中华人民共和国
四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第258号
原告成都万华房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人汪俊刚，董事长。
委托代理人舒婷梅，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被告邱全益，男，1964年1月25日出生，台北人，住台北市士林区。
被告薄丽娟，女，1966年3月4日出生，台北人，住台北市士林区。
委托代理人田晶冲，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人蒋奇，四川开平律师事务所律师。
本院立案受理原告成都万华房地产开发有限公司（以下简称“万华公司”）诉被告邱全益、薄丽娟房屋买卖合同纠纷一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人舒婷梅、二被告的委托代理人田晶冲和蒋奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万华公司诉称，2009年11月24日，原、被告签订了商品房买卖合同。该合同约定二被告向原告购买位于麓山国际社区·麓镇·圣芭芭拉组团1-3-1号房屋，总价款为4009733元，被告采用首付1209733元、余款2800000元以向兴业银行成都分行申请房屋抵押贷款的方式在2009年12月24日前全部支付给原告的方式付清。合同签订后，二被告仅按时支付了首付款1209733元，余款至今未付。原告多次催收未果。在原告于2012年2月16日以公证的方式向二被告邮寄送达关于解除双方所签订的合同的律师函后，二被告仍置之不理，以致原告至今仍无法将该商品房另行出售。根据相关法律规定和合同的约定，双方签订的合同已于2012年2月21日解除。合同解除后，二被告未履行协助原告办理备案撤销的义务，给原告的合法权益造成了严重损害，应当按照约定支付解除合同违约金801947元和不配合履行备案撤销协助义务的违约金801947元。故提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2009年11月24日签订的备案号为178690的《商品房买卖合同》及其附件已于2012年2月21日解除；2、被告协助原告前往双流县房产管理局办理备案号为178690的《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续；3、被告向原告支付解除合同违约金801947元；4、被告向原告支付不配合履行备案撤销协助义务的违约金801947元。
被告邱全益、薄丽娟辩称，《商品房买卖合同》已于2010年1月7日因政府就房地产市场出台了限贷以及专门针对境外人士的限购政策予以解除，二被告同意协助原告办理撤销房屋备案登记手续。但是，对于原告的其他诉讼请求，则不予认可。因为国家在2010年出台的政策，提高了房屋首付款的比例，贷款政策也发生了变化，导致二被告无法按照合同约定贷款，故不应当承担责任。即使原告有损失，也应自行承担。另外，即使二被告给原告造成损失，原告主张的违约金过高。
经审理查明，二被告系夫妻。2009年11月24日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定，1：二被告购买原告开发的位于麓山国际社区·麓镇·圣芭芭拉组团1-3-1号住房一套，总价为4009733元。二被告在2009年11月24日前支付首付款1209733元，余款2800000元通过向兴业银行成都分行申请房屋抵押贷款的方式在2009年12月24日前全部支付给原告。2、二被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同。若原告解除合同，二被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按累计的逾期应付款的5%支付违约金，并由原告退还其已付款。二被告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，二被告每日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。
除此之外，双方在附件八《补充协议》中的按揭实施办法和相关责任中约定：㈠二被告承诺已充分了解房屋抵押贷款的办理条件、程序、需交纳的全部费用以及自己的实际情况完全符合《房屋抵押贷款承诺书》所规定的条件。如因二被告的实际情况与上述承诺不符，或因自身的其他任何原因，导致《商品房买卖合同》和本协议签订之日起30日内仍未办理完毕房屋抵押贷款手续或银行拒绝办理的，视为二被告未能按约支付房款且构成重大违约。二被告逾期超过10日的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行出售，同时有权按约定总房款的20%支付违约金。㈡解除《商品房买卖合同》和通讯联络方面还进行了特别约定：1、双方依据法律规定或者《商品房买卖合同》及其附件约定行使合同解除权的，二被告应当在合同解除后5日内协助原告到房屋管理部门办理完毕《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续；原告在合同备案撤销后15日内退还二被告已付的全部房款（不计息）；如二被告不履行备案撤销协助义务的，原告有权拒绝退还购房款，并有权按合同约定的购房总价款的20%收取违约金。2、原、被告均应本着诚实信用原则来对待在履行合同时的通知、告知义务，如因重大事项需书面通知的，应按照双方在《商品房买卖合同》及其附件中约定的通讯地址以特快专递的形式通知对方，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。原、被告任何一方因住所地等通信联系地址或电话等联系方式发生变化的，均须以书面方式及时告知对方，否则对方因无法尽到通知义务的后果由过错方承担。在成都市境内，寄发特快专递后的第3日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发特快专递后的第5日视为送达日；在中华人民共和国境外，寄发特快专递后的第10日视为送达日。
合同签订后，二被告向原告支付首付款1209733元，并向银行提交了房屋抵押贷款申请。但是，银行并未同意其申请。二被告至今也未向原告支付剩余房款2800000元。
另查明，本案所涉房屋已于2009年11月28日办理了合同签约备案号为178690的房屋备案登记。该登记至今未撤销。原告也未向二被告交付所购房屋。
2012年2月16日，原告通过邮政EMS的方式按二被告在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址北京市朝阳区建国路93号万达广场4号楼2703室向二人邮寄送达了《律师函》，单方决定解除合同，并要求二被告在该函发出之日起5日内与原告联系办理合同解除、退款和办理合同备案撤销等善后事宜。成都市蜀都公证处对此予以公证。
庭审中，二被告认为原告主张的违约金过高，请求予以调整减少，且认为双方的《商品房买卖合同》已于2010年1月7日因政府就房地产市场出台的相关政策予以解除。
以上事实，有《商品房买卖合同》及其附件、收款凭据、《公证书》、《商品房买卖合同摘要》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》和原、被告的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案原、被告对双方签订的《商品房买卖合同》的解除无异议，但对解除的原因和时间各持己见。因此，本案的争议焦点在于：原、被告签订的《商品房买卖合同》因何种原因于何时解除，二被告是否应当向原告支付解除合同和不配合履行撤销协助义务的违约金。
针对第一个争议焦点，二被告认为《商品房买卖合同》解除的原因为国家对于房地产市场的政策变化。但是，双方在该合同中约定的以贷款方式支付房款的期限为2009年12月24日，本案所涉房屋在此时早已被办理了房屋备案登记。并且，在签订合同时，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、住房和城乡建设部与国家外汇管理局《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》均未出台，二被告又未举证证明自身的个人住房贷款申请不符合当时银行规定的贷款条件。因此，本案不属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。故本院对二被告提出的《商品房买卖合同》于2010年1月7日因国家政策的变化而予以解除的意见不予采纳。
二被告在被银行拒绝贷款后，至今未采取其他付款方式向原告支付剩余大部分房款，已属违约，应承担相应的违约责任。因双方在合同中就通讯联络进行了特别约定，二被告在自己的通讯地址发生变化后有义务告知原告。现二被告未能证明自己搬离《商品房买卖合同》中载明的通讯地址后将新的通讯地址告知原告，应承担举证不能的法律后果。原告在2012年2月16日按照合同载明的通讯地址向二人送达《律师函》，要求解除合同，符合双方约定的合同解除条件。故本院对原告主张合同已在2012年2月21日解除的意见予以支持。
针对第二个争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，二被告应当就自己的违约行为向原告承担违约责任。由于双方对合同解除的时间存在争议，即使在附件八中有关于履行撤销备案登记时间的特别约定，但原告主张的不配合履行备案撤销协助义务所产生的违约金801947元也是建立在合同解除之后。且二被告现愿意履行协助撤销备案登记义务，属于迟延履行，故本院对此项违约金不予支持。
至于因解除合同所产生的违约金801947元。因双方在合同第九条、附件八中均约定了逾期付款责任，但二者存在约定的违约金比例不一致的情况，本院认为双方关于违约金的约定不明。根据违约金以赔偿损失为主，惩罚为辅，被告逾期未付款，给原告带来的实际损失为被告未支付的余款2800000元所产生的利息损失。故二被告应支付违约金的计算方式为：以2800000元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2009年12月25日计算至2012年2月21日止为宜。
二被告未就已支付的房款主张返还，该款不宜在本案中进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告成都万华房地产开发有限公司与被告邱全益、薄丽娟于2009年11月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件已于2012年2月21日解除。
二、被告邱全益、薄丽娟自本判决生效之日起十五日内协助原告成都万华房地产开发有限公司就位于麓山国际社区·麓镇·圣芭芭拉组团1-3-1号的住房办理备案号为178690的《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续。
三、被告邱全益、薄丽娟自本判决生效之日起十五日内向原告成都万华房地产开发有限公司支付因合同解除所产生的违约金。该违约金的计算方式为：以2800000元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从2009年12月25日计算至2012年2月21日止。
四、驳回原告成都万华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9618元，由原告成都万华房地产开发有限公司负担5618元，由被告邱全益、薄丽娟负担4000元。
如不服本判决，原告成都万华房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告邱全益、薄丽娟可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘宇飞
人民陪审员 彭 英
人民陪审员 赵 俊
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 苏小洋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百十一四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。