河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）邢民四终字第289号上诉人（原审原告）董士明，个体。委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。委托代理人任培，河北甲信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘会生，个体。原审第三人河北恒利集团有限公司，住所地沙河市栾卸工业区。法定代表人李长庚，该公司董事长。委托代理人彭鑫，河北晓阳合众律师事务所律师。上诉人董士明因房屋租赁合同纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董士明及委托代理人任培，被上诉人刘会生，原审第三人河北恒利集团有限公司委托代理人彭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告董士明在原审诉称，2012年8月1日原、被告签订租赁协议，约定“甲方（被告）将其合法拥有的位于邢台市泉北东大街与襄都路交叉口西北角的场地出租给乙方（原告）使用；租赁期限为5年；年租金3万元，每年8月份付一年租金；甲方须按时将厂房、场地设施在可正常使用的情况下交付乙方使用，并应确保水电设施性能完好；甲方应保证所出租的厂房、场地权属清楚、无任何纠纷”。2013年8月15日双方签订补充协议，约定“甲方所提供的租赁场所保障无产权纠纷；甲方要保障乙方的正常用电、用水；甲方若因场所纠纷导致乙方无法正常使用，甲方应赔偿乙方双倍年租金以及乙方投入装修的全部费用”。补充协议签订当日，原告向被告交纳了第二年租金3万元。2013年8月20日恒利制药厂突然向原告发出通知，称该租赁物的产权属恒利制药厂，要求原告立即搬出租赁物，并于2013年8月25日停止向被告供水、供电，导致原告无法正常使用水电，且面临投入巨额装修费用后无法正常使用的风险，给原告的经营造成重大损失。被告违反诚实信用原则向原告隐瞒重大事实，导致原告投入巨额装修费用在使用一年后，被房产产权人要求搬出租赁物，停水、停电多日，导致原告无法正常使用租赁物，被告的行为已构成严重违约，请求判令被告支付违约金6万元及建造装修费用。原审被告刘会生在原审辩称，2011年12月经熟人介绍现厂房负责人李占超租赁邢台市泉北东大街与襄都路交叉口西北角原恒利集团厂子里的厂房一处（本案原告所租场地）做服装厂。用43000元维修后使用不到一年，厂里说要拆迁，下达文件多次，责令搬家。搬走不到3天说又不拆了，因为我付了巨额维修房屋费，所以我继续使用，但使用的形式是对外租赁。直到2012年的7月份，原告找到我说要租赁此房做仓库使用，前提是要按照原告的要求继续维修房屋直至原告满意为止，所以我又用了一个月的时间再次投入42000元的维修费，达到原告的满意，以及水电通畅，在没有任何异议的情况下，在2012年8月1日由原告开始使用，付一年租金。现原告诉称水电不能正常使用，事实是我提供的电源原告闲置不用，也没有经过我的同意，擅自拉用别人的电源。水管一直是畅通的，如果是不能使用也是原告自己造成的，所以后果也应由原告承担，更何况没有停水停电。原告提到的场地产权，我认为没有丝毫的争议和纠纷，原告称2013年8月20日恒利制药厂突然向原告发出通告，要求立即搬出租赁物，根本没有这个事情，我没有接到任何消息。我租赁给原告的场地一直正常使用，原告所述不实。原审认定，位于邢台市泉北东大街与襄都路交叉口西北角的房产（证载为桥东北环路2号）产权人为河北恒利集团有限公司，产权登记于2006年12月27日，土地使用证登记于2004年1月15日。2012年8月1日原告董士明与被告刘会生签订租赁协议，约定“甲方（被告）将其合法拥有的位于邢台市泉北东大街与襄都路交叉口西北角的场地出租给乙方（原告）使用；租赁期限为5年，自2012年8月1日起至2017年8月1日止；年租金为3万元，每年8月份付一年租金；甲方须按时将厂房、场地设施在可正常使用的情况下交付乙方使用，并应确保水电设施性能完好；甲方应保证所出租的厂房、场地权属清楚、无任何纠纷，共有人对出租该厂房、场地完全同意，并由甲方全权处理”。2013年8月15日双方签订补充协议，约定“甲方（被告）所提供的租赁场所保障无产权纠纷；甲方要保障乙方（原告）的正常用电、用水；甲方若因场所纠纷导致乙方无法正常使用，甲方应赔偿乙方双倍年租金以及乙方投入装修的全部费用”。原告依约向被告交纳了第二年租金3万元。第三人河北恒利集团有限公司的赵云龙于2014年1月16日向本院邮寄邮件一份，内有诉争房地产土地证、房产证复印件一套，证明一份内容为“兹证明我公司‘河北恒利集团邢台市制药厂’未曾与刘会生签定任何房屋租赁合同，且从未收到刘会生任何房屋租赁费。”。第三人代理人当庭提出李占超（李江朝）为负责看护制药厂原厂房及设备的负责人，设备变卖后，厂房一直闲置，后董事长发现被出租后安排赵云龙处理，但协商未果，不认可原告与被告之间的合同，但不向原告、被告主张权利。原审采信的证据有原告董士明提供的《房屋租赁合同》、《库房租赁补充协议》、河北恒利集团有限公司邮寄的房产证复印件、土地证复印件、原审法院调取的房产证明、庭审笔录等。原审认为，第三人作为产权所有人对诉争房地产依法享有占有，使用，收益和处分的权利。原告董士明与被告刘会生虽签有房屋租赁协议，但双方对合同效力问题存在较大分歧，刘会生对诉争房产是否享有承租权是其与董士明租赁合同是否有效的必须要件，诉争房地产产权所有人为第三人，而案中出现的几个书证均署名河北恒利集团邢台市制药厂，被告刘会生也自称经熟人介绍从厂房负责人李占超（李江朝）手中租赁，不能提供租赁合同、履约证明、产权人授权委托书，其承租存有瑕疵，所以依据第三人的章程和管理规定，邢台市制药厂及李占超（李江朝）是否有权对第三人的财产使用收益将直接影响到刘会生承租诉争房地产是否有效，第三人当庭提出李占超（李江朝）为负责看护制药厂原厂房及设备的负责人，设备变卖后，厂房一直闲置，后董事长发现被出租后安排赵云龙处理，但协商未果，如未经公司同意而将公司财产出租给刘会生的行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后，那么以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。董士明与刘会生签订租赁协议承租诉争房产并支付租赁费，如果第三人通过对出租行为人的代理权限追认而对刘会生的承租权予以追认，刘会生与董士明的租赁协议即为有效；但被代理人有权拒绝追认，如果被代理人明确地表示拒绝追认，那么因无权代理而签订的合同就不能对被代理人产生法律效力，将导致刘会生与董士明的租赁协议无效。在本案中，第三人在第一次庭审时拒不到庭，在第二次庭审中又表示不认可原告与被告之间的合同，但不向原告、被告主张权利；第三人委托代理人赵云龙委托权限为一般代理，其不能代为行使产权使用追认权力；邢台市制药厂出具的未曾与刘会生签订任何房屋租赁合同，从未收到刘会生任何房屋租赁费的证明有表示刘会生并非依合同占用诉争房产之意；加之邢台市制药厂所出书面文件前后矛盾，故不能推定第三人对合同效力是否追认或其是否开始履行合同义务。第三人显然有意回避对代理问题和刘会生承租合同效力的追认，刘会生与董士明的合同虽然已经成立，但因其不完全具备生效要件，因此其效力能否发生尚未确定，须经有权人表示承认才能生效，该合同属效力待定合同。因此，董士明的诉讼请求，应在第三人对刘会生承租权主张无效或拒绝追认后再予主张，对原告董士明的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告对其停水停电的事实，被告不予认可，从邢台市制药厂向董士明发出的通知可以推定房产产权人对诉争房产租赁与刘会生已产生较大争议，但原告董士明主张原告对其停水停电而提供的证据缺乏关联性，不足以认定刘会生的违约责任。依据合同法平等自愿和诚实信用原则，被告刘会生和第三人河北恒利集团有限公司均不应侵犯原告董士明正常使用水电及正常的经营，如因合同相对方违约或他人侵权给原告造成损失，原告可以另行主张。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条之规定，判决：驳回原告董士明的诉讼请求。诉讼费1300元，由原告董士明负担。上诉人董士明不服原判，提起上诉，请求一、撤销原判；二、判令上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效；三、判令被上诉人返还上诉人租金6万元，并赔偿上诉人建造装修费用损失。其理由主要是，一、双方的租赁合同因第三人不予追认而无效，一审认定为效力待定是错误的。本案租赁物产权人为第三人，第三人与被上诉人没有签订书面租赁合同，且第三人在原审庭审中已明确表示对上诉人与被上诉人的租赁协议不予认可，不予追认。因此上诉人与被上诉人的租赁合同失去了履行合同的基础，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，被上诉人为无权处分，本案租赁合同应为无效。第三人是否向上诉人或被上诉人主张权利不影响无效合同的判定。无权处分导致合同效力待定，只要缺少追认的要件，合同便为无效。二、双方合同无效后，被上诉人应返还上诉人租金6万元，并赔偿上诉人建造装修费用。被上诉人在双方签订合同时既不是租赁物的合法产权人，也没有与第三人签订书面租赁合同，更没有经第三人同意将租赁物转租，因此被上诉人故意隐瞒了有关的重要事实，属于缔约过失，由此给上诉人造成6万元租金损失，及装修建造费用损失，其应予赔偿。三、被上诉人的行为履行无权处分，应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定进行判定，原审适用第四十八条关于代理的规定是错误的。被上诉人刘会生辩称，一、上诉人的上诉请求与一审主张不是一个概念，其上诉改变一审诉讼请求违反程序性规定。二审的审查必须在一审的基础上进行，董士明一审请求是按照合同有效请求的违约金，而其在上诉中又要求按合同无效处理，明显改变了一审请求。二审只能审查董士明的一审主张是否合法。二、被上诉人与第三人的租赁关系是存在的。被上诉人前后投入了84000元进行厂房维修，以被上诉人的行为第三人是同意的，是法律意义上的默认。被上诉人与第三人是口头租赁合同，被上诉人转租厂房并不违背法律规定。三、上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人在租赁的厂房内正常经营，并未造成任何损失。上诉人在一审中也未提供有效证据证明影响了其经营。综上，一审判决是正确的，上诉人一、二审诉求前后矛盾，上诉理据不足，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对原审已经查明的事实并未提出异议，本院予以确认。本院另查明，二审庭审中，上诉人当庭放弃第二、三项上诉请求。现在上诉人的厂房处于正常使用中，其自称是与第三人的代表赵云龙协商达成了口头租赁合同，并向第三人暂交2013年10月1日至2014年4月1日的房租15000元。上述事实有二审庭审笔录予以证实。本院认为，本案上诉人当庭放弃第二、三项上诉请求，是在行使自己的诉讼权利，不损害他人利益，本院予以准许。关于上诉人与被上诉人之间租赁合同的效力问题，本院认为，原审判决对代理权的论述系指李占超将厂房出租给被上诉人刘会生的行为，而不是指被上诉人刘会生行使原审第三人的代理权。本案上诉人与被上诉人之间租赁合同是否有效的前提是被上诉人在签订合同时是否为有权处分。被上诉人虽称与原审第三人系租赁关系，但未提交证据予以证实，原审第三人对其与被上诉人之间是否存在租赁关系又予以回避，上诉人使用租赁厂房的第一年原审第三人未提出异议，综合上述情形不能确定被上诉人是否为有权处分，在此的情形下，原审认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同为效力待定并无不当。上诉人至目前为止仍在正常使用租赁物，其请求被上诉人赔偿其建造装修费用，也未提交证据证明其损失，故上诉请求撤销原判本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人董士明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张振防代理审判员  郑延铎代理审判员  杜 浩书 记 员  王 雷