福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0526民初1023号
原告（反诉被告）：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地福建省德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼。统一社会信用代码�913505260641130128。
法定代表人：黄跃军，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄丽真，福建佳远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周贞晏，福建佳远律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：苏玉湖，男，1979年7月22日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
被告（反诉原告）：福建省德化县一壶瓷业有限公司，住所地福建省德化县浔中镇世科村。统一社会信用代码：91350526581123067Y。
法定代表人：苏玉湖，该公司总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：陈国圣，福建厦龙律师事务所律师。
原告德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称翰林公司）与被告苏玉湖、福建省德化县一壶瓷业有限公司（以下简称一壶瓷业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，一壶瓷业公司、苏玉湖提起反诉。原告翰林公司的委托诉讼代理人黄丽真、周贞晏，被告苏玉湖、一壶瓷业公司及其共同委托诉讼代理人陈国圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翰林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除翰林公司与苏玉湖于2013年5月9日签订合同号为2013-2-244的《翰林府邸商铺租赁合同书》；2.判令苏玉湖、一壶瓷业公司将涉案商铺腾空并交付给翰林公司；3.判令苏玉湖、一壶瓷业公司向翰林公司支付租金、经营管理服务费计125657元及违约金（违约金按年利率24%计算�暂计至2017年3月31日止为43661元），以上暂计169318元；4.判令履约保证金7196元归翰林公司所有，无需退还给苏玉湖、一壶瓷业公司。事实与理由：2013年5月9日，苏玉湖代表一壶瓷业公司与翰林公司签订合同号为2013-2-244《翰林府邸商铺租赁合同书》，合同约定翰林公司将位于德化县龙津路和浔北路交汇处的翰林府邸二层244号商铺租赁给一壶瓷业公司。2013年至2014年月租金为2878元、2015年月租金为3238元、2016年月租金为3598元，月经营管理服务费654元；每季度最后一个月23-30日支付下一季度租金，逾期缴纳租金的每天支付5‰滞纳金（违约金），逾期超过一个月的，出租方有权终止合同。合同签订后，翰林公司依约履行了义务，但苏玉湖、一壶瓷业公司仅缴纳保证金7196元，并于2014年1月16日交纳租金及管理费14129元、2016年5月31日交纳租金及管理费4252元。
苏玉湖、一壶瓷业公司辩称，双方签订的合同无效，故翰林公司要求答辩人支付租金及管理费、违约金的诉讼请求应予以驳回。答辩人已于2017年6月30日将涉讼店铺腾空交付给翰林公司，履约保证金是属于担保性质，故不能归翰林公司所有。翰林公司于2016年4月7日、5月31日对涉讼商铺擅自上锁，该部分租金应返还或抵扣。翰林公司请求的2016年3月29日之前的租金已超过诉讼时效。翰林公司承诺免去答辩人2014年10月1日及2016年4月之前租金，故该部分租金应免除。翰林公司违约未履行管理义务，答辩人无需支付租金、管理费及违约金。
苏玉湖、一壶瓷业公司提出反诉请求：1.依法撤销2013-2-244《翰林府邸商铺租赁合同书》，并赔偿装修损失110000元（以鉴定为准）；2.判令翰林公司赔偿违反合同约定擅自关停涉讼房�干涉苏玉湖、一壶瓷业公司的合法经营期间造成的损失10000元（以鉴定为准）；3.判令翰林公司退还保证金7196元。事实与理由：翰林公司在2013年招商时对外发布招商手册（内容为：1.商铺位置；2.商圈业态分布；3.入驻专业管理团队）。内容具体明确，为翰林公司的要约。2013年5月9日，双方签订租赁合同，翰林公司的要约发生法律效力，但实际无法实现“精品商务宾馆”的商圈业态，翰林公司明知无法实现上述要约仍发出虚假宣传行为，使苏玉湖、一壶瓷业公司作出错误的认识，与之签订合同。
本院经审理认定事实如下：位于德化县浔中镇群盛*翰林府邸1-6幢2层244号商铺产权人为福建群盛集团有限公司德化分公司。上述产权人将该商铺委托翰林公司管理经营，并约定翰林公司有权将涉讼店铺转租。2013年5月9日，翰林公司（出租方、甲方）与一壶瓷业公司（承租方、乙方）签订《翰林府邸商铺租赁合同书》（苏玉湖作为一壶瓷业公司法定代表人在合同上签名）。约定翰林公司将涉讼224号店铺租赁给一壶瓷业公司。224号店铺建筑面积为81.77平方米，租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日止，租金自2013年交房时间至2014年12月31日，扣除免租期40天，每月租金2878元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金3238元；2016年1月1日起至2016年12月31日止每月租金3598元。经营管理服务费每月每平方米8元，计654元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费）。履约保证金为贰个月租金、即7196元。租金、经营管理服务费每季度预缴交一次，乙方于每季度最后一个月23日至30日预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方；在签订合同时缴交；乙方应按时缴交租金、经营管理�务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回店铺，不予退还保证金。合同签订后，翰林公司依约于2014年1月23日将涉讼店铺交付给一壶瓷业公司使用，一壶瓷业公司于合同签订当日向翰林公司交纳履约保证金7196元，于2014年1月16日缴纳了4个月租金11512元及经营管理服务费2616元，于2016年5月31日缴纳了2016年4月份租金3598元及管理费654元。翰林公司以一壶瓷业公司、苏玉湖未能支付租金为由，向本院提起诉讼，要求支持如上诉讼请求。
诉讼中，一壶瓷业公司、苏玉湖向本院提起反诉，但在法定期限内未预交案件受理费，也未提出缓交申请，故按自动撤诉处理（另行制作民事裁定书）。
上述事实，有翰林公司提供的《企业信息》、《翰林府邸商铺租赁合同书》、《委托经营管理合同》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋交接验收单》、《收款收据》三份及到庭当事人法庭上的陈述等为据本院予以确认并在卷佐证。
本案争议焦点为：翰林公司与一壶瓷业公司签订的房屋租赁合同是否有效；翰林公司主张的截止2016年3月29日的租金及管理费是否超过诉讼时效；翰林公司主张的诉讼请求是否应予支持。
翰林公司认为，双方签订的合同系当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翰林公司所主张的全部租金未超过诉讼时效。双方约定租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案时效应从最后一期租金期限届满日即2016年12月31日起计算。翰林公司并未向苏玉湖承诺免除其2014年10月1日之前的租金，翰林公司亦不存在任何违约行为。翰林公司的诉讼请求合法合理，应当得到支持。
苏玉湖、一壶瓷业公司认为，双方签订的合同无效，翰林公司基于无效合同请求租金、经营经理费及违约金应予驳回。翰林公司在2013年招商时对外发布招商手册（内容为：1.商铺位置；2.商圈业态分布；3.入驻专业管理团队）。内容具体明确，为翰林公司的要约，但实际上翰林府邸第三层为住宅，而非酒店。翰林公司无法实现“精品商务宾馆”商圈业态，依然作出虚假宣传，导致一壶瓷业公司作出错误的认识与之签订租赁合同。翰林公司使用欺诈行为损害了60多家商户的利益，属于损害社会公共利益，故双方签订的合同无效。翰林公司未履行管理义务，如未入驻专业管理团队、安装排水天棚、电梯年检不合格处于未营运状态。且翰林公司有先履行广告宣传义务而未履行。翰林公司请求截止2016年3月29日的租金及管理费已超过诉讼时效。按照双方签订的合同约定，租金的缴纳时间为每季度最后一个月23日至30日预缴下一季度租金、经营管理费，翰林公司的起诉时间为2017年3月30日，已超过法律规定1年诉讼时效。
并提供以下证据：①招商宣传广告册；②群盛翰林府邸2-5幢3层建设规划用途的说明，共同证明翰林公司发布虚假宣传，导致一壶瓷业公司作出错误的认识与之签订租赁合同。③上锁照片；④报警记录回执；⑤2017年5月6日录音光盘及书面材料，系楚汉陶瓷员工颜建辉与翰林公司工作人员林明忠之间于2017年5月6日的谈话录音，共同证�翰林公司自2016年4月8日至5月31日期间非法对涉讼店铺上锁事实。⑥翰林公司于2014年9月28日发出的通知，证明翰林公司承诺免除2014年10月1日之前的租金。⑦翰林公司于2016年4月2日发出的通知；⑧补充协议，共同证明翰林公司履行广告宣传等承诺后，承租方才履行缴纳租金义务。
翰林公司质证认为：①招商宣传广告册三性均有异议。该份证据来源不明，与翰林公司没有任何关系，翰林公司亦没有该份宣传册。②说明的真实性无异议，但与本案无关，不能证明对方所要证明的内容；③上锁照片真实性有异议，该份证据无法证明是翰林公司上锁。④报警回执及真实性无异议，但与对方无关；⑤录音光盘及书面材料真实性无异议，林明忠确实是翰林公司的员工，通话内容只能证明翰林公司与部分商家就租金减免协商的过程，但未达成任何�议；有上锁的话也只是部分商铺上锁，但不包括本案被告。⑥通知无法证明翰林公司承诺免除2014年10月之前的租金。⑦通知⑧补充协议书真实性无异议，但对证明内容有异议。一壶瓷业公司不能根据本份补充协议书免除缴纳租金的责任，按约定承租方在每月的10日前按时缴纳租金，但实际上承租方并没有按时缴纳。承租方应先缴纳2016年4月、5月租金及经营管理服务费后，翰林公司才有义务进行广告宣传。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。根据双方签订的租赁合同，承租方为一壶瓷业公司，苏玉湖只是作为一壶瓷业公司的法定代表人在合同上签字，该行为应认定为职务行为。翰林公司与一壶瓷业公司之间所签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。一壶瓷业公司提供招商宣传广告册，认为翰林公司进行虚假宣传存在欺诈行为，主张双方签订的合同无效。因该份证据上并未体现翰林公司系该宣传册的制作及宣传方，一壶瓷业公司以此为由主张合同无效的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的合同于2016年12月31日到期，但一壶瓷业公司未能举证证明其于2017年6月30日将涉讼店铺交还给翰林公司，此时，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现翰林公司要求解除租赁合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，一壶瓷业公司继续使用讼争商铺已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争商铺返还给翰林公司。合同签订后，翰林公司已履行交付租赁商铺的义务，一壶瓷业公司亦应按约定交付租金，现翰林公司请求一壶瓷业公司支付尚欠的租金，一壶瓷业公司应当支付。涉讼商铺于2014年1月23日交付给一壶瓷业公司，房屋免租期为40天，翰林公司请求一壶瓷业公司支付自2014年3月15日起至2017年3月31日租金及管理费，具体数额计算方式如下：2014年3月15日至2014年12月31日止，每月租金2878元、经营管理服务费654元，即3532元/月×9.5个月=33554元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金3238元、经营管理服务费654元，即3892元×12个月=46704元；2016年1月1日至12月31日止，每月租金3598元、�营管理服务费654元，即4252元/月×12个月=51024元；2017年1月至3月31日止，每月租金3598元、经营管理服务费654元，即4252元/月×3个月=12756元，共计144038元。扣除一壶瓷业公司2014年1月16日缴纳了4个月租金11512元及经营管理服务费2616元，2016年5月31日缴纳了2016年4月份租金3598元及管理费654元，尚应支付125658元，翰林公司请求按125657元计算，系对自己权利的处分，应予以准许。一壶瓷业公司主张翰林公司承诺免除2016年4月份之前的租金，其提供的两份通知及补充协议，只能证明翰林公司向承租方催讨租金及双方协商如何进行广告宣传等问题，无法证实一壶瓷业公司提出的主张。关于翰林公司是否对涉讼店铺进行上锁的问题，一壶瓷业公司提供的林明忠与颜建辉的录音材料，内容并未提及本案涉讼店面是否被上锁，报警回执报警人并非苏玉湖，照片也无法直接体现涉讼店面被翰�公司上锁的事实，故一壶瓷业公司的该项辩解意见不予采纳。关于翰林公司要求取消保证金7196元的诉讼请求，本案租赁合同因一壶瓷业公司未能按约定支付租金，已经构成违约，理应承担违约责任，租赁合同中约定翰林公司有不予退还保证金的权利，因此，翰林公司要求取消履约保证金的请求，本院予以支持。翰林公司要求一壶瓷业公司按年利率24%计算支付逾期缴纳租金及管理费违约金共计43661元的请求，因该约定过高，翰林公司又未能提供一壶瓷业公司的违约给其造成的实际损失，故应按年利率6%计算逾期付款违约金。翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。本案翰林公司主张的截止2016年3月29日的租金及管理费是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款规定，下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的。本案合同约定，每季度结算并支付租金一次，单就每笔租金而言，前期部分租金履行期届满之日至本案起诉时，已超过诉讼时效，但双方合同系约定就同一合同项下发生的债务逐季度分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故一壶瓷业公司关于诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。综上所述，翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条�定，判决如下：
一、解除德化县翰林陶瓷城经营有限公司与福建省德化县一壶瓷业有限公司于2013年5月9日签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》；
二、福建省德化县一壶瓷业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇群盛*翰林府邸1-6幢2层224号号商铺返还给德化县翰林陶瓷城经营有限公司；
三、福建省德化县一壶瓷业有限公司尚应支付德化县翰林陶瓷城经营有限公司自2014年3月15日起至2017年3月31日止按租赁合同约定计算的房屋租金125657元（计算方式：2014年7月16日至2014年12月31日按每月2878元计算；2015年1月1日至2015年12月31日按每月3238元计算；2016年2月1日至2017年3月31日按每月3598元计算；以上每月均应再加管理费654元）及按年利率6%计算的逾期付款违约金；限于本判决生效之日起十五日内付清；
四、取消福建省德化县一壶瓷业有限公司向德化县翰林陶瓷城经营有限公司缴交的履约保证金7196元；
五、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7408元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担668元，由福建省德化县一壶瓷业有限公司负担6740元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，�按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 梁碧霞
人民陪审员 黄夏莲
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 尤珮灿
附：一、相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的�失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
3.《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
第一百三十六条第一款第（三）项下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的。
4.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。