广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第865号原告李中平。委托代理人邓凤歧。被告东莞市厚街简妮咖啡店。经营者孙满明。原告李中平诉被告东莞市厚街简妮咖啡店（以下简称简妮咖啡店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中平及其委托代理人韩林到庭参加了诉讼，被告东莞市厚街简妮咖啡店经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告李中平诉称，原告与被告于2014年7月12日签订《铺位租赁合同》一份，原告将位于东莞市塘厦镇花园街23号103-104号铺位出租给被告经营“简妮咖啡店”。合同约定：原告同意被告在铺位靠火车路边的墙体上分别开一扇玻璃门和一个1.2米×0.7米的窗户，若被告不租时，就恢复原状。合同期限为5年，前三年租金标准为6000元／月，后两年租金标准为6600元／月，5年合同租金总额为374400元，被告应在每月5日前支付当月租金。合同签订后，原告即将铺位交付被告使用，被告也按合同约定对铺位进行了装修，在靠火车路一边铺位墙体上开设玻璃门和窗户并实际经营。但从2015年1月起至今，被告未按合同约定向原告交付铺位租金，原告也多次向被告催促未果。根据《铺位租赁合同》第七条：乙方逾期一个月不交付房租，甲方有权解除合同，并向乙方追索铺位及合同总额20%的违约金。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告之间于2014年7月12日签订的《铺位租赁合同》，并判令被告将铺位返还原告；2.被告支付原告至返还原告铺位止的铺位租金（从2015年1月起计算，暂计至2015年5月31日止铺位租金为3万元）；3.被告赔偿原告违约金人民币74880元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告简妮咖啡店在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提交任何答辩抗辩意见。经审理查明，李中平系“东莞市塘厦辉鸿工业企业经纪服务部”个体户经营者。2014年7月30日，李中平以东莞市塘厦辉鸿工业企业经纪服务部的名义与案外人东莞市塘厦建筑工程公司签订《铺位租赁合同》，约定：东莞市塘厦建筑工程公司将位于东莞市塘厦镇花园街23号铺位（建筑面积为200平方米）出租给东莞市塘厦辉鸿工业企业经纪服务部使用；租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止；租金为每月11000元，每月5号之前交付当月租金。2014年7月12日，李中平与简妮咖啡店签订一份《铺位租赁合同》，约定：李中平将位于东莞市塘厦镇花园街23号103至104铺位（建筑面积为90平方米）出租给简妮咖啡店使用；租赁期限从2014年7月15日起到2019年7月14日止；2014年8月1日至2017年7月31日期间每月租金6000元，2017年8月1日至2019年7月31日期间每月租金6600元，每月5号前支付当月租金；简妮咖啡店逾期一个月不交房租，李中平有权解除合同，并向简妮咖啡店追索铺租及合同总额20%的违约金。合同签订后，李中平将案涉商铺交付给简妮咖啡店使用。李中平主张简妮咖啡店从2015年1月起未按约定支付租金。李中平多次向简妮咖啡店催收租金无果，遂于2015年6月9日，以简妮咖啡店违约为由向本院提起诉讼，请求判如所请。另查，位于东莞市塘厦镇花园街23号房屋所有权人东莞市塘厦建筑工程公司已经取得了房地产权证。以上事实，有原告李中平提交的《铺位租赁合同》两份、个体工商户营业执照、房地产权证、东莞市房产信息查询结果证明以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，被告简妮咖啡店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证与抗辩的权利。李中平与案外人即房屋所有人东莞市塘厦建筑工程公司签订《铺位租赁合同》，约定李中平租赁东莞市塘厦建筑工程公司位于东莞市塘厦镇花园街23号铺位。李中平与简妮咖啡店签订《铺位租赁合同》，约定李中平将其承租的东莞市塘厦镇花园街23号铺位中的103至104铺位转租给简妮咖啡店使用，该合同有李中平、简妮咖啡店的经营者孙满明签名，并加盖简妮咖啡店公章，东莞市塘厦建筑工程公司对李中平转租的行为也没有提出异议，视为其同意李中平转租；且李中平与简妮咖啡店的租赁关系没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。李中平主张简妮咖啡店从2015年1月起未按约定支付租金，简妮咖啡店对此没有提供任何证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，故本院对李中平的主张予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《铺位租赁合同》约定“简妮咖啡店逾期一个月不交房租，李中平有权解除合同，并向简妮咖啡店追索铺租及合同总额20%的违约金”。简妮咖啡店从2015年1月起未支付租金，构成违约，因此从2015年2月6日开始，解除合同的条件即已成就，李中平可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”李中平于2015年6月9日向本院起诉要求解除其与简妮咖啡店2014年7月12日签订的《铺位租赁合同》，本院于2015年6月18日将起诉状送达简妮咖啡店，故双方签订的《铺位租赁合同》自2015年6月18日解除。合同解除后，简妮咖啡店应将占用的东莞市塘厦镇花园街23号铺位中的103至104铺位返还李中平。对李中平要求简妮咖啡店返还铺位的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。对于支付租金的问题。原、被告双方的《铺位租赁合同》约定2014年8月1日至2017年7月31日期间每月租金6000元，每月5号前支付当月租金。简妮咖啡店自2015年1月起未支付租金，属于违约行为，现李中平要求简妮咖啡店支付未付的租金，本院予以支持。合同于2015年6月18日解除，故简妮咖啡店应付的租金为：6000元／月×5个月＋6000元／月÷30天×18天=33600元。合同解除后，简妮咖啡店一直占用案涉铺位，未予返还李中平，故简妮咖啡店应当从2015年6月19日起按照市场价格向李中平支付占有使用费，直至返还之日止。占有使用费参照双方合同约定的租金价格确定，2015年6月19日至2017年7月31日期间每月为6000元，2017年8月1日至2019年7月31日期间每月为6600元。关于违约金的问题。双方签订的《铺位租赁合同》约定逾期一个月不交房租的，李中平有权向简妮咖啡店追索合同总额20%的违约金。简妮咖啡店现已违约，应向李中平支付违约金。本院认为，李中平没有提供证据证明因违约行为导致的损失情况，双方约定的违约金过高。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情认定违约金的数额参照拖欠租金的30%计算，数额为10080元（33600元×30%=10080元）。李中平诉讼请求超过的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告李中平与被告东莞市厚街简妮咖啡店于2014年7月12日签订的《铺位租赁合同》自2015年6月18日解除；二、被告东莞市厚街简妮咖啡店于本判决发生法律效力之日起十日内将东莞市塘厦镇花园街23号103至104铺位返还原告李中平；三、被告东莞市厚街简妮咖啡店于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李中平支付租金33600元及占有使用费（占有使用费自2015年6月19日起计至被告东莞市厚街简妮咖啡店实际返还铺位之日止，2015年6月19日至2017年7月31日期间按每月6000元计，2017年8月1日至2019年7月31日期间按每月6600元计）；四、被告东莞市厚街简妮咖啡店于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李中平支付违约金10080元；五、驳回原告李中平其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1198元，原告李中平已预缴，由被告东莞市厚街简妮咖啡店负担458元，原告李中平负担740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄小尘二〇一五年七月十六日书记员  陈伟龙熊美荣（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。