广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异93号
案外人：梁敬贤，男，1965年2月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原名称广州市鹤洞农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司(原名称南海市南矿集团实业公司)，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司（原名称南海市南矿集团工业公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司（原名称南海市南矿集团公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路。
法定代表人：王雪华。
委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人：林慧敏，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）和被执行人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司、佛山市南海区南矿集团公司借款合同纠纷一案过程中，案外人梁敬贤对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人梁敬贤称，其于1996年11月26日与南矿实业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一号银海花园银晖阁1209房。2011年1月21日，因南矿实业公司违约逾期未能交付房屋，其向佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）提起诉讼，该院作出（2011）南法民三初字第426号民事判决（以下简称426号民事判决）。南矿实业公司不服上述判决，提出上诉，佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）作出（2011）佛中法民一终字第1530号民事判决（以下简称1530号民事判决），判决驳回上诉，维持原判。2011年11月15日，由于南矿实业公司不履行生效法律文书确定的义务，其依法申请强制执行。南海区法院以（2011）佛南法执字第11527号立案受理。但现时隔多年，其多次与执行法官联系、了解、沟通均未果，该院也没有作出中止执行裁定，其至今未能收楼和办理该房屋的产权转移过户登记手续，涉案房屋权属仍为南矿实业公司。综上所述，涉案房屋是其依法购买所得，因南矿实业公司违约导致其遭受严重损失，特提起本案异议，请求解除对佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一号银海花园银晖阁1209房的查封、拍卖。
梁敬贤提供了以下证据：1.佛山市南海区商品房产权权属证明书；2.银海花园商品房买卖合同及公证书；3.购房款收据；4.致南矿实业公司的函；5.对“催促办理银海花园收楼、办证手续的通知”的复函；6.426号民事判决；7.1530号民事判决；8.申请执行书；9.（2011）佛南法执字第11527号申请执行受理通知书；10.（2011）佛南法执字第11527号提供被执行人财产通知书；11.致佛山市南海区人民法院执行局函。
申请执行人农商行荔湾支行答辩称，南矿实业公司作为本案被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，执行法院裁定查封、拍卖南矿实业公司的位于广佛银海花园的涉案房屋清偿债务，执行行为符合法律规定。综上，梁敬贤没有任何足以阻却法院执行的实体权益，请法院依法驳回其异议。
被执行人南矿实业公司答辩称，1996年11月26日，南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司（以下简称置业公司）与梁敬贤签订《银海花园商品房买卖合同》，约定将银海花园银晖阁1209房以总价127869元出售给梁敬贤，梁敬贤支付了购房定金10000元，并依照约定分期付款支付购房款，合共支付了房款66496.9元。2010年12月，其司通知梁敬贤办证。2011年1月21日，梁敬贤将南矿实业公司、置业公司诉至法院，法院作出426号、1530号民事判决。因其司早已资不抵债，无法开具相应的销售发票，未能协助梁敬贤办理房产证。
被执行人佛山市南海区南矿集团工业公司、佛山市南海区南矿集团公司答辩称其两公司与涉案房屋无关，不发表意见。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决主文如下：一、南矿实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息（自1998年2月19日起至1998年9月19日止按月利率10.08‰计算，自1998年9月20日起至清偿之日止按中国人民银行同时期逾期贷款利率计算），并按中国人民银行规定计收复利，其已付的578元利息从中抵扣；二、南海市南矿集团公司、南海市南矿集团工业公司对上述债务共同承担连带责任。南海市南矿集团公司、南海市南矿集团工业公司在履行保证责任后，有权向南矿实业公司追偿。经广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院于2001年10月28日以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛一号银海花园的多套房产，其中包括银晖阁1209房。
另查，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行。
根据梁敬贤提供的《银海花园商品房买卖合同》、公证书及购房款发票显示：梁敬贤与南矿实业公司、置业公司于1996年11月26日签订《银海花园商品房买卖合同》，约定：梁敬贤自愿向该两公司购买银海花园第12层9号房屋，住宅建筑面积39.78平方米，总房价127869元，付款方式为分期付款。上述购房合同于1996年8月26日在原公证处公证。梁敬贤于1996年11月16日向广州平立房地产代理行有限公司支付涉案房屋定金1万元。同日，梁敬贤向南矿实业公司支付首期房款2786元，后分别于1997年1月20日支付第二期房款12786元、于1997年3月21日支付第三期房款12786元、于1997年5月27日支付第四期房款及月供款（为第一期月供款）共14713元、1997年7月28日支付月供房款1917.9元、1997年11月21日支付月供款（3-8期）11508元。南矿实业公司分别向梁敬贤开具相应金额收据。上述款项合计共66496.9元。
再查，关于梁敬贤诉南矿实业公司、置业公司商品房预售合同纠纷一案，南海区法院于2011年5月27日作出426号民事判决，判决主文为：一、南矿实业公司、置业公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理竣工验收（合格）手续的南海区黄岐银海花园银晖阁第12层09号房交付梁敬贤使用。二、南矿实业公司、置业公司应以66496.9元为本金从1998年1月1日起至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息予梁敬贤，本项随上列第一项履行；三、梁敬贤应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付购房余款61372.1元予南矿实业公司；四、南矿实业公司应于上列第三项实际履行之日起十日内协助梁敬贤办理南海区黄岐银海花园银晖阁第12层09号房的房地产权属登记手续；五、驳回梁敬贤的其他诉讼请求。判后，南矿实业公司、置业公司不服提出上诉，佛山中院于2011年9月19日作出1530号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
在异议听证中，梁敬贤表示因涉案房屋不符合合同约定的装修标准，其一直没有办理涉案房屋的收楼手续。如果符合收楼条件，其就去收楼并交纳购房余款。
本院认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人不履行已发生法律效力的裁判文书确定的还款义务，本院在执行中查封登记在南矿实业公司名下的涉案房屋符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然已生效的广东省佛山市中级人民法院（2011）佛中法民一终字第1530号民事判决书查明梁敬贤早于1996年与南矿实业公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，且已经支付了大部分房价款，但梁敬贤至今没有实际接收涉案房屋，尚有61372.1元购房余款未付清，因此，梁敬贤对涉案房屋提出排除执行的主张不符合上述司法解释规定的情形，其异议请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人梁敬贤的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄晓清
审判员 叶洁靖
审判员 刘卓江
二〇一七年四月二十五日
书记员 罗翠君
法律提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（已修改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。