眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉东民初字第1440号
原告中国工商银行股份有限公司眉山分行。
负责人姜海清，该分行行长。
委托代理人杨激。
委托代理人唐利民。
被告甯丹。
被告四川源地房地产开发有限公司。
法定代表人刘玉国，该公司总经理。
委托代理人崔兴柏。
委托代理人叶富安。
被告陈超。
原告中国工商银行股份有限公司眉山分行（以下简称：眉山工行）与被告甯丹、被告四川源地房地产开发有限公司（以下简称：源地公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告向本院申请追加陈超为本案被告参加诉讼，本院依法进行了追加。原告眉山工行的委托代理人杨激、唐利民，被告源地公司的委托代理人崔兴柏、叶富安到庭参加诉讼，被告甯丹、被告陈超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告眉山工行诉称，2012年5月30日，原告与被告甯丹签订《个人购房借款／担保合同》，依据合同约定，原告于当日向被告甯丹发放贷款25.5万元，用于个人住房按揭贷款，期限20年，还款方式为等额本息，并用被告甯丹所购买的位于眉山市东坡区江乡路416号“江公丽景”14-3-2-2住房作抵押，被告源地公司为保证人。被告甯丹在申请按揭贷款时，向原告提交了其离婚证和离婚协议，以个人名义单独购房和申请贷款，并同时办理了商品房备案和预抵押登记手续。2013年1月，被告在未告知原告的情况下，擅自将甯丹的前夫陈超增加为房产所有人，并拥有50%的所有权，致使原告的抵押权受损。2013年2月4日，原告与被告在房管局和国土局办理了眉权房他权63142号、眉市他项2013-453号他项权证。贷款发放后，被告甯丹陆续归还原告本金11093.21元，利息30510.24元。截止2015年3月2日欠原告本金243906.79元，利息16532.12元。自2014年2月28日起至今，被告甯丹一直未支付贷款本息，按照合同约定，其已违约。原告多次上门催收均无果。按照原告与被告源地公司签定的《按揭贷款业务合作协议》第九条和《个人购房借款／担保合同》的约定，源地公司必须偿还原告已发放的贷款本息。为保护原告的合法权益，原告依法具状法院，请求判令：1.解除借款合同；2.由被告甯丹归还贷款本金243906.79元及至2015年3月2日的利息16532.12元，2015年3月3日起至清偿之日止的利息、复息、罚息按合同约定计算；3.由被告源地公司承担连带担保责任；4.原告对抵押资产享有优先受偿权；5.由被告承担本案诉讼费。
被告甯丹未答辩。
被告陈超未答辩。
被告源地公司辩称，源地公司已按合同约定提供了贷款的真实的各项合同文本和办理他项权的申请等，现他项权证已经办理，被告已完全履行了合同义务，按照合同约定，被告提供阶段性连带责任的保证期限已过，保证责任免除。原告请求被告承担连带担保责任缺乏事实依据。另在办理产权证时，陈超的加名不是由源地公司进行审查，而是由房管部门审查。他项权证的办理是由抵押人委托源地公司代为办理，房产证也提交原告进行审查，申请他项权证的办理也是经过原告审核后才办理的，原告明确知道产权人为被告甯丹和陈超，且他项权证已经办理，原告在这两年时间内未提出任何异议，原告的抵押权不存在受损的事实。综上，请求驳回原告对源地公司的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月30日，被告甯丹与被告源地公司签订《商品房买卖合同》，甯丹购买源地公司开发的位于眉山市东坡区江乡路416号“江公丽景”B区14幢3单元2楼2号商品房，建筑面积96.86平方米，购房总价款为431388元，被告甯丹以首付和按揭贷款方式支付购房款。合同签约经眉山市房地产管理局进行了备案，其备案号为29385。
2012年5月24日，原告眉山工行与被告甯丹、源地公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同主要约定：“被告甯丹向原告贷款25.5万元用于购买坐落于眉山市东坡区江乡路416号,建筑面积96.86平方米的住房一套，贷款期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，基准利率上浮2%确定，贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基准利率执行，按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%；保证人源地公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”合同同时还约定了抵押担保，被告甯丹用其向源地公司购买的眉山市东坡区江乡路416号“江公丽景”B区14幢3单元2楼2号，建筑面积96.86平方米的商品房（房屋产权待办）进行抵押担保，双方办理了预抵押登记手续。合同签订后，原告于2012年5月30日向被告甯丹发放贷款25.5万元。
2012年11月7日，被告甯丹所购买的上述“江公丽景”B区14幢3单元2楼2号商品房办理了产权登记，其登记的所有权人为甯丹、陈超，按份共有，其中甯丹占50%份额，陈超占50%份额。2013年1月8日，甯丹、陈超作为抵押人，原告眉山工行作为抵押权人就上述房产向眉山市房地产管理局申请抵押权登记，2013年2月4日，房管局办理了双方的抵押权登记，他项权证书为眉权房他证他权字第631**号。同时，在2013年3月5日，眉山市国土资源局办理了双方上述房产用地的抵押权登记，他项权证书为眉市他项（2013）第00453号，该两本他项权证书均由原告取得和持有。
被告甯丹在收到原告向其发放的贷款25.5万元后，按照合同约定按月支付原告本金和利息至2014年2月28日，之后，被告甯丹便一直未支付贷款本息。2014年12月23日，原告向甯丹发出催收贷款的律师函，但经催收后，甯丹仍未按约定履行还款义务。原告遂起诉至本院。被告甯丹共计归还原告本金11093.21元，利息30510.24元。截止2015年3月2日，被告甯丹欠原告本金243906.79元，利息16532.12元。之后的利息亦未支付。
另查明，2009年11月30日，原告眉山工行（甲方）与被告源地公司（乙方）就源地公司开发并销（预）售的“江公丽景”B区一期项目的按揭贷款签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议第九条约定：“（一）乙方保证购房人按《个人购房借款合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息。（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正付文本一式三份。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还该户借款本息。（三）乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向乙方发放的所有贷款本息。”
上述事实，有营业执照、企业法人营业执照、被告身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、借款凭证、眉权房权证字第01499**号和眉权房权证字第01499**号房产证、眉市国用（2013）第01652号土地使用权证、眉山市房地产抵押登记申请表、眉权房他证他权字第631**号他项权证书、眉市他项（2013）第00453号他项权证书、律师函、按揭贷款业务合作协议及原告眉山工行、被告源地公司的当庭陈述予以证实。
本院认为，被告甯丹向原告眉山工行按揭贷款25.5万元，眉山工行、甯丹及源地公司签订的《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，该借款担保合同合法有效。被告甯丹在借款后应按约定履行还款义务。根据庭审查明，甯丹在履行期限届满之前，即自2014年2月28日后便停止按照合同约定履行还款义务，经原告催告后仍未履行还款义务，其行为明确表示不履行主要债务。现原告起诉要求解除《个人购房借款／担保合同》，并由被告甯丹返还借款本金243906.79元及至2015年3月2日的利息16532.12元，并支付按合同约定的利率计算从2015年3月3日起至借款付清时止的利息、复利、罚息，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告甯丹、陈超以其共有的位于眉山市东坡区江乡路416号“江公丽景”B区14幢3单元2楼2号商品房进行抵押贷款，且办理了抵押登记，原告亦取得和持有该抵押房屋的他项权证书和用地他项权证书，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告认为因被告陈超增加为房屋产权共有人，致使原告的抵押权受损，其理由不成立。被告源地公司作为借款合同的保证人，按照合同约定，其承担阶段性连带责任保证，即在满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。原告于2013年2月和3月分别取得和持有上述抵押房屋他项权证书和房屋用地他项权证书，保证人源地公司对此之后到期的借款人的债务免除保证责任。故源地公司对被告甯丹于2014年2月28日之后到期的债务免除保证责任。依据原告眉山工行与被告源地公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第九条的内容，本案中，被告源地公司并没有第九条约定的（一）、（二）、（三）三种情形发生，故原告要求源地公司偿还借款及利息，无事实依据和法律依据。被告甯丹和被告陈超经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第二十六条第二款、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司眉山分行与被告甯丹、被告四川源地房地产开发有限公司于2012年5月24日签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、由被告甯丹在本判决生效之日起十五日内返还原告中国工商银行股份有限公司眉山分行借款本金243906.79元及截止2015年3月2日的利息16532.12元，并支付从2015年3月3日起的利息、复利和罚息，其计算方法为：以本金243906.79元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮2%计算利息，罚息利率在上述利率基础上加收50%计算，复利按罚息利率计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息、复利和罚息计算至本金付清之日止。
三、原告中国工商银行股份有限公司眉山分行对被告甯丹、被告陈超共有的位于眉山市东坡区江乡路416号“江公丽景”B区14幢3单元2楼2号的抵押房屋（眉权房他证他权字第631**号）享有优先受偿权。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司眉山分行对被告四川源地房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取2603.5元，由被告甯丹、陈超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 刘晓丽
二〇一五年六月二十九日
书记员 熊 玲