江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1817号
上诉人（原审被告）唐为民。
委托代理人张劲柏，江苏立洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘珍娣。
委托代理人袁辉，江苏天目湖律师事务所律师。
上诉人唐为民因与被上诉人刘珍娣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院（2015）溧民初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案受理，并依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审情况：
刘珍娣诉称，其与唐为民于2011年11月22日签订一份协议书，协议约定：双方共同出资购买位于金坛市横街西路58-16的房屋，房权证为常金字第××号，产权面积为1,117.95平方米。双方对出资比例、办证、税金等费用、购房欠款归还和其他权利义务亦作出了约定。此后，双方对该房屋的权属、归还欠款发生纠纷。唐为民于2013年5月16日向金坛市人民法院提起诉讼，要求对所购买房屋进行所有权确认。经金坛市人民法院审理，于2013年11月11日作出（2013）坛民初字第1184号民事判决，确认唐为民对坐落于金坛市横街西路58-16号房屋享有三分之一的所有权。该判决书现已生效。根据（2013）坛民初字第1184号民事判决书已查明的事实：横街西路58-16房屋，建筑面积为1,117.95平方米，房款为2,380万元；当日，虹亚公司向刘珍娣开具金额为2,380万元的发票；刘珍娣缴纳了住宅专项维修资金39,128元及契税714,000元；现甲（刘珍娣）乙（唐为民）方尚欠房产公司购房款1,000万元，双方仍按照甲方三分之二，乙方三分之一的比例还款。同时，该判决书认为，对唐为民余欠款项，刘珍娣可以另案诉讼。该判决书已查明的事实充分证明，刘珍娣已经支付了横街西路58-16房屋房款2,380万元，支付住宅专项维修资金39,128元及契税714,000元，合计人民币24,553,128元。按照双方协议书约定，唐为民应按三分之一的比例还款，现刘珍娣将上述款项已经全部付清，则唐为民结欠刘珍娣横街西路58-16号房屋余款3,183,558元，按约应当支付给刘珍娣。综上，双方所签订的协议书依法成立，合法有效，应受法律保护，现有证据证明唐为民尚欠其横街西路58-16号房屋余款3,183,558元，且唐为民应向其支付其逾期付款的利息损失302,437元，故请求法院判令：唐为民立即向其支付购房款3,183,558元及逾期付款利息302,437元，并承担本案诉讼费和财产保全费。
唐为民辩称，第一、对于双方之间当时签订协议购房的事实没有异议。但是购房以后，其向刘珍娣及刘珍娣的丈夫多次汇款，数额远远超过了本案所涉款项，只是一直没有结算；第二、其诉刘珍娣民间借贷案件尚在审理阶段，而诉讼所涉欠条的款项高达一千万；第三、按照房屋现状是无法交付的，刘珍娣将该房屋在盛大农村小额贷款公司进行了抵押贷款，现处于执行阶段。因此，其是否能够得到房屋尚不确定。综上，请求驳回刘珍娣的诉请。
原审经审理查明，2011年10月，刘珍娣、唐为民商谈共同出资购买坐落于金坛市横街西路58-16号房屋事宜。2011年11月17日，刘珍娣于虹亚房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹亚公司）签订商品房买卖合同，约定刘珍娣向虹亚公司购买亲亲家园1幢58-16号（现为横街西路58-16号）房屋，建筑面积为1,117.95平方米，房款为2,380万元。当日，虹亚公司向刘珍娣开具金额为2,380万元的发票一份，刘珍娣缴纳了住宅专项维修资金39,128元及契税714,000元。2011年11月21日，刘珍娣将该房屋的所有权登记至其名下，该房屋的共有情况记载为刘珍娣单独所有。
2011年11月17日，刘珍娣向唐为民出具了内容为：“今收到唐为民购房款伍佰万元，购买金坛市横街西路58-16号房产”的收条一份。2011年11月22日，刘珍娣（甲方）与唐为民（乙方）签订协议书一份，约定：甲、乙双方共同出资购买了金坛市横街西路58-16号的房屋，房产证号：房权证常金字第××号，产权登记面积为1,117.95平方米，土地证号为3204820110540064000，土地登记使用面积为624.7平方米，该房屋实际占有可以使用面积约为1,500平方米；该房屋售价为2,380万元，现甲、乙双方已经合计支付购房款、办证等款项为1,500万元，其中甲方出资1,000万元，乙方出资500万元。办证、税金等费用甲、乙已经支付，其中甲方支付了三分之二，乙方支付了三分之一；为办证、贷款等手续方便，故在购房、缴费及办证时以甲方一个人的名义办理了手续，故虽房产证、土地使用证等登记在了甲方名下，但是不能够以房产证、购房合同、土地证等认定本协议房产为甲方个人所有，该房产的所有权由甲、乙双方共同所有，其中甲方占该房产的三分之二，乙方拥有该房产的三分之一的所有权；现甲、乙双方尚欠房产公司购房款1,000万元，双方仍然按照甲方三分之二，乙方三分之一的比例还款，具体交付时间及数额双方另行确定；本协议是确定甲、乙双方对本协议房产所有权、使用权、收益权等权利的凭证。该房产的所有权利都由甲方占三分之二、乙方占三分之一；本协议履行过程中如产生纠纷，双方应友好协商，协商不成，可以向溧阳市人民法院起诉等条款。2013年5月16日，唐为民起诉刘珍娣等要求确认其对金坛市横街西路58-16号房产享有三分之一所有权。金坛市人民法院于2013年7月10日开庭审理，审理中刘珍娣辩称，唐为民应将1,000万元欠款、逾期还款利息、贷款利息、办理讼争房屋所有权证、土地使用权证等费用按约定三分之一的比例支付给其，其愿意配合将涉案房屋三分之一产权变更登记在唐为民名下。金坛市人民法院于2013年11月11日作出判决，确认唐为民对坐落于金坛市横街西路58-16号房屋享有三分之一所有权。
原审庭审中，刘珍娣称，其共缴纳了购房款、住宅专项维修资金、契税合计24,553,128元，要求唐为民按三分之一比例向其支付款项，扣除唐为民已经支付的500万元，尚应向其支付3,183,558元；承担自2013年7月10日至2015年2月10日，以3,183,558元为基数按年利率6%计算的利息302,437元，并承担诉讼费和财产保全费。唐为民称，购房后其向刘珍娣及刘珍娣的配偶多次汇款，按照双方的利息约定，仅利息就超过了应付购房款项，如双方统一结算，刘珍娣应向其支付款项；刘珍娣将涉案房屋进行抵押贷款时，未征得其同意，同时协议约定尚欠的1,000万元购房款还款比例、具体交付时间双方另行确定；涉案房屋已被法院保全，其是否能得到涉案房屋具有不确定性。对刘珍娣的诉请，唐为民认为，双方之间存在其他债权债务，应当统一结算；诉请的利息，无事实和法律依据。
原审法院认为，刘珍娣、唐为民于2011年11月22日签订的共同出资购买金坛市横街西路58-16号房屋协议书系双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应依约享有权利和履行义务。刘珍娣已支付了双方所购买房屋的购房款2,380万元、住宅专项维修资金39,128元、契税714,000元，合计24,553,128元。同时，唐为民对双方购买的该房屋享有三分之一所有权亦经金坛市人民法院（2013）坛民初字第1184号民事判决书所确认，唐为民应依约向刘珍娣支付24,553,128元的三分之一，即8,184,376元。扣除唐为民已支付的5,000,000元，唐为民尚应支付刘珍娣3,184,376元。现刘珍娣要求唐为民立即支付购房款及相关费用3,183,558元，应予支持。唐为民提出购房后其多次向刘珍娣汇款，但未提供证据证明其向刘珍娣汇款系支付购房款项，同时，其称与刘珍娣有其他债权债务关系与本案非属同一法律关系，故对其庭审中提出的相应意见，不予采纳。刘珍娣已支付了购房款项及相关费用，唐为民于2013年5月16日诉至金坛市人民法院，要求确认其对金坛市横街西路58-16号房屋享有三分之一所有权，同年7月10日开庭时，刘珍娣辩称唐为民需支付相应房款等款项，其愿意配合唐为民将涉案房屋三分之一产权变更登记在唐为民的名下，应为刘珍娣要求唐为民履行付款义务，唐为民未按时付款应承担逾期付款利息。现刘珍娣诉请唐为民承担尚未支付的款项3,183,558元按年利率6%计算的自2013年7月10日至2015年2月10日的利息302,437元，符合法律规定，故予以支持。唐为民就刘珍娣诉请利息部分提出的意见，因未提供相应证据，故不予采纳。唐为民提出涉案房屋已被法院保全，其是否能够取得房屋具有不确定性，因涉案房屋被法院保全，亦不构成唐为民不支付购房款的合法理由，故对唐为民该意见不予采纳。因本案诉讼费、财产保全费系因唐为民未依约履行付款义务，刘珍娣提起诉讼而产生，故本案诉讼费、财产保全费应由唐为民负担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条及相关民事法律之规定，作出如下判决：唐为民于本判决生效之日起十日内支付刘珍娣购房款及相关款项合计3,183,558元及利息302,437元（自2013年7月10日至2015年2月10日，按年利率6%计算）。案件受理费17,344元（已减半收取）、诉讼保全费5,000元，合计22,344元，由唐为民负担。
上诉人唐为民不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实不清。一、原审对上诉人与被上诉人刘珍娣之间的债权债务关系审查不清。上诉人与被上诉人之间除了买房500万元之外，上诉人给付被上诉人尚有很多款项，就现在溧阳法院起诉的涉案借条就达1,000万元，也就是证明被上诉人是上诉人的债务人。而原购房协议约定的是除最初购房款项外对其余款项另行确定，也就是可以用其他方法或款项折抵。按正常思维逻辑，被上诉人差上诉人的钱，如果双方结算，那么该款项早就已经折抵了，不可能存在上诉人差被上诉人钱的情形。而事实也是被上诉人不予结算，对于多付款项也不予折抵，且对于借款也不予还款。原审对于以上的债权债务未予以审查，也未予以考虑。二、房产三分之一的所有权无法行使。虽然金坛法院判决上诉人对于涉案房产享有三分之一的所有权，但是被上诉人已经将该房产向小额贷款公司贷款上千万元，且办理了抵押登记，而该借贷案件已经进入执行阶段，上诉人也曾经主张该三分之一房产所有权，但是存在法律障碍，故上诉人可能不能够实际得到涉案房产的三分之一的房产所有权。如果按原审判决，则将出现上诉人先付款500万元，然后又多次付款，被上诉人还欠上诉人的钱，上诉人得不到房产，反而还要再付钱给被上诉人这种不公平的情形，此明显违反法律体现公平、客观本意。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，作出错误的判决，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人刘珍娣答辩称，一、上诉人的上诉理由不充分，且没有新的证据，请求二审依法驳回上诉。1、上诉人称“原审对于上诉人与被上诉人之间的债权债务关系审查不清”是错误的。本案是被上诉人与上诉人合资购房引起的法律纠纷，其依据是双方于2011年11月22日签订的一份协议书，约定双方共同出资购买位于金坛市横街西路58-16号房屋，并已有金坛市人民法院（2013）坛民初字第1184号民事判决书判决上诉人对金坛市横街西路58-16号房屋享有三分之一的所有权。后上诉人未按双方协议约定支付总房款24,553,128元的三分之一，即8,184,376元（己付500万元，尚欠3,183,558元未付），引起诉讼。原审判决已对上诉人提出的所谓债权债务进行了审查，认为“被告提出购房后其多次向原告汇款，但被告未提供证据证明其向原告汇款系支付购房款项，同时，被告称其与原告有其他债权债务关系与本案非属同一法律关系，故对被告庭审中提出的相应意见，本院不予采纳”。换言之，上诉人在上诉状中也自认“上诉人与被上诉人之间除了买房500万元之外，上诉人给付被上诉人尚有很多款项，……”故原审判决与上诉人的自认，均充分证明上诉人所提出的其他债权债务与本案出资购房没有关联性；2、上诉人称“房产三分之一的所有权无法行使”是在说谎。上诉人对涉案房产享有三分之一的所有权是经法院生效判决确认的，不存在任何法律障碍。正如上诉人在上诉状中自认的一样“故上诉人可能不能够实际得到涉案房产的三分之一的所有权，”可能不代表不绝对，上诉人是在忽悠法院；3、至于“上诉人给付被上诉人尚有很多款项”一事，事实是上诉人因贪蝇头小利，放高利贷给王华计有4,600万元被诈骗，王华因涉嫌集资诈骗罪被判处无期徒刑，这己有常州市中级人民法院（2014）常刑二初字第2号刑事判决书确认。综上，上诉人上诉理由不充分，是无理缠诉，且其没有新证据支持。请求二审查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。二、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审查明的本案事实被上诉人均无异议，并认为是正确的。原审在适用法律上充分考虑本案的实际情况，以严密的逻辑性理清本案的法律关系，作出正确的判决，被上诉人表示服从，恳请二审对原判决予以维持。
二审审理中，上诉人唐为民向本院提交了（2013）常执字第0705号执行裁定书，用于证明申请执行人盛大公司有权以被执行人刘珍娣提供的金坛市横街西路58-16号房屋对债务人王华、丁永俭、王仙、刘明荣、常州市聚仙庄商贸有限公司各自的借款本金150万元、300万元、260万元、100万元、500万元及利息、罚息（两项计息自2012年12月28日起按人民银行规定的同期贷款利率四倍计算至判决确定的给付之日止）与律师费227,538元以及刘珍娣自身的借款本金300万元及利息与罚息（计算方式同上）进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时，该裁定书载明在执行中查明被执行人刘珍娣提供的抵押物即涉案房屋已被其他多个案件查封，常州市中级人民法院目前处于终结执行状态，故上诉人对涉案房产所有权的行使存在障碍。被上诉人刘珍娣经质证后认为，对于真实性没有异议，但不能证明其主张。该裁定书记载案外人对该房屋提起的所有权确认之诉正在二审审理中，故终结执行是由于相关诉讼结果没有出来，等相关诉讼以后法院另有程序解决。上诉人对涉案房屋已经过法院判决确认其享有涉案房屋三分之一的所有权且该判决已经生效，故上诉人提出的所有权行使障碍是不存在的。
二审审理中，被上诉人刘珍娣向本院提交了（2015）常刑二初字第2号刑事判决书，用于证明经过常州市中级人民法院刑事判决，查明上诉人唐为民被王华诈骗4,600万元，而上诉人所交500万元购房款不包含在4,600万元中。上诉人在上诉状中所称的尚有很多的款项没有与被上诉人结算，这些款项与本案无关联性。被上诉人另提交了溧阳市人民法院（2015）溧速民初字第406号案件传票及上诉人向法院起诉状，用于证明上诉人就其他款项的部分350万元已经向溧阳市人民法院另案诉讼，案由为民间借贷纠纷，而非主张抵销本案的购房款。上诉人唐为民经质证后认为，对上述两份证据的真实性没有异议，但该两份证据反映出上诉人陈述的事实，即上诉人与被上诉人之间存在其他经济往来，因为被上诉人当时没有进行相关结算，如果当时结算早就进行了相关的抵扣。
二审审理中，关于涉案房屋查封状况，被上诉人代理人陈述：“现在仍然处于被法院查封状态，具体还没有进行到下一步程序。据我了解有两个案件对涉案房屋进行了查封。”关于涉案房屋抵押状况，上诉人代理人陈述：“有的，常州中院的裁定书上已经写明了。”被上诉人代理人陈述：“有抵押的，但是抵押金额是2,000多万元，房屋实际价值有4,000多万元”。
二审经查明，在上诉人唐为民作为原告，就涉案房屋诉被告刘珍娣、第三人蒋炜、王惠平所有权确认纠纷的（2013）坛民初字第1184号案件判决书中，载明刘珍娣辩称：因被告与前夫王华日前被拖入几多诉讼，该房屋已经被常州市中级人民法院、溧阳市人民法院多次查封，涉及诉讼标的达四千多万元。由于法律上的限制，在目前的情况下，被告对原告的该诉请也是力不从心、无法履行。对此，被上诉人代理人在二审中陈述：“查封情况不相符，王惠平查封350万元，蒋炜查封2,000万元。因为刘珍娣并不清楚，她仅仅说明她本人力不从心无法履行，…”后又陈述：“蒋炜的查封由于蒋炜在一、二审的诉讼中已经败诉，而且败诉的判决已经生效，败诉就意味着查封在法律上已经失效，这有省高院的判决书确认败诉的。事实上该房屋真正有效的查封就是王惠平的350万元。”
二审另查明，本院在审理蒋炜诉王华、刘珍娣、金坛市钢材物流城有限公司民间借贷纠纷一案中，原告蒋炜对涉案房屋提出财产保全申请。本院于2015年11月10日执结完毕，查封期限为三年。该案经本院审理，作出（2012）常民初字第64号民事判决，判令：一、被告王华、刘珍娣于本判决生效之日起十日内给付原告蒋炜借款本金24,357,368元及自2012年10月8日起至实际给付之日，按月利率2%计算的利息。二、被告王华、刘珍娣于本判决生效之日起十日内支付原告蒋炜律师费320,000元。三、被告王华、刘珍娣在本判决确定的给付之日未能履行上述一、二项义务，则由被告钢材公司承担其不能清偿部分二分之一的赔偿责任。四、驳回原告蒋炜的其他诉讼请求。后，蒋炜与金坛市钢材物流城有限公司不服，均向江苏省高级人民法院提起上诉。该院经审理，于2016年5月12日作出（2015）苏民终字第606号民事判决，判令：一、维持江苏省常州市中级人民法院（2012）常民初字第64号民事判决主文第一项、第二项、第四项；二、撤销江苏省常州市中级人民法院（2012）常民初字第64号民事判决主文第三项。该判决为终审判决。故该案中，蒋炜对于王华、刘珍娣的权利主张及财产保全依法得到支持。
二审还查明，（2013）坛民初字第1184号案件判决书“本院认为”部分载明：但因该房屋尚在法院查封阶段，故本院对于其要求刘珍娣协助办理该房屋的变更过户登记手续的诉讼请求不予支持。
二审查明的本案其他事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，双方共同出资购买涉案房屋并签订了协议书，该行为合法有效。在已有生效判决确认唐为民对涉案房屋享有三分之一所有权的情况下，其负有支付剩余购房款的义务。但是结合双方当事人陈述和关联案件情况，涉案房屋上存在抵押、查封，且金额较大。现被上诉人刘珍娣主张上诉人唐为民支付剩余购房款，而唐为民认为因涉案房屋存在上述情形，对其权利实现可能造成妨害。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。现涉案房屋上存在金额较大的抵押、查封，且唐为民在对涉案房屋主张所有权的案件中要求刘珍娣协助办理变更过户登记手续的诉讼请求亦被法院驳回，故客观上存在唐为民在本案中支付剩余购房款后刘珍娣仍无法履行协助办理过户登记义务的可能，符合上述规定情形。因在（2013）坛民初字第1184号案件诉讼中，唐为民已就该情形存在向刘珍娣进行抗辩，可视为就中止履行通知到刘珍娣，故唐为民依法有权中止向刘珍娣支付剩余购房款。待涉案房屋上存在抵押、查封等妨害刘珍娣履行协助唐为民办理过户登记义务情形消失，刘珍娣可再行向唐为民主张剩余购房款。综上，上诉人唐为民上诉理由成立，本院予以采纳，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2015）溧民初字第233号民事判决；
二、驳回刘珍娣的诉讼请求。
一审案件受理费17,344元、保全费5,000元，二审案件受理费34,688元，由刘珍娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一六年七月四日
书 记 员 汪芫朗