山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第774号
上诉人（原审原告、反诉被告）王忠辉，男，1988年9月15日出生，汉族。
委托代理人李春晖，山东绍元律师事务所律师。
委托代理人于雪，山东绍元律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）烟台大洋置业发展有限公司。
法定代表人高成，董事长。
委托代理人潘春刚，山东同济律师事务所律师。
上诉人王忠辉、烟台大洋置业发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王忠辉委托代理人李春晖、于雪，上诉人烟台大洋置业发展有限公司委托代理人潘春刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王忠辉向原审法院提起诉讼称，2011年4月25日我与烟台大洋置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，该公司至今未将合格的房屋交付，要求烟台大洋置业发展有限公司支付自2012年7月1日起至2012年10月23日止的违约金15434.55元，并继续支付违约金至房屋交付之日止。
烟台大洋置业发展有限公司反诉称，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，王忠辉应于2011年5月25日前支付剩余房款140000元，但王忠辉在2011年6月3日才付清，要求王忠辉支付逾期付款违约金2800元。
原审法院查明，2011年4月25日，王忠辉和烟台大洋置业发展有限公司（以下简称大洋公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定王忠辉购买大洋公司开发的位于烟台市牟平区天成花苑18#楼1单元4层402号房屋，总价款为278100元；付款方式为按揭贷款，王忠辉首付138100元，余款140000元于2011年5月25日前用按揭贷款支付；买方若逾期付款，逾期30日内，买方应按日万分之一向卖方支付逾期应付款违约金，合同继续履行；卖方应在2012年6月30日前，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2、取得《建设工程竣工验收备案表》，3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，4、法律、法规、规定需满足的其他事项；逾期交付房屋超过30日，买方可以解除合同，买方要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金。签订《商品房买卖合同》当日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议对上述合同的内容进行了变更，其中约定在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方应当承担的一切违约责任。上述合同及协议签订后，王忠辉于当日支付138100元的首付款，并于2011年4月29日与中国建设银行牟平支行签订了《借款合同》，2011年6月3日银行发放了贷款140000元。本案所涉房屋至今未能取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。
庭审中，王忠辉和大洋公司对上述事实没有异议。但王忠辉主张《补充协议》中关于房屋交付的内容约定与主合同存在冲突，且该约定限制了王忠辉在房屋交付方面的相关权利，规避了大洋公司的交付责任，该约定应属无效。大洋公司主张其开发项目因在建设过程中，政府部门将该工程分为两期进行开发建设，由此造成了工程延期及办理证件延期，大洋公司不应当承担违约责任，大洋公司对该主张未能提供证据加以证实。
大洋公司主张其已经于2012年6月28日通过电话及烟台晚报通知王忠辉领取住房钥匙，并提交了当天的报纸，其中A24版有大洋公司发布的交房公告。王忠辉称大洋公司没有进行电话通知，也没有见到过当天的报纸，且大洋公司是否发放通知，关键在于大洋公司的房屋是否达到了交房条件，否则大洋公司就属于延期交房。大洋公司主张其房屋已经达到了交房条件，且有一百多户业主领取了房屋钥匙，并提交了业主领取钥匙的登记表。王忠辉对该证据提出异议，称对证据的真实性无法确定，即使是真实的也不能证实大洋公司的房屋达到了交付条件。大洋公司主张王忠辉逾期付款应当承担违约责任，王忠辉对此予以否认，称其已经在合同约定的期限内办理了贷款相关手续，银行发放贷款的时间非其所能控制，逾期发放的责任不在王忠辉。
原审法院认为，本案的焦点问题有三：一、本案所涉及房屋未能按合同约定条件交付，大洋公司应否承担违约责任；二、《补充协议》中对于大洋公司违约金的变更是否有效；三、王忠辉支付房款是否逾期。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，大洋公司应在2012年6月30日前取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》以及《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，并将符合上述条件的房屋交付给王忠辉。大洋公司虽然在2012年6月28日通过《烟台晚报》发布了交房公告，但因其未取得上述交房证件，且提供的证据不足以证实其免责的主张，故对王忠辉要求大洋公司支付逾期交房违约金的主张，该院予以支持。《补充协议》对主合同内容进行的变更经过双方签字认可，系双方真实意思的表示，合法有效，该院予以确认。大洋公司据此要求降低违约金的数额，理由正当，该院予以支持。按照《补充协议》的约定，大洋公司应向王忠辉支付逾期交房违约金2781元（房屋总价款278100元的1%）。王忠辉于2011年4月29日与银行签订了《借款合同》，合同签订后，银行发放贷款时间超过了双方约定的付款时间系王忠辉意志以外的原因所致，责任不在王忠辉。故大洋公司要求王忠辉支付逾期付款违约金，理由不当，该院不予支持。判决：一、烟台大洋置业发展有限公司付给王忠辉逾期交房违约金2781元，于判决生效后十日内付清；二、驳回烟台大洋置业发展有限公司对王忠辉的诉讼请求。案件受理费186元，由王忠辉交纳152元，烟台大洋置业发展有限公司交纳34元；反诉费50元由烟台大洋置业发展有限公司交纳。
王忠辉不服在向本院上诉称，原审依据《补充协议》第13条第3项的规定，判决大洋公司承担1%的违约金是不正确的，该条是关于主合同解除的约定，不适用于本案。《补充协议》是格式条款，该条款免除了大洋公司的违约责任，排除了王忠辉主张违约责任的权利，应属无效。按照双方《商品房买卖合同》的约定，王忠辉的诉请应当得到支持。请求撤销原判，依法改判。
大洋公司不服向本院上诉称，上诉人已按照相关规定向王忠辉交付房屋，不存在逾期交付房屋违约情形；根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，王忠辉应于2011年5月25日前支付剩余房款140000元，但王忠辉拖欠多日才付清，王忠辉应承担违约金责任。请求撤销原判，依法驳回王忠辉的诉讼请求，判令王忠辉支付逾期付款违约金2800元。
二审审理查明，2011年4月25日，王忠辉与大洋公司签订《商品房买卖合同》，同日，双方又签订《补充协议》对相关事项进行约定。《补充协议》第四条“付款方式及期限”约定“买方应于本协议签订后10日内按卖方指定的贷款银行要求将办理银行按揭贷款的资料提供给卖方及按揭相关部门要求办妥贷款手续及交纳有关费用。买方不能按约办理申办手续，或未办理按揭贷款手续的，视为逾期履行付款义务。”第十三条“关于主合同解除的约定”第3项约定“在卖方发生任何向买方承担违约责任情形时，卖方累计赔偿总额不超过主合同总价款的1%，且为一次性赔偿，包括卖方所应承担的一切违约责任。”
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，大洋公司没有按照约定的期限交付房屋，其主张是政府的原因造成延期，同时主张涉案房屋已经具备交付的条件并已经通知王忠辉办理交接等，因大洋公司没有提供有效证据佐证其诉讼主张，原审法院认定其逾期交房构成违约正确。大洋公司与王忠辉签订的《补充协议》第十三条是“关于主合同解除的约定”，其适用范围不能及于“主合同解除”之外的情形，原审法院依据该条款确定大洋公司按照王忠辉交纳购房款总额的1%支付逾期交房违约金不当，依法应予纠正。双方在《补充协议》中并未再对逾期交房违约金作出补充约定，大洋公司应当按照《商品房买卖合同》中的约定向王忠辉支付逾期交房违约金。
大洋公司与王忠辉在《商品房买卖合同》中约定购房款余额以按揭贷款的方式支付，在《补充协议》中又对余款支付的方式及期限作了约定。王忠辉依约与银行签订了借款合同，但贷款的发放时间不是王忠辉所能左右，大洋公司没有证据证实王忠辉未如期办理按揭申办、贷款手续，其仅以实际收到银行支付的按揭贷款款项时间认为王忠辉应当承担逾期付款违约责任理由不当，原审法院未予支持大洋公司主张的逾期付款违约金正确。
综上，上诉人王忠辉的上诉理由成立，应当予以支持。上诉人大洋公司的上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。原审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第676号民事判决第二项；
二、撤销烟台市牟平区人民法院（2012）烟牟民一初字第676号民事判决第一项；
三、上诉人烟台大洋置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人王忠辉支付自2012年7月1日起至2013年11月10日止以购房款总额278100元为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金；
四、上诉人烟台大洋置业发展有限公司自2013年11月11日起至房屋实际交接之日止每日仍按购房款总额278100元的万分之五向上诉人王忠辉支付逾期交房违约金。
如果烟台大洋置业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费186元、反诉费50元，二审案件受理费303元，共计539元，由上诉人烟台大洋置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王守远
审 判 员 衣振国
代理审判员 姜松诚
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 车丽翠