上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1503号
原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司。
法定代表人晁卫国，总经理。
委托代理人江净，上海市新闵律师事务所律师。
委托代理人黄彩虹，上海市新闵律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司。
法定代表人吴腾飞，经理。
委托代理人王劼，上海市震旦律师事务所律师。
原告上海贺尔坡投资管理有限公司（以下简称贺尔坡公司）与被告上海佳钢餐饮设备有限公司（以下简称佳钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，佳钢公司提起反诉，本院予以并案审理，并于2014年9月10日公开开庭进行了审理。贺尔坡公司的委托代理人江净、黄彩虹，佳钢公司的法定代表人吴腾飞及其委托代理人王劼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贺尔坡公司诉称，2013年10月，原被告签订的《独立厂区租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区××路××号的1，100平方米建筑和2，500平方米场地的厂区租赁给被告，期限5年，租金第一年人民币（币种下同）40万元。由于原告出租的为违法搭建，被政府相关部门责令拆除，原告在要求被告搬离未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告之间的《独立厂区租赁合同》无效；2、被告向原告支付自2014年2月20日起至实际搬离厂区之日止的使用费，按照每季度10万元计算；3、被告支付原告利息损失（以使用费为基数自2014年2月5日起至判决生效之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；4、被告立即搬离厂区（××路××弄××号）。
佳钢公司辩称，原告明知违章搭建还将厂房租给我方，且与被告签订5年期限的租赁合同，故本案过错方为原告。二、被告承租厂房系用于做厨房餐饮设备，但在被告进场后两个半月左右即被停水停电，给被告造成极大损失。三、原被告之间签订为有效合同，被告不同意原告提前解约。
同时，佳钢公司提起反诉称，贺尔坡公司要求确认租赁合同无效的诉讼请求，不符合《合同法》第五十二条规定的情形，且其行为已构成违约。据此，请求法院判令贺尔坡公司向佳钢公司支付违约赔偿金计630，000元（其中向出租人支付的租赁保证金50，000元、租金100，000元，以现金方式向装修单位支付的定金损失150，000元，搬迁费用损失130，000元，出租人应承担的违约金200，000元。
贺尔坡公司针对反诉辩称，被告租赁原告厂房应该支付使用费，保证金系在租赁期限届满后返还，由于被告拖欠使用费至今，该保证金已不足以偿付使用费。原被告签订的为无效合同，故原告无需支付违约金。被告支付装修定金的真实性无法确认，被告也从未通知过原告要进行装修，且被告进场后原告即已经通知其合同无效，即使有装修，也系被告恶意扩大损失。关于搬迁费用，被告承租之目的系进行转租，不存在搬迁费用。综上所述，请求判令驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年10月，贺尔坡公司（为签约甲方）与佳钢公司签订了一份《独立厂区租赁合同》。双方约定，甲方将位于本市××路××弄××号（农南路）的1，100平方米建筑和2，500平方米场地出租给乙方，甲方对上述独立厂区拥有使用权，没有土地及房产证，但不影响使用；租赁期限5年，即自2013年11月20日至2018年11月19日止；租金第一年40万元，第二年41万元，第三年42万元，第四年43万元，第五年44万元；按照先付后用原则，自起租开始的每季度的第一个月的5日前支付当季租金；乙方须一次性支付保证金5万元，该款待租期届满后退还。
同时，合同在双方的权利义务条款中约定，甲方承诺将不带任何纠纷和问题的完整独立厂区出租给乙方有偿使用，在租赁期间不干涉乙方依法的经营活动；乙方应按照约定按时交纳租金，决不拖欠。此外，双方还就违约责任及其他事项进行了约定。
签约后，贺尔坡公司交付了上述租赁物，佳钢公司在支付首期租金及5万元保证金后按约承租。
2014年4月25日，上海市闵行区七宝镇政府（规划建设和环境保护办公室）向贺尔坡公司送达《告知书》，认定涉案房屋为违章建设，要求在收到通知后7日内自行拆除，逾期不拆除，政府部门将依法强行拆除。
2014年7月4日，贺尔坡公司以诉称之理由向本院提起诉讼。
本案审理期间，关于涉案场所停水停电一节事实，佳钢公司认为系在进场后一个半月左右被停水停电。贺尔坡公司认为系在拆违过程中被停水停电的，当时要求佳钢公司配合搬离。
此外，本院为减少损失，同时又考虑到承租人搬离承租场所需要一定的时间，要求双方当事人于庭审后的2014年10月13日办理房屋交接手续，但佳钢公司以没有办法搬离为由予以拒绝。
以上事实，由贺尔坡公司与佳钢公司签订的《独立厂区租赁合同》及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。
本院认为，本院认为，贺尔坡公司将未经合法批准的房屋出租给佳钢公司，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，贺尔坡公司与佳钢公司签订的《独立厂区租赁合同》应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因贺尔坡公司在出租时已告知涉案房屋无产证，而佳钢公司应该知道无产证房屋之性质，显然本案中双方均有过错，应当各自承担相应的民事责任。
关于房屋使用费的问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中，佳钢公司应参照租金标准向贺尔坡公司支付房屋使用费，但考虑到佳钢公司进入承租场所不久即被停水停电，本院根据本案的实际情况及双方当事人的过错责任，酌定自2014年2月20日起至止2014年10月13日共计236天的房屋使用费为258，630.04元（1，095.89＊236），由佳钢公司减半支付129，315.02元。此后，由于佳钢公司拒绝搬离，本院视为承租场所的停水停电对佳钢公司占有承租房屋没有实质的影响，即有没有搬离的场所，不能成立佳钢公司拒绝搬离的理由，故自2014年10月14日起，佳钢公司应参照约定的租金标准全额向贺尔坡公司支付房屋使用费至实际撤离日止（自2014年11月20日起使用费参照每年41万元的标准计付；其中，2014年10月14日至2014年11月19日共计37天的房屋使用费为40，547.93元）。
关于贺尔坡公司诉请的利息损失一节，根据本案的实际情况及双方当事人的过错程度，为平衡双方之利益，本院对贺尔坡公司主张的利息损失不再予以支持。
佳钢公司关于贺尔坡公司出租违章搭建厂房存在过错的辩称意见成立，本院予以采信。
关于佳钢公司反诉主张的赔偿金，其中，先前支付的50，000元租赁保证金，贺尔坡公司应予以返还；支付的租金应作为占有房屋使用费依法不予退还；向案外人支付的装修定金损失，由于仅凭佳钢公司与装修单位（系玻璃制品企业）的合同及对方开具的收据，无法确认佳钢公司实际是否已发生了150，000元的定金损失（双方用现金结算的方式明显违反财务制度，而以《收据》代替发票也系违反相关规定的）；主张的搬迁费损失没有法律依据，而无效合同不存在承担违约金。佳钢公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。
贺尔坡公司要求驳回佳钢公司反诉请求的答辩意见成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司签订的《独立厂区租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市××路××弄××号（农南路）承租场所；
三、原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司在被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司搬离承租场所之日起五日内返还其50，000元租赁保证金；
四、被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司支付房屋占有期间使用费计169，862.95元，并参照每年410，000元的租金标准，向原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司支付自2014年11月20日至实际搬离日止的房屋使用费；
五、驳回原告（反诉被告）上海贺尔坡投资管理有限公司其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费3，697.26元（贺尔坡公司预交了2，300元），减半收取计1，848.63元，由佳钢公司负担；反诉案件受理费5，050元，由贺尔坡公司负担400.79元，佳钢公司负担4，649.21元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一四年十二月十二日
书记员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。