杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第515号
原告：张礼辉。
委托代理人：金亮新。
被告：杭州东海春房地产开发有限公司。
法定代表人：张香云，总经理。
委托代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。
原告张礼辉诉被告杭州东海春房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年11月3日再次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人金亮新，被告委托代理人徐骏、汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年3月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发销售的位于余杭区闲林镇的闲湖城小区红树湾5幢1单元401室房屋，该房屋建筑面积123.91平方米，单价每平方米11250元，双方还就其他权利义务作了约定。至2013年底，被告通知交房时，原告经多方调查询问，发现被告存在诸多严重欺诈行为，导致原告在被蒙蔽的情况下以过高价格购买了闲湖城小区的红树湾房屋。被告的欺诈事实主要有：1、隐瞒“闲湖”为开放式湖泊的事实，将“闲湖”明确虚假宣传为闲湖城业主的私家湖泊；2、隐瞒闲湖城小区红树湾组团房屋西侧有市政道路闲湖西路的事实，将紧邻红树湾房屋的闲湖西路在沙盘上虚假标示和解释为闲湖城的小区道路；3、隐瞒闲湖城小区实际入口应在现设置大门入口内侧300米处的事实，在由02省道通往闲湖城小区的市政道路闲林大道上违法设置闲湖城小区主入口、建造小区大门岗亭（在门禁岗亭入口路面明确标示业主通道）；4、隐瞒现设大门岗亭内侧河道“闲林港”实际是在市政道路闲湖西路之外、在小区实际入口之外的事实，将现设大门岗亭入口内的河道“闲林港”解释为闲湖城小区护城河；5、隐瞒小区设计变更，将红树湾组团房屋西南侧的“5-8层电梯公寓组团”变更为“高层g区”，实际大大增加闲湖城小区的容积率；6、隐瞒小区设计变更，在红树湾组团房屋间设置小区道路，人为切分红树湾组团管理（将1号楼与其他楼分开）；7、隐瞒小区设计变更，在闲湖城小区的核心区域取消原“中央生态绿地”，建设对外开放的万泉广场和万泉酒店，社会人员和社会车辆自由进出广场和酒店，自由进出闲湖城小区和红树湾小区地下车库，被告承诺的闲湖城小区封闭式管理也无从实现；8、隐瞒小区设计变更，将红树湾组团2-9幢楼与万泉广场隔离、与闲湖隔离，万泉广场变为万泉酒店的配套设施和社会公共区域等。被告的上述欺诈行为，客观上已致使其一直宣称的优质环境、设施和管理不复存在，原告预计购买和被告宣传承诺的远郊小镇世界级湖居水岸园林景观房，沦为与02省道相连的市政道路闲湖西路边的嘈杂马路房，故本案所涉房屋合同价格和价款远高于其实际价值（参照周边同类房屋价格每平方米高出3000元左右），依据我国合同法的相关规定，原告有权主张变更房屋买卖合同价款。为此，现原告起诉请求判决减少房屋买卖合同价款185865元（变更合同价款按每平方米减少1500元计算）。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同（复印件）一份，证明房屋买卖合同关系以及因被告的欺诈销售致房屋买卖价格过高等。
2、闲湖城-红树湾房屋销售宣传资料一份，证明被告合同欺诈，将“闲湖”明确虚假宣传为私家湖泊、隐瞒告知有市政道路闲湖西路。
3、手机微信语音解答截图和语音解答音频光盘各一份（系原告与被告销售人员裘丹微信号×××、微信昵称暗香、手机号151××××9511间的记录），证明被告存在合同欺诈，将“闲湖”虚假宣传为私家湖泊、将市政道路闲湖西路解释为小区道路。
4、手机微信文字解答截图一份（系原告与被告销售人员裘丹间记录），证明被告存在合同欺诈，将市政道路闲湖西路解释为小区道路。
5、闲湖城红树湾房屋销售沙盘照片三份（系业主在销售现场拍摄），证明被告存在合同欺诈，隐瞒告知市政道路闲湖西路等。
6、建设项目审批《公布栏》一份（来源于余杭区建设局网站），证明被告存在合同欺诈，隐瞒告知市政道路闲湖西路等。
7、被告设置的闲湖城小区主入口及入口门岗照片二份，证明被告存在合同欺诈，在小区实际入口300米以外设置门禁岗亭，并隐瞒河道“闲林港”在市政道路闲湖西路之外，在小区实际入口之外的事实。
8、国土资源局余杭分局答复网页打印件一份，证明被告存在合同欺诈，虚假宣传“闲湖”为私家湖泊、并在市政道路上违法设置小区入口欺骗误导原告等。
9、小区设计变更前后图纸各一份（来源于余杭区规划局网站），证明被告存在合同欺诈，隐瞒诸多变更小区设计之事实，包括小区道路实际为市政道路，高层g区的变更，中央绿地变更为了万泉广场。
10、岗亭外小区围墙、小区标示及绿化照片，证明被告合同欺诈，在远离小区的市政道路上违法建造小区围墙、小区标示、岗亭、绿化。
11、大门岗亭内的小区转盘、喷泉及绿化照片六份，证明被告存在合同欺诈，在小区实际范围之外即在闲湖西路上建造小区交通转盘、喷泉，建造小区绿化等。
12、大门岗亭外视频、岗亭内的转盘及喷泉视频光盘一张，证明被告存在合同欺诈，在小区实际入口300米以外设置门禁岗亭、在市政道路上违法设置小区岗亭、围墙及小区标示；在小区实际范围之外的闲湖西路上建造小区交通转盘、喷泉、绿化等。
13、浙江卫视记者调查视频光盘一张（与证据12同一光盘内），证明被告存在合同欺诈，将“闲湖”宣传为私家湖泊、隐瞒告知市政道路闲湖西路等。
14、杭州市规划局余杭规划分局函件（复印件）一份，证明被告存在合同欺诈，在小区用地范围之外违法建造小区岗亭、喷泉，建造绿化等。
15、红树湾地下车库照片二份，证明被告存在合同欺诈，红树湾地下车库与对外开放的万泉酒店地下车库相通等。
16、红树湾组团切分照片三份及《城市居住区规划设计规范》摘要一份，证明红树湾组团违反组团设计与管理规范，无法封闭统一管理。
17、闲湖城-
红树湾房屋销售宣传资料及对应实际交通道路情况百度地图各一份，证明被告存在合同欺诈，被告所列道路实际为闲富中路、闲林东路，隐瞒告知有市政道路闲湖西路等事实。
18、闲湖城调整后的备案图纸一份，证明被告存在合同欺诈，隐瞒诸多变更小区设计之事实，在2011年备案却没有告知业主，也没有告知中央绿地的改变和高层g区的改变，以及小区容积率的改变。
19、交房验收清单（复印件）一份，系原告在交房时从被告的交房人员处复印，证明原告对被告交付的房产已提出异议和保留意见。原告在交付时已明确指出了被告的部分欺诈事实，原告没有放弃合同变更权和撤销权等。
20、行政处罚审批表、行政处罚决定书、行政处罚送达回证、联系（抄告）函（系复印件，来源于城管部门）各一份，证明被告合同欺诈，被告在建造和销售房产过程中违法在市政道路闲林大道上建造小区岗亭、建造小区围墙及小区标识、建造转盘、喷泉、绿化，欺骗诱导原告购买其开发的房产。
21、关于委托建设保庆路、闲林大道南段工程有关事宜的协议书（均系复印件，来源于城管部门）各一份，证明被告合同欺诈，被告明知闲林大道为市政道路仍在闲林大道南段建造门岗、围墙、标示、喷泉、绿化等，欺骗诱导原告。
被告答辩称：一、案涉商品房及其所在红树湾组团于2013年12月13日经竣工验收合格并备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付时间要求。被告于合同约定的交付日前向原告书面通知交房，原告已经办理领房相关手续并收房。二、原告诉称被告欺诈并列举的问题与客观事实严重不符：1、关于“闲湖”问题，“闲湖”建设完成后即移交给包括红树湾组团在内的闲湖城项目全体业主，为闲湖城全体业主的私家湖泊，并非开放式湖泊，合同中已经明确约定，被告并无虚假宣传。2、关于“闲湖西路”问题，被告在红树湾组团销售时已在沙盘、楼书等宣传资料上明确标示和解释红树湾组团西侧的小区外道路，并无隐瞒或虚假标示。3、关于“岗亭”问题，原告所指的设施和道卡是被告因闲湖城项目建设过程中的项目安全维护及管理需要而在闲林大道南段临时设置，并已向政府报批同意，该岗亭仅是管理道闸，门口标注也仅是引导牌，这在期房项目销售现场是极为常见的，开发商为方便购房人找到案场，又要保障出入人员和项目安全，开发商往往会在合适的位置设置引导标示，保安管理及引导等。而项目范围及小区主入口应当以被告告知及合同约定为准，被告并无在任何销售资料上标识该等临时设施道卡为小区的入口岗亭。4、关于“闲林港”问题，“闲林港”属余杭区闲林镇的市政河道，被告从未在任何场合以及任何销售资料上将“闲林港”解释为闲湖城小区的护城河，原告指称没有依据。5、关于“高层g区”问题：（1）被告从未宣称红树湾组团西南侧建设内容为“5-8层电梯公寓组团”；（2）买卖合同已经明确约定，闲湖城项目是分期、分组团开发、建设、交付和管理的，原告购买的是红树湾组团商品房，对涉及原告所购商品房及所在组团设计变更的，被告应当按照合同约定通知原告，甚至征得原告同意，而对于红树湾组团以外的其他开发区域的规划设计方案，被告有权进行优化及调整，无需通知原告或征求原告意见；（3）闲湖城项目容积率是整体平衡指标，不存在原告所说的增加闲湖城项目容积率的行为。6、关于“红树湾组团管理”问题，红树湾组团平面布局经规划报批后并未发生设计变更，红树湾组团1-9幢共9栋楼宇同属红树湾组团，并进行统一的组团化管理，不存在人为切分组团的情形。7、关于“万泉广场和万泉酒店”问题：（1）万泉酒店和万泉广场作为闲湖城项目的商业配套，在红树湾组团销售时已明确告知原告，并不是原告所说的将“中央生态绿地”变更为万泉酒店和万泉广场，闲湖城小区也从未有过“中央生态绿地”的规划；（2）原告所购的红树湾组团属组团封闭式管理，万泉酒店和万泉广场虽对外开放，但社会人员及社会车辆并不能进入红树湾组团内或原告所购商品房的楼宇内，不影响红树湾组团的封闭管理。8、关于“红树湾组团2-9幢与万泉广场、闲湖隔离”问题，红树湾业主可以正常出入红树湾组团，或抵达万泉广场和闲湖，并且考虑到业主游步闲湖的方便，红树湾组团西侧设有门禁小门，红树湾业主还可通过业主专用门禁卡进出该小门至闲湖，完全不存在原告所说的隔离无法到达万泉广场或闲湖的情形。三、原告以被告欺诈为由要求变更合同，减少合同价款缺乏依据。1、原告诉称的欺诈事实客观不存在或依法不能成立，如前所述，原告所述有关问题，或者双方合同已明确约定，或者被告已明确告知原告，或者是原告自身曲解等，被告并无欺诈原告的情形。2、原告无权以合同外的事项主张合同变更，根据双方合同约定，闲湖城项目系分期、分组团开发、建设、交付和管理，原告所购商品房位于红树湾组团内，双方以“所购商品房”及“红树湾组团”来确定双方权利义务。然而原告所述事项不仅不构成欺诈，且该等事项本身依据合同约定既非“案涉商品房”的问题也非“红树湾组团”的问题，原告无权以该等事项作为原告所购商品房价款变更的事实根据。3、原告购房价格是原告在对所购商品房现状充分了解和认可基础上与被告平等自愿协商达成的价格。原告于2013年3月21日购房，而案涉商品房及其所在的红树湾组团事实上已于2013年1月23日组织竣工验收，可以说，原告购房时，案涉商品房及其所在红树湾组团已处完工和准现房状态，原告是在充分认可和接受房屋现状的基础上签署买卖合同，购买案涉商品房。4、原告要求房屋买卖合同价款每平方米减少1500元缺乏依据。（1）原告除在购房时自愿认可购房价格外，其收房时根据所购商品房的实测面积，对案涉商品房的价格及其补差款进行了再次确认，原告已经以自身行为放弃变更合同价款的权利；（2）原告诉称其所购商品房价格比周边楼盘高出3000元每平方米缺乏依据，且该等简单比较行为本身亦不能成立，各个楼盘均有自身的定位和定价，楼盘定价有诸多影响因素；（3）原告主张合同价款减少1500元每平方米也未提供任何依据，原告并未证明其所谓的被告欺诈行为给原告造成了损失，且该等损失为1500元每平方米。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：
1、竣工验收备案表二份，证明案涉商品房及其所在红树湾组团已竣工验收合格并备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。
2、红树湾入伙通知书及ems邮寄查询单各一份，证明被告已于合同约定的交付日前向原告书面通知交付商品房。
3、商品房购销补充合同一份，4、销售不动产统一发票一份。证明原告已收房且收房时对案涉商品房实测面积以及根据实测面积计算的案涉商品房总价款、被告应退还的房款予以确认的事实。
5、建设工程规划许可证及附图各一份，证明被告批建的红树湾组团已经明确标明红树湾组团西侧的小区外道路。
6、合同书一份、沙盘照片三份、红树湾组团楼书一份，证明被告销售红树湾组团时展示的沙盘、楼书均已对红树湾组团西侧的小区外道路进行明确标识。
7、情况说明（2011年8月30日和2014年6月18日）二份、闲林街道党政办公室公文处理简复单一份，证明被告系因项目安全维护及管理需要而在闲林大道南段临时设置设施和道卡，并已向政府报批同意。
8、红树湾商品房预售证六份，证明红树湾组团包括1-9幢共9栋楼宇。
9、告业主书、告业主书之公示牌各一份，证明被告已通过公示方式向红树湾业主解答其提出的相关事项。
对于原、被告双方的上述举证，经庭审质证，双方的质证意见如下：被告对原告举证的证据1、2、7、9、10-18、20、21的真实性均无异议，但认为大部分证据与本案无关联性，并且对原告的主张也没有证明力，不能证明原告所主张的存在欺诈、隐瞒的情形；对证据3-6、8、19的真实性有异议，并且也不能证明原告所主张的存在欺诈、隐瞒的情形。原告对被告提交的证据，除证据6中沙盘照片的真实性有异议外，其余证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明对象提出异议。
针对原、被告双方的上述举证、质证意见，经审查，本院认为，对于原、被告双方对证据真实性均无异议的证据，本院予以认定，其证明对象本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；原告举证的证据3-6、8来源于手机通信或网络，而证据19系复印件，也没有被告的确认意见，故其真实性均无法认定，对原告的主张不具有证明力；原告举证的证据21，虽然双方对其真实性无异议，但与本案明显缺乏关联性，本院也不作认定；被告举证的证据证据6中沙盘照片，其真实性也无法认定，故对被告的主张也不具有证明力。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：2013年3月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于杭州市余杭区闲林街道闲湖城红树湾5幢1单元401室商品房一套，建筑面积共123.91平方米，单价为每平方米11250元，总价款为1393988元；交付期限及条件中约定出卖人应当在2012年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……。《补充协议》中约定的内容有：1、本合同项下闲湖城项目系分期规划，分期、分组团开发建设；2、出卖人同意建筑区划内的闲湖在闲湖城项目整体开发完成后作为业主共有物业移交的，则归全体业主共有；3、该商品房为组团交付，交付时该组团达到国家现行规定的交付标准；4、买受人同意在主合同生效前发生的规划、设计变更，出卖人无须通知或告知买受人，买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任；5、本合同项下商品房所属建筑区划为分期开发建设的，各期规划设计方案以政府最终审定方案为准，出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整，无需征得本期买受人同意；6、本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿地）所作的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；7、出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出的与本合同及其补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，买受人对此确认无疑。
案涉商品房所在的闲湖城红树湾组团竣工验收后，于2013年12月13日向房管部门办理了竣工验收备案。当月下旬，被告以邮件方式向原告通知交房，但原告等业主以被告在商品房宣传销售时隐瞒闲林西路为市政道路等事由拒绝收房。直至2014年3月2日，原、被告双方才办理了交房手续，并签订商品房购销补充合同，双方确认：原合同约定买受人购买的商品房建筑面积为123.91平方米，现经房地产权登记机关测定的实际面积为123.75平方米，依据原合同第六条的约定，出卖人退房款为1800元。次日，被告按实际房屋总价款1392188元向原告开具了销售不动产统一发票。
另查明：1、闲湖城-
红树湾房屋销售宣传资料中对闲湖的表述为“闲湖城，拥有一面15万平方米私家湖的领地”。在项目平面图中，对项目外围河道水域归属和邻近红树湾组团的外围道路类型均未作标注。
2、目前闲湖城项目大部分区域尚处于开发建设中，被告便于公众了解地址、通行，消除项目建设过程中的不安全隐患，经闲林镇人民政府批准，在项目区域外闲林大道南段与02省道相邻处建造了临时门岗并安装了道卡，建造了喷水池等景观设施，承诺在项目施工结束和确保安全、具备通车条件下，无条件拆除。2014年8月12日，余杭区城市管理综合行政执法局于作出行政处罚决定书，责令被告在十五日内自行拆除违法搭建的岗亭、喷水池。
3、2013年12月商品房交付前夕，原告等业认为被告存隐瞒闲湖西路的性质和误导“私家湖”的情形，向被告提出质疑，并向电视新闻媒体反映投诉，相关电视媒体作报导。后被告就原告等业主提出的“私家湖”的理解、闲湖西路的性质、岗亭的设置等业主质疑问题，以书面方式出具“告业主书”，并在小区公示栏中张贴。
4、在闲湖城项目建设过程中，2012年，经政府有关部门批准，被告曾就项目的总体规划设计进行过调整，增加了与红树湾组团相配套的万泉广场和万泉酒店的工程内容。现建成后的万泉酒店地下车库与红树湾组团地下车库有通道相连接。
本院认为，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，属合法有效，双方应按约全面履行。本案双方当事人争议的问题是签订合同时被告是否存在欺诈和原告对合同的撤销、变更权是否已消灭的问题。一、关于被告是否存在合同欺诈问题。所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，以达到签订合同的目的。结合本案中有关被告的商品房销售宣传资料以及原、被告所签订的买卖合同、补充协议的内容，本院认为：1、原告关于“私家湖”说法是针对闲湖城项目的全体业主而言，并且该项目尚在开发建设中，原告所在的红树湾业主出入闲湖受到限制也属正常，对此在双方签订的补充协议中也有相关说明，被告并不存在虚假宣传的情况；2、对于闲湖西路、闲林港的性质问题，被告在销售宣传中并无虚假宣传或故意隐瞒的情况；3、关于项目的规划设计变更问题，目前已交付的闲湖城-
红树湾已竣工验收备案，符合规划设计要求，同时双方在补充协议中也已作了明确约定，原告表示没有异议，被告不存在欺诈的情形；4、关于被告存在在市政道路闲林大道上设置门岗、建造喷水池等违法建设，但该建筑与原告所购房屋地相距甚远，对原告购房的意愿无法律上的因果联系，原告以此认为被告存在销房欺诈，过于牵强；5、万泉酒店地下车库与红树湾组团地下车库虽然有通道相连，但完全可以通过后期的物业管理实现地下车库的分别封闭管理，故原告主张存在欺诈情形，也不能成立。因此，原告主张被告在销售商品房时存在诸多的欺诈情形，证据不足，本院不予认定。二、关于合同撤销、变更权是否已消灭的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权消灭的情形之一是具有撤销权的当事人在知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。原告在2013年12月底被告通知交房时，即认为被告在宣传销售红树湾组团商品房时隐瞒真实存在欺诈，但原告还是于2014年3月2日与被告办理了房屋交接手续，并签订补充合同，确认房屋实际建筑面积和结算总房价款，由此可以认定原告以自己的行为已放弃对合同价款的变更权。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张礼辉的全部诉讼请求。
本案案件受理费4017元，由原告张礼辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4017元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谈国永
人民陪审员 李 华
人民陪审员 李明达
二〇一四年十二月八日
书 记 员 高莲珠