吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终118号
上诉人（原审原告）:刘贵，男，1958年10月19日出生，汉族，住四平市。
委托诉讼代理人：李红军，吉林睿益律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:李彦平，女，1959年12月18日出生，汉族，住四平市。
委托诉讼代理人：李红军，吉林睿益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:王立媛，女，1952年2月25日出生，汉族，住四平市。
委托诉讼代理人：郑晓卉，吉林杨信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梨树县天兴房地产开发有限公司。
法定代表人：曹兴，经理。
上诉人刘贵、李彦平与上诉人王立媛，原审被告梨树县天兴房地产开发有限公司房屋才迁安置补偿合同纠纷一案，不服四平市梨树县人民法院（2016）吉0322民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘贵以及刘贵、李彦平的委托诉讼代理人李红军，上诉人王立媛及其委托诉讼代理人郑晓卉到庭参加诉讼。被上诉人梨树县天兴房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘贵、李彦平上诉请求：撤销原审判决，上诉费由被上诉人承担。其主要理由是：一审法院认定事实不清,证据不足。上诉人与王立媛签订回迁协议。协议签订后，原告按约定将99.63平方米的房屋交予被告拆迁。2013年11月，二被上诉人开发建设的郭家店镇盛园小区竣工，但二被告未按回迁协议约定给原告回迁。上诉人与被上诉人签订的回签协议是合法有效的，被上诉人王立媛已将其他的楼房卖出，与其他房屋买者的合同是合法有效的，所以与刘贵的房屋买卖合用时合法有效的，一审法院判决认定上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效时认定事实错误。被上诉人王立媛在没有任何合法手续的基础上，违法进行建筑，造成上诉人与被上诉人约定的房屋面积增加，给上诉人造成经济负担，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干规定》司法解释规定，对于超出商品房买卖合同约定的面积，上诉人不应承担付款义务，多余的面积，上诉人在法定范围内应该拥有所有权。一审法院没有实际到现场进行测量，也没有到有关部门进行核查被上诉人开发时的图纸及规划方面的手续，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是在双方自愿的情况下签订的，是合法有效的，一审法院在没有人任何证据的情况下就简单认定上诉人与被上诉人的合同无效，这是错误的。
王立媛辩称:1、一审法院认定上诉人刘贵、李彦平与上诉人王立媛、一审被告天兴公司签订的关于140.37平方米（价款20万元）为商品房买卖的约定无效并驳回其诉讼请求是正确的，适用法律是正确的。2、王立媛在拆迁过程中，没有给刘贵、李彦平造成任何损失。一审判决驳回其诉讼请求是正确的。3、一审法院对刘贵、李彦平将给付车库一个的诉讼请求变更为给付7万元车库价款，一审法院庭审时已经向刘贵、李彦平示明，限期交纳变更请求部分的诉讼费，刘贵、李彦平没有在期限内交纳，人民法院不予审理正确。4、一审判决漏列诉讼当事人，且上诉人李彦平不是适合主体，程序违法。5、涉案99.63平方米的房子根本没有拆迁。一审判决王立媛按照2013年5月20日签订的商品房买卖合同交付上诉人刘贵、李彦平99.63平方米的楼房回迁面积认定事实错误。
王立媛上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。其主要理由是：1、一审判决遗漏诉讼当事人，程序违法。一审判决未依法追加（漏列）必要诉讼当事人韩国荣、刘丽荣、刘丽霞、刘明乐、刘明洋等作为原告参加诉讼，也没有认真审核代位继承人是否适格。被上诉人李彦平不是本案适格的原告主体。2、一审判决认定事实不清。上诉人与二被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议约定的被拆迁的99.63平方米房屋至今没有拆迁完毕，该房屋及证照至今没有交付给上诉人。上诉人王丽媛在拆迁时，只拆迁了属于违章建筑的两间仓房和一个车库。面积不足三十几平。事实上没有拆迁有产权的99.63平方米房屋。二被上诉人用其父亲刘文才的建筑面积99.63平方米的房屋作为拆迁房屋及证照并没有交付给上诉人拆迁，至今由被上诉人在占有使用，而且其梨国用1989字第111000号《国有土地使用权证》原件还在被上诉人手里，没有交上诉人去房管部门办理灭籍。一审没有事实根据判决上诉人交付99.63平方米的楼房回迁面积。
刘贵、李彦平辩称:答辩意见同其上诉理由一致。
刘贵、李彦平向一审法院起诉请求：1、二被告继续履行2013年5月2日双方签订的回迁协议约定，向原告交付240平方米回迁商品房屋及车库一个。2、二被告赔偿原告未按回迁协议约定交付房屋给原告造成的经济损失10万元。
一审法院认定事实:2013年5月20日，王立媛以梨树县天兴房地产开发有限公司的名义同刘贵、李彦平签订了一份商品房买卖合同，在合同补充协议中约定“原面积99.63平方米，回迁面积240平方米商网，西侧南面第一、二户，并且答应在被告王立媛所建的楼内给刘贵一个车库。同时约定多出的140.37平方米米，刘贵找给王立媛20万元，进户时一次性交清。否则产权仍属于开发商所有，允许开发商自行处置，回迁时间大约2013年10月末，到期不回迁，开发商承担损失费用，按国家规定办，房照由开发商办理，按照国家规定各负其责，签字生效。”该补充协议上王立媛、刘贵、李彦平签字。在签字后注明：在王立媛建楼内给刘贵一个车库。本院认为，刘贵、李彦平与天兴公司、王立媛签订了商品房买卖合同，在履行合同过程中发生争议，刘贵、李彦平作为合同相对方，具有诉讼的主体资格。在商品房买卖合同中，用于置换的房屋登记在刘贵父亲刘文才名下，刘文才已经去世，其他继承权人出具书面证明放弃继承相应份额，该房屋刘贵、李彦平享有处分权。双方约定给付刘贵车库一个，但车库未实际建成，庭审时对刘贵、李彦平进行释明，其主张变更诉讼请求，要求王立媛、天兴公司按照7万元给付车库价款，但在本院限定的期限内未交纳变更请求部分的诉讼费用，本院对变更部分不予审理。针对该车库约定，双方可以自行协商处理或凭借相关证据另行起诉。补充协议载明：“原面积99.63平方米，回迁面积240平方米商网，西侧南面第一、二户，多出的140.37平方米米，刘贵找给王立媛20万元，进户时一次性交清，否则产权仍属于开发商所有，允许开发商自行处理，回迁时期（间）大约2013年10月末，到期不回迁，开发商承担损失费用，按照国家规定办，房照由开发商办理”,据此认定，99.63平方米为产权调换的面积，140.37平方米为商品房买卖的面积，商品房部分的价值为20万元。本案系重审案件，原审开庭过程中，王立媛认可99.63平方米回迁面积的存在，本院认定99.63平方米为物权置换的面积。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……”合同有效的部分，对双方具有约束力，应按照约定实际履行，本案对回迁的99.63平方米楼房的约定属于物权置换，不违反法律规定，应当认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告天兴公司、王立媛并未取得商品房预售许可证明，合同中关于140.37平方米（价款20万元）为商品房买卖的约定无效。刘贵、李彦平起诉时请求判令二被告赔偿其未按回迁协议的约定交付房屋造成的经济损失10万元，庭审时未递交相应的证据，该诉讼请求本院无法支持。判决：一、被告王立媛按照2013年5月20日签订的“商品房买卖合同”附件四补充协议中约定的西侧南面第一、二户范围内交付原告刘贵、李彦平99.63平方米的楼房回迁面积；二、驳回原告刘贵、李彦平其它诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议,是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。刘贵、李彦平与王立媛、梨树县天兴房地产开发有限公司签订的虽为《商品房买卖合同》，但从实际内容看，刘贵、李彦平与王立媛在合同附件四补充协议中关于回迁房屋的约定，符合房屋拆迁安置补偿合同的构成要件，故应认定双方签订的实为房屋拆迁安置补偿合同。依据《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。房屋拆迁不得因建设项目的不同，对被拆迁人实行不同的补偿安置标准。除国家另有规定外，被拆迁人有权选择补偿方式。被拆迁地段用于同类商品房建设的，选择货币补偿的被拆迁人对原地段的同类商品房有优先购买权”。刘贵、李彦平选择产权调换，并与王立媛约定了产权调换差价，系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，双方应按照协议的约定履行。王立媛应按照2013年5月20日与刘贵、李彦平签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议约定的，将西侧南面第一、二户范围内交付给刘贵、李彦平240平方米商网，同时刘贵、李彦平支付王立媛20万元。王立媛无房地产开发企业资质，其挂靠在梨树县天兴房地产开发有限公司进行房地产开发，梨树县天兴房地产开发有限公司明知王立媛以其名义进行开发活动，应视为其认可王立媛的行为，其应对王立媛的行为承担连带责任。在原审法院审理过程中，本案诉争拆迁房屋的所有权人刘文才已经去世，刘文才的其他继承人已出具书面证明放弃继承相应份额，刘贵、李彦平作为刘文才的继承人，有权处分该房屋，《商品房买卖合同》是由刘贵、李彦平与王立媛签订，刘贵、李彦平具备本案的诉讼主体资格。另，刘贵、李彦平与王立媛约定，在王立媛建楼内给刘贵一个车库，但该车库并未建成，不具备履行条件，故针对该车库约定，双方可以自行协商处理或凭借相关证据另行起诉。刘贵、李彦平主张因王立媛未按回迁协议的约定交付房屋，给其造成的经济损失10万元，并未提供证据予以证明，本院不予支持。王立媛上诉主张在拆迁时，只拆迁了属于违章建筑的两间仓房和一个车库。面积不足三十几平。事实上没有拆迁有产权的99.63平方米房屋。刘贵、李彦平用其父亲刘文才的建筑面积99.63平方米的房屋作为拆迁房屋及证照并没有交付给上王立媛拆迁，至今由刘贵、李彦平在占有使用，而且其梨国用1989字第111000号《国有土地使用权证》原件还在刘贵、李彦平手里，没有交王立媛去房管部门办理灭籍。经查刘贵、李彦平提供了现占有使用的房屋的房屋权属证书，且该房屋与本案诉争拆迁房屋的面积、位置并不相符。本院认为，被拆迁房屋的《国有土地使用权证》原件是否交给王立媛，并不影响合同的履行。王立媛作为拆迁人，应对被拆迁房屋的面积进行实际测量确认，以及确认该房屋的基本情况与其权属证书中登记的事项是否一致，在确认后才能与被拆迁人签订回迁安置合同，王立媛称自己并未现场踏查测量该房屋，就与刘贵、李彦平签订房屋拆迁安置补偿合同，与常理不符，且现该房屋已经被王立媛拆除，王立媛并未提供证据证明在拆迁时，刘贵、李彦平的房屋面积与土地使用权证不一致的证据，也未提供本案诉争被拆迁房屋未被拆除的证据，王丽媛对其上诉主张，并未提供相关的证据予以证明，应承担对自己不利的后果。故原审判决适用法律错误，应予改判。
综上所述，刘贵、李彦平的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四平市梨树县人民法院（2016）吉0322民初1774号民事判决；
二、王立媛按照2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议约定的，将西侧南面第一、二户范围内交付给刘贵、李彦平240平方米商网，同时刘贵、李彦平支付王立媛20万元；
三、梨树县天兴房地产开发有限公司与王立媛承担连带责任交付责任；
四、驳回刘贵、李彦平其他诉讼请求。
二审案件受理费4600元，由刘贵负担2300,由王立媛负担2300。
本判决为终审判决。
审判长 李欣冬
审判员 孙 鹏
审判员 毕 莹
二〇一七年四月十四日
书记员 魏 莹