广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1342号
上诉人（一审原告、反诉被告）：聂娟。
委托代理人：左正前，南宁市兴宁法律事务中心法律工作者。
委托代理人：陆福武，南宁市兴宁法律事务中心法律工作者。
上诉人（一审被告、反诉原告）：唐小林。
委托代理人：罗立，广西广合律师事务所律师。
委托代理人：陈剑，广西广合律师事务所律师。
一审第三人：南宁恒创房地产经纪有限公司。
法定代表人：赵恒，总经理。
委托代理人：魏坤柳，南宁恒创房地产经纪有限公司职员。
上诉人聂娟因与上诉人唐小林、一审第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月21日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人聂娟的委托代理人左正前，上诉人唐小林的委托代理人罗立，一审第三人恒创公司的委托代理人魏坤柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园某某阁3单元3-702号房，所有权登记于唐小林名下（所有权证号：邕房权证字第×号）。2012年7月7日，聂娟作为买方，唐小林作为卖方，恒创公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》，约定：聂娟以98万元购入唐小林前述房屋，该成交价包含煤气和有线电视初装费以及收楼费等相关费用；交易所产生的税费由聂娟按有关部门规定负担；房屋装修现状为空房保留固定装修及设施完好，聂娟以此现状购入；房屋交付时，唐小林须付清相关物业欠费，含水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费，并处理好相关产权、债务、抵押等事项；唐小林逾期交付物业或未能按时履行合同其他义务的，每逾期一天，按成交价千分之一支付违约金，直至履行全部合同义务止。合同尾部，聂娟、唐小林还以手写形式约定：一、本案物业待房产证满五年后即2012年11月10日后再办理产权过户手续，唐小林须在合同签订七个工作日内向经纪方出具公证委托书，出具委托书当日聂娟即应支付首期房款25万元，并应于2012年9月1日前交付物业。二、如因唐小林原因导致物业不能正常过户的，须应支付违约金10万元；如因聂娟原因导致物业不能过户的，也须支付10万元作为提前使用房屋的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，在核实唐小林名下本案房屋无查封抵押后，聂娟即依约向唐小林支付了定金5万元；随后又于2012年7月10日支付了房款5万元。2012年7月16日，唐小林向恒创公司员工梁艳怡出具公证委托书后，聂娟即于当日又支付了房款20万元。同年9月22日，唐小林将房屋钥匙交至恒创公司处。同年9月26日，聂娟丈夫刘钊经恒创公司告知在查验房屋时发现插座、马桶、灯具、洗漱用具等固定装修设施被拆除，遂不同意收房，并当即要求恒创公司及时通知唐小林尽快修缮房屋后交房。之后聂娟在恒创公司建议下更换房屋门锁，并于2012年11月13日向恒创公司交付钥匙一把。当日，聂娟缴纳了房屋契税16066元。
2012年11月21日，因聂娟、唐小林未能按约定的2012年11月10日后办理产权过户手续，恒创公司即向双方发函要求在收函后七日内与之联系，一同前往南宁市产权交易中心办理相关过户手续。聂娟收函后于同年11月23日致函恒创公司要求其敦促唐小林及时修缮房屋后尽快交房。唐小林则于同年11月26日向聂娟及恒创公司发出《告知函》声明：1、要求聂娟在收函后3个工作日内与之前往南宁市产权交易中心办理过户手续，逾期唐小林将解除合同；2、聂娟在领取新证1个工作日内协助办理房产抵押手续，逾期承担相关后果；3、恒创公司应积极配合双方办理相关交易手续。2012年11月27日，恒创公司收到唐小林该函后即以恒创函（2012）1127号函件告知聂娟收到通知后3个工作日内与之联系会同一并前往办理房屋过户手续。聂娟收函后于同年11月29日以律师函形式回复恒创公司，对唐小林2012年11月26日关于尽快办理房屋过户手续的要求提出异议，认为唐小林应尽快修缮受损房屋，在履行交房义务后，再商谈如何办理房屋过户手续。唐小林收悉后则于2012年12月6日回函声明：1、聂娟已更换门锁，且更换前未告知房屋瑕疵。唐小林已履行交房义务，聂娟要求唐小林承担迟延交房及违约责任，无事实和法律依据，聂娟拖延办理过户手续已构成违约；2、如聂娟仍有意购买房屋，在接函后十日内提供能证实具有购房资格及履约能力的相关材料，如材料真实合法，可协助办理房屋过户手续；3、本函送达后五日内，仍不联系或未按本函要求提供材料及办理过户手续的，唐小林将解除合同，并追究其违约责任。同日，唐小林还向恒创公司去函要求其在接函后三日内就聂娟是否具有购房资格、是否属于限购人群以及是否备齐交易过户的相关材料作出书面回复。鉴于双方争执较大，恒创公司于2012年12月18日以恒创函（2012）1218号函件分别告知双方，要求双方友好协商，全面履行合同。因双方一直未能协商一致，唐小林于2013年1月7日发函要求解除合同。聂娟收函后以唐小林逾期交房及逾期过户为由，诉至法院。
为查明房屋现状，一审法院于2013年7月26日组织三方进行现场勘查。勘查中，唐小林认可屋内马桶、浴缸、洗脸具、灯具等装修确系其拆除，原因是合同签订前其已明确表示房屋是不带装修出售，聂娟母亲也表示能拆除的个人装修都可以拆除，故唐小林就拆除了个人出资添附的装修，而房屋自带的原装修则予以保留。经唐小林申请，一审法院依法向南宁市地方税务局查实：2011年11月10日至2012年11月10日止，聂娟在该局无纳税记录；向南宁市人力资源和社会保障局查实：聂娟在该局无参保记录。
一审另查明，2012年8月2日，广西社会保险事业局出具证明证实：聂娟的丈夫刘钊自2000年1月至2012年6月足额缴纳了各项费用。2012年11月13日，南宁市房产档案服务部出具证明证实：截至2012年11月13日，聂娟及其丈夫刘钊二人名下无房屋登记信息。
一审法院经审理认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应恪守履行合同义务。聂娟依约支付了购房定金5万元及首付款25万元，唐小林也应依约将符合约定条件的房屋在规定期限交付聂娟使用。交付是权利人将物进行占有移转的行为。通常而言，在房屋买卖关系中，出卖人腾空房屋、交付钥匙，即表明其具有移转占有的意思表示，并进行了交付。至于交付的标的物是否符合双方约定不影响对交付行为本身的性质认定。现唐小林于2012年9月22日将房屋清空并将房屋钥匙交至恒创公司处，应视为其作出了交付房屋的意思表示。事实上，聂娟在恒创公司的建议下更换门锁后，房屋在客观上已处于其控制之下，其也因支付了相应对价（首付款300000元）获得了占有房屋的合法性。据此，应认定唐小林于2012年9月22日向聂娟交付了涉案房屋。唐小林虽已交付房屋，但经现场勘查，房屋内的电源插座、马桶、洗漱用具等内嵌或固定于墙体或墙面的装修设施均被拆除，确与合同约定的“房屋固定装修及设施完好”的交付条件不符。唐小林辩称拆除上述装修，系因合同签订前其已明确表示房屋是不带装修出售，聂娟的母亲也表示能拆除的个人装修都可以拆除，但未能提供相关证据证实，也与合同约定不符，应不予采纳，唐小林应对此承担瑕疵交付的违约责任。因合同对此未约定相关违约责任，宜由双方另行协商解决。另，合同约定2012年9月1日前交付房屋，但唐小林直至同年9月22日才腾空房屋并将钥匙交至恒创公司处。在其未能提供证据证实有合理抗辩事由的前提下，唐小林应承担逾期21日交房的违约责任。对于逾期交房违约金，聂娟主张按约定的“每逾期一天，按成交价千分之一”计付，唐小林则辩称该违约金标准过高，应按银行同期贷款利率计算。因违约金的功能在于填平守约方的损失，在聂娟未付清房款的情况下，以成交价为基数计算违约金，相对于逾期21日交房的违约情形看，有失公平。故酌定唐小林按聂娟已付房款支付逾期交房违约金6300元（300000元×21日×1‰）；对聂娟请求的自2012年9月22日后的违约金，不予支持。关于聂娟请求的逾期过户违约金。因双方未能如期办理过户的原因在于房屋交付的争议未决，而非唐小林主观拒绝过户所致，且在争议期间，唐小林也曾主动发函要求过户。故聂娟请求唐小林支付逾期过户违约金，理据不足，不予支持。关于合同应否解除的问题。虽然聂娟至今未付清剩余房款，但鉴于其已依约支付了首期房款及交易契税，且在唐小林违约在先，双方争议未决的情况下，聂娟此举是行使合同正当抗辩权的体现。至于唐小林限期要求聂娟披露其相关材料以证实其是否具有购房资格，逾期则解除合同的问题。首先，上述义务并无合同依据，也非聂娟的法定义务；其次，恒创公司在合同签订前也对聂娟的购房资格进行了审核；最后，从聂娟的丈夫具有本市一年以上的纳税、社保记录及聂娟夫妇二人在本市无住房的事实看，并不表明聂娟因现行限购政策而丧失购房资格。故唐小林反诉要求解除合同，并要求聂娟支付逾期过户违约金10万元，理由不充分，不予支持。唐小林应继续履行本案合同，并于本案判决生效之日起十日内协助原聂娟将房屋过户至其名下。同时，聂娟应向唐小林支付剩余房款68万元。对于唐小林请求的逾期过户产生的房屋占用费，因唐小林交付房屋后，聂娟即为合法占有，唐小林此项诉请，于法无据，不予支持。对于唐小林请求的房屋交付后产生的相关费用2万元（即物业、水电、煤气、网络、有线电视等费用），因唐小林未就此提供证据证实上述费用已实际产生并由其垫付，故亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、聂娟应于本案判决生效之日起十日内向唐小林支付剩余房款68万元；二、唐小林应继续履行于2012年7月7日与聂娟签订的《房屋买卖合同》，并于本案判决生效之日起十日内协助聂娟将位于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园某某阁3单元3-702号房过户至聂娟名下；三、唐小林应向聂娟支付逾期交房违约金6300元；四、驳回聂娟的其他诉讼请求；五、驳回唐小林的反诉请求。本诉受理费16134元，由聂娟负担5378元，唐小林负担10756元。反诉受理费1470元，由唐小林负担。
上诉人聂娟上诉称：一、一审认定唐小林于2012年9月22日已履行交房义务与事实不符。唐小林未将小区门禁卡交给聂娟或恒创公司，唐小林在录音中也自认其不知道交房日期，而唐小林将钥匙交给恒创公司时未通知聂娟，恒创公司也未通知聂娟。另外，从恒创公司提供的收据内容看，唐小林交钥匙给恒创公司，本意并非向聂娟交付涉案房屋，只是方便恒创公司带另外客户看房，不能以该收据认定唐小林已于2012年9月22日履行交房义务。此外，《房屋买卖合同》明确约定，房屋装修现状为交易空房保留固定装修及设施完好。2012年9月26日，聂娟在恒创公司的陪同下查验房屋时，发现插座、马桶、灯、洗漱用具等固定装修设施被拆除，聂娟当即要求恒创公司及时通知唐小林尽快修缮房屋后交房，但唐小林却一直未予修缮，双方随即为此发生争吵。一审法院认定唐小林已于2012年9月22日交房实属不当。二、一审判决聂娟应于本案判决生效之日起十日内向唐小林支付剩余房款68万元，属于认定事实错误及违反法定程序。《房屋买卖合同》已经明确约定，楼价余款于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拨入唐小林指定银行账号。在唐小林未提出这项诉讼请求的情形下，依照“不告不理”的原则，一审法院不应判决聂娟支付剩余房款68万元。三、一审判决唐小林按首付款及2012年9月22日计付逾期交房违约金6300元给聂娟，无事实和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》第十二条约定：“卖方（唐小林）逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止”。该合同条款系双方当事人的真实意思表示，并未显失公平。唐小林未依约在2012年9月1日前将房屋交付给聂娟，理应按《房屋买卖合同》第十二条之约定，按照合同成交价及实际交房时间支付逾期交房违约金。一审法院以聂娟首付款及恒创公司提供的收钥匙收据日期计算逾期交房违约金，明显偏袒唐小林。四、一审法院以房屋交付的争议未决，驳回聂娟要求唐小林支付逾期过户违约金10万元错误。双方签订的《房屋买卖合同》第十八条约定：“如因唐小林原因导致房屋不能正常过户的，须应支付违约金10万元”。本案中，双方未能如期办理过户原因在于唐小林违约在先，其故意毁坏房屋内的电源、马桶、洗漱用具等内嵌或者固定于墙体或者墙面的装修设施而引起纷争，应由唐小林赔偿逾期过户违约金10万元。虽然，唐小林在争议期间曾主动发函要求过户，但唐小林未按合同约定交付“固定装修及设施完好”的房屋，致使聂娟无法接受，该责任应由唐小林承担。一审法院认定唐小林违约，而后又以房屋交付的争议未决做抗辩理由，这是前后互相矛盾且与事实不符。综上，请求二审法院撤销一审判决第一、三、四项判决，判决唐小林向聂娟支付逾期交房违约金129360元（计算方式：自2012年9月1日起，按每日980元，暂计至2013年1月10日止，以后计至实际交房之日）及逾期过户违约金10万元，本案一、二审诉讼费用由唐小林承担。
上诉人唐小林上诉称：一、从一审勘验现场笔录中可以看出，聂娟已经自认由唐小林将自行装修的物品全部拆走，这属于双方合同的特殊约定，因此，唐小林拆除插座、马桶、洗漱用具等物品并无不妥，所交付的房屋装修状况符合双方约定，不是瑕疵交付。合同中约定房屋固定装修及设施完好，系格式条款，应当优先适用双方的特殊约定。二、退一步而言，即使唐小林交付的房屋存在瑕疵，但这仅是一般违约，聂娟不能以享有先履行抗辩权为由无限期拖欠剩余的大部分房款，聂娟这一行为明显超过必要限度，属于根本性违约，唐小林要求解除合同于法有据。本案中，被拆卸的洗脸盆座、马桶、洗漱用具等物品均是二手房装修的可替代性且是唐小林自行装修更换的物品，本身价值不高且拆走也不会对房屋的装修和二次使用构成严重阻碍。因此，即使唐小林构成瑕疵交付，聂娟享有先履行抗辩权，也无权以高于拆卸上述物品违约程度的行为行使该项抗辩权。聂娟一直以唐小林瑕疵交付为由拒绝过户和拖延支付剩余房款，其行为系对主合同义务的违约，导致唐小林通过卖房筹措资金进行周转的合同目的落空。聂娟己构成根本性违约，唐小林有权解除合同。三、聂娟根本没有购房资格，其丈夫也不是合同当事人，按照南宁市限购政策无法办理过户手续，一审判决要求唐小林协助聂娟过户根本无法履行。造成无法过户的原因系聂娟的过错导致，因此其理应按照合同赔偿唐小林违约金10万元。四、唐小林没有逾期交房，不应支付逾期交房违约金。即使存在逾期行为，该违约金显然过高，应该降低。按照交易习惯，聂娟作为收房一方应当提前通知唐小林准备交房。恒创公司作为中介机构，也应提示交易双方按照合同约定交付房屋。然而，唐小林在腾空房屋后一直未见聂娟和恒创公司通知，是唐小林自己主动交钥匙给恒创公司。不能按时交房的过错不在唐小林，其不应承担违约责任。退一步而言，即使唐小林需承担违约责任，但一审判决按1‰计算每日违约金过高，已经超过了同期银行贷款利率的四倍，因此，应当降低违约金的计算比例。五、唐小林将房屋交付聂娟后，一直产生物业费、水电、煤气等各项费用。而唐小林若不交付将被追究违约责任，因此，唐小林不得不先行交付。鉴于聂娟已经占有和使用房屋，理应返还唐小林垫付的各项费用。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判：1、解除本案三方签订的《房屋买卖合同》；2、聂娟向唐小林支付逾期过户违约金10万元；3、聂娟向唐小林支付房屋占用费12000元（参照同地段租金每月2000元，自2012年9月27日起，暂计至2013年3月27日，以后计至实际交回房屋之日止）；4、聂娟支付唐小林代垫的相关费用2万元（含物业费、水电、煤气、网络、有线电视等）；5、本案一、二审诉讼费用由聂娟承担。
一审第三人恒创公司述称：上诉人聂娟、上诉人唐小林的上诉请求与恒创公司无关，恒创公司不发表意见。
当事人二审争议焦点是：1、上诉人聂娟、上诉人唐小林签订的《房屋买卖合同》应继续履行还是解除？2、双方在履行合同过程中是哪一方存在违约行为？应如何承担违约责任？
二审期间，各方当事人除陈述诉辩主张外，未提供新证据。
各方当事人对一审判决已查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：南宁市青秀区民族大道168号翡翠园某某阁3单元3-702号房屋每月的物业费用是149.9元。
本院认为：上诉人聂娟与上诉人唐小林于2012年7月7日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，该合同依法成立并有效，对双方均具有约束力。
关于涉案《房屋买卖合同》应否解除的问题。虽然聂娟个人不具备在南宁市区购房的资格，但南宁市限购政策的实施是以家庭为单位；广西壮族自治区社会保险事业局出具的《证明》已证实聂娟的丈夫刘钊自2000年1月起在该局参加社会保险，截至2012年6月已足额缴纳各项社会保险费；南宁市房产档案服务部也出具《证明》证实刘钊、聂娟夫妇在南宁市无房屋登记信息；一审法院就聂娟购房资格问题向南宁市房屋产权交易中心发函征询意见，该中心也未就聂娟购房资格问题作出否定意见。综上，唐小林主张聂娟不具备在南宁市区的购房资格，诉争房屋无法办理过户手续，证据不足，理由不充分，本院不予支持。唐小林在腾空房屋时拆除屋内的插座、马桶、灯具、洗漱用具等固定装修设施，违反合同约定，导致聂娟不同意接收房屋，由此引发本案纠纷，唐小林对此负有不可推卸的责任。因此，本院对唐小林要求解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。一审法院判令唐小林、聂娟继续履行双方于2012年7月7日签订的《房屋买卖合同》，由唐小林协助聂娟办理诉争房屋的过户手续正确，本院予以维持。依据双方合同约定，办理诉争房屋过户的相关费用由聂娟承担。
关于本案诉争房屋的交付问题。上述《房屋买卖合同》订立后，聂娟依约支付了购房定金5万元及首付款25万元，唐小林应依约将符合约定条件的房屋在规定期限交付聂娟使用。通常而言，在房屋买卖关系中，房屋的交付是指出卖人腾空房屋并向买受人交付钥匙以表明房屋的转移占有。本案中，唐小林腾空房屋并于2012年9月22日将房屋钥匙交给恒创公司，恒创公司向唐小林出具一份内容为“兹收到唐小林先生／女士将中房·翡翠园某某阁3单元3-702号房物业的钥匙交予恒创地产托管作为带客户看房之用，钥匙共贰把。…注：1、凭此收据收回所交钥匙…”的钥匙托管收据。根据该收据的内容不能认定唐小林向聂娟交付了房屋。一审法院据此认定唐小林于2012年9月22日向聂娟交付了诉争房屋，理由不充分，本院予以纠正。根据查明的事实，聂娟于2012年11月13日更换了诉争房屋的门锁并向恒创公司交付钥匙一把，至此，本案诉争房屋已实际为聂娟所控制，故本院认定本案诉争房屋的交付日期为2012年11月13日。合同约定的房屋交付日期为2012年9月1日前，因此，唐小林已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。
关于双方约定的违约金是否过高的问题。本案合同第十二条约定“卖方（唐小林）逾期交付该物业，或者未能按时履行合同其他义务的，每逾期一天，按该物业成交价千分之一支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。”唐小林在本案一、二审时均提出该违约金标准过高，并请求调整违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，聂娟未就唐小林逾期交房造成其相应损失提供证据予以证实，而双方约定的逾期交房违约金计算标准为每日1‰确实过高，故应对违约金的计算标准予以调整。结合合同约定及本案实际情况，本院确定唐小林逾期交房应承担的违约金应以房屋成交价98万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，上浮百分之三十计算，自2012年9月1日起计算至2012年11月13日止。聂娟请求按每日980元计算违约金及要求唐小林支付2012年11月13日之后的违约金，理由不充分，本院不予支持。
基于前述理由，诉争房屋在2012年11月13日之前的物业费用及水电费，由唐小林承担；2012年11月14日之后的物业费用及水电费，由聂娟承担。唐小林要求聂娟向其支付相关费用2万元（含物业费、水电、煤气、网络、有线电视等）及2012年9月27日之后的房屋占用费，证据不足，理由不充分，一审法院对其该项请求不予支持正确，本院予以维持。
关于聂娟、唐小林要求对方支付逾期过户违约金问题。唐小林在腾空房屋时拆除屋内的插座、马桶、灯具、洗漱用具等固定装修设施，违反合同约定，但被拆除插座、马桶、灯具、洗漱用具等物品，本身价值不高且拆除也不会对房屋的二次装修或使用构成严重阻碍，双方却因此协商不下以致纠纷及损失扩大，甚至不同意办理房屋过户手续，双方对诉争房屋未能如期办理过户手续均有责任。因此，双方在本案中诉请对方支付逾期过户违约金，理由不充分，一审法院对双方该项请求不予支持正确，本院予以维持。
因双方应继续履行2012年7月7日签订的《房屋买卖合同》，故聂娟理所当然应依约向唐小林支付剩余房款68万元。双方已在合同附件约定剩余房款68万元的支付方式及期限，但因本案纠纷，剩余房款的支付显然已无法依约及时履行。结合合同约定及本案实际情况以及二审时双方的意见，本院确定聂娟应在取得诉争房屋所有权证之日起15日内向唐小林付清剩余房款68万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第303号民事判决主文第二项、第四项、第五项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第303号民事判决主文第一项为：上诉人聂娟应在取得南宁市青秀区民族大道168号翡翠园某某阁3单元3-702号房屋的所有权证之日起15日内向上诉人唐小林付清剩余房款68万元；
三、变更南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第303号民事判决主文第三项为：上诉人唐小林应向上诉人聂娟支付逾期交房违约金，该违约金以98万元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为基础，上浮百分之三十计算，自2012年9月1日起计算至2012年11月13日止；
四、南宁市青秀区民族大道168号翡翠园某某阁3单元3-702号房屋在2012年11月13日之前的物业费用及水电费，由上诉人唐小林承担；该房屋2012年11月14日之后的物业费用及水电费，由上诉人聂娟承担。
上诉人聂娟已预交二审案件受理费16134元，由上诉人聂娟负担15794元，由上诉人唐小林负担340元；上诉人唐小林已预交二审案件受理费17604元，由上诉人唐小林负担17000元，由上诉人聂娟负担604元。一审本诉受理费16134元，由上诉人聂娟负担5378元，由上诉人唐小林负担10756元；一审反诉受理费1470元，由上诉人唐小林负担。
上述应履行义务，义务人应于本判决生效后在规定的期限内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 陈 杨
代理审判员 吴 宁
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。