湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终470号
上诉人（原审原告）湖北银行股份有限公司孝感开发区支行。住所地：湖北省孝感市文化东路**号。组织机构代码：72831043-1。
负责人肖艳萍，该行行长。
委托代理人周正天，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）武汉圣捷灵商贸有限公司。住所地：湖北省武汉市江岸区新村街二七路***号*栋*单元。
法定代表人郑湘玉，该公司经理。
被上诉人（原审被告）湖北随州永盛科贸有限公司。住所地：湖北省随州市曾都区经济技术开发区六草屋村。组织机构代码：69511859-X。
法定代表人曹文惠，该公司经理。
被上诉人（原审被告）张学鑫，男，1962年7月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）祁宏静，女，1970年12月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告）程华友，男，1970年12月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）熊洁，女，1979年12月4日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
被上诉人（原审被告）郑湘玉，男，1958年4月11日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
被上诉人（原审被告）顾思思，女，1987年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。
被上诉人（原审被告）林佳，男，1985年10月24日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。
被上诉人（原审第三人）彭靖，男，1963年8月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
委托代理人曾梅，湖北元申律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，代为签收法律文书。
上诉人湖北银行股份有限公司孝感开发区支行（以下简称湖北银行开发区支行）因与被上诉人武汉圣捷灵商贸有限公司（以下简称圣捷灵公司）、湖北随州永盛科贸有限公司（以下简称永盛公司）、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳、彭靖追偿权纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第01757号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人湖北银行开发区支行的委托代理人周正天，被上诉人彭靖的委托代理人曾梅到庭参加诉讼；被上诉人圣捷灵公司、永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：圣捷灵公司以与案外人武汉明月红日物贸有限公司签订了4000多万元的订货合同，需支付货款为由，于2014年1月21日与湖北银行开发区支行签订了《授信协议》，该协议约定湖北银行开发区支行授予圣捷灵公司信用额度2400万元，期限自2014年1月21日至2015年1月21日，约定由永盛公司与湖北银行开发区支行签订《最高额保证合同》。2014年1月21日永盛公司与湖北银行开发区支行签订两份《最高额抵押合同》，该合同约定期限自2014年1月21日至2015年1月21日，约定最高额保证金额为2000万元和400万元，并在合同中约定以其曾国用（2010B）第09号土地及曾规工程2012字第016号汽车展厅担保2000万元和曾国用（2011）第033号和曾国用（2011）第034号及曾规工程2012字第019号汽车产业园生产车间担保400万元，随后将曾国用（2010B）第09号土地使用权在国土管理部门办理了他项权证，曾国用（2011）第033号和曾国用（2011）第034号二宗土地在本院审理的（2015）鄂孝南民初字第01756号案件为湖北银行开发区支行的另外一笔债权提供担保并办理了他项权证。2014年1月22日至24日，张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳分别与湖北银行开发区支行签订了《个人最高额保证合同》，合同约定在2014年1月22日至2015年1月22日期限内为圣捷灵公司在湖北银行开发区支行的债务提供2400万元的连带责任担保。2014年7月24日，圣捷灵公司打入保证金合计1850万元至湖北银行开发区支行指定账户。2014年7月24日湖北银行开发区支行分十五次向圣捷灵公司开出承兑汇票金额合计3700万元（编号分别为30866334-30866345）。2015年1月21日，因承兑汇票到期，湖北银行开发区支行兑付了上述3700万元汇票，湖北银行开发区支行于2015年1月21日扣划了圣捷灵公司保证金账户及其他账户18500132.16元及利息36858.09元用于偿还湖北银行开发区支行垫付款，但圣捷灵公司仍欠湖北银行开发区支行垫付款18463009.75元至今未还，遂引起诉讼，湖北银行开发区支行请求支持其诉讼请求。
另查明，彭靖与张学鑫因借款关系，永盛公司为该借款提供担保，将其所有的曾国用（2010B）第09号土地（在本案中已经提供担保并办理了他项）上的建筑物（汽车展厅、房权证号为20××42）与债权人即彭靖于2014年10月9日在随州市房产管理局办理了他项权证。
再查明，永盛公司于2014年1月9日委托武汉国佳房地资产评估有限公司对曾国用（2011）第034号土地及该地上建筑物（生产车间）进行评估，估价为3668万元（土地1366.68万元，生产车间2301.32万元）。
一审法院认为：湖北银行开发区支行与圣捷灵公司、永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳之间签订的《授信协议》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《个人最高额保证合同》、《银行承兑协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，圣捷灵公司理应按照合同约定履行合同义务。永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳为圣捷灵公司的债务与湖北银行开发区支行签订了《最高额保证合同》、《个人最高额保证合同》，应承担相应的民事责任，故对于湖北银行开发区支行要求圣捷灵公司偿还垫付款18463009.75元及按日万分之五的标准承担利息，并由张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳承担连带清偿责任的请求，依法予以支持；对于湖北银行开发区支行要求对抵押的财产享有优先受偿权的请求，湖北银行开发区支行可对永盛公司已经办理抵押登记手续的土地享有优先受偿权，永盛公司在对提供担保的该地上建筑物（曾规工程2012字第016号汽车展厅）的价值范围内承担连带清偿责任，对该项请求依法部分予以支持；对于彭靖请求驳回湖北银行开发区支行对随州市房权证城区字第××号房产享有优先受偿权的主张，因彭靖与永盛公司2014年10月9日在随州市房产管理局办理了他项权证，故对该抗辩理由依法予以采纳。圣捷灵公司、永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，理应承担不到庭的法律后果。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1.圣捷灵公司偿还湖北银行开发区支行承兑汇票垫付款18463009.75元，并按合同约定自2015年1月22日起按垫付款额度的日万分之五偿还借款利息至判决生效之日止。2.张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳对上述债务承担连带清偿责任。3.湖北银行开发区支行对永盛公司提供抵押担保的财产（已办理了抵押登记的土地）拍卖或者变卖该财产所得的价款享有优先受偿权，永盛公司在对提供抵押担保的地上建筑物（曾规工程2012字第016号汽车展厅、房权证号为20××42）的价值范围内承担连带清偿责任。4.驳回湖北银行开发区支行的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起五日内付清，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费132578元，诉讼保全费5000元，合计137578元由圣捷灵公司、永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳共同负担。
湖北银行开发区支行不服一审判决，上诉称：一、湖北银行开发区支行享有永盛公司提供的曾国用（2010B）第09号土地使用权及其地上建筑物的抵押权。2014年1月21日湖北银行开发区支行与永盛公司签订了一份最高额抵押担保合同，永盛公司以其所有的曾国用（2010B）第09号土地使用权及其地上建筑物为圣捷灵公司提供抵押担保。合同签订以后，双方依法到随州市曾都区国土资源局办理了抵押登记，在登记的“土地他项权证”上明确注明“连同地上建筑物及在建工程一同抵押”，湖北银行开发区支行享有抵押权，永盛公司作为圣捷灵公司的担保人，对圣捷灵公司与湖北银行开发区支行2014年1月21日至2015年1月21日签订的借款合同、银行承兑汇票等主合同债务在2400万元的范围内承担抵押担保责任。上述事实没有争议。二、一审认定湖北银行开发区支行对土地上的建筑物没有抵押权错误。l.2014年1月21日湖北银行开发区支行与永盛公司签订的最高额抵押担保合同中明确约定，永盛公司以其所有的曾国用（2010B）第09号及其地上建筑物为圣捷灵公司提供抵押担保，即既约定了土地抵押担保，同时又约定了土地上的建筑物作为抵押担保，2014年1月21日双方到随州市曾都区国土资源局办理抵押登记时，湖北银行开发区支行提供了双方签订的抵押合同，明确告知登记机关，土地及其土地上建筑物同时抵押，为此登记机关在抵押权证上明确记载了抵押的土地面积和抵押的在建工程的面积，还特别在“记事栏里”注明了“连同地上建筑物及在建工程一同抵押”，无疑土地及土地上建筑物均首先抵押给了湖北银行开发区支行。2.我国法律将房屋和土地视为一个整体，地随房走，房随地走，土地抵押，房屋同时抵押，房屋抵押，土地同时抵押。根据《中华人民共和国城市土地使用权出让和转让暂行条例》第33条、《担保法》第36条、《物权法》第182条第1款的规定，即便当事人没有约定同时抵押，只要土地或房屋一物抵押，另外一物也视为抵押，即属于法定抵押，抵押权人只需办理土地或者建筑物其中的一项抵押登记手续，就有权获得二项抵押权。且湖北银行开发区支行与永盛公司对土地和土地上的建筑物同时约定了抵押，湖北银行开发区支行依法获得抵押物权。基于以上法律规定，彭靖以湖北银行开发区支行没有办理土地上建筑物的抵押登记手续为由，抗辩湖北银行开发区支行对土地上建筑物没有抵押权，不符合法律规定。三、湖北银行开发区支行只到土地机关办理了抵押登记手续，湖北银行开发区支行不仅同时获得了土地和土地上建筑物的抵押权，同时，不影响湖北银行开发区支行对土地上建筑物享有的抵押权在先，彭靖抵押权在后的事实。如果房地被分别抵押，实现抵押权时各个抵押权也应按照登记的先后顺序受偿，至于登记机构是否为同一机构，在所不问。理由如下：首先，《物权法》第182条第2款已经明确规定，如果抵押人没有依法将土地使用权范围内的建筑物一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。“视为一并抵押”的表述已明确表明，即便建设用地使用权或建筑物一方没有办理抵押权登记，也被法律直接纳入到抵押财产当中。既然没有被抵押的，未办理登记的房屋或建设用地使用权被作为了抵押财产，不仅意味着在抵押权实现时要将房屋与建设用地使用权一并拍卖，还意味着抵押权人有权就房屋和建设用地使用权变价所得价款优先受偿。其次，土地与房屋的登记机构本应统一，但由于我国现行体制而始终未能统一，房地分别登记的情形在《物权法》制订时就存在，根据《物权法》第199条第1项规定，不能将“登记的先后顺序”仅理解为同一登记机构的登记先后顺序，而应当理解为在同一或不同的登记机构登记的先后顺序。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第58条第1款的规定，如果当事人在同一天在不同的登记机构办理的抵押权登记，顺位相同的话，那么当事人在不同的时间不同的登记机构办理的抵押权登记，顺位应当不同。湖北银行开发区支行先于彭靖登记，顺位应当优先。第三，《物权法》第199条关于“登记的抵押权优先于未登记的抵押权”只适用于均以登记为对抗要件的数个抵押权之间的法律规则（例如机械设备等动产的抵押，不登记仍然享有抵押权，但是，登记优先，登记可以对抗），不适用于均以登记为生效要件的抵押权（本案的土地上的建筑物）。本案中，土地和房屋均以登记为生效要件，所以不适用《物权法》第199条关于“登记的抵押权优先于未登记的抵押权”的法律规定，抵押权的设立以登记为生效要件时，则没有登记就意味着抵押权没有产生，不存在优先与否的问题。此外，房屋登记机构与土地登记机构的登记不存在何者效力更强。第四，彭靖在设定抵押时，明知该土地和土地上建筑物已经抵押（彭靖设定房屋抵押时，土地证在国土资源局，该局出具了土地证复印件与原件一致的文件），也明知按照法律规定土地上的建筑同时抵押，仍然与永盛公司办理抵押登记手续，即知道自己抵押在后，应当在偿还了湖北银行开发区支行债权以后，才能享有权利。最后，按照彭靖所称，借款发生在2013年10月23日，抵押合同到2014年10月8日才签订，即债权债务在先，债权已到期没有偿还，抵押设定在后，不发生因设定抵押才导致彭靖借款债务人的事实发生，所以彭靖不是因为办理了抵押登记才借款给债务人。综上，请求二审法院判令：1.撤销原判第三条后端“永盛公司在对提供抵押担保的土地上的建筑物（曾规工程2012字第016号汽车展厅、产权证号为20××42）的价值范围内承担连带清偿责任”的判决结果，改判为：依法确认湖北银行开发区支行对永盛公司提供的抵押担保的土地上的建筑物（曾规工程2012字第016号汽车展厅、产权证号20××42）享有抵押权，即判决湖北银行开发区支行有权以永盛公司提供的抵押土地上的建筑物，以折价、拍卖或者变卖该财产所得的价款，优先清偿圣捷灵公司下欠湖北银行开发区支行垫付款本息；2.本案二审诉讼费用由圣捷灵公司、永盛公司、张学鑫、祁宏静、程华友、熊洁、郑湘玉、顾思思、林佳、彭靖负担。
上诉人湖北银行开发区支行未向本院提交新证据。
被上诉人彭靖辩称，一、本案不适用《不动产登记暂行条例》。《不动产登记暂行条例》2015年3月1日生效，该条例规定了不动产统一登记的制度。这说明：1.在2015年3月1日前，我国房产、地产实行的是不动产分别登记制度，而不是统一登记制度。2.本案中无论是湖北银行开发区支行土地抵押权登记还是彭靖房产抵押权登记的时间均发生在20l5年3月1日前，根据“法不溯及既往”的原则，本案不适用《不动产登记暂行条例》，而应适用《土地登记办法》、《房屋登记办法》及其上位法。二、随州市国土资源局的对土地、房屋抵押登记效力问题。1.关于土地抵押登记的法律规定。《土地管理法》第5条规定：国务院土地行政土管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。根据《土地管理法》的这一授权，国土资源局为了“规范土地登记行为”颁布了《土地登记办法》，该办法第二条对土地行政管理部门土地登记权利的范围进行了界定，原文为“本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为”。在随州市国土资源局的官方网站的基本概貌一栏中，可见根据《中共随州市委、随州市人民政府关于市人民政府机构改革的实施意见》【随发（2010）2号】文，随州市人民政府对随州市国土资源局的十四项行政授权职责中，根本没有对其可以进行房产登记的授权。2.关于房产登记的法律规定。“为了规范房屋登记行为”，建设部颁布了《房屋登记办法》对房产登记行政行为作出了规定。该办法第二条对房屋行政管理部门房屋登记权利的范围进行了界定，原文为“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。该办法第19条第（二）项更是明确当房屋登记是“在建工程抵押登记”时，房屋登记机构应当实地查看的程序。在随州市房产管理局网站公布的机构职能中，随州市房产局有九项行政职能，其中第三项为“负责城市规划区内及曾都区范围内房屋权属登记发证……”3.随州市国土资源管理局只能在土地事项范围内依法行政，超过这一职能，就是违法行政。2004年3月22日，国务院颁发了《全面推进依法行政实施纲要》。该文件关于“依法行政的基本原则和基本要求”中，将“合法行政”作为6大基本要求之一，定义为：行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。从行政职能划分上，国务院作为最高行政机关，其部委建设部与国土资源部各司其责，对土地登记与房产登记分别管理；随州市政府遵守法律规定、依法行政，将土地登记的职能授权给了随州市国土资源管理局、将房屋登记的权利授予给了随州市房产局。综上，本案中，随州市国土资源管理局只有办理土地抵押权是依法行政，产生抵押优先受偿权的效力；因其无房产登记的行政职能，即使办理了房产的抵押，也因违法行政而不产生房产抵押权的效力。三、彭靖才是唯一的汽车展厅抵押权人，理应对该房屋享有唯一的优先受偿权。1.彭靖对抵押人享有的债权，对汽车展厅抵押优先受偿权真实、合法、有效。该债权、抵押权不仅经过公证，更已为（2015）鄂武汉中民商初字第00859号生效民事判决书确认，并已经进入执行程序。2、湖北银行开发区支行在随州市国土资源管理局办理土地他项权证后，并没有到随州市房产管理局办理汽车展厅抵押登记，其意思表示为对房屋抵押权的一种放弃。对于债务人而言，其不与湖北银行开发区支行履行完房产抵押程序，反应出的真实意思表示为不愿将房产抵押给湖北银行开发区支行，债务人后与彭靖另行签订抵押合同并进行了房产抵押权登记更说明这一点。湖北银行开发区支行虽与债务人签订了抵押合同，但未经过合法的房产抵押程序，未取得房屋抵押权。因此，彭靖是唯一享有房屋抵押优先受偿权的权利人。四、湖北银行开发区支行错误地理解了《物权法》第182条。1.将《物权法》第182条理解为“地随房走、房随地走”的前提是该房地产只有一个抵押权时适用。当房地产上既有土地抵押，也有房产抵押，且抵押权分属于不同权利人时，两个抵押权都是有效的，此时并不适用“地随房走、房随地走”。2.《物权法》第182条在本案中正确的理解与适用。解决房地分别抵押实行的问题，应认定两个抵押皆为有效，在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖，分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。综上，请求二审法院驳回湖北银行开发区支行的上诉，维持原判。
被上诉人彭靖为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00859号《民事判决书》。拟证明：彭靖对随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢的房产享有唯一的抵押优先受偿权。
经庭审质证，湖北银行开发区支行对彭靖所提交证据的真实性不持异议，但认为该证据不能证明其目的。
本院仅对彭靖所提交证据的真实性予以确认。
经审理查明，一审判决所查明的事实属实。二审另查明，1.2014年1月21日，永盛公司与湖北银行开发区支行签订的编号为“（2004）抵200201230022号”《最高额抵押合同》中的抵押清单将“建字第曾规工程（2012）字第16号”《中华人民共和国建设工程规划许可证》上所记载的在建工程列入了抵押财产，而该《中华人民共和国建设工程规划许可证》所记载的工程项目为位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号的汽车展厅。2.2014年1月21日，随州市曾都区国土资源局颁发的“曾他项（2014）第000008号”《国有土地使用权他项权证》上记载：永盛公司将位于随州市曾都区经济开发区六草屋村、面积为7970.60㎡的国有土地使用权抵押给湖北银行开发区支行，抵押贷款金额为2000万元，抵押期限为2014年1月21日至2015年1月20日，备注“连同地上建筑及在建工程一同抵押”。3.湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00859号《民事判决书》确认：彭靖在对案外人张学鑫享有的债权范围内，对永盛公司提供抵押的，位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢的房产（房屋他项权证的证号为：随州市房他证城区字第2014031**号）享有优先受偿权。上述判决现已生效。
本案二审争议的焦点问题是：湖北银行开发区支行、彭靖是否对随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的房产享有抵押优先受偿权；如果同时享有，抵押优先受偿权的顺序应当如何确定。
关于焦点问题，本院认为：一、湖北银行开发区支行对随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的房产享有抵押优先受偿权。理由如下：1.从当事人的真实意思的表示来看。2014年1月21日，永盛公司与湖北银行开发区支行签订的编号为“（2004）抵200201230022号”《最高额抵押合同》中的抵押清单将“建字第曾规工程（2012）字第16号”《中华人民共和国建设工程规划许可证》上所记载的在建工程列入了抵押财产，而该《中华人民共和国建设工程规划许可证》所记载的工程项目为位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号、有效用地面积为7970.60㎡的汽车展厅，故永盛公司与湖北银行开发区支行就案涉抵押土地上的地上建筑物的抵押是双方真实意思的表示。2.从抵押登记的办理情况来看。2014年1月21日，随州市曾都区国土资源局颁发的“曾他项（2014）第000008号”《国有土地使用权他项权证》上记载：永盛公司将位于随州市曾都区经济开发区六草屋村、面积为7970.60㎡的国有土地使用权抵押给湖北银行开发区支行，抵押贷款金额为2000万元，抵押期限为2014年1月21日至2015年1月20日，备注“连同地上建筑及在建工程一同抵押”。该登记表明，案涉的位于随州市曾都区经济开发区六草屋村、面积为7970.60㎡的国有土地使用权连同地上建筑及在建工程一并办理了抵押公示登记手续。3、从湖北银行开发区支行、永盛公司办理的前述抵押登记的法律效力来看。按照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时生效。按照上述规定，湖北银行开发区支行、永盛公司在办理位于随州市曾都区经济开发区六草屋村、面积为7970.60㎡的国有土地使用权抵押登记的同时，注明了“连同地上建筑及在建工程一同抵押”，该登记行为应当认定为抵押土地及其地上建筑、在建工程均办理了抵押登记手续，抵押权自登记时生效。至于土地行政管理部门是否有权办理抵押土地的地上建筑、在建工程的抵押登记的问题，属于行政管理的范畴，在随州市曾都区国土资源局颁发的“曾他项（2014）第000008号”《国有土地使用权他项权证》未被撤销前，该登记合法有效。另，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，随州市曾都区经济开发区六草屋村、面积为7970.60㎡的国有土地使用权在办理抵押登记以后，即便该土地上的建筑物未一并抵押，也应当视为一并抵押。二、彭靖因与张学鑫的债权债务关系，永盛公司以其所有的位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的房产提供了抵押担保并办理了抵押登记（房屋他项权证的证号为：随州市房他证城区字第2014031**号），该抵押行为已被生效法律文书确认有效，故彭靖享有永盛公司位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的房产的优先受偿权。
基于前述评判，按照《中华人民共和国担保法》第五十四条第（一）项的规定，位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢的房产（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的拍卖、变卖所得价款应按照该抵押物登记的先后顺序清偿，本案中，湖北银行开发区支行与永盛公司办理案涉抵押登记的时间为2014年1月21日；彭靖与永盛公司办理案涉抵押登记的时间为2014年10月9日，故随州市曾都区经济开发区交通大道588号1幢的房产（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的拍卖、变卖所得价款应优先偿还湖北银行开发区支行的债权。
另，原审判决第一项为“一、圣捷灵公司偿还湖北银行开发区支行承兑汇票垫付款18463009.75元，并按合同约定自2015年1月22日起按垫付款额度的日万分之五偿还借款利息至判决生效之日止。”指定的履行期限为“上列应付款项，于判决生效之日起五日内付清，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该判决的表述不规范，致使湖北银行开发区支行自本案判决生效之日至五日自动履行期限内的利息无法计算，但湖北银行开发区支行未就此提出上诉，故本院不作处理。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致实体处理不当，应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第五十四条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院2016年1月29日作出的（2015）鄂孝南民初字第01757号民事判决第一、二项。
二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院2016年1月29日作出的（2015）鄂孝南民初字第01757号民事判决第三、四项。
三、上诉人湖北银行股份有限公司孝感开发区支行对位于随州市曾都区经济开发区交通大道588号、宗地号为“曾国用（2010B）第09号”的国有土地使用权以及地上建筑物、在建工程（建字第曾规工程2012字第16号、产权证号为20××42）的拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权。
四、驳回上诉人湖北银行股份有限公司孝感开发区支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费30800元由被上诉人彭靖负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年八月一日
书记员 潘 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。依法成立的合同，受法律保护。
第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第五十四条第（一）项：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。