昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第4348号
原告：王东葵，男，汉族，1969年9月9日生，云南省通海县人，中学文化，货车驾驶员，现住址：昆明市，公民身份证号码：×××。
委托代理人：韩向东，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明德亨房地产开发经营有限公司
组织机构代码：70972986-X
住所：云南省昆明市西山区滇池路福海街道办事处办公大楼内
法定代表人：谭奕明，任公司总经理
委托代理人：胡光文，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：陈立波，男，汉族，1975年1月29日生，现住址：云南省昆明市五华区普建路2号13幢1单元102号，昆明德亨房地产开发经营有限公司员工，公民身份号码：×××，特别授权代理。
第三人：施薇，女，汉族，1970年12月19日生，昆明市人，大学文化，昆明市职员，现住：昆明市，公民身份证号码：×××。
第三人：王欣，男，汉族，1971年1月4日生，昆明市人，本科文化，无业，现住：昆明市，公民身份证号码：×××。
原告王东葵诉被告昆明德亨房地产开发经营有限公司（以下简称得亨房地产公司）、第三人施薇、第三人王欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月26日、2015年1月30日、2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩向东、被告委托代理人陈立波、胡光文、第三人施薇、第三人王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王东葵诉称：2007年10月30日，原告向被告购买其开发的“德瀛华府”A-2032号商品房。原告当天向被告支付房款首付款326993元，被告向原告出具了购房发票。前后原告一共向被告付款746993元，2011年7月11日，原告与被告签订了“关于处理德瀛华府A-2032号房屋的协议”，协议约定德瀛华府A-2032号商品房每平方售价按3850元计价，并约定被告负责为原告办理相关产权手续。按双方约定价计算，该房屋的购房款为646993元，被告应当退还原告100000元。在购房中，原告按协议约定履行了自己的付款义务，被告至今也未为原告办理房屋产权手续。期间，原告多次找被告要求为自己办理该房屋产权手续，被告均未履行。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉请求依法判令：1、被告十日内为原告办理“德瀛华府”A-2032号商品房屋权证；2、被告退还原告房款100000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告得亨房地产公司辩称：原告陈述的事实与客观事实不符。首先，原告并没有向被告直接购买诉争房屋，而是向第三人王欣和施薇购买的诉争房屋。原告也没有直接向被告交付746993元购房款，且原、被告双方并没有约定被告负责为原告办理产权手续。关于原告与第三人王欣和施薇的二手房买卖，被告已经向双方做出说明和书面回复要求双方按照二手房买卖手续到相关部门办理过户及产权手续。其次，原告和被告之间也没有直接的债权债务关系，即使原告和第三人有这样的约定被告认为也超过了诉讼时效，所以被告认为原告第二项诉请是不成立的。被告认为应当驳回原告诉请。
第三人施薇陈述：原告购买的诉争房屋不是向第三人购买，而是向被告购买。被告已经收到原告支付的首付房款326993元，剩余尾款的支付有一个三方协议约定，原告支付100000元给第三人，剩余尾款原告通过银行贷款支付被告。第三人认为这是原、被告双方的一手房买卖，之前是第三人与被告签订房屋买卖合同，之后被告又将诉争房屋卖给原告，第三人就申请退房。在退房时被告应该要退款给第三人，但是被告没有退，所以第三人没有收到过被告的钱。第三人是按照三方协议来履行的，因为第三人现在还没有收到被告欠的钱，所以第三人认为过户还存在问题。
第三人王欣陈述：原告购买的诉争房屋不是向第三人购买，而是向被告购买。被告已经收到原告支付的首付房款326993元，剩余尾款的支付有一个三方协议约定，原告支付100000元给第三人，剩余尾款原告通过银行贷款支付被告。第三人认为这是原、被告双方的一手房买卖，之前是第三人与被告签订房屋买卖合同，之后被告又将诉争房屋卖给原告，第三人就申请退房。在退房时被告应该要退款给第三人，但是被告没有退，所以第三人没有收到过被告的钱。
原告王东葵为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、购房发票。证明2007年10月30日原告向被告缴纳诉争房屋购房款，由被告向原告出具了金额为326993元的购房发票。
经质证，被告对证据一的真实性没有异议，该款项是具体经办人王欣即第三人让原告交给财务，财务并不清楚当时的状况，本来应当是第三人王欣和施薇进行的二手房买卖，但是不清楚第三人是怎么与王东葵说明的，所以对原告的证明内容不予认可，被告收到了该笔款项，但是被告卖房是针对第三人王欣和施薇的。
经质证，第三人施薇、王欣对证据一无异议。
二、关于处理德瀛华府A-2032号房屋的协议及其附件（关于德瀛华府A-2032号房屋已付首付款的说明）、2011年7月4日施薇出具的收条、2011年7月4日施薇出具的退房申请、2011年7月4日中国工商银行昆明汇通支行贷款结清证明。证明2011年7月4日被告与原告协商将房屋买卖过程中因被告的过错，导致房屋在其工作人员的名下，被告承诺原告协助办理过户等手续，并且原告支付了购房款，被告也承诺退还原告多支付的100000元。
经质证，被告对证据二中三方协议的真实性没有异议，但是不能证明原告的证明内容，该协议和发票是同一观点，诉争房屋是第三人施薇和王欣出售给原告的，但为了规避房屋交易的税费，所以王欣利用职务的便捷以公司的名义出售给原告。2007年，原告和第三人就买卖了房屋，被告当时不知情，知道后为了配合原告和第三人才签订了三方协议，三方协议上没有公司公章，所以公司老板是不知情的。同时，被告认为也是不符合法律规定的操作行为，协议中的附件也说明30多万的款项是代第三人王欣收取，并且在2011年时被告才知晓情况并进行处理，因为原告与第三人王欣之间还有其他债权债务的纠纷，所以才出现了不能交付款项的情况，才以公司的名义收取的，所以我方认为本案就是一个二手房买卖。收条看不清楚是谁出具的，其中还有第三人的名字看不清，所以对其真实性不能判断，对证明内容也不能认可，相反可以证明该款项不是交给被告的。对退房申请也不清楚上面的人是谁，既不是施薇也不是王欣。对贷款结清证明真实性认可，但是对证明内容不予认可。
经质证，第三人施薇、王欣对证据二的真实性没有异议，并认为第三人是按照三方协议来履行，所以写了证据二中的申请等材料。
三、发票8张、收据一张。证明原告在购房之后即2011年7月4日三方协商签订后已经装修居住在诉争房屋内了。
经质证，被告对证据三的真实性没有异议，对证明内容亦没有异议。
经质证，第三人施薇、王欣对证据三没有异议。
四、牛玉萍身证复印件和情况说明。证明牛玉萍的身份信息，其在三方协议上签某某只是作为一个证明人。
经质证，被告对证据四无异议。
经质证，第三人对证据四无异议。
被告得亨房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、发票（复印件）。证明诉争房屋的首付款是97500元。
经质证，原告认为证据一是复印件所以不予质证。
经质证，第三人施薇、王欣对证据一无异议。
二、商品房买卖合同登记备案表（复印件）。证明涉案房屋的备案登记人为第三人施薇。
经质证，原告认为证据二虽是复印件，但是在2011年7月以后原告知晓被告曾经将诉争房屋卖过给第三人施薇并且进行了登记备案，所以原告客观认可2004年被告把诉争房屋卖给第三人施薇并备案登记的事实。
经质证，第三人施薇、王欣对证据二无异议。
第三人施薇、王欣未向本院提交证据。
通过以上当事人举证、质证，本院认为，被告及第三人对原告提交的证据一、证据二中关于处理德瀛华府A-2032号房屋的协议及其附件（关于德瀛华府A-2032号房屋已付首付款的说明）、2011年7月4日中国工商银行昆明汇通支行贷款结清证明、证据三、证据四的真实性无异议，且上述证据来源合法，形式完备，与本案待证事实相关联，本院依法予以确认。原告提交的证据二中2011年7月4日施薇出具的收条、2011年7月4日施薇出具的退房申请，其出具人施薇当庭认可，本院予以确认。被告提交的证据二，原告与第三人无异议，本院予以确认。被告提交的证据一虽系复印件但与被告提交的证据二可以相互印证被告于2004年11月17日收取第三人施薇诉争房屋购房首付款97500元的事实。
另查明，第三人施薇、王欣于1992年4月15日登记结婚，现涉案房屋仍登记在被告公司名下。
综上，结合庭审调查，本院确认以下法律事实：
第三人施薇、王欣于1992年4月15日登记结婚。2004年11月17日，被告昆明德亨房地产开发经营有限公司向第三人施薇开具了金额为97500元德瀛华府A座2单元2032号房屋首付款发票。2004年11月23日，被告与第三人施薇就德瀛华府A座2单元2032号房屋进行了商品房买卖合同备案登记，合同登记号为XS2004112302870，登记的合同总金额为487500元，付款方式为按揭方式，付款金额为97500元，付款日期为2004年11月17日。2007年10月30日，被告向原告开具了金额为326993元德瀛华府A座2单元2032号房屋首付款发票。2011年7月4日，被告的法定代表人谭奕明（甲方）、原告（乙方）、第三人施薇、王欣（丙方）签署了“关于处理德瀛华府A-2032号房屋的协议”（以下简称三方协议），案外人牛玉萍在该三方协议上作为见证人签某某。三方协议约定：1、甲、乙、丙三方共同执行先前约定，即乙方通过甲方向丙方按3850元每平方米价格购买德瀛华府A-2032号房屋，丙方办理完相关退房手续后，由乙方向甲方进行购买，并由甲方负责完善乙方相关购房手续，丙方积极配合。2、乙方向甲方一次性支付购买德瀛华府A-2032号房屋（按3850.00元／平方米计算），甲方负责将该款项支付丙方，共计：叁拾贰万元（￥320，000.00元）。3、乙方承担丙方支付贷款利息的50%，（自2007年11月至2011年6月止）共计人民币：叁万壹仟贰佰肆拾贰元（￥31242.00元），并直接支付给丙方。4、协议生效后，乙方于当日支付完所有款项，丙方同时结清银行贷款，并将相应退房资料提交甲方，并积极配合甲乙两方签署相关证明手续，并向相关管理部门提交退房申请，丙方的责任义务就已经完成，丙方不负责乙方获取相关产权手续，由甲方负责为乙方办理相关产权手续。同时，甲、乙、丙三方签署“关于德瀛华府A-2032号房已付首付款处理的说明”（以下简称说明），约定：甲、乙、丙三方在尊重历史和正视现状的情况下，就乙方已支付的原购德瀛华府A-2032号房首付款人民币叁拾贰万陆仟玖佰玖拾叁元（￥326993元）的处理作以下说明：1、甲方已收取该笔款项，但因故未能交付给丙方，鉴于目前状况，乙方同意为甲方垫付给丙方人民币壹拾万元整（￥100000元），取得该首付款中壹拾万元的债权。3、甲方仍应向丙方支付原购房首付的剩余部分人民币贰拾贰万陆仟玖佰玖拾叁元（￥226993元）。同日，第三人施薇向原告出具收条一份，收条上载明：“今收到王东葵现金肆拾伍万壹仟贰佰肆拾元整（￥451242元）用于支付德瀛华府A-2032号房屋房款及其他款项。其中房款叁拾贰万元正（320000元），利息补偿叁万壹仟贰佰肆拾贰元正（￥31242元）”，代昆明得亨房地产开发经营有限公司支付壹拾万元正（￥100000元）。详支付依据为双方签订的《关于处理德瀛华府A-2032号房屋的协议》及《关于德瀛华府A-2032号房已付首付款处理的说明》。”，并出具退房申请，该申请上载明：“昆明市西山区房地产管理局：我因个人原因，现向贵局申请将我原购于昆明德亨房地产开发经营有限公司开发的德瀛华府A-2032号房办理退房手续，望贵局给予办理为盼”。同日，中国工商银行股份有限公司向第三人施薇出具因购买昆明市德瀛华府A-2032号住房贷款结清证明。2011年7月4日三方协商签订后，原告就开始装修入住诉争房屋。
本院认为：本案中，被告与第三人施薇就诉争房屋签订商品房买卖合同并进行合同备案登记，但在未办理过户登记手续之前，被告又收取原告购买诉争房屋首付款即向原告出售诉争房屋的行为构成一房二卖。涉案三方协议及说明实际是为解决本案一房二卖的问题而签订。根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条之规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”，三方协议及说明上甲方处均由被告公司法定代表人谭奕明签某某确认，谭奕明作为被告公司法定代表人，其行为是代表被告公司行使职权，其行为后果归属于被告，故原告、被告、第三人施薇、王欣签订的三方协议及说明系其真实的意思表示，合法有效。根据三方协议及说明的约定，主要解决了三个问题：第一个问题是被告与第三人签订在先的商品房买卖合同约定解除；第二个问题是确定了原、被告房屋买卖合同法律关系，原告向被告购买诉争房屋购房尾款的金额、支付方式及被告应负责为原告办理相关产权手续；第三个问题是明确了被告因一房二卖多收取原告及第三人购房款如何处理。
对于原告要求被告十日内为其办理诉争房屋的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，原告已全面履行了三方协议约定的义务，被告未按约办理诉争房屋产权手续的行为构成违约，原告依法可请求被告承担继续履行的违约责任。但又根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，房地产开发企业对于办理商品房产权登记手续履行的是协助义务，故本院判令被告协助原告办理诉争房屋的商品房产权证。
对于原告请求被告退还原告房款100000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”，本案中，按照说明的约定，原告代被告向第三人清偿被告所负之债，依法取得该债权并有权向被告主张，故原告要求被告退还购房款100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
一、由被告昆明德亨房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告王东葵办理德瀛华府A-2032号房屋商品房产权证。
二、由被告昆明德亨房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告王东葵购房款100000元。。
三、驳回原告王东葵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2300元（原告已预交），由被告昆明德亨房地产开发经营有限公司，被告承担部分于付款时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。
审 判 长 张 杨
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 刘晓敏
二〇一五年三月十五日
书 记 员 沈思思