湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵中民三终字第71号
上诉人（原审被告）邵阳福森置业有限公司，住所地邵阳市敏州西路魏源宾馆一楼。
法定代表人刘一平，该公司总经理。
委托代理人蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。
委托代理人吴爱民，湖南邵长律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱辉军，男，1970年10月13日出生，汉族，工人。
委托代理人岳小卫，湖南湘华源律师事务所律师。
上诉人邵阳福森置业有限公司（以下简称福森公司）与被上诉人朱辉军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖南省大祥区人民法院于2013年7月2日作出（2013）大民初字第70号民事判决，邵阳福森置业有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人福森公司委托代理人蒋建华、吴爱民以及被上诉人朱辉军、委托代理人岳小卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年，被告福森公司与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。2009年3月17日，原告与福森公司签订了《邵阳市广电砂子坡旧屋改造拆迁合同》，合同内容为：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，福森公司每月给予400租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算三个月的装修期。原告的旧房面积为63.04m2，福森公司同意以1：1.2的比例置换新房，原告超面积部分按每平方1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，甲方（被告）即通知乙方（原告），结清余款，交付新房钥匙。建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期一个月，由福森公司支付原告租房补贴并处以总房款3‰的违约金，以后每延期一个月加1‰的违约金。合同签订后，原告按约搬迁完毕，并选定13楼西头（面积117.81m2），原告原住房的同栋最后一户也于2009年8月7日搬迁完毕。
被告福森公司从原告搬迁起至2011年7月止，一直按400元／月将过渡费支付给原告，从2011年8月起，将过渡费提高到600元／月。被告福森公司开发的“广电新苑”住房现在尚未完工，未交付给住户。
原判认为，本案系一起合同纠纷。原、被告签订的拆迁合同系双方真实意思的表现，合法有效，双方均应按约履行。合同约定被告的工程建设期间为20个月，被告提出工程建设期限应按照邵阳广播电视台向各住户出具的承诺，从整个院落的住户全部搬出之日起计算，但该承诺与被告无关，被告的该辩驳观点，不予采纳，工程建设期限应按照原、被告的约定，从原告原住房所在的整栋住户全部搬出后的次日起计算，而该栋最后搬出的住户于2009年8月7日搬出，则被告应于2011年4月7日前完工，被告的工程至今未完工，应按照双方协议承担违约责任，即“每延期一个月，由福森公司支付原告租房补贴并处以总房款的3‰的违约金，以后每延期一个月加1‰的违约金”，关于协议中的“总房款”应如何确定，双方未明确约定，酌情认定旧房置换的面积75.6m2（63.04m2×1.2）参照被告“广电新苑”小区低楼层的商品对外销售价格，按3600元／m2计算、超面积部分42.4m2按原告的成交价1480元／m2的单价计算，则总房款为334616元，计算到2013年6月6日止共延期26个月，被告应承担的违约金为334616元×3‰＋334616元×4‰＋334616元×5‰＋……334616元×28‰＝134850元，顺延照计；原告称被告延期期间的过渡费应加倍支付，无事实及法律依据，不予支持；原告要求被告立即交房，故被告只能在工程竣工验收符合交房条件时，立即交付房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邵阳福森置业有限公司在“广电新苑”花园小区工程竣工验收符合交房条件时，立即交付该小区1栋13楼西头117.81m2的房屋给原告朱辉军；二、被告邵阳福森置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付给原告朱辉军违约金134850元（计算到2013年6月6日，顺延照计至工程竣工验收后止）；三、驳回原告朱辉军的其他诉讼请求。
邵阳福森置业有限公司上诉提出：上诉人没有违约，一审判决认定工程建设期限为20个月不妥，工程建设期限应以邵阳市电视台承诺的时间计算，原判判令上诉人向被上诉人支付134850元的违约金明显过高，工程逾期未能完工是机电路修建进行封闭施工所致，系不可抗力。请求二审依法改判，驳回被上诉人朱辉军的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审的诉讼费。
被上诉人朱辉军答辩称，双方当事人签订的拆迁补偿协议明确约定工程建设期为20个月，上诉人逾期未能完工向被上诉人交付房屋构成违约。原判正确，请求二审维持。
在二审审理中，上诉人邵阳福森置业有限公司提交了以下证据：国有建设用地使用权出让批复单、邵阳市国土资源局（2009）33号地块国有建设用地使用权挂牌出让公告、邵阳市国土资源局（2009）19号文件、成交确认书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、2012年9月26日参加电机路开工动员大会会议签到表、两份通知、公函、三份报告以及9张照片。以上证据拟证明土地出让、报建等行为是政府行为，不能算在建设期间内。电机路从2012年9月28日起封闭施工，直到2013年8月底才基本恢复通车，属于不可抗力，建设施工时间应顺延一年，因此，福森公司不存在延期交房构成违约。
被上诉人朱辉军认为，这些证据不属于新证据，不予质证，且以上证据与本案无关联性。
本院认为上诉人邵阳福森置业有限公司提交的上述证据与本案没有关联性，不予采信。
被上诉人朱辉军提交了上诉人邵阳福森置业有限公司对拆迁户黄继军等人出具的凭证，拟证明上诉人就逾期交房的违约问题与上述拆迁户协商，给予6万元不等的补偿。
上诉人邵阳福森置业有限公司认为，黄继军等拆迁户围攻市委，由于他们是邵阳市电视台的职工，由电视台补偿6万元给上述拆迁户，此补偿款与上诉人无关。
本院认为被上诉人朱辉军提交的凭证与本案无关，不予采信。
本院经调查取证取得一份《房屋租赁合同》，拟证明邵阳市与被上诉人所购房屋同类地段、同类房屋租金价格在1800元／月左右。
上诉人邵阳福森置业有限公司认为该份证据具有真实性、合法性，但与本案无关。
被上诉人朱辉军认为该份证据具有真实性、合法性，但与本案无关。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
另查明，上诉人朱辉军所购房屋的同类地段、同类型房屋的租赁价格约为1800元／月。
本院认为，上诉人邵阳福森置业有限公司与被上诉人朱辉军签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定上诉人的工程建设期间为20个月，从被上诉人原住房所在的整栋住户全部搬出后的次日起计算，而该栋最后搬出的住户于2009年8月7日搬出，则上诉人应于2011年4月7日前完工，向被上诉人交付房屋。上诉人的工程至今未完工，导致不能交付房屋，构成违约。上诉人提出其逾期交房是由于拆迁施工过程中电机路的修建影响施工，属于不可抗力。根据上诉人提交的证据证实，电机路是从2012年9月28日才开始封闭施工的，而按合同约定上诉人的工程竣工时间应为2011年4月7日，因此上诉人提出逾期交房属于不可抗力的理由不成立。上诉人称工程建设期限应按邵阳电视台承诺的时间来计算，但电视台不是合同相对人，其承诺对被上诉人不产生约束力，上诉人的这一上诉理由亦不成立。上诉人对其未能如期交房的违约行为应承担违约责任。
根据拆迁协议的约定，“每延期一个月，由上诉人福森公司支付被上诉人朱辉军租房补贴并处以总房款的3‰的违约金，以后每延期一个月加1‰的违约金”，这是一种累计叠加的计算方式，按此方法计算，则双方约定的违约金明显过高。现上诉人要求适当减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人双方约定的违约金过高，可以请求人民法院适当减少。因此，上诉人请求适当减少违约金的理由成立，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。鉴于上诉人与被上诉人均没有约定就违约产生的损失赔偿的计算方法，朱辉军也未对其具体损失数额予以举证，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，违约金的计算应以被上诉人所购房屋同类地段、同类房屋的租赁价格为基础，兼顾上诉人的过错程度的等综合因素进行计算，被上诉人拆迁后租房的租金比照本院调查取证的《房屋租赁合同》中约定的租金，酌情认定上诉人应承担违约金数额为2000元／月。自2011年4月7日至2014年2月6日止，上诉人共逾期交房34个月，违约金数额为：2000元／月×34=68000元。
综上所述，原判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定：
一、维持（2013）大民初字第70号民事判决第一、三项；
二、撤销（2013）大民初字第70号民事判决第二项；
三、上诉人邵阳福森置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付被上诉人朱辉军违约金68000元（计算到2014年2月6日，顺延照计至工程竣工验收后止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费共计8276元，由上诉人邵阳福森置业有限公司负担6776元，被上诉人朱辉军负担1500元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 谭晓飞
审 判 员 莫佩华
代理审判员 廖莎菲
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 王巾英
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……