吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第93号
上诉人（原审被告）：张丽雅，住吉林省舒兰市。
委托代理人：代新，吉林北豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连市瀚洋热力设备有限责任公司，住所：大连市金州区。
法定代表人：何奕蓉，该公司经理。
委托代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。
原审被告：吉林市大江房地产开发有限责任公司，住所：吉林市龙潭区。
法定代表人：王占江，该公司经理。
委托代理人：赵德生，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。
原审第三人：杨程凯，住吉林市船�区。
上诉人张丽雅因与被上诉人大连市瀚洋热力设备有限责任公司（以下简称瀚洋公司）、原审被告吉林市大江房地产开发有限责任公司（以下简称大江公司）、原审第三人杨程凯合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张丽雅的委托代理人代新，被上诉人瀚洋公司的委托代理人唐加丽，原审被告大江公司的委托代理人赵德生，原审第三人杨程凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨程凯为瀚洋公司股东。大江公司欠瀚洋公司供热管线工程款，2012年4月经双方协商，大江公司以松江绅苑房屋抵顶瀚洋公司的工程款211760元，双方签订抹账申请审批表，瀚洋公司杨程凯签字，大江公司部门经理、销售部门负责人及公司总经理均签字。后�三人杨程凯在未取得瀚洋公司同意的情况下，擅自将涉案房屋无偿处分给张丽雅，并通知大江公司与张丽雅签订松江绅苑认购书。2012年4月6日大江公司与张丽雅签订松江绅苑认购书，在该认购书中记载：抹账：211760元，供热杨程凯的供热管线。同日大江公司为张丽雅出具收据一份，载明：金额为211760元，备注栏标明：抹杨程凯供热管线工程款。松江绅苑认购书签订后，大江公司向张丽雅交付涉案房屋，张丽雅占有。后瀚洋公司占有涉案房屋至今。
瀚洋公司诉讼请求：一、确认瀚洋公司与大江公司签订的房屋抹账协议有效；二、确认大江公司与张丽雅签订的松江绅苑认购书无效。原审诉讼中，瀚洋公司将第二项请求变更为确认大江公司与张丽雅签订的松江绅苑认购书不成立。
原审法院经审理认为：瀚洋热力公司与大江公司之间关于松江绅苑房屋签订的抹账协议是�方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。依据该协议，瀚洋公司成为涉案房屋的权利人，未经瀚洋公司同意，任何其他人对该房屋不得处分。本案中杨程凯未经瀚洋公司同意，擅自将涉案房屋处分给张丽雅，并通知大江公司与张丽雅签订松江绅苑认购书。该认购书中的合同双方当事人大江公司及张丽雅并没有达成房屋买卖的合意，因大江公司已经将涉案房屋抵账给瀚洋公司，所以大江公司并非基于出售房屋的意思表示而与张丽雅签订购房协议，所以该认购书因双方没有买卖的合意而不成立。审理中张丽雅主张其通过杨程凯交付购房价款，并已经向杨程凯交付购房款211760元，但是张丽雅未提供证据证明其资金来源并已经实际向杨程凯交付房屋价款，所以对张丽雅主张向杨程凯交付房款，不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、大连市瀚洋热力设备有限责任公司与吉林市大江房地产开发有限责任公司签订的抹账协议有效；二、吉林市大江房地产开发有限责任公司与张丽雅签订的松江绅苑认购书不成立。案件受理费4476元，由吉林市大江房地产开发有限责任公司、张丽雅、杨程凯共同负担。
上诉人张丽雅不服吉林市昌邑区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求发回重审或依法改判。主要理由是：一、原审判决认定事实错误。1.瀚洋公司并不是本案诉争房屋的所有权人，不存在杨程凯擅自处理该房屋的事实。瀚洋公司与大江公司没有达成以诉争房屋抵债的协议，即便达成协议，因大江公司未向瀚洋公司交付该房屋，瀚洋公司对�房屋仅享有债权，而非物权。2.杨程凯并未通知大江公司与张丽雅签订买卖合同，大江公司与张丽雅签订的买卖合同是双方的真实意思表示。3.张丽雅是有偿取得诉争房屋而非无偿取得。张丽雅按照大江公司的指示，向杨程凯给付了购房款，大江公司向张丽雅出具了收款凭证。4.瀚洋公司并没占有诉争房屋。张丽雅购买诉争房屋后，大江公司向其交付了该房屋，且其已经实际居住。因此，该房屋由张丽雅占有，而非原审判决认定的由瀚洋公司占有。二、原审判决适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”就本案而言，张丽雅与大江公司均在房屋买卖合同上签字或盖章，合同是成立的。同时，该合同是双方的真实意思表示且已经实际履行。如果双方签订的合同存在瑕疵，�也是效力问题，不能认定合同不成立。2.即便是杨程凯擅自通知大江公司与张丽雅签订房屋买卖合同，该合同也是成立且有效的。杨程凯是瀚洋公司的经理，全面负责公司业务，瀚洋公司与大江公司之间的业务往来也是由其负责的。其通知大江公司与张丽雅签订房屋买卖合同时，大江公司与张丽雅也有理由相信是瀚洋公司的行为，而不是杨程凯的个人行为。假使杨程凯是擅自处理瀚洋公司财产，因其是瀚洋公司的经理，其通知大江公司与张丽雅签订房屋买卖合同的行为也构成表见代理。因此，大江公司与张丽雅之间签订的合同是成立的，也是有效的。
被上诉人瀚洋公司在二审时辩称：一、张丽雅与大江公司之间不存在买卖诉争房屋的意思表示。虽然双方签订了书面的所谓“房屋认购书”，但根据该份认购书和“交款收据”手写部分标注的内容及大江公司的答辩意�，能够充分证明大江公司是以诉争房屋抹瀚洋公司的工程款，而不是将房屋出售给张丽雅。因此，该份认购书不是基于买卖房屋的意思表示而签订，双方并未达成房屋买卖的合意。二、杨程凯未经瀚洋公司同意，私自将公司抵账取得的房屋无偿处分给张丽雅，促使大江公司与张丽雅签订了“房屋认购书”。实际上，张丽雅根本未支付购房款。三、瀚洋公司与大江公司达成了以房抵债的协议，且该协议是合法有效的。综上，瀚洋公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大江公司在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨程凯在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，瀚洋公司提交8张2013年4月16日拍摄的房屋室内照片，用以证明瀚洋公司占有诉争房屋，张丽雅未占有诉争房屋。张丽雅质证认为：该照片拍摄于2013年4月16日，瀚洋公司在原审时未提交，二审提交不属于新证据。同时，也无法确认该照片显示的房屋是本案诉争房屋。大江公司及杨程凯对照片的真实性、合法性、关联性均无异议。因无法确认瀚洋公司提交的照片与本案诉争房屋有关，且该照片形成于原审诉讼前，不属于二审新证据，故本院不予采信。其他各方当事人未提交新证据。
本院二审审理查明：杨程凯系瀚洋公司经理（非法定代表人）。2012年4月5日，杨程凯以瀚洋公司名义与大江公司办理了一份抹账申请审批表，双方同意将大江公司开发的松江绅苑房屋作价211760元抹抵欠付瀚洋公司的工程款。与此同时，大江公司向张丽雅出具了该房屋的售房收据一枚。该收据标明房主姓名为张丽雅，交款方式为“抹账”，备注栏中注明“抹杨程凯供热管线工程款�，并加盖了大江公司“转账收讫”章。次日，大江公司与张丽雅就该房屋签订了房屋认购书一份，并办理了相关入住手续。该房屋认购书中也注明“抹账”及“杨程凯供热线”的字样。之后，张丽雅入住该房屋。张丽雅知道上述收据及认购书中注明的“抹账”，是指瀚洋公司与大江公司之间的账。2013年4月份左右，因瀚洋公司向张丽雅主张返还诉争房屋，瀚洋公司、杨程凯与张丽雅之间产生纠纷，杨程凯使用电焊将该房屋的进户门封闭。现该房屋未办理产权登记。另查明，此前，张丽雅与瀚洋公司之间无业务往来和经济往来。
二审审理期间，经本院释明，瀚洋公司变更请求确认大江公司与张丽雅签订的房屋认购书无效。大江公司坚持原审诉讼中的意见。张丽雅仍主张房屋认购书有效。
本院认为：大江公司与张丽雅签订的房屋认购书属无效协议。首先，《中华人�共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，张丽雅主张其与大江公司签订的房屋认购书已经成立，并提交了大江公司于2012年4月5日出具的转账收据、双方于2012年4月6日签订的房屋认购书以及办理房屋入住的相关手续加以证明。这些书证能够证明其与大江公司就诉争房屋买卖事宜已经达成合意。虽然瀚洋公司主张大江公司与张丽雅之间未达成房屋买卖合意，但其未能提供足以反驳的相反证据，其所提供的证据仅能证明张丽雅是以抹账的方式向大江公司支付的房屋对价。故本院认为大江公司与张丽雅签订的房屋认购书已经成立。其次，从本案各方当事人达成协议的过程来看，大江公司与张丽雅签订房屋认购书是建立在杨程凯以瀚洋公司名义同意为张丽雅抹账基础之上的。因此，杨程凯以瀚洋公司名义为张丽雅抹账的行为对瀚洋公司是否有效就决定了大江公司与张丽雅签订的房屋认购书的效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”具体到本案，瀚洋公司并没有委托杨程凯为张丽雅购买房屋进行抹账，且瀚洋公司对杨程凯的行为不予追认，故杨程凯以瀚洋公司名义为张丽雅抹账的行为对瀚洋公司不发生效力。虽然张丽雅主张杨程凯的行为构成表见代理，但在张丽雅与瀚洋公司没有任何业务往来且其未提供证据证明已向瀚洋公司支付相应对价的情况下，不能认定其为善意相对人，故杨程凯的行为不能构成表见代理。同时，因杨程凯并不是瀚洋公司的法定代表人，其行为也不能构成表见代表。基于上述分析，因杨程凯以瀚洋公司名义为张丽雅抹账的行为对瀚洋公司不发生效力，故大江公司与张丽雅签订的房屋认购书应为无效。鉴于本案原审诉讼中，各方当事人对大江公司与张丽雅签订的房屋认购书的效力问题已经充分发表意见，二审诉讼中瀚洋公司又明确表示请求确认该认购书无效，为减轻各方当事人的诉累，本院依法确认大江公司与张丽雅签订的房屋认购书无效。
综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定�判决如下：
一、维持吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民二初字第397号民事判决第一项，即大连市瀚洋热力设备有限责任公司与吉林市大江房地产开发有限责任公司签订的抹账协议有效；
二、撤销吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民二初字第397号民事判决第二项，即吉林市大江房地产开发有限责任公司与张丽雅签订的松江绅苑认购书不成立；
三、确认吉林市大江房地产开发有限责任公司与张丽雅签订的松江绅苑认购书无效。
一审、二审案件受理费8952元，由张丽雅与杨程凯共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯广志
审判员 毕雪松
审判员 丁照明
二〇一四年四月二十五日
书记员 曹郁松