广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1986号
上诉人（原审原告）：杨田娣。
委托代理人：林杰兵，广东耀恒律师事务所律师。
委托代理人：刘娟，广东耀恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳亚太房地产开发有限公司。
法定代表人：韩治，董事长。
委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：屈先建，该司员工。
上诉人杨田娣因与被上诉人深圳亚太房地产开发有限公司（以下简称亚太房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1828号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：一、2005年9月22日，原审法院作出（2004）深罗法民三初字第1297号民事判决书，认定：1、2004年6月18日，深圳中和新物业有限公司与广东省八建集团有限公司深圳分公司指定的购房人杨田娣签订深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》，合同约定杨田娣购买深圳中和新物业有限公司开发的青湖山庄4栋楼xx房，房产建筑面积70.01平方米，价款为人民币269679元，该份房地产买卖合同已经深圳市国土局龙岗分局备案；2、2003年12月24日，魏华友与深圳中和新物业有限公司签订协议书，约定深圳中和新物业有限公司以4栋xx、x06房房款人民币539358元及办证费用人民币8692元共计人民币548050元抵付工程款。2004年6月14日，深圳中和新物业有限公司开具青湖山庄4栋xx、x06房的发票，发票上明确销售金额为人民币269679元和327647元；3、青湖山庄4栋于2002年4月30日取得建设工程竣工验收备案证明书4、亚太房地产公司在该案中提供了深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》作为证据。该判决部分判项目前已生效。
2011年12月9日，原审法院作出（2011）深罗法民三初字第1545、1546号民事裁定书，准许杨田娣撤回要求亚太房地产公司办理涉案xx房房地产证的起诉。
二、杨田娣没有深圳户籍。杨田娣已于2004年8月11日取得上述x06房的房地产证。经原审法院函询，深圳市房地产权登记中心于2014年5月7日书面复函称，青湖山庄已于2002年办理了房地产初始登记；目前xx房未办理房地产证，x06房已经办理房地产证在杨田娣名下；2011年6月，我单位开始承办布吉辖区预售备案业务，在移交的该项目备案档案中未查得4栋xx房的相关预售备案资料。
三、杨田娣起诉时没有向法院提交深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》，杨田娣于2014年6月25日庭审时才当庭提交该份合同复印件，合同第五条约定，亚太房地产公司逾期不交付房产给杨田娣，杨田娣不解除合同的，亚太房地产公司每延期1日应向杨田娣支付相当于房地产价款万分之五的违约金；合同第九条约定，因本合同发生纠纷的双方向深圳仲裁委员会申请仲裁；该合同没有对逾期办理房地产证违约金事宜进行约定。庭审中杨田娣称该份合同的原件在亚太房地产公司处，亚太房地产公司则称目前无法找寻到该份合同，且亚太房地产公司当庭提出异议称该案不应由法院管辖。
四、庭审中杨田娣称，杨田娣最早在2003年12月签订折抵工程款的协议书的时候，就已经将办证所需要的材料都交付给亚太房地产公司，即将办证费用交给亚太房地产公司；以后杨田娣一直都通过电话联系要求亚太房地产公司协助办证，到了2011年7月31日杨田娣还向亚太房地产公司发出书面协助办证的函件，但该快递清单只有寄件联，没有提交亚太房地产公司接收联。亚太房地产公司则称没有收到该份快递和书面函件。庭审中亚太房地产公司还称，亚太房地产公司最早在2003年6月1日通过在xx房门口张贴办证通知的形式通知杨田娣携带资料办证，因当时杨田娣、亚太房地产公司之间有工程纠纷，故亚太房地产公司当时没有通过电话等方式进行通知；之后，亚太房地产公司于2008年10月31日通过单号为EF261585540CN邮寄快递通知杨田娣前来办证，该份快递显示有杨姓的案外人于2008年11月18日签收；此外，亚太房地产公司还于2009年3月17日通过深圳晚报刊登报纸公告的方式通知杨田娣办证。
杨田娣一审诉讼请求为：1、亚太房地产公司自本判决生效之日起十日内，为杨田娣办理涉案房产的房地产权证书；2、亚太房地产公司支付延期办证违约金人民币122973.6元（每日按购房款的万分之三计算，从2009年9月10日起暂计至2013年11月10日，此后违约金计至杨田娣取得房地产证之日止）；3、亚太房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，一方面，因杨田娣并非深圳户籍，其在深圳已有1套住宅房产且已办理房地产证，在此情况下，杨田娣要求办理涉案的第2套住宅的房地产证，违反目前的住宅限购政策，故杨田娣要求协助办证的诉请，原审法院不予支持。杨田娣可待条件具备时另寻途径解决。另一方面，因深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》中并无延期办证违约金方面的约定，故杨田娣要求的延期办证违约金，没有合同依据，原审法院亦不予支持。另外，虽然xx房的房地产买卖合同中约定了仲裁条款，但亚太房地产公司作为开发商，早在上述1297号案件中就曾提供过该份合同作为证据，说明亚太房地产公司在本案应诉时就理应知悉该份合同的存在，但亚太房地产公司既没有在答辩期内提出管辖异议，也没有在庭审前提出管辖异议，而是在本次庭审的当庭才对法院管辖提出异议，故亚太房地产公司提出异议的时间超出了法律规定的时间，应视为亚太房地产公司接受了法院的管辖。亚太房地产公司关于法院没有管辖权的当庭抗辩，实质已不属严格法律意义上的管辖异议，而仅属一种抗辩，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回杨田娣要求亚太房地产公司协助办理涉案xx房房地产证的诉讼请求。二、驳回杨田娣要求亚太房地产公司支付延期办证违约金的诉讼请求。案件受理费人民币2760元，由杨田娣负担。
上诉人杨田娣不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令亚太房地产公司为杨田娣办理涉案房产的房地产权证书；3、判令亚太房地产公司支付违约金人民币122973.6元（每日按购房购的万分之三计算，从2009年9月10起计，此暂计至2013年11月10日，此后违约金计至杨田娣取得房产证之日止）。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，亚太房地产公司有为杨田娣办理房产证的义务。涉案房产的买卖合同签于2004年6月18日，双方基于真实的意思表示，该合同一直成立、有效，双方都应当受到合同的约束。亚太房地产公司作为房地产开发商，本就有协助买受人办理房产证的义务，即使杨田娣自身存在一些时间上的拖延以及限购令的出台，但这都不是亚太房地产公司拒绝履行其应尽义务的理由。另外，从“法不溯及既往”的原则出发，双方的房产买卖合同签于2004年，距离2010年出台的限购令有6年之久，在当时的情况下，杨田娣不具有投机地产的主观意向，不是此次“限购令”所应限制、追溯的对象。且杨田娣一直都基于深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》对涉案房产主张占有、使用、收益的权利，根据《合同法》第8条第二款的规定：“依法成立的合同，受法律保护”，是故，法律对依法成立的合同的保护应该自然延伸到合同的履行部分，作为买卖合同另一方的亚太房地产公司，应当为权利方办理房产证，法律也应当保护杨田娣的权利。一审法院以“限购令”为由驳回杨田娣的诉讼请求，在剥夺了杨田娣应有的权利同时，也减免了亚太房地产公司该尽的义务，不仅在法律适用上错误，也在法律原则适用上产生了错误。二、一审法院认定事实错误，亚太房地产公司拖延办理房产证，应当承担违约责任。首先，涉案房产的深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》己于2004年在深圳市国土局龙岗分局进行了备案，在备案之后，亚太房地产公司随时都可以为杨田娣办理房产证，青湖小区其他业主已经顺利办理了房产证，而杨田娣的4#xx号房屋的房产证却至今都没有办理。根据杨田娣自己向国土部门咨询的结果显示：在限购令出台之前的房产买卖合同，只要办理了备案登记，就可以办理房产证，而亚太房地产公司直到今日都还要故意拖延，给杨田娣带来了巨大的损失。其次，2007年8月17日，杨田娣曾作为第三人向罗湖区人民法院递交过《强制执行申请书》，申请法院强制执行亚太房地产公司为涉案的xx号房屋办理房产证，该事实说明杨田娣一直都有向亚太房地产公司主张权利，要求亚太房地产公司为涉案房产办理房产证，并不是像亚太房地产公司所辩称的“是杨田娣自身拖延”、“杨田娣企图通过恶意诉讼，规避限购令”，因为该份《强制执行申请书》作出的时间早于“限购令”3年之久。最后，一审法院以“深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》中并无延期办证违约金方面的约定”为由，驳回了杨田娣的诉讼请求，杨田娣认为，在房屋买卖合同中，开发商为买受人在“合理”期限内办理房产证是约定俗成的义务，是常识、交易习惯，无论有关办理房产证的约定有没有书面的表达，开发商都应当遵守该义务，若超期或者长时间都没有将房产证办下来，就应当承担违约金或者赔偿损失的责任；另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、……；2、……；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任”，涉案房屋的房产证从2004年至今都没有办理下来，显然已经超过了“合理”的期限，因此，一审法院认定事实错误，亚太房地产公司的行为已经构成违约，应当承担违约金或者赔偿损失的责任。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条规定，杨田娣请求二审法院依法改判，支持杨田娣的上诉请求。
被上诉人亚太房地产公司二审答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决严谨。1、亚太房地产公司作为开发商已经充分履行了通知杨田娣前来办证的义务，杨田娣签署了我方有关办证的通知，2009年我方在杨田娣未来办证的情况下通过登报的方式通知，迟延办证原因在于杨田娣，后果应当由杨田娣承担。2、限购令是国家的政策，杨田娣不符合条件无法办证是客观事实。杨田娣通过诉讼方法办证实为掩盖其非法目的，理应不予支持。请求二审法院驳回杨田娣的上诉请求，维持原判。
经二审查明，本院对原审查明认定的案件事实予以确认。当事人对此亦无异议。
本院认为，涉案深（龙岗）房现买字（2002）第09947号《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据该合同的约定，亚太房地产公司有义务协助杨田娣办理涉案房屋的房地产权证书，亚太房地产公司主张已尽到通知办证义务，因杨田娣自身拖延办证导致涉案房屋未能办理房地产权证，但杨田娣提交了广东省高级人民法院（2009）粤高法民一申字第1856号民事裁定书等证据证明其曾经通过法律途径等方式向亚太房地产公司主张办证，而亚太房地产公司所提交的证据未能充分证明其已经恰当履行了协助办证义务，故本院认为亚太房地产公司已构成违约，对其未违约的抗辩主张不予采纳。在亚太房地产公司已构成违约的情况下，对杨田娣的诉讼请求是否应当予以支持？对此，本院认为，关于杨田娣请求亚太房地产公司协助办理房地产权证书的问题，在房价上涨过快的背景下，国务院于2010年后出台了多项调控政策，根据相关政策，非深圳户籍的居民家庭限购1套房产，但杨田娣与亚房地产公司关于涉案房屋买卖合同的签订时间、涉案房屋房款的支付时间均在2004年，也即涉案交易早在相关限购政策出台之前就已实际发生，涉案房地产买卖合同也已经深圳市国土局龙岗分局备案，杨田娣购买涉案房产应不受以上限购政策的限制。且如亚太房地产公司严格按涉案合同履行义务，涉案房产的房地产权证书是完全可以办理的，故原审判决驳回杨田娣的该项诉讼请求错误，应予纠正。杨田娣该上诉理由成立，本院予以支持。关于杨田娣请求亚太房地产公司支付延期办证违约金的问题，本院认为，虽然涉案合同未就延期办证违约金进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，亚太房地产公司应按照杨田娣已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向杨田娣支付延期办证违约金。原审判决以涉案合同没有约定延期办证违约金为由驳回杨田梯的相关请求亦属错误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，处理有误，本院依法予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1828号民事判决；
二、深圳亚太房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助杨田娣办理涉案青湖山庄4号楼xx房的房地产转移登记手续；
三、深圳亚太房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨田娣支付延期办证违约金（违约金以人民币269679元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准从2009年9月10日起计至本判决确定支付之日止）；
四、驳回杨田娣的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共人民币5520元，由被上诉人深圳亚太房地产开发有限公司负担，该费用已由上诉人杨田娣预交，深圳亚太房地产开发有限公司应付之数迳付杨田娣，本院不予退还。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
助理 审 判员 王丹妮
二〇一四年十月二十四日
书记员（兼） 李全慧
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。