广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3961号
上诉人（原审原告）张坚岳，男。
委托代理人胡伟，广东穗宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东穗侨发展有限公司，住所地。
法定代表人梁荣富。
上诉人张坚岳因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月2日，作为乙方／承租方的张坚岳与作为甲方／出租方的广东穗侨发展有限公司（以下简称穗侨公司）签订《场地租赁合同基本框架协议》（以下简称《协议》），约定：1、按房产证备案建筑面积实际量尺，包括管理费（注：穗侨公司持有的《协议》版本中此处的“包括管理费”的内容被涂黑删除，但删改处没有当事人的签章；穗侨公司称其在签订《协议》时将自己持有的《协议》版本中的“包括管理费”的内容删除，并告知张坚岳23.9元／平方米不包括公共卫生费，但是没有在张坚岳持有的《协议》版本中删除上述内容；张坚岳则认为应以其持有的《协议》版本为准；另，张坚岳、穗侨公司各自持有的《协议》版本还存在其他共同的修改之处，但修改处均没有当事人的签章）、发票在内的月租金，每平方米23.9元整；租期5年，三按一租金，每月28号交下个月租金；电水费按电表实际度数，供电局收取工业区统一价格；水电费工业区代缴或者自交；2、自签正式租赁合同开始15天装修期；3、租赁每层面积，甲方提供两个免费备案合同，每增加一个备案，每个收取工本费人民币2000元，最多不超过4个；4、两年后按照12%递增，合同期满后续租，根据威文公司租户递增标准和租期优先权执行，不能单独价格；5、工业区内周围不得搭建临时建筑出租，保证消防安全合格，正常供水供电与排污（不可抗力除外）。张坚岳、穗侨公司持有的《协议》中的尾部出租方和承租方签章处的下方空白处还显示“前2年，后2年七个月到2017年10月30日”的手写内容。
同日，张坚岳向穗侨公司交纳定金5000元，穗侨公司向张坚岳出具的相应《收款收据》的内容为“今收到张坚岳定119号三楼854平方米（以下简称案涉场地）定金5000元（2013年4月7日前办理有效合同，过期作废）（附有场地租赁合同基本框架协议一份）”。在本案审理中，张坚岳、穗侨公司双方均确认上述《收款收据》中的“2013年4月7日前办理有效合同，过期作废”的意思是指如果张坚岳、穗侨公司在2013年4月7日前未能签订正式的租赁合同，则不再建立租赁关系。
2013年4月9日，张坚岳作出致穗侨公司的《履行租赁合同框架协议函件》，函称：张坚岳于2013年4月7日跟穗侨公司正式签订厂房租赁合同时，由于穗侨公司变更框架协议管理费或租金增加至25.2元每平方；经张坚岳股东协商后，无法接受，望穗侨公司在友好合作、避免双方带来损失前提下，合作成功，2天内回复张坚岳等。
穗侨公司于2013年4月10日收到张坚岳的上述函件后，于2013年4月11日作出致张坚岳的《关于〈履行租赁合同框架协议函件〉的复函》，函称：张坚岳2013年4月9日来函称穗侨公司变更框架协议管理费或增加租金至25.2元每平方导致双方不能签订合同等说法与事实不符；由于《协议》约定租赁的具体面积需要双方具体测量，在对场地进行实际测量时，张坚岳就租赁面积与穗侨公司发生争议未能达成一致，并且张坚岳不愿意承担工业区收取的公共卫生费，张坚岳未能与穗侨公司在2013年4月7日前签订正式租赁合同；鉴于《协议》只是租赁意向，张坚岳、穗侨公司未就租赁面积、公共卫生费、违约条款等达成一致意向，为避免拖延导致穗侨公司产生进一步损失，穗侨公司通知张坚岳：1、由于张坚岳未能在约定时间内与穗侨公司就租赁事项的合同条款达成一致，《协议》失效，穗侨公司将不会与张坚岳就租赁事项继续进行商洽；2、请张坚岳在收到本函后持定金收据到穗侨公司处退还定金5000元等。张坚岳已于2013年4月12日收到上述函件。
2013年4月15日，广东穗宏律师事务所的律师胡伟受张坚岳的委托，作出致穗侨公司的《律师函》，函称：张坚岳已按《协议》履行，由于穗侨公司临时增加租金或管理费，张坚岳已作出让步，但穗侨公司一再变更《协议》条款，张坚岳对此无法接受；如穗侨公司2天内不能履行《协议》条款的，应向张坚岳支付2倍于定金以上和相关损失等。穗侨公司于次日收到上述《律师函》。
2013年7月11日，张坚岳以穗侨公司不与其签订正式的租赁合同，违反《场地租赁合同基本框架协议》的约定，构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、穗侨公司继续履行张坚岳、穗侨公司之间签订的《场地租赁合同基本框架协议》；2、穗侨公司赔偿张坚岳实际损失20000元；3、穗侨公司返还定金5000元；4、穗侨公司支付本案诉讼费用。
在一审审理中，穗侨公司为证明其答辩意见和相关事实，还提供了以下证据予以证明：
1、广州市国土资源和房屋管理局于2002年7月24日核发的《集体土地房产证》［复印件，每页均加盖“广州市长湴经济发展有限公司”（以下简称长湴公司）的印章；记载：位于天河区长湴白沙水路119号的建筑物（张坚岳称案涉场地属于该建筑物的其中一部分）的权属人是广州市天河区沙河镇长湴村民委员会（以下简称长湴村委会），建筑结构及层数为钢筋混凝土3层加梯间，总建筑面积为2570.83平方米，“备注”栏注明“该房屋现作厂房”等］、作为甲方的长湴公司与作为乙方的穗侨公司于2002年10月28日签订的《合同书》（约定：甲方同意将已经获得使用权的长湴村白沙水路117、119、121、123号的建筑面积8586平方米租赁给乙方，租期为15年，即由2002年11月1日起至2017年10月30日止等条款）和长湴公司于2013年4月1日出具的《委托书》（内容为其将广州市天河区长湴村白沙水路119号一幢给穗侨公司租赁、管理、合作办厂使用等），穗侨公司提供该组证据用于证明其有权出租案涉场地。
2、《广州市房地产租赁合同》（共2份），合同号均显示为新1304**，合同首部的出租人／甲方均显示为穗侨公司、承租人／乙方均显示为张坚岳。（1）其中一份合同约定：甲方同意将已获得使用权的天河区长湴村白沙水路119号工业厂房的（部分）房地产出租给乙方作厂房用途使用，三楼厂房建筑面积854平方米；2013年4月3日-2015年3月31日的月租金额为20410.6元，2015年4月1日-2017年10月31日的月租金额为22860元等条款。该合同还对双方的权利、义务及违约责任等作出约定，且该合同存在多处手写增加条款及删改内容。（2）另一份合同约定：甲方同意将已获得使用权的天河区长湴村白沙水路119号工业厂房的（部分）房地产出租给乙方作厂房用途使用，三楼厂房建筑面积850平方米；2013年4月3日-2015年3月31日的月租金额为20315元，2015年4月1日-2017年10月31日的月租金额为22752.8元；其余条款与上述第一份合同的条款基本一致。该合同还附有《安全生产、防火安全责任书》及《长湴村白沙水工业区治安防火管理有关规定》。（3）上述2份合同均附有《计算方案》，均约定乙方要每月缴交长湴村委街道环境卫生管理站收取的公共卫生费，公共卫生费按厂房建筑面积1.3元／平方米计算等条款。但上述2份合同及附件的尾部签章处均没有张坚岳、穗侨公司的签章，且均显示立约日期为2013年4月3日。穗侨公司提供该组证据用于证明其于2013年4月3日打印上述2份合同，张坚岳、穗侨公司双方于2013年4月7日对合同条款进行协商，由于上述第一份合同的条款存在修改之处，因此重新制作第二份合同，但张坚岳当天表示对案涉场地的测量面积不予确认且不同意支付公共卫生费，导致双方最终没有在第二份合同上签章，穗侨公司无需向张坚岳返还定金。
3、显示由“广州市天河区长湴工业区管理处”于2010年12月3日作出的《关于公共卫生费调整通知》（1张；主要内容为：村委、街道环境卫生管理站和工业区管理处研究决定，从2011年1月开始，物业公共卫生费从现在的1元／平方米升至1.3元／平方米等。长湴村委会在该通知上标注“按调整收取2010.12.2”的意见并加盖了印章）和显示由广州市天河区长兴街市容环境卫生管理站分别于2012年11月1日及2013年1月7日出具的《收据》（共2张；显示穗侨公司分别交纳了2012年1-6月及2012年7-12月的垃圾费各4320元），穗侨公司提供该组证据用于证明张坚岳拒绝支付公共卫生费导致双方无法签订正式的租赁合同，穗侨公司无需返还定金。
张坚岳对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，确认案涉场地属于《集体土地房产证》记载的房屋的范围内；证据2与本案无关，与张坚岳无关，穗侨公司从来没有向张坚岳出示该2份合同（注：穗侨公司未能举证证明其曾向张坚岳出示上述2份合同和曾与张坚岳对合同条款进行协商）；对证据3的真实性、合法性和关联性均无法确认，张坚岳对此不知情。
张坚岳认为双方在2013年4月7日之后还对租赁合同的条款进行协商，应视为双方已对“2013年4月7日前办理有效合同，过期作废”的约定进行变更，默认延长协商期限。穗侨公司对此不予认可，称其本着友好合作的意向继续与张坚岳进行协商，但张坚岳向其发出的函件表明张坚岳没有诚意承租案涉场地，其在收到张坚岳的信函后，在复函中明确说明穗侨公司不再与张坚岳协商租赁事宜，并且让张坚岳前往退回5000元。
另，张坚岳主张穗侨公司赔偿其损失20000元，但在庭审中表示其没有证据证明其上述主张。穗侨公司称案涉场地已于2013年6月另行出租给案外人，不同意与张坚岳就案涉场地建立租赁合同关系。
原审法院认为：张坚岳、穗侨公司签订的《协议》并未约定案涉场地的确定面积、租赁的具体起止时间、双方的权利和义务以及违约责任等具体条款，且双方当事人各自持有的《协议》版本中对于“每平方米23.9元”是否包含管理费在内作出相反约定（穗侨公司持有的《协议》版本中“包括管理费”的内容被涂黑删除，张坚岳持有的《协议》版本则仍包含“包括管理费”的内容），即双方当事人对于租赁产生的相关费用的计付标准亦没有达成一致意见。结合《收款收据》中关于“2013年4月7日前办理有效合同，过期作废”的内容，应当认定张坚岳、穗侨公司双方在2013年4月2日仅就租赁案涉场地达成初步意向，尚未就案涉场地建立正式的租赁合同关系。在本案庭审中，张坚岳、穗侨公司双方均确认《收款收据》中关于“2013年4月7日前办理有效合同，过期作废”的内容是指如果双方在2013年4月7日前未能签订正式租赁合同，则不再建立租赁关系。双方当事人在2013年4月7日之后虽仍有函件往来，但从查明的事实看，张坚岳于2013年4月9日致函穗侨公司，告知不同意租金、管理费按每平方米25.2元的标准计付，并希望双方友好合作；穗侨公司在次日收到上述函件后，已于2013年4月11日函复张坚岳，明确表示《协议》已失效，不同意继续协商案涉场地的租赁事宜；因此，上述函件往来不能视为穗侨公司同意继续与张坚岳协商案涉场地的租赁事宜。综上，张坚岳、穗侨公司双方在订立《协议》后仍须对张坚岳是否需要交纳公共卫生费及其计付标准、双方的权利和义务、违约责任等条款进行平等协商，如协商不成，任何一方均不得强制对方订立正式的租赁合同。从现有证据和穗侨公司的自认看，张坚岳、穗侨公司双方曾于2013年4月7日就签订正式租赁合同的问题进行协商，但未能协商一致，依据双方的约定，《协议》对双方当事人不再具有约束力，张坚岳主张穗侨公司继续履行《协议》没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
鉴于《协议》对双方不再具有约束力，且穗侨公司称其已将案涉场地另行出租，双方当事人目前已经没有就案涉场地建立租赁合同关系的可行性，在此情况下，穗侨公司理应将张坚岳已付的定金5000元返还给张坚岳。穗侨公司抗辩称对张坚岳已付定金5000元作没收处理，依据不足，原审法院不予采纳。
张坚岳主张穗侨公司赔偿其实际损失20000元，未能举证证明，该主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
为此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年7月8日作出如下判决：一、广东穗侨发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向张坚岳返还定金5000元。二、驳回张坚岳的其他诉讼请求。本案一审受理费425元，由张坚岳负担375元，广东穗侨发展有限公司负担50元。
判后，张坚岳不服原审判决，向本院提起上诉称：张坚岳已经向穗侨公司支付5000元定金，但穗侨公司变更《场地租赁合同基本框架协议》条件，拒不与张坚岳签订正式合同，导致双方之间的交易不成功。因《场地租赁合同基本框架协议》至今未解除，且还能租赁给张坚岳，故应当判令穗侨公司继续履行。张坚岳上诉请求：撤销原审判决第二项，并改判支持我方的诉讼请求。
穗侨公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方愿意返还上诉人5000元定金，框架协议只是意向，且已经失效。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为张坚岳要求继续履行《场地租赁合同基本框架协议》的主张能否得到支持的问题。经本案查明的事实，上述《协议》并未约定租赁场地的面积、租赁的具体起止时间、双方的权利和义务以及违约责任等具体条款，且双方均确认《收款收据》中关于“2013年4月7日前办理有效合同，过期作废”的内容是指如果双方在2013年4月7日前未能签订正式租赁合同，则不再建立租赁关系，故原审法院认定上述《协议》系双方仅就租赁案涉场地达成初步意向，尚未就案涉场地建立正式的租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。本案无证据显示双方未能签订正式租赁合同的责任归责于任一方，故张坚岳缴纳的5000元定金应予以返还。张坚岳要求继续履行《协议》，并要求穗侨公司赔偿20000元损失，缺乏法律和合同依据，原审予以驳回，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案