江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）萍民三终字第55号
上诉人（原审被告）黄奕芳，女，汉族，1973年11月20日生，住所地江西省上栗县上栗镇。
委托代理人邓正源，江西玉峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李传桃，男，汉族，1948年10月5日生，住湖南省醴陵市富里镇。
委托代理人李江，男，汉族，1987年4月11日生，住址同上。系被上诉人李传桃之子。
被上诉人梁三军，男，1974年3月29日生，汉族，住江西省上栗县上栗镇。
上诉人黄奕芳与被上诉人李传桃、梁三军房屋买卖合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2014年8月25日作出（2014）安民初字第1378号民事判决。上诉人黄奕芳不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄奕芳及其委托代理人邓正源、被上诉人李传桃及其委托代理人李江、被上诉人梁三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安源区法院经审理查明，2008年3月13日，李传桃与梁三军、梁三军之父梁海涛签订《店面让售协议》，约定由李传桃以160000元的价格购买梁三军、黄奕芳共同所有位于江西萍乡经济开发区苏州东街30号的店面一间（房屋所有权证为萍房权证开字第20080001**号、国有土地使用证为萍国用2008第61942号）；过户契税在5000元内由李传桃承担，超过5000元的超过部分由梁三军与李传桃各承担50%；首付房款140000元为现金支付，剩余20000元办理过户手续后一次付清；店面从2008年4月份起由李传桃收租。协议落款处李传桃、被告梁三军、梁三军之父梁海涛均签字确认，“黄奕芳”名字系他人代签，在场人张运海、邓坦萍亦签字确认。2008年3月14日，梁三军之父梁海涛从中间人邓坦萍处收到李传桃购房款140000元。2008年3月17日，被告梁三军向李传桃出具收条“收邓坦萍买萍乡苏州街门市款贰万元整”。庭审中李传桃、梁三军均确认李传桃已支付该20000元购房款，该款现由中间人邓坦萍代管。2008年7月8日，梁三军向上栗县人民法院提起诉讼，要求判令与黄奕芳离婚。2008年9月10日，上栗县人民法院判决不准许梁三军与黄奕芳离婚。2010年4月15日，黄奕芳向上栗县人民法院提起诉讼，要求判令与梁三军离婚并分割共同财产及处理子女抚养问题。经上栗县人民法院审理查明，黄奕芳与梁三军婚后共同拥有店面一间，但已被梁三军以160000元的价格出卖给他人，无共同债权债务。2010年7月19日，双方经法院调解达成调解协议：一、黄奕芳与梁三军离婚，二、婚生子梁宇卿由梁三军自费抚养，三、梁三军补偿黄奕芳现金40000元，诉讼费减半由黄奕芳自愿承担。黄奕芳与梁三军离婚后，黄奕芳以不同意店面转让为由，一直未配合李传桃办理店面过户事宜，李传桃遂诉至法院，请求判令：一、梁三军、黄奕芳立即将出售店面（房屋所有权证为萍房权证开字第20080001**号、国有土地使用证为萍国用2008第61942号）过户给李传桃，二、梁三军、黄奕芳按约定承担百分之五十的过户费用，并赔偿损失10000元，三、本案诉讼费由被告承担。
安源区法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻单方未经另一方同意，擅自处分共有财产，该处分行为在经共有人追认后，应视为有效。本案涉诉店面，系梁三军与黄奕芳在婚姻关系存续期间的共有财产。2008年3月13日，梁三军未经店面共有人黄奕芳同意，将店面以160000元的价格转卖给李传桃，并签订店面让售协议约定了店面过户事宜。2010年7月19日，黄奕芳与梁三军在上栗县人民法院主持下调解离婚。法院离婚调解书中对黄奕芳的离婚诉求概括为“判令与被告离婚并分割共同财产及处理子女抚养问题”，明确说明黄奕芳在与梁三军离婚时提出了分割夫妻共同财产的请求。法院对两人婚姻关系存续期间的共同财产也进行了查明，内容表述为“婚后原、被告共同拥有店面一间，但已被梁三军以160000元的价格出卖给他人，无共同债权债务”，明确说明黄奕芳在离婚时已知晓梁三军将店面出卖给他人之事实，对梁三军擅自处分的行为未提出异议。最后法院对两人自愿达成的离婚协议进行确认，协议内容为“一、黄奕芳与梁三军离婚，二、婚生子梁宇卿由梁三军自费抚养，三、梁三军补偿黄奕芳现金40000元，诉讼费减半由黄奕芳自愿承担。”该离婚调解书系生效法律文书，且两人据此解除了婚姻关系。黄奕芳在离婚诉请中明确要求分割夫妻共同财产，法院查明双方确有共同财产即店面一间，已被梁三军出卖给他人，黄奕芳如若对此事实持有异议，应当即提出，并要求法院进行处理，而黄奕芳并未提出异议，且在最后与梁三军达成的离婚调解协议中也未涉及该店面。该院认为，在民事案件中当事人有权处分自己的合法权益，可以放弃或者变更诉讼请求，黄奕芳在明知夫妻共同财产被梁三军单方处分后，为了与梁三军离婚，对梁三军单方处分共同财产的行为不持异议，并达成调解，进而离婚，应视为黄奕芳在离婚调解过程中认可了被告梁三军单方处分共同财产即出卖店面这一行为，认可了双方无共同财产可分割，故放弃分割共同财产的诉讼请求。李传桃与梁三军签订的店面让售协议，经黄奕芳在调解离婚时追认后，符合合同的生效要件，应为有效合同，合同双方均应按约定履行权利义务。李传桃依约向梁三军支付了购房款160000元，梁三军、黄奕芳应配合李传桃办理店面的过户手续，故李传桃诉请梁三军、黄奕芳协助办理店面的过户手续，予以支持。李传桃诉请梁三军、黄奕芳应按约定承担百分之五十的过户费并赔偿损失10000元，因店面尚未过户，过户费用尚未发生，损失10000元原告亦未提供证据证明，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、黄奕芳、梁三军在本判决生效之日起十日内协助李传桃办理坐落于江西萍乡经济开发区苏州东街30号（房屋所有权证为萍房权证开字第20080001**号、国有土地使用证为萍国用2008第61942号）店面的过户手续，将该店面过户给李传桃。二、驳回李传桃的其他诉讼请求。本案诉讼费3500元，由李传桃承担300元，梁三军、黄奕芳承担3200元。
一审判决宣判后，上诉人黄奕芳不服上述判决，向本院提出上诉称，一审法院所依据的2010年7月19日上栗县人民法院作出的离婚调解书并未涉及本案涉案店面的处理，仅仅是梁三军补偿给上诉人现金40000元，被上诉人李传桃调取的上栗县法院调解记录，也充分证实了根本未对店面进行处置，对上诉人来讲，该店面系上诉人家庭重大财产，需要处分，必须征得上诉人书面同意。在涉案房屋共有权人并不同意出售该房屋的情况下，梁三军作为共有权人之一对涉案房屋进行处分不符合物权法的相关规定。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产，该规范属于管理型强制性规范。综上，一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人李传桃的诉讼请求。
二审中双方当事人均未向法庭提交新的证据，二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案涉案店面系上诉人黄奕芳与被上诉人梁三军的夫妻共同财产，被上诉人梁三军未经共有人上诉人黄奕芳同意与被上诉人李传桃签订《店面让售协议》，该《店面让售协议》的效力处于不确定的状态。2010年7月19日，上诉人黄奕芳与被上诉人梁三军在上栗县人民法院主持下调解离婚，民事调解书中已经查明“婚后原、被告共同拥有店面一间，但已被被告以160000元的价格出卖给他人，无共同债权债务”，可见上诉人黄奕芳在离婚时已经知晓被上诉人梁三军将店面转让一事，且在签订离婚调解协议时未对被上诉人梁三军该处分行为提出异议，视为对该处分行为的追认。因此，被上诉人梁三军对店面进行擅自处分的行为经共有人黄奕芳追认后，符合合同的生效要件，合法有效。另外，被上诉人李传桃作为第三人，并不知晓签订协议时上诉人黄奕芳与被上诉人梁三军正在闹离婚，且其已付清全部购房款，故被上诉人李传桃应属于善意第三人，《店面让售协议》应属合法有效。上诉人黄奕芳提出2010年7月19日的民事调解书并未涉及涉案店面的处理，且其本人并未同意该处分行为，与事实不符，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3500元，由上诉人黄奕芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 张 艳
代理审判员 周丽娜
二〇一四年十一月十日
代书 记员 蔡美来