福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第651号
上诉人（原审原告）杜子强，男，1980年6月16日出生，汉族。
委托代理人吴寿德，福建文衡律师事务所律师。
委托代理人杜维丹，男，1940年11月11日出生，汉族，系杜子强的父亲。
上诉人（原审被告）福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，组织结构代码：156100606。
法定代表人郭振发，公司负责人。
委托代理人万海龙，福建尚民律师事务所律师。
原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司。
法定代表人石清辉，该公司董事长。
委托代理人蔡书榕、周�颖，福建磊德律师事务所律师。
上诉人杜子强因与上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（以下简称五建公司）、原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第2946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年5月31日，被告五建公司与第三人城建公司签订一份《安置房买卖协议》，由第三人提供泉州市城东片区2009-6号安置地块给被告投资建设房屋，建成后由第三人回购。协议签订后，被告在该地块上建成七幢楼房（即海城花苑），并取得其中1#、2#楼的商品房预售许可证。2011年5月9日，原告杜子强与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区城东街道庄任社区海城花苑1号楼703室商品房，建筑面�127.63平方米，总房价款793986元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上（中国建设银行股份有限公司泉州分行，帐户×××0346）。另双方在附件六《合同补充协议》第三条第2项还约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼2号楼已具备交付条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。被告另于2013年4月30日向原告邮寄交房通知书。但原告至今未与被告办理房屋交付手续。
另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。案外人杜维丹代原告于2012年6�30日向被告缴交专项维修资金。
上述事实有双方提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消除验收意见书》、《交房通知》、《省内特快专递邮件详情单》、《收款收据》、原审法院对杜维丹所作的调查笔录等证据及双方的陈述为证。
原审归纳双方争议的焦点：1、诉争房屋是否具备交付条件。2、被告辩称的可以延期交房的事由是否成立。
原审法院认为，关于焦点1，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格，符合原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条中关于房屋交付条件的约定。原告主张的强制性规定如规划、人防、环保方面的验收双方合同中并未约定，因此，诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件。被告虽然于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》通知业主办理交房手续，但此时诉争房产尚未符合合同约定的交付条件。诉争房产直到2012年8月24日通过消防验收合格后才符合合同约定的交付条件。被告于2013年4月27日按上述地址向原告邮寄交房通知书，符合双方《补充协议》第六条的约定，不论原告是否收到，应视为通知有效，根据合同约定，应视为2013年4月30日送达。关于焦点2，根据双方合同约定，因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因可作为出卖人据实予以延期交房的事由，因此，从合同签订时起到约定的交房时间，具有连续雨天可以作为延期交房的事由。泉州市气象台提供的气象资料的真实性可以认定，资料显示自2011年5月10日至2012年6月30日，泉州市区2天及2天以上连续下雨的天数为134天，符合合同中有关连续雨天的约定，属于双方约定可以延期交�的事由。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”停水停电、交通管制均属于被告在施工过程中可以且应当预见、避免、克服的，不属于不可抗力。故对被告抗辩合同约定停水停电、交通管制、高考可以作为延期交房的事由的主张不予采纳。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，是人类的预见力和防范力在合乎情理的条件下所不能及的，或至少是防止或避免不了的。台风作为自然灾害的一种，属于合同约定的不可抗力的事由，但依照合同约定被告遭遇不可抗力�应在发生之日起30日内书面告知原告。被告没有证据证明其有在台风发生之日起30日内书面告知原告，应承担举证不能的责任。故对被告辩称合同约定台风属于不可抗力可以作为延期交房的事由不予支持。综上，讼争房产的交付时间可以延期134天，即延至2012年11月11日前。
综上，原审判决认为，被告五建公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，原告杜子强与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。有效合同对双方均有约束力。根据合同约定，自2011年5月10日至2012年6月30日，泉州市区连续雨天134天，属于双方约定可以延期交房的事由，故讼争房产的交付时间可以延至2012年11月11日。2012年8月24日诉争房屋已具备交付条件之后被告于2013年4月30日通知原告办理交付手续，拖延期间责任在于被告。被告通知原告后，原告至今未办理交房系原告自己的责任。根据合同第九条约定，被告应按日向原告支付自2012年11月12日起至2013年4月30日止按已付款793986元的万分之三的逾期交房违约金40493元。被告辩称违约金过高，缺乏依据，不予采纳。原告请求被告支付逾期交房违约金合法合理，应予支持。被告虽申请追加城建公司作为本案第三人，但原、被告于庭审中均未对第三人提出主张，且根据被告与第三人之间的协议，两者属于不同的法律关系，本案中第三人无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款的规定，判决如下：一、被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告杜子强逾期交房违约金40493元；二、驳回原告杜子强的其他诉讼请求。本案受理费1586元，由原告杜子强负担687元，由被告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担899元。
宣判后，原告杜子强和被告五建公司不服，向本院提起上诉。
上诉人杜子强上诉称，一、五建公司虽然组织建设、斟察、设计、施工、监理单位及消房部门对诉争房产进行的工程竣工验收，但诉争房产未经环保、规划等部门专项验收，也未向建设行政管理部门备案，房屋还不具备法律规定及合同约定的交付条件，原审认定诉争房产在通过消防验收后即具备双方约定的交付条件，明显认定事实不清。二、根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。五建公司在《泉州晚报》上刊登的交房通知，不符合合同约定的交房通知形式，且此时诉争房产尚不具备交房条件。而五建公司于2013年4月27日的《省内特快邮件详情单》没有�件人的签收记录，杜子强没有收到该份邮件。因此本案没有任何证据可以证明五建公司在起诉前已书面通知上诉人办理诉争房产交付手续，诉争房屋逾期交房状态仍在持续，五建公司应承担逾期交房的违约责任。三、五建公司在订立商品房合同时完全可根据泉州市的天气情况合理预见工期，并据此确定交房期限，本案中连续雨天和雨季并未对上诉人的施工造成影响，不能成为上诉人延期交房的理由。请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人杜子强原审的诉讼请求，或将本案发回重审，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
上诉人五建公司上诉称，一、诉争房产于2012年5月25日通过竣工验收合格并于2012年8月24日通过消防验收，已经具备合同约定交房条件，五建公司已于2012年6月29日在《泉州晚报》上刊登《交房通知》，已依约履行了通知交房的义务，涉诉房产之所以至今尚未办理交接手续，完全是由于杜子强自身的原因造成的，该责任不应由五建公司承担。二、根据合同约定及法律规定，诉争房产存在合同约定可以据以延长交房的天数为204天（其中雨天165天、台风17天、停水停电子3天、交通管制15天、高考4天），原审法院仅认定为134天，明显有误。三、合同中关于出卖人逾期交房的违约金责任的约定对出卖人明显不公、且约定过高，请求依法予以调整。综上所述，五建公司不存在逾期交房的违约情形，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回上诉人杜子强的诉讼请求。
第三人城建公司述称，本案纠纷与第三人无关，第三人并非合同的相对方，因逾期交房产生的合同违约责任也应由五建公司自行，原审认定城建公司无需承担责任符合客观事实，适用法律正确。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：诉争房产是否具备交付条件、五建公司是否已履行交房通知的义务、本案是否存在延期交房的事由、五建公司是否应当承担逾期交房的违约责任。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，杜子强和五建公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。诉争房产在竣工后，已于2012年5月25日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，并于2012年8月24日通过消防验收合格，已具备了《商品房买卖合同》约定的交房条件。上诉人杜子强主张诉争房产未经环保、规划等部门专项验收，也未向建设行政管理部门备案，还不具备交付条件，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。五建公司虽然于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》通知业主办理交房手续，但此时诉争房产尚未通过消房部门验收，不符合合同约定的交付条件。五建公司于2013年4月27日按合同约定的住址向杜子强邮寄交房通知书，有邮寄回执单为证，符合双方《补充协议》第六条的约定，原审据此认定五建公司于2013年4月30日依约履行了通知交房义务并无不当，应予维持。根据双方合同约定，因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因可作为出卖人据实予以延期交房的事由，因此，从合同签订时起到约定的交房时间，具有连续雨天可以作为延期交房的事由。原审依据泉州市气象台提供的气象资料认定自2011年5月10日至2012年6月30日止，泉州市区2天及2天以上连续下雨的天数为134天，属于双方合同约定可以延期交房的事由，依据充分，应予确认。停水停电、交通管制、高考均属于五建公司在施工过程中可以且应当预见的情形，不属于不可抗力；台风作为自然灾害虽然属于不可抗力，但五建公司也没有提供证据证明其有依照合同约定在台风发生之日起30日内书面告知杜子强，故对五建公司上诉主张停水停电、交通管制、高考、台风可以作为延期交房的事由，依据不足，本院不予采纳。综上，讼争房产的交付时间可以延期134天，即延至2012年11月11前。五建公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。本案合同约定逾期交房的违约责任是按日支付已付款万分之三的违约金，系当事人双方自愿约定，属于合理范围，五建公司主张合同约定的逾期交房违约金过高，但未能提供证据证明约定的违约金有超过造成损失的30%，故本院对违约金不予调整。五建公司应按日向杜子强支付自2012年11月12日起至2013年4月30日止按已付款793986元的万分之三的逾期交房违约金40493元。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人杜子强和五建公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人杜子强和上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费1586元，由上诉人杜子强负担687元，上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司负担899元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一四年六月二十日
书 记 员 郑玉蒜
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的�从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。