安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蜀民二初字第00708号
原告：合肥昌顺物业管理有限公司。
法定代表人：常振宇，该公司总经理。
委托代理人：昌庆和，安徽永承律师事务所律师。
委托代理人：张文俊，安徽永承律师事务所律师。
被告：徐际明，男，汉族，1967年2月2日出生，中移通信技术有限公司职员，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住合肥市蜀山区。
原告合肥昌顺物业管理有限公司（以下简称昌顺物业公司）与被告徐际明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理后，依法由代理审判员张怡华适用简易程序，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告昌顺物业公司的委托代理人张文俊，被告徐际明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌顺物业公司诉称：原告系合肥市清溪路翠竹园小区B区的物业管理单位，被告在该小区拥有一面积为168.73㎡的住宅用房。被告自2008年1月1日起一直拒付物业服务费及其他相关费用，截止2012年12月31日累计欠款11742元。经原告多次催要，被告一直拒付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费及相关费用11742元（其中包括物业服务费10525元、单元防盗门维护费60元、路灯费207元、电梯公摊费950元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告徐际明辩称：本人于2008年12月已交纳物业费，此后的物业服务费未交纳情况属实。被告对其未交纳费用抗辩理由如下：其一，原告只注重收费，不履行服务义务，原告未向被告提供质价相符的服务；其二，合肥东方房地产开发有限公司无权代表业主签订合同，2009年12月与原告签订的《前期物业管理服务合同》为无效合同；其三，原告存在严重违法、违规乱收费行为。原告主张物业服务费以外的费用，无任何依据。由于原告的工作失误，导致被告家里空调损坏产生损失，原告对此应当赔偿。
经审理查明：2006年8月28日，翠竹园小区开发商合肥东方房地产开发有限公司与原告签订了《翠竹园小区前期物业管理服务合同》，约定：自2005年12月1日起至2009年11月30日止，由原告为翠竹园小区（A区、B区、中心区、商网）提供前期物业管理服务，翠竹园B区小高层住宅物业服务收费标准按1.04元／月／平方米收取，并约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月30日前交纳本年度物业服务费用，履行交纳义务。2007年3月被告与原告签订了《业主公约》、《住宅区物业管理规定》，约定由原告提供物业服务。2009年12月1日，合肥东方房地产开发有限公司与原告续签了《翠竹园小区前期物业管理服务合同》，约定合同期限自2009年12月1日起至2017年11月31日止。
另查，合肥市物价部门向原告颁发了《经营性服务收费许可证》及《关于“翠竹园B区”前期物业服务收费标准的批复》，核准翠竹园B区小高层住宅综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、公用设备设施日常维保、管理人员工资福利和物业公司固定资产折旧等费用）每月每平方米建筑面积1.04元。
被告系合肥市翠竹园小区B区102幢604室房屋（小高层住宅）所有人，房屋建筑面积168.73㎡。庭审时，被告称已向原告交纳物业服务费至2008年，2009年以后费用未交纳的主要原因是原告物业服务缺失及管理不到位。庭审后，原告经核实确认被告物业服务费实际交纳至2008年9月30日。原告主张单元防盗门维护费60元及路灯费207元、电梯公摊费950元，被告不予认可，原告对此主张未提供相应证据证实。
上述事实有双方当事人陈述及原告所举的营业执照、组织机构代码证、物业服务资质证书、住户成员登记表、《翠竹园小区前期物业管理服务合同》、交费发票、《业主公约》、《住宅区物业管理规定》、《收费许可证》、合肥市物价局《批复》、《合肥市住宅小区物业服务收费标准准予备案通知》及被告所举图片在卷证实，本院予以确认。原、被告提供的其他证据材料，因不同时具备证据的客观性、关联性、合法性，故本院不予确认。
本院认为：被告提出2009年12月的《前期物业管理服务合同》为无效合同的主张，因未能提供有效的反驳证据加以证实，故本院不予采信。原告与翠竹园小区开发商合肥东方房地产开发有限公司签订的两份《翠竹园小区前期物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的内容对业主具有约束力。因此，原、被告之间的物业服务合同关系成立。原告收取的物业服务费是其为全体业主提供各项服务的资金来源，被告应交纳相应物业服务费。被告主张原告物业服务缺失及管理不到位，应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任，虽然被告提交了照片等证据材料证明原告未全面履行物业服务，但不能足以抗辩其应当免交物业费，如果原告对被告的物业服务存在的问题经投诉后仍未予改进和完善，被告可以通过业主大会形式以维护其合法权益，而不应以拒交物业费为抗辩理由。被告主张因原告的工作失误造成被告家里空调损坏而产生损失应当由原告赔偿，对此被告可通过合法途径另行主张其权益。结合本案的具体情况，本院酌定由被告支付原告自2008年10月1日至2012年12月31日期间物业服务费共8949.43元（168.73㎡×1.04元×51个月）的90%，即8054.48元。对原告要求被告支付单元防盗门维护费、路灯费及电梯公摊费的主张，因无事实依据，本院不予支持。关于被告提出的其他抗辩理由，因缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、徐际明于本判决生效之日起十日内支付合肥昌顺物业管理有限公司物业服务费8054.48元；
二、驳回合肥昌顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94元，减半收取47元，由徐际明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于合肥市中级人民法院。
代理审判员 张怡华
二〇一三年八月六日
书 记 员 赵 磊
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国物业管理条例》
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。