广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第249号
上诉人（原审被告）：李荫青，男，汉族，1956年10月22日出生。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区粮食有限公司。
法定代表人：潘泽森，董事长。
委托代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。
上诉人李荫青因与被上诉人深圳市龙岗区粮食有限公司（以下简称龙岗粮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法地民初字第1034号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
龙岗粮食公司在原审中的诉讼请求为：一、李荫青立即返还龙岗粮食公司的房屋；二、李荫青支付从2013年7月1日起至返还房屋之日止期间的房屋租金（暂计至2013年10月为人民币14000元；三、本案诉讼费用由李荫青承担。原审庭审中，龙岗粮食公司明确第二项诉求的租金标准按照双方约定的3500元／月计算。
原审法院审理查明：2011年8月5日，龙岗粮食公司与李荫青签订了一份《房屋租赁合同》，约定龙岗粮食公司将其所有的涉案房产出租给李荫青作为商业使用，面积为87平方米；租赁合同期限为2年，自2011年9月1日起至2013年8月31日止；合同签订后，李荫青必须先交纳7000元作为履约保证金，合同期满后，龙岗粮食公司应将履约保证金归还李荫青，如李荫青违约，龙岗粮食公司有权不归还履约保证金，并保留索赔的权利；租金为每月3500元，并于每月五日前缴交当月租金，否则按当地银行利率计付利息给龙岗粮食公司，并处以相当于月租金3%的罚金，以上利息和罚金按月计收，不足30天按一个月计收；如拖欠租金达一个月则视为李荫青违约，龙岗粮食公司有权随时终止合同，单方收回租赁房产，李荫青添置的不动产归龙岗粮食公司所有；若因为李荫青的原因造成合同提前中止或合同期满后，李荫青装修添加的不动产归龙岗粮食公司所有；在租赁期间内，若老城区改造需要征用该处土地和房屋时，双方都应无条件服从，同时双方也互不存在补偿条件；租赁期届满前二个月，如双方愿意延长租赁期，应重新签订合同。
合同签订后，龙岗粮食公司依约向李荫青交付了涉案房屋，由李荫青一直使用至今，李荫青支付了涉案仓库的租金至2013年6月30日。
2013年7月11日，龙岗粮食公司在涉案房屋大门前粘贴《终止房屋租赁合同通知书》，通知李荫青双方的租赁合同于2013年8月31日到期，到期后龙岗粮食公司将终止与李荫青签订的房屋租赁合同，收回房屋交由案外人a公司进行旧改拆除，不再续签房屋租赁合同，请李荫青尽早作出工作安排，并如期将房屋交回龙岗粮食公司。2013年7月12日，龙岗粮食公司又以特快专递的方式向李荫青发出上述《终止房屋租赁合同通知书》。其后，邮递员在《改退批条》上注明对方拒绝签收将该邮件退回龙岗粮食公司。
另查，1989年9月19日，广东省人民政府向原宝安县粮食局龙岗粮食管理所核发了《房屋所有权证》［粤房字第××号］，其中载明土地地址，非住宅建筑面积为1200平方米。原宝安县粮食局龙岗粮食管理所经撤县设区机构调整及改制后，相关资产及债权债务均由龙岗粮食公司承受。
因李荫青至今仍使用上述房屋，龙岗粮食公司遂诉至原审法院并提出上列诉讼请求。原审庭审中，龙岗粮食公司确认：1、龙岗粮食公司向李荫青出租的涉案房屋为上述《房屋所有权证》［粤房字第××号］中房屋的一部分；2、双方未续签租赁合同，且就涉案房屋的租赁无其他约定。
原审法院认为，上述《房产租赁合同》是龙岗粮食公司、李荫青双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依法履行约定的义务。根据上述租赁合同的约定，租赁期限于2013年8月31日届满。因租赁期满后，龙岗粮食公司、李荫青双方未续签租赁合同，双方的合同权利义务终止，李荫青应当依约向龙岗粮食公司返还租赁房屋。故龙岗粮食公司诉请李荫青立即返还房屋，合法有理，原审法院予以支持。又因涉案房屋至今仍由李荫青使用，龙岗粮食公司诉请李荫青支付2013年7月1日后至返还房屋之日止的租金，应分为两部分，第一部分为2013年7月1日至2013年8月31日期间的租金；第二部分自2013年9月1日起至李荫青返还房屋之日止，因租赁期满后龙岗粮食公司、李荫青之间不再为租赁关系，该部分龙岗粮食公司诉请的租金应为李荫青逾期腾房占有、使用涉案房屋的费用，该两部分费用龙岗粮食公司均主张按照合同约定的月租金3500元的标准计算，合法有理，原审法院予以支持。经核算，第一部分的租金应为7000元（3500元／月×2个月）。
李荫青经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担消极答辩及举证不能的法律后果，故原审法院在查明事实的基础上，依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、李荫青于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司返还双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物即涉案房产；二、李荫青于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋2013年7、8月份的租金7000元；三、李荫青于判决生效之日起十日内向龙岗粮食公司支付涉案房屋的房屋使用费（按3500元／月的标准，从2013年9月1日起计算至李荫青实际返还涉案房屋之日止）。案件一审受理费150元，因适用简易程序减半收取75元，保全费160元，合计235元（龙岗粮食公司已预交），由李荫青承担。
上诉人李荫青不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、诉讼费由龙岗粮食公司承担。事实与理由：一、原审判决依据与事实不符。原审认定涉案房屋由李荫青使用与事实不符。李荫青与龙岗粮食公司所签订的期限至2013年8月31日，《房产租赁合同》于2009年8月1日经双方同意转让给李xx，因自2009年8月1日起，李荫青已退出涉案房产的使用，此后的每月租赁租金等费用均由李xx直接交给龙岗粮食公司。因此，龙岗粮食公司与李xx已形成事实上的租赁关系，李荫青与龙岗粮食公司所签的《房产租赁合同》主体自2009年8月1日起已变更。二、原审认定李荫青承担责任是错误的。由于李荫青自2009年8月1日起与龙岗粮食公司不再形成租赁关系，涉案房产的租赁关系已变更为龙岗粮食公司与李xx，据此事实，原审认定李荫青承担责任于法无据，要求李荫青承担责任是不公平的，错误的。综上，原审判决在未查明事实的基础上，在依据事实不符的情况下，混淆租赁关系责任主体，错误判决李荫青承担责任。原审判决错误，请求依法给予纠正。
被上诉人龙岗粮食公司答辩称，原审判决认定事实清楚，不存在李荫青所称已将房屋转租给案外人李xx之事，因李荫青与龙岗粮食公司间签订的房屋租赁合同的期限是从2011年9月起算。李荫青提交案外人李xx的转租合约签订于2009年6月26日，不在李荫青与龙岗粮食公司签订的租赁合同期限内，且转租合约没有经过龙岗粮食公司的许可和同意，该转租合约对龙岗粮食公司不产生法律效力。李荫青所称租金由案外人李xx提交，与事实不符，租金一直以来都是李荫青直接向龙岗粮食公司交纳，龙岗粮食公司也向李荫青开具了相应的租金收据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，二审庭审中李荫青称其与案外人李xx签有转租合约。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。龙岗粮食公司与李荫青双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。李荫青主张其已将合同权利义务转让给案外人李xx，其已退出涉案租赁合同关系，龙岗粮食公司对此不予认可，李荫青未提供证据证明其转让合同权利义务的行为取得龙岗粮食公司的同意，该主张本院不予支持。根据李荫青的庭审陈述，其与案外人李xx签有转租合约，该事实仅表明其与李xx产生了转租关系，但其与龙岗粮食公司之间的租赁合同仍然对李荫青具有约束力，龙岗粮食公司作为出租人向承租人李荫青主张权利符合合同相对性原则。综上，李荫青的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人李荫青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。