广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2597号
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。
委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何洁冰，女，1973年8月24日出生，汉族，住广州市萝岗区。
被上诉人（原审原告）：戚桂容，女，1969年9月26日出生，汉族，住广东省从化市。
两被上诉人共同委托代理人：肖艳平，广东同益律师事务所律师。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：。
法定代表人：涂国钧，总经理。
委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。
委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人何洁冰、戚桂容、原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第
3137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年3月2日，万城公司代涂国钧（出卖人）与何洁冰、戚桂容（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）1层35号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为590000元（第三条）；付款方式为一次性付款：2011年2月25日前支付全部房价款的50%（包含定金），计人民币295000元，二期价款于出售方出示广州市房管交易中心收件收据三天内支付全部房价款的50%，计人民币295000元（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。何洁冰、戚桂荣共向万城公司支付了房款590000元、税费18842元。涂国钧确认万城公司已将上述房款和税费转交给他。何洁冰、戚桂荣另向广州华硕房地产按揭中心支付了350元的公证费。
据房管部门2014年4月21日出具的《查册表》显示，海珠区南珠路14号135的产权人为涂国钧，登记时间为2011年9月7日；2012年5月11日戚桂容等2人申请转移（商品房过户），2012登记字8011458号存案；来函摘要处记载：原审法院于2013年11月11日以（2013）穗海法民三初字第3137号协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效从2013年11月11日到2015年11月10日；广州市白云区人民法院于2013年11月25日以（2013）穗云法执字第2098号等十八案协助执行通知书及执行裁定书轮候查封该业；等。
另查明：原审法院受理的王征普诉广州市国土资源和房屋管理局（被告）、涂国钧（第三人）要求撤证一案中，该案经审理查明，王征普与涂国钧签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）二层299铺；等。该案经审理认为，涂国钧原购买的房屋是按单元进行登记，登记后涂国钧将房屋以图纸分间出售，并向广州市国土资源和房屋管理局申请办理房屋转移登记。广州市国土资源和房屋管理局没有对申请人提交的相关资料进行实质性审查，而涂国钧申请转移登记时，该涉案房屋只在平面图上作出分间，实际的房屋没有分间，不具备登记条件。故原审法院作出（2012）穗海法行初字第100号行政判决书，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局向王征普核发的《房地产权证》。判后，广州市国土资源和房屋管理局不服该判决，提起上诉。本院经审理认为，分割登记行为与转移登记行为属于不同的法律关系……故该案只需审查广州市国土资源和房屋管理局作出房屋转移登记行为的合法性……；等，并作出（2013）穗中法行终字第364号行政判决书，判决撤销原审法院（2012）穗海法行初字第100号行政判决，该判决已生效。
何洁冰、戚桂容以涂国钧、万城公司未按合同约定及时涂销抵押登记、交付商铺使用权、办理商铺变更登记手续构成违约为由，于2013年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除何洁冰、戚桂容与涂国钧、万城公司于2011年3月2日签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧、万城公司向何洁冰、戚桂容返还购商铺价款590000元、律师费1300元、预交税费18842元、委托过户公证费350元及违约金59000元；3、涂国钧、万城公司办理海珠区房管局2012登记字8011458号案退案手续；4、本案诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
涂国钧、万城公司在原审中答辩称：不同意何洁冰、戚桂容的诉讼请求。
原审诉讼中，双方当事人均确认：1、何洁冰、戚桂荣与涂国钧、万城公司之前没有就涉案买卖合同的有关事宜向原审法院提起诉讼；2、涉案房屋的现址为海珠区南珠路14号135；3、按照《商铺买卖合同》约定生效后210个工作日是指2011年12月31日。
原审法院认为：万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与何洁冰、戚桂容签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对何洁冰、戚桂容和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故何洁冰、戚桂容要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任依据不足，不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月31日，故对此予以认定。但根据房管部门的登记，涉案商铺的交易过户于2012年5月11日才办理申请转移，故何洁冰、戚桂容有权单方提出和决定解除涉案合同。虽何洁冰、戚桂容于2013年10月31日才提起本案诉讼，但鉴于涉案商铺现已被查封，合同目的无法实现，因此，何洁冰、戚桂容要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款
10%的标准计付违约金、办理海珠区房管局2012登记字8011458号案退案手续，合理合法，予以支持。涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，不予采纳。但委托过户公证费不是涂国钧收取的，故何洁冰、戚桂容要求涂国钧返还该费用依据不足，不予支持。涂国钧代收的律师费涂国钧已举证证明由广东华科律师事务所收取，故对何洁冰、戚桂容要求涂国钧、万城公司返还该费用的诉讼请求也不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月30日作出判决：一、解除何洁冰、戚桂容与广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧于2011年3月2日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在判决生效之日起10日内返还房款590000元、税费18842元给何洁冰、戚桂容；三、涂国钧在判决生效之日起10日内支付违约金59000元给何洁冰、戚桂容；四、涂国钧在判决生效之日起10日内协助何洁冰、戚桂容办理海珠区房管局2012登记字8011458号案的退案手续；五、驳回何洁冰、戚桂容的其他诉讼请求。本案受理费
9955元和财产保全费3867元，均由涂国钧负担。
判后，上诉人涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的合同中约定的违约金标准过高。其一，何洁冰、戚桂容没有按照合同约定向涂国钧交付全部款项，自身也存在违约行为。其二，何洁冰、戚桂容在一审主张涂国钧未在210个工作日内申办过户手续构成违约，并据此主张行使约定合同解除权，但由于在一年除斥期间内怠于行使该权利，其主张未被原审法院支持。从何洁冰、戚桂容存在怠于行使合同解除权利的情况可以清楚反映，涂国钧未在合同约定期间内申办过户手续，没有给何洁冰、戚桂容带来实际经济损失。其三，涂国钧与何洁冰、戚桂容签订的《商铺买卖合同》第六条明确约定了涂国钧享有商铺的使用权及收益权，何洁冰、戚桂容在返租期内不可能有任何收益，故自签订合同之日至法院判决解除合同期间内，涂国钧没有造成何洁冰、戚桂容可能预见的损失。综上，《商铺买卖合同》第十五条约定的违约金标准严重过高，远远超过了涂国钧在签订合同时应当预见到的因违反合同给何洁冰、戚桂容造成的损失，故上诉请求：1．撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3137号民事判决第三项，驳回何洁冰、戚桂容要求涂国钧支付违约金59000元的诉讼请求；2、判令本案一审、二审的全部诉讼费由何洁冰、戚桂容承担。
被上诉人何洁冰、戚桂容共同答辩称：其一，合同关于违约金标准的约定是双方当事人在签订《商铺买卖合同》的时候达成的一致意见，符合法律规定，不存在过高情形。而且，因涂国钧未及时履行合同义务而陷入集体诉讼中，即使法院判决涂国钧支付违约金，也不一定能够实际实现。一审中，我方提出退还购房款的调解方案，涂国钧也不接受。可以预见的是，我方损失远远不止于一审法院所认定的违约金数额。其二，我方主张解除合同的依据，除了合同约定以外，还有法律规定。涂国钧没有依约办理过户手续导致涉案商铺被查封或者轮候查封，我方交易目的不可能实现。且，涂国钧违约行为一直处于连续当中，不适用一年除斥期间的规定。其三，涂国钧有关因合同约定商铺使用权归其所有，故我方没有实际损失的说法不符合常识。涂国钧怠于履行合同义务，导致我方用于投资的购房款处在风险之中，且我方为维护自身权益陷入诉讼，是可预期的损失，因此一审判决认定的违约金符合法律规定和合同约定。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，涂国钧的上诉请求没有事实基础和法律依据，应当予以驳回。
原审被告万城公司答辩称：同意涂国钧的上诉意见。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，何洁冰、戚桂容在一审中提交了中国银行结算业务申请书、收据等证明其已向涂国钧支付完毕全部购房款及税费、律师费及委托过户公证费共计610492元，何洁冰、戚桂容并称其中的中国银行结算业务申请书（申请日期为2011年10月18日）涉及的款项是最后支付的购房款尾款。涂国钧确认已收齐何洁冰、戚桂容支付的全部房款59万元
本院认为：依据万城公司代涂国钧与何洁冰、戚桂容于2011年3月2日签订的《商铺买卖合同》的约定，如涂国钧未在2011年12月31日前申办涉案商铺的交易过户手续，逾期超过15日，若何洁冰、戚桂容决定解除本合同的，涂国钧应按房价款10%的标准向何洁冰、戚桂容支付违约金。因涂国钧并未在2011年12月31日前申办涉案商铺的交易过户手续，何洁冰、戚桂容提起本案诉讼要求涂国钧支付房价款10%的违约金符合合同约定，原审判决支持何洁冰、戚桂容的该项诉讼请求并无不当，应予维持。涂国钧上诉认为合同约定的按房价款10%的违约金标准过高，但其一，在本案一审过程中，涂国钧未就合同约定的违约金标准过高提出相应抗辩；其二，双方在《商铺买卖合同》中约定的涂国钧自签订合同之日起至2014年9月30日止对涉案商铺享有使用权及收益权的前提是合同正常履行，在合同被解除导致何洁冰、戚桂容的合同目的最终无法实现的情况下，涂国钧的该项占有必然会导致何洁冰、戚桂容因失去对涉案商铺的占有使用而遭受相应的损失；其三，依据何洁冰、戚桂容提交的收据等付款凭证，何洁冰、戚桂容向涂国钧支付最后一笔款项的时间系2011年10月18日，即涂国钧占有何洁冰、戚桂容支付的款项至今已长达近三年时间，何洁冰、戚桂容必然会因失去对自有资金的占有而遭受相应的损失。综上，涂国钧以合同约定的违约金标准过高，何洁冰、戚桂容并未因合同被解除而遭受损失为由，上诉主张免除其支付逾期办证违约金责任，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。
综上所述，涂国钧的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1275元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月十八日
书记员 杨银桃