山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终736号
上诉人（原审被告）：郭守发，男，1988年2月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人:殷飞，山东天晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁国亮，男，1991年8月23日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
委托诉讼代理人:凌云，山东舜铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吕鑫华，山东舜铭律师事务所实习律师。
上诉人郭守发因与被上诉人鲁国亮房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2016)鲁1102民初7521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭守发上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费等全部费用由鲁国亮承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，程序违法。1、房屋买卖合同约定合同签订的同时支付购房定金8万元，郭守发当场交付鲁国亮现金8万元，证人李某、杨某可以证实，且鲁国亮出具了收到30万元房款的收到条。鲁国亮认可收到22.1万元，加上郭守发现场交付的8万元，与鲁国亮开具的30万元收到条相吻合，以上事实足以证实郭守发现场交付8万元现金。一审法院以证人与郭守发存在利害关系、证人对交付现金时房屋朝向说法不一为由未采信证人证言错误。2、评估公司在未全面调查涉案房屋权属、抵押、物业等相关情况下，违反评估鉴定程序出具评估报告，郭守发对评估机构出具的评估报告提出异议后，一审法院又委托评估机构出具了补充说明，该补充说明亦无事实及法律依据。一审法院无视郭守发对评估报告和补充说明的异议，采信评估报告属证据不足，程序错误。3、郭守发签订房屋买卖合同的次日（2015年11月12日）向张志鹏借款29.1万元，张志鹏将款项转入郭守发嫂子湛敏账号，湛敏于当日分两笔将该款项提出，张志鹏知道郭守发与鲁国亮存在房屋买卖关系，也知道鲁国亮要求郭守发交付现金8万元，张志鹏因开庭期间回东北且联系不上，故未能出庭。4、鲁国亮作为案件当事人，始终未到庭参加庭审，致使本案关键问题无法查清，证据无法质证，系程序不合法。当庭补充意见：根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一的规定，趁人之危导致显失公平的民事法律行为需要具备以下要件：1、须一方有利用对方危困或弱势之行为；2、须一方有利用对方危困或弱势，谋取不正当利益之故意；3、民事法律行为之作出是利用危困或弱势之结果；4、该民事法律行为于成立之时显失公平，因此，涉案房屋买卖合同不应认定为显失公平。
鲁国亮辩称，郭守发的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回郭守发的上诉请求。1、虽然鲁国亮出具收到30万元购房款的收到条，但至今仅收到19.6万元。郭守发在一审中所提供的证人证言相互矛盾，不能证实鲁国亮收到8万元现金购房款的事实。2、评估报告是经法院委托具有鉴定资质的机构依法作出，程序合法，评估报告真实有效。3、张志鹏未出庭作证，且其证言也是传来证据，无法证明郭守发交付8万元现金的事实。4、鲁国亮有权依据法律规定委托代理人出庭。5、依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，房屋买卖合同显失公平，应当予以撤销。
鲁国亮向一审法院起诉请求：1、撤销郭守发与山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳公司）签订的房屋买卖合同；2.诉讼费用由郭守发、海纳公司承担。后鲁国亮庭审中变更诉讼请求为撤销鲁国亮与郭守发于2015年11月11日签订的房屋买卖合同。
一审法院认定事实：2013年8月13日，鲁国亮购买海纳公司位于日照市北京路西、秦皇岛路北［土地使用权证号日开国用（2012）第000066号］的金桂园二期11幢2单元（02）402号房，建筑面积共82.61平方米，套内建筑面积65.26平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5478.2元，总金额452554元，鲁国亮已经全额支付房款。2015年11月11日，鲁国亮与郭守发签订房屋买卖合同，约定郭守发购买鲁国亮从海纳公司购买的涉案房产，并约定鲁国亮出售该房屋的总售价共计300000元，合同载明该合同签订的同时，郭守发支付购房定金款为80000元。2015年11月11日，郭守发通过银行转账向鲁国亮支付196000元，主张80000元系现金交付。2015年11月11日，鲁国亮向郭守发出具收到条一份，载明“今收到郭守发购买位于北京路西、秦皇岛路北海纳现代城金桂园二期房产一处［土地使用权证号日开国用（2012）第000066号］双方约定房屋总价值为小写300000元整，大写叁拾万元整”。鲁国亮主张其仅收到银行转账196000元，剩余款项均未收到。郭守发主张除银行转账196000元外，当日现金支付给鲁国亮80000元，15000元系中介费支付给了中介公司，10000元系合同违约金支付给了海纳公司，以上共计301000元，郭守发主张300000元房款中包括中介费15000元及合同违约金10000元系鲁国亮、郭守发口头约定。鲁国亮对此不予认可，认为双方合同中并未约定300000元房款中包括中介费15000元及合同违约金10000元。郭守发主张支付鲁国亮现金80000元，申请证人杨某出庭作证，证人杨某与鲁国亮不认识，与郭守发系租房认识的，其主张鲁国亮、郭守发签订合同时其在场，在日照大酒店旁边的二层楼给鲁国亮80000元现金，但签订合同以及给现金80000元是不是一天记不清了，现金是郭守发拿着交给了鲁国亮，在日照大酒店北边的一个门朝南的小屋子；鲁国亮、郭守发对该证人证言没有质证意见。郭守发另申请证人李某出庭作证，证人李某与鲁国亮不认识，系郭守发的职工，其主张2015年11月份，郭守发付给鲁国亮现金80000，是在日照大酒店旁边二层楼办公室一个门朝东的房屋交付的，对于当天的天气记不清了；鲁国亮认为该证人证言可信度较低，因其系郭守发职工，有利害关系，且两证人证言对门朝向的说法互相矛盾；郭守发认为两证人证言形成证据链，足以证实郭守发将现金80000元交付给了鲁国亮。通过商品房备案情况司法查询，郭守发系涉案房产买受人，郭守发主张其对涉案房产进行装修并正式入住。
同时查明：鲁国亮申请对涉案房产市场价格进行评估，一审法院依法委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司作出评估报告，评估价值时点为2017年6月5日，评估单价为5962.12元/平方米，评估总价为49.25万元。鲁国亮对该评估报告真实性无异议，但认为评估价格较低，请求依法认定；郭守发对此有异议，对评估价值时点为2017年6月5日的报告有异议，认为作出评估报告的价值时点不对，且评估公司并未实际调查涉案房屋的实际情况，并主张鉴定人张永加在两个鉴定机构执业，故对其作出的评估报告不予认可。鲁国亮提出异议，一审法院就该异议向该评估公司出具函，要求该评估公司就涉案房产于2015年11月11日的市场价值进行评估，该评估公司经调查了解，出具补充说明，确认涉案房产于2015年11月11日的市场价值为45.54万元，单价为5512.77元/平方米。鲁国亮对补充说明的真实性无异议，但认为评估过低，请求依法认定；郭守发对此有异议，认为该补充说明无事实和法律依据，且认为作出评估报告的补充说明违反评估程序，另认为鉴定人张永加在两个鉴定机构执业，对其作出的评估报告不予认可。鲁国亮支出评估费4900元。鲁国亮申请保全郭守发财产，支出保全费1520元。
鲁国亮原请求法院依法撤销郭守发与海纳公司签订的房屋买卖合同，后在庭审过程中经一审法院依法释明，其变更诉讼请求为依法撤销鲁国亮与郭守发之间的房屋买卖合同，并申请撤回对海纳公司的起诉。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。显失公平的合同，一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上要遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益，承担极少的义务而获得更多的权利；一方获得的利益超过了法律所允许的限度；受害的一方是在缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。在本案中，鲁国亮、郭守发于2015年11月11日买卖的房屋总房款为30万元，经评估为45.54万元，郭守发虽对该评估报告的补充说明有异议，但并未提交相反证据予以证实，且该评估报告的补充意见系经鲁国亮提出异议后经一审法院依法向该评估公司发函要求其对该时点的房屋价值进行估价并作出的，一审法院予以认定，故该交易价格低于评估价格的70%即31.878万元（45.54万元×70%）。此外，鲁国亮主张其仅收到银行转账196000元，剩余房款并未收到，郭守发主张现金交付80000元，提交鲁国亮出具的300000元收到条以及证人证言，但郭守发亦主张300000元包括支付中介公司的中介服务费15000元及支付海纳公司的合同违约金10000元，郭守发认为双方口头约定300000元的房款中包括该以上25000元，鲁国亮对此不认可，认为双方并不存在以上口头约定，郭守发对口头约定亦未提交证据证实，不予确认。故鲁国亮向郭守发出具的300000元收到条，鲁国亮并未实际收到300000元。且郭守发主张的银行转账为196000元、现金支付80000元、支付中介公司的中介服务费15000元及支付海纳公司的合同违约金10000元，共计301000元，与合同约定的房款300000元亦不相符。对于郭守发主张的现金支付鲁国亮80000元，其提交证人证言，该两证人均不认识鲁国亮，其中证人杨某与郭守发相识，证人李某系郭守发职工，均与郭守发存在利害关系，且该两证人对郭守发交付现金的房屋朝向说法互相矛盾，不能互相印证，且鲁国亮亦不认可其受到现金80000元，故郭守发提交证据无法证实其现金交付鲁国亮80000元，郭守发提交证据仅能证实其交付房款196000元，故鲁国亮在经济利益上遭受重大损失，且郭守发获得的利益已经超过了法律所允许的限度。此外，郭守发主张鲁国亮系为抓住商机等着用钱所以无法等待合适的机会出卖涉案房屋，此亦符合鲁国亮系在紧迫情况下实施的民事行为，故鲁国亮、郭守发所签订的房屋买卖合同符合显失公平情形，对鲁国亮请求判令撤销双方于2015年11月11日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于鲁国亮主张的评估费4900元，系合理支出，鲁国亮亦向法庭提交相关费用支出的凭证，予以认定，考虑涉案房屋买卖合同予以撤销，买卖双方均存在过错，故对该评估费由双方均担。鲁国亮自愿撤回对海纳公司的起诉，系其权利的自由处分，予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决：撤销鲁国亮与郭守发于2015年11月11日签订的位于日照市北京路西、秦皇岛路北的金桂园二期11幢2单元（02）402号房的房屋买卖合同；案件受理费100元，保全费1520元，由郭守发负担。评估费4900元，由鲁国亮负担2450元，由郭守发负担2450元。
二审中，郭守发提交如下证据：1、郭守发农业银行银行卡交易明细，用于证实2015年11月12日郭守发提取现金8万元，该证据与一审证人证言相互印证；2、湛敏银行交易明细，用于证实郭守发从张志鹏处借款291000元交纳购房款属实。鲁国亮对上述证据质证认为：1、对证据1的真实性无异议，但是不能证实郭守发的主张，双方签订房屋买卖合同的时间是2015年11月11日，郭守发提取现金的时间是11月12日；2、证据2未加盖银行公章，对证据的真实性有异议，且该证据与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的依据。本院认证，郭守发二审提交的证据一加盖银行印章，本院对其真实性予以确认；证据二与本案无关联性，且涉及案外人，本院不予采信。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。据此，显失公平构成要件包含两个方面，一是主观要件，即一方存在利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的故意；二是客观要件，即客观上存在当事人之间的利益不均衡。本案中，鲁国亮主张涉案房屋出售价格远低于市场价格，显失公平，请求撤销双方之间签订的房屋买卖合同。从主观方面分析，郭守发陈述的签订房屋买卖合同时，鲁国亮着急用钱，无法等待合适的机会出售涉案房屋，由此可以看出，双方正是在鲁国亮经济上存在困窘急需资金帮助，不能理性的、正确的判断交易价格是否合理的情况下签订了房屋买卖合同，符合显失公平主观方面的构成要件。从客观方面分析，房屋买卖合同约定郭守发以30万元的价格购买涉案房屋，但是经价格评估机构评估，交易时涉案房屋的市场价值为45.54万元，郭守发虽对评估报告认定的价值有异议，但是该价格报告系一审法院依照法定程序委托有鉴定资质的鉴定机构作出，郭守发未能提交证据证实评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，因此，一审法院采信评估机构出具的评估报告并认定涉案房屋交易时价值为45.54万元并无不当。鲁国亮以30万元的价格转让涉案房屋，该价格低于交易时市场价格的70%，可以认定为系明显不合理的低价转让，此交易价格致使双方经济利益明显失衡，显失公平。因此，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同显失公平并判决撤销合同并无不当。关于郭守发是否以现金方式交付购房款8万元系合同履行问题，与双方签订的房屋买卖合同是否显失公平无关，本案不予审查。
《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定，当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。本案中，鲁国亮已委托诉讼代理人代为诉讼，且现行法律并未强制性规定当事人必须到庭，故郭守发关于鲁国亮一审未到庭，一审程序违法的主张，本院不予支持。
综上所述，郭守发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郭守发负担。
本判决为终审判决。
审判长 卜雪雁
审判员 宋海红
审判员 刘丽艳
二〇一八年六月十四日
书记员 辛 娜