江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2471号
上诉人（原审被告）江阴天马园林绿化工程有限公司，住所地江阴市临港街道申港横塘村陈家村78号。
法定代表人徐建英，该公司总经理。
委托代理人马新毅，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江阴新华发农业科技开发有限公司，住所地江阴市临港街道申港镇澄路1299号。
法定代表人刘华青，该公司董事长。
委托代理人严丽君、张行，该公司职员。
上诉人江阴天马园林绿化工程有限公司（以下简称天马公司）因与被上诉人江阴新华发农业科技开发有限公司（以下简称新华发公司）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄临民初字第0291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：
2008年12月24日，原江阴市申港街道横塘村村民委员会为出租方（甲方），新华发公司为租赁方（乙方），签订《土地流转协议》：一、租赁范围：甲方将位于本村芙蓉大道南共520.22亩土地流转给乙方开发现代设施园艺。二、租赁期限：租期为二十年，自2008年12月1日至2028年11月30日止，期满后如双方同意可继续租赁。三、土地租金：2008年12月1日－2013年11月30日，每年每亩为700元，租金五年后进行调整，以后第三年调整一次，增幅比例原则上为0－10％；如申港街道区域租金高于调整后的租金，甲方双方根据实际情况经双方同意协商一致后参照本街道区域土地租金标准进行适用调整。租金自签订协议后一年一付，每年12月10日前乙方支付给甲方。天马公司在该协议的复印件上加盖了公章。
2010年10月18日，新华发公司为甲方，天马公司为乙方，就“新华发农业科技园三期”项目事宜签订《合作协议》：一、项目概况。本项目合作用地位于朝阳河以南，亚包大道以东，面积共225.71亩（其中陆地面积178亩，水塘面积47.71亩）。二、合作期限。从2010年10月20日起至2013年11月30日止，期满后，双方需要继续合作的，届时双方可协商另行办理续订手续。三、合作方式。1、甲方仅提供项目用地及相关监督管理，其他一切事项（包括但不仅限于信息技术、苗圃种植等）由乙方负责。2、本次合作，采用固定回报的方式。经甲乙双方一致同意确认乙方支付甲方年回报额为13.8万元，如横塘村土地租赁协议调整租金，则甲方收益亦作相应调整。甲方收益自签订协议后一年一付，每年11月30日前乙方将第二年度收益一次性支付给甲方。3、如乙方推迟交付，甲方将按每日所要交付金额的千分之五收取违约金。逾期三月不交付，甲方有权单方解约，并根据相关损失向乙方追究责任。……四、有关事项的约定。……五、其他。1、……3、本协议作为申港街道横塘村与新华发公司签订的《土地流转协议》之附件。……
协议签订后，双方按约履行。新华发公司向天马公司交付了本案所涉土地，天马公司在本案所涉土地上种植了苗木。
2013年2月26日，新华发公司向天马公司以EMS特快专递方式寄发通知，内容为：“根据贵方与我公司签订的合作协议，应于2013年11月30日合约到期。现我司两次通知贵方：合约期满后不再续约，特提前九个月告知，请贵方及时做好撤离准备。另请贵方归还场地时保持场地平整，可以正常使用。我方按验收情况退还保证金”。
2013年8月31日，新华发公司向天马公司送达通知，内容为：“根据贵方与我公司签订的合作协议，应于2013年11月30日合约到期。我司已于2013年2月4日及2013年2月26日发通知予贵方不再续约事宜，现再次通知贵方：合约期满后我司将不再与贵方续约，特提前3个月告知，请贵方及时做好撤离准备。另请贵方归还场地时保持场地平整，可以正常使用。我方按验收情况退还保证金”。该函由天马公司徐志红签收。
新华发公司称，其于2013年6月8日、2013年11月14日、2013年12月2日还向天马公司发函，告知合约期满后他公司不再与天马公司签约，要求天马公司按时撤离。
在上述新华发公司向天马公司发函后，天马公司向新华发公司表示愿意续约，在新华发公司起诉前，双方自行进行了多次协商，但双方就租赁期限和租金问题未能达成一致协商意见。2014年2月12日，新华发公司起诉至法院，请求判令：1、天马公司撤离农业科技园，退出苗圃种植用地225.17亩；2、天马公司按每年164700元支付2013年12月1日起至实际退出之日止的土地租金。
另查明，天马公司在履行《合作协议》过程中，已向新华发公司交纳了2010年10月20日至2013年11月30日期间的土地租金。2011年度和2012年度按约定每年向新华发公司交纳土地租金138000元。2013年度，天马公司向新华发公司分二笔交纳了土地租金，一笔为138000元，另一笔为26700元，共计164700元。在天马公司向新华发公司交纳上述26700元的收据上，该款项注明为租金款。
以上事实，有《合作协议》、《土地流转协议》、《通知》、收据、谈话笔录、及当事人陈述为凭。
原审法院认为：
新华发公司和原江阴市申港街道横塘村村民委员会签订的《土地流转协议》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，新华发公司取得流转土地的使用权。新华发公司取得土地使用权后，与天马公司签订了《合作协议》，该《合作协议》名为合作，但约定中并未体现双方合作，赢亏共负的特征，该《合作协议》实为土地使用权租赁协议。该租赁协议不违反法律、法规的强制性规定，也应为合法有效，双方均应按约定履行。
租赁合同期满后，双方未就续租达成协议，系不定期租赁法律关系，当事人可以随时解除合同。本案中，新华发公司作为土地使用权的出租人，已在租赁期届满前合理期限内，告知天马公司租赁期届满后，不再将土地出租给天马公司，现新华发公司主张天马公司撤离，天马公司应当迁出，故新华发公司要求天马公司从租赁土地迁出的诉讼请求应予以支持。天马公司迁出后，应及时将租赁土地交还新华发公司。
对于天马公司认为其未收到新华发公司催告通知的问题。新华发公司递交了2013年2月26日所寄的通知复印件，以及EMS特快专递寄件人存联和该邮件查讯单，应当认定新华发公司已向天马公司送达了催告通知。且新华发公司的2013年8月31日的催告通知，已经天马公司的徐志红签收。故对天马公司认为未收到新华发公司通知的观点不予采信。
对于天马公司认为其向新华发公司租赁土地的期限与新华发公司向横塘村村民委员会流转土地的期限是同期的问题。天马公司在新华发公司与横塘村村民委员会的《土地流转协议》上加盖公章，并不能表明他公司向新华发公司租赁土地的租期与流转协议同期，租赁期限仍应以《合作协议》约定为准，故对天马公司的意见不予采信。
对于新华发公司主张的《合作协议》履行期限届满后土地实际使用费用的问题。新华发公司和天马公司在租期结束后未就实际使用期间的费用如何结算达成一致意见，可按双方履行《合作协议》届满时交纳的租金标准计算土地实际使用费用，且该标准未超出当地政府的土地流转价格标准，故对新华发公司主张的土地实际使用费用标准予以采信，按每年164700元标准计算自2013年12月1日起至迁出之日止的土地实际使用费用。
考虑到天马公司向新华发公司租赁土地后用于种植苗木，苗圃、树木搬迁周期长和季节是否适合等特殊性，故给予天马公司六个月迁出期限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，作出一审判决：一、天马公司应于本判决发生法律效力之日起六个月内从向新华发公司租赁的位于朝阳河以南，亚包大道以东，面积为225.71亩的土地上迁出，将所种植的苗木搬离，将上述土地交还新华发公司；二、天马公司应于确定迁出之日起十日内支付江阴新华发农业科技开发有限公司自2013年12月1日起至迁出之日止按每年164700元计算的土地实际使用费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（新华发公司已预交），由天马公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付新华发公司。
宣判后，天马公司不服该判决，提起上诉称：1、双方签订的协议名为“合作协议”，实为“土地租赁协议”，虽然书面合同约定租期为三年，但口头约定租期与新华发公司土地流转期一致，即至2028年10月30日止。为此，天马公司还在《土地流转协议》上盖章确认。新华发公司解除合同有违诚实信用原则。2、天马公司租赁土地用于苗木培育，投入周期长，目前资金仍未回收，如强行要求迁出土地，天马公司将遭受重创，有倒闭风险。请求二审法院撤销原审判决，驳回新华发公司的诉讼请求。
新华发公司辩称：天马公司明知土地租赁期限，将租赁的土地用于苗圃种植，说明其对合同终止后的损失应有预见，且作为苗圃经营，并非需要等待苗木成材后才能获利，对苗木也是可以经营获利的。天马公司可以履行迁让义务，请求二审法院维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：
本案的争议焦点是天马公司租赁土地使用权的期限如何确定。天马公司称口头与新华发公司达成租期至2028年10月30日止的协议，但新华发公司不予认可，且与双方签订的书面土地租赁协议的约定不符，故天马公司的上诉意见，本院不予支持。天马公司仅以其曾在新华发公司与当地村委签订的土地流转协议复印件盖章为由，主张其土地使用权租赁期与新华发公司的土地使用权经营期限一致，没有法律上的逻辑关系。天马公司租赁土地用于苗木培育，迁让周期长，原审法院确定迁让期为六个月已是尽可能地保护天马公司的利益，天马公司仍以此为由，要求新华发公司长期将土地租赁给其，不符合合同约定应由双方当事人意思自治的原则，本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人天马公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 林中辉
代理审判员 李 杨
二〇一五年三月二日
书 记 员 杨佳玲