上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民二（商）初字第2957号
原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人钱达仁，董事长。
委托代理人胡海毅，上海瀚元律师事务所律师。
委托代理人沈亮，上海瀚元律师事务所律师。
被告上海欧灏实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人包建平，总经理。
委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。
委托代理人袁方，上海一曼律师事务所实习律师。
原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司与被告上海欧灏实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡海毅，被告委托代理人朱小红、袁方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司诉称：被告原名上海汇商广告有限公司，于2015年3月16日更名为现在的名称。原、被告曾于2006年9月16日签订《广告阵地租赁合同》，合同约定原告将其管理的高炮广告牌的阵地26只租赁给被告，租赁期限为2006年9月29日至2021年9月28日，共计15年，关于广告阵地的租金、支付方式、被告逾期付款的违约责任等也作出了约定。合同签订后，原告积极配合被告广告阵地的落实与核准。被告最初也能按合同约定支付租金，但自2009年9月起开始拖欠租金，截止至2015年9月共计拖欠租金人民币（以下币种相同）2，480，000元。原告多次向被告催讨，并于2015年1月21日委托律师向被告寄送律师函，提醒被告及时支付拖欠的租金，但被告以效益不好、运营不利等为由拒绝支付。故原告现诉至法院要求判令：1、被告向原告支付2009年9月29日至2015年9月28日的广告阵地租金2，480，000元；2、被告偿付逾期支付广告阵地租金、保证金的违约金1，642，368元（以被告在2009年9月29日至2015年9月28日期间欠付的租金及保证金为本金，按每日万分之六分为六段计算至2015年5月26日止）；3、被告按合同约定支付自2007年以来每年应付的保证金240，000元（30，000元／年×8年）；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告就其诉请1金额计算明确如下：被告共付款1，140，000元，其中100，000元为保证金性质，2006年9月29日至2009年9月29日的租金计960，000元已付清，尚结余80，000元；2009年9月29日至2011年9月28日期间8只阵地的租金为640，000元（40，000元／年／只×2年×8只），2011年9月29日至2015年9月28日期间8只阵地的租金为1，920，000元（60，000元／年／只×4年×8只），故诉请1金额为2，480，000元（640，000元＋1，920，000元-结余款80，000元）。原告就其诉请2表示，1，642，368元仅为欠付租金的违约金，原告在起诉时漏算了欠付保证金的违约金，总额应为1，667，334元。
被告上海欧灏实业有限公司辩称：双方就2009年9月29日到2012年9月28日的租金已经处理，达成过补充协议，没有争议，因此原告诉请这部分没有依据。2012年9月29日到2014年9月28日的租金已经超过1年诉讼时效，2014年9月29日到2015年9月28日的租金480，000元确实拖欠尚未支付。被告曾支付过1，040，000元租金，其中640，000元折抵到2008年9月，还有400，000元折抵到2009年。原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。对原告主张的保证金金额没有异议，请求法院考虑实际情况依法减免。由于双方签订租赁合同后，原告并未办理全部手续，且国家政策发生变化，导致广告阵地没有办法正常运行，希望法院依法减免租金。
经审理查明：被告原名上海汇商广告有限公司，于2015年3月更名为现在的名称。
2006年9月16日，原、被告签订《广告阵地租赁合同》。双方约定：原告将位于A30东南郊环高速公路51公里范围内（奉贤区境内和原南汇区境内）高速公路两边绿化带中禁入栅内的26只高炮广告阵地出租给被告，由被告用于设置广告设施，并进行广告牌及设施出租、与他人合作或自行发布广告等经营活动，所开展的各类经营活动需报原告备案；租赁期限为2006年9月29日至2021年9月28日，共15年；第1至5年，租金为40，000元／年／只，第6至10年，租金为60，000元／年／只，第11至15年，租金为87，860元／年／只，合同总金额为24，421，800元；签订合同后7天内支付第一年的租金，以后每年租赁日到期前一个月即8月28日前支付次年的租金；为了确保被告对本合同的履行，被告应向原告交纳保证金总额计500，000元，具体交纳方式为合同签订后7日内支付原告保证金100，000元，以后每年各支付30，000元，直至满500，000元为止，保证金于合同解除后归还被告；关于广告牌的施工和电缆设施铺设、广告制作、审批、发布及办理相关手续、电费等一切费用均由被告承担；（第五条第二款）租赁期内由于国家有关政策法规的变更或市政建设、市容整治，需要拆移阵地广告设施，被告需无条件执行（原告按国家对A30东南郊环实际发生的广告拆迁补偿费给被告），原告则按被告实际租赁期结算租金；原告负责办理好就实现本合同目的所需奉贤区规划局和原南汇区人民政府对26只阵地的位置的规划认可文件；广告牌和广告设施的所有权在本合同租赁期中和续租期内归被告所有，合同期满后或被告提出中途解除合同关系的，广告牌和广告设施及附属设施所有权归原告所有；在A30东南郊环高速公路51公里范围内，如原告有其他未出租或其他形式的广告阵地（如跨线桥、收费口等），在同等条件下，被告享有优先承租权；未经合同双方以书面形式商定，任何一方均不得单方面变更或解除本合同（除政策和法规发生变化和本合同第五条第二款的情况外），否则违约方承担支付合同总金额的5%作为违约金；被告逾期支付租金和保证金每超过一天应支付日违约金为年租金的万分之三，超过三个月不付租金和保证金，被告应加倍支付违约金，超过六个月不付租金和保证金，原告认为被告没有执行合同的能力，有权终止合同……。
合同签订后，被告即向原告付款1，140，000元，其中100，000元为保证金。
2007年9月9日，被告向原告发出《广告阵地租费调整报告》一份。内容为：由于政府审批的原因，被告直到目前才得到有效批准，建设了8处广告阵地，在双方合同签署后的一年时间里，由于广告阵地审批和最终交付未到位，给被告造成一定程度的损失和影响，除了得到批准建造的8处阵地外，仍有18处阵地未得到有关部门的许可和批准，故被告就原来于2006年9月16日向原告缴纳的26处阵地租金1，040，000元提出调整方案，方案为被告在2007年9月16日前后暂不向原告缴纳新的阵地租金，已缴纳的1，040，000元中的640，000元抵付已建造的8处阵地自2006年9月至2008年9月的租金，余下的400，000元留作未来批准建造后的阵地租金用，按实际批准数量计算，届时如该费用不足则被告另行根据所批准的阵地数量交齐。原告在该报告上批注：同意按上述方案调整租金。
2012年5月16日，被告向原告发出《广告租赁费情况商榷》一份。内容为：被告在2012年4月16日送上关于免除租金的情况报告，后又在2012年5月4日和原告进一步商谈；现被告提出四点建议性意见，一是因投资后许多不确定原因，造成投资失误困境，故希望免除2012年9月28日之前欠原告的租金；二是被告原计划向原告租赁26只阵地，现经过6年运作和原实际的预测，此高速公路段车流量稀少，阵地广告影响力有限，故被告再三衡量决定放弃原规划投资中18只阵地租赁，请原告另找合作伙伴；三是对已建的8只阵地，也请原告帮忙联合寻找合作伙伴，来盘活存量资产，具体如何分成，双方可另签补充协议；四是希望原阵地租金下降到20，000元／年／只。
2015年3月，被告向原告发出《关于高炮阵地租赁费律师函的回函》一份。内容为：被告已收到原告在2015年1月21日发来的要求支付租金的律师函，被告曾于2012年9月7日、2012年11月23日、2012年11月27日发函至原告，请原告给予减免广告阵地租金，现再次恳请原告予以考虑；被告成立至今，因经营内容比较单一，所以到目前为止经营收入甚微，更是投入了近8，000，000元的成本费用，被告出现严重亏损，实在无力支付所欠租金；被告于2006年9月16日租赁广告阵地，8座高炮广告到2007年10月安装完成后，被告还未正式投入运营，就遇上上海市迎世博，全面开展对户外广告牌进行清理整顿，停批户外广告发布许可，至今还未开放审批程序；被告在此期间不仅没有找到合作伙伴发布户外广告，更是流失了大量客户，近几年户外广告市场形势惨淡，由于该路段地处偏僻且客流量减少，阵地广告影响范围有限，很难找到有实力的广告公司来租赁，即使招到，租金也很低，使得被告在长期的经营过程中严重亏损，而政府宏观调整政策及国内经济形势也影响户外广告市场，客户明显减少；鉴于此，被告希望原告对租金酌情考虑，目前被告愿意承担管理租金的10%，被告也会同时调整业务范围、加大推广力度，待经营情况有所改善后再逐步增加租金的支付；如果此方案能够通过，而被告仍无力支付相应费用，被告愿意以广告牌抵押给原告冲抵租金解决该事宜。
另查：2012年7月27日，原、被告签订《补充协议》一份。内容为：由于被告自身经营原因，拖欠原告8处广告阵地租金940，000元（2012年9月28日前），经友好协商，被告同意将G1501高速公路东南段南进场3座三面体高立柱广告牌经营权交给原告直至欠款还清为止，原告经营南进场3座高立柱广告牌的收入归原告，部分抵扣阵地租金，剩余的拖欠款由被告在2012年9月28日前还清，到时无法还清，由被告在G1501高速公路东南段上的高杆广告牌的所有权作为租金的抵扣，具体哪几座由原告选定。
审理中，原告表示双方虽签订《补充协议》，但实际未履行，《补充协议》中提到拖欠租金为940，000元，系因当时将100，000元保证金冲抵了租金。
以上事实，由原告提供的《广告阵地租赁合同》、《广告阵地租费调整报告》、进账单、《关于高炮阵地租赁费律师函的回函》、工商部门查档资料，被告提供的《广告租赁费情况商榷》、《补充协议》及原、被告的当庭陈述等为证。经举证、质证，本院确认上述证据的真实性。被告另提供了《工程施工合同》、《买卖合同》，旨在证明因合同约定的26只阵地未能获得全部批准，造成被告已支出的逾4，000，000元无法收回投资。原告对此表示与本案无关，是被告自己的经营行为。本院认为，被告在《补充协议》中表示系其自身经营原因导致拖欠租金，在给原告的函件中也表示系被告再三衡量决定放弃租赁另18只阵地，故本院采纳原告的质证意见，对被告提交的合同的证明效力不予确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间签订的《广告阵地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，本院依法予以确认，双方均应恪守。本案争议焦点在于：一、被告答辩中所称双方签订《补充协议》后，截止至2012年9月28日的租金已经处理完毕，是否成立；二、原告主张的2012年9月29日至2014年9月28日期间的租金是否超过1年诉讼时效；三、原告在履行合同中是否存在过错；四、原告主张的违约金是否过高，应否调整。
关于焦点一，本院认为：原、被告虽签订《补充协议》，但被告在本案中未提交证据证明其已按照该协议将相关广告牌的经营权或所有权交付给原告。同时，被告在2015年3月给原告的回函中再次提出愿以广告牌抵押给原告冲抵租金，也显示之前的《补充协议》并未实际履行。因现无证据显示《补充协议》得到实际履行，而《补充协议》中明确了被告欠款金额，故被告仍应按《广告阵地租赁合同》履行支付租金的义务。本院对被告辩称截止至2012年9月28日的租金在签订《补充协议》后处理完毕，不予采纳。
关于焦点二，本院认为：原、被告在《广告阵地租赁合同》中约定了合同总款为24，421，800元，并明确了每年应付的固定租金金额。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，故原告主张2012年9月29日至2014年9月28日期间的租金，未超过诉讼时效。同时，根据被告提供的2015年3月的回函内容，原、被告就租金有多次沟通，原告对双方租赁关系所形成的租金有催讨的意思表示，而被告也始终以减免租金、想办法履行等答复原告，原告并未怠于主张权利。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予采纳。被告应支付原告2009年9月29日至2015年9月28日期间的租金2，480，000元。
关于焦点三，本院认为：原、被告在《广告阵地租赁合同》中约定广告的制作、审批、发布及办理相关手续由被告负责，故相应的后果亦应由被告承担。被告在函件中所提到的租金无法正常支付的主要原因系广告审批及经济形势原因，被告未租赁另18只阵地也系被告再三衡量后决定放弃。此外，被告在《补充协议》中也表示系其自身经营原因而导致租金无法正常支付。上述证据都表明从原合同中约定的租赁26只阵地减少至8只阵地并非原告的过错导致，原告就已交付的8只阵地也不存在违约行为。故本院对被告在答辩中提出原告未办理全部手续系导致广告阵地无法正常运行的原因之一，不予采纳。
关于焦点四，本院认为：违约金的金额是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告未按约支付租金，显属过错，应承担相应的违约责任。现被告抗辩违约金过高，本院考虑到本案的合同履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失，对违约金予以调整，酌定被告应付违约金金额为800，000元。
关于原告主张的保证金240，000元，有相应的合同依据，本院亦予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告上海欧灏实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司租金2，480，000元；
二、被告上海欧灏实业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司违约金800，000元；
三、被告上海欧灏实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司保证金240，000元（2007年至2015年，30，000元／年×8年）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41，698元，减半收取计20，849元，由原告上海东南郊环高速公路投资发展有限公司负担3，369元，被告上海欧灏实业有限公司负担17，480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡婷婷
二〇一五年十一月十六日
书记员 陈 曦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。