广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终3616号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吕*，男，19*年*月*日出生，汉族，住湖南省*，
委托诉讼代理人：谢誉斌，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东海元物流有限公司，住所广东省佛山市南海区*，统一社会信用代码*。
法定代表人：陈*峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
上诉人吕*因与被上诉人广东海元物流有限公司（以下简称海元公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕*上诉请求：1.确认吕*和海元公司签订的《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同）无效；2.改判一审判决，支持吕*的所有一审诉讼请求；3.驳回海元公司的一审反诉请求。事实和理由：（一）涉案合同的内容和履行是违法的。1.海元公司于2009年5月19日取得佛山南海区里水镇***（以下简称涉案租赁物）的租用权，出租方为佛山市南海区里水镇文教村红棉股份经济合作社。涉案租赁物出租用途为综合物流用途。出租方已取得土地使用权证，地类（用途）为工业用地，并取得广东海元空港商贸物流园****建设工程规划许可证，用途为工业用途。涉案租赁物在吕*承租前没有间墙，是框架结构而不是房屋结构。海元公司将涉案租赁物作为商铺进行招租，吕*在海元公司承诺可以经营公寓的前提下，在2013年8月1日与海元公司签订了涉案合同。该合同为海元公司提供的格式合同，约定由海元公司提供涉案租赁物给吕*，用途仅限于经营公寓项目。吕*将涉案租赁物建筑隔墙进行分隔，又进行铺地板等装修，最后改造成三十五间房屋作为公寓经营。吕*进场经营后到工商局等部门申领营业执照时，才被告知工业用地的建筑物不能作为商铺租赁，因此也办不了工商等证照。由于投资巨大，吕*无法撤场，只好无证经营。2016年3月29日佛山市南海区里水镇清理无证无照经营领导小组查封了公寓。吕*在多次和海元公司协商无果的情形下于2017年5月22日起诉至一审法院。2.根据《中华人民共和国合同法》第七条规定，合同的合法性原则是一条基本原则，任何单位和个人不得利用合同进行违法活动，扰乱社会经济秩序，损害国家和社会公共利益。合法性原则应当包括合同的内容、合同的形式、成立程序、合同履行以及合同目的五个方面合法。同时，违反法律的强制性规定和禁止性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定属于强制性规定。国土资源部在财综[2006]48号和《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002）明确发文，“严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所等非生产性配套设施”。根据上述规定，涉案租赁物只取得工业用地使用权和工业用途建筑工程规划许可证，海元公司将其作为商铺出租，明显违反了该土地的用途和性质，涉案合同无效。事实上，吕*申领工商等执照时，相关执法部门依法不予受理，2016年3月29日涉案租赁物还被执法部门查封，也印证合同是违法的。（二）海元公司在履行合同时涉嫌偷税漏税。海元公司不是合法的出租人，提供不了合法发票，所以在收取所谓租金、经营服务费时都使用白纸条，收取吕*费用达近四十万元。海元公司在物流园中还有大量类似的非法收租行为，属于暴力偷税的犯罪行为。法院在审理期间发现犯罪线索应当移送相关司法部门。但一审法院仍支持海元公司占用费的反诉请求，显然是不合理的。（三）海元公司的委托诉讼代理人滥用诉讼权利，以“目前打算将公司注册地变更为广州市白云区”为由提出管辖异议，被驳回后又以同一理由上诉，最后被佛山市中级人民法院裁定驳回。由于海元公司恶意缠诉的行为，导致本案在2017年11月16日才进入庭审程序。一审判决吕*支付2017年6月1日至12月1日期间的占有使用费，该期间正是海元公司滥用诉权提出管辖权异议的期间。
海元公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。（一）本案不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，吕*所提的合同无效的证据均与本案无关。（二）涉案租赁物的营业执照办理在涉案合同中有约定。（三）关于涉案租赁物的现状，由于吕*还未将涉案租赁物恢复原状，海元公司无法再次出租，现在处于空置状态，因而海元公司也是受害方。
吕*向一审法院起诉请求：1.确认吕*和海元公司于2013年8月1日所签订的涉案合同无效；2.海元公司返还押金20460元；3.海元公司返还经营服务费278640元；4.海元公司承担装修损失费200000元；5.本案诉讼费由海元公司承担。
海元公司向一审法院反诉请求：1.吕*将位于佛山市南海区里水镇****房屋腾空、恢复原状并移交给海元公司；2.吕*赔偿因占用涉案租赁物期间给海元公司造成的占用费损失（从2017年6月1日起计至吕*实际交还涉案租赁物之日止按每月10320元计算，暂计至起诉之日为51600元）；3.吕*承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年5月19日，佛山市南海区里水镇文教村红棉股份经济合作社（兴联村小组、红二村民小组）（出租方、甲方）与海元公司（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方同意将位于佛山市南海区里水镇文教村兴联、红二、文金路***土地出租给乙方作为综合物流用途；出租面积276633平方米，出租年限为40年，从2009年7月10日起至2049年7月9日；从交地之日起计算12个月为基建期，该期间免收租金；乙方自行负责填土、水、电设施，乙方自甲方移交首期土地之日起1年内必须完成填土工程，并转入基建期；乙方在租赁期间，在合同内容与原合同条款无冲突时，乙方有权将土地上的建筑物使用权进行分拆或整体转租或整体转让（土地的产权不能转让），但转让时乙方须书面通知甲方，甲方有义务协助办理，不得推诿，但分拆转让与甲方无关。
2013年8月1日，吕*（承租方、乙方）与海元公司（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：甲方将位于佛山南海区里水镇***出租给乙方使用；租赁面积为860平方米，乙方租赁权仅限于经营公寓项目，乙方不得擅自变改经营范围及项目；租赁期从2013年8月1日起至2021年7月31日止，合同期共8年，免租期共9个月（含装修期在内），即从2014年2月1日起计收租赁费用，2014年2月1日至2014年7月1日按50%收取租金及经营服务费，2014年8月1日起全额收取；租金为2580元/月，合同期内第四年（2016年8月1日）起每年依次递增5%；经营服务费为7740元，合同期内第四年（2016年8月1日）起每年依次递增5%；乙方应在签订合同之时向甲方一次性交纳2个月租金及经营服务费作为合同保证金20640元，首个月租金10320元，共计金额30960元；乙方在租赁期间因故意或过失违反法律法规及合同条款，造成甲方损失的，甲方有权以该保证金抵偿损失，并追偿其他损失，合同期满，在乙方无违约的前提下，甲方在一个月内无息退还保证金及进场押金；物业管理费为0.6元/平方米/月，合计为516元/月，从2014年1月1日起计收；以上各项费用均不含税，开具发票税点由乙方承担；租金及经营服务费按月结算，先付后用，乙方应在每月25日前向甲方缴纳次月相关费用，乙方当月使用的水电费、物业管理费于次月5日前缴付甲方；乙方逾期支付租金及经营服务费或水电费或物业管理费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴费用总额的2%；在租赁期限内，若乙方因未通过政府主管部门的年检或者因违法经营被取消资质，导致无资格继续经营的，甲方自乙方失去经营资格之日起有权单方解除合同，收回租赁物，已收取各项费用不予退还；甲方未能按规定时间交付的，超过三十天视为违约，每逾期一日按月租金及管理费2%计违约金；甲方可协助乙方办理工商税务登记，所需费用由乙方承担；自甲方交付之日起，乙方可对租赁物进行必要的装修，装修方案必须报甲方同意并签字批准，经双方按市场价格协商由甲方工程部安排施工；乙方需在交付后即办理工商营业执照、税务登记和特殊行业许可证等有关法律手续，如因未办理有关法律手续导致在交付后2个月内仍无法取得合法经营资格的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物，已收取的各项费用不予退还，并无须补偿乙方任何损失；乙方如需改变内部间墙，必须征得甲方书面同意；乙方不得开展与合同规定用途无关的业务，如需改变经营范围，须征得甲方的书面同意，否则甲方有权单方面解除合同，收回租赁物，已收取的各项费用不予退还，并无须补偿乙方任何损失；经甲方书面同意的转让，乙方必须向甲方支付转租手续费，并经甲方办理转租手续；租赁期间，乙方拖欠甲方租金及管理费和保证金、水电费视为违约，每逾期一日按拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方解除合同收回租赁物，已收取的各项费用不予退还，并无须补偿乙方任何损失；租赁期间，由于乙方原因致使甲方单方行使解除权终止合同履行，甲方已收取各项费用不予退还，由于甲方原因致使乙方行使单方解除权终止合同履行的，甲方按实际承租天数按比例无息退还有关租金及管理费，并在不需乙方作出有关赔偿的情况下，退还全部保证金；甲方有权于合同终止日收回租赁物连同租赁物内部原有的设施、一切镶嵌在建筑物结构内的附属设施，乙方须在合同终止日前清空，将租赁物大门及其他所有钥匙在可使用的情况下在当日交回给甲方，乙方返还租赁物每逾期一日，按月租金及管理费的10%收取违约金，超过15天的，甲方有权通过法律等途径强制收回租赁物，甲方因强制收回租赁物而发生的费用，由乙方承担。双方并约定其他权利义务。
涉案合同签订后，吕*就涉案租赁物向海元公司支付押金20640元。
另查明，位于佛山市南海区里水镇文教村、白岗村委会地段面积为166406.8平方米的土地已取得国有土地使用权证[证号：佛府南国用（***）第***号]，土地使用权人为佛山市南海区里水镇文教村兴联股份合作经济社、佛山市南海区里水镇文教村红二股份合作经济社，地类（用途）为工业用地；位于南海区里水镇****已取得建设工程规划许可证（证号：建字第***号），总建筑面积13012.2平方米，地上4层。
2017年5月22日，吕*提起诉讼。诉讼中，吕*确认其承租涉案租赁物后将其分隔为5条通道，35间房。吕*陈述若经法院审理确认涉案合同有效，则要求解除涉案合同。吕*、海元公司均确认吕*已实际支付至2017年5月31日的租金。吕*陈述因办理工商营业执照需要，海元公司于2014年5月1日提供了佛府南国用（****）第****号国有土地使用证复印件给吕*，工商部门告知吕*涉案租赁物所在土地为工业用地，不属于商业用地，无法办理营业执照。一审第一次庭审中（2017年11月6日），吕*要求给予七天时间以清空吕*放置在涉案租赁物内的物品，海元公司于2017年11月10日同意吕*搬走涉案租赁物内的物品；吕*陈述其于2017年11月29日将放置在涉案租赁物内的物品清空，海元管理处予以放行，但已装修好的墙体和门窗、锁及暗装水电、灯未动，2017年12月1日，吕*找海元公司交付房门卡、开门卡以及签收涉案租赁物，海元公司拒绝接收；海元公司陈述吕*于2017年11月23日向海元公司书面申请将涉案租赁物内的物品搬走，海元公司同意并予以放行，部分空调、电视、床已被拆走或搬走，截至2017年12月1日，涉案租赁物内仍有遗留部分床和杂物，因吕*对于其安装的铁门仍未拆除，对涉案租赁物的间隔没有恢复原状，海元公司目前仍没有办理收回涉案租赁物并重新出租。海元公司明确其反诉请求是以要求解除涉案合同为前提；其反诉请求1中的恢复原状是指要求吕*拆除涉案租赁物的房间间隔和吊顶、拆除吕*自行加建的铁门。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。违反改变房屋使用性质的房屋不得出租的规定，并非效力性强制性规范，吕*认为涉案租赁物所对应的土地使用权地类（用途）为工业用地，海元公司将其出租给吕*用于经营公寓项目故涉案合同无效的抗辩于法无据，一审法院依法不予采纳。吕*认为海元公司出租工业用地上的建筑物用于商业用途违反规定的，可向相关的行政主管部门反映要求处理。涉案租赁物所在的建筑物已取得建设工程规划许可证，涉案合同为双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，吕*请求确认涉案合同无效的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。涉案合同合法有效，吕*在2014年5月1日至2017年5月1日期间实际使用涉案租赁物，应按合同约定支付相应费用予海元公司。涉案合同约定吕*承租涉案租赁物应向海元公司支付租金2580元/月、经营服务费用7740元/月，双方并未对经营服务费的性质进行约定，结合吕*承租的涉案租赁物的面积、涉案租赁物所在的租金市场价及海元公司与佛山市南海区里水镇文教村红棉股份经济合作社签订的《土地使用权租赁合同》中约定的土地租金标准进行综合分析，该经营服务费应是吕*承租涉案租赁物租赁对价的组成部分，即海元公司交付涉案租赁物予吕*使用，吕*除向海元公司支付租金外，尚需支付经营服务费，故在吕*实际使用涉案租赁物的情况下，其要求海元公司退还2014年5月1日至2017年5月1日期间的经营服务费278640元无事实和法律依据，一审法院依法不予支持；吕*认为该经营服务费的支付应以其合法经营为前提的辩解无事实依据，一审法院依法不予采信。
涉案合同约定涉案租赁物仅限于经营公寓项目，海元公司有权于合同终止日收回涉案租赁物连同内部原有的设施、一切镶嵌在建筑物结构内的附属设施，吕*须在合同终止日前清空，将该商铺大门及其他所有钥匙在可使用的情况在当日交回海元公司。吕*、海元公司均承认吕*承租涉案租赁物后将涉案租赁物装修分隔成适合公寓出租的状态，故吕*对涉案租赁物的分隔、装修符合涉案合同约定用途且海元公司应当是知悉并予以同意的。现海元公司明确其反诉请求是以解除涉案合同为前提，吕*表示若涉案合同有效则要求解除涉案合同，故涉案合同因吕*、海元公司均无继续履行的合意而解除。而依据涉案合同约定，涉案合同终止，吕*应将涉案租赁物清空并将涉案租赁物大门及其他所有钥匙交回海元公司，吕*并无义务将涉案租赁物内的房屋间隔、装修吊顶及加建的铁门拆除，故对海元公司要求吕*将涉案租赁物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法不予支持。
诉讼中，吕*、海元公司均同意交接租赁场地，根据吕*的搬迁需求，一审法院指定吕*在2017年11月29日搬迁完存放在涉案租赁物内的物品。现吕*主张其于2017年11月29日清空存放在涉案租赁物内的物品，并于2017年12月1日找海元公司接收涉案租赁物；海元公司亦确认吕*曾于2017年11月23日向其提交将涉案租赁物内的物品搬走的书面申请，海元公司同意放行，吕*亦实际拆走或搬走空调、电视、部分床等物品。在此情况下，海元公司作为出租方应及时与吕*交接涉案租赁物，而截至2017年12月1日，海元公司在吕*并无义务将涉案租赁物恢复原状的情况下，仍以吕*未拆除铁门及装修间隔为由拒绝接受涉案租赁，应自行承担不利后果。综上，一审法院认定吕*已腾空涉案租赁物并实际于2017年12月1日将涉案租赁物交还海元公司；对海元公司要求吕*腾空并交还涉案租赁物的反诉请求，一审法院不再重复处理。吕*、海元公司均确认吕*已支付至2017年5月31日的租金，吕*实际于2017年12月1日将涉案租赁物交还海元公司，故吕*尚需向海元公司支付其在2017年6月1日至2017年12月1日期间占用涉案租赁物给海元公司造成的占用费损失。在涉案合同约定租金及经营服务费递增的情况下，海元公司主张仍按递增前的租金及经营服务费标准计算占用费损失，是其自行处分权利的行为，一审法院依法予以准许。经核算，吕*需向海元公司支付其2017年6月1日至2017年12月1日期间占用涉案租赁物给海元公司造成的占用费损失62252.9元（10320元/月×6个月）+（10320元/月÷31日×1日）。涉案合同并未对出租方没收承租方押金的情形进行约定，现涉案合同解除，吕*、海元公司均无意继续履行涉案合同，且吕*实际已将涉案租赁物交还海元公司，故一审法院对吕*要求海元公司退还押金20640元的诉讼请求予以支持。
吕*作为承租方，其承租涉案租赁物用于经营公寓应当及时办理合法经营公寓所需的各种证照，吕*确认其在2014年5月准备办理工商执照时即已被相关部门告知涉案租赁物所在的土地用途为工业用地，不属于商业用地，不能办理营业执照，而吕*在明知无法办理营业执照的情况下，并未以涉案租赁物所在的土地用途为工业用地无法办理营业执照为由要求解除涉案合同，而是选择继续履行涉案合同，并已实际使用涉案租赁物近三年时间，现吕*并未提供证据证明海元公司存在使其无法使用涉案租赁物的违约行为的情况下，其再以其经营的公寓未办理合法证照被相关部门查封为由不愿继续承租涉案租赁物，其投入于涉案租赁物的装修损失应自行承担，故一审法院对吕*要求海元公司赔偿装修损失200000元的诉讼请求依法不予支持；对吕*提供的装修承包协议（附***身份证复印件）、厂房拍照打印件、公寓装修及物品采购清单，一审法院不再予以审查认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、海元公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金20640元予吕*；二、吕*应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2017年12月1日的占用费损失62252.9元予海元公司；三、驳回吕*的其他诉讼请求；四、驳回海元公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4394.6元，由吕*负担4236.6元，由海元公司负担158元。反诉受理费545元，由吕*负担。经核算，吕*应于判决发生法律效力之日起十日内支付387元予海元公司，一审法院不另收退。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。涉案租赁物所在土地为划拨类工业用地，且涉案租赁物所在的建筑物已取得建设工程规划许可证，属于合法建筑，海元公司将涉案租赁物作为经营公寓项目对外出租并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，吕*亦未能举证证明涉案合同并非双方的真实意思表示。因此，涉案合同合法有效。吕*上诉所提《中华人民共和国土地管理法》第四条、国土资源部发布的文件等均不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，吕*请求确认涉案合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。吕*确认在法院认定涉案合同有效的情况下要求解除合同，海元公司亦以解除合同为前提提起反诉，故涉案合同因双方达成解除的合意而解除。合同解除时间应为海元公司反诉状送达吕*之日即2017年11月1日。
关于海元公司应否向吕*返还2014年5月1日至2017年5月1日期间的经营服务费278640元的问题。吕*在2014年5月1日至2017年5月1日实际占有使用涉案租赁物，应根据合同约定支付相应租金。根据涉案合同约定，吕*承租涉案租赁物每月除应支付租金2580元外，还应支付经营服务费7740元。双方虽未明确约定该经营服务费的性质，但吕*提交的海元公司向其出具的租金收据上记载每月的租金金额为10320元，即为合同约定的租金2580元和经营服务费7740元之和，再结合涉案租赁物的面积、所在地租金市场价格及涉案租赁物的土地租金，应认定经营服务费实际是涉案租赁物的租金组成部分。吕*要求海元公司返还上述期间吕*支付的作为一部分租金对价的经营服务费278640元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因法院在本案中审理的是双方当事人之间的民事争议，当事人履行行为是否符合相关行政法律、法规的规定不在本案审查范围，当事人可向相关行政部门反映、举报。
关于吕*是否应支付2017年6月1日至2017年12月1日期间的占用费问题。因吕*自认其于2017年11月29日方搬迁完涉案租赁物内的物品，并于2017年12月1日找海元公司接收涉案租赁物，一审法院认定海元公司拒绝接收涉案租赁物应视为吕*于2017年12月1日履行交还涉案租赁物的义务，故一审法院判令吕*应支付2017年6月1日至2017年12月1日期间的占用费，并无不当。虽然海元公司在一审期间提出管辖权异议并就管辖权异议裁定提出上诉，但涉案租赁物仍在吕*的控制之下，并不妨碍吕*自行向海元公司交还租赁物。吕*在2017年6月1日至2017年12月1日期间仍然控制、占有涉案租赁物，且其未能提供任何证据证明其在一审法院组织双方交接前自行搬迁涉案租赁物内的物品并要求海元公司接收涉案租赁物，故吕*仍应向海元公司支付上述期间的占用费。
关于吕*主张的装修损失200000元的问题。双方约定涉案租赁物用于经营公寓，故海元公司对吕*将涉案租赁物建墙分隔成公寓房间并进行相应装修是知情且同意的。对于涉案租赁物内未形成附和的装饰装修物，吕*已自行搬迁，对于已形成附和的装饰装修物，涉案合同第七条第5款约定，海元公司有权于合同终止日收回涉案租赁物连同内部原有的设施、一切镶嵌在建筑物结构内的附属设施，该约定应包括已形成附和的装饰装修物，故海元公司亦无需赔偿。吕*主张海元公司提供涉案租赁物的土地不属于商业用地，不能用于经营公寓，导致其不能办理营业执照被相关部门作为无照经营查封，吕*已无法继续经营，海元公司构成违约，应赔偿其装修损失。对此，本院认为，首先，涉案合同约定吕*应自行办理工商营业执照等相关证照，海元公司仅负有协助义务，故吕*对涉案租赁物能否办理相关证照负有审慎的审查义务。其次，吕*确认其在2014年5月准备办理工商执照时即已被相关部门告知涉案租赁物因其所在土地不属于商业用地而不能办理营业执照，但吕*并未以此为由向海元公司主张解除合同，而是选择继续履行涉案合同，并实际使用涉案租赁物近三年时间，现吕*并未提供证据证明海元公司存在使其无法使用涉案租赁物的违约行为，其再以无法办理合法证照被相关部门查封为由不愿继续承租涉案租赁物，并主张海元公司违约，没有事实依据。最后，吕*自认涉案租赁物于2016年3月29日被行政部门以没有合法证照为由进行查封，其于2017年5月22日方提起本案诉讼，时间已相隔超过一年，可见其不愿继续承租涉案租赁物的原因并非因为涉案租赁物因无照经营被行政部门查封。综上，本院对吕*要求海元公司赔偿装修损失200000元的主张不予支持。
综上所述，吕*的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8789.2元，由吕*负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 徐允贤
审判员 吴媛媛
二〇一八年六月十四日
书记员 黄志敏