北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第08457号
原告（反诉被告）北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会，住所地北京市昌平区东小口镇兰各庄村。
法定代表人郝振汉，主任。
委托代理人王磊启，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。
委托代理人范宝顺，男，1964年8月23日出生，北京市昌平区东小口镇兰各庄村副书记。
被告（反诉原告）北京特纳建材有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇兰各庄21号。
法定代表人林义明，经理。
原告（反诉被告）北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会（以下简称兰各庄村委会）与被告（反诉原告）北京特纳建材有限公司（以下简称特纳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰各庄村委会的委托代理人王磊启，被告（反诉原告）特纳公司的法定代表人林义明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰各庄村委会诉称：1994年3月18日，原、被告签订租赁协议，约定原告将位于昌平区东小口镇兰各庄村21号的房屋288平方米、场地3744平方米租赁给被告，为期20年。现租期已满，而被告尚欠一年租金，且不腾退房屋、场地。故原告诉至法院，诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的租赁协议；二、判令被告支付拖欠的自2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金106293.66元，以及合同期满后未腾退之前的租金（按照每年106293.66元的标准从2014年4月1日起支付至实际腾退之日止）；三、判令被告腾退出所占原告的房屋及场地；四、诉讼费由被告承担。
被告特纳公司辩称：一、我公司认为原告提出的拖欠合同期内租金一事不成立。理由是双方合同约定的终止日期为2013年4月1日，此租赁期间内的租金我公司已全部付清。自2013年4月到现在，过期未付租金的理由是近几年我公司一直在与原告的主管领导沟通洽谈双方续租事宜，而原告一直没有给出一个明确的答复，只是说让我们再等等。直到今年原告起诉我公司之前，我公司仍然在和原告沟通洽谈续租事宜，原告仍未明确此事，所以我公司也就没有付2013年4月1日到现在的租金。我公司只有等到原告明确续约和明确的租金后，才能支付双方约定的租金，所以我公司不存在任何欠租问题。二、根据民法的公平原则和双方之间的合同约定，合同到期后我公司有优先续租权，因原告未在合同期限内明确告知我公司不再续租，所以致使我公司一直未能去找合适的经营场所，而导致我公司被动地丧失了优先续租权利，给我公司正常的生产经营造成了巨大损失。三、据我公司得知，现在兰各庄村正在拆迁筹备中。如今我公司跟原告无法续租已成为事实，原告不负责任的工作方法，致使我公司陷入了企业难以生存的困境，给企业今后的正常生产经营造成巨大的损害和巨额经济损失。我公司从1994年至2008年期间陆续投入了大量资金购入生产设备、建设厂房等，而现在我公司仍在正常的生产经营当中。依据上述理由，原告应根据《物权法》、《拆迁法》的相关法律法规的规定，给予我公司合理的安置补助费、地上附着物的补偿费等费用，以维护我公司正当的合法权益。
反诉原告特纳公司诉称：一、被反诉人起诉反诉人时所使用的《房屋租赁协议》不正确，本案应以1994年5月25日由北京市昌平县公证处公证的《房屋租赁协议》为法律依据。二、反诉人认为被反诉人提出的拖欠合同期内租金一事不成立。双方合同约定的终止日期为2013年3月31日，在此租赁期间内，反诉人已向被反诉人如数全部付清租金。2013年4月至2014年5月，反诉人多次不间断地在与被反诉人的主管领导郝振汉主任沟通洽谈续租事宜，而被反诉人始终没有给出一个明确的答复，只是一再说让等等。至今，租赁合同的续签无果。反诉人认为此期间的租金没有租赁合同无法支付，由此认为，被反诉人诉讼反诉人拖欠租金无法律依据。三、《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据民法中的公平原则，反诉人作为一个民营小微企业，在历经20多年用心经营的同时，每年都按时如数向被反诉人交纳租金，并且租赁合同约定：合同到期后承租方有优先续租权。而今，反诉人非但得不到优先续租权，却被被反诉人在未履行告知义务和没有租赁合同的情况下，以拖欠租金为由将反诉人告上法庭，此举不但缺乏法律依据，同时也违背了民法中所规定的的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。四、反诉人在昌平区东小口镇兰各庄村21号经营的20多年里，从厂房基本建设、固定资产、机器设备和流动资金等方面都进行了不断的大量投入，至今企业仍在正常经营中。现在反诉人所在地兰各庄村，要进行大面积的拆迁，并且被反诉人在起诉书中责令反诉人腾退出所占被反诉人的房屋及场地，如被反诉人所说，反诉人在生产和经营上会因此突发事件将面临灭顶之灾，20多年的努力亦被彻底“拆”掉。党的十八大充分肯定了民营小微企业在国民经济中的作用和地位，并且在政策和资金上给予大力的支持与扶持，反诉人的合法权益应得到法律和政策的保护。根据我国《合同法》、《物权法》、《拆迁法》以及昌政发（2011）5号文件等相关的法律法规，反诉人如被腾退，被反诉人应向反诉人据实评估给予停产、停业综合补助费、地上附着物的补偿费和其他费用。现反诉人提起反诉，请求：一、判令被反诉人给付反诉人地上附着物补偿费2830617.94元，停产、停业综合补助费2995200元及设备搬迁费62333.5元；二、诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告兰各庄村委会辩称：我们已经给足反诉人充足合理的期间，且我村没有拆迁的事实。我们提出解除合同是法律赋予的权利，故不存在停产、停业综合补助费和设备搬迁费用。我们只是解除合同，不存在转租，也就不存在反诉人主张的优先承租的问题。反诉人擅自建设未征得我村同意，且北京规划委未批准相关建设，反诉人属于违章建设，在合同解除后反诉人应当自行拆除。综上，不同意反诉人的反诉请求。
经审理查明：1994年5月25日，原昌平县东小口乡兰各庄村经济合作社（甲方）与北京建明建材有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》。该协议第一条“甲方责任”约定：1、提供生产、生活用房及生产场地，房屋面积288平方米，场地面积3744平方米，南北长52米，东西长72米。（见草图）。2、负责通水、通电（25千瓦），不得无故给乙方停水停电。3、负责提供乙方在承租场地内建设房屋的一切审批手续。4、负责本地区社会工作。协议第二条“乙方责任”主要约定：不管盈亏与否，乙方向甲方支付租赁保底价6万元，每三年递增租赁费10%。一至三年租费每年6万元，四至六年租费每年66000元，七至九年租费每年72600元，十至十二年租费每年79800元，十三年至十五年租费每年87846元，十六至十八年租费每年96630.6元，十九年至二十年租费每年106393.66元。协议第三条“违约责任”主要约定：租赁期间，经甲方同意后，乙方自建房屋及不可移动固定资产等，应保证乙方使用20年，期满后经双方协商，乙方优先续租。协议第五条约定：本合同自1994年4月1日起至2013年3月31日止，合同期限为20年。协议第六条约定：在合同期内乙方所建的房屋，合同终止后，甲乙双方协商解决。上述房屋及场地位于北京市昌平区东小口镇兰各庄村21号。协议签订后，双方在昌平县公证处办理了公证。
1995年5月，北京建明建材有限公司的名称变更为北京特纳建材有限公司。后兰各庄村委会（甲方）与特纳公司（乙方）签订《租赁协议》。该协议第一条“甲方责任”约定：1、提供生产、生活用房及生产场地，房屋面积288平方米，场地面积3744平方米，南北长5.2米，东西长72米。2、负责通水、通电（25千瓦）。3、负责本地区社会工作。协议第二条“乙方责任”主要约定：第十九年至二十年租费每年106293.66元。协议第四条主要约定：本合同自1994年4月1日起至2013年4月1日止，合同期限为20年。该《租赁协议》的其他内容与上述《房屋租赁协议》的内同基本相同。该《租赁协议》落款日期为1994年3月18日。本案庭审中，特纳公司称《房屋租赁协议》签订在先，后因特纳公司名称变更，兰各庄村委会于2000年后与特纳公司重新签订了《租赁协议》。兰各庄村委会对特纳公司的上述陈述无异议，但表示不清楚《租赁协议》的具体签订日期。
合同约定的房屋和场地交付后，特纳公司向原昌平县东小口乡兰各庄大队交纳了基建款及建房材料费等，在场地上建造了车间、库房、办公楼等建筑物，但未办理合法建设手续。2014年7月14日，北京市规划委员会书面致函北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局，函件内容为：经查，北京特纳建材有限公司在昌平区东小口镇兰各庄村21号院内建设的房屋未取得规划许可。
现特纳公司已向兰各庄村委会支付租金至2013年4月1日。在本案审理过程中，经特纳公司申请，本院委托北京科之源资产评估有限责任公司对特纳公司在租赁场地上的房屋、构筑物、树木等的价值进行了评估。2014年11月21日，评估机构作出资产评估报告，结论为：在评估基准日2014年11月4日，涉案资产评估价值合计2830617.94元。特纳公司为此支出评估费3万元。
以上事实，有《房屋租赁协议》、《租赁协议》、公证书、工商所证明、基建款发票、北京市规划委员会函件、资产评估报告、评估费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，兰各庄村委会与特纳公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，办理公证并非合同成立或生效的要件，特纳公司与原昌平县东小口乡兰各庄村经济合作社签订《房屋租赁协议》之后，又与兰各庄村委会签订《租赁协议》，双方并按照《租赁协议》的约定履行相关义务，故特纳公司关于应依据经过公证的《房屋租赁协议》确定本案双方当事人的权利、义务的主张，事实及法律依据不足，本院不予采信。
根据《租赁协议》相关条款的约定，涉案房屋和场地的租赁期限为20年，故合同履行期限届满日应为2014年3月31日。租赁期限届满后，特纳公司继续使用租赁物，其与兰各庄村委会之间的租赁合同应为继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现兰各庄村委会要求解除合同，于法有据，本院应予支持。合同解除后，特纳公司应将占用的房屋和场地腾退给兰各庄村委会。对于尚未支付的租赁期限内的租金及实际腾退之前的租金，特纳公司理应向兰各庄村委会支付。
关于合同解除后地上物的处理问题，本院认为，因特纳公司建设地上物时，向兰各庄村委会交纳了基建款等费用，故应视为兰各庄村委会同意特纳公司建设。但特纳公司建设地上物时理应考虑剩余租期对其建设标准、规模等的影响，且其建设的地上物未办理合法建设手续，对此，特纳公司负有主要过错，应自行承担相应的责任；兰各庄村委会亦负有一定的过错，亦应承担相应的责任。综合考虑地上物的实际情况及双方当事人的过错程度，根据评估机构资产评估报告确定的地上物价值，本院酌情确定兰各庄村委会应向特纳公司给予相应的地上物补偿。特纳公司要求兰各庄村委会支付停产、停业综合补助费及设备搬迁费，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会与被告北京特纳建材有限公司签订的落款日期为一九九四年三月十八日的《租赁协议》。
二、被告北京特纳建材有限公司于本判决生效后十五日内将其占用的位于北京市昌平区东小口镇兰各庄村二十一号的房屋及场地腾退给原告北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会。
三、被告北京特纳建材有限公司于本判决生效后十五日内给付原告北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会自二○一三年四月一日至二○一四年三月三十一日期间的租金人民币十万六千二百九十三元六角六分，并按照年租金人民币十万六千二百九十三元六角六分的标准向原告北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会支付自二○一四年四月一日起至实际腾退房屋及场地之日止的租金。
四、反诉被告北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会给付反诉原告北京特纳建材有限公司地上物补偿款人民币五十六万六千元。
五、驳回反诉原告北京特纳建材有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千零二十六元，由北京特纳建材有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二万六千五百零九元，由北京特纳建材有限公司负担二万一千七百七十九元（已交纳）；由北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会负担四千七百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费三万元，由北京特纳建材有限公司负担二万四千元（已交纳）；由北京市昌平区东小口镇兰各庄村村民委员会负担六千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 王会清
人民陪审员 冯秀琴
二〇一五年一月十八日
书 记 员 谢宝石