湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初2349号
原告：雷山玲，女，生于1986年11月21日，汉族，湖北省郧西县人，户籍地郧西县，现住恩施市恩施职院中区。
委托诉讼代理人：覃道鹏，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称松润公司），住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4。
法定代表人：母克松，公司总经理。
委托诉讼代理人：宋国福，湖北利佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告雷山玲诉被告松润公司房屋买卖合同�纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，由审判员陈勇军适用简易程序于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告雷山玲的委托诉讼代理人覃道鹏、被告松润公司的委托诉讼代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向人民法院提出诉讼请求：1、自2014年12月31日至起诉之日（2016年5月30日）逾期交房违约金64529.5元，及至交房之日至的违约金；2、判令交付符合合同约定条件的房屋（水电立户）。事实和理由：2013年8月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的“松润·书苑新城”商品房一套，房屋总价款250595元。该合同第八条约定被告应当于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，第九条约定，若被告逾期交付房屋超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。第十四条约定，交房时，给排水接口安装到位，电源接至户门。合同签订后，原告依约支付了购房款250595元，但时至今日，被告未按约向原告交付房屋，且未办理水电立户入户。
被告辩称，原告的诉讼请求均不成立。1、被告延期交房有不可归责的事由。在楼盘兴建中，出现被告损坏文物的舆论，一时满城风雨，恩施市规划局迫于社会压力于2014年3月4日下令被告停工两个多月，现在证明，被告不存在违法施工的问题。对此，被告没有过错，不应当承担延期交房的违约责任；2、受被迫停工影响，根据当时的施工状况不能按期交付房屋，便通过打电话、贴公告、网上发布信息以及在《恩施晚报》登报等在合同附件四第五条双方认可的方式，通知了延期交房和具体交房的日期，被告履行了告知义务。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，分两个时段不同的处理方法。现原告无证据证明曾于60日内到被告处主动请求接收房屋；3、被告应交付的商品房已符合交房条件，系原告未到被告处验收房屋，其责任应由其自行承担，被告不应承担责任。
经本院审理查明，被告松润公司在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年8月29日与原告雷山玲签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1305629），主要内容有：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1号楼1单元15层1504号房。该商品房建筑面积共75.64平方米。第四条计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3313元，总金额贰拾伍万零伍佰玖拾捌元。……4、以上价格含水、电、气立户费用；以上价格不含契税、�共维修基金、工本费、有线电视、电话、宽带等立户所需费用。第六条付款方式及期限：买受人于2013年8月29日支付首付款人民币柒万伍仟伍佰玖拾捌元整（小写：75595元），余款人民币壹拾柒万伍仟元整（小写：175000元）申请办理银行按揭。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作�加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30％向买受人支付违约金。受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时，电话、有线电视、宽带具备申报条件；2、交房时，进户道路畅通，电梯安装到位并能正常使用；3、交房时，给排水接口安装到位，电源接至进户门。双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。
合同订立后，被告收取了原告购房款250595元。
2014年3月14日，恩施市城市规划管理局向被告送达《关于停止开挖山体的通知》，该通知主要内容有：恩施州规划局正对州城山体进行保护规划设计编制，州市领导及市民都高度关注此事。经查，你公司有山体开挖行为，请你公司停止书苑新城一期工地北侧与叶挺纪念馆之间的山体开挖行为，完善山体开挖修复方案并征得主管部门同意后再继续施工。2014年12月25日，被告在《恩施晚报》上登载公告，公告的内容为：“由公司开发的书苑新城一期项目在施工中，因消防通道开挖，主管部门于2014年3月14日责令停工，至2014年6月1日恢复施工，时间长达76日之久。造成材料无法进场，施工无法进行。我们想尽方法加快进度，尽量按时交付，但目前有尾欠工作尚未完成。按合同的交付时间需适当延长（约76天），现定于2015年2月10日至2015年3月6日分批进行交付使用，对此造成的不便深表歉意。”
2014年5月20日，涉案商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等部门和单位进行了主体分部工程质量验收，并形成《主体分部工程质量验收记录》。该《验收记录》记载的1#、2#、3#楼的验收事项为：1、模板分项；2、钢筋分项；3、混凝土分项；4、现浇结构分项；5、混凝土子分部；6、砌体子分部。4#、5#、6#楼的验收事项为：1、二次结构；2、混凝土子分部；3、砌体子分部。
2015年1月24日，被告再次在《恩施晚报》登载了内容为“松润·书苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日进行分户验收”的公告。
2013年10月25日，被告与恩施州颐方苑物业管理有限公司签订《前期物业管理委�协议》，被告将松润·书苑新城楼盘的物业将由该公司管理。2015年5月15日，恩施州颐方苑物业管理有限公司出具证明，证明：“我恩施州颐方苑物业管理公司与签订了该公司开发的书苑新城小区的物业管理合同，按协议我公司于2014年12月派遣工作人员到该小区开展工作。从2015年1月9日起向书苑新城商住楼购房业主交付房屋，至目前为止，已有数百户含商铺领取了住房钥匙。自2015年1月10日以来，无一例在我公司驻‵书苑新城′物业管理服务处未领到商品房钥匙的情况”。
2015年7月28日，涉案商品房所涉建设、施工、设计、勘察、监理等五单位进行竣工验收，并形成《松润·书苑新城1-6#楼工程竣工验收会议纪要》，验收结论：根据各参建单位及相关监督部门发表有验收意见，且验收意见一致，观感质量评定“一般”，施工现场按照监督部门提出的整改意见整�完毕后同意该工程竣工验收合格。此后，被告未按监督部门提出的整改意见整改。
另查明，涉案商品房出售后有部分业主入住。各物业之水、电、气尚未立户，已入住业主日常生活用水、用电来之于被告公司，水、电费用由被告公司承担。
本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同的主要义务是买受人按约支付购房款，出卖人按约交付商品房。原告按约履行了支付购房款的义务，被告应当按约履行交付商品房的义务，包括合同约定的交付使用条件和交付期限。现原告要求被告松润公司承担约定的违约金，其理由为被告超过约定期限未能向其交付符合合同约定条件的房屋。合同第八条�定的交付使用条件为“该商品房经验收合格”，交付期限为“2014年12月31日前”。
关于商品房交付使用应当具备的条件。《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”现涉案商品房水、电、气还未办理立户，也未进行竣工验收，不符合《商品房销售管理办法》第七条第（六）项的规定，也不符合合同约定交付使用条件。
也正是基于前述理由，涉案商品房只有通过竣工验收并具备交付使用条件后，才能向业主包括原告进行交付。反之，则不能交付。而涉案商品房是否具备竣工验收条件及其能否取得竣工验收，属于参建单位和验收部门的职责范畴，人民法院对此不能予以评判。在涉案商品房还未竣工验收的情况下，人民法院不能判令被告向业主交付不符合交付使用条件的房屋。原告现请求判令被告交付尚不具备交付使用条件的房屋，理由不能成立，本院不予支持。但被告应当积极履行合同义务，力促涉案商品房尽早交付。原告可待涉案商品房具备上述交付条件的情况下，双方为交付产生争议后再行主张权利。
关于被告松润公司的违约责任。因涉案商品房不具备交付条件，尚不能向原告进行交付使用，且其不具备交付条件无正当理由，被告松润公司的逾期交付行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”的约定，违约金的起算日应当为2015年1月1日，计算标准为日万分之五，至原告主张的2016年5月30日，为515天，违约金经计算为64529.5元（125.3元／天），原告的该项主张，计算正确，本院予以认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”即被告在承担违约责任之后，涉案合同应当继续履行。因被告松润公司仍不能按约定交付房屋，原告的损失会继续产生。故，被告应当继续承担自2016年5月31日之后的违约金至房屋交付之日。原告的�讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
被告主张其延期不应归责的情形，不属于不可抗力，不能免除其违约责任的承担；其主张原告未向其主动提出接收房屋的请求故而不能认为被告违约的意见，其理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、被告恩施州松润实业发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告雷山玲支付2015年1月1日至2016年5月30日的违约金64529.5元，并承担自2016年5月31日起至交房之日按每天125.3元计算的违约金。
二、驳回原告雷山玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。
案件受理费（已减半计算）706元，由被告恩施州松润实业发展有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一六年八月十一日
书记员 罗 毅