云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初968号
原告：李肇平，男，汉族，1971年11月24日出生，住云浮市云城区。
原告：黄洁梅，女，汉族，1975年9月12日，住云浮市云城区。
委托代理人：刘永源，广东翔浩律师事务所律师。
被告：云浮市云城房地产开发公司，住所地：云浮市云城区南山路综合楼第二层01号。
法定代表人：许为维。
委托代理人：叶木全，罗泽华，广东百润律师事务所律师。
原告李肇平、黄洁梅诉被告云浮市云城房地产开发公司（以下简称云城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，本案于2016年9月20日中止诉讼，恢复审理后于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告李肇平、黄洁梅的委托代理人刘永源、被告云城房地产公司的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李肇平、黄洁梅诉称：2010年12月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买云浮市市区颖翠区聚贤阁D栋xx号房，该商品房建筑面积共103.07平方米，总金额人民币388200元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2011年6月11日前将商品房经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在商品房交房使用后180日内办理房地产权属证书完毕，但被告迟延了977天办理。原告因向被告购买颖翠区聚贤阁D栋第二层E区xx号车位和xx号车位又与被告签订了另外两份《商品房买卖合同》，每个车位总金额人民币26000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2012年7月23日前将车位经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在车位交付使用后90日内办理房地产权属证书完毕，但被告迟延了1002天办理。被告出卖的房屋和车位均没有在合同约定的时间内办理好权属证书，明显构成了违约，并且经过原告的多次催告以及向被告主张权利，被告均以各种理由推脱，被告的行为已严重损害了原告的利益，据此，原告请求法院判令：1、被告向原告支付逾期办理房产权属证书违约金71895.9元（房屋违约金以388200元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率（年利率6%）计算977天为63211.9元：两车位违约金以52000元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率（年利率6%）计算1002天为8684元）。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告云城房地产公司辩称：1、原告的诉讼请求没有按照合同约定及相关法律规定，结合本案证据，被告不需支付违约金，应当驳回原告的请求；2、原告主张的违约金计算不符合合同规定，合同第十五条第3点约定买受人不能在商品房交付使用后540天内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期利率计算，不是按贷款利率计算；3、第十五条关于产权登记的第2点约定按已付房价款的1%支付违约金，原告主张的违约金不符合合同约定；4、原告将办理权属备案登记与取得权属证书相混淆，备案登记的时间是180天，按此时间计算违约金不符合合同约定。
经审理查明：2010年12月27日，原告李肇平、黄洁梅（买受人）与被告云城房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1012192），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第00xxx1号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢6层xx号房。……该商品房合同约定建筑面积共103.07平方米，其中，套内建筑面积88.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.26平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额人民币叁拾捌万捌仟贰佰元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、2010年12月17日支付全部房款的100%（人民币）：叁拾捌万捌仟贰佰元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名按指模。
之后，原告李肇平、黄洁梅（买受人）与被告云城房地产公司（出卖人）又分别签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2013040048、2013040049），约定：原告李肇平、黄洁梅向被告云城房地产公司购买颖翠区聚贤阁D幢第二层E区xx号、xx号车位；每个车位单价为26000元，买受人于2011年12月6日支付全部房款；出卖人于2012年7月23日前，将经建设部门验收合格的摩托车位交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付车位款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日子止。
上述合同签订后，原告李肇平、黄洁梅已按约定支付了全部购房款。两原告称涉案商品房于2011年6月11收楼，车库于2012年7月23日收楼；被告云城房地产公司称商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼，车库于2013年4月7日收楼。两原告于2014年8月11日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案两车位的权属证书。
另查明，按照《办理房地产管理业务须知》载明的办事程序为：窗口受理→实地测绘→产权所初审、复审→产权科审批→窗口收费、发证→归档。2010年8月4日，云浮市城市规划测量队对被告云城房地产公司建设本案涉案楼房进行开线，并出具了《建设工程开线证明书》。2010年10月19日，云浮市规划局工程管理科进行了复线及验线，并出具《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。2012年11月14日，被告云城房地产公司向房管部门递交办理初始登记的资料。2013年7月8日，云浮市国土资源和城乡规划管理局以被告云城房地产公司建成的本案涉案楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符为由，将办证资料退回给被告云城房地产公司。被告云城房地产提供的、由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明：“……1、2013年3月14日，你公司委托将已建成的颖翠开发区聚贤阁D幢商品楼进行测量，办理换发土地证及土地使用权分摊转让（该商品楼用地颁发土地使用证证号为：云府国（2010）第00xxx1号）。2、2013年7月10日，你公司提供相关的资料，申请该幢楼换发土地证登记，经审核发现，已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，我局将资料退回，并告知你公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。3、在2014年1月13日，我局向你公司发出了《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函【2014】10号），但批复发出后，我局再没有收到你公司重新入件申请换发土地使用证登记的资料。……”
再查明，云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年10月13日竣工验收合格，于2011年11月8日竣工备案。被告云城房地产公司向本院提供一份云浮市住房和城乡建设局于2017年3月1日对其出具的《复函》，《复函》载明：“就你公司2月27日来函咨询颖翠区聚贤阁D幢初始登记问题复函如下：一、正常办理房地产测绘时间一般是30个工作日。你公司委托测绘入件时间是2011年12月12日，出具测量结果时间是2012年9月28日。二、根据《房屋登记办法》规定，国有土地范围上房屋所有权登记法定办理时限为30个工作日，根据《房屋登记办法》规定，特殊情况可延长办理登记时间，你公司办理聚贤阁D幢初始登记入件时间是2012年11月15日，完成登记时间是2013年1月14日。”被告云城房地产公司拟证实在云浮市住房和城乡建设局实地测绘中非被告原因造成时间延迟的天数为244天，在初始登记中非被告原因造成办证延迟的天数为18天。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告李肇平、黄洁梅与被告云城房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，三份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是被告云城房地产公司是否应当承担逾期办证（包括住宅及车位）的违约责任。
首先，关于逾期办理住宅权属证书的违约责任问题。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产实际交付日止。同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因上述合同约定的第2项为格式条款，第3项为非格式条款，故根据上述法律规定，本案应适用第3项。
被告云城房地产公司是否存在违约行为，应先确定住宅的交付时间。两原告认为其在合同约定的交楼时间即2011年6月11日收楼，而被告则认为其于2011年11月1日后交楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案商品房所在的工程于2011年10月13日才经竣工验收合格，故本院认定收楼时间为2011年10月13日。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被告应于2012年4月9日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2013年4月4日前进行产权登记。被告于2014年8月11日才进行产权登记，未在上述约定的期限内办理。
至于被告是否构成违约，根据合同约定，只有由于出卖人的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。被告抗辩认为在办理登记手续期间，因办证部门的原因致其未能在约定的时间内办理登记手续，故其无需承担违约责任。根据被告提供的、由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明，2013年3月14日，被告向国土部门申请办理换发土地证及土地使用权分摊转让手续，2013年7月10日，国土部门以已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，将资料退回，并要求被告报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。被告提供规划部门出具的开线证明书、复线证明书、验线证明书证实，其根据规划部门的规划进行建设，故产生已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大的情形不能归责于被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定及合同的约定，只有由于出卖人的原因造成的违约行为，出卖人才承担违约责任。因被告于2013年3月14日向国土部门申请办理换证及分摊手续后，被国土部门以上述理由退件，被告根据国土部门的要求办理了报审用地规划变更方案，并于2014年1月13日完成了报审用地规划变更方案手续，因需重新办理报审用地规划变更方案的原因不是由被告引起的，故上述时段（2013年3月14日至2014年1月13日共305天）不应计入违约时间。被告要求扣减在云浮市住房和城乡建设局实地测绘中非被告原因造成时间延迟的天数244天，在初始登记中非被告原因造成办证延迟的天数18天。由于被告提供的、云浮市住房和城乡建设局于2017年3月1日出具的《复函》，只能证实被告在云浮市住房和城乡建设局办理实地测绘及出具测绘结果的时间、办理初始登记及完成登记的时间，并不能证明被告在办理过程中不存在过错，故被告请求扣减相应天数，理由不成立，本院不予采纳。综上，本案逾期办理房屋权属证书的违约时间为：原告于2011年10月13日收楼，于2014年8月11日取得房产证，经过了1034天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被告的原因而延误的时间305天，违约时间为189天。因合同没有约定被告应按银行规定的何种利率计算违约金，故根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金。原告明确表示要求被告按年利率6%计付违约金，该利率未超过银行规定的逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。原告已支付购房款388200元，故被告应支付违约金388200元×189天×6%/360天=12228.30元给两原告。
其次，关于逾期办理车位权属证书的违约责任问题。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人。如前所述，本案应适用第3项。两原告认为其在合同约定的交楼时间即2012年7月23日收楼，而被告则认为其于2013年4月7日交楼，双方主张的交楼日期均在涉案车位所在工程竣工验收合格之后，鉴于双方在合同中约定，被告将楼房交给原告需办理交接手续，且按常理被告亦应要求原告办理签收手续，现被告未能提供证据证明其交楼时间，故被告应承担举证不能的不利后果，本院采纳原告的意见，即认定被告于2012年7月23日将两车位交付给原告。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被告应于2012年10月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2014年1月13日前进行产权登记。被告于2015年7月20日才进行产权登记，未在上述约定的期限内办理。故本案逾期办理车位权属证书的违约时间为：原告于2012年7月23日收楼，于2015年7月20日取得房产证，经过了1093天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被告的原因而延误的时间305天，违约时间为248天。原告已支付了两个车位的购房款合共52000元，故被告应支付违约金52000元×248天×6%/360天=2149.33元给两原告。
综上所述，被告应支付违约金12228.30元+2149.33元=14377.63元给两原告。两原告的诉讼请求，其合理部分即14377.63元本院予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告云浮市云城房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金14377.63元给原告李肇平、黄洁梅。
二、驳回原告李肇平、黄洁梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1598元，适用简易程序审理，减半收取799元（该款原告李肇平已预交），由原告李肇平、黄洁梅负担639元，被告云浮市云城房地产开发公司负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 林 燕
二〇一七年三月八日
书记员 李欣怡