延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1867号
上诉人（原审原告）:张南哲，住吉林省延吉市。
上诉人（原审原告）:车英今，延吉市医院医生，住吉林省延吉市。
上诉人（原审被告）：吉林长江集团有限公司，住所地吉林省延吉市长白山西路4228-1号。
法定代表人：关伟利，该公司总经理。
委托诉讼代理人：葛红，吉林吉延律师事务所律师。
张南哲、车英金因与吉林长江集团有限公司（以下简称长江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张南哲、车英金上诉称：1、一审判决违反法定程序，并且认定事实不清，使用法律错误请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由长江公司承担。事实和理由：一、一审法院未调取证据，也没有书面答复当事人；未传呼证人出庭作证，违反了法定程序。2016年4月21日立案时，张南哲、车英今鉴于案件的调查及审判之需要，曾申请法院调取诉争房屋的相关证据，但是一审法院未调取证据，也没有给张南哲、车英今书面答复。一审时张南哲、车英今向法院咨询上述“申请调取证据”时，才回答为“均无证据”。在第一次庭审之后，2016年8月25日，张南哲、车英今再次打电话咨询，法院表示择日与张南哲、车英今一起到诉争房屋勘察，但是直至第二次开庭庭审一直到下发判决书，仍未到诉争房屋勘察过。而且，在第一次开庭庭审时，张南哲、车英今申请法院传呼证人，出庭作证诉争房屋缺电线、无插座及无水表的事实，但是法院未传呼证人调某某。上诉人认为上述的证据材料及证人证言均对本案的调查及判决起到重要作用。二、一审判决认定事实不清。1.认定诉争房屋交付使用的截止日期有误，应该为双方自愿签订的合同约定日，即“2006年12月31日前”。2.诉争房屋逾期未交房事实的认定有误。一审法院在法庭调查时，虽然简单调查了诉争房屋的验收情况，但是在判决书的事实查明及认定中，未提及诉争房屋的各项验收，未查明认定长江公司违反相关法规及合同约定的事实。且，仅凭长江公司的“可以交付房屋”的一面之词，认定长江公司已于2008年夏季（2008年8月31日）交付房屋，忽略了当事人双方的合同约定，损害了张南哲、车英今的合法权益。三、一审判决适用法律有错误。张南哲、车英今提交的延吉市房产局备案的诉争房屋的《建设工程规划验收合格证》，表明诉争房屋至少在2013年3月10日之前还未通过有关监管部门验收合格，即未达到交付使用的法律条件。执意交付使用属违法行为，法院不应支持。“契税、物业维修基金、产权证费”等和“物业费、电梯费、公共照明费、二次加压费、卫生费”等，是两项不同性质的费用，长江公司不能一起收取。其中，“契税、物业维修基金、产权证费”等愿意随时交付。而“物业费、电梯费、公共照明费、二次加压费、卫生费”等是因长江公司逾期未交房的违约行为在先，故按照相关法律规定应该由长江公司承担。但是，长江公司始终要求张南哲、车英今接收诉争房屋之前先交付上述两项费用，而且必须是一起交付才能收取，长江公司的这种不合理收取上述两项“房屋交付相关费用”，的做法也是张南哲、车英今无法接受诉争房屋的重要原因之一。
长江公司上诉请求：请求二审法院予以审查并依法给予改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。张南哲、车英今购买长江公司的房屋，房屋总价款225792元，并签订了买卖合同，合同约定交付日期为2007年12月31日，在此日期前长江公司已经开始向业户交付房屋。长江公司又多次通知张南哲、车英今接收房屋，2008年2月22日张南哲、车英今才将房屋尾款30423元交齐，在交尾款时长江公司也通知其接受房屋，但张南哲、车英今未接收。2014年11月张南哲、车英今签字办理房照时，长江公司又通知其接收房屋，但张南哲、车英今没有接收。张南哲、车英今未接收房屋并不是长江公司的责任，是其自身导致的，因此法院不应判决长江公司承担违约金8331.98元。
张南哲、车英金向一审法院起诉请求：因长江公司交付的房屋未达到入住使用条件，至2014年12月17日未能交付房屋，长江公司交付达到入住条件的房屋并承担逾期交付房屋违约金60981.05元（依据买卖合同第九条约定：违约的话按日万分之二计算违约金）；长江公司应承担逾期未交房屋引起的2007年1月1日至今的物业费、电梯费、公共照明费、二次加压费、卫生费和2007年1月1日至2014年12月16日止的物业费、暖气费等费用。事实和理由：张南哲、车英今于2006年6月27日购买了长江公司的位于延吉市长白山西路4228-1号的广源居B栋西单元12楼南侧1201号商品房，房屋面积为125.44平方米，房屋价格为225792元，张南哲、车英今已于2008年2月22日止分三次交清全部房款220423元。根据2006年6月27日签订的《商品房预售合同书》第五条约定，房屋交付使用日期为2006年12月31日前，但长江公司没有按期交付房屋，截止2008年2月22日长江公司通知张南哲、车英今交付剩余房款，2008年夏季可以交房，但验房时发现不通电、不通水，且先让张南哲、车英今缴纳契税、维修基金、取暖费、物业费等费用。2014年11月，长江公司通知张南哲、车英今签订《商品房买卖合同》，2014年12月17日给张南哲、车英今办理房屋产权证，但目前为止张南哲、车英今仍未能入住使用。
一审法院认定事实：2006年6月27日，张南哲、车英今与长江公司签订了《广源居商品房预销售合同书》。合同约定，张南哲、车英今购买长江公司位于延吉市长白山西路4228-1号的广源居B栋西单元12楼南侧1201号商品房，房屋面积为125.44平方米，房屋价格为225792元，交付房屋的时间为2006年12月31日前。签订合同后，张南哲、车英今于2006年6月27日支付房款10万元，2006年7月17日支付房款9万元，2008年2月22日支付房款30423元，共计220423元。2008年夏季，张南哲、车英今找到长江公司交付房屋时，长江公司明确表示可以交房，但张南哲、车英今应缴纳物业费、水电费、维修基金等相关费用，张南哲、车英今以该房屋不通电、不通水为由拒绝交付相关费用。2014年11月，原、长江公司以签订日期为2006年6月27日又签订了《商品房买卖合同》。合同约定张南哲、车英今购买长江公司的位于延吉市长白山西路4228-1号的广源居B幢1单元1202号商品房，房屋面积为125.53平方米，房屋价格为210011.69元，交付房屋的时间为2007年12月31日前。合同还约定如逾期交房不超过60日，最后交付期限的第二天至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。逾期超过60日，最后交付期限的第二天至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。2014年12月17日，长江公司给张南哲、车英今办理房屋使用权证。张南哲、车英今没有向长江公司缴纳维修基金、物业费、水电费等相关费用。
一审法院认为：原、被告于2006年6月27日签订的房屋预售合同和2014年11月签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。2014年11月签订的房屋买卖合同约定，交房日期为2007年12月31日前，但长江公司于2008年2月22日让张南哲、车英今交付房屋尾款30423元，交付房屋的日期应认定为2008年2月22日。2008年夏季，张南哲、车英今要求长江公司交付房屋，长江公司明确表示可以交付房屋，但张南哲、车英今缴纳物业费，维修基金等相关费用，据此可以认定长江公司已通知张南哲、车英今交付房屋。长江公司自2008年2月22日至2008年夏季即2008年9月1日止，应承担逾期交房的违约责任。2008年9月1日后，原、长江公司双方因缴纳相关费用发生争议，故不应认定为长江公司逾期交房。因此，张南哲、车英今主张长江公司应承担逾期交房违约金60981.05元的诉讼请求，本院予以支持8331.98元（2008年2月22日至2008年夏季即2008年9月1日止，总房款220423元X日万分之2X189日）。张南哲、车英今要求长江公司交付达到入住条件并承担物业费、维修基金等相关费用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决：一、长江公司吉林长江集团有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付张南哲、车英今张南哲、车英金人民币8331.98元；二、驳回张南哲、车英今张南哲、车英金的其他诉讼请求。案件受理费1325元，由张南哲、车英今张南哲、车英金负担1144元，长江公司吉林长江集团有限公司负担181元。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认，另本院二审期间，由合议庭成员及法官助理到争议房屋进行了查看，并不存在张南哲、车英今主张的房屋没有通电、通水的事实，室内管道及线路安装基本正常，只是因未缴纳费用而无法正常使用，且房屋内窗户上有张贴卖房广告的痕迹。
本院认为：张南哲、车英今主张长江公司交付的房屋不符合交付条件，但通过本院工作人员到案涉房屋进行实地查看，虽距长江公司通知交付房屋的时间已过接近十年之久，但室内管道设施及各种线路的安装基本保持完好，加以维护和接通便可投入正常使用状态，能够充分说明案涉房屋在2008年夏季是符合交付条件的，张南哲、车英今之所以没有办理入住手续，并非房屋不符合交付条件所致，因此，张南哲、车英今主张至今房屋不符合交付条件，要求长江公司承担至今为止的违约金的上诉理由不能成立。一审判决在双方均不能提供2008年夏季准确时间的情况下，将房屋交付时间确定为2008年9月1日趋于公平合理。长江公司主张其不应承担逾期交房的违约责任，但从长江公司通知买受人交房的时间已经超过合同约定的交房期限，对此，长江公司在不能提供逾期交房的原因系不可抗力的情形出现所致的情况下，应当按照约定向买受人承担逾期交房的违约责任。
综上所述，张南哲、车英今、长江公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1375元，由张南哲、车英今共同负担1325元，由吉林长江集团有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一七年三月五日
书记员 段崇鹏