重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第05243号
原告重庆森荣物业管理有限公司。住重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。
法定代表人袁庄，总经理。
委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人王治平，重庆中力律师事务所律师。
被告张文超，男，1964年1月10日出生，汉族。
委托代理人马明秀，女，1964年10月30日出生。
原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称：森荣物业公司）诉被告张文超物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗阳清独任审判，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告森荣物业公司的委托代理人陈渝、王治平，被告张文超的委托代理人马明秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告森荣物业公司诉称，原告于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得茶花小镇小区的物业管理资格。被告入住茶花小镇后，作为小区业主，到2013年9月时止，共拖欠原告物业服务费2308.1元未予交纳。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令二被告立即支付物业服务费2308.1元，并从起诉之日起按每日万分之三的标准支付违约金。
被告张文超辩称，被告拖欠原告物业服务费未交纳是事实，但对于欠费期限有异议。被告居住的房屋直至2008年8月才开通天然气，而根据被告与开发商签订的商品房买卖合同约定，在开通天然气前该房屋根本不符合接房条件，因此也就不应交纳物业服务费。因此，被告的交费期限应当自2008年9月至2013年9月共61个月。而被告拒绝交费的原因，在于原告并未尽到物业管理职责，整个茶花小镇垃圾成山、排污管道损坏多年不修，小区环境十分恶劣。因此，被告不同意交纳物业服务费。
经审理查明，原告森荣物业公司原名重庆南岸天龙物业管理有限公司，系具有二级物业管理资质的物业服务企业。该公司成立于1999年1月15日。2009年12月14日，经工商行政管理部门批准，原告完成公司名称变更登记，变更为现名称。2007年4月18日，原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的“茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇”小区提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同签订当日，重庆市南岸区房屋管理局完成了该合同的登记备案。
2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：茶花小镇小区的多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。
原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，因茶花小镇小区未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。为此，原告继续为该小区提供物业服务直至2013年9月。之后，原告撤出小区，未再继续提供物业服务。
被告系重庆市南岸区米兰路18号某栋某单元某号（即茶花小镇小区某栋某单元某号）房屋业主，该房屋建筑面积75.43平方米，每月需交纳物业服务费33.94元。被告自2008年2月入住该小区后，即未交纳物业服务费。截止2013年9月，被告共拖欠原告68个月的物业服务费2308.1元未交纳。上述费用多次催收未果，原告遂诉至法院。
上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《临时管理规约》、物业服务企业资质证书、重庆市南岸区物价局南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律的禁止性规定，该协议合法有效。2009年12月14日重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更为重庆森荣物业管理有限公司，即本案原告。企业名称变更后，重庆南岸区天龙物业管理有限公司享有的权利义务由变更后的企业承担，即本案原告承担原有的权利和义务。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而原告作为物业服务企业方从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。
关于物业服务费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的收费标准，重庆市南岸区物价局已对该小区物业服务收费做了规定，即0.45元／月／平方米，本院予以确认。因原告对茶花小镇小区其他业主物业服务费的收费均按照0.45元／月／平方米标准执行，该收费标准与原告所提供的物业服务范围相符，考虑到物业管理正常运行所需成本及市场收费现况，本院对该小区按照0.45元／月／平方米标准收费予以确认。
被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。至于被告提出的原告未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因未提交充分证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。对于被告提出的2008年9月前未开通天然气，房屋不符合接房条件因此不应交纳物业服务费的抗辩理由。该约定系业主和开发商约定，对原告公司不具约束力。开发商违反该约定向业主交房的，应当另行解决。但业主接房后即实际占有、使用房屋并享受原告提供的物业服务，因此应当依约交纳物业服务费。
综上，被告拖欠原告2008年2月至2013年9月期间共68个月的物业服务费2308.1元［68个月×75.43平方米×0.45元／月／平方米］应当予以交纳。
关于违约金。因被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由。原告要求被告支付从起诉之日起以2308.1元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。本院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从起诉之日即2014年6月12日起以本院支持的金额2308.1元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算违约金至付清之日止。
据此，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定之规定，判决如下：
一、限被告张文超于本判决生效后七日内向原告重庆森荣物业管理有限公司支付其所拖欠的2008年2月至2013年9月期间的物业服务费2308.1元；
二、自2014年6月12日起，被告张文超以拖欠的物业服务费2308.1元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为计算标准向原告森荣物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告张文超负担（此款原告森荣物业管理有限公司已交纳，限被告张文超于本判决生效后七日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗阳清
二〇一四年九月一日
书 记 员 肖 瑶