广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第751号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。
委托代理人：郑崇伟、黄艳明，均系广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温水凤，女，汉族，住广东省广宁县。
委托代理人：刘树华，广东宏港律师事务所律师。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人温水凤商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月28日，温水凤（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，购买恒利公司开发的位于清远市清新区太和镇清新大道×号恒利阳光新城A×幢×号房屋。合同第四条约定，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5437.84元，总金额554442元。合同第六条约定，付款方式及期限为其他方式，首期房款174442元于2013年2月28日前付清，余款380000元办理银行按揭。合同第八条约定，恒利公司应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付温水凤使用。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，温水凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向温水凤支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知温水凤办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，温水凤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同补充协议第4条约定，买卖双方同意广东省商品房买卖合同第十一条增加补充条款为，温水凤收到恒利公司发出的《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内到恒利公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，视为已办理收楼手续，并从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。
合同签订后，温水凤按约定共向恒利公司支付了购房款554442元。
2015年2月13日，恒利公司向温水凤发出《物业交付使用通知书》，建议温水凤于2015年3月15日至2015年3月31日的9时至17时至恒利阳光新城物业管理服务中心办理收楼手续，如未能在本通知书规定之日起的次日内办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，将视作已交付上述物业，同时须补交物业管理有关费用。温水凤收到该通知。截至2015年3月31日温水凤未收楼。
恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为惠州广夏工程项目管理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2015年3月6日。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。温水凤与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。恒利公司未能依合同约定在2014年6月30日前将工程竣工验收合格并符合合同约定的讼争房屋交付温水凤，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限。恒利公司向温水凤发出的《物业交付使用通知书》载明建议温水凤于2015年3月15日至2015年3月31日的9时至17时至恒利阳光新城物业管理服务中心办理收楼手续，温水凤在此期间没有收楼，因此违约金的计算期间应从2014年7月1日计至2015年3月31日止共274天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，温水凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向温水凤支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称温水凤要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是温水凤损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，恒利公司应按日万分之四向温水凤支付违约金为宜。为此，恒利公司应向温水凤支付违约金60767元（554442元×0.0004×274天）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向温水凤支付违约金60767元。案件受理费849元，由温水凤负担170元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担679元。
宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋在合同约定交付时间前已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2014年7月9日通过了消防验收，于2015年2月12日竣工验收合格，于2015年3月6日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件。二、上诉人于2015年2月13日向被上诉人发出《物业交付使用通知书》，通知被上诉人收楼，上诉人已完成合同约定的交付义务，本案违约金不应计至2015年3月31日；三、即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。
被上诉人温水凤口头答辩称：上诉人的理由不充分，违约金的标准原审法院已经调低，请二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付违约金；二、违约金是否予以调整。
关于上诉人是否应当支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2014年6月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用，逾期交楼超过60日且被上诉人要求继续履行合同的，上诉人应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2015年2月12日，竣工验收备案日期为2015年3月6日，已远远超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼，应按合同约定执行。被上诉人要求上诉人支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向被上诉人支付逾期交楼的违约金。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于违约金是否予以调整的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。此外，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案违约金系以上诉人逾期交楼超过60日为支付条件，并非以被上诉人造成的损失为支付依据。因此，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。至于违约金如何计算天数的问题，上诉人发出的《物业交付通知书》建议被上诉人于2015年3月15日至2015年3月31日期间办理收楼手续，因此，原审法院认定违约金的计算期间应从2014年7月1日计至2015年3月31日止并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。
综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费849元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一六年一月十九日
书 记 员 张丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。