广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第459号
原告：东莞市鸿盛房地产经纪有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：赖广华，该公司董事长。
委托代理人：肖勇，广东深义律师事务所律师。
委托代理人：陈悠，广东深义律师事务所律师。
被告：东莞市敏泰电子有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：王金珠。
被告：颜迅燕，男，汉族，1972年9月14日出生，上海市徐汇区人，住上海市。
原告东莞市鸿盛房地产经纪有限公司（以下简称为“鸿盛公司”）诉被告东莞市敏泰电子有限公司（以下简称为“敏泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日依职权追加颜迅燕为被告。本案原依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，后转换适用普通程序，由审判长尹绍彬、人民陪审员何耀军、李慧霞组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告鸿盛公司的法定代理人赖广华及委托代理人陈悠到庭参加诉讼。被告敏泰公司、颜迅燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿盛公司诉称：2009年2月1日，原告与被告颜迅燕签订房产租赁合同，约定原告将位于东莞市长安镇东大三街鸿盛工业园X栋五层（面积为1320平方米）出租给被告敏泰公司作工厂之用，厂房租金为每月每平方米7.3元，同时被告敏泰公司的实际投资人被告颜迅燕租赁饭堂两间，每间450元。该合同的期限从2009年2月1日起至2012年1月30日止。2009年5月12日原告与被告敏泰公司再签订房产租赁合同，约定原告将位于东莞市长安镇东大三街鸿盛工业园X栋五层剩余部分（面积为460平方米）出租给被告敏泰公司作工厂之用，厂房租金为每月每平方米7.3元，合同期限为3年，合同期限从2009年5月12日起至2012年5月11日止。合同到期后，虽双方没有续签书面的租赁合同，但被告敏泰公司一直占有使用案涉厂房至今。在原告起诉之前，被告敏泰公司未按合同约定支付2013年1、2、3、12月以及2014年1、2月份厂房租金、水电费。现被告敏泰公司已停产、停业，其投资人已逃匿。被告敏泰公司工人尚有2013年12月以及2014年1月的工资未付。被告颜迅燕是被告敏泰公司的股东，应对敏泰公司的债务承担连带责任。原告方为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.两被告支付原告厂房使用费、水电费共135511元；2.两被告支付继续占用原告厂房的占用使用费，按每月15196元，从2014年3月1日起计至2014年6月30日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告敏泰公司、颜迅燕未提出答辩意见，亦未提交证据和发表质证意见。
经审理查明：2007年11月29日，东莞市长安沙头对外经济发展公司作为合同甲方，原告鸿盛公司作为合同乙方，双方签订一份《租赁厂房协议书》，约定东莞市长安沙头对外经济发展公司将其位于东莞市长安镇沙头东大三街X号厂房出租给原告使用，租期为10年，即从2007年12月1日起至2017年12月30日止，租赁期间，东莞市长安沙头对外经济发展公司同意原告将未使用的厂房分租给其他厂商作工业用途。2009年2月1日，原告鸿盛公司作为合同甲方，被告颜迅燕作为合同乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定原告将其位于东莞市长安镇沙头社区东大三街鸿盛工业园X栋5层，建筑面积为1320平方米的厂房及两间饭堂出租给被告颜迅燕作工厂使用，租赁期限为3年，即从2009年2月1日起至2012年1月30日止；租金为每月每平方米7.3元，第三年起，租金在上一年租金标准的基础上递增8%，饭堂每间每月450元，共计两间，合计900元，卫生费每月300元，电梯使用费300元，于当月5日至8日向原告缴纳，若被告拖延十天则视为被告颜迅燕违约；签订本合同时，被告颜迅燕须缴纳两个月履约保证金21072元，由原告统一代收交水电费。原告主张被告颜迅燕租赁的厂房实际是由被告敏泰公司使用。2009年5月12日，原告鸿盛公司作为合同甲方，被告敏泰公司作为合同乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将其位于东莞市长安镇沙头社区东大三街鸿盛工业园X栋5层，建筑面积为460平方米的厂房及宿舍出租给被告敏泰公司作生产使用，租赁期限为3年，即从2009年5月12日起计至2012年5月11日止，租金为每月每平方米7.3元，从第三年起，租金在上一年租金标准的基础上递增8%，卫生费每月300元，于当月5日至8日向原告缴纳，若被告拖延十天则视为被告敏泰公司违约；签订本合同时，被告敏泰公司须缴纳两个月履约保证金6716元，由原告统一代收交水电费。原告主张，上述两份《厂房租赁合同》到期后，被告虽没有与原告续签书面的租赁合同，但两份《厂房租赁合同》约定的厂房共1780平方米，均由被告敏泰公司一直占有使用至今，为此，原告提供一份由被告敏泰公司盖章确认的欠款明细，该明细表显示2013年1月、2月、3月、12月和2014年1月，被告敏泰公司每月均欠原告租金15196元，共75980元，同时，上述月份被告敏泰公司共欠原告水电费52935元，扣除被告敏泰公司于2013年支付的7650元及2014年1月支付的950元，被告敏泰公司尚欠原告120315元。原告主张上述每月租金15196元是由租金14596元、卫生费300元及电梯使用费300元组成。原告提供的相片显示，被告敏泰公司的机器设备目前仍摆放在案涉的厂房里。原告主张被告敏泰公司已于2014年1月上旬不再经营。
另查，原告确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有租赁厂房协议书、证明、坐标图、厂房租赁合同、敏泰欠款明细、相片、当事人陈述及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：因被告敏泰公司、颜迅燕拒不到庭参加诉讼，视为其放弃进行质证的权利。对于原告提供的证据，由于其具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。根据原告的主张、原告提交的相片及被告敏泰公司欠款的事实，本院确认在案涉两份《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满后，该两份合同涉及的厂房均由被告敏泰公司一直占有使用至今，双方在事实上形成房屋租赁合同关系。由于案涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告敏泰公司之间的房屋租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”依此规定，被告敏泰公司占用原告的厂房，依法应支付相关的费用给原告。被告已确认欠原告2013年1月、2月、3月、12月和2014年1月的使用费及水电费120315元，故原告要求被告敏泰公司支付该款项合法合理，本院予以支持。至于2014年2月至2014年6月30日的厂房占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以参照双方约定的租金标准支付。原告提交的欠款明细显示的租金是15196元，但事实上，该15196元包括300元的卫生费及300元电梯使用费。被告在2014年2月至2014年6月30日期间虽占用原告的厂房，但实际上已没有进行生产经营，没有使用原告的电梯及其他公共资源，故原告要求被告敏泰公司支付卫生费及电梯使用费没有依据，被告敏泰公司应支付的占有使用费应按14596元／月的标准支付，因此，从2014年2月至2014年6月30日止，被告敏泰公司应支付原告占有使用费14596元／月×5个月＝72980元，原告诉请超出部分，本院不予支持。案涉厂房是由被告敏泰公司使用，原告以被告颜迅燕是被告敏泰公司的股东为由要求被告颜迅燕对被告敏泰公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市敏泰电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鸿盛房地产经纪有限公司支付2013年1月、2月、3月、12月和2014年1月的使用费及水电费120315元；
二、限被告东莞市敏泰电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鸿盛房地产经纪有限公司支付2014年2月至2014年6月30日期间的占有使用费72980元；
三、驳回原告东莞市鸿盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果被告东莞市敏泰电子有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4226元，由原告东莞市鸿盛房地产经纪有限公司负担65元，由被告东莞市敏泰电子有限公司负担4161元。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 尹绍彬
人民陪审员 何耀军
人民陪审员 李慧霞
二〇一四年八月十四日
书 记 员 邓秀琳
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