新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民民二初字第05737号
原告马春艳，女，1966年3月21日出生，汉族，住址辽宁省新民市。
被告陈岩，女，1956年9月2日出生，汉族，住址辽宁省辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告张秀丽，女，1959年7月19日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告冷海山，男，1967年2月2日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市。
法定代表人王云成，系该公司经理。
委托代理人赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，系该公司工作人员，住址辽宁省康平县。
原告马春艳诉被告陈岩、张秀丽、冷海山、沈阳云洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，原告马春艳于2014年11月5日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽、人民陪审员张姗姗组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告马春艳、被告陈岩、张秀丽、冷海山的委托代理人徐全颖，被告张秀丽，被告沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）的委托代理人赵铭洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马春艳诉称，原、被告于2011年6月18日签订了商品房买卖合同，原告购买了云洲上城小区16号楼251号房屋一套，建筑面积为69.59平方米，并交纳了房款179860元。2012年11月21日，原告办理了入住手续。取暖费也已经交纳了两年。现该房屋被新民市人民法院查封。故此，原告起诉至法院，恳请法院判令云洲上城小区16号楼251号房的产权归原告所有，并停止对该房屋的查封执行。
被告陈岩、张秀丽、冷海山辩称：1、原告没有购房大发票，提供的收据在文具店可以任意买到。2、根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第十七条规定，被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。该房屋未办理产权过户登记手续，依法可以查封。
被告云洲公司辩称：云洲公司不反对原告马春艳的主张，但原告不应将云洲公司列为被告，根据相关法律，云洲公司应为无独立请求权第三人。云洲公司经过查询，马春艳于2010年11月3日购买上城小区16#楼251室房屋，并交纳全部房款180745元，云洲公司为其出具了“上城小区认购单”及缴款收据，由于上城小区截止到现在也不能办理房产证，因此原告没有房产证非个例。但房屋从原告缴纳全部房款及签订认购单后，房屋及其产权就已经归属于原告所有。新民市人民法院于2011年1月4日对原告所述房屋下达执行查封裁定书，远远晚于原告购买拥有产权的日期。原告于2012年11月21日办理入住手续，缴纳相关费用后，进行装修并一直居住至今。根据相关法律规定，对于第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，云洲公司认为原告的诉讼请求符合相关的法律规定，原告的诉求应该得到支持。
经审理查明，2011年3月5日，被告云洲公司给原告马春艳出具一份收款收据一份，上标注收款项目为16#251，收款事由为购房款，数额为179860元。2011年6月18日，原告马春艳与被告云洲公司签订正式备案《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于新民市云洲上城小区16号楼2-5单元1号房，面积为69.59平方米。总价为180795元。2012年11月21日，原告马春艳补交了面积差款935元，并办理了入住手续，领取了钥匙，交纳了垃圾清运费、物业费、装修保证金等相关费用。并于2013年11月23日交纳了2012-2013年至2013-2014年的取暖费。被告云洲公司于2011年6月10日取得本案标的房屋的商品房预售许可证。
另查，被告陈岩、张秀丽及冷海山与被告云洲公司之间因民间借贷纠纷，经新民市人民法院作出的（2010）新民民三初字第128号民事判决书、（2011）新民民三初字第1294号民事判决书，判决云洲公司返还陈岩、张秀丽、冷海山借款。一审审理中，陈岩、张秀丽、冷海山向新民市人民法院申请诉讼保全，新民市人民法院作出（2011）新民民三初字第128号民事裁定书，“将被告名下位于新民市上城小区16号楼10套、17号楼7套（附表）予以查封”。云洲公司不服上述判决，上诉至沈阳市中级人民法院，云洲公司与陈岩、张秀丽、冷海山双方达成调解，沈阳市中级人民法院作出（2012）沈中民三终字第364号民事调解书和（2012）沈中民三终字第352号民事调解书。云洲公司未履行上述调解书，陈岩、张秀丽、冷海山向新民市人民法院申请执行，新民市人民法院于2012年6月4日作出（2012）新执字第721号执行裁定书，查封云洲公司开发建设上城小区的房产，包含本案诉争房屋。在执行过程中，原告马春艳向执行局提出书面执行异议，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年9月23日作出（2014）新执异字第23号执行裁定书，驳回原告马春艳的执行异议。原告马春艳认为新民市人民法院的执行裁定书侵害了原告马春艳的权益，故诉讼来院。
再查，庭审中被告陈岩、张秀丽，冷海山表示（2011）新民民三初字第128号民事裁定书中的附表就是《协议书》，该《协议书》是被告陈岩、张秀丽、冷海山与被告云洲公司签订的，包含本案诉争房屋。经核对，《协议书》中共涉及房屋16套。被告云洲公司否认收到（2011）新民民三初字第128号民事裁定书。
以上事实，有原告诉状、被告答辩、《商品房买卖合同》、购房款收款收据2张、物业费收款收据2张、垃圾清运费收款收据1张、装修保证金收据1张、有线初装费收据1张、上城小区入住文件（业主手册）一份、辽宁省新民市人民法院（2010）新民民三初字第128号民事判决书、辽宁省新民市人民法院（2011）新民民三初字第1294号民事判决书、辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第352号民事调解书、辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第364号民事调解书、新民市人民法院（2012）新执字第721号执行裁定书、辽宁省新民市人民法院（2014）新执异字第23号执行裁定书、商品房预售许可证及双方当事人的陈述，经庭审质证，予以认定，在卷佐证。
本院认为，原告与被告云洲公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方在庭审中对房屋买卖关系表示认可，被告云洲公司现已取得本案诉争房屋的商品房预售许可证并将合同备案，故该合同合法有效。本案中，原告在新民市人民法院执行查封本案诉争房屋之前已经支付了绝大部分的购房款（余差价款935元在办理入住手续时交付），也已经将诉争房屋占有使用。加之，本案诉争房屋无法办理房屋权属证书的原因是被告云洲公司的单方原因，原告马春艳并没有过错，故本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故对于原告提起的案外人异议之诉，本院予以支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告马春艳与被告沈阳云洲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，不得对标的物（位于新民市云洲上城小区16栋2单元5楼1号）执行；
二、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费3916元，由被告陈岩、张秀丽、冷海山承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 张姗姗
二〇一五年七月二日
书 记 员 王海滨