江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7303号
上诉人（原审被告）李玉华，男，汉族，1970年9月12日生，个体工商户。
委托代理人芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王瑛，女，汉族，1968年5月7日生。
被上诉人（原审原告）陈忠文，男，汉族，1962年1月28日生。
被上诉人（原审原告）陈伊乔，女，汉族，1991年10月4日生。
以上两位被上诉人共同的委托代理人王瑛，女，汉族。
上诉人李玉华因与被上诉人王瑛、陈忠文、陈伊乔房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈忠文、陈伊乔、王瑛原审诉称，2012年1月1日，陈忠文与李玉华签订房屋租赁协议，将江宁区华意泰富广场商铺287号出租给李玉华使用，租赁期满后，双方续租一年，期满，因李玉华不同意新的房租价格，双方未再续签协议，其要求李玉华搬出房屋并交付，但李玉华一直占用房屋至今，现起诉要求：1.李玉华立即腾空、交还租赁房屋；2.李玉华支付占用房屋期间的占用费，按4000元／月计算至李玉华实际搬出之日止；3.李玉华支付房屋空置期损失，按4000元／月计算三个月，合计12000元。
李玉华原审辩称，其虽未与陈忠文续签房屋租赁协议，但双方已就房屋续租事宜达成口头约定，且其于2015年2月5日将下一年度房租22000元汇至陈忠文银行卡中，陈忠文、陈伊乔、王瑛亦没有提出异议，可见陈忠文、陈伊乔、王瑛对于续租的认可，租赁期未满，故其不同意搬出房屋，不同意承担房屋占用费及空置期损失。
原审法院经审理查明，2012年1月1日，陈忠文（甲方）与李玉华（乙方）签订房屋租赁协议1份，约定将江宁区华意泰富广场商铺287号租赁给李玉华使用，租金18000元／年，租期为2012年2月22日至2014年2月21日。2014年1月27日，双方就房屋续租达成一致意见，续租一年，租金20000元／年，李玉华在原租赁协议上添加备注“续租一年，租金20000元整”并签字确认。2015年2月14日，陈忠文以短信方式通知李玉华下一年度租金为50000元／年，若李玉华不同意支付，则租赁期满后不再续租，后双方未续签租赁协议，诉争房屋由李玉华使用至今，陈忠文、陈伊乔、王瑛要求李玉华交还房屋未果，诉至原审法院。
原审法院另查明，2005年11月23日，陈忠文、陈伊乔、王瑛与南京华意房地产开发有限公司签订商品房买卖契约1份，购买了江宁区东山镇上元大街里485号泰富花苑1幢287室即涉案租赁房屋。陈忠文收取了李玉华房屋租赁押金2000元，2015年2月5日，李玉华通过银行转账方式支付给陈忠文22000元，2笔款项合计24000元，该款未予退还，原审中，陈忠文、李玉华双方均同意将李玉华应付的款项自该款中优先扣除。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，陈忠文与李玉华签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应受法律保护。李玉华在原合同期届满前未能与陈忠文、陈伊乔、王瑛续签租赁合同，租赁合同自租赁期满后解除，李玉华未能在合同解除后及时交付租赁房屋，应负纠纷的责任，其抗辩的其通过银行转账支付了22000元，陈忠文未提出异议，应视为对续租的认可的意见，因其未能举证证明陈忠文、陈伊乔、王瑛同意续签合同且陈忠文在2014年2月14日通过短信的方式明确表示不再续租，故对该抗辩意见，原审法院不予采信，陈忠文、陈伊乔、王瑛要求李玉华腾空并交还房屋的诉请，原审法院予以支持。李玉华在租赁合同解除后占用房屋至今，应承担相应的房屋占用费，陈忠文、陈伊乔、王瑛主张的按4000元／月计算房屋占用费，因其未能提供充分证据证明该标准系同类型、同条件房屋的租赁价格，结合涉案房屋同类型房屋租赁均价，原审法院酌定房屋占用费为3000元／月，故陈忠文、陈伊乔、王瑛要求李玉华支付房屋占用费的诉请，原审法院予以部分支持。李玉华未能及时交还租赁房屋，构成违约，因李玉华违约，导致陈忠文、陈伊乔、王瑛实际损失为涉案房屋再次租赁空置期间的租金损失，陈忠文、陈伊乔、王瑛主张的空置期损失超出其实际损失，原审法院依法予以调整，结合涉案房屋同楼盘、同类型房屋的租赁周期及均价，原审法院酌定该空置费为6000元（3000元／月×2个月），故对于陈忠文、陈伊乔、王瑛主张的要求李玉华支付房屋空置期损失的诉请，原审法院予以部分支持。陈忠文收取了李玉华押金2000元、汇款22000元，合计24000元，该款应予退还，为便于执行，该款自李玉华应负担的款额中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：一、李玉华于判决发生法律效力之日起15日内将江宁区华意泰富广场商铺287号腾空并交还给陈忠文、陈伊乔、王瑛。二、李玉华于判决发生法律效力之日起10日内支付陈忠文、陈伊乔、王瑛房屋占用费3000元／月（自2015年2月22日起计算至李玉华实际交付房屋之日止，该款自陈忠文应返还的24000元中优先进行扣除）。三、李玉华于判决发生法律效力之日起10日内支付陈忠文、陈伊乔、王瑛房屋空置期损失6000元。四、驳回陈忠文、陈伊乔、王瑛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取115元，由李玉华负担（此款已由陈忠文、陈伊乔、王瑛垫付，李玉华在支付上述款项时应加付此垫款）。
上诉人李玉华不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定房屋占用费标准不当。李玉华与王瑛、陈忠文、陈伊乔于2012年1月签订房屋租赁协议，约定租期为2年（至2014年2月21日），房租为18000元／年（每月1500元）。2014年1月27日，李玉华、陈忠文在原合同上注明续租一年，租期至2015年2月22日，租金为每年20000元（每月1667元）。原审法院在没有采纳王瑛、陈忠文、陈伊乔对房屋使用费所举证据的情况下，酌定房屋占用费为3000元／月，相较原合同约定的租金涨了近乎1倍，没有任何法律和事实依据。请求二审法院按原合同租金或比原合同租金增长10%的幅度酌定房屋使用费。2.李玉华不应支付房屋空置费6000元。首先，李玉华搬出房屋后，王瑛、陈忠文、陈伊乔房屋是否会空置，不得而知，这种损失就目前来看并不存在，是王瑛、陈忠文、陈伊乔猜测的损失。其次，即使在李玉华搬出后可能发生房屋空置，但原租赁合同并没有约定空置费，且就商铺租赁的常态来看，空置的情况很多，将这种风险强加给承租人没有依据。再者，陈忠文是在原租赁合同到期前一周左右才告知李玉华不再续租，没有给李玉华合理的腾空房屋的期限。即使李玉华在合理期间腾空，王瑛、陈忠文、陈伊乔的商铺也有空置的风险，李玉华没有任何过错，不应承担空置费。最后，房屋空置费即使存在，也可能与房屋占用费重复计算。王瑛、陈忠文、陈伊乔可以在本案诉讼结束之后再次寻找承租户，而李玉华也可以在其找到承租户后立即搬出，李玉华占用的这段时间给房屋占用费，则空置费就不复存在。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判房屋占用费为1667元／月，改判李玉华不予支付房屋空置费6000元；2.判令被上诉人承担上诉费用。
被上诉人王瑛、陈忠文、陈伊乔辩称：1.本案诉讼是因为合同起始租金太低，到期后王瑛、陈忠文、陈伊乔根据市场行情要求增加，李玉华不同意又不愿意搬出，至今强占房屋造成的。2012年签订合同时，李玉华提出华意泰富广场刚起步，市场需要培育，开始租金要低，出于扶持考虑，商定租金18000元一年，租期二年不涨。到期后，市场行情转好，王瑛、陈忠文、陈伊乔要求租金涨到30000元一年，李玉华又讲生意不太好，要求优惠，王瑛、陈忠文、陈伊乔让步25000元一年，李玉华还是左缠右磨，王瑛、陈忠文、陈伊乔再次让步20000元一年，只同意优惠续租一年。2015年到期后，王瑛、陈忠文、陈伊乔左右相邻房屋已经租到一年60000元，同样地段、同样面积，市场行情是事实依据，王瑛、陈忠文、陈伊乔考虑老租客的优惠，要求租金涨到50000元一年，但是李玉华不同意，得寸进尺只肯出22000元一年，并且讲租也得租，不租也得租，要不然就拒不交还房屋，是强买强卖的霸权行为。双方合同中只同意延期一年，而且并没有租金按10%增加的约定，李玉华将自己的意志强加给王瑛、陈忠文、陈伊乔，严重违反合同法，与诚信、友善的价值观背道而驰。2.合同明确约定，李玉华若要续租，需提前三个月通知陈忠文，并签订续租协议，但李玉华并未履行，王瑛、陈忠文、陈伊乔多次催告无果，在合同到期前一周以短信和挂号信再次通知李玉华需签订续租协议，否则合同到期解除，但李玉华置之不理，至今强占房屋拒不交还，不仅造成了王瑛、陈忠文、陈伊乔的租金损失，而且房屋何时能收回遥遥无期，严重耽误了房屋再次出租。合同中明确要求李玉华提前三个月通知，就是为了防止房屋空置，但是李玉华至今强占，拖延时间造成了房屋空置。王瑛、陈忠文、陈伊乔要求房屋空置费损失完全符合合同法及相关法律法规规定。3.王瑛、陈忠文、陈伊乔根据市场行情主张的房屋占用费是每月4000月和3个月的房屋空置费，原审判决房屋占用费每月3000元和2个月的空置费，虽然王瑛、陈忠文、陈伊乔觉得吃亏，为尽快解决问题，尊重和服从原审判决。综上，请求二审法院依法驳回李玉华的上诉请求，维持原审判决。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，李玉华提供周边商铺的租赁合同复印件一份，以及原审中提供的商铺租赁协议的照片一份，证明2014年3月13日、8月18日周边的商铺以每年18000元和25000元租赁。王瑛、陈忠文、陈伊乔经质证认为，租赁合同是复印件，真实性无法确认，商铺租赁协议中的商铺与案涉房屋并不在一起。王瑛、陈忠文、陈伊乔共同提供在赶集网、58同城等网站搜索的华意泰富广场房屋租赁报价三份，证明月租金报价为4000元、6000元、8000元。李玉华经质证认为，对网上信息的真实性无异议，但关联性不予认可，网上信息时间是2015年6月4日，且网上也有很多报价很低，此类信息没有可比性，华意泰富广场的商铺大概租出去一半。鉴于上述证据形式上不符合法定规定，本院对上述证据的证明力不予确认。
本院认为，陈忠文与李玉华签订的案涉房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，李玉华逾期腾房造成王瑛、陈忠文、陈伊乔不能将房屋收回使用或者对外出租，故王瑛、陈忠文、陈伊乔要求李玉华参照租金标准支付占有使用费直至实际搬出之日，应予支持。但对于王瑛、陈忠文、陈伊乔提出的占有使用费标准，原审法院认为其未能提供充分证据予以证明，但考虑到该项损失确实存在，遂参考同类型房屋租赁均价酌定案涉房屋占有使用费标准为3000元／月，裁量幅度合理，应予维持。李玉华上诉主张应按原租金价格计算占有使用费，不符合市场行情正常上涨的情况，亦不符合双方正是因为对租金无法达成一致导致未能续约的事实，本院不予支持。对于王瑛、陈忠文、陈伊乔在本案中主张的房屋空置期损失，因空置期损失系指因对方当事人的过错导致房屋闲置从而造成出租人在房屋闲置期间的租金损失，而涉案房屋目前仍由李玉华占用，其应在人民法院判决确定的期限内腾房并支付腾房之前的占有使用费，本案中空置期损失并未实际发生，双方在合同中亦未对逾期腾房的违约责任作出特别约定，故原审法院判决李玉华承担房屋空置期损失6000元，没有事实与法律依据，应予纠正。李玉华的该项上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1103号民事判决第一项、第二项；
二、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1103号民事判决第三项、第四项；
三、驳回王瑛、陈忠文、陈伊乔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取115元，由李玉华负担100元，由王瑛、陈忠文、陈伊乔负担15元；二审案件受理费230元，由李玉华负担200元，王瑛、陈忠文、陈伊乔负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 汪海燕