上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第428号
原告上海市闸北区彭浦镇彭浦农机服务队。
法定代表人朱锦芳。
委托代理人曾纪华，上海胜超律师事务所律师。
被告赖传家。
原告上海市闸北区彭浦镇彭浦农机服务队（以下简称“彭浦农机服务队”）与被告赖传家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告彭浦农机服务队委托代理人曾纪华、被告赖传家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭浦农机服务队诉称，2014年6月30日，原、被告签订《物业租赁协议》一份，约定原告将闸北区共和新路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告从事经营用途，租期三个月，从2014年7月1日起至2014年9月30日止，租金共计人民币11，000元（以下币种均为人民币），水电费由被告承担。如被告未按协议规定或协议到期未按时将系争房屋归还原告，则每逾期一日按原租金日金额的3倍计算，如被告逾期支付租金和其他应支付的费用，视为逾期付款，每逾期一日按未付金额的千分之三支付逾期付款违约金。然租期届满，被告未将系争房屋归还原告，经原告多次催促后，被告于2014年11月4日出具保证书，承诺于2014年11月30日前搬离，但期限届满后，被告仍未将系争房屋归还。故起诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离系争房屋并将系争房屋返还原告；2、被告支付自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按原日租金的三倍计每天358.80元（原租金3个月共计11，000元，日租金为119.6元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告赖传家辩称：1、系争房屋系上海远泉不锈钢装饰制品有限公司（以下简称“远泉公司”）从2002年6月租赁至今，被告系受远泉公司委托签署租赁协议，原告起诉被告主体错误。2、系争房屋并无产权证，原告无法出租。3、原告自2002年6月起就从系争房屋私自接电，原告的办公用电全部由被告承担，被告于2013年8月15日发觉后，因与原告达成原告补偿被告3，000度用电量的和解方案，故被告没有报警，也没有去电力公司举报，因窃电问题未得以解决导致原告另外的租房违约损失达30，000元，被告要求在原告彻底解决窃电问题后才同意搬离，也不同意支付2014年10月之后的使用费及水电费，对于原告诉请的使用费标准，因为租赁合同系原告提供的格式合同，故也不予以同意。4、租期内原告于2014年11月3日、2014年12月1日、2015年1月7日三次停电，导致被告公司损失达36，000元，故系原告违约。5、2015年1月15日，原告将被告妻子锁在办公室，导致被告妻子作为被告公司的法定代表人无法与约定的客户洽谈业务，造成的订单和客户流失损失巨大。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，系争房屋属上海市闸北区彭浦镇彭浦村所有，2007年12月18日，上海市闸北区彭浦镇彭浦村村民委员会出具《情况说明》及《房屋产权证明》一份，《情况说明》全文如下：“闸北区有关部门，彭浦镇由于历史遗留问题造成我镇7个村及镇属企业房屋产权证无法办妥，该房屋属于商业用房。为了发展经济，统一招商办证需要，经镇政府研究决定，统一由我镇、城镇建设管理办公室核实盖章。”《房屋产权证明》全文如下：“闸北区彭浦镇彭浦村单位的彭浦农机服务队的房屋属彭浦镇彭浦村所有。由于经济发展需要将其中1060平方米租赁给企业生产或商办用房，房屋地址彭江路XXX-
XXX号。特此证明。”次日，上海市闸北区彭浦镇人民政府城镇建设管理办公室加盖印章予以确认。
2014年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《物业租赁协议》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，用途经营，租期半年，从2014年1月1日起至2014年6月30日止，半年租金22，000元；租金先付后用，每三个月支付一次，在每个实际应付费日的七个工作日前支付下期租金，首次付租日为2014年1月1日前。协议生效七个工作日内，乙方支付5，000元作为租赁保证金，期满后租赁保证金在扣除乙方按照本协议应付而未付的所有费用后无息返还给乙方。因使用系争房屋而产生的水、电等费用由乙方承担，乙方在收到甲方（或公共事业单位）提供的水、电费等相关发票或收据后的七个日历日内支付；乙方未按按规定时间交付上述费用的，应按照本协议约定向甲方支付逾期付款违约金。本协议终止、解除后，对乙方投入可移动附着物由乙方清理搬离，不可移动附着物则无偿归甲方所有；如乙方未按本协议规定或协议到期时将租赁物业完整的交付给甲方的，则每逾期一天按原租金的日租金的3倍计算，以违约金的方式赔偿甲方经济损失（违约金金额=日租金单价×3倍×违约天数）；违约造成另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金；违约金、赔偿金至迟于明确违约责任之日起10个日历日内偿付；违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金、赔偿金直至违约行为终止。2014年6月30日，原、被告就系争房屋再次签订《物业租赁协议》一份，文本内容同2014年1月1日的《物业租赁协议》，只是约定租赁期限从2014年7月1日至2014年9月30日，三个月租金共计11，000元。
审理中，双方均确认被告已付清租期内的租金，2014年10月1日之后被告虽继续占用系争房屋，但是并未支付使用费。被告还提交2012年9月至2013年7月其支付水电费的所有发票，原告对于金额及被告已经支付完毕的事实予以认可。其中收款单位为原告，开票日期为2013年8月12日的水电费发票（号码：XXXXXXXX）载明：电费1，515.80元（单价：1.30元）、水费60元（单价4.00元），2013年7月1日至2013年7月31日水电费（本次抄电表数36，548，水表数662）。2013年8月，因为被告与原告的窃电纠纷，原告同意补偿被告3，000度用电量，直至2014年2月之后被告才继续向原告支付水电费用。原告曾在2014年10月21日和2014年11月21日向被告开具水电费发票，但是被告未予支付，目前电表及水表因为由被告控制，所以无法摘录读数，故原告不在本案中主张水、电费，但要求被告在搬离系争房屋时候予以结清。
另查明，2002年6月3日，原告出具收条一张，载明：今收到定金1，000元，如2002年6月15之前不能签约，则定金不退。2009年1月15日，原告向被告出具发票一张，载明收到被告支付的2009年1月房租3，000元及租房押金2，000元。2014年1月22日，原告出具收据一张，载明收到被告支付的追加租房押金2，000元。原告确认曾经共计收到过被告支付的5，000元租房押金，该费用同意折抵被告拖欠的房屋使用费。
还查明，2014年11月4日，被告曾向原告出具保证书，全文如下：“我保证2014年12月30日以前搬离共和新路XXX号，如有违约，停水停电付2个月房租。”
以上事实，有原告提供的《物业租赁协议》两份、保证书及房屋产权证明、发票两张，被告提交的照片五张、证明、《物业租赁协议》、协议书、发票十一张、收条一张、收据一张，照片一张以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《物业租赁协议》已于2014年9月30日到期，被告继续占有使用系争房屋，属无权占有，故原告要求被告迁出系争房屋并无不妥，本院予以支持。至于被告占用系争房屋的使用费，本院根据原、被告双方原协议有关租金标准之约定，综合考虑本案的相关事实，附近房屋租金的市场价格，确定房屋使用费为每日119.60元。至于被告称因与原告之间的窃电纠纷尚未解决故不同意搬离系争房屋之抗辩，本院认为，根据本案查明的事实，原、被告就窃电的事宜已经达成相关补偿协议并已经履行完毕；且被告所称停电损失等均发生在租期届满之后，故被告之抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。至于原告表示同意将被告缴纳的租赁保证金折抵被告欠付的房屋使用费，并无不妥，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，判决如下：
一、被告赖传家（含其物品）应于本判决生效之日起十日内搬离上海市闸北区共和新路XXX号房屋；
二、被告赖传家应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区彭浦镇彭浦农机服务队上址房屋自2014年10月1日起至被告赖传家搬离之日止的房屋使用费（按照每日119.60元标准计算）；
三、原告上海市闸北区彭浦镇彭浦农机服务队应于本判决生效之日起十日内向被告赖传家返还租赁保证金5，000元（该款项可与第二项判决主文中的金额相折抵）。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为511.80元（原告上海市闸北区彭浦镇彭浦农机服务队已预缴），由被告赖传家负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一五年五月四日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。