湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00099号
上诉人（原审被告）何顺，居民。
委托代理人刘冬娥，居民。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
委托代理人孔庆华，湖北平常律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）范向涛，个体工商户。
委托代理人范祥善，退休职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
委托代理人范向清，个体工商户。
原审原告任忠坤，个体工商户。
原审原告刘香涛，个体工商户。
任忠坤、刘香涛的共同委托代理人范祥善，男，汉族，1941年3月3日生，退休职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
上诉人何顺因与被上诉人范向涛、原审原告任忠坤、刘香涛排除妨害纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2014）鄂郧西民初字第01080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长、审判员王海主审、审判员徐恩田参加评议的合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人何顺的委托代理人刘冬娥、孔庆华，被上诉人范向涛的委托代理人范祥善、范向清，原审原告任忠坤和刘香涛的委托代理人范祥善到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
范向涛、任忠坤、刘香涛原审诉请：2014年1月28日，何顺将其三楼房屋的西面窗户改成大门，并安装了防盗门，通往范向涛、任忠坤、刘香涛共有的二楼楼顶，占有了该楼顶，双方协商未果，引起诉讼。请求人民法院判令何顺停止对三人共有楼顶所有权的侵害，并将防盗门拆除，恢复房屋原状。
一审法院认定：范向涛居住在郧西县城关镇城北路市场楼一单元202室，何顺居住在该楼302室，二人系楼上楼下的邻居关系。2007年开发商杨春林在该楼西侧（共用该楼房西侧外墙）加盖二层楼楼房一栋（其中一楼两间门面房，二楼一套住房），该楼楼顶与何顺的302号住房相平。二层楼楼房建好后，2007年3月11日，开发商杨春林与何顺签订书面协议，将该楼顶无偿给何顺长期管理使用，而将该楼的二楼住房出售给范向涛，一楼两间门面房分别出售给任忠坤、刘香涛。2007年6月29日，范向涛、任忠坤、刘香涛分别在郧西县房地产管理局办理了房产证，7月6日，任忠坤、刘香涛分别在郧西县国土资源局办理了土地使用权证。9月3日，范向涛在郧西县国土资源局办理了土地使用权证。2014年1月28日，何顺将其302号住房西侧的窗户改为大门并安装防盗门，通往后来加盖的二层楼房的楼顶，双方为此产生纠纷。
根据双方当事人的诉讼请求、理由及答辩、辩论意见，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体资格是否适格。二、谁对后来加盖的二层楼房的楼顶享有管理使用权何顺将其窗户改为防盗门的行为是否正当合法是否侵害了范向涛、任忠坤、刘香涛的合法权益对双方当事人争议的焦点，一审法院分析评判如下：一、原告诉讼主体资格是否适格的问题。何顺认为后来加盖的二层楼房属整个小区的一部分，该楼楼顶应归整个小区的全体业主共有，应由业主大会或者业主委员会或者整个小区的全体业主共同主张权利，范向涛、任忠坤、刘香涛无权主张权利。范向涛、任忠坤、刘香涛认为后来加盖的二层楼房已出售给自己，并办理了相关房产、土地使用手续，楼顶应归范向涛、任忠坤、刘香涛共有，三人有权主张权利。一审法院认为，双方争议楼顶所在的小区既未成立业主大会，也未选举业主委员会，更未委托物业公司对其进行管理，故不存在业主大会或者业主委员会主张权利的问题；而后来加盖的二层楼房与其他楼房相分离，并已出售给范向涛、任忠坤、刘香涛，楼顶应归三人共有，且该楼与其他业主没有直接的关系，从权利和义务对等来看，如果该楼楼顶出现毁损（如漏水等），不会影响其他业主的正常生活，其他业主也不会承担维修等相应的义务，故该楼楼顶应归范向涛、任忠坤、刘香涛共有，并非属整个小区的全体业主共有。当其权益受到损害时，范向涛、任忠坤、刘香涛有权主张权利，其诉讼主体资格适格。
二、关于后来加盖的二层楼房的楼顶归谁管理使用，何顺将窗户改为防盗门的行为是否正当合法，是否侵害范向涛、任忠坤、刘香涛合法权益问题。何顺认为该楼顶归整个小区全体业主共有，开发商在建房时已协议将该楼顶给其管理使用，应由其行使管理、使用权，故其将窗户改为防盗门并无不当。范向涛、任忠坤、刘香涛认为其购买了该楼，并在相关机构办理了产权证明，该楼应归三人所有，而楼顶作为该楼附属的公用部分自然也归三人共有，应由三人行使管理使用权。对此一审法院认为，根据我国物权法的规定，不动产的权属须经公示公告，即以职能部门的登记为准，未经登记不得对抗第三人。本案中，后来加盖的二层楼房经开发商出售给范向涛、任忠坤、刘香涛，三人已在房地产管理局及土地管理部门办理了相应的权属登记，故该房屋归范向涛、任忠坤、刘香涛所有，而楼顶作为楼房不可分割的一部分，依照物权法及司法解释的规定应归该房屋的所有人共有。所有权作为一种绝对物权，具有排他性，所有权人依法对其所有物（包含共有物）享有占有、使用、收益、处分的权利，故该楼顶应由范向涛、任忠坤、刘香涛管理使用。虽然何顺提供有协议并辩称，该楼顶在出售之前开发商已经给其管理使用，但开发商的处分行为是否有效尚不确定，即该协议属效力待定的协议，且该协议未经公示公告，不得对抗第三人，而范向涛、任忠坤、刘香涛已在相关部门办理权属登记，取得了该房屋及楼顶的所有权，故何顺的协议不能对抗国家职能机构的权属登记，且该协议是何顺与开发商之间的一种契约关系，从合同的相对性来讲，契约仅对合同的相对人发生效力，即该协议仅对何顺和开发商具有约束力，不能妨碍他人正当行使合法权益。况且何顺未经相关部门许可擅自改变房屋结构，将原有的窗户改建为防盗门，从而改变建筑物外墙面的整体形状和容貌，其行为违法。
综上，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，何顺未经许可擅自将其住房西侧的窗户改为大门，并安装防盗门，通往范向涛、任忠坤、刘香涛共有的楼顶，从而达到侵占该楼顶的目的，妨碍了范向涛、任忠坤、刘香涛对该楼顶行使管理使用的权利，范向涛、任忠坤、刘香涛请求排除妨害、拆除防盗门、恢复房屋原状的请求，一审法院予以支持。但考虑到双方系相邻关系，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，彼此之间应当相互提供便利，不得妨害他人正常生活，因双方争议的楼顶和何顺的住房相平，故范向涛、任忠坤、刘香涛在对该楼顶行使管理使用权时，应当合理有限使用，非维修等正当事由不得在楼顶上活动、种植花草等，从而影响何顺的正常生活。经合议庭评议、审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决何顺于本判决生效后十五日内停止对范向涛、任忠坤、刘香涛共有楼顶的侵害并排除妨害，即将其郧西县城关镇城北路市场楼一单元302室西侧墙面上的防盗门拆除，恢复至原来窗户状态。案件受理费80元，由何顺负担。
宣判后，何顺不服一审判决，向本院上诉称，该楼顶归整个小区全体业主共有，开发商在建房时已协议将该楼顶给其管理使用，应由其行使管理、使用权，故其将窗户改为防盗门是正当的。请求二审法院予以改判。
上诉人何顺在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人范向涛、原审原告任忠坤、原审原告刘香涛在法定期限内未提交书面答辩意见，在二审期间也未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，开发商将后来加盖的二层楼房出售给范向涛、任忠坤、刘香涛，三人已在房地产管理局及土地管理部门办理了相应的权属登记，故该房屋归范向涛、任忠坤、刘香涛所有，而楼顶作为楼房不可分割的一部分，依法应归该楼房的所有人共有。所有权人依法对其所有物（包含共有物）享有占有、使用、收益、处分的权利，故该楼顶应由范向涛、任忠坤、刘香涛管理使用。虽然何顺上诉称，该楼房在出售之前开发商已经将楼顶交给其管理使用。从合同的相对性来讲，该协议仅对何顺和开发商具有约束力，不能妨碍他人正当行使合法权益，更不能对抗国家职能部门的权属登记，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何顺负担。
本判决为终审判决。
本判决（或裁定、或调解书）发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一五年五月二十一日
书记员 刘亚琼
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。