河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第262号
上诉人（原审被告）潘海如，女，1986年7月7日出生，汉族。
委托代理人冯爱霞，河南良笛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王素云，女，1959年11月16日出生，汉族。
委托代理人乐杰红，河南博正律师事务所律师。
原审被告ＸＸ华，男，1959年9月20日出生，汉族。
原审被告王庆芝，女，1968年12月28日出生，汉族。
原审被告高永超，女，1984年10月14日出生，满族。
委托代理人姚万朝，河南英伦律师事务所律师。
委托代理人王伟锋，北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人潘海如因与被上诉人王素云及原审被告ＸＸ华、王庆芝、高永超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘海如的委托代理人冯海霞，被上诉人王素云及其委托代理人乐杰鸿，原审被告高永超的委托代理人姚万朝、王伟锋到庭参加诉讼，原审被告ＸＸ华、王庆芝经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王素云与ＸＸ华原系夫妻关系，双方于1987年7月21日登记结婚，后因ＸＸ华起诉离婚，1997年8月13日，王素云与ＸＸ华经该院调解解除婚姻关系，该院作出了（1997）二七民初字第1408号民事调解书，内容为：一、ＸＸ华与王素云自愿离婚；二、财产全部归王素云所有；三、存款一万伍仟元归王素云所有。该调解书生效后，王素云以ＸＸ华已交付了位于郑州市广播局家属院1号楼2单元4号住宅，而拒不交付郑密路5号院2单元8号住宅为由诉至法院，要求依法分割夫妻共同财产，该院以发生法律效力的（1997）二七民初字第1408号调解书对夫妻共有财产已分割完毕，王素云不得重复起诉为由，作出（1999）二七民初字第1943号民事判决驳回了王素云的诉讼请求。双方离婚后，王素云一直住在郑州市淮河路69号院1号楼2单元4号（即郑州市广播局家属院1号楼2单元4号）。后郑州市广播电视局进行房改，ＸＸ华于2002年5月取得了郑州市淮河路69号院1号楼2单元4号住房的房屋所有权证，证号为郑房权证字第02010348**号。2008年3月20日，ＸＸ华向该院提起诉讼，请求法院判令王素云停止侵权搬出郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元4号房屋，该院经审理作出（2008）二七民一初字第1057号民事判决书，判令王素云停止侵权并于判决生效十日内从郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元2层4号房屋搬出。王素云就（2008）二七民一初字第1057号判决向郑州市中级人民法院上诉，郑州市中级人民法院经审理作出（2008）郑民二终字第1346号民事判决书，认定郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元4号的房屋虽登记在ＸＸ华名下，但该房屋的权属利益从双方在婚姻关系存续期间交纳集资款之日直至产权证书的办理为一个持续的过程，且根据双方有关离婚的民事调解书内容、引起（1999）二七民初字第1943号民事案件的缘由以及双方离婚后王素云已居住该房屋长达十年的事实，能证明王素云一直是以主张该房屋的权属利益为意思表示，ＸＸ华对此亦是明知。故王素云居住该房屋主观上并无过错，现ＸＸ华仅以产权登记在其个人名下，要求王素云停止侵权搬离该房屋，理由不成立，判决撤销（2008）二七民一初字第1057号民事判决书，驳回ＸＸ华的诉讼请求。后ＸＸ华向河南省高级人民法院申请再审，河南省最高人民法院于2010年5月7日作出（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书，认定争议房屋系ＸＸ华、王素云婚姻存续期间取得的单位集资房，房改时王素云因此未再享有本单位的住房福利。ＸＸ华与王素云在离婚协议中明确约定财产全部归王素云所有，离婚后该争议房屋一直由王素云居住使用，并由王素云交纳水费、暖气费等各项费用。故ＸＸ华以该房屋登记在其名下为由要求王素云向其归还该房屋的理由不能成立，裁定驳回ＸＸ华的再审申请。2011年5月18日，ＸＸ华与高永超签订的房屋买卖合同约定以190000元的价格将上述房屋卖与高永超，但，2011年5月20日，ＸＸ华、王庆芝与高永超签订的郑州市存量房买卖合同约定的房屋成交价为50000元。售房发票、契税证上均显示房屋的价格为215109.69元。2012年2月24日，高永超与潘海如签订房屋买卖合同，约定高永超以280000元的价格将上述房屋又卖给潘海如，但郑州市存量房买卖合同中显示的交易价格为10000元，购房发票显示的房款为245448.71元，潘海如于2012年3月5日取得涉案房屋的所有权证。现王素云认为，其与ＸＸ华离婚时明确约定全部财产包括涉案房屋归其所有，王素云也一直在涉案房屋居住，并交纳电费、水费等相关费用，ＸＸ华、王庆芝与高永超、高永超与潘海如均以不合理的价格对涉案房屋进行了转让，其行为已经侵犯了王素云的权利，应为无效，依据上述理由，王素云诉至法院。
另查明：ＸＸ华与王庆芝于2011年11月23日办理了离婚登记。
再查明：王素云曾以郑州市房地产管理局为被告，ＸＸ华为第三人诉至原审法院，要求郑州市房地产管理局撤销给ＸＸ华颁发的第0201034861号房屋所有权证，该院于2008年10月28日作出（2008）二七行初字第48号民事判决书，维持了郑州市房地产管理局给ＸＸ军颁发的第0201034861号房屋所有权证，王素云上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2009年3月24日作出（2009）郑行终字第106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，根据该院（1997）二七民初字第1408号民事调解书，（1999）二七民初字第1943号民事判决书，郑州市中级人民法院（2008）郑民二终字第1346号民事判决书及河南省高级人民法院（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书，本案争议的房屋系王素云与ＸＸ华在双方婚姻存续期间取得的单位集资房，双方在离婚时又明确约定财产全部归王素云所有，离婚后争议房屋也一直由王素云居住使用，并由王素云交纳水费、暖气费等各项费用。ＸＸ华明知上述房屋的权属情况而卖给高永超，其行为已违背了民事活动诚实信用原则，应当对自己的行为承担相应的法律后果。高永超在与ＸＸ华签订房屋买卖合同时，称其未查看该房屋的现状即与ＸＸ华、王庆芝签订买卖合同与常理不符，且双方于2011年5月20日签订的郑州市存量房买卖合同又约定房屋的成交价仅为50000元，故高永超与ＸＸ华、王庆芝于2011年5月20日签订的房屋买卖合同违背了民事活动中应遵循的等价有偿、诚实信用原则，应为无效。潘海如在不了解房屋状况仅凭借房管局公示的信息的情况下购买该房屋，且与高永超签订的郑州市存量房买卖合同中约定的房屋成交价为10000元，不符合房屋买卖的正常交易习惯，其与高永超于2012年3月1日签订房屋买卖合同的行为亦为无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第四项之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、ＸＸ华、王庆芝与高永超于2011年5月20日签订的房屋买卖合同无效。二、高永超与潘海如于2012年3月1日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，保全费1520元，由ＸＸ华、王庆芝、高永超、潘海如共同负担。
一审判决宣判后，潘海如不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定潘海如在不了解房屋状况仅凭房管局公示的信息的情况下购买该房屋，且与高永超签订的郑州市存量房屋买卖合同中约定的成交价为10000元，不符合房屋买卖的正常交易习惯是完全错误的。首先，房管局公示的信息本身就具有一种社会公信力；其次，根据购房发票和高永超出具的收条、合同、转账凭证可以看出，房屋的实际交易价格为280000元。二、原审法院适用法律错误。潘海如作为善意第三人，已经通过房管局公示的信息了解房屋状况，且支付了合理的价款，且现在已经办理了产权登记手续，其取得房屋是符合法律规定的。请求二审人民法院依法判令：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人王素云的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用全部由被上诉人王素云承担。
被上诉人王素云答辩称：王素云与ＸＸ华原系夫妻，因ＸＸ华有外遇双方于1997年经法院调解离婚，离婚时双方在调解协议中约定郑州市二七区淮河路69号院1号楼2单元2层4号房产归王素云所有。此后王素云一直在上述房内居住至今并以自己的名义交纳电费、水费、暖气费等各项费用。2011年5月20日，ＸＸ华、王庆芝与高永超在王素云不知情的情况下将一直由王素云居住的上述房屋以50000元的低价转让给高永超，2012年3月1日，高永超又将该房屋以1万元的价格转让给潘海如，并强行入住装修，王素云的精神受到极大地刺激，权益受到严重侵犯。综上，王素云是在离婚时以合法形式经人民法院调解取得本案所涉房屋，ＸＸ华、高永超、潘海如等人是以不合法的形式买卖房产，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告高永超答辩称：支持上诉人潘海如的上诉请求，高永超购买房屋时的真实交易价格为19万元，其中17.5万元是抵的借款，1.5万元是现金，潘海如从高永超手中购买房屋的实际交易价格为28万元，故本案所涉房屋的买卖行为是按市场价格交易，房屋过户行为合法有效。
原审被告ＸＸ华、王庆芝未出庭应诉也未提交书面答辩状。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：本案的争议焦点为上诉人潘海如与原审被告高永超于2012年3月1日签订的房屋买卖合同是否合法有效。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并且不得损害他人的合法权益。本案中，根据郑州市二七区人民法院（1997）二七民初字第1408号民事调解书、（1999）二七民初字第1943号民事判决书，郑州市中级人民法院（2008）郑民二终字第1346号民事判决书及河南省高级人民法院（2010）豫法民申字第00864号民事裁定书，均认可王素云对本案争议的房屋有权居住使用，不受他人侵犯。ＸＸ华在收到上述法律文书。明知上述房屋的权属情况下和王庆芝以5万元的价格与高永超于2011年5月20日签订房屋买卖合同，高永超在未查看该房屋现状亦未居住的状况下又以1万元的价格与潘海如于2012年3月1日签订房屋买卖合同，均存在明显过错，违背了民事活动诚实信用原则，损害了他人的合法权益；并且两次房屋买卖交易均不符合房屋买卖的正常交易习惯，价格偏离正常的市场价格，均应为无效的民事行为。潘海如上诉称房屋的实际交易价格为280000元，但其提供的能证实房屋交易价格的房屋买卖合同、收条、银行凭条与郑州市存量房交易结算资金监管协议、购房发票等证据之间相互矛盾，故本院对其该上诉理由不予采信。综上，潘海如的上诉主张，因缺乏法律和事实依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人潘海如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年四月十五日
书 记 员 黄会苹