广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第27号
原告：罗书斌，身份证住址：广东省佛山市南海区。
原告：张菊香，身份证住址：广东省佛山市南海区。
两原告共同委托代理人：杨秀平，广东红棉律师事务所律师。
被告：广州康创投资有限公司，住所地广州市。
法定代表人：罗志辉，职务董事长。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
原告罗书斌、张菊香诉被告广州康创投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周鸿明适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨秀平，被告的委托代理人柳在江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2011年11月26日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买位于广州市越秀区东风西路132号4层4203号铺，建筑面积10.0957平方米，总房价204592元。同日，原告向被告支付了第一笔款项104592元（包括定金）。因被告的原因导致无法向银行申请抵押贷款，尾款10万元于2013年6月26日付清，被告向原告取回所有付款收据，并于2013年11月28日出具该商铺的售房款付款发票给原告。根据合同约定，被告最迟应于2012年10月29日前向广州市房地产交易中心申办该商铺的交易过户手续，被告于2013年底才为原告递件办证，构成违约，故诉请法院判令：被告向原告支付逾期办证违约金（其中从2012年11月1日起计至2013年6月25日之日止的违约金，以已付房款104592元为基数，按照每日千分之一的标准计算；从2013年6月26日起至2013年8月2日止的违约金，以已付房款204592元为基数，按照每日千分之一的标准计算）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、双方已经签订了《商铺买卖补充协议》，从该补充协议的第5、7条来看，本案的房价款总金额已经变更为196592元，并且将申办过户的时间变更为原告缴清全部房款之日起90个工作日内，原告付清房款的时间是在2013年6月26日。被告已于2013年8月2日申办交易过户手续，并未超过90个工作日，故不存在违约行为。2、即使被告存在违约行为，原告在领取按揭费退款时，明确放弃不再向被告主张任何责任，包括本案的违约责任。3、原告的部分诉请超过诉讼时效。
经审理查明：2011年10月14日，被告（受托人）与案外人刘某培（委托人）签订《委托合同》，载明：刘炳培是坐落在广州市越秀区东风西路132号四楼的权属人，现刘某培委托受托人作为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、出售上述物业，收取售房款、办理物业的一切转名过户手续、履行出售物业的相关手续，并办理银行转让款的托管手续；……五、办理物业的调档查册、报建、测绘、分割、产权登记、领取房地产权证及缴纳有关税费……受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件等，委托人均予以承认；此委托合同有效期自签署之日起至委托事项办结止等。该《委托合同》经广东省广州市广州公证处（2011）粤穗广证内字第28455号《公证书》公证。
2011年11月26日，两原告（为买受人）与被告（为出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定:买受人购买的商铺地址为广州市东风西路132号四层4203号铺，该商铺建筑面积共10.0957平方米，其中套内建筑面积5.3280平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.7677平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为204592元；付款方式为按揭方式付款，2011年11月25日前支付全部房价款的50%（包含定金），计104592元；余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；第十条、关于该商铺的抵押情况，买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；第十三条、在本合同生效后的230个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；等。
原告于2011年10月22日、23日共向被告支付了定金20000元，2011年11月26日原告向被告支付了首期房款84592元；2013年6月26日又支付尾款92000元及税款共6832元。
2013年8月2日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为13登记01032291号的《收件收据》，其中记载：房屋坐落越秀区东风西路132号4203，卖方刘某培，买方罗书斌、张菊香；登记种类为转移或交换（二手房免勘）；房屋用途非居住用房；备注：请申请人按上述指引缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证到43号窗口领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。
2013年12月2日，广州市房地产交易登记中心出具登记字号为13登记01032291号的《受理回执》，其中记载：房屋坐落越秀区东风西路132号4203，申请人刘某培；罗书斌、张菊香；登记种类为转移或交换（二手房免勘）；注意事项，本回执仅做领取登记结果凭证，不得转让及抵押，权属人本人或代理人凭此回执及身份证原件到1-5号窗口办理领证手续。
2013年12月2日，广州市国土资源和房屋管理局向原告罗书斌、张菊香核发了涉讼商铺的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。
庭审中，原告表示：在签订合同时只知道被告是卖方，在本案中只选择被告承担本案的责任，无需追加刘某培为本案的当事人；递件的最后日期为2012年10月29日；买卖合同约定的房款为204592元，最后一笔100000元按揭款被告一直未能协助办理，被告的工作人员曾口头承诺将尾款的100000元变更为98000元，故共支付了196592元。被告表示：双方签订商铺买卖合同时，卖方是刘某培，且从原告与被告提交的证据收件收据看，卖方均是刘某培；在委托合同及现场公示中有披露刘某培是讼争房屋的产权人；在补充协议中已对办证的期限作了变更，故应以补充协议约定的内容为准，即最后的期限为2013年11月8日；原告是依据双方签订补充协议支付的尾款，从原告的发票看，本案的总房价款已经变更为196592元。
被告为了证明双方对申办产权证时间的条款进行了变更，向法院提供了2013年6月26日罗书斌、张菊香（买受人）与出卖人（刘某培）、被告（委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议》，该补充协议的内容为：双方经再次平等协商，一致同意订立如下条款，作为对编号为穗房字第××号《商铺买卖合同》（以下简称为“买卖合同”）的修改和补充，鉴于买受人自愿购买出卖人提供的广州市东风西路132号四层4203号铺位（以下简称“该商铺”）；鉴于买卖双方已签订和生效的编号为穗房合字第4203号买卖合同；买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性；鉴于上列三项条款的情况，出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；房价款总金额为204592元，现房价款总金额为196592元，在2011年11月25日前支付全部房价款的53%，计104592元，2013年6月26日前支付全部房价款的47%，计92000元；买受人若未按照本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按照商铺买卖合同第4条处理；本合同当事人一致确认，买受人交清全部房款之日起90个工作日内，由委托代理人协同买受人到房管部门办理房屋过户手续；本补充协议一式四份，各份均具有同等法律效力，是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议约定为准。两原告对此表示：对该补充协议不予认可，两原告从未与被告签订该补充协议，没有印象曾在上述补充协议上签名，对于签名不申请笔迹鉴定；另外该补充协议不是两原告的真实意思表示，是无效的合同。
被告为证明两原告放弃追究违约责任，向法院提供了2014年2月24日，罗书斌签署的《按揭费退款确认书》，该确认书记载：“4203商铺支付方式从按揭变为一次性支付，故退还办理按揭费用2790元。双方对此金额均确认无误。附：买受人同意，出卖方或委托方除向买受人支付本确认书下款项外，无须再向买受人支付或退还其他任何款项，并且买受人收到该款项后，不再向出卖方或委托方主张任何合同责任。”该确认书上只有罗书斌一人的签名，其中附言部分是用小号字体。两原告对此表示：对确认书的真实性不予认可，没有印象曾经签订过，对于其中的签名不申请笔迹鉴定；该确认书只有原告罗书斌的签名；被告单方出具的确认书在附言备注的内容字体比正常字体小一号，排除原告的主要权利，属格式条款，应属无效。
本院认为：因被告已提交了2013年6月26日《商铺买卖合同补充协议》的原件到庭，两原告对其不予认可，但对该补充协议中两原告的签名不申请鉴定，应承担举证不能的后果，故本院对该《商铺买卖合同补充协议》的真实性予以确认。
上述补充协议已对房屋价格、办理过户手续的时间等条款进行了变更，原告实际上也是按照补充协议约定的房屋价格支付了房价款，原告未提供证据证明在签订该补充协议的过程中被告存在欺诈或胁迫的行为，故对原告认为该补充协议无效的主张，本院不予接纳。且该补充协议中已明确被告是作为出卖人刘某培的委托代理人，故至此被告已向原告披露了委托人，原告再向卖方的受托人主张权利没有法律依据，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告罗书斌、张菊香的诉讼请求。
本案诉讼费537元由原告罗书斌、张菊香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周鸿明
二〇一五年三月二十日
书 记 员 徐 娟