北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22558号
原告北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市东城区安德里北街21号。
注册号：110000005005590。
法定代表人李宗芳，总经理。
委托代理人崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。
被告于淑霞，女，1946年12月14日出生。
被告于淑清，女，1952年5月26日出生。
第三人于士贵，男，1937年7月18日出生。
原告北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）与被告于淑霞、被告于淑清（以下称二被告）及第三人于士贵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2014年2月18日作出（2012）海民初字第18982号民事判决。新兴公司等不服提起上诉。北京市第一中级人民法院于2014年7月2日作出（2014）一中少民终字第4111号民事裁定，撤销本院（2012）海民初字第18982号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新兴公司之委托代理人崔彦彦，被告于淑霞，被告于淑清，第三人于士贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新兴公司诉称，1998年，我公司负责二被告所在的海淀区黄家坟4X号院的拆迁工作。于士贵是二被告的哥哥，提供了相关文件证明二被告在该4X号院内居住，有权作为被拆迁人与我公司签订拆迁安置协议。1998年9月2日，我公司与二被告及于士贵之子于秀鸣签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书（1-18之二）》，将位于北京市海淀区玉海园小区14号楼2门3XX室安置给二被告。2005年前后，二被告取得3XX号的房产证。后于士贵认为二被告作为4X号院内相关房屋的实际居住人和使用人不妥，亦认为我公司将3XX室安置给二被告不妥，故多次起诉。2011年7月29日，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中民再终字第8763号民事判决，认为拆迁时于士贵的常住户口和正式住房均在被拆迁范围内，且实际居住在被拆迁房屋，故于士贵应为被拆迁房屋的实际居住和使用人，我公司应当与于士贵签订相关拆迁安置协议，而非与二被告签订。为执行该判决，我公司起诉要求：1、撤销于1998年9月2日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书（1-18之二）》；2、将北京市海淀区玉海园小区14号楼2门3XX号房屋直接过户至于士贵名下；3、二被告承担本案诉讼费。
被告于淑霞和被告于淑清辩称，涉诉被拆迁房屋是祖产，我们出生后就在该处长大；虽然拆迁时我们的户口没有在被拆迁房屋，但我们对两间平房有自己的份额和贡献。对此，于家全体成员已经达成一致，于士贵更是积极主动地提供了相应的证据，加之，于秀鸣也是签约主体之一，故1998年9月2日签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书（1-18之二）》是合法有效的。此前，新兴公司和相关判决均认可该协议合法有效，但是于士贵出尔反尔。我们反对（2011）海民再初字第34号民事判决和（2011）一中民再终字第8763号民事判决。新兴公司基于上述错误判决无奈起诉，既是该公司的不作为，也会引起一系列的错案，浪费国家司法资源，引起社会不安定因素。因此，我们认为上述拆迁安置补助协议书应为合法有效，不应被撤销。
第三人于士贵述称，我认为上述拆迁安置补助协议书应为无效，因为二被告无权处分我的财产；于秀鸣在该协议上签字仅是证明二被告是其姑姑的身份，而不代表其为被拆迁人。我同意新兴公司要求将3XX号房屋直接过户至我名下，但附有条件，即拆迁安置必须“拆一还一”，当时新兴公司拆除了30.5平方米，而3XX房屋仅29.05平方米，还差1.45平方米应当补足，且由于我已经支付了购房款，故不同意再交购房款。
经审理查明，于士贵、于淑清、于淑霞父母于德会（1953年12月死亡）、于吕氏（1972年2月死亡）在北京市海淀区东黄家坟15号原有3间土坯房。1956年8月，3间土坯房坍塌后，由于吕氏、于士贵在原址重建3间北房。1973年，北京市海淀区玉渊潭乡规划土地，将北京市海淀区东黄家坟15号房屋拆除，在北京市海淀区黄家坟4X号为于士贵一家和二被告安置6间北房，其中1间北房系于士贵增建。于士贵至新兴公司拆迁时，一直在6间北房中间2间北房内居住，且户籍也在北京市海淀区黄家坟4X号。于秀鸣系于士贵之子。
1998年9月2日，新兴公司（拆迁人，合同甲方）与二被告（于秀鸣之姑，合同乙方，被拆迁人）签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》【编号：1-18（之二），以下称涉诉安置补助协议】，约定：乙方住址黄家坟4X号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积30.5平方米，直接安置地址为海淀区玉兴园小区14号楼2门3XX号房屋（又称北京市海淀区玉海园14号楼2门3XX号，以下简称3XX号房屋），房屋2间，居住面积为29.05平方米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积4.8平方米。二被告于该协议落款“乙方”处签名，于秀鸣于该协议落款“委托代理人”处签名。此时，二被告户籍均不在拆迁范围内的北京市海淀区黄家坟地区。经新兴公司核算，二被告购买3XX号房屋的应付房款金额为45336.14元（其中，享受工龄优惠、楼层优惠、朝向优惠，并将被拆迁人应收的搬家补助费、提前搬家奖励费4X00元用以折抵）。新兴公司于1998年9月4日向二被告出具了列明购房款计算方式的《优惠售房折抵单》。1998年9月25日，于淑霞向新兴公司支付购买3XX号房屋的购房款45336.14元；同日，新兴公司为于淑霞出具了编号4408579的发票一张。
2001年，于士贵曾将新兴公司和二被告及于秀鸣诉至本院，要求确认涉诉安置补助协议无效，要求新兴公司与其签订拆迁协议，并赔偿经济损失。经一、二审判决及抗诉，本院于2011年4月13日作出（2011）海民再初字第34号民事判决，判令新兴公司就原北京市海淀区黄家坟4X号院内6间北房中间2间北房、按照拆迁时的法律、法规规定、与于士贵签订拆迁安置用房协议。经上诉，北京市第一中级人民法院于2011年7月29日作出（2011）一中民再终字第8763号民事判决，驳回上诉，维持原判。现该案仍处于执行程序中。
2003年8月，因于秀鸣病重，二被告共同书写一份赠与协议：“现将玉海园14楼2门3XX号赠与其侄子于秀鸣（因其生病，用作看病之费用，不得他用）全权使用。”二被告均在此协议上签名并按捺手印。基于上述赠与协议，于秀鸣与新兴公司于2003年9月2日签订了《自管公有住宅买卖合同书》，将3XX号房屋卖与于秀鸣，房屋价格为55523元。为此，于秀鸣向新兴公司交纳了二被告购买该房屋时的差价；新兴公司并据此将上述编号4408579的发票“付款单位”处“于淑霞”手写改为“于秀鸣”。
2003年10月15日，于秀鸣死亡。2004年，二被告将于秀鸣的法定继承人诉至本院，要求撤销赠与。经一、二审判决最终准许二被告撤销上述赠与协议。新兴公司遂将3XX号房屋卖与二被告，并于2004年8月20日与二被告签订了《自管公有住宅买卖合同书》，新兴公司根据于淑霞夫妇提供工龄证明重新计算房价款，经重新计价确定的购房款为30998元。新兴公司遂退还二被告22881元，其中包含当时于秀鸣补交的购房款。二被告向新兴公司出具《保证书》，保证负责将于秀鸣补交的购房款退还于秀鸣家人，否则自行解决由此发生的纠纷。2004年10月22日，二被告取得3XX号房屋房产证。再查，3XX号房屋由于士贵居住使用至今。新兴公司与于士贵尚未按照生效再审判决签订拆迁安置用房协议。
另查，1999年，于秀鸣以其在涉诉安置补助协议上签名系受到胁迫为由将新兴公司诉至本院，要求判令涉诉安置补助协议无效，由新兴公司重新为其安置住房、补足面积并赔偿经济损失。该案先后经过一、二审判决、检察机关抗诉、指令再审、发回重审。期间，于秀鸣死亡。该案最终以于秀鸣的法定继承人撤诉结案，撤诉理由是“诉争房产产权人为于士贵而非于秀鸣”。
本案中，新兴公司要求将3XX号房屋直接过户至于士贵名下；对此，于士贵表示同意将3XX号房屋直接过户至其名下，但以3XX号房屋比被拆除的、黄家坟4X号6间北房中间的2间北房少1.45平方米为由，要求新兴公司予以相应补偿。但就上述面积不足部分应予货币补偿及补偿标准，于士贵均未能提供相关政策依据。
上述事实，有双方当事人陈述、涉诉安置补助协议、相关法律文书等证据材料在案佐证。
本院认为，生效民事判决已查明于士贵常住户口及正式住房均在拆迁房屋内北京市海淀区黄家坟4X号，具体居住在黄家坟4X号6间北房中间的2间北房，于士贵应属该2间北房的拆迁安置对象，并判令新兴公司应就原北京市海淀区黄家坟4X号院内六间北房中间2间北房，按照拆迁时的法律、法规规定，与于士贵签订拆迁安置用房协议。则新兴公司针对上述2间北房与二被告签订涉诉安置补助协议系无权处分。现于士贵同意接受3XX号房屋作为安置房屋，系对涉诉安置补助协议的追认，并取代二被告作为该拆迁安置补助协议的权利人。同理，新兴公司就3XX号房屋与二被告签订《自管公有住宅买卖合同书》，亦为无权处分，现于士贵对此不予追认，故尽管3XX号房屋已登记于二被告名下，但不能发生该房屋产权自新兴公司转移至二被告的物权变动效力。现新兴公司作为3XX号房屋的实际所有权人，要求将3XX号房屋直接过户至于士贵名下，本院对此予以支持。二被告作为3XX号房屋的登记产权人，应当对此予以协助。
如上所述，于士贵在取代二被告作为该拆迁安置补助协议的权利人的同时，亦负有支付购房款的义务。此前新兴公司在计算3XX号房屋购房款时使用了于淑霞夫妇工龄，现该公司表示如将3XX号房屋直接过户至于士贵名下，购房款金额及计算方式不变。对此，应视为新兴公司对自身权利的处分，本院不持异议。相应的，新兴公司应向二被告退还已收购房款，并按中国人民银行同期贷款利率的标准向二被告支付自1998年9月25日起至实际给付之日止的利息。
另，尽管3XX号房屋比被拆除的、黄家坟4X号6间北房中间的2间北房少1.45平方米，但因于士贵未能就上述面积不足部分应予货币补偿及补偿标准提供相关政策依据，故本院对于于士贵提出的补偿问题不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、北京市新兴房地产开发总公司向于淑霞、于淑清返还购房款人民币三万零九百九十八元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自一九九八年九月二十六日起至实际付清之日止的利息，均于本判决生效后七日内给付；
二、于士贵于本判决生效后七日内向北京市新兴房地产开发总公司支付购房款人民币三万零九百九十八元；
三、在北京市新兴房地产开发总公司收到上述购房款全款后七日内，于淑霞、于淑清协助将北京市海淀区玉海园小区十四号楼二门三XX号房屋过户至于士贵名下；
四、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由北京市新兴房地产开发总公司负担，已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 贾玉英
人民陪审员 王小微
二〇一五年四月十六日
书 记 员 张 健