安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜中民四终字第00243号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋翠兰，女，1965年7月20日出生，汉族，住安徽省无为县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋翠萍，女，1955年2月22日出生，汉族，住安徽省无为县。
两上诉人共同的委托代理人：郭萍，安徽铭盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁昌龙，男，1974年8月25日出生，汉族，住安徽省无为县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪政，女，1976年5月18日出生，汉族，住安徽省无为县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁昌霞，女，汉族，1972年10月1日出生，汉族，住安徽省无为县。
三被上诉人共同的委托代理人：袁凤鸣，系袁昌龙、袁昌霞的父亲。
三被上诉人共同的委托代理人：杨庆，安徽有为律师事务所律师。
上诉人蒋翠兰、蒋翠萍因与被上诉人袁昌龙、洪政、袁昌霞房屋租赁合同纠纷、排除妨害纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院于2014年9月26日作出的（2014）无民一初字第01506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人蒋翠兰、蒋翠萍共同的委托代理人郭萍，被上诉人袁昌龙、袁昌霞、洪政共同的委托代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于无为县无城镇临湖路西侧A幢二层北边59.93㎡房屋和位于无为县无城镇临湖路西侧A幢111号门面房24.94㎡原系刘某和彭晓岚所有，2011年6月11日，原房东刘某与蒋翠兰、蒋翠萍签订租赁合同，由蒋翠兰、蒋翠萍在此经营小蒋砂锅，租期从2011年7月1日至2014年6月30日止，租金12万元，每月租金为3333元，已付清。2011年10月28日，刘某将无为县无城镇临湖路西侧A幢111号门面房转卖给袁昌龙、洪政，无为县无城镇临湖路西侧A幢二层北边59.93㎡房屋转卖给袁昌霞，后袁昌霞在原租赁合同补签名，将房屋继续租给蒋翠兰、蒋翠萍经营小蒋砂锅，租期不变，租赁合同内容不变。
原审法院另查明：袁昌龙、洪政系夫妻，袁昌龙与袁昌霞系姐弟，蒋翠萍、蒋翠兰系姐妹。租赁合同虽只有袁昌霞、刘某、蒋翠兰签名，但实际出租方系袁昌龙、洪政、袁昌霞，承租方系蒋翠兰和蒋翠萍，争议房屋由蒋翠兰上锁，钥匙现在蒋翠兰处。2014年6月7日袁昌龙通知蒋翠兰、蒋翠萍收回争议房屋，但蒋翠兰、蒋翠萍拒不返还承租房屋。故此，袁昌龙、洪政、袁昌霞诉至法院请求判令蒋翠兰、蒋翠萍返还位于无城镇临湖路西侧A栋111号门面房及该门面二层两间租赁房屋，并赔偿延期租金及水电等各项损失10000元。
原审法院认为：本案是因房屋租赁而产生的纠纷，房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。刘某在租赁期间将房屋转卖给袁昌霞、袁昌龙、洪政，根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同对租赁人和新房主继续有效，租赁合同第八条约定：“甲方收回房屋，需提前三个月告知乙方”。截至2014年9月8日，已补足三个月期限，蒋翠兰、蒋翠萍理应搬出争议房屋，将钥匙返还袁昌霞、袁昌龙、洪政，并应补足租金，鉴于每月租金3333元，现已超过三个月，对于袁昌霞、袁昌龙、洪政要求蒋翠兰、蒋翠萍赔偿其租金损失8000元，应予以支持；对于水电费1990元，没有提供证据，不予支持；精神损失费10元，因本案不涉及人格权，原审法院不予支持。对于蒋翠兰、蒋翠萍反诉要求补偿四个月的营业损失13333元或补足四个月的营业期间，因袁昌霞、袁昌龙、洪政当庭表示不再将争议房屋续租给蒋翠兰、蒋翠萍，因此对于蒋翠兰、蒋翠萍要求续租的诉讼请求，原审法院不予支持。又因蒋翠兰、蒋翠萍所举的证人证言仅能证明争议房屋的墙被拆的事实，不能证明系何人所拆，也不能证明因此停业四个月，对于该诉讼请求，原审法院不予支持。关于转让费，因租赁合同第三条约定“转让费与甲方无关”，且袁昌霞否认收到转让费，对于蒋翠兰、蒋翠萍反诉要求袁昌霞、袁昌龙、洪政赔偿转让费4万元的诉讼请求不予支持。另蒋翠兰、蒋翠萍反诉要求袁昌霞、袁昌龙、洪政赔偿营业、装潢、电器折旧等损失13333元，没有证据证明，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、蒋翠兰、蒋翠萍于判决生效后十日内搬离袁昌霞所有的位于无为县无城镇临湖路西侧A幢二层北边房屋（面积59.93M2）和袁昌龙、洪政所有的位于无为县无城镇临湖路西侧A幢111号门面房（面积24.94M2）；二、蒋翠兰、蒋翠萍于判决生效后十日内赔偿袁昌霞、袁昌龙、洪政的房租损失8000元；三、驳回袁昌龙、洪政、袁昌霞的其它诉讼请求；四、驳回蒋翠兰、蒋翠萍的所有诉讼请求。案件受理费本诉275元由袁昌龙、洪政、袁昌霞负担，反诉费325元由蒋翠兰、蒋翠萍负担。
蒋翠兰、蒋翠萍不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决蒋翠兰、蒋翠萍赔偿袁昌龙、洪政、袁昌霞房租损失无事实和法律依据。1、本案系袁昌龙、洪政、袁昌霞未履行提前三个月告知义务，故因被上诉人方违约，蒋翠兰、蒋翠萍遭受损失，被上诉人因自身违约导致的损失不应由蒋翠兰、蒋翠萍承担。根据房屋租赁合同第八条规定，被上诉人需要收回房屋的，需提前三个月告知上诉人，该履行告知行为是是否续签租赁合同或收回房屋等行为的先行必须履行的约定义务，然而没有任何证据证明被上诉人履行了提前三个月告知的义务。2、在被上诉人不履行提前三个月告知义务情况下，在租赁合同届满时才通知蒋翠兰、蒋翠萍收回房屋并强迫搬离，在此情形下蒋翠兰、蒋翠萍关门停业，是合理的自救行为。根据合同法第六十七条的相关规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。3、袁昌龙、袁昌霞、洪政于2014年6月30日、7月1日上门阻挠蒋翠兰、蒋翠萍的经营，迫于无奈，蒋翠兰、蒋翠萍于2014年7月1日关门停业至今并积极找三被上诉人协商，然而三被上诉人于2014年7月7日即向法院起诉。蒋翠兰、蒋翠萍在此期间没有任何经营和收益，相反因为被上诉人不履行提前告知义务导致蒋翠兰、蒋翠萍不能及时找到其他场所营业，权益受损。二、原审未依法采纳证据，认定事实不清，蒋翠兰、蒋翠萍的合法诉请未得到支持。对于蒋翠兰、蒋翠萍反诉的66666元损失，其中对不予续租或收回房屋情况下由出租人赔偿40000元转让费的事实，证人刘某作为原房东也予以认可，但在6月30日合同期满后，因三被上诉人违约，租赁合同未解除的情况下，被上诉人恶意阻挠上诉人正常经营，造成上诉人损失的，应当承担责任。在原审庭审中，事实证明被上诉人是违约方，被上诉人对其阻挠经营及导致上诉人关门停业的事实均未提出异议，且在被上诉人原审诉状中也印证了该事实。因被上诉人的行为导致上诉人无法经营产生经营损失13333元，原审未予支持，属认定事实不清。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第四项，改判三被上诉人依法履行租赁合同，与蒋翠兰、蒋翠萍在同等条件下签订续租合同，或依法赔偿蒋翠兰、蒋翠萍营业损失13333元；依法撤销原审判决第二项，改判蒋翠兰、蒋翠萍不赔偿房租损失8000元；上诉费由三被上诉人承担。
袁昌龙、洪政、袁昌霞共同答辩称：1、蒋翠兰、蒋翠萍和三被上诉人是邻居，被上诉人已经告知其将不再续租并且肯定的告知房屋收回，并非没有提前三个月通知。2、没有任何证据证明被上诉人强迫蒋翠兰、蒋翠萍搬离，至今蒋翠兰、蒋翠萍的店还在营业，既然还在营业就不存在停业损失。3、被上诉人原审起诉时间是在合同期满之后，所以不存在违约行为。4、租赁期满后，蒋翠兰、蒋翠萍还强占房屋，导致被上诉人的损失不断扩大，蒋翠兰、蒋翠萍主张的66666元损失，无法确认，而且其未提供任何证据证明该损失的产生。5、蒋翠兰、蒋翠萍只是承租人，关于转让费要求三被上诉人支付，没有任何依据。综上，请求二审法院依法驳回蒋翠兰、蒋翠萍的上诉请求，维持原判。
二审中，蒋翠兰、蒋翠萍为支持其上诉主张，向本院提交了一组新证据，即天昊商行销货清单、接处警情况登记表各一份，证明2014年7月1日以来蒋翠兰、蒋翠萍经营的店一直处于停业状态，2014年10月13日蒋翠兰、蒋翠萍准备进货，袁昌龙、洪政、袁昌霞立即过来阻止，导致过期产品的损失。
袁昌龙、洪政、袁昌霞对上述证据质证认为：这份清单上没有天昊商行的公章，李永全是什么身份不清楚。“红茶饮料”和“以上饮料过期”等的字样不一致，清单存在造假的嫌疑。接处警情况登记表的真实性无异议，但是关联性有异议，“蒋翠苹”的名字是错误的，发生纠纷不能认定受害方就是蒋翠萍，也有可能受害方是被上诉人，所以以该登记表认定袁昌龙、洪政、袁昌霞造成蒋翠兰、蒋翠萍损失是不能成立的。
袁昌龙、洪政、袁昌霞为支持其答辩主张，向本院提交了一组交通费发票、请假扣款证明及赔偿清单，证明蒋翠兰、蒋翠萍拒绝搬出给袁昌龙、洪政、袁昌霞造成的损失及应诉产生的必要交通费。
蒋翠兰、蒋翠萍对上述证据质证认为不属于本案审理范围，不能作为新证据。
本院认证认为：1、对蒋翠兰、蒋翠萍提交的证据的真实性予以认可，但该组证据并未直接反映出系被上诉人的过错导致产品过期等事实的发生，故不能实现其证明目的。
2、对袁昌龙、洪政、袁昌霞提交的证据的真实性予以认可，但该组证据不能直接反映出系被上诉人为处理本案事务实际发生的费用，故不能实现其证明目的。
本院二审认定的事实与原审判决一致。
本院认为：一、刘某与蒋翠兰、蒋翠萍签订房屋租赁合同在前，刘某将涉案房屋出卖给袁昌龙、洪政、袁昌霞在后，根据合同法的相关规定，原租赁合同对承租人蒋翠兰、蒋翠萍及涉案房屋新的产权人继续有效。根据该房屋租赁合同第八条的约定，如果甲方需要收回房屋，需提前三个月告知乙方，故袁昌龙、洪政、袁昌霞应按约提前三个月告知蒋翠兰、蒋翠萍将收回房屋。现袁昌龙、洪政、袁昌霞于2014年6月7日通知蒋翠兰、蒋翠萍合同期满收回涉案房屋，此房屋租赁合同收回期限自2014年6月30日延期至2014年9月7日止。蒋翠兰、蒋翠萍应按合同约定的租金标准支付自2014年6月30日至2014年9月7日期间的房屋租金，故袁昌龙、洪政、袁昌霞原审主张要求蒋翠兰、蒋翠萍赔偿其租金损失8000元有合同依据，应予支持。原审判决认为蒋翠兰、蒋翠萍支付赔偿袁昌龙、洪政、袁昌霞房租损失有事实和法律依据。二、因案涉房屋租赁合同的期限已延长至2014年9月7日止，袁昌龙、洪政、袁昌霞在该期限届满前“通过派出所、街道、武装等有关部门沟通”等行为要求蒋翠兰、蒋翠萍搬离涉案房屋，对蒋翠兰、蒋翠萍的合法经营造成一定影响，故袁昌龙、洪政、袁昌霞应赔偿蒋翠兰、蒋翠萍2014年6月30日至2014年9月7日期间的停业损失。但蒋翠兰、蒋翠萍在原审反诉时未提交充分证据证明其实际停业及其停业损失，故原审法院驳回其反诉请求并无不当，其仍可在证据充分的情况下另行主张该部分停业损失。三、原房屋租赁合同已于2014年9月7日期届满，故蒋翠兰、蒋翠萍应及时搬离涉案房屋，并腾空房屋交付产权人袁昌龙、洪政、袁昌霞。综上，蒋翠兰、蒋翠萍的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由蒋翠兰、蒋翠萍共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 汪 智
二〇一四年十一月十九日
书记员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；