广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法樟民一初字第396号
原告（反诉被告）赖珠明，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李召明，系广东樟木头律师事务所律师。
委托代理人黎慧怡，系广东国强鸿业律师事务所律师。
被告（反诉被告）赖锦龙，住广东省深圳市宝安区。
被告（反诉被告）赖立新，住广东省深圳市宝安区。
上述两被告共同委托代理人赵莲珠，系广东华篆律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人杨婴子。
被告赖秀娟（反诉原告），住广东省东莞市。
委托代理人陈雅琳。
原告赖珠明诉被告赖锦龙、赖立新、赖秀娟确认合同无效纠纷一案，以及被告赖秀娟反诉原告赖珠明、被告赖锦龙、赖立新合同纠纷一案，本院受理后，依法将两案合并审理。由审判员刘传飞适用简易程序，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告赖珠明及委托代理人李召明、黎慧怡，被告赖立新及被告赖锦龙、赖立新的共同委托代理人赵莲珠，被告赖秀娟及委托代理人陈雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖珠明提起本诉诉称：位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号（与赖六祥、吴天来相邻）的100平方米的宅基地系赖珠明、赖锦龙共有（父亲祖屋被征收后，由樟木头樟洋管理区于1997年7月13日分配给赖珠明、赖锦龙两兄弟）的财产。2014年1月16日，赖锦龙与赖立新（父子关系）在未经赖珠明同意的情况下，偷偷与赖秀娟签订《转让协议》，将该宅基地转让给赖秀娟，并收取了赖秀娟转让款58万元。赖秀娟在该宅基地上打桩，准备建房。赖珠明经到村委会了解才得知该宅基地已经转让。《中华人民共和国物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之一以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。赖锦龙、赖立新、赖秀娟在未经赖珠明同意的情况下，擅自转让该宅基地，其转让价款也低于市场价值（该地的实际价值在64万元以上）。赖秀娟在知道或应当知道该宅基地有共有人的情况下仍然同赖锦龙、赖立新签订《转让协议》是存在过错的。赖锦龙、赖立新、赖秀娟的行为严重侵犯了赖珠明的合法权益，是非法和无效的。赖珠明作为该宅基地使用权的共有人，有权获得一半的份额，并有权要求停止侵权、排除妨碍、恢复原状。综上，原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、确认被告赖锦龙、赖立新与被告赖秀娟于2014年1月6日签订的《转让协议》无效；2、三被告返还位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号（与赖六祥、吴天来相邻）的100平方米的宅基地使用权的一半份额给原告（价值32万元）；3、被告赖秀娟停止侵权、排除妨害、停止在原告赖珠明的宅基地上打桩、建房，并立即撤出，恢复原状；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告赖锦龙针对本诉辩称：本案在程序方面，不属于法院受理，请求法院驳回赖珠明的起诉。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”《广东省高级人民法院关于印发﹤全国民事审批工作会议纪要﹥的通知》第68条规定：“当事人因农村宅基地使用权权属引发的纠纷，根据《土地管理法》第十六条的规定，应由人民政府处理。当事人就此提起民事诉讼的，不予受理。”第69条规定：“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理”。赖珠明单以管理区证明（原村委会）的孤证来说明拥有本案宅基地权属，却没有有效依据证明经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，为此，本案不属于法院受理民事案件的条件。如果赖珠明对本案宅基地有异议的应向行政主管部门申请处理，根据《物权法》第六条及《民事诉讼法》第六十条规定，请求法院驳回赖珠明的起诉。赖珠明提起第一项诉讼请求主张确认合同无效属于合同纠纷，又提起第三项诉讼请求停止侵权、排除妨碍、恢复原状属于物权纠纷，是发生请求权竞合的情形。既然赖珠明在本案自主选择行使的请求权，确定相应的案由为确认合同无效，那么其主张第三项诉讼请求应予裁定不予受理或者驳回起诉。
本案在实体上，如果本案宅基地所在村委会即樟木头镇樟洋村委会（居委会）的备案资料合法有效的情况下，本案宅基地权利人登记在赖锦龙名下，为赖锦龙个人财产，赖锦龙有权处分。赖珠明第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。赖珠明为自己的主张而提供的证据系《补回住宅地证明》，上面确有“赖珠明”字样。但显而易见，“赖珠明”字样系赖珠明在后来串通村委会干部擅自添加的内容，不具有法律效力。而且与樟洋村委会（居委会）的备案矛盾，当然应当以村委会（居委会）备案为准。即涉案宅基地为赖锦龙所有。为了查明事实真相，请求法院对《补回住宅地证明》上面“赖珠明”内容是否为后来添加书写做笔迹形成时间鉴定，以维护司法正义。即便涉案宅基地属于赖锦龙与赖珠明共有，赖秀娟作为善意第三人，依法取得宅基地符合法律规定，合法有效。赖珠明主张第一、三项诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。赖锦龙因2006年患脑梗塞、高血压、糖尿病等疾病导致身体欠佳，手脚不利索、行动不便、生活需要人护理等因素委托其子赖立新处理本案宅基地，为此，赖锦龙与其子赖立新形成委托代理关系。赖秀娟为本案宅基地所在村村民，其与赖锦龙签订《转让协议》合法有效。因赖锦龙存在脑梗塞后遗症而导致右手不能写字，在签订《转让协议》盖有“赖锦龙”私章，并按上手指模，因赖秀娟担心合同没有签名的笔迹，提出要求赖锦龙代理人赖立新再加上签名。双方签订协议后，对方支付合理对价以及交付使用。假设赖立新未取得宅基地权属的授权，擅自处分本案宅基地的，对于赖秀娟来说，其为善意第三人。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，无论是赖锦龙的表述，还是村委会（居委会）的备案资料，都显示宅基地属于赖锦龙所有，赖秀娟在交易时不知道赖珠明有份额，宅基地买卖依法按照习惯已经在村委会进行了备案及登记，村委会（居委会）已经将宅基地登记在赖秀娟名下。因此，赖秀娟属于善意第三人，依法已经取得涉案宅基地。综上所述，请求人民法院依法驳回原告起诉或诉讼请求。
被告赖立新针对本诉辩称，认可被告赖锦龙的答辩意见。赖立新不是该合同的当事人，赖珠明将其列为本案被告不符合法律规定，请求法院驳回赖珠明对赖立新的起诉。本案宅基地权属人是赖锦龙，有权处分宅基地。涉案宅基地的《转让协议》当事人信息列明：甲方：赖锦龙；乙方：赖秀娟，可见主体为赖锦龙与赖秀娟，赖立新不是该合同的当事人。也就是说，虽然赖立新在赖锦龙与赖秀娟签订的《转让协议》中转让人处落款签名，仅是以代理人身份签名，但并非以本案宅基地的产权人身份签名。赖立新之所以在《转让协议》上签名是基于赖锦龙因疾病导致身体欠佳，手脚不利索、行动不便等因素委托其子处理本案宅基地，在签订《转让协议》时赖锦龙因右手无力而无法握笔写字，唯有在协议上甲方处盖上“赖锦龙”私章及按手指模，赖秀娟担心赖锦龙仅盖私章的效力不可靠，提出要求他儿子在《转让协议》上签名，实际上赖锦龙与其子赖立新形成委托代理关系。赖立新受赖锦龙之委托，代其收取了赖秀娟履行《转让协议》支付宅基地转让款，符合委托代理关系。综上，请求驳回赖珠明对赖立新的起诉，同时驳回赖珠明的其他诉讼请求。
被告赖秀娟对本诉答辩并反诉诉称，对原告本诉诉请第一项请求法院应依法驳回。赖秀娟与赖锦龙、赖立新签订的转让协议有效，且已在村委会及房产变更土地登记名称。对原告本诉第二项诉请，原告无任何事实及法律依据。涉案土地在居委会的地址相邻两方是他人，原告没有证据证明其可作为有权人主张赖秀娟返还涉案地块使用权。原告对赖秀娟因涉案纠纷造成的损失应赔偿。赖秀娟与赖珠明、赖锦龙、赖立新系同村村民。其中，赖锦龙与赖珠明系胞兄弟关系，赖立新系赖锦龙之子，也即赖珠明的亲侄子。2014年1月6日，赖秀娟与赖锦龙协商购买受让了其位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号（与赖六祥、吴天来相邻）的100平方米宅基地使用权，并支付了58万元的宅基地转让款。交易之后，双方到东莞市樟木头镇樟洋社区居民委员会提交了该宅基地的《转让协议》备案存档，同时办理了变更该宅基地使用权人的资料。嗣后，赖秀娟经报建及申请获批，已开始住房建设，进行宅基地平填、打地基等前期建设。在此期间，赖珠明并未向赖秀娟提出异议。现建设工程已开始打桩，前期建设投入已耗资20多万元。但是，现在赖锦龙、赖立新与赖珠明利欲熏心，一家人恶意串通，编造了所谓的该宅基地共同共有的事实，制造纠纷，无理地向赖秀娟提出该宅基地转让款要从原来的58万元增加到64万元，并提起恶意诉讼，企图在该宅基地使用权转让交易完毕之后，另外再向赖秀娟讹诈6万元，侵扰了人民法院正常的审理活动。赖珠明、赖锦龙系胞兄弟，其提出赖秀娟与赖锦龙双方交易的位于东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号（与赖六祥、吴天来相邻）的100平方米宅基地使用权为其与赖锦龙共同共有，但在赖秀娟与赖锦龙交易过程中，赖锦龙从未提及，赖珠明本人也没有提出异议，也没有向赖秀娟提供任何所谓的共同共有人的权属证明。并且，东莞市樟木头镇樟洋社区居民委员会作为该宅基地的权属人，所有有关该宅基地使用权分配及全部备案资料，都没有记载赖珠明的名字。可见，赖珠明提出赖秀娟知道或应当知道其为该宅基地使用权的共同共有人并没有任何事实及依据。基于上述的事实及理由，被告赖秀娟认为赖珠明及赖锦龙、赖立新利用其一家人关系，串通一气，炮制纠纷，企图在该宅基地使用权交易完毕之后，另外再向赖秀娟讹诈钱财，违背了民间交易卖定离手、诚实信用的公序良俗，牵连赖秀娟与第三人所签订的房屋建设合同无法按期进行，造成赖秀娟巨额经济损失。对此，赖珠明与赖锦龙、赖立新应负完全的过错责任。涉案的《转让协议》是有效的，赖秀娟是善意的第三人。为维护自身合法权益，被告赖秀娟特提出反诉请求：1、被告赖锦龙、赖立新返还宅基地使用权转让款58万元及利息；2、原告赖珠明与被告赖锦龙、赖立新共同向被告赖秀娟支付赔偿款20万元；3、原告赖珠明、被告赖锦龙、赖立新共同承担本案全部诉讼费。
原告赖珠明针对被告赖秀娟反诉辨称，原告并非反诉案件的适格主体，案涉争议的转让协议是赖锦龙、赖立新、赖秀娟签订的，相应款项由赖立新自行收取，原告对转让事宜不知情，非转让协议的合同当事人，对协议约定的相关责任不负履行义务，根据合同相对性，赖秀娟依据合同主张相应的合同权利，由赖锦龙、赖立新向赖秀娟承担相应的款项返还及赔偿责任，原告长期居住在佛山，涉案地块是在赖锦龙、赖立新欺瞒下交易的，非经原告追认的转让行为不发生法律效力。赖秀娟善意取得无法律依据。原告认为，善意取得除有事实的交易外，还需有具体的权属证明才可证明是善意取得。本案中，赖秀娟只支付交易款项，并非取得相应的权属证明文件。赖秀娟主张的20万元损失赔偿，根据举证原则，赖秀娟应提供相应的损失证明，在未能举证情况下由赖秀娟自行承担法律后果。赖秀娟在非查明赖锦龙、赖立新是否权属当事人情况下签订的协议，其责任应由其自行承担。赖秀娟在未取得合法有效的权属证明情况下主张的有效合法的报建手续是不合法的，属违章建筑，违法行为导致损失自行承担。原告发现三被告交易情况下，有作出禁示赖秀娟的施工，在原告多次要求下，赖秀娟仍继续施工造成的额外的损失的责任应由赖秀娟承担。反诉称赖锦龙与赖珠明恶意串通等不属实，原告保留追究其名誉权的责任。
被告赖锦龙、赖立新针对被告赖秀娟的反诉辩称，赖锦龙、赖立新不是反诉适格当事人，请求法院驳回赖秀娟对赖锦龙、赖立新的反诉。《民事诉讼法》第51条规定：“被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”，也就是说，反诉的被告只能是本诉的原告，如果本诉被告针对同案其他被告提起的诉讼，都是与本诉无关的独立诉讼，都不能称为反诉。本案中，赖锦龙、赖立新仅是本诉被告，赖秀娟提出反诉对象唯独是本诉原告。为此，赖秀娟将本诉被告列为反诉被告不适格，请求法院驳回其对赖锦龙、赖立新的反诉。赖锦龙、赖立新认为双方签订的《转让协议》合法有效，并已全面履行完毕，赖秀娟没有理由要求返还转让款。如果不考虑本案宅基地是否经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的前提下，即使本案宅基地有赖珠明的份额，赖立新未取得授权擅自处分本案宅基地与赖秀娟签订的《转让协议》合法有效。赖秀娟在本案中不但是善意购买，而且支付合理价款，根据《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，应认定《转让协议》有效。赖锦龙收取转让款后将宅基地交付使用，并协助办理备案手续，充分说明赖锦龙、赖立新全面履行《转让协议》义务。既然赖锦龙、赖立新全面履行完毕合同义务，赖秀娟没有理由要求返还转让款。赖秀娟受让本案宅基地后对其自身财产处分建造房屋产生的费用与赖锦龙、赖立新无关。赖锦龙、赖立新履行了《转让协议》的义务，双方合同权利义务终止。赖秀娟受让财产后如何处分或形成新的债权债务关系，与赖锦龙、赖立新无关。为此，赖秀娟反诉要求赔偿受让宅基地建设费用没有事实依据。综上所述，请求人民法院依法驳回赖秀娟针对赖锦龙、赖立新的反诉请求。
原告赖珠明为支持其本诉诉请以及反诉抗辩，提交的证据材料有：证明书、补回住宅地证明、大良派出所证明、赖传洲的离休证、父子证明、兄弟证明、赖锦龙书写的申请报告、转让协议及收条（复印件）。
被告赖锦龙、赖立新对其本诉辨称及反诉辨称提供的证据材料有：病历记录、证明、诊断证明书、土地备案表（复印件）、户口本。
被告赖秀娟针对本诉抗辩以及反诉诉请提供的证据材料有：转让协议、收条、土地备案表2张。
经审理查明，赖珠明与赖锦龙系同胞兄弟，其父赖传洲（已故）原系东莞市樟木头镇樟洋村委会（现樟洋居委会）村民；赖锦龙与赖立新系父子关系；赖秀娟系东莞市樟木头镇樟洋居委会居民。
2014年1月6日，赖锦龙作为甲方、赖秀娟作为乙方，签订《转让协议》一份，约定赖锦龙将涉案东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号地块转让给赖秀娟，价款58万元。该合同甲方落款处加盖有赖锦龙私章及盖指模，并有赖立新签名。赖锦龙同日向赖秀娟出具收条一份，确认收到转让款58万元。庭审中，赖锦龙、赖立新、赖秀娟确认合同的主体为赖锦龙、赖秀娟，赖立新系以赖锦龙的代理人身份签名，赖锦龙、赖立新确认已收款58万元。赖立新在接受本院问话时表示如合同被判令无效，愿意与其父共同负返还款项的责任。
赖珠明主张，其系涉案东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号宅基地共有权人之一，占一半份额，提交了《补回住宅地证明》为据。该证明加盖有东莞市樟木头镇樟洋管理区印章，并有基层干部赖冬安签名，内容为“因建公路高架桥所需要，已征用赖锦龙赖珠明原旧住宅地，经研究同意补回与赖六祥新居共4幢的第五间100平方米做住宅地之用，特此证明。”赖珠明名字位于赖锦龙名字下方，两名字上加盖有东莞市樟木头镇樟洋村村民委员会印章。赖锦龙、赖立新对该证明不予确认，主张该宅基地使用权由赖锦龙一人享有，赖珠明事后串通村委干部加名，不具法律效力，但表示涉案地块只有赖珠明提交的该份证明材料，无其他版本的证据材料。赖珠明当庭明确，其第二项诉请为要求确认对涉案地块享有一半份额，不要求支付款项。
庭审中，各方当事人明确，对于赖秀娟已建部分的损失，不要求评估鉴定，同意由法院根据现场情况酌情裁判确定。为切实查明案件事实，本院于2014年8月6日组织现场勘查。现场情况为：地块已平整，已围蔽，已进行地下桩基建设，存留钢筋超出地面约2米，共建有9个桩（1.5米×1.5米的3个、1.2米×1.2米的1个、1米×1米的5个）。赖秀娟述称，因地基较软，故桩均深入地下15米，钢筋、混凝土款初步预计已投入14万元。各方表示同意由法院依据现场情况核定建房投入。
依据三被告提交的备案表显示，该地块在居委会登记备案的原主体为赖锦龙、现主体为赖秀娟。赖珠明表示，起诉前有到居委会要求查看有关备案登记情况，但对备案登记的内容不予认可，主张其为权利人之一。
以上事实，有证明书、补回住宅地证明、大良派出所证明、赖传洲的离休证、父子证明、兄弟证明、转让协议及收条、土地备案表以及本院庭审笔录、现场查看及问话笔录、照片等附卷为据。
本院认为，本案本诉为确认合同无效之诉，反诉也涉及对合同效力的认定和处理。本案争议焦点为：1、涉案有关宅基地使用权的《转让协议》有无法律效力；2、原告的各项本诉请求应否予以支持；3、被告赖秀娟的各项反诉请求应否予以支持。关于上述争议焦点，本院分析如下：
关于焦点一。依据管理区、村委会出具的证明，案涉土地是因道路建设，拆除赖珠明、赖锦龙旧房而补回的住宅用地，性质为宅基地。根据物权法和土地管理法的相关规定，农村宅基地的所有权属于集体经济组织。鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及到农村社会公共利益等特殊性，国家严格限制农村宅基地使用权的转让，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。并且根据《中人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，按照“地随房走”的原则，可以理解为宅基地使用权在集体经济内部之间可以随地上房屋一并流转。但是本案中，案涉土地在转让时并没有建房，是空置的地皮，不属于因转让地上建筑物导致住宅用地使用权转让的情况，被告赖锦龙与被告赖秀娟之间关于案涉宅基地使用权的《转让协议》违背了现行法律和国家有关政策的规定，不符合宅基地使用权所具有的专属性和福利性特征，故《转让协议》应为无效合同。
关于焦点二。（1）关于确认合同无效。如上所述，本院已认定涉案合同无效，无需赘述。原告诉请确认合同无效，于法有据，本院予以支持。（2）关于确认原告对该地块享有一半使用权。本院认为，本案本诉为确认合同无效之诉，但原告的该项请求实为确权之诉，属物权性权利请求。涉案地块为因拆除旧房而由村委会补回的地块，相关政府部门至今未就该地块颁发土地使用权证，故原告、被告赖锦龙就该地块是否享有宅基地使用权至今未最终获国家法律的最终认可，且赖传洲的法定继承人是否限于原告、被告赖锦龙两人暂无从查证。故本案中对原告该项诉请不予处理，原告可另行提起确权之诉以维护自身相关权益。（3）关于停止建房、排除妨碍、撤离场地、恢复原状。现已查明，涉案合同签订后，被告赖秀娟已进行了部分打桩行为。因合同无效，被告赖秀娟在该地块上的建房行为不受法律保护。被告赖秀娟应于本判决生效后立即停止建房行为，撤出场地。涉案地块原为空地，被告赖秀娟的建房行为未对原告的权益产生实质性负面影响。虽然被告赖秀娟的建房行为不受法律保护，但现场已铺设的水泥桩、钢筋具有一定经济价值，对于原告、被告赖锦龙的日后可能建房行为有正面帮助作为。故对原告诉请恢复原状的请求，本院不予支持。被告赖锦龙、被告赖秀娟对合同无效所产生的剩余事务处理完毕后，被告赖锦龙可就该留存构筑物自行处分。待原告与被告赖锦龙就该地块的确权纠纷了结清楚后，若该构筑物确实对原告的合法权益产生负面影响的，原告可再诉请请求解决。
关于焦点三。（1）关于赖锦龙、赖立新能否作为反诉被告的主体。被告赖锦龙、赖立新主张被告赖秀娟无权对其提起反诉，其作为反诉被告主体不适格。本院认为，本案因被告赖锦龙签约向被告赖秀娟出售宅基地，原告以其系涉案地块使用权人之一，诉请确认合同无效而引发。被告赖锦龙是签约、收款的主体，被告赖秀娟的反诉，与本诉具有法律上的牵连，其对原告及被告赖锦龙、赖立新以反诉形式提出相关权利主张，符合法律规定。因此，本院认定被告赖锦龙、赖立新作为反诉被告的主体适格。（2）关于返还转让款及利息。被告赖锦龙、赖立新确认于2014年1月6日收到转让款58万元。合同无效，被告赖锦龙理应退还转让款58万元及法定利息（即法定孳息），利息应按中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月6日起计至本判决确定的付清日止。虽然本诉三被告确认被告赖立新系以被告赖锦龙的委托代理人身份签约收款，但被告赖立新在接受本院问话时明确表示也愿意负相关还款责任，故本院对于被告赖秀娟诉请被告赖立新负共同退款的请求，予以支持。（3）关于损失赔偿。首先，关于损失认定。被告赖秀娟签约后，已平整土地、浇筑混凝土桩基、铺设钢筋。被告赖秀娟确实存在损失。经庭审询问，各方均表示不就该项损失申请评估鉴定，同意由本院依据现场勘查的情况酌情核定。现场情况为：地块已平整，已围蔽，已进行地下桩基建设，存留钢筋超出地面约2米，共建有9个桩（1.5米×1.5米的3个、1.2米×1.2米的1个、1米×1米的5个），综合考虑钢筋和混凝土的价格、现场工程量、人工、机械台班等投入，本院酌情认定被告赖秀娟的该项损失为16万元。其次，关于责任分担。该合同的订约主体为被告赖锦龙和被告赖秀娟。双方签约前，理应对国家法律、法规关于农村宅基地转让的有关规定进行全面、充分了解，审慎决定是否签约。现被告赖锦龙和被告赖秀娟签约前都未尽该项义务，导致涉案合同因违反法律法规的强制性规定而无效，本院认定双方对合同无效负同等责任。被告赖秀娟应自行承担损失的一半即8万元。再次，关于赔偿主体。三被告均确认合同的主体为被告赖锦龙和被告赖秀娟，依据合同相对性原则，导致被告赖秀娟损失的是被告赖锦龙，故应由被告赖锦龙一人负赔偿8万元的责任。被告赖秀娟诉请原告、被告赖立新负连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认涉案被告赖锦龙与被告赖秀娟于2014年1月6日签订的《转让协议》（所涉土地：东莞市樟木头镇樟洋管理区金洋街六巷7号）因违反法律法规强制性规定而无效。
二、被告赖秀娟应于本判决发生法律效力之日起立即停止建房并撤出场地。
三、限被告赖锦龙、被告赖立新于本判决发生法律效力之日起十日内向被告赖秀娟返还土地转让款58万元及利息（以58万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年1月6日起计至本判决确定的付清日止）。
四、限被告赖锦龙于本判决发生法律效力之日起十日内向被告赖秀娟支付损失赔偿款8万元。
五、驳回原告赖珠明其他本诉诉讼请求。
六、驳回被告赖秀娟其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3050元，由原告赖珠明负担2950元，由被告赖锦龙、赖立新、赖秀娟共同负担100元。本案反诉受理费5800元，由被告赖秀娟负担870元，由被告赖锦龙、赖立新共同负担4930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 刘传飞
二〇一四年八月十四日
书记员 罗春梅
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法﹤javascript：SLC（54997，0）﹥等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。