大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0212民初158号
原告：中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行。
负责人：陈吉策，该行行长。
委托诉讼代理人：刘培斌。
委托诉讼代理人：陈晓亮，辽宁海通律师事务所律师。
被告：武记者。
被告：张元霞。
被告：大连天熙鑫达房地产发展有限公司。
法定代表人：宋晓彤。
原告中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行（以下简称建行）与被告武记者、张元霞、大连天熙鑫达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行的委托诉讼代理人陈晓亮、刘培斌到庭参加诉讼，�告武记者、张元霞经本院公告送达开庭传票，被告大连天熙鑫达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年2月21日与被告武记者签订个人住房（商业用房）借款合同一份，借款金额41万元，用于购买旅顺口区元宝街39-1002号房屋，并以该房屋抵押担保，且以办理了抵押登记，期限20年。合同生效后，原告于2014年3月7日履约放款。但被告并未按合同约定按期履约还款付息，期间多次发生拖欠，最近一次被告于2016年11月7日起因与开发商矛盾而拒不按约定归还贷款，原告经多次催索无效，故依据合同第十六条、第十七条约定，原告有权要求解除贷款关系，要求借款人立即偿还借款本息、相关费用及至还清日止利息、罚息。截止2017年1月3日被告所欠原告个人住房贷款本金�额384707.53元利息12263.71元、罚息471元，要求被告张元霞对涉案的债务承担共同还款责任。被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司对案涉债务承担连带保证责任。依据合同原告有权就抵押房屋折价、变卖、拍卖多的价款享有优先受偿权。1、要求解除与被告所签的借款合同；2、判令被告偿还借款本金384707.53元、利息12263.71元、罚息471.00元，合计397442.24元（截止2017年1月3日）；3、判令被告承担自2017年1月4日至借款本息结清之日止按照约定计算方式发生的利息及罚息；4、判令被告承担抵押担保责任，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权；5、判令被告张元霞对上述债务承担共同还款责任；6、判令被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司对上述债务承担连带保证责任；7、判令被告承担案件受理费及一切相关费用。
被告武记者、张元霞、大连天熙鑫达房地产开发有限公司未到庭，亦未提出书面答辩意见。
经审理查明，2014年2月21日被告武记者与原告签订个人住房（商业用房）借款合同，向原告借款41万元购买位于大连市旅顺口区元宝街39-1002号房屋，借款期限为20年，利率为浮动利率，即在基准利率上浮10%。合同第十六条违约情形中约定，借款人发生下列任何情况均构成违约：1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。第十七条违约救济措施约定，出现上述任意违约情形贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、……。2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与贷款人的借贷关系；4、……；5、……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金、利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期利息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。第三十四条第一项约定还款日为自起息日次月起约定还款日为每月的对日的前一日；当月无起息日对日的约定还款日为每月最后一日的前一日。第三项约定借款人还款方法为：等额本息还款。合同签订后原告于2014年3月5日办理了预告登记，权利证号为大房预旅预字第201400813号，预告登记业务种类为：预购商品房预告登记。2014年3月7日原告将借款41万元发放于被告武记者。此后被告武记者偿还部分借款及利息，2016年11月7日始未再偿还借款及利息。至2017年1月3日被告已偿还借款本金25292.47元，尚欠本金384707.53元、利息12263.71元、罚息471.00元，故原告诉至本院。
另查，被告武记者与张元霞系夫妻关系，于2014年1月16日登记结婚。2012年4月17日原告与被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司签订了《楼宇按揭合作协议》，协议第二条约定甲乙双方就甲方（即被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司）开发建设并依法销售的坐落于旅顺口区元宝街的商品楼宇进行按揭合作。第三条约定乙方（即原告）对购买本协议第二条所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件的所有购房人提供最高额总计为16000万元的住房贷款，其中个人住房贷款10000万元，个人商用房贷款6000万元。每一单笔贷款最高额不得超过所购买住房价格的70%，最长贷款期限30年。如遇国家政策调整，贷款成数及最长期限执行国家相关政策规定。合作期限至2017年4月9日。第四条约定由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方不能办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息业务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括：按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。
再查，该楼盘的房屋至今不能办理所有权登记。
上述事实有结原告提供的借款申请表、借款合同、发放借款凭证、权利登记证、楼宇按揭合作协议、结婚证及原告陈�笔录在卷为凭，经本院审查可以采信。
本院认为，原、被告签订了借款合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该借款合同有效，对于双方当事人具有法律约束力。原告已按约定提供了借款，被告应按约定按时偿还借款。逾期未还款已经构成违约，原告按照合同约定请求解除借款合同并偿还借款及利息，合法有据，应予支持。原告请求被告承担自2017年1月4日至借款本息结清之日止按约定计算方式发生的利息及罚息有据合法本院予以支持。原告要求判令被告承担抵押担保责任，原告有权就抵押物所得价款享有优先受偿权的请求，因原告虽办理了预购商品房预告登记，但未办理抵押登记，故抵押权未设立，原告该请求本院不予支持。该借款系在被告武记者与张元霞婚姻关系存续期间形成的债务，属于夫妻共同�务，被告张元霞应负有还款义务。被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司开发的楼盘，至今不能办理房屋所有权登记，依其与原告的约定应对购房者的债务承担连带责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行与被告武记者于2014年2月21日签订的借款合同；
二、被告武记者于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行借款本金384707.53元、利息12263.71元、罚息471.00元；并自2017年1月4日始至借款本息付清日止按合同约定承担利息及罚息；被告张元霞对上述债务承担连带责任；
三、被告大连天熙鑫达房地产发展有限公司对上述债务承担连带责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7262元，公告费1600元，合计8862元，由被告武记者负担。（此款原告已预交，被告于执行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大�市中级人民法院。
审 判 员 宋永国
人民陪审员 孙淑玲
人民陪审员 赵永利
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 王玉笛
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款�
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵�权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。