成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青白民初字第800号
原告蒲万德。
委托代理人文强。
被告成都市茂文房地产开发有限公司。住所地：成都市青白江区华严镇团结北路***号。
法定代表人肖茂文，董事长兼总经理。
委托代理人吴林。
委托代理人曾敏。
原告蒲万德与被告成都市茂文房地产开发有限公司（以下简称茂文公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2011年7月14日受理，于2011年11月7日依法作出（2011）青白民初字第1262号民事判决，后原告蒲万德不服上诉到成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2012年3月13日作出撤销原判、发回重审的（2012）成民终字第385号民事裁定书。本院于2012年5月11日立案后，依法另行组成合议庭于2012年7月18日、2012年8月28日、2012年9月18日、2012年10月24日、2013年4月25日、2013年6月14日公开开庭进行了审理，原告蒲万德及其委托代理人文强，被告茂文公司的委托代理人吴林、曾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲万德诉称，2010年初，原告根据被告发布的销售新建房屋和商铺的广告，为购买商铺的目的与被告达成了口头协议，于同年4月21日向被告交付购房定金2万元，购买被告销售的茶铺一间及茶铺后的坝子一块。同年4月27日，原告支付了购房余款23万元。此后，原告多次要求被告签订书面购房合同并办理茶铺及坝子的产权证，但被告予以推诿。原告诉请本院判令被告为原告办理茶铺及坝子的商业用途的房屋产权证及商业用途的国有土地使用权证，并向原告交付房产，被告向原告支付迟延办理产权证的违约金34816元，诉讼费由被告负担。
原告蒲万德为支持己方诉讼请求，在举证期限内提交了如下证据：
1、被告企业工商档案；证明被告的主体资格。
2、房屋现状的照片14张6页；
3、建安街92号房屋信息摘要；
4、成都市青白江区房产管理局房屋所有权登记交费通知单；
5、房屋平面图与建筑工程规划许可证；
6、建筑工程施工许可证；
7、建安街2栋一层组合示意图；
8、建安苑商品住宅楼的工程信息；
9、房屋买卖合同；
10、房屋专项维修资金交款通知；
11、房屋购买收据3份；
12、办证通知。
被告茂文公司辩称，原告对讼争的房屋是存量房还是现房、二手房的理解有误；原告要求办理商业用途的房产、国土证的诉讼请求没有事实依据，被告也不存在延迟交房的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。另被告愿协助原告及时办理过户事宜，或房、款互退。
被告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、被告公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证明；证明被告的主体资格。
2、收款收据3张；证明被告收到原告购房款256625元的事实，且原、被告已于2011年4月22日确认所购房屋用途性质为住宅。
3、办证通知存根联；证明被告履行交房办证及告知的义务。
4、建安苑未分割的土地使用权证、改建房的房屋所有权证；证明被告所销售的改建存量房权属合法，土地性质是住宅。
5、房屋明细清单；证明存量房销售的合法性。
6、改建房维修基金《业主分户清册》；证明改建房销售的合法性及维修保障。
7、大弯派出所对建安街92号建安苑维护、改建、新开发3栋房屋门牌编制的说明；证明诉争房屋包含在建安苑项目内。
8、建安苑项目改建存量房行政审批依据：2006年2月10日《房屋安全鉴定报告》鉴定为D级危房；青府办阅（2010）19号我区房屋产权登记遗留问题工作《会议纪要》，办理房屋产权证遗留问题并联审批表，大弯街道办的证明，被告公司申请，房管局受理《房屋所有权申请登记表》；证明建安苑项目中改建存量房销售系经行政审批认可的合法销售行为。
9、证人李绍奎证言及建安苑项目新开发房（增量商品房）、改建房（存量房）售房部公司牌模板及有关证据；证明被告在同一项目中，将新开发的商品房的预售行为与改建房现房（存量房）销售行为予以区别，并履行了公开明示的告知义务。
在庭审质证过程中，被告对原告提供的证据1的三性没有异议。对证据2因为是复印件，并不清晰，对真实性有异议。对证据3的真实性没有异议，原告的信息不全，建安街92号包括3栋房屋，42套房屋是新建的3栋的房屋，原告买的是2栋的改建房屋，这个和本案争议房屋不具有关联性。对证据4的真实性没有异议。对证据5三性没有异议。对证据6，是3栋房屋的信息，和本案争议房屋没有关联性。对证据7、8是3栋房屋的信息，和本案争议房屋没有关联性。对证据9，双方没有签字，三性不予认可。对证据10的交维修基金三性没有异议，证明该房屋是获得了房管部门的认可的，具备办理存量房的合法手续。对证据11的三性没有异议，原告的房屋是2500元每平米加上坝子5万元组成总金额，但是该证据不能达到原告的证明目的，双方基于特殊原因是口头协议，最后交房时才形成最后的补交住房余款的收据，双方早就确认了房屋性质。对证据12的三性没有异议，证明被告具备了交房的法定手续，是原告方没有来配合办证。
原告对于被告所提交的证据发表质证意见认为，对原告所有提交的证据，不能对抗原告诉讼请求中要求办理商铺的请求，并不存在关联性。本案关键在于房屋是否经过规划，房屋是否能够办理商铺的证件及坝子办理证件，房屋现状可以看出其并不符合住房的标准，因此房屋并不是住宅，应当是商铺。
本院审查认为，对于原告所提交的证据1、5、10、11、12予以采信；对于其他证据的真实性予以确认。对于被告所提交的证据，本院予以采信。
根据以上有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：
原、被告达成口头购房协议后，原告于2010年4月21日向被告交纳购房定金2万元，定金收据注明“茶铺2500元／㎡，坝子5万元”。2010年4月27日，被告收取原告现金23万元。2011年4月22日，被告收取原告现金6625元，收款收据注明“补住房余款，不含办证费”。被告分三次共收取原告购房款256625元。
另查明，在原、被告达成购房协议及原告支付购房款之前，本案所涉房屋已经修建完毕。双方在协议购房时，对交房时间并未约定。成都市公安局青白江分局大弯派出所出具《关于成都市茂文房产开发有限公司开发、改建“建安苑”房屋门牌号编制的说明》载明：开发、改建后的“建安苑”房屋，大门牌为建安街92号，共3栋，其中2栋为大门左侧房屋及附属房屋（局部3层），门牌号分别为建安街72、74、76、78、80号，建安街82号附1-5号、建安街84号、建安街92号2栋1-10号。
还查明，涉案的房屋编号为“建安街84号”，土地使用权人为“成都市茂文房地产开发有限公司”，权证号为“青国用（2004）第07768号”，土地用途为住宅用地。成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室载明业主为原告的位于青白江区建安街84号2幢1单元楼的房屋类型为“其它非住宅”。2011年6月22日，被告向原告发出办理房屋产权证的通知，因原告要求被告办理商业用途的房屋产权证和土地使用权证，被告不能办理，双方酿成纠纷。原告向本院起诉，请求法院判令被告为原告办理茶铺及坝子的商业用途的房屋产权证及商业用途的国有土地使用权证，并向原告交付房产，被告向原告支付迟延办理产权证的违约金34816元，诉讼费由被告负担。
在诉讼过程中，本院向原告释明，因涉案房屋和坝子的土地登记用途为住宅用地，在国土部门未变更土地用途为商业用地的情况下，原告的诉讼请求可能得不到法院的支持，原告可以变更诉讼请求，另行主张权利。原告遂变更了诉讼请求，其诉讼请求变更为：判令解除合同，由被告返还已付购房和坝子款256625元及利息，被告按照已付购房款的0.99倍共计254058.75元承担赔偿责任。但在本院将针对原告变更后的诉讼请求进行审理时，原告又于2013年4月25日提出《撤消变更诉讼请求申请书》，恢复为原来的诉讼请求。
本院认为，原、被告就房屋买卖达成口头协议，该协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案双方当事人所争议的焦点是：1、双方是否约定由被告办理商业用途的房屋产权证和土地使用权证；2、被告是否履行向原告办证交房的义务及是否存在迟延办证，应否承担迟延办证的违约责任。原告已交清购房款，被告应当通过有关职能部门为原告办理房屋产权证书和土地使用权证书，交付房产。但所涉的土地使用性质，是由政府相关部门按照政府的统一规划予以确定的，并非当事人根据双方的约定，或一方当事人的认识和要求，就可以改变其使用性质。因涉案房产的土地登记用途为住宅用地，原告要求被告为其办理商业用途的房屋产权证和土地使用权证，交付房产的诉讼请求因客观原因不可能实现，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于不动产的交付，要求履行相关权证的变更登记手续和对不动产实物的交付。本案中，因双方未约定交房时间，原告在2011年4月22日交完房款后，被告于同年6月22日即通知原告办理相关权证，由于原告要求办理商业用途的房屋（商铺）产权证和土地使用权证，但因该土地使用权证载明的土地用途决定了不能办理，从而导致办证未果。故被告不存在迟延办证的违约事实，原告要求被告支付迟延办理产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，判决如下：
驳回原告蒲万德的诉讼请求。
本案案件受理费2786元（已按简易程序减半收取），由原告蒲万德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 曾顺勇
人民陪审员 彭玉琳
人民陪审员 秦徽武
二〇一三年七月三日
书 记 员 江 伟