广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第179号
原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层d室，组织结构代码61741540-9。
法定代表人：扶伟聪，董事长。
委托代理人：孔志斌、黄嘉敏，均系该司职员。
被告：张晔，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：郭丽娟、林伟锋，均系广东成悦律师事务所律师。
原告广东合富房地产置业有限公司诉被告张晔居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东合富房地产置业有限公司委托代理人孔志斌及被告张晔的委托代理人郭丽娟、林伟锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东合富房地产置业有限公司诉称：原告是房屋买卖的中介方。2013年8月15日，通过原告的努力，就被告向卖方吴敏君承购其拥有的天河区清风南街17号1002房之物业一事达成一致。同日，被告就此事与卖方签订了存量房买卖合同。另被告就同意向原告支付中介代理费一事，签署了服务收费确认书。根据合同第六条和确认书的约定：基于原告已促成合同成立，被告同意向原告支付中介代理费315000元。合同签订后，原告依约履行了居间的义务，但被告却至今仍未向原告支付中介代理费315000元，原告多次要求被告履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。被告至今拒不支付原告的中介费，已严重侵害了原告的合法权益，为此原告请求法院判令：1、被告向原告支付中介代理费315000元；2、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告张晔辩称：一、讼争房屋已抵押给银行，该讼争房屋至今没有解除抵押登记，也未经过银行同意，所以根据法律的规定，讼争房屋是不能买卖，所以双方签订的房屋买卖合同是无效合同。现原告起诉要求被告支付中介费是没有法律依据的，因为原告明知讼争房屋已抵押给银行，银行未同意带抵押转让，原告作为中介仍推介讼争房屋给被告，所以主要过错在于原告。二、假定双方所签订的合同是有效的，被告也不应该承担支付中介费的责任，理由是被告已依合同约定履行了全部义务（支付转让款及支付定金），没有过错，但业主至今没有按合同约定归还贷款解除抵押登记，也没有将讼争房屋转让给被告。房屋不能过户的原因不在于被告，原告在提供中介服务过程中，有不履行合同义务的表现，包括没有严格审核贷款的房屋是不能过户的，其没有督促业主吴敏君去归还银行贷款及解除抵押登记，也没有督促业主去办理过户手续，也没有协助双方办理过户手续。所以原告没有履行作为中介方的中介义务，原告无权主张中介费。综上所述，无论合同是否有效，原告都无权主张中介费，请求法院驳回原告的诉讼请求。按照被告提供的存量房买卖合同约定的成交价是780万元，即使原告计算中介费，也应当以780万元为基数计算，按1.25%计为97500元。原告没有证据证明其是独家代理讼争房屋，其无权向被告主张以成交价1.5%计算中介费。按照双方的合同约定，原告主张的中介费315000元的计算是错误的，据了解，原告也向业主吴敏君收取1.5%的中介费，按照规定，原告收取中介费已超过法定的规定标准。
经审理查明：2013年8月14日，被告出具《服务收费确认书》，载明：被告经原告促成广州市天河区清风南街17号1002房物业之购买合同成立，现被告同意向原告支付人民币315000元作为原告之中介代理费。
2013年8月15日，案外人吴敏君（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、原告（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称合同），约定被告向案外人吴敏君购买广州市天河区清风南街17号1002房（以下简称案涉房屋），案涉房屋存在抵押等他项权利情况，案涉房屋按整套出售并计价，总金额780万。合同第四条约定产权转移登记为丙方协助办理，丙方应当于2013年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后伍个工作日内】（2013年10月23日前】向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。合同第十九条第一款约定关于房屋装修及家电等附属设施补充约定为买卖双方确认，除楼款外，买方向卖方一次性支付1320万元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在＿年＿月＿日（不迟于递件当天）付清；且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割。任何一方不得主张分开出售或者分开承购。
同日，被告（买方）与案外人吴敏君（卖方）签订《房屋报价及补充协议》（以下简称协议），约定物业地址：广州市清风南街17号1002房（即凯旋新世界三期t14栋1002房）。买卖双方于2013年8月14日签定了广州市存量房买卖合同，确认上述物业的实际成交价为人民币贰仟壹佰万元整。协议第一条约定：现买卖双方协商，同意就该物业房屋局申报的网签交易价格为人民币：柒佰捌拾万元整，则买方实际支付卖方楼款为人民币贰仟壹佰万元整，另人民币壹仟叁佰贰拾万元整作为装修款支付予卖方。若本协议与《存量房买卖合同》及《房地产中介服务合同》发生冲突则以本协议为准，本协议一式两份，卖方、买方各持一份；本协议自签订之日起生效。
原告向本院提交《知会函》（内容为原告要求被告于接函后五日内与原告联系，向原告支付拖欠的中介代理费315000元）及邮寄单据。被告否认收到上述函件。被告向本院提交《关于解除合同、退还定金并支付违约金的律师函》复印件（内容为被告主张解除合同及协议，要求案外人吴敏君返还定金200万及支付违约金210万）及邮寄单据。原告否认收到上述函件。
被告在庭审中主张因案涉房屋存在抵押，故本案合同为无效合同。同时主张即使合同有效，因原告未督促案外人吴敏君履行将案涉房屋涂销抵押并过户给被告的义务，原告无权向被告收取中介费。庭后被告又主张即使合同有效，因被告于签订合同时不符合限购政策的要求，不具备购房资格，该合同因不可归责于双方当事人的原因而无法实现合同目的。
关于购房资格的问题。被告称其于2013年8月15日签订合同时起算的前2年内在广州市累计缴纳的社会保险不足一年，且其没有缴纳多少个人所得税，并不符合限购政策的要求。被告为证明上述主张，提交了广州市越秀区社会保险基金管理中心出具的《缴费历史明细表》，显示：被告工作单位为广州铂明翰贸易有限公司，2008年2月至2013年6月期间原告未缴纳社会保险。原告对上述证据的真实性无异议。原告主张被告在签约时确认自己在当时的政策下具有购房资格，提交了被告于2013年8月14日出具的《购房人资格确认书》，显示：被告于2013年08月签署编号为0005308的《存量房买卖合同》，承购位于广州市天河区清风南街17号1002房之物业。被告知悉并承诺执行广州市商品住房限购政策，并确认如下条款，保证符合限购政策的承购资格：1、买方成员户籍为境内非本市户籍居民；2、家庭房屋住宅总套数为0套；……4、根据限购政策，能提供的购房证明为个人所得税缴纳证明；5、能提供购房证明的连续缴纳社保或个税最长时段为从2012年01月至2013年08月。被告承诺以上家庭住房情况申报属实，符合有关限购政策的要求，承担因不实申报所引致的相关责任。被告对上述证据的真实性无异议，但认为该确认书是应原告要求所签订，对其提供的格式条款，被告并不明白该份确认书的具体内容，但实际上被告并不符合确认书中所载的购房条件。
现原告以被告未支付中介代理费315000元为由，提起本案诉讼。
另查明，在本院受理的（2014）穗天法民四初字第818号原告张晔起诉被告吴敏君、第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，张晔起诉要求解除关于案涉房屋的买卖合同，吴敏君向其返还定金200万等。
本院认为：本案为居间合同纠纷。依照我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。按查明的事实：一、原告、被告及案外人吴敏君签订的合同实际上包含两个法律关系，一个是原告分别与被告、案外人吴敏君之间的居间合同法律关系，一个是原告与案外人吴敏君的房屋买卖合同法律关系。《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述条款并非针对居间合同的效力性强制性规定，原告以案涉房屋存在抵押为由，主张本案居间合同无效显然无理。二、原告作为居间人，促成了被告与案外人吴敏君之间签订房屋买卖合同，被告也向原告出具了《服务收费确认书》，同意向原告支付315000元作为中介代理费。三、原告促成合同成立后，买方与卖方的履约事宜不属本院审理范畴，且被告已在另案中向买方即案外人吴敏君主张权利，被告在本案中主张因原告未督促案外人吴敏君履行将案涉房屋涂销抵押并过户给被告的义务，原告无权向被告收取中介费的主张不能成立。四、被告以其不具备购房资格为由，主张合同因不可归责于当事人双方的事由无法履行，对此，本院认为，被告与案外人吴敏君签订合同及协议时，广州市的限购政策早已实施，被告作为完全民事行为能力人，且购房涉及当事人自身重大切身权益，理应审慎审查自身是否具备购房资格，事实上被告向原告出具了《购房人资格确认书》，说明当时原告已对被告的购房资格尽了提醒和告知义务，被告也予以确认。现本案中被告又称其不具有购房资格，被告的行为明显有悖诚信原则，其主张亦不能成立。
关于本案中介代理费是否过高的问题。本案中，协议已明确案涉房屋的实际成交价为2100万元，并明确协议与合同不一致时以协议为准，故本院依法认定案涉房屋的实际成交价格为2100万元，本案约定的中介代理费315000元为房屋实际成交价格的1.5%（315000÷2100万），并未超过居间合同收费的合理范围，故被告该项主张不能成立。
综上所述，原告主张被告支付中介代理费315000元，有事实及法律依据，本院予以支持。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告张晔于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费315000元。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3015元，由被告张晔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈楚珠
人民陪审员 何玉珊
人民陪审员 廖凤如
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 何靖文
周玺舜
本判决书于2014年月日送达