江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02479号
上诉人（原审被告）苏州新优化投资咨询有限公司。
委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汤志诚。
委托代理人董翔，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人朱冰清，江苏大名大律师事务所实习律师。
上诉人苏州新优化投资咨询有限公司（以下简称新优化公司）因与被上诉人汤志诚房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00802号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市庙湾街60号、62号两处房屋产权人为许晓娟、汤志诚夫妇，二人共同共有。
2010年12月，汤志诚（甲方）与新优化公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定汤志诚将其所有的本市庙湾街60号、62号两处房屋出租给新优化公司用于办公，建筑面积152.35平方米，租期五年，自2010年12月1日至2015年11月30日，租金38元／月／平方米，年租金63987元，半年一付，后续租金提前20天支付。合同第五条第4项约定，退房时乙方应将恢复原样的房屋交与甲方；第六条约定，经双方协商一致，可以解除合同；第七条约定，租期内，若一方要解除合同，须向另一方支付相当于一个月租金的违约金。嗣后，双方签订补充合同，将上述合同租金变更为35元／月／平方米。
合同签订后，汤志诚即将上述房屋交付新优化公司，交付房屋为毛坯房，两处房屋沿街大门为铝合金包边的玻璃门，玻璃门外为铁制伸缩门。新优化公司接收房屋后，将两处房屋中间隔墙打通，将房屋与其自行经营所用的相连房屋打通，并将涉案房屋两个玻璃门、铁制伸缩门拆除，改造为大面积玻璃墙。
2014年5月22日，新优化公司工作人员向汤志诚发短信，称新优化公司租赁涉案房屋至2014年5月结束，现有两个方案供汤志诚确认：1、做好隔墙、玻璃门，违约金就不算了；2、仅支付一个月租金的违约金，不再对房屋恢复原状。如果汤志诚不同意，新优化公司也没有办法了。
2014年6月5日，汤志诚在回复新优化公司工作人员短信中表示：按合同执行，二间房二门二梯。不同意退租，按合同执行。
2014年6月10日，汤志诚委托律师致函新优化公司，催交2014年6月至11月期间房租。
2014年6月19日，新优化公司委托律师致函汤志诚，通知汤志诚涉案房屋租赁合同已于2014年5月提前解除，新优化公司愿意按合同约定方式承担责任，新优化公司已对涉案房屋应清理干净并搬离，要求汤志诚在收函后7日就房屋交接、善后事宜与新优化公司进行协商，否则，7日满即视为房屋已归还。
2014年6月23日，汤志诚委托律师回函，表示合同并未赋予新优化公司单方面解除房屋租赁合同的权利，新优化公司应与汤志诚协商确认合同解除时间、违约责任等事宜，且退房前应按约恢复原样，使房屋满足退房条件，现房屋尚不满足合同约定的条件。
2014年6月30日，双方再次短信沟通，汤志诚向新优化公司提出四个要求：1、同意支付违约金；2、按合同要求对房屋修复原状；3、按目前实际租用时间付房租；4、水电无欠费。新优化公司则表示需要当面沟通，未明确答应汤志诚上述要求。
第一次庭审中，新优化公司陈述称其在2014年5月底即搬离涉案房屋，仅对涉案房屋与其自行经营房屋相连处进行封堵，未对涉案房屋另行开门处理，现涉案房屋没有出入口，无法进入涉案房屋，故2014年6月起房屋处于空关状态，但认为玻璃墙并不能阻碍汤志诚作为产权人进入。
审理中，因新优化公司明确表示不会继续履行房屋租赁合同，汤志诚在第一次庭审时表示同意解除合同，解除合同时间点由法院判定，但要求新优化公司按约将涉案房屋的门恢复成两个玻璃门。新优化公司亦表示同意恢复成两个玻璃门。2015年1月19日，新优化公司在对涉案房屋一处玻璃墙改造成卷帘门后，由新优化公司代理人将房屋钥匙邮寄给汤志诚代理人。汤志诚于第二次庭审时当庭对新优化公司未对涉案房屋恢复为两个玻璃门提出异议，认为房屋仍未被恢复原状，同时表示鉴于新优化公司在此问题上一直未能按约履行，故不再要求新优化公司恢复原状，由汤志诚自行恢复，合同解除后房屋使用费应计算至第二次开庭之日，并保留后续主张相关费用的权利。
以上事实，由汤志诚提供的房屋产权证、租赁合同、房屋照片、新优化公司提供的短信、函件往来记录及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
本案中，原审原告汤志诚的诉讼请求为：1、判令新优化公司对本市庙湾街60号、62号房屋恢复原状，将房屋门面两个玻璃橱窗恢复成玻璃门两扇；2、新优化公司支付汤志诚租金40845元（自2014年6月1日至2015年1月20日，按35元／月／平方米计算）、房屋使用费（自2015年1月21日起计算至2015年3月2日，按35元／月／平方米计算）；3、新优化公司支付逾期付款利息（以半年租金为本金，自2014年5月12日起至实际履行日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。后因新优化公司表示对房屋大门恢复成原来的玻璃门有困难，故汤志诚撤回要求新优化公司对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，表示将自行恢复，另行向新优化公司主张相关费用。
原审法院认为，汤志诚与新优化公司签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行合同。根据合同约定，双方协商一致可以解除合同；一方提前解除合同的，应支付一个月租金的违约金；退房时亦需对房屋恢复原状。本案中，新优化公司虽于2014年5月提出要求提前解除合同，然因其最初提出的“或支付违约金、或对房屋恢复原状”的解约方案未得到汤志诚同意，且截至2014年6月30日，在汤志诚短信提出的解约条件未得到新优化公司同意的情况下，应视为双方未能就提前解除合同协商一致。故新优化公司抗辩称房屋租赁合同已在2014年5月底解除的意见缺乏法律依据，原审法院对此不予采纳。鉴于新优化公司在2014年5月搬离涉案房屋后，将涉案房屋与其自用的房屋隔墙封堵，且未对涉案房屋恢复出入口，致使涉案房屋呈封闭状态，从外界无法进入，严重影响房屋二次利用，在此情形下，汤志诚有权不同意解除合同并要求新优化公司继续支付租金。审理中，因新优化公司明确表示不同意继续履行合同，汤志诚亦表示同意解除合同，且新优化公司在2015年1月19日将房屋恢复出入口一个，加装卷帘门，并将钥匙寄给汤志诚，故原审法院认定双方租赁合同自新优化公司向汤志诚邮寄房屋钥匙之次日解除，即2015年1月20日，因此新优化公司应当支付汤志诚2014年6月1日至2015年1月20日期间的房屋租金，按补充协议约定的35元／月／平方米计算，计40845元。故原审法院对汤志诚的该项诉请予以支持。新优化公司抗辩称上述租金系房屋空置所致，系汤志诚自行扩大的损失，原审法院认为，如新优化公司认为合同已解除，亦有义务对房屋恢复原状，且恢复原状问题在双方就解除事宜沟通时汤志诚已反复向新优化公司要求；现新优化公司在汤志诚未同意解除合同的情况下单方撤场且事实上将房屋封堵成一个缺乏出入口的空间，房屋后续空置产生的损失应归咎于新优化公司，故对新优化公司上述抗辩意见不予采纳。
关于房屋使用费问题。汤志诚主张要求新优化公司支付2015年1月21日起至2015年3月2日的房屋使用费，认为截止2015年3月2日，因新优化公司对房屋恢复原状不合格，房屋仍应视为未交付状态，故应支付上述房屋使用费。新优化公司则认为涉案房屋已在2014年5月底事实上交付，2015年1月20日前拆除玻璃墙做成卷帘门系新优化公司应汤志诚要求恢复房屋出入口，并不能视为房屋交付时间。原审法院认为，鉴于汤志诚在第一次庭审时同意解除合同，要求新优化公司将涉案房屋恢复成两个玻璃门，新优化公司对此亦表示同意，然在实际履行过程中，新优化公司仅恢复一个出入口，且安装的是卷帘门而非玻璃门，故汤志诚认为新优化公司交付房屋不合格，理由成立，对其要求新优化公司支付上述期间内房屋使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。从当事人均负有止损义务的角度考虑，汤志诚在2015年1月20日收到钥匙后并未及时对新优化公司交付房屋状态提出异议，在2015年3月2日开庭时才当庭提出，一定程度放任了损失扩大，且在涉案房屋已有出入口的情况下，汤志诚已能对房屋重新利用，故汤志诚现以新优化公司交付房屋不合格为由，要求其按租金标准支付上述期间房屋使用费，原审法院认为该标准过高，酌定新优化公司支付上述期间房屋使用费为2000元。
关于汤志诚主张的逾期付款利息问题。鉴于汤志诚并未在2014年5、6月间同意新优化公司提前解除房屋租赁合同的要求，双方签订的房屋租赁合同不因新优化公司单方提出而解除，故在此情况下，新优化公司仍应按约在2014年5月12日前支付下半年度租金，且原审法院亦判令新优化公司应支付2014年6月1日至2015年1月20日期间的房屋租金。因新优化公司未在2014年5月12日前支付下半年度租金，给汤志诚造成应收款利息损失，汤志诚有权向新优化公司主张。新优化公司应支付汤志诚逾期付款利息，以半年租金为本金即31993.50元（35元／月／平方米×152.35平方米×6个月），自2014年5月12日起至实际履行日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。
汤志诚在诉讼中撤回要求新优化公司对涉案房屋恢复原状的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，原审法院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、苏州新优化投资咨询有限公司于判决生效之日起10日内支付汤志诚租金40845元（2014年6月1日至2015年1月20日期间）、房屋使用费2000元（2015年1月21日至2015年3月2日期间），合计42845元。二、苏州新优化投资咨询有限公司于判决生效之日起10日内支付汤志诚逾期付款利息（以31993.50元为本金，自2014年5月12日起至实际履行日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取461元，由苏州新优化投资咨询有限公司负担。
上诉人新优化公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审认定事实不清。本案租赁合同已经解除，本案争议实际为合同终止后的交接纠纷。租赁合同赋予了承租人提前解除权，上诉人已提前通知被上诉人合同解除，并表示愿意支付违约金，被上诉人收到了通知，对解除合同没有异议，只是对恢复原状有异议。因此，双方合同已于2014年5月提前终止，上诉人没有再行支付房租的义务。二、原审适用法律不当。合同解除后，上诉人即隔出属于被上诉人部分的房屋，并多次口头及书面通知被上诉人接受房屋，被上诉人始终不予接收，以恢复原状作为牟取不当当利益的借口，故意造成房屋空置损失。因此，房屋空置损失是被上诉人的过错造成的，原审判决上诉人承担损失没有依据。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人汤志诚二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，新优化公司与汤志诚签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。该合同第六条标题为“合同的解除”，内容为“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同”；第七条标题为“违约责任”，内容为“租赁期内，若一方要解除合同，须向另一方支付相当于一个月租金的违约金”。新优化公司主张，依据合同第七条的约定，其有权提前解除合同。对此，本院认为，根据合同的文义表述，合同第六条为解除合同条款、第七条为违约责任条款，合同第七条仅适用于合同解除后的违约责任，而非双方关于合同解除权所作的约定。本案中，新优化公司虽于2014年5月要求提前解除合同，但解约方案并未得到汤志诚的同意，双方未能就提前解除合同协商一致，故新优化公司上诉认为房屋租赁合同已于2014年5月提前解除，缺乏事实和法律依据，不能成立。新优化公司虽于2014年5月搬离涉案房屋，但将涉案房屋与其自用房屋相连处用隔墙进行了封堵，且未对涉案房屋恢复出入口，导致涉案房屋处于封闭状态，从外界无法进入，在此情况下，应视为涉案房屋仍由新优化公司占有使用。原审审理中，新优化公司明确表示不同意继续履行合同，汤志诚亦表示同意解除合同，新优化公司于2015年1月19日将涉案房屋恢复了一个出入口，并将卷帘门钥匙寄给汤志诚，原审法院据此认定双方租赁合同于次日即2015年1月20日予以解除，并无不当。关于新优化公司认为汤志诚故意造成房屋空置损失的上诉理由，本院认为，新优化公司未经汤志诚同意自行搬离了涉案房屋，又将涉案房屋封堵成一个封闭空间，在双方合同未依法解除之前，苛求汤志诚对该封闭空间进行合理利用，显然不符合事实和法律，故涉案房屋空置产生的损失与汤志诚无涉，应完全归责于新优化公司，新优化公司的该上诉理由，亦不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费922元，由上诉人苏州新优化投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年七月二十三日
书记员 王文君