上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5310号
上诉人（原审被告）：上海高亚房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区建国西路221号102室。
法定代表人：柯耀明，总经理。
被上诉人（原审原告）：上海新盛元物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区陆家浜路456号14层1518室。
法定代表人：孙爱民，董事长。
委托诉讼代理人：杨瑛，该公司员工。
上诉人上海高亚房地产开发有限公司（以下简称高亚公司）因与被上诉人上海新盛元物业管理有限公司（以下简称新盛元公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初29266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
高亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新盛元公司一审诉讼请求。事实和理由：（2015）沪一中民二（民）终字第3150号生效判决认定案外人黄某自2011年8月23日起即为上海市XX路XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人，判决高亚公司按照每月人民币（以下同）2万元的标准向黄某赔偿2011年8月23日至2015年1月31日期间的经济损失。根据该生效判决，高亚公司自2011年8月23日起就丧失涉讼房屋权利人资格，故高亚公司不是本案的适格主体。涉讼房屋2013年3月30日至2015年4月3日期间由案外人XX公司（下简称XX公司）租赁，故XX公司是涉讼房屋该期间的使用人，一审法院查明2013年3月至2015年1月15日涉讼房屋由高亚公司使用，系认定事实错误。另外，新盛元公司主张本案的物业费，已经超过诉讼时效。
新盛元公司辩称，不同意高亚公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。
2016年8月16日，新盛元公司向一审法院起诉请求：1.高亚公司支付2013年3月1日至2015年1月15日的物业服务费19,732.50元（按每月877元计算）；2.高亚公司支付违约金1,380元。诉讼过程中，新盛元公司将第二项诉讼请求变更为：判令高亚公司支付利息（以19,732.50元为本金，自2015年2月1日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2012年8月，新盛元公司与案外人XX业主大会（以下简称XX业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定：XX业主大会委托新盛元公司对涉讼房屋所在地的高雅苑小区进行物业服务，合同期限为2年（自2012年8月21日起至2014年8月20日止）；新盛元公司按包干制的收费形式确定物业服务费用，由业主向新盛元公司支付；住宅的物业服务费为每月每平方米建筑面积4元，非住宅的物业服务费为每月每平方米建筑面积6元；物业服务费按季缴纳，业主应在每月25日前履行交纳义务；无故和恶意拖欠并逾期交纳的，按季度加收应交纳物业服务费用2%的违约金。合同期满后，新盛元公司继续为高雅苑小区提供物业服务。
一审法院另认定：2004年11月9日，涉讼房屋被核准登记在高亚公司名下，建筑面积219.26平方米，房屋用途为居住。2013年3月30日，高亚公司与案外人XX公司签订房屋租赁合同，约定高亚公司将涉讼房屋出租给XX公司，租赁期限为2013年4月4日至2015年4月3日。
2013年2月5日，案外人黄某向一审法院提起诉讼，要求确认涉讼房屋的产权归其所有。2014年6月5日，一审法院作出（2013）徐民四（民）初字518号民事判决，判决涉讼房屋归黄某所有，高亚公司协助黄某办理涉讼房屋的产权过户登记手续。2014年12月19日，该判决被本院维持。2015年1月16日，涉讼房屋的产权强制转移至黄某的名下。同月23日，黄某与案外人郑某签订涉讼房屋的买卖合同。2015年2月5日，涉讼房屋的产权因买卖，变更为案外人郑某。同日，郑某向XX公司出具了系争房屋的产权证，随即双方签订了涉讼房屋的租赁合同，约定租赁期限自2015年2月5日至2015年6月30日。
一审法院又认定：因高亚公司支付涉讼房屋的物业服务费至2013年2月止，2013年3月起的物业服务费未支付，新盛元公司于2014年12月29日向高亚公司的法定代表人柯耀明发出《关于高雅苑702室物业管理费收缴情况如下》的函件，要求高亚公司立即缴纳2013年3月起的物业服务费。柯耀明在该函件上签名签收。
一审中，高亚公司确认，2013年3月至2015年1月15日，涉讼房屋由高亚公司使用。
一审法院认为，业主大会依法与物业服务公司签订的物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。新盛元公司作为涉讼房屋所在地小区的物业服务公司，已对该小区提供了物业服务，当然有权按照《物业服务合同》的规定向业主收取物业服务费。涉讼房屋的产权虽然法院判决归案外人黄某所有，并于2015年1月16日强制将该房屋的产权转移至黄某的名下，但根据一审法院查明的事实，涉讼房屋的产权在2015年1月15日前登记在高亚公司名下，且2013年4月4日至2015年1月15日，涉讼房屋处于由高亚公司出租给案外人XX公司使用期间，该期间的租赁费用由高亚公司收取，因此，高亚公司作为涉讼房屋当时的产权人和出租人，在享受新盛元公司提供的物业服务的同时也有义务按照《物业服务合同》的约定，支付相应的物业服务费用。现高亚公司拖欠物业服务费，不仅侵犯了新盛元公司的合法权益，也损害了小区内其他已付费业主的合法权益，故新盛元公司向高亚公司主张物业服务费的诉请于法有据，一审法院应予支持。根据我国法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。鉴于新盛元公司于2014年12月29日向高亚公司的法定代表人柯耀明发出《关于高雅苑702室物业管理费收缴情况如下》的函件，催讨2013年3月起的物业服务费，且柯耀明在该函件上签名签收，故本案的诉讼时效在2014年12月29日中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。鉴于新盛元公司是在2016年8月16日向一审法院提起诉讼，故新盛元公司的起诉未超过法律保护的2年诉讼时效期间，高亚公司关于诉讼时效的抗辩意见于法无据，一审法院不予采信。至于新盛元公司要求的利息，鉴于《物业服务合同》中约定物业服务费按季缴纳，业主应在每月25日前履行交纳义务，高亚公司所欠的是2013年4月4日至2015年1月15日期间的物业服务费，故新盛元公司主张从2015年2月1日起计算利息于法无悖，一审法院应予支持。
一审法院据此判决：一、上海高亚房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海新盛元物业管理有限公司关于上海市XX路XX号XX室房屋自2013年3月1日起至2015年1月15日止的物业服务费19,732.50元（按每月877元计算）；二、上海高亚房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海新盛元物业管理有限公司19,732.50元的利息（自2015年2月1日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费328元，减半收取计164元，由上海高亚房地产开发有限公司负担。
二审中，高亚公司对一审法院认定其法定代表人柯耀明在新盛元公司于2014年12月29日发出《关于高雅苑702室物业管理费收缴情况如下》的函件上签名签收这一节事实有异议，认为其未收到新盛元公司发出的函件，也不是其法定代表人签名。经审查，在一审法院2016年11月18日第一次开庭审理时，高亚公司法定代表人出庭，并对新盛元公司提供的函件证据质证表示“真实性没有异议，我签名不等于我认可欠费的金额”，由于高亚公司在一审中对签名的真实性无异议，故其在二审中对该节事实的异议不成立。高亚公司还对一审法院认定“审理中，被告确认，2013年3月至2015年1月15日，涉讼房屋由被告使用”这一节事实有异议，认为该期间涉讼房屋由XX公司使用。经审查，高亚公司对该节事实的异议与其在一审审理过程中的表述相悖，故该异议不成立。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于高亚公司有无义务支付新盛元公司2013年3月1日至2015年1月15日期间物业服务费。高亚公司主张，根据生效判决，黄某自2011年8月23日起即为涉讼房屋的权利人，且涉讼房屋2013年3月30日至2015年4月3日期间由XX公司租赁使用，故高亚公司不是本案的适格主体，其没有义务支付新盛元公司上述期间的物业服务费。对此，本院认为，（2015）沪一中民二（民）终字第3150号生效判决主要解决黄某提起的财产损害赔偿之诉，最后认定由高亚公司和柯耀明按照每月2万元的标准赔偿黄某2011年8月23日至2015年1月31日的财产损失。而涉讼房屋的产权自2015年1月16日起才转移至黄某的名下，此前一直在高亚公司名下，由高亚公司行使出租、使用和收益等业主的权利。XX公司也正是基于和高亚公司之间的租赁合同，才使用涉讼房屋，并按照月租金24,000元的标准向高亚公司支付租金。因此，新盛元公司向高亚公司主张2013年3月1日至2015年1月15日期间的物业服务费，有合法依据。关于诉讼时效的问题，一审法院已作充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。综上所述，高亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币294元，由上海高亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年七月十一日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……