吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第152号
上诉人（原审第三人）周宝金，男，1975年4月5日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人徐德明，吉林钟言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕晓明，男，1965年4月11日生，汉族，个体业主，住长春市南关区。
委托代理人杨延青，吉林亿丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长春市大环房地产开发有限公司，住所地长春市南关区大经路151号3-1栋。
法定代表人李钢城，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）吉林省金科投资有限公司，住所地长春市大经路151号3-1栋。
法定代表人张万仁，该公司董事长。
吕晓明与长春市大环房地产开发有限公司（以下简称大环公司）房屋买卖合同纠纷一案，长春市南关区人民法院（下称南关法院）于2010年2月24日作出（2009）南民初字第837号民事判决。2012年8月30日，南关法院作出（2012）南民监字第4号民事裁定，以院长监督程序对（2009）南民初字第837号民事案件即本案提起再审。南关法院再审时，周宝金以其对案涉房屋5-7轴具有独立请求权，向南关法院申请参加诉讼，南关法院对周宝金的申请予以准许，并于2013年1月14日作出（2012）南民再字第7号民事判决。宣判后，周宝金不服，向本院提起上诉，本院于2013年5月15日作出（2013）长民一终字第118号民事裁定，以原审判决认定事实不清为由，裁定本案发回重审。
南关法院重审后，于2013年11月11日作出（2013）南民重字第16号民事判决。宣判后，周宝金不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周宝金的委托代理人徐德明，被上诉人吕晓明及其委托代理人杨延青到庭参加诉讼。被上诉人大环公司、金科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
吕晓明一审重审诉称：吕晓明与大环公司于2003年3月28日签订了房屋认购合同，吕晓明购买大环公司开发的坐落于长春市南关区东南阳光小区5号楼地下商铺1-7轴、建筑面积324.56平方米房屋，并按约定付清了全部购房款450000元，但大环公司至今未将房屋交付吕晓明，故吕晓明请求法院确认房屋买卖合同有效；判令大环公司立即将吕晓明购买的房屋交付给吕晓明并为吕晓明办理进户及过户手续。诉讼费由大环公司负担。
大环公司与金科公司一审重审时均未答辩，亦均未举证。
周宝金一审重审述称：2003年4月29日，大环公司将东南阳光小区5号楼5-12轴抵账给长春市友谊建筑公司，后友谊建筑公司与大环公司、周宝金签订三方协议，该房屋转让给了周宝金，并已交付使用，该房屋应归周宝金所有。吕晓明购买争议房屋时间是2003年7月18日，故请求法院依法确认吕晓明与大环公司签订的东南阳光小区5号楼5-7轴房屋的合同部分无效；依法确认周宝金对东南阳光小区5号楼5-7轴房屋具有永久使用权。
一审法院重审认定：2003年3月28日，吕晓明与大环公司签订了《认购合同》一份，该合同的甲方是吕晓明，乙方是大环公司，主要内容是甲方自愿购买乙方开发的东南阳光小区5﹟楼地下商铺1-7轴，建筑面积374.56平方米房屋，合计人民币450000元；乙方在2004年5月末须将经过市质检部门验收合格的房屋交付给甲方；乙方出售地下车库无产权，只具有使用权（永久）等。同日，吕晓明向大环公司交纳了450000元购房款，大环公司给吕晓明出具了收款收据。
另查明，2006年11月14日，周宝金与大环公司签订了《认购合同》一份，该《认购合同》的甲方为周宝金，乙方为大环公司。该合同的主要内容是：双方经友好协商，就甲方购买乙方住宅有关事宜，达成如下合同，甲方自愿购买乙方开发的东南阳光小区5﹟楼-1层5-12轴F-
A轴房屋，建筑面积371.61平方米，每平方米3700元，合计人民币1374957元；乙方在2006年11月末须将经市质检部门验收合格的房屋交付给甲方，乙方出售的房屋，使用权归购房者所有等。2006年11月15日，周宝金向大环公司交纳了购房款人民币1374957元，同日，大环公司给周宝金下发了东南阳光小区5号楼负一层F-
A轴、5-12轴371.61平方米的房屋分配证。
再查明，吕晓明曾于2006年12月6日向南关法院提起诉讼，同日，南关法院作出（2006）南民初字第2182号民事裁定，查封了长春市南关区东南阳光小区5号楼1-7轴建筑面积324.56平方米房屋，并将该裁定邮寄给大环公司，同时将查封封条和查封公告贴在标的物的大门上。2007年4月5日，南关法院以吕晓明未在法定期限内交纳案件受理费为由，裁定该案按撤诉处理。2009年5月19日，吕晓明又起诉大环公司和金科公司，6月15日，南关法院作出（2009）南民初字第837号民事裁定，查封了长春市南关区东南阳光小区5号楼地下商铺1-7轴、建筑面积324.56平方米房屋，并将裁定书送达给了大环公司与金科公司，亦将裁定书和查封公告贴在了查封房屋的大门上，该房屋当时闲置。2009年8月3日周宝金与案外人签订房屋出租协议，将该房屋出租。
又查明，2006年9月24日，金科公司、大环公司、长春市房地局（系大环公司的投资人）签订了《吉林省金科投资有限公司与长春市大环房地产开发有限公司的兼并协议》，大环公司以整体承担债务方式被金科公司兼并，但资产没有过户，工商登记亦未更名。
一审法院重审认为：吕晓明与大环公司于2003年3月28日签订的《认购合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，该合同有效。周宝金与大环公司于2006年11月14日签订的《认购合同》虽不能提供原件，但在南关法院再审期间得到了大环公司的确认，该合同亦应认定有效。南关法院于2009年6月15日已将查封裁定书和查封公告贴在了争议房屋的门上，且将该查封裁定书于2009年6月16日送达给了大环公司与金科公司，故该查封裁定已经发生法律效力。虽然大环公司于2006年11月15日给周宝金办理了房屋分配证，但没有证据证明房屋交付时间，周宝金实际使用房屋是在法院查封期间，属非法占有。因吕晓明购买争议房屋在先，周宝金购买房屋在后，虽占有房屋，但不是合法占有，故吕晓明的合法权益应受法律保护。关于周宝金主张确认其对东南阳光小区5﹟楼5-7轴房屋具有永久使用权一节无依据，不予支持。关于周宝金提出的吕晓明的起诉已超过了法律规定的诉讼时效期间及其于2005年开始使用争议房屋一节，证据不足，不予支持。关于周宝金提出的吕晓明购买争议时间是2003年7月18日一节，因吕晓明持有2003年3月28日签订的《认购合同》和同日的收款收据原件，周宝金主张是虚假的无证据证明，故周宝金该主张证据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吕晓明与大环公司于2003年3月28日签订的《认购合同》有效；二、大环公司于本判决生效后立即将坐落于长春市南关区东南阳光小区5号楼地下商铺1-7轴，建筑面积为324.56平方米的房屋使用权交付给吕晓明，并为吕晓明办理进户手续；三、驳回吕晓明的其它诉讼请求；四、驳回周宝金的诉讼请求。案件受理费8050元，由大环公司负担；案件受理费4874元，由周宝金负担。
宣判后，周宝金不服，向本院提起上诉，其上诉请求与主要理由为：1.一审认定事实错误。2002年7月25日，周宝金以长春市友谊建筑工程公司（下称友谊公司）的名义承建了大环公司开发的东南阳光小区5号楼，并垫付大量资金。因大环公司无力支付工程款，于2003年4月29日大环公司与友谊公司签订了《认购合同》，大环公司将周宝金承建的5号楼-1层的5-12轴建筑面积为371.61平方米的房屋以3700元／平方米的价格抵给友谊公司，并开具了收款凭证，共计抵工程款1374957元。2006年9月5日由大环公司、友谊公司与周宝金公司签订三方协议，将该房屋转至周宝金名下。2006年11月14日，大环公司与周宝金根据上述三方协议重新签订认购合同，大环公司开具收款凭证并办理了入住手续（包括入户联络单、房屋分配证，缴纳了供暖费、水电费、物业管理费、装修押金等），正式交付房屋。南关法院第一次采取保全措施即查封房屋时间是2006年12月6日，此时案涉房屋已由大环公司交付给周宝金，周宝金已使用案涉房屋，南关法院的两次查封，没有一次向周宝金送达，也无证据证明查封公告是已张贴在案涉房屋5-7轴，案涉查封的效力不及周宝金。且在大环公司并无吕晓明所述其与大环公司签订于2003年3月28日的认购合同，而大环公司备案的合同文本显示签订时间为2003年7月18日。一审判决认定吕晓明签订的认购合同早于大环公司与友谊公司签订的抵账认购协议的事实错误；2.一审适用法律错误，本案应根据《中华人民共和国合同法》第286条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定进行裁判，而一审法院仅依据《中华人民共和国物权法》第15条及《中华人民共和国合同法》第60条进行实体裁判不当。综上，请二审法院依法撤销一审判决，改判确认周宝金对案涉房屋5-7轴商铺具有永久使用权。
吕晓明二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
大环公司与金科公司二审未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，2006年11月15日，大环公司为周宝金办理入户手续，周宝金办理入户手续时，向大环公司缴纳了供暖费14399.89元、水电预交费1000元、物业管理费4236.35元、工本费15元、装修垃圾清运费500元、装修抵押金500元，合计20651.24元。
2006年12月6日，吕晓明向南关法院提起诉讼即本案，请求确认其与大环公司签订的认购合同有效，并由大环公司承担诉讼费用。
本院认为：1.无论吕晓明还是周宝金，与大环公司签订的房屋认购合同，系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均为有效合同。无论认购合同签订时间先后，交付房屋的债权请求权具有平等性；2.吕晓明于2006年12月6日起诉时诉请仅为要求确认认购合同有效，并无交付案涉房屋的诉请。在吕晓明起诉前，大环公司已于2006年11月15日为周宝金办理了房屋分配证、入户联络单，周宝金也向大环公司交纳了供暖费、装修抵押金、装修垃圾清运费等费用，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，案涉5-7轴房屋已由大环公司交付给周宝金。尽管周宝金在大环公司交付案涉5-7轴房屋后并未立即实际装修使用，但这并不能作为否定案涉5-7轴房屋已发生交付使用效力的依据。故一审判决认定周宝金系在法院查封期间实际使用案涉5-7轴房屋为非法占有不当，本院予以纠正；3.大环公司作为一房二卖的出卖人，其已实际履行了与周宝金买卖合同中关于案涉5-7轴房屋的交付使用义务，在此情况下，大环公司与吕晓明的买卖合同中关于案涉5-7轴房屋的交付义务已无法履行，故吕晓明关于大环公司交付案涉5-7轴房屋部分的诉请不应支持，吕晓明可与大环公司另行协商解决，亦可追究大环公司不能交付此部分房屋的违约责任；4.关于周宝金诉请其对案涉5-7轴房屋享有永久使用权的主张应否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条及第九条的规定，不动产物权的转移应当依法登记，而案涉5-7轴房屋虽由大环公司实际交付给周宝金，但双方并未进行物权转移登记，故周宝金对案涉5-7轴房屋不享有物权。周宝金与大环公司虽在认购合同中约定了永久使用权，但周宝金对案涉房屋使用权的享有系以大环公司履行合同即交付案涉房屋为条件，具有债权效力。周宝金关于其享有永久使用权的主张不符合确认之诉的要求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实部分有误，适用法律部分不当，本院予以纠正。经本院审判委员会2014年第三十一次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持长春市南关区人民法院（2013）南民重字第16号民事判决第一、四项；
二、撤销长春市南关区人民法院（2013）南民重字第16号民事判决第三项；
三、变更长春市南关区人民法院（2013）南民重字第16号民事判决第二项“被告长春市大环房地产开发有限公司于本判决生效后立即将坐落于长春市南关区东南阳光小区5号楼地下商铺1-7轴，建筑面积为324.56平方米的房屋使用权交付给吕晓明，并为吕晓明办理进户手续”为：被上诉人长春市大环房地产开发有限公司于本判决生效后立即将坐落于长春市南关区东南阳光小区5号楼地下商铺1-4轴的房屋交付给被上诉人吕晓明，并为被上诉人吕晓明办理进户手续。
四、驳回被上诉人吕晓明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12924元（被上诉人吕晓明预交8050元、上诉人周宝金预交4874元）及二审案件受理费4874元（上诉人周宝金预交）共计17798元，由被上诉人长春市大环房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年七月十七日
书 记 员 梁 芳