福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3398号
上诉人（原审原告）唐建生，男，1959年4月20日出生，汉族。
委托代理人胡雪光、范大庞，福建聚泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邹文生，男，1984年8月2日出生，汉族。
委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）庄爱彬，男，1989年11月28日出生，汉族。
委托代理人廖立荣、朱恒云（实习），福建理则达律师事务所律师。
上诉人唐建生因与被上诉人邹文生、庄爱彬房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐建生向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方签订的房产买卖协议有效，邹文生继续履行该协议，即邹文生应将2014年3月28日挂失补办的用于偿还房屋按揭贷款的建行龙卡（挂失时尚有唐建生存入金额5100余元）交给唐建生，便于唐建生按月偿还银行按揭贷款；邹文生应按协议约定交房给唐建生并配合办理产权过户手续。2.邹文生按日支付房产成交总价0.05%的违约金给唐建生直到邹文生按协议履行之日止。3.确认邹文生解除合同的通知的效力。
原审诉讼中，原审法院根据庄爱彬的申请，依法追加其为本案第三人参加诉讼。请求判令：1.确认庄爱彬与邹文生签订的《房屋买卖协议书（待办产权）》（编号0025542）合法有效。2.邹文生赔偿庄爱彬律师费损失28000元。
原审判决查明，2012年1月10日，邹文生与厦门市万科滨海置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：02059528），约定由邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司购买万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）17#楼20层03单元的房屋，建筑面积87.7平方米，房屋总价为903195元，付款方式为：按揭方式付款，签订合同当日内支付不低于总楼价款30%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕，交房期限为2014年6月30日前。2012年1月10日，上述《商品房买卖合同》（编号：02059528）向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2012年1月10日，邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司支付购房首付款273195元。2012年3月16日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份《预购商品房预告登记证明》（编号：YGH2012003946），载明：“商品房预购合同号：02059528，商品房座落：万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）17#楼20层03单元，出卖人名称：厦门市万科滨海置业有限公司，买受人名称：邹文生（身份证：350825198408021313）。”2012年11月27日，以邹文生为甲方（借款人、抵押人）、以中国建设银行股份有限公司厦门市分行为乙方（贷款人）、以厦门市万科滨海置业有限公司为丙方（保证人），三方签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：351201200100040762），约定由邹文生向中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款630000元用于购买上述房产，借款期限为240个月，自2012年11月27日起至2032年11月27日止，还款方式为等额本息还款法（等额法）分期还款，借款每期应还本息额为4499.17元。
2013年5月30日，以邹文生为出售方（甲方）、以唐建生为购买方（乙方）、以厦门市意腾房产代理有限公司为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000514），合同约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律，法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将坐落于见备注的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积87.7平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）02059528。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已经充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（小写￥1200000）。甲乙双方同意向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）伍拾捌万元整（小写580000），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人名币（大写）叁万元整（小写￥30000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房价款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2013年06月30日之前向甲方支付人民币（大写）陆拾万元整（小写￥600000）……第五条、上述房产的产权现状为（B）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：……B：上述房产尚未办理土地房屋权证……第六条、甲乙双方应于2013年06月30日前到公证处做公证，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续……第七条、乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起柒日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。乙方在取得上述房产名下产权证后应立即办理房产抵押手续，在该手续办理过程中，乙方取得的产权证原件应交付丙方或贷款银行保管……第九条、交房事项：1.甲方应于收到购房全款将房产交付给乙方使用……第十二条、违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十四条、上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有：开发商装修合同所有设备……第十六条：本协议壹式叁份，甲方、乙方、丙方，各执壹份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方盖章后生效。如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力，双方约定的其他事项：1.万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）17#楼20层03单元。2.乙方应于每月21日前还甲方向银行贷款月供，乙方应配合甲方办理过户手续。”该《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。
上述《房产买卖协议》签订后，自2013年5月30日起至2013年6月26日期间，唐建生共从银行汇款给邹文生587100元，其中，2013年5月30日汇款30000元，2013年6月2日汇款50000元，2013年6月3日汇款50000元，2013年6月24日汇款50000元，2013年6月26日汇款407100元。2013年6月26日，邹文生出具一份《购房首付款收据》，载明：“本人（买方）邹文生（身份证号码：350825198408021313）今收到买方唐建生（身份证号码：352627195904200011）因购买本人位于厦门市集美区万科金域华府A-5地块（12#13#15#17#23#及二期地下室）17#楼20层03单元而根据双方签订的买卖协议所支付的购房首付款伍拾捌万柒仟壹佰元整（￥587100），剩于购房款陆拾贰万壹仟捌佰捌拾叁元陆角柒（￥621883.67）由买方向银行按揭方式支付，首付款买方通过银行转账方式向卖方邹文生付款为准。此据，签收人（收款人）：邹文生，2013.06.26。”邹文生在该《购房首付款收据》上签名捺印。上述《购房首付款收据》载明的587100元包含了定金30000元。2013年6月26日，邹文生到中华人民共和国福建省厦门市公证处办理了（2013）厦证经字第12477号委托人为邹文生、受托人为唐建生的委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。庭审中，唐建生、邹文生双方共同确认双方之间关于房屋按揭款的具体履行形式为：邹文生向银行办理好了按揭手续，将户名是邹文生的还贷银行卡（按揭贷款指定还款银行卡）交给唐建生，由唐建生每月21日前将月供款项存入该银行卡，邹文生已经相关的按揭材料都交付给了唐建生。2013年7月，邹文生办理一张户名为邹文生、卡号为×××8244的建设银行银行卡交给唐建生专用于偿还邹文生银行贷款。唐建生支付了自2013年7月至2014年2月的按揭贷款，其中2013年12月份的按揭贷款，唐建生未于双方约定的时间2013年12月21日前及时存入还款账户，而是由邹文生于2013年12月24日代为偿还按揭贷款，唐建生于2013年12月28日方将按揭贷款存入还款账户，关于2013年12月按揭贷款的具体支付情况，唐建生陈述如下：“经过就是起诉状载明的经过”，邹文生陈述如下：“2013年12月21日至2013年12月24日，银行多次通知邹文生没有如期支付月供，要求邹文生按期支付，邹文生接到银行通知就通知了唐建生要求其还款，但直到2013年12月24日唐建生仍没有还款，所以邹文生才在2013年12月24日代为还款。2013年12月28日，唐建生才存了4500元到还款账户。2014年1月23日，唐建生另外将4500元转到邹文生名下6227001935130303992的建行龙卡。”
2014年2月25日，邹文生至中华人民共和国福建省厦门市公证处声明撤销了（2013）厦证经字第12477号委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。2014年3月6日，邹文生向唐建生邮寄一份《告知书》，《告知书》内容如下：“被告知人：唐建生：本人与你2013年6月份签订的房屋买卖协议，内容是万科·金域华府二期17楼2003单元，房屋总价人民币壹佰贰拾万（￥1200000.00）出售给你，双方约定房屋买卖协议签订后，房产在银行按揭由你本人负责还款。但你在2013年12月21日应还银行款项，未能及时还款，故本人担心在接下来的还款期限你无法及时还款，即将对本人银行信用记录造成恶劣影响。故本人决定与你取消房屋买卖协议，并保留追究你延期还款的违约责任，特此告知！告知人：邹文生，2014年3月6日。”2014年3月7日，唐建生收到该《告知书》。2014年3月28日，邹文生将卡号为×××8244的建设银行银行卡挂失并补办新卡。
2014年3月9日，以邹文生为出售方（甲方）、以庄爱彬为购买方（乙方）、以厦门市集美区丹厦乐海房屋中介服务部为丙方（居间方），三方签订一份《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，就房产买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以资共同遵守。第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）17#楼20层03单元的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为02059528，建筑面积87.7平方米。该房产尚未竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。甲方愿意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下。该房产目前已抵押至建行银行。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币（大写）壹佰伍拾捌万（￥1580000）元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万（￥50000）元整，并按以下第壹种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。第三条、甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易相关税费由乙方承担。第四条、办理甲方名下产权（一手产权）费用由乙方承担。第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款份贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理全权委托公证手续当日向甲方支付人民币（大写）玖拾柒万（￥970000）元整（含定金）……4.乙方于办理全权委托公证手续当日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期贰次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5.本条第壹款所约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额人民币陆拾壹万（￥610000）元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付数额等于成交总价减去银行贷款余额。贷款余额以银行出具单据为准。第六条、甲方应于开发商通知交房为准将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担……第九条、甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购共有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿……第十三条、甲乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；交房后甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付违约金人民币以实际装修发票为准作为装修赔偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条、若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期十五日视为悔约。第十五条、甲乙双方保证于2014年03月31日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利委托给乙方或乙方指定第三人，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于一手产权出证并解押后叁个月内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任……第十八条、本协议壹式叁份，经叁方签名盖章后生效，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份，各份均具同等法律效力。若有未尽事宜，甲、乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。第十九条、甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。第二十条、双方约定的其他事项：①甲乙双方约定，2014年04月09日为最后公证日期；②甲方愿意在过户前做全权委托公证并于乙方办理产权过户时，如需甲方到场签字的甲方应在接到通知后壹拾伍日内积极配合。”该《房产买卖协议书（代办产权）》并对双方的其他权利义务进行了约定。
2014年3月9日，庄爱彬通过银行向邹文生支付购房定金50000元，当日，邹文生并出具一份《收据》由庄爱彬收执，《收据》上写明：“兹有本人（卖方）邹文生收到买方庄爱彬购买本人位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#及二期地下室）17#楼20层03单元的购房定金人民币伍万元整（￥50000元整）。此据。6227001935130303992建设银行邹文生银行转账为准。收款人（卖方）签章：邹文生，身份证号：日期：2014年03月09日。”2014年3月31日，庄爱彬通过银行两次向邹文生支付购房款，其中一次金额为315778.00元，另一次金额为610050.00元，当日，邹文生并出具一份《收款收据》由庄爱彬收执，《收款收据》上写明：“兹有邹文生委托（丙方）丹厦房产万科金域华府中介服务部出售其名下坐落于厦门市集美区万科金域华府A-5地块17#楼20层03单元的房产，现收到由乙方庄爱彬购买上述房产的部份首付款，金额为人民币玖拾贰万伍仟柒佰柒拾捌元整（￥925778元整）。收款方式为：（请在相应收款方式打钩选择）2.银行转账（√）：金额（￥925778），转款银行：6227001935130303992（邹文生建行卡），户名：邹文生，银行账号：×××2917（邹文生农行卡），此据！收款人：邹文生，2014年3月31日。”2014年3月31日，邹文生到中华人民共和国福建省厦门市鹭江公证处办理了（2014）厦鹭证内字第06194号委托人为邹文生、受托人为刘子腾的委托公证书及（2014）厦鹭证内字第06195号复印件与原件相符的公证书。2014年6月29日，邹文生从开发商处接受交房并将房屋交付给庄爱彬，庄爱彬并预交12个月的物业管理费及公维金。讼争房屋现由第三人庄爱彬实际入住使用。2014年9月9日，庄爱彬向福建理则达律师事务所支付律师费28000元。
本案经原审法院调解未果。原审中，唐建生申请对邹文生预告登记的位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#及二期地下室）17#楼20层03单元的商品房予以诉讼保全，原审法院依法于2014年5月16日对邹文生预告登记的位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#及二期地下室）17#楼20层03单元的商品房予以查封，2014年5月20日，原审法院依法向唐建生、邹文生告知上述保全情况，并制作询问笔录，唐建生、邹文生均表示清楚。
以上事实，由唐建生提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、预购商品房预告登记证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款信息证明、贷款账户基本信息、《房产买卖协议》（编号：0000514）、（2013）厦证经字第12477号公证书及（2013）厦证经字第12478号公证书、卡号为×××8244的建行龙卡、购房首付款收据、银行收支明细清单、转账凭条、自动柜员机客户通知书、自助终端客户凭条、《告知书》，庄爱彬提供的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）、《商品房买卖合同备案证明》、销售不动产统一发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人网上银行交易凭证、收据、个人网上银行交易凭证、中国农业银行银行卡取款业务回单、收款收据、（2014）厦鹭证内字第06194号公证书及（2014）厦鹭证内字第06195号公证书、厦门市万科物业服务有限公司收款收据、入住照片、《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票，原审法院依唐建生申请依法至厦门市万科物业服务有限公司金域华府物业服务中心调取的交付通知书、委托书（受托人唐建生）及（2013）厦证经字第12477号公证书、声明书及（2014）厦证经字第7155号公证书、委托书（受托人刘子腾）及（2014）厦鹭证内字第06194号公证书以及各方的当庭陈述相互佐证。
原审判决认为，唐建生与邹文生于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均认可该《房产买卖协议》是合法有效的，故该《房产买卖协议》依法应认定为有效。庄爱彬与邹文生于2014年3月9日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且无证据证明庄爱彬在签订上述《房屋买卖协议书（待办产权）》时存在恶意情形，故该《房屋买卖协议书（待办产权）》依法亦应认定为有效。关于邹文生通知解除合同的效力问题，法院认为，根据庭审查明的事实，唐建生、邹文生双方约定的按揭支付方式为：邹文生向银行办理好了按揭手续，将户名是邹文生的还贷银行卡（按揭贷款指定还款银行卡）交给唐建生，由唐建生每月21日前将月供款项存入该银行卡，唐建生已支付自2013年7月至2014年2月的按揭贷款，其中2013年12月份的按揭贷款，唐建生未于双方约定的时间即2013年12月21日前及时存入还款账户，而是由邹文生于2013年12月24日代为偿还按揭贷款，唐建生于2013年12月28日方将按揭贷款存入还款账户，根据唐建生、邹文生双方签订的《房产买卖协议》的约定“任何一方逾期超过拾日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”，唐建生虽然逾期履约，但逾期并未达十日，不符合唐建生、邹文生约定的悔约情形，不构成根本违约，同时根据唐建生、邹文生双方签订的《房产买卖协议》的约定“违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方”，邹文生挂失银行卡、撤销公证以及通知解除合同的行为应视为悔约行为，对此邹文生辩称唐建生对邹文生解除合同的通知虽有异议，但未在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，法院认为，根据最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因唐建生的违约行为并不构成双方约定的悔约情形，不构成根本违约，邹文生明确告知唐建生解除合同，邹文生的行为构成违约，此时享有合同解除权的主体是唐建生，故邹文生的上述答辩主张不能成立，邹文生通知解除合同的行为应视为违约行为。关于唐建生要求邹文生继续履行《房产买卖协议》并支付违约金的诉讼请求，法院认为，因讼争房屋存在“一房二卖”情形，在唐建生向法院起诉并申请保全之前，邹文生已经将房屋又出售给庄爱彬且庄爱彬已经支付了购房定金及首付款共计975778元，虽然邹文生已被告知讼争房屋被保全的情况，但庄爱彬已经实际从开发商处交房并已经实际占有使用讼争房屋，无证据证明庄爱彬接受房屋时存在恶意情形，且庄爱彬支付的对价明显高于唐建生支付的对价；同时，讼争房屋尚未取得产权证书，讼争房屋买卖系预约买卖，而非现房买卖，唐建生要求继续履行的内容并不符合一般房屋买卖的履行内容，唐建生要求继续履行的条件并不具备，故唐建生要求邹文生继续履行的诉讼请求法院不予支持。对于唐建生的救济途径，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在唐建生变更前的诉讼请求里面亦有要求邹文生赔偿唐建生购房定金的诉讼请求，在原审法院主持调解的过程中，唐建生亦提出过要求邹文生退还购房款并要求邹文生赔偿相应损失的调解方案，故唐建生可以依据《房产买卖协议》的约定要求邹文生退还已付的购房款并要求邹文生支付相应的违约金，如唐建生因邹文生的违约行为尚有其他损失，唐建生亦可以主张，但因在原审法院依法询问唐建生是否变更诉讼请求时，唐建生并未变更诉讼请求，故法院不予处理，唐建生可以另行主张。关于庄爱彬提出的要求邹文生支付律师费的诉讼请求，法院认为，邹文生对庄爱彬并不存在违约情形，庄爱彬的该项请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认唐建生与邹文生于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）有效；二、确认庄爱彬与邹文生于2014年3月9日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）有效；三、驳回唐建生的其他诉讼请求；四、驳回庄爱彬的其他诉讼请求。案件受理费550元、保全费5000元，均由邹文生负担，
宣判后，唐建生不服，向本院提起上诉。
上诉人唐建生上诉请求：撤销原审判决第三项，将本案发回重审或依法改判为：1.邹文生继续履行该协议，即邹文生应将2014年3月28日挂失补办的用于偿还房屋按揭贷款的建行龙卡（挂失时尚有唐建生存入金额5100余元）交给唐建生，便于唐建生按月偿还银行按揭贷款；邹文生应按协议约定交房给唐建生并配合办理产权过户手续。2.邹文生按日支付房产成交总价0.05%的违约金给唐建生直到邹文生按协议履行之日止。本案一、二审诉讼费用由邹文生、庄爱彬负担。主要理由：1.一审法院判决认定事实错误，且程序违法。邹文生“一房二卖”的行为已严重违约，但一审法院却未予认定且驳回唐建生要求其承担违约责任的诉求。邹文生明知房屋被查封不得处分，却仍将房屋交付庄爱彬，一审法院未就其违法交房行为予以确认。庄爱彬入住讼争房屋已构成对讼争房屋的非法占有，一审法院未裁定其立即搬离。一审法院诉讼保全时未通知房屋的产权人，明显程序违法。2.一审判决第三项依据的事实与法律适用错误，唐建生有权要求邹文生继续履行本协议。唐建生于2014年5月起诉时开发商未交房，也未到产权证办理的时间，2015年6月产权证可办理。一审法院回避了庄爱彬交房及入住的违法性，其违法占有讼争房屋不能对抗唐建生对房屋保全的诉讼权利。3.两位购房人只有唐建生请求按协议交房并办理产权过户，庄爱彬并未要求继续履行合同，而只要求邹文生赔偿损失，法院应尊重当事人的诉讼主张。
被上诉人邹文生答辩称，1.原审判决已经明确认定邹文生将讼争房屋另行出售给庄爱彬的事实，也将邹文生违约的事实作为裁判的依据，唐建生认为原审判决未认定邹文生“一房二卖”的行为与事实不符。2.原审法院虽然依唐建生的申请保全了讼争房屋，但并未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》张贴封条，唐建生无权对抗庄爱彬接受诉讼争房屋的事实。3.唐建生的诉讼请求中没有要求庄爱彬搬离讼争房屋的诉讼请求，其上诉理由不属实。4.原审法院采取保全措施时，没有通知讼争房屋的管理人或实际占有人，以及未在显著位置张贴公告，原因是唐建生未提出相应申请，而且原审法院在2014年5月20日告知保全情况时，唐建生也无异议。因此，唐建生应对庄爱彬占有讼争房屋的事实自行承担责任。5.本案系多重买卖引发的纠纷，在买卖合同均为有效的情况下，司法实践一般支持先行受领的买受人继续履行合同的请求。从本案的情况来看，庄爱彬已经先行受领了讼争房屋，原审驳回唐建生要求继续履行合同的诉讼请求是完全正确的。6.原审判决对解除合同效力问题适用法律错误，解除合同的效力要向法院提起确认之诉。
被上诉人庄爱彬答辩称，庄爱彬系善意占有讼争房屋的善意第三人。其合法权益受法律保护，一审判决认定案件事实清楚，处理恰当。唐建生认为讼争房屋系在查封状态中交付庄爱彬，庄爱彬对讼争房产的占有是非法的，该上诉理由没有事实和法律依据。开发商根据商品房买卖合同约定，向邹文生交房并未发生所有权转移，不在诉讼保全所禁止的范围。庄爱彬受邹文生委托接收交房，系合法占有。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审判决查明的事实，唐建生提出如下异议：1.“唐建生支付了自2013年7月至2014年2月的按揭贷款”有误，实际上支付到2014年3月份。2.原审遗漏查明邹文生将卡号为×××8244的建设银行银行卡挂失并补办新卡时，卡内余额还有5100余元，足够支付当月贷款，邹文生是恶意挂失。3.原审未查明房屋交付给庄爱彬时已被查封，庄爱彬入住行为是否妨碍诉讼及是否属于非法处置房产。4.“讼争房屋现由第三人庄爱彬实际入住使用”有误，事实上房屋查封在前，庄爱彬实际入住在后，原审对是否构成违法占有应予认定。5.要求二审法院查明原审保全程序是否违法。针对唐建生提出的异议，邹文生认为，1.对唐建生是否支付至2014年3月按揭贷款以原审提交的证据为准。2.不认可银行卡挂失之前余额还有5100余元。3.唐建生提出的其他异议不是对事实本身的异议。庄爱彬认为，对唐建生支付按揭贷款情况不清楚，唐建生提出的只是法律程序和认定问题，而不是针对事实的异议。邹文生对原审判决查明的事实没有异议，但认为原审判决认定邹文生从开发商处接受交房并将房屋交付给庄爱彬有误，事实上房屋是由庄爱彬指定的代理人进行交接办理的。庄爱彬对原审判决查明的事实没有异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
另查明，唐建生于原审诉讼中提供的《银行收支明细清单》载明：2014年3月15日唐建生通过ATM转帐方式向邹文生名下的×××8244银行卡转入5000元。庄爱彬于二审庭审中陈述，其于2014年6月29日与邹文生的委托代理人刘子腾依据邹文生出具的委托公证书，从开发商处接收了讼争房屋。
二审审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。
本案的争议焦点在于：1.庄爱彬占有讼争房屋是否受司法查封影响；2.两份《房产买卖协议书》应如何履行。
本院认为，1.关于庄爱彬占有讼争房屋是否受司法查封影响的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。根据该规定，预告登记是为保全将来发生不动产物权变动的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实中实际登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。本案中，邹文生为将来实现其物权，在其与厦门市万科滨海置业有限公司签订的商品房买卖合同后进行了预告登记，其限制的是厦门市万科滨海置业有限公司的处分权利，与唐建生、庄爱彬无关联性。邹文生与厦门市万科滨海置业有限公司之间的债权债务关系并不因预告登记而改变。而诉讼保全是人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行的案件，根据对方当事人的申请，裁定对其财产进行保全的措施，并不因此必然产生权利优先的效力。原审法院依唐建生的申请，对处于预告登记期间的讼争房屋进行查封，实际上查封的是邹文生享有的债权，该物权仍登记在厦门市万科滨海置业有限公司名下，故并未产生查封物权的效力。综合本案查明的事实，庄爱彬与邹文生于2014年3月9日签订《房产买卖协议书（待办产权）》，签订时间先于唐建生提起本案诉讼及申请诉讼保全的时间。庄爱彬已经支付首付款，并按月支付房屋按揭款，自2014年6月29日实际占有使用讼争房屋至今。现有证据不能证明庄爱彬存在恶意、低价购买的行为，亦不能证明庄爱彬对邹文生二次出售讼争房屋知情及恶意入住讼争房屋之情形，故本案中庄爱彬入住讼争房屋应认定为合法善意占有，不受司法查封的影响。唐建生主张庄爱彬违法入住讼争房屋缺乏法律依据，本院不予采纳。
2.两份《房产买卖协议书》应如何履行。本案系邹文生违约进行“一房两卖”所致，在唐建生及庄爱彬均未办理产权登记及预告登记的情形下，两者均只是债权，法律地位是平等的，但综合考量庄爱彬确已先行占有讼争房屋，已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从有利于节约社会成本和方便生产生活的角度出发，继续履行邹文生与庄爱彬签订的《房产买卖协议书》更为适当。唐建生可另行向邹文生主张违约赔偿责任获得其合法权利之救济。
综上，本院认为，邹文生与唐建生先行签订《房产买卖协议书》，而后与庄爱彬签订《房产买卖协议书（待办产权）》。两份协议书均系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中唐建生提出的诉讼请求为邹文生继续履行《房产买卖协议书》及支付逾期履行违约金，并未涉及损失赔偿，经原审法院释明后未变更诉讼请求，原审判决未予支持唐建生原审诉讼请求并无不当。唐建生上诉理由不充分，其上诉请求应当驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人唐建生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。