广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第592号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）雷群英，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人劳日升，广东仲马律师事务所律师。
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）梁家亮，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人劳日升，广东仲马律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）欧阳海志，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人李和平，广东天融律师事务所律师。
委托代理人孔丽诗，广东天融律师事务所律师。
上诉人雷群英、梁家亮与上诉人欧阳海志因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、欧阳海志于判决发生法律效力后十日内向雷群英、梁家亮支付租金48400元及逾期付款利息（从2014年12月30日起至判决确定给付完毕之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）；二、欧阳海志于判决发生法律效力之日起十日内向雷群英、梁家亮支付修复费18603.65元；三、驳回雷群英、梁家亮的其他诉讼请求；四、驳回欧阳海志的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为1091.25元，反诉受理费减半收取为335元，鉴定费10000元，评估费3000元，合共14426.25元（本诉受理费1091.25元及评估费3000元，已由雷群英、梁家亮预交；反诉受理费335元及鉴定费10000元，已由欧阳海志预交），由雷群英、梁家亮负担7891.25元，由欧阳海志负担6535元。经扣减，雷群英、梁家亮应向欧阳海志返还诉讼费用3800元。
上诉人雷群英、梁家亮上诉称：原审法院对案件事实认定及法律适用均有错误，导致判决结果部分错误，理由如下：一、雷群英、梁家亮认为欧阳海志对商铺地面下陷负有较大责任。1.地面下陷鉴定报告结论不准确。鉴定报告所依据的基础严重失实，程序严重不当，明显偏向欧阳海志，大部分的依据是欧阳海志的一面之辞，雷群英、梁家亮对鉴定报告结果严重质疑。一般地面的承重能力是有限的，如果长期超负荷承载重物，地面下沉是必然发生的。地面因地质问题而自然沉降并不是不可能，但涉案商铺周边商铺并未发现如此严重沉降，旁边两个商铺更未发现沉降，可见超负荷堆放重物是涉案商铺沉降的一个重要原因，而并非次要原因。2.正是因为欧阳海志的不作为，加重了损害结果。欧阳海志承认发现地面下陷已有约9年，但一直未告知雷群英、梁家亮，导致雷群英、梁家亮无法及时修复涉案商铺，致使损坏情况越来越严重。因此，雷群英、梁家亮认为欧阳海志应对损坏结果承担主要责任（70%）。二、原审法院对保证金问题没有查明事实。虽然双方持有的合同有细微区别，但从两份合同可看出对于欧阳海志违约的情况下，保证金是有相关规定的。从雷群英、梁家亮提供的合同第十三条看出“乙方违反本合同第十二条的约定，甲方不付乙方违约金。（上述违约金即上述讲的保证金）”而欧阳海志提交的合同中删除了“（上述违约金即上述讲的保证金）”的内容。从常理可知，当一方违约时，另一方必然不需要支付违约金，违约金必然是违约方支付。因此对上述条款中“甲方不付违约金”的理解必然是保证金，因为雷群英、梁家亮曾收取欧阳海志保证金，因此当欧阳海志违约时，保证金则作为违约金处理，雷群英、梁亮不向欧阳海志支付违约金等同于不需退回保证金。否则该条款变得毫无意义。因此雷群英、梁家亮认为，欧阳海志在本案中违反约定提前终止合同，雷群英、梁家亮有权没收欧阳海志交纳的保证金。综上，雷群英、梁家亮请求本院判令：1.撤销原判第二项，改判为欧阳海志向雷群英、梁家亮支付修复费用31611.30元；2.撤销原判第三项，改判为合同保证金14800元归雷群英、梁家亮所有；3.一、二审案件受理费由欧阳海志负担。
欧阳海志针对雷群英、梁家亮的上诉答辩称：一、涉案商铺下沉是由于地基自身沉降造成，鉴定报告已指出地陷已严重影响正常使用，属于合同目的不能实现的履行不能，欧阳海志不应负违约责任。二、欧阳海志正常使用商铺，不应承担修复费用。
上诉人欧阳海志上诉称：一、原审法院对鉴定报告中的“正常使用性构成严重影响”断章取义、歪曲事实，以此认定欧阳海志违约没有事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条的规定，案涉合同属于履行不能，欧阳海志可以随时解除租赁合同而不受租赁合同约定的提前六个月通知的限制。欧阳海志在一审时申请对涉案商铺地陷的原因以及地陷是否影响正常使用进行鉴定，根据《房屋鉴定报告》第5页的鉴定结论显示，“室内地面出现大面积严重不均匀沉降和开裂，卫生间护墙体出现严重沉降开裂、变形，对商铺的正常使用性构成严重影响。”该报告已明确认定涉案商铺不能正常使用，原审法院却断章取义地认定卫生间只是辅助功能，不一定影响商铺的正常使用。鉴定报告已经认定大面积的地陷严重影响正常使用，而原审法院却主观臆断否定鉴定报告的结论，认为地面下陷并不必然影响商铺的主要功能。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方的租赁合同关系于2014年5月底已经正式解除。涉案商铺在2014年后下沉速度特别快，面积特别大，开裂特别严重，导致欧阳海志展示五金产品的全部货架均不能平衡、固定放置，对涉案商铺内的所有员工及进店购买产品的顾客的人身和财产安全构成严重威胁，故欧阳海志于2014年5月初口头通知雷群英、梁家亮解除合同，月底将涉案商铺清空并搬离后电话通知雷群英、梁家亮进行商铺交接，雷群英、梁家亮一直拒绝。2014年8月20日第一次庭审时，雷群英、梁家亮依然拒绝交接商铺，应自行承担此后拖延交接商铺造成的损失。3.欧阳海志不存在任何违约行为，无需向雷群英、梁家亮支付违约金。欧阳海志搬离涉案商铺是由于涉案商铺的大面积地陷造成无法正常使用，合同目的不能实现，欧阳海志有权单方解除合同而不属于违约。二、欧阳海志无需承担地面修复和拆除地上物的费用。1.涉案商铺地面下陷是由于商铺地基的沙石流失造成的，与欧阳海志无关。鉴定机构也未能阐明货物堆放不均所依据的标准，据此鉴定堆放不均是地陷的次要原因缺乏依据。如果涉案商铺的地基不存在自身的沉降，在欧阳海志堆放的物件没有超载的情况下，欧阳海志怎么堆放货物都不会出现地面下陷。2.欧阳海志按照合同约定的用途使用涉案商铺，摆放的五金物件也没有超出涉案商铺地面的承载范围，属于正常使用，不存在过错。3.鉴定报告中的调查笔录情况介绍人员既非欧阳海志也非雷群英、梁家亮的代表，鉴定笔录中的介绍人员只是欧阳海志店铺的一名员工，鉴定当天其只是负责涉案开门工作，并不清楚本案双方当事人之间的事宜，欧阳海志对其陈述不予确认。欧阳海志在涉案商铺出现地面下陷后，已经通知雷群英、梁家亮。雷群英、梁家亮居住在涉案商铺所在的小区内，其早已知悉涉案商铺地陷的情况，且雷群英、梁家亮声称在双方合作的12年间从未到涉案商铺查看、对地面下陷的情况完全不知情，与常理相悖，原审法院错误地推断欧阳海志未通知雷群英、梁家亮，导致损失扩大，是严重错误的。三、欧阳海志单方面解除合同不存在过错也没有违约，雷群英、梁家亮应返还欧阳海志保证金以及提前搬迁的搬迁费。欧阳海志与雷群英、梁家亮解除合同的原因是涉案商铺自身的大面积沉降，严重影响了欧阳海志的正常使用，涉案商铺已不具备对外经营的商业功能，租赁合同的目的已不能实现，欧阳海志完全有权单方解除合同而不承担任何违约责任，雷群英、梁家亮应将租赁保证金退还给欧阳海志，并承担欧阳海志提前搬迁的费用。综上，欧阳海志请求本院判令：1.撤销原判第一项，改判欧阳海志无需支付租金48400元和逾期付款的利息；2.撤销原判第二项，改判欧阳海志无需支付修复费18063.65元；3.撤销原判第四项，改判雷群英、梁家亮向欧阳海志返还保证金14800元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付，从反诉之日起计至清偿之日止）、20000元搬迁费及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付，从反诉之日起计至清偿之日止）；4.雷群英、梁家亮负担本案的所有诉讼费、鉴定费和评估费。
雷群英、梁家亮针对欧阳海志的上诉答辩称：一、涉案商铺主体结构并无受到损害，可正常使用，欧阳海志无权单方面解除合同。二、欧阳海志堆放货物严重超负荷且不均匀，根据其陈述，其明知地陷是2005年发生的，但一直未通知雷群英、梁家亮，因此地陷损失扩大的结果应由欧阳海志承担。三、欧阳海志无证据证明其有搬迁费用产生。
上诉人雷群英、梁家亮与上诉人欧阳海志在二审期间均未向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。雷群英、梁家亮与欧阳海志之间的租赁关系延续多年，双方于2012年1月18日签订的最后一份《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。由于双方提供的《租赁合同》文本内容有出入，且雷群英、梁家亮在原审中明确以欧阳海志提交的《租赁合同》文本为准，故双方当事人均应按照该文本的约定履行各自的义务。
关于案涉合同的解除问题。双方当事人从2002年开始成立租赁合同关系，一直持续到2014年。欧阳海志上诉称，合同已于2014年5月底解除。原审法院综合双方陈述认定欧阳海志在2014年6月期间自行搬离商铺并无不当，本院予以确认。根据双方签订的案涉租赁合同的约定，解除租赁合同关系应提前半年提出并且签订解除协议，但双方在本案诉讼前未就解除租赁合同关系达成一致意见，亦未交接商铺，故本案的租赁合同关系并未于欧阳海志搬离商铺时即2014年6月立即解除。在原审第二次庭审中即2014年12月30日，双方当事人在原审法院主持下办理交接商铺手续，原审法院据此认定双方的租赁合同关系于当日解除处理正确，本院予以维持。欧阳海志认为根据鉴定报告的结论，其搬离商铺是由于涉案商铺地面下陷、无法进行商业性使用，导致合同目的无法实现，因此无须承担违约责任。本院认为，鉴定报告的结论中虽有“卫生间围护墙体出现严重沉降开裂、变形，对商铺的正常使用性构成严重影响”的字眼，但原审法院从涉案商铺的主要功能为经营出发，认为地面下陷并不必然影响商铺的主要功能，结合欧阳海志方面派出的代表黄卫英在鉴定机构进行调查时所作的“地面下陷时间大概在2005年开始，下陷过程中并未向业主反映过，卫生间在出租时加建”的陈述，认定欧阳海志对损失扩大负有责任，其自行搬离商铺没有正当理由已构成违约，处理正确，本院予以维持。欧阳海志在二审中提出，向鉴定机构陈述上述情况的黄卫英，只是负责开门的工作人员，并不清楚涉案商铺的实际情况，故其陈述不能代表欧阳海志的意见。本院认为，欧阳海志在一审中从未对上述陈述提出异议，且欧阳海志明知鉴定机构于当日向其了解情况，仍然派出黄卫英代表其接受调查，其应当承担黄卫英陈述所产生的法律后果，故本院对于欧阳海志的上述辩解，依法不予采信。
关于租金及利息、保证金、搬迁费的问题。欧阳海志上诉称，其在2014年5月底已经搬离涉案商铺，无须向雷群英、梁家亮支付租金。本院认为，案涉合同中约定租金从2014年1月份起按每月7800元支付，而欧阳海志在2014年1月份及2月份均按每月7400元支付，故欧阳海志尚欠两个月租金的差额为800元。由于欧阳海志从2014年5月起未支付租金，而涉案租赁合同于2014年12月30日方解除，故欧阳海志应向雷群英、梁家亮支付八个月的租金共62400元。根据前述租金差额与欠缴租金，欧阳海志应向雷群英、梁家亮支付的租金为63200元。欧阳海志的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。雷群英、梁家亮上诉称，欧阳海志自行搬离商铺的行为构成违约，应没收其缴纳的保证金14800元。欧阳海志上诉称，其自行搬离商铺的行为不构成违约，雷群英、梁家亮应将保证金14800元及利息予以退还。本院认为，租赁合同未对没收保证金的情形作出明确规定，仅约定“甲方在扣除乙方违约给自己造成的损失后将剩余的保证金无息退还给乙方”，由于欧阳海志自行搬离商铺的行为已构成违约，因此原审法院在扣减保证金后，判决欧阳海志尚需向雷群英、梁家亮支付租金48400元（63200元-14800元）处理正确，本院予以维持。雷群英、梁家亮要求没收保证金的上诉理由无合同依据，本院不予支持。原审判决实际上已支持了欧阳海志要求退还保证金的请求，只是根据合同上述条款的约定及避免讼累，直接以保证金抵减了所欠租金。至于欧阳海志要求退还保证金利息的上诉主张因与合同约定不符，本院不予支持。欧阳海志上诉要求雷群英、梁家亮支付搬迁费20000元。本院认为，欧阳海志自行搬离商铺并非基于正当理由，故其产生的搬迁费应由其自行承担。欧阳海志的上诉缺乏理据，本院不予支持。
关于商铺的修复费用及本案的鉴定、评估费用问题。雷群英、梁家亮上诉称，欧阳海志应对商铺的损害结果承担大部分即70%的责任，即欧阳海志应支付31611.30元修复费。欧阳海志上诉称，商铺的损害结果与己无关，无须承担任何修复费用。本院认为，双方都对鉴定报告中“涉案商铺下陷的主要原因是原地面不均沉降占主导，次要原因为商铺使用过程货物堆放不均占次要”这一结论有异议，但双方经原审法院询问后均明确表示不申请重新鉴定，且鉴定机构对于双方针对鉴定报告提出的问题均作出了明确、具体的答复，因此原审法院根据鉴定报告及本案现有证据，综合认定雷群英、梁家亮承担修复费用的60%、欧阳海志承担修复费用的40%，并据此判决欧阳海志应向雷群英、梁家亮支付修复费18603.65元，处理正确，本院予以维持。雷群英、梁家亮预交了评估费3000元，欧阳海志预交了鉴定费10000元，原审法院根据双方的责任分配，判决雷群英、梁家亮负担鉴定费和评估费共计7800元、欧阳海志负担鉴定费和评估费共计5200元并无不当，本院予以维持。
综上所述，雷群英、梁家亮及欧阳海志的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3285.58元，由上诉人雷群英、梁家亮负担960.28元，由上诉人欧阳海志负担2325.30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 钟勉力