辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00984号
上诉人（原审原告）：周万斟，男。
委托代理人：郭奎元、王杰，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丛云庆，男。
原审原告周万斟与原审被告丛云庆确认合同效力纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年6月13日作出（2014）甘民初字第2940号民事判决，周万斟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人周万斟委托代理人郭奎元、王杰，被上诉人丛云庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周万斟一审诉称：原、被告于2004年签订房屋买卖合同，被告购买了原告位于革镇堡镇鞍子山村周家沟（房产执照编号×）的房屋，由于被告是城市户口，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，农村宅基地不能出卖给城镇居民。请求法院依法确认原、被告签订的关于革镇堡镇鞍子山村周家沟（房产执照编号×）的房屋买卖合同无效。
被告丛云庆一审辩称：不同意原告的诉讼请求。2004年，原告的房屋成为本村危房，原告无力翻盖，影响村镇建设，原告在他处另买房屋需要付款，村委会找到被告，同意被告购买此房屋，被告花费了超过市场价的4.8万元购买了此房屋。被告购买后将房屋拆除，村委会另行为被告划定地点盖房。原告原有房屋于2004年已不复存在，被告所盖的房屋也于今年拆迁补偿完毕。双方买卖经土地所有人村委会同意，已经完全履行，原告所依据的并非是强制性的效力性的法律规定，而是管理性的法律规定，与本案无关。
一审法院审理查明：大连市村镇房地产评估事务所于2004年1月7日出具一份《关于位于大连市甘井子区革镇堡镇鞍子山村周家沟周万斟私人住宅的估价报告》，记载的评估价格为12，096.00元。
2004年，原、被告签订一份房屋买卖合同，约定被告购买原告名下位于甘井子区革镇堡镇鞍子山村周家沟、建筑面积63平方米、石瓦结构肆间的房屋（房产执照编号：×），房屋价格为1.3万元。被告提供一份辽宁省农村房屋移转登记申请书，其上记载的申请移转的房屋为案涉房屋，时间为2004年6月6日，大连市甘井子区革镇堡镇鞍子山村民委员会在其上加盖了印章。2004年6月9日，原告为被告出具收条，载明“周万斟在鞍子山村周家沟有四间瓦房卖给丛云庆四万八千元。一次性付清。房照和土地使用证一次交齐”。
案涉房屋未办理过户手续。被告为城市户籍。
一审法院认为：本案为确认合同效力纠纷。本案的争议焦点是被告是否可以购买案涉房屋。
首先，原告原为农村居民，案涉房屋所占有的土地原属农民集体所有土地，但随着城市化改造，原告已变为城市居民，该土地已变更为国家所有。原告以原、被告签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定主张合同无效，在原告也已成为城市居民、案涉土地已为国家所有的情况下显然已没有事实基础。另依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原、被告签订的房屋买卖合同虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同应属无效，原告主张合同无效所依据的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》均不属于效力性强制性的法律、行政法规的范畴，原告据此主张合同无效亦不应得到支持。
最后，原、被告签订买卖合同当时，《中华人民共和国土地管理法》已经实施，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》也已发布，原告在当时应明知其不应将房屋出卖给被告，但其仍将房屋出卖。现距出卖房屋已经十年之久，原告在面对出卖房屋所占用土地被征收、出卖房屋被拆迁、可能获得高额补偿情况下主张合同无效，违反了《中华人民共和国合同法》第六条所确定的诚实信用原则，其要求确认合同无效的诉讼请求不应得到支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告周万斟的诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费50元，合计150元（原告周万斟已预付），由原告周万斟负担。
周万斟上诉的理由及请求是：签订房屋买卖合同时，丛云庆非本集体经济组织成员，不具有取得宅基地使用权的合法身份，故案涉买卖合同因违反《土地管理法》第63条之强制性规定而无效。从双方签订合同至今，房屋所有权证、土地使用权证上的权利人一直是周万斟，丛云庆未能进行变更登记，证明双方买卖房屋行为因违反强制性法律规定和国家政策而无效。合同无效是自始无效、绝对无效，不应因时间的推移、居民身份的改变、土地性质的改变而变为有效。故请求撤销一审判决，改判确认案涉合同无效。
丛云庆二审答辩认为：服从一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：根据“房随地走、地随房走”的房地产原则，农村房屋的转让必然伴随着农村宅基地使用权的转让，由于我国法律对集体土地使用权转让有较为严格的限制，因而农村村民出售房屋效力的核心问题是宅基地使用权转让的问题。对于宅基地使用权的转让，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。这些规定有：1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；2.2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；3.1999年5月6日国务院办公厅发布的国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定，农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。法律法规之所以作出上述规定，是因宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。若农村居民将农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权一并出售给城市居民，则损害了农民集体的利益。在本案中，双方买卖案涉房屋时至案涉房屋拆迁前，买房人丛云庆一直为城市居民，周万斟出卖案涉房屋给丛云庆的行为损害了农民集体的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉房屋买卖合同无效。一审认定案涉合同有效显为不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第2940号民事判决；
二、周万斟与丛云庆签订的关于买卖坐落于大连市甘井子区革镇堡镇鞍子山村周家沟、房产执照编号为×号房屋的买卖合同无效。
一审案件受理费150元（周万斟预交），由丛云庆负担；二审案件受理费150元（周万斟预交），由丛云庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。