卢氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卢民五初字第100号
原告荀梦鑫，女，2008年11月3日生。
法定代理人李花荣，女，1981年4月2日生。系原告荀梦鑫母亲。
委托代理人肖建伟，卢氏县148法律服务所法律工作者。一般代理。
被告陈秀云，女，1947年7月27日生。
被告李占芳，男，1942年8月15日生。系被告陈秀云丈夫。
原告荀梦鑫与被告陈秀云、李占芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告荀梦鑫法定代理人李花荣、委托代理人肖建伟，被告李占芳到庭参加诉讼。被告陈秀云经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告荀梦鑫诉称：2013年7月28日原告监护人与被告签订书面购房协议，被告将其所有的位于卢氏县城关镇西大街邮电家属楼三室二厅套房出售给原告，房价商定为183000元。约定购房协议签订之日支付50000元，房产证交付给我时付房款50000元，我按约定支付了100000元。被告将房屋的房产证、契税证、完税证交付给我。2013年9月12日被告称装房急需用钱，我通过银行转账支付给被告30000元，下欠53000元应在被告向我交房时支付清。按协议约定交房时间为2013年11月30日，我多次催交房屋，被告至今仍未交付。故请求法院判令被告履行协议，交付房屋，协助办理过户手续。
被告陈秀云、李占芳辩称：原告主张支付我们购房款130000元不属实，原告支付给我们购房款为110000元。原告要求交付房屋、并协助办理过户手续，房产证上注明若出售需经邮电局同意，并只能出售给邮电局职工。我们与原告之间的购房协议是不能实现的，也是不合法的。综上，原告的诉讼请求不能成立。
原告荀梦鑫向本院提交的证据材料有：1、购房协议书一份（复印件）。以此证明原告购买被告位于卢氏县西大街邮电家属楼三室二厅房屋一套，房屋价款为183000元。2、收款条据两张、邮政储蓄银行转账凭单一份。以此证明原告向被告支付房款130000元的事实。3、西北街字第518号房屋所有权证一份（复印件）。以此证明被告将房产证交付原告的事实。4、契税完税证一份（复印件）。以此证明以原告荀梦鑫名义已交纳契税的事实。5、纳税人存量房屋信息申报表。以此证明被告陈秀云和李花荣一起去办理的契税。6、陈秀云契证（复印件）。以此证明陈秀云从邮政局购得房屋，转移方式是买卖，不是集资房。7、离婚协议、离婚证及荀梦鑫、李花荣、荀红周户口簿（复印件）。以此证明2014年3月7日李花荣与荀红周离婚，李花荣为原告的监护人。
被告陈秀云、李占芳向本院提交的证据材料有：1、房产证一份（复印件）、协议书一份（复印件）。以此证明所买的房屋是集资房，出售需经邮电局同意，只能买给本局职工，并且这种情况李花荣也知道。2、光盘一张。以此证明李花荣三次给被告了11万元。3、卢氏县人民政府房地产发证办公室证明一份。以此证明原、被告买卖的房屋不能办理过户手续。
经庭审质证：被告对原告提交的证据1购房协议认为属实，但房子属于邮电局集资楼，不能私自出售，出售只准卖给邮电局职工。对证据2收款条据真实性无异议，但只收到了80000元。对邮政储蓄银行转账凭单真实性无异议，但李华荣汇的三万元中有两万元是还之前所欠的20000元。对证据3真实性无异议，房产证在2013年8月1日第二次交钱时，交给了李花荣。对证据4真实性无异议，是李花荣要求去办理的契税，当时李花荣为了少报税，将房屋买卖价格申报为14.5万元。对证据5无异议，是李花荣要求陈秀云去办的。对证据6认为不能作为本案定案依据。对证据7离婚的事实无异议，但离婚时关于财产的约定不能对外对抗债权人。
原告对被告提交的证据1真实性无异议，但认为当时被告说能办理房产证，且房产证上中附记内容出售需经邮电局同意是违法的，被告作为房屋所有权人是有权处分，并且被告和李花荣一起去办理了契税。对协议书不知情，该协议对第三人没有约束力。对证据2认为原告监护人李华荣贷了5万元后准备给被告交第一次钱，刘某某说有点急事借2万元，李花荣给刘某某了2万元，拿了3万元去被告处交第一次钱，刘某某给李占芳说2万元由他给，李占芳、陈秀云都同意了，然后陈秀云给李花荣出了5万元收条。对证据3认为房屋能办理过户手续，关于房产证批注的出售需经本单位同意系内部规定，不影响所有权人处分房屋。
经审查：原、被告提交的证据与本案具有一定关联，本院将结合庭审调查综合予以认定。
经审理查明：2013年7月28日原告荀梦鑫监护人与被告陈秀云、李占芳签订购房协议，主要内容为：“甲方陈秀云李占芳，乙方荀梦鑫监护人荀红周李花荣；甲方愿将西大街邮电局家属楼三室二厅套房出售乙方，售价183000元；甲方愿将房屋所有权证和契税证全部交给乙方，房产证编号为西北街字第518号，契税证为豫契证字第20031904号，完税证号码为0698719，房屋座落四至按房产证附图为准；房屋所有权证、契税证交给乙方，房款付清后，房屋产权归乙方所有，为乙方个人财产；协议签订之日，乙方先付给甲方50000元房款，房产证交给乙方，乙方再向甲方支付房款50000元，双方初步约定于2013年11月30日前甲方向乙方交付房屋，乙方搬迁时，向甲方交纳剩余房款83000元；以后乙方如需办理房产过户，甲方必须负责协助乙方办理过户手续，所有费用由乙方承担；双方不得违约反悔，若一方违约，向对方支付违约金50000元；落款签名甲方陈秀云李占芳乙方荀红周李花荣签名中证人刘某某”。协议签订后当天，李花荣给付被告陈秀云300**元，被告将房屋的房产证及契证交付给李花荣。2013年8月1日李花荣给付被告陈秀云500**元购房款，并且以原告荀梦鑫名义缴纳了1450元契税。2013年9月12李花荣通过中国邮政储蓄银行转账给被告陈秀云、李占芳30000元。后被告陈秀云、李占芳未能按约定交付房屋，原告遂起诉来院。
另查明：原、被告所买卖的房屋所有权人为陈秀云，房屋座落西北街邮电局家属楼，房产证上附记内容为“1、十六户所住房屋产权归个人，若出售必须经局方同意，只准卖给本局人；2、该楼房屋面今后维修由局方和集资户协商共同负责；3、上下水道今后维修也由局方和集资户共同出资维修。”
1996年6月10日被告陈秀云等十六户邮电局职工与卢氏县邮电局签订协议，内容为：第一幢营业家属楼，地皮属于邮电局固定资产所有；十六户所占面积只有使用权利，不准私自出售；十六户所住房屋产权归个人，若出售必须经局方同意，只准卖给本局人；该楼房屋面今后维修局方和集资户协商共同负责；上下水道今后维修，也由局方和集资户共同出资维修”。
荀红周、李花荣系原告荀梦鑫父母，二人与2014年3月7日办理离婚手续，离婚时协议荀梦鑫由李花荣监护，荀红周每月支付赡养费300元。
本院认为：被告陈秀云位于卢氏县城关镇西大街老邮电局家属楼西单元四楼西房屋，该家属楼占地属于邮电局固定资产。陈秀云房产证（西北街字第5**号）附记注明：“该房屋出售必须经局方同意，只准卖给本局人”。1996年6月10日陈秀云等十六户与邮电局签订的协议第二条规定：“十六户所占面积只有使用权利，不准私自出售”。且卢氏县人民政府房地产发证办公室出具证明该房屋不能办理房产过户登记。本案中，被告陈秀云未经其单位卢氏县邮电局同意擅自将房屋卖于本单位以外人员，被告陈秀云处分房屋行为无效。被告陈秀云、李占芳明知房屋未经邮电局同意不能私自买卖，将房屋出售给原告，自身存在过错。2013年7月28日购房协议签订时，被告陈秀云、李占芳将房屋所有权证交付给李花荣，李花荣对房产证上批注“该房屋出售必须经局方同意，只准卖给本局人”是知情的，故也存在一定过错。鉴于原、被告签订的购房协议无法履行，双方均存有过错，被告陈秀云、李占芳应将110000元购房款返还原告，并支付相应利息。原告缴纳的契税1450元，应由被告陈秀云、李占芳负担。依照《中华人民共和国共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、限被告陈秀云、李占芳于本判决生效后十日内返还原告荀梦鑫购房款110000元及利息（其中30000元利息从2013年7月28日起计算、50000元利息从2013年8月1日起计算、30000元利息从2013年9月12日起计算，利率按中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）。
二、限被告陈秀云、李占芳于本判决生效后十日内返还原告荀梦鑫1450元。
三、原告荀梦鑫的其他诉讼请求本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告陈秀云、李占芳负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 刘 鑫
代理审判员 史正威
人民陪审员 郭志东
二〇一四年九月十七日
书 记 员 胡大庆