江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第6607号原告：王建瑞，男，1980年10月12日出生，汉族。原告：曹雁婷，女，1983年11月4日出生，汉族。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张国民，江苏苏德律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。被告：南京江雁物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府西路88号33幢3楼。法定代表人：汤建华，该公司执行董事。被告：南京中鼎房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：徐建，该公司董事长。以上两被告的共同委托诉讼代理人：李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。原告王建瑞、曹雁婷与被告南京江雁物业管理有限公司（以下简称江雁物业公司）、南京中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产公司）侵权责任纠纷一案，本院于2015年10月19日立案后，于2015年11月11日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年11月7日再次公开开庭审理了本案。原告王建瑞及其两原告的共同委托诉讼代理人赵俊华，被告江雁物业公司、中鼎房地产公司的共同委托诉讼代理人李自强、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建瑞、曹雁婷向本院提出诉讼请求：1.判令江雁物业公司、中鼎房地产公司对江雁小区地下水管进行疏通，避免王建瑞、曹雁婷房屋再次遭受被淹的危险，立即采取补救措施消除危险、排除妨碍；2.判令江雁物业公司赔偿王建瑞、曹雁婷财产损失64412元；3.判令中鼎房地产公司对第2项诉讼请求承担连带责任。诉讼过程中，王建瑞、曹雁婷将第1、2项诉讼请求变更为：1.判令江雁物业公司拆除17幢1单元102室外墙与地下负二层排水管之间私自架设的排水管道；2.判令江雁物业公司赔偿王建瑞、曹雁婷财产损失44400.6元。事实和理由：2011年3月26日，王建瑞、曹雁婷自中鼎房地产公司处购买了坐落于江苏省南京市鼓楼区幕府西路88号17幢二单元102室（含负一层）房屋，江雁物业公司是该小区前期物业管理公司并提供物业服务至今。2015年9月4日，王建瑞、曹雁婷家中负一层发生淹水事故，房屋内大量积水，室内地板、墙面、家具及其他财产等遭水浸泡，受损严重。而此前的2015年8月10日已经发生过一次淹水事故，江雁物业公司在明知淹水事故发生后未采取措施致使二次淹水的发生。事后，王建瑞、曹雁婷得知淹水是因小区内雨污排水管道坍塌导致雨污排水堵塞引起。另外，江雁物业公司在该小区17幢一单元102室外墙处私自挖了一个两米深的坑，在坑的外面接了一根水管与负二层的下水管相连，导致水流超负荷，这也是此次受淹的原因之一。王建瑞、曹雁婷认为，江雁物业公司怠于履行物业管理职责，放任雨污排水管道堵塞，被告中鼎房地产公司作为小区物业的建设单位，应当承担物业基础设施工程质量问题的保修责任。因江雁物业公司、中鼎房地产公司的共同侵权导致王建瑞、曹雁婷的损失，故王建瑞、曹雁婷诉至法院。江雁物业公司、中鼎房地产公司辩称，第一，本次淹水事件是由于王建瑞、曹雁婷擅自改变房屋用途和结构，增设了排污排水系统，改变了原雨污分流设计，最终导致雨水倒灌，王建瑞、曹雁婷应自行承担所有损失。第二，王建瑞、曹雁婷的损失并非江雁物业公司和中鼎房地产公司共同的行为所致，故王建瑞、曹雁婷要求江雁物业公司与中鼎房地产公司承担连带责任没有依据。综上，请求驳回王建瑞、曹雁婷的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于下沉庭院挖土后回填的问题。王建瑞、曹雁婷陈述，其于收房前发现负一层与下沉庭院相邻的墙体渗水，故中鼎房地产公司安排人员将下沉庭院开挖至现状深度进行整改，后未进行回填，且中鼎房地产公司在出售案涉房屋时承诺交付房屋的下沉庭院为现有状态。中鼎房地产公司陈述，其认可为修复墙体渗水问题曾安排工作人员对下沉庭院进行开挖，但表示开挖范围仅限沿房屋外墙部分，后因王建瑞、曹雁婷阻拦，致无法对开挖部分进行回填。对此，本院认为，中鼎房地产公司因维修的需要将下沉庭院下挖并无不当，但应当在修复后对下沉庭院及时回填至原设计高度，中鼎房地产公司辩称因王建瑞、曹雁婷阻拦其进行回填，但未能提交证据予以证明，应自行承担不利的法律后果，故该辩解意见无事实依据。因此，本院认定，因维修需要，中鼎房地产公司将下沉庭院开挖至现高度，但未进行回填。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区幕府西路88号17幢二单元102室（含负一层）房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为王建瑞、曹雁婷。江雁物业公司为案涉房屋所在小区的物业服务公司。案涉房屋分一层和负一层，竣工图纸显示负一层的设计用途为储藏，储藏室地面标高设计为-2.9m，负一层西南面为下沉庭院，地面标高设计为-1.5m。中鼎房地产公司在王建瑞、曹雁婷收房后因墙体渗水将下沉庭院下挖至现高度，未进行回填。王建瑞、曹雁婷对负一层进行了装修改造，拆除了西南储藏室原高窗以及套内楼梯间原窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门；将朝南储藏室改造为卫浴室，增设排水（污）管道与原雨水管道连接。2015年8月10日、9月4日，案涉房屋下沉庭院发生排水管道倒灌致负一层淹水，导致案涉房屋负一层房间的室内装饰装修受损。自2015年9月4日至今，案涉房屋未再发生排水管道倒灌致负一层淹水的情形。审理中，经本院现场勘验，该小区17幢一单元102室庭院外侧接有两根排水管与负二楼雨水排水管相连；两根排水管各有一排水沟，该排水沟上加盖砖头，现排水沟已被泥土覆盖；下沉庭院地面存在设计标高下挖情形。根据江雁物业公司、中鼎房地产公司的申请，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）对淹水原因和原因力大小进行鉴定。东南鉴定公司于2016年5月16日作出编号为第SF20160506号的《鼓楼区幕府西路88号依山郡花园17幢2单元102室排水管道倒灌及淹水原因司法鉴定报告》（以下简称鉴定报告）。鉴定报告对现场与竣工图纸比较发现：1.拆除了西南储藏室原高窗以及套内楼梯间原窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门；2.庭院地面与储藏室地面高差为260mm，即下沉庭院地面标高未达到图纸设计要求的-1.5m，经推算实际地面标高为-2.64m（以负一层储藏室地面标高为-2.9m计算）；3.庭院内无排水沟，地漏位置已更改；4.庭院地面内埋设的排水管道位置未改变；5.将朝南储藏室改造为卫浴间，增设排水（污）管道与原雨水管道连接。室内排水管道倒灌原因分析为：其余雨水管道位置，当大量雨水流入，当某个时段室内排水管道流进过多的雨水，而出口遇到堵塞、排水不畅时，导致管网内的水在室内排水管道内倒流，并从低处的出水口（地漏）倒灌涌出。淹水原因分析为：案涉房屋的下沉庭院地面高度被降低，与负一层房间地面高度相差约260mm，且房间南墙的高窗改造为门，造成房间与下沉庭院直接可以连通；因此下沉庭院排水管道的倒灌水，导致地面积水，当积水高度超过现有负一层房间门坎高度后，水从门坎处淹至房间内，最终导致庭院及负一层房间的室内装饰装修等受损。鉴定意见为：1.案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟以及增设卫生间排水（污）管道无关；2.案涉房屋下沉庭院地面高度降低，负一层房间窗改造为门；当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损。对于该鉴定报告，王建瑞、曹雁婷质证认为，对鉴定报告没有异议；但鉴定报告缺少对排水不畅导致管道堵塞的事实，江雁物业公司私自架设管道也是导致排水不畅，是导致淹水的原因；王建瑞、曹雁婷是在中鼎房地产公司将庭院挖低的情况下，才不得已将不防水的墙体拆除改为门；王建瑞、曹雁婷对室内的装修属于对专有区域的合法使用，不违反相关规定。江雁物业公司、中鼎房地产公司质证认为，鉴定报告中完全忽视了有地漏这一情况，故该鉴定报告缺乏必要的事实根据。东南鉴定公司的鉴定人员郑捷到庭接受质询时陈述，王建瑞、曹雁婷所称的增设管道，与本次倒灌淹水并没有直接关系，故在报告中未提及；增设地漏并不是造成庭院倒灌的直接原因；改造后的卫浴间地漏也是有水倒灌出来，是增加了受淹的程度，鉴定报告中关于装饰装修受损的原因是主要原因。对于该鉴定报告，本院认为，鉴定机构经现场调查，对倒灌及淹水原因作出了鉴定意见，鉴定人员出庭接受了质询，对双方的异议进行回答，作出了合理解释，并对部分鉴定意见进行了必要修正，鉴定人员对受损原因明确其分析的原因是主要原因，地漏会增加受淹的程度，故本院对该意见予以确认。因此，该鉴定意见除修正部分以修正意见为准外，其他鉴定意见本院予以采信。根据王建瑞、曹雁婷申请，本院委托江苏中衡资产评估咨询有限公司（以下简称中衡评估公司）对淹水造成的财产损失价值进行评估。中衡评估公司于2016年9月18日作出编号为中衡评报字[2016]第103号《南京幕府西路88号依山郡17栋2单元102室装修赔偿一案的司法鉴定评估报告书》（以下简称评估报告）。评估咨询结论为：在评估基准日2016年4月19日案涉房屋负一层因室内漏水造成的损失，涉及的家具、用品、装修等评估价值为3.66万元，其中家具、用品等0.97万元、室内装修为2.69万元。评估报告中确定的成新率为70%。对于该评估报告，王建瑞、曹雁婷质证认为，对该评估报告合法性没有异议，但中衡评估公司将成新率确定为70%是不合理的。江雁物业公司、中鼎房地产公司质证认为：第一，关于地板拆除的问题，江雁物业公司从为业主服务的角度出发，同意为业主维修，故安排施工队拆除受淹地板，等待安装，业主提出赔偿，故留下施工未了的情况；第二，关于家具柜门变形的情况，报告中提到柜门已拆除，评估人员在没有看到柜门变形的情况下，得出柜门变形的结论，该推断缺乏事实依据；第三，关于成新率的问题，评估物品虽有损坏，但完全不影响其使用功能，全部按70%计算成新率是不合法的。中衡评估公司的注册资产评估师崔磊到庭接受了质询，并陈述称，第一，关于成新率的问题，没有硬性的规定，有的家庭五年就重新装修，有些则可能二三十年都不重新装修，评估机构折中取了十年的期限；家具在使用功能确实能使用，但是有一些霉变、气味，对人体是不利的，所以是整体考虑的；第二，关于地板的问题，现场勘验时，王建瑞、曹雁婷提出地板是被物业公司拖走了，但江雁物业公司未提出异议；第三，关于柜门拆除的问题，勘验现场时，柜门虽被拆除，但柜门在房间内，经查验有变形。对于该评估报告，本院认为，中衡评估公司经现场勘验对物品及装修损失作出评估，经质证，评估人员到庭接受了质询，对相关问题进行回答，并对地板和柜门的问题作出了合理解释。评估人员对于成新率根据其评估经验，结合现场勘验情况，考虑到淹水对物品及装修的实际影响，确定成新率并无不当，本院予以确认。因此，该评估报告本院予以采信。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，王建瑞、曹雁婷主张其案涉房屋负一层因下沉庭院管道倒灌淹水受损，系两被告的责任。江雁物业公司、中鼎房地产公司辩称事故发生系王建瑞、曹雁婷擅自开挖下沉庭院及改变负一层用途所致。根据本院采信的鉴定意见，案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟以及增设卫生间排水（污）管道无关。室外排水管道系该小区公共管道，江雁物业公司作为小区物业服务企业对此管道的疏通维护负有合同义务，应对管道堵塞、排水不畅导致案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌承担相应责任。再根据本院采信的鉴定意见，案涉房屋下沉庭院地面高度降低，负一层房间窗改造为门；当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损；该原因是受损的主要原因，地漏增加了受淹程度。由于中鼎房地产公司在将下沉庭院开挖后未进行回填，应对下沉庭院地面高度的降低承担相应的责任。王建瑞、曹雁婷为使用负一层之便利，将套内楼梯间原窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门，改变了负一层墙体结构，客观上使下沉庭院的积水更容易且大量漫入室内，且在负一层设置地漏，也增加了受淹的程度，故亦应对损害后果承担相应的责任。根据评估报告，王建瑞、曹雁婷的损失为3.66万元。根据江雁物业公司、中鼎房地产公司的侵权行为、双方的过错程度等因素，本院酌定江雁物业公司对王建瑞、曹雁婷的损失承担45%的责任，即16470元，中鼎房地产公司对王建瑞、曹雁婷的损失承担20%的责任，即7320元，王建瑞、曹雁婷自行承担35%的责任，即12810元。王建瑞、曹雁婷主张江雁物业公司、中鼎房地产公司之间承担连带责任依据不足，本院不予采纳。关于拆除管道的问题。江雁物业公司辩称，该请求属于新增的诉讼请求。对此，本院认为，该请求是对原诉讼请求的进一步明确，不属于增加诉讼请求。江雁物业公司亦辩称，没有证据能够证明该管道与淹水有直接的关联性，更无证据证明是负二层雨水排水井的水漫入负一层。对此，本院认为，案涉房屋淹水后，被告江雁物业公司已对管道进行疏通，且自淹水发生后至今，案涉房屋下沉庭院未再发生管道倒灌现象。江雁物业公司对17幢1单元102室外墙排水管的改造系根据该小区的实际情况为解决小区内排水问题所采取的改造方案，王建瑞、曹雁婷未能举证证明该改造方案存在明显不当，但江雁物业公司依然应当在今后物业服务过程中加强对各类管道的巡查，确保各类管道通畅，避免其他类似淹水事件的发生。因此，王建瑞、曹雁婷的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，江雁物业公司赔偿王建瑞、曹雁婷损失16470元，中鼎房地产公司赔偿王建瑞、曹雁婷损失7320元；驳回王建瑞、曹雁婷的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京江雁物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王建瑞、曹雁婷16470元；二、南京中鼎房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王建瑞、曹雁婷7320元；三、驳回王建瑞、曹雁婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元、鉴定费14000元、评估费8000元，合计23410元，由王建瑞、曹雁婷负担8193.5元，南京江雁物业管理有限公司负担10534.5元，南京中鼎房地产开发有限公司负担4682元（其中案件受理费已由王建瑞、曹雁婷预付，评估费已由王建瑞、曹雁婷交纳，鉴定费已由江雁物业公司、中鼎房地产公司交纳，江雁物业公司应负担的842.19元、中鼎房地产公司应负担的374.31元在给付上述款项时直接给付王建瑞、曹雁婷）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军人民陪审员  连丽萍人民陪审员  邵于民二〇一六年十一月二十九日书 记 员  沈 婷