沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民小字第82号
原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：刘刚。
委托代理人：杨齐。
被告：刘良勋。
被告：胡爱媛。
原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告刘良勋、胡爱媛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨齐、被告刘良勋、胡爱媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿建物业诉称：2011年1月1日，我公司与开发商签订了《前期物业管理服务合同》，由我公司为被告居住的小区提供物业服务，合同约定住宅物业服务费用每月每平方米1.60元，电梯费每人每月12元，但实际上我公司按照每月每平方米1.50元收取物业费。被告刘良勋、胡爱媛系业主，其房屋建筑面积为115.73平方米，被告拖欠从2012年10月31日至2014年12月31日止的物业费，经多次催缴未果，现起诉来院要求判令被告立即支付拖欠的物业费4513元、电梯费624元，诉讼费由被告承担。
被告刘良勋、胡爱媛辩称：我系房屋的房主，房屋地址、面积、欠费金额均属实。未缴纳物业费原因如下：2014年3月份之前属于弃管状态，没有工作人员，只有2名打更的，门卫服务态度不好；物业公司将地下车库委托给别的物业公司服务，导致一个小区有2个物业公司；物业公司擅自将管理用房改变用途；入住时小区西北门规划是人车分流，物业公司将该门改为人车混行，存在安全隐患，东大门在2014年3月份前被锁死，2014年3月份以后物业公司擅自改变东大门用途，导致消防车进入小区内困难，消防问题存在安全隐患；买房时销售人员告知售楼处是业主会所，后期会所改变用途，业主网球场不维护，积雪不清理；物业公司在小区门口、楼道及电梯内擅自设立广告牌，未通知业主；防火设施的玻璃损坏，安全出口标识丢失不补，安全通道灯不亮，报修后未予维修，防火通道堆满垃圾，没有消防演练；园区内、外路面破损不予维修；2014年3月份之前小区内小偷随意出入气焰嚣张；公共部位卫生清理不及时，楼道内一直存在排泄物至今无人打扫；逃生通道内电线裸露，物业公司未予维修；2014年3月份前生活垃圾未予清运，18号楼与17号楼中间的下水道至今未清理；根据合同约定每日对电梯扶手进行消毒，但至今也未消毒过一次；2014年3月份前小区绿化不到位，3月份后树木出现死亡现象；从2012年起因为电梯总坏，我腿部有残疾，上下楼不方便，所以至今未在此居住，综上，物业公司未按合同规定提供服务。
经审理查明：被告刘良勋、胡爱媛系沈阳市大东区沈铁路67号1-7-1室房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为115.73平方米。从2012年10月31日至2014年12月31日共计拖欠26个月的物业费、电梯费未付。
2011年1月1日，原告（乙方）与辽宁三鑫房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限自2011年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层、高层住宅每月每平方米1.6元、商业网点、单体车库每月每平方米0.8元、幼儿园每月每平方米0.5元、电梯费（按居住人数）每人每月12元。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：该物业共用部位、共用设施设备在以下方面存在问题：智能、电梯、水泵、箱变、照明等；土建工程、给排水工程；设备性能达不到设计标准（使用文件规定）；园林绿化、水景、水系。同时约定由甲方承担解决以上问题的责任。在原告服务期间一直按每月每平方米1.5元收取住宅物业费。
又查明，2012年2月8日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区小区办协调，2012年3月5日回复如下：该小区已实行封闭管理，人员及车辆凭卡进入；对于小区的环境卫生问题，物业公司也加大了工作力度，情况有所改善。2012年12月23日，该小区业主向民心网反映物业服务不到位问题，经大东区房产局协调，2013年1月10日回复如下：保安问题：一直以来保安人员三班倒，准时打点，打点有记录，巡更有路线，电脑有数据，临近春节物业会增加巡园次数和密度，中控24小时值班没有缺岗空岗现象；保洁问题：园区已经在突击整改，一直把园区环境放在首位，今后物业公司会更多的监督保洁工作，发现不清洁尽快清理；绿化、亮化问题：绿化开发没有和物业移交。物业随天气变化调节园区灯亮时间，巡园发现有坏及时更换，不影响园区照明度；停车问题：本园区没有地上停车位，地下车位价格是开发公司定价与物业无关；园区设施破损问题：个别墙体砖有问题，开发一直在修缮，很多楼内墙砖修复完毕；维修问题：业主报修，物业就会随报随修，因为园区面积大住户多，保修单多，就要按照顺序依次维修，难免有的业主家维修稍晚些；地下车库积水问题：开发自己管理，与物业没有关系；水池和自行车、电动车乱停乱放问题：园区水池夏天至少清洗两次以上，清理池内垃圾。园区提供车棚，业主为自家方便不放入车棚，造成自行车、电动车随意停放。而且也贴了提示，保安找业主沟通。尽力劝说，只是个别业主不听劝说；园区有耗子问题：2012年下半年，物业已经和社区联合设毒饵站，定时投放鼠药，目前园区无老鼠。经电话回访，诉求人表示满意。
被告刘良勋、胡爱媛自2012年至今未居住在沈阳市大东区沈铁路67号1-7-1室，暂住于沈阳市沈河区东贸路77甲-9号2-18-1室。
上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、被告提供的物业费收据、民心网关于沈阳市大东区绿地摩尔公馆物业不到位等问题的答复、沈阳市沈河区东陵街道八家子社区委员会、庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，原告一直按每月每平方米1.50元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同的收费标准，本院予以准予。针对原告要求被告交纳2012年10月31日至2014年12月31日期间电梯费的诉讼请求，因被告从2012年起即不在此居住，未乘坐电梯，故原告的此项诉讼请求无事实依据，被告不应支付此期间的电梯费。针对被告提出的原告在提供物业服务期间存在弃管状态故不同意交纳物业费的答辩意见，因原告对此予以否认且被告未向法院举证予以证明其主张，故本院对被告的此项答辩不予认可，被告不能以此为由拒绝交纳物业费。针对被告提出的原告在提供物业服务期间存在服务不到位情况故不同意交纳物业费的答辩意见，经庭审调查，被告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业管理存在瑕疵，且绝大部分业主均认可自2014年5月份以后原告的物业服务走上正轨，故对2014年5月份以后的物业费、电梯费予以全额支持。对被告2014年5月份以前缴纳物业费、电梯费的标准予以酌减，具体标准应按85%缴纳为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告刘良勋、胡爱媛于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2012年10月31日至2014年12月31日期间的物业费2656元（3125元×85%计算）；
二、被告刘良勋、胡爱媛于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2014年5月1日至2014年12月31日期间的物业费1389元；
三、驳回原、被告其他的诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告刘良勋、胡爱媛负担。
本判决为终审判决。
审判员 卜文红
二〇一五年三月六日
书记员 王任凭