江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06109号
上诉人（原审被告）苏州金歌娱乐管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金门路33号。
法定代表人余卫明，总经理。
委托代理人张怡，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人朱玲，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）苏州市广播电视总台，住所地江苏省苏州市姑苏区竹辉路***号。
法定代表人陆玉方，台长。
委托代理人赵勇，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人蒋存励，江苏智择律师事务所律师。
上诉人苏州金歌娱乐管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00344号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、位于苏州市景德桥北侧的金门路33号房屋（苏州市演出中心）系苏州城市建设投资发展有限公司于2003年取得建筑工程规划许可证和建设工程施工许可证后投资建设，目前尚未办理房屋所有权证。2008年，苏州演出中心的剧场馆体、地下车库及沿护城河休闲商业设施由市政府调拨给苏州市广播电视总台（以下简称苏州广电总台）经营管理。2009年10月28日，苏州广电总台（甲方）与杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司（以下简称杭州金歌公司，乙方）签订房屋租赁合同书1份，约定将金门路33三区商业用房出租给杭州金歌公司用于经营量贩式KTV业务，租赁期限自2010年5月1日起至2020年4月30日止（实际起租日以消防验收合格次日计算），乙方接收房屋之日起算6个月为免租期，合同终止或者履行期满后10日内，乙方须完好无损向甲方交还租赁物及其附属辅助设备设施。甲、乙双方同意以政府房产测绘部门书面测绘报告所确认的建筑面积作为甲方收取物业管理费和乙方使用租赁房屋范围的依据，但不影响合同对房屋租金的约定。双方在“租金及其支付方式”、“租赁期限的履约保证金”中约定，前三年度的租金为每年249.80万元，第四、五年度的租金为每年260万元，之后为每年280万元；租金先付后用，每年按季度分4次支付，乙方应于每季度最后10日前向甲方支付下一期租金，支付租金一律通过银行转账的方式进行；履约保证金为50万元；乙方如不能按合同约定支付租金的，应承担逾期的违约责任，每逾期一天，应按逾期的租金金额支付0.03%的违约金；乙方不得以任何理由拖欠支付租金或提出免交租金，除非由于甲方原因造成乙方无法经营并造成乙方损失的，则乙方可暂停租金及其他相关费用的支付；乙方如逾期支付租金的期限超过30日，经甲方催告仍不能纠正的，甲方无须再次通知乙方，即有权单方面解除本合同，立即停止水、电、气等的供应及物业服务，没收乙方的保证金，收回出租房屋，并留置乙方在租赁房屋内的所有财产。在“物业管理及其费用”中约定，甲方为乙方提供物业管理服务，乙方在接收承租房屋后开始支付物业管理费，标准为1.5元／平方米／月，每半年支付一次，先付后用，由乙方在支付年度第一、三期租金时一并支付，合同免租期内物业管理费标准为0.7元／平方米／月。在“乙方责任”中约定，在本合同履行期间，因乙方原因造成合同提前终止的，乙方投入的装修、设施和设备等，除可移动物品外，均无偿归甲方所有；合同履行期满，乙方应当及时将房屋及相关设施设备归还甲方，如未及时归还，乙方应当按照履行期满前一年租金标准的130%向甲方支付使用费。在“合同的主体变更”中约定乙方在签订合同后，为运营本项目而在承租房屋上单独设立的项目公司注册登记后，本合同项下乙方全部权利义务即自动转让给项目公司，由项目公司来履行本合同，但乙方对合同中的乙方义务承担连带责任。在“其他约定事项”中第一百一十二条约定“除非已经取得乙方事先书面同意，不论有否收取报酬，甲方不应再签订本合同后在其所拥有的金门路33号建筑物范围内，允许其他人开业经营与乙方相同或者类似的KTV或卡拉OK业务。双方确认：本条款中上述承诺是双方达成本合同之租金的基础；甲方在此同意，倘若其在租期内违反此承诺，则自违约行为发生之日起，甲方每月应向乙方支付金额相当于乙方歌厅前一年营业额10%的违约金，直至甲方纠正违约行为为止。乙方有权从到期应付租金中抵扣甲方应支付的违约金。”合同签订后，苏州广电总台即将房屋以毛坯状态交付给杭州金歌公司开始进行装修。2010年1月29日，苏州广电总台和杭州金歌公司签订补充协议1份，确定租赁房屋苏州市演艺中心三区（1-3层）总装修建筑面积为3808.50平方米，并约定由于房产证尚未领取，暂按3808.50平方米计算和交纳物业管理费，待房产证领取后按实际面积进行调整。
2、租赁房屋根据经营需要装修完成后，苏州金歌娱乐管理有限公司（以下简称苏州金歌公司）在此成立并经营量贩式KTV业务。2011年11月，苏州广电总台（甲方）与杭州金歌公司（乙方）、苏州金歌公司（丙方）签订协议书1份，约定将甲乙双方2009年10月28日签订的租赁合同主体变更为甲方与丙方之间，乙方在租赁合同中的权利义务由丙方承担，乙方同意对丙方在合同履行时承担担保义务，合同的其他条款不变。租赁房屋自2010年6月12日起计收租金，苏州金歌公司按约定的金额支付了2010年6月12日至2014年6月11日期间的租金；2014年6月12日至今，未支付租金。2013年3月12日至今，未支付物业管理费。目前，苏州金歌公司仍在承租房屋中正常经营。承租方另支付了履约保证金50万元。因苏州金歌公司拖欠租金，苏州广电总台向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年5月22日立案受理后，于2014年5月26日向苏州金歌公司送达了起诉状副本。
3、2014年初，苏州广电总台自己经营管理的苏州市景德路523号商业项目中引进了与苏州金歌公司相同业态的“银乐迪KTV”，所在位置与金门路33号商业项目隔河相对。苏州金歌公司对此提出异议后，苏州广电总台与“银乐迪KTV”解除了房屋租赁合同，并向对方支付了违约金10万元，该笔费用实际由苏州金歌公司支出。之后，苏州广电总台又将同一位置的房屋出租给苏州主题歌餐饮娱乐有限公司，该公司在此开设了名为“优盛音乐汇”的KTV经营。
以上事实，由双方的当庭陈述及苏州广电总台提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、苏州市财政局文件、苏州市人民政府办公司办文单、房屋租赁合同书、协议书、补充协议、工商登记信息、苏州金歌公司提供的照片、收据等证据证明；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告苏州广电总台的诉讼请求为：1、解除双方租赁合同（解除日期为2015年5月18日）；2、苏州金歌公司返还金门路33号房屋并支付解除合同违约金10万元；3、苏州金歌公司支付租金2430434.78元及逾期付款利息162942元（暂计至2015年5月18日，之后以每日万分之三继续计算至实际付款之日止）；4、苏州金歌公司按每日9260元的标准支付自2015年5月29日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；5、苏州金歌公司支付物业管理费151387.88元（暂计至2015年5月29日，之后以每日190.43元继续计算至实际返还房屋之日止）；6、本案诉讼费用由苏州金歌公司负担。在审理过程中，苏州广电总台增加一项诉讼请求：请求法院判令已收取的保证金50万元不再向苏州金歌公司返还。
原审法院认为，苏州市金门路33号房屋系取得建设工程规划和施工许可证后建造，苏州广电总台作为该房屋的经营管理人，与杭州金歌公司签订的房屋租赁合同和补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。苏州金歌公司与合同双方共同签署协议书后，代替杭州金歌公司成为房屋租赁合同和补充协议的承租人，享有并履行合同总承租人的权利和义务。支付租金是承租人的基本义务，苏州广电总台主张对方自2014年6月12日起未再支付租金，苏州金歌公司提出异议，认为己方已经支付至2014年12月，提供了用款申请单等凭证，并提出未支付租金系因对方在同一商圈引进其他同业态商户违约在先的抗辩。原审法院审查后认为，双方对截至2014年6月11日的租金已付清均不持异议，原审法院予以确认。自该日期起租金是否支付，应当由苏州金歌公司承担举证责任。现其提供的用款申请单等证据仅反映其内部用款的流程，不能证明所涉款项已经实际向原审原告方支付，支付的方式也与合同约定的付款方式不同，仅凭这些证据无法证明其已经支付租金至2014年12月，原审法院采信苏州广电总台的主张，确认双方的租金结算至2014年6月11日。苏州广电总台确实在自己经营管理的景德路523号引入了“优盛音乐汇”这一同业态商家进行经营，该商家所在商业项目虽与原审被告方的经营场所相隔不远，但该项目与金门路33号项目的并非同一期开发，在地理位置上隔河相对，而双方的租赁合同对业态的限定明确为金门路33号的建筑物范围，应当以签订合同当时已存在的房屋为限。故苏州金歌公司以“优盛音乐汇”的引进为由认为原告苏州广电总台违反合同约定，进而提出违约金与租金相抵拒绝支付租金的观点，原审法院不予采纳。苏州金歌公司自2014年6月12日起未支付租金，逾期远超过合同约定的30日，在本案审理过程中也表示以目前的经营状况无力支付租金，苏州广电总台有权解除双方之间的租赁合同。虽合同中有“无须通知乙方”的约定，但原审原告方是否行使解除权及何时行使解除权仍应当通知苏州金歌公司，苏州广电总台在诉前未向对方发出过解除合同通知书直接提起本案诉讼，解除合同的意思表示于诉状副本送达的2015年5月25日到达苏州金歌公司，原审法院确定，双方的租赁合同关系自此解除。合同解除后，苏州金歌公司应当将租赁房屋腾清后交还原告苏州广电总台，腾清过程中，应当根据合同的相关约定，可搬走、拆除可移动物品、设施，但不得破坏房屋的固定装修和结构安全。此外，苏州金歌公司还应当结清租金等各项费用并承担相应的违约责任。现原审法院就苏州广电总台主张的各项费用分别确认如下：
1、租金及逾期支付租金的违约金。根据合同约定，2013年6月12日至2015年6月11日期间的租金应为每年260万元，按季度分4次支付，每次提前10天，金额为65万元，且不应建筑面积的调整而变化，苏州金歌公司主张应当按房产证面积重新计算租金的观点，原审法院不予采纳。苏州广电总台要求支付租金的截止日期为2015年5月18日，自苏州金歌公司拖欠租金的2014年6月12日起至2015年5月18日止，苏州金歌公司结欠的租金金额为2430434.78元（65万元＊3＋65万元／92日＊68日），苏州广电总台要求其按该金额支付租金的诉讼请求，原审法院予以支持。上述租金，苏州金歌公司按照合同应分别于2014年6月2日、9月2日、12月2日之前各支付65万元，于2015年3月2日前支付480434.78元，其均未按期支付，应当按照合同承担逾期付款的违约金。苏州广电总台主张以合同约定的每日0.03%的标准，自各笔款项应付之日起至实际付清之日止的违约金，原审法院予以支持。根据各笔款项的逾期天数计算至2015年5月18日，违约金总额为162942元；自2015年5月19日起至实际付款之日止，以拖欠租金总额2430434.78元为基数，按每日0.03%的标准继续计算。
2、房屋使用费。合同解除后，苏州金歌公司应当在合同约定的10天时间内腾让并返还租赁房屋，逾期不返还的，应当按照合同承担相当于履行期满前上一年租金130%标准的房屋使用费。原审原告方在租金和房屋使用费的主张中已经扣除了10天（2015年5月19日至28日）不计费用，而自2015年5月29日起主张苏州金歌公司支付房屋使用费直至交还房屋之日，原审法院予以支持。其所主张的房屋使用费的标准为9260元／日（260万元／365日＊130%），符合合同约定的计算方法，原审法院予以确认。
3、物业管理费。苏州金歌公司自2013年3月12日起未支付物业管理费及物业管理费的支付标准表示认可，苏州广电总台按照合同约定，以5712.75元／月（1.5元／平方米／月＊3808.50平方米）的标准主张其支付自2013年3月12日起至实际返还房屋之日止的物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。
4、解除合同的违约金和履约保证金。合同约定，因承租人拖欠租金导致合同解除的，出租人有权没收保证金并要求对方另支付10万元违约金，应理解为在此情况下，承租人应当承担的违约金金额为履约保证金50万元与10万元之和，即60万元。该项违约金针对因承租人原因解除合同的情形，而前述逾期支付租金的违约金则旨在弥补出租人逾期收取租金的损失，二者并不重复，苏州金歌公司认为原审原告方存在重复主张的观点，原审法院不予支持。结合双方的租金标准及相关法律规定判断，原审法院认为原审原告所主张的该项违约金的约定并未超出法定的标准，应当予以支持。除苏州广电总台不再向苏州金歌公司返还保证金50万元，被告苏州金歌公司还应当支付违约金10万元。
综上，双方当事人之间的关于苏州市金门路33号内演艺中心三区房屋的租赁合同于2015年5月26日解除，苏州金歌公司应当将房屋腾清后返还苏州广电总台，并向苏州广电总台支付租金2430434.78元及相应逾期利息，按9260元／日的标准支付自2015年5月29日其至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按5712.75元／月的标准支付自2013年3月12日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，另支付违约金10万元。苏州广电总台收取的履约保证金不再退还。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十五条之规定，判决如下：一、苏州市广播电视总台与苏州金歌娱乐管理有限公司之间关于苏州市金门路33号演艺中心三区房屋的租赁合同于2015年5月26日解除，苏州金歌娱乐管理有限公司于本判决生效后十五日内将所承租的苏州市金门路33号演艺中心三区房屋腾清后交还苏州市广播电视总台；二、苏州金歌娱乐管理有限公司于本判决生效后十五日内向苏州市广播电视总台支付租金2430434.78元及上述租金之逾期利息162942元（利息计算至2015年5月18日，自2015年5月19日起至付清上述租金之日止，按每日万分之三继续计算）；三、苏州金歌娱乐管理有限公司于本判决生效后十五日内按9260元／日的标准向苏州市广播电视总台支付自2015年5月29日其至实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、苏州金歌娱乐管理有限公司于本判决生效后十五日内按5712.75元／月的标准向苏州市广播电视总台支付自2013年3月12日其至实际返还房屋之日止的物业管理费；五、苏州金歌娱乐管理有限公司于本判决生效后十五日内向苏州市广播电视总台支付违约金10万元；苏州市广播电视总台已经收取的保证金50万元不再向苏州金歌娱乐管理有限公司返还。案件受理费33558元，减半收取16779元，由苏州金歌娱乐管理有限公司负担。
上诉人苏州金歌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人未按期支付租金是因被上诉人违约在先，被上诉人擅自引进同业态的KTV，严重违反合同约定，在被上诉人解除了银乐迪KTV租赁协议后，双方已对租赁合同第112条内容作出了实质性的变更，将不得引入同业态KTV的范围扩大到了金门路33号隔壁的商圈；上诉人已将租金付至2014年12月；2、原审法院违反法定程序，被上诉人在庭审中并未主动提出增加诉请，要求没收50万元保证金，即使被上诉人当庭增加诉讼请求，一审法院也未给予上诉人答辩期限；3、原审法院适用法律错误，即使房屋租赁合同解除，在履约保证金和违约金并存时，应优先适用违约金条款，根据双方租赁合同41条，履约保证金50万元应用作抵充上诉人逾期支付的租金及违约金，或物业管理费，或其他费用，一审法院判决被上诉人不再返还保证金50万元属于适用法律错误；原审法院无权判令上诉人向被上诉人按上一年租金的1.3倍支付房屋使用费，根据合同约定，按上一年租金1.3倍标准支付房屋使用费的前提是合同履行期届满，本案合同期限并未届满。故请求二审法院依法改判。
被上诉人苏州广电总台答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人苏州金歌公司认可2014年6月12日后未再支付租金。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。根据双方合同约定，被上诉人不得引进同业态的KTV范围明确为金门路33号的建筑物范围，而优盛音乐汇以及银乐迪KTV位于景德路523号，与涉案租赁房屋并非同一位置。被上诉人虽解除了银乐迪KTV租赁协议，但其支付的违约金10万元系上诉人所付，上诉人认为双方对租赁合同第112条内容作出了实质性的变更，但未提供相应的依据，故本院认为，上诉人自2014年6月12日后拒付租金，远超出合同约定的30天期限，构成严重违约，其认为被上诉人引进同业态KTV构成违约故其可拒付租金的主张，无事实依据，本院不予支持。在原审法院2015年9月22日庭审中，被上诉人提出增加诉讼请求，即要求50万元保证金不予归还，上诉人据此进行了实体答辩，因此，上诉人认为原审法院程序错误的主张不能成立，本院不予支持。根据双方租赁合同第38条约定，因承租人拖欠租金导致合同解除的，出租人有权没收保证金并要求对方另支付10万元违约金，同时不免除承租人应当支付的租金和逾期缴租的违约金，该条款与合同第41条并不重复，均为被上诉人权利，当被上诉人选择适用第38条时，承租人应当承担的违约金金额为履约保证金50万元与10万元之和，考虑到因上诉人违约导致合同解除，并结合双方的租金标准及租赁期限，被上诉人主张的不予退还50万元保证金并要求上诉人承担10万元违约金的请求，并未超过合理的范围，本院予以支持。根据租赁合同第88条约定，本案合同虽未履行期届满，但因上诉人原因导致合同解除，上诉人亦未及时将租赁房屋返还给被上诉人，故被上诉人主张按上一年租金标准的130%标准计算房屋使用费并无不当，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33558元，由上诉人苏州金歌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 闻 艺