上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8205号
上诉人(原审被告)：上海银益物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：黄友权，董事长。
委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海南翔老街建设发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：丁晴喆，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
上诉人上海银益物业管理有限公司(以下简称“银益公司”)因与被上诉人上海南翔老街建设发展有限公司(以下简称“老街公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初8000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
银益公司上诉请求：撤销原判，驳回老街公司的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的协议合法有效。被上诉人单方解除合同，有违诚信，过错责任在被上诉人。被上诉人主张的2014年-2015年的租金已过诉讼时效。一审法院的判决，严重损害了上诉人的合法权益。
老街公司辩称，分期支付的房租，诉讼时效应从最后一期租金支付期限届满开始计算。关于诉讼时效，上诉人没有提供证据，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
老街公司向一审法院起诉请求：1、解除老街公司与银益公司间的《资产委托经营管理及开发框架协议书》，银益公司返还租赁房屋(嘉定区南翔镇共和街XXX号、xx弄甲、XX弄甲、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号乙、XX号、XX号乙、XX号乙、X号乙、X号、X号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号甲、XX号乙、XX号、XX号甲、XX号甲、XX号乙、XX号甲、XX号乙、XX号、XX号、XX号甲房屋，以下简称“系争房屋”)；2、判决银益公司支付老街公司自有房屋自2009年10月1日至银益公司实际返还租赁房屋之日止的占有使用费，支付老街公司转租的房屋自2009年10月1日起至2015年9月30日的租金及自2015年10月1日起至银益公司实际返还租赁房屋之日止的占有使用费(租金及使用费暂计至2016年3月31日为人民币(以下币种均为人民币)4,046,237元，自2016年4月1日起按每平方米日租金2.32元计算，每年递增5%)。
一审法院认定事实：
一、2009年7月13日，老街公司(甲方)与银益公司(乙方，原名称为上海银益房地产经营有限公司)签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》，约定为更好建设南翔老街商业开发区的目的，打造高端商业项目，上海国际手工业品(手工艺品)一条街，甲方将位于南翔老街范围内的全部地产交由乙方管理、开发及经营，具体范围与面积以实际统计数额为准；委托管理期限为30年，从2010年1月1日至2039年12月31日止；2010年1月1日至2012年12月31日期间收益金为商铺每天每平方米1.5元，结算方式按季度结算，2013年1月1日起每天每平方米2元，年递增幅度为5%；甲方在2009年10月1日前、12月31日前分别将共和街、人民街商铺、共和街小庭院等交付给乙方，甲方负责资产移交前的动迁、安置、整治、配套、装修等工作，保证交付给乙方的资产具有完全的租赁权或转租权；甲方配合乙方做好“上海国际手工业品(手工艺品)名街”的项目审批立项及工商注册工作，与乙方一起组建“上海国际手工业品(手工艺品)名街项目管委会”协调项目在建设经营过程中的政府协调管理的各种事项；乙方应按期准时足额向甲方交付资产委托管理收益金，负责经营相关的一切管理工作等。协议签订后，老街公司陆续向银益公司交付了房屋，老街公司并不参与经营，银益公司将其中部分房屋进行了转租。后银益公司将租赁的部分房屋退还给老街公司，2013年初尚余老街公司自有房屋为南翔镇共和街XXX号、xx弄甲、XX弄甲、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号乙、XX号、XX号乙、XX号乙，合计564.2平方米，老街公司租来的房屋为南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲房屋，合计688.23平方米。
二、2015年1月，老街公司起诉至法院【案号(2015)嘉民三(民)初字第214号】，要求解除《资产委托经营管理及开发框架协议书》，银益公司迁出租赁房屋并支付资产收益金。该案审理中，老街公司与银益公司双方对租金进行了核对，确认至2012年12月31日租金计算金额为4,201,707元(包含已退出租赁房屋的租金)，银益公司通过法院支付给老街公司租金962,012.52元，老街公司于同年6月30日撤回起诉。
三、系争房屋中嘉定区南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲房屋系老街公司向业主李永花等租赁而来，所签订的租赁合同约定租期至2015年9月30日，其中嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋(以下简称“XX号房屋”，25.08平方米)公房承租人孙冀燕与老街公司租赁合同约定租期至2015年5月31日。上述房屋业主在与老街公司租赁合同到期前书面通知老街公司到期后不再租赁，要求收回房屋。其余房屋为老街公司自有，老街公司未取得该些房屋的建设工程规划许可证。
2015年7月，XX号房屋的公房承租人孙冀燕以老街公司、银益公司为被告诉至法院【案号(2015)嘉民三(民)初字第120X号】，要求判令老街公司、银益公司将XX号房屋清空后返还。该案审理中，银益公司辩称，老街公司将XX号房屋转租给其，老街公司与银益公司之间的租赁合同尚在履行期内，银益公司将XX号房屋委托上海筑明物业管理有限公司(以下简称“筑明公司”)转租，故不同意返还。法院经审理后，认为老街公司与银益公司之间转租期限超过了孙冀燕与老街公司租赁合同期限部分应属无效，判决老街公司、银益公司将XX号房屋清空后返还孙冀燕。银益公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，后银益公司撤回上诉。判决生效后，孙冀燕申请执行，XX号房屋于2017年3月底返还给孙冀燕。
2016年1月，嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋(以下简称“XX号房屋”，36.8平方米)公房承租人赵华君以XX号房屋实际使用人周树兴为被告、老街公司及筑明公司为第三人诉至法院【案号(2016)沪0114民初16XX号】，要求判令周树兴迁出XX号房屋并支付自2015年10月1日至搬离之日的房屋使用费。法院经审理后，判决支持了赵华君的诉请。周树兴不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后认为周树兴与筑明公司之间的转租合同约定的租期超过老街公司与陈康明(XX号房屋原公房承租人)的租赁合同约定的租期，超过部分的约定应为无效，故周树兴关于租赁合同尚未到期的上诉请求，不予支持，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，赵华君申请执行，周树兴向赵华君返还了房屋并支付了自2015年10月1日起的使用费。
四、自2012年2月10日起，银益公司陆续向老街公司支付租金及使用费至2014年9月15日，2015年9月6日，银益公司通过法院支付老街公司租金及使用费962,012.52元，以上银益公司共计支付租金及使用费3,305,142.92元。2016年4月15日，筑明公司代银益公司向老街公司转账支付租金469,274.40元，老街公司于同月26日退还筑明公司。同年5月24日，筑明公司再次代银益公司向老街公司转账支付租金469,274.40元，老街公司于次日退还筑明公司。
老街公司认为，双方为了规避租赁期限不得超过20年而签订了框架协议书，实际双方间系租赁合同关系，因租赁合同关系无效，要求银益公司返还租赁房屋，并支付使用费；因系争房屋中XX号房屋、XX号房屋已返还给业主故不再主张返还。银益公司认为，双方间委托经营管理协议应为有效，不同意解除，系争房屋现转租给经营户，如返还则会造成较大经济损失，但现没法提出，故另行主张。
一审法院认为，老街公司与银益公司签订《资产委托经营管理及开发框架协议书》后，老街公司将其自有房屋及转租而来的房屋出租给银益公司，老街公司实际并不参与银益公司经营管理，且在他案中银益公司也辩称双方间系房屋租赁关系，生效判决书亦认定双方间系房屋租赁关系，故老街公司与银益公司签订的《资产委托经营管理及开发框架协议书》名为资产委托经营管理，实为房屋租赁合同关系。因老街公司出租给银益公司的自有部分房屋未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋租赁合同关系依法应确认无效；老街公司向业主李永花等租来的房屋部分，双方间租赁合同对于租赁期间有明确约定，而老街公司与银益公司间房屋转租中对于租赁期间的约定超过了业主与老街公司间租赁合同约定的租期，现业主明确向老街公司主张到期收回所租赁的房屋，且双方关于租期约定不得超过法律规定的20年，故老街公司与银益公司间超过原租赁合同租期部分的约定应为无效，银益公司应将承租的系争房屋返还给老街公司。其中XX号及XX号房屋，已通过执行返还给业主，老街公司表示不再主张返还，法院予以照准。因银益公司实际使用系争房屋，老街公司根据双方协议约定的租金标准主张使用费，法院予以支持。关于租金及使用费，双方对于至2012年12月底计算金额并无异议，对于2013年1月1日以后的部分，根据协议约定的标准及银益公司实际租赁使用面积进行计算，其中XX号房屋应计算至实际返还之日，XX号房屋实际使用人已支付的期间应予扣除，另银益公司已支付费用应扣除。银益公司辩称2015年7月1日前应付的费用已付清，老街公司主张的其余租金和使用费超过诉讼时效，但银益公司自2012年2月至2014年9月期间一直向老街公司支付租金及使用费，并未按双方协议约定按季度结算且未注明付款所对应的期间，2015年1月老街公司提起诉讼向银益公司进行主张，银益公司通过法院向老街公司支付了部分费用，故银益公司该抗辩意见法院不予支持。关于因合同无效而造成的损失，银益公司表示因现在无法计算而另行主张，本案中不作处理。
一审法院据此判决如下：一、确认老街公司与银益公司租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号、xx弄甲、XX弄甲、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号乙、XX号、XX号乙、XX号乙房屋的租赁合同关系无效；二、确认老街公司与银益公司租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号房屋租赁期限超过2015年5月31日部分的约定无效，确认老街公司与银益公司租赁合同中关于嘉定区南翔镇共和街XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号甲、XXX号乙、XXX号甲、XXX号乙、XXX号、XXX号、XXX号甲房屋租赁期限超过2015年9月30日部分的约定无效；三、银益公司应于判决生效之日起十日内将嘉定区南翔镇共和街XXX号、xx弄甲、XX弄甲、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号乙、XX号、XX号乙、XX号乙、X号乙、X号、X号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号甲、XX号乙、XX号、XX号甲、XX号乙、XX号甲、XX号乙、XX号、XX号甲房屋返还老街公司；四、银益公司应于判决生效之日起十日内支付老街公司至2017年3月31日的租金及使用费5,064,604.25元；五、银益公司应于判决生效之日起十日内按每日2,894.24元支付老街公司自2017年4月1日起至房屋实际返还之日止的使用费。
二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，老街公司与银益公司签订的《资产委托经营管理及开发框架协议书》从内容以及银益公司在他案中的辩称来看，一审法院认定该协议名为资产委托经营管理，实为房屋租赁合同，并无不当。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。一审法院依据上述法律规定，认定《资产委托经营管理及开发框架协议书》所涉的未获得建设工程规划许可证的房屋的租赁关系无效，银益公司转租的超过原承租合同的租赁期限的约定无效，本院予以认同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。银益公司应将承租的系争房屋返还给老街公司，并支付其占有期间的使用费。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。银益公司关于2014年-2015年的租金已过诉讼时效的抗辩与法相悖，法院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39,169元，由上诉人上海银益物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……