广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第938号
原告佛山市创怡物业管理有限公司。
法定代表人霍乐英。
委托代理人邹少林，男，汉族，1974年10月1日出生。
委托代理人梁伟文，男，汉族，1967年12月19日出生。
被告梁浩湛，男，汉族，1954年2月23日出生。
原告佛山市创怡物业管理有限公司诉被告梁浩湛物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹少林、梁伟文，被告梁浩湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告2010年12月28日签订了《简村前期物业管理协议》，协议约定：原告为被告购买的位于佛山市禅城区唐园东一街8号2栋13层01单元房提供物业管理服务，被告应于每月5日前向原告缴交物业管理费和其他费用，逾期一个月未交纳管理费的，每逾期一日应支付欠费总额的0.5%的滞纳金；住房公共电费、电梯电费预收后按月扣减，扣减完毕后再作下期预收。协议签订后，原告依约履行了管理服务义务至今。被告拖欠自2012年2月至2013年11月止的物业管理费4081元。被告违约损害了原告的合法权益，依约被告从欠缴管理费之日计起，每逾期一日应支付欠费总额0.5%的滞纳金，暂计至2013年11月30日的逾期欠缴管理费滞纳金714.36元。被告欠缴2011年1月至2013年11月止的公摊水电费、维修费1350.45元。上述各项合计6145.81元。被告的行为已违反了双方签订的协议约定，为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告支付物业管理费4081元及逾期欠缴管理费滞纳金714.36元，公摊水电费、维修费1350.45元。二、被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告明确诉状中的千分之五是笔误，其诉请的滞纳金应按万分之五计算；诉请的公摊电费包括电梯电费、梯间电费、消防水泵风机电费、生活水泵电费，潜污泵电费、消防监控设备电费，公摊水费是指四楼的绿化用水分摊费用，维修费包括电梯配件更换费用和生活水泵配件更换的费用分摊。
被告答辩称：简村大厦总共有352套住宅，其中占半数以上的住户都因对物业服务不满而拒交物业服务费用，是因自身物业服务不到位而引起公愤。但被告还是很愿意支付应该支付的那部分费用给原告，前提是原告把没有完成的、交付的工作先完成。在此基础上对没有按服务标准应尽的义务，按做了多少工作，收多少钱的原则，对合约中的管理费用进行打折，而分摊费用，应按实结算，不是乱收费、重叠收费。原告的服务没有达到协议的要求，小区管理脏、乱、差，具体表现在：1、关于大厦交楼出现的质量问题。在2011年办理进场装修初期，大厦部分业主发现房屋天花、板面、梁、梁底、展力墙、墙身出现裂缝的时候已第一时间通知原告，由原告负责将出现有问题需要维修补漏的房屋上报简村村委、省六建。此后由省六建公司作出有需要补漏的各户预算和具体施工方案，在补修后如再有出现裂缝、渗水的，五年内继续免费修补，在补修完后经各方认可，原告和业主再另行商讨确定缴交物业服务费用起始期，因为修补施工人员少、户数多、工作量大，修补时间长达一年之久。2012年7月在经补漏后的十九套房屋中有八户室内再次出现渗水、裂缝现象，导致衣柜发霉、墙体变黄，此情况反映给原告，原告有无上报有关单位和承建商，至今仍未到现场来再次修补。涉及补漏的十几户业主，经过数十次向原告索取关于补漏预算和具体施工方案的报告及最终确定收楼日期时，原告给到的答复总是跟进中、有追办；到后来回复的说法变成：资料不见了、不确定、没办法，你们问村委，不关我们事。所以被告暂时无法依约交纳物业服务费。2、小区设施设备验证缺乏维修、保养，违反了物业协议第三条第2-5项之约定。3、关于小区环境卫生、车辆停放方面，原告没有做到环境整洁、美观、安全、卫生，车辆有序停放。4、保安方面。物业管理服务前期协议第二条第8项中约定的是“对出入小区车辆、来访人员进行管理，禁止可疑人员进入小区”，而事实却是因为原告没有在四栋大厦门口安排保安值班，外来人员自由进出小区，从而导致多起盗窃案发生，其中4座2601房遭入室盗窃物品损失8000元及一台摩托车。发生此盗窃案的最主要原因是由于原告未安排保安值班巡逻，原告应对自己工作上的失职负主要责任。原告还以业主未交物业服务费为由，拒绝向其派发室内门禁可视对讲器。此外，村民公寓本已有明文规定不可对外出租使用，但事实却是10多户房中房出租，严重违反市政府文件“严禁住宅改造房中房”的规定，经大部分业主投诉，原告仍没有制止，造成现在出租现象泛滥，出租人口流动性极大，失窃现象频发，业主早有反映，而原告组织的保安队伍只是负责收取停车费、走后楼梯，在巡视签到本上签个字，原告根本没有尽到责任。5、商业管理及乱收费问题。商住两用楼在市区比比皆是，涉案大厦就设立了童服批发城及餐饮、棋牌馆等多个商业、娱乐场所，就管理方面存在以下问题：由佛山水业集团收取的简村大厦总水表减去各户分表剩余的就是公摊水量由平时每两个月15吨左右，但2013年8月13日至2013年10月13日突然升至674吨。物业管理服务前期协议第四条第6项提到，物业公摊水电费按面积分摊计算，业主除了要共同分摊住宅面积的公用水电费外，还需要承担商业面积24249.80平方米的公用水电费，四层绿化水电费用。另外，住户向原告申请租赁车位，地库费用为380元／月，地面150元／月，商户向招商中心申请租赁车位，地库费用150元／月，地面免费，平时地下停车场的水电分摊费用又归到住户来承担，作为业主不能接受。简村大厦的户内户外广告收入，露天停车位月租，顶楼安装中国移动、中国联通、中国电信信号发射器的收益等，原告应当公示每月的收支情况，将业主应得的收益退还业主。原告无视消防安全，小区消防隐患很大，例如原告关闭消防自动报警系统、通往消防楼梯的门多数打不开，按规定商业通道的消防安全宽度不小于四米，而事实上童服批发城公告通道新建商铺，堆积待售衣物及煮食用具，安全出口受到阻塞，灭火栓没有定期检查，个别商铺用作仓库，套内搭建夹层，完全没有安装消防喷淋、烟感，火险易发性极高。综上，原告存在很多服务严重不到位、乱收费、扣留业主物品的问题，因此原告应在把自己的工作做好，按付出多少、得到多少的原则，对管理费进行打折。至于分摊费用，原告则应按时计算，不应乱收费或重叠收费。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证、资质证书、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格，原告具有物业管理资质。
2、《简村大厦2010年前期物业管理服务协议》、服务收费备案回执、佛山市禅城区物业服务收费备案表、家庭登记表、楼宇交接书。证明2010年12月份原告与被告先后签订了《简村大厦前期物业管理服务协议》，原告的收费是有依据的。协议签订后，原告依法履行了管理服务义务至2013年11月30日，而被告却拖欠物业管理费数额巨大，被告违约损害了原告的合法权益，还证明被告已经接收房屋、验收、入伙、居住和使用房屋的事实，被告一直接受原告的服务。
3、电费公摊公示表、电网公司电费通知单、南方电网发票。证明原告对被告应缴的分摊电费和公摊电费计算的依据和方法，被告公摊电费的分摊依据。
4、关于简村大厦四层绿化水费分摊公告、水费发票。证明原告对被告应缴的分摊水费和公摊水费计算的依据和方法，被告公摊水费的分摊依据。
5、关于生活水泵二次供水电费分摊的公示、生活水泵计费明细表、缴水电款通知函。证明被告所拖欠原告二次供水电费分摊费用的数额及计算依据。
6、生活水泵配件更换通知、源达机电经营部工作联系单、生活水泵维修费收据、维修费用分摊表。证明生活水泵维修费用的分摊计算依据。
7、通知（佛创怡物业简2012-032号）、收款收据、电梯配件报价单、电梯维修费分摊明细表。证明3、4座电梯维修费用分摊的计算依据和方法。
8、电梯配件更换通知单、收据、电梯维修费用分摊表。证明1-4座电梯维修费用分摊的计算依据和方法。
9、律师函、EMS国内特快专递详单。证明原告向被告就拖欠的各项费用所发的律师函及其依据。
诉讼中，被告提交报警回执、报失证明、机动车查封受理凭证。证明被告的摩托车在原告管理期间被盗。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
原告提供的证据1、4、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据2，有原件供核对，且被告确认楼宇交接书载明的2座1301房系其名下的物业并一直交纳物业管理费至2012年1月，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供的证据3，有原件供核对，被告对真实性未有提出异议，仅对公共电费的分摊方式有异议，故本院对真实性予以确认。原告提供的证据5，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据7-8，有原件供核对，被告虽对真实性不予确认，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提供的证据9，有原件供核对，被告陈述未收到与快递原件记载的“收件人拒收邮件”并不矛盾，故本院对原告向被告发出律师函、邮件被拒收的事实予以确认。
被告提交的证据，原告经质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
佛山市禅城区唐园东一街8号简村大厦的开发单位为佛山市禅城区祖庙街道简村股份经济联合社（以下简称简村经联社），施工单位为广东省六建集团有限公司。被告梁浩湛是该物业2栋13层01房的业主。
2010年12月底，原告协助简村经联社向简村大厦各业主交楼，在办理交楼手续、向各业主移交业主临时管理规约、住户手册、装修手册、IC卡、钥匙的同时，原告作为房地产开发单位委托的物业服务企业（甲方）与作为购房人（业主）的被告（乙方）签订《简村大厦前期物业服务协议》，约定：第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护协助、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，因维修维护上述公共设施需要时，可以进入建筑物的任何单元；。6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；二、乙方的权利义务：1、接受由建设单位选聘的物业管理公司提供的前期物业管理服务，遵守本物业管理区域内的临时管理规约和各项物业管理制度。3、与其他业主共享有关简村大厦的楼梯、走廊通道、消防系统、供水排水系统、电力供应系统等共用部位和共用设施设备以及小区内所有的安全、卫生设施的公共使用权；。6、依据本协议向甲方交纳物业服务费等费用；。第二条前期物业服务内容（属本物业规划红线范围内）：1、提供前期介入、接管验收服务工作；。4、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、停车场等；。6、公共环境卫生，包括公共场地、绿化地、房屋建筑物公用部分的清洁卫生，以及垃圾的收集和清运，“灭四害”；。8、配合和协助当地公安机关维护公共秩序，提供安全防范服务，对出入小区的车辆、来访人员进行管理，禁止可疑人员进入小区；。第四条物业服务费用。2、物业服务费应当从甲方通知的售楼之日起计收。如业主未按确定的日期办理收楼手续，视为业主已对该房屋进行了验收和接管，业主须按确定的交纳费用起计时间交费。业主办理入住手续时预付三个月的物业服务费，预售款按月扣减，直到预售款扣减完毕，此后按月交纳，具体时间为每月5日前缴交当月物业服务费和其他费用。3、乙方委托银行每月向甲方交纳本期的物业服务费，逾期1个月仍未交纳的，甲方按所欠物业服务费用总额每日计收0.5‰的滞纳金。4、在房产证未办妥之前，物业服务费的收缴按照《购房协议》中约定的建筑面积计费；房产证办妥之后，物业服务费的收缴以房产证中的建筑面积计费；未办妥房产证之前所收取的管理费不实行“多退少补”的原则。6、物业服务手续不包括公共水电费和电梯电费。公共水电费分摊按照省物价局粤价（1997）173号文件执行；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊（包括未售出部分）。该两项费用按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定分担。7、住宅公共水电费和电梯电费在业主收楼时须预收。预收款按月扣减，预收款扣减完毕后再作下期预收。8、物业区域内公共水电费和电梯电费收费标准执行供水、供电部门的规定。11、业主须交纳的各项费用及标准如下：物业服务费为住宅1.1元／平方米·月。第九条附则。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自签字之日起生效。
原告于2010年12月28日将该房屋交付给被告，被告确认收到该房屋的钥匙，双方签订了简村大厦楼宇交接书。后因被告拖欠相关费用，原告于2013年12月28日委托广东聚英华律师事务所向被告发出律师函，函告被告欠缴物业管理费、公摊水电费、维修费的事实和具体数额，并要求被告限期缴纳欠费以妥善解决纠纷。
另查明，2012年2月29日原告向涉案大厦3座、4座业主发出通知，主要载明“3座、4座电梯故障，经电梯保养公司检查确认，故障原因是光电平层感应器损坏4个，原告对电梯进行紧急抢修，更换的费用为7000元，原告承担2000元，3座、4座业主需分摊费用5000元，4座业主分摊情况：01单元28.71元、02单元35.05元、03单元28.71元、04单元21.17元”。2012年3月5日原告向涉案大厦各业主发出电梯配件更换通知，主要载明“电梯保养公司例行保养，发现较多楼层电梯按钮不能呼梯或无呼梯指示，为方便业主日常电梯使用，现进行更换按钮，单价140元／个，门磁感应器单价为1024元／个，电梯按钮故障的楼层明细……，总维修费用为7884元，减去原告承担的2000元，余下5884元由相关业主分摊，一座具体分摊的明细：01房16.10元、02.04房13.20元、03房9.80元”。2013年6月10日佛山市禅城区源达机电经营部就简村大厦生活供水设备维修向原告出具工作联系单一份，载明“经检查发现如下问题：1、变频器烧坏，需要换电源驱动板、及驱动模块；2、一个管道止回阀损坏，需更换；3、电控柜一个空气开关损坏，合不上闸，要更换。维修报价如下：变频器驱动板、驱动模板1台单价2000元，管道止回阀1个单价400元，空气开关1个350元，合计2750元”。2013年7月5日原告向简村大厦各业主发出生活水泵配件更换通知，除告知上述简村大厦负一层生活供水设备经详细检查发现的问题外，还公示了维修报价情况和具体缴费分摊明细。原告提供了3份盖有维修单位财务专用章的收据证明其已实际分别垫付了上述维修费用7000元、7884元和2750元。
再查明，被告于2012年9月25日到佛山市公安局禅城分局普君派出所报案，取得报警回执一份。2012年10月25日，佛山市公安局禅城分局普君派出所向被告出具《报失证明》，内容为“2012年9月25日12时23分，接事主梁浩湛报：2012年9月23日19时至25日12时，停放在佛山市禅城区简村大厦2座楼下的一辆黑色峰田牌FT100T女装摩托车被盗，车牌：粤E×××××，发动机号：71101118，车架号：LF6TCEP137T110098，车主：吕锦莲。请给予办理相关手续。”同日，被告持上述《报失证明》前往佛山市公安局交警支队车辆管理所办理了机动车查封业务，取得车辆管理所开具的机动车业务受理凭证。
又查明，原告是具有三级物业管理资质的有限责任公司，其经营范围是物业管理、室内装饰和房地产中介服务。
庭审中，原告陈述其已于2013年11月30日退场。被告陈述：入住时已预交公共水电费分摊200元，交纳物业管理费至2012年1月，一直是按照185.50元／月的标准缴纳；摩托车所有权人是被告妻子，摩托车被盗前停放在二座正门口，那里虽没有保安看守，但距离保安亭只有十几米，被告收楼装修的时候，楼下住户反映漏水，就此被告也曾向物管反映过。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与被告签订的《简村大厦前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依约履行各自的合同义务。被告梁浩湛虽抗辩主张《简村大厦前期物业服务协议》乙方处并非其本人签名，但并未提供证据予以反驳，且根据本院采信的证据和查明的事实可知，被告收楼后已入住涉案2座1301房，并已依约按照185.50元／月的标准向原告交纳物业服务费至2012年1月，原告亦已依照物业服务协议的内容，实际为被告梁浩湛提供了物业管理服务，故双方事实上亦存在物业服务关系，被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告诉请被告支付欠缴的物业管理费的问题。原告提供的证据证实其已实际向被告提供了物业管理服务，即使原告的管理在某些方面存在一些暇疵，但其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个简村大厦的物业，业主或使用人不按时缴纳物业管理费会对物业的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，故被告应向原告支付物业管理费。据前本院查明的事实，被告摩托车发生被盗事件，与原告履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，被告以此为由拒缴相关费用属于合同履行过程中行使抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程序相适应，故本院酌定被告梁浩湛按照合同约定的缴费标准的90%向原告支付2012年2月至2013年11月的物业管理费3672.9元（185.5元／月×22个月×90%）。被告答辩提及的原告未有在其房屋补漏一事上履行义务，由于被告既未举证证明其房屋属于需补漏的范围，亦未举证证明其房屋存在质量问题，故被告的抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。
关于原告诉请的公摊水电费。诉讼中，原告提交了公摊电费公示表及电费通知单、发票、关于简村大厦四层绿化水费分摊的公告、关于生活水泵二次供水电费分摊的公示、生活水泵计费明细表、缴水电款通知函等用以证实原告已经实际垫付2011年1月至2013年11月的公共分摊水电费的情况，虽然对于应分摊的公用水电费金额是由原告单方计算得出，但《前期物业管理服务协议》第四条第6、7、11点已就公共分摊水电费、电梯电费的方式进行了明确约定，且有关的公摊电费公示表已详细备注了相应的分摊情况计算说明，被告亦无举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，故在抵扣被告预付的公共水电费分摊200元后，被告梁浩湛应向原告支付2011年1月至2013年11月的公摊水电费1332.29元。
关于原告主张的公摊维修费。根据本院查明的事实，2012年3月-2013年7月期间，涉案简村大厦1-4座的电梯配件更换了1次，生活水泵配件更换了1次，相关的维修费用均已由原告先行垫付，故原告诉请被告支付公摊维修费有事实依据，本院予以支持。至于分摊的金额，虽然原告所主张应分摊的公摊维修费金额是由原告单方根据该合同的约定计算得出，但相关的更换通知及维修分摊费用表已详细注明了维修费用的分摊方法和具体的分摊明细，被告亦无举证证明该分摊方式及结果存在不合理之处。故被告梁浩湛应向原告支付电梯配件更换分摊费用15.7元、生活水泵配件更换的分摊费用2.48元，合计18.18元。
关于原告诉请的物业管理费滞纳金。根据本院查明的事实，原告提供的物业管理服务确有不足和瑕疵，故本院对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告梁浩湛于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市创怡物业管理有限公司支付2012年2月至2013年11月的物业管理费3672.90元、2011年1月至2013年11月的公摊水电费1332.29元、电梯和生活水泵维修分摊费18.18元，合计5023.37元；
驳回原告佛山市创怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，受理费减半收取25元，由被告梁浩湛负担。
本判决为终审判决。
审判员 田 媛
二〇一四年八月十二日
书记员 李若梅
附引用法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。