广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂14民终291号
上诉人（原审被告）：林碧清，女，1984年11月22日出生，壮族，干部，住所地广西壮族自治区崇左市。
上诉人（原审被告）：冯超，男，1983年1月8日出生，壮族，干部，住所地广西壮族自治区崇左市。
被上诉人（原审原告）：鄂华美，男，1963年6月25日出生，壮族，干部，住所地广西壮族自治区崇左市江州区。
委托代理人黄小海，广西帮达律师事务所律师。
上诉人林碧清、冯超因与被上诉人鄂华美房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人林碧清、冯超，被上诉人鄂华美及其委托代理人黄小海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林碧清、冯超共同上诉请求：改判上诉人不承担支付被上诉人购房款等214295元的相应利息。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审法院适用《合同法》第九十七条确定上诉人的赔偿责任属适用法律错误，显失公平。该条文确定合同解除后赔偿责任的前提是，确因一方违约、过错、获利给另一方造成损害的，违约、过错、获利一方才应向受害方赔偿损失，否则不存在损害赔偿责任。上诉人在双方签订合同后，已经按照合同约定完全履行合同义务，不存在违约行为，亦不存在过错。在签订合同时，双方对涉案房屋的性质及可能存在的风险清楚了解，合同不能履行是因为政策调整所造成，上诉人在履行合同过程中不存在任何过错。上诉人在履行合同过程中未从购房款孳息中获利，故一审法院判决由上诉人全额承担利息损失责任，属于法律适用错误。在办理退房手续领取款项后，上诉人已及时通知鄂华美接收款项，但鄂华美拒收，因此造成的利息损失也不应由上诉人承担。
鄂华美辩称，上诉人没有按照双方签订的《房屋转让补充协议》履行义务，在双方对补交房屋差价款问题未达成一致意见的情况下，上诉人自行办理退房手续，致使合同无法实际履行，上诉人的行为违反了《房屋转让补充协议》的约定，应承担相应的违约责任。一审法院判决由上诉人承担相应的利息损失正确，应予维持。
鄂华美向一审法院起诉请求：1、解除双方于2012年7月18日签订的《房屋转让合同》，要求林碧清、冯超退还其购房款168768元、转让费3万元、电梯费4项费用13059元、燃气初装费2300元、房产局收取的费用180元、物业费等费用2579.5元，共计216886元并按银行贷款利率的四倍计算相应利息；2、要求林碧清、冯超支付其房屋升值差价267185元（3100元／平方米×140.63平方米-168768元）。
一审法院认定事实：冯超与林碧清系夫妻关系，婚后冯超在崇左市龙峡山路东段北侧（市直项目A工程）购买一套住房，并于2012年6月9日进行房屋买卖合同备案登记；林碧清在崇左市山秀路东侧（凭祥小区）购买一套住房并于2013年8月14日进行房屋买卖合同备案登记；以上两套房均属于崇左市政府主导开发的住宅小区住房。
2012年7月18日，鄂华美（乙方）与林碧清（甲方）签订《房屋转让合同》，合同约定：一、甲方自愿将其所在崇左市八大区凭祥小区认购的7号楼1单元1801号房，建筑面积140.64平方米（实际面积应为140.63平方米），每平方米1200元，合计168768元；另加电梯、推拉门、入户门、屋内找平等费用13059元，共计181827元，转让给乙方，甲方已经支付首付款50400元，乙方实付给甲方80400元，其中3万元为名额转让费，剩余款项131427元由乙方根据甲方签订的八大小区相关购房协议的规定按时交纳，因乙方原因不能按时付款的，产生的后果由乙方负责。二、乙方自签订合同之日起一个月内支付给甲方款项80400元，上述款项付清后，甲方应出具收款收据给乙方，并将甲方的购房首付款的收据发票及房地产开发公司签订的房屋认购合同书等一切相关手续材料原件转交给乙方保管。三、甲乙双方签订房屋转让合同后，甲方不得将上述房屋转让给任何人，如有违约应承担法律责任。四、甲方得到有关部门通知后及时办理房产证初始登记、房屋所有权证，并无条件配合乙方办理过户手续，由此产生的一切费用由乙方承担。因甲方主观原因造成违约不能过户的，甲方需要按原房屋总价（211827元）的2.5倍赔偿乙方。
合同签订后，鄂华美于2012年7月19日向林碧清、冯超支付转让费1万元，于2012年9月20日向林碧清支付房屋首付款50400元及转让费2万元，林碧清也依照约定将购房首付款的收据发票及房地产开发公司签订的房屋认购合同书等相关手续材料原件转交给鄂华美。剩余未缴纳的款项131427元（包括未交购房款118368元及电梯、推拉门、入户门、屋内找平等四项费用13059元），由鄂华美向涉案房屋的开发商支付。鄂华美于2012年8月15日缴纳了电梯、推拉门、入户门、屋内找平等四项费用13059元；于2012年9月10日交纳了剩余的购房款118368元及开发商代崇左市房产局收取的三费180元；于2015年3月2日交纳了燃气初装费2300元。
2014年12月1日，崇左市干部职工违规多占住房清退专项整治活动领导小组下发崇住房清退领导小组（2014）5号文件，文件规定：崇左市干部职工（含离退休、离职）家庭只能在市政府开发住宅小区里购买一套住房，有两套或两套以上的，必须清退多购住房。由于林碧清、冯超在崇左市购买有两套政府主导开发的住宅小区住房，因此林碧清、冯超属必须清退多购住房的对象。
2015年3月4日，林碧清（甲方）与鄂华美（乙方）就《房屋转让合同》又签订了一份《房屋转让补充协议》，约定：一、由于政策调整，原《房屋转让合同》的标的——市直八大区“凭祥小区”7号楼1单元1801号房已被列入二套房清退房之列，为使甲乙双方的权益不受损害，经协商一致，由甲方向市清房办提交申请，通过其他方式（除实物清退外）完成房屋清退，产生的一切费用，由乙方承担；二、若无法完成补缴货币方式清退住房，可采取其他方式清退（如：退回原所有人），产生的一切费用也由乙方承担；三、若由于政策或不可抗力，导致房屋转让合同无法实施的，参照相关法律规定办理。同日，鄂华美以代理人的名义到南宁市盟祥物业服务有限责任公司崇左分公司凭祥小区物业服务中心办理了涉案房屋的房屋交接手续，并向该物业服务中心交纳了物业综合服务费、电梯维护保养费、专项维修基金、装修垃圾清运费、公摊水电周转金五项费用共计2579.5元。
2015年4月15日，中共崇左市委员会办公室、崇左市人民政府办公室下发崇办发（2015）4号文件，文件公布了崇左市干部职工违规多占住房清退处理设施细则，规定了以补交差价款及采取实物清退的两种清退多占住房方式。
由于鄂华美与林碧清对以补交差价款的清退方式无法达成一致意见。2015年5月6日，林碧清在未告知鄂华美的情况下，便以遗失涉案房屋的商品房买卖合同及相关收据为由，与涉案房屋开发商签订了﹤解除《商品房买卖合同》协议﹥，以实物清退的方式完成了涉案房屋的清退。并于2015年6月1日领取退房款等费用共计184115元；包括购房款168756元（购房款以房屋实际面积140.63平方米计算），燃气初装费2300元及电梯、推拉门、入户门、屋内找平等费用13059元。随后林碧清曾通过单位领导告知鄂华美领取退房款事宜，且其本人亦于2015年8月3日通过短信的方式通知鄂华美向其领取退房款。诉讼过程中，鄂华美与林碧清一致同意解除双方于2012年7月18日签订的《房屋转让合同》，并要求合同解除后由此产生的纠纷由法院依法判决。
一审法院认为，一、2012年7月18日，鄂华美与林碧清签订《房屋转让合同》，合同签订后，鄂华美依照合同将涉案房屋的首付款及转让费支付给林碧清、冯超，林碧清、冯超也依照合同将房屋的《商品房购销合同》、购房收款收据等相关材料交付给鄂华美。至此合同双方在该阶段应当履行的合同义务履行完毕。崇左市干部职工违规多占住房清退活动开始后，鄂华美与林碧清于2015年3月4日签订的《房屋转让补充协议》，确定了房屋清退问题初步的解决方案：一、由林碧清向崇左市清房办提交申请，通过其他方式（除实物清退外）完成房屋清退，产生的一切费用，由鄂华美承担；二、若无法完成补缴货币方式清退住房，可采取其他方式清退（如：退回原所有人），产生的一切费用也由鄂华美承担；三、若由于政策或不可抗力，导致房屋转让合同无法实施的，参照相关法律规定办理。《房屋转让补充协议》是由于政府出台干部职工违规多占住房清退处理的政策后，双方针对《房屋转让合同》中因国家政策的调整所产生的问题而达成的协议；该协议是对《房屋转让合同》内容的变更，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。各方当事人均应按照合同约定，全面及时履行自己的义务。由于在清退涉案房屋过程中，双方未能在补交房屋差价款的问题上达成一致协议，不能以双方在《房屋转让补充协议》中约定的第一种解决方案完成房屋的清退；林碧清、冯超便以第二种方案（通过实物清退的方式，即退回所有人，解除与涉案房屋开发商签订的《商品房预售合同》）完成房屋的清退。林碧清在未告知鄂华美，及双方对补交房屋差价款问题未能达成一致协议的情形下，自行将房屋清退的方式欠妥，但其在完成房屋清退过程中依照《房屋转让补充协议》进行，并不存在违约行为。二、涉案房屋因林碧清办理清退后，《房屋转让合同》实际上已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除合同，且双方亦同意解除合同，故鄂华美主张解除2012年7月18日的《房屋转让合同》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鄂华美为履行《房屋转让合同》，于2012年7月19日向林碧清支付转让费1万元，于2012年8月15日向开发商付电梯费、推拉门等四费13059元，于2012年9月10日向开发商付购房款118368元及代房产局收费180元，于2012年9月20日向林碧清支付房屋首付款50400元及转让费2万元，于2015年3月2日向开发商付2300元燃气初装费；清退房屋后，林碧清领取了包括购房款168756元，燃气初装费2300元及电梯、推拉门、入户门、屋内找平等费用13059元的退款共184115元。现鄂华美要求林碧清、冯超退还其购房款168756元（诉讼中鄂华美主张按照房屋实际面积140.63平方米计算房款）、转让费3万元、电梯费4项费用13059元、燃气初装费2300元、房产局收取的费用180元，予以支持。因物业费等费用2579.5元均是鄂华美以林碧清的名义向物业公司交纳，且上述费用的相关票据均由鄂华美管理，其可自行办理上述费用的退费手续，林碧清、冯超应当协助办理。《房屋转让合同》解除后，的确给鄂华美造成了一定的经济损失，鄂华美的经济损失实际上因履行合同支出的房款168756元、转让费3万元、电梯费4项费用13059元、燃气初装费2300元、房产局收取的费用180元所产生的利息损失。鄂华美要求林碧清、冯超赔偿上述费用的利息损失予以支持。但鄂华美主张按照银行贷款利率的四倍支付利息，没有事实和法律依据，应当以鄂华美支出上述费用的次日起计至本案判决确定的生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。利息的计算方法为：以1万元为本金，从2012年7月20日起计至2012年8月15日；以23059元为本金，从2012年8月16日起计至2012年9月10日；以141607元为本金，从2012年9月11日起计至2012年9月20日；以212007元为本金，从2012年9月21日计至2015年3月2日；以214307元为本金，从2015年3月3日计至本案判决确定的生效之日止；均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在《房屋转让补充协议》中，双方已对房屋清退的方式达成一致协议，本案中林碧清、冯超并不存在不履行合同义务或不当履行合同义务的行为；且在《房屋转让合同》及《房屋转让合同补充协议》中，双方没有对房屋清退后林碧清要向鄂华美支付房屋升值差价的约定，仅约定了“若由于政策或不可抗力，导致房屋转让合同无法实施的，参照相关法律规定办理”。因此，对鄂华美要求林碧清、冯超支付房屋升值差价267185元的诉请不予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案中，冯超系林碧清配偶，涉案房屋系夫妻共同财产，且林碧清应负的债务系发生在两人夫妻关系存续期间，故冯超应与林碧清共同承担上述债务。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、解除鄂华美与林碧清于2012年7月18日签订的《房屋转让合同》；二、林碧清、冯超返还鄂华美购房款168756元，燃气初装费2300元，电梯、推拉门、入户门、屋内找平等费用13059元，转让费3万元及房产局收取的费用180元，共计214295元；并支付利息（计算方法为：以1万元为本金，从2012年7月20日起计至2012年8月15日；以23059元为本金，从2012年8月16日起计至2012年9月10日；以141607元为本金，从2012年9月11日起计至2012年9月20日；以212007元为本金，从2012年9月21日计至2015年3月2日；以214307元为本金，从2015年3月3日计至本案判决确定的生效之日止；均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。）；三、驳回鄂华美的其他诉讼请求。案件受理费8562元，由鄂华美负担4770元，由林碧清、冯超负担3792元。
本院二审期间，林碧清、冯超为证实由于鄂华美不领取退房相应款项，其已将该款项存入崇左市江州区人民法院执行款账户的事实，向本院提交证据：1、由中国建设银行股份有限公司出具并盖业务专用章的银行卡客户交易查询打印单一份；2、由中国工商银行股份有限公司崇左市建州支行出具并盖业务专用章的现金存款凭条复印件一份。
鄂华美对林碧清、冯超提交的证据的真实性、合法性均没有异议，但不予认可林碧清、冯超的举证意见，其认为该证据不能证实林碧清、冯超所转的款项系本案退房款，也不能证明林碧清、冯超积极退款事实。
二审诉讼中，鄂华美没有新证据向本院提交。
本院认为，对于林碧清、冯超提交的证据，鄂华美对其真实性、合法性均没有异议，且该证据与本案存在关联性，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鄂华美主张其没有接到单位领导的通知，也没有收到林碧清关于领取退房款的短信。综合全案证据及双方当事人的庭审陈述，林碧清曾以短信方式希望单位领导告知鄂华美领取退房款事宜，也曾通过短信方式告知鄂华美领取退房款，但至于单位领导是否告知鄂华美相关事宜，鄂华美是否收到林碧清的相关短信无法核实。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据上诉人的上诉主张和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：林碧清、冯超应否承担鄂华美因解除《房屋转让合同》造成的利息损失。
本院认为，在本案合同履行过程中，中共崇左市委员会办公室、崇左市人民政府办公室下发崇办发（2015）4号文件，文件公布了崇左市干部职工违规多占住房清退处理设施细则，规定了以补交差价款及采取实物清退的两种清退多占住房方式。林碧清、冯超属必须清退多购住房的对象。崇左市干部职工违规多占住房清退活动开始后，鄂华美与林碧清于2015年3月4日签订的《房屋转让补充协议》，确定了房屋清退问题初步的解决方案，即首先由鄂华美补交房屋差价款，如果无法通过补交货币方式清退住房，可采取实物清退的方式将住房退回所有人。协议达成后，双方未能在补交房屋差价款的问题上达成一致协议，林碧清、冯超便以第二种方案即通过实物清退的方式，将住房退回所有人，解除与涉案房屋开发商签订的《商品房预售合同》，完成房屋的清退。从上述事实可以看出，本案合同的履行受到相关政策文件的制约，且双方当事人未能就合同约定的权利义务达成合意，本案合同已经不能继续履行，且诉讼过程中双方均同意解除合同。原审法院基于上述因素，认定本案合同应予解除并返还相应款项共计214295元并无不当。关于林碧清、冯超应否承担鄂华美因解除《房屋转让合同》造成的利息损失问题，本院认为，对鄂华美的损失如何承担，需要对合同不能继续履行的原因进行分析。从双方当事人实际履行合同的情况看，除政策因素外，作为合同双方都应对合同的解除承担相应责任。首先，本案涉案住房系限价商品房，双方在签订合同时已经知晓涉案住房的性质，双方对政策变化导致的购房风险应该都有所预期。其次，在相关政策出台后，双方达成补充协议，首选方案即通过补交房屋差价款继续履行合同，但一方面鄂华美怠于履行补交差价款的义务，使合同是否能继续履行处于悬而未决的状态，一方面林碧清在未催告鄂华美履行补交差价款义务的情况下擅自处分涉案房屋，两者均是导致合同解除的因素，根据双方的责任，综合案情，对鄂华美因解除合同造成的利息损失应按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息由双方平均分担较为适宜。一审法院判决由林碧清、冯超全部承担按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失不妥，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第833号民事判决第一项、第三项；
二、撤销崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第833号民事判决第二项；
三、判决上诉人林碧清、冯超返还被上诉人鄂华美购房款168756元，燃气初装费2300元，电梯、推拉门、入户门、屋内找平等费用13059元，转让费30000元及房产局收取的费用180元，共计214295元；并支付利息的一半（计算方法为：以10000为本金，从2012年7月20日起计至2012年8月15日；以23059元为本金，从2012年8月16日起计至2012年9月10日；以141607元为本金，从2012年9月11日起计至2012年9月20日；以212007元为本金，从2012年9月21日起计至2015年3月2日；以214307元为本金，从2015年3月3日计至本案判决确定的生效之日止；均按照中国人民银行同期同类存款利率计算）。
一审案件受理费8562元，由鄂华美负担4770元，林碧清、冯超负担3792元。二审案件受理费300元，由鄂华美负担150元，林碧清、冯超负担150元。林碧清、冯超已预交二审案件受理费，本院不予退回，由被上诉人鄂华美将其负担的二审案件受理费150元直接给付上诉人林碧清、冯超。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 飞
代理审判员 苏梦晓
代理审判员 郑贤文
二〇一六年八月十二日
书 记 员 罗永秀
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。