广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第170号
上诉人（原审被告）：陈志伟，男，1968年10月29日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈木庆，男，1953年3月9日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。
委托代理人：陈鸿新。
委托代理人：陈序权。
上诉人陈志伟因与被上诉人陈木庆租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2012）云城法河民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
案经原审法院审理认定：2009年10月24日，陈木庆作为乙方，陈志伟作为甲方，双方签订了《铺位出租合同书》，内容主要为：“经甲、乙双方商议，甲方同意将位于腰古教师村与保险公司之间的铺位租给乙方经营餐饮业，现就租铺事件达成以下协议：一、租用陈志伟铺位平房一间。二、租用期限为四年，从二○○九年十一月一日起至二○一三年十月三十一日止。三、租金支付方式：1、每月租金前两年为壹仟叁佰元正（1300元），后两年为壹仟肆佰元正（1400元），租金为每月一次，每月10日前交租金，先付租金后经营；2、签订合同时乙方先交付肆仟元人民币（4000元）押金，甲方在乙方租用期满后（即二○一三年十月三十一日）如数交还乙方。四、铺位内所有使用东西归乙方所有，但乙方装修下的建筑不能损坏。五、如有一方违约，违约方要按有关规定作出赔偿。甲方：陈志伟（署名）。乙方：陈木庆（署名）。二○○九年十月二十四日”。签订合同时，陈木庆交付了押金4000元给被告陈志伟。之后，陈木庆按照合同约定在该铺位经营餐厅。直至2011年6月1日，双方就该铺位出租事宜再次达成《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》，主要内容为：“一、陈木庆为就陈志伟重新建造新屋。陈志伟拆掉铺位重新造新屋，建房屋的时间约一年左右。建好房屋后，一切厨房、大厅、客房等一切饭店装修由陈志伟建好、装修好交还给陈木庆继续经营饭店，按原来合同书承包时间顺延。二、水、电一切由陈志伟搞好，二楼交二个房给陈木庆居住（在合同期内）。加2台空调。三、时间由二○一一年六月一日交给陈志伟建新屋。后续时间由陈志伟建好房屋后交还给陈木庆开始计算。签名：陈木庆（署名）、陈志伟（署名）。陈木庆享有续租优先权”。协议签订当日，陈木庆将其在铺位的所有餐具搬回其住所地，并将铺位交还给陈志伟。但是，房屋重新建好后，双方并没有继续履行上述铺位出租合同。陈志伟认为，房屋建好后其曾多次找陈木庆协商继续出租事宜，因陈志伟投入大量资金建造新屋故其要求提高租金，但陈木庆不同意。之后，双方一直无法达成一致意见，陈志伟才将该铺位出租给他人。陈木庆则认为，陈志伟未与其协商，擅自将房屋以更高的价钱出租给他人，导致合同无法继续履行，其违约行为给陈木庆造成了巨大经济损失，陈志伟依法应承担违约责任，赔偿陈木庆因此受到的经济损失，遂向法院起诉并请求陈志伟赔偿损失150000元。庭审中，陈木庆请求陈志伟赔偿其利润损失、顶手费、装修费等共150000元，陈志伟确认其收取了陈木庆押金4000元。
案件审理过程中，为确定陈木庆的经济损失，应陈木庆的申请，原审法院于2014年3月14日委托了广东省云浮市智信资产评估有限责任公司对陈志伟位于云浮市云城区腰古教师村与保险公司之间的铺位于2012年至2014年年底间2.5年的每月铺位租金价值进行评估。2014年4月30日，广东省云浮市智信资产评估有限责任公司作出云资评字（2014）第0xx号《资产评估报告书》，得出评估结论为：位于云浮市云城区腰古教师村与保险公司之间的铺位租金价值为每月人民币叁仟玖佰陆拾圆整（RMB3960.00元／月）。陈木庆为此先行支付了评估费用2000元给广东省云浮市智信资产评估有限责任公司。
以上事实，有陈木庆提供的身份证复印件、《铺位出租合同书》、《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》、《证明》，陈志伟提交的身份证复印件，广东省云浮市智信资产评估有限责任公司作出的《资产评估报告书》以及原审法院的庭审笔录等材料证实、附卷。
案经原审法院审理认为：本案为租赁合同纠纷。综合双方当事人意见，本案争议的焦点为：1、陈志伟是否存在违约行为及是否需要对陈木庆因违约遭受的损失进行赔偿的问题；2、若陈志伟需要对陈木庆因违约而遭受的损失进行赔偿，则陈木庆该损失如何确定的问题。
关于陈志伟是否存在违约行为及是否需要对陈木庆因违约遭受的损失进行赔偿的问题。陈木庆和陈志伟签订的《铺位出租合同书》、《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方应依约履行各自的权利和义务。但是，陈志伟在建好房屋后，并未按照《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》的约定将建好的房屋交由陈木庆继续租用，陈志伟该行为违反了双方签订的《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》，已构成违约，应承担相应的违约责任，对陈木庆因此遭受的损失，理应进行赔偿。陈志伟抗辩称，其投入大量资金建房故在房屋建好后完全有理由提高铺位租金。对此，原审法院认为，提高铺位租金系陈志伟单方意思表示，当时其并未就该问题与陈木庆协商一致。而且，陈志伟在拆旧建新前与陈木庆签订的《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》亦未就租金问题进行补充约定，故租金金额应按照双方签订的《铺位出租合同书》中约定的金额履行。此外，陈志伟为完全民事行为能力人，其预见到或应当预见到房屋建好后该铺位租金价值会有所提升，但在签订《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》时却没有约定房屋建好后变更租金的问题，其应对自己的过失承担相应的法律后果。
关于陈木庆因违约而遭受的损失如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，陈木庆主张按其简单再生产经营，剩余的两年半（30个月）租期内至少有150000元以上的利润收入，故要求陈志伟赔偿其损失150000元，但未能提供具备证明力的相关证据予以证实。而且，陈木庆主张的利润收入不一定是合同履行后可以获得的利益（经营行为亦存在亏损可能），同时也超过了陈志伟在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对陈木庆主张的利润损失，不予认定。根据《铺位出租合同书》、《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》的约定及《资产评估报告书》的评估结论，在双方尚未履行的两年半租期内，陈木庆需支付比原合同多的租金才能租到相同地段及类似装修质量的商铺，超出原合同部分的租金属于因陈志伟违约而造成的直接损失，且未超过双方当事人在订立《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该部分损失的价值共计77400元﹛［（3960元／月－1300元／月）×6个月］＋［（3960元／月－1400元／月）×24个月］﹜，应由陈志伟承担赔偿责任。此外，因陈志伟违约导致合同解除，现陈志伟仍需将其收取的押金4000元归还给陈木庆。
综上所述，解除双方之间的租赁合同关系，陈志伟应将押金4000元返还陈木庆，并赔偿陈木庆因违约造成的损失77400元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、解除陈木庆与陈志伟分别于2009年10月24日、2011年6月1日签订的《铺位出租合同书》及《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》。二、陈志伟应于判决发生法律效力之日起十日内将押金4000元返还给陈木庆。三、陈志伟应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿77400元给陈木庆。四、驳回陈木庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，由陈木庆负担1465元，陈志伟负担1835元。鉴定费2000元，由陈志伟负担。
上诉人陈志伟不服原审判决，向本院上诉称：请求二审法院撤销原判，本案一、二审诉讼费由陈木庆负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。我与陈木庆签订《铺位出租合同书》后，陈木庆立即进行经营。在该商铺的一侧，正在钻桩建房，我的商铺是瓦房，墙体随时均有坍塌的危险，将严重影响陈木庆的工作人员及顾客的人身安全，但陈木庆不顾安全，仍在此经营。我每天都提心吊胆，担心有一天墙体倒塌，造成人员伤害而需我承担责任。时间约过一年多后，为了陈木庆的工作人员和顾客的安全，我提出需把瓦房改建成楼房，建好楼房后，我多次与陈木庆协商续租事宜，不能以同等的租金租用现建成的商铺，但陈木庆坚持不上浮租金（我已投入大量资金建房），建好楼房后，陈木庆完全没有协商的诚意。二、陈木庆提供的《资产评估报告书》只是对我楼房从2012年至2014年租金的评估，该结果与陈木庆的经营所得无关，应以陈木庆的实际经营存在盈亏风险为准。原审法院将陈木庆提供的《资产评估报告书》作为定案依据，有失法律公平。三、我不存在违约行为。楼房建好后，我曾多次与陈木庆协商续租事宜，但陈木庆坚持己见。双方签订的续租合同约定，陈木庆有续租优先权（同等条件下），且在腰古司法所协商时，我亦提到该问题。我与陈木庆多次协商无果后，才将商铺转租给他人，因此，我不存在违约行为。四、我与陈木庆签订续租合同时，合同没有约定租金，根据常理，楼房建好后，陈木庆对我需提租具有预见性，但原审法院没有按常理进行判决，于情、于法、于理不容。五、双方没有履行2011年签订的租赁合同。陈木庆在2012年5月后，没有在腰古另租铺位，即无需支付租金，一审判决判令我支付补偿款给陈木庆，违反了法律规定的补偿性原则，且一审判决判令我支付的金额极大超过了陈木庆可预见的金额，显失公平。六、一审判决计算损失错误。按1300元／月的标准应计算5个月，但一审判决计算了6个月，多算了一个月。
被上诉人陈木庆辩称：陈志伟上诉的理由不成立。陈志伟以我租用的铺位属危房为由，要求重建，实际上当时该商铺不是危房。陈志伟建好楼房后，我要求陈志伟将商铺交回给我继续经营，陈志伟却将商铺租赁给他人。至于租金问题，应按之前双方约定的标准，即1300元／月计算。一审判决采纳鉴定机构作出的鉴定结论正确。一审判决只认定我的租金损失，没有认定我方还存在利润的损失，要求二审法院判令陈志伟赔偿我因租期未满而造成的损失。
本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
另查明：2012年10月23日，陈木庆向原审法院提起诉讼，请求法院：1、判令解除陈木庆与陈志伟签订的铺位出租合同书；2、判令陈志伟赔偿陈木庆因陈志伟违约造成的损失150000元；3、本案诉讼费用由陈志伟负担。
再查明：陈木庆要求陈志伟赔偿15万元损失，包括2.5万元顶手费、1.3万元装修费、因陈志伟违约致其未能经营所造成的损失11.2万元。陈木庆提供了其与陈灿宁签订的协议，拟证明其支付了2.5万元顶手费给陈灿宁。
二审诉讼中，双方确认以下事实：1、陈木庆于2011年6月1日交还房屋给陈志伟。2、租赁时间是将上一份未租完的时间顺延。3、建好房屋后，一楼归陈木庆用，二楼给两个房间陈木庆用。4、租金按上一份合同的约定。陈志伟承认，其想陈木庆将二楼全部租用，并提高租金，但陈木庆不愿意。双方当事人对一审判决判令其解除合同均没有异议。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。双方当事人于2009年10月24日签订的《铺位出租合同书》及后来签订的《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。一审判决判令解除陈木庆与陈志伟分别于2009年10月24日、2011年6月1日签订的《铺位出租合同书》及《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》，以及一审判决判令陈志伟返还押金4000元给陈木庆，双方当事人均没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的意见，本案的争议焦点一是陈志伟是否存在违约行为；焦点二是陈志伟是否需赔偿损失给陈木庆，应赔偿多少。
关于第一个争议焦点陈志伟是否存在违约行为的问题。双方签订的《租用合同-
陈木庆租陈志伟铺位后续协议》约定：陈木庆为就陈志伟重新建造新屋。陈志伟拆掉铺位重新造新居，建房屋的时间约一年左右。建好房屋后，一切厨房、大厅、客房等一切饭店装修由陈志伟建好、装修好交还给陈木庆继续经营饭店，按原来合同书承包时间顺延。根据上述约定，陈志伟应将建好的商铺交给陈木庆使用至合同期满。因陈志伟建好房屋后，将本应由陈木庆继续使用的房屋另租给他人，已违反上述合同的约定，陈志伟该行为已构成违约。陈志伟认为双方未就租金达成一致意见，故未将房屋继续租给陈木庆，故其不存在违约行为。因陈志伟在二审诉讼中承认其与陈木庆约定以原来约定的租金继续租给陈木庆，故陈志伟该上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点陈志伟是否需赔偿损失给陈木庆，应赔偿多少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因本院已确认陈志伟存在违约行为，故根据上述法律规定，陈志伟应承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因双方当事人在合同中没有约定当事人如何承担违约责任，故陈志伟应根据上述法律规定承担违约责任。陈木庆要求陈志伟赔偿15万元损失，包括2.5万元顶手费、1.3万元装修费、因陈志伟违约致其未能经营所造成的损失11.2万元。关于顶手费的损失，陈木庆提供了其与陈灿宁签订的协议为证，应确认陈木庆支付了该费用。因陈志伟违约，致陈木庆不能在涉案房屋继续经营，故陈木庆要求陈志伟赔偿顶手费的损失2.5万元的理由成立，本院予以支持。至于陈木庆要求陈志伟赔偿1.3万元装修费及因陈志伟违约致其未能经营所造成的损失11.2万元的问题，因陈木庆未能提供证据证明该部分损失，故对陈木庆该请求不予支持。综上，陈志伟应赔偿2.5万元给陈木庆。一审判决以鉴定机构作出的鉴定结论作为依据认定陈木庆的损失额错误，应予纠正。陈志伟上诉认为无需赔偿损失给陈木庆的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，实体处理欠妥。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持云浮市云城区人民法院（2012）云城法河民初字第130号民事判决第一、二项。
二、撤销云浮市云城区人民法院（2012）云城法河民初字第130号民事判决第三、四项及受理费部分。
三、限陈志伟于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿2.5万元给陈木庆。
四、驳回陈木庆其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3300元，由陈木庆负担2750元，陈志伟负担550元。二审案件受理费1735元，由陈木庆负担1175元，陈志伟负担560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年十二月三日
书 记 员 冯家玲