黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第179号
原告严洪莉，公民身份号码×××，户籍地哈尔滨市南岗区，暂住哈尔滨市松北区。
委托代理人李秋菊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托代理人宿欣，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区、。
法定代表人王志江，职务董事长。
委托代理人陈建军，住哈尔滨市松北区。
原告严洪莉与被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严洪莉及其委托代理人李秋菊、宿欣、被告盛恒基房地产公司之委托代理人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严洪莉诉称，原、被告于2012年10月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以292，748元的价格购买被告开发的XXX号，附加协议约定该房屋带有花园，关于花园价格双方没有书面约定，但被告销售人员口头对原告说要多花3万多元。2013年12月被告通知原告，由于小区绿化面积不够，花园取消，如果同意按房价的10%退款。因原告购房系贷款，存在利息、契税等问题无法解决，原告未同意被告的解决方案。2014年8月6日，原告根据被告要求递交了电子版的约定合同和索赔金额。2014年8月6日在被告长期无理拖延之下，原告追问售楼经理，方知被告拒绝处理花园问题。被告的欺诈行为，给原告造成直接经济损失33，051.24元，其中因购买带花园的一楼多支付购房款29，274.80元（购房款总额292，748.00元×10%）、贷款利息2，898.20元（购房款总额292，748.00元×4.5%×2.2年）、多交契税878.24元（29，274.80元×3%），以上经济损失原告要求被告赔偿。双方合同第八条约定被告应在2013年10月20日前将商品房交付使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房，按日0.021%向买受人支付已付房款违约金至实际交付日止。2014年7月10日，被告在未出具验收合格证的情况下通知原告进户，因此原告要求被告赔付延期交房违约金，赔付金额以商品房验收合格、被告取得商品住宅交付使用批准文件的日期为准。现暂定日期为2014年7月10日，赔付金额为16，017元（292，748元×0.021%×294日）。
被告盛恒基房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2012年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同属实，但没有附加协议，也没有约定有花园，故原告的第一项诉讼请求应予驳回；二、从合同约定的交付日期2013年10月20日的次日至2014年7月10日被告通知进户日，实际迟延进户时间为263天，起诉状所述迟延进户时间为294天与事实不符；三、涉案房屋被告于2013年8月31日取得监理单位的质量评估报告，2013年9月1日取得勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位的竣工验收质量检查报告并达到该项目交付进户的标准，迟延进户是政府市政用地指标和配套项目原因所致，不能及时进户属不可抗力而非被告原因所致，故被告不应承担迟延进户违约赔偿责任，原告的第二项诉讼请求也应驳回。
原告严洪莉为证实其主张的事实成立，向本院举示如下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》1份及被告出具的《声明》1份，证明双方关于房屋交付时间为2013年10月20日前，若被告逾期交付应按原告已交付购房款的0.021%／日计算违约金。被告实际通知原告进户的时间为2014年7月10日，此期间的延迟进户违约金应按合同约定赔偿原告。《声明》是《商品房买卖合同》的补充条款，被告交付房屋时取消花园系违约行为；
2、被告销售人员姚某提供给原告的XXX号楼《B2高层楼层户型图》1份，证明原告购买的一楼价格高于三楼价格近26，000元，违背房产销售常理，从而佐证被告将一楼带花园作为合同订立的重要内容及房产定价的参考因素。手写声明是合同的组成部分，被告交付房产后无法提供花园，属于违约行为；
3、《个人住房公积金贷款担保协议》1份共5页及《个人贷款支付凭证》2张、《哈尔滨市商品房销售预收款专用票据》，证明原告依约交付了合同约定的价款，并办理了公积金贷款140，000元，按照该贷款本金按月还款，对于高出正常房价的房款部分原告每月支付的利息损失，被告应予赔偿；
4、原告与被告销售经理范某某、法定代表人王志江通话录音音频及笔录8份共23页，证明被告已自认取消原告购买房屋所带花园是单方违约，并与原告协商赔偿数额的过程。被告在协商阶段已同意按房屋总价款的10%，即29，274.80元赔偿原告损失，并同意支付银行贷款利息2，898.20元（29，274.80元×年利率4.50%×2.2年）、契税损失878.24元（29，274.80元×3%）。原告认为其利息损失应为10，538.93元（29，274.80元×年利率4.50%×8年贷款期间）。如被告不同意按已承诺数额赔偿原告，原告申请对除去花园因素诉争房屋价格进行司法鉴定，根据价差，结合利息及税金损失，再行确定赔偿数额。
被告盛恒基房地产公司为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
1、商品房销售合同3份及预售款专用票据复印件各3份，分别为案外人孙某某在涉案小区XXX号、怀某某XXX号、宁某某XXX号的合同及预售款票据，证明一楼不带花园，原告所购买的一楼的价款与其他一楼价款一致，双方交易价格正常，不存在带花园另行加价的情形；
2、勘查、设计、施工、建设、监理五方验收报告各1份，证明该小区于2013年9月1日已竣工，之所以不能进户是因政府配套不完备所致；
3、涉案小区11号楼2单元802室合同，该房屋总价款为275，837元，购房时间为2012年11月30日，证明一楼比本单元的楼上价格都要贵。
对原告举示的证据，被告进行了质证，质证意见如下：对原告举示的证据1中商品房买卖合同的的真实性无异议，该合同不能证明合同本身带花园，合同第六条约定贷款比例为48%，贷款金额为140，000元，原告计算的贷款利率错误。对于该证据中的《特此声明》，对原告所说的证据来源有异议，该证据内容不属实。如双方约定带有花园事项，应以合同补充协议或变更协议的方式，对原合同进行变更，而不应是无名称、无抬头，亦无经手人签名来历不明的纸张，即使该证据确系被告公司所出，也应是可撤销或无效的，因为小区整体的绿地属公摊面积，不能归个人所有，被告也无法实现原告要求；对证据2的手写部分，认为不能证明系被告工作人员书写，对该证据的证明力有异议，原告需补强证据证实。姚某确在被告公司工作过；对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据不能证实被告出售给原告的房产价格有高出的行为，不能证明系被告给原告贷款造成损失；对证据4的真实性有异议，无法确定是否进行过编辑、删减或加工，在录音中被告工作人员已经表明对房屋带有花园一事并不知情，且该通话录音系双方协商解决纠纷的过程，对被告不具有强制约束力。该录音与本事实之间缺乏关联性与证明力。对被告举示的证据，原告进行了质证，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，该三份合同生成时间均在2014年7月至9月期间，与原告购买房屋时间相差近两年，且房屋座落及朝向均与原告所购房屋不一致，不具备可参考性；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，被告已自认通知原告进户时间为2014年7月10日，应以该日期为交付房屋的日期，且政府行为未约定在双方合同中，不属不可抗力；对证据3的真实性无异议。该合同指向的房屋购买时间与原告购买时间相差一个月，户型及面积一致，该房屋位于8楼，价格为275，837元，按照房屋正常的市场行情，高层8楼应加价，而原告的房屋价格高于该房屋价格2万余元，由此结合原告证据1、2，可以印证原告的房屋价格中包含补充手写条款中的花园价格。
本院认证意见为：原告提交的证据1中的商品房买卖合同，因来源合法，内容真实，可证明双方关于逾期进户的约定，本院予以采信。对其中的手写声明，因来源合法，可证明被告曾承诺原告所购房屋带有花园一事，本院予以采信；被告提供的证据2，因属宣传材料，其上手写内容的真实性无法确认，本院不予采信；对证据3，虽来源合法，内容真实，但不能直接证明该房屋价款中包含了花园的价格，本院不予采信；对证据4，虽来源合法，内容真实，可证明原、被告就花园一事曾进行协商，但不能证明双方已就此事协商达成一致，本院不予采信。对原告的司法鉴定申请，本院认为，因商品房买卖系市场行为，而价格认证是依法采用一定的认证方法对商品房价格进行确认，其结论不能充分反映商品房买卖的市场性，亦不能作为涉案房屋价格的标准进行确认，因此对原告该申请本院不予准许。对被告举示的证据1、3，因与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据2，因来源合法，内容真实，可证明涉案房屋已经五方验收合格，本院予以采信；
经审理查明：2012年10月13日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于哈尔滨市松北区XXX号房屋一处，建筑面积58.91平方米，房屋总价款292，740元。被告于当日为原告出具了一份手写形式的声明，内容为“客户严洪莉于2012年10月3日购买的XXX号房屋，约定带有花园，但未约定花园面积”。双方的商品房买卖合同第八条约定出卖人应当在2013年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.021%的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.021%的违约金。涉案房屋于2013年9月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位五方验收合格。原告于2014年7月10日接到被告进户通知。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定日期前向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。依照双方合同约定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按0.021%向原告支付违约金，依合同约定，房屋交付条件为经验收合格。至原告接到被告进户通知的2014年7月10日，该房屋已经五方验收合格，因此被告逾期交房的期限应自2013年10月21日至2014年7月10日，此期间共计263日，依照合同约定，此期间的逾期违约金共计16，168.47元（292，748元×0.021%×263日，原告诉讼请求计算错误，本院予以纠正），对原告诉讼请求中的此合理部分本院予以支持。关于原告购买的房屋是否带有花园一事，本院认为，根据被告出具的手写声明可知，被告在向原告出售涉案房屋时确曾承诺该房屋带有花园，且涉案房屋带有花园成为原告选择该房屋的因素之一。而依被告诉讼中所言，花园属于该小区公共绿地，不能归业户个人所有，则被告为原告出具书写声明系欺诈行为，原告基于被告的欺诈行为选择了涉案房屋，却不能实际获得被告承诺的花园，被告应对此承担损害赔偿责任。鉴于原告的损失难以计算，本院酌定被告赔偿原告经济损失29，000元。综上，依照《中华人民合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告严洪莉逾期进户违约金16，168.47元；
二、被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告严洪莉未兑现花园的经济损失29，000元
三、驳回原告严洪莉的其他诉讼请求。
案件受理费1，029元（原告严洪莉已预付），由原告严洪莉负担83元，由被告黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司负担945元，此款被告应于十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵良悦
人民陪审员 姚玉珍
人民陪审员 李 莉
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王建婷