南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1708号
原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行，住所地南京市秦淮区中华路475号。
代表人李幼多。
委托代理人郑静舒，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人车芳芳，女。
被告卢玉芳，女，汉族，1981年1月11日生。
原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行（以下简称工行雨花支行）与被告卢玉芳借款合同纠纷一案，原告工行雨花支行于2014年9月11日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告工行雨花支行的委托代理人郑静舒到庭参加诉讼。被告卢玉芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行雨花支行诉称，2009年6月4日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告向原告借款36万元用于购房，借款期限20年，年利率4.158%，按月等额本息还款；如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期；原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。2009年6月12日，原、被告签订《南京市房地产抵押合同》，被告以位于南京市浦口区珠泉路x号浦珠花园3区xxx室的房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。上述合同签订后，原告按照合同约定发放了贷款。后被告逐月拖欠还款，原告多次催告还款并通知被告《个人购房借款／担保合同》项下借款全部到期应当偿还，但被告至今未履行还款义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即清偿贷款本金295419.73元及相应的利息、罚息、复利（从逾期时开始计算至全部款项还清时止）；2、原告对抵押物变现价款优先受偿；3、诉讼费用、保全费用和律师费20801元由被告负担。
被告卢玉芳未答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2009年6月4日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：被告以所购买的南京市浦口区珠泉农贸市场x区xxx室为抵押向原告贷款36万元，贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定，据此确定年利率为4.158%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款采取按月等额本息还款（按月计息）；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于被告没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担；原告为保障自身利益而先行垫付的费用，有权随时向被告追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。被告还出具《承诺书》，承诺同意将购房款36万元发放到案外人张同海的账户上。南京恒泰投资担保有限公司在原告取得被告用于抵押的房屋他项权证前为该笔借款提供连带保证担保。2009年6月4日，原告按约向被告指定的账户发放贷款36万元，被告在借款凭证上签名确认。
2009年6月3日，南京市浦口区房地产交易登记中心出具说明：产权人卢玉芳，座落在南京市浦口区珠泉路x号浦珠花园3区xxx室，与座落在南京市浦口区珠泉农贸市场x区xxx室的房屋为同一处房产。2009年6月12日，原、被告签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：被告以其名下位于南京市浦口区珠泉农贸市场x区xxx室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。同年6月15日，原、被告就上述房产办理了抵押登记手续，原告取得南京市浦口区珠泉路x号浦珠花园3区xxx室房屋他项权证，登记债权数额为36万元。
自2013年12月起，被告开始连续拖欠每月应偿还的借款本息。至原告向本院起诉时，被告已连续超三个月、累计超过六次未按约定足额归还本息。截至2015年1月21日，被告尚欠借款本金295419.73元，利息、罚息、复利合计5762.09元。原告委托北京大成（南京）律师事务所律师代理诉讼。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同》、借款借据、个人贷款发放通知书及回执、《南京市房地产抵押合同》、房屋他项权证、说明、自营历史明细列表、《委托代理合同》、《承诺书》、《担保函》以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》、《南京市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，抵押合同根据法律规定办理了登记，均应当认定为合法有效。原、被告双方应按约定履行全面各自的义务。原告按照约定履行了放款义务，被告应按照约定履行还款义务。合同履行期间，被告连续超三个月、累计超过六次未按时足额还款，构成违约，原告有权依照合同约定宣布贷款本息全部提前到期，并按照合同约定计收罚息和复利，故原告要求被告偿还贷款本息的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院应予支持。被告自愿将其名下位于南京市浦口区珠泉路x号浦珠花园3区xxx室房屋抵押给原告为36万元借款提供担保，并办理了抵押登记手续，原告要求以抵押物优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。抵押登记既是抵押法律关系成立的必要条件，同时也是对外公示的方式。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人，因此原告对上述房产应当在登记记载的债权数额36万元范围内享有优先受偿权。原告主张的律师费20801元，未举证证明该费用实际发生，故本院不予支持，可待实际发生后另行主张。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳原告主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卢玉芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行贷款本金295419.73元及利息、罚息、复利（截至2015年1月21日为5762.09元，自2015年1月22日起至实际清偿之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告卢玉芳不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行有权依法处置被告卢玉芳用于抵押的位于南京浦口区珠泉路x号浦珠花园3区xxx室的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额36万元范围内优先受偿。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行的其他诉讼请求。
案件受理费6210元，保全费2170元，公告费600元，合计8980元，由原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行负担312元，被告卢玉芳负担8668元（被告卢玉芳应负担的诉讼费用已由原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行预交，被告卢玉芳于本判决发生法律之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司南京雨花支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 余红蔓
人民陪审员 马润珍
人民陪审员 乔秀华
二〇一五年一月三十日
见习书记员 沈 娟