上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4573号
原告上海青浦巴士公共交通有限公司。
法定代表人翁秉全，总经理。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
被告陆毓珍，女，1968年8月26日出生，汉族。
原告上海青浦巴士公共交通有限公司诉被告陆毓珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年1月15日和2015年2月27日两次公开开庭进行审理，原告上海青浦巴士公共交通有限公司的委托代理人陆月辉、被告陆毓珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海青浦巴士公共交通有限公司诉称：2012年7月25日，被告与上海交通投资（集团）有限公司漕宝停车场管理分公司（以下简称“交投集团漕宝分公司”）签订房屋租赁合同，约定交投集团漕宝分公司将位于某区某镇某路某号房屋出租给被告，合同期限为2012年7月1日至2012年12月31日，租金为半年人民币8，760元。后交投集团漕宝分公司同意被告将合同期限延期至2013年12月31日。2013年，上海市某区国有资产监督管理委员会发布青国资委（2013）59号文件，将上述房产无偿划转给上海青浦资产经营管理有限公司，后2014年1月7日，上海青浦资产经营管理有限公司将上述资产委托原告进行管理使用。原告接受委托后，同意被告租赁系争房屋至2014年5月30日，同时被告也支付了房租。2014年4月21日原告明确告知被告不再续租，要求被告合同到期后搬离，至今原告曾多次书面告知被告搬离，但被告一直拒不搬离，故原告起诉至本院要求判令：1、被告腾退位于某区某镇某路某号房屋；2、被告支付房屋使用费（以每半年8，760元为标准，自2014年6月1日计算至实际腾退之日止）。诉讼费由被告承担。
被告陆毓珍辩称：不同意原告的诉讼请求。被告从2003年起承租系争房屋至今，被告对系争房屋拥有优先租赁权，要求继续承租。被告对合同约定的租金标准无异议，目前租金已经支付至2014年5月31日。因原告采取停水、停电、封门措施，故从2014年6月1日起的租金被告没有支付。
经开庭审理查明：2012年7月25日，交投集团漕宝分公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某路某号房屋出租给乙方，房屋建筑面积32平方米，用途为商用。房地产权证编号：沪房地青字（2002）第007001号。房屋租赁期限自2012年7月1日至2012年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方如需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金每半年8，760元，年租金17，520元。乙方应于8月10日前向甲方支付半年租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋。乙方返还房屋时，应当符合正常使用的状态，搬走所有物品［按届时租赁物业的现状（包括主要设施设备及房屋装修），去除所有乙方的标识后返还甲方，甲方无须为取得设施设备及装修支付任何费用］等。
2013年2月1日，交投集团漕宝分公司与被告签订《补充合同》，约定合同结束时间由2012年12月31日延长至2013年6月30日，其余内容不变。2013年8月，交投集团漕宝分公司与被告签订《房屋租赁补充合同》，约定合同期限为2013年7月1日至2013年12月31日，其余内容不变。
另查明，某区某镇某路23-31号房地产权利人系上海交通投资（集团）有限公司，产权证编号：沪房地青字（2002）第007001号，土地性质为国有，用途为对内交通，地号为某区某镇某路4丘，土地使用权面积10，351.19平方米，房屋建筑面积共计3，888平方米，共8幢房屋。2014年11月25日，上海市公安局青浦分局朱家角派出所出具证明，证明某区某镇某路23-31号房屋，现门牌号为某区某路315、319、321、323、325、327、327-2、329、335、337号。
2013年10月15日，上海市国有资产监督管理委员会发布《关于上海青浦盈港客运管理有限公司股权及相关汽车场站资产划转的批复》，将上海交通投资（集团）有限公司持有的上海青浦盈港客运管理有限公司30%股权及其朱家角、金泽、练塘汽车站资产无偿划转给某区国有资产监督管理委员会。2013年11月27日，上海市某区国有资产监督管理委员会发布《关于上海青浦盈港客运管理有限公司股权及相关汽车场站资产划转的批复》，将上海市某区国有资产监督管理委员会持有的上海青浦盈港客运管理有限公司35%的股权及其朱家角、金泽、练塘汽车站资产无偿划转给上海青浦资产经营有限公司。2014年1月7日，上海青浦资产经营有限公司与原告签订《授权委托书》，将朱家角、练塘、金泽三家场站资产全权委托原告管理和经营。2014年11月25日，上海青浦资产经营有限公司出具证明，证明某区某路23-31号房屋系朱家角汽车站资产，由上海市某区国有资产监督管理委员会划转给其公司。
2014年4月21日，原告向被告在内的租赁户发送《通知》，表示原上海交通投资公司朱家角飞云宾馆所有资产已于2013年11月无偿转交某区国资委，青浦资产经营公司已全权委托原告管理。现原告已将飞云宾馆整体出租，且各租赁户合同均已到期，使用期延至2014年5月30日止，租金同时交到5月份。6月1日起停止营业。因飞云宾馆6月1日起开始装修，待统一装修后再与新东家商量续租。希望接通知后早日做好准备搬迁配合装修，并结清所有费用。2014年5月30日，原告向被告在内的租赁户发送《通知》，表示原告朱家角飞云宾馆门面借给被告的商铺于2014年5月31日使用期全部结束，原告已于2014年4月21日上午正式通知各租户，自2014年6月1日起停止营业。原告将商铺全部收回另作它用，希各租户在一周内自行搬离商铺，腾空物品将空铺交给原告，并结清所有费用。原告将于2014年6月8日起开始停电、停水对飞云宾馆整体装修，如到时租户仍未搬离所产生的一切后果将自行承担。2014年9月3日，原告向被告发送《通知》，表示被告未按照原告通知时间自行搬离，强占至今，严重影响了飞云宾馆及门面整体改建项目，要求被告于2014年9月15日前自行搬离，如届时被告仍未搬离，原告将强制执行搬迁，由此所产生的一切后果由被告自行承担。
又查明，被告已经向原告支付了2014年1月至5月的租金，2014年6月1日起，原、被告未签订租赁合同，被告未支付过租金或使用费，系争房屋至今仍由被告占有使用，被告要求继续租赁系争房屋不愿意腾退致讼。
再查明，2014年5月28日，原告（甲方）与上海莲商实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将授权经营的位于上海市某区朱家角某路317号飞云宾馆（共有建筑面积3012平方米的5、6、7、8四幢房屋和建筑面积476平方米的门面房）按现状整体出租给乙方使用，用途为宾馆和商场使用。租赁期限10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。年租金125万元，每5年递增5%。先付后用，三个月一付。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的房屋租赁合同、补充合同、上海市房地产权证、上海市国有资产监督管理委员会文件、上海市某区国有资产监督管理委员会文件、授权委托书、通知、收据、证明等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、原告与被告之间的租赁关系已经于2014年5月31日到期，原告提前书面通知被告不再续租，被告与交投集团漕宝分公司签订的租赁合同中并未约定优先租赁权，原告也未口头承诺过被告有优先租赁权。原告已将系争房屋连同其他几幢整体出租给案外人，不存在同等条件问题，被告可以与案外人协商续租；2、系争房屋无合法建造手续，不在原告提供的沪房地青字（2002）第007001号产权证所登记的房屋内，但是在该证土地范围内建造的。原告通过资产转让和授权的方式取得了系争房屋的经营管理权；3、原告于2014年7月15日左右采取了停电措施，至今未恢复供电，但是被告有自行拉电使用行为，原告自愿将第二项诉请的使用费标准降低30%；4、如果法院认定租赁合同无效，要求被告腾退，无其他后果需要处理。
被告表示：1、被告自2003年起一直承租系争房屋，目前用于经营超市，被告家庭以此养家糊口，要求继续承租。原、被告在合同到期前曾协商过，原告提出要求涨租金，被告同意楼下涨租金，但是认为楼上租金应当适当降低，原告表示需要回去商议，但是之后没有再和被告协商过，直接让被告搬走。被告与飞云宾馆签订的合同中约定了优先承租权，被告应当享有优先承租权。但原告并未将与案外人协商的租赁价格和条件告知被告，且原告出租的价格低于租赁给被告的价格，侵害了被告的权益。虽然被告与交投集团漕宝分公司签订的租赁合同中并未约定优先租赁权，但是对方口头表示被告肯定有优先租赁权；2、被告承租的房屋不在原告提供的产权证上对应的房屋范围内，应当属于违法建筑，被告也不清楚系争房屋的权利人是谁，但是原告没有权利起诉被告；3、原告自2014年6月8日采取停电措施，至今未恢复供电，被告无法正常经营使用，故如果原告不同意继续租赁给被告，被告不同意支付2014年6月1日之后的使用费；4、如果法院认定原、被告之间的租赁合同无效，本案中暂时不要求处理其他后果，以后另行主张。
在案件审理过程中，被告明确系争房屋由被告实际使用，无转租行为，原告表示认可。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告通过相关部门的文件和授权，取得了系争房屋的经营管理权。原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但2014年1月至5月的租金或使用费是被告直接支付给原告的，故原、被告之间存在租赁关系。原、被告一致确认本案系争房屋并非原告提供的房产证上的房屋，而原告也未能提供其他建房用地的审批手续，故被告就系争房屋签订的租赁合同违反了国家法律法规的强制性规定而属无效。合同无效，因该合同取得财产应当予以返还，被告理应将系争房屋腾退交还。即使双方在履行时认为租赁合同有效，但双方未签订租赁合同，形成了不定期租赁关系，原告已多次书面通知被告租赁期限截止2014年5月31日，要求被告及时搬离，故无论原、被告之间的租赁合同是否有效，被告都应予以腾退。被告签订的最后租赁合同中未约定优先租赁权，因此被告以有优先租赁权而主张继续租赁系争房屋于法无据。被告未及时腾退系争房屋，理应支付房屋使用费，被告认为因原告停电而拒不支付任何使用费于法无据，现原告自愿将使用费标准降低至原租金标准的70%，与法无悖，本院予以认可。被告表示合同无效的其他后果在本案中暂不要求处理，保留另行主张的权利，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆毓珍应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市某区某镇某路某号房屋；
二、被告陆毓珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦巴士公共交通有限公司房屋使用费（以每半年6，132元为标准，自2014年6月1日计算至实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年三月二日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。