济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天商初字第339号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
代表人柳璐，行长。
委托代理人隋轶，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
被告史姗姗，女，1987年3月6日出生，汉族，住山东省定陶县。
被告山东泰祥房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
被告济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，女，1989年1月19日出生，汉族，该公司职员，住山东省沾化县。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告史姗姗、被告山东泰祥房地产开发有限公司（以下简称泰祥房地产公司）、被告济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人洪仙珠，被告泰祥房地产公司的委托代理人柳广波，被告置业担保公司的委托代理人耿延丽到庭参加诉讼。被告史姗姗经本院合法传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告史姗姗于2010年8月4日签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告史姗姗向原告贷款65.8万元人民币用于购买一手住房，贷款期限为360个月。该合同就利息、罚息、双方权利义务以及争议解决等事项作了详细约定，还约定被告史姗姗以其所购买的位于济南市历下区文化东路76号12-510室房屋为其贷款提供抵押担保。被告泰祥房地产公司在贷款合同中承诺为被告史姗姗的上述贷款提供阶段性连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。被告置业担保公司向原告提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺为被告史姗姗的上述贷款提供阶段性担保。上述合同签订后，原告依约履行了放贷义务，但被告史姗姗未能按时履行还款义务，截止2013年7月16日，共逾期还款3期，经原告多次催缴至今未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告史姗姗的贷款合同；2、被告史姗姗偿还原告贷款本金633347.87元，利息和罚息8168.80元（暂算至2013年7月16日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；3、原告对被告史姗姗的抵押财产优先受偿；4、被告泰祥房地产公司、置业担保公司对上述诉求款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及律师费等因实现债权而产生的费用由三被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、2010年8月4日签订的《个人一手住房贷款合同》1份（共7页），证明1、原告与被告史姗姗的借贷关系以及利息、罚息的计算方式（合同第三条第5款第1项、合同第十四条第1款）；2、被告泰祥房地产公司承担连带担保责任，期间为原告收到本案所涉房屋他项权证之前，范围包括因借款人违约而引起的合同项下债务（合同第十八条、附件一第四条第2、4款）；3、其他贷款细节。
证据2、2010年8月3日出具的《个人住房贷款担保承诺函》1份，证明被告置业担保公司的担保义务及担保责任承担。
证据3、2010年8月4日出具的《中国银行个人贷款凭证》1份，编号为0315829，证明原告已依依照合同约定履行放贷义务。
证据4、2013年7月16日出具的《贷款已还款明细清单》1份，证明被告的违约事实及原告的诉求计算明细。
被告史姗姗未答辩，亦未提交证据。
被告泰祥房地产公司辨称，原告要求我公司对被告史姗姗的借款、本息承担担保责任缺乏事实法律依据，请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。理由如下：我公司对被告的借款只是承担阶段性担保责任即只对在担保期间内史姗姗所发生的逾期还款行为承担担保责任，对于超出担保期间之外发生的逾期还款行为，我公司则不应当承担担保责任。根据中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议第十四条之约定，我公司的阶段性担保期间是从借款合同生效之日起至我公司将抵押楼座的房屋产权证交付给置业担保公司之日止。本案中，涉案房屋所在楼座的房产大证是于2013年7月份取得，后由我公司的工作人员高玉霞于2013年8月初将涉案楼座的房产证交给置业担保公司时，遭其拒收。之后我公司又于2013年8月13日通过EMS邮寄给置业担保公司，又遭到其拒收，迫于无奈，我公司最后于2013年10月24日通过济南市槐荫区公证处邮寄公证的方式再次向置业担保公司交付了涉案房屋所在楼座的房屋产权大证。从上述房产大证的交付过程不难发现，置业担保公司一直不履行合同义务，反而推卸其应负的合同义务与责任，可以说明其主观上存在拒不履约的恶意，其应当对被告史姗姗在2013年8月13日之后产生的逾期还款行为承担担保责任。我公司的担保期间即从借款合同生效之日起至2013年8月13日止，也仅对上述担保期间内史姗姗所产生的三笔逾期还款本息承担担保责任，剩余担保责任均应由置业担保公司承担。另《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》为格式合同，其附件一通用条款第四条中第4.2和4.4项之约定属于格式条款，原告对该条款并未采取合理的方式提请我公司注意，且存在加重我公司责任、排除我公司主要权利的情况，因此，该条款应认定为无效条款，我公司担保期间应按《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《一手房贷款业务三方合作协议》的约定认定。因此，原告要求我公司对史姗姗所有的借款本息承担担保责任于法无据。
为证明自己的主张，被告泰祥房地产公司举证有：
证据1、2009年12月11日，被告泰祥房地产公司与被告置业担保公司签署的担保代理合作协议书复印件1份，证明被告泰祥房地产公司的担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以泰祥房地产公司为产权人的所担保房产房屋产权证办理完毕止。
证据2、2013年8月13日，由被告泰祥房地产公司向被告置业担保公司所发出的EMS特快专递单1份，证明2013年8月13日，被告泰祥房地产公司向被告置业担保公司通过邮寄的方式交付了包括涉案房屋在内的楼座房屋产权大证，亦即被告泰祥房地产公司的担保期限已于2013年8月13日届满，在此期限内所产生的逾期还款本息由被告泰祥房地产公司承担。
证据3、2013年10月24日，EMS邮政快递单1份，2013年11月7日公证书原件1份，证明2013年8月13日，被告泰祥房地产公司向被告置业担保公司邮寄房产大证遭拒后，被告泰祥房地产公司又于2013年10月24日通过济南市槐荫区公证处邮寄公证的方式再次向被告置业担保公司送达、交付涉案房屋所在楼座的房产大证。
证据4、2010年济中银天房合第002号《个人房屋贷款合作协议》复印件1份，原告与被告泰祥房地产公司、被告置业担保公司签订的《一手房贷款业务三方合作协议》复印件1份，签订日期不详。
被告置业担保公司辩称，根据原告、被告泰祥房地产公司、被告置业担保公司签署的《一手房贷款业务三方合作协议书》第19条约定，被告泰祥房地产公司尚在担保期；根据被告史姗姗与原告签署的《个人一手住房贷款担保合同》第18条及附件一第4条，被告泰祥房地产公司尚在担保期，根据我公司与被告泰祥房地产公司签署的《担保代理合作协议书》，我公司有权拒收被告泰祥房地产公司的涉案楼座的房屋所有权证，我公司的担保期限尚未开始；根据市中区人民法院协助执行通知书，史姗姗房屋已于2013年2月28日被查封，不符合大证交接条件，我公司有权拒收。
为证明自己的主张，被告置业担保公司举证有：
证据1、被告史姗姗与原告签署的《个人一手住房贷款合同》1份，证明被告泰祥房地产公司尚在担保期限。
证据2、原告与被告泰祥房地产公司及被告置业担保公司签署的《一手房贷款业务三方合作协议》1份，证明被告泰祥房地产公司尚在担保期，被告置业担保公司担保期限尚未开始，另，根据证据1第十八条和附件一第四项及证据2第十条又共同证明被告泰祥房地产公司告尚在担保期内。
证据3、被告置业担保公司与被告泰祥房地产公司签署的《担保、代理合作协议书》1份，证明被告置业担保公司有权拒绝接受被告泰祥房地产公司的《房屋所有权证》，被告置业担保公司担保期限尚未开始，被告泰祥房地产公司尚在担保期内。
证据4、市中区法院协助执行通知书（加盖济南市房屋档案馆查档专用章）1份，证明被告史姗姗告房屋已被查封，不符合大证交接条件。
经审理查明，2010年8月4日，原告（贷款人）与被告史姗姗（借款人）、被告泰祥房地产公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份（合同编号：2010年济中银天房借字0073号）。合同约定，本合同项下个人住房贷款金额为65.8万元，贷款期限为30年／360个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途仅限于借款人用于支付其购买济南市历下区文化东路76号12-510室房产的购房款。购房总价款823511元。贷款利率与计结息约定，根据中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定，本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，采取浮动利率方式执行，贷款月利率执行4.2075‰，浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的发放采取将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户。还款方式为按月等额本息还款。担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同附件一：个人一手住房贷款合同通用条款中借款人违约事件及处理约定，借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任；贷款人认为必要的其他措施。关于开发商保证约定，若保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。该贷款合同由借款人史姗姗签名捺印，贷款人、保证人（开发商）加盖公章。
被告置业担保公司于2010年8月3日向原告出具《个人住房贷款担保承诺函》，承诺“为借款人史姗姗因购买坐落于：历下区文化东路76号12号楼（原规划11号楼）5层510，购房合同编号：销售（字）201020363的房产向贵行申请的陆拾伍万捌仟元整（￥658000.00）贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以山东泰祥房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权》交由济南市置业担保有限责任公司保管至以贵行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕为止。”。
2010年8月4日，原告按约发放贷款，并出具个人贷款凭证，载明依据被告史姗姗的授权将65.8万元贷款转入被告泰祥房地产公司银行账户。借款到期日2040年8月4日。借款月利率4.2075‰。
2009年12月11日，被告泰祥房地产公司（甲方）与置业担保公司（乙方）签订《担保、代理合作协议书》，关于担保约定甲、乙双方均为购房人的借款行为向贷款银行提供阶段担保，甲方之阶段担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止；乙方之阶段担保期限自以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕。
被告史姗姗共逾期合计3期。截止到2014年4月29日，尚欠借款本金624065.92元，利息（包括利息、本金罚息、利息罚息）2917.16元。原告自认起诉后至2014年4月29日之间的还款系开发商垫付，非借款人偿还。
关于利息、罚息利息，原告主张被告史姗姗的贷款年利率为5.5675%，日利率为5.5675%÷360天≈0.0155%；日罚息率为5.5675%÷360天×150%≈0.0232%；罚息利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×0.0232%。此后利息、罚息利息均自2014年4月29日至本息清偿之日止，以本金624065.92元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）。
原告自认被告史姗姗未与其就抵押房屋办理《他项权证》。
根据被告泰祥房地产公司提交的（2013）济槐荫证经字第179号公证书载明，被告泰祥房地产公司向被告置业担保公司所邮寄《房屋所有权证》系复印件。
关于解除合同，被告泰祥房地产公司认为，原告没有履行合同法的规定履行相关通知与催交义务而直接采取诉讼的方式要求解除合同，这种方式不符合合同解除的条件；被告置业担保公司认为，根据原告、被告泰祥房地产公司、被告置业担保公司签订的三方合作协议第11条明确约定了原告的通知义务，因原告未尽其义务而产生的损失应由原告承担。
关于担保责任的期限及范围，被告泰祥房地产公司认为，应当由原告对被告史姗姗的房屋行使优先受偿权后，不足部分方可按照合同的相关约定由其承担相应的担保责任，且其只是对从逾期还款之日起至2013年8月13日止的三笔逾期贷款本息承担担保责任；被告置业担保公司认为，其未接收被告泰祥房地产公司的房屋所有权大证，担保期限尚未开始，不应承担担保责任及诉讼中产生的所有费用。
原告庭审中自愿放弃要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求。
以上事实有原、被告提交证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告史姗姗、被告泰祥房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、原告与被告泰祥房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约向被告史姗姗发放了贷款65.8万元，已经履行了其合同义务，被告史姗姗未能按照合同的约定还款，已经构成违约。原告依据双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告泰祥房地产公司、被告置业担保公司辩称对解除合同有异议，原告没有履行合同法的规定履行相关通知与催交义务而直接采取诉讼的方式要求解除合同，这种方式不符合合同解除的条件。本院认为，原告与被告史姗姗、被告泰祥房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中，对合同解除条件已作出明确约定，原告的该项诉讼请求符合合同约定，且以诉讼方式要求解除合同并无不当，对两被告的该项抗辩本院不予采信。原告要求被告史姗姗偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，本院予以支持，但其截止日期应为本判决生效之日。庭审中原告自愿放弃要求被告史姗姗赔偿其律师代理费的诉讼请求，此系对自己诉讼权利的行使，本院予以准许。原告主张就涉案房屋享有优先受偿权，因其未与被告史姗姗办理抵押登记手续，未取得《房屋他项权证》，其主张没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告泰祥房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，被告泰祥房地产公司抗辩对被告史姗姗的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由置业担保公司之日止。根据被告泰祥房地产公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，均约定保证人提供的阶段性连带责任保证期限截至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，被告泰祥房地产公司提交EMS特快专递详情单及公证书用以证明已履行完毕阶段性担保责任，被告置业担保公司不予认可。且根据被告泰祥房地产公司提交的公证书中明确载明其所邮寄的是《房屋所有权证》复印件，说明该公司并未按照约定将以其为产权人的房屋所有权证交由置业担保公司保管，根据各方约定，在此情况下，置业担保公司的担保期限并未开始。被告泰祥房地产公司抗辩《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》通用条款关于其担保期限的约定，被告置业担保公司并未采取合理的方式提请注意，且存在加重其责任、排除其主要权利的情况，因此，该条款应认定为无效条款。本院认为，被告泰祥房地产公司与原告、原告与泰祥房地产公司、置业担保公司签订的其他合同中就担保期限所做的约定均不能对抗本案购房贷款合同及其附件的约定。且被告史姗姗亦未与原告办理《他项权证》，因此被告泰祥房地产公司并未完全履行完毕其担保责任，本院对该项抗辩不予采信，其仍应承担其担保责任。因被告泰祥房地产公司担保期限尚未届满，原告同时要求被告置业担保公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告史姗姗签订的2010年济中银天房借字0089号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，自本判决生效之日解除。
二、被告史姗姗于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行截至2014年4月29日的贷款本金624065.92元，利息和罚息2917.16元。
三、被告史姗姗于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2014年4月30日起至本判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以624065.92元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.0155%计算；罚息利息，以（624065.92元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）＋应付未付利息）×0.0232%（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）计算。
四、被告山东泰祥房地产开发有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10520元，诉讼保全费4020元，共计14540元，由原告负担910元，被告史姗姗、被告山东泰祥房地产开发有限公司负担13630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 涂卫真
人民陪审员 刘富强
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 荆雅雯