安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民一初字第00604号
原告：朱其树，男，1956年10月8日出生，汉族，公务员，住安徽省全椒县。
被告：安徽省老知青置业有限公司。
法定代表人：蒋成群，该公司董事长。
委托代理人：吴广水，该公司副总经理。
委托代理人：刘爱法，安徽衡远律师事务所律师。
原告朱其树诉被告安徽省老知青置业有限公司（以下简称老知青置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理，依法由代理审判员李清芳适用简易程序于2014年5月16日和2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告朱其树、被告老知青置业公司委托代理人吴广水、刘爱法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱其树诉称：2010年3月27日，朱其树与老知青置业公司签订了一份商品房买卖合同，购买老知青置业公司位于全椒县襄河镇襄水西路的南屏农贸城XXXX号房屋用于给儿子做婚房用，房屋价款为643498元，朱其树房款已付清。根据商品房买卖合同第八条的约定，老知青置业公司应当在2011年8月31日前，将商品房经分期综合验收合格后，书面通知朱其树办理交付手续。但是，老知青置业公司至今也没有履行交房手续，朱其树儿子婚期因婚房没好而推迟。在此期间朱其树经常催问老知青置业公司何时候交付房屋，老知青置业公司一再表示就快了，不要急。朱其树最后几次拿着合同去找老知青置业公司，老知青置业公司承认构成迟延交付，违约金将按照合同约定的计算方式赔付。朱其树要求老知青置业公司现时支付，老知青置业公司称除非朱其树说服所有业主一同前来办理，否则现在无法办理。朱其树最后一次去找老知青置业公司是2014年4月16日。由于老知青置业公司一直未能办理房屋交接手续，导致朱其树一直不能依法取得房地产权证，无法对房屋行使处分权，想住不能住，想卖卖不掉。特别是2013年，朱其树心脏出现重大疾病，花费巨额医疗费，四处筹钱，想变卖房产却不能卖。老知青置业公司的违约行为给朱其树造成了重大经济损失。在合同第九条中，双方约定了出卖人逾期交房按购房款日万分之三支付违约金。故朱其树起诉要求：一、老知青置业公司自2011年9月1日起按照房屋总价款643498元的日万分之三支付朱其树违约金至房屋交付之日止，暂计算至2014年6月30日违约金为199806元；二、老知青置业公司承担本案的诉讼费用。
老知青置业公司辩称：一、朱其树诉称的不是事实。1、2011年8月31日之前，朱其树是找过老知青置业公司要求交房，但当时房子未经验收不能交付；2、南屏农贸市场商住楼是在2011年10月31日经过综合验收符合交付条件，所有的房屋均在2012年的2月至6月办理交接房手续；3、老知青置业公司已于2012年6月3日向朱其树交付了钥匙，朱其树领取了房屋钥匙即接收了房屋，也即老知青置业公司交付了房屋。朱其树认为其拿到钥匙不是交付房屋，没有法律依据；4、朱其树诉称其2012年、2013年及2014年4月16日之前多次到老知青置业公司要求交房不是事实，实际后来朱其树就是要求老知青置业公司支付违约金；5、老知青置业公司已经在2013年4月8日为朱其树的房产办理了初始登记，这也证明老知青置业公司的房屋经过验收符合交房条件。二、朱其树诉讼时效已过。根据合同约定，交房时间是2011年8月31日，老知青置业公司2011年8月31日未交房，那么2011年9月1日，应该是侵权起算之日，诉讼时效应当计算至2013年8月31日。且朱其树最后付款日期为2011年9月14日，因此朱其树请求从2011年9月1日计算违约金没有事实依据。如计算逾期交房违约金，也只能自2011年9月15日计算至2012年6月3日。三、朱其树请求的延期交房违约金过高。朱其树所买的房屋是住宅房，虽然合同中约定了延期交房违约金计算方法，但该约定的违约金过高，请求按同地段、同类房屋租金标准支付朱其树违约金。
经审理查明：2010年3月27日，朱其树与老知青置业公司签订商品房买卖合同。合同约定：朱其树购买老知青置业公司开发的南屏农贸城XXXX号房屋，房屋建筑面积为148.63平方米，总价款为643498元（其中首付款193498元，余款办理公积金组合贷款130000元，银行按揭贷款320000元）；老知青置业公司在2011年8月31日前交付经分期综合验收的房屋；如老知青置业公司逾期超过90日后交房，朱其树有权解除合同，若朱其树要求继续履行合同的，合同继续履行，老知青置业公司自2011年9月1日起至实际交付之日止，按日向朱其树支付已付房款万分之三的违约金。双方还在合同第十五条约定：老知青置业公司应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由老知青置业公司提供的资料报产权登记机关备案。但在合同中，双方对因老知青置业公司的责任致朱其树不能在规定期限内取得房地产权属证书，没有约定违约责任。合同签订后，朱其树按约支付了首付款193498元。2011年8月31日，老知青置业公司收到朱其树公积金贷款130000元。2011年9月14日，老知青置业公司收到银行发放的朱其树商业贷款320000元。老知青置业公司未能在2011年8月31日前交付房屋，后朱其树多次到老知青置业公司要求交付房屋并支付违约金。2012年6月3日，朱其树与老知青置业公司办理了房屋交接手续。2013年3月1日，南屏农贸城工程综合验收合格。2013年4月8日，老知青置业公司为朱其树的商品房办理了初始登记。2014年6月26日，朱其树接老知青置业公司通知到老知青置业公司办理有关产权证书的手续。案件审理过程中，朱其树表示如法院认定2012年6月3日为交房日期，则其要求老知青置业公司支付逾期办证违约金。
案件审理过程中，老知青置业公司申请对与朱其树所购房屋同地段、同类房屋的月租金进行鉴定。本院依法委托安徽中衡保险公估有限公司予以鉴定。安徽中衡保险公估有限公司于2014年7月11日作出评估报告，评估结论为：南屏农贸城高层毛坯住宅房120平方米至150平方米的月租金为650元／月；简装住宅房120平方米至150平方米的月租金为1400元／月。经庭审质证，老知青置业公司对评估意见认可；朱其树认为租金过低，对评估意见不予认可。
另查明，2013年度，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是原利率加收30%-50%，中国人民银行规定的贷款一年至三年基准年利率为6.15%（加息30%为7.995%）。
上述事实，有朱其树、老知青置业公司陈述及朱其树举证的商品房买卖合同、收据、老知青置业公司举证的工程竣工验收报告、拿钥匙登记表、全椒县房地产初始登记证明、评估报告等证据予以证实。
本院认为：朱其树与老知青置业公司签订的商品房买卖合同，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，依法应受法律保护，对朱其树、老知青置业公司具有法律约束力。朱其树和老知青置业公司应按合同的约定履行合同义务。朱其树的合同义务是按期交付房款，老知青置业公司的合同义务是按期交付经分期综合验收的房屋。老知青置业公司建设的南屏农贸城工程虽然是2013年3月1日综合验收合格，但因朱其树于2012年6月3日已实际接收了涉案房屋，且老知青置业公司在诉讼中已提供了完整的《工程竣工验收报告》，符合合同约定的交付条件，故本案房屋的交付日期应认定为2012年6月3日。朱其树认为交钥匙不是交房，老知青置业公司至今没有向其交付房屋的意见，与事实不符，本院不予采信。朱其树与老知青置业公司在合同中约定的交房日期是2011年8月31日前，老知青置业公司实际交付日期是2012年6月3日，逾期交房276天（2011年9月1日至2012年6月2日），已超过90日。按合同约定老知青置业公司应支付朱其树逾期交房违约金53281元（643498元／天×0.3‰×276天），每月违约金是5792元（643498元／天×0.3‰×30天）。由于朱其树在诉讼中没有举证证明因老知青置业公司逾期交房而造成的实际损失，老知青置业公司在诉讼中举证证明了朱其树可能因租房产生的房租损失是毛坯房650元／月、简装房1400元／月，故朱其树与老知青置业公司合同约定日万分之三的违约金明显高于房租标准，因而老知青置业公司要求按房屋租金标准支付朱其树逾期交房违约金，本院依法予以采纳。综合本地市场情况和日常生活习惯，毛坯房不宜居住，绝大多数的出租房均是简装，故朱其树因逾期交房的损失，应按简装房房租标准，计算为12880元（276天÷30天×1400元）。双方在合同中只约定了银行按揭贷款320000元，但未约定该笔贷款的付款期限。故对老知青置业公司辩称的如计算逾期交房违约金，也只能自2011年9月15日开始计算的意见，本院不予采纳。直至2014年6月26日，老知青置业公司才通知朱其树办证。按合同第十五条约定，老知青置业公司已逾期办证752天（2012年6月4日至2014年6月25日），超过了合同约定的90天，老知青置业公司属违约。但双方在合同中没有约定因老知青置业公司责任致朱其树不能办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，老知青置业公司应按法定标准承担逾期办证的违约责任。朱其树已付购房款643498元，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按年息8%标准计算，老知青置业公司应支付朱其树逾期办证的违约金93369元［（752天-90天）÷365天×643498元×8%］。在老知青置业公司逾期交付房屋后，朱其树曾多次向其主张过权利。故对老知青置业公司辩称的朱其树诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告安徽省老知青置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱其树逾期交房和逾期办证违约金共计106249元（12880元＋93369元）；
二、驳回原告朱其树的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4296元，适用简易程序减半收取2148元，由原告朱其树负担1006元，被告安徽省老知青置业有限公司负担1142元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
代理审判员 李清芳
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 孙庆芳
附本院兑现款账户：
开户行：安徽全椒农村合作银行营业部；
户名：全椒县人民法院；
账户：20000347390310300000018；
附本案适用的法律法条：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。