广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2347号
原告（反诉被告）：肖炜贤，女，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××0065。
委托代理人：杜文樯、杜文穗，分别、律师助理。
被告（反诉原告）：中山市华联实业开发有限公司，住所地中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：孟金龙，执行董事。
委托代理人：戚艳平、张子扬，分别、律师助理。
原告（反诉被告）肖炜贤诉被告（反诉原告）中山市华联实业开发有限公司（以下简称华联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，被告华联公司于答辩期间提出管辖异议，本院于2015年8月6日作出（2015）中一法民一初字第2347-1号民事裁定，驳回华联公司的管辖异议。华联公司不服，提出上诉。中山市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）中中法立民终字第397号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖炜贤委托代理人杜文樯，被告华联公司委托代理人戚艳平、张子扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖炜贤诉称：原被告于2011年10月31日签订商品房买卖合同和住宅买卖合同补充协议书，约定：原告购买被告位于中山市东区中山三路69号达兴豪苑1座707房的房屋一套，总价款为329320元；被告应于2012年12月31日前交付房屋，如逾期交付，则从约定的交楼日期第二日起，被告按日向原告支付已交房价款万分之一点五的违约金。原告已依约交付了对价，但被告至今仍未将该商品房交付原告使用，应承担延期交房违约责任。为此原告请求判令：1.被告支付延期交房违约金24773.1元（自2013年1月1日起暂计至2015年9月30日，以已交购房款164660元每日万分之一点五计算）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确要求违约金自2013年1月1日起计算至交房之日止。
原告对其主张的事实以及诉讼请求提交的证据有：1.商品房买卖合同、住宅买卖合同补充协议书；2.收款收据、达兴豪苑商品房认购书；3.中山市商品房销售登记备案表；3.税收转账专用完税证。
被告华联公司辩称：1.原告违约在先，无权要求被告交房及承担延期交房违约金。因为双方合同约定的房价款为329320元，原告应当于2012年8月30日前支付完第二笔购房款，在原告付清款项后，被告才有交房的义务，而原告至今未付第二笔购房款。因此，依据合同法第67条规定，被告有权行使先履行抗辩权和拒绝交房，无须承担任何违约责任。2.退一步讲，如被告需要承担逾期交房违约责任，因双方在合同约定的违约责任是按日计算的，属于继续性债权，可以进行分割，具有相对独立性。因此，在2013年7月10日之前的违约金已经超过诉讼时效，法院不应支持。
被告对其辩解没有提交证据。
被告（反诉原告）华联公司反诉称：反诉被告肖炜贤所购涉案房屋总价款为329320元，采用分期付款方式支付，肖炜贤应于2011年10月31日前支付164660元，于2012年8月30日前支付164660元，逾期付款的，应当于付款期限的第二天起，按每日万分之三向华联公司支付违约金。但肖炜贤仅支付了164660元，剩余164660元经华联公司催讨至今仍未支付，因此，华联公司反诉请求判令：1.肖炜贤向华联公司支付购房款164660元及自2012年9月1日起至付清购房款之日止的逾期付款违约金5409元（暂计至2015年8月30日）；2.由肖炜贤承担反诉费用。庭审中，华联公司明确违约金以所欠购房款为基数按日万分之三从2012年9月1日起算至付清购房款之日止。
华联公司对其反诉主张的事实以及诉讼请求提交中山市商品房买卖合同为证。
反诉被告肖炜贤对反诉辩称：1.肖炜贤不同意向华联公司支付第二期购房款，依据合同法第68条的规定，肖炜贤基于华联公司商业信誉丧失、经营状况严重恶化，担心华联公司不能交房，肖炜贤有权不支付第二期购房款，待华联公司交付涉案房产时再支付第二期购房款。在肖炜贤准备支付第二期购房款时，涉案楼盘已经停工，外墙、消防工程都没有完成，其有合理的理由担心华联公司不能按时交房。2012年12月华联公司应当交房，至今涉案房产没有达到交房的条件，证明肖炜贤的担心是合理的。2.合同约定逾期支付购房款的违约金过高，而且与逾期交房违约金的标准不对等，要求对违约金进行调整。3.华联公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。
肖炜贤对其辩解提供中山广场工程完全情况确认报告复印件为证。
经审理查明：2011年10月31日，原告肖炜贤与被告华联公司签订商品房买卖合同和住宅买卖合同补充协议书，约定：原告购买被告位于中山市东区中山三路69号达兴豪苑1座707房的房屋，总价款为329320元；原告于2011年10月31日支付164660元，于2012年8月30日支付164660元；原告逾期付款超过60日后，被告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；被告应于2012年12月31日前交付经五方验收合格的房屋，如逾期交付，则从约定的交楼日期第二日起，被告按日向原告支付已交房价款万分之一点五的违约金；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，原告肖炜贤支付被告华联公司购房款164660元（含之前支付的定金10000元），上述商品房于2012年7月2日办理销售登记备案至原告肖炜贤名下。但原告肖炜贤至今仍未支付剩余购房款164660元给被告华联公司，被告华联公司亦未将该商品房交付原告肖炜贤使用，肖炜贤遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，华联公司提出反诉，主张前述反诉请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告肖炜贤与被告华联公司签订的商品房买卖合同、住宅买卖合同补充协议书，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。关于肖炜贤主张华联公司支付逾期交楼违约金问题。双方的合同约定涉案商品房总价款为329320元，肖炜贤仅支付了164660元，至今未向华联公司支付购房余款164660元，而支付购房款是肖炜贤应先履行的主要合同义务，在其未付清购房款，未完全履行主要付款义务前，华联公司有权拒绝向其交付商品房而无须承担逾期交房违约责任。肖炜贤主张华联公司承担逾期交楼的违约责任，理据不足，其诉求本院予以驳回。
关于华联公司主张肖炜贤支付购房余款及逾期付款违约金问题。合同约定肖炜贤应于2012年8月30日支付购房余款164660元，肖炜贤主张其准备支付购房余款时，涉案商品房所在楼盘已经停工，其是行使不安抗辩权而不支付购房款，故不应承担逾期付款违约责任。而对涉案商品房所在楼盘于2012年8月份停工的事实，肖炜贤未能提供充分有效的证据予以证实，故对其以此为由行使不安抗辩权而主张不承担逾期付款违约责任的意见，本院不予采纳。肖炜贤不按约定付清购房款，其行为已构成违约，应承担付清购房款及支付逾期付款违约金的责任。至于逾期付款违约金标准，肖炜贤主张过高，要求调整，而华联公司未能提供证据证实其因肖炜贤逾期支付购房款造成的损失超过按银行同期贷款利率计算的利息，故本院将逾期付款违约金标准调整为按银行同期贷款利率计算为宜。支付购房款是肖炜贤取得涉案商品房的对价，其既主张取得涉案商品房，又主张华联公司起诉要求支付购房余款超过诉讼时效，于法于理不合，其有关诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告肖炜贤的诉讼请求；
二、反诉被告肖炜贤于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市华联实业开发有限公司支付购房款164660元及逾期付款违约金（以欠付购房款164660元为基数，从2012年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清购房款之日止）；
三、驳回反诉原告中山市华联实业开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费420元（原告肖炜贤已预交），由原告肖炜贤负担；反诉案件受理费2336元（反诉原告华联公司已预交），由反诉原告华联公司负担336元，反诉被告肖炜贤负担2000元（肖炜贤于本判决生效之日起七日内迳付华联公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 钟晓云
冼日飞
第7页共7页