天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0666号
上诉人（原审被告）马东河，天津市河北区合鑫食品超市经营者。
委托代理人李东，天津岐丰律师事务所律师。
委托代理人孙学军，天津伟和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周宏彬，无职业。
委托代理人赵磊，天津津海律师事务所律师。
上诉人马东河因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马东河及其委托代理人李东、孙学军，被上诉人周宏彬的委托代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，案外人北京百事达投资管理有限公司（以下简称百事达公司）于2003年12月2日取得坐落于天津市龙门大厦一层部分782平方米商业用房的所有权证。2013年7月1日，原告与百事达公司签订房屋租赁合同，百事达公司将位于天津市海河东路80号龙门大厦E区一层部分区域（合同载天津市河东区海河东路80号龙门大厦正E区一层，租赁房屋使用面积共约为230平方米）租赁给原告，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止。2013年7月1日，百事达公司出具房屋转租认同书，同意原告除自用外可以转租，原告在房屋租赁期内对外的部分或全部转租，百事达公司都认可。2013年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），原告将上述区域租赁给被告，约定用途为开设天津市河北区合鑫食品超市，租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；合同第五条约定：“5.1在租赁期内，每三个月为一期支付一次租金。5.2实行先缴租金后使用房屋，乙方应于2013年7月20日前缴付首期租金人民币50万元，方可使用房屋。乙方于每期期满前10日缴付下一期的租金，以此类推。乙方不得以任何理由扣减和抵消租金。5.3乙方应当将租金及应当支付的其他款项按时以人民币形式支付至甲方书面指定的银行及账号。甲方指定的银行及账号，以甲方书面通知为准。”合同第六条6.1约定“在签署本合同前，乙方应当向甲方缴纳保证金人民币伍拾万元（小写50万元），作为乙方履行本合同各项条款的保证。保证金不计利息。”合同第十五条15.7约定“乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达乙方立即生效”。合同第十五条15.7.4约定“逾期交纳保证金、或租金、或其他费用超过15日的”。合同第十六条16.3约定“如乙方拖欠合同约定的应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过十五日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付三个月的租金作为违约金，且保证金不退还”。2013年6月17日被告向百事达公司汇款50万元，2013年7月19日被告向原告汇款50万元，2013年11月8日被告向原告汇款50万元，2014年3月10日被告向原告汇款30万元。庭审中，双方均认可讼争房屋现使用人为被告，诉争房屋内没有原告物品。原告表示被告至今向其共缴纳租金130万元，自2014年4月1日之后的租金至今未交纳，之前的租金均已交纳。被告表示对130万的租金数额无异，但该130万元是交给百事达公司的，原告只是代收人，同时认可2014年4月1日之后的租金至今未交纳。双方均认可2014年6月30日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，2014年7月3日被告签收。现原告以诉称理由起诉，请求依法解除2013年7月1日原、被告双方签订的房屋租赁合同；判令被告向原告支付2014年2月至被告腾房之日止的房屋租金，租金标准按照合同约定每季度50万元；判令被告向原告支付违约金50万元（房屋租赁合同16.3约定，被告拖欠租金，需向原告支付三个月的租金作违约金）；要求被告将坐落于天津市河北区海河东路80号龙门大厦E区一层的房屋腾空交付给原告；诉讼费由被告负担。被告以辩称理由要求驳回原告全部诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现被告拖欠租金累计已超过数月，原告按照合同约定可以解除合同。合同解除后，权利义务即告终止。双方均认可2014年6月30日原告向被告邮寄解除合同通知书一份，2014年7月3日被告签收。原告的解除合同通知自2014年7月3日送达被告即生效，双方间的房屋租赁合同即刻解除。现原告再次请求判令解除原、被告间的合同，法院不予支持，基于对法律关系的确认有利于稳定正常的市场秩序，法院对解除合同的效力予以确认。原告主张被告将房屋腾空交予原告，并按合同约定支付违约金50万元，符合事实与法律规定，法院予以支持。关于原告要求被告向原告支付2014年2月至被告腾房之日止的房屋租金，租金标准按照合同约定每季度50万元一节，因原告在庭审中自认被告仅是2014年4月1日之后的租金至今未交纳，之前的租金均已交纳，故被告应按照合同约定的租金标准支付自2014年4月1日至2014年7月3日的租金。因被告实际使用讼争房屋至今，故原告有权向被告主张2014年7月4日至被告实际腾房之日止的房屋使用费，使用费标准以不超过租金标准每季度50万元为宜。原告虽在诉请中未精准使用房屋使用费一词，但其向被告主张腾房之日前的房屋租金，以惯常理解，应为对同一事项的主张，为避免累讼，法院对该事项一并予以处理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条之规定判决:一、原告周宏彬与被告马东河就天津市海河东路80号龙门大厦E区一层部分区域的房屋（合同约定天津市河东区海河东路80号龙门大厦正E区一层，用于经营天津市河北区合鑫食品超市，使用面积约为230平方米）签订的《房屋租赁合同》于2014年7月3日解除，被告马东河于本判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交付原告周宏彬；二、本判决生效之日起三十日内，被告马东河向原告周宏彬支付违约金人民币50万元；三、本判决生效之日起三十日内，被告马东河按照每季度50万元的标准给付原告周宏彬自2014年4月1日至2014年7月3日的房屋租金；四、本判决生效之日三十日内，被告马东河按照每季度50万元的标准给付原告周宏彬自2014年7月4日至腾房之日止的房屋使用费；五、驳回原告的其他诉讼请求。
一审法院判决后，马东河上诉，请求撤销一审判决，裁定将该案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院程序严重违法，在上诉人诉被上诉人周宏彬、案外人百事达公司优先承租权案件尚未终结的情况下，就对本案进行审理，违反了我国民事诉讼法第一百三十六条的规定。2、一审判决对主要事实没有查清，对诸如案外人百事达公司已收到租赁保证金并续约的情况下，又擅自租赁给被上诉人的事实，以及案外人百事达公司与被上诉人恶意串通，虚假转租，欺骗上诉人等事实，避而不谈。3、一审判决错误引用《合同法》的有关规定，认定涉诉合同合法有效，但无论从优先承租权争议的事实，还是本案上诉人提供的证据和陈述的事实，都证实涉诉合同并非依法成立，并非上诉人的真实意思表示。另外本案可能涉及刑事问题，案外人百事达公司在本案涉及的房屋租赁事宜材料中所使用的公章与工商档案中的公章外形尺寸不符，请求法庭中止审理本案。
被上诉人周宏彬辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人提出的关于一审法院没有对中止的请求做出处理这个问题，一审法院当庭予以驳回后，才进行的实体审理。据被上诉人了解，公章是真实的，双方签订的合同也是真实有效的，被上诉人对涉案房屋拥有合法转租权，根本不存在上诉人所提及的公章做假以及涉及刑事犯罪的情况，请求驳回要求中止审理的请求，依法作出裁判。
经审理查明，上诉人曾以被上诉人并非善意第三人，与案外人百事达公司共同侵犯了上诉人的优先承租权，而且恶意串通，订立合同，侵犯上诉人的合法权益为由提起诉讼，请求一审法院依法确认被上诉人与案外人百事达公司签订的涉诉房屋租赁合同无效。一审法院作出的（2014）北民初字第4012号民事判决书认为，上诉人的主张无事实及法律依据，判决驳回上诉人的诉讼请求。上诉人不服该判决上诉，本院于2015年4月10作出的（2015）一中民一终字第0476号民事判决书认为，我国法律没有规定承租人在租赁期限届满时享有优先承租权。上诉人马东河与案外人百事达公司签订的房屋租赁合同中也没有关于上诉人马东河在租赁期限届满时享有优先承租权的约定，据此，上诉人马东河主张自己享有优先承租权，并请求确认百事达公司与被上诉人周宏彬签订的房屋租赁合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人提出被上诉人与案外人百事达公司签订的涉诉房屋租赁合同是虚假的，恶意串通损害上诉人合法权益的上诉主张，理据不足，不能成立。判决驳回其上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人以被上诉人或与案外人百事达公司内部人员串通勾结，采取欺诈的方式和手段，违背上诉人的真实意愿，骗取上诉人签订房屋租赁合同，伪造或骗取签订与案外人百事达公司的房屋租赁合同和房屋转租确认书，涉嫌合同诈骗，于2015年6月2日向公安机关报案。天津市公安局河东分局经侦支队受理后，上诉人以此为由申请本案中止审理。2015年7月2日，天津市公安局河东分局通知上诉人不予立案。据此，上诉人申请中止审理的理由不足，本院予以驳回。
其他事实，一审法院认定基本清楚，本院予以确认。
本院认为，生效的民事判决已经确认上诉人对涉诉房屋并不享有优先承租权，因此上诉人马东河以其对涉诉房屋具有优先承租权为由，主张与被上诉人周宏彬签订的房屋租赁合同并非依法成立，没有事实依据。上诉人提出涉诉合同并非其真实意思表示，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。上诉人提出案外人百事达公司已收到租赁保证金并续约的情况下，又擅自租赁给被上诉人，以及案外人百事达公司与被上诉人恶意串通，虚假转租，欺骗上诉人等，因生效民事判决对其上述主张已经审理且未予支持，故本案不再审理。据此，上诉人关于一审没有查清案件主要事实的主张，不能成立。经审查，一审法院审判程序符合法律规定，上诉人认为一审法院程序严重违法，理据不足，本院不予采信。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费15600元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一五年七月七日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；