成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初1554号原告杨庆超等五人（详见附表一）。委托诉讼代理人：李利明，四川汇高律师事务所律师，特别授权代理。附表一案号原告身份信息（2017）川0114民初1554号杨庆超男，汉族，1983年5月3日出生，住成都市成华区龙潭乡丛树村8组16号附2号（2017）川0114民初1555号高兀琳男，汉族，1990年6月11日出生，住四川省南部县兴盛乡柏垭观村1组（2017）川0114民初1556号江春莲女，汉族，1989年1月1日出生，住四川省达州市通川区徐家坝路1号（2017）川0114民初1557号邓时龙男，汉族，1970年2月21日出生，住四川省资阳市乐至县回澜镇牛市村6组（2017）川0114民初1557号谢惠女，汉族，1972年1月3日出生，住四川省资阳市乐至县回澜镇牛市村6组被告：成都市晓初物业有限公司，住所地成都市新都区新都镇下南街36号。法定代表人：张文恩，董事长。委托诉讼代理人：袁宇航，四川善嘉律师事务所律师，一般授权代理。原告杨庆超等与被告成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）商品房预售合同纠纷四案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行审理。原告杨庆超等五人的委托诉讼代理人李利明、被告晓初公司的委托诉讼代理人袁宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求如下：1.请求判令被告向原告支付因其逾期办理房屋所有权证书的违约金，标准按照合同约定，以全部购房款为基数，从约定办理产权转移登记之次日起计算至实际履行之日止；2.请求判令被告为原告办理房屋产权证。具体如下（详见附表二）：附表二案号原告房屋信息约定办理转移登记时间实际履行时间购房款（元）主张金额（元）（暂计算）（2017）川0114民初1554号杨庆超博雅新城C区2幢1单元7层3号2014年12月31日未履行40982828893（2017）川0114民初1555号高兀琳博雅新城C区6幢1单元23层6号2014年12月31日未履行44193331156（2017）川0114民初1556号江春莲博雅新城C区1幢2单元26层5号2014年12月30日未履行33588914485（2017）川0114民初1557号邓时龙谢惠博雅新城C区1幢3单元18层4号2014年12月30日未履行49081921166被告晓初公司辩称，原告与被告的委托合同为无偿委托合同，依照法律规定，被告有重大过失才应承担责任，原告未举证证明被告存在重大过失，故被告不应承担责任。根据合同约定，因被告责任导致延期的，由被告承担违约责任，而原告未举证证明被告存在过错。被告的逾期行为不违反法律的强制性规定，办理房屋产权登记手续需要原告的配合，被告的受托行为才能进行。原告至今未提交房屋产权信息，导致被告无法为其办理产权证，故被告不应承担责任逾期办证的违约责任，且延迟办理产权证并未给原告造成损失。原告诉请的违约金过高，应予以调低。经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城C区房屋。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2013年12月31日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。（或（2）买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金，……）”商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约支付了所有购房款。截止法庭辩论终结前，原告仍未取得房屋所有权证。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、收条、代收款专用收据等证据及到庭当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于被告如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方约定的商品房的交付时间为2013年12月31日，故原告应从2013年12月31日起365日，即2014年12月31日之内取得房屋所有权证书，但原告至庭审结束之日尚未取得房屋所有权证书。被告未能在合同约定期限内为原告办理房屋所有权证书，因此，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。被告主张原告委托办理房屋所有权证的行为是无偿委托合同，依照法律规定，被告有重大过失才应承担责任。本院认为，办理房屋所有权证的义务属于《商品房买卖合同》中卖方义务之一，不属于另立的无偿委托合同，被告应按照《商品房买卖合同》的约定为原告办理房屋所有权证。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告主张由于原告个人原因，导致被告无法为其办理产权证，本院认为被告未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。目前因不动产登记制度政策调整，已不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致，因此原告作为债权人，仍有权要求被告履行办理不动产权证书的义务。关于原告主张的违约金是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋的所有权证属于违约，应当承担相应的违约责任。但就本案具体情况来看，被告已将房屋实际交付，原告已实际入住和使用，事实上已经可以对该房屋进行支配，被告未按期办理房屋产权证的行为并未影响原告对该房屋进行占有、使用、收益等权利。并且原告未提交因被告逾期办证而遭受具体损失的相关证据。综合以上原因，本院酌情认定违约金为3000元。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告成都市晓初物业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告杨庆超等五人办理房屋的不动产权证书；二、被告成都市晓初物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨庆超等五人支付逾期办理房屋所有权证的违约金（具体见附表三）；三、驳回原告杨庆超等五人的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费分担详见附表（案件受理费原告杨庆超等五人已预付，被告成都市晓初物业有限公司应承担的部分在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  霍萍二〇一七年四月十一日书 记 员  王倩附表三案号原告房屋信息转移登记逾期违约金（元）诉讼费预交情况（元）诉讼费分担（元）原告被告原告被告（2017）川01**民初1554号杨庆超博雅新城C区2幢1单元7层3号30002610111150（2017）川01**民初1555号高兀琳博雅新城C区6幢1单元23层6号30002890139150（2017）川01**民初1556号江春莲博雅新城C区1幢2单元26层5号30008103150（2017）川01**民初1557号邓时龙谢惠博雅新城C区1幢3单元18层4号3000165065100