广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1234号上诉人（原审被告）：王林。上诉人（原审被告）：王锐。上诉人（原审被告）：王小鑫。三位上诉人共同的委托代理人：农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。三位上诉人共同的委托代理人：陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴锡勇。委托代理人：陈艺平，广西天狮灵动律师事务所律师。原审第三人：黄木兰。委托代理人：农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。委托代理人：陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。上诉人王林、王锐、王小鑫因与被上诉人吴锡勇，原审第三人黄木兰建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人王林、王小鑫及其与上诉人王锐、原审第三人黄木兰共同的委托代理人农剑勋、陆志勇，被上诉人吴锡勇及其委托代理人陈艺平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2007年11月，王林、王锐、王小鑫取得南宁国用（2007）第G×号国有土地使用证。2009年7月29日，吴锡勇（作为乙方）与王林、王锐、王小鑫（作为甲方）签订一份《转让合同》，约定甲方将坐落于南宁沿海开发区金象三区×号地块（门牌号为：××，土地使用证号：南宁国用（2007）第G×号），部分综合宅地转让给乙方。该合同主要约定如下：（一）分割方式：分割转让可建面积5.6米宽，11.66米进深。土地使用面积以秀和路对面的线（18.78米）计算，由南至北5.6米宽空地。详见附图1－3号地块所示。（秀和路本地块最南端红线范围内为转让土地）。（二）转让地价：转让地价为38万元。此地价为甲方最终实得数，不包括土地转让过户契税费等任何费用。（三）付款方式：分四次付清。1、合同签订后三天内乙方立即将购地款18万元转帐至甲方指定帐号。2、甲方得证（工程建设许可证、开工证）后乙方即将12万元转帐至甲方指定帐号内。3、房屋建至第一层封顶时，乙方再付6万元（转帐）给甲方帐户内。同时，双方到国土局和房产部门办理转户手续，按政府规定要求办理过户至乙方名下。4、甲方把该办的所有手续转到乙方名下后，乙方再将剩余购地款2万元转帐至甲方指定的帐号内。（四）房屋报建：1、报建：甲方收到乙方付给的18万元购地款后，即以原土地所有人王林、王锐、王小鑫的名字办理房屋报建申报手续，该报建的设计方案需给乙方审定，报建的要求按南宁市良庆区规划局的规定办理。2、报建费用：报建所产生费用属乙方地块产生的由乙方交缴，属甲方地块产生的由甲方交缴。（五）违约责任：1、甲方收取乙方购地款后如改变主意将该地另转让他人，或自己利用，则应双倍返还乙方合同履约的购地款。2、如乙方违约不按时支付足额的合同约定购地款，则乙方每日按合同约定该交款而未交的部份1‰付给甲方违约金，直至乙方将约定的购地款足额支付甲方时止。3、如乙方拒不支付上述所有款项，则甲方有权单方面终止合同并对乙方因此所受损失不承担任何法律责任。……5、违约金6万元，任何一方违约罚款6万元。六、建设施工安全责任：甲方办理报建申报手续完成后，乙方方能在附图所示1－3号地块上进行开工建设；从开工建设之日起，此地块范围内的建设手续及事宜由乙方自行负责，此后，此地块范围内所发生的所有安全责任事故及产生的经济纠纷或者其他纠纷罚款等等由乙方自行解决，甲方概不负责。合同还对其他事项进行了约定。黄木兰系王林等三人的母亲。合同签订后，吴锡勇分别于2009年7月15日、7月30日、8月30日向黄木兰支付了土地转让款2万元、9万元、7万元，于2011年5月5日、6月11日向黄木兰支付12万元、1.3万元，以上合计31.3万元。2011年9月20日，吴锡勇又向黄木兰支付打桩款2万元。2011年2月23日、3月23日，2729号地块分别取得《建设工程规划许可证》和《南宁市私有房屋建筑工程开工证》，两证的建设人均为王林、王锐、王小鑫。2012年2月12日，吴锡勇通过邮局汇款1万元、5万元共6万元至广西南宁亭洪路×号南糖一区第×栋×单元×房，收款人为王锐，该两笔汇款均被退回。2013年7月11日，南宁市公安局玉洞派出所出具《情况说明》，主要内容如下：2012年2月28日11时36分，吴锡勇报称王林将位于南宁市良庆区××的一块空地出售给其，现王林未得到剩余款项不让其动工建房，经现场民警调解，让双方当事人走司法程序。庭审中，吴锡勇及王林等三人均认可南宁国用（2007）第G×号国有土地使用权证项下的土地的地基系双方自2011年6月份起共同出资建设，但双方对于地基款未进行结算。就涉案地块土地使用权的转让及过户问题，一审法院于2013年10月25日去函南宁市国土资源局，该局于2013年11月18日作出复函，函复如下：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应完成开发投资总额的25%以上。此外，土地分割应征求规划部门意见，得到规划部门审批同意并出具各个分割地块的规划参数后才能办理相关用地手续。一审法院认为：一、关于吴锡勇与王林、王锐、王小鑫于2009年7月29日签订的《转让合同》的效力问题。王林等三人取得土地使用权证书后，与吴锡勇签订《转让合同》，将南宁国用（2007）第G×号国有土地使用证项下的部分土地，即以该宗地秀和路至秀和路对面的线（18.78米）计算，由南至北5.6米宽的土地使用权转让给吴锡勇。讼争土地转让前办理了国有土地使用证，具备了进入市场进行依法转让的条件，但王林等三人转让土地使用权时，没有完成《城市房地产管理法》第39条规定的25%的投资总额。《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%以上的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，双方签订的《转让合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。王林等三人关于转让土地未达到25%投资开发条件应认定转让合同无效的主张，于法无据，不予支持。二、关于吴锡勇已支付转让款数额的认定。吴锡勇主张签订合同后，其已付给王林等三人转让款30万元，系由王林等三人母亲黄木兰代收。王林等三人辩称吴锡勇未按合同约定方式付款，而是将转让款支付给黄木兰，而黄木兰没有将钱转交给王林等三人，因此，吴锡勇没有履行付款义务。黄木兰则称其收错了吴锡勇的钱，也没有将钱转给王林等三人。对王林等三人及黄木兰以上所述，不予采信，理由如下：一、从双方签订的合同内容来看，双方并未约定具体的转帐帐号，王林等三人辩称已指定具体的帐号，但未能举证证明其已向吴锡勇指定了具体的转帐帐号而吴锡勇未转款；二、黄木兰系王林等三人的母亲，身份关系特殊，其知晓王林等三人将案涉土地使用权转让给吴锡勇的情形下收取吴锡勇支付的转让款，王林等三人知道或者应当知道黄木兰收取转让款的事情而未提出异议，应认定吴锡勇已向王林等三人支付了转让款；三、黄木兰收款后，双方又于2011年6月共同出资建设宅地地基的事实，亦可印证了王林等三人已收取吴锡勇转让款的事实。综上，认定吴锡勇已向王林等三人支付转让款共计30万元。三、关于吴锡勇要求王林等三人继续履行《转让合同》，向吴锡勇履行交付土地的问题。对于有效合同，双方均应信守，按合同的约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，王林等三人收取吴锡勇转让款30万元后，双方又在一起共建地基，据此应认定王林等三人收取吴锡勇转让款后，履行了交付土地的义务，对吴锡勇的付款行为没有异议。故王林等三人以合同无效，吴锡勇没有依约履行付款义务为由，不同意继续履行合同，于事实、于法均无据，不予支持，王林等三人应继续履行《转让合同》，吴锡勇要求王林等三人交付讼争土地的诉讼请求，予以支持。至于王林等三人交付涉案土地后，吴锡勇能否在该地块上建房，应由有权机关核准，不属于人民法院的职权范围，故吴锡勇关于在涉案土地上建房的诉讼请求，不予审查。四、关于吴锡勇主张王林等三人协助其办理土地使用权过户手续，及由王林等三人承担空地过户额外发生的税费的问题。根据《转让合同》的约定，双方签订的合同的性质是双务有偿合同，双方均应继续履行。从本案查明的事实来看，可以确认吴锡勇尚余转让款8万元（38万元－30万元）未付，依据双方合同的约定，房屋建至第一层封顶时，吴锡勇再付转让款6万元给王林等三人，同时，双方到国土局和房产部门办理过户手续，产权过户至吴锡勇名下后，吴锡勇再付转让款2万元。故双方约定办理过户的条件尚未成就，王林等三人尚无协助吴锡勇办理过户的义务，若约定条件成就后，王林等三人拒不履行协助过户手续时，吴锡勇可再主张权利，故吴锡勇该项主张，在本案中暂不予审理。五、关于吴锡勇要求王林等三人支付违约金6万元的问题。原、王林等三人在合同第五条第5点约定：违约金6万元，任何一方违约罚款6万元。吴锡勇依该约定主张违约金6万元。双方并未约定6万元违约金的性质，依双方合同文意，该6万元违约金应为违约解除合同违约金即解约违约金，现吴锡勇选择继续履行合同，已予支持，故其请求王林等三人支付解约违约金6万元，无事实及法律依据，不予支持。六、双方共同建设地基产生的纠纷与本案不属同一法律关系，本案不予一并审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、王林、王锐、王小鑫于本判决生效后10日内按照2009年7月25日签订的《转让合同》约定，向吴锡勇交付南宁国用（2007）第G×号国有土地使用证下的部分土地：从秀和路至秀和路对面的线（18.78米）计算，由南至北5.6米宽的土地；二、驳回吴锡勇要求王林、王锐、王小鑫支付违约金6万元的诉讼请求。一审案件受理费7900元，财产保全费2720元，合计10620元，由王林、王锐、王小鑫负担。上诉人王林、王锐、王小鑫共同上诉称：一、一审第一项判决偷换概念，明显与被上诉人相关诉讼请求范围不符。本案中，被上诉人第一项诉讼请求为要求上诉人将讼争土地“交付原告继续建房”，并非将讼争土地“交付原告”，其落脚点在于“继续建房”。据此，被上诉人的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、一审作出第一项判决违反法定程序。被上诉人第一项诉讼请求所谓“继续履行合同”，将讼争土地“交付原告继续建房”，究竟是要求上诉人交付土地即给付之诉还是要求上诉人让其继续建房即排除妨碍之诉，究竟是要求上诉人“继续履行合同”约定的哪项义务并不具体、明确。在此情况下，一审法院应当依法释明，要求被上诉人予以明确，再行审理、判决。然而如前所述，一审却径行曲解当事人之意思并判决，明显违反法定程序。三、一审已经认定上诉人履行了交付土地义务，然而一审随后又在第一项判决判令上诉人向被上诉人交付讼争土地，逻辑混乱，毫无事实依据。四、一审法院罔顾我国法律、行政主管部门有关涉案土地不具备转让条件的规定及意见，不顾涉案合同在法律和事实上履行不能的客观事实，避重就轻作出所谓“交付土地”的判决，无益于解除双方纠纷，是错误的。五、本案双方当事人恶意串通出让国有土地空地，损害国家利益，该《转让合同》无效。我国《城市房地产管理法》第三十八条之所以规定国有出让土地使用权在转让时投资应达到开发投资总额的25％以上，是为了打击非法买卖、转让土地行为，维护土地市场秩序及国家利益。本案合同双方明知讼争土地属于国有出让土地空地不能转让，仍签订涉案《转让合同》，企图通过卖方报建、买方部分出资建设等形式规避《城市房地产管理法》的有关规定，乃至逃避应缴纳税费，明显属于恶意串通损害国家利益行为。依照我国《合同法》第五十二条相关规定，该《转让合同》依法应当认定为无效。六、一审判决关于上述《城市房地产管理法》第三十九条的规定不属于法律、行政法规强制性规定，“转让土地未达到25％以上的投资，属于合同标的物瑕疵”等主张没有法律依据，其以此认定涉案《转让合同》有效是错误的。综上所述，涉案《转让合同》系无效合同，一审法院判决上诉人将讼争土地交付被上诉人没有事实和法律依据，请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人吴锡勇答辩称：一、一审第一项判决是正确的，该项判决没有超过被上诉人的诉请也没有违反法律规定。二、上诉人交付了土地给被上诉人出资建房，但发生争议之后又拒绝交土地给被上诉人建房，故实际上上诉人并未履行交付土地的义务。三、双方签订的转让合同是双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法律强制性规定，一审法院认为转让合同有效是正确的。综上所述，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人黄木兰答辩称：同意上诉人的意见。本案的争议焦点是：一、双方于2009年7月签订的《转让合同》的效力如何认定？二、吴锡勇诉请三上诉人交付土地有何事实和法律依据？各方当事人均无新证据向二审法院提交。本院查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为：一、关于本案合同的效力问题。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”王林、王锐、王小鑫与吴锡勇于2009年7月29日签订《转让合同》，将讼争土地使用权转让给吴锡勇。讼争土地转让前办理了国有土地使用证，具备了转让的条件。虽然王林等三人转让涉案土地使用权时，没有完成25%的投资总额，但《城市房地产管理法》第三十九条的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，双方签订的《转让合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定该《转让合同》有效是正确的，本院予以维持。二、关于交付土地的问题。依据《城市房地产管理法》第三十九条的规定和南宁市国土资源局2013年11月18日给一审法院的复函，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应完成开发投资总额的25%以上。从双方签订的《转让合同》中“甲方现将座落在南宁沿海开发区金象三区2729号地块，部分综合宅地转让给乙方使用”、“双方到国土局和房产部门办理转户手续，按政府规定要求办理过户至乙方名下”和“甲方办理报建申报手续完成后，乙方方能在附图所示1-3号地块上进行开工建设；从开工建设之日起，此地块范围内的建设手续及事宜由乙方自行负责”的内容可知，本案转让的标的是土地使用权和房屋。吴锡勇无证据证明双方转让的房地产已经完成投资总额的25%以上，即无证据证明已经具备了房地产交付使用并过户的法定条件，所以吴锡勇诉请王林、王锐、王小鑫将涉案土地转让给其，因条件未成就，本院不予支持。一审法院对吴锡勇要求交付涉案土地的诉讼请求予以支持是错误的，本院予以纠正。吴锡勇还要求王林、王锐、王小鑫协助其办理涉案土地的过户手续，该请求不符合相关法律规定，也不符合相关行政管理部门的要求，一审法院对此不予支持是正确的，本院予以维持。三、一审法院对吴锡勇请求支付违约金6万元不予支持，吴锡勇并未提出上诉，视为服判。而且，吴锡勇要求的是对方不交付土地给其建房的违约金，如上所述，本案目前尚不具备交付土地的条件，所以王林、王锐、王小鑫不交付土地并没有过错，不构成违约。因此，吴锡勇请求支付违约金6万元的诉请不应得到支持。《转让合同》是合法有效的合同，吴锡勇有权要求继续履行，但是双方履行合同必须符合法律、法规及行政管理规范。如果合同约定不符合行政管理规范致使合同难以履行的，双方应当重新协商。综上，上诉人上诉部分有理，本院对其上诉有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第298号民事判决；二、驳回被上诉人吴锡勇的全部诉讼请求。本判决为终审判决。审判长黄敏俊审判员邓杰审判员卢玉梅二〇一五年八月十日书记员梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。