福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）将民初字第1247号
原告（反诉被告）张秀华，女，汉族，住福建省将乐县。
委托代理人张乐平，福建三华律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄建先，男，汉族，住福州市。
委托代理人余开来，福建君来律师事务所律师。
委托代理人罗联湖，福建君来律师事务所律师。
原告（反诉被告）张秀华与被告（反诉原告）黄建先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由审判员李善培独任审判，2014年11月11日公开开庭审理，原告（反诉被告）张秀华及委托代理人张乐平，被告（反诉原告）黄建先的委托代理人余开�到庭参加诉讼。2015年4月13日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）张秀华委托代理人张乐平，被告（反诉原告）黄建先的委托代理人余开来、罗联湖到庭参加诉讼。诉讼期间原、被告向本院提出要求庭外协商，但协商未果。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张秀华诉称：2010年10月，原告承租俞小新位于将乐县日照东门鸿图不夜城61、62号二间店面开店，后因外出，房东同意后，原告于2011年2月将上述第62号店转租给被告黄建先开服装店使用，双方签订了《店面租赁合同（子合同）》一份，该合同约定租赁期限、租金的计算和支付方式、原告装修费用的回收条款，此外，合同还对保证金的数额、双方的责任和义务、违约责任等内容作了约定。合同签订后，被告开了一家安婴房将乐连锁店，2014年1月底前的租金已经交清，根据合同第三款第2条约定，租金按季交纳�每季度首月的五个工作日内应交清本季度租金。按照合同约定2014年2月5日前，被告应向原告支付2014年2月1日起至2014年4月30日止的租金和装修费用合计23958元，可是，被告仅支付了10000元，剩余租金13958元和2014年5月5日应交的租金23958元、2014年8月5日应交的租金23958元，至今已经拖欠租金累计61874元。原告多次委托房东俞小新敦促被告支付租金无果。此外，根据双方签订的合同约定，逾期交纳租金的违约责任按每日5%收取滞纳金，考虑到该违约责任约定过高，因此，原告要求被告按央行同期同类贷款利率的4倍计算违约金。请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付尚欠租金61874元（租金计算至2014年10月31日止）；2、被告按央行同期同类贷款利率的4倍（即月利率2%）计算向原告支付逾期付款违约金3500元；3、被告按双方签订的《店面租赁合同（子合同）》约定按时支付2014�11月以后的租金；4、本案诉讼费用由被告方承担。
被告黄建先（反诉原告）辩称：一、原告所约定的租金过高，且周边其他房屋租金不断下降，使得答辩人经营成本过高，以致商店无法经营，答辩人于2014年4月份通知原告解除了房屋租赁合同，因此原告主张租金计算至2014年10月31日没有事实依据。二、原告主张按照同期同类贷款利率的4倍支付违约金没有事实和法律依据，也应当依法给予驳回，同时，原告应退还给答辩人保证金5万元。请求法庭依法公正判决。
被告（反诉原告）提出反诉称：2011年2月份，反诉被告与反诉原告签订了店面租赁合同，反诉被告将承租的将乐县府前路左侧62号店面两层一间转租给反诉原告黄建先开服装店使用，双方签订了《店面租赁合同》（子合同）一份，反诉原告交付给反诉被告保证金5万元，同时在〈店面租赁合同〉（子合同）第四�约定：“合同签订日，乙方应缴纳给店面所有权人合同保证金5万元，待合同期满后，店面完好无损，店面所有权人无息退还乙方保证金。租赁合同签订后，反诉原告得知反诉被告并不是店面所有人，而是转租人。而且，2014年1月份起，因为反诉被告原来所约定的租金过高，反诉原告经营商店商业竞争加剧，以致反诉原告生意无法经营。迫不得已，反诉原告于2014年4月份通知反诉被告以及店面所有人俞小新解除了店面租赁合同，明确告知他们二人只承租到4月份为止，并在告知后就搬离了店面。之后，反诉原告及店长黄勤炜多次通知反诉被告来拿店面钥匙，反诉被告一直推托，后来由店面所有人来拿走店面钥匙，交验收了店面。一、确认反诉原告与反诉被告所签订的《店面租赁合同》（子合同）于2014年4月份已经解除。二、请求反诉被告退还给反诉原告保证金5万元。三、本案反诉费用由反诉被告承担。在庭审中被告（反诉原告）增加一项诉讼请求，要求解除与原告签订的租赁合同。
原告（反诉被告）张秀华辩称：一、反诉原告诉称其不知道答辩人不是店面所有人与事实不符。2011年2月，答辩人征得原出租人俞小新的同意转租给反诉原告。二、反诉原告诉称“2014年4月份通知反诉被告以及店面所有人俞小新解除了店面租赁合同”不是事实。2011年2月，答辩人将该店面租赁给反诉原告后，自己到外地做生意，便委托原出租人房东俞小新代为向反诉原告收取店租。2014年4月，答辩人并不在将乐，反诉原告根本没有通知答辩人说需要解除合同之事。今年“5.1”之后，答辩人接到房东俞小新的通知说反诉原告今年2至4月的租金仅支付了1万元，尚欠13958元房租没有收回，同时俞小新还说反诉原告将乐店负责人黄勤炜表示“�到三明总店黄建先（即反诉原告）的通知，其欲将该店面转让或者转租给第三人”为由，通知答辩人回将乐自行处理收取租金之事，答辩人便回将乐找反诉原告将乐店负责人黄勤炜索要租金，黄勤炜表示反诉原告说要商量降低租金之事，具体要等反诉原告从三明回将乐再说，事实上这时反诉原告根本没有提出解除店面租赁合同的要求，由于合同没有到期，答辩人明确答复不同意降低租金。这一事实有答辩人向法庭提供的房东俞小新于2014年7月22日出具的《关于受委托代收店铺租金的说明》予以证实。三、反诉原告诉称其已经“将店面钥匙交给了店面所有人”与事实不符。答辩人与反诉原告签订了为期5年多的租赁合同，答辩人不在将乐期间委托房东向反诉原告收取租金，反诉原告至今没有将店面钥匙交给答辩人，也没有交给房东俞小新。至于反诉原告是否已�搬离租赁店面，答辩人并不知道此事。在合同有效期内，答辩人不同意解除合同。为此，恳请法院依法判决反诉原告与答辩人之间签订的租赁合同继续履行，同时要求责成反诉原告按合同约定付清尚欠租金，并承担违约责任。
原告（反诉被告）张秀华提供了下列证据，被告质证及本院认证如下：证据一、《店面租赁合同》，以此证明原告（反诉被告）与房东俞小新签订房屋租赁合同，同时证明房屋来源，双方签订的租赁期限至2016年7月30日止；被告质证认为对真实性、关联性无异议。证据二、《店面租赁合同（子合同）》，证明原告（反诉被告）与被告签订房屋租赁合同，租赁期限至2016年6月30日止，双方签订的房屋租赁是经房东同意所签订；被告质证认为对真实性无异议，可以证明内容第四条中明确约定店面完好无损情况下退还保证金。证据三、收条复印件，证�原告（反诉被告）委托俞小新向被告方收取租金，该原件已交黄建先委托代收人黄勤炜，过后被告只支付1万元租金；被告质证认为真实性无法确认。证据4、《关于受委托人代收店铺租金的说明》，证明房东俞小新代原告（反诉被告）收租金，因租金收不到要求原告（反诉被告）自己处理。被告对证明内容不予质证。
本院认为被告对证据一、二的真实性无异议，对该证据予以认定，证据三、四被告对证据的真实性和内容不予质证，该证据得到证人黄勤炜、俞小新的印证本院予以采信。
被告黄建先（反诉原告）提供了下列证据，原告（反诉被告）质证及本院认证如下：证据一、身份证，证明原告（反诉被告）的主体资格和身份情况；证据二、店面租赁合同（子合同），证明反诉被告将坐落在将乐县府前路62号店面转租给反诉原告，并且在《店面租赁合同》（子合同）中约定反诉原告交给反诉被告合同保证金5万元，待合同期满或解除时，店面“完好无损”的，反诉告应无息退还保证金等事实；证据三、保证金收条及银行转账凭条，证明反诉原告于2011年2月13日依据合同中的约定，支付给原告（反诉被告）（系原告儿子李阳代收）保证金5万元的事实。
原告（反诉被告）质证认为对证据一、二、三真实性无异议，但证据二、三证明对象有异议，主张要求退还保证金5万元是不成立的。反诉原告与反诉被告张秀华与房东签订的内容一致。本案的到期日是2016年，合同的期限未到，不予退还保证金。收取保证金的依据就是根据合同的第四条所收取。收条中注明合同期满予以退还。综上，被告（反诉原告）无法证明本案的租赁合同已解除，被告（反诉原告）也未有证据证明合同在2014年4月份已解除租赁合同的事实。被告（反诉原告�没有理由将店面交由房东，因被告（反诉原告）是与原告（反诉被告）所签订的合同，并不是与房东签订合同。
本院认为原告对证据一、二、三的真实性无异议，对该证据予以认定。
被告（反诉原告）申请证人黄勤炜（黄建先聘任的店长）出庭证言，证明从2013年上半开始由其代缴店面租金，租金由其代交给房东俞小新。2014年4月份租金其只交了部分。被告（反诉原告）黄建先在2014年4月28日开始将店里员工辞退，准备将店面关闭，该店面的钥匙由其保管。告诉过原告（反诉被告）黄秀华店面关闭，当时还有将店面的钥匙交给原告，但原告（反诉被告）不收，要求继续履行合同。之后到2014年6月初，房东俞小新向其拿钥匙，其就将钥匙，同时还把水、电存折交给房东俞小新，后未收回。
本院通知的证人俞小新（房东）出庭证言，证明其大约在2014年8月份因为是因为�一间店面电路及下水道堵塞向黄勤炜拿钥匙，认为有二套钥匙，后该钥匙保留。同时证明诉争的房屋于4月15日另租他人，此前也与被告（反诉原告）黄建先联系，黄建先明确表示诉争的房屋他不租了。
依据当事人的陈述及提供的证据，本院确认以下事实：
2010年10月，原告张秀华承租房东俞小新位于将乐县日照东门鸿图不夜城61、62号二间店面开店，双方签订《店面租赁合同》，后经征得房东俞小新的同意后，原告黄秀华于2011年2月将第62号店转租给被告黄建先使用，双方签订了《店面租赁合同（子合同）》，约定：甲方（原告张秀华）、乙方（被告黄建先）二、租赁期限从2011年2月15日起至2016年6月30日止。三、租金…自2013年7月1日至2014年6月30日止，月租金为4114元，加上甲方每月回收甲方装修费3872元，共计总额7986元，年租金95832元；自2014年7月1日至2015年6月30日止，月租金为4525.4元，加上甲方每月回收甲方装修费4259.2元，共计总额8785元，年租金105420元；自2015年7月1日至2016年6月30日止，月租金为4977.94元，加上甲方每月回收甲方装修费4685元，共计总额9663元，年租金115956元。租金于每季度首月的前五个工作日内缴纳本季度租金，签订本合同时缴纳本季度租金。四、合同签订日，乙方应缴纳给店面所有权人合同保证金伍万元，待合同期满后，店面完好无损，店面所有权人无息退还乙方保证金。六、1、乙方租金如未按时缴纳，每推迟一天，按拖欠总额的5%收取滞纳金，超过十天不交清欠款，视为乙方违约，甲方有权收回店面，给甲方造成的损失由乙方承担，合同保证金不予退还。并对双方责任、免责条件、争议解决方式等进行约定。
合同订立后，被告黄建先向原告张秀华交了五万元的保证金，被告黄建先的店长在2014年4月底有口头告知原告黄秀华准备将店面关闭，并通知原告取回店面钥匙，原告要求被告继续履行合同，按法律规定办，该店面的钥匙由店长黄勤炜保管。之后到2014年6月－8月间，因另一间店面需检修水、电房东俞小新找黄勤炜要了一套店面钥匙。
按照原、被告合同约定2014年2月5日前，被告黄建先应向原告张秀华支付2014年2月1日起至2014年4月30日止的租金和装修费用合计23958元，被告仅通过黄勤炜向俞小新支付了10000元，剩余租金13958元和2014年5月5日应交的租金23958元、2014年8月5日应交的租金23958元，截至2014年10月31日被告黄建先拖欠原告租金61874元。另查明该诉争的房屋已由房东俞小新于4月份另行出租他人。
本案各方当事人争议的焦点是：
一、双方诉争的租赁合同是否解除，租金及违约损失如何计算。
原告认为是双方之间的租赁合同应当继续履行，未经协商被告单方擅自�求解除租赁合同不符合法律规定。被告认为是其于2014年4月份通知原告和房东俞小新明确告知只承租到4月份止，并在告知后搬离了店面，且多次通知原告取回钥匙，被告一直推托，租赁合同已于4月后解除。本院认为，原告与被告签订《店面租赁合同（子合同）》没有违反法律的禁止性规定，是双方当事人真实意思，合法有效。被告关闭店面，虽有告知原告，但原告要求继续履行合同，双方并未解除合同达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此被告口头告知原告黄秀华准备将店面关闭并通知取回店面钥匙的行为，不能产生租赁合同解除的法律后果，据此本院认为原、被告的租赁合同�被告口头通知后并未解除。双方应当按照合同约定履行。原告主张2014年4月至2014年10月31日支付拖欠租金61874元及违约金3500元（未超出同期同类人民银行贷款的基准利率四倍）并不违反法律的规定，本院予以支持；目前被告已停止经营，且房东俞小新征得被告黄建先意见后，已于2015年4月另行出租他人，因此原、被告的租赁合同现已实际解除。但被告还应按合同约定支付2014年11月至2015年3月底的租金（8785＊5＝43925元），原告要求被告继续履行2015年4月后的合同，没有依据，本院不予支持。
二、本案的保证金如何处理。
原告认为保证金应当合同期满后按合同约定才予以退还并应当用于补偿原告的损失。被告认为保证金应当按合同第四条约定予以退还。本院认为，合同保证金是债务履行的保证，原、被告均以实际行为中止租赁合同履行。原告的损失已在拖欠租金的违�责任中得到保护，据此被告主张保证金应当予以退还，本院予以支持。
综上所述，原告与被告签订《店面租赁合同（子合同）》是真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第八条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张秀华与被告（反诉原告）黄建先于2011年2月签订了《店面租赁合同（子合同）》；
二、被告（反诉原告）黄建先应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张秀华自2014年2月至2014年10月底拖欠店面租金及回收装修费61874元及违约金3500元；
三、被告（反诉原告）黄建先应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张秀华按合同约定的店面租金及回收装修费43925元（自2014年11月后至2015年3月31日止）
原告（反诉被告）张秀华应于判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）黄建先保证金50000元；
驳回原告张秀华（反诉被告）、被告黄建先（反诉原告）其他诉讼请求。
如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1335元，减半收取667.5元，反诉费1050元，减半收取525元，由原告张秀华承担525元，由被告黄建先承担667.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 李善培
二〇一五年四月十五日
书记员 钟木兰
附相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
�六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原�】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
当事�应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。