江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商初字第0999号
原告（反诉被告）泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会，住所地泰兴市根思乡鞠顾村。
法定代表人鞠建华，主任。
委托代理人王建祥（特别授权），泰兴市根思法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）泰兴市瑞丰机床工具厂，住所地泰兴市根思乡鞠顾村*组。
投资人顾瑞先，厂长。
委托代理人赵启正（特别授权），泰兴市滨江法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会（以下简称鞠顾村委会）与被告（反诉原告）泰兴市瑞丰机床工具厂（以下简称瑞丰厂）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员薛永江独任审判，于同年11月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年4月15日、11月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人鞠建华及其委托代理人王建祥，被告（反诉原告）投资人顾瑞先及其委托代理人赵启正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鞠顾村委会诉称，原、被告于2006年2月28日签订房屋租赁协议一份，约定被告租用原告坐落在该村原顾前厂房西边的七间房屋，租赁期为十年，同时还约定了其他条款。合同生效后，双方依约履行合同。2008年间，被告在未经原告同意的情况下擅自使用了另外的十间厂房，并将部分机械设备安置在该厂房内，至今未缴纳租赁费。嗣后，原告多次要求被告搬出未果。2014年6月，原告根据乡党委、政府的要求，对本村集体资产进行盘活，发展集体经济并规范管理，多次与被告交涉，被告仍拒绝搬出。原告为慎重起见，专题召开村委会会议，并于2014年8月30日向被告送达要求其限期搬出厂房的书面通知，被告拒绝签收。原告认为，原、被告对讼争房屋不存在租赁合同关系，被告无理由占有使用，故请求法院判令被告立即停止侵害，迁让出厂房内的所有机械设备及其他杂物；本案诉讼费由被告承担。
被告瑞丰厂辩称，讼争厂房并非被告擅自使用，而是经双方协商一致由被告租赁的，约定该厂房的租赁到期日与先前租赁的另外七间厂房的租期一致，而且被告已经按照约定支付了相应的租赁费。被告已经对租用的厂房进行了装潢等大量投入，原告现要求被告搬出显然属于违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告瑞丰厂诉称，2006年2月28日双方签订租赁协议书一份，由瑞丰厂承租鞠顾村委会七间房屋用于经营。2008年鞠顾村委会将在同一院落内的另外十间厂房租赁给瑞丰厂，双方口头约定按照2006年租赁协议书约定的条款履行。瑞丰厂在承租期间已经按照约定履行了自己的全部义务，并依据约定对所租赁的厂房进行了维修、装潢并对相关基础设施进行了投入。现鞠顾村委会突然要求终止该十间厂房的租赁合同关系，严重侵犯了瑞丰厂的利益，故请求判令鞠顾村委会继续履行与瑞丰厂关于十间厂房的租赁合同，并赔偿瑞丰厂装修、基础设施投入等损失50000元。
反诉被告鞠顾村委会辩称，即使村委会成员中有人答应或默认瑞丰厂租赁讼争厂房，但是由于未经村委会集体讨论决定并签订书面租赁合同，因此不能认定是村委会集体同意出租。即使双方形成事实上的租赁关系，但是由于双方未约定租赁期限，应作为不定期租赁处理。村委会已通过合法的程序通知瑞丰厂解除租赁合同关系，在诉讼中瑞丰厂也同意解除租赁关系，故不存在继续履行租赁合同的问题。至于瑞丰厂主张对其所租赁的厂房进行了维修、装潢并对有关基础设施进行了投入，村委会可以根据瑞丰厂提供证据的情况适当考虑承担费用。
经审理查明：原告鞠顾村委会与被告瑞丰厂于2006年2月28日签订租赁协议书一份，约定被告租用坐落在该村原顾前厂房西边的七间房屋，租赁期为十年，同时还约定了租金标准等其他条款。2008年，鞠顾村委会两委会开会确定将位于同一院落内北侧的另外十间厂房也租赁给瑞丰厂，双方口头约定租金标准为每年3800元，于每年年底缴纳。被告在承租使用讼争厂房期间，在征得原告同意的情况下，平整了厂内土地，浇筑了水泥路道，维修了厂房屋面，并根据生产的需要在厂房内铺设了管线。原告于2014年7月1日向被告开具两份结算凭证，确认被告已经实际结清此前的房屋租赁费用。同年8月30日，原告向被告发出书面通知，以被告未经批准使用讼争厂房并擅自改变房屋、基础设施等结构为由，要求被告在9月30日前将相关设备从讼争厂房中搬出，其他房屋在租赁协议期满后不予出租。被告拒绝签收该通知。后双方协商未果，原告遂诉至本院。
诉讼中，本院根据案件审理需要，组织双方进行现场勘验并质证，双方确认被告在承租讼争厂房期间曾多次对屋面进行修缮，但现场难以区分实际修缮的范围、面积，原告要求被告自行拆除其铺设的屋内管线，至于被告浇筑水泥路道的价值应通过评估程序确定。根据被告的申请，本院委托泰州中鸿永信资产评估有限公司对被告浇筑水泥路道的价值进行评估，该公司于2015年11月9日作出资产评估报告，评估结论为：委托评估的瑞丰厂厂内水泥路评估基准日的评估价值为21075元。为此被告支出评估费1225元。
上述事实，有原被告签订的租赁协议书、鞠顾村委会开具的结算凭证、鞠顾村委会发出的通知、资产评估报告以及当事人陈述、等证据证明，故本院予以认定。
本院认为：原被告之间就讼争厂房形成的房屋租赁合同关系依法成立，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。由于双方在口头达成租赁协议时对厂房的租赁期限没有约定或约定不明，根据我国《合同法》的相关规定，应视为不定期租赁，原告作为出租方依法可以随时解除双方之间的租赁合同，当然原告应给予被告一定的准备时间。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”被告在承租使用讼争厂房期间，在征得原告同意的情况下，平整了厂内土地，浇筑了水泥路道，维修了厂房屋面，故原告应当给予被告相应的经济补偿，上述增添的财产留归原告所有。其中水泥路道的价值，已经评估机构作出评估结论，本院予以采信。本院根据审理中查明的相关情况，酌情认定被告平整土地以及修缮屋面等费用为3000元。以上原告合计应补偿被告24075元。被告铺设的屋内管线，应由被告自行拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百三十二条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会与被告泰兴市瑞丰机床工具厂关于泰兴市根思乡鞠顾村六组原顾前院落内北侧十间厂房的租赁合同关系。
二、被告泰兴市瑞丰机床工具厂于本判决生效后二十日内迁让出原告泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会所有的位于泰兴市根思乡鞠顾村六组原顾前院落内北侧十间厂房。
三、反诉被告泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会于本判决生效后二十日内补偿反诉原告泰兴市瑞丰机床工具厂24075元。
四、驳回反诉原告泰兴市瑞丰机床工具厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由被告负担；反诉案件受理费525元，评估费1225元，合计1750元，反诉原告负担910元，反诉被告负担840元（本诉、反诉案件受理费已预交，两项相抵，泰兴市根思乡鞠顾村村民委员会于本判决生效后二十日内给付泰兴市瑞丰机床工具厂760元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：中国农业银行泰州市分行海陵支行；收款人：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 刘 军
审 判 员 薛永江
人民陪审员 李禹民
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 莹
附：本案引用有关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。