重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03066号
上诉人（原审被告）重庆聚山化工有限公司，住所地重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼，组织机构代码68392108－6。
法定代表人沈仁道，总经理。
委托代理人汪志国，重庆合纵律师事务所律师。
委托代理人傅镭，重庆合纵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆顺顺达石油化工有限责任公司，住所地重庆市江北区桥北苑5号附4号负1-12，组织机构代码20285739－5。
法定代表人代洪达，董事长。
委托代理人王浩臣，重庆康实律师事务所律师。
上诉人重庆聚山化工有限公司（下称聚山公司）与被上诉人重庆顺顺达石油化工有限责任公司（下称顺顺达公司）租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月6日作出（2013）江法民初字第05541号民事判决，上诉人聚山公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年4月24日进行了询问。上诉人聚山公司的委托代理人傅镭、被上诉人顺顺达公司的委托代理人王浩臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年，重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社（以下简称锅底凼合作社）作为甲方与周昌红作为乙方签订《基地合作合同》，约定：甲方同意将重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社废弃采石场作为股份与周昌红联合成立生物质能研究基地，由甲方将锅底凼合作社集体土地（废弃采石场含道路）面积（3.7）亩作为股份入股。合作期为20年，即2007年8月1日至2027年8月31日。甲方股金收益为定额收益，即3000元／亩／年（人民币），20年不变。第一年由乙方对甲方社员土地地面植物等进行补偿，程序是乙方按一万元／亩／年计算以现金支付甲方，甲方按社员所占面积分配。甲方每年收取500元／亩／年（人民币）管理费用。在合作期间乙方有权更改合作项目。在合作期间甲方不得以任何借口终止合作合同，若政府规划、征用此场地，除土地赔偿之外的一切赔偿均归乙方所有。甲方不得干预乙方与第三方合作。乙方从签定合同之日起支付第一年股份收益及全部费用，以后以合同签定日支付次年股份收益。甲方必须提供社员大会决议。甲方必须出据所占地社员同意土地入股的受权书。2007年8月1日，锅底凼合作社社员徐帮艮、冯永福、ＸＸ会、张哲坤出具授权委托书，自愿将所承包的原采石场所占山林地共计3.7亩交合作社作为股本入股，期限为二十年，并全权委托合作社办理。后锅底凼合作社出具情况说明，证实上述合同系周昌红代表原告签订的合同，其真实意思系锅底凼合作社将上述3.7亩场地租赁给原告使用。原告在庭审中亦陈述，双方签订的合同名为合作实为租赁。此后，原告每年向锅底凼合作社缴纳了租金及管理费，2012年8月4日缴纳了下一年度的租金及管理费。
2008年10月11日，周昌红、代洪达（甲方）与周清（乙方）签订《生产场地房屋出租合同》（租赁合同），约定：甲方同意转租重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼（原废弃采石场）生物质能研究基地设备及房屋（化验室除外）租与乙方生产经营；租赁内容：由甲方将场地3.7亩及现有的房屋设备租与乙方生产经营，自本协议生效之日，经双方共同派人清产核资并附详细清单，经双方有权人签字后视认同交付，财产清单作为租赁合同附件。租赁时间：租赁期为19年，从2008年10月11日起至2027年10月10日为止。租赁费用：在租赁期内，甲方不参与经营和管理，甲方以场地设施、房屋出租，不论经营盈亏状况，均以甲方收取租金。从2008年10月13日起至合同期满，乙方向甲方按月支付八千元／月租金，实验室使用费壹千元／月，金额按月支付，本协议生效之日即为乙方每月向甲方支付金额之日，逾期未足额支付属违约。在租赁期间，乙方有权更改经营项目或与第三方合作，但必须事前告之甲方。租赁期间若遇国家政策调整、搬迁，所获得的赔偿费用根据国家有关赔偿规定按甲、乙双方各投入的场地设施、房屋设备及建筑面积分别获取相关赔偿。甲方不得单方获取赔偿费用。甲乙双方在租赁期内不得单方终止合同，如单方毁约属违约，所造成的损失由毁约方承担。租赁期满，场地内所属设施的所有权归乙方所有。乙方在租赁内，不同时间增添的设备、设施和建筑物等投入，甲方应每次到场查验并签字确认。房屋及物品清单：门房、食堂、中控室、化验室、厂内厕所、厂外厕所；另有木棚床、平柜等物品。
2011年5月3日，周昌红、代洪达（甲方）与被告（乙方）签订了《设备设施转让协议》，约定甲方自愿将现重庆聚山化工有限公司（地址重庆江北区铁山坪锅底凼处）内的所有金属设施设备全部转让给乙方。双方协商转让价80000元，签协议时先预付20000元，余下60000元在3个月内付清。2012年9月15日，周昌红出具收条：收到2012年9月10日至同年10月10日租金9000元。
2013年1月8日，原告向被告法定代表人沈仁道发出《关于解除租赁关系，盼请立即搬迁的律师函》；同年3月13日，原告向被告发出了律师函，函件中称双方租赁关系已于2013年1月8日解除，被告应返还租赁场地，被告应向原告支付租金及场地占有使用费。同月21日，被告向原告发出针对2013年3月13日律师函的回函，函件称双方不属不定期租赁，因该场地被纳入了拆迁范围，被告已被迫停工，故被告同意解除合同。由于被告修建了租赁场地内绝大部分厂房并拥有全部设施设备的所有权，依法享有获得相应拆迁补偿安置的权利。因原告不前来核定双方各自资产，才导致被告无法搬迁。审理中，原、被告均确认双方的租赁关系于2013年3月21日解除。被告陈述使用该场地是用来炼油的，被告已于2012年10月10日搬离该场地，未实际生产经营；现留有一些生产设备，有些物品不好搬离，且场地进入拆迁程序，需要经过清点进行拆迁补偿。
审理中，原告举示了公司设立登记申请书、有限责任公司变更登记申请书、从工商局调取的生产场地房屋出租合同，拟证实被告于2009年1月9日才成立，原告是与周清签订的租赁合同，之后周清转租给了被告，原、被告之间未签订书面的租赁合同。被告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据证明周清并没有时间实际使用场地，该场地实际由被告使用，且原告也是按合同向被告收取租金。被告与周清之间不是转租关系，周清与被告的法定代表人沈仁道签订了合作协议，周清占了50%，后周清退出由其兄弟周石承接了。之后周石又全部转让给了沈仁道。被告与周清、周石仅存在合作关系，不是租赁关系。被告是对上述合同权利义务的概括承让。对此，原告陈述之前一直是周清在缴纳租金，大概交了一年左右，周清就没有交了，原告口头催促其缴纳租金，还把大门给封了。后沈仁道说由他来接着交，原告还催促其签订合同，但一直未签。原告给周清口头终止了合同。
原告顺顺达公司诉称，2007年8月1日，原告委托周昌红与重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社（以下简称“合作社”）签订了《基地合作合同》，该合同约定“1、合作社将集体土地（废弃采石场含道路）面积3.7亩作为股份入股；2、合作期限为20年，2007年8月1日至2027年8月31日；3、股金收益为定额收益，即3000元／亩／年，20年不变”。2008年10月11日，原告委托周昌红、代洪达与周清签订了《生产场地出租合同》，将场地转租给周清，约定：“1、租赁期限19年，从2008年10月11日起至2027年10月10日止；2、每月租金8000元，实验室使用费每月1000元，总计9000元／月，该款按月支付”。2009年1月，周清未经原告许可擅自将场地转租给了被告重庆聚山化工有限公司，原告知情后，同意被告继续租赁，但双方未签订任何书面租赁合同，租金及实验室使用费总计9000元／月，被告按月向原告支付该款。自2012年8月起，截止目前，虽经原告多次催告，被告仍未向原告支付租金及实验室使用费。原告认为，原告将其租用的场地转租给被告使用，但双方未签订书面合同，依法原告有权随时解除租赁关系，同时，被告恶意拖欠原告租金，经原告多次催告，被告均无理拒付，被告的行为已经构成根本违约，原告亦有权依法解除双方的租赁关系。由于该场地上有原告自行修建的、无产权、无批准建设的房屋，故双方的租赁关系中租赁场地部分有效，租赁房屋部分无效；其中场地租金为每月8000元，实验室（房屋）使用费为每月1000元。现起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的场地租赁关系；2、判令被告立即搬出位于江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社采石场的场地；3、判令被告立即向原告支付自2012年8月起至2013年3月21日止的场地租金及实验室占有使用费（场地按8000元／月计算，实验室使用费按1000元／月）；4、判令被告立即向原告支付从2013年3月22日起至实际搬出场地之日止的场地占有使用费按9000元／月（包含实验室使用费）计算；5、本案诉讼费由被告承担。
被告聚山公司辩称，在事实部分，原告存在如下错误：原告称是周清转租给被告是不实的，实际上是被告直接向原告支付租金，故原被告之间是存在租赁合同的，该合同便是原告与周清之间的合同。被告认为双方的租赁合同于2013年3月21日双方协商一致解除，解除的理由并非被告拒绝交租金，而是因为涉案房屋面临拆迁，才解除合同。故原告的第一项诉讼请求，因租赁关系已经实际解除，故应予以驳回。因本案所设场地已经进行拆迁程序，被告已经搬离了该场地，只是留存相应机器设备，另有被告自行修建的房屋，需要经拆迁办清点，未清点前是不宜搬离的。所以原告要求被告搬离的请求是不应判决的，故诉讼请求2也应驳回。因场地已经面临拆迁，不存在使用场地的问题，是因原告不及时清点设备，其存在过错，故被告不应支付租金。原告从2012年8月后也未向土地的承租人缴纳租金。即使存在被告交纳租金问题，被告最后一次交租金是2012年10月15日，原告最多只能主张该日至合同解除之日的租金。关于占用费的问题，原告应举证证明被告实际占用，被告于2012年10月10日就已经搬离该场地，被告并未在该场地生产经营，也不存在占用的问题。即使法院判决被告支付占用费，原告要求的解除之日至搬离之日期间，该解除之日应该是判决之日或起诉之日后，原告对于尚未发生的事实要求占用费，应驳回。
一审法院认为，关于《基地合作合同》的效力问题。合同中约定锅底凼合作社将集体土地（废弃采石场含道路）面积3.7亩作为股份与周昌红联合成立生物质能研究基地，该合同中约定的是合作，但从原告的陈述及锅底凼合作社的情况说明来看，双方所签的合同名为合作实为租赁。锅底凼合作社租赁给原告的虽然是集体土地，但该土地是原废弃采石场及道路，且有承包人即该合作社的社员出具的授权委托书，该合同并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。
关于被告是否是《生产场地房屋出租合同》的相对人。庭审中，原告认为原、被告双方只存在事实上的租赁关系，未签订合同；被告认为与周清系合作关系，其承接了《生产场地房屋出租合同》的权利义务，是该合同的一方当事人。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。现被告未能提供充分的证据证实《生产场地房屋出租合同》的一方当事人周清将合同的权利义务转让给被告时通知或者经过了原告的同意，且亦不能证实被告与周清系合作关系，故对被告的辩解意见，一审法院不予采纳。被告使用了争议的房屋及场地并向原告缴纳了租金，原告收取了租金，原、被告之间存在事实上的租赁关系。由于原告租赁给被告既有场地又有房屋，该房屋无产权，亦未经过相关部门批准建设，故原告租赁场地的部分有效，租赁房屋的部分无效。其中场地租金每月8000元，房屋（实验室）使用费每月1000元。
庭审中，原、被告均陈述双方的租赁关系已于2013年3月21日解除，一审法院予以确认。原告要求解除双方的租赁关系已无必要。原告要求被告搬离诉争场地及房屋。庭审中，被告陈述租赁场地留有生产设备，且因场地进入拆迁程序，需要经过清点进行拆迁补偿。一审法院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方已解除租赁关系，被告应当搬离租赁的场地及房屋并返还原告。被告的辩称并无事实及法律上的依据，一审法院不予采纳。
关于原告要求的租金及实验室占有使用费。原告向被告收取的租金为每月9000元，其中场地租金8000元，实验室使用费为1000元。被告举示了收条以证实其租金已缴纳至2012年10月10日，原告要求被告支付2012年10月10日之前的租金及使用费与事实不符，一审法院不予主张。原、被告的租赁关系于2013年3月21日解除，在此之前，被告称已于2012年10月10日搬离诉争场地，此后未实际使用场地，不应支付租金。一审法院认为，被告未举示证据证实其实际搬离的时间，即使其搬离但由于还留有其物品且未返还诉争的场地及房屋给原告，其仍应承担支付租金及使用费的义务。故对原告要求被告支付2012年10月11日至2013年3月21日期间的以每月共计9000元标准计算的场地租金及实验室使用费48000元；2013年3月22日起至实际搬出场地之日止的场地占有使用费按9000元／月（包含实验室使用费）计算的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第八十条、第八十四条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、重庆聚山化工有限公司于本判决书生效之日起十五日内搬出位于重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社采石场的场地；二、重庆聚山化工有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付重庆顺顺达石油化工有限责任公司以每月9000元的标准，从2012年10月11日起至2013年3月21日止的场地租金及实验室使用费48000元；三、重庆聚山化工有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付重庆顺顺达石油化工有限责任公司以每月9000元的标准，从2013年3月22日起至实际搬离场地日止的场地及实验室的占有使用费；四、驳回重庆顺顺达石油化工有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1025元，由重庆聚山化工有限公司负担（此款已由重庆顺顺达石油化工有限责任公司向一审法院预缴，重庆聚山化工有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给重庆顺顺达石油化工有限责任公司）。
宣判后，聚山公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2013）江法民初字第05541号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、铁山坪街道庆坪村锅底凼合作社与周昌红签订的《基地合作合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，将农村集体土地用于了非农业建设，应认定无效，故上诉人与被上诉人的租赁合同关系也应认定无效。2、被上诉人并非农村集体土地所有权人，本案所涉农村集体土地已于2011年11月7日被征收，所有权已收归国有，故被上诉人无权要求上诉人支付本案所涉农村集体土地的租金。3、上诉人于2012年10月10日后未再使用被上诉人实验室，故被上诉人无权主张在此之后的实验室使用费。
被上诉人顺顺达公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审另查明，2014年1月27日，上诉人聚山公司将租赁场地移交给被上诉人顺顺达公司。该事实由上诉人与被上诉人签订的场地移交书予以证实，经二审当庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点有：1、《基地合作合同》及上诉人与被上诉人之间的租赁合同的效力。2、被上诉人是否有权收取本案所涉农村集体土地的占有使用费。3、被上诉人是否有权收取2012年10月10日后的实验室使用费。现根据本案查明的事实，结合相关法律规定，对上述争议焦点评析如下：
关于《基地合作合同》及上诉人与被上诉人之间的租赁合同的效力问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《基地合作合同》所涉土地虽然是农村集体土地，但其本身是原废弃采石场及道路，相关土地的承包人又出具了授权委托书，该《基地合作合同》不会损害集体及承包人的利益，一审法院对此已做充分说理并认定《基地合作合同》合法有效，本院予以确认。本案所涉房屋及土地的使用权系被上诉人合法取得，上诉人使用了该房屋及场地并向被上诉人支付了相应租金，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的租赁关系，合法有效，故本院对上诉人要求确认其与被上诉人之间的租赁合同无效的意见亦不予采纳。
关于被上诉人是否有权收取本案所涉农村集体土地的租金问题。本院认为，根据上述评析意见，涉案农村集体土地的使用权系被上诉人合法取得，上诉人与被上诉人之间又形成了事实上的租赁关系，被上诉人收取相应的租金合法有据。此外，本案所涉的农村集体土地是否被征收为国有系另一法律关系，上诉人以此为由拒付土地租金，本院不予支持。
关于被上诉人是否有权收取2012年10月10日后实验室占有使用费的问题。本院认为，上诉人与被上诉人虽认可于2013年3月21日解除了租赁合同，但上诉人并未举证证实其已将实验室及场地移交给被上诉人。双方当事人在二审审理中确认在一审结束后的2014年1月27日才完成场地移交，故一审判决根据当时的情况确定上诉人支付2012年10月10日至搬离时的场地租金及实验室占有使用费符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人聚山公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人重庆聚山化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年六月十六日
书 记 员 梁 麟