吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第79号上诉人（原审原告）：王来承，男，1970年8月4日生，汉族，无职业，住长春高新技术产业开发区。委托代理人：任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师委托代理人：任铃，北京洪范广住（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九台市建筑工程有限公司。住所：九台市新立村。法定代表人：曲广君，总经理。委托代理人：王振华，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：长春达崴房地产开发有限公司。住所：长春高新技术产业开发区软件三路***号***室。法定代表人：陈玉红，董事长。委托代理人：张向东，该公司副总经理。委托代理人：于明凯，该公司员工。上诉人王来承因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2014）长高开民重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王来承及委托代理人任国松、任玲，被上诉人九台市建筑工程有限公司（以下简称九台公司）的委托代理人王振华，被上诉人长春达崴房地产开发有限公司（以下简称达崴公司）的委托代理人张向东、于明凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月14日，九台公司与达崴公司签订了《施工承包协议》，约定达崴公司将其开发的位于长春高新技术产业开发区开管委会对面占地面积41453平方米，计划建筑面积12.7万平方米，共计8栋高层楼宇的全部建筑工程（即澳洲城居住小区全部建筑工程）发包给九台公司承建，九台公司包工包料、全部垫资；工期自2009年6月10日至2011年8月30日；工程造价暂定3.5亿元；付款方式为全部工程封顶付80%，在装修及安装过程中每月结算一次至工程竣工为止，如不按规定时间付款视为违约，达崴公司按开发成本价（3300元/平方米）顶抵给九台公司1号、4号、6号楼作为工程款，由九台公司自行销售；开工前，双方先确定该项目的楼房作为拟支付工程款的抵押，九台公司在施工期间即可自行组织售楼，达崴公司以售楼中心配合对外销售，售楼款即可抵顶工程款。2009年5月16日，九台公司与达崴公司又签订了《工程承包补充协议书》，约定该项工程进度达到设计±0.00时，九台公司即可对抵押的楼房开始销售，顶抵的1号、4号、6号楼整体均价为3300/平方米,并由达崴公司负责办理售楼相关手续。2009年5月2日，达崴公司与案外人孙某某签订了一份《澳洲城认购书》，约定孙某某购买澳洲城小区3栋1单元25-26层，建筑面积327.38平方米，房款总额1194937元，一次性付款。2009年9月16日，王来承与九台公司澳洲城工程项目部签订了《澳洲城认购合同》，约定王来承购买澳洲城3号楼25-26层共计两套房屋（按图纸G户型每套163.69平方米）,成交单价为人民币3500元/平方米，总价款1145830元,一次性付款。2009年9月19日，九台公司澳洲城项目部负责人赵某某向王来承出具了一份《收条》，载明：“今收到王来承购房款（327.38平方米）位置(25层至26层)连体房G户型(竣工后交房)。”收款人处签名赵某某，并加盖了“九台市建筑工程有限公司澳洲城工程项目部专用章”。2010年2月27日、4月27日，赵某某以澳洲城项目负责人的名义与沈阳雅致集成房屋有限公司签订了三份《沈阳雅致集成房屋有限公司合同补充协议》，其中2010年2月27日的协议书上亦加盖了“九台市建筑工程有限公司澳洲城工程项目部专用章”。期间，赵某某、孔某某还以澳洲城项目负责人的名义与长春市泽欣防水工程有限公司签订了《防水工程施工承包合同》。2012年2月20日，王来承诉至一审法院，要求判令被告九台公司和达崴公司继续履行合同，如因客观原因致合同履行不能，要求判令被告九台公司和达崴公司返还购房款并赔偿损失共计2127970元。九台公司辩称：原告以房屋买卖纠纷为由提出告诉，程序违法，告诉主体错误，双方没有房屋买卖的事实，原告属于恶意告诉，请求驳回原告的诉讼请求。达崴公司辩称：我公司并非合同参与人，与原告没有任何民事法律关系，原告将我公司列为被告违反法律规定，属主体错误。原告出具的认购书并非我公司统一印制的合同，而是原告自制的。我公司没有授权九台公司出卖房屋，九台公司无权出售。我公司与九台公司签订的工程承包补充协议书限定了可抵款的房屋范围是1号、4号、6号楼，并非原告购买的3号楼25至26层G户型，与工程承包协议书约定不一致。九台公司出售的房屋与工程承包补充协议书无关，与我公司无关，原告的主张不成立。因九台公司背着我公司出卖房屋，导致一房二卖的发生，原告主张的房屋已于2009年5月2日售出，原告的请求已经无法实现。我公司与本案房屋买卖行为不存在连带关系，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。2013年8月23日，一审法院作出（2012）长高开民初字第167号民事判决，判令九台公司于判决生效后十日内向王来承返还购房款1145830元及利息。宣判后，九台公司不服上诉至本院，2013年12月30日，本院作出（2013）长民一终字第277号民事判决，将本案发回重审。一审法院重审后认为：出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或者有权处分。被告九台公司对出售给原告的房屋不享有所有权，其依据与被告达崴公司签订的《施工承包协议》及《工程承包补充协议书》的约定仅取得了销售澳洲城居住小区1号、4号、6号楼房屋的代理权。被告九台公司应当在代理权限内与原告签订买卖签协议，而其与原告签订的《澳洲城认购合同》约定的房屋却是澳洲城居住小区3号楼的房屋，超越了代理权。并且《澳洲城认购合同》签订后未经被告达崴公司的追认，原告也无理由相信作为建筑商的被告九台公司对澳洲城居住小区的全部房屋的销售享有代理权。因此，应认定原告与被告九台公司签订的《澳洲城认购合同》无效，被告九台公司应当返还原告购房款。但原告提供的被告九台公司澳洲城项目部负责人赵某某出具的《收条》未记载购房款的数额，且被告九台公司及赵某某否认收到原告购房款，原告也承认未交付购房款，而是因赵某某欠原告借款才出具了《收条》。因此，原告提供的证据不足以证明被告九台公司已收到购房款1145830元的事实，原告也未提供证明证明双方存在借贷关系的事实，原告的诉讼请求不予支持。关于被告达崴公司应否承担责任的问题。因原告主张的买卖行为发生在原告与被告九台公司之间，被告达崴公司不应承担责任。综上，经本院2014年第三十九次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王来承的诉讼请求。案件受理费23823元，财产保全费5000元，由原告王来承承担。宣判后，王来承不服，向本院上诉称：一审判决认定事实错误，程序违法。1.一审判决认定《澳洲城认购合同》无效，是错误的。首先，九台公司与达崴公司之间并不是房屋销售代理关系。九台公司与达崴公司签订《施工承包协议》，约定达崴公司按开发成本顶抵给九台公司三栋楼作为工程款，楼房由九台公司自行销售。九台公司依次取得澳洲城房屋销售权，这是双方就工程款给付方式的约定，并不是一审判决认定的房屋销售代理权。所以，九台公司出售房屋的行为与代理权限问题无关，与是否得到追认亦无关。不能以此认定上诉人与九台公司之间的合同效力问题；其次，上诉人有理由相信九台公司对澳洲城居住小区有权进行销售。在九台公司的项目负责人孔某某、赵某某施工过程中，因垫资资金困难，多次向人借款，均用澳洲城房屋抵押并抵账，并由其法定代表人曲广君担保负责协调房屋。而且，在签订《澳洲城认购合同》时，孔某某、赵某某口头承诺能够给上诉人调换房屋。以上事实说明，九台公司完全有权利以及能力将争议房屋出售给上诉人；再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上诉人与九台公司签订的《澳洲城认购合同》应当认定为有效。上诉人与九台公司之间是房屋买卖合同关系，以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而原审判决却直接认定合同无效，没有事实与法律依据；2.上诉人通过以借款抵偿购房款的方式与九台公司结算了房款，故一审判决认定上诉人“提供的证据不足以证明九台公司已受到购房款”是错误的。首先，赵某某作为九台公司的负责人，在施工过程中代表九台公司多次向上诉人借款，用于工程垫资。后因无力偿还，提出用房屋抵偿欠款，才形成了上诉人购买房屋的事实。双方协商一致房屋价款与对应借款相互抵消，上诉人无须向九台公司另行支付购房款。为此，赵某某为上诉人出具了收购房款《收条》，以证明双方购房款结算完毕；其次，赵某某作为九台公司的负责人，为上诉人出具购房款的《收条》，并在收条上加盖了九台公司项目部的公章，收条中对于房屋的户型、面积、交房时间都作出了明确记载。一审判决并没有引用任何相反证据用于推翻该份收条的真实性与证明问题。仅仅以收条中未记载房款数额为由，怀疑并否认收条内容，没有事实与法律依据。上诉人认为，收条中是否记载房款数额，并不是判断收条真实性的必要条件；再次，一审判决认定“九台公司及赵某某否认收到购房款”没有任何依据。一是赵某某并未出庭陈述事实，更未向法院递交书面材料说明其否认以借款抵购房款，故没有任何证据显示赵某某“否认受到购房款”。一审判决此种认定完全属于主观臆断，没有事实依据；二是“九台公司否认收到购房款”的说法是不能成立的。因为，对于九台公司而言，其承认赵某某项目负责人的身份，并将项目部专用章交由赵某某从事工程管理活动，应认定赵某某与项目有关的行为是职务行为，故赵某某向上诉人借款用于项目施工资金周转的行为后果应由九台公司承担。同时，赵某某出售房屋、以借款抵销购房款的行为、出具《收条》并加盖公章的行为，都应当认定为九台公司的行为；最后，在与本案合并审理的（2014）长高开民重初字第1号案件中，同样是赵某某向原告于某某借款，并以借款抵偿购房款，原审法院对此情况予以认可，并判令九台公司返还购房款。本案无论是在形成原因还是购房款给付方式上，都与于某某案件相同，原审法院应当用相同的法律尺度作出同一性质的认定，所以，上诉人认为本案应当比照于某某案件进行判决，才彰显法律公平公正；3.一审判决认定上诉人“也未提供证明证明双方存在借贷关系”没有事实与法律依据。首先，上诉人已经提供了赵某某在本案长春市中级人民法院出庭作证的庭审笔录一份，笔录中明确记载赵某某承认与上诉人之间存在借贷关系，承认上述收购房款《收条》是其亲笔书写，并认可将争议房屋出售给上诉人。但一审判决对于此份关键证据不仅没有采纳更没有提及，有违法律公平正义；其次，《收条》的形成，即是上诉人与赵某某对购房款和借款的结算，在赵某某出具《收条》后，相关借条已经由赵某某收回。在无相反证据证明《收条》内容的情况下，上诉人已经完成了举证责任，但一审法院却将已经抵销并核销凭证的借贷关系的举证责任分配给上诉人，没有事实与法律依据；4.一审法院拒绝上诉人提交新证据，程序违法。由于赵某某是《澳洲城认购合同》的经手人，也是上诉人与九台建筑公司借贷关系的经手人，对本案查清事实有重大影响。因赵某某在本案发回重审过程中，并未出庭陈述事实。经上诉人多方联系，找到赵某某后，其于2014年12月5日出具了一份《情况说明》，该份说明将其在中级人民法院作证未明确的事实予以详细说明。上诉人将此份新证据交与一审法院，请求对此份新证据进行质证，但一审法院无任何理由地拒绝上诉人申请。上诉人认为，在案件事实能够澄清的情况下，一审法院却不审查，剥夺上诉人举证新证据的权利，属于程序违法；5.一审判决认定达崴公司不承担责任是错误的。达崴公司与九台公司签订的《施工承包协议》明确约定，九台公司所出售的房屋抵顶工程款，相关房屋手续由达崴公司负责办理。达崴公司将项目房屋交由九台公司出售，即应当对九台公司出售房屋的后果承担责任。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判二被上诉人返还上诉人购房款并赔偿损失，上诉费由被上诉人承担。九台公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。达崴公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.在本院原二审时，九台公司曾经申请赵某某出庭作证。赵某某当时向法庭陈述：澳洲城项目由我和孔某某共同负责，我与王来承是好朋友，王来承说要借给我点钱，让我宽裕点，于是王来承找来于某某（王来承说是他的姐姐），我向于某某借了25万元钱。我当时承诺过给王来承和于某某各一套达崴公司抵账给我们的房子；王来承向法庭提供的他和于某某的收条都是我签的字，但王来承的《认购合同》我不清楚，上面的项目部专用章不是我盖的，我不承认这份合同；我只收到过王来承和于某某一共25万元钱，我给王来承出的收条未写钱数，我也未收到他所主张的这么多钱。本案发回重审后，王来承向一审法院提供了一份由赵某某书写的《情况说明》，内容为：2009年中旬长春高新澳洲城项目由九台公司中标并施工，九台公司指派我和孔某某负责该项目，因缺少资金，我与孔某某多次向王来承借款，后因王来承催要欠款，我与孔某某就协商卖两套房屋给王来承，经过几次协商，王来承同意购买两套房屋，大约300多平方米（每平方米3500元），但王来承看中的房屋不是达崴公司抵押给我们的那栋楼，我们承诺交工后给他协调成功，购房款就从欠款中扣。2009年9月中旬我们签订了买卖合同（王来承当时没把我们的欠条带在身上），签完合同后的一天中午，我与孔令杰出来办事看到王来承，我们就上了王来承的车，孔某某和王来承在后排结算欠条（总房款1145000多元），孔某某让我给王来承写收条，我刚要写收条时，孔某某就跑了出去，并说：“就这样吧，老赵我们走。”王来承说：“你他妈的还抢啊。”并下车追了过来；王来承没追上孔某某，他回到车上跟我说孔某某抢走了他30多万元的欠条，王来承让我重新给他写欠条，我也着急走，就写了“收到购房款”；我跟王来承说：“我也不知道他抢了多少欠条，我咋写啊？你放心，差不了事儿的。”后来孔某某跟我说，他抢了3张欠条，大约17、8万元；后来王来承一直索要孔某某多撕的欠条，由于我们没钱，就一直没给；大约2009年11月份，王来承的表姐（于某某）要买房，孔某某就与我商量给他姐多打点折；至于我们工地欠王来承的剩余欠款，反正有欠条，我们也没着急还。本次二审庭审中，王来承又申请赵某某出庭作证，但由于赵某某在原二审时已经作为九台公司的证人出庭作过证，因此本院未准许赵某某再次出庭作证。2.本次二审庭审中，本院责令王来承对其所主张的1145830元购房款的来源及支付情况进行举证，但王来承没有提供任何证据。王来承向法庭解释：1145830元购房款是用九台公司欠王来承的借款抵账的，因赵某某已经向王来承出具了收条，借款欠条已经销毁。3.另案当事人于某某向法院提供的赵某某代表九台公司与其签订的两份《认购书》中分别有赵某某签字“今收到购房款125000元整”，但王来承提供的其与九台公司签订的《认购书》中仅加盖了九台公司澳洲城项目部章，没有人员签字。赵某某为王来承出具的收条中也没有书写收到购房款的具体钱数。王来承起诉所主张的1145830元购房款是《认购书》中打印的房屋出卖价格，而于某某与九台公司签订的《认购书》中的房屋出卖价格是25.5万元，并不是收条所书写的25万元整。本院认为：1.九台公司在承建达崴公司澳洲城工程时成立了“澳洲城项目部”，并授权孔某某和赵某某使用项目部公章对外从事经济活动，因此王来承与九台公司澳洲城项目部签订的《澳洲城认购合同》对九台公司具有法律效力；2.九台公司与达崴公司签订的《工程承包协议》及补充协议仅约定九台公司有权出售澳洲城1、4、6号楼房屋，未授权九台公司出售3号楼房屋，因此九台公司将本案涉诉的3号楼房屋出售给王来承构成无权处分，故王来承要求九台公司和达崴公司继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，无权处分人与他人订立的买卖合同亦属有效合同，仅是履行不能而已，故一审判决认定九台公司与王来承签订的涉诉房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正；3.王来承虽然依据其与九台公司签订的《澳洲城认购合同》及赵某某出具的收条主张九台公司返还购房款1145830元，但因购房合同记载的价格并不等同于其实际支付的房款，而赵某某出具的收条亦未记载钱款数额，虽然王来承主张其系用借款欠条抵付的购房款，但其并未提供充分证据证明，王来承在重审期间虽然提供了赵某某出具的《情况说明》，证明其已经用借款欠条抵付了全部购房款，但因赵某某在原二审出庭作证时已经向法庭明确表示其未收到王来承该笔购房款，赵某某的重审证言不足以否定其原出庭证言，故一审判决因证据不足未保护王来承关于返还1145830元购房款的主张并无不当，王来承此项主张本院亦不予支持；4.因与王来承签订购房合同的主体是九台公司而非达崴公司，并且达崴公司亦未授权九台公司销售过涉诉房屋，故王来承仅以达崴公司系项目开发主体为由要求达崴公司承担责任于法无据，本院不予支持。综上，一审判决虽然认定合同无效错误，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23824.00元，由上诉人王来承负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈海彪代理审判员  张新华代理审判员  郭 智二〇一五年三月二十六日书 记 员  周宏伟