沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民二初字第3393号
原告：高福环，女，1944年4月24日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
被告：黄婷亮，女，1970年5月4日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
被告：王学良，男，1981年1月25日出生，汉族，住址：辽宁省昌图县。
委托代理人：袁冶，女，1933年6月8日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：崔彤，女，1957年11月17日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
原告高福环与被告黄婷亮、被告王学良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员单立担任审判长，与代理审判员王智宇（主审）及人民陪审员邳艳新共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高福环，被告黄婷亮、被告王学良及其委托代理人袁治、崔彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高福环诉称：原告原有房屋于05年动迁，06年底进住房屋位于大东区柳邻园小区。当时因原告关于动迁的事全是原告女儿，即被告黄婷亮经手，被告黄婷亮在原告不知情的情况下，私自与被告王学良签订房屋买卖协议书，原告请求法庭判令这份房屋买卖协议书是无效的，被告应给原告腾房，被告在此楼居住6年10个月，月租按800元计算，共计65600元。为维护原告合法权益，特此向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告黄婷亮与被告王学良私自买卖大东区柳邻园小区10栋3-2-1室房屋的买卖协议无效；1、被告腾出大东区柳邻园小区10栋3-2-1室房屋，交还原告；2、被告给付房屋使用费65600元。
被告黄婷亮辩称：动迁时原告不在，动迁时的手续都是由被告办的，当时不懂法律，不知道需要经过原告同意，被告确实是私下卖的房子，没经过原告的同意，买卖房屋的时候，被告王学良也知道原告当时不在的情况，被告认可原告的诉讼。
被告王学良辩称：被告黄婷亮向被告的姑姑表示需要卖房子，在办理过户手续的时候，被告发现该房产所有人是原告，向被告黄婷亮询问应该去向原告进行求证，被告黄婷亮表示现在见不到原告，并称其母亲知道卖房子的事。被告是农民工，在被告黄婷亮保证之后，就相信了被告黄婷亮，并签订房屋买卖协议。同时，被告黄婷亮还将原告的身份证、户口簿等相关原件手续都给了被告。被告给了被告黄婷亮4.5万元，在五年后该房屋办理过户手续时将5000元补齐，房屋总价为5万元，因为是政府补贴房，所以房价低。入住之后被告交了相关的费用，然后装修入住，到现在费用均由被告承担。到五年该办手续的时候，就再也找不到被告黄婷亮了。
经审理查明，原告高福环与被告黄婷亮系母女关系。原告原有住房一处，地址为沈阳市大东区。
其上述房屋进行拆迁。2005年8月31日，被告黄婷亮代原告填写了东站地区棚户区改造无房产产籍房屋“低收入户”补助认定审批表及大东区如意棚户区改造居民购买政府补贴房申请表，以上文件载明，原告房屋的拆迁人为被告沈阳市大东区城市建设局，被委托拆迁单位为被告沈阳市大东房屋拆迁有限责任公司，并注明原告因购买政府补贴房做扣补助款3.2万元，及申购补贴房房源地址为观泉苑，户型建筑面积为55平米，总购房款104，500元。
2006年12月15日，沈阳市大东区公证处出具公证书一份，确认了原告所选的政府补贴房的地址。2007年2月14日，原告得到政府补贴房准住通知单，其中载明，原告经自选房号，选定的房屋地址为柳邻园小区。
2007年2月12日，被告黄婷亮以原告及其自己的名义与被告王学良签订房屋买卖协议书一份，其中载明被告王学良作为买受人购买原告上述回迁后的房屋，购房金额为5万元。双方约定被告王学良分二次交清购房款，原告在被告王学良付清所有购房款后将全部房屋手续交给被告王学良。协议签订之后，被告黄婷亮将房屋相关手续、原告身份证、户口本等材料交付被告王学良。被告王学良其后入住诉争房屋并陆续交纳了诉争房屋上的剩余房款78，990元、维修基金2774.75元、管网费1600元及物业费、水费、电费等费用。
2007年7月18日，被告黄婷亮向被告王学良出具收条一份，载明被告黄婷亮收到被告王学良购房款4.5万元，余额5千元于更名后付清，至本院审理之时，被告黄婷亮共计收到被告王学良购房款47800元。
上述事实，有原告高福环提供的东站地区棚户区改造无房产产籍房屋“低收入户”补助认定审批表、大东区如意棚户区改造居民购买政府补贴房申请表，被告王学良提供的房屋买卖协议书、收条、原告身份证户口薄复印件、公证书、房屋上各项费用收据及庭审笔录、询问笔录等经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为以下两点：1、被告黄婷亮作为诉争房屋的无权处分人与被告王学良签订的房屋买卖协议的效力。2、被告王学良购买讼争房屋是否构成善意取得。
关于本案第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无权处分，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，诉争房屋的所有权人为原告高福环，虽然原告与被告黄婷亮系母女关系，但被告黄婷亮在诉争房屋上并无份额亦未得到原告允许处分其房屋的授权，故其出卖原告房屋系无权处分行为。原告因事直至2013年7月17日才到本院提起诉讼，其时间跨度在一年半以上，加之经过本院的询问，被告黄婷亮出卖诉争房屋的目的即是为了处理原告自身事宜，由以上，本院有理由相信原告对被告黄婷亮的无权处分行为充分知悉，又因原告对此没有给出合理的解释，结合目前沈阳房屋价格变动的大趋势及本案具体案情，本院推定原告不但有充足的时间去知悉被告黄婷亮对诉争房屋的无权处分行为，且原告以一种默示的态度对被告黄婷亮的处分行为进行了追认。为保护交易秩序和买受人的利益，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》遵循严格规制对合同的无效认定的司法立场，进一步肯定无权处分合同的效力。该解释第三条第一款明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据以上分析和法律规定，本院认定被告黄婷亮与被告王学良签订的房屋买卖协议书有效，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。
关于本案第二个争议焦点。善意取得作为一项重要的民事法律制度，目的在于保护物权变动的公信力，鼓励交易，维护正常的交易秩序。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”据此，不动产善意取得的构成要件为：出让人无处分权；受让人为善意；合理价格有偿转让；依照法律规定已经办理物权变动登记。故对被告王学良取得房屋是否构成善意是处理本争议焦点的关键。本案讼争房屋在转让时，原告的女儿，即被告黄婷亮持有合法的房屋动迁手续、公证书、原告的身份证及户口本复印件等相关材料，考虑原告与被告黄婷亮之间特殊的身份关系及原告的实际情况，使得被告王学良有充分的理由相信被告黄婷亮拥有处分房屋的权利表征，而原告除了个人怀疑，并无充分证据证明被告王学良在交易时具有恶意，故本案应认定被告王学良系善意购买。此外，诉争房屋系政府在拆迁后提供给被拆迁户的政府补贴房，依据政策，此类房屋需经过五年后方可进行不动产产权登记。被告王学良在协议签订后即入住诉争房屋，一直居住至今，由此可以看出，诉争房屋在被告黄婷亮处分后已实现现实交付。根据当时、当地的客观条件和情况，二被告约定的购房价格亦属合理。综合以上分析，被告王学良取得讼争房屋应认定构成善意取得，且讼争房屋已经实际交付并由被告王学良占有、使用，故本院对原告的二、三项诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告高福环的诉讼请求。
案件受理费1640元，由原告高福环负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 单 立
代理审判员 王智宇
人民陪审员 邳艳新
二〇一四年四月十一日
书 记 员 高 倩