重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民再终字第00028号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：重庆西普实业（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区科林路49号附7-4-3号，组织机构代码20289220-3。
法定代表人：谭浪，该公司董事长。
委托代理人：李宗文，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路2号，组织机构代码67613600-4。
负责人：张崇义，行长。
委托代理人：付亚军，重庆海外律师事务所律师。
委托代理人：田豹，男，1975年9月28日出生，汉族。
重庆西普实业（集团）有限公司（以下简称西普实业公司）与重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称农商行九支行）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2011年12月30日作出（2011）中区民初字第00589号民事判决。西普实业公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年5月8日作出（2012）渝五中法民终字第00948号民事判决，已经发生法律效力。西普实业公司仍不服，向重庆市人民检察院申诉，该院向重庆市高级人民法院提出抗诉，重庆市高级人民法院于2014年4月3日作出（2014）渝高法民再指字第00013号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第五分院指派检察员贺维、助理检察员叶庭华出庭。申诉人西普实业公司的法定代理人谭浪及委托代理人李宗文，被申诉人农商行九支行的委托代理人付亚军、田豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层、第二层房屋原属于重庆大鹏实业发展公司所有，2000年12月6日，重庆市高级人民法院作出（1999）渝高法经执字第44-3号民事裁定：将重庆大鹏实业发展公司所有的房屋（位于重庆市渝中区中山一路与新德村交汇处的E幢第二层建筑面积1500平方米，价值经评估机构评估为669万元）过户给重庆市九龙坡区农村信用合作联社华岩信用社（以下简称华岩信用社）所有，以抵偿部分债务。2004年12月31日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第72-2号民事裁定：将重庆大鹏实业发展公司所有的坐落于重庆市渝中区中山一路与新德村交汇处“银中大厦”E幢负一层车库（建筑面积1025.53平方米）以201万元抵偿给华岩信用社清偿部分债务。
2005年3月31日，华岩信用社（甲方）与西普实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，一、甲方将其所有的位于重庆市渝中区中山一路与新德村交汇处“银中大厦”E幢负一层车库1025.53平方米和二层商场1500平方米租赁给乙方。二、租赁期限五年，从2005年4月1日至2010年3月31日。三、房屋状况以交房时现状为准，租赁过程中产生的水费、电费、气费、物管费等一切费用均由乙方承担，乙方负责对房屋的结构、安全设施定期检查和维修。四、租金为每年人民币200000元，乙方先交租金再使用房屋，即乙方于每年4月1日前交下一年租金，甲方收到租金后向乙方出具收据。五、租赁期限内，甲方保证不出售该房屋，否则按甲方单方面提前终止合同处理。六、租赁期限内，乙方有权根据自己需要进行装修及转租该房屋，但乙方装修房屋不得损害房屋主体结构。七、乙方不按时交租金，按应交租金金额每天5‰向甲方支付滞纳金。乙方不按时交租金三个月及以上，甲方有权解除合同，并有权继续向乙方收取所欠租金及滞纳金以及400000元违约金。八、任何一方均无权在对方无违约的情况下单方面提前终止合同，任何一方单方面提前终止合同除应赔偿对方损失外，还应向对方支付人民币400000元违约金。…双方还进行了其他约定。合同签订后，西普实业公司于2005年3月31日、4月1日向华岩信用社支付了第一年度租金200000元。
因华岩信用社未及时交付房屋，2005年8月31日，西普实业公司向华岩信用社发《通知》，载明：我公司租用你单位“银中大厦”E幢负一层及二层房屋后，你单位一直未将该房屋交给我公司，我公司也多次找“银中大厦”开发商及物业管理公司协商交房事宜，他们均以种种理由拒绝。现我单位已将该房屋转租给朗瑞公司和深圳市思博置业顾问有限公司（以下简称深圳思博公司），请你单位务必在收到本通知后七日内将该房屋全部交给我公司，否则应承担未交房造成的一切后果。2005年9月24日，西普实业公司再次向华岩信用社发通知，要求立即交付租赁房屋。
2005年9月27日，华岩信用社向西普实业公司回函，载明：贵公司发出的通知我社已收悉。我社能理解贵公司的急切心情，为此，我社在此慎重申明：第一、年初签订租赁合同时，双方是本着诚实守信、互惠互利的原则。第二、对未及时将房屋交给贵公司使用，我社领导是高度重视的，并作了很大努力。在6月份时我社领导曾亲自陪同贵公司人员携带相关证件到银中公司及其物管交涉；9月20日，我社领导又和律师为此一道专门到市高级法院执行局，详细反映了该情况，高院执行局法官非常重视，答复立即敦促银中公司履行判决书中的交房义务。…第四、年初我们双方签定的租赁合同期限为5年，仍保持不变，即以我社交付你单位房屋的实际日期顺延。
2006年4月13日，重庆市高级人民法院将重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层、第二层房屋执行交付给华岩信用社，该院出具的《执行财产交付清单》载明，前述房屋物业管理企业为重庆耀翔物业管理有限公司（以下简称耀翔公司）。
2006年4月29日，华岩信用社出具《委托书》，载明：华岩信用社将位于银中大厦E幢二层（建筑面积1500平方米）、四层（建筑面积1459.34平方米）、负一层车库（建筑面积1025.53平方米）共三处，总面积3984.87平方米的房产委托西普实业公司代为经营管理；并委托西普实业公司处理我华岩信用社与耀祥公司的相关物业管理事宜。
2007年8月24日，西普实业公司向华岩信用社发函载明，我公司于2005年8月31日和2005年9月24日两次书面通知贵社，要求立即交房，否则将会给我公司造成巨大损失，贵社回函承诺尽快解决，但一直未能交房。因我公司未按时交房，该房屋当时的转租方朗瑞公司、深圳思博公司按合同约定要求我公司承担违约责任并进行赔偿。经双方反复协商，最终达成《赔偿协议》，由我公司赔偿朗瑞公司、深圳思博公司损失600000元，双方解除合同。由于造成我公司违约的原因是贵社违约未按时交房，所以我公司的损失应全部由贵社承担。请贵社收到本函后，尽快与我公司联系并赔偿我公司的损失。
2007年9月18日，华岩信用社向西普实业公司发出《关于缴纳租金的催告函》称，贵公司于4月29日受我社委托处理与重庆耀翔物业管理有限公司相关物业管理事宜，并为此曾到我社协商房屋用电及装修事宜。贵公司已对执行财产进行了实质性的接收和管理。请贵公司履行《房屋租赁合同》中所约定的缴付租金的义务，及时缴清所欠租金人民币200000元。
2007年11月6日，西普实业公司向华岩信用社回函，载明：贵社与我公司于2005年3月31日签订《房屋租赁合同》后，由于银中大厦的开发商对法院的判决有异议，我公司一直无法进入租赁房屋，导致我公司对转租户违约，为此我公司赔偿了转租户100万元。2006年4月13日在高院执行人员的协助下，虽然租赁房屋的权属问题基本解决，但由于以下三个问题：租赁房屋拖欠了大量物管费、拆迁户的摊位堵塞了租赁房屋的出入口、租赁房屋没有电源，我公司仍然无法进入租赁房屋。本着解决问题，根据贵社2006年4月29日的《委托书》，我公司与物管公司达成了合同并向物管公司支付了244万元物管费后才被物管公司允许使用租赁房屋。到目前为止，贵社欠我公司大量费用，在贵社欠我公司的费用冲抵完前，我公司不存在向贵社支付租金的问题。
2007年12月7日、2009年5月9日，华岩信用社向西普实业公司分别再次发函催收租金。
2008年5月30日，西普实业公司经重庆市工商行政管理局高新区分局核准，更名为重庆西普实业（集团）有限公司。2008年7月1日，重庆农村商业银行股份有限公司向农商行九支行出具《业务经营管理授权书》，农商行九支行依法承继原重庆市九龙坡区农村信用合作联社及其分支机构对外签订的各种合同、协议及其他法律性文件的权利、义务。
2010年3月19日，农商行九支行向西普集团公司发出《关于“银中大厦”房屋情况的函告》载明，贵公司曾于2005年3月31日与原华岩信用社所签订的《房屋租赁合同》中E幢负一层车库1025.53平方米和二层商场1500平方米房屋约定租用期限五年（即2005年4月1日至2010年3月31日）即将到期，请立即向我支行缴清租赁期间所欠租金，并在《房屋租赁合同》到期后立即向我支行办理租赁房屋的移交手续。嗣后，西普集团公司一直未向农商行九支行支付租金并返还房屋，农商行九支行遂起诉至一审法院。
一审另查明，农商行九支行起诉与西普集团公司委托合同纠纷一案，农商行九支行请求西普集团公司归还其所经营管理的重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢第四层房屋，支付受托经营管理房屋的收益，赔偿从2010年3月20日起至交房时止的房屋使用费。西普集团公司在该案中反诉请求农商行九支行赔偿因延期交付房屋、物管欠费、电力设备安装、装修造成的损失5413000元。该案正在审理中。
一审法院认为，华岩信用社与西普实业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
关于租赁期限和房屋返还的问题。双方签订《房屋租赁合同》后，重庆市高级人民法院于2006年4月13日将本案租赁房屋执行交付华岩信用社，华岩信用社于2006年4月29日出具《委托书》将涉及本案租赁房屋在内的三层房屋委托西普实业公司经营管理。华岩信用社2007年9月18日《关于缴纳租金的催告函》中载明，西普实业公司在2006年4月29日受托处理物业管理事宜，已对执行财产进行了实质性的接收和管理。西普实业公司在2007年11月6日回函中，称租赁房屋的权属问题得到解决，由于存在三个问题导致不能进入，并未对华岩信用社《关于缴纳租金的催告函》中的前述意见予以否认。据此，2006年4月29日应为租赁房屋交付时间。华岩信用社在2005年9月27日回函中承诺租赁期限5年不变，以租赁房屋实际交付日期顺延。对此，西普实业公司并未提出异议，应视为双方对租赁期限起算日期的变更，故本案租赁期限应为2006年4月29日至2011年4月28日。租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，故现农商行九支行要求西普集团公司返还上述负一层和第二层房屋，符合法律规定，予以支持。至于西普集团公司称并未于2006年4月29日实际占有租赁房屋，系因该房屋为清水房且无电源，其未能从交付之日起即获得预期的使用价值，但因双方在《房屋租赁合同》中约定租赁房屋状况以交房时现状为准，对由此所产生的相应后果，应由西普集团公司自行承担。西普集团公司提出租赁房屋于2007年8月29日才交付的辩解意见，因无充分证据证明，不予采信。西普集团公司辩称本案所涉两层房屋也属委托经营管理范围，本案应属委托合同关系，因其在2007年11月6日函件中自认其与华岩信用社就本案所涉两层房屋构成租赁关系，故对西普集团公司的该辩称意见，亦不予采信。
关于租金和房屋使用费的问题。租赁期限为2006年4月29日至2011年4月28日，对于租赁期限内的租金，西普集团公司应当根据双方合同约定，向农商行九支行支付。租赁期限内应支付租金1000000元，扣除已经支付200000元，西普集团公司还应支付租金800000元。租赁期限届满后，西普集团公司一直继续使用租赁房屋，未向农商行九支行缴纳房屋使用费，给农商行九支行造成了损失，农商行九支行要求支付租赁期限内西普集团公司所欠租金及租赁期限届满至返还房屋时止的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。对于房屋使用费的标准，农商行九支行请求按双方原租金标准计算适当，予以采纳。
关于物管费和配电室安装费用的问题。华岩信用社2006年4月29日出具《委托书》，委托西普实业公司处理与耀翔公司之间物业管理事宜，华岩信用社与西普实业公司之间形成委托合同关系，属另一法律关系，且农商行九支行与西普集团公司委托合同纠纷案正在审理中，故本案不作处理。对于配电室安装费用，因该配电室工程涉及“银中大厦”E幢二至四层房屋，双方在《房屋租赁合同》中未作约定，且安装完毕后亦不能就费用问题协商一致，故该配电室安装费用应在前述委托合同纠纷案中处理，本案亦不作处理。
关于装修费用的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”本案中，双方在《房屋租赁合同》约定了西普实业公司有权根据自己需要进行装修，同时约定租赁期限为5年。租赁房屋于2006年4月29日实际交付，租赁期限顺延为2006年4月29日至2011年4月28日。《房屋租赁合同》于2011年4月28日期限届满，根据前述规定，西普集团公司反诉要求农商行九支行承担装修费用4000000元，无法律依据，不予主张。
关于违约金的问题。《房屋租赁合同》约定“租金为每年人民币200000元，乙方先交租金再使用房屋，即乙方于每年4月1日前交下一年租金，甲方收到租金后向乙方出具收据。乙方不按时交租金，按应交租金金额每天5‰向甲方支付滞纳金。乙方不按时交租金三个月及以上，甲方有权解除合同，并有权继续向乙方收取所欠租金及滞纳金以及400000元违约金。”双方签订合同后，租赁期限因房屋移交时间而变为了2006年4月29日至2011年4月28日，但西普集团公司在租赁房屋后仅缴纳了一年的租金，2007年4月29日后的租金至今未缴纳，故农商行九支行主张西普集团公司逾期缴纳租金违约成立，其要求西普集团公司支付400000元违约金，符合双方约定和法律规定，予以支持。至于西普集团公司反诉称因华岩信用社未按约及时交付租赁房屋，致使西普实业公司亦无法履行转租合同，并向朗瑞公司、深圳思博公司承担了1000000元违约赔偿。从西普实业公司2007年11月6日回函可以看出，西普实业公司在签订《房屋租赁合同》时对华岩信用社并未实际控制租赁房屋系明知的，其在华岩信用社并未向其实际交付租赁房屋的情形下，即与案外人签订转租合同，并约定在次承租人支付第一次租金和履约保证金后七日内将该房屋全部交付，其自身存在重大过错，并非华岩信用社的过错所致。双方往来函件对租赁期限起算日期进行了变更，华岩信用社于2006年4月29日交付房屋并未违约。故西普集团公司反诉请求农商行九支行赔偿违约损失1000000元，于法无据，不予支持。综上，判决：一、重庆西普实业（集团）有限公司在本判决生效后十五日内将其租赁使用的重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层（建筑面积1025.53平方米）、第二层（建筑面积1500平方米）房屋腾空，并返还给重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行；二、重庆西普实业（集团）有限公司在本判决生效后立即向重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行支付2011年4月29日前的欠付租金人民币800000元，并支付自2011年4月29日至租赁房屋返还时止的房屋使用费（标准按每年200000元计算）；三、重庆西普实业（集团）有限公司在本判决生效后立即向重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行支付违约金人民币400000元；四、驳回重庆西普实业（集团）有限公司的全部反诉请求。本案受理费14700元，反诉受理费31195元，共计45895元，由重庆西普实业（集团）有限公司负担。
西普实业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判农商行九支行立即赔偿西普实业公司各项损失合计500万元，由农商行九支行承担本案全部的诉讼费用。主要事实和理由：1、一审判决认定事实有误，西普实业公司与华岩信社签订租赁合同后，华岩信用社迟迟不交付租赁房屋，导致西普实业公司对次承租人承担了较大数额的赔偿责任。此后，华岩信用社将诉争房屋及第四层房屋委托给西普实业公司经营管理。2、一审认定法律关系有误。本案诉争房产上的法律关系不是租赁合同关系，而是委托经营关系，应在解决委托法律关系之后才存在返还诉争房屋的问题。3、西普实业公司在一审中反诉请求的装修费、物业管理费、电力设备安装费用和因华岩信用社迟延交房导致西普实业公司蒙受的损失是客观存在的。
农商行九支行答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院二审认为，2005年3月31日，西普实业公司与华岩信用社签订《房屋租赁合同》，约定华岩信用社将本案诉争房屋租赁给西普实业公司，此后西普实业公司于2007年11月6日给华岩信用社的《回函》，亦表明西普实业公司认可双方之间合同性质为租赁合同。至于华岩信用社于2006年4月29日向西普实业公司出具《委托书》，仅是华岩信用社委托西普实业公司处理本案诉争房屋的物业管理事宜，同时结合此后华岩信用社与西普实业公司之间的往来函件，均是就西普实业公司欠缴租金所进行的联系，双方并未对租赁合同的性质作出变更，西普实业公司在承租了房屋后仅缴纳了一年租金即未再进行支付，西普实业公司欠缴租金的行为已构成违约，应按照双方之间的合同约定缴纳租金以及支付违约金。关于西普实业公司认为农商行九支行应补偿其装修费用以及赔偿其向案外人承担的违约金损失共计500万元的上诉请求，其中西普实业公司认为农商行九支行应补偿其装修费用400万元的问题，西普实业公司在与华岩信用社签订的《房屋租赁合同》中约定西普实业公司有权根据自己需要进行装修，但并未约定合同到期或解除后，华岩信用社需对西普实业公司的装修费用进行补偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条亦规定，承租人经出租人同意装饰装修，租金期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。故西普实业公司要求农商行九支行补偿装修费用的请求既无合同约定也不符合法律规定，该请求一审法院不予主张正确。关于西普实业公司要求农商行九支行赔偿其向案外人承担的违约金损失的问题，西普实业公司明知该租赁房屋尚未交付，仍然与案外人签订转租协议，并约定在次承租人支付第一次租金和履约保证金后七日内将该房屋全部交付，西普实业公司对不能按约向次承租人交付房屋具有重大过错，并且在签订转租协议之前也未就此对华岩信用社进行告知，华岩信用社对于西普实业公司不能按约向案外人交付房屋并无过错，对于西普实业公司要求农商行九支行赔偿其向案外人支付的违约金损失的请求，一审法院不予主张同样正确。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人重庆西普实业（集团）有限公司负担。
抗诉机关认为原判认定基本事实缺乏证据，适用法律不当，程序违法。具体理由为：1.原判判令西普实业公司将重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”E幢负一层（建筑面积1025.53平方米）、第二层（建筑面积1500平方米）房屋腾空返还给重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行，并支付占用房屋使用费错误。按照华岩信用社向西普实业公司出具的委托书，涉讼房屋西普实业公司是受委托经营管理，并非租赁关系。双方当事人就涉讼房屋签订了租赁合同，之后建立委托关系，两个合同关系的标的物虽然重合，但各自独立，均合法有效，委托合同的效力已经法院生效判决确认。虽然租赁合同期满，但西普实业公司依据委托关系已经将本案涉讼房屋租赁给第三人重庆西普物业管理有限公司，该合同有效直接约束委托人，故西普实业公司不应当承担返还房屋的义务。2.西普实业公司依据委托处理租赁前的物业事宜垫付了费用，其行使法定抵销权合法，原判以委托关系属于另一法律关系为由未处理该请求，属于程序错误。
申诉人西普实业公司认可抗诉机关的意见。另主张农商行九支行的请求已经过了诉讼时效。
被申诉人农商行九支行辩称，原判正确，应予维持。本案的基础法律关系是租赁关系而不是委托关系。主张抵销的相关费用不真实。
对本院二审查明的事实双方当事人无异议，本院予以确认。
再审另查明，2006年12月28日，银中大厦业主委员会（甲方）与重庆西普物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，双方在该合同中约定甲方将银中大厦小区委托予乙方实施物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期间自2006年7月1日至2009年6月30日止。该合同第二十条物业管理服务费约定：“2、二层至四层按建筑面积每月每平方米5元计收物业管理服务费（含电梯费）”上述协议签订后，重庆西普物业管理有限公司对“银中大厦”进行物业管理。2009年6月26日，银中大厦业主委员会（甲方）与重庆西普物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定“1、双方于2006年12月28日签订的银中大厦《物业管理服务合同》的有效期延长至2010年3月31日。2、《物管管理服务合同》的其它条款不变。”2010年4月1日，银中大厦业主委员会（甲方）与重庆西普物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，双方在合同中约定甲方将银中大厦小区委托于乙方实施物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为五年。自2010年4月1日至2015年3月31日止。
2007年8月26日，西普实业公司和重庆西普物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》。双方约定：西普实业公司系重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二、第三、第四层房屋的产权人和重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢负一层车库部分物业及第二层、第四层物业的出租经营管理人，重庆西普物业管理有限公司系重庆市渝中区中山一路152号、160号银中大厦物业服务管理单位。为更好地维护双方的权益，明确双方的权利义务，根据国家相关法律、法规及地方政策的有关规定，双方订立合同。一、出租房屋基本状况。西普实业公司将拥有出租经营权的重庆市渝中区中山一路160号银中大厦E幢的负一层车库部分物业及第二层建筑面积1459平方米、第四层建筑面积1459平方米的物业整体出租给重庆西普物业管理有限公司进行对外出租经营。由西普实业公司将前述物业进行写字间分户精装修后交给重庆西普物业管理有限公司。二、租赁期限。重庆西普物业管理有限公司租赁房屋的期限暂定为12年，即自2007年8月29日至2019年8月28日止，如装修期延迟，租赁起止日也相应顺延。三、租金及支付约定。鉴于该物业目前所在区域缺乏写字间经营氛围，周边环境差，不利于写字间出租，对外出租经营困难，租赁价格极低且空置待租期较长的实际情况，双方本着实事求是的原则，1、自起租日起的前6年，重庆西普物业管理有限公司租赁该物业的租金直接与西普实业公司拥有产权的重庆市渝中区中山一路152号银中大厦F幢第二层全层、3-2号、3-3号、3-4号、4-1号、4-2号、4-3号房屋应支付给重庆西普物业管理有限公司的物业服务费相冲抵，双方互不另外支付租金或物业服务费。2、租赁期限的后6年，重庆西普物业管理有限公司租赁该物业的租金在冲抵西普实业公司产权房屋应支付的物业服务费后，重庆西普物业管理有限公司另按每月12000元的标准向西普实业公司支付租金，重庆西普物业管理有限公司每三个月支付一次，重庆西普物业管理有限公司于每三个月前十日内支付。双方还约定了其他相关权利义务。重庆市渝中区中山一路152号F幢第二层全层建筑面积1671.09平方米，重庆市渝中区中山一路152号F幢第三层3-2号房屋建筑面积299.87平方米，3-3号房屋建筑面积466.92平方米，3-4号房屋建筑面积381.07平方米，重庆市渝中区中山一路152号F幢第四层4-1号房屋建筑面积523.23平方米，4-2号房屋建筑面积299.87平方米，4-3号房屋建筑面积466.92平方米。
2007年8月29日，重庆西普物业管理有限公司（甲方）与西普实业公司（乙方）又签订《关于“银中大厦E幢负一层、二层和四层的物业管理问题”的合同》，双方约定：“1、甲方受银中大厦业主委员会聘请，对银中大厦实施物业管理。……2、自1998年1月银中大厦竣工验收、投入使用以来，由于华岩信用社和银中大厦的开发商一直在打官司，银中大厦E幢负一层、二层和四层的物管费物管公司一直无法收取，其中银中大厦E幢二层和四层的物管费的收费标准为5元／月·平方米。根据《重庆市物业管理条例》和《银中大厦业主公约》：拖欠物管费应按每日千分之三承担滞纳金；空置期间物管费减半收取，截止签订本合同时，银中大厦E幢负一层、二层和四层共计拖欠物管公司的物管费（含滞纳金）600多万元。3、由于本合同第2条的原因，甲方一直不同意乙方使用“银中大厦E幢负一层、二层和四层。现甲乙双方经多次反复协商，甲方充分体谅乙方困难，甲乙双方就物管费问题达成如下最终协议：本合同签订前的物管费按200万元包干。……4、由于历史原因，有十几户银中大厦的拆迁户在银中大厦E幢二层和四层的出入口摆摊设点经营，堵塞了银中大厦E幢二层和四层的出入口，现乙方委托甲方将它们全部拆除，乙方另向甲方支付物管费20万元包干使用，乙方于甲方完成全部拆除工作后3天内支付此项物管费给甲方。5、由于历史原因，银中大厦的裙楼没有电源，现甲乙双方达成如下协议：由甲方（或甲方负责引进资金）向供电局申请安装变压器等供电设施向银中大厦E幢负一层、二层和四层提供电源，乙方使用银中大厦E幢负一层、二层和四层期间，乙方另向甲方支付物管费24万元／年，甲方保证乙方的正常用电，乙方于每年开始两个月内支付此项物管费给甲方。乙方另按实际用量向甲方支付电费，计算电价时应考虑公摊。6、如乙方（或华岩信用社）愿意买断甲方（或甲方负责引进资金）向供电局申请安装的变压器等所有供电设施，买断费用按120万元包干，且乙方已支付给甲方的与供电有关的物管费的50%可以冲抵买断费用。”上述协议签订后，2007年10月25日，西普实业公司向重庆西普物业管理有限公司转账支付244万元。同日，重庆西普物业管理有限公司向西普实业公司出具收据三张，其上分别载明收到西普实业公司银中大厦E幢负一层、二层和四层前期物管费200万元，拆除物管费20万元，用电物管费24万元。
另，农商行九支行于2010年12月23日向重庆市渝中区人民法院起诉西普实业公司，请求判令西普实业公司返还重庆市渝中区中山一路160号“银中大厦”第四层，交付房屋经营收益、赔偿损失。理由是双方的委托经营关系已经解除。2011年1月19日，西普实业公司提起反诉，请求判令农商行九支行赔偿延期交房、物管欠费、电力设备安装和装修款损失541.3万元。西普实业公司庭审明确，物管欠费是指西普实业公司代农商行九支行向重庆市耀祥物业管理公司支付的2000年12月份至2006年4月份银中大厦”第四层费用81.3万元、第四层电力设施安装款60万元、第四层装修款400万元。2013年4月15日，西普实业公司撤回该案的反诉。后本院就此案作出了（2013）渝五中法民终字第04273号民事判决，该判决已发生法律效力。
针对抗诉机关及申诉人的观点，本院评述如下：
一、对本案所涉房屋，双方之间法律关系的性质
双方的法律关系为租赁关系，本案二审判决基于租赁合同及双方的往来函件作出认定，观点正确。对于抗诉机关提出双方就涉诉房屋同时建立了租赁和委托两个均属有效的法律关系的观点，本院认为，两个法律关系均基于同一涉诉房屋，权利义务并不一致。基于现有证据认定双方真实意思表示为租赁关系，即排除了委托关系的成立。至于本院另案二审认定委托关系有效，因该案仅仅涉及双方当事人未建立租赁关系的第四层房屋，其判决效力不及于本案，判决结果与本案也不矛盾。
二、关于西普实业公司就垫付物管费行使法定抵销权原审未审理的程序问题
西普实业公司主张根据委托向重庆市耀祥物业管理公司支付了2000年12月份至2006年4月份银中大厦物业管理费用244万元并提起反诉。经审查，在本案，西普实业公司提起反诉的162.7万元金额，是将该244万元费用自己计算分摊得来，西普实业公司举示的证据表明2007年该款付给了重庆西普物业管理有限公司，并未举证向重庆市耀祥物业管理公司支付费用。本案一、二审西普实业公司也未就此提出过抵销权抗辩，只是在起诉前于2007年11月6日，西普实业公司给华岩信用社的回函中提到以代付重庆市耀祥物业管理公司物管费244万元抵付租金事宜。本院认为，如何主张权利，是当事人的处分权，西普实业公司既然提起反诉未主张抵销权，人民法院无权主动审查抵销权，且在西普实业公司的反诉请求未得到支持时，人民法院也无从主动审查抵销权。
至于西普实业公司提出的反诉，其理由是双方是委托经营关系不是租赁关系，基于此法律关系提出的诉讼请求自然不能成立。一审原审以垫付物管费问题属于委托关系问题，另案正在审理，在本案不作处理的观点亦无不当。本案二审判决生效时，双方当事人就第四层的另案本诉、反诉正在审理，且均是基于委托关系，其审理涉及整个垫付物管费是否真实，如何分摊等问题，故由该案处理为宜。该案处理结果虽然只涉及第四层，但判决生效后，西普实业公司可以据此主张其权利。
至于西普实业公司提出的诉讼时效问题，其在本案一审期间未提出，本院不予支持。
原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第00948号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒲宏斌
审 判 员 李 庆
代理审判员 吴宝山
二〇一四年九月十日
书 记 员 袁 娜