上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2804号
原告张精涛。
委托代理人张敏娜，上海吉亚律师事务所律师。
被告陆雅萍。
委托代理人杨公权。
委托代理人许光宇，上海城大律师事务所律师。
原告张精涛诉被告陆雅萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告张精涛的委托代理人张敏娜律师、被告陆雅萍的委托代理人杨公权、许光宇律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张精涛诉称：原、被告于2013年4月27日签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于上海市四川北路XXX号凯润商务楼1306号、1307号办公室（以下简称系争房屋），租期自2013年6月1日至2015年5月30日止，租金每月1.5万元，物业费每月3，000元由原告承担，支付方式为付二押二，即保证金为两个月的租金3万元。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告出租的房屋在2013年7月空调因故障不能使用，原告多次通知被告要求修理，被告却一再拖延维修，导致原告在炎热的夏天无法办公。为此，原告要求与被告协商解除房屋租赁合同，被告表示同意，但要求原告租至2013年9月底，并同意退回原告保证金3万元。原告按照协商意见，支付了两个月的租金及物业管理费（即8、9月租金及物业管理费）。2013年9月30日，原、被告结清了水费、电费、物业管理费及租金，但被告仅退回了1.7万元保证金。由于剩余的1.3万元保证金被告至今未退回原告，经催讨无着，原告起诉来院，要求被告返还保证金1.3万元。
被告陆雅萍辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告于2013年4月27日签订房屋租赁合同，约定4月27日之前被告交房，租金自2013年6月1日开始起算，之前作为装修免租期，合同租期2年。2013年7月左右，原告多次电话提出工作环境不好，不能做广告，不能堆放物品，后经被告与物业沟通，物业为原告解决了这个问题。之后原告又提出空调不好用，被告隔天就为原告修理了空调，费用由被告负担。修理好空调之后没多久，原告又表示要求退租，当时被告即表示，原告违约，让其好好考虑，之后原告多次电话，被告同意两个月之后原告可以退租，随即原告又支付了2个月的房租3万元。2013年9月底，原告提出两个月到了，要求退租。办理交接手续的时候被告和原告说，因为合同签订的是两年，所以才同意给原告1个多月的装修免租期，现在原告只承租了4个月就退租了，因此原来的免租期不予免除，4月27日到5月底的这段期间要收取房租，所以退还了保证金1.5万元，剩余的1.5万元作为免租期的租金。当时原告表示如果不退还全额保证金，钥匙就不予归还。考虑到原告的实际情况，被告又退还了原告保证金2，000元，原告当即就把房屋钥匙归还了被告。另外，根据合同，如果提前解除合同的，违约金是两个月的租金，现提出解除租赁合同的是原告。嗣后，原、被告就租赁合同的解除已经达成一致意见，由被告退还原告保证金1.7万元，双方的租赁事宜已经全部了解，余额1.3万元作为原告对被告就4月27日至5月31日期间的租金补偿。
经审理查明：系争房屋权利人为被告。2013年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：“甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲乙双方约定，甲方于2013年4月27日前向乙方交付该房屋；租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月30日止；月租金为1.5万元；乙方应于每月提前7日前向甲方支付租金；乙方支付租金方式如下：付贰押贰；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即3万元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的2日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，不足部分则由乙方另行支付。”合同签订后，被告于2013年4月27日依约将系争房屋交由原告使用。原告在对系争房屋进行装修、向被告支付了2013年6月、7月的房屋租金及租赁保证金3万元后，开始使用系争房屋。嗣后，由于空调发生故障，原告要求被告维修，被告随即对空调进行了维修。
2013年7月，原告以空调故障不能使用，天气炎热无法办公为由，要求解除合同。后经原、被告协商，由原告再支付了8月、9月租金，系争房屋由原告使用至2013年9月底。2013年9月底，原告以两个月已到期，已搬离了系争房屋，亦已结清水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等相关费用为由，要求解除双方的租赁合同，同时要求被告返还租赁保证金。被告只退还了1.5万元租赁保证金，原告不同意，被告又退还了2，000元租赁保证金，随后，原告将系争房屋的钥匙归还被告。由于原告坚持要求被告退还租赁保证金余款未果，故起诉来院。
上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》等证据佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告作为一个承租人，在承租系争房屋进行办公经营时，理应对系争房屋做细致的了解，况且双方在合同中对系争房屋中设备的维修作出了约定，原告可以通知被告进行维修，被告逾期不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，但被告对系争房屋中的空调进行维修后，原告仍向被告提出解除合同，不符合双方的合同约定，理应承担违约责任。另外，对于一个租赁期限为2年的租赁合同，被告给予原告一定期限的免租期（2013年4月27日至同年6月1日），实属合理，但由于原告的违约行为导致了双方合同的解除，且租赁时间较短，故对于被告来说亦有一定的损失。因此，从双方在交接房屋时，原告不仅结清了水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等相关费用，在被告给付1.7万元租赁保证金后，原告亦已将系争房屋的钥匙交还被告的事实，可以认定双方已对解除合同后原告应该承担的违约责任及赔偿被告的损失一并做出了约定，现原告再起诉要求被告返还租赁保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告张精涛要求被告陆雅萍返还租赁保证金1.3万元的诉讼请求，不予支持。
本案本诉受理费125元，减半收取62.50元，由原告张精涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一四年二月八日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
《中华人民共和合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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