甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆西民初字第1446号
原告石占存（反诉被告）。
委托代理人张天兴，甘肃北斗律师事务所律师。
被告焦振江（反诉原告）。
原告石占存与被告焦振江定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其原告委托代理人、均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石占存诉称：我与被告于2013年9月20日口头协商约定，由被告将其位于西峰区九龙南路华宇名城附近的面积约一百八十平米的商铺出租给我经营羊肉馆，租赁期限为三年，租金每年150000元，按年度交纳。由于该商铺原承租人租赁期限未届满，双方遂约定最迟于当年11月1日之前将商铺交付给我使用。同月21日，应被告要求，我向被告交付了20000元的定金，被告给我出具了收条。10月26日，被告突然改变主意，要求我一次性交纳两年租金300000元，我多次与被告交涉，要求依约履行，但被告根本不予理睬，对我给付的定金也只字不提。该房屋的原承租人直到2014年3月份才从租赁商铺中搬离。我认为，被告单方改变租金支付方式，导致合同目的不能实现，属违约行为，己严重损害了我的合法权益，现依法要求被告双倍返还我的租房定金共计40000元，并承担诉讼费。
原告为说明其主张，向法庭提交了下列证据：
1、2014年9月21日被告焦振江出具的定金收条一张。用以说明被告向其收取了租房定金。
2、原承租人张国宝于2014年11月18日出具的“证明”一份，用以证明该房屋原出租合同未到期，原承租人截止2014年3月底前仍继续使用。
被告焦振江反诉辩称：2013年9月20日，经房东毛广成的同意我与原告口头达成协议，将毛广成的位于西峰华宇名城东区大门口北侧约180平米的商铺转租给原告经营羊肉馆，并向原告收取了20000元的定金。该商铺的原承租人张国宝在当年11月初搬离该商铺后，我几次三番要求原告前来与我鉴订租房合同，但原告却以其父亲和哥哥嫌租金太高，经营成本太大，阻止其租房为由不愿与我继续签订租房合同，直到今年4月1日我与该商铺的现承租人常聪达成租房协议签订合同后才将该商铺转租了出去。原告是在与我口头达成租房协议、交付定金后自行反悔的，并非我不守诚信故意违约。现反诉要求原告承担因其违约而给我造成的自2013年11月1日至2014年4月1日五个月期间的经济损失29166.70元，并由原告承担本案的所有诉讼费用。
被告为说明其主张，向法庭提交了下列证据：
1、房东毛广成的书面证言一份，用以证明其转租给原告的商铺是经房东毛广成同意许可的。
2、原承租人张国宝于2014年7月16日出具的“说明”一份，用以证明被告有房子给原告出租。
3、原告提交的录音光盘一张，用以证明原告知情被告的租房合同没有到期。
经质证，被告对原告的提交的定金“收条”无异议，依法予以确认。原告对被告提交的书面证言、“说明”的真实性提出异议，对录音光盘的内容的真实性及与本案的关联性、目的性提出异议。证人张国宝证明原、被告之间协商租赁的房屋，系其承租经营网吧使用，其准备于2013年11月1日腾空归还给被告，但实际上张国宝于2014年1月中旬将房屋除了部分桌凳未搬，其他财产均己腾出，房屋在合同期满后于2014年4月10日完全腾空交付给被告。
经审理查明：2013年9月20日，原告石占存（反诉被告）与被告焦振江（反诉原告）口头达成房屋租赁协议，被告将其租赁的毛广成的位于西峰华宇名城东区大门口北侧的一百八十平米商铺转租给原告经营羊肉馆使用，约定租赁期限为三年，租金每年15万元，支付方式为年度支付，同月21日，原告向被告交付租房定金2万元，当日，被告给原告出具了定金收据一张，双方并约定于2013年11月1日签订书面房屋租赁合同后，原告再向被告交付租金，被告再将商铺交付原告使用。同年10月26日，原、被告电话中对履行合同进行协商时发生争议，双方各持一词。2014年6月16日原告向本院提起诉讼。被告焦振江以原告石占存违反口头约定，不按期签订租房合同和交付租金，给其造成经济损失为由，于2014年7月9日向本院提起反诉。
本案在审理中，被告焦振江虽主张原告石占存违反口头约定，不按期签订租房合同，反诉称自2013年11月1日至2014年4月1日止给其造成经济损失29166.70元，要求原告赔偿，但未向法庭提供相关证据证明其损失的存在，原告也以被告与该商铺的原承租人张国宝的租房合同期限未满，在2014年3月前继续使用为由对此损失不予认可。
上述事实，有原、被告的陈述、定金收条、毛广成的证言，张国宝向原、被告分别出具的证明、开庭笔录等相关证据在卷佐证，依法予以确认。
本院认为，原告石占存（反诉被告）与被告焦振江（反诉原告）经协商口头达成房屋租赁相关协议后，原告向被告交付了20000元定金，并约定于同年11月1日正式签订书面房屋租赁合同，双方意思表示真实，协议内容合法有效，双方当事人应按照协议约定履行其各自的义务。但双方在签订房屋租赁合同前对履行合同有关事宜进行协商时发生了争议，使合同未能如期签订和履行。关于原、被告未能签订房屋租赁合同的责任，双方说法不一，证人张国宝证明原、被告之间租赁的房屋，系其承租经营网吧使用，其准备于2013年11月1日腾空归还给被告，但实际上张国宝于2014年1月中旬将房屋除了部分桌凳未搬，其他财产均己腾出，房屋在合同期满后于2014年4月10日才完全腾空交付被告。据上事实，被告所租赁给原告的房屋在2013年11月1日仍由他人张国宝正在承租期内经营，客观上被告并无房屋交付原告使用，使原告租房目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，原告有权要求被告双倍返还定金，故对原告要求被告双倍返还定金40000元的请求予以支持。庭审中被告焦振江遂向法庭提交了有其与原告石占存及原告父亲、房屋原承租人张国宝等人谈话内容的录音光盘，但这些录音的内容均不能否定其与房屋原承租人张国宝所签的租房合同期限未满和原承租人于2014年4月10日完全腾空房屋交付被告的事实，并且该录音系其在他人不知情的情况下私自录制，因此该证据来源也不具有合法性，在法庭质证时，原告对该证据与本案的关联性、真实性、目的性也提出了异议，故该录音证据不能做为定案的依据。
被告焦振江反诉称原告石占存违反口头协议，不按期签订租房合同，也不交付租金，给其造成自2013年11月1日至2014年4月1日止五个月期间的经济损失29166.70元，但因该租赁房屋在2013年11月1日至2014年4月1日期间由原承租人张国宝承租使用并交付租金，被告所主张的房屋租赁费损失并不存在，故对其反诉要求原告赔偿经济损失的主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
1、被告焦振江（反诉原告）双倍返还原告石占存（反诉被告）租房定金40000元。
2、驳回被告焦振江（反诉原告）要求原告石占存（反诉被告）赔偿其经济损失29166.70元的诉讼请求。
限判决书生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费800元，反诉案件受理费265元，均由被告焦振江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 马延年
人民陪审员 金治国
人民陪审员 范斐斯
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘 洋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。