湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第580号
上诉人（原审被告）胡甲玲，女。
被上诉人（原审原告）临武县市场服务中心。
法定代表人王四强，该服务中心主任。
委托代理人黄培俊，湖南尚友律师事务所律师。
原审被告曾石山，男。
上诉人胡甲玲因与被上诉人临武县市场服务中心、原审被告曾石山租赁合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院（2013）临民初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人胡甲玲、被上诉人临武县市场服务中心的委托代理人黄培俊、原审被告曾石山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于临武县原城关镇下河街武水河北岸的城关老市场4、5号亭棚（门面），2000年前属临武县工商行政管理局管理。1996年底临武县工商行政管理局（甲方）与胡甲玲（乙方）签订了《城关老市场亭棚租赁协议书》，将城关老市场中的4、5号亭棚租赁给胡甲玲使用。其中载明：一、租赁期限为“一定三年”，最少要使用一年。一年后，除政策性变化外，无特殊原因，甲方不得收回，继续给乙方租用；二、乙方租赁后，在不改变亭棚原状的条件下，乙方可以砌砖墙，但不准下基脚，材料自付。甲方收回时不折价等条款。此后，胡甲玲对其租用的亭棚进行砌砖后作商铺使用。2001年，临武县工商行政管理系统体制改革，临武县工商行政管理局将城关老市场移交给临武县市场服务中心管理。2001年6月20日和同年7月5日，临武县市场服务中心与胡甲玲相继签订了两份《协议书》，该两份协议内容基本相同，7月5日签订的协议改变了租金金额（即：原每一年应缴12，500元改变为12，000元）以及补充约定了当年租金的缴纳期限，另在6月20日协议书的基础上明确约定：一、城关老市场的亭棚继续由胡甲玲（乙方）租赁，租赁期一年一定（2001年1月1日至2002年1月1日），租金为12，000元，期间甲方依法依规拆旧建新时，乙方无条件服从，但要保证一年的租赁期（2001年1月1日至2002年1月1日）；二、租赁期届满后，租赁期租金随行就市，协商约定等条款。落款中，曾石山作为在场人在该协议上签字。租赁期满后，临武县市场服务中心与胡甲玲未再订立书面或口头租赁合同。2001年6月30日，胡甲玲将4、5号门面转租给曾石山，之后至2013年1月胡甲玲每年都向曾石山收取一定的租金。临武县市场服务中心应收取的租金均由胡甲玲或曾石山缴纳。同年12月30日，胡甲玲委托曾石山代其向临武县市场服务中心交纳租赁费。2006年3月6日，临武县市场服务中心与曾石山签订了一份《门面租赁合同》，该合同约定由曾石山承租城关老市场4、5号门面，租赁期为一年。租赁期满后，双方未续签合同。2010年9月1日，临武县市场服务中心向曾石山送达《通知》，要求曾石山在同年9月6日前与临武县市场服务中心协商续签门面合同事宜，该续签门面《通知》由曾石山的妻子签收，但事后曾石山并未找临武县市场服务中心协商。临武县市场服务中心于2012年10月17日就该市场办理了国有土地使用权证（临武国有〈2012〉第0449号），同年10月9日办了建设用地规划许可证（临规地〈2012〉10号）。胡甲玲拖欠2010年全年租金13，000元，2011年全年租金13，000元，2012年的2、3、4个季度租金9750元，2013年1至7月租金7583元，共计43，333元。2013年6月13日临武县市场服务中心向胡甲玲和曾石山分别发出《门面腾空通知书》，其中载明：限胡甲玲和曾石山于2013年6月23日前腾空门面并补交所欠租赁费。期限届满时，胡甲玲和曾石山未按照通知内容履行。现该4、5号门面由曾石山占有开设家俱店。2013年7月25日临武县市场服务中心诉至法院，请求：1、解除临武县市场服务中心与胡甲玲间的关于城关老市场原4、5号亭棚（门面）的租赁合同关系；2、胡甲玲支付拖欠的租金43，333元，起诉日至腾退日租金另行计算；3、胡甲玲与曾石山将城关老市场原4、5号亭棚（门面）腾退给临武县市场服务中心。
原审法院认为：对于不定期租赁，当事人依法可以解除合同。临武县市场服务中心与胡甲玲在2001年7月5日后就再没有订立租赁合同，但胡甲玲至今一直在使用该租赁的4、5号门面，且在2001年6月30日始，胡甲玲又将租赁物转租给曾石山使用，胡甲玲、曾石山在2010年前一直在缴纳租金，而期间临武县市场服务中心亦未提出异议，且主动收取租金。可见，临武县市场服务中心与胡甲玲形成了不定期租赁的法律关系，其中临武县市场服务中心为出租人、胡甲玲为承租人，而曾石山为次承租人。基于当事人间的法律关系，临武县市场服务中心有权随时要求解除合同。临武县市场服务中心曾在2013年6月13日向胡甲玲和曾石山分别发出《门面腾空通知书》，要求限时腾空门面并补交所欠租赁费。临武县市场服务中心在合理期限内履行了通知义务，鉴上，对于临武县市场服务中心要求解除与胡甲玲间的关于城关老市场原4、5号亭棚（门面）的租赁合同关系的诉讼请求，于法有据，应予以支持。对临武县市场服务中心要求胡甲玲、曾石山立即将城关老市场原4、5号亭棚（门面）腾退给临武县市场服务中心，并立即搬离的诉讼请求，亦于法有据，应予以支持，但考虑曾石山开设家俱店，腾退需要一定的时间，应酌情考虑宽延期限。其次，针对租赁合同而言，按时交纳租金是承租人的主要义务，胡甲玲长期拖欠租金累计金额43，333元，且经临武县市场服务中心催讨，至今未履行，显然已违约，临武县市场服务中心请求胡甲玲立即支付拖欠的租金43，333元，于法有据，应予以支持。至于后期的租金应按照实际使用的天数×35.6元／天（即：13000元／年÷365天／年）计算。对于胡甲玲、曾石山当庭提出导致拖欠租金的原因是临武县市场服务中心拒绝收取且部分租金系临武县市场服务中心自愿放弃的反驳意见，因临武县市场服务中心当庭予以否定，胡甲玲与曾石山也未提交相关证据予以证实，依法不予采纳。其三，对于胡甲玲与曾石山当庭提出在租赁期间，由于临武县市场服务中心违约，影响了对门面使用的经济收益，从而要求赔偿的反驳意见，因胡甲玲与曾石山法庭辩论终结前未提起反诉，可依法另行采取措施进行救济。对于胡甲玲与曾石山当庭提出2001年6月20日和同年7月5日，临武县市场服务中心与胡甲玲相继签订了两份《协议书》，其中约定了合同解除的条件，现条件未成就，合同不得解除的意见。究协议书中约定的内容“城关老市场的亭棚继续由乙方（胡甲玲）租赁，租赁期一年一定（2001年1月1日至2002年1月1日），租金为12，000元，期间甲方（临武县市场服务中心）依法依规拆旧建新时，乙方无条件服从，但要保证一年的租赁期（2001年1月1日至2002年1月1日）”而言，该条款的约束力仅为2001年当年。而之后临武县市场服务中心与胡甲玲并再未订立书面或口头租赁合同进行约定，故对此意见，因无事实依据，依法不予采纳。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、解除原告临武县市场服务中心与被告胡甲玲间的关于城关老市场原4、5号亭棚（或称门面）的租赁合同关系；二、限被告胡甲玲在本判决发生法律效力后十日内支付拖欠原告临武县市场服务中心的租金43，333元，起诉日至腾退日租金按照35.6元／天另行计算，一并支付清；三、限被告胡甲玲和被告曾石山在本判决发生法律效力后二十日内将城关老市场原4、5号亭棚（或称门面）腾退给原告临武县市场服务中心。如果被告胡甲玲未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告胡甲玲、被告曾石山未按本判决书指定的期限履行城关老市场原4、5号亭棚（门面）腾退义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费884元，减半收取442元，由被告胡甲玲负担。”
上诉人胡甲玲不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：原审判决审理程序违法。1、原审法院对本案适用独任审判，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。被上诉人临武县市场服务中心涉案的门面纠纷，涉及面广，权利义务争议较大，历时十八年之久，其中又涉及拆迁和拆除补偿等纠纷。被上诉人临武县市场服务中心于2010年故意违约将涉案门面单方另租赁给他人，接着被上诉人于2011年初向法院起诉，诉请上诉人退出门面，并赔偿经济损失。法院认为案情复杂，权利义务争议较大，已组成合议庭审理此案，判决被上诉人临武县市场服务中心败诉。被上诉人不服，于2013年7月11日用钩机运上几十吨渣土倒在门面地盘上，企图用封路、堵门等手段迫使上诉人与原审被告曾石山等人拆除各自所建的门面和住房。上诉人认为被上诉人实施强制行为是违法的，于法无据，原审法院由一个审判员独任审判，其行为严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十七条第一款的规定。2、被上诉人没有提供支持其请求解除租赁合同的证据，依法应由被上诉人承担举证不能的责任。原审调取的证据，没有进行质证，就作了定案证据，违反了谁主张谁举证的原则，违反了举证质证制度。3、被上诉人临武县市场服务中心的全权委托代理人黄培俊没有提交律师执业证，依法不应准许其出庭。二、原审判决认定事实不清。1、原审判决对上诉人胡甲玲提交的证据13不予采纳，是不当的。被上诉人于2013年7月11日用钩机运来几十吨渣土堵塞上诉人店铺的事实，是最确凿的证据，而原审反而认证为无证据佐证。2、被上诉人的《门面腾空通知书》按被上诉人的举证目录，其中只有给他人通知书的证据，却没有给上诉人通知书的证据，因而原审认定被上诉人送达了《门面腾空通知书》给上诉人是无依据的。3、上诉人每年交被上诉人门面租金是13，000元，每年交租金的期限是本年1月1日到第二年的1月1日为一年，原来每年都是如数交清，只是2011年后，由于被上诉人接连发生侵害上诉人合法权利的事件和诉讼事件的原因，就无法交纳门面租金。2012年初，被上诉人败诉后，收取了一个季度的租金，因而欠下了2011年全年和2012年三个季度及2013年1月1日至8月21日（开庭日）期间的租金，仅欠2年6个月的租金，数额实为32，500元，即使2013年全年算上也要到2014年1月1日满三年，减除2012年已交纳的3250元，所欠租金也是为35，750元。因而原审认定上诉人欠租金43，333元是错误的。4、胡甲玲与被上诉人之间的门面租赁关系并未终止，故租赁合同的合同解除条款从第一个协议签订日1996年12月16日起至今日，期间十八年有约束力，期后只要合同没终止，该条款仍有约束力。原审判决却认定合同解除条款的约束力仅为2001年当年，这个认定与原发生法律效力的判决，与合同法约束力制度规定是相悖的。三、原审判决不公。被上诉人请求解除租赁合同关系，应提供关于改造城关老市场的立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等有效证据，然而被上诉人未提供与改造城关老市场有关联的证据，其主张无法支持，被上诉人应承担举证不能的责任。上诉人与被上诉人签订了两个租赁《协议书》，两个《协议书》的第一条都约定期间被上诉人依法拆旧建新时上诉人无条件服从，这就是约定解除合同条件，被上诉人没有拆旧建新的政府批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故解除合同条件没有成就，依据合同法第九十三条第二款的规定，只有解除合同条件成就才能解除合同，解除合同条件没有成就就不能单方擅自解除合同，而原审判决不顾法律的规定，违法判决解除租赁合同。
被上诉人临武县市场服务中心答辩称：一、2001年6月20日、7月5日，被上诉人与上诉人胡甲玲两次签订《协议书》，将被上诉人所属的城关老市场原4号、5号亭棚租赁给胡甲玲使用，租期一年。租赁期满后，上诉人与被上诉人未再签订书面租赁合同。上诉人胡甲玲继续使用两门面并按照原约定缴纳租金，被上诉人接受，双方形成不定期租赁合同关系。后上诉人胡甲玲将城关老市场4号、5号门面转租给曾石山，并由胡甲玲或曾石山向被上诉人交纳租金。被上诉人与上诉人胡甲玲、原审被告曾石山即形成出租人、承租人与次承租人关系。2013年6月13日，被上诉人分别向上诉人和原审被告曾石山发出《门面腾空通知书》，要求上诉人及曾石山限期腾空门面补交拖欠的租金，作出解除合同的意思表示，并已经通知对方。对以上事实，被上诉人提供了充分证据证明，上诉人与曾石山在一审中均当庭认可。因此，原审判决认定事实清楚。二、原审法院审理本案没有违反法定程序，判决正确。原审法院适用简易程序由审判员一人独任审理本案并无不当。上诉人、被上诉人以及原审被告曾石山对本案的事实陈述基本一致，事实非常清楚，权利义务关系明确，争议不大。且上诉人与曾石山对原审法院适用简易程序由审判员一人独任审理本案，也当庭表示同意，无任何异议。三、原审法院依法认定证据，完全符合谁主张谁举证的原则。被上诉人提供了充分的证据证明，并通过质证认证作为了判决依据，完全符合法律规定。四、原审法院通过法庭调查查明事实，完全是在依法履行法定职责。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，未违反法定程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告曾石山口头答辩称：同意上诉人胡甲玲的上诉意见。
本院二审查明：2013年8月30日，原审法院对何春莲进行了调查并制作了调查笔录，该调查笔录未经双方质证，原审法院未予采信。2013年7月25日，临武县市场服务中心委托湖南尚友律师事务所律师黄培俊出庭参加诉讼，并提供了湖南尚友律师事务所尚民代字（2013）64号函和湖南省司法厅核发的执业证号为14310201110915333律师资格证书复印件，持证人为黄培俊。胡甲玲在2013年8月21日原审庭审中对临武县市场服务中心主张胡甲玲共拖欠租金43，333元的数额提出异议，但没有提供其已交纳拖欠租金的缴费凭证等予以证明。其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：一、临武县市场服务中心与胡甲玲之间的租赁合同关系是否应予解除；二、胡甲玲是否应当支付临武县市场服务中心租金43，333元；三、原审法院审理程序是否违法。
关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人胡甲玲于2001年6月20日和同年7月5日与被上诉人临武县市场服务中心相继签订两份租赁合同，之后，胡甲玲又将该租赁物转租给原审被告曾石山使用，租金由临武县市场服务中心主动收取，临武县市场服务中心对此未提出异议，应视为临武县市场服务中心与胡甲玲之间形成了不定期租赁的法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被上诉人临武县市场服务中心在2013年6月13日分别向上诉人胡甲玲及原审被告曾石山下达《门面腾空通知书》，要求上诉人胡甲玲在合理期限内履行腾房义务，而上诉人胡甲玲没有按照《门面腾空通知书》履行义务，亦未及时补交拖欠的租赁费，已构成违约。故被上诉人临武县市场服务中心要求解除与上诉人胡甲玲间的关于临武县城关老市场原4、5号亭棚（门面）的租赁合同关系于法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二。承租人的主要义务是按时缴纳租金。上诉人胡甲玲长期拖欠临武县市场服务中心租金，累计已达43，333元，显然已违约。上诉人胡甲玲上诉称其拖欠租金没有43，333元，但至今没有提供其已交部分租金的缴费凭证，应承担举证不能的后果，故上诉人胡甲玲应当支付其拖欠的租金43，333元。
关于争议焦点三。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单民事案件，适用本章规定。第一百六十一条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。上诉人胡甲玲与被上诉人临武县市场服务中心租赁合同纠纷一案，事实清楚，权利义务关系明确，争议不大。原审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定，程序并不违法。2、上诉人胡甲玲上诉称原审法院调取的证据没有进行质证即作为本案的定案依据，程序违法。经查，原审法院于2013年8月30日对何春莲的调查笔录是没有组织双方进行质证，但是原审法院也没有采信该份笔录，并未将该份笔录作为本案的定案依据，故上诉人胡甲玲的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。3、关于上诉人胡甲玲上诉称被上诉人临武县市场服务中心的全权委托代理人黄培俊没有提交律师执业证的问题。经审查，临武县市场服务中心委托的律师黄培俊具有律师执业证书，可以执业。故上诉人胡甲玲的该上诉理由亦不成立，应予驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决公正，本院予以维持。上诉人胡甲玲所提出的上诉理由均不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元，由上诉人胡甲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 艳 飞
审 判 员 欧阳昆兰
代理审判员 雷 闻
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 杨 丽 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。