广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法乐民初字第1314号
原告陆展鹏
被告区艳媚
委托代理人梁立云，广东法行律师事务所律师。
原告陆展鹏诉被告区艳媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理，依法由代理审判员赖荣华适用简易程序独任审判，于2015年1月30日公开开庭进行了审理，原告陆展鹏，被告区艳媚法及其委托代理人梁立云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月15日，原告经第三人佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部介绍，向被告购买其位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路A248号威斯广场斐翠轩＊座＊＊＊房一套，原、被告及佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部于当天签订《房地产买卖合同》约定，上述房屋套内面积61.26平方米，总成交价人民币叁拾肆万元整（￥340000元），并约定原告于签订合同当天支付购房定金人民币壹万元整（￥10000元），支付购房定金后，在原告申请银行按揭审批取得贷款合同后七天内支付购房首期（含定金）人民币贰拾陆万元整（￥260000元），余款待领取原告新房产证后二十天内支付清。合同签订当天，原告即时向被告支付购房定金人民币壹万元整（￥10000元），并于2014年7月29日支付首期款（含定金）人民币贰拾陆万元整（￥260000元），被告出具收款收据。然而，2014年7月31日原告前往乐从镇房管局办理房产过户手续后，8月5日房管局告知原告，上述房产已于2014年8月5日被顺德区人民法院因被告涉及的其他案件被查封，因此不能继续过户，并要求原告与被告到房管局撤销房产买卖交易。由于《房屋买卖合同》签订前，被告并没有告知原告本案上述房产涉及其他纠纷，也没有告知原告房产有被法院查封的风险，导致原告支付清首期款后不能过户，被告对上述房产存在所有权瑕疵，并隐瞒了严重影响交易的真相，导致原告损失，因此原告多次要求被告退还已支付的购房定金及首期款，被告不断拖延，直到今天，被告也只退还了人民币贰拾万元整（￥200000元），还剩余人民币陆万元整（￥60000元）购房款被告称无力偿还，原告的合法权益受到严重侵害。为此，原告起诉至法院，请求：1.解除原、被告之间于2014年7月15日签订的《房地产买卖合同》；2.被告退还原告已支付的购房款人民币陆万元整（￥60000），违约金人民币16800元（违约金由赔偿定金人民币10000元及中介费人民币6800元组成），合计人民币76800元；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告辩称，被告认为被告不适合作为本案的被告，双方的房产交易已经完成，是因为案外人建设银行对本案的标的物予以查封，原告没有依法按照诉讼的权利提出查封异议，或对查封异议不服而另外起诉，原告因没有履行法律给予的权利，而造成房产被查封。本案标的物已由建设银行申请查封，应该追加建设银行为第三人参加诉讼，结合以上事实，是原告方对权利的放弃，所以原告方应当承担本案的过错责任，不应由本案被告承担。被告还保留对原告余额不足部分的80000元及已经返还的200000元提起诉讼的权利。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告身份证复印件一份，被告身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证认为，无异议。
2.房地产买卖合同一份，证明因为标的物不能交易，导致交易不成功，被告违约。
被告质证认为，无异议，但是交易金额有出入，实际约定交易金额为340000元。
3.补充协议一份，证明被告违约后，承诺退还所有款项给我方。
被告质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该补充协议签订后由原告方向法庭提出查封异议申请，而原告方因为没有继续就查封异议申请的程序向乐从法庭提出有关的权利异议，而导致本补充协议与本案的关联性无关。
4.收据二份，转账单二份，证明原告向被告支付了首期和定金。
被告质证认为，无异议。
诉讼中，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.查封异议书一份，证明原告与被告已经交易成功后，因为建设银行对于被告进行起诉查封了标的物，原告提出查封异议申请的事实。
原告质证认为，对真实性确认，当时法院已经对其进行驳回，无效的。
2.房地产交易合同复印件一份，证明原告与被告交易的事实。
原告质证认为，该合同已经作废了，房产局已经退件。
3.发票复印件三份，申报表复印件一份，证明双方交易成功的事实。
原告质证认为，对真实性确认，但已经作废了。
4.乐从房地产交易局的受理通知书复印件一份，证明双方交易成功的事实，且是物权公示的准登记。
原告质证认为，对真实性确认，但房产局已经退件了。
5.银行账单一份复印件，收据复印件二份，业务凭证复印件二份，证明双方买卖金额交易的事实。
原告质证认为，对真实性确认，但是交易金额是34万元。
6.房屋所有权转让确认书复印件一份，证实双方房产交易已经完成，被告将原房产交付给原告的事实。
原告质证认为，对真实性确认，但是物业已被查封。
7.收据复印件一份，证明双方的交易通过中介进行。
原告质证认为，对真实性确认。
经过庭审对上述证据的辩证、质证，本院对证据作如下认证：
原告提供的证据，被告提供的证据，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且相对方对真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，2014年7月15日，原、被告及中介方佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部签订房地产买卖合同一份，约定由原告购买被告位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路A248号威斯广场斐翠轩＊座＊＊＊的房屋，成交价格为340000元，定金10000元由原告于2014年7月15日前支付，首期款260000元应于原告申请银行按揭审批取得贷款合同七天内支付，余款80000元于办理过户手续完成并出新证后二十天内支付。三方还约定，原、被告同意向中介方支付中介服务费，其中原告应付的中介服务费为人民币6800元。被告应于2014年7月31日前将该物业交付原告。定金由中介方代管，视同被告收取，直至中介核实被告房产证真实性再支付给被告。2014年7月16日，原告向被告支付定金10000元，2014年7月29日原告向被告支付260000元（含定金）。2014年7月31日，原告、夏雪梅与被告再次签订房地产买卖合同一份，将涉案房产的交易价格定为270000元。2014年8月1日，原告、夏雪梅与被告就涉案房产的交易以270000元价格办理了纳税手续。同日，原告、夏雪梅与被告向佛山市顺德区乐从镇国土城建水利局递交申请，请求办理房地产权转移登记。同时，原告、夏雪梅与被告签订房屋所有权转让确认书一份，约定“本人区艳媚是翡翠轩号＊栋＊＊＊房的原业主，现于2014年8月1日将上述房产转让给新业主陆展鹏、夏雪梅，并到威斯东区服务中心办理有关业主资料更改登记手续，转交前的相关费用由本人负责，当月费用与新业主自行结算清楚。新业主愿意接受并自觉遵守原业主所签订的管理规定、服务指南和公共合约”。之后，原告向中介方佛山市顺德区乐从镇承顺物业中介服务部支付中介费6800元。2014年8月4日，涉案房产因为被告涉（2014）佛顺法乐民初字第876号案件被本院查封。2014年8月7日原告及夏雪梅向本院提出查封异议书，本院对该异议予以了驳回。2014年8月11日，原、被告签订补充协议一份，双方确认涉案物业因被告的债务问题已被法院查封，造成被告违约，此交易无法进行，双方约定被告需在2014年8月15日前将已收的部分楼款人民币150000元给原告，若在2014年8月20日前上述房屋不能撤销查封，无法继续办理过户手续的，余下已收的购房款100000元于2014年8月20日前全部退回原告，被告收取的定金10000元在双方确定无法再进行上述房屋的交易，解除合约当天退还给原告。之后被告退还原告200000元，仍余60000元未退还。涉案房屋一直未解封。
本院认为，本案双方虽然先后签订了两份房地产买卖合同，但2014年7月31日原告、夏雪梅与被告签订的房地产买卖合同虽为双方的通谋虚伪意思表示，该合同应为无效，合同的内容应以双方于2014年7月15日签订的房地产买卖合同为准。此外，本案双方当事人争议的焦点为：涉案房地买产卖合同不能履行的责任在何方。本院认为，涉案房地产买卖合同不能履行的责任在被告，首先，被告有义务根据合同的约定将涉案房屋的所有权转移给原告，这是房地产买卖合同卖方的主要义务之一，而不动产所有权的转移是以登记于不动产登记薄为准，虽原、被告于2014年8月1日提出申请，但显然未记载于不动产登记簿，被告交易已完成的抗辩无理。其次，因原、被告双方移转所有权的登记未记载于不动产登记簿，即房屋所有权未发生转移，该所有权仍属于被告，法院自有权予以查封，且被告也未提供证据证明双方约定由原告提出执行异议之诉，故被告抗辩要求原告另外提出执行异议之诉无理。再次，涉案房屋是被告涉（2014）佛顺法乐民初字第876号案件导致的，即不能将涉案房屋的所有权移转于原告的责任在于被告，被告构成违约。因此原告请求解除涉案房地产买卖合同，退还购房款50000元有理，本院予以支持。
违约金与原告的损失，原告向被告支付了定金10000元，现被告违约，原告请求双倍返还定金未违约法律规定和当事人约定，本院予以支持。然因原告未能证明其损失已超出定金，定金罚则的适用足以弥补原告的损失，故原告请求被告返还中介费6800元本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告陆展鹏与被告区艳媚于2014年7月15日签订的《房地产买卖合同》解除；
二、被告区艳媚于本判决发生法律效力之日起返还原告陆展鹏人民币70000元；
三、驳回原告陆展鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为860元，财产保全费788元，合计1648元（原告已预交），由被告区艳媚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 赖荣华
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 吴国艺
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