广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2975号
上诉人（原审被告）：康军勋，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：曾珠莲，住广州市越秀区。
上列二上诉人共同委托代理人：韩志旅，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，该司经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人曾珠莲、康军勋因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原广州市珠光路荣利新街55号2楼由曾珠莲的父亲曾某乙承租居住。1992年12月18日，曾某乙与广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：广协公司经批准拆除珠光路荣利新街55号二楼的房屋，广协公司应于1995年7月10日前在珠光路祖庙小区C4号北幢第4层东向、西向，产权属于自有的套间、居住面积68平方米的房屋提供给曾某乙回迁居住等。2002年10月9日，广某公司向曾某乙发出《回迁通知》，曾某乙按通知要求办理了回迁手续，接收了广协公司安置的本市珠光路荣利新街53号805房，并由曾珠莲、康军勋夫妻及儿子进入该回迁房屋居住至今。
2007年7月31日，原审法院作出（2007）穗越法民三初字第1528号民事判决书，判决确认广州市越秀区珠光路荣利新街53号805房即涉案房屋归馨盛公司所有。该判决已于2007年8月16日发生法律效力。此后，馨盛公司办理该房屋的产权登记手续，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，座落在本市越秀区珠光路荣利新街53号805房，建筑面积为74.61平方米，套内建筑面积为66.1平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年11月3日等。
曾珠莲、康军勋入住涉案房屋后，因其欠付租金，馨盛公司曾以曾某乙、曾珠莲为被告向原审法院提起诉讼。案经原审法院审理，原审法院于2008年作出（2008）越某三初字第192号民事判决书，判决：曾某乙、曾珠莲应于本判决发生法律效力之日起五日内，向馨盛公司清付（按房管部门评定的同期公房住宅租金标准计算）租用广州市珠光路荣利新街53号805房从2007年8月16日起至于本判决发生法律效力之日止的租金。2009年5月26日，本院以（2008）穗中法民五终字第2715号民事判决书，驳回曾某乙、曾珠莲的上诉，维持原审判决。
2009年6月8日，馨盛公司以《律师函》的形式要求曾珠莲、康军勋在发函之日起3天内立即清付拖欠的房屋使用金（按公房租金标准计），并与馨盛公司签署房屋租赁合同，未果。同月19日，馨盛公司在《南方日报》以公告的形式要求上址805房等住户缴纳2007年8月16日起至2009年6月30日止的房屋租金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同等；仍未果。2010年6月18日，馨盛公司再次于《南方日报》刊登公告。2011年6月17日，馨盛公司再次于《南方日报》刊登公告。2012年6月9日，馨盛公司又再次向曾珠莲、康军勋发出《律师函》，同月20日再次于《南方日报》刊登公告。2014年2月21日，馨盛公司再向曾珠莲、康军勋发出书面函件，要求曾珠莲、康军勋尽快与馨盛公司签订租赁合同、交纳自2009年5月27日以后的租金。上述《律师函》均未送达曾珠莲、康军勋。曾珠莲、康军勋至今仍没有向某公司支付租金，亦未与馨盛公司签订相关租赁合同。涉案房屋现由曾珠莲、康军勋居住。
2014年5月5日，馨盛公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曾珠莲及康军勋户（含同住人员）腾退搬出广州市越秀区珠光路荣利新街53号805房并交还给馨盛公司；2.曾珠莲及康军勋向某公司支付上址房屋的房屋使用金（自2009年5月27日起计至腾空搬出上述房屋之日止，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算）及逐月支付逾期支付房屋使用金之利息（自2009年6月27日起计算，按照中国人民银行公布的逾期贷款利率计算）。
原审另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2014年8月5日向原审法院作出编号为穗国房协查（2014）400号《关于曾珠莲、康军勋购买经适房情况的复函》，写明：广州市天河区珠吉路安厦一街3号1911房是我市销售的经济适用房，该房暂未办理产权登记，申购人是康某；曾珠莲、康军勋是购买广州市天河区珠吉路安厦一街3号1911房康某家庭的共同申请成员，已于2013年7月22日领取入住通知书，经了解，该家庭目前已入住该经适房等。
原审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2008）穗中法民五终字第2715号民事判决书，馨盛公司作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。曾珠莲、康军勋作为该房屋的使用人，却拒不履行已经发生法律效力的民事判决，拒绝履行向某公司支付所欠租金的义务。馨盛公司与曾珠莲、康军勋之间的不定期租赁关系已没有继续维持的基础。因此，馨盛公司现起诉要求曾珠莲、康军勋腾空交还房屋并支付所欠租金的诉讼请求合法，原审法院予以支持。至于租金标准的问题，因馨盛公司与曾珠莲、康军勋双方未就租金标准达成一致意见，因涉案房屋现已由馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且馨盛公司与曾珠莲、康军勋之间并不存在拆迁安置关系，故根据公平及等价有偿的原则，应从馨盛公司起诉之日即2014年5月5日起，租金按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算为宜，此前的租金仍应按同期公房租金标准计算为宜。因馨盛公司与曾珠莲、康军勋双方就涉案房屋的租金标准及支付租金的时间未达成一致意见，故馨盛公司诉请要求曾珠莲、康军勋支付逾期支付租金的利息，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第一百零六条第一款之规定，于2015年1月29日作出如下判决：一、曾珠莲、康军勋户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起三个月内将广州市越秀区荣利新街53号805房腾空交还馨盛公司管业；迁出时不得损坏房屋结构；二、曾珠莲、康军勋应在本判决发生法律效力之日起7日内向某公司支付从2009年5月27日起至2014年5月5日止的租金（按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算）；三、曾珠莲、康军勋应在本判决发生法律效力之日起7日内向某公司支付从2014年5月6日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期同地段私有住宅租金参考价计算）；之后，曾珠莲、康军勋应按上述标准逐月向某公司支付房屋使用费至其实际履行上述第一项判决之日止。四、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由曾珠莲、康军勋负担。
判后，曾珠莲、康军勋不服原审判决，共同上诉至本院称：一、原审认定事实不清，适用法律不当，判决错误。1、我们原住在侨房，由文德房管站收取租金。广某公司拆迁后回迁安置到涉案房屋居住。根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十四条规定：“拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户由拆迁人解决，或由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止”，证明广某公司按双安置政策安置公司房给我们回迁居住，双方不是一般的私房租赁关系。馨盛公司与广某公司签订以房抵债协议已明确涉案房屋是公司房性质的回迁安置房，馨盛公司应承接广某公司全部权利义务。2、关于租金标准。（2007）穗越法民三初字第1528号民事判决书载明拆迁单位广某公司出售给馨盛公司的房屋为不交吉房屋，单价为每平方米1050元，远远低于当时市场价，且馨盛公司作为包括涉案房屋在内的回迁房的物业管理单位，理应清楚涉案房屋是以公房标准出租给回迁户的，也应清楚原拆迁单位广某公司拖欠我们临迁费的事实。但馨盛公司多次向我们表示要求以私房租金标准签订租赁合同，不愿意签订公房租赁合同。双方不能达成一致意见。3、我们在2009年5月27日之前由原审法院判决并被强制执行支付了公房租金，此后馨盛公司拒绝按公房租金标准收租，并非我们故意拖欠房租。我们曾先后于2012年4月2日、2013年3月5日与其他回迁户联名致函馨盛公司，共同主动与馨盛公司商讨支付公房租金标准，但未达成一致意见。馨盛公司拒绝收取我们及众回迁户的公房租金，并非我们恶意欠租。4、馨盛公司在原审中举证指责我方不接听电话，拒收催租邮件，且称我方在《南方日报》登报催收租金后仍拒绝交租。但馨盛公司提供的电话号码并非我们使用的电话号码，且我们一直居住在涉案房屋，馨盛公司从未以上门等方式联系我们，我们也一直没有看报纸的习惯，所以没有看到馨盛公司登出的公告。馨盛公司有我们正确的电话号码，且在双方电话沟通过程中，我们曾多次要求与馨盛公司签订公房租赁合同而遭拒绝。5、由于广某公司支付临迁补助费仅到2000年5月12日，其他交通费等相关费用均未支付，此后至2002年11月14日回迁之日止拖欠我们巨额的临迁费及滞迁费，加上我们回迁的是毛坯房，当时只有一扇入屋木门，其余房间、厨房、阳台都没有安装门，地面为没有批荡好的水泥，完全不具备入住条件，我们因此自行出资数万元进行装修，故我们损失巨大，现馨盛公司强行收回我们的回迁房无理。法院应在解决馨盛公司拖欠我们临迁费、滞迁费等款项，并赔偿我们的装修费之后，再作出其他内容的判决。6、馨盛公司以我们拒交房租强占住房为由要求我们搬出涉案房屋缺乏理据。现馨盛公司以我们儿子康某已购买经适房为借口，要求我们腾空搬出涉案房屋无理。由于馨盛公司一直要求我们以私房租金交租或搬离，激发我们家庭矛盾，为减少冲突，康某夫妇一家三口出资购买该经适房用于自住，并非我们出资购买和居住使用。穗检民不字（2013）178号《广州市人民检察院民事行政监察不支持监督申请决定书》写明：“馨盛公司在接受上述房屋时也明确知道该房屋为拆迁安置房，是广某公司租给李某的，所以根据李某与广某公司之间的拆迁协议以及上述合同法的规定，无论李某等人之后有无购买房屋，都不影响该租赁关系的存在”，上述决定书充分证明广某公司直接把回迁安置房交给回迁户居住就是履行拆迁回迁安置义务，而出租给回迁户后无论其儿子有否购房都不影响回迁后的租赁关系。二、原审判决生效前后两种不同的租金标准自相矛盾，且没有事实和法律依据。原审判决既然认定该涉案房屋属于公房性质，且认为馨盛公司应承接原不定期租赁合同中广某公司全部的权利义务，就应判令我们按公房租金标准交纳租金，不应支持馨盛公司主张的私房租金标准，且在整个租赁期间都应采用同一租金标准。三、租金应适用一年的诉讼时效，故馨盛公司主张的2013年5月5日前的租金不应得到支持。四、原审认为馨盛公司与我们之间并不存在拆迁安置关系，该司不应向我们支付临迁补偿和滞迁补偿，也不应收取公房租金，造成错判。根据原审法院于2011年10月10日出具的信访复函载明“馨盛公司购买后，不但要保持原有租赁关系，按公房租金标准收取租金，还要承担广某公司原本拖欠回迁户的临迁费，该临迁费因广某公司逾期安置回迁，按法律规定须按原标准的150％计算，因此馨盛公司所支付的对价并非仅仅是每平方米1050元，另馨盛公司与广某公司签订的协议曾于本院（2004）越某二初字第967号中有提及。”又根据广州公共资源交易中心于2014年12月10日发出的广州公资交函（2014）226号复函第（二）点明确规定：“关于按公房租金标准签订租赁协议，停止逼迁问题，所述房产已转移至新业权人，新业权人承继了原广某公司与回迁户的权利义务关系，对双方目前临迁费、房屋租赁关系，逼迁等纠纷，建议通过司法途径解决。”该复函第一点更明确规定“关于临迁费问题：该临迁费已随抵偿欠款房屋一并转移至新业权人馨盛公司，由新业权人继承。关于临迁费的追讨问题，建议你们通过司法途径解决。”故原审判决错误。四、原审法院判决结果违反了我国民事诉讼法第二条，人为制造、扩大、激化社会矛盾，增加社会不稳定因素，与建设和谐社会的依法治国的国策背道而驰。综上，我们上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项，维持第四项；2、改判我们每月按房管部门公布的同期公房租金标准向某公司支付从2013年5月6日起至本判决书发生法律效力止的租金；并由馨盛公司负担一审、二审诉讼费用。
被上诉人馨盛公司答辩称：我司不同意曾珠莲、康军勋的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。1、涉案房屋是我司私有房屋，法院判决按照同期房屋标准支付使用费合理。2、之前类似案件与本案原审判决结果一致，比如（2011）穗中法民五终字2585号案经抗诉亦被维持原判；（2013）穗中法民五终第624、625、626号三案住户申请再审已被驳回；（2013）穗中法民五终第2318号住户申请再审也被驳回。
各方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人康军勋、曾珠莲提交如下证据：1、广州公共资源交易中心于2014年12月10日出具的《广州公共资源交易中心关于温某等人举报国企党委书记胡某诈骗案的复函》，拟证明广某公司原拖欠的临迁费随抵偿房屋一并转移至馨盛公司承继清偿，馨盛公司也应继承广某公司与回迁户的权利义务关系，应按公房租金标准，要通过司法途径解决。2、广州市人民检察院于2013年7月11日作出的《民事行政检察不支持监督申请决定书》，拟证明涉案房屋是拆迁回迁房，是广某公司租给回迁户的房屋，根据回迁协议和合同法规定，无论回迁户之后有无购房都不影响原租赁关系的存在。3、落款日期为2002年2月22日的《广州市广某物业管理有限公司法定代表人履历表》、落款日期为2002年2月29日的《法定代表人任职证明书》、广州市馨园物业管理有限公司的《企业法人营业执照（副本）》、《企业法人（公司）申请变更登记事项》（其中载明申请变更登记事项为名称由“广州市广某物业管理有限公司”变更为“广州市馨园物业管理有限公司”、法定代表人由“谈志向”变更为“封焯勋”）、2005年11月16日的《公司章程修正案》、《公司变更登记申请书》等工商档案复印资料，拟证明封焯勋任某公司副经理，又任广州市广某物业管理有限公司执行董事兼经理，在广州市广某物业管理有限公司改名为广州市馨园物业管理有限公司后任该司的法定代表人，后出资成立馨盛公司，说明封焯勋是中共党员，应全心全意为人民服务，应履行广某公司转移给其的权利义务，维护拆迁回迁安置户的合法权益；4、馨盛公司于2011年8月30日出具的给法院的关于陈某案件的书面函件复印件，拟证明馨盛公司拒绝按法院判决确定的租金标准收取租金；5、落款日期为2015年5月8日的《广州交易所集团关于韩志旅、李某等人有关信访问题的复函》，拟证明该复函确认了上诉人主张的以拖欠的临迁费抵扣租金的事实，也确认了广某公司与拆迁户的租赁关系成立，馨盛公司必须承担广某公司拖欠其的临迁费，但是馨盛公司没有按照广某公司的有关规定把拖欠的临迁费补偿给上诉人，现在已经导致群众对广某公司不满。该复函也确认了当时把房屋抵债给馨盛公司的时候，没有通知回迁户有优先购买，所以广某公司有责任，广某公司的上级单位也承认没有告诉回迁户。被上诉人馨盛公司认为上述证据均非二审新证据，其中证据1、2、3均与本案无关，对证据3的真实性没有异议；确认证据4的真实性，但该函是陈某案的材料，与本案无关；对证据5的最后一页的公章真实性没有异议，其余页数均没有公章，与本案无关，该复函中所涉的所有问题都已经司法途径解决了。
本院认为：根据（2007）穗越法三初字第1528号民事判决，原审法院已经确认涉案房屋归归馨盛公司所有，该判决已经发生法律效力。馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且（2008）穗中法民五终字第2715号民事判决已经认定馨盛公司有权收取涉案房屋的租金。涉案房屋现由康军勋、曾珠莲使用，康军勋、曾珠莲本应主动向某公司缴纳租金，但经馨盛公司催告及起诉后，也未有充分证据能够证实康军勋、曾珠莲有主动交租的行为，且康军勋、曾珠莲亦确认上案判决确定的租金是通过法院强制执行的方式支付，故原审认定康军勋、曾珠莲拒绝履行向某公司支付所欠租金的义务，双方之间的不定期租赁关系已经无法继续维持，并据此判令支持了馨盛公司要求收回涉案房屋及支付房屋使用费的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于房屋使用费的标准问题。原审法院判决在馨盛公司起诉之前即2014年5月5日之前的租金参照房管部门评定同期公房住宅租金标准计算并无不妥，康军勋、曾珠莲对此亦无异议，本院予以维持。此后的房屋使用费，因馨盛公司已为涉案房屋的产权人，原审法院判决康军勋、曾珠莲参照房管部门评定的同期住宅私房租金参考价支付给馨盛公司亦无不当，本院予以维持。康军勋、曾珠莲要求仍按公房租金标准计算的上诉主张依据不足，本院不予支持。
关于诉讼时效问题。由于康军勋、曾珠莲在原审诉讼中并无提出诉讼时效问题，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”故对康军勋、曾珠莲提出馨盛公司的部分诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。
至于康军勋、曾珠莲上诉主张的临迁费问题，属于另一法律关系，康军勋、曾珠莲可另循合法途径解决。关于康军勋、曾珠莲上诉提出的装修赔偿问题，由于康军勋、曾珠莲已经使用涉案房屋多年，且康军勋、曾珠莲并未举证证明其对涉案房屋的装修情况及费用，而馨盛公司对此未予确认，故康军勋、曾珠莲以此为由拒绝交还涉案房屋缺乏理据，本院不予支持。康军勋、曾珠莲二审提交的证据均不足以证明其上诉主张，本院均不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。上诉人曾珠莲、康军勋的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人曾珠莲、康军勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月三十日
书 记 员 党春婷