杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第2593号
原告：沈奇英。
原告：单罗。
两原告的共同委托代理人：池伟松、林慧。
被告：徐光明。
被告：陈明群。
两被告的共同委托代理人：程刚。
原告沈奇英、单罗诉被告徐光明、陈明群房屋买卖合同纠纷
一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法由代理审判员陈
晶独任审判，于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告沈奇
英、单罗及两原告的共同委托代理人林慧，被告徐光明及其与陈
明群的共同委托代理人程刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同起诉称：2013年3月19日，两原告与两被告签订编
号为ht08995的《杭州市房屋转让合同》一份，约定两被告将位于
杭州市西湖区翠苑新村1区2幢4单元402室房屋（以下简称案涉房
屋）以104万元的价格转让给两原告。两原告依约于2013年4月2日
支付房款41.6万元，2013年8月12日支付房款62.4万元。在签约和
履行合同过程中，两被告一直恶意隐瞒案涉房屋内存有原户口的
事实，致使中介与两原告在交易过程中均认为案涉房屋内无户口
。截止起诉之日，两被告仍未将案涉房屋内的原户口迁出。两被
告以各种理由迟延交房，致使案涉房屋未能在合同约定的时间即2
013年8月20日交付，两被告在2013年8月25日才腾空案涉房屋，但
其仍未配合原告和中介办理案涉房屋其他交接手续，未与两原告结清水、电、煤、有线电视费等费用。故诉请判令：一、两被告
支付给两原告户口未迁出的违约金104000元；二、两被告支付给
两原告户口逾期未迁出的违约金48360元（自2013年8月26日其暂
算至2013年11月26日，此后仍按此标准计算至两被告履行完毕之
日）；三、两被告支付给两原告逾期未结清的水、电、煤、有线
电视费共计130.1元；四、本案诉讼费由两被告承担。
两被告答辩称：一、两原告诉称两被告恶意隐瞒案涉房屋内
存有户口与事实不符。因两原告所购的案涉房屋从建造至今已20
余年，期间共换了四任房主。而两被告作为第三任房主系从第二
任房主冯泉友处购买，因当时两被告不存在子女入学、落户等问
题，便一直未将户口迁入案涉房屋内，也一直未查询过案涉房屋
的户口登记情况。2013年3月19日，两原告与两被告签订了房屋转
让合同，合同约定两被告应在交房前将户口迁移，为了稳妥起见
，两被告前往翠苑派出所查询案涉房屋的户口登记情况。经查询
，案涉房屋内存有第一任房主杨建敏的户口，两被告当即将该情
况电话告知了杭州盛世管家房地产经纪有限公司（以下简称盛世
管家公司）的业务员王贤林，但王贤林却未将相关情况及时转告
给两原告。因此，两被告始终认为两原告是在知晓案涉房屋存有
杨建敏户口的情况下自愿购买该房屋的。退一步讲，即便两被告
未将房屋内存有户口的情况告知，盛世管家公司作为一家专业从
事房地产经纪业务的公司，对房屋转让合同内提到的户口迁移问
题亦应负有审慎审查义务。现恰恰由于盛世管家公司的不尽责，
导致其未将案涉房屋内存有户口的情况及时转告给两原告，明显
存在过错。而两被告在已履行了告知义务的前提下，不应再向两
原告承担户口未迁出的违约责任。二、2013年9月，两原告突然向两被告提出要求将案外人杨建敏的户口从案涉房屋迁出，为此，
两被告一直在积极协调配合。期间，两被告多次电话通知案外人
杨建敏，要求其将案涉房屋的户口迁出，但案外人杨建敏始终不
愿意配合。鉴于该情况，两被告多次前往翠苑派出所和杭州市西
湖区公安分局治安大队协调此事，经办民警明确答复，根据浙江
省公安厅发布的《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》第三
十五条规定，只要两原告提出申请，公安机关就可以将案外人杨
建敏的户口强行迁出，而且即便案外人杨建敏的户口不从案涉房
屋迁出，也不会影响两原告的户口登记。两被告得知这一情况后
，当即通知两原告和盛世管家公司，也要求盛世管家公司居间调
解，但两原告拒不配合，既不愿前往派出所咨询相关政策，也不
向派出所递交申请，两被告认为两原告的真实意图在于获取更多
违约金。三、鉴于两原告与两被告签订的杭州市房屋转让合同系
盛世管家公司提供的格式合同，而该合同约定的违约金明显过高
。考虑到两被告的行为并未给两原告造成任何实际的经济损失，
要求法院对违约金予以调整。
两原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、购房意向合同、买卖代理合同、房屋转让合同。证明双方
存在买卖合同关系，在签订合同过程中两被告明知迁出户口是其
合同义务。
2、发票、付款凭证。证明两原告依约付清房款，履行合同义
务。
3、电费催缴单。证明案涉房屋的电费未结清。
4、翠苑派出所户籍室出具的证明。证明案涉房屋内还存有案
外人杨建敏户口的事实。5、房产三证。证明两原告系案涉房屋所有人的事实。
两被告提供了下列证据：
1、申请书。证明两被告一直在积极协调将案外人户口迁出案
涉房屋的事实。
2、《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》。证明只要两
原告申请便可将案外人户口迁出的事实。
上述由两原告提供的证据，经两被告质证后认为，对证据1、
4、5无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。
对证据3的合法性、真实性无异议，关联性有异议，没有写清具体
的电费月份，不能证明系两被告拖欠。
上述由两被告提供的证据，经两原告质证后认为，对证据1的
真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明两被告积极协
调配合户口迁出，在两原告起诉后两被告才进行申请。对证据2的
真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。
本院依职权向杭州市西湖区公安分局治安大队调取了《关于
进一步明确依职权办理户口相关问题的通知》（杭公治（2011）7
4号）（节选）一份，又向翠苑派出所调取了杨建敏的户籍证明一
份。上述证据经两原告及两被告质证。两原告认为，对《关于进
一步明确依职权办理户口相关问题的通知》的真实性、合法性、
关联性均无异议，该通知系办理户口迁出的相关程序，但并不表
明实践中按此程序户口一定能顺利迁出，且该通知并不能免除两
被告在房屋买卖合同中应尽的义务，现户口迁出的责任由两被告
转移给两原告，增加了两原告的额外事务。对杨建敏户籍证明的
真实性、合法性、关联性均无异议，可见第三人的户籍在两原告
购买案涉房屋前便已在案涉房屋内，两被告对此是明知的。两被告对此无异议。
本院对上述证据认证如下：对两原告提供的证据1-
5，两被告提供的证据1、2以及本院调取的证据的真实性均予以认
定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列
事实：
案涉房屋原系两被告所有。2013年3月15日，原告沈奇英、两
被告、盛世管家公司签订《购房意向合同》一份，就原告沈奇英
通过盛世管家公司购买两被告案涉房屋达成意向，约定两被告同
意在2013年8月20日前将房屋交付给两原告，两被告承诺交房时结
清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所
有户口在交房前迁移，并对房款支付及税费的承担方式，三方的
权利和义务等内容进行了约定。
2013年3月19日，两原告、两被告与盛世管家公司签订《买卖
代理合同》一份，约定两被告将案涉房屋转让给两原告，转让价
为104万元，在《杭州市房屋转让合同》中约定的物业交割时间前
，两被告须完成以下事项：腾空该房屋、迁出该房屋内所有户口
，并将该房屋已发生的各种费用：水、电、煤气、电话费、数字
电视费、物业管理费、租金等付讫凭证及该房屋钥匙交两原告，
如未完成的，两被告承担《杭州市房屋转让合同》中约定的违约
责任，并对三方的权利义务等内容作了约定。
同日，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》一份，
约定两被告将案涉房屋转让给两原告；转让总价为104万元；双方
在2013年8月20日前将该物业相关配套费用结算完毕且两被告将房
屋交付给两原告后，两被告凭物业交割单来代理机构领取余留款；查验内容：房屋腾空情况、房屋及装修、设备等情况，户口迁
出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的
付讫凭证，房屋钥匙，查验后双方签订《房屋交接单》，两被告
将房屋交付给两原告；两被告应当在交房前向房屋所在地的户籍
管理机关办理完成原有户口迁出手续，如两被告未按期迁出的，
应当向两原告支付104000元的违约金，逾期超过5日未迁出的，自
期限届满之次日起，两被告应当按日计算向两原告支付全部已付
款万分之五的违约金。
合同签订后，两原告依约支付房款。2013年5月28日，案涉房
屋过户至两原告名下。2013年8月25日，两被告腾空案涉房屋，但
未与两原告结清水、电、煤气、数字电视费，尚欠130.1元。
另查明，案外人杨建敏的户籍自1995年6月19日起一直在案涉
房屋内而未迁出。
又查明，根据《浙江省常住户口登记管理规定》（试行）第
三十五条的规定，因房屋产权转移、离婚等原因，失去现户口登
记住址所在地房屋所有权或者使用权的公民不按该条规定迁移户
口的，经县级公安机关核准，公安派出所可以凭调查取得的材料
，将有关公民的户口迁往本人的合法固定住所处或者本人所属社
区村（居）委会或者乡（镇、街道）的社区集体户。根据杭州市
公安局《关于进一步明确依职权办理户口相关问题的通知》的规
定，符合《浙江省常住户口登记管理规定》（试行）第三十五条
规定的，由申请权利人（实际居住人员）向户籍地派出所提出对
申报义务人实行依职权办理迁移户口的书面申请。
本院认为，两原告与两被告签订的《杭州市房屋转让合同》
系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。合同履行过程中，两原告
依约支付购房款，但两被告未按合同约定在交房前将案涉房屋内
的所有户口迁出，其行为已构成违约，两原告有权要求两被告支
付违约金。至于违约金的具体数额，根据双方签订的《杭州市房
屋转让合同》约定，如两被告未按期将原有户口迁出的，应当向
两原告支付104000元的违约金，逾期超过5日未迁出的，自期限届
满之次日起，两被告应按每日全部已付款万分之五的标准支付违
约金。现两被告对违约金数额过高进行了抗辩。鉴于案外人杨建
敏的户籍在案涉房屋内并不影响案涉房屋的正常使用，而且根据
相关政策规定，两原告作为目前案涉房屋的所有权人，可就案外
人的户口问题直接向相关部门申请办理迁移手续，同时考虑到户
口迁移本系两被告的合同义务，现由两原告办理案外人户口迁移
申请手续，需耗费两原告一定的时间和精力，故本院酌情将违约
金调整为25000元。两被告未结清水、电、煤气、数字电视费，尚
欠130.1元，上述费用两被告应予支付。故两原告要求两被告支付
未结清的水、电、煤气、数字电视费的诉请，合法有据，本院予
以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一
百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼
法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、徐光明、陈明群于本判决生效之日起十日内支付给沈奇
英、单罗违约金25000元，并支付水、电、煤气、数字电视费130.
1元，共计25130.1元。
二、驳回沈奇英、单罗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1675元，由沈奇英、单罗负担1399元，
由徐光明、陈明群负担276元，徐光明、陈明群负担部分于本判决
生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市
中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受
理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部
分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤
回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××40
9008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 陈 晶
二〇一四年一月十三日
书 记 员 黄萍萍