福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2816号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑超达，男，1964年8月7日出生，汉族。
委托代理人李平，北京市明非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门中信房地产有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路凤凰山庄71号二楼。
法定代表人王岳，总经理。
委托代理人蓝安绪、郑炳烈，福建志远律师事务所律师。
上诉人郑超达因与被上诉人厦门中信房地产有限公司（以下简称中信公司）合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中信公司原审请求判令：郑超达协助中信公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号0220565）的备案。
郑超达反诉请求判令：1、郑超达与中信公司签订的21号车位《商品房买卖合同》（合同编号0220565）合法有效；2、中信公司依约履行《商品房买卖合同》（合同编号0220565）购车位房产的交付使用义务；3、中信公司依约履行收取《商品房买卖合同》（合同编号0220565）购车位款的协作义务；4、中信公司向郑超达依约交付申请办理21号车位产权证应由出卖人提供的所有文件，包括《商品房买卖合同》、购车位发票、测绘成果资料等；5、中信公司向郑超达依约支付逾期交付车位造成的车位租金损失，租金从2010年7月6日起算，计至中信公司实际交付使用21号车位之日止（具体金额以评估机构评估为准）。
原审法院查明，2002年3月8日，原告（反诉被告）中信公司与被告（反诉原告）郑超达签订《商品房买卖合同》（合同编号0207200），约定：郑超达向中信公司购买26号车位，车位款10万元（付款方式为按揭付款）。合同签订后，郑超达向中信公司支付车位款10万元，中信公司将26号车位交付给郑超达使用。2004年7月26日，厦门市国土资源与房产管理局收取了办理26号车位产权证的相关资料。2004年8月18日，26号车位办出产权证，产权登记至郑超达名下。
2004年7月5日，中信公司与郑超达签订《协议书》，约定：一、中信公司同意郑超达将购买的26号车位换至21号车位，21号车位成交金额不变。二、郑超达原购买的26号车位退还中信公司，由中信公司另行出售。三、双方同意在换房过程中除应由买卖双方各自承担换房手续费外，其余发生的一切费用均由郑超达承担，中信公司负责协助办理相关手续。
2004年7月5日（即上述《协议书》签订当天），中信公司与郑超达签订《商品房买卖合同》（合同编号0220565），约定：郑超达向中信公司购买21号车位，车位款10万元，付款方式为一次性付款，中信公司应在2004年9月30日前交付郑超达使用。次日，厦门市国土资源与房产管理局对上述合同办理登记备案。上述合同签订后，郑超达未向中信公司支付车位款，中信公司也未将21号车位交付给郑超达使用。
厦门仲裁委员会（以下简称厦门仲裁委）于2012年6月8日受理了中信公司（申请人）与郑超达（被申请人）之间因《商品房买卖合同》（合同编号0220565）引起的纠纷仲裁案，并于2012年7月10日受理了郑超达的仲裁反请求。中信公司提出的仲裁请求为：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号0220565）；2、郑超达协助中信公司办理该合同的撤销备案登记手续；3、郑超达向中信公司支付违约金3000元；4、郑超达承担本案仲裁费。郑超达提出的反请求为：1、双方签订的21号车位买卖合同合法有效；2、中信公司向郑超达履行收取21号车位买卖合同购车位款的协作义务；3、中信公司向郑超达交付21号车位；4、中信公司向郑超达交付申请办理21号车位产权证的应由中信公司提供的所有文件，包括《商品房买卖合同》、购车位发票、测绘成果资料等；5、中信公司向郑超达赔偿因迟延交付车位造成的车位租金损失；6、反请求仲裁费由中信公司承担。厦门仲裁委于2012年9月7日作出厦仲裁字（2012）第0292号裁决书，裁决如下：（一）中信公司与郑超达签订的《商品房买卖合同》（合同编号0220565）合法有效；（二）驳回中信公司的全部仲裁请求；（三）中信公司应在本裁决书送达之日起10日内向郑超达收取《商品房买卖合同》（合同编号0220565）购车位款10万元；（四）中信公司应在收取车位款10万元之日起10日内向郑超达交付21号车位；（五）中信公司应在收取车位款10万元之日起10日内向郑超达交付办理21号车位产权证应由中信公司提供的所有文件，包括《商品房买卖合同》、购车位发票、测绘成果资料等；（六）驳回郑超达的其他仲裁反请求。上述仲裁裁决作出后，中信公司向厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）提出撤销裁决的申请。厦门中院经审查认为，中信公司申请仲裁虽未提交证据《协议书》主张双方存在21号车位和26号车位调换的事实，但郑超达对《协议书》的真实性没异议，而郑超达在仲裁时提出反请求，也未提交或依据《协议书》据实抗辩及提出反请求。双方均有不当之处。依据双方签订的《协议书》，双方存在21号车位和26号车位调换的事实，因此，双方系因车位调换，合同撤销引发的争议，并非原《商品房买卖合同》履行中的争议，双方的争议事项不属于仲裁的范围，厦门仲裁委作出的仲裁与实体公正明显冲突，所作出的仲裁裁决应予撤销。厦门中院于2012年12月18日作出（2012）厦民认字第77号民事裁定书，裁定撤销厦门仲裁委厦仲裁字（2012）第0292号裁决。
审理中，郑超达提出中信公司持有两张《协议书》原件，由此可证明郑超达已将其持有的《协议书》原件退还给中信公司。中信公司主张双方共签订一式三张《协议书》原件，中信公司与郑超达各执一张，第三张用于办理车位调换时提交房管部门；当中信公司向房管部门提交《协议书》、车位调换《申请书》、21号车位《商品房买卖合同》等材料申请调换车位时，被告知无法径直办理车位调换，故房管部门仅收21号车位《商品房买卖合同》进行备案登记，将《协议书》、《申请书》等材料退回给中信公司，故中信公司此后实际持有两张《协议书》原件。
原审法院认为，中信公司与郑超达签订的26号车位《商品房买卖合同》（合同编号0207200）、车位调换《协议书》、21号车位《商品房买卖合同》（合同编号0220565），均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人争议的焦点为双方是否存在车位调换的事实，车位调换《协议书》和21号车位《商品房买卖合同》是否应当继续履行。首先，从21号车位《商品房买卖合同》约定的内容来看，该合同只约定了交房时间，未约定付款时间，有别于普通的商品房买卖合同，如双方之间系增购车位而非调换车位，则签订该合同明显不符合交易惯例。其次，从履行情况来看，对26号车位《商品房买卖合同》，双方均已履行完毕；对车位调换《协议书》和21号车位《商品房买卖合同》，双方除签订了相关的合同文本外，在长达八年（截至中信公司申请仲裁的时点）的时间里并未继续履行，如双方之间系增购车位而非调换车位，不可能在如此长的时间里不采取有效措施催告履行。同时，根据厦门中院作出的（2012）厦民认字第77号民事裁定书，中信公司申请仲裁虽未提交《协议书》主张双方存在21号车位和26号车位调换的事实，但郑超达对《协议书》的真实性没异议，而郑超达在仲裁时提出反请求，也未提交或依据《协议书》据实抗辩及提出反请求，双方均有不当之处，依据双方签订的《协议书》，双方存在21号车位和26号车位调换的事实。因此，原审法院确认双方之间存在车位调换的事实，虽然双方为调换车位签订了《协议书》和21号车位《商品房买卖合同》，但在签订后并未实际履行，而是继续履行26号车位《商品房买卖合同》并已履行完毕，郑超达也已实际占有使用26号车位并领取了权属证书。现郑超达否认车位调换的事实，在26号车位已归其所有的情况下，还要求中信公司继续履行21号车位《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，郑超达提出的相关反诉请求，不予支持。因郑超达否认车位调换，不履行车位调换《协议书》，中信公司提出解除车位调换《协议书》和21号车位《商品房买卖合同》，请求判令郑超达协助中信公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号0220565）的备案，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑超达与厦门中信房地产有限公司签订的厦门市湖滨北路（33－39号）凤凰大厦南幢地下一层21号车位《商品房买卖合同》（合同编号0220565）合法有效；二、郑超达于判决生效之日起十日内协助厦门中信房地产有限公司办理撤销厦门市湖滨北路（33－39号）凤凰大厦南幢地下一层21号车位《商品房买卖合同》（合同编号0220565）备案的手续；三、驳回郑超达的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由郑超达负担；反诉案件受理费1150元，由郑超达承担1050元，厦门中信房地产有限公司承担100元。
宣判后，郑超达不服，向本院提起上诉。
上诉人郑超达上诉称，1、中信公司交付使用的26号车位无法满足正常停车使用，已构成严重违约，应当采取补救措施。本案26号车位停车时无法开车门，不能作为正常停车使用，这在换车位协议书中已经为双方一致确认的事实。也是此后换车位、增购21号车位协商补救措施的前置条件，但原审判决对此只字不提，反而判令免除其所有包括换车位、原价增购车位等违约补救、补偿义务，显属错误。原审判决认定郑超达实际履行的增购车位协议中未付款违约，依法无惧。本案21号车位《商品房买卖合同》第八条明确规定，出卖人应在2004年9月30日前，将车位交付买受人使用。同时规定付款方式为一次性付款并无具体期限约定，依法应当认定为在卖方履行了车位交付使用义务后，郑超达应当一次性付清购房款，但至今中信公司均未依约履行21号车位的交付义务，已构成严重违约，中信公司依法享有先履行抗辩权。原审判决认定郑超达不付款违约时错误的。2、本案21号车位是增购，双方实际履行的是增购协议。2004年7月5日上午双方原达成换车位协议，后下午因中信公司建议郑超达原价增购21号车位作为补偿，经郑超达同意后，双方将原签订的两份换车位协议书撤销废止，且郑超达将其持有的盖协议原件退还中信公司。故中信公司持有两份换车位协议。中信公司认为共有三份换车位协议不能成立。中信公司已提交证据证明换车位协议书提交交易中心，不可能仍持有两份协议原件，原审认定交易中心退回协议，于法无据。故其有关换车位协议未撤销之主张，依法不予支持。中信公司为履行增购协议，不仅在2004年7月6日到交易中心办理了21号车位的登记报备，而且还于同月26日依法向厦门土房局申办了26号车位产权证并提交了相关资料。并于同年8月18日办出了26号车位产权证。这一系列法律事实清楚的说明了本案26号车位补救的增购21号车位协议是双方的真实意思表示，本案实际履行的是增购补偿协议，而换购协议实际未履行。中信公司在实际履行了上述增购协议的21号车位报备、26号车位的办理产权申报、办证义务之后，其拒不依21号车位买卖合同规定的期限履行房产交付使用义务，已构成了严重违约。综上请求依法撤销原审判决第二、三条，改判驳回中信公司原审诉讼请求，支持郑超达原审反诉请求；并依法认定本案中信公司交付的26号车位无法正常停车已构成严重违约，依约应当采取相应补救措施，承担违约责任；依法认定中信公司与郑超达协商采取补救措施实际履行的是增购21号车位协议合法有效，且为本案实际履行的协议，郑超达作为守约方的先履行抗辩权及补救受偿权、选择权，依法当予以保护。
被上诉人中信公司答辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先、双方于2004年7月5日签订的《协议书》已明确载明，讼争21号车位用于同价调换郑超达原已购买的26号车位，21号车位《商品房买卖合同》（以下简称“21号车位买卖合同”）便是为了车位调换而同时签订的，故双方并非另行买卖21号车位，本案不存在车位增购的事实。其次、虽然双方签订了《协议书》和21号车位买卖合同，但在签订后未实际履行，双方继续履行原26号车位买卖合同并已履行完毕，现郑超达主张双方达成的21号车位买卖合同属于增购协议，提出实际履行的反诉请求，缺乏事实和法律依据。基于原26号车位早已归郑超达所有、车位调换的相关协议历经多年未实际履行等情形，中信公司在书面通知郑超达解除《协议书》、21号车位买卖合同等两份协议后，要求其协助中信公司撤销合同的备案，具有事实和法律依据。原审判决所认定的案件事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。2.郑超达提出双方已废止车位调换协议并另行达成车位增购协议、本案实际履行的是增购21号车位协议等上诉主张缺乏事实和法律依据，其第1、3项上诉请求不应获得支持。首先、双方签订的《协议书》已清楚载明中信公司以21号车位同价调换郑超达原已购买的26号车位，郑超达主张双方已废止《协议书》并另行达成增购21号车位的协议，没有任何证据予以证明，不应予以采信。其次、生活中，若双方废止所签订的旧约并在短时间内达成新约的，正常人都会将旧约撕毁或采取其它方式妥善处理，一方向另一方退还旧约的做法不符合常理。郑超达关于双方达成新的协议后将已废止的《协议书》退还给中信公司等主张极不符合常理，显然属于不实陈述。再次、郑超达以21号车位买卖合同的文本试图主张双方存在车位增购的事实，但从21号车位买卖合同的签订时间、合同形式以及履行情况均不足以证明其主张：21号车位买卖合同与《协议书》的签订时间相同，说明了签订的两份文本间存在紧密关联且同为一个目的，即都是为了车位调换；“价款”和“付款期限”在正常交易的商品房买卖合同中是重中之重的条款，合同双方必然加以约定，而本案21号车位的买卖合同对“付款期限”未见任何约定，明显区别于普通的商品房买卖合同，该合同只具备同价调换车位的特征，如果双方之间系增购21号车位，那么签订这样的合同就明显不符合交易惯例；21号买卖合同签订后至2012年仲裁时点长达八年，在这八年期间不仅未实际履行，郑超达也未采取任何措施催告履行，如果该合同是基于正常买卖而签订，那么郑超达八年期间未采取任何措施维护自身的合同利益就明显有悖常理。最后、中信公司办理26号车位产权证的行为不能说明双方之间达成增购21号车位的协议。郑超达在中信公司向厦门市土房局提交材料申请调换车位后得知，调换两车位需按正常市场买卖缴交税费，其不愿再进行车位调换，双方继续履行26号车位买卖合同，因此，中信公司办理26号车位的产权证是积极履行原买卖合同项下的办证义务的行为，郑超达以中信公司履行办证义务主张双方达成车位增购协议实属荒谬。3.郑超达关于26号车位无法满足正常使用、中信公司构成违约等上诉主张缺乏事实和法律依据，其提出中信公司应承担违约责任等第2项上诉请求也完全超出了原审本诉和反诉请求的范围，依法不应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。郑超达提出原购的26号车位无法使用，双方达成同价增购21号车位协议作为中信公司给予的补偿等上诉主张缺乏事实和法律依据，其提出的所有上诉请求依法均不应当予以支持，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均陈述无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，郑超达提交26号车位的照片，拟证明26号车位无法使用，对此中信公司质证认为，该证据无法显示是否是26号车位的现状，不予认可。
本院认为，1.郑超达原审反诉请求均是针对21号车位提出的，但其二审上诉请求第二项是针对26号车位提出的，故该项诉讼请求未在原审诉讼请求范围内，二审不予处理。2.本案二审争议的焦点在于郑超达与中信公司是否就21号车位达成增购协议，郑超达的上诉请求应否得到支持。根据本案查明的事实，郑超达与中信公司曾达成车位调换《协议书》，约定将郑超达购买的26号车位调换成21号车位，并在同日签订21号车位的商品房买卖合同还进行了备案。但该买卖合同上仅约定了21号车位的交付时间，而未约定郑超达的付款时间，郑超达也未就该车位进行付款或催告中信公司履行协议。由此可见，签订21号车位的商品房买卖合同仅是为了履行车位调换《协议书》。而郑超达虽上诉称双方就21号车位达成增购协议，但未能提供相应证据予以佐证，故对郑超达该主张本院不予采信。本案双方虽签订车位调换《协议书》，但其后中信公司未将21号车位交付郑超达，郑超达实际使用的也是26号车位，并且办理了26号车位的产权证书，可见双方并未实际履行车位调换《协议书》，郑超达实际购买的仍是26号车位。既未实际履行，郑超达要求中信公司继续履行21号车位《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，郑超达提出的上诉请求，本院不予支持。中信公司提出解除车位调换《协议书》和21号车位《商品房买卖合同》，请求判令郑超达协助中信公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号0220565）的备案，原审法院予以支持也符合双方履约的真实情形，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郑超达的上诉没有事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人郑超达的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人郑超达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十一月十一日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。