广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2280号
上诉人（原审被告）：彭美安，男，汉族，住江西省丰城市，公民身份号码为×××107X。
委托代理人：刘福春，广东汉章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄爱玲，女，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙观塘，香港永久性居民身份证号码为×××2826（），港澳居民来往内地通行证号码为×××3433。
委托代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。
委托代理人：肖广林，广东彭代强律师事务所律师。
上诉人彭美安因与被上诉人黄爱玲租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄爱玲因本案于2015年4月7日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．确认黄爱玲与彭美安签订的《租赁楼铺合同书》无效；2．彭美安将商铺返还给黄爱玲；3．彭美安向黄爱玲支付所欠的场地使用费12000元及逾期付款违约金（从2015年2月6日起按每日5%支付至实际付清场地使用费之日止，暂计至起诉之日为12000元）；4．彭美安从2015年4月1日起按每月6000元向黄爱玲支付场地使用费至租赁物实际返还之日止。
原审法院经审理查明，彭美安系个体工商户东莞市茶山美安百货店的经营者。2012年10月19日，黄爱玲与彭美安签订《租赁楼铺合同书》，约定黄爱玲将位于东莞市茶山镇卢屋茶园商场对面地下的三套商铺约300平方米租赁给彭美安使用，租赁期限自2009年10月1日起至2013年9月31日止，租赁期限从黄爱玲交店给彭美安当日起计算，租赁期满，如彭美安需继续租赁，可行优先权；租金每月6000元，需在当月5日前支付，若逾期加收5%滞纳金，逾期两个月不交租金，黄爱玲有权终止合同；彭美安在合同签订后交付押金10000元；租赁期满后，一切动产设备及营业道具归彭美安所有，不动物件归黄爱玲所有等；另黄爱玲、彭美安及案外人卢效良三方确认，该合同为卢效良与彭美安签订的《租赁楼铺合同书》的变更合同，由卢效良将原《租赁楼铺合同书》的权利义务转给黄爱玲。双方确认，黄爱玲没有收到彭美安自2015年2月1日起的租金，彭美安一直使用案涉租赁物。另黄爱玲确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，也未办理房产权证及土地使用权证；彭美安表示对此不清楚，彭美安办理营业执照时，黄爱玲仅提供一份由村委会出具的场地使用证明。
从黄爱玲提供的房屋租赁合同期满不再续租通知书显示：黄爱玲通知，双方于2009年10月签订的《房屋租赁合同》自2013年9月31日因合同期满自行终止，请承租方在合同期满（即2015年4月3日）前搬出位于东莞市茶山卢屋茶园商场对面的房屋；逾期黄爱玲有权自行收回房屋，并进行强制清场等；落款处有黄爱玲的签名，落款时间为2015年3月24日。彭美安对此不认可，主张起诉前从未收到该通知。
原审法院认定上述事实的证据有：租赁楼铺合同书、房屋租赁合同期满不再续租通知书、营业执照、税务登记证及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。黄爱玲确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、房产证，也没有证据显示案涉租赁物已办理上述证件或取得相关许可；而彭美安对此也未提出异议，表示在办理营业执照时，黄爱玲仅提供村委会出具的场地使用证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定案涉《租赁楼铺合同书》为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对黄爱玲诉请彭美安返还案涉租赁物，原审法院予以支持。
虽然案涉《租赁楼铺合同书》为无效合同，但彭美安事实上已占有及使用了黄爱玲的案涉租赁物，并因此取得了相应收益；同时，案涉《租赁楼铺合同书》约定月租金为6000元，双方确认黄爱玲没有收到彭美安自2015年2月1日起的租金，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对黄爱玲诉请彭美安参照租金标准支付2015年2月1日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费12000元，原审法院予以支持。另黄爱玲诉请彭美安按每日5%支付从2015年2月6日起的违约金，但如上所述，案涉租赁合同为无效合同，合同约定的逾期付款违约金条款对双方不具有法律约束力，同时黄爱玲对合同无效也有一定的过错，故原审法院对黄爱玲的该诉讼请求不予支持。另外，彭美安确认一直占有、使用黄爱玲的案涉租赁物，这给黄爱玲造成一定的经济损失符合常理，故黄爱玲主张彭美安按6000元/月的标准支付从2015年4月1日起计至返还租赁物之日止的占有使用费合理，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认黄爱玲与彭美安于2012年10月19日签订的《租赁楼铺合同书》无效；二、限彭美安于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲返还案涉占有使用的三套商铺；三、限彭美安于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲支付2015年2月1日至2015年3月31日的房屋占有使用费12000元；四、限彭美安于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲支付从2015年4月1日起，按6000元/月（不足整月的，按200元/天）计至返还案涉占有使用的三套商铺之日止的房屋占有使用费；五、驳回黄爱玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费200元，由彭美安负担。
彭美安不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。2009年10月，案外人卢效良与彭美安签订《房屋租赁合同》，约定卢效良将东莞市茶山镇卢屋茶园商场对面地下三个商铺出租给彭美安使用，租赁期限从2009年10月起至2013年9月31日止。2012年10月19日，黄爱玲与彭美安签订《房屋租赁合同》，该合同为变更合同，由卢效良将原《房屋租赁合同》的权利义务转让给彭美安。自2009年签订合同后，彭美安申请注册了东莞市茶山美安百货店，办理了营业执照、税务登记等，该房屋一直由彭美安使用。合同到期后，双方虽未签订书面合同，但双方按原合同履行，双方继续承认原合同。彭美安认为，《房屋租赁合同》签订后，房东出具了场地使用证明给彭美安，经村委会盖章，彭美安是凭上述资料到工商局办理营业执照，彭美安认为《房屋租赁合同》是合法有效的，所承租的商铺是合法，可以正常使用。彭美安已对商铺进行装修并进货经营，已投资40多万元，彭美安在经营期间从来没有拖欠租金，一直正常经营到现在。2015年4月，黄爱玲要求彭美安搬迁，要收回商铺，法院仅凭黄爱玲没有提供建设规划许可证、房产证的情况下，就认定双方签订的合同无效，依据不足。彭美安认为应查清事实，案涉《房屋租赁合同》是合法有效的，双方应继续履行合同。综上，彭美安请求本院撤销原审判决，依法改判。
黄爱玲答辩称：一、彭美安在承租商铺时，案涉商铺是没有办理建设工程规划许可证、房产证等，彭美安也没有对案涉商铺进行装修。二、案涉合同到期后，彭美安联合其他租户拒绝搬迁，拒绝交付从2015年1月起的租金，彭美安应支付相应的费用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，黄爱玲系香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷案件，原审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律处理本案纠纷，符合法律规定，双方亦无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案针对彭美安上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，现本案二审的争议焦点在于黄爱玲与彭美安间的租赁合同关系是否有效。对此，本院分析如下：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，黄爱玲将东莞市茶山镇卢屋茶园商场对面地下的三套商铺出租给彭美安使用，现黄爱玲确认案涉商铺并未取得建设工程规划许可证或房产证，依照前述司法解释的规定，黄爱玲与彭美安间的租赁合同为无效合同。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，彭美安应向黄爱玲返还案涉商铺并按实际使用期间支付占有使用费。彭美安主张其与黄爱玲签订的《房屋租赁合同》为有效合同，依据不足，本院不予支持。
综上，彭美安的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由彭美安承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。