辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01194号
上诉人（原审原告）：赵丹丹。
委托代理人：孔令明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：于苏明。
委托代理人：毛震宇、刘淼，辽宁正良律师事务所律师。
原审第三人：于浩然。
委托代理人：毛震宇、刘淼，辽宁正良律师事务所律师。
原审原�赵丹丹与原审被告于苏明、原审第三人于浩然房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月26日作出（2014）中民初字第3028号民事判决，赵丹丹、于苏明均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人赵丹丹委托代理人孔令明、上诉人于苏明及原审第三人于浩然共同委托代理人刘淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵丹丹一审诉称：原、被告签订房屋出租合同约定由原告租赁大连市中山区白云街#-3、#-4号公建房从事商业经营，租赁期间为60个月（自2014年1月1日起至2019年1月1日止），建筑面积480平方米（使用面积400平方米），年租金为36万元。嗣后，原告按约定支付36万元并对案涉房屋进行装修，但被告未按合同约定将建筑面积480平方米（使用面积400平方米）的租赁房屋足额交付给原告，被告将其中的白云街#-3号房屋（建筑面积208平方米，使用面积198平方米）另行租赁给中山区老陈宠物服务部，导致原告无法取得完整租赁房屋，不能实现原告签订合同的目的。2014年8月1日原告提出解除合同，于当日退出案涉房屋并交还钥匙，被告接受了案涉房屋，但双方对退还租金及装修损失赔偿等未达成一致。证人郑某不是原告工作人员，是案涉房屋装修时原告聘请的承包人姚兆银的装修人员。原告在装修时，房主要求原告帮助其装修二楼，原告从未占有使用过。被告提供的案涉二套房屋的建筑面积410平方米，不可能向原告提供如被告陈述的总面积510平方米的房屋，被告没有按合同约定交付租赁房屋，应承担违约责任。原、被告在2014年8月1日已经解除了案涉租赁合同，被告在庭审中自认8月1日与原告有过协商但不同意解除合同。上述可以证明原告在8月1日提出解除合同的要求，符合法律规定。关于装修问题，被告在合同生效前曾经给予原告一个月装修时间，可证明被告同意原告对案涉房屋进行装修，原建筑物是洗浴中心不符合原告从事海参经营的目的，对房屋进行装修是必要的，被告也应是明知的。装修经过被告同意，因被告违约，原告主张装修损失是符合法律及合同约定的。由于原告当时承诺房主二楼原告免费协助装修，原告确实临时占有使用过二楼，但不能证明被告将二楼交付给原告使用。地下室是原告使用的。被告至今未向法庭提供地下室及二楼房屋产权证或者相应的规划许可证明，证明上述房屋是合法建筑，根据规划法及相关司法解释，未取得规划许可证的建筑物不允许对外出租，被告主张的地下室及二楼包括在480平方米或400平方米使用面积内无法律依据。故原告依法向法院提起诉讼，请求判令：被告退还2014年1月至7月部分租金10.5万元（按照全额租金的一半计算），退还8月至12月租金15万元；被告赔偿装修损失140，688.45元。
被告于苏明一审辩称：案涉房屋出租合同并未解除，仍继续有效。原告于2014年1月1日实际占有使用房屋达8个月之久，从未提出任何异议，并按照合同约定交付租金。原告在被告的房屋内成立大连市中山区晟春熙海产品商行，且门牌也按实际承租的面积设计并使用。原告未经被告同意擅自装修，要求原告恢复原状赔偿损失。原告的事实理由中有二点与事实不符，原告陈述被告将其中白云街#-3房屋，建筑面积208平方米，使用面积198平方米，另行出租给老陈宠物服务部与事实不符，因该白云街#-3号房屋部分面积约80平方米于2012年就已经租赁给老陈宠物服务部，原告在承租案涉房屋时已经对案涉房屋做了充分的了解并同意承租房屋。原告陈述被告将白云街#-3号房屋另行�租给老陈宠物服务部，导致其无法完整取得租赁房屋，不能实现原告租房目的与事实不符，因原告承租房屋前对案涉房屋已经充分了解并且在案涉房屋内经营达8个月之久，并不存在不能实现合同目的的情况，原告从事海产品商行经营，其主要看中被告地下室冷库，用于冷藏海产品。关于原告要求被告退还剩余租金因原告解除不符合法律规定，且被告已经按照合同约定向原告交付足额的房屋面积，不存在违约，且原告也实际使用地下室面积，合同明确约定冷库、压缩机由被告提供给原告使用，压缩机带动整个地下室工作。关于楼上面积，原告于2014年1月1日起实际占有案涉房屋，使用达8个月之久，二楼需经一楼才能上去，在租赁期间原告一直在二楼居住。关于原告要求被告赔偿装修损失，被告与原告签订合同中对装修并未进行约定，原告装修应征得被告书面同意，原告未经被告同意擅自装修，其损失应自行承担，原、被告签订的合同并未约定由被告提供一个月装修期，而被告将案涉房屋钥匙交付给原告，是为其营业前备货使用。原告装修应由有装修资质的企业进行，且要提供装修合同及发票，证明装修地点、装修面积以及装修情况。对原告提供的装修收条不认可，不能认定为是对案涉房屋进行装修。对于原告违反合同及法律规定提前解除合同，被告对原告违约行为保留诉权，要求其承担违约责任，同时要求原告赔偿由此给被告造成的损失。
第三人于浩然一审述称：同意被告答辩意见，第三人与老陈宠物服务部在2012年签订协议，老陈宠物店在2012年就存在。原告一直在二楼居住，有人证，480平方米建筑面积其中使用面积是400余平方米，让出一个月时间是为让原告备货及装柜台。
一审法院经审理查明：2014年1月1日，原告赵丹丹�被告于苏明签订房屋出租合同，第一条约定被告将坐落在大连市中山区白云街#-3-4的房屋，建筑面积480平方米、使用面积400平方米，出租给原告使用；装修及设备情况：冷库压缩机为被告为原告提供。第二条约定租赁期共60个月，被告从2014年1月1日起将此房屋交付原告使用，至2019年1月1日止。第三条约定原、被告双方议定年租金36万元，交纳方式为年付，由原告在2014年1月1日交纳给被告。以后支付应在付款期末前30天支付（以后每年年初1月1日前付下一年房租），原告未按约定按期付款被告有权终止此合同。2013年11月，原告向被告交付了2014年1月1日至2015年1月1日的租赁费36万元。2014年8月1日，原告提出解除合同，并将案涉房屋的钥匙交付给被告。案涉租赁合同中约定的“白云街#-3-4的房屋”并不存在，实际存在的是白云街#-3号房屋和白云街#-4号房屋，#-3号房屋的部分面积在原、被告签订案涉合同前已经出租给他人经营老陈宠物服务部，#-4号房屋实际存在地下室、一楼、二楼三个部分。被告提请证人郑某出庭作证，证明郑某在原告处工作期间，原告使用了地下室冷库，一楼展厅、办公室、卫生间、员工宿舍（2间），二楼做过饭、打过包装。原告否认郑某曾是其工作人员，主张郑某是原告委托的案涉房屋装修工程的承包人雇佣的工作人员。原告认可使用了#-4号房屋地下室，认可对#-4号房屋二楼进行了装修，但否认被告将#-4号房屋二楼交付给了原告使用，称其对#-4号房屋二楼的使用是临时性的。
第三人于浩然与沈阳军区大连房地产管理局签订公建房购房协议书，约定沈阳军区大连房地产管理局将座落在大连市中山区白云街#-4号出售给第三人，房屋建筑面积207.47平方米，其中套内面积197.1平方米，分摊面积10.37平方米，沈阳军区大连房地产管理局于2003年11月11日前将上述房屋交付第三人使用。沈阳军区大连房地产管理局出具证明，载明大连市中山区白云街#-4房屋面积为207.47平方米，其中套内面积197.1平方米，分摊面积10.37平方米，甲方同意于浩然方拥有所购房屋房屋使用权50年。案外人于浩程与沈阳军区大连房地产管理局签订公建房购房协议书，约定沈阳军区大连房地产管理局将座落在大连市中山区白云街#-3号出售给于浩程，房屋建筑面积209.1平方米，其中套内面积198.65平方米，分摊面积10.45平方米，沈阳军区大连房地产管理局于2003年11月11日前将上述房屋交付于浩程使用。2012年7月，大连市房屋租赁登记管理中心出具房屋租赁登记备案证明，载明出租方为于浩程、承租方为大连市中山区老陈宠物服务部，房屋坐落于中山区白云街#-3号，总建筑面积为209.1平方米，房屋租赁登记管理部门意见为双方租�关系符合房屋租赁管理有关规定，已登记备案。2008年1月1日，第三人于浩然出具授权委托书，载明第三人将中山区白云街#-4号公建全权授权于被告出租。
一审法院认为：因案涉合同“白云街#-3-4的房屋”并不存在，原、被告双方对“白云街#-3-4的房屋”理解产生争议，原告主张该“#-3-4的房屋”应理解为：包括#-3号房屋全部面积（含老陈宠物服务部占有使用的部分面积），#-4号房屋的一楼（不包括二楼及地下室）。被告主张该“#-3-4的房屋”应理解为：包括#-3号房屋部分面积（不含老陈宠物服务部占有使用的部分面积），#-4号房屋的一楼、二楼及地下室。因被告在将案涉房屋出租给原告之前，#-3号房屋的部分面积已经出租给他人经营老陈宠物服务部，原告在接收房屋时，老陈宠物服务部已经实际存在，故案涉合同约定的租赁标的“#-3-4的房屋”不应包括老陈宠物服�部占用的面积。在本案审理过程中，原告承认使用了#-4号房屋地下室，对#-4号房屋二楼进行了装修和临时使用，说明原告已经接收#-4号房屋地下室及二楼，原告在接收了房屋情况下，又主张其对二楼的装修是应被告要求免费协助被告的行为，对二楼的使用也是临时性的，原告对此应举证证明，原告未提供证据予以证明，故一审法院认定案涉合同约定的“#-3-4的房屋”应包括#-4号房屋的二楼及地下室面积。因合同约定的“建筑面积480平方米（使用面积400平方米）”指向的租赁房屋“#-3-4的房屋”并不存在，原告于2013年11月交付了2014年1月1日至2015年1月1日的租赁费36万元，且实际接收了相关房屋并进行了装修，原告在合同已履行8个月之后于2014年8月主张被告交付的房屋面积不符合约定提出解除合同，对该主张一审法院不予采信，且原告未举证证明其对案涉房屋的装修经过被告同意，故对于原告请求法院判令被告退还2014年1月至7月部分租金10.5万元（按照全额租金的一半计算）、判令被告赔偿装修损失140，688.45元的诉讼请求，不予支持。因原告于2014年8月1日提出解除案涉租赁合同，被告接收了房屋，故一审法院认定案涉租赁合同已经解除。对被告提出的接收案涉房屋钥匙时已表示不同意解除合同，案涉合同并未解除的辩解意见，一审法院不予采纳。故对原告请求判令被告退还8月至12月租金15万元的诉请，应予支持。因案涉房屋二楼和地下室是否取得合法手续影响的是该部分房屋租赁合同的效力，本案中原告主张的是被告违反合同约定未交付符合合同约定的房屋，要求被告承担违约责任，而不是主张合同无效产生的法律责任，故对原告提出的因案涉房屋二楼和地下室未取得合法手续包括在480平方米或400平方米使用面积内无法律依据的主�不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，作出如下判决：一、被告于苏明于判决发生法律效力之日起十日内返还原告赵丹丹租金15万元；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7290元，由原告负担4550元，被告负担2740元。
赵丹丹上诉的理由及请求是：一、于苏明客观不能提供合同约定的建筑面积480㎡租赁房屋已构成违约，赵丹丹有权要求于苏明退还2014年1月至7月期间多支付�房租。1.#-3号、#-4号房屋累计建筑面积为427.57㎡，没有达到合同约定的480㎡建筑面积。2.于苏明从未将#-4号房屋二楼交付赵丹丹使用，赵丹丹仅是在2014年1月1日租赁合同生效之前的装修期间，经于苏明同意在二楼做过饭。故#-4号房屋二楼不应计入租赁合同约定的建筑面积480㎡之内。3.于苏明自认案涉房屋内存在其自留空间，进一步证明于苏明未按合同约定交付租赁房屋。4.于苏明负有举证责任证明赵丹丹同意按实际建筑面积427.57㎡接受案涉房屋或于苏明已按合同约定面积交付案涉房屋，故于苏明应承担举证不能的不利后果。二、赵丹丹是经于苏明同意对案涉房屋进行的装修，因于苏明违约导致合同解除，赵丹丹要求于苏明承担剩余租赁期间装修残值损失应得到支持。三、双方于2014年8月1日解除了租赁合同，于苏明通过验收后接收了所有钥匙，案涉房屋处于于苏明占有控制之中，于苏明理应返还解除合同之后2014年8月至2014年12月租金15万元。据此，请求撤销一审判决，改判支持赵丹丹全部一审诉请。
于苏明上诉的理由及请求是：一审判决主观地认为于苏明接受案涉房屋钥匙的行为即视为对案涉房屋的接收，以此认定案涉租赁合同已经解除。但赵丹丹虽于2014年8月1日将案涉房屋钥匙交予于苏明，但于苏明接受钥匙仅是为了便于其对案涉房屋自留空间的使用，在此过程中于苏明并未验收房屋，且明确表示拒绝解除合同，在这种情况下，赵丹丹撤离案涉房屋，不能认定双方租赁合同已经解除。本案并不存在合同解除的法定情形，故一审判决不应认定赵丹丹单方解除合同行为有效。据此，请求撤销一审判决，改判驳回赵丹丹全部一审诉请。
于浩然述称：同意于苏明意见。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：赵�丹、于苏明共同确认：第一，系于苏明方将案涉房屋间隔出二楼的空间；第二，在签订案涉租赁合同前，于苏明已向赵丹丹出示了#-3号、#-4号房屋的购房协议，且赵丹丹已现场查看了案涉房屋承租面积。
一审庭审时，于苏明自述“我方不同意装修，赵丹丹也未告知我方要装修，我方只同意简单进行改造”；于浩然一审庭审时陈述“我没说我不同意装修，装修我不知道，当时我在外地”。
二审期间，赵丹丹表示于苏明方利用了赵丹丹安装在案涉房屋内的双鹿牌冷藏外挂机、管线、泵、鱼缸。于苏明表示双鹿牌冷藏外挂机、一次性铜管线及一个塑料容器（即赵丹丹主张的泵）、一个小鱼缸确实是赵丹丹的，但于苏明不同意利用上述设施，赵丹丹可自行取回。赵丹丹亦表示其将尽快取回。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭�证和审查，可以采信。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，于苏明表示不同意赵丹丹解除案涉房屋租赁合同，应继续履行合同，故于苏明认为其无需向赵丹丹返还赵丹丹搬离案涉房屋之后的租金。但根据物尽其用的原则，在赵丹丹不同意在合同期内继续使用案涉房屋，并已向于苏明返还了房屋的情况下，即使于苏明不同意解除合同，亦不宜判令合同继续履行，更不宜判令于苏明占有赵丹丹搬离案涉房屋之后的租金。故一审判令于苏明向赵丹丹返还15万元于苏明已收取的赵丹丹搬离房屋之后的�金并无不当，本院予以维持。
关于赵丹丹上诉提出于苏明交付的案涉房屋面积不足，故于苏明应退还赵丹丹搬离房屋之前部分租金10.5万元一节，本院认为，租赁房屋由“#-3号及#-4号”房屋中部分面积组成，在签订案涉租赁合同前，于苏明已向赵丹丹出示了#-3号、#-4号房屋的购房协议，且赵丹丹已现场查看了案涉房屋承租面积。据#-3号及#-4号房屋购房协议记载，#-3号房屋建筑面积209.1平方米、套内面积198.65平方米，#-4号房屋建筑面积207.47平方米、套内面积197.1平方米，二房屋建筑面积合计416.57平方米，二房屋套内面积合计395.75平方米。且于苏明方又将案涉房屋间隔出二楼的空间，必然会增加案涉房屋的实际使用面积。即赵丹丹是在充分了解了案涉房屋购房协议记载的面积，又实际查看了其承租的房屋面积后自愿与于苏明签订的案涉租赁合同，并自愿约定承租房屋建�面积480平方米、使用面积400平方米及承租房屋对应的年租金为36万元等内容。赵丹丹作为完全民事行为能力人，应遵守其在充分了解承租房屋现状后签订的案涉房屋租赁合同。但赵丹丹却在装修并实际使用案涉房屋数月之后提出房屋面积不足，不尽合理，且赵丹丹未提交证据证明于苏明曾承诺将老陈宠物服务部所在部分房屋亦交予赵丹丹承租。故赵丹丹上诉提出于苏明交付的案涉房屋面积不足，于苏明应退还赵丹丹搬离房屋之前部分租金10.5万元，无充分的事实及法律依据，本院不予支持。至于赵丹丹上诉请求于苏明赔偿装修损失140，688.45元一节，因赵丹丹提交的装修明细、照片、付货清单、出库单、收据、收条等证据不足以证明其实际支付了140，688.45元款项，亦不足以证明该款项均用于案涉房屋的装饰装修，且于苏明表示不同意利用赵丹丹装修残值，故一审驳回赵丹丹要求于苏明赔偿装修损失的诉请，并无不当，本院予以维持。但于浩然自述其并非不同意装修，于苏明亦表示同意赵丹丹进行简单改造，故一审认定赵丹丹装修未经于苏明方同意不尽合理，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8290元（于苏明预交3300元、赵丹丹预交4990元），由于苏明负担3300元，赵丹丹负担4990元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一五年九月十六日
书记员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。