中华人民共和国
广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第111号
原告：李美珩（LIMEIHENG），美国籍人，现住美国。
委托代理人：梁治烈，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市潮兴物业管理发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：刘映瑞，职务总经理。
被告：刘召南，住湖南省衡阳县。
两被告的共同委托代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。
第三人：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区。
法定代表人：彭高峰。
委托代理人：龚健，该局职员，联系地址。
委托代理人：周定阳，该局职员，联系地址。
原告李美珩诉被告广州市潮兴物业发展有限公司、刘召南，第三人广州市国土资源和规划委员会物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李美珩的委托代理人梁治烈，两被告的共同委托代理人吕传文，第三人的委托代理人周定阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：200x年5月27日，原告与被告广州市潮兴物业发展有限公司（以下简称潮兴公司）签订《房屋租赁协议》，约定原告将广州市海珠南路xx号2、x楼及骑楼出租给被告潮兴公司作为住宅使用，以当时现状出租。租赁期间，被告潮兴公司擅自将建筑物共有部分的天台围蔽起来，并加建为具有两房一厨一厕格局的房屋。2010年x月1日，两被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定潮兴公司将涉案场地2-4楼出租给被告刘召南作住宅使用。原告认为，天台作为房屋辅助功能的共有部分，原告及各房屋租赁人均可作休息、晾晒衣服之用，被告潮兴公司不顾原告及其他房屋租赁人的同意，改变天台原有使用性质及效用违法加建为封闭的房屋用于转租，其行为既违反了《房屋租赁协议》约定，同时也侵害原告及其他房屋租赁人对建筑物共有部分的使用权。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应根据《中华人民共和国物权法》的七十六条之规定由业主共同决定。被告潮兴公司未经建筑物业主同意擅自占用及改变建筑物共有部分用途，其行为侵害了原告及其他房屋租赁人对建筑物共有部分的使用权，根据上述解释第十条、第十四条和十五条规定，原告有权要求排除妨害、恢复原状及赔偿损失。
综上所述，两被告在未经原告同意的情况下，改变天台原有使用性质及效用违法加建为封闭的房屋用于转租，其行为既违反了《房屋租赁协议》约定，同时也侵害原告及其他房屋租赁人对建筑物共有部分的使用权。因此，请求法院判令：1.确认被告广州市潮兴物业管理发展有限公司与被告刘召南于2010年x月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.两被告将位于广州市越秀区海珠南路xx号四楼天台的所有构筑物进行拆除，并且恢复建设雨棚；x.被告广州市潮兴物业管理发展有限公司赔偿原告损失16527.60元，具体计算方式为x7.21×4800元÷（x2.47＋x7.21）×12。
被告潮兴公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）关于第一项诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋租赁协议》约定我方有转租权，因此两被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》是有效的；（二）关于第二项诉讼请求，根据《房屋租赁协议》附件一D项的约定，对涉案房屋进行装修是我方的权利义务，故原告对该装修行为是知悉的，原告经常回国，当时装修是经过原告同意且经过原告检查验收的，时隔多年原告现在才提出拆除及恢复原状的请求明显不合理。（三）关于第三项诉讼请求。200x年，因房屋有白蚁属于危房，房管部门多次找原告，告知其如再不修缮将会收回房屋，我方才得以用较低的价格承租，并愿意投入20多万元对房屋进行修缮，故合同附件一D项将修缮列为我方义务，因此对房屋进行修缮是依约履行合同义务。其次，我方当时是承租整栋房屋的，因原告要求提高租金我方不同意，故其向法院提起5次诉讼，但均被法院驳回其全部诉讼请求。原告是因市场租金提高才提起赔偿的请求，故其提起本案诉讼是没有任何依据的。（四）原告已明确其本案提起的是侵权之诉，故其第一项诉讼请求已经超出侵权之诉的范围，应不在本案中处理。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告刘召南辩称：不同意原告全部的诉讼请求。理由如下：（一）两被告对合同的效力是无异议的，根据合同相对性的原则，原告无权请求法院确认两被告之间签订的合同无效，故不同意第一项诉讼请求。（二）合同没有约定我方对房屋有修缮义务，且我方并无参与修缮行为，故原告的第二、第三项诉讼请求均与我方无关，原告要求我方赔偿损失亦没有依据。（三）原告已明确其本案提起的是侵权之诉，故其第一项诉讼请求已经超出侵权之诉的范围，应不在本案中处理。
第三人述称：（一）海珠南路xx号首层产权属于我方，被告方对天台的加建行为，没有取得我方同意。（二）原、被告之间的纠纷与我方无关，我方无意见。（三）根据《广东省城乡规划条例》第八十条及《广州市城乡规划条例》第三条相关规定，建议转由属地街道及规划、城管部门处理，我方将根据相关部门对天台加建部位的处理意见，积极配合处理。
经审理查明：根据房产登记号统字x2786号《房地产登记簿查册表》记载，座落于本市越秀区海珠南路xx号首层房屋的契证类型为房地产证、占有部分为全部（所有权人）、单位名为原广州市房地产管理局（因机构改革现名称已变更为第三人）、所有权来历为1x58年经租，建筑面积为42.5平方米、结构为混合（乙石）、结构层数为x。根据2012登记字1014144号《房地产登记簿查册表》记载，座落于本市越秀区海珠南路xx号2、x楼及骑楼的房屋，房屋建筑面积x2.47平方米，规划用途为住宅，产权人为原告，所有权取得方式为继承。
200x年5月27日，原告（为甲方，代理人连某）与原广州市潮兴物业管理有限公司（为乙方，后更名为被告潮兴公司）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（为中介方）签订《房屋租赁协议》，约定：“1.甲方把座落于广州市海珠南路xx号二、三楼及骑楼，总建筑面积x2.47平方米住房壹套，出租给乙方作住宅使用，该物业以现状出租。2.租赁期定为壹佰贰拾个月，由200x年x月1日起至201x年8月x1日止，到期双方满意可提早60天另续24个月期之新约，租金、条件另议。x.首廿肆个月租金（扣除头1.5个月免租装修期）定为每月1000元（每年一次上期支付）。由2011年x月1日起至2014年8月x1日租金定为每月1xxx元（每年一次上期支付）。由2014年x月1日起至201x年8月x1日租金定为每月18xx元（每年一次上期支付）。……7.甲方同意乙方在严格遵守国家的一切政策法规的前提下，租用期内可将房屋的全部或部分出租、出借。如发现有违法行为，甲方有权取消合约收回该物业。8.甲方多次提请乙方租用以上物业，必须遵守国家的一切政策法规；房屋修缮及装修须按政府规定报建及聘用由资质合格的公司。否则一切责任后果概由乙方自行承担，与甲方无关”等内容。
同年8月28日，原告（为甲方，代理人连利）与原广州市潮兴物业管理有限公司（为乙方）及广州市昇辉房地产咨询服务有限公司（为中介方）签订附件一，其中约定：“D.租约期前三个月内乙方必须按“附件二”对合约物业按进行投入资金进行房屋修缮及装修完毕，修缮及装修资金由乙方全部负责。修缮及装修必须按政府规定报建及聘用有资质合格的公司。修缮及装修的一切安全责任、防火责任等概由乙方自行承担。甲方对国内房屋修缮及装修一点也不熟悉，且身在海外，且已多次提醒乙方一切一切须严格按照国家的政策法规进行，租赁期内一切一切责任与甲方完全无关”等内容。
2010年x月1日，被告潮兴公司（甲方，出租人）与被告刘召南（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将海珠南路xx号2-4楼房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限从2010年x月1日起至201x年8月x0日止，其中2010年x月1日至201x年8月x0日租金为每月xx00元；201x年x月1日至2016年8月x0日租金为每月4200元；2016年x月1日至201x年8月x0日租金为每月4800元等内容。
2012年，原告以特快专递的形式向被告潮兴公司送达《通知书》，载明：“在租赁期间，贵司擅自对租赁房屋进行建设和扩建，严重影响了租赁房屋的结构和一楼的安全。为了维护租赁房屋的完整及安全，我方现要求贵司在收到本通知之日起15天内恢复租赁房屋原状”。被告于同年11月x0日签收上述《通知书》。
201x年，李美珩以潮兴公司为被告向法院提起诉讼，要求潮兴公司向其返还海珠南路xx号4楼的租金收益，该案一审审理过程中，原告及潮兴公司一致确认：海珠南路xx号4楼原为天台，但双方对原告向被告出租的范围及被告承租时4楼的状况各执一词，原告陈述：根据双方签订的租赁协议，其出租给被告的只是海珠南路xx号2、x楼及骑楼，协议没有约定包括讼争的4楼，因此租赁范围应不包括4楼；被告承租时4楼是雨棚，没有封闭式建筑。被告陈述：租赁范围是总建筑面积为x2.47平方米住房一套，以现状出租，而该建筑4楼是天台，属于附属物，因此租赁范围包括涉案的4楼；被告承租时4楼是雨棚，但是半封闭的建筑，被告方对该天台加固后使用。该案审理过称中，法院派员前往现场勘查，情况如下：越秀区海珠南路xx号房屋地上层数为4层，其中第4层为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋，面积约为x7.21平方米；第三层通往第四层的楼梯设有一铁门，有上锁；该建筑1至4楼共用上下楼梯，该楼梯为内部楼梯，各层房屋可独立通行互不干扰。本院于2014年1月17日所出（201x）穗越法民三初字第2828号民事判决书，驳回李美珩的诉讼请求。后李美珩不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后认定，李美珩并非“海珠南路xx号第4层为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋”的所有权人，也没有证据表明李美珩合法取得上述建筑物的相应权益，故李美珩要求潮兴公司返还所谓上述建筑物租金的上诉请求无法律依据，遂于2014年8月1x日作出（2014）穗中法民五终字第1x4x号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案审理过程中，各方当事人一致确认：海珠南路xx号房屋地上层数为第4层的房屋没有办理产权登记手续；房屋的现状与前述法院前往现场勘验时一致，上述现有建筑物是由被告潮兴公司建造的，没有办理规划报建手续，亦未经过行政主管部门的认定或处理。
关于海珠南路xx号4楼进行加建的因由及具体情况，各方当事人各执一词。被告潮兴公司陈述：其按照《房屋租赁协议》附件一D点的约定，履行对房屋进行修缮的义务，故原告对其有关修缮行为是知悉且同意的；《房屋租赁协议》的附件二原是一份图纸，后双方因故并未签订；但经双方协商一致口头约定潮兴公司按照原告的装修风格对4楼进行装修，且装修前后原告都有拍照记录，装修后原告也进行了验收。被告潮兴公司对其上述陈述并未提交证据予以证明。
原告对被告潮兴公司的上述陈述不予确认，并陈述：被告潮兴公司未经其同意改变天台原有使用性质进行加建；由于其与潮兴公司无法对附件二达成一致意见，故双方并未签订附件二，双方也未达成口头协议。原告同时称其没有前往有关行政主管部门对前述加建行为进行投诉。
第三人陈述：海珠南路xx号4楼原为天台有雨棚，其不知道海珠南路xx号4楼存在加建行为；经翻查档案记录，被告潮兴公司的加建行为亦未经过其同意，其亦不同意被告方使用4楼；其没有对两被告提起过诉讼。同时认为天台的加建是否属违章建筑需由相关行政主管部门进行认定，如经认定属于违章建筑，其愿意配合处理。
此外，原告在本案诉讼过程中明确，其在本案中提起的并非合同之诉而是侵权之诉；其在本案中要求被告潮兴公司赔偿损失的依据是：海珠南路xx号4楼天台本是作为休息和晾晒衣服之用，由于被告潮兴公司违章加建导致其无法使用，且上述违章建筑经相关行政部门处罚后需要进行拆除将会产生费用，其必然受到损失；且被告因违法加建所获得的盈利也相当于其损失，故其根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张赔偿。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也应当认定为共有部分。本案中，根据《房地产登记簿查册表》可见，涉案的越秀区海珠南路xx号楼房建筑层数只是x层，首层房屋业主为第三人，原告持有2、x楼及骑楼的产权证明，故涉案楼房的天台属于原告与第三人的共有物。
《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中，被告潮兴公司在涉案楼房的天台进行加建并将加建后的房屋转租给被告刘召南使用，并未经原告及第三人的同意，故原告请求被告潮兴公司对海珠南路xx号天台的所有建筑物予以拆除的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，本院予以支持。虽然原告与被告潮兴公司在《房屋租赁协议》附件一约定了潮兴公司需承担对房屋进行修缮的义务，但被告潮兴公司的承租范围仅为“海珠南路xx号2、x楼及骑楼”而并未包括天台部分，故修缮范围应限于承租范围内；同时所谓“修缮”的义务是原告在出租2、x楼及骑楼给被告潮兴公司使用过程中将部分管理权能进行让渡，这与将天台扩建成为用混凝土与板间搭建成的一封闭的具有两房一厅一厨一厕格局的房屋的处分行为存在本质上的区别，故本院对被告主张其依约对房屋进行修缮故不同意拆除天台建筑物的抗辩意见，本院不予采纳。同时，由于上述加建行为由被告潮兴公司所实施，故原告请求被告刘召南承担拆除及恢复建设雨棚的责任，本院不予支持。但被告刘召南需在拆除过程中予以配合，腾空搬离天台。
关于原告要求被告潮兴公司赔偿损失的问题。原告在本案中要求被告潮兴公司赔偿损失的理由有二：一是认为海珠南路xx号天台本是作为休息和晾晒衣服之用，被告潮兴公司加建导致其无法使用，且被告潮兴公司因违法加建所获得的盈利也相当于其损失；二是认为上述扩建的建筑物为违章建筑，经相关行政部门处罚后需进行拆除将会产生费用，其必然受到损失。针对上述理由，本院分析如下：（一）如前所述，涉案海珠南路xx号天台属于原告与第三人的共有物，原告并非海珠南路xx号天台建筑物的所有权人，原告也没有证据表明其已合法取得上述建筑物的相应权益，故原告称被告潮兴公司“因违法加建所获得的盈利”为其实际损失，于法无据。（二）海珠南路xx号天台的建筑物是否属于违章建筑，尚未经过行政主管部门的认定或处理，原告所称的将产生的拆除费用尚未实际发生。综上，原告要求被告潮兴公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
此外，本案为物权纠纷，原告在诉讼中已明确其在本案中提起的是侵权之诉，故其要求确认两被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》无效的诉讼请求，与本案处理的并非同一法律关系，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第七条的规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起一个月内，广州市潮兴物业管理发展有限公司将位于广州市越秀区海珠南路xx号四层天台的所有建筑物予以拆除并恢复建设雨棚。
二、驳回原告李美珩的其他诉讼请求。
本案受理费276元，公告费500元，由原告李美珩负担176元，被告广州市潮兴物业管理发展有限公司负担600元。
如不服本判决，原告李美珩可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市潮兴物业管理发展有限公司、刘召南可在判决书送达之日十五日起内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 伍颖妍
人民陪审员 潘路米
人民陪审员 陈遂莞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 苏颖诗