浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1972号
上诉人（原审被告）鲁丽萍。
被上诉人（原审原告）浙江天阳物业管理有限公司。
法定代表人石焱。
委托代理人徐飞，浙江卓特律师事务所律师。
委托代理人胡周杰。
上诉人鲁丽萍因与被上诉人浙江天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第267号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年3月1日，天阳置业有限公司与天阳物业公司签订《天阳·棕榈湾城前期物业管理服务合同》，约定：选聘天阳物业公司为天阳·棕榈湾城提供前期物业服务，委托服务期限自2006年3月1日9：00时起至业委会续聘或选聘物业服务企业并签订物业管理服务合同生效之日止。并约定物业管理服务费交纳标准为多层0.6元／㎡·月、小高层1.3元／㎡·月、高层1.5元／㎡·月，地下车位使用管理费30元／个·月；合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交杭州仲裁委员会仲裁。余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会成立后与天阳物业公司签订《协议》一份，约定双方同意前期物业服务合同中产生的争议，提请履行合同的法院诉讼解决。天阳棕榈湾城蓝钻苑1幢共12层，其中1101室建筑面积为236.79㎡，为鲁丽萍所有。鲁丽萍未支付自2008年7月1日起至2014年12月31日止的物业费24011元，另拖欠车位管理费2568元。上述拖欠的物业费及车位管理费经天阳物业公司书面催缴，鲁丽萍仍拒不支付。为此，天阳物业公司诉至原审法院，请求：判令鲁丽萍支付物业管理费24011元及车位费2568元，并支付违约金24011元（自2010年1月1日起计算暂计算至2014年12月31日），合计50590元，本案诉讼费用由鲁丽萍负担。
原审法院认为：小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约支付物业费的义务。天阳置业有限公司与天阳物业公司签订的《天阳·棕榈湾城前期物业服务合同》及余杭区棕榈湾小区第二届业主委员会与天阳物业公司签订的《协议》对业主即鲁丽萍具有约束力，双方当事人均应按照约定履行各自义务。鲁丽萍应按约支付物业服务费，天阳物业公司也应提供约定的物业服务，并虚心接受业主的意见及建议，不断提高物业服务业务水平，对可能存在的以及新产生的问题，作为物业公司需要与业主及时沟通，从而尽可能及时到位予以解决和完善，以避免一些不必要纠纷的发生。鲁丽萍提出的房屋存在质量问题天阳物业公司未予协调解决及物业服务过程中存在诸多服务不到位情况的抗辩不能构成不付或按折扣支付物业服务费的理由。天阳物业公司要求鲁丽萍支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。结合本案当事人及相关联案件当事人的一审庭审陈述，天阳物业公司提供的物业服务也存在一定的瑕疵，故对其要求鲁丽萍支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、鲁丽萍支付浙江天阳物业管理有限公司物业服务费24011元及车位管理费2568元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙江天阳物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费532元，由浙江天阳物业管理有限公司负担252.5元，由鲁丽萍负担279.5元，于判决生效之日起七日内缴纳至该院。
宣判后，鲁丽萍不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实错误，程序违法，对上诉人提供的所有证据都置之不理，单方面全部采信被上诉人的主张，明显偏袒被上诉人。具体理由有如下：第一、安全无保障。一审法院以上诉人一审提交的证据3不符合证据形式要求为由拒不采信，但并未要求上诉人补强证据，也未审核上诉人主张的家中被盗的事实。二审中，上诉人提交派出所的出警记录，足以证明家中失窃的事实，进而可以证明被上诉人提供的安保服务不到位，存在严重安全隐患，监控、室内报警系统无法正常工作，导致上诉人只能眼睁睁看着小偷离开小区。警察调取监控录像显示全黑屏，无法得到需要的破案信息。第二、物业不作为，无法安心生活。上诉人房屋的飘窗从2007年4月开始至今，一直漏水，上诉人为此一直在反映，但直到双方对簿公堂的2015年6月，被上诉人才反馈可以给予微不足道的补贴，不足市场价的30%。上诉人一直强调不要求赔钱，只要求修复，以避免双方对维修价格的歧义。但是被上诉人只给出一个匪夷所思的低价，让上诉人自行修复，然而给出的报价根本无法修复。第三、其他物业服务不到位。上诉人一审提交的照片未显示时间和地址，但一审法院并未要求补强证据，也未到小区调查核实，以查清小区物业服务的实际情况。第四、物业费收取标准远高于政府指导价。杭价协会（2006）10号、杭物协（2006）6号文件均规定，三级资质，丙级物业服务，最高可以收费0.79元／平方；小区超过3万平方，允许上浮5%，最高可以收费0.82元／平方。综上，请求：1、撤销原审判决，改判按照7折收取物业费，并责令被上诉人及时整改；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天阳物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人已经按照合同的约定履行了自己的义务，不存在违约的行为。被上诉人未承诺免除2011年、2012年的物业费，针对该事项，被上诉人已经做出情况说明并予以公示，也把相关的情况向当地的派出所进行报案，报案材料已在一审中提供给法院。关于物业费收费标准问题，被上诉人实施的收取费用标准，经过浙江省物价局的批准，合理合法。关于上诉人家中被盗的相关责任，应由侵权人承担，不能以此证明被上诉人提供的物业服务不到位。关于上诉人家里飘窗漏水，这是房屋的质量问题，应该由开发商承担责任，应另案解决，与本案无关联性。
二审中，上诉人鲁丽萍向本院提交以下证据：
1、案件受理回执单1份、报告2份，拟证明被上诉人提供的物业服务不到位，上诉人家中发生失窃事件；
2、客户服务单1份、照片5张，拟证明被上诉人提供的物业服务不到位，上诉人家里飘窗漏水；
3、视频资料一份（当庭播放），拟证明被上诉人提供的物业服务不到位。
经质证，被上诉人天阳物业公司发表意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，如果上诉人认为因被上诉人提供的物业服务不到位而产生损失，应该另案主张，对于公共设备的修理要动用公共维修金，被上诉人无法处理；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，飘窗漏水属房屋质量问题，被上诉人也已及时向开发商反映，应由开发商承担责任；证据3的形成时间为2015年7月，该时间不在本案所涉物业费的发生期间内，故与本案无关联性，也不能证明上诉人主张的待证事实。
本院认为，被上诉人对上述证据1、2的真实性均无异议，本院予以确认；证据3与本案无关，故本院不予采信。
被上诉人天阳物业公司未向本院提交证据材料。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，案涉物业服务合同属合法订立，上诉人认为合同中确定的物业管理费收费标准超过政府指导价，对此本院认为，案涉物业服务合同确定的物业费并非单纯的物业管理费，而是包含了电梯、水泵等公共设施设备运行产生的能耗费在内的打包价，且该收费标准经过了物价主管部门的审批，因此，上诉人该上诉意见依据不足，本院不予采信。本院认为，依法订立的合同合法有效，合同当事人应当依约履行自己的义务。在被上诉人已如期进场提供物业服务的情况下，作为业主的上诉人也应按期缴纳物业管理费。根据合同的约定，上诉人现已陷于迟延履行合同义务，原审法院据此判令上诉人支付逾期未缴纳的物业管理费，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人以被上诉人未完全履行物业服务合同义务为由，要求对物业费按合同价的7折计取，依据不足，本院不予支持。关于上诉人家中失窃和飘窗漏水的问题，如果有证据证明被上诉人应就此承担责任，上诉人可另行主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鲁丽萍负担。鲁丽萍于本判决生效后十五日内到本院办理退费手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
代理审判员 韦 薇
代理审判员 石清荣
二〇一五年十月八日
书 记 员 朱 江