山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊民一终字第757号
上诉人（原审被告）周玉清，男，1988年2月15日出生，汉族，无业，住聊城市东昌府区。
上诉人（原审被告）赵朋，男。
被上诉人（原审原告）王真，女。
委托代理人黄萍，山东万航律师事务所律师。
委托代理人赵春军，山东万航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付翀，男，系王真之夫。
上诉人周玉清、赵朋因确认合同效力纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2013）聊东民初字第3093号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周玉清，被上诉人王真到庭参加诉讼，上诉人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告王真和被告付翀系夫妻关系，二人于2005年登记结婚。2009年在本市东昌府区柳园办事处育新苑购买B1号楼6层2单元603室房屋一套，面积130.53平方，储藏室32.18平方米。2011年5月26日该房产办理了房产证，房产证号为聊房权证字第××号。该房产证记载本案所涉房产房屋所有权人为付翀，共有情况一栏为单独所有。2011年6月15日付翀与赵朋签订委托书一份，委托书主要内容为：“付翀全权委托本案所设房产的房屋买卖、产权过户、房产抵押贷款及与该房产有关的所有手续，受托人在办理上述事项中所权属的一切文件，我均予承认，委托权限是全权代理，委托期限是至办理完上述事项为止”。6月16日聊城市鲁西公证处出具了2011聊鲁西证民字第969号委托书公证书，载明上述委托书签名属实。该委托书委托人处付翀对自己的签名、捺印也予以认可，但陈述自己是签的“付春”而不是“付翀”。2011年6月15日山东正成土地房地产评估有限公司出具该房产价值评估报告一份，报告中载明委托人付翀，该房产评估价值为71万元，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而提供房地产抵押价值。2013年6月，赵朋与周玉清就本案所涉房产签订房屋买卖合同一份，合同中卖房为“付翀（赵朋代）”，买房为“周玉清”，房产总价为45万元，落款没署具体日期。6月20号和21号周玉清共支付房款45万元，其中25万元支付给了赵朋，另20万元在房管部门资金监管中心存放，并交纳了办理房产证的相关费用5万元余元。6月21日赵朋和周玉清在房管部分办理了该房屋的所有权转移申请、登记等手续，将房产过户至周玉清名下。同时付翀房产证中显示的“他项权王贤兴”一栏，于2013年6月20日注销。2013年6月20日，山东贵恒信房地产评估经纪有限公司委托出具了本案所涉房产评估价值为57.2万元的评估报告，申请人为周玉清。2013年7月29日，被告周玉清委托聊城市晟剑房地产评估咨询有限公司于出具了该房产总价值为71.72万元的评估报告，8月3O日周玉清将涉案房产又抵押给孙其蕾，并在房管部门办理了抵押登记。另本案在审理过程中，原告申请要求“对所涉房屋在无任何权利限制条件下的2013年6月20日的市场价值进行评估”，本院技术科委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司进行了评估，估价结果为80.72万元（涉案楼房面积130.53平方，储藏室32.18平方）。被告赵朋、周玉清对上述评估报告有异议，但在规定的期限内未申请重新鉴定。2014年6月23日原告将付种诉至本院，要求与其离婚，本院已立案受理。
原审法院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同财产”。本案所涉楼房系原告王真和被告付帅在夫妻关系存续期间所得的财产，故归夫妻共同财产，属双方共同所有。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告付翀因与他人有借贷关系，未经原告同意，单方擅自与赵朋签订委托书，致使涉案楼房被赵朋出卖，对此被告付翀侵犯了原告作为房屋共有人的处分权；被告周玉清在购买涉案房产的过程中，仅对赵朋持有的委托书、涉案房产的产权证书等形式要件进行查验，未进一步核实房屋的真实信息和实地查验房屋情况，且购买价格明显偏低于市场价格，不属善意取得，故其与赵朋签订的房屋买卖合同应属无效。综上，原告诉求符合法律规定，本院予以支持；被告赵朋、周玉清的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。据此根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条及相关法律规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：被告赵朋和被告周玉清在2013年6月就本市东昌府区柳园办事处育新苑B1号楼6层2单元603室所签订的房屋买实合同无效。案件受理费100元，由三被告均担。
周玉清不服提出上诉，请求撤销一审判决，并改判驳回被上诉人诉讼请求；本案的诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、上诉人购买该涉案房屋时是善意的。上诉人查验了经过公证机关公证的，一审被告付翀委托一审被告赵朋办理涉案房屋买卖、产权过户、房产抵押登记贷款等所有手续。经公证机关作出的公证文书具有公信力，上诉人查验相关手续后与一审被告赵朋签订房屋买卖合同是善意的。被上诉人对涉案房屋的买卖是知情是同意的，上诉人有新的证据能够予以证实。如被上诉人认为上诉人购买涉案房屋不是善意的，被上诉人应当承担上诉人不构成善意负举证责任，被上诉人并不能证实上诉人在买卖该房屋是的不善意。二、上诉人支付了合理的对价。2013年06月20日，上诉人为了确定该房产的价格，委托山东贵恒信房地产评估经纪有限公司出具了涉案房屋评估价值为57.2万元的评估报告。上诉人正是基于该评估报告与一审被告赵朋签订的房屋买卖合同，并确定的房款价格为50万元。该价格为房屋交易时的成交价格，上诉人依据成交价格签订房屋买卖合同，并支付50万元的对价，该价格为合理对价。确认上诉人是否以合理的价格受让，应当依据以上买卖房屋时房屋的成交价为依据。上诉人周玉清委托聊城市晟剑房地产评估咨询有限公司出具的涉案房屋总价值为71.72元的评估报告，是为了向银行办理贷款而做的评估报告，为了向银行多贷款，该报告的价值明显高于该房屋的实际成交价值。一审法院委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司出具的涉案房屋价值80.72元的评估报告也仅仅是评估价格。评估价格不等同于市场价格，更不等同于交易价格。众所周知，现今房地产行情大不如往年，聊城市区及开发区大量新建楼盘开盘，许多人对购买住房都持有观望态度，许多楼盘是有价无市。在这种大的市场背景下，买卖双方按照交易时涉案房屋评估价值为57.2万元的评估价格确定50万元的交易价格是合理的受让价格，且房款支付方式为十分苛刻的全款付清。故上诉人支付的对价为合理对价。综上所述，上诉人购买涉案房屋是善意的，支付了合理的房屋价款并办理了房产过户登记手续，该买卖合同时有效的。一审判决上诉人与一审被告签订的买卖合同无效为错误认定，请贵院在查明事实的基础上，依法改判。
赵朋不服提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判合同有效；一、二审诉讼费由被上诉人王真承担。事实和理由：本案不存在恶意和无偿取得房屋的情况，故一审法院以不属善意取得和购买价格明显低于市场价格为由，认定合同无效是错误的。一、被上诉人以房屋交易过程中原审被告付翀擅自处分共有财产为由起诉到法院要求确认合同无效，一审以侵犯被上诉人王真财产共有权、原审被告付翀无处分权为由认定合同无效违反了最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中房屋买卖已经生效并过户，人民法院应驳回上诉人的诉讼请求。二、上诉人接受原审被告付翀的委托，并办理了公证，严格依照房地产局的程序进行，在整个交易过程中没有超出授权的行为，其原审被告付翀的房产证书上并没有登记共有人，在整个交易过程中房产局也没有要求被上诉人王真签字，一审案件审理过程中付翀对公证委托书没有提出撤销的申请，上诉人和付翀也没有对房产局的过户登记提出异议，可见整个交易过程是合法的。三、购买价格明显低于市场是无依据的，2013年6月20日交易过程中评估报告书房屋价格为57.2万元，该评估报告合法有效，一审法院仅凭自己委托的一份评估报告，就认定购买价格明显低于市场价格是错误的，上诉人和原审被告周玉清并不是专业人士，房屋买卖过程中依据评估报告确定交易价格无可厚非，且房产市场价格存在较大波动，在2013年6月20日的评估报告被撤销之前，认定购买价格明显低于市场格不科学也不合理。综上，本案中不存在购买价格明显低于市场价格的行为，周玉清购买行为属于善意取得的，且依据司法解释，人民法院不应支持上诉人确认合同无效的诉求，故请求二审法院依法改判，确认合同有效。
被上诉人王真答辩称，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求维持原判。事实与理由：1、上诉人周玉清上诉称自己是善意的购买，是见到公证文书后与赵朋签订合同的，但是公证书的公证时间是2011年的6月15日，而购买房屋的时间是2013年6月20日，已经是经过了2年整的时间，作为购买人周玉清在发现该情况后应当进一步了解和询问相关当事人，特别是房屋的所有权人，为什么委托了时间这么长，还没有完成委托内容委托的事实和情况是否真实并且上诉人周玉清也没有进行实地勘察，据其本人讲去了一次但是没能进到房屋里面，就凭借自己有朋友在该小区居住了解该房屋的状况，就购买了该房屋。这些行为都是与正常的购买房屋交易行为相违背的。从而也可以确定上诉人在主观上购买该房屋的行为是恶意的。2、上诉人购买该房屋的价格是45万元，所谓的50万元是包含了上诉人自己缴纳的各种相关税费。但是在一般的房屋交易中，出卖人自己所获得的房屋价格并不包含税费。45万元的价格与该房屋交易时的实际价格80.72万元相差甚远，违背了正常的交易习惯。3、涉案的房屋自始至终都是在被上诉人王真的使用之中，王真在整个的房屋交易过程中和委托公证过程中都是不知情的，也没有签任何的字。房屋出卖人赵朋与王真是认识并熟悉的，如果该房屋是正常的出售，赵朋就应当向王真说明此事，但是赵朋并没有向王真透漏任何的一点信息，这也说明赵朋是想故意隐瞒该买卖房屋的行为。4、上诉人赵朋认为一审法院的判决违反了《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定。这是上诉人对该规定的理解错误，该规定所讲的当事人一方指的是合同相对的主体，是签订合同的双方当事人，同时该规定也不适用于本案，该规定所适用的对象是对标的物没有所有权的人，并不包括对合同标的拥有所有权的所有人。综上，请二审人民法院依法查明事实，驳回上诉人的诉求，维持一审判决。
被上诉人付翀的答辩意见同王真答辩意见一致。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题是，涉案房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条【共有物处分或者重大修缮】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋购买于夫妻关系存续期间，双方为购买该房屋还共同使用住房公积金进行了贷款，应属于双方共同共有，且未约定份额。付翀私自将该房屋权属登记在自己名下，并委托他人出售是无权处分行为。
关于本案情况，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》都有规定，根据新法优于旧法、专门法优于普通法的原则，本案应适用《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的规定进行处理。关于购买时涉案房屋的市场价值，几个鉴定报告的数额都不一样，因前几个报告都是单方委托的，本院以一审法院委托的报告为准，上诉人认为该鉴定报告不准，但没有在一审诉讼中申请重新鉴定，对其该主张本院不予支持。因鉴定价值80.72万元与涉案合同价格45万元，相差较大。王真要求确认涉案房屋买卖合同无效，应予支持。
综上，虽然上诉人周玉清在签订买卖合同时，尽到了法律规定的注意义务，房屋管理部门也办理了过户登记，但因交易价格远低于鉴定价值，本院对一审判决买卖合同无效予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周玉清负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 进
审判员 杨 轲
审判员 郭召勇
二〇一五年二月二十五日
书记员 赵书青