浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第2493号
原告华龙控股集团有限公司。
法定代表人李振华。
委托代理人（特别授权代理）方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）郑跃，浙江安阳律师事务所律师。
被告吴碎英。
委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、潘晓静。
原告华龙控股集团有限公司（以下简称华龙公司）为与被告吴碎英商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告华龙公司委托代理人方顺坤、郑跃、被告吴碎英的委托代理人虞爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华龙公司诉称：2010年6月16日，原、被告订立商品房买卖合同及补充协议，约定：被告向原告购买原告开发的华龙一品园4幢1402室商品房一套，总价款2503036元，合同签订日，被告支付房款1253036元，余款于接到出卖人（原告）通知之日起7天内到指定银行办理贷款手续，如因政策或者买受人（被告）个人原因贷款未获批准，买受人应在收到出卖人书面通知后10天内到指定地点支付剩余房款，逾期付款违约金为总房款的20%。合同订立后，被告依约支付了1253036元。自2011年3月开始，原告多次通知被告办理银行贷款手续或者一次性支付现金，被告均予推诿，直至2012年1月5日，被告才付清购房款。请求法院判决：1、确认原、被告于2010年6月16日订立的商品房买卖合同及补充协议有效；2、被告给付原告逾期付款违约金318750元（按1250000元以月利率1.5%，自2011年8月2日起计算至2013年1月5日止）。
被告吴碎英辩称：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议约定：被告向原告购买华龙一品园4幢1402室商品房，首付1253036元，剩余1250000元按揭贷款，原告应在2013年6月30日前将符合条件的商品心交付被告使用。原告未按合同约定为被告办理按揭贷款，导致被告不能实现购房计划。原告捣毁诉争房屋隔墙，与1401室连成一体，无法实现1402室住宅生活居住的条件，事实上1402室没有厨房设施，原告以合法形式掩盖非法目的，因此原、被告之间的合同为无效合同，应驳回原告的诉讼请求。
原告华龙公司提供了以下证据：1、营业执照、机构代码证，拟证明原告主体身份情况；2、被告身份证，拟证明被告主体身份；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告房屋买卖合同关系；4、函件投递单、温馨提醒单、律师函、通知，拟证明原告通知被告办理银行按揭及催讨剩余购房款的事实，5、销售发票、进帐单，拟证明被告支付购房款的事实。6、申请书二份，拟证明被告要求对1401、1402室进行合并，并委托原告对烟囱、管道及排水设施等予以拆除。被告对上述证据进行质证后，提出以下质证意见：对证据1、2的真实性没有异议；对证据3，合同不是被告签署，原告提供的房屋与合同约定不符合，不具备正常使用的基本条件，违反法律强制性的规定，是以合法的形式掩盖非法的目的，该合同无效；证据4有收到，真实性没有异议；证据5，付款时间是6月14日，而合同签订是6月16日，说明合同没有签订的时候就交付了购房款；证据6，被告没有在申请书上签名按指印，被告不知情。
被告吴碎英提供了以下证据：1、购房发票，拟证明房款及车位款支付；2、房屋照片，拟证明房屋毁坏及不具备使用功能；3、规划设计、竣工图纸、规划设计条件要求书，拟证明原告提供房屋与图纸不符；4、国办发（2006）37号文件，拟证明原告行为违反法律规定。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据1中购房发票真实性没有异议，收款收据与本案没有关联性；对证据2的真实性没有异议，但是不能证明房屋不具备使用功能，对证据3真实性没有异议，但不能证明被告要求待证事实，原告提供的房屋与图纸相符；对证据4真实性没有异议，但与本案无关联性；该文件不是法律也不是行政法规。
本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据中，证据1、2系证明当事人主体身份情况，已经核实，本院予以采信；证据3，虽然被告否认签订该合同，但该合同已实际履行，进行了登记备案，可证明原、被告之间的合同关系，本院予以采信；证据4、5，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；证据6，基于吴碎英与林友余之间的夫妻关系及合同的履行情况，吴碎英虽未签名也可构成表见代理，对证据6本院予以采信。被告提供的证据中，证据1，原告对其真实性没有异议，本院予以采信；证据2，原告对其真实性没有异议，可证明诉争房屋现状，虽不能凭该证据确定是否具备使用功能，但与本案存在关联性，本院予以采信；证据3，不能证明原告提供的房屋与该证据表明的房屋是否相符，本院不作定；证据4系行政管理的相关规定，不是确定本案合同效力的依据，与本案缺乏关联性，本院不作认定。
根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2010年6月16日，原告及以被告名义订立了商品房买卖合同（预售合同）及补充协议，约定：被告向原告购买原告开发的华龙一品园4幢1401室商品房一套，价款按建筑面积计算，单价为每平方米31600元，总价款2503036元，买受人按附件八合同补充协议约定付款。该合同第八条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定：买受人逾期付款超过60日，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之零点二的违约金。该合同的附件八补充协议中，对付款方式及期限约定：买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签定合同当日支付1253036元，剩余房款1250000元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定银行办理完成贷款手续，由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金，如因相关政策调整或买受人的原因申请贷款的额度未获批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后10天内到指定地点支付剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。此前的2010年6月11日，吴碎英丈夫林友余以林友余、吴碎英的名义签署了二份申请书，该二份申请书记载：被告吴碎英及林友余向原告同时购买4幢1401与1402室房屋，对于合并后的房产有两个产权的情况已明确知晓，同意委托原告将其中一套住房1402室的水表、电表、煤气管道、厨房上下水管道、赠送设施等予以拆除，并且与4幢1401室合并为一套系统运营，自愿接受合同交房时以交房实际使用范围示意图为交房标准，保证今后无其他异议。同时也同意4幢1402室无水表、电表、煤气管道、厨房上下水管道、赠送设施等房屋状况。另被告在合同订立前已向原告支付购房款1253036元。此后，原告多次以特快专递方式向被告寄送通知，要求被告办理按揭贷款、支付购房款及违约金，其中于2011年7月2日发生的通知记载：夫妻双方于2011年7月11日至15日到瑞安市万松东路383号（建设银行营业部二楼）办理预告登记、银行抵押登记的委托公证与按揭贷款等相关手续，若客户不能办理按揭的，按购房合同约定，必须补足剩余房款。2011年7月21日的通知记载：现由于你方原因，你的按揭贷款申请没有获得银行批准，您务必于收到本通知之日起的十日内，到位于瑞安市安阳罗阳大道1217号欧瑞豪庭一楼（华龙一品展示中心）向我公司支付您所购商品房的剩余房款。被告于2012年1月5日以银行转帐方式向原告支付购房款1250000元。
本院认为：本案所涉的2010年6月16日订立的商品房买卖合同，被告否认为其签署，但该合同已实际履行，应确认双方之间的买卖合同关系已成立，该商品房买卖合同（预售合同）及补充协议，没有违反法律强制性规定，属有效合同。2010年6月11日签署的申请书，根据被告与林友余的夫妻关系及合同的履行情况，可构成表见代理，该申请书对被告具有约束力，该申请书确认4幢1402室与相邻的1401室合并为一套购买，并同意4幢1402室无水表、电表、煤气管道、厨房上下水管道、赠送设施等房屋状况，现被告方又以1401室与1402室连成一体，无法实现1402室住宅生活居住的条件，其理由不能成立，且如原告未按约交付符合条件的商品房，系履行不当，也不能据此认定合同效力问题，另按揭贷款能否办理也不涉及合同效力问题，因此被告辩称本案合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。原告已按合同约定向被告发出了相关的办理贷款或交款的通知，按合同约定及原告通知的时间被告应在2011年8月2日前履行支付购房款的义务，而被告未按期履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中约定逾期付款超过60日，以逾期付款额每日万分之零点二计算违约金，该约定的违约金明显低于损失，而在补充协议中又增加了以总房款的20%作为违约金，该违约金的计算方式不以逾期付款的金额和时间为基础，过分高于逾期付款造成的损失，现原告的诉讼请求对违约金的计算方式予以调整，要求按被告的逾期付款额以月利率1.5%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持，该违约金金额为318750元（按1250000元以月利率1.5%，自2011年8月2日起计算至2013年1月5日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
原告华龙控股集团有限公司与被告吴碎英于2010年6月16日订立的商品房买卖合同及补充协议有效。
二、被告吴碎英给付原告华龙控股集团有限公司购房款逾期付款违约金318750元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6081元，减半收取3040元，由被告吴碎英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费6081元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31×××51。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 吴 健
二〇一四年九月二十九日
代书记员 宋一静