山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终478号
上诉人（原审原告）：孙方娟，女，1956年2月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：王天鹏，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：李可爱，男，1950年5月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
原审原告：杨海峰，男，1955年2月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
上诉人孙方娟因与被上诉人李可爱、原审原告杨海峰房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2016）鲁1191民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙方娟上诉请求：撤销一审判决，改判确认李可爱与杨宝全签订的房屋买卖协议无效，孙方娟对拆迁补偿利益享有50%的份额（价值30万元）。事实和理由：一、房屋被孙方娟的公公杨宝全偷卖给李可爱，李可爱也多次承认房屋买卖发生在其与杨宝全之间，杨宝全欺骗孙方娟，说将房屋出租给了李可爱，一审法院认定孙方娟与李可爱之间存在房屋买卖关系错误。二、房屋是婚姻关系存续期间取得，登记在孙方娟名下，是孙方娟个人财产，杨宝全的行为属于无权处分。房屋尚未过户，买卖合同未生效，拆迁补偿利益应由孙方娟享有。三、孙方娟提供的房屋买卖协议上杨宝全的名字是杨海峰代签的，李可爱提供的房屋买卖协议双方名字都是一人所写，且两份买卖协议价款金额不一致。
李可爱辩称，房屋是杨海峰的，杨海峰卖给李可爱房子，价款4万元给了杨海峰，因为是亲戚，杨海峰退给李可爱2000元。杨海峰将房产证、土地证、契约都给了李可爱。拆迁时居委会通知李可爱签订了拆迁协议。请求驳回上诉，维持原判。
杨海峰未作陈述。
杨海峰、孙方娟向一审法院起诉请求：确认房屋买卖合同无效，李可爱返还杨海峰、孙方娟房屋；确认杨海峰、孙方娟对拆迁安置补偿利益有50%的份额。
一审期间，杨海峰、孙方娟围绕诉讼请求提交了证据一、国有土地使用证，以证明与房屋有关的土地使用权属于杨海峰、孙方娟；证据二、房管部门查档证明及日照市东港区北京路街道百发居民委员会（以下简称百发居委会）出具的证明，以证明房屋归杨海峰、孙方娟所有；证据三、房屋照片，以证明房屋拆迁之前是杨海峰、孙方娟建设的；证据四、房屋买卖协议，以证明卖房人是杨宝全，其行为侵犯了房屋共有人孙方娟的合法权益。李可爱质证称，国有土地使用证不能证明土地使用权属于杨海峰、孙方娟，房屋是杨宝全的，杨海峰、孙方娟提交的协议与李可爱持有的协议不同，李可爱持有的协议上记载的卖房人是杨宝全，买房人是李可爱，说和人是王明启，且有原村委会领导手印和公章。
李可爱围绕诉讼请求提交证据一、原大孙家村村委会于1994年12月29日出具的证明，以证明房屋不是孙方娟而是杨宝全的，当时错写成了孙方娟；证据二、王明启的书面证明，以证明1997年7月28日杨宝全自愿将正房4间，东小平房3间以38000元的价格卖给李可爱，原大孙家村村委会在协议上加盖公章；证据三、房屋买卖协议；证据四、百发居委会拆迁通知与拆迁补偿安置协议，以证明是李可爱与百发居委会签订的拆迁补偿安置协议；证据五、对孙方萍的录音，以证明房产证、土地证是孙方萍拿回家让孙方娟拿走了，李可爱去要,孙方娟不给。杨海峰、孙方娟的质证称，对证据一有异议，土地证及房产证均能证实房屋不是杨宝全而是孙方娟所有，证明内容与土地证、房产证不一致，无经办人签字，是无效的；对王明启的书面证明有异议，王明启的书面证词不能推翻相关部门的证据，亦是无效的；对证据三买卖协议上房产的价格无异议；对证据四、五无异议。
2017年4月11日，一审法院向日照市不动产登记中心查询到孙方娟名下房产一处，日照市不动产登记中心出具查询结果证明。杨海峰、孙方娟对查询结果无异议，李可爱质证称，2015年11月8日，李可爱与百发居委会签订拆迁补偿协议，与杨海峰、孙方娟无关。
一审法院认定事实：1985年2月，杨海峰、孙方娟自建瓦房四间，并于1992年2月18日在日照市房地产管理局办理了房产证，房产证号：大孙家村0397。1997年7月28日，李可爱经人介绍，购买杨海峰、孙方娟坐落在大孙家村的房屋，并签订房屋买卖协议，杨海峰、杨宝全及李可爱在协议上签字。后大孙家村村民集体转农转非。李可爱居民身份证登记住址为日照市东港区北京路街道百发居委会。
一审法院认为，当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。杨海峰、孙方娟基于其集体经济组织成员身份而申请取得宅基地并建成房屋，但房屋买卖后，百发居委会的土地已收归国家所有，百发居委会的居民已经全部农转非。因此，房屋买卖行为不再适用土地管理法关于农村宅基地禁止转让的规定。杨海峰、孙方娟与李可爱双方在自愿基础上签订房屋转让协议，内容不损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，合同约定的内容已实际履行完毕。李可爱对涉案房屋进行了装修并一直占有、使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系。在此情况下，杨海峰、孙方娟要求确认其与李可爱签订的房屋转让协议无效并要求分得拆迁安置补偿利益50%的份额，理由不充分，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回杨海峰、孙方娟的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由杨海峰、孙方娟负担。
本院二审期间，孙方娟围绕诉讼请求依法提交了李可爱户籍证明、证人张某与滕以柱等人书面证明、齐鲁晚报遗失声明，以证明涉案房屋是孙方娟之父孙宗连给孙方娟建设的，是孙方娟个人财产，李可爱户籍所在地是日照市岚山区虎山镇大村，与李可爱的居民身份证载明的住址日照市东港区北京路街道百发居不符。李可爱质证称，当时以为买的是杨宝全的房子，现在才知是杨海峰的房子，张某、滕以柱等人的书面证明虚假，遗失声明的时间是在房屋拆迁协议签订之后，房屋买卖协议是杨海峰签的字，落款1994年12月19日的证明，由原大孙家村村民委员会出具给石臼财政所，没有这份证明，杨海峰在公路局就分不到福利房。李可爱围绕诉讼请求依法提交了证人常某证言，以证明孙方娟卖房子给李可爱，是常某介绍的。孙方娟质证称，对证人证言有异议。杨海峰对孙方娟提交的证据无异议，对李可爱提供的证人常某证言质证称，其不认识常某，买卖房屋不是常某牵的线。孙方娟对李可爱提供的证人常某证言质证称，证人常某的证言自相矛盾，与李可爱的陈述互相矛盾、与房屋买卖协议互相矛盾。证人常某称其是房屋买卖介绍人，与房屋买卖协议载明的说和人王明启不符，故本院对证人常某证言不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
涉案房屋座落于北京路街道百发居，建于1985年3月，建筑面积65平方米，1992年2月18日取得房屋所有权证，证号为日房子石第0397号，登记所有权人为孙方娟；1999年11月30日取得国有土地使用证，证号为东国用（90）字第046号，登记土地使用者为孙方娟，使用权类型为国有划拨，使用权面积184.6平方米。2015年11月2日，孙方娟在齐鲁晚报刊登遗失声明，内容：孙方娟位于北京路百发居的房屋产权证（证号：大孙家村0397）丢失，声明作废。同年11月7日，北京路百发居委会作为甲方与乙方李可爱签订房屋拆迁补偿安置协议，约定：一、乙方在百发居拆迁范围内合法规划房屋（正房）四间，签订拆迁协议后，甲方给予乙方搬迁费、回迁费2000元，临时安置费51000元，签订协议奖励25000元，共计78000元。乙方按规定拆除房屋并验收合格后，甲方给予乙方正房超长度补助费1250元，安置补助费60000元(其中暂扣30000元，代交房时统一结算)，房屋拆除奖励费10000元，残值回购费2400元，共计43650元。二、甲方负责乙方合法规划房屋拆除后的楼房建设安置，共计180平方米。三、甲方为乙方配备车位一个、储藏室一个。四、本协议号为1号。五、乙方在签订拆迁协议时，须将房产证、土地使用证等原件一并交给甲方，以便办理新证等等。
杨宝全为杨海峰之父，现已去世。杨宝全与李可爱是亲戚关系，李可爱称杨宝全为舅爷爷。一审期间，孙方娟、杨海峰与李可爱各提交一份内容一致的房屋买卖协议，主要内容：“经王明启说和，卖方杨宝全、买房李可爱自愿达成房屋买卖协议，杨宝全现有房屋四间，东小平房三间，包括南院墙在内，东靠杨海涛，西靠刘传新，均伙山伙墙，南走巷北走巷，于1997年7月28日以38000元价款卖给机械化工局特钢销售公司李可爱，私房所有权证、房屋契证、集体土地建设用地使用证全部归李可爱所有”。杨海峰、李可爱、王明启分别以卖方人、买房人、说和人身份在落款处签字捺印，杨海峰在其名字后边另书写了“（杨保全）”字样。李可爱还提交一份房屋买卖契约，主要内容：“立约人杨宝全李可爱杨宝全之子杨海峰因居住本工作单位，自愿将正房四间，东平房三间，院墙一套，水电齐全，东至孙方平，西至孙正祥，都是伙山伙墙，南至走巷北至走巷，共折款12000元，该款一次性付清，自立字之日起房权属李可爱所有并居住”。杨海峰在卖方户杨宝全的名字上捺印，买房户李可爱，说和人王明启，见证人孙某分别在自己的名字上捺印，原大孙家村村委会亦在见证人处加盖公章。李可爱主张该买卖契约注明金额为12000元，是为了到房管部门办手续时节省费用。一审时，杨海峰、孙方娟特别授权的代理人陈述称，房屋为孙方娟与杨海峰共有。李可爱陈述称，房屋不是孙方娟的，在杨保全的名下，杨海峰、孙方娟提供的房产证、土地证都是假的。二审时，孙方娟自述为了生活方便，其从老家大孙家村搬到了公路局宿舍，老家的房子给了杨宝全居住。
李可爱还提供一份原大孙家村村民委员会出具给石臼财政所的证明，内容：兹证明我村居民孙方娟公爹杨宝全在我村建房时错写为孙方娟，应该填写为杨宝全，房产权属杨宝全。孙方娟质证称，该份证明无经办人签字，内容也与相关部门的证据不一致。
二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，二审当事人争议的焦点是涉案房屋在买卖时属于谁所有，房屋属于农村房屋还是城镇私有房屋；买卖合同的主体是谁，孙方娟对房屋买卖是否知情并同意，买卖合同的效力如何认定；孙方娟主张拆迁安置补偿利益有无依据。
一、关于房屋的权属及性质问题。涉案房屋建于1985年3月，1992年2月18日取得房屋所有权证，登记所有权人为孙方娟；1999年11月30日取得国有土地使用证，登记土地使用者为孙方娟。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋所有权、土地使用权均登记在孙方娟名下，李可爱主张房屋登记在杨宝全名下，杨海峰、孙方娟提供的不动产权属证书虚假，但其提供的大孙家村村民委员会出具给石臼财政所的证明并不足以反驳不动产权属证书，故可以认定房屋在买卖前属于孙方娟所有。涉案房屋土地使用权类型为国有划拨土地，不属于法律、行政法规限制交易的农村房屋。
二、关于房屋买卖合同的主体及效力问题。双方当事人提供的两份房屋买卖协议、一份房屋买卖契约，出卖人抬头均为杨宝全，两份房屋买卖协议落款人为杨海峰签字，但杨海峰同时在其名字后注明“（杨保全）”字样，杨海峰、孙方娟均陈述房屋出卖前由杨宝全居住，出卖人为杨宝全，杨海峰系代杨宝全签字，结合李可爱在一审时的陈述、原大孙家村村委会出具给石臼财政所的证明，可以认定房屋买卖合同的主体是杨宝全与李可爱。房屋登记在孙方娟名下，杨海峰、孙方娟陈述为夫妻共同财产，杨海峰在房屋买卖协议、契约上签字并捺印，说明其对房屋买卖的事实是知情并同意的。孙方娟主张其对房屋买卖的事实不知情，但房屋买卖发生于1997年7月28日，李可爱已经足额付款并居住至今，考虑到杨海峰与杨宝全之间的父子关系、杨海峰与孙方娟之间的夫妻关系，以及房屋出售前由杨宝全居住的事实，可以认定孙方娟对于登记在自己名下的涉案房屋被杨宝全、杨海峰出售是知情并同意的。房屋买卖合同系杨宝全与李可爱自愿签订，并不损害国家、集体或者社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。孙方娟以杨宝全、杨海峰在与李可爱签订房屋买卖合同时没有所有权或者处分权为由，主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。孙方娟亦未提供证据证明杨宝全、杨海峰与李可爱存在恶意串通，损害孙方娟合法利益的情形，其上诉请求确认房屋买卖合同无效，本院亦不予支持。
三、关于孙方娟主张拆迁安置补偿利益有无依据问题。登记在孙方娟名下的房屋已经被出售多年，现房屋已被拆迁，房屋买受人李可爱与拆迁人百发居委会签订了拆迁补偿安置协议。房屋买卖合同、原大孙家村村委会出具给石臼财政所的证明以及拆迁补偿安置协议相结合，说明百发居委会并不认可孙方娟为涉案房屋拆迁时的实际所有人。孙方娟亦未提供证据证明百发居委会与李可爱存在恶意串通，损害其合法利益的情形。孙方娟非拆迁补偿安置协议的合同主体，其主张拆迁补偿安置协议中的合同权利，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。在房屋买卖合同不存在无效情形，孙方娟又非拆迁补偿安置协议的合同主体的情况下，孙方娟仅以房屋尚未转移登记为由，上诉主张拆迁补偿安置利益，本院不予支持。
综上所述，孙方娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人孙方娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣国
审判员 苗自富
审判员 刘 芳
二〇一八年六月七日
书记员 刘 畅