辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00768号
上诉人（原审被告）：徐丽敏。
委托代理人：唐绍奎，律师。
委托代理人：郭维娜，律师。
被上诉人（原审原告）：大连隆绎达家居有限公司。
法定代表人：孙璎椿，经理。
委托代理人：邬冰，律师。
委托代理人：艾诗博，律师。
原审原告大连隆绎达家居有限公司（以下简称“隆绎达公司”）与原审被告徐丽敏返还原物纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年3月30日作出（2013）中民初字第3005号民事判决，徐丽敏不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人徐丽敏及其委托代理人唐绍奎，被上诉人隆绎达公司的委托代理人邬冰、艾诗博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆绎达公司一审诉称，2012年10月1日，原告与案外人大连易通自动化仪表有限公司（以下简称易通公司）签订了一份房屋出租合同，约定易通公司作为出租方，将位于大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号的房屋出租给原告使用，该房屋建筑面积4，066.54平方米，共计5层，该房屋的所有权证号为大房权证××号（该房屋系易通公司通过改制转让所得）。双方约定的租赁期为10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止，十年的租金为2，580万元，其中第1-3年的租金为230万元。自合同签订之日起，易通公司负责贴出告示，告知商场内业户迁出商场，之后的清场工作由原告独立根据相关法律完成。合同签订后，原告支付了第一年的租金230万元，易通公司向原告出具了授权书，并向业户发放了通知。原告也逐家向各个业户发放了通知，绝大多数业户已经自行搬离，但被告拒不腾退房屋。被告的行为侵犯了原告对房屋的合法承租使用权，使原告至今无法开业经营，严重损害了原告的经济利益。故诉至法院，请求法院依法保护原告对房屋的合法使用权，判令被告腾退出大连市中山区北斗街××号的北斗商场2312；mso-
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SA”﹥××楼2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-font-
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language：AR-SA”﹥××号摊位，并依法向原告支付自2012年10月1日起至起诉之日止的摊位使用费2万元。
被告徐丽敏一审辩称，原告不具有诉讼主体资格，因易通公司对案涉房屋不享有任何权属，对案涉房屋的转让行为的合法性和真实性存疑，原告与易通公司所签订的合同不合法，应为无效，因此原告与案涉房屋不具有任何民事法律关系。原告无权要求腾退，其提供的证据效力存在问题，不能作为认定案件事实的依据。被告不是侵权人而是被侵权人。北斗公司权利转让行为损害国家利益，应为无效。
一审法院审理查明，位于大连市中山区北斗街2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-
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SA”﹥××号房屋（北斗商场）的所有权人系案外人大连第二仪表厂（以下简称二仪表厂）。1995年12月，二仪表厂将案涉房屋作价250万元，作为对案外人大连北斗商业有限公司（以下简称北斗公司）的注册资本投资，在工商部门进行了登记，但未办理产权变更登记，成为北斗公司的控股股东。北斗公司成立后掌控着案涉房屋实际经营使用权。2012年4月1日，被告徐丽敏与北斗公司签订《摊位（柜台）租赁合同》，约定被告承租大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号北斗商场2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-font-
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SA”﹥××号摊位经营使用，租金每季度6，000元，租赁期限记载了合同签订日期，但未约定具体经营期限。合同履行中，被告陆续向北斗公司交付了自2012年4月1日至2012年9月末期间的租金12，000元，被告提交的收据所记载的入账时间分别为2012年4月1日和2012年7月1日。2012年10月起北斗公司拒收被告交付的租金。
另查，2003年8月4日，大连市经济贸易委员会下发《关于同意大连仪表集团有限公司部分产权出售的批复》（大经贸发（2003）227号），批复同意将二仪表厂所有的案涉房屋转让给易通公司。同时易通公司与大连仪表集团有限公司签订产权转让合同书，约定将案涉房屋所有权转让给易通公司，但未办理产权变更登记。2012年10月1日，原告隆绎达公司与易通公司签订合同，约定易通公司将涉案房屋出租给原告使用，租期10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。合同签订后，易通公司和原告多次张贴公示要求被告腾退案涉摊位。
再查，2013年11月1日、2日，北斗公司连续出具了两份《权利转让书》，将其就案涉房屋与各业户签订的《摊位（柜台）租赁合同》所享有的收取租金、解除合同和腾退房屋等出租方的权利自2012年10月1日起转让给原告。2013年11月1日，易通公司与北斗公司出具《关于大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号房屋使用情况的声明》，认可原告为案涉房屋的唯一合法承租人，并将此前与各业主签订的租赁合同中出租方的权利转让给原告。2013年11月2日，北斗公司在案涉房屋上张贴通知将上述权利转让内容向各业户进行告知。原告在庭审过程中向被告出示了《权利转让书》。
一审法院认为，不动产的合法占有与使用，应具有相应的实体权利。原告隆绎达公司主张从易通公司租赁了包括被告徐丽敏租用的摊位在内的位于大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号房屋（北斗商场），但案涉房屋所有权证照登记的所有权人为二仪表厂。易通公司尚未取得对案涉房屋的处分权，原告不能以此作为主张被告腾退案涉摊位的依据。二仪表厂曾以案涉房屋作为对北斗公司的出资，并在工商部门进行了登记且实际交付北斗公司经营使用，被告亦认可其对大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号北斗商场2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-font-
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SA”﹥××号摊位的使用，系向北斗公司租赁，即被告对案涉摊位的占有和使用的相关权利与义务系依据其与北斗公司签订的租赁合同所确定。被告既然认可北斗公司对案涉摊位的实际经营使用权合法有效，北斗公司有权将案涉房屋租赁给被告，则北斗公司亦有权将案涉房屋的相关权利转让给原告。即北斗公司出具的《权利转让书》，表示将与被告签订的《摊位（柜台）租赁合同》，包括收取租金、解除合同和腾退房屋等权利自2012年10月1日起转让给原告等权利亦应有效。被告所提供的《摊位（柜台）租赁合同》记载的租赁期限为2012年4月1日，结合其所提供的租金收据所记载的租金入帐期为2012年4月1日，可以认定该合同所记载的2012年4月1日为合同的签订时间，但合同未约定租期的截止时间，应认定为租赁期不明的不定期租赁合同，而不定期租赁合同当事人可以随时解除。北斗公司于2012年10月起拒绝受领被告给付的摊位租赁费用，原告在庭审辩论终结前已取得了北斗公司对案涉房屋的权利转让，其作为权利受让人在庭审期间亦主张被告腾退案涉摊位的诉讼请求，被告作为合同相对人，已经受领摊位出租方即北斗公司和原告解除不定期租赁合同的意思表示，已不再享有继续占有使用案涉摊位的合法权利，应按照原告的要求在合理期间内予以腾退。故对原告请求判令被告腾退大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号的北斗商场2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-font-
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SA”﹥××号摊位的诉讼请求，一审法院予以支持；被告认可自2012年10月起至今尚未给付北斗公司摊位租赁费用，而原告已取得收取摊位费用的权利，故对原告请求判令被告给付自2012年10月1日起至2013年7月17日起诉之日止的摊位使用费2万元的诉讼请求，一审法院以实际产生的摊位使用费19，166.66元［（6，000元／3个月／30天×289天）（自2012年10月1日起至2013年7月17日止）］予以支持。原告提供的北斗公司出具的《权利转让书》，虽然形成于本案审理过程中，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（一）款、第四十二条第一项及《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第十条之规定，原告提供的该证据形成且提交于一审审理期间，依法应当予以采纳。故对被告辩称原告不具有诉讼主体、北斗公司出具的《权利转让书》产生于原告提出诉讼请求之后，不应据以支持原告诉讼请求、原告无权要求腾退案涉摊位的辩解意见，一审法院不予采纳；关于被告辩称北斗公司与原告间的权利转让系损害国家利益、应为违法无效行为的辩解意见，因未能提供证据予以证明，且原告所提交的证据材料证明北斗公司与原告间的权利转让形式要件齐全，故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，一审法院据此作出如下判决：一、被告徐丽敏于判决发生法律效力之日起30日内将坐落于大连市中山区北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号的北斗商场2312；mso-hansi-font-family：\'TimesNewRoman\'；mso-bidi-font-
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SA”﹥××号摊位腾退返还给原告大连隆绎达家居有限公司；二、被告给付原告摊位使用费19，266.66元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费2，300元，由被告负担。
徐丽敏上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法驳回起诉。一、一审判决违反法定程序。1、隆绎达公司对案涉房屋不具有任何直接法律关系，不具有诉讼主体资格，应当驳回起诉。2、一审法院未受理徐丽敏的反诉请求不当。3、隆绎达公司在一审第二次庭审中提交的大连市中山北斗街2312；mso-
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SA”﹥××号房屋使用情况声明及权利转让书、照片不属于新证据，不应采信。二、一审判决认定事实不清。1、隆绎达公司与易通公司签订的房屋租赁合同侵害了国家的利益，也侵害了他人的权益，应属无效。2、隆绎达公司事后取得的授权不能支持其先前的侵权行为，即使北斗公司的授权对以后的行为有效，隆绎达公司亦应另案主张权利。3、北斗公司的授权只能处分自己的权利，不能处分他人的权利，更不能放弃自己的义务。隆绎达公司在一审辩论终结前没有取得有效的授权，没有取得合法当事人的资格。三、一审判决适用法律错误。一审判决错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十二条之规定，隆绎达公司在起诉时不具备当事人资格，一审判决错误的依据隆绎达公司人为制造的新证据认定隆绎达公司具有当事人资格。
隆绎达公司二审答辩认为，不同意徐丽敏的上诉请求及事实理由，同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院补充查明，2014年1月15日，二仪表厂出具一份关于大连第二仪表厂北斗街2312；mso-hansi-font-
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SA”﹥××号房屋所有权的说明，主要内容为：案涉房屋和土地自2003年政府批准大连仪表集团有限公司将此资产出让给易通公司始至国家法律规定的使用年限止，其归属权与使用权都为易通公司所有。自2003年至今，此处房产一直由易通公司占有、管理、经营、收益。二仪表厂不再对此房产主张权利，易通公司如办理过户手续，二仪表厂愿意配合。
自2012年10月1日起，隆绎达公司即张贴通告，要求商场内现有业户于15日内迁出，并于2012年10月21日和2013年2月5日再次张贴通告、通知，张贴通告后大部分业户陆续迁出。徐丽敏自2012年10月1日开始未给付租金，未再经营案涉摊位。
2014年7月30日，隆绎达公司向本院提交一份申请书，申请在本案中撤回要求徐丽敏支付房屋使用费之诉讼请求。
本院所查明的上述事实有隆绎达公司提供的关于大连第二仪表厂北斗街2312；mso-hansi-font-
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SA”﹥××号房屋所有权的说明、申请书及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、隆绎达公司是否对案涉摊位享有相关权利；二、徐丽敏是否应腾退案涉摊位。
针对第一个争议焦点，本院认为，案涉房屋的登记所有权人为二仪表厂，二仪表厂曾将案涉房屋作为北斗公司的注册资本投资，但未办理产权过户登记手续；大连市经济贸易委员会曾批复同意将案涉房屋转让给易通公司，易通公司与二仪表厂的上级单位大连仪表集团有限公司签订了产权转让合同书，但亦未办理产权过户登记手续。由于上述投资或转让行为均未办理产权过户登记手续，导致案涉房屋的登记所有权人与实际控制者不一致的情形，但结合本案已查明的相关事实来看，二仪表厂已明确表明自2003年起案涉房屋的归属权与使用权都为易通公司所有，其不再主张权利；北斗公司曾出具权利转让书，将其就案涉房屋与各业户签订的《摊位（柜台）租赁合同》所享有的收取租金、解除合同和腾退房屋等出租方的权利自2012年10月1日起转让给隆绎达公司；2012年10月1日，隆绎达公司与易通公司签订租赁合同，约定易通公司将案涉房屋出租给隆绎达公司使用，易通公司亦认可隆绎达公司为案涉房屋的唯一合法承租人。从上述事实可以看出，案涉房屋的相关权利人二仪表厂、北斗公司和易通公司均已将与案涉房屋有关的相关权利转让给隆绎达公司或认可隆绎达公司对案涉房屋具有相关权利，且上述权利转让的情况已通过张贴公告和庭审中出示等方式向徐丽敏予以告知，据此可以认定隆绎达公司对案涉房屋具有相关的权利，隆绎达公司与本案争议标的具有法律上的利害关系，其起诉符合条件，徐丽敏提出的隆绎达公司不具有诉讼主体资格，故应驳回起诉一节主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予采信。此外，民事法律行为可以基于事先授权或事后追认的方式的实施，该法律行为的效果均为有效。虽然北斗公司向隆绎达公司出具的《权利转让书》及二仪表厂出具的关于大连第二仪表厂北斗街××号房屋所有权的说明的时间在隆绎达公司提起本案诉讼之后，但这并不影响其权利转让行为的有效性。
针对第二个争议焦点，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。徐丽敏系基于2012年4月1日其与北斗公司签订的《摊位（柜台）租赁合同》对案涉摊位进行经营，该租赁合同中仅约定了合同的签订日期，但未明确约定租赁期限，双方事后未达成补充协议，依据合同的有关条款或交易习惯亦无法确定租赁期限，故该租赁合同应认定为不定期租赁合同。对此，北斗公司于2012年10月份开始拒绝接受徐丽敏交付的租金，应视为此时起其不再将案涉摊位出租给徐丽敏。如上所述，隆绎达公司有权解除北斗公司与徐丽敏之间签订的《摊位（柜台）租赁合同》并要求徐丽敏腾退案涉摊位，原审判决支持隆绎达公司的该项诉讼请求并无不妥，本院予以确认。另，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。隆绎达公司自愿撤回要求徐丽敏支付摊位使用费的诉讼请求系当事人对自己权利的处分，本院予以照准。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3005号民事判决第一项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3005号民事判决第二项、第三项；
三、驳回原审原告大连隆绎达家居有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2，300元（大连隆绎达家居有限公司已预交），由大连隆绎达家居有限公司负担500元，由徐丽敏负担1，800元；二审案件受理费2，300元（徐丽敏已预交），由大连隆绎达家居有限公司负担300元，由徐丽敏负担2，000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 夏丽娜