广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6439号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州金祥物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：温建莹，职务：副总经理。委托代理人：林欢，广东华盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某霞，住广东省普宁市。委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。上诉人广州金祥物业管理有限公司因服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州金某物业管理有限公司（以下简称金某物管公司）具备物业服务企业资质证书，资质等级为三级。20xx年1月5日，广州市工商行政管理局越秀分局向广州金某市场发展有限公司（以下简称金某市场公司）发出《商品交易市场登记证》，载明：市场名称为广州金某内衣城，开办单位为金某市场公司，市场地址为广州市越秀区站前路193号1-3楼，市场类型为服装市场等。2014年1月17日，金某市场公司（甲方）与陈某霞（乙方）签订《广州金某内衣城商铺租赁合同》，约定：鉴于内衣城由金某物管公司在工商行政管理部门登记注册，金某物管公司是为内衣城提供综合管理和服务的机构，乙方在签订本合同的同时需与金某物管公司签订《广州金某内衣城市场服务合同》；甲方同意将座落于广州市站前路193号金祥内衣城一楼Zxx号商铺出租予乙方使用；租赁期限为33个月，从2014年2月1日起至2016年10月17日止；签订本合同时，乙方需向甲方交纳三个月的租金70365元作为履约保证金；等。同日，陈某霞(乙方)与金某物管公司（甲方）签订《广州金某内衣城市场服务合同》，约定：鉴于广州金某内衣城由甲方统一经营管理，乙方同意在承租涉案Zxx商铺期间内，接受甲方的统一管理及提供的综合服务，甲乙双方签订本合同；签订本合同的目的是为有效地实施内衣城的服务管理工作，保障商铺和公用设施的正常使用，以实现各方的经济利益；甲方作为内衣城的主办机构，依照《广州金某内衣城市场公约》的约定，对乙方实施统一管理并向乙方提供综合服务，乙方在与金某市场公司签订《广州金某内衣城商铺租赁合同》的同时，应与甲方签订本合同；乙方委托甲方服务期限为33个月，从2014年2月1日至2016年10月17日止；第三条，1.在签订本合同的同时，乙方需向甲方交纳3个月的服务费作为履约保证金，即2697元，乙方期满不再续约的，甲乙双方办结商铺交接手续并经甲方验收合格，且有关费用（包括服务费、电费等）结算清楚后，甲方凭乙方提交的履约保证金单据原件将上述保证金（不计利息）退还乙方，如乙方存在未缴费用的，甲方有权在履约保证金中扣除所有应缴未缴费用后，将余款不计利息退回给乙方，如乙方存在其他违约行为的，则履约保证金按本合同的其他有关规定处理；2.在本合同签订7天内，乙方需向甲方一次性交纳服务设施综合使用费xx00元/平方米，合计30827元;3.第一年服务费按每月899元交纳，第二年开始，服务费以上一年每月服务费为基准，每年递增8%。服务费按月计算支付，实际使用期限不足一个月，则按实际使用天数计算；4.乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的服务费，该服务费包括保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、管理服务人员工资福利、其他所有免费服务项目的费用分摊、公共区域空调制冷（室外温度高于26℃时）操作、设备使用、避震防雷等费用；5.电费按各单元内分电表实际使用电量计收，公共用电和线路损耗应该按面积分摊，每月5日前由甲方代收取上月电费，统一向供电局缴交；乙方同意甲方按“四舍五入”的原则采用金额的末位数保留到元位的方法计收各项费用；第六条，违约责任与合同的解除，1.违约责任，当月的全部费用，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳者每天按5‰的标准向甲方交纳滞纳金；2.有下列情形之一的，包括未按规定时间进场经营、经营过程中无故连续停业三天或月累计达七天的、将商铺空置达二天的、至当月20日前尚未交服务费及其他费用的，视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回作为违约金赔偿甲方的损失，同时甲方有权解除合同、停止一切服务，并要求乙方另行支付欠缴的服务费及其他相关费用，由此产生的一切损失概由乙方自行承担，自甲方发出解除合同书面通知送达乙方时，合同自动终止；乙方与金某市场公司签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》补充协议自动成为本合同的补充协议，与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同有冲突之处的，按补充协议约定执行等内容；等。合同签订后，陈某霞向金某物管公司支付履约保证金2697元及服务设施综合使用费30827元，金某物管公司于2014年1月21日向陈某霞开具了履约保证金发票。2015年7月5日，陈某霞向金某物管公司提出退租申请，要求金某物管公司在接到通知后，三天内办理交接手续，并在办理退租之后，三天退还合同保证金和进场费，并承诺在收到各项款项后退场。2015年7月6日，金某物管公司向陈某霞发出通知，载明：“Zxx租户，对于你书面提出的离场申请，我们从即日起答复同意并解除租赁及管理合同，并按你承诺的三日内离场办理铺位移交。本通知至发出起生效。”陈某霞、金某物管公司双方一致确认上述通知中的“管理合同”是指涉案的《广州金某内衣城市场服务合同》。陈某霞向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：金某物管公司立即向陈某霞退还履约保证金2697元、服务设施综合使用费30827元，合计33524元及利息（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准的1.5倍计算，从起诉之日起计算至实际退还之日止）。原审审理期间，金某物管公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.陈某霞立即向金某物管公司支付其拖欠的2015年7月1日至8月31日管理费（按每月970.92元计算）及欠付该款的滞纳金（即逾期支付上述管理费的违约金，以拖欠的管理费为基数，按照每天0.5%的标准，自逾期支付当月的6日起至付清该款项之日止计算）。2.陈某霞立即向金某物管公司支付其拖欠的2015年5月16日至2015年7月31日的电费合共379元及欠付该款的滞纳金（即逾期支付上述电费的违约金，按照每天0.5%的标准，自2015年7月6日起至付清该款项之日止计算）。原审另查明：2015年10月29日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第4411号《裁决书》，该裁决书的事实认定部分其中为：2015年7月4日管理处向租户发放《通知》，其中记载：“7月5日是大业主允许自愿离场者可退合同保证金的最后时限，凡经营困难有意退场者，请尽快到我处办理终止合同的退场手续。”因陈某霞与金某市场公司在履行《广州金某内衣城商铺租赁合同》过程中发生纠纷，金某市场公司另案向原审法院提起诉讼，提出要求法院确认上述合同于2015年8月9日解除等诉讼请求，陈某霞同时对金某市场公司提起反诉。原审法院于2015年xx月14日作出（2015）穗越法民三初字第1620号民事判决书，该判决认为：（一）陈某霞与金某市场公司签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》为合法有效合同，已于2015年7月6日解除；故对金某市场公司关于确认合同解除时间为2015年8月9日的诉讼请求不予支持。（二）从2015年7月7日起至2015年7月31日止，陈某霞仍占用商铺应承担该期间的使用费，使用费参照租金标准计算；对2015年8月1日起的使用费，没有法律依据，不予支持。（三）因陈某霞在合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故对陈某霞要求金某市场公司返还履约保证金的诉讼请求予以支持。遂判决：（一）自该判决生效之日起十日内，陈某霞应当一次性向金祥市场公司支付从2015年7月1日起至2015年7月6日止的租金及从2015年7月7日起至2015年7月31日止的房屋使用费（上述租金及房屋使用费按照每月25331.4元的标准计算）；（二）自该判决生效之日起十日内，金某市场公司应当向陈某霞一次性返还履约保证金70365元等。原审诉讼中，陈某霞、金某物管公司双方一致确认：2015年服务费的标准为970.92元/月，陈某霞已向金某物管公司付清2015年6月30日前的管理费；双方至今未办理交接手续。陈某霞表示：由于金某物管公司拒不办理退租手续，故其于2015年7月31号自行搬离涉案Zxx商铺。金某物管公司表示：确认陈某霞于该日搬离涉案Zxx商铺，但其无通知我方，也没有办理手续；我方于2015年8月6日、2015年8月14日分别作出公告，要求陈某霞办理交还商铺的手续，并于2015年8月17日自行收回涉案Zxx商铺。关于服务设施综合使用费的退还条件，陈某霞、金某物管公司双方一致确认：双方无对此进行补充约定，金某物管公司无向陈某霞退还服务设施综合使用费；但就该费用的性质双方各执一词：金某物管公司主张服务设施综合使用费是陈某霞使用内衣城硬件设施的使用费，其中包括中央空调、电梯、广播音响设备、电视监控设备、消防设备、公共卫生设备、供水、供电设备、停车场设备等硬件，故认为按照合同约定是一次性收取的。陈某霞称其有使用上述硬件设施，但认为该设施是由业主提供的，陈某霞并主张服务设施综合使用费的性质是变相收取的进场费，故认为应按月收取。金某物管公司为证明陈某霞拖欠其自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费，向原审法院提交了以下证据：1.金某物管公司自行制作的《陈某霞欠金某物业管理费用明细表》（以下简称明细表），其中“应收电费”栏载明：2015年5月16日至2015年6月15日期间为134元，2015年6月16日至2015年7月15日期间为153元，2015年7月16日至2015年7月31日期间为92元。2.金某物管公司自行制作的金某大厦2015年6、7、8、9月份用电、用水报表（一楼）各1份。3.电表现状图片。4.广州供电局有限公司开具的发票联若干。陈某霞对上述证据4的真实性、合法性、关联性无异议，确认金某物管公司已向供电部门代缴了涉案Zxx商铺的电费，但认为涉案Zxx商铺每月的具体用电数额无法在发票中体现；陈某霞对上述证据1、2、3的真实性不予确认，但对明细表中记载的“应收电费”数额无异议。陈某霞同时向法庭提交由金某物管公司向其开具的、开票日期为2015年6月25日、金额为149元的发票一张，拟证明其已向金某物管公司支付2015年6月25日前的电费。金某物管公司对上述发票的真实性无异议，但认为由于每月的抄表时间均为16日，从其提供的明细表可见每月的计费期间为每月的16日至次月15日，故其认为上述电费发票是缴纳2015年5月16日之前所产生的电费。原审法院认为：陈某霞、金某物管公司双方签订的《广州金某内衣城市场服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。陈某霞于2015年7月5日申请解除《广州金某内衣城市场服务合同》后，金某物管公司亦于2015年7月6日函复陈某霞同意解除合同，故双方签订的《广州金某内衣城市场服务合同》于2015年7月6日解除。鉴于陈某霞自2015年7月7日起仍占用商铺至2015年7月31日止，金某物管公司在此期间也实际提供了物业服务。根据等价有偿的原则，陈某霞实际占用商铺期间的服务费应向金某物管公司支付，故对金某物管公司反诉要求陈某霞支付的自2015年7月1日起至2015年7月31日止的服务费，合情合理，原审法院予以支持。至于2015年8月1日起的服务费，由于涉案合同早于2015年7月6日解除，且金某物管公司已知晓陈某霞于2015年7月31日离场，故金某物管公司要求陈某霞支付2015年8月1日起的管理费，没有法律依据，原审法院不予支持。至于金某物管公司反诉要求陈某霞支付自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费问题。金某物管公司主张内衣城的抄表时间为每月16日且计费周期为每月的16日至次月15日的陈述，在陈某霞未提供相应证据反驳的情况下，原审法院予以采信。因此对陈某霞主张因其持有开票日期为2015年6月25日的发票故其已支付该日前的电费的抗辩意见，原审法院不予采纳。陈某霞虽然只同意据实结算2015年7月6日至7月31日的电费，但根据金某物管公司制作的明细表及金某大厦2015年6、7、8、9月份用电、用水报表（一楼），在陈某霞在未提供相应证据证明其已支付讼争期间电费的情况下，原审法院对金某物管公司要求陈某霞支付2015年5月16日至2015年7月31日期间的电费的诉讼请求予以支持。同时，由于陈某霞对明细表中“应收电费”栏的数额无异议，故原审法院予以采信明细表中各时间段记载的电费数额。因此，对金某物管公司反诉要求陈某霞支付电费379元的诉讼请求，原审法院予以支持。由于涉案合同解除后，陈某霞、金某物管公司双方对退租时的款项应否退还、退还款项与搬迁的先后顺序等问题存在争议，陈某霞、金某物管公司双方在此期间协商解除合同事宜，故陈某霞未按期缴纳上述期间的管理费及电费，不属于无故拖欠，对于金某物管公司要求陈某霞支付上述款项的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于金某物管公司是否应当退回陈某霞服务设施综合使用费的问题。金某物管公司主张该费用是陈某霞使用内衣城硬件设施的使用费，并就该设施使用费所包含的设施作出合理说明，而陈某霞对此未提供相应证据予以反驳，故原审法院对金某物管公司的陈述予以采信。陈某霞在使用涉案Zxx商铺期间享受了金某物管公司提供的服务，理应承担相应的服务设施综合使用费。但涉案合同约定服务期限为33个月，故根据公平合理、等价有偿的原则，陈某霞未使用涉案Zxx商铺期间的服务设施综合使用费，金某物管公司应按比例折抵陈某霞已使用期限后返还给陈某霞。经计算，应返还的金额为30827元（服务设施综合使用费）÷33个月（即总服务期)×15个月（即陈某霞未使用涉案Zxx商铺的期间）=140xx元。此外，因陈某霞在涉案合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故陈某霞要求金某物管公司返还履约保证金2697元，合理合法，原审法院予以支持。陈某霞要求金某物管公司返还履约保证金及服务设施综合使用费的利息的诉讼请求，因没有法律及合同依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条的规定，于2015年xx月31日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州金某物业管理有限公司应当一次性向原告陈某霞返还履约保证金2697元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州金某物业管理有限公司应当一次性向原告陈某霞返还服务设施综合使用费140xx元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈某霞应当一次性向被告广州金某物业管理有限公司支付自2015年7月1日起至2015年7月31日止的服务费（按每月970.92元的标准计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告陈某霞应当一次性向被告广州金某物业管理有限公司支付自2015年5月16日起至2015年7月31日止的电费379元。五、驳回原告陈某霞的其他诉讼请求。六、驳回被告广州金某物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费688元（包括本诉受理费638元、反诉受理费50元），由原告陈某霞负担341元，被告广州金某物业管理有限公司负担347元。判后，上诉人金某物管公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，致使判决有误。一、关于合同解除时间的认定有误，双方合同应于2015年8月9日解除。一审法院认定2015年7月6日双方合同解除，事实上是自被上诉人2015年7月5日提出退租至2015年7月9日，双方都在协商合同解除条件，且并未就合同解除达成一致，为此，根据合同第九条第5点和《中华人民共和国合同法》第八条规定，上诉人特向被上诉人发出律师函声明因双方并未就合同达成变更协议或补充协议，故被上诉人应继续全面履行合同义务(见一审反诉原告证据3)。被上诉人收到律师函后仍正常营业且未提出异议，充分表明了被上诉人同意上诉人的声明。2015年7月31日，被上诉人在未知会上诉人的情况下违约退场，此时已拖欠7月服务费。鉴于被上诉人已用行动表明不再履行合同，上诉人于2015年8月6日发出通知明确自此通知书送达即日解除合同，履约保证金按合同约定全额不予退还(见一审反诉原告证据5)。2015年8月9日，通知送达，双方签订的合同正式解除。二、关于履约保证金的退还裁定有误，应按双方合同约定不予退还，以弥补上诉人损失。一审法院裁定履约保证金全额退还于法于理于情不合。履约保证金顾名思义是合同履行的保证，在合同如约履行完毕后退还，现被上诉人在合同履行期间违约解除合同，应无权请求返还。如前所述，在双方并未就合同解除达成一致时，被上诉人就拒绝交付租金，擅自退场后又拒绝前来办理商铺交还手续，事实清楚证据确实，根据合同第七条约定，履约保证金应全额不予退还。而且，被上诉人违约离场后，给上诉人造成的商铺空置损失事实确凿，应承担相应责任。违约方不用付出任何代价，岂非人人可以为所欲为?社会秩序如何维持?三、服务设施综合使用费是双方约定的一次性费用，上诉人也从没承诺过该费用可以退还，因此不应判决部分返还。双方在签订的合同中明确约定服务设施综合费是由被上诉人一次性交纳，被上诉人也按约定交纳了该费用，可见被上诉人是明确知道该项费用的性质是属于一次性费用，没有退还一说。此外，无论是上诉人发出的通知或者回复函件，都从没有对服务设施综合使用费的退还作出任何承诺。因此一审判决严重的损害了上诉人的合法权益。试问这样无视合约精神，何来的公平正义一说。四、对被上诉人宣称上诉人拒不办理退租手续，一审法院没有依职权展开调查就认同被上诉人意见，于法不合，导致与事实不符。无论按合同约定还是按市场惯例，中途退场的租户是不可能被退还履约保证金的，但对上诉人与租户协商一致解除合同的，予以退还履约保证金，并不会做出任何阻拦(见一审反诉原告证据6)。被上诉人并未与业主就合同变更达成一致，在2015年7月31目前仍在正常使用业主商铺，何来上诉人2015年7月8日拒不办理退租手续一说?被上诉人提供的一系列证明上诉人拒绝办理退租手续的证据，其实是被上诉人参与围攻管理处，意图用胁迫的手段达到降租的目的，发现业主不接受强买强卖的胁迫后，于2015年7月31日擅自退场。此外，被上诉人等无理租户，除围攻管理处和扰乱市场秩序外，还在网络发布不实言论，法院已依法判决网络公司对业主作出消除影响、恢复名誉的判决(见证据1)。综上，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、变更一审判决第三项，被上诉人应支付上诉人2015年7、8月的管理费xx52.90元(自2015年7月1日至2015年8月9日)。3、增加被上诉人应支付上诉人管理费和电费的滞纳金合计839.26元；4、判令一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人陈某霞答辩同意原审判决，不同意上诉人金某物管公司的上诉请求。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审上诉争议的焦点在于合同解除时间、违约责任认定及服务设施综合使用费返还问题。首先，关于合同解除时间，一方面，针对被上诉人2015年7月5日要求解除合同的函件，上诉人已于2015年7月6日回函表示同意。另一方面，已经发生法效力的仲裁裁决书确认“2015年7月5日是大业主允许自愿离场者可退合同保证金的最后时限，…….”再有，作为“大业主”的大陆创业公司与被上诉人之间的租赁关系于2015年7月6日解除的事实已经由相关生效判决予以认定。以上三方面事实相互关联印证，原审判定双方签订的《广州金某内衣城商铺服务合同》于2015年7月6日解除，事实清楚，依据充分，本院予以维持，上诉人该部分上诉主张本院不予采纳。其次，关于违约责任认定问题，基于上述事实认定内容，双方当事人协议解除合同，仅由于交还场地及相关手续未能达成一致，原审对于上诉人认定被上诉人违约的主张不予支持，并无不当，上诉人该部分上诉理据不足，本院亦不予支持。最后，关于服务设施综合使用费的返还问题，双方合同中对于合同未到期解除是否部分返还并无明确约定，双方当事人对此各有表述，原审依据等价有偿，公平合理原则予以处理，并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人广州金祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月二十六日书 记 员  李 杨