北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1414号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王中泉，男，1955年2月10日出生。
委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵五九，男，1966年12月6日出生。
委托诉讼代理人：赵鹏云（赵五九之子）。
原审第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：宋达，男，北京市易合房地产经纪有限责任公司门店经理。
上诉人王中泉因与被上诉人赵五九、原审第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初8900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王中泉及其委托诉讼代理人王文静、被上诉人赵五九及其委托诉讼代理人赵鹏云、易合房地产公司之委托诉讼代理人宋达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王中泉上诉请求：撤销原审判决第二项、依法改判驳回赵五九的该项诉讼请求；撤销原审判决第四项，依法改判支持王中泉的一审全部反诉请求；本案一、二审诉讼费由赵五九承担。事实和理由：1、原审判决认定赵五九未违反合同约定，双方合同符合继续履行条件，判决支持赵五九要求继续履行合同办理房屋过户手续的主张，与事实不符且缺乏根据。赵五九具有拖延办理过户及支付购房款的违约行为，导致双方合同无法继续履行，依约应当解除合同。2、王中泉行使解除权解除合同的约定应当以《补充协议》为准，原审判决认为王中泉于2016年10月20日向赵五九发出《解除房屋买卖合同通知书》，属于约定解除条件未成就，对王中泉要求确认双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2016年10月22日解除的诉讼请求不予支持，该判决认定自相矛盾，与事实不符，且缺乏依据。赵五九应返还王中泉房屋交割当日水、电、燃气剩余部分折价款，原审法院对此未进行审理。3、原审判决在事实认定部分存在错误。
赵五九辩称，我方同意原审判决，不同意王中泉的上诉请求及事实理由。
易合房地产公司辩称，我方同意原审判决，对王中泉的上诉请求不发表意见。
赵五九向一审法院起诉请求：1、确认赵五九、王中泉及易合房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》有效；2、确认王中泉违约，并判令王中泉支付赵五九违约金49.2万元；3、判决继续履行《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，办理房屋过户手续。
王中泉向一审法院反诉请求：1、要求确认双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2016年10月22日解除；2、要求赵五九支付王中泉违约金49.2万元；3、要求赵五九腾空返还王中泉延庆区（原延庆县）上都首府家园2号楼10层2单元1103号房屋，并支付自2016年10月22日起至实际交付房屋的使用费（按每月2600元计算）；4、要求赵五九返还王中泉燃气费186元、电费343.27元、水费152元。
一审法院认定事实：王中泉有1103号房屋一处。2016年6月30日，王中泉与赵五九签订《房屋买卖居间合同》，出卖人：王中泉；买受人：赵五九；居间人：易合房地产公司。合同约定：一、（一）出卖人所售楼房坐落于延庆县1103号，楼栋建筑总层数为11层，其中地上10层，地下1层，该房屋所在楼层为10层，建筑面积88.54平方米。二、（一）该房屋所有权证号为：X京房权证延字第×号。八、买受人承担居间代理费1万元。十、（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。同日买卖双方又签订了《补充协议》。第一条、成交价格约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计246万元。第二条、1、定金：买受人于2016年6月30日向出卖人支付定金5万元，该定金视为首付款的一部分。2、（1）一次付款：1.双方于2016年6月30日签订本合同，同时买受人向出卖人支付购房定金5万元。2.双方约定于2016年10月1日之前办理该房屋的过户手续，同时买受人将购房全部房款246万元，其中包含定金5万元一次性付给出卖人。补充约定：买受人于2016年7月15日支付房款100万元。
2016年6月30日，赵五九给付王中泉定金5万元。2016年7月18日，赵五九给付王中泉购房款95万元，王中泉将涉案房屋交付赵五九。2016年9月3日，赵五九告知王中泉购房款已备齐，王中泉提出如果赵五九同意可以先把购房款打入其银行账户，再回延庆办理房屋过户手续，并把其银行账户发给赵五九。2016年9月4日，赵五九询问第三人的业务员宋达是否可行，宋达回复付款过户需要三方到场才可以。宋达电话联系王中泉，王中泉又提出先将购房款打入其银行账户之事，宋达又告知王中泉付款过户需要三方到场才行，并表示距离10月1日还有一段时间，过一段时间再说。
2016年9月11日晚，赵五九微信联系王中泉，“中秋节放假。十五、十六、十七号放假，等上班你和二手房也联系一下。他们说到时候和我联系，你也催催他们！”2016年9月19日，赵五九微信联系王中泉，“你的房本十月十一日满五年。所以再等几日。我和二手房联系好了！到时和你联系！”2016年9月29日13：53分，赵五九微信联系王中泉，“王先生你好，刚刚拨通你的电话关机了。购买您房子的客户现在购房资质已经通过。剩余尾款准备就绪。就等着您来办理网签过户手续了，望您开机及时回电！这是我帮二手房转发的。”2016年9月29日17:18分，宋达微信联系王中泉，“那就过了国庆节假期吧，明天您中午过来啥都办不了，下午建委不办公，等过了节时间也宽泛点，您这也方便。”2016年10月12日，10月17日，赵五九、王中泉及易合房地产公司两次微信联系后定于2016年10月20日办理网签过户及付款手续。
2016年10月20日，王中泉向赵五九发出《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并要求赵五九最迟于2016年10月28日前搬出涉案房屋并返还住宅钥匙。2016年10月22日，赵五九收到上述《解除房屋买卖合同通知书》。2016年11月15日，赵五九诉至法院要求：1、确认赵五九、王中泉及易合房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》有效；2、确认王中泉违约，并判令王中泉支付赵五九违约金49.2万元；3、判决继续履行《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，办理房屋过户手续。诉讼中，王中泉认为赵五九违反合同约定至今未支付购房尾款，致使合同未能履行，故此反诉：1、要求确认双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2016年10月22日解除；2、要求赵五九支付王中泉违约金49.2万元；3、要求赵五九腾退返还涉案房屋给王中泉，并支付自2016年10月22日起至实际交付房屋使用费（按每月2600元计算）；4、返还王中泉燃气费186元、电费343.27元、水费152元。
另查，王中泉于2016年7月18日将涉案房屋交付赵五九，赵五九将涉案房屋进行了装修并入住。
一审法院认定上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、购房申请表、购房承诺、银行卡交易明细清单、结婚证、赵五九、王中泉及易合房地产公司之间的电话联系详单、微信联系内容、视听资料、《解除房屋买卖合同通知书》等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，赵五九与王中泉签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三方签订的《补充协议》约定首付款100万元，定金5万元视为首付款的一部分，故赵五九于2016年7月18日给付王中泉95万元后履行了支付100万元首付款的义务。三方签订的《补充协议》中约定“买受人、出卖人于2016年10月1日之前办理该房屋的过户手续，同时买受人将购房全款246万元（其中包括定金人民币5万元），一次性付给出卖人”。据已查明事实，赵五九于2016年9月3日即打电话告知王中泉购房款已备齐，且于2016年9月11日晚，微信联系王中泉表明其希望尽快办理网签过户手续。易合房地产公司的业务员宋达于2016年9月4日电话联系王中泉否定了王中泉提出的先将购房款打入其银行账户的提议后，直至2016年9月29日下午才联系王中泉于2016年9月30日（最迟付款日）办理网签过户付款手续，后又以2016年9月30日下午房屋产权登记部门不办公为由让王中泉于国庆节后办理过户手续。国庆节过后，宋达最终联系确认的赵五九、王中泉双方过户手续日期为2016年10月20日。
综上可见，赵五九自与王中泉签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》后一直在积极主动按照易合房地产公司的业务流程履行合同义务，由于易合房地产公司业务员在赵五九、王中泉均希望尽快履行合同的情况下，选择在履行合同的最后一日，且明知该日下午不办公的情况下办理过户付款手续，导致赵五九、王中泉未能按合同约定履行合同义务，可见赵五九并无迟延给付王中泉购房款的意思表示，王中泉也无拒绝配合赵五九办理过户手续的意思表示，故此法院认定赵五九、王中泉均未违反合同约定，但是应当及时履行房屋过户及付款手续。根据本案的事实情况，赵五九、王中泉签订的《房屋买卖居间合同》符合继续履行的条件，故此赵五九要求王中泉确认《房屋买卖居间合同》、《补充协议》有效，继续履行合同办理房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持；要求确认王中泉违约，并判令王中泉支付违约金49.2万元的诉讼请求，法院不予支持。
三方签订的《房屋买卖居间合同》约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，依据该约定，即使赵五九逾期付款，王中泉提出解除权的最早时间应为2016年10月31日，而王中泉于2016年10月20日即向赵五九发出《解除房屋买卖合同通知书》，属于约定解除条件未成就，故此王中泉要求确认双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2016年10月22日解除的诉讼请求，法院不予支持。王中泉反诉要求赵五九支付违约金49.2万元、腾退返还涉案房屋、支付房屋使用费、返还燃气费、电费、水费等，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）赵五九与被告（反诉原告）王中泉签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》有效。二、被告（反诉原告）王中泉继续履行与原告（反诉被告）赵五九签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》，于判决书生效后七日内办理北京市延庆区1103室楼房过户手续。三、驳回原告（反诉被告）赵五九的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王中泉的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，涉案房屋所有权证编号为X京房权证延字第×号，房屋所有权人登记在王中泉名下，共有情况为单独所有，房屋坐落为延庆县1103。二审中，赵五九表示如果合同继续履行，其愿意向王中泉一次性支付剩余购房款146万元，并向本院提交了户名为赵五九的活期存款余额为146万余元的银行存折及赵五九购房资格经延庆建委初步核验通过的结果。经本院释明，王中泉表示如果法院判决合同继续履行，则主张146万元剩余购房款在本案中一并处理。
再查，王中泉与赵五九于2016年7月18日交接涉案房屋时，双方就涉案房屋水、电、燃气剩余用量签署了关于交接房屋的补充协议及剩余电费的书面确认。该补充协议载明2016年7月18日水表底数为38吨、燃气表底数为62m3；剩余电费的书面确认中载明2016年7月18日涉案房屋电表剩余电费金额为343.27元。王中泉购买涉案房屋水费的单价为4元/吨、燃气费单价为3元/立方。赵五九尚未给付王中泉上述水、电、燃气费，王中泉据此在本案中要求赵五九返还其燃气费186元、电费343.27元、水费152元。
上述事实，有房屋所有权证、银行存折、购房资格核验结果、2016年7月18日关于交接房屋的补充协议、2016年7月18日王中泉与赵五九关于剩余电费的书面确认及电费余量照片、水、电、燃气费发票及各方当事人在二审期间的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，赵五九、王中泉、易合房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。
《补充协议》第二条1、关于定金约定赵五九于2016年6月30日向王中泉支付定金5万元，该定金视为首付款的一部分。该5万元定金赵五九已依约实际支付。《补充协议》第二条2、关于购房款双方约定于2016年10月1日之前办理该房屋的过户手续，同时赵五九将购房全部房款246万元，其中包含定金5万元一次性付给王中泉。但双方至今未办理房屋过户手续。关于购房款，双方在《补充协议》第五条中的其他约定项下约定赵五九于2016年7月15日支付房款100万元。赵五九实际于2016年7月18日给付王中泉首付款95万元，王中泉收取上述95万元首付款后并未提出异议，且于当日将涉案房屋实际交付赵五九，该笔95万元加上赵五九已支付的定金5万元视为首付款的一部分，赵五九已实际履行了支付100万元首付款的义务，剩余购房款依约应于双方办理房屋过户手续同时给付。
对于双方未办理房屋过户手续的原因。根据已查明事实，赵五九于2016年9月3日即打电话告知王中泉购房款已备齐，且于2016年9月11日晚，微信联系王中泉表明其希望尽快办理网签过户手续。易合房地产公司的业务员宋达于2016年9月4日电话联系王中泉否定了王中泉提出的先将购房款打入其银行账户的提议后，直至2016年9月29日下午才联系王中泉于2016年9月30日办理网签过户付款手续，后又以2016年9月30日下午房屋产权登记部门不办公为由让王中泉于国庆节后办理过户手续。国庆节过后，宋达最终联系确认赵五九、王中泉双方过户手续日期为2016年10月20日。综上可见，赵五九一直在积极主动按照易合房地产公司的业务流程履行合同义务，由于易合房地产公司业务员在赵五九、王中泉均希望尽快履行合同的情况下，选择在履行合同的最后一日，且明知该日下午不办公的情况下办理过户付款手续，导致赵五九、王中泉未能按约定履行合同义务，双方均不构成违约。在此情况下，原审判决对赵五九要求确认王中泉违约并要求王中泉支付违约金49.2万元的诉讼请求不予支持并无不当。赵五九要求继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，理由充分，原审判决对其该项诉讼请求予以支持正确。二审中，赵五九表示愿意在本案中一次性支付王中泉剩余购房款146万元且其具备付款能力，此举有利于合同的继续履行，本院不持异议。经本院释明，王中泉表示如果法院判决合同继续履行，则主张146万元剩余购房款在本案中一并处理。据此，考虑到上述实际情况，结合双方当事人的意思表示，为避免当事人的讼累，本院对于剩余购房款一并处理。
王中泉上诉主张赵五九违约导致双方合同无法继续履行，请求确认《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2016年10月22日解除并要求赵五九支付违约金49.2万元的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。鉴于双方合同应继续履行，故王中泉上诉要求赵五九腾退返还涉案房屋并支付房屋使用费的请求和理由，本院不予支持。鉴于王中泉、赵五九于2016年7月18日交接涉案房屋时，双方就涉案房屋水、电、燃气剩余用量书面签字确认，交接房屋后，赵五九为上述水、电、燃气剩余用量的实际使用受益人，故其应向王中泉支付剩余水、电、燃气费。王中泉上诉要求赵五九返还其燃气费186元、电费343.27元、水费152元的请求，理由充分，本院予以支持。一审判决对王中泉的该项诉讼请求未予支持不当，本院依法予以改判。
综上所述，王中泉上诉要求赵五九返还剩余燃气费、电费、水费的请求成立，本院予以支持；王中泉的其他上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、维持北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初8900号民事判决第一项；
二、变更北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初8900号民事判决第二项为，《房屋买卖居间合同》、《补充协议》继续履行，赵五九于本判决生效后十日内支付王中泉剩余购房款一百四十六万元；王中泉于本判决生效后十日内协助赵五九将延庆县1103号房屋所有权转移登记至赵五九名下；
三、赵五九于本判决生效后十日内向王中泉支付剩余燃气费一百八十六元、电费三百四十三元二角七分、水费一百五十二元；
四、驳回赵五九的其他诉讼请求；
五、驳回王中泉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13240元，由赵五九负担4340元（已交纳）；由王中泉负担8900元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费13240元，由王中泉负担13190元（已交纳），由赵五九负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费26480元，由王中泉负担26430元（已交纳），由赵五九负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 赵 蕾
二〇一七年三月二十九日
书记员 舒 妍