北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00797号
上诉人（原审原告）陈雁彬，女。
委托代理人陈辉，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人朱秀文，北京市东易律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）解青，女。
委托代理人曹迎春，男。
原审第三人张克勤，男。
原审第三人韩仪，女。
上述二人之委托代理人郭小玉，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人陈雁彬因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈雁彬之委托代理人陈辉、被上诉人解青之委托代理人曹迎春、原审第三人张克勤、韩仪及其二人之委托代理人郭小玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈雁彬诉至原审法院称：我于2012年2月承租解青位于北京市海淀区定慧西里某号楼某室房屋（以下简称某室房屋），租期暂定一年。2013年2月租房合同到期，因解青早已提前告知不再续签租赁合同，故我在租期结束后搬出该房屋。2013年5月，解青向我催要租赁房屋期间的水费，我得知解青在2012年12月与案外人签订了该房屋的买卖合同，且目前尚未办理产权过户手续。我认为解青在我承租其房屋期间出卖房屋，应按法律规定通知我，我享有优先购买权，解青未履行通知义务，侵害了我的合法权益。诉讼请求：1、判令我对于某室房屋享有优先购买权；2、判令解青在同等条件下将某室房屋优先出售给我；3、诉讼费由被告承担。
解青在原审法院辩称：我不知道有优先购买权，而且我和第三人的合同已经进行了一半了。承租房屋和周期的情况属实。
张克勤、韩仪在原审法院述称：本案属于恶意诉讼，解青委托中介出卖房屋，当时租户一共有三户，其中并没有陈雁彬，对于来看房的人非常配合。解青后与我方签订合同。到2013年2月底，在中介人员见证下将房屋交付给我方，在3月份办理完毕网签手续，其他租户非常配合。陈雁彬起诉已经超过了诉讼时效。2012年10月中介已开始带领买家看房，即使陈雁彬在此居住也应知晓解青欲卖房，但直至所谓租赁合同到期时也未提起异议，我方2013年3月提起诉讼，陈雁彬于2013年5月才提起诉讼，属于恶意中止我方与解青的诉讼，故意拖延原案审理时间。陈雁彬并不具备优先购买权。陈雁彬并不是真实承租人，即使是真实承租人也是合租租户，对出租人将房屋整体出售也不享有优先购买权。此外，租赁关系即使真实也到期了，陈雁彬不拥有承租人身份更无优先购买权。我方与解青之间的房屋买卖虽然尚未办理完毕房屋转移登记手续，但已经具备了一种准物权的性质，我方因购买房屋已经支付了合理的对价，履行了全部义务。因此，即便双方的租赁关系为真，与陈雁彬之间只能形成一种债权关系，不能对抗第三人，陈雁彬只能向法院主张损害赔偿权，而不能主张优先购买权。综上，不同意陈雁彬的诉讼请求，请求驳回陈雁彬的诉讼请求。
原审法院经审理查明：解青系某室房屋登记所有权人。2012年12月6日，解青与张克勤、韩仪在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间下签订北京市存量房屋买卖合同，约定张克勤、韩仪以260万元的成交价格购买上述房屋，合同中关于租赁情况写明“出卖人未将该房屋出租”。同日，买卖双方还签订补充协议，约定过户之前所产生的费用由卖方承担，在过户后由买方承担，房屋内的租户到期日为2013年2月8日；于2013年3月14日后过户，双方于过户当日交付房屋等内容。上述合同签订当日，张克勤、韩仪交付解青购房定金5万元。2012年12月13日，张克勤、韩仪交付解青购房首付款105万元。2013年3月8日，网签手续完成。3月11日，张克勤、韩仪办理完毕90万元资金托管。双方约定余款60万元贷款支付。
庭审中，为证明其与解青的房屋租赁关系，陈雁彬提交房屋租赁合同、租金收条、缴费通知单、水费发票、房产证复印件予以佐证。其中房屋租赁合同约定陈雁彬租用某室房屋居住，居住人数为3，最多不超过6人；租期自2012年2月8日至2013年2月8日，租金每月4200元，押金4200元，押1付6，于合同签订当日支付第一期租金29400元，第二期25200元于2012年7月8日前交；除双方另有约定外，承租人需事先征得出租人书面同意方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向出租人承担责任等内容。收条系2012年2月8日解青出具，写明“今收陈雁彬交房屋押金4200元，半年租金25200元，合计29400元”。缴费通知单系2013年4月28日打印，载明某室房屋2013年3月应缴水费共计168元。水费发票均系2013年5月15日开具，陈雁彬称其为保留证据在当日缴纳水费时补打了之前的发票。解青对以上证据的真实性均予以认可。张克勤、韩仪不认可房屋租赁合同及收条的真实性，对其它证据的真实性认可但对关联性不认可。
此外，张克勤、韩仪提交我爱我家公司经纪人王猛及店经理高小锋的书面证言，以证明陈雁彬并非真正的租户，签订房屋买卖合同之前已带多人看房，租户已知晓卖房且未提出异议。王猛和高小锋均未出庭接受询问。陈雁彬对书面证言不予认可，并称其于2012年7月在征得解青同意情况下将南向主卧和北向小卧分租两户人家。解青则称其不知谁住在房屋内，其将房屋租给陈雁彬，至于陈雁彬租给谁其没有管，房屋出售后其才去。关于租金交纳，陈雁彬和解青均称两次都是现金交付。同时，陈雁彬称其2月8日前搬离承租房屋，南向主卧分租户2月5日搬出，北向小卧分租户春节后搬离并与解青交接钥匙及电卡。解青称租户何时搬走的其不清楚亦未去确认。
经法院释明，陈雁彬表示同意且有能力一次性支付解青2**万元以购买某室房屋，但其未按指定期限向法庭提供担保以证明其具备合同履行能力。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、北京市存量房屋买卖合同、收条等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，陈雁彬就与解青存在房屋租赁关系提交合同、收条、水费发票等证据，解青亦予以认可，在无相应反证的情况下，法院认定陈雁彬系承租人。在租赁期限内，解青与张克勤、韩仪签订合同出售房屋，但无证据证明解青此前履行了通知并保证陈雁彬在同等条件下享有优先购买权的义务。故陈雁彬享有以同等条件优先购买租赁房屋的权利。但陈雁彬虽称有能力且同意一次性支付解青2**万元房款，但未能提供担保证明其具备履行能力。而张克勤、韩仪早已交付110万元房款并办理90万元资金托管，且其二人与解青已完成网签。鉴于陈雁彬现无法证明其具备合同履行能力，法院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陈雁彬全部诉讼请求。
判决后，陈雁彬不服，以原审判决适用法律不当为由上诉至本院，要求撤销原审判决，依法支持其原审诉讼请求。陈雁彬的上诉理由为，原审判决审理查明的事实上诉人认可，但原审法院指定陈雁彬提供证据证明其具备购买能力的期限较短，上诉人需要在一定合理期限内周转、筹措资金，现已经筹齐全部购房款项。原审判决认定陈雁彬不具备履行能力的认定有误。
针对陈雁彬的上诉请求及理由，被上诉人解青表示同意其上诉请求。
针对陈雁彬的上诉请求及理由，原审第三人张克勤、韩仪述称，不同意陈雁彬的上诉请求及理由，具体陈述意见为：本案属于恶意诉讼，上诉人和被上诉人之间并不存在真实租赁关系。被上诉人将房屋委托中介出售以后，中介公司曾带多名购房者（包括第三人在内）到涉案房屋看房屋。房屋当时是合租形式，主卧是一对夫妻、西房住一名女子，北房住一名男子，其中并没有上诉人。租房人都配合看房。房屋至今没有办理过户的原因是因为房屋价格上涨过快，被上诉人要求提价，要求解除合同，并同意赔偿总房款10%违约金。他们之间的租赁合同不真实而且已经超过了诉讼时效，上诉人也不具备优先购买权。一审中给了上诉人充分时间证明其有履行能力，但是除了口头说明，没有其他任何证明。
在本案审理过程中，上诉人陈雁彬提供银行存款单，证明其在2013年10月30日具备诉争房屋的购买能力。对此，第三人张克勤、韩仪认为不属于新证据。
本院审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
出租人出卖租赁房屋应在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下对承租房屋享有优先购买权。所谓“同等条件”一般指购房的价款、支付时间和支付方式等。
依据现有证据，陈雁彬在2013年2月租赁合同结束后结清水费时知道解青将租赁房屋出卖给张克勤和韩仪，此时陈雁彬就可以主张行使优先购买权。但直至原审法院作出判决之前，陈雁彬并未在法院指定的期限内提供证据证明其已具备购买能力，因此即使陈雁彬在2013年10月30日具备购买能力，相对于第三人张克勤、韩仪的履行情况，陈雁彬上诉要求在同等条件下行使优先购买权的请求缺乏充分的事实依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由陈雁彬负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由陈雁彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
代理审判员 冀 东
审 判 员 刘 丽
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘芳芳