吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终120号上诉人（原审原告）：蔡玉华，汉族、1953年10月25日生，退休，住吉林省松原市。委托代理人：周游，汉族、1978年9月3日生。被上诉人（原审被告）：吉林省松原飞宇房地产开发有限公司，地址松原市乌兰大街。法定代表人：李庆军，经理。委托代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。原审第三人：吉林省飞宇物业有限公司，住所地长春市南关区前进大街6688号惠民嘉苑小区13号底层商铺104室。法定代表人：李春成，总经理。委托代理人：李庆顺，男，1964年6月28日生，汉族，吉林省飞宇物业有限公司职员，住址吉林省榆树市黑林镇街道1组。上诉人蔡玉华与被上诉人吉林省松原飞宇房地产开发有限公司、原审第三人吉林省飞宇物业有限公司买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初4955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡玉华委托代理人周游、被上诉人吉林省松原飞宇房地产开发有限公司的委托代理人虞连昌、原审第三人吉林省飞宇物业有限公司的委托代理人李庆顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡玉华上诉请求：撤销宁江区人民法院（2017）吉0702民初4955号民事判决；改判解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；返还商铺认购款及租金326222元及从2012年8月16日至今的银行利息；被上诉人承担一、二审诉讼费、保全费、保险费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定：“被告已经向不动产登记中心提供了办理产权证的相关手续，江南秀项目已经具备办理产权证条件，本案合同目的可以实现。”首先，就本案中规划局出具的说明指出：“飞宇房地产开发公司原件容积率与实际规划的容积率有变化，依据《城市规划法》的有关规定，重新出具规划条件，现材料已送至松原国土局。”可见被上诉人用地面积与审批的不符，需国土资源局重新审批，国土局是否批准还是未知数，怎么能具备办理产权证条件呢？其次，被上诉人出售给上诉人的商铺是各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，不具备房屋属性，不符合以下规定：l、《城市房屋产权登记管理办法》第二十条的规定：“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”2、《不动产登记暂行条例》第八条、第十八条规定：不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有唯一编码、不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。3、《不动产登记暂行条例实施细则》第五条的规定：不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。4、不动产登记操作规范（试行）规定：不动产登记应当以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空问应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。第一章第三款第三条规定：有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。不具备产权登记的基本条件，怎么就认定具备办理产权证条件呢？另外，被上诉人这种销售返租的方式违背《商品房销售管理办法》第十一条规定的“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”（二）原审判决认定：“原告已经按照合同约定交付购房款，飞宇房地产公司也按照合同约定交付商铺，办理产权证照只是合同附随义务”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：末经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。上诉人签订商品房买卖合同目的是依法登记并取得不动产权属证书，由于办理房屋所有权属证书的资料均由被上诉人掌握，因此被上诉人为上诉人办理房屋所有权属证书是法定义务并非合同附随义务。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告5年都没有给原告提供办理房屋所有权登记手续证明文件并且延迟超过两年没有给上诉人办理房屋所有权登记手续，符合上述法律规定，属于根本违约，按照《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之的，当事人可以解除合同（四）当事人一办迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人在约定时间内没有提交资料办理产权登记备案，致使上诉人无法办理不动产权属证书，上述法律规定的违约情形及被上诉人出售的商铺不具备产权登记的基本条件，根本无法办理不动产权属证书，合同目的至今没有实现，故原告的请求依法应该得到法院的支持。飞宇房地产公司答辩：原审判决认定事实清楚，采信证据充分可靠，适用法律、判决结果正确，上诉人的上诉请求和理由不成立。一审判决后，2018年1月31日案涉房屋项目土地的初始登记已经办理完毕，下一步就是房屋的初始登记，房屋产权可以办理。希望维持一审判决，驳回上诉。原审第三人飞宇物业公司答辩意见与飞宇房地产公司一致。原告蔡玉华诉称：2012年8月16日蔡玉华在飞宇房地产公司处购买商铺，总价款为429240元。双方约定蔡玉华购买的商铺交给松原市飞宇无业管理有限责任公司使用三年，三年的租金折抵蔡玉华一部分购房款，蔡玉华交购房款326222元后，双方签订商品房买卖合同，蔡玉华购买的商铺至今未能办理产权证照，合同目的不能实现，故蔡玉华诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同；返还购买商铺；返还商铺认购款326222元并自2012年8月16日起至给付之日止按照中国建设银行同期贷款利率支付利息。被告飞宇房地产公司辩称：蔡玉华所诉购买商铺的事实存在，蔡玉华购买的商铺于2013年12月交付使用。被告出售给原告的房屋，销售时已经取得商品房预售许可证，具备销售条件。蔡玉华购买的商铺现在已经满足了办理商铺产权证照的前提条件。之前房屋验收工作不能有效推进的原因不在飞宇房地产公司而在于规划部门和国土部门，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的因出卖人原因导致产权无法办理的情形。即使法院认定蔡玉华具有解除合同的条件，蔡玉华的主张已经超过了一年的解除期间，已经丧失解除权。第三人吉林省飞宇物业有限公司述称：业主购买商铺时，业主与物业公司有商铺租赁协议，约定房子交工时，由我们统一接管进行装修统一出租，无偿使用三年，大致时间是2013年5月1日至2016年4月30日，个别业主的租赁时间有的不一致。接收后商铺经营是综合性的，服装、鞋帽、化妆品等都有。现在满3年后，商圈经营不景气，满3年再次续签合同时，与业主意见不统一，我方想续签，但租金有争议，原来约定效益好的话还是购房款的8%，因现在亏损，我方想降租金，但未达成一致，所以现在商场关门了。宁江区人民法院经审理查明：2012年8月16日蔡玉华与飞宇房地产公司签订价款单，蔡玉华购买飞宇房地产公司开发建设的江南秀2D27号商铺，面积为35.12平方米，总价款为429240元，因该商铺无偿交付松原市飞宇物业管理有限责任公司使用三年，蔡玉华交购商铺款326222元。2012年8月16日蔡玉华与松原市飞宇物业管理有限责任公司签订商铺委托租赁协议书，蔡玉华将其购买的商铺出租给松原市飞宇物业管理有限责任公司统一管理、使用，租赁期限为2013年5月1日起至2016年4月30日止。2013年8月6日蔡玉华与飞宇房地产公司签订商品房买卖合同一份，蔡玉华购买飞宇房地产公司开发建设第331幢2层D27号房，双方未约定商铺交付的时间，合同约定出卖人应当在商品交付使用后--日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。飞宇房地产公司承认蔡玉华购买的商铺于2013年12月31日交付给松原市飞宇物业管理有限责任公司使用，同年，松原市飞宇物业管理有限责任公司经吉林省工商行政管理局变更登记为吉林省飞宇物业有限公司。江南秀和第331幢系同一建筑物。另查明，2013年7月1日飞宇房地产公司取得其开发建设第331幢商品房预售许可证。2014年1月1日嘉里不夜城C区12#楼（江南秀购物广场）取得建设工程消防验收意见书，江南秀购物广场综合评定该工程消防验收合格。2014年4月18日嘉里不夜城C区12#楼取得松原市环境保护局建设项目竣工环境保护验收。2015年11月松原市城乡规划设计研究院完成江南秀规划竣工测量报告。2016年松原市广厦房地产测绘有限责任公司出具嘉里不夜城12#楼房地产测绘成果（竣工）报告。2017年5月11日质监站整体竣工备案，完成综合竣工验收，整体竣工验收合格。2017年7月、8月江南秀项目建设用地联合验收和地籍调查合格。认定上述事实的证据有：原、被告陈述、交款单、收据、商铺委托租赁经营协议书、商品房买卖合同、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工环境保护验收申请书、规划竣工测量报告、房产测绘成果报告书、竣工备案证、建设用地联合验收单、不动产权籍调查表等在卷为凭。宁江区人民法院认为，一、原告蔡玉华与被告飞宇房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效应受法律保护。二、依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定解除合同的方式有两种：约定解除和法定解除。其一，本案中原、被告在合同中约定“对产权证照逾期办理产生的纠纷是协商处理”，双方未约定把“逾期办理产权证照”作为解除合同的条件，故本案中原、被告签订的商品房买卖合同不适用约定解除。其二，本案原告蔡玉华已经按照合同约定交付购房款，飞宇房地产公司也按照合同约定交付商铺，且原告对其购买的商铺进行了委托租赁经营，商品房买卖合同已经实际得到履行，办理产权证照只是合同附随义务。原告主张解除合同并赔偿损失的理由是“不能实现合同目的”和“因被告的原因不能办理产权证照”，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。根据本院审理查明的事实，现在被告飞宇房地产公司开发的江南秀项目已完成全部验收，被告已经向不动产登记中心提供了所有办理产权证的相关手续，江南秀项目已经具备办理产权证的条件，本案中合同目的可以实现；且被告已经积极履行了相应义务，原告主张是由于出卖人的原因导致不能办理产权证的理由亦不成立。故本案不满足上述法律条款规定的解除合同的条件，即不适用法定解除。综上，原告蔡玉华提出要求解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蔡玉华的诉讼请求。案件受理费8489元，由原告负担。二审诉讼中，上诉人没有提交新证据,飞宇房地产公司提交了《不动产权证书》一份，拟证明案涉房屋所在项目于2018年1月31日土地的不动产初始登记已经完成，下一步将办理案涉房屋的产权初始登记工作。上诉人质证认为此证与本案无关。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，蔡玉华作为买受人与飞宇房地产公司作为出卖人，双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的买卖合同合法有效。关于双方签订的合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除，合同解除的条件是依约定或法定。根据双方签订的合同内容以及法定情形，本案不具有约定解除及法定解除合同的条件。蔡玉华一审诉求解除合同的理由，没有事实依据和法律依据，其请求不能成立。1、根据《商品房买卖合同》约定，双方买卖标的物是江南秀商铺，出卖人飞宇房地产公司已交付该商铺，买受人蔡玉华接受并已将该商铺委托给飞宇物业公司租赁经营，飞宇房地产公司已完成交付义务，商品房买卖合同已经实际得到履行。2、双方商品房买卖合同约定“对产权证照逾期办理产生的纠纷是协商处理”，据此约定“逾期办理产权证照”并非解除合同的约定条件。故本案中上诉人蔡玉华与被上诉人飞宇房地产公司签订的商品房买卖合同既无约定解除，又无法定解除依据，不符合合同解除的要件。根据本院审理查明的事实，原审法院认为办理产权证照只是合同附随义务，该观点虽存在错误，但,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，并没有证据证明不能办理产权证照原因在于飞宇房地产公司，且飞宇房地产公司目前正在积极办理相关手续。故白杨提出要求解除合同、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院不予支持综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4946元，由上诉人白杨负担。本判决为终审判决。审 判 长  牟凤桐审 判 员  魏 巍代理审判员  乔文彬二〇一八年三月二十日书 记 员  张 丽