温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第38号
原告：陈树州。
委托代理人：季飞国，浙江玉海律师事务所律师。
被告：蔡风华。
委托代理人：柯展、朱显臣，浙江平宇律师事务所律师。
被告：吴文娟。
委托代理人：沈志超，浙江越人律师事务所律师。
第三人：瑞安水产城股份有限公司，住所地：温州市瑞安经济开发区滨江大道858号。
法定代表人：郑安静，董事长。
委托代理人：包建国，该公司员工。
原告陈树州为与被告蔡风华、吴文娟、第三人瑞安水产城股份有限公司（以下简称瑞安水产城）案外人执行异议之诉一案于2015年7月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年9月28日、10月9日、11月17日公开开庭进行审理。原告陈树州及其委托代理人季飞国，被告蔡风华的委托代理人柯展、朱显臣，被告吴文娟的委托代理人沈志超，第三人瑞安水产城的委托代理人包建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈树州诉称：原告陈树州与第三人瑞安水产城双方于2013年4月11日签订《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定第三人瑞安水产城将其位于温州市瑞安经济开发区水产城××号的房产一间出售给原告。截至2014年7月10日，原告己向其支付了合同约定的全部购房款共计105万元。第三人瑞安水产城于2013年8月份将上述房产交付给原告经营使用。由于第三人瑞安水产城的原因导致该房产迟迟未办理过户。2014年11月，因为被告蔡风华、吴文娟与第三人郑岳云、陈宝宣、瑞安水产城民间借贷纠纷两案，经被告蔡风华、吴文娟申请，温州市鹿城区人民法院对上述房产进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告已经全部支付了购房款并己实际占有使用一年多时间，且对于房产未过户也不存在过错，该院对上述房产的查封显属不当。故原告于2015年2月份向该院提出案外人执行异议。该院于2015年6月23日，作出（2015）温鹿执异字第29号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。现请求：1、请判令立即停止对坐落于瑞安市经济开发区水产城××号房屋［瑞安市房权证瑞（房）字第××号］的强制执行，并解除查封；2、请判令本案的诉讼费用由被告方承担。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份信息、企业登记信息、组织机构代码，证明被告与第三人的主体资格。
3、执行裁定书［（2014）温鹿执民字第4244号］，证明执行异议的标的即温州市瑞安经济开发区水产城××号房屋被查封的事实。
4、瑞安水产城营业房买卖合同，证明原告购买了温州市瑞安经济开发区水产城××号房屋。
5、店铺收款回单、转账凭证，证明原告已经支付了合同约定的全部购房款。
6、电、水、物业收费通知单、证明，证明原告自2013年8月份就己实际占有使用执行异议的标的至今。
7、执行裁定书［（2015）温鹿执异字第29号］，证明原告提出执行异议被驳回的事实。
8、执行异议书，证明原告提起执行异议符合法律规定。
9、转账凭证三张（时间分别为：2013年4月11日、2013年4月26日、2014年7月4日），证明原告支付购房款的事实。
10、农村合作金融机构分户明细对账单、代扣清单、业务凭证。其中：业务凭证，证明2013年9月份至2014年6月份期间原告缴纳水电费的情况；明细对账单，佐证业务凭证的证明内容；代扣清单，证明2014年2月至2014年6月，瑞安水产城代扣原告电费的情况。另外，2014年6月之后均是原告现金缴纳。
11、电信客户登记单，证明2013年7月19日固定电话号码已经移机到涉案商铺。其中，第一张订单号中的130719表示受理时间，第二页显示电话号码0577656××××9的装机地址与涉案商铺一致。
12、第三人瑞安水产城企业名称变更信息，证明瑞安水产城名称变更的事实。
13、证人林某甲、林某乙的证言，证明证人林某乙系瑞安水产城的员工及己收到原告支付的购房款；林某甲的证言证明其向第三人瑞安水产城购买涉案房屋并支付定金30万元，后其放弃购买涉案房屋，转由原告购买，原告向其支付了30万元的事实。
14、土地使用权证、房产证，证明瑞安水产城关于涉案房屋的土地、产权登记时间。
被告蔡风华辩称：一、原告陈树州主张解除查封涉案房产的诉讼请求，属于对具体执行行为的不服，不属于本案的审理范围。
二、原告陈树州不是瑞安水产城××号房产的所有人，无权要求停止对涉案查封房产的执行。三、原告陈树州没有足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果。1、原告无法证实其与第三人存在真实的房屋买卖关系。买卖合同未经公证，未向相关部门备案，也未进行预告登记。相关证据显示，原告并未向第三人支付转让款，第三人也未将上述房产过户给原告。2、无法确认该合同的真实签订时间是在执行法院查封前。执行法院在2014年10月21日作出（2014）温鹿执民字第4244号执行裁定。查封涉案房产时，原告尚未办理产权过户登记手续，涉案房产产权人仍是第三人，因此执行法院的查封行为是正确、合法的。3、原告提供的银行凭证显示，原告诉称的所谓购房款款项均未转入第三人的账户。三张凭证合计金额100万元，与合同约定的总房款金额不符。银行凭证上也未写明具体用途，无法证实上述款项就是原告向第三人支付的购房款。另外，原告也没有足够证据证明在法院查封之前已合法占有涉案房产。4、根据合同约定原告逾期付款违约时间长达一年多，自身就存在严重过错。原告没有去办理该房产过户手续，反而以第三人公司名称变更、欠税等为理由推脱自身责任，与事实不符。原告可以依据合同约定向法院起诉瑞安水产城，主张权利，但原告并没有这样做，而是在执行裁定书作出之后才向相关部门提出执行异议。另外，根据第三人的执行异议阶段的陈述，于2013年、2014年期间办理了部分房屋过户手续，说明涉案房产未办理产权过户手续与第三人名称变更及欠税行为并无直接关联。因此，原告未办理过户手续完全系其自身存在严重过错，应自己承担相应责任。综上，原告提出的执行异议之诉，无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴文娟辩称：一、法院执行于法有据。二、原告提供的买卖合同真实性有待商榷，付款凭证款项数额与约定购房款数额不一致，且原告提供的房权证号与合同约定买卖的房权证号不一致。原告主张已经购买涉案房屋证据不足。三、原告没有证据证明已经实际占有使用涉案房屋，未能办理过户手续也存在自身过错。
第三人瑞安水产城称：原告所述属实。原告已经付清房款，未能过户系第三人瑞安水产城名字变更、土地面积计算错误及欠税三个原因导致。
被告蔡风华、吴文娟、第三人瑞安水产城未向本院提供证据。
审理过程中，被告蔡风华对原告陈树州提供的证据质证称：对证据1、2、3、7三性无异议。对证据2中的陈宝宣的户籍信息有异议，与本案无关。对证据4三性均有异议，该营业房买卖合同未经公证、备案，真实性无法核实。合同上没有第三人代表的签字，不符合合同的形式要件。合同约定的付款金额与方式，原告没有相应的支付凭证证明，银行凭证可以证明该合同的不真实性。其中一张银行凭证，既没有原告名字也没有第三人的名字，另外一张凭证上虽有原告名字，但并未转账给第三人。凭证没有注明购房款之类的内容。上述证据之间存在不合理之处，证明该合同不真实。对证据5三性有异议，回单系第三人单方制作，不能排除是第三人为了逃避债务履行而出具的。第一份收款回单购房户名称被修改过，第三人称于2013年4月11日收到房款30万元，与原告提供的所谓于2013年4月12日支付的购房款时间不一致。第二份收款回单的公章与营业房买卖合同的公章不一致，有伪造公章嫌疑，且与合同约定的支付金额不一致。四份收款回单时间远远超出合同约定应支付购房款的时间。上述收款回单均没有相应的转账凭证与其相印证。上述凭证不能证明其要待证的事实。收款回单以打印的方式出具，不符合第三人作为一家正规公司所应具备的财务规范。银行转账凭证真实性、合法性无异议，关联性有异议，银行凭证合计金额只有100万元，与购房合同约定金额不一致，支付时间与合同也不一致。这三份凭证上只有一份凭证上注有原告的名字，但其转账对象不是第三人，另外两份均没有原告与第三人的名字，也没用注明具体用途，无法证明该款就是购房款。因此，上述银行凭证不能证明原告已向第三人支付了全部购房款的事实。对原告当庭补充的两份银行凭证真实性有异议，补充的银行凭证的印章非常模糊；关联性有异议，系林某甲为汇款人的转账凭证，收款人非第三人瑞安水产城，与本案无关；且转账凭证的收款人无法证实。对证据6水电物业费通知单、证明的三性均有异议，不能证明原告的待证事实。该收费通知单系第三人单方出具，且是在查封裁定书作出之后出具的，该通知单上户名与原告不一致，不能证明原告自2013年8月已实际占有涉案房产事实。对身份的证明，只有有关的行政机关才有权证明，第三人无证明资格，如果原告的名字真有错误，其在长达近两年的时间里不去更改，显然不符合常理。对证据8，诉讼时间与执行异议时间存在交叉，证明原告的诉讼行为系重复诉讼。原告诉请超出执行异议之诉的审理范围。对证据9真实性没有异议，关联性有异议，款项用途不明，款项金额、支付方式与合同不相符，收款人均是林某乙，非本案瑞安水产城。对证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告实际占有涉案商铺；不能证明是原告缴纳水、电费用的事实。户名显示是陈树洲，非原告陈树州，与本案无关。对证据11的真实性无异议，关联性有异议，申请人是否为原告无法证明，也无法确认移机时间。电话机装机地址无法确认为涉案商铺，不能证明原告待证事实。对证据12的真实性、合法性无异议，可以说明第三人于2013年11月6日名称变更，而原告于2013年4月26日就可以办理过户，这与原告诉称因第三人公司名称变更无法办理过户不相符。原告未按合同约定时间支付购房款导致不能过户，原告有过错。对证据13，证人林某甲的证言，印证了原告的举证与其诉称是不一致的。证人林某乙不具备证人的资格，同类另案中，林某乙也是作为证人出庭，同样的问题给出了矛盾的答案，其证人证言不具备合法性。由其个人账户到公司账户的款项往来，林某乙称能提供凭证，但没有提供。款项往来的操作与林某乙作为出纳的身份不符。林某乙提到个人账户的款项除购铺款之外还有其它款项，但又说不出是何款项。故林某乙的证言不能采信。对证据14土地使用权证、房产证，两证的颁发时间为2014年1月10日、2014年5月28日，但该时间段原告并未付清房款，证明涉案房屋具备客观过户的条件，是由于原告本人自身的原因导致无法过户。
被告吴文娟对原告陈树州提供的证据质证称：对证据1、2、3、7、12，除陈宝宣户籍信息关联性有异议外，其他三性无异议。对证据4的真实性、关联性有异议。合同约定付款时间与实际转款时间存在较大差异；合同约定的房产权证号与被查封房产的房产权证号不一致，不具有关联性。对证据5，收款回单真实性、关联性有异议。第一份收款回单有过修改，第二份收款回单所盖公章没有公章编号，第三、四份收款回单均系打印件加盖公章，部分时间同银行汇款时间不一致，存在伪造可能，因此真实性、关联性均存在瑕疵。对银行汇款三性均有异议。根据银行汇款记录，汇款金额与合同约定总额不一致，且均未汇入公司账户。通过另案可知，第三人的多笔借款也均汇入林某乙账户，不能排除借款可能。对转账凭证关联性有异议，付款人非原告，真实的购房户不明，原告有义务提供证据予以证明。对证据6，三性均有异议。电、水、物业收费通知系瑞安水产城单方出具，出具对象为陈树洲，非本案原告陈树州；该通知非原告实际缴纳的凭证，不能证明原告占有使用并缴纳相应款项的事实。即使原告缴纳电水物业费，也仅能证明系租赁期间的占有使用，而非基于所有人进行占有使用。对证明材料，第三人出具的证明不具有证明力，不能作为证据使用，三性均有异议。对证据8真实性无异议。原告提起执行异议之诉不符合法律规定。对证据9真实性、关联性有异议，同类另案中原告也是将款项汇入林某乙的账户，故该证据在本案中不能证明原告的证明目的。对证据10的关联性有异议，对代扣清单的真实性有异议，不能证明原告支付款项的用途；原告向第三人交付相关费用的时间截至2014年6月，之后未有证据证明。业务凭证显示的对方户名与代扣清单上单位名称不一致。原告提供的代扣清单上业务公章均盖在空白处，而业务凭证的公章盖在凭证内容上，有悖常规。对证据11的三性均有异议，不能证明待证事实，与本案不存在关联。对证据13、14，质证意见同被告蔡风华的意见。
第三人瑞安水产城对原告陈树州提供的证据三性没有异议。
经审理，本院依法对当事人提供的证据认定如下：
一、原告提供的证据1、2，能够证明原、被告的诉讼主体资格，但其中的陈宝宣的身份材料与本案无关，本院不予认定。证据3、7、8能够证明涉案商铺被查封，原告提出执行异议被驳回后向本院提起执行异议之诉的事实。证据12能够证明瑞安水产城企业名称变更的情况。
二、原告提供的证据4，能够证明原告与第三人就涉案房屋于2013年4月11日签订买卖合同的事实。
三、原告提供的证据5、9、13，能相互印证证明林某甲向第三人购买涉案房屋，并于2013年4月11日交纳了购房款30万元，后林某甲放弃购买，转由原告购买；2013年4月12日，原告陈树州向林某甲支付30万元，后原告陈树州又分别于2013年4月26日、2014年7月4日、2014年7月10日，向第三人瑞安水产城支付30万元、40万元、5万元的购房款。
四、原告提供的证据6、10、11，可以相互印证证明原告陈树州于2013年7月19日为涉案房屋办理固定电话，自2013年9月17日起就涉案房屋支付相关费用的事实。
五、原告提供的证据14，可以证明涉案房屋土地使用权、房屋产权的登记时间。
经审理，本院查明事实如下：
2013年4月11日，林某甲为购买坐落于温州市瑞安经济开发区水产城××号营业房向第三人瑞安水产城支付了30万元。后，林某甲放弃购买，转由原告陈树州购买。原告陈树州与第三人瑞安水产城于2013年4月11日签订《瑞安水产城营业房买卖合同》，约定第三人瑞安水产城将涉案房屋出售给原告，建筑面积53.38平方米，共计房款105万元。2013年4月12日，原告陈树州向林某甲支付30万元。2013年4月26日、2014年7月4日、2014年7月10日，原告陈树州分别向第三人瑞安水产城支付购房款30万元、40万元和5万元。第三人瑞安水产城均出具了店铺收款回单。2013年7月19日，原告陈树州为涉案房屋办理固定电话转机手续。占有期间，原告支付了相关费用。
另查明，第三人瑞安水产城于2013年11月6日变更组织机构、企业类型、名称；于2014年1月10日办理了涉案房屋产权登记；于2014年5月28日办理了涉案房屋土地使用权登记。
蔡风华、吴文娟诉瑞安水产城、郑岳云民间借贷纠纷案件进入执行程序后，本院于2014年10月17日作出执行裁定书，并查封了涉案房产。原告向本院提出执行异议主张房屋己由其买受取得，主张按照民事诉讼法第二百二十七条的规定处理。本院于2015年6月23日作出（2015）温鹿执异字第29号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，遂起诉。
本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，本院具体评析如下：一、原告与第三人瑞安水产城就涉案营业房签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。被告主张合同不真实，无证据证明，本院不予采信。二、根据原告提供的证据，可以证明原告为涉案房屋办理固定电话移机登记，因涉案房屋支付相关费用等事实，可见，原告在购买涉案房屋后己合法占有涉案房屋。三、原告陈树州提供的银行转账凭证、收款回单与证人证言能相互印证原告为购买涉案房屋己支付全部购房款的事实。四、涉案房屋产权证和土地使用权证载明的登记时间分别为2014年1月10日、2014年5月28日，现有证据不足以证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，原告主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。但原告主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、不得执行坐落于温州市瑞安经济开发区水产城××号营业房［所有权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第××号］。
二、驳回原告陈树州其它诉讼请求。
案件受理费13800元，由被告蔡风华、吴文娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 珺
审 判 员 夏晓峰
人民陪审员 郑黎萍
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李 力