广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第271号
上诉人（原审原告）：伍杏媛。
委托代理人：岑文毅、王帆，均系广东天高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹存荣。
被上诉人（原审被告）：梁佩华。
被上诉人（原审被告）：广东建邦兴业集团有限公司。
法定代表人：李文辉，该公司经理。
委托代理人：王意逢、李仙艳。
上诉人伍杏媛因与被上诉人曹存荣、梁佩华、广东建邦兴业集团有限公司（以下简称“建邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年7月29日，伍杏媛向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的《房屋预售合同》；2.曹存荣、梁佩华向伍杏媛返还双倍定金300000元及购房款400286元，并从伍杏媛支付定金及购房款的时间即分别以100286元为基数从2009年8月3日起，以450000元为基数，从2009年8月5日起均按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给伍杏媛；3.建邦公司对曹存荣、梁佩华负担的上述债务承担补充清偿责任；4.曹存荣、梁佩华、建邦公司承担本案的诉讼费。主要事实和理由是：2009年7月28日，伍杏媛与曹存荣、梁佩华签订《房屋预售合同》，约定：曹存荣、梁佩华将在建设中的广场二期L2型商住楼第十四层向南前面壹套单元按5000元／㎡预售给伍杏媛，伍杏媛一次性支付总楼款金额的70%（45万元）给曹存荣、梁佩华作购房款和定金。建邦公司在上述合同加盖了印章，并加注了意见，保证伍杏媛交付的资金用于广场二期建设用途，并承诺将用以上户型代替工程款与建设单位进行结算，并同时将该户型按合同计算金额代替工程款支付给曹存荣及梁佩华使用，使其得以将约定的上述房屋交付给伍杏媛。合同签订后，伍杏媛按合同约定向曹存荣、梁佩华支付了定金15万元、购房款400286元，合共550286元，其中100286元是从曹存荣向伍杏媛借款486000元中转为购房款。曹存荣因涉嫌犯罪被羁押，建邦公司拒绝履行合同，致使上述约定的房屋，曹存荣、梁佩华、建邦公司至今无法交付给伍杏媛，其行为已构成单方违约。
曹存荣答辩称：伍杏媛的起诉基本属实，对于伍杏媛主张的购房款，伍杏媛有证据证明的，曹存荣可以确认，无证据证明的，曹存荣不予确认。本案与其他人没有任何的关系，只是曹存荣的个人行为，没有与第三人协商，有关伍杏媛的欠款，应由曹存荣继续承担，与其他人无关。
梁佩华没有答辩。
建邦公司答辩称：一、《房屋预售合同》中加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”的公章是伪造的，伍杏媛诉请建邦公司对曹存荣、梁佩华的个人债务承担补充清偿责任毫无事实和法律依据。《房屋预售合同》空白处填写的“本合同中提到的户型，我司将与建设单位协商，……支付给曹存荣及梁佩华使用”，其填写人及填写内容并未依法取得建邦公司的合法授权，是冒用建邦公司名义填写的上述内容，是犯罪行为。同时，建邦公司亦从未委托或授权任何人对伍杏媛与曹存荣、梁佩华之间的房屋预售合同做出上述意见和证明。相反，伍杏媛亦没有提供证据证明建邦公司参与或授权第三人参与上述房产预售交易。因此，伍杏媛诉称建邦公司在上述《房屋预售合同》“加意见”没有事实根据，伍杏媛的诉讼请求和理由依法不能成立。《房屋预售合同》中加盖的写有“广东建邦兴业集团有限公司”的公章是伪造的。根据建邦公司提供的证据四（梁某甲的供述）、证据五（曹存荣的供述）、证据六（曹存荣的供述）以及证据九（2011）江中法刑二初字第30号《刑事判决书》等证据显示，伍杏媛提供的《房屋预售合同》、《建设工程施工合同》所加盖的写有“广东建邦兴业集团有限公司”的公章均是伪造的。因此，伍杏媛持曹存荣和梁某甲用伪造的建邦公司公章加盖的《房屋预售合同》向建邦公司主张补充清偿责任，完全没有事实和法律依据，依法不应获得支持。二、假定本案《房屋预售合同》有效，根据合同相对性原则，上述房屋预售合同仅对作为当事人的伍杏媛和曹存荣、梁佩华产生法律约束即合同责任。《房屋预售合同》第三条约定“为保证乙方投资安全性，甲方需提供开发商与其本人签定承建该楼盘有关合同文件做担保，同时保证该资金只是用于该楼建设使用”，显然，伍杏媛非常明确《房屋预售合同》的相对方是曹存荣、梁佩华，并非是建邦公司。合同相对性不仅仅指合同主体、内容的相对性，更指出了违约责任的相对性即违约责任只能在合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。在本案中，《房屋预售合同》的当事人是伍杏媛与曹存荣、梁佩华，并非建邦公司。据此，该合同违约责任的承担主体也应该是曹存荣与梁佩华。因此，建邦公司依法不应对曹存荣、梁佩华与伍杏媛之间合同关系的违约行为和违约责任承担补充清偿责任，伍杏媛对建邦公司提出的诉讼请求，依法应予驳回。三、《房屋预售合同》为无效合同。曹存荣、梁佩华夫妇二人仅是广场二期在建工程的承建商，并非广场二期房产（即本案广场二期L2型商住房）的开发商（所有权人）。因此，根据《城市商品房预售管理办法》第二条规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”，本案商品房法定的预售主体是江门市房地产发展有限公司，曹存荣、梁佩华不具有商品房预售资格，更不是法定的本案商品房预售主体（即房地产开发企业）。伍杏媛就广场二期在建商品房与曹存荣、梁佩华签订《房屋预售合同》明显犯了常识性的错误，甚至可以理解为故意促使曹存荣实施非法销售商品房的犯罪行为。另外《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”；第十三条规定：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚”；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”。据此，曹存荣、梁佩华不仅不具有本案在建商品房的法定预售主体资格，即使公司依法授权二人预售在建商品房，在公司未依法取得《商品房预售许可证》的情况下，曹存荣、梁佩华与伍杏媛签订《房屋预售合同》预售本案在建商品房的行为亦属于违法行为，更重要的是曹存荣、梁佩华二人自始至终都不具有法定预售资格，且也没有取得公司的合法授权。因此，伍杏媛与曹存荣、梁佩华签订的《房屋预售合同》违反了上述行政法规和行政规章，属于违法行为。根据我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规的强制性规定”，本案的《房屋预售合同》依法应为无效合同，不仅不能对曹存荣、梁佩华产生合同约束力，更不能产生有效合同违约责任的法律效力。四、伍杏媛不是本案的善意交易人，其提出的双倍返还定金及支付利息的诉讼请求，依法应予以驳回。伍杏媛明知购买预售商品房需向房地产开发企业购买，伍杏媛向曹存荣、梁佩华个人购买，伍杏媛购买行为非善意。伍杏媛明知在建商品房必须依法取得《商品房预售许可证》方可上市交易和购买，明知曹存荣、梁佩华根本没有《商品房预售许可证》，更不可能办理商品房预售许可证，伍杏媛订立《房屋预售合同》的意思表示非善意。伍杏媛明知曹存荣、梁佩华在《房屋预售合同》签订时并未取得本案在建商品房所有权人公司的合法授权而购买本案房屋，伍杏媛的购买行为非善意。伍杏媛明知与其签订《房屋预售合同》的相对方是曹存荣、梁佩华，合同极有可能不能履行，甚至投资风险非常大，却约定曹存荣、梁佩华提供承建本案楼盘有关合同文件作担保，伍杏媛约定上述合同条款的动机非善意，企图转移合同风险。伍杏媛明知与曹存荣、梁佩华签订《房屋预售合同》购买在建商品房具有非法性，非正规性，却要求曹存荣、梁佩华加盖建邦公司“广东建邦兴业集团有限公司”的公章（事后证明该公章是伪造的），伍杏媛要求加盖建邦公司公章的目的非善意，更是企图以合法形式掩盖非法目的，以及达到在曹存荣、梁佩华违约情况下顺利实现债权，损害建邦公司利益，更是想达到既能排挤购房竞争者以低价购买江门市地标性建筑，又能保障非法利益无法实现时自身利益免受损失。五、《房屋预售合同》的签订、履行和违约均属曹存荣的个人行为，与建邦公司无关，建邦公司不应承担任何赔偿责任。伍杏媛付款给曹存荣不以签订《房屋预售合同》为前提，该款项性质属于对曹存荣个人的借款，而不是购房款或者定金。根据公安机关和检察院对梁某乙作出的《询问笔录》，伍杏媛的所有购房手续都是梁某乙办理的。梁某乙以前就认识曹存荣，跟曹存荣是朋友关系，向曹存荣支付款项的本意是根据曹存荣要求，借钱给曹存荣用于建设广场二期工程，因曹存荣跟其讲好工程建设完工后用住房来抵销借款，双方才在09年7月28日签订《房屋预售合同》和在同年7月31日签订协议书。而在签订《房屋预售合同》前，梁某乙就已经向曹存荣出借了78.6万元：先是交付现金48.6万元，并在同年7月27日转账30万。而且，曹存荣、梁佩华于09年7月31日向伍杏媛及梁某乙出具借据，内容为梁佩华、曹存荣收到伍杏媛、梁某乙人民币183.6万元（48.6万元现金，135万元转账）借款作建设广场资金周转之用。梁某乙也承认“若我能成功得到住房，我购房的款项就从他欠我的钱中扣除并可以免息，若得不到房，他就连本带息还我，总数183.6万元”。也就是说，在没有实际签订《房屋预售合同》前伍杏媛已借钱给曹存荣，后来因曹存荣称可用住房来抵销借款，双方之间才达成房屋交易共识，也即该款项性质实为伍杏媛对曹存荣个人的借款。伍杏媛与曹存荣签订的《房屋预售合同》是基于对曹存荣个人履约能力的信任，其也明知该《房屋预售合同》存在风险，该损失与建邦公司无关。梁某乙的《询问笔录》可以证实，就该次房屋交易，伍杏媛与曹存荣共签订了两次合同，第一次签合同后伍杏媛担心到时开发商不给曹存荣卖，就另外签订了一份合同，内容大概是如果开发商不给曹存荣卖房，曹存荣要用钱买其所订购的三套房给其。其中第一次签的合同上有建邦公司的印章，第二次签的合同上没有建邦公司的印章。由此可见，伍杏媛与曹存荣签订合同完全是基于对曹存荣个人履约能力的信任。即使梁某甲在第一份合同加盖了私刻的建邦公司公章，但其仍对开发商是否交房给曹存荣存在怀疑，所以才要第二次签订合同。可见，曹存荣的履约能力、资金实力才是伍杏媛签订合同的考虑因素和影响因素，伍杏媛签订合同是不以建邦公司盖章为前提的，盖章行为对合同的成立、履行也不存在促成作用。曹存荣对外出售房屋个人行为与其是否挂靠于建邦公司建设工程的行为是全然不同的两种法律关系，两者之间没有必然联系，因此曹存荣向伍杏媛出售房屋的行为是个人行为，与建邦公司无关，建邦公司无需为此承担法律责任。两者在法律形式上不同。挂靠经营是指公民、法人或者其他组织为了获得较好的经营资格、凭证、信誉或国家优惠政策等便利条件，与另一方主体（挂靠单位）达成协议，以该主体的经营资格、凭证或名义等进行经营活动，并向该主体支付一定报酬或“管理费”的一种经营活动；而房屋买卖则是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的行为。挂靠经营是曹存荣必须以挂靠单位建邦公司的名义对外建设工程。而本案的房屋买卖是曹存荣以自己的名义向伍杏媛出售房屋，收取价款的行为。根据广东省高级人民法院《关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第四部分“关于挂靠经营纠纷案件的处理问题”的第5条“挂靠者在挂靠期间，以自己或他人的名义对外进行民事活动，产生债务被起诉时，被挂靠者不参加诉讼，不承担清偿责任。”的规定，建邦公司亦不应对曹存荣的卖房行为承担任何责任。两者法律后果不同。在挂靠经营关系中，建邦公司对曹存荣属于挂靠经营范围内的行为具有管理的义务，而对曹存荣超出挂靠经营范围的行为没有管理的权利。而本案曹存荣向伍杏媛出售房屋的行为不属于挂靠经营范围，是曹存荣的个人行为，建邦公司无权管理，亦无需承担法律责任。因此，即使曹存荣与建邦公司存在挂靠经营关系，建邦公司也不应对其买卖房屋的行为承担任何责任。六、伍杏媛在起诉状中陈述的事实与曹存荣、梁某甲向公安机关所陈述的不一致。曹存荣因涉嫌合同诈骗罪，梁某甲因涉嫌伪造公司印章罪处于一审重审阶段，判决尚未作出。根据曹存荣、梁某甲向公安机关供述的事实内容与伍杏媛所陈述的事实甚不一致。由于曹存荣、梁某甲的陈述对认定本案的事实具有至关重要的作用，因此，应待曹存荣、梁某甲的案件终审庭审完毕，调取相关证据，理清本案事实。综上，请求依法驳回伍杏媛要求建邦公司承担补充清偿责任的诉讼请求，判令建邦公司无需承担任何责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：伍杏媛提供的《房屋预售合同》（原件）显示：甲方：曹存荣、梁佩华，乙方：伍杏媛，落款处曹存荣、梁佩华在甲方进行了签名，伍杏媛在乙方进行了签名，时间：2009年7月28日，在落款时间下面加盖了“广东建邦兴业集团有限公司”印章，并注明“本合同中提到的户型，我司将与建设单位协商，用该户型（按最终确认面积乘以单位计算）代替工程款与建设单位进行结算，并同时将该户型按本合同计算金额代替工程款支付给曹存荣及梁佩华使用”。上述合同主要约定：“一、曹存荣、梁佩华将在建设中位于酒店后（广场二期）L2型商住楼第十四层向南前面壹套单元按5000元／㎡（含税费）预售给伍杏媛；二、伍杏媛先一次性向曹存荣、梁佩华支付房价总款的70%给曹存荣、梁佩华，余数代曹存荣、梁佩华完成该工程楼盘验收，并交付使用，再付清余款30%给曹存荣、梁佩华，该数在建设中，面积未准确，现按设计图纸面积计算，上述房屋面积为：120.80㎡（分摊面积未计），最终面积由有关部门确定为准…五、违约责任：该房是伍杏媛一次性支付总楼款金额70%（肆拾伍万元正）给曹存荣、梁佩华作该购房款和定金，如果曹存荣、梁佩华完成该楼盘验收后无法交楼给伍杏媛，或以其他理由不将该楼交给伍杏媛使用，将视为违约责任……。”
上述合同签订后，伍杏媛通过梁某乙于2009年8月5日以银行转账方式向梁佩华的账户支付了450000元。曹存荣、梁佩华出具了《收据》，载明：“收款人梁佩华、曹存荣已收到伍杏媛女士交来现金人民币450000元（肆拾伍万元正）的房款和定金，购金会广场二期L2型第十四层向南面积约120.80㎡。”之后因于2009年4月，曹存荣未获得房地产发展有限公司的明确同意，售卖二期工程的楼房，涉嫌合同诈骗，而于2011年1月21日被公安局蓬江分局采取强制措施，曹存荣、梁佩华没有将房屋交付伍杏媛，伍杏媛也没有支付其余房款。伍杏媛认为曹存荣、梁佩华单方违反约定致使无法履行合同，应承担违约责任，为此，伍杏媛起诉至法院。在庭审中，曹存荣确认上述合同上其与梁佩华签名的真实性，并陈述其与梁佩华系夫妻关系。建邦公司否认上述合同上所加盖“广东建邦兴业集团有限公司”印章的真实性，经法庭释明，伍杏媛及建邦公司均对上述建邦公司印章的真伪性不申请鉴定。伍杏媛及曹存荣均陈述双方约定的上述房屋已出售给第三方，双方已无法履行上述合同，同意解除合同。
另查明，广场二期工程的建设单位为房地产发展有限公司。梁某甲原为建邦公司江门分公司的负责人。在庭审中，曹存荣陈述其是挂靠建邦公司并以该公司名义与房地产发展有限公司签订《建设工程施工合同》，二期工程实际是由其负责施工。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系因曹存荣在二期工程施工中向伍杏媛出售该工程的商品房而未履行交付房屋或退还购房款等引起的房屋买卖合同纠纷。综合分析伍杏媛的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，关于《房屋预售合同》是否有效的问题。梁佩华虽不到庭，但伍杏媛提供的上述合同有原件，曹存荣也确认合同上曹存荣、梁佩华签名的真实性，该合同上列明的甲方和乙方分别为曹存荣、梁佩华与伍杏媛，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故伍杏媛与曹存荣、梁佩华签订的《房屋预售合同》依法具有法律效力，双方均应依照约定履行各自的义务。对建邦公司抗辩提出曹存荣没有取得预售许可证及开发商的授权而出售上述房屋违反了相关行政法规、规章的规定等，上述合同应被认定为无效合同的意见，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，又因建邦公司提出的行政法规、规章所约束的主要为房地产开发企业，该类法规、规章专门针对长期开发房地产的企业所进行的行政监管，而对于本案曹存荣、梁佩华作为一般个人与伍杏媛自愿达成出售房屋的协议，上述法规、规章不起到必然对抗效力的约束，故对上述意见，原审法院不予采纳。据此，对伍杏媛要求解除《房屋预售合同》的请求，由于伍杏媛与曹存荣均陈述双方约定的上述房屋现已另行出售他人，双方无法再履行合同，并同意解除合同，故原审法院依法予以支持。
关于合同解除后违约责任如何承担的问题。首先对于《房屋预售合同》的合同主体确定问题，结合合同上列明的甲方和乙方情况，以及双方签订合同、履行合同、支付款项及收取款项等事项均在伍杏媛与曹存荣、梁佩华之间进行，而曹存荣也陈述上述合同仅在其与伍杏媛之间进行，故可以认定上述合同的主体为伍杏媛与曹存荣、梁佩华。对伍杏媛认为建邦公司在合同上加盖印章也应属于合同主体的意见，因合同中的权利义务并未指向建邦公司，而曹存荣也陈述只是应伍杏媛的要求，才加盖建邦公司印章，以证明曹存荣可以单独履行合同的权利义务，建邦公司也否认其与伍杏媛之间建立本案合同关系，故对伍杏媛的上述意见，因缺乏理据，原审法院不予采信。建邦公司就此提出的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。
其次，对于违约过错的认定问题。根据曹存荣在庭审中的陈述，曹存荣在施工二期工程期间，其认为按其与公司签订的《建设工程施工合同》约定及与该公司法定代表人口头上取得一致意见而与妻子梁佩华共同向伍杏媛售卖上述建设中的房屋，但从《建设工程施工合同》中的内容，未能确定其双方是采取以房抵顶工程款还是直接以支付工程款方式进行结算工程款，曹存荣也未能举证证明其双方采取了以房抵顶工程款的方式或所选择的抵顶房屋就是本案其向伍杏媛售卖的房屋，其也未能举证证明其在向伍杏媛售卖房屋时已取得公司的明确授权，由此，曹存荣、梁佩华无法向伍杏媛交付房屋违反了其与伍杏媛的约定，造成本案合同无法履行的过错在于曹存荣、梁佩华。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”伍杏媛要求曹存荣、梁佩华返还购房款45万元的请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。对伍杏媛请求返还上述购房款的超出部分，虽伍杏媛提供了（2013）江中法刑二重字第1号刑事判决予以证实曹存荣收取的房款为183.6万元，但上述判决只是查明双方签订合同，约定出售房屋及价款的事实，并未查明曹存荣实际收取的房款金额以及来源构成情况，而伍杏媛亦主张其所请求的购房款中有部分款项是曹存荣与其之间的借款，之后转为购房款，但伍杏媛未能举证证明借款的具体金额，而曹存荣也不予确认伍杏媛主张的借款金额，故伍杏媛请求的上述超出部分证据不足，原审法院不予支持。曹存荣、梁佩华、建邦公司就此提出的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。
对伍杏媛要求支付利息及曹存荣、梁佩华双倍返还定金30万元的请求，因从伍杏媛与曹存荣、梁佩华签订的上述合同未能显示其双方对违约应具体如何承担责任进行了约定，伍杏媛与曹存荣、梁佩华在庭审中也陈述对于违约责任没有进行明确约定，故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”曹存荣、梁佩华违反约定没有向伍杏媛交付房屋应承担的违约责任为以伍杏媛已支付房款按中国人民银行逾期贷款利率计算。又因伍杏媛与曹存荣、梁佩华对于交付房屋没有具体约定时间，且曹存荣自2011年1月21日被羁押开始已无法履行合同，故上述违约损失应从2011年1月21日起计算。由此，对伍杏媛针对曹存荣、梁佩华违约再请求双倍返还定金及按已支付房款的时间分别起算利息的超出部分，因伍杏媛未能陈述清楚及举证证明其因曹存荣、梁佩华违约而造成其具体的实际损失，包括损失的内容及金额，故原审法院不予支持。曹存荣、梁佩华就此提出的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。
对伍杏媛要求建邦公司对曹存荣、梁佩华负担的上述款项承担补充清偿责任的请求，因建邦公司不是本案合同的相对方，且曹存荣、梁佩华明确以其本人名义与伍杏媛建立合同关系，故对伍杏媛的上述请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。建邦公司就此提出的抗辩意见有理，原审法院予以采纳。对曹存荣认为梁佩华对合同的内容完全不知情，不应承担责任的意见，因依据不足，原审法院不予采纳。梁佩华已知悉伍杏媛起诉的内容及其应诉、举证权利而放弃行使以上权利，其不到庭不影响原审法院依法作出判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年12月9日作出如下判决：
一、解除伍杏媛与曹存荣、梁佩华于2009年7月28日签订的《房屋预售合同》；
二、曹存荣、梁佩华应自本判决生效之日起十日内向伍杏媛返还购房款人民币450000元，并从2011年1月21日起至本判决确定履行期限届满之日止按中国人民银行逾期贷款利率支付利息给伍杏媛；
三、驳回伍杏媛的其他诉讼请求。
曹存荣、梁佩华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16193元，由伍杏媛负担5829.5元，曹存荣、梁佩华负担10363.5元。
当事人二审的意见
伍杏媛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，判令曹存荣、梁佩华双倍返还定金300000元及购房款220114.4元，并从伍杏媛交付购房款及定金之日起以购房款总额人民币550286元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至款项还清为止；2.由建邦公司为曹存荣、梁佩华的上述责任承担补充清偿责任；3.全部诉讼费用由曹存荣、梁佩华、建邦公司承担。主要事实和理由是：一、一审判决对双方合同约定的购房定金双倍返还的诉讼请求不予支持，违背法律规定。2009年7月28日，伍杏媛与曹存荣、梁佩华签订《房屋预售合同》第五条约定明确表明，该45万元中，包括购房款和定金两个组成部分，而不仅仅只是购房款。根据《合同法》第一百一十五条和《担保法》第一百二十一条的规定，原审法院最少应当在伍杏媛支付款项45万元中，将其中不高于购房款总额550286元的20%即110057.2元作为合同定金，并按照双倍返还的规定，判令曹存荣、梁佩华、建邦公司返还220114.4元给伍杏媛。然而，一审法院以“合同未能显示双方对违约应具体如何承担进行了约定”为由不予支持，这显然是违背合同中关于定金的约定和上述法律规定的，明显损害了伍杏媛的合法权益。二、一审判决对双方合同约定的购房款利息（违约金），仅以其中45万元为基数，并以2011年1月21日曹存荣被羁押之日起作为计算起点的做法违背了基本事实。对于收取伍杏媛购房款总额550286元的事实，曹存荣在公安机关多次调查讯问期间，都曾经明确承认（其承认金额为183.6万元，其中包括伍杏媛经手的以梁某乙名义购买另外两套房屋的购房款1285714元）。在双方2009年7月28日签订的《房屋预售合同》中，曹存荣夫妇也予以确认。对此金额，在江门市中级人民法院作出的（2013）江中法刑二重字第1号刑事判决书中也是作为法院查明的事实予以确认的，并作为该判决书认定曹存荣收取购房者购房款定金51571392元的组成部分。因此，一审判决仅以曹存荣当庭确认的45万元作为计算违约金的基数，并从2011年1月21日曹存荣被羁押之日起计算，而不是从其实际收取伍杏媛购房款（包含定金）总额550286元为基数，并从其收取购房款和定金之日起计算，这种做法使得这段时间（实际收款之日至2011年1月21日期间）内曹存荣、梁佩华、建邦公司得以无代价占有和使用伍杏媛的巨额资金，而与此同时伍杏媛却蒙受巨额资金失去控制且毫无收益的经济损失，判决明显偏袒曹存荣、梁佩华、建邦公司，对伍杏媛显失公平。三、一审判决没有判令建邦公司为曹存荣、梁佩华的上述责任承担补充清偿责任，违背事实和法律规定。一审判决没有判令建邦公司为曹存荣、梁佩华的上述责任承担补充清偿责任，其理由是合同的相对方只是曹存荣、梁佩华和伍杏媛，建邦公司并不是合同的相对方。伍杏媛认为，一审判决的说法是与证据和事实不相符合的。首先，建邦公司是在合同上加盖的公章，是建邦公司江门分公司负责人梁某甲刻制的，是其以建邦公司名义与开发商签订施工合同、向政府部门申报各种许可证时使用的印章，在其他使用该印章的合同发生的民事纠纷案件中，法院也是确认合同有效的。其次，在与伍杏媛签订的合同上加盖公章，是经过其江门分公司负责人梁某甲亲自同意的。由于其公章行为，表示其对曹存荣、梁佩华签订合同行为的认可，并使得伍杏媛认定建邦公司会承担合同责任，促成合同的签订和生效及履行，对于后来合同无法履行及其后果的产生发挥了举足轻重和不可替代的关键作用。建邦公司本来就是合同相对方，应当为曹存荣、梁佩华的上述责任承担补充清偿责任，至少也负有在与发展商结算时，为伍杏媛争取合同约定的房屋，或者收回工程款时将相应购房款、双倍定金和违约利息确保返还给伍杏媛的法律义务。一审法院对伍杏媛要求建邦公司本来就是合同相对方，应当为曹存荣、梁佩华的上述责任承担补充清偿责任的诉讼请求不予支持，是认定事实和适用法律双重错误，使得维护伍杏媛权益的难度更大，机会更微。
伍杏媛在二审期间提供的证据有：2009年7月31日协议书、2009年7月31日收据，以证明曹存荣实际收取的金额是183.6万元的事实。
曹存荣的答辩意见按照一审的答辩意见。
梁佩华没有答辩。
建邦公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、建邦公司并不是合同的当事人，实际上无论是建邦公司还是曹存荣本人，都不是房地产开发公司，均无权进行房屋销售，伍杏媛对这一点是非常清楚的。伍杏媛与曹存荣签订《房屋预售合同》是由于曹存荣提供的房价远远低于市场价格，而伍杏媛为了获取高额的利润而不惜冒风险签订，本身就是违法无效的行为，与建邦公司无任何关系，而且他们双方之间从签订合同、履行合同、支付款项及收取款项等事宜都是在伍杏媛与曹存荣之间进行，而曹存荣亦陈述上述合同仅仅是在其与伍杏媛之间进行，曹存荣亦是应伍杏媛的要求先加盖所谓建邦公司的公章，当然该公章也是伪造的。根据合同相对性原则，合同的条款亦仅仅约束合同的各方，而不能约束第三方建邦公司。如若建邦公司是合同的当事人，承担的亦不只是补充清偿责任，应该是合同的责任。所以建邦公司并不是本案合同的当事人。二、合同的签订、履行与违约均属曹存荣的个人行为，与建邦公司无关，建邦公司不应承担任何赔偿责任，建邦公司与曹存荣不存在卖房屋的委托代理关系，伍杏媛与曹存荣之间的房屋买卖行为是个人行为，与建邦公司无关。从合同内容来看亦只是对曹存荣与伍杏媛设定了权利义务，并没有对建邦公司设定任何权利义务，因此，该合同亦是针对伍杏媛与曹存荣个人之间的买卖行为，而非建邦公司。合同的所谓建邦公司的公章亦并非建邦公司委托梁某甲所盖，法院有关判决也证实梁某甲与曹存荣私刻公章的违法犯罪行为，包括《建设工程施工合同》中的公章也是梁某甲、曹存荣私刻伪造建邦公司的公章，所以该盖章并不是建邦公司的真实意思表示。同时根据曹存荣与梁某甲的陈述亦得知盖章是伍杏媛强烈要求曹存荣盖的，但这些行为与建邦公司无关，伍杏媛也是认可的。三、曹存荣对外出售房屋的个人行为与其挂靠建邦公司建设工程的行为是两种不同的法律关系，产生的法律后果也不一样，本案曹存荣向伍杏媛出售房屋的行为不属于挂靠经营的范围，是曹存荣个人的行为，伍杏媛是非常清楚。建邦公司对曹存荣及伍杏媛的上述行为无权管理，也无需承担任何法律责任。其他意见按一审意见。
曹存荣对伍杏媛二审提供的证据的真实性没有异议，但由于时间长，究竟收取的金额是多少，有曹存荣签名的证据是真实的。建邦公司对伍杏媛二审提供的证据认为：该证据签订的当事人是伍杏媛与曹存荣，与建邦公司无关，也证实建邦公司没有参与上述房屋买卖的交易，亦并非涉案房屋交易的主体，亦证实签订《房屋预售合同》交易的相对人是曹存荣与伍杏媛，并非建邦公司，建邦公司与本案无关。
经审查，伍杏媛二审提供的证据与本案审理存在重大关联，为客观、全面查明本案事实，故本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，梁佩华、曹存荣与梁某乙、伍杏媛于2009年7月31日签订《协议书》，约定：一、由梁佩华、曹存荣于2010年7月28日前购入或通过用工程款结转取得广场二期L2型第十五层向南贰间户型面积为120.80平方米和面积128.60平方米以及第十四层向南壹间户型面积约120.80平方米（公分面积实计）房屋。并把上述房屋过户到梁某乙、伍杏媛名下，用作抵偿于2009年7月28日所借款1836000元及利息，另梁某乙、伍杏媛必须再支付给梁佩华、曹存荣人民币505000元（以实际面积计）；二、房屋交割完毕房屋归梁某乙、伍杏媛所有。梁某乙、伍杏媛不得再向梁佩华、曹存荣索要回借款及利息；三、本协议履行过程中，如一方违约，违约方要赔偿对方人民币30万元违约金等内容。同日，梁佩华、曹存荣向伍杏媛、梁某乙出具《借据》，确认其收到梁某乙、伍杏媛人民币1836000元（其中486000元现金，1350000元转账），借款用作建设广场资金周转之用，月息2%计付。
再查明：曹存荣确认伍杏媛交付定金15万元，并从借款486000元中以100286元抵作购房款。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案《房屋预售合同》及《协议书》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，无损国家、集体、第三人的合法权益，应认定为合法有效。原审判令解除《房屋预售合同》后，各方当事人均未对此提出异议，本院予以维持。本案的争议焦点为：《房屋预售合同》解除后，曹存荣应承担何种责任；建邦公司是否应向伍杏媛承担补充清偿责任。
关于第一个争议焦点。《房屋预售合同》系因曹存荣、梁佩华无法依约向伍杏媛交付房屋以致无法实现合同目的，而由伍杏媛行使法定解除权而解除，曹存荣、梁佩华属违约方。依据我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和我国《担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，合同解除后，曹存荣、梁佩华因《房屋预售合同》收取的购房款应返还给伍杏媛，并应向伍杏媛双倍返还定金。根据本案证据并结合曹存荣和伍杏媛的陈述可知，《房屋预售合同》签订后，伍杏媛以转账方式向梁佩华、曹存荣支付“购房款和定金”45万元及现金支付100286元。对上述款项的性质，伍杏媛主张“购房款和定金”中的15万元为定金，其余款项共计400286元为购房款，曹存荣在原审过程中虽对上述定金数额表示不清楚，但其在二审过程中对伍杏媛主张的定金数额予以确认，反映双方当事人对上述款项性质达成合意。但依据我国《担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉案房屋面积为120.80㎡，单价5000元／㎡，合同总价为604000元，即双方约定的定金数额不得超过120800元（120800元＝604000元×20%），超出部分29200元应作为购房款处理，故应认定曹存荣收取伍杏媛购房款429486元（429486元＝400286元＋29200元）和定金120800元，曹存荣、梁佩华应向伍杏媛返还上述购房款和双倍返还定金241600元。至于伍杏媛另行请求曹存荣、梁佩华赔偿其已付购房款和定金的利息损失的问题。首先，本案定金属违约定金，系履行合同的担保而不属合同价款，伍杏媛请求曹存荣赔偿定金的利息损失缺乏法律依据；其次，伍杏媛在本案中除利息损失外，未主张存在其他损失，且定金属双方当事人预设的违约责任形式，伍杏媛对违约损失应有合理预见；且经核算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从伍杏媛付款日至提起本案诉讼时，其已付的购房款429468元的利息数额与定金数额大致相当，双倍返还定金足以弥补伍杏媛的损失。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，伍杏媛的主张与上述规定不符，本院不予支持。
关于建邦公司的责任问题。伍杏媛主张建邦公司应承担补充清偿责任的理由主要有以下两点：第一，曹存荣挂靠建邦公司承揽二期工程，建邦公司作为被挂靠人应对曹存荣因涉案房屋买卖的债务承担责任；第二，建邦公司江门分公司的负责人梁某甲在《房屋预售合同》后加注内容、签名确认并加盖“广东建邦兴业集团有限公司”印章，属合同的相对方。本院对此分析认定如下：首先，上述《房屋预售合同》、《协议书》均反映本案合同权利义务关系存在于梁佩华、曹存荣与伍杏媛之间，双方的真实意思表示系由曹存荣从开发商处取得用于抵顶工程款的涉案房屋后再由曹存荣将该房屋出卖给伍杏媛。梁佩华、曹存荣在合同订立和履行过程中均未使用建邦公司的名义，梁某甲亦未在合同落款处盖上建邦公司的公章，建邦公司不属合同相对方；其次，根据梁某乙在接受公安机关询问时的陈述，涉案买卖均由梁某乙与曹存荣协商，曹存荣已告知其存在挂靠建邦公司承揽二期工程建设的事实，其应当知悉建邦公司系被挂靠人，不致于产生曹存荣代建邦公司订立合同的误解，真实的合同关系应存在于曹存荣、梁佩华与伍杏媛之间；即使建邦公司与曹存荣存在挂靠关系，建邦公司不因此而应对本案债务承担补充清偿责任。再次，建邦公司江门分公司的负责人梁某甲虽在合同后加注内容、签名并加盖建邦公司的公章，即使梁某甲的上述行为得到建邦公司的授权，但该内容中仅包括建邦公司将与建设单位协商以该房屋代替工程款与建设单位进行结算，并同时将该房屋代替工程款支付给曹存荣及梁佩华使用。该内容已明确区分建邦公司与曹存荣、梁佩华之间的关系，建邦公司仅承诺与建设单位协商上述事宜，并未保证实现上述结果，亦未对曹存荣、梁佩华无法履行合同时应承担的责任作出承诺。综合上述理由，伍杏媛请求建邦公司对曹存荣、梁佩华的上述债务承担补充清偿责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分不当，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1472号民事判决第一项；
二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1472号民事判决第二项、第三项；
三、曹存荣、梁佩华应自本判决生效之日起十日内向伍杏媛返还购房款429468元，并双倍返还定金共计241600元；
四、驳回伍杏媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16193元，由伍杏媛负担2781元，由曹存荣、梁佩华负担13412元；二审案件受理费9099元，由伍杏媛负担1562元，由曹存荣、梁佩华负担7537元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 李雁羽
二〇一四年八月二十五日
书记员 区健敏