河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终1579号
上诉人（原审被告）信阳新政源房地产开发有限公司（以下简称新政源公司）。
法定代表人郭元林，董事长。
委托诉讼代理人胡鸿胜，副总经理。
委托诉讼代理人王锦红，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）刘乃臣，男，汉族，1968年2月17日出生。
委托诉讼代理人张辉，河南法正律师事务所律师。
上诉人新政源公司因与被上诉人刘乃臣商品房买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人新政源公司的委托诉讼代理人胡鸿胜、王锦红，被上诉人刘乃臣及其委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新政源公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项，改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决要求上诉人向被上诉人支付违约金48540元的事实依据不足。1、上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定“该商品房经五大责任主体验收合格后交付”，上诉人已在约定的交付日期前完成该交付条件，并告知被上诉人交房。一审法院要求房屋交付条件必须要有备案登记资料，是对验收合格的房屋交付条件的理解错误，且违背了当事人之间的合同约定。五大责任主体验收合格作为交房条件，依法应为有效条款。2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已经由《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）文件废止，不能作为一审判决依据。
被上诉人刘乃臣答辩称：《商品房买卖合同》是提前印制好的，合同的交付条件条款显然属于合同法的格式条款，上诉人对该格式条款的理解是五大责任主体自行验收就可以，我们理解的是还包括行政部门的备案和监督验收。格式条款的理解发生争议，应该以提供格式条款的对方的理解为准。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘乃臣向一审法院起诉请求：1、判令被告立即按购房合同约定标准交付房屋，并向原告支付其逾期交房的违约金48540元（自2013年5月1日起至起诉之日共592天，按购房款411485元的万分之二计算违约金每日82元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有两个版本，原告举证的《商品房买卖合同》无落款日期，被告举证的《商品房买卖合同》落款日期为2013年3月11日，其他内容相同。原告刘乃臣举证的购房款发票日期为2013年3月8日。上述合同中与本案双方争议相关的内容如下：（一）原告购买被告开发建设的位于信阳市羊山新区××大道印象·××小区××单元××房，总房价为411485元，一次性付款，于签订本合同的同日付清。（二）房屋交付届满期限为2013年4月30日，交付条件为该商品房经五大责任主体验收合格后交付。（三）出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付交付房价的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（四）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：第2项为买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第3项为（共同约定），办理房屋登记所需交易费用均由买受人承担，共同到房屋登记机构申请商品房预售登记。合同签订后，原告刘乃臣按约定支付购房款411485元。2013年4月22日，被告新政源公司在信阳日报向印象欧洲一期5-9号楼业主公告交付所购房屋的通知，原告刘乃臣得知交付信息后，前往被告新政源公司指定地点办理房屋交付手续，在交接的过程，双方产生争议，原告刘乃臣认为被告新政源公司不符合合同约定和法律规定的交付条件，要求被告新政源公司整改，经整改，原告刘乃臣认为仍未达到交付条件，拒绝接收房屋。被告新政源公司与施工方（核工业金华建设工程公司）因包括本案争议房屋在内的建筑工程款产生纠纷，并进入诉讼程序。2013年4月20日，被告新政源公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位，包括建设单位即被告新政源公司对包括本案争议房屋在内的建筑进行验收，但备案审查机关未出具审查意见，备案程序未完成。一审法院认为，原告按商品房买卖合同约定履行了支付购房款义务，被告应当按商品房买卖合同约定全面履行交付符合同约定标准的商品房。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十一条的规定：“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。上述法律、法规、部门规章的规定表明，商品房交付使用不仅涉及当事人的私权利，而且关系到重大的公共安全，商品房交付使用条件必须符合法律、法规强制性规定的交付使用条件，不得以当事人之间的约定予以排除，原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于“该商品房经五大责任主体验收合格后交付”的合同约定违反了国家法律、法规强制性规定，为无效条款，被告拟向原告交付的商品房必须符合国家法律、法规强制性规定的交付使用条件。合同约定的商品房交付标准应当以国家强制性法律、法规规定的交付使用条件为准。本案中，被告所举证据不能证明其拟交付原告使用的商品房符合国家强制性法律、法规规定的交付使用条件，应承担举证不能的不利法律后果。原告有权拒绝接受不符合国家强制性法律、法规规定的交付使用条件的商品房，应当认定被告未履行按合同约定标准交付商品房的合同义务，应当承担相应的违约责任。原告的第一项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。按双方约定的商品房交付期限届满的次日（2013年5月1日）起至原告起诉之日计算，结合原告请求的违约交房日数（592日）及合同约定的违约金计算方法，被告应支付的违约金48540元（411485元×0.0002／日×592日（精确到个位）］。被告与施工单位之间的纠纷是另一法律关系，该纠纷既不是本案原、被告双方约定的免责事由，也不是法律规定的法定免责事由，被告以此抗辩原告的第一项诉讼请求，违反了合同的相对性原则、公平性原则、诚实信用原则，并无法律依据，对该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，参照《中华人民共和国住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十一条之规定。判决：一、被告信阳新政源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按其与原告刘乃臣签订的商品房买卖合同约定标准（指交付使用条件符合国家法律、法规强制性规定的商品房）向原告刘乃臣交付其开发建设的位于信阳市羊山新区××大道印象·××小区××单元××房；二、被告信阳新政源房地产开发有限公司支付原告刘乃臣违约金48540元，于本判决生效之日起三日内付清；三、驳回原告刘乃臣的其他诉讼请求。本案受理费880元，由被告信阳新政源房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人新政源公司围绕上诉请求，于庭审结束后提交了印象·欧洲9#楼《工程竣工验收报告》1份，用于证明被上诉人刘乃臣所购商品房已经五大责任主体竣工验收合格。被上诉人刘乃臣质证称，该证据超过举证期限，不能作为定案依据使用。从报告的内容看，验收时间不明确，勘察单位、监理单位和施工单位没有填写验收时间。该报告在交房公告、交房现场始终没有向我方出示，交房时不符合合同约定。我方在拒收房屋之后，两次书面邮寄发出催告交房函，自始至终没有向我们出示过该报告。根据住建部的建质（2014）124号文，对五大责任主体验收完毕，要有一定的法定表现形式，第七条和第九条明确说出了开发单位应当将五大责任主体的验收应当作出书面承诺，并且做永久性标志牌进行标示。报告首页的日期有涂改，每页字体大小明显不一致，没有骑缝章，可能存在证据上人为的调换或者更改。验收报告的意见栏也没有明确的意见。结合法定义务和客观事实，我们对报告的真实性表示怀疑，认为不能作为本案的定案依据使用。
其它审理查明事实与一审相同。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付条件为“该商品房经五大责任主体验收合格后交付”，交付期限为2013年4月30日前，一审法院认定该交付条件的合同约定违反了国家法律、法规强制性规定，为无效条款，所依据的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已经废止，所依据的其余条款为管理性强制规定，非效力性强制规定，故一审法院适用法律错误。但上诉人新政源公司主张其已在合同约定的交付日期前完成该交付条件，应当承担对该事实的举证责任。上诉人新政源公司一审期间提供的印象·欧洲9#楼《工程竣工验收备案表》中没有该工程是否合格的结论性意见，也没有五大责任主体（勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）中设计单位和施工单位签署日期，不能证明该工程于2013年4月30日前，已经由五大责任主体验收合格。上诉人新政源公司二审期间提供的印象·欧洲9#楼《工程竣工验收报告》中有总体概述“工程质量合格”，但没有五大责任主体（勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）中勘察单位、监理单位和施工单位签署日期，亦不能证明该工程于2013年4月30日前，已经由五大责任主体验收合格。故上诉人新政源公司的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上，一审判决适用法律错误，本院予以纠正，但判决结果正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费880元，由上诉人信阳新政源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任钢
审 判 员 吴斌
代理审判员 李彬
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 杨帆