江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04607号
上诉人（原审被告）姚一帆。
委托代理人马千里，江苏诚鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市彩香路旧货交易市场有限公司，住所地苏州市姑苏区彩香路7-1号。
法定代表人尹永新，执行董事。
上诉人姚一帆因与被上诉人苏州市彩香路旧货交易市场有限公司（以下简称旧货市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0059号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，苏州市彩香路7号房屋所有权人为苏州市轻工控股（集团）有限公司。
2009年1月5日，苏州市轻工控股（集团）有限公司委托苏州工投物业托管有限公司经营管理苏州市彩香路7号全部国有房屋及土地。
2011年12月1日，苏州工投物业托管有限公司（甲方）与苏州市彩香路旧货交易市场有限公司（乙方）签订房屋（场地）租赁合同一份，约定甲方将位于本市彩香路7号的房屋或场地租赁给乙方，租赁用途为市场，租赁期限为一年，从2011年12月1日起至2012年11月30日止。
2012年7月份，旧货市场公司、姚一帆签订摊位管理合同一份，合同约定姚一帆使用旧货市场公司420号摊位用于经营家用电器，时间六个月，从2012年7月1日至2012年12月30日止。管理费每月1058.50元，六个月一付，共计6350元，一次付清，先付后用。保证金1000元。合同到期终止，姚一帆应当在合同终止后五日内清场，姚一帆逾期清场，旧货市场公司有权增收摊位管理费，增收部分为管理费的0.5倍。另外约定本合同所称损失包括但不限于因起诉或仲裁而产生的诉讼费、律师费和仲裁费。合同签订后，旧货市场公司将摊位交付姚一帆使用，姚一帆支付租金至2012年12月30日。
2012年12月29日，旧货市场公司通知市场内的各经营户，市场将撤销，从2013年1月1日起至6月30日为清场期，从2013年7月1日起市场将彻底关闭停业，清场期间不再收取摊位费和管理费。
2013年10月8日，旧货市场公司通知市场内各经营户，市场清场期将在2013年10月31日结束，从2013年11月1日起市场将彻底关闭并停电停水。
2013年11月2日，旧货市场公司告知各摊主，旧货市场公司曾于2012年12月、2013年5月、10月先后三次告知各摊主合同到期终止后不再续租和市场关闭时间，提请各摊主及时寻找新的营业场所，但从人性化考虑，同意摊主合同期满后在寻找新的经营场所期间免交租金，至今已达10个月。旧货市场公司承诺于2013年11月11日前按照搬迁的摊主并将摊位、钥匙交付给市场方确认后，给予各户每户3000元搬迁费、退还各位安装的喷淋设施费500元以及退还各摊主押金。超出期限的，将不再兑现承诺，损失自负。因姚一帆至今未返还摊位，故旧货市场公司起诉至法院。
上述事实，由旧货市场公司提交的苏州市房屋权属登记簿、国有土地使用证、委托书、房屋（场地）租赁合同、摊位管理合同、发票、姚一帆提交的2012年12月29日通知、致各经营户的公开信、2013年10月8日通知、告知书、收据及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告旧货市场公司的诉讼请求是：一、姚一帆将苏州市彩香路7号旧货交易市场420号摊位腾空后交还给旧货市场公司；二、姚一帆支付管理费（自2013年1月1日起至计算至实际返还房屋之日止，按照19053元／年的标准计算）。
原审法院认为，关于摊位管理合同的具体性质，结合合同的内容以及双方当事人陈述管理费系租金的事实，原审法院认定双方所签订的摊位管理合同为租赁合同。同时，旧货市场公司、姚一帆签订的摊位管理合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的强制性规定，故依法成立、有效，双方均应按约履行各自的合同义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，摊位合同的租赁期间于2012年12月30日届满，双方亦无签订续租合同，而姚一帆至今未将摊位返还，属于违约行为，旧货市场公司有权要求姚一帆返还摊位，故旧货市场公司要求姚一帆腾空并返还苏州市彩香路旧货交易市场420号摊位的诉讼请求，于约、于法有据，予以支持。
关于管理费的问题。旧货市场公司要求姚一帆按照按年费率19053元的标准（原合同标准的1.5倍）支付自2013年1月1日起至实际交房日止的管理费。原审法院认为，旧货市场公司分别于2012年12月29日通知清场期（2013年1月1日起至6月30日止）不收取摊位费和管理费，2013年10月8日旧货市场公司又通知姚一帆将清场期延长至2013年10月31日，2013年11月2日旧货市场公司向姚一帆承诺于2013年11月11日前按时搬迁的，给予一定的搬迁费、退还押金等。根据旧货市场公司通知姚一帆的这些事实，原审法院认定旧货市场公司向姚一帆作出了免除2013年1月1日至11月11日的管理费的单方允诺，对于旧货市场公司有拘束力，故无权再向姚一帆主张承租摊位的2013年1月1日至11月11日的管理费，但是因在旧货市场公司给予姚一帆的最后期限即2013年11月11日到来，姚一帆仍然未予返还租赁摊位，那么从2013年11月12日起至姚一帆实际返还摊位之日止的管理费，旧货市场公司有权要求姚一帆支付。关于该期间的管理费的标准，旧货市场公司主张按照按年费率19053元计算即按照原管理费的1.5倍计算，原审法院认为，虽然合同约定逾期清场的，旧货市场公司有权按原管理费1.5倍收取管理费，但是该约定实质为违约金，而违约金主要系弥补守约方的实际损失，在旧货市场公司未提供其它证据证明存在更多损失的情况下，姚一帆逾期返还摊位给旧货市场公司造成的损失应主要系管理费损失，故依法对旧货市场公司主张的管理费标准予以调整，酌定参照原管理费标准计算即每年12702元计算。
关于姚一帆抗辩称摊位管理合同有诸多显失公平之处，应予以撤销，原审法院认为，该抗辩意见并无事实与法律依据，不予以采纳。
遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、姚一帆于判决生效之日起10日内将本市彩香路7号旧货交易市场420号摊位腾空并返还苏州市彩香路旧货交易市场有限公司。二、姚一帆于判决生效之日起10日内支付苏州市彩香路旧货交易市场有限公司摊位管理费（按照12702元／年的标准自2013年11月12日起计算至实际返还摊位之日止）。案件受理费356元，由苏州市彩香路旧货交易市场有限公司负担50元，由姚一帆负担306元。
上诉人姚一帆不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，本案所涉市场是当时地方政府为安置下岗职工而设置的，具有一定公益性质的市场。对于市场关停后的用途彩香路旧货市场未明确，有理由认为本案应涉及拆迁纠纷。管理合同是强势的单方合同，许多条款对经营户显失公平，应予撤销。二、上诉人自2013年1月1日就不在420号摊位经营，故上诉人不应成为本案的当事人。三、原审判决要求上诉人支付2013年11月12日起的摊位管理费没有任何事实依据。彩香路旧货市场从2013年11月1日起断水断电，并拆除了市场大门，撤离所有人员，让市场处于完全开放无管理状态，这种情况下不应再收取管理费。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。
被上诉人旧货市场公司未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，2012年7月上诉人姚一帆与被上诉人旧货市场公司签订的摊位管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审结合摊位管理合同的内容、履行情况以及双方当事人的陈述认定摊位管理合同为租赁合同并无不当。姚一帆上诉认为不应成为本案当事人的上诉主张没有事实依据。姚一帆还认为摊位租赁合同条款显失公平应予撤销，该主张缺乏相应依据，不予支持。姚一帆上诉认为本案涉及拆迁纠纷，但其未能提供证据予以证明，故对此不予支持。
姚一帆与旧货市场公司签订的摊位管理合同的租赁期间于2012年12月30日届满，双方未续签合同，旧货市场公司于2012年12月29日通知姚一帆市场将于2013年7月1日关闭停业并明确清场期，此后旧货市场公司又两次通知姚一帆市场关停清场，姚一帆至今未返还摊位，旧货市场公司有权要求姚一帆腾空并返还涉案摊位。至于2013年1月1日至2013年11月11日期间管理费的问题，原审结合旧货市场公司向姚一帆发送的三份通知认定彩香路旧货市场无权向姚一帆主张承租摊位2013年1月1日至2013年11月11日期间的管理费并无不当。至于2013年11月11日之后的管理费问题，如前所述旧货市场公司收取的管理费实际为摊位租金，根据旧货市场公司向姚一帆发送的通知可知姚一帆至迟应于2013年11月11日将摊位腾空并返还，但姚一帆届期未返还且继续占有使用摊位，故姚一帆应自2013年11月12日起至实际返还摊位之日止支付旧货市场公司相应的摊位占有使用费。姚一帆有关市场无管理无需支付管理费的主张缺乏依据，不予支持。至于该期间管理费的标准，根据旧货市场公司的损失情况以及摊位使用情况原审判决酌定该期间管理费参照原管理费标准计算并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人姚一帆的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费356元，由上诉人姚一帆负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一五年三月四日
书记员 陆晓婷