湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01197号上诉人（原审被告）：武汉市蔡甸区建新房地产开发公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街建新二路。法定代表人：刘贤木，该公司董事长。委托代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖翚，女，1966年10月13日出生，汉族。委托代理人：何正利（肖翚之夫），1965年12月5日出生，汉族。委托代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。上诉人武汉市蔡甸区建新房地产开发公司（以下简称建新公司）因与被上诉人肖翚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民二初字第00055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2014年12月26日，肖翚诉至一审法院，请求判令：1、建新公司履行与肖翚签订的《门面拆迁补偿安置合同》约定的义务，即按双方约定的还建房屋的标准和条件履行拆迁还建义务；2、建新公司立即向肖翚支付少付的临时安置补偿费人民币91000元整（自2013年10月5日起至2014年11月5日止）；3、建新公司立即向肖翚支付经营损失补偿费人民币529000元整（自2013年10月5日起至2014年12月26日止）；4、建新公司立即向肖翚支付因未按约定条件交付还建门面的违约金人民币105.35万元整（自2013年10月5日起至2014年12月26日止）；5、建新公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2008年起，肖翚拥有位于武汉市蔡甸区蔡甸街幸福路536号一层3#-4#门面及租赁罗传波的门面一并用于服饰经营，其中肖翚门面房两间使用面积计99.83平方米。2012年4月初，因建新公司开发“幸福港湾三期”房地产项目，需拆除肖翚经营的门店，经双方多次协商于2012年5月12日就拆迁还建补偿事宜签订《门面拆迁补偿安置合同》一份，其中第四条第2款约定建新公司承诺还建门面使用面积146.75平方米；第五条第（三）款约定：1、建新公司还建给肖翚的门面房使用面积以及多余增加的面积必须前后墙体连贯，整体房间通透，没有干墙，没有走道遮挡，且门面内除四方墙体，不能有任何单独承重的柱子。同时，门面后面不可做楼梯间。2、建新公司还建给肖翚的门面房，单间门面净宽不小于4米，内空不低于4.8米，门面深度不低于22米；......5、建新公司还建给肖翚的门面房面积若大于建新公司承诺还建门面使用面积，则大于面积按8000元／平方米补偿；第六条对房屋拆迁安置补偿约定临时安置补偿费为7000元／月，补偿从肖翚搬出之日开始，到建新公司还建房交付肖翚1个月后终止（从签订协议之日开始支付，每半年支付一次）；第九条约定建新公司承诺还建期限为30个月，起止日期为肖翚搬迁之日，到建新公司交付肖翚验收止，逾期不能交付临时安置补偿费按14000元／月支付；第十条约定建新公司承诺从交付还建之日起1年内交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》给肖翚。2012年5月13日，肖翚、建新公司签订了《租户腾退补偿协议》及《商户经营损失补偿协议》各一份，其中《商户经营损失补偿协议》第1条的约定：建新公司承诺还建给肖翚的房屋的建设时间为18个月（含建新公司报批各种手续的时间及肖翚甩货的时间），建新公司在2013年10月5日前，将符合双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条约定的还建房交付条件的房屋交还给肖翚，本条款系对双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第九条还建期限的补充约定，若有不符，以本条款约定的还建期限为准执行；第2条对经营损失补偿标准约定为：对肖翚在房屋拆迁后至在本协议的第一款约定的最迟交房期限（2013年10月5日）期间的停业损失，建新公司一次性支付75万元给肖翚进行补偿；若建新公司不能按约将房屋交还给肖翚，则自2013年10月5日开始的12个月内，建新公司按1000元／天的标准对肖翚的经营损失进行补偿；自2014年10月5日开始的12个月内，建新公司按2000元／天的标准对肖翚的经营损失进行补偿；自2015年10月5日开始，建新公司按3000元／天的标准对肖翚的经营损失进行补偿。第4条约定：双方签订《租户腾退补偿协议》及本《商户经营损失补偿协议》必须同时生效，上述合同中约定的45万元装修损失补偿及75万元经营损失补偿合计人民币120万元，在本合同签订时，建新公司先一次性支付90万元给肖翚，余下款项，建新公司须在一年内支付给肖翚；同时，在本合同签订后至建新公司付清余下的款项期间，按年利率10%计算余下的款项利息，建新公司须按利随本清的原则，依约向肖翚付清本息。第6条约定建新公司还建面积在保证肖翚应有面积的前提下，多余的面积前10平方米按5000元／平方米的价格，之后的多余面积按8000元／平方米的价格，由肖翚向建新公司支付价款。本条款系对双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条第5款的补充约定，若有不符，以本条款的约定为准执行。此后，肖翚从该门面中予以搬迁，建新公司于2012年6月8日对肖翚的门面予以拆除。2014年6月9日，建新公司的上述工程以“新福茂·中央广场”项目名称取得了证书编号为武房开预售（2014）275号商品房预售许可证。截止2014年11月，上述工程的住宅和商业部分全部封顶，现正在内装外装中。另查明，建新公司向肖翚支付如下费用：2012年5月18日和2014年5月9日支付了2012年4月5日至2012年10月5日间的拆迁补偿款人民币120万元，其他费用人民币8.42万元，利息人民币4.0694万元；2013年1月24日至2014年10月8日支付了2012年10月5日至2015年4月4日的临时安置费人民币24.5万元（该期间中有5个月是按14000元／月进行支付），合计人民币156.9894万元。审理中，一审法院邀请武汉市金鑫房地产测绘有限公司对诉争的房屋进行现场勘验时，经肖翚方在场人员对原址的房屋当场指认后，武汉市金鑫房地产测绘有限公司结合建新公司向其测绘部门提供的图纸及资料对肖翚指认房屋的基本情况确认如下：“新福茂·中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标的商铺编号分别为13号、14号、26号、27号、28号、29号，其套内面积分别为35.2平方米、35.2平方米、25.6平方米、23.2平方米、23.2平方米、25.6平方米，其建筑面积分别为79.85平方米、79.85平方米、58.07平方米、52.63平方米、52.63平方米、58.07平方米。为此，肖翚认为《门面拆迁补偿安置合同》中约定还建的房屋已符合备案条件，变更第1项诉讼请求为判令建新公司将上述房屋备案至肖翚名下，并在竣工验收通过后向肖翚交付房屋；建新公司以实际与规划发生变化，原地址已作规划道路不存在为由，对肖翚所指认房屋及武汉市金鑫房地产测绘有限公司的确认不予认可。肖翚于2014年12月30日申请诉讼保全，一审法院以（2015）鄂蔡甸民二初字第00055-1号民事裁定书对建新公司的银行存款人民币172万元予以冻结，对其开发的新福茂·中央广场一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的门面房屋予以查封。2015年1月26日，建新公司以“新福茂·中央广场”一层二号面积为149.71平方米的商铺提供担保，申请对其银行存款予以解除冻结，一审法院认为建新公司所提供的担保为拆迁还建的在建房屋，不符合担保条件，故对建新公司的申请不予准许。一审法院认为，肖翚与建新公司签订的《门面拆迁补偿安置合同》、《租户腾退补偿协议》、《商户经营损失补偿协议》是当事人真实意思的表示，且未违反法律规定，签订的合同及协议合法有效，故当事人各方应按合同约定全面履行义务。建新公司以未与肖翚签订安置补偿协议，而不能交付符合条件的门面的辩解，因签订的合同及协议并未就此作出明确约定，且合同及协议对“建新公司应于2013年10月5日前向肖翚交付使用面积不小于146.75平方米且符合双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条约定的还建房交付条件的还建门面，还建门面面积超出146.75平方米部分的售价按双方签订的协议执行”等进行了明确约定，故建新公司的辩解与事实不符，于法相悖，不予采纳；建新公司以房屋设计变更，实际与规划发生变化，原地址已规划为道路、现已不存在为由进行辩解，对现场勘验时确认的房屋存有异议，对“原地址”的理解不应局限于被拆迁房屋所在的规定区域范围，应理解为在同期拆除房屋及其他相邻房屋后新建房屋所在的相对固定的区域范围，同时，结合该工程现已全部封顶的事实，而建新公司仍不能明确肖翚房屋具体位置的辩解与合同约定不符，且至今未向肖翚交付门面行为属违反约定，故其不利后果亦应由建新公司承担；该工程虽未进行竣工验收，但建新公司现已办理了该工程商品房预售许可证，根据双方签订的《商户经营损失补偿协议》第1条将房屋交付的时间确定为2013年10月5日前及《门面拆迁补偿安置合同》第十条建新公司承诺从交付还建之日起1年内交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》给肖翚的约定，又对该工程中肖翚房屋经确认为：“新福茂·中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标的商铺编号分别为13号、14号、26号、27号、28号、29号，其套内面积分别为35.20平方米、35.20平方米、25.60平方米、23.20平方米、23.20平方米、25.60平方米，其建筑面积分别为79.85平方米、79.85平方米、58.07平方米、52.63平方米、52.63平方米、58.07平方米，该情形与肖翚要求将房屋备案至其名下的条件相符合，故肖翚要求建新公司将合同约定的房屋备案至其名下的条件已成就，且未违反法律规定，予以照准。肖翚、建新公司签订的《门面拆迁补偿安置合同》第六、九条及《商户经营损失补偿协议》第1款对安置费的支付时间及金额进行了明确约定，且建新公司已于2013年1月24日至2014年10月8日向肖翚支付了2012年10月5日至2015年4月4日的部分临时安置补偿费人民币24.5万元；另双方签订的《商户经营损失补偿协议》第1条将房屋交付的时间确定为2013年10月5日前，若建新公司原因导致不能按时交房，建新公司则应从该期间起向肖翚支付安置补偿费为14000元／月，因从2013年10月5日至2015年4月4日为18个月，而建新公司仅按14000元／月的标准支付了5个月，其余的13个月均按7000元／月支付，现肖翚要求建新公司按约定支付自2013年10月5日起至2014年11月5日止的少付的临时安置补偿费人民币91000元（计算方式为：13月×7000元／月）的请求，其结果依约定计算，且计算方式并无不妥，故依法予以支持。肖翚、建新公司签订的《商户经营损失补偿协议》第2条中对关于“2013年10月5日开始的12个月内，建新公司按1000元／天的标准对肖翚的经营损失进行补偿；自2014年10月5日开始的12个月内，建新公司按2000元／天的标准对肖翚的经营损失进行补偿”进行约定，肖翚要求建新公司从2013年10月5日至2014年10月4日以365天按1000元／天计算经营损失补偿计人民币365000元，从2014年10月5日至2014年12月26日以82天按2000元／天计算经营损失补偿计人民币164000元，该期间经营损失补偿金额为人民币529000元，因该计算方式与计算结果并无不妥，故对肖翚要求建新公司支付经营损失补偿费人民币529000元的请求，依法予以支持。肖翚以建新公司未按约定条件交付还建门面要求建新公司支付违约金人民币105.35万元的请求，因该房屋还未进行验收，故肖翚的该项请求还未成就，其应在条件成就时主张，即该请求在本案中不予以支持。本案纠纷因建新公司而引起，不利的法律后果应均由建新公司承担，故本案诉讼费用均应由建新公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、建新公司应于本判决生效之日起十五内将“新福茂·中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标、其编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的商铺办理还建手续，将房屋备案至肖翚名下；二、建新公司应于本判决生效之日起十五日内向肖翚支付自2013年10月5日起至2014年11月5日止少付的临时安置补偿费人民币91000元；三、建新公司应于本判决生效之日起十五日内向肖翚支付自2013年10月5日起至2014年12月26日止经营损失补偿费人民币529000元；四、驳回肖翚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币43680元，保全费人民币5000元，合计人民币48680元，由建新公司负担。建新公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审案件受理费由肖翚承担。理由：1、一审认定事实不清，证据不足。建新公司在一审中已提交建设工程规划许可证、建筑核位红线图、标注图，用以证明整个建筑物向后整体进行移动，并未在肖翚房屋原址上建设房屋，一审以《安置合同》的约定否认建新公司的证明目的，有失公正。一审判决要求建新公司还建给肖翚的编号13、14、26、27、28、29号房屋实际已还建至案外人湖北俊博市政建设工程有限公司（以下简称俊博公司）。2、建新公司因市政规划变更所致无法原址还建，属于因不可抗力无法履行合同，并不构成违约。建新公司与俊博公司签订的《房屋还建协议书》合法有效，应受法律保护，一审将俊博公司的房屋判给肖翚违反法律规定，侵害了案外人的合法权利。被上诉人肖翚答辩称，一审判决并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，建新公司与肖翚签订的《门面拆迁补偿安置合同》中还约定：“安置地点：建新公司同意按肖翚的要求，原地建设安置。原则上在肖翚被拆迁门面原址上还建，若因规划对新建楼房有前后、左右变动，还建门面在被拆迁门面原排列顺序不变的情况下，从南向北数（李想云开始）第三、四间，从北向南（姚昌亮开始）第三、四间，坐东朝西方向（坐东南朝西北）。”本院认为，建新公司与肖翚签订的《门面拆迁补偿安置合同》、《租户腾退补偿协议》、《商户经营损失补偿协议》合法有效，双方均应严格依约履行。双方在《门面拆迁补偿安置合同》中约定“建新公司承诺还建门面使用面积146.75平方米，建新公司还建给肖翚的门面房，单间门面净宽不小于4米，内空不低于4.8米，门面深度不低于22米，原则上在肖翚被拆迁门面原址上还建，若因规划对新建楼房有前后、左右变动，还建门面在被拆迁门面原排列顺序不变的情况下，从南向北数（李想云开始）第三、四间，从北向南（姚昌亮开始）第三、四间，坐东朝西方向（坐东南朝西北）”，“新福茂·中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标、其编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的商铺，经一审法院邀请武汉市金鑫房地产测绘有限公司进行现场勘验后，认为上述房屋系在肖翚房屋原址上建设，符合合同约定的还建要求，一审判决建新公司将上述房屋还建并备案至肖翚名下正确。关于建新公司称“新福茂·中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标、其编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的商铺，已由其公司还建给俊博公司，一审判决侵犯了俊博公司合法权利的上诉理由。俊博公司目前既未占有使用上述房屋，也未办理相关物权登记手续，故俊博公司对上述房屋不享有物权，一审判决并未侵犯俊博公司的财产权益，建新公司的此项上诉理由不能成立。综上，上诉人建新公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43680元由武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟二〇一五年十一月二日书记员 胡婧琳