辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终426号
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘顺利
委托代理人：郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。
委托代理人：葛英辉，辽宁北天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：朝阳义利房地产开发有限公司。
法定代表人：刘宏伟，该公司总经理。
委托代理人：田菊，辽宁中平律师事务所律师。
上诉人刘顺利因与被上诉人朝阳义利房地产开发有限公
司（下称义利公司）民间借贷纠纷一案，不服朝阳市中级人民法院作出的（2013）朝民一初字第00152号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2014年12月20日作出（2014）辽民二终字第00260号民事裁定书，将该案发回原审法院重审。原审重审后，作出（2015）朝民一初字第00081号民事判决，刘顺利仍不服，再次向本院提起上诉。本院依法组成由审判员郑锦弘担任审判长并主审，审判员谭弘、代理审理员陈建参加的合议庭公开开庭审理了本案。刘顺利的委托代理人葛英辉、郭永旭，义利公司的委托代理人田菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月17日，义利公司（甲方）与刘顺利（乙方）签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：“甲方将自有产权燕都大厦B座第20-22层房屋卖给乙方，建筑面积3745.29平方米，售价为14，098，226元（含营业税和房屋维修基金）；付款方式及期限为（1）乙方向甲方支付3，524，550元定金后，再向甲方以借贷方式借款3，524，550元给付甲方。余欠购房款10，573，676元，乙方向银行申请贷款，此房款于2012年5月1日前付清。（2）乙方向甲方借贷的3，524，550元，还款期限为5年。双方商定按朝阳银行规定的商业用房贷款利率执行。合同履行期间遇商业银行商业用房贷款利率上浮，乙方借款利率随之上浮，遇商业用房贷款利率下调，乙方借款利率不下调，按原利率执行。（3）双方商定，乙方向甲方借款3，524，550元自2011年11月28日起按月归还借款本息共60期，乙方按等额本息还款法履行，还款日为每月28日前。具体还本付息明细表另附。”协议还对违约责任等事项作出约定。
2012年2月15日，义利公司与朝阳市优丽雅特窗帘店（经营者李国春系刘顺利丈夫）签订《商品房买卖合同》三份。合同约定：“义利公司将其开发的燕都大厦B座20-22层楼房出售给朝阳市优丽雅特窗帘店，每平方米单价7800元，每层建筑面积1248.43平方米，销售价款9，737，754元，总价款29，213，262元。”2012年6月26日，朝阳市优丽雅特窗帘店与朝阳银行兴达支行签订2012年兴达按揭借字第0011号《借款／担保合同》一份。合同约定：“朝阳市优丽雅特窗帘店向朝阳银行兴达支行贷款1800万元，用途购买商务用房，期限10年，年利率10.2％。朝阳市优丽雅特窗帘店授权朝阳银行兴达支行将贷款一次性划入义利公司账户。抵押房产为燕都大厦B座20-22层，建筑面积3745.29平方米，抵押物价值29,213,262元。”2012年7月6日，朝阳银行兴达支行将1800万元贷款汇入义利公司账户，义利公司又根据按揭贷款业务合作协议，将90万元贷款转存到保证金专用账户，该行在《个人住房贷款凭证》标注“留保900,000”。2012年7月11日，义利公司通过银行转账方式将510万元贷款汇入刘顺利账户，刘顺利出具《收条》一张：“收到人民币510万元整。”3,524,550元贷款，义利公司转付给刘国辉，用于偿还其为刘顺利垫付的首付购房款。7,049,126元贷款，由义利公司作为50％购房款予以收取。1,426,324元贷款，义利公司以涉案房屋销售差价需交纳税费为由予以扣收。
义利公司出具的还款明细表载明：2011年11月28日至2013年8月28日，刘顺利向义利公司偿还借款本息21个月计1,585,409.72元（每月75，494.69元），其中偿还借款本金1,033,323.64元，利息552,086.08元。
2013年9月3日，义利公司与刘顺利签订《还款协议书》一份。协议约定：“由于乙方不能按时偿还朝阳银行贷款，导致朝阳银行欲起诉乙方，造成甲方对乙方在甲方借款一事产生质疑和不安，所以甲方要求乙方在3个月内（2013年11月30日前）还清甲方借款2,954,906.07元。如乙方在2013年11月30日前将欠款全部还清，甲方可减免乙方60万元，但在此期间乙方每月必须还款75,500元，此款在还清款时抵减。如乙方在约定日期内不能及时还款，乙方不能享受减免任何款项。”协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，刘顺利未按约定履行还款义务，截止2013年8月29日，刘顺利尚欠义利公司借款2,491,226.36元（计算方式（1）1800万元贷款－90万元保证金－510万元转付刘顺利款＝1200万元；1200万元－3,524,550元转付刘国辉款＝8，475，450元；8,475,450元－1,426,324元税款＝7,049,126元。7,049,126元由义利公司收取了50％的购房款。此款加上刘顺利向刘国辉借款的25％和向义利公司借款的25％，即为全部购房款；（2）3,524,550元借款－1,033,323.64元己偿还的本金＝2,491,226.36元）。
原审另查明，2013年12月31日，朝阳银行兴达支行在义利公司的保证金账户中扣划770，920.36元，用于偿还朝阳市优丽雅特窗帘店的贷款，出具的《特种转账借方传票》记述转账原因为“垫付优丽雅特窗帘店3期贷款”。余额保证金129，079.64元（900,000元－770,920.36元），朝阳银行兴达支行另行扣划。2014年1月28日，刘国辉出具《证实材料》一份：“2011年5月，刘国辉、王艳、刘顺利协商一致，各自购买义利公司开发的燕都大厦B座楼房共同经营酒店。刘国辉购买B座14至19层楼房，刘顺利购买20至22层楼房，王艳购买23至26层楼房。三方给付义利公司首付款1500万元，其中刘国辉出资1000万元（含为刘顺利垫付的3,524,550元首付款），王艳出资500万元。刘国辉为刘顺利垫付的3,524,550元首付款，刘顺利承诺在银行贷款到义利公司账后，由义利公司直接转给刘国辉。2012年7月，刘顺利银行贷款到账后，义利公司将3,524,550元首付款转付刘国辉。此款刘国辉已收到。”2014年12月10日，朝阳银行兴达支行出具《证明》一份：“……因朝阳市优丽雅特窗帘店未按期偿还我行贷款本息，我行于2013年12月31日扣该笔贷款三期拖欠本息770,920.36元。此笔款项在义利公司保证金账户扣划，因为义利公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。”2014年5月14日，朝阳银行兴达支行信贷科长梁亚新在本院对其询问时陈述：“900000元是按揭贷款留存的保证金，我们与义利公司有按揭贷款业务合作协议，在按揭贷款放款时款放给开发公司，不直接放给个人。先全额进入开发商的一般账户，再从一般账户转入开发商设立的保证金专用账户，这笔钱是保证借款人按期还款的。如果借款人未按期还款，我们就在保证金账户扣划预留的保证金。朝阳市优丽雅特窗帘店是办的50％贷款，我们按5％留存保证金。我们这个保证金只针对开发公司，不对借款人，我们扣或退直接与开发商发生。如借款人违约，我们扣划保证金冲减借款人还款，开发商承担保证责任后，有权向借款人追偿。”
原审还查明，2008年7月20日，朝阳银行（原朝阳市商业银行、甲方）与义利公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份。协议约定：“乙方同意将借款人支付的首期房款存入兴达分行存款账户；在房屋他项权证未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10％的款项，作为履约保证金。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后…日内履行还款义务，如乙方未主动履行还款上述义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。”协议还对其他事项作出了约定。
2011年11月18日，董景春以义利公司（甲方）授权代理人的名义与刘宇峰（乙方）的授权代理人刘国辉签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：“甲方将自有产权燕都大厦B座第14-26层房屋卖与乙方，建筑面积为15,939.41平方米，售价6000万元。”2014年2月25日，刘国辉出具《证实》一份：“……刘宇峰与董景春最初签订的《房屋买卖协议》作废，后来刘国辉、王艳、刘顺利分别重新与义利公司签订《购房合同》，明确各自买房、借款、还款。刘顺利为买房向义利公司借款3,524,550元。义利公司全额支付刘顺利借款真实存在。”
刘国辉、刘宇峰与刘顺利、李国春合伙装修债权纠纷一案，本院（2012）朝民一初字第00096号民事判决查明：2011年5月，刘国辉、刘宇峰与刘顺利、案外人王艳订立口头合伙协议，三方约定各自购买燕都大厦B座楼房共同经营酒店。酒店按照各自购买的楼房层数所占总层数的比例共同投资，共担风险。据此，刘国辉以刘宇峰的名义购买了燕都大厦B座14至19层楼房，刘顺利以李国春的名义购买了燕都大厦B座20至22层楼房，王艳购买了燕都大厦B座23至26层楼房。判定刘顺利、李国春偿还刘国辉、刘宇峰为其垫付的装修款4,293,532.95元。刘顺利、李国春提出上诉后，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民一终字第00121号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
义利公司在原审起诉称：2011年11月17日，刘顺利购买义利公司开发的燕都大厦B座第20-22层楼房。刘顺利因资金不足，义利公司同意借给刘顺利3,524,550元，并签订协议，约定还款期限为5年，利率按朝阳银行规定的商业用房贷款利率，还款日为每月28日前。协议签订后，义利公司发放了借款，刘顺利偿还了部分借款。2013年9月3日，经双方协商，签订《还款协议书》一份。协议约定：2013年11月30日前，刘顺利还清借款2,954,906.07元。如按期偿还，义利公司同意可减免60万元，如不能按期偿还，刘顺利愿接受义利公司任何处罚并承担违约责任。因刘顺利一再违约，特向法院提起诉讼。请求判令刘顺利立即偿还借款2,491,226.34元，并自2013年8月29日起，按双方约定的利率支付利息及罚息，至借款付清之日止。诉讼费由刘顺利负担。
刘顺利答辩称：刘顺利与义利公司不存在借款的事实。该款项是拖欠的购房款，刘顺利按约已经给付完毕，并且多支付了。应依法驳回义利公司的诉讼请求。
刘顺利反诉称：2011年11月18日，义利公司与案外人刘宇峰签订一份房屋买卖协议，购买义利公司开发的燕都大厦B座第14—26层楼房。刘宇峰购买该楼房后，将其中的20—22层楼就分给或转让给刘顺利。根据义利公司与案外人刘宇峰达成的买卖协议及刘顺利、义利公司、刘宇峰协商的结果，刘顺利分得该3层楼房房屋的总面积3745.29平方米，总价款14,098,226元，由刘顺利直接给付义利公司，这样，刘顺利与义利公司之间形成新的房屋买卖关系。2012年7月6日，刘顺利在朝阳银行贷款1800万元直接给付了义利公司。义利公司于2012年7月11日转给刘顺利510万元，实际刘顺利给付义利公司1290万元（1800万元－510万元）。自2011年11月28日起至2013年8月28日，刘顺利又给付义利公司合计1，585，409.72元。故此，截止2013年8月28日，刘顺利给付义利公司购房款14,485,409.72元，多给付购房款387,183.72元（14,485,409.72元－14,098,226元）。2013年9月3日，义利公司与刘顺利形成还款协议一份。义利公司要求刘顺利在3个月内（2013年11月30日前）还清义利公司借款（指购房款）2,954,906.07元。如刘顺利在2013年11月30日前将款全部还清，义利公司可减免60万元借款，但在此期间刘顺利必须每月还款75,500元，此款在还清时抵减。刘顺利已在补充合同约定的时间内全部还清了房款，应减免60万元。请求判令义利公司立即返还多给付的购房款987,183.72元，并自2013年8月29日起至履行完毕之日止，按商业银行约定的利率给付损失费用；诉讼费由义利公司承担。
义利公司针对刘顺利的反诉答辩称：本案的反诉与本诉不是同一法律关系。如果刘顺利对给付的购房款有异议，可以另案提起诉讼，且刘顺利提起反诉已超过2年的诉讼时效。本案中不存在刘宇峰与义利公司签订房屋买卖协议后又将一些楼房转让给刘顺利。楼房是刘国辉与王艳和刘顺利3人共同购买。刘顺利没有钱买房，先是由刘国辉为其垫付300多万元，刘顺利同时在2011年11月向义利公司借款350多万元，剩余700多万元向商业银行贷款。借款在先，贷款在后。刘顺利借款时双方签订了房屋买卖协议，本金及利息计算很清楚。关于60万元问题,如果刘顺利在约定的期限内偿还借款，60万元是可以减免的，但其未提前偿还借款，不存在减免一说。应驳回其反诉请求。
原审法院认为，本案争议焦点：一是本案的定性问题；二是借款是否付清及反诉请求应否支持的问题；三是借款利息计算依据问题。
关于本案的定性问题。义利公司提起诉讼的依据是其与刘顺利签订的房屋买卖协议，付款方式约定用借款支付25％的购房款，同时对借款偿还数额、期限、利率等予以约定，且刘顺利根据协议约定，偿还等额借款本息21笔，并在签订的还款协议书中确认借款数额、履行期限。故，应认定义利公司与刘顺利之间存在借贷民事法律关系，该民事法律关系属于双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。刘顺利辩解双方不存在借贷关系及本案属于商品房买卖欠款纠纷的理由，与事实不符，该院不予采纳。
关于借款是否还清及反诉请求应否支持的问题。依据义利公司与刘顺利签订的房屋买卖协议付款方式中所明确的刘顺利向义利公司借款数额为购房款的25％即3,524,550元（计算方式14,098,226元×25％），刘顺利按照协议约定的等额本息还款法，偿还借款本息21笔1,585,409.72元，其中本金为1,033,323.64元、利息为552,086.08元。刘顺利尚欠义利公司借款本金2,491,226.36元；关于义利公司与刘顺利签订的还款协议约定2013年11月30日前还清欠款，义利公司可减免60万元借款的问题。该约定属于附条件的民事行为，在刘顺利未按约定期限还清借款的情形下，所附条件未成就，刘顺利应承担偿还全部借款的义务；关于义利公司扣收税款1，426，324元应否在贷款中予以扣除的问题。本案审理的是借款纠纷，义利公司在贷款数额中扣收的1,426,324元税款，是否有法律依据，不属本案审理范围。如义利公司有权扣缴或不应缴纳，刘顺利可另行主张。综上，刘顺利尚欠义利公司借款2,491,226.36元，应予偿还。其反诉请求认为已还清借款并要求返还多支付购房款的主张，无事实依据，该院不予支持。
关于借款利息支付依据问题。义利公司与刘顺利在房屋买卖协议中明确约定借款利率按朝阳银行股份有限公司商业用房贷款利率执行，该约定对双方具有拘束力，义利公司要求刘顺利按该约定利率支付借款利息的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条之规定，原审判决：一、刘顺利于判决发生法律效力后十日内，义利公司借款2,491,226.36元。并自2013年8月29日起至借款付清之日止，按朝阳银行股份有限公司规定的商业用房贷款利率支付利息；二、刘顺利的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,089.27元，保全费5，000元，反诉案件受理费13,671.84元，合计49,761.11元，由刘顺利负担。
刘顺利不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、此案的纠纷性质属于因房屋买卖而形成的债权债务纠纷，不存在借款纠纷。借款合同的标的物是钱款，义利公司必须将出借的钱款转移到刘顺利名下，而本案纠纷起因于义利公司与刘宇峰间的房屋买卖协议，后，刘将其中的20-22层分给了刘顺利。刘顺利为给义利公司还款方便，又与义利公司签订了买卖合同。现义利公司起诉所依据的还款协议书，就是提前归还购房款，故本案属于房屋买卖纠纷，或是基于房屋买卖形成的债权、债务关系。二、刘顺利已经给付了义利公司因购房形成的债务，已不欠义利公司债务。1、双方均认可刘顺利购买房屋的面积为3745.29米，总价款为14,098,226元。根据《房屋销售办法》需交纳的税费应由义利公司承担，而不应由刘顺利承担。2、刘顺利分得该房后，向朝阳银行贷款1800万元全部转账到义利公司名下，对此双方当事人亦均认可。一审法院将银行贷款凭证中有“留保90万元”，认为未转入到义利公司账户，认定该款项未给付到义利公司错误。义利公司与金融部门间形成联保协议，故90万元留保金是义利公司与金融部门之间的债权债务关系，故该90万元属于刘顺利转付到义利公司账户上的款额，一审法院不认定刘顺利给付义利公司该笔款项，缺乏依据。3、在刘顺利出示的银行卡往来明细表中，已证明义利公司转给刘顺利510万元，证明刘顺利通过银行贷款，已经给付义利公司购房款为1290万元。4、双方当事人还认可自2011年11月28日起至2013年8月28日，刘顺利已给付义利公司合计1,585,409.72元。综上能够证明刘顺利已给付义利公司购房款14,485,409.72元。此款已经超过购房总款，义利公司应返还刘顺利387,183.72元。刘顺利根本不欠义利公司债务，义利公司的主张不能成立。三、义利公司所持的“还款协议书”所记载的事实虚假；该协议非刘顺利夫妻双方共同签字签订，该协议主体不完整；而且该协议内容不真实，当时刘顺利并不欠义利公司款项，是出于无奈和被胁迫的情况下签订的，且协议内容超越了义利公司的权限并违反了社会公德。因此，该协议是一份无效的协议，义利公司以此主张权利不应得到支持。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回义利公司诉讼请求或发回重审，本案上诉费用义利公司承担。
义利公司答辩称：一、一审法院认定刘顺利的反诉认为已还清借款并要求返还多支付购房款的主张无事实依据，一审法院不予支持是正确的，因为1、“还清借款”不存在。2011年11月17日，刘顺利购买义利公司开发的“燕都大厦”B座第20-22层楼房，因资金不足向义利公司借款3,524,550.元，双方签订协议约定“还款期限5年，利率按照朝阳商业银行规定的商业用房贷款利率执行，采用等额还款付息每月28日前还款75494.69元”。协议签订后，义利公司将全额借款3,524,550.元给付刘顺利，此后刘顺利实际偿还21个月借款(75494.69×21月=158,5388.49元)。刘顺利反诉称已还清借款是不存在的,无事实依据，无证据证明。2、上诉人刘顺利称所买楼房（20-22层）是刘宇峰分给他的，也是不存在。刘宇峰是案外人刘国辉的儿子，刘宇峰根本没在义利公司买房，刘宇峰与董景春最初签订的《房屋买卖协议》早已经作废，刘国辉、王艳、刘顺利各自交款，各自买房购买燕都大厦B座14-26楼房，与刘宇峰毫无关系。这一事实，辽宁省高院（2014）辽民一终字等00121号民事生效判决已经认定。二、上诉人刘顺利混淆了偿还借款与交纳房款的法律概念。刘顺利向义利公司借款3524550元，刘顺利反诉提出给付被告现金158万余元，把它称作给付房款是错误的，这158万元都是偿还的借款，其中本金103万元，利息55万元。偿还借款与给付购房款是两回事儿，是两个不同的法律关系，不能混为一谈。三、义利公司减免60万元借款是附条件的民事行为。2013年9月3日，双方签订《还款协议书》约定“在2013年11月30日前，刘顺利还清义利公司借款本息2,954,906.元义利公司可减免60万元借款。”这个约定是附条件的，协议签订后，刘顺利没有偿还义利公司分文借款，这60万元当然不能减免。四、上诉人反诉提出多支付购房款987183.72元不存在，要求赔偿损失，义利公司没有违约行为怎么会给上诉人造成损失。本案本诉是民间借贷的法律关系，义利公司起诉要求刘顺利偿还借款本金249万元及利息。而刘顺利反诉“要求义利公司返还多给付的购房款987183.72元、利息并赔偿损失”，反诉诉请的法律关系应为房屋买卖合同纠纷，与本诉的民间借贷不属于同一法律关系。根据我国民诉法规定，反诉的原则必须是基于同一事实，同一法律关系，相同的原被告主体提起反诉，本案本诉是民间借贷法律关系，与反诉要求返还房款不属于同一法律关系。五、本案上诉人李国春主体不适格，因李国春不是本案诉讼主体，无权以上诉人身份上诉。综上，刘顺利的反诉请求认为已还清借款并要求返还多支付购房款的主张，无事实依据，一审法院不予支持是正确的，建议二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审已认定事实属实。
另查明：刘顺利及义利公司对双方于2011年11月17日签订的《房屋买卖协议》第三条第1款“乙方向甲方支付3,524,550元定金后，再向甲方以借贷方式借款3,524,550元给付甲方。余欠房款10,573,676元乙方向银行申请贷款…”中“余欠房款10,573,676元”的记载，均明确系笔误，双方均确认余欠房款应为总房款的50%即70,491.13元。
上述事实有《房屋买卖协议》及一、二审庭审笔录载卷为凭，相关证据已经质证，足资认定。
本院认为,本案争议焦点为：一、案涉纠纷性质为民间借贷纠纷还是买卖合同纠纷；二、案涉税款是否实际发生，是否应由刘顺利承担；三、案涉质保金90万元问题应否在本案中审理。四、刘顺利是否已还清义利公司欠款；五、义利公司应否返还刘顺利987,183.72元。
一、关于案涉纠纷性质为民间借贷纠纷还是买卖合同纠纷的问题。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第一条规定：公民之间的借贷纠纷，公民与法人之间的借贷纠纷以及公民与其他组织之间的借贷纠纷，应作为借贷案件受理。本案诉讼是原审原告义利公司以刘顺利为购买“燕都大厦”商用房向其借款、后与其签订《还款协议书》，主张刘顺利未履行还款义务起诉来院而产生。双方当事人于2011年11月17日签订的《房屋买卖协议》第三条“付款方式和期限”中明确约定“刘顺利向义利公司以借贷方式借款3,524,550元给付义利公司部分房款”、“刘顺利向义利公司借贷的3,524,550元还款期限为5年，双方商定按照朝阳商业银行规定的商业用房贷款执行”及还款方式、违约责任等。同时，《还款协议书》中载有“刘顺利在2013年11月30日前还清在义利公司借款2,954,906.07元”的内容。而且，双方当事人均认可刘顺利所购燕都大厦20—22层的25%房款系刘顺利向义利公司以借贷方式借款给付。因此，虽然义利公司未在形式上将3,524,550元款项交付给刘顺利，但该款项已实际抵作刘顺利商用房的房款，刘顺利在事实上对该款项已经使用并受益，故刘顺利与义利公司存在借贷关系。义利公司为主张刘顺利返还该借款的尚欠款项诉至法院，本案法律关系性质应为民间借贷纠纷。
二、关于案涉税款是否与本案有关，是否应由刘顺利承担的问题。义利公司主张1,426,324元系基于其与刘顺利间的房屋买卖应缴纳的税款，主张应由刘顺利承担，并应从刘顺利贷款中扣收，而刘顺利主张该税款与其无关。该款项涉及到应否从刘顺利所贷款项中扣除的问题，故与本案有关。由于双方当事人在《房屋买卖协议》中明确约定“此房屋售价包含营业税、房屋维修基金”，且义利公司在历次庭审中均未能提供刘顺利与义利公司约定相关税款由刘顺利承担的证据，因此，义利公司主张该款项应由刘顺利承担缺乏事实和法律依据。
三、关于留保金90万元应否在本案中审理的问题。根据义利公司与朝阳银行签订的《按揭贷款业务合作协议》第五条的约定可知，履约保证金是因刘顺利为购买朝阳燕都大厦商用房向银行贷款时，贷款银行为保证刘顺利按期履行还款付息义务，要求该大厦的开发商义利公司作为保证人在贷款银行指定的账户上存入一定数额款项，在刘顺利未按期偿还贷款本息而义利公司亦未主动履行还款义务时，贷款银行直接在该保证金账户扣收以冲抵刘顺利欠款本息的款项。虽然根据上述协议，该款项应在义利公司保证金账户预留并扣收，发生在贷款银行与义利公司间，但义利公司在银行扣收后就该扣收款项有权向刘顺利追偿。由此可知，对于朝阳银行自2013年12月31日起分笔扣划用于垫付朝阳优丽雅特窗帘店贷款的90万元款项，因该款项既实际用于偿还刘顺利家庭经营的朝阳优丽雅特窗帘店的贷款，且对该款项义利公司在权向借款人追偿，即该款项系刘顺利应承担的款项，而义利公司又主张在案涉刘顺利贷款中扣收，故为减少诉累，案涉保证金90万元在本案中一并审理并无不当。由于该90万元已用于垫付刘顺利家庭经营的朝阳优丽雅特窗帘店贷款，故刘顺利关于该90万元款项应属于其偿还义利公司款项之一部分的主张，本院不能支持。
四、关于刘顺利是否还清义利公司借款的问题。首先、根据2011年11月17日双方签订的《房屋买卖协议》，刘顺利所购义利公司商用房20-22层的价款为14,098,226元。同时，该协议中约定的付款方式及期限表明：该房款中的25%由刘国辉代为垫付，25%房款通过向义利公司借贷方式给付，另50%款项由刘顺利向银行贷款于2012年5月1日前付清。其次，刘顺利向义利公司所借的25%房款3,524,550元，双方约定按朝阳银行规定的商业用房贷款利率，在五年内付清。对该借款，刘顺利自2011年12月28日起至2013年8月28日共计给付义利公司1,585,409.72元。由于双方在《房屋买卖协议》中明确约定还款项期限五年，按朝阳银行规定的商业用房贷款利率执行，双方在1800万元贷款发放后对于还款期限、方式、利率等均未作重新约定，故该款项中的1,033,323.64元系本金，552,096.08元为利息。再次，1800万元贷款发放后，义利公司将其中510万元款项退给了刘顺利，其中的3,524,550元返给代刘顺利垫付定金的刘国辉，90万元作为保证金予以扣收，1,426,337元用于扣收税款，其余款项用于缴纳50%房款。但是，如前所述，义利公司将贷款中的1,426,337元用于应纳税款予以扣收缺乏事实和法律依据，该款项亦属于刘顺利之款项，加上刘顺利已偿还的借款本金额1,033,323.64元，故刘顺利已还款项应为2,459,660.64元。因此，刘顺利尚欠义利公司借款本金1,064,889.36元，及相关利息，其并未还清所借义利公司款项。
五、关于义利公司应否返还刘顺利987,183.72元的问题。由于刘顺利与义利公司签订的《还款协议书》中约定：如刘顺利在2013年11月30日前将欠款全部还清，则义利公司可减免刘顺利60万元。如前所述，刘顺利并未在上述约定时间内还清欠款，其与义利公司间约定的减免条件并未成就，故其关于义利公司应返还其987,183.72元的主张，缺乏事实依据，本院不能支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销朝阳市中级人民法院（2015）朝民一初字第00081号民事判决主文第二项；
二、变更朝阳市中级人民法院（2015）朝民一初字第00081号民事判决主文第一项为：刘顺利于本判决生效后十日内偿还朝阳义利房地产开发有限公司借款1,064,889.36元及利息（利息自2013年8月29日起至本判决确定的给付之日止，按朝阳银行股份有限公司规定的商业用房贷款利率计付）；
三、驳回朝阳义利房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回刘顺利的反诉请求。
如果刘顺利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31,089.27元，保全费5000元，反诉案件受理费13,671.84元，其中，一审案件受理费15,039.27元，由朝阳义利房地产开发有限公司承担；其余一审案件受理费16,050元、保全费5000元及反诉案件受理费13,671.84元，合计34,721.84元，由刘顺利承担。二审案件受理费44,761.11元，其中29,721.84元由刘顺利承担，15,039.27元由朝阳义利房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑锦弘
审 判 员 谭 弘
代理审判员 陈 建
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘 妍