上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第929号
原告邓芳萍。
委托代理人刘洋，上海信亚律师事务所律师。
被告秦凤燕。
委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。
被告李育其。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
原告邓芳萍诉被告秦凤燕、李育其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序于2014年7月18日再次开庭审理。原告委托代理人刘洋、被告秦凤燕委托代理人顾丽君、被告李育其委托代理人李鸿两次到庭参加诉讼，原告邓芳萍、被告李育其参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告邓芳萍诉称，2009年5月原告同两被告就沪松公路1134、1136号（以下简称“系争房屋”）房屋签订了租赁合同及补充协议，约定原告承租被告系争房屋，同时约定租期内两被告不得将系争房屋转租或出卖给第三人，原告拥有系争房屋优先购买权。后两被告在原告不知情的情况下将系争房屋出售给案外人杨甲，并于2012年1月20日完成产权变更。之后，两被告继续向原告主张房租，并多次向原告承诺与杨甲无合同之约。后涉案房屋于2012年4月11日发生漏雨事故，原告受损，经双方协商被告赔偿原告100，000元，从房租中抵扣。从2013年5月开始原告支付被告房租270，000元。后，案外人杨甲起诉原告索要房租，法院经判决确认原告应从2012年1月20日起向杨甲支付系争房屋房租。但原告已经于2011年12月24日支付了2012年5月30日前的租金。据此，原告诉至法院，请求法院判决：1、两被告返还房租465，835元（具体为：2012年1月20日至2012年5月30日期间的房租95，835元、2013年5月之后向秦凤燕支付的270，000元、因2012年4月11日漏水导致的损失，被告同意折抵租金的100，000元）；2、两被告违约赔偿装修费200，000元。
被告秦凤燕辩称，其认可自2013年5月起收到原告支付的房租270，000元，但是鉴于原告2011年5月4日支付的2011年6月1日至2011年11月30日期间租金中少付了15，000元，因此仅同意返还255，000元。对于原告主张的漏水损失，因原告主张的2012年4月11日时房屋产权已变更，因此被告秦凤燕无处分权，且原告未提供相关损失依据，故不予认可。对于2012年1月20日至2012年5月30日期间的房租，鉴于原告没有重复向案外人杨甲支付上述期间的房租，原告无权要求返还。对于装修费赔偿，一是被告秦凤燕无权同原告签订解除协议，二、对原告提供的装修合同不予认可，装修款项无法确认，三是原告在前案中确认装修已经没有多少价值，故对原告主张的装修赔偿不予认可。综上，对于原告的诉请，被告秦凤燕仅同意返还255，000元。
被告李育其辩称，其从未收到原告主张的钱款，因此无需返还。解除协议书明确被告秦凤燕代被告李育其承担一切责任，据此被告李育其签订该协议书，因此不同意原告全部诉讼请求。
经审理查明，2009年5月21日，原告邓芳萍同被告秦凤燕、李育其签订《房屋租赁合同》，由被告邓芳萍承租沪松公路1134、1136号房屋，租赁期限从2009年6月1日起至2015年5月30日止。租金支付方式为第一年一次性支付265，000元，第二年开始一年分二次付清，上半年6月8日支付165，000元，下半年12月8日支付100，000元。第四年开始租金每年增加5，000元。同时约定，被告在租赁期间根据经营特点有权变动室内结构。如发生自然损坏，应及时通知出租方，并配合出租方及时给予修复。同日，双方签订补充协议，约定沪松公路1134、1136号外加沪松公路XXX号租金包含在年租金265，000元内。
当日，原告支付265，000元房租。后，原告设立荣梦琴行，将系争房屋用于琴行经营。
2010年6月8日，原告支付被告李育其165，000元房租。2010年12月10日，原告支付被告秦凤燕100，000元房租。2011年5月4日，原告支付被告秦凤燕150，000元房租。2011年12月24日，原告支付被告秦凤燕100，000元房租。
2012年1月16日，被告李育其与秦凤燕共同委托案外人陈某某与案外人杨甲签订了《上海市房地产买卖合同》三份，约定李育其和秦凤燕作为产权人将1132、1134、1136号商铺分别出售给杨甲。
2012年7月，被告李育其以陈某某、杨甲、上海鸿海商品拍卖有限公司恶意串通为由诉至法院，请求确认陈某某代李育其与杨甲签订的关于松江区九亭镇沪松公路1132、1134和1136号商铺的《上海市房地产买卖合同》无效，案号分别为（2012）松民三（民）初字第1839号、1840号和1841号。
2012年7月13日，被告李育其告知荣梦琴行，因其已经向法院起诉三间商铺买卖合同无效。该案会在下个月八月八号开庭，为此请求其暂缓支付场地租金。
2012年7月16日，被告李育其告知荣梦琴行，有关于商铺租赁合同，其要求维持原状履行六年合同，也就是租用期限从2009年6月1日至2015年5月30日。李育其本人不同意解除该合同。三间商铺的纠纷李育其已经向松江区人民法院提出买卖合同无效起诉，该案将在下个月八月八日开庭。等判决生效后请将租金50%直接支付给李育其本人。
2012年12月6日，被告李育其委托上海市鸿和律师事务所李鸿律师向原告发出律师函，要求其按约履行房屋租赁合同，于2012年6月8日及2012年12月8日向出租人支付租金270，000元，其中李育其应得50%即135，000元。最近李育其曾要求原告支付租金被拒绝，被告的拒绝已构成违约。现要求原告收到函件后将租金支付给李育其或者该律所。2012年12月8日、9日，被告李育其委托代理人李鸿律师同案外人薛某某就系争房屋租金支付、漏水等事宜进行短信联系。
2013年5月16日，原告委托案外人薛某某向被告秦凤燕支付50，000元房租。2013年6月1日，原告向被告秦凤燕支付150，000元房租。2013年6月10日，原告委托案外人薛某某向被告秦凤燕支付60，000元房租。2013年7月18日，原告委托案外人薛某某向被告秦凤燕支付10，000元房租。
2013年6月1日，被告秦凤燕出具承诺书，载明，今承诺荣梦琴行房租补贴人民币100，000元，分两期扣清，实收到人民币200，000元，其中50，000元为薛老板已付清。以上租金为2012年6月8日-2013年6月7日已全部付清。下次付款为2013年6月8日-12月7日再次扣除补贴金50，000元整，代表李育其承担一切责任。
2013年7月31日松江区人民法院就（2012）松民三（民）初字第1839号、1840号和1841号作出一审判决，驳回李育其诉讼请求。之后，李育其提起上诉。2013年10月24日上海市第一中级人民法院对本案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2013年10月25日，原告（荣梦琴行）作为乙方、被告秦凤燕作为甲方签署解除合同协议书，载明：甲方秦凤燕、李育其，乙方邓芳萍（荣梦琴行），为切实保障乙方承租人的合法权利，今特再双方友好协商，订立下列条款，共同遵守履行：一、甲方秦凤燕代表李育其承担一切责任；二、甲方承诺乙方同杨君无任何关系，也没有合同之约。甲和杨在打官司，系争房产。三、如杨君和乙方有情况发生，甲方必须出庭作证，当面理论。四、甲乙双方2009年5月21日签订的租赁合同解除，已在2013年10月23日发函通知。五、甲方同意承诺赔偿房租人民币100，000元，因发生屋顶漏雨，钢琴、乐器、沙发、冰箱全部浸水停业清扫保洁等。六、甲方收到乙方的沪松公路XXX号三幢楼的大门钥匙。七、水电都已电话暂停，电信服务终止结束。八、甲方保证乙方的利益不受到更大的伤害，必须对自己的买卖行为负责，如有违约，乙方必将追究甲方的过错造成的伤害，赔偿乙方装修费用200，000元。该协议中李育其为2013年10月25日之后由原告找到其后签署。
另查明，系争商铺原登记的权利人为案外人李育其和秦凤燕，备注均载明秦凤燕、李育其共同共有，李育其的法定监护人为秦凤燕。
2012年1月20日，案外人杨甲取得系争租赁商铺的所有权。
2013年6月5日，杨甲诉至本院，要求解除同原告关于系争房屋的租赁合同，原告返还系争房屋，并支付2012年1月1日至实际返还之日止的租金和房屋使用费。本院于2012年12月12日判决解除原告杨甲承继的由秦凤燕、李育其与被告邓芳萍于2009年5月21日签订的《房屋租赁合同》；被告邓芳萍于判决生效之日起十日内支付原告杨甲2012年1月20日至2013年12月5日期间的租金和使用费505，916元。该案中，邓芳萍曾提出2012年4月11日漏水修缮费用的反诉主张6，294元，后撤回反诉。法庭至现场进行勘察，通过现场照片可以看出，系争房屋按照琴行经营进行过装饰装修，其中可移动物品已基本搬离，房屋内确有渗漏情况。该案中，邓芳萍陈述其对系争房屋进行了铺设地板、吊顶、粉刷涂料等装饰装修。法庭询问邓芳萍是否要求杨甲对其已经形成附合的装饰装修进行补偿，邓芳萍陈述鉴于装修时间较长且相关凭证也无法提供，故无需杨甲进行补偿。
该案判决后，邓芳萍以重复支付2012年6月之前的房租等原因为由提起上诉。经上海市第一中级人民法院审理认定原告于2011年12月24日向被告秦凤燕支付100，000元。后杨甲在该案中自愿放弃110，000元租金主张。
以上事实，由房屋租赁合同、补充协议、承诺书、律师函、短信记录、中国工商银行个人业务凭证、解除合同协议书、民事判决书、及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本案审理中，法庭向案外人杨甲就其起诉原告邓芳萍房屋租赁合同纠纷中自愿放弃110，000元事宜进行调查，杨甲陈述，在其起诉邓芳萍房屋租赁合同纠纷中，由于一审中邓芳萍未提出已向秦凤燕支付了2012年1月20日至2012年5月30日期间的租金，二审才举证提出上述期间租金重复计算问题。其考虑在2011年邓芳萍支付该期间租金时杨甲并非房屋所有权人，秦凤燕当时是有权收取的，所以在该案中粗略算了一下上述期间租金应在110，000元以内，故放弃了该部分租金主张。该部分租金的放弃并非是邓芳萍无需支付，而是基于其已经支付，且杨甲认可秦凤燕在收取当时是有权的。对于秦凤燕收取的部分，杨甲保留向其进行追偿的权利。
庭审中，法院询问各方对于被告秦凤燕主张抵扣15，000元的意见。原告陈述15，000元系被告秦凤燕对系争房屋火灾损失的赔偿，之后秦凤燕未就该费用进行主张，因此也超过了诉讼时效。被告秦凤燕认为租金支付具有连续性，因此不予认可超过诉讼时效，对于被告同意免去15，000元的主张举证不足，故原告应当支付。
庭审中，法庭询问各方关于2013年10月25日解除合同协议书的签订过程。原告陈述签署协议时被告李育其不在场，之后在李育其清楚合同内容后补签了字。被告李育其陈述，协议书中写明被告秦凤燕代其承担一切责任，因此其签字。另两被告均表示该协议是原告为了对抗其同杨甲租赁合同纠纷案件使用的，目的是为了减少原告应向杨甲支付的租金，并非其真实意思表示。鉴于各方均确认该解除协议书在原告同杨甲的案件中从未出示，法庭询问两被告是否有证据证明上述对抗陈述，两被告均称没有证据。
庭审中，法庭询问各方对于原告主张的漏水损失100，000元用于抵扣租金的意见。两被告陈述，原告在同杨甲的诉讼中仅主张6，000余元修缮费用，故原告主张损失金额不合理，且此时两被告并非房屋所有权人系无权处分。原告陈述，该案中原告主张的损失仅为修缮费用，并未针对钢琴等其他损失主张。由于在同杨甲案件庭审前原告已经同被告达成了协议书，故认为损失得到实现，故未向杨甲主张。庭审中，原告向法庭提交落款时间为2012年5月1日的情况说明一份，载明：2012年4月11日晚上下了一场雨，弄得我们琴行二楼地面全部都是水，然后漏到一楼天花板，最后漏到钢琴、吉他、楼梯、吧台，导致好多书和杂志、古筝弦、琵琶弦全部浸水，叁台钢琴、叁把吉他浸水。本来12号的上课由于一楼浸水而无法正常进行，然后打电话给房东。13日物业上门看现场，发现原来二楼西面原来装修空调洞正好在下水管处导致倒灌。原来二楼东面处漏水现象依然没有修复。并列明琴行损失含书籍、弦、钢琴、保洁损失，并手写损失共计13，200元，扣除上次维修余款2，832元=10，368元。原告表示该情况说明在漏水后寄给被告秦凤燕，但邮寄凭证无法找到。
庭审中，法庭要求各方解释解除合同协议书第八条的含义。原告称，由于被告秦凤燕一直声称没有出卖房屋，有权收取租金，因此制定该条款。该条款一方面是为了避免原告重复支付租金，另一方面是在租期内两被告确认没有侵犯其优先购买权。其核心为两被告不得出售房屋，否则赔偿200，000元的装修费用，200，000元装修费是违约金性质。被告秦凤燕称，杨甲已经办理产证，因此是否出售无需协议认定。该条当时是为了规避向杨甲支付租金的义务，用以抵抗杨甲的诉讼。被告李育其称，该条写明的是不让原告收到更大伤害，参照租金标准，现原告在同杨甲案件中未遭受比租金标准更大的损失，因此违约条件不成立。此外，原告同杨甲租赁合同中表明其不存在实际装修损失，因此即使违约也不存在损失。庭审中，原告提供其与薛某某签订的《装饰工程施工合同》，该合同载明系争房屋装修金额为366，700元，用以证明其装修损失。两被告认为薛某某同原告有特殊关系，且无装修资质，无装修发票证明，故对该合同均不予认可。
本院认为，系争房屋在租赁期限内发生所有权变更，变更后的所有权人继受租赁合同中原出租人的权利义务。因此变更前各方行为对承继的出租人具有约束力，而变更后原出租人亦应退出租赁合同关系中。本案中，案外人杨甲从2012年1月20日起成为系争房屋所有权人，继受了租赁合同权利义务，因此被告秦凤燕于2013年5月之后收取的租金显然没有事实和法律依据，应当向原告予以返还。而原告于2011年11月24日的付款行为系发生在被告秦凤燕有权收取租金期间，该支付行为对租赁合同继受人杨甲已经发生法律效力。据此，案外人杨甲已在其起诉原告的案件中放弃了该部分租金主张并在本案中追认秦凤燕收取原告租金的合法性，因此原告要求秦凤燕返还2012年1月20日至2012年5月30日期间租金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
就被告秦凤燕主张的15，000元抵扣问题。本院认为该15，000元的支付期限为2011年6月8日，支付租金的期间为2011年6月1日至2011年11月30日。尽管租金支付一般具有连续性，但被告秦凤燕在2013年6月1日承诺书明确将原告2013年5月16日和2013年6月1日支付的200，000元款项确认为2012年6月8日至2013年6月7日期间的租金且将后续款项列为2013年6月8日至12月7日的情况下，表明被告秦凤燕对原告各期租金的归属期间明确。被告秦凤燕无证据证明其积极主张该期欠缴租金的情况下，本案中再行主张抵扣已经超过诉讼时效，本院不予支持。
就原告主张的100，000元渗漏租金补偿问题。原告依据解除合同协议书和承诺书要求被告秦凤燕承担该项损失。被告秦凤燕陈述解除协议仅为原告为对抗杨甲诉讼要求两被告签订，并非其真实意思表示。但同杨甲的诉讼中，原告并未提出提交该协议书，因此对两被告的陈述本院不予采信。解约协议系原被告真实意思表示，被告秦凤燕在案外人杨甲成为所有权人后仍自愿出具承诺、同原告签订协议，自愿因漏雨问题赔偿并给予房屋补贴100，000元，系其对自身义务负担的确认，应当承担相应的法律后果，因此原告要求被告秦凤燕以租金返还方式承担的漏水损失100，000元本院予以支持。
就原告主张的200，000元装修费用损失问题。根据协议书约定，赔偿装修损失的条件为“两被告保证原告利益不受更大伤害，对自己买卖行为负责。”就该条款的理解应当根据本案前后因果关系及协议书整体内容进行理解。该协议系两被告已出售房屋，并于出售后仍主张自己系房屋所有权人、索取租金，而案外人杨甲已对原告提起租赁合同纠纷案件的情况下签署。结合本案发生的背景及解除合同协议书中第二条“两被告承诺原告同杨甲之间没有关系”的约定，本院认为协议书第八条中“两被告必须对自己买卖行为负责”的含义应为两被告保证系争产权未发生转移。现在法院确认系争房屋产权转移的情况下，一方面两被告的出卖行为侵犯了原告的优先购买权，另一方面直接导致原告重复支付系争房屋租金，且支付完毕2013年6月前租金并部分支付了2013年6月之后租金的情况下因支付对象错误导致租赁合同于2013年底解除，原告因两被告的出卖行为显然遭受了损伤，两被告构成违约，应承担相应法律后果。尽管原告对系争房屋进行了装饰装修，但其主张的损失金额同实际损失相比显然过高，结合系争房屋现场状况，本院确认被告秦凤燕应赔偿原告装修损失为50，000元。
对于被告李育其的责任问题。在被告李育其已经多次告知原告向其本人支付租金的情况下，原告仍将全部租金擅自支付给被告秦凤燕，因此就秦凤燕已经收取的270，000元，李育其不负连带返还义务。就其他装修损失和漏水损失问题，鉴于协议书中明确由秦凤燕代李育其承担一切责任，故就上述损失李育其不应承担相应责任。据此原告对于被告李育其的主张本院均不予支持。
据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决如下：
一、被告秦凤燕于本判决生效之日起十日内返还原告邓芳萍租金370，000元；
二、被告秦凤燕于本判决生效之日起十日内支付原告邓芳萍装修损失50，000元；
三、驳回原告邓芳萍其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，458元，财产保全费3，849元，合计诉讼费14，307元，由原告邓芳萍负担11，449元（已付），由被告秦凤燕负担2，858元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年八月四日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。