云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第553号
上诉人（原审原告）嵩明龙润物业管理有限公司
法定代表人王俊辉，总经理。
委托代理人杨雁，云南滇源律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）曾涛，男，1978年5月19日出生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。
委托代理人曾善林，男，1950年6月10日生，汉族，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，系曾涛之父，一般授权代理。
上诉人嵩明龙润物业管理有限公司（以下简称“龙润物业公司”）因与被上诉人曾涛物业服务合同纠纷一案，不服嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭进行审理，上诉人龙润物业公司的法定代表人王俊辉及其委托代理人杨雁，被上诉人曾涛及其委托代理人曾善林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：龙润物业公司系自然人投资控股的有限责任公司，该公司成立于2014年7月2日，营业期限自2014年7月2日至2024年7月2日，经营范围为物业管理。2014年6月1日龙润物业公司与滨河苑B�业主大会执行机构滨河苑B区业主委员会负责人朱进、马顺富、高启惠、李彦武、马其文签订物业服务合同，约定：由龙润物业公司对滨河苑B区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（具体标准为：别墅1.1元／月·平方米、商业物业1.1元／月·平方米、单元楼0.8元／月·平方米），合同同时约定了双方的其他权利义务、物业的使用与维护、合同的解除和终止、违约责任等事项。滨河苑B区业主委员会成立时有27名业主代表到嵩明县房产管理办公室参加会议并签到。2014年8月13日，滨河苑B区业主委员会筹备组发布公告，对经滨河苑B区首届业主代表大会业主委员会依法推选产生的业主委员会委员名单进行了公示（主任朱进、副主任马顺富、委员马其文、李彦武、高启惠）。2014年9月11日，嵩阳滨河苑B区业主委员会到嵩明县公安局申请雕刻公章�自2014年6月1日起，龙润物业公司对滨河苑B区进行了相应的物业管理。曾涛系嵩明县嵩阳镇滨河苑B区68号住宅（建筑面积为227.95㎡）的业主。现龙润物业公司诉至原审法院，请求判令：一、曾涛支付嵩阳镇滨河苑B区68号住宅2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费3009元；二、曾涛支付嵩阳镇滨河苑B区68号住宅物业管理费的违约金3294元（按欠缴费用每天3‰计算自2014年7月1日起至起诉之日止）；三、本案诉讼费由曾涛承担。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。订立合同要求存在两个或两个以上的民事主体。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力是民事主体享有民事权利和承担民事义务的资格。民事行为能力是民事主体以自己的行为参加民事法律关�享有民事权利承担民事义务的资格。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。无民事行为能力人实施的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应该返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。本案争议的物业服务合同所涉�的两个民事主体，即龙润物业公司与滨河苑B区业主大会执行机构滨河苑B区业主委员会，在2014年6月1日双方订立物业服务合同时均未依法成立，均不具有相应的民事权利能力和民事行为能力，不具备订立合同的主体资格，作为代表滨河苑B区业主大会订立合同的执行机构滨河苑B区业主委员会尚未经过该小区过半数的业主选举同意，尚未取得代表滨河苑B区业主订立合同的资格条件，故其所订立的合同依法不成立，合同内容对滨河苑B区全体业主不具有法律约束力。同时，该份合同订立时违背了《中华人民共和国物权法》关于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，现滨河苑B区的大多数业主对该份物业服务合同也不予追认，故双方所签订的该份物业服务合同不具有法律效力。但鉴于龙润�业公司已依据合同的约定对嵩明滨河苑B区的业主提供了相应的物业管理服务，作为嵩明滨河苑B区的业主在接受龙润物业公司对其实际提供的物业服务时未明确予以拒绝，并已实际受益，曾涛作为受益方，应为其实际已接受的服务支付相应的服务费用，具体支付物业服务费的标准，原审法院结合嵩明县各小区收取物业服务费的标准综合确定为0.70元／月·平方米，故曾涛自2014年6月1日至2015年5月31日实际应支付龙润物业公司的物业服务费为1915元（0.70元／月·平方米×227.95平方米×12月）。对龙润物业公司要求按照合同约定支付物业管理费及违约金的主张，因双方所签订的物业服务合同不成立，故原审法院不予支持。对曾涛所作的辩解，原审法院已予以注意，并在案件处理时予以综合考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九条，《中华人民共和国民法通�》第三十六条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第八十一条、第八十二条之规定，判决：一、由曾涛自本判决生效之日起十日内支付嵩明龙润物业管理有限公司2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理服务费1915元。二、驳回嵩明龙润物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件诉讼费50元，减半收取为25元，由嵩明龙润物业管理有限公司承担。
原审判决宣判后，上诉人龙润物业公司不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：一、撤销原判，并依法改判由被上诉人曾涛支付涉案住宅2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理费3009元及逾期支付该物业管理费的违约金3294元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人曾涛承担。主要事实和理由：一、原审判决认定涉案物业服务合同的订立时间为2014年6月1日与事实不符。上诉人于一审中�明确主张涉案合同订立的时间为2014年9月12日而非合同上写的2014年6月1日，原因是为了与上诉人员工实际进行物业管理的时间衔接而采取“时间倒签”的方式，实际上，涉案合同的缔约双方于2014年6月1日均未成立，亦未刊刻公章，故无法签订合同。二、原审判决已经认定涉案滨河苑B区业主委员会成立时有27名业主代表参加会议，但却以未经占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由认定涉案物业服务合同无效存在前后矛盾。对此，从法律上说，业主代表和业主系不同概念，业主代表应该能够代表全体业主，否则业主代表的资格亦不会经嵩阳街道办事处及嵩明县住建局等部门的认可，涉案滨河苑B区业主委员会也不可能经审批成立。为此，业主委员会与上诉人所订立的物业服务合同应属有效。三、涉案嵩阳滨河苑B区的物业管理原由开发商设立的前期物管公司进行，但由于该公司管理不善，故于2014年5月31日退出。为了避免小区无人管的局面，故经业主代表与上诉人公司前期筹备人员协商一致，由上诉人先期进驻管理，随后再办理公司注册以及业主委员会成立和签订物业服务合同等事宜。自双方签订合同后，上诉人客观上实施了物业管理，改变了原来物管混乱的局面，并已有三分之二以上的业主按约缴纳了物管费用，但一审法院却判决确认物业合同无效并酌情认定涉案物管费支付标准的处理缺乏事实和法律依据。同时，即便是与涉案小区同地段的其他小区内别墅物管费用的计收标准也实际高于涉案合同约定标准。其中，“银杏人家”别墅的物管费为1.35元／月.平方米，“龙泉上苑”的是1.28元／月.平方米，而上诉人对涉案小区别墅计收标准1.10元／月.平方米已经很低。综上，请求二审法院根据当事人意思自治的基本原则，妥善处理本案并依法支持上诉人的前述上诉请求。
被上诉人曾涛答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。具体而言，一、涉案小区在选举业主委员会的问题上不合法，即未经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主选举产生。同时，部分业主委员会成员即朱进、高启惠亦不是本小区业主。二、上诉人现法定代表人为王俊辉，变更登记的时间为2015年7月29日，无权提起本案诉讼。三、涉案物业服务合同所载明的签约时间为2014年6月1日，但公示业委会成员名单的时间为2014年8月13日，业主委员会申请刊刻印章的时间则为2014年9月11日，同时，一审判决所认定的27名业主代表的选举实际没有进行，不能代表全体业主，加之合同签章亦不规范，故涉案物业服务合同的订立存在欺骗本小区业主之嫌。四、业主委员�选聘物业服务企业时未经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主讨论同意和三个以上物管企业竞标选定，不能代表涉案小区业主的意愿，故上诉人在涉案小区进行的所谓物业管理活动视为非法活动，同时，业主委员会一年多来未召开任何形式的业主大会，也未通报物管的任何管理情况，形同虚设。五、上诉人存在乱收费的情况，具体而言，涉案滨河苑分为A、B、C、D四个区，A、C区未聘物管，未收取任何费用，由业主自行管理；D区未聘物管，由业委会自行管理，收取费用0.6元／平米。县城同类小区金叶花园收费0.5元／平米，故涉案小区不但收1.1元／平米，还额外收取其他多项附加费用（如车位、设施、人车进出卡、停车等均另外收费），但管理上仍混乱不堪，并多次引发冲突。综上，被上诉人对一审法院判决认定的缴费标准亦有不满，故�求二审法院依法判决。
经审理，一审判决除对涉案物业服务合同订立时间的事实认定与二审不一致外，其余已经确认的案件事实与二审查明事实一致。与此同时，本院二审另查明：一、2015年9月10日，一审法院向嵩明县住房和城乡建设局房产管理办公室予以调查核实，并制作《询问笔录》主要载明：涉案小区由嵩阳街道办事处综治办牵头、业主组织、县房管办配合于2014年4月份组织召开第一次业主大会，开会时来的业主也还是比较多的，我们（即县房管办）与嵩阳街道办都参与了，会议选举出筹备工作组，同意嵩明安居物业退出，后面陆续开了三次会议，只通知了筹备组成员。2014年5、6月份，我们（即县房管办）通知业主代表，按业主大会与业主委员会指导规则，每幢1至2个，总共来了20个人左右作为业主代表，筹备组也公示过，通过业主委员会投票。选�业主委员会也是业主代表选的。筹备组、业主委员会候选委员名单及业主委员会委员正式名单均在小区公示栏公示，公示期为15天。另，业主委员会成立条件是：小区交付使用2年，或者入住人数达到一半以上就能成立。一种是申请，一种是鼓励成立。成立我们（即县房管办）这边不需要手续，业主委员会送业主公约、选举情况、选举结果给县房管办即可。此外，发改委已放开七项服务价格。二、2015年10月11日，嵩阳街道综治办出具《关于嵩阳滨河苑B区业主委员会组建的情况说明》，主要载明：滨河苑B区于2009年由嵩明安厦房地产开发经营有限公司建成并交付业主使用，并由该公司委托嵩明安居物业管理有限公司进行前期物业管理。2014年2月，我办与县住建局接到上述物管公司要退出前期物业管理的要求。为避免小区处于脱管状态，县住建局牵头组织召开滨河苑B区业�大会，并经第一次大会协商，小区业主要求前期物管公司退出小区管理，并要求成立业主委员会。考虑到小区住户较多，大多数业主无暇参加选举大会，根据相关文件要求，经业主表决由各幢推选代表选举产生业主委员会。综治办与县住建局按照相关要求，由业主推选出业主委员会筹备组，筹备后续选举事宜。推举业主代表、公示、选举均按照选举法要求严格执行，公示期间未收到任何异议。在组建过程中，综治办与县住建局始终参与指导，先后组织召开业主代表会议五次，并指导按规定程序组建小区业主委员会，故嵩阳街道综治办及县住建局均一致认可嵩阳滨河苑B区业主委员会的合法性。三、2014年9月11日，嵩阳街道综治办向嵩明县公安局出具《印章刻制证明》，载明嵩阳街道滨河苑B区业主委员会已完成备案，需刻制公章一枚，印章名称为：嵩阳滨河苑B区业主�员会。二审中，双方当事人一致认可嵩阳滨河苑B区业主委员会的成立时间为2014年9月11日。四、二审中，双方当事人一致认可涉案嵩阳街道滨河苑B区业主合计295户（包括小区外围商铺70户以及小区内部住户225户）。五、截止本案二审开庭时，有证据证实嵩阳滨河苑B区住户中已有146户（含各种户型）按照涉案物业服务合同的约定交纳了2014年6月1日至2015年5月31日的物管费用。六、经查，滨河苑B区67号房的房屋所有权人登记为张云、高启惠（二人系夫妻关系）。同时，滨河苑B区27号房的房屋所有权人登记为陈宏国，该房系陈宏国与朱进夫妻关系存续期间所购买。七、2005年10月11日，嵩阳滨河苑B区业主委员会出具《情况说明》，主要载明：嵩阳滨河苑B区总住户225户（其中别墅81户、商住46户、单元房98户），因前期物管公司管理不善，该公司公告于2014年5月31日退出。为解�小区无人看守的问题，经业主委员会筹备组与龙润物业公司的筹建人员协商，由该公司筹建人员自2014年6月1日起先行代管物业服务。之后，根据嵩阳街道、县住建局的安排，由小区业主以各幢为单位推选业主代表，选举产生业主委员会。该业委会经业主代表大会选举并公告无异后于2014年9月11日正式成立，并经嵩阳街道、县住建局备案认可。2014年9月12日，业主委员会与龙润物业公司签订物业服务合同，因龙润物业公司的筹建人员自2014年6月1日已实际履行物管职责，业主委员会对此予以认可，故双方签订合同的时间系倒签，写成2014年6月1日。合同签订后，已经得到小区绝大多数业主的认可，服务费价格在嵩阳街道的小区中属中等水平。八、龙泉上苑小区聘请有物管公司，其中，双拼、连排住宅的物管费收费标准均为1.28元／月.平方米。嵩阳滨河苑一期D区的物管未聘请物管公司，由业主委员会自行管理，其中，别墅及单元房的物管费收费标准均为0.60元／月.平方米。九、根据涉案《物业服务合同》约定，物业服务费用（物业服务资金）于每年6月30日全年一次性缴清。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方（即龙润物业公司）有权要求补交，并从逾期之日起每天按欠缴费用3‰交滞纳金，截至采取法律手段催缴。对于前述二审查明事实，本院依法予以确认。
关于双方争议的涉案物业服务合同何时订立的问题。本院认为：首先，从涉案物业服务合同末尾加盖印章及签字的形式而言，双方当事人均认可缔约双方的印章均是在加盖后，又分别在各自印鉴之上手写各自名称，即“字压章”的情形，能够得出涉案合同的实际订立时间最早应在缔约双方均具有印章之日，而根据本案已经查明的事实，甲方嵩阳滨河�B区业主委员会成立及申请刊刻印章的时间为2014年9月11日，而乙方龙润物业公司经工商登记并具有印章的时间为2014年7月2日，故涉案合同的实际订立时间如前所述最早应在2014年9月11日，现本案上诉人龙润物业公司主张涉案合同的实际订立时间在嵩阳滨河苑B区业主委员会成立并申请刊刻印章之次日，即2014年9月12日具有事实依据。其次，根据上诉人提交的缔约相对方即嵩阳滨河苑B区业主委员会出具的《情况说明》更进一步证实涉案物业服务合同的实际订立时间即为2014年9月12日的事实。最后，鉴于本案上诉人已对合同末页载明的打印时间即2014年6月1日以及合同期限仍应自2014年6月1日开始起算的问题作出合理解释并提交相关证据，即：因上诉人在成立之前已由其筹备人员自2014年6月1日接替前期物管公司对涉案小区实际进行物业管理至今，且已获得相关部门确认以及嵩阳�河苑B区业主委员会予以追认的情况下，被上诉人曾涛仅依据合同末页的打印时间而欲否定其实际订立时间的抗辩主张不能成立，本院不予确认。
综上所述，本院除前述已经确认的案件事实外，另确认如下事实，即涉案《物业服务合同》实际于2014年9月12日予以订立。
归纳当事人的诉辩主张及其理由，本案的争议焦点是：一、涉案2014年9月12日实际订立的《物业服务合同》是否有效？二、上诉人龙润物业公司基于前述物业服务合同要求被上诉人曾涛按约支付物业管理费及逾期付款违约金的诉请是否具有事实和法律依据？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，根据已经查明的事实，涉案嵩阳滨河苑B区业主委员�与上诉人龙润物业公司于2014年9月12日实际订立的《物业服务合同》，约定选聘龙润物业公司自2014年6月1日起至2017年5月30日止对滨河苑一期B区提供物业管理服务。虽然被上诉人曾涛就该合同缔约双方的缔约资格提出异议，但并未提交充分证据予以证实。相反，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条关于“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”，以及《物业管理条例》第十条关于“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”、第十五条关于“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，本案现有证据能够证实涉案小区所属嵩阳街道综治办以及嵩明县房产管理办公室基于该小区前期物管公司自2014年5月31日退出小区物业管理以及该小区业主较多的客观实际，及时指导召开小区业主代表大会，选举成立业主委员会并予以公示的行为，以及该小区业委会筹备组为避免小区脱管而与龙润物业公司筹备人员协商自2014年6月1日起即先期对小区进行物业管理的行为均不违反法律、行政法规的规定，为此，本案嵩阳滨河苑B区业主委员会及龙润物业公司在其分别依法成立之后，于2014年9月12日正式订立《物业服务合同》，并对龙润物业公司自2014年6月1日起即开始履行小区物管职责等事宜的追认具有事实和法律依据，该合同自签订之日起即发生法律效力，本院依法予以确认。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人�当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，涉案《物业服务合同》对业主曾涛具有法律拘束力，其应当严格履行物业费的支付义务，在龙润物业公司客观上自2014年6月1日起至今已履行物管义务的情况下，曾涛应当按约支付龙润物业公司所主张的2014年6月1日至2015年5月31日的物管费用3009元（按1.1元／月·平方米计）。至于曾涛以龙润物业公司服务质量差、管理混乱以及损害业主权益等事宜涉及物业公司今后物业服务质量提升及依法实施物业管理等问题，业主可通过另行主张权利或者依法重新选聘物业服务企业的途径保护自身合法权益，况且，涉案小区除外围商铺70户之外实有住户225户中的146户已实际缴清当期物管费用的情况下，曾涛的上述主张不能必然成为其本案拒不支付物管费用的理由，本院对此不予支持。与此同时，根据合同约定，虽然龙润物业公司所主张的涉案物管费用应于2014年6月30日一次缴清，但鉴于2014年6月30日物业服务合同并未正式订立的客观情况，本案曾涛自2014年9月12日（即合同订立并生效之日）起才负有对该期物管费用的支付义务，截止今日，曾涛仍未支付该期物管费用的行为已然构成违约，其应当承担违约责任。至于违约责任承担，因合同约定“从逾期之日起每天按欠缴费用3‰交滞纳金”的计付标准过高，曾涛申请予以调整，故本院根据本案实际并结合龙润物业公司的相应诉请，酌情确定曾涛仍应支付龙润物业公司按欠付费用3009元为本金计算自2014年9月12日起至2015年7月28日（一审起诉之日）止的同期中国人民银行流动资金贷款利息。
综上所述，�审判决认定事实有误，导致适用法律错误，本院依法予以改判。上诉人龙润物业公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销嵩明县人民法院（2015）嵩民初字第1596号民事判决；
二、由曾涛于本判决生效之日起十日内支付嵩明龙润物业管理有限公司2014年6月1日至2015年5月31日的物业管理服务费3009元及该款自2014年9月12日起至2015年7月28日止的同期中国人民银行流动资金贷款利息；
三、驳回嵩明龙润物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计人民币75元，由上诉人嵩明龙润物业管理有限公司承担37.50元，由被上诉人曾涛承担37.50元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 起俊
审 判 员 陈锐
代理审判员 苏燕
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 罗冉