广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第1831号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。
代表人：韦荣辉，该营业部总经理。
委托代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：余波，广西桂三力律师事务所律师。
被告：兰培军，男，壮族。
被告：庞柳婷，女，汉族。
被告：南宁市龙光房地产开发有限公司，住所地南宁市星光大道223号A-15栋223号房。
法定�表人：纪建德。
委托代理人：李世星，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部诉被告兰培军、庞柳婷、南宁市龙光房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭审理本案。原告的委托代理人周家学，被告南宁市龙光房地产开发有限公司的委托代理人李世星到庭参加诉讼，被告兰培军、庞柳婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月16日，原告与被告兰培军签订《个人购房担保借款合同》，约定原告贷款354000元给被告兰培军购房，被告兰培军用所购房产为贷款提供抵押担保。合同签订后，原告依约于2010年7月20日向被告兰培军发放贷款354000元，但被告兰培军按合同约定�原告偿还借款本息，至2014年3月2日已逾期达7期，尚欠原告剩余借款本金339111.81元、利息10968.98元、罚息3.47元、复利12.04元。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、被告兰培军提前偿还原告的借款本息350096.30元，其中本金339111.81元、利息10968.98元、罚息3.47元、复利12.04元（利息、罚息暂计算至2014年3月2日，以后利息、罚息另计至本息结清之日止）；2、被告兰培军承担原告支出的律师费用32508元；3、确认原告对抵押担保物南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园7号楼903号房屋有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告兰培军承担；5、被告庞柳婷对被告兰培军的上述债务承担共同的清偿责任；6、被告南宁市龙光房地产开发有限公司对被告兰培军的上述债务承担优先的连带清偿责任。
审理中，原告当庭变更第二项诉请为：被告兰培军承担原告支�的律师费用16254元。
被告兰培军、庞柳婷未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
被告南宁市龙光房地产开发有限公司辩称，1、本案既有物保又有人保，保证人仅应在物的担保以外承担保证责任；2、保证人承担保证责任后，应有权向债务人兰培军、庞柳婷追偿；3、保证人的担保范围仅为借款本金，其他费用如诉讼费、诉讼费不在保证范围内，且原告主张的律师代理费过高；4、原告在借款人断供七期之后才提起诉讼，致损失扩大，对扩大的损失原告应自行承担责任。
经审理查明，2010年7月16日，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（贷款人、抵押权人）与被告兰培军（借款人、抵押人）、庞柳婷（抵押人）、南宁市龙光房地产开发有限公司（保证人）共同签订编号为45020520100000465的《个人购房担保借款合同》，约定：借款人兰培军向贷款人申请发放贷款354000元用于购买位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园7号楼903号房，贷款期限为360个月，即自2010年7月16日至2040年7月15日，贷款利率采用浮动利率，在基准利率基础上下浮15%；贷款担保方式为阶段性保证担保加抵押，被告兰培军以其所购位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园7号楼903号房抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，被告南宁市龙光房地产开发有限公司自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任，担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用，借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；借款人未按合同约定期限归还借款时，贷款人有权计收罚息和复利，逾期借款的罚息利率在合同约定的利率基础上上浮50%；借款人未足额偿还借款本息超过90天时，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；与合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。合同签订后，原告于2010年7月20日向被告兰培军发放贷款354000元。2011年8月30日，双方就合同项下抵押物办理抵押登记。被告兰培军获得贷款后，未按合同约定履行还本付息义务，截至2014年3月2日止，累计逾期7期，尚欠原告剩余借款本金339111.81元、利息10968.98、罚息3.47元、复利12.04元。为催收上述欠款，原告聘请广西桂三力律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付了律师费16254元。
另查明，被告兰培军与庞柳婷系夫妻关系，二人于2009年7月2日登记结婚。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告兰培军、庞柳婷、南宁市龙光房地产开发有限公司签订的编号为45020520100000465的《个人购房担保借款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告兰培军发放贷款354000元，而被告兰培军未按合同约定按期偿还本息，已构成违约，截至2014年3月2日止，被告兰培军已逾期7期，尚欠原告借款本金339111.81元，利息10968.98、罚息3.47元、复利12.04元。原告主张由被告兰培军偿还剩余贷款本息，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张赔偿的16254元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师服务收费标准，且�个人购房担保借款合同》第十五条对费用承担已有约定，因此该笔律师代理费应由被告兰培军赔偿给原告。《个人购房担保借款合同》特别条款第十条约定被告兰培军、庞柳婷将其所购的位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园7号楼903号房抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，并办理了抵押登记，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
关于被告庞柳婷的责任问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，被告庞柳婷与被告兰培军是夫妻关系，而本案的所产生的债务发生在二被告夫妻关系存续期间，故被告庞柳婷应与被告兰培军共同承�上述债务。
关于被告南宁市龙光房地产开发有限公司的责任问题，《个人购房担保借款合同》第十条约定，南宁市龙光房地产开发有限公司对贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。上述合同对保证范围和实现债权顺序已有明确约定，根据我国物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，原告有权直接主张被告南宁市龙光房地产开发有限公司对被告兰培军的上述债务承担连带保证责任。被告南宁市龙光房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告兰培军、庞柳婷追偿。原告在被告兰培军逾期七期之后提起诉讼，在合理期限之内，并未导致损失不当扩大。被告南宁市龙光房地产开发有限公司的抗辩意见，无法律及事实依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告兰培军、庞柳婷共同偿还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金339111.81元；
二、被告兰培军、庞柳婷共同给付原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款利息、罚息、复利（计算方法：至2014年3月2日止利息10968.98、罚息3.47元、复利12.04元，此后至实际清偿之日止，以本金339111.81元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
三、被告兰培军、庞柳婷共同赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费16254元；
四、为实现上述债权，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告兰培军、庞柳婷的位于南宁市江南区白沙大道109号龙光·普罗旺斯向日葵庄园7号楼903号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
五、被告南宁市龙光房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告南宁市龙光房地�开发有限公司承担保证责任后，有权向被告兰培军、庞柳婷追偿。
本案受理费7040元，由被告兰培军、庞柳婷共同负担，被告南宁市龙光房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 梁明斌
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一�的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第�十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若�问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。