新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新43民终352号上诉人（原审原告）：新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区河南西路26号6楼602室。法定代表人：翟若男，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵祥山，男，该公司员工。委托诉讼代理人：海瑞，新疆井然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁小华，男，1972年5月28日出生，住阿勒泰市。上诉人（原审被告）：胡春娥，女，1974年4月1日出生，住阿勒泰市。系梁小华妻子。上诉人新疆好莱坞影视文化传媒有限公司(以下简称好莱坞公司)因与上诉人梁小华、胡春娥房屋租赁合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人好莱坞公司的委托诉讼代理人海瑞,上诉人梁小华、胡春娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好莱坞公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，改判支持好莱坞公司一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由梁小华、胡春娥承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认为好莱坞公司加装钢梁的行为违反了消防规定，没有说是违反法律规定。本案中加装钢梁的行为没有最终被确定为违法行为，《租赁合同》所有条款就是合法有效的。2、梁小华在承租之前已经多次考察了租赁房屋。经梁小华要求，为了便于装修，好莱坞公司在租赁房屋内加装了钢梁，将租赁房屋于2016年1月1日交付给梁小华。假设好莱坞公司加装钢梁存在过错，一审法院认定《房屋租赁合同》合法有效，根据《房屋租赁合同》第十三条第三项约定，好莱坞公司在3个月之内交付租赁房屋，即使违约，也不承担违约责任，仅仅是将租期顺延，并且双方签订了补充协议，将租期顺延至2016年4月20日起算。假设好莱坞公司违约，双方的补充协议也是梁小华放弃对违约追究责任权利的表现。2016年4月21日至合同解除（梁小华实际退还租赁房屋）期间的房屋租金梁小华理应支付，而不应是此期间一半的租金。3、好莱坞公司起诉要求解除《房屋租赁合同》，依据《租赁合同》第十二条，违约金是双方合同约定的，主张拖欠的水、暖、电、物业等费用，是梁小华实际发生的，一审判决驳回好莱坞公司的全部其他诉讼请求显然错误。4、好莱坞公司向一审法院申请依职权调取的阿勒泰市公安局金山路派出所的执法记录仪视频资料所记载的梁小华自述不想继续履行合同的原因是因为欲开的”张大师鸭爪爪”市场前景不好，加之自己资金不够，无法继续经营。梁小华、胡春娥答辩称：梁小华、胡春娥不应当承担违约责任，房屋租赁交付时没有钢梁结构，经向消防大队咨询后，才知道不能搭建钢梁，消防验收过不了，租赁房屋不能正常使用，因此解除合同。梁小华、胡春娥的上诉请求：1、维持一审判决第四项；2、撤销一审判决第一、二、三、五项；3、驳回好莱坞公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定梁小华与好莱坞公司在租赁合同中均存在违约，确认双方违约责任相当各自承担50%，这一认定和责任划分不能成立。本案的核心事实和违约行为即是好莱坞公司在租赁物内违法加装钢梁，造成租赁物的迟延支付以及因钢梁安装、拆除的反复给梁小华造成时间上的巨大耽误和损失；一审法院以梁小华对加装钢梁的行为知情及未按照补充协议的约定向好莱坞公司交付消防设计图纸，使好莱坞公司无法对租赁物按照消防设计改造，以此理由认定梁小华也存在违约，这一认定是一种主观曲解。其次，好莱坞公司提供的2016年4月18日胡春娥签署的申请，证明2016年4月18日已通知好莱坞公司解除合同，故好莱坞公司不存在依据租赁合同向梁小华主张租赁费的权利。二审中，梁小华、胡春娥当庭变更上诉请求，不主张撤销一审判决第一项。好莱坞公司答辩称：1、梁小华在房屋租赁前到现场查看过，签订房屋租赁合同时没有钢梁，为了梁小华的经营、装修需要，经梁小华同意，给房屋加装钢梁，房屋交付时钢梁就已经存在。2、从双方签订补充协议看，有关于消防设施改造的内容，说明双方就此达成意向，但是由于梁小华准备经营的火锅店受市场经营环境影响，梁小华对此项经营没有信心，所以去消防大队投诉，消防大队下发了整改通知书。依据整改通知书要求，好莱坞公司将钢梁拆除，只是耽误几天的时间，双方签订合同期限是三年，不影响合同整体履行，违约责任应由梁小华承担。好莱坞公司向一审法院起诉请求：1、解除双方2015年10月17日签订的《房屋租赁意向书》、2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》、2016年1月16日签订的《补充协议》；2、判令梁小华、胡春娥于判决生效之日起15日内将租赁场所恢复成租赁时的毛墙毛地状况，如未能恢复则承担恢复原状产生的费用；3、判令梁小华、胡春娥支付自2016年1月3日起至租赁房屋恢复毛墙毛地期间的租金；4、判令梁小华、胡春娥支付物业费16200元、暖气费12600元、支付电费155元、水费27.60元；5、判令梁小华、胡春娥支付违约金312000元。一审法院认定的事实：2015年10月17日，好莱坞公司与梁小华签订《房屋租赁意向书》，约定将好莱坞公司面积为450平方米坐落于阿勒泰市文化路俄罗斯步行街75栋四层1号外租区租赁给梁小华经营”张大师鸭爪爪”火锅，租期三年，租金每天每平方米1.9元，3年不增不减。租金一年一缴，先支付后使用，签订意向书后先缴15万定金后签订租赁合同。2015年10月23日，梁小华支付15万元定金。2015年10月27日，双方签订《房屋租赁合同》，该合同将15万元定金约定为已付租金，将租金额约定为每年312000元。2015年12月好莱坞公司在租赁物上加装钢梁，加装钢梁前未到阿勒泰市公安消防大队备案。2016年1月好莱坞公司将租赁房屋交付给梁小华，交房时租赁房屋内的钢梁已经加装完毕。2015年12月9日，梁小华妻子胡春娥与鲁绍德签订《维修合同》，对租赁物进行装修，约定工程造价315000元，鲁绍德包工包料。梁小华装修有部分依托在好莱坞公司加装的钢梁上。鲁绍德的装修于2016年2月停工，停工时租赁物内尚剩余少量装修材料。2016年1月16日，双方签订《补充协议》，约定好莱坞公司给梁小华免四个月的租期作为未按时交房的补偿；自《补充协议》签订后，梁小华不得再以未按时交房为由，向好莱坞公司提出其他合同以外的任何条件；2016年的起租日期为2016年4月20日，该日期已含免租期；好莱坞公司根据梁小华提供的消防设施改造图进行消防改造，消防设施出图费9000元由好莱坞公司承担；双方同意将原合同中的出租面积由450平方米因为设置夹层楼梯而调整为445平方米。2016年1月3日，胡春娥向阳光美食城出具承诺书，在租赁房屋未办理好消防手续前，仅堆放材料不得进场施工。2016年1月29日，阿勒泰市公安局消防大队给梁小华申报的火锅店核发《建设工程消防设计备案凭证》。梁小华未按《补充协议》约定向好莱坞公司交付消防设计图纸；好莱坞公司未向梁小华支付消防设计费9000元。鲁绍德为火锅店进行装修，至2016年2月16日全部停工。鲁绍德从梁小华处共收取15万元装修款。15万元装修费中包含火锅店的消防设计费，该款由鲁绍德支付给设计单位。鲁绍德在好莱坞公司加装的钢梁基础上进行装修。2016年3月30日，阿勒泰市公安消防大队向好莱坞公司下达《责令限期整改通知书》，内容为”西侧450平米建筑未按消防设计文件施工责令2016年4月7日前改正”。2016年4月7日，阿勒泰市公安局金山路派出所干警、司法所干部在场的情况下，消防部门通知梁小华、好莱坞公司到场要求拆除钢梁。2016年4月13日好莱坞公司拆除了加装在租赁物上的钢梁。另查明，梁小华在阿勒泰市人民法院审理的（2017）新4301民初29号案件中作为原告已提出解除双方签订的《房屋租赁合同》诉讼请求。一审法院认为，好莱坞公司、梁小华签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，好莱坞公司在未办理消防手续的情况下对租赁物加装了钢梁，其行为违反了消防部门的规定。2016年1月1日，交付租赁房屋时，钢梁已经加装完毕，故认定梁小华对加装钢梁的行为是知情的。双方就此情形重新达成《补充协议》，在《补充协议》中双方约定由好莱坞公司根据梁小华提供的消防设施改造图进行消防改造。但梁小华未向好莱坞公司提供消防设计图，导致好莱坞公司未对租赁物进行消防设计改造，从而被消防部门限期整改，影响租赁物的正常使用。双方以上行为导致租赁物不能正常使用、延期交房，故认定梁小华、好莱坞公司均违约。故对因此造成的损失应由双方各自承担相应的责任，双方违约责任相当，对所造成的损失应由双方各承担50%的责任。好莱坞公司要求解除租赁合同，梁小华同意解除合同。双方均无继续履行合同的意愿，《房屋租赁合同》、《补充协议》应依法予以解除。因《房屋租赁意向书》的内容仅为表明双方有签订租赁合同的意愿，《房屋租赁合同》签订后《房屋租赁意向书》已无具体履行内容。故对好莱坞公司要求解除《房屋租赁意向书》的诉讼请求予以驳回。双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》解除后，租赁物应恢复原状。好莱坞公司已将违反消防规定加装的钢梁自行拆除，梁小华也应将租赁物内的装修予以拆除，将租赁物恢复原状，并向好莱坞影视公司返还原物。因劳务不能强制执行，故对好莱坞公司要求梁小华、胡春娥拆除租赁物内装修的诉讼请求不予支持。（2016）新4301民初29号判决书已判决好莱坞公司向梁小华支付装修补偿款，因此租赁房屋内的装修物归好莱坞公司所有，好莱坞公司有权自行拆除。因拆除而发生的费用，可待拆除实际发生后另行主张。好莱坞公司要求支付2016年1月3日至租赁物恢复原状期间的房屋租赁费。因在2016年4月8日前钢梁未拆除租赁物不符合消防规定，梁小华无法使用房屋，且双方签订的《补充协议》约定2016年的起租日期为2016年4月20日，故梁小华无需支付2016年4月20日之前的租赁费。好莱坞公司主张租金中的部分诉讼请求，即2016年4月21日至本判决生效前一日（即合同解除前一日）期间按年租金312000元计算由好莱坞公司与梁小华各承担一半。好莱坞公司要求支付的物业费、暖气费、电费、水费的诉讼请求，因未提供相应的证据加以支持，不予支持。好莱坞公司要求支付违约金，因双方均违约，不予支持。《房屋租赁合同》、《补充协议》虽为好莱坞公司与梁小华签订，但梁小华是以与胡春娥共有的家庭财产出资，且胡春娥与鲁绍德签订《维修合同》、出具《承诺书》、消防部门要求拆除钢梁时胡春娥也在场，故认定梁小华的以上债务为夫妻共同债务，胡春娥应承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第九十条之规定，判决：一、解除新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司与梁小华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、梁小华于本判决生效前3日内将阿勒泰市文化路俄罗斯步行街75栋四层1号外租区返还新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司；三、梁小华按年租金312000元的一半向新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司支付自2016年4月21日至本判决生效前一日期间租金；四、驳回新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司对梁小华的其他诉讼请求；五、胡春娥对梁小华的以上债务承担连带责任。本案案件受理费10330元，减半收取计5165元，由新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司负担3657元、梁小华负担1508元。本院二审期间，好莱坞公司未提供新证据。梁小华提供2016年3月28日与消防部门的参谋或者大队长进行咨询时的录音光碟。证明：梁小华、胡春娥到消防部门咨询后才知道搭建钢梁结构不合法，没有办法继续履行合同。好莱坞公司质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、该证据存在不完整性；2、梁小华不知道录音中对方的谈话人身份，无法确定其是否是消防部门人员；3、该份证据在一审时就形成，梁小华未出示，现在出示不属于新证据，不应该被采纳；4、加装钢架只是为了方便梁小华的装修，并没有录音中梁小华所说的为了出租一事，通过录音也不能证明消防大队认定了搭建钢梁属于违法建筑。本院认证意见：该录音中对方谈话人身份不明，且与本案争议的焦点问题无关联性，对证据的证明效力不予确认。经二审查明的事实与一审判决确认的事实一致。另查明，二审期间，2017年11月14日，好莱坞公司与梁小华达成《清理租赁场地协议》，约定：协议签订后三日内梁小华将场地内可搬离的装修材料搬离，将租赁房屋交付好莱坞公司，租赁房屋交付好莱坞公司后，双方签订的租赁协议解除。2017年11月20日，梁小华与好莱坞公司办理租赁房屋交付手续。本案争议焦点为，梁小华、胡春娥是否违约，应否向好莱坞公司支付违约金312000元；应否承担租赁费，数额如何确定；应否承担物业费、暖气费、水电费等费用。本院认为，梁小华与好莱坞公司签订《房屋租赁合同》，双方均应依据约定和相关法律法规履行各自义务。2017年11月20日，梁小华已将租赁房屋交付好莱坞公司，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除。好莱坞公司在租赁房屋中加装钢梁，未办理消防手续，被消防机关责令整改，交付的租赁房屋不能正常使用，存在违约。梁小华对加装钢梁的行为明知，双方签订《补充协议》约定，由好莱坞公司依据梁小华提供的消防设施改造图进行消防改造，但梁小华未向好莱坞公司提供消防设计图，致使好莱坞公司未对租赁房屋进行消防改造，梁小华亦存在违约。一审法院认定好莱坞公司、梁小华在履行合同过程中均存在违约，且违约责任相当、各自承担违约造成损失50%的责任并无不当。关于好莱坞公司主张的违约金。因双方均存在违约，且违约责任相当，好莱坞公司主张的违约金不予支持。关于好莱坞公司主张的租赁费。因《补充协议》约定，起租日期为2016年4月20日，且双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日解除，梁小华应承担自2016年4月21日起至2017年11月20日期间的租金，租金标准按双方约定的312000元/年的50%计算，即156000元/年，共计247000元。梁小华已预交的房屋租金15万元，应当折抵租金，梁小华还应给付好莱坞公司租金为97000元。ＸＸＸ与梁小华系夫妻关系，应与梁小华承担连带给付责任。关于好莱坞公司主张的物业费、暖气费、电费、水费，因未提供相应证据予以证明，不予支持。综上，上诉人梁小华、胡春娥的部分上诉请求成立，予以支持；上诉人好莱坞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初960号民事判决第四项、第五项，即四、驳回原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司对被告梁小华的其他诉讼请求；五、被告胡春娥对被告梁小华的以上债务承担连带责任；二、撤销阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初960号民事判决第二项，即二、被告梁小华于本判决生效前3日内将阿勒泰市文化路俄罗斯步行街75栋四层1号外租区返还原告新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司；三、变更阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初960号民事判决第一项为：上诉人新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司与上诉人梁小华签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；四、变更阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初960号民事判决第三项为：上诉人梁小华于本判决生效之日起十日内向上诉人新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司给付房屋租金97000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5165元，由上诉人新疆东方好莱坞影视文化传媒有限公司负担3657元，上诉人梁小华、胡春娥负担1508元。二审案件受理费7420元，由上诉人新疆好莱坞影视文化传媒有限公司负担4000元（好莱坞公司预交6414.74元），上诉人梁小华、胡春娥负担3420元。本判决为终审判决。审判长  贾晓霞审判员  郝建军审判员  胥彩霞二〇一八年一月九日书记员  王斌斌