山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民一初字第116号
原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会。
负责人柳朝忠，该村党支部书记。
委托代理人吴菊芹。
被告柳振程。
委托代理人宫本阳。
原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会（以下简称巨夼村委）与被告柳振程租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人柳朝忠及委托代理人吴菊芹、被告柳振程及其委托代理人宫本阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年1月口头达成集体房屋租赁协议，约定由被告承租原告所有的房屋三间，车库二间经营使用；房屋租赁费于签订合同后一次性付清。被告接受租赁房屋后仅支付了房屋租赁费2400元，尚欠原告租赁费5400元。此款虽经原告数次索要并于2014年3月15日向被告发出催款通知，被告均以种种理由拒付至今。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令：一、依法判令被告立即将占用原告的正房三间、车库二间腾空并交清所欠租赁费及违约金5400元；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，提供证据如下：
证据1，栖霞市桃村镇人民政府出具的证明一份，内容为：我镇巨夼村现无村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作，落款时间为2014年3月18日。证据2，通知一份，证明欠租赁费如果到期不缴视为放弃承租。内容为：集体房屋承租户，按照村支部和全体党员大会会议决定：2014年3月15日下午6点，是明确是否承租集体房屋及占用集体基地的最后期限，并且在上述时间内按照决定的价格和年限一次性交齐承租费。过期，视为放弃继续承租；和表明不再承租集体房屋。特此通知。柳朝忠、柳波海、巨夼村两委。落款时间为2014年3月15日。证据3，通知一份，证明每超一天不缴房组，承担违约金3%。巨夼村党支部给被告发出通知，内容为：根据村“决定”，你户已失去再承租集体房屋的资格，现做如下决定：一、付清超期占用的租赁费（按2014年决定价格），二、限期在本月20日前清理好交给村；拖延按强占集体房屋论处。每超时一天按承包费的3%处罚。（2014年决定的价格），柳朝忠、柳波海签字，巨夼村党支部。落款时间为2014年3月15日。证据4，收款收据，证实柳振程缴纳2012年度、2013年度集体房屋承包费共计2400元。
被告对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是对证据的证明效力有异议，该证据能够证明本案原告不存在，所以本案没有主体；这份证明的权限不明确，让柳朝忠主持的范围、授权范围都不清楚，按照村民委员会组织法对集体财产的处分和诉讼应该由村民委员会决定，任何个人组织无权干预。所以根据这份证明本案不应受理，受理后应当驳回起诉。补充，此证据是桃村镇政府2014年3月18日出具的，而本案的起诉状中写道2011年1月，请法庭注意桃村政府出具这份证明的时间。本案原告诉请的事实和理由及请求的事项都是在柳朝忠没有主持村委工作的情况下，是单方的行为，不产生法律效力。证据二、证据三，没有通知被告本人，这个通知是村支部和全体党员大会作出的，这个决议无权处分集体财产无权处分村民委员会作出的合同，这个也构不成合同的条款，没有按照法律规定留出合理的期限。对证据四，被告已经全部缴纳租金，现不欠原告租金。
被告辩称，原告巨夼村委不存在，负责人和授权委托都不合法，无权决定变更租赁、解除租赁合同、提起诉讼等村民集体的重大处分权，本案应不予受理或驳回起诉，柳朝忠无权解除租赁合同、重新出租、变更合同、提高租金，原告诉状陈述事实是虚假的，2005年我同他人一样，租赁桃村镇巨夼村集体所有房屋，从事生产经营，按照约定全部履行了合同义务，依法使用租赁房屋，没有违约行为。综上，原告主体不存在，变更合同主体不存在，在2005年与巨夼村委形成的房屋租赁合同合法有效，柳朝忠个人决定变更合同、提高租金等行为，不是巨夼村委的意思表示，不能发生变更租赁合同的法律后果。请法庭依法驳回原告起诉。
被告为证明其主张，提供证据如下：
证据一，证人柳学祥系巨夼村村民，2005年至2010年任巨夼村党支部副书记，其证言证实2005年，被告柳振程找到他说想租村西大院几间房办工厂用，他说等和书记柳朝忠、村委主任柳树青商量一下，就打电话把柳振程叫到办公室，柳振程跟柳红（洪）利一起到办公室，柳树青同意割一间党员活动室给柳振程，这样就是三间，柳振程说想多租几年，柳树青说租20年每年每间200元，每年一交，书记柳朝忠说就这样吧。柳振程说配电室旁边有块空地，能不能在那地方盖个棚子当仓库和车库，柳朝忠说行，免费了，但材料费自己负责。
证据二，证人柳树青的证言证实，2005年至2010年任巨夼村委会主任，2005年柳振程租村委的正房三间，为了能够安心生产，房屋改建费和以后维护费由承租户负担，在村委办公室，由村主要领导（柳朝忠、柳学祥）和我与柳振程达成口头协议：租期20年，租金为每年每间200元，租金为一年一交。大院南有一闲地，柳振程建一个棚子（车库用），村委不收任何费用，当时有村民柳红（洪）利在场。
证据三，2014年3月份原告以同样的事实起诉被告的民事起诉诉状，该诉状中诉讼请求部分原告称欠租赁费400元，该证据证实原告的行为没有事实根据。证据四，证人柳洪利出庭作证，证实2014年3月被告到村委交2014年的租金，村委拒收的事实。
原告对上述证据的质证意见为：对证据一，当时被告承租时我们没有规定年限，被告当时商量建车库我是同意的，其他都是事实。对证据二，村委没有给承诺租赁年限20年，盖车库是我自己答复的。对证据三，尚欠租赁费400元是欠的车库钱一直没有给。对证据四，证实跟被告要过2014年承租费。
经审理查明，从2005年起，被告柳振程与原告巨夼村委达成口头协议，约定柳振程租赁村委正房三间，租金为每间每年200元，合计每年租金600元。被告为经营方便，建设简易车库两间，原被告对车库的使用费用没有约定。被告每年按照年租金600元的约定数额缴纳租金，直到2013年3月15日，被告柳振程缴纳2400元给村委，巨夼村委以2012年度、2013年度集体房屋承包费的名目入账，同时，巨夼村委在收款收据中注明2013年3间×600。2014年原告决定更改房屋的租赁价格和一次性缴纳租赁费用的年限，巨夼村党支部研究决定被告柳振程租赁的房屋三间正房按照每年每间500元、两间车库每年每间200元且一次交付三年租金，被告柳振程不同意该承包租赁方案，双方没有达成一致意见，被告也没有缴纳租赁费用，导致原告起诉。
另查明，原告在诉状中所请求的5400元，计算依据为按照2013年两个车库每间200元，共400元，2014年1-6月份三间房按照500元每间，共1500元。两个车库1-6月份每间200元，共400元。剩下的就是违约金2300元乘以3%。同时，被告柳振程不认可原告单方提高租金的行为，要求按照原、被告原来约定的每间200元执行，对2013年缴纳的房屋租金数额没有异议，但请求在法院判决后要求村委返还多交部分。
再查明，2010年起巨夼村没有选举出村民委员会，由支部书记柳朝忠同志主持全村工作。现巨夼村村党支部组成人员为：党支部书记柳朝忠、副书记柳波海、会计柳杰、柳振敏、治安员柳政浩、调解员柳学文。2013年，经过村党支部开会研究，对房屋重新进行调价，根据房屋的不同位置确定不同的租赁价格。
上述事实，有原、被告当庭陈述、通知、收款收据、证人证言等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告巨夼村委与被告柳振程双方达成口头协议并履行后，未采用书面形式，已经超过六个月，故原被告双方的房屋租赁协议应为不定期租赁合同。
原、被告双方自2005年起达成口头协议，约定柳振程租赁村委正房三间，租金为每间每年200元，合计每年600元租金，被告按照此约定缴纳租金至2012年。2013年，原告巨夼村委将租赁价格提高到每年每间600元，被告对此虽提出异议，但已经缴纳租赁费用1800元，有巨夼村委开具的收款收据为证。原告所提交的证据，并没有明确书面告知被告租赁费用的变更，只是在2014年3月15日通知被告明确是否承租，并不具备明确的合同构成要件，且违约金条款约定并不明确，不属于要约，仅为原告单方督促通知，但已经明确表示与被告解除租赁协议。巨夼村委变更合同内容，被告当时并未同意，且庭审时予以反驳，不予认可村委新变更合同内容，仍要求执行原口头协议内容。巨夼村委并未与被告达成正房每年每间500元、车库每年每间200元、一次性交齐三年租金的口头协议，起诉状所述事实部分本院不予支持。因此，原告起诉被告要求腾空房屋的诉讼请求予以支持，对所欠租赁费用问题，原告计算方法不当，本院不予支持，应按照原被告双方在2013年实际履行的合同计算，即每年每间600元计算，截止到被告腾空房屋时止。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告柳振程使用租赁房屋进行经营，以一个月时间为限，到期应腾空房屋交付给原告。被告辩称理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会与被告柳振程的房屋租赁协议；
二、被告柳振程在本判决生效后三十日内将房屋腾空交付给原告栖霞市桃村镇巨夼村委会；
三、被告柳振程在判决生效后十日内给付原告栖霞市桃村镇巨夼村民委员会房屋租赁费1800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告柳振程负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本预交上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 宋旭东
人民陪审员 刘振铎
人民陪审员 马 佳
二〇一四年十月三十日
书 记 员 刘 莉