青海省西宁市城北区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0105民初1547号原告：孟祥兰，女，汉族，1967年某月某日出生。委托代理人：王小刚、李俊英，青海鑫辰律师事务所律师。被告：青海天露乳业有限责任公司。法定代表人：韩强，系该公司总经理。委托代理人：都平，青海竞帆律师事务所律师。被告：青海隆豪置业有限公司。法定代表人：张熙垚，系该公司董事长。委托代理人：苗拓宁、董明邦，青海同一律师事务所律师。原告孟祥兰与被告青海天露乳业有限责任公司（以下简称天露公司）、青海隆豪置业有限公司（以下简称隆豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告孟祥兰的委托代理人李俊英，被告天露公司的委托代理人都平，被告隆豪公司委托代理人董明邦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年12月，天露公司和隆豪公司在本市城北区宁大路131号合作开发建设商品房，原告从天露公司处购买隆豪经典小区27号楼1单元5层1051室建筑面积为97.3平方米的房屋。房屋建成后，其他住户与开发商签订商品房买卖合同办理入住手续，原告等从天露公司处购买房屋的住户却不能办理入住也没有其他手续。原告等人到天露公司、西宁市房产局等单位多次交涉，2011年12月，天露公司将隆豪公司起诉至西宁市中级人民法院，经法院调解确定：由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，由天露公司足额缴纳税金后，由隆豪公司按照国家相关规定办理房屋的所有权证和土地使用证。调解书生效后，原告与天露公司签订了一份《商品房屋买卖协议书》，天露公司向原告交付了房屋，原告以隆豪公司为开发商办理了宽带、天然气等手续，并向物业公司缴纳了物业费用，对房屋入住使用至今。在小区办证过程中，隆豪公司作为开发商已经为其他业主办理了产权证，但对原告房屋的办证情况不管不问，原告多次找天露公司协商，天露公司因无法和隆豪公司达成办证的一致意见，导致办证一直拖延，侵害了原告的权益，原告遂诉至法院要求：一、请依法判令二被告协助原告办理隆豪经典小区27号楼1单元5层1051室房屋所有权及土地使用权手续；二、判令被告天露公司承担办理所需要的税金，协助原告取得不动产销售发票；三、判令被告隆豪公司与原告补签隆豪经典小区27号楼1单元5层1051室建筑面积97.3平方米的《商品房买卖合同》并予以备案；四、本案的诉讼费用由二被告承担。被告天露公司辩称：一、天露公司不具有为原告办理房地产权证手续的资质；二、天露公司愿意足额缴纳涉案房屋销售过程中产生的税金；三、不动产发票的开具单位为房地产开发企业，非天露公司；综上，与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》、协助买房人办理房屋产权证手续、开具不动产发票，是房地产开发企业，即隆豪公司的法定义务，天露公司愿意依法足额缴纳销售过程中产生的税金，并就原告的相关诉求予以协助。被告隆豪公司辩称：本案案由系商品房买卖合同，原告和我公司之间不存在任何买卖合同，故原告没有起诉我公司的主体资格和法律依据；（2011）宁民一初字第58号调解书内容确定，办理房产证是天露公司的权利，2013年7月，天露公司也申请了对该调解书的执行，要求办理房屋产权证，西宁市中级人民法院裁定终结了执行，但该调解书确定了我公司应当将房产证办到天露公司名下，原告和天露公司可以依据他们之间签订的买卖合同，将房屋产权证办理到本案原告名下；本案原告起诉我公司协助办理产权证有逃避国家税收的嫌疑，法院不应支持；综上，我们认为原告起诉我公司的诉求不能成立，请求人民法院予以驳回。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据一、《商品房屋认购协议书》，拟证明原告与被告天露公司签订了商品房买卖协议，并约定由被告隆豪公司与原告签订商品房买卖合同，并协助办理房屋所有权证和土地使用权证的事实；证据二、收据，拟证明原告按照协议的约定向被告天露公司缴纳了房款的事实；证据三、西宁市中级人民法院（2015）宁民三终字第00124号《民事判决书》，拟证明法院已判决被告隆豪公司与被告天露公司指定的买房人刘凤鸣签订商品房买卖合同并办理登记备案，被告天露公司在履行完纳税义务后，由被告隆豪公司协助办理房产证和土地证的事实；证据四、刘凤鸣房屋所有权证，拟证明房屋买受人刘凤鸣在法院判决后，在被告天露公司、被告隆豪公司的协助下，已经取得了房产证的事实。经当庭质证，被告天露公司对原告提交的证据发表质证意见为：对以上证据的真实性、来源、证明方向均无异议。被告隆豪公司对原告提交的证据发表质证意见为：对证据一真实性无法核实，房屋认购协议书是原告和天露公司之间签订的，和我公司无关，我公司不是认购协议书的当事人；证据二收据与本案无关；证据三和证据四与本案无关，我国不是判例法国家，故西宁市中级人民法院的判决书在本案中不能作为依据适用。被告天露公司为支持其抗辩理由，当庭提交如下证据：证据一、《房地产开发协议书》及《补充协议》，拟证明2007年12月15日，天露公司与隆豪公司签订共同开发协议，合作开发了隆豪经典小区；证据二、（2011）宁民一初字第58号《民事调解书》一份，拟证明1、西宁市中级人民法院就两公司所争议得房屋分配、交付以及税金的承担和办理产权等相关事宜，以调解书的形式进行确定；2、天露公司依约应分得21%的房屋面积，隆豪公司同意天露公司自行销售该部分房屋；3、隆豪公司同意与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并依法办理房屋产权证；证据三、《商品房认购协议书》及收据，拟证明1、天露公司履行上述《民事调解书》确定的内容，指定本案的原告为买房人，与其签订《商品房认购协议书》，并交付该房屋；2、隆豪公司亦应当全面履行调解书确定的内容，与天露公司指定的买房人即本案原告签订《商品房买卖合同》，并依法协助办理房屋产权证。经当庭质证，原告对被告天露公司提交的证据发表质证意见为：对证据一真实性、证明方向无异议，协议书恰好说明原告购买的房屋是二被告共同开发的，原告诉讼主体适格；对证据二真实性、证明方向无异议，该调解书第五条给隆豪公司设定义务，隆豪公司与原告签订合同，天露公司缴纳税款，证明原告诉讼主体适格；对证据三无异议，原告按合同约定履行义务，被告应该履行自己的义务。被告隆豪公司对被告天露公司提交的证据发表质证意见为：证据一与本案无关；证据二，该调解书是二被告之间的纠纷得到西宁市中级人民法院调解，应当是天露公司申请执行，而不是原告向法院起诉主张权利；证据三是原告和天露公司签订的，目的是逃避国家税收。被告隆豪公司为支持其抗辩理由，当庭提交如下证据：证据一、西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号《民事调解书》一份，拟证明涉案房屋经西宁市中级人民法院调解后达成协议，该调解书并未给本案原告创设权利，并未约定原告可以起诉被告隆豪公司办理产权证等诉求；证据二、西宁市中级人民法院（2013）宁执字144号《执行裁定书》一份，拟证明2013年7月天露公司向西宁市中级人民法院申请执行，申请我公司为天露公司办理234套房屋所有权及土地权证，只是因为条件没有成就而终结，条件成就后天露公司可以恢复执行，而不是本案原告向我公司主张权利。经当庭质证，原告对隆豪公司提交的证据发表质证意见为：对以上证据的真实性无异议，证明方向有异议，调解书第五条约定指出，本案被告隆豪公司有责任义务和本案原告签订相应的《商品房买卖合同》，由第二被告天露公司交纳税金，由二被告共同协助办理房屋所有权证和土地权证。天露公司对隆豪公司提交的证据发表质证意见为：对证据真实性无异议，对隆豪公司的证明方向有异议，该调解书第四、五条确定义务，确定隆豪公司与天露公司指定的买房人签订合同，设定了买房人的权利，天露公司自行销售21%的房屋，并承诺与指定的买房人签订《商品房买卖合同》，该调解书内容是确定事实的过程，对案外人无权主张的证明方向不认可。本院认证：以上《商品房屋买卖协议书》、收据、《房地产开发协议书》、《补充协议》、西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号《民事调解书》、西宁市中级人民法院（2013）宁执字第144号《执行裁定书》符合证据的真实性、关联性、合法性，其证明力本院予以认可。以上西宁市中级人民法院（2015）宁民三终字第00124号《民事判决书》、刘凤鸣房屋所有权证为同类案件判例，不能作为定案证据使用，本院不予采信。根据当事人的陈述及对证据的质证、认证，确认案件事实如下：2007年12月，青海天露乳业有限责任公司和青海隆豪置业有限公司签订《房地产开发协议》，2008年10月29日又签订《关于的补充协议》，约定在本市城北区宁大路131号（原天露公司奶牛场）合作开发建设商住楼。其中《关于的补充协议》第二条约定：“建筑面积115187㎡，双方按照规划部门审批的建筑面积开发、建设，产权面积暂时按照规划的面积进行分割，最终将以房屋产权登记部门审核确认的建筑面积结算各自应分得的面积，即按照甲方79%，乙方21%（即24189.35㎡）的比例分割各自所得的产权面积。上述天露公司应分得的房屋由该公司进行处分和变卖，甲方不得对上述范围内的房屋及其项下的土地进行任何形式的抵押、变卖和处分。甲方同意优先建设乙方所分得的房屋并早于甲方分得的房屋竣工和验收。”第四条约定：“土地使用权变更到甲方公司名下，由生物园区土地管理分局对本协议的条款进行监督。甲方向土地分局出具书面承诺，保证优先办理乙方（或者为乙方指定的买房人办理）应当分得的21%的房屋产权”（协议中甲方为隆豪公司，乙方为天露公司）。2011年12月，被告天露公司与被告隆豪公司经西宁市中级人民法院调解达成（2011）宁民一初字第58号民事调解书，其中调解协议第二条为：“本调解书签收后两日内青海隆豪置业有限公司向青海天露乳业有限责任公司交付27号楼136套房屋，青海天露乳业有限责任公司同时交清应收的物业管理费；”第四条为：“青海天露乳业有限责任公司分得的21%的房屋在青海天露乳业有限责任公司销售过程中产生的税金由青海天露乳业有限责任公司自行承担；”第五条为：“青海隆豪置业有限公司与青海天露乳业有限责任公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并在青海天露乳业有限责任公司足额缴纳税金后由青海隆豪置业有限公司按国家相关规定协助办理房屋所有权证及土地使用权证。”之后，天露公司向西宁市中级人民法院申请强制执行该民事调解书，西宁市中级人民法院于2014年1月3日以双方当事人对房屋最终面积正在协商过程中，另由于天露公司未缴纳税金，天露公司要求隆豪公司协助办理房屋所有权证及土地使用证条件尚未成就为由裁定终结对（2011）宁民一初字第58号民事调解书的执行。隆豪公司开发建成隆豪经典小区后，根据与天露公司的合作开发协议，隆豪公司依约向天露公司分配了该小区27号楼。2012年1月18日，被告天露公司与原告孟祥兰签订了《商品房屋买卖协议书》，将其分得的隆豪经典小区27号楼1单元5层1051室建筑面积为97.3平方米的房屋销售给原告孟祥兰，原告孟祥兰向天露公司足额缴纳了302161元房款。天露公司已将房屋交付原告，原告一直居住使用至今。本院认为：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效，本案中隆豪公司具备房地产开发经营资质，故被告天露公司与被告隆豪公司签订的《房地产开发协议》及《关于的补充协议》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方之间形成合作开发房地产合同关系，双方均应依约履行。西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号《民事调解书》天露公司和隆豪公司达成由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》并协助办理房屋所有权证及土地使用权证的调解内容，此内容系隆豪公司的真实意思表示，该调解书具有法律效力，是双方在合作开发房地产协议履行过程中对后续办理房屋所有权证等事项达成的更加明确的协议，具有法律效力，隆豪公司应按民事调解书确定的内容履行办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的相关协助义务。原告孟祥兰即为天露公司指定的买房人之一，在隆豪公司不履行调解书指定的协助义务时，孟祥兰作为被协助权利指向的对象，在其权利受到侵害时，有权提起诉讼主张相关权利，隆豪公司认为原告不具有本案起诉主体资格的辩称于法无据，本院不予支持。是否签订合同应是当事人自愿合意行为，本不应以强制力方式实现，但该房屋以隆豪公司名义开发建设，商品房预售许可证等相关手续也是以隆豪公司名义办理，虽然天露公司是诉争房屋的实际售房人，但天露公司不具有商品房预售资格，其与孟祥兰签订的房屋买卖协议不能作为办理房屋所有权证的合同依据，也无资质向原告孟祥兰开具不动产发票，而且根据天露公司与隆豪公司签订的合作协议，隆豪公司同意天露公司销售归天露公司所有的部分房屋，并在调解书中约定天露公司销售的房屋由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同，孟祥兰系天露公司指定的买房人，所以由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同既是其履行调解书义务，也是买受人顺利取得房屋所有权证必须的程序文件，原告孟祥兰只能与隆豪公司签订《商品房买卖合同》并予以备案才能实现办理房屋所有权证的权利，隆豪公司应履行签订合同并予以备案的程序性义务，但不享有和承担该合同项下的权利义务。原告孟祥兰诉求协助办理房屋所有权证，办理房屋所有权证实行先税后证制度，办理房地产过户必须缴清所有应征税款，诉讼中天露公司对应缴税金由其公司承担不持异议，纳税主体明确，但具体税种、税额应由税务机关核定，同时孟祥兰亦应按照法律规定承担房屋买受人应缴纳的相关税费。凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《销售不动产统一发票》，房产交易需缴纳一定的税，发票金额即是计税的基础，不动产发票只能由开发商开具，故为保障办理房地产过户纳税顺利，隆豪公司应向天露公司指定的买房人孟祥兰开具不动产发票便于税务机关计税。依据西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号民事调解书第五条内容，隆豪公司和天露公司还应协助孟祥兰办理该房屋的土地使用权证，因此，在办理完涉案房屋所有权证后，隆豪公司还应履行提交办理土地使用权证相关资料的协助义务。综上，原告的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告青海隆豪置业有限公司于本判决生效后三十日内按照原告孟祥兰与被告青海天露乳业有限责任公司协议内容与原告孟祥兰签订隆豪经典小区27号楼1单元5层1051室房屋的《商品房买卖合同》并办理登记备案，被告青海隆豪置业有限公司不享有或承担该合同项下的其他权利义务；二、被告青海隆豪置业有限公司与原告孟祥兰签订《商品房买卖合同》后三十日内，由被告青海天露乳液有限责任公司依法向税务机关缴纳销售该房屋应由销售人承担的全部税费（具体税种、数额以税务机关核定为准）；三、原告孟祥兰自行承担办理房屋所有权证时应由房屋买受人自行缴纳的各种税费（具体税种、数额由税务机关核定为准）；四、被告青海天露乳业有限责任公司履行完纳税义务后三十日内，被告青海隆豪置业有限公司给原告孟祥兰开具不动产发票，并向房屋管理机关提交办理房屋所有权证的相关资料，并在办理完该房屋所有权证后三十日内向土地管理机关提交办理土地使用权证的的相关资料。本案诉讼费100元，由被告青海隆豪置业有限公司和被告青海天露乳业有限责任公司各承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  张永平审 判 员  冯德月代理审判员  李 妍二〇一六年七月二十六日书 记 员  田 海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。