015年10月第6个月，全年租金为7万元，因此约计损失为3.6万元。
以上事实，有租赁合同两份、收据、证明、（2015）市民初字第374号民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与济南国发公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同有效。原告依据该租赁合同取得涉案场地的合法使用权时，被告已经实际占用涉案场地及地上建筑物，因此，原告既有权要求济南国发公司基于租赁合同承担交付租赁物瑕疵的违约责任，同时原告也有权基于租赁合同要求被告腾出并向其交付涉案租赁物，因此故现原告要求被告腾出涉案租赁物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告有权基于涉案租赁合同正当行使其对整个租赁物的使用及管理权利，因此反诉原告主张反诉被告严重影响其正常经营，给其造成了重大损失的主张，本院不予采纳；对于，反诉原告要求反诉被告承担损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付其占用涉案租赁物期间的损失15万元，虽然被告确实占用了涉案租赁场地及地上建筑物，但系基于其与济南润宏公司签订的租赁合同，并且已经向济南润宏公司交纳了2014年1月1日至2016年1月1日租金，被告主观并无恶意，因此，原告主张依据其与济南国发公司签订租赁合同约定的租金数额及收益要求被告赔偿2014年3月1日至2016年2月29日的损失，证据不足。；但被告占用原告租赁的部分场地的行为，必然会对原告造成一定损失，因此本院酌定被告向原告支付补偿金期限为自2014年3月1日起至本案开庭之日止至，合计626日。关于计算标准，依据照原告主张的计算标准上述期间补偿金金额为84524.1元；依据被告与济南润宏公司的租赁合同，该期间租金为每年7万，计算626天为120054.79元。因此，本院酌定被告向原告支付损失8.4万元，超出部分损失请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告杨守辉于本判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区二环西路96405号院内西南迎门墙以西南整个院落腾出，并交付返还原告济南聚凤鸣物业管理有限公司。
二、被告杨守辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南聚凤鸣物业管理有限公司租金损失8.4万元。
三、驳回原告济南聚凤鸣物业管理有限公司的其他诉讼请求
四、驳回反诉原告杨守辉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元、反诉案件受理费700元，均由被告杨守辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 岩
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 申淑芹
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 陈海燕