广东省东莞市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）东中法行终字第131号
上诉人（原审原告）：东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区樟村罗塘区四街安业楼一楼，企业法人营业执照注册号：441900000703536。
法定代表人：徐锐球，董事长。
委托代理人：马支文，广东文美律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦，组织机构代码证号：70773313-6。
法定代表人：张俊阳，局长。
委托代理人：鲁浩强、高海峰，广东嘉众律师事务所律师。
原审第三人：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：东莞市黄江镇黄江大道20号二楼，组织机构代码证号：28180441-8。
法定代表人：张文金，总经理。
委托代理人：李瑞欢，该公司员工。
原审第三人：张巧娟，女。
原审第三人：广州市欧科地理信息技术服务有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区科学城科学大道162号B2区第11层1103单元，组织机构代码证号：74355063-6。
法定代表人：陈汉东。
原审第三人：广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司，营业场所：东莞市莞城创意产业中心园区6号楼第3层301－304室，营业执照注册号：（分）441900000534880。
负责人：ＸＸ。
上述两原审第三人共同委托代理人：叶英健，广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司工作人员。
上诉人东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称“安业公司”）因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）及原审第三人东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称“黄江房地产公司”）、张巧娟、广州市欧科地理信息技术服务有限公司（以下简称“欧科公司”）、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司（以下简称“欧科东莞公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法行初字第41号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年6月7日，安业公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销东莞房管局作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》，并判令东莞房管局重新就案涉商品房作出登记为建筑面积为104.78平方米，其中套内面积为83.62平方米、分摊面积为21.16平方米的房地产权证；2.本案诉讼费由东莞房管局承担。
原审法院查明：安业公司挂靠黄江房地产公司，在东莞市黄江镇某某村开发“黄江某某步行街”。2006年8月29日，张巧娟与黄江房地产公司签订了商品房买卖合同，由张巧娟购买该步行街中1幢101单元商铺。合同约定该商铺的建筑面积为104.78平方米，其中套内面积为83.62平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积为21.16平方米。价款按套内面积以16413.65元每平方米计算，共计人民币1372509元。合同对付款方式等条款也进行了约定。合同签订后，张巧娟于2011年6月7日与黄江房地产公司共同向东莞房管局申请该商铺所有权的转移登记，并提交了相关材料，其中对该商铺的面积，由欧科东莞公司出具的测绘报告中明确为83.61平方米、分摊面积为3.88平方米。东莞房管局收到张巧娟及黄江房地产公司的申请后，依法对当事人作了询问笔录，经确认为双方当事人的真实意思表示，同时经审查有关证据材料，东莞房管局认为案涉商铺所有权的转移登记申请符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条以及《房屋登记办法》的规定，2011年6月13日颁发了莞字第2100269596号《粤房地权证》，产权人为张巧娟，张巧娟同年8月17日领取了该证。此后，张巧娟以原商品房买卖合同中约定的分摊面积与该证核发的面积相差17.28平方米，从而损害了自己的权益为由，向原审法院提起民事诉讼。安业公司便以东莞房管局核发的案涉房产证将应作为分摊面积的“通廊”，没有按分摊计算的面积进行登记为由，向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条规定，东莞房管局作为东莞市地区的房地产主管部门，对位于本地区的房产进行登记，现行政相对人对东莞房管局作出的房屋登记行为不服，向原审法院提起诉讼，东莞房管局的主体资格适格。东莞房管局针对张巧娟及黄江房地产公司提出的登记申请，从而作出的案涉房产登记是否合法是本案争议的焦点。本案中，张巧娟作为案涉商铺的买受人，与原商铺的开发商，共同向东莞房管局提交了办理房产应提供的材料，申请办理房产权证登记，东莞房管局受理上述申请后，对申请人进行了调查，符合《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的其实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定。东莞房管局经审查申请人提交的登记材料，认为符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明”规定应当提交的材料，根据申请人提供的测绘结果，对案涉的商铺面积按申请人提供的有测绘资质的单位出具的面积数据进行登记，并于7天后即对申请人的申请核发了案涉的莞字第2100269596号《粤房地权证》。东莞房管局作出上述房屋产权登记行为事实清楚、证据充分、适用法律、法规正确、程序合法，原审法院依法予以维持。黄江房地产公司作为房产项目的开发人，安业公司只是黄江房地产公司的挂靠者，因而，黄江房地产公司在该项目中实施的民事法律行为，对安业公司有当然的约束力，且包括测绘报告等均由安业公司提供给黄江房地产公司，黄江房地产公司只是将安业公司提交的资料转交东莞房管局而已，现安业公司以东莞房管局作出的案涉房屋登记行为没有尽到审查义务的理由不成立，原审法院依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项规定、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款规定，判决：维持东莞房管局作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》。本案一审收取诉讼费人民币50元，由安业公司负担。
一审宣判后，安业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，并判令东莞房管局重新就涉案商品房重新作出建筑面积为104.78㎡、套内面积为83.62㎡、分摊面积21.16㎡的《粤房地权证》；2.东莞房管局承担本案一、二审全部诉讼费用。主要理由有：如何审核及将审核后房产测绘成果纳入房产档案应是涉案认定事实的关键。根据《房产测绘管理办法》第十八条、第二十一条的规定，东莞房管局必须对涉案房屋的测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。东莞房管局作为登记主管机关，其有权就测算的结果进行处罚，也有义务对测算结果是否执行国家标准、规范和规定进行核实。东莞房管局的审查义务至少包括对于涉案房屋进行实地查看，而不仅仅是查阅书面材料即将义务履行完毕。本案中，东莞房管局在对测绘成果进行备案时，没有针对黄江某某步行街1幢首层作出任何实际测量，便毫无事实依据地推翻规划所之前所认定的通廊面积应予以分摊的结果，将黄江某某商业步行街1幢首层通廊理解为消防通道，不同意将首层“通廊”进行分摊，进而导致涉案商铺实测分摊面积比预测面积减少了17.28平方米。一审法院在未对关键事实进行调查以及审理的情况下作出一审判决，属认定事实不清，适用法律错误。
被上诉人东莞房管局辩称：安业公司的上诉理由不成立，依法应予以驳回。1.案涉房地产权属办理登记申请为张巧娟的真实意思表示，其并于2009年8月4日提交有黄江房地产公司、广州市汇志测绘技术有限公司、张巧娟三方签字或盖章确认的《房地产查丈登记表》，该表记载了建筑面积为87.49平方米，其中，套内面积83.61平方米，分摊面积3.88平方米。在张巧娟提交了相关的申请登记材料后，东莞房管局根据《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第三十二条、第三十三条以及《广东省城镇房地产权登记条例》第九条等法律法规的规定进行审查，从而颁发房屋权属证书，合法有据。2.房产产权登记面积必须根据实测报告作出，因为房产竣工验收合格之后，具有测绘资质的测量机构作出的实测报告，方是确实有效的，能用于房产面积登记的，东莞房管局作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》是依据房产实测的结果。3.东莞房管局仅需对测绘成果的相关方面进行审核并归档，而非实质审查，亦非推翻原测绘单位提供的测绘成果而重新进行测绘。房产测绘是十分专业的技术性工作，东莞房管局对申请人提交材料的合法性、真实性和有效性在力所能及的范围内尽到注意义务，已经完成审查义务。《中华人民共和国测绘法》明文规定：测绘单位应当对其完成的测绘成果质量负责。《房产测绘管理办法》第三条第一款规定：房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。若安业公司认为实测报告存在错误，应当向测绘机构追究责任。
原审第三人黄江房地产公司述称：1.无论是案涉楼盘的销售还是委托面积测绘等实质工作均由安业公司一手处理，黄江房地产公司作为被挂靠方仅盖章协助安业公司办理相关手续。2.作出案涉物业面积预测报告书与实测报告书的广州市汇志测绘技术有限公司（现称“欧科公司”）均是由安业公司所聘请，黄江房地产公司并无参与。而欧科公司作为专业的测绘公司应保证其所出具的测绘报告结果的正确性，并对该结果承担相应的法律责任。
原审第三人张巧娟未提出二审陈述意见。
原审第三人欧科公司、欧科东莞公司述称：1.欧科公司受安业公司委托，于2006年3月完成了对黄江某某商业街1幢面积的预测工作。根据安业公司提供的经东莞市城建规划局村镇科批准的图纸，依据《房产测量规范》第3.2.1条的相关规定，将黄江某某商业步行街1幢首层平面图1-J轴至1-G轴交1-1轴至1-5轴处的通廊（预测报告中名为”通廊1”）计算了全部建筑面积，并按照《房产测量规范》第3.1.5条及第B3.1条、B3.2条、B3.3条的相关规定进行了分摊，进而得出一区1001单元（实测为1幢101号）的共有分摊面积为21.16平方米、套内建筑面积为83.62平方米、房屋建筑面积104.78平方米的预测结果。2009年3月欧科公司对黄江某某商业步行街1幢进行了面积的实测工作，按照实地采集的数据及参考预测的分摊方法进行了面积分摊计算，并遵循当时《东莞市房产测绘成果管理办法》的规定，将测绘成果报告送东莞市房产测绘成果备案室进行审核备案。审核经办人在审核过程中将黄江某某商业步行街1幢首层通廊（实测报告中名为“通廊”）理解为消防通道，不同意将首层“通廊”的面积分摊给商铺的计算方式。欧科公司技术人员就该面积分摊计算方式的争议与经办人多次沟通无效，最终欧科公司按照经办人的审核意见修改了实测成果报告，将该“通廊”作为共有不分摊面积处理，结果黄江某某商业步行街1幢商铺101实测分摊面积比预测分摊面积减少了17.28平方米，从而实测建筑面积比预测建筑面积减少了17.28平方米。2.黄江某某商业步行街1幢首层“通廊”应作为共有面积进行分摊。虽然安业公司提供的“黄江某某商业步行街总图设计说明”第二条中提到“内部6－8米步行街必要时也允许消防车的通行”，但这个“必要时”指的应当是存在安全隐患或发生消防危险时要能允许消防车通行而在设计、建设时应加以考虑，而并非对该通廊认定为消防通道。而且从商业街实际情况来看，该通廊就是整栋建筑物内部结构的一部分，属于建筑物内有上盖的过道，完全符合《房产测量规范》中规定的计算全部建筑面积的范围和应分摊给各产权业主的共同占有或共同使用的建筑面积规定。
本院二审经审理查明：安业公司挂靠黄江房地产公司，在东莞市黄江镇某某村开发黄江某某步行街建筑工程项目。2006年3月5日，欧科公司的前身广州市汇志测绘技术有限公司受安业公司委托对黄江某某商业步行街1幢进行测绘，并形成《房产面积测绘成果报告书》（预测）。该测绘成果报告显示该1幢101号商铺套内建筑面积为83.62平方米，共有分摊面积为21.16平方米，房屋建筑面积为104.78平方米，其中，首层通廊作为该幢共有分摊面积。2006年8月29日，黄江房地产公司与张巧娟签订《商品房买卖合同》，约定张巧娟购买黄江某某商业步行街1幢101号商铺，该商品房合同约定的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积，与前述《房产面积测绘成果报告书》（预测）一致。
另查明，2009年3月26日，广州市汇志测绘技术有限公司重新绘制了黄江某某商业步行街1幢房产面积情况，并制作了《房产面积测绘成果报告书》（实测），该报告显示1幢101号商铺套内建筑面积为83.61平方米，共有分摊面积为3.88平方米，房屋建筑面积为87.49平方米，首层通廊不作为该幢共有分摊面积。该测绘成果于2009年5月21日经东莞房管局签章备案。2009年6月30日，黄江房地产公司向东莞市黄江房地产交易所提交《商品房产权权属申请表》，申请对黄江某某商业步行街1幢进行确权登记，其中单元明细表显示1幢101号张巧娟商铺的套内建筑面积、共有分摊面积、房屋建筑面积与前述《房产面积测绘成果报告书》（实测）一致。东莞市黄江房地产交易所出具意见认为：经该所人员现场核查，该楼盘所报数据准确；申报面积与实际测绘面积相符，与规划报建面积相符；该楼盘建筑物现状与工程规划蓝图相符；确权资料齐全，同意上报审批。2009年7月14日，黄江房地产公司获颁发盖有“东莞市商品房屋产权权属登记专用章”、登记字号为1804号的《产权权属证明书》，该证明书注明：凭此证明办理交易监证手续，该证明书作为出售的商品房屋产权权属证明，不能代替《房屋所有权证》。
又查明，2011年6月7日，张巧娟与黄江房地产公司共同向东莞房管局申请黄江某某商业步行街1幢101号商铺所有权的转移登记，并提交了《广东省东莞市房地产登记申请书》、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《东莞市房地产交易登记证明书》、《契税完税证》等材料。其中，《房地产查丈登记表》显示黄江某某商业步行街1幢101号商铺套内建筑面积、共有分摊面积、房屋建筑面积，与前述《房产面积测绘成果报告书》（实测）一致。《商品房买卖合同》为前述2006年8月29日签订的合同，《东莞市房地产交易登记证明书》显示该合同备案日期为2006年9月14日。东莞房管局经对张巧娟、黄江房地产公司作了询问笔录，张巧娟、黄江房地产公司确认申请权属转移登记为双方当事人的真实意思表示后，东莞房管局经审查相关材料，于2011年6月13日颁发了莞字第2100269596号《粤房地权证》，产权人为张巧娟。张巧娟于同年8月17日领取了该证。此后，张巧娟以原《商品房买卖合同》约定的分摊面积与该证核发的面积相差17.28平方米，从而损害其合法权益为由，向原审法院提起民事诉讼。安业公司便以东莞房管局核发的房产证将应作为分摊面积的通廊，作为共有不分摊面积进行登记为由，向原审法院提起本案诉讼。
另查明，欧科公司提供的由福州市建筑设计院绘制、由东莞市黄江镇规划管理所审核，并经东莞市城建规划局村镇科于2005年3月2日盖章确认“已办报建”的黄江某某商业步行街总平面图的“设计说明”第二点显示：利用东、南、西三面小区道路，及北向的6米道路，形成环形消防车道及沿街的登高面；内部6－8米步行街必要时也允许消防车的通行。同时该总平面图显示，1幢101号商铺首层通廊作为黄江某某商业步行街九个出入口之一。
本院认定以上事实的证据有：《东莞市房屋产权登记审批书》、《广东省东莞市房地产登记申请书》、《房地产查丈登记表》两份、编号为0279894号《商品房买卖合同》、2120110600022号《东莞市房地产交易登记证明书》、（2005）粤农税电字0550092号《契税完税证》、00087614号《广东省东莞市房地产办证证明》、《房产面积测绘成果报告书》（预测）、《房产面积测绘成果报告书》（实测）、莞字第2100269596号《粤房地权证》、《批准预售及商品房屋合同备案按揭登记申请表》、《商铺认购书》、《关于黄江某某商业步行街的挂靠协议》、照片3张、东莞市城建规划局村镇科审批图纸、《核准变更登记通知书》、《公司变更（备案）记录》、一审开庭笔录以及二审法庭调查笔录等。
本院认为：依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款、第三款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……”的规定，东莞房管局作为东莞市房屋权属登记机构，其依法具有办理东莞市内房屋所有权行政登记的法定职权。安业公司起诉的是东莞房管局于2011年6月13日颁发的莞字第2100269596号《粤房地权证》，本案审查对象为该转移登记行为是否合法。
首先，《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”张巧娟与黄江房地产公司申请办理转移登记的是黄江某某商业步行街1幢101号商铺，该商铺于2009年7月14日获颁发盖有“东莞市商品房屋产权权属登记专用章”、登记字号为1804号的《产权权属证明书》，办理了初始登记。张巧娟与黄江房地产公司申请办理转移登记提供了《广东省东莞市房地产登记申请书》、张巧娟的身份证、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《东莞市房地产交易登记证明书》等材料，符合前述《房屋登记办法》第三十三条的规定。《广东省东莞市房地产登记申请书》显示申请登记房屋建筑面积、分摊面积情况与该商铺初始登记面积一致。东莞房管局据此向张巧娟颁发莞字第2100269596号《粤房地权证》，符合法定条件。
其次，国务院《房产测绘管理办法》第十八条规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”根据黄江某某商业步行街总平面图，虽然案涉争议的首层通廊在规划构造上属于1幢商铺，但由于该通廊同时作为步行街的多个出入口的其中之一，对1幢商铺业主而言，并不具有利用上的独立性，1幢商铺业主对该首层通廊不应具有排他使用的权益。广州市汇志测绘技术有限公司于2009年3月26日绘制《房产面积测绘成果报告书》（实测），将该首层通廊不计入该幢的共有建筑面积进行分摊，并无不当。该《房产面积测绘成果报告书》（实测）是东莞房管局用于办理1幢101号商铺初始登记所颁发登记字号为1804号的《产权权属证明书》的依据，而安业公司主张该实测报告错误的理由不充分。而且，东莞房管局办理1幢101号商铺初始登记所颁发登记字号为1804号的《产权权属证明书》，与本案被诉的转移登记行为，是两个不同的行政行为，安业公司在提起本案诉讼之前并未起诉要求撤销该初始登记行为，本案亦无证据证明1幢101号商铺初始登记存在错误导致涉案被诉的转移登记行为确认的商品房面积错误。因此，安业公司要求撤销莞字第2100269596号《粤房地权证》的理由不成立，依法应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元（上诉人安业公司已经预交），由上诉人安业公司承担。
审 判 长 韦艳芹
审 判 员 张志强
代理审判员 叶俏珠
二〇一五年二月二日
书 记 员 姚慧君