连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第02191号
原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司，住所地连云港市海州区瀛洲路东16号桂菊苑A9号楼写字楼6层。
法定代表人张可年，总经理。
委托代理人张成柱、李秋艳，江苏云台山律师事务所律师。
被告曹月宝，连云港市电信局职工。
原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司（以下简称鸿鑫物管）诉被告曹月宝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员张静适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鸿鑫物管委托代理人李秋艳、被告曹月宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鸿鑫物管诉称，被告系原告所管理的映象西班牙小区23幢2单元401室（多层）的业主。被告于2012年3月12日收房，并在当日与原告签订了《小区前期物业服务协议》。协议约定被告所购房屋建筑面积为119.31平方米，物业服务管理按建筑面积计算，多层住宅的收费标准为0.55元／月／平方米，小高层、高层住宅房的收费标准为0.65元／月／平方米，物业服务管理费每年缴纳一次，逾期缴纳的，按每天0.3%支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并为依约向原告缴纳物业管理费，自2013年3月12日至2015年9月30日，被告共欠物业费2034.2元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院，判令被告支付原告2013年3月12日至2015年10月12日物业费2034.2元、滞纳金5675.5元。
被告曹月宝辩称，原告起诉状上要求的是物业费2000多元，现在又多出了滞纳金5675.5元，不符合规定。我不交纳物业费是有原因的，1.我家室内，后阳台墙面质量差，造成雨水从接口墙缝进水，我家实木复合地板受潮起鼓。2.小卧室的双层玻璃，封闭不好，一到冬天夹层内就产生雾气，时间长就会有积水，两年前就让物业维修，物业说与有同样问题的其他业主统一维修，至今未处理。3.楼上太阳能水管往外流水，导致家门前弱电井内全是水，物业不能及时维修，为防止水渗到室内，我只好自己处理。4.移动公司派工程队进小区放线，在小区墙上乱钉，打墙眼，物业放任不管。5.小区物业要求不许安装防盗窗，结果楼下二楼、三楼的住户均安装了防盗窗，导致我家存在安全隐患。6.小区业主在窗外安装晾衣架、违章建筑、私家车乱停、物管不予管理，物管人员不规范、账目不公布。
经审理查明，被告为映象西班牙小区23号楼2单元401室房屋的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为119.31平方米。2010年3月5日，连云港烨龙房地产开发有限公司与原告鸿鑫物管签订了《前期物业服务合同》，合同约定服务费用按照多层住宅0.55元每月每平方米计算，第三十条约定业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按所欠物业服务费用的每日3‰标准向乙方支付违约金。合同还就其他事宜作了约定。2012年3月12日，被告办理交房手续，被告（乙方）与原告（甲方）签订《小区前期物业服务协议》，协议对双方的权利及义务、前期物业管理服务内容、物业管理服务质量和服务收费以及违约责任等其他事宜做了约定。
另查明，被告入住小区后从2013年3月12日至今未交纳物业费。
上述事实由原告提供的原告资质证书、《收费标准备案通知》三份、《前期物业服务合同》、《小区前期物业服务协议》、《业主收楼资料确认表》、《物业服务费用催缴告知书》以及庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。
被告向本院提供13张照片，编号1、2、3的照片显示2、3楼住户在房屋南面及北面均安装了防盗窗，对住在4楼的被告构成安全隐患；编号为4、5的照片显示小区内有住户安装伸出窗户的晾衣架，违反了物业的要求；编号为6的照片显示被告所住23号楼储藏室门处堆放了很多垃圾；编号为7的照片显示小区地下车库门一直锁着，路面上停放大量车辆；编号为8、9的照片显示9号楼地下停车长入口处存在违建房屋、10号楼顶楼加盖房屋；编号为10的照片显示被告家窗户双层玻璃存有积水；编号为11、12、13的照片显示因为外墙进水造成被告家木地板浸泡。原告对上述照片均不予认可，认为其他业主的行为与其无关。
本院认为，依法成立的合同受到法律保护，合同义务人应当按照合同的约定履行相应的义务。在本案中，被告与鸿鑫物管签订《小区前期物业服务协议》，该合同为有效合法合同，对被告及鸿鑫物业均具有法律约束力。鸿鑫物管对涉案物业进行了实际的管理，被告作为物业服务的接受人，应当按照约定履行给付物业服务费的义务。被告自2013年3月12日起至今未交纳物业费，根据连云港市物价局的普通住宅小区物业服务收费标准，多层住宅的物业服务收费标准为0.55元每月每平方米。被告的房屋面积为119.31平方米，被告拖欠自2013年3月12日至2015年9月30日期间的物业费，故被告应当交纳的物业费为2034.2元（119.31平方＊0.55元＊31月）。根据协议约定，被告未按时交纳物业费，应按所欠物业服务费用的每日3‰标准向原告支付违约金，原告主张被告支付的违约金为5675.5元（金额＊0.003＊30月）计算错误，应分时段计算且违约金数额明显过高，本院对于被告应当交纳的违约金酌定为500元。
而根据法律的规定以及协议的约定，鸿鑫物管并未尽到管理义务，比如，对房屋公共部位、公用设施设备进行维护与管理；每半年向业主公布一次物业服务费用收支账目；使本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅，按照物价局核定价格收取停车占地费，机动车按规定线路行驶和按指定或划线的车位停放。对于其他业主在安装晒衣架子、防盗窗及建设违章建筑等不符合小区物业管理规定的行为，原告应当采取制止或责令修复等相应措施。原告存在管理上的过错，对于其向原告收取的物业费用予以减免20%，即被告应当交纳的物业费用为1627.36元（2034.2元＊80%）。原告鸿鑫物管应当加强对小区的监管、提高物业服务质量，为小区业主提供更优质的服务，才能减少业主拖欠物业费的现象。综上，根据《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告曹月宝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司2013年3月12日至2015年9月30日期间的物业费1627.36元及违约金500元。
案件受理费减半收取25元，由被告曹月宝承担（因原告已预交，被告与上述款项一并给付原告）。
如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张静
二〇一五年十二月二日
书 记 员 薛锦
法律条文附录
法律条文：
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行.
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。