广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2611号
上诉人（原审被告）：广州市港龙实业有限公司，住所地广东省增城市永宁街新新七路313号13幢104房。
法定代表人：杨松波，该司总经理。
委托代理人：黄静仪、余琳，均是广东周航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹奎，住湖北省建始县。
委托代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人广州市港龙实业有限公司（下称港龙公司）因与被上诉人邹奎商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月7日，邹奎（买受人）与港龙公司（出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），该合同载明了买卖的商品房、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式以及邹奎保证合同中填写的通讯地址为有效地址，如邹奎未能收取，自港龙公司寄出函件之日的第十日，视为邹奎收到等。邹奎曾于2013年以购买的商品房不符合交付条件为由向原审法院起诉港龙公司，要求港龙公司支付延期交房违约金，案号为（2013）穗增法民三初字第642号。原审法院经审理后于2013年12月9日作出一审民事判决书，原审法院认定如下，一、邹奎与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行；二、对于关于交房条件的问题，虽然增城市城乡建设管理局在2013年11月6日出具了与房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该表仅证明房屋符合安全使用条件，不能证明房屋已具备永久用电、永久用气的居住使用条件。事实上，房屋至2013年11月21日止仍不具备永久用电、永久用气的居住使用条件，未能达到合同第十二条约定的交房条件；三、港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，理应承担延期交房的违约责任，邹奎要求港龙公司支付2013年7月1日起至2013年11月21日期间延期交房违约金36792元（每日以总房款511000元为本金，以0.05％，延期144天计算），合理合法，予以支持；四、至于邹奎要求港龙公司支付2013年11月22日起至港龙公司交付具备交房条件的房屋之日止的延期交房违约金，邹奎可另案主张，本案不予调处。综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、港龙公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2013年11月21日期间的延期交房违约金36792元给邹奎；二、驳回邹奎的其他诉讼请求。判后，邹奎和港龙公司均不服一审民事判决分别向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2014年5月14日作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。上述终审民事判决已于同年5月15日发生法律效力。2014年7月1日，港龙公司向邹奎在合同中所留地址邮寄了《太阳城御园收楼再次通知》、《补差通知》和《产权办理通知书》，其中《太阳城御园收楼再次通知》载明房屋已完全具备交房条件，业主自收到通知后5日内到物业管理处办理收楼手续，收楼时间为2014年7月2日至7月6日等内容。上述邮件被退回。至2014年12月1日止，邹奎仍未办理涉案房屋的交接手续。
邹奎向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、港龙公司支付延迟交楼违约金（按每日0.05％的标准，以已付房款511000元为本金，支付从2013年11月22日起至被告符合交楼条件后将房屋实际交付邹奎之日止，暂计为7665元）；二、港龙公司承担本案诉讼费。
原审法院于2014年8月11日立案受理本案，港龙公司于同年8月25日提出管辖异议，原审法院审查后于同年8月27日作出驳回港龙公司提出的管辖异议的民事裁定。港龙公司不服上诉至广州市中级人民法院。同年10月15日，广州市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的终审民事裁定。
原审法院另案查明：邹奎所购买的房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。
原审法院认为：邹奎与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋在2013年11月21日是否符合合同约定的交房条件、港龙公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，原审法院不予赘述。港龙公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的涉案房屋在交付时是否具备上述四通的居住使用条件是可以预见的，应承担开发建设风险，故对于港龙公司认为市政燃气管网的施工属于合同约定的不可抗力，不能归责于其公司，不应承担违约责任的主张，原审法院不予采纳。至于港龙公司以邹奎至今仍未支付面积差异款和接收涉案房屋为由，要求邹奎承担相应的违约责任，并应支付面积差异款和接收涉案房屋的请求，港龙公司可另案主张，本案不作调处。邹奎所买受的房屋在2014年6月20日才已完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。邹奎要求港龙公司支付自2013年11月22日起的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。鉴于港龙公司已在2014年7月1日依据邹奎在合同中载明的通信地址向其发出收楼通知，故依据合同及附件七第9条“乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址为有效地址……如乙方未及时收取，自甲方寄出函件之日的第十日，视为乙方收到”的约定，可视为邹奎在2014年7月11日收到上述收楼通知，故原审法院认为延期交房违约金应计算至2014年7月11日止。经核算，港龙公司应向邹奎支付自2013年11月22日起至2014年7月11日期间延期交房违约金59276元（每日以总房款511000元为本金，以0.05％，延期232天计算）。邹奎要求港龙公司支付上述期间之后至港龙公司实际交付房屋之日止的延期交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、广州市港龙实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付延期交房违约金59276元给邹奎；二、驳回邹奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费640元，由广州市港龙实业有限公司负担。
判后，上诉人港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定港龙公司未按照合同约定履行交付房屋义务，其行为已构成违约，与事实和法律不符。1、港龙公司已按照申请程序与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》，并申请开户。由于广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件而导致该楼盘迟迟未能接驳通气。进一步而言，导致2014年6月20日才具备接驳通气条件的根本原因是市政设施配备不足，对港龙公司而言属于不可抗力事由。2、港龙公司作为开发商无权控制市政设施的配备与进程。对港龙公司与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》之日应视为其履行完毕应尽义务之日。据此，一审法院认定港龙公司违约不符合事实，与法相背。二、一审法院认定涉案房屋至2014年6月20日才完全具备四通居住使用条件，但并非港龙公司造成。一审港龙公司提交的证据可证明港龙公司已于2014年1月26日完成所应承担的义务，物业具备交付的条件，邹奎拒绝收楼亦属于违约情节之一。三、港龙公司虽存在违约情节，但并非全部违约，而是部分违约，且并未对邹奎造成实质性的经济损失，港龙公司多次提出违约金计算标准过高且不合理应当作出调整，但一审法院并未在庭审过程中就该事实进行认定，故一审法院在没有全面考虑事实的情况而径自作出判决属于事实不清。港龙公司上诉请求撤销一审判决，驳回邹奎的所有诉讼请求。
被上诉人邹奎答辩称：被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
另查明，上诉人港龙公司向本院提交《中标通知书》，拟证明经在广州公共资源交易网上查实，该天燃气工程的中标通知书于2013年8月13日下发，那么最早也是在2013年9月份开工，上诉人港龙公司交楼时间是2013年6月30日，而涉案楼盘内部的管网于2013年6月20日完工了，因此，导致不能四通的原因在市政，上诉人根据补充合同的约定可以免责。被上诉人邹奎的质证意见为：上诉人港龙公司提交的证据跟本案没有关联性，被上诉人不认可上诉人的意见。
本院认为，原审法院对于邹奎与港龙公司之间的合同性质及各方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对港龙公司的上诉主张，本院认定如下：
关于逾期交楼的违约责任问题。根据本案证据及当事人的陈述可知，港龙公司虽于2014年1月26日与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》，但该司于2014年5月5日才与广州供电局有限公司就涉案房屋所在居住小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》，由此可见，港龙公司于2014年1月26日与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》时涉案小区仍未具备永久供电条件，涉案小区未完全具备合同约定的四通条件。为此，对港龙公司上诉主张其司逾期交楼的违约责任应截止计算于其司与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》之日依据不足，本院不予采纳。因永久供电并无延缓办理事由，故对港龙公司上诉认为未具备永久供气是广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件等事由导致，前述事由属该司可免责的不可抗力事由，该司可延长交楼时间的主张，本院亦不予采纳。港龙公司未依合同约定的时间2013年6月30前将涉案房屋交付买受人已构成违约，原审认定该司应承担相应的违约责任并无不妥。
关于逾期交楼违约责任的截止时间。涉案小区于2014年6月20日具备商品房买卖合同中约定的永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气等条件。但鉴于港龙公司已经在2014年7月1日向邹奎在合同载明的地址发出了收楼通知书，原审法院根据合同约定的邹奎逾期收件的后果，认定邹奎收取收楼通知时间为2014年7月11日，并以该日作为港龙公司计付逾期交楼违约金截止时间并无不妥，本院予以支持。
关于违约交楼违约金的标准问题。港龙公司和邹奎已对延期交房违约金的计算标准作出约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，港龙公司上诉认为双方于合同中约定的违约金标准过高，但其司未能举证证实。据此，港龙公司主张违约金予以调整依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于港龙公司二审期间提交的证据材料，并非一审庭审结束后形成的证据材料，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。港龙公司上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月八日
书 记 员 阮志雄
宋德光