苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初9518号原告：黄志坚，男，1958年7月1日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：黄宏立，男，1989年10月19日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市雨山区。被告：苏州缔家房产经纪有限公司，统一社会信用代码:91320594063291941A，住所地江苏省苏州工业园区东港新村192幢113室。法定代表人：刁小峰，经理。委托诉讼代理人：谢时博，男，1988年3月28日生，汉族，户籍地河南省商丘市睢阳区。原告黄志坚诉被告苏州缔家房产经纪有限公司（以下简称缔家公司）居间合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告黄志坚及其委托诉讼代理人黄宏立、被告缔家公司的委托诉讼代理人谢时博（第一次）到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告黄志坚诉称：2016年5月下旬，原告黄志坚通过缔家公司经纪人谢时博租赁位于苏州市××区××室房屋，租赁期限一年，租金每月2400元。因签订合同时谢时博出示了房屋产证、房东郭兰敏的身份证及房东出租委托书等复印件，原告故此签订合同。原告租赁期间至交租日，无人来收取房租，房东告知原告不知道出租事宜。2016年10月3日，房东从工作地回苏州知道事情原委，证实谢时博出示证件系伪造，故要求原告搬离。2016年10月6日，经过娄门派出所协调无果，原告于2016年10月7日将房屋交还给房东。原告认为缔家公司使用伪造的证件出租房屋的行为造成己方损失，现起诉至法院，请求判令被告赔偿各项损失合计17780元，并由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加部分诉请，全部主张变更为24980元。被告缔家公司辩称：最开始是马万青租赁房东郭兰敏的房屋，马万青声称是房东的亲戚并且房东同意转租，被告对此不知情，也不清楚马万青不是房东。当时马万青将房东的产权证及身份证复印件给缔家公司，缔家公司经办人谢时博将房屋出租给原告后，收取了原告两个月的租金及一个月押金合计7200元，但该款已经给付马万青。到2016年7月26日原告应当支付第二季度租金时，原告一直未付，也未联系缔家公司，马万青向缔家公司催要租金，缔家公司经办人谢时博家里有事未及时催要，到2016年10月1日，房东郭兰敏因为未收到房租来苏州，知道转租事宜并要求原告退房。经过派出所协商，原告退出房屋，但是中间还有两个月房屋未支付。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于苏州市梧桐花园××室房屋产权登记人为郭兰敏。2016年5月24日，郭兰敏（甲方，出租方）与黄志坚（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定出租房将上述房屋出租给承租方，租期为一年，自2016年5月26日至2017年5月25日，租期届满甲方有权收回全部出租房屋，续租需要提前一个月提出书面意向，双方对租金、租期重新协商后签订新租赁合同。房屋租金每月2400元，首付2个月，另付2400元押金，以后按每三个月结算一次，提前十天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金必须开具收据。租期届满后乙方迁空、清点、交还房屋及设施并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还乙方，乙方租期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。甲方应保证出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。乙方应合同的规定按时支付租金及其他费用，未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租。特殊情况下提前终止合同的，必须提前一个月通知对方和中介方等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则像对方支付违约金（未约定）。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之乙方违约则甲方有权不退还押金。补充条款部分，约定双方提前收房或退房，须提前一个月通知对方才能生效，物业费由甲方承担，首次交两个月房租，以后按三个月交房租。该合同下方，甲方处郭兰敏签字，乙方处黄志坚签字，缔家公司在中介方处加盖公章。上述郭兰敏的签字，各方确认为缔家公司经办人代签。当日，原告向被告缴纳租金4800元、押金2400元，被告出具收据。诉讼中，各方确认签订上述合同时，被告出示了郭兰敏身份证复印件、上述房屋产权证复印件，以及郭兰敏出具委托谢时博出租上述房屋的《委托书》，该委托书上郭兰敏为被告代签。被告辩称，当时电话联系郭兰敏，其表示同意出租，故己方人员代郭兰敏签署了委托书。2016年10月5日，苏州市公安局姑苏分局娄门派出所接到报警，民警赶赴现场，报警人黄宏立声称因租房问题与原房东王振强、中介谢时博、二房东马万青等人发生纠纷，民警将双方带回派出所调解，双方未能达成一致协商意见，表示通过法律途径解决。诉讼中，原告黄志坚诉称：自己在2016年5月26日签约后，交付了租金4800元及押金2400元，第二期的房租说好可以直接交付给郭兰敏本人，但郭兰敏不肯接受，故此未再缴纳。本人居住在房屋内的时间从2016年5月27日至于2016年10月7日，期间钥匙都在自己手头，之后通过派出所将钥匙直接归还给郭兰敏。居住期间，了解到马万青与郭兰敏是签订过租赁协议的，租期为2015年9月底到2016年9月底，9月底一天马万青带着协议到租赁房屋说家具是自己的要求搬走，黄志坚说要看到房东；第二天马万青带着缔家公司又来了，让中介证明家具属于马万青，黄志坚说要房东带着房产证证明；之后黄志坚电话郭兰敏说交房租，但是各方有争议，郭兰敏说先住着。2016年10月6日郭兰敏来苏州要求黄志坚交还房屋，10月7日黄志坚就将房屋交还，并且将燃气费、水电费及之前租户欠付的费用在派出所进行结算。被告缔家公司辩称：马万青本身也是二房东，当时马万青将钥匙及门禁卡交付缔家公司时，同时给付了房产证及身份证复印件，缔家公司与郭兰敏核实同意后自己补了委托手续。收到原告的租金和押金7200元已转账给付马万青，缔家公司收取的是中介费2400元，第二期的租金确实和原告协商可以直接交付给郭兰敏，但是黄志坚并未实际交付，故押金根据约定要求予以没收。诉讼中，原告黄志坚诉称，其在2016年6月8日微信告知郭兰敏，缔家公司一直不回消息，不解决装灯、换锁等行为，后面的房租可能要拖一下，水费则需要自己先交了才能使用，郭兰敏表示同意，黄志坚当时主张房屋有质量问题，郭兰敏要求其找物业修理。黄志坚另主张其与郭兰敏之间无直接的款项往来。本院就相关事实电话联系郭兰敏，其表示之前与黄志坚无合同，但是没有说房屋不用交房租。自己的房屋出租给马万青，其余转租不知情。本案原告诉请主张的损失包括以下部分1、中介费。原告主张退还中介费2400元，同时因为被告存在严重欺诈，要求三倍赔偿中介费计7200元。被告辩称已经提供居间服务，不存在退还并赔偿中介费的情形；2、违约金5760元。合同约定违约金双方可以协商，原告按照全年租金的30%主张计5760元。被告辩称原告未按约交付租金，违约责任在原告；3、搬家费。因为未能按照约定期限居住完毕，中途搬家支出搬家费540元，原告据此提交案外人占山峰出具收到搬家费540元的收据，被告对此不予认可。4、宽带移机费。原告主张为80元并提交发票，被告对此不予认可。5、重新租赁房屋支出中介费1800元，原告据此提交加盖苏州骏腾房产经纪有限公司印章、金额为1800元的居间费发票，被告对此不予认可。6、房屋租金及押金7200元。原告诉称该款要求被告交付房东郭兰敏，但被告将其交付给马万青。被告辩称该款已交付给马万青，不存在返还。以上事实，由房屋租赁合同、票据等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：被告为原告租赁房屋提供媒介服务，原告支付报酬，双方之间构成居间服务关系。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担相关责任。本案中，被告未如实告知原告房屋产权信息以及产权人对于房屋租赁及转租等与订立租赁合同有关的重要事项，且单方面出具委托书，致使双方签订的租赁合同未能全面履行并因此损害了原告利益，被告不能按照约定全额收取居间费。考虑到在被告居间服务下房屋租赁合同客观上履行了一段时间，而被告为促成合同签订需支出劳务等必要成本，对于原告诉请退还的中介费，本院酌情支持金额为1800元。至于原告诉称基于欺诈而主张三倍赔偿，本院认为，根据现有证据，原、被告均表示第二期租金由原告直接交付给郭兰敏，而原告也确认在2016年7月即已与郭兰敏联系并协商租金交付，各方虽因郭兰敏、马万青、黄志坚之间签订有不同的租赁及转租协议产生争议导致租赁关系最终解除，但在郭兰敏已经知晓原告实际使用房屋且未明确提出异议的情况下，因此致使合同解除不能完全归责于被告，故原告以欺诈为由主张三倍赔偿于法无据，本院不予支持。本案原告同时诉请要求被告承担违约责任并赔偿搬家费、宽带费、另行支出的中介费等实际损失，因违约金兼具补偿实际损失及制裁违约行为的功能，原告该项诉请存在一定程度重合。因被告对违约金不予认可，根据法律规定，此种情况下，违约金的计算由人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。原告主张的部分损失并非因被告的行为所致，本院以原告必要、合理的实际损失为基础，根据被告的违约行为，综合考量酌情支持违约金及各项损失为1500元。至于已付租金及押金，原告在相应时间客观上使用房屋，应当交付相应的租金，其主张退还租金本院不予支持；但押金为保证租赁合同履行，并无证据表明被告将该款已经给付郭兰敏，其应当返还给原告。被告辩称押金已给付马万青，但原告显然不针对马万青负有给付押金的义务，相关抗辩不予支持，被告据此应当返还押金2400元。被告缔家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州缔家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄志坚居间费1800元，赔偿原告黄志坚违约金及损失1500元、退还租房押金2400元，以上各项合计5700元。二、驳回原告黄志坚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取420元，由原告黄志坚负担120元，被告苏州缔家房产经纪有限公司负担300元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在履行上述义务时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  孙令奇人民陪审员  周惠明二〇一七年七月三十一日书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。第7页共9页