昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第2608号
原告杨琴，女，1968年2月28日出生，汉族，四川省江油市人，大专文化，中国农业银行退职。
委托代理人王桂云，云南伟欣律师事务所律师，特别授权代理。
被告白灵，女，1965年10月1日出生，汉族，云南省金平苗族瑶族傣族自治县人，大专文化，红河恒昊矿业股份有限公司工作人员。
被告朱骏，男，1959年11月29日出生，汉族，云南省金平苗族瑶族傣族自治县人，大专文化，红河恒昊矿业股份有限公司工作人员。
二被告共同委托代理人李喆，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨琴诉被告白灵、朱骏确认合同有效纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭进行了审理，于2015年6月24日进行了补充质证。原告杨琴及其委托代理人王桂云，被告白灵、朱骏的委托代理人李喆到庭参加了庭审及补充质证。本案现已审理终结。
原告杨琴诉称：2015年1月6日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将其于2005年3月购买的位于昆明市滇池国家旅游度假区观景路14号“金泰花园-
金家大院”第25幢的花苑别墅房屋（含该房屋一套（房屋参考套内建筑面积为366.143平方米）及花园（花园面积为638.72平方米））以12200000元的价款转让给原告，双方对该房屋转让款进行了结算。在签订《房屋转让合同》时，被告向原告交付了该房屋及装修、装饰、家具等有关配套设施。《房屋转让合同》约定：自合同签订之日起，原告即享有该房屋的权益，双方不再有争议。现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告双方于2015年1月6日签订的《房屋转让》合同有效；2、本案诉讼费由被告承担。
被告白灵、朱骏共同辩称：二被告对原告起诉的事实理由予以认可，认可双方签订的《房屋转让合同》真实有效，对原告的诉讼请求无异议。
原告杨琴为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、《房屋转让合同》，欲证明原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将其于2005年3月购买的位于昆明市滇池国家旅游度假区观景路14号“金泰花园-
金家大院”第25幢的花园别墅房屋以12200000元的价款转让给原告。
经质证，被告白灵、朱骏对该证据材料真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。
二、《商品房购销合同》（复印件），欲证明涉案房屋为被告于2005年3月购买的，被告拥有该房屋相应的权益。
经质证，被告白灵、朱骏对该证据材料真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。
三、1.《借款融资协议书》，2.汇款凭证11份（其中2013年12月24日、2014年2月6日、2014年2月26日及2014年4月18日的4份电子银行回单为复印件），3.《营业执照》，4.《借款及还款协议》，欲证明原告应付被告的房款12200000元与被告应还原告的借款本金12200000元已相互抵消，原告应付被告的房款已结算完毕。
经质证，被告白灵、朱骏对该组证据材料真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。
被告白灵、朱骏为支持其抗辩主张，共同向本院提交以下证据材料
一、《结婚证》，欲证明两被告为夫妻关系，涉案房屋是两被告夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产。
经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。
二、1.《商品房购销合同》1份，2.《商品房买卖合同备案登记表》1份，3.发票1份，欲证明两被告对涉案房屋享有合法所有权。
经质证，原告对该组证据材料无异议。
本院依职权向云南省昆明市中级人民法院调取：1.（2014）昆民三初字第262号《民事裁定书》1份，2.（2014）昆执保字第765号《协助执行通知书（稿）》1份，3.《送达回证》1份。经质证，原告对此予以认可，但认为其不清楚该情况，并认为根据原告的事后了解，（2014）昆民三初字第262号案件仍在诉讼的过程中，实际的借款人是公司，白灵只是担保人，担保的效力尚未确定，且查封的是担保人的财产，这并不影响原、被告间的《房屋转让合同》的效力；被告白灵、朱骏对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为法院的查封只是对物权转移的限制，但与合同是否有效没有必然联系。
通过原、被告的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且两被告对其真实性予以认可，故本院对此予以采信。被告提交的证据材料一、二符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且原告对其真实性予以认可，故本院对此予以采信。同时，本院对本院依职权调取的《民事裁定书》《协助执行通知书（稿）》及《送达回证》均予以采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
被告白灵、朱骏系夫妻关系，二人于2000年7月18日登记结婚。2005年3月18日，白灵与案外人昆明金泰屋业开发有限公司（以下简称“金泰公司”）签订《商品房购销合同》（合同登记号：KM2005040707579），约定由白灵向金泰公司购买位于金家大院第25幢的房屋，房屋层数为三层，面积为366.143平方米，总价款为2300000元。白灵于2005年3月31日向金泰公司支付了购房款2300000元。2013年5月13日，原告杨琴（甲方）与白灵（乙方）签订《借款融资协议书》，约定：“……一、借款融资事项1.双方同意，由甲方按照本协议约定，向乙方提供借款融资。2.借款融资额度：不超过1300万元人民币，由双方根据实际情况确定。……5.双方同意：甲方通过自己或甲方的亲属、甲方担任法定代表人的昆明裕策经贸有限公司向乙方或乙方指定接收款项的红河恒昊矿业股份公司提供的资金均为甲方向乙方提供的借款，由乙方负责偿还。二、担保：1.乙方同意以乙方所有的位于昆明市滇池国家旅游度假区‘金泰花园-
金家大院’第25幢的花园别墅房屋一套（参考套内建筑面积366.143平方米、花园面积638.72平方米）作为乙方向甲方借款的抵押担保。……”2014年11月26日，杨琴与白灵签订《借款及还款确认协议》，确认白灵向杨琴借款的总金额为12700000元，白灵于2014年9月11日向杨琴归还借款500000元，尚余借款本金12200000元及自2014年11月起的利息未归还。2015年1月6日，杨琴（乙方）与白灵、朱骏（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：“一、甲方所转让给乙方的房屋的基本情况：1、甲方所转让给乙方的该房屋系甲方于2005年3月购买的由昆明金泰屋业开发有限公司开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区观景路14号‘金泰花园-
金家大院’第25幢的花园别墅房屋（含该房屋一套（房屋参考套内建筑面积为366.143平方米）及花园（花园面积为638.72平方米）），具体以甲方与昆明金泰屋业开发有限公司签订的编号为金泰屋业25的《商品房购销合同为准》；……二、价款双方约定本合同所转让的该房屋及花园、装修、装饰、家具等的转让总价款为人民币1220万元整（大写：人民币壹仟贰佰贰拾万元整）。三、付款方式与结算：根据甲、乙双方于2013年5月13日签订的《借款融资协议书》及2014年11月26日签订的《借款及还款确认协议》，甲方应在2014年12月31日前向乙方还清所欠乙方的借款本金1220万元以及该款项自2014年11月开始按同期银行贷款利率的4倍计算的借款利息。经双方结算，以甲方应还乙方的借款本金1220万元与乙方应付甲方的房款1220万元相互抵销。原应付借款利息由双方另行结算。……”云南省昆明市中级人民法院2014年12月15日作出的（2014）昆执保字第765号《协助执行通知书（稿）》记载：“昆明市产权处：关于张蕊申请诉讼保全红河恒昊矿业股份有限公司、云南恒昊进出口有限公司、金平添惠投资有限公司、朱骏、白灵一案，我院作出的（2014）昆民三初字第262号民事裁定书已经发生法律效力。被申请人的房产属于你处管辖，……请协助执行以下事项：……三、预查封白灵名下已作备案登记的金家大院25幢1-3层25号的房产，合同登记号KM2005040707579。四、上述房产查封期间停止办理抵押、变更、过户手续，查封期限自2014年12月17日至2016年12月17日。昆明市房屋产权交易管理处于2014年12月17日收到上述《协助执行通知书（稿）》。
本院认为，原、被告于2015年1月6日签订《房屋转让合同》，约定由原告杨琴向被告白灵、朱骏购买两被告名下的金家大院第25幢房屋，在双方签订《房屋转让合同》时，该房屋已被云南省昆明市中级人民法院查封。原、被告买卖的房屋属于被查封的房屋，现查封裁定未被依法取消，查封期限也尚未届满，查封行为的法律效力依然存续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”之规定，原、被告签订的《房屋转让合同》无效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
驳回原告杨琴的诉讼请求。
本案案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告杨琴负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
人民陪审员 刘晓敏
人民陪审员 李 倩
二〇一五年七月一日
书 记 员 沈思思