广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4841号
上诉人（原审原告）：广州华诚物业发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：姚军，该公司总经理。
委托代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：古耀辉，男，1950年8月6日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
被上诉人（原审被告）：古莉，女，1980年12月2日出生，汉族，身份证住址广州市。
两被上诉人共同委托代理人：王霞，广东广大律师事务所律师。
上诉人广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）因与被上诉人古耀辉、古莉物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2546号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月26日，古耀辉经验收签署《商铺交吉验收记录表》，办理了负一层g067号商铺的签收手续。
同日，古耀辉、古莉与广州尊尚物业管理有限公司（以下简称尊尚公司）签订《名盛广场业主临时公约》，约定：本物业管理区域内物业的基本情况，物业名称为名盛广场，座落位置为北京路238号，物业类型为综合大型商厦；名盛广场物业管理费在名盛地产公司与物业买受人在签订买卖合同时已约定；商铺交付业主（或使用人）使用之日前，业主（或使用人）需缴纳相当于三个月管理费数额的押金，从商铺交付业主（或使用人）之日起，业主（或使用人）需于每月1-5日前付清当月的管理费，上述管理费无论业主（或使用人）是否使用名盛广场内的商铺，均需按时交纳；尊尚公司将根据名盛广场的管理、维护、修缮和更换等实际情况，对管理费进行一定比例的调整（最短调整期为一年），业主（或使用人）于商铺交付使用之前缴纳60元／平方米建筑面积／月及押金等。同日，双方还签订了《名盛广场物业管理规定》，就涉案商铺的使用、管理、消防等进行了详细的规定。古耀辉、古莉与华诚公司均确认尊尚公司与古耀辉、古莉签订的合同没有约定具体的物业管理费支付标准，尊尚公司在本案起诉前没有起诉过古耀辉、古莉。
2010年8月21日，华诚公司（甲方）与古耀辉、古莉（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方所购、承租商铺坐落位置为负一g013铺（自编号、房产证号b××3），建筑面积13.01平方米；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造费用），乙方交纳费用时间每月1日至5日，非住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积10元／月／平方米，商铺交付使用前，乙方应支付首月管理费，乙方不得以物业未实际使用或其他任何借口拒绝或拖延交纳物业管理服务费及其它费用；乙方经营单元产生的水费（含排污费）、电费（含线路损耗费）、垃圾费有消防费等其他费用由乙方承担，乙方经营单元的公共水电空调分摊费用收费标准，按建筑面积30元／月／平方米，乙方应于每月5日前将上述费用支付给甲方，如月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用（包括物业管理服务费用和代收代缴费用）的，甲方有权要求乙方补交上述费用，并从逾期之日起，按每天0.2%计付违约金，乙方逾期交费超过30天的，甲方有权中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用为止；本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日等。
另查明，2013年9月23日，广东省广州市广州公证处根据古耀辉的申请对涉案商铺进行了保全证据公证并拍摄照片。
古耀辉、古莉于2013年12月26日向原审法院提起诉讼，称本案华诚公司及广州景宏置业有限公司在未经古耀辉、古莉同意的情况下擅自将商铺拆除，严重侵害古耀辉、古莉的权益，故至法院要求华诚公司及广州景宏置业有限公司将涉案商铺恢复原状、赔偿损失。2014年3月26日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第141号民事判决书，判决：一、广州景宏置业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，按照粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（含附图）恢复广州市越秀区北京路238号b143号铺原状，恢复原状的费用由广州景宏置业有限公司负担；二、广州景宏置业有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，一次性向古耀辉、古莉赔偿2013年8月8日至2014年2月28日期间上述商铺被拆除的损失（按每月4534.43元计付）；三、驳回古耀辉、古莉的其他诉讼请求。
此外，华诚公司为证明其承继了尊尚公司对涉案商铺提供物业管理，并受让了尊尚公司的债权，向原审法院提交了《关于由华诚物业公司接替我司为名盛广场提供物业服务的通知》，其中写明：2009年6月1日起，名盛广场的物业管理服务由广州华诚物业发展有限公司接替负责，各业主及租户在广州华诚物业发展有限公司签订《物业管理合同》前，各业主及租户与我司签订的《名盛广场业主临时公约》和《名盛广场经营管理公约》中的权利义务均由广州华诚物业发展有限公司承继，部分业主及租户未缴的物业服务费由广州华诚物业发展有限公司代为收取等。由于华诚公司无法出示该证据的原件，古耀辉、古莉对该证据的真实性不予确认，其也没有收到华诚公司及尊尚公司关于债权转让的通知，但古耀辉、古莉确认现涉案商铺的名盛广场确是由华诚公司提供物业服务。对此，华诚公司称确实没有通知过古耀辉、古莉，没有单独发出过通知，但是其在商场的部位贴过公告，没有保留相关公告的照片。
华诚公司为证明涉案商铺所在广场早在2006年6月30日即正式试业，向原审法院提交了广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）于2008年10月29日发出的《通知》及《交寄整付零寄挂号邮件清单》，该《通知》中写明为配合名盛广场的整体经营，我司现再次通知阁下尽快前来办理接收商铺的手续。对此，古耀辉、古莉均不予确认，并表示从未收到过该邮件。
华诚公司为证明其已代为垫付水电费用，向原审法院提交了广州自来水公司收取2010年1月至2013年9月期间的发票以及广东电网公司广州供电局收取2010年2月至2013年9月期间的电费发票。对此，古耀辉、古莉认为涉案商铺所在楼层在费用单据期间处于关闭状态，不可能产生水电费用，华诚公司提交的水电费用单据是其他楼层的水电费用。
华诚公司于2013年9月22日向原审法院提起本案诉讼，以古耀辉、古莉逾期未缴纳物业管理服务费用及公共水电空调分摊费用为由，请求：古耀辉、古莉向华诚公司支付自2006年6月至2013年7月的物业管理服务费及公共水电空调分摊费用57333.40元及违约金（从2009年7月1日起计至实际清偿之日止，按每天0.2%的标准计付）。
古耀辉、古莉原审答辩称：不同意华诚公司的诉讼请求。理由如下：1.华诚公司要求我方支付自2006年6月至2013年7月的管理费没有事实及法律依据。自商铺交付起是尊尚物管公司管理非华诚公司，华诚公司无权向我方主张收取物管费，并且我方从未收到过尊尚物管公司发出的债权转移的材料。即使华诚公司有权收取物管费，我方认为华诚公司主张该项费用已经超过法定诉讼时效。2.华诚公司主张的水电公共分摊费，因涉案商铺及名盛广场一直没有经营，根本不可能产生公共水电分摊，所以华诚公司没有合理的起诉费用的依据。华诚公司主张该项费用超过了法定的诉讼时效。3.华诚公司起诉的违约金，华诚公司主张该项费用超过了法定的诉讼时效，无权主张违约金。华诚公司依据华诚公司与古耀辉、古莉签订的前期服务合同的约定起诉要求违约金，但根据该合同的第十条约定，该合同是附条件合同，由于名盛广场至今没有试业，所以华诚公司主张违约金没有依据。即使法院支持华诚公司违约金的诉请，但我方认为华诚公司主张违约金的标准过高，请求予以调整。
在本案原审审理过程中，古耀辉、古莉双方确认华诚公司起诉的相应期间的费用没有支付，这是由于商铺从未实际经营过，所以没有交纳。华诚公司则称曾通过口头及发函的方式向古耀辉、古莉追讨，但没有证据证明，古耀辉、古莉则称没有收到华诚公司的通知。此外，就商铺交付后的使用情况，古耀辉、古莉称涉案商铺从未实际经营过，华诚公司则称涉案商铺在2006年经营过，当时曾在羊城晚报、南方都市报登报公告过，也曾向古耀辉、古莉发出试业通知，但由于时间太久，没有相关证据证明。
原审法院认为：尊尚公司发出的《关于由华诚物业公司接替我司为名盛广场提供物业服务的通知》，该通知中称由华诚公司接替该司负责履行其与各业主、租户签订的《物业管理合同》，即尊尚公司将其负担的物业管理一并委托或转让给华诚公司，该行为显属违反《物业管理条例》关于物业管理企业不得将全部物业管理一并委托给他人的规定。而根据华诚公司与古耀辉、古莉签订的《前期物业服务合同》的约定“本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日。”即该合同属附生效条件合同，即在2010年10月1日试营业起生效，合同期限为两年，但涉案商铺所处的负一层商场处于封闭的状态，并无曾经营业过或处于营业的状态，华诚公司也没有证据证明在2010年10月1日曾进行过试营业。因此，该合同所附的生效条件并未成就，该合同虽已成立但并未生效，华诚公司不得依据该合同向古耀辉、古莉主张物业服务费用。
至于华诚公司称其受让了尊尚公司的债权，故其有权向古耀辉、古莉主张尊尚公司管理期间的物业服务费用，但由于华诚公司与尊尚公司间的债权转让行为并未通知过古耀辉、古莉，该转让行为对古耀辉、古莉并不发生法律效力，且华诚公司也无证据证明古耀辉、古莉欠付尊尚公司的物业服务费用。
至于华诚公司诉称其已代为垫付的涉案商铺的分摊水电及空调费用，由于涉案商铺所在负一层并未开放营业，华诚公司提供的水电费单据也不能表明其所支付的水电费用是用于支付或包含有该负一层商铺产生的水电费用，故对华诚公司该项诉请，不予采信。
综合上述，华诚公司起诉要求古耀辉、古莉支付自2006年6月至2013年7月期间的物业服务费及公共水电分摊费用，缺乏事实及法律依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条的规定，于2014年5月14日作出如下判决：驳回广州市华诚物业发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2560元由广州市华诚物业发展有限公司负担。
判后，上诉人华诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、华诚公司与尊尚公司的关系并不是债权转让关系，而是合同权利义务的继承关系，华诚公司全面继承了古耀辉、古莉与尊尚公司签订的物业管理合同的权利义务，古耀辉、古莉应按照其与尊尚公司的合同约定向华诚公司交纳物业管理费与公摊水电费。2、在涉案商铺所在楼层完全具备开业条件的情况下，涉案商铺是否开业是古耀辉、古莉的自行选择，原审判决以涉案楼层尚未开业作为双方之间合同生效的条件缺乏依据，也明显违背了生活常理与常识判断。根据物业管理合同的约定，涉案商铺在完成交接后，古耀辉、古莉应该承担相应的物业管理费及公摊水电费。华诚公司一直以来对涉案商铺提供了常规性物业服务，根据权利义务对等原则，古耀辉、古莉应该向华诚公司交纳物业管理费及公摊水电费。3、古耀辉、古莉在2010年10月已经向华诚公司缴纳了物业管理费，其实际行为表明承认并接受华诚公司与其存在物业管理合同的事实。4、根据华诚公司原审提交的证据显示，华诚公司已就涉案商铺所在的商场的整体公共部分产生的水电费进行交纳，而不仅仅指商铺所在楼层的公共部分，业主应该交纳的公摊水电费。为此上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持华诚公司在原审中的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由古耀辉、古莉承担。
被上诉人古耀辉、古莉答辩称：同意原审判决，华诚公司主张物业管理费没有事实及法律依据，华诚公司接替尊尚公司的管理，没有通知过古耀辉、古莉，故与古耀辉、古莉无关。涉案物业没有试业，因此附生效条件的前期物业合同没有生效，华诚公司无权主张管理费等费用。
双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。
二审中，华诚公司认为原审遗漏查明古耀辉、古莉缴纳了2010年10月份物业管理费的事实。古耀辉、古莉称：其从未缴纳过物业管理费。双方均确认《前期物业服务合同》约定的“本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日”为合同附生效条件的条款，合同需试业才生效。华诚公司认为：在2010年10月1日已经试业。当时签订合同时涉案场地由尊尚公司服务，尊尚公司撤场后确实停业一段时间，后期我方接手之后，物业管理费从试业开始才收取。涉案商场已经开始试业，合同已经生效，且古耀辉、古莉也已缴纳2010年10月份管理费，就视为其已经履行合同。古耀辉、古莉称：涉案商铺即使在尊尚公司管理时期也时常处于封闭状态，没有营业。当时华诚公司向业主承诺有能力招商，并于2010年10月1日进行营业，但是实际上该日没有试业及营业，对此华诚公司无任何证据予以证明。
本院认为：本案二审争议的焦点为华诚公司要求古耀辉、古莉支付涉案商铺2006年6月至2013年7月物业管理费及公摊水电费及违约金的主张能否得到支持的问题。
首先，关于双方签订《前期物业服务合同》之前的物业管理费是否应该交纳的问题。在2010年8月20日之前华诚公司与古耀辉、古莉之间并没有签订物业服务合同，华诚公司称其司全面继承了古耀辉、古莉与尊尚公司之间物业管理合同的权利义务，有权向古耀辉、古莉收取涉案商铺的物业管理费，但根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，由于本案无证据显示该转让行为已经通知了古耀辉、古莉，故原审认为该转让行为对古耀辉、古莉不发生法律效力，并无不当。因此，华诚公司主张自2006年6月至2010年8月20日期间的物业管理费，依据不足，本院不予支持。
其次，关于双方签订《前期物业服务合同》之后的物业管理费是否应该交纳的问题。双方对于合同“本合同期限为负一夹和负一层自正式试业日开始起二年内有效，试业日期为2010年10月1日”的约定，均确认该条款为合同附生效条件的条款，合同试业才生效。故华诚公司主张其有权收取物业管理费，应承担证明涉案商场负一层已于2010年10月1日试业的举证责任，但本案华诚公司并没有提供充分的证据予以证明，应承担不利的法律后果。而华诚公司认为古耀辉、古莉已经缴纳2010年10月的物业管理费，因古耀辉、古莉予以否认，华诚公司所提交的证据也不足以证明该事实，故本院对华诚公司的陈述不予认可。因此，原审法院认为合同虽已成立但并未生效，华诚公司不得依据该合同向古耀辉、古莉主张物业服务费用，并无不当，本院予以维持。
最后，关于公摊水电费应否支付的问题，从现有证据显示涉案商铺所在的负一层并未开放营业，华诚公司认为其垫付了涉案商铺所在的负一层的公摊水电费，也未能提供证据证明，故原审法院不予支持华诚公司要求古耀辉、古莉支付分摊水电费的请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，华诚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2560元由上诉人广州华诚物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年三月十一日
书 记 员 杨仁义