湖南省长沙市开福区人民法院
执行裁定�
（2017）湘0105执异60号
异议人（申请执行人）：长沙银行股份有限公司先导区支行。
负责人：张宇，行长。
委托诉讼代理人：陶柳，湖南高天律师事务所律师。
被执行人：任韵蓁，男，1986年2月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：詹荟玉，女，1963年2月17日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
被异议人：罗丹，男，1992年7月18日出生，汉族，住湖南省涟源市。
委托诉讼代理人：赵荣，湖南亚元律师事务所律师。
本院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司先导区支行（以下简称长沙银行先导区支行）与被执行人任韵蓁信用�纠纷一案中，异议人长沙银行先导区支行对本院将被执行人名下的房屋带租拍卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年10月26日举行了听证，异议人委托代理人陶柳，被异议人委托代理人赵荣到庭参加了听证。现已审查终结。
异议人长沙银行先导区支行称，异议人（抵押权人，登记时间为2014年8月27日）申请执行被执行人任韵蓁信用卡合同纠纷一案，异议人已向法院书面申请不负担租赁评估、拍卖被执行人所有的位于长沙湘江世纪城7栋1××3号房产（产权证号：71××33），法院仍将该房产负担租赁权移送评估。罗丹与被执行人签订的租赁合同签订时间为2014年4月10日，租金收据显示一次性现金交纳20年租金80万元。但异议人已向法院提交被执行人亲笔书写的说明材料，被执行人在该说明材料中明确说明是因为与他人经济纠纷于2014年10月15日在失去人身自由的情况下签下的仅有其本人姓名、手印的空白房屋租赁合同。异议人认为被异议人罗丹提供的租赁合同不是被执行人真实意思表示，该合同不具有合法性。故请求法院将被执行财产不负担租赁权移送评估、拍卖。
被异议人罗丹称，一、本案租赁合同具备法律效力，系真实意思表示，不违反法律，且罗丹已支付了对价80万元，被执行人也收到了罗丹款项，因此，双方租赁合同具备法律效力，且已经履行，该房屋现在已由罗丹占有和使用；二、依照民诉法规定，本案执行异议只能就法院执行程序所针对的执行行为侵犯了实体权利，本案所诉争的问题不是实体权利；三、本案所诉争的房屋，具有租赁关系，是实体法律关系，应当由法院就实体法律关系进行审查，给双方当事人救济权利。综上，请求�院依法驳回异议人的异议请求。
被执行人任韵蓁虽未到庭参加听证，但向本院提交了书面陈述，称2014年4月16日，任韵蓁堂兄任曲找到任韵蓁，因任曲的一笔贷款即将到期，商量以任韵蓁名下湘江世纪城X栋XXXX房做抵押贷款。两人到房管局做了房产公证书后，任韵蓁将房产证、房屋公证书交给了任曲。而后，在任韵蓁不知情的情况下，任曲用上述房产证、公证书以任韵蓁的名义在（典当行）罗丹处做了一份80万元的抵押贷款合同。2014年8月底，任曲称其已将80万元还给了（典当行）罗桂根、罗丹，房产证也归还给任韵蓁。2014年9月1日左右，任曲带任韵蓁到长沙银行拿房产证办理了房产抵押贷款。2014年10月14日，罗丹带人到高桥物流园找到任韵蓁，说任曲跑掉了，任韵蓁担保的钱还有余数未还，罗丹将任韵蓁带到嘉玺酒店，在其家人交了3万元，�强迫任韵蓁签订了一份空白的房屋租赁合同和一张20万元的还款承诺书后，才放其离开。
本院查明，申请人长沙银行股份有限公司先导区支行与被申请人任韵蓁、湖南凡达物流有限责任公司信用卡借款合同纠纷一案，长沙仲裁委员会作出[2015]长仲裁字第117号裁决书，裁决：一、被申请人任韵蓁应于本裁决书送达之日起十日内归还申请人长沙银行股份有限公司先导区支行融易通信用卡（卡号为62×××17）借款本金600000元，支付手续费9361.5元（该手续费计算至2014年12月18日，2014年12月19日起至被申请人任韵蓁实际清偿之日止的利息按该信用卡领用合约约定的标准计算）。逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被申请人任韵蓁应于本裁决书送达之日起十日内归还申请人长沙银行股�有限公司先导区支行转账支付信用卡（卡号为62×××01）借款本金145817.98元，利息4462.73元（该利息计算至2014年12月18日，2014年12月19日起至被申请人任韵蓁实际清偿之日止的利息按该信用卡领用合约约定的标准计算）。逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、申请人长沙银行股份有限公司先导区支行对被申请人任韵蓁所有的位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城揽江苑7栋1××3号抵押房产的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利；四、驳回申请人长沙银行股份有限公司先导区支行的其他仲裁申请请求；五、本案仲裁受理费8824元，处理费1765元，财产保全费4820元，共计15409元，由被申请人任韵蓁承担。因该费用已由申请人长沙银行股份有限公司先导区支行向本会预交，故被申请人任韵蓁应将其承担的15409元直接支付给申请人长沙银行股份有限公司先导区支行。该判决书生效后，被申请人任韵蓁未履行生效法律文书确定的义务，申请人长沙银行股份有限公司先导区支行向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院执行机构委托评估机构对被执行人任韵蓁名下位于湘江世纪城揽江苑7栋1××3号房屋负担租赁进行评估。后异议人长沙银行先导区支行不服，向本院提出上述异议。
另查明，2014年8月27日，任韵蓁为争议房屋设立了抵押，抵押权人为异议人长沙银行股份有限公司先导区支行，贷款金额为880000元，他项权证号为514059981。
为支持其异议请求，异议人向本院提交了被执行人出具的说明一份，大致内容为：因经济纠纷于2014年10月15日在古曲路辰瑞典当行，在被监管无自由的情况下签下�份仅有本人姓名、手印的空白房屋租赁合同。
被异议人质证称，对该说明的三性均有异议，该证据是单方面的陈述，没有其他证据予以佐证，而在事发后，单个的陈述无法证明罗丹有挟持任韵蓁的事实。
在听证中，被异议人向本院提交了以下证据：一、房屋租赁合同及收条，证明房屋租赁关系成立，且合同已经履行；二、转账付款凭证，证明被异议人罗丹已经支付了80万元的对价。
异议人质证称，对租赁合同的三性均有异议，从真实性的角度看，已经向法院充分说明了租赁合同前述的经过，因为罗丹与任韵蓁之间存在80万元的民间借贷，任韵蓁不能还款，罗丹胁迫任韵蓁签署的该租赁合同，异议人不是租赁合同的任何一方，无法对真实性作出准确的判断。收条据异议人从被执行人处了解，�收条系伪造，指纹也非真实，任韵蓁表述从未签署过该收条。转账付款凭根据异议人从任韵蓁处了解，该80万元转账是任韵蓁及其表兄任曲向罗丹借款80万元，借款的主体是任曲，当时是用的任韵蓁的该套房屋作担保，罗丹将该80万元支付到任韵蓁的账户，任韵蓁当天即将该80万元转给了任曲。另外，依据罗丹的表述，20年的租赁，租金一次性支付80万元，房屋本身的价值都少于80万，明显不合理。
经本院释明，双方如对各自提交的有任韵蓁签名画押的书证有异议，可申请法院进行鉴定，被异议人罗丹表示不申请。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效�书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，被执行人任韵蓁与罗丹签订了《房屋租赁合同》，但被执行人向本院陈述，该租赁合同系被胁迫签订，虽然在本案审查过程中无法确定其陈述的真实性，但依据该合同约定，承租房屋位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城揽江苑X栋XXXX房，建筑面积125.37平方米，装修状况为毛坯房，租赁期限为20年，房屋租金为3万元/年，一次性支付全部租金及押金20万元，共计80万元。该约定明显不符合市场交易的规则、习惯及行情，因此该租赁合同不足以对抗法院对抵押房产的执行，被异议人不得阻止移交占有，法院执行该房屋不宜附带租赁权。因此，异议人的异�成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
对长沙市开福区湘江世纪城揽江苑X栋XXXX房（权证号：71××33）不负担租赁权进行评估、拍卖。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向湖南省长沙市中级人民法院申请复议。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 林 群
人民陪审员 余 鑫
二〇一七年二月二十日
代理书记员 梁 广
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。