常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第3010号
原告周XX。
被告李X。
被告刘X。
原告周XX与被告李X、刘X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月5日、1月14日公开开庭进行了审理。原告周XX及其委托代理人万政、被告李X、刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2014年2月23日签订房屋买卖合同一份，原告支付定金20000元，合同约定被告应当于2014年5月1日前办理产权转让及公证手续并将房屋交付给原告，但被告未依合同办理。后被告又将房屋转卖他人，导致合同目的无法实现。为维护自身合法权益，故原告提起诉讼，请求依法判令：一、被告李X、刘X退还原告所支付的定金20000元，承担违约金20000元，赔偿损失14925元，合计54925元；二、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：房屋买卖合同一份，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同的事实，被告应该于2014年5月1日前交付房屋并办理产权过户手续，另因被告违约应该双倍返还定金并按照房屋总价的1.5%承担违约损失；该买卖合同背面李X出具收条一张，证明被告收到原告定金2万元的事实。
被告李X、刘X辩称，其不存在违约行为，原告存在违约行为。两被告因生意周转将房产出售给原告，合同约定于2014年5月1日前办好交接手续，因房地产公司原因致房产证、土地证在5月中旬才能办好，原告表示没关系，另被告已将门卡、钥匙等交付给原告，原告可以进场装修。之后因房地产市场发生变化，原告要求降低房价，但双方对降价金额未能达成一致，原告拒绝按照合同履行，被告数次打电话给原告，均未接。房屋中介公司也了解该房产的交易过程。原告以市场价格下跌为由拒绝履行合同，应承担相应的违约责任，故被告无需返还定金。
为支持其答辩意见，两被告向本院提交：1、短信记录两份，证明被告在积极配合原告履行房屋交接手续，被告不存在违约行为。2、卖屋买卖合同及所附收条一份，证明原告收到了被告交付的物业费收据、房卡、质量保证书和保修书。3、房屋买卖合同一份，证明被告已经将房屋转卖他人，原、被告口头终止合同，被告才低价将房屋转让给他人。4、保证书及收款收据、缴款书、城置公司的费用清单，证明被告为房屋办理相关权证支出费用且未拖延办理。5、通话录音一份，该录音系被告李X与房屋中介公司工作人员张X的电话录音，证明原告存在违约行为。
原、被告质证意见：被告对原告提交证据的真实性无异议，确认收到20000元定金；原告对被告提交的证据1、2、3及证据4的收款收据的真实性予以确认，对其他证据不认可。
本院认证意见：对原告提交的证据真实性予以确认，被告且无异议；对被告提交的证据证据1、2、3及证据4的收款收据的真实性予以确认，原告且无异议。对上述证据的证明力及其他证据的认证本院将在裁判理由部分予以阐述。
本院经审理查明：
2014年2月23日，原告周XX与两被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：李X、刘X（甲方）自愿将座落在XXXX8-乙-2001室房屋出售给周XX（乙方）；房屋成交价格为995000元，周XX于2014年2月23日前给付李X、刘X购房定金20000元；在双方到产监处办理房屋产权转移登记手续的同时，周XX支付给李X、刘X购房款995000元（含定金20000元）；双方约定于2014年5月1日前办理产权转让、公证手续，待手续办妥，贷款贷出、房款付清后，于2014年5月1日前将上述房屋正式交付周XX；若李X、刘X中途悔约，应在悔约之日起3日内退还已收取的全部房款，并赔偿周XX相当于定金的违约金，同时赔偿中介相当于房屋总价的1.5%的费用；若周XX中途悔约，须赔偿李X、刘X相当于定金的违约金，同时赔偿中介相当于房屋总价的1.5%的费用。同日，周XX向两被告支付定金20000元，李X出具收条一张；李X、刘X向周XX交付物业费收据一张、住宅使用说明书一本、住宅质量保证书一本、智能卡一张。
2014年5月19日，李X发送短信给周XX，短信内容为：“美女你好，刚打电话问了一下，房产证已经办好，但是土地证是批量的比较慢还没出来，大概下星期出来，告诉你一下哦。”周XX回复：“好的，现在房价都降了好多，同样8幢同户型21和22楼的现价是95完，你看…？”2014年5月27日，李X发送短信给周XX，短信内容为：“美女你好，证已经出来”，周XX回复：“价格有松动吗？”
2014年7月5日，李X、刘X与胡XX、颜X签订一份《常州市房屋转让协议》，合同约定李X、刘X将御水华庭8-乙-2001室房屋出售给胡XX、颜X，房屋成交价格为950000元，双方约定2014年7月7日前办理产权转让手续。
2014年8月11日，周XX发送短信给李X，短信内容为：“房东你好，我是周XX，房子的事情你们商量的怎么样了？”2014年8月11日、12日，被告刘X与周XX就房屋买卖一事进行短信联系，周XX最后回复：“97万一次性付款，不急，你们商量下吧。”
庭审中，原告周XX称其在2014年5月27日与刘X联系，刘X说最多让10000元，周XX告知刘X房价下跌让刘X再考虑一下；两被告称2014年5月27日刘X告知周XX最多让10000元，否则终止合同。故本院对被告方同意减少10000元房款的事实予以认定，对其他陈述内容因双方意见不一致且无其他证据佐证，本院不予认定。另外，原、被告一致同意解除合同。
以上事实，有原、被告提供的房屋买卖合同、短信记录、收条及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，鉴于原、被告一致同意解除双方签订的房屋买卖合同，故本案的争议焦点为合同解除后定金如何处理及违约责任如何承担。
首先，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。合同签订后，当事人双方应按照合同之约定及时、全面的履行自身的合同义务。之后双方在短信中对于办理房屋权证的时间重新进行协商，对于2014年5月27日房屋产权证、土地证才办妥原告并无异议。本案中，就原告方是否存在违约责任问题，本院认为，根据双方庭审陈述，2014年5月27日晚上双方曾就房屋价格进行协商，被告刘X明确表示最多可减少10000元，因合同明确约定房屋价款为995000元，在被告明确表示不同意再行让步的情况下，原告应按照合同约定及时支付房款并配合被告办理房屋过户及交付手续，但直至2014年8月11日原告才与被告联系商谈房屋买卖事宜，原告的行为已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。就被告方是否存在违约责任问题，本院认为，根据我国合同法第九十四条、第九十六条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，另一方主张解除合同的，应当通知对方。两被告在原告迟延履行付款义务后，有权按照法定程序行使解除权，但两被告未及时催告原告履行合同，亦未通知原告解除合同，在双方的买卖合同仍然有效的情况下将房屋转卖他人，对于买卖合同未能履行亦存在过错。
其次，根据我国合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此，设定定金的目的在于确保合同履行，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，可以适用定金罚则。本案中，原、被告均存在违约行为，故不应适用定金罚则。根据我国合同法第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
最后，根据我国合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方一致同意解除合同，故原告可主张两被告返还定金20000元；因原、被告在履行合同中均存在一定过错，故对合同的解除，周XX与李X、刘X均应承担相应责任，由此产生的损失亦各自承担。
综上所述，对原告主张两被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张两被告承担违约金20000元、赔偿损失14925元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因调解无效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李X、刘X于本判决生效之日起十日内返还原告周XX定金20000元。
二、驳回原告周XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取为587元（原告已预交），由原告负担373元，由被告李X、刘X负担214元。被告负担部分在本判决生效之日起十日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 王海岸
二〇一五年一月二十日
书 记 员 张益彬