湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攸法民二初字第182号
原告攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省攸县。
法定代表人王清平，该公司董事长。
委托代理人黄武，湖南法健律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人马艳元，湖南法健律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告株洲市公路建设开发总公司，住所地：株洲市芦淞区。
法定代表人肖希林，该公司经理。
委托代理陈亮,湖南华安律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告攸县鑫雨物业管理有限公司（以下简称鑫雨物业公司）与被告株洲市公路建设开发总公司（以下简称株洲公路总公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年5月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员谢媚担任审判长，审判员蔡武、苏华参加的合议庭，先后于2014年7月2日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告鑫雨物业公司的法定代表王清平及委托代理人黄武、马艳元，被告株洲公路总公司的委托代理人陈亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫雨物业公司诉称：2007年6月24日，被告株洲公路总公司签订了购房合同，购买主楼负一至三层商铺。自2007年7月份开始，被告株洲公路总公司所购商铺由原告鑫雨物业公司进行物业管理，但一直未交纳物业管理费。截至2012年3月份止，被告株洲公路总公司共拖欠物业管理费13045578.17元。原告鑫雨物业公司请求法院判令被告株洲公路总公司支付物业管理费13045578元。
原告鑫雨物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、企业法人营业执照、企业注册登记资料、营业执照各1份，拟证明原告鑫雨物业公司的主体资格，攸县强远建材家具市场管理服务有限公司于2012年9月20日变更为攸县鑫雨物业管理有限公司的事实；
2、组织机构代码登记基本信息1份，拟证明被告株洲公路总公司的主体资格；
3、《商品房买卖合同》5份及《商品房买卖合同补充协议》各1份，拟证明攸县强远房地产开发有限责任公司将强远建材家具市场负一至三层出售给了被告株洲公路总公司，被告株洲公路总公司系强远建材家具市场负一至三层的业主，成为物业管理费的缴纳主体的事实；
4、房权证及国有土地使用证各5份，拟证明被告株洲公路总公司系强远建材家具市场负一至三层的业主，拥有13805.06㎡物业的事实；
5、《前期物业管理委托合同》1份，拟证明攸县强远房地产开发有限责任公司与攸县强远建材家具市场管理服务有限公司就物业管理事宜进行了明确约定，原告鑫雨物业公司取得了物业管理资格的事实；
6、《承诺书》1份，拟证明攸县强远房地产开发有限责任公司同意将《前期物业管理委托合同》中所约定的物业管理费用收取标准按双方议定标准调整的条款，变更为法律法规或政策对物业管理费有新的规定，按新的规定执行的事实；
7、《函告》及攸县强远房地产开发有限责任公司文件《回复函》各1份，拟证明攸县强远建材家具市场管理服务有限公司成立攸县强远房地产开发有限责任物业管理处后即时函告了攸县强远房地产开发有限责任公司，同时攸县强远房地产开发有限责任公司对该函告进行了回复，表示予以认可的事实；
8、《湖南省物业服务收费管理办法》1份，拟证明原告鑫雨物业公司收取物业服务管理费的依据；
9、《攸县物业管理服务收费标准通知单》、《强远主体楼物业管理服务收费价格公示》各1份，拟证明原告鑫雨物业公司收取物业管理费用的标准；
10、《物业管理费催缴通知单》5份、《工作联系函》1份及圆通速递物流详情单6份，拟证明攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司自2008年起多次向被告株洲公路总公司催收物业管理费的事实；
11、《攸县公安消防大队同意延期整改通知书》、《督办函》、《攸县公安消防大队责令改正通知书》、《攸县公安消防大队重大火灾隐患限期整改通知书》、《攸县公安消防大队复查意见书》各1份、《攸县公安消防大队责令限期改正通知书》2份、《关于攸县强远家具商住楼消防整改竣工验收报告》1份，拟证明原告鑫雨物业公司对包括被告株洲公路总公司在内所有强远小区的消防隐患进行了全面整改，履行了物业管理职责的事实；
12、《电子式预付费电能表安装及线路改造工程项目协议书》及《工作函》，拟证明原告鑫雨物业公司对包括被告株洲公路总公司在内所有强远小区的电路进行了改造，履行了物业管理职责的事实；
13、《电梯维修协议》1份，拟证明原告鑫雨物业公司对强远小区的电梯进行了维修，履行了物业管理职责的事实；
14、《监控合同》、《供货证明书》各1份，拟证明鑫雨物业公司对强远小区主体楼安装了监控，履行了物业管理职责的事实；
15、清洗水池停水通知、修补房屋漏水领据、勒令居美乐停止厕所改造通知、疏通粪便池通知各1份，拟证明原告鑫雨物业公司对强远小区履行了物业管理职责的事实；
16、会议纪要3份、百花社区的《函》及攸县强远家具建材物业管理有限公司的《复函》各1份，拟证明原告鑫雨物业公司对包括被告株洲公路总公司在内所有强远小区进行了物业服务管理的事实；
17、（2011）攸法民二初字第99号民事判决书1份，拟证明原告鑫雨物业公司为强远建材市场物业的业主提供了物业服务，并得到法院认定的事实；
18、《攸县强远物业安服队巡逻签到表》、《强远建材市场小区保洁日常维护作业记录》、《垃圾委托清运合同》各1份，拟证明原告鑫雨物业公司提供了安保服务及保洁服务的事实；
19、攸县物业管理办公室出具的《证明》1份，拟证明2011年4月1日前是由开发商与物业公司协商签订前期物业管理服务合同，2008年9月28日攸县强远房地产开发有限责任公司与攸县强远家具建材物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》得到物业管理部门的认可；
20、照片8张，拟证明被告株洲公路总公司的物业与强远小区共用共同的设施、设备、场地，属于强远小区不可分割的一部分的事实。
被告株洲公路总公司辩称：原、被告之间没有建立物业管理服务合同关系，被告株洲公路总公司从来没有与原告鑫雨物业公司签订过物业服务合同，房地产开发商亦从来没有向被告株洲公路总公司告知或者提示曾已委托原告鑫雨物业公司对其物业进行服务与管理。且，被告株洲公路总公司的物业一直是由家具商承租，并没有自己直接使用。如果确实存在物业服务关系，亦应当由物业的实际使用人承担物业服务管理费用。因此，被告株洲公路总公路请求驳回原告鑫雨物业公司的诉讼请求。
被告株洲公路总公司为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：
1、《拆除强远家具广场雨棚瓦施工合同》1份以及房屋维修劳动费发票2张，拟证明被告株洲公路总公司对其所有的物业自行进行维护管理的事实；
2、2011年7月19日被告株洲公路总公司向被告鑫雨物业公司送达的《通知》1份，拟证明原、被告之间没有建立物业管理服务合同关系的事实；
3、被告株洲公路总公司对物业承租人下送的通知8份，拟证明被告株洲公路总公司对其物业进行管理的事实；
4、消防整改费用票据7张，拟证明被告株洲公路总公司自行承担其物业的消防整改费用的事实；
5、攸县强远房屋销售有限责任公司的《企业注册登记资料》及攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司的《企业注册登记资料》各1份，拟证明攸县强远房屋销售有限责任公司与攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司的股东中均有刘爱华和王清平，两家公司虽各自独立的法人，但系关联企业的事实；
6、攸县强远房屋销售有限责任公司与被告株洲公路总公司共同给物业承租人下发的通知1份，拟证明2011年6月30日后涉案物业所有权已经转移的事实；
7、地下车库收款收据2份，拟证明被告所有的地下室实际上由原告鑫雨物业公司在使用，并向业主收取停车费用的事实；
8、证人游某出庭作证的证言1份，拟证明原告株洲公路总公司对其所有的物业自行进行管理的事实。
庭审中本院组织了原、被告对对方的证据进行了质证，双方当事人发表了如下质证意见：
（一）原告鑫雨物业公司提供的20份证据，被告株洲公路总公司认为：对证据1即原告的信息、证据2即被告的信息、证据3即商品房买卖合同及补充协议、证据4即房权证及国土证的真实性均无异议；对证据5即前期物业管理委托合同的合法性有异议，认为该合同系前期物业服务，涉及商业部分的条款内容无效；对证据6即承诺书的合法性、关联性均有异议，认为该承诺涉及商业部分的内容无效，且对被告株洲公路总公司没有约束力；证据7即函告及回复函系原告鑫雨物业公司与第三方之间的关系，对被告株洲公路总公司没有约束力；证据8即湖南省物业服务收费管理办法非证据；对证据9即攸县物业管理收费通知及强远物业收费公示的真实性没有异议，且该证据仅仅对住宅性的物业进行了批复，没有涉及商业性的物业；证据10即物业管理费催缴通知、工作联系函及物流详单的真实性、合法性及证明目的均有异议，原告鑫雨物业公司没有提供物业服务，无权收取费用；证据11即消防整改通知、意见及报告、证据12即电表安装及电路改造协议、证据15即停水通知、修漏领据、厕所停改通知及疏通便池通知、证据16即会议纪要及函件、证据17即判决书、证据18中的垃圾清运合同不能证明原告鑫雨物业公司对被告株洲公路总公司的物业进行了物业服务管理，且仅仅是对住宅性物业提供服务管理，而非对商业性物业提供服务管理；证据13即电梯维修协议、证据14即监控合同及供货证明有异议，认为被告株洲公路总公司没有使用电梯，也不需要提供物业服务管理，原告鑫雨物业公司未对被告株洲公路总公司的物业提供监控服务；对证据18中的保安巡逻签到表、保洁记录的真实性有异议，系原告鑫雨物业公司单方制作，没有得到被告株洲公路总公司认可；对证据19即证明的真实性、合法性及证明目的均有异议，前期物业管理服务需要招投标；对证据20即照片的真实性及证明目的均有异议。
（二）被告株洲公路总公司提供的7份证据，原告株洲公路总公司认为：对证据1即拆除强远雨棚瓦施工合同的证明目的有异议，合同约定的；对证据2即通知的真实性无异议，原有的消防实施设备被毁损是承租物业的承租人自身原因造成的，应当由承租人进行责任维修，不能证明原、被告之间不存在物业服务合同关系；证据3即通知反映的是业主与租赁户之间的关系；对证据4即消防整改费用票据的证明目的有异议，被告株洲公路总公司应当对承租人因自身原因而造成的消防整改费用承担支付义务；证据5即企业注册登记资料的真实性无异议，但对其证明目的有异议，企业的关联与否不能否定合同的法律效力；对证据7即车库收款收据的真实性没有异议，该证据恰恰证明了被告株洲公路公司将其专有部分的物业交付给了原告鑫雨物业公司管理，且该两张收据体现的时间是2013年期间，并非是原告鑫雨物业公司主张要求被告株洲公路总公司缴纳物业管理服务费的期间；对证据8即证人证言没有异议。
本院对原、被告提供的证据审查后，认为：（一）原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、19均符合证据的有效要件，本院均予以认定；证据8属于法律依据，并非证据；被告株洲公路总公司仅对证据9、11、12、13、14、15、16、17以及证据18中的《垃圾委托清运合同》的证明目的表示异议，对其真实性均未表示异议，本院对上述证据均予以采信，其证明目的需结合本案案情综合认定；被告株洲公路总公司对证据10的真实性、合法性及证明目的均表示异议，本院对该证据需结合本案案情综合认定；证据18中的保安巡逻签到表、保洁记录与证据20均系原告鑫雨物业公司自行制作，被告株洲公路总公司对其真实性表示质疑，本院对该证据需结合本案案情综合认定。（二）被告株洲公路总公司提供的证据1、2、3、4、5、7的证明目的需结合本案案情综合认定；原告鑫雨物业公司对证据8没有异议，本院对该证据予以认定；证据6、9。
经审理查明：2007年6月24日，被告株洲公路总公司与攸县强远房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。双方在合同与补充协议中约定：被告株洲公路总公司购买由攸县强远房地产开发有限责任公司开发的强远建材家具市场小区的主体楼负一至三楼商铺，面积总计为13805.06平方米，前期物业由出卖人指定的市场管理机构实施管理，期限为1年，1年后由买受人组成的业主管理委员会再确定物业管理公司。2007年7月，未经依法注册登记的攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司开始对强远建材市场小区进行物业服务管理。2008年8月27日，攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司在攸县工商行政管理局正式注册登记成立，依法取得了物业管理资质。2008年9月28日，攸县强远房地产开发有限责任公司与攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司正式签订《前期物业管理委托合同》。双方在合同中约定：主体楼商铺每月每平方米建筑面积2.0元；管理服务费标准按双方议定的标准进行调整；管理费用的实际收费从2008年5月1日开始计算；合同期限暂定1年，若强远建材家具市场小区未成立业主委员会，该合同顺延。2011年1月15日，攸县强远建材市场家具市场物业管理服务有限公司将商业用房的物业收费标准调整为2.7元/㎡。2012年9月20日，攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司变更为攸县鑫雨物业管理有限公司即本案的原告。
另查明，至目前为止，强远建材家具市场小区一直未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的焦点是：（1）原、被告之间是否存在物业服务管理关系；（2）原告鑫雨物业公司是否为被告株洲公路总公司提供了事实上的物业管理服务；（3）物业费的计算标准及金额。现作如下分析：
（一）关于原、被告之间是否存在物业服务管理关系的问题。首先，虽然原告鑫雨物业公司及其前身即攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司均未与被告株洲公路总公司直接签订物业管理合同，但被告株洲公路总公司在与攸县强远房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中明确约定由出卖人指定市场管理机构对买受的房屋进行物业管理。攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司通过与攸县强远房地产开发公司签订的《前期物业管理委托合同》，继而取得了对被告株洲公路总公司所购商铺的物业管理权。且，庭审查明强远建材家具市场小区至今尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会。因此，《前期物业管理委托合同》对被告株洲公路总公司与攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司均具有约束力。攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司依法进行了变更登记，原有的权利义务应当由变更后的主体即原告鑫雨物业公司继受。因此，原、被告之间的物业服务管理关系成立。
（二）关于原告鑫雨物业公司是否为被告株洲公路总公司提供了事实上的物业管理服务的问题。首先，原告鑫雨物业公司提供的消防大队整改通知、对公共区域的整改意见、会议纪要等证据均能够证明攸县强远建材家具市场业物管理服务有限公司对包括被告株洲公路总公司所购商铺在内的强远建材家具小区的物业进行了事实上的物业管理。其次，被告株洲公路总公司认为保洁、守夜与消防工作均是由己方承担，但没有提供相关证据予以证实。且，证人游某出庭的证言证明承租人雇请人员保洁、守夜是出于对自己的商铺区域与专用存货的管理，承租人因进行装修时将开发商所交付的原本完好的消防设施毁损而导致消防整改等事实。因此，被告株洲公路总公司主张其所购商铺系自行管理的辩驳理由不成立。再次，被告株洲公路总公司所购商铺的水电与排污，均是由该小区的公共供电、供水、排污设施配置，与小区的整体物业具有不可分割性。综上，可以认定原告鑫雨物业公司对被告株洲公路总公司所购商铺提供了事实上的物业服务管理。
（三）关于物业费的起算时间、计算标准与金额的确定问题。（1）本案中虽然攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司自2007年7月开始对强远建材市场小区进行物业管理，《前期物业管理委托合同》约定从2008年5月1日起开始计算物业收费，但是攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司自2008年8月27日方始取得物业管理资质，之前的物业取费没有法律依据。因此，应当自2008年9月起计算被告株洲公路总公司应当交纳的物业管理费用，至被告株洲公路总公司将所购商铺的所有权转移之日即2011年6月30日止，共计34个月。（2）攸县强远建材家具市场物业管理服务有限公司与攸县强远房地产开发公司在《前期物业管理委托合同》中约定：主体楼商铺每月每平方米建筑面积2.0元，管理服务费标准的调整须由双方议定。原告鑫雨物业公司未与被告株洲公路总公司协商即擅自提高物业管理收费标准，应当按合同约定的收费标准即2元/㎡计算。故，被告株洲公路总公司交纳的物业管理费为：13805.06㎡×2元/㎡×34个月=938744.08元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、限被告株洲市公路建设开发总公司在本判决生效之日起十日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付物业管理费用938744.08元；
二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费8271元，由原告攸县鑫雨物业管理有限公司承担2319元，由被告株洲市公路建设开发总公司承担5952元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谢 媚
审 判 员 蔡 武
人民陪审员 苏 华
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 谢玲丽