文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2246号原告深圳市蚌岭股份合作公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道桂花居委蚌岭居民小组办公楼，组织机构代码76917533-6。法定代表人陈源光，董事长。委托代理人刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。委托代理人胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。被告叶冶桂，男，汉族。委托代理人管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。原告深圳市蚌岭股份合作公司与被告叶冶桂土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳市蚌岭股份合作公司委托代理人刘亚方，被告叶冶桂及委托代理人管佩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年5月1日宝安区观澜镇桂花村蚌岭经济合作社（即原告深圳市蚌岭股份合作公司的前身)与被告签订了一份《租赁合同书》，该合同经深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会见证。约定被告租赁原告提供的蚌岭村（地名）伯分下一幅空地约1360平方米，用于兴建铁皮房及砖房办家私厂，租赁期间自2002年5月1日起至2013年1月1日止。在租赁期间，未经被告同意不得转租他人，如遇国家征收土地，征收补偿地款由原告所有，建筑物补偿款由被告所有，有关费用及有关事情一切原告不负任何补偿。合同到期后，经双方同意续约原合同又签订了一份《租赁合同》，约定租期自2013年1月1日延期至2015年5月1日止。上述租赁合同到期后，原告经研究决定不再与被告续约，原告通过口头、书面等方式多次到被告处告知不再续约，要求其限期搬离并返还土地，但被告至今拒不搬离，并拖欠原告的土地使用费至今。为此，原告特诉请法院判令：1、叶冶桂立即搬离并返还其租用的原告位于观澜蚌岭村(地名)伯分下的土地；2、叶冶桂按租金标准向原告支付占用土地期间的土地使用费(从2015年1月1日起计至实际搬离之日止，按每月5000元计算暂计至2015年7月1日的土地使用费为人民币30000元)；3、叶冶桂承担本案全部诉讼费。被告答辩称，本案应当裁定驳回原告的起诉，理由如下：1、2002年被告与原告签署租赁合同后，原被告之间按照约定在租赁的场地上修建了六栋物业，在2013年合同到期后双方没有办理解除手续，而是继续履行合同。至此双方的租赁关系演变为无期限的合同，与此同时，作为原告委托深圳市荣耀房地产开发公司与被告之间再次签署租赁合同书，合同期限截止至2018年4月30日，但是因为房屋拆迁补偿的问题没有达成一致意见，但原、被告之间的租赁关系没有办理解除手续，事实上仍存在租赁关系。2、租赁场所内修建六栋厂房后，按照深圳市的相关政策已经对涉案的地块上六栋房屋进行普查登记，登记编号分别为508-0405-13032-B、508-0405-13033-B、508-0405-13034-B、508-0405-13035-B、508-0405-13170-B、508-0405-13153-B，以上六栋房屋按照政府职能管辖的要求政府拟对该房产进行确权，现正在确权当中。基于此种情况，对房屋的处分的管辖机构为政府职能部门，非人民法院，或者说在政府职能部门对于涉案地块上的房产在没有作出合理或违法认定之前，根据相关审判指导意见，此类案件待行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起诉讼。本案恰属于此类情形。根据指导意见及人民政府与法院处理案件职能权利的划分，本案在程序上应当先行由人民政府进行确权，确权后才能向人民法院提起诉讼，故在程序上应当驳回原告的起诉。经审理查明，2002年5月1日，被告叶冶桂（乙方）与宝安区观澜镇桂花蚌岭村小组（甲方）签订《租赁合同书》，约定如下：甲方提供蚌岭村地名（伯分下）一幅空地约1360平方米，租给乙方兴建铁皮房及砖房办家私厂，租用期自2002年5月1日起至2013年1月1日止。自2002年5月1日起租金按每月每平方米1.6元计算，即每月租金为人民币2176元；2007年5月1日起租金按每月每平方米2元计算，即每月租金为人民币2720元。2002年5月1日起计租，租金应在每个下月5日前上交。甲方提供水、电及营业执照一个，费用一切由乙方支付。乙方在兴建厂房的资金及其后一切有关费用，甲方不承担任何经济责任。乙方在租期间，未经甲方同意不得转租别人，而国家征收到土地，征收补偿的地款由甲方所有，建筑物补偿款由乙方所有，有关费用及有关事情一切甲方不负任何补偿。乙方租期满后，经双方需要续约，甲方应优先照顾乙方（租金按厂房面积计算）。2013年11月5日，被告叶冶桂（乙方）与原告深圳市蚌岭股份合作公司（甲方）签订《租赁合同》，约定双方原合同从2002年5月1日至2013年1月1日止已到期，现双方协商一致同意续约原合同，时间从2013年1月1日至2015年5月1日止。租金每月5000元，并于每月5日前交付。其他条款按原合同执行。2015年6月24日，深圳市蚌岭股份合作公司委托律师向叶冶桂发出《律师函》，称双方签订的《租赁合同》均已到期，经深圳市蚌岭股份合作公司研究决定该土地另有其他用途，不再与叶冶桂续约，同时函告叶冶桂，因在租赁期内土地范围内并无国家征收的情况发生，因此租赁合同到期后叶冶桂建筑物不予补偿，同时限叶冶桂在二个月内搬离，在搬离前结清租金、水电费等。2015年7月6日，深圳市蚌岭股份合作公司向叶冶桂发出《关于限期搬迁的通知》，称因双方签订的租赁合同已到期，深圳市蚌岭股份合作公司决定涉案土地另有用途，不再与叶冶桂续约。在叶冶桂租赁期间，上述土地范围内无国家征收的情况，因此根据合同约定，叶冶桂的建筑物不涉及补偿问题。深圳市蚌岭股份合作公司限叶冶桂于收到通知之日起二个月内搬离，在搬离前结清拖欠的租金、水电费等。逾期未办理，深圳市蚌岭股份合作公司将依法采取强制措施。原告深圳市蚌岭股份合作公司主张被告叶冶桂收到原告发出的《关于限期搬迁的通知》后未搬离涉案土地，亦自2015年1月1日开始未支付土地租金。案件审理过程中，本院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函询问涉案土地办理征转手续情况，该局复函本院，涉案土地未查到相关征转地补偿记录。上述事实，有租赁合同书、租赁合同、关于限期搬迁的通知、市规划国土委龙华管理局复函及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”本案中，原告将涉案农民集体所有的土地出租给被告用于开办家私厂，而未依法办理用地性质转变手续，双方签订的租赁合同应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应搬离并向原告返还租赁的位于深圳市××××村（地名）伯分下的土地。另，被告叶冶桂实际占有使用涉案土地，应向原告深圳市蚌岭股份合作公司支付实际占有使用涉案土地期间的使用费，按双方2013年11月5日续签的《租赁合同》约定的标准为每月5000元。因被告叶冶桂未举证证明已支付原告自2015年1月1日起的使用费，应承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的自2015年1月1日起按5000元/月标准支付土地使用费的请求，依法予以支持。关于被告已建成的地上建筑物，被告已就此部分损失另行提起诉讼，本院在本案中不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，判决如下：一、被告叶冶桂于本判决生效之日起十五日内搬离并返还租用的原告深圳市蚌岭股份合作公司位于深圳市龙华新区观澜街道蚌岭村（地名）伯分下的土地；二、被告叶冶桂于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市蚌岭股份合作公司占有使用土地期间的土地使用费（按每月5000元标准，自2015年1月1日起至实际搬离之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币550元，由被告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  苑广玲人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一七年四月十日书 记 员  赵 洋书 记 员  江伟娣附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。