福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第4612号
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路7号（凯乐大厦）1层01-09号。
代表人邱文锋，行长。
委托代理人梁丽珍，女，1986年11月9日出生，汉族，系原告员工，住福建省上杭县。
委托代理人吴海，男，1967年6月8日出生，汉族，系原告员工，住福建省连城县。
被告陈戎，男，1976年2月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被告曾雪然，女，1975年1月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行诉被告陈戎、曾雪然金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行的委托代理人梁丽珍到庭参加诉讼。被告陈戎、曾雪然经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行诉称，2014年7月3日，原告与被告陈戎、曾雪然签订《个人购房借款／担保合同》，并办理了房地产抵押登记。原告依约向被告陈戎发放了贷款90万元，年利率为7.205%（一年一定），贷款期限至2029年7月15日。贷款发放后，被告陈戎、曾雪然没有按期还款。截至2015年5月21日，被告陈戎、曾雪然仍欠原告贷款本金882960.7元（其中：逾期贷款本金12098.97元，宣布提前到期贷款本金870861.73元）、利息20237.9元。原告经催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、被告陈戎、曾雪然归还贷款本金882960.7元，利息20237.9元，及支付从2015年5月22日起至贷款本息全部支付完毕止按合同约定利率计算的罚息、复利。（罚息、复利的利率在合同约定利率6.765%再加收40%即9.471%的年利率计算，罚息本金计算基数为882960.7元，复利以未支付利息为基数）。2、原告有权拍卖、变卖被告陈戎、曾雪然所有的，位于龙岩市新罗区中城解放北路8号（物华花园二期）F2幢3层703室房地产所得款项在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权。
被告陈戎、曾雪然均未作书面答辩。
经审理查明：被告陈戎、曾雪然系夫妻关系。2014年6月18日，被告陈戎、曾雪然以购买二手住房资金不足为由向原告申请个人购置住房贷款90万元，期限15年，以被告陈戎所有的坐落于龙岩市新罗区中城解放北路8号（物华花园二期）F2幢3层703室房地产作抵押。2014年7月3日，原告与被告陈戎签订《个人购房借款／担保合同》，被告曾雪然作为共同借款人在该合同上签名。2014年7月10日与2014年7月14日，原、被告双方分别在龙岩市国土资源局、龙岩市房地产交易服务中心对上述抵押物办理了登记抵押，登记号为：龙他项2014第701号、龙房他证字第2014048**号，抵押的债权数额为90万元。根据被告陈戎提交的《个人贷款委托支付协议、受托支付对象和账户清单》、《提款通知书》及《个人购房借款／担保合同》的约定，原告于2014年7月15日向被告陈戎发放了贷款90万元，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，贷款发放时执行年利率为7.205%。贷款期限至2029年7月15日，还款方式为按月等额本息还款。若被告陈戎、曾雪然未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收40%确定。此笔贷款资金由原告转入被告陈戎指定的个人罗民账户上（开户行：工行莲东支行、账号：62×××26）。同时，合同约定抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款发放后，被告陈戎、曾雪然未按期还款。截至2015年5月21日，被告陈戎、曾雪然尚欠原告贷款本金882960.7元（其中：逾期贷款本金12098.97元，宣布提前到期贷款本金870861.73元）、利息20237.9元。此后贷款本息未付分文，故原告诉至本院请求判如所请。
另查明，截至2015年12月21日，贷款的执行年利率为6.765%，逾期利率为9.471%。
上述事实，有原告提供的个人二手住房贷款申请表、《个人购房借款／担保合同》及抵押物清单、、房屋他项权利证、土地他项权利证、人贷款委托支付协议、受托支付对象和账户清单及贷款提款通知书、借款凭证、结婚证、EMS国内标准快递发送贷款提前到期还款函、贷款发放信息和还款、欠款明细以及原告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定有效，具有法律约束力。被告陈戎、曾雪然未按期归还原告借款本息，构成违约。依照双方的约定和法律规定，原告有权提前解除合同，并向被告陈戎、曾雪然计收尚欠的贷款本息与罚息、复利。原告作为被告陈戎的房产抵押权人，依法有权在其不履行债务时，要求将抵押物以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告陈戎所有。被告陈戎、曾雪然经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈戎、曾雪然应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行贷款本金882960.7元和截至2015年5月21日的利息20237.9元。
二、被告陈戎、曾雪然应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行自2015年5月22日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按贷款本金882960.7元，年利率9.471%计算的利息，以及以未付的利息为本金，按年利率9.471%计算的复利。
三、被告陈戎、曾雪然未能清偿上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司龙岩莲东支行有权以被告陈戎名下的坐落于龙岩市新罗区中城解放北路8号（物华花园二期）F2幢3层703室房地产折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12832元，减半收取为6416元，由被告陈戎、曾雪然负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 邱 声 宜
人民陪审员 陈 潮 勇
人民陪审员 林 燚
二〇一六年一月十四日
书 记 员 曾念颖（代）
附：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条贷款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，贷款期间不满一年的，应当在返还贷款时一并支付；贷款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还贷款时一并支付。
第二百零六条贷款人应当按照约定的期限返还贷款。对贷款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，贷款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还贷款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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