宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初3264号原告：宁波绿城物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330201786783835P）。住所地宁波市高新区扬帆路***弄*号***室。法定代表人：方敏青，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。被告：沈福敏，女，1968年3月28日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：张伟定（系被告丈夫），男，1968年8月14日出生，住宁波市。原告宁波绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司）与被告沈福敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2016年12月1日、2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人吕仕法，被告沈福敏到庭参加两次庭审，被告的委托诉讼代理人张伟定到庭参加第二次庭审。经原、被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令被告沈福敏立即支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业综合服务费8628.76元（1.8元/㎡/月×199.74㎡×12个月×2年）、日常维修费798.96元（2元/㎡/年×199.74㎡×2年）、车位管理费720元（30元/月×12个月×2年）、逾期付款违约金3653.17元，合计人民币13800.89元。审理中，原告撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉请。事实和理由：原告系为被告所在绿城桂花园小区房屋提供物业服务的物业管理公司。被告为该小区21号楼201室房屋的业主，该房屋属小高层住宅，建筑面积199.74平方米。2014年1月1日，原告与绿城桂花园小区业主委员会签订绿城•桂花园物业服务合同一份，约定由原告为被告所住的桂花园小区全体业主和使用人提供物业管理服务，该合同第十一条规定：“2014年7月1日至2016年12月31日的收费标准，多层住宅综合服务费每平方米每月1.25元，小高层住宅综合服务费每平方米每月1.8元；多层住宅日常维修费每平方米每年1.5元，小高层住宅日常维修每平方米每年2元；地下车位30元/月•个。”上述物业服务合同签订后，原告按照合同规定提供了相应的物业管理服务，但被告拖欠2015年1月1日至2016年12月31日期间的综合服务费、日常维修费及车位管理费，经原告多次催讨，被告仍不支付，故诉至法院。被告沈福敏答辩称，首先，原告没有依约尽到服务义务，给被告造成极大的精神伤害，导致被告无法入睡，不得不另觅他处安睡。被告住宅的下面一层为棋牌室，在住宅群里经营棋牌室，必须征得相邻方的同意，确保相邻方能安然入睡，业主能得到好的休息，但楼下的棋牌室里，麻将经常要打到深夜，有时甚至通宵达旦。人到中年各方面负担甚重，一有吵声，根本无法入睡。2016年8月左右被告入住后，就此事向原告反映，原告竟然说让被告去报警好了。物业服务合同第三条第六项明确约定，原告有协助公安机关做好公共秩序维护、安全防范等事项的管理职责，业主聘请物业，为的就是有一个好的环境。其次，为遮风挡雨，防止雨水进入室内，被告搭建一个葡萄架，虽说事前未经批准，但小区内类似的葡萄架有的是。原告趁被告外出之际，擅自违法拆除被告搭建的用于遮风挡雨的葡萄架，致使被告室内霉迹斑斑，原告应当恢复原状或赔偿损失。被告搭建的葡萄架，是否属于违章建筑，应当由有关职能部门认定，不是由原告说了算。即使是违章建筑也应当由有关职权部门依法予以拆除。葡萄架被拆除后，室外雨水极易侵入室内，导致室内的豪华装修霉迹斑斑，看了使人心痛。其将该现状向原告反映，原告看后也认为可惜，由原告出钱将外墙涂上油料，以增加雨水侵入的难度，但事实证明原告的方法并不管用，被告室内还是会出现霉迹。为什么他人之前可以搭建葡萄架，在被告买房后就不能搭建？明明搭建了葡萄架可以遮风挡雨，又不影响美观，原告为什么不能实事求是地解决问题，为什么要趁被告不在之时，将被告花大额资金搭建的葡萄架拆除？原告的种种所作所为，令被告心寒。如果原告够将上述两件事情解决好，被告自然会付物业费。另外，下雨天楼房北边天沟上的水倾倒到被告房屋对应的外墙上，导致屋内墙纸发霉，如果该问题不解决，被告还要在北面餐厅外搭建雨棚。综上，要求驳回原告的诉讼请求，被告保留向原告请求赔偿的权利。原告绿城物业公司向本院提交了如下证据：1.业主基本情况登记表、房屋交付验收清单复印件各一份，欲证明被告的主体资格、身份信息等事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。2.物业服务合同一份，欲证明原告提供物业管理服务的内容、收费标准、缴费周期和时间、违约金以及管辖法院的约定。被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。3.宁波市镇海区普通住宅小区物业服务收费备案表一份，欲证明收费标准经过国家有关部门的备案。被告对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。4.关于催讨物业服务费的函、挂号信封照片、挂号信函的收据、桂花园物业费清单、照片各一份，欲证明被告拖欠物业服务费等费用的金额和原告催讨的事实。被告表示无法确认该组证据的真实性，2016年10月原告催讨过物业费，但收到的是否系原告提交的2016年7月27日函，其无法确定，物业费清单其没有看到过。被告虽对国内挂号信函收据的真实性有异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院对该挂号信函收据的真实性予以认定，另本院对被告质证意见中自认的事实予以认定，对该组其他证据，系原告单方制作，被告提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。5.关于绿城桂花园露台外立面违章雨棚的报告复印件、2016年6月22日违章装修整改通知书复印件、2015年8月24日违章装修整改通知书各一份、照片两份，欲证明原告在拆除被告房屋违章建筑前已经履行了告知义务，并向有关单位进行了报告。被告对该组证据的真实性有异议，表示2015年9月拆除葡萄架前收到过整改通知书，当时收到的通知书落款盖了物业公司和业委会的章，与原告提交的2015年通知书落款盖章不一致，2016年6月22日整改通知书落款时间与内容记载不对，记载被告搭建的是不锈钢玻璃雨棚，实际其搭建的是防腐木的葡萄架，也尚未安装玻璃，就该事情城管有无介入其毫不知情。本院对被告质证意见中自认的事实予以认定，因该组证据系原告单方制作，被告对此提出异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。6.证明复印件一份，欲证明棋牌室属于全体业主共同所有，其中所载22幢1-1、1-2系棋牌室所在位置。被告对该证据的真实性无法确认，表示其房屋所在楼号是21幢，但原告主张棋牌室房号在证据中是22幢。本院认为，该证据系复印件，被告对此提出异议，且原告也没有提供证据印证棋牌室所属楼号为22幢，故该证据不能单独作为认定案件事实的依据。7.装修申请表、承诺书、平面布置图、绿城•桂花园业主管理规约各一份，欲证明被告在东露台的搭建行为违反了当初装修时的承诺和业主管理规约中的约定（第十四条第一、二项）。被告表示装修申请表、承诺书上“沈福敏”的名字是被告所签，但是其签名时没有仔细看上面的内容，平面布置图上“张伟定”的名字是被告丈夫所签，但名字上面的一句话不是张伟定所写，系原告方后添加，业主管理规约其没有看到过。本院认为，被告虽对该组证据有异议，但没有提供充分证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以认定。被告沈福敏向本院提交了如下证据：1.照片十一张，欲证明小区其他业主也搭建葡萄架，其中也有在东边露台搭建葡萄架，葡萄架拆除后，2015年台风后家中进水，地板、门套线、墙纸均出现发霉，2016年7月份外墙进行防水改造后又发霉，另有三张照片显示露台上有很多楼上掉下来的杂物，一张照片显示拆除时对大理石造成损坏。原告认为其中两张拍摄对象为邻居搭建葡萄架的照片与本案无关联性，对于三张露台的照片，其认为被告搭建的葡萄架是依法拆除的，楼上邻居扔垃圾到露台上，需要通过其他方式解决，其中一张显示大理石损坏的照片，如果系拆除葡萄架对露台大理石造成损坏，对此原告会处理，其中两种照片（一张显示门套线发霉，一张显示房屋进水）系什么时候拍摄，并不清楚，其中三张照片（一张显示地板发霉、两张关于墙纸）系房屋质量问题导致，与拆除葡萄架无关，业主应与开发商沟通解决。本院认为该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。2.收款收据、销货清单各一份、收据三份，欲证明因拆除葡萄架导致损坏的东西其重新花钱改装更换过，当时原告同意其将露台的移门更换成开门，相应位置的大理石需要全部敲掉换掉。原告认为收据中没有大理石的规格型号，包括更换的部位现也无法确认，对该组其他证据的关联性均有异议。本院认为该组证据不能单独作为认定案件事实的依据。为查明事实，本院依职权调取如下证据：1.向宁波市国土资源局调取宁波市不动产登记情况证明一份、房权证复印件（含房屋分幢分层平面图）一组；2.本院工作人员到讼争房屋进行现场勘验，并拍摄照片一组。原告对证据1无异议，认为被告房屋的东露台不属于被告房屋的专有权部分，认为证据2与原告服务质量无关联性，照片中显示地板墙纸有发霉情况，与原告服务质量不到位无关，是被告违建并擅自改变房屋功能导致。被告对证据1、2无异议，表示因为房屋存在进水的问题，其才在东露台搭建雨棚。本院对上述证据的真实性予以认定。根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：位于宁波市镇海区骆驼街道绿城桂花园21幢201室的小高层住宅系被告沈福敏所有，房屋建筑面积199.74平方米，另有该小区5号车库-1-59亦系被告所有。2014年1月1日，绿城桂花园小区业主委员会和原告签订了该小区的物业服务合同，约定的主要内容有：1.原告提供的物业服务包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④业主共有的公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥协助公安机关做好公共秩序维护、安全防范等事项的管理；⑦装饰装修管理服务；⑧物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；⑨法律法规规定的其他内容；2.原告自2014年1月1日起至2016年12月31日期间为绿城桂花园小区提供物业管理服务；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2014年7月1日至2016年12月31日期间小高层住宅的综合服务费为每平方米每月1.80元、地下车位30元/月•个；日常维修费为每平方米每年2元；4.物业服务费用（及能耗费）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主应在约定交费时间内按时交费。被告2016年搬入讼争房屋居住后，房屋楼下一楼一直在经营棋牌室。被告尚未支付2015年度和2016年度的物业管理费用，原告向被告催讨，被告以露台葡萄架被拆后房屋漏水并造成相关财产损失、楼下棋牌室的经营影响夜间休息等问题未解决为由拒绝支付，故原告诉至法院。本院认为：原告与绿城桂花园小区业主委员会签订的物业服务合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，并对小区业主具有约束力。本案争议焦点在于：被告以露台葡萄架被拆后房屋漏水并造成相关财产损失、楼下棋牌室影响休息等问题为由不支付物业费的抗辩理由是否成立。本院认为，现原告否认被告房屋东边露台的葡萄架系原告强行拆除，被告在本案中也没有提供证据证明系原告拆除，且从证据上看，被告的东露台并不属于房屋专有部分，被告于2015年装修时承诺不在东露台搭建雨棚，被告虽否认承诺过，但未提供证据反驳，故对于被告辩称原告拆除行为造成财产损失等，本院认为被告若认为自身权益有损，可另行通过合法途径进行解决，但在本案中不能作为拒付物业费的理由，至于被告提出的房屋东面漏水问题，因目前漏水原因并不明确，故被告亦不能据此拒付物业费。至于棋牌室的问题，本院认为，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，原告未提供充分证据证明其履行了制止等管理义务，另外被告餐厅北面墙发霉的问题，天沟作为共用部位，原告作为物业公司有维修义务，原告也没有提供证据证明其已履行了维修义务，综上，本院结合本案案情，酌定被告支付原告2016年度物业管理综合服务费为3451.51元、日常维修费为319.58元。被告应向原告支付2015年度物业管理综合服务费4314.38元、日常维修费399.48元及2015度、2016年度地下车位管理费720元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈福敏支付原告宁波绿城物业管理有限公司2015年1月至2016年12月期间的物业管理综合服务费7765.89元、2015年1月至2016年12月的日常维修费719.06元、车位管理费720元，共计人民币9204.95元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告宁波绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费人民币53.69元，减半收取26.85元，由原告宁波绿城物业管理有限公司负担2.49元（已预交），被告沈福敏负担24.36元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 张晓圆二〇一七年二月十日代书记员 葛驷驷