辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终3409号
上诉人（原审原告）：王桂兰，女，汉族，1936年7月29日生，无职业，住大连市沙河口区。
上诉人（原审被告）：大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆，住所地大连市沙河口区西安路***号天兴罗斯福*层***********号商铺。
经营者：林学飞，总经理。
委托诉讼代理人：高明，辽宁申智律师事务所大连分所律师。
上诉人王桂兰因与上诉人大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆（简称”一菜一味粤菜馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王桂兰、上诉人一菜一味粤菜馆的委托诉讼代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂兰上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发冋重审。事实与理由：一、鉴定报告明显鉴定错误，申请人的房屋为99.6平方米但鉴定报告却是以50平方米为基础对房屋的破坏进行估价，该鉴定错误严重损害了王桂兰的合法权益，因此申请法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、一菜一味粤菜馆对王桂兰的房屋造成的严重的非自然破坏导致王桂兰自2015年9月1日起至今19个月内都未能将房屋出租出去，其损失的是19个月的租金共计62700元，而非一审判决认定的5个月的租金16500元。
一菜一味粤菜馆的上诉请求：1、请求二审法院裁定撤销一审判决第一项，驳回判令一菜一味粤菜馆赔偿王桂兰物品损失的诉讼请求；2、请求二审法院撤销一审判决第二项，驳回判令一菜一味粤菜馆赔偿王桂兰租金损失的诉讼请求；3、判令王桂兰承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实，适用法律错误。首先，王桂兰出租的房屋是一个98年取得的老房，房屋的装修也是九十年代的装修，房屋在租赁给一菜一味粤菜馆之前也一直作为出租房对外出租，房屋即有一定程度的损耗，无法判断该损耗为一菜一味粤菜馆造成。其次，根据大连建工工程造价咨询有限公司的出具的评估鉴定，对于是否系人为损失无法进行鉴定，故该鉴定机构无法证明损失系人为造成，更无法证明损害结果系一菜一味粤菜馆造成，根据谁主张谁举证的原则，应当由王桂兰承担举证不能的不利后果。最后，根据双方签订的租赁合同第五条第一款约定房屋自然损坏的维修由王桂兰负责，王桂兰也无权向一菜一味粤菜馆主张房屋自然损坏的赔偿责任。二、一审法院要求一菜一味粤菜馆承担租赁期满后房屋空置期间的租金损失缺乏事实与法律依据。首先，房屋即使存在一定程度的损失，也不存在影响房屋继续使用，明显属于王桂兰自行扩大损失，该部分损失不应当由一菜一味粤菜馆承担。其次、王桂兰提出的诉请明显脱离事实是导致空置损失扩大的最主要的因素，该部分损失不应当由一菜一味粤菜馆承担。在一审过程中，在王桂兰提出3万元的赔偿额明显脱离事实，最终，经过鉴定机构的评估鉴定，损失确定为8510.06元，损失差额2万余元，这也是双方在调解的过程中始终无法达成一致的主要原因。最后，在一审程序中，王桂兰申请两次鉴定导致空置时间增加，在第一次鉴定过程中，因王桂兰的原因导致退鉴，最终不得不重新选定鉴定机构，故因王桂兰滥用诉讼程序导致造成的损失也不应当由一菜一味粤菜馆承担。
双方均不同意对方上诉请求，答辩意见同己方上诉请求。
王桂兰向一审法院起诉，请求法院判令一菜一味粤菜馆支付损坏物品所导致的损失（即修复费用）3万元，一菜一味粤菜馆支付拖欠的2015年9月1日至2016年4月30日按照月租金3300元计算的空置房屋租金损失26400元。
一审法院经审理认定如下事实：
案涉房屋位于大连市沙河口区黄河路698号1单元6层3号，房屋登记的所有权人为王新荣，王新荣与王桂兰系夫妻关系，王新荣于2003年3月31日死亡。
2014年7月16日，王桂兰（出租方、甲方）与一菜一味粤菜馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于大连市沙河口区黄河路698号1单元6层3号房屋出租给乙方，该房屋由乙方14人使用，租赁用途为宿舍。租赁期限为一年，自2014年9月1日起至2015年8月30日止。月租金为3300元。乙方在签署本合同当日支付甲方3300元，作为履约保证金。履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反本合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。本合同由双方协议解除，租期届满或终止履行时，乙方应该在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将属于该房屋及甲方的设施、设备及乙方对该房屋进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损失，由乙方负责修缮或按价赔偿。合同还约定双方的其他权利义务。合同签订后，一菜一味粤菜馆依约向王桂兰支付了全部租金及履约保证金3300元，王桂兰将案涉房屋交付一菜一味粤菜馆。一菜一味粤菜馆将案涉房屋用于其员工宿舍使用。租赁期限届满后，一菜一味粤菜馆将案涉房屋返还王桂兰，王桂兰主张一菜一味粤菜馆在承租期间造成房屋内相关物品损坏。租赁期限届满后至今，案涉房屋一直空置，未对外出租。
另查，在诉讼过程中，王桂兰申请对案涉房屋被损坏物品是否系人为损坏，以及损坏物品损失即修复费用进行鉴定。经大连市中级人民法院选定，由大连建工工程造价咨询有限公司进行评估鉴定。由于是否系人为损坏无法进行鉴定，大连建工工程造价咨询有限公司就损坏物品修复费用于2017年2月20日作出大建工鉴字【2017】第06号工程造价鉴定报告，对于王桂兰申请评估的物品中的部分物品修复费用进行了鉴定，其他物品因无法评估而无法确认修复费用。鉴定报告载明的总造价为8510.06元。
一审法院认为，虽然案涉房屋登记在王新荣名下，但王金荣已经死亡，王桂兰与王金荣系夫妻关系，故王桂兰与一菜一味粤菜馆签订的《房屋租赁合同》应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王桂兰将案涉房屋交付给一菜一味粤菜馆，租赁期满后一菜一味粤菜馆应当依约将承租房屋完好无损的返还王桂兰。王桂兰将案涉房屋交付一菜一味粤菜馆时，一菜一味粤菜馆对于房屋内物品并未提出异议，故应当视为房屋在交付时系完好状态。一菜一味粤菜馆将房屋返还王桂兰时，王桂兰主张房屋内相关物品已经损坏并已提交相关照片予以佐证，由于王桂兰并未另行出租案涉房屋，故相关物品的损坏应系一菜一味粤菜馆在承租期间造成，一菜一味粤菜馆应当承担相应赔偿责任。根据大连建工工程造价咨询有限公司于2017年2月20日作出大建工鉴字【2017】第06号工程造价鉴定报告载明，案涉房屋内相关物品损害修复费用造价为8510.06元。对于无法进行评估的相关物品，由于王桂兰并未提供相关证据证明其相关损失及修复费用，故该部分损失一审法院不予支持。一菜一味粤菜馆应当按照鉴定报告评估数额向王桂兰支付修复费用以弥补王桂兰的损失。王桂兰要求一菜一味粤菜馆支付物品损失（即修复费用）3万元的诉讼请求，一审法院不予支持，一菜一味粤菜馆应当向王桂兰支付物品损失8510.06元。
关于王桂兰要求一菜一味粤菜馆支付2015年9月1日至2016年4月30日（8个月）按照月租金3300元计算的空置房屋租金损失26400元的诉讼请求，一审法院认为，一菜一味粤菜馆在承租期间损坏了案涉房屋内的相关物品，在返还房屋时未进行维修，亦未进行赔偿，一菜一味粤菜馆存在违约行为。如果王桂兰另行出租案涉房屋会将导致一菜一味粤菜馆损坏的物品现场无法保存，影响王桂兰主张权利，故一菜一味粤菜馆应当赔偿王桂兰相应租金损失。同时，租赁期限届满后，王桂兰在验收房屋时发现房屋内物品有损坏时应当积极向一菜一味粤菜馆主张权利，王桂兰直至租赁期限届满8个月以后才向一审法院提起诉讼主张权利，故王桂兰怠于行使权利的行为导致了租金损失的扩大。根据本案相关情况，一审法院酌定一菜一味粤菜馆应当向王桂兰支付5个月租金损失16500元。鉴于王桂兰处留有一菜一味粤菜馆交纳的履约保证金3300元并未返还，现王桂兰主张该保证金用于弥补房屋损失，故应当从一菜一味粤菜馆应支付的损失中扣除该笔费用。自租金损失16500元中扣除履约保证金3300元后，一菜一味粤菜馆应当向王桂兰支付租金损失13200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：一、大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆赔偿王桂兰物品损失8510.06元；二、大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆赔偿王桂兰租金损失13200元；三、驳回王桂兰的其他诉讼请求。如未按此判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1210元、鉴定费2000元（王桂兰均已预交），由王桂兰负担740元、大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆负担2470元，给付时间同上。
二审期间双方均无新证据提交，二审查明的事实和一审查明的事实一致。
本院认为，本案为房屋租赁纠纷，双方当事人均认可案涉房屋于2012年9月至2015年8月30日由一菜一味粤菜馆租赁用作员工宿舍三年，租赁期限届满后，一菜一味粤菜馆将案涉房屋返还王桂兰。王桂兰主张一菜一味粤菜馆在承租期间造成房屋内相关物品损坏，并导致无法租赁，请求一菜一味粤菜馆赔偿财产损失及房产空置的租金损失。上诉人一菜一味粤菜馆否认在承租期间存在对屋内物品的人为损坏，主张系自然使用磨损，请求驳回王桂兰的诉讼请求。
综合双方的上诉请求和答辩意见，本案对二审争议焦点分别予以认定如下：
一、王桂兰房屋内的物品损坏，一菜一味粤菜馆是否应当予以赔偿
针对案涉房屋内的物品损坏情况系人为损坏或是自然损耗，双方存有争议。王桂兰将案涉房屋交付一菜一味粤菜馆使用三年，直至租赁期满，应推定房屋交付时符合使用条件，根据王桂兰所提供的房屋照片，一菜一味粤菜馆将房屋返还王桂兰时，屋内已有大量物品损坏，综合房屋现状、承租期限以及日常生活常理分析，一审法院认定在租赁期间，一菜一味粤菜馆存在不当使用，应承担相应赔偿责任，符合法律规定。上诉人一菜一味粤菜馆主张系自然磨损所致，缺乏事实依据，本院不予支持。
二、王桂兰的损失金额确定
案涉房屋中损毁物品的修复费用，经过大连建工工程造价咨询有限公司鉴定，鉴定报告载明，案涉房屋内相关物品损害修复费用造价为8510.06元。王桂兰主张金额过低，且计算面积错误一节，经过核对鉴定报告，损失计算依据的面积系按照房产证上的面积100平方米进行，在描述受鉴标的物概况时载明的50平方米并非计算损失时所据数据，故上诉人王桂兰主张造价鉴定报告不应予以采信，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于租金损失，王桂兰主张因一菜一味粤菜馆损坏其物品，导致自2015年9月1日起至今19个月内都未能将房屋出租出去，租金损失达62700元。王桂兰在验收房屋时即可发现房屋内物品损坏，应在合理时限内主张权利，对于合理期限内的租金损失，一菜一味粤菜馆应予赔偿，因王桂兰怠于主张权利，扩大损失部分，向一菜一味粤菜馆主张，缺乏事实和法律依据。综合本案情况，一审法院酌定王桂兰主张权利的合理时限为5个月，判令一菜一味粤菜馆向王桂兰支付5个月的租金损失，并无不当，本院予以确认，王桂兰主张19个月均无法出租，与日常经验法则相悖，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元（上诉人王桂兰预交1210元,大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆预交1210元），由上诉人王桂兰负担1210元，大连市沙河口区商鼎一菜一味粤菜馆负担1210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 刘冬艳
代理审判员 王鹏程
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 Ｘ Ｘ