四川省南江县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1922民初1899号原告：南江红叶万达商业经营管理有限公司。地址：南江县南江镇红塔新区红叶广场。法定代表人：党凌云，该公司经理。委托代理人：马山平，男，生于1981年2月10日，该公司职工。被告：四川红叶联合装饰工程有限公司。地址：成都市高新区天晖路***号*层***号。法定代表人：刘泽汉，该公司经理。原告南江红叶万达商业经营管理有限公司（以下简称红叶万达公司）诉被告四川红叶联合装饰工程有限公司（以下简称红叶联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告南江红叶万达公司的委托代理人马山平到庭参加了诉讼；被告红叶联合公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南江红叶万达公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年11月2日签订的红叶广场商铺租赁合同，由被告向原告支付提前解约（终止）商铺租赁合同的违约金109533.60元，原告不退还被告的履约保证金；2、判决被告立即向原告支付至2016年10月21日的房屋租金787757.00元、物业管理费38170.80元、商管费38170.80元、水电费1388.00元，并支付未按期支付租金至2016年11月30日止的违约金65720.00元；3、判决被告承担原告为本案支付的律师费；4、由被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2014年11月2日，被告同原告签订红叶广场商铺租赁合同，由被告租赁原告经营管理的位于南江县南江镇红塔新区红叶广场B区5栋5层04、05号商铺，建筑面积829.8平方米，用于建材装饰经营活动，租赁期限为60个月即从2014年12月1日到2019年11月30日。第一年的租金按40元/平米/月，以后每年在上一年的基础上逐年递增百分之十,其中免租期为12个月，即从2014年12月1日至2015年11月30日期间免交租金；每3个月为一个计收档期，采取先付租金后使用。物业管理费、商业经营管理费均按照2元/平米/月计收。合同第十条约定因乙方责任甲方根据约定单方终止合同的，乙方应当补交优惠期的租金并向甲方按当年月租金计算支付3个月的租金作为违约金，并且乙方缴纳的保证金不予退还；乙方未能按时缴纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同。合同签订后原告按时将房屋交付给被告使用，但被告却没按照约定向原告支付房屋租金及物业管理费、商业经营管理费，经原告多次催收，被告至今未支付，为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：原、被告营业执照复印件及法定代表人身份证复印件；红叶广场商铺租赁合同一份；红叶万达公司向红叶联合公司催缴租金的通知及张贴在红叶联合公司门前的照片一张；红叶联合公司装修后办公场所现场照片一组；红叶万达公司收取商管费、物管费等收据原件一组。对原告提供的上述证据，经审查本院对能够证明事情经过真实性及合法性等相关证据予以认定并在卷佐证。被告红叶联合公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见及证据材料。根据当事人陈述和经审理查明的事实结合本院确认确认的证据，本院认定事实如下：原告红叶万达公司与被告红叶联合公司于2014年11月2日签订商铺租赁合同。该合同约定：原告红叶万达公司(甲方)将南江县红塔新区红叶广场B区5栋5层04、05号商铺（建筑面积829.8平方米）租赁给红叶联合公司（乙方）用于商业经营使用，租赁期限为60个月，即2014年12月1日到2019年11月30日，其中2014年12月1日到2015年11月30日为免租期；租金约定为2014年12月1日到2015年11月30日期间为40元/平米/月，月租金为33192.00元，年租金总额为398304.00元，3个月为一个租金计收期即99576.00元,租金的支付方式为先付费后使用；合同签订之日红叶联合公司向红叶万达公司支付119491.00元的履约保证金，合同期未满被告决定退出红叶广场该保证金不予退还；保证金可以用于抵扣被告方应当承担但未缴付的费用；物业管理费按建筑面积计算预收2元/平米/月，计收：1659.60元/月。商业管理费，首期为2元/平米/月，计收1559.60元/月。租赁期间被告擅自终止本合同，或者因被告方责任原告方根据约定单方终止本合同的，被告方应当补交优惠期间的租金（按起始租金计算）并向原告按当年月租金计算支付3个月租金作为违约金，并且被告缴纳的履约保证金不予退还；被告红叶联合公司未按照本合同支付租金及其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过30天，原告红叶万达公司有权单方面终止合同；若一方违约，违约方及违约方担保人还必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费；被告方使用的水、电、气、通讯等费用（含公摊水电气费用）按合同约定支付。原告红叶万达公司于签订合同当日将该商铺交付与被告红叶联合公司。被告红叶联合公司向原告红叶万达公司支付租赁履约保证金人民币119491.00元。被告红叶联合公司于2014年11月27日着手装修该商铺，装修后随即开展经营活动。期间被告红叶联合公司拒不支付房屋租金及该商铺的物业管理费、商业管理费。原告红叶万达公司于2016年8月31日向被告红叶联合公司发出催收通知并告知被告红叶联合公司原告红叶万达公司有权单方终止合同，公告催收时被告红叶联合公司已没有在商铺开展实际经营活动，相关人员去向不明且无法联系，但被告一直占用该商铺，未向原告办理任何交房和决算手续。故原告红叶万达公司将被告红叶联合公司诉至法院。庭审同时查明，至庭审结束时该房屋仍由被告红叶联合公司管理使用。本院认为：原告红叶万达公司与被告红叶联合公司之间签订《商铺租赁合同》是合法有效的租赁合同，双方应当按照租赁合同的约定各自享有权利和履行义务。本案中原告红叶万达公司要求解除与被告红叶联合公司之间的房屋租赁合同关系。因被告红叶联合公司一直不支付房屋租金及其他费用，原告红叶万达公司向被告红叶联合公司发出书面《通知》，该通知告知被告红叶联合公司限期缴纳房屋租金及其他所欠费用及原告红叶万达公司有权单方面终止合同的权利，通知期间被告没有履行相关义务。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，同时依据原、被告双方《商铺租赁合同》的约定，原告红叶万达公司请求被告支付租金及其他相关费用，被告红叶联合公司超过30日未支付的，原告有权解除合同。原告红叶万达公司2016年8月31日发出催交房屋租金的通知，被告红叶联合公司一直未履行，30日后有权解除合同。原、被告解除合同的时间应为2016年9月30日，故原告红叶万达公司与被告红叶联合公司之间的《商铺租赁合同》自2016年9月30日自动解除。关于原告诉请不退还被告履约保证金的问题，在该《商铺租赁合同》签订之日，被告红叶联合公司向原告红叶万达公司支付租赁履约保证金119491.00元，原告也自认被告实际支付履约保证金119491.00元，该保证金实际是促成合同的定立履约保证，该履约保证金因原、被告之间已实际签订《商铺租赁合同》，原告红叶万达公司已经将该商铺交与被告红叶联合公司，故该履约保证金已达到其保证合同定立并履行的作用，现该履约保证金原告应当退还给被告或实际履行时折抵与原告其他相关费用，故被告红叶联合公司请求不退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告红叶联合公司应当按照合同约定支付租金的问题。由于被告长期拒付租金，原告于2016年8月31日向被告发出催缴通知书并告知被告有权解除合同，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原被告之间所签《商铺租赁合同》的解除时间应当是2016年9月30日。同时租赁合同约定因乙方原因提前终止合同的乙方应当支付免租期的租金（2014年12月1日至2015年11月30日的租金），根据合同约定2014年12月1日到2015年11月30日期间为40元/平米/月，故12个月租金总额为398304.00元（40元/平方/月×829.8平米×12个月）。2015年12月1日起月租金在2015年11月31日前的每平米月租金的基础上上涨百分之十即44元/平米/月，故2015年12月1日至2016年9月30日租金为365112.00元（44元/平方/月×829.8平米×10个月）元，2014年12月1日至2016年9月30日止共计金额763416.00元，综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原告红叶万达公司要求被告红叶联合公司支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。被告红叶联合公司应支付原告红叶万达的租金总额共计为763416.00元。关于原告提出提前解除租赁合同支付违约金的问题。根据原被告双方《商铺租赁合同》违约责任的约定：“租赁期间，乙方擅自提前终止本合同，或因乙方责任甲方根据约定单方面终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金（按起始租金计算）并向甲方按照当年月租金计算支付3个月租金作为违约金。“被告红叶联合公司违约造成租赁合同提前解除，被告方应当承担违约责任，其违约金为109533.60元（计算方式是2016年月租金44元/平方/月×829.8平米×3个月）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定。本案被告应当支付原告房屋租金763416.00元，支付原告违约金109533.60元，支付违约金额没有超过造成损失的30％，故对原告红叶万达公司向被告主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告红叶联合公司应当支付原告红叶万达公司违约金109533.60元。关于原告诉请被告支付物管费、商管费、水电费的问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定被告应当缴纳的物业管理费、商业管理费均为2元/平米/月，被告红叶联合公司应当缴纳的物业管理费为36511.20元、商业管理费为36511.20元（算法均为2元/平米/月×829.8元/平米×22个月）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故对其上述诉讼请求，本院予以支持。被告应当支付原告物管费36511.20元；支付商管费36511.20元。由于原告红叶万达公司未提供被告在使用该商铺期间的水电费票据及其他相关证据，该请求于法无据，故对于原告红叶万达公司请求被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告红叶万达公司要求被告红叶联合公司支付未按期支付租金应给付违约金的问题，该请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的问题，该《商铺租赁合同》中约定违约方及违约方担保人必须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费，该约定内容不违反法律法规的强制性规定，为有效约定，原告红叶万达公司通过诉讼的方式实现其权利，为此支付的律师费用应由被告支付，但原告没有向本院提供有效的代理合同、发票等证据，视为没有产生实际费用。故原告红叶万达公司请求被告红叶联合公司支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一、二款、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告南江红叶万达商业管理有限公司与被告四川红叶联合装饰工程有限公司2014年11月2日签订的商铺租赁合同于2016年9月30日自动解除。二、被告四川红叶联合装饰工程有公司自本判决生效之日起15日内支付原告南江红叶万达商业管理有限公司房屋租金763416.00元、物业管理费用36511.20元、商业管理费用36511.20元。三、被告四川红叶联合装饰工程有限公司自本判决生效之日起15日内支付原告南江红叶万达商业管理有限公司违约金109533.60元。四、驳回原告南江红叶万达商业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理14167.00元，由被告四川红叶联合装饰工程有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  石朋菲人民陪审员  陈新民人民陪审员  龚俊清二〇一七年三月二十一日书 记 员  张 楚