广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邕民一初字第630号
原告：李大纪，教师。
被告：孙式刚。
被告：唐海涛。
原告李大纪诉被告孙式刚、唐海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日、6月8日公开开庭进行了审理。原告李大纪到庭参加诉讼。被告孙式刚、唐海涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。2015年12月1日至2016年2月1日为公告时间，依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告李大纪诉称：李大纪（甲方）将座落于南宁市邕宁龙岗大道西侧昌泰水立方8栋1510xxxx号房屋（以下简称：1510xxxx号房屋），通过广西南宁市竞宇房地产经纪有限公司出租给孙式刚（乙方）。该房屋的租期为壹年，自2014年8月10日起至2015年8月10日止。2014年8月10日开始由乙方支付该房屋物业管理费和租赁期间的相关费用。月租金为1800元；租金按季度支付，乙方应于每月季度到期前五日内支付房屋租金给甲方。《房屋租赁合同》九、违约责任指出：若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租该物业或中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金人民币叁仟陆佰元整。《房屋租赁合同》七、双方责任指出：乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费超过壹个月，甲方有权终止本合同，回收房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失。《房屋租赁合同》六、房屋使用的相关费用指出：在租赁期间该房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、可电话费、网络费、电梯费等相关费用均由乙方承担并负责支付。在合同期满时或因其他原因终止，乙方有拖欠上述费用（含滞纳金）的，甲方有权在押金中扣除。《房屋租赁合同》五、押金指出：如乙方未按时付租金和其他费用，甲方有权从履约押金中扣抵所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足。孙式刚将1510xxxx号房屋转给唐海涛，这是违反《房屋租赁合同》的。2015年8月11日，李大纪按照孙式刚所约去1510xxxx号房屋，准备与孙式刚盘点物业和退还押金事宜。但到达时，只见里面有两男一女，其中有唐海涛，但并没有孙式刚，他们叫李大纪退还押金3600元，手里拿着的并没有那张押金（包括第一季度租金）单据。2015年8月12日，李大纪和门卫队长继续到1510xxxx号房屋，再次遭到三人过激行为。门卫队长即刻报警110，尔后民警到来查了李大纪和唐海涛的证件，让双方到法院解决纠纷。2015年8月13日，李大纪按照与孙式刚约定（3天内盘点）的约定，再去1510xxxx号房屋，唐海涛威胁李大纪退还押金3600元。2015年8月13日11时50分，李大纪到蒲庙派出所第一次报警，当时民警同志用电脑进行记录并确认属实，出具了《广西公安机关110处警现场回执单》。2015年8月13日起，李大纪在家里多次遭唐海涛电话威胁。2015年8月15日，唐海涛等四个陌生人到邕宁城关中学大门闹事。2015年9月14日，唐海涛仍占住1510xxxx号房屋不走，不交锁匙，不交物业管理费，又不交水电费，已经欠费456.70元。李大纪到蒲庙派出所第二次报警，当12：50带两位民警同志来到1510xxxx号房屋时，唐海涛等人已走了。2015年9月22日，根据蒲庙派出所唐所长指引，李大纪将1510xxxx号房屋房门换锁并盘点，发现人为造成三件财物损坏。（一）《索伊冰箱》内部零件全部损坏，因物件属保修期内未受此经济损失。（二）卫生间内的水管、热水器的接头、开关等损坏（现已花去材料费363元。（三）精布面料长沙发拦腰断裂，难以恢复原状。2015年9月29日下午，李大纪报警，在1510xxxx号房屋内有李大纪、两位修理工，还有蒲庙派出所唐所长和一位民警记录员，再有唐海涛和他的姐姐，共七人在现场见证了三件财物的损坏情况。2015年9月24日，李大纪通过宏越地产将讼争房屋出租给洪海石。当日，双方签订了《房屋租赁合同》，并收了租金押金3600元和第一季度租金5400元总共9000元。洪海石与王文艺暂时入住，但在9月26日和9月29日半夜三更，遭唐海涛等人用力拍门威胁。2015年9月30日，洪海石提出退租，李大纪只好将洪海石支付的9000元租金退还。由于唐海涛的行为导致佣金直接损失900元，唐海涛应予赔偿。为维护自身合法权益，请求人民法院判令：一、被告孙式刚、唐海涛支付原告李大纪违约金3600元；二、被告孙式刚、唐海涛支付原告李大纪房屋占用费1800元，水电费、物业管理费456.70元，广电网络费750元，天然气96.50元；三、被告孙式刚、唐海涛赔偿原告李大纪财物损失1463元，佣金损失费900元。以上三项合计9066.20元，扣抵被告孙式刚交纳的3600元押金，被告孙式刚、唐海涛仍应支付原告李大纪5466.2元；四、本案诉讼费由两被告承担。原告李大纪提交的证据有：证据1房屋租赁合同，证明李大纪出租房屋给孙式刚；证据2家具家电清单，证明李大纪出租配备的家具家电；证据3银行卡客户交易查询、收款收据，证明孙式刚交纳押金3600元和第一季度租金5400元合计9000元；证据4佣金收据，证明李大纪交纳给中介900元；证据5收费通知单，证明被告尚欠的物业费、水电费；证据6广电网络收视费发票，证明被告尚欠网络收视费；证据7天然气发票联，证明被告尚欠天然气费；证据8冰箱销售单，证明李大纪财产损失；证据9开关、接头、水管销售单，证明李大纪财产损失。证据10沙发送货单，证明李大纪财产损失。证据11处警现场回执单，证明唐海涛占用房屋，李大纪报警；证据12房屋租赁合同、家具家电清单、钥匙托管收据，证明李大纪房屋租期到后另租他人；证据13佣金收据，证明李大纪另交给中介的佣金；证据14银行卡客户交易查询，证明因无法出租房屋李大纪退还租金；证据15房屋预告登记证。
被告孙式刚没有到庭，也没有提交答辩状。
被告唐海涛没有到庭，但提交书面答辩状辩称：李大纪在其出租房屋租赁期满并验收合格后，以各种理由刁难现承租人唐海涛，拒不退还房屋押金3600元，并将唐海涛、孙式刚上告法院要求赔偿各种费用9066.2元。具体费用：（1）关于违约金3600元和1800元房屋占用费。李大纪出租1510xxxx号房屋，租期一年，自2014年8月10日起至2015年8月10日止（《房屋租赁合同》），原承租人为孙式刚。在租期内房屋先后转租给王晓红、张淑清和唐海涛，但每次转租都征得李大纪的同意（人证）。唐海涛是最后一位租户，并将所居住一个季度房屋租金5400元亲自交给李大纪（有李大纪收款条），足以证明李大纪承认唐海涛是其房屋承租人，不存在违约事实。房屋租赁到期前十天，李大纪通知唐海涛房屋到期不再续租，唐海涛另租其它房屋并提前搬出李大纪所出租的房屋，李大纪于9月24日将其房屋出租给其他承租人，在此期间唐海涛并没继续居住在李大纪的房内，因此，房屋占用费用1800元不存在事实依据。（2）关于水电费、物业管理费、广电网络费和天然气费等共计1303.2元。其中：广电网络费750元、燃气费96.5元交款时间均为2014年8月份，依据《房屋租赁合同》此款项已经由承租人孙式刚付给李大纪。水电费、物业管理费共计456.7元。其中：物业服务费162.4元是收取2015年8月1日至2015年9月30日的费用；代收电费212元是2015年7月1日至2015年8月31日所产生费用（李大纪提供的2015年9月收费通知单）。唐海涛于8月10日前已经搬出，上述两项费用明显超出所居住期限，因此不应由唐海涛全部支付。其他费用属于唐海涛居住期内产生的费用，愿意承担。（3）李大纪要求赔偿财物损失费1463元和佣金损失费900元。李大纪所述其出租屋内沙发、冰箱和卫生间水管损坏等，在唐海涛居住前就已经损坏，当时唐海涛电话通知李大纪，李大纪答应在其暑假期间帮助维修，但以儿子结婚为由迟迟没有实施修复，并非唐海涛损坏。佣金损失费900元是李大纪委托南宁宏越房地产置业公司出租1510xxxx号房屋的服务佣金，并于2015年9月24日李大纪与王文艺签订《房屋租赁合同》。后因此房屋有经济纠纷，承租人王文艺要求退房。李大纪在本案所诉佣金费用应由唐海涛支付缺乏法律依据。在2015年10月10日晚6点半钟，李大纪打来电话威胁唐海涛。综上所述，请求法院作出公正判决。被告唐海涛庭前提交证据：证据1房屋租赁合同（复印件）；证据2转租合同、收条（复印件）；证据3收款收据（复印件）；证据4收条（复印件）。
本院依法调取的证据：对施军施某所作询问笔录。
调查焦点：一、李大纪与孙式刚签订《房屋租赁合同》是否合法有效，合同履行情况如何？孙式刚将1510xxxx号房屋转租行为效力如何？二、李大纪主张违约金3600元有何依据？三、李大纪主张赔偿各项损失有何依据？如何计算
经举证、质证，原告李大纪提交证据1-7、9-11、15，被告唐海涛提交的证据1及本院依法调取的证据合法有效，可作为认定本案事实的依据。原告李大纪提交的证据8、12-14与本案没有关联性，本院不予采纳。被告唐海涛庭前提交的证据2、3、4均为复印件，因其不到庭，原告李大纪不予认可，本院不予采纳。
经审理查明：2014年7月30日，原告李大纪（甲方）与被告孙式刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿同意将座落于南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方8栋1510xxxx号房出租给乙方，租期为1年，自2014年8月10日起至2015年8月10日止。甲方保证对该房屋拥有合法出租权利，乙方已实地查看该房屋，对房屋的产权情况予以认可。2014年8月10日开始，由乙方支付该房屋物业管理费和租赁期间的相关费用。租赁期内，乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方的书面同意，否则不得擅自转租。月租金为1800元，按季度支付，乙方应于每月季度到期前五日内支付房屋租金给甲方。
《房屋租赁合同》第六条房屋使用的相关费用约定：在租赁期间该房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、电梯费等相关费用均由乙方承担并负责支付。在合同期满时或因其他原因终止，乙方有拖欠上述费用（含滞纳金）的，甲方有权在押金中扣除。
《房屋租赁合同》第九条违约责任约定：1、若甲方对第一条所述物业无完全合法所有权或处置权，或或，甲方应支付违约金3600元；2、若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租该物业或中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金3600元整。
签订合同后，孙式刚向李大纪支付第一季度租金5400元和押金3600元共9000元。租赁期内，孙式刚未经李大纪同意，将1510xxxx号房屋转租给唐海涛。合同期满后，孙式刚、唐海涛占用房屋至2015年9月22日李大纪换锁实际控制。
另查明：2011年1月4日，南宁市邕宁区龙岗大道西侧昌泰水立方8号楼取得建设工程规划许可证。2011年11月16日，1510xxxx号房屋进行预告登记，权利人为施军施某，预告证号：邕房预字第1224935号。2015年5月8日，1510xxxx号房屋所在楼房进行竣工备案。2016年6月1日，本院依法对施军施某所作询问笔录，其陈述讼争房屋登记在其名下，但实际上为李大纪所有，由李大纪主张权利并承担义务。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙式刚、唐海涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证、质证的权利。
一、关于李大纪与孙式刚签订《房屋租赁合同》是否合法有效，合同履行情况如何？孙式刚将1510xxxx号房屋转租行为效力如何问题。李大纪与孙式刚均有缔约能力，双方签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
孙式刚将1510xxxx号房屋转租唐海涛违反了《房屋租赁合同》关于“租赁期内，乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方的书面同意，否则不得擅自转租。”的约定，因此转租行为无效。
二、关于李大纪主张违约金3600元有何依据的问题。李大纪与孙式刚签订《房屋租赁合同》第九条约定：“若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租该物业或中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金3600元整。”本案中，孙式刚没有擅自退租，因此李大纪主张孙式刚支付违约金3600元，没有依据，本院不予支持。
三、关于李大纪主张赔偿各项损失有何依据问题。
1．房屋占用费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”李大纪与孙式刚签订《房屋租赁合同》于2015年8月10日租赁期限届满之后，到2015年9月22日李大纪实际控制占有1510xxxx号房屋，孙式刚、唐海涛无故不腾房，因此李大纪主张孙式刚、唐海涛按每月租金1800元，支付1个月房屋占用费，符合法律规定，本院予以确认。
2.水电费、物业费、广电网络费、天然气费：李大纪与孙式刚签订《房屋租赁合同》第六条：“房屋使用的相关费用约定：在租赁期间该房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、电梯费等相关费用均由乙方承担并负责支付。在合同期满时或因其他原因终止，乙方有拖欠上述费用（含滞纳金）的，甲方有权在押金中扣除。”孙式刚、唐海涛应支付租赁期限及房屋占用期间各项费用，李大纪主张水电费294.3元，本院予以支持，但物业费应按天计算，即162.4元÷60天×52天=140.75元。李大纪主张广电网络费750元、天然气费96.5元，能提供缴费发票原件，本院予以支持。孙式刚未与李大纪进行水电费等相关费用进行结算的法律后果由孙式刚承担。
3.财产损失：《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”《房屋租赁合同》第七条第（3）项约定：“乙方必须爱护房屋及室内设施，如有损坏应恢复原状或按价赔偿”李大纪主张孙式刚赔偿财产损失1463元，能提供维修单据和购买单据，符合法律规定，本院予以支持。
4.佣金损失：李大纪没有证据证明因唐海涛原因造成与案外人解除房屋租赁合同，因此其主张佣金损失900元没有事实依据，本院不予支持。
综上，被告孙式刚支付原告李大纪房屋占用费1800元；被告孙式刚支付原告李大纪水电费294.3元、物业费140.75元、广电网络费750元、天然气费96.5元共1282元；被告孙式刚赔偿原告李大纪财产损失1463元；孙式刚支付李大纪以上各项费用共4545元，扣除押金3600元，尚应赔偿945元；唐海涛是房屋实际使用人，应对孙式刚的上述民事责任负连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告孙式刚支付原告李大纪房屋占用费1800元；
二、被告孙式刚支付原告李大纪水电费294.3元、物业费140.75元、广电网络费750元、天然气费96.5元共1282元；
三、被告孙式刚赔偿原告李大纪财产损失1463元；
四、被告孙式刚支付原告李大纪上述第一、二、三项各项费用、损失共4545元，扣除押金3600元，尚应赔偿945元；
五、被告唐海涛对被告孙式刚上述第四项民事责任负连带责任；
六、驳回原告李大纪其它诉讼请求。
案件受理费50元、公告费700元（原告李大纪已预交、垫付），全部由被告孙式刚负担，被告唐海涛负连带责任。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 郑 吓 保
人民陪审员 陆 明 湖
人民陪审员 黄 庆 阳
二〇一六年六月八日
书 记 员 梁少琼书记员梁少琼