广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第2670号
上诉人（原审被告）广东省粮油进出口公司。
法定代表人李子荣。
委托代理人练健、魏涛，广东朋悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆作恒，男
委托代理人苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广东省粮油进出口公司（以下简称粮油公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1991年9月，粮油公司安置陆作恒户回迁至涉案越秀区大德路濠畔街74号902房。之后，陆作恒一直按照公房租金标准向粮油公司支付租金。2012年2月，陆作恒（乙方、买方）与粮油公司（甲方、卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将自有房屋广州市越秀区大德路濠畔街74号9楼902房及该房屋范围内的土地使用权出售给乙方，房屋建筑面积35.78平方米，交易价格166019元，乙方自本合同生效后五日内一次性付清房款，自本合同生效之日起十天内，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续，房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲乙双方各自缴交等。2012年2月23日，原、粮油公司双方又签订《房屋买卖补充协议》，约定：交易房产在未办妥过户手续前如遇不可抗力或司法机关强制行为（包括查封、冻结、拍卖等）致使《广州市房地产买卖合同》无法履行时，甲方无息退回乙方缴交给甲方的购房款，甲乙双方互不追究对方的违约责任；本补充协议如与2012年2月23日双方签订的《广州市房地产买卖合同》相抵触时，以本补充协议为准。同月27日，陆作恒向粮油公司付清房款166019元。
2012年2月28日，陆作恒、粮油公司双方共同向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案房屋的交易过户手续。2012年3月1日，广州市国土资源和房屋管理局出具补地估字第201201005694号《广州市国有建设用地使用权出让金评估答复书》，载明：原业权人广东省粮油进出口公司，房屋坐落越秀区大德路濠畔街74号902房，建筑面积35.78平方米，出让金总额105809元，估价时点2012年3月1日，估价结果有效期60日，请在有效期内缴清土地出让金等。之后，陆作恒、粮油公司双方互相发函给对方催促对方缴纳土地出让金，但至今仍未支付。
目前涉案房屋登记在粮油公司名下，无被查封、抵押的情形。
2012年4月12日，陆作恒向原审法院提起本案诉讼，请求：判令粮油公司向广州市国土资源和房屋管理局缴纳越秀区大德路濠畔街74号902房的建设用地使用权出让金；粮油公司为陆作恒办理越秀区大德路濠畔街74号902房的房地产权证。
原审法院认为，陆作恒、粮油公司双方签订的《广州市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是当事人的真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于土地使用权出让金等税费的负担，双方约定按国家规定缴纳，而依《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，建设用地使用权人无论是通过划拨方式或者出让方式取得土地使用权，均应缴纳土地使用权出让金。可见，缴纳土地使用权出让金是建设用地使用权人的义务。粮油公司是涉案房屋所在的濠畔地块的土地使用权人，理应负担涉案房屋的土地使用权出让金。因土地使用权出让金的收纳是房管部门的法定权利和义务，属行政法律关系，不予调处。陆作恒已向粮油公司支付全部房款，其要求粮油公司办理过户手续合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于判决如下：一、粮油公司应于本判决发生法律效力之日起三日内为陆作恒办理广州市越秀区大德路濠畔街74号902房的房地产权证。二、驳回陆作恒的其他诉讼请求。本案受理费3620元（陆作恒已预付），由陆作恒负担3520元，粮油公司负担100元。
判后，粮油公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院错误理解法律规定而作出错误认定。1、本案中涉案房屋的土地使用权是以划拨方式取得的，《房地产管理法》第四十条第一款对划拨土地使用权的房地产转让时由谁缴纳土地使用权出让金作出了明确规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据这一明确规定，房地产的受让方即买方应缴纳划拨用地的土地使用权出让金。但原审法院却将该规定中的“受让方”错误理解成原划拨建设用地使用权人，从而错误认为以划拨方式取得土地使用权的房地产，和以出让方式取得土地使用权的房地产一样，都是由原建设用地使用权人缴纳土地使用权出让金，错误认定由粮油公司负担涉案房屋的土地使用权出让金（原审判决第4页“本院认为”部分的第4行至第10行）。对《房地产管理法》第四十条第一款中的“受让方”的含义，《国家土地管理局关于执行﹤城市房地产管理法﹥和国务院55号令有关问题的批复》［国地批（1996）89号］已作出了明确解释：三、《城市房地产管理法》第三十九条第一款所称“受让方”，应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。《城市房地产管理法》施行后，市、县人民政府土地管理部门应按该法第三十九条第一款的规定，与受让方签订出让合同，不宜再按国务院55号令的有关规定，与划拨土地使用权转让方签订出让合同。（注：2007年修改《房地产管理法》时将原第三十九条的序号修改为第四十条，内容不变）。根据此批复的明确解释，粮油公司是原划拨土地使用权人即转让方，其对应方陆作恒是受让方。所以陆作恒应缴纳土地使用权出让金。2、从《房地产管理法》第四十条第一款的立法本意来看，之所以规定由房地产的受让方（购买方）缴纳土地使用权出让金，是因为在土地使用权为划拨性质的房地产转让中，受让方向转让方支付的购房款不包含土地使用权出让金，而受让方购买了上述房地产后，如果再出售，出售价格是包含了土地使用权出让金的价格，受让方从中获得了土地收益，土地使用权出让金当然就应由受让方缴纳。在本案房产买卖中，粮油公司参考本案房产在2009年不含土地使用权出让金的评估价19.68万元（见粮油公司证据7《房地产估价报告》），在此基础上再作出一定优惠后，以不含土地使用权出让金的166019元价格将房产出售给陆作恒。而如陆作恒再出售该房产，其出售价格是包含土地使用权出让金的价格【根据广东南粤房地产与土地评估有限公司在2012年5月作出的评估（见粮油公司证据8《房地产估价报告》），本案房产包含土地使用权出让金的现市场价值是46.39万元】，陆作恒从中获得了包含土地收益在内的增值收益，所以土地使用权出让金依法应当由陆作恒缴纳。国务院有关部门及广州市关于已购公有住房上市缴纳土地出让金、土地收益的规定也是这一立法本意的体现，公有住房的购房者在购买公有住房时，支付的购房款不包含土地使用权出让金，如果在购买时没有缴纳土地使用权出让金，在购买后上市出售已购的公有住房时，由于出售价格是包含了土地使用权出让金的价格，购买公有住房者（产权人）从中获得了土地收益，所以要缴纳土地出让金。财政部、国土资源部、建设部在1999年7月15日颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条规定“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定”；广州市财政局广州市国土资源和房屋管理局、广州市房改办住建办在2005年6月2日颁布的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》第一条规定“已购公有住房和经济适用住房上市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款”；广州市财政局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市住房保障办公室在2012年3月31日颁布的《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及收益分配管理规定》第一条规定“已购公有住房上市，产权人应按交易评估价格的一定比例缴纳土地收益等价款”。3、在我国的司法实践中，对于转让土地使用权为划拨性质的房地产，也是根据《房地产管理法》第四十条第一款认定由受让方缴纳土地使用权出让金。所以，原审法院对《房地产管理法》第四十条的理解是错误的。陆作恒作为受让方依法应缴纳涉案房产的土地使用权出让金。二、根据广州市房地产交易中心的交易流程，必须要先缴纳土地使用权出让金才能继续办理房产权证。而缴纳土地使用权出让金是陆作恒的法定义务，只有其依法履行此法定义务后，办理涉案房屋房产权证的手续才能继续进行。所以现在办理不了房产权证的原因在于陆作恒，原审法院判决粮油公司为陆作恒办理越秀区大德路濠畔街74号902房的房地产权证是错误的。据此请求：1、撤销一审判决“本院认为”部分中由粮油公司负担涉案房屋的土地使用权出让金的认定，改判认定由陆作恒负担涉案房屋的土地使用权出让金，2、撤销一审判决的第一项，改判驳回陆作恒要求粮油公司为其办理越秀区大德路濠畔街74号902房的房地产权证的诉讼请求，3、由陆作恒承担本案的一、二审全部诉讼费用。
陆作恒答辩称同意原审判决。
粮油公司、陆作恒对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，粮油公司称该司在2010年向其他承租户转让了一部分房屋，为了减轻租户负担，该司放弃权利，帮租户把土地出让金交了，但之前放弃权利，不代表以后都要放弃权利。
本院认为，陆作恒、粮油公司签订的《广州市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。
由于双方对涉案房屋交易过户中产生的土地出让金缴纳问题产生争议，导致合同未能正常履行。对此，本院认为，在房屋买卖交易过程中，决定当事人是否需要缴纳土地出让金、缴纳多少土地出让金、由哪一方直接向相关部门缴纳土地出让金等，是相关行政管理部门的法定职权和义务，并非民事诉讼应当调处的范畴，因此，粮油公司仅以《城市房地产管理法》、《国家土地管理局关于执行﹤城市房地产管理法﹥和国务院55号令有关问题的批复》［国地批（1996）89号］等规定主张应当由陆作恒负担涉案房屋的土地出让金，依据不充分。本案双方的主要争议问题应是：在双方当事人之间，应由哪一方最终负担涉案房屋的土地出让金。本院认为，粮油公司与陆作恒签订合同，以166019元的价格将涉案房屋及其对应土地使用权一并转让给陆作恒，其应保证涉案房屋所有权及其土地使用权的完整性。但根据《广州市国有建设用地使用权出让金评估答复书》，涉案房屋需要缴纳土地出让金才能进行交易过户。土地出让金属于土地使用权人向国家取得土地使用权所支付的对价，据此可知，涉案房屋交易过户的障碍存在于土地使用权上。由于转移完整的土地使用权给陆作恒是粮油公司应当承担的合同义务，因此，粮油公司应承担消除上述障碍的义务。且根据粮油公司二审中的陈述，其曾向其他租户出售房屋并负担相关的土地出让金，可见粮油公司在签订涉案合同时已经明确知道涉案房屋的交易过户需要缴纳土地出让金，但其并未告知陆作恒或在合同中对土地出让金的负担问题作出约定，因此，粮油公司对本案纠纷的产生存在过错。综上，本院认为，应当由粮油公司负担涉案房屋的土地出让金。原审认定无误，本院予以维持。
由于陆作恒已经向粮油公司支付了全部房款，粮油公司应当依约为陆作恒办理涉案房屋的过户手续，原审处理并无不当，本院予以维持。
综上，的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。