辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽阳民一终字第00102号
上诉人（原审原告）：刘玉全，男，1962年6月4日出生，汉族，农民。
委托代理人：郑雅清（上诉人妻子），女，1963年7月7日出生，汉族，农民。
委托代理人：冯洪海，灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王铁川，男，1970年6月16日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）：孙素华，女，1942年12月11日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）：王静，女，1962年4月20日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）：王英（曾用名王君），女，1962年4月20日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）：王铁柱，男，1978年8月4日出生，汉族，农民。
上述五位被上诉人的委托代理人：孙志良，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。
原审原告刘玉全诉原审被告王铁川、孙素华、王静、王英、王铁柱农村房屋买卖纠纷一案，灯塔市人民法院于2014年10月28日作出（2014）灯民初字第00852号民事判决，刘玉全不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘玉全及其委托代理人郑雅清、冯洪海，被上诉人王铁川、孙素华、王静、王英、王铁柱五位的委托代理人孙志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玉全一审诉称：2007年11月18日，王德安为给其儿子王铁川还债和筹集外出打工款，与原告刘玉全签订一份房屋买卖协议书，内容：王德安砖混房3间，卖给刘玉全，卖价捌仟捌佰元，小写8800元，笔下交清。并将房款交给了王铁川（实际房款为2万元）。当时有卖房人王德安，买房人刘玉全，代笔人汪永林，邻居郭荣明、郑随强等人签字，写协议时孙素华在场。协议签订后王铁川、刘玉全、汪永林、郭荣明及郑随强在一起吃的饭。协议签订后该房交给刘玉全管理、使用至今。2007年农历11月12日刘玉全乔迁时，被告王静丈夫董绍义、王君丈夫胡永辉到刘玉全家走来往。原告认为，四被告从王德安卖房之日起时过六、七年，都没有提出过异议，特别是卖房时王铁川就住在该房也未提出异议，协议书上有王德安（王德安于2011年去世）和刘玉全的签字，其他人对其行为表现为默示同意，故该房屋买卖协议有效。请求确认房屋买卖协议有效，五被告协助原告将该房屋更名至原告名下。
被告王铁川、孙素华、王静、王英一审辩称：四被告从来不知道王德安将其名下坐落于灯塔市张台子镇后营城子村的三间砖混房卖给原告刘玉全，原告提供的2007年11月18日的房屋买卖协议上卖房人王德安的签字不是其本人所签，这足以认定该协议书是原告伪造的。即使王德安本人同意卖房也是无效的，房屋的共有人为5人，分别为王铁川、孙素华、王静、王英，四共有人均没在现场，也没有同意卖房，故王德安个人无权处分该房。因原告是被告王铁川前妻的哥哥，王铁川在外打工期间，王铁川的前妻董亚芬借给原告使用，原告谎称买房“办事情”，目的是收礼金，在农村叫“诈和”。现该房年久失修，破烂不堪，面临倒塌，无法居住。2012年8月14日，被告以为房照丢失，已补办了房照。综上，该房系孙素华的养老房产，房屋没有卖给原告，原告诉请无理，请求予以驳回。
被告王铁柱一审辩称：一、在我记忆里根本没有父亲卖房一事，因为2007年正是父亲病重期间一直卧床不起，根本不能去卖房和签协议。二、假如真是父亲卖房只能卖他自己的那份，因为我不同意，我也是产权人之一。
一审法院审理查明，王德安与被告孙素华系夫妻关系，婚生四名子女，长女王静、次女王英、长子王铁川、次子王铁柱。1987年王德安与被告孙素华购买坐落于灯塔市张台子镇后营城子村的房屋一处，房产证号为村房字第109-02-1**号所有权人王德安，所有权性质私有共有人5人，房屋坐落于后营城子村，建筑结构砖混，建筑面积57.13平方米间数3间，使用性质住宅，使用土地面积591.46平方米，填发日期97年4月20日。2007年11月18日王德安与原告刘玉全签订协议一份，内容为：今有我村王德安砖混房3间卖给刘玉全名下，卖价人民币捌仟捌佰元整，（8800元），笔下交清。该协议由代笔人汪永林代写，王德安名字系汪永林代签，王德安在其名字上摁指纹印。2011年王德安去世。现该房屋无人居住所有权人仍然为王德安。
另查，2014年8月14日被告孙素华等人以房屋所有权证丢失为由补办了该房屋所有权证。在房屋所有权证及档案中均未写明该房屋共有人的名字及份额。原、被告均认为共有人为王德安、被告孙素华、王铁川、王君、王静。
一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告刘玉全与王德安于2007年11月18日签订的房屋买卖协议依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定不符合合同无效之情形，原告刘玉全主张买卖协议从成立时生效，应予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故五被告辩称王德安与原告刘玉全签订的房屋买卖协议无效，不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分不动产须经全体共有人同意。王德安生前未经其他共有人同意无权将该房屋出售给原告刘玉全。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告提供的账本等证据无法证明其他共有人已同意王德安向其卖房，并已取得房屋所有权。且原告购买该房屋无《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得之情形，故原告未获得房屋所有权，综上，原告主张五被告协助其办理房屋所有权变更登记依据不足不予支持。证人郑随强与证人汪永林的证言相互认证，足以证明原告提供的其于2007年11月18日与王德安签订的协议书中，王德安签名系汪永林代签，指纹印系王德安本人所摁。被告辩称该协议系伪造未提供相应的证据证明，其主张依据不足不予支持。
据此判决：一、王德安与原告刘玉全于2008年4月17日签订房屋买卖协议有效；二、驳回原告刘玉全的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘玉全负担。
刘玉全上诉理由及请求是：一审法院认定房屋买卖协议有效，没有确认房屋所有权归上诉人所有及不予协助办理过籍手续应属适用法律不当。请求确认房屋所有权归上诉人所有，被上诉人协助办理过籍手续。
王铁川、孙素华、王静、王英、王铁柱二审答辩认为：一是房屋买卖协议并非房屋所有权人共同的真实意思表示。房屋共有人没有在房屋买卖协议上签字，房屋也没有办理过籍手续。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该法第九十五条，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。二是上诉人提出办事情账簿和协议实际交易价2万元的证据，不具有客观真实性和关联性。因此上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，双方对房屋买卖合同有效不持异议，上诉人以有效合同为依据请求被上诉人协助办理过籍手续符合法律规定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持灯塔市人民法院（2014）灯民初字第00852号民事判决第一项；
二、变更灯塔市人民法院（2014）灯民初字第00852号民事判决第二项为被上诉人王铁川、孙素华、王静、王英、王铁柱协助上诉人刘玉全将王德安的房屋办理至其名下。
一审案件受理费100元，按一审判决执行。二审案件受理费100元，由被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 喻政文
审判员 曹丽娜
二〇一五年五月八日
书记员 凌 慧