上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1081号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人ＸＸ。
被告张延锋。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）诉被告张延锋居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人ＸＸ、被告张延锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司诉称，被告在原告居间介绍下，就其购买上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）与案外人签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，原告已经居间成功。被告应支付原告佣金人民币38，000元（以下货币单位均为人民币），经原告多次催促，未果。为维护原告的合法权益和法律尊严。现诉至法院，要求判令：1、被告支付佣金38，000元；2、被告支付逾期违约金5，700元。
被告张延锋辩称，不同意原告的诉请。原告居间未成功，出售方违约，没有和被告签订正式买卖合同，也没有完成过户。根据约定，被告于2013年7月15日前，系争房屋交易过户完成，并交付房屋后再向原告支付佣金，由于这些都未完成，所以不同意支付佣金。另外，由于出售方拒绝出售系争房屋，故原、被告及出售方曾协商过，出售方提出由其向原告支付一些劳务费，但金额未谈妥。之后原告从未向被告催讨过佣金，直至收到起诉状。另外，在签订买卖居间协议时，原告未就协议中居间服务的内容向被告解释过。
经审理查明，2013年1月5日，原告作为居间方（丙方）、被告作为买受方（乙方）、案外人姜某某作为出卖方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买系争房屋，总房价款为2，530，000元。协议第五条约定，丙方应当依法积极履行居间义务：1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房地产买卖合同》；4、向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。协议第六条约定，居间报酬为《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功等。协议第十条其他约定为甲方不承担本协议的第六条；佣金甲乙方共计38，000元。
当日，被告作为买受方（乙方）、案外人姜某某作为出卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为2，530，000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后2013年1月25日前前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。税费负担为根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担全部由乙方承担。合同另对双方的权利、义务作了约定。
当日，原告作为佣金收受人（乙方）、被告作为佣金支付人（甲方）签订《佣金确认书》，约定成交房地产为系争房屋，交易方式为买卖，成交金额为2，530，000元，经甲、乙方及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金数额为38，000元，支付时间为2013年7月15日前。甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。
后案外人姜某某拒绝向被告出售系争房屋，故未签订《上海市房地产买卖合同》。2013年3月31日，被告与案外人姜某某签订《协议书》，约定案外人姜某某向被告双倍返还已支付的定金共计60，000元，因案外人姜某某不能履约导致的居间方所要的居间费用完全由案外人姜某某承担。
2014年4月，原告向被告发出《佣金催缴函》，被告称没有收到。当月，原告具状来院，作如上诉请。
以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、佣金催讨函；被告提供的协议书、证人姜某某的证人证言及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原、被告与案外人姜某某于2013年1月5日签订的《房地产买卖居间协议》约定《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功。当日，被告与案外人姜某某签订了《房屋买卖合同》，故原告居间成功。根据《佣金确认书》的约定，被告应于2013年7月15日前向原告支付佣金38，000元，但因案外人姜某某违约，致使上述《房屋买卖合同》未实际履行。原告未就协助签署正式文本的《上海市房地产买卖合同》、协助办理交易过户、房屋交接等提供居间服务，故本院据此及被告在系争房屋买卖交易过程中并非违约方的事实，酌情确定被告应支付的佣金金额。房地产买卖居间协议第五条虽约定若买卖双方正常履行，原告承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务，但本院认为，该协议系原告制作并提供，且没有证据表明原告已采取合理的方式提请买卖双方注意该条款，明示上述内容，由于该条款的约定实际排除了买卖双方的权利，免除了原告的合同责任，故应为无效格式条款。至于被告抗辩原告居间未成功，其应于系争房屋交易完成后支付佣金的意见，未提供相关证据，本院不予采信。对于原告主张被告支付逾期违约金5，700元的请求，原告未提供证据证明其于2013年7月15日即向被告催讨佣金，另外根据本案的实际情况，原告的该项请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张延锋应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币4，000元；
二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币893元，减半收取计人民币446.50元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担人民币223.25元，由被告张延锋负担人民币223.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 玮
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。