湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初1265号
原告（反诉被告）：陈明，女，1953年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。
原告（反诉被告）：唐浩恩，女，1983年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。
两原告共同委托诉讼代理人：黄岱峰，湖南精彩律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：郑君，湖南精彩律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：杨胜伟，男，1967年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。
委托诉讼代理人：刘毅，湖南慧力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章惠兰，湖南星沙律师事务所律师。
第三人：长沙县国土资源局，住所地：长沙县星沙街道望仙路89号。
法定代表人：范新国，局长。
委托诉讼代理人：唐娟，女，1981年1月28日出生，汉族，系该局副局长。
委托诉讼代理人：熊伟权，湖南明城明律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈明、唐浩恩与被告（反诉原告）杨胜伟、第三人长沙县国土资源局物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）陈明、唐浩恩请求判令：1.确认位于长沙县安沙社区塘子村民小组，面积为1.12亩的土地使用权与该土地上的八间房屋归唐浩恩、陈明所有；2.要求杨胜伟立即停止对唐浩恩、陈明享有合法使用权的土地的侵害，并清除侵占土地上的一切障碍物，完整、清洁地退还唐浩恩、陈明土地；3.要求杨胜伟赔偿非法拆除唐浩恩、陈明所有房屋造成的经济损失20万元；4.要求杨胜伟按3000元/月的标准支付从2017年3月7日起至土地清退返还时止的土地占用费。
被告（反诉原告）杨胜伟答辩要点：2003年，陈明及张君仙已将涉案土地及房屋出卖给了杨胜伟，杨胜伟支付了合理的对价，并持续使用至今，在房屋自然倒塌后，杨胜伟对土地进行了平整。
被告（反诉原告）杨胜伟反诉请求判令：1.要求唐浩恩、陈明协助杨胜伟办理涉案房屋及土地权属变更登记手续；2.要求长沙县国土资源局协助办理涉案房屋及土地的权属变更登记手续。
原告（反诉被告）唐浩恩、陈明反诉答辩要点：唐浩恩、陈明未同意或授权张君仙将涉案房屋及土地出卖给杨胜伟，到2016年方知道房屋已出卖的事实，张君仙与杨胜伟之间的买卖合同未生效。
第三人长沙县国土资源局答辩要点：涉案土地属于国有划拨土地，其使用权尚未登记至唐楚明、唐浩恩和陈明名下，在权属争议未解决之前，登记机关将不予登记。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、各方当事人无争议的事实
陈明与唐楚明于1980年结婚，1983年生育婚生女唐浩恩，1994年唐楚明因病去世。1990年5月，唐楚明从长沙县安沙交通管理站买受了座落于站塘村民小组的八间房屋，价格为7300元，双方签订了《立房屋转让出售协议书》。1990年8月，长沙县人民政府在安沙交通管理站地形图上盖章，表明“根据双方协议，同意原安沙交管站红线范围内的房地产有偿转让给唐楚明同志（土地国有，由唐楚明同志使用）”，长沙县人民政府还在房屋契纸上加盖了公章。
2003年，杨胜伟以1万元的价格从陈明的母亲张君仙处受让了涉案房屋。2016年，杨胜伟将涉案土地进行了平整，现原有房屋已经灭失，涉案土地仍为国有土地。
二、各方当事人有争议的事实
（一）涉案土地使用权是否已登记至唐楚明、陈明、唐浩恩名下。
陈明、唐浩恩认为，涉案土地使用权已登记至唐楚明名下，长沙县人民政府盖章的契纸存根和地形图可证明该事实。杨胜伟要求长沙县国土资源局认定土地性质。长沙县国土资源局认为，涉案土地仍为国有划拨土地，尚未登记至唐楚明等人名下，契纸仅代表只能政府部门对交易行为的认可。
本院认为，长沙县国土资源局对土地性质的认定系判断本争议的直接依据，土地使用权的设立、变更以登记为准，长沙县人民政府盖章的地形图和契纸存根，仅能代表其对唐楚明与长沙县安沙交通管理站房屋买卖合同行为的认可，不代表唐楚明、陈明、唐浩恩已取得了土地使用权，涉案土地在性质上仍属于国家所有的、××给长沙县安沙交通管理站使用的土地。
（二）杨胜伟的房屋买卖合同的效力。
陈明、唐浩恩认为，张君仙无处分房屋的权利，杨胜伟明知房屋实际权属而不通知真正权利人，未支付合理对价，不属于善意相对人，因此杨胜伟的房屋买卖合同无效。
杨胜伟认为，陈明、唐浩恩与张君仙此前一直共同生活在涉案房屋，陈明收取了房屋的剩余尾款8000元，将房屋所有的转让协议、证明、建房建设用地许可证等原件交付给杨胜伟，2003年房屋出卖后，张君仙在离涉案房屋400米左右的地址新建了房屋，陈明、唐浩恩回安沙老家时均居住在张君仙的新居所，对房屋出卖一事明确知悉，杨胜伟认为已合法取得了房屋的所有权，其对此提交了建房建设用地许可证、证明、立房屋转让出售协议、契纸存根、安沙交通管理站地形图，并申请证人出庭作证。
本院认为，物权法第十五条确定了合同效力与物权效力相区分的原则，涉案的土地物权尚未变动，但不影响本院对合同效力的审查。杨胜伟已支付了相应对价，完整地受让了房屋，长期的使用房屋，并实际持有建房建设用地许可证、证明、立房屋转让出售协议、契纸存根、安沙交通管理站地形图等与房屋权属有关的原始凭据，根据生活经验判断，唐浩恩、陈明知道或应当知道房屋已经出卖的事实，杨胜伟亦有理由相信张君仙有处分房屋的相应权利，买卖合同存在真实的意思合意。但涉案土地属于国有划拨用地，其转让需经职能部门的批准，在未取得批准之前，合同效力不完备。
判决理由与结果
本院认为，不动产的物权变动需以登记为准，陈明、唐浩恩尚未取得涉案土地的使用权，地上房屋已经灭失，其要求确认土地使用权和房屋归其所有、退还土地及支付土地占用费的请求，本院不予支持。杨胜伟基于真实的买卖合意使用、占有房屋及土地，陈明、唐浩恩要求其赔偿拆除房屋损失的请求，违背了诚实信用原则，本院不予支持。杨胜伟买受的土地为国有划拨用地，陈明、唐浩恩未取得土地使用权，也无证据证明职能部门同意转让，涉案房屋、土地尚不具备登记至杨胜伟名下的条件，杨胜伟要求陈明、唐浩恩及长沙县国土资源局协助过户的请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）陈明、唐浩恩的本诉请求；
二、驳回被告（反诉原告）杨胜伟的反诉请求。
本案本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）陈明、唐浩恩负担，本案反诉受理费80元，由被告（反诉原告）杨胜伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄 彪
二〇一七年十月十一日
代理书记员 钟文杰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。