连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第01350号
原告连云港市金汉实业有限公司，住所地连云港市海州区龙河北路128号。
法定代表人刘恒信，该公司经理。
委托代理人聂奎光，江苏苍梧律师事务所律师。
委托代理人王新玲，该公司员工。
被告王玉瑶。
被告严洪斌。
委托代理人王玉瑶，自然状况同上。
被告宋丽。
委托代理人严洪斌，自然状况同上。
委托代理人王玉瑶，自然状况同上。
原告连云港市金汉实业有限公司（以下简称金汉公司）与被告王玉瑶、严洪斌、宋丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金汉公司委托代理人聂奎光、王新玲、被告王玉瑶、被告严洪斌、宋丽共同委托代理人王玉瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金汉公司诉称，原告于2009年12月29日与被告签订由原告开发的位于新浦龙河北路东、陇海东路南0621028号的1359.86平方米的商品房买卖合同。房屋每平方米单价5900元，房屋总价8023174元。由于被告资金短缺，无法支付购买该房屋的首付款等款项。经协商原告同意被告暂欠该购买房屋首付款等费用，被告于2012年8月3日向原告出具欠条，共欠款2072022元，约定利息从2012年7月1日起按年利率20%计息，被告并承诺一年内还清本息，逾期不还按应偿还金额每日千分之一加收违约金。
被告于2010年2月8日将该购买的房屋，于江苏银行连云港新银支行办理了按揭贷款。对于所欠款项，被告并未按约履行还款义务，经多次催要，被告均以经济困难为由拒绝履行。现诉至法院，请求依法判令被告偿付欠款2072022元。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求三被告连带给付欠款2072022元及利息（198万元是从2012年7月1日按年利率20%计算至实际给付之日止；92022元是从2012年11月10日按年利率20%计算至实际给付之日止）和违约金（198万元是从2012年7月1日按日给付千分之一违约金至实际给付之日止；92022元是从2012年11月10日按日给付千分之一违约金至实际给付之日止）。
被告王玉瑶辩称，欠款是不存在的，欠条是不能成立的，欠条和补充协议是为了冲抵多付的钱，把帐冲掉而形成的，欠条是被迫打的；9万元的欠条是因为一整层大约1500平方米，就是630万元的实际交易价，确实没有提出补充差价的问题，也就不存在9万余元欠条；在履行房屋买卖合同过程中，原告一直拒绝履行办理产权登记手续，按照合同约定原告违约时间29个月，原告需要支付我违约金209.32万元（802×6%年利率×1.5倍×29个月），另外加上2012年8月3日至今的银行利息四倍，共计334.9万元；其他两被告没有在欠条上签字，所以欠条与其他两个被告无关，2012年8月3日补充协议，被告严洪斌、宋丽签字是产权共有人签字，只是证明被告三方要配合协助履行产权登记手续，如不配合要承担责任。
被告严洪斌、宋丽辩称，这些事我们都不清楚。补充协议是为了办理房产证，不签字办不了房产证。
经审理查明，2009年12月9日，原告金汉公司（甲方）与被告王玉瑶（乙方）签订《房屋认购协议书》，约定如下：1、金汉超级市场位于新浦区龙河北路128号；2、乙方自愿购买甲方开发的金汉超级市场五楼，建筑面积约1500平方米（最终以产权证面积为准）。单价每平方米4200元，共计人民币630万元；3、乙方签订此认购书时，需向甲方支付购房首付款人民币100万元；4、乙方首付款付清后，由甲乙双方共同办理房产抵押相关手续；5、所交首付款100万元及按揭款项400万元合计后所剩余款130万元办理相关借款手续，具体还款期限及借款利息另行约定。此协议签订后，2009年12月29日，原告金汉公司与被告王玉瑶签订《商品房买卖合同》，合同约定被告王玉瑶购买原告金汉公司金汉超级市场合501-510号房，建筑面积1359.86平方米，每平方米5900元，总金额为8023174元，房屋共有人为被告严洪斌。被告严洪斌、宋丽为夫妻关系。2010年2月8日，被告王玉瑶向江苏银行连云港新银支行借款400万元。同日，三被告与江苏银行连云港新银支行签订《房地产抵押合同》，以涉案房产抵押贷款400万元。
原告金汉公司与被告王玉瑶实际按照《房屋认购协议书》确定的房价款630万元履行，除了上述400万元贷款原告金汉公司认可收到之外，原告金汉公司认可只收到被告王玉瑶给付首付款90万元。根据原告金汉公司、被告王玉瑶提供的银行交易记录以及本院调取的银行交易记录：2009年12月9日，被告王玉瑶向原告金汉公司中国建设银行账户存入95万元，2009年12月10日，被告王玉瑶向原告金汉公司上述账户存入5万元，合计100万元。2009年12月10日，原告金汉公司汇款100万元至被告王玉瑶账户。2009年12月10日，被告王玉瑶又汇款100万元给原告金汉公司。2009年12月11日，原告金汉公司又汇款100万元给被告王玉瑶。2009年12月14日，被告王玉瑶汇款100万元给原告金汉公司。2009年12月14日，原告金汉公司汇款50万元给被告王玉瑶的父亲王传玉。2009年12月15日，被告王玉瑶汇款50万元给原告金汉公司。2009年12月16日，原告金汉公司汇款100万元给被告王玉瑶。2009年12月18日，被告王玉瑶汇款100万元给原告金汉公司。2009年12月18日，原告金汉公司汇款100万元给被告王玉瑶，同日，原告金汉公司又汇款10万元给被告王玉瑶的父亲王传玉。上述往来账冲抵后，被告王玉瑶多付给原告金汉公司的90万元即为被告王玉瑶给付原告金汉公司购房首付款90万元，被告王玉瑶尚欠原告金汉公司140万元购房款。
因欠付购房款140万元未付清，2010年1月1日，原告金汉公司与被告王玉瑶签订了一份《借款协议》，协议约定：王玉瑶于2010年1月1日向金汉公司借款140万元，期限1年，年利息20%，借款利息到期后一次性付清，即于2010年12月31日前一次性支付金汉公司本息168万元。被告王玉瑶后于2010年7月15日向原告金汉公司还款10万元，于2011年7月21日向原告金汉公司还款7.25万元。2011年7月22日，原告金汉公司与被告王玉瑶又签订《借款协议》，约定：一、王玉瑶于2011年1月1日向金汉公司借款150万元，期限1年，借款利息按合同约定支付。二、在王玉瑶产权证未取得之前，所借款项按年利率20%计算。在王玉瑶产权证取得之后，结清所欠借款及利息。若王玉瑶继续使用本借款，则借款利息按月支付，月利率4%，即每月还款利息为6万元。三、金汉公司如急需用款，提前与王玉瑶协商还款，王玉瑶如按合同约定逾期不还，则王玉瑶每日按借款金额的0.3%向金汉公司支付逾期违约金。
因所欠款项本息未能还清，2012年8月3日，被告王玉瑶向原告金汉公司出具欠条一份，内容为：2012年7月1日王玉瑶欠金汉公司198万元，年利率20%，从2012年7月1日开始按实计息。逾期未还款按应偿还金额每日千分之一加收违约金。关于欠条中198万元的由来，原告金汉公司称被告王玉瑶欠原告金汉公司140万元，按照2010年1月1日的借款协议，本息应是168万元，因王玉瑶有部分还款，故在2011年7月22日形成了一个新的借款协议，借款150万元，前面的借款协议作废，该150万元借款被告王玉瑶未按期偿还，2011年的借款利息是30万元（150万元×20%），则本息合计180万元，2012年借款算到2012年6月30日，利息是18万元（180万元×20%÷12×6），故欠条中的本金变成198万元。
2012年8月3日，因产权证记载的房屋面积多于《房屋认购协议书》中约定的面积，被告王玉瑶应补房屋面积差价款92022元，故被告王玉瑶向原告金汉公司出具欠条一张，内容为：2012年7月1日王玉瑶借金汉公司92022元，从2012年11月10日开始按实计息。逾期未还款按年利率20%计息，并按每日千分之一加收违约金。
2012年8月3日，被告王玉瑶以王玉瑶、严洪斌、宋丽的名义与原告金汉公司签订了一份《补充协议》，协议约定：一、王玉瑶2012年7月份于金汉公司开具购房发票时给付金汉公司7万元并由王玉瑶出具260万元建安类发票冲抵，其费用和手续由王玉瑶负责，并确保票据的真实性和合法性……2012年8月15日前给付金汉公司87502元，偿还金汉公司所欠款。二、截止2012年6月30日，王玉瑶欠金汉公司借款本金198万元，年利率20%，从2012年7月1日开始按实计息，王玉瑶承诺在取得产权证当日算起，三月内还款，否则逾期按每日千分之一加收违约金。三、房屋余款92022元，王玉瑶承诺取得产权证当日算起，三月内还款，逾期未还款，按年利率20%计息，并按每日千分之一加收违约金。四、王玉瑶所欠款项以欠条约定。五、王玉瑶完成上述第一条款的相关事宜后，金汉公司必须在三个月内办理产权证，若因金汉公司原因造成该证不能办理，由金汉公司负责王玉瑶损失等。在该份补充协议签订之前，2012年7月20日，被告严洪斌和宋丽向被告王玉瑶出具授权委托书，载明：本人因工作繁忙原因不能亲自到江苏省连云港市新浦区龙河北路128号办理有关房屋房产证的相关手续，兹授权委托王玉瑶女士处理代办事项，委托人在权限范围两月内签署的与房产证有关文件，我均承认。
2012年8月3日，被告王玉瑶向原告金汉公司还出具欠条一张，内容为：2012年8月15日王玉瑶欠金汉公司87502元，年利率20%，从2012年8月15日开始按实计息。逾期未还款按应偿还金额每日千分之一加收违约金。
2012年8月13日，原告金汉公司向被告王玉瑶、严洪斌出具涉案房产发票，发票载明建筑面积1521.91平方米，单价为5900元，金额为8979269元。2012年8月14日，三被告取得涉案的房屋所有权证，房屋面积为1521.91平方米，其中被告王玉瑶享有40%所有权、被告严洪斌、宋丽各享有30%的所有权。诉讼中，被告王玉瑶表示原告金汉公司主张违约金及利息过高，申请法院调减。
另查明，2012年5月24日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还借款15万元的收据；2012年8月3日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还借款4557.87元的收据；2012年8月15日，被告王玉瑶以现金形式存入原告金汉公司工作人员王新玲账户4万元，同年8月31日，原告金汉公司就该款项向被告王玉瑶出具一份4万元的收据；2012年10月19日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还借款8200元的收据；2012年12月7日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还借款1万元的收据；2012年12月17日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还借款1万元的收据；2013年1月14日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还款1万元的收据；2013年2月28日，原告金汉公司向被告王玉瑶出具一份还款7500元的收据。
被告王玉瑶称上述款项均系还款，原告金汉公司称其出具给被告王玉瑶、严洪斌的购房发票为8979269元，而按照《房屋认购协议书》总购房款应为6392022元，原告金汉公司为此多缴纳223796.86元的营业税，被告王玉瑶2012年5月24日给付的15万元及2012年8月3日给付的4557.87元均系给付原告金汉公司营业税，此外，三被告还欠物业费18263元，冲抵代付的营业税后，三被告仍欠87502元。基于这个原因，被告王玉瑶于2012年8月3日向原告金汉公司出具了欠付87502元的欠条。但是，三被告并不认可需要给付原告金汉公司营业税223796.86元，也不认可欠付原告金汉公司物业费18263元。
2012年8月3日被告王玉瑶出具欠付87502元的欠条之后，被告王玉瑶给付原告金汉公司的款项合计为85700元。原告金汉公司自认被告王玉瑶代原告金汉公司领导代买机票支出1800元，视为被告王玉瑶还款，因此，被告王玉瑶共偿还原告金汉公司87500元。诉讼中，原告金汉公司、被告王玉瑶一致确认该87502元欠条所载款项已经结清，被告王玉瑶虽然否认2012年8月3日之后所还款项均系偿还此87502元，但王玉瑶并未提供有效证据证实其已用其他款项对该债务进行了偿还。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、王玉瑶身份证、常驻人口登记卡、结婚证、宋丽的身份证、常驻人口登记卡、严洪斌的身份证、常驻人口登记卡、2012年8月3日欠条3张、商品房买卖合同、房地产抵押合同、房屋产权证、补充协议、被告王玉瑶举证的房屋所有权证、房屋认购协议、购房发票、补充协议、活期账户明细查询、个人借款合同、短信记录、录音、借款协议2份、收据以及本院依法调取的银行交易记录等证据在案予以证实。
本院认为，原告金汉公司与被告王玉瑶于2009年12月9日所签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自的义务。被告王玉瑶以630万元的价格购买涉案房产，其向原告金汉公司给付了490万元的购房款，尚欠140万元未付。2010年1月1日，原告金汉公司与被告王玉瑶签订了为期一年的《借款协议》，原告金汉公司和被告王玉瑶就该欠款约定了年利率20%的利息，未超过法律规定范围，应予支持。被告王玉瑶于2010年7月15日和2011年7月21日分别还款10万元和72500元，合计172500元，该款项应是对140万元欠款利息的偿还。
2012年7月22日，经原告金汉公司和被告王玉瑶结算，至2012年7月22日，王玉瑶尚欠金汉公司2010年12月31之前的本息150万元，其中本金应为140万元，利息应为10万元。同日，原告金汉公司和被告王玉瑶又达成一份《借款协议》，双方约定王玉瑶于2011年1月1日向金汉公司借款150万元，期限1年，在王玉瑶产权证未取得之前，所借款项按年利率20%计算。在该借款协议中，原告金汉公司将利息10万元计入本金，属于对利息的重复计算，欠款金额应以实际金额为准，即140万元。对于原告金汉公司称被告王玉瑶2012年5月24日给付的15万元系给付原告金汉公司营业税，因双方之间并未就此营业税作出约定，且原告金汉公司出具给被告王玉瑶的收据中载明“还款”字样，因此，此15万元应是对140万元欠款利息的偿还。至2012年6月30日，被告王玉瑶欠付原告金汉公司本息合计177万元（140万元＋140万元×20%×1.5＋10万元-15万元），其中本金140万元，利息37万元。
2012年8月3日，被告王玉瑶以王玉瑶、严洪斌、宋丽的名义与原告金汉公司签订了一份《补充协议》，双方约定：截止2012年6月30日，王玉瑶欠金汉公司借款本金198万元，年利率20%，从2012年7月1日开始按实计息，王玉瑶承诺在取得产权证当日算起，三月内还款，否则逾期按每日千分之一加收违约金。该约定中的借款本金198万元包括了利息，也属于对利息的重复计算，欠款金额应以实际金额为准，即140万元。对于原告金汉公司称被告王玉瑶2012年8月3日给付的4557.87元系给付原告金汉公司营业税，因双方之间并未就此作出约定，且原告金汉公司出具给被告王玉瑶的收据中载明“还款”字样，因此，4557.87元应视为偿还原告金汉公司所欠款项的利息。根据《补充协议》的约定，截止被告王玉瑶取得涉案房产的产权证之日起三个月即2012年11月14日，被告王玉瑶共应给付原告金汉公司本息合计1870538.02元（177＋140×20%÷365×137-4557.87），其中本金140万元，利息470538.02元。关于140万元款项2012年11月15日之后的利息和违约金，因双方约定的数额过高，本院酌情确定利息和违约金之和以140万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年11月15日起计算至实际给付之日止。
根据《房屋认购协议书》，建筑面积约1500平方米（最终以产权证面积为准），单价每平方米4200元，而三被告实际取得的房屋产权面积为1521.91平方米，因此，被告王玉瑶应当给付原告金汉公司面积差价款92022元。根据2012年8月3日的《补充协议》的约定，房屋余款92022元，王玉瑶承诺取得产权证当日算起，三月内还款，逾期未还款，按年利率20%计息，并按每日千分之一加收违约金。被告王玉瑶取得涉案房产的产权证之日（即2012年8月14日）起三个月之后的利息和违约金，因双方约定的数额过高，本院酌情确定利息和违约金之和以92022元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年11月15日起计算至实际给付之日止。
关于被告王玉瑶辩称2012年8月15日至2013年3月28日期间所还原告金汉公司款项合计85700元，系用于偿还购房首付款，因被告王玉瑶还于2012年8月3日出具原告金汉公司一张87502元欠条，但王玉瑶并未提供有效证据证实其已用其他款项对该债务进行了偿还，故本院对被告王玉瑶的该辩称观点不予采纳。关于原告金汉公司要求被告严洪斌和宋丽给付欠款、利息及违约金的诉讼请求，因王玉瑶以王玉瑶、严洪斌、宋丽名义与金汉公司所签订的《补充协议》，超出了严洪斌和宋丽的授权范围，且严洪斌和宋丽对该《补充协议》亦不予认可，故该《补充协议》对其不具有法律约束力，本院对原告的该诉讼请求不予支持。对于被告王玉瑶辩称原告金汉公司应给付其逾期办证违约金334.9万元，因其未提起反诉，本院对此不予处理，被告王玉瑶可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王玉瑶于本判决生效后十日内给付原告连云港市金汉实业有限公司1492022元及1400000元截止至2012年11月14日止的利息470538.02元。
二、被告王玉瑶于本判决生效后十日内给付原告连云港市金汉实业有限公司1492022元的利息和违约金（利息和违约金之和以1492022元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2012年11月15日起计算至实际给付之日止）。
三、驳回原告连云港市金汉实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23380元，保全费5000元，合计28380元（原告已预交），由被告王玉瑶承担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费23380元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 宋 燕
人民陪审员 蒋桂红
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 沈 笑
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充；
（一）实现债权的相关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行