成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第905号
原告刘军，男，汉族，1974年2月9日出生，住成都市青羊区。
委托代理人刘力华，四川全兴律师事务所律师。
被告张玲，女，汉族，1979年11月23日出生，住成都市武侯区。
被告何怀，男，汉族，1976年8月8日出生，住成都市锦江区。
二被告共同委托代理人杨光斌，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。
二被告共同委托代理人曾凤琴，四川嘉善律师事务所律师。
第三人成都市保蓉房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人吴章焰，总经理。
委托代理人陈娇，四川泰常律师事务所律师。
委托代理人魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。
原告刘军与被告张玲、何怀及第三人成都市保蓉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年2月14日、2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告刘军的委托代理人刘力华，被告张玲、何怀的委托代理人杨光斌、曾凤琴，第三人成都市保蓉房地产开发有限公司的委托代理人陈娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘军诉称，2013年4月8日，原告与被告张玲签订《房屋买卖合同》，约定原告总价100万元向被告购买位于成都市武侯区领事馆路9号，保利中心西区3幢3单元1908号房屋；合同签订时支付78万元首付，2013年12月31日前，支付剩余的22万元；原告向被告支付首付款后，被告将该房屋交付给原告；若被告张玲违约，则向原告支付50%的违约金。
合同签订前，原告已经陆续支付完首付款78万元。被告张玲拖延未交付房屋并告知案涉房屋系被告张玲、何怀共有，但表示二被告认可买卖合同，愿意继续履行。此外，被告张玲提出付清购房款并额外借些钱给她。原告为尽快收到房屋，于2014年8月20日，向被告张玲转款42万元，其中22万元系购房尾款，另外20万元为借款，借款本金已经归还。但被告未按合同约定履行交付及办理过户手续的义务，故请求：1、判令两被告向原告交付武侯区领事馆路9号，保利中心西区3幢3单元1908号的房屋，并办理过户手续；2、判令被告张玲承担违约责任并向原告支付违约金50万元；3、判令两被告承担律师费3万元、公证费6000元。
被告张玲、何怀辩称，认可双方房屋买卖关系，原告已将购房款支付完毕；房屋已经交付；原告主张违约金过高，请求按原告实际损失予以减少。
第三人述称，其与被告之间的案涉房屋买卖合同关系已经履行完毕，被告履行了买方义务，第三人也将办理房屋过户的手续全部交由被告。
经审理查明，被告张玲、何怀系夫妻关系。2013年4月8日，原告刘军（乙方）与被告张玲签订《房屋买卖合同》1份，约定乙方向甲方购买位于盛隆街保利中心西区3-3-1908loft的商业产权房屋，建筑面积68平方米（因未取得产权证书，具体地址及建筑面积以权属证书登记为准）；房屋总价100万元，合同签订时乙方即向甲方支付购房首付款78万元，2013年12月31日前，乙方向甲方支付剩余22万元；双方另行约定房屋产权过户登记时间；乙方向甲方支付首付款后，甲方将房屋交付给乙方；若甲方违约，应担总房款50%向乙方承担违约金，若上诉违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就甲方所遭受的损失承担赔偿责任。
被告何怀对被告张玲签订的前述《房屋买卖合同》内容、效力予以认可。双方当事人均认可房屋未交付，由被告占有，未办理房屋过户手续。对于原告支付购房款情况，双方确认2012年7月2日，向被告张玲支付20万元；2013年1月4日，向被告何怀支付3万元；前述两笔款项曾为被告张玲向原告刘军的借款，后双方约定转为购房款；2013年3月10日至3月13日，分四次向被告张玲支付20万元，每次5万元；2013年3月29日，原告委托张跃明代为支付35万元；合同签订后，2014年8月20日，向被告张玲支付37万元，同日又向被告张玲支付5万元，其中20万元为购房款，另20万元为借款；购房款100万元已全部付清。
另查明，案涉房屋地址为：成都市武侯区领事馆路9号3幢3单元19层1908号办公用房，建筑面积66.97平方米。被告购买该房后并未办理过户手续；被告及第三人均认可：办理房屋过户手续的材料已经全部移交被告，第三人已经履行完毕协助过户义务，对此原告不予认可；对于被告与第三人成立的房屋买卖合同，被告已向第三人履行了支付购房款等主要合同义务。
上述事实，房屋买卖合同、主张凭证若干、商品房买卖合同摘要当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告与被告张玲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，被告何怀对该合同内容、效力予以认可，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，根据双方的合同约定，原告于2013年3月29日前已经支付购房首付款78万元，双方于2013年4月8签订《房屋买卖买卖合同》后，被告应及时履行房屋交付义务而未履行，构成违约，原告主张被告交付位于成都市武侯区领事馆路9号，3幢3单元19层1908号办公用房（建筑面积66.97平方米）的诉讼请求，本院予以支持。
关于办理房屋过户手续的诉讼请求，双方合同约定“另行约定房屋产权过户登记时间”，但未另行明确约定办理时间，现被告对协助原告办理过户手续无异议，应及时履行协助原告办理过户手续的义务，即协助原告办理房屋所有权证。庭审中查明，被告从第三人处购买案涉房屋并未办理房屋所有权证，被告对第三人的买方主要义务已经履行完毕，故第三人应协助原告办理房屋过户手续，即协助原告办理房屋所有权证。第三人陈述称，已经履行了协助义务，因未获得原告认可，故本院不予采纳。
关于违约金的诉讼请求，被告未按约交付房屋，未协助原告办理过户手续，构成违约，原告主张按合同约定由被告张玲支付50万元，被告主张违约金过高，应根据原告实际损失予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，之规定及案件查明的事实，被告主张的理由成立，对其减少违约金的请求，本院依法予以采纳。根据庭审查明事实，双方约定的房价100万元，应于2013年4月8交房，至今已38个月有余，按年租金回报率4%计算，被告应支付约13万元，故本院根据上述计算方法，酌定支持违约金13万元。
关于律师费3万元、公证费6000元等诉讼请求，其性质属于实现债权的费用，并非被告违约导致的损失，在原、被告双方未进行约定的情况下，该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张玲、何怀及第三人成都市保蓉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘军办理成都市武侯区领事馆路9号3幢3单元19层1908号办公用房（建筑面积66.97平方米）的房屋产权证，将该房屋过户登记至原告刘军名下；
二、被告张玲于本判决生效之日起三日内向原告刘军支付违约金13万元；
三、驳回原告刘军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16300元，财产保全费5000元，公告费600元，合计21900元，由原告刘军负担4900元，被告张玲、何怀负担17000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 于 磊
人民陪审员 王蓓蕾
人民陪审员 冉超凤
二〇一六年六月十七日
书 记 员 陈曾珍