北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第11693号
上诉人（原审原告，反诉被告）李实，男。
委托代理人徐进，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）刘建华。
委托代理人孙强，河北海岳律师事务所律师。
上诉人李实因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李实的委托代理人徐进，刘建华的委托代理人孙强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，李实诉至原审法院称：2011年10月22日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：1、刘建华将位于北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）出售给李实；2、房屋总价为15600000元，其中，李实应给付定金100万元；3、刘建华应在房屋过户后3日内将房屋交付给李实使用；4、若刘建华逾期交房，刘建华应按日计算向李实支付已交付房价款万分之五的违约金，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止。同日，双方签订《关于昌平区定泗路某号买卖合同的付款协议》，合同约定：1、李实应于2011年10月24日前支付定金1000000元；2、李实应于房屋过户当天将剩余房款14600000元支付给刘建华。合同签订后，李实已于2011年10月25日将首付款1000000元支付给刘建华，截止2012年5月31日，李实已将尾款14600000元全部付清，但刘建华却以李实付款延迟为由，向李实索取毫无依据的巨额违约金。就此，李实与刘建华多次协商未果，刘建华以此为借口拒绝办理房屋过户手续，也拒绝将诉争房屋交付给李实使用。李实认为，上述两份协议，意思表示真实，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。现李实已依约付清房款，刘建华应当协助李实办理房屋过户手续，同时，对于其逾期交付行为，刘建华应当承担相应的违约责任。故诉至贵院，请求判令：1、刘建华履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋过户义务，协助李实办理房屋过户手续，将北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）过户至李实名下；2、判令刘建华向李实支付违约金，计算方式为每日支付总房款的万分之五，从2012年6月4日起算，至实际交付房屋之日止（截至2013年4月22日共计2511600元）。3、诉讼费由刘建华负担。
刘建华在原审法院辩称：同意与李实继续履行买卖合同，但前提是李实应当先支付逾期违约金后，我方才应协助李实办理房屋的过户手续。不同意李实要求我方支付违约金的诉讼请求，因为李实违约在先，我方并没有违约事项。
刘建华在原审法院反诉诉称：刘建华因生意上紧张，遂决定将昌平区定泗路某号房屋出售。2011年10月22日，刘建华与李实签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：《房屋买卖合同》）及《关于昌平区定泗路某买卖合同的付款协议》（以下简称：《付款协议》），合同及付款协议约定，刘建华将昌平区定泗路某号房屋出售给李实，房屋总价款1560万元，李实应于2011年10月24日前支付定金100万元，另于2011年11月30日前将剩余房款1460万元支付给刘建华，在款项支付完后双方办理过户手续。合同签订后，李实未按合同约定时间履行付款义务，经刘建华多次催告，直至2012年5月31日，李实才陆续将房款付清。由于李实违反《合同法》第一百六十一条规定，未按照合同约定的时间支付价款，刘建华无奈之下只得向小额贷款公司办理高息贷款。李实的违约行为给刘建华造成了巨大经济损失，刘建华要求李实赔偿相应损失，但李实至今未履行义务。故提出反诉，请求判令：1、李实向刘建华支付逾期付款违约金732550元；2李实赔偿刘建华损失50万元；3、反诉讼费由李实承担。
针对刘建华的反诉，李实辩称：不同意刘建华的反诉请求，根据双方合同约定，刘建华应当在我方付清房款的同时协助我方办理过户手续。我方认为刘建华应先协助我方办理过户后，我方再支付全部购房款。故在刘建华没有协助我方过户前，我方可以不付款。故我方不存在违约事项。
原审法院经审理认定：李实与刘建华所签订的《房屋买卖合同》及《付款协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。
本案双方的争议焦点为：1、李实的付款时间是否构成逾期；2、如李实构成逾期付款，且刘建华同意继续履行合同的前提下，在李实未支付逾期付款违约金前刘建华是否有权拒绝履行协助李实办理房屋过户手续的义务。根据双方《付款协议》的记载，双方约定办理房屋过户登记的最后日期为2011年11月30日，并约定办理过户当天李实将剩余房款14600000元支付给刘建华，同时约定办理过户的条件为全部购房款支付完毕。根据上述内容的描述，可以得出两个结论，第一，虽双方并未明确约定具体的付款日期，但通过对文字的整体解释，可以推定2011年11月30日应当为双方认可的最后付款期限。第二，双方在付款和办理房屋过户登记上存在履行上的先后顺序。具体到本案，李实将全部购房款支付完毕的日期为2012年5月31日，根据上述解释所确定最后付款期限，李实的付款行为应构成逾期付款，应属违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》中第七条对违约责任中关于逾期付款责任的相关约定看，刘建华在李实逾期付款满30天后，不仅可以选择与李实解除合同并要求对方支付违约金，而且还可以选择继续履行合同，并首先要求违约方支付违约金后再继续履行合同的权利。本案刘建华在李实逾期付款满30日后选择继续履行合同，基于李实的违约行为在先，故刘建华不仅享有对李实逾期付款违约金的请求权，而且享有在李实未按照双方所签订的《房屋买卖合同》支付逾期付款违约金前，拒绝协助李实办理房屋过户手续的权利。结合上述分析，在李实未支付刘建华逾期付款违约金前，要求刘建华协助其办理房屋过户手续没有法律依据，对此法院不予支持。关于李实认为刘建华未按照约定日期协助其办理房屋过户手续构成违约，应支付违约金的诉讼请求一节，如前所述，因李实的逾期付款构成违约在先，双方所签订的《付款协议》中关于办理过户手续的时间因李实的违约行为导致变更，除双方再次重新约定办理产权变更登记手续的具体期限外，在李实的违约问题处理完成之前，刘建华有权拒绝协助李实办理房屋的变更登记手续。该拒绝履行的行为，不构成违约，故对于李实要求刘建华支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。关于刘建华反诉要求李实支付逾期付款违约金并同时主张损害赔偿金一节，因刘建华所主张损害赔偿的依据即李实的逾期付款行为，该请求权所指向的损害与合同中所约定的违约金所补偿的内容一致，根据法律精神，在双方约定违约金或违约金计算方式的前提下，不得同时主张违约金和损害赔偿金，优先适用违约金条款。故对于刘建华要求李实支付损害赔偿金500000元的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。对于刘建华要求李实支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院予以支持，关于逾期付款违约金的具体数额，因在庭审中，李实对刘建华违约金的具体计算方式及结果表示认可，对此法院亦不持异议，故李实应支付刘建华逾期付款违约金的具体数额法院确定为732550元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、反诉被告李实于本判决生效后七日内给付反诉原告刘建华逾期付款违约金七十三万二千五百五十元。二、被告（反诉原告）刘建华在原告（反诉被告）李实支付违约金后三日内协助原告（反诉被告）李实办理北京市昌平区定泗路某号房屋的产权过户手续。三、驳回原告（反诉被告）李实的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘建华的其他诉讼请求。
判决后，李实不服，以原审判决适用法律错误为由向本院提起上诉：1、要求撤销原审判决第二项，改判刘建华在判决生效后三日内协助李实办理房屋过户手续，将位于北京市昌平区定泗路某房屋（房屋所有权证号：京房权证昌字第某号）过户至李实名下，2、撤销原审判决第三项，改判刘建华向李实支付违约金（以1560万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年6月4日起至过户并实际交付房屋之日止）。李实的上诉理由为：第一，原审判决认为支付违约金的义务和主债务之间存在先后履行顺序，属于法律适用错误。违约金债务为从债务，与主债务之间没有牵连关系。李实的主债务是支付购房款，对方的主债务是过户并交付房屋，上述合同主债务之间存在先后履行顺序。对方无权以李实未支付违约金为由拒绝履行合同主债务。第二，原审判决认为李实的违约行为导致合同变更，属于适用法律错误。违约行为不能导致合同条款产生变更的法律后果。第三，原审判决认可当事人以对方未付违约金为由主张先履行抗辩权，不符合诚实信用原则，属于适用法律错误。在合同履行过程中，一方违约时双方对于违约事实往往存在重大分歧，以此违约方不可能直接支付违约金。李实在支付完毕1560万元购房款后，多次以电话、电子邮件、快递等形式与刘建华协商，要求其尽快办理房屋过户和交付，但刘建华一直不配合。刘建华提出了2000多万元违约金，后又提出300余万违约金，最后计算出70余万元违约金和50万元高利贷损失。刘建华有权解除合同，但并未行使该权利，目的是想占用1560万元资金，又想主张巨额违约金。双方实际都有违约行为，应当承担各自的违约责任。第四，按照合同第七条中逾期付款违约责任的约定，第（1）项约定的逾期付款15日内，”合同继续履行”并不以李实支付违约金为前提条件，而是针对第（2）项中的合同解除权而言。即：逾期付款15日内，合同继续履行，刘建华有权向李实按日收取违约金，逾期超过30日，刘建华有权解除合同，按200％收取违约金。此外，本案应当适用上述第（2）项约定，并且不得重复适用上述第（1）项的约定。刘建华无权依据上述第（1）项约定主张其先履行抗辩权，无权中止房屋过户义务。总之，李实未按约定付款，不能阻却刘建华履行交房义务，否则即构成违约。
针对李实的上诉请求及理由，刘建华辩称：同意原审判决，不同意李实的上诉请求及上诉理由。第一，李实未依照约定时间付款，违约在先。根据合同法第161条之规定，刘建华有权行使先履行抗辩权，刘建华未办理过户手续和交房并不违约。在李实全面适当履行合同义务后，刘建华可以协助李实办理房屋过户手续。对方所述买卖合同第7条逾期付款违约责任的第（1）项和第（2）项只能二选一的主张没有依据。刘建华可以选择解除合同，也可以选择不解除合同，不解除合同，李实也应当先支付违约金。
经审理查明：2011年10月22日，李实与刘建华签订《房屋买卖合同》约定：刘建华将位于北京市昌平区定泗路某号房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第某号）出售给李实；房屋总价为15600000元；刘建华应在房屋过户后3日内将房屋交付给李实使用；若刘建华逾期交房，刘建华应按日计算向李实支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向李实支付违约金，合同继续履行。其中第七条关于逾期付款的约定为：（1）李实未按照约定的时间付款的，逾期在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算李实向刘建华支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向刘建华支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，刘建华有权解除合同。刘建华解除合同的，李实应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的200%向刘建华支付违约金，并由刘建华退还李实全部已付款。同时，双方对付款问题签订《付款协议》，该协议约定，1、李实应于2011年10月24日前支付刘建华定金1000000元；2、李实应于2011年11月30日前办理北京市昌平区定泗路某号房屋产权过户手续，并于过户当天将剩余房款14600000元支付刘建华，款项支付完毕后办理过户。
合同签订以后，李实于2011年10月25日将首付款项为1000000元支付给刘建华，从2011年12月8日起至2012年5月31日止，李实分9次将剩余14600000元购房款以转账的方式支付给刘建华。2012年9月17日，刘建华向李实发函称，根据双方合同约定，李实逾期付款的行为构成违约，要求李实于2012年10月5日前对违约问题进行处理。刘建华发函后，李实并未对上述函进行书面回复，双方亦未对逾期付款的违约问题进行有效磋商。2012年12月5日，李实向刘建华发函称，其已于2012年5月31日付清全部房款，根据合同规定，要求刘建华在2012年12月22日前协助办理房屋的过户手续。对李实的发函，刘建华没有回复，亦未按照函中所约定的时间协助李实办理房屋过户手续。2013年3月11日，李实通过律师函的方式认为刘建华以逾期付款为由拒绝协助李实办理房屋过户手续不能成立，并要求刘建华协助李实办理房屋过户手续。2013年6月17日，案外人方艺再次以公证的方式向刘建华发送电子邮件，内容与2012年12月5日函一致。在本案审理过程中，刘建华按照李实具体的付款时间结合双方签订《房屋买卖合同》中对逾期付款违约金的计算方式确定李实应当支付刘建华的违约金的具体数额为732550元，对刘建华所说明的违约金的计算方式及最终数额李实表示认可。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《关于昌平区定泗路某号买卖合同的付款协议》、付款明细、付款凭证、关于李实先生逾期付款行为的函、关于要求履行购房合同约定的房屋产权过户及交付义务的函、律师函及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《付款协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。
本案中，依据双方约定，李实在2011年11月30日之前办理诉争房屋的产权过户手续，并于过户当天将剩余购房款1460万元支付给刘建华，款项支付完后办理过户。但李实自2011年12月8日起至2012年5月31日止分9次将房款付清，明显违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。
在此情况下，本案的争议焦点为在合同继续履行的情况下，李实未支付逾期付款违约金之前，刘建华不予交房、不办理过户手续的行为是否构成违约，刘建华是否享有后履行抗辩权。
按照双方在《付款协议》中的约定，在2011年11月30日之前，购房款项支付完毕后双方办理过户手续。因此从双方约定看，购房款支付完毕即办理过户手续有时间限制，是在2011年11月30日之前。
从房屋买卖合同第7条第（1）项中关于逾期付款违约责任的约定看，李实逾期付款15日以内，以逾期应付款为基数，按日万分之五计算违约金，并在实际支付应付款之日起10日内支付违约金，合同继续履行。从（2）项的规定看，李实逾期付款超过30日，刘建华有权解除合同。刘建华如解除合同，则李实按照累计逾期应付款的200％支付违约金。但是如果李实逾期付款超过30日，刘建华如不行使合同解除权，而是选择继续履行合同，李实是否及如何承担违约责任，在第（2）项中没有明确约定。另外，双方约定上述（1）项和（2）项不作累加。
根据上述双方当事人关于逾期付款违约责任的约定，本院认为上述第（2）项是关于李实逾期付款30日后，刘建华选择行使合同解除权时，违约金如何计算的约定。如果刘建华在此种情况下没有选择行使合同解除权，应理解为刘建华此时放弃了行使合同解除权的权利，也就放弃了按照第（2）项约定向李实主张逾期付款违约金的权利。
由于上述第（1）项是合同继续履行时违约金的计算，而上述第（2）项是刘建华选择解除合同时违约金的计算，而刘建华不能既选择履行合同又主张解除合同，因此这两项不能累加。
但是李实逾期付款超过30日后，刘建华选择继续履行合同，双方应当如何继续履行？本院认为双方应当参照上述第（1）项约定的内容来继续履行合同。因为上述第（1）项内容是关于李实逾期付款时双方继续履行合同的做法，只不过在实际履行合同过程中李实逾期付款的违约责任比上述第（1）项约定的情形更加严重，逾期付款超过半年。
按照上述第（1）项约定，李实应当承担逾期付款责任，并在实际支付应付款之日起10日内向刘建华支付违约金，合同继续履行。依照该约定，在李实出现逾期付款的违约行为时，李实应当先支付逾期付款违约金，合同才得以继续履行。
因此，在李实出现逾期付款的违约行为后，李实按照约定先支付逾期付款违约金，合同继续履行，刘建华才有继续履行合同义务的必要，按照双方的约定，上述行为是有先后履行顺序的。上诉人所称李实支付违约金的义务是从债务，不能阻却刘建华履行涉诉房屋过户手续和交房的主债务的抗辩，不符合双方的约定，也不符合合同法第六十七条的相关法律规定，本院不予采纳。
综上，李实的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万三千四百四十七元，由李实负担（已交纳）。反诉案件受理费一万三千四百四十七元，由刘建华负担五千五百六十三元（已交纳），由李实负担七千八百八十四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万六千八百九十三元，由李实负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 张 磊
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 刘芳芳
书 记 员 明 玥