上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1374号
原告（反诉被告）上海沪乐仪表有限公司。
法定代表人倪孔儒。
委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人刘智，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）李洋扬。
委托代理人金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。
委托代理人戴英，上海丰兆律师事务所律师。
第三人上海深鑫建材有限公司。
法定代表人叶昌和。
委托代理人宋师平。
原告上海沪乐仪表有限公司（以下简称“沪乐公司”）与被告李洋扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2014年5月30日进行公开开庭审理。2014年7月21日本院依职权追加上海深鑫建材有限公司（以下简称“深鑫公司”）为第三人参与诉讼。2014年8月6日，被告李洋扬向本院提起反诉。之后本院于2014年8月11日和25日再次公开开庭审理。原告的委托代理人刘智三次到庭参加诉讼。被告李洋扬参与第一、三次庭审。被告委托代理人金慧霞、戴英及第三人委托代理人宋师平到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。
原告沪乐公司诉称：2007年9月，原告和第三人深鑫公司签订《房屋租赁合同》一份，由深鑫公司承租关于上海市松江区九杜路XXX号房屋主楼1、2层4，200平米及空坪3，300平米的房屋，租赁期间为2008年1月18日至2014年1月17日。之后，第三人深鑫公司将其中主楼二层B区面积580平米的房屋（对外以“御佳会所”名义经营）（以下简称“系争房屋”）转租给被告使用。原告同第三人之间的租赁合同到2014年1月17日届满后第三人并未续租，但被告却一直使用系争房屋，拒不搬离和交还，也未同原告就续约达成一致意见。据此原告诉至法院，请求：1、被告搬离并返还系争房屋；2、被告支付原告房屋占有使用费（自2014年1月18日起至实际返还之日止，按2.25元／天／平米×580平米计算）。
被告李洋扬辩称，同意搬离系争房屋。被告和第三人之间的合同到2015年底，鉴于原告和第三人就租赁事宜在协调，所以其一直在等待他们的协调结果。被告曾就系争房屋房租已经向第三人支付到2013年底，被告合同相对人为第三人，因此房屋占有使用费应当支付给第三人，如第三人同意被告支付给原告，也仅同意参照租金标准1.1元／天／平米支付。
第三人深鑫公司述称，原告和第三人的合同期限为2014年1月17日，因此系争房屋所在主楼部分的房屋第三人于2014年1月17日终止租赁。被告向第三人租金支付至2013年11月30日，后由于原告在2013年底向经营户发送终止告知书，所以被告未再支付租金。之所以同被告签订期限至2015年年底的租赁合同，是基于原告关于系争场地租期延期2年的承诺。另第三人同意被告将2014年1月18日开始的房屋占有使用费支付原告。
同时，被告李洋扬反诉称，被告同第三人签订关于系争房屋的租赁合同，合同期至2015年11月30日。2013年底，原告告知被告其与第三人深鑫公司之间的租赁合同即将到期，并要求被告直接向原告支付租金，被告决定待原告同第三人之间的纠纷确定后再确定向谁支付租金。2014年初，原告将系争房屋电源切断，使被告无法继续经营。2014年5月，被告根据原告要求将系争房屋钥匙交付原告后，被告无法再进入系争房屋。2014年7月被告发现系争房屋内属于自己的物品被盗，被盗物品包含液晶电视9台、每台价值1，500元；电脑2台，每台价值4，000元，格力空调2台、每台价值4，500元，床2张、每张价值1，700元，22个房间电缆线、每间被盗电缆线价值3，000元，上述被盗财产合计价值99，900元。被告认为系争房屋内物品丢失系由于原告过错所致，故反诉要求原告赔偿被告99，900元。
原告就被告反诉辩称，被告并未将系争房屋钥匙交付原告，被告物品被盗是被告自己保管不善，如被盗事实属实应当向盗窃人追偿，原告并无任何过错，因此不同意被告反诉请求。
第三人就被告反诉述称，被告同原告之间没有租赁关系，在租赁关系不存在，被告也没有支付租金的情况下，被告的反诉请求不应获得支持。
经审理查明：原告为上海市松江区九亭镇九杜路XXX号1、2幢房屋的所有权人。
2007年9月28日，原告同案外人上海荣仙建材有限公司（以下简称：“荣仙公司”）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海九杜路XXX号（主楼一、二楼层及部分空坪位置）租赁给荣仙公司。租赁期限从2008年1月18日至2014年1月17日止。主楼租金一、二层计算：4200平米×1元／平米×365天=153.3万元，空坪计算：3300平米×0.8元／平米×365天=963，600元。从第三年起租金每二年递增6%。2007年12月18日，经原告同意，荣仙公司将承租人的权利义务转让给第三人深鑫公司。
2011年12月1日，第三人深鑫公司同被告签订《房屋租赁合同》，被告承租九杜路XXX号主楼二层西侧580平米的房屋用于足浴经营，租赁期间为2011年12月1日至2015年11月30日。租金单价1.1元／平米／天，租金从第三年起每两年递增10%。租赁保证金40，000元。
2013年11月28日，原告函告被告，鉴于原告同第三人之间的《房屋租赁合同》期限于2014年1月17日期满终止，现决定对被告使用的房屋公开招租2014年1月17日之后的承租人。
2014年2月26日，原告和第三人签订《人民调解协议书》，约定双方终止租赁协议。第三人外面商铺等超出合同部分金额全额退给原告。第三人所收取的承租户定金经三方确认后支付原告，后由原告与承租户结算。
2014年7月22日，李长军向公安部门报案，称2014年7月22日7时46分，在涞寅路XXX号会所被盗。报案回执单载明，2014年7月22日7时46分报警人报警，称会所已经停业半年多，今日发现店里的东西被偷，故报警，民警登记受理。被盗物品信息：电视机、电脑、电缆等，物品多，待清点、侵入方式及作案过程不详。翻动部位包房。离开方式原路离开。现场遗留物无。采痕种类：未采。作案工具：不详。作案人员：不详。
2014年7月22日，被告到上海市松江区九亭派出所制作询问笔录，陈述其于7月22日到会所查看，发现电箱内电线不见了，还有空调、电视机、床等物品不见了，故报案。其陈述7月10日被告接到原告张副总电话，称一早有两个人到会所拿走两台空调，被告说这两个人并非其安排的，但由于当时忙所以没有去看，从7月21日晚上其从张副总处拿了钥匙，进会所查看，发现少了2台空调、9台电视机、2张床。损失物品情况：2台空调挂机及外机，格力牌，1.5匹，白色，型号不详，二级能耗，于2011年以3500元／台的价格购得，当初采购的空调为同一型号；9台液晶电视机，创维牌，21寸，黑色，超薄型，于2011年以1790元／台的价格购得；2只床，尺寸均为1.8×2.2m系一般宾馆客房用床，2011年在浙江安吉采购，单价不详；电缆线若干22个包房内的电线都被抽光，价值不详。
以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、房屋租赁征询函、人民调解协议书、上海市公安局案（事）件接报回执单、询问笔录等证据证实，本院予以确认。
2014年6月16日，承办人至现场进行现场勘查，发现系争房屋现场有被告物品并告知被告如法庭认为原告要求返还系争房屋的诉请成立，则未完全搬离期间被告需支付房屋占有使用费。原告表示同意被告在不破坏房屋主体结构的情况下对系争房屋内物品进行搬离和拆除。
关于租赁房屋的租赁期限问题，被告和第三人各提供了一份证据。被告提供一份由原告和第三人签订的《房屋出租协议》复印件，协议载明原告将九杜路XXX号第二栋第二层1，385平米出租给第三人，租期至2015年10月27日。被告陈述其同第三人签订租赁合同时，第三人出具该协议以证明其享有2015年11月之前的租赁权。原告称未签署过该协议，同时被告目前实际使用的房屋为477号主楼即第一栋，同协议所述第二栋无关。第三人对该协议真实性也予以否认。另，第三人出具原告人员作出的承诺一份，载明：今答应许华荣将九杜路XXX号靠涞寅路一面约1，300平米二楼再延长贰年时间，但必须其本人经营项目（打造最好项目），另外所增2年时间租金也应按该时的市场价计价。第三人陈述其据此同被告签订期限至2015年的租赁合同。原告对该证据真实性不予认可，并且陈述该1，300平米房屋是否为系争房屋无法确定，且该承诺明确需许华荣本人经营。法庭询问第三人既然认为合法转租至2015年，为何第三人于2014年1月17日同原告终止了系争房屋的合同。第三人陈述其同原告终止合同时同被告进行过协调，如被告继续租赁可直接找原告续签合同，原告和第三人签订调解书时原被告称已经谈好了，所以才同原告终止的。
庭审中，被告为证明已经将系争房屋钥匙交付给原告，申请其玻璃厂员工马冬冬和周俭出庭作证。马冬冬出庭陈述：今年5月2、3日左右早上7点多其坐被告的车去玻璃厂，经过会所，被告说下车将钥匙交给一名四、五十岁的保安，然后就下车交钥匙给保安，车上有被告和周俭。周俭出庭陈述，今年5月3日左右同被告、马冬冬坐车到会所，被告说将钥匙给保安，由于其坐在后排，具体交付过程没有看清楚。原告认为两位证人同被告有利害关系，且无法证明将钥匙实际交给原告。被告陈述钥匙交给原告的原因是因为原告要另行出租，经常有人看房，之前都是被告开门的，原告要求钥匙交给原告方便看房。另，被告陈述其妻子在原告阻拦的情况下，曾于今年7月份搬走过部分物品。
庭审中，原告提供其同案外人洪某的租赁合同及发票，该租赁合同的租赁位置为九杜路XXX号主楼二层A区，租金标准为2.25元／天／平米，因此原告要求被告参照该租金标准支付其房屋占用使用费。被告对上述租金标准不予认可，法庭第一次庭审时询问被告其认为系争房屋目前合理的租金标准为多少，被告陈述为1.5元／平米／天。但被告在之后的庭审时补充，其认为续租时的合理租金为1.5元／平米／天，但是未能续租，所以仅同意参照合同标准支付使用费。法庭询问原告是否就续租事宜同被告进行协商，原告陈述确实协商过。当时协商情况为，如被告同意签约，则从2014年1月18日起按照每天1.5元／平米标准支付租金，但是被告不同意从2014年1月18日起支付，只同意从签订合同之日起付，所以双方未能就续租达成一致意见，在本案中要求被告按照洪某的租金标准支付使用费。
庭审中，各方确认系争房屋的押金由原被告及第三人另行处理。
庭审中，被告陈述在系争房屋内曾注册御佳足浴店，系其个人设立的个体工商户，目前已经注销。后注册过御佳保健按摩，也是其个人设立的个体工商户性质。
本院认为：合同到期后，承租人应当向出租人返还房屋。被告的租赁合同系同第三人深鑫公司签订，其依附于第三人的租赁权，现原告同第三人已经终止履行系争房屋的租赁关系，被告在同原告协商未果的情况下，继续使用房屋已经没有依据。原告根据其为系争房屋所有权人主张被告返还房屋并无不当。庭审中，被告对于返还的请求无异议，因此本院对于原告要求被告搬离并返还房屋的诉请予以支持。
原告为系争房屋所有权人，被告在无合法依据的情况下使用系争房屋，应当自2014年1月18日第三人终止同原告合同关系后向原告支付系争房屋占有使用费。就被告提出原告阻挠搬离的事宜，因原告曾表示同意被告搬离，且7月份被告自述遭到阻挠当日仍能搬离物品，因此被告对其无法搬离或无法进入房屋举证不足，其物品占有期间应当支付相应费用。关于占有使用费标准，本院认为租赁场所的位置的区别对租赁价格有较大影响，因此不宜按照原告主张的其他租赁户2.25元／平米／天的租赁标准。而根据原告陈述，其认可过以1.5元／平米／天续租的事实，仅因签约前的租金双方未能达成一致致使未能签约；而庭审中法庭也询问了被告的意见，其确认续租的合理价格为1.5元／平米／天；据此，本院酌定以1.5元／平米／天作为被告房屋占有使用费单价标准。
就被告提出的偷盗损失，庭审中被告仅提供报案记录，该报案记录系被告自述，其损失内容和金额并未经公安部门认可，且本案审理期间被告亦曾搬动系争房屋物品，因此仅根据上述资料，本院无法确认被告被偷盗内容，被告对其偷盗损失内容和金额举证不足。另，被告对其自身物品应有妥善管理义务，在原被告之间并无租赁合同关系的情况下，即便被告将系争房屋钥匙交付原告，亦未免除其自身安全保障责任。综上，本院对被告提出的要求原告赔偿其偷盗损失的主张不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李洋扬于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告（反诉被告）上海沪乐仪表有限公司位于上海市松江区九杜路XXX号主楼二层580平方米房屋；
二、被告（反诉原告）李洋扬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海沪乐仪表有限公司自2014年1月18日开始至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（按每天1.5元／平方米／天×580平方米标准计算）；
三、驳回被告（反诉原告）李洋扬全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费80元减半收取40元，反诉案件受理费1，149元，合计1，189元，由被告（反诉原告）李洋扬负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年九月十一日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……