西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第04913号
原告（反诉被告）：西安富祥房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市咸宁东路。
法定代表人：董青，系该公司董事长。
委托代理人：戴华，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告（反诉原告）：李瑾，女，1983年12月2日出生，汉族。
委托代理人：李叔阳，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
被告（反诉原告）：刘志超，男，1981年7月9日出生，汉族。
委托代理人：李叔阳，北京市中兆律师事务所西安分所律师。
原告西安富祥房地产开发有限公司（以下简称：富祥公司）与被告李瑾、刘志超商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2012年12月4日作出（2012）雁民初字第04693号民事判决书。本院宣判后，原告富祥公司不服该判决，向西安市中级人民法院提出上诉。2013年7月8日西安市中级人民法院作出（2013）西民二终字第00881号民事裁定书，发回本院重审。重审期间，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富祥公司的委托代理人戴华、被告李瑾、刘志超的共同委托代理人李叔阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富祥公司诉称，2009年12月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，备案登记号为Y09128XXX。合同约定，二被告购买原告开发的位于西安市雁塔区滨河西路康城花园第10幢1单元12层11202号商品房。合同第六条付款方式及期限第3款约定，“买受人在签订本合同之日向出卖人支付首付款计人民币121000元，余款280000元办理银行按揭手续”。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定，“按揭付款买受人自订立合同并支付首付款之日起5日内提供齐全按揭贷款资料，如贷款不成功或贷款额少于未付剩余房款，可在20日内选择补交剩余房款或者选择退房，如期满时既未交清房款又未退房，则同意按以下方式处理：1.买受人同意无须本人亲自到场在备案合同注销单签名，由出卖人持合同及期满通知，单方办理备案合同注销手续，买受人接受注销结果，不提异议。2.自期满次日起买受人按未付剩余房款每日千分之十补偿出卖人，直至交清房款或退房。3.出卖人可以从买受人首付房款中扣除补偿金和定金后，解除合同，并将该房另行销售”。但是，自原、被告签订《商品房买卖合同》以后，被告一直拖延向原告及银行提交按揭贷款资料，且二被告彼此�间对是否继续购房也产生争执。2010年12月13日，原告向被告发出“解除《商品房买卖合同》通知”，告知由于其迟延提供按揭贷款资料，导致合同无法继续履行，原告正式与被告解除《商品房买卖合同》。2011年1月9日，被告到原告处办理《销售退房审批表》。随后，原告多次联系被告要求办理《商品房买卖合同》备案注销手续，但被告李瑾以人在外地为由，一直拖延办理相关手续。2012年4月下旬，被告刘志超到原告处要求继续办理备案注销手续。2012年5月，就在原被告双方一起到西安市住房保障和房屋管理局现场办理该《商品房买卖合同》的备案注销手续时，被告李瑾突然变卦，不予配合，导致至今该商品房备案注销手续未办理成功，给原告造成极大损失。现原告诉至法院，请求：1.依法确认原被告双方签订的合同登记号Y09128XXX号《商品房买卖合同》于2011年1月9日解除。2.依法判令被告协助原告办理合同登记号Y09128XXX《商品房买卖合同》备案注销手续；3.被告承担本案诉讼费用。
针对原告富祥公司的本诉，被告李瑾、刘志超共同辩称，被告李瑾原系原告公司员工，于2009年以公司员工的身份团购的涉案房屋。商品房买卖合同签订后，李瑾和刘志超按照合同约定交纳了首付款并办理银行按揭，由于房贷比例提高，又补交了部分款项，交完首付款后二被告按照合同约定向富祥公司提交齐全的按揭贷款的资料。2011年11月底，李瑾与富祥公司发生了劳动争议，二被告再去银行询问贷款时，银行告知称富祥公司不让放款。二被告遂到富祥公司要求一次性付款，但是遭到富祥公司拒绝，富祥公司不同意将房屋出售给二被告，双方发生争议。其间，富祥公司还对二被告进行了口头威胁，二被告误以为按揭贷款无法办理，才在原告的退房申请表签字，但是原告一直没有退还二被告的首付款。双方在协商此事时，原告让二被告到银行查看有无抵押行为，二被告这时发现涉案房屋的抵押等手续是齐全的，并非原告所述的按揭手续不完全，原告解除合同的行为属于欺诈。二被告已经按照合同约定履行了自己的义务，故原告认为合同协商解除的诉请不能成立。综上，请求驳回原告诉请。
被告李瑾、刘志超反诉称，李瑾于2008年11月8日至2010年11月30日在富祥公司担任办公室行政人事行政专员。2009年12月23日，李瑾以员工身份团购富祥公司开发的暖山康城第10幢1单元12层11202号商品房一套，购买人为刘志超、李瑾，合同号为Y09128XXX，购买单价为4086元／平米，合同总价为40.1万，交房时间为2010年10月30日。2009年12月23日，反诉原告支付首付款8.1万，提供了按揭贷款手续，在中信银行股份有限公司西安分行办理了银行按揭，�订了《借款合同》、《抵押合同》各8份及其他手续资料，但银行未向反诉原告交付《借款合同》和《抵押合同》。2010年3月11日，反诉原告交纳了住房大修基金12030元。后因国家提高首付房款比例至30%，反诉原告又于2010年9月27日补交首付款4万，银行按揭28万。2010年底，李瑾与反诉被告发生劳动纠纷，即从富祥公司离职。此时，中信银行股份有限公司西安分行电话通知反诉原告放贷。反诉原告从富祥公司办完离职手续后到银行办理房贷手续时，银行称富祥公司不让放贷而拒绝放贷。2010年12月，富祥公司以反诉原告未提供齐全按揭贷款资料为由，称银行不予办理按揭，通知解除《商品房买卖合同》。面对强势的开发商，反诉原告错误地认为按揭贷款确实无法办理，在万般无奈的情况下于2011年1月9日签字准备办理退房，要求富祥公司先退房款之后再办理退房手续。2012年4�，刘志超再次要求先退首付款再办理退房手续时，富祥公司告知其商品房买卖合同丢失一份要求刘志超登报将其注销。刘志超登报注销后，富祥公司又要求反诉原告去银行和房地局注销《商品房抵押权登记注销申请书》的过程中，反诉原告发现《借款合同》和《抵押合同》早于2010年11月已经成立生效，并在房地局登记备案，富祥公司所谓的“未提供按揭资料办不下贷款”全部是欺诈反诉原告、胁迫反诉原告退房的谎言。综上所述，《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》真实、合法、有效，并经西安市房屋管理局登记备案，买受人的合法权益应当保护。富祥公司作为一家房地产开发企业，在向买受人提供服务的过程中，采取了欺诈方式、以虚假的事实和理由逼迫买受人退房，违反《合同法》和《消费者权益保护法》，请求：1、判决反诉被告西安富祥房地产开发有限公司要求解除合同的行为无效；2、判决《商品房买卖合同》的付款方式、时间和交房时间变更为反诉原告于判决生效后三十日内一次性支付剩余房款，反诉被告富祥公司在收到房款的同时向原告交付房屋，《商品房买卖合同》的其他条款不变继续履行；3.反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费。
针对被告李瑾、刘志超提起的反诉，反诉被告富祥公司辩称，1、2011年1月9日，反诉原告以“公司要求退房”为由填写《西安富祥房地产开发有限公司销售退换房审批表》，办理了退房手续。2011年1月11日，李瑾委托刘志超办理退房手续，出具授权委托书。2011年1月12日，刘志超在西安银行纺织城支行办理借记卡用于退还首付款。从双方上述一系列行为表明，双方对解除《商品房买卖合同》已经达成合意，《商品房买卖合同》已经解除，双方已经开始履行合同解除后�附随义务；2、反诉原告认为解除合同的行为无效无事实及法律依据，依法应予以驳回。首先，经富祥公司事后了解，银行停止向反诉原告发放贷款的原因是由于李瑾在办理贷款时有不良记录，贷款利率要上调至7.5折至8折，但李瑾不同意，故贷款事宜拖了一年多。后来银行得知李瑾与答辩人有劳动纠纷，银行综合考虑后认为李瑾之前有不良记录，现在又发生劳动纠纷，提供的收入证明也已失效，如果继续放贷将会增加银行的信贷风险，损害银行的利益，银行停止向其放贷，富祥公司没有收到涉案房屋的按揭贷款。其次，根据法律规定，在当事人存在欺诈行为并损害国家利益的情况下才会导致合同无效。当事人存在欺诈行为亦属于可撤销合同的范畴。富祥公司并不存在欺诈的行为，故反诉原告认为解除合同的行为无效无事实及法律依据。同时，即使富祥公司存在欺诈�为，反诉原告也已超出提出撤销1年的除斥期间。故应驳回反诉原告的诉讼请求；3、双方的合同已经协议解除，已不存在变更合同的基础。而合同缔结时双方合意的表现，任何人无权单方要求变更合同，富祥公司也明确表示不同意变更合同，因此反诉原告的诉请应当予以驳回。综上，反诉原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。
经审理查明，2009年12月23日，富祥公司与刘志超和李瑾签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为Y09128XXX，约定由刘志超、李瑾购买富祥公司开发的位于西安市雁塔区滨河西路康城花园第10幢1单元12层11202号商品房，建筑面积为98.14平方米，房价款为401000元，交付期限为2010年10月30日前。合同第六条约定，二被告在签订本合同之日向原告支付首付款计人民币121000元，余款人民币280000元办理银行按揭手续。合同第八条约定，原告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付二被告使用，但二被告应给予原告60天的谅解期。合同第九条约定，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期超过30日后，二被告有权解除合同。二被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向二被告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条约定，二被告自订立合同并支付首付款之日起5日内提供齐全按揭贷款资料，如贷款不成功或贷款额少于未付剩余房款，可在20日内选择补交剩余房款或者选择退房（本人亲自注销已备案合同后取回首付房款），如期满时既未交清房款又未退房，则同意按以下方式处理：1.二被告同意无须本人亲�到场在备案合同注销单签名，由原告持合同及期满通知，单方办理备案合同注销手续，二被告接受注销结果，不提异议；2.自期满次日起二被告按未付剩余房款每日千分之十补偿原告，直至交清房款或退房；3.原告可以从二被告首付房款中扣除补偿金和定金后，解除合同，并将该房另行销售。
合同签订之日，刘志超和李瑾向富祥公司缴纳首付购房款81000元。2010年9月27日，刘志超和李瑾向富祥公司缴纳首付购房款40000元。2010年10月25日，刘志超和李瑾作为共同借款人向中信银行股份有限公司西安分行（以下简称：中信银行西安分行）提交《个人借款申请资料书》，该《个人借款申请资料书》中记载李瑾的工作单位为富祥公司，收入来源一栏全部内容未填写。2010年11月10日，刘志超和李瑾与中信银行西安分行及富祥公司签订《中信银行个人购房借款合同》，该合同对借款人刘志超和李瑾、贷款人中信银行西安分行、保证人富祥公司的权利和义务均作了约定。同日，刘志超和李瑾与中信银行西安分行签订了《西安市房地产抵押合同》。经查，中信银行西安分行在签订《中信银行个人购房借款合同》后，由于李瑾从富祥公司离职，与富祥公司发生劳动争议，其经济收入发生变化，有可能影响将来的还款能力，属于审批贷款中国家规定的重大变故，中信银行西安分行遂中止发放李瑾和刘志超的贷款。
2011年1月9日，二被告在《西安富祥房地产开发有限公司销售退换房审批表》上签名，该申请表的申请内容一栏记载：“申请内容为退房”，申请说明一栏记载：“公司要求退房；申请人签字：李瑾刘志超”，刘志超和李瑾本人均在申请人签字一栏签字和捺印；营销部经理一栏记载：“同意；沈雷；回复时间2011年1月9日。”2011年1月11日，李瑾�具委托书，委托书载明：今委托刘志超办理退房事宜，房款全部打到刘志超提供的账号上（房号X-11XXX，交缴首付款捌万壹仟元整、肆万元整，收据号为：0015XXX，4069XXX），如出现任何问题一切由本人李瑾负责，与西安富祥房地产开发有限公司无关。2011年1月12日，刘志超在西安银行纺织城支行申请开立个人银行结算账户，账户号码为6221363810102XXXXX，并将该银行卡复印后提供给富祥公司，刘志超在该卡的复印件上注明“此卡用于退首付款”。
以上事实有《个人借款申请资料书》、《富祥公司销售退换房审批表》、《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《劳动合同书》、证人证言和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告富祥公司与二被告李瑾、刘志超签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行相应的义务。合同约定的付款方式是李瑾和刘志超购房支付121000元首付款，其余280000元购房款由李瑾和刘志超向中信银行分行办理按揭贷款的相关手续后通过中信银行西安分行按揭支付。在实际办理按揭贷款期间，中信银行西安分行因李瑾与富祥公司产生劳动争议，李瑾的工作和收入发生了变化，根据该笔贷款可能产生的风险拒绝了李瑾的贷款申请。富祥公司在未收到刘志超和李瑾的按揭购房款后，向李瑾和刘志超要求协商解除《商品房买卖合同》，李瑾和刘志超也于2011年1月9日在退房申请书上签字同意退房。之后，二被告为退还首付款还向原告提供了收款账户。上述一系列事实能充分说明原、被告双方就商品房买卖合同的解除已经形成合意，合同已协商解除。故原告的诉请本院予以支持。而对于二被告认为原告采用欺诈的手段，以虚假的事实和理由逼迫买受人退房，故解除合同的行为无效，合同应继续履行的反诉请求，二被告并无证据证明原告存在欺诈行为，且银行未发放贷款属银行的业务职权范围，银行工作人员也证实未向二被告发放按揭贷款是贷款人发生了重大变故，贷款可能产生风险，与原告无关，故二被告的反诉诉请缺乏事实依据，本院不予支持。庭审中，二被告要求追加中信银行西安分行为本案第三人，但本案争议的焦点是合同是否已经解除，买卖合同的相对人为原、被告双方，解除与中信银行西安分行没有直接的利害关系，故二被告申请追加中信银行西安分行的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十四条、第五十五条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法�第五十六条之规定，判决如下：
一、原告西安富祥房地产开发有限公司与被告李瑾、刘志超签订的合同登记号为Y09128XXX号《商品房买卖合同》于2011年1月9日已解除。
二、被告李瑾和刘志超应于本判决生效后二十日内，协助西安富祥房地产开发有限公司办理合同登记号为Y09128XXX号《商品房买卖合同》备案注销手续。
三、原告西安富祥房地产开发有限公司应当于被告李瑾和刘志超协助办理完毕备案注销手续十日内向被告李瑾和刘志超返还购房首付款121000元。
四、驳回被告李瑾和刘志超的全部反诉请求。
本诉案件受理费7415元，由原告富祥公司承担。反诉案件受理费3923元，由反诉原告李瑾、刘志超自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 �红梅
人民陪审员 曹 广 师
人民陪审员 王 雪 绒
二〇一四年六月十三日
书 记 员 孙 晶 晶