内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第1271号
上诉人（原审被告）赤峰正隆房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。
法定代表人郑龙，职务经理。
委托代理人李志军，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘宝仓，男，1981年3月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区奈曼旗。
委托代理人王丽侠，内蒙古大尚律师事务所律师。
原审被告李金花，女，1976年10月23日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区奈曼旗。
上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第2159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司的委托代理人李志军、被上诉人刘宝仓的委托代理人王丽侠、原审被告李金花到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审查明，奈曼旗某某家园小区是以被告正隆公司的名义开发的，实际投资人和开发人是被告李金花，二被告之间系挂靠关系。2012年10月11日，被告李金花以被告正隆公司的名义将其开发的奈曼旗某某家园小区中的X号楼X单元XX层西户的楼房一套以348000.00元的价格卖给了原告刘宝仓，并向原告提供了一份商品房买卖合同（机打合同），合同编号为XXXX-
XXXXXXX，该合同上没有原告刘宝仓和二被告的签字或盖章，被告收取了原告交纳的房款并给原告出具了收据一枚。另查明，涉案房屋已在某旗房地产管理局进行了登记备案，涉案房屋的产权登记在原告名下。后原告要求二被告向其交付涉案房屋时遭拒。现原告诉至本院，要求二被告履行商品房买卖合同，向其交付涉案房屋，并由二被告承担本案诉讼费用。
原审认为，奈曼旗某某家园小区虽然是以被告正隆公司的名义进行开发的，但是二被告系挂靠关系，实际开发人、投资人及所有权人是被告李金花，李金花有权对涉案房产进行处分，被告李金花将涉案房屋卖与原告并收取了原告交纳的全部房款的事实清楚，证据确实充分；另外，被告正隆公司陈述只有正隆公司盖章才能出具机打合同，现在原告持有机打合同能够证明对于被告李金花将涉案房屋卖给原告的事实正隆公司是明知、认可的，且涉案房屋的产权已在原告的名下，故被告正隆公司以对被告李金花的卖房行为未授权、未追认的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，原告与被告之间的房屋买卖合同成立，被告应予履行。根据民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告李金花既不答辩又不到庭参加诉讼视为其放弃答辩权和质证权，不影响本案的审理。现涉案房屋可交付的条件已成立，二被告应履行房屋买卖合同，向原告交付涉案房屋。综上，原告的诉讼请求合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告李金花、赤峰正隆房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力后的十日内履行商品房买卖合同（编号为XXXX-
XXXXXX）的内容，并将奈曼旗某某家园小区X-XX-XXX号房屋给付原告使用。案件受理费100.00元，由二被告平均负担。
一审宣判后，被告赤峰正隆房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉意见如下：1、原审法院查明事实不清，适用法律不当。上诉人与原审被告李金花之间是项目承包合同关系，不是原审法院认为的挂靠关系，有上诉人与原审被告李金花签订的《项目承包协议》可以证明。奈曼旗某某家园小区是以上诉人的名义开发的，所有手续也是以上诉人的名义备案登记的，原审被告李金花不具备售房资质，原审被告李金花在没有得到上诉人授权或者追认的情况下，与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为是无效的，被上诉人在诉讼时提交的《商品房买卖合同》没有买卖合同双方当事人的签字或者盖章，也没有原审被告李金花的签字或者盖章，不应作为定案依据使用。被上诉人虽然提交了原审被告李金花出具的收据，但基于原审被告李金花未到庭参加诉讼，无法核实该收据的真实性，被上诉人提交的收据也不应作为定案依据使用。根据上诉人与原审被告李金花签订的《项目承包协议》的约定，在某某家园小区没有交付使用前，原审被告李金花对鸿浩家园小区的财产没有任何权利，必须经结算后，去除各项费用以后，原审被告李金花才享有处置权。被上诉人未提交涉案房屋已经房产部门备案登记的证据材料，上诉人也未为被上诉人办理备案登记，原审认定争议房屋已备案登记没有依据。2、被上诉人提交的证据存在瑕疵，不能证明被上诉人已在上诉人处以买卖方式合法取得了争议房屋所有权。原审采信不具合法性的证据作为定案依据，在认定事实和采信证据方面均存在错误。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人刘宝仓答辩称，奈曼旗某某家园小区虽然是以上诉人正隆公司名义开发的，但是上诉人正隆公司和原审被告李金花是挂靠关系，实际开发人、投资人及所有权人均为原审被告李金花，原审被告李金花向被上诉人出具商品房买卖合同，将涉案房产卖给被上诉人并收取全部房款，且合同已在某旗房地产管理局登记备案，以上证据能够证明被上诉人已经取得争议房屋所有权。被上诉人提供的机打合同能够证明上诉人对原审被告李金花将涉案房屋出售给被上诉人的事实是知道并认可的。现涉案房屋的产权已经在被上诉人名下，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院将此房屋的所有权判归被上诉人所有，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告李金花答辩称，我确实挂靠上诉人公司，我借刘宝仓10万块钱，用房子抵押的，5分钱利息，到现在一直没还。刘宝仓让我必须打全额款项的收据，我就打了一个34万的收据。上诉人拿的给刘某某打的一个18万的条，钱已经用别的房子顶账了，不是现在争议的这个房子，但是条一直没给我。
根据上诉人的上诉理由及被上诉人、原审被告的答辩意见确定本案焦点为：被上诉人刘宝仓要求上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司、原审被告李金花继续履行房屋买卖合同并交付房屋的事实及法律依据是否成立。
庭审中，针对争议焦点，被上诉人刘宝仓向法庭提交四组证据：1、出示原审卷第26-38页商品房买卖合同和原审卷第22页收据，证明李金花和被上诉人刘宝仓已经就争议房屋签订了商品房买卖合同，并已经按照合同交付了房款，合同已经成立并履行完毕。将涉案房屋卖给被上诉人。2、出示原审卷第23页，某旗房地产管理局于2014年5月30日出具的证明一份，证明刘宝仓与李金花就此争议房屋已经在某旗房地产管理局备案。3、出示原审卷第25页，上诉人的商品房预售许可证一份，证明涉案房屋已经在2012年4月9日办理了商品房预售许可证，刘宝仓和李金花签订的商品房买卖合同符合法律规定。4、（2012）奈民初字第XXXX号民事判决书和（2013）通民终字第XXX号民事判决书各一份，证明上诉人与李金花之间的挂靠关系经两级法院判决书予以认可。上诉人对被上诉人刘宝仓提交的证据发表质证意见如下：对证据1，首先，该证据通过李金花的答辩已经完全可证实并非商品房买卖合同关系，实际上是李金花向刘宝仓借款的抵押关系，该买卖合同不能作为买卖合同主张权利。其次，该合同没有上诉人公司的签字和盖章也没有李金花的签字和盖章，同时没有刘宝仓的签字和盖章，该合同存在瑕疵，不符合正常房屋买卖合同的交易习惯，我方认为该合同不能证明被上诉人的诉讼主张。收据是李金花出具的，通过李金花的陈述，也完全说明了与刘宝仓之间不存在房屋买卖合同关系，也没有收到过被上诉人的所谓购房款。第三，李金花不具备售房资格，通过原审时上诉人与被上诉人提交的证据，完全可以证实具备售房资质的单位是上诉人，李金花无权对房屋进行销售。对证据2的真实性、合法性有异议，根据《证据规则》的规定，单位出证应由法定代表人签字。该证明没有法人签字，无法核实真伪，同时该证据不能证明上诉人所要证明的问题，房屋没有办理预售登记。对证据3的真实性没有异议，不能证明所要证明的问题，通过商品房预售许可证恰恰能证明ＸＸＸ不具有售房主体资格。刘宝仓出示商品房买卖合同没有上诉人的签字盖章，不能证明刘宝仓取得的涉案房屋符合法律规定；对证据4的真实性没有异议，对证明问题有异议，上诉人与李金花实为承包关系，并非挂靠关系，此案正在内蒙古自治区高级人民法院申诉过程中。原审被告李金花对证据1的真实性没有异议，收据是真实的，是我打的，商品房买卖合同也是我打的，因为抵押就几个月，所以谁也没签字，房子抵押后，还完钱还得退房，所以没去房产局登记，上诉人也没给刘宝仓开备案的收据。对证据2房产局的证明没有异议，但争议房屋还没有备案，该证据不能证明争议房屋买卖合同已经备案了；对证据3预售许可证没有异议。对证据4两份民事判决书没有异议，我是挂靠，我给上诉人每平米10元钱管理费。
上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司针对争议焦点向法庭提交四组证据：1、出示原审卷第24页李金花出具的声明一份，证明工程没有完全交付使用和结算之前，李金花对任何财产没有处置权，结算以后盈利部分才有处置权；2、出示原审卷第25页2012年4月9日商品房预售许可证复印件一份，证明某某家园小区建设项目是以正隆公司名义开发进行的预售登记，某某家园小区出售楼房应与正隆公司签订合同，因此李金花以其个人名义与刘宝仓签订的房屋买卖合同是无效的合同；3、2010年8月10日上诉人与李金花签订的项目承包协议书复印件一份，证明上诉人与李金花是项目承包合同关系，在工程未完全结算前，李金花对某某家园没有任何处置权利。4、借据和欠据复印件各一份，证明涉案争议的房屋已经被李金花于2012年5月25日抵押给了案外人刘某某。被上诉人刘宝仓对证据1的真实性、合法性均有异议，声明时间是2012年10月27日，李金花与刘宝仓签订商品房买卖合同的时间是2012年10月11日，声明时间在李金花签订买卖合同之后，不能抗拒商品房买卖合同的时间；对证据2的真实性、合法性均无异议，对证明问题有异议，该许可证不能否认上诉人与李金花的挂靠关系，该小区的实际开发者、建设者、投资者都是李金花，李金花的当庭陈述能证实该事实；对证据3有异议，上诉人提交复印件不符合证据规则，该协议书不能否认上诉人与李金花之间的商品房建设开发挂靠关系；对证据4的真实性有异议，该借据和欠据上没有写明刘景辉的名字，无法证实上诉人所要证明的问题。原审被告李金花对证据1的真实性没有异议；对证据2没有异议；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，但钱已经还完了，条没给我拿回来。
对上诉人与被上诉人提交的证据，本院综合认证如下：被上诉人出示的证据1、2相互印证，能够证明原审被告李金花以上诉人的名义与被上诉人刘宝仓签订房屋买卖合同的事实，上诉人、原审被告李金花虽提出其与刘宝仓系借贷关系，并非房屋买卖合同关系，但均未提交充分证据证明其主张，且原审被告李金花对被上诉人刘宝仓出示的证据1的真实性没有异议，故对被上诉人刘宝仓出示的证据1予以采信。被上诉人刘宝仓出示的证据2来源合法，与证据1相互印证，对其真实性予以确认，但不能证明该争议房屋买卖合同已在某旗房地产管理局予以备案登记。因上诉人、原审被告李金花对被上诉人刘宝仓出示的证据3的真实性均无异议，故对被上诉人刘宝仓出示的证据3的真实性予以确认。被上诉人刘宝仓提交的证据4系人民法院的生效判决，对其真实性、合法性，及与本案的关联性予以确认并采信。上诉人出示的证据1为上诉人与原审被告之间的内部约定，对本案争议商品房买卖合同的效力不具有证明力，不予采信。因被上诉人刘宝仓、原审被告李金花对上诉人出示的证据2的真实性均无异议，故对该证据的真实性予以采信。上诉人提交的证据3、4均为复印件，未提交原件予以核对，故对该两份证据不予采信。
综合上述证据本院查明的事实如下：2012年10月11日，原审被告李金花以上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司的名义将其开发的奈曼旗某某家园小区中的X号楼X单元XX层西户的楼房一套以348000元的价格卖给了被上诉人刘宝仓，并向被上诉人刘宝仓提供了一份合同编号为XXXX-
XXXXXXX的商品房买卖合同和收款收据。该合同上没有被上诉人刘宝仓、原审被告李金花和上诉人的签字盖章。奈曼旗某某家园小区是原审被告李金花作为实际开发人，以上诉人赤峰正隆房地产开发有限公司的名义开发的，上诉人与原审被告李金花系挂靠关系。
本院认为，被上诉人刘宝仓提交的《商品房买卖合同书》虽没有合同双方当事人的签字、盖章，但该合同书与被上诉人刘宝仓提交的李金花于2012年10月11日出具的收款收据、某旗房地产管理局于2014年5月30日出具的证明相互印证，能够证明原审被告李金花以上诉人的名义订立商品房买卖合同，将争议房屋出售给被上诉人刘宝仓的事实。根据已发生法律效力的（2013）通民终字第XXX号民事判决查明的事实，原审被告李金花是奈曼旗某某家园房地产项目的实际开发人，上诉人与原审被告李金花系挂靠关系。作为挂靠人，原审被告李金花系借用上诉人的资质开发某某家园房地产项目，并出售某某家园小区的房屋。作为被挂靠企业，上诉人应当就原审被告李金花以其名义与被上诉人刘宝仓订立房屋买卖合同的行为承担法律责任。因上诉人未能举证证明争议《商品房买卖合同书》具有法律、行政法规规定的合同无效情形，故原审认定上诉人、原审被告李金花与被上诉人刘宝仓之间成立房屋买卖合同关系并无不当。原审被告李金花与上诉人应按《商品房买卖合同书》约定全面履行合同义务。上诉人提出的其与原审被告李金花是项目承包关系，并非挂靠关系的主张，与生效民事判决认定的事实相悖，不予采纳。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，争议房屋尚未竣工，不符合交付条件，故被上诉人要求上诉人交付房屋的诉讼请求不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律有误，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第2159号民事判决；
二、上诉人赤峰正隆房地产开发有限责任公司、原审被告李金花继续履行编号为XXXX-XXXXXXX的《商品房买卖合同》；
三、驳回被上诉人刘宝仓的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人赤峰正隆房地产开发有限责任公司负担100元、原审被告李金花负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 蒋鹏哲
审判员 王琳琳
二〇一五年十一月二日
书记员 金 玲