广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终595号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司清远清城支行，住所地：广东省清远市清城区。
负责人：徐彩容，该支行行长。
委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：付美英，女，1965年7月9日出生，汉族，户籍地址：湖南省衡阳市雁峰区。
被上诉人（原审被告）：郝祁生，男，1962年8月17日出生，汉族，户籍地址：湖南省衡阳市雁峰区。
被上诉人（原审被告）：清远市樵顺房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区。
法定代表人：何乃林。
委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行（以下简称工商银行清城支行）因与被上诉人付美英、郝祁生、清远市樵顺房地产开发有限公司（以下简称樵顺公司）借款合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人工商银行清城支行上诉请求：1.改判原审判决第二项为：限被上诉人付美英、郝祁生于本判决生效之日起10日内向上诉人工商银行清城支行清偿所欠贷款本金861377.17元及利息（计至2017年11月21日止的利息为45344.16元，此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止）；2.判令被上诉人樵顺公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；3.判令被上诉人付美英、郝祁生限期协助上诉人办理清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房产的抵押登记手续，被上诉人樵顺公司督促并配合其办理抵押登记；4.判令上述房产抵押登记办妥后，或被上诉人付美英、郝祁生逾期仍未协助办理抵押登记的，上诉人有权对清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人付美英、郝祁生、樵顺公司承担。事实与理由：一、一审法院已判决解除《个人购房借款/担保合同》，因此被上诉人付美英、郝祁生应向上诉人偿还全部贷款本息。2014年1月20日，上诉人与被上诉人付美英、郝祁生签订《个人购房借款/担保合同》，2014年3月1日，上诉人依约发放贷款930000元，但被上诉人付美英未按合同约定还款，截至起诉时，被上诉人付美英已连续违约7期，累计违约8期，贷款余额861377.17元（其中积欠本金18250.07元），积欠利息25257.26元。上诉人起诉后，被上诉人付美英并未偿还任何贷款，截至2017年11月21日，被上诉人付美英欠上诉人贷款余额861377.17元（其中积欠本金31624.82元），积欠利息45344.16元。根据《个人购房借款/担保合同》约定，上诉人有权解除合同，要求被上诉人付美英立即偿还全部贷款本息。上述债务为夫妻共同债务，被上诉人郝祁生应承担共同偿还责任。一审判决的被上诉人付美英、郝祁生应偿还的贷款本金31624.82元仅是逾期本金，并非全部贷款本金余额，属于认定事实不清，请求二审法院予以纠正。二、涉案不动产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予贷款银行对不动产处置价款优先受偿权，有利于平衡各方当事人利益，保障交易安全和稳定。（一）上诉人能否对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，应当结合抵押预告登记制度设立的目的及案件具体情况等综合判定。预告登记是相对于正式登记而言，在无权登记条件尚未满足时设立的一项制度，目的在于保证预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。抵押预告登记虽不是正式抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应在一定条件下赋予权利人优先受偿权。（二）涉案房产已办理抵押权预告登记，且已具备办理物权登记的条件，被上诉人有义务协助上诉人办理商品房抵押登记。（三）在抵押登记因购房人原因而客观上无法完成的情况下，亦应赋予贷款银行对不动产优先受偿权。
被上诉人樵顺公司答辩称：一、答辩人依法不应当在本案之中承担连带保证责任。1.答辩人没有在工商银行清城支行与付美英、郝祁生签订的《个人购房借款/担保合同》上签名或盖章，依法不形成答辩人担保借款的事实；2.虽然答辩人与工商银行清远分行签订了《按揭贷款业务合作协议》，但该协议是针对整个“天湖郦都”购房人欠款的保证，不是针对本案的当事人，与本案当事人没有形成保证责任；3.工商银行清远分行与工商银行清城支行是两个不同主体，答辩人与清城支行没有合同关系，工商银行清城支行无事实依据主张答辩人承担保证责任；4.工商银行清城支行与付美英、郝祁生签订的《个人购房借款/担保合同》与答辩人与工商银行清远分行签订的合作协议，是两个合同（法律关系），且合同主体不同，不能并按审理及作出判决。因此，答辩人在本案依法不承担保证责任。二、请求二审法院依法审理，并支持答辩人的主张。本案一审判决后，虽然答辩人没有上诉，只有工商银行清城支行上诉，且按二审法院处理二审案件的原则，不上诉不处理，但由于答辩人提出的问题涉及案件实体和程序问题，二审法院依法应审理，并作出认定，以维护答辩人的合法权益。因此，答辩人请二审法院予以支持认定。三、对于工商银行清城支行主张的借款本息金额由二审法院依法认定；对于其主张对付美英、郝祁生的房屋优先受偿，答辩人没有异议。综上，答辩人认为，一审判决答辩人承担本案的连带责任明显错误、证据不足，适用法律错误，程序不当，请求二审法院依法撤销一审判决中对答辩人承担责任的判决，支持答辩人的二审答辩请求。
被上诉人付美英、郝祁生经本院公告送达，公告期满未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。
上诉人工商银行清城支行向一审法院起诉请求：1.解除工商银行清城支行与付美英、郝祁生于2014年1月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.付美英、郝祁生立即偿还借款本金861377.17元，利息25257.26元（利息暂计至2017年6月1日，此后利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至贷款本息还清之日止）；3.工商银行清城支行对抵押物清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房产享有优先受偿权；4.樵顺房公司对上述借款本息承担连带清偿责任；5.付美英、郝祁生、樵顺公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年12月15日，工商银行清城支行的上级中国工商银行股份有限公司清远分行（甲方）与樵顺公司（乙方）签订了一份《按揭贷款业务合作协议》，约定：经甲乙双方协商，就乙方开发并销（预）售的“天湖郦都”项目的按揭贷款合作事宜达成协议；同意由甲方作为“天湖郦都”项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高限额为8000000元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过360个月，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
2014年1月20日，工商银行清城支行与付美英、郝祁生签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定付美英向工商银行清城支行贷款930000元；贷款期限为240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率上浮5%计算；贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定执行新的利率；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率为本合同载明的贷款利率水平上加收40%确定；还款方式为按月等额本息还款，每月的1日为还款日；贷款用途为用于购买清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房屋。担保方式为付美英所购清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房屋作为抵押财产向工商银行清城支行提供抵押担保，并办理了预告抵押登记；担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。付美英作为借款人和抵押人在合同上签字并捺手印，郝祁生作为抵押物共有人在合同上签字并捺手印。合同签订后，2014年3月1日，工商银行清城支行向付美英发放了贷款930000元。诉讼中，工商银行清城支行称，从2014年5月开始，付美英未能依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，截至起诉时已连续违约7期、累计违约8期；截至2017年11月21日，付美英欠工商银行清城支行借款本金31624.82元、利息45344.16元。
另查明，2017年8月18日，原告中国工商银行股份有限公司清远清城支行工商银行清城支行与广东金亚律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定由工商银行清城支行委托广东金亚律师事务所代理本案诉讼，并已支付了律师代理费42400元。
再查明，付美英、郝祁生是夫妻关系，双方于2012年5月21日登记结婚。
一审法院认为：中国工商银行股份有限公司清远分行与樵顺公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，工商银行清城支行与付美英、郝祁生签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。工商银行清城支行已按约履行了义务，向付美英发放了贷款930000元，付美英理应依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，现付美英未能依合同约定按时足额清还每月所应支付的借款本息，连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，该情形符合合同约定的违约情形，故工商银行清城支行要求解除其与付美英、郝祁生2014年1月20日签订的《个人购房借款/担保合同》，并提前收回贷款本金及利息，合法有据，一审法院予以支持。截至2017年11月21日，付美英欠工商银行清城支行借款本金31624.82元、利息45344.16元，之后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止。对于工商银行清城支行主张的律师代理费42400元，按合同约定应由付美英承担，且该费用没有超出物价部门规定的律师费收费标准，因此，对工商银行清城支行的该项诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于郝祁生作为抵押物共有人在合同上签字并捺手印，且涉案借款发生在付美英、郝祁生夫妻关系存续期间，依法涉案债务属于付美英、郝祁生夫妻共同债务，郝祁生应承担共同清偿的责任。对于工商银行清城支行主张对抵押物清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房产享有优先受偿权的诉讼请求，经查，根据我国《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，在本案中，工商银行清城支行只办理了房屋的预告抵押登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，工商银行清城支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对预告登记的房屋享有现实抵押权，即工商银行清城支行对未办理正式抵押权设立登记的房屋不享有优先受偿权，因此，对工商银行清城支行的该项诉讼请求，一审法院不予支持。由于樵顺公司未提交证据证明付美英所购的位于清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号的房屋已经办妥正式抵押登记手续，根据中国工商银行股份有限公司清远分行与樵顺公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，樵顺公司应对付美英、郝祁生所欠工商银行清城支行在本案中的贷款本息承担连带责任保证，因此，工商银行清城支行要求樵顺公司对上述借款本息承担连带清偿责任，合法有据，一审法院予以支持；但律师代理费不在合同约定的连带责任保证范围内，因此，工商银行清城支行要求樵顺公司对其为实现债权支付的律师费承担连带清偿责任，理由不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年12月5日作出（2017）粤1802民初3414号民事判决：一、解除2014年1月20日中国工商银行股份有限公司清远清城支行与付美英、郝祁生签订的《个人购房借款/担保合同》；二、限付美英、郝祁生于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行清偿所欠贷款本金31624.82元及利息（计至2017年11月21日止的利息为45344.16元；此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至款项全部还清之日止）;三、限付美英、郝祁生于本判决生效之日起10日内向中国工商银行股份有限公司清远清城支行支付律师代理费42400元；四、清远市樵顺房地产开发有限公司对上述判决第二项的借款本息承担连带清偿责任；五、驳回中国工商银行股份有限公司清远清城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13526元，由付美英、郝祁生、清远市樵顺房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是借款合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据二审双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被上诉人付美英、郝祁生应向上诉人工商银行清城支行清偿所欠贷款本金及利息的数额；二、被上诉人樵顺公司应否对付美英、郝祁生的上述贷款本息承担连带清偿责任；三、上诉人工商银行清城支行基于本案借款合同纠纷能否请求付美英、郝祁生办理涉案房屋的抵押登记手续；四、上诉人认为涉案房产抵押登记办妥后，或被上诉人付美英、郝祁生逾期仍未协助办理涉案房产的抵押登记，上诉人工商银行清城支行对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求应否支持。
关于第一个争议焦点。本案中，工商银行清城支行向一审法院提起诉讼时提交了一份《还款明细》，根据该《还款明细》，截止至2017年6月1日，付美英连续逾期还贷7期，累计逾期还贷8期，尚欠贷款本金余额861377.17元（其中积欠本金18250.07元），积欠利息25257.26元。根据工商银行清城支行（贷款人）与付美英（借款人）于2014年1月20日签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故工商银行清城支行可以要求付美英立即偿还借款本金861377.17元及利息。又因为上述借款发生在付美英、郝祁生婚姻关系存续期间，该借款用于购房，且郝祁生作为抵押物共有人在《个人购房借款/担保合同》上签字捺印，故上述借款为夫妻共同债务。综上，上诉人工商银行清城支行请求判决付美英、郝祁生立即偿还借款本金861377.17元及利息，于法有据，应予支持。一审法院认定付美英、郝祁生清偿所欠贷款本金31624.82元及利息，存在不当，应予纠正。
关于第二个争议焦点。樵顺公司虽在二审答辩中提出其不应承担连带担保责任，但其在一审法院判决其对付美英、郝祁生欠工商银行清城支行的贷款承担连带清偿责任后未提起上诉，视为对一审服判，本院对其二审提出的请求不予审查，因此，樵顺公司仍应对上述第一个争议焦点所认定的贷款本息承担连带清偿责任。
关于第三个争议焦点。本案中，付美英、郝祁生协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续系双方签订的《个人购房借款/担保合同》第二十条约定的付美英、郝祁生应履行的合同义务之一，而工商银行清城支行在一审中起诉请求之一是解除合同，一审法院判决解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》后，双方均未提出上诉，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“合同解除，合同的权利义务终止”及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，付美英、郝祁生协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续的义务在合同解除后不再履行，故工商银行清城支行在借款合同解除后仍要求付美英、郝祁生继续履行合同的上诉主张，于法无据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。首先，本案中，工商银行清城支行只办理了涉案房屋的抵押预告登记，而非抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押预告登记是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。工商银行清城支行因抵押预告登记获得了将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，其并非对涉案房屋享有现实的抵押权。涉案房屋至今未办妥正式的抵押登记，工商银行清城支行亦未取得房屋他项权利证书，故工商银行清城支行不对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。其次，如上第三个争议焦点所述，付美英、郝祁生协助工商银行清城支行办理涉案房产的抵押登记手续的义务在合同解除后不再履行。综上，基于本案的借款合同纠纷，工商银行清城支行关于“判令房产抵押登记办妥后，或被上诉人付美英、郝祁生逾期仍未协助办理抵押登记的，上诉人有权对清远市清城区××大道××号天湖郦都×座×层×号房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持。一审判决认定事实及实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3414号民事判决第一、三、五项；
二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3414号民事判决第四项；
三、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3414号民事判决第二项为：限被上诉人付美英、郝祁生于本判决生效之日起10日内向上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行清偿所欠贷款本金861377.17元及利息（计至2017年6月1日止的利息为25257.26元，此后利息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算至本院确定的履行期限之日止），被上诉人清远市樵顺房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13526元，由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行负担3000元，由被上诉人付美英、郝祁生负担7526元，由被上诉人清远市樵顺房地产开发有限公司负担3000元。二审案件受理费13526元，由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行负担3000元，由被上诉人付美英、郝祁生负担7526元，由被上诉人清远市樵顺房地产开发有限公司负担3000元。以上一审、二审案件受理费均已由上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行缴纳，该款项法院不予退回，由被上诉人付美英、郝祁生、清远市樵顺房地产开发有限公司在执行程序中将其应负担部分迳付给上诉人中国工商银行股份有限公司清远清城支行。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 赵永华
审判员 王 凯
二〇一八年六月十二日
书记员 钟子晴
书记员 何 叶
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。