安徽省淮北市杜集区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）杜民二初字第00349号
原告：冀永民，男，1964年6月1日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告：黄辉，男，1966年8月7日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告：刘支援，男，1973年3月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
原告：杨富来，男，1971年9月18日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
以上四原告共同的委托诉讼代理人：吕向锋，安徽众星合律师事务所律师。
被告：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区东湖路矿业设备博览城内。
法定代表人：陈金标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。
原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来与被告淮北市友诚房地产有限公司（简称友诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来及四原告共同的委托诉讼代理人吕向锋，被告友诚房地产公司委托诉讼代理人周擎到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告双方申请庭外和解六个月。本案现已审理终结。
冀永民、黄辉、刘支援、杨富来向本院提出诉讼请求：1、被告按协议约定将原告购买的75号楼101号、102号、104号、201号、301号房在房管局做好合同备案；2、被告按照合同约定支付违约金105万元（自2015年5月11日暂计算至起诉之日，其后违约金计算至备案完毕止）；3、被告返还自2013年8月27日至2015年6月30日期间101号、102号、103号、104号、105号、106号房屋租赁费268400元（每平方米10元，自2013年8月27日至2015年6月30日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月8日原、被告双方就矿业设备博览城75号楼达成定购协议，协议约定：1、被告（甲方）将矿业设备博览城75号楼整体出售给原告（乙方）；2、甲、乙双方确定75号楼房款为1400万元；3、甲、乙双方签订本协议之日，乙方一次性支付给甲方定购款100万元，甲、乙双方签订本协议之日起20日内，乙方再一次性支付给甲方600万元；4、乙方按时缴清700万元首付款后，甲方及时为乙方签订商品房买卖合同并备案；5、甲、乙双方签订好商品房买卖合同后，甲方先把201号、301号房屋及其楼梯、电梯交付给乙方。因甲方已把101号、102号、103号、104号、105号、106号六套房屋租赁给商户，租赁日至2015年6月30日止，甲方应把从收到乙方缴纳的700万元首付款之日起到2015年6月30日之间的房租费用退还给乙方。原告按照协议约定在2013年8月27日将700万元支付给了被告，但被告没有按照协议约定与原告签订商品房买卖合同，也没有在房管局备案。2015年4月30日原、被告双方达成补充合同，双方约定除定购协议约定外，被告另将91号楼第五层房屋也一并出售给原告，总款为1440万元，补充协议第三项约定：甲、乙双方确定，乙方付款分为四个阶段：第一阶段，乙方已在2013年8月27日前缴纳的700万元作为75号楼的房款；第二阶段，从双方签订本协议之日起至2015年4月30日前，甲方给乙方办好75号楼一楼105号、106号和91号楼集团办公自留部分第五层共6大间的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再缴纳甲方450万元；第三阶段：2015年5月10日前甲方确保和乙方签订好75号楼101号、102号、103号、104号房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方190万元；第四阶段：2015年5月30日前甲方确保和乙方签订好75号楼201号、301号房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方余款100万元，至此75号楼及91号楼总房款已交清。补充协议第四项约定：如甲方违约不能按合同约定日期给乙方做好合同备案，则按本合同总房款每日5‰按日给付乙方罚款，直至甲方办好合同备案止，作为乙方损失赔偿。但如甲方在逾期2个月内不能办好合同备案，甲方及时全额退还乙方所交的购房款，并按30%赔偿乙方损失。补充合同签订后，被告履行完第三项第二阶段，原告也按照约定履行了义务，但第三阶段被告只对103号房签订好商品房买卖合同并进行备案，其余房屋未到房管局进行备案。原告多次催促被告履行义务将其余房屋到房管局进行备案，但被告迟迟不履行合同约定义务，被告已构成违约。综上，被告只对75号楼103号、105号、106号房及91号楼第五层房屋进行了备案，其他房屋均未备案，合同约定的退还房租，被告也未履行，已构成违约。原告为维护其合法权益，故诉至法院。
友诚房地产公司在庭审中辩称，原告要求被告承担违约责任，支付违约金没有事实和法律依据，原、被告签订定购合同，原告未按照双方的约定按时支付购房款，原告违约在先。由于原告违约在先，致使交付房屋的时间及办理合同备案的时间推后，由此造成的后果应由原告承担。原、被告双方在合同签订后，被告积极按照合同约定为原告办理相应备案手续，但由于原告自身的原因，致使办理相关手续延后，涉案房屋现无法进行备案。因原告在履行合同过程中没有严格按照合同规定的时间支付购房款，致使涉案房屋未能办理备案登记，此后果应由原告承担。原告要求被告给付房租费268400元没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对淮北矿业设备博览城75幢楼定购协议、补充合同、商品房买卖合同，销售不动产统一发票、收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
淮北矿业设备博览城75幢楼系友诚房地产公司开发建设，该幢楼共三层：有101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房、201号房、301号房计八套房屋。2013年8月8日友诚房地产公司（甲方）与冀永民、黄辉、刘支援、杨富来（乙方）签订淮北矿业设备博览城75幢楼定购协议，协议约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体出售给乙方；2、甲、乙双方确定75号楼房款为1400万元；3、甲、乙双方签订本协议之日，乙方一次性支付给甲方定购款100万元，甲、乙双方签订本协议之日起20日内，乙方再一次性支付给甲方600万元，同时乙方提供符合银行要求的按揭资料；4、乙方按时缴清700万元首付款后，甲方及时为乙方签订商品房买卖合同并备案；5、甲、乙双方签订好商品房买卖合同后，甲方先把201号房、301号房及其楼梯、电梯交付给乙方。由于甲方已经把101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房六套房屋租赁给商户，租赁日至2015年6月30日止，甲方应把从收到乙方缴纳的700万元首付款之日起到2015年6月30日之间的房租费用退还给乙方。协议第9条约定，如乙方违约付款，则本协议视同作废，75幢楼房屋，甲方可另行销售。合同同时还对甲、乙双方其他权利义务作了约定。定购协议签订后，冀永民于2013年8月9日支付友诚公司25万元、2013年8月23日支付友诚公司150万元，黄辉于2013年8月9日支付友诚公司25万元、2013年9月3日支付友诚公司40万元、2013年9月7日支付友诚公司110万元，刘支援于2013年8月9日支付友诚公司25万元、2013年8月23日支付友诚公司50万元、2013年9月3日支付友诚公司40万元、2013年9月6日支付友诚公司60万元，杨富来于2013年8月9日支付友诚公司25万元、2013年8月23日支付友诚公司80万元、2013年9月6日支付友诚公司40万元、2013年9月9日支付友诚公司30万元。
2015年4月30日经友诚房地产公司（甲方）与冀永民、黄辉、刘支援、杨富来（乙方）协商，甲、乙双方签订补充合同，合同主要约定：1、甲方将淮北矿业设备博览城75幢楼整体（1-3层：101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房、201号房、301号房）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层（508号房、509号房、510号房、511号房、512号房、513号房）出售给乙方。2、甲、乙双方确定75幢楼整体（1-3层）、91号楼西单元集团办公自留部分第五层整层房屋总款为1440元。3、甲、乙双方确定，乙方付款分为四个阶段：第一阶段，乙方已在2013年8月27日之前缴纳的700万元作为75幢楼的房款；第二阶段，从双方签订本协议之日起至2015年4月30日前，甲方给乙方办好75幢楼一楼105号房、106号房和91号楼集团办公自留部分第五层共6大间的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再缴纳甲方450万元；第三阶段：2015年5月10日前甲方确保和乙方签订好75号楼101号房、102号房、103号房、104号房的房屋买卖合同，并做好房管局合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方190万元；第四阶段：2015年5月30日前甲方确保和乙方签订好75幢楼201号房、301号房的房屋买卖合同，并做好房管局的合同备案，乙方收到备案后的合同后再付甲方余款100万元，至此75号楼及91号楼集团办公自留部分第五层总房款已交清。4、如甲方违约不能按合同约定日期给乙方做好合同备案，则按本合同总房款每日5‰按日给付乙方罚款，直至甲方办好合同备案止，作为乙方损失赔偿。但如甲方在逾期2个月内不能办好合同备案，甲方应及时全额退还乙方所交的购房款，并按30%赔偿乙方损失。补充合同第6条约定，如乙方违约付款，则本协议视同作废，乙方所定购的房屋甲方可另行销售。另甲方可扣乙方所定购房款10%作为乙方违约金。补充合同第7条约定，甲方确保所售乙方的房屋，在2015年10月31日前全部办理好房屋产权证，否则推迟一日，甲方每日应按所购总房款的1‰赔付乙方的损失直到办好房产证为止。补充合同第9条约定，其他未尽事宜，双方另行协商。补充合同签订当日，冀永民支付友诚公司130万元，黄辉支付友诚公司120万元，刘支援支付友诚公司100万元，杨富来支付友诚公司100万元。
2015年4月29日冀永民与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城91幢5层511号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290049，合同价款286549元）、购买淮北矿业设备博览城91幢5层508号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290046，合同价款363602元），2015年8月1日冀永民与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城75幢1层103号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1508010002，合同价款857141元）。
2015年4月29日黄辉与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城91幢5层509号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290051，合同价款281938元）、购买淮北矿业设备博览城75幢1层106号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290082，合同价款768159元）。
2015年4月29日刘支援与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城91幢5层513号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290044，合同价款281938元）。
2015年4月29日杨富来与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城91幢5层512号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290055，合同价款303224元）、购买淮北矿业设备博览城91幢5层510号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504290054，合同价款286549元），2015年4月30日杨富来与友诚房地产公司签订购买淮北矿业设备博览城75幢1层105号房商品房买卖合同并在淮北市房地产管理局办理了商品房预售合同备案（合同编号：第1504300036，合同价款681858元）。
另查明，案涉淮北矿业设备博览城75幢楼101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、106号房自2015年7月1日起，由冀永民、黄辉、刘支援、杨富来对外租赁并收取租金。案涉淮北矿业设备博览城75幢楼101号房、102号房、104号房、201号房、301号房已在淮北市房地产管理局备案他人名下。因定购协议及补充合同履行事宜，原、被告协商无果，以致成讼。
本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中双方当事人定购协议、补充合同约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，且定购协议、补充合同均约定需签订商品房买卖合同，故应当认定定购协议、补充合同系原、被告双方为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，应为预约合同，本案为商品房买卖预约合同纠纷。关于原告请求被告按协议约定将75幢楼101号房、102号房、104号房、201号房、301号房在房管局做好合同备案的诉求。本院认为，商品房预售合同备案登记是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记。办理商品房预售合同备案登记的前提是买卖双方签订了商品房买卖合同，本案原、被告对案涉75幢楼101号房、102号房、104号房、201号房、301号房仅签订了预约合同，尚未签订本约合同即正式商品房买卖合同，且案涉商品房已备案在他人名下，属法律上或者事实上不能履行情形，本院无法支持。关于原告请求被告返还自2013年8月27日至2015年6月30日期间101号、102号、103号、104号、105号、106号房屋租赁费268400元的诉求。本院认为，原、被告双方在2013年8月8日的定购协议中对付款时间及房屋租赁费退还均有约定，定购协议签订后，原、被告均未严格按定购协议约定履行，后原、被告经协商，于2015年4月30日签订补充合同。合同法规定当事人协商一致，可以变更合同。因原、被告变更后的补充合同对房屋租赁费的退还未作约定，原告该项诉求无据可依，本院不予支持。关于原告请求支付违约金105万元（自2015年5月11日暂计算至起诉之日，其后违约金计算至备案完毕止）的诉求，本案原、被告签订的补充协议第4条，对被告逾期不能办好合同备案预约违约行为责任作了约定，本案在审理过程中，经向原告释明，原告对其诉讼请求不同意变更。综上，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明后，原告不同意变更诉讼请求，依法应驳回起诉。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告冀永民、黄辉、刘支援、杨富来的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 李跃文
审 判 员 李清河
人民陪审员 刘玉珍
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陈冰洁
附相关法律条文：
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。