江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1038号
上诉人（原审被告）：周安平，男，1970年8月14日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：范珍，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西省图书馆，住所地，南昌市洪都北大道***号，机构代码：49100556-9。
法定代表人：周建平，系该图书馆馆长。
委托代理人：张辉，系江西赣江律师事务所律师。
委托代理人：熊文琳，系江西赣江律师事务所律师。
上诉人周安平与被上诉人江西省图书馆房屋租赁合同纠纷一案，周安平不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周安平委托代理人范珍，被上诉人江西省图书馆委托代理人熊文琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年1月，江西省图书馆（甲方）与周安平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落东湖区中山路71号1楼2号店面出租给乙方使用，租赁期限从2013年1月1日起至2013年6月30日止，每月租金28800元，押金139968元。”合同签订后，江西省图书馆将房屋交付给周安平使用，周安平按约向江西省图书馆交纳房屋租金。合同期满后，江西省图书馆与周安平双方未续签合同，但周安平继续使用租赁物，江西省图书馆对此没有提出异议。2014年12月15日，江西省图书馆因该房屋需进行维修改造，通知周安平于2015年3月31日前搬出店面，但周安平未按通知要求搬出店面。此后，江西省图书馆分别于2015年7月16日、2015年7月28日通知周安平在9月30日前搬出店面，但周安平仍拒绝搬出该店面。2015年9月20日，江西省图书馆考虑到国庆期间经营的特殊情况，再次书面通知周安平在10月8日前完成搬离工作，并承诺免费使用至2015年10月8日，但周安平见此优惠条件仍拒绝搬离店面并自2015年9月起拒绝交纳租金，江西省图书馆同时对周安平所租赁房屋停止供水、供电。2015年10月19日，江西省图书馆向原审法院提起诉讼，要求周安平搬出店面及支付搬出店面前的租金。
原审法院认为，江西省图书馆与周安平签订的房屋租赁合同自2013年6月30日租赁期届满后，周安平仍继续使用租赁物，江西省图书馆没有提出异议，至此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁，法律规定当事人均可以随时解除合同。2014年12月15日，江西省图书馆通知周安平于2015年3月31日前搬出店面，属江西省图书馆行使合同解除权，依照法律规定，解除合同通知自到达周安平生效，至此，江西省图书馆与周安平间的租赁合同已解除。2015年10月19日，江西省图书馆向原审法院提起诉讼，要求周安平搬出店面及支付搬出店面前的租金，由于周安平经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属周安平自行放弃诉讼权利，故对江西省图书馆的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、被告周安平在本判决生效之日起三日内将坐落于东湖区中山路71号1楼2号店面返还给原告江西省图书馆；二、被告周安平在本判决生效之日起三日内支付原告江西省图书馆自2015年9月1日起至实际返还店面之日止按每月租金28800元标准计算的房屋占有使用费。原告江西省图书馆预交案件受理费8330元，由被告周安平承担。
宣判后，周安平不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项；请求依法改判上诉人继续租赁东湖区中山路71号1楼2号店面；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人周安平认为，上诉人2012年6月8日与被上诉人签订“房屋租赁合同”，约定合同期限为2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月19日，双方再次签订“房屋租赁合同”，约定合同期限为2013年1月1日至2013年6月30日。租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人也同意上诉人继续使用，双方形成了不定期租赁关系。2014年12月15日和2015年7月16日被上诉人通知上诉人搬出店面，理由是涉案房屋需要修缮，事实是，上诉人所租赁房屋在被上诉人未告知情况下早已租赁给第三方，严重违反了上诉人与被上诉人签订的“房屋租赁合同”第九条约定，且上诉人在发现该事实后多次向被上诉人请求优先租赁权，并于2015年7月25日向被上诉人提交了要求继续租赁涉案房屋的书面函，上诉人还在2015年7月29日通过EMS邮政快递方式将书面函邮寄给被上诉人，然被上诉人一直未给予答复，甚至在2015年9月擅自对租赁房屋采取停水停电等举措，造成上诉人无法正常运营。原审法院在未查清上述事实就判决上诉人搬离涉案房屋并支付相关房屋占有使用费，属认定事实错误，适用法律不当。请二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销原判决并予以改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人江西省图书馆辩称，周安平所称“在未被告知情况下早已租赁给第三方，严重违背房屋租赁合同第九条”的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。2012年12月19日双方签订了房屋租赁合同，2013年6月30日合同期满后双方未再续签合同，但双方仍依据房屋租赁合同的约定履约，双方形成了“不定期租赁”关系，在被上诉人依法履行了提前告知义务后，按照合法程序解除了双方之间的不定期租赁合同关系。房屋租赁合同第九条明确规定“合同期满前，乙方如需要继续租房，要提前一个月时间书面申请，征得甲方同意后，在同等条件下，可优先考虑乙方，乙方应按甲方所调租金重新签订合同。甲方不同意乙方继续租赁，合同到期，按合同规定甲方收回所出租的房屋。到期未办理合同视为退房，甲方另行安排，乙方不得拒绝”，故周安平所享有的“优先承租权”是有前置条件的，一是合同到期前，承租人周安平需提前一个月书面申请；二是需征得出租人同意；三是出租人继续出租，在同等条件下优先考虑；在三者均符合条件的前提下，周安平才享有“优先承租权”，故其主张的优先承租权不能成立。被上诉人收回涉案房屋一是基于已合法解除与周安平的租赁关系，二是基于该房屋亟需全面修缮并经有关部门依法审批决定，故被上诉人收回房屋的行为有法可依，程序正当，依法予以支持。综上，被上诉人认为周安平的上诉缺乏事实和法律依据，不能成立。请法院查明事实，依法驳回周安平的上诉请求。
经审理查明：2012年6月8日，上诉人与被上诉人签订“房屋租赁合同”，合同期限为2012年7月1日至2012年12月31日，每月租金24000元，押金116640元。合同第九条约定，“合同期满前，乙方（周安平）如需要继续租房，要提前一个月时间书面申请，征得甲方（江西省图书馆）同意后，在同等条件下，可优先考虑乙方，乙方应按甲方所调租金重新签订合同。甲方不同意乙方继续租房，合同到期，按合同规定甲方收回所出租的房屋。到期未办理合同视为退房，甲方另行安排，乙方不得拒绝”。二审期间，江西省图书馆表示对双方租赁合同押金一事，双方均未提及，押金问题不应在本案中予以审理。二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：上诉人周安平依据双方所签合同第九条主张优先承租权，由于双方所签合同期限早已到期履行完毕，双方变为不定期租赁关系，即使按照双方所签合同第九条约定，合同到期前，一是承租人周安平需提前一个月书面申请；二是需征得出租人同意；三是出租人继续出租，在同等条件下优先考虑；在三者均符合条件的前提下，上诉人周安平才享有优先承租权，现被上诉人早已提出解除双方的不定期租赁关系，故上诉人主张的优先承租权不能成立，对其上诉请求，不予支持。另关于周安平交付押金的处理，因双方一、二审均未提及，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8330元，由上诉人周安平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 滕漪兰