上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1153号
原告上海某某房地产有限责任公司。
法定代表人钱某。
委托代理人徐斌，上海市大众律师事务所律师。
被告栾某。
委托代理人王爱国，山东龙博律师事务所律师。
委托代理人张圣瀑，山东龙博律师事务所律师。
原告上海某某房地产有限责任公司与被告栾某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年11月26日公开开庭审理。原告之委托代理人徐斌、被告栾某及其委托代理人王爱国、张圣瀑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月28日，原、被告签订《物业租赁合同》约定原告将其所有的嘉定区某某路157-173号共计2627.67平方米商业用房出租给被告作营业使用，租赁期限自2012年12月28日至2018年12月27日止，当年年租金为1，881，582元（含地下室），以后逐年递增；房屋先付后租，六个月支付一次租金，提前一个月支付，如逾期支付每日滞纳金为欠付租金总额的0.2%，如逾期并经出租方书面催款后15日内仍不支付的，出租方有权提前解除合同，违约方还应支付相当于2个月租金的违约金；租赁期满或提前解除本协议之日，出租方有权按照每日每平方米4.5元收取物业占用费等。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告用于经营活动。但因被告欠付租金，原告于2014年3月曾提出解除合同并提起诉讼。诉讼过程中，双方于2014年4月22日达成和解协议，双方继续履行，并约定如被告再次拖欠原告有权追诉滞纳金余额198，939元。此后在履行过程中，被告本应在2014年5月28日前支付2014年6月28日至12月27日的租金984，231元，但经原告多次催缴，被告仍无理拒付。故原告于2014年8月27日书面通知被告解除合同，并要求其归还房屋。但遭被告拒绝。为此，原告起诉要求：一、判令原、被告于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》于2014年8月27日解除，被告支付解除合同违约金328，077元；二、判令被告立即归还嘉定区某某路157-173号租赁房屋；三、判令被告支付2014年6月28日至2014年8月27日期间的剩余租金228，077元，并支付逾期付款滞纳金245，305元；四、判令被告从2014年8月28日起按照每天每平方米4.5元的标准支付原告房屋占用费至房屋返还之日止；五、判令被告返还原告代为垫付的物业管理费72397元。
被告辩称，原、被告于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》显失公平：一是合同约定房屋由被告维修，二是被告独立使用的物业仅占上述租赁合同所涉及全部物业的一小部分，该物业绝大部分均由此前原已存在的租赁户使用，上述合同签定后被告实际成为了原告的免费物业管理人员，被告每次需收集各租赁户的租金后再加上本人使用部分租金一起交付原告。2014年5月份之后，由于原告交付的租赁房屋地下室渗漏造成其他租赁户很大损失，这些租赁户为此拒绝缴纳租金，并主张赔偿，因此也造成了本被告无法按期支付租金。故被告逾期交付租金是基于原告自身房屋问题。此外，合同关于滞纳金的约定也过高了。物业公司也从未提供过物业服务，不应收取物业管理费。请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2012年12月28日，原、被告签订《物业租赁合同》约定原告将其所有的嘉定区某某路157-173号房屋出租给被告作为餐饮、百货、宾馆使用，租赁面积为地上2227.67平方米、地下400平方米，租赁期限为6年，自2012年12月28日至2018年12月27日止，租金分两部分计价：地上部分第一年即2012年12月28日至2013年12月27日为1，737，582元、第二年为1，824，462元、第三年为1，915，684元；地下部分自2012年12月28日至2018年12月27日为144，000元；先付后用，半年一付，被告应于每年的5月28日、11月28日前支付，租金每逾期一天，须按欠缴租金总额的2‰交付滞纳金。除了上述约定外，该合同第5-2条还约定，租赁保证金为150，000元，提前解除本合同，在被告全部交清租金及因租赁行为产生的一切费用，并按本合同规定向原告交还租赁物等及履行完本合同所约定的责任后的7个工作日内，原告将向被告无息返还租赁保证金；该合同第5-4条约定，被告租赁期满或提前解除本协议之日未将租赁物交还原告，原告有权按照每天每平方米4.5元收取物业占用费；该合同第5-5条约定租赁期内，被告应与所在地物业公司签订相关管理协议，并按相关约定支付物业管理费、水电费及其他约定的费用；该合同第11-1条约定，被告未能按照本合同约定支付租金，且在收到原告发出的书面催款通知之日起15天内仍未支付的，原告有权单方面提前解除本合同，被告还应支付相当于合同解除前一个月租金的2倍的违约金；该合同第15-6条特别约定，被告同意自行负责物业屋面渗漏的维修工作，费用由被告自行解决，原告不做任何投入，维修方案需报原告同意方可实施。2014年上半年，原告因被告拖欠租金起诉来院。同年4月22日，双方达成一份《诉讼和解协议》，载明截止至2014年3月27日，被告拖欠原告租金共计512，511元，被告提出前期经营困难，现有所好转，愿支付拖欠租金并继续租赁，双方达成协议，被告在本协议签订之日向原告支付租金至2014年6月27日，因被告欠缴之前的512，511元租金而按照合同约定应承担的滞纳金248，939元被告应先行支付50000元，余额部分原告暂不收取，如被告在后续租赁期内未按合同约定支付各类费用的，原告有权向被告追诉滞纳金余额198，939元。上述协议达成后，原告向本院撤回了起诉。2014年6月5日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，要求被告在接收该通知后3个工作日内支付2014年6月28日至同年12月27日的租金。同年6月19日，被告向原告支付了10万元后未再付款。同年7月2日、7月15日，原告两次委托律师向被告发出《律师函》催交租金。同年8月25日，原告向被告发出《解除物业租赁合同通知》，解除与被告间《物业租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋。被告于同年9月30日收到该份解除通知。此后，由于被告未返还房屋，也未支付租金，故原告诉讼来院。
另查明，2012年12月27日，原、被告与案外人苏某某签订一份《协议书》。苏某某系涉案房屋原承租人，因其租赁期间欠缴租金故原告曾诉讼来院。上述《协议书》中，三方约定：1、原告与苏某某间《物业租赁合同》于2012年12月27日终止，次日起由被告承租涉案房屋，原、被告另行签订《物业租赁合同》；2、被告确认涉案房屋已于2012年11月交付被告，被告对涉案房屋及附属设施的现状已全面了解；3、原、被告补办交接手续时，苏某某应将已签订的《转租合同》复印件交付原、被告，被告同意自行处理与现有次承租人的《转租合同》的衔接，被告承租后与次承租人新签、续签、变更《转租合同》必须向原告办理审批、备案手续，否则应承担违约责任；6、苏某某租赁期间利用租赁物注册的上海越品酒店管理有限公司应予以注销或迁出，或苏某某将上述公司股权及经营主体依法转让给被告；7、租赁房屋渗漏原因，根据判决书的判决，系苏某某在房屋顶部打空调洞未做好防渗漏处理所致，因此屋面维修由苏某某、被告共同负责，费用由被告和苏某某协商处理，维修方案需报原告同意方可实施；8、原告在苏某某履行完毕上述内容后7个工作日内无息全额退还150，000元租赁保证金，否则原告不予退还保证金。
又查明，原、被告间签订《物业租赁合同》后，被告按照每月每平方米2.5元的标准向上海某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）支付了从2012年8月至2013年4月期间的物业管理费。2013年5月，涉案房屋所在业主委员会与案外人深圳某某某物业管理有限公司（某某某物业公司）签订物业服务合同，由后者为该楼盘提供物业服务，其中商业用房的收费标准为每月每平方米3元。在案外人某某物业公司与某某某物业公司的交接结算中，原告作为产权人按照每月每平方米2.5元的标准代被告垫付从2013年5月至2014年5月的物业管理费72，397元。
审理中，被告陈述由于涉案房屋一楼地下室在2013年渗漏一次、2014年四、五月份有过两次大面积渗水，现在虽然基本修复，但仍一直存在小面积渗水，影响次承租人经营，导致次承租人不向被告缴纳租金，因而才引发拖欠。对此被告提供了次承租人出具的函件和情况说明，函件内容为撞球房自2009年开业至今一直受到一楼装修、地下泵房漏水困扰，造成亏损300万元；情况说明内容为房产经纪公司在2014年8月上旬因地下污水管道堵塞导致积水，故公司歇业两天，造成损失。被告还提供了其向撞球房赔付35万元的收条。原告对被告上述证据的真实性不予认可。被告未在本院指定期限内未就漏水事实的存在和其已向原告报修提供充分证据为证。此外在审理中，本院就合同解除的后果向被告释明，被告表示其与原告签订合同后未交付过保证金，但原承租人苏某某的保证金已转给被告，另外如解除原告应赔偿被告转让费、装修费和次承租人损失。原告对此均不予认可。
上述事实，有《物业租赁合同》、《诉讼和解协议》、《租金催缴通知书》、《律师函》、《解除物业租赁合同通知》、《协议书》、物业服务合同、物业费结算清单及当事人陈述等证据为证，事实清楚，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规，当属合法有效，双方均应遵照履行。被告认为该合同约定由其承担屋面维修义务以及按原状接收次承租人，显失公平，但该两方面约定系被告自愿继受原承租人义务而来，且双方在签订《物业租赁合同》之前就已经与原承租人一起对此有过协商，故被告该抗辩理由不能成立，其理当按照约定支付租金。现被告拖欠租金不付，根据双方间《物业租赁合同》第11-1条约定，被告未能按照本合同约定支付租金，且在收到原告发出的书面催款通知之日起15天内仍未支付的，原告有权单方面提前解除本合同，被告还应支付相当于合同解除前一个月租金的2倍的违约金。原告已于2014年6月5日向被告发出《租金催缴通知书》，其在被告仍不支付租金的情况下于2014年8月25日发出《解除物业租赁合同通知》，解除与被告间《物业租赁合同》的行为，合法有据，本院予以确认。具体的解除时间以上述解除通知送达被告即2014年9月30日为准。对于被告称涉案房屋地下室渗漏致其无法支付租金的抗辩：首先原告并不认可此节事实，被告也未提供充分证据证明；其次被告自述的地下室渗漏时间在2014年四、五月间，但其在2014年4月22日与原告签订诉讼和解协议时从未提及；再者被告陈述地下室渗漏早已修复，目前仅存一些小面积渗水，结合双方合同中地下室租金仅占全部租金的十分之一不到，被告以该部分小面积渗水作为拒付全部房屋租金的抗辩理由显然不能成立。故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告要求被告支付拖欠的租金并将租赁房屋返还的诉请，合法有据，本院予以支持。由于被告欠付租金至双方合同解除，故原告要求被告按照双方合同第11-1条约定支付相当于两个月租金的违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款滞纳金，有两部分组成：一是双方签订的诉讼和解协议中约定如被告后续未按期支付租金原告有权继续追诉之前的滞纳金余额198，939元；二是按照每日千分之二计算的被告未支付2014年6月28日至2014年8月27日期间租金的滞纳金。该两部分逾期付款滞纳金的计算标准均过高，现被告提出抗辩，故本院酌情予以调整为80，000元。对于原告要求被告按照每天每平方米4.5元支付合同解除后的占有使用费的诉请，由于该标准过高，被告也提出了抗辩，故本院酌情调整至地上部分每天每平方米3元、地下室每天每平方米1.5元的标准。对于原告垫付的物业管理费，由于双方合同约定租赁房屋产生的物业管理费由被告负担，现原告举证证明其已代替被告支付了2013年5月至2014年5月的物业管理费，故原告要求被告返还，合法有据，本院予以支持。对于保证金，被告未向本院提交其支付保证金或原承租人苏某某将保证金的债权转让给被告的依据，故本案中不予处理。对于被告提出的合同解除后的损失，由于被告违约致合同解除，且原告不同意给予补偿，故其该项主张于法无据，本院不予采纳，对此损失不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海某某房地产有限责任公司与被告栾某于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》于2014年9月30日解除；
二、被告栾某应于本判决生效之日起十日内将租赁的嘉定区某某路157-173号房屋返还原告上海某某房地产有限责任公司；
三、被告栾某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某房地产有限责任公司2014年6月28日至2014年9月30日期间的租金408，295元；
四、被告栾某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某房地产有限责任公司逾期付款滞纳金80，000元；
五、被告栾某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某房地产有限责任公司解除合同违约金328，077元；
六、被告栾某应于本判决生效之日起十日内按照每天7283元的标准偿付原告上海某某房地产有限责任公司从2014年10月1日起至房屋返还之日止的占有使用费；
七、被告栾某应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某房地产有限责任公司垫付的物业管理费72，397元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12，538.56元，减半收取6，269.28元，财产保全费4，889.28元，合计诉讼费11，158.56元，由原告上海某某房地产有限责任公司负担1，709.83元，被告栾某负担9，448.73元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
原告上海某某房地产有限责任公司。
法定代表人钱某。
委托代理人徐斌，上海市大众律师事务所律师。
被告栾某。
委托代理人王爱国，山东龙博律师事务所律师。
委托代理人张圣瀑，山东龙博律师事务所律师。
原告上海某某房地产有限责任公司与被告栾某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年11月26日公开开庭审理。原告之委托代理人徐斌、被告栾某及其委托代理人王爱国、张圣瀑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月28日，原、被告签订《物业租赁合同》约定原告将其所有的嘉定区某某路157-173号共计2627.67平方米商业用房出租给被告作营业使用，租赁期限自2012年12月28日至2018年12月27日止，当年年租金为1，881，582元（含地下室），以后逐年递增；房屋先付后租，六个月支付一次租金，提前一个月支付，如逾期支付每日滞纳金为欠付租金总额的0.2%，如逾期并经出租方书面催款后15日内仍不支付的，出租方有权提前解除合同，违约方还应支付相当于2个月租金的违约金；租赁期满或提前解除本协议之日，出租方有权按照每日每平方米4.5元收取物业占用费等。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告用于经营活动。但因被告欠付租金，原告于2014年3月曾提出解除合同并提起诉讼。诉讼过程中，双方于2014年4月22日达成和解协议，双方继续履行，并约定如被告再次拖欠原告有权追诉滞纳金余额198，939元。此后在履行过程中，被告本应在2014年5月28日前支付2014年6月28日至12月27日的租金984，231元，但经原告多次催缴，被告仍无理拒付。故原告于2014年8月27日书面通知被告解除合同，并要求其归还房屋。但遭被告拒绝。为此，原告起诉要求：一、判令原、被告于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》于2014年8月27日解除，被告支付解除合同违约金328，077元；二、判令被告立即归还嘉定区某某路157-173号租赁房屋；三、判令被告支付2014年6月28日至2014年8月27日期间的剩余租金228，077元，并支付逾期付款滞纳金245，305元；四、判令被告从2014年8月28日起按照每天每平方米4.5元的标准支付原告房屋占用费至房屋返还之日止；五、判令被告返还原告代为垫付的物业管理费72397元。
被告辩称，原、被告于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》显失公平：一是合同约定房屋由被告维修，二是被告独立使用的物业仅占上述租赁合同所涉及全部物业的一小部分，该物业绝大部分均由此前原已存在的租赁户使用，上述合同签定后被告实际成为了原告的免费物业管理人员，被告每次需收集各租赁户的租金后再加上本人使用部分租金一起交付原告。2014年5月份之后，由于原告交付的租赁房屋地下室渗漏造成其他租赁户很大损失，这些租赁户为此拒绝缴纳租金，并主张赔偿，因此也造成了本被告无法按期支付租金。故被告逾期交付租金是基于原告自身房屋问题。此外，合同关于滞纳金的约定也过高了。物业公司也从未提供过物业服务，不应收取物业管理费。请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2012年12月28日，原、被告签订《物业租赁合同》约定原告将其所有的嘉定区某某路157-173号房屋出租给被告作为餐饮、百货、宾馆使用，租赁面积为地上2227.67平方米、地下400平方米，租赁期限为6年，自2012年12月28日至2018年12月27日止，租金分两部分计价：地上部分第一年即2012年12月28日至2013年12月27日为1，737，582元、第二年为1，824，462元、第三年为1，915，684元；地下部分自2012年12月28日至2018年12月27日为144，000元；先付后用，半年一付，被告应于每年的5月28日、11月28日前支付，租金每逾期一天，须按欠缴租金总额的2‰交付滞纳金。除了上述约定外，该合同第5-2条还约定，租赁保证金为150，000元，提前解除本合同，在被告全部交清租金及因租赁行为产生的一切费用，并按本合同规定向原告交还租赁物等及履行完本合同所约定的责任后的7个工作日内，原告将向被告无息返还租赁保证金；该合同第5-4条约定，被告租赁期满或提前解除本协议之日未将租赁物交还原告，原告有权按照每天每平方米4.5元收取物业占用费；该合同第5-5条约定租赁期内，被告应与所在地物业公司签订相关管理协议，并按相关约定支付物业管理费、水电费及其他约定的费用；该合同第11-1条约定，被告未能按照本合同约定支付租金，且在收到原告发出的书面催款通知之日起15天内仍未支付的，原告有权单方面提前解除本合同，被告还应支付相当于合同解除前一个月租金的2倍的违约金；该合同第15-6条特别约定，被告同意自行负责物业屋面渗漏的维修工作，费用由被告自行解决，原告不做任何投入，维修方案需报原告同意方可实施。2014年上半年，原告因被告拖欠租金起诉来院。同年4月22日，双方达成一份《诉讼和解协议》，载明截止至2014年3月27日，被告拖欠原告租金共计512，511元，被告提出前期经营困难，现有所好转，愿支付拖欠租金并继续租赁，双方达成协议，被告在本协议签订之日向原告支付租金至2014年6月27日，因被告欠缴之前的512，511元租金而按照合同约定应承担的滞纳金248，939元被告应先行支付50000元，余额部分原告暂不收取，如被告在后续租赁期内未按合同约定支付各类费用的，原告有权向被告追诉滞纳金余额198，939元。上述协议达成后，原告向本院撤回了起诉。2014年6月5日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，要求被告在接收该通知后3个工作日内支付2014年6月28日至同年12月27日的租金。同年6月19日，被告向原告支付了10万元后未再付款。同年7月2日、7月15日，原告两次委托律师向被告发出《律师函》催交租金。同年8月25日，原告向被告发出《解除物业租赁合同通知》，解除与被告间《物业租赁合同》，并要求被告返还租赁房屋。被告于同年9月30日收到该份解除通知。此后，由于被告未返还房屋，也未支付租金，故原告诉讼来院。
另查明，2012年12月27日，原、被告与案外人苏某某签订一份《协议书》。苏某某系涉案房屋原承租人，因其租赁期间欠缴租金故原告曾诉讼来院。上述《协议书》中，三方约定：1、原告与苏某某间《物业租赁合同》于2012年12月27日终止，次日起由被告承租涉案房屋，原、被告另行签订《物业租赁合同》；2、被告确认涉案房屋已于2012年11月交付被告，被告对涉案房屋及附属设施的现状已全面了解；3、原、被告补办交接手续时，苏某某应将已签订的《转租合同》复印件交付原、被告，被告同意自行处理与现有次承租人的《转租合同》的衔接，被告承租后与次承租人新签、续签、变更《转租合同》必须向原告办理审批、备案手续，否则应承担违约责任；6、苏某某租赁期间利用租赁物注册的上海越品酒店管理有限公司应予以注销或迁出，或苏某某将上述公司股权及经营主体依法转让给被告；7、租赁房屋渗漏原因，根据判决书的判决，系苏某某在房屋顶部打空调洞未做好防渗漏处理所致，因此屋面维修由苏某某、被告共同负责，费用由被告和苏某某协商处理，维修方案需报原告同意方可实施；8、原告在苏某某履行完毕上述内容后7个工作日内无息全额退还150，000元租赁保证金，否则原告不予退还保证金。
又查明，原、被告间签订《物业租赁合同》后，被告按照每月每平方米2.5元的标准向上海某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）支付了从2012年8月至2013年4月期间的物业管理费。2013年5月，涉案房屋所在业主委员会与案外人深圳某某某物业管理有限公司（某某某物业公司）签订物业服务合同，由后者为该楼盘提供物业服务，其中商业用房的收费标准为每月每平方米3元。在案外人某某物业公司与某某某物业公司的交接结算中，原告作为产权人按照每月每平方米2.5元的标准代被告垫付从2013年5月至2014年5月的物业管理费72，397元。
审理中，被告陈述由于涉案房屋一楼地下室在2013年渗漏一次、2014年四、五月份有过两次大面积渗水，现在虽然基本修复，但仍一直存在小面积渗水，影响次承租人经营，导致次承租人不向被告缴纳租金，因而才引发拖欠。对此被告提供了次承租人出具的函件和情况说明，函件内容为撞球房自2009年开业至今一直受到一楼装修、地下泵房漏水困扰，造成亏损300万元；情况说明内容为房产经纪公司在2014年8月上旬因地下污水管道堵塞导致积水，故公司歇业两天，造成损失。被告还提供了其向撞球房赔付35万元的收条。原告对被告上述证据的真实性不予认可。被告未在本院指定期限内未就漏水事实的存在和其已向原告报修提供充分证据为证。此外在审理中，本院就合同解除的后果向被告释明，被告表示其与原告签订合同后未交付过保证金，但原承租人苏某某的保证金已转给被告，另外如解除原告应赔偿被告转让费、装修费和次承租人损失。原告对此均不予认可。
上述事实，有《物业租赁合同》、《诉讼和解协议》、《租金催缴通知书》、《律师函》、《解除物业租赁合同通知》、《协议书》、物业服务合同、物业费结算清单及当事人陈述等证据为证，事实清楚，本院予以认定。
本院认为，原、被告之间的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规，当属合法有效，双方均应遵照履行。被告认为该合同约定由其承担屋面维修义务以及按原状接收次承租人，显失公平，但该两方面约定系被告自愿继受原承租人义务而来，且双方在签订《物业租赁合同》之前就已经与原承租人一起对此有过协商，故被告该抗辩理由不能成立，其理当按照约定支付租金。现被告拖欠租金不付，根据双方间《物业租赁合同》第11-1条约定，被告未能按照本合同约定支付租金，且在收到原告发出的书面催款通知之日起15天内仍未支付的，原告有权单方面提前解除本合同，被告还应支付相当于合同解除前一个月租金的2倍的违约金。原告已于2014年6月5日向被告发出《租金催缴通知书》，其在被告仍不支付租金的情况下于2014年8月25日发出《解除物业租赁合同通知》，解除与被告间《物业租赁合同》的行为，合法有据，本院予以确认。具体的解除时间以上述解除通知送达被告即2014年9月30日为准。对于被告称涉案房屋地下室渗漏致其无法支付租金的抗辩：首先原告并不认可此节事实，被告也未提供充分证据证明；其次被告自述的地下室渗漏时间在2014年四、五月间，但其在2014年4月22日与原告签订诉讼和解协议时从未提及；再者被告陈述地下室渗漏早已修复，目前仅存一些小面积渗水，结合双方合同中地下室租金仅占全部租金的十分之一不到，被告以该部分小面积渗水作为拒付全部房屋租金的抗辩理由显然不能成立。故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告要求被告支付拖欠的租金并将租赁房屋返还的诉请，合法有据，本院予以支持。由于被告欠付租金至双方合同解除，故原告要求被告按照双方合同第11-1条约定支付相当于两个月租金的违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款滞纳金，有两部分组成：一是双方签订的诉讼和解协议中约定如被告后续未按期支付租金原告有权继续追诉之前的滞纳金余额198，939元；二是按照每日千分之二计算的被告未支付2014年6月28日至2014年8月27日期间租金的滞纳金。该两部分逾期付款滞纳金的计算标准均过高，现被告提出抗辩，故本院酌情予以调整为80，000元。对于原告要求被告按照每天每平方米4.5元支付合同解除后的占有使用费的诉请，由于该标准过高，被告也提出了抗辩，故本院酌情调整至地上部分每天每平方米3元、地下室每天每平方米1.5元的标准。对于原告垫付的物业管理费，由于双方合同约定租赁房屋产生的物业管理费由被告负担，现原告举证证明其已代替被告支付了2013年5月至2014年5月的物业管理费，故原告要求被告返还，合法有据，本院予以支持。对于保证金，被告未向本院提交其支付保证金或原承租人苏某某将保证金的债权转让给被告的依据，故本案中不予处理。对于被告提出的合同解除后的损失，由于被告违约致合同解除，且原告不同意给予补偿，故其该项主张于法无据，本院不予采纳，对此损失不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海某某房地产有限责任公司与被告栾某于2012年12月28日签订的《物业租赁合同》于2014年9月30日解除；
二、被告栾某应于本判决生效之日起十日内将租赁的嘉定区某某路157-173号房屋返还原告上海某某房地产有限责任公司；
三、被告栾某应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某某房地产有限责任公司2014年6月28日至2014年9月30日期间的租金408，295元；
四、被告栾某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某房地产有限责任公司逾期付款滞纳金80，000元；
五、被告栾某应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海某某房地产有限责任公司解除合同违约金328，077元；
六、被告栾某应于本判决生效之日起十日内按照每天7283元的标准偿付原告上海某某房地产有限责任公司从2014年10月1日起至房屋返还之日止的占有使用费；
七、被告栾某应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某某房地产有限责任公司垫付的物业管理费72，397元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12，538.56元，减半收取6，269.28元，财产保全费4，889.28元，合计诉讼费11，158.56元，由原告上海某某房地产有限责任公司负担1，709.83元，被告栾某负担9，448.73元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年一月九日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……。