浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台玉民初字第618号
原告（反诉被告）：玉环县玉城街道垟青经济合作社。
法定代表人：章兴夫，社长。
委托代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁辉涨。
被告（反诉原告）：王秋艳。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：范永俊，浙江海贸律师事务所律师。
原告（反诉被告）玉环县玉城街道垟青经济合作社与被告（反诉原告）梁辉涨、王秋艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李育金独任审判，于2013年6月6日第一次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2013年8月21日和2013年10月11日第二次和第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉环县玉城街道垟青经济合作社法定代表人章兴夫及委托代理人李良瑞，被告（反诉原告）梁辉涨、王秋艳及共同委托代理人范永俊到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经审判委员会两次讨论决定。现已审理终结。
原告玉环县玉城街道垟青经济合作社诉称：两被告系夫妻关系，被告梁辉涨为签约、履约代表。2009年6月17日，原告与被告梁辉涨经协商，签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于玉环县玉城街道七号地块已经竣工验收合格的垟青商业大楼5号楼18-19层e单元套房（建筑面积为174.82平方米，附属土地性质为国有划拨，房屋用途为办公楼）出卖给被告，总房价款为1049601元，于合同生效时付60%即50万元，余额由原告代被告办妥过户房产证七天内一次性付清，并结清原告办证垫付费用。如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额时，按补充协议约定办理。同日，双方又签订了一份《〈房屋买卖合同〉补充协议书》，约定如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额，原告对办理抵押贷款提供协助，但不构成被告支付房价款余额的任何抗辩理由。如在办理贷款中，无论被告自身、银行或担保方面等任何原因，导致无法贷款或无足额贷款数至原告账户，被告均应无条件自行履行付款义务。被告应在原告办妥房产证过户手续起（以原告书面通知为准）十天内自行直接向原告缴清购房款及办证垫付费用，办理结算手续。否则，被告应承担逾期付款的违约责任，向原告支付未付房价款日万分之六的违约金。合同订立生效后，被告共付款（含预付过户费用）590009.20元，原告交付了房屋。原告于2011年12月28日代被告办妥房产证过户手续，并代为领取房产证，证载该房坐落于玉环县玉城街道长治路23号1801室。原告还为被告垫付煤气管道安装费4200元、有线电视开户费300元、契税32012.83元、交易费2098元、工本费560元、印花税524.80元，合计人民币39695.63元。购房款和垫付款共1089296.63元，扣除预交款项590009.20元，被告尚欠原告购房价款499287.43元。其后，原告多次以电话、上门催告方式通知被告办理结算手续，并于2012年3月23日在其所购套房门口张贴书面通知，但被告均不前来付款结算。2012年4月6日，原告向被告挂号邮寄送达《通知书》，要求其在十天内自行履行付款义务，但被告至今仍拒不履行付款结算义务。故此，要求两被告偿付房屋转让余款人民币499287.43元；要求两被告以499287.43元为基数，按日万分之六标准支付自2012年4月17日起暂计至2013年4月16日止的逾期付款违约金人民币109343.94元，并继续支付逾期付款违约金至判决确定的付款日止。2013年6月17日，原告变更诉讼请求，要求解除与两被告之间的房屋买卖合同关系；要求两被告将坐落于玉环县玉城街道长治路23号1801室（房屋所有权证号为玉房权证玉环字第××号）房屋产权恢复原状，将现登记在两被告名下的产权证过户返回到原告名下；要求两被告偿付违约金210000元（按总房价款1049601元的20%计，此款包含抵充原告为出售标的房屋缴纳的所得税、营业税等垫付的相关费用、房产权返回的过户费用及两被告占用房屋期间的使用费等损失在内）。2013年9月18日，原告又变更诉讼请求，恢复至原诉讼请求。
被告梁辉涨、王秋艳辩称并反诉称：被告与原告签订房屋买卖合同及补充协议属实。被告于合同生效后先后支付了购房款590009.20元，尚欠459591.80元。原告代缴和垫付的各项费用应由原告按追偿处理，不应在已付房款中直接予以扣减，更不能纳入欠房款基数计付逾期付款违约金。原告提供的是格式合同，合同及补充协议约定原告对被告办理抵押贷款仅提供协助，不构成被告支付房价款余额的任何抗辩理由的条款，明显免除了原告自身应负担的主要义务，排除了被告的主要权利，应认定无效。目前，被告所购房屋因原告未办理国有土地出让手续，没有变更规划用途，导致无法分割办理土地使用权证。同时，根据行政部门的相关规定，被告购得的房屋，不能进行抵押贷款，也不能办理房屋所有权转移登记，严重影响正常的市场交易。因原告明显违反诚信履约原则，交付的标的物存在明显的权利瑕疵，致使被告行使正常权利严重受到障碍，也导致被告无法筹集资金支付原告购房余款。鉴于原告所交付的房屋因未能达到预期合理的权利保障，原告应承担减少价款的违约责任，被告要求原告减少相应的合同价款200000元，以体现公平、合理原则。此外，根据2009年6月17日的合同及补充协议，原告承诺在房屋交接后六个月内将房屋产权变更至被告名下，但事实上原告在2009年7月16日将转让标的物交付给被告后，于2011年12月28日才将房产变更至被告名下，己构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，两被告反诉要求原告承担迟延办理房产权证违约金人民币100000元（按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算，自2010年1月15日起至2011年12月28日止）。
针对被告梁辉涨、王秋艳的反诉，原告玉环县玉城街道垟青经济合作社辩称：原告在合同中是承诺在房屋交接后六个月内为被告办妥过户房产证，但声明主管部门的行政不作为因素除外。原告于2009年7月16日通知被告办理交房手续并交房后，及时将全部相关材料报送玉环县房地产管理处，以办理过户手续，但该处于2009年10月16日以所属土地为国有划拨，缺少《划拨土地使用权准予转让通知书》为由，书面通知原告不予受理，致过户手续无法办理。此后，原告多方努力未果。2010年9月28日，玉环县人民政府县长办公会议决定在购房户书面承诺不要求分割办理土地使用权证的前提下，同意予以办理垟青商业大楼房产所有权证转让手续。为此，各购房户均出具了承诺书，承诺所买受的套房仅要求办理房产所有权证转让过户登记，对与该套房相对应的国有土地使用权，由原告统一持有一本土地使用权证，不要求分割办理土地使用权证过户。两被告于2010年10月12日出具了承诺书。原告重新申请登记，才办理了房屋所有权过户手续。故此，原告已履行了代理办证的义务，虽存在延迟，但并非原告拖延造成，系政府行政不作为因素引起，不属于合同约定的原告违反承诺的情形。此外，原告与两被告于2011年12月13日重新订立了《房屋买卖合同》，用于过户备案，表明被告对于办证迟延情形知晓并认可，且合同并无约定迟延办证应承担具体的违约责任。故此，原告要求驳回两被告的反诉请求。
经审理，本院认定：两被告系夫妻关系，被告梁辉涨为签约、履约代表。2007年2月1日，原告与被告梁辉涨签订了一份《垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书》，约定原告决定对外转让在建的垟青商业大楼上部套式办公楼项目，以套式单元分别转让；被告在充分了解原告在建办公楼项目现状基础上同意受让；在工程整体竣工验收合格将标的物交付被告使用时，双方另订房屋转让合同；转让标的物土地性质为国有划拨，工程建设批准用途为商业、办公楼等事宜。该协议书还约定鉴于整个垟青商业大楼的土地为国有划拨，被告同意不办理标的物所有的土地使用权证过户手续，暂由原告统一持有一本整体的土地证，如被告日后提出要求办理标的物所占的土地使用权证且土地部门也同意予以分割过户办证的，原告予以协助办理，但土地证分割过户所支出的一切税收费用，包括按规定应由原告承担的税费在内，均应由被告承担支出，原告不负责。
2009年6月17日，原告与被告梁辉涨又签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于玉环县玉城街道七号地块已经竣工验收合格的垟青商业大楼5号楼18-19层e单元套房（建筑面积为174.82平方米，附属土地性质为国有划拨，房屋用途为办公楼）出卖给被告；总房价款为1049601元，于合同生效时付60%即500000元，余额由原告代被告办妥过户房产证七天内一次性付清，并结清原告办证垫付费用；如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额时，按补充协议约定办理；原告承诺在房屋交接后六个月内办妥被告的房产证（但因主管部门的行政不作为因素除外）等事宜。同日，双方又签订了一份《〈房屋买卖合同〉补充协议书》，约定如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额，原告对办理抵押贷款提供协助，但不构成被告支付房价款余额的任何抗辩理由；如在办理贷款中，无论被告自身、银行或担保方面等任何原因，导致无法贷款或无足额贷款数至原告账户，被告均应无条件自行履行付款义务；被告应在原告办妥房产证过户手续起（以原告书面通知为准）十天内自行直接向原告缴清购房款及办证垫付费用，办理结算手续，否则被告应承担逾期付款的违约责任，向原告支付未付房价款日万分之六的违约金等事宜。合同订立生效后，被告共付款（含预付过户费用）590009.20元，原告于2009年7月16日交付了房屋。之后，原告为办理房屋过户手续努力未果。2010年9月28日，玉环县人民政府县长办公会议决定在购房户书面承诺不要求分割办理土地使用权证的前提下，同意予以办理垟青商业大楼房产所有权证转让手续。为此，两被告于2010年10月12日出具了承诺书。为变更登记备案，原告与两被告于2011年12月13日又签订了一份《房屋买卖合同》，除第一条标的物房屋坐落位置按原告初始登记的房产证确定的地址一致表述、第二条房屋用途按初始登记内容变更为商业服务外，其余均与第二份合同一致。原告重新申请登记，于2011年12月28日代理被告办理了房屋所有权过户手续，证载该房坐落于玉环县玉城街道长治路23号1801室，规划用途为商业服务，并登记为两被告共有。此外，原告还为被告垫付煤气管道安装费4200元、有线电视开户费300元、契税32012.83元（含印花税504.80元）、交易费2098元、工本费560元（含贴花10元），合计人民币39170.83元。其后，原告多次以电话、上门催告方式通知被告办理结算手续，并于2012年3月23日在其所购套房门口张贴书面通知，但被告均未前来付款结算。2012年4月6日，原告向被告挂号邮寄送达《通知书》，要求其在十天内自行履行付款义务，被告也未前来付款结算。遂引起诉讼。
另认定：玉环县垟青商业大楼坐落在玉环县玉城街道建城区（一共三幢大楼，统一称为垟青商业大楼，分别编号为4、5、6号楼）。该大楼在2004年2月23日经玉环县发展计划局立项，建设项目为单元式写字楼、村级商业、办公用房及配套设施。2004年7月8日，经玉环县建设规划局批准取得《建设用地规划许可证》，用地项目为商业大楼。2004年8月15日，经玉环县人民政府批准建设用地项目，土地性质为划拨，用途为商业用地。2004年11月3日，经玉环县建设规划局批准取得《建设工程规划许可证》，建设项目为商业大楼。尔后，业主单位玉环县珠港镇垟青经济合作社管理委员会（现更名为玉环县玉城街道垟青经济合作社，即本案原告）委托他人建造该建筑工程。2008年12月25日，建筑工程规划验收通过。2009年2月16日，建筑工程消防验收合格。2009年3月18日，房屋建筑工程竣工验收备案通过。垟青商业大楼三幢大楼上部（第5层以上）一共有196套套间式房屋，其中6号楼的20套房屋系玉环县城建集团公司安排给拆迁安置户，另176套房屋系原告开发。2009年7月，玉环县房地产管理处经请示台州市房地产管理处后，办理了垟青商业大楼主要以单元式写字楼（商业服务套房）为登记单元，所有权人为玉环县珠港镇垟青经济合作社管理委员会的房屋所有权登记，并依该管理委员会的申请，共发放《房屋所有权证》176本。
自2007年开始，原告便将垟青商业大楼的单元式写字楼（商业服务套房）第五层以上共176套向本村村民、社会公开预售，第一至第四层由原告开发用于商业经营。后上述176套房屋，原告自用6套，向本村村民、社会销售170套。2009年9月，原告和其中的18套房屋购房户向玉环县房地产管理处申请办理房屋所有权证转移登记。2009年10月16日，该处根据玉环县人民政府颁发的《玉环县划拨土地使用权转让管理若干规定》第十一条“划拨土地使用权转让必须依法取得《划拨土地使用权准予转让通知书》后，方可进入土地交易场所公开交易，凡未取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的，县国土资源管理部门不得办理划拨土地使用权转让，县房管部门不得办理房屋所有权转让手续”规定，以所属土地为国有划拨，原告没有提供《划拨土地使用权准予转让通知书》为由，作出不予受理房屋所有权转移登记的书面决定。2010年4月6日，玉环县建设规划局向玉环县人民政府提出《关于垟青商业大楼建造和分单元出售申请房屋登记相关情况的报告》，对垟青商业大楼分单元出售后的房屋转移登记情况提出意见。2010年9月28日，经玉环县人民政府县长办公会议讨论，形成（2010）5号县长办公会议纪要，其内容为“鉴于垟青村民代表大会决议不予分割办理土地使用权证的实际，会议明确在购房户书面承诺不要求分割办理土地使用权证的前提下，同意予以办理垟青商业大楼房产所有权证转让手续。”尔后，原告做各购房户的工作，各购房户均承诺“根据县府（2010）5号《县长办公会议纪要》要求及房屋买卖合同约定，本人作为购房户书面承诺：本人所买受的垟青商业大楼商业服务套房，仅要求办理房产权证转让过户登记，对与该套房相对应的国有土地使用权，由垟青经济合作社统一持有一本土地使用权证，不要求分割办理土地使用权证过户。”玉环县房地产管理处根据上述会议纪要和承诺书，均为各购房户办理了独立的房屋所有权证书。房屋所有权证书对房屋性质未予填写，而规划用途载明为“商业服务”。现部分购房户取得房屋所有权证后，准备进行再转让时，玉环县房地产管理处以购房户未能取得《划拨土地使用权准予转让通知书》为由，拒绝办理房屋所有权再转移登记，相关银行也拒绝受理以该房屋进行的抵押贷款。部分购房户无法向银行贷款从而偿付购房款，便拒绝如约支付购房款。为此，原告与部分购房户引发矛盾。
本院在审理过程中，于2014年5月30日向玉环县国土资源局发函询问涉讼的垟青商业大楼在分单元出售，各购房户均已取得房屋所有权证后，若进行房屋再转让，办理房屋所有权再转移登记时，是否需要作出《划拨土地使用权准予转让通知书》后方可办理事宜。该局未作书面答复。为此，本院于2014年6月9日向玉环县人民政府提交《关于准许垟青商业大楼房屋所有权再转移登记的建议》，县府于2014年10月13日复函，认为涉讼的垟青商业大楼用地为国有划拨，用途为商业，按法律规定不得对外出售单元式写字楼，也不能直接以单元式写字楼办理房屋所有权证；为维护社会稳定，县府（2010）5号县长办公会议纪要中明确同意办理垟青商业大楼房屋所有权证转让手续，仅针对直接购买的第一手购房户，第二手购房户不能参照办理，即不能办理房屋所有权再转移登记；按照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报人民政府审批，并办理土地使用权出让手续，且应遵循“房地一体”原则；为彻底解决本案问题，应将涉讼商业大楼土地由国有划拨转为国有出让，并将第5层以上规划用途调整为住宅用途，依法缴纳出让金后，再予以办理房屋所有权和土地使用权登记手续。据此，本院于2014年10月13日向原告发函征询是否同意按县府的上述意见办理相关手续，于五日内予以书面答复，拒绝答复视为不同意。2014年10月17日，原告书面答复认为玉环县人民政府的上述答复错误，不同意将土地性质由国有划拨转为国有出让，也不同意办理垟青商业大楼第五层以上的规划用途变更手续。故此，本院又分别于2014年11月4日和2014年11月10日向原、被告发送告知书及补充告知书，告知双方签订的三份房屋买卖合同及补充协议违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告基于房屋买卖合同有效提出相关诉讼请求，被告也基于房屋买卖合同有效进行答辩、反诉，可以变更诉讼请求，以书面方式于收到本通知后五日内向本院提出。届时，原告书面表示不变更诉讼请求，两被告未作书面答复。
以上事实，有《垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书》，《房屋买卖合同》及补充协议书，交房手续单，玉房权证玉环字第××号，（2010）5号《玉环县人民政府县长办公会议纪要》，玉政发（2008）39号文件，玉环县房地产管理处《不予受理通知书》、《不予受理决定书》，本院对原告的函告和对原、被告双方的告知书及补充告知书，原告对函告和告知书的《答复意见书》，原告为被告垫付的各项费用票据，原告催讨购房款《通知书》、挂号信回执，以及原告及两被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。
本院认为：根据我国《城市房地产管理法》第四十条第一款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准。经有批准权的人民政府准予转让后，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地出让金。原告将国有划拨土地上的商业用房性质的房屋对外公开分割销售，既未办理土地使用权出让手续，也未缴纳相关的土地出让金。现玉环县人民政府明确要求原告应将垟青商业大楼土地性质由国有划拨转为国有出让，并将5层以上规划用途调整为住宅用途，依法缴纳土地出让金后，再予以办理“两证”转移登记，而原告又不同意按此要求办理上述手续，因而，原、被告双方的房屋买卖未经玉环县人民政府批准，其合同应当认定为违反法律的强制性规定，而确认无效。因本案原、被告的诉请和抗辩、反诉均基于房屋买卖合同有效，而该合同现经法院认定无效，故本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条的规定，向原、被告双方进行了释明，告知双方当事人可以变更诉讼请求。但是，原、被告均未变更诉讼请求。故此，原告基于房屋买卖合同有效诉请要求被告给付购房款等及承担违约责任，以及被告也基于房屋买卖合同有效反诉要求原告承担逾期办证的违约责任，均缺乏法律依据，本院依法不予支持，其诉讼请求依法予以驳回。因合同无效引起的法律后果争议，原、被告可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、驳回原告玉环县玉城街道垟青经济合作社的诉讼请求；
二、驳回被告梁辉涨、王秋艳的反诉请求。
本诉案件受理费9886元，由原告玉环县玉城街道垟青经济合作社负担（已预交），反诉案件受理费1150元，由被告梁辉涨、王秋艳负担（已预交），保全费5000元，由原告玉环县玉城街道垟青经济合作社负担（已预交）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费11036元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州分行营业部，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 李育金
助理审判员 叶斌斌
人民陪审员 韩 蕊
二〇一四年十一月三日
代理书记员 颜确盛