河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1174号
上诉人（原审原告）泊头市泊镇赵古屯村村民委员会。
法定代表人赵文栋，该村委会主任。
委托代理人郭爱华。
上诉人（原审被告）杨某。
委托代理人田军峰，男，1970年11月出生，汉族，系杨某的丈夫。
上诉人泊头市泊镇赵古屯村村民委员会（以下简称赵古屯村委会）与上诉人杨某土地租赁合同纠纷一案，双方均因不服河北省泊头市人民法院（2012）泊民初字第1149号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵古屯村委会原审诉称，2009年6月8日，德才学校拍卖时，地上附着物资产由河北省拍卖行沧州拍卖分行进行了公开拍卖，由杨某购得，因此，赵古屯村委会与原德才学校所签订的合同，协议应全部即时终止，原德才学校所租用土地使用权恢复赵古屯村委会集体使用，请法院予以确认。杨某在拍卖行公开拍卖竞得的德才学校地上附着物，一直占用赵古屯村委会集体土地20.65亩，赵古屯村委会曾多次要求杨某重新签订租地协议，建立新的土地租赁手续，但杨某一直不予办理，且又不给付土地占用费，请求法院判令杨某给付自2009年6月8日起，至本案判决之日止的土地占用费，否则赵古屯村委会将停止杨某继续占用。土地占用费价格，赵古屯村委会参照相邻地块每年每亩约8000元的最低价格计算，共计约50万元。并申请法院委托评估机构进行评估，赵古屯村委会同意以评估结果为准。
杨弦艳原审辩称，赵古屯村委会的请求不合理。赵古屯村委会与原泊头市德才学校签订的土地租赁协议，自杨某拍得原德才学校地上建筑物之日（2009年6月8日）起，对杨某继续有效。赵古屯村委会在合同有效期限内无权收回土地。赵古屯村委会与原泊头市德才学校于1998年1月16日签订的租赁协议，约定租期50年，土地使用面积15.19亩，请法院驳回赵古屯村委会的第一项诉讼请求。赵古屯村委会要求杨某按当前市场价格给付土地占用费每年每亩8000元，共计50万元，没有法律依据。杨某通过法院拍卖取得该房产的所有权后，由于赵古屯村委会阻挠且不合作，杨某一直无法使用该房产，给杨某造成很大经济损失。赵古屯村委会向杨某索要的土地占用费数额太大，每亩每年8000元无凭无据。赵古屯村委会与原泊头市德才学校1998年1月16日所签订协议约定，支付土地租赁费按每亩每年2000斤小麦计算，现在赵古屯村委会请求每亩8000元租费，法院不应支持。赵古屯村委会诉求的占用面积和应支付占用费的数额与实际不符。从土地租赁协议内容看，自2004年开始，原泊头市德才学校的地亩数为15.19亩（20.65亩-3.72亩-1.74亩），其中占用5.45亩（3.72＋1.7亩）土地，占用费已经支付到合同到期日即2048年，另有赵古屯村委会修路时建房占用一部分，应以实际丈量为准，综上，请求法院驳回赵古屯村委会的诉讼请求，判令赵古屯村委会履行原土地租赁协议。
原审查明，1998年1月16日，赵古屯村委会与原泊头市德才学校签订协议，协议约定，由泊头市德才学校租用赵古屯村委会土地15.19亩，用于办学校，租赁期限50年，租地费用每年每亩2000斤小麦，按当年市场价格折合现金给付。协议履行后，2004年8月17日，赵古屯村委会又与泊头市德才学校签订承包地亩协议，经计算核实，学校实际占地20.65亩（其中化粪池0.25亩）。但根据赵古屯村委会与原泊头市德才学校业务来往，协议约定，自2004年开始承包地亩数为15．19亩。后因学校经营困难，有关部门对原泊头市德才学校拍卖，2009年6月8日，杨某通过河北省拍卖行沧州拍卖分行公开拍卖购得原泊头市德才学校房产，空调等。由于杨某在购得上述房产后，未就土地使用及租赁费等与赵古屯村委会签订协议，也没有交纳土地租赁费。赵古屯村委会提起诉讼，请求依法判令赵古屯村委会与原泊头市德才学校签订的所有合同终止，恢复土地使用权；判令杨某给付土地占用费，年每亩8000元按20.65亩计算，共计50万元。赵古屯村委会提交了租地协议，承包地亩协议，及郭震还款协议各一份，提交拍卖通知，拍卖规则，承诺函，拍回通知，成交确认书各一份，拍卖公告两份。经质证，杨某认为赵古屯村委会提交郭震还款协议与本案无关，对赵古屯村委会提交的其他证据均予认可。杨某认为其拍得的是房产，无法恢复耕地，土地租赁合同不能终止；同时认为应交纳土地租赁费，但应以原协议为准，适当调整，学校有部分土地被赵古屯村委会占用，应以实际占用面积为准，经双方协商，由原审法院委托泊头市涉案资产价格鉴证中心，对杨某购得的学校作了实际占用面积丈量，经丈量实际占地面积为16.59亩，并对该土地的租赁费用进行了评估作价，经评估作价2009年6月8日至2009年12月31日土地租赁价格为29033元，2010年该地的租赁价格54747元，2011年土地租赁价格58065元，2012年后土地租赁价格为每亩每年3800元。有（2013）第10号、（2013）第15号泊头市涉案资产价格鉴证中心价格鉴证结论书为证。经质证，双方均无异议。
原审法院认为，赵古屯村委会主张杨某按相邻的土地租用情况给付土地租赁费的请求，合情合理，且杨某同意适当调高租赁费用，其请求应予支持。泊头市涉案资产价格鉴证中心的价格鉴证意见，符合土地租赁实际情况，双方对价格鉴证意见均无异议，泊头市涉案资产价格鉴证中心的价格鉴证意见，应予采信。据此计算，杨某自购得原泊头市德才学校始至2013年10月止，应给付赵古屯村委会土地租赁费共计257422元。鉴证费3000元有票据证实，予以认定，该费用应由杨某承担。杨某抗辩，在实际使用面积内减3.72亩的土地租赁费，其理由不足，不予支持。赵古屯村委会主张终止土地租赁协议，恢复集体土地原貌，其理由缺乏法律依据，也不利于房地产的合理利用，不予支持。双方应根据实际情况，就该宗土地的合理利用订立新的办法。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：杨某给付泊头市泊镇赵古屯村村民委员会土地租赁费257422元，并承担鉴证费3000元，合计260422元，于判决生效后十日内履行。案件受理费8800元，泊头市泊镇赵古屯村村民委员会与杨某各负担4400元。
原审法院宣判后，上诉人赵古屯村委会提起上诉的主要理由是：一、德才学校已被注销，且破产还债程序进行完毕，赵古屯村委会与原泊头市德才学校签订的所有合同，自杨某拍得德才学校地上建筑物之日起全部终止，原合同中所载德才学校租用的土地全部恢复村集体使用权。二、杨某在竞拍过程中理应对拍品进行了全面的审查，应知道拍品的原状、现状、价值、缺陷及瑕疵。竞拍得到的德才学校地上建筑物及物品，并不包含土地使用权及租赁权。杨某拍得后应将以上所有物品搬走。三、赵古屯村委会主张以上租赁土地已近四年没有得到补偿，也无法耕种，给我村委会造成很大的工作压力和负担。因此请求依法确认赵古屯村委会与原德才学校所签订的合同全部终止，原德才学校所租用土地恢复赵古屯村委会集体使用。
上诉人杨某答辩意见及提起上诉的主要理由是：2009年6月8日，上诉人杨某通过河北省泊头市法院和沧州拍卖行以258万元竞拍购得原德才学校的地上附着物及其他财产。原审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审。第一，关于终止合同之事，赵古屯村委会与德才学校签订的土地租赁协议是真实有效的，不能随着房产的买卖而终止，应该到租赁期满才能终止。赵古屯村委会要求我方将购买的房产拆了搬走是不符合道理和法律的。第二、我方认为一审法院要求我方按照市场价格支付土地租赁费欠妥，因为原来合同中约定了租赁费的标准，应当按照原来的租赁费标准支付租赁费。同时我方竞买到房产后，赵古屯村委会让村民强行住在该房产里面，一直不让我方使用。至今我方对该房屋没有任何收益，还给我方造成重大的损失。因此，我方不应支付租赁费。综上，请求二审法院判决原租赁合同继续有效，杨某按照原协议的标准和年限交纳租金，根据目前的物价情况，可以适当的提高租金；判决赵古屯村委会腾退非法占用的房屋，在没有将房屋交与杨某之前，杨某不支付租金。
赵古屯村委会针对以上杨某上诉答辩意见为：赵古屯村委会与原泊头市德才学校签订的是土地租赁合同，合同中没有涉及任何房产的事情，杨某拍得的房产只是购买的地上物的残值，村委会与德才学校签订的合同与杨某没有关系的，对杨某没有约束力；杨某购买房屋后派了警卫看守，村委会没有占用；杨某拍得的房屋占用了赵古屯村村民的土地，必须给付租赁费。
二审法院查明事实除与一审查明事实一致外，另查明，杨某二审庭审过程中提供证据如下：1、2009年3月27日关于对泊价经鉴字（2009）第4号的重新鉴定结论书（复印件）；2、2009年6月29日沧州拍卖行财产拍卖暨所有权转移证明书。用以证实杨某购买的是房产，而不是地上附着物，在拍卖之前没有人向杨某说明需要与村委会签订协议后才拥有房产所有权。
赵古屯村委会质证意见是：1、2009年3月27日关于对泊价经鉴字（2009）第4号的重新鉴定结论书，是复印件不能作为证据使用。2、对于2009年6月29日沧州拍卖行财产拍卖暨所有权转移证明书，说明杨某已经取得了房产。
本院认为，本案的争议焦点是：第一、在杨某拍得原泊头市德才学校的房产后，原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的土地租赁协议应否终止、该协议对本案双方当事人是否具有约束力及争议的租赁土地是否应恢复土地原貌问题；第二、杨某是否应给付赵古屯村委会自拍得房产之后的租金及给付租金的数额。
关于焦点问题一、首先，原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的土地租赁协议是否对本案双方当事人具有约束力。从原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的1998年1月16日租地协议、2004年8月17日承包地亩协议分析，合同当事人是赵古屯村委会与原泊头市德才学校，根据合同相对性原则，该租地协议对赵古屯村委会及原泊头市德才学校具有约束力；同时杨某经竞拍购得的是原泊头市德才学校的房产及空调等财产，在拍卖公告及杨某提供的2009年6月29日沧州拍卖行财产拍卖暨所有权转移证明书中均有记载，拍卖并未涉及本案争议的租赁土地的使用权。因此，赵古屯村委会与原泊头市德才学校之间的土地租赁合同对杨某没有约束力。其次，在杨某拍得原泊头市德才学校的房产后，原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的土地租赁协议应否终止问题。因杨某不是以上土地租赁协议的当事人，该土地租赁协议对杨某没有约束力，故以上土地租赁协议是否终止问题与本案没有关联性，在此不予确认。第三，争议的租赁土地是否应恢复土地原貌问题。杨某竞买的是原德才学校的房产而非地上残留物，因此拆除房屋将会造成资源浪费，不符合物尽其用的基本原则。综上，赵古屯村委会请求杨某将拍得的房产拆除并恢复集体土地原貌，其理由缺乏法律依据，不利于房地产的合理利用，也不符合房地产一体化利用的客观现实，故原审法院对赵古屯村委会以上请求不予支持的意见，本院予以认可。
关于焦点问题二、杨某是否应给付赵古屯村委会自拍得房产之后的租金及给付租金的数额。虽然杨某不是租赁土地合同的当事人，但杨某拍得房产后，在利用房屋的同时必然涉及到对诉争土地的合理使用，由于本案争议该房产坐落于赵古屯村集体所有的土地上，杨某应向赵古屯村委会支付相应的租金。根据原审法院委托泊头市涉案资产价格鉴证中心，对杨某购得的学校实际占用面积的丈量及对该土地的租赁费用的评估作价，杨某自购得原泊头市德才学校始至2013年10月止，应给付赵古屯村委会土地租赁费共计257422元。同时鉴证费3000元，应由杨某承担。希望赵古屯村委会与杨某今后以互谅互让、利益共赢为出发点，用友好协商的方式解决租赁事宜，维护和谐稳定的村民生活环境，同时减少资源的浪费。
另外，关于杨某要求赵古屯村委会腾退非法占用的房屋，并主张在将房屋交付之前不支付租金的问题，因杨某没有证据证实赵古屯村委会非法占用该房屋，故此上诉理由不成立。杨某可另行向侵权人主张权利。
综上，原审法院判决遗漏了部分诉讼请求即赵古屯村委会要求终止原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的土地租赁协议以及恢复诉争租赁土地原貌问题的判决事项，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省泊头市人民法院（2012）泊民初字第1149号民事判决：杨某给付泊头市泊镇赵古屯村村民委员会土地租赁费257422元，并承担鉴证费3000元，合计260422元，于判决生效后十日内履行；
二、驳回泊头市泊镇赵古屯村村民委员会要求终止原泊头市德才学校与赵古屯村委会之间的土地租赁协议以及恢复争议的租赁土地原貌的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，按一审判决执行，由泊头市泊镇赵古屯村村民委员会与杨某各负担4400元；二审案件受理费5306元，由泊头市泊镇赵古屯村村民委员会与杨某各负担2653元；
本判决为终审判决。
审判长 关志萍
审判员 于长江
审判员 张 梅
二〇一四年七月十五日
书记员 王 畅