杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1491号
原告（反诉被告）：陈榴丹。
原告（反诉被告）：梁思杰。
二原告的共同委托代理人：肖永红，浙江泰杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵爱香。
委托代理人：胡建敏，北京京大（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：刘佳伟，北京京大（杭州）律师事务所律师。
陈榴丹、梁思杰与赵爱香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。陈榴丹、梁思杰的共同委托代理人肖永红，赵爱香及其委托代理人刘佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈榴丹、梁思杰起诉称：陈榴丹、梁思杰系夫妻关系。2011年7月11日，二人通过杭州佳扬房地产代理有限公司将自有房屋杭州市上城区福利新村1幢4单元601室转让给赵爱香，双方及杭州佳扬房地产代理有限公司签订房屋买卖居间协议和补充协议各一份。2011年7月21日，双方签订杭州市房屋转让合同一份。依据补充协议第一点约定：陈榴丹、梁思杰于2012年12月30日前将屋内所有户口迁出，并支付赵爱香20000元作为户口迁移押金，赵爱香应于陈榴丹、梁思杰迁出户口当日将押金全额归还。陈榴丹、梁思杰于2013年4月28日迁出户口，赵爱香应在2013年4月28日归还押金。陈榴丹、梁思杰支付给赵爱香的户口迁移押金是对履行迁出户口义务的一种保证，既然户口已经迁出且没有对赵爱香的利益造成任何实质性损害，赵爱香应全额归还押金，但其却拒绝归还，故陈榴丹、梁思杰诉至法院，请求依法判令：1、赵爱香归还陈榴丹、梁思杰户口迁移押金20000元并支付逾期返还押金的利息1600元，按照银行同期贷款利率自2013年4月29日起算，要求计算至实际履行之日止；2、本案诉讼费用由赵爱香承担。
赵爱香答辩称：1、居间协议和补充协议等均是双方真实的意思表示，双方已经约定陈榴丹、梁思杰必须于2012年12月30日前将房屋内所有户口迁出，20000元作为户口迁移的押金，赵爱香有权在陈榴丹、梁思杰未能按约定时间迁出户口时予以没收；2、按陈榴丹、梁思杰的思路，若其一直拖延迁出户口，只要最后将户口迁出，就有权要求返还押金，显然是不公平的；在三份协议中并未提到若陈榴丹、梁思杰在2012年12月30日之后才将户口迁出，赵爱香仍要将20000元押金退还，从交易习惯来说，一方不履行押金约束的义务，则另一方有权予以没收，故陈榴丹、梁思杰的主张既无合同约定的依据，也无法律规定的理由。
赵爱香反诉称：2011年，陈榴丹、梁思杰与赵爱香通过杭州佳扬房地产代理有限公司介绍签订了房地产买卖居间协议和补充协议，约定：赵爱香购买陈榴丹、梁思杰所有的位于杭州市福利新村1幢4单元601室房屋（面积52.1平方米），总房款1330000元。因涉案房屋内仍有陈榴丹、梁思杰等人的户口落户在内，不利于赵爱香买房后落户，故双方在补充协议中特别约定，陈榴丹、梁思杰必须在2012年12月30日前将屋内所有户口迁出。陈榴丹、梁思杰在交房时将20000元支付给赵爱香作为户口迁移押金。双方还约定若有一方违约，则违约方需向守约方支付违约金50000元。2011年7月21日，双方签订了正式的杭州市房屋转让合同。但陈榴丹、梁思杰至2012年12月30日未能按约将屋内户口迁出，造成赵爱香及亲属未能及时落户，损害了其合法权益，故赵爱香提出反诉，请求依法判令：1、陈榴丹、梁思杰承担违约责任，赔偿赵爱香违约金50000元；2、陈榴丹、梁思杰承担本案诉讼费。
陈榴丹、梁思杰答辩称：1、房地产买卖居间协议是陈榴丹、梁思杰与赵爱香、杭州佳扬房地产代理有限公司三方签订的协议，是由杭州佳扬房地产代理有限公司拟定的，该违约条款是向中介公司所做的守约承诺，并非陈榴丹、梁思杰与赵爱香之间的相互约定，故赵爱香无权要求陈榴丹、梁思杰承担违约责任；2、补充协议是陈榴丹、梁思杰与赵爱香之间的约定，签订于房屋转让合同之前，是因陈榴丹、梁思杰资金紧张才提前签订的，性质相当于借条，该协议与房地产买卖居间协议并无关联。
陈榴丹、梁思杰为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、房地产买卖居间协议一份；
2、杭州市房屋转让合同一份；
3、补充协议一份；
证据1-3共同证明双方之间存在买卖房屋并对户口迁出作出约定的事实；
4、收条一份，证明赵爱香收到梁思杰支付的户口迁移押金；
5、户口簿一份，证明陈榴丹、梁思杰将家庭所有人员户口从涉案房屋迁出的事实。
赵爱香为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
6、房地产买卖居间协议一份；
7、杭州市房屋转让合同一份；
8、补充协议一份；
证据6-8共同证明补充协议是房地产买卖居间协议的补充，根据协议约定，陈榴丹、梁思杰已经构成违约。
庭审中，陈榴丹、梁思杰与赵爱香对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：赵爱香对证据1-5三性无异议，对证明对象有异议，认为补充协议是对房地产买卖居间协议的补充，整体构成一份合同。陈榴丹、梁思杰对证据6-8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为补充协议并非房地产买卖居间协议的补充，是一份单独的合同，不具有补充约定的效力。
综合双方举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1-8真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2011年7月11日，陈榴丹、梁思杰（卖方，甲方）、赵爱香（买方，乙方）与案外人杭州佳扬房地产代理有限公司（居间人，丙方）订立房地产买卖居间协议一份，约定：乙方为表示对丙方居间提供的房屋购买诚意，于2011年7月11日向丙方交付意向金50000元；房屋名称为杭州市福利新村1幢4单元601室，面积为52.2平方米；甲乙双方若有一方违约，则违约方向守约方支付违约金50000元；并对其他事项作出约定。同日，陈榴丹、梁思杰与赵爱香订立补充协议一份，约定：陈榴丹、梁思杰于2012年12月30日前将屋内所有户口迁出，陈榴丹、梁思杰支付给赵爱香20000元作为户口迁移押金，赵爱香应于陈榴丹、梁思杰迁出户口当日将押金全额归还陈榴丹、梁思杰；双方还对其他条款进行了约定。2011年7月21日，陈榴丹、梁思杰与赵爱香、案外人赵东汉（系赵爱香的丈夫，其书面承诺作为房屋买卖合同的主体之一，将来可能产生的一切权利或义务均由赵爱香一人享有或承担）订立杭州市房屋转让合同一份，对房屋基本情况、转让价格、付款方式及交房方式等作了约定。2011年11月10日，赵爱香向陈榴丹、梁思杰出具收条一张，载明：“现收到梁思杰人民币20000元整。”2013年4月28日，陈榴丹、梁思杰将户口迁出涉案房屋。
本院认为，陈榴丹、梁思杰与赵爱香之间的房地产买卖居间协议、补充协议、杭州市房屋转让合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。当事人应当全面履行合同的义务。陈榴丹、梁思杰未按照合同约定的时间迁出户口的行为系违约行为，依法应当承担违约责任。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定陈榴丹、梁思杰应支付给赵爱香的违约金为8000元，该款应从陈榴丹、梁思杰已经支付的20000元押金中予以扣除，据此，赵爱香应返还给陈榴丹、梁思杰押金12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条、第一百十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、赵爱香退还陈榴丹、梁思杰押金12000元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；
二、驳回陈榴丹、梁思杰的其他诉讼请求；
三、驳回赵爱香的其他反诉请求。
如果赵爱香未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费340元，减半收取170元，由赵爱香负担94元，由陈榴丹、梁思杰负担76元，退还陈榴丹、梁思杰170元；反诉案件受理费525元，由陈榴丹、梁思杰负担25元，由赵爱香负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用865元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：12×××68）。
审判员 周 智
二〇一四年十月十六日
书记员 陶舒雯