黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第172号
上诉人（原审被告）哈尔滨工大集团股份有限公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街118号。
法定代表人张大成，该集团董事长。
委托代理人何玉明，男，1961年6月16日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。
委托代理人韩伟峰，男，1978年9月24日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）王华，男，1962年10月3日出生，汉族，黑龙江省远鹏投资担保有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人白凤东，黑龙江中柏律师事务所律师。
上诉人哈尔滨工大集团股份有限公司（以下简称工大集团）因与被上诉人王华房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民二初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。上诉人工大集团的委托代理人何玉明、韩伟峰，被上诉人王华的委托代理人白凤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王华在原审诉称：2010年10月31日，王华从工大集团处购买一套位于哈尔滨市南岗区会展家园小区住房，双方于当日签订了商品房买卖合同，王华依约支付了购房款1560000元。依据该合同约定，王华应在购买住房之日工大集团就应为其办理入户手续。合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”由于工大集团的前述违约行为导致王华至今未能办理入户手续，也未能依约取得房地产权属证书。依据合同第九条及第十五条的约定，工大集团逾期交房应当按收房款为基数，按日万分之二点一向王华承担违约责任，直至交房之日止，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。工大集团在已经取得商品房预售许可证的情况下将自己开发的房屋出售给王华，该合同已经由房地产管理部门登记备案，双方签订的合同具有法律效力，双方均应依约履行。由于工大集团的单方违约行为导致王华无法入户并遭受损失，请求工大集团立即为王华办理入户手续及房地产权属证书，工大集团向王华按购房款的日万分之二点一支付违约金至王华入户之日止即78000元，并由工大集团承担诉讼费用。
工大集团在原审时辩称：王华诉讼主张购买会展家园小区的房产（即2栋1单元6层6**号），该房产因工大集团欠案外人王冬的工程款已于2009年6月23日将包括该房产在内的数套房产抵偿、出售给案外人王冬，案外人王冬已支付了抵债后剩余房产的全部价款，该房产现依法归案外人王冬所有。2010年因案外人王冬向案外人王佰国（王华亲属）借款，因该房产不能办理抵押登记，案外人王佰国要求将本案诉争的房产以买卖的方式签订合同，作为借款债务的担保，王冬因此打印了商品房买卖合同，并到工大集团单位盖章。2011年王冬已偿还了全部借款本息，借款时所签订的商品房买卖合同已依法失去效力；工大集团不认识王华，王华没有向工大集团支付购房对价款1560000元，工大集团也从未收到过该笔购房对价款；商品房买卖合同是案外人王冬到工大集团单位办理的，虽然名义为商品房买卖，但是合同双方无商品房买卖的法律事实，王冬同意签署该合同目的实际为高利贷借款担保；因王冬早已清偿全部借款本息，商品房买卖合同已失去担保效力，依法对有关当事人不具有任何法律效力。综上，王华虚构事实，隐瞒真相，凭借表面的并已失去效力的商品房买卖合同提起虚假诉讼，其行为严重侵害工大集团和案外人王冬的财产权利，请求驳回王华的诉讼请求。
原审判决认定：座落于哈尔滨市南岗区会展家园2栋1单元601室房产系工大集团开发建设。2010年10月31日，王华与工大集团签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定：王华购买座落于哈尔滨市南岗区会展家园2栋1单元601室房产，购房款为1560000元。该商品房经验收合格即应交付王华使用，如工大集团逾期交付房屋，王华有权要求解除合同或者继续履行合同，王华要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，工大集团按日向王华支付已交付房价款万分之二点一的违约金。工大集团应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因工大集团的责任，王华不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，王华不退房，工大集团按已付房价款5%向王华支付违约金。
另查明，2009年6月23日，工大集团与案外人哈尔滨大东集团股份有限公司签订协议书，约定工大集团将会展家园2号楼部分房产抵案外人大东集团股份有限公司剩余工程款，案外人王冬在该协议上作为案外人大东集团股份有限公司代表人签字确认。
再查明，王华与工大集团签订合同后通过案外人王佰国支付房屋价款，庭审中工大集团亦认可因与案外人王冬签订抵债协议，在出售抵债协议中约定的房产时，工大集团按照案外人王冬的指示向其指定的买受人出具商品房买卖合同，且买受人可以不将购房款直接支付工大集团。
原审判决认为：公民的合法权益受法律保护。王华与工大集团签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》为房产部门联机备案的合同，工大集团亦认可该合同系其按照案外人王冬的指示向指定的人即王华出具，故该合同为王华、工大集团双方真实意思表示，合法有效。依据合同相对性，王华、工大集团双方均应按照约定履行，故对王华要求工大集团为其办理座落于哈尔滨市南岗区会展家园2号楼1单元601室房产的进户手续及房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。王华、工大集团双方在签订的买卖合同中约定工大集团逾期向王华交付房屋，王华要求继续履行合同，工大集团应向王华支付违约金，因王华于2012年12月份曾持购房合同要求工大集团为其办理房屋进户手续，故该违约金应自王华主张之日即2012年12月31日起至工大集团向王华实际交房时止按照购房款日万分之二点一计算，对王华要求工大集团给付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。因王华、工大集团双方签订的买卖合同中约定，工大集团在房屋交付后60日内，应到产权登记机关办理备案，因工大集团的责任王华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王华不退房，工大集团应按王华已付房款的5%支付违约金，因双方争议房屋尚未办理进户手续，亦未交付，暂不符合办理房屋产权证书的条件，故该违约金条款尚未发生效力，对王华要求工大集团支付违约金78000元的诉讼请求，不予支持。关于工大集团所述案外人王冬与王佰国之间的债权债务关系涉及争议房产的主张，因与本案不具有关联关系，不宜在本案中一并处理，故对其该项辩称意见，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条规定，判决如下：一、工大集团于本判决生效后十日内将座落于哈尔滨市南岗区会展家园2栋1单元601室交付王华并为王华办理上述房产的进户手续。二、工大集团于本判决生效后十日内为王华办理座落于哈尔滨市南岗区会展家园2栋1单元601室进户手续后60日内协助王华办理上述房产的房屋产权证书。三、工大集团本判决生效后十日内给付王华违约金（自2012年12月31日起至工大集团向王华实际交房时止以购房款1560000元为基数按照日万分之二点一计算）。四、驳回王华其他诉讼请求。工大集团如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由工大集团负担。
宣判后，工大集团不服，向本院提起上诉称：2009年6月23日，工大集团与案外人王冬以协议的形式将争议房屋在内的会展家园2号楼部分约7000平方米的房产作价2200万元抵偿所欠王冬的工程款。争议的房产在2009年6月23日已归属案外人王冬所有，工大集团无权支配。工大集团与案外人王冬所签订的协议生效后，工大集团将协议中约定的房产交付给了案外人王冬，王冬也实际得到了房产。由于会展家园小区都没有办理产权，所以，工大集团与案外人王冬商定，王冬出售房产后，由工大集团开具《商品房买卖合同》，但不给开具发票，所有发票必须在工大集团与案外人王冬将所有工程决算后一并开具。工大集团与王华之间没有买卖关系，王华是将争议房产的购房款支付给了案外人王佰国，而工大集团与王佰国之间不存在任何法律关系。《商品房买卖合同》是案外人王冬指定工大集团给王华开具的，这份合同无法体现工大集团与王华之间的真实意思表示，更不具有法律规定的合法性；本案真实的事实是案外人王冬向案外人王佰国借款，因为该房产不能办理抵押贷款登记，所以，案外人王冬将该房产以买卖合同的方式作为借款债务的担保。案外人王冬指定工大集团打印了这份《商品房买卖合同》，现依法已失去了效力。原审判决认定工大集团与王华签订合同后，通过王佰国支付房屋价款的事实错误。因为，工大集团无权与王华签订这份合同。工大集团根本不认识王华，更不认识案外人王佰国。综上，王华所持有的《商品房买卖合同》并不是工大集团与王华之间的真实意思表示，工大集团与王华之间没有形成合同关系，王华也没有向工大集团购买住房，工大集团无权处分争议的房产，无义务为王华办理进户手续及产权。原审判令工大集团支付违约金错误。请求撤销原判，驳回王华的诉讼请求。
王华在法定期限内未提交书面答辩状，二审庭审中辩称：王华是商品房买卖合同的买受人，是善意的买受人，而且工大集团主张的与案外人王冬之间的关系，王华不知晓。现无证据证实王华是恶意买受人。故原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：争议房屋系工大集团开发建设待售房产。工大集团虽将争议房屋抵账给案外人王冬，未办理产权变更登记手续，物权并未发生变动，王冬对争议房屋仅享有债权，不享有物权，争议房屋物权仍属于工大集团所有。王华通过案外人王佰国购买了争议房屋，工大集团自认接受王冬旨意与王华签订了《商品房买卖合同》。工大集团与王华签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同有效，对合同双方均有约束力。根据合同相对性的原则，王华依据与工大集团签订的《商品房买卖合同》，要求工大集团履行合同义务，符合法律规定。原审判决判令工大集团为王华办理房屋进户手续及协助王华办理房屋权属证书，适用法律并无不当，本院予以维持。关于工大集团上诉主张名为房屋买卖，实为以房抵押担保，合同已失去法律效力的主张，并未提供充分证据证明，本院不予认定。关于工大集团上诉主张原审认定王华通过王佰国向工大集团支付购房款事实错误的问题。原审判决仅认定“王华与工大集团签订合同后通过案外人王佰国支付房屋价款”，并未认定工大集团实际收取了争议房屋的购房款，且工大集团已将争议房屋顶抵工程款，房屋再行出售，其也无权收取购房款。关于工大集团上诉主张原审判令其承担违约金错误的问题。《商品房买卖合同》约定工大集团逾期向王华交付房屋，王华要求继续履行合同，工大集团应向王华支付违约金，且工大集团至今未为王华办理进户手续的事实存在。因此，原审判令工大集团自王华主张权利之日起给付王华违约金，依据充分，适用法律正确，本院予以维持。一、二审中，虽案外人王冬要求参加本案的诉讼。因本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，王冬并非本案必要诉讼参加人。关于工大集团主张案外人王冬与王佰国、王华之间存在债权债权关系纠纷，与本案并非同一法律关系，不宜与本案一并处理，可另案解决。综上所述，工大集团上诉理由不成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人哈尔滨工大集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建民
审判员 柳 红
审判员 孙树清
二〇一四年六月九日
书记员 王帅英