天津市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津高民一终字第013号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津浩地集团有限公司。住所地：天津市红桥区芥园道明华里**号楼*层。
法定代表人：郭桂英，该公司总经理。
委托代理人：蔡永为，天津凌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津中川投资有限公司。住所地：天津市南开区黄河道中段南侧长虹财富广场*号楼12-1。
法定代表人：曾震宇，该公司总经理。
委托代理人：马孟姣，天津赢彧律师事务所律师。
委托代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。
原审第三人：天津市中腾房地产开发有限公司。住所地：天津市南开区黄河道南侧虹畔大厦*座**层1103。
法定代表人：王天林，该公司总经理。
委托代理人：赵萍，该公司职员。
上诉人天津浩地集团有限公司（简称浩地公司）与被上诉人天津中川投资有限公司（简称中川公司）、原审第三人天津市中腾房地产开发有限公司（简称中腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，天津市第一中级人民法院作出（2013）一中民四初字第94号民事判决。上诉人浩地公司不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浩地公司的委托代理人蔡永为、被上诉人中川公司的委托代理人马孟姣和叶彦红、原审第三人中腾公司的委托代理人赵萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，涉诉天津虹畔大厦坐落于本市南开区黄河道中段南侧，产权人为第三人中腾公司。产权人授权浩地公司全权处理虹畔大厦对外出租事宜。
2008年10月1日，浩地公司与中川公司签订了《天津虹畔大厦租赁经营合同》。后双方又于2009年5月6日签订《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（一）》、《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（二）》，2009年7月8日签订《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（三）》。
上述合同约定：中川公司承租虹畔大厦，浩地公司于约定时间交付租赁物后，另应分别于2009年8月1日前、2009年9月1日前，将达到正式使用标准的供水系统及《土地使用权证书或使用土地批准文件》等与租赁物相关的书面资料交付给中川公司。关于租金，合同约定为，该项目房产（除地下二层部分）每日每平米租金为人民币0.8元，租赁面积为38791.5平方米；地下二层年租金为250000元；租金按季支付，中川公司应于带租租赁第一个季度开始之日起15个工作日内向浩地公司支付租金，每逾期一日，需按年租金的万分之五支付滞纳金。任何一方出现违约，应向另一方支付相当于本项目房产12个月的租金作为违约金。
补充协议（一）约定：虹畔大厦前面黄河道因地铁施工断行，自2009年6月1日起至2011年4月30日止，中川公司只需支付浩地公司3000000元租金，作为因地铁施工致虹畔大厦前面黄河道断行对中川公司构成影响的优惠，自2011年5月1日始中川公司正常支付租金。如地铁施工不能在政府公告的2010年6月30日前完成而顺延工期，双方另行协商增加免租期的方案。
上述协议签订后，浩地公司如约交付涉诉房产，但至今未交付《土地使用权证书或使用土地批准文件》等与租赁物相关的书面资料，涉诉房产至今仍使用临时供水系统。
另，涉诉虹畔大厦前面的黄河道因地铁施工断行，持续至2012年10月1日恢复通行。
本案成讼前，浩地公司就中川公司使用涉诉房产中拖欠2011年5月1日至2012年4月30日期间的租金及其他事项向原审法院另案提起诉讼，中川公司提出反诉，主张浩地公司应交付合同约定的供水系统、涉诉房产相关资料等，并应向中川公司承担相应违约责任。该案现仍在审理中。该案件证据显示，2002年6月26日，第三人中腾公司与案外人天津中新药业集团股份有限公司（简称中新药业）签订《协议书》，确认由中腾公司拆迁改造中新药业下属的南开公司第二药品批发部，地址南开区黄河道441号，占地面积1928.51平方米（2.89亩），拆迁后中腾公司补偿中新药业商业用房建筑面积900平方米，交房期为2005年6月30日。后因中腾公司未依约交付上述房屋，中新药业诉至原审法院，请求判令中腾公司向其履行交付商业用房900平方米等义务。案经原审法院及本院审理，最终判决确定本案中腾公司交付案外人中新药业虹畔大厦商业用房建筑面积900平方米，其中一楼500平方米，二楼400平方米，均应南北朝向。
上述事实有双方当事人提供的书面证据及当庭陈述在案佐证，应予以认定。
原审法院认为，浩地公司与中川公司签订的《天津虹畔大厦租赁经营合同》及其后的三份补充协议，均系签约方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。在合同期限问题上，因租赁合同法定期限不得超过20年，故本案涉诉合同约定的超过部分，应依法认定无效。合同约定中川公司使用涉诉虹畔大厦应当按照一定标准向浩地公司支付租金，现浩地公司起诉主张租金权利，应予支持。案外人中新药业通过生效法律文书取得的涉诉房屋中900平方米权利，应当自本案诉讼标的中相应扣除，即本案涉诉房产地上部分计租面积应确定为35934.45平方米（36834.45平方米－900平方米）。
鉴于与涉诉房产相邻的道路因地铁施工断行直至2012年10月1日恢复，期间对中川公司正常经营、使用租赁物客观上构成影响，同时，双方当事人曾因此有过一定期限内减免租金的约定，并约定如地铁施工顺延工期则另行协商延长免租期的方案，尽管双方就此协商未果，但考虑到双方曾经的意思表示和磋商过程，且地铁施工在政府公告的完工时间之后确有顺延，故酌定在黄河道恢复通行前一时期中川公司应给付浩地公司的房屋租金中，相应减免一定数额（按照每年减除十个月租金的标准）。
2012年10月1日相邻道路结束断交后，中川公司可以正常使用涉诉房产，应当严格按照双方合同约定的租金标准向浩地公司履行支付租金义务。
就拖欠租金款项，浩地公司另请求中川公司按照中国人民银行同期贷款利率向浩地公司支付逾期付款利息，因该请求不超过法定和当事人约定赔偿损失的标准，应一并支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：
“一、被告天津中川投资有限公司给付原告天津浩地集团有限公司2012年5月1日至2012年9月30日期间的租金计746031.9元（地上：35934.45平方米×0.8元/天×365天÷12个月×5个月×1/6，地下：250000元/年÷12个月×5个月×1/6）；二、被告天津中川投资有限公司给付原告天津浩地集团有限公司2012年10月1日至2013年4月30日期间的租金计6266667.98元（地上：35934.45平方米×0.8元/天×365天÷12个月×7个月，地下：250000元/年÷12个月×7个月）。上述一、二项合计7012699.88元，被告于本判决生效后十五日内给付原告，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2013年5月1日起至本判决生效之日止的逾期付款利息。上述给付事项如未按本判决确定期限履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费89818元，由原告天津浩地集团有限公司负担32586.84元，被告天津中川投资有限公司负担57231.16元。”
判决后，上诉人浩地公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.依法变更（2013）一中民四初字第94号判决第一项，即判令中川公司给付浩地公司2012年5月1日至2013年4月30日期间的租金4476191.42元。2.一、二审诉讼费用由中川公司承担。主要理由：一审判决认定基础事实不清，滥用自由裁量权，严重侵害了浩地公司的合法权利。2009年5月6日签订补充协议时，依据双方的租赁合同，考虑到地铁的施工可能造成的影响，浩地公司自愿给予中川公司优惠，从2008年10月至2011年4月30日长达近30个月的时间仅收取300万元租金。当时双方明知根据政府公告地铁预计2010年6月30日完成，中川公司自2009年6月30日到2011年4月30日之间政府承诺的竣工期间并没有按照常规取费，在该租赁合同履行中，浩地公司严格按照诚实信用原则履行。而一审法院置中川公司已经将承租房屋进行转租、物业管理收费等经营事实于不顾，主观臆断，减免应收取12个月中10个月的租金。
中川公司答辩称，2009年6月1日，浩地公司才交付房屋。从2009年1月1日至2010年6月30日是政府公告的修地铁时间，而实际上直到2012年10月1日才恢复通行。补充协议（一）约定13个月免租期基础上，直到2011年4月30日中川公司仅支付300万元租金作为优惠。而且双方还约定如地铁不能如期完工，再协商免租方案。故2011年5月1日至2012年4月30日期间正处于涉诉大厦门前的黄河道因地铁施工断行，依据约定及惯例租金应减免。浩地公司仍未按照双方的协议全面履行自己的义务，一方面应当对中川公司承担违约责任，另一方面在浩地公司未全面履行自己的义务前，中川公司有权行使先履行抗辩权而拒交租金。浩地公司主张的租金是以地上计租面积36834.45平米为基础的，中川公司认为在不计算中新药业的900平米前，地上计租面积应是30632.18平米。
原审第三人中腾公司答辩称：同意浩地公司的主张。
二审审理期间，浩地公司提交了虹畔大厦对外出租情况的照片、部分商户的基本情况户卡和部分租赁合同复印件等作为新证据，证明中川公司在地铁施工期间进行了经营和转租，并没有对其造成影响。本院认为，浩地公司提供的部分照片在一审期间已经提交不应作为新证据；部分商户的基本情况户卡和照片亦不能证明地铁施工未对中川公司的经营和转租造成影响；租赁合同无原件，不予认可其真实性。中川公司提交租赁合同、租户向其发送的函件及协议等反驳证据，证明照片中的租户基本在2013年才陆续进驻，至今入住率不到50%；因房屋质量问题、临时用水经常停水漏水导致租户无法正常用水和正常经营要求退租、减租或面临巨额索赔。中川公司亦提交了浩地公司交付的图纸用以证明一审认定的浩地公司的出租面积有误。本院认为，中川公司提交的租赁合同、租户向其发送的函件及协议等反驳证据在一审期间已经提交，不应作为新证据。中川公司提交的图纸在一审期间已经存在而没有提交，不能作为新证据。另，中川公司对一审判决没有上诉，且其提供的图纸亦不能证明其主张的面积数。
本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，2009年5月6日，双方的补充协议（一）还约定：虹畔大厦前面黄河道因地铁施工断行，据政府公告，断行从2009年1月1日持续至2010年6月30日，时间长达18个月。此情况严重影响了中川公司筹备、招商及装修等工作的正常开展与进行。由于以上原因，浩地公司同意在已经给予中川公司13个月免租期的基础上，至2011年4月30日中川公司只需支付浩地公司300万元租金作为因地铁施工对中川公司影响的优惠。双方补充协议（二）约定：甲乙双方同意将2008年10月1日《租赁合同》第3.1条约定的交付日期2008年10月30日变更如下，即：计租时间在2009年6月1日实际交房完毕，双方签字确定之日起，在扣除免租期后，双方结算交付。2009年7月8日，双方补充协议（三）约定：经双方一致确认将坐落于虹畔大厦西侧写字楼11层和12层房屋（房屋建筑面积1957.05平方米）排除出《租赁经营合同》标的之外。
2013年3月28日的一审开庭笔录第13页载明，浩地公司和中川公司均认可300万元租金对应的时间段为2010年6月30日至2011年4月30日。
上述事实有《租赁合同》、三份《补充协议》、来往函件、当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案涉诉房屋天津市南开区黄河道中段南侧的天津虹畔大厦的产权人为中腾公司。中腾公司授权浩地公司全权处理对外出租事宜。浩地公司与中川公司签订的《天津虹畔大厦租赁经营合同》、《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（一）》、《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（二）》、《关于天津市虹畔大厦〈租赁经营合同〉的补充协议（三）》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。因双方的《租赁经营合同》约定的租赁时间为30年，该约定超过《合同法》关于租赁期限20年的规定，故一审判决认定租赁合同超过20年部分无效，是正确的。
本案的争议焦点为：2012年5月1日至2012年9月30日中川公司应给付浩地公司的租金数额。
浩地公司与中川公司的三份补充协议将《租赁经营合同》约定的租赁面积、交付时间、免租期进行了变更。双方在《租赁经营合同》及补充协议签订后，应该依约履行。浩地公司于2009年6月1日将涉诉房产交给中川公司。浩地公司与中川公司于2009年5月6日签订补充协议（一）时虹畔大厦前面黄河道已经因地铁施工断行，且出现了严重影响中川公司筹备、招商及装修等工作的正常开展与进行的情形。基于政府公告的地铁施工时间，故浩地公司对中川公司给付13个月免租期的基础上，租金仍给予相应的优惠；并约定如地铁施工不能如公告时间完成而顺延，双方再另行协商免租方案。综上可以看出，浩地公司与中川公司对2011年4月30日后地铁如未按期完工租金应相应的减免的意思表示一致，只是对减免的具体方案没有协商一致，故浩地公司关于地铁施工断行期间中川公司仍对外出租并未影响其正常经营故不应给付免租期的上诉主张，依据不足，不能成立。
关于免租时间问题。浩地公司于2009年6月1日将涉诉房屋交付给中川公司，补充协议（一）约定免租期为13个月即至2010年6月30日，浩地公司不需要交付租金。浩地公司与中川公司在一审开庭期间均认可300万元租金对应的期间为2010年6月30日至2011年4月30日。关于2012年4月30日至2012年10月1日期间租金的免租期问题：在这个时间段，地铁施工断行的状况一直持续存在；且与2009年5月6日签订补充协议时的情形相同，未发生变化；浩地公司与中川公司对地铁施工断行对本租赁关系中约定的各自的权利义务和履行情况及中川公司对外出租经营状况、租金收取的影响均知晓并有明确的判断，故该期间的租金参照已经交付的租金惯例确定免租时间比较接近双方的真实意思表示。结合浩地公司与中川公司均认可300万元租金对应的租赁期间为10个月的事实，并参照已经交付的租金惯例分析如下：依据约定中川公司每月应交租金﹙36834.45平米×0.8平米/天/元×365天+250000元﹚÷12个月=917138.28元；而实际上中川公司10个月交了300万元租金，相当于正常租期中的3.27（3000000元/917138.28元）个月的租金，也就是说10个月的免租时间为6.73个月。以此类推，一年的免租时间即为8（8.07四舍五入后）个月。
据此，2012年5月1日至2012年9月30日，中川公司应给付浩地公司租金计算公式：{（36834.45-900）平方米×0.8平米/天/元×365天+250000元}÷12个月×5个月×（12-8）/12=1492063.8元。加上一审判决确定的2012年10月1日至2013年4月30日租金6266667.98元，2012年5月1日至2013年4月30日中川公司应给付浩地公司租金数额为：1492063.8元+6266667.98元=7758731.78元，并以此为基数支付相应利息。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、变更天津市第一中级人民法院（2013）一中民四初字第94号民事判决第一项为：天津中川投资有限公司给付天津浩地集团有限公司2012年5月1日至2012年9月30日期间的租金1492063.8元；
二、维持天津市第一中级人民法院（2013）一中民四初字第94号民事判决第二项；
上述一、二项合计7758731.78元，本判决生效后十五日内，天津中川投资有限公司给付天津浩地集团有限公司；并给付自2013年5月1日起至本判决确定的给付之日止欠付租金的利息损失（以7758731.78元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回天津浩地集团有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费89818元，由上诉人天津浩地集团有限公司负担37723.56元，被上诉人天津中川投资有限公司负担52094.44元。二审案件受理42892元，由上诉人天津浩地集团有限公司负担18014.64元，被上诉人天津中川投资有限公司负担24877.36元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宇
代理审判员 方 哲
代理审判员 郭静波
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 段昊博