重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第5633号
上诉人（原审被告）：重庆长寿民生房地产开发有限公司。
法定代表人：郭建云。
委托代理人：刘仁华。
被上诉人（原审原告）：陈亚彬。
委托代理人：邢道平，重庆市渝经律师事务所律师。
上诉人重庆长寿民生房地产开发有限公司（以下简称长寿民生公司）与被上诉人陈亚彬商品房预售合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年9月12日作出（2013）长法民初字第03719号民事判决，长寿民生公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月25日公开询问了本案。上诉人长寿民生公司委托代理人刘仁华，被上诉人陈亚彬委托代理人刑道平参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2002年1月4日，陈亚彬与长寿民生公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由长寿民生公司将位于重庆市长寿县凤城镇房屋以112616元的价格预售给陈亚彬。该合同第六条约定：付款方式为“分期付款：首付叁万肆仟元，余款交房时按揭。”第七条约定：“买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。”第八条约定：“出卖人应当在2002年5月28日前……，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经竣工验收合格。”第十五条约定：“……2、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。……”。合同签订后，陈亚彬未按合同约定向长寿民生公司缴纳房款或办理购房按揭贷款手续。该房屋一直由陈亚彬占有使用至今。2002年7月27日，长寿民生公司办理了涉诉房屋的房屋权属证书，明确房屋坐落位置系重庆市长寿区凤城镇××路××号××幢2-2，长寿民生公司为该房屋的所有权人。
2013年6月18日，陈亚彬按照陈亚彬与长寿民生公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》载明的长寿民生公司的银行账户信息，即“农行长寿支行凤城分理处账号：8010××××”，通过银行转账的方式向该账户汇入购房款112616元，后因该账户不正确未支付成功。次日，陈亚彬向长寿民生公司发出《关于向本人收取购房款的催告函》，要求民生公司向其告知银行账号等情况，以便其支付购房款。事后，长寿民生公司向陈亚彬复函，称其不同意继续履行买卖合同，若陈亚彬坚持要求继续履行合同，理应先赔偿逾期付款的经济损失。
另查明，1999年9月9日，重庆震旦消防工程有限责任公司（以下简称：震旦公司）承建了原长寿县向阳路74号长寿凤城大厦的调试自动报警系统，自动喷水系统、水幕系统、消防联动控制系统，火灾事故广播通风系统的安装工程，陈亚彬为震旦公司派驻工地的代表。该工程于2002年12月竣工。2009年12月8日，长寿民生公司向震旦公司发出《长寿凤城大厦安装工程结算等事宜的函》，要求震旦公司完善结算事宜，并返还该公司在施工期间借用的位于长寿区××路××号的房屋一套。长寿民生公司于2011年12月31日向陈亚彬发出《解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥通知书》，以陈亚彬未按合同约定交付房款，且诉争房屋系震旦公司借用交付陈亚彬实际使用，并非基于买卖合同交付陈亚彬使用为由，解除双方于2002年1月4日签订的《重庆市商品方买卖合同》。陈亚彬于2012年3月29日向一审法院起诉，要求确认《解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥通知书》无效，一审法院于2012年5月24日作出（2012）长法民初字01422号民事判决书，判决认定该通知书有效。陈亚彬不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2012年9月28日作出（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决书，撤销一审判决，改判认定该通知书无效。
陈亚彬一审诉称：2002年1月4日，我与长寿民生公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由我购买位于原重庆市长寿县××镇××路××号××幢×单元×-×号房屋，并对房屋价款、面积、房款交付、合同及产权登记、违约责任等事项进行了明确约定。长寿民生公司于2002年6月将该房屋交付我使用。合同签订后，长寿民生公司未按约定向房地产交易管理部门办理预售合同登记备案手续；房屋交付后，长寿民生公司亦未按约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。现特向人民法院起诉，请求判令长寿民生公司履行《重庆市商品房买卖合同》，并为我办理位于重庆市长寿区××路××号××幢××单元×-×号房屋的产权过户手续和所有权证书（审理中，陈亚彬表示其要求长寿民生公司履行《重庆市商品房买卖合同》的意思即是要求长寿民生公司办理产权过户手续，将房屋的产权过户登记到陈亚彬名下）。
长寿民生公司一审答辩称：诉争房屋系我公司出借给震旦公司和陈亚彬的。我公司一直对陈亚彬提及的《商品房买卖合同》不知情，陈亚彬至今未履行向我公司交付合同约定的房屋首付款3.4万元以及办理房屋按揭贷款手续的先行义务，我公司依法行使不安抗辩权，有权不为其办理房屋预售登记备案手续或将权属登记所需材料报产权登记机关备案。陈亚彬长期不履行合同义务，完全没有履行合同的意思表示，故我公司于2011年12月31日向陈亚彬发出《解除﹤重庆市商品房买卖合同﹥通知书》。根据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超过45日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。可见即便合同不能解除，陈亚彬逾期付款后，仍须经我公司同意，该合同才能继续履行。我公司现不同意继续履行合同，陈亚彬无权通过司法途径强制我公司履行合同。我公司并非依据《商品房买卖合同》的约定向陈亚彬交付房屋，该合同并未实际履行过。陈亚彬未履行房款缴付义务，更不能无偿取得诉争房屋的所有权。请求人民法院驳回陈亚彬的诉讼请求。
一审法院认为，《重庆市商品房买卖合同》系长寿民生公司与陈亚彬的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定享受权利并承担义务。
关于长寿民生公司是否应按《重庆市商品房买卖合同》的约定为陈亚彬办理涉诉房屋的过户登记手续。长寿民生公司称诉争房屋系基于借用事实而交付陈亚彬使用，但其未充分举示证据证实出借房屋的事实，一审法院对该辩解理由，不予采信。陈亚彬已举示《重庆市商品房买卖合同》证明该房屋系其购买，因长寿民生公司未举示证据证实陈亚彬系借用诉争房屋，故一审法院认定长寿民生公司系基于房屋买卖合同向陈亚彬交付该房屋。
按照合同约定，陈亚彬应于买卖双方签订合同当日即2002年1月4日先行向出卖人支付购房首付款。该合同签订后，陈亚彬一直未向长寿民生公司支付购房款或办理房屋按揭手续，其行为已构成违约。根据合同约定，逾期超过45日后，长寿民生公司有权解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使。长寿民生公司自2002年2月19日起在一年内并未行使解除权，该权利已消灭。长寿民生公司称根据陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，陈亚彬逾期支付房款超45日后，即便长寿民生公司丧失了解除权，但该合同是否继续履行仍须经长寿民生公司同意后才能继续履行。一审法院认为，结合《重庆市商品房买卖合同》第七条全文理解，买卖合同是否继续履行须经被公司同意的前提系长寿民生公司仍享有解除权，换言之，长寿民生公司在法定期限内未行使解除权，应视为其已放弃行使解除权，同意继续履行买卖合同，长寿民生公司可按照合同约定要求陈亚彬支付房款并承担相应的违约责任。现陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未解除，双方均应继续履行《重庆市商品房买卖合同》。长寿民生公司未按合同约定为陈亚彬办理房屋的所有权权属转移登记，其行为已构成违约。陈亚彬要求长寿民生公司继续履行合同，按照合同约定为其办理涉诉房屋的权属转移登记手续，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：限重庆长寿民生房地产开发有限公司于本判决生效后15日内为陈亚彬办理位于重庆市长寿区凤城街道××路××号××幢1单元2-2的房屋的房地权属变更登记手续，并将该房屋的产权登记在陈亚彬的名下。本案案件受理费40元，诉讼保全费1083元，共计1123元，由重庆长寿民生房地产开发有限公司负担（以上费用陈亚彬已预缴，限长寿民生公司于本判决生效后15日内迳付陈亚彬）。
长寿民生公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判并依法改判驳回陈亚彬的诉讼请求。主要事实及理由：1、陈亚彬并无证据证明涉案房屋是基于商品房买卖合同而交付，相反，长寿民生公司还举示了借用房屋的证据，因此，一审法院认定长寿民生公司基于《重庆市商品房买卖合同》而交付，属认定事实错误。2、《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定内容体现了两层意思，一是买受人逾期付款的违约责任，买受人逾期付款超过45天，出卖人有权解除合同；二是买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，即若出卖人不愿意继续履行合同，该合同就不能继续履行，但不是解除合同，不适用解除合同除斥期的规定，因此，一审法院适用法律错误。3、陈亚彬未履行交付房款及赔偿损失的义务，长寿民生公司作为后履行义务一方，有权拒绝陈亚彬相应的履行要求。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，长寿民生公司有权行使不安抗辩权。4、即使长寿民生公司应当履行办证义务，因陈亚彬办证费用的增加系陈亚彬造成，应当由陈亚彬承担增加的费用。
陈亚彬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长寿民生公司的上诉请求。主要事实及理由：1、双方签订的商品房预售合同合法有效。2、陈亚彬已作出支付购房款的行为，但因长寿民生公司提供的账号有误，导致陈亚彬未能支付购房款，责任在长寿民生公司。
本院二审查明：已生效的（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决认定：陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定的首付款34000元，应于合同签订当日支付。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，已生效的（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决认定，陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。本案的二审争议焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同是否应当继续履行；二、陈亚彬请求长寿民生公司办证的诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：
一、关于双方签订的商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。
双方签订的合同约定陈亚彬未按照合同约定支付首付款或按揭款超过45天，属违约行为，长寿民生公司有权依照合同约定行使解除权。已生效的（2012）渝一中法民终字第03183号民事判决认定，由于双方并未在合同中约定解除权的行使期限，长寿民生公司未在法律规定的解除权发生之日起一年内行使解除权，其解除权依照法律规定已消灭。现因陈亚彬与长寿民生公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除，双方就应当按照合同约定全面履行合同义务。长寿民生公司主张“出售人不同意继续履行合同，该合同就不能继续履行”，其实质是认为长寿民生公司尚有合同解除权，该主张与生效判决相矛盾，本院不予支持。
二、关于陈亚彬请求长寿民生公司办证的诉讼请求是否成立的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
本案中，双方合同约定，付款方式为：首付叁万肆仟元，余款交房时按揭，交房后60日内由长寿民生公司提交办证资料给产权登记机关备案。双方合同约定的义务有履行先后顺序，陈亚彬的支付房款义务为先履行义务，长寿民生公司的办证义务为后履行义务。陈亚彬未按合同约定履行完毕支付房款的在先义务，长寿民生公司可以拒绝履行其在后义务。即使长寿民生公司履行交房义务，并不影响其对之后的办证义务行使先履行抗辩权，在陈亚彬未履行付款义务前，长寿民生公司可以拒绝履行办证义务。长寿民生公司主张陈亚彬未付清购房款、不同意办证的上诉理由，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，本院依法予以支持。陈亚彬主张长寿民生公司办理产权过户手续，将房屋的产权过户登记在其名下的诉讼请求不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人长寿民生公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市长寿区人民法院（2013）长法民初字第03719号民事判决；
二、驳回陈亚彬的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，由陈亚彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一四年二月八日
书 记 员 李薇渝