广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳中法民一终字第445号
上诉人（原审原告）：龚建文，男，汉族。
委托代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖光媚，女，汉族。
委托代理人：卫才正，男，汉族。
上诉人龚建文因与被上诉人肖光媚建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2013年9月22日作出的（2013）阳春法民一初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年3月27日，肖光媚（甲方）与龚建文（乙方）签订一份《土地转让协议书》，该协议书约定：甲方将座落于阳春市春城街道东湖羊孖垌村X住宅用地的土地使用权［建设用地规划许可证号：地字第xx号；建设工程规划许可证号：建字第xx号；国有土地使用证号：春府国用（2010）第xx号］转让给乙方。该协议约定了转让价格为5500元／平方米，总价格是677160元；还约定“现先支付订金20000元，2013年4月2日再支付80000元，余下部分二个月内付清，二个月内不付清余额属违约，甲乙双方各有一方违约责任自负。甲方无条件负责乙方搞好一切转让过户手续，过户手续费用由乙方支付，特立为据约”（协议原文），甲方：肖光媚（签名捺指印），乙方：龚建文（签名捺指印），见证人林冰（捺指印）。签订协议后，龚建文当天就支付了买地订金20000元给肖光媚；2013年4月2日，龚建文再支付买地订金80000元给肖光媚，肖光媚均出具收受了订金的收据给龚建文收执。后龚建文未支付其他款项给肖光媚，肖光媚亦未与龚建文办理土地转让过户手续。龚建文于2013年5月30日持上述协议和收据起诉至原审法院，请求判令解除双方签订的《土地转让协议书》，判决肖光媚返还土地转让金壹拾万元整（￥100000元）给龚建文，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至肖光媚实际给付之日止。另查明，春府国用（2010）第xx号国有土地使用权证登记阳春市春城街道东湖羊孖垌村xx住宅用地123.1㎡的土地使用权人是肖光媚，使用类型为划拨。同时，该地还具备了地字第xx号建设用地规划许可证、建字第xx号建设工程规划许可证。肖光媚于一审证据交换日向原审法院提交柯远德收据一份，以证明其支付了阳春市春城街道东湖羊孖垌村x住宅用地转让介绍费40000元；还提交争议地隔壁xx住宅用地使用权人卫才正的证明和争议地附近土地使用权人伍洁丽、梁伟的证明，以证明争议地及附近土地均属划拨土地，市场交易价为6000元／平方米。一审庭审中，证人柯远德出庭作证称其通过介绍认识龚建文、肖光媚，并作为介绍人介绍双方转让土地，当时口头约定中介费40000元，龚建文、肖光媚签订协议后，肖光媚支付了介绍费现金40000元。龚建文称肖光媚的答辩意见不成立，一、龚建文并没有违约，在订立协议时，龚建文并不知道肖光媚的土地没有土地出让金，龚建文在过户时才发觉该宗土地没有土地出让金，按相关的规定，土地出让金应当由土地所有权人向国家缴交，土地出让金数额是非常巨大的，龚建文了解后，多次与肖光媚协商无法达成一致意见，所以双方的协议无法履行，双方的约定不明确，特别是对土地出让金的约定也是不明确的，根据相关法律规定，这是不可归责于任何一方的，即双方均无责任，因此，龚建文交给肖光媚的100000元买地订金，应当全部退还给龚建文。二、双方订立转让协议时所用的是“订金”，并不是法律规定的“定金”，本案不适用定金罚责，双方也没有约定具体的违约责任，所以肖光媚应返还所有的款项给龚建文；三、肖光媚所讲的支付了介绍费40000元是不存在的，虚构的；实质上肖光媚没有证据证明其支付了中介费，肖光媚没有签订任何中介和委托协议，肖光媚辩称支付了40000元中介费没有事实依据，本案中肖光媚没有受到任何损失，应当退还所收到的100000元给龚建文。2013年5月31日，龚建文以案外人郑伟荣位于阳春市春城街道春江大道钢铁公司龙湾住宅区7幢xx房（粤房地权证阳春字第**号）作担保，申请原审法院冻结肖光媚在广东阳春农村商业银行股份有限公司明珠分理处（账户：xx）的存款105000元。原审法院于2013年6月3日作出（2013）阳春法民一初字第705-1号民事裁定书，裁定冻结肖光媚在广东阳春农村商业银行股份有限公司明珠分理处（账户：xx）的存款105000元；查封担保人郑伟荣位于阳春市春城街道春江大道钢铁公司龙湾住宅区7幢xx房（粤房地权证阳春字第**号）的房地产。经原审法院去函阳春市国土资源局查询，阳春市国土资源局于2013年8月2日函复称该宗用地可办理土地使用权出让手续及转让交易手续。
原审认为：龚建文与肖光媚于2013年3月27日签订的《土地转让协议书》，约定肖光媚将座落于阳春市春城街道东湖羊孖垌村x住宅用地的土地使用权转让给龚建文，经去函查询，阳春市国土资源局函复称该宗用地可办理土地使用权出让手续及转让交易手续，即上述协议书是双方平等自愿、协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规或损害社会公共利益，亦无损害第三人的利益，是依法成立的有效合同，当事人应当按照合同的约定全面地履行自己的义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，双方签订的协议书上并没有约定定金性质，肖光媚主张龚建文给付的100000元应视为定金，依据不足，不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”，龚建文主张肖光媚没有支付中介费40000元，但与柯远德当庭质证时未能否认柯远德介绍双方认识，也未能提供证据证明柯远德没有收取中介费，龚建文的上述主张依据不足，不予支持。依照合同约定，龚建文应在2013年6月2日前支付购地余款577160元给肖光媚，但龚建文至今仍未履行，显属违约，应依约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因龚建文的违约，造成肖光媚支付了中介费用40000元的损失，应当由龚建文承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方同意解除合同，可以解除《土地转让协议书》；解除合同后，肖光媚返还100000元给龚建文，但龚建文请求从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算100000元的利息，依法无据，不予支持。综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、解除龚建文与肖光媚于2013年3月27日签订的《土地转让协议书》；二、肖光媚退还100000元给龚建文，限于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕；三、龚建文赔偿40000元损失给肖光媚，限于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕；四、驳回龚建文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，保全费1045元，合计3345元，由龚建文负担1338元，肖光媚负担2007元。
上诉人龚建文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方订立的《土地转让协议书》无效，根据我国划拨土地使用权管理暂行办法（1992年3月8日国家土地管理局发布）第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”；和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。由此可见，上诉人与被上诉人订立《土地转让协议书》转让的是划拨土地，在起诉前也并未经有批准权的人民政府批准，所以上述协议明显违反了上述司法解释和政策的规定，是无效的。根据相关法律规定，民事行为被确定无效或者被撤销后，当事人经该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，因此被上诉人应将收取的土地转让款100000元返还给上诉人。上诉人并不知道该转让土地还没有向国家缴交土地出让金，在与被上诉人办理过户变更手续时上诉人才知道这事实，且因侦查案件需要被上诉人的土地卷宗已被检察机关借调，至今仍未退回到阳春市国土资源局，过户时间也无法确定，所以上诉人在本案并没有任何过错。《土地转让协议书》只能解除，上诉人不属违约，原审认为上诉人违约显然不符合事实与法律规定。二、原审判决上诉人赔偿40000元损失给被上诉人，明显违反了法律规定，超出了诉讼请求，违背了法院不告不理的法律规定。本案被上诉人并没有有效的证据证明其支付了中介费40000元给柯远德，柯远德与肖光媚丈夫是朋友关系，柯远德并没有从事中介业的资质，上诉人也并不认识柯远德，上诉人与被上诉人还未办理土地过户变更手续，被上诉人就向柯远德支付达40000元的所谓中介费，明显不符合常理。原审单凭柯远德的证言就认定被上诉人支付了中介费40000元给中介人，明显是认定事实不清，被上诉人在签订合同时并没有告知支付中介费40000元给柯远德的事实，所以被上诉人是否支付中介费也与上诉人无关。被上诉人在本案诉讼中从来没有提出反诉要求上诉人赔偿其损失，原审判决上诉人赔偿40000元给被上诉人明显超出了诉讼请求范围，违反了不告不理的法律规定。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正，请求二审依法改判，撤销原审判决第三项。
被上诉人肖光媚答辩称：双方当事人在协商买卖土地事宜时，已经说清楚该土地要向有关部门缴纳土地出让金，上诉人也清楚该地要缴纳土地出让金。由于上诉人没有筹够钱购买土地，所以提出反悔，要求被上诉人退还购地款。原审处理正确，应予维持。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点是：一、双方签订的《土地转让协议书》是否有效；二、肖光媚是否实际支付了中介费40000元。对于争议焦点一，肖光媚是本案涉讼土地的使用权人，领取了该土地的国有土地使用权证，其与龚建文在平等自愿、协商一致的情况下签订《土地转让协议书》，该协议是双方的真实意思表示。虽然该土地的使用权类型是国家划拨，但经原审法院去函查询，阳春市国土资源局复函称该宗用地可办理土地使用权出让手续及转让交易手续，即土地管理部门对本次土地转让行为予以批准，故双方签订的《土地转让协议》应认定为有效合同。龚建文主张合同无效，理据不足，不予采纳。对于争议焦点二，肖光媚一审时提供了介绍人柯远德出具的收取介绍费40000元的收款收据，柯远德一审时亦出庭作证证实其已收取了肖光媚支付的介绍费40000元。龚建文自述其在本次交易过程中没有支付中介费，肖光媚作为卖地方，在签订土地转让协议并收取部分购地款后，支付中介费给中介人，亦符合交易习惯。根据上述证据，可认定肖光媚支付了40000元中介费给本次交易的中介人柯远德。龚建文没有按照合同约定的期限支付购地款，且单方毁约，要求解除合同，构成违约，应承担违约责任。肖光媚在本次交易过程中支付了中介费40000元，该款应作为合同解除后的损失，由违约方龚建文承担。综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人上诉理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人龚建文负担。
本判决为终审判决。
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审判长 龙 飘
审判员 林 浈 量
审判员 司徒达国
二〇一四年二月十二日
书记员 冯 梅 瑰