杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第559号
原告（反诉被告）曹广铭。
委托代理人（特别授权代理）韩森发。
被告（反诉原告）廖耀凤。
委托代理人（特别授权代理）杨繁华。
原告（反诉被告）曹光铭诉被告（反诉原告）廖耀凤房屋租赁合同违约纠纷一案，于2007年4月5日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2007年5月24日公开开庭进行了审理。曹广铭委托代理人韩森发、廖耀凤及其委托代理人杨繁华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曹广铭诉称，2006年8月10日原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于绍兴路397号的营业房租赁给被告用于经营，其中约定：在租赁期限内，如遇城市改造、街道、营业房立面、道路改造，包括公共设施或原告有特殊情况变动，原告提前通知被告，被告需无条件服从大局，原告对被告不予补偿。2006年9月8日下城区五纵六路道路综合整治工程现场指挥部发文将绍兴路393－403号集体建筑列入“五纵六路”道路综合整治工程项目。原告在接到整治通知后立即于2006年9月27日书面通知被告要求其在规定时间内搬迁，并对出租房内被告装修进行估价，准备按照拆迁补偿办法对其进行适当补偿，但被告无理拒绝搬迁，给原告造成重大损失。故诉请判令被告立即向原告腾退杭州市绍兴路397号营业房、向原告支付违约金5000元并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）廖耀凤辩称并对反诉诉称，本诉原告不是诉争房屋的产权人，无权要求被告腾退房屋。本诉原告作为诉争房屋的承租人，也没有权利依据下城区五纵六路道路综合整治工程现场指挥部文件通知要求被告腾退房屋。原、被告的合同至今合法有效，本诉原告无权要求被告搬离房屋。反诉原、被告签订的房屋租赁合同期限为一年，2006年11月1日，反诉被告就通知反诉原告在11月15日之前搬离，并威胁逾期不搬离将停电停水，2006年11月16日，反诉被告即对反诉原告的房屋停电停水，致使反诉原告无法营业。2006年12月23日，反诉被告又发函通知反诉原告要拆除房屋，并于2007年1月14日拆除了反诉原告承租房屋的二楼屋顶，致使承租房屋大面积渗水，店内设置大部分发霉损坏，给反诉原告造成重大损失。诉请判令反诉被告赔偿反诉原告损失527690元（其中包括装修损失21321.46元、经营设施损毁搬迁损失54418.90元、无法经营损失45万元及评估公证费1950元）并承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）曹广铭对反诉辩称，租赁合同上的租赁期限是2006年5月24日至2007年5月23日，2006年9月后反诉被告与房屋产权人就开始通知各承租户办理腾退房屋手续，即使反诉原告存在有损失，责任也在于自身，因为反诉被告已经履行了通知义务，并给予了合理的搬迁时间。而且反诉原告要求的经营设施损毁、搬迁费、无法经营的损失等费用，除了搬迁费外，其他的损失都是不存在的。要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告曹广铭提交了下述证据材料：
1、房屋租赁协议，欲证明原、被告的租赁合同约定遇特殊情况，原告可提前终止合同。
2、下城区五纵六路道路综合整治工程现场指挥部文件，欲证明原告要求提前终止合同的原因符合双方签订的协议。
3、通知，欲证明原告已履行提前通知义务。4、装修项目确认书，欲证明被告已确认拆迁物品。
对上述证据经质证，本诉被告对于证据1的真实性没有异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据2的真实性没有异议，证明对象有异议，认为不能证明原告有权提前终止合同。本院认为该证据形式合法，所反映的内容与案件事实有关，对其证据效力予以确认。对于证据3中的2006年9月26日、9月27日、10月31日的通知表示没有收到过，其他的认为虽然收到，但对于内容不予认可。本院认为对于本诉被告所否认接到的通知，本诉原告并没有证据能够证明被告已收到过，对其证据效力不予确认，对于11月1日、12月23日的通知，因本诉被告无异议，故对其证据效力予以认定。对于证据4的真实性，本诉被告无异议，对该证据的证据效力本院予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，本诉被告廖耀凤提交了下述证据材料：
1、房屋租赁协议，欲证明房屋租赁关系、租赁期限。
2、公证书、发票及估价单，欲证明店内经营设施的损失情况。
3、房地产评估报告及发票，欲证明店内装修的价值。
4、接受案件回执单，欲证明由于本诉原告的违约拆房导致被告物品失窃。
对上述证据经质证，本诉原告对于证据1的真实性没有异议，对于证据2的真实性没有异议，关联性有异议，对于证据3的真实性、关联性有异议。对于证据4的关联性提出异议。本院对证据1的证据效力予以认定。对于据2、3、4，本院认为对于本诉的答辩意见并无关联性，对其证据效力不予认定。
为证明反诉请求所依据的事实，反诉原告廖耀凤提交了下述证据材料：
1、房屋租赁协议，欲证明房屋租赁关系，租赁期限。
2、通知，欲证明被反诉人突然通知反诉人在11月15日前搬离诉争房屋，并威胁逾期不搬将停电停水。
3、催搬函，欲证明被反诉人发函通知反诉人要拆除反诉人承租的房屋。
4、公证书、发票及估价单，欲证明反诉原告店内经营设施的损失情况
5、房地产评估报告及发票，欲证明反诉原告店内装修的价值。
6、接受案件回执单，欲证明由于反诉被告的违约拆房导致反诉原告物品失窃。
7、收款收据，欲证明反诉原告支付了水电费。
8、情况说明，欲证明房屋产权人和反诉被告免除了反诉原告交付租金的义务。
9、改造效果图，欲证明绍兴路的改造不会影响到反诉原告房屋的拆除。
对上述证据经质证，反诉被告曹广铭对于证据1的真实性没有异议，对于证据2的真实性、关联性没有异议，对于证据3的真实性没有异议，对于上述三证据的效力本院予以认定。对于证据4的关联性反诉被告曹广铭提出异议，认为不能证明是反诉被告造成的。本院认为，该证据对于诉争房屋于2007年4月25日的情况具有相应的证明力，对其证据效力予以认定。对于证据5的真实性、关联性有异议，认为该报告估价的标准不对。本院认为，该评估报告为专业评估机构所出具，反诉被告对其的异议理由缺乏依据，对其证据效力予以认定。对于证据6反诉被告曹广铭认为与本案没有任何关联性，本院认为该回执单对欲证明的对象缺乏充分的证明力，对其证据效力不予认定。对于证据7，反诉被告认为是反诉原告在租赁诉争房屋之前所欠的水电费，与本案没有关联性。对于证据8的合法性有异议，认为证人与本案是有利害关系的。本院认为上述两证据与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。对于证据9反诉被告曹广铭认为与本案没有关联性，本院认为该效果图的真实性无法确认，对欲证明的事实亦缺乏证明效力，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，反诉被告曹广铭提交了下述证据材料：
1、房屋租赁协议，欲证明租赁期限、解除协议的条件和结果。
2、装修项目确认书，欲证明反诉原告知道诉争房屋是要拆迁的。
3、2006年9月27日通知，欲证明根据双方协议约定，反诉被告通知反诉原告来办理搬离手续。
4、2006年10月31日产权人给反诉被告书面通知，欲证明根据双方协议约定通知反诉原告来办理搬离手续。
5、2006年11月1日反诉被告再一次给反诉原告的通知，欲证明根据双方协议约定，反诉被告通知反诉原告来办理。
6、2006年12月23日反诉被告给反诉原告的挂号信，欲证明逾期不搬产生的后果应由反诉原告承担。
7、曹广铭与奚曙光的房屋租赁协议，欲证明反诉原告是从原租赁户手中转租到诉争房屋的。
对上述证据经质证，反诉原告对于证据1、2的真实性没有异议，证明对象有异议。对其证据效力本院予以认定。对于证据3、4表示没有收到过，对于证据5、6认为收到过的，本院对于证据5、6的证据效力予以认定。对于证据3、4，认为不能证明反诉原告是否已收到，对其证据效力不予认定。对于证据7，反诉原告认为与本案没有关联性，真实性也无法确认，本院认为该证据与本案缺乏必要的关联性，对其证据效力不予认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：2006年8月10日原告（反诉被告）曹光铭与被告（反诉原告）廖耀凤签订房屋租赁合同，双方约定：曹广铭将位于绍兴路397号营业房租赁给廖耀凤用于经营，租用期限从2006年5月27日起至2007年5月23日止，年租金4.6万元，半年一付，先付后用。在租赁期限内，如遇城市改造、街道、营业房立面、道路改造，包括公共设施或原告有特殊情况变动，原告须提前通知被告，被告需无条件服从大局，原告对被告不予补偿。租赁期限内，如遇国家政策或有关部门对该地段进行拆迁，原告须提前二个月通知被告，被告也须服从大局，租金结算至退场的当天，多余的租金可以退还，但被告的装修及经济损失，原告不予补偿。双方协议终止时，被告应将营业房完整地退给原告。协议签订后，廖耀凤开始进场经营。2006年9月8日，下城区五纵六路道路综合整治工程现场指挥部在收到浙江中舟工贸集团有限公司的报告后，发文同意将绍兴路393－403号集体建筑列入“五纵六路”道路综合整治工程项目。此后曹广铭与浙江中舟工贸集团通知廖耀凤限期搬迁，告知逾期不搬将采取停水、停电等措施，并对廖耀凤承租房屋内的装修项目进行了清点，但廖耀凤未将诉争房屋腾退给原告。经廖耀凤申请，2007年4月24日杭州市中意房地产评估咨询有限公司评估。确定廖耀凤所经营的杭州市绍兴路397号乡味馆饭店装修在评估基准日的市场价值为21321.46元。目前该诉争房屋所在的二层楼房中，多处房屋已腾退、窗户被拆除，在廖耀凤所承租的房屋内发生了渗漏的情况。
本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。目前房屋租赁期限已经届满，廖耀凤继续占用该房屋缺乏法律依据，对曹广铭要求廖耀凤腾退诉争房屋的诉讼请求应予支持，而曹广铭要求廖耀凤支付违约金5000元的请求则缺乏依据，本院不予支持。对于廖耀凤的反诉请求，本院认为不符合双方的合同约定，考虑到廖耀凤可能受到的营业损失，本院酌情判令曹广铭予以补偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖耀凤于本判决生效之日起5日内将杭州市绍兴路397号营业房腾退给原告（反诉被告）曹广铭；
二、原告（反诉被告）曹广铭于本判决生效之日起5日内补偿被告（反诉原告）廖耀凤2万元；
三、驳回原告（反诉被告）曹广铭的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）廖耀凤的其他诉讼请求。
本诉受理费50元，由原告曹广铭承担25元，被告廖耀凤承担25元。反诉费4539元，由反诉原告廖耀凤承担4359元，反诉被告曹广铭承担180元（于本判决生效之日起5日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4589元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 严维鹏
人民陪审员 冯新钢
二〇〇七年六月七日
书 记 员 吴恒杰