黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第1033号
原告于寒，男，1971年12月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。
被某某林胜松，男，1971年7月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市平房区。
委托代理人孙轲，黑龙江法点律师事务所律师。
原告于寒与被某某林胜松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告于寒的委托代理人宋立海，被某某林胜松及其委托代理人孙轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于寒诉称，原告与泰富长安城S3栋房屋的所有权人签订了房屋租赁合同，约定在租赁期内原告有权将该房屋商服再次转租。2012年5月22日，原告与被某某签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于哈尔滨市道外区南直路357号泰富长安城S3栋的357-1号商服（面积约400平方米）租赁给被某某使用，租期自2012年6月15日至2017年6月14日止，双方约定第一年租金标准为40万元，自2014年租期日逐年累加计收租金，租金于每年5月14日前交付，双方约定了违约责任即：租赁期间非本合同规定情况，或未经出租方许可擅自退租的，已缴纳租金不退，承租方支付第一年租金标准10%的违约金，合同约定了产生争议由租赁合同履行地即道外区法院管辖。合同签订后，原告依约履行了义务，但被某某在经营期间因经营不善，无法支付租金，在合同约定解除合同情形未出现时，未经原告同意退租，属根本违约。被某某未经原告同意，擅自退租违反了合同的约定。故原告诉至法院，请求：一、判令解除原告与被某某于2012年5月22日签订的房屋租赁合同；二、判令被某某支付违约金4万元；三、案件受理费由被某某承担。
被某某林胜松辩称，原告提供的租赁房屋存在瑕疵，未经原出租人同意，未按原合同约定，租赁给被某某房屋，同时没有办理登记备案手续；原告提供的租赁房屋供暖设施设备有瑕疵，冬季温度低，无法经营洗车养护；原告长期占用租赁房屋门前车位及正大门，造成被某某经营店铺车辆无法进入、停放，致使双方签订的合同无法履行，被某某无法实现合同目的。原告的锅炉房毗邻被某某租赁房屋的寝室和办公室、食堂，煤烟非常重，被某某员工无法住宿，办公室也无法办公，按租赁合同约定物业费应该由原告承担。被某某于2013年7、8月份的时候就和齐大伟、李东航口头说过不租房屋的事，通过齐大伟找到原告。2013年8、9月份，被某某和原告说要不租的事情，原告口头同意了，所以被某某在新晚报、手递手刊登出兑广告，但是原告说有其他合伙人，不给被某某出书面的手续。现租赁房屋原告已经于2014年6月份另行出租，原告没有损失。双方对租赁合同已经协商终结，在协商过程中，原告已将保证金退还给被某某，按常理来讲被某某无违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告于寒为证明其主张，提供如下证据：
证据一、2011年10月10日原告与房屋所有人冯世斗签订的长安城S3商服租赁合同，销售不动产统一发票两张，冯世斗的身份证复印件。证明原告租赁该房在合同中体现，原告可自主进行转租，无需经所有权人同意。
被某某的质证意见是：对冯世斗的身份证复印件不予质证。对长安城S3商服租赁合同以及两张销售不动产统一发票的真实性无异议，对证明问题有异议，合同约定原告可将10个门市房出租，原告租给被某某的房屋不属于合同约定的10个门市房当中的房屋，不能证明房屋所有权人是冯世斗。原告与被某某签订的房屋租赁合同无效。
证据二、原告与被某某签订的房屋租赁合同。证明被某某在租期未到之时退租，应按照合同约定给付第一年租金额度10%的违约金。
被某某的质证意见是：对真实性无异议，对证明问题有异议。该合同没有经过原房主同意，且房屋不包括在10门市之内，原告转租违法，同时也没有登记备案，该房屋租赁合同无效，本案被某某不存在违约行为。
被某某林胜松为证明其主张，提供如下证据：
证据一、证人于某某出庭作证。证明原告提供的房屋有瑕疵，冬季温度不达标，原告停车挡住被某某正大门，证人多次找原告协商未果。
原告的质证意见是：对证人陈某某的真实性有异议，证人是被某某的雇员，有利害关系，不应采信。如证人所某某的事情存在，那么被某某也应该按照相邻关系，依法主张权利，并不能作为擅自退租的理由，被某某可另行诉讼要求赔偿。
证据二、证人关某某出庭作证。证明双方协议终止后，原告同意退保证金，双方协商终止了房屋租赁合同。
原告的质证意见是：对证人陈某某的内容无异议，但不能证明被某某主张的双方租赁合同解除之后结算完毕。
证据三、证人赵某某出庭作证。证明原告提供的房屋温度不达标，原告锅炉房的烟串进寝室、办公室、食堂。
原告的质证意见是：对证人陈某某的真实性有异议，证人是被某某的雇员，有利害关系，不应采信。如证人所某某的事情存在，那么被某某也应该按照相邻关系，依法主张权利，并不能作为擅自退租的理由，被某某可另行诉讼要求赔偿。
通过对上述证据的质证与分析，合议庭认证如下：
原告提供的证据一，2011年10月10日原告与房屋所有人冯世斗签订的长安城S3商服租赁合同、销售不动产统一发票两张以及冯世斗的身份证复印件，形成了完整的证据链条，两张销售不动产统一发票载明的冯世斗的身份证号码与冯世斗身份证复印件载明的身份证号码一致，能证明2011年10月10日原告与冯世斗签订的长安城S3商服租赁合同是真实的，原告有权按该协议的约定出租诉争房屋，与本案有关联性，故对证据效力予以确认。原告提供的证据二，被某某对真实性无异议，与本案有关联性，故对证据效力予以确认。
被某某提供的证据一、证据三是证人证言，原告对真实性有异议，被某某无其他证据佐证，不能证明真实性，故对证明效力不予确认。被某某提供的证据二，内容真实，但不能证明被某某主张的双方租赁合同解除之后结算完毕，故对证明效力不予确认。
通过庭审中当事人的陈某某及对上述证据的分析认定，本院认定事实如下：
2011年10月10日，原告（乙方）与案外人冯世斗（甲方）签订了位于哈尔滨市道外区南直路357号泰富长安城Ｓ3栋，用途为商服建筑面积为7555.66平方米的房屋租赁合同，约定乙方承租上述房屋用于商业经营，租赁期限为10年，自2012年3月1日至2022年2月28日止，乙方可将租赁物内的10个门市房对外出租，经营所得归乙方所有……。
2011年5月22日，原告（甲方）与被某某（乙方）签订了位于哈尔滨市道外区南直路357号泰富长安城S3栋商服357-1号房屋租赁合同，约定乙方承租上述房屋用于汽车美容机电维修商业经营，租赁期限为5年，自2012年6月15日至2017年6月14日止。违约责任约定，租赁期间非因本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金不作退回，且视为乙方违约应向甲方支付相当于第一年租金的10%的违约金，前三年租赁期租金为40万元……。合同签订后，被某某向原告支付当年租金40万元，并支付水电保证金1万元。
被某某使用租赁房屋至2014年6月14日前后，之后将房屋交付给原告，双方已将水电费用结算完毕，对违约金未达成一致意见。
本院认为，原告与案外人冯世斗签订的泰富长安城Ｓ3栋建筑面积7555.66平方米商服租赁合同合法有效。原告与被某某签订的泰富长安城S3栋357-1号商服租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被某某在租期未满、未与原告协商一致的情形下，中途退租，已经以自己的行为表明不履行合同义务，构成违约，被某某应按合同约定向原告支付相当于第一年租金的10%的违约金4万元。原告要求解除与被某某签订的房屋租赁合同，要求被某某支付违约金4万元的请求有理，本院予以支持。
被某某主张“双方租赁合同未经登记备案、合同无效”，无法律依据，本院不予采纳。被某某主张“原告出租房屋未经所有权人同意；租赁房屋存在瑕疵；原告长期占用租赁房屋门前车位及正大门，造成被某某经营店铺车辆无法进入、停放，致被某某无法实现合同目的”，证据不足，本院不予采纳。被某某主张“原告已将保证金退还给被某某，按常理来说被某某无违约”，无事实根据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告于寒与被某某林胜松于2012年5月22日签订的房屋租赁合同；
二、待本判决发生法律效力后，被某某林胜松立即支付给原告于寒违约金4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元（原告于寒已预交），由被某某林胜松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董益峰
代理审判员 高广琨
人民陪审员 姜淑燕
二〇一四年十二月九日
书 记 员 陈 岩