上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第40456号
原告管林芳。
法定代理人管东。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
原告管忠。
法定代理人管东。
被告浦振海。
被告马明富。
委托代理人马雨芦。
委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。
原告管林芳与被告浦振海、马明富所有权纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理，审理中，管忠要求作为共同原告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，由审判员金宇杰、胡雪梅和人民陪审员梅天红组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告管林芳、管忠及其共同法定代理人管东、原告管林芳的委托代理人程先林、被告浦振海、被告马明富及其委托代理人马雨芦、王皎媚到庭参加诉讼。后本院依法由审判员徐平、胡雪梅和人民陪审员梅天红组成合议庭，于2014年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告管林芳、管忠及其共同法定代理人管东、原告管林芳的委托代理人程先林、被告浦振海、被告马明富及其委托代理人马雨芦、王皎媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管林芳、管忠诉称，原告管林芳与被告浦振海原系夫妻关系，后于2004年10月27日离婚，原告与被告浦振海共有位于上海市浦东新区老港镇滨海旅游度假区创业村的农村宅基地房屋一套。1991年9月28日，被告浦振海未经原告的同意，与被告马明富签订一份《卖房协定》，私自将该房屋非法出售给被告马明富。原告得知上述情况后，多次与两被告交涉，均未果。原告管林芳因早年做计划生育节育手术后，精神状态一直不好，后被鉴定为XXX残疾，现管东为原告的监护人。原告认为被告马明富作为城市户籍的人员，不能到农村购买宅基地房屋，其行为违法，所签的《卖房协定》不具有法律效力。同时，被告浦振海私自将共有房屋出卖给被告马明富，未征得原告同意，不能代表原告处分该财产，故原告不认可该《卖房协定》，请求法院判令1、被告浦振海与马明富签订的《卖房协定》无效；2、由被告承担本案诉讼费。
被告浦振海辩称，其与被告马明富原来是同一单位的，被告马明富退休时，因身体有病要和马雨芦分开居住，其出于同情把滨海创业村XXX号东首1间房屋借给了被告马明富，被告马明富为了不出房租，所以想让其用房抵债。当时其欠被告马明富钱，因其子女小、原告管林芳多病，生活困难，其出于无奈，只得用房抵债，但是其当时确实瞒着原告管林芳，其是没有权利卖房的，被告马明富是城镇户口，也没有权利买房。现在其承认错误，故同意原告的诉讼请求，确认该《卖房协定》无效，要求法院支持原告的诉讼请求。
被告马明富辩称，被告浦振海所述不是事实。被告浦振海原是其学徒，当时，被告浦振海到其家借钱，因其家里要买房，故不同意借，被告浦振海就在其家门口闹，后其借给被告浦振海5，500元（人民币，下同），被告浦振海三年都不来其家。后因其儿子要买房，故找被告浦振海催讨，被告浦振海称“要钱没有，要命一条，房子要就要，不要也这样”，后来其就向被告浦振海拿了房子，之后其还是找被告浦振海要债，被告浦振海就想用滨海旅游度假区创业路XXX号东首的一间平房抵债。当时这间平房根本不能居住，现在其已将该平房进行了修理改建，还造了日用间，上面加了一层，共加了5间，其夫妇在改建后的房屋内已住了25年，被告浦振海一天都没有住过。其与被告浦振海签订的《卖房协定》具有法律效力，并且得到了基层组织的同意，之后其在建造房屋过程中，也得到了基层组织的同意，被告浦振海与其改建后的房屋门牌号在当地派出所进行了区别登记，房屋的水电煤都是其名下的。被告浦振海卖房时与原告管林芳是夫妻关系，且户主就是被告浦振海，故被告浦振海可以代表全家人。原告管林芳和被告浦振海在上海市浦东新区老港镇有宅基地房屋，后经动拆迁安置，被告浦振海在上海市浦东新区惠南镇也有宅基地房屋。原告的诉讼请求没有法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告管林芳和被告浦振海原系夫妻关系，生育女儿管君、儿子管忠和管东三个子女，双方于2004年10月27日在原上海市南汇区民政局登记离婚。被告浦振海和被告马明富原系同事。2003年1月2日，中国残疾人联合会向原告管林芳颁发精神中度残疾人证。2009年11月12日，中国残疾人联合会向原告管林芳颁发精神XXX残疾人证，有效期为十年。2009年11月12日，中国残疾人联合会向原告管忠颁发视力XXX残疾人证，有效期为十年。
1990年7月间，原上海市南汇县滨海旅游度假区创业村XXX号的农民宅基地使用权审查表中记载：立基人为户主浦振海与妻子管林芳、长女管君、长子管忠、次子管东，房屋现有状况为平房2间，面积为80.6平方米，宅基地四址长20米、宽8.4米，东墙外零公尺止、西墙外零公尺止、南墙外2公尺止、北墙外9.2公尺止，核定宅基为168平方米，标准宅基为80平方米，超标宅基为88平方米，证类为使用证。1990年7月27日的宅基地调查表中记载：户号创业村50，户名浦振海，平房占地为82.3平方米。1991年9月25日，户主浦振海取得了原南汇县人民政府颁发的宅基地使用证明书，该证明书记载为住房2间80.6平方米。
1991年9月28日，被告浦振海与被告马明富在原南汇县滨海乡居民委会的见证下，签订了《卖房协定》一份，主要内容为“兹有浦振海的房屋二间，地点在滨海乡创业村伍拾号，面积每间叁拾陆点玖陆平方米，在90年7月14号，由房主浦振海将东边一间自愿卖给马明富，中墙是属马明富。经双方协商同意，从1990年7月起，此房归马明富所有，价格是贰仟伍佰元正，并现金当面付清。（注向上建楼房时，先马明富造，在浦振海建房时从中墙搭建，以此协定为准）”双方同意签字，卖方浦振海和买方马明富均签名，南汇县滨海乡居民委员会在证明单位处盖章并写明日期。《卖房协定》签订后，被告马明富夫妇对上海市浦东新区老港镇滨海旅游度假区创业村XXX号东首一间房屋（以下简称讼争房屋）进行了翻、改、扩建，并在内居住使用至今。2013年11月，因原告要求被告马明富归还讼争房屋协商未果，故诉来本院要求解决。
另查明，2002年11月1日，被告浦振海取得由上海市房屋土地管理局颁发的“滨海旅游度假区创业村XXX号”使用权面积、独用面积为57.72平方米、建筑面积为38.22平方米、土地权属性质为集体所有的一间房屋的房地产权利证书。审理中，原、被告一致确认被告浦振海取得房地产权利证书的这一间房屋为原上海市南汇县滨海旅游度假区创业村XXX号的农民宅基地使用权审查表中二间平房中位于西首的一间平房。本案讼争房屋无相关的房地产权利登记信息。
又查明，被告马明富夫妇在居住使用讼争房屋期间以该房屋向公安部门申领了“创业村XXX号-1”的门牌号并以该门牌号为户向相关部门交纳水电费，后被告马明富对讼争房屋进行了扩建，在讼争房屋东首又搭建一间平房后改建为二上二下的楼房，还在楼房后面还搭建了二间平房。
还查明，原告管林芳和被告浦振海曾于2003年7月17日向原上海市南汇区人民法院起诉被告马明富财产损害赔偿纠纷一案，起诉要求被告马明富赔偿从1991年8月始至2002年8月止的经济损失4，400元，并要求确认原、被告之间的房屋买卖行为无效。原上海市南汇区人民法院于2004年3月17日判决认为原告要求确认原、被告之间房屋买卖无效之请求，因与该案不属同一法律关系，故不能一并处理，判决如下：一、被告马明富应于本判决生效后十日内赔偿原告浦振海、管林芳经济损失800元；二、原告浦振海、管林芳的其余请求不予支持。该案一审判决后，双方当事人均未上诉，判决已生效。
审理中，原告管林芳自认其在申请原上海市南汇县滨海旅游度假区创业村XXX号的两间平房的农村宅基地使用权之前，在原上海市南汇区老港镇建港村有宅基地房屋，后该宅基地房屋已动迁，动迁时其与被告浦振海已离婚，安置权利人为原告管林芳及女儿管君、儿子管忠和管东。被告浦振海自认其自1971年起就是城镇居民户籍，其在上海市浦东新区惠南镇建了宅基地房屋，但没有权证，原告在老港镇建港村的宅基地房屋动迁时，其不是安置权利人。
审理中，原告管林芳和被告浦振海的女儿管君、儿子管东表示其虽为农民宅基地使用权审查表上的权利人，但在本案中放弃该宅基地上的权利，不要求参加本案诉讼。
以上事实，由原、被告的当庭陈述，农民宅基地使用权审查表、宅基地调查表、残疾人证、卖房协定、（2003）汇民一（民）初字第2860号民事判决书、上海市房地产登记簿土地状况、房屋状况及产权人信息等证据证实。
本院认为，讼争房屋在1991年9月被告浦振海取得创业村XXX号宅基地使用证前，业经两被告浦振海、马明富在原南汇县滨海乡居民委员会的见证下，于1990年7月由被告浦振海将创业村XXX号的东首一间平房以2，500元卖与被告马明富，故2002年被告浦振海就创业村XXX号（后改为创业村XXX号）房屋向政府相关部门申请新的房地产权利证书时，确定为被告浦振海所有的仅为使用权面积57.72平方米、建筑面积38.22平方米（与创业村XXX号西首一间相符），显然没有将讼争房屋包括在内。考虑到两被告浦振海与马明富的房屋买卖发生在1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售之前，故两原告及被告浦振海所称的被告马明富系居民户口、无权购买讼争房屋的意见，本院不予采纳。被告马明富一家入住讼争房屋并进行大规模翻建过程中，两原告及被告浦振海在十多年内均未提出异议，同时考虑到当时原告管林芳与被告浦振海系夫妻关系、被告浦振海系登记户主，故讼争房屋发生买卖时由被告浦振海出面符合本地交易习惯并无不妥，故对有关被告浦振海无权单独处分讼争房屋以及原告管林芳自始至终不知道讼争房屋被售，据此要求确认被告浦振海与马明富之间的《卖房协定》无效的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
驳回原告管林芳、管忠的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告管林芳、管忠负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 平
审 判 员 胡雪梅
人民陪审员 梅天红
二〇一四年六月六日
书 记 员 邱 灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。