宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民事判决书 （2014）银民初字第26号 原告郭小红，女，1968年1月2日出生，汉族，固原市原州区卫生局职工，住宁夏回族自治区固原市。 委托代理人张广学，宁夏信用律师事务所律师。 被告宁夏业通建设工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区中心巷**。 法定代表人白邵忠，该公司总经理。 委托代理人康洁琼，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被告宁夏万国房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市良田工业区庆丰路**。 法定代表人马文国，该公司董事长。 委托代理人张淑琴，女，1972年1月22日出生，汉族，该公司经理，住宁夏回族自治区中卫市。 被告宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司，住，住所地宁夏回族自治区固原市原州区文化街/div> 负责人张立军，该公司经理。 委托代理人张淑琴，女，1972年1月22日出生，汉族，该公司经理，住宁夏回族自治区中卫市。 原告郭小红与被告宁夏业通建设工程有限公司、宁夏万国房地产开发有限公司、宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郭小红的委托代理人张广学，被告宁夏业通建设工程有限公司（以下简称业通公司），被告宁夏万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）、宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司（以下简称万国公司固原分公司）经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与万国公司于2011年1月6日在万国公司固原分公司签订了《商品房买卖合同》，约定万国公司将其位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层2011号商铺以387455元的价格出售给原告，原告按照合同约定将购房款一次性给付万国公司，万国公司于2011年1月22日将涉案商铺交付原告经营使用，后原告与固原万国商场经营管理公司签订了托管协议，约定用收取的管理费抵顶部分房款。被告业通公司为实现其债权，申请本院将涉案商铺查封，该行为严重损害了原告对涉案商铺的实体权利。综上，请求判令：1、停止对位于宁夏固原市原州区文化街万国商业文化广场二层2011号商铺的执行措施；2、诉讼费由被告承担。 被告业通公司、万国公司、万国公司固原分公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原告郭小红为证明其主张提交了以下证据： 证据一（2013）银执异字第88号执行裁定书一份（复印件，原件予以核对），证明银川市中级人民法院查封涉案房产后，原告提起执行异议，法院驳回了原告的执行异议，故原告提起本次诉讼。 证据二《万国商场投资认购表》一份（复印件）、《商品房买卖合同》一份（复印件，原件予以核对）、《收据》两张（复印件，原件予以核对，收据附于《商品房买卖合同》倒数第2、3页），证明原告2011年1月6日认购涉案商铺，2011年1月6日与被告万国公司签订了《商品房买卖合同》，并交付了房款294466元，房款全部付清。 证据三《商铺托管协议》一份（复印件，原件予以核对）、《交房公告》一份（复印件，原件予以核对），证明2011年1月21日，原告与固原万国商场管理有限公司签订了《商铺托管经营协议》，被告万国公司向原告交付了涉案商铺，并按合同约定将涉案商铺交由固原万国商场管理有限公司装修经营，原告已对涉案商铺占有使用。 被告业通公司、万国公司、万国公司固原分公司未到庭参加诉讼亦未提交证据及书面质证意见。 经审理查明，2011年1月6日，原告同被告万国公司及案外人固原万国商场管理有限公司签订《万国商场投资认购表》一份，约定原告购买2011号铺位，优惠后总价387455元，并委托固原万国商场管理有限公司进行经营管理三年，其三年的托管收益由万国公司从原告认购商铺优惠后总价中抵顶房款，托管后总价294466元，由买受人于2010年12月9日已付房款20万元，剩余房款94466元于2011年1月6日已付清。2011年1月6日，原告与被告万国公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万国公司开发建设的万国商业文化广场二层2011号房，建筑面积18.64平方米，总价294466元，一次性付款。该房屋应在2011年3月30日前交付使用，被告万国公司应在房屋交付使用180日内报产权登记机关备案。2011年1月6日，万国公司固原分公司向原告出具收据收到原告交来2011房款20万元、94466元。原告已经交清全部房款。2011年1月22日，原告同固原万国商场管理有限公司签订《商铺托管经营协议》一份，约定将原告所有的万国商业文化广场二层2011号商铺委托固原万国商场管理有限公司经营，期限自2011年3月30日至2014年3月30日。2011年4月30日，被告万国公司发出交房公告，通知各业主2011年4月30日已将购买的商铺交付万国商场管理有限公司。原告在该交房公告签字于2011年7月14日收到交房公告。 另查明，被告业通公司因与被告万国公司建设工程施工合同纠纷一案，银川仲裁委员会于2009年5月25日作出（2009）银仲裁字44号裁决：万国公司向业通公司支付工程款1747473.09元及逾期付款利息150296.56元。裁决生效后业通公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2012年3月6日在固原市房管局查封了万国公司名下位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层共54套房产（商铺），查封期限为两年。2014年4月23日本院依法在该商场张贴了查封公告，根据业通公司的评估申请，本院委托宁夏明大房地产评估中心对上述房产进行了评估，万国商业文化广场二层市场价值为20479274元。原告郭小红即提出执行异议，本院于2013年12月7日作出（2013）银执异字第88号执行裁定书，驳回了郭小红的异议。 上述事实，有原告提供的执行裁定书、投资认购表、商品房买卖合同、收据、交房公告、商铺托管经营协议及原告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登房的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，关于是否停止对涉案房屋的执行措施的问题。该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人未办理过户手续没有过错。这三个要件缺一不可。原告提交的投资认购表、商品房买卖合同及收据能够证实原告购买了被告万国公司的涉案房屋，并于购买后支付了全部购房款。原告提交的交房公告、商铺托管经营协议能够证实涉案房屋在本院2012年3月6日查封之前已由被告万国公司向其交付后委托万国商场管理有限公司托管经营。原告在购买涉案房屋后未在房屋管理部门登记备案及办理过户手续，依照原告与被告万国公司签订的商品房买卖合同被告万国公司应在房屋交付180日内报登记机关备案，被告万国公司未按约办理，原告对此并无过错。综上，原告对已交付全部房款并实际占有使用且未办理过户登记手续不存在过错的涉案房屋提起诉讼，其要求停止执行的诉请成立，本院予以支持。被告业通公司、万国公司、万国公司固原分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其抗辩、质证权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 停止对被告宁夏万国房地产开发有限公司开发的位于固原市原州区文化街万国商业文化广场二层2011号房产在被告宁夏业通建设工程有限公司申请执行被告宁夏万国房地产开发有限公司建设施工合同纠纷执行一案中的强制执行。 案件受理费100元，由被告宁夏万国房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长 曾琳巧 审判员  胡春燕 代理审判员  赵来珍 二〇一四年十月十七日 书记员 郝小梅 附：本案适用的相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》 第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。 第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，由执行法院管辖。 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。