江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1310号
上诉人（原审原告）徐忠。
委托代理人卢晓峰，江苏宜欣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潘爱芬。
被上诉人（原审被告）邱心虹。
上诉人徐忠因与被上诉人邱心虹、潘爱芬申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜民初字第0162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
徐忠原审诉称：其与潘爱芬于2011年4月30日签订买卖合同一份，约定将位于宜兴市宜城街道化工市场B区81xx号、81xx号、81xx号、81xx号，所有权号为10xxx76、10xxx77、10xxx78、10xxx79的四套店面房以总价118万元的价格转让给其，合同约定了其他事项并经律师事务所见证。合同订立后，其按约支付了购房款68万元，余款50万元贷款由其接手归还至今，其并与承租人高全荣办理了出租手续。其自拿到房屋后一直催促潘爱芬办理该房屋的过户手续，潘爱芬一直推诿，房屋后因潘爱芬结欠邱心虹的债务而被法院查封。其认为其购房行为在邱心虹起诉潘爱芬的借贷纠纷之前，属善意取得，故诉至法院，要求判决其与潘爱芬于2011年4月30日签订买卖合同有效，判令所有权号为10xxx76、10xxx77、10xxx78、10xxx79的四套房屋产权归其所有，潘爱芬协助办理房屋过户手续。本案诉讼费由被告负担。
潘爱芬原审辩称：其是将房屋出卖给徐忠了。其原来开酒店亏本欠徐忠的钱，到2011年的时候实在还不起了，就用房子抵给他的。
邱心虹原审辩称：1、根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。抵押人转让抵押物所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。本案徐忠与潘爱芬签订房屋买卖协议后并没有通知工商银行，故转让行为无效。房屋转让款既没有向工商银行提前清偿，也没有向第三人提存。对潘爱芬是否收到转让款有异议。2、其与潘爱芬的担保合同发生在2010年4月16日，在房屋转让之前，潘爱芬与徐忠有恶意转让，逃避债务的嫌疑。3、2011年11月28日，潘爱芬将其名下所有的车辆也转让给了徐忠，徐忠于2005年离婚仅仅得到5万元，公安局的身份信息也是无业人员，根本没有能力买房买车。4、其提供的影像资料及调查笔录可以证明潘爱芬与徐忠系同居关系，两人同进同出，一起吃饭。转让后的车辆也经常停在潘爱芬承包的店门口，徐忠驾驶车辆为其进货、送人。5、潘爱芬以前的诉讼案件与徐忠本案聘请的是同一律师。
原审法院经审理查明：
宜兴市宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号房产由孙卫明、潘爱芬于2002年10月31日购买，在孙卫明、潘爱芬离婚后于2009年8月10日归并给潘爱芬所有。本院在审理邱心虹与潘盘良、姚云、潘爱芬民间借贷纠纷一案中，于2012年2月10日对潘爱芬名下宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号房产予以查封。2012年9月26日，（2012）锡民终字第0739号生效民事判决书，判决潘爱芬对潘盘良、姚云于2010年4月16日所借邱心虹的借款106万元及利息承担连带清偿责任。
原审又查明：被执行人潘爱芬与徐忠于2011年4月30日签订了由江苏宜欣律师事务所见证的宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号购房协议，协议签订后潘爱芬出具收条一份，载明受到徐忠68万元，后徐忠通过潘爱芬的工商银行宜兴支行的银行卡按月还贷。徐忠也作为出租人与承租人高全荣另行签订了房屋租赁协议，将宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号进行出租。
原审另查明：宜兴市宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号房产均抵押于工商银行股份有限公司宜兴支行，抵押期限自2009年10月16日起至2019年10月16日，徐忠与潘爱芬签订以上房产买卖协议后没有通知抵押权人工行宜兴支行。法院执行局在执行异议审查中，工商银行宜兴支行明确表示对徐忠与潘爱芬所签订的买卖协议不予认可。
法院经邱心虹申请，至工商银行宜兴支行调取了潘爱芬为宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号房产还贷记录，查明徐忠曾于2010年11月20日、2011年1月3日、2011年4月20日为潘爱芬归还贷款7000元、30000元、7000元。徐忠解释潘爱芬没钱还贷，就问其借款，其为潘爱芬存款还贷后将存折归还给潘爱芬，过了十几天潘爱芬将款项归还给其。邱心虹对调查材料的真实性没有异议，但徐忠在房屋买卖之前就为潘爱芬还贷不符合常理，也能够证明徐忠与被告潘爱芬之间的亲密关系。
原审审理中，对于徐忠与潘爱芬的房屋买卖的购房款支付问题，徐忠于2011年12月23日向法院简审庭陈述，2009年9月潘爱芬开酒店，向其借款50万元，至2011年4月潘爱芬将化工市场四套店面抵给其，作价118万元。当时结算50万元借款加利息为68万抵做购房款，之后的贷款由其支付。潘爱芬于2014年1月23日庭审时向法院陈述，其开酒店于2010年12月向徐忠借款38万元，房屋买卖时抵做房款，剩余的30万徐忠分两次各15万，一次是在律师事务所门口的车上交付，一次是在剧院交付的现金。后徐忠于2014年2月7日向法院陈述，其于2009年12月份借给潘爱芬38万元，至2011年4月的利息为8.55万元，到2011年4月中旬，其支付给潘爱芬15万元现金，4月30日签订合同当天支付6.45万元现金。邱心虹认为，徐忠自身的两次陈述及潘爱芬的陈述有矛盾，其有理由相信付款的真实性有问题。
邱心虹为证明徐忠与潘爱芬有恋爱关系，提供了录像资料及其律师对剧院职工袁息成、租赁剧院房子的沈映含分别作的调查笔录，证明徐忠在潘爱芬的店中帮忙送货、送人、吃饭，经常同进同出。徐忠、潘爱芬对调查笔录不予认可，对录像资料认为不能证明两人系恋爱关系。
上述事实，由徐忠提供的买卖合同、租房协议、询问笔录、（2013）宜执异字第0019号民事裁定书、还贷记录，邱心虹提供的录像资料、调查笔录，法院的调查材料及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：
从徐忠、潘爱芬所陈述的购房款支付情况有矛盾，徐忠在房屋买卖前就去为潘爱芬存款还贷，徐忠为潘爱芬送货等行为来看，双方签订房屋买卖合同系串通转移资产恶意逃债，损害第三人利益的行为，买卖合同无效。故对徐忠的诉讼请求法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，第五十六条之规定，判决如下：驳回徐忠的诉讼请求。案件受理费15420元，由徐忠负担。
徐忠不服原审判决，向本院提起上诉称：1、徐忠在房屋买卖前为潘爱芬存款还贷是事实，但并不能由此认定双方有恶意串通转移资产。2、徐忠为潘爱芬送货、送人，该认定仅凭邱心虹提供的证人证言，且证人未到庭作证，不能作为证据使用。3、徐忠、潘爱芬所陈述的购房款支付情况有一定出入，但并不矛盾，且也能说明徐忠和潘爱芬并不没有串通。4、徐忠与潘爱芬的房屋买卖合同的签订是经律师事务所律师见证，应是客观事实，合同签订后房贷都由徐忠支付，且徐忠已房屋租赁给他人。请求依法予以改判房屋权证号为10××76号的买卖合同有效。
被上诉人邱心虹辩称：请法院依法判决。
被上诉人潘爱芬未作答辩。
二审认定事实与一审认定事实相同，本院予以确认。
另查明，原审法院在审理邱心虹与潘盘良、姚云、潘爱芬民间借贷纠纷一案中，于2012年2月10日对潘爱芬名下的宜城街道化工市场B区81xx、81xx、81xx、81xx号房产以予查封。2012年9月26日，本院对邱心虹与潘盘良、姚云、潘爱芬民间借贷纠纷一案作出（2012）锡民终字第0739号民事判决。2012年12月8日，邱心虹依据本院的终审判决，向原审法院申请执行。在执行过程中，徐忠于2013年4月16日对涉案的4套房屋作为执行标的物提出执行异议。原审法院于2013年11月23日作出（2013）宜执异字第0019号民事裁定：驳回徐忠提出的执行异议。2013年12月23日，徐忠向原审法院提起本案诉讼。
本院认为：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”本案中，徐忠明知涉案房屋存在抵押权的情况下，在与潘爱芬签订涉案房屋的买卖协议后，直至涉案房屋被查封时，徐忠并未代为清偿债务消灭抵押权，对此，未办理过户登记手续，徐忠存在过错，且徐忠、潘爱芬在本案中所陈述的购房款支付情况存在矛盾，因此，原审法院对涉案房屋所作查封并无不当。此外，本案即是徐忠作为邱心虹与潘盘良、姚云、潘爱芬民间借贷纠纷一案的案外人，对邱心虹在申请执行债务人潘爱芬的涉案房产时提出的停止执行异议之诉，徐忠的诉请应否支持，应以其对涉案标的是否享有足以阻却强制执行的权利进行判断。同时，依《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋买卖关系虽然成立，但双方未办理过户登记手续，涉案房屋仍登记在潘爱芬名下，徐忠依合同所享有的权利性质仍系债权，故徐忠在本案中要求确认其为涉案房屋产权所有人的诉讼请求，法院应不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。上诉人徐忠的上诉请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3850元，由上诉人徐忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一五年一月六日
书记员 张 威