广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1182号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵志女，住浙江省文成县。
委托代理人：张兴亮。
委托代理人：吴俞晓，广东百高律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伯海，住四川省岳池县。
委托代理人：赵学丰。
委托代理人：杨俊圣。
上诉人赵志女因与被上诉人张伯海租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市明天企业管理顾问有限公司将涉案商铺中国大厦七楼C32档口出租给李某甲，李某甲将该商铺转租给陈某海，陈某海直接与广州市明天企业管理顾问有限公司签订租赁的《协议书》，约定陈某海承租的写字楼（指该商铺）仅限于作经营服装之用途，后陈某海又将该商铺转租给本案的赵志女，且本案赵志女又直接与李某甲签订《店铺转让协议》，并给予李某甲顶手费1550000元，也就是说该商铺以后都由赵志女向广州市明天企业管理顾问有限公司承租。
2014年1月23日，张伯海与赵志女签订《联营协议书》，约定：张伯海向赵志女承包新中国大厦七楼C32西半档口（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月1日至2015年3月5日止；每月承包费为72000元，张伯海在承包前先向赵志女缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共216000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费72000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，赵志女负责C32西半档内的场租、税收、工商管理等费用，张伯海负责自己的债务，自负盈亏；如张伯海自己中途退场，赵志女对张伯海不退回押金，但如赵志女中途收回档口的，除退回押金外，赔偿144000元给张伯海；张伯海在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，张伯海接收了涉案房产开始经营，并向赵志女支付了租赁押金144000元及商铺押金1000元。赵志女确认张伯海已支付了2014年3月1日至2014年4月30日的租金144000元。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】（以下简称《告知书》），主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月20日，张伯海向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认张伯海、赵志女双方于2013年11月25日签订的《联营协议书》无效；2、赵志女立即向张伯海返还已收取的房屋租赁押金145000.00元；3、赵志女退还已向张伯海收取的自2014年3月24日至2014年4月30日的租金91200.00元；4.张伯海无需支付2014年5月1日至赵志女实际接收场地之日的房屋使用费；5、赵志女立即接收场地；6.本案诉讼费由赵志女承担。赵志女原审辩称：不同意张伯海的全部诉讼请求，双方签订的协议有效，张伯海也有实际经营。关于责令限期整改的《告知书》，消防隐患的整改是不包括7楼，而且张伯海至今没有向赵志女移交案涉商铺。关于张伯海所说的一半档口，在协议书中已经订明是租C32（西半），这说明张伯海知道使用的是半档。赵志女交涉案商铺给张伯海时是半个档口，而且实际经营是张伯海在经营，如果有墙隔挡的话，也是张伯海加建的。关于改变用途，赵志女和明天企业管理顾问有限公司签订的租赁合同中租用的是写字楼，我方出租给张伯海也是以写字楼来出租的，如果有变更用途的，也是张伯海私自变更用途。张伯海所说赵志女无权出租的问题，赵志女是与明天企业管理顾问有限公司签订的租赁合同，租期是从2014年3月1日至2015年3月5日，赵志女对案涉物业有合法的经营权。张伯海、赵志女签订协议后，张伯海交了3、4月份的租金144000元，2013年11月25日张伯海支付了两个月押金144000元。张伯海从2014年5月起拒不履行支付承包费的义务，拖欠承包费。反而于2014年5月22日起诉要求退还押金等诉讼请求，并擅自撤场，我方到档口看到张伯海没有在经营，所以我方就把锁换了，另行出租。综上，张伯海、赵志女签订的《联营协议书》是双方的真实意思表示，双方均应切实履行，但张伯海却拒不履行支付承包费的义务。
赵志女在原审提起反诉，请求判令：1、解除张伯海、赵志女于2013年11月25日签订的关于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32（西半）的《联营协议书》；2、张伯海支付的押金145000元（包括两个月承包费14000元及商铺设施押金1000元）归赵志女所有；3、张伯海向赵志女支付位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32（西半）的5月、6月的承包费144000元；4、张伯海向赵志女支付广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32（西半）的5月、6月的承包的费滞纳金126000元（标准按每日3%计算以当月拖欠的承包费本金为限，暂计至2014年6月20日）；5、张伯海即日起将位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32（西半）交还给赵志女；6、本案诉讼费用由张伯海承担。
张伯海针对赵志女的反诉原审辩称：不同意赵志女的全部反诉请求。理由如下：1、涉案的《联营协议书》为无效合同，赵志女是将半档出租给张伯海，赵志女的拆建行为违法；2、协议书是无效合同，无效合同自始无效，所以赵志女应将张伯海缴纳的押金返还张伯海；3、今年的3月份张伯海就已经停止营业，所以张伯海不应缴纳5、6月的承包费，张伯海多次发律师函、打电话、发短信给赵志女，要求赵志女收回场地，但赵志女故意不理睬；4、滞纳金是对违约行为的惩罚，但本协议是无效合同，所以不存在违约的问题；5、赵志女主张半档隔墙是张伯海加建的，没有事实根据；6、赵志女是按写字楼出租的，而联营协议书明确写到用于经营服装，所以赵志女主张张伯海擅自改变用途毫无根据的；7、赵志女没有提供证据证实明天企业管理顾问有限公司公司同意赵志女转租，赵志女无权转租给张伯海。
2014年5月13日，张伯海委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向赵志女身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及赵志女出租给张伯海的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为张伯海、赵志女签订的《联营协议书》依法属于无效合同。张伯海定于2014年5月16日下午14点到租赁场地与赵志女办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为赵志女已接收场地并应承担法律后果。另外，张伯海提供其于2014年5月1日及9日向赵志女手机号码发送信息的截屏图。其中，5月9日的信息表明张伯海将于2014年5月9日15时30分搬离七楼C32西半档，请赵志女于2014年5月9日15时30分到档口办理场地交接手续，收回档口，张伯海从2014年5月10日起不再经营。后由于赵志女没有在2014年5月9日到场，张伯海陈述其已于当日撤场并将涉案档口交回管理处。
赵志女否认收到上述律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，赵志女提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。对于短信截屏图，赵志女不确认已收到了张伯海的短信。
针对赵志女提供的《意见》，张伯海对其证明对象及内容均不予确认，并认为赵志女擅自改变涉案场地的用途将其出租给张伯海属违法行为。
原审庭审中，张伯海、赵志女均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。张伯海提供放行条，证明张伯海通知赵志女接收场地后，由于赵志女拒不接收场地，张伯海于2014年5月9日自行离场。而赵志女对张伯海提供的放行条的真实性、合法性、关联性均不予确认。赵志女则提供2014年6月15日赵志女与案外人方某签订的赵志女将涉案场地另行出租给方某的《联营协议书》，以证明赵志女于2014年6月15日才收回涉案场地，并于同日将涉案场地出租给他人使用。另，张伯海在庭审中已经撤回了第5项“判令赵志女立即接收场地”的诉讼请求，赵志女已经撤回第5项“判决张伯海即日起将位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼C32（西半）交还给赵志女”的诉讼请求。
原审法院认为：张伯海、赵志女签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于张伯海、赵志女签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。张伯海主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及赵志女违反规定擅自改变涉案场地的规划用途和转租。但是，从赵志女提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，赵志女将承租作为办公室用途的涉案场地出租给张伯海做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，张伯海以区政府实施临时查封措施及赵志女改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，不予支持。另外，张伯海以赵志女未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，原审法院不予支持。由于张伯海、赵志女双方的联营协议已实际履行，故张伯海要求赵志女退还2014年3月24日至4月30日经营期间的租金91200元缺乏依据，不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于张伯海已退出涉案场地不再经营，赵志女也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，赵志女反诉要求解除该《联营协议书》，原审法院予以支持。虽然由于张伯海提前退场导致协议终止，但是，张伯海在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，张伯海提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，赵志女应将押金145000元返还给张伯海。另外，2014年5月13日，张伯海委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向赵志女身份证显示的住址寄出《律师函》，通知张伯海于2014年5月16日下午14点到租赁场地与赵志女办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为赵志女已接收场地并应承担法律后果。从张伯海通知赵志女提前退铺及办理场地交接手续的时间来看，并没有给予赵志女比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，赵志女反诉要求张伯海支付5月份未付的承包费72000元具有合理性，予以支持。赵志女直至2014年6月15日才将涉案场地另行出租给他人，故6月份的承包费损失应由其自行承担。赵志女另要求张伯海支付滞纳金依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、解除张伯海与赵志女于2013年11月25日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，赵志女向张伯海返还押金145000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，张伯海向赵志女支付租金72000元；四、驳回张伯海其他诉讼请求；五、驳回赵志女其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4943元，由张伯海负担1743元，由赵志女负担3200元。本案反诉受理费3863元，由张伯海负担850元，由赵志女负担3013元。
判后，上诉人赵志女不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定张伯海提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1、张伯海在签订《联营协议书》前，明知涉案大厦已被荔湾区公安消防部门要求限期整改，其为了谋取在服装批发市场旺季的巨大利益，仍与我方签订《联营协议书》，应视为其以行为默示认可涉案场地的交付状况。张伯海在市场淡季期间以场地存在消防隐患为由不履行合同，主观明显恶意。2、消防隐患是由张伯海造成的，其提前终止协议的行为已构成违约。疏散通道严重堵塞及大量存放可燃货物，完全是承租人的单方行为所致。消防部门的整改意见是针对新中国大厦14层以上经营楼层的行政意见，并非涉案楼层。据此上诉请求：撤销原审判决第二项，并改判驳回张伯海的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张伯海承担。
被上诉人张伯海答辩称对原审判决没有意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，赵志女未能提供证据证实消防部门的整改意见是针对新中国大厦14层以上的楼层，不含案涉商铺所在的第七层。
本院认为，本案二审争议的焦点是张伯海有无权利主张解除涉案《联营协议书》。
赵志女与张伯海签订的《联营协议书》实为租赁合同，原审法院对该协议书的性质认定正确，本院予以维持。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司发出了《告知书》，认为涉案商铺存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了张伯海的正常经营，结合张伯海在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定张伯海提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决赵志女返还押金给张伯海并无不当。赵志女称《告知书》中“实施临时查封措施”的楼层是指14楼以上以及涉案大厦的消防隐患是张伯海产生的，因赵志女对此未能提供证据予以证实，本院对其该说法不予采信。赵志女以张伯海单方撤场构成违约并要求没收押金、支付滞纳金以及赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人赵志女的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人赵志女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 邹文芳