山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莱中商初字第80号
原告：莱芜市农村信用合作联社方下信用社。
负责人：陶波，主任。
委托代理人：魏述杰，山东鲁中环宇律师事务所律师。
被告：莱芜市方下建安有限公司（原莱芜市方下建安总公司）。
法定代表人：张学珠，董事长。
原告莱芜市农村信用合作联社方下信用社（以下简称“方下信用社”）与莱芜市方下建安有限公司（以下简称“方下建安公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方下农信社委托代理人魏述杰到庭参加诉讼，被告方下建安公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年12月26日，被告方下建安公司向原告借款3431000元，2002年12月26日到期。被告方下建安公司以其名下莱城国用（1997）字第030007号国用土地使用证项下土地提供抵押担保保证，并办理抵押登记。借款到期后，被告方下建安公司于2005年4月29日至2005年10月5日多次偿还借款本金计86000元，剩余本金3327000元及利息未偿还。
2006年2月23日，被告与原告签订《以资产抵偿债务协议书》，被告以其所有的莱芜市方下建筑工程公司木器厂集体土地使用权及被告方下建安公司国有土地使用权及地上厂房抵偿所欠原告本金3327000元及利息。原告与被告签订《租赁协议书》，由被告租赁原告上述资产并按每年50000元支付租赁费，租赁期限自2006年3月1日至2008年2月28日。租赁期限届满后，双方发生纠纷，原告于2010年向法院提起诉讼要求被告返还租赁物并赔偿经济损失，法院经二审作出终审判决驳回原告诉讼请求。根据生效判决，双方签订的《以资产抵偿债务协议书》约定的土地所有权、土地使用权的转移并未发生法律效力，原告对抵债资产不享有合法的所有权、使用权，不享有占有、使用、处分、和收益的权利，原被告之间的债权债务及抵押权仍然存在。原告请求法院：1、解除2006年2月23日原告与被告签订的《以资产抵偿债务协议书》；2、被告偿还原告借款本金3327000元及利息（利息按合同规定利率从欠息日计算至借款结清日）；3、确认2000年12月26日原告与莱芜市方下建安总公司签订的抵押合同合法有效，原告对莱城他项（2000）字第001号土地他项权利证书项下抵押的土地享有优先受偿权；4、被告承担实现债权的费用。
被告方下建安公司未答辩也未提供证据。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一，抵押担保借款合同一份。证明被告抵押担保的借款的数额、利率、期限以及违约责任等。
证据二，借款凭证一份。证明原告已按借款合同约定将贷款341.3万元发放给被告，已经履行了交付贷款的义务。
证据三，抵押登记申请审批表、他项权利证书各一份。证明原告发放给被告的贷款已经办理了抵押登记，抵押登记合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权。
证据四，被告变更工商档案一宗。证明被告是由莱芜市方下建安总公司变更名称而来。
证据五，以资抵偿债务协议书一份。证明2006年2月23日被告经股东会研究决定将其所有的不动产用于偿还原告的贷款本金332万元及利息。
证据六，租赁合同一份。证明原告在实际接收上述资产后又将该宗资产出租给被告。
证据七，（2010）莱城商初字第237号民事判决书一份。证明原告所接收的资产一审未得到法院依法确认，原告与被告签订的以资产抵偿债务协议书无效，应依法予以解除，原被告之间的债权债务仍然存在，被告应当按照抵押担保借款合同约定向原告支付借款本息。
证据八，（2013）莱中民一终字第111号民事判决书一份。证明原告所接收的资产在二审程序中未得到法院依法确认，原告与被告签订的以资产抵偿债务协议书无效，应依法予以解除，原被告之间的债权债务仍然存在，被告应当按照抵押担保借款合同约定向原告支付借款本息。
经审查，本院认为原告提供的证据内容客观明确，形式来源合法，且与本案事实具有关联性，均予以采信。
经审理查明：2000年12月26日，原告与方下建安公司签订《抵押担保借款合同》，约定：借款金额人民币3413000元，借款用购材料，借款期限自2000年12月26日起至2002年12月26日止，借款利率为月息4.25‰上浮50%，按月结息，到期还本。借款结息日为每月20日。借款人应按本合同约定提取和使用借款，并按合同约定归还借款本金及利息。合同约定以其莱城国用（1997）字第030007号国有土地使用证项下土地使用权设定抵押，抵押期限同借款期限，该宗土地办理土地他项权利证，证号为莱城他项（2000）字第001号。合同签订后原告为被告发放借款3413000元，合同到期后，被告仅偿还部分借款，尚欠本金3327000元及利息。
2006年2月23日，被告与原告签订《以资产抵偿债务协议书》，协议约定，被告自愿将其所有的莱芜市方下建筑工程公司木器厂集体土地使用权一宗（面积5712.50平方米），及方下建安装饰实业总公司国有土地使用权一宗（面积18934.84平方米）及厂房抵偿给原告；上述厂房及土地使用权所抵偿的债务为被告所欠原告的借款本金3327000元及利息，本协议签订后，上述土地使用权及厂房所有权归原告所有，协议签订后双方应到相关部门办理上述资产过户手续。同日，原告与被告签订《租赁协议书》，被告租赁原告上述协议中的资产，租赁期限自2006年3月1日至2008年2月28日。2010年3月11日，双方因租赁发生纠纷。原告诉至莱城区人民法院，要求被告返还租赁财产，支付租金。一审法院认为，原被告虽签订资产抵偿债务协议，但双方未办理产权过户手续，原告对财产不具有合法的使用权或所有权，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决提起上诉，莱芜市中级人民院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，双方《以资产抵偿债务协议书》约定的原方下建安装饰实业总公司国有土地使用权，证号为莱城国用（1997）字第03007号国有土地使用证，使用面积为32775平方米，四至范围为北至文化路，南至本公司原木器厂，东至镇政府、工商所，西至方南村土地、农行。2008年9月20日，莱芜市人民政府为被上诉人方下建安公司颁发莱芜市国用（2008）第0376号国有土地使用证，使用面积为25061平方米，四至范围为北至方下建安公司宿舍楼、南至方下信用社、方下建安公司木器厂，东至方下镇政府宿舍、西至方南村土地。方下建安装饰实业总公司于2000年12月21日变更为方下建安总公司，现更名为方下建安公司。
本院认为，原被告双方签订的《以资产抵偿债务协议书》虽是双方的真实意思表示，但双方约定抵债的资产系土地、房产等不动产，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《以资产抵偿债务协议书》自2006年签订之日合同成立，但双方在超过六年时间未对协议中的土地及房产办理过户登记手续，且一审被告系公告送达，原告无法在法庭辩论终结前与被告办理过户手续，合同虽成立但物权至今并未发生转移。原告要求解除《以资产抵偿债务协议书》，依法予以支持。
原、被告签订的借款合同、抵押合同，均是当事人真实意思表示，不违背法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同义务。借款合同签订后，原告方下农信社按期发放借款。借款期限届满后，因被告未偿还借款，双方签订《以资产抵偿债务协议书》以清偿被告未偿还的借款，因该协议未实际履行，不能认定被告已偿还原告借款，双方因借款行为形成的债权债务关系并未消灭，因被告已偿还借款本金计86000元，原告主张被告偿还剩余本金3327000元及利息的请求，本院予以支持。
根据原被告签订的抵押合同，被告自愿以其使用的国有土地使用权设定抵押，并办理莱城他项（2000）字第001号他项权利证。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产（包括土地和房产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”的规定，涉案抵押合同合法有效，并可以对抗第三人。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭。”本案主债权依然存在，原告依法有权对被告抵押的土地使用权享有优先受偿权。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”借款到期后，被告方下建安公司未履行还款义务，原告方下农信社要求被告方下建安公司以其抵押物优先受偿的请求，本院依法予以支持。
原告庭审放弃实现债权的费用系依法处分诉讼权利。被告方下建安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃自己的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告莱芜市农村信用合作联社方下信用社与被告莱芜市方下建安有限公司2006年2月23日签订的《以资产抵偿债务协议书》。
二、被告莱芜市方下建安有限公司偿还原告莱芜市农村信用合作联社方下信用社借款本金3327000元，并按合同约定利率支付利息。
三、被告莱芜市方下建安公司有限公司不履行债务，原告莱芜市农村信用合作联社方下信用社有权以被告莱芜市方下建安公司有限公司抵押的莱城他项（2000）字第001号他项权利证书项下土地折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
上述判决给付义务，限被告于本判决生效之日起十日内履行。如被告逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33416元，诉讼保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 田武正
审判员 秦华玲
审判员 李平公
二〇一三年十二月二日
书记员 刘 青