重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第02745号
原告徐毫强，男，1975年6月7日出生，汉族，重庆市南川区村民。
委托代理人杨家俊，男，1939年6月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告康方庆，男，1964年8月26日出生，汉族，居民，现拘押于重庆市南川区看守所。
被告向祖丽，女，1965年1月13日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人向祖禄，男，1974年4月15日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人康露，男，1986年12月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告徐毫强诉被告康方庆、向祖丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判。诉讼中，双方当事人自愿从2014年10月21日至2014年12月20日庭外和解。本案适用简易程序于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告徐毫强委托代理人杨家俊，被告康方庆、向祖丽及其委托代理人向祖禄、康露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐毫强诉称，2013年9月18日，原、被告签订《购房合同》，该合同约定，被告将其所有的×幢×-×号房屋（建筑面积74.86平方米）、×幢×-×号房屋（建筑面积115.28平方米）自愿出售给原告；房屋价款共计550000元，付款方式为现金；交房时间为2014年2月；产权过户费由原告承担等事项。前述合同签订时，被告的妻子向祖丽也在该合同签字捺印。2013年11月7日，原告按《购房合同》约定，将550000元现金交付给被告，被告出具了收条给原告。《购房合同》系原、被告双方的真实意思表示，且原告已履行了该合同约定的付款义务。现请求法院判决：1、确认原、被告双方于2013年9月18日签订的《购房合同》有效。2、被告收到《购房合同》中所列明的房屋后立即将房屋交付原告；并在该房的房屋产权证办理完毕后立即协助原告将房屋产权过户至原告名下。3、被告承担本案诉讼费。
被告康方庆辩称，1、原告诉称康方庆、向祖丽将房屋出售给原告不属实，康方庆只是向原告借款。2、原告诉称支付550000元现金给康方庆不属实，实际是通过银行转账的方式支付了
400000元给康方庆，其余150000元是利息。3、康方庆伪造了与向祖丽的结婚证和向祖丽的身份证，将结婚证和身份证的照片更换为唐禄，并与唐禄同原告签订了《购房合同》、向原告出具了收条。向祖丽对此并不知情。
被告向祖丽辩称，1、康方庆与原告签订《购房合同》时，其交付给原告的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》、康方庆与向祖丽的结婚证、向祖丽的身份证均是伪造的。在向祖丽不知情的情况下将房屋出售给原告，并与原告签订的《购房合同》损害了向祖丽的权利，该合同是无效合同。2、康方庆与向祖丽已经离婚，且离婚协议上已对房屋进行了分割，康方庆不能处置向祖丽的财产。
经审理查明，因重庆市南川区××公园一期建设，需对登记在康方庆名下位于南川区××街道××居委×组的房屋进行拆迁。2012年1月10日，康方庆作为被拆迁人与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》，对前述房屋进行统建还房安置。康方庆选择了南川区××小区×幢×-×号房屋（建筑面积74.86平方米）、××小区×幢×-××号房屋（115.28平方米）作为拆迁补偿安置。合同签订后，康方庆将被拆迁房屋交付拆迁人。
2013年9月18日，康方庆、“向祖丽”与徐毫强签订《购房合同》，约定将南川区××小区×幢×-×号房屋（建筑面积74.86平方米）、××小区×幢×-×号房屋（115.28平方米）出售给徐毫强。该合同中约定房屋成交价格：按每平方2892.6元／平方米×190.14平方米=550000元；付款方式：现金；交房时间：2014年2月。合同签订后，康方庆将“《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》”、“康方庆与向祖丽的结婚证”、“向祖丽的身份证”交付徐毫强。2013年9月19日，徐毫强以现金的方式向康方庆在重庆农村商业银行股份有限公司南川支行账号为××××××××××的账户支付200000元；2013年9月20日，徐毫强向康方庆在中国工商银行南川西城支行账号为××××××××××的账户转账100000元；2013年9月27日，徐毫强向康方庆在重庆农村商业银行股份有限公司南川支行账号为××××××××××的账户转账60000元；2013年9月29日，徐毫强向康方庆在重庆农村商业银行股份有限公司南川支行账号为××××××××××的账户转账40000元。徐毫强通过银行存款、转账的方式支付给康方庆共计400000元。2013年11月17日，康方庆、“向祖丽”向徐毫强出具收条，载明：今收到徐毫强现金伍拾伍万元正，小写（550000.00元），该收条收款人处有康方庆、“向祖丽”的签名、捺印。2014年9月22日，徐毫强以已履行《购房合同》约定的付款义务为由，要求二被告将房屋交付，并协助房屋产权过户，向本院提起了本案诉讼。
另查明，康方庆交付给徐毫强的“《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》”、“康方庆与向祖丽的结婚证”、“向祖丽的身份证”均系伪造。康方庆陈述结婚证和身份证上向祖丽的照片系唐禄，并由其和唐禄与徐毫强签订的《购房合同》、向徐毫强出具了550000元的收条，购房合同和收条中“向祖丽”的签名均系唐禄所签。同时，向祖丽并不知情此事。
还查明，康方庆与向祖丽于2013年10月30日在南川区民政局协议离婚，双方对财产进行了分割，对本案诉争的南川区××小区×幢×-×号房屋（建筑面积74.86平方米）、××小区×2幢×-×号房屋（115.28平方米）均归向祖丽所有。此外，由于康方庆涉及其他诉讼，该两套房屋在徐毫强起诉前已被本院保全查封。
审理中，徐毫强陈述，签订《购房合同》、康方庆出具收条时，只认为签“向祖丽”名字的人就是向祖丽，至今未见过向祖丽。同时，徐毫强通过银行存款、转账支付给康方庆400000元，另150000元是通过现金的方式直接支付给康方庆，共计支付康方庆550000元。此外，向祖丽陈述，至今不认识徐毫强。
以上事实，有原、被告的陈述，《重庆市南川区房屋拆迁安置补偿协议书》、《购房合同》、收条、结婚证、身份证、离婚证、离婚协议书、银行转账明细、询问笔录等证据在案佐证，并经当庭质证，本院核实，具有证明效力。
本院认为，本案的争议焦点为：一、徐毫强与康方庆之间形成房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系？二、《购房合同》是否有效？三、房屋能否交付及办理产权过户手续？
一、徐毫强与康方庆之间形成房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系。登记在康方庆名下位于南川区××居委的房屋被拆迁后，康方庆作为被拆迁人选择了南川区××小区×幢×-×号、×幢×-×号两套房屋作为安置补偿，其享有该两套房屋的预期物权。康方庆与徐毫强签订了《购房合同》，将前述两套房屋出售给徐毫强，并在合同中对房屋地址、成交价格、付款方式、交房时间等进行约定，且徐毫强在合同签订后，通过银行转账、现金支付方式支付了合同约定的购房款，亦符合交易习惯。同时，康方庆向徐毫强出具的收条，也印证了其收到的款项属购房款的事实。从徐毫强提供的证据，足以说明徐毫强支付给康方庆的550000元款项属于购买房屋的款项。康方庆提出徐毫强支付的款项属借款，且金额只有400000元的抗辩意见，因无任何证据予以证明，本院不予采纳。
二、《购房合同》是否有效。康方庆在与徐毫强签订《购房合同》时，将属于其与向祖丽的共有房屋在向祖丽不知情的情况下出售，且向祖丽对此不予认可，向祖丽认为损害了其权益，提出《购房合同》无效。南川区××小区×幢×-×号、×幢×-×号两套安置房屋，《购房合同》签订时，属于康方庆与向祖丽的夫妻共同财产，一方出售前述房屋，另一方应同意或者知晓。《购房合同》中康方庆的签名系其本人所签，而“向祖丽”的签名并非向祖丽本人所签，系康方庆找她人冒充向祖丽所签。但她人用康方庆伪造的向祖丽身份证、向祖丽与康方庆结婚证同徐毫强签订《购房合同》时，徐毫强有充分理由相信《购房合同》中“向祖丽”的签名系向祖丽本人所签，加之徐毫强、向祖丽均否认认识对方，且徐毫强已对购买房屋支付了合理的对价，可认定徐毫强购买房屋的行为是善意的，签订的《购房合同》为其真实意思表示。故徐毫强与康方庆所签订的《购房合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。康方庆作为完全民事行为能力人，其在民事权利范围内从事的民事活动，应对其负责，康方庆与徐毫强签订的《购房合同》可推定为其真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。这就是说合同的效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，即便康方庆不具有房屋的所有权和处分权，且向祖丽知晓后未追认的情况下，也不能据此认定该合同无效。物权变动原因（订立合同）与物权变动结果（房屋所有权的转移）是相互独立的。无论康方庆对前述房屋是否完全享有所有权，这与康方庆与徐毫强之间签订的《购房合同》是否有效没有必然联系，同时，徐毫强与康方庆签订的《购房合同》不违反法律法规的禁止性规定。因此，本院认定徐毫强与康方庆于2013年9月18日签订的《购房合同》有效。被告向祖丽提出《购房合同》无效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
三、房屋能否交付及办理产权过户手续。
徐毫强主张康方庆、向祖丽收到《购房合同》中所列明的房屋后立即将房屋交付徐毫强；并在该房的房屋产权证办理完毕后立即协助徐毫强将房屋产权过户至其名下的诉讼请求属物权的变更请求。康方庆处分与向祖丽共有房屋的行为未征得共有人向祖丽的同意，且向祖丽对此未追认，康方庆的该行为属无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。按此规定，即便康方庆无权处分房屋，但徐毫强若系善意购买房屋、已支付合理对价、且房屋已办理产权登记手续，可认定徐毫强善意取得房屋的所有权。由于南川区××小区×幢×-×号、×幢×-×号两套安置房屋未办理产权过户手续，未进行物权变更登记，故不宜认定徐毫强已善意取得该房屋。同时，经本院向徐毫强释明法律后果，其坚持不变更诉讼请求。因此，徐毫强在不符合善意取得房屋的条件下，其主张的康方庆、向祖丽收到《购房合同》中所列明的房屋后立即将房屋交付徐毫强；并在该房的房屋产权证办理完毕后立即协助徐毫强将房屋产权过户至其名下的诉讼请求不符合法律规定，依法应予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告徐毫强与被告康方庆于2013年9月18日签订的《购房合同》有效。
二、驳回原告徐毫强的其他诉讼请求。
本案案件受理费9300元，减半收取4650元（原告已预交），由被告康方庆负担。被告康方庆承担之金额限于本判决生效后立即迳付原告徐毫强。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费9300元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈亮宇
二〇一五年二月十一日
书 记 员 宋小亚