广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第411号
上诉人（一审原告）：玉林xx农副产品批发市场有限公司。
委托代理人：陈远，广西桂南律师事务所律师。
委托代理人：朱炤坤，广西邦泰律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告）：广西xx有机农业科技有限公司。
委托代理人：赵秋玲，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：莫xx。
被上诉人（一审被告）：陈x。
委托代理人：冯明璜，广西典圣律师事务所律师。
上诉人玉林xx农副产品批发市场有限公司（以下简称xx公司）、上诉人广西xx有机农业科技有限公司（以下简称xx公司）因物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成由审判员卢涛担任审判长，审判员吕海欢、代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。书记员钟广夏担任法庭记录。上诉人xx公司的委托代理人陈远、朱炤坤，上诉人xx公司的委托代理人赵秋玲，被上诉人莫xx，被上诉人陈x及其委托代理人冯明璜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告xx公司是经营农副产品批发市场及其配套服务设施的开发建设和经营管理、房地产物业租赁（自有自营房地产）的企业。2010年4月1日，被告xx公司与原告签订《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，约定由xx公司租用原告的位于玉林市二环北路1222号玉林xx农副产品批发市场4区1栋9号商铺，商铺面积为178.17平方米，用来经营茶叶及茶制品，租期为30个月（即自2010年4月1日至2012年9月30日）；并约定租金每月2406元，市场服务费每月每平方米（建筑面积）2元，这二种款项均于每月5日前缴交，并约定滞纳金按照拖欠费用的每日1%计算。之后，被告进场经营，租金与市场服务费均由被告莫xx代为缴交。2011年10月31日，被告莫xx与原告签订《玉林市xx农副产品批发市场认购书》，约定由莫xx交定金3万元，购买上述商铺。莫xx交了定金3万元后，放弃了购买，原告没收了该3万元定金。自2011年11月起，莫xx再没有缴交租�和市场服务费、水电费等费用。2012年2月10日，原告与被告陈x签订《商品房买卖合同》和《xx公司物业管理服务协议》，其中《商品房买卖合同》约定上述商铺由陈x买受，并约定出卖人（原告）于合同生效之日起二个月内交付买受人使用；《xx公司物业管理服务协议》约定该商铺之物业由原告进行管理，其中第四条第1项约定“乙方（陈x）交纳物业管理服务费用计公共分摊费用，从开发单位与乙方书面约定的收楼日期为准或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算。商铺按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元”，第2项约定“乙方每月5日前缴交当月的管理费”。陈x按约定支付了购房款给xx公司。2012年5月22日，原告让被告陈x在《商铺交接单》上签名，但因该商铺为被告莫xx使用，原告没有实际移交商铺给陈x。2013年5月13日，原告锁住铺面，不让经营使用。2013年11月，被告莫xx撬开门面，搬走大部分物品，现还存放少量物品。该商铺至今没有移交被告陈x。另查明，2012年3月2日，原告用没收被告莫xx的3万元定金抵扣了其2011年11月至2012年3月的租金、水电费和市场服务费共14767.8元及由此产生的滞纳金13871.9元（尚余1360.3元）。对此，被告莫xx没有提出异议。
2014年2月20日，xx公司向一审法院提起诉讼，请求：判决xx公司、莫xx、陈x共同支付欠缴市场管理费约5345.1元（截至2014年2月20日）及由此产生的违约金共约1224.74元（截至2014年2月20日，计算至被告全部交清欠缴费用为止）。
一审法院认为：被告xx公司与原告签订《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。原告xx公司提供了服务给被告xx公司，被告应按约定缴交市场服务费给原告。被告陈x虽购买了原告的商铺，但原告没有实际移交商铺，故原告起诉陈x要求其支付市场服务费没有事实和法律依据，不予支持。关于被告莫xx应否承担责任的问题：原告是与被告xx公司签订的《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，根据合同相对性原则，原告应向被告xx公司追偿有关费用；至于被告xx公司与被告莫xx的是何关系，则是另一法律关系，与本案无关。关于被告xx公司欠缴多少市场服务费的问题：（1）欠费期间：因被告xx公司至今未清空移交商铺，原告xx公司诉请交费自2012年12月起至2014年2月20日止，故其欠费为2012年12月1日起至2014年2月20日止。（2）关于原告锁商铺的问题，原告作为涉案房屋的出租人，在本案纠纷发生后没有冷静对待和通过正当的途径维权，而是在2013年5月13日锁住商铺，妨碍了被告对商铺的移交，原告xx公司对本案纠纷的发生存在着一定的过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，应减轻被告xx公司的责任。综合双方的过错程度，该院确定由被告xx公司在本案的物业费损失自2013年5月13日起承担70%的责任，余下的30%由原告自负。（3）关于欠费金额：4239.23元【①2012年12月1日-2013年5月13日：2元×178.17平方米×（5个月﹢13天÷30天）＝1936.10元；②2013年5月14日-2014年2月20日：2元×178.17平方米×（9个月﹢7天÷30天）×70%＝2303.13元。①﹢②＝4239.23】。（4）滞纳金应依双方约定计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、xx公司支付市场服务费4239.23元给xx公司�二、xx公司支付违约金给xx公司（违约金的计算办法：以每月所欠的费用为基数，自2013年1月1日起至清偿完毕之日止，按每日1%分段计算）；三、驳回xx公司对莫xx、陈x的诉讼请求。本案受理费50元，由xx公司负担。
上诉人xx公司不服一审判决，上诉称：一、陈x购买本案讼争商铺后，上诉人于2012年5月22日将商铺交付给陈x，因当时商铺仍出租给莫xx、xx公司，故双方交付商铺的方式为签订商铺交接单并结清费用后即已完成交付，陈x收到商铺后自行向承租人追索租金等费用，因承租人拒不交费，陈x反悔称上诉人未交付商铺。一审判决认定上诉人未将商铺交付给陈x属于认定事实错误；二、被上诉人莫xx、xx公司为商铺共同承租人，莫xx为实际使用人，陈x为商铺所有权人，应连带赔偿上诉人的物业服务费等损失。一审判决仅认定xx公司承担支付物业服务费属于认定事实错误，�用法律不当；三、2013年5月13日上诉人经陈x多次委托，对商铺实施封铺，是协助陈x收回商铺，不存在任何过错，一审判决认定上诉人锁住商铺妨碍移交并承担30%过错责任没有事实和法律依据。请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第926号民事判决，判决被上诉人xx公司、莫xx、陈x连带赔偿市场管理费7483.10元（自2012年12月1日起至2014年8月28日止，以后续计）及滞纳金约2283.07元（按所欠额的每天0.10%计算，直至被上诉人交清欠款费用为止）给上诉人。本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人xx公司辩称：xx公司是否将商铺交付给陈x与其无关，其公司不应承担支付物业服务费的责任。
被上诉人莫xx辩称：一审判决其不应承担物业服务费是正确的，希望法院公平处理其与xx公司之间的租赁关系。
被上诉人陈x辩称：xx公司不履行合同义务，至今没有移交商�及相关权利证书给陈x，已严重损害其合法权益。一审判决其不承担物业服务费是正确的，应予维持。
上诉人xx公司不服一审判决，上诉称：一、2014年2月10日xx公司起诉请求支付的市场服务管理费5345.10元及违约金1224.74元（截止时间2014年2月20日），而一审判决其支付的违约金（自2013年1月1日起至付清完毕之日止，按每日1%计算），明显超过了诉讼请求的范围；二、本案租赁合同约定的租赁时间为2010年4月1日至2012年9月30日，期满后双方没有就续租达成协议，双方的租赁关系于2012年9月30日期满终止，且其公司在租赁期内未拖欠xx公司任何款项，铺面实际承租人莫xx或陈x是否拖欠物业服务费与其公司无关；三、本案商铺租赁合同、入场经营合同约定的租赁期间截至2012年9月30日止，期满后双方未就续租达成协议，xx公司主张租赁期间的物业服务费已超过诉讼时效。请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第926号民事判决，判决驳回xx公司对其公司的诉讼请求。
被上诉人xx公司辩称：一、一审原告的诉讼请求明确要求支付截止付清所有欠款为止的违约金，一审判决并没有超出请求的范围；二、租赁合同到期后莫xx依然占用商铺，证明xx公司与莫xx共同占用商铺；三、其公司多次向xx公司、莫xx、陈x主张权利，本案没有超过诉讼时效。
一审被告莫xx辩称：其同意xx公司的上诉意见。
一审被告陈x辩称：xx公司上诉主张的请求及理由与其无关，请求法院依法判决。
二审期间，上诉人xx公司提供陈x2012年12月21日出具的委托书一份，欲证明其公司经陈x委托，对讼争商铺实施封铺，是协助陈x收回商铺，不存在任何过错。经庭审质证，陈x对该委托书的真实性没有异议，但认为该委托书并不能证明xx公司已经移交商铺。xx公司、莫xx认为�委托书与其无关，由法院依法认定。
上诉人xx公司、被上诉人莫xx、陈x均无新的证据向本院提供。
本院经审核认为，上诉人xx公司提供的委托书来源合法，内容真实，与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据。
二审经审理查明：一审判决认定事实基本属实，本院依法予以确认。
另查明：被上诉人莫xx本人亦在本案商铺租赁合同上签名，并将讼争商铺用于茶叶及茶制品经营，租赁期间，租金及市场服务费均由其直接向xx公司交纳。2012年12月21日，陈x出具委托书一份交xx公司，委托书载明：“本人于2012年2月份向你市场购买了四区一幢九号商铺（一次性付款），原租户与你市场有租约，现已租期已满，现委托xx农批市场收回商铺交给本人使用”。
本院认为：本案xx公司与xx公司、莫xx签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且没有《中华人民共和国合�法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。xx公司虽在商铺租赁合同中加盖公章，但该商铺自合同签订之日起一直由另一合同签订人莫xx承租使用，租金及市场服务费均由其直接向xx公司交纳，而xx公司仅在合同中盖章，既没有对商铺进行经营管理，亦没有交纳相关费用，因此，该商铺的实际承租人应认定为莫xx。上述商铺租赁合同约定的期限于2012年9月30日届满后，租赁双方没有续签合同，且租赁期间承租方不存在拖欠租金或市场服务费的行为，xx公司以承租人名义签订合同的权利义务已经履行完毕，而实际承租人莫xx继续经营管理商铺的行为，属于其个人行为，应由其个人承担承租人的责任，与xx公司无关。xx公司请求莫xx承担欠缴的物业服务费理由成立，本院予以支持；但其主张承租期限届满后即2012年12月1日起的市场服务费应由xx公司共同承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人xx公司主张其不应承担本案讼争物业服务费的理由成立，本院予以采纳。
关于本案讼争的市场服务费应如何计算的问题。合同约定的租赁期限届满后，实际承租人莫xx继续对商铺进行经营管理，因欠交2012年12月1日之后产生的市场服务费，xx公司于2013年5月13日锁住该商铺，不再让莫xx经营使用，自商铺关停时起，双方的租赁关系事实上已经终止，因此，莫xx欠缴的市场服务费应自2012年12月1日起计至2013年5月13日止，按每月每平方米2元计算，该项费用为1936.1元【2元×178.17平方米×（5个月﹢13天÷30天）＝1936.1元】，欠缴费用仍应参照原合同约定计付相应的违约金。一审判决自2013年5月14日起至2014年2月20日止仍由承租人承担70%的市场服务费没有事实和法律依据，本院依法予以纠正。
关于陈x应否承担本案讼争物业服务费的问题。被上诉人陈x在签订购买讼争商铺的合同并付清购房款后，虽于2012年5月22日在商铺交接单上签名，但因当时商铺仍由莫xx实际经营使用，无法实际接收商铺，而xx公司亦没有将原租赁关系的相关凭证向陈x移交，致使陈x无法履行出租方收取租金等权利，结合2012年12月21日陈x出具委托书交xx公司要求接收商铺的行为，足以证明双方没有发生实际移交商铺的事实，因此，一审判决以xx公司没有实际移交商铺给陈x为由，驳回其对陈x的诉讼请求并无不当，应予维持。
关于本案诉讼时效的问题。自2012年12月1日起莫xx欠缴物业服务费后，xx公司已多次向莫xx主张权利，并于2013年5月13日实施强制关锁商铺的行为，发生了诉讼时效中断的事实，至xx公司于2014年2月20日提起诉讼期间，本案并没有超过法定诉讼时效期间。
综上所述，一审判决认定事实部分不清，裁判有误，依法应予纠正。依照《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第926号民事判决；
二、被上诉人莫xx支付市场服务费1936.10元给上诉人玉林xx农副产品批发市场有限公司；
三、被上诉人莫xx支付逾期付款违约金给上诉人玉林xx农副产品批发市场有限公司。违约金计算办法：以每月所欠费用为基数，自2013年1月1日起至付清款项之日止，按每日1%计算；
四、驳回上诉人玉林xx农副产品批发市场有限公司对上诉人广西xx有机农业科技有限公司、被上诉人陈x的诉讼请求。
一案案件受理费50元，二审案件受理费100元（上诉人xx公司、上诉人xx公司各预交50元），合计150元，由上诉人xx公司负担100元，被上诉人莫xx负担50元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 涛
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一五年一月七日
书 记 员 钟广夏