贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1318号
上诉人（原审被告）徐永建。
委托代理人卓定彪。
被上诉人（原审原告）刘次贤。
委托代理人肖跃，贵州筑垣律师事务所律师。
上诉人徐永建与被上诉人刘次贤房屋租赁合同纠纷一案，贵阳铁路运输法院于2015年6月1日作出（2015）筑铁民初字第108号民事判决，上诉人徐永建不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2014年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定：甲方将其位于贵阳市云岩区华兴村X栋X单元X层门面房出租给乙方营业使用，租期两年，从2014年5月23日至2016年5月22日止，租金4500元/月；乙方一次性向甲方缴纳保证金1000元，退租后返还；除政府拆迁不可抗拒原因外，如其中一方提前终止合同，应赔偿对方所有损失。合同签订后，被告先后向原告支付了1000元保证金和一年的租金54000元。2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府以云府发[2014]36号发布《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，公告在云岩区公园路2、3号地块实施棚户区改造项目，对建设项目规划内国有土地上的房屋予以征收。因被告租赁原告的华兴村X栋X单元X层门面房属征收红线范围内被征收房屋，原告以此为由向被告提出解除《房屋出租合同》要求，但经协商终未达成一致意见。原告遂诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《房屋出租合同》，被告立即搬出租赁房屋并将该房归还原告；二、本案诉讼费由被告承担。2014年12月20日，原告（乙方）与云岩区国有土地上房屋征收管理局（甲方）签订《（非住宅）房屋征收货币协议》，载明：甲方需对乙方华兴村X栋X单元（25.16平㎡）房屋征收，乙方将房屋所有权证和土地使用证交甲方按规定送有关部门注销，乙方上述房屋如有债务纠纷由其自理。另查明，位于贵阳市云岩区华兴村X栋X单元X层门面房的房屋产权人为胡松兰，原告与胡松兰系夫妻关系。2011年12月胡松兰逝后，该房由原告管理并用于出租经营。
原判认为，原告与被告自愿订立的《房屋出租合同》，意思真实，内容合法，系有效合同，双方应当按照合同约定自觉履行各自的义务。该合同第6条约定：除政府拆迁不可抗拒原因外，不得提前终止合同。在合同履行期间，因贵阳市云岩区人民政府对云岩区公园路2、3号地块实施棚户区改造项目，原告出租给被告的租赁房屋处在政府征收红线范围内，属被征收的对象，由于房屋征收后将被拆除，合同继续履行事实上已无可能。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告基于合同约定的政府拆迁不能抗拒原因，请求解除合同并返还租赁房屋的理由成立，予以支持。虽然被告辩称在房屋租赁期间投入有转让费、装修费等费用，但其未提出反诉及明确的诉讼请求，且无相应证据，故本案中不予评判。被告不同意解除合同的辩解理由不能成立，不予采纳。原告收取被告的1千元保证金，依据合同约定在合同终止后应退还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决：一、解除原告刘次贤与被告徐永建双方之间的《房屋出租合同》；二、被告徐永建于本判决生效后十五日内将其租赁的位于贵阳市云岩区华兴村X栋X单元X层门面房腾空并归还原告刘次贤；三、原告刘次贤在收回租赁房屋的同时返还被告徐永建保证金1000元。案件受理费减半收取50元，由被告徐永建负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，徐永建不服该判决，向本院提起上诉称：一、2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府以云府发[2014]36号发布《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，公告在云岩区公园路2、3号地块实施棚户区改造项目，对建设项目规划内国有土地上的房屋予以征收。显然，云岩区政府对被上诉人所有并出租的诉争房屋实施的是政府征收，而并非政府拆迁行为。本案诉争的门面房屋是被政府征收，是不可归责于出租人刘次贤与承租人徐永建的事由，原判认定政府拆迁即成就《房屋出租合同》中约定的解除条件错误；二、因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行而终止的，应当按照公平原则处理。对于上诉人已交纳的第一年租金54000元，从2014年5月23日起至2014年12月20日被上诉人与贵阳市云岩区国有土地上房屋征收管理局签订《（非住宅）房屋征收货币协议》时，剩余5个月的租金22500元应由被上诉人退还。对于剩余租赁期限内被征收门面房屋的装饰装修残值及停业损失，应由被上诉人贵阳市云岩区国有土地上房屋征收管理局对被上诉人补偿的实际补偿款进行补偿；三、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁期限届满前房产所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中即使房屋所有权通过协议或决定的方式发生转移，征收单位也有义务延续租赁合同。被上诉人作为出租人无权要求上诉人搬离房屋。综上，上诉人徐永建请求撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人刘次贤提出答辩意见称：一、原判认定事实清楚，现在已经达到了合同约定的解除条件，被上诉人有权解除合同，所谓政府拆迁指的是房屋政策性的征收行为；二、被上诉人不搬出诉争门面房屋，导致该房屋无法交付征收，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及《房屋产权证》、《房屋出租合同》、《租金收据》、《（非住宅）房屋征收货币协议》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人徐永建与被上诉人刘次贤于2014年5月23日签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，合法有效。当事人可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋出租合同》第6条约定，除政府拆迁不可抗拒原因外，如若甲方提前终止合同，则甲方应赔偿乙方所有损失。如若乙方提前终止合同，则乙方应赔偿甲方所有损失。贵阳市云岩区人民政府于2014年10月15日下发《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，决定对包括本案诉争房屋在内的房屋进行征收，因该征收系用于棚户区改造，房屋征收后亦会进行拆迁，因此，上诉人与被上诉人合同约定的解除事由已经成就，被上诉人刘次贤依约享有合同解除权。现因被上诉人行使合同解除权，故对于上诉人徐永建主张房屋仅是被征收，故解除条件未成就以及租赁期限届满前房产所有权变动，被上诉人作为出租人无权要求上诉人搬离房屋的上诉请求，本院不予支持，原判判令解除双方签订的《房屋出租合同》并无不当，本院予以维持。对于上诉人徐永建认为应由被上诉人退还自2014年12月20日以后的剩余租金的上诉请求，本院认为，在2014年12月20日被上诉人与贵阳市云岩区国有土地上房屋征收管理局签订《（非住宅）房屋征收货币协议》后，上诉人仍未将房屋交还给被上诉人，故对其要求退还剩余租金的请求，本院不予支持。对于上诉人徐永建主张的房屋装饰装修残值以及停业损失，如确系本次合同解除造成，因其在本案中未提起反诉，徐永建可另行主张。另外，原判将上诉人与被上诉人于2014年5月23日签订的《房屋出租合同》误写为《房屋租赁合同》，本院予以纠正。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由徐永建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一五年八月十七日
书 记 员 李燕云