重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第01120号
原告何清松，男，1967年出生，汉族，城镇居民。
委托代理人叶礼辉，重庆诚冠律师事务所律师。
被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，组织机构代码67103511-6。
法定代表人陈爱平，该公司总经理。
委托代理人张宇龙，重庆星空律师事务所律师。
原告何清松与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称重庆隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告何清松于2015年5月18日向本院提起诉讼，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由本院审判员李霞担任审判长，与人民陪审员杨冬梅、赵兵组成合议庭，由书记员周之平担任庭审记录，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告何清松及其委托代理人何礼辉，被告重庆隆鑫地产公司的委托代理人张宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何清松诉称，原、被告于2010年1月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于武隆县仙女山镇XX大道XX号XX小区X-
X栋房屋出售给原告，房屋总价款521946元。合同还约定被告应在2012年6月30日前将该房屋交付原告使用，被告在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋所在地土地管理机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按原告已付房款百分之一向原告支付违约金。之后，原、被告又签订了补充协议，将被告向房屋所在地土地管理机构提出办理原告所购房屋《房地产权证》的申请，并取得登记受理单的时间变更为实际交房后240天。上述协议签订后，原告按合同约定及时向被告付清全部房款521946元，另支付了契税15658元、大修基金10438.92元、合同印花税260.97元、抵押登记费80元、按揭费13元。但被告至今未能按合同约定为原告办理房屋产权登记备案手续，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成重大违约。被告的该违约行为满足了合同约定的原告行使单方解除合同权的条件。现原、被告未能就合同解除等相关事宜达成一致意见，请求判决：1.解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市商品房买卖合同补充协议》；2.被告退还原告房款521946元、契税15658元、大修基金10438.92元、合同印花税260.97元、抵押登记费80元、按揭费13元、物管费3000元，共计551423.89元；3.被告支付原告违约金5323.85元和资金占用利息（以521946年为计算基数，按同期银行贷款利息计算至全部房款返还时止，计算至起诉之日即2015年5月18日的资金利息为134062.31元）。
原告何清松向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
第一组证据：《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，拟证明双方的买卖关系和被告的行为违反了合同的约定的事实；
第二组证据：缴费收据六份，拟证明原告按协议约定缴纳了各种费用。
被告重庆隆鑫地产公司对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明原告向被告送达了解除合同的通知，同时物业费与本案无关，不属赔偿范围。
被告重庆隆鑫地产公司辩称，解除权是形成权，原告没有向被告发出解除通知，不能直接向法院主张解除；即使原告以诉讼的形式向被告主张解除合同，但被告在接到通知后，在三个月内可以向法院提出解除通知无效的主张；原告要求解除合同并非是被告出售的房屋不符合要求，本案讼争的房屋已在办理产权登记之中，如果原告因此而要求解除合同，不符合法律保护交易安全的要求；双方合同约定是由双方共同向相关部门提出办理产权登记的申请，现原告没有证据证明其向相关部门提出了办理产权登记的申请，也没有证据证明原告向被告提交了办证的相关资料，因此，原告本身应尽的义务没有尽到，不能向被告要求解除本合同；如果原告要求解除合同的主张成立，原告也不能同时主张违约金和损失。
被告重庆隆鑫地产公司未提供证据。
经审理查明：2010年1月7日，原告何清松与被告重庆隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：“甲方重庆隆鑫花漾山地产有限公司，乙方何清松。……第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县仙女山镇XX大道X号X-X。……（四）本商品房建筑面积72.67平方米，其中，套内建筑面积67.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.12平方米。……第四条购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额为521946元整（大写伍拾贰万壹仟玖佰肆拾陆元整），建筑面积单价为7182.41元／平方米，套内建筑面积单价为7726.81元／平方米。第五条付款方式及期限。……（二）乙方按下列第3种方式按期付款。3、按揭付款：本商品房总成交金额521946元整。（1）乙方采取向银行申请按揭贷款的方式支付房款，付款内容详见合同附件五《补充协议》关于按揭方式及期限的相关约定。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限。2、属预售商品房的，甲方应在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第十三条关于办理产权登记的约定。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起向乙方支付违约金。4、乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。……”上述协议签订后，原、被告双方又签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该协议载明：“……六、关于合同登记、产权登记和预告登记的约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）。……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充，变更约定：（1）乙方同意委托甲方办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起240日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。……”
上述合同签订后，原告何清松于2010年1月7日向被告缴纳了房款261946元，同时还缴纳了契税15658元、大修基金10438.92元、印花税260.97元、抵押登记费80元、按揭费用13元；2011年3月7日，原告何清松又向被告缴纳了房款60000元；2012年6月12日和2012年6月30日，原告两次向被告缴纳了房款共计200000元，至此，原告共向被告缴纳了房款521946元，各种税费26450.59元。
2012年7月2日，原告何清松与重庆隆鑫物业管理有限公司武隆分公司签订了《收楼书》，原告何清松对讼争房屋进行了验收并接受了该房屋。被告向原告交付房屋后，至今未取得土地房屋登记机构出具的办理《房地产权证》的登记受理单。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，收据四份在案为凭。经本院庭审质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有：一、何清松与重庆隆鑫地产公司签订的商品房买卖合同是否应当解除；二、上述商品房买卖合同解除后的相应法律后果如何确认。
关于争议焦点一：何清松与重庆隆鑫地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》系双方自愿签订的，且不违反法律规定，是有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：因重庆隆鑫地产公司未能办理房屋产权登记逾期超过180日的，何清松有权解除合同。该约定不违反法律禁止性规定，具有法律效力。重庆隆鑫地产公司未按上述约定协助何清松办理上述房屋的产权登记，且逾期时间已超过180天，故双方约定的解除上述房屋买卖合同的条件已经成就，何清松请求解除上述房屋买卖合同，符合法律规定，对何清松的该诉讼请求，本院予以支持。合同解除本身是单方形成权，其解除的形式不只是一方向另一方发出书面通知解除，也可以通过诉讼的形式明确表达解除合同的意思。因此，重庆隆鑫地产公司辩称何清松在起诉前没有向其发出解除通知，不能直接向法院主张解除上述房屋的买卖合同主张不成立，本院不予采纳。重庆隆鑫地产公司辩称原告要求解除合同的理由不成立，不符合法律保护交易安全的要求的主张，因双方签订的合同，其意思自治对合同解除有明确约定，符合合同约定解除的情形发生后，原告有权解除合同，重庆隆鑫地产公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。何清松与重庆隆鑫地产公司签订买卖合同时就明确委托重庆隆鑫地产公司办理产权登记，何清松在交付房款时根据重庆隆鑫地产公司的要求提供了相关资料，且重庆隆鑫地产公司也没有提供证据证明因何清松未按其要求提供相关资料导致延缓办证时间。因此，重庆隆鑫地产公司辩称合同约定是由双方共同向相关部门提出办理产权登记的申请，现原告没有证据证明其向相关部门提出了办理产权登记的申请，也没有证据证明原告向被告提交了办证的相关资料，其不应承担办证责任的理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”重庆隆鑫地产公司未按约定协助何清松办理房屋产权登记的行为构成违约，该违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，故重庆隆鑫地产公司应按双方约定和相关法律规定承担违约责任。双方在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定：何清松要求解除合同的，重庆隆鑫地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按何清松已付房价款百分之一支付违约金。何清松因重庆隆鑫地产公司违约解除合同产生的损失包括已付房价款及其利息、已付税费及其利息等。鉴于何清松在本案中同时主张的违约金、赔偿损失之和未超过一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故重庆隆鑫地产公司在解除上述商品房买卖合同后，应向何清松退还已付房价款521946元、大修基金10438.92元、契税15658元、印花税260.97元，抵押登记费80元、按揭费13元，合计548396.89元，并支付违约金5484元和赔偿资金占用损失。但何清松自愿不要求将契税、印花税、抵押登记费、按揭费作为计算违约金的基数和不要求支付税费的利息，该要求不违反法律规定，本院予以准予。关于已付房款资金占用损失如何计算的问题。双方虽未明确约定利息损失的起算时间，但上述损失从实际付款之日起至还清时均客观存在，故已付房价款的资金占用损失应从实际付款之日起至还清时按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按双方签订的商品房买卖合同约定，双方买卖的房屋的房价为521946元，而何清松在2010年1月7日向重庆隆鑫地产公司支付房款261946元，在2011年3月7日支付房款60000元，在2012年6月12日支付房款100000元，在2012年6月30日支付房款100000元，共计支付房款521946元。重庆隆鑫地产公司应向何清松支付的已付房价款的资金占用损失如下：自2010年1月7日起至2011年3月6日止以261946元为基数；自2011年3月7日起至2012年6月11日止以321946元为基数；自2012年6月12日起至2012年6月29日止以421946元为基数；自2012年6月30日起至付清为止按以521946元为基数中国人民银行同期同类贷款利率计算。
何清松请求重庆隆鑫地产公司退还物管费3000元，但何清松在庭审中仅提供了1090元的物管费发票，且该费用系何清松接受讼争房屋后因使用该房屋而产生的费用，该费用应由何清松自行承担，其请求重庆隆鑫地产公司退还于法无据，本院不予支持。
因本案争议房屋已交付给原告使用，上述商品房买卖合同解除后，何清松应当返还给重庆隆鑫地产公司。
综上，本院认为何清松与重庆隆鑫地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》是有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务，但重庆隆鑫地产公司没有按合同约定按时向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，现已逾期超过180天，何清松有权按合同约定要求解除上述合同。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除何清松与重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》；
二、重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效后三日内向何清松退还已付房价款521946元、契税15685元、大修基金10438.92元、合同印花税260.97元、抵押登记费80元、按揭费13元，并支付违约金5323.85元和赔偿资金占用损失（自2010年1月7日起至2011年3月6日止以261946元为基数、自2011年3月7日起至2012年6月11日止以321946元为基数、自2012年6月12日起至2012年6月29日止以421946元为基数、自2012年6月30日起至付清为止以521946元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、何清松在本判决生效后三日内将位于重庆市武隆县仙女山镇XX大道X号XX小区X-X栋房屋返还给重庆隆鑫花漾山地产有限公司；
四、驳回何清松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10548元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 霞
人民陪审员 杨冬梅
人民陪审员 赵 兵
二〇一五年七月二十五日
书 记 员 周之平