上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第4444号
原告上海亚莱菲时装有限公司。
法定代表人江强，总经理。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
委托代理人潘定国，上海耶林律师事务所律师。
被告叶文华，男，1972年7月28日出生，汉族。
委托代理人聂运梅，上海市方正律师事务所律师。
原告上海亚莱菲时装有限公司诉被告叶文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。本案于2015年11月18日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵凤英、潘定国到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2015年12月10日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵凤英、被告叶文华及其委托代理人聂运梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海亚莱菲时装有限公司诉称：2013年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁原告所有的位于某区某路某号的一幢商业用房后面的一幢工业标准厂房南侧A区第三、第四、第五层房屋用于开设尚客优快捷酒店。2015年6月下旬，被告称酒店经营不景气，多次要求将承租的第三层房屋返还给原告。经协商，2015年9月5日原、被告双方签订《退房协议》，明确被告退出房屋第三层，继续租赁房屋第四、第五层，并相应调整租金金额，约定被告应在2015年8月8日前支付原告2015年9月8日至2016年3月7日的半年租金共计人民币（以下币种均为人民币）276，650元。但被告并未按约支付租金，后原告向被告发催款函进行催缴，被告均拒绝支付。原告认为，被告拒交租金的行为已经严重违反了租赁合同的约定，构成根本性违约。原告为维护自身权益，无奈向法院起诉要求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《退房协议》；2、判令被告腾退原告位于上海市某区某路某号商业用房后的一幢工业标准厂房南侧A区第四、第五层房屋，被告将房屋恢复原状；3、判令被告支付2015年9月8日至实际腾退日止的租金及占有使用费（按照553，300元／年标准）；4、判令被告立即腾退原告提供给被告存放物品的位于南侧A区厂房一楼的约200平米的房屋；5、诉讼费由被告承担。
被告叶文华辩称：不同意原告主张的第一、第二项诉讼请求。被告确实拖欠原告2015年9月8日至2016年3月7日期间半年的租金276，650元，但被告并非恶意拖欠，而是缺乏资金来源。被告已经到处借款准备将拖欠的租金全部支付。且双方并未约定拖欠租金达到多长时间方可解除合同，原告亦未提前两个月通知被告若不付房租则行使解除权。且被告租赁房屋后装修花费巨大，若解除合同、腾退房屋将造成被告很大的经济损失。被告同意原告主张的第三项及第四项诉请。
经开庭审理查明：2013年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：约定被告向原告租赁原告所有的位于上海市某区某路某号的一幢商业用房后面的一幢工业标准厂房南侧A区第三、四、五层房屋用于经营酒店。租赁期限为5年，自2013年9月8日至2018年9月7日。第一至第三年租金每年为83万元，第四年至第五年租金每年91.3万元，采用先付后用的方式，每半年支付一次年租金的50%25，提前一个月支付。另约定被告承担A区新安装一部三菱电梯的全部费用，合同到期后，该电梯的所有权全部归原告所有。还约定被告有拖欠租金和应付款项时，如果构成严重违约，原告即可终止合同并立即收回房屋。2015年9月5日，案外人江丁山代表原告与被告签订《退房协议》，明确2013年7月16日，被告租赁原告方位于上海市某区某路某号的一幢商业用房后面的一幢工业标准厂房南侧A区第三、四、五层房屋，并签订《房屋租赁合同》。因行业不景气，被告对市场估计不足，2015年6月下旬，被告多次要求将租赁的第三层房屋退租，按合同约定，被告违约，但经双方协商，原告同意被告租赁的第三层房屋退还原告，不作违约，但被告在退还房屋前不准破坏已装修好的原状，否则原告不予退还。另约定，租金调整如下：2015年9月8日至2016年9月7日，租金从原来每年83万元调整为每年55.33万元；2016年9月8日至2018年9月7日，租金从原来每年91.3万元调整为每年60.86万元。并明确该退房协议与2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》构成不可分割的整体，同时合法有效。
另查明，本案被告承租的第四层、第五层所在厂房的产权登记在原告名下，承租前房屋结构为现浇的立柱和四壁，内部空旷畅通，被告承租后装修为旅馆的结构进行经营。
因被告未按约支付原告租金，故原告于2015年9月11日向被告发房租缴款通知，要求被告最迟于2015年9月22日前支付租金。因被告仍未付款，2015年9月23日、9月26日、9月28日，原告多次向被告发房租缴款通知告知被告及时支付租金。被告均未支付。因被告退租第三层房屋，原告发函要求被告腾退，并向被告提供房屋予以暂时存放从三层腾退的物品，存放日期自2015年9月13日至2015年11月12日止。现被告已从第三层房屋内腾退，腾退的物品现仍放置于原告提供的北青公路9238号南侧A区厂房一楼约200平方米的房屋内。
以上事实，由原、被告的陈述、房地产权证、房屋租赁合同、退房协议、房租催款通知及回执、告知函、律师函、关于暂借房屋协议、等证据予以佐证，并经庭审质证，本院核实后予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，向承租人交付租赁物系出租人的主要义务，按约向出租人支付租金系承租人的主要义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《退租协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守。原告作为出租方已履行交付租赁物之义务，被告作为承租方亦应按约向原告支付租金。根据合同约定，被告应于2015年8月8日前支付原告2015年9月8日至2016年3月7日期间的租金276，600元。合同还约定被告拖欠租金构成严重违约的，原告有权单方面解除合同并要求被告腾退房屋。因被告未按约支付租金，原告曾多次向被告催缴租金并给予被告一定的宽限期，然被告无视原告催告拒不支付租金，违反了合同的主要义务，其行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同。因原告未向被告发书面解除合同通知书即直接向法院起诉要求解除合同，故合同应自诉讼材料送达被告之日起解除。经查询，诉讼材料于2015年10月29日送达被告，故合同应于2015年10月29日解除。合同解除后，被告应腾退系争房屋，然被告仍继续占用系争房屋，故被告还应向原告支付房屋占有使用费，该金额以租金标准为宜。另合同解除后，对于已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告系违约方，合同解除后，对于已形成附和的装饰装修物包括被告安装的电梯，因双方未进行约定，且原告不同意利用，故被告应予以拆除，将租赁物恢复至原状后返还原告，被告在拆除房屋装饰装修恢复原状时，应采取妥善措施，不得对原告的房屋造成毁损，否则法律后果自负。对于原告主张的第三项及第四项诉讼请求，于法有据，且被告亦同意该诉请，本院予以支持。被告以未付租金系缺乏资金为由不同意解除合同并腾退房屋，于法无据，本院不予采纳。被告于第二次庭审时称已支付原告三个月租金，因被告未对此提供相应的支付凭证，且原告庭后电话告知本院表示未收到该笔租金，故本院对被告的该主张不予采信。被告于第一次庭审时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海亚莱菲时装有限公司与被告叶文华于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》及2015年9月5日签订的《退房协议》于2015年10月29日解除；
二、被告叶文华应于本判决生效之日起三十日内腾退上海市某区某路某号的一幢商业用房后面的一幢工业标准厂房南侧A区第四、第五层房屋，将房屋恢复原状返还给原告上海亚莱菲时装有限公司；
三、被告叶文华应于本判决生效之日起十日内腾退上海市某区某路某号的一幢商业用房后面的一幢工业标准厂房南侧A区第一层约200平方米的房屋，将房屋返还给原告上海亚莱菲时装有限公司；
四、被告叶文华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚莱菲时装有限公司自2015年9月8日至2015年10月29日期间的房屋租金78，610.93元；
五、被告叶文华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚莱菲时装有限公司房屋占有使用费（以年租金553，300元为基准，自2015年10月30日起计算至被告实际腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4，300元，减半收取计2，150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一六年一月十五日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条…
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对于已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分包处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。