陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民三终字第00932号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区南广济街38号。
负责人牟乃密，该行行长。
委托代理人李宇，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人秦洲，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘芮依，女，1992年2月23日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）陕西广晖置业有限公司，住所地西安市新城区长缨东路193号。
法定代表人杨光辉，该公司总经理。
委托代理人戴华，北京市惠城律师事务所西安分所律师。
委托代理人孙立洁，北京市惠城律师事务所西安分所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）因与被上诉人刘芮依、陕西广晖置业有限公司（以下简称广晖置业公司）借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月20日，刘芮依（借款人）与建行陕西省分行（贷款人）签订个人住房借款合同，约定：借款人应将借款用于购置西安市新城区长缨东路193号新城区北张村城改项目（唐韵三坊）第8幢1单元13层11306号房产；借款本金为240000元；借款期限自2012年3月20日至2032年3月20日；借款人的还款方法为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1919.14元；借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利；等等。抵押人刘芮依以西安市新城区长缨东路193号新城区北张村城改项目（唐韵三坊）第8幢1单元13层11306号房产为前述借款合同提供担保，与抵押权人建行陕西省分行签订有房地产抵押合同，并办理了抵押登记。后建行陕西省分行按照借款合同的约定向刘芮依支付了贷款240000元，刘芮依未能按约还款。经过建行陕西省分行核计，截止2014年2月21日，刘芮依拖欠本金6667.32元、利息17306.36元、罚息346.45元、复息956.74元。正常本金尚欠235494.98元。2010年12月15日，建行陕西分行与广晖置业公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定广晖置业公司为借款合同提供的保证为连带责任保证。另查，刘芮依婚姻登记记录证明截止2012年2月23日刘芮依未婚。
原审法院认为，建行陕西省分行与刘芮依、广晖置业公司签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》意思表示真实，内容合法，不违反法律规定，均系有效合同。合同当事人均应按照合同履行各自相应的义务，建行陕西省分行履行了向刘芮依支付借款的义务，刘芮依未按合同约定按时履行还款付息的义务。现建行陕西分行要求解除借款合同、要求刘芮依按照借款合同的约定偿还借款本金235494.98元、利息18609.55元、至借款本息全部清偿之日止产生的所有利息、并主张以抵押房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，以及广晖置业公司承担连带责任的诉讼请求，证据充足、理由正当，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告刘芮依签订的个人住房借款合同。二、被告刘芮依于判决生效之日起三十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金235494.98元、截止2014年2月21日的利息（包含罚息和复息）18609.55元及自2014年2月22日起至借款本息全部清偿之日止产生的利息（具体数额按借款合同约定计算）。三、被告刘芮依不能履行上述债务时，可以对被告刘芮依抵押的西安市新城区长缨东路193号新城区北张村城改项目（唐韵三坊）第8幢1单元13层11306号房进行拍卖或变卖，以所得价款清偿上述债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对所得价款享有优先受偿权。四、被告陕西广晖置业有限公司对上述债务抵押物不足清偿部分承担连带赔偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5362元由被告刘芮依负担。
宣判后，建行陕西省分行不服一审判决，提起上诉称：一、判决认定事实不清。广晖置业公司对本案的债务应承担的连带保证责任，上诉人有权单独、直接要求广晖置业公司全部、足额清偿本案的债务。广晖置业公司的保证范围为贷款本金及利息、违约金、赔偿金、和为实现债权和担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证。二、原审判决适用法律错误。第一，原审判决没有适用《担保法》第十八条的规定，且违反了该规定。致使债权人无法第一时间、单独、直接要求广晖置业公司依照最高额保证合同约定就其承保范围内的责任全面履行担保责任。第二，原审判决没有适用《物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。请求：1、依法撤销原审第四项判决，并依法改判为“被上诉人陕西广晖置业有限公司对被上诉人刘芮依的全部债务承担连带清偿责任。”2、本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人刘芮依答辩称，欠款属实，愿意筹集款项偿还所欠款项。
被上诉人广晖置业公司答辩称：原审判决查明事实属实，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，二审中双方均未提交新证据。
本院认为，建行陕西省分行与刘芮依及广晖置业公司签订的《个人住房借款合同》《西安市房地产抵押合同》《个人住房借款最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，建行陕西省分行依约发放了贷款。刘芮依未能按约履行偿还借款本息的义务，构成违约，已达到合同约定的解除条件。建行陕西省分行与广晖置业公司在《个人住房借款最高额保证合同》第七条第二款约定：无论建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、不论其他担保是否由债务人自己所提供，建行陕西省分行是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供，建行陕西分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否由第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，广晖置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行陕西省分行均可直接要求广晖置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，广晖置业不提出异议。该条款对债权的实现约定明确，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，建行陕西省分行有权直接要求广晖置业公司在其保证范围内承担连带保证责任，广晖置业公司应按约定就全部债务承担连带清偿责任。原审判决在抵押房产不足以清偿债务时，才由广晖置业公司承担连带清偿责任不当，应予变更。据此，建行陕西分行的上诉理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01093号民事判决第一、二、三项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01093号民事判决的第四项为西安广晖置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。西安广晖置业发展有限公司承担连带清偿责任后有权向刘芮依追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变，二审案件受理费5112元，由刘芮依、西安广晖置业发展有限公司负担，在执行本判决时一并支付中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯春丽
审 判 员 张海荣
代理审判员 吉英鸽
二〇一五年四月一日
书 记 员 郭 妮