河南省长垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0728民初4795号
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司。
住所：郑州市中原区友爱路*号长城花苑*号楼****号。
法定代表人：孙姣姣，任总经理。
统一社会信用代码：91410102690593113K（1-1）。
委托代理人夏志杰，河南仟问（长垣）律师事务所律师。
委托代理人蔡怀印，男，1957年2月9日出生，汉族，住上海市宝山区。
被告佘宗宁，男，1983年7月6日出生，汉族，住长垣县。
委托代理人杨克保，长垣县法律服务所法律工作者。
第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会。
法定代表人：佘玉进。
委托代理人佘克杰，男，1966年4月10日出生，汉族，住长垣县。
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司（以下简称郑州顺林公司）因与被告佘宗宁、第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会（以下简称佘西村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，郑州顺林公司于2017年11月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。后将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票送达被告佘宗宁、第三人佘西村委会，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑州顺林公司特别授权委托代理人夏志杰、蔡怀印，被告佘宗宁及其特别授权委托代理人杨克保，第三人佘西村委会特别授权委托代理人佘克杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑州顺林公司诉称，2011年3月25日，郑州顺林公司与佘西村委会、长垣县佘家镇人民政府签订佘家社区改造建设开发协议一份。协议约定由佘西村民委员会组织落实旧址的搬迁拆除，由郑州顺林公司在原址上进行建设，房屋建成后，在完成郑州顺林公司与佘西村民委员会约定的安置任务后，剩余房屋由原告全权对外出售。协议签订后，郑州顺林公司依约进行了房屋建设和村民安置工作。被告佘宗宁为佘西村村民，依照佘宗宁与佘西村民委员会的约定，佘宗宁应得安置面积为商业17.44平方米，其实际用房面积为商业113.51平方米，佘宗宁应按照每平方米2760元的价款向郑州顺林公司支付房款265153元，扣除已支付的160000元，佘宗宁共欠房款105153元。经多次催要，佘宗宁一直未付上述房款。郑州顺林公司要求依法判令佘宗宁支付房款105153元，并承担自起诉至欠款付清之日止的违约金，本案诉讼费由佘宗宁承担。
佘宗宁辩称，1、郑州顺林公司主体不适格，且原告起诉已过诉讼时效；2、第三人佘西村委会拆迁佘宗宁的房屋涉及到的宅基地未折价赔偿；3、第三人佘西村委会给佘宗宁的安置房屋不符合设计要求，建筑面积与实际不符，存在严重质量问题；4、郑州顺林公司的请求没有事实根据和法律依据，应当驳回；5、第三人佘西村委会应为佘宗宁办理安置房屋房产证。
第三人佘西村委会辩称，佘宗宁应向郑州顺林公司支付房款，质量问题可以向物业登记、维修。
根据当庭当事人的诉称意见，本院归纳本案争议焦点为：郑州顺林公司要求佘宗宁支付房款105153元及自起诉之日起至欠款付清之日止的违约金有无事实根据和法律依据。
针对本案争议焦点，郑州顺林公司向本院提交的证据材料有：第一组：1、长垣县发展和改革委员会长发改字（2011）180号文件一份，2、长垣县社会主义新农村建设工作领导小组办公室长新村办[2011]53号文件一份，据此证明长垣县佘家社区是经政府批准建设的合法社区；第二组：1、《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》一份，2、长垣县佘家镇人民政府出具的《关于长垣县佘家乡佘家社区建设情况说明》一份，3、佘西村委会出具的《关于佘家社区欠款清收情况说明》一份，据此证明：郑州顺林公司是佘家社区的投资开发建设单位，据有主体资格，起诉不超过诉讼时效；第三组：1、长垣县佘家镇人民政府、佘西村委会、佘家社区建设指挥部出具的关于佘西社区安置房定价情况说明一份，2、长垣县佘家社区建设指挥部出具的证明一份，3、佘西村委会与佘宗宁签订的新型住宅区拆迁赔偿合同书一份，4、房权证村镇字第××号房屋所有权证一份，5、长垣县房产测绘服务中心出具的商品房面积实测成果报告书一份，据此证明佘宗宁应得安置房面积为住宅168.5平方米或者商业84.25平方米，实得房屋面积为住宅133.62平方米、商业113.51平方米，超出部分佘宗宁应按照住宅每平方米1380元、商业每平方米2760元补交房款，合计应补交265153元，扣除已交付的160000元，还应交纳105153元；第四组：中慈房地产（香港）有限公司证明一份，据此证明该公司在佘家社区建设过程中的所有行为均系受郑州顺林公司委托，全部权利义务均由郑州顺林公司承担。
针对本案争议焦点，佘宗宁向本院提交的证据材料有：
第一组：佘宗宁与佘西村委会签订的新型住宅区拆迁赔偿合同书一份，据此证明郑州顺林公司所请求的房屋是佘宗宁的拆迁安置房屋，与郑州顺林公司无关，公司主体不适格；第二组：照片3张，据此证明佘宗宁所住房屋存在质量问题。
针对本案争议焦点，佘西村委会未向本院提交证据材料。
经庭审质证，佘西村委会对郑州顺林公司提交的证据无异议。佘宗宁对郑州顺林公司提交的证据材料的质证意见如下：1、对第一组证据无异议，本院予以采信；2、对第二组证据中的佘家社区改造建设开发协议无异议，对其余证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为佘家镇政府及佘西村委会向佘宗宁催要房款，不能说明是代郑州顺林公司催要，佘宗宁据此认为本案已过诉讼时效；3、对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为佘家镇政府与佘西村委会出具的证明内容不真实，无事实和法律依据，佘宗宁不应按照购房价格支付房款，佘宗宁与郑州顺林公司无关；4、对第四组证据未表示异议，本院予以采信。关于第2项异议，佘宗宁对佘家社区改造建设开发协议无异议，经本院审查，该协议形式合法，内容真实，根据该协议的约定，郑州顺林公司不仅是佘家社区项目的建设单位，且负责社区安置房以外房屋的销售工作，郑州顺林公司与本案涉及的房屋具有直接的关联性，可以作为本案的原告；第二组证据中两份情况说明表述了佘家镇政府及佘西村委会向佘宗宁催收房款的情况，佘宗宁对此予以认可，因佘家镇政府、佘西村委会均表示催收房款的行为系代郑州顺林公司进行，且郑州顺林公司负责安置房以外房屋的销售工作，因此可以认定佘家镇政府、佘西村委会的催收行为系代郑州顺林公司进行，故对第2项异议，本院不予支持。关于第3项异议，佘宗宁对其与佘西村委会签订的拆迁赔偿合同、房屋所有权证及长垣县房产测绘服务中心出具的《商品房面积实测成果报告书》无异议，本院予以采信；根据上述有效证据，佘宗宁应得赔偿住宅面积为168.5平方米，佘宗宁通过拆迁安置获得佘家社区1号楼2202号住宅房，建筑面积为133.62平方米，同时佘宗宁占用了佘家社区一期工程1号楼东5号房，该房屋为商品房，建筑面积为113.51平方米。根据第二组证据中改造建设开发协议的约定，郑州顺林公司销售拆迁安置房以外房屋时，应征求佘家镇政府及佘西村委会的建议，制定合理的价格。郑州顺林公司主张佘家社区一期商业用房对拆迁户出售价格为2760元每平方米、拆迁两平方米补偿商业用房一平方米，佘家镇政府、佘西村委会在安置房定价情况说明中予以确定，因此对上述商业用房出售价格及拆迁补偿方案，本院予以确认。佘宗宁实际占用的面积已超出拆迁补偿范围，因此佘宗宁应就超出部分补交房款，故对第3项异议，本院不予支持。
经庭审质证，佘宗宁提交的第一组证据与郑州顺林公司提交的拆迁赔偿合同内容相同，原、被告及第三人均未对该合同提出异议，本院予以采信。佘宗宁提交房屋照片3张以证明其房屋存在质量问题，但未就房屋质量问题进行鉴定，该照片不足以证明其证明目的，故对佘宗宁提出的房屋存在质量问题的主张，本院不予支持。
根据上述有效证据及到庭当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：长垣县佘家镇佘家社区建设项目是经长垣县发展和改革委员会批准立项的工程，长垣县佘家镇佘西村是佘家社区首期工程拆迁安置的村落。2011年3月20日，佘宗宁与佘西村委会签订拆迁赔偿合同，佘宗宁拆迁面积为168.50平方米，赔偿佘宗宁住宅面积168.50平方米。2011年3月25日，长垣县佘家镇政府与佘西村委会、郑州顺林公司签订了《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》，约定由郑州顺林公司负责佘家社区的工程开发建设，并负责销售除安置房以外房屋。郑州顺林公司在征求××县佘家镇政府、佘西村委会的建议后，制定合理的销售价格。后经三方协商，确定一期工程商业用房销售价格为2760元每平方米，拆迁两平方米补偿商业用房一平方米。2012年4月份，佘宗宁通过拆迁安置分得佘家社区一期工程1号住宅楼2202号房，建筑面积为133.62平方米，同时佘宗宁分得1号楼东5号房，该房屋为商业用房，建筑面积为113.51平方米。2013年9月4日，住宅用房办理了房屋所有权证，房屋所有权人为佘宗宁和王芬丽。
另查明，郑州顺林公司委托中慈房地产（香港）有限公司收取佘家社区购房款。佘宗宁已交纳购房款160000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州顺林公司与长垣县佘家镇政府、佘西村委会签订佘家社区改造建设开发协议，郑州顺林公司为佘家社区的开发商，三方约定拆迁安置房以外房屋由郑州顺林公司自行对外销售，郑州顺林公司有权收取多出拆迁面积的房款。按照佘宗宁与佘西村委会签订拆迁赔偿合同，佘宗宁应得拆迁安置面积168.50平方米，实际分得的住宅面积为133.62平方米。根据拆迁两平方米补偿商业用房一平方米的方案，下余未补偿的34.88平方米拆迁面积可以置换为17.44平方米的商品房，佘宗宁实际占用的商业用房面积为113.51平方米，多占用96.07平方米。因佘宗宁多占用的面积不在拆迁安置补偿的范围内，佘宗宁应另行支付多占面积部分的房款。本案中，郑州顺林公司与佘宗宁虽未签订书面合同，但郑州顺林公司作为开发商，已将房屋实际交付佘宗宁，并为佘宗宁办理了房屋所有权证，且佘宗宁已就多占用面积交纳了部分房款，双方均实际履行了合同义务，双方形成合法有效的房屋买卖关系，郑州顺林公司为销售方，佘宗宁为购买方。因此佘宗宁应当按照佘家社区一期工程商业用房对外出售价格2760元每平方米支付多占用部分的房款，该部分房款共计265153.20元，扣除其已缴纳的160000元房款，佘宗宁还应支付购房款105153.20元，故对郑州顺林公司要求佘宗宁支付房款105153元的主张，本院予以支持。郑州顺林公司要求佘宗宁支付违约金，证据不足，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因2015年5月份已向佘宗宁催要过房款，距郑州顺林公司起诉之日未超过三年，故佘宗宁辩称本案已超过诉讼时效，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
佘宗宁于本判决生效之日起十日内支付郑州顺林企业管理咨询有限公司购房款105153元。
驳回郑州顺林企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2403元，由佘宗宁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 杨 超
陪审员 杨 洁
陪审员 刘 彬
二〇一八年五月十七日
书记员 陈绍园