浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义商外初字第5号
原告：黄佩剑。
被告：浙江义乌佛兰克针织有限公司。
法定代表人：王庆。
原告黄佩剑为与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日、2014年6月11日两次公开开庭进行了审理。原告黄佩剑均到庭参加诉讼，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司经本院传票传唤无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。
原告黄佩剑起诉称，原、被告于2012年7月12日签订了《房屋租赁》合同，合同编号：1-xxx3，合同约定：被告将坐落于义乌市xxxxxx房号面积123.31平方米的房屋出租给原告，租赁期限为二十年，从2012年10月30日起至2032年10月29日止，原告应于签订合同当天一次性支付被告二十年租金150000元及保证金377100元，合计付款527100元；被告应于2012年10月30日前将符合条件的上述房屋交付给原告，若逾期交付，原告有权解除合同，同时被告应承担已付款项按日万分之五计算违约金。合同签订后，原告于当天支付给被告527100元，但被告没有按期交付房屋，在原告一再催促下，被告都以施工等问题拖延，同时被告多次承诺会赔偿原告的损失。被告的行为已构成严重违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告请求判令：1.解除原、被告签订的编号为1-xxx3的房屋租赁合同；2.被告返还原告租金、保证金共527100元；3.被告支付原告自2012年7月12日起至实际履行日止以527100元为基数按每日万分之五计算的违约金。诉讼中原告得知涉案租赁房屋的土地系工业用地，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司在工业用地上建筑成套住宅，对社会人员以租代售，系违反法律的行为。经本院释明，原告黄佩剑认为涉案房屋租赁合同应属无效，并于2014年5月6日申请变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的合同编号为1-xxx3的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还房屋租赁款527100元并赔偿利息损失（利息自2012年7月12日始按银行同期同类贷款利率的两倍计付至实际履行之日止）。
被告浙江义乌佛兰克针织有限公司未作答辩。
原告为证明其所主张的事实，向本院提交了房屋租赁合同、收款收据各一份，其中房屋租赁合同载明：甲方（出租方）为浙江义乌佛兰克针织有限公司，乙方（承租方）为黄佩剑，出租人签章处为王庆签名，落款处盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司合同专用章，承租人签章处为黄佩剑签名，盖有指印，时间为2012年7月12日。合同背面左侧页边盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司的骑缝章。合同所附的租户公约中载明涉案房屋坐落位置为义乌市xxxxxx路交叉口。其中收款收据载明：交款单位为黄佩剑，时间为2012年7月12日，名称为1-xxx3租房金及保证金，金额为527100元，盖有浙江义乌佛兰克针织有限公司合同专用章。原告以该组证据证明原、被告签订房屋租赁合同，约定了房屋交付日期及违约责任等，原告按约将租金和保证金支付给被告，被告已收到上述款项的事实。
为查明案件事实，本院依职权向义乌市城建档案馆调取了被告浙江义乌佛兰克针织有限公司位于xxx的厂房（包括宿舍一、宿舍二、宿舍三、综合楼）的土地证、宿舍一、宿舍三建设工程规划许可证、宿舍二、综合楼建设工程规划许可证、规划总平面图各一份，其中土地证载明，浙江义乌佛兰克针织有限公司坐落于北苑街道三期的地类（用途）为工业，其中规划总平面图载明上述土地证中的土地位于义乌市xxx路交叉口。原告经过当庭质证对上述证据的真实性均无异议，认为可以证明被告浙江义乌佛兰克针织有限公司将厂房以房屋租赁的方式出售给原告，不符合法律规定，涉案房屋租赁合同是无效的。
因被告未到庭应诉，视为其放弃依法享有的质证权利。经审查，上述证据均为原件，本院对其真实性予以确认。合同和收款收据可以证明原、被告签订了编号为1-3a03的房屋租赁合同，被告于2012年7月12日向原告出具了527100元租金和保证金的收款收据。原告对涉案房屋租金及保证金的交付时间、地点、方式、款项来源等内容予以了说明，并向本院提供了其银行账户交易明细用以说明其有现金交付租金和保证金的能力，故在没有相反证据推翻被告出具的收款收据的情况下，本院对原告已将租金和保证金527100元支付给被告的事实予以确认。向义乌市城建档案馆调取的证据可以证明涉案房屋位于被告浙江义乌佛兰克针织有限公司的厂房内，该厂房的土地性质属于工业用地。
综上，本院认定事实如下：
2012年7月12日，原告黄佩剑与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司签订编号为1-xxx3的房屋租赁合同。合同第三条规定租赁期限为二十年，自二零一二年十月三十日至二零三二年十月二十九日，租赁期间的租金为15万元，租赁期间内乙方向甲方交纳保证金377100元。同日，原告将涉案租金及保证金527100元支付给被告。
涉案房屋坐落于义乌市xxx路交叉口，在被告浙江义乌佛兰克针织有限公司位于义乌xxx的厂房内，该厂房的土地性质属于工业用地。
本院认为，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司并无房地产经营权，在未经政府有关部门批准的情况下，擅自改变受让土地的用途，也未依法办理相关变更手续，将工业用地上的涉案房屋以租赁的形式出售给原告黄佩剑，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，严重影响了国家对土地的管理，扰乱了房地产市场的正常秩序，本院依法认定该涉案房屋租赁合同无效。原告要求确认涉案房屋租赁合同无效，并要求被告返还房屋租赁款527100元以及赔偿利息损失，其主张合法有据，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被告浙江义乌佛兰克针织有限公司应对该合同的无效负主要责任，原告黄佩剑应负次要责任。故本院认定被告应对原告由此产生的利息损失承担70%的责任（利息损失自2012年7月12日始以527100元按中国人民银行同期同类贷款利率计付至判决确定履行之日止），对原告要求被告赔偿超过部分的利息损失，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄佩剑与被告浙江义乌佛兰克针织有限公司签订的合同编号为1-xxx3的房屋租赁合同无效；
二、被告浙江义乌佛兰克针织有限公司于判决生效后五日内返还原告黄佩剑租金及保证金527100元并赔偿利息损失的70%（利息损失自2012年7月12日始以527100元按中国人民银行同期同类贷款利率计付至判决确定履行之日止）。
三、驳回原告黄佩剑的其他诉讼请求。
如未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9071元，由被告浙江义乌佛兰克针织有限公司负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币9071元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：82x****、82x****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 龚益卿
代理审判员 张 婷
人民陪审员 叶芹弟
二〇一四年九月二日
代书 记员 贾晨斌
（2014）金义商外初字第5号民事判决书
适用法律条文具体内容
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。