温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙永民初字第245号
原告（反诉被告）：温州飞龙汽车集团有限公司，住所地：温州经济技术开发区温州大道768号，组织机构代码证号14524506－8。
法定代表人：王玉琴，该公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）：陈光宇，浙江泽商律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州金川角大酒店有限公司，住所地：温州经济技术开发区楠溪江路2号电信大楼2-3层，组织机构代码证号0541836－3。
法定代表人：金育林，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）：金朝蓬，浙江人民联合律师事务所律师。
第三人：浙江省电信实业集团公司温州市分公司，住所地：温州市新城大道140号12-13层，组织机构代码证号78565994－7。
诉讼代表人：张维胜，该分公司经理。
委托代理人（特别授权代理）：徐海萍，浙江高策律师事务所律师。
原告温州飞龙汽车集团有限公司与被告温州金川角大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理，举证期间内被告提出反诉及申请浙江省电信实业集团公司温州市分公司作为第三人参加诉讼，本院已予以通知，依法由审判员郑文忠适用简易程序，于2015年1月7日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告委托代理人陈光宇、被告委托代理人金朝蓬、第三人委托代理人徐海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州飞龙汽车集团有限公司起诉称：原告承租了浙江省电信实业集团公司温州市分公司所有的坐落于温州经济技术开发区楠溪江路2号电信大楼。原告将其中部分房屋（一楼店面和一楼中间的通道、2-3楼和后面部分场地及道坦，以下简称租赁物）转租给被告，用以经营金川角大酒店。双方签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2011年6月15日起至2013年6月14日正，并对租金、支付方式及双方的权利义务等进行约定。2013年6月14日期满后，原、被告未再续签租赁合同，但租赁货物一直由被告使用至今，被告仅支付了部分租金，原告曾多次催讨均未果。同时根据《房屋租赁合同》5.3条的约定，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金的3%向原告支付违约金。
2014年5月20日，浙江省电信实业集团公司温州市分公司发函至原告处，表示期满后将不再续租，要求原告于2014年7月31日前交还房屋，现已起诉要求原告腾空。由于其中部分楼层是由被告实际使用的，原告为此特于2014年5月23日书面通知被告，解除租赁关系，要求其于收函之日起15日内腾空、交还租赁物，并支付租金和违约金。但发函至今，被告未理会原告的要求。现要求判令1、被告立即腾空位于温州经济技术开发区楠溪江2号电信大楼的房屋（一楼店面及中间通道、2－3层楼房和后面部分场地及道坦）；2、被告向原告支付自2013年6月15日起计算至腾空之日止2－3层楼房租金和逾期付款违约金；3、被告向原告支付自2014年6月15日起计算至腾空之日止一楼店面及中间通道、后面部分场地及道坦租金和逾期付款违约金；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为证明上述起诉称的事实，提供了如下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证复印件、工商行政管理部门出具的被告公司基本情况、组织机构代码证复印件。以证明原、被告的诉讼主体资格的事实；
2、原、被告签订的《房屋租赁合同》。以证明原、被告对租赁关系的具体约定，租赁期已满的事实；
3、租赁房屋现场照片。以证明租赁房屋的现场状况及被告一直使用至今的事实；
4、原告与浙江省电信实业集团公司温州市分公司签订的《房屋租赁合同》、原告发给被告的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》。以证明原告享有租赁房屋的使用权及房屋所有权人要求原告限期腾退房屋的事实；
5、被告的《通知函》、圆通速递详情单、张贴照片。以证明原告已书面通知被告要求其支付租金并腾空房屋的事实。
被告温州金川角大酒店有限公司答辩兼反诉称：1、2011年6月9日，原告与浙江省电信实业集团公司温州市分公司（以下简称电信实业）签订了《房屋租赁合同》，租期于2013年6月14日止。2011年8月2日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告向电信实业承租的温州经济技术开发区楠溪江路2号电信大楼2-3楼出租给被告，约定租赁期限至2013年6月14日止，租期内租金已支付。原告自2012年12月15日开始拖欠电信实业租金，2013年2月4日电信实业发函原告进行催收，2013年4月17日电信实业再次发函原告进行催收，并明确表示如果原告不支付租金将收回房屋。由于原告拖欠租金的行为致租赁期满后电信实业不再与原告签订房屋续租协议。被告为了能够继续经营酒店，基于原告的资金状况，被告将130万元的保证金打入电信实业账户用于支付2013年6月15日之后的房屋占用使用费，租金应由电信实业向被告主张收取。
综上，被告认为，原告自2012年12月15日开始一直拖欠电信实业房屋租金，2013年6月14日原告与电信实业合同到期后未能续签合同，且电信实业一直要求收回出租的房屋，故原告与电信实业之间的《房屋租赁合同》应于2013年6月15日解除，合同解除后原告无权再将该房屋出租给被告，故原、被告之间的《房屋租赁合同》也应于2013年6月15日解除，原告无权要求我方支付违约金，合同解除之后，原告应退回被告5000元的保证金。特此提起反诉，请予支持前述诉请。
被告为证明答辩及反诉称的事实，提供了如下证据：
1、原、被告的营业执照、组织机构代码证等复印件。以证明原、被告诉讼主体资格的事实；
2、原告与第三人分别于2009年7月7日、2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》两份复印件。以证明租赁房屋于2013年6月15日期满，依法均已解除的事实；
3、第三人出具的《租金催收函》两份复印件。以证明原告拖欠第三人租金的事实；
4、第三人出具的《收款收据》。以证明被告向第三人交付房屋占用使用费保证金的事实；
5、原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告出具的《收款收据》等复印件。以证明依约被告向原告交付保证金5000元的事实。
原告针对被告反诉答辩称：1、被告在反诉诉称双方是在2013年6月15日解除，我方认为这不是事实，原、被告是在2014年5月23日解除租赁关系，虽然在2013年6月15日未续签租赁合同，但被告支付部分租金99280元，事实上双方已形成不定期的租赁合同关系，直到2014年5月23日，我方才在第三人要求下才发函通知被告解除租赁关系；2、对于被告提到的水电押金问题，只有等被告腾空并结算清水电费后多余后才能结算；3、被告在反诉诉称我方拖欠第三人租金问题，这是因为在2012年受到经济大环境影响才导致如此，且与本案争议无关；4、时至今日，第三人是仍愿意与我方签订新的租赁合同。
第三人浙江省电信实业集团公司温州市分公司陈述称：1、本案的原告将租赁房屋转租给被告未经我方同意，属于擅自转租，属于不符合同约定；2、原告在诉状中称2013年6月15日之后原、被告未再续签租赁合同，而是原告没有权利将房屋出租给被告；3、同意被告将房屋的占有使用费交由我方收取的主张。
原告提供的上述证据，当庭出示，经被告质证认为，对原告提供的证据真实性无异议，对证据2《租赁合同》的关联性有异议，约定的租赁期限是到2013年6月15日，即合同已期满。第三人质证认为，对原告提供的所有证据“三性”无异议，但对证据2原、被告之间签订的《租赁合同》，约定的租期于2013年6月14日已经到期，不像原告所诉称到2014年5月23日止。
被告提供的证据，当庭出示，经原告质证认为，对被告提供的证据1、5无异议；证据2两份《租赁合同》的待证对象有异议，后来已经转为不定期租赁合同关系；证据3第三人出具的《租金催收函》与本案无关，相反证明第三人仅仅是要求我方催收租金，并未让我方腾空房屋的事实；证据4第三人出具的《收款收据》与本案无关，我方并不知情。
本院审核认为，原告所举的证据符合客观性、合法性、关联性，本院均予以确认。被告所举的证据3、4系原告与第三人及被告与第三人的民事法律关系，与本案争议缺乏关联性，本院不予确认；被告所举的证据1、2、5符合客观性、合法性、关联性，本院均予以确认。
经审理查明：被告温州飞龙汽车有限公司因经营需要，于2006年开始向第三人浙江省电信实业集团公司温州市分公司租赁坐落于温州经济技术开发区楠溪江路2号的房屋。2009年7月7日与第三人续签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告享有的坐落于温州经济技术开发区楠溪江路2号电信大楼店面786平方米、办公房349平方米、有棚场地777平方米、无棚场地927平方米出租给原告作汽车销售与维修使用，租赁期限自2009年8月1日至2014年7月31日止，租赁期届满后，第三人在不使用该房屋的前提下，原告要求续租，则应在租赁期满前60日之前通知第三人，期满后，在同等条件下原告有优先租赁权，但租金须参考市场价另行协商，以及其他内容的约定。
原、被告也于2006年就开始发生房屋租赁关系，2011年8月2日续签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告同意将上述承租的坐落于温州经济技术开发区楠溪江路2号电信大楼一楼店面及中间通道124平方米、2－3楼2050平方米、后面部分场地、道坦出租给被告作报告用途使用，房屋建筑面积2174平方米，租赁期为二年，第一年租期自2011年6月15日至2012年6月14日止，其中一楼店面及中间通道月租金7740元、年租金89280元，2－3楼月租金61500元、年租金738000元，后面部分场地、道坦年租金10000元，共计年租金837280元，租金按照先付款后使用的原则，由被告在每年支付一次，首期租金在起租日15日内一次性向原告支付下一结算周期，被告在签订本合同后3日内须向原告支付50000元／年或5000元／月作为保证金（2006年收取），原告将在租赁期届满或本合同终止或解除后，扣除合同约定应承担的违约金等款后，将剩余保证金不计息返还被告，逾期交付租金的，按月租金的3%向原告支付违约金，租赁期届满，原、被告未另订合同且租赁关系未延续的，被告应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回原告，并支付宽限期内的相应租金，否则，原告有权要求被告限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的5％收取违约金，以及其他内容约定。而后，被告支付首期租金后使用该租赁的房屋，2013年6月14日前被告未能按约支付下年度周期的租金，2014年5月20日收到第三人《房屋租赁合同期满不再续租通知书》后，于2014年5月23日通过圆通速递及张贴向被告发《通知函》，要求被告接到本通知函次日起15日将腾空承租的房屋交还原告，结清2013年6月15日起至今租金和违约金，以及其他内容。被告收到后，仍未能自动腾空租赁的房屋及支付租金、违约金，原告无奈诉至本院。
本院认为，原、被告之间2011年8月2日签订的《房屋租赁合同》事实清楚，双方意思的真实表示，权利义务关系明确，内容不违反法律、法规强制性规定。被告未能按约支付租金，原告于2014年5月23日书面及张贴方式向被告发《通知函》，明确要求被告收到通知函15日内腾空租用的房屋，并要求支付2013年6月15日起至发函之日的租金、违约金。被告至今既未能腾空房屋归还原告及又拖欠租金，显然违约。被告答辩称原告拖欠第三人租金及原告与第三人的租赁合同已解除等意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州金川角大酒店有限公司于本判决生效之日起30日内腾空坐落于温州经济技术开发区楠溪江2号电信大楼一楼店面及中间通道124平方米、2－3楼2050平方米、后面部分场地、道坦，交还原告（反诉被告）温州飞龙汽车集团有限公司，同时双方结算相关水电费用后，原告（反诉被告）温州飞龙汽车集团有限公司退还被告（反诉原告）温州金川角大酒店有限公司的保证金5000元；
二、被告（反诉原告）温州金川角大酒店有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）温州飞龙汽车集团有限公司租金、逾期腾空交还的占用费（从2013年6月15日起至实际腾空交还之日止，按每年837280元计算）；
三、被告（反诉原告）温州金川角大酒店有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告（反诉被告）温州飞龙汽车集团有限公司逾期支付租金、逾期腾空交还的占用费的经济损失（按上述第二项判决金额的5％计算）；
四、驳回原告（反诉被告）温州飞龙汽车集团有限公司其他的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）温州金川角大酒店有限公司其他的反诉请求。
案件本诉受理费17082元，减半收取8541元，反诉受理费25元，合计8566元，由被告温州金川角大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［上诉案件受理费17107元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）应在提交上诉状时预交，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理］。
审判员 郑文忠
二〇一五年二月二日
书记员 应雪杰
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