河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民四终字第00032号
上诉人（原审原告）：石家庄盛景房地产经纪有限公司（以下简称盛景公司），住所地石家庄市新华区友谊北大街351号信诚大厦904号。
法定代表人：任丽娟，该公司总经理。
委托代理人：霍环梅。
委托代理人：赵国炜，河北双弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北平治房地产开发有限公司（以下简称平治公司），住所地石家庄市桥东区建设北大街14号。
法定代表人：程晓艳，该公司总经理。
委托代理人：邵俊奇、张海庭，河北俱时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程晓艳。
委托代理人：邵俊奇，河北俱时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北百顺基业房地产开发有限公司（以下简称百顺公司），住所地石家庄市桥西区西开发路聚德商务楼B座。
法定代表人：李光，该公司总经理。
上诉人盛景公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2013）西民三初字第00303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年3月28日，原告与被告平治房地产公司签订房地产销售代理合同，约定被告平治房地产公司委托原告销售其开发的“石桥新村”项目，项目总建筑面积32000平方米，共3栋小高层。原告独家代理销售的房源为该项目平治房地产公司可销售部分，主要是16号、17号楼住宅以及商业、地下室、车位，销售面积不低于20000平方米。关于合同期限，双方约定，自本合同签订之日起至该项目主体封顶后6个月，实际销售本楼盘的90%为销售完成。双方约定销售基价住宅均价3100元／平方米，商业价格另定。关于销售基价、佣金及溢价提成，双方约定，基价内代理佣金按销售回款的2.5%提取。超出基价的溢价部分，原告与平治房地产公司按3：7的比例分成。关于财务结算，双方约定，售房款由平治产公司直接收取；定金由原告收取，平治公司提供收款票据。定金、佣金及提成结算，每月结算一次，每月10日前结算上月佣金及提成，冲减原告所收定金。关于风险保证办法，合同约定原告向平治公司交纳风险保证金200万元，合同签订之日起3日内，交50万元，施工队进场开始施工，交150万元。原告销售达30%时，退50万元；销售达50%时退50万元；销售达70%时退50万元；销售达90%时退50万元。关于违约责任，双方约定，如平治公司违约，退还原告保证金，并支付违约金50万元。平治公司如不依约结算佣金和分成，拖延十五日以上，原告有权要求平治公司按欠付额日万分之一支付迟付金。合同另约定，未在原告处咨询而由平治公司直接成交不计提佣金的数量不得超过可销售量的10%，超出10%的部分应按照当时相应房产的市场销售价给原告计提佣金和分成。由原告促成成交，但因平治公司原因按低于基价销售的，按当时相应房产的市场销售价格给原告计提佣金和分成。
2010年4月14日，双方签订补充协议一份，约定被告平治公司委托原告销售面积（含住宅和商业）扣除平治公司直接销售部分，原告直接销售建筑面积不少于20000平方米。
合同签订后，被告平治公司陆续向原告提供销售价格表、商铺面积表。销售表载明16号楼可销售面积9128.82平方米、17号楼住宅可销售面积11376.60平方米，商业可销售面积1118.24平方米，可销售总面积为21623.66平方米。
自2010年5月15日至2011年4月26日，原告共销售房产196套，完成销售面积18035.64平方米。
2010年6月至9月间，双方按回款额的2.5%计提并结算佣金。2010年11月24日，原告退还被告平治公司按上述方法与按基价房款的2.5%计提多收的佣金29393元。
2010年11月5日，被告平治公司向原告发出关于金桥嘉园房屋销售基价上调通知，通知载明自2010年11月1日起，金桥嘉园的房屋基价在原来的基础上上调100元／平方米。基价上调前，原告销售房产11904.67平方米，上调后销售6130.97平方米。被告平治公司发出通知后，双方按上调后基价结算佣金及溢价。
在销售期间，被告平治公司存在逾期支付佣金的情形。2010月12月佣金649592元，被告平治公司逾期支付4天、2011年1月佣金178495元，被告平治公司逾期支付83天、2011年2月佣金297936元，被告平治公司逾期支付218天、2011年3月佣金220241元，被告平治公司逾期支付187天、2011年4月佣金184880元，被告平治公司逾期支付157天、2011年5月佣金143589元，被告平治公司逾期支付126天，依合同约定上述各笔对应的逾期付款违约金分别为260元、1482元、6495元、4119元、2903元、1809元，合计17068元。
2011年10月9日，原告出具证明一份，载明原告与被告平治公司签订合同后交纳保证金，其中150万元已退至原告，剩余50万元及未结算佣金，经与孟凡智协商，同意孟凡智借用。同年10月11日，孟凡智在原告出具的证明上注明收到平治公司退还盛景公司保证金50万元。
2011年10月29日，原告向被告平治公司出具收条一份，载明收到金桥嘉园2至5月销售佣金846646元。同日，被告平治公司出具收据一份，事由为购买金桥嘉园14号商铺房款882635元。同日，霍环梅出具欠条一份，载明今欠金桥嘉园14号商铺协议原件一份。同日，霍环梅出具欠条一份，载明今欠孟杰265989元。此款必须在2012年春节前付清。
另，原告撤场后，被告平治公司售出房屋外，尚有部分房屋未售出。又查明，原告代理销售的多笔房款转入程晓燕账户。以上事实有原告提交的房地产销售代理合同及补充协议、房屋认购协议、金桥嘉园成交汇总表、商铺认购协议、商铺定价申请及商铺面积表；被告平治公司提交的销售价格表、原告给其出具的收到售房佣金的收据及收条、存房表、更正佣金及办法等证据能够证实，足以认定。
原审认为，原告与被告平治公司签订的房地产销售代理合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则即构成违约并应承担相应的法律责任。
原告主张其实际销售面积18035.64平方米，上述面积与20000平方米的相差部分应按其售出并按照合同约定标准计提佣金并支付利息。虽然合同及补充协议均约定，销售面积不低于20000平方米，但合同仅对平治房地产公司销售超出10%部分给原告计提佣金和分成进行了约定，未对被告平治房地产公司交由原告销售面积不足20000平方米应按上述方式计提佣金进行约定，故，原告的上述主张并非双方当事人的本意，其主张无合同依据。另，双方当事人虽对原告撤场后剩余房屋的数量有争议，但对原告撤场时有房屋剩余的事实无异议，即原告撤场时并非无房可售，原告在剩余部分房产未售出的情况下撤场，故，即使被告平治公司足额给付原告20000平方米的房产，其亦未必能够售出获利，其佣金损失亦非必然。故，对原告提出的被告平治公司应向其支付销售面积不足以20000平方米部分赔偿佣金及利息损失的请求，不予支持。
关于原告主张的因被告平治公司给予客户优惠，造成原告佣金的损失。原告主张因此造成其10户、31738元的佣金损失。原告所主张的10户中，有7户虽系因被告平治公司方该项目代表孟杰原因优惠，但成交价未低于合同基价，依约低于合同基价成交，被告方予补偿，故，原告该部分主张没有合同依据；其中2户系因百顺公司李光原因而非被告平治公司原因优惠，且成交价亦未低于合同基价，不予支持。只有17号楼1单元904号白文英1户，因孟杰批字，以每平方米3062元成交，低于销售基价3125元，造成原告9613元佣金损失，上述损失应由被告平治房地产公司给付原告，该项其他请求不予支持。
关于原告主张的基价上调佣金差额及利息损失345745元，原告虽未在被告平治公司提交的关于金桥嘉园房屋销售基价上调的通知上签字确认，但此后其已按照上调后的基价与被告平治公司结算佣金及分成的行为，表明其与被告平治公司达成基价上调的合意，其现又要求被告平治公司支付基价上调的佣金及利息，与其认可基价上调的行为相悖，故，对原告的上述请求亦不予支持。
关于原告主张的佣金逾期及利息。合同约定佣金及提成结算，每月结算一次，每月10日前结算上月佣金及提成，冲减原告所收定金。如不依约结算佣金和分成，拖延十五日以上，原告有权要求被告平治公司按欠付额的日万分之一支付迟延金。被告平治公司逾期支付原告佣金及分成违约金17068元应由被告平治公司支付原告。
关于原告主张的保证金逾期及利息，按销售代理合同约定，被告平治公司应于销售房产达到90%时退还原告第四期保证金50万元。2011年4月26日，原告销售面积已达到18035.64平方米，2011年5月17日，原告向被告平治公司提出保证金退款申请，要求退还最后一笔50万元的保证金，被告平治公司于2011年10月11日退还，被告平治公司迟延退还、占用上述资金期间应按银行同期贷款利率赔偿原告上述资金期间的利息损失。
关于原告主张的少支付佣金及利息，原告主张佣金应按回款额的2.5%计提，被告平治公司实际按基价房款的2.5%支付，原告要求被告平治公司支付此部分的佣金差额。对此，原告亦以退还被告平治公司按上述两种计算方法差额的方式认可了按基价房款的2.5%支付佣金的结算方式，其现主张被告少支付，无事实依据，不予支持。
关于原告主张的为支付佣金及利息19267元，原告主张客户王艳晴、时少雄于2012年1月交清剩余房款346622元，被告平治公司应计提佣金16496元。即使按原告主张的2011年5月底封顶，2012年1月也超过原告的代理期间，原告对其代理期间之外的客户回款主张佣金及利息，无合同依据，不予支持。
原告认可代理销售合同关系发生在其与被告平治公司之间，依据合同相对性原则，其要求被告百顺公司承担责任，于法无据，不予支持。
在原告与被告平治公司委托销售合同履行过程中，虽有多笔数十万元房屋销售款打入程晓燕账户，但不能认定其有逃避债务的故意，且平治公司自有资产足以偿还所欠盛景公司债务，故，对原告要求程晓燕与被告平治产公司承担连带责任的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决为：一、被告河北平治房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，偿付原告石家庄盛景房地产经纪有限公司逾期支付佣金的违约金17068元；赔偿原告石家庄盛景房地产经纪有限公司佣金损失9613元，并自2011年5月18日至2011年10月11日以本金50万元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率向原告石家庄盛景房地产经纪有限公司支付逾期退还保证金的利息损失。二、驳回原告石家庄盛景房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案受理费19794元、保全费5000元，两项合计24794元，原告石家庄盛景房地产经纪有限公司负担24124元，被告河北平治房地产公司负担670元。被告河北平治房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，盛景公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、原审判决认定事实不清。金桥嘉园16、17号楼及金桥嘉园13处商铺，销售面积为21449.34平方米。依照《房地产销售代理合同》及补充协议的约定，平治公司应提供给盛景公司20000平方米的房产让其销售，平治公司只能销售剩余的1449.34平方米。合同当事人依约自2010年6月至2010年9月均正常履行合同；2010年11月5日，平治公司见销售利润大，未与盛景公司同意，单方面通知上诉人从2010年11月1日起提高销售基价。此后，双方按上调后的基价结算佣金及溢价。至2011年4月26日，上诉人完成销售面积18035.66平方米。同时，平治公司不再让盛景公司销售剩余房产。盛景公司认为，平治公司未按合同约定足额交付盛景公司20000平米房屋，致使盛景公司订立合同的目的没有完全实现，预期的利润没有实现，责任在平治公司，其理应给予赔偿。另外，原审法院认定上诉人在完成销售任务后（完成18035.6平方米的房屋销售），只是撤回了一部分销售人员，但仍留有部分人员负责后期销售，只是因平治公司的原因致使盛景公司不能完成销售。原审判决罔顾事实，认为“即使平治公司足额给付上诉人20000平米的房产，其亦未必能够售出获利，其佣金损失亦非必然。”此观点违背了民事行为诚实信用的原则，是错误行使自由裁量权的表现。平治公司的违约行为与盛景公司的预期损失之间有因果关系，其应当赔偿盛景公司为此所遭受的损失。二、关于50万元违约金的问题《房地产销售代理合同》第7条第1款约定，甲方（指平治公司）违约，退还乙方（至盛景公司）保证金，并支付乙方（盛景公司）违约金50万元整。基于原审开庭所查明的事实，平治公司公司有如下违约事实：1，违反了《房地产销售代理合同》第一条三款的承诺，即“甲方（平治公司）确定该销售房源为石家庄市房管局市证房”，但至今该合同房产仍未取得相关合法凭证。2、平治公司未按时向盛景公司结算佣金及溢价提成；3、未给够盛景公司合同约定的面积。4、平治公司违反《房地产销售代理合同》第五条第一款的约定，未能按照约定支付盛景公司保证金。基于此，平治公司应当依约向盛景公司支付违约金。请求：一、撤销桥西区人民法院（2012）西民三初字第00303号民事判决书第二项，依法改判为被上诉人支付上诉人面积不足应计提的佣金及利息1006860、未支付佣金及利息19267元、支付违约金50万元。二、案件受理费由法院依法裁决承担
被上诉人平治公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致。另此案在本院审理中，上诉人称“被上诉人认为我公司佣金高，销售利润大，就不让我公司销售了，被上诉人成立销售队伍，自己销售房产”。被上诉人对此予以否认。上诉人未提供被上诉人不让其销售的有关证据
本院认为，上诉人与被上诉人平治公司之间的《房地产销售代理合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则即构成违约并应承担相应的法律责任。
一、关于上诉人所述原审判决认定事实不清的问题。双方补充协议约定“被上诉人平治公司委托上诉人销售面积（含住宅和商业）扣除被上诉人平治公司直接销售部分，上诉人直接销售建筑面积不少于20000平方米”。合同签订后，被上诉人平治公司将16号楼、17号楼的销售价格表、金桥嘉园商铺面积表提交给了上诉人，其中16楼住宅面积为8956、5平方米、17号楼住宅面积为11376、6平方米、金桥嘉园商铺面积为1118.24平方米，以上共计21451、34平方米。上诉人亦认可被上诉人平治公司给其销售21451、34平方米，至上诉人撤场时上诉人完成销售面积为18035.64平方米。双方虽对上诉人撤场后剩余房屋的数量有争议，但对上诉人撤场时有剩余房屋的事实无异议，即上诉人撤场时并非无房可售，现上诉人称“被上诉人平治公司认为我公司佣金高，销售利润大，就不让我公司销售了，被上诉人平治公司成立销售队伍，自己销售房产”。被上诉人平治公司对此予以否认。上诉人未提供被上诉人平治公司不让其销售的有关证据，故上诉人所述被上诉人平治公司未足额给付上诉人20000平方米销售面积的理由证据不足。
二、关于被上诉人平治公司是否应支付50万元违约金的问题。上诉人称被上诉人平治公司有四处违约，1、双方代理合同约定被上诉人平治公司确定的该销售房源为石家庄市房产管理局市证房，但至今该房产未取得相关合法凭证；2、被上诉人平治公司未按时向上诉人结算佣金及溢价提成；3、未给够上诉人合同约定的面积；4、被上诉人平治公司未按合同约定支付上诉人保证金。
1、关于上诉人称被上诉人平治公司确定的该销售房源为石家庄市房产管理局市证房，但至今该房产未取得相关合法凭证的问题。双方合同约定被上诉人平治公司确定该销售房源为石家庄市房产管理局市证房，但合同中并没有约定办下市证的具体时间，故不能认定被上诉人平治公司违约。
2、关于被上诉人平治公司未按时支付佣金及溢价提成的问题。双方合同约定佣金及提成结算，每月结算一次，每月10日前结算上月佣金及提成，冲减上诉人所收定金。如不依约结算佣金和分成，拖延十五日以上，上诉人有权要求被上诉人平治公司平治公司按欠付额的日万分之一支付迟延金。原审法院根据双方合同约定判决被上诉人平治公司支付逾期佣金的违约金17068元符合双方合同约定，现上诉人又主张被上诉人平治公司逾期支付佣金的违约金50万元没有合同依据。
3、关于被上诉人平治公司未给够上诉人约定的面积问题。以上已查明被上诉人平治公司给其上诉人销售面积为21451、34平方米，至上诉人撤场时上诉人已销售面积为18035.64平方米。现上诉人虽称“被上诉人平治公司认为我公司佣金高，销售利润大，就不让我公司销售了，被上诉人平治公司成立销售队伍，自己销售房产”。但上诉人未提供被上诉人平治公司不让其销售的相关证据，故上诉人所述被上诉人平治公司未足额给付上诉人20000平方米销售面积的理由证据不足。
4、关于被上诉人平治公司未按合同约定支付上诉人保证金的问题。双方合同约定上诉人销售达到90%时，被上诉人平治公司退还剩余的50万元保证金。现已查明被上诉人平治公司给其上诉人销售面积为21451、34平方米，至上诉人撤场时上诉人已销售面积为18035.64平方米，上诉人在合同期限内销售房屋面积不足被上诉人平治公司给付可销售面积的90%，现上诉人虽称被上诉人平治公司不再让其销售剩余房产，但未提供被上诉人平治公司不让其销售的有关证据。另双方在合同并没有明确约定被上诉人平治公司退还保证金的期限，上诉人于2011年5月17日向被上诉人平治公司提出退款保证金申请，要求退还最后一笔50万元的保证金，被上诉人平治公司于2011年10月11日退还，原审法院已判决被上诉人平治公司支付逾期退还保证金的利息损失，现上诉人主张被上诉人平治公司支付50万元违约金的理由理据不足。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉理由理据不足，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费19794元，由上诉人石家庄盛景房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨来斌
审判员 牛跃东
审判员 马惠生
二〇一四年三月六日
书记员 李 莉