宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1195号
原告：蔡同华，宁波甬港工程有限公司员工。
被告：邱明霞，个体工商户。
委托代理人：胡献平。
委托代理人：胡铭心。
原告蔡同华为与被告邱明霞房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月22日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2015年7月30日进行证据交换，根据原告蔡同华的申请，自2015年8月6日至2016年1月4日期间本院委托鉴定机构进行鉴定，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告蔡同华，被告邱明霞及其委托代理人胡献平、胡铭心到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡同华诉称：位于宁波市海曙区碶闸街20号商业用房系原告所有。2007年1月1日，经原、被告充分协商，达成租赁合同，租赁期限6年零1个月（自2007年1月1日至2013年1月31日止）。2008年11月底，双方签订《房屋续租合同》一份，租赁期限2年（2013年2月1日至2015年3月1日，其中一个月为装修时间）。2011年3月，双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，将原租赁期限再延长5年（自2015年3月2日至2020年3月1日），年租金为470000元，月租金为39166元。但被告在租赁期限内违法装修，违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，被宁波市海曙区城市管理行政执法局于2015年3月18日左右进行立案复查，并对原告做笔录。原告于2015年6月4日收到宁波市海曙区城市管理行政执法局作出的《责令限期改正通知书》，责令原告于2015年6月25日前改正上述违法行为，并接受复查，逾期不改正的将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定事实处罚。因该违法装修为被告搭建，为保护原告的合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1.被告赔偿房屋空置期损失137000元；2.被告赔偿违章搭建拆除、恢复原状费用108000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告邱明霞辩称：1.原、被告之间的房屋租赁合同经法院判决已于2015年2月3日解除，被告已将承租房屋腾退归还原告，被告已全部履行合同义务。2.被告承租的房屋已被法院裁定拍卖，原告不存在空租期损失。3.被告承租期间没有收到过有关部门的拆除违章通知书，原告拆除违章的费用应经被告确认，被告认为相关费用不会超过3000元。
原告蔡同华为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告邱明霞当庭质证，本院作如下认证：
证1.房屋租赁合同、房屋续租合同、房屋租赁合同补充协议、房屋所有权证各一份，拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系以及约定租金标准的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证2.责令限期改正通知书、房屋建筑面积计算书、测绘图各一份，拟证明被告在承租期间存在违章搭建，现宁波市海曙区城市管理行政执法局要求原告拆除违章搭建及违章搭建的范围的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据为原始证据，该份证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.根据原告申请，本院委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对位于宁波�海曙区碶闸街20号房屋违章搭建部分拆除及恢复租赁前原状工程费用及期限进行鉴定，该公司作出工程造价咨询报告书及补充报告各一份，经原、被告质证，原告没有异议，被告认为原告将房屋出租给被告时不是干挂花岗岩墙面，而是外贴花岗岩墙面，鉴定机构没有依据实际情况鉴定，施工期限35天明显偏长，广告牌、立柱外装饰面、烟囱、实心砖墙不属于违章搭建范围，不属于拆除范围。本院认为，二份报告系具有合法鉴定资质的鉴定机构作出，被告对其抗辩意见未提供切实证据予以反驳，本院不予采信，对二份鉴定报告本院作为认定本案事实的依据。
被告邱明霞为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告蔡同华当庭质证，本院作以下认证：
证4.照片一张，拟证明被告搭建的范围就是外立面灯箱的事实。原告认为被告违章搭建的范围�以宁波市海曙区城市管理行政执法局制作的房屋建筑面积计算书、测绘图为准。本院认为，被告提供的照片不能全面、客观的反映违章搭建物的范围，本院采纳原告的质证意见，对该份证据不予认定。
证5.照片二张，拟证明原告自行在拆除灯箱的事实。原告对真实性没有异议，但认为其是根据城管部门的要求在拆除。本院对该组证据的真实性予以认定。
证6.（2015）甬海民初字第120号判决书一份，拟证明房屋租赁合同于2015年2月3日解除，被告已经在2015年3月16日将房屋交付给原告的事实。原告认为房屋交付只是法院将钥匙转交给原告，双方并没有到实地进行交接。本院认为，被告提供的证据为生效的裁判文书，该份证据载明的内容能证明被告的待证事实，本院予以认定。
证7.照片五张，拟证明外墙面材料是火烧板，并不是干挂花岗岩板的事实。原告认为照片不能证明，应按照鉴定机构认定的为准。本院认为，被告在庭审中已认可外墙面板材为花岗岩，故本院对该组证据不予认定。
证8.根据原告申请，本院调取本院（2014）甬海执民字第23号民事裁定书一份，被告用该份证据拟证明被告承租的房屋已处于待拍卖状态，原告不存在房屋空置期损失的事实。原告对真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院认为，该份证据为发生法律效力的裁判文书，该份证据载明的内容能证明被告的待证事实，本院予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：原、被告于2007年1月1日签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号的房屋，租期为2007年1月1日至2013年1月31日。2009年下半年，原、被告签订房屋续租合同，合同约定：租赁期限2年，即2013�2月1日至2015年3月1日（其中一个月为装修期）；租金36382元／月；被告不得损坏房屋结构；在不影响房屋整体结构的情况下，可按被告自己需要进行装修等。2011年2月10日，原、被告经协商一致，签订了房屋租赁合同补充协议，约定：双方同意延长租赁期限，即自2015年3月2日至2020年3月1日。被告于每年的6月底和12月底提前支付下半年期租金。2013年12月3日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋续租合同、被告腾退房屋并支付违约金36382元。因原告未在本院规定的时间内缴纳诉讼费，本院于2013年12月24日作出民事裁定书，对该案按原告自动撤回起诉处理。2014年3月3日，原告起诉至本院请求判令解除原、被告之间的租赁合同并请求判令被告交还房屋及支付违约金72764元。本院于2014年6月16日作出（2014）甬海民初字第255号民事判决书，判决被告支付原告违约金2398.6元，驳回了原告其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2014年7月24日作出（2014）浙甬民二终字第439号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告于2014年6月30日支付原告租金218292元。2015年1月19日，原告向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并腾退房屋、被告支付拖欠的租金72764元、违约金36382元、房屋占有使用费18000元。被告在庭审中同意解除合同，并于2015年2月13日向原告发送了《要求蔡同华速来办理房屋交接手续的函》，因原告未接听电话故未能送达。被告又于同年2月25日以短信方式告知原告要求办理房屋交接手续，原告于次日短信回复称应由法院出面解决。在本院组织下，原、被告于2015年3月16日完成房屋腾退及交接手续。2015年4月24日，本院作出（2015）甬海民初字第120号民事判决书，判决：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同自2015年2月3日解除；2.原告蔡同华退还被告邱明霞剩余租金2598.7元；3.原告蔡同华退还被告邱明霞房屋押金13848.5元。2015年6月4日，宁波市海曙区城市管理行政执法局向原告发送《责令限期改正通知书》，认为位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋存在未取得建设工程许可证进行建设的行为，责令原告于2015年6月25日前改正上述违法行为，并接受复查，逾期不改正的将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定事实处罚。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明，宁波市海曙区城市管理行政执法局作出的《责令限期改正通知书》中查明的位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋存在未取得建设工程许可证进行建设的行为，为被告在承租原告所有的上述房屋期间进行装修时，改变了房屋原有结构，在一、二楼外搭建夹层及外立面广告，涉及建筑面积为75.92平方米。
因原告未履行本院（2013）甬海商特字第32-1号民事裁定书确定的义务，2015年1月20日，本院作出（2014）甬海执民字第23号民事裁定书，裁定拍卖原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋。
审理中，经原告申请，本院委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋违章搭建部分拆除及恢复租赁前原状工程费用及期限进行鉴定，该公司作出工程造价咨询报告书及补充报告各一份，鉴定结论为：1.工程费用总计90962元；2.工程期限约需35日。原告为此支付鉴定费用3700元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议及续租协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定�在不影响房屋整体结构的情况下，可按被告自己需要进行装修，被告不得损坏房屋结构。根据宁波市海曙区城市管理行政执法局作出的《责令限期改正通知书》，被告的装修中涉及建筑面积75.92平方米为违章搭建。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故对建筑面积75.92平方米的违章搭建被告应当予以拆除并恢复原状，因被告已将房屋钥匙返还给原告，房屋目前处于原告控制状态，现原告要求自行拆除违章搭建并恢复原状，由被告承担相应费用，不违反法律规定，本院予以支持。根据宁波中冠工程管理咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书确定的鉴定结论，被告应承担的拆除违章搭建并恢复原状工程费用总计90962元。被告抗辩烟囱及立柱外装饰面不属于违章搭建；本院认为，根据�最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。现原告要求拆除，符合法律规定，对被告的抗辩意见，本院不予采信。被告抗辩外墙面原状为外贴花岗岩板材，鉴定意见为干挂式花岗岩板材，且价格偏高；对此，宁波中冠工程管理咨询有限公司作出补充报告予以说明，认为根据现有技术规范，必须采用干挂式施工工艺，对花岗岩板材价格可适当降低3966元，对该补充说明意见，被告未提供足以反驳的相反证据，本院对二份工程造价咨询报告书予以认定，对被告重新鉴定的申请予以驳回。根据鉴定结论，本院确认涉案房屋违章搭建由原告自行拆除并恢复原状，被告应赔偿原告拆除违章搭建并�复原状工程费用为86996元。原告要求被告赔偿房屋空置期损失。本院认为，原告所有的房屋已被法院司法限制，依法不能出租使用，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邱明霞赔偿原告蔡同华拆除违章搭建并恢复原状费用86996元，该款被告邱明霞在本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告蔡同华的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟�履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费4975元，减半收取2487.5元，由原告蔡同华负担1604.5元，被告邱明霞负担883元；鉴定费3700元，由原告蔡同华负担720元，被告邱明霞负担2980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原�案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 袁永达
二〇一六年三月十四日
代书记员 徐倩倩
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。