中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浦民一（民）初字第22587号
原告杨燕。
委托代理人孙迎超，上海江三角律师事务所律师。
被告唐芳。
委托代理人陈海洲，上海升通律师事务所律师。
委托代理人张琦，上海升通律师事务所律师。
被告李微茜。
第三人李建新。
委托代理人郝红颖，北京市京大律师事务所上海分所律师。
原告杨燕诉被告唐芳、李微茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月27日受理后，依法适用简易程序，于2011年11月28日依法追加李建新为有独立请求权的第三人参加诉讼。后本案转为普通程序，分别于2012年12月20日、2013年2月6日公开开庭进行了审理。原告杨燕的委托代理人孙迎超、被告唐芳及其委托代理人陈海洲、第三人李建新及其委托代理人郝红颖到庭参加诉讼。被告李微茜经本院依法传唤，无正当理由，未�庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨燕诉称，原告与两被告于2010年11月2日签订了关于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同约定房屋价款共计人民币（以下币种相同）700万元，被告应于2011年2月1日前将房屋产权过户至原告名下，并于2011年4月1日前将房屋交付给原告。被告未按约定交付房屋的，每逾期一日应当向原告支付已付房款千分之五的违约金。《买卖合同》签订后，原告已全额支付了房款，但被告未依约向原告交付房屋，亦未依约将房屋产权过户至原告名下，故请求法院判令：1、两被告向原告交付系争房屋；2、两被告协助原告办理将系争房屋的产权过户至原告名下的手续；3、两被告向原告支付自2011年4月1日起至上述房屋实际交付之日止按照日千分之五计算的逾期交房违�金；4、诉讼费由被告承担。
被告唐芳辩称，不同意原告的诉讼请求。2010年6月底，唐芳因急于用钱，经中间人介绍认识了杨燕的丈夫孙建伟，孙建伟答应借给唐芳1，000万元，利息月5%。2010年7月1日，孙建伟指使吴勇华与唐芳签订了《房地产借款抵押合同》一份，约定唐芳以系争房屋和上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室房屋（以下简称浦东南路房屋）作为抵押，向吴勇华借款1，000万元，借款期限两个月，月息1.5%。该笔借款由原告杨燕的丈夫孙建伟转账至唐芳的银行账户中，实际支付的月息为5%。后唐芳无力偿还上述借款和利息。2010年11月1日，孙建伟要求将上述两套房屋的抵押转到杨燕名下，并将借款及利息1，050万元增加为1，210万元。在孙建伟的要求下，唐芳与杨燕签订《房产抵押借款合同》两份，分别约定唐芳、李微茜以系争房屋作为抵押向杨燕借款700万元，唐芳以浦东南路房屋作为抵押向杨燕借款510万元。差额160万元，杨燕以本票兑付给唐芳，但当天唐芳即作为利息转回杨燕。2010年11月2日，孙建伟要求唐芳与杨燕签订《买卖合同》两份，分别约定唐芳、李微茜以700万元的价格将系争房屋卖给杨燕，唐芳以510万元的价格将浦东南路房屋卖给杨燕。被告唐芳认为，唐芳与杨燕之间名为买卖，实为高利借贷关系，双方签订《买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，故《买卖合同》无效。
被告李微茜未做答辩。
第三人李建新诉称，原、被告之间名为买卖，实为借贷关系。系争房屋系被告唐芳与第三人的夫妻共同财产，原、被告恶意串通，擅自处分系争房屋，损害作为系争房屋共有人的第三人的利益，且合同约定的房屋总价远低于市场价，原告未将房款支付给被告，原告并非善意买受人，故要求确认原、被告签订的《买卖合�》无效。
针对第三人李建新的诉讼请求，原告杨燕辩称，不同意第三人的诉讼请求。原告与案外人吴勇华之间的借贷关系与原告无关，本案非民间借贷，原、被告之间系房屋买卖关系。系争房屋登记在两被告名下，原、被告签订《买卖合同》时，原告并不知道系争房屋为被告唐芳与第三人的夫妻共同财产，原、被告不存在恶意串通，系争房屋的交易价格未低于交易当时的市场价格，原告已向被告付清房款，故《买卖合同》真实有效。
针对第三人李建新的诉讼请求，被告唐芳辩称，同意第三人的诉讼请求，无其它意见。
针对第三人李建新的诉讼请求，被告李微茜未做答辩。
经审理查明：2010年7月1日，两被告与吴勇华签订《房地产借款抵押合同》一份，约定两被告以其所有的系争房屋为抵押向吴勇华借款400万元，借款期限2010年7月1日至2010年8月30日，月利息1.5%，逾期还款违约金万分之二，抵押房地产价值（双方协商确定）1，300万元；该抵押房产已于2007年3月25日抵押给中国民生银行上海分行（以下简称民生银行），抵押担保金额为395万元，于2010年4月再次抵押给曾立哨，抵押金额为500万元，吴勇华已知其为第三顺位受偿人。同日，被告唐芳与吴勇华签订《房地产借款抵押合同》一份，约定唐芳以其所有的浦东南路房屋为抵押向吴勇华借款600万元，借款期限2010年7月1日至2010年8月30日，月利息1.5%，逾期还款违约金千分之二，抵押房产价值1，100万元；该抵押房产已于2008年7月21日至2018年7月21日抵押给上海银行股份有限公司长宁支行（以下简称上海银行），抵押担保金额为190万元，再次抵押给余青，抵押金额为300万元，吴勇华已知其为第三顺位受偿人。上述吴勇华对唐芳的两笔债权均于当日办理了抵押登记。2010年7月1日，孙建伟�唐芳转账1，000万元。
2010年9月4日，李微茜向唐芳出具代为出售系争房屋产权（包括签订买卖合同、办理房地产转移登记手续、签订借款抵押合同、办理上述房屋的抵押登记手续及缴纳相关税费）的委托书，2010年9月7日，该委托书经上海市闸北公证处公证。
2010年11月1日，被告唐芳、李微茜与原告杨燕签订《房产抵押借款合同》一份，该合同约定：两被告以其所有的系争房屋为抵押向原告借款700万元，借款期限2010年11月1日至2010年12月30日；原告已知晓系争房屋已向民生银行抵押贷款395万元，贷款期限为2007年3月25日至2030年3月25日，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为1，500万元。“于2010年7月1日再次抵押给吴勇华，抵押金额400万元”这句话经原、被告签字确认后划除。同日，被告唐芳与原告杨燕签订《房产抵押借款合同》一份，约定唐芳以其所有的系争�屋为抵押向原告借款510万元，借款期限2010年11月1日至2010年12月30日；原告知晓系争房屋已向上海银行抵押贷款190万元，贷款期限为2007年7月21日至2018年7月21日，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为1，300万元。“于2010年7月1日再次抵押给吴勇华，抵押金额600万元”这句话经原、被告签字确认后划除。上述杨燕对唐芳的两笔债权均于当日办理了抵押登记。
2010年11月2日，被告唐芳、李微茜（唐芳代签）与原告杨燕签订《买卖合同》一份，约定两被告将系争房屋出售给杨燕，转让价款700万元；原、被告确认，原、被告于2011年2月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；两被告于2011年4月1日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；两被告未按合同约定交付房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。同日，被告唐�与原告杨燕签订《买卖合同》一份，约定被告唐芳将浦东南路房屋出售给原告，房屋价款510万元；2011年1月31日前，原告与唐芳共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；唐芳于2011年3月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；唐芳未按本合同约定期限交接房屋的，每逾期一日，唐芳应向原告支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；原先由唐芳向银行贷款部分（按揭等）于2011年1月1日之前由唐芳还清，反之将追究违约责任，杨燕于2010年11月1日一次性付清所有款项。
2010年11月2日，原告通过本票（本票号XXXXXXXX）向唐芳支付160万元（该本票原告于2010年11月1日签发）。当日，唐芳将160万元转账给吴荣巍。吴荣巍系受杨燕委托办理系争房屋土地使用权、房屋所有权初始、转移登记等事宜的委托代理人。2010年11月3日至8日，原告分五次向吴勇华转账215万元、235万元、200万元、230万元、170万元，共计1，050万元。2010年11月1日，唐芳出具收条两张，一张载明：今收到杨燕700万元，用途系争房屋购房款，其中700万元由杨燕转账吴勇华；另一张载明：今收到杨燕510万元，用途：浦东南路房屋购房款，其中350万元由杨燕转账吴勇华，其余账款本票号XXXXXXXX。
2011年6月27日，原告就系争房屋诉至本院，诉请如前。审理中，原告撤回要求两被告向原告支付自2011年4月1日起至系争房屋实际交付之日止按照日千分之五计算的逾期交房违约金的诉讼请求。同日，原告就浦东南路房屋诉至本院，要求唐芳办理过户手续、交付系争房屋以及支付逾期交房违约金，即（2011）浦民一（民）初字第22588号案件，该案本院已于2012年7月25日作出民事判决。
系争房屋上现存两个抵押登记：1、抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行，债权数额为395万元；2、�押权人为杨燕，债权数额为700万元。杨燕当庭陈述，上述395万元的抵押登记，原告愿意出资代被告先行还款以涤除抵押；上述700万元的抵押登记系原、被告为了担保系争房屋顺利过户而虚构的借款关系，杨燕愿意自行涤除抵押。2011年6月30日，原告申请对系争房屋进行司法查封，现原告对系争房屋处于第一顺位司法查封状态。
另查明，被告唐芳与第三人于1981年5月19日登记结婚，《买卖合同》签订时，被告唐芳与第三人的夫妻关系存续。
审理中，原告陈述其与唐芳的房屋买卖经过如下：2010年7月，唐芳向吴勇华借款1，000万元，唐芳与杨燕的丈夫孙建伟认识，吴勇华因资金不够向孙建伟借钱，故1，000万元由孙建伟直接打给唐芳。2010年11月1日，因唐芳无力偿还吴勇华上述借款，原、被告商定唐芳将系争房屋和浦东南路房屋分别以700万元和510万元卖给杨燕用以偿还借款。为了担保两套房屋能够顺利过户，应杨燕要求，唐芳在两套房屋上分别设定了700万元和510万元的抵押登记。之后，杨燕根据唐芳的指示将1，050万元（1，000万元本金和50万元利息）直接支付给了吴勇华，唐芳出具了收条，余款160万元汇给了唐芳。次日，原、被告至房产交易中心签订了《买卖合同》。
审理中，经第三人李建新申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的公开市场价值进行了评估，估价结果为系争房屋于2010年11月30日的公开市场价值为：总价格11，119，700元，单位价格45，105元／平方米。对于上述评估结果，原告认为评估报告没有调取市场信息，对建筑物现状评价较为主观，对物业不好、绿化破坏、水井长期未开、地下车库只售不租、小区周围均为高层建筑等影响价格的不利因素未提及，故评估价格过高。被告与第三人则认为系争房屋所�小区为高档小区，花园面积很大，采光很好，故评估价格过低。鉴定人员出庭并针对各方意见答复如下：针对原告的意见，按照规定评估报告中不放入市场情况，评估结论不存在主观判断的情况，系争房屋所在小区是公认的高档住宅，现场勘查时未发现物业存在问题；针对被告及第三人的意见，花园、采光、景观因素已在定价时予以了考虑。故评估价格是合理的。
以上事实，由《房（地）产借款抵押合同》、《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产权证》、中国农业银行明细对账单及转账凭证、公证委托书、《房产抵押借款合同》、《上海市房地产买卖合同》、收条、《上海市房地产登记薄》、婚姻证明、（2011）浦民一（民）初字第22588号民事判决书，原告、被告及第三人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于原告与两被告签订《买卖合同》的真实意思及合同效力问题。原告认为，两被告因无力偿还案外人的某某，将系争房屋出售给原告以房款还债，《买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效。被告则认为，原、被告名为房屋买卖，实为高利借贷，系以合法形式掩盖非法目的，故《买卖合同》无效。第三人认为，原、被告恶意串通，未经作为共有人的第三人的同意擅自处分系争房屋，第三人非善意第三人，故《买卖合同》无效。对此，本院做如下分析：
首先，《买卖合同》系原告与唐芳本人所签，房款收条亦由唐芳本人签字确认，并写明钱款用途为购房款、支付方式为杨燕转账给吴勇华。后杨燕将700万房款转账给了吴勇华，吴勇华亦撤销了相应的抵押登记。与系争房屋一同买卖的浦东南路房屋的房款，350万经唐芳确认转账给了吴勇华，160万以本票方式支付给了唐芳。上述160万元虽于�入当日即转给了吴荣巍，但该160万元转出系由唐芳本人签字，且唐芳的银行卡交易记录中多有当日转入转出的记录，故160万元转出的事实系唐芳对自有资金的处分，不能否认唐芳已收到160万元房款，原告已向唐芳支付房款1，210万元。李微茜在2010年9月4日出具了委托唐芳代为出售系争房屋产权的公证委托书，被告为出售系争房屋做了相应的准备，其对卖房早有打算。原、被告于前后日分别就系争房屋签订了《抵押借款合同》和《买卖合同》，且签订《抵押借款合同》当日，唐芳出具了全额房款收条，原告也签发了收款人为唐芳的160万元本票，这表明双方在签订《抵押借款合同》的同时已有房屋买卖的协议。原告称《抵押借款合同》及抵押登记系为了担保系争房屋顺利过户，原、被告并无真实的借贷关系，该陈述能合理解释唐芳同时签订《抵押借款合同》和房款收条�矛盾，也与房地产交易习惯不悖，本院予以采信。唐芳在无力偿还吴勇华巨额债务的情况下，将系争房屋转让给杨燕，并以房款偿还债务符合常理。唐芳作为具有完全行为能力的成年人，对签订《买卖合同》并出具房款收条的行为应当具有充分的认知。因此，唐芳对于《买卖合同》的签订、转让价款的确定以及用房款偿还债务均系自愿所为，唐芳与吴勇华之间的借贷关系并不影响唐芳与杨燕之间房屋买卖合同的效力。唐芳具有将系争房屋出售给杨燕的真实意思表示，原、被告签订的《抵押借款合同》系为了担保《买卖合同》的履行，双方并非借贷关系。被告辩称系争房屋买卖非被告真实意思表示及系以合法形式掩盖非法目的，无事实和法律依据，本院不予支持。
其次，第三人与被告杨燕系夫妻，但系争房屋仅登记在两被告名下，根据物权公示、公信原则，原告有�由相信被告是系争房屋的完全所有人，故被告唐芳持被告李微茜的公证授权委托书与原告签订《买卖合同》有效。第三人以原、被告之间的房屋买卖未经第三人同意为由要求确认《买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。
因此，原告与两被告签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已依约付清房款，但被告至今未向原告交付房屋及协助原告办理过户手续，原告有权要求被告继续履行交房和过户的合同义务。关于系争房屋上设立的抵押权人为原告、债权数额为700万元的抵押登记，系原、被告为了担保系争房屋顺利过户而设定，原告表示愿意自行涤除该抵押登记，本院予以准许。关于系争房屋上设立的抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行、债权数额为395万元的抵押登记，原告表示愿意代被告偿还该笔债务以涤除抵押，本院予以准许。被告李微茜经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杨燕应于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为杨燕、债权数额为700万元的抵押登记；
二、�告杨燕应于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行、债权数额为395万元的抵押登记；
三、被告唐芳、李微茜应于上述抵押权涤除后立即协助原告杨燕办理将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告杨燕名下的手续；
四、驳回第三人李建新的诉讼请求。
原告杨燕预交的案件受理费60，800元，财产保全费5，000元，共计65，800元，由被告唐芳、李微茜负担。有独立请求权的第三人李建新预交的案件受理费30，750元和鉴定评估费23，000元，由有独立请求权的第三人李建新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 闵 纯
代理审判员 唐墨华
人民陪审员 周国莲
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 吕 品
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……
四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
……
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。