广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二破终字第83号
上诉人（原审被告）：深圳市超凡百货有限公司。住所地：深圳市南山区内环路以南汇宾广场*层A17。组织机构代码71525742-4。
法定代表人：郭九玲，经理。
委托代理人：潘玲玲，该司职员。
被上诉人（原审原告）：张强，男，汉族，1970年6月1日出生，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：刘芳，广东百利孚律师事务所律师。
委托代理人：胡中亚，广东百利孚律师事务所律师助理。
原审被告：深圳市国基房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：许哲明，董事长。
委托代理人：蔡萌，该司职员。
上诉人深圳市超凡百货有限公司（以下简称超凡百货）与被上诉人张强、原审被告深圳市国基房地产开发有限公司（以下简称国基公司）侵权责任纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称原审法院）（2013）深中法破初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员郑捷夫担任审判长、代理审判员麦晓婷、代理审判员杨靖参加的合议庭进行了审理，书记员彭欣薇担任记录。本案现已审理终结。
张强向原审法院提起诉讼称：其是汇宾广场商铺（商铺号为一层A043、A044、A045、A046）的产权人，商铺面积为分别为9.47、8.71、8.71、10.75平方米，共37.64平方米，其是通过法院拍卖购买上述四个商铺。上述房产的财产权自（2007）深南法执字第3350号执行裁定书送达买受人张强时起转移。根据张强调查得知，这四个商铺的一手业主购买商铺后，自己没有使用，而是被深圳市东方巴黎商业广场有限公司（以下简称东方巴黎）占用。2003年10月29日，超凡百货与国基公司签订了《合作经营合同书》，约定由国基公司将包括张强及众多业主商铺在内的汇宾广场裙楼提供给超凡百货使用，使用期限从2003年10月29日起至2013年10月29日止共10年，国基公司以收取保底租金及营业额提成等方式与超凡百货合作经营。合同签订后，超凡百货进驻汇宾广场裙楼，形成了超凡百货与国基公司共同侵权，张强对自己的商铺无法行使任何权利的情形。2005年7月9日，在南山区政府信访局的协调下，东方巴黎、超凡百货及国基公司签订《汇宾广场租赁协议书》，三方约定国基公司于2003年10月29日出租给超凡百货汇宾广场裙楼一至三层，建筑面积约15000平方米中部分属于相关业主所有；2005年7月1日前，东方巴黎和国基公司的债权债务及责任由东方巴黎和国基公司承担，2005年7月1日后相关债权债务及责任由超凡百货承担。超凡百货一直使用张强的商铺，但未与张强签订合同，超凡百货至今仍占据、使用着包括张强在内的众多业主的商铺。2005年，有二百多个商铺的业主提起诉讼，并获得了胜诉的结果，生效判决认定：超凡百货与国基公司签订的《合作经营合同书》名为经营实为租赁，该合同侵害了业主对商铺的所有权，超凡百货至今未与业主签订租赁协议，未取得业主同意，其占用业主商铺进行经营，侵害了业主的权益。张强与上一次诉讼的业主是同样情形，只是当时没有提出诉讼。两原审被告实施侵权行为，依法应承担侵权赔偿责任，张强要求两原审被告按政府公布的指导租金赔偿从2010年4月1日起至交出商铺止的损失合情合理。张强作为商铺的产权人，对商铺具有占有、使用、收益、处分的完全财产权利，现超凡百货非法占有、使用张强的商铺，妨碍了张强行使自己的财产权，超凡百货应停止占用张强商铺的行为，将商铺归还张强。综上，张强请求：1、判令两原审被告按政府指导租金连带支付占用商铺赔偿金从2010年4月1日起至交出商铺止（暂计算至2012年3月31日为：100（元）x37.64（平方米）x24（月）=90336元）；2、判令排除超凡百货对张强商铺的占有，超凡百货归还张强商铺；3、诉讼费由两原审被告承担。
超凡百货答辩称：一、超凡百货于2003年与国基公司签订《合作经营合同书》，约定租赁事项，其中国基公司明确将自己所拥有及经营的位于深圳市南山区汇宾广场裙楼一、二、三层共计15000平方米面积租给超凡百货使用，并未体现包含张强的商铺。超凡百货依约向国基公司缴纳租金，并不清楚是否有张强存在。后因大量业主起诉超凡百货，超凡百货才知道原来国基公司出租给超凡百货的商铺并非全部是由国基公司所拥有并授权经营。后在南山区政府的介入下，超凡百货、国基公司以及东方巴黎签署三方协议，约定解决事项，其中说明了原超凡百货承租部分属于其他业主所拥有，但并未明确具体是哪些业主，因此，超凡百货也不清楚张强所属商铺是否曾经在超凡百货的经营场所之内。张强主张超凡百货侵权，应首先对其商铺是否属于超凡百货原经营场所之内或者是超凡百货现在有实际非法占有其商铺进行举证，但张强并未举证。二、侵权纠纷诉讼时效为两年，即使张强能够证明超凡百货实际占有过其商铺，也应适用两年的诉讼时效，即2012年5月15日向前推算两年，2010年5月16日以前的部分均已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。三、因超凡百货与国基公司的承租事项在大量业主起诉超凡百货之后，南山区人民法院于2007年10月15日对超凡百货原经营场所进行查封，超凡百货实际上在这个时候就已经全面撤出了汇宾广场裙楼，此后也并未实际且根本不可能占有张强的商铺。超凡百货不具有侵权行为的客观基础。四、裁定书上写明财产权利在裁定之日起转移，超凡百货认为之前的权利不应由张强主张。综上，张强未举证证明超凡百货具有侵权行为，也未能证明超凡百货实际占有其商铺，张强要求返还商铺、承担赔偿金没有任何事实及法律依据。
国基公司答辩称：一、国基公司与超凡百货的《合作经营合同书》于2005年7月9日作了变更，国基公司不应再对业主承担责任。2005年7月9日，在南山区政府信访局的组织协调下，国基公司、东方巴黎、超凡百货签订了《汇宾广场商铺租赁协议书》，协议书第三条提出了对商铺现存问题的解决方案，明确超凡百货如租用小业主商铺开展经营，应由超凡百货直接与业主签订合同，接受委托。该部分内容实际是对2003年10月29日国基公司与超凡百货签订的《合作经营合同书》的变更，即撤销了原国基公司无权处分的内容。虽然该《汇宾广场商铺租赁协议书》只是国基公司、东方巴黎、超凡百货三方签署，但由于是在南山区政府信访局解决商铺小业主信访问题协调会精神下签订的，该协议书符合南山区政府信访局的要求，维护了商铺小业主的利益。因此，应当重视该协议书对《合作经营合同书》内容的变更。南山区政府信访局督促国基公司、东方巴黎、超凡百货签订租赁协议书，实际上已经解决了商铺租金由谁承担以及超凡百货未经业主出租或授权，不得占用业主商铺两个问题。因此，自2005年7月1日以后，国基公司不应再对汇宾广场裙楼相关业主商铺的出租及租金等事项承担任何责任。二、国基公司与超凡百货间的《合作经营合同书》已于2007年8月1日法定解除。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条以及《最高人民法院关于﹤中华人民共和国企业破产法﹥施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条，国基公司与超凡百货间的《合作经营合同书》已于2007年8月1日法定解除。三、裁定书上写明财产权利在裁定之日起转移，国基公司认为之前的权利不应由张强主张。综上，张强对国基公司的诉讼请求不应得到支持，请求依法驳回。
原审法院经审理查明：张强系通过司法拍卖程序取得汇宾广场1层A043-A046共四套商铺，深圳市南山区人民法院作出（2007）深南法执字第3350号执行裁定书，确认了这一事实。深房地字第4000489908号、4000490291号、4000490527号、40004903**号房地产证均载明2011年2月24日办理过户登记。
2003年10月29日，国基公司与超凡百货签订了《合作经营合同书》，双方约定，国基公司将属于自己经营和所拥有的位于深圳市南山区汇宾广场裙楼一、二、三层，建筑面积约15000平方米，按现状提供给超凡百货作销售高档饰材、精品家私、家居用品和装饰设计等用途；合同期限十年，自2003年10月29日至2013年10月29日止；合同签订日至2004年6月31日为免租期，国基公司免收超凡百货一切费用（水电费除外）；2004年7月1日至以后收益以保底租金加营业额提成形式收取；国基公司在签订合同之日起五日内将合同规定的房屋以及相关设施设备正式移交给超凡百货；超凡百货在承租国基公司场地期间，独立经营，自负盈亏，所发生债权债务均与国基公司无关等条款。合同签订后，超凡百货开始使用汇宾广场裙楼一、二、三层。庭审中，其他案件的原告代理人称涉案商铺间原本是有间隔的，后超凡百货在装修过程中打通，商铺已不是原来的状况，目前仍由超凡百货使用经营。
2005年7月9日，在南山区政府信访局的协调下，国基公司、超凡百货及东方巴黎三方签订了《汇宾广场商铺租赁协议书》，三方约定，国基公司于2003年10月29日出租给超凡百货的位于深圳市南山区汇宾广场裙楼一至三层，建筑面积约15000平方米中部分属相关业主所有；国基公司、东方巴黎一致同意超凡百货依照《合作经营合同书》中承租期限的条款继续履行；2005年7月1日前东方巴黎和国基公司的债权债务及责任由东方巴黎和国基公司承担，之后相关的债权债务及责任由超凡百货承担；三方一致同意以下解决方案：1、超凡百货在汇宾广场裙楼开设的超凡家居广场由超凡百货组织经营，自2005年7月1日起，继续经营该商铺的，租赁合同由超凡百货与业主直接商谈并重新签订租约。原业主手中持有的与东方巴黎签订的《返租协议书》、《招商委托书》即终止；2、超凡百货经营超凡家居广场应以合同确定与业主的协议关系；3、超凡百货与各业主签订协议关系应遵循以下原则：（1）业主主张出售铺位的由超凡百货收购；（2）愿出租的与超凡百货另签租赁协议；（3）不出售又不出租的可由业主自己进场经营；（4）业主也可委托超凡百货代为出租、出售。三方还在合同中约定了其它条款。因东方巴黎没有向业主按照返租协议约定缴纳租金，而超凡百货又实际使用了很多小业主的商铺，大量小业主起诉超凡百货，后进入执行程序。
2013年8月30日，原审法院向深圳市南山区人民法院发函了解超凡百货执行案有关情况，2013年10月11日，深圳市南山区人民法院执行局《关于汇宾广场系列案件执行情况的汇报》称，深圳市南山区人民法院于2006年11月13日、12月14日分两批受理了黄伟华等170户业主申请执行东方巴黎、超凡百货系列案件，申请执行的内容为：1、返还铺位共计213个；2、东方巴黎、超凡百货给付申请执行人租金、赔偿金。2007年10月15日，南山法院在汇宾广场张贴公告，告知在汇宾广场经营的各商家于公告张贴之日起十五日内将属于自己的财产撤出汇宾广场裙楼超凡百货的营业场所，公告十五日后，将依法对该场所实施查封。由于申请返还的213个铺位分布在1432个商铺中，超凡百货已进行整体装修，打乱了商铺最初布局，法院通过边测量边对影响测量的铺位及其他障碍物适当拆除等方式找出需返还铺位的具体位置，2007年10月29日，南山法院对涉案的铺位测量完毕，恢复了铺位的四界，钉出界钉并清空。2008年4月2日，南山法院在《法制日报》上刊登公告，公告交付铺位。公告张贴后，在汇宾广场经营的商家配合法院的测量行动，法院并未实际查封整个商场，亦未对上述物业进行清场，相关人员仍经营使用。目前，该系列案件因被执行人无财产可供执行，已终结执行程序。
原审法院向深圳市公安局南山区消防监督管理大队调取了消防监督档案，根据档案记载，因汇宾广场裙楼1-3层存在火灾隐患，2008年3月11日，深圳市公安局消防支队南山大队作出《重大火灾隐患限期整改通知书》，要求超凡百货于2008年4月11日前改正，并在期限届满前将整改情况函告深圳市公安局消防支队南山大队，该通知书由超凡百货签收。后超凡百货向深圳市公安局消防支队南山大队递交了限期整改延期申请书，2008年4月10日，深圳市公安局消防支队南山大队作出《同意延期整改通知书》，同意超凡百货延期整改，整改延期至2009年4月11日前，该通知书由超凡百货签收。2009年4月15日《复查意见书》记载，“该场所已结业搬迁，现场为空房。消防自动报警系统已与主机脱离，临时停用，等待下一经营者整体统一改造。由于现场已清空，无可燃物，无人停留，可临时停用系统，等待统一改造。”
另查明：2006年2月14日，原审法院裁定受理国基公司破产还债一案。2006年9月14日，原审法院裁定宣告国基公司破产还债。2011年10月28日，原审法院裁定中止执行破产宣告裁定。2011年11月11日，原审法院裁定自2011年11月11日起对国基公司进行重整。2012年9月20日，原审法院裁定批准国基公司重整计划草案并终止重整程序。2013年8月1日，原审法院裁定确认国基公司重整计划执行完毕。2013年9月3日，原审法院裁定终结国基公司破产程序。
再查：经原审法院现场走访，汇宾广场裙楼一至三层现仍由超凡百货占有使用，超凡百货未提交证据证实本案张强所有的商铺不在其使用范围之内。
原审法院认为：张强于2011年2月24日才取得汇宾广场1层A043-A046四套商铺的所有权，没有证据显示这些物业之前的收益应当归属张强。张强主张2011年2月24日前的租金损失没有事实和法律依据。本案的焦点在于超凡百货以及国基公司应当对张强的商铺被侵占承担何种责任。
关于超凡百货的责任及对超凡百货诉请的诉讼时效问题。自2003年10月29日，超凡百货与国基公司签订《合作经营合同书》后，超凡百货就实际控制了汇宾广场裙楼一至三层商铺，并自行装修使用。这份《合作经营合同书》涉及各业主的物业使用权，但并未获得业主的授权同意，实质是非法处分了业主的物权，构成了对业主物权的侵害。深圳市南山区人民法院提供的《关于汇宾广场系列案件执行情况的汇报》反映，超凡百货进场后进行了装修，打乱了原有商铺的间隔和位置标识。虽从南山区消防监督管理大队出具的《重大火灾隐患限期整改通知书》及《延期整改通知书》等材料可以证实，超凡百货确于2009年曾经搬离过涉案物业，但超凡百货离场时未与出租人或物业所有权人办理任何交接手续，其搬离时亦未对物业恢复原状，也未向业主交还物业，其整体装修行为造成本案业主无法确定其商铺位置所在，无法正常使用物业，业主的损失在超凡百货搬离期间仍持续扩大。其后，超凡百货回到涉案物业再度进行经营，其回场未经过业主同意，亦未办理任何交接手续。根据原审法院现场调查，超凡百货返回涉案物业进行经营后，对涉案物业再次进行了装修，导致原本已经标识不清的商铺位置再次被打乱。超凡百货占有物业、自行装修的行为导致本案业主张强自购买商铺时起一直无法正常使用商铺，其侵权行为与业主所受损害存在直接的因果关系，且其侵权行为的结果一直延续，导致业主损失持续产生，并不因超凡百货中途退出过涉案商铺而使侵权行为中断或结束。超凡百货应当将涉案物业恢复原状交还给张强，并对其承担侵权赔偿责任，按照侵权期间同期政府指导租金标准，赔偿自2011年2月24日起至将物业交还业主时止的租金。张强取得物业后于2012年4月5日就提起诉讼主张自身权利，其诉讼请求没有超过诉讼时效。
关于国基公司应当承担的责任及对国基公司诉请的诉讼时效问题。国基公司在未取得业主授权情况下与超凡百货签订《合作经营合同书》，将涉案物业提供给超凡百货占有、使用，与超凡百货共同侵犯了业主的所有权。虽然国基公司与超凡百货在2005年7月9日签订了《汇宾广场商铺租赁协议书》，约定2005年7月1日后相关债权债务由超凡百货承担，但这属于两共同侵权人的内部约定，并不发生对抗各实际所有权人的效果，国基公司和超凡百货仍构成对业主共同侵权，应承担连带赔偿责任。国基公司于2006年2月14日依法进入破产清算程序，2006年9月14日被原审法院依法宣告破产。根据《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》，至2007年8月1日国基公司与超凡百货签订的《合作经营合同书》、《汇宾广场商铺租赁协议书》均已经解除，不再具备法律效力。此时国基公司已进入破产程序，并未实际占有涉案物业，其既不存在继续侵权之故意，也不存在与超凡百货共同侵权之事实。对2007年8月1日之后对涉案物业发生的侵权行为，因国基公司不再是共同侵权人，其不再承担连带侵权责任。张强对国基公司承担连带赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国企业破产法〉施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、超凡百货将汇宾广场1层A043-A046共四套商铺（房产证号为：深房地字第40004899**号、4000490291号、4000490527号、40004903**号）交还给张强；二、超凡百货向张强赔偿占用涉案商铺期间的租金（按照同期政府指导租金，自2011年2月24日起计至实际交还涉案商铺时止）；三、驳回张强其他诉讼请求。案件受理费2058.4元由超凡百货承担。如超凡百货未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
超凡百货不服原审判决提起上诉称：一、张强于2012年5月15日提起诉讼，但未提供相应证据证明涉案商铺原业主在此之前曾向超凡百货主张过权益；张强是通过法院拍卖购买涉案商铺，该商铺于2011年2月14日才办理的过户登记，过户登记之前的权利不应由张强主张。二、侵权纠纷的诉讼时效为两年，张强请求中2010年5月16日以前的租金均已超过诉讼时效，依法丧失了胜诉权。一审法院对超凡百货的两年诉讼时效抗辩不予支持，却对国基公司的两年诉讼时效抗辩予以支持，处理不当。三、张强没有充足的证据证实超凡百货占用过涉诉商铺，应承担举证不利的法律后果。且侵权不同于违约，因南山区人民法院查封，超凡百货于2007年10月15日起就已经完全撤出汇宾广场裙楼，此后不可能实际占有张强的商铺，不存在侵权的客观基础。超凡百货没有侵权，也不存在依约返还商铺的义务。超凡百货是与国基公司签订合作经营合同，与张强之间并不存在租赁合同。直到2012年底超凡百货才返回汇宾广场重新开始经营，直到2013年10月汇宾广场一楼80%以上处于空置状态。汇宾广场业主委员会的《汇宾广场裙楼商铺项目招标文件》和2007年10月南山区人民法院的查封公告、2008年4月2日南山区人民法院在《法制日报》上刊登公告、2009年4月15日深圳市公安局消防支队南山大队《复查意见书》已经清晰明确显示涉诉商铺已经回到张强手中。2005年7月9日《汇宾广场商铺租赁协议书》证明张强可自行处分商铺。至于张强对涉诉商铺是否实际占有使用，与超凡百货无关。四、即使超凡百货存在占有商铺的行为，其租金亦应按照超凡百货与业主的租赁协议中约定的标准而非政府指导租金。汇宾广场地理位置较偏，经营不景气，今年以前超凡百货与所有业主的租赁协议中收取的租金标准为：一楼30元／平方米、二楼20元／平方米、三楼10元／平方米。一审判决按照实际价格的3倍多的市场指导价判决对张强的租金进行赔偿，有失公平。综上，请求二审法院查清事实，依法判决驳回张强的诉讼请求。
张强答辩称：一、张强从原业主处受让涉案商铺时所受让的权利包括涉案商铺所有的权利，即包括从超凡百货实施侵权之日起至返还商铺之日止的所有赔偿金的请求权。二、超凡公司从2003年11月起就实际占有、控制了包括张强商铺在内的汇宾广场裙楼一至三层物业，其未与张强签订过租赁协议，也无其它合法理由，一直占据张强的商铺，超凡公司的行为属于侵权行为，并且侵权行为一直是持续状态。《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第194条规定：“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。”依上述规定，侵权行为的诉讼时效应从侵权行为实施终了之日起计算，故张强的诉讼请求未超过时效。三、超凡公司侵占张强商铺事实清楚、证据充分。超凡公司从2003年11月1日起一直占据整个汇宾广场裙楼，先是经营家居广场，后来经营精品服装批发广场，本案的证据：《合作经营合同书》、《汇宾广场租赁协议书》、（2005）深南法民三初字第2421—2439号民事判决书、（2006）深中法民五终字第2468、2472、2475—2483、2486—2478、2490—2493、2510、2512号民事判决书、超凡公司提供的南山法院在2007年10月15日出具的关于查封超凡公司经营场所的《公告》、一审法院调取的深圳市公安局消防支队南山大队出具的超凡公司的消防监督档案、张强提供的现场照片、一审法院主审法官的现场调查等证据能充分证明张强的主张。另外，超凡公司占用过商铺是事实，超凡公司没有提供证据证明曾将商铺归还给张强，没有证据证明办理过商铺交还的手续。四、《汇宾广场裙楼商铺项目招标文件》、《法制日报》公告、《复查意见书》等文件均不能证明涉案商铺已交还给张强。前面已述法院的查封公告及消防机关责令整改的证据不仅不能证明超凡公司已经将商铺交还，反而进一步证明商铺的占用者是超凡公司，是因为超凡公司的过错违法行为导致商铺无法使用。超凡公司提供的《汇宾广场裙楼商铺项目招标文件》证据，没有提供原件核对，张强对真实性不予认可，根据调查，汇宾广场业主委员会根本没有出具过该招标文件。而且，张强对自己的商铺具有完整的所有权，并没有授权任何人对自己商铺是否收回及如何使用发表意见，退一步讲，即使该招标文件真实存在，也与张强的诉求无关。四、超凡公司侵占张强商铺期间的赔偿金应按照政府指导租金的标准计算。张强没有与超凡公司签订任何租赁协议，不是租赁合同关系，超凡公司称与有些业主签订租赁协议中收取的标准为一楼30元、二楼20元、三楼10元，张强不是这些租赁合同的当事人，这些租赁合同与张强无关，超凡公司也没有出示租赁合同及转租合同等证据。政府颁布指导租金的目的之一也是为了在没有合同依据的情况下，作为计算占用房产应支付费用的参考依据，按照政府指导租金的标准计算房产侵权赔偿金也是司法实践中的一贯做法，与张强相同楼盘、同样情况业主的判决书也是依此标准判决的。综上，超凡公司的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。
国基公司口头述称：对原审判决没有意见。
经审理，本院对原审审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案是侵权责任纠纷。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、2007年10月15日至2012年底之间，超凡百货是否曾将涉案商铺交还原业主或张强；二、侵权赔偿适用的标准。至于双方争议的“2010年5月16日以前的侵权赔偿请求权是否已经超过诉讼时效”及“张强是否有权请求2011年2月24日之前的侵权赔偿金”的问题，因原审判决已经判定张强只能请求2011年2月24之后的侵权赔偿金，而张强没有提出上诉，本院对此问题不再进行审理。
关于2007年10月15日至2012年底之间，超凡百货是否曾将涉案商铺交还原业主或张强的问题。超凡百货虽然曾于上述时间段内搬离案涉物业，但离场时未与原业主或张强办理交接手续。超凡百货搬离上述物业的原因是为了进行消防整改，其在搬离前后均是消防整改的责任人。其重新回到案涉物业进行经营时亦未重新办理入场交接手续。虽然超凡百货曾搬离上述物业，但在搬离期间仍一直管理、控制案涉物业，是该物业的管理责任人，其关于曾于2007年10月15日至2012年底间将上述物业交还原业主或张强的上诉主张，本院不予采纳。
关于侵权赔偿适用的标准的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”超凡百货与张强之间未签订租赁合同，其侵害张强的财产造成的损失的计算应以损失发生时的市场价格为参考。原审判决以同期政府指导租金标准计算超凡百货应赔偿的金额，并无不当。对超凡百货称应以其与其他业主的租赁协议约定的租金标准来计算侵权赔偿金的上诉主张，本院不予支持。
综上，超凡百货的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2058.4元由深圳市超凡百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑捷夫
代理审判员 麦晓婷
代理审判员 杨 靖
二〇一四年六月二十日
书 记 员 彭欣薇