河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第2643号
原告（反诉被告）李建伟。
委托代理人项修成，河南天新律师事务所律师。
委托代理人李明伟，河南天新律师事务所律师。
被告（反诉原告）封亚琴。
委托代理人蒋新年，河南良仁律师事务所律师。
委托代理人陈舰，河南良仁律师事务所实习律师。
第三人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行，住所地郑州市金水区。
代表人王松芳，行长。
委托代理人赵春生，河南睿辰律师事务所律师。
委托代理人刘友志，河南睿辰律师事务所律师。
原告（反诉被告）李建伟诉被告（反诉原告）封亚琴房屋买卖合同纠纷一案，本院作出一审判决后，原告（反诉被告）李建伟不服提起上诉。后河南省郑州市中级人民法院裁定将本案发回本院重审。本院遂依法另行组成合议庭，追加中国工商银行股份有限公司未来支行作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李建伟及其委托代理人项修成，被告封亚琴委托代理人蒋新年、陈舰，第三人委托代理人刘友志到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称：原、被告系朋友关系。2008年5月，原、被告双方约定，被告将其位于郑州市玉风路与顺河路交叉口××××××户，即郑州市玉风路333号发展东郡××××××户的房屋以55万元出售给原告；原告先付给被告30万元，余款25万元于该房屋过户登记到原告名下后一次性付清。2008年5月10日，原告向被告支付了30万元购房款。同日，被告将房屋钥匙交给了原告，原告在装修后即入住。2010年6月，被告以办理过户需要费用为由要求原告再支付被告15万元。原告无奈之下于2010年6月21日又向被告支付了15万元。但被告至今未将上述房产过户给原告。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告就位于郑州市玉凤路与顺河路交叉口××××××户（即郑州市玉凤路333号××××××户）订立的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理上述房屋的过户登记手续。
被告答辩并反诉称：原、被告双方没有依法成立房屋买卖合同，更不可能生效。房屋买卖合同与普通的交易不同，依法应当订立书面的房屋买卖合同，否则合同因形式不合法而不成立，被告向原告出具的收条不符合法律规定的书面形式，依法房屋买卖合同不成立，没有房屋买卖合同也不可能办理房屋产权过户。原、被告之间的收条行为不构成房屋买卖合同，系无效民事行为。原、被告之间没有真实的交易目的，双方之间的出具收条等行为都是表面现象，是做给案外人李振江（李建华）的继承人看的，被告向原告出具收据时，也没有依法登记领取权属证书，被告的行为是无效的民事行为。原告起诉时，涉案的房屋已经设定了抵押，设定抵押的房屋未经抵押权人同意不得转让，涉案房屋是法律禁止流通物，原、被告的行为因为违反法律而无效。因原、被告没有真实的交易目的，收条显示的价格明显违反公平原则，损害第三人利益。请求驳回原告的诉讼请求。2006年9月22日，案外人李振江（别名李建华）购买了位于郑州市金水路南、燕凤路东××××××户房屋。2008年5月9日，李振江因病去世，因被告与李振江仅有同居关系没有夫妻关系，害怕房屋归李振江的继承人所有，即与当时的好朋友原告协商，原告给被告出具一份欠条，证明被告已经将涉案房屋卖给了原告，造成李振江的继承人无法向被告主张权利的假象，待被告将李振江的继承人摆平后，原告再把房屋返还给被告。于是原告在2008年5月10日（即李振江去世的第二天），即赶往北京给被告出具了一份《欠条》，被告给原告出具了一份《收条》；当着李振江的姐妹等人收了原告的30万元现金后把涉案房屋的钥匙交给原告，并告知了李振江的继承人，造成了被告已经把涉案房屋出卖的假象。但李振江的继承人仍然把被告告上了法院。2010年6月21日在李振江的继承人诉被告继承纠纷案开庭前，因被告处于涉案房屋被李振江继承人夺走的关键时刻，被告再次让原告为被告出主意。原告就出主意让被告人再给他出一份《收到条》，造成即使李振江的继承人胜诉，他们也必须拿45万元才能把涉案房屋夺走的局面。被告就按照原告的主意为原告出具了一份《收到条》。2011年，被告与李振江继承人的继承纠纷案胜诉后，被告依法办理了房屋产权和抵押登记手续，期间原告十分配合没有任何异议。被告认为与原告的行为是以合法形式掩盖非法目的、损害李振江继承人合法利益的无效行为且违反了法律效力性和强制性规定，其借条、欠条非双方真实意思表示。被告与原告口头协商用款30万元，用三个月支付5万元的利息，是以房屋买卖的合法形式掩盖高利贷的非法目的。请求判决确认被告与原告之间的收条、欠条等无效。
原告针对被告的反诉答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，被告与原告存在真实的房屋买卖关系，被告的收条是真实有效的，是真实意思表示，涉案房产原告曾出租过一段时间，被告将涉案房产抵押是在原告不知情的情况下进行的。被告称被告高息向原告借款20万元不属实。请求驳回被告的反诉请求。
第三人述称：本案，原告诉请被告协助办理位于郑州市××房屋（房屋所有权证号××××××）过户登记手续。上述房产的所有权人被告于2011年7月4日在第三人处申请抵押贷款80万元，并办理了抵押登记，房屋他项权证书号为××××××。因被告未按时足额归还贷款本息，第三人已在郑州市金水区人民法院提起诉讼并取得生效判决，目前已经申请执行，执行案号为（2014）金执字第299号，第三人依法对上述房产享有抵押权，且法院也查封了上述房产。
原告向本院提供证据如下：证据1、2008年5月10日，被告出具的收条一份，证明原告与被告之间订立买卖位于郑州市玉凤路与顺河路交叉口××××××户（即证郑州市玉凤路333号××××××户）房产协议，约定涉案房产被告以55万元的价格卖给了原告，原告先付被告30万元，剩余25万元待涉案房产过户到原告名下后一次性付清；证据2、2010年6月21日，被告出具的收到收条一份，证明2010年6月21日，被告以办理过户手续需要费用为由向原告收取15万元；证据3、从郑州市房产档案馆1537309693卷调取的李振江遗嘱、河南省郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第318号民事判决书及生效证明各一份、郑州市房屋登记薄一份，证明（1）2008年5月6日，李振江以遗嘱方式确定涉案房产归被告所有，（2）2008年5月9日，李振江因病死亡，（3）李振江上述遗嘱经郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第318号民事判决书确认是有效的，该判决书也已生效，（4）被告对涉案房产有处分权，其与原告之间的买卖合同合法有效，产现涉案房产仍登记在被告名下，被告应协助将上述房产过户到原告名下；证据4、证人王某证明一份及出庭作证的笔录及（2012）金民二年初字第791号卷宗笔录；证据5、原告交纳电费3张、中国工商银行缴费凭条2张、天海物业出具收到水费条2张、物业管理费条3张、交纳天然气发票一张、交纳上网费发票一张，证明原告对涉案房产进行了装修入住的事实；证据6、租赁合同一份，证明被告将房屋抵押给工商银行时，原告将房屋出租给案外人，被告对涉案房产评估、抵押，原告是不知情的。
被告向本院提供证据如下：证据1、北京市东城区人民法院（2005）东民初字第01476号《民事调解书》一份，证明李建华与其前妻凌在钧于2005年3月3日已经离婚，被告与李建华系正常恋爱期间的同居关系；证据2、北京是朝阳区人民法院（2008）朝民初字第22436号《民事裁定书》一份，证明被告与李建华的家人在李建华病故后存在遗产继承纠纷，间接证明被告在李建华去世前与李建华的家人存在矛盾（即财产利益纠纷）；证据3、郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第318号《民事判决书》及金水区人民法院（2008）金民一初字第4066号《参加诉讼通知书》，证明被告已经申请原告作为第三人参加诉讼，被告与原告并不是真正的房屋买卖合同关系，而是以合法形式掩盖非法目的无效民事行为；证据4、《房地产评估报告》一份，证明在抵押涉案房屋时，原告无异议的予以配合，争议的房屋并不是原告的而是被告；证据5、原告在2008年5月10日被告书写收到条当天，同时向李建华的家人书写了一份欠条（该欠条已于当天交李建华的家人），被告只能提供复印件，证明从日常生活经验法则可以证明，原告出具的欠条不符合常理，且是向李建华的家人出具，完全是以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为；证据6、被告2012年6月28日书写的说明一份，证明原告所写的欠条原件已交李振江的家人；证据7；《我和李建伟房屋纠纷的真实情况》，证明案件的客观事实。
第三人向本院提供证据如下：证据1、《个人借款／担保合同》编号为B【住】字【工】行【未来】支行（2011）年［117］号、证据2、借款凭证，证据1、2证明被告向第三人申请个人房屋抵押贷款80万元，贷款期限为2011年7月21日起至2012年7月21日止，2011年7月21日第三人向被告发放了80万元贷款；证据3、个人借款最高抵押合同；证据4、房屋他项权证；证据5、郑州市房屋登记薄，证明被告将其名下位于××的抵押在第三人名下，并办理了抵押登记；证据6、（2012）金民二初字第4983号判决书、（2013）郑民四终字第2045号判决书，证明被告因借款合同到期未能归还银行贷款，银行起诉要求归还贷款，法院判决被告归还贷款，并有权对被告抵押的房屋进行拍卖，变卖价款优先受偿；证据7、（2014）金执字第299号执行案件受理通知书，证明第三人已申请强制执行，法院亦查封了被告抵押房屋。
本院认定事实如下：
1、2008年5月10日，被告向原告出具《收条》一份，内容为“今收到李建伟支付郑州发展东郡房产（位于玉凤路与顺河路交叉口××××××户部分房款（叁拾万元），剩余款为贰拾伍万元（250000），于手续过户到李建伟名下后一次性付清。房款全款为伍拾伍万元整（550000）。”同日，被告将涉案房屋交付原告使用。2010年6月21日，被告再次向原告出具《收到条》一份，内容为“今收到李建伟房款（郑州市金水路与玉凤路发展东郡××××××户），己收150000元，余100000元。”
2、上述两份收条中所涉系争房屋，坐落于郑州市金水区玉风路333号××××××户，系案外人李振江于2006年购买。被告与李振江曾为同居关系。李振江于2008年5月6日立遗嘱，确定系争房屋归被告所有。同年5月9日，李振江因病死亡。被告曾与李振江的子女兄弟姐妹等家人之间引发遗产继承纠纷。被告依据本院审理该继承纠纷诉讼的生效判决书，于2011年6月18日以继承方式取得系争房屋所有权证。该房屋现由原告居住。
3、2011年7月4日，被告封亚琴将系争房屋抵押给第三人，向其贷款80万元，并办理了抵押物登记。借款到期后，因被告未按时足额归还贷款本息，第三人诉至本院。本院作出（2012）金民二初字第4983号民事判决，判决：一、被告偿还第三人本金793999.91元及利息（利息计算至2012年10月10日为22955.38元，2012年10月11日至本判决确定的还款之日止的利息按《个人借款／担保合同》约定的罚息利率计算）于判决生效后十日内付清。二、被告给付第三人律师代理费20039元于判决生效后十日内付清。三、被告不履行本判决第一、二项确定的债务时，第三人有权依法以被告位于××的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。被告不服提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四终字第2045号民事判决，驳回上诉，维持原判。后因被告未履行付款义务，第三人向本院申请强制执行。本院作出（2014）金执字第299号民事裁定，并于2014年3月13日查封系争房屋。
4、原告要求被告办理系争房屋的过户登记手续，遭被告拒绝，遂以讼称事由提起本案的诉讼。
本院认为：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告均具有完全民事行为能力，对自己的行为及其所产生的法律后果能够认知。原、被告之间虽未签到书面的房屋买卖合同。但是，被告作为系争房屋的所有权人，向原告出具转让系争房屋的收款条，明确记载了出售系争房屋并收到原告支付的购房款等事实。原告所持两份房款收据，均系被告本人书写且签字确认，是原、被告双方针对系争房屋买卖相关事宜达成一致的意思表示。原告支付部分房款后，被告亦将该房产交付原告使用。原、被告之间形成房屋买卖合同关系。原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。故原告要求确认房屋买卖合同有效，本院予以支持。对于原告要求被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，由于在房屋买卖中，房屋的交付并不等同于房屋所有权的转移。房屋的交付是房屋买卖合同这债权债务关系中，一方履行交付义务，另一方实现债权的过程，交付意味着占有或管领状态的改变。房屋所有权的转移，是房屋买卖合同债权实现以后可以产生的房屋权属变更的结果。交付与所有权的转移，两者并不发生必然的联系，很多时候是房屋虽然交付了，但由于买卖双方的约定，或者是没有满足法定的登记变更的要件而房屋所有权并没有发生转移。原、被告在房屋买卖合同履行过程中，因第三人向本院申请强制执行而系争房屋的产权被查封，造成无法为原告办理房屋产权登记。从而使原、被告双方的房屋买卖合同不能履行。被告作为系争房屋的出卖方，未消除系争房屋被设定的权力附带，导致原告购买该房屋后无法办理过户手续。原告请求被告依法协助办理房屋产权证，在事实上不能履行。故原告要求被告为其办理房屋产权登记证书的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告今后若有证据予以证明，系争房屋具备法定的登记变更要件，可以另行主张。关于被告主张系争房屋的买卖合同无效，其理由是与原告的行为是以合法形式掩盖非法目的、损害李振江继承人合法利益的无效行为且违反法律强制性规定，并非双方真实意思表示，双方没有真实的交易目的。根据本案事实分析，首先从两份房款收据的内容看，被告作为完全行为能力人，完全能清楚两份房款收据的内容。其次被告向本院提供的证据不能证明存在以合法形式掩盖非法目的事实。因此，对被告主张房屋买卖合同无效的反诉请求，本院不予支持。对于第三人述称意见，合理部分本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李建伟与被告（反诉原告）封亚琴就位于郑州市玉凤路与顺河路交叉口××××××户（即郑州市玉凤路333号××××××户）订立的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告李建伟的其他诉讼请求；
三、驳回被告封亚琴的反诉请求。
本诉案件受理费200元、财产保全费3270元，由原告李建伟负担3370元、被告封亚琴负担100元；反诉案件受理费100元，由反诉原告封亚琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 华 伟
人民陪审员 刘 玲
人民陪审员 徐宝云
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 金鹏飞