广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1000号
上诉人（原审原告）雷秀清，女。
委托代理人陈克宇，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人沈舒，广东智洋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）中盐宏博（集团）有限公司。
法定代表人李五民，该公司董事长。
委托代理人刘建华，该公司法律顾问。
委托代理人陈火旺，该公司企管人事部长。
上诉人雷秀清因所有权确认纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年6月10日，中盐宏博（集团）有限公司（下称宏博公司）与广州市白云城市建设开发有限公司（下称白云公司）签订《商品房买卖合同》，约定宏博公司向该司购买广州市白云区祥景花园雍翠园E区锦翠居G幢802号房（下称802房），建筑面积91.4870平方米，房款总额328000元，宏博公司分期付款，双方并约定交付期限及违约责任等。该合同有宏博公司签章及时任宏博公司法定代表人的宋某签名。
上述合同签订后，白云公司出具客户名称为宏博公司的房款发票，显示房款已付清。2008年8月11日，广州市国土资源和房屋管理局向宏博公司核发了802房的房地产权证并由宏博公司员工赵某于2008年12月15日签领，现该房地产权证由雷某持有。
在同一小区，宏博公司分别于2001年10月23日、2008年4月28日与白云公司签订广州市白云区祥景花园雍翠园E区锦翠居G幢805-807房（下称805-807房）的三份《商品房买卖合同》及广州市白云区雍翠路9号66、67车位的两份《房地产买卖合同》，白云公司于2001年10月23日向宏博公司发出805-807房的收楼通知书，通知宏博公司办理收楼手续，雷某在接收人签名处签名。上述合同签订后，白云公司就上述房屋与车位出具客户名称为宏博公司的发票五份，显示房款均已付清。
在上述2001年、2008年同一时间，雷某另行以其个人名义分别与白云公司签订广州市白云区祥景花园雍翠园E区锦翠居G幢808房（下称808房）及广州市白云区雍翠路9号105号车位的买卖合同，向白云公司自行购买了房屋及车位。
2008年8月11日，广州市国土资源和房屋管理局向宏博公司核发了广州市白云区雍翠路11号805-807房、白云区雍翠路9号地下室B166号、B167号车位的房地产权证并由宏博公司员工赵某2008年12月15日签领，向雷某核发808房和B1105号车位的房地产权证并由雷某分别于2009年10月1日及2012年3月2日签领。
现包括诉争房屋在内的前述五套房屋及三个车位的房地产权证均由雷某持有。前述房屋同层且彼此相邻。
为证实雷某购买房产、支付款项及陈某乙与宏博公司之间的承包关系的情况，雷某提供证人宋某、陈某甲、李某、陈某乙、陈某丙、邱某及黄某出具的证明、调查笔录：1、证人宋某（2000年10月17日经宏博公司董事会决议任职董事长并登记为法定代表人至2009年2月）在庭审中陈述并出具书面说明：陈某乙是宏博公司聘请的业务员，与宏博公司之间并无劳动关系，其采用先付款后发货的方式以现金向公司购买工业盐，再以宏博公司名义在广东市场销售，由陈某甲负责核对货款，货款已经结清，宏博公司因内部财务处理的问题才导致审计报告显示陈某乙尚欠2000万元的货款，宏博公司的广州办事处是在2001年上半年应陈某乙的要求设立的，陈某乙提出借用宏博公司名义购买房产作为办公场所，由我协助办理购房手续，宏博公司并未出资购房，我代表宏博公司与雷某口头约定待双方的业务承包合作关系终止后就将产权变更登记至雷某夫妻名下或进行变卖处理，房款归雷某夫妻所有。后宏博公司指派赵某、陈某甲等员工进行销售，我从未通知赵某将房产证交给陈某乙，房产证自始都在雷某那里；2、证人陈某甲（自1998年3月至2009年4月期间担任宏博公司财务处副处长、广办主任、财务部综合处处长职务）在庭审中陈述：广州办事处由雷某出资设立，2008年6月宏博公司与陈某乙结清货款，宏博公司未曾出资购买诉争房产，是雷某实际购买的；3、证人李某（2005年6月16日任职宏博公司广州办事处负责人）出具证明：位于广州市白云区黄石东路祥景花园雍翠园8楼登记在宏博公司名下的房产和车位的实际购买人和出资人是雷某；4、证人陈某乙（与雷某是夫妻关系）在庭审中陈述并出具书面说明：我在1998年受聘于宏博公司，承包宏博公司工业盐在广东市场的销售业务，承包方式是我用现金向宏博公司买盐后以宏博公司名义在广东销售，盈亏自负，这种承包关系一直到2009年终止，为开拓业务，2001年，我和雷某一起找宋某请求宏博公司在广州设立办事处，并与宋某口头约定借用宏博公司名义在广州购买房产，后，由雷某出资的四套房屋和两个车位现均登记在宏博公司名下，但所有权应归雷某。2007年1月我与宏博公司结束业务关系，双方彻底了结财务关系是在2008年7月1日，之后就盐的业务没有款项往来；5、证人陈某丙（雷某与陈某乙之子女）在庭审中陈述并出具书面说明：我父亲陈某乙承包宏博公司广东市场工业盐的销售业务，为便于做业务，雷某购买802、805-808房的5套房产和雍翠路9号的3个车位，车位的房款是由我和司机邱某办理的缴费手续，房款均是雷某出资；6、证人邱某（雷某聘请的司机）在庭审中陈述并出具书面说明：宏博公司名下的四套房屋及两个车位的房款是我与雷某本人一起办理的支付手续，802、805-808房作办公又做住家，均由雷某购买，2008年雷某以自己的名义购买E105号车位、以宏博公司名义购买9号地下室B166、B167两个车位，房款由我和陈某丙经手缴纳；7、证人黄某（2001年1月至2011年10月期间任职宏博公司总经理、党委副书记、党委书记职务）出具落款时间为2012年4月15日的证明：陈某乙于1998年被宏博公司聘为业务员，与宏博公司之间是一种买卖关系，对于宏博公司名下的诉争房产，我在职期间没有安排购买诉争房产的工作等；8、白云公司出具证明材料，内容是上述房屋及车位的所有购房款均由雷某或其家人以支票或现金的形式前往白云公司缴纳。
经原审质证，宏博公司认为上述证明的内容不属实，且邱某、陈某乙、陈某丙与雷某有利害关系，故对雷某提供的上述证人证言均不予认可。
现诉争房屋仍悬挂宏博公司广州办事处的铭牌，由雷某居住使用并支付相关的水电费、管理费等。2008年底之后宏博公司未再使用诉争房产。
原审另查，宏博公司于1999年7月23日成立，原名湖北省云梦盐销厂，于1999年6月更名为湖北宏博实业有限公司，并以湖北宏博实业有限公司为母公司，以湖北润泽实业股份有限公司（下称润泽公司）等公司为子公司组建湖北宏博实业集团，后于2000年7月经国家经济贸易委员会批准划归中国盐业总公司管理。
1998年8月18日，湖北省云梦盐销厂出具聘书，聘任陈某乙（雷某丈夫）为湖北省云梦盐销厂的业务员，聘期五年，宏博公司确认陈某乙专门从事宏博公司在广东地区盐产品的销售业务，并负责货款的收取、保管。
原审庭审中，雷某陈述陈某乙与宏博公司在2007年1月份结束工业盐承包关系，宏博公司亦确认2007年1月份之前陈某乙负责宏博公司工业盐在广东的销售业务。
2004至9月17日至2006年2月1日期间，陈某乙与宏博公司签订10份《销售承包责任书》，内容一致部分为：为调动业务员的积极性签订如下责任书，年销售量确保不低于15万吨，销售网点为广东省，销售价格由宏博公司根据市场行情与业务员逐月制订，回款率每月必须达到100%，否则按银行利息扣减兑现费，……经济损失由公司及客户双方各承担50%。
另，宏博公司于2001年10月设立中盐宏博（集团）有限公司驻广州办事处，登记负责人为李某，办公地址登记为广州市祥景花园雍翠路1号G栋806房，赵某自2001年10月12日任该办事处主任，2005年6月16日办事处负责人由赵某变更为李某，宏博公司在广东未成立其他办事处。
2011年9月27日，云梦县人民检察院以宋某、陈某甲等人涉嫌虚开增值税发票罪向湖北省云梦县人民法院提起公诉，湖北省云梦县人民法院以（2011）云刑初字第79号案受理，并于2012年3月20日作出判决书，判决宋某、陈某甲无罪。该案经审理查明，2007年开始，宏博公司的主管机关中国盐业总公司向宏博公司多次发文要求对历史财务进行清理整顿，时任宏博公司董事长、法定代表人的宋某采取虚构煤炭采购业务方式冲销相关历史账目，该案中云梦县人民检察院提交宏博集团的账目，证实宏博公司下属润泽公司确有盈余的煤存在，宋某等人是根据其盈余数额让他人开具增值税发票，发票上的购煤款，除一千一百余万元抵扣了广东陈某乙的货款外，其余均用于冲销了历史呆账和虚增的收入，该证据经质证，均客观真实，来源合法，湖北省云梦县人民法院予以确认。该案判决作出后，云梦县人民检察院提起抗诉、润泽公司提出上诉，湖北省孝感市中级人民法院于2012年9月10日以（2012）鄂孝感中刑终字第62号裁定驳回抗诉、上诉，维持原判。
雷某2012年3月6日向原审法院诉请判令：1、确认雷某是广州市白云区雍翠路11号802房的产权人；2、宏博公司协助将广州市白云区雍翠路11号802房产权变更登记至雷某名下；宏博公司承担本案诉讼费用及财产保全费用。
宏博公司原审辩称不同意雷某的诉讼请求，认为：包括白云区雍翠路11号802房在内的四套房屋及两个车位均是宏博公司以雷某丈夫陈某乙拖欠宏博公司在广东经营期间的货款购买所得，所以由雷某办理了付款手续并领取了上述房产的产权证，但权属登记在宏博公司名下，宏博公司原法定代表人宋某电话要求公司员工将上述产权证交陈某乙保管并于2009年1月离任，导致本案诉讼。后经审计表明，陈某乙当年广东地区工业盐销售未回笼货款高达22654739.77元，且陈某乙属宏博公司在职职工，其在广州承包经营期间所从事公司委托的业务的行为或其他工作行为均属履行职务，雷某所主张的口头约定在距今长达十年的时间里不为人知，宏博公司历任领导班子均不知情，该口头约定属无效的民事行为。
以上事实，有《商品房买卖合同》、房地产权证、（2011）云刑初字第79号刑事判决书、（2012）鄂孝感中刑终字第62号裁定书、证人证言及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案的争议焦点在于雷某、宏博公司之间是否存在雷某借宏博公司名义购买房产的法律关系之事实。因诉争房产的买卖合同是由宏博公司作为买受人签署，开发商出具的房款发票亦显示付款人为宏博公司，且诉争房产亦确权登记在宏博公司名下，则宏博公司是当然的显明的购房人及产权人，雷某对其为实际购房人的主张负有举证责任，但雷某对其借宏博公司名义购房的主张没有书面协议证实，其所称的与宏博公司原法定代表人宋某之间的“口头约定”没有任何诸如宋某在宏博公司任职期间形成的公司决议、文件等予以印证，之后也未得到宏博公司的追认，而其提供的七组证人证言中，宋某、陈某甲现已离职，且该两人与宏博公司之间因存在刑事案件的争议而产生利害关系，陈某乙、陈某丙、邱某与雷某有亲属或其他利害关系，而李某、黄某并未出庭作证，故上述证人证言的证明力不足以证实雷某主张，至于雷某持有房款单据及相关证件、购房资料一节，只能证明诉争房产购买及使用手续是由雷某经手办理，尚不足以当然证实雷某是以购房人身份实施上述行为，关于房款的来源是雷某的个人资金还是宏博公司认为的雷某丈夫与宏博公司之间的经济往来的款项，应由雷某丈夫与宏博公司进行对账结算，而不能就此即将交纳人和购房人的身份、使用人与产权人的身份当然等同。同时，雷某对于其必须以宏博公司名义购买诉争房产的原因并未作出合理解释，在房产交易所涉金额如此巨大的情况下，借名义购房仅作口头约定、在办理产权登记后长期未主张变更手续均有悖常理。
因此，在诉争房产已确权登记在宏博公司名下的情况下，雷某未就其为真实权利人的主张完成举证责任，其诉请诉争房产归其所有、宏博公司协助其办理诉争房产的过户登记手续依据不足，原审法院不予支持。另白云公司与本案的审理结果并无利害关系，宏博公司申请追加该司作为第三人参加诉讼无据，原审法院不予采纳。
综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第五款、第六十九条的规定，原审法院2013年9月16日判决如下：驳回雷某的诉讼请求。本案受理费6220元、财产保全费5000元，由雷某负担。
判后，雷某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对《物权法》的理解有误，导致对《物权法》相关法条的适用上有偏差、不全面。首先，不动产物权登记制度仅具有“推定的证据效力”，如果异议方或利害关系人提出充分的反证，应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。其次，从房产证的内容来看，许多房产证并不能反映房屋权利的真实状态。最后，从房产证的颁发程序来看，确实存在可能出现错误的环节。房管部门颁发的产权证要作为证明房屋产权归属的唯一充分证据，前提是房屋的权属清楚无争议，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。依据《物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，利害关系人如果对所发证书记载的物权有异议，可以向法院提起确权之诉。具体到本案，未进行物权登记却不影响合同的效力，房屋买卖的整个过程均是由雷某与开发商白云公司进行的全面接洽（包括亲自前往支付争讼房屋的购房款及购房税费；决定买房地点、选定户型及楼层；洽谈房屋的售价及付款方式；领取房屋买卖合同及购房发票税费单；办理房屋移交手续等），购房款全部是由雷某自行付清的，房屋交付后实际占有使用该房屋、实际持有房屋买卖合同、付款收据、购房发票、税费凭证及房产证的也是雷某，且房屋自交付至今的所有水电煤气物管费均由雷某支付，由白云区信诚物业服务有限公司从雷某的个人活期账户中划扣。因此，雷某理应是房屋买卖合同实际的权利义务承受人和真实的房屋产权人。虽然一审法院认定争讼房屋的房产证上登记的是宏博公司，房屋买卖合同上签章的买受人是宏博公司及时任法定代表人宋某，购房发票显示付款人为宏博公司，但这并不能否认登记公示制度背后真实的交易关系和雷某作为真实的房屋产权人所应享有的权利。从本案的逻辑关系上看，这恰好印证了宋某、陈某甲、陈某乙、黄某等人的证言，上述证人证言均证明：为了方便雷某的丈夫陈某乙与宏博公司之间顺利开展在广东地区的盐业承包工作，满足人员扩充、扩大业务量及提升业绩的需求，陈某乙需要在广州设立办事处，配备以宏博公司名义购置的办公场地及设施。众所周知，根据我国法律规定，盐业的生产和销售是国家专营行业，在没有取得销售许可证的前提下，雷某的丈夫陈某乙如果以个人的名义出资购置房产作为办公场所，而不借用宏博公司的名义对外经营、挂靠在宏博公司名下，很明显这样的盐业承包业务将无法开展，更谈不上扩大陈某乙在广东市场的销售、提升宏博公司业绩的“双赢”问题了。鉴于此，在宏博公司无法出资解决广州办事处的办公场所和设施的前提下，既要满足陈某乙的上述需求，又要在形式上满足陈某乙确实是代表宏博公司在从事盐业承包销售工作的职务行为，唯一的解决办法就是陈某乙找到作为妻子的雷某自行出资，借用宏博公司的名义，将购买到的房产在其承包期内暂时挂靠在宏博公司名下，既作为办事处的办公场所和设施对外开展盐业承包工作，又同时作为雷某的私人投资供其家庭成员居住使用，在承包关系终止后，再由宏博公司无条件将原先挂靠在其名下的房产过户给雷某或将房产变卖后折现给雷某。以上操作方式得到了时任宏博公司董事长兼法定代表人宋某的认可，基于双方多年来的信任关系及宋某当时在公司的职位，宋某的表态认可依据《合同法》中规定的“表见代理”制度，陈某乙和雷某均有充足的理由可以信赖宋某，相信宋某作为公司的法定代表人，在针对履行职务的盐业承包问题上，对雷某出资购买的方式、实际归属权及操作方法的表态，完全是代表公司的行为，该行为是可归属于的公司的行为，而非仅仅代表其个人。而后来宋某在一审诉讼过程中所提供的证词也证明了他并没有辜负其职位赋予的职责要求和雷某的信任。事实上，雷某自行出资并借用宏博公司的名义购买房产及车位，并将房产暂时登记在宏博公司名下，是为了帮助丈夫陈某乙开展销售工业盐业务及因公停车需要。该行为在取得宏博公司时任法定代表人的当面认可后发生法律效力，双方之间形成了一种事实上的隐名代理合同关系。雷某是背后实际的出资购房者和产权人，宏博公司是名义上的房屋产权人。根据《合同法》第404条之规定及双方的约定，名义产权人作为受托人，在盐业销售承包关系终止后，理应将处理委托事务时以自己名义所暂时取得的房屋所有权及车位转交给实际的产权人雷某，协助办理产权过户手续。
二、一审法院对部分事实认定错误，尤其是对出资缴纳购房款这一关键问题的定性不正确。1、依据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》第二条、第四条、《中华人民共和国企业国有资产管理法》第二条、《企业国有资产监督管理暂行条例》第三条，均明确了国有产权界定的原则及国有企业“国有资产”的概念，其核心要点在于“企业的出资或投资”行为。宏博公司有义务举证证明其通过公司的对公账户及内部的合法财务流程，实际划扣了一笔巨款来购买了争讼的房产，这是界定房产买卖真实交易关系的关键证据。但在一审诉讼过程中，宏博公司均拿不出任何证明其出资购买争讼房产的证据。如果购房款却由宏博公司支付，那么按照会计准则，其相应年度的会计账册里就必然有购房的付款记录，其财务会计资料中必然会将争讼房产列为其国有固定资产（不动产），并保留相应的购买凭证，并在每年的审计报告中体现这一国有资产。宏博公司时任董事长宋某及财务负责人陈某甲均在证言中证实宏博公司在内部从未实施过一系列的出资报批行为，没有支付过争讼房产的购房款，公司历年的会计资料中没有争讼房产的付款记录和固定资产的登记记录。购买争讼房产的款项是由雷某自行出资购买的，只是暂时挂名在宏博公司名下。2、一审法院认定雷某持有房款单据及相关产权证、购房资料等文件，尚不足以当然证实雷某是实际的购房人，只能证明雷某是办理购房及使用手续的经办人、经手人属于事实认定错误。雷某是真实的出资购房者，不再是一审法院和宏博公司所认定的经办人或经手人，因此雷某独立的购房行为才无需取得任何人的授权委托即可单独实施。3、对于雷某借用宏博公司名义购买争讼房产的原因及其法律性质，雷某已做了详细阐述，在此不再赘述。至于口头约定，系雷某及丈夫陈某乙与宏博公司时任法定代表人宋某之间达成的合法有效约定，属于建立隐名委托合同关系的法律行为，法律属性也已做过分析。至于房屋产权证办理下来后的更名问题，在2009年底雷某的丈夫陈某乙与宏博公司的工业盐承包合同关系终止后，雷某及其丈夫陈某乙一直在想办法让宏博公司协助办理产权过户手续，但是由于2009年初宋某卸任了宏博公司的法定代表人，更换后的新领导对争讼房产原来的约定情况不清楚，导致产权一直存在争议，雷某才未能成功办理产权更名手续，只得于2012年初以诉讼的方式请求一审法院确认争讼房产的产权。雷某并非长期怠于主张房屋产权变更手续，更不存在有悖常理的问题。
三、一审法院在对双方证据材料的取舍、采信方面存在严重错误，导致一审法院错误的认定雷某未能完成其作为实际购房人的举证责任，进而做出了错误的判决。1、宏博公司在一审辩称争讼房产及车位确由雷某亲自前往开发商处办理了付款手续并领取了房产证，但雷某付款的资金不是来源于其自有资金，系宏博公司以雷某丈夫陈某乙拖欠其在广东经营期间的货款购买所得。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十四条的规定，宏博公司承认了雷某亲自缴纳争讼房产及车位全部款项并领取产、权证的事实。只是对于该款项的来源，双方的主张不一致：雷某主张自有资金，宏博公司主张资金来自雷某丈夫对宏博公司的欠款债务资金。依据民法基本原理，本案是雷某与宏博公司之间就不动产产权归属的确权纠纷，而雷某丈夫陈某乙与宏博公司之间如果因盐业承包关系产生任何的欠款，当属债权债务纠纷，应由宏博公司通过另案起诉陈某乙来解决，与本案纠纷的法律性质完全不同，与本案无关，不属于本案诉讼应查明认定的范围。也就是说，雷某虽然与陈某乙系夫妻关系，但根据我国的《婚姻法》及《妇女权益保障法》，雷某在人格和经济是独立的，有权拥有自己可供独立支配的财产。相反，在雷某拥有自己的事业和公司的情况下，雷某并不依赖于丈夫陈某乙的经营收入而生活，其有独立的经济能力，当然亦有权以自己的资金购买不动产，任何人或机构不能因双方的夫妻关系就试图否认或怀疑雷某自有购房资金的性质和来源。如果真如宏博公司在一审中辩称的那样，雷某购买房产及车位的资金系全部来自于其丈夫陈某乙对宏博公司所拖欠的货款，从而将该资金所购房产及车库的产权利益全部归属于宏博公司名下，从法律逻辑及举证规则上看，必须同时满足以下三个要件且由宏博公司就其主张负担充分的举证责任：（1）陈某乙确有拖欠宏博公司到期货款未归还的事实；（2）雷某与丈夫陈某乙达成一致意见，愿意出资以自有财产或夫妻共同财产购买争讼房产及车位帮助陈某乙偿还拖欠的货款；（3）就以雷某购买的争讼房产及车位产权偿还拖欠货款一事，陈某乙与宏博公司之间达成了债权债务相互抵消的协议。但在一审诉讼过程中，宏博公司未能就以上三点提供有效的、充分的证据予以证明。2、一审法院认定开发商“白云公司与本案的审理结果并无利害关系”，那么白云公司提供的对雷某有利的证据应当是最具信服力和客观公允性的，依据《证据规则》的相关规定，其证明效力高于其他有利害关系的证人提供的证据。但是对于雷某提供的关键证据
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白云公司出具的书面证明材料视而不见，根本没有在判决书中提及和阐述，也未采纳为最终作出判决的有效依据。3、一审法院对于雷某提供的七组证人证言，在对其证明力的认定上存在着明显的错误，明显违背了《证据规则》的相关规定。证人宋某、陈某甲分别为时任宏博公司的董事长兼法定代表人、财务负责人，最为了解宏博公司当时的经营状况、财务制度及雷某丈夫陈某乙在广东地区承包工业盐的实际状况。两人不仅提供了书面的证词，还在一审时亲自出庭作证，证实宏博公司没有实际出资购买过涉案房产和车位，涉案房产系雷某出资购买的，目的在于暂时借用宏博公司的名义帮助丈夫陈某乙开展广州办事处的工业盐承包业务，规避经营上的法律风险。宏博公司与陈某乙之间也没有因承包工业盐产生未了结的货款纠纷。由于两人在宏博公司较高职位和年限，加之又出庭作证，他们的证词当然具有较高的可信度和真实性。但是，一审法院以“两人已经离职”、“两人与宏博公司之间因存在刑事案件的争议”为由，认定两人与宏博公司有利害关系，从而直接否认了两个关键证人的证词，未采纳作为判决的依据，这显然违背了《证据规则》的相关规定，属于错误的理解了“利害关系”含义的行为。即使宋、陈二人与宏博公司因刑事案件的争议产生了“一定的利害关系”，依据《证据规则》的规定也不能完全地否定或排除。对于有利害关系证人的证言，法律只是规定不能单独作为认定事实的依据，审判人员对该证据应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。当有利害关系证人的证言与其他证据链可以做到相互印证，形成完整的证据链时，法院应当将其作为认定事实的依据，并据此作出裁判。具体到本案，支持雷某在一审中诉讼请求的各项证据中，除了宋、陈二人的证言外，还有无利害关系的白云公司的书面证明材料、宏博公司时任广州办事处主任李某、时任总经理兼党委副书记黄某的书面证词，这些证人的证言与宋、陈二人的证言具有相符性、一致性，形成了完整封闭的证据链，有效证明雷某作为隐名的实际购房人、产权人的真实身份。另外，孝感市中级人民法院于2012年9月10日作出的（2012）鄂孝感中刑终字第62号终审裁定，认定了宋某和陈某甲二人涉嫌的虚开增值税发票罪及挪用公款罪不成立，这等于以国家公权力宣告了二人的无罪。据此，一审法院所赖以认定二人与宏博公司之间存有“利害关系”的连接点宣告终结。那么，在二人根本不是“利害关系”证人，既提供书面证词，又出庭作证的情形下，一审法院自行否定、排除关键证人证词的做法显然是违背法律规定的。4、一审法院认为陈某乙、陈某丙、邱某与雷某有亲属或其他利害关系，李某、黄至明未出庭作证，从而认定上述证人证言的证明力不足以证实雷某的主张，显然违背了《证据规则》六十六条、第六十九条的规定，属于僵化理解“未出庭证人证言”、“有利害关系证人证言”的证明力。对于有利害关系亲属的证言、未出庭的证人证言，《证据规则》均未予以否定或排除，只是强调这类“孤证不能单独定案”。5、陈某乙与宏博公司有长期多次详细对账，确认的情况是双方的债权债务已经结清，不存在雷某或陈某乙与宏博公司之间存在代购房产的情况。6、涉案房屋是雷某聘请人员进行装修的。
综上，故上诉请求撤销原审判决，改判确认讼争的房产的实际产权人为雷某，判令宏博公司将其过户到雷某名下；宏博公司承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。
宏博公司答辩同意原审判决，不同意雷某的上诉请求以及事实和理由，具体事实和理由如下：一、雷某系宏博公司原驻广州办事处广东工业盐销售业务负责陈某乙之妻，其2001年前后随夫驻公司广州办事处，协助其夫保管公司销售货款与办事处其他相关业务。陈某乙于1998年受聘宏博公司，为公司一般员工（聘期5年），负责公司广东地区的工业盐销售。2003年以国家干部身份调入中盐宏博（集团）有限公司期驻公司广州办事处从事广东地区工业盐销售承包业务，负责广东工业盐销售与货款的收取、保管、回笼。其工资、差旅费以及办事处日常费用等均按包干方式在承包合同中详细约定，在货款时以扣减应缴款方式向陈某乙支付。宋某于2000年10月至2009年1月任宏博公司董事长。任职期间，为宏博公司广东工业扩主要决策人。2008年底，主动辞职离任。离任前，将公司扩办事处房产权属证书交由陈某乙保管。并亲自决策指使陈某甲等人虚开增值税专用发票转移公司资金，因此，被检察机关于2011年列为虚开增值税案的主要刑事被告。陈某甲于1998年至2009年4月任宏博公司财务处副处长。其任职期间负责广东地区工业盐销售的核算、对账。2011年因参与虚开增值税专用发票为陈某乙偿还广东工业盐销售欠款被检察机关列为刑事被告。后因转移宏博公司1190万元现金用于偿还陈某乙广东工业盐销售欠款经举报被云梦县人民检察院立案侦查，目前仍作为该案的主要当事人，被检查机关刑事调查。2012年10月因编造假账、玩忽职守、滥用职权被宏博公司除名。2008年底公司原任董事长宋某辞职离任后，宏博公司根据国家审计署关于“宏博公司与陈某乙之间的承包结算价，明显低于宏博公司同期对外开具增值税发票的价格，可能造成国有资产流失”的审计意见和国资委经济责任审计关于“宏博集团对陈某乙回款过程的控制缺乏必要的监控措施，致使广东工业盐销售款长期不能收回。截止2008年12月31日宏博集团实际仍未收回广东地区工业盐销售款2265．47万元”的审计结论，以及宋某、陈某甲等人虚开增值税专用发票为陈某乙偿还广东工业盐欠款背后可能隐藏重大职务犯罪嫌疑的考虑，于2009年2月停止了公司广东工业盐销售，终止了陈某乙的销售承包，并于2011年前后通知要求陈某乙清理全部广州办事处往来业务，结清历史欠款，清退并移交广州办事处场所。二、争诉房产卖买合同的签署、银行进账单、付款收据、房款发票、房产权属证登记的权属人，均为宏博公司。争诉房产的实际使用人为经广州市人民政府登记在册的公司广州办事处。雷某诉称该房产为其实际所有，应由雷某举证。雷某称其与宋某的所谓“口头约定”发生在2003年，至本案发生时的2011年已时隔10年，无任何旁证，为俩人之密约，且10年内双方均未以任何方式告知任何第三人知晓，宋某辞职离任时未向任何人提及。雷某在陈某乙被中止广东工业盐销售业务后长达两年的时间内也从未向宏博公司提起过曾有所谓口头协议一说。因此，其真实性无法佐证，其行为不合常理。另外，宏博公司广州办事处房产首次三套购于2001年10月；其后因人员增加，临时决定于2002年6月再购802室一套；再后，因小区居民满员，公共停车位紧张，又于2008年4月，临时决定购买车库二个。所以，上述房产、车库六套并非2001年广州办事处开办时一次购买。因此，宋某与雷某2001年口头约定时即已预料到将有上述情况发生，而当时约定购买车库及房产六套的表述既不合逻辑又不合常理。其二，我国《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让应当签定书面转让合同”。所谓口头约定，违反我国法律强制性规定，不具备合法性。显然所谓口头约定纯属恶意编造。三、雷某至今无法向法庭提供登记在宏博公司名下的广州办事处房产的购房资金确由雷某以其个人资金出资，且以购房人身份所付，并由其个人亲自办理的直接书面且符合逻辑的证据。上述房产的实际使用人登记为宏博公司广州办事处，雷某作为随夫驻办事处人员，其法定实际居所应为其自购的雍翠路11号808室。办事处水电、物业费在2009年前系由宏博公司从陈某乙办事处包干费内实际支出。四、一审时，雷某确实向法庭提供白云公司出具的书证及附件一组，当庭质证时，雷某始终不肯出示证据原件。五、2001年至2008年，陈某乙主要以内部承包方式经销宏博公司广东工业盐约300万吨。2006年5月，国家审计署对此实施审计检查指出：“宏博公司与陈某乙之间的承包价明显低于同期对外开具增值税发票的价格，可能造成国有资产流失。”其后，国务院国资委经济责任审计查明：2008年宏博公司原董事长宋某等人虚开煤炭增值税专用发票2621.37万元，除扣付307.99万元税款外，其余2313万元主要用于扣减了陈某乙账面应缴、未缴的货款（其中以转移公司银行存款的方式偿还陈某乙欠款1190万元）。另以其它方式冲销了应由陈某乙负责清偿的货款。六、雷某提出4套房屋2002年2月8日的装修工程款收据，宏博公司认为该收据不能证明其所述。另宏博公司2003年与陈某乙对账和宏博公司账目上关于四套房款（802、805-807房）163.4万在账上是有记载的。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，雷某在二审中提交了以下证据：1、2007年1月至2008年6月陈某乙与宏博公司的对账结算清单、杨某关于“陈某乙广州工业盐业务与宏博公司陈某甲、赵某对账”的书面证明、陈某甲、赵某出具的收到广东地区工业盐款7615783.48元的《收条》、中国农业银行汇款单、陈某甲出具的《证明》，以上拟证明陈某乙与宏博公司在工业盐承包期间发生的业务往来款项早已结清，互不相欠，双方并不存在债权债务关系，因此也不存在宏博公司所称“陈某乙用拖欠宏博公司的货款用于购置争讼房屋和车库”的事实。2、湖北省云梦县（2013）鄂云梦民初字第158号民事判决书，拟证明宏博公司在全国范围内发行的报纸上刊登陈某乙拖欠其2187万元货款的公告，该行为构成对陈某乙的诽谤侵权。3、装修款收据、805-808房实景照片、805-808房装修负责人钟某的《证明材料》、祥景花园2014年5月19日出具的《证明》、《祥景花园雍翠园居室装修施工批复意见书》，以上拟证明全部装修款由雷某个人支付，与宏博公司无关。4、《广东省盐业条例》，其中第二至三条、第二十至二十二条说明2001年时，广东省仍对工业盐实行专控。5、《企业法人申请开业登记注册书》、关于依法吊销孝感市罐头厂等951家企业营业执照的决定，证明孝感市银河商贸公司成立于1994年4月，于2000年9月被吊销营业执照，拟证明雷某在该公司存续期间一直是法人代表兼总经理，故有能力出资购买讼争房屋。6、云梦县检察院2014年4月8日出具的《关于雷某来函的答复》，拟证明检察院只是受理了宏博公司举报的线索并正在调查，无其他任何法律证明作用，故不能以该复函作为确认陈某甲实施了经济犯罪的证据，亦不能由此否定陈某甲证人证言的效力。
宏博公司针对雷某提供的上述证据，发表的质证意见及提供的相应证据如下：1、关于对账单，因没有2007年1月之前及2008年6月之后的，在雷某只提供部分对账单的情况下，不确认其真实性，相反，宏博公司有证据证明在该时段前对账人陈某甲和杨某在以前的对账中编造假账和虚假事实，该事实宏博公司已经向检察机关及国资委、纪委举报了，检察机关对此正在立案调查，有云梦县人民检察院2013年12月18日作出的复函为证。另宏博公司2003年合并会计报表审计的《审计报告》中内部进账单第二联、财务广东工业盐应收账款余额汇总表“√”符栏；2003年广东工业盐应收账款回款分类汇总表“√”符栏及审计报告第8页债务人情况表说明：2003年国务院国资委委托审计包含了陈某乙负责的广东工业盐销售业务，公司广州办事处（公司内部记账称广州分公司）房款163.4万元，已在2003年陈某乙应交公司货款中扣除。国务院国资委2004第7号令与中盐发法务（2014）1号文亦可印证上述审计报告的效力。2、（2014）鄂孝感中民一终字第104号民事判决已判决撤销（2013）鄂云梦民初字第158号民事判决书，改判驳回陈某乙的诉讼请求。3、关于装修款的问题，是否装修不影响物权归属，而实际上805-807三套房的装修是由赵某到宏博公司广州办事处借款并支付给装修公司工程款，对此，宏博公司提交了赵某2014年5月27日出具的《情况说明》及钟某分别于2001年11月17日、11月27日、11月30日、12月23日出具的《收据》，上述收据均载明“现收到中盐公司祥景花园雍翠园G栋805-808房装修工程预付款”等字样。4、1995年11月8日计价格（1995）1872号《国家计委、国家经贸委关于改进工业盐供销和价格管理办法的通知》，拟证明工业盐在1995年即已不实行专控，且广东省盐业条例只是地方法规，且《广东省盐业管理条例》第四条第二款和第二十条规定两碱工业盐是通过订货合同直达用户，其合同实行备案制，并非专控。5、关于营业执照等，该组证据载明“孝感市银河商贸公司”是全民所有制企业，并非雷某个人私有企业。雷某受聘于该公司为法定代表人，经营的是国有资产。按当时孝感地区的工资水平，雷某的个人年收入充其量万元左右，雷某在该岗位任职五年内何来200万元（争诉房产160万元，自购房产40余万元）个人积蓄？故该证据相反证明雷某无经济能力购买案涉房屋。
雷某认为宏博公司并未提交完整的审计报告且是宏博公司内部制作，故不确认其真实性。
雷某二审申请证人杨某作证，杨某出庭作证称其2006年10月起至2008年年底受雇于陈某乙，负责对账工作，对账内容只是其任职期间的情况，2006年10月前并未与宏博公司对账。在宏博公司提交2006年7月至10月有杨某签名的对账单后，杨某确认上述签名为其亲笔签名，并表示无法解释与其陈述矛盾之处，另确认其2008年年底离开宏博公司广州办事处后一直受雇于陈某乙开办的公司。
雷某二审申请证人陈某甲出庭作证，陈某甲陈述其在1998.6-2009.2在宏博公司担任财务处副处长，在任职期间其负责全厂的销售业务，主要负责宏博公司与陈某乙在广州办事处之间的对账工作和收款工作，在工业盐销售期间，陈某乙是不欠宏博公司款项的，有其两方签订的协议上约定工业盐的兑现、代垫的运费、帮公司筹建的集资款及利息，具体金额忘记了，但存放在公司的备忘录有记载，如果该三项款项扣减完后，陈某乙是不欠公司款项的。陈某甲清楚2007国资委审计是否披露的广州办事处有2300万元货款需要取得证据凭证的事项，但上述欠款与工业盐的兑现、代垫的运费、帮公司筹建的集资款及利息是可以完全清抵的，陈某甲在2008年年中至年末身体抱恙，没有理会工作，但2008年宋某退出之前账目没有变动，且冲抵是在2008年年中冲抵的，但还有大约有500多万元部分未冲抵完毕。
雷某二审申请证人钟某出庭作证，钟某陈述涉案房屋805-808房的装修是在2002年钟某跟雷某装修的，钟某确认宏博公司提交的四份《收据》的真实性，并确认其在装修期间只与雷某联系且是应雷某要求出具的收据。
宏博公司亦申请证人赵某出庭作证，赵某称装修单位是陈某乙和雷某去聘请的，而30万元装修款是赵某向雷某借的并出具的借条给雷某，借条的落款是赵某个人名义，因该款项已经支付给装修的钟某故该30万元赵某也没有还。赵某另称雷某要求将案涉房屋的房产证交给雷某本人，赵某在请示宋某后就交付了，赵某因职位原因不清楚案涉房屋的出资情况。
本院认为，《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，案涉房产现登记的所有权人为宏博公司。《物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，雷某起诉主张案涉房屋的产权证登记的权利人与真正权利人不一致并请求确认其为案涉房屋的产权人，故本案的争议焦点为雷某主张其为案涉房屋真正产权人是否成立？评析如下。
关于雷某是否为隐名购房人的问题。首先，雷某主张其与宏博公司口头约定借用宏博公司名义购买房产作为办公场所，其为此提供了时任宏博公司董事长的宋某、时任宏博公司财务处副处长、广办主任、财务部综合处处长的陈某甲等证人证言以及购房合同及产权证原件等。对此，本院认为，第一、雷某主张其之所以要由宏博公司代表购房，是因其丈夫陈某乙要承包宏博公司广州办事处而需要办公场所。但一方面并无法律、行政法规规定办公场所必须是自购物业，即租赁场地亦可实现该目的；另一方面，即便是自购物业，也并无面积大小的要求，即雷某完全可以主张其中一套登记在宏博公司名下，其余物业自持，事实上雷某亦在案涉物业所在小区另行购置了其余房屋。第二、雷某在二审中确认其与陈某乙并未实行夫妻财产分别制，即若其购房主张成立则亦是任一方都是用家庭财产支付，雷某主张其为案涉房屋单独的隐名购房人亦缺乏事实基础。综上，雷某并未合理解释其所称的隐名购房的动机，本院对此存疑。其次，《物权法》第六条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。虽然《物权法》在雷某主张的购买案涉房屋期间尚未颁行，但对于购置不动产如此重大的事项，雷某主张其与宏博公司只有口头约定显然不合常理，而其所称的口头约定只有宋某确认，却在作为央企的宏博公司没有任何记录可循，亦有悖常理。至于雷某提供的七组证人证言，原审认为“宋某、陈某甲现已离职，且该两人与宏博公司之间因存在刑事案件的争议而产生利害关系，陈某乙、陈某丙、邱某与雷某有亲属或其他利害关系，而李某、黄某并未出庭作证，认为上述证人证言的证明力不足以证实雷某主张”，该分析理据分明，认定并无不妥。再次，雷某在二审中申请证人钟某作证，钟某亦称其在装修过程中只与雷某联系，载有“现收到中盐公司祥景花园雍翠园G栋805-808房装修工程预付款”等字样的收据亦为钟某应雷某要求出具，由此说明雷某在对外支付装修款过程中亦未表明其是购房人。最后，雷某长期持有案涉房屋的产权证，因此明知案涉房屋的产权登记情况，但在宋某离职前，并无依据显示其向宏博公司或以其他法律途径主张变更登记，该行为亦与审慎的购房人不符。综上分析，雷某主张其为隐名购房人的理据不充分，本院不予采信。
关于雷某主张其出资购房的问题，首先，即便雷某持有房款单据及相关证件、购房资料，也只能说明雷某经手办理诉争房产购买及使用手续，结合其与陈某乙的夫妻关系以及共同经营家庭财产的情况，原审法院认为尚不足以当然证实雷某是以购房人身份实施上述行为并无不当。其次，关于房款的来源。雷某主张是个人资金，但如前所述，其与陈某乙之间并未实行分别财产制，其个人资金并不独立于家庭共同财产。鉴于陈某乙与宏博公司之间有货款往来且宏博公司提交了审计报告等证据证明陈某乙与宏博公司之间尚未清结货款，而雷某在二审中申请证人陈某甲、杨某到庭作证过程中，陈某甲证实广州办事处应支付给宏博公司的货款有部分尚未清抵；杨某只是负责陈某乙与宏博公司部分时段的对账且其无法解释证言矛盾之处、亦确认其从宏博公司广州办事处离职后仍受雇于陈某乙，故杨某的证人证言亦缺乏证明力。最后，给付对价亦不必然取得物权。雷某若认为其对案涉房产有投入应由宏博公司返还，可另循法律途径解决。如前所述，对于雷某主张案涉房屋全部由其个人实际出资的理据不足，本院不予采信；即便其有出资，其以此主张案涉房屋产权应归属于其亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，原审法院对雷某、宏博公司提交的证据全面客观审查核实后，在查明事实的基础上认定雷某的诉讼请求不成立并无不当，本院亦予以维持。上诉人雷某的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6220元，由上诉人雷秀清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年六月十三日
书 记 员 杨仁义