吉林省长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0103民初2600号
原告：吉林省青年城物业服务有限公司，住所地吉林省长春市宽城区青年路4777号青年城A区8栋2单元001号。
法定代表人：李立群，总经理。
委托诉讼代理人：李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯根盛。
被告：谷立研，现住吉林省长春市宽城区。
原告吉林省青年城物业服务有限公司（以下简称青年城物业公司）与被告谷立研物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序开庭了审理。本案当事人原告吉林省青年城物业服务有限公司诉讼委托代理人李洪亮、被告谷立研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青年城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交纳物业费及违约金11,073.98元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月18日，原告与被告签订了《物业服务协议》，原告依约定履行了物业服务的相关义务，被告也支付了部分物业费。但在2010年7月1日开始被告便不再像原告交纳物业费，原告在2011年1月至2014年1月，每一年都以书面形式对被告进行欠费催缴，2015年将开始每半年书面催缴，被告要么拒绝要么无法联系，原告方将催缴单张贴在被告入户门显著位置上，但被告至今未仍拒绝交费，共计欠物业费及违约金共计11,073.98元。根据《合同法》相关规定，被告作为业主其房屋及个人得到了原告的相应服务，必须按照合同约定及时足额缴纳物业费，迟延或缴费不足，除支付物业费外还必须承担违约责任支付违约金。原告多次找被告协商未果，为维护合法权益诉至法院，诉求如前。
谷立研辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求。原告收取自2010年7月1日至未知时间的物业费收费没有法律依据。1.小区业主委员会未成立时，该小区业主手册实为《物业管理前期服务协议》，从业主签订的《物业管理前期服务协议》时至2011年7月28日止。2.原告要求被告交纳2010年7月1日至未知时间的物业费及违约金收费时间和金额不明。3.2011年7月28日成立业主委员会后，前期物业合同，包括业主公约即告废止，应与业主委员会重新签订物业服务合同，可答辩人发现，2011年7月28日至2015年3月29日，小区成立了第一届业主委员会，物业公司并没有与业主委员会签订任何合同。4.2015年3月29日第�届业主委员会成立后，业主委员会与长春市宽城区城乡建设局都分别张榜公示，要求原告于2015年7月28日前撤离东田青年城，而原告至今未撤出。5.答辩人已于2015年4月将位于东田青年城A6栋1单元303室的住房出售，在住期间，与其签订的《物业前期服务协议》第八条，约定按逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金.而现在要求交纳的共计欠物业费及违约金11,073.98元，诉讼权利不清，加之没有签订合同，是无效诉讼请求。6.依据2015年颁布的新物业收费标准，三级物业服务资质，收费标准应该是0.5元/月平方米，原告收取0.9元/月平方米，未经业主大会同意。7.我2010年入住房屋窗户漏雨透风，在保修期，物业答应换窗，但迟迟未换。2013年地热管漏水，物业不管。另外小区其他物业服务存在问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院�织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据情况如下：
原告提交了1.业主手册、前期物业服务协议各一份，主张证明原、被告存在着物业服务合同关系。被告质证意见为，业主手册和物业服务合同两份证据均是我签的字，我们曾经有过物业服务合同关系，自我2010年入住到2011年7月28日业主委员会成立之时，原告并没有与业主委员会签订物业服务合同；2.收费许可证，欲证明原告具有合法的主体资格，收费标准按照收费许可证上面执行的。被告质证认为，年检时间不合常理。3.物业费催缴通知单6张、照片1张，欲证明原告在被告违约后以书面形式向被告连续催缴，但被告依然拒绝交费的事实。被告质证认为2015年7月我已经不在这里居住，记不起贴没贴，但是他们本来也没有权利收取物�费。被告提交的证据1.青年城业主委员会2016年9月20日出具的证明材料，待证事实：原告没有与业主委员会签订合同，自2011年7月28日至2015年3月29日属违法经营，2011年7月28日前属于前期物业服务协议，对因前期物业服务期间产生的物业费应该到2011年7月28日止，现在已经超过诉讼时效。原告质证认为，对该证据与本案关联性及合法性有异议，因为被告欠缴物业费属于连续欠费，而且一直持续欠费状态，诉讼时效应该从我们主张权利之日起开始计算，所谓的业主委员会无权认定我们物业公司为其服务是违法的，虽然在2011年-2015年之间未签订合同，也一直再跟他们提供相应的服务，因此原告属于合法经营状态，不存在对方说的违法，上调物业费我们已经过公示，也有政府的文件，所以上调物业费是合法的，因此该份证据与本案没有关联性，也不是被告拒绝缴纳物业费的依�。被告提交证据2.吉林省金石置有限责任公司供热分公司出具的通知一份，欲证明物业服务不到位，没有他所说为整个小区提供的有效物业服务。原告质证认为，真实性有异议，这个不符合法人出证的提交，单纯一个通知不能证明我们的物业服务没有到位，因为本身通知的内容就是有一些用户的阀门丢失是因为盗窃造成，但是否影响用户供热这个不能证明，这只是一个通知，对本案没有关联性，不是拒绝支付物业费的依据和理由。被告提交证据3.2015年4月8日工商行长春铁道北支行出具的证明材料一份，欲证明位于青年城房屋的贷款全部还清，并证明我已经该房屋出售。原告质证认为，对该证据真实性无异议，但是这份证据与本案没有关联性，只能证明被告已还清贷款，不能证明被告卖了房屋和离开了青年城居住。被告提交证据4.长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室的通知复印件一份，证明物业管理办公室已向青年城物业发出了解聘通知，原告应在接到通知15日内退出该小区，并移交了相关资产资料，业主委员会和长春市宽城区住房和城乡建设物业管理办公室认为青年城物业与东田青年城的合同已经解除。原告质证认为，这份证据恰恰可以证明2015年7月13日原告还在为这个小区提供物业服务，这份通知的内容是业委会和宽城区住房城乡建设物业管理办公室说明业委会以终止与原告的物业合同关系，但是根据法律规定，街道办事处社区只是对业委会的成立进行知道，而宽城区住建局物业管理办公室仅行使业委会成立之后的本案权利，物业管理办公室没有权利向物业公司发出任何的解聘通知，而且原告与现在的业委会就是否解聘的纠纷已诉至人民法院，最终是否解聘是应该由人民法院确认，因此该份证据不能证明业委会与�告解除了物业合同关系。
本院对以上证据分析认定如下：原告提交的证据1.《业主手册》、《前期物业服务协议》，被告自认是其本人所写，结合双方陈述，予以采信。原告提交的证据2.属于行政机关许可证书，符合法律规定的证据形式，具有真实性，结合证据1中《前期物业服务协议》第四条第五款“物业管理服务费用标准按物业管理实际支出进行调整，但须报政府物价部门核实”之约定相符，予以采信。原告提交的证据3.催缴通知单及照片，被告辩称不在此居住，记不起贴没贴，但本来也没有权利收取物业费。原告提交了证据，被告未提交相反证据证明其主张，故本院对该证据3.予以采信。关于被告提交的证据1.青年城业主委员会2016年9月20日出具的证明材料，该份证据原告对关联性、合法性提出异议，且与长春市中级人民法院已经发生效�的（2016）吉01民终317号民事判决书确定的内容相悖，不予采信。被告提交的证据2.吉林省金石置业有限责任公司供热分公司出具的通知一份，被告对真实性提出异议。该证据记载内容与被告的主张不具有关联性，并不能证明被告的主张。被告提交的证据3.2015年4月8日工商行长春铁道北支行出具的证明材料一份，原告不予认可。该证据只能证明被告将房屋银行贷款全部清偿，不能证明被告已经将东田▪青年城1期A6栋1单元303室房产出售的主张。被告提交的证据4.长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室的通知虽系复印件，但与长春市中级人民法院（2016）吉01民终789号民事判决书认定的事实相互印证，予以采信。
经审理查明，谷立研购买了位于东田▪青年城1期A6栋1单元303室房产，建筑面积为84.7平方米。谷立研于2009年12月18日办理了入住手续，并与青年城物业公司签订了《前期物业服务协议》，双方约定高层按建筑面积0.90元/月▪平方米收取，若谷立研不按约定的收费标准和时间交纳费用，青年城物业公司有权要求若谷立研从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金。双方还约定，在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。2011年7月30日，青年城物业公司与东田▪青年城业主委员会签订了《物业服务合同》，委托青年城物业公司对该住宅小区进行物业管理和服务，期限自2011年7月28日起至2014年7月28日止。2012年8月23日，长春市发展和改革委员会给青年城物业服务公司颁发了《收费许可证》，从2013年8月开始生效。2013年9月开始，高层物业费标准为1.20元/月▪平方米。《物业服务合同》履行期限届满后，双方形成了事实上的物业服务合同。2015年7月13日，长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室向吉林省东田青年城物业服务有限公司发出《通知》，该办公室接到了东田青年城业主委员会关于终止吉林省青年城物业公司管理合同的《解聘通知》，故根据国家相关法规政策规定，要求青年城物业自街道通知之日起15日内，退出该小区。并向业主委员会移交相关资产、资料。
另查明，谷立研自2010年7月1日起开始拖欠物业费，2010年7月1日至2013年6月30日拖欠2,724.52元（0.90元/平方米▪月×84.09平方米×36月），自2013年7月1日至2015年6月30日拖欠2,371.34元[0.90元/平方米▪月×84.09平方米×2月（2013年7月1日至2013年8月30日）+1.20元/平方米▪月×22个月（2013年9月至2015年6月30日）]，共计5,095.86元（2,724.52元+2,371.34元）。被告拖欠物业费后，青年城物业公司自谷立研拖欠物业费后，每年都采取上门张贴催缴物业费通知单的方式催缴。
本院认为，青年城物业公司与签订的《前期物业服务协议》及青年城物业公司与案外人东田•青年城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。在合同履行期间，谷立研拒绝缴纳物业费，违反合同约定，现青年城物业请求谷立研给付物业费及违约金，应予支持。鉴于谷立研对违约金提出质疑，逾期交纳则按利率1‰/日支付违约金，明显过高，综合本案实际，酌情调整至按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。虽青年城物业与案外人东田•青年城业主委员会签订的《物业服务合同》履行期限至2014年7月28日，但东田青年城新一届业主委员会给青年城物业公司送达的《通告书》中明确写明《物业服务合同》期满后，因新一届业委会没有成立，第一届业委会没有将续聘或解聘意见通知青年城物业，且没有选聘新的物业管理企业，青年城物业公司一直在继续管理，视为此合同自动延续一年。青年城物业公司的服务期限延续至2015年7月28日，此期间青年城物业公司与该小区业主已形成事实上的物业服务关系，故青年城物业公司请求2014年7月1日至2015年6月30月的物业费，应予以支持。谷立研以青年城物业公司未尽到服务管理责任而拒交物业费的抗辩，但未提交相关证据证明，应承担不利后果。谷立研不能证明物业服务公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，拒不交纳物业费无正当理由。即使物业服务公司存在未尽到维修、养护、管理和维护义务的情形，业主也应当是通过请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式维护其合法权益。故谷立研的该项抗辩，没有事实和法律依据，不予采信。�上所述，为维护公民、法人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告谷立研给付原告吉林省青年城物业服务有限公司自2010年7月1日至2015年6月30日止物业费5,095.86元。
二、被告谷立研给付吉林省青年城物业服务有限公司违约金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算{其中自2010年7月1日、2011年1月1日、2011年7月1日、2012年1月1日、2012年7月1日、2013年1月1日起，分别以454.09元（0.90元/平方米▪�×84.09平方米×6月）为本金，计算至2015年7月12日止；自2013年7月1日起，以554.99元[（0.90元/平方米▪月×84.09平方米×2月）+（1.20元/平方米▪月×84.09平方米×4月）]为本金，计算至2015年7月12日止；自2014年1月1日、2014年7月1日、2015年1月1日，分别以605.45元（1.20元/平方米▪月×84.09平方米×6月）为本金，计算至2015年7月12日止}。
前述给付款项自本判决生效后三日内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费40元，由被告谷立研负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林�长春市中级人民法院。
代理审判员 于海亮
人民陪审员 程少云
人民陪审员 于 航
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 张钟元