山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖民初字第598号
原告（反诉被告）：田建民，男，1966年2月19日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：谷绍臣，兖州大禹法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：付玉成，男，1964年11月1日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：赵振峰，山东滋阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）田建民与被告（反诉原告）付玉成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告田建民及其委托代理人谷绍臣、被告付玉成及其委托代理人赵振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田建民诉称，被告因经营服务业务需要租赁原告的房屋，于2005年7月16日原、被告双方签订了房屋租赁协议，约定：租期六年，被告应给付原告租金8万元，分五次付清，第五期租金24000元被告应于2012年12月30日付清，但被告不守信用，至今未付。为维护原告的合法权益，故诉讼，请求法院依法判令被告给付所欠租金24000元。被告与山东装饰工程公司鲁东公司于2004年11月30日签订的房屋租赁协议，协议由李明利代表鲁东公司签订的。证实被告租赁原告方的房屋是二三层30间，不包括一楼。兖州市人民法院兖执字第594-1号民事裁定书，证明法院对兖州市大兴粮油食品公司院内兖州市聚朋饭店西侧南北坐向楼房二三层房屋使用权归原告使用，以租金形式用以抵付房屋装修款。证明民事裁定书中没有说明4.93年的年限。
被告付玉成答辩并反诉称，2005年7月16日，反诉原告与反诉被告及另外二人以鲁东公司名义签订了租赁合同，约定租赁期限为6年。但反诉被告对租赁标的物只有4.93年的使用权，无权租赁给反诉原告六年，致使反诉原告仅使用了4.93年被迫搬出。装修花费四十多万元，在租赁合同尚有一年多期限的情况下装修残值也无法获得补偿，反诉被告将房屋租赁给反诉原告后，一楼两间门头房租金均由反诉原告垫付，为取得租赁房屋的执行费也由反诉原告垫付，反诉被告应在获得租金比例范围内承担反诉原告垫付的费用。请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告多付的租金11030元；赔偿反诉原告的装修损失2万元。驳回原告的本诉请求。
反诉被告田建民辩称，2004年11月30日，李明利以鲁东公司名义与反诉原告签订了租赁合同，期限为6年，租金为246400元。2005年7月16日在李明利与反诉原告的操纵下，又签订了一份租赁合同，反诉被告以为还是原来的合同，便在合同上签了字。因第五期租金反诉原告未付，于2008年5月22日为反诉被告出具了欠房租24000元的欠条。反诉原告提出的装修费用，合同约定由其出资，合同于2011年7月到期，反诉原告搬出时没有告知反诉被告，也未将租赁房屋交付反诉被告，反诉被告不应承担违约责任。故应驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年7月16日原告及李明利、刘树予三人与被告签订了房屋租赁协议。合同约定：原告三人将位于北顺城街2号临街宾馆楼一处、门头房两间，客房2-3层全部房间30间租赁给被告使用，租赁期为6年。房屋系半成品，一切装饰装修水电及其他配置由被告负责出资。房屋租金总金额为246400元，分五次付清。2005年7月30日付10%；2005年12月30日付20%；2006年12月30日付20%；2007年12月30日付20%；2012年12月30日付30%。协议中约定租赁费由李明利、田建民、刘树予三方接收并各持欠条，原告应得到8万元租金，被告为原告出具了欠条。2007年12月30日之前的租金被告已向原告支付。2008年5月22日被告为原告出具了今欠房租费贰万肆仟元正按第五期付款的欠条。因被告未能按期给付原告所欠租赁费，原告诉讼来院，要求被告支付租赁费24000元。被告反诉称，与原告及李明利、刘树予以鲁东公司名义签订了租赁合同，约定租赁期限为6年。但原告对租赁标的物只有4.93年的使用权，无权租赁6年，致使被告仅使用了4.93年被迫搬出。装修花费四十多万元，在租赁合同尚有一年多期限的情况下装修残值也无法获得补偿，原告将房屋租赁给被告后，一楼两间门头房租金均由被告垫付，为取得租赁房屋的执行费也由被告垫付，原告应在获得租金比例范围内承担被告垫付的费用。请求法院依法判令原告返还被告多付的租金11030元；赔偿被告的装修损失2万元。驳回原告的本诉请求。
原告为证明其主张提供证据一、被告与山东装饰工程公司鲁东公司于2004年11月30日签订的房屋租赁协议复印件，协议由李明利代表鲁东公司签订的。证实被告租赁原告方的房屋是二三层30间，不包括一楼。被告承认该合同属实，因当时该房屋还没有执行到位，所以后来我们又签订了一份协议，该合同已被2005年7月16日的房屋租赁协议替代。证据二、兖州市人民法院（2005）兖执字第594-1号民事裁定书复印件，证明法院对兖州市大兴粮油食品公司院内兖州市聚朋饭店西侧南北坐向楼房二三层房屋使用权归原告使用，以租金形式用以抵付房屋装修款。证明民事裁定书中没有说明4.93年的年限。被告对复印件不予质证。证据三：兖州市人民法院（2004）兖执字第594号公告复印件，证明兖州市大兴粮油食品公司院内兖州市聚朋饭店西侧南北坐向楼房二三层房产使用权由原告所有，没有租赁期限。被告对该证据内容没有异议。证据四：2007年兖民初字第1496号民事判决书，证明2005年7月1日李明利与粮油食品自救办公室签订了沿街门头的合同。使用期限是5.3年。证据五：2005年7月16日被告与原告及李明利、刘树予签订的房屋租赁协议，原告认为此合同是无效的，是被告与李明利恶意串通，严重损害了原告的利益。证据六：被告出具的欠条一张。证明被告欠原告的房租24000元。
被告为证明其本诉中的主张提供证据一：自救办公室下达的通知，证明被告未实际使用房屋六年，仅到2010年12月底。证据二：搬家协议，证实2011年1月3日被告搬出该租赁房屋。证据三：兖州市人民法院2005兖执字第594-1号民事裁定书，证明原告对租赁标的的二三层有4.93年使用权，一楼两间门头原告方没有使用权。证据四：兖州市人民法院执行局2005年4月13日出具的内容为：“今收到付玉成现金贰万元正（20000元），（代山东装饰工程公司鲁东公司交执行费）凭此条换取正式发票”的收到条一张，兖州市原粮油食品厂生活自救办公室收到李明利租金收款条五张（36480元）和李明利的借条四张（36480元）。证明一楼两间门头的房租是被告交纳的。执行费是因原告没钱，由被告替其垫付的。原告认为执行费收条不是正式发票，是2005年4月13日交的，当时合同还没签，与本案无关。兖州市原粮油食品厂生活自救办公室的收款条和李明利的借条也与本案无关。
被告对于反诉提交的证据有证据一：装修单据，证明被告为装修投资了四十多万元，证据二：对原粮油食品厂生自办整体租赁通告的异议，田建民、李明利、李树予于2007年向粮油食品厂主张损失时主张装修费用花费70万元，装修费用全部由被告出资。原告认可被告装修支出40万，认为合同上约定房屋是半成品，装修费用原告不承担。
上述事实，主要根据原、被告的陈述及双方提供的相关证据认定的，证据材料均已收集在卷。
本院认为，本案双方争执的焦点是租赁房屋的使用期限。被告提供的兖州市人民法院（2005）兖执字第594-1号民事裁定书，证明原告对租赁标的的二三层有4.93年使用权，原告提供的（2007）兖民初字第1496号民事判决书已认定使用期限由4.93年变更为5.3年的事实，被告于2011年1月3日搬出所租房屋，按双方签订的合同到期日为2011年7月16日，事实上被告使用所租房屋是5.47年。故对被告实际使用租赁房屋的期限认定为5.47年。被告应向原告支付使用期限以内的租赁费用。原告要求被告支付所欠租赁费24000元，是合同约定使用期6年的费用，应扣除0.53（6-5.47）年的费用即7066元（80000÷6×0.53），被告应向原告支付剩余租赁费16934元。对于原告要求租赁费高出部分7066元，本院不予支持。
对于被告的反诉请求，被告提交的原兖州市粮油食品厂生活自救办公室收到李明利租金收款条五张（36480元）和李明利的借条四张（36480元），用以证明一楼两间门头的房租是其交纳的，原告应在获得租金比例范围内承担被告垫付的费用。对此本院认为，上述证据证明了原兖州市粮油食品厂生活自救办公室与李明利之间的租赁关系及李明利与被告的借贷关系，与本案无关联，被告2005年4月13日代山东装饰工程公司鲁东公司交执行费2万元，该执行费交款时间在双方签订协议之前，亦与本案无关联性。反诉原告请求法院依法判令反诉被告返还多付的租金11030元，无证据证明，对反诉原告此请求，本院不予支持；反诉原告请求反诉被告赔偿装修损失2万元，因合同约定租赁房屋是半成品，一切装饰装修及其他由反诉原告负责出资，反诉被告承认反诉原告装修花费40万元，因反诉原告对租赁房屋未能按合同约定使用6年，仅实际使用了5.47年便搬出，反诉原告对装修的投资受到一定的经济损失，反诉被告亦应给予反诉原告相应的赔偿。此损失为35333元（400000÷6×0.53），反诉被告应按比例支付反诉原告装修损失11472元（80000÷246400×35333）。对反诉原告过高的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告付玉成（反诉原告）给付原告田建民（反诉被告）房屋租赁费16934元；
二、驳回原告田建民的其他诉讼请求。
三、反诉被告田建民赔偿反诉原告付玉成房屋装修费11472元；
四、驳回反诉原告付玉成的其他诉讼请求。
以上一、三项相抵后由被告付玉成给付原告田建民5462元，于本判决生效后十日内付清。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元由付玉成负担。反诉案件受理费575元由田建民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 程 宏
审 判 员 杜洪新
人民陪审员 王丽平
二〇一四年三月十日
书 记 员 赵子平