安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01851号
上诉人（原审原告）：李俊，男，1979年9月20日出生，汉族。
委托代理人：郑治允，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：尤守财，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽文越投资置业有限公司。
法定代表人：阳四清，董事长。
委托代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。
委托代理人：廖荣钊，安徽天德律师事务所实习律师。
上诉人李俊因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第01180号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李俊的委托代理人郑治允，被上诉人安徽文越投资置业有限公司（以下简称文越公司）的委托代理人高林、廖荣钊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2010年5月5日，文越公司经合肥市房地产管理局批准取得其开发建设的位于合肥市包河区一环路与曙光路交口兰亭公寓4#楼的商品房预售许可证（合房预售证第20100273号）。
2010年5月11日，李俊就购买兰亭公寓4幢622号房屋向文越公司支付定金2万元，同年5月18日，李俊与文越公司签订商品房买卖合同一份，载明：“李俊购买文越公司开发建设的位于合肥市南一环与曙光路交口兰亭公寓4幢622号住宅房，建筑面积70.03平方米，单价6521.16元／平方米，总价456677元，付款方式为李俊于签订合同时支付首付款96677元，余款36万元通过办理银行按揭贷款方式支付，交付期限为文越公司应当于2012年12月31日前，将该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并符合合同约定的商品房交付，同时，合同就逾期交房违约责任中继续履行部分作出约定，即逾期超过30日，李俊有权解除合同，文越公司应按照李俊累计已付款10%支付违约金。出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理全书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等”。在合同附件四即双方于同日又签订的补充协议中载明：“合同售价中包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，即文越公司对房屋进行装修，装修交付时间为2013年6月30日前，逾期未完成，文越公司每日按房屋总房款的万分之一向李俊支付违约金，装修标准为：卫生间门为优质木门，室内墙面为立邦或同等档次的乳胶漆，室内地面为品牌强化木地板，卫生间内墙为品牌瓷砖，卫生间顶棚为铝扣板吊顶，卫生间地面及阳台地面为品牌地砖，卫生间内的面盆、水龙头、淋浴龙头、坐便器均为国内一线品牌品质，开关及插座为品牌产品，灯具为品牌吸顶灯，厨房内橱柜（含台面）为一线品牌，水槽（含龙头）为欧琳或同等品质，油烟机为华帝或同等品质，阳台封闭”。上述合同及协议签订后，李俊按约付清房款。
2013年6月30日，涉案兰亭公寓4#楼精装修工程完工并通过验收。同年7月31日，涉案兰亭公寓4#楼的建设工程经规划、消防、国土、供水、人防、地震、环保、房产、民政部门共同参与下通过合肥市人民政府联合验收，工程竣工验收结论为：经对申请文件、资料审查、组织现场查勘，综合各部门验收意见，该项目符合要求，验收合格。期间，合肥市规划局曾就文越公司已建成的兰亭公寓在进行规划核实时发现实际建成后的建筑物外立面与原审批的建筑物外立面存在明显差异，并认为建设单位上述改变建筑外立面及施工图纸行为未在该局提前办理规划变更等手续，发函要求相关部门进行查处后再办理后续规划核实手续，相关部门依法对文越公司作出行政处罚。同年9月23日，合肥市房地产管理局、合肥市规划局针对包含李俊在内的众多购房业主投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现的兰亭公寓未取得建设工程规划许可证正本及文越公司承诺争取在8月上旬通过工程竣工验收的情况在政府相关网站作出答复：“兰亭公寓项目由文越公司开发建设，经了解，目前项目已通过各项验收工作，因施工方拒不配合，竣工档案材料尚未报送建委档案馆存档，导致建设工程规划许可证正本至今未取得；合肥市房地产管理局已督促开发企业尽快协调办理相关手续，及时取得建设工程规划许可证正本并交房，同时要求公司严格按照合同约定对购房人承担逾期交房违约责任；合肥市规划局在规划核实时发现，建设单位在该项目具体实施过程中未严格按照市规委会审查同意的规划设计方案及该局核发的建设工程规划许可证要求进行施工，造成实际建成后建筑物外立面与审批外立面存在明显差异等问题，市规划局已发函市城管执法局依法查处后再办理后续规划核实手续”。
另查明：文越公司提供的合肥市建设工程造价管理站于2013年8月22日作出的关于兰亭公寓项目竣工备案等问题协调会纪要［合造价函（2013）11号］证明：涉案兰亭公寓4#楼施工单位系浙江昆仑建设集团股份有限公司（以下简称昆仑公司），2012年12月26日经文越公司组织监理单位安徽华夏建设监理有限责任公司（以下简称华夏监理公司）、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院（原广东省电子机械工业设计研究院）四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，同时投入使用。由于文越公司与兰亭公寓施工方昆仑公司在履行涉案建设工程施工合同中存在争议，从文越公司提供的施工房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中能证明：涉案兰亭公寓4#楼已分别通过勘察单位合肥市勘察院有限责任公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院、监理单位华夏监理公司、建设单位文越公司验收盖章，独缺施工单位意见及盖章。李俊诉至法院，要求判令：1、解除与文越公司间签订的商品房买卖合同；2、文越公司返还购房款456677元；3、文越公司支付首付款利息19260元；3、文越公司支付贷款利息48465元；5、文越公司支付违约金45667元；6、文越公司支付房屋契税4567元；7、文越公司赔偿房屋差价款138578元；8、文越公司承担本案诉讼费用及评估费用。
一审庭审中，李俊陈述：其于2013年5月27日收到文越公司交房短信通知后，前往案涉房屋现场时发现，下水管道自房屋卧室内穿过，且房屋客厅及卧室顶部均出现的横梁明显外漏，认为存在质量问题亦不符合设计规范，遂拒绝收房。
一审诉讼中，应李俊申请，原审法院于2013年4月26日前往案涉房屋进行现场勘察，现场情况如下：案涉房屋为两间房，左侧房间（即李俊诉称的的卧室）屋顶悬挂外置排水管道，排水管距地高度为2.12米，排水管长3.07米，排水管呈东西走向，南北贯通，管道南北长1.52米，案涉两间房屋均存在南北贯通房梁，距地高度2.31米，其中左侧房顶上有与南北梁交叉的呈东西走向的十字梁，该梁距地高度为2.37米。庭审前，文越公司已将案涉左侧房间屋顶悬挂的外置排水管道从室内移除，李俊对此予以认可。此外，李俊就案涉房屋房屋客厅及卧室顶部出现的横梁明显外漏是否存在质量问题及是否符合设计规范曾向原审法院提出鉴定申请，后又表示予以放弃。
再查：应李俊申请，原审法院依照双方当事人择定依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋所在路段区域的类房屋目前市场单价进行评估鉴定，该公司于2013年12月26日出具皖中信房估字（2013）A4-1053号房地产估价报告，结果为：位于合肥市兰亭公寓小区4幢6层622室所在路段区域的同类房屋在估价时点的市场单价为8064元／平方米。李俊支付评估费2000元。
原判认为：李俊与文越公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且其合同内容及形式均不违反法律禁止性规定，应系合法有效，双方均应按约履行各自义务。
双方在签订商品房买卖合同后，又在该合同附件四即补充协议上签名盖章，结合合同及补充协议的关于涉案房屋的价格及交付房产标准的约定来分析，涉案房屋的售价系包含政府明文规定的明码标价书内所有项目（含合同补充协议第8条）所列精装修费用，交付的房屋需满足该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格及已完成协议约定的精装修义务，故此，合同中虽约定文越公司应于2012年12月31日将符合交付条件的毛坯房交付，但因双方当事人在补充协议中又约定文越公司要对房屋进行精装修，结合在房地产交易惯例中交易房屋系一次性交付的通行做法，该院认定双方对涉案房屋的交付时间应系双方签订的补充协议约定的完成精装修的交付截止时间即2013年6月30日，这也与众多购房业主向政府网站投诉的其在2013年6月底前往办理涉案房屋交付手续时发现问题的陈述相印证。
本案中，李俊负有按约支付购房款义务，文越公司负有于2013年6月30日交付完成精装修并符合房屋质量标准的涉案房屋的义务。从文越公司提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中明确载明除缺施工单位意见及盖章外，其他相关单位均已通过对4#楼的竣工验收，而施工单位未在竣工验收备案表盖章的原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议所致。经庭审查明，李俊已全额付清购房款，而涉案房屋所处的4#楼已于2012年12月26日经文越公司组织监理单位华夏监理公司、施工单位昆仑公司、设计单位广东省机电建筑设计研究院四方共同对施工单位昆仑公司合同承包范围已完工程进行了竣工验收，又于2013年6月30日通过相关单位组织的精装修竣工验收，并于同年7月31日通过合肥市人民政府联合验收，故应认定文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件。李俊诉称主张涉案房屋尚不具备商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格并认为房产交付不符合同约定，该院认为，由于涉案房屋已经相关部门验收合格，导致商品房竣工验收资料未经市规划主管部门查验合格原因系施工单位因在履行涉案建设工程施工合同中与文越公司存在争议后未在竣工验收备案表盖章所致，并非系房屋质量不合格造成，因文越公司对上述所售房屋在通过合肥市人民政府联合验收后即符合房屋交付条件，且既不会影响购房者对房屋的使用，也不会影响居住安全，故李俊上述主张该院不予支持。
由于双方签订的补充协议中关于房屋交付期限的约定系2013年6月30日，而李俊在2013年5月27日在收到文越公司交房短信通知后以发现排水管自房屋房屋卧室内穿过，且房屋客厅及我市顶部均出现横梁明显外漏存在质量问题及不符合设计规范为由拒绝接收房屋。该院认为李俊诉称的案涉房屋存在排水管自房屋我市内穿过的情况已在庭审前由文越公司予以实际消除，对于李俊诉称房屋客厅及卧室顶部均出现的横梁明显外漏存在质量问题及不符合设计规范的主张，由于李俊未提供证据予以证明，亦放弃对房屋客厅及卧室顶部出现的横梁明显外漏是否存在质量问题及是否符合设计规范进行司法鉴定，故其上述诉称主张，缺乏证据支持，不予支持。综上，李俊以文越公司至今尚未取得房屋竣工验收资格证书、案涉房屋存在大量下水管道自房屋卧室内穿过，且房屋客厅及卧室顶部均出现的横梁明显外漏存在质量问题及不符合设计规范为由，诉称解除合同并继而返还房款、支付违约金及赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。
据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李俊的诉讼请求。案件受理费10930元，其他诉讼费100元，评估费2000元，计13030元，由李俊负担。
李俊上诉称：1、一审法院认定不予解除合同明显违反法律规定和事实依据。一审起诉时，卧室设计部分存在明显缺陷，大量的下水管道从卧室穿过，后虽经文越公司初步改造，达到了初步解决，但文越公司并没有向本人出具任何维修达标合格证明书。一审中，本人明确房屋存在缺陷仅是本人解除合同的一个原因，文越公司违约不能办理产权证才是更主要的原因。文越公司与施工单位存在纠纷，导致无法办理产权证和验收合格，一审法院主观臆断只要通过联合验收即为合格。2、文越公司没有按期按约给本人办理房产证，时至一审结束依然如此，构成根本违约，导致本人不得不退房，文越公司应予赔偿。综上请求改判解除双方签订的商品房买卖合同，文越公司返还购房款456677元、赔偿首付款利息19260元、付贷款利息48465元、违约金45667元、房屋契税4567元及房屋差价款108044.92元，文越公司承担本案诉讼费用及评估费用。
文越公司辩称：李俊要求解除合同，无事实和法律依据。李俊所购房屋室内的水管问题在诉讼期间已经解决，房屋内已无水管。横梁是本公司依据专业设计文件施工，该设计文件经过了合肥市建设主管单位的审核备案，工程竣工后，已通过规划等单位参加的竣工验收，质量合格，并不损害业主居住利益。本公司自2013年6月通知李俊接收房产，此事实其当庭也予以认可，因其拒绝接收房产，责任应由其个人承担。同时，根据合同地15条约定，产权证办理的前提是在接收房屋后，李俊拒绝接收房产，不符合办理产权证的条件，因此，其以未办理房产证为由要求退房，不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：李俊与文越公司签订的《商品房买卖合同》及相关的补充协议，系双方当事人真是意思表示，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，双方均应按约履行。
关于案涉房屋的交付条件问题，根据双方合同及补充协议的约定，案涉房屋的交付条件应为满足该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格及已完成补充协议约定的精装修义务。根据文越公司提供的案涉工程的竣工验收备案表、合肥市建设工程造价管理站的协调会纪要、案涉精装修工程的竣工验收报告、合肥市建设工程竣工联合验收意见书等证据，再结合部分业主已收房入住的实际情况，能够反映案涉工程已通过验收并投入使用，至于案涉房屋存在没有严格按照规划设计方案等进行施工，也已由相关主管部门予以处罚，故案涉房屋应视为已符合交付条件，原审法院对该节事实认定妥当，本院予以确认。李俊上诉主张的案涉房屋内下水管道的问题已经在一审诉讼期间予以解决，李俊本人也予以认可，其上诉再度提及，已无事实依据，本院不予支持。李俊上诉主张的案涉房屋内的横梁问题，因案涉房屋已通过验收，具备交付条件，在李俊不能提供相反证据证实案涉房屋存在质量问题或者不符合设计规范的情形下，本院对其该节上诉意见，亦不予采信。李俊上诉认为文越公司无法办理产权证书，构成根本违约，但根据双方合同约定，产权证的办理前提是房屋交付以后，目前，李俊在无相关合法依据的情况下，拒绝接收房屋，不符合双方合同中关于产权证办理的条件，不能以此认定文越公司构成违约，对李俊的该节上诉意见，本院亦不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10930元，由李俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年七月十五日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。