湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第532号
原告吴梓菱，女，1978年12月18日出生，汉族。
委托代理人陈昌岩，怀化市鹤城区城北法律服务所法律工作者。
委托代理人蒲卫国，男，1977年5月10日出生，汉族。
被告怀化市中天房地产开发有限公司，住所地湖南省辰溪县辰阳镇先锋路，组织机构代码：796855783。
法定代表人欧江正。
原告吴梓菱与被告怀化市中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告吴梓菱到庭参加了诉讼，被告怀化市中天房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴梓菱诉称：2011年7月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告向原告出售被告开发的金都景苑2栋2单元1007B号房（房产局备案登记为金都景苑2栋1007B），该合同约定房屋面积为109.41平方米（以房产局测量的实际面积为准），单价为1932.71每平方米，总金额211464元整。原告以公积金贷款方式支付了购房款，但被告没有按照合同约定于2012年5月20日前向原告交付房屋，也没有为原告办证房、地两证，导致原告对所购买的房屋无法使用，被告应当为其逾期交房的违约行为向原告支付违约金77184元（211464×730×0.0005）。请求：1、依法判令被告对金都景苑2栋1007B（合同记载为2栋2单元1003号房）房屋符合验收标准承担责任；2、被告履行合同义务，为原告办理房、地两证；3、被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2014年5月20日为77184元），直至达到小区房屋综合验收标准之日止；4、被告承担本案诉讼费用。
庭审中原告明确诉讼请求为：1、依法判令被告对金都景苑2栋10-07B（合同记载为2栋2单元1007号房）房屋符合验收标准承担责任；2、判令被告履行合同义务，为原告办理金都景苑10-07B号房屋的房屋所有权证和土地使用权证；3、被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2014年5月20日为77184元），直至被告交付达到小区房屋综合验收标准之日止；4、被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市中天房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：2011年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市金海路“金都景苑”项目第2幢2单元1007号住宅一套；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0008号；房屋总价211464元，付款方式为签订合同之日付定金30000元、合同签订时另付房款34464元，向银行按揭贷款147000元；被告应当在2012年5月20日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房；如被告逾期交房，逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年5月21日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金；原告应于2011年12月1日前交清委托被告办理房屋所有权证及土地使用权证的费用7173元；被告应在2013年6月30日前取得房地产权属证书。
2010年11月30日原告向被告交付购房定金30000元（已抵作购房款），2011年7月3日交付购房款34464元，2011年11月3日交付购房款（公积金贷款）147000元，原告已交清购房款211464元，但未支付办理房屋所有权证和土地使用权证的费用。被告至今尚未向原告交房。
另查明：被告开发的“金都景苑”项目，因规划调整变更，原告购买的金都景苑第2幢2单元1007号房屋，与怀房预城东新区字第412005868号预告登记证登记的10-07B号房屋为同一套房屋。庭审后，被告向本院提交《调整违约金请求》，请求对违约金计算比例予以调整为日万分之一。
上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件，被告企业注册登记资料、组织机构代码登记信息各一份，证明原、被告诉讼主体资格适格；
2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告就购买商品房进行了相关约定；
3、收款收据三份、个人住房借款合同一份，证明原告已交清购房款211464元；
4、怀化市房产管理局房政管理科证明一份，怀房预城东新区字第412005868号房屋预告登记证一份，证明被告开发的“金都景苑”项目，因规划调整变更，原告购买的金都景苑第2幢2单元1007号房屋，与预告登记的10-07B号房屋为同一套房屋。
5、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
本院认为：原告起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，原告的第一项诉讼请求“判令被告对金都景苑2栋10-07B（合同记载为2栋2单元1007号房）房屋符合验收标准承担责任”，原告该诉讼请求，因其意思表示不明确，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。按照合同约定，被告应在2013年6月30日前取得房地产权属证书，因双方已就该房的交付条件做了具体约定，故被告应当自该房符合合同约定的交付条件后为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。原告交清了合同约定的购房款211464元，但被告未按合同约定的交房条件交付原告房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。原告要求被告支付逾期交房的违约金，被告以违约金过高请求调整为日万分之一，根据原告的损失及合同的履行情况，本院认为，双方约定的违约金过高，有违公平原则，为平衡保护双方当事人利益，本院酌定违约金按日万分之二的标准计算，故被告应按日向原告支付已交付房价款211464元的万分之二的违约金，至该房综合验收合格之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市中天房地产开发有限公司自怀化市鹤城区金海路“金都景苑”10-07B号住房符合合同约定的交付条件后30日内为原告吴梓菱办理好房屋所有权证和土地使用权证；
二、被告怀化市中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告吴梓菱支付逾期交房的违约金（违约金按已交付房款211464元的日万分之二，从2012年5月21日起计算至该房综合验收合格时止）；
三、驳回原告吴梓菱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5630元，由被告怀化市中天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 禹 莉
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 滕久元
二〇一四年九月五日
代理书记员 黄 莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。