上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17122号原告：戴玉英，女，1952年4月30日生，汉族，住上海市宝山区。原告：徐伟萍，女，1979年3月6日生，汉族，住上海市宝山区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：沈波，上海市沪北律师事务所律师。被告：李浩，男，1988年4月10日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：姚亮，上海齐坦律师事务所律师。原告戴玉英、徐伟萍与被告李浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴玉英、徐伟萍的共同委托诉讼代理人沈波、被告李浩的委托诉讼代理人姚亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴玉英、徐伟萍向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；2、被告支付原告解除合同违约金人民币(下同)8,000元；3、被告赔偿原告毁损的家具、电器而造成的经济损失47,000元；4、被告赔偿原告将房屋恢复原状而产生的费用117,947.61元；5、被告赔偿原告因恢复原状的期间而造成的租金损失44,000元；6、被告支付原告惩罚性违约金2万元；7、被告赔偿原告律师费1万元。事实和理由：2016年4月9日，原告与被告签订物业租赁合同，约定，被告承租原告位于上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期自2016年4月18日至2018年4月17日，月租金4,000元，三个月一付，先付后用，押金4,000元，并约定租客不得将房屋分租给其他人员。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告擅自转租给了次承租人詹某某。2016年4月30日，因次承租人原因致使房屋发生火灾，原告才得知房屋被转租。火灾致使房屋内装修及电器、家具等毁损。2016年5月30日，原被告及次承租人签订赔偿协议书，约定，由被告负责按原告要求重新装修受损房屋，装修期为75天；验收合格当日解除租赁合同并将房屋交还原告；装修期间的租金损失按租赁合同约定的租金标准，由被告承担；同时，被告应按月租金标准的两倍向原告支付解除合同而产生的违约金；如被告不按该赔偿协议的约定履行上述义务，则应向原告额外支付惩罚性违约金2万元；被告与次承租人之间的纠纷及赔偿由双方自行解决，与原告无关；如任一方违约，则还应赔偿守约方包括律师费在内的全部维权费用。但协议签订后，被告拒不履行该协议，不按原告要求重新装修房屋并将房屋门锁更换，拒绝原告进入。故原告诉请如上。被告李浩辩称，关于诉请1，2016年4月30日火灾发生当日，被告已通知原告，且当天将系争房屋交还给了原告，故双方间的租赁合同已于2016年4月30日终止。关于诉请2，双方间的租赁合同约定被告不得分租，但并未禁止转租，故被告转租不构成违约，不应承担违约金。关于诉请3，同意赔偿家电、家具费用，但是对于47,000元金额不予认可。根据被告测算，相关费用不足2万元。关于诉请4，不愿对房屋整体进行装修，且装修费用应当扣除25%的折旧部分。关于诉请5，双方合同已解除，不存在租金损失。关于诉请6及诉请7，被告逾期修复是因为与原告无法就恢复原状的标准达成一致引起的，故被告不存在违约，不应当支付违约金。此外，即使被告构成违约，违约金标准过高，要求法院予以调低。本院经审理查明以下事实：2016年4月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订物业租赁合同，其中约定，租赁期限自2016年4月18日至2018年4月17日，每月租金4,000元，房屋租金每三个月支付一次，房租采取先付后租的形式，乙方应提前7天支付下次租金给甲方。乙方应在本合同签订之日支付甲方租房保证金4,000元，该保证金不视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满或租赁关系解除，且与乙方结清租金、水电煤使用费用、电话费用等费用当日无息返还乙方。第六条约定，1、乙方确认已实际验看过所租房屋，并应依房屋交接时现状使用，如乙方使用不当或其他人为原因而使房屋或房屋内设备损坏的，乙方负有自行修复或者赔偿的责任。2、乙方须正常使用所租房屋，不得以所租用房屋从事非法活动或用于存放危险物品。8、本合同签订后，未经甲方协商一致，乙方如要求提前解除本合同或存在其他严重违约行为致使与甲方的租赁关系无法继续履行的，乙方无权要求返还保证金，如对甲方造成其他损失的，乙方负有赔偿责任。合同还约定，租客不得将该房屋分租给其他人员。合同签订后，被告向原告支付了三个月租金及相当于一个月租金的押金。审理中，原告表示，愿意向被告返还押金。2016年5月30日，徐伟萍(甲方)、被告(乙方)及案外人詹某某(丙方)签订赔偿协议书，内容为，2016年4月18日，乙方就承租甲方系争房屋签订租赁合同。但乙方未经甲方允许，擅自将该房屋转租给丙方。2016年4月30日晚约8时半，由于丙方原因导致该房屋发生火灾，报119后，火情即被控制并迅速扑灭，没有造成更大的灾难。但该起火灾给甲方的房屋造成巨大损失，房屋的装修及家具、电器等物品已基本损毁，丧失了功能性及使用性。丙方作为直接责任人依法应当赔偿甲方的全部经济损失，而乙方作为承租人依法应当承担连带赔偿责任。现三方经协商达成一致，共同签订本书面赔偿协议，以保证各方的合法权益。一、由乙方负责按甲方要求重新装修受损房屋。按甲方要求的品牌购买装修主材和房屋内配备的家具和电器(详情见附件)。装修周期为签约日期起75天内完成。验收合格由甲方确认并签订确认书。(备注：乙方承诺，坚决履行恢复甲方房屋之原貌)。二、自火灾发生之日起至甲方签订验收确认书之日止，期间发生的甲方的租金损失由乙方承担，标准为原租赁合同约定的月租金；三、因乙方违约转租该房屋，故应依约承担违约责任，向甲方支付相当于2个月房租标准的违约金。同时，自甲方签订验收确认书之日，甲乙双方的租赁合同解除，乙方应在当日将房屋交还甲方；四、乙方应于本协议签订之日起，75天内履行完毕本合同所约定的上述义务。如逾期，向甲方额外支付惩罚性违约金2万元。五、乙、丙双方之间的纠纷以及赔偿由乙、丙双方自行协商解决，与甲方无关。六、本协议一式三份，各方各执一份，具有同等的法律效力。如任何一方违约，则守约方均可在有管辖权的法院提起诉讼。违约方除依约承担责任外，还应赔偿守约方包括律师费在内的全部维权费用。附件中载明：一、装修主材。爱康或伟星水管、熊猫电线、立邦涂料、市场价100元/平方米的瓷砖、市场价100元/平方米的复合地板、市场价1,000元的防盗门、市场价1,000元的套装门。二、家电。格力空调：一台3匹冷暖空调、三台1.5匹冷暖空调，三星32寸液晶电视机、海尔206升三门冰箱、海尔7.5公斤波轮洗衣机、欧普浴霸、方太油烟机、方太燃气灶、能率10升燃气热水器。三、家具。文超牌吉林森工板家具：2个4门大衣柜、1个1.8米床、1个1.35米床、3个床头柜、1个五斗柜、1个餐桌、5把餐椅，德胜布兰卡牌沙发：1个3人位、1个2人位、1个茶几、1个角几。审理中，被告表示，赔偿协议签订后，因原告对被告的装修方案不满意，双方产生争持，被告于2016年7月8日将房屋钥匙还给了原告，此后被告未再装修。另查明，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称鉴定单位)对系争房屋重新装修的费用进行鉴定。鉴定单位于2017年2月8日进行现场勘验丈量。鉴定意见为，由于赔偿协议书对重新装修的范围无具体约定，仅约定“乙方按甲方要求重新装修受损房屋”，经现场勘验，部分受损装修已拆除，部分可判断为受损的部位未拆除，部分无法判断为是否受损的部位原装修保留，原告要求现保留的装修及全部管线等均需拆除后重新装修，由于部分保留的原有装修是否受损需要重新装修已超出本专业鉴定业务范围，鉴定单位将其造价分别列出：1、全部重新装修的费用为117,947.61元；2、局部重新装修的费用为78,402.57元。原告对鉴定意见表示，认可全部装修的费用；被告对鉴定意见表示，应当按局部装修的费用扣除25%的折旧部分予以计价。为证明主张，原告提供下列证据：1、发票、购物网站截屏，证明系争房屋内原有家具、家电及家具搬场费用价值总计55,050.86元，考虑到折旧因素，原告按47,000元予以主张。2、律师费发票，证明原告为本案花费律师费10,000元。被告对上述证据发表如下质证意见，对于证据1，相关价款偏高。对于证据2无异议。审理中，本院向被告释明，要求其按照赔偿协议书的附件中载明的家具、家电的品牌、数量等列出其预估的相关费用并提供相关计价依据，被告未予以提供。以上事实，有原告提供的物业租赁合同、赔偿协议书、发票、购物网站截屏等，鉴定意见及双方当事人的当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原被告就系争房屋发生火灾后相关损失赔偿方案签订的赔偿协议书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格按约履行。首先，根据赔偿协议书的约定，被告自认其转租房屋构成违约，并自愿承担因转租房屋的违约责任即两个月租金，与法不悖，原告据此要求被告赔偿该笔费用，当予准许。此外，鉴于双方间租赁合同解除，原告应向被告返还押金4,000元。其次，根据赔偿协议书的约定，被告自愿在75天内重新装修受损房屋并配置家具家电，被告在装修期未满的情况下即停止装修并将房屋钥匙返还给了原告，显构成违约。原告要求解除双方间的租赁合同，被告支付将房屋恢复原状及配置家电家具的相关费用并承担相应的违约责任，合法合理，本院予以准许。其一，关于重新装修系争房屋的费用，虽根据赔偿协议书的约定，重新装修房屋等应根据原告的要求，但也应当限于合理、必要的范围内，避免双方损失扩大。由此，在原告未能证明全部修复存在必要性的前提下，本院参照鉴定意见按局部重新装修的费用确定赔偿金额即78,402.57元。其二，关于配置家具电器的费用，赔偿协议书中已详细载明了家具家电的品牌规格和个数，原告亦提供了发票及购物网站相应价格的截屏，并自行进行了折旧计价，相关计费尚属合理。虽被告对原告主张的费用不予认可，但经本院释明后亦未能提供其合理的价格计费标准，故对于原告的相关诉请，本院予以准许。其三，关于因被告未能履行赔偿协议书导致的违约责任，根据赔偿协议书的约定，如因被告未能履行修复等义务，应支付惩罚性违约金2万元；如因违约涉诉，被告应赔偿对方律师费。被告抗辩违约金过高，现原告亦未能提供证据证明律师费之外的其他损失，故本院结合本案实际情况，根据公平原则，酌情确定由被告向原告支付违约金13,000元，并对律师费不再准许。再者，根据赔偿协议书的约定，自火灾发生之日起至原告签订验收确认书之日止，期间发生的租金损失由被告承担。然而因被告未能按约重新装修及配置家电家具，此后涉诉，本院根据本案中鉴定单位上门勘察时间并结合赔偿协议书约定的装修周期，结合此前被告租金支付情况，本院酌情确定由被告向原告赔偿租金损失37,067元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告戴玉英、徐伟萍与被告李浩就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的物业租赁合同；二、被告李浩于本判决生效之日起十日内，向原告戴玉英、徐伟萍支付合同解除违约金8,000元；三、被告李浩于本判决生效之日起十日内，向原告戴玉英、徐伟萍赔偿家具家电费用47,000元；四、被告李浩于本判决生效之日起十日内，向原告戴玉英、徐伟萍赔偿房屋恢复原状费用78,402.57元；五、被告李浩于本判决生效之日起十日内，向原告戴玉英、徐伟萍赔偿租金损失37,067元；六、被告李浩于本判决生效之日起十日内，向原告戴玉英、徐伟萍支付违约金13,000元；七、原告戴玉英、徐伟萍于本判决生效之日起十日内，向被告李浩返还押金4,000元。八、原告戴玉英、徐伟萍的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2,040元、鉴定费2,400元，由被告李浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年三月二十一日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。