福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第870号
上诉人（原审被告）陈典，男，1985年8月31日生，汉族，住福安市。
委托代理人郭海强，许偲（实习），福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴寿容，女，1963年7月1日生，汉族，户籍地福安市。
委托代理人陈静，福建怀行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林华，女，1972年12月2日生，汉族，户籍地福安市。
被上诉人（原审被告）郑志明，男，1972年10月24日生，汉族，住福安市。系被上诉人林华丈夫。
上诉人陈典因与被上诉人吴寿容、林华、郑志明案外人执行异议之诉一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第2536号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人陈典的委托代理人郭海强，被上诉人吴寿容的委托代理人陈静，被上诉人郑志明到庭参加诉讼，被上诉人林华经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年10月20日，被告林华、郑志明与原告吴寿容签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告吴寿容向被告林华购买坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号的商品房一套，该商品房建筑面积122.02平方米，套内建筑面积106.73平方米，房屋所有权证为韩房权证福安字第00230**号，总价款70万元。合同签订之后，原告吴寿容除替被告林华偿还该房屋在中国银行的按揭贷款和提前还款手续费287000元外，原告吴寿容还向被告林华在中国建设银行的银行账户6227001892540310127存入413000元，被告林华将该房屋的国有土地使用证（安政国用（2010）第3428号）、房屋所有权证（韩房权证福安字第00230**号）交由原告吴寿容保管。2011年10月22日，被告林华与原告吴寿容又签订一份《补充协议书》，该协议书约定：原告吴寿容已全部支付了购房款70万元，被告林华确认已全额收悉购房款，双方同时办理了房屋交割手续，房屋交由原告吴寿容占有使用，因被告林华没有找到合适住所，原告吴寿容同意在交割手续后，将房屋借给被告林华暂住，暂住期间被告林华无权将房屋转让、租借和买卖。2012年10月23日，原告吴寿容去福安市房管局办理该诉争房屋的过户手续时，经福安市房管局查询，发现诉争房屋的所有权证已被被告林华以遗失为由挂失，无法过户。原告吴寿容遂找被告林华协商此事，2012年11月19日，被告林华给福安市房管局出具了一份《声明书》，称其所有的坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号的商品房已经卖给原告吴寿容，并收到了房屋买卖款，之后，其到房管局申请挂失了房屋所有权证，其承诺配合买主即原告吴寿容领回所有权证后，将房屋所有权转到原告吴寿容名下。但被告林华至今未将该诉争房屋的产权过户给原告。
另查明，被告陈典是被告林华的债权人，2012年9月5日，林华向陈典借款人民币40万元，双方约定还款日期为2012年11月4日，借款利息按月利率2.5%，并签订抵押合同，约定林华自愿将该诉争房屋抵押给陈典作为该笔40万元借款的担保，林华丈夫郑志明亦在该抵押合同共有权人一项中签字按手印，但双方未到房管局办理抵押权登记。借款期限届满后，林华未偿还陈典借款，陈典遂诉至本院。2013年1月8日，福安市人民法院根据陈典提出诉前财产保全的申请，作出福安市人民法院（2013）安民保字第2号民事裁定书，裁定查封林华所有的坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号房。该房屋至今未解封。查封后，原告吴寿容提出书面异议，2013年5月21日，福安市人民法院作出（2013）安执异字第4号民事裁定书，裁定驳回吴寿容的异议。吴寿容不服该裁定，称其于2011年10月20日已向被告林华购买该房产，请求撤销（2013）安执异字第4号民事裁定书。嗣后，原告以该诉争房屋的出卖人林华、郑志明及林华的债权人（即陈典）为被告，向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
原审判决认为：本案诉争房屋已依法登记领取国有土地使用证及房屋所有权证，权属清晰。被告林华主张该诉争房屋是其婚前个人财产，被告郑志明抗辩称婚后夫妻双方共同偿还该诉争房屋按揭款并装修，系其和林华的共同财产，但未提供相反证据予以反驳林华的主张，该诉争房屋应认定为被告林华的个人婚前财产，被告林华有权独自处分该房产。原告吴寿容与被告林华的房屋买卖关系在前，被告林华向被告陈典借款在后，原告吴寿容与被告林华之间的房屋买卖关系并非规避债务的行为。原告吴寿容与被告林华双方在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意愿，不违背国家法律的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行自己的义务，因此被告有按合同约定协助原告办理房屋所有权和土地使用权过户手续的义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告吴寿容购买了该诉争房产，且已支付全部价款并实际占有该房产，并对房产最终未能过户没有过错。
原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号房屋的产权归原告吴寿容所有；二、停止对坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号房屋的执行。本案受理费人民币10800元，由被告林华负担。
宣判后，陈典不服，向本院提出上诉。
上诉人陈典上诉称：一、原审程序错误。1、被上诉人吴寿容提出案外人执行异议，在其异议被驳回后，只能依照审判监督程序办理，而原审对被上诉人吴寿容的执行裁定异议之诉予以民事一审受理显属不当；2、上诉人并非房屋买卖合同的相对人，诉讼地位应属有利害关系的第三人，而原审却将上诉人列为被告，亦属程序错误。二、原审事实认定错误。被上诉人吴寿容与被上诉人林华、郑志明夫妻之间的“房屋买卖”实质是民间借贷，也就是吴寿容借给林华夫妻70万元，却伪造双方是房屋买卖合同的假象。1、“房屋买卖”合同所定价款严重偏低，且被上诉人郑志明在原审亦陈述是林华向吴寿容借款，并把房子抵押给吴寿容；2、2011年10月20日签订“房屋买卖”合同，却一直未办理移户登记手续，却又借给林华夫妻居住，与常理不符。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人吴寿容原审的全部诉讼请求。
被上诉人吴寿容答辩称：1、不论是变更前还是变更后的诉讼请求，内容都包括撤销执行行为，本案案由为案外人执行异议是正确的。根据民诉法第277条，当事人可以向法院提起诉讼。2、吴寿容与林华、郑志明的房屋买卖合同是真实合法有效的，法院判决停止对该房屋的执行是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑志明答辩称，其同意上诉人的上诉意见和理由。
被上诉人林华未作答辩。
经审理查明：各方当事人对一审判决查明认定的事实，除对被上诉人吴寿容与林华是否办理房屋交割手续、诉争房屋是否有出租给林华使用有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
本案争议焦点为：1、原审程序是否违法；2、房屋买卖是否真实。对此，本院分析、认定如下：
一、关于原审程序是否违法问题
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对执行标的异议裁定不服的，若与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案执行异议的起源在于因上诉人陈典与被上诉人林华另案的民间借贷纠纷而申请对诉争房屋的诉讼财产保全，被上诉人吴寿容则是依据其与被上诉人林华、郑志明的房屋买卖合同主张权利，二者属不同的法律关系，被上诉人吴寿容主张权利的依据与财产保全的裁定无关，故依据上条规定，被上诉人吴寿容对执行异议裁定不服的，可提起民事诉讼。
案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除法院对标的物的强制执行，案外人此项请求与申请执行人执行利益发生直接的利害冲突，故案外人提起执行异议之诉应以申请执行人为被告，此亦为《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条所明确规定。
综上，原审以上诉人为被告并以案外人执行异议之诉审理本案并无不当；上诉人对此上诉无理，不予支持。
二、关于房屋买卖是否真实问题
上诉人主张本案房屋买卖行为系虚假的，并于二审提交《房地产抵押估价报告》一份，用于证明诉争房屋2011年10月份市场价接近97万元，而本案房屋买卖交易价仅为70万元，故存在虚假交易。
被上诉人吴寿容质证认为，该证据原审未提供，不是新证据，且无原件核对，不发表质证意见。
被上诉人郑志明质证认为，其对估价报告的真实性无异议。
本院认为，该《房地产抵押估价报告》既无评估公司盖章亦无估价师签字确认，属有严重缺陷的证据，且被上诉人吴寿容不予认可，故不予采信。
各方对原审判决认定被上诉人吴寿容与林华、郑志明签订房屋买卖合同、被上诉人吴寿容替林华提前还清银行按揭款及另行支付给林华41.3万元款项的事实过程并无异议，予以确认。从上述事实，可认定被上诉人吴寿容与林华、郑志明之间成立房屋买卖的事实。上诉人主张房屋买卖系虚假的，对此应承担举证责任。但上诉人并未提交切实的证据予以证实，故其主张不予支持。
即使如上诉人所言，被上诉人吴寿容系借70万元给林华，林华因此以房抵债，但因对于以房抵债行为，法律并不禁止，当事人可自由决定，且被上诉人吴寿容支付了70万元对价，亦不能否认该行为的效力。
综上，被上诉人吴寿容与林华、郑志明之间房屋买卖关系真实存在。
综上所述，本院认为，上诉人所提上诉均为无理，不予支持，其上诉应予驳回；原审判决第二项并无不当，予以维持。至于上诉人在二审辩论时提到被上诉人吴寿容未实际占有诉争房屋及对房屋未过户存在过错的意见，因未在上诉期限内提出，不予审查。如前所述，案外人执行异议之诉的目的在于排除法院对标的物的强制执行，为此，案外人据以对抗的实体权利并不以所有权为限。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人据以排除法院强制执行的权利除所有权外，尚有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，如本案被上诉人吴寿容依据《房屋买卖合同》所取得的请求被上诉人林华转移房屋所有权的债权。
因物权系对世权，享有直接支配物的排他性权利，对社会经济关系影响甚巨，故对物权的确认应谨慎为之，我国对不动产物权的设立亦采登记生效制度。本案被上诉人吴寿容依据合同仅取得债权，并非房屋所有权。正如此，原审直接判决诉争房屋的产权归被上诉人吴寿容所有故而不当，对此本院依职权予以撤销。被上诉人吴寿容原审请求确认对诉争房屋的所有权，于法无据，予以驳回。被上诉人林华经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下：
一、撤销原审判决第一项；
二、维持原审判决第二项；
三、驳回被上诉人吴寿容请求确认坐落于福安市金湖路京都美景花园18号楼8层703号房屋产权归其所有的原审诉讼请求。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费10800元，由上诉人陈典负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
代理审判员 陈富强
代理审判员 陈光华
二〇一三年十二月三日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。