湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵中民再终字第29号
上诉人（原审原告、反诉被告）邵阳市金信房地产开发有限公司（原邵阳市金信房地产开发有限责任公司），住所地：邵阳市西湖路91号。
法定代表人曾跃祥，该公司经理。
委托代理人岳小卫，湖南湘华源律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）苏德忠，男，回族，邵阳市酱厂退休工人。
委托代理人海桂香，女，回族，住址同上（系苏德忠之妻）。
委托代理人邓骞，湖南楚信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）邓伟，男，汉族。
委托代理人欧阳佩，湖南湘华源律师事务所律师。
上诉人邵阳市金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）与上诉人苏德忠、邓伟房屋拆迁合同纠纷一案，原审法院于2004年5月10日受理，同年10月25日作出（2004）大民一初字第139号民事判决。被告苏德忠不服，向本院提出上诉。本院于2005年1月4日作出（2004）邵中民一终字第499号民事判决。判决生效后，苏德忠不服，向本院提出申诉。经本院审判委员会讨论决定，于2005年6月27日以（2005）邵中立复字第30号驳回了苏德忠的再审申请。苏德忠仍然不服，继续申诉。本院于2008年1月22日作出（2006）邵中民监字第19号民事裁定书撤销了（2004）邵中民一终字第499号民事判决及原审法院（2004）大民一初字第139号民事判决书，将本案发回重审。原审法院受理后经审判委员会讨论决定，于2008年12月24日作出（2008）大民初字第402号民事判决书，苏德忠与金信公司均不服，向本院提起上诉，本院于2009年5月12日作出（2009）邵中民再终字第16号民事判决书。后经本院复查并经审判委员会讨论，于2012年4月26日作出（2012）邵中民监字第6号民事裁定书，决定再审。同年7月19日本院再次作出（2012）邵中民再终字第18号民事裁定书，裁定撤销了原审法院（2008）大民初字第402号民事判决及本院（2009）邵中民再终字第16号民事判决，将本案再次发回原审法院重审。原审法院于2012年8月24日受理后，追加邓伟作为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭于2013年2月27日公开开庭进行了审理，并于2013年10月17日作出（2012）大民初字第508号民事判决书。宣判后，金信公司、苏德忠和邓伟均不服，再次向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月20日公开开庭进行了审理。金信公司的委托代理人岳小卫，苏德忠及其委托代理人海桂香、邓骞和邓伟的委托代理人欧阳佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告金信公司（反诉被告）经政府部门批准，在邵阳市西外街开发修建水景花苑综合楼，需拆除被告苏德忠（反诉原告）位于该地段的住宅及门面。双方于2002年元月22日签订了一份《房屋拆迁安置协议书》，协议约定：“一、乙方（苏德忠，下同）为了支持旧城改造，同意拆除原砖混结构二层私有房屋；二、付款办法：乙方按此协议书按附表在本工程动工之日预交30％应交款给甲方（金信公司，下同），修建到第三层封顶时付30％，主体工程竣工时付35%，余下5%应交款乙方必须在新房交付使用前全部交清给甲方，产权归乙方所有……四、乙方应在本协议签订叁天内搬迁完毕，将空房交由甲方验收拆除……乙方如在规定期限内未迁出者，甲方可按每延期一天对乙方处以贰拾元罚款，并扣除全部搬迁、奖励费……七、其他：（1）甲方必须在本工程整体拆迁完毕之日起18个月内将验收后合格的新房交付乙方，逾期不交者按每延期一天给予20元的延期罚款，由甲方付给乙方；（2）新房交付之前按实际建筑面积结算，多退多补……”。该协议还约定：甲方付乙方搬家费、过渡费、及门面停业损失补偿费共计4396.64元。该协议书所附的《新旧房异动情况表》载明：苏德忠的旧房坐落于邵阳市西外街154号，结构为砖混四级，住宅面积27.29㎡，经营性门面面积19.38㎡，评估价均为380元／㎡；安置房情况：住宅为二厅二室一套，位于西外街水景花苑综合楼壹单元贰层1-202号，面积暂定85.59㎡；门面位于临西外街水景花苑综合楼自西向东第柒间，面积暂定28.26㎡；通过新旧房补差和超面积补款，乙方应付给甲方新旧房差价款8163.3元（原住宅27.29㎡）及超原面积购买款65933元（住宅暂按85.59㎡、门面暂按28.26㎡计算）；乙方应付甲方共计74096.3元，甲方应付乙方共计4396.64元，结算后乙方实际应付甲方金额为69699.66元。2002年2月4日，苏德忠搬迁完毕，金信公司出具了《旧房验收单》给苏德忠，同意发给奖金2333.5元，补偿旧房材料费3366.16元。金信公司与苏德忠签订《房屋拆迁安置协议书》时，公示了门面安置草图，该图设计门面共8间，其中安置给被告苏德忠的自西向东第7号门面及毗邻的第8号门面均位于转角位置。2002年2月6日，金信公司向邵阳市城市规划局报批“水景花苑综合楼”设计方案，2002年2月25日，该局作出（邵）规审改字14号修改设计方案通知书，通知书第3条要求“综合楼（6层）的西山墙距西侧化工局综合楼应不小于2米（1—13轴应压缩2米）”，第4条要求“综合楼转角处建筑退让应不小于7米”。为确保城市美观，2002年3月27日邵阳市城市规划局在与金信公司协商一致的情况下，作出（邵）规审改字20号《修改设计方案通知书》，同意“综合楼（6层）的西山墙距西侧化工局综合楼东山墙的距离应满足建筑安全要求（原“应不小于2米”取消）”。金信公司依规划局要求，将水景花苑综合楼设计图修改后，临西外街门面由原公示的8间增加到9间，利用了西侧距化工局综合楼东山墙之间的2米间距，使整个门面的定位起点向西侧挪动了一定的距离，从而使现8号门面占据了原来安置给苏德忠的7号门面时位置，7号门面则相应地向西侧移动了位置，由原来位于转角处第一间东南座向变成与街面平行的正南座向。设计图修改后，金信公司未与苏德忠协商即行于11月26日动工。
2003年4月7日，被告向原告支付20000元购房款。
2004年1月6日上午，原告、邵阳市第一建筑设计研究院、邵阳市工程建设监理有限公司、宝庆建筑工程公司、邵阳市建设工程质量监督站的代表在水景花苑综合楼召开了竣工验收会议，并形成了《水景花苑竣工验收会议纪要》，且在邵阳市建设工程质量监督站进行了竣工验收备案。6月4日，原告取得了编号2004-20《建设工程规划许可证》。应原告7月8日的《请求解决西外街（水景花苑楼）消防验收的报告》的请求，湖南省邵阳市公安消防支队于7月22日下发了邵公消验字（2004）第86号《建筑工程消防验收意见书》，认为水景花苑综合楼“基本达到了原消防设计要求”。8月3日，邵阳市城镇建设档案馆收讫了水景花苑综合楼的竣工验收备案文件。
另查明，2004年4月8日，被告苏德忠搬入水景花苑综合楼第8号门面。同年5月10日，原告金信公司以被告强占门面及拖欠购房款为由向法院提出诉讼，同年10月25日法院作出（2004）大民一初字第139号民事判决书，判决苏德忠偿付金信公司购房款83429.66元，并赔偿因强占8号门面给金信公司经济损失650元，金信公司在苏德忠交清购房款后3日内将本市西外街水景花苑综合楼1单元2层1—202号住宅和临西外街水景花苑综合楼自西向东第7间门面交付给苏德忠。苏德忠不服法院判决，上诉至邵阳市中级人民法院。2005年1月4日二审作出（2004）邵中民一终字第499号民事判决，维持了一审法院判决，该判决于2005年1月10日生效。2005年2月26日金信公司与第三人邓伟签订了《房屋买卖合同》，金信公司将坐落于邵阳市西外街水景花苑一层南东向转角门面8号、9号及东向的5间门面出售给邓伟。金信公司出售时尚未将拟出售8号门面事宜告知苏德忠。2005年8月2日，第三人邓伟取得了邵阳市房屋管理局颁发的大祥区西外街水景花苑大厦8号和9号门面的《房屋所有权证》，面积共107.63平方米。2005年12月苏德忠搬进邵阳市西外街水景花苑综合楼一单元202号住房。2006年12月5日邵阳市国土管理局将包括水景花苑大厦8号和9号门面在内的共计722.3㎡的土地的《土地使用权证》颁发给邓伟。在此期间，苏德忠对（2004）邵中民一终字第499号民事判决仍不服，向邵阳市中级人民法院提出申诉。2008年6月3日，该院以（2008）邵中民再终字第19号民事裁定书撤销了该院（2004）邵中民一终字第499号民事判决及原审法院（2004）大民一初字第139号民事判决，将本案发回重审。一审法院受理后经审判委员会讨论决定，于2008年12月24日作出（2008）大民初字第402号民事判决，判决金信公司将临西外街水景花苑自西向东第7号门面交付给苏德忠所有，驳回苏德忠（要求金信公司按照2002年元月22日的《房屋拆迁安置协议书》交付约定）的反诉请求等共五项，苏德忠与邵阳市金信房地产开发有限公司均不服，向邵阳市中级人民法院提起上诉，该院于2009年5月12日作出（2009）邵中民再终字第16号民事判决，判决金信公司将上述7号门面交付给苏德忠，苏德忠搬出上述8号门面等共五项。2010年2月3日邓伟以苏德忠强行占用水景花苑大厦8号为由向法院起诉，要求苏德忠搬出该门面，法院认为该门面已经由人民法院生效判决作出处理，认定被告无权占有该门面，且邓伟拥有该门面的房屋所有权证，故判决支持邓伟要求苏德忠搬出8号门面的诉讼请求。后邵阳市中级人民法院对本案即金信公司与苏德忠房屋拆迁合同纠纷一案进行复查并经审判委员会讨论，于2012年4月26日作出（2012）邵中民监字第6号裁定书，予以再审。同年7月19日该院作出（2012）邵中民再终字第18号民事裁定书，裁定撤销了（2008）大民初字第402号民事判决及邵阳市中级人民法院（2009）邵中民再终字第16号民事判决，将本案再次发回重审。在本案开庭审理时，原告金信公司将其诉讼请求的第三项要求被告支付违约金10300元变更为要求被告赔偿原告因违约造成的损失39672元，反诉原告苏德忠增加了要求反诉被告赔偿15万元损失的诉讼请求，放弃了要求反诉被告交付住房的诉讼请求。在庭审中苏德忠表示，只按双方签订的协议中约定的面积购买8号门面。
再查明，水景花苑综合楼竣工后，原告安置给被告的住宅面积为108.48㎡，超面积部分按协议约定应补购房款55544.9元（10㎡×500元／㎡＋71.19㎡×710元／㎡）。7号门面面积46.99㎡，后金信公司将7号门面后部间断，将7号门面面积变更为34.08㎡。8号门面的建筑面积为52.77㎡。
原审法院认为，本案是一起房屋拆迁合同纠纷，本案争议的焦点问题如下：
一、金信公司与苏德忠所签订的协议约定安置苏德忠的门面是现邵阳市西外街水景花苑7号门面还是8号门面？
金信公司与苏德忠2002年元月22日签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，应受到法律的保护。金信公司按照本市拆迁的惯例，在拆迁之初公布了设计部门的设计方案，并在设计部门设计的草图上确定了安置给苏德忠的新住宅和门面的位置，双方对此亦无异议，故可认定双方就新房的具体位置达成了一致意见，草图构成拆迁安置协议的组成部分。该协议约定安置给苏德忠的门面为“临西外街水景花苑综合楼自西向东第柒间”，金信公司当时公示的门面设计图中临西外街的门面共8间，其中7、8号门面朝向为斜角，图中标明苏德忠的安置门面为自西向东第7间，从金信公司与各拆迁户签订的协议看，临西外街1至6号门面超面积部分的差额单价每平方米为2800元，7号门面每平方米为3000元，斜角门面的价格与非斜角门面的价格有所不同，故可以确定协议约定安置给苏德忠的门面系斜角门面的这一事实。协议签订之后，金信公司按城市规划要求将临西外街水景花苑综合楼的设计图进行了修改，利用了西侧距化工局综合楼东山墙之间的2米间距，使临街门面由原来的8间增至9间，转角位置的门面也由原来的7、8递变成现在的8、9号。根据上述事实，可以认定拆迁安置协议及原始设计草图确定给苏德忠的斜角门面即为现水景花苑第8号门面。
二、苏德忠是否能依法取得现邵阳市西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面？
金信公司按照邵阳市城市规划要求，将苏德忠所有的原位于邵阳市西外街154号砖混结构二层房屋拆除，包括房屋及门面，金信公司以产权调换形式对苏德忠进行补偿安置，在房屋拆迁时双方签订了《房屋拆迁安、置协议书》，住宅及门面安置地点明确，金信公司在签订协议之后，于2003年3月27日申请规划部门修改了水景花苑综合楼的设计方案，安置给苏德忠新门面的位置由原始设计图的7号门面递变为现在的修改设计的8号门面。作为拆迁方的金信公司，变更设计后，并未就原7号门面位置变更之事与苏德忠进行协商，重新达成协议，金信公司作为拆迁人应当依约对被拆迁人苏德忠进行回迁安置和产权补偿。但金信公司违反与苏德忠的约定，将现水景花苑8号门面转卖给第三人邓伟，应视为其主观上存在恶意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，苏德忠与金信公司所签订的《房屋拆迁安置协议书》在先，而金信公司将该门面卖给邓伟的行为在后，且在苏德忠与金信公司签订的房屋拆迁协议对安置用房的位置、用途也作了明确、特别的约定的情形下，该安置用房具有了特定性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，在此种情况下被拆迁人苏德忠对该特定房屋的债权应视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权的物权化，苏德忠根据特种债权的物权优先效力，具有对抗第三人的效力，即使金信公司将此房屋出卖给邓伟之后，苏德忠仍有权要求优先取得该安置房屋。现苏德忠作为被拆迁人要求优先取得邵阳市西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面的观点，予以采纳。因此，邵阳市西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面归被告苏德忠所有，对被告苏德忠要求原告金信公司按协议约定交付现水景花苑8号门面的反诉请求，应予以支持。
至于第三人邓伟虽已合法取得该房屋所有权证，但这种不动产登记是基于物权的排他性效力所采取的物权公示方式，目的是给第三人提供知悉该物权变动的充分机会，使得第三人利益得到充分保护，其本质不是行政管理。不动产登记对于不动产物权的作用，也不是行政授权或者许可，而是当事人实施不动产物权法律行为的客观表现方式。或者说物权法律行为与不动产登记和占有交付之间的关系，是关于物权变动的意思表示的内心真意与其表现形式之间的关系。因此，不能以不动产登记作为确定物权变动的唯一依据。如果是因两个买卖合同产生的不动产权属争议，应以取得产权证照一方作为不动产所有权人；因拆迁安置协议及房屋买卖合同产生的权属争议，被拆迁人则享有优先取得争议房屋的请求权。因本案拆迁安置影响第三人邓伟依据买卖合同取得水景花苑8号门面，第三人邓伟可另案解决。
如前所述，金信公司应依约将水景花苑第8号门面交付给苏德忠，在金信公司未与苏德忠重新达成协议之前，不得将该门面予以出售。法院受理金信公司的起诉时间是2004年5月10日，其诉讼请求第一项即要求苏德忠立即搬出强占的8号门面并赔偿因此造成的损失，其理由是2004年4月10日苏德忠强行占用水景花苑8号门面拒不搬出，以及法院作出的（2010）大民初字第89号民事判决书亦认定苏德忠一直占用该门面，且苏德忠在本次庭审中亦表示，自2004年使用8号门面至今，因此可以认定苏德忠自2004年4月10日起，苏德忠一直占用水景花苑第8号门面这一事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，可以认定原告金信公司已将水景花苑8号门面交付给了被告苏德忠，故不需再行判决交付门面。而对原告金信公司诉请要求被告搬出水景花苑8号门面及并赔偿因此造成的损失的诉讼请求，不予支持。
三、金信公司是否迟延交付住宅及门面，是否应承担违约责任及损失？
依双方签订的《房屋拆迁安置协议书》的约定，金信公司必须在工程整体拆迁完毕之日起18个月内将验收后合格的新住房及门面交付给苏德忠，逾期不交者每延期一天给予20元的延期罚款付给苏德忠。邵阳市西外街水景花苑综合楼于2002年11月26日经部阳市城市规划管理局批准正式动工，应从此时起计算交房时间，金信公司按协议约定交房的截止日期应为2004年5月26日，虽然水景花苑综合楼于2004年1月6日竣工验收，但该工程直至7月22日才通过消防验收，且邵阳市城镇建设档案馆直到2004年8月3日才收讫了竣工验收备案文件。因此，根据中华人民共和国国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十七条“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案”的规定，水景花苑综合楼的正式验收日应定为2004年8月3日。虽然法院已确定水景花苑综合楼8号门面在2004年4月8日即已由被告苏德忠实际交付，但实际上原告金信公司在2004年8月3日才办理好竣工验收备案手续，且被告苏德忠在2005年12月才搬进了安置住房，因此原告应依约承担逾期交房的违约责任。被告反诉要求原告按照协议书支付2004年5月26日至2005年12月的20元／日违约金的请求有理，应予以支持。但原、被告均无证据证明苏德忠2005年12月搬进安置房屋的具体日期，法院酌定以12月15日为准，依此可计算为：20元／日×568日＝11360元。至于被告在本案开庭审理时增加要求原告赔偿损失15万元的反诉请求，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定。
四、被告苏德忠应付金信公司购房款的确定。
依原、被告双方签订的协议约定，安置给被告苏德忠的水景花苑7号门面即现在的8号门面价格为3000元每平方米，住宅价格为710元每平方米，据此可照实计算。根据金信公司出具给苏德忠的旧房验收单，金信公司对苏德忠的搬家时间予以认可，亦同意给苏德忠2333.5元的奖金，故对该款法院予以确认。双方协议约定金信公司补偿给苏德忠搬迁费、过渡费、门面停业损失费合计4396.64元及旧房材料费3366.16元和苏德忠应付金信公司新旧房补差款8163.3元，对此法院予以确认。被告苏德忠在庭审过程中表示，对于8号门面的购买只同意按《房屋拆迁安置协议书》约定的面积予以购买，但根据该协议第七条第（2）项：“新房交付之前按实际建筑面积结算，多退少补。”的约定，加之水景花苑8号门面不可分割，因此，被告苏德忠购买该门面应按实际建筑面积计算。因此被告苏德忠应付的购房余款可计算为133781.9元，其具体计算方法为：新旧房补差8163.3元＋住宅超面积（108.48㎡－27.29㎡＝81.19㎡）补差55544.9元（10㎡×500元／㎡＋71.19㎡×710元／㎡）＋现8号门面超面积（52.77㎡－19.38㎡＝33.39㎡）补差100170元（33.39㎡×3000元／㎡）－搬迁、过渡、门面停业损失费4396.64元－旧房材料费3366.16元－已交房款20000元－奖金2333.5元=133781.9元。
五、关于金信公司要求苏德忠支付违约金10300元及将该请求变更为要求苏德忠赔偿因违约造成的损失39672元的问题。
根据原、被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》，被告应分别在工程动工之日、第三层封顶之时、主体工程竣工之时及新房交付使用前分期将全部购房款支付给原告，虽然被告未按《房屋拆迁安置协议书》所约定的时间及数额支付应交购房款，存在违约行为，但由于上述协议书中未约定延期付款的违约金，可视为原告放弃了在被告违约时要求被告支付违约金的权利。虽然《合同法》有规定逾期付款要支付违约金，但是根据尊重当事人的约定的原则，既然本案的双方当事人没有在协议书中约定在被告逾期付款时要承担违约金，所以法院就不能主动适用规定判决被告支付违约金。故原告要求被告承担延期付款的违约金10300元的诉讼请求不能成立，法院不予支持。
在本案开庭审理过程中，金信公司将其诉请的第三项即要求苏德忠支付违约金10300元，变更为要求苏德忠赔偿因违约造成的损失39672元。虽然《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告赔偿损失，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，金信公司未在举证期限届满前提出，原告该项诉讼请求的变更不符合上述规定。据此，判决：（一）邵阳市临西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面归被告苏德忠所有，由被告苏德忠支付原告邵阳市金信房地产开发有限公司购房余款人民币133781.9元；（二）由反诉被告邵阳市金信房地产开发有限公司支付反诉原告苏德忠违约金人民币11360元（按照20元／日的标准自2004年5月26日计算至2005年12月15日）；（三）驳回原告邵阳市金信房地产开发有限公司要求被告苏德忠搬出邵阳市临西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面并赔偿因此所造成的损失的诉讼请求；（四）驳回原告邵阳市金信房地产开发有限公司要求被告苏德忠支付违约金10300元的诉讼请求。上述（一）（二）项合并后，被告苏德忠应在本判决生效后7日内支付人民币122421.9元给原告邵阳市金信房地产开发有限公司。本案诉讼费计人民币4300元，由原告邵阳市金信房地产开发有限责任公司承担2800元，被告苏德忠承担1500元；反诉费3400元，由原告邵阳市金信房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，金信公司、苏德忠、邓伟均不服，向本院提起上诉。
金信公司上诉的主要理由有以下五个方面，一是认为原判将邵阳市西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面判归苏德忠所有明显错误。按照协议约定，安置给苏德忠的是7号门面，而不是8号门面；二是苏德忠占用7—8号门面至今，给金信公司造成了巨大的经济损失，该损失理应由苏德忠赔偿；三是原判驳回金信公司要求苏德忠支付违约金的诉请于法无据。苏德忠在支付2万元购房款后，没有按约定的比例再支付购房款，也没有在约定的时间内搬迁，均属违约，应承担违约责任；四是原判判令由金信公司支付苏德忠违约金11360元是错误的。苏德忠违约在先，金信公司以此抗辩，符合法律规定，因此，不能认定金信公司违约和承担违约责任；五是原判认定金信公司与邓伟具有恶意显属不当。水景花苑第8号门面是生效法律文书所确定的，并非金信公司无理处置，亦无恶意。请求二审法院依法撤销原判，判令苏德忠立即搬出所强占的门面并赔偿损失；判令7号门面归苏德忠所有并由其支付门面及住房的购房款；判令由苏德忠支付金信公司违约金10300元并承担金信公司的诉讼费用。
苏德忠上诉的理由有以下四个方面，一是原审法院判决由苏德忠支付购房余款为133781.90元是错误的，金信公司起诉时，只要求苏德忠支付购房余款82650.76元，苏德忠实际只欠购房款44000元，原判超诉讼请求判决；二是原审法院认定金信公司于2005年12月15日已经交付了8号门面是错误的，该门面的交付时间应该为判决归上诉人所有的判决生效时间；三是原审判决由金信公司支付苏德忠违约金11360元是错误的，金信公司应当支付违约金为206100元；四是金信公司恶意诉讼，给苏德忠造成经济损失20万元。因此，金信公司应当赔偿苏德忠经济损失23万元。请求二审法院：1、撤销原判的第一、二项；2、判令金信公司支付苏德忠违约金206100元；3、判令水景花苑的8号门面归苏德忠所有；4、判令由金信公司赔偿苏德忠经济损失23万元；5、由金信公司承担本案的全部诉讼费用。
邓伟上诉的主要理由有以下两个方面，一是原判认定事实不清，苏德忠与金信公司所签订的《房屋拆迁安置协议书》中明显约定，安置给苏德忠的门面为“临西外街水景花苑综合楼自西向东第柒间”，其他户主并无异议，原判将双方约定的第7间认定为第8间属认定事实错误，亦无任何依据；二是原判适用法律错误，两级法院的生效判决均确定由金信公司将第7号门面交付给苏德忠，在此基础上，金信公司才将第8号门面出售给邓伟，邓伟并获得了第8号门面的产权证。门面属于不动产，即便苏德忠主张第8号门面的所有权，也只能是债权，是一种相对权，只在债权人与债务人之间发生效力，而邓伟是属于物权，是绝对权的一种，即使苏德忠的债权合法，也不能对抗邓伟对该门面的所有权。据此请求：1、撤销原判的第一、三项；2、判令苏德忠立即搬出邵阳市临西外街水景花苑综合楼自西向东第8号门面并赔偿因此所造成的损失共计54000元；3、本案的诉讼费用由金信公司和苏德忠承担。
二审查明的事实与对证据的认定与原判一致。
本院认为，本案系房屋拆迁合同纠纷。上诉人金信公司与上诉人苏德忠于2002年元月22日所签订的《房屋拆迁安置协议书》，系双方当事人真实意思的表示，协议合法有效，应受法律保护。引起本案纠纷的发生，从而造成本案的漫长诉讼，其主要原因是因金信公司变更了设计图后，所安置的门面在数量和位置上发生了变化，斜角位置门面由第7号变更为第8号时，金信公司没有和被拆迁户苏德忠协商，没有考虑门面位置的区别，单纯依门面序号确定苏德忠仍为第7号门面，导致苏德忠所购门面由原定的斜角门面变为非斜角门面，酿成纠纷。其主要责任在金信公司。
金信公司与苏德忠在签订《房屋拆迁安置协议书》时，依据金信公司当时所公示的门面设计图临西外街的门面共计为8间，双方在协议中约定安置给苏德忠的门面为“临西外街水景花苑综合楼自西向东第柒间”，其中自西向东第7、8间门面的位置为斜角，这两间门面的差额单价也高于第1—6间门面，因此，应确定苏德忠所购门面为斜角门面。之后，金信公司根据城市规划的要求，将原来的设计图进行了修改，将原来所公示的门面从8间增加到9间，而设计图修改后的第8、9间门面正好处于斜角的位置，由于苏德忠所购门面为斜角门面，那么安置给苏德忠的门面位置亦应随之变更为第8间。据此，苏德忠主张安置给其的是第8间门面的这一诉求应予支持。金信公司将该门面出售给邓伟时，虽然双方并无恶意，但苏德忠的安置协议在先，邓伟的门面买卖在后，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中明确规定：“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据上述规定，苏德忠对第8间门面具有优先权。原判将该门面判归苏德忠所有并无不当。金信公司和邓伟提出原判将该门面判归苏德忠所有错误的理由不成立，对该上诉请求本院不予支持。基于拆迁安置协议而导致邓伟不能依据买卖合同取得该门面，邓伟可另行主张权利。金信公司上诉称苏德忠占用了第7间门面造成了经济损失，但金信公司未提供确凿的证据证实。苏德忠在支付购房款的问题上确实存在违约行为，但对违约后应承担什么责任，双方在合同中没有约定，应视为金信公司对这一权利的自行放弃。苏德忠没有按约定及时搬迁也是事实，按照双方协议中约定，苏德忠应当在2002年元月25日前搬迁，苏德忠旧房验收时间为2002年2月4日，推迟搬迁的时间为9天，为此，金信公司不但没有处罚苏德忠，还奖励了苏德忠2333.50元。金信公司在起诉苏德忠的诉状中及后来的补充诉状中，金信公司均未对苏德忠旧房搬迁违约事宜主张权利，因此，对金信公司这一新的上诉请求，本院亦不予支持。
金信公司起诉时要求苏德忠支付的购房余款82650.76元，是按照原协议约定的第7号门面面积计算购房款，而原审判决确认安置给苏德忠的是第8号门面，第8号门面的面积大于第7号门面，原审法院依照双方当事人按实结算的约定和双方约定的价格，按门面的实际面积计算购房款，判令苏德忠支付购房余款133781.9元并无不当，苏德忠提出原判超诉讼请求的上诉理由不成立。金信公司没有依约及时向苏德忠交付房屋，原判已认定金信公司违约，并计算出了推迟交房的天数为568天，按照双方的约定，每天支付违约金20元计算为11360元是正确的。苏德忠上诉称应当按每天60元支付违约金，该请求没有事实和法律依据。苏德忠在反诉时的诉请是赔偿迟延交房的违约金，并未请求赔偿其他经济损失，赔偿其他经济损失属新的诉请，不符合法律规定，况且苏德忠也未提供经济损失20万元的确凿证据，该上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，判处并无不当，金信公司、苏德忠及邓伟的上诉理由均不能成立，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费按一审确定的不变，二审诉讼费共计8484元，由金信公司负担4300元，由邓伟负担4484元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 莫佩华
代理审判员 廖莎菲
二〇一四年三月十四日
书 记 员 王巾英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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