河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊开民初字第294号
原告周洋。
被告王冰。
第三人河北安泰工程建设有限公司。
法定代表人刘清亮，董事长。
委托代理人龚志芹。
原告周洋诉被告王冰、第三人河北安泰工程建设有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周洋、第三人的委托代理人龚志芹均到庭参加诉讼。被告王冰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2014年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于廊坊经济技术开发区东方大学城毕昇路5号楼，房屋建筑面积约100㎡，租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日，租金为28000元，且原告于2013年12月20日向被告一次性支付28000元租金，并缴纳1000元保证金。租赁合同签订后，原告获知，被告并非房屋所有权人，也无该房屋的转租权，即被告与原告签订《房屋租赁合同》属无权处分。故请求判令：1、被告退还原告租赁费28000元，保证金1000元；2、被告支付原告各项损失10000元；3、诉讼费由被告承担。
原告针对自己的主张向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同（被告与龚志芹）、龚志芹出具的证明及第三人出具的委托书各一份，证明被告有权租赁涉案房屋；2、房屋租赁合同（原、被告）、秦淑云水电保证金收据及租金收据各一份，证明原、被告租赁房屋及原告已交纳租金的事实；3、第三人出具的证明一份，证明第三人解除与被告的租赁合同；4、第三人出具的收据一份，证明涉案房屋租赁费从2014年4月1日开始由第三人直接收取；5、秦淑云出具的证明一份，证明涉案房屋是被告租给秦淑云，秦淑云转租给原告，且租金已交至2014年3月1日。
被告未出庭，但其提供书面答辩意见称，对于涉案房屋，被告不是无权转租。原告对被告转租涉案房屋的情况是清楚的，原告单方解除租赁合同是违约行为。第三人与被告间租赁的房屋不只涉案房屋一间，第三人在与被告租赁合同未到期的情况下强行收回其他租赁房屋，导致被告权益受损。且，第三人与被告间的租赁合同关系尚未解除，被告已将应付第三人2014年1月至3月的房租支付给第三人。故，应依法驳回原告的起诉。
被告针对自己的主张向本院提交证据如下：1、广东省中医院病历一页，证明2014年6月13日，被告因病就诊的情况；2、病理活体组织诊断报告书一份，证明2013年8月12日，被告就医所查病理情况；3、房屋租赁合同（原、被告）一份、东方大学城管理委员会发展规划处出具的证明、第三人出具的委托书、房屋租赁合同（被告与龚志芹）、房屋租赁合同（被告与秦淑云）及龚志芹出具的证明各一份，证明被告有权将涉案房屋转租给原告；4、房屋租赁合同（被告与尚明旋）一份，证明第三人与被告间有另外的房屋租赁合同关系；5、中国银行往报汇兑凭证及汇款申请书各一份，证明2014年1月2日，被告将应支付第三人2014年1月至3月的房租汇给第三人（龚志芹代）。
第三人称，对原告的诉讼请求没有要说的，但与被告的租赁合同已解除，并出具了解除合同的通知和证明。第三人因找不到被告，故没有将解除通知或证明文件送达给被告。还有，被告未交纳租金，第三人只能向原告收取涉案房屋租金。
第三人针对自己的主张向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同二份（被告与龚志芹），证明被告不能转租以及其他违约责任；2、尚明旋出具的转租证明一份，证明被告转租房屋事实；3、廊坊银行借记卡对账单一份，证明被告延期付租金，第三人也接受；4、第三人通知和证明各一份，证明第三人解除与被告的租赁合同，但未送达给被告。
经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下：
一、关于被告与第三人
位于河北省廊坊经济技术开发区河畔5号楼毕升路北6的房屋（涉案房屋）是第三人的资产，第三人出具委托书，授权龚志芹为第三人的代理人，以第三人的名义办理廊坊市东方大学城该公司名下房屋的相关事宜，所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，第三人均予以承认。
2013年1月1日，被告与第三人（龚志芹代）签订房屋租赁合同（编号53），约定被告租用上述房屋做商铺，房屋面积110平方米，租期自2013年1月1日至2015年12月31日止，年租金42000元；合同还规定被告在租赁期内不得转租。双方另约定了其他事项。
2013年6月5日，龚志芹出具证明，同意被告在合同期内将其商铺转让给其他人经营。
2014年1月2日，被告通过银行汇款将2014年1月至3月的房租交付第三人（龚志芹代收）。
2014年1月10日和4月1日，第三人出具通知和证明两份文件解除与被告的租赁合同关系，但未送达被告。
二、关于原告与被告
2014年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，即被告转租上述涉案房屋给原告作为餐饮使用，房屋面积100平方米，租期自2014年3月1日至2015年2月28日止，年租金28000元，保证金1000元。双方还约定了其他内容。同日，原告向被告交纳年租金28000元及保证金1000元。
截止庭审时，原告确认一直租赁使用涉案房屋。
三、其他
2013年3月1日，被告将涉案房屋转租给秦淑云作为餐饮使用；2013年12月19日，秦淑云将涉案房屋通过被告转给原告继续租赁使用，租金已交至2014年3月1日。
2014年5月26日，第三人（龚志芹代）从原告处收取涉案房屋2014年5月1日到5月31日房租1890元。
2014年7月31日，第三人收回涉案房屋。
本院认为，涉案房屋是第三人的资产，龚志芹在第三人授权内代表第三人与被告签订的租赁合同以及出具允许被告转租的证明，不违反法律规定，本院依法确认。既而，被告将涉案房屋转租给秦淑云，再转租给原告所签订的租赁合同亦依法确认。原、被告签订租赁合同后，原告主张被告无权转租涉案房屋，但其提供的证据表明，原告对被告能否转租一事是清楚的，故对原告主张被告无权转租的意见，本院不予支持。
关于被告应否退还原告租赁费，应看原、被告是否能履行合同。
根据查明的事实，原、被告在履行合同中，由于被告与第三人间的争议，导致第三人直接向原告收取租金，使原告就涉案房屋重复交纳租金；且，第三人表示只要被告不交租金，其会向使用涉案房屋的人收取租金；再，第三人已于庭审后将涉案房屋自行收回，原告已无法使用涉案房屋。也就是说，原、被告签订的租赁合同由于第三人的介入客观导致原告作为承租人不能实现剩余租期利益的根本目的，合同已无法履行。因此，原、被告签订的房屋租赁合同可以解除。
庭审中，原告确认其租赁使用涉案房屋近5个月，该期间租金不予退还，被告应退还原告剩余7个月的租金及保证金。而庭审结束后，原告考虑到被告身体欠佳又自愿提出要求被告仅返还5个月的租金，且不再要求被告支付各项损失，属权利自行处分，本院予以确认。因第三人已收回涉案房屋，原告客观上已不能将涉案房屋返还被告。
有关第三人与被告的争议可另案处理。另，被告与尚明旋间合同与本案无关。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周洋与被告王冰的房屋租赁合同。
二、被告王冰退还原告周洋房屋租金11667元和保证金1000元，此款于本判决生效之日起七日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元、财产保全费320元，合计1095元由原告周洋承担739元，被告王冰承担356元。此款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 刘 鹏
审 判 员 王石磊
人民陪审员 赵俊玲
二〇一四年八月四日
书 记 员 乔 颖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。