福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第812号
原告铁广庸，男，1941年10月7日出生，回族。
委托代理人李朝东，福建明鼎律师事务所律师。
被告董彩玉，女，1981年10月20日出生，汉族。
委托代理人邱晓能、王小兰，福建力衡律师事务所律师。
被告廖兴顺，男，1958年4月7日出生，汉族。
委托代理人陈中伟，福建秦剑律师事务所律师。
被告董彩荣，女，1970年10月24日出生，汉族。
原告铁广庸与被告董彩玉、廖兴顺、董彩荣房屋买卖�同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员戴艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铁广庸的委托代理人李朝东、被告董彩玉的委托代理人邱晓能、被告廖兴顺的委托代理人陈中伟到庭参加诉讼，被告董彩荣经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告铁广庸诉称，其侄子丁国权与被告廖兴顺之间存在一笔金额为220万元（人民币，下同）的债权债务关系，廖兴顺向厦门市海沧区人民法院起诉丁国权等人，要求丁国权等人偿还所欠的款项220万元及利息，厦门市海沧区人民法院经审理后已于2013年2月26日判决支持廖兴顺的全部诉讼请求。在此期间，案外人杨岱瑞擅自以丁国权代理人的名义与被告廖兴顺、董彩荣就上述欠款进行协商，并在丁国权不知情的情况下代为签订了一份《债务清偿确认书》，在其中约定以铁广庸名下址于厦门市海沧区滨�一里7号XXX室的房屋（以下简称讼争房屋）及丁国权名下其他财产清偿丁国权220万元的债务。廖兴顺、董彩荣、杨岱瑞等人还以蒙骗的方式骗得铁广庸签署了一份公证《委托书》，委托廖兴顺办理前述房屋包括出售、出租、代办、代领与房屋有关的一切权利证书在内的事务。《债务清偿确认书》不仅违背丁国权的意愿，也不符合客观事实，丁国权于2012年10月17日向沈阳市沈河区人民法院（以下简称沈河法院）提起委托合同纠纷诉讼，沈河法院于2013年12月9日作出判决，认定杨岱瑞在丁国权没有授权其处理个人债权债务的情况下擅自以丁国权的名义与董彩荣签订的《债务清偿确认书》无效，董彩荣应返还丁国权相应的全部财产。但就在沈河法院开庭审理该案期间，廖兴顺、董彩荣在明知《债务清偿确认书》无效，丁国权实际上并不欠董彩荣款项的情况下，恶意串通董彩荣的妹妹董彩玉，利用廖兴顺事先持有的公证委托手续，于2013年9月22日将铁广庸所有的讼争房屋过户至董彩玉名下，非法占有了铁广庸的房屋。廖兴顺与董彩玉之间的房屋买卖协议是虚假的，董彩玉向廖兴顺支付房款的时间在铁广庸提起本案诉讼之后，是为了应付本案诉讼而进行的，董彩玉与廖兴顺签订的标注日期为2013年9月10日的《房屋买卖协议》也是二人为了应付本案诉讼而事后制作的。因此，三被告恶意串通，将原属于铁广庸的房屋以虚假的房屋买卖名义转移过户，非法侵占，侵害了铁广庸的合法权益。为此，铁广庸诉至法院，并在庭审中变更诉讼请求如下：一、请求确认被告董彩玉与被告廖兴顺于2013年9月22日签订的购买原告铁广庸所有的讼争房屋编号为0020801的《存量房买卖合同》及被告董彩玉与被告廖兴顺签订的标注日期为2013年9月10日的《房屋买卖协议�无效；二、被告董彩玉立即将讼争房屋返还原告铁广庸，并立即将房屋产权过户至原告铁广庸名下；三、被告廖兴顺、董彩荣对被告董彩玉履行前款义务承担连带责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。
被告董彩玉辩称，原告铁广庸以公证方式委托被告廖兴顺代为出售房屋，其授权是全面、详细的，廖兴顺有权代为进行房屋价格商谈、签约、收款、过户等。该公证委托书明确为不可撤销的委托合同，且至今没有材料证明铁广庸撤销了该委托合同。董彩玉因廖兴顺持有该公证委托书才与廖兴顺签订了房屋买卖合同，合同签订后，董彩玉支付了相应的对价，缴纳了税款，办理了过户手续，接收了房屋，支付了物业管理费，董彩玉已经实际占有了讼争房屋，该房屋买卖行为应受法律保护。铁广庸主张三被告存在恶意串通，缺乏事实和法律依据，不能成立。
被告廖兴顺�称，其是根据原告铁广庸的委托，以铁广庸的名义将讼争房屋出售给被告董彩玉，廖兴顺的行为是在铁广庸的授权范围内，合法有效。廖兴顺代为出售讼争房屋的过程均与铁广庸保持沟通，铁广庸知晓并同意将讼争房屋出售给董彩玉。廖兴顺与董彩玉达成的《存量房买卖合同》是根据双方签订的《房屋买卖协议》以及市场交易习惯签订的，双方约定的房价亦符合当时的市场行情。廖兴顺与董彩玉前往房管局办理房屋产权过户登记手续前，铁广庸也主动向廖兴顺提供了办理过户所需要的铁广庸的婚姻登记记录证明、居住证明、法院调解书等材料，以协助办理过户登记手续。因此，铁广庸主张三被告存在恶意串通，缺乏事实和法律依据，也与常理不符。廖兴顺在委托授权范围内代铁广庸将讼争房屋出售给董彩玉，不存在任何过错，董彩玉支付的售房款200.8万元暂存于廖�顺处，廖兴顺有打算要交给铁广庸，只是尚未交付。
被告董彩荣未到庭，但提交书面答辩状辩称，其并非讼争房屋的买卖方，不是合同的当事人，不存在与被告廖兴顺、董彩玉恶意串通的情况，董彩荣与本案没有关联。原告铁广庸主张董彩荣应承担连带责任，缺乏依据，应予驳回。
经审理查明，一、2012年6月25日，原告铁广庸向厦门市公证处申请公证一份《委托书》，铁广庸在公证员面前在《委托书》上签名、捺右手大拇指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，厦门市公证处确认铁广庸的委托行为符合法律的规定，并出具了《公证书》。《委托书》的内容为：委托人铁广庸现离婚未再婚，在委托人对坐落于厦门市未来海岸系天湖1号楼28层10单元（海沧区滨湖一里7号XXX室）的房产所拥有的权利范围内，委托受托人廖兴顺办理如下事宜：受托人有权出售上述房屋，包括受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款，受托人有权代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房屋交易相关的法律文件，代为缴交相应税费，受托人有权代为与购房人办理房屋交接事宜及办理水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续；本委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权；受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认；受托人在行使抵押、出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效；受托人有转委托权，本委托书为不可撤销委托书；委托期限自即日起至�完上述委托事项时止等内容。
二、2013年9月10日，被告廖兴顺（甲方、出售方铁广庸的公证受托人）与被告董彩玉（乙方、购买方）签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：甲方愿意将其坐落于厦门市海沧区滨湖一里7号XXXX室，建筑面积156.06平方米的房屋卖给乙方；双方约定该房屋甲方实收的房价款为200.8万元，其余一切费用由乙方自行承担，该款应于本协议签订之日起半年内付清，若逾期，按月3%支付利息；双方约定于2013年9月30日前到房管局签订《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》的约定与本协议有不同之处，以本协议约定的为准；甲方应在双方签订《存量房买卖合同》后5日内，将该房屋交付给乙方使用；甲方应积极配合乙方办理该房屋的相关过户手续，不得无故推脱；双方不得中途毁约，若任何一方违约，需支付对方违约金20万元等内容。
三、铁广�至相关机构调取或开具了办理房屋过户登记手续需要的材料，分别为：1、本溪市平山区民政局婚姻登记处于2013年9月18日出具的《无婚姻登记记录证明》，证明铁广庸在2004年5月1日至2013年9月17日期间无离婚后再婚的记录；2、本溪市公安局平山分局工人派出所和本溪市平山区工人街道办事处新和社区居民委员会共同于2013年9月18日出具的《证明》，证明铁广庸的居住地址等情况；3、本溪市平山区人民法院《民事调解书》，载明铁广庸与前妻马菁于1974年2月13日在本溪市平山区人民法院的调解下离婚。铁广庸将上述三份材料交给了廖兴顺。
四、2013年9月22日，廖兴顺以铁广庸代理人的身份与董彩玉签订一份《存量房买卖合同》（合同编号：00200801），约定了铁广庸将址于厦门市海沧区滨湖一里7号XXXX室，建筑面积156.06平方米的房屋出售给董彩玉等事项。同日，廖兴顺持有�广庸交付的相关材料，与董彩玉前往相关部门办理房屋过户登记手续，董彩玉通过厦门市住房置业担保有限公司缴纳了税费155000元。2013年9月26日，讼争房屋已过户至董彩玉名下，董彩玉取得厦国土房证第01101714号《厦门市土地房屋权证》。后讼争房屋的物业管理公司厦门海投物业有限公司通知董彩玉缴纳讼争房屋的物业管理费等费用。董彩玉实际于2014年2月26日、2014年2月28日向廖兴顺转账支付购房款81万元、119.8万元，合计200.8万元，该款由廖兴顺持有，尚未交付给铁广庸。
五、丁国权向沈河法院起诉杨岱瑞、董彩荣委托合同纠纷，丁国权主张杨岱瑞在未取得其授权处理个人债权债务的情况下，擅自以丁国权的名义与董彩荣签订的《债务清偿确认书》无效，提出要求杨岱瑞、董彩荣连带返还讼争房屋及房屋买卖合同和发票等诉讼请求。沈河法院于2012年10月17日立案受理该案，于2013年6月3日、2013年9月12日开庭审理后，于2013年12月9日作出（2012）沈河民三初字第1157号《民事判决书》，该判决书已于2013年12月12日送达。判决书中经审理查明部分载明：2012年7月29日，董彩荣与杨岱瑞签订《债务清偿确认书》一份，载明因丁国权尚欠董彩荣借款220万元，经协商，丁国权自愿提供包括登记在铁广庸名下的房屋一套等财产清偿，上述财产在本确认书签订时，已由董彩荣受领等内容；董彩荣自认已收到买受人为铁广庸的讼争房屋的合同和发票等内容。沈河法院认为：杨岱瑞在没有取得丁国权授权其处理个人债权债务的情况下，以丁国权的名义与董彩荣签订《债务清偿确认书》的行为，对丁国权不发生效力，对丁国权提出要求确认《债务清偿确认书》无效的主张，予以支持；关于丁国权提出的要求返还讼争房屋及房屋买卖合同和发票的主张，因该房屋的买受人为铁广庸，对于铁广庸交付房屋及合同、发票的行为，属于铁广庸的个人处分自有财产行为，不受丁国权、杨岱瑞、董彩荣支配，故对于丁国权的该项请求不予支持等内容。
六、廖兴顺向本院起诉丁国权、厦门安银石化有限公司、邵华民间借贷纠纷，廖兴顺主张丁国权于2011年数次向廖兴顺借款合计220万元，邵华为丁国权的妻子，厦门安银石化有限公司为债务担保人，提出要求丁国权、厦门安银石化有限公司、邵华连带偿还廖兴顺借款220万元及利息等诉讼请求。本院经审理后于2013年2月26日判决丁国权、邵华应偿还给廖兴顺借款220万元及利息，厦门安银石化有限公司承担连带清偿责任等内容。丁国权不服该判决提起上诉，福建省厦门市中级人民法院经审理后于2013年8月1日判决驳回上诉，维持原判。
七、铁广庸庭审陈述：公证委托书是其在案外人杨�瑞和被告廖兴顺的蒙骗下出具的；当时杨岱瑞和廖兴顺找到铁广庸，告知其侄子丁国权欠了很多人的钱，也欠了廖兴顺、董彩荣220万元，如果不还钱，丁国权会有人身危险；二人要求铁广庸把房屋拿出来帮丁国权做抵押担保，仅是保障廖兴顺的债权的安全，等丁国权把钱还给廖兴顺后，就可以取消委托，把房屋还给铁广庸，双方并没有买卖房屋的意思表示；铁广庸在那段时间找不到丁国权，就打电话给丁国权的父亲即铁广庸的哥哥核实情况，丁国权的父亲告知铁广庸确实有人向丁国权追债，具体情况其也不是很清楚；铁广庸未向丁国权本人核实，相信了杨岱瑞和廖兴顺的说法，就按照二人的要求出具了公证委托书，后来又按照要求办理了房屋产权过户登记手续所需要的相关材料；铁广庸对房屋买卖的情况不知情，在本案诉讼前不久铁广庸才发现讼争房屋已经被过�，前往相关部门调取资料才得知已过户给董彩玉；廖兴顺与董彩荣是夫妻或者类似于夫妻的特殊关系，丁国权欠廖兴顺的220万元和丁国权欠董彩荣的220万元是同一笔欠款，二人共同向丁国权主张债权等内容。
董彩玉庭审陈述：其与董彩荣系姐妹关系，铁广庸与廖兴顺、董彩荣有一起共事经商过，董彩玉也认识廖兴顺；董彩玉通过朋友得知廖兴顺要卖房，就联系了廖兴顺，双方于2013年9月去现场看房，基本谈妥了价格，因为廖兴顺表示购房款200.8万元要实收，不接受银行按揭贷款，董彩玉需要半年内才能付清，故约定了付款期限为半年内，并约定了20万元的违约条款做约束；双方签订了两份房屋买卖合同，真实意思以《房屋买卖协议》为准，《存量房买卖合同》系为了办理过户登记手续而签订的；办理过户登记手续的时候廖兴顺出示了产权证、公证委托书等材料的原�，相关的材料是齐全的等内容。
廖兴顺庭审陈述：铁广庸与廖兴顺是朋友关系，铁广庸曾是廖兴顺的员工；廖兴顺与董彩荣也是朋友关系，有生意上的往来；丁国权确实欠廖兴顺借款220万元，此借款与董彩荣无关，董彩荣与杨岱瑞签订的《债务清偿确认书》与廖兴顺无关；接受铁广庸的委托后，廖兴顺进行讼争房屋的出售，当时不只有董彩玉来看房，但是廖兴顺与董彩玉认识，知晓董彩玉有经济实力，所以比较放心，决定将房屋卖给董彩玉；双方签订了两份房屋买卖合同，真实意思以《房屋买卖协议为准》，《存量房买卖合同》系为了办理过户登记手续而签订的；整个买卖过程廖兴顺都有向铁广庸告知，铁广庸表示同意，并要求房价要实收200万左右，半年内付清的条件也是铁广庸同意的；铁广庸为了配合办理过户登记手续的需要，去相关机构调取或开具了相关材料并交给廖兴顺等内容。
八、铁广庸于2014年2月诉至本院，本院受理该案后，铁广庸向本院提出保全申请，本院于2014年2月28日作出（2014）海民初字第812号《民事裁定书》，裁定查封董彩玉名下址于厦门市海沧区滨湖一里7号XXXX室的房产和案外人曹全富提供担保的房产。后本院执行了保全措施，查封了上列两套房产。铁广庸缴纳了保全费5000元。
以上事实有原告铁广庸提交的《存量房买卖合同》、沈河法院（2012）沈河民三初字第1157号《民事判决书》、本院（2012）海民初字第2270号《民事判决书》，被告董彩玉提交的《房屋买卖协议》、银行转账凭证三份、《厦门市住房置业担保有限公司收款收据》、本溪市平山区民政局婚姻登记处出具的《无婚姻登记记录》、本溪市公安局平山分局工人派出所和本溪市平山区工人街道办事处新和社区居民委员会共同出具的《证明》�本溪市平山区人民法院《民事调解书》、《厦门市土地房屋权证》、厦门海投物业有限公司收费明细单及发票，铁广庸和董彩玉均提交的《公证书》及《委托书》，本院调取的福建省厦门市中级人民法院（2013）厦民终字第1838号《民事判决书》，当事人陈述及本院庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。存在以下争议问题：一、公证委托书的效力问题。原告铁广庸于2012年6月25日办理了公证委托，将其所有的讼争房屋包括出售在内的相关权利委托给被告廖兴顺，并明确约定为不可撤销的委托。铁广庸主张该公证委托书是其在案外人杨岱瑞和被告廖兴顺的蒙骗下出具的，为了替其侄子丁国权欠廖兴顺、董彩荣的220万元借款做担保。但结合铁广庸的庭审陈述和本案证据可知，杨岱瑞与董彩荣签订的《债务清偿确认书》的内容虽涉及到本案讼争房屋，但签订的时间为2012年7月29日，晚于铁广庸出具公证委托书的时间，其内容涉及丁国权与董彩荣之间的欠款，并不涉及廖兴顺，也没有廖兴顺的签名，因此铁广庸不可能是受到《债务清偿确认书》的误导而出具公证委托书的，《债务清偿确认书》与铁广庸出具的公证委托书无关，《债务清偿确认书》的效力问题不影响公证委托书的效力。同时，房屋作为金额较大的财产，当事人进行处分一般均具有审慎注意的义务。铁广庸陈述其在无法联系丁国权，与丁国权的父亲电话联系也无法得知丁国权详细情形的情况下，仅凭杨岱瑞和廖兴顺的说辞就将讼争房屋公证委托予廖兴顺全权处理，且约定为不可撤销的委托，该说法过于牵强，不符合常理，本院不予采信。且在此后一年多的时间内，铁广庸一直默认该公证委托的存在，并未撤销委托，直至廖兴顺将讼争房屋出售给被告董彩玉并已办理了过户登记手续。综上，铁广庸的主张缺乏依据，与其实际行为不符，本院不予采信，该公证委托书应是铁广庸和廖兴顺的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。
二、房屋买卖合同的效力问题。廖兴顺根据铁广庸的授权委托，代为处理讼争房屋出售事宜，与董彩玉协商后达成协议，并实际履行，将讼争房屋以200.8万元的价格出售并过户给了董彩玉。廖兴顺的行为均在铁广庸的授权范围内，房屋售价未超出合理范围，因此，房屋买卖合同应系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有法律约束力。从铁广庸去相关机构开具的婚姻证明等资料可知，上述证明材料出具的时间为2013年9月18日，即铁广庸在出具公证委托书大约一年后还�相关机构调取或开具了相关材料交予廖兴顺，协助办理房屋过户登记手续。因此，铁广庸辩称其对房屋买卖的情况不知情，在本案诉讼前不久才发现讼争房屋已经被过户的说法不能成立，对此本院不予采信。另外，铁广庸主张廖兴顺与董彩玉之间的房屋买卖协议是虚假的，二人签订的标注日期为2013年9月10日的《房屋买卖协议》是为了应付本案诉讼而事后制作的。但铁广庸对该主张未能举证证明，且董彩玉在签订《房屋买卖协议》后已经依约在半年内付清购房款200.8万元，讼争房屋也已过户成功，《房屋买卖协议》的内容已实际履行完毕。综上，铁广庸主张董彩玉、廖兴顺与董彩荣恶意串通将讼争房屋以虚假房屋买卖的名义转移过户，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对铁广庸的诉讼请求，本院不予支持。被告董彩荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告铁广庸的诉讼请求。
本案受理费22864元减半收取11432元、保全费5000元，由原告铁广庸负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 戴艳丽
二〇一四年十一月二十一日
代书 记员 章先攀
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第�百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。