山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3691号
原告山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人董红林，董事长。
委托代理人任金宇，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人张秋艳，女，该公司员工，住济南市。
被告马娈，女，1977年5月29日出生，回族，自由职业，住济南市
原告山东鲁商物业服务有限公司与被告马娈物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司法定代表人董红林的委托代理人任金宇、张秋艳，被告马娈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁商物业服务有限公司诉称：原、被告为物业服务关系，被告为济南市市中区银座晶都国际小区3号楼房屋业主，建筑面积145.49平方米。2012年3月31日，原、被告签订《前期物业服务协议》，合同约定原告向其提供物业管理服务，业主马娈按建筑面积1.8元/月/平方米的标准向原告缴纳物业费，如逾期付款应根据欠款金额按每日千分之零点零五的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年1月1日至2015年12月31日，被告共欠物业费6285.60元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费6285.60元。
被告马娈辩称：前期物业协议违法且无效。根据《物业管理条例》第二十四条、第五十七条规定，本案前期物业协议应为无效。因为建设单位没有经过招投标，而是直接让所属物业公司接手物业管理。且前期物业服务协议属于霸王协议，开发商和物业是关联单位，实际是一家，当时如不签他们格式前期物业服务协议，业主就没法拿到钥匙入住。在这份协议中物业应尽义务写的不详尽，我们入住时，物业说我们三号楼是高档住宅，全封闭管理，我们入住后，前两年是全封闭式管理，当时大堂有人24小时值班，地下停车场进楼口也时常有人看管并且门禁完好，现在人员全部撤走，门禁、监控坏而不修，我们在此居住没有安全感，物业公司把安全整体转包给保安公司，保安公司派来的什么人都有，有残疾人、小偷等。我们住户时常被偷。我们在此生活安全何在，现在院内随便进、后大门拆除，楼内随便进、无人坐堂、门禁早已坏掉，业主们说：我们这不是封闭式住宅，也不是开放式住宅，而是放开式住宅。合同一方山东鲁商物业服务有限公司银座晶都国际服务中心不适格，没有营业执照，且它不具有物业服务的资质，它签订的合同应为无效，这说明他们知道他们的行为是违法的，故意用不具有法人资格的银座晶都国际服务中心来欺骗业主。鲁商已经不是第一次欺骗我们广大业主了，售楼时鲁商说我们3号楼是住宅，可办房产证时，他们以楼号不对为名让我们去修改合同，他们偷偷把我们订立合同上的住宅改成公寓，我们发现后与他们进行了长达一年多的抗争，我们广大业主也自动联合起来去市府、市委上访，济南电视台也专题报道过一次，后在鲁商的压力下，未再跟踪报道。我们楼上住的台胞在我们上访时，对市委秘书长说：你们封锁消息不让报道，我要让台湾的新闻进行报道。我们楼上住的侨胞也对市委秘书长说：我将通过外交部与你们要说法，市委秘书长当即表示尽快处理此事，让台胞、侨胞放心。过了两天市有关领导把我们维权的其中十几个人叫去，秘书长给我们说市里已经尽了最大努力，土地的性质已经在国家土地资源部备案，市里已经没有能力变更，你们的房产证名字可不可以叫公寓式住宅，一切按住宅办理，如以后国家政策变化，鲁商承担一切损失，并让我们做好台胞、侨胞、少数民族及广大业主的工作，不要让事态扩大，我们丢乌纱帽事小，引起政治事件，给党和国家名誉造成影响事大。我们去的人进行了短暂的商量，认为秘书长说的合情入理，我们就回去做广大业主的工作，并以此办理了房产证。这次他们又再次欺骗广大业主，如果让骗子和违法者的企图得逞，请问公平正义何在，法律尊严何在，社会怎能安定祥和。违反协议，未经业主同意，擅自把安全、卫生整体转让给他人，由此造成我们在此生活的安全、卫生达到极差的地步，物业的工作除了安全、卫生还有什么工作？监控、门禁长期处在坏而不修状态，形成摆设，2012年5月底，我将刚刚购买的韩国地毯放到门口通风，下午就发现被盗；门口放的梯子也于第二天丢失，2013年至2014年之间，门口摆放鞋物丢失有十余双之多，找物业调监控，物业均推脱监控看不见了事。2015年9月中午，我老公回家拿东西，将刚买的800多的鞋子放在门口，半个多小时出来后就发生了丢失；2015年11月中旬房门口刚刚摆放的低柜，第二天就丢失；楼上还有很多住户都丢失了电动车和自行车，这些我们全部找过物业，对外来和巡楼人员提出质疑，我们再次要求物业调取监控，物业还是说监控看不见，推脱了事。排水管道、消防设施的损坏和维护也存在安全隐患，2012年3月份，我购买此房后对房屋进行装修，5月份入住时发现刚刚装修好的房顶上出现渗水和裂痕，于是叫来物业一起去楼上31层查看，发现该物业中员工擅自将31层空调废水全部倒在地面上，造成楼下30层我家的房顶渗水和开裂，物业承认过失但未做补偿和维修。2013年外墙撤装饰灯，遗留灯管未清理干净，我们30层窗外仍有遗留灯管，致使我们家半个多月不敢开窗，我连续多天，多次拨打物业电话后，物业才叫维修将此遗留灯管撤走，这次事件对我全家带来极大的威胁和隐患。2013年30层2单元消防水管漏水，把我家墙体浸湿，致使房内电路发生问题，房内墙面浸坏。我们也是多次找物业要求解决问题并进行索赔，物业也只是找人维修了外部消防水管阀门，并未做其他处理，也未对我房屋进行维修和歉意，更别说补偿了。允许其出租的2号楼和3号楼之间的无烟商铺，在下水等不具备开饭店条件的情况下，擅自改动，将污水管顺墙而下，造成污水在雨水明渠中流淌三百多米，严重妨碍市容观瞻，更严重的是夏天院内恶臭熏天，蚊子、苍蝇满天飞，老鼠、黄鼠狼遍地跑，蟑螂爬满楼，现在家家都被蟑螂所困扰，严重影响我们的生活。我们业主的活动室，被物业出租给他人，使我们业主失去活动场所。在2号楼和3号楼之间的商铺商建有两处违章临时建筑，即影响美观，又污染环境，由于一开始当花房用，花土堆积楼顶，风一吹，院内沙土飞扬。社区内外面车辆随意停放无人管，大院中和门厅内放满外面车辆，业主进出都很困难，2014年9月份我与女儿出入时就由于大厅堆满车辆，造成我和女儿腿部划伤严重，物业至今未有说法。由于近几年来，物业管理越来越差，晶都院内成了外来人员遛狗遛鸟的场所，狗屎随处可见，业主晚上在院内走走，经常会踩到狗屎，健身器材和花园散步的地方也成了外来人员练武术和练摩托车的地方，导致我们业主根本无法正常使用。物业对出租的房屋、公共设施、公用场地及户外经营性广告等收入不公开，没有弥补物业服务费。2015年下半年我们想将自家汽车停放在地下一层自己购买的车位上时才发现物业在未告知我们的情况下，将我们自己购买的私人车位，未经我们同意允许，擅自出租他人，收取租金，霸为私用。我们发现找物业理论时，物业杨副经理振振有词，毫不认错，居然说只是马虎搞错了，又不是什么大事。我的私有财产都被践踏到如此地步，这还不是大事，安全保障何在？我们也将此时反映给12345，叫物业的韩经理过问处理此事，为此事市中房管局李老师也多次找鲁商物业韩经理协商，但韩经理拒绝出面协商处理此事。鲁商物业韩经理和杨经理这种不负责任的态度将我们业主寒心。物业还推出“霸王条款”，每次只允许卖给我们十元钱的电费，来挟制我们，给我们的生活带来诸多不便。2015年12月3日，家中无电我打电话询问物业几点交电费，物业说中午12:00下班，之前都可以交电费。11:30我去物业交电费时发现物业已全部下班，杨经理也换了便装准备走，说无法交电费，得等下午上班时才能交，使我们家整个中午处于无电状态，严重影响了家庭正常生活。这暴露出他们领导工作松散，导致管理制度不严，工作体制存在严重漏洞。综上所述鲁商物业的不作为，已经严重影响我家庭的基本生活设施和居住安全，对我家庭造成的物质损害和身体伤害物业也承认，但就绝口不提赔偿，我们多次向他们提出要求折价赔偿，他们都避重就轻，敷衍了事。对于我们对物业提出的整改要求，他们一直没有改进，而且越来越差，我们不但不应交物业费，而且应该让物业公司承担法律责任，对我们家庭造成的损失予以赔偿，给我们业主带来的生活不便予补偿。
经审理查明：银座晶都国际小区系由山东银座地产有限公司开发建设。2006年10月30日，山东银座地产有限公司（甲方）与原告山东鲁商物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定山东银座地产有限公司委托原告山东鲁商物业服务有限公司对其开发建设的银座晶都国际项目提供前期物业服务。合同第七条第1项约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高级公寓：1.80元/建筑平方米/月；……”第八条约定：“物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主预付半年的物业服务费。入住后按季度交纳，具体时间为当季的5日之前交纳。……”关于合同期限，该合同第五条约定：“前期物业服务期限暂为3年，自2008年10月31日至2011年10月30日。合同期满后，未出现第七章‘合同的解除和中止’情形的，本合同延续，直至新物业服务企业接管为止。”第七章第十七条约定：“……本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。”涉案小区尚未成立业主委员会，原告山东鲁商物业服务有限公司一直在涉案小区提供物业服务。
被告马娈系济南市业主，该房屋的建筑面积为145.49平方米。自2014年1月1日至2015年12月31日，被告马娈未向原告山东鲁商物业服务有限公司交纳物业费6285.17元（145.49平方米×1.8元/月/平方米×24个月）。
庭审中，被告马娈提交了通知、业主联合签名的证明及照片一宗，以证明原告山东鲁商物业服务有限公司将涉案小区保安、保洁外包及物业服务存在的问题。原告山东鲁商物业服务有限公司认为：1、对通知无异议，保安及保洁确实外包了，但符合物业管理条例第四十条的规定；2、对证明的真实性有异议；3、对污水的照片真实性无异议，但该照片明确所示该区域为下水道及雨漏，同时其已要求外包的保洁公司及沿街商铺定期对该区域作出清扫；4、对外来人员遛狗遛鸟照片真实性有异议，无法证明遛狗人员非小区业主；5、对消防大门被焊死的照片真实性无异议，但该消防大门此前已损坏，因申请动用公共维修基金未得批复，无法对此修理，为保障小区业主人身财产安全，故不得已做此行为；6、对北大门被拆除无人看守的照片真实性有异议，该区域有正常卷帘门，同时也严格按照管理时间进行巡逻；7、对外面车辆随意停放的照片，因涉案小区并非封闭式小区，且是否为封闭式小区也不是由原告决定，涉案小区包含写字间楼，有多数工薪阶级在此上班，原告已作出安全警示牌提醒业主不得在规划停车区域外自由停放自行车，但因人数众多，且开发规划时无此停车规划，亦无奈之举。8、关于车位照片，该车位系开发商前期与原告交接的一批车位中的一个，原告之前并不知道该车位系被告所有，当时是将该车位作为原告内部用车车位使用。
以上事实，由前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告山东鲁商物业服务有限公司与山东银座地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包括被告马娈在内的小区全体业主均具有约束力。关于被告马娈提出的原告山东鲁商物业服务有限公司将保安及保洁外包问题，《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。原告山东鲁商物业服务有限公司将保洁及保安服务业务外包并不违反规定。关于被告马娈提出的其车位被原告山东鲁商物业服务有限公司占用问题，与本案并非同一法律关系，被告马娈可另行起诉主张权利。关于被告马娈提出的其房顶渗水和裂痕及房内墙面被浸坏问题，其未能提交充分有效证据证明其受损情况及原告山东鲁商物业服务有限公司对此存在过错，故对其该项主张，本院不予采信。关于被告马娈提出的物业服务不到位问题。本院认为，被告马娈提交的证据并不能反映小区的常态，且物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，原告山东鲁商物业服务有限公司在物业管理方面存在的服务瑕疵应属于一般瑕疵，故被告马娈主张不交纳物业费的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。故，被告马娈应向原告山东鲁商物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费6285.17元，对于原告山东鲁商物业服务有限公司主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告马娈于本判决生效之日起十日内支付原告山东鲁商物业服务有限公司自2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费6285.17元。
二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告马娈负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年五月十六日
代理书记员 商玉莹