鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0611民初2449号
原告：鹤壁市淇滨区九州路办事处兰苑社区居民委员会，住所地鹤壁市淇滨区淮河路东段兰苑社区。
负责人：石明忠，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：宋艾武，河南道平律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
被告:董振其，男，1981年3月20日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人:胡永丽，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。
原告鹤壁市淇滨区九州路办事处兰苑社区居民委员会（以下简称鹤壁兰苑社区居委会）与被告董振其租赁合同纠纷一案，本院2017年5月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤壁兰苑社区居委会委托诉讼代理人宋艾武，被告董振其委托诉讼代理人胡永丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鹤壁兰苑社区居委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告董振其支付租赁费2793936元并支付逾期利息（以1396968元为基数，自2015年1月25日起至2016年1月24日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2793936元，自2016年1月25日起至被告给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实及理由：2013年7月经原、被告协商，原告鹤壁兰苑社区居委会将位于鹤壁市淇××区××与××路交叉口东北角的房屋出租给被告董振其，双方约定2014年1月25日至2015年1月24日期间的租赁费为1550000元，被告董振其按照上述约定履行给给付义务。自2015年元月25日涉案房屋租赁费调整为每年1396968元，但被告董振其未支付其居委会2015年1月25日至2017年1月24日期间的租赁费2793936元。经其居委会多次催要未果，为此成讼。
被告董振其辩称：1、原告诉讼主体不适格，原告鹤壁兰苑社区居委会不能证明其居委会对涉案房屋享有所有权及对外享有出租权；2、即使原告鹤壁兰苑社区居委会对涉案房屋享有出租权，但其在承租时涉案房屋仅为框架结构，涉案房屋的水电暖及外墙内外粉工程均由其找人施工完成，原告鹤壁兰苑社区居委会承诺上述施工投入的费用可以抵扣租赁费；3、由于涉案房屋主体存在缺陷，每逢雨季涉案房屋存在漏水、渗水的现象，导致其无法正常经营，针对该损失，其已向法院提交了反诉状，其多次要求原告鹤壁兰苑社区居委会维修未果。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告鹤壁兰苑社区居委会提交的鹤壁市经济技术开发区管委（鹤开管【2006】51号）文件1份来源形式合法，内容客观真实，且被告董振其对该证据的真实性无异议，可以证明原告鹤壁兰苑社区居委会前身为王升屯村，本院予以采信；原告提交的王升屯沿街规划设计方案1份系原告鹤壁兰苑社区居委会单方出具，且被告董振其对该证据的真实性有异议，本院不予采信；原告鹤壁兰苑社区居委会提交的中标通知书3份可以证明原告鹤壁兰苑社区居委会为王升屯沿街楼1#、7#、8#、24#-27#楼的建设单位，本院予以采信；原告鹤壁兰苑社区居委会提交的会议纪录1份系复印件，且被告董振其不予认可，故对该证据本院不予采信；原告鹤壁兰苑社区居委会提交的2013年7月25日收据存根1份来源形式合法，内容客观真实，可以证明被告董振其交纳涉案房屋租赁费1550000元，本院予以采信；原告鹤壁兰苑社区居委会提交的房屋租赁合同（新村7#楼、8#楼）2份与本案无关联性，本院不予采信。
被告董振其提交的照片8张及视频资料1份不能证明涉案房屋因房屋主体缺陷导致漏水、渗水，且原告鹤壁兰苑社区居委会不予认可，本院不予采信；被告董振其提交的2014年至2017年7月涉案房屋地下室漏水维修清单1份（7页）系其单方出具，且原告鹤壁兰苑社区居委会不予认可，本院亦不予采信。
本院依职权调取了案外人鹤壁市兰苑商务酒店有限公司在鹤壁市工商行政管理局淇滨分局档案中的租赁合同1份，经庭审质证，原、被告对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认本案事实如下：2013年7月原告鹤壁兰苑社区居委会与被告董振其达成口头租赁协议，双方约定原告鹤壁兰苑社区居委会位于鹤壁市淇××区××与××路交叉口（××淇××区××）房屋出租给被告董振其。2013年7月25日，被告董振其向原告鹤壁兰苑社区居委会缴纳租赁费1550000元；2013年11月16日，被告董振其以其妻子刘红霞的名义与原告鹤壁兰苑社区居委会补签房屋租赁合同（新村27#楼）1份，主要内容为“鹤壁兰苑社区居委会将位于鹤壁市淇××区××与××路交叉口（××淇××区××）房屋出租给刘红霞，面积约2970平米，结构为框架；房租租赁期限为6年（自2013年11月16日至2019年11月16日止），第一年每平方每月45元，四层五层每平方米每月20元，以后每年每月每平方米递增5元；刘红霞对房屋的日常维修（如漏雨、室内管道的疏通等）自行承担，并不得破坏整个房屋结构”，2017年5月23日，原告鹤壁兰苑社区居委会以被告董振其未支付2015年1月25日至2017年1月24日期间的租赁费2793936元为由诉至法院。
庭审中，被告董振其认可其与案外人刘红霞系夫妻关系，亦认可利用涉案房屋开办了鹤壁市兰苑商务酒店有限公司，该公司法定代表人为刘红霞，公司地址为鹤壁市淇××区××与××路交叉口（××淇××区××）。
另查明：原告鹤壁兰苑社区居委会认可将涉案房屋出租给被告董振其时，涉案房屋系框架结构，因被告董振其承租涉案房屋需要装修，故涉案房屋租赁费实际自2014年1月25日起算；亦认可涉案房屋未经相关部门验收，也未办理房产登记手续。2017年12月21日，被告董振其向本院申请撤回反诉。
本院认为，本案的争议焦点为：原告鹤壁兰苑社区居委会要求被告董振其支付租赁费2793936元并支付逾期利息（以1396968元为基数，自2015年1月25日起至2016年1月24日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2793936元，自2016年1月25日起至被告给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）有无事实和法律依据。
原告鹤壁兰苑社区居委会将其开发建设的位于鹤壁市淇滨区淮河路409号房屋出租给被告董振其，被告董振其支付原告鹤壁兰苑社区居委会租金，符合房屋租赁合同的实质性要件，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告鹤壁兰苑社区居委会未提交证据证明涉案房屋系其居委会取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设建设的房屋，故原告鹤壁兰苑社区居委会与被告董振其之间的口头达成的房屋租赁合同及与案外人刘红霞签订的房屋租赁合同（新村27#楼）系无效合同，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告鹤壁兰苑社区居委会要求被告董振其支付租赁费符合法律规定，本院予以支持确认；关于原告鹤壁兰苑社区居委会要求被告董振其支付2015年1月25日至2017年1月24日期间的租赁费2793936元的诉讼请求，本院依法调取案外人鹤壁市兰苑商务酒店有限公司在鹤壁市工商行政管理局淇滨分局档案中的租赁合同，该租赁合同系书面合同，签订人为被告董振其的妻子，签订合同的目的是为被告董振其开设宾馆，故本院认为双方租赁合同支付租金的标准应以该书面合同为准，该租赁合同显示原告鹤壁兰苑社区居委会将位于鹤壁市淇××区××与××路交叉口（××淇××区××）房屋出租给案外人刘红霞，面积约2970平米，租赁费第一年每平方每月45元，四层五层每平方米每月20元，以后每年每月每平方米递增5元，即涉案房屋自2014年1月25日至2017年1月24日期间的租赁费为4276800元【2970平方米÷5层×3层×45元/月×12个月+2970平方米÷5层×2层×20元/月×12个月+2970平方米÷5层×3层×50元/月（45元+5元）×12个月+2970平方米÷5层×2层×25元/月（20元+5元）×12个月+2970平方米÷5层×3层×55元/月（45元+10元）×12个月+2970平方米÷5层×2层×30元/月（20元+10元）×12个月】，扣除被告董振其已支付的租赁费1550000元，被告董振其还应支付原告鹤壁兰苑社区居委会2017年1月24日之前的租赁费2726800元（4276800元-1550000元），超出部分本院不予支持；关于被告董振其辩称其支付的1550000元系2014年1月25日至2018年1月24日期间的租金，本院认为，如被告董振其辩称属实，那么涉案房屋租赁费为每平方米10.87元/月（1550000元÷4年÷12个月/年÷2970平方米），该数额与案外人刘红霞与原告鹤壁兰苑社区居委会签订的租赁合同载明的租赁单价相差较大，也远远低于该房屋所在地段的租金标准，不符合常理，且原告鹤壁兰苑社区居委会不予认可，故对被告董振其的辩称意见，本院不予采信；关于被告董振其辩称其在承租时涉案房屋仅为框架结构，涉案房屋的水电暖及外墙内外粉工程均由其找人施工完成，原告鹤壁兰苑社区居委会承诺上述施工投入的费用可以抵扣租赁费，因未提交证据证明其主张，且原告鹤壁兰苑社区居委会不予认可，故对被告董振其的该辩称意见，本院不予采信；关于被告董振其辩称涉案房屋租赁合同签订并非原、被告真实意思表示，且该租赁合同并未实际履行，因被告董振其亦未提交证据证明其主张，且原告鹤壁兰苑社区居委会不予认可，故对被告董振其的该辩称意见，本院亦不予采信。
关于原告鹤壁兰苑社区居委会要求被告董振其支付逾期利息的诉讼请求（以1396968元为基数，自2015年1月25日起至2016年1月24日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以2793936元，自2016年1月25日起至被告给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），因原告鹤壁兰苑社区居委会未提交证据证明双方对逾期缴纳房屋租赁费的违约行为进行约定，且涉案房屋存在漏水、渗水现象后原告鹤壁兰苑社区居委会也未积极协调，自身也存在相应的责任，故对原告鹤壁兰苑社区居委会关于利息的诉请，本院不予支持。案经调解无效。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董振其于本判决生效之日起十日内支付原告鹤壁市淇滨区九州路办事处兰苑社区居民委员会2017年1月24日之前的租赁费2726800元；
二、驳回原告鹤壁市淇滨区九州路办事处兰苑社区居民委员会除本判决第一项确定的给付责任以外的诉讼请求。
案件受理费29152元，由原告鹤壁市淇滨区九州路办事处兰苑社区居民委员会负担700元，被告董振其负担28452元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 李志兴
审 判 员 王向东
人民陪审员 侯秀奇
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李 超