辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第91号
上诉人（原审被告）：李艳，女，汉族，1969年11月16日出生，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：肖继英，沈阳市大东区北大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘青林，男，汉族，1985年7月19日出生，住址：辽宁省喀左县山嘴子镇。
委托代理人：王莉，辽宁凯临律师事务所律师。
上诉人李艳与被上诉人刘青林因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第02124号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人及其委托代理人肖继英，被上诉人的委托代理人王莉到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原审原告刘青林诉称：原、被告于2014年4月8日签订出租协议，由原告转承租被告承租的位于和平区南四经街云集南一巷9号辽艺歌舞厅（经营二人转、台球、舞厅）中台球经营的部分，年租金伍万伍仟元整。协议中约定被告必须履行在租用期间的使用权，并由被告负责原告租用期间的水电费。原告按约定于协议签订当日提前一个月支付给被告2014年5月8日至2015年5月8日的租金伍万伍仟元。2014年5月15日，原告突然收到房屋实际所有者发出的声明：因原经营者无力经营，现将沈阳市和平区辽艺歌舞厅于2014年5月19日下午收回。接到通知后原告联系到被告，询问情况，被告推脱说她已将该歌舞厅全部转租出去了，也已经把原告给付的租金交给承租方，其它情况自己也不清楚。对于被告的回答原告认为其是在推脱责任。协议中已明确约定了被告的责任。现因被告的违约行为，使原告无法继续经营。闲置的台球设备无处放置，只能低价处理。原告多次找到被告要求其返还已付租金，但被告总以各种理由推脱。无奈原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的出租协议；2、依法判令被告返还原告缴纳的房屋租金伍万伍仟元；3、依法判令被告赔偿原告因被告违约而造成的损失约计壹万元；4、依法判令诉讼费由被告承担。
原审被告李艳辩称，原告陈述的内容不属实，5月13日，我将整个舞厅转兑给王素文，其中包括二人转演出合同及台球出租协议，我方已经将原告交的房租转交给了王素文。当时我方已经通知原告及二人转演出的老板，二人转老板与王素文重新签订了协议，但原告对此没有重视，未与王素文继续签订合同。我方在将舞厅出兑后，与辽艺歌舞厅的合同已经解除，之后是王素文租用辽艺歌舞厅的场地。再后王素文不再经营此歌舞厅，具体原因我方不清楚。
原审法院经审理查明，涉诉房屋系被告从案外人李强处承租，位于沈阳市和平区南四经街云集南一巷9号二层。2014年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定被告将涉诉房屋出租给原告使用。出租日期为2014年5月8日至2015年5月8日，年租金伍万伍仟元整。合同约定，甲方责任：甲方必须履行在租用期间的使用权，和甲方协议达成后，甲方不得另加其他租用条件，甲方负责租用期间的水电费用。乙方责任：乙方在租用期内只负责正常缴纳年租金，无其他费用，如乙方第二年继续租用需提前一个月缴纳租金。协议签订后，原告向被告支付了一年租金55，000元。后原告开始使用涉诉房屋至2014年5月18日。
另查明，2014年5月13日，被告李艳与案外人王素文签订承兑合同，将包括涉诉房屋在内的辽艺歌舞厅承兑给案外人王素文。2014年5月19日，沈阳市和平区辽艺歌舞厅张贴公告，称因原经营者无力经营，将于当日下午将沈阳市和平区辽艺歌舞厅收回。
再查明，2014年10月30日，本院工作人员至涉诉房屋所在地址进行调查。沈阳市和平区辽艺歌舞厅工作人员表示，该歌舞厅于公告发出之日已经由所有权人收回自行使用。
原审法院认为，原、被告签订的出租协议，系双方当事人真实的意思表示，原、被告均应恪守履行。在出租协议期间内，原告自2014年5月8日至2014年5月18日期间，使用了涉诉房屋，自2014年5月19日起，无法实际使用涉诉房屋，合同确已无法继续履行，故双方的出租协议应予解除。合同解除后，被告应将收取的自2014年5月19日至2015年5月8日的租金53，319元返还原告。关于原告主张的因被告违约产生的损失，因原告提供的证据不能证明实际确已发生损失及实际损失数额，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于案件诉讼费，被告作为出租人，负有保证房屋在租赁期间能够正常使用的义务，但被告并未认真履行上述义务，故本院综合考虑本案诉讼费全部由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘青林与被告李艳于2014年4月8日签订的出租协议；二、被告李艳于本判决生效之日起十日内，返还原告刘青林房屋租金53，319元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告刘青林的其他诉讼请求。案件受理费1，425元（原告已预交），由被告李艳负担。
宣判后，上诉人李艳不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2014年5月至2015年5月8日签订协议，但上诉人于2014年5月13日把辽艺歌舞厅整体全部兑给案外人王素文，上诉人出兑时已通知被上诉人，被上诉人也同意，上诉人是2014年5月13日出兑案外人王素文的特别对被上诉人租金一事明确在协议上写清楚，租金已交给案外人王素文了，上诉人没有收到被上诉人的租金，一审法院没有核实，调查没有认真，审理此案上诉人在一审已明确跟法官说要求追加案外人为本案的被告，可是一审法官不采纳，因王素文是实际被告，故上诉人请求二审法院给予公正判决。案外人已经于2014年10月向法院起诉我方要求解除合同，返还出兑费，后又撤诉。
被上诉人刘青林辩称：一审判决完全正确，有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2014年4月8日签订的出租协议是双方真实的意思表示，并且双方对该协议的真实性及有效性没有任何异议。该协议中已明确约定上诉人必须履行在租用期间的使用权，并负责被上诉人租用期间的水电费。现因上诉人的原因致使被上诉人无法继续使用该房屋，合同目的无法实现。上诉人的行为已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，符合解除合同的条件。并且根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后上诉人有义务返还被上诉人已支付的房屋租金。其次，上诉人在上诉状中所叙述的其将舞厅整体承兑给案外人王素文并已通知被上诉人，取得被上诉人的同意与事实不符。被上诉人对于上诉人将该舞厅承兑第三人的事情是在房屋被收回时打电话质问上诉人时才听上诉人说的。之前根本不知道也没有收到过上诉人书面的任何通知，因此更不可能做出同意的意思表示。再次，上诉人在上诉状中说自己没收到被上诉人的租金，租金已交给案外人王素文了，王素文为实际被告无事实和法律依据。上诉人是与被上诉人签订的出租协议，被上诉人的房屋租金实际也是由上诉人收取的，对于该事实在一审中双方没有任何异议。至于上诉人所述的其将租金交予他人的行为即使属实因该行为没有取得被上诉人的书面同意也与被上诉人没有关系，该行为是上诉人与第三人之间的纠纷。根据合同的相对性原则被上诉人将上诉人作为被告有事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不足，缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回，请求二审人民法院维持一审法院（2014）沈和民二初字第02124号判决书，维护答辩人的合法权益。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有被上诉人提供的出租协议、公告声明，上诉人提供的承兑合同，本院调查情况说明以及上诉人、被上诉人告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的出租协议，系双方当事人真实的意思表示，双方应恪守履行。在出租协议履行期间内，被上诉人使用涉诉房屋至2014年5月19日，此后，被上诉人无法实际使用涉诉房屋，合同确已无法继续履行，原审判决解除双方签订的出租协议正确。合同解除后，上诉人应将收取的自2014年5月19日至2015年5月8日的租金53，319元返还给被上诉人。
关于上诉人主张追加案外人王素文为本案被告的问题，因上诉人与被上诉人是本案出租协议的合同相对人，原审依据出租协议判令上诉人返还未履行的租金正确，本案不必追加案外人王素文参加本案诉讼。上诉人可依据其与案外人王素文签订的承兑合同主张自己的权利。本院对上诉人的此项上诉理由不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年一月十五日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；