江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0871号
原告何旭红。
委托代理人姜旭东（系原告之夫）。
被告王菊明。
原告何旭红与被告王菊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李富军独任审判，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告何旭红委托代理人姜旭东、被告王菊明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何旭红诉称：原告通过总承租取得位于昆山市XX镇XX路南侧邻里中心配套用房。2008年8月1日，原告将涉案房屋出租给案外人王柏东、叶华忠，年租金75000元。2010年，王柏东、叶华忠将涉案房屋转租给被告，自2010年8月至今（结算至2014年8月31日），被告累计结欠原告租金120000元。经原告多次催讨，被告拒绝支付，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付原告租金120000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王菊明辩称：涉案房屋系我从王柏东处承租而来，原告主张的结欠其2013年8月31日之前的租金60000元，已支付完毕。2013年9月1日至2014年8月31日的租金60000元，原告没有通知我支付，对其提供的催款通知单的真实性不予认可，我并未收到该催款通知，而且我也没有和原告签订过合同，现在原告要求我支付截止到2014年8月31日的租金没有依据。对2009年12月15日签订的租金付款协议的真实性没有异议，协议约定的租金50536元（2009年8月1日至2010年7月31日）已经付清。对2010年9月10日签订的协议的真实性没有异议，协议约定的租金62596元（2010年8月1日至2011年8月31日）已经付清。对原告提供欠条的真实性没有异议，但欠条上载明的10000元我已经支付给原告。对原告提供的收款收据的真实性均不予认可，收款收据上没有我本人签字。我只同意支付原告2013年9月1日之后的租金40000元。
经审理查明：2008年7月14日，何旭红与案外人王柏东、叶华忠签订《房屋租赁合同》1份，该租赁合同约定：“出租方（以下简称甲方）：何旭红；承租方（以下简称乙方）：王柏东、叶华忠。根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，为明确甲、乙双方的权利和义务关系，经双方协商一致，订立本合同。第一条，出租房屋概况：甲方将位于昆山市XX镇XX路南侧邻里中心配套用房（位置见平面分布图，从东到西第十二间到十三间，总建筑面积411平方米）租赁给乙方，供乙方经营使用。房屋质量以及水电等配套、附属设施以实际现状为准，房屋所有权和处分权归甲方所有；第二条，租赁期限：租赁期限3年，租期即为：2008年8月1日起至2011年7月31日止；第三条，租金及交纳方式：年租金6万元（大写：陆万元正），租金签约时一次性付清，乙方于每期到期日一个月前支付给甲方，先付后用……”。合同签订后，何旭红与案外人王柏东、叶华忠均依约履行合同。
2009年5月8日，案外人王柏东与王菊明签订《店铺转让合同》1份，王柏东将涉案房屋转租给王菊明，转让费金额为32000元。庭审中，原被告双方一致确认，自2009年5月8日起，何旭红与王菊明直接进行租金结算，与王柏东无关。
庭审中，原被告双方一致确认未签订书面租赁合同，系口头约定。双方对租赁合同条款内容陈述不一：何旭红主张，双方口头约定一年一交租金，先付后用，即每一年度的租金在租期开始前支付；年租金60000元，遇到特殊情况再协商。王菊明对原告主张不予认可，其陈述双方对租金先付后用并无约定；2012年9月1日至2013年8月31日其支付何旭红租金62000元。关于租金支付方式，双方陈述不一：何旭红主张，王菊明每次支付的租金，何旭红均为其开具收款收据和收条，收款收据一式两联，第一联在何旭红处，第二联在王菊明处。王菊明对此不予认可，其陈述部分租金支付后何旭红未出具收款收据和收条。
2009年12月15日，原被告双方签订《租金付款协议》1份，协议约定王菊明应付何旭红2009年8月1日至2010年7月31日期间的租金合计50536元（房屋租金48667元，卫生费1869元）。庭审中，双方一致确认上述租金50536元，王菊明已经全额支付给何旭红。
2010年9月10日，原被告双方达成《协议》1份，该协议载明：“甲方：何旭红，乙方：歌仙KTV。经双方协议商定，塘经邻里中心东面中间三层的店面房，面积共计490平方米，租赁给歌仙KTV（原清香楼），租金及付款方式协议如下：1、歌仙KTV年租金（2010年8月1日-2011年8月31日）为54749元＋6083元，卫生费每年1764元，合计62596元；2、乙方协定于2010年12月10日前交15000元（壹万伍仟圆整），2011年2月15日前交25000元（贰万伍仟圆整）；3、余款于2011年6月30日之前交清；4、本协议一式两份，由双方签字盖章后生效。甲方：何旭红，乙方：王菊明。签订日期：2010年9月10日。”王菊明主张该协议中载明的租金62596元其已全部付清，何旭红主张该协议载明的租金62596元王菊明尚结欠其租金10000元。何旭红为证明其主张，向本院提交《欠条》1份，该《欠条》载明：“欠条：欠何旭红房租壹万元，到今年年底（2012.1.25）付清。付款人：王菊明，2011.9.16。”王菊明在该《欠条》上签字确认。王菊明主张该《欠条》上载明的10000元租金其已经付清，但未提供相应证据予以证明。
何旭红主张2011年9月1日至2012年8月31日期间王菊明的租金为60000元，其中王菊明于2011年10月8日付20000元、于2012年4月26日付18000元，合计已付38000元，本期尚结欠22000元。王菊明主张该期租金60000元已经全部支付，但其仅提供2012年4月26日支付18000元租金的收款收据，对其主张已支付的22000元租金未提供证据予以证明。
何旭红主张2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金为60000元，其中王菊明于2013年2月7日付租金3000元，扣除他人担保的租金29000元，本期尚结欠租金28000元。王菊明主张该期租金60000元已经全部支付，但其仅提供2013年2月7日支付租金3000元的收款收据，未提供相应证据证明改期其余租金已经支付。
何旭红主张2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为60000元，并提交《催款通知》1份。庭审中，双方一致确认该期租金王菊明未支付。何旭红主张按照双方先付后用的约定，王菊明应当将该期租金全部支付。王菊明对原告主张双方有先付后用约定的陈述不予认可，其主张双方未对先付后用有过约定，且未收到何旭红的《催款通知》，故只同意交纳该期部分租金40000元。
以上事实，有原告提供的租金付款协议、房屋租赁合同、协议、催款通知、收款收据、欠条、被告提供的店铺转让合同、收款收据、收条及庭审中双方当事人的陈述等证据所证实。
本院认为：原、被告双方达成的口头租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。口头协议达成后，原告依约将涉案房屋出租给被告，被告理应及时支付租金，拖延不付，责任在被告，故本院对原告要求被告支付结欠其租金的诉讼请求予以支持。关于2013年8月31日之前的结欠租金60000元，被告主张其已经全部支付，原告对此不予认可，原告主张，被告每次交纳租金原告均为其出具收款收据和收条。本院认为，根据原被告双方提供的收款收据，能够印证租金支付的方式：被告交纳租金，原告出具收款收据，该收款收据一式两联，第一联存原告处，第二联存被告处。根据双方的交易规则，被告支付租金后原告交付收款收据，现被告主张其已付上述租金60000元，被告应当提供交纳上述租金60000元的收款收据，但被告未能提供以上证据，故本院对被告的抗辩意见碍难采信。原告提供的租金付款明细可与其提供的收款收据相互印证，且可与被告提供的收款收据相互印证，足以认定被告尚结欠原告租金的事实，故本院对被告结欠原告2013年8月31日之前租金60000元的事实予以确认。关于原告主张被告支付2013年9月1日至2014年8月31日租金60000元的请求，鉴于原告未提供充分证据证明双方有先付后用的约定，且被告不同意全额支付，只同意支付该期部分租金40000元，故本院酌情支持原告2013年9月1日至2014年4月30日期间的租金40000元（5000元／月×8个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：
一、被告王菊明于本判决生效之日起十日内支付原告何旭红房屋租金共计人民币100000元。
二、驳回原告何旭红其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告何旭红指定账户或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费2700元，由原告何旭红负担450元，被告王菊明负担2250元，被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效后十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 李富军
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 倪佳平
附判决引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。