新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1062号
上诉人（原审原告）：新疆四星照明设备有限公司，住所地：乌鲁木齐市七道湾路63号。
法定代表人：韩冬，该公司董事长。
委托代理人：朱晓宾。
委托代理人：姜方红。
被上诉人（原审被告）：邓樱中。
委托代理人：刘惠军，新疆仕诚律师事务所律师。
原审被告：李梦哲。
委托代理人：刘勇。
上诉人新疆四星照明设备有限公司（以下简称四星公司）与被上诉人邓樱中、原审被告李梦哲房屋租赁合同纠纷一案，因不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人四星公司的委托代理人朱晓宾、被上诉人邓樱中的委托代理人刘惠军，原审被告李梦哲的委托代理人刘勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月15日，四星公司与邓樱中、李梦哲签订一份房屋租赁合同，约定：四星公司将位于乌鲁木齐市奇台路78号雅安公寓三楼的房屋，使用面积354.31平方米，租赁给邓樱中、李梦哲使用。租金每季度12500元，每季度前一个月25号前支付完成。租赁期内水、电、暖气、物业费等由邓樱中、李梦哲承担。合同签订后，双方开始履行合同。2012年12月，李梦哲搬离，不再参与经营。2014年2月21日，本案争议房屋遭楼上漏水浸泡（楼上房屋为他人使用），此后，邓樱中将房屋搬空，不再经营。
邓樱中支付租金至2014年1月1日。争议房屋每月物业费800元，每年度采暖费7794.82元，2013年9月25日，邓樱中给四星公司出具一份证明，内容为：2011年至2012年暖气费，由邓樱中负责在2013年10月30日前提供暖气费收费证明，如果未提供，由本人负责2011至2012年度暖气费交给鲁洪霞，由鲁洪霞交给热力公司。2013年至2014年度采暖费未交。
原审法院认为，双方签订房屋租赁合同，应严格依照合同约定履行各自的权利义务。邓樱中租赁四星公司房屋，理应按约支付租金及暖气费和物业费，但双方合同实际履行至2014年2月21日，四星公司要求的相关费用也应计算至合同履行终止日，故对其要求的租金、暖气费及物业费的合理部分，予以支持。合同实际履行至2014年2月21日已解除，四星公司要求解除合同，已无必要，故本院仅对该合同已实际解除的事实予以确认。邓樱中辩称漏水浸泡损失，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利，其据此要求折抵房租的辩称意见，不予采纳。邓樱中称2011年至2012年度采暖费已交清，但未能举证，对其辩解理由不予采信。李梦哲于2012年12月已退出租赁，四星公司亦未要求其承担责任，故在本案中不承担责任。遂判决：一、原告新疆四星照明设备有限公司与被告邓樱中、李梦哲签订的房屋租赁合同于2014年2月21日解除；二、被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司租金7222.22元（12500元／90天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；三、被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司暖气费13251.19元（7794.82元＋7794.82元／180天×126天，自2011年10月15日至2012年4月15日，2013年10月15日至2014年2月21日）；四、被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司物业费1386.67元（800元／30天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；五、被告李梦哲在本案中不承担责任。
四星公司不服一审判决，上诉称，（1）双方于2011年4月签订租赁合同，租期至2014年4月15日。2014年1月起，邓樱中不能按时交纳房租、物业管理费及暖气费，其所租房屋也未能依约交还我公司。邓樱中拖欠我公司2014年房租费20833.34元，2014年1月1日起的物业管理费4400元，2011年至2014年两年的采暖费15589.64元，共计40822.98元。（2）一审判决认定房屋租赁合同于2014年2月21日解除，而双方实际解除时间是2014年6月30日。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，请求二审予以改判。
被上诉人邓樱中答辩称，双方签订的租赁合同届满是2014年4月15日止，但四星公司主张至2014年6月30日，对于2014年4月15日之后的不应支持。一审判决已经支持到2014年2月21日，对于从2014年1月1日至2014年2月21日重复的部分不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明，2011年4月15日，四星公司与邓樱中、李梦哲签订一份房屋租赁合同，约定：四星公司将位于乌鲁木齐市奇台路78号雅安公寓三楼的房屋（面积354.31平方米）租赁给邓樱中、李梦哲使用。租赁期自2011年4月15日至2014年4月15日止；租金每季度12500元，付款方式按转帐方式支付，每季度前一个月25号前支付完成；租赁期内水、电、暖气、物业费等由李梦哲、邓樱中支付等事宜。
合同签订后，双方开始履行合同。2012年12月，李梦哲搬离，不再参与经营。2012年3月14日和2014年4月，乌鲁木齐市热力公司向雅安公寓三楼发出催缴二个采暖期（2011年至2012年，2013年至2014年）的暖气费通知单，每个采暖期的暖气费是7794.82元。
2013年9月25日，邓樱中出具一份证明，内容为：2011年至2012年暖气费由邓樱中负责在2013年10月30日前提供暖气费收费证明，如果未提供，由本人负责交纳2011年至2012年度暖气费，暖气费交给鲁洪霞，由鲁洪霞交给热力公司。
2013年12月31日之前的租金邓樱中已交清。2014年2月21日，本案争议房屋遭楼上漏水浸泡（楼上房屋为他人使用）。一审庭审中，四星公司认可，涉案房屋被水浸泡后是空的，邓樱中将电脑、柜子等搬出，但未将涉案房屋钥匙交还四星公司。
2014年4月17日，四星公司以特快专递方式向邓樱中邮寄其于2014年4月16日书写的催告函，内容为：“双方签订的租赁合同已屋期，您既不向我单位交纳拖欠的房租费、物业费和暖气费，也未能交还所租房屋。现我单位向您发函告知，请您自收函之日起七日内，向我单位交还所租房屋。否则，所引起的一切经济后果和法律后果，自行承担。”2014年4月18日邓樱中所在公司的工作人员签收了该邮件。
2014年9月18日，四星公司向乌鲁木齐兴岩物业公司交付2014年1月至2014年7月的物业费4960元（354.31㎡×2元／㎡×7个月，每个月的物业费是708.62元）。2014年10月10日，四星公司向乌鲁木齐市热力公司交纳2013年至2014年暖气费7794.82元。
2014年6月30日，四星公司的姜方红与邓樱中所在公司的工作人员就涉案房屋进行交接，双方均签字。
以上事实有租赁合同、收据、证明、催缴通知单、邮政特快专递、房屋交接单、庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，（一）双方的租赁合同何时解除。四星公司与李梦哲、邓樱中签订租赁合同是双方真实的意思表示，之后在合同履行过程中李梦哲退出租赁，故四星公司与邓樱中之间存在租赁关系。邓樱中在租赁合同履行过程中，直至合同届满，仍未将涉案房屋交还四星公司。直到2014年6月30日双方才履行的房屋交接手续。鉴于四星公司认可涉案房屋被水浸泡后，邓樱中将涉案房屋内的物品搬出，但其未将涉案房屋交付四星公司，直至双方租赁合同届满，四星公司以特快专递方式向邓樱中发出催告函，邓樱中收到催告函后仍未将涉案房屋交付四星公司，也未交纳所欠费用。直到四星公司于2014年5月16日诉至法院，一审开庭后（2014年6月30日）双方才履行的房屋交接手续。因此，四星公司与邓樱中租赁合同解除时间确定为租赁合同届满之日即2014年4月15日较公平、合理。四星公司主张双方合同解除时间为2014年6月15日无依据，原审以涉案房屋被水浸泡后的时间确定为双方合同的解除日欠妥，本院予以纠正。
（二）四星公司主张的租金、暖气费及物业费应计算至租赁合同届满日，故对其要求的租金、暖气费及物业费的合理部分，予以支持。所以，邓樱中仅欠2014年1月1日至2014年4月15日房屋租金14583.33元（12500元＋12500元÷90天×15天）；邓樱中所欠暖气费是二个采暖期即2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，共计15589.64元（7794.82元×2个采暖期）；邓樱中欠2014年1月1日至2014年4月15日物业费2480.17元（708.62元／月×3个月＋708.62元／30天×15天）。四星公司主张上述费用应计算至2014年6月15日无依据，本院予以驳回。李梦哲于2012年12月已退出租赁，四星公司上诉亦未要求其承担责任，故在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第五项，即被告李梦哲在本案中不承担责任；
二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第一项，即原告新疆四星照明设备有限公司与被告邓樱中、李梦哲签订的房屋租赁合同于2014年2月21日解除；
三、解除新疆四星照明设备有限公司与邓樱中、李梦哲签订的房屋租赁合同；
四、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第二项，即被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司租金7222.22元为邓樱中支付新疆四星照明设备有限公司租金14583.33元（2014年1月1日至2014年4月15日，12500元＋12500元÷90天×15天）；
五、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第三项，即被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司暖气费13251.19元为邓樱中支付新疆四星照明设备有限公司暖气费15589.64元（2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，7794.82元×2个采暖期）；
六、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第四项，即被告邓樱中支付原告新疆四星照明设备有限公司物业费1386.67元为邓樱中支付新疆四星照明设备有限公司物业费2480.17元（708.62元／月×3个月＋708.62元／30天×15天）。
上述款项共计32653.14元，限邓樱中于本判决送达之日起十五日内一次性给付，若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的40822.98元，给付标的21860.08元，占请求标的的56.35%%。本案一案件受理费820.57元（四星公司已预交），减半收取410.29元，由四星公司负担43.65%即179.09元，邓樱中负担56.35%即231.20元；剩余410.28元，由一审法院退还四星公司；本案二审请求标的18962.90元，给付标的10793.06元，占请求标的56.91%。本案二审案件受理费274.07元，由邓樱中负担56.91%即155.97元，四星公司负担43.09%即118.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪花
审 判 员 马述冰
代理审判员 白 冰
二〇一四年十二月六日
书 记 员 马永惠