北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5198号
上诉人（原审被告）：关春永，男，1955年5月13日出生，住黑龙江省鸡西市。
上诉人（原审被告）：北京圆元缘商务酒店有限公司，住所地北京市朝阳区华威北里××号楼（商业用房）。
法定代表人：关雨，执行董事长。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：郝琨，北京首熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏海军，男，1968年3月12日出生，住河北省遵化市。
委托诉讼代理人：魏述弟，北京亚森律师事务所律师。
上诉人关春永、上诉人北京圆元缘商务酒店有限公司（以下简称圆元缘公司）因与被上诉人魏海军房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第68386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关春永、圆元缘公司之委托诉讼代理人郝琨，被上诉人魏海军及其委托诉讼代理人魏述弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关春永、圆元缘公司上诉请求：1.请求二审法院撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第68386号民事判决第一项、第二项、第三项，驳回魏海军的诉讼请求。2.判令魏海军承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定关春永长期拒付租金构成违约行为与事实不符，关春永已履行合同义务不存在违约行为。1.关春永已按合同约定支付2014年6月8日至2014年12月8日租金。自2005年起北京恒昌房地产开发公司（以下简称“恒昌公司”）欠关春永债务，2013年恒昌公司债务由龙辉公司承担。2014年1月1日关春永与龙辉公司就以上债务重新签订了三份借款协议，约定龙辉公司以等值金额的房租抵偿关春永的本金或利息。2014年4月28日龙辉公司向关春永出具了2014年6月8日至2014年12月8日的租金收条（80万人民币）。根据《中华人民共和国合同法》第一百条：“当事人互负债务，标的种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”之规定，关春永有权用2014年6月8日至2014年12月8日期间的租金抵销龙辉公司应支付的利息。因此，关春永支付2014年下半年房租的行为有效，已履行合同义务。魏海军主张关春永应将2014年6月8日至2014年12月8日期间的租金交付给魏海军。但是魏海军于收到法院协助执行通知书才通过拍卖方式获得涉诉房产，该日期晚于关春永向龙辉公司支付租金的日期。因此，关春永履行合同的行为符合法律规定、合同约定不存在瑕疵，魏海军无权请求关春永重复履行合同义务。2.魏海军不积极履行合同存在重大过失，导致关春永无法履行支付租金的义务，但是法院对此未加以考虑就直接认定关春永未履行合同义务是错误的。自2014年6月26日魏海军通过拍卖方式购买涉诉房产至法院一审之前，关春永与魏海军从未见面对涉诉房产租赁事宜进行沟通。虽然，在此期间魏海军曾委托魏述弟向关春永递交告知函，但魏述弟没有相关委托手续，关春永无法确认其受托人身份，因此，关春永为交易安全角度出发拒绝支付房租。同时，在此期间关春永曾通过电话、短信方式要求魏海军提供相关证明以确认其房屋所有人身份，但魏海军一直未提供。2015年12月1日关春永之子关××到北京市朝阳区人民法院执行庭李××处拿到拍卖成交确认书，但仍然不知魏海军身份证号码、银行账号等相关信息。魏海军作为房屋的权利人在2014年6月通过拍卖方式购买涉诉房产，此后一年半的时间里不向关春永主张权利，关春永催促其提供房屋产权的相关证明，其不置可否，此后魏海军于2015年12月23日提起诉讼，要求解除合同。其故意造成关春永违约的假象，目的就是解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。其通过法院拍卖购得涉诉房屋，知晓其房屋现状，魏海军为了实现利益最大化，解除涉诉房屋的租赁合同，另行出租，收取高昂的房租。其行为亦不符合常理，通常人花柒仟多万买来的房产，怎么会如此长的时间不去过问及收取房租呢？由此可以推断出魏海军是故意不确认自己房主的身份，以达到解除合同的目的。为保障交易安全履行合同义，关××于2015年12月15日给魏海军发送短信，要求魏海军到关春永处办理房屋租金支付相关事宜，但魏海军未回复亦未出面沟通此事。在魏海军不予以配合且不提供相关信息的情况下，关春永无法履行付款义务，因此关春永不存在违约行为不应支付违约金。二、法院认定事实不清，适用法律错误，关春永的行为不满足合同解除的法定情形，该租赁合同有继续履行的基础，法院判令解除合同的判决不妥。时至今日，关春永仍然实际占有使用涉诉房屋，且关春永在获知魏海军相关信息后积极履行合同义务，已于本案一审期间向魏海军支付2015年及2016年租金共计320万人民币。关春永的行为并未致使合同根本目的不能实现，不满足《合同法》第九十四条关于合同解除的法定情况，另根据合同法保护交易安全的基本原则，法院作出解除合同的判决违反法律规定及原则。同时，关春永自2007年至今一直在涉诉房屋进行合法经营，对涉诉房屋投入了大量资金。2012年圆元缘酒店与汉庭（天津）投资咨询有限公司（以下简称汉庭公司）签订《特许经营合同》，约定汉庭公司授权圆元缘公司在涉诉房产使用“汉庭快捷酒店”品牌经营酒店，现仍在特许经营期间内。同时，关春永已将部分房屋转租给第三方，若此时解除合同会给关春永造成巨大损失。因此，在合同有继续履行基础的前提下，为保障合同双方利益以及合同的稳定性，应尽可能保证合同的存续。三、法院认定事实错误，错误地将关春永未经合法审批建造的房屋判归魏海军所有。关春永于租赁期间未经合法审批建造了约为367.50平方米的房屋（涉及一层西侧入口60平米、二层东侧137.50平米、五层170平米），且至今魏海军占有使用。北京汇金拍卖有限公司在拍卖涉诉房屋时，已就该部分进行了特别说明，指明此拍卖标的不包括上述违章建筑的面积，且此拍卖风险由魏海军承担。因此，魏海军无权就该部分房屋收取房租且无权要求关春永腾退该部分房屋。违章建筑的权属不属于法院民事案件审理范围，法院无权判令关春永腾退此部分房屋。
魏海军辩称，同意一审判决，不同意关春永、圆元缘公司的上诉请求。
魏海军向一审法院起诉请求：1.要求解除魏海军与关春永之间的租赁合同关系；2.关春永、圆元缘公司向魏海军腾退本市朝阳区华威北里××号楼中关春永承租的部分面积；3.关春永、圆元缘公司连带向魏海军支付房屋租金（自2014年6月27日起算至双方合同解除之日止，按每月15万元计算）；4.关春永、圆元缘公司连带向魏海军支付逾期支付租金的违约金，违约金分段计算至实际支付之日止，第一段自2014年6月27日起算，第二段自2014年12月27日起算，第三段自2015年6月27日起算，第四段自2015年12月27日起算，本金均为80万元。
一审法院认定事实：涉诉房产原登记所有权人为龙辉公司，2014年6月，因龙辉公司拒不履行法院生效判决，一审法院依法委托北京汇金拍卖有限公司（以下简称汇金公司）在北京产权交易所对涉诉房产进行拍卖。2014年6月26日，魏海军作为买受人与汇金公司签订《拍卖成交确认书》，确认魏海军以7396万元的价格通过拍卖方式购买涉诉房产；北京市朝阳区人民法院于2014年9月15日向北京市朝阳区房管局出具（2011）朝执字第3609号强制执行裁定书及协助执行通知书，裁定将涉诉房产过户至魏海军名下。2015年12月17日，魏海军取得涉诉房产的所有权证书，登记地址为本市朝阳区华威北里××号楼（商业用房）1至4层。
汇金公司于2014年6月19日发布的关于涉诉房产的特别说明中载明如下信息：关春永承租此房产（除已经腾空的房产北部一、二层400平米）后成立圆元缘公司并在此经营；关春永与涉诉房产原产权人龙辉公司原签订租赁合同时间为2007年6月9日，租赁期限自2007年6月9日至2019年6月8日；并于2012年1月19日在涉诉房产的查封期间未经法院许可又延迟租期至2029年6月8日；2012年8月22日，圆元缘公司与汉庭（天津）投资咨询有限公司签订合作协议，期限为2012年7月20日至2020年7月19日。
魏海军称其曾于2014年8月7日当面向关××及关雨送达了《告知函》，要求关春永及圆元缘公司按照原租赁合同租金标准以2014年6月27日为起始日向魏海军支付租金。关春永否认收到过上述告知函。2014年9月17日，魏海军向关春永及圆元缘公司邮寄《关于支付租金的意见》，称其按照一审法院执行庭的意见多次与关春永及圆元缘公司协商合同履行事宜，并于8月7日当面送达了告知函，但关春永及圆元缘公司仍拒绝交付租金，魏海军再次催促关春永及圆元缘公司按照原合同标准支付租金。上述邮件查询结果显示于2014年9月19日签收。关春永及圆元缘公司否认收到过上述函件。2014年9月22日，关春永、圆元缘公司向魏海军回函《关于支付租金的复函》，关春永及圆元缘公司称其已向涉诉房产原所有权人龙辉公司支付了6个月的租金共计80万元，关春永及圆元缘公司同意按照原租赁合同约定的租金标准向魏海军支付自2015年1月9日以后的租金。
庭审中，关春永提供了一张案外人钱×出具的收条，用以证明其于2014年4月28日向龙辉公司支付了2014年6月8日至2014年12月8日的租金80万元。魏海军对上述证据的真实性不予认可。关春永提供了其与龙辉公司于2014年1月1日签订的《借款协议》三份，用以证明龙辉公司向其借款，其用借款利息冲抵了房屋租金。魏海军对上述证据的真实性不予认可，无法证明债务真实存在。
本案审理过程中，一审法院调取了（2011）朝执字第03609号卷宗，该卷宗载明一审法院于2011年6月8日对涉诉房产采取了查封措施，于2011年10月17日张贴涉诉房产拍卖公告，圆元缘公司于2011年12月6日向一审法院提交案外人异议申请书，2012年7月5日一审法院与圆元缘公司的委托代理人关××暨关春永之子进行谈话，告知其不要再向龙辉公司支付租金，将租金付至法院，并向其送达协助执行告知书；2013年10月14日，一审法院再次与关××谈话，告知其一审法院将对涉诉房产进行评估要求其配合评估及拍卖；2014年3月10日，一审法院向关××送达了涉诉房产的评估报告；因关××对涉诉房产进行拆除并重装影响涉诉房产的评估，一审法院于2014年3月28日至2014年4月4日对关××采取了拘留措施；2014年5月4日，一审法院与关××谈话，告知其涉诉房产拍卖成交后由购买者收取租金，因所有权发生变更，要求关春永及圆元缘公司不要再向龙辉公司支付租金，龙辉公司与关春永之间的借款纠纷未经法院审理及判决不可能自拍卖款中支付；2014年6月3日，一审法院向关××送达拍卖告知函。
另查，2007年6月9日，龙辉公司与关春永签订《房屋租赁合同》约定关春永向龙辉公司承租涉诉房产（含1-4层及地下洗浴，门头、后厨、二楼平台、电梯间、四楼平台及其他附属用房，不含工商银行及三楼现有的办公室1间，办公室使用时间至2008年12月31日）；租期自2007年6月9日起至2019年6月8日；租金每年160万元，第一年交纳年租金于合同签订当日交付，第二年开始每半年支付一次，支付金额为当年房租的50%，关春永需提前一个月交纳，租期不满半年，租金不予退还；关春永拖欠租金累计达一个月的属于违约行为；关春永逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付违约金，违约金每天按基数标准160万元的千分之五计算；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。2012年1月19日，龙辉公司与关春永再次签订《续签合同》，，约定龙辉公司将涉诉房产出租给关春永；原合同期满后，龙辉公司同意续签给关春永10年，继续经营，原合同租期续签至2029年6月8日，所有条款以原合同为准不变。2012年8月29日，圆元缘公司与汉庭公司签订《特许经营合同》，约定汉庭公司授权圆元缘公司在涉诉房产使用“汉庭快捷酒店”品牌经营酒店，特许经营期间自2012年7月20至2020年7月19日。
诉讼过程中，魏海军向一审法院提交书面意见确认关春永于2016年6月12日向魏海军支付租金240万元，于2016年7月6日支付租金80万元。
一审法院认为，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。魏海军于2014年6月26日通过拍卖方式取得涉诉房产的所有权，自所有权转移之日起，龙辉公司在其与关春永之间的租赁合同项下的权利义务由魏海军享有，关春永应向魏海军支付房屋租金。魏海军于2014年9月17日向关春永邮寄的函件及关春永于2014年9月22日向魏海军的回函，可以证明魏海军曾向关春永告知涉诉房产所有权转移的情况亦向关春永催要过租金；关春永自回函后直至一审法庭辩论终结前，未向魏海军支付过租金；关春永长期拒付租金，已构成违约，现魏海军要求解除与关春永之间的租赁合同关系的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。关春永于2016年2月1日领取本案起诉状，故一审法院认定魏海军要求解除合同的意思表示于该日送达关春永，双方的租赁关系于当日解除。合同解除后，关春永及圆元缘公司应向魏海军腾退涉诉房产；圆元缘公司并非租赁合同一方当事人，故魏海军要求其承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金，魏海军要求关春永按月租金15万元标准支付自2014年6月27日至合同解除之日止的租金，魏海军主张的月租金标准缺乏合同依据，一审法院不予采纳；关春永应按租赁合同约定的租金标准向魏海军支付2014年6月27日至2016年2月1日止的租金共计2564383.56元；关春永在本案审理过程中已向魏海军支付320万元，已超过魏海军在本案中诉请金额，故一审法院不再判决关春永支付该期间的租金；就合同解除后关春永实际占有使用涉诉房产期间产生的房屋使用费，双方可另案解决。关春永逾期支付租金，应按合同约定向魏海军支付违约金，魏海军自愿下降租赁合同约定的违约金标准，一审法院对此不持异议；魏海军主张的首段违约金的起算时间有误，一审法院对此酌情予以调整。根据本案已查事实，关春永自2011年起已知涉诉房产被法院查封且将拍卖，一审法院亦曾多次告知关春永不要将租金付给龙辉公司，关春永以其已付龙辉公司自2014年6月8日至2014年12月8日期间租金故拒绝向魏海军支付上述期间租金的辩解意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。
判决：一、魏海军与关春永就北京市朝阳区华威北里××号楼成立的租赁合同关系于二○一六年二月一日解除；二、关春永及圆元缘公司于判决生效后十日内向魏海军腾退北京市朝阳区华威北里17号房屋；三、关春永于判决生效后十日内支付魏海军逾期支付租金的违约金六十七万二千元；四、驳回魏海军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
另查，在本案审理期间，关春永陆续向魏海军支付480万元。
本院认为：
根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为关春永是否存在长期不支付房屋租金的违约行为。
依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关春永自2007年6月与龙辉公司签订《房屋租赁合同》后，一直占有、使用涉案房屋，作为承租人应依约按期缴纳房屋租金。由于龙辉公司与案外人的债务纠纷，2011年涉案房屋进入执行程序。2014年6月26日魏海军通过司法拍卖方式拍得涉诉房产。因此，自2014年6月26日之后，龙辉公司已不再享有其与关春永之间的租赁合同项下的权利义务。
魏海军在完成司法拍卖程序后，作为出租人及时向承租人关春永履行了通知义务，明确告知了拍卖情况，并要求关春永、圆元缘公司向其支付自2014年6月27日起的租金。关春永在回函中明确其知悉魏海军取得涉案房屋所有权的情况，遂应依据魏海军函件请求向其支付房屋租金。然而，关春永当时以向龙辉公司缴纳过2014年房租为由，拒绝向魏海军履行支付房租义务；后亦未以任何方式缴付2015年1月之后的租金。故一审法院认定关春永存在长期不支付租金的违约行为，是正确的。现关春永以魏海军未能在一审诉讼发生前向关春永提供合法的所有权人证据为由，对其长期不支付租金的行为进行抗辩，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。对于关春永以其不存在违约行为为由上诉主张继续履行合同的请求，本院不予支持。
一审法院认定关春永应按租赁合同约定的租金标准向魏海军支付自2014年6月27日至2016年2月1日止的租金是正确的。对于一审法院计算的该期间租金数额共计2564383.56元，双方均未提出异议，本院予以确认。在本案审理过程中，关春永共向魏海军支付480万元，已超过魏海军在本案中诉请金额，故一审法院未在一审判决主文中判令关春永支付该期间的租金，本院予以确认。
因龙辉公司自2014年6月26日起已对涉案房屋失权，对于关春永称其抵付龙辉公司2014年后半年的部分租金的主张，关春永可与龙辉公司另行处理。
此外，对一审判决书中将圆元缘公司的企业字号误列为“园元缘”的情况，本院统一予以纠正。
综上，关春永、圆元缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13767元，由关春永和北京圆元缘商务酒店有限公司各负担6883.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年六月二十六日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明