北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第01607号
上诉人（原审原告、反诉被告）叶桃林，女，1984年5月10日出生。
委托代理人郝萍，北京金尚律师事务所律师。
委托代理人严鹤玉，北京金尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）康堡实业有限公司。
法定代表人李雪萍，董事长。
委托代理人罗开怀，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人叶桃林因与被上诉人康堡实业有限公司（以下简称康堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第47954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年11月叶桃林起诉至原审法院称：2014年4月25日，叶桃林以北京星都医疗美容诊所的名义与康堡公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，双方约定康堡公司将其所有的坐落于北京市朝阳区工人体育场东路101号、201号房屋（以下简称涉案房屋）出租给叶桃林使用，用于对外经营，用途为开设美容诊所。租赁期限为8年，自2014年4月29日起至2022年4月28日止。经双方协商，康堡公司同意给予叶桃林两个月的装修期（自2014年4月29日至2014年6月28日），装修期内免收租金，租金自2014年6月29日起算。合同约定“合同乙方的名称最终以国家权力机关登记为准，若最终不能注册成功，由个人承接本合同全部权利和义务。”因此，诊所没有在涉案房屋注册成功，依约由叶桃林承接本合同全部权利和义务。2014年4月24日和2014年4月26日，叶桃林依约打款给康堡公司，包括押金37万元、预付2014年6月29日至2014年9月28日期间的租金55.5万元。2014年4月26日康堡公司将涉案房屋交付给叶桃林进行装修，5月8日开始装修，装修费共3万元。2014年5月12日，叶桃林依照相关法律规定向有关部门申请办理医疗美容机构相关注册、登记，后因康堡公司的违约行为，导致叶桃林不能在涉案房屋办理医疗美容机构营业执照。其一，双方在《商铺租赁合同》中约定“甲方应向乙方出示房屋产权证、房屋平面图及商业登记等资料，并留存一份复印件给乙方”，但康堡公司一直没有按照该约定提供涉案房屋的消防合格证明，因此北京市朝阳区卫计委依据《北京市朝阳区设置医疗机构审批办事指南》相关规定，因叶桃林缺少消防合格证明，对叶桃林关于设立医疗美容机构的申请不予批准。其二，因没有得到北京市朝阳区卫计委的设立批准，对涉案房屋进行物业管理的北京达尔文国际酒店康堡花园物业管理处禁止叶桃林进行装修施工。后叶桃林多次催促康堡公司依约提供消防合格证明，康堡公司一直未予提供，因此叶桃林无法在涉案房屋申请设立医疗美容机构。因合同目的不能实现，叶桃林于2014年6月25日将涉案房屋钥匙交还康堡公司。现叶桃林诉至法院，要求：1、判令双方于2014年4月25日签订的《商铺租赁合同》解除（主张法定解除，依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条，涉案房屋存在违反关于房屋使用条件强制性规定的情况。康堡公司一直没有提供涉案房屋的消防合格证明，导致叶桃林无法设立医疗美容机构）；2、康堡公司返还叶桃林支付的租金55.5万元（依据合同第5条第1款，每个月租金18.5万元，自2014年6月29日起至2014年9月28日期间三个月的租金），退还押金37万元，赔偿装修等费用3万元（包含装修设计损失和初步装修损失，装修公司已经收取了3万元）。
康堡公司在原审法院答辩并反诉称：第一，叶桃林主体是否适格请法院依法审查，如果法院认为诉讼主体不适格，请裁定驳回叶桃林的起诉。第二，叶桃林没有任何证据证明消防合格证明是必备的证件。叶桃林的所谓清单只是几张复印纸，我公司不认可其真实性，网页公证都没有，我公司认为没有消防证明就解除合同只是一个借口。叶桃林提供的所谓消防验收意见书，没有消防局的公章，只有产权单位的章，即使是真的，也不能证明消防合格证明是必要的。第三，叶桃林没有证据证明我公司拒绝协助提供或不予提供消防合格证明。消防合格证明很好调取，叶桃林不可能因为一个很好调取的消防合格证明放弃一个已经选好的地方另行选取地方重新申请注册登记。一定是因为别的重要原因。更何况即使假设叶桃林提供的登记所需材料清单为真，那么多材料，叶桃林有好多都没有办好，还没到第10项消防合格证明。第四，合同中并没有约定我公司应该向叶桃林提供涉案房屋的消防合格证明。第五，消防合格证明肯定是有的，并且叶桃林很好取得。房屋建成后，作为商铺而言，必须经过消防检查，合格后房屋才能竣工验收，之后才能发房产证，这是一个众所周知的事实。叶桃林提供了房产证，说明消防肯定是检验合格的，消防合格证明是客观存在的，随时可以调取。第六，合同中不仅没有约定我公司应该直接或间接提供消防合格证明给叶桃林，更没有约定提供日期。第七，我公司从来没有向叶桃林表示不配合调取消防合格证明。第八，消防合格证明根本不是叶桃林不能取得营业执照的原因，更不是根本原因和唯一原因。第九，叶桃林没有证据证明她经过了充分的努力仍不能实现合同目的。第十，叶桃林所称于2014年6月25日将涉案房屋钥匙交还给我公司不属实，叶桃林也没有任何证据可以证明这一点。第十一，关于租金支付时间的问题，民事活动的规则是有法律规定的按照法律规定，没有法律规定按照约定，没有约定的按照惯例。就本案而言，按照商业惯例和众所周知的事实，北京的商铺一般都是一年或者半年或者一个季度预交一次租金，双方在合同中约定的第一次付款也如是，所以我公司有权要求叶桃林交付下一季度的租金和其他费用。另外补充：第一，叶桃林没有证据证明消防合格证明是办理执照的必备要件。第二，叶桃林没有证据证明我公司拒绝过或不予办理消防验收合格证明。第三，合同中并没有约定我公司需要向叶桃林提供消防合格证明。第四，消防合格证明是肯定有的，且很容易调取，叶桃林没有证据证明努力调取过。第五，合同中没有约定提供消防验收合格证明的日期。第六，我方从未向叶桃林表示过不予配合调取消防验收合格证明。第七，消防合格证明不是叶桃林不能取得营业执照的根本原因，而是所有业主几乎都反对叶桃林进行装修，认为开设美容机构做手术有血光之灾。第八，即使叶桃林提供的证据是真的，消防验收合格证明是第10项。第九，叶桃林没有证明其已经备齐了其他材料而只缺了消防验收合格证明。第十，叶桃林没有证据证明其经过了充分努力仍没有实现合同目的。现我公司提起反诉，要求：1、判令双方于2014年4月25日签订的《商铺租赁合同》及补充协议解除（依据是合同第12条第5项，叶桃林未按约定及时足额支付租金逾期15日，双方就租金支付方式和时间没有具体约定，叶桃林应该按照季度支付租金，其已经支付了2014年6月29日至2014年9月28日的租金，应该在2014年9月29日当天支付2014年9月29日至2014年12月28日期间的租金55.5万元，但叶桃林至今一直未支付）；2、叶桃林向我公司支付2014年9月29日起至《商铺租赁合同》正式解除并将涉案房屋恢复原状、正式交接、腾退完毕之日拖欠的所有租金以及与拖欠租金等额的违约金（租金按每月18.5万元标准，自2014年9月29日计算至《商铺租赁合同》解除之日止，要求支付等额违约金的依据是合同第11条）；3、叶桃林在解除《商铺租赁合同》三日内将涉案房屋恢复原状并自行承担费用；4、叶桃林在解除《商铺租赁合同》三日内将涉案房屋交接、腾退完毕。
叶桃林在原审中针对康堡公司之反诉辩称：康堡公司房屋交付时间为2014年4月25日，但叶桃林已在2014年6月24日明确拿不到消防合格证明后，于6月25日将涉案房屋交还给康堡公司的刘会计。且康堡公司的法人在2014年7月份明确表示建议叶桃林另找地方注册。2014年6月25日后涉案房屋就不在叶桃林的控制下了，叶桃林实际只支付了2014年6月29日至2014年9月28日期间55.5万元租金以及37万元押金。康堡公司构成根本违约，叶桃林有法定解除权。叶桃林不构成根本违约，康堡公司第二项反诉请求没有合同依据，合同没有约定具体的付款时间，叶桃林对于康堡公司说的按季度付款方式不认可，双方只有对第一期租金的支付方式达成了一致意见，没有就后面租金的支付方式达成书面或者口头的约定。现涉案房屋已在康堡公司的控制之下。在叶桃林发现合同目的不能实现后曾多次找康堡公司的工作人员以及法人，但他们均对合同的争议事项推脱不予回应。康堡公司称涉案房屋还在叶桃林控制之下，叶桃林不腾退房屋的描述是虚假的，没有事实依据。康堡公司称提供消防合格证明不是其合同义务不符合事实，合同第2条第1款约定了康堡公司应该提供的各种材料等，这个“等”字应该理解为有利于合同目的实现的资料康堡公司都应该提供给叶桃林，包括消防合格证明。综上，就第一项反诉请求，叶桃林同意解除合同，但是不同意康堡公司的解除理由。就第二项反诉请求，康堡公司没有事实依据和法律依据，事实上是康堡公司违约，且康堡公司法人李雪萍很早之前就明确表示过要解除合同。就第三、四项反诉请求，康堡公司没有事实依据，涉案房屋已经交接了，现在康堡公司控制之下，康堡公司还让中介看过房子，且康堡公司是违约方，因此恢复原状的费用应该由违约方康堡公司承担。
原审法院经审理查明：涉案房屋所有权人系康堡公司。
2014年4月25日，叶桃林以北京星都医疗美容诊所（承租方、乙方，法定代表人叶桃林）的名义与康堡公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定康堡公司将诉争房屋出租给叶桃林用于对外经营所用，用途为开设美容诊所。康堡公司应向叶桃林出示房屋产权证、房屋平面图及商业登记证等资料，并留存一份复印件给叶桃林。乙方名称最终以国家权力机关登记为准，若最终不能注册成功，由个人承接本合同全部权利和义务。租赁期限为8年，自2014年4月29日起至2022年4月28日止。经双方协商，康堡公司同意给予叶桃林两个月的装修期（自2014年4月29日至2014年6月28日），装修期内免收租金，租金自2014年6月29日起算。押金37万元。租期结束或合同解除后，如康堡公司确认无赔偿事宜，即将押金在双方确认交割后，不计利息如数退回叶桃林。在租期内产生的任何费用须由叶桃林先行支付不得以任何理由要求以押金抵付。租金每月18.5万元，年租金222万元。租赁期限内，租金标准每年比上一年度按3%幅度递增，即第二年为2286600元／年，第三年为2355198元／年，第四年为2425854元／年，第五年为2498630元／年，第六年为2573589元／年，第七年为
2650797元／年，第八年为2730321元／年。合同签署当日，叶桃林预付自2014年6月29日起至2014年9月28日止期间的租金，即三个月租金55.5万元及押金37万元。合同生效后，康堡公司即将涉案房屋交付叶桃林。叶桃林在租赁期限届满或解除合同后，应保持涉案房屋完好。如康堡公司要求叶桃林将涉案房屋恢复原貌，叶桃林应负责完成。如叶桃林未按照康堡公司要求将涉案房屋恢复原貌的，可由康堡公司代为完成，由此产生的费用由叶桃林承担。租赁期限届满或解除合同后，由叶桃林配合康堡公司验收涉案房屋，并清查涉案房屋内物品，叶桃林付清本协议项下所涉其应承担的费用后，由双方签署《退房确认书》，由康堡公司将押金（不计利息）返还予叶桃林。如涉案房屋或内部物品有损坏，康堡公司可要求赔偿，并有权抵扣押金。如叶桃林违反本合同约定，出现未及时、足额向康堡公司支付租金之情形，每逾期一日，叶桃林应按照应付未付款金额的100%向康堡公司支付违约金。叶桃林未按约定及时、足额支付租金或欠缴其他费用，逾期15日未支付的，视为违约，康堡公司有权单方解除合同并收回涉案房屋，扣除押金作为违约金，如对康堡公司造成损失的，由叶桃林负责赔偿。合同签章处，“甲方法定代表人”处签字为“李雪萍”，“乙方法定代表人”处签字为“叶桃林”。
同日，叶桃林以北京星都医疗美容诊所（乙方）的名义与康堡公司（甲方）签订《补充协议》，约定叶桃林承诺将星都医疗美容诊所股份的百分之十转给康堡公司，康堡公司考虑到本公司属香港公司，注册周期会延长。特委托宫×为股份持有人，证件号×××。康堡公司不得将其持有的股份转让给他人，不得将其设定抵押权。叶桃林负责一个月内，将股份的百分之十转让给宫×，并在工商登记备案。北京星都医疗美容诊所对外义务以及债务和亏损均由叶桃林负责。叶桃林负责将星都医疗美容诊所公司每年利润的10%分给康堡公司委托持有人宫×。康堡公司持有人有权查看公司财务报表。合同签订后，叶桃林向康堡公司支付了2014年6月29日至2014年9月28日的租金55.5万元和押金37万元。康堡公司将涉案房屋交付给了叶桃林。“甲方法定代表人”处签字为“李雪萍”，“乙方”处签字为“叶桃林”。
就北京星都医疗美容诊所，叶桃林称尚在设立过程中，在设立过程中，需要消防合格证明。就此，叶桃林提交北京市朝阳区设置医疗机构审批办事指南（100张床位以下）打印件2页、行政许可申请表打印件1页、朝阳区卫计委网页打印件1页，叶桃林称这些材料是2014年6月份打印的，但是2014年9月1日后北京市出了一个新的行政规章，对部分用词进行了调整，但其坚持只提交2014年6月份打印的材料，不提交2014年9月1日后新出的规定材料。其中，北京市朝阳区设置医疗机构审批办事指南需提交的材料目录中包括：所在地区居委会（农村地区为村委会和乡政府）或物业管理部门（须征得业主委员会同意）出具的医疗机构设置意见；医疗机构用房产权证明、租赁协议及使用证明（经营场所使用证明、房屋租赁合同或无偿使用协议）的原件及A4纸复印件；消防合格证明原件及A4纸复印件（房屋的大消防）。叶桃林欲证明设立医疗机构需要消防合格证明。康堡公司称没有原件，且没有相关部门盖章，真实性、关联性、合法性均不认可，即使该证据是真实的，也不能作为法律依据，不认可证明目的，不能证明消防合格证明是办理营业执照的必备要件。叶桃林提交其于2014年6月24日用手机拍摄的北京达尔文国际酒店康堡花园物业管理处在涉案房屋张贴的《通知》照片打印件1张，内容是“未取得北京市政府相关主管部门的批准文件，不得擅自施工”，欲证明因证件不全，物业公司禁止进行装修施工。康堡公司称真实性、合法性、关联性均不认可，但不要求对真实性进行鉴定。该《通知》中没有物业公司的盖章，且只说不得擅自施工，而非禁止施工，也未明确未取得什么批准文件。叶桃林提交北京市朝阳区卫生局2014年9月25日作出的《设置医疗机构批准书》原件和京公消验（2009）第299号《北京市公安局消防局建设工程消防验收意见书》复印件各1页，证明叶桃林现于三里屯SOHO租赁的房屋已经拿到了消防验收合格证明，并且获得了设置医疗机构批准，认为物业公司说的批准文件应包括《设置医疗机构批准书》。康堡公司称《设置医疗机构批准书》真实性认可，不认可关联性，与案件无关；消防验收意见书没有原件真实性不认可，且根据规定，上面应该有消防局的盖章，而该证据上没有，只盖了一个北京搜候房地产有限责任公司的章，也不认可关联性，证明不了叶桃林在涉案房屋是因为没有消防合格证明办不了营业执照。就此，康堡公司提交2014年12月4日，北京达尔文国际酒店物业管理有限公司出具的《证明》一份，内容为：“我公司……从未在北京星都医疗美容诊所及叶桃林本人或任何人出具的关于同意设置医疗机构的相关文件上盖过章或签过字”，欲证明叶桃林很多办理诊所的材料都没有齐，物业公司同意的证明也是其中之一。叶桃林认可证据的真实性，称该证据可以证明物业公司禁止叶桃林进行装修，理由是国家相应批准文件不齐，主要是医疗机构设置批准书，拿不到设置批准书的主要原因为叶桃林不能提交卫生局要求的所有文件，尤其是消防验收合格证明。叶桃林又申请北京苑舟伟业装饰装修有限公司（以下简称苑舟公司）项目经理苗海作为证人出庭作证，证明苑舟公司于2014年5月7日与叶桃林签订涉案房屋的室内装修项目，因康堡公司未能提供消防审批所需的资料未能进行施工。苗海称，苑舟公司于2014年5月8日开始装修，只是进场打了一些隔断，走了一些线管，干了两三天就停了，因为装修需要办理消防审批，需要物业公司提供原楼大厦消防验收的图纸才能办理施工手续。苑舟公司施工人员去物业公司要，物业公司没有提供，理由是说找不到，最终也没有办法办理消防批复。停工后10天左右，其又去了现场，看到了物业公司的告示，内容是禁止施工，而且也不让其进入涉案房屋。苗海认为原始竣工图、施工图都是保留在物业公司的，开发商走的时候应该都移交给物业公司了。就装修价款，苗海称总额为50万元，最后仅收取了3万元设计费和进场费。就装修公示，苗海称苑舟公司施工时没有贴过，并称装修时一般都不贴。叶桃林认可证人证言的真实性及内容。康堡公司认可证人的身份，但不认可证人证言的真实性和关联性，称装修肯定需要公示的，涉及到邻居的安宁权，不经过业主同意不可能进行装修，所以证人说×，且其证言与叶桃林的主张无关。
就叶桃林是否曾向康堡公司主张消防合格证明，叶桃林提交2014年11月3日电话录音2段、11月4日电话录音2段，都是叶桃林（手机号136××××××18）与康堡公司宫×（手机号186××××××07）之间的通话录音；叶桃林与康堡公司武×往来微信截屏打印件4页、与康堡公司李雪萍往来微信截屏打印件8页、与康堡公司宫×往来微信截屏打印件15页，欲证明康堡公司没有向叶桃林提供大消防验收合格证明，叶桃林在“解除”合同后向康堡公司催还所交费用，康堡公司不予回应，李让叶桃林另行找地点注册，康堡公司自己也认为应该退还费用，只是费用数额应该商量，另外，康堡公司想滥用诉讼权利，拖延返还费用的义务。其中，叶桃林表示就向康堡公司主张消防合格证明，仅有2014年5月8日其与武×的往来微信中有体现，内容为“建设工程消防设计审核意见书，建设工程验收意见书及装修工程所在层埈工图，营业执照等复印件盖物业公章。”该信息由叶桃林发出，发送时间显示为“5月8日周四17：08”。其上一条信息发送时间显示为“3月25日周二16：29”，下一条信息发送时间显示为“7月30日周三11：38”，叶桃林称此外没有其他证据。康堡公司称以上证据中涉及到叶桃林与李雪萍之间的录音、微信往来真实性均认可，但不认可关联性；其他的录音、微信真实性、关联性、合法性均不认可。康堡公司认为，除了李雪萍是公司法人之外，宫×、武×均不是康堡公司的员工，与康堡公司没有关系，其所说的不代表康堡公司的意思。叶桃林的证据是自相矛盾的，一方面证据中认可宫×“做不了主”，另一方面又说宫×“代表了李雪萍”。且在11月3日晚上叶桃林与李雪萍的微信往来中可见，办不了证的原因是卫生局的阻扰，而非没有消防合格证明。叶桃林的证据无法证明康堡公司明确表示拒绝提交消防合格证明，康堡公司一直都很配合。而叶桃林提交的北京市朝阳区设置医疗机构审批办事指南列出了十余项，其不能证明就是因为没有消防合格证明导致无法办证的。另外，租赁合同中双方的联络人应该在合同中有明确记载，没有记载的应该以法定代表人为准，宫×说的话不能代表康堡公司以及李雪萍的意思。叶桃林又提交2014年12月2日北京市方圆公证处出具的《公证书》1份（内附光盘1张），内容为叶桃林与李雪萍、宫×、武×之间往来信息；以及叶桃林通话记录详单1份，显示在2014年11月3日、11月4日分别与手机号18××××××××7进行了2次通话。康堡公司称公证书真实性认可，关联性不认可，只能证明复印件与打印件原件一致，不能证明其他内容。通话记录详单真实性认可，关联性不认可。
就康堡公司是否能够向叶桃林提供消防合格证明，康堡公司在第一次庭审中称“消防合格证明是对整栋建筑物的消防合格证，应当在开发商或者消防验收部门持有，我公司作为整栋建筑物中某一房屋的业主，无法取得该合格证明。我公司就消防合格证明无法提供的事情向叶桃林说明过，没有书面答复，且我公司还协助叶桃林与开发商进行沟通。”但在第二次庭审中康堡公司主动向法院提交了从北京市城建档案馆调取的建设工程消防设计审核意见书和建设工程消防验收意见书，称系康堡公司用物业开具的介绍信以个人名义从北京市城市建设档案馆调取的，证明消防验收证明很好调取，是客观存在的，只要有房产证复印件和管理单位（物业公司）的介绍信，个人就能调取上述文件。但对于其变更陈述的理由，康堡公司未做合理说明亦未举证。叶桃林对于证据的真实性均认可，但不认可证明目的，称康堡公司现在提交消防合格证明，不等于当时提供了，且被告称很容易调取，则为何之前不拿出来，提供过消防合格证明的责任应在康堡公司。康堡公司提交北京市城市建设档案馆利用档案须知一份，欲证明调取相应材料很方便。叶桃林认可其真实性，但称从其上内容看，没有发现叶桃林作为承租方可以去调取，即便叶桃林可以调取，但提供消防合格证明也不是叶桃林的义务。
就康堡公司是否曾向叶桃林催缴过涉案房屋租金，康堡公司称其就此只找到一条短信证据，系宫×（手机号18××××××××7）于2014年11月5日18：05发给叶桃林（手机号13××××××××8）的短信，可以证明康堡公司曾向叶桃林催缴租金。往来短信内容为：“叶桃林，请将下季度康堡花园底商房租汇款到合同指定账户，逾期视为违约”。叶桃林称，手机号码属实，确实收到过该条短信，但这是康堡公司在收到起诉材料后才发的，而在起诉前李雪萍和宫×仅表示过要退还租金和押金，没有催交过租金。
就涉案房屋装修，叶桃林提交2014年5月7日其（发包人、甲方）与苑舟公司（承包人、乙方）签订的《装饰装修工程施工承包合同》，其中约定叶桃林将涉案房屋北京星都医疗美容诊所室内精装修工程，以固定总价、包工包料的方式承包给苑舟公司。总工期60天，开工日期2014年5月8日，竣工日期2014年7月8日。工程总价款100万元，合同签订后开工5日内叶桃林预付苑舟公司合同总金额的30%作为工程预付款。甲方派驻本工程项目代表为叶桃林，乙方派驻本工程的项目代表为苗海。2014年12月5日，苑舟公司向北京星都医疗美容诊所开具发票，项目为“工程款”，金额为3万元。叶桃林欲证明其装修损失，称装修只装了一些石膏板，其他的没有进行。康堡公司认可证据的真实性，称叶桃林的装修确实只装了一些石膏板，但认为与案件无关，理由是合同约定装修工期为60天，双方于2014年5月份签订合同，装修应该在2014年7月份就完工了，而发票是2014年12月份开具的，不能确定是在涉案房屋装修的发票，不能证明叶桃林的装修损失。经法院释明后，叶桃林未就其装修价值申请评估。
就涉案房屋是否办理了退房交接，叶桃林称已于2014年6月25日交还给康堡公司，但没有证据。当时是叶桃林在涉案房屋内把钥匙交给康堡公司的刘会计，当时只有刘会计和叶桃林在场，他当时对于叶桃林已经进行的装修没提出意见，现涉案房屋内没有叶桃林的物品了。康堡公司对此不予认可，称双方之间的合同尚未解除，叶桃林既没有腾退涉案房屋，也没有将钥匙交还给康堡公司。
庭审中，经法院释明后，叶桃林与康堡公司均同意鉴于《补充协议》内容涉及北京星都医疗美容诊所的股权分配及案外人宫×的权利，当事人相关诉讼请求不再要求在案件中予以处理。就康堡公司第二项反诉请求，其表示于《商铺租赁合同》解除之日至叶桃林实际腾退涉案房屋之日期间，坚持向叶桃林主张房屋租金，而不主张房屋占有使用费。
查，叶桃林与康堡公司当庭均表示，若法院经审理后认为双方所主张的合同解除依据均不成立，则同意解除合同，不再要求继续履行。但就合同解除的时间，叶桃林主张为2014年6月25日交还涉案房屋钥匙开始。康堡公司则称，涉案房屋一直未进行退房交接，故主张合同解除时间为叶桃林实际腾退涉案房屋之日。
原审法院认定上述内容，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》及《补充协议》、房屋所有权证、《设置医疗机构批准书》、《证明》、证人证言、电话录音、短信微信打印件、《装饰装修工程施工承包合同》、发票、《公证书》、建设工程消防设计审核意见书复印件、建设工程消防验收意见书复印件等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。现叶桃林称北京星都医疗美容诊所尚未设立，且叶桃林于康堡公司在《商铺租赁合同》中约定，“若最终不能注册成功，由个人承接本合同全部权利和义务”，故法院认定叶桃林与康堡公司系案件适格主体。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案件中，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。双方约定，涉案房屋用途为开设美容诊所，故叶桃林有权要求康堡公司履行协助办理相关证照的义务。尽管康堡公司就能否提供消防合格证明一节前后陈述不一，且事实证明康堡公司可以取得消防合格证明，但叶桃林在案件中提供的证据不足以证明其曾因办理医疗机构设置审批手续向康堡公司主张过消防合格证明，也未举证证明在康堡公司“拒绝提供”后叶桃林继续主张要求康堡公司履行协助义务，或在康堡公司明确不履行义务后要求解除合同、移交房屋。叶桃林所谓在与武×往来信息中提及的“建设工程消防设计审核意见书，建设工程验收意见书及装修工程所在层埈工图，营业执照等复印件盖物业公章”即向康堡公司主张消防合格证明，但之后武×一直未就此予以回复，叶桃林也未再就此进一步询问、催要，显然不合常理。故叶桃林以此为由要求解除合同，无事实依据，法院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照前款规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。案件中，叶桃林与康堡公司虽约定叶桃林未按约定及时足额支付租金逾期15日的，康堡公司有权单方解除合同，但双方仅约定了2014年6月29日至2014年9月28日期间租金的支付时间，并无证据表明双方对于剩余租期内的租金如何支付达成了一致意见，且除康堡公司提交的宫×在叶桃林起诉后发给叶桃林催缴租金的短信外，康堡公司未举证证明其在2014年9月29日之后曾向叶桃林主张催缴租金。而从双方签订《商铺租赁合同》之日至今尚不满一年时间，故法院难以认定叶桃林存在逾期支付涉案房屋租金的情况。康堡公司以此为由要求解除合同并要求叶桃林支付拖欠租金的违约金，均无事实依据，法院亦不予支持。
当事人协商一致，可以解除合同。经法院询问，现叶桃林和康堡公司均表示，若法院经审理后认为双方主张的合同解除依据均不成立，则均同意解除合同，不再要求继续履行，法院不持异议。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。故康堡公司要求叶桃林支付2014年9月29日至《商铺租赁合同》解除之日止的租金，法院予以支持；经法院释明后，康堡公司不要求叶桃林支付《商铺租赁合同》解除之日至叶桃林实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费，法院不持异议，但其要求叶桃林支付该期间的租金无事实依据，法院不予支持。叶桃林要求康堡公司退还2014年6月29日至2014年9月28日期间的租金55.5万元，无事实依据，法院不予支持。在双方协议解除合同的情况下，叶桃林要求康堡公司赔偿其装修损失，于法无据，法院亦不予支持。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。就合同解除的时间，叶桃林主张为2014年6月25日，理由为其于当日已将涉案房屋钥匙交还康堡公司人员，但未举证，康堡公司对此不予认可，叶桃林应承当举证不能的不利后果。故法院采信康堡公司的主张，即涉案房屋至今未进行退房交接。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照《商铺租赁合同》约定，叶桃林在解除合同后，应保持涉案房屋完好。康堡公司要求叶桃林将涉案房屋恢复原貌，叶桃林应负责完成。可见，康堡公司主张叶桃林将涉案房屋恢复原状，并腾退交接，符合法律规定及合同约定，法院予以支持，但时间应在合同解除之后。康堡公司主张合同自叶桃林实际腾退涉案房屋之日方才解除，法院不予支持。现叶桃林虽称涉案房屋内已无其物品，但康堡公司也认可叶桃林已进行一部分装修，故康堡公司应为叶桃林履行恢复原状、腾退房屋之义务，留出一定合理期限，具体结合案件合同履行情况，法院酌定以一个月为宜。在叶桃林恢复原状、腾退房屋之义务履行完毕后，康堡公司应将押金37万元退还叶桃林。据此，原审法院于2014年12月判决：一、确认叶桃林与康堡实业有限公司于2014年4月25日签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日解除。二、叶桃林于判决生效之日起七日内支付康堡实业有限公司自2014年9月29日至判决生效之日止的租金（2014年9月29日至2015年4月28日期间，按每月十八万五千元标准计算；2015年4月29日至2016年4月28日期间，按每年二百二十八万六千六百元标准计算；2016年4月29日至2017年4月28日期间，按每年二百三十五万五千一百九十八元标准计算；2017年4月29日至2018年4月28日期间，按每年二百四十二万五千八百五十四元标准计算；2018年4月29日至2019年4月28日期间，按每年二百四十九万八千六百三十元标准计算；2019年4月29日至2020年4月28日期间，按每年二百五十七万三千五百八十九元标准计算；2020年4月29日至2021年4月28日期间，按每年二百六十五万零七百九十七元标准计算；2021年4月29日至2022年4月28日期间，按每年二百七十三万零三百二十一元标准计算）。三、叶桃林于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区1层1单元101号和2层1单元201号的房屋恢复原状，并腾空交予康堡实业有限公司。四、康堡实业有限公司于以上第三项履行完毕之日退还叶桃林押金三十七万元。五、驳回叶桃林的其他诉讼请求。六、驳回康堡实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，叶桃林不服，上诉至本院，请求：将一审（2014）朝民初字第47954号民事判决书：1、一审判决书第一项改判为确认双方于2014年4月25日签订的商铺租赁合同于2014年6月25日解除；2、撤销一审判决书第二项；3、一审判决书第三项改判为康堡实业有限公司自行将北京市朝阳区1层1单元101号和2层1单元201号的房屋恢复原状；4、一审判决第四项改判为康堡实业有限公司于判决生效之日退还叶桃林押金37万元；5、依法改判被上诉人退还已收取的上诉人的租金55.5万元；6、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定不清，叶桃林因康堡公司不提供房屋的消防合格证明，导致合同目的无法实现，康堡公司已经构成违约；2、康堡公司主观存在过错及不作为，导致叶桃林直接的损失；3、一审法院认定合同解除的时间有误，2014年9月29日至今的房租损失不应由上诉人承担。康堡公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。叶桃林作为北京星都医疗美容诊所之法定代表人与康堡公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应受该合同之约束。双方在原审中均同意解除合同，本院对此亦不持异议，同时根据叶桃林与康堡公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案商铺租赁合同依法予以解除之处理正确。
关于合同解除之时间问题，叶桃林主张其于2014年6月25日已经将涉案房屋钥匙交还康堡公司工作人员，但并未提交相关证据，康堡公司对此亦不予认可，故本院对叶桃林关于合同解除时间之主张无法采纳。
《商铺租赁合同》第十条第二款约定：乙方（叶桃林）在租赁期限届满或解除合同后，应保持房屋完好。如甲方（康堡公司）要求乙方将房屋恢复原貌，乙方应负责完成。康堡公司根据该条款约定要求叶桃林将涉案房屋恢复原状，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。在叶桃林履行完毕恢复原状、腾退房屋之义务后，康堡公司应退还叶桃林押金37万元。另，叶桃林要求康堡公司退还已收取租金55.5万元，无事实及法律依据，原审法院对该请求不予支持并无不妥。叶桃林的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费6675元，由叶桃林负担3250元（已交纳），由康堡实业有限公司负担3425元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费7395元，由康堡实业有限公司负担2720元（已交纳），由叶桃林负担4675（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费13050元，由叶桃林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月八日
书 记 员 胡 潇