江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00124号
上诉人（原审被告）朱国华。
委托代理人（特别授权）宋敏寅，江苏众成信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山西百圆裤业连锁经营股份有限公司，住所地山西省太原市建设南路632号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人（特别授权）周建武，江苏爱东律师事务所律师。
上诉人朱国华与被上诉人山西百圆裤业连锁经营股份有限公司（以下简称百圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院已于2014年12月1日作出（2014）泰兴民初字第1415号民事判决，上诉人朱国华不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2012年3月20日，朱国华与案外人吕兴萍订立房屋租赁合同，约定将案外人所有的位于兴化市马桥路56号营业用房（兴化市马桥路网点房西楼从东向西第二间门面房）租赁给朱国华；租期为三年，自2012年5月20日起至2015年5月20日止；三年租金合计71.4万元，分二次付清，第一次给付第一年的租金23.8万元，第二次给付第二年、第三年的租金47.6万元。第一次的租金已经履行完毕。因案外人吕兴萍与他人的债务纠纷，讼争房屋于2013年9月10日经原审法院委托苏中拍卖行进行拍卖，案外人付仕宁受百圆公司委托参与竞买，最后其以最高价竞买成功。同年11月6日原审法院作出的（2013）泰兴执字第2262-1号裁定书裁定本案讼争房屋的所有权人为百圆公司。百圆公司因要求朱国华支付租金未果，故诉至法院请求：1、解除双方之间的房屋租赁关系并立即搬离争讼房屋；2、朱国华立即给付百圆公司房屋租金（从2013年11月5日至实际让房之日止，以年租金23.8万元计算）。
原审再查，原审法院于2013年3月13日作出（2013）泰兴执督字第556号民事裁定书裁定冻结吕兴萍所有的房屋租金47.6万元，同年3月15日上午原审法院执行局与朱国华本人做了一份执行笔录说明要求朱国华协助冻结房屋租金，并送达了协助冻结裁定书。同年11月6日原审法院作出的（2013）泰兴执字第2262-1号公告要求朱国华7日内将两年租金47.6万元交纳给原审法院。2014年5月8日付仕宁代表百圆公司向朱国华发出催收租金通知书。
以上事实有房屋租赁合同、（2013）泰兴执字第2262-1号裁定书、（2013）泰兴执字第2262-1公告、执行局谈话笔录、（2013）泰兴执督字第556号民事裁定书、催收租金通知书等证据及庭审笔录予以佐证。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原审法院于2013年11月6日作出的（2013）泰兴执字第2262-1号裁定书裁定将讼争房屋的所有权人由吕兴萍变更为百圆公司，此时百圆公司取得讼争房屋的所有权及用益物权，故朱国华辩称百圆公司不具有诉讼主体资格，原审法院不予采纳；至于朱国华称已经将第二年、第三年的租金合计47.6万元交付给案外人吕兴萍的辩称理由，因朱国华提供的案外人吕兴萍出具的收款日期及双方达成补充协议的日期均为2013年2月1日，但原审法院执行局于2013年3月15日上午与朱国华的执行笔录中，朱国华未曾提及已将房屋租金47.6万元给付案外人吕兴萍，而是表示“按照合同约定今天要给付两年租金，两年一交，每年23.8万元，两年47.6万元。”并同意协助法院冻结应给付租金47.6万元，且签收了（2013）泰兴执督字第556号民事裁定书。朱国华提供的收据及补充协议的内容与原审法院执行局执行笔录的内容明显冲突；且未能提供相应的转款证明，而是表示以现金方式交付47.6万元租金，不符合常理。该收条及补充协议应当是在原审法院执行局做完执行笔录后才形成的，故原审法院对该证据不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，所以朱国华与案外人吕兴萍之间签订的租赁合同继续有效，自2013年11月6日百圆公司取得讼争房屋所有权之日起，朱国华具有向百圆公司给付租金的义务。百圆公司已于2014年5月8日向朱国华发出催收租金通知书，告知朱国华应于2014年5月15日向百圆公司交纳第二、三年的租金合计47.6万元，但朱国华一直未给付，严重违反了合同的约定，故百圆公司要求解除双方的租赁合同关系的请求符合法律规定，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此百圆公司请求朱国华交还承租房屋的请求应予以支持。考虑到朱国华承租房屋的目的，原审法院酌定朱国华搬离房屋的期限为15天。百圆公司主张房屋第二年、第三年使用期间的租金按每年23.8万元（折合日租金为652元）计算，符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：一、解除百圆公司与朱国华之间的房屋租赁关系。二、朱国华于判决生效之日起十五日内搬离其承租的座落于兴化市马桥路56号营业用房（兴化市马桥路网点房西楼从东向西第二间门面房），并给付百圆公司承租期间的租金（从2013年11月6日起，按照每日652元计算至实际搬离之日止）。案件受理费3080元，减半收取为1540元，由朱国华负担。此款百圆公司已垫交，朱国华在履行上述还款义务一并给付百圆公司。
上诉人朱国华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院拒绝追加案外人吕兴萍到庭参加诉讼，导致本案重大事实未能查清。且一审法院对上诉人要求追加案外人吕兴萍到庭参加诉讼的请求没有以裁定方式作出处理，属于程序违法，应被发回重审。2、被上诉人不具有主体资格，应当被驳回起诉。3、原审判决推定上诉人与吕兴萍之间的房屋租赁补充协议、收条系原审法院执行局做完笔录后才形成的推定。无任何依据。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人百圆公司答辩称：1、上诉人在一审中要求追加案外人吕兴萍为共同被告、到庭参加诉讼，该申请不符合民事诉讼法关于共同被告进行诉讼的相关法律规定，吕兴萍作为原房主，与本案没有任何的利害关系，因此，上诉人在一审中提交追加被告的申请理应不予采纳。2、被上诉人通过人民法院竞拍诉争房屋，依法取得房屋的所有权，在书面通知上诉人缴纳房租、上诉人拒绝缴纳的情况下，被上诉人提出解除租赁合同的诉求，符合合同法的法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判，驳回上诉。
二审中，上诉人朱国华提供了追加被告申请书以及相应的邮寄送达的证明，证明：上诉人在一审开庭之前已经以书面方式向一审法院提出要求追加案外人吕兴萍参加诉讼的申请。一审法院并未采取裁定的方式进行处理。因此，一审法院程序严重违法，导致案件事实未能查清，应予以发回重审。
被上诉人百圆公司对上述证据质证认为：对追加被告申请书及邮寄材料的真实性无法确认，不确定是否已邮寄给法院。对该证据不予认可。
二审查明的其他事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：1、对于上诉人追加被告的申请，由于本案讼争的事实情况，无需案外人吕兴萍参与诉讼已经能够查明，原审法院对此申请不予采纳并无不当之处，本院依法予以支持。2、百圆公司通过参与法院委托的拍卖，竞买取得朱国华所承租的房屋所有权，且其权属关系已被法院以裁定的方式予以确认，故百圆公司依法对讼争房屋享有讼争房屋的所有权占有、使用、收益、处分的权利及用益物权。在承租人朱国华违约的情况下，百圆公司依法享有诉讼主体资格。3、原审法院在另案执行过程中，于2013年3月15日已对讼争房产的租金给付情况向朱国华进行了调查，并对承租人朱国华未给付的租金进行了保全。上诉人朱国华辩称的已于2013年2月1日将第二年、第三年的租金合计47.6万元交付给案外人吕兴萍，并与其达成续租两年的补充协议的主张，因与原审法院执行局调查情况严重矛盾，且其所述以现金方式交付47.6万元租金，亦不符合常理，本院依法不予采信。
综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3080元，由朱国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 黄 璐