四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第66号原告成都市景茂时代投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区籍田镇东街**号。法定代表人陈茂菊，总经理。委托代理人李珂，泰和泰律师事务所律师。委托代理人薛飞涛，该公司职员。被告李洋，男，1987年2月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告成都市景茂时代投资有限公司（以下简称“景茂时代公司”）与被告李洋商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理。依法由审判员黄红斌担任审判长、与人民陪审员曾霞、江开清组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告景茂时代公司的委托代理人李珂到庭参加诉讼，被告李洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告景茂时代公司诉称，2014年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》，由被告购买原告开发建设的位于双流县西航港街道新街686号的“景茂·雍水岸”13栋＊单元＊层＊号商品房，房屋面积为81.28平方米，总价款为483693元，合同约定被告签约当日支付房屋首付款190000元，剩余首付款63693元于2014年2月19日之前付清，剩余47.6%购房款通过向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行按揭贷款的方式支付原告，原告为被告的按揭贷款提供连带担保责任。2014年8月15日，按揭银行致函原告：借款人李洋，截至2014年8月14日，已累计3期未归还贷款。原告多次催告被告立即归还由按揭银行扣收的贷款本息并承担违约责任，但被告不予理睬，至今未偿还原告被按揭银行扣收的贷款本息，亦未承担相应的违约责任。无奈之下，原告不得不按照合同约定一次性为被告向按揭银行清偿了全部贷款本息共计236082.24元。被告的行为已严重违约，给原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告向原告支付因被告逾期偿还银行按揭款而由原告代其偿还给银行的全部本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用共计236082.24元；3、被告按合同约定向原告支付总房价款10%的违约金48369.30元；4、被告向原告支付原告所产生的律师费损失18000元。前述2-3项被告应支付的费用直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；5、被告于本合同解除之日起3日内与原告到双流县城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案登记号：397006）；被告李洋未作答辩。经审理查明，2014年2月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发的位于双流县西航港街道新街686号的“景茂·雍水岸”13栋＊单元＊层＊号商品房，房屋面积为81.28平方米，总价款为483693元，被告采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同附件及补充协议（一）》第一条（二）约定，被告采用银行按揭贷款付款方式支付房价款483693元，被告于本补充协议签订时一次性向原告支付按揭购房的首付款253693元，剩余230000元被告以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。第九条2、约定，无论因何种原因，主合同及本补充协议被解除或提前终止的，自解除或提前终止之日起5日内被告应协助原告到房管局办理买卖合同备案登记的撤销手续或过户手续……。《商品房买卖合同补充协议（二）》约定，1、若因被告原因，导致银行从原告帐户中扣款（以银行扣款凭证为准），被告必须在接到原告通知之日起5个工作日内归还原告代还款项，并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付代还款项代垫期间的利息……。2、原告承担担保责任后，被告未按协议第1条约定偿还代还款项并支付利息及违约金的，原告有权解除买卖合同，收回商品房，并有权从应退还的购房款中优先受偿……原告受偿范围包括但不限于原告代偿款项、利息、违约金、诉讼费、律师费以及处置商品房产生的一切费用。3、原告承担保证责任期间，若被告连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息……原告有权解除买卖合同，并要求被告按总房价款10%支付违约金。合同签订后，被告按约分别于2014年2月16日、2月18日向原告支付了购房首付款190000元、69693元，剩余230000元购房款被告通过向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行按揭贷款的方式支付原告并由原告提供连带担保责任。2014年4月23日，该房屋备案登记在被告李洋名下。2014年8月15日，按揭银行致函原告，告知借款人李洋截至2014年8月14日，已连续3期未按约定还款，共拖欠贷款本息234218.65元，要求原告收到本函后，督促李洋于8月26日前结清贷款本息（包括逾期利息、罚息），否则由原告在8月26日前代李洋清偿全部贷款本息。2014年9月3日原告代被告偿还了欠按揭银行的全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用共计236082.24元。上述事实，有原、被告的身份材料，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、房款交纳票据、履行保证责任通知书、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、证明、结清说明及原告的陈述在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。1、关于解除合同是否有约定且约定解除合同的条件已经成就，或者具有法定解除合同的情形的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人事可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，因原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议（二）》约定“原告应被告及贷款银行要求，为被告向银行承担了担保责任。原告承担担保责任期间，若被告连续三个月不能按时足额偿还贷款本金及利息……原告有权解除买卖合同，并要求被告按总房价款10%支付违约金”，而被告已连续3期未按约向按揭银行偿还贷款本息，且原告也依据原、被告及按揭银行三方的约定代被告清偿了全部贷款本息，故双方所约定的解除合同的条件已经成就，原告据此请求解除买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。2、关于原告要求被告支付其代偿银行的全部贷款本金、利息（含复息）、罚息、实现债权的费用（含律师费18000元）的主张是否成立的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的“景茂·雍水岸”13栋1单元13层1305号商品房一套应退还给原告，原告也应将被告所支付的购房款退还给被告，并有权要求被告赔偿损失。虽然被告已将购房款483693元支付给了原告，但因被告所支付的购房款中有230000元系被告通过向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行按揭贷款的方式支付给原告的，现原告已代被告偿还了按揭银行的贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用共计236082.24元，而根据《商品房买卖合同补充协议（二）》2条约定“原告承担担保责任后，被告未按协议第1条约定偿还代还款项并支付利息及违约金的，原告有权解除买卖合同，收回商品房，并有权从应退还的购房款中优先受偿……原告受偿范围包括但不限于原告代偿款项、利息、违约金、诉讼费、律师费以及处置商品房产生的一切费用”，故原告要求被告偿还代偿款本金230000元及损失24082.24元的主张成立，本院予以支持。3、关于原告要求支付违约金（按总房价款10%计）48369.30元主张是否成立的问题，本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽然对违约金进行了约定（总房价款的10%即48369.30元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，而本院确认因解除合同给原告所造成的损失为24082.24元，因此其约定的违约金远远高于损失的30%，故本院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为3000元。4、关于原告要求被告于本合同解除之日起3日内与原告到双流县城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续的主张是否成立的问题，本院认为，本案合同解除后，该合同所涉及的“景茂·雍水岸”13栋1单元13层1305号商品房一套应退还给原告，但因该商品房目前登记备案在被告李洋名下，而《商品房买卖合同附件及补充协议（一）》第九条2、约定，无论因何种原因，主合同及本补充协议被解除或提前终止的，自解除或提前终止之日起5日内被告应协助原告到房管局办理买卖合同备案登记的撤销手续或过户手续……，故被告应于本判决生效之日起5日内协助原告到房管局办理该套房屋备案登记的撤销手续。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》合法有效，被告未按约履行主要义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任；原、被告双方约定的合同解除条件已经成就，合同解除后被告应协助原告办理该房屋备案登记的撤销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除成都市景茂时代投资有限公司与被告李洋所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》（备案登记号：397006）；二、被告李洋于本判决生效之日起十日内向原告成都市景茂时代投资有限公司支付其代偿银行的全部贷款本金、利息（含复息）、罚息、实现债权的费用236082.24元及律师费18000元；三、被告李洋于本判决生效之日起十日内向原告成都市景茂时代投资有限公司支付违约金3000元；上述第二、三条中被告李洋应支付的款项直接从被告李洋已支付给原告成都市景茂时代投资有限公司的购房款483693元中扣减。四、被告李洋于本判决生效之日起五日内协助原告成都市景茂时代投资有限公司办理“景茂·雍水岸”13栋＊单元＊层＊号商品房备案登记的撤销手续。案件受理费5838元，财产保全费2270元，公告费560元，共计8660元，由原告成都市景茂时代投资有限公司负担1732元，被告李洋负担6928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 黄  红  斌人民陪审员 曾     霞人民陪审员 江  开  清二〇一五年六月十六日书 记 员 杨茂（实习生）