四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民终字第500号
上诉人（原审被告）广元市润发商贸有限公司。
法定代表人倪良渠，执行董事。
委托代理人万永红，系该公司员工。
委托代理人郁刚，四川同方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭天和，男，生于1956年8月16日，汉族，干部。
委托代理人龚显春，四川路石律师事务所律师。
原审被告彭大庆，男，生于1970年10月1日，汉族。
原审被告宋翠菊，女，生于1972年4月17日，汉族，系彭大庆之妻。
第三人中国农业银行股份有限公司广元利州支行。
代表人何珣，行长。
委托代理人熊义春，系该行工作人员。
上诉人广元市润发商贸有限公司（以下简称润发公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2013）广利州民初字第2520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润发公司的委托代理人万永红、郁刚，被上诉人彭天和及委托代理人龚显春，第三人中国农业银行股份有限公司广元利州支行（以下简称广元利州农行）的委托代理人熊义春到庭参加诉讼，原审被告彭大庆、宋翠菊经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审查明：2001年10月20日，原告彭天和（合同中的乙方）与广元市南区开发建设集团有限公司（合同中的甲方）签订《商品房购销合同》，约定原告以每平米680元的单价购买该公司开发的位于广元市利州区南河坝“南鑫大厦”1幢3单元6楼2号住房一套（建筑面积223.17平方米），总房款151755元，约定在2001年5月3日前支付7万元，在10月20日前支付81755元。并约定：房屋交付时间为2001年10月31日前；产权登记：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的0.4%赔偿乙方损失。同年10月20日，双方又签订《房屋销售补充协议》，约定乙方向甲方交纳天然气、闭路电视、电话入网费合计5680元。合同签订后，原告分别在2001年5月4日、10月21日向该公司交购房款7万元、81755元，和天然气、闭路电视、电话入网费5680元。2001年10月21日，该公司向原告交付了房屋。原告收房后一直空置未入住。2004年广元市南区开发建设集团有限公司更名为广元市东胜实业有限公司，2006年6月广元市东胜实业有限公司更名为广元市东胜房地产开发有限公司，2010年6月广元市东胜房地产开发有限公司更名为广元市润发商贸有限公司。2010年10月，被告润发公司召开股东会议，决定将登记在润发公司名下含原告所购买房屋等房屋以协议出售形式进行处置。被告彭大庆以股东身份参加了会议。2012年4月、9月被告润发公司在《广元日报》上刊登公告，通知原告与其联系并办理房屋相关手续，逾期将另行处置该房屋。2012年11月23日，润发公司与被告彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》，将原告购买的房屋（实测建筑面积237.49㎡）又卖与被告彭大庆、宋翠菊，并约定购房单价3226.44元∕㎡，总房款766247.24元，在2012年11月23日前一次付清。2012年11月19日，润发公司向其财务室发通知称：经公司研究决定，鉴于南鑫大厦1幢3单元6层2号房屋现状，该房价款以60万元进行销售。2012年11月21日彭大庆向润发公司交付购房款首付40万元，润发公司为其出具同等金额收据一张。尔后，润发公司将该房屋过户给彭大庆、宋翠菊，并为其办理了《房屋所有权证》（证号：广房权证城字第20121123003**）。2013年4月25日被告彭大庆、宋翠菊以该房屋作抵押，与第三人广元利州农行签订《个人担保借款合同》，在第三人处以装修房屋为由贷款25万元。并办理抵押登记【房屋他项权证：广房他证城字第20130425009**；土地他项权证：广他项（2013）第628号】。彭大庆、宋翠菊接收房屋后，遂对房屋进行装修，在装修过程中被原告发现，原告遂于2013年8月向公安机关报警。后三方协商未果，原告遂诉至本院，请求处理。
原判认为：原告彭天和与被告润发公司之间签订的《商品房购销合同》及《房屋销售补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的合同义务。被告润发公司在原告履行合同约定的付款义务后，也应当按照合同约定履行向原告交付房屋的义务。但被告润发公司在向原告交付房屋后，趁原告未办理房屋产权证书，又与被告彭大庆、宋翠菊签订《房地产买卖契约》，将已出卖并交付原告的房屋再次出售给被告彭大庆、宋翠菊，并为彭大庆、宋翠菊办理了该房屋的相关权属证书，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，无法实际取得该房屋，被告润发公司的行为已构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，现原告要求解除合同，返还已付购房款及赔偿损失的诉讼请求，理由正当，合法有据，本院予以支持。关于赔偿金额问题，原告要求以三被告之间签订的《房地产买卖契约》约定的房屋总价款766247.24元作为市场价，扣减其已付购房款157435元后的房屋价差款608812.24元作为损失进行赔偿，其主张于情合理，于法有据，本院予以支持。同时，由于被告润发公司将已出卖并交付原告的房屋再次出售给他人，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，被告的行为属恶意违约，现原告要求被告润发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的主张，符合法律规定，本院也予以支持。故本院确认被告润发公司应给付原告赔偿金额为房屋价差损失608812.24元，加原告已付购房款一倍的赔偿金151755元，合计760567.24元。本院同时认为，由于被告润发公司所承担的赔偿责任足以弥补原告的利息损失，故对原告要求被告返还购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告润发公司在本案中承担的是违约责任，而被告彭大庆、宋翠菊既不是原、被告买卖合同的相对方，在本案中没有违约行为，不应承担责任，故对原告要求被告彭大庆、宋翠菊承担连带责任的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告彭天和与被告广元市润发商贸有限公司（原名广元市南区开发建设集团有限公司）签订的《商品房购销合同》及《房屋销售补充协议》；二、被告广元市润发商贸有限公司在本判决生效后的十日内，返还原告彭天和购房款157435元（含天然气、闭路电视、电话入网费5680元），给付原告赔偿款760567.24元，合计918002.24元；被告彭大庆、宋翠菊不承担责任；三、驳回原告彭天和的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取6900元，由被告广元市润发商贸有限公司负担。
润发公司上诉称：一、原审法院违反法定程序。原审法院适用简易程序审理本案，竟长达9个多月时间才结案，明显违反法律程序。原审法院对案件多次开庭后，在最后一次开庭，原审法院征求被上诉人是否明确诉讼请求，被上诉人当庭变更诉讼请求，未给上诉人重新指定举证期限，便7日内作出书面判决。剥夺了上诉人重新举证的权利，也使一审法院不能查明案件事实。
二、原判事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中约定被上诉人购买的商品房建筑面积223.17平方米，购房款为151755元，实际面积与暂测面积相差±1%，每平方米价格不变，房价款总金额按实际面积调整。现在房屋的实测面积与暂测面积相差14.32平方米，被上诉人还应当补交购房款，才能完全享有237.49平方米的权利。上诉人将该房屋卖给彭大庆夫妇，是按实际面积出售，价格是每平方米3226.44元，合同成交价766247.24元。原审法院将上诉人与彭大庆夫妇签订合同的成交价减去被上诉人交纳的购房款后的608812.24元作为可得利益，全部判给被上诉人，而14.32平方米被上诉人没有补交购房款，对46202.62元不能作为可得利益。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中约定：本合同生效后甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方必须按本合同以及补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的20%赔偿对方损失。被上诉人应当遵守与上诉人之间关于损失计算方法的约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中只有被上诉人的名字，没有相关信息以及联系方式，长达12年时间被上诉人不联系，不办理产权过户，被上诉人有责任有过错，并给上诉人造成损失，该事实原审判决中没有确认。三、原审法院关于上诉人向被上诉人赔偿损失608812.24元的判决是错误的理解和运用法律。上诉人没有找到房屋差价款作为直接损失赔偿的法律依据。《商品房买卖合同解释》第八条的赔偿损失应当严格按照《合同法》第113条的规定，合同的预期利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，上诉人与被上诉人签订合同时预见到的可能造成的损失是30351元。原审法院程序违法，事实认定不清，运用法律有误请求：1、依法撤销原判决第二项，改判为上诉人向被上诉人返还购房款157435元（含天然气、闭路电视、电话入网费5680元），给付被上诉人赔偿款182106元，合计339541元。二、二审诉讼费由被上诉人承担。一审诉讼费按责任比例承担。
被上诉人辩称：一、原审法院虽然延长审限，但不影响案件的实体处理；二、被上诉人在原审中没有变更诉讼请求，只是对原有诉请进行了选择，没有超过原请求的范围；三、现在的市场价和购买价之间差额就是可得利益，也是可以预见的损失；四、违约责任的问题，应按实际损失计算。五、对于购房面积和实测面积相差14多个平方，这是一个整体，不能分割来看；六、被上诉人在购房时留了身份证复印件和联系方式，是上诉人没有联系造成的，被上诉人不存在违约。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中双方均未提供新证据。二审查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人润发公司与被上诉人彭天和签订的《商品房购销合同》、《房屋销售补充协议》，均合法有效，对双方具有法律约束力。被上诉人彭天和付清房价款，取得房屋的占有权后，润发公司作为出卖人又将该房屋卖给原审被告彭大庆、宋翠菊，并办理房屋产权登记过户，润发公司一房二卖的违约行为，导致双方的商品房买卖合同目的不能实现。故对彭天和请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求，予以支持。
关于赔偿损失的问题，本案中上诉人将被上诉人已经付清房款，并占有长达十年之久的房屋卖给他人，所谋取的房屋差价利润属于给被上诉人造成的直接损失部分。被上诉人以上诉人转卖谋取的利益作为实际损失主张权利的理由成立，本院予以支持。本案中被上诉人支付房价款面积与上诉人转卖面积不一致，根据商品房买卖合同约定实测面积大于合同面积，由买受人按原有单价补交增加面积的购房款。对于本案实测面积大于合同面积14.32平方米，被上诉人不知情，上诉人在一定期限内也未向被上诉人催交房款，致使被上诉人未补交购房款的责任在上诉人，其转卖14.32平方米的利润应当归被上诉人所有。
原审法院适用简易程序审理本案的时间虽然超过三个月，但是因原审法院主持双方协商，其调解期限应当在审限内扣减，原审法院未超审限。本案在原审中，法院多次要求原告明确诉讼请求，在第一次庭审中原告明确表示，先确认房屋买卖合同和担保合同无效返还房屋（价值100万元），若不能，要求返还购房款。在最后一次开庭中原告只是对赔偿金额调整，并非变更诉讼请求。原审法院诉讼程序并不违法。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9585元，由上诉人广元市润发商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁晓斌
代理审判员 程 健
代理审判员 陈 锐
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 贺志鹏