河北省元氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民一初字第00148号
原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司
法定代表人任月平，经理。
住址：石家庄市开发区。
委托代理人董乐、郭彦增，该公司员工。
被告王志川，男，1962年11月2日出生，现住元氏县。
本院立案受理了原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司与被告王志川确认合同无效纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司的委托代理人董乐、郭彦增，被告王志川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司诉称，2013年5月10日，原、被告签订租赁协议，被告将位于闫堡村南装院路路东2050平方米土地使用权及地上附属房屋一并出租给原告，用于加油、气站建设，租赁期限为20年。原告已交付一年租金15万元，被告对所出租的土地使用权及附属房屋没有合法使用权，被告无权进行出租，因此，被告与原告签订的租赁协议无效，被告应当返还原告已交付的租赁费15万元。因被告对该土地没有合法使用权，土地没有合法手续，致使原告在加油站、气站建设中，手续得不到审批，原告已经为建设加油站、气站进行了大量资金投入，对于该部分损失，原告保留对被告主张赔偿损失的权利。为保护原告的合法权益，特提起诉讼请求法院依法确认原告与被告签订的租赁协议无效；被告返还原告已交付的租金15万元。
被告王志川辩称，原、被告签订的租赁协议，系双方的真实意思表示，所出租的土地、房屋有合法的使用权，在签订租赁协议时，该土地的相关手续原告知情，该租赁协议是原告起草的，该租赁合同合法有效，因原告已经占用该地，其所付给的15万元租金不同意返还，应驳回原告的诉讼请求。
原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司为证明其主张，提交以下证据：1、2013年5月10日、2013年8月24日租赁协议，证明对方没有按合同上的条款履行合同义务，没有按合同约定的条款将土地出租给原告方，违反第十二条约定，原告可以单方解除合同，原告应全部退还租金。2、集体土地使用证，证明所土地在2007年12月31日到期，且土地使用证上规定的土地使用面积是458.2平方米，出租土地性质不是建设用地，不能用来加油，加气站建设，被告提供给原告的无合法手续、无合法使用权的土地违反了国家强制性规定，属于无效合同。3、收条一份证明被告收取15万租金。
被告王志川对原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司提交的证据质证认为：证据1的两份租赁合同系双方的真实意思表示，出租的土地是1996年3月16日承包村委会的荒地，该合同被告有合法的使用权，可以出租，该合同应为有效合同。证据2的集体土地使用证是2001年11月18日申请的规划证，2002年11月申请土地使用证，并且建成房屋后2005年11月10日取得了房产证，故土地及房屋可以出租。证据3无异议，租赁合同有效且原告已经占用，不同意返还。
被告王志川为证明其主张提交以下证据：1、1999年3月16日占地承包合同一份、村委会证明一份，证明租给原告的地方是的承包的村委会荒地，原告享有合法的承包权，有合法使用权，承包期间我有权转租。2.元集用（2002）字第76、77号集体土地使用证、村镇规划选址意见书、房产证各一份证明对出租土地、房屋有合法使用权。其中900.6平方米的土地有许可证，其他的属于承包地范围。
原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司对被告王志川提交的证据质证后认为，证据1村委会开的证明的真实性有异议，不能确定是同一块地，证明上边没有写明原告可以转租。被告的土地是承包地，我方租赁的要求是建设用地，土地的性质不符合原告的要求，被告在未让原告看村委会给其开的占地承包合同及村委会开具的证明情况下将农村的承包荒地以建设用地的名义出租给我方，租赁合同无效。对证据2证明土地使用权终止日期是2007年12月31日，之后原告没有续签，说明对方没有权利以建设使用权的名义出租
经审理查明，2013年5月10日，原、被告签订租赁协议一份，该租赁合同中甲方为原告王志川，乙方为被告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司，该协议书的主要内容是：一、租赁土地位置及期限：甲方将位于闫堡村南装院路路东土地的使用权出租给乙方使用。该块土地的具体位置（即四至）为：东至空地，南至王荣娥，西至公路界，北至王荣娥以北57米，面积为2050平方米。及地上所属房屋一并出租给乙方。租赁期限为20年，自2013年5月10日至2033年5月9日止。二、租金及交纳方式：租赁费为每年壹拾五万元（150000元）。每壹年支付一次，实行上打租。租金每十年调整一次，上调幅度为10%（15000元）。三、甲方承诺对本合同第一条所指土地有个人合法的使用权并有权出租给乙方使用。（用于加油、加气站建设），如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该土地的投资而产生的损失，包括但不限于固定资产、厂房及相关设备等。四、租赁期内，乙方可在承租土地上建设房屋等附着物。五、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙方与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。甲方所有水井，位于出租房屋东侧，允许甲方免费使用。六、乙方在租赁期间期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。七、租赁期限届满后，乙方在同等价格下由优先的承租权，续租后，租赁协议执行原协议内容。八、经甲乙双方商定，租金的交纳于本合同生效后7日内乙方支付首次租金。如逾期交纳租金在15日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之3的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之3的违约金。九、甲方保证乙方于本合同生效后3日内进驻该块土地。如因甲方原因导致乙方未能按时进入，逾期在30日以内，甲方应向乙方付总租金日千分之3的违约；如逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付总租金百分之3的违约金。十、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。十一、甲方允许乙方对目前地上房屋进行调整，改造拆除的房屋面积，乙方负责该土地上重新建造，重新建造的房屋面积不低于改造拆除的房屋面积。甲方允许乙方对地上房屋拆除用于道路修建，便于大型车辆进出，拆除方位10-15米，对该部分补偿甲方不予补偿。在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，甲方还应退还未到期部分的租金。因政府拆迁等原因引起的补偿，本合同签订之前土地及地上的附着物的补偿归甲方，乙方新建房屋、设备及经营的补偿归乙方。十二、本合同签订后，甲方需保证在本合同签订之日起30日内，协助乙方另行承租土地5-24亩（要求为正方形、无间隔），租金为每亩每年贰仟捌佰元（2800元），每壹年支付一次，租金每十年调整一次，调整幅度根据小麦的政府最低收购价的上涨幅度（2013年小麦政府最低收购价格为1.12元／斤），以亩产800斤小麦为基数，具体涨幅数额计算为：2023年小麦政府最低收购价格与2013年小麦政府最低收购价格的差额，乘以800斤。具体事宜由甲方直接与户主商谈，甲方保证协商成该土地出租与乙方。该24亩土地应位于本合同所承租土地的东侧，与本合同所承租土地相连，中间无间隔。如30日内甲方未能将本条款约定土地出租给乙方，乙方可单方面解除本合同，所付租金，甲方需全部退还给乙方。十三、争议解决方式：如双方发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向人民法院提起诉讼。十四、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十五、本合同自双方签字盖章后生效。十六、本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
该合同签订后，原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司给付被告王志川20**年5月10日至2014年5月10日的租赁费15万元，被告王志川将租赁土地交付原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司使用。
上述事实有租赁合同、收条及庭审笔录等证据所证实。
本院认为，2013年5月10日原、被告签订的租赁协议约定，被告王志川将位于闫堡村南装院路路东2050平方米土地使用权及地上附属房屋一并出租给原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司，并且原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司已给付被告王志川租金15万元，该租赁所涉及的土地系被告王志川19**年3月16日承包村委会的荒地，房屋系被告王志川的个人财产，被告王志川对该土地在承包期限内有合法的使用权，但原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司租用该土地的目的是建设加油、加气站，需改变土地的农业用途，该租赁协议的签订违反了《中华人民共和国土地管理法》中“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及《中华人民共和国农村土地承包法》“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的相关规定，原、被告双方所签订的租赁协议，将承包土地用于非农业建设修建加油、加气站时未办理农用地转用审批手续，至案件审理终结，该土地仍未取得审批手续，因此，原、被告2013年5月10日签订的租赁协议，因违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。原、被告双方在签订租赁协议时原、被告对租赁的土地的性质是明知的，并且被告王志川的集体土地使用证使用期限为2012年12月31日终止，到期后并未续期，原、被告在签订租赁协议时均有过错，应当各自承担相应的责任。根据“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因该租赁协议无效，原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司应返还被告王志川所租赁的土地及地上附属房屋，并应赔偿因占用该地给被告王志川所造成的损失，被告王志川应返还原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司已付的租赁费15万元。本案中原、被告签订租赁协议后，被告王志川将土地交付原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司使用，至于原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司是否使用该土地则是其自己的处分权行使，与被告王志川无关。据此，原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司理应向被告王志川赔偿所占用期间的损失，被告王志川的损失数额可以参照双方在租赁合同中约定的租金标准每年15万元计算，至本案庭审结束原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司所给付被告王志川的租赁费15万元，占用一年已经到期，被告王志川的损失可以用其应返还原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司的租金所抵顶，故原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司要求被告王志川返还租赁费15万元的诉讼请求不予支持。关于在租赁合同中所涉及的其他纠纷，可另行解决，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条的规定，判决如下：
一、2013年5月10日原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司与被告王志川签订的租赁协议无效。
二、原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司于本判决书生效后五日内返还被告王志川所租赁的土地及地上附属房屋。
三、驳回原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费3300元，由原告石家庄市瑞宇能源开发有限责任公司负担3000元，原告王志川负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 王景林
人民陪审员 闫梦瑜
人民陪审员 尹静杰
二〇一四年七月十八日
书 记 员 李青青