成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第2905号
原告四川吉丰投资管理有限责任公司。
法定代表人程大伟，系四川吉丰投资管理有限责任公司董事长。
委托代理人邓家祥。
委托代理人丛青。
被告四川八方品贸易有限公司。
法定代表人熊培理，四川八方品贸易有限公司总经理。
委托代理人吴巍，重庆锯沃律师事务所律师。
委托代理人何嘉伟。
原告四川吉丰投资管理有限责任公司（以下简称吉丰投资公司）与被告四川八方品贸易有限公司（以下简称八方品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理。依法由审判员龚晓明适用简易程序于2013年8月29日、9月5日公开开庭进行了审理。原告吉丰投资公司的委托代理人邓家祥、丛青，被告八方品公司的委托代理人吴巍、何嘉伟到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院予以准许，后和解未成。本案现已审理终结。
原告吉丰投资公司诉称，吉丰投资公司与八方品公司于2012年11月14日签订《房屋租赁合同》，八方品公司租赁吉丰投资公司位于成都市武侯祠大街243号一楼房屋，合同租赁有效期为2012年11月22日起至2014年11月18日止。合同约定了房屋租金金额、支付方式，以及违约条款等等。八方品公司在履行合同规定的第一次支付租金后，不再履约交付2013年6月22日至12月21日租金920540元，并于2013年5月份以经营困难为由单方面终止合同。由于八方品公司的违约，给吉丰投资公司造成房屋空置的租金损失每个月达到153423元；同时合同第三条约定，自2012年11月22日起至2012年12月21日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付房屋租金152660元，因该期间为装修期，故吉丰投资公司免收其租金，但如果本合同因八方品公司之原因提前终止履行，则八方品公司应当将该期间的房屋租金补交给吉丰投资公司，故八方品公司应将2012年11月22日起至2012年12月21日期间的租金152660元补交；合同第十三条约定，如出现违约情况，则违约方应当向守约方支付赔偿金，约定违约金为200000元，如违约金不足赔偿守约方的损失时，需另行补足赔偿实际损失，现八方品公司违约，应当向吉丰投资公司支付违约金200000元，八方品公司违约造成吉丰投资公司房屋空置，每个月租金损失达153423元，八方品公司应另行赔偿补足每月租金的全部损失。吉丰投资公司认为，八方品公司不遵守合同单方面违约，在吉丰投资公司再三催缴租金时单方面终止合同，给吉丰投资公司造成巨大经济损失，协商未果，故起诉来院。请求判令1、被告八方品公司将2012年11月22日至2012年12月21日期间的房屋租金152660元补交给原告吉丰投资公司；2、被告八方品公司向原告吉丰投资公司支付违约金200000元；3、被告八方品公司自2013年5月份违约单方面终止合同之日起，赔偿原告吉丰投资公司每个月租金损失赔偿金153423元（庭审中阐明赔偿2013年6月21日起至2013年7月21日止的房屋租赁费）；4、本案诉讼费、财产保全费全部由被告八方品公司承担。
被告八方品公司辩称，吉丰投资公司的诉讼请求不能得到支持，理由如下：一、吉丰投资公司没有证据证明享有转租权，房屋所有权人并非吉丰投资公司，吉丰投资公司也没有提供准许其转租的手续，转租行为应是无效；且经过八方品公司查询，涉案房屋房产证上的房屋门牌号为259号，吉丰投资公司租给八方品公司为243号，无法证实吉丰投资公司是否享有租赁权。二、吉丰投资公司主张的违约责任实际包括三个方面，其主张的请求过分超过其损失。1、补交免租期租金152660元。双方的合同租期为2年，免租期1个月应分摊到2年期限中才能准确体现八方品公司提前退租给吉丰投资公司造成的损失。根据测算，八方品公司实际使用房屋时间为6个月，折算免租期为0.25个月，只有0.75个月的租金（152615元×0.75=114461.25元）是八方品公司提前退租给吉丰投资公司造成的损失，吉丰投资公司诉请的损失与吉丰投资公司受到的实际损失不符，应予以调整。2、违约金200000元。八方品公司虽然提前退租，但八方品公司提前1个月通知吉丰投资公司，并准时退出场地，吉丰投资公司可以提前招租。同时，租赁合同中双方没有约定提前退租的告知时间，吉丰投资公司提前1个月时间向吉丰投资公司申请是比较合理的期限，在此期间，吉丰投资公司可以自由招租，房屋闲置是吉丰投资公司自己招租不力造成的，不是八方品公司退租造成的损失，违约金应是弥补损失的，应与损失相匹配，八方品公司已提前告知退租，吉丰投资公司自己未尽到招租义务，吉丰投资公司也无证据证明损失与200000元违约金相匹配，200000元违约金不应支持或调低。3、房屋的闲置损失。八方品公司租赁吉丰投资公司房屋目的是进行经营活动，目的是为了盈利，如果八方品公司继续经营会扩大损失，八方品公司不可能一直租赁房屋，中途退租的风险吉丰投资公司应有充分了解，八方品公司提前通知吉丰投资公司，也没有多占房屋一天，已尽到了自己的义务，房屋没有出租吉丰投资公司要求八方品公司承担损失对八方品公司不公平。三、吉丰投资公司没有收取物业管理费的权限，应当退还八方品公司缴纳的物管费31430元。虽然合同中约定吉丰投资公司代收，但是吉丰投资公司是否有授权八方品公司不知情，八方品公司缴纳了物管费，没有享受到物管服务，吉丰投资公司应退还物管费。四、吉丰投资公司应退还多收的租金270元。按照租赁合同约定，第一次应支付6个月租金915690元，但吉丰投资公司实际支付915960元，多支付270元。五、八方品公司支付的租赁保证金系双方自行约定，是双方对违约时弥补损失达成的合意，性质系确保承租方合同违约时可用于弥补出租方的损失，该价格可作为八方品公司违约时的损失参考金额。综上，吉丰投资公司的诉讼请求于法无据，请求驳回吉丰投资公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月14日，吉丰投资公司与八方品公司签订《房屋租赁合同》，约定吉丰投资公司将位于成都市武侯祠243号一楼的房屋出租给八方品公司使用，出租房屋的具体范围详见本合同附件《租赁房屋范围示意图》，出租房屋建筑面积898平方米，出租房屋的使用用途四川特产，房屋租赁自2012年11月22日起至2014年11月18日止。吉丰投资公司承诺给予八方品公司免收房屋租金的房屋装修期一个月，房屋装修期的起止时间为2012年11月22日起至2012年12月21日止。房屋租金及支付方式为自2012年11月22日至2012年12月21日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付的房屋租金为152660元。因该期间为吉丰投资公司、八方品公司双方约定的免收房屋租金的房屋装修期，故吉丰投资公司免收八方品公司该期间的房屋租金。但如本合同因八方品公司之原因提前终止履行，则八方品公司应当将该期间的房屋租金补交给吉丰投资公司；自2012年12月22日至2013年6月21日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付的房屋租金为915960元；自2013年6月22日至2013年12月21日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付的房屋租金为920540元；自2013年12月22日至2014年6月21日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付的房屋租金为943439元；自2014年6月22日至2014年11月18日期间，八方品公司应向吉丰投资公司支付的房屋租金为770475元；八方品公司按每6个月支付一次房屋租金和先支付房屋租金后使用租赁房屋的原则向吉丰投资公司支付房屋租金；本合同生效之日，八方品公司应向吉丰投资公司支付第一次6个月的房屋租金共计915690元。以后在应付房屋租金时，八方品公司应提前30日前向吉丰投资公司支付房屋租金。租赁房屋交付时间为2012年11月22日，按现状交付，其中附属设施设备（见交房清单）一并交付八方品公司使用和管理。物业管理费每年共计53880元由吉丰投资公司代收代缴；物业管理费的支付方式为每半年支付一次，八方品公司应在向吉丰投资公司支付房屋租金的同时将应支付的物业管理费支付给吉丰投资公司；租赁房屋的水、电等费用由八方品公司按时并足额向相关管理部门缴纳。本合同有效期内，八方品公司不得将租赁房屋转租。如八方品公司因经营遇重大困难需将租赁房屋转租，则八方品公司应提前书面告知吉丰投资公司并经吉丰投资公司同意后方可将租赁房屋部分转租。本合同生效当日，八方品公司向吉丰投资公司交付履约保证金150000元。如八方品公司出现拖欠物业管理、水、电等费用时，则吉丰投资公司有权用履约保证金代为支付。本合同有效期届满或终止后，如八方品公司的拖欠房屋租金、物业管理、水、电等费用或未处理的赔偿事宜情况时，吉丰投资公司有权留置履约保证金至前述事宜处理完毕后再退还给八方品公司。如出现违约情形，则违约方应当向守约方支付违约金。吉丰投资公司、八方品公司双方约定违约金为200000元。如违约金不足赔偿守约方的损失时，需另行补足赔偿实际损失。本合同附件为租赁房屋范围示意图，双方的营业执照、税务代码，消防验收合格证明，华亨公司出具的招商委托书，产权证复印件。该份合同上加盖了吉丰投资公司、八方品公司各自的公章。合同签订的同日，八方品公司向吉丰投资公司交纳履约保证金150000元，吉丰投资公司收款后出具一份加盖公司财务专用章的收据。2012年11月16日，八方品公司通过陈聪个人账户向吉丰投资公司的法定代表人程大伟支付了2012年12月22日至2013年6月21日期间的房屋租金915960元；2012年11月20日，八方品公司通过其法定代表人熊培理个人账户向吉丰投资公司的法定代表人程大伟支付物业管理费31430元。吉丰投资公司收款后向八方品公司提供了成都市华亨房地产开发有限责任公司（以下简称华亨房地产公司）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、产权证、房屋平面图。2012年11月22日，吉丰投资公司按约向八方品公司交付其承租的房屋。2013年5月21日，八方品公司向吉丰投资公司申请提出退租。2013年6月6日，吉丰投资公司向八方品公司发出《工作联系函》，该函载明八方品公司于2013年5月21日的《申请书》已收悉，八方品公司提出退租，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，八方品公司已构成违约，为此应赔偿一个月免租期的租金补交，即自2012年11月22日至2012年12月21日期间的房屋租金152660元；支付违约金200000元；八方品公司向吉丰投资公司支付的保证金不予退还。请八方品公司在2013年6月21日之前向吉丰投资公司支付一个月的租金及违约金，共计352660元。同日，吉丰投资公司向八方品公司发出《催款函》，称根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，八方品公司应于2013年5月21日前向吉丰投资公司支付2013年6月22日至2013年12月21日期间的房屋租金920540元及物管费26940元，共计947480元。经多次沟通与催收，至今八方品公司未支付房屋租金及物管费已违约，应向吉丰投资公司支付滞纳金，滞纳金为应付房屋租金及物管费乘以逾期天数再乘以5‰而计得金额，即每日滞纳金为4737.4元，截止2013年6月6日滞纳金为75798.4元。为避免损失扩大，请八方品公司务必在2013年6月6日前将应付房屋租金、物管费及滞纳金共计1023278.4元支付给吉丰投资公司，为此造成的一切损失由八方品公司承担，与吉丰投资公司无关。2013年6月7日，吉丰投资公司向八方品公司发出《告知函》，告知八方品公司根据合同约定，八方品公司延迟交付房屋租金、物业管理费、水电费等费用15日以上，吉丰投资公司有权单方终止合同；八方品公司应补交一个月免租期的租金，即自2012年11月22日至2012年12月21日期间的房屋租金152660元；支付违约金200000元；八方品公司向吉丰投资公司支付的保证金不予退还。要求八方品公司在2013年6月21日之前撤场将房屋交还吉丰投资公司，并向吉丰投资公司支付上述一个月的租金及违约金，共计352660元。2013年6月25日，吉丰投资公司再次向八方品公司出具《告知函》，要求八方品公司在2013年6月28日之前向吉丰投资公司支付上述一个月的租金及违约金，共计352660元。八方品公司收到吉丰投资公司的上述函件后，没有补交免租期一个月的租金，也没有支付违约金。2013年6月21日，八方品公司撤出承租房屋，但未与吉丰投资公司办理房屋交接手续。至今涉案房屋处于闲置状态。
同时查明，2003年7月16日，华亨房地产公司向成都市公安局武侯区分局浆洗街派出所提交一份《情况说明》，说明的主要内容为华亨房地产公司修建的华亨综合楼经贵所2000年下年核定门牌号武侯祠大街243号（体院路1号）。公司1998年10月动工修建该综合楼，99年办理商品房预售许可证，当时尚无门牌号，是以公司办公地址武侯祠大街259号申办的，而今年该综合楼竣工验收后办理产权证时，市房管局产权处即以公司地址办理的产权证，与实际门牌号不一致。为了恢复华亨综合楼的真实地址（门牌号），特恳请贵所证明华亨综合楼的地址为武侯祠大街243号（体院路1号）。成都市公安局武侯区分局桨洗街派出所于2003年7月18日在华亨房地产公司的《情况说明》上加盖了公章并注明情况属实。2004年8月18日，华亨房地产公司取得了成都市武侯区武侯祠大街259号房屋的所有权，该证载明房屋5层，1-3层商业用房建筑面积8501.01平方米。2012年10月31日，华亨房地产公司出具一份证明，称吉丰投资公司租赁本公司位于成都市武侯区武侯祠243号的一层营业用房，面积1822平米，租期从2012年11月19日至2014年11月18日。现本公司同意吉丰投资公司在租赁期限内可以转租该房给其他单位。经本院核实，成都市武侯区武侯祠大街259号房屋为蜀汉公寓，该地址没有5层商业用房；成都市武侯区武侯祠大街243号为5层商业用房，其房屋形状、层数与《租赁房屋平面图》的形状、层数均一致。
庭审中，吉丰投资公司、八方品公司均陈述不愿意继续履行双方于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》。
上述事实，有原告吉丰投资公司、被告八方品公司提交的《企业法人营业执照》、《企业信息查询单》、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》复印件、《租赁房屋平面图》、《收据》、《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》、《中国民生银行网上银行电子回单》、华亨房地产公司的《情况说明》和《证明》、《工作联系函》、《催款函》、《告知函》等证据材料以及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于一、吉丰投资公司对成都市武侯祠大街243号房屋是否享有转租权，双方的《房屋租赁合同》是否有效。涉案房屋所有权人华亨房地产公司所持有的房屋所有权证虽然登记地址为成都市武侯区武侯祠大街259号，但该产权证所登记地址与2003年7月18日成都市公安局武侯区分局桨洗街派出所的证明以及经本院现场核实的情况不一致，成都市武侯区武侯祠大街259号房屋并非本案讼争房屋，结合成都市公安局武侯区分局桨洗街派出所的证明内容、《租赁房屋平面图》以及本院现场核实情况，能够认定华亨房地产公司持有的房屋所有权证所登记地址为成都市武侯区武侯祠大街259号房屋与实际状况不一致，该证所对应的房屋应为成都市武侯区武侯祠大街243号房屋，华亨房地产公司依法对成都市武侯区武侯祠大街243号房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。华亨房地产公司将成都市武侯区武侯祠大街243号房屋出租给吉丰投资公司是其对房屋使用权能和收益权能的行使，吉丰投资公司取得房屋所有权人华亨房地产公司同意后将其所承租的房屋转租给八方品公司，没有超过吉丰投资公司承租华亨房地产公司房屋的时间、面积，吉丰投资公司的转租行为也不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，其与八方品公司于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。八方品公司辩称吉丰投资公司不是成都市武侯祠大街243号房屋所有权人，没有证据证明对涉案房屋享有转租权，转租行为无效的理由不能成立。
二、免租期的一个月租金八方品公司应全额补交还是应分摊到租赁期24个月后计算。对此，本院认为，合同签订后，吉丰投资公司向八方品公司履行了交付商铺的义务，八方品公司也支付了2012年12月22日至2013年6月21日期间的商铺租金915960元。按照双方《房屋租赁合同》的约定“八方品公司应提前30日前向吉丰投资公司支付房屋租金。”即在2013年5月21日前八方品公司应向吉丰投资公司履行支付涉案房屋2013年6月22日至2013年12月21日期间租金的义务。此时，八方品公司没有向吉丰投资公司缴纳房屋租金，而是于2013年5月21日向吉丰投资公司提出退租并于2013年6月21日撤出承租房屋，八方品公司未与吉丰投资公司达成解除合同的合意下，单方终止合同的行为已构成违约。庭审中，吉丰投资公司、八方品公司明确表示不愿意继续履行双方于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》，对此，本院予以准许。合同解除后，八方品公司应按双方《房屋租赁合同》的约定向吉丰投资公司补交房屋装修期、即2012年11月22日至2012年12月21日期间的租金152660元，并承担违约责任、赔偿损失。八方品公司辩称免租期的一个月租金应分摊到租赁期24个月后计算，与合同约定不符，其理由不能成立。吉丰投资公司请求八方品公司补交房屋装修期、即2012年11月22日至2012年12月21日期间的租金152660元，符合双方合同约定，本院予以支持。
三、吉丰投资公司与八方品公司约定的违约金是否过高，应否裁减。八方品公司与吉丰投资公司在合同中明确约定违约金为200000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此而见，违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非以严厉惩罚违约方为主旨。本案中，八方品公司与吉丰投资公司在合同中约定违约金200000元，根据八方品公司的违约程度、吉丰投资公司的损失情况以及房屋面积、房屋现实状况，兼顾租赁合同的履行情况以及预期利益等因素，双方约定的违约金并未高于吉丰投资公司的损失，八方品公司也无证据证明约定的违约金过分高于单方终止合同给吉丰投资公司造成的损失，八方品公司要求调整违约金的理由不能成立，本院不予采信。
四、八方品公司是否应向吉丰投资公司赔偿2013年6月21日起至2013年7月21日止的房屋租金损失153423元（920540元÷6个月）。八方品公司虽然于双方约定的付款时间，即2012年5月21日向吉丰投资公司提出退租申请，但其仍在继续使用租赁房屋，吉丰投资公司于2013年6月6日向八方品公司催款并告知终止合同的法律后果，应视为双方至此并未对解除合同达成一致意见。八方品公司于2013年6月21日直接撤场，没有给吉丰投资公司必要、合理的时间来重新招租，从而导致涉案房屋一直闲置。本案现有证据不能证明华亨房地产公司没有向吉丰投资公司收取涉案房屋租金，房屋闲置必然产生租金损失。吉丰投资公司、八方品公司在合同中约定了违约金200000元，但约定的违约金不足以弥补吉丰投资公司的实际损失。吉丰投资公司请求八方品公司赔偿2013年6月21日起至2013年7月21日止的房屋租金损失153423元，于法有据，本院予以支持。
五、吉丰投资公司已经代收的物业管理费是否予以退还八方品公司。根据查明的事实，吉丰投资公司代收八方品公司的物业管理费符合双方《房屋租赁合同》的约定，八方品公司已经使用租赁房屋六个月，其主张缴纳物管费后没有享受物管服务，因未提供相关的证据予以证明，八方品公司应承担举证不能的法律后果。
六、八方品公司已缴纳的6个月租金是否存在多付行为。虽然双方于2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》中所约定的应付租金分别为“915960元”和“915690元”，八方品公司实际按915960元的金额支付了2012年12月22日至2013年6月21日期间的租金，结合八方品公司的履行情况，能够认定八方品公司知道该期间的租金为915960元，租赁合同中“915690元”系笔误，八方品公司所支付的六个月租金并未多付。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川八方品贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川吉丰投资管理有限责任公司支付房屋租金152660元；
二、被告四川八方品贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川吉丰投资管理有限责任公司支付违约金200000元；
三、被告四川八方品贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川吉丰投资管理有限责任公司赔偿损失153423元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4430元，诉讼保全费3050元，两项合计7480元，由被告四川八方品贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 龚晓明
二〇一三年十一月十五日
书记员 赖婷婷