上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第3334号
原告上海福家房地产经纪有限公司。
法定代表人叶长兴。
委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。
被告贾晴。
委托代理人吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
原告上海福家房地产经纪有限公司诉被告贾晴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海福家房地产经纪有限公司的委托代理人巫小莉、被告贾晴的委托代理人吴豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月6日，经原告居间，被告与案外人签订了《房地产买卖居间协议》，约定由被告购买位于上海市石泉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），如被告原因导致买卖合同最终无法签署的，应向原告支付本次房屋成交总价2%的违约金。同月8日，原告与出售方签订的《承诺书》约定，应于2013年10月21日前补签《上海市房地产买卖合同》。然而被告未按约签订《上海市房地产买卖合同》，其行为已构成违约。原告多次向被告主张权利，均未果，故诉至法院，要求判令被告支付原告违约金53，400元。
被告辩称，在签订居间协议时，原告并未向被告如实全面介绍系争房屋的情况，被告要购买的是住宅用房，但在签订居间协议后才知晓系争房屋的土地性质为综合用地，故之后决定不再购买系争房屋。原告的居间并未成功，无权要求被告支付违约金。此外，由于原告未如实提供信息，导致被告支付给出售方的2万元被没收，造成了被告的损失。故不同意原告的诉请。
经审理查明，2013年10月6日，原、被告及案外人毛以文三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定：在原告居间下，被告向毛以文购买系争房屋，购买总价款267万元；签订本协议时，被告支付出售方2万元作为定金，签订买卖合同当日，被告支付给出售方81万元作为首付款（含定金），双方至交易中心办理过户手续当日支付163万元，被告通过银行贷款20万元支付购房款，交付房屋取得产证时再支付3万元；被告与出售方签署本协议后买卖关系成立，双方各向原告支付房屋成交总价1%的佣金，双方同意本协议生效次日起三个工作日内按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于2013年11月30日前办理过户手续；因出售方原因导致买卖合同最终未签署的，则出售方应双倍返还被告定金，并向原告支付成交总价2%的违约金；因被告原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归出售方所有，并向原告支付成交总价2%的违约金。当日，被告向毛以文支付了定金2万元。
同月8日，原、被告及案外人毛以文、时俊共同签署了《承诺书》，对《房地产买卖居间协议》作相关补充：1、补签《上海市房地产买卖合同》的时间改为2013年10月19日至2013年10月21日，在该时间内被告与出售方共同至原告指定的地点补签《上海市房地产买卖合同》；2、被告承诺购买系争房屋时不向银行贷款，采用一次性现金或转账的方式支付房款；3、未尽事宜根据已签的居间协议执行，重声另一违约方都需支付给原告成交总价的2%的违约金。
之后，被告因故决定不再购买系争房屋。同月21日，出售方毛以文、时俊至原告处取回系争房屋产权证时出具了《事情-
情况说明》，记载如下：“兹有毛以文、时俊与贾晴、福美来房地产签订居间协议，因购房者未能履行义务前来签订合同，故导致合同无法签署，所以卖房者毛以文、时俊来拿回房屋产权证明。”
同月25日，原告委托律师向被告发出了《律师函》，告知被告未按约签订《上海市房地产买卖合同》的行为已构成违约，需承担约定的合同责任，要求被告在收函后三日内与原告协商解决。之后双方协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，在双方签订《房地产买卖居间协议》时，系争房屋的权利人为时俊、毛以文，土地状况登记用途为综合，房屋状况登记用途为居住。
审理中，原告坚持已诉。被告则认为，原告未提供系争房屋产权证原件，未将土地用途如实介绍，而签订居间协议时恰逢国庆假期，被告无法自行查询房屋登记信息，10月8日被告从房地产交易中心查询得知系争房屋的土地用途为综合，而非被告欲购买的居住用途，但当时被告还犹豫未决，想继续了解为何土地用途为综合，因此在10月8日还是签了《承诺书》，并延迟了签订正式买卖合同的时间。被告还认为《房地产买卖居间协议》系原告提供的格式合同，按照其中的违约金条款，不论原告是否居间成功，都可以收取2%的佣金或违约金，属于免除自身义务、加重对方义务的格式条款，应属无效，故被告不同意支付原告违约金。
因双方差距过大，致调解不成。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《承诺书》、系争房屋产权证、定金收据、《事情-
情况说明》、《律师函》及寄送凭证，以及原、被告的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。在居间过程中，一方面，居间方作为专业房地产经纪机构，须如实全面提供房产信息，以保障委托人的合法权益；另一方面，购买房屋属于重大民事行为，买受方也应尽审慎义务，以保障自身的合法权益。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。被告在签订协议前，理应提出查看系争房屋产权证，对房屋信息有充分了解后才能同意签字，如未查看即签字自身也存在过错。即使签约时恰逢国庆假期，被告无从自行查询房屋登记信息，然而据其自述在10月8日已得知系争房屋确切信息，但被告仍签署《承诺书》同意签订正式买卖合同，并重申违约责任。该《承诺书》系当事人真实意思表示，合法有效，对签署各方当事人具有法律约束力。被告违约未订立正式买卖合同，造成原告预期利益的损失，应承担相应的违约责任。至于被告提出违约金条款属无效的抗辩意见，本院认为根据意思自治原则，当事人的约定应得到尊重，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金，可见约定成交价2%的违约金明显过高，本院酌情调整被告应支付原告违约金8，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
被告贾晴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海福家房地产经纪有限公司违约金8，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，135元，减半收取，计567.50元，由原告上海福家房地产经纪有限公司承担542.50元，被告贾晴承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。