江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第663号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）汪忠玉。
委托代理人韩守莹，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张文峰，个体工商户。
委托代理人丁强，江西丁强律师事务所律师。
上诉人汪忠玉与被上诉人张文峰租赁合同纠纷一案，江西省彭泽县人民法院于2015年9月7日作出（2015）彭民一初字第406号民事判决，上诉人汪忠玉不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月1日原告张文峰与被告汪忠玉签订彭泽县君悦大酒店《租赁合同》，约定：原告租赁经营被告汪忠玉个人独资企业彭泽县君悦大酒店客房部，租赁期三年，每年租赁费为65万元，付款方式为：2013年9月1日付清60万元，春节前付40万元，2014年6月30日付60万元，2014年12月30日付余款35万元，2016年元月1日交付设备保证金10万元。合同签订后原告按约支付前期租金，开始经营，并对客房部的地板及棉絮进行更换，费用计17830元。2014年元月29日原、被告双方就原租赁合同进行了变更，约定租金每年为60万元，付款方式为：2013年9月1日付60万元，春节前付20万元，2014年9月1日付10万元，剩余款90万元从2014年9月底起每月交付5万元。2013年9月1日至2014年10月22日原告共交付租金1300676元。2015年3月底双方因租赁交付发生争执，被告向原告下达告知书。2015年4月1日原告在被告停水停电情况下搬离了租赁场所。被告亦于当日接手经营酒店，并垫付了原告经营期间的有线电视费4500元、水费800元、门卡费用600元。原告认为被告于2015年4月1日终止合同，其已预交的租金被告应予返还，故诉至法院要求解除合同，被告退回未租赁期间的租金35万元，并赔偿违约损失。被告认为合同履行中原告违约在先，故提起反诉，要求反诉被告继续履行合同，交纳水电费、有线电视费并赔偿损失。
原审认为，原、被告间的酒店租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，2014年元月29日双方再次签订合同变更了租金数额及付款方式，双方应按该合同履行。原、被告争执的焦点为租金是否按约交付。依据合同约定原告租金付款方式为2013年9月1日付60万元，春节前付20万元，2014年9月1日付10万元，剩余90万元从2014年9月底起每月交付5万元。至2014年10月22日原告共交付租金1300676元，依据约定原告所交租金应交至2015年4月底，而被告于2015年4月1日以原告未按约交付租金为由停水停电，导致原告无法继续经营，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。依合同约定每年租金60万元，均摊每月租金5万元，原告实际经营期间为19个月，应支付租金为95万元，对其未经营期间的租金被告应予以返还，故原告请求解除合同并返还未租赁期间租金依法予以支持。原告装修地板花费15000元、加工棉絮花费2830元，因该财产现由被告使用，故被告应赔偿原告未经营期间的损失8420元［（15000＋2830）＊17月／36月］。原告要求被告赔偿既得利益损失3.5万元，合同未约定且无证据证实，故该请求依法不予支持。反诉原告要求反诉被告承担经营期间的水费、有线电视费等6340元，反诉被告亦予认可，依法予以确认。反诉原告要求反诉被告赔偿其它财产损失10000元因无证据证实依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原、被告2013年9月1日、2014年元月29日签订的彭泽县君悦大酒店《租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除。二、被告于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告租金350676元（1300676-950000）元，并赔偿原告经济损失8420元［（15000＋2830）＊17月／36月］。三、反诉被告（原告）于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告（被告）水费、有线电视费、门卡费计5900元（800＋4500＋600）。上述二、三项合并后，被告应给付原告人民币353196元。于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元由被告汪忠玉承担，反诉案件受理费210元由反诉被告张文峰承担。
宣判后，上诉人汪忠玉不服，向本院提起上诉称，一、本案一审判决认定事实存在多处错误，依法应当据实予以认定，只有基于正确的事实认定才能作出合法、公正、令人信服的裁判。1、一审法院认定上诉人汪忠玉违约没有任何依据予以支持，2、没有任何证据证明告知书是来源于上诉人汪忠玉，3、被上诉人没有提供任何证据证明在其经营期间，上诉人采取了停水停电措施，仅是其口头陈述而异。二、一审判决适用法律错误，依法应当纠正，正确的使用并解释法律，判决被上诉人违反合同，应当承担违约责任。三、本案一审判决超出了被上诉人的诉请，属于违法裁判，依法应当予以纠正。故上诉请求二审撤销原审判决第二项，改判被上诉人违约，上诉人不赔偿被上诉人任何损失。
本院二审补充查明，《告知书》上加盖的彭泽县君悦大酒店的公章是上诉人汪忠玉的公章。
本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面自己的履行义务。本案中，根据上诉人汪忠玉与被上诉人张文峰于2014年元月29日签订的《租赁合同》约定，涉案酒店的房屋租金为每年60万元，三年共计180万元，该租金由被上诉人张文峰于2013年9月1日支付60万元，春节前支付20万元，春节后至2014年9月1日付清10万元，剩余90万元从2014年9月底起每月按5万元支付，即被上诉人张文峰应在2014年10份之前向上诉人汪忠玉支付95万元。被上诉人张文峰提交的证据可以证明其自2013年9月1日至2014年10月22日已支付租金1300676元，已经超过合同约定的应付款项。上诉人汪忠玉称，双方在签订合同时，已经对付款方式进行变更，并在2014年元月29日的《租赁合同》下方注明：2015年3月底付清10万元，8月31日付40万元，共计50万元，但被上诉人张文峰未在2015年3月底支付10万元，因此被上诉人张文峰违约在先。本院认为，2014年元月29日的《租赁合同》下方所注明的付款方式并不明确，上诉人汪忠玉未提交其他证据予以佐证其与被上诉人张文峰已就付款方式进行变更，因此，应根据2014年元月29日的《租赁合同》第四条的约定予以认定，上诉人汪忠玉的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于被上诉人张文峰一审所提交的《告知书》，本院认为，该《告知书》上加盖有上诉人汪忠玉所经营的彭泽县君悦大酒店的公章，上诉人汪忠玉称，该公章不是其加盖的，其已将该公章交由被上诉人张文峰使用，但被上诉人张文峰对此不予认可，上诉人汪忠玉又未提交有效证据予以证明其已将该公章交由被上诉人张文峰，因此，对上诉人汪忠玉的该项上诉理由，本院不予采纳。根据《告知书》载明的内容，可以认定上诉人汪忠玉要求终止合同的意思表示，同时，《告知书》表示要在2014年4月1日下午二点停电停水，上诉人汪忠玉的行为导致被上诉人张文峰无法正常经营。根据上述事实，可以认定上诉人汪忠玉在合同履行过程中存在违约行为，原审据此判令上诉人汪忠玉向被上诉人张文峰返还多交付的租金，并承担被上诉人张文峰因此所发生的损失并无不当。关于上诉人汪忠玉应向被上诉人张文峰返还的租金数额，因被上诉人张文峰在一审诉请中主张上诉人汪忠玉返还35万元，原审判令上诉人汪忠玉应返还350676元不符合法律规定，本院予以纠正。因此，上诉人汪忠玉的上诉理由部分具有法律依据，本院予以部分采纳，故对其上诉请求，本院予以部分支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但对上诉人汪忠玉应返还的租金数额处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省彭泽县人民法院（2015）彭民一初字第406号民事判决第一项、第三项，即“一、原、被告2013年9月1日、2014年元月29日签订的彭泽县君悦大酒店《租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除。三、反诉被告（原告）于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告（被告）水费、有线电视费、门卡费计5900元（800＋4500＋600）。”
二、撤销江西省彭泽县人民法院（2015）彭民一初字第406号民事判决第二项，即“二、被告于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告租金350676元（1300676-950000）元，并赔偿原告经济损失8420元［（15000＋2830）＊17月／36月］。”
三、上诉人汪忠玉于本判决生效之日起五日内一次性返还被上诉张文峰租金350000元，并赔偿被上诉人汪忠玉的经济损失8420元；
四、上述第一、三项合并后，上诉人汪忠玉应给付被上诉人张文峰352520元，该款项于本判决生效之日起五日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费7600元由上诉人汪忠玉负担，反诉案件受理费210元由被上诉人张文峰负担，二审案件受理费6560元，由上诉人汪忠玉负担6500元，被上诉人张文峰负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 晏晨思