山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨中民四初字第143号
原告厦门市房典房地产营销策划有限公司。住所地：福建省厦门市湖里区永升新城**号楼***室。组织机构代码：70548123-8。
法定代表人许锦川，该公司董事长。
委托代理人焦太安。
委托代理人王荣山，江苏华天人律师事务所律师。
被告山东宇泉置业发展有限公司。住所地：惠民县南环东路。组织机构代码：56252089-2。
法定代表人朱金厦，该公司董事长。
委托代理人郑志宁，福建金海湾律师事务所律师。
原告厦门市房典房地产营销策划有限公司（以下简称房典公司）与被告山东宇泉置业发展有限公司（以下简称宇泉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房典公司委托代理人王荣山、焦太安，被告宇泉公司委托代理人郑志宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房典公司诉称，2011年1月17日，原、被告经协商，签订了《惠民县大寺步行街项目销售及招商代理合同书》，被告将位于惠民县东门大街南侧文化街与安乐街之间故园南路以北之北项目全权委托原告营销策划推广及招商代理，双方并就其他权利义务及相关事宜进行了明确约定。2011年2月28日，原告将100万元销售代理保证金交付被告。2011年2月18日前，原告的工作人员及时入场办公，开展销售的前期工作。原告入场后即制订了营销策略，对销售人员进行培训，制作沙盘模型，投入广告制作等一系列营销活动，但因被告内部纠纷问题，项目一直未能开工，也未取得预售许可证。2013年7月，被告将项目转让给他人并办理了土地使用权等权证的转让手续，原告的营销代理被迫终止。合同履行过程中，被告将开发项目转让给山东嘉鼎祥置业有限公司，双方未能就合同终止或解除达成一致意见。被告的行为致使合同目的不能实现，给原告造成较大的经济损失。请求：1.解除原、被告签订的《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》；2.被告支付违约金100万元、退还保证金100万元、支付工作月费110万元、支付广告费721341.6元、支付办公设备费用66224.4元（扣除被告已支付广告费647600元），共计3239966元。
被告宇泉公司辩称，因原告未在《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》约定的时间内，安排工作人员开展工作，未按照约定时间交纳保证金，依据合同约定，该合同无效。原告要求解除合同无事实依据。我方已经退还保证金，原告要求退还保证金及违约金无事实及法律依据。原告方支付广告费未经我方签字同意，不应由我方承担该费用。我方已经将广告费支付完毕。依据合同约定，办公设备费用由原告负担。本案房地产项目无法开发，是因为政策等原因造成的，属于不可抗力，原告依据合同约定要求我公司支付违约金100万元的诉求缺乏事实依据，且约定违约金标准过高，请求法庭对违约金调低处理。双方之间的合同实际在2012年5月期间就已经解除，所以，原告要求确认双方合同解除的诉讼请求，我公司没有异议。请求法院驳回原告的诉讼请求，依法裁决。
经审理查明，2011年1月17日，宇泉公司（甲方）与房典公司（乙方）签订《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》，主要内容为：甲方将位于惠民县东门大街南侧，文化街与乐安街之间，故园南路以北之项目全权委托乙方营销策划推广招商代理，就有关细节达成一致，双方共同遵守。本合同签订之日视为合同生效日。每个销售周期为18个月，从甲方取得预售许可证之日起计算。甲乙双方暂定第一期开盘日期为2011年8月30日，甲方应在该日期前3个月内提供装修好的售楼处交付乙方使用。甲方负责承担本项目营销代理过程中所需的以下费用：1.提供售楼接待场所及装修（包括样板房、空调、背投、大厅内等所需设备），并提供售楼处的沙盘、单体模型总费用的一半。销售工作期间报备、财务、保安薪资、售楼处水电费等费用。在合同有效期内如甲方邀请乙方参与本项目所在地以外地区的考察或从事公关活动所产生的一切费用。甲方应承担如下工作：负责办理商品房预售许可证。甲方如不能在2011年8月30日前取得预售许可证，从2011年9月1日开始至取得预售许可证之日止需支付乙方每月5万元的工作月费。乙方义务：乙方在本项目各期物业开盘前，需制作楼盘推广方案并经甲方签章确认后方可实施；乙方的营销策划、销售方案、重大营销活动及广告说词均应经甲方签字盖章确认后方可发布执行。乙方应于2011年2月28日前向甲方支付项目代理保证金100万元，如乙方未按期打入保证金此合同视为无效。项目正式开盘后30天内一次性无息退还。乙方承担本项目的广告投入费用（正式开盘前广告费用由甲方垫付，金额控制在100万元以内，超过100万元由乙方支付）。乙方负责提供沙盘、单体模型并承担该费用的一半。乙方承担售楼处的通讯机办公设备费用。若甲方未按合同附件《工程进度计划表》完成工程进度，中途停工、擅自提高销售底价或报价、擅自改变规划设计、自行或擅自委托他人销售该项目及其它违约行为阻碍乙方销售，乙方有权要求甲方实际履行本合同，并相应顺延业绩考核期。如果甲方不能履行本合同，甲方应立即支付已完成销售部分的销售代理费用、退还销售保证金，支付已投入的广告费用，甲方支付100万元给乙方作为违约金。
2011年2月21日，原告通过银行转账向被告账户支付50万元，2011年3月1日，原告分两笔通过银行转账向被告账户支付50万元。2011年2月28日，宇泉公司给房典公司出具收到100万元保证金的收据一份。
自2011年3月至2012年4月，原告共支出广告费用721341.6元。截止2012年5月15日，被告以借款方式支付原告广告费697600元，被告退还原告保证金43万元。2014年2月27日，涉案楼盘取得商品房预售许可证。
另查明，原告自2011年2月份组织工作人员进驻售楼处，原告所提交证据可证实其雇佣职工工资发放至2012年6月份。2012年7月份，被告将涉案土地使用权转让于案外人。
以上事实有招商代理合同、付款凭证、工作表及当事人的陈述等在案为凭。
本院认为，关于《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》的效力问题。被告主张因原告未在2011年2月28日之前将保证金足额交付，依据合同约定，该合同无效。本院认为，原告虽未按照合同约定于2011年2月28日前将保证金足额付至被告账户，但被告于2011年2月28日给原告出具了收到100万元保证金的收据，应视为被告认可原告延期交付保证金，故被告主张本案合同为无效合同的抗辩主张不能成立。本院认为，该合同所约定内容，不违反相关法律规定，是双方当事人真实的意思表示，合法有效。被告在庭审中认可该合同已经解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
关于广告费的问题。依据《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》的约定，原告提交的广告合同及发票足以证实其为本案楼盘宣传花费广告费721341.6元，该费用应由被告承担。因被告已经支付部分广告费697600元，故其应支付广告费23641.6元（721341.6元-697600元）。
关于办公费用问题。《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》明确约定该项费用由原告负担，原告要求被告负担该费用无事实依据，对其该项诉讼请求不予支持。
关于保证金问题。因双方同意解除《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》，依据该合同约定，合同解除时应予退还保证金。被告已经退还43万元，故被告应退还剩余保证金57万元（100万元-43万元）。
关于支付月工作费问题。《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》约定“如不能在2011年8月30日前取得预售许可证，从2011年9月1日开始至取得预售许可证之日止需支付乙方每月5万元的工作月费。”被告在约定时间未取得商品房预售许可证，原告已经提交证据证实其工作人员到位开展工作，但原告仅能提供至2012年6月份职工工资表原件，结合被告至2012年5月份退保证金的情况，原告工作人员应工作至2012年6月份。结合本案案情，工作月费应自2011年9月支付至2012年6月，则被告应支付工作月费45万元（5万元×9个月）。
关于违约金问题。被告主张导致合同无法继续履行是因为政策原因，其不应支付违约金，即使支付违约金，合同所约定违约金过高，应予调整。本院认为，被告未提交证据证实因政策原因未能开发涉案楼盘，且庭审中被告认可其将涉案土地的使用权转让于案外人，被告行为属根本违约，导致合同无法继续履行。依据《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》约定，如被告不能履行该合同，应支付违约金100万元。本院认为，原告未能提交证据证实其损失，该违约金约定过高。由上述调查可知，截止2012年5月30日，被告尚欠原告广告费23641.6元及保证金57万，故可以该两项费用之和作为实际损失基数（即593641.6元），自2012年6月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金至判决生效之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告厦门市房典房地产营销策划有限公司与被告山东宇泉置业发展有限公司签订的《惠民大寺步行街项目销售及招商代理合同书》；
二、被告山东宇泉置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告厦门市房典房地产营销策划有限公司广告费23641.6元、保证金57万元、工作月费45万元；
三、被告山东宇泉置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告厦门市房典房地产营销策划有限公司违约金（以593641.6元为基数，自2012年6月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金至判决生效之日）；
四、驳回原告厦门市房典房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32720元，由被告山东宇泉置业发展有限公司负担17112元，由原告厦门市房典房地产营销策划有限公司负担15608元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 张新国
审判员 高立俊
审判员 王正真
二〇一四年八月二十日
书记员 徐丽萍