山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第751号
上诉人（原审原告）李玉青，女，1951年6月28日出生，汉族，住章丘市。
上诉人（原审原告）刘照娟，女，1978年2月9日出生，汉族，住章丘市。
上诉人（原审原告）刘照风，女，1976年5月27日出生，汉族，住章丘市。
以上三上诉人委托代理人乔振海，山东洞察律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章丘市明水街道办事处社区卫生服务中心，住所地章丘市。
法定代表人王炜，该卫生服务中心院长。
委托代理人李宏，山东鲁明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章丘市民委员会，住所地章丘市。
法定代表人许国民，该村委会主任。
委托代理人臧永春，男，1962年12月8日出生，汉族，章丘市明水法律服务所法律工作者，住章丘市。
上诉人李玉青、刘照娟、刘照风因与被上诉人章丘市明水街道办事处社区卫生服务中心（以下简称明水卫生服务中心）、章丘市民委员会（以下简称牛牌村委会）返还原物纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2013）章民初字第3310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，1、刘文海与李玉青原系夫妻，二人育有两女，即本案刘照娟、刘照风。刘文海于2012年1月份去世，除本案李玉青、刘照娟、刘照风外，并无其他第一顺序继承人。2、刘文海与李玉青原有位于章丘市牛牌村宅基地一处（土地证号：章集建（93）字第01385**）。刘文海作为甲方于2000年10月13日与乙方章丘市第二人民医院牛牌卫生所、丙方牛牌村委会签订协议书一份，约定甲方同意将涉案房产卖给乙方，作为章丘市第二人民医院牛牌卫生所用房。房产指院内全部建筑和设施，交易款为3.5万元，乙方自愿无偿负担1.5万元，丙方负担2万元，房产产权、土地使用权归乙方。甲方负责将房屋粉刷。该房产由牛牌卫生所使用，若以后因规划等原因房产有变动或房屋再对外出售，所得交易额由乙丙双方按原投入资金比例分成。交款时间：待甲方修缮房屋和房产证办理完成后一次付清。刘文海在协议上签字，章丘市第二人民医院、章丘市牛牌村委会加盖公章。章丘市第二人民医院即章丘市明水卫生院的俗称，章丘市第二人民医院并无执业许可证，章丘市明水卫生院现更名为章丘市明水街道办事处卫生服务中心。3、协议签订后，牛牌村委会分三次交付刘文海34000元，其中两次注明收到卖房费，一次注明房费。另因卫生室修缮花费1000元由牛牌村委会支付。李玉青、刘照娟、刘照风称收到条并非刘文海所签，经本院向其释明，并未申请鉴定。
原审法院认为，涉案房产已经由刘文海与牛牌村委会签订协议，约定将该处房产出卖给明水卫生服务中心和牛牌村委会，且已实际履行。李玉青、刘照娟、刘照风称收到条并非刘文海的签字，但并未申请对刘文海的笔迹进行鉴定，应承担对其不利的法律责任。李玉青称该房产系其与刘文海的共同财产，处分该房产未经其同意，但自2000年协议签订以来，该房产由牛牌村委会作为村卫生室公益用房的事实已经存在十余年，李玉青在十余年间并未提出过异议，可见其对房产出让的事实应是明知的，故本院对李玉青主张的该协议签订未有其签名无效的主张不予支持。刘文海签订协议为其亲自签名及捺印，在协议签订过程中并无胁迫、欺诈等情形，亦不存在合同法规定的协议无效的其他情形。故刘文海与明水卫生服务中心和牛牌村委会签订协议应认定为真实有效的协议。综上所述，原审法院对李玉青、刘照娟、刘照风主张买卖协议无效、要求返还涉案房产的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定判决如下：驳回李玉青、刘照娟、刘照风的诉讼请求。案件受理费100元，由李玉青、刘照娟、刘照风负担。
上诉人李玉青、刘照娟、刘照风不服原审判决上诉称：1、一审对证据的质证、查证、使用方面存在明显不当，有意或无意的袒护了被上诉人，侵害了上诉人的合法利益。如：①一审回避案件关键及重点。本案的关键及重点是被上诉人提交的所谓房屋买卖“协议书”的客观性、真实性问题。一审对该问题避而不谈。而该“协议书”的内容与被上诉人庭审中的辩解、与客观事实等相互矛盾、漏洞甚多，令人难以置信。其一，约定交易款项与实际收款不符。“协议书”约定“交易款为3.5万元”，而三张收据合计3、4万元，差额一千元；其二，约定付款时间、方式与实际付款时间及方式不符。“协议书”约定“交款时间：待甲方（刘文海）修缮完房屋和房产证办理完后一次付清”，与实际付款时间及方式相差甚远——提前付款、分三次付款、房产证未办理等；其三，首次付款时间与协议签订时间蹊跷、矛盾。从三张收条看，首次付款时间为2000年10月14日，而“协议书”签订时间为2000年10月30日。付款在前，协议在后，令人费解。②一审罔顾事实、推论定案。一审认定“自2000年协议签订以来，该房产由牛牌村委会作为村卫生室公益用房的事实已经存在十余年，李玉青在十余年间未提出过异议，可见其对房产出让的事实是明知的……”。该认定违背了两个基本事实。一是，在上诉人李玉青心目中自始至终认为其房屋是出租而非买卖，出租期为十年，故在十年期内不可能有异议（详见变更前的诉讼请求），十年期满上诉人便及时主张收回出租房屋遭拒，甚至动用了公安派出所。二是，上诉人的房屋是出租或卖给“章丘市第二人民医院牛牌卫生所”，而非牛牌村委会卫生室。当时章丘市的卫生体制，牛牌卫生所是章丘市第二人民医院的下属单位，“社区卫生服务中心”是近几年才推行的新体制，这是基本事实。2、一审认定房屋买卖协议有效，缺乏事实和法律依据。首先，协议的主体存在瑕疵。庭审中被上诉人出尔反尔、自我否定。其中明水卫生服务中心反复强调“章丘市第二人民医院”不存在、盖章无效、非合同主体等，既然如此，作为三方协议中的一方不存在，则协议当然不成立。其次，协议具有明显的侵权性。假设协议书上的签字是刘文海本人所为，那么他与被上诉人之间的协议行为严重的侵害了上诉人李玉青作为房屋共有人的合法权益，故应依法认定该协议无效。其三，协议具有明显的违法性。根据我国法律、行政法规规定，农村的宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地享有占用和使用的权利，是集体经济组织成员基于特定的身份关系而享有的占有、使用权。就宅基地的所有权性质而言，属于集体经济组织成员所有，不能向集体经济组织以外成员转让。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案所涉房屋买卖协议即便是真实的，那么它违背了我国法律强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。另外，2013年7月份章丘市土管部门对农村房屋宅基地进行统一普查登记，涉案房屋仍登记在上诉人李玉青名下。请求依法改判或发回重审。
被上诉人明水卫生服务中心、牛牌村委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人牛牌村委会与刘文海于2000年10月30日签订的协议书，意思真实，且不违反法律、法规强制性规定，为有效协议。上诉人李玉青等认为根据《国务院关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，农村住宅不得向城市居民出售，但牛牌村委会并不是城镇居民，该协议并不违反国务院的相关规定，故上述协议为有效协议。该协议签订后，刘文海向牛牌村委会交付了房屋，牛牌村委会也向刘文海支付了房款，牛牌村委会将涉案房屋用于开办村卫生所已达十余年，从常理分析，上诉人李玉青作为与刘文海共同生活的家人，且长期在当地生活，在长达十几年的时间内不可能不知道涉案房屋已出卖，一审判决据此认定上诉人李玉青知道涉案房屋已出卖并无不当。上诉人李玉青主张是将涉案房屋租赁给牛牌村委会的，但无证据证实，本院不予采信。关于牛牌村委会的付款时间、数额问题，是协议履行的问题，并不影响房屋买卖的效力。综上，上诉人李玉青、刘照娟、刘照风要求确认牛牌村委会与刘文海于2000年10月30日签订的的协议书无效，依据不足。上诉人李玉青、刘照娟、刘照风人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李玉青、刘照娟、刘照风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年十二月一日
书 记 员 姜 梵