衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯民初字第129号
原告（反诉被告）：胡志仙。
委托代理人：徐耀山。
被告（反诉原告）：衢州市柯城区府山街道办事处。
法定代表人：倪慧进。
委托代理人：徐永飞。
委托代理人：吴小燕。
被告：衢州市房地产管理处。
法定代表人：郑明宏。
委托代理人：卢礼成。
委托代理人：余银平。
原告胡志仙与被告衢州市柯城区府山街道办事处（以下简称府山街道办）、被告衢州市房地产管理处（以下简称市房管处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余建华独任审理，于2014年6月18日公开开庭进行审理。后本案因案情复杂，依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行审理。两次开庭，原告胡志仙及其委托代理人徐耀山，被告府山街道办的委托代理人徐永飞、吴小燕，被告市房管处的委托代理人卢礼成、余银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志仙起诉称：被告府山街道办在衢州晚报公告其所有的房屋需对外拍租。原告于2012年8月9日，以招拍租的形式取得府山街道办公开招拍项下的房屋使用权。双方于2012年9月10日签订租赁合同，合同约定“租赁建筑面积395＋180平方米，期限为五年，租金为每年6.3万元”。原告依约履行合同交付租金后，将原有的房屋装修一新投入使用。2013年5月3日，原告收到被告市房管处在柯城法院所送达的起诉状副本，原告方知合同项下的房屋有部分为市房管处所有。2013年7月23日，府山街道办也向法院提出诉讼要求解除租赁合同，腾退房屋。2014年3月10日，原告介于各方压力，向府山街道办腾退房屋，合同解除。2014年3月3日，原告在劳动路16号金城商务大厦向高飞租赁217.03平方米办公用房过渡使用，年租金为6万元。合同解除后，被告共致使原告损失重大，原告需多支付租用同地段、同面积四年的房租382800元。合同解除后，原告搬迁所产生的损失近30000元，共计损失412800元。现原告诉至本院，要求两被告赔偿原告因解除租赁合同的损失412800元。
被告府山街道办答辩称：本案系胡志仙违约在先，府山街道办有权行使合同解除权。府山街道办与胡志仙签订的房屋租赁合同明确胡志仙不得转租（含部分转租），如转租，府山街道办有权解除合同。后胡志仙在未经府山街道办同意的情况下，于2013年2月18日将所承租的部分房产又转租给他人。因胡志仙存在严重违约行为，府山街道办于2013年7月24日向柯城区人民法院起诉，要求解除与胡志仙签订的租赁合同，后双方解除了租赁合同。胡志仙主张要求府山街道办赔偿损失共计412800元无事实及法律依据。胡志仙现租赁的金城商务大厦属于商务办公房产，所在的劳动路是市区中心地段主要街道，本身租金较高；而府山街道办出租给胡志仙的房产位于相对偏僻的小巷内，租金较低。两处房产地段不同，新旧程度不同、性质用途不同，不具有可比性。胡志仙主张30000元搬迁损失亦无相应证据予以证实。综上，要求驳回胡志仙的诉讼请求。
被告市房管处答辩称：胡志仙与市房管处不存在房屋租赁关系。胡志仙与府山街道办于2012年9月10日签订的合同中包含部分市房管处的房屋，该房屋不是通过拍租的方式取得的。府山街道办擅自将市房管处的房屋进行出租属于无效，已经经过生效判决处理，胡志仙就此问题提起诉讼属于一案二诉。胡志仙要求赔偿损失，没有证据予以证实。综上，请求法院驳回对市房管处的诉讼请求。
反诉原告府山街道办反诉称：2012年9月10日，府山街道办与胡志仙签订《房屋租赁合同》一份，约定胡志仙从府山街道办处承租了衢州市柯城区北门街28号的房屋。胡志仙承租后，仅向府山街道办支付了一年的房租63000元，尚欠府山街道办2013年11月10日至2014年3月10日共计120天的房屋租金20712元，故府山街道办要求判令胡志仙支付尚欠的房屋租金20712元。
反诉被告胡志仙答辩称：涉及被告市房管处的房子部分租赁是无效的，该无效部分的房租涉及到返还，这一部分的房子的权利应当由被告市房管处来行使。计算时间点的问题，按照规定，原告腾退应当给与原告必要的腾退时间，请法庭作出合理的认定，剩余的合理部分原告是愿意支付的。
胡志仙为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
1、公开拍租资料复印件一本，证明公开拍租的事实。
2、房屋租赁合同复印件一份，证明2012年9月10日双方签订租赁合同的事实。
3、通知复印件一份，证明被告府山街道办通知原告胡志仙腾退房屋的事实。
4、解除房屋租赁合同的通知复印件一份，证明被告府山街道办于2013年5月10日以合同项下的房屋被政府收回为由通知原告胡志仙解除合同，并未以转租第三方为由要求解除合同。
5、房屋租赁合同、房产证、土地证、收条、收款收据、银行转账凭条各一份，民事判决书两份以及财务报表三份（均为复印件），综合证明原告胡志仙的损失情况。
府山街道办为支持自己的主张，向本院申请调取的案卷中洪丹的调查笔录以及房屋租赁合同、房屋交接笔录，证明原告胡志仙存在转租第三方的情形，双方确认2014年3月11日办理交接手续以及合同解除的事实。
市房管处为支持自己的主张，向本院提交民事判决书两份，证明被告府山街道办擅自将其的房屋出租给原告胡志仙，已经经过法院生效判决确认和处理，原告没有权利就这个问题再次提起诉讼的事实。
原、被告的证据经双方质证，本院认定如下：
胡志仙证据
两被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，府山街道办认为拍租是事实，但是原告并不是以拍租形式取得房屋承租权的。本院对证据1的真实性予以确认。原告租赁两被告的房产实际并未通过拍租的方式，本院对该证据的证明对象不予确认。府山街道办对证据2的真实性无异议，认为根据合同约定，所租房产是先交款、后使用，如果原告转租或部分转租的，府山街道办有权解除合同。市房管处对证据2的真实性无异议，对合法性有异议，认为府山街道办擅自将其的房屋进行出租已经经过法院生效判决确认。本院对证据2的真实性予以确认。府山街道办对证据3、4的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为2013年4、5月通知原告的时候，府山街道办不知道原告有转租的行为，直到通知胡志仙腾房的过程中，才知道原告有转租的情形。府山街道办已按照法律规定，在知道原告有转租行为的6个月内提出异议。市房管处对证据3、4的真实性、合法性无异议，但认为与其无关联性。两被告对证据5中的判决书、转账凭条无异议，对其他证据均有异议，认为无法证明原告的损失的事实。本院对原告提供的证据2、3、4以及证据5中的判决书和转账凭条的真实性予以确认，对其证明对象，本院结合其他证据综合分析。证据5中的搬运费收条、中介费收款收据及利润表系原告腾退房产时产生的必要损失，本院予以确认；证据5中的其他证据与本案无关联性，本院不予确认。
府山街道办证据
原告胡志仙认为洪丹的笔录属于证人证言，证人应当到庭质证。对租赁合同的真实性有异议，没有看到原件。对房屋交接笔录无异议。因洪丹搬出去在前，府山街道办提出解除合同在后。约定解除的事由消失后，府山街道办不能提出解除合同。市房产处对该组证据没有异议。本院认为，法院向洪丹做的询问笔录是法院对案件事实的进一步调查，可以证实原告存在将部分房产转租给他人的事实，故本院对被告的质证意见不予采纳。
市房管处证据
原告胡志仙和府山街道办均没有异议，本院予以确认。
基于原告的陈述、被告的抗辩及本院认定的证据，本院确认如下事实：
衢州市柯城区北门街28号（原85号）房产中的369.07平方米属市房管处所有、395.28平方米属府山街道办所有。2011年10月12日，市房管处与府山街道办北门社区居民委员会签订《房屋临时租赁合同》两份，约定市房管处将其所有的部分北门街28号（原85号）房产出租给府山街道办北门社区居委会使用，该合同为不定期租赁合同，自2011年11月10日开始计算租金，如因统一拍租，该合同即行终止，承租人应无条件腾空退还所租房产，合同第九条约定：“承租人如私自将承租房屋改变用途或转租、联营、转让、转借、私自交换和变相买卖房屋使用权，均属违约行为，甲方（出租人）有权解除本合同，收回房屋使用权。”，合同还就租金支付时间、违约责任等进行了约定。
2012年9月10日，原告胡志仙与被告府山街道办签订《房屋租赁合同》一份，约定被告府山街道办将衢州市柯城区北门街28号房产整体出租给被告胡志仙，租赁期限自2012年11月10日至2017年11月10日，房租每年63000元，合同还就违约责任等作了具体约定。合同签订后，原告共支付租金63000元。2013年4月17日，府山街道办通知原告，要求将出租给被告的北门街28号房产收回，收回时间自2013年4月18日至4月28日。2013年5月10日，府山街道办再次通知原告，要求原告于2013年5月17日前腾空所租房屋。
2013年2月18日，原告胡志仙与洪丹签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将衢州市柯城区北门街28号三层楼的一层（共6间）出租给洪丹使用，租赁期限自2013年2月18日起至2017年11月10日止，租金每年20000元。2013年5月，洪丹腾退所租赁的房屋。
市房管处于2013年5月9日以府山街道办未经其同意将其房产转租给胡志仙为由诉至本院，要求确认府山街道办与胡志仙签订的《房屋租赁合同》无效、胡志仙立即腾退北门街28号属于市房管处的房产。本院经审理后，作出（2013）衢柯民初字第194号民事判决书，判决确认府山街道办与胡志仙2012年9月10日签订的房屋租赁合同中涉及市房管处房产部分的合同无效，胡志仙腾退上述房产。胡志仙不服，提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月11日，原告胡志仙已将其所租赁的衢州市柯城区北门街28号房产全部腾退。
本院认为，原告胡志仙与被告府山街道办于2012年9月10日签订的房屋租赁合同项下涉及两类房产，应区分对待：（一）府山街道自己所有的房产问题。对该部分房产，府山街道依据胡志仙将部分房产转租给他人的事实解除合同，于法有据。原告要求两被告赔偿因该部分房产的合同解除造成的损失，于法无据，本院不予支持。（二）市房管处所有的房产问题。因生效判决已确认府山街道办与胡志仙签订的房屋租赁合同中涉及该部分房产部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。府山街道在将市房管处的房产出租给胡志仙的时候并未告知该房产系他人所有，应对无效承担责任。因市房管处与胡志仙无租赁合同关系，原告要求市房管处赔偿损失的请求，本院不予支持。对合同无效导致缔约过失赔偿责任问题，原告胡志仙主张按所租赁的金城商务大厦的面积、租金与北门街28号比较，确定要求两被告赔偿租金差损失382800元；本院认为，胡志仙另行租赁产生的租金不属于丧失订立合同机会所产生的损失，非缔约过失赔偿责任范围，且北门街28号非沿街商铺或写字楼，金城商务大厦系写字楼，两者亦不具有可比性，故本院对原告要求赔偿租金差损失的请求不予支持。本院根据原告的搬迁费用4000元、找新租赁房产的中介费1000元及必要的腾退时间所导致的营业损失，依据诚实信用原则，确定府山街道办赔偿原告损失27415元。对府山街道的反诉请求，本院认为，胡志仙支付了至2013年11月9日的租金，对2013年11月10日至2014年3月10日的租金未支付。按照府山街道房产面积395.28平方米占房屋租赁合同项下总面积395.28＋369.07比例为51.7%，按合同项年租金63000元计算，胡志仙应支付府山街道未支付租金63000元／365＊120＊51.7%=10708元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告衢州市柯城区府山街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡志仙损失27415元。
二、反诉被告胡志仙于本判决生效之日起十日内支付反诉原告衢州市柯城区府山街道办事处租金10708元。
上述第一、二项抵扣，被告衢州市柯城区府山街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告胡志仙损失16707元。
三、驳回原告胡志仙的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告衢州市柯城区府山街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7492元，由原告胡志仙负担6994元，由柯城区府山街道办事处负担498元；反诉费159元，由原告胡志仙负担77元，由被告柯城区府山街道办事处负担82元，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 余建华
审 判 员 吴雯雯
人民陪审员 余河洲
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 徐星瑜