重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2814号
上诉人（原审被告）：金利根，男，1963年12月8日出生，朝鲜族。
委托诉讼代理人：张聪，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘威娜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆亿舟物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区翼龙路2号，统一社会信用代码915001077562342884。
法定代表人：何胜，经理。
委托诉讼代理人：李建勋，重庆捷讯律师事务所律师。
上诉人金利根因与被上诉人重庆亿舟物资有限公司（以下简称亿舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第08245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人金利根的委托诉讼代理人张聪、刘威娜，被上诉人亿舟公司的委托诉讼代理人李建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金利根上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回亿舟公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费、司法评估费由亿舟公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民终字第03651号民事判决已经确定金利根与亿舟公司之间的房屋租赁合同于2013年8月28日解除，房屋于该时间已返还给亿舟公司。可见，亿舟公司占有并享有装修及设备的所有权，金利根并未取得所有权，不应当支付购买装修及设备的对价。2.一审判决适用法律错误。根据《合同法》第九十七条的规定，双方租赁合同已于2013年8月28日解除，合同解除后尚未履行的应当终止履行而不是继续履行，一审法院适用《合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决金利根在合同解除数年后仍然要向亿舟公司履行合同并支付房屋装修价值转让款，明显不当。3.金利根因违约被亿舟公司没收了履约保证金45万元以及装修转让定金55万元，已为违约行为付出了惨重代价，也远远超额弥补了亿舟公司的损失。在此基础上，一审法院还要判决金利根为未取得且无法取得之物支付高达300余万元的对价，实属不公。4.亿舟公司出租给金利根的房屋，只有五层、六层才有装饰部分，但装修工程总造价的司法评估结果，除了五层、六层的装饰部分，还包括了二层、三层、四层的装饰部分，这三层的装饰费用与金利根无关。
亿舟公司辩称，本案性质是买卖合同纠纷，而非租赁房屋装修、设备损坏赔偿纠纷，不能采取将已经转让但由金利根擅自装修拆毁处置的装修价值和设施设备归于租赁合同纠纷之下的损失赔偿方式替代转让价款的支付；亿舟公司已依约向金利根交付标的物，且金利根实际占用、控制、使用和处分；因金利根怠于按照合同约定与施工方完成转让标的物的工程结算，恶意阻止价款支付条件的成就，属严重违约，应立即向亿舟公司支付转让价款；转让价款的标准应以第三方评估机构的造价作为支付依据；因金利根严重违约，金利根已交付的定金55万元依约不予退还，也不能冲抵其应予支付的转让价款；金利根的上诉请求不能成立，请求二审法院维持原判。
亿舟公司向一审法院起诉请求：判令金利根立即向其支付租赁房屋装修价值转让款（装修工程款）3314929.23元及按银行同期贷款利率支付资金占用利息至付清为止。
一审法院认定事实：2010年8月26日，亿舟公司的前身重庆市泰亨餐饮娱乐有限公司与重庆泰亨房地产（集团）有限公司签订房屋租赁合同，约定由重庆泰亨房地产（集团）有限公司将其所有的位于重庆市九龙坡区九龙园区某房屋6号楼2、3、4层房屋及6号楼附楼1层-7层共计11532.3平方米的房屋租赁给亿舟公司用于酒店经营。租赁期为10年，即从2010年9月1日至2020年8月31日。
2010年10月10日，案外人李洪代表亿舟公司（乙方）与重庆泰亨房地产（集团）有限公司（甲方）签订补充协议一份，约定对2010年8月26日订立的房屋租赁合同就延长租期及房屋转租事宜达成补充协议，内容为：一、甲方同意乙方就重庆市九龙坡区九龙园区某房屋6号楼延长租期5年，即截止至2025年8月31日止。二、在租赁期内，如乙方资金问题或经营需要转项等因素，乙方需要将房屋转租给第三人使用的，甲方认可乙方转租行为。甲乙双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，但乙方须按时向甲方支付租金及履行相关义务，否则甲方有权追究乙方一切法律责任。
2012年7月16日，案外人李洪代表亿舟公司（甲方）与金利根（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租重庆市九龙坡区九龙园区某房屋6号楼二层至六层，建筑面积共计为7089.22平方米，承租房屋用途为经营会所酒店。租赁期为12年，即从2012年8月1日至2024年7月31日。
第6.7条约定，该房屋租赁期届满交还房屋时，该房屋所涉装饰、装修物及固定的设施设备归甲方所有，甲方不予补偿，活动的设施设备及用品乙方可自行处置。
第8.1条约定，本合同有下列情形之一的，本合同终止：1、租赁期内，一方向另一方书面提出要求，并经另一方书面确认及同意；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
第8.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，并不予退还乙方履行保证金和已付租金并有权采用切断房屋的水、电、气等相应措施：1、不支付或者不按照约定支付租金达十五日以上的；2、未按本合同第四条的约定支付相关费用达十五日以上或拖欠金额达到1万元以上的；3、未经甲方书面同意擅自对该房屋进行装修、装饰，擅自改变该房屋用途的。
第9.1条约定，甲乙双方任何一方不得擅自提前终止合同。未经甲乙双方协商一致提前终止合同即视为违约。
第9.5条约定，租赁期内，乙方如需提前退租，应提前六十日通知甲方且应当付清本合同约定的相关费用，但甲方收取其后的租金和履约保证金不予退还给乙方，乙方同意赔偿由此给甲方带来的相应损失。
第11.1条，乙方承租的房屋，甲方已部分装修（工程内容包含：墙体、消防、排水管道、五层及六层楼装饰、二层及三层楼主电缆等，以上工程未全部结算）拟作甲方自行经营酒店使用。现将甲方已装修完成的产值及已投入的设施设备费用的结算方式为：已与原施工方等单位结算部分由甲方与乙方进行结算。未与原施工方等单位结算部分以乙方为主按甲方与原施工方及设备供应方签订的相关协议约定进行结算（相关协议附后），甲方全力协调配合并提供相应的结算资料。结算总额乙方在结算完成后七日内全额支付甲方。
第11.2条约定，签订本合同七日内，乙方向甲方一次性缴纳55万元人民币，作为甲方已装修完成的产值及已投入的设施设备一并转让给乙方转让费的定金，以利于后续施工队伍进行施工。该定金在工程结算后转为向甲方支付的工程款。
协议签订后金利根按协议约定向亿舟公司支付了履约保证金45万元及转让费定金55万元。同时亿舟公司向金利根交付了房屋。金利根接收房屋后对房屋进行了部分改造和重新装修，后单方撤场，租赁房屋自此处于空置状态。2013年9月23日，亿舟公司向一审法院起诉，以金利根拖欠租金为由要求解除合同，并由金利根支付所拖欠租金并承担违约金。该案经一审、二审，由重庆市第五中级人民法院作出(2015)渝五中法民终字第03651号民事判决书，终审认定金利根无合同解除权，单方提前解除合同，构成违约，判决确认亿舟公司、金利根之间的房屋租赁合同于2013年8月28日解除，房屋于该时间已返还亿舟公司，并由金利根立即支付所拖欠的2013年8月28日之前的租金489384.87元，履约保证金45万元不予退还亦不抵扣租金。
2013年9月16日，亿舟公司因金利根撤场导致房屋空置，邀请当地社区居委会、派出所等单位工作人员，对房屋现场情况进行了实地勘察及存证，经查勘，现场情况为房屋第二层墙体全部被拆除并除渣，损坏消防等设施设备，第三层墙体全部被拆除未除渣，损坏消防等设施设备；第四、五、六层为实物移交原样。
对于双方合同中所明确的亿舟公司已进行的部分装修，包括墙体、消防、排水管道、五层及六层楼装饰、二层及三层楼主电缆等，原施工方为重庆理思建设工程有限公司、重庆林兴消防设计安装工程有限公司等。本案在审理中，亿舟公司主张部分工程已经与施工方结算并付款，并提供建设工程施工合同、结算书、支付票据一组予以证明，其中重庆理思建设工程有限公司结算书五份，内容为酒店工程装修工程、水电安装工程、样板间装饰工程、电缆安装工程、签证部分总造价合计为361万元；与重庆市林兴消防设计安装工程有限公司消防安装施工合同及付款发票内容为亿舟公司支付重庆市林兴消防设计安装工程有限公司消防系统工程款275000元。与重庆西强装饰工程有限公司装饰工程施工合同及付款发票内容为亿舟公司支付重庆西强装饰工程有限公司装饰工程款147098.87元。对此，亿舟公司陈述，因金利根迟迟不履行合同义务导致无法与第三方结算，现重庆西强装饰工程有限公司、重庆市林兴消防设计安装工程有限公司的款项已结算并支付，重庆理思建设工程有限公司的工程款已预付520万元，并由理思公司出具了结算书，但尚未进行最终结算，在此情况下要求按照司法评估结果计算装修工程总造价。金利根认为上述结算及支付、以及合同的签订未经其参与，对其真实性及关联性不予认可。对于未结算的部分，金利根认为合同约定系应以金利根为主与施工方进行结算，现在尚未进行，故付款条件未成就。
本案在审理过程中，经亿舟公司申请，一审法院委托重庆威尔建设工程造价咨询有限责任公司对租赁房屋中已进行的装修工程总造价及毁损部分造价进行了司法评估，鉴定意见为：某房屋6号楼二层至六层装修工程总造价为3314929.23元，其中二、三层装饰624919.11元，四层装饰399531.95元，五、六层主体226089.62元，五、六层装饰（土建部分）72805.93元，签证部分131464.00元，外墙装饰及设备660070.03元，其中设备405500元，安装及消防部分1200048.59元。其中二层、三层墙体全部被拆除，以及根据现场踏勘外墙塑钢窗全部拆除，此部分造价为624919.11元。
一审法院认为，合同双方应按合同约定履行各自义务。本案中亿舟公司通过与房屋产权人签订房屋租赁合同，合法取得涉案房屋的使用权，再与金利根签订房屋租赁合同。该房屋租赁合同合法有效，对亿舟公司、金利根双方产生合同约束力。根据合同第11.1条约定，金利根所承租的房屋，亿舟公司已部分装修（工程内容包含：墙体、消防、排水管道、五层及六层楼装饰、二层及三层楼主电缆等，以上工程未全部结算）拟作亿舟公司自行经营酒店使用。对已与原施工方等单位结算部分由亿舟公司、金利根直接进行结算。未与原施工方等单位结算部分以金利根为主按亿舟公司与原施工方及设备供应方签订的相关协议约定进行结算，结算总额金利根在结算完成后七日内全额支付亿舟公司。根据该约定，亿舟公司、金利根系在房屋租赁合同关系中，又就亿舟公司对房屋已经进行的装修订立转让协议。即房屋已经进行的装修及已安装设施设备由亿舟公司转让给金利根，金利根与施工方结算完毕后按结算总额全额支付装修价值转让款给亿舟公司而非支付给施工方。之后双方对房屋及房屋装修一并进行了交接，亿舟公司实际履行了关于房屋装修转让约定的义务，房屋装修及附属设施设备部分的所有权自交付时发生转移。按照合同约定，金利根应在结算完成后七日内全额支付结算总额给亿舟公司。
但金利根接收房屋后却迟延履行自身义务，在未按时支付租金的同时，怠于与施工方进行结算。并在无合同解除权的情况下单方撤场，导致房屋长期处于空置状态，其行为严重损害了亿舟公司利益。在此情况下，因金利根迟迟不按协议约定与施工方进行结算并单方撤场，同时又对装修进行了改造且造成了部分损毁，从维护守约方合法权益的角度出发一审法院认定付款条件已经成就，亿舟公司有权要求金利根支付相应装修价值转让款。对装修价值转让款的具体金额，因金利根拒按合同约定进行结算，对亿舟公司单方与施工方结算并支付款项的行为金利根亦则表示因未参与而不认可，在此情况下，一审法院认为亿舟公司要求按房屋装修工程总造价的司法评估结果认定房屋装修价值转让款金额合法合理，应予支持。
对于金利根关于合同经法院生效判决确认解除后房屋装修已经随附房屋一并归还给亿舟公司，亿舟公司无权再行要求金利根支付房屋装修价值转让款的问题。一审法院认为，根据合同明确约定，在亿舟公司向金利根交付房屋装修后房屋装修及附属设施设备的所有权已经发生转移，金利根即负有与亿舟公司及第三方结算并向亿舟公司支付结算工程转让款的合同义务。在金利根怠于履行合同义务的情况下，亿舟公司有权按照该条款要求金利根支付装修价值转让款。而对于房屋交还后对一并归还的房屋装修如何处理，应由房屋租赁合同中关于房屋租赁合同解除后承租方的装修如何处理的条款来调整。
综上，对亿舟公司要求金利根立即支付装修价值转让款3314929.23元（以司法评估结论为准）的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对金利根就装修转让向亿舟公司缴纳的定金55万元，双方在合同中明确约定为定金，因金利根构成违约，给亿舟公司造成违约损失，根据法律规定，该款不予退还，亦不可抵扣前述应支付款项。因双方已约定定金条款，金利根已根据定金条款承担违约责任，合同又未约定资金占用损失事宜，对亿舟公司主张的资金占用损失一审法院不予支持。
一审法院判决：“一、被告金利根于本判决生效之日起十五日内向原告重庆亿舟物资有限公司支付房屋装修价值转让款3314929.23元。二、驳回原告重庆亿舟物资有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24930元、保全费5000元、司法评估费59000元，合计88930元，由被告金利根承担。该款原告已预付，被告承担部分于本判决生效之日起十五日内迳付原告。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，亿舟公司与金利根签订房屋租赁合同，约定亿舟公司将房屋已进行的装修以及已安装的设施设备转让给金利根，金利根与施工方结算完毕后按结算总额全额支付给亿舟公司。合同签订后，亿舟公司与金利根就房屋及装修部分进行了交接，已履行转让房屋装修的义务，房屋装修及安装的设施设备的所有权自交付时发生转移。金利根接收房屋后却迟延履行义务，不仅未按时支付房屋租金，在无合同解除权的情况下单方撤场，致使房屋长期处于空置状态，同时还怠于与施工方进行结算，严重损害亿舟公司的合法利益。因金利根迟迟不按合同约定与施工方进行结算并单方撤场，又对装修进行改造且造成部分损毁，在这种情况下付款条件已成就，亿舟公司有权要求金利根支付相应的装修价值转让款。一审法院按照房屋装修工程总造价的司法评估结果认定房屋装修价值转让款金额并无不当，本院对此予以确认。
金利根上诉称其未实际控制房屋，也未对房屋进行部分改造和重新装修。对此本院认为，在一审法院作出的（2013）九法民初字第11922号民事判决以及本院作出的（2015）渝五中法民终字第03651号民事判决中，均确认“亿舟公司已向金利根交付房屋”这一事实。后，金利根不按时支付房屋租金并单方撤场，亿舟公司于2013年9月16日邀请当地社区居委会、派出所等，对房屋现场情况进行了实地勘察，确认房屋二层、三层墙体已全部被拆除。金利根虽称其未实际控制房屋，也未对房屋进行部分改造和重新装修，但未举示相关证据佐证其这一说法，对此本院不予支持。
金利根上诉称在双方所签租赁合同中，明确说明只有五层、六层房屋才有装饰，但装修工程总造价的司法评估结果，除了五层、六层的装饰，还包括了二层、三层、四层的装饰，这三层的装饰费用与金利根无关。对此本院认为，租赁合同第11.1条约定亿舟公司已装修部分为墙体、消防、排水管道、一层以及六层楼装饰、二层及三层楼主电揽等；在一审审理过程中，一审法院委托专业鉴定机构对房屋已进行的装修工程总造价及损毁部分造价进行司法评估，在司法鉴定意见书中明确鉴定范围为：二、三层：增加隔墙砌筑工程、墙面抹灰工程、构造柱、过梁及增加挡墙工程，其中墙体已被租赁方拆除；四层：增加隔墙砌筑工程、墙面抹灰工程、构造柱、过梁工程及403房、406房样板间装饰工程；五层、六层：主体结构及精装修工程……由此可见，司法评估结果并未逾越租赁合同的约定内容，其结果客观公正，应予采信。
另，金利根之前向亿舟公司交纳的55万元为转让费定金，现金利根违约，根据法律规定，该款不予退还，亦不能抵扣金利根应支付的房屋装修价值转让款。
综上所述，金利根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24930元，由上诉人金利根负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 周 舟
二〇一七年四月十七日
书记员 梁诗玉