中华人民共和国江苏省太仓市人民法院民事判决书（2016）苏0585民初3281号原告洪哲甫，男，1979年3月26日生，户籍地台湾省。委托代理人钱顺顺，江苏金太律师事务所律师。被告李杰，男，汉族，1970年3月2日生，住江苏省太仓市。委托代理人吴保华，江苏众谊律师事务所律师。原告洪哲甫与被告李杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告洪哲甫的委托代理人钱顺顺，被告李杰的委托代理人吴保华，证人谷涛、陆静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪哲甫诉称：2016年1月26日，原告与被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告自愿将其位于太仓市城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室的房屋出售给原告，房屋成交价为300万元，同时约定了付款、违约等其他条款。合同签订后，原告按约支付了4万元定金，并为继续履行合同做了积极准备（签约后不久原告即卖掉了自己的原有住房），但被告却未履行任何义务，且经原告多次催促被告至今没有任何回应。现原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖契约》。2、被告向原告支付违约金30万元。被告李杰辩称：合同签订后，原告未按照合同约定在2016年4月30日支付房款290万元，因此原告构成违约。本案中，原告起诉要求解除合同同样证明原告已明确不履行该合同，也证明原告违约的事实。原告诉称支付了被告4万元定金，但被告实际上并未收到定金。被告对于原告要求解除双方签订的《房地产买卖契约》的诉请予以认可。被告不存在违约事实，原告主张的违约金不应得到支持，且合同约定的违约金明显过高。经审理查明：2016年1月26日，原告作为乙方，被告作为甲方，苏州市蜗居坊房地产营销策划有限公司作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，内容为：“一、甲方自愿将坐落在城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室的房地产（房屋所有权证号0100077927，房屋建筑面积321.69平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交总价为300万元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期在双方签订买卖合同之日，付购房定金10万元，第二期290万元于2016年4月30日前支付，并办理房产过户手续。丙方按成交价2%计算收取中介费，甲方30000元，乙方30000元，中介费合同生效时当场付清。中介费过户当日付清。三、甲乙双方在丙方的监督和协助下付清购房款，办理房产过户、交接、资金托管、银行贷款等手续，甲乙双方必须提供房产过户相关证明及资料，付清水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理等费用，户口迁出。四、相关其他费用，房产交易费由乙方承担，契税由乙方承担，土地交易费由乙方承担，营业税由乙方承担，个人所得税由乙方担（甲方需提供原购房发票及契税单）。因乙方是台湾人所涉及过户公证费由乙方承担。五、甲方保证上述房地产权属清楚。若产生与甲方有关产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项：1、甲乙双方约定定金10万元于2016年1月26日乙方先支付4万元，暂由中介保管，等甲方还贷当日再加上6万元一起支付给甲方的银行还款卡。2、甲方于过户当日提供交至过户当日的物业费清单。3、第二期款如乙方不办理资金托管的乙方一次性支付给甲方，如资金托管的甲方从房产交易托管中心领取。4、甲方全额拿到房款当日交房。5、丙方按评估价提供销售不动产统一发票给乙方。6、甲方该房屋贷款自己还清。”该合同还约定了其他事项。2016年1月26日，苏州市蜗居坊房地产营销策划有限公司收到原告交付购买城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室定金4万元。2016年4月26日，原告向被告邮寄通知一份，内容为：“关于本人洪哲甫购买你所属坐落于城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室的房地产（房屋所有权证证号：0100077927）按我们2016年1月26日签订的《房地产买卖契约》约定第二期款支付时间马上要到了，故请您提供相关房屋的产证及你们夫妻双方的相关房地产交易所需要的个人资料，以便于我们好按时付款办理相关过户交易手续。”坐落于太仓市城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室房屋原属原告与陈雅君所有。2016年3月2日，陈雅君作为甲方（卖方），屠丹平作为乙方（买方），太仓市房地产交易服务中心作为丙方，三方签署《存量房交易资金监管协议》一份，约定：“第一条，甲方与乙方在2016年3月2日签订《存量房买卖契约》（以下简称《契约》），契约号201603020047，将坐落于城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室的房屋（原产权证号0100072762），成交价格210万元，建筑面积182.62平方米出售给乙方。”该协议还约定了其他事项。原告洪哲甫在甲方落款处签字，陈雅君在甲方共有人落款处签字，屠丹平在乙方落款处签字，太仓市房地产交易服务中心在丙方落款处盖章。2016年3月12日，该房屋登记至屠丹平名下，共有人为姜晓丽（屠丹平配偶）。审理中，原告申请证人谷涛、陆静芬出庭作证。证人谷涛陈述：“我是幸福园房产的中介，涉案合同上只有主签的一家中介盖章，房源是我们的，客户是蜗居房产中介的。涉案合同签订时我在现场，当时之所以只支付了4万元是因为李杰没有将房产证和土地证拿出来。对于签约后需要办理的手续在签约时都告诉过李杰，但签约后被告就不接电话了。我认为交易没有进行下去的原因是李杰觉得价格卖低了，没有给我们提供必要的手续。”证人陆静芬陈述：“我是苏州市蜗居坊房地产营销策划有限公司的中介，涉案合同签约时我在现场，补充条款是我写的。涉案合同定金约定是10万元，因为李杰没有拿房产证过来就约定先付4万元，等李杰还贷款的时候再付6万元。我三月初的时候通知李杰，洪哲甫买房子的资金到位了，让李杰去还贷款，被告说要四月份才去还贷款。到4月份的时候，我又和被告联系，打电话被告没有接，发短信也没有任何回应，我就把要办的流程发短信告诉被告，让被告配合，被告没有任何回应。签订协议后，被告没有催促原告付款，我还短信询问过被告是否需要原告先付一部分款项用于还贷，被告没有回应。我认为交易没有进行下去的原因是被告没有配合我们办手续，被告也没有明确表示到底卖还是不卖，正常交易的话被告应当提供相应的手续并还清贷款。原告在签约后将其原有住房出售，因为根据相关政策台湾人仅可购买一套住房。目前涉案房屋的挂牌价在400万元，成交在350万元左右。”庭审中，被告李杰确认签约后其未还清涉案房屋上的贷款，也未将房产证、土地证、身份证、户口本、结婚证等证件资料交给中介。上述事实，有原告提供的房地产买卖契约、收据、通知、邮寄凭证、房产证、土地证、资金监管协议，证人谷涛、陆静芬的陈述，当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应按照协议约定履行各自的义务。关于原、被告双方是否各自构成违约的问题。原告认为，协议签订后原告为履行协议将原有住房出售，但被告未按约定清偿涉案房屋的贷款，也未向中介提供办理房产过户所需的证件资料，被告的行为构成违约。被告认为，购房协议第二条约定买方付款时间和卖方过户时间是同一时间，均为2016年4月30日，原告未按约付款，被告有权行使同时履行抗辩权，因此被告不构成违约。本院认为，原告在与被告签订合同后按约支付了定金4万元，于2016年3月2日将其原有的位于城厢镇滨河路128号云峰园3幢1102室的房屋以210万元的价格出售给他人，表明原告已履行合同约定的支付定金的义务及为下一步履行合同付款义务积极筹集款项，且原告在合同约定的付款和房屋过户期限前书面催促被告协助履行双方签订的协议。但被告在原告和中介机构催促下并未按约清偿涉案房屋的贷款及提供办理房产过户所需要的房产证、土地证、身份证、结婚证等证件资料，故被告的行为构成违约，原告不存在违约行为。现原告要求解除其与被告签订的《房地产买卖契约》，被告亦同意解除，故本院对原告该请求予以支持。对于原告要求被告赔偿违约金30万元的诉讼请求。原告认为，被告的行为构成违约，被告应按合同约定赔偿原告违约金30万元。被告认为，原告主张的违约金过高，应予以调整。本院认为，被告的行为已构成违约，根据合同约定，违约方应当赔偿另一方成交价10%的违约金。虽被告认为原告主张的违约金过高，但近半年多来，苏州及太仓地区的房价呈较大幅度的上涨，被告的违约行为给原告造成了较大损失，被告应承担相应的违约责任，现被告并未提供证据证明违约金过高，故本院对原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除原告洪哲甫与被告李杰于2016年1月26日签订的关于坐落于城厢镇滨河路128号聚星园17幢101室房屋的《房地产买卖契约》。二、被告李杰于本判决生效之日起10日内支付原告洪哲甫违约金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，财产保全费5000元，合计35800元，由被告李杰负担。案件受理费原告已预交，本院不再退回，由被告在履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  吕金星人民陪审员  张锦明人民陪审员  李培忠二○一六年八月二十五日书记员廖吉