河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1525民初3451号
原告：张茂生，男，汉族，1976年2月10日出生，住址河南省固始县。
委托诉讼代理人：刘晓丽，系原告张茂生的妻子。（代理权限：特别授权）
委托诉讼代理人：饶龙泉，河南蓼阳律师事务所律师。（代理权限：特别授权）
被告：杨国宝，男，汉族，1966年8月21日出生，住址广东省东莞市东城区。
被告：杨天，男，汉族，1998年8月27日出生，住址广东省东莞市东城区。
被告：张洪珍，女，汉族，1966年6月24日出生，住址河南省固始县。
原告张茂生与被告杨国宝、杨天、张洪珍房屋转让合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张茂生及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张茂生向本院提出诉讼请求：1、判决被告按《借款清偿协议》约定将登记在被告杨天名下的位于固始县城郊乡××井社区××、××楼（房权证号为：20××46）的房屋登记到原告名下，过户费用由被告承担。2、判决被告向原告承担违约金20万元，并按照原借款合同约定向原告支付月3%利息。3、由被告承担本案的诉讼及实际费用。事实与理由：2015年1月28日，被告杨国宝向原告张茂生借款（￥1000000.00元）壹佰万元，双方签订了借款合同，合同约定，借款期限壹年，年利率36%，合同同时约定了担保条款，以登记在被告杨天名下的家庭共有财产作为该笔借款的担保并办理了抵押登记。借款到期后，被告无力偿还借款本息，又于2016年5月23日，杨国宝委托其妻子张洪珍办理借款清偿事宜，与原告签订了《借款清偿协议》，协议约定将家庭共有的房屋（抵押物）折价贰佰万元，清偿原告的本金及利息壹佰柒拾万元，房屋剩余价款叁拾万元，原告也支付给被告。合同约定房屋的过户费用由被告承担。因被告杨天当时未满18周岁，暂时无法办理。在被告杨天年满18周岁后，原告多次与被告联系要求按照双方达成的协议履行，但是被告一直拒绝履行。
三被告杨国宝、杨天、张洪珍未作答辩。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。
原告举证如下：
1、原告本人的身份证复印件、被告杨国宝、杨天的户籍材料及身份证，证明双方的诉讼主体资格；
2、原、被告双方签订的借款合同、抵押合同、房屋他项权证、付款凭证，证明原、被告之间的借款及抵押的事实；
3、原、被告之间的借款清偿协议、公证书、结算凭证，证明原、被告之间借款及用房屋清偿的具体内容；进一步证明被告未按照清偿协议约定内容履行房屋交付、办理转移登记的违约事实；
4、原告申请法院调取的被告在广东省的房屋公证证明，证明被告处分抵押物的相关情况。
对以上原告提供的证据，本院经审查后在卷予以佐证，根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年1月28日，原告张茂生以甲方（出借人）的名义与被告杨国宝以乙方（借款人）的名义、被告杨天以丙方（保证人）的名义签订了一份《借款合同》，合同主要内容为：二、借款用途。杨国宝因个体经营需要，急需一笔资金周转。三、借款金额和还款时间。杨国宝向张茂生借款人民币100万元（小写）壹佰万元整（大写）。约定于2016年1月28日还清。货（贷）款逾期不还的部分，承担违约金20万元，另按约定利息继续计算利息。四、借款期限。借款期限为12月，自2015年1月28日起至2016年1月28日止。五、还款方式。乙方应在本合同约定到期日向甲方主动偿还全部欠款及利息。甲方收到乙方所归还的本息之后，将借据交给乙方。六、借款利息及支付方式。自支用贷款之日起，按实际用数计算利息，在合同规定的借款期内，日/月利率为3%。利息支付方式，按月由乙方向甲方支付利息叁万元正，最后一笔利息与本金一同支付。八，合同争议的解决方式。本合同履行过程中发生的争议，由当事人对双方友好协商解决，也可以由第三人调解，协商或调解不成的，可由任意一方依法向甲方所在地人民法院起诉。十、本协议内所设担保条款。抵押权人张茂生，债务人杨国宝，抵押人杨天，抵押担保人杨天与债务人杨国宝系父（子）亲关系，抵押物房产证系其家庭共同财产，只是登记在杨天名下，特此在担保条款中注明。张茂生、杨国宝、杨天分别在甲方、乙方、担保人处签名，并且杨国宝、杨天将其目前实际居住地在合同中注明。合同签订的当天，被告杨天将登记在自己名下的房屋在固始县房管部门办理了房屋他项权证，房屋他项权证载明，房屋他项权利人张茂生，房屋所有权人杨天，房屋所有权号20××46，房屋坐落在城郊乡××井社区××、××楼，他项权利种类房产抵押，债权数额壹佰万元整，附记中载明，该房屋建筑面积：49.05/84.84/49.05（平方米），借贷双方约定期限2015年1月28日至2016年1月28日。上述合同签订的次日，原告张茂生便将合同约定的款项100万元通过银行转账的方式交给被告杨国宝。借款到期后，被告未能偿还上述借款本息，经协商，被告张洪珍给原告张茂生出具了借条一份，借条上载明：借条，今借到张茂生本加息款共计人民币￥（1611104.00元）（￥壹佰陆拾壹万壹仟壹佰另肆元）。此合同享有原合同同等法律效（应）力，借款人张洪珍，2016年1月28日。2016年5月23日，杨国宝以甲方（借款人）的名义、张茂生以乙方（出借人）的名义、杨天以丙方（保证人）的名义又签订了一份《借款清偿协议》，该协议中张洪珍代表杨国宝，杨天签名，协议的主要内容为：因甲方向乙方借款到期无法正常清偿，经甲、乙、丙三方平等协商按照原借款合同约定内容，以抵押物进行清偿借款。一、甲方于2015年1月28日向乙方借款壹佰壹拾万元整（后来又借款10万元），双方签订有《借款合同》一份，因甲方无法按时清偿该笔债务，经双方结算，甲方现欠乙方借款及利息共计壹佰陆拾壹万元。二、经甲、乙三方协商，甲方现其所有的位于固始县城郊乡××井社区××、××楼登记在丙方名下的房屋（系家庭共有财产）清偿该笔债务。三、甲、乙、丙三方协商约定协议项下第二条的房屋价值为贰佰万元正。该房屋除清偿乙方借款及利息外，剩余价值叁拾玖万元正，乙方另外支付给甲方。四、因丙方现未满18周岁，无法办理房屋过户登记手续，三方约定，乙方现给付甲方本协议项下第三款约定中的剩余价值的贰拾万元，剩余部分待房屋过户手续办理完毕后一次性给付，房屋产权证的过户费用由甲方（借款人）承担。六、本协议在履行过程中，三方须严格履行遵照协议约定内容，若一方违约，需在承担违约之日的同时一并向守约方支付违约金贰拾万元。若甲方（借款人）违约，除承担违约金外，按原借款合同约定本息承担责任。张洪珍在甲方、丙方处签名，张茂生在乙方处签名。《借款清偿协议》签订的当日，双方到固始县公证处将该份协议进行了公证。2016年5月24日，原告张茂生便将剩余的房屋款项30万元以其妻子刘晓丽的名义通过银行转账的方式支付给被告张洪珍。当天，被告张洪珍给原告张茂生又出具了借条一份，借条载明：借款条，今借到张茂生现金壹拾万零玖仟元（￥109000.00），借款人杨国超（系杨国宝的弟弟）、张洪珍，2016年5月24日。后在2016年8月27日，被告杨天年满18周岁后，三被告在原告多次催促下，未按照上述双方达成的协议履行。本案在审理过程中，经原告张茂生申请，本院调取了被告杨国宝、张洪珍在东莞市公证处的公证资料，主要内容是被告杨国宝、张洪珍对登记在被告杨天名下的房屋抵押上述借款是为了杨天的利益所做的处分，没有损害杨天的利益。庭后，被告张洪珍在调解过程中，对原告张茂生提供的证据没有提出异议。
本院认为，本案需要解决的问题是：1，原告张茂生要求被告将房屋过户到原告名下并承担房屋的过户费用能否支持？2，原告张茂生要求被告承担违约金20万元并按照原借款合同约定支付月3%的利息能否支持。第一，原告张茂生为支持其诉讼请求，提交了双方间签订的《借款合同》、《借款清偿协议》、公证书、被告出具的借条等证据材料予以证明，虽然被告未到庭参加诉讼，但是本院经审查后认为，原告张茂生提供的证据原件经庭审核实，证据间相互印证，能够形成完整的证据链条，可以充分证实三被告从借款合同的签订、房屋抵押，借款期限逾期后，本息结算，后三被告用抵押物清偿借款以及原告张茂生又将剩余房款30万元支付给被告的事实；尤其是庭审后，被告张洪珍对原告提供的证据材料没有明确提出异议；本院对原告提供的证据材料的客观性和证明力，予以确认。从上述查明的案件事实可以看出，《借款合同》虽是原告张茂生与被告杨国宝、杨天之间达成的协议，但是在给原告出具借条、签订《借款清偿协议》以及办理公证等，均是被告张洪珍签名，且在庭后调解过程中，被告张洪珍对诉讼主体也未提出异议，张洪珍应当是本案适格的诉讼主体。原、被告之间先后签订了《借款合同》和《借款清偿协议》，因被告未按照先签订的《借款合同》履行义务，后双方在协商的基础上又达成了《借款清偿协议》，双方约定按照后来达成的《借款清偿协议》履行。上述合同（含协议）是双方在平等自愿的情况下协商达成的，是双方合意的结果，协议的内容符合法律的规定，协议的效力应当认定。合同依法成立，合同双方便应当严格按照合同的约定享受权利、履行义务，并遵循诚实信用原则。本案中，三被告在借原告张茂生的款项未按照约定的期限还款，双方对借款的本金及利息经结算，被告给原告出具了借条，因被告不能及时清偿借款，双方又协商，被告同意将借款合同约定的抵押物（即房屋）折价200万元清偿借款，超过借款本息的30万元，原告张茂生支付给三被告，且事实上原告张茂生已按照《借款清偿协议》履行了义务，相反三被告在《借款清偿协议》约定的条件成就后无正当理由不履行义务，已违反了协议的约定，三被告应当履行办理房屋过户以及承担房屋过户费用的义务。第二，因三被告的行为已经违约，依法应当承担相应的违约责任，违约责任双方在《借款清偿协议》中有明确约定且该约定符合法律规定，约定的违约金数额结合双方协议中的标的在法定的违约金范围内，应当支持。至于原告张茂生在要求被告承担违约金的同时又要求三被告支付月3%的月利息的请求，本院认为，双方开始签订的《借款合同》，双方间的法律关系是民间借贷的法律关系，后来签订的《借款清偿协议》虽名为“借款清偿”实际上双方又达成了房屋转让的合意，只是后来的房屋转让的内容是建立在原借款合同的基础上，但事实上双方间的法律关系已发生变化，本院认定三被告承担违约责任是基于双方的明确约定也是基于从三被告有违诚实信用原则的考量，结合三被告已承担违约责任的认定结论，原告原借给三被告的款项的利息在2016年5月24日前的利息已与借款本金一块计入房屋的款项中的事实，原告再请求三被告按照原借款合同的约定承担3%的月利息，虽然双方的合同中有明确约定，但该约定结合上述有关双方间法律关系的分析显属过高，应当予以降低，应当按照原告张茂生支付下余房款30万元作为本金计算利息，按照年利率24%的标准计算从2016年8月28日（借款清偿协议约定的办证日期次日）后的利息更符合本案已查明的事实和上述的分析结论。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、三被告杨国宝、杨天、张洪珍在本判决生效后十日内将登记在被告杨天名下的位于固始县城郊乡二里井社区秀水街4、5号楼（房产证号20××46）的房屋办理房屋过户登记到原告张茂生的名下，三被告并同时承担房屋的过户费用。
二、三被告承担违约责任，向原告张茂生支付违约金20万元，并支付2016年8月28日之后的利息，利息标准按照本金30万元、年利率24%的标准计算至款项付清时止，该款项也于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用4300元，由三被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并递交上诉状一式四份，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 饶培杰
审 判 员 吴国磊
人民陪审员 朱 汉
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 赵兴华