山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民终字第2172号
上诉人（原审原告）王泓森，明治（山东）医药公司职工。
委托代理人黄冰林。
被上诉人（原审被告）山东鸿顺房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区济安桥北路17号。
法定代表人段余顺，总经理。
委托代理人邵某，山东鸿顺房地产开发有限公司职工。
上诉人王泓森因商品房买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2011年1月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于济宁市洸河路西首与金宇路交汇处“鸿顺运河新城”第17栋2单元4层401号房屋及1号储藏室。房屋建筑面积92.98平方米，公共部位与公用房屋分摊面积13.68平方米，房屋单价每平方米4025.94元，总金额387154元。储藏室面积6.82平方米，每平方米1880元，总价12822元。原告依合同规定付清了全部款项。被告应当在2011年9月26日前将验收合格的房屋及储藏室交付原告，并在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2011年10月30日通知原告上房，办理房屋交接手续，2013年3月26日被告通知原告领取办理房产证所需资料。
原审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方均有约束力。被告应按约定时间向原告交房并办理房屋所有权登记手续，但是被告未按约定时间履行该义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求2000元逾期交房违约金，没有充分证据，不予支持。合同约定被告逾期30日内无需承担违约责任，有失公平，不予采纳。被告未按合同约定的时间提供办理权属证书需要的材料，致使原告未在约定时间内取得权属证书，被告应按房款的0.2%向原告支付违约金。关于储藏室价款应否返还的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期间，出卖人应当承担修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告储藏室内水管等公用设施设计可能不合理，但该问题并未达到严重影响正常居住使用的程度，因此不能要求退还储藏室，原告要求返还储藏室价款及利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。被告认为原告的储藏室价款不应返还的主张，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十八条之规定，判决：一、被告山东鸿顺房地产开发有限公司支付原告王泓森逾期上房违约金（387154元×34天×0.3÷10000）394.90元；二、被告山东鸿顺房地产开发有限公司支付原告王泓森逾期办理产权登记手续违约金（387154元×0.2%）774.31元。上述一、二项合计1169.21元，于本判决生效后十日内支付。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费743元，由被告山东鸿顺房地产开发有限公司负担50元，原告王泓森负担693元。
宣判后，上诉人王泓森不服，提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一、一审判决未支持上诉人2000元的逾期交房违约金的请求是错误的。合同约定上诉人逾期付款违约金为日万分之三，而被上诉人逾期交房违约金为日万分之零点三，相差10倍，显然违反权利义务相一致原则。上诉人按照房租损失，要求被上诉人支付2000元逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院未对逾期交房违约金进行调整是错误的。二、一审按照合同约定支持逾期办证违约金是错误的。双方合同对于被上诉人逾期办证违约金约定为购房款的0.2%，这就意味着，无论被上诉人违约多长时间，被上诉人支付的违约金数额是固定的，这对上诉人是不公平的。三、上诉人的储藏室设计不合理，漏水严重，根本无法使用，一审法院未支持上诉人关于退还储藏室的请求，是错误的。
被上诉人山东鸿顺房地产开发有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，合同约定的违约金能弥补上诉人的损失。一审法院按照合同约定计算逾期办理房产证的责任是正确的。储藏室的合同不应解除，我们依据图纸建筑施工，假设储藏室需要维修，达不到法定合同解除的标准。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，关于当事人约定的违约金是否过低，人民法院是否应予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”虽然上诉人未提供房屋租金损失的充分证据以证明双方合同约定被上诉人迟延交房违约金为日万分之零点三过低，但是合同对于上诉人迟延付款违约金与被上诉人迟延交房违约金的计算比例作出了明显不同的约定，客观上有失公平。上诉人依照合同约定按时向被上诉人支付了购房款，被上诉人也应当按照合同约定按时向上诉人交付房屋，迟延交房的期间内被上诉人也占有使用了上诉人已交付的房款，被上诉人没有理由和法律依据可以无偿使用上诉人的房款。在双方对于迟延交房违约金计算方式有争议的情况下，以银行同期贷款利率计算被上诉人应向上诉人支付的迟延交房期间违约金较为公平。2011年10月中国人民银行公布的6个月以内短期贷款利率为6.1%，故被上诉人应向上诉人支付387154元×6.1%÷365天×34天＝2199.88元，但是因上诉人主张2000元的迟延交房违约金，故本院对于上诉人的该项诉讼请求，予以支持。关于储藏室设计上的不合理是否足以构成退还条件的问题。根据上诉人提交的照片，储藏室内的管道等在设计上存在一定的不合理。但是，上诉人与被上诉人的商品房买卖合同中仅就储藏室的价格和面积进行了约定，并没有就室内管道占用面积及分布有约定，而且上诉人未提交书面证据证明其接收房屋的当时就对储藏室内水管等公用设施布局影响其使用提出异议。虽然室内水管等公用设施布局可能对上诉人充分利用储藏室造成一定影响，但是，因为双方合同对于相关问题没有约定，上诉人的证据不足以证明被上诉人向上诉人交付的储藏室构成了根本违约，故上诉人关于被上诉人应向其返还储藏室价款12822元及利息的主张，本院不予支持。关于迟延办证违约金的计算标准是否正确的问题。上诉人与被上诉人在合同中约定，被上诉人应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期未提交资料并且上诉人不要求退房的，被上诉人向上诉人支付已付房款0.2%的违约金。虽然上诉人主张合同没有约定迟延办证违约金按迟延天数计算，显失公平，但是，目前没有法律规定商品房买卖合同中关于迟延办证违约金必须按天计算，故上诉人的该主张没有法律依据。一审法院按照双方合同约定计算迟延办证违约金，并无不当，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第1486号民事判决第三项；
二、撤销济宁市任城区人民法院（2013）任民初字第1486号民事判决第一、二项；
三、被上诉人山东鸿顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人王泓森支付迟延交房违约金2000元、逾期办理产权登记手续违约金774.31元，共计2774.31元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费743元，由上诉人王泓森负担683元，由被上诉人山东鸿顺房地产开发有限公司负担60元；二审案件受理费743元，由上诉人王泓森负担683元，由被上诉人山东鸿顺房地产开发有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年二月十三日
书 记 员 刘 丹