北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第20252号
原告（反诉被告）北京世纪美泰物业管理有限公司，住所地北京市通州区葛布店东里当代名筑家园13B号楼1层106号。
法定代表人张驰，该单位总经理。
委托代理人叶海波，男，该单位职员，联系地址该单位。
委托代理人吕亚红，女，该单位职员，联系地址该单位。
被告（反诉原告）焦旭，男，1986年12月3日出生。
委托代理人张洪明，北京市未名律师事务所律师。
原告北京世纪美泰物业管理有限公司与被告焦旭及被告焦旭反诉原告北京世纪美泰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京世纪美泰物业管理有限公司的委托代理人叶海波、吕亚红，被告焦旭及其委托代理人张洪明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告北京世纪美泰物业管理有限公司诉称，原告于2012年1月5日与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司签订合作协议，协议约定北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司将北京市西城区xx（以下简称18号院餐馆）提供给原告作为餐饮经营场所使用。原告于2012年2月20日将18号院餐馆出租给被告焦旭经营，且双方签订了《阳光餐厅合同》，该合同第四条第一款第二项约定，该饭店只限乙方本人经营使用，不得转包第三方。但被告焦旭未经原告同意于2013年5月31日将18号院餐馆转让于案外人杨猛，且被告焦旭的合作方欧正南与杨猛签订餐馆转让协议。显然，因被告焦旭无权转让饭店给第三方经营，所以该餐馆转让协议是无效的。综上，被告焦旭违反了不得将饭店转让的合同约定，属于严重违约，案外人杨猛因餐馆转让协议无效，无权经营18号院餐馆，现原告诉至法院，要求被告焦旭支付租赁费、房租、转让费共计87500元，并判令解除原告与被告焦旭签订的阳光餐厅合同，诉讼费用由被告承担。针对被告焦旭的反诉，原告不同意被告焦旭的反诉请求，提出被告焦旭未按合同约定向原告全额交纳转让费、管理费、租金，被告焦旭支付的部分已经按照约定实际履行，且原告向被告焦旭提供了餐馆的营业执照等所有手续，而被告焦旭未按合同约定擅自将餐馆转租给案外人杨猛，导致合同不能继续履行。
被告焦旭辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订的合同内容是既涉及到涉案餐厅的转让，也涉及到房屋租赁的内容。本案的现有证据不能反映出原告对诉争房屋有使用权及租赁权，也不能反映出原告对阳光餐厅有经营权利，故原告与被告焦旭签订的阳光餐厅合同应属于无效的合同，应该按照无效合同处理原则处理双方纠纷。原告主张的被告焦旭擅自转租的事实不存在，实际情况为是焦旭的一个合伙人叫欧正南擅自与杨猛签订的转让协议。双方在合同中约定了第四条第二款第一项，原告应该为被告焦旭办理营业执照、卫生许可证等证照，而原告一直未与办理，也没有提供办理相关证照使用的房产证等证件，导致焦旭一直不能营业。事后我们了解到诉争房屋不能用于经营。现被告焦旭提出反诉，事实及理由如下，原、被告于2012年2月签订阳光餐厅合同，约定原告将北京市xx饭店出兑给被告焦旭从事饭店经营，为被告焦旭办理营业执照、卫生许可证等证照，被告焦旭支付租赁费、房租、转让费等相关费用。协议签订后，被告焦旭向原告支付了第一季度租赁费2500元，第一年房租20000元，首期转让费40000元，但原告一直未履行办理营业执照、卫生许可证等证照的合同义务，致使被告焦旭无法正常经营并遭受损失。经查，原告提供的房屋无法办理营业执照，且不是房屋权利人。被告焦旭认为，原告无权出兑饭店导致合同无效，应当退还收取的费用，即使合同有效，原告不履行合同义务给被告焦旭造成的租赁费、房租、转让费等损失也应予赔偿，现被告焦旭提出反诉，要求原告返还已收取的租赁费、房租、转让费共计62500元，反诉费由原告负担。
经审理查明，本案租赁房屋系北京市校办产业管理中心所有，但无产权证，北京市兴教物业管理有限公司为该房屋的实际管理人。
2012年2月28日，北京市兴教物业管理有限公司与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司签订关于xxx路18号内部食堂管理委托协议书，北京市兴教物业管理有限公司将xxx路18号西北角平房5间，共计200平方米（包括临时建筑）交予北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司无偿使用，用于开办内部职工食堂，并不得转租、转让，自负盈亏，使用期限为自2012年2月28日至2013年2月28日。协议签订后，北京市兴教物业管理有限公司将西城区xxx路18号西北角平房5间交予北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司使用。协议到期后，北京市兴教物业管理有限公司与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司续签了关于xxx路18号内部食堂管理委托协议书，其他条款不变，使用期限改为自2013年6月1日至2014年5月31日。2011年12月29日，北京华通世纪物业管理有限公司名称变更为北京世纪美泰物业管理有限公司即本案原告。
2012年1月5日，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司与北京华通世纪物业管理有限公司签订合作协议，内容为，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司是由北京市教委及主要区县教委依据“关于学校后勤服务服务社会化改革”指示精神出资成立的专注于学校后勤服务的公司，北京华通世纪物业管理有限公司是从事物业服务项目的专业公司，双方为做好xxx路18号院职工食堂的经营服务，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司将西城区xxx路18号院内西北角平房提供给北京华通世纪物业管理有限公司作为餐饮经营场所使用，经营场所使用费第一年为20000元，第二年为30000元，以后每年为50000元，每半年支付一次，自本合同签字之日起支付上半年的使用费，每半年的使用费于到期前三日内缴费，水电费自接到北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司通知后三日内支付，费用的计算以北京市兴教物业管理有限公司的通知单为依据。合作协议签订后，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司将西城区xxx路18号西北角平房5间交予原告。
2012年1月18日，甲方：北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司与乙方：李彦明签订协议书，内容为，甲乙双方经友好协商，就甲方接受乙方在北京市西城区xxx路18号院内西北角（原老憨人）场所内的资质及物品达成如下协议：一、甲方有偿接收乙方在北京市西城区xxx路18号院内西北角平房（原老憨人）场所内的一应物品。二、乙方在北京市西城区xxx路18号院内西北角平房（原老憨人）场所内的一应物品作价二万五千元整（明细附后）。三、乙方在此场所所注册的合法经营手续全部移交甲方无偿使用，包括营业执照正副本、食品流通许可证、税务登记证，组织机构代码等手续。四、支付方式：自本协议签字之日起甲方支付乙方一万五千元整，乙方将全部合法资质交予甲方后，甲方将余款一万元交付乙方。协议签订后，李彦明将老憨人酒家营业执照正副本、食品流通许可证、税务登记证，组织机构代码等手续交予北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司。北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司后将上述证照交予原告。
2012年2月20日，原告与被告焦旭签订阳光餐厅合同，合同约定，原告将阳光餐厅出租于被告焦旭经营，该餐厅位于北京市xxx路XX二条，租期5年，自2012年2月28日至2017年1月31日，租赁费第一年人民币10000元，款项分季支付，第一次付款2500元，本合同签订之日付清第一季度，以后按每季度首月5日内支付本季度租赁费，第二年租金为10000元，第三年后租金双方协商确定，付款均按上述方式支付，同时约定第一年房租20000元，第二年租金30000元，第三年至第五年房屋租金50000元，被告焦旭应于每年2月1日前支付本年度房屋租金，转让费共计80000元，其中首年被告焦旭向原告支付转让费40000元，于本协议签订后三日内支付原告，次年被告焦旭向原告支付转让费40000元，于2013年2月1日前支付，合同期内，如因房屋拆迁造成被告焦旭实际经营时间不足一年，原告同意按照被告焦旭实际经营时间比例退还被告焦旭已支付原告的首年转让费，被告焦旭如需对房屋进行装修、改造，应先征得原告同意，同时该饭店只限于被告焦旭本人经营使用，不得转包第三方，原告保证饭店燃气管道和排烟系统良好，并提供相关手续，营业执照，卫生许可证等证照。合同签订后，原告将西城区xxx路18号西北角平房5间交予被告焦旭，同时将老憨人酒家营业执照正副本、食品流通许可证、税务登记证，组织机构代码等手续交予被告焦旭，被告焦旭开始营业，并于2012年2月24日向原告支付转让费40000元及管理费2500元。被告焦旭主张已向原告支付房屋租金20000元，原告对此不予认可，被告焦旭对其主张未向本院提供相应证据予以证明。被告焦旭在经营期间向北京市兴教物业管理有限公司支付电费、水费等相关费用，同时从北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司领取支票向被告焦旭支付餐费。
2012年9月5日，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司出具证明，内容为：“我单位在xxx路18号院办公，该院的职工食堂自2012年2月28日到2013年5月27日一直是焦旭经营管理，特此证明。”
另查，庭审中被告焦旭认可欧正南系其合伙人，2013年春节后北京市西城区xxx路18号院内西北角平房餐厅由欧正南进行经营。2013年5月31日，欧正南与案外人杨猛签订餐馆转让协议，该协议约定，甲方：欧正南。乙方：杨猛，甲方自愿将位于北京市西城区xxx路XX二条18号餐馆转让给乙方，原合法营业执照姓名是李彦明，该餐馆的房屋所有权人是北京市教委所有转让房屋建筑面积298平方米。该餐馆现有装修、装饰和设备在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，该餐馆的转让费共计人民币100000元整。协议签订后，案外人杨猛向欧正南支付房租及转让费，欧正南将北京市西城区xxx路18号院内西北角餐馆交由案外人杨猛经营。
再查，诉讼中，本院经向北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司调查核实，该单位答复北京市西城区xxx路18号院内西北角平房产权归系北京市校办产业管理中心所有，北京市兴教物业管理有限公司为该房屋的实际管理人，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司与北京市兴教物业管理有限公司签订过管理委托协议书，将北京市西城区xxx路18号院内西北角平房交予我公司无偿使用，用于开办内部职工食堂，我公司与原告之间签订过合作协议，由我公司提供北京市西城区xxx路18号院内西北角平房作为经营场地，由原告具体经营，按照协议约定，原告不得将经营的餐厅进行转租，但原告与被告焦旭之间签订的餐厅出租协议我公司是清楚的，被告焦旭经营诉争餐厅已有一年多时间，在经营期间，北京市西城区xxx路18号院内的教委单位职工均在该餐厅用餐，被告焦旭亦向北京市兴教物业管理有限公司支付餐厅的电费、水费，教委内各单位每月定期向被告焦旭支付餐费。
上述事实，有关于xxx路18号内部食堂管理委托协议书两份、名称变更通知、合作协议、协议书、北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司出具证明、阳关餐厅合同、餐馆转让协议、收据、支票领用单、调查笔录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，北京市兴教物业管理有限公司与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司签订关于xxx路18号内部食堂管理委托协议书，将北京市西城区xxx路18号西北角平房5间无偿交予北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司使用，虽然协议中约定不允许转租、转让，但没有禁止采用合作的方式经营餐厅，该协议合法有效。北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司与原告签订的合作协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。原告与被告签订的阳光餐厅合同采用租赁的方式将诉争餐厅出租给被告焦旭，虽然采用租赁的方式不符合北京市兴教物业管理有限公司与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司签订关于xxx路18号内部食堂管理委托协议书的约定，但被告焦旭在实际经营一年中，北京市兴教物业管理有限公司与北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司都是明知的，并没有表示反对，且被告焦旭按照北京市兴教物业管理有限公司发放的缴费通知单，缴纳了部分租赁餐厅期间的水费、电费等相关费用，北京市阳光彩虹教育服务有限责任公司、北京市兴教物业管理有限公司及该院内其他教委单位亦向被告焦旭支付了用餐费用，表明出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内并未提出异议，故该合同应认定为有效。原告与被告焦旭均应按合同约定享有权利及履行义务。合同签订后，原告将老憨人酒家的营业执照正副本、食品流通许可证、税务登记证，组织机构代码等手续交予被告焦旭，从案外人杨猛的庭审陈述可以证实，且被告焦旭的合伙人欧正南与案外人杨猛签订的餐馆转让协议中明确约定原合法营业执照的姓名为李彦明，而李彦明正是老憨人酒家的照主，故被告焦旭反诉提出原告未按合同约定提供餐馆的证照的理由不成立，本院不予采信，综上被告提出的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在原告与被告焦旭的合同履行期间，被告焦旭的合伙人欧正南违反合同约定，擅自将诉争餐厅进行转租，收取案外人杨猛转让费及房屋租金，已构成根本违约，且被告焦旭未按照合同约定向原告交纳租赁费、房租、转让费，故原告起诉要求被告解除双方签订的阳光餐厅合同，并要求被告支付租赁费、房租、转让费87500元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、解除原告北京世纪美泰物业管理有限公司与被告焦旭于二零一二年二月二十日签订的阳光餐厅合同。
二、本判决书生效后七日，被告焦旭支付原告北京世纪美泰物业管理有限公司租赁费、房租、转让费共计八万七千五百元。
三、驳回被告焦旭的反诉请求。
如果被告焦旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百七十五元（含反诉费用六百八十二元），由被告焦旭负担（已交纳六百八十二元，剩余九百九十三元于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 涛
人民陪审员 武丕显
人民陪审员 吴玲玲
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 苏 义