重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00401号
上诉人（原审原告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖巧。
被上诉人（原审被告）：杜勇。
委托代理人：张昊。
被上诉人（原审被告）：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人张昊，该公司员工。
上诉人龙学海与被上诉人肖巧、杜勇、重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月13日作出（2015）渝五中法民初字第00227号民事判决，龙学海对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案，龙学海的委托代理人王洪，鑫垚房地产公司及杜勇的委托代理人张昊，肖巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚房地产公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚房地产公司用作经营周转；由鑫垚房地产公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚房地产公司的800万元债务提供保证担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚房地产公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚房地产公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚房地产公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。之后，重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚房地产公司、杜勇；执行标的（1）本金480万元；（2）至2013年10月23日止，利息108.24万元；（3）2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。2014年7月8日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定书，查封鑫垚房地产公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括2-4-6号在内的29套房屋。
另查明：肖巧于2014年2月19日以个人名义通过中国工商银行向鑫垚房地产公司账户分三次转款共计30万元。2014年2月20日，肖巧与鑫垚房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定肖巧购买鑫垚房地产公司开发的、位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-4-6号房屋，建筑面积100.3平方米，总成交金额288008元。同日，鑫垚房地产公司向肖巧出具金额为288008元及收款事由为2-4-6房款的收据一张、契税收据一张、大修基金收据一张。2014年5月20日，肖巧与重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物业公司）签订物业管理服务协议。2014年5月20日肖巧向豪居物业公司缴纳了涉案房屋物业服务费、公摊费共计662元，豪居物业公司向肖巧出具金额为662元的收据一张；2014年6月16日肖巧向豪居物业公司缴纳了涉案房屋的装修保证金、装修出入证押金共计1040元，豪居物业公司向肖巧出具金额为1040元的收据一张。截止2015年7月22日，肖巧在重庆市永川区无房地产产权登记记录。
再查明：在重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”2-4-6号房屋被重庆市第五中级人民法院查封后，肖巧以其已支付完全部房款并实际占有房屋为由，向重庆市第五中级人民法院提起执行异议，要求中止对本案房屋的执行。该院于2014年12月15日作出（2014）渝五中法执异字第00867号执行裁定书，中止对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-4-6号房屋的执行。
龙学海遂向一审法院提起诉讼，请求：1.判令许可对于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-4-6房屋的执行。2.本案诉讼费用由肖巧、鑫垚房地产公司承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚房地产公司签订的《借款合同》和《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。龙学海按约出借了相应款项给鑫垚房地产公司，并依法办理了抵押登记，自2011年6月24日起取得位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”2-4-6号房屋的抵押权，应受法律保护。但在一审法院查封涉案房屋前，肖巧与鑫垚房地产公司签订了商品房买卖合同并支付了全部价款，在一审法院指定期限内，肖巧亦已举证证明涉案房屋系其唯一住房，因此肖巧就涉案房屋所主张的权利足以排除龙学海的执行申请。
综上所述，龙学海的诉讼请求不能成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决：驳回龙学海的诉讼请求。一审案件受理费80元，由龙学海负担。
龙学海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，支持龙学海的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由肖巧、鑫垚房地产公司负担。主要事实和理由：1.肖巧与鑫垚房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，案涉房屋在已经办理抵押登记后签订《商品房买卖合同》，未经龙学海同意，应属无效。2.肖巧在2014年2月19日就向鑫垚房地产公司打款20万元，而肖巧与鑫垚房地产公司于2014年2月20日才签订的《商品房买卖合同》，因此该《商品房买卖合同》是不真实的。3.肖巧举示的无房证明涉及的区域仅有其身份证所在区县和案涉房屋所在区县，不能充分证明案涉房屋系其唯一住房。4.肖巧对于房屋未办理过户登记手续具有过错。肖巧在购买案涉房屋之前应当查询房屋状况，即可得知房屋已经抵押的事实。鑫垚房地产公司未按照合同约定办理备案登记及产权登记手续时，肖巧也应当查询了解房屋状况。
鑫垚房地产公司及杜勇答辩称：购房者对案涉房屋支付了房款，购房者是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付，购房人已入住，应维持一审判决。
肖巧的答辩意见与鑫垚房地产公司及杜勇答辩意见相同。
本院二审查明：肖巧于2014年2月19日以个人名义通过中国工商银行向鑫垚房地产公司账户分二次转款共计20万元，2014年2月20日以个人名义通过中国工商银行向鑫垚房地产公司账户转款共计10万元。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点是：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-4-6号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为，肖巧就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-4-6号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。此外，肖巧先于购房合同签订前支付房款，鑫垚公司在签订合同当日予以确认并出具了购房款收据，并不影响双方所签《商品房买卖合同》的效力。
其次，关于肖巧是否除案涉房屋外无其他用于居住的房屋的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，肖巧举示了其户籍所在地重庆市永川区及案涉房屋所在地重庆市永川区的无房证明，其就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。故应认定肖巧除案涉房屋外无其他用于居住的房屋。
最后，关于肖巧是否已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。本案中，肖巧举示了由鑫垚房地产公司出具的《收据》和银行付款凭据，证明在涉案房屋查封前其已支付的房款已超过了合同约定总价款的百分之五十，鑫垚房地产公司对收取肖巧购房款的事实亦予以认可，故应当认定肖巧已经支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，肖巧就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目2-4-6号房屋享有足以排除龙学海对案涉房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
代理审判员 郭 勇
代理审判员 陈青青
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张永川