上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第29598号
原告（反诉被告）林加标。
委托代理人李润发，上海领秀律师事务律师。
被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司。
法定代表人王一中。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
原告林加标诉被告上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告承望公司提起反诉，本院依法予以受理。本院于2014年10月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）林加标及其委托代理人李润发、被告（反诉原告）承望公司的委托代理人杨仲侃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林加标诉称，2014年2月20日，原、被告签订了由被告提供的关于位于浦东南路中融大厦物业租赁合同一份，合同约定了被告应于2014年4月1日交房、7月1日开业等事项。合同签订时，双方口头约定，拟出租的店面的水、电、气等配套设施应于4月1日前开通。原告依约发送了店面装修图纸，并支付了大部分的房租押金。但被告拖到8月份，仍未开通水电煤等配套设施。原告为避免更多损失，多次向被告提出交涉，要求解除合同，被告置之不理。故原告起诉来院，要求判令：1、解除原告与被告所签订的物业租赁合同；2、被告退还原告的租赁押金96，106元；3、被告承担延迟交房违约金2，883元，延期开业违约金48，053元。庭后，原告撤回了第三项诉讼请求。
被告承望公司辩称，原、被告间的物业租赁合同已经于2014年5月23日由被告发函解除，不需要法院判决解除。导致合同解除的原因在于原告迟迟不愿意接收租赁商铺，故不同意原告的诉请二、三。
反诉原告承望公司诉称，合同签订后，反诉原告于2014年4月1日、3日分别以口头及书面的方式通知反诉被告交接房屋，但反诉被告拒绝接收。且未支付剩余租赁押金48，053元、首期物业管理费20，000元及首期租金96，106元、装修押金18，370元，反诉原告多次催促未果，于2014年5月19日发函反诉被告，要求解除合同，但被退回。故反诉原告要求判令：1、反诉被告立即支付违约金97，652元（已扣除反诉被告支付的租赁押金96，106元）；2、反诉被告支付管理费11，220元（按220元每天为标准，自2014年4月2日计算至2014年5月23日）；3、反诉被告支付滞纳金4，654元（以应付金额182，529元为本金，以日万分之五为基准，自2014年4月2日计算至2014年5月23日）。
反诉被告林加标辩称，不同意全部的反诉请求。因为反诉原告主动违约，反诉被告无需支付违约金和滞纳金。
经审理查明，上海市浦东新区浦东南路XXX号、XXX号中融大厦1-6楼包含804个铺位，576名业主。被告承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对中融大厦1-6楼统一招租、经营。本案出租给原告林加标的铺位所涉七名业主均授权承望公司代为签订租赁合同，代收租金及管理费，并负责商城装修改造及维护等一切相关事宜。2014年2月20日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：第十三条3、乙方在甲方书面通知的交付日之日起计七天内不办理租赁场地交付手续的，则甲方有权即时收回租赁场地，终止合同及将租赁场地租予第三方。同时乙方无权要求返还已支付的定金、押金、商品和服务质量保证金；第二十八条1、甲方无正当理由，不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%每日×逾期天数；第二十九条6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权根据……向乙方追索违约责任：……（4）逾期超过40天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%每日×逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含管理费）。同时乙方无权要求返回押金。
同日，原、被告签订的《物业租赁合同补充协议》约定：租赁场地位于中融大厦第四层10、11室场地（附图纸，以下简称系争房屋）；租期自2014年4月1日起至2019年3月31日止，计租起始日自2014年7月1日起；甲方于2014年4月1日前向乙方交付租赁场地；管理费的缴付起始日自2014年4月1日起计；2014年7月1日至2016年3月31日的月租金为48，053元；月管理费为16，533元；乙方须向甲方缴纳租赁押金144，159元，乙方已支付的5万元租赁意向金自动转为租赁押金，签约后5日内乙方另支付46，106元租赁押金，剩余48，053元于2014年4月1日前支付；首期租金96，106元（两个月）于2014年4月1日交房前缴纳；首期管理费20，000元，于2014年4月1日交房前缴纳；2014年4月1日至2014年6月30日的管理费按2万元一次性交纳；2014年7月1日以后的管理费正常支付；如甲方未能在2014年7月1日前开业，甲方应赔偿乙方延期天数双倍的租金作为违约金；如乙方未能在2014年7月1日开业，乙方同样应赔偿甲方延期天数双倍的租金作为违约金。
合同签订后，原告按约于2014年1月27日支付5万元、2014年2月26日支付46，106元。
2014年4月16日，被告发函给原告，要求原告支付剩余押金、租金及物业管理费等。该函件原告于2014年4月24日签收。2014年5月19日，被告再次发函要求解除合同。该函件未有效送达原告。2014年5月20日，原告与被告方工作人员通电话，就未成功交接房屋的违约责任及处理进行协商。
庭审中，原、被告双方确认，2014年4月1日前，被告曾通知原告交接房屋。后原告于2014年4月10日前往系争房屋，但发现水、电、煤均未进场开通，此后原告多次前往系争房屋，均发现水电煤一直未开通，故不愿接受房屋。原告另表示，由于2014年6月份，原告已经另寻其他商铺承租经营，故即便系争房屋开通了水电煤，也不愿意继续接收房屋。被告另表示，目前整体商铺的开业时间定于2014年10月底。
关于交付房屋的条件，原告提供两位中介方人员出庭作证用以证明，双方虽然在合同中未约定交付房屋的条件，但是在签订合同的时候被告曾口头承诺交付房屋的时候水电煤均需入场。被告表示，从未口头承诺交付房屋时水电煤开通。系争房屋的上一承租户是永乐电器大卖场，整体大卖场的水电都是开通的，现在分割成每个独立的商铺单独出租。被告与所有承租户的交付流程都是，承租户先接收房屋，向被告提供装修图纸，被告根据承租户的装修图纸预留水电总管，线路从天花板走，不影响被告同时进行室内装修。煤气不是每个商铺都需要安装的，故不由被告负责，而是每个商铺根据各自经营需要分别向煤气公司申请并安装。原告认可整个楼层的照明灯是有的，但是认为按照通常的交付标准，至少应该将水电煤接到被告的商铺区域内，至于区域内如何排线可以由原告自行安装，但是被告的水电煤连安排到被告的商铺区域内都没有完成。
关于系争房屋的分割情况，原告表示，4月份前去看现场的时候，系争房屋还未独立的分割出来，只有西面靠墙，南面靠街安装了一排窗户，东面用以跟隔壁商铺分割的那堵墙是没有的，北面跟商场连接的过道也没有墙体。东面的墙一直到6、7月份才砌好。被告表示，4月1日系争房屋就已经独立分割出来，除了西面的墙和南面的窗，东面的墙也一并砌好。因为隔壁租户也是4月份入场，所以被告将该堵墙砌好。至于北面的隔断，由于北面正对商场的过道，就是商铺的进门口，无法再隔断，需要商户自行装修安排。
庭审中，被告提供一份《煤气排管工程合同》，用以证明2014年5月30日被告与上海燃气浦东销售有限公司就整体商铺的天然气排管工程签订合同，并表示，整栋楼层的煤气是开通的，此次签订合同是对原有煤气容量进行增容。在被告安装了煤气总管后，每个商铺内的具体天然气排线还需自行与煤气公司申请。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房地产权证及委托书、《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、通话录音等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于水电煤开通是否是双方交付商铺的要件。双方订立的《物业租赁合同》并未对房屋的交付标准进行约定，原、被告双方就是否口头约定过水电煤开通又各执一词，对此，本院认为，当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。具体到本案中，原告多次前往系争房屋查看，并要求被告开通水电煤，被告均拒绝开通，可视为双方未达成补充协议。从交易习惯来看，水电的开通一般是交付经营性商铺的基本要求，正如原告所言，即便系争房屋的内部排线没有排好，至少应该在系争房屋内预留水、电接口，便于原告的后续装修事宜。且庭审中，原告申请两位中介人员出庭作证，对上述交付标准的口头约定进一步佐证，由此，本院认为，被告交付房屋时应当接通水、电，原告拒绝接收系争房屋具有正当理由。鉴于被告交付的房屋不符合交付的基本要件，原告已另寻其他商铺承租经营，本案的租赁合同已无履行可能，被告亦表示合同已经解除，原告要求解除合同，与法不悖，本院予以准许。但是鉴于被告并不具有单方解除权，故被告抗辩称2014年5月19日被告发出解除通知函于2014年5月23日退回，合同解除的时间应当以退回快递的邮戳时间为准，无法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已经支付的押金96，106元，具有法律依据，本院予以准许。关于反诉，鉴于本案导致合同解除的责任在反诉原告，故反诉原告要求反诉被告支付违约金、物业管理费及逾期付款滞纳金的反诉诉请，本院均难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林加标与被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司于2014年2月20日签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》；
二、被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）林加标押金96，106元；
三、驳回被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，240元，减半收取计1，620元，由原告（反诉被告）林加标承担519元，被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司承担1，101元，反诉案件受理费1，285元，由被告（反诉原告）上海承望资产管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孙闫
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。