上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）重字第3号
原告（反诉被告）上海鸿硕科技实业有限公司。
法定代表人陈均鸿。
委托代理人蒋力飞，上海市华诚律师事务所律师。
委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海仓桥资产经营有限公司。
法定代表人潘之慧。
委托代理人鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。
原告上海鸿硕科技实业有限公司与被告上海仓桥资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月2日立案受理，依法适用简易程序审理。同年4月5日，被告上海仓桥资产经营有限公司提起反诉，本院受理后合并审理。在审理过程中，因案情复杂，故将该案转为适用普通程序并组成合议庭进行公开开庭审理。此后，该案经院长批准，延长审限六个月。2013年4月2日，本院作出（2012）松民三（民）初字第757号民事判决。原、被告均不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2013年6月17日，上海市第一中级人民法院以（2013）沪一中民二（民）终字第1309号民事裁定书，裁定撤销了本院判决，并将案件发回本院重审。2013年7月1日，本院重审案件立案后依法另行组成合议庭，并于2013年9月9日、2014年1月8日、2014年6月16日三次公开开庭进行了审理。原告上海鸿硕科技实业有限公司的委托代理人蒋力飞、施莉珏，被告上海仓桥资产经营有限公司的委托代理人鲍永全均到庭参加诉讼。重审中，经本院院长审批，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告上海鸿硕科技实业有限公司诉称：2002年6月26日，案外人上海仓桥经济联合总公司（以下简称经济联合总公司）为招商引资，与原告签订厂房租赁合同，约定经济联合总公司向原告提供本区永丰街道高新技术园区内一幅土地，该土地东濒盐平路、南至农宅、西临农田、北靠玉阳路，东西面宽70米，南北长138米，面积总计为9，660平方米。其中，第三条约定，原告有权购买相应的土地使用权，购买价格为每平方米美元15元，总价为美元144，900元。按照汇率，目前价格约为人民币912，870元。第四条约定，由经济联合总公司负责取得厂房及辅助设施的全部合格证照及相关合法许可。第七条约定，经济联合总公司依原告设计要求建造厂房及辅助设施以供原告使用，原告在厂房交付使用后三年内以租赁方式使用，自第4年起原告可继续租赁使用，也可根据生产经营需要行使购买权，购买价格为第一、二、三年依次为按照总价的90％、85％和80％收取。
上述合同签订后，原告从境外进口了生产设备，并按生产要求将设备与房屋地基设施进行永久性混建，地上流水线设备也与厂房进行混建。根据相关资料，租赁土地上所涉厂房和辅助设施的面积为3，500平方米，造价为人民币4，000，000元，门牌号为玉阳路XXX号。
2005年7月1日，该厂房正式开始计租。期间，原告按约多次向经济联合总公司和相关部门提出购买要求，均未得到回复。
2009年1月1日，经济联合总公司将上述合同项下的权利义务概括转移给被告，原告也同意与被告继续履行合同，并按期缴纳租金。
在租赁了系争厂房三年后，原告生产规模日益扩大，故多次向被告提出购�厂房的要求，并多次致函经济联合总公司和相关部门，要求解决厂房用地问题和行使回购权利，但被告相关单位均不予理会，由于生产用地和厂房的限制，原告生产受到了严重影响。
2012年2月19日，原告无奈就上述租赁合同的履行向法院提起诉讼。通过诉讼期间的法院调查，原告发现被告竟然连玉阳路XXX号房屋的建设工程规划许可证都未办理。
原告认为，原、被告之间《厂房租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，被告作为经济联合总公司的《厂房租赁合同》权利义务继受主体，应按合同继续履行相应义务。被告至今未办理玉阳路XXX号房屋的建设工程规划许可证，拒不配合原告以房屋造价的80%的价格回购厂房和辅助设施，拒不接受原告按约定价格行使土地使用权的购买，系严重违约。故诉至法院请求判令：1、被告继续履行2002年6月26日的《厂房租赁合同�第四条，为上海市松江区玉阳路XXX号房屋办理建设工程规划许可证及房屋产权证；2、被告继续履行2002年6月26日的《厂房租赁合同》第三条，以912，870元将松江区永丰街道高新技术园区内土地（东濒盐平路、南至农宅、西临农田、北靠玉阳路，东西面宽70米，南北长138米，面积总计为9，660平方米）土地使用权转让给原告；3、被告继续履行2002年6月26日的《厂房租赁合同》第七条，判令被告以320万元（厂房原始造价的80%，厂房原始造价为400万元）将厂房出售给原告，并立即办理过户手续。
被告上海仓桥资产经营有限公司辩称：厂房租赁合同无效，被告无义务办理相关证书、办理过户手续。厂房不在合同约定的买断范围内，即便法院判决原告有权买断，原告亦应当按照现在市场价买断。综上，不同意原告的诉讼请求。同时被告反诉称：因涉案厂房租赁合同无效，根据相关法律规定，承租方应当将承租房屋返还给出租方；承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故反诉请求法院判令：1、原告立即将位于松江区永丰街道玉阳路XXX号的无效租赁房产返还给被告；2、原告参照合同约定的租金标准支付被告其所欠的2013年3月31日之前的房产占有使用费1，516，484元；3、原告支付自2013年4月1日起至租赁房产实际返还之日止的房产占用使用费（按年租金64.63万元标准计算）。
针对被告上海仓桥资产经营有限公司的反诉，原告上海鸿硕科技实业有限公司辩称：厂房租赁合同涉及多重法律关系，该合同应当属有效合同，原告不应当返还厂房。即便合同确实无效，从物尽其用、维护守约方合法利益以及原告尚在经营中等因素考虑，原告不应当返还厂房。2013年3月31日前的租金，原告已经付清。被告未能履行厂房维修义务，原告支付的维修费可抵租金（具体抵2007年12月31日前欠付的租金45万元、2012年5月至8月的租金19，709元、2013年7月至8月租金21，352元）。即便原告未付清2013年3月31日前的租金，则欠付的租金也已经过了诉讼时效。2009年起租金标准应当按照每年40万元标准计算，另外，如果合同无效，导致合同无效的过错在于被告，则2013年4月1日起的租金标准应当在每年40万元基础上予以减少。
经审理查明：2002年6月26日，原告与经济联合总公司签订厂房租赁合同。合同第一条约定，经济联合总公司提供座落于上海松江工业区仓桥分区（松江高新技术园区）东濒盐平路、南至农宅、西临农田、北靠玉阳路，东西面宽70米、南北长138米的土地，并依据原告要求建造厂房及辅助设施以供原告租赁使用，进行高分子合成精细化工品制造销售及研发。合同第二条约定，原告分两个阶段向经济联合总公司租赁土地及厂房。第一阶段为租赁计三年，从经济联合总公司兴建依法完成验收，取得各项相关合格证照，并将厂房钥匙交付原告，使原告得以合法正常生产营运时起算。第二阶段为自第4年起，原告向经济联合总公司买断，经济联合总公司不得终止合同，该阶段的实施，根据原告的实际需求，可提前或延迟执行，应不影响原告的租赁义务和权利。合同第三条约定，原告连同厂房和土地一并租赁，土地租赁费计算在厂房租金内，第一至三年的租金为每年人民币400，000元。经济联合总公司同时为原告保留三块备用研发用地，东西面宽200米、南北长250米，期限为三年。如原告在三年内，对保留的地块进行买断，其买断价格为每平方米美元15元。合同第四条约定，经济联合总公司兴建的厂房及辅助设施应取得竣工验收合格证，在租赁期内由经济联合总公司负担维修费用等。合同第�条约定，原告分四个季度支付全年的租金，即每一个季度第三个月月底各支付全年租金的四分之一。合同第六条约定，原告于第四年起，若不买断所租的土地及厂房，第四年起租金仍按每年人民币400，000元计算。合同第七条约定，如果原告在三年内买断厂房，第一、二、三年的买断价格分别为厂房原始总价的90％、85％、80％。合同第八条约定，原告应预先支付经济联合总公司第一年的厂房租金，作为合同保证金，费用为人民币400，000元，第一年租金由保证金按季抵扣。该合同另对其他有关事项作了约定。事后，原告与经济联合总公司签订相关补充协议。
2007年12月24日，原告与经济联合总公司签订关于支付租金与修缮厂房的合同。该合同载明，根据双方签订的厂房租赁合同，经济联合总公司已于2003年8月15日将厂房交付原告，鉴于部分扫尾工程未结束，客观上影响原告设备安装及正常生产；经过协商双方确认2005年7月1日作为租赁费起算日期，至2007年12月31日原告应付经济联合总公司租赁费人民币1，000，000元，除去已付的定金人民币400，000元，实际应付租赁费人民币600，000元，在本合同签订后一次性支付；2008年1月1日开始，双方约定厂房租赁费为每天每平方米人民币0.40元，厂房及辅助用房的建筑面积为4，427平方米，年租金为人民币646，300元，租赁费先付后租，此租赁费有效期一年；原告租赁的办公楼因当初施工不善，导致外墙装饰层大面积脱落，影响美观，且会带来不安全隐患，双方约定，由经济联合总公司负责修缮，装饰材料确定为外墙涂料，费用由经济联合总公司负责。
2009年5月11日，经济联合总公司致函原告称，按相关要求，贵公司在玉阳路XXX号租赁的土地和房屋，从2009年1月1日起划给被告管理，贵公司在2009年1月1日之前的租赁费欠款由被告负责收取，新的租赁合同由贵公司与被告签订。次日，被告通知原告称，贵公司在玉阳路XXX号租赁的土地和房屋，从2009年1月1日开始划入本公司，接本通知后一星期内将2009年以后租赁费人民币1，096，300元一次性付给本公司，并及时派人协商2009年房屋租赁事宜。对此，原告仅同意将厂房租赁合同中的权利义务概括转移给被告。
2011年12月20日，被告通知原告称，在出租人变更为被告后，原告拒不与被告商签新的租赁协议且已拖欠租金人民币1，585，200元，故决定于2012年3月31日终止与原告之间的租赁关系，收回座落于本区玉阳路XXX号的土地和房屋，支付应付未付租金等。同月26日，原、被告在相关部门人员参与下，就有关租赁合同的终止、租金等历史遗漏问题、经营用地问题召开协调会议。
2012年3月28日，被告向原告发函，表示双方租赁关系于2012年3月31日终止，原告应于该日返还涉案房产及土地。
2012年5月9日，原告向被告发函表示主厂房部分钢结构严重生锈、腐烂脱落、玻璃窗受损，要求维修等。
2012年5月14日，被告向原告发函表示其已经收到2012年5月9日原告发出的要求维修厂房部分钢结构的公函，被告愿意进行检测、维修，并要求原告予以配合，但仍坚持终止租赁关系、原告返还房产及土地。
2012年5月28日，被告向原告发函，表示：其已经派员查看现场，发现“仅涉及厂房窗户的损坏”的问题，且并非是自然损耗原因造成的，其决定另请具备专业评测损坏原因的资格的专门机构对窗户损坏原因检测，其不同意原告提出先自行维修、维修费从应付租金中扣除的意见，若原告执意自行维修，则必须保存好损坏部分目前的原始状况、原始物件及详细维修方案和计价，以便日后专门机构评测造成损坏的真正原因及评估维修费用，等等。
自2007年12月24日原告与经济联合总公司签订关于支付租金与修缮厂房的合同以来，原告每年都有支付使用费的行为。截至2013年3月31日止，原告支付使用费2，876，591元，原告于2013年6月支付使用费10万元，于2013年9月支付使用费78，648元，于2013年12月支付使用费10万元，于2014年3月支付使用费10万元，以上共计3，255，239元。
原告于2012年3月以其诉称事由向本院提起诉讼，要求被告承担如上责任，即（2012）松民三（民）初字第757号案件。被告则不予同意，并于2012年4月在该案审理中反诉请求判令：1、确认原、被告之间的不定期租赁关系于2012年3月31日终止；2、原告返还被告位于本区永丰街道玉阳路XXX号租赁房产；3、原告支付被告自承租日起至2012年3月31日止的租金1，250，475元；4、原告支付被告自2012年4月1日起至租赁房产实际返还之日止的占用�（按合同约定的日租金计算）。该案审理中，本院释明厂房租赁合同无效后，被告反诉请求变更为：1、判令原告将位于本区永丰街道玉阳路XXX号的无效租赁房产返还被告（基于合同无效）；2、判令原告支付自2010年4月26日起至房屋返还之日止的使用费（2008年1月1日以前按每年租金人民币400，000元计算，2008年1月1日以后按每年租金646，300元计算，2010年4月25日之前的租金2，496，300元已经全部付清）。
另查明：2002年6月25日，松江区规划管理局以松规建字（2002）第0495号通知核发编号为沪松规第（2002）0261号建设用地规划许可证。其中载明，用地单位为原告、用地项目为生产用房、用地位置为本区永丰街道玉阳路南侧，用地面积为9，100平方米。
2003年3月5日，上海市人民政府以沪府土（2003）138号文通知松江区人民政府，批准将永丰街道有关村、队1.7120公顷农用田（均为�地）和0.0112公顷未利用地转为建设用地，同时使用上述农村集体土地，并依相关规定办理用地、供地手续。
2003年3月21日，上海市松江区人民政府以沪松府土用字（2003）第74号文通知区房屋土地管理局称，你局编报的经济联合总公司建造生产用房项目《建设用地项目供地方案》已收悉。经核，该项目经区计委批准，建造生产用房3，500平方米，投资人民币4，000，000元，区规划局以松规建字（2002）第0495号文核发了该项目建设用地许可证及规划管理要求。为此，永丰街道办事处提出了用地申请。经研究，同意供给经济联合总公司建设用地10，096平方米（合1.0096公顷）。本供地方案涉及到沪府土（2003）138号文批准使用土地。接此通知后，请按《土地管理法》的有关规定办理其他用地事宜，请告知建设单位领取《建设用地批准书》等。
重审期间，本院于2013年10月30日发函�上海市松江区规划和土地管理局，向该单位调查：1、涉案土地（包括合同第一条所列地块、以及合同第三条所列三块备用研发用地）是否已经办理了土地出让手续，由谁办理的，出让金是否已经支付，目前权属归谁；2、涉案土地上是否具备办理建设工程规划许可的条件；如具备条件，需要办理哪些手续，以及办理过程中会遇哪些无法克服的障碍；3、涉案土地上房屋是否具备办理产权证的条件。
上海市松江区规划和土地管理局于2013年11月26日书面回复本院：1、厂房租赁合同第一条所列地块，根据沪松府土用字（2003）第74号文，该地块是使用集体土地，权利人是上海仓桥经济联合总公司。2、厂房租赁合同第三条所列地块，是农用地，没有办理过审批手续。3、上述4地块不属于104产业区块范围内，是属于南部新城大居范围内。
2014年1月6日，本院至上海市松江区规划�土地管理局就上述回复再次进行调查。该单位回应：上海市玉阳路XXX号房屋及土地因与现行控规不符，不能办理建设工程规划许可证，现行控规即南部新城开发。289号房屋所涉及的土地是集体土地，不能转让。如果需要转让，必须办理土地征收、出让、再转让，而且现在必须要符合上海市人民政府沪府规（2012）20号文件及上海市松江区松江南站大型居住社区控制性详细规划。该土地没有缴纳过土地出让金，即便缴纳了，现在也不符合目前的规划无法办理其他变更手续。根据上述控规，玉阳路XXX号的土地部分将调整为市政用地，包括道路和河流，部分将调整为商业金融用地。合同中所列的备用研发地是集体农业用地，没有办理过农转用审批手续，上述备用研发地均包括在上述控规范围内。总之，玉阳路XXX号及合同中涉及的3块备用研发地不可能再办理建设工程规划许�，产权证必然也办不出来。
上述厂房租赁合同第一条中约定的标的物，坐落于本区永丰街道玉阳路XXX号，现仅取得上述建设用地规划许可证，尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件。
重审中，原告认为，原告支付的维修费可抵租金（具体抵2007年12月31日前欠付的租金45万元、2012年5月至8月的租金19，709元、2013年7月至8月租金21，352元），并提供修理费明细单及发票和报告等证据（未提供抵21，352元部分的证据）。被告对原告上述维修费抵使用费的意见及其相关证据，不予认可。
原告为证明其曾主张过购买厂房、相应土地使用权的事实，提供了其向上海仓桥经济联合总公司在2005年4月所提出的申请、2011年12月所发出的公函。
原告坚持认为：在2002年签订租赁合同的时候，租赁物并不存在，本案系争的厂房是由出租方进行建造并交付租赁的。依据当时的法律法规，该合同是合法有效的。2002年的合同效力问题与被告引用的相关最高人民法院司法解释并不匹配。本案租赁合同包含了多个法律关系，对厂房建造的约定不应当适用最高人民法院的司法解释。2002年，出租方对要建造的土地具有完全支配权力，且得到政府土地部门及规划部门的认可确认。出租方也是具备土地开发资格的。本案系争合同的效力是合法有效的。签订合同的时候对之后的预售、预租都是可期待的。法律法规调整的是现行交易行为造成破害的现象。本案合同不存在欺诈胁迫，不违反法律的禁止性规定，应当属于有效的合同。原告系在起诉之后才知道房屋没有建设工程规划许可证的，办理建设工程规划许可证的前提系被告依法申请，但被告至今未申请。而且最终是否能够办出建设工程规划许可证应当以有关部门书面意见为准。关于预留地块，�部分土地已经变成了市政道路。原告曾在2005年4月24日写信给街道要求买断土地包括厂房所涉的土地，但未得到回复，原告也无可奈何。
被告认为，厂房建造的合法手续应当由原告向被告提出要求后，再由被告申请政府方面进行办理。2003年8月15日交房之日起的10年多时间内，原告从未向被告提出这方面要求，而且也未提出过房屋为何没有建设工程规划许可证的异议。现在经被告走访有关部门后了解到，房屋建成或交付了这么长时间了，无法办理建设工程规划许可证；而且厂房所涉土地经规划控制了，也不可能办理建设工程规划许可证。关于预留地块问题，政府批准文件仅仅是针对被告可以使用该预留的地块，但被告并未通过出让的方式取得土地使用权。原告确实在2005年4月24日提出过一申请，但其确认要求保留土地3年，之后就超过了3年。根据新的法律法规，土地使用权取得实行招拍挂制度，预留的土地使用权已经无法取得。
重审中，原告还陈述涉案地块处于松江南部新城规划范围内，在三至五年内可能要发生动迁，但尚未见动迁公告。被告陈述该地块所在的街道方面确实向原告提及动迁事宜，但动迁问题尚未形成正式书面文件。
本院就厂房租赁合同效力向原、被告进行释明：厂房租赁合同无效，并告知双方诉讼请求可在指定的期限内基于合同无效作相应变更。但原告仍然坚持认为合同有效，其诉讼请求不作变更。同时原告未在本院限定期限内提出预备请求。被告则认为其诉讼请求本身就是基于合同无效的情形下所提出的，故不作变更。
以上事实，由《厂房租赁合同》、变更门牌号通知、《关于支付租金与修缮厂房的合同》、函件、建设用地规划许可证、通知、调查笔录、询问笔录、谈话笔录以及当事人的陈述等证据证�，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同主体及性质问题
根据查明的事实，原告与经济联合总公司签订的厂房租赁合同，基于原告、经济联合总公司、被告同意将经济联合总公司在该合同中的权利义务概括转移给被告，故被告取代经济联合总公司地位成为该合同缔约主体。
根据该合同第二条关于前三年租赁，第四年起可租可购的约定，本案原、被告之间的合同其名称虽为厂房租赁合同，但其实质是前三年双方之间系房屋租赁合同关系，第四年起双方之间可以继续是房屋租赁合同关系，也可以基于原告有关购买的意思表示，将此关系转化为房屋买卖合同关系。同时，根据该条关于可对保留的三块地块进行买断的约定，还涉及到保留地块土地使用权的转让问题，属于建设用地使用权转让合同。因此，该合同具有一定的复合性。
二、关于合同的效力问题
按相关�法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案中，根据查明的事实，现由原告占有使用的厂房，仅取得建设用地规划许可证以及相关的批准用地通知，但按上述许可证、通知载明的内容，在取得上述文件后并不代表可以立即使用土地建造厂房，而是明确要求还需按《土地管理法》的有关规定办理其他用地事宜，现后续还应继续办理的用地手续并未办理。因此，无论是按当时实施的城市规划法，还是按现在实施的城乡规划法，均不可能取得涉案厂房的建设工程规划许可证，而且截止至最后一次法庭辩论终结前仍未取得上述建设工程规划许可证或者经主管部门批准。因此，就原、被告之间的房屋租赁合同应当认定为无效。
此外，按上述裁判理由，原告占有使用的厂房实际系未办理相关合法手续而建造。基于此，当事人之间约定买卖的标的物不具有合法性，故亦应对当事人之间的买卖行为的效力给予否定的评价。此为其一。其二，根据举轻明重的法律解释方法，在仅转移使用权的租赁合同应认定无效的情形下，比起转移使用权更甚的转移所有权的买卖合同当然应当认定为无效。
同时，基于相关司法解释关于转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效的规定，本案当事人关于保留地块土地使用权的转让约定的行为，因经济联合总公司或被告未取得上述保留地块的土地使用权证书而无效。
三、关于本诉的处理�题
厂房租赁合同为无效合同，而且在本院释明后，原告仍坚持按有效合同提出上述请求，该请求应予驳回。
四、关于反诉的处理问题。
针对被告主张要求原告返还涉案厂房的请求。合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案在合同被确认无效后，原告方本应将涉案厂房返还被告方，同时原告方也可就合同无效所造成的相关损失提出主张，要求被告方按责予以赔偿，但经本院释明后，原告方坚持以需待本案合同无效之判决生效后方提起相应赔偿诉请，考虑到上述情节，以及目前原告公司尚在生产经营之中，而涉案厂房所在的地块已被列入动迁范围等特殊情况，在原告方尚未就赔偿或补偿事宜提出�确主张的情形下，单纯要求原告返还涉案厂房有欠妥当。双方可借动迁之机，就返还厂房、经济补偿等事宜予以一并协商处理。因此，本案中就被告反诉要求原告返还厂房之诉请，本院暂不予处理。若本案判决生效后，双方未能在动迁中就上述事宜达成一致，或者动迁因素消失后，原告仍未返还厂房，被告可再行提起诉讼。
针对被告主张的使用费计算。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。原审认定2009年以后的使用费仍应按最初厂房租赁合同中约定的每年人民币400，000元计算并无不妥。基于此，截至2014年6月30日止，原告应付使用费为人民币3，846，300元，扣除其已付人民币3，255，239元，故原告尚应支付被告使用费人民币591，061元。之后的使用费，原告应按合同第五、六条的约定向被告支付使用费。原告提出被告主张的使用费超过诉讼时效的问题，本院认为，因原告每年均有向被告支付使用费的行为，而且在履行合同过程中，被告向原告曾催讨过使用费，导致了诉讼时效中断，故被告主张的使用费并未超过诉讼时效。原告提出维修费用抵使用费的意见，本院认为，按2007年12月24日合同的约定，须修缮的是原告租赁的办公楼外墙装饰，明确装饰材料确定为外墙涂料，费用由经济联合总公司负责。现按原告提供的证据，其主张抵扣的两笔维修费（原告主张抵45万元、19，709元两笔使用费）涉及的是“污水管道市政并网工程款、车间地坪、水费、消防罚款、消防管抢修”、“房屋修理费、防水材料、消防管、塑钢窗及玻璃”。上述费用的支出，根据现有证据不能证明被告对此事先同意或事后追认，也没有证据证明经原告催告后因被告拒不履行维修义务而由其自行维修，�没有证据证明其上述费用的支出系因标的物自身瑕疵而非其使用不当所致。同时，原告并未对其主张的另一笔维修费21，352元可抵使用费的事实予以举证。故原告主张维修费抵使用费的主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海鸿硕科技实业有限公司与被告（反诉原告）上海仓桥资产经营有限公司之间的厂房租赁合同无效；
二、原告（反诉被告）上海鸿硕科技实业有限公司于本判决生效之日起十日支付被告（反诉原告）上海仓桥资产经营有限公司至2014年6月30日止的使用费人民币591，061元；
三、驳回原告（反诉被告）上海鸿硕科技实业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币39，702元，反诉案件受理费人民币9，224元，合计诉讼费人民币48，926元，由原告（反诉被告）上海鸿硕科技实业有限公司负担人民币43，297元（已付人民币39，702元，余款人民币3，595元，于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）上海仓桥资产经营有限公司负担人民币5，629元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一�级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 钱兴明
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者�事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。