内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第6329号
原告李培涛，男，满族，1982年8月7日出生。
委托代理人陈文银，系鄂尔多斯市东胜区“148”法律服务所。
被告鄂尔多斯市宇基房地产开发有限责任公司。
组织机构代码证：69590215-7。
法定代表人郝利强，系公司董事长。
委托代理人李林茂，男，汉族，1964年10月8日出生，系被告公司法律顾问。
原告李培涛诉被告鄂尔多斯市宇基房地产开发有限责任公司（以下简称宇基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王锦荣担任审判长，审判员白连拴、代理审判员增格嘎力布组成合议庭公开开庭进行了审理。原被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-0041216），合同约定：原告购买被告开发的位于铜川东路、景观大街西、东方三路南，公园路北3-3-805，编号KGD-Q-01-21土地上，开发的上东阳光住宅小区第3栋3单元805号房产，建筑面积104.42平方米，每平米5258元，该房屋总价款为549040.36元。同时约定出卖人即本案被告应当在2012年10月30日前将具备分期综合验收合格的房屋交付原告。该合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按日支付买受人万分之五的违约金，直至实际交付之日止。时至今日，被告一直未向原告交付房屋，故原告向人民法院起诉，请求法院：一、请求判令被告向原告交付《商品房买卖合同》约定的房屋；二、请求依法判决被告承担违约金192164元（违约金计算期间为自2012年11月1日至2014年9月30日按房屋总价款日万分之五计算）。保留追诉2014年9月30日之后的违约金）。三、请求被告承担本案全部诉讼费用。
被告宇基公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、交付房屋不应该成立，被告于2013年的9月通知各业主接受房屋，因各业主违约事项未达成协议为由拒绝接收房屋，不存在不予交付房屋，违约金合同约定万分之五，因违约金过高，请求法院调整；二、违约金计算方式不符合法律规定，违约金只能是一次性准确的计算。违约金是应该承担的，约定时间与交付时间相差11个月，这个事实是认可的。至于保留追诉，被告不予答辩。
针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》一份，证明原被告于2012年2月28日签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积104.42平方米，每平米5258元，首付款为30%，按揭贷款70%。合同约定被告应该在2012年10月30日前向原告交付验收合格房屋。《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房的违约金逾期超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，此合同规定了最后交付期限，违约金为日万分之五；
二、收据一份，证明原告按照合同约定已向被告交付房屋首付款169040.36元；
三、个人借款凭证。证明原告向银行贷款38万元，已支付给被告的事实。
针对其答辩，被告宇基公司向法庭提交了情况说明一份，证明2013年10月30日本案原告以及该小区业主向东胜区人民法院提交的情况说明，被告公司于2013年9月份通知业主接收房屋。
庭审质证中，被告宇基公司对原告提交的证据一、二、三的真实性认可，对证明的问题不认可。原告提交的证据均由相关单位出具并盖章，故本院对原告提交的证据的真实性及证明的问题均予以认定。原告李培涛对被告宇基公司提交的证据的真实性认可，证明的问题不认可，称当时通知接收房屋时房屋不具备交付条件。原告对被告提交的证据的真实性认可，故本院对其真实性予以认定。
经审理查明，2012年2月28日原告李培涛与被告宇基公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-0041216），合同约定：原告购买被告开发的位于上东阳光住宅小区3号楼3单元805号房屋，房屋建筑面积104.42平方米，房屋总价款549040.36元，其中房屋首付款169040.36元，银行按揭贷款380000元。并约定出卖人应当在2012年10月30日前将具备分期综合验收合格的房屋交付原告。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
另查明，于2012年2月28日原告李培涛向被告宇基公司支付了房屋首付款169040.36元。
又查明，于2012年6月12日原告李培涛以银行按揭贷款形式向被告宇基公司支付了剩余房款380000元。
还查明，涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且《商品房买卖合同》已向鄂尔多斯市房地产管理局备案登记，故原被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，原被告应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告宇基公司应当在2012年10月30日前将具备分期综合验收合格的房屋交付原告李培涛，而涉诉房屋至今没有建设行政主管部门出具的验收合格的相关手续，故本院认定涉诉房屋至今未达到交付使用条件，被告宇基公司已构成违约。原告李培涛主张交付涉诉房屋，被告也同意交付房屋，故被告应向原告交付房屋。
关于违约金，原告主张被告承担违约金192164元（违约金按房屋总价款549040.36元日万分之五计算，计算期间为自2012年11月1日至2014年9月30日止）。依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第二款中约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告宇基公司主张合同约定的违约金计算方法（即日万分之五）过高，要求法院予以调整。原告李培涛未能向法庭提交证据证明被告逾期交房造成其损失情况，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，酌情认定被告宇基公司以房屋总价款549040.36元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算向原告支付违约金。违约金的起止时间为：自2012年11月1日起至2014年9月30日止。之后的违约金原告保留诉权，故本案中不予认定。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市宇基房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李培涛交付《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-0041216）约定房屋；
二、被告鄂尔多斯市宇基房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李培涛违约金（违约金以549040.36元为基数，自2012年11月1日起至2014年9月30日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4144元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 王 锦 荣
审 判 员 白 连 拴
代理审判员 增格嘎力布
二〇一五年二月十日
书 记 员 刘 雅 婷