山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第741号
原告张鼎，男，1969年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托代理人ＸＸ，山东东岳律师事务所律师。
委托代理人桂文平，山东东岳律师事务所律师。
被告张金桂，女，1967年出生，汉族，住泰安市泰山区。
被告李燕秋，男，1973年出生，汉族，住宁阳县。
被告张利，男，1988年出生，汉族，住宁阳县。
被告张利的委托代理人张利均，宁阳县兴宁法律服务所法律工作者。
原告张鼎与被告张金桂、李燕秋、张利确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鼎及其委托代理人ＸＸ、桂文平，被告张金桂，被告张利的委托代理人张利均到庭参加诉讼，被告李燕秋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告张金桂未经原告张鼎的同意用两人的夫妻共同房产（泰安市某小区3号楼1单元301室）为张某某向被告李燕秋的借款提供了抵押担保。借款发放后，被告李燕秋要求原告张金桂将涉案房产临时过户给张利，并承诺待借款还之后将涉案房产返还给原告。被告张金桂迫于被告李燕秋的压力，无奈与被告张利签订了房屋买卖合同，将上述房屋过户到被告张利名下。原告认为，被告张金桂与被告张利签订的房屋买卖合同虽名为买卖但实为借款合同的担保，不是真实的买卖，且违反法律规定；并且，被告张金桂将涉案房产过户到张利名下原告根本不知情。因此，原告认为三被告之间关于涉案房产的买卖行为无效，被告李燕秋、张利的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、确认三被告之间关于买卖泰安市某小区3号楼1单元301室的行为无效；2、本案的诉讼费、保全费、担保费用等均由被告承担。
被告张金桂辩称，当初时这个买卖合同是因为给第二被告的借款做担保，所有的行为都是我自己决定的。在2013年12月12日，张某某向第二被告借款635000元，我用我的房子做抵押，2014年4月份抵押到期，4月17日第二被告要求我把房子过户到第三被告的名下，等我把所有款项还清后，再把房子过户过来写了份承诺书，到2014年12月18日之前把款项还清，把房子过户回来。在2014年8月11日第二被告就开始催要房款，因为这些事都是我自己决定的，到8月底第二被告催款紧，我才把事情告诉原告。当时与第三被告签订合同，第三被告是第二被告的员工，买卖价款只是50万元，评估价是60多万元，这份合同是在第二被告的承诺书的基础上签订的，我认为合同是虚假的，是无效的，是附条件的，不是实际上的买卖合同。
被告李燕秋未答辩。
被告张利辩称，我与被告张金桂签订的房屋买卖合同合法有效。张金桂系完全民事行为能力人。房屋买卖合同签订时，原告张鼎在场；房屋抵押、过户时，原告张鼎均在场，法庭可以去房管局调取视频录像资料。我已支付了相应的房屋价款。此案争议的房屋已经房管局登记，过户于我名下。我在宁阳农村商业银行用此房屋抵押贷款时，宁阳农村商业银行工作人员去某小区3号楼1单元301室现场拍照留取影像资料时，被告张金桂签订承诺书时，原告张鼎也在场，并且当时未提出任何异议，否则宁阳农村商业银行也不会同意
经审理查明，2013年12月12日，案外人张某某向被告李燕秋借款635000元并出具借条一份，注明：“今借到李燕秋现金陆拾叁万伍仟元整。￥635000元。”本案被告张金桂为该借款提供担保并在担保人一栏签字。
2014年4月17日，被告李燕秋出具承诺书一份，写明：“张金桂为张某某用其拥有房产抵押向我抵押借款陆拾叁万伍仟元，￥635000.00元。因现在张金桂暂不能还清借款，为了保证我的资金安全临时把房产过户于张利名前。截止于2014年10月18前，我承诺张金桂可居住于其原住所，等把所借款项还清后，则把房产无条件过户于张金桂，过户费用由张金桂承担。”
2014年4月18日，被告张金桂作为“出卖人”（甲方）与被告张利（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其坐落于泰安市某小区3#楼1单元3层东户房产（建筑面积99.97平方米，附着物配房壹间）出售给乙方。成交价格为人民币500000元，一次性付清。双方同意于2014年4月18日由甲方将上述房地产交付给乙方。
庭审中，被告张利提交《协议书》一份，用以证实2014年4月20日，被告李燕秋与被告张利签订协议书，被告李燕秋欠被告张利现金83万元，被告李燕秋将其所有的债权及抵押权转让给被告张利，抵顶被告李燕秋欠被告张利的借款，并经债务人被告张金桂同意后将抵押的房屋过户于张利名下。协议显示甲方为李燕秋，乙方为张利，其主要内容为：一、甲方借乙方现金83万元，现因甲方经济困难无力偿还，甲方自愿用自己享有的债权（张金桂，身份证号：××，自己拥有所有权，坐落在泰安市某小区3号楼1单元301室的房屋，已办他项权证抵押给甲方），抵顶借乙方的借款及利息。二、甲方在征得债务人张金桂的同意后，把债务人张金桂坐落在泰安市某小区3号楼1单元301室的房屋过户于乙方名下。过户费用由乙方承担。
原告质证对以上证据不予认可，并称债权转让应当经过债务人的书面同意，该份协议显然是被告李燕秋与被告张利串通后签订的，内容是虚假的。根据原告所提交的证据即《房屋买卖合同》记载，被告张金桂与被告张利进行房屋过户交易的时间为2014年4月18日，而该份协议的时间是2014年4月20日，是在过户交易后签订的，不能证实系被告张金桂同意将涉案的房产转让给被告张利用于抵顶被告李燕秋欠张利的债务，同时该协议并没有被告张金桂的签字，对被告张金桂没有约束力。另外，涉案房屋过户到被告张利名下后，一直由原告及被告张金桂居住至今，没有交付被告张利，显然不是真实的房产交易。被告张金桂对以上证据质证认为，这个证据是虚假的，是串通的，是以被告李燕秋的承诺书为基础过户的。当时过户时我也有异议，为什么能把房产过户到被告张利名下，这些事发生后才明白。
原告张鼎、被告张金桂均称被告张利并未实际支付购房款，被告张利在答辩意见中称已经支付，后其在回答本院询问时又称没有支付，并称因为被告李燕秋欠被告张利的钱，被告张利是用被告李燕秋的债权，根据合同法的规定，债权转移债权人只是通知债务人就生效。
关于被告张利所称的被告李燕秋将其所有的债权及抵押权转让给了其，而被告李燕秋是否已就此通知被告张金桂的问题，被告张金桂称被告李燕秋并未通知；而被告张利对被告李燕秋是否通知了被告张金桂，未提供证据予以证实。
另查明，被告张金桂已替案外人张某某偿还被告李燕秋借款635000元，被告李燕秋就此出具了收据，收据注明出具时间为2014年9月30日，地点为东胜家园3号楼1单元301；同时，庭审中原告提交635000元的打款凭证一份，用以证实其配偶张金桂偿还李燕秋借款635000元的事实。
再查明，涉案房屋已由被告张金桂名下过户登记至被告张利名下，且被告张利以该房屋作抵押向山东宁阳农村商业银行贷款并办理了抵押登记，他项权证号为泰房泰他字第056920号，抵押金额为744000元。
本案审理过程中，原告将其诉讼请求变更为：1、被告李燕秋、张利将原告所有的位于泰安市某小区3号楼1单元301室的房产恢复登记到原告名下，所需费用由被告李燕秋、张利承担；2、本案的诉讼费、保全费、担保费用由被告承担。另，被告张金桂同意将涉案房产登记于原告张鼎名下。
以上事实有承诺书、借条、收据、《房屋买卖合同》、《协议书》、查档证明、房屋所有权证及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，被告张金桂与被告李燕秋签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖，实为借款担保。涉案房屋虽已过户至被告张利名下，但被告张金桂已替案外人张某某偿还被告李燕秋借款635000元，且按照被告李燕秋于2014年4月17日出具的承诺，被告李燕秋均有义务将涉案房屋从被告张利名下重新过户至被告张金桂名下。因涉案房产现登记于被告张利名下，被告张利亦有义务协助履行以上房产过户登记手续。鉴于涉案房屋系原告张鼎与被告张金桂夫妻共有财产，且被告张金桂同意将该房产登记于被告张鼎名下，该房产登记于张鼎名下并无不当。因涉案房屋现已经设立抵押，被告李燕秋应当于该抵押权涤除后即房产过户条件具备时将该房产登记过户至原告张鼎名下。原告要求被告承担担保费用，没有法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第六十四条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等法律规定，判决如下：
一、被告李燕秋、张利于涉案房屋抵押权涤除后（房产过户条件具备时）十五日内将位于泰安市某小区3号楼1单元301室房产过户登记至原告张鼎名下，相关费用由被告李燕秋、张利承担。
二、驳回原告要求被告承担担保费用的诉讼请求。
案件受理费500元、保全费3020元，由被告李燕秋、张利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 吴钦亮
人民陪审员 赵秀美
人民陪审员 张圣红
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 范士卫