福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第2325号
原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦A幢三层东部之7单元，机构代码61228236-0。
法定代表人林新才，总经理。
委托代理人郭琳，福建理则达律师事务所律师。
委托代理人吴志坚，福建理则达律师事务所律师。
被告陈伟山，男，1969年9月8日出生，汉族。
原告厦门市创优物业管理有限公司（以下简称“创优公司”）与被告陈伟山物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹雪霞适用简易程序，分别于2014年7月15日和2014年7月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告创优公司的委托代理人郭琳、被告陈伟山到庭参加诉讼，第二次开庭原告创优公司的委托代理人吴志坚到庭参加诉讼，被告陈伟山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告创优公司诉称，2005年4月25日厦门海发房地产开发有限公司与创优公司签订了《集美中心花园物业管理委托合同》，约定厦门海发房地产开发有限公司将其开发的座落于厦门市集美区印斗路银盛里的集美中心花园小区委托给创优公司管理。合同对委托管理事项、双方权利义务、管理服务费用和房屋公共维修金、违约责任等内容进行了约定，其中物业管理费收费标准为多层住宅0.4元／平方米／月，公摊水电费按实际发生额分摊，业主应按季交纳物业服务费，逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。2008年12月30日业主委员会与原告签订合同，延续了物业管理服务关系。2013年6月15日因小区业主长期欠费，创优公司一直处于亏损状态，无法继续经营而退出该小区的物业管理。被告陈伟山作为该小区业主（房屋建筑面积114.69平方米），本应依据合同约定及时向原告交纳物业管理费、公摊水电费等费用，但被告却未按时缴交上述费用，已经欠缴2012年1月至2013年6月15日的物业管理费802.83元，2011年7月至2013年6月15日的公摊水、电费158.8元，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付其欠缴的2012年1月至2013年6月15日的物业管理费802.83元及逾期缴交物业管理费违约金（自欠费之日起，以每季度应缴金额137.63元为基数，分批按日千分之三至实际支付日止），2011年7月至2013年6月15日的公摊水、电费158.8元。2.诉讼费用由被告承担。
被告陈伟山辩称，1.原告创优公司管理混乱。2009年12月31日到2011年12月31日创优公司没有按照合同要求将公维金半年转账一次，转账到小区公用账户。至今都没有移交以上费用，是严重的违法行为。创优公司收了三个月的车辆管理费用，未按照要求分一半给物业管理。2.2011年12月31日合同到期，2012年业主委员会有向创优公司提出撤出物业管理，移交公维金，小区有贴单，内容是合同期限已经到了，要求业主不要缴纳物业管理费，但创优公司没有撤出，故合同期外无需缴纳物业管理费。3.合同是合同双方的法律行为，居委会无权对合同事项做出变更，居委会主任应出庭作证。
经审理查明，2005年4月25日厦门海发房地产开发有限公司与创优公司签署《集美中心花园物业管理委托合同》，约定由创优公司管理坐落于厦门市集美区银盛里的中心花园住宅小区，合同期限至2008年6月30日。2008年12月30日创优公司与厦门集美中心花园业主委员会签署《集美中心花园物业管理委托管理合同》，合同期限至2009年12月31日。物业管理服务费收费标准为多层住宅0.4元／平方米／月等。2010年9月8日双方再次签订《集美中心花园物业管理委托管理合同》补充条款，将委托期限延期至2011年12月31日，该补充条款第7条还约定“业主应当按季缴纳物业管理费，每次交费的具体时间为每季度前十天。逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。如果市场情况有变化，每年双方则可参考政府指导价协商，适当调整价格。”
2014年3月27日厦门市集美区银亭社区居民委员会出具一份《证明》，内容为“厦门市创优物业管理有限公司为厦门市集美区印斗路银盛里集美中心花园小区提供物业管理服务至2013年6月15日”。
集美中心花园小区3#801室及2#702室的业主向创优公司缴交了2011年1月至2013年6月的物业管理费及水电公摊费。
2014年7月18日厦门水务集团有限公司集美营业所出具一份《情况说明》，内容为“厦门市集美区印斗路银盛里集美中心花园小区水表用户号40003317、40003318、40004261、40005680、40006052、40003710、40003574、40007154、40005673费用自2005年至2013年6月是由厦门市创优物业管理有限公司缴纳的。”
陈伟山所有的银盛里7号楼502室建筑面积114.18平方米，依照创优公司与中心花园业主委员会签订的合同，多层住宅按照每月0.4元／平方米的计算方式，陈伟山每月应负担物业管理费114.18×0.4=45.67元。陈伟山应负担2010年7月至2013年6月15日的水电公摊费158.8元。
以上事实有原告提供的《集美中心花园物业管理委托管理合同》、《集美中心花园物业管理委托管理合同》补充条款、厦门市集美区发展和改革局2005年、2007年、2010年的收费批复文件、厦门市集美区银亭社区居民委员会的《证明》、集美中心花园小区3#801室及2#702室业主缴交2011年1月至2013年6月的物业管理费及水电公摊费的缴费发票、厦门水务集团水费查询清单、厦门市水务集团有限公司集美营业所的《情况说明》、厦门电业局电费明细、土地房屋登记卡以及法庭庭审笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原告创优公司虽然在2011年12月31日物业管理委托管理合同到期后，没有与集美中心花园小区业主或业主委员会签订后续的物业管理合同，但是创优公司仍为集美中心花园小区提供物业服务至2013年6月15日，在2012年1月1日至2013年6月15日期间，创优公司继续为该小区提供物业服务，而该小区业主大会从未作出不再接受创优公司提供物业服务的决定，应视为该小区业主及业主委员会同意与创优公司继续建立物业服务合同关系，双方的权利义务应参照原合同约定履行。创优公司已经履行了合同约定的公共卫生清洁、养护、管理等主要义务，则该小区业主应当按照合同约定缴交物业管理费和水电公摊费用。被告陈伟山提出合同期限到2011年12月31日到期，业主委员会没有续签合同，并不认可原告服务，但是陈伟山不能向法院明确陈述2012年1月1日至2013年6月15日期间为中心花园提供物业服务的主体，故对陈伟山的抗辩理由本院不予采信；关于陈伟山以中心花园业主委员会2009年第13号公告复印件及《服务情况说明》复印件，作为拒绝缴交物业费的抗辩，由于缺乏证据原件支持，本院不予采信。即便陈伟山可以提供证据原件，但若业主委员会认为物业服务提供者在物业服务过程中存在瑕疵，应根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费的方式消极对抗，缺乏合法依据，也容易导致小区的物业管理进入恶性循环，最终损害业主的利益。
陈伟山所有的7号楼502室属于多层建筑，共114.18平方米，依每月每平方米0.4元的收费标准，每月应付管理费45.67元，每季度137.02元，自2012年1月至2013年6月15日共17.5个月共计799.26元，陈伟山该段时间所欠物业管理费为799.26元，该部分诉求，本院予以支持，超出部分予以驳回。创优物业垫付水电公摊158.8元，陈伟山应当支付，本院亦予以支持。创优公司依合同约定，主张每日千分之三的违约金，于法有据，本院予以支持，即应当按照约定在每季度前十天缴交下一季度的管理费137.02元，逾期按照双方约定日千分之三计付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈伟山应于本判决生效之日起7日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司物业管理费799.26元及滞纳金（2012年1月1日起至2013年6月15日应交物业管理费的滞纳金以每季度137.02元为基数，按照日千分之三，分批自每季度第10日起计至被告陈伟山实际付款之日止）；水电公摊费158.8元。
二、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈伟山负担，应于本判决生效之日起7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
代理审判员 詹雪霞
二〇一四年八月十一日
书 记 员 李 晨
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。