连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣商初字第01818号
原告杜秀霞。
原告孙承军。
委托代理人杜秀霞（系孙承军妻子）。
被告连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。
法定代表人王昊锦，董事长。
被告连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。
法定代表人王贻库，董事长。
二被告共同委托代理人赵利，系两公司法律顾问。
原告杜秀霞、孙承军与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称“冠润公司”）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称“亿润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由代理审判员李秋红适用小额诉讼程序独任审判，于2015年10月29日、11月13日公开开庭进行了审理。因该案不适用小额诉讼程序审理，本案转为简易程序，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告杜秀霞四次庭审均到庭参加诉讼，被告冠润公司、亿润公司的共同委托代理人赵利前两次庭审到庭参加诉讼，后两次庭审经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜秀霞、孙承军诉称，二原告于2013年2月25日购买了“赣榆义乌商贸城”F区108号商铺38.93平方米，总房款为369184元，并委托被告管理。双方签订了委托管理合同，约定2015年7月15日应当支付原告第三年租金，但被告至今拒绝支付。请求法院依法判令：1、被告按照购房款的8%给付原告第三年度上半年租金款14767元；2、按《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》的约定，每日支付0.02%违约金177元（立案后按实际天数继续折算）；3、继续履行合同，并承担本案诉讼费用。
被告冠润公司辩称，对于原告与我公司之间的合同关系认可，相关的权利义务以合同为准。由于赣榆区城区规划调整，客运北站移至新城，导致“义乌商贸城”的业主房屋无法按照预期的标准进行出租经营。我公司无法按照委托合同的标准履行义务，无法兑现租金。另外，我公司认为委托合同无法继续履行，要求解除合同。请求法院根据实际情况并结合合同约定予以判决。
被告亿润公司辩称，本案争议的主体是被告冠润公司，与我公司无关。我公司与原告之间是房屋买卖合同的主体。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，被告亿润公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告冠润公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公司在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，后负责项目招商和市场培育、管理。该项目在开发建设期间，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单上自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统一管理。
2013年2月25日，原告孙承军与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告孙承军购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”F区108号商铺一间（连房权证青字第××号），房屋共有人为杜秀霞。合同附件三注明了房屋的状态：花岗岩真石漆饰面外墙、玻镁板内墙、轻钢龙骨喷漆顶棚、地砖地面、玻璃平移门窗（塑钢窗配真空玻璃）、公共卫生间（墙、地面采用普通面砖）、扶手电器、客货电梯、中央空调。同日，原告孙承军（委托方、甲方）与被告冠润公司（受托方、乙方）签订《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同约定，甲方对该商铺享有所有权，自愿将商铺全权委托乙方经营管理，乙方拥有该商铺的经营权限：统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理，以确保永旺市场；委托期限为十年，自实际交房之日的第二个月（即2013年3月25日起至2023年3月24日止）；未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；委托期内第一年，由于乙方的持股公司连云港亿润置业有限公司在甲方购买该商铺时给予了价格优惠，且考虑第一年市场处于培育期，市场广告宣传、经营管理费用较大，甲方同意自租赁之日起委托期内前一年将商铺交予乙方无偿使用，乙方在使用期内发生的一切费用由乙方自行承担，甲方不承担任何责任；委托期内第二、三年，乙方按照商铺原总价的8%（甲方需提供正式发票）作为年租金收入返还甲方；委托期内第四、五年，乙方按照商铺原总价的8.5%（甲方需提供正式发票）作为年租金收入返还甲方；委托期内第六至第十年，乙方按照商铺原总价的9%作为年租金收入返还甲方；委托期内满十年后，如若甲方继续委托乙方统一经营管理，甲乙双方按照实际租金收入的9：1分成，即乙方将商铺实际租金收入的90%返还甲方，其余的10%作为乙方招商经营管理佣金；甲方可在委托期内第六年前六个月内以书面形式向乙方提出收购申请，如该商铺未被转让、抵押、质押，乙方按照合同总价方式收购该商铺（注：合同总价为40万以上者按合同价120%回购）；固定回报期支付方式：租金支付方式为乙方指定银行统一按照半年度发放租金（即每年1月15日之前支付一次租金收入；每年7月15日之前支付一次租金收入）；实际租金收入返还方式：租金支付方式为乙方收到该商铺租金后，按照半年度发放实际租金收入和双方约定的分成比例予以支付。（即每年1月15日之前支付一次租金收入，每年7月15日之前支付一次租金收入）；委托期限内，甲乙双方应按照国家相关规定缴纳各自的税费；有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被列入房屋拆迁、危改范围的；2、因法定的不可抗力事件致使商铺毁损、灭失或造成其他损失的；乙方有下列情形的，甲方有权单方以书面形式通知乙方并解除协议：1、未按约定支付租金达半年以上的，乙方逾期支付租金达半年，甲方享有单方面终止本协议的权利，乙方每日按未付款金额的万分之二向甲方交纳违约金……。2013年7月13日，原告孙承军（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《商品房买卖合同》补充协议。协议约定，原《商品房买卖合同》上总房款为369184元，实测后房款总房款为368401元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《商品房买卖合同》总价支付租金，现改为按此《商品房买卖合同》补充协议的第一条中实测后房款总房款支付。后二原告依约将商铺交付被告冠润公司统一管理。被告冠润公司仅支付二原告第三年（2015年3月25日至2016年3月24日）租金1000元，剩余租金至今未付，因此产生诉争。
另查明，被告亿润公司的税务登记信息显示王昊锦系该公司的财务负责人。被告冠润公司与亿润公司共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》，对员工进行管理。两公司的最初经营场所均为连云港市赣榆区青口镇“青河丽景”小区D幢8号楼1单元202室。被告亿润公司在其建立的“赣榆义乌商贸城”业主群中，发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并对商铺管理的现状及存在的问题向业主作出答复。本院分别调取了二被告2014年及2015年开户银行账号交易记录，发现二被告之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，二被告均不能说出合理理由。二被告的2014年度原始账本及凭证显示，二被告存在相互挂账及法定代表人互相签批报销手续的情况。
以上所确认的事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》、房产证复印件，被告冠润公司提供的2014年上半年税收缴款书复印件，本院依职权调取的二被告工商登记信息、税务登记信息、2014年度部分账本及原始凭证、银行交易记录、二被告印发的《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》、“赣榆（义乌）商贸城”招商手册、招商广告宣传材料、业主群公告资料，本院分别与被告亿润公司财务会计潘健康、被告冠润公司的财务会计许静所作的谈话笔录以及原、被告各自委托代理人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本案的争议焦点为：被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。
本院认为，原告杜秀霞、孙承军从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》，将该商铺交由被告冠润公司统一管理、对外出租，并约定被告冠润公司从第二年起向原告支付租金，因此该委托合同实际是房屋租赁合同。该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定，被告冠润公司在第三年按《商品房买卖合同》总价支付10%的租金。每年度租金的支付时间分为两次，即1月15日和7月15日前。被告冠润公司至今未向原告支付第三年的租金，已构成违约，应承担违约责任。
关于被告亿润公司应否对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，二被告构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。主要表现：一是人员混同，二被告法定代表人系父子关系，除法定代表人外，另一股东吴美秀系二被告的共同股东；被告冠润公司的法定代表人王昊锦同时任被告亿润公司的财务负责人，证明两公司高管存在交叉任职现象。二被告共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》加强员工管理，证实二被告在人员管理上存在混同。二是业务混同，被告亿润公司作为开发商，在出售商铺时要求买受人必须与冠润公司签订委托管理合同，并且在宣传单中自认自持50%的物业；二被告共同印制“赣榆义乌商贸城”招商手册，即两公司系共用销售业务手册；在被告冠润公司未及时支付租金的情况下，被告亿润公司通过业主群发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并就商铺管理的现状及存在的问题进行答复，其业务范围已明显超出了房地产开发与销售的范围；二被告最初的经营场所系租用同一地点，证明双方营业场所也存在混同。三是财务混同，二被告之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，且不能说出合理理由；二被告的2014年度原始账本及凭证显示，二被告存在相互挂账及法定代表人互相签批报销手续的情况。综上，二被告之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成关联企业的人格混同。而公司的独立财产是公司独立承担责任的基础，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。被告冠润公司欠原告租金却无力清偿，已损害了原告的利益，被告亿润公司应对冠润公司的债务承担连带清偿责任。故被告亿润公司关于本案争议的主体是被告冠润公司，与其公司无关的辩解意见不能成立，本院不予采纳。
被告冠润公司拖欠原告商铺租金未付，被告亿润公司应承担连带清偿责任。故对原告杜秀霞、孙承军要求二被告支付第三年上半年租金13736元（368401元×8%÷2－1000元）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于违约金，因原告孙承军与被告冠润公司所签订的委托管理合同已就违约责任的计算方式作出了明确约定，故被告冠润公司每日应按未付款金额的万分之二支付违约金。被告冠润公司辩称，因城区规划调整，我公司无力支付租金，要求解除合同。因原告不存在违约行为，且要求继续履行合同，城区规划调整不是解除合同的法定条件，故对被告冠润公司的该辩解意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十七条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙承军、杜秀霞支付第三年（2015年3月25日至2016年3月24日）上半年租金13736元及违约金（自2015年1月15日起至实际给付之日止，每日按委托管理合同约定的未付款金额的万分之二计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告连云港冠润商贸有限公司继续履行其与原告杜秀霞、孙承军签订的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。
三、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的债务承担连带清偿责任。
案件受理费174元，由原告杜秀霞、孙承军负担26元，被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担148元（二原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费174元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 高金祥
审 判 员 陆 帆
代理审判员 李秋红
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 徐 露
法律条文及上诉须知附录
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国公司法》
第三条第一款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
第二百一十七条第（四）项关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。