北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04771号
上诉人（原审原告、反诉被告）纪召兵，男，1973年7月2日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）张永安，男，1974年10月10日出生。
委托代理人张翔宇，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）崔丹，女，1980年9月17日出生。
委托代理人张翔宇，北京市君泰律师事务所律师。
原审第三人北京好家好房房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝阳北路107号院32号楼1层102号。
法定代表人窦翔宇，总经理。
委托代理人刘洪广，男，1982年11月15日出生，北京好家好房房地产经纪有限公司法务经理。
上诉人纪召兵和上诉人张永安、崔丹因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第36951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2013年9月，纪召兵起诉至原审法院称：2013年6月29日，我与张永安、崔丹及北京好家好房房地产经纪有限公司（以下简称好家好房公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《居间服务合同》（以下简称居间合同），由我购买张永安、崔丹名下位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）。我向张永安、崔丹支付了定金10万元，向好家好房公司支付了居间服务费5万元。我于2013年7月31日向张永安、崔丹支付首付款，但其二人以房价较低为由拒绝履行合同。故我诉请法院判令张永安和崔丹：1.赔偿我居间服务费5万元；2.双倍返还定金20万元；3.赔偿签订买房合同到起诉时的房屋差价损失20万元。
张永安、崔丹辩称并反诉称：纪召兵所述签订买卖合同的情况属实。合同签订后，我们一直在诚信履行合同，是纪召兵根本违约，导致合同无法履行。我们依据合同约定以及合同法规定行使解除权，是符合法律规定的，也是符合客观事实的。双方在2013年6月29日签订的合同，按照合同约定，由纪召兵支付定金10万元，2013年7月20日纪召兵应付首付款300万元（除了定金之外290万元），2013年7月30日，我们把涉案房屋解押，双方再去办理网签和过户手续，这是合同约定的。当时考虑到纪召兵是外地人，买房要到建委做资格审核，6月底到7月20日是可以完成资格审核的，7月24日，过了合同约定的付款期限，我们接到纪召兵短信通知，说他资格审核没有通过，原因是中介提交晚了，说等资格审核后再付款。我们卖房的目的是为了卖房买大房子，我们要拿着纪召兵给的房款去银行解押，并支付新房子的房款。我们了解的是7月31日纪召兵就过了资格审核，但是他一直不付款，双方沟通过几次，最后纪召兵发信息提出无理要求，要求我们先打收据再付款、先解押、先告知何时网签等。纪召兵的要求明显背离了合同。双方约定税费卖家不承担，故所有税费都由纪召兵承担，因为涉案房屋未满五年，故税费高。纪召兵就是为了拖时间，规避税费，但是我们等不了，因为我们也着急买房，也看上两套房子，人家不等我们。7月20日应该付首付款，超出合同约定时间，就属于违约，故我们发出了解约通知，因为纪召兵违约故解除合同，违约责任和损失都由纪召兵承担，我方无任何违约责任。故希望法院驳回纪召兵的诉求，同时因纪召兵违约提出反诉，请求法院判令：1.确认买卖合同解除；2.纪召兵支付我们违约金73.2万元。
纪召兵针对反诉辩称：张永安、崔丹的反诉诉请和事实理由不存在，其二人存在根本违约，应该向我承担违约责任。签订买卖合同后，因为房价上涨过快，张永安、崔丹不愿意卖房子了。我确实收到了张永安、崔丹发出的解除函，但是其二人没有权利解除合同。
好家好房公司述称：居间合同和买卖合同均是各方当事人在平等、自愿、公平协商一致的情况下签订的，对各方当事人有法律约束力，各方应该根据诚实信用原则全面如实履行自己的义务，任何一方违约应该承担违约责任。涉案房屋是9月份满五年，买卖双方协商同意的是满五年后再过户，这样可以省些税费。我公司了解到的是崔丹、张永安觉得房子卖便宜了，所以不想卖了。签订合同后，纪召兵履行付款义务之前，张永安、崔丹表示不卖房子了，因为其他公司给他们打电话说房价可以卖得更高。
原审法院经审理查明：涉案房屋系崔丹与张永安共有。2013年6月29日，纪召兵（作为买受人）与张永安、崔丹（作为出卖人）签订买卖合同，纪召兵与张永安、崔丹及好家好房公司签订居间合同。上述合同约定：由纪召兵购买涉案房屋，总价款366万元。定金10万元，于签订买卖合同时交纳。该房屋有抵押，出卖人应在2013年7月30日前办理解押手续。双方当事人同意，自本合同签订之日起30日内办理过户手续，买受人于2013年7月20日支付首付款（含定金）300万元，剩余房款于过户当日支付。上述合同签订后，纪召兵向张永安、崔丹支付定金10万元，向好家好房公司支付居间服务费5万元。
2013年7月20日，纪召兵未支付首付款。2013年7月24日，纪召兵向崔丹发短信称其未办妥购房资格审查，需待七日后复核结果确定后支付房款。崔丹回复短信称：”好的，能理解。”2013年7月31日，纪召兵向崔丹发短信称：”本来按我们商定，今天下午三点，我向您支付290万元房款。谁知......您感觉吃亏了，不想卖房了......我们希望您能诚信地履行合同。”崔丹回复：”明天见面再说吧。”2013年8月24日，纪召兵向崔丹发短信称：”听说你从老家已回京，下午或晚上你是否有空，我们再认真谈一次。”崔丹回复：”我一直在北京，没人联系过我，你找中介吧。”纪召兵回复：”那晚上喊上你老公，我们认真负责的谈谈，表个态，作个决定。我并不想硬逼着你们卖房，或非得要你们赔偿多少钱，我要合情合理的解决...毕竟是你们嫌卖价低了，你们还是考虑一下，我们见面谈一下。”崔丹回复：”我们没什么好考虑的，按合同办，你找中介谈吧...。”
2013年8月26日，崔丹向纪召兵发出《解除合同通知书》，告知纪召兵由于其未按约定时间付款，故解除买卖合同。纪召兵称收到上述通知，亦当庭表示同意解除合同。
审理中，纪召兵提供好家好房公司工作人员候晓花等出庭作证，证人称在签订买卖合同时，双方对过户时间、付款时间等事项提出异议，其后表示就异议事项签订补充协议，但最终未签订。
另查，张永安、崔丹购买涉案房屋时交纳契税时间为2008年9月4日。
原审法院经审理认为：合同以当事人的意思表示一致为成立。本案中，买卖双方在签订买卖合同时，即对付款时间及过户时间提出异议，且过户时间及相应的付款时间等事项对于买方意味着巨额的税费负担。虽2013年7月24日短信中，崔丹回复同意纪召兵于七日之后再付首付款，但该回复并不代表涉案房屋的另一共有人张永安亦同意纪召兵晚付款。另外，对于晚付首付款后，涉案房屋办理解抵押手续时间、办理过户手续时间及付清全款时间等是否做相应调整，双方亦未协商一致。综上，法院认为纪召兵与张永安、崔丹就涉案房屋买卖的诸多重要内容最终未能达成一致的意思表示，买卖合同未成立。关于纪召兵的诉讼请求，因作为主合同的买卖合同不成立，故定金合同作为买卖合同的从合同亦不成立，崔丹、张永安应返还纪召兵已付定金10万元，纪召兵的其他诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。崔丹、张永安的反诉请求，亦无合同依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条之规定，原审法院于2013年11月判决：一、张永安、崔丹于判决生效之日起十日内返还纪召兵定金十万元；二、驳回纪召兵的其他诉讼请求；三、驳回张永安、崔丹的全部反诉请求。
原审法院判决后，纪召兵和张永安、崔丹不服，均向本院提起上诉。
纪召兵上诉请求：1.撤销原审法院判决第二判项，依法改判为张永安、崔丹赔偿其经济损失35万元；2.由张永安、崔丹负担本案全部诉讼费用。其上诉理由主要为：1.涉案房屋买卖合同系依法成立且有效的合同，对首付款及过户时间的变更，并不影响合同的有效成立，且双方当事人已就此达成一致；2.张永安、崔丹明确表示不再履行合同，且未按约定办理抵押注销手续，应对其根本违约行为承担赔偿责任。
张永安、崔丹上诉请求：1.撤销原审法院判决第三判项，依法改判支持其一审反诉请求；2.由纪召兵负担本案全部诉讼费用。其上诉理由主要为：1.涉案房屋买卖合同符合法律规定的成立及生效要件，双方对首付款支付时间及房屋过户时间作出了明确约定，纪召兵提供的证人证言不能证明双方于合同签署时就对上述事项存在争议；2.纪召兵未按合同约定支付购房首付款，张永安、崔丹同意其继续付款并非是对合同的变更，而是纪召兵承担违约责任的一种形式，后因纪召兵提出张永安、崔丹先办理抵押注销手续等超出合同约定的要求导致合同无法继续履行；3.合同解除系因纪召兵违约行为导致，纪召兵应向张永安、崔丹承担违约责任。
好家好房公司认为涉案房屋买卖合同依法成立且生效，涉案房屋最大的卖点就是即将满五年，但过户问题没有落到纸面上。
在本院审理过程中，张永安、崔丹向本院申请撤回上诉，本院予以准许。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有买卖合同及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同成立双方当事人意思表示必须真实且一致。综合好家好房公司就纪召兵和崔丹、张永安协商过程的表述、侯晓花的证人证言、纪召兵与崔丹之间的往来短信等证据，结合过户时间及相应的付款时间将产生的实质影响，经综合审查判断，本院认为涉案房屋买卖合同虽有纪召兵、崔丹签字，但合同中关于过户时间、付款时间等影响合同成立的重要事项的约定并非双方当时真实意思表示，即使是张永安、崔丹的真实意思表示，也未与纪召兵的真实意思表示达成一致，故涉案房屋买卖合同因不具备上述合同成立要件，于双方当事人签字之时并未成立。
《中华人民共和国合同法》第十条规定：”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第四十一条规定：”房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”根据上述法律规定，纪召兵与崔丹、张永安就涉案房屋转让事宜应当签订书面合同，补充协议作为合同的重要组成部分，亦应进行书面确认。纪召兵与崔丹虽以短信等形式就首付款支付时间多次协商，但均未以书面形式予以确认，且双方均未履行合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，即”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本院认为，纪召兵和崔丹之间的后续协商仍未就涉案房屋过户及相应付款时间等合同成立必备条款达成一致意思表示，故涉案房屋买卖合同最终亦未能成立。纪召兵要求确认涉案房屋买卖合同成立且生效，要求张永安、崔丹承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，纪召兵的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4025元，由纪召兵负担3000元（已交纳），由张永安、崔丹负担1025元（纪召兵已交纳，张永安、崔丹于本判决生效之日起7日内支付给纪召兵）；一审反诉案件受理费1150元，由张永安、崔丹负担（已交纳）。
二审案件受理费7700元，由纪召兵负担6550元（已交纳）；由张永安、崔丹负担1150元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 杨 夏
代理审判员 贾 旭
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘艳辉