广东省和平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河和法民一初字第277号
原告黄井标，男，汉族，1959年10月6日出生，住和平县。
原告黄新娣（又名黄新弟），男，汉族，1972年10月16日出生，住和平县。
原告黄允周，男，汉族，1940年12月26日出生，住和平县。
原告黄志中（又名钟志新），男，汉族，1962年8月15日出生，住和平县。
上述四原告的共同委托代理人黄国省，男，汉族，1974年2月23日出生，住和平县。
原告黄国省，男，汉族，1974年2月23日出生，住和平县。
被告黄仕建，男，汉族，1957年10月3日出生，住和平县。
被告黄伟中（又名李伟忠），男，汉族，1952年5月10日出生，住和平县。
被告黄新均，男，汉族，1962年3月12日出生，住和平县。
原告黄井标、黄新娣、黄允周、黄志中、黄国省诉被告黄仕建、黄伟中、黄新均土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄新娣、黄志中及原告的委托代理人黄国省与被告黄仕建、黄伟中、黄新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄井标、黄新娣、黄允周、黄志中、黄国省诉称，1993年春节期间，被告黄仕建、黄伟中、黄新均拟在浰源镇源塘村枕头围大窝兴办果场种植柰李。因是时任河源市农委主任的黄火苟牵头兴办的果场，原告慑于权威，当时原告黄井标、黄新娣、黄国省的父亲黄允福，原告黄志中的父亲黄允河与原告黄允周及本村的黄仕云、黄锦才、黄贵荣、黄仕镜共七户人违心地将自己山的松树、杉树伐倒，与三个被告签订了不符合法律规定的《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》。订立合同时由于原告不懂山地面积计算方法，就以黄火苟提出的按树穴数量来计算山地面积，当时以黄允福的山地为9亩、黄允周的山地为8.6亩、黄允河的山地为12.1亩共计29.7亩计算租金。直到2011年和平县林权改革重新确认后才发现合同约定的面积与实际面积相差了23.51亩，其中黄允福的山地面积少计了5.13亩，黄允周的山地面积少计了14.62亩，黄允河的山地面积少计了3.76亩。因而被告自1997年至2013年也就少支付原告山地租金5172.2元。另外，自黄允河过世后，被告就没有支付过黄允河八年（2006年起至2013年）山地租金共计人民币1903.2元。
2003年正月，三个被告因对果场管理与利益分配等问题产生意见分歧，导致将果场分片管理，并自此后逐步将租用原告山中种植的奈李树砍伐换种上了绿化树。被告改变租用山地用途的行为是违背合同宗旨的行为。原告经查阅法律条文得知，租赁合同的最长租赁期限不得超过二十年，原、被告签订的合同自1994年农历元月至2014年农历元月止已满二十年。综上，原、被告签订的合同违背了法律规定，签订合同时存在欺诈情形，表现在合同约定的面积与实际面积不符，租赁期限超过二十年。现原告为维护自身的合法权益和法律权威，特向和平县人民法院提起诉讼，诉讼请求：一、要求解除《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》中有关原告权益部分，判决生效后半年内被告应将原告的山地归还原告使用；二、由被告补付原告自1997年至2013年间租用山地实际面积与合同约定面积差额部份的租金5172.2元；三、被告应支付原告黄志中拖欠租用黄允河自2006的至2013年共八年的山地租金1903.2元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告黄仕建、黄伟中、黄新均辩称，一、被告与原告及黄允福、黄允河等人于1995年农历3月16日签订的《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》是合法有效的合同。该合同是在浰源镇人民政府、源塘管理区监证下当事人经过平等协商、完全自愿的情况下依法签订的，合同的内容也是遵循公平公正原则确定各方的权利义务。原告称其慑于权威、违心签订了不符合法律条文的合同，纯属无理取闹，毫无事实根据；二、原告要求终止（解除）合同违反法律规定。被告在本案中没有任何违约行为，严格依据约定履行合同义务。1994年至2003年间，被告投入巨额资金，开垦包括原告的荒山，种植奈李等多种果树，1997年起按合同约定支付山地租金。2003年后，因种植的果树超龄枯萎自然死亡，为了发挥租用山地的效益，三被告将租用的山地分片进行管理，种植了经济效益更高的绿化树和杉树，仍按约定每年支付各农户山地租金。黄允周儿子黄火桂也于2013年10月25日领取了2013年度的租金348元（已经按2011年林改确权时测定的山地面积23.22亩计付）。也就是说，被告种植绿化树和杉树的行为并没有改变山地的“三高”农业用途，没有违背发展生产、提高效益的宗旨。况且，合同并没有似原告所说的只能“种植奈李”的限定；三、原告以租用合同超过二十年时间过长问题，依照《中华人民共和国农村土地承包法》和《物权法》的规定，林地的承包期为三十年至七十年，承包地可以通过出租的方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。本案签订的合同是山地（林地）租用合同，租用的山地是原告通过家庭于1980年向村集体承包的，合同约定的50年租用时间远没有超过承包期的剩余期限，所以，双方签订的合同是合法有效受法律的保护的合同；四、原告称合同约定的面积与实际面积不相符问题。承上所述，合同是在浰源镇人民政府、源塘管理区监证下当事人经过平等协商、完全自愿的情况下依法签订的，造成约定面积与实际面积不相符的原因是当时没有精密的仪器进行科学测绘，也有可能除开了一些不能种植的坟地、道路、坑沥等面积。既然通过2011年10月林改确权重新测定原告山地的面积（黄新娣两块14.13亩、黄允周两块23.22亩、黄志中两块15.86亩）被告予以认可，但因导致面积不符并不是合同当事人任何一方的过错和责任，故被告只同意支付自2011年起按重新测定的面积支付租金；五、被告从没有间断支付包括原告在内的出租方农户的租金，根本没有拖欠租金的行为。具体为：一、黄允福的2012年之前（包含2012年）山地租金已全部支付给了黄允福妻子陈运，2013年10月24日，被告将2013年的租金212元交给陈运时，陈运拒收，并不是被告不支付租金；二、黄允周的2012之前（包含2012年）的山地租金按照合同约定已经全部支付，2013年度已经按重新测定的山地面积23.22亩计付的租金348元也由黄允周儿子黄火桂领取；三、黄允河的山地租金问题，黄允河2004年之前（包括2004年）的山地租金已经全部支付。2005年至2013年的山地租金确实是没有直接支付现金，缘因黄允河做屋时购钢筋向黄新均父亲黄火苟借款1500元、治病借款300元共计1800元，被告曾与黄允河商定从山地租金中扣减，并不是原告所说的不支付黄允河的山地租金。
综上所述，《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》是具有法律效力的有效合同，合同各方应全面履行合同义务。请法院驳回原告解除合同的诉讼请求，继续履行合同，以维护被告的合法权益。
原告为证明其主张，举证如下：1、黄井标、黄新娣、黄国省、黄允周、黄志中的身份证复印件各一份；2、黄井标、黄新娣、黄国省的《常住人口登记卡》各一份；3、《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》复印件一份；4、和平县林业局核发的《森林、林木、林地状况登记表》复印件四张；5、《浰源镇赤龙村集体林权改革外业勘查结果公示表》复印件一张；6、浰源镇赤龙村委会出具并经浰源派出所核实的《证明》两张；7、租赁山地像片十张。
被告举证如下：1、黄仕建、黄伟中、黄新均的身份证复印各一份；2、《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》复印件一份；3、《关于联办果场分片承包经营协议书》复印件一份；4、黄火苟书写的《关于允河山价款的付款方式》复印件一份；5、《现金支出证明单》复印件两张；6、《租用山价款表》复印件五张；7、黄火桂的《收据》一张；8、《浰源镇人民政府作出的处理决定》一份；9、《刑事附带民事判决书》与《执行裁定书》复印件各一份；10、赤龙村委会出具的《证明》与浰源司法所出具的《证明》各一份。
经审理查明，1993年间，被告黄仕建、黄伟中、黄新均拟在和平县浰源镇源塘村委会枕头围村合伙兴办的果场，发展“三高”农业，并与黄允福等七户人商议，由被告租用黄允福等七户人承包枕头围村“大窝”（地名）集体的山地。1995年农历3月16日，在浰源镇人民政府、浰源镇源塘管理区监证下，黄允福、黄允周、黄允河、黄仕云、黄锦才、黄贵荣、黄允镜等人分别代表其所在农户（乙方）与被告黄仕建、黄伟中、黄新均（甲方）签订了一份《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》，原告黄井标、黄新娣、黄国省（黄允福的三个儿子）也在合同上签了名。合同内容：为发展生产、改善生活，积极发展“三高”农业，提高经济效益和山林利用率，将一些山地残余林进行改造，发展水果生产。甲乙双方在互利的前提下，乙方同意将浰源镇源塘村委会枕头围村地名“大窝”的承包山地出租给被告兴办果场，其中黄允福户两块9亩，黄允周户两块8.6亩，黄允河户两块12.1亩。山地租用时间为自1994年农历元月起五十年。租金标准分时间段计算，即自1994年至1996年底止，被告投资最初三年不用支付租金，从1997年起至2003年的七年间，年租金标准为每亩人民币10元，从2004年至2013年十年间，年租金标准为每亩人民币15元，从2014年至2043年，年租金标准为每亩人民币20元。被告应于每年农历10月底前付清当年山地租金。
1994年起，三被告投入资金与劳力，将租用的加上自己承包的山地开发成果场，种植了奈李、青梅、柿子、板栗、杨梅等果树，并依约支付承租山地的租金，其中黄允福的山地租金，被告已经依约支付到2012年，2013年的租金211.95元（按重新确定的面积14.13亩计）因黄允福户拒收而未付；黄允周的山地租金，被告已经依约支付到2013年（2012年前的租金按合同约定面积计付，2013年的租金按重新确定面积23.22亩计348元）；黄允河的山地租金，被告已经依约支付到2004年，2005年至2013年的租金，被告以曾与黄允河商定将黄允河所欠1800元债款从山地租金中扣减为由而未直接支付现金。2003年开始，因种植的果树超龄自然枯死，三个被告遂商议对果场进行分片管理，并将果场改种了桂花树、樟树、萝汉松、红豆杉、竹柏、水梨等树种。2011年10月，和平县林业部门对本案的租用山地权属与面积进行重新登记。将原黄允福户位于“大窝”的两块山地确权给原告黄新娣使用，面积重新核定为14.13亩，与合同约定的面积相差5.13亩；将原黄允河户位于“大窝”的两块山地确权给原告黄志中使用，面积重新核定为15.86亩，与合同约定的面积相差3.76亩；将原黄允周户位于“大窝”的两块山地确权给原告黄永周（黄允周）使用，面积重新核定为23.22亩，与合同约定的面积相差14.62亩。2014年7月15日，原告以被告改变租用山地用途、租赁期间超过二十年及欠付租金为由向本院提起上述诉讼。
另查，本案涉及的租赁山地是浰源镇原源塘大队于1980年11月发包给黄云福（黄允福）作自留山。浰源镇源塘村现已并入浰源镇赤龙村。原告黄新娣的父亲黄允福、原告黄志中父亲黄允河相继于2002年12月和2005年6月份病故。
本院认为，本案争议焦点：一、《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》是否符合解除条件；二、被告是否应当补付原告自1997年至2013年间租用山地重新核定面积与合同约定面积差额部份的山地租金；三、被告是否应支付原告黄志中按合同约定面积自2006年计至2013年的租金。
《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》是当事人在平等互利、自愿协商的情况下订立，虽然成立于合同法实施以前，但依据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，该合同没有违反当时的法律和行政法规，没有违反国家利益或社会公共利益，故本合同是依法成立生效的合同。又因本合同成立于合同法实施之前，但约定的履行期限又跨越合同法实施之日，依《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定，因履行合同发生的纠纷，适用《中华人民共和国合同法》第四章的有关规定，即当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄允福、黄允周、黄允河分别代表其所在农户承包村集体的山地，黄允福、黄允河相继在承包期内死亡，但依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条的规定，原告黄井标、黄新娣、黄国省作为黄允福的继承人、原告黄志中作为黄允河的继承人可以依法继承承包收益及在承包期内继续承包山地。
合同是否符合解除的条件问题。被告在履行合同过程中，依约支付租金，虽然自2003年起在租用山地上陆续改种绿化树种，但被告改种绿化树是由于先前所种植果树树龄老化自然枯死的客观原因，被告为了提高经济效益所为，被告改种绿化树后仍依约支付山地租金，并未导致原告合同目的不能实现，即被告的行为没有违背合同发展“三高”农业，提高经济效益的宗旨；被告拖欠黄允河承包户山地租金是由于被告认为黄允河欠被告黄新均父亲黄火苟债款，曾与黄允河商定将所欠债款从山地租金中扣减，被告并无拖欠租金的主观故意。综上，被告的行为不构成根本违约，原告主张解除合同不符合约定与法律规定，故原告要求解除合同的主张本院不予支持，合同应当继续履行。但被告欠付黄允河承包户山地租金应当依据合同约定支付给原告黄志中，具体租金数额应按合同约定12.1亩以每亩15元标准计算九年（2005年至2013年），即1633.5元，原告主张按重新核定面积15.86亩计算不当。
被告对和平县林业部门于2011年就租用的山地面积进行重新核定的数额没有异议，故租用山地的实际面积应以林业部门核定的面积为准，虽然实际面积与合同约定的面积存在较大的差额，但并非任何一方合同当事人的过错所致。根据公平原则，被告应当补付原告山地重新核定面积与合同约定面积差额部分的租金5087.9元，具体计算如下：一、补付黄允福承包户的租金1263.6元（面积差额5.13亩×10元／年／亩×7年＋面积差额5.13亩×15元／年／亩×9年＋2013年度租金211.95元）；二、补付黄允周户的租金2997.1元（面积差额14.62亩×10元／年／亩×7年＋面积差额14.62亩×15元／年／亩×9年）；三、补付黄允河户的租金827.2元（面积差额3.76亩×10元／年／亩×7年＋面积差额3.76亩×15元／年／亩×10年）。原告主张该笔租金5172.2元是计算年限有误，予以纠正。
原告以合同约定的期限超过二十年主张超过部分无效问题。本案是土地租赁合同纠纷，应适用农村土地承包法与物权法对租赁期限的规定，承包集体林地的承包期为三十年至七十年，承包经营权可以依法采取出租方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。原告农户将其于1980年承包集体的山地出租给被告经营管理，其承包期可为七十年（到2050年止），而出租山地时是1994年，故承包期的剩余期限是五十六年，即约定的五十年流转（租赁）期限没有超过承包期的剩余期限，原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国经济合同法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百二十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告黄井标、黄新娣、黄国省、黄允周、黄志中要求解除《关于租用山地兴办（联办）果场的合同》的诉讼请求，合同继续履行；
被告黄仕建、黄伟中、黄新均应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄志中按合同约定面积计算九年的租金1633.5元；
被告黄仕建、黄伟中、黄新均应于本判决发生法律效力之日起十日内补付原告黄井标、黄新娣、黄国省山地重新核定面积与合同约定面积差额部分的租金1263.6元；
被告黄仕建、黄伟中、黄新均应于本判决发生法律效力之日起十日内补付原告黄允周山地重新核定面积与合同约定面积差额部分的租金2997.1元；
被告黄仕建、黄伟中、黄新均应于本判决发生法律效力之日起十日内补付原告黄志中山地重新核定面积与合同约定面积差额部分的租金827.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币300元，由原告负担100元，由被告负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。
审 判 长 黄国徽
审 判 员 王春青
代理审判员 谢庆林
二〇一四年九月五日
书 记 员 徐思宇