广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初17712号
原告林铁塔，男，1964年10月8日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人庞德，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。
委托代理人罗演宁，华商林李黎（前海）联营律师事务所实习律师。
被告李本清，男，1963年2月17日出生，汉族，住址湖北省江陵县。
委托代理人李玉香，广东金创律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告林铁塔的委托代理人庞德、罗演宁，被告李本清及其委托代理人李玉香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林铁塔诉称，原、被告分别于2015年5月20日、2015年10月9日签订了《房地产转让协议书》、《房地产转让补充协议书》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区公明街道将石社区石围厂房宿舍及配电房(深房地字第××号)以含税、费总价1,500万元出卖于原告。原告先后以转账的方式支付给被告定金188万元。但因被告与他人物业纠纷，致物业被查封，至今仍未解除，产权过户手续无法办理。也未清退其他商户并将物业交付于原告。原告认为，原、被告之间签订的《房地产转让协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反任何法律的强制性规范，合法有效，应当全面、适当履行。现因被告与他人的纠纷，致合同无法履行，被告已构成违约，应返还原告已交购房款188万元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告返还购房款188万元；二、本案受理费由被告承担。
庭审前，原告向本院提交了一份《追加诉讼请求申请书》，称在原告起诉后，由于被告无力支付案涉土地按揭款项，又向原告借款51万元用于偿还银行按揭贷款及利息，原告方本着希望能够继续履行双方合同的前提下，与被告方在2016年8月18日签订《补充协议》，并于2016年8月19日以转账方式将51万元支付至被告方账户。现由于被告方与案外人的纠纷致涉案房地产被人民法院查封，虽经各方多次协调努力，仍无法解决，合同没有继续履行的可能，故属被告违约。被告应返还原告方已付款项，并应根据《房地产转让协议书》第五条关于违约责任的约定向原告支付转让总价款30%的违约金，即450万元。原告同时将诉讼请求变更为：一、被告返还购房款188万元、借款51万元，合计239万元；二、被告支付《房地产转让协议书》中约定的转让总价款30%的违约金即450万元；三、本案受理费由被告承担。
庭审中，原告确认变更后第一项诉讼请求中借款51万元是购房款的一部分，只是采用的是借款的形式。
被告李本清答辩称，一、导致双方买卖合同无法履行的原因并不是因为被告与他人有物业纠纷，而是原告主动放弃购买涉房产违约在先。被告与他人之间的纠纷从对方提交的判决书可以看出是200万元左右，不至于影响到1,500多万元房产的买卖，同时双方签订合同前与他人的纠纷房产还并未查封，因为签订合同的时间是5月20日，而人民法院对涉案房产查封的时间是5月27日，在5月20日签订合同时，原告已去现场看过，也经人介绍知道被告与他人有合作建房的纠纷。到了法院查封执行阶段，被告还专门与执行法官沟通，得到许可可以自行买卖，所以该查封根本就不影响原告对买卖合同的履行。二、原告于2016年7月29日就提起诉讼，诉求也仅仅是退还购房款，并未提出为何违约金，这点也充分证明原告要解除买卖合同，同时也知自己违约在先放弃了违约金。三、原告不按时付款，也不主动提出解除合同，并且向被告隐瞒已向法院提起诉讼的事实，被告在收到诉讼状之前主动找到原告要求继续履行合同，但原告提出要求被告自己解决法律的纠纷，也不同意将购房款交付银行监管，实际上将所有的风险转嫁给被告。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年1月10日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号房地产证，被告系位于深圳市光明新区公明街道将石社区石围厂房1栋、宿舍2栋、宿舍3栋、配电房4栋权利人，土地用途为工业用地，宗地权属来源为协议。
2015年5月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《房地产转让协议书》，约定就甲方将上述房地产及相关配套设施转让给乙方事宜共同订立如下条款供双方共同遵守：本房地产已办理抵押登记，并有部分房产出租给他人使用。本房地产的转让价格为1,578万元，该转让款已包含甲方负责办理本房地产过户手续所需的一切税费；乙方于本合同签订之日起7日内向甲方支付定金人民币50万元，甲方于本合同签订之日起3日内向乙方出具委托乙方代为办理赎楼、解除抵押手续的公证委托书（公证费由甲方承担并支付），办理赎楼手续期间乙方代甲方向银行支付本房地产现有剩余按揭款300万元后，视为乙方已向甲方支付了该330万元转让款，甲方应向乙方出具收到该330万元的收据；在本房地产抵押登记手续已解除、不存在需向政府部门补交地价款或其他费用的情况下，甲方应负责在抵押登记手续解除后的三日内向产权登记部门申请办理本房地产的过户手续并交纳办理过户手续过程中所需交纳的一切税费，该税费暂定总额128万元，在甲方办理过户手续时由乙方支付给甲方，甲方应向乙方出具收款收据；在甲方将本房地产过户登记至乙方名下（或乙方指定的企业名下）后的七日内，乙方向甲方支付转让款342万元；在本房地产上的租约已全部解除、租户已全部搬离、房屋已全部清空，本房地产已完好地交付给乙方，且本房地产交付乙方之前的水电费等费用已全部结清、水电缴费已过户更名至乙方名下后，乙方向甲方支付200万元；在甲方处理完毕该宗土地上所有纠纷（包括履行完毕对相关租户、共有权人、抵押权人、合作建房方的全部赔偿义务或其他义务）后，乙方向甲方支付最后剩余的转让款528万元。根据相关法律及政策规定，如乙方需要以乙方依法注册成立的企业为本房地产的受让人以完成本次房地产转让时，甲方应无条件配合乙方及乙方注册成立的企业签署相关房地产买卖合同并办理过户手续。甲方与乙方注册成立的企业所签署相关房地产买卖合同仅为办理过户登记手续所用，不作为确定甲乙双方实际权益义务关系的依据，甲乙双方的权利义务关系以本协议约定为准。甲方保证本房地产是甲方合法拥有产权的房地产，甲方对其拥有完全有效的处分权。甲方承诺应自行解决其就本房地产与他人之间存在的合作、共有等权利义务关系，并保证该等关系不会对本房地产的转让造成影响或阻碍。甲方保证本房地产没有查封，也没有除本协议签订日前设定的抵押登记外的其他担保等任何权利负担或瑕疵，并免遭任何第三人的追索。否则，甲方自愿承担由此引起的所有经济和法律责任，乙方有权解除本协议，甲方应赔偿乙方相应的损失。甲方如未按本合同约定的期限出具赎楼委托公证、补交地价、向相关政府部门付清应缴交的全部税费及其他款项或未能配合乙方办理房地产过户登记手续致使本房地产无法过户至乙方（或乙方指定的企业）名下的，每逾期一天，乙方有权按本合同约定的转让总价款的0.3％向甲方主张逾期违约金；逾期超过30日，则视为甲方根本性违约，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方全部已付款项，并按照本合同转让总价款的30％向乙方支付违约金。合同亦对其他相关事项进行了约定。
2015年5月20日，原告向被告转让支付50万元。
2015年5月27日，案涉房地产被人民法院查封。
2015年10月9日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《房地产转让补充协议书》，就双方签订的上述协议书中有关转让价格及转让款支付变更如下：本房地产的转让价格为1,500万元，乙方于本合同签订之日起7日内向甲方支付定金135万元；甲方于本合同签订之日起3日内向乙方出具委托乙方代为办理赎楼、解除抵押手续的公证委托书（公证费由甲方承担并支付），办理赎楼手续期间乙方代甲方向银行支付本房地产现有剩余按揭款330万元后，视为乙方已向甲方支付了该330万元转让款，甲方应向乙方出具收到该330万元的收据。该补充协议亦对剩余转让款如何支付进行了约定。
2015年10月9日，原告向被告转账支付85万元。
2016年4月15日，被告出具了一份《借条》，载明收到陈付洛3万元。
2016年6月14日，原告向被告转账支付50万元。
2016年8月18日，深圳市前海远南投资有限公司作为乙方与作为甲方的被告签订了一份《补充协议》，载明鉴于甲乙双方签订了《房地产转让协议书》、《房地产转让补充协议书》等系列协议，现乙方已向甲方支付188万元，但因甲方与陈水恩诉讼及房产抵押于银行等事项，导致甲乙双方未能如期办理房地产过户及实际移交手续，现因甲方资金周转困难，无力支付按揭款项，已处于违约中，为双方买卖合同的顺利履行，经双方充分平等协商，达成如下补充协议：一、双方均确认因甲方原因造成合同的履行延迟，甲方有义务早日排除各种妨碍，以实现该物业的产权过户及实际移交。二、甲方因资金困难，自2016年6月份起即已发生按揭款违约问题，至2016年8月份，急需资金5l万元偿还贷款及利息，请求乙方先予付款抒解，乙方同意先予支付。此款在双方签订本补充协议后三日内由乙方直接转账至甲方贷款账户，甲方给乙方出具收款收据。本款项将相应抵扣乙方应付给甲方的购房款。三、甲方最迟于2016年9月15日前与陈水恩协商确定解除诉讼保全所需的和解、与深圳农村商业银行协商确定提前还清本息的协议。如达成后，乙方同意配合支付相应购房款以履行该等协议，实现查封、抵押的解除。否则，乙方有权按法院解除冻结的要求条件或银行计算的还本付息金额以甲方名义代付款项，以解除该物业的查封和抵押，甲方须无条件配合。乙方依前述所付款项得相应抵扣乙方应付给甲方的购房款。原告亦在该份协议书上签名。
2016年8月19日，原告向被告转账支付51万元。
另查明，深圳市前海远南投资有限公司于2015年6月5日注册成立，股东为林铁塔（出资比例为80％）、陈付洛（出资比例为20％），法定代表人为林铁塔。
庭审中，原、被告均确认原告已支付购房款239万元，并确认2016年4月15日被告出具的《借条》中所涉3万元借款及2016年8月18日深圳市前海远南投资有限公司与被告签订的《补充协议》所涉借款51万元均属于原告已支付购房款一部分。原、被告同时确认被告与深圳市前海远南投资有限公司签署《补充协议》目的是为了履行案件交易，案涉交易的主体为原、被告双方。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的房地产转让协议书、房地产转让补充协议书、补充协议、银行转账记录、房地产证、判决书、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产转让协议书》、《房地产转让补充协议书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》中合同一方虽然列明为深圳市前海远南投资有限公司，但根据原、被告双方在《房地产转让协议书》中关于案涉房地产过户登记至原告开办公司下的约定以及双方在庭审中关于案涉交易主体系原、被告的陈述，及原告系深圳市前海远南投资有限公司实际控制人的事实，《补充协议》的合同主体实为原、被告双方。根据《补充协议》的约定，被告应于2016年9月15日前与债权人达成解除案涉房地产查封和抵押的相关协议，并由原告支付相应购房款，否则，原告可径行以被告名义直接偿还与案涉房地产查封及抵押所关联的债务，所支付的款项直接抵扣购房款。但被告并未提供证据证明其已经履行了《补充协议》所约定的义务，其已构成违约；原告亦未按照《补充协议》的约定履行代被告偿还债务以解除案涉房地产查封及抵押的义务，原告亦构成违约。鉴于原、被告双方均存在违约行为，且案涉交易违反了《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》关于工业楼宇的受让人须是经依法注册登记企业的相关规定，案涉合同应予解除。案涉合同解除后，被告收取原告购房款亦没有合同依据，其应将收取的购房款239万元返还给原告。关于违约金，鉴于原、被告双方均存在违约行为，且原告遭受的损失为购房款利息损失，因此，从公平原则出发，本院将违约金确定为被告占用购房款期间的同期贷款利息，即违约金以50万元、85万元、3万元、50万元、51万元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别相应从2015年5月20日、2015年10月9日、2016年4月15日、2016年6月14日、2016年8月19日起计算至实际返还之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条第（二）项、第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告林铁塔与被告李本清签订的《房地产转让协议书》、《房地产转让补充协议书》、《补充协议》；
二、被告李本清应于本判决生效之日起三日内返还原告林铁塔购房款239万元；
三、被告李本清应于本判决生效之日起三日内向原告林铁塔支付违约金（违约金以50万元、85万元、3万元、50万元、51万元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别相应从2015年5月20日、2015年10月9日、2016年4月15日、2016年6月14日、2016年8月19日起计算至实际返还之日止）
三、驳回原告林铁塔的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21,720元、保全费5,000元，由被告负担13,720元，原告负担13,000元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一七年一月九日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 王 冰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。