滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滑民二初字第292号
原告何书芹，女，1937年2月16日生。
委托代理人于合金、于滨，北京锋锐律师事务所律师。
被告安阳德远房地产开发有限公司。
法定代表人王智云，职务：总经理。
委托代理人王永昌，该公司法律顾问。
原告何书芹诉被告安阳德远房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月18日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告何书芹的委托代理人于合金，被告安阳德远房地产开发有限公司的委托代理人王永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何书芹诉称，2011年，原、被告签订一份滑县数码科技广场营业房预定协议，协议约定由原告向被告交纳4万元的购房款，预留期满后可选择退回预定金，并由被告按月息3%支付物业增值补偿金。协议签订后，原告向被告支付了4万元预定金，被告出具了收据。协议生效后，被告支付了部分物业增值补偿金，在协议约定的预留期届满后，原告要求返还预定金，解除协议，被告以资金困难为由不予退还，并承诺今后仍参照协议支付物业增值补偿金至退清为止。现原告起诉，要求被告支付房款4万元及利息（从2014年8月1日起按银行同期贷款4倍的利率计算至付清之日），并支付物业增值补偿金40000元，诉讼费用由被告负担。
被告安阳德远房地产开发有限公司辩称，被告没有和原告签订合同，本案不属于房屋买卖合同纠纷，合同也不是双方的真实意思表示，而是借购买营业房名义的一种筹资行为，应认定为无效合同；原告起诉状中所述的物业增值补偿金，不符合买卖合同的交易习惯，且由于合同不成立，该补偿金也无事实和法律依据，不应支持。本案涉及案外人郭金福和王保堂，其二人与本案有牵连关系，应追加其二人作为第三人参加诉讼。
经审理查明：原告何书芹（作为乙方）与被告安阳德远房地产开发有限公司（作为甲方）于2011年2月20日签订了滑县数码科技广场营业房预定协议，协议内容为：“第一条：乙方预定营业房的基本情况，乙方预定的营业房位于滑县中州大道北侧，面积为6600平方米的两层营业房和21000平方米的三栋高层住宅楼项目，乙方预定营业房面积约3平方米。第二条：预定营业房的产权说明，甲方保证乙方所预定的营业房不存在任何形式的产权争议，由此对乙方产生的一切损失由甲方承担。第三条：计价方式与价款，乙方本协议预定营业房面积约3平方米（一层），销售单价为人民币15000元／平方米。第四条：付款方式及期限，乙方同意在2011年2月20日一次性支付营业房预定金人民币4万元，用于预定该营业房，由甲方出具收据。第五条：预留期限，乙方预定的营业房预留期限为六个月，即2011年2月20日至2011年8月20日，预留期限内双方不得向第三方转让。第六条：关于物业增值补偿金的约定和其他，1、本协议预留期满后乙方可选择退回预定金，由甲方按约定支付物业增值补偿金，甲方按照预定金额的月息3%支付，计人民币7200元，届时，乙方需要到甲方办理相关退回预定金手续，领取原交预定金款及本协议约定的物业增值补偿金，共计人民币47200元。2、预留期满后，若乙方选择购买该营业房，乙方首先解除原预定协议，再签定新的相关营业房买卖协议，并按所认购的面积和价格重新计算。3、预留期间，物业增值补偿金双方协商也可分月、季退乙方。第七条：本协议一式两份，甲乙双方签字盖章后生效，双方严格按照本协议履行，未尽事宜双方另行协商。”原告何书芹在协议上的买受人处签字，被告安阳德远房地产开发有限公司在协议上的出卖人处加盖公章。签订协议的当天，原告何书芹向被告安阳德远房地产开发有限公司交付4万元，被告安阳德远房地产开发有限公司出具一份收据，收据上记载每月支付一次补偿金。协议签订后，被告安阳德远房地产开发有限公司每月向原告何书芹支付物业增值补偿金至2011年8月26日，后被告安阳德远房地产开发有限公司又于2014年5月6日支付2000元，共向原告何书芹支付款7400元。
案外人王保堂、郭金福为被告安阳德远房地产开发有限公司聘用的高层管理人员，2011年2月20日，被告安阳德远房地产开发有限公司与王保堂、郭金福签订筹集资金协议，授权王保堂、郭金福在安阳开展招商和筹集资金工作。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的滑县数码科技广场营业房预定协议、收款收据，被告提交的筹集资金协议予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为：本案原、被告签订的滑县数码科技广场营业房预定协议，协议约定了原告预定营业房的面积、单价、付款方式、预留期限及预留期满后原告选择退回预定金时，由被告按月息3%支付预留期间的物业增值补偿金，且被告已按约定每月支付了原告部分的物业增值补偿金，故根据该协议内容约定的性质和被告在预留期间向原告支付款项的行为，本院认为，该协议名义上是商品房预购合同，其实质是民间借贷，协议中约定的预定金系借款本金，按月息3%支付的物业增值补偿金系约定的利息，预留期间半年系借款期限，且被告按约定每个月向原告支付利息，故本案应认定为民间借贷纠纷。根据原、被告双方的约定，被告应当在借款期限半年届满后向原告支付协议中的借款本金，故原告要求被告支付本金的请求，本院予以支持。关于协议中借款利息，因在原告起诉前被告已履行了协议中约定期限半年的名为物业增值补偿金，实为利息的款7200元，对于该款，系被告自愿支付的，且未侵害国家、集体和其他第三人的合法权益，故该利息虽然高于国家限制的借款利率，但应尊重当事人意思自治原则和当事人的处分权，故对于被告关于物业增值补偿金不应支持的抗辩理由不当，本院不予支持。被告所支付的多于约定利息款7200元的部分款为200元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，应先抵充利息。对约定期限半年后的利息，双方没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定，视为不支付利息，但根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第123条的规定，公民之间的无息借款，有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催要后，借款人仍不偿还的，出借人要求借款人偿付逾期利息，应当予以准许。原告主张的利息可自约定还款期限届满的第二日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决限定履行期限届满之日止。对于原告主张在约定期限一年后继续支付物业增值补偿金和从2014年8月1日起按银行同期贷款4倍的利率计算利息的请求，因双方没有约定，且证据不足，本院不予支持。被告申请追加案外人王保堂、郭金福为第三人，因案外人王保堂、郭金福系被告聘用的人员，其在安阳开展招商和筹集资金工作系经被告授权，系履行职务行为，故本院驳回被告追加第三人的申请。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安阳德远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何书芹款4万元及利息（利息自2011年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决限定履行期限届满之日止，计息总额扣除已支付利息200元）；
二、驳回原告何书芹的其他诉讼请求。
案件受理费1800元，原告何书芹负担800元，被告安阳德远房地产开发有限公司负担1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 张艳丽
审 判 员 景素祯
人民陪审员 刘金岭
二〇一五年三月十五日
书 记 员 李 辉