广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）佛城法民一初字第2840号
原告何植成，男，汉族，1948年2月25日出生。
委托代理人萧光贤、任博佳，均为广东通法正承律师事务所律师。
被告罗新发，男，汉族，1968年6月17日出生。
被告佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司（原名佛山市皇轩饮食有限公司）。住所：广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村向前村民小组西便街**号。
法定代表人罗海燕。
委托代理人罗新发，男，汉族，1968年6月17日出生。
原告何植成诉被告罗新发、佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司（以下简称皇轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月17日立案受理后，依法由审判员麦燕红适用简易程序独任审判，于2012年9月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员麦燕红担任审判长，与代理审判员罗婉文、人民陪审员梁钰萍组成合议庭进行审理。因（2012）佛城法民一初字第2240号案与本案相关联，故本院于2013年1月10日依法裁定本案中止审理。后恢复审理，并于2014年7月15日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告罗新发、被告皇轩公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年5月11日，原告与两被告签订《租赁合同书》，约定由两被告承租原告所有佛山市禅城区澜石街道黎涌村向前村民小组西便街25号房屋（房产证号：佛房证字第FC00036**，土地证号：06000807006**，产权面积177.47㎡）和空地，租金为1500元／月，租赁期限自2007年5月11日至2012年5月11日止。后原告依约交付租赁房屋供被告使用。2009年3月起至今，被告拒绝缴纳租金，并拒绝交还租赁房屋。截至起诉日止，被告欠付租金金额已达68885.80元（租赁合同到期后租金金额参照周边地区租金标准计算）。被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担相应的违约及损害赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、两被告立即腾退租赁房屋和场地；2、两被告按1500元／月连带向原告支付2009年3月11日至2012年5月11日租金57000元；3、两被告按22800元／月标准（即40元／㎡×计租面积570㎡）连带向原告计付2012年5月12日至起诉日2012年7月18日租金50920元，诉讼期间至被告腾退房屋日止另按该租金计算；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：确认原、被告签订的租赁合同于2012年5月11日解除；明确第二项诉请中计算租金的起点时间为2009年3月12日。
被告罗新发辩称：原告与被告罗新发双方不是租赁合同关系，双方签订的租赁合同已经作废。双方是建筑工程合同关系，被告罗新发帮原告建房子，如果原告将建筑费给被告罗新发，双方就没有纠纷了。即使双方有租赁关系，租金也只可以追索一年。对于第一项诉请，原告将建筑费给被告罗新发，被告罗新发就将房子返还给原告。租金应整体计算，原告的第三项诉请不合理，即使有租赁关系，也只有100平方米，没有原告陈述的500多平方米。
被告皇轩公司辩称：被告皇轩公司没有与原告签订任何合同，双方没有任何关系，其余不发表意见。
在第二次开庭时，两被告共同补充辩称：涉案租赁合同是由原告与被告罗新发签订，合同终止日期是2015年5月11日，并非原告所述的2012年5月11日到期。被告皇轩公司在2009年3月才开始使用涉案房屋。对于原告增加的诉请不予确认，两被告不同意解除合同，要求继续履行合同至合同约定的期限。对于原告的第二项诉请，两被告已交租到2009年6月11日。对于原告的第三项诉请，两被告不同意原告的计算租金方式，应按照合同的约定计算租金。
原告在诉讼中提交以下证据：
原告、被告罗新发的身份证、被告皇轩公司企业机读档案登记资料。拟证明原、被告主体资格，被告皇轩公司的名称变更情况。
租赁合同书。拟证明原、被告存在租赁关系，租赁期至2012年5月11日止，合同的相对方是两被告，两被告主体适格。
房屋产权证。拟证明涉案房屋及周边的空地是原告，原告出租的面积包括空地400多平方米。
被告罗新发在诉讼中提交以下证据：
委托书。拟证明被告罗新发在加建涉案房屋过程中，原告一直在场。
何植成房屋安全性鉴定报告（工程编号：AG07075A）。拟证明被告罗新发加建维修了涉案房屋。
被告皇轩公司没有提交证据。
为查明事实，本院依职权调取了（2012）佛城法民一初字第2240号案的开庭笔录及起诉状。
经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：
原告及两被告对对方提供的证据、本院调取的证据的真实性均无异议，本院予以采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
涉案房屋佛山市禅城区澜石街道黎涌村向前村民小组西便街25号的所有权人为原告，产权证登记房屋层数为一层，建筑面积为177.47平方米；涉案房屋所占土地使用权人亦为原告，自有使用权面积为469.70平方米。
皇轩公司（原名为佛山市皇轩饮食有限公司，于2013年7月29日变更为现名称）系有限责任公司，于2009年2月16日登记成立，注册登记住所为涉案房屋。
2007年5月11日，原告（出租方，甲方）与被告罗新发（承租方，乙方）签订《租赁合同书》（合同抬头的出租方为皇轩公司），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作经营场所之用，面积为177.40平方米及产权证所属空地，合计每月租金为1500元；租赁期为2007年5月11日至2015年5月11日止（此处原告将2015年涂改为2012年并签名）；按金与租金以现金形式支付，乙方必须先交纳按金3000元，租金每月5日前按月支付，甲方开具合法租金凭证，如发生拖欠，罚取滞纳金，超过15天未交租金，甲方有权终止合约；租约期满，乙方如不继续租用，应缴清所有费用，并且不能拆除不能移动的固定装修物；如甲方其他违约，乙方有权要求甲方返还两个月之月租。如乙方违约，甲方有权收回房产及空地使用权，并收回所欠租金及没收按金；双方签定出租合约时，给予乙方实际装修期（最多不超过三个月）免租。合同落款处乙方的打印名称为皇轩公司，但皇轩公司没有加盖公章，被告罗新发在代表签名处签名；原告在甲方处签名。签订合同后，原告将涉案房屋交付被告罗新发。
2007年8月11日，原告向被告罗新发出具委托书：兹因本人外出工作，现委托罗新发先生代办理有关报建事宜，请有关办理部门给予方便，特此委托。
诉讼中，原、被告共同确认：被告罗新发于2007年8月至11月对涉案房屋进行了加建维修，内容包括在原一层房屋上加建装修二楼以及在涉案房屋产权证范围的空地搭建简易棚，房屋现状为两层建筑物、房屋周围空地上搭建的一层简易棚；就加建事宜原告与被告罗新发没有签订任何书面合同，亦没有进行书面的验收及结算；加建部分未办理报建手续，亦未申请办理产权登记。被告罗新发承租涉案房屋后交由饶继明使用至2009年2月，2009年3月开始由被告皇轩公司使用，被告皇轩公司从2011年底就没有经营，一直丢空至今，两被告至今没有将涉案房屋交还原告。原告收取租金后均出具收据。
原告陈述：1、租赁合同的当事人是原告与被告罗新发，当时被告罗新发表示承租涉案房屋用于经营餐厅，因此原告一直认为是由被告罗新发承租，但被告罗新发提供的合同抬头注明承租方为皇轩公司，故原告要求由皇轩公司在合同上盖章，但最后合同上没有加盖皇轩公司的公章，只有被告罗新发的签名，被告罗新发所述的是饶继明承租不是事实。双方就租赁事宜口头达成协议后，由被告罗新发的员工饶继明将合同交给原告时，原告与被告罗新发双方在电话上对合同内容进行协商，将租赁期限由2015年变更为2012年，并由原告及饶继明在更改处签名确认，再由饶继明将双方协商一致的合同交给被告罗新发签名。因此在办理租赁合同中，饶继明的行为可以形成表见代理，饶继明的行为产生的效果应由被告罗新发承担，合同的期限应为2012年。2、原告与被告罗新发签订合同后，原告准备申请重建涉案房屋再交由被告罗新发经营餐厅，但规划部门只同意维修，不同意重建，所以原告就没有再申请维修房屋。但被告罗新发向原告表示其可以办理重建手续，因此原告就向被告罗新发出具了委托书，委托其办理报建手续，且双方约定由被告罗新发出资重建，五年后涉案房屋归原告所有。由于双方明确原告不出资重建涉案房屋，因此租金低至每平方米3元。后来被告罗新发无法办理重建的报建手续，原告不同意进行加建，至于被告罗新发加建的情况原告就不清楚，原告没有对涉案工程进行验收和结算。被告罗新发在没有经原告同意的情况下擅自进行加建，因此被告罗新发的加建行为与原告无关，原告不需要向被告支付建筑费。3、被告支付了3000元按金，由于签订合同时，双方关系友好，所以口头约定，免收装修期半年的租金，就用3000元按金冲抵。故在本案中不主张处理按金。签订租赁合同后，一直由被告罗新发的工作人员以现金的方式向原告支付租金，被告罗新发支付租金至2009年3月11日，之后至今两被告均没有向原告支付租金。4、合同约定租期至2012年5月11日，到期后原告已直接告知被告罗新发合同期满要收回房屋，被告罗新发亦确认合同到期，但表示其有优先使用房屋的权利，要求继续使用房屋。原告表示要加租，按40-60元／平方米计算租金，但被告罗新发认为过高不同意，所以没有再续签租赁合同。5、合同期满后租金的计算依据是参照涉案房屋周边商业铺位的租金标准来计算的，即空地和房屋统一按照40元每平方米计算，而计算面积除了470平方米外，因被告罗新发承租后加建了一层大概100平方米，故总面积变成了570平方米。6、两被告没有按合同约定缴纳租金，因此即使期限未届满，根据合同的约定原告亦有权终止合约收回涉案房屋。
被告罗新发、皇轩公司陈述：1、案外人饶继明原是被告罗新发的员工，但在原告与被告罗新发签订租赁合同时饶继明已不是被告罗新发的员工。饶继明认识原告几天后就介绍原告认识被告罗新发。饶继明曾经营名称为“佛山市皇轩饮食有限公司”的公司，后该公司被注销。由于饶继明想再次成立“佛山市皇轩饮食有限公司”，因此准备承租涉案房屋作为经营场所，故租赁合同的抬头承租方为皇轩公司。在签订合同时，原告认为饶继明是外地人不可靠，要求由被告罗新发签订合同。因当时皇轩公司尚未成立，故由被告罗新发签名。被告罗新发签名时合同内容均是打印体，没有手写内容。被告罗新发没有委托饶继明与原告修改合同的期限，是原告与饶继明擅自将租期的“2015年”改成了“2012年”，故租赁合同已经作废。2、签订租赁合同后，被告罗新发根据原告的书面委托及双方的口头约定对涉案房屋进行加建。由于规划局答复涉案房屋只能进行维修加固的修缮处理，不得拆建，因此饶继明委托石湾置业建筑设计院设计了两套图纸，一套是维修，一套是加建，被告罗新发将维修的图纸交到规划局办理维修手续就可以开始进行加建工程。原告与被告罗新发从来没有约定由被告罗新发出资加建，五年后加建建筑物归原告所有。由于原告没有向被告罗新发支付工程款，因此被告罗新发起诉原告要求原告支付建筑费。3、签订租赁合同后，被告罗新发没有支付3000元按金，饶继明曾口头表示其向原告交付了3000元按金。被告罗新发承租了涉案房屋后，就交由饶继明使用至2009年2月，饶继明使用期间由其直接向原告交租，所以被告罗新发不清楚饶继明是否与原告口头达成协议用3000元按金冲抵半年租金。在本案中，被告罗新发不主张处理此按金。从2009年3月开始涉案房屋由皇轩公司使用，皇轩公司向原告支付租金至2009年6月11日，之后至今两被告都没有向原告支付租金。两被告不交租是因为原告没有向被告罗新发支付建筑费。4、对于原告的第二项诉讼请求中计租标准无异议，对原告第三项诉请认为应按照470平方米面积计算，即使期限已满，仍应按照原合同标准计算租金。
另查明，就涉案房屋的加建，本案的被告罗新发起诉本案的原告何植成，案号为（2012）佛城法民一初字第2240号，诉讼请求为：1、被告立即偿还建筑费62.40万元，并从起诉之日起按同期中国人民银行贷款利率支付利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案《租赁合同书》抬头虽为原告与被告皇轩公司，但皇轩公司并未盖章确认，且签订合同时被告皇轩公司尚未成立，诉讼过程中原告与被告罗新发亦确认合同的双方当事人为原告与被告罗新发、被告皇轩公司在2009年3月才使用涉案房屋，因此，本院确定租赁合同的相对方为原告与被告罗新发，被告皇轩公司为涉案房屋的实际使用人。涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
关于合同的租赁期限。原告主张经与被告罗新发协商一致变更租期至2012年5月11日，被告罗新发则予以否认，坚持合同期限至2015年5月11日。对此本院认为，首先，原告未能提供证据证明被告罗新发书面或口头委托饶继明对涉案合同的租期进行修改，且在诉讼过程中被告罗新发亦未对饶继明的行为予以追认，因此饶继明与被告罗新发之间不存在代理关系，被告罗新发对饶继明的签名行为不需要承担民事责任。其次，饶继明虽然曾为被告罗新发的员工，但诉讼过程中原告一直坚持涉案房屋的承租人为被告罗新发，且又未能提供证据证明就被告罗新发承租涉案房屋的事宜一直由饶继明代表被告罗新发与原告进行协商，存在足以让原告相信饶继明的行为是代表被告罗新发的事实，因此饶继明在涉案租赁合同修改处签名的行为不能视为表见代理。故饶继明与原告在涉案租赁合同上修改租期的行为无效，对被告罗新发不产生约束力，租赁合同的租期应为2007年5月11日至2015年5月11日。原告关于租期变更为2012年5月11日到期的主张不成立，本院不予支持。
关于原告诉请确认租赁合同于2012年5月11日解除。原告认为合同约定租赁期于2012年5月11日届满，因此期满之日合同就解除，且两被告没有按合同约定缴纳租金，因此即使期限未届满，根据合同的约定原告亦有权终止合约收回涉案房屋。如前论述，合同约定的租赁期限为2007年5月11日至2015年5月11日，因此原告以合同期满为由诉请确认租赁合同于2012年5月11日解除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但基于本院查明的事实可知，不论作为承租人的被告罗新发还是作为实际使用人的被告皇轩公司，都没有按合同的约定支付租金，因此根据合同关于“乙方15天未交租金，甲方有权终止合约；乙方违约，甲方有权收回房产及空地使用权，并收回所欠租金及没收按金”的约定，作为守约方的原告有权主张解除合同并收回涉案房屋及空地。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，在本案起诉状送达两被告之日涉案合同就解除，两被告在2012年9月4日收到起诉状，故涉案租赁合同已于2012年9月4日解除。
关于原告要求两被告腾退租赁房屋和场地的诉请。如前文论述，涉案租赁合同已解除，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，两被告作为承租人及实际使用人应将涉案房屋及空地返还原告，因此原告的该诉请于法有据，本院予以支持。
关于原告要求两被告支付租金。原告诉请由两被告连带支付租金，两被告对此没有异议，本院予以支持。关于租金的计算标准，原告主张在合同期内（2009年3月11日至2012年5月11日）按合同的约定即1500元／月的标准支付租金、合同期满后即从2012年5月12日起至两被告返还涉案房屋及空地之日止按22800元／月标准（即40元／㎡×计租面积570㎡）支付租金，两被告则认为应按合同的约定支付租金。对此本院认为，涉案租赁合同合法有效，在双方当事人没有对合同的内容协商一致变更前应按合同的约定履行。原告未能提供证据证明原、被告已达成协议从2012年5月12日起按22800元／月的标准支付租金，因此，原告主张从2012年5月12日起按22800元／月标准支付租金缺乏事实依据，本院不予支持。故在涉案合同解除前应按合同约定的标准支付租金，在合同解除后因两被告不认可原告主张的租金标准，应参照合同约定的标准支付占有使用费。关于欠租的起始时间。两被告主张其已向原告支付租金至2009年6月11日，但未能提供证据予以证明，且原告不予认可，故本院对两被告的该抗辩意见不予采纳，本院确认两被告自2009年3月12日开始欠付租金。关于诉讼时效。两被告抗辩提出租金的诉讼时效期间为一年。由于租金收取的依据是租赁合同，因此，在一个合同期内产生的所有租金应视为一个整体，而承租人每月缴纳租金则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金缴纳期限届满之日起开始计算，涉案租赁合同最后一期租金缴纳期限届满日为2015年5月5日，故两被告关于诉讼时效的抗辩不成立。原告诉请两被告自2009年3月12日起支付租金于法有据，本院予以支持。综上，两被告应向原告支付自2009年3月12日至2012年9月4日的租金62700元；参照每月1500元的标准向原告支付2012年9月5日起至2014年7月4日（共22个月）占有使用费共33000元，从2014年7月5日起至其实际搬离上述房屋及空地之日止，参照每月1500元的标准向原告支付占有使用费。被告罗新发抗辩提出因原告未支付加建费用，故拒绝将涉案房屋和空地返还原告及支付租金。由于涉案租赁合同明确被告罗新发应每月支付租金，且两被告亦未能提供证据证明原告与被告罗新发约定如果原告不支付加建费用被告罗新发就不需要支付租金，因此被告罗新发的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告诉请两被告就加建部分面积支付租金。被告罗新发加建的面积不属于涉案租赁合同约定的租赁范围内，且就加建问题，本案的被告罗新发已另行起诉，本院已立案审理，因此对原告的该诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告何植成与被告罗新发于2007年5月11日签订的《租赁合同书》于2012年9月4日解除；
二、被告罗新发、佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，搬离佛山市禅城区澜石街道黎涌村向前村民小组西便街25号，并将上述房屋及空地返还原告何植成；
三、被告罗新发、佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告何植成支付2009年3月12日至2012年9月4日的租金62700元及2012年9月5日至2014年7月4日占有使用费33000元；从2014年7月5日起至其实际搬离上述房屋及空地之日止，参照每月1500元的标准向原告何植成支付占有使用费；
四、驳回原告何植成的其他诉讼请求。
如果被告罗新发、佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱、搬迁义务，应当分别依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。
本案受理费2458元，由被告罗新发、佛山市皇轩餐饮企业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 麦燕红
代理审判员 罗婉文
人民陪审员 梁钰萍
二〇一四年八月十二日
书 记 员 吕玲玲
附法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。