山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民终1994号
上诉人（原审被告）:张树清，男，1950年3月14日出生，汉族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人:刘强，山东榴园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：峄城区榴园镇八里屯村村民委员会，住所地枣庄市峄城区榴园镇八里屯村。
负责人:蔡成东，村委员。
委托诉讼代理人:潘文娟，山东龙头律师事务所律师。
上诉人张树清因与被上诉人峄城区榴园镇八里屯村村民委员会确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院（2015）峄商初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张树清上诉请求：1、撤销原判，发回重审或者依法改判；2、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案合同所涉地块不同于农用地，也不同于是采取其他方式承包土地，应属于村集体创办的老年活动中心公益场所的绿化地块。同时根据合同的约定，老年活动中心大院的房屋及设施需要有人看管，被上诉人便找到上诉人进行看护，双方之间存在一种劳务关系，该合同明确记载“经村委会研究”，说明双方经过协商签订此合同，是在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示。合同签订后上诉人对大院内的土地进行大量投资整治培植石榴盆景，为村带来经济效益；2、一审判决适用法律错误。一审判决援引的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条以及《合同法》相关规定，均是管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据；3、根据《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第二条规定，上诉人签订合同后在四年时间内进行了大量的实际投资，且按时交付租金费用，人民法院应当认定该合同有效。原审支持被上诉人确认合同无效，显然违反诚信原则，显失公平；4、如果涉案合同最终确认为无效，被上诉人存在过错，应返还租金并支付看管费用。上诉人支出的苗木投资损失也应予以赔偿，案件受理费也应予以分担。
峄城区榴园镇八里屯村村民委员会辩称，1、涉案房屋及土地属于村集体所有，发包给本村村民以外的个人承包未经民主议定程序。涉案土地承包经营未经人民政府批准。该合同书的签订损害八里屯村民集体利益；2、一审判决书援引的法律规定属于效力性强制性规定，应认定合同无效；3、合同书虽然记载“经村委会研究”，但不能据此认定上诉人就有理由相信承包事宜经村委会民主研究决定，上诉人不能认定为善意第三人。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
峄城区榴园镇八里屯村村民委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认双方于2012年1月1日签订的《合同书》无效；2、判令张树清限期腾空并返还峄城区榴园镇八里屯村老年活动中心院空房两间及空闲地；3、诉讼费由张树清负担。
一审法院认定事实：2009年，原告峄城区榴园镇八里屯村村民委员会开始筹建八里屯村娱乐广场，后在其他单位的帮扶下逐步建成，该广场实际上是一大院，包含五间房屋，篮球场，及约六亩土地。2012年1月1日，原告峄城区榴园镇八里屯村村民委员会与被告张树清签订《合同书》一份，载明:“甲方八屯村委会乙方张树清经村委会研究，村老年活动中心院空房二间空闲地承包给乙方张树清使用，硬化路面和篮球场不得使用。承包时间为三十年。其中扣除乙方对剩下的房屋及其他设施的看管费，每年应上交村承包金三千元，以上经双方协商签订此合同，一式两份，双方各执一份。”甲方八里屯村委会盖章，乙方张树清签字确认。合同签订后，原告将该老年活动中心的土地交付给被告张树清使用，张树清对大院内的土地整治后进行以石榴盆景为主要业务的经营，并使用房屋两间。现原告以合同无效为由向法院提起诉讼。一审法院认为，原被告之间的主要焦点有(一)承包合同是否有效。(二)合同无效的法律后果。关于焦点一承包合同是否有效。原告将其自建村老年活动中心新建房屋及空闲场地承包给被告张树清使用，属发包给本集体经济组织以外的个人承包，双方所签定的《合同书》是采取其他方式承包所签订的承包经营合同。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条的规定，农民集体所有的不动产属于本集体成员集体所有，将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包属于重要事项，应当依照法定程序经本集体成员决定。对于以其他方式承包土地的程序，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定:“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同”。因此，民主议定程序是土地对外发包的必经程序，是农村社会实现村民自治、发展农村基层民主的制度形式，此点亦由《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》所规定。本案中，八里屯村委会于2012年1月1日与张树清签订《合同书》，将涉案村老年活动中心对外发包，涉及到村民的集体利益，必须经民主议定程序提请村民会议讨论决定，且无论哪一级集体经济组织或村民委员会、村民小组代表集体行使所有权，都应受到法定程序的制约，不能损害被代表的本集体成员的集体利益。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十五条的规定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定。该法第七条、第九条规定，农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，国家保护集体土地所有者的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。本案中，八里屯村民委员会在未遵循民主议定程序要求、未提请村民会议讨论的情形下，直接与张树清签订《合同书》，擅自将案涉集体资产发包给本集体经济组织以外的张树清，其行为违反了民主议定法定原则，侵犯了群众参与自治管理的权利。参照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条的规定，对外发包承包地，还要经过乡(镇)人民政府批准。未经乡(镇)人民政府批准的，以其他方式承包的土地承包经营合同不生效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款明确规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中，系属采取其他方式对外发包，依法应当报人民政府批准。双方签订的合同未履行法定报批手续，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效…”的规定，原、被告之间因未办理批准手续，更未经过民主议定程序讨论决定，违反了法律的强制性规定，双方签订的合同应属无效合同。关于焦点(二)合同无效后的处理。依据《合同法》第五十八条:“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案所涉合同无效后，势必导致双方因该合同取得的财产，双方应当予以返还。同时被告张树清为履行合同进行了大量投资，如腾空交付，必定被被告张树清造成一定的经济损失，应根据法律规定，合同被确认无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告张树清仅在答辩时主张其损失为1262009元，但未提供相应的证据证实其损失的实际数额，故对于相关的损失赔偿问题，可另行诉讼解决。综上，原告诉求部分具有法律依据，可予以支持。综上。依据《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款之规定，判决:一、原告峄城区榴园镇八里屯村村民委员会与被告张树清于2012年1月1日签订的《合同书》无效；二、被告张树清于判决生效后十日内搬离榴园镇八里屯村老年活动中心，并将空房二间及空闲地返还给原告。案件受理费1825元，由被告张树清负担。
二审中上诉人张树清提交了一组新证据：承包金收据三张，拟证实：涉案合同已经实际履行，上诉人共交纳了四年的承包金共计1.2万元。被上诉人对该证据的真实性无异议，但是该证据不属于二审新证据，对其证明目的有异议。本院对于该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。对于一审审理查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，归纳本案争议的焦点问题为，对涉案合同的效力如何认定，被上诉人要求上诉人限期腾空并返还承包的空房及空闲地的诉讼请求能否支持。对此本院认为，根据双方当事人于2012年1月1日签订的《合同书》的内容可知，被上诉人是将该村老年活动中心中的两间空房以及空闲地承包给本集体经济组织成员以外的上诉人使用，将本集体经济组织所有的不动产发包给本集体成员以外的个人承包，直接关系到本集体成员的根本利益，《中华人民共和国物权法》第五十九条和《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条关于该对外承包事项须经本集体成员依照民主议定程序决定并报乡（镇）人民政府批准的规定属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中双方当事人签订的《合同书》因违反上述效力性强制性规定应认定为无效，原审关于合同效力的认定是正确的，本院依法予以确认。基于涉案《合同书》无效，上诉人应将其占有的空房以及空闲地返还给被上诉人。因上诉人并未在本案中就返还承包金以及赔偿损失提出反诉，故本院对此不予审理，上诉人可另案诉讼解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人张树清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莹
审 判 员 杨丽娜
代理审判员 单 伟
二〇一七年一月二十日
书 记 员 高文娜