陕西省西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第01496号
原告：中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行，住所地：西安市碑林区兴庆北路38号。
负责人：赵超，该行行长。
委托代理人：拓云峰，陕西郎恒律师事务所律师。
委托代理人：黄春峰，陕西郎恒律师事务所律师。
被告：刘永平，男，1976年1月29日出生，汉族。
被告：王换爱，女，1976年11月3日出生，汉族。
被告：西安龙湖锦城置业有限公司，住所地：西安市曲江新区雁引路1号（芙蓉西路以西）。
法定代表人：曾礼，该公司总经理。
委托代理人：孙立洁，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行（以下简称农行兴庆路支行）与被告刘永平、王换爱、西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行兴庆路支行之委托代理人黄春峰，被告龙湖置业公司之委托代理人孙立洁到庭参加诉讼，被告刘永平、王换爱经本院合法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行兴庆路支行诉称，2011年5月27日，其与被告刘永平签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘永平向其借款830000元用于购买位于西安市曲江新区曲江大道龙湖紫都城第xx幢x单元xx层xxxxx号房产，借款期限为30年。被告刘永平之妻王换爱作为共有人在该合同上签字，并约定被告龙湖置业公司对上述借款承担连带保证责任。合同还约定借款人未按期足额偿还借款本息超过90天时，贷款人有权提前收回已发放借款本息，有权提前行使担保权。同日，其与被告刘永平、王换爱签订《西安市房地产抵押合同》，约定被告刘永平、王换爱以其购买的上述房产对借款本金、利息、违约金等费用进行抵押担保，并依法办理抵押登记。合同签订后，其依约于2011年5月30日向被告刘永平发放贷款830000元。但被告刘永平违反合同约定自2014年1月30日至今已超过90天未还款，被告龙湖置业公司也未履行保证责任。现诉至法院请求：1、判令被告刘永平、王换爱共同偿还借款本金801240.39元，利息48121.04元（截止到2015年2月4日）及至清偿之日的复利、罚息；2、判令其对被告刘永平、王换爱抵押的位于西安市曲江新区曲江大道“龙湖紫都城”第xx幢x单元xxxxx号房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告龙湖置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令三被告共同承担本案诉讼费及公告费。
被告刘永平、王换爱未出庭答辩。
被告龙湖置业公司辩称，原告并未宣布借款合同债务提前到期，其公司的保证期间并未开始；其公司作为阶段性连带保证责任的保证人，在存在物保的混合担保情况下，在保证期间内，仅应对超过抵押房产价值以外的债务部分承担连带责任，不应对全部债务承担连带责任；且原告不能同时主张罚息和复利，其公司也不应对借款合同解除之后的利息、罚息及尚未发生的评估费、执行费、拍卖费承担保证责任；诉讼费应由被告刘永平负担。
经审理查明，2011年5月27日，原告（贷款人）与被告刘永平（借款人、抵押人）、王换爱（抵押人）及被告龙湖置业公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定被告刘永平为购买位于西安市曲江岳家寨曲江大道以北曲江三路以东龙湖紫都城第xx幢x单元xx层xxxxx号房产向原告借款830000元，借款期限自2011年5月27日起至2041年5月26日止。该合同关于担保的约定：被告龙湖置业公司承担连带保证责任；保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；保证期间约定分期偿还的为每期还款日起二年；该合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或者部分债权；该合同项下既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任等。关于违约责任的约定：借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天时，贷款人有权提前收回已发放借款并提前行使担保权。同日，原告与被告刘永平、王换爱签订了《西安市房地产抵押合同》，约定以刘永平购买的位于西安市曲江岳家寨曲江大道以北曲江三路以东龙湖紫都城第xx幢x单元xx层xxxxx号房产设定抵押担保。双方在西安市房管部门办理了抵押登记手续，取得了编号为“市房预抵字2011088xxxxx号”的《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。上述合同签订后，原告依约于2011年5月30日向被告刘永平发放贷款830000元。但被告刘永平违反合同约定自2014年1月30日至今逾期13期共计371天，截止到2015年2月4日尚欠借款本金801240.39元、利息48121.04元属实。
上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、借据及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》及《西安市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，内容合法，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法确认合法有效。原告已履行其发放贷款的合同义务，被告刘永平未按合同约定履行按时还款付息义务，已构成违约，依据双方合同约定原告有权提前收回已发放借款并行使担保权。被告王换爱系刘永平之妻，借款发生在夫妻关系存续期间，且王换爱也在上述合同签字确认，故被告王换爱应承担共同还款责任。现原告要求被告刘永平、王换爱共同偿还借款本金801240.39元、利息48121.04元（截止到2015年2月4日）及至清偿之日的复利、罚息，主张以抵押房产变现所得享有优先受偿权，并要求被告龙湖置业公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，证据充足，理由充分，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百九十五条、第一百九十八条之规定，判决如下：
一、被告刘永平、王换爱于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行借款本金801240.39元，并支付截至2015年2月4日的利息48121.04元及至贷款清偿之日的复利、罚息；
二、被告刘永平、王换爱不能在上述期间履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行可以以被告刘永平、王换爱抵押担保的位于西安市曲江岳家寨曲江大道以北曲江三路以东龙湖紫都城第xx幢x单元xx层xxxxx号房产依法进行变卖所得的价款优先受偿。抵押财产变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告刘永平、王换爱所有，不足部分由被告刘永平、王换爱清偿；
三、被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12294元及公告费600元，共计12894元，由被告刘永平、王换爱及龙湖置业公司负担（此款原告已预付，三被告刘永平、王换爱在付上述款时直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 贾曼莉
代理审判员 周 伟
人民陪审员 王 琪
二〇一五年十月三十日
书 记 员 胡梦姣