广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第932号
上诉人（原审被告）：苏年陆。
委托代理人：梁凌志。
委托代理人：覃晓。
被上诉人（原审原告）：南宁名宇物业服务有限公司。
法定代表人：何育强。
委托代理人：兰智群。
委托代理人：林国全。
上诉人苏年陆因与被上诉人南宁名宇物业服务有限公司（以下简称“名宇公司”）物业管理纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2012）良民一初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月6日受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人苏年陆及其委托代理人梁凌志、覃晓，被上诉人名宇公司委托代理人兰智群、林国全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁名厦房地产有限责任公司系名厦园小区的建设开发单位，其委托广西诚愉和物业服务有限公司于2011年1月1日之前为名厦园小区提供前期物业管服务，2010年12月28日又通过邀请招标的方式另行选聘名宇公司为名厦园小区提供前期物业管理服务，为此，双方于2010年12月30日签订了《名厦园前期物业管理委托合同》，合同第五条约定委托管理期限为三年，从双方签字之日起开始计算。合同期限届满，业主大会尚未成立或业主大会已成立但未选聘新的物业服务企业，双方继续履行该合同。合同第四条第H点约定，名宇公司向业主和物业使用人收取下列服务费用：物业管理服务费（含电梯保养费）、代收物业维修基金、代收代缴水电费（含公摊部分），如水电部门抄表到户，只负责收取水、电公摊费（含电梯电费）……。合同第十条第1点约定，多层住宅物业服务费（无电梯）按0.8元／㎡／月收取，小高层住宅物业服务费（有电梯）按1.2元／㎡／月收取，以上服务费最终以物价局审定为准。合同第十条第2点约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费和物业维修基金的，从逾期之日起按每天1.5‰交纳滞纳金。合同第十条第3点约定，业主……以后每月1-10日为集中收费时间……。合同还对其他事项进行了约定。2010年12月31日，南宁名厦房地产有限责任公司报南宁市房产管理局、南宁市住房保障和房产管理局备案同意后，名宇公司自2011年1月1日起至今为名厦园小区提供了物业管理服务。2011年1月14日南宁市物价局核准该小区按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.5元／㎡，有电梯0.82元／㎡。苏年陆在2008年5月5日购买了名厦园小区无电梯住宅9号楼1单元601号房，建筑面积221.78㎡。2011年1月1日名宇公司对该小区提供物业管理服务后，苏年陆没有交过物业管理费。名厦园小区至今未成立业主委员会。2012年8月22日名宇公司以苏年陆拖欠其物业管理费未付多次催讨无果为由，诉至一审法院，请求判令苏年陆支付2011年1月至2012年7月物业费2106.9元（221.78㎡×19个月×0.5元／㎡／月）、垃圾费152元、水电公摊180.7元及滞纳金988.04元，共计3427.64元。
一审法院经审理认为：依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，在名厦园小区业主大会成立并选聘物业服务企业前，建设单位南宁名厦房地产有限责任公司委托名宇公司对小区提供前期物业服务不违反法律规定，双方签订的前期物业服务合同对该小区内所有业主具有约束力。名宇公司已实际提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条规定，苏年陆作为名厦园小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳名厦园小区9号楼1单元601号房的物业服务费用。名宇公司主张按南宁市物价局核准的收费标准即无电梯住宅0.50元／㎡向苏年陆收取，并无不当。苏年陆拖欠9号楼1单元601号房2011年1月-2012年7月共19个月的物业服务费2106.9元、垃圾费152元、公摊水电费180.7元，名宇公司要求苏年陆支付上述费用，于法、于合同均有据，予以支持。苏年陆仅以名宇公司准入手续不合法，双方之间不存在物业服务合同关系提出抗辩并拒交上述费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。依合同约定，物业服务费等应于每月10日前交纳，但苏年陆未依约在2011年1月-2012年7月期间的每月10日前交纳当月的物业服务费，已构成违约，应根据合同约定从未交当月的次月11日起，按日1.5‰支付此期间未付物业服务费的违约金。苏年陆诉请支付的违约金988.04元，未超出按该标准计算的违约金数额，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条之规定，判决：一、苏年陆应于本判决生效之日起30日内向名宇公司支付2011年1月至2012年7月期间的物业服务费2106.9元、公摊水电费180.7元、垃圾费152元，合计2439.6元；二、苏年陆应于本判决生效之日起30日内向名宇公司支付违约金988.04元。案件受理费50元，减半收取25元，由苏年陆负担。
上诉人苏年陆上诉称：一、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系。2007年上诉人所在小区落成，建设单位已经委托广西诚愉和物业服务有限公司作为前期物业公司为小区提供前期物业管理服务，且该小区业主包括上诉人等人均与广西诚愉和物业服务有限公司签订有物业服务合同且该合同一直生效。故上诉人认为广西诚愉和物业服务有限公司才是名副其实的前期物业服务公司。二、上诉人与被上诉人之间没有签订任何的物业服务合同，这与上诉人之前与广西诚愉和物业服务有限公司签订物业服务合同不同。同时，上诉人对于小区的物业公司由广西诚愉和物业服务有限公司变成了被上诉人一概不知，且对其提供的证据证明其通过招标入驻小区的程序存有质疑。故上诉人不认可被上诉人是名厦园小区的物业服务公司。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人名宇公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
当事人争议的焦点是：上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系？上诉人应否向被上诉人支付2011年1月至2012年7月期间的物业服务费、公摊水电费、垃圾费以及违约金？
二审期间，上诉人向法院提交《名厦园住宅小区物业管理服务协议》、《房屋质量保证书》，证明上诉人是与广西诚愉和物业管理有限公司存在物业服务合同关系。被上诉人向法院提交《协议书》，证明开发商南宁名厦房地产有限责任公司与广西诚愉和物业管理有限公司已解除前期物业服务合同。双方当事人对对方提供的证据真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。
二审查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明：2008年10月8日，苏年陆与广西诚愉和物业服务有限公司签订《名厦园住宅小区物业管理服务协议》，协议第2条2.5项载明该协议依据的文件为广西诚愉和物业管理有限公司与南宁名厦房地产有限责任公司签订的《名厦园前期物业管理委托合同》。2010年9月1日，南宁名厦房地产有限责任公司与广西诚愉和物业服务有限公司解除双方签订的《名厦园前期物业管理委托合同》。苏年陆认可2011年1月1日以后广西诚愉和物业服务有限公司未在名厦园小区提供物业管理服务，亦未向其收取物业管理费用。
本院认为：依照《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，在名厦园小区成立业主委员会之前，被上诉人作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，经招标的方式被选聘为名厦园小区的物业管理企业，其与建设单位南宁市名厦房地产有限责任公司签订的《名厦园前期物业管理委托合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。上诉人主张被上诉人准入名厦园小区程序不合法，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。至于上诉人还主张其与广西诚愉和物业服务有限公司一直存在物业服务合同关系的问题，虽广西诚愉和物业服务有限公司曾在名厦园小区提供过前期物业管理服务，上诉人与广西诚愉和物业服务有限公司亦签订有《名厦园住宅小区物业管理服务协议》，但上诉人与广西诚愉和物业服务有限公司签订的《名厦园住宅小区物业管理服务协议》是以南宁市名厦房地产有限责任公司与广西诚愉和物业服务有限公司签订的《名厦园前期物业管理委托合同》为依据，而南宁市名厦房地产有限责任公司与广西诚愉和物业服务有限公司已于2010年9月1日解除了双方之间的前期物业管理委托合同，且上诉人亦认可2011年1月1日以后广西诚愉和物业服务有限公司已不在名厦园小区提供物业管理服务，广西诚愉和物业服务有限公司亦未再向上诉人收取物业管理费用，由此可见，上诉人与广西诚愉和物业服务有限公司自2011年1月1日起已不再履行双方签订的《名厦园住宅小区物业管理服务协议》，双方之间的物业服务合同关系实际已终止。故，对上诉人主张2011年1月1日以后与广西诚愉和物业服务有限公司仍存在物业服务合同关系，本院不予采信。2011年1月1日以后，被上诉人已在名厦园小区提供物业管理服务，上诉人作为名厦园小区的业主应当支付物业服务费用。一审判决上诉人向被上诉人支付2011年1月至2012年7月期间的物业服务费2106.9元、公摊水电费180.7元、垃圾费152元正确，本院予以维持。因上诉人未能按时缴纳物业服务费用，已构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。一审判决上诉人支付被上诉人违约金988.04元并无不当，本院亦予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由苏年陆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 萌
代理审判员 刘媛媛
代理审判员 罗世民
二〇一三年七月十日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。