杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初00501号
原告：杭州崇安投资管理有限公司。
法定代表人：徐崇伟，该公司总经理。
委托代理人：任雨宁，浙江中宙律师事务所律师。
被告：杭州轩捷贸易有限公司。
法定代表人：谢军，该公司总经理。
被告：谢军。
两被告共同委托代理人：曾清，浙江凯鼎律师事务所律师。
原告杭州崇安投资管理有限公司（以下简称崇安公司）为与被告杭州轩捷贸易有限公司（以下简称轩捷公司）、谢军房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告崇安公司的委托代理人任雨宁、被告轩捷公司、谢军及其委托代理人曾清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崇安公司诉称，2014年10月，原告与二被告签订《租赁合同》一份，三方分别在合同上盖章和签字。合同约定：原告将位于杭州市下城区沈家路98号的星火商业综合楼第十二层出租给二被告使用，建筑面积743平方米，租金按1.35元/平米/天计算，物业费按2元/平米/月计算，租赁期限为2014年11月1日至2020年8月19日，租金和物业管理费均按先付后用原则，每半年度（6个月）为一个支付周期，每期租金和物业费应在到期前一个月缴纳，如逾期支付租金及其他各项费用累计超过30天，原告有权解除合同，所有装修归原告所有，二被告还应按欠费金额的万分之四/天向原告支付逾期付款利息，并承担与当期租赁年度租金同等金额的违约金。同时，合同还约定履行过程中如产生纠纷，由败诉方承担对方主张权利所支出的合理费用（包括但不限于聘请律师的合理费用）。合同签订后，原告按约履行合同义务，交付租赁物给二被告使用。但二被告在缴纳了第一个租赁年度的租金和物业费后就不再履行合同义务，合同约定本应于2015年8月19日缴纳的第二个租赁年度的半年租金192210元和半年物业费8916元，均至今未付，且二被告还擅自损坏租赁物内装饰装修，严重违反合同约定。截止原告起诉之日，二被告实际拖欠租金和物业管理费已远远超过30天，原告有权解除合同，并要求二被告支付逾期付款利息、违约金及拖欠的水电费。原告认为，上述事实清楚，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，二被告的违约行为已给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、解除原告和二被告签订的《租赁合同》；2、二被告立即向原告支付租金129544元、物业管理费5944元、水电费2170元、逾期付款利息8346元以及违约金50000元（上述款项暂计至2016年1月20日）；3、本案原告律师费5000元由二被告承担；4.二被告承担本案诉讼费。
被告轩捷公司、谢军共同答辩如下：1、本案主体错误。涉案租赁合同双方系原告与被告轩捷公司，与被告谢军无关，被告谢军并非合同当事人，被告谢军是被告轩捷公司的法定代表人，代表被告轩捷公司签字是职务行为，并不是被告谢军本人要承租涉案房屋，且涉案房屋也是用于被告轩捷公司的正常经营，一直由被告轩捷公司使用，因此，被告谢军不是本案适格的被告，对被告谢军的诉讼请求应予全部驳回。2、原告至今未向被告提供任何有效发票，包括以前被告已经支付的租金也至今仍未开票，而会计法、发票管理办法和发票管理办法实施细则等对出具的发票义务都有明确规定，被告有权利履行同时抗辩权，即使被告不履行同时抗辩权，原告在此次催讨租金的同时至少要把前期被告已经付款的租金开具发票交给被告。3、原告陈述与事实不符，本合同不是在2014年10月份签订的，本合同的前身是被告轩捷公司与杭州中朗房地产投资有限公司于2011年8月19日签订的，原告后又接手该物业，在被告轩捷公司与中朗房地产签订合同时，该楼层的另三间房屋的租赁合同是另外签订的，以便经营情况有变时可以解除该三间，而原告接手后多次找被告重新签订合同，被告也是为了方便原告的情况下，才仓促签订合同，但发现原告将整个十二层全部写在一份合同中，被告也提出该问题，但原告声称另外三间如果被告需要退租可随时退；被告在2015年上半年提出将另外三间退租，原告相关负责人口头答应，但让被告先将那次的租金交掉，被告当时也没有计较太多，下一次原告又向被告收取租金时，被告仍提出同一问题，原告相关负责人仍是上次的态度，就此引起纠纷。4、在租赁期间，该房屋的消防安全存在隐患，原告迟迟不予解决。5、在原告强行断水断电的情况下，被告不应支付租金；被告从事的是珠宝字画等经营，原告擅自损毁被告财物，被告将保留向原告主张承担营业损失和赔偿财物损失的权利。6、原告主张利息和违约金的事实不成立，二者不能并存，尤其违约金过高。综上，被告轩捷公司投入200多万装修租赁物，是否会因为几万块钱的房租而不再租赁，且被告与前一任房东和谐相处，因此，只能证明问题出在原告，原告没有诚信，不予解决问题，这是根源，以至于导致今天的诉讼。被告不得不怀疑，原告是想占有被告的装修及财物。此外，被告谢军补充答辩，租房主要是公司行为，去年前期轩捷公司就要求原告开具发票，但是原告一直没有开具。另外，原、被告之间就退租三间房间协商了很长时间，但是一直没有解决问题。
原告崇安公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.租赁合同1份，欲证明原告与二被告签订《租赁合同》一份，原告将位于杭州市下城区沈家路98号的星火商业综合楼第十二层出租给二被告使用，原告与二被告存在租赁合同关系。
2.照片5张，欲证明二被告擅自损坏租赁物内装饰装修，严重违反合同约定。
3.2015年12月15日至2016年1月15日水电表清单、发票1组，欲证明二被告拖欠原告水电费2170元。
4.法律服务委托合同书、律师费发票1组，欲证明原告因本案支付律师费5000元。
5.物业公司证明1份；
6.王某、张某的证人证言及劳某同1组；
证据5、6欲共同证明被告轩捷公司在欠缴租金、水电费、物业费的情况下，于2016年1月10日起陆续向外搬运办公设备、拆卸吸顶空调等设施设备；2016年1月16日，该公司基本搬空，并强行冲撞停车匝道，后物业公司员工报警的事实。
7.照片2张，欲证明2016年1月16日，被告轩捷公司强搬强拆，其法定代表人谢军的妻子郑某一直在场。
8.接警单、杭州市公安局下城区分局110处警现场情况登记表1组，欲证明被告在2016年1月16日强行搬离，物业公司报警两次，被告轩捷公司的法定代表人谢军的妻子郑某作为当事人在《110处警现场处结备案单》上签字。
9.补充协议1份，欲证明被告自2011年12月1日起，在之前租赁面积600平方米的基础上，又追加租赁十二楼剩余三间房屋租赁面积，并增加年租金8万元，这与原、被告租赁合同中所涉面积一致。
被告轩捷公司、谢军为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同1份，欲证明被告早在2011年8月已租赁该房产并进行装修、购置物品等，原告不是被告的原房东，被告的租赁事实早已存在，被告租赁面积原来是600平方米。
2.施工合同、图纸首页、被告自己整理的部分物品价值清单1组，欲证明被告对该房产的装饰装修及布置投入巨额资金，不会因几万租金而弃投入于不顾，是原告的原因导致被告以租金为由促使其解决问题。
3.图片1张，欲证明原告阻止被告正常经营，对被告财物破坏严重。被告为此也向东新派出所报警，派出所还在调查。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
针对原告提交的证据，被告轩捷公司、谢军对证据3、4、9的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据1的形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为合同约定的面积有问题；对证据2的真实性、证明目的有异议，不认可照片是在2016年1月16日拍摄，认为租赁物被原告损毁；对证据5、6的真实性有异议；对证据7、8的真实性没有异议。本院认为，证据1系双方签字并认可的合同，被告无证据证明合同的签订并非其真实意思表示，证据2、5、6的真实性有出庭作证的证人证言佐证。原告出举的所有证据与本案事实相关，本院对证明力均予以确认。
针对被告提交的证据，原告认为证据1系复印件，对真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，证据1被告不能提交证据原件，无法确认真实性，对证据2、3的真实性本院予以确认。
庭审中，原告崇安公司申请证人张某、王某到庭作证。原告认为两名证人的当庭证言证明，2016年1月16日，被告强行搬离租赁场所，并拆卸空调等设备，与物业产生纠纷，因此物业报警的事实。被告认为两名证人与原告有利害关系，对报警事实的陈述等多处有矛盾，故对证人证言的真实性有异议。本院认为，证人张某、王某系杭州清新物业管理有限公司职员，被告认为证人与原告具有利害关系，继而否定证人证言的真实性，并无证据证明。本院对上述证人证言的证明力予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
原告崇安公司作为甲方与作为乙方的被告轩捷公司签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于杭州市下城区沈家路98号（规划重工路已在建）的星火商业综合楼第十二层出租给乙方使用，建筑面积为743平方米，租金按1.35元/平方米/天计取；双方同意该租赁房屋的建筑面积总计为743平方米为本合同项下的计租面积；租赁期限自2014年11月1日为计租日开始起算至2020年8月19日止，每24个月为一个租赁年度，自2015年9月20日起，按每两年递增5%计算租金，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；其中第二个租赁年度（2015年9月20日-2017年9月19日），每次应支付六个月租金计192210元，该费用分别于2015年8月19日、2016年2月19日、2016年8月19日、2017年2月19日前支付；乙方应对自己的装修行为负责，对租赁房屋因装修而添附的不可拆除的财产，归甲方所有；有下列情形之一的，甲方有权解除合同，其中包括乙方逾期支付租金及其他各项费用累计超过30天的，乙方及其相关人员造成租赁房屋及设备严重损坏的；乙方逾期支付本合同项下租金或者其他费用或款项，则自逾期之日起，乙方每天应向甲方支付相当于欠费金额的万分之四的逾期付款利息。若逾期超过15天仍未支付的，甲方或物业服务公司有权切断对租赁房屋的水、电或其他能源供应。如超过30天乙方仍未按合同规定支付租金的，则甲方有权解除合同。乙方除应支付拖欠的租金及逾期付款利息外，还应支付给甲方与当期租赁年度租金同等金额的违约金；本合同及履行本合同过程中产生的纠纷，由败诉方承担对方主张权利所支出的合理费用（包括但不限于聘请律师的合理费用、相关人员的差旅费）；等等。原告崇安公司及法定代表人徐崇伟、被告轩捷公司、谢军分别在合同上签名、盖章。
合同签订后，原告按约履行合同义务，交付租赁物给被告使用。被告缴纳第一租赁年度的租金和物业费后，未按约于2015年8月19日前缴纳第二个租赁年度的半年租金，另尚欠物业费及水电费。2016年1月16日，被告轩捷公司将拆除的部分设备及办公用品搬离案涉房屋时，与物业公司发生争执，物业公司职员报警。现原告崇安公司以被告擅自损坏租赁物内装饰装修，实际拖欠租金和物业管理费已远远超过30天为由，诉至法院，要求解除合同，并要求二被告支付自2015年9月20日至2016年1月20日的租金129544元、物业管理费5944元、水电费2170元、逾期付款利息8346元以及违约金50000元。遂成讼。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。签约后，双方即应全面履行各自的义务。被告谢军辩称其作为轩捷公司的法定代表人在合同上签字，系职务行为，并非个人承租案涉房屋，不应作为被告承担责任。本院认为，谢军系被告轩捷公司的法定代表人，其租赁房屋用于轩捷公司的经营活动，租赁合同并未明确系谢军个人承租案涉房屋。根据交易习惯，其在合同上签名应认定其作为法定代表人的履职行为，原告认为其系个人承租继而应承担责任并无充分证据证明，故原告崇安公司要求被告谢军承担相应民事责任的诉讼请求本院不予支持。原告崇安公司与被告轩捷公司签订的租赁合同约定，乙方（轩捷公司）逾期支付租金及其他各项费用累计超过30天的，甲方（崇安公司）有权解除合同。本案诉争的租金、物业费系2015年9月20日至2016年1月20日期间产生，且依照合同约定租金应于2015年8月19日前支付，但被告轩捷公司一直未支付，故原告根据合同约定要求法院判令解除合同，本院予以支持。被告因对合同约定的租赁房屋的面积提出异议，继而对原告要求支付租金129544元、物业管理费5944元的金额提出异议。鉴于租赁合同系双方真实意思表示，租赁房屋面积已在合同中有约定，被告无充分证据证明其所主张的房屋面积，本院对原告上述诉讼请求予以支持。原告要求被告支付水电费2170元，被告对相关事实及数额没有异议，本院予以支持。原告要求被告支付律师费5000元，双方在《租赁合同》已有约定，且原告提供相应支付凭证，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息8346元以及违约金50000元，本院认为，原告起诉时基于同一违约行为既主张损失又主张违约金，同一违约行为只能主张一种违约责任。本案，原告主张的违约金已高于其主张的利息损失，且违约金以补偿性为原则，结合原告的实际损失，兼顾合同客观的履行情况等因素，原告主张的违约金本院酌情调整为4万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告杭州崇安投资管理有限公司与被告杭州轩捷贸易有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告杭州轩捷贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州崇安投资管理有限公司租金129544元、物业管理费5944元、水电费2170元（上述费用计至2016年1月20日止）。
三、被告杭州轩捷贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州崇安投资管理有限公司违约金40000元。
四、被告杭州轩捷贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州崇安投资管理有限公司律师代理费5000元。
五、驳回原告杭州崇安投资管理有限公司的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4220元，由原告杭州崇安投资管理有限公司负担267元，被告杭州轩捷贸易有限公司负担3953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 陈毓华
人民陪审员 杨胜云
人民陪审员 胡亚琴
二〇一六年七月六日
代书 记员 朱溯亚