江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00091号
申请复议人（申请人）刁建波。
被申请人江苏红星美佳利装饰广场有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰经济开发区城西村。
法定代表人周珩，该公司执行董事。
被申请人姚栋。
被申请人秦燕。
被申请人泰州新永泰大酒店有限公司，住所地江苏省泰州市青年南路39号（2）幢。
法定代表人姚栋，该公司执行董事。
申请复议人刁建波因申请人刁建波与被申请人姚栋、秦燕、泰州新永泰大酒店有限公司（以下简称新永泰大酒店）、江苏红星美佳利装饰广场有限公司（以下简称红星美佳利公司）民间借贷纠纷诉前保全一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2015）泰中执异字第00026号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：刁建波与姚栋、秦燕、新永泰大酒店民间借贷纠纷一案，刁建波于2015年1月27日向泰州中院提出诉前保全申请，并提供了担保，泰州中院于2015年1月28日作出（2015）泰中诉保字第00006号民事裁定，冻结被申请人姚栋、秦燕、新永泰大酒店银行存款1600万元或查封、扣押其相应价值的财产。刁建波与姚栋、秦燕、新永泰大酒店、红星美佳利公司民间借贷纠纷一案，刁建波于2015年1月27日向泰州中院提出诉前保全申请，并提供了担保，泰州中院于2015年1月28日作出（2015）泰中诉保字第00007号民事裁定，冻结姚栋、秦燕、新永泰大酒店、红星美佳利公司银行存款2700万元或查封、扣押其相应价值的财产。
保全过程中实际冻结红星美佳利公司银行存款18.14元；冻结新永泰大酒店银行存款2733元；查封姚栋、秦燕名下房产12处（均设定抵押）；查封红星美佳利公司名下位于泰州市姜堰大道5号房产共16处，其中13处房产设定了抵押，3处房产未设定抵押，未设定抵押的三处房产分别为红星美佳利装饰广场东侧沿街商铺一套及该广场内两个展厅，房产证号分别为姜房权证姜堰字第××号、80××52号、80××53号，面积分别为751.28平方米、4620.5平方米、4620.5平方米。
2013年10月17日，红星美佳利公司为办理抵押贷款，委托江苏中大土地房地产评估有限公司对其名下被查封的16处房产进行了评估（面积35640.92平方米，评估总价38397.7万元），平均单价为10572元。未设定抵押的第81××62号项下房产评估单价为9608元，第80××52号、80××53号项下评估单价为12811元。相关银行向红星美佳利公司贷款11650万元，并以案涉13处房产设定抵押。
红星美佳利公司不服泰州中院查封保全行为向泰州中院提出执行异议：申请人刁建波申请保全金额为2700万元，但泰州中院实际查封各被申请人房产价值约8.07亿元，其中红星美佳利公司名下被查封的房产价值达到3.8397亿元，远远超出需要保全的范围。红星美佳利公司于2015年3月中旬第一次提出保全异议后，泰州中院没有答复。
异议审查过程中，红星美佳利公司认为，上述16处房产，已抵押部分尚有价值余额可供抵押，未抵押的3处房产面积为9993.29平方米，价值达1.256亿元，查封财产价值远超诉讼标的，严重影响了该公司的融资和经营。申请人刁建波认为，不同的评估目的会得出不同的评估结论。以第81××62号房产为例，该房产是红星美佳利公司从法院拍卖竞得，单价仅为3000余元，而其在异议中主张的单价为9608元。红星美佳利公司称，该房产是2013年从泰州市海陵区法院拍卖竞得，为此支付350万元，单价为4660元。刁建波对该事实不持异议。
泰州中院认为，本案诉前保全的财产是不动产而非金钱，而不动产的价值需经法定程序由具备资质的评估机构评估后才能确定。异议人虽于2013年10月委托相关评估机构进行过评估，但此次评估的目的是为办理抵押贷款，不同的评估目的会导致不同的评估结论，因此，异议人自行委托评估结论不能成为本案认定查封财产价值的依据。申请人申请诉前财产保全的金额为2700万元，考虑到拍卖过程中降价的幅度，查封不动产价值超过申请标的额40%应在合理范围内。又因查封房产中第81××62号房产是异议人从法院拍卖中获得，拍卖单价为4660元，该价格可作为查封标的物价值的参考。第80××52号、80××53号房产在装饰市场内，其单价从常理分析应低于沿街店面房，最终能否以2350万元拍卖成交尚不得而知，假设拍卖成交，实际单价为2543元，虽低于上述参考单价，但尚在合理范围内。至于异议人设定抵押的13处房产，现有证据已能证明上述三处房产价值达到了诉前保全的数额，对抵押余额确无查封的必要，该院对异议人该项请求予以采纳。据此于2015年5月22日作出（2015）泰中执异字第00026号执行裁定：一、解除对异议人红星美佳利公司名下姜房权证姜堰字第××、81××86、81××85、81××67、81××63、80××54、80××55、80××56、80××57、80××37、80××19、80××20、80××21号房产证项下房屋的查封。二、维持对异议人红星美佳利公司名下姜房权证姜堰字第××号、80××52号、80××53号房产证项下房屋的查封。
刁建波不服泰州中院异议裁定，向本院申请复议称：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定，当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或者撤销原裁定。本案中，异议人提出异议的时间超过了上述规定的五日时效，对其超出时效的异议申请应不予受理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条规定，财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。只有在红星美佳利公司提供担保，人民法院才可以解除保全。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条第一款第一项规定，裁定采取保全措施后，保全错误的，人民法院应当作出解除保全裁定。本案中，查封的是红星美佳利公司名下财产，不存在错误之处。如确需解除部分查封，也应先征求申请人的意见。三、本案查封是否超标的，应根据司法评估的结果、房屋被抵押现状、财产变现金额、房屋能否处置等方面综合考虑，泰州中院查封银行不接受抵押的房屋系袒护异议人。泰州中院未经评估即认定超标的查封做法错误。姜房权证姜堰字第××号、80××53号房屋系异议人单位仓库，至银行抵押贷款时未得到银行认可，因没有出路，两处房屋无法出售，难以变现。异议人虽有多份房屋所有权证，众多产权证构成的装饰广场实际上无法分割，分割将降低其市场价值。故请求撤销泰州中院（2015）泰中执异字第00026号执行裁定。
复议审查过程中，红星美佳利公司向本院提供了《查封房产价值表》，该表显示红星美佳利公司向银行抵押贷款11650万元，已还款200万元。
本案争议焦点为：泰州中院（2015）泰中执异字第00026号执行裁定解除案涉13处房产查封是否有事实和法律依据。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。泰州中院查封的红星美佳利公司位于泰州市姜堰大道5号16处房产虽总体市场价值较高，但其中13处房产上设定了11650万元抵押，且依据红星美佳利公司提交的《查封房产价值表》，至今仅还款200万元，尚有11450万元银行贷款均未偿还，故泰州中院对上述房产的查封不构成明显超标的查封。况且，目前泰州中院查封的姜房权证姜堰字第××号、80××53号两处房屋非沿街商铺，通行不便。泰州中院异议裁定亦称上述两处房产“最终能否以2350万元拍卖成交尚不得而知”。查封房产中第81××62号房产是红星美佳利公司通过司法拍卖以4660元／平方米的单价获取，泰州中院认为上述三处房产价值达到了诉前保全的数额，对红星美佳利公司设定抵押的13处房产抵押余额确无查封必要无事实依据。故为充分保障申请人刁建波的合法权益，对泰州中院之前查封的红星美佳利公司位于泰州市姜堰大道5号案涉13处房产不予解封为宜。本案诉前保全系因申请人刁建波的申请，并由申请人提供了担保，如确因保全不当给红星美佳利公司造成损失，红星美佳利公司可依法另行主张权利。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：
一、维持江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00026号执行裁定第二项，即“维持对异议人江苏红星美佳利装饰广场有限公司名下姜房权证姜堰字第××号、80××52号、80××53号房产证项下房屋的查封”；
二、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2015）泰中执异字第00026号执行裁定第一项，即“解除对异议人江苏红星美佳利装饰广场有限公司名下姜房权证姜堰字第××、81××86、81××85、81××67、81××63、80××54、80××55、80××56、80××57、80××37、80××19、80××20、80××21号房产证项下房屋的查封”；
三、继续查封江苏红星美佳利装饰广场有限公司名下姜房权证姜堰字第××、81××86、81××85、81××67、81××63、80××54、80××55、80××56、80××57、80××37、80××19、80××20、80××21、81××62、80××52、80××53号房产证项下房屋。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 沈晓雯