西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第03642号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区�广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：张立峰，陕西简能律师事务所律师。
被告：叶磊，男，1978年3月21日出生，汉族，无业，住天津市东丽区程林庄道昆仑北里**号楼1门***号。
被告：西安和成置业有限公司，住所地：西安市高新区太白南路高山流水﹒和城第5幢1单元2层10210号房。
法定代表人：金仲周，董事长。
委托代理人：冯振涛，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告叶磊及被告西安和成置业有限公司（以下简称和成置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人吴江流、被告和成置业公司委托代理人冯振涛到庭参加诉讼。被告叶磊经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告叶磊签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告叶磊发放贷款，被告叶磊按约还款，并以房产作为担保。原告与被告和成置业公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告和成置业公司对上述债务承担保证责任。后被告叶磊未按约还款本息，故其诉至法院。请求1、宣布贷款立即到期，判令被告叶磊偿还本金211461.41元、利息、罚息、复利合计6464.45元，及2014年11月21日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告叶磊为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告和成置业公司对上述债务承�连带清偿责任；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告叶磊未答辩。
被告和成置业公司辩称，涉案房屋已经抵押，物保应该优先人保，应该先拍卖抵押物偿还借款，不足部分其承担保证责任。如果其承担保证责任，要求向被告叶磊追偿。
经审理查明，2012年4月17日，原告建行陕西分行与被告叶磊签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告叶磊发放贷款共计人民币250000元，用于被告购买合同中列明的位于西安市高新区太白南路“高山流水﹒和城”第5幢2单元4层20403号房；借款期限自2012年4月17日至2022年4月17日止；在此期间被告应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月按时归还本息金额3094.3元；贷款利率为浮动利率，即每个利率调整日依据当日的基准利率上浮20%；逾期罚息利率为实际�行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告叶磊签订了《房地产抵押合同》，约定被告叶磊以合同中列明的位于西安市高新区太白南路“高山流水﹒和城”第5幢2单元4层20403号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2012年6月1日，原告建行陕西分行与被告叶磊在西安市房屋管理局办理了市房预抵字201206800009号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
另查，2011年9月15日，原告建行陕西分行与被告和成置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告和成置业公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于西安市高新区太白南路高山流水﹒和城房产而与建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形�的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2011年9月15日至2014年9月15日；保证最高限额为叁亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告叶磊发放贷款250000元，但自2014年7月起，被告叶磊开始拖欠原告贷款。但截止2014年11月21日，被告叶磊仍有借款本金人民币211461.41元，利息、罚息、复利合计6464.45元未偿还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、《贷款支付凭证》一份、《西安市房地产抵押合同》一份、市房预抵字201206800009号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》一份、《中国建设银行个人贷款对账单》五页、《个人贷款拖欠明细》一份，无婚姻记录证明一份，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告叶磊签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》，与被告和成置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告叶磊发放贷款，但被告叶磊未按约向原告建行陕西分行�还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告叶磊偿还本金211461.41元，利息、罚息、复利合计6464.45元，及2014年11月21日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用的请求，事实清楚，证据充分，应予支持。
原告建行陕西分行与被告叶磊在签订的《房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告叶磊未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告和成置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若符合条件的借款人未按约履行债务，被告和成置业公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告叶磊因购置位于西安市高新区太白南路“高山流水﹒和城”第5幢2单元4层20403号住房房产而与建行陕西分行发生借贷关系，借贷关系发生在债权确定期间，且原告建行陕西分行向被告和成置业公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告和成置业公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，依法应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告陕西和成置业公司承担连带保证责任后，有权向叶磊追偿。依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保……不论其他担保是否由债务人自己提供……甲方在本合同项下的保证责任均�因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议。”，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”，虽然叶磊向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人和成置业公司对上述债务承担连带保证责任，故被告辩称原告建行陕西分行先就被告叶磊所抵押房产清偿债务，于法无据，不予采信，被告叶磊未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶磊于本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金211461.41元、利息、罚息、复利合计6464.45元；及2014年11月21日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告叶磊逾期不清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告叶磊用于借款抵押的位于西安市高新区太白南路“高山流水﹒和城”第5幢2单元4层20403号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告西安和成置业有限公司对被告叶磊以上债务承担连带清偿责任；
四、被告西安和成置业有限公司承担保证责任后，有权向被告叶磊追偿。
如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4569元，公告费690元，由被告叶磊负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
代理审判员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 寇蒙蒙