南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鼓民初字第4278号
原告胡艳阳，男，1965年9月12日生。
原告魏红丽，女，1972年12月28日生。
原告胡悦凡，男，2000年12月26日生。
以上三原告委托代理人王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司镇江分行，住所地在江苏省镇江市电力路19号。
委托代理人邓辉，江苏紫金律师事务所律师。
委托代理人李浩，男，1981年7月20日生。
第三人杨征宇，男，1963年2月9日生。
委托代理人夏友俊，江苏紫金律师事务所律师。
原告胡艳阳、魏红丽、胡悦凡与被告中国农业银行股份有限公司镇江分行（以下简称农行镇江分行）、第三人杨征宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡艳阳、魏红丽以及三原告的委托代理人王嘉文，被告农行镇江分行的委托代理人邓辉、李浩，第三人杨征宇的委托代理人夏友俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡艳阳、魏红丽、胡悦凡诉称：2011年8月14日，原告看到销售广告后，参观了南京市中山北路28号8层0809室房屋，对接到的样板房图纸及宣传资料感到满意，当日即与被告签订了第一份《认购协议书》，后又签订了第二份《认购协议书》，约定原告以15600元／平方米的价格向被告购买该房屋，总价为1677468元。购房时，被告承诺原告所购房屋与样板房完全一致，但原告于2012年1月到现场验房时发现被告非法占用了原告房内的面积，所售房屋与样板房差异甚多，具体表现在：所购房屋内抽水马桶被前移约0.5米，房内空间面积被砌成1米长、0.9米高、0.5米宽的台子，内有全封闭的增力泵；厨房水池下也安装了全封闭的增力泵。并且，被告在销售房屋时存有故意欺诈行为，具体表现在：隐瞒楼下有10千伏高压配电柜及380伏楼内供电柜，且电柜距房顶仅0.7米的情况；隐瞒该房屋系拍卖性质等。综上，原告认为被告在销售房屋前存有故意欺诈行为，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院：1、判令解除原、被告之间签订的《认购协议书》，将原告所购的房屋返还给被告；2、判令被告返还原告所支付的购房款1677468元及利息，利率按两年期银行贷款标准计算至被告实际给付时止；3、判令被告承担原告购买该房屋时支付的契税50324.04元及利息，利率按两年期银行贷款标准计算至被告实际给付时止；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告农行镇江分行辩称：原告的诉请从事实和情理上讲均无依据。本案所涉房屋为二手现房，原告购房前对所购房屋及周边环境是充分了解的，楼内供电柜在建房时就存在且符合国家标准，故原告称被告隐瞒高压供电柜的情况与事实不符。原告所购房屋系原所有人抵债给被告，由被告委托拍卖部门进行拍卖变现，原告再向竞买人即第三人购买所得。被告同意在竞买人购买后不实际办理过户手续，而是根据竞买人的要求，由其分别对外销售的买受人直接与被告签订合同且直接将所涉房屋过户至最终买受人名下。原告在购房时对于该房屋属于办公性质且经过拍卖程序是明知的，其亦是自行向拍卖公司支付的购房款，故原告诉称被告隐瞒房屋性质及拍卖事项与事实不符。此外，原告称被告承诺其所购房屋完全与样板房一致亦不属实，因本案所涉买卖系二手现房交易，每套房屋的面积与结构均不完全一致，被告不可能作出每套房屋均与样板房完全一样的承诺，也未有侵占原告房屋空间面积的行为。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人杨征宇述称：第三人作为竞买人通过拍卖方式从被告处取得涉案房屋，并对该房屋进行装修后，与原告签订了《认购协议书》，将该房出售给原告，且实际收取了原告支付的全部房款。被告为协助第三人简化该房的过户交易手续，另与原告签订了内容与前一份完全相同的协议，但该协议并未实际履行。此外，本案所涉房屋系二手房，原告在购房前应对所购房屋的内外部环境进行充分了解，第三人没有向原告隐瞒该房所在大楼内配电柜的情况，未向原告作出其所购房屋与样板房完全一致的意思表示，且原告所称非法占用其房屋空间面积的主张，亦与客观事实不符。第三人向原告出售房屋的价格是毛坯房价格，室内所有装修和家电是无偿赠送的。从常理上将，房屋内的任何装修都会占用房屋的使用面积，如原告认为局部装修不妥可自行拆除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告胡艳阳与魏红丽系夫妻，系原告胡悦凡之父母。
本案所涉房屋南京市中山北路28号8层0809室位于江苏商厦大楼内，该幢大楼的竣工日期为1997年5月28日，验收时间为1998年1月15日。该幢大楼的原所有权人为江苏省供销合作总社。2002年左右，该社因拖欠被告及中国农业银行股份有限公司江苏省分行营业部（以下简称农行省分行）款项，故通过协议抵债的方式将包含涉案房屋在内的江苏商厦7-9层抵给被告，另将该商厦的10-18层抵给农行省分行，并进行了产权变更。被告于2011年6月10日取得涉案房屋的专有所有权证，据该份所有权证书记载，该房屋的规划用途为办公，来源为买受。
2010年8月27日，被告及农行省分行为实现该批房屋的价值，以农行省分行的名义委托拍卖，并由农行省分行（甲方）与江苏省拍卖总行有限公司（以下简称江苏省拍卖总行，乙方）及南通通宝拍卖有限公司（丙方）签订《委托联合拍卖合同》一份，约定由甲方委托乙方、丙方联合拍卖江苏商厦3-9、13-18层办公大楼。经拍卖，第三人杨征宇及案外人陈森棋作为共同买受人，取得了前述标的实体权利，江苏省拍卖总行亦出具收据证实收到该笔拍卖款及相关费用的事实。2010年11月8日，杨征宇与陈森棋经公证达成《协议书》一份，约定陈森棋将前述财产的相关权利及义务全部转移给杨征宇。此后，杨征宇取得前述房屋的所有权并进行了装修，但并未办理产权转移登记手续。被告同意待杨征宇将该批房屋分别对外销售后，直接配合杨征宇将其所售房屋分别过户给实际购买人。
2011年8月，经江苏省拍卖总行（以下简称丙方）鉴证，第三人杨征宇（甲方）与三原告（乙方）签订《认购协议书》一份，约定：乙方购买甲方所售涉案房屋，建筑面积为107.53平方米，所有权证号为宁房权证鼓变字第4276**号，房屋用途为办公，单价为15600元／平方米，总价为1677468元，付款方式为按揭付款；甲方所售房产价格为毛坯房价格；甲方赠送的装修建材及部分家电品牌清单参见样板房1805（不含家具及软装），其中甲方赠送装修的维护保养由乙方自行负责，甲方不对此承担相应的质保及维修责任；交付标准（商业水、商业电，无燃气）中水电为自来水（水卫设备安装），电路排线等。
此外，三原告与被告另行签订《认购协议书》一份，内容与前述协议基本一致。但对于该协议的形成时间，各方意见不一。原告称系与前一份合同同时签订，且签订时卖方签章处为空白；被告与第三人称该份合同订立在后，系原告签字确认后，经第三人杨征宇交由被告签章确认。各方对于上述所称内容，均未举证证明。
上述《认购协议书》签订后，三原告通过银行付款的方式向江苏省拍卖总行付款1077468元。江苏省拍卖总行亦向三原告出具收据，载明收到原告的上述款项，且在收据上注明“代收鼓楼紫寓0809购房款”字样。此后，三原告另通过向交通银行江苏省分行申请贷款的方式，向江苏省拍卖总行支付剩余房款60万元。审理中，江苏省拍卖总行向本院出具证明称，其在根据第三人杨征宇的指示代其收到原告的购房款后，已将该款项转付给第三人杨征宇。但对于该笔房款的实际收款人，原、被告当事人陈述不一。原告认为，江苏省拍卖总行代为收取房屋款项的权利系由被告授权，其系按照被告的指示向江苏省拍卖总行付款。被告称其未实际收取原告支付的房款，其出具与付款相关的材料仅为配合办理过户手续的需要，并非本案所涉房屋买卖关系的实际出售方。第三人杨征宇认可被告的陈述，并确认已经收到该笔款项的事实。
另查明，涉案房屋的所有权已于2011年12月7日转移登记至三原告名下。据房屋所有权证记载，该房屋的规划用途为办公。2011年12月9日，南京市地税部门出具《销售不动产统一发票》及《现金完税证》，其上记载，涉案房屋总计1677468元的售房款之付款方为三原告，收款方为被告；房屋用途为办公，其中备注处注明“非住宅、拍卖”字样。同年12月16日，三原告取得涉案房屋的土地使用权证，该证书上记载的地类（用途）为商务金融用地。
审理中，原告为证明涉案房屋在出售时系住宅性质，举证了房屋宣传资料，该资料上载“鼓楼紫寓，宜商宜住宜投资”，且有房屋结构图示，并注有“以上图片仅供参考，一切以合同为准”的字样。被告对该组证据的真实性不予认可，称该对外宣传非被告所为。
据现场勘测，本案所涉房屋为二手现房，位于南京市中山北路28号江苏商厦第八层，屋内卫生间马桶后及厨房内水池下各设有一处增压泵，体积约为35厘米左右长、13厘米左右宽、25厘米左右高，该增压泵在下水时会发出运转音。其中，卫生间内的增压泵安置在一处长为96.5厘米左右，宽为38厘米左右，高为78.8厘米左右的台子内，厨房内的增压泵安置在总长为25厘米左右的双门柜内。该楼层共有15套房屋，每套房屋卫生间与厨房的总体设计及用料均类似，水池下都装有同样规格的增力泵，部分房屋大门外悬挂着“办公室”或“工作室”的标识。整幢大楼的设备层位于第七层。
审理中，被告举证江苏商厦物业管理有限公司出具的《说明》一份，其上载明：“江苏商厦是双回路电源（供销1号、2号），每条10千千伏，现经变压器变压（三相380伏、单相220伏），电源从大楼1996年落成至今一直正常使用，相关设备信息在政府部门均有公示，工作人员不存在辐射补贴之说。”此外，被告称经实地测量，七层的净高为4米，变压器柜高为1.7米，最高的变压器距七楼顶部的距离为2.3米。原告对被告的前述证据及意见均不予认可，但称其主张电柜距房顶0.7米的距离实际为七、八层之间楼板的距离。
为证明江苏商厦的建筑安装质量符合国家规定，被告另举证南京市建设工程质量监督站颁发的《建筑安装工程质量优良证书》、涉案建筑物的《南京市建筑安装工程质量监督登记表》、《单位工程主体分部工程验收评定表》以及《单位工程竣工验收证明书》。原告对该组证据的真实性不持异议。
以上事实，有《江苏商厦房产拍卖书》、《认购协议书》、付款凭证、付款收据、房屋发票、契税发票、纳税申报、非税收入交款书、房屋权属证书、建筑安装工程质量优良证书、单位工程质量综合核定表、南京市建筑安装工程质量监督登记表、情况说明、勘验笔录、证明及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉房屋买卖合同关系如何认定；二、原告主张解除原、被告间《认购协议书》的理由是否成立？
一、本案所涉房屋买卖合同关系的认定。
从形式上看，本案所涉房屋买卖合同有二，分别为原告与第三人杨征宇签订的《认购协议书》以及原告与被告农行镇江分行签订的《认购协议书》。但根据本院查明的事实，买卖双方实际履行的仅系原告与第三人杨征宇签订的《认购协议书》，原告与被告农行镇江分行签订《认购协议书》的行为仅系为履行前一份合同的方式，实质上原、被告之间并无真实的房屋买卖法律关系。理由如下：1、第三人杨征宇作为竞买人通过拍卖购买涉案房屋，并支付价款后，已经实际取得对该房的权利，其对外处分该房不违反法律规定，应为有效；2、原告与第三人杨征宇签订《认购协议书》后，已经通过江苏省拍卖总行向第三人杨征宇支付了全额房款；3、被告农行镇江分行在拍卖成交后并未实际收取房款，其与原告签订《认购协议书》及《成交确认书》等行为，其目的是为了配合第三人杨征宇直接将涉案房屋过户至原告名下，原告举证的《销售不动产统一发票》等证据并不能证明其与被告之间具有真实的房屋买卖关系。至于被告及第三人在涉案房屋的交易过程中是否有违反国家税收管理等相关行政规定的行为，因与本案所涉的民事法律关系非同一法律关系，故本案中不予理涉。
二、原告主张解除其与被告之间房屋买卖合同关系的理由是否成立。
第一，从合同主体上看，原告的诉讼主张不能成立。如前所述，原、被告之间并无真实的房屋买卖合同关系，故原告在本院释明后仍然坚持要求解除其与被告之间房屋买卖合同的主张，缺乏依据，本院不予支持。
第二，从主张解除的理由上看，原告的诉讼主张亦不能成立，本院分别评析如下：
关于原告诉称被告隐瞒涉案房屋性质，其交付条件与样板房不一致的主张。本院认为，尽管原告提供了房屋宣传资料，但并无证据表明该资料系被告制作，以及被告向其作出所售房屋完全与样板房一致的承诺，且该资料中亦记载了“以上图片仅供参考”的字样，故原告以涉案房屋与样板房不一致为由主张涉案房屋不符合合同约定，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋系二手现房，于十几年前已验收合格并投入使用，原告购房时所签订的合同及其取得的《销售不动产统一发票》、《现金完税证》及所有权证书上均载明该房屋性质为办公，故原告诉称卖方隐瞒房屋性质的主张，与事实不符。另，原告在购房时所签订的《认购协议书》经江苏省拍卖总行鉴证并签章，其在履行合同过程中已实际向江苏省拍卖总行支付房款，且其取得的《销售不动产统一发票》及《现金完税证》上亦注明“非住宅、拍卖”字样，故原告在实际取得房屋产权之后，主张卖方隐瞒房屋经拍卖取得的意见，亦无事实依据。综上，本院对于原告的前述主张，均不予支持。
关于原告诉称被告非法占用涉案房屋面积，在涉案房屋内安置两处增力泵及外围台子不符合合同约定，且影响原告实际使用的主张。根据合同约定，卖方所售房产价格为毛坯房价格，屋内的装修建材及部分家电均系出售方赠送。原告所诉的两处增力泵及外围台子均不属于房屋的主体结构，乃后期装修所增。经本院实地勘测，位于原告厨房及卫生间的两处增力泵在下水时确会发出运转声响，但原告并无证据证明该声响违反国家相关规定，导致原告无法实际使用房屋。由于双方合同中并无关于厨房及卫生间水池装修的约定，且原告实际取得的所有权证上载明的房屋建筑面积为107.53平方米，与合同约定面积相符，故原告称涉案房屋内两处增力泵及外围台子不符合合同约定，侵占原告房屋面积，且影响原告实际使用的意见，缺乏依据，本院不予支持。
关于原告诉称被告在出售房屋时隐瞒涉案房屋楼下系安置高压配电柜的设备层，存在显失公平、欺诈的行为，并据此要求解除合同的主张。本院认为，现房不同于期房，办公用房亦不同于住宅用房。涉案房屋所在的江苏商厦系竣工验收合格并实际投入使用多年的建筑物，该建筑物的第七层一直作为设备层使用，而原告所购的房屋系办公性质的二手现房，其作为完全民事行为能力人，在购买现房前有条件对房屋周边环境进行充分了解，并在此基础上作出是否购房的决定。本案中，原告并无证据证明被告在售房时对其存在故意隐瞒及欺诈的行为，亦无充分证据证明该设备层的存在影响了原告对涉案房屋的实际使用，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。
因本案原告的诉讼请求为解除合同，在本院反复释明并要求原告明确主张解除的依据后，原告仍然坚持以《合同法》第52条第1款关于“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”及第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”致合同无效的规定，以及《合同法》第54条第1款因重大误解、第2款因显失公平、第5款因违反法律行政法规的强制性规定，致合同可变更或者可撤销的规定等主张，要求解除本案原、被告之间的合同关系。本院认为，原告诉称的欺诈、胁迫、恶意串通、重大误解、显失公平等事项，在本案中并无充分的证据予以证明。并且，合同解除并不等同于合同无效及合同撤销，原告在本案中以前述法律规定，主张解除原被告之间的合同，系对解除权行使的误解，其诉讼主张依据不足，故本院对于其要求解除合同，返还款项等主张均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告胡艳阳、魏红丽、胡悦凡的诉讼请求。
本案诉讼费20350元，由原告胡艳阳、魏红丽、胡悦凡承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行鼓楼分理处；帐号：033401059040001276）。
审 判 长 皮轶之
人民陪审员 张 毅
人民陪审员 黄 镇
二〇一三年五月二十日
见习书记员 沈 婷