广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云郁法民初字第642号
原告莫燕梅，女，1982年6月23日出生，汉族，住郁南县南江口镇。
委托代理人罗泽华、谭晓娴，广东百润律师事务所律师。
被告郁南县飞达房地产开发有限公司。住所地：郁南县都城镇新生东路***号第*栋。
法定代表人潘伟胜。
第三人中国农业银行股份有限公司郁南县支行。住所地：郁南县都城镇柳树塘开发区*幢***号。
负责人陈志恒，该行行长。
委托代理人庞伟明、罗洪灿，该行员工。
原告莫燕梅诉被告郁南县飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）、第三人中国农业银行股份有限公司郁南县支行（以下简称农行郁南县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员严劲担任审判长，与审判员李志雯、人民陪审员岑汉泉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫燕梅的委托代理人罗泽华，第三人农行郁南县支行的委托代理人庞伟明、罗洪灿到庭参加诉讼，被告飞达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫燕梅诉称，2013年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房预售合同》（合同编号：怡012）。合同约定由原告购买被告开发的商品房楼盘怡景轩第A幢19层02号房，购房价格为每平方米3842元，预测建筑面积为124.35平方米，总价款477753元。另外合同约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，如果逾期超过60天，原告有权解除合同。经原告多次催促，被告仍没有向原告交付使用房屋，至原告起诉时被告逾期已达500多天，被告的行为严重违反了预售合同的约定。因此，原告选择解除合同，被告应自收到原告寄出的关于解除2013年1月13日签订的《商品房预售合同》的通知时即2015年3月11日起60天内即2015年5月11日前退还全部已付款并支付违约金，但被告没有向原告作出任何解释和支付任何费用。合同中约定的违约金明显偏低，原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
原告向第三人办理购房贷款330000元，因《商品房预售合同》的解除而导致《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，希望第三人作为担保权人就《个人购房担保借款合同》另行起诉，并与本案合并审理，由法院判决被告将原告所欠第三人的借款本息直接支付给第三人，其余款项支付给原告。因此原告起诉请求判决：1、解除原、被告于2013年1月13日签订的《商品房预售合同》；2、被告退还原告已支付的首期购房款147753元及违约金（从预付购房款之日2013年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2015年6月21日止逾期交付商品房违约金为17453.32元，之后以147753元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项止）；3、被告退还原告其他费用11332元及利息（其中包含综合代办费1360元，管道燃气设施费2800元，委托代缴的契税款7172元，从提交款项之日2013年10月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2015年6月21日止的利息为991.55元，之后以11332元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告莫燕梅提交了以下证据：
1、身份证、户口簿，拟证明原告的主体资格。
2、《商品房预售合同》，拟证明原、被告双方签订了《商品房预售合同》，被告违约的事实。
3、《个人购房担保借款合同》，拟证明原、被告、第三人于2013年11月11日签订《个人购房担保借款合同》的事实。
4、广东省地方税收通用发票，拟证明原告已支付购房首期款147753元的事实。
5、广东省房地产预告登记证明、家庭住房产权登记证明，拟证明原告到房管局对怡景轩A幢1902房进行预售房买卖预告登记，原告莫燕梅是该预售房的权属人。
6、金穗借记卡明细对账单，拟证明原告签订《个人购房担保借款合同》后，从2014年2月开始每月向第三人还贷，截止至2015年7月，共计还贷金额为41026.47元的事实。
7、关于解除2013年1月13签订的《商品房预售合同》的通知，拟证明原告以书面的形式通知被告，解除双方于2013年1月13日签订的《商品房预售合同》。
8、快递单、快递信息记录，拟证明被告于2015年3月11日收到《关于解除2013年1月13日签订的〈商品房预售合同〉的通知》。
9、收据，拟证明依被告的要求，原告分别于2013年1月13日和2013年10月21日向被告支付综合代办费1360元，管道燃气设施费2800元，委托代缴的契税款7172元的事实。
被告飞达公司没有答辩。
被告飞达公司没有提交证据。
第三人农行郁南县支行述称，一、原告莫燕梅首先应偿还贷款本息，被告飞达公司对贷款承担连带清偿责任，答辩人对借款抵押物享有优先受偿权，但答辩人不同意针对贷款330000元对被告提起诉讼。二、贷款未还清前解除《商品房预售合同》将直接对答辩人债权及抵押权的实现造成不利影响，严重损害答辩人的债权利益，因此贷款未还清前不应解除《商品房预售合同》。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求，或判令原告在全额还清贷款的前提下解除《商品房预售合同》。
第三人农行郁南县支行提交了以下证据：
1、农行郁南县支行营业执照、金融许可证，拟证明第三人的主体资格。
2、房地产抵押预告登记证，拟证明原告以该购买的房屋为借款作抵押。
3、借款凭证，拟证明原告向第三人借款330000元。
经审理查明，2013年1月13日，原告莫燕梅（买受人）与被告飞达公司（出卖人）签订合同编号为怡012号《商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买位于郁南县都城镇新生东路103号怡景轩第A幢19层02号的商品房。该商品房预测建筑面积124.35平方米，其中套内建筑面积90.53平方米，共用部位于共用房屋分摊建筑面积33.82平方米。该商品房单价为每平方米3842元，总价款为477753元。《商品房预售合同》第十条约定被告飞达公司应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应取得建筑工程竣工合格证明文件且经验收合格。《商品房预售合同》第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人不按第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）（2）和（3）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不小于第九条第1（1）项中的期限），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条的第1（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。2、若因买受人原因导致出卖人无法按期交付的，出卖人不承担任何责任。
原、被告签订《商品房预售合同》后，原告于2013年1月13日向广州百达置业顾问有限公司支付综合代办费1360元，2013年3月21日向被告飞达公司支付购房款首期147753元，2013年10月21日向被告飞达公司交纳代缴契税款7172元，管道燃器设施费2800元。
2013年11月11日，原告莫燕梅、被告飞达公司与第三人农行郁南县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向第三人借款330000元用于购买郁南县都城镇新生东路103号怡景轩第A幢1902房的商品房，该借款由贷款人即第三人农行郁南县支行直接划付到被告飞达公司在农行郁南支行营业部开设的账户，借款期限为300个月，原告以郁南县都城镇新生东路103号怡景轩第A幢1902房为该借款作抵押担保，并于2013年12月4日办理预购商品房抵押权预告登记。被告飞达公司同意为原告的该笔借款承担连带保证责任。2014年1月4日，第三人农行郁南县支行按合同约定将借款330000元划付到被告飞达公司在农行郁南支行营业部开设的账户。
2015年3月10日，原告莫燕梅向被告飞达公司邮寄《关于解除2013年1月13日签订的〈商品房预售合同〉的通知》，要求解除双方于2013年1月13日签订的《商品房预售合同》，并要求被告飞达公司在合同解除后的60日内退还原告全部已付款（包括银行贷款及利息），并承担相应的违约责任。被告飞达公司于2015年3月11日签收该通知。
诉讼期间，由于第三人农行郁南县支行没有针对原告所借的330000元借款提出诉讼请求，原告在庭审过程中将诉讼请求第2项变更为：被告退还原告全部购房款477753元及利息（其中包括首期款147753元和银行贷款330000元，从放款支付日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2015年7月11日的利息为41803.39元，之后利息按477753元为本金，依据中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止）。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告莫燕梅与被告飞达公司在协商一致的基础上，自愿签订《商品房预售合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故合同合法有效。双方均应依照合同约定，履行各自的义务。原告与被告在《商品房预售合同》约定被告飞达公司应当在2013年12月31日前向原告交付怡景轩第A幢1902房的商品房，如果逾期超过60日则原告有权解除双方签订的《商品房预售合同》。由于被告未依约定向原告交付房屋，原告遂于2015年3月10日向被告飞达公司邮寄《关于解除2013年1月13日签订的〈商品房预售合同〉的通知》，要求解除双方于2013年1月13日签订的《商品房预售合同》，被告于2015年3月11日签收该通知书。原告书面告知被告解除合同符合双方的约定，且未有证据反映被告有能力继续履行该《商品房预售合同》的主要义务，因此，对原告请求解除双方于2013年1月13日签订的《商品房预售合同》，本院予以支持。
《商品房预售合同》约定，解除合同后被告飞达公司应向原告退还所有收取的款项以及向原告赔偿相应的违约损失。原告于2013年3月21日向被告飞达公司支付购房款首期147753元，2014年1月4日通过银行贷款向被告支付购房款330000元，合计支付购房款477753元。原告因购买商品房另行于2013年10月21日向被告飞达公司交纳代缴契税款7172元，管道燃器设施费2800元。上述购房款及有关费用被告应向原告予以退还。原告主张于2013年1月13日向被告交纳了综合代办费1360元，原告提交的收款收据上的盖章是广州百达置业顾问有限公司合同专用章，未能证实该费用由被告飞达公司收取，因此对原告的该部分款项，本院不予支持。
关于违约金的计算问题。原、被告在《商品房预售合同》约定如果解除合同，被告除退还全部已付款外，还应按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金标准过低，请求予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。本院认为，原告的请求符合有关法律规定，应予准许。因此，违约金应以原告已支付的款项为基数，分别从每笔款项各自的支付时间起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告退还该款项完毕时止。
综上所述，原告请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告飞达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告莫燕梅与被告郁南县飞达房地产开发有限公司于2013年1月13日签订的合同编号为怡012的《商品房预售合同》。
二、被告郁南县飞达房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫燕梅退还购房款477753元及支付违约金（违约金以147753元为基数，从2013年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定履行之日止；同时以330000元为基数，从2014年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定履行之日止）。
三、被告郁南县飞达房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告莫燕梅退还代缴契税款7172元、管道燃器设施费2800元共9972元及支付违约金（违约金以9972元为基数，从2013年10月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定还款之日止）。
四、驳回原告莫燕梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8875.3元，由原告莫燕梅负担50元，由被告郁南县飞达房地产开发有限公司负担8825.3元（被告郁南县飞达房地产开发有限公司应承担的受理费原告莫燕梅已预交，被告在退还本案判决款项时一并支付给原告，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 严 劲
审 判 员 李志雯
人民陪审员 岑汉泉
二〇一六年一月十八日
书 记 员 梅醒林