上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第868号
上诉人（原审被告）倪波。
被上诉人（原审原告）上海东方物产物业管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务董事长。
上诉人倪波因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，倪波为上海市浦东新区康桥镇康桥路＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋的产权人之一，该房屋的建筑面积为202.84平方米。上海东方物产物业管理有限公司（以下简称东方物业公司）为上海市浦东新区康桥路＊＊＊号@@庭园的物业管理者。根据2008年11月15日和2009年12月的《@@庭园物业服务合同》的约定，物业服务费的标准为：住宅人民币（以下币种相同）1.5元／平方米／月，包括综合管理服务费0.26元／平方米／月、公共区域的清洁卫生服务费用0.25元／平方米／月、公共区域秩序维护服务费用0.43元／平方米／月、公共区域绿化养护费用0.20元／平方米／月、共用部位、共用设施设备日常运行、保养维修费用0.36元／平方米／月。物业服务费用按季交纳，业主应在每个季度的第一个月的10号以前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按未交金额的3‰／日支付。
2015年1月13日上海市浦东新区康桥镇A居民委员会出具情况证明：“上海东方物产物业管理公司于2008年11月8日受上海浦东新区@@庭园住宅小区业主大会之托，承担该小区物业服务管理，并签订《物业服务合同》至2010年10月7日止。上海东方物产物业管理有限公司自2010年起多次以函告等方式予以敦促，但因《物业服务合同》期满后，@@庭园住宅小区业主大会未召开，导致无法另聘物业服务企业，也无法续签《物业服务合同》，故上海东方物产物业管理有限公司依据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条‘物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。’的规定，继续承担@@庭园住宅小区物业服务工作至今。”
2014年12月东方物业公司诉至原审法院，要求判令：1、倪波向东方物业公司支付2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费7，302.24元（每平方米每月1.5元×202.84平方米×24个月）；2、倪波向东方物业公司支付违约金2，670元。倪波不同意东方物业公司的诉讼请求。
原审另查明，东方物业公司曾于2012年12月14日诉至原审法院要求倪波支付2010年4月1日至2012年12月31日的物业管理费，原审法院于2013年3月8日作出（2012）浦民一（民）初字第41071号民事判决书，判决倪波支付东方物业公司自2010年4月1日起至2012年12月31日止的物业管理费10，040.58元。判决后，东方物业公司与倪波均未提出上诉。
原审庭审中，倪波确认其一家长期居住在上海市浦东新区康桥镇康桥路＊＊＊弄＊＊＊号102室房屋内。
原审认为，东方物业公司作为上海市浦东新区@@庭园小区的物业管理者，在向小区业主提供物业服务后，有权向小区的业主征收物业管理费。倪波认为业主大会与东方物业公司于2009年12月签订的物业服务合同是为了备案的需要，但未能提供相应的证据予以证明，原审法院不予采纳。且上海市浦东新区康桥镇A居民委员会证明了物业服务合同到期后东方物业公司继续对上海市浦东新区@@庭园小区进行了管理。因此，东方物业公司要求倪波支付2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费的请求，符合本案的事实和法律规定，原审法院予以支持。倪波提出东方物业公司的管理存在瑕疵，但未能提供相应的证据予以证明，故原审法院不予采纳。在原审法院作出（2012）浦民一（民）初字第41071号民事判决书后，倪波仍未依约向东方物业公司缴纳物业服务费，且庭审中倪波确认其长期居住在上海市浦东新区@@庭园，故倪波应向东方物业公司支付逾期付款的违约金。由于东方物业公司主张的违约金过高，原审法院予以调整，确认按照未支付的物业管理费的30%计算相应的违约金。
原审法院审理后，于二○一五年二月四日依据《中华人民共和国民法通则》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款之规定，作出判决：一、倪波于判决生效之日起十日内支付上海东方物产物业管理有限公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理费共计7，302.24元；二、倪波于判决生效之日起十日内支付上海东方物产物业管理有限公司上述欠款的违约金2，190.67元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由倪波负担。
原审法院判决后，上诉人倪波不服，向本院提起上诉称：对上诉人主张的物业管理费计算期限及标准并无异议。2009年签订的《物业服务合同》并未在房管局备案，仅是因原南汇区并入浦东新区后业主大会和业主委员会名称变更而提供给开户银行的证明材料，在本案中不具备证明效力。即便被上诉人实际提供了物业服务，其所提供的服务存在擅自降低物业投入，减少保安保洁人员数量问题，导致小区内乱停车、乱堆放，盗窃案件时有发生，还曾发生小区车库和住家遭遇水淹，造成上诉人财产损失。被上诉人未积极主动与业主沟通，反而在小区张贴公开信等，捏造事实，诋毁业委会名誉。被上诉人从未向上诉人催收物业管理费，故不存在逾期缴纳问题，上诉人不同意承担违约金。请求二审撤销原审判决，按照被上诉人所提供的物业服务质量酌情降低上诉人应支付的物业费金额，并改判上诉人不承担违约金。
被上诉人东方物业公司辩称：被上诉人实际向上诉人提供了物业管理服务，上诉人并无明确证据证明被上诉人的服务存在明显瑕疵。上诉人称其遭遇水淹一事发生在2009年，并不在本案主张的物业管理费期限内，且财产损失之事实并无证据证明。原审判决正确，要求二审予以维持。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被上诉人作为物业管理单位自2008年11月起与小区业主委员会签订《物业服务合同》，为包括上诉人所购物业在内的全体业主提供服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业服务费。上诉人称被上诉人所提供的服务质量存在问题，要求减少其应付物业费的金额。对此，一则上诉人并未提供充分证据证明被上诉人所提供物业服务存在严重瑕疵，二则该项问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，上诉人以此作为其一户要求减少其应付的物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。鉴于上诉人对被上诉人所主张的其拖欠物业管理费计算期限及标准并无异议，故原审确定上诉人应支付被上诉人2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费7，302.24元，并无不当。被上诉人曾另行诉讼要求上诉人支付2010年4月1日至2012年12月31日期间的物业管理费，原审法院已作出生效判决判令上诉人支付上述期限的物业管理费，然上诉人自2013年1月1日起仍未及时按约支付物业管理费，且《物业服务合同》亦明确约定逾期不支付物业管理费所应承担的违约责任，故被上诉人于本案中要求上诉人支付违约金于法有据。鉴于合同约定的违约金过高，原审法院基于公平原则和诚实信用原则进行酌情调整后所确定的违约金数额并无不当，本院予以认同。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人倪波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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