广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第25号
异议人蔡伟连，女，1969年11月21日出生，汉族，住所地广东省湛江市霞山区。
委托代理人程林权，广东执正律师事务所律师。
申请执行人欧阳克谦，男，1949年6月9日出生，汉族，住所地广州市天河区。
申请执行人蔡小白，女，1955年9月6日出生，汉族，住所地广州市天河区。
两申请执行人的共同委托代理人吴慧敏、纪加嘉，分别是广东君厚律师事务所律师、实习律师。
被执行人邓春青，男，1964年1月15日出生，汉族，住所地广东省电白县。
被执行人蔡海珠，女，1962年11月8日出生，汉族，住所地广东省电白县。
申请执行人欧阳克谦、蔡小白依据已经生效的（2010）海民二初字第601号民事判决书申请执行被执行人邓春青、蔡海珠民间借贷纠纷的（2011）穗海法民执字第1694号一案，该案在执行过程中，本院作出（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书，查封�执行人邓春青、蔡海珠共同所有的位于广州市海珠区龙潭村万年西街XX号房屋的权属。现异议人蔡伟连提出异议，要求法院解除对涉案房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了听证质证，异议人的委托代理人程林权，申请执行人的委托代理人吴慧敏、纪加嘉到庭参加了庭审。被执行人邓春青、蔡海珠下落不明，经本院公告期满没有到庭参加听证，本院依法缺席审理。本案现已审查终结。
异议人蔡伟连认为，请求依法撤销（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书，解除对海珠区龙潭村万年西街XX号房屋的查封。事实与理由：一、（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书违反了法律规定，理应依法撤销。1、被执行人邓春青、蔡海珠已经将涉案房屋的产权转让给异议人，并经茂名市电白县法院的同意和确认。涉案的房屋因被执行人邓春青、蔡海珠拖欠债务被茂名市电白县法院2008年3月10日作出的（2008）电民初字第201-1号民事裁定书查封。为了偿还债务，在电白法院的主持、同意下异议人与被执行人邓春青、蔡海珠于2010年2月6日签订《房屋转让协议》，约定以150万元的价格将涉案房屋转让给异议人，并在法院做了执行笔录。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条第一款规定：对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。因此，民事执行中变卖查封的财产符合法律规定。2010年2月8日电白县法院作出（2008）电法执字第256-5号执行裁定书，对异议人与被执行人的上述行为予以确认。2、异议人已经付清了全部房屋转让款项。异议人在电白法院做了执行笔录，支付了150万元给被执行人，电白法院作出（2008）电法执字第256-5号执行裁定书，确�该《房屋转让协议》符合法律规定，因此，异议人全面、实际履行了《房屋转让协议》。3、涉案房屋已经实际交付异议人。在此过程中，异议人没有过错，且涉案房屋在2010年2月8日已经实际交付给异议人，因此，海珠区法院在2013年再进行查封该房屋有违法律规定。二、（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书损害了异议人的合法权益，理应依法撤销。异议人在2010年2月8日接收涉案房屋后，投入大笔资金对房屋进行改造、装修，并对外出租，由于贵院的错误查封，直接损害了异议人的利益，因此，应立即解除查封，维护异议人的合法权益。另补充：1、（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书没有法律依据，在法院出具执行裁定书之前，涉案房屋已经转让给异议人，因此法院再进行查封是没有法律依据的。2、查封涉案房屋违反最高法院的司法解释规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，我方取得涉案房屋是经过电白县法院肯定的，因此法院查封涉案房屋是错误的。
异议人提交了如下的证据：1、（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书；2、（2008）电法执字第256-5号执行裁定书；3、《房屋转让协议》；4、收条及两张银行转账凭证；5、法院通知书（证明异议人接到法院的通知，涉案房屋已经由异议人实际占有）。
申请执行人欧阳克谦、蔡小白答辩认为，不同意异议人的异议请求。我方认为（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书是合法有效的，理由如下：（2008）电法执字第256-5号执行裁定书第二项已经被（2012）茂电法执监字第4号执行裁定书撤销，故涉案房屋的使用权是归被执行人所有的，根据（2010）海民二初字第601号民事判决书，申请执行人提起申请，法院查封了涉案房屋所有权及使用权，故我方认为（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书是合法有效的。被执行人作出《承诺书》，将宅基地使用证原件也交给申请执行人保管，如果被执行人不能履行义务就将该房屋抵押给我方。从被执行人作出该《承诺书》到不还款，到现在转移房屋给异议人的行为都是恶意转移财产行为，与异议人恶意串通转移的行为，该转移行为无效。
申请执行人提交了如下的证据：1、（2010）海民二初字第601号民事判决书；2、（2012）茂电法执监字第4号执行裁定书；3、宅基地使用证；4、《承诺书》。
被执行人邓春青、蔡海珠没有提交答辩意见。
经审理查明，申请执行人欧阳克谦、蔡小白依据已经生效的（2010）海民二初字第601号民事判决书申请执行被执行人邓春青、蔡海珠民间借贷纠纷的（2011）穗海法民执字第1694号一案，该案在执行过程�，本院于2013年12月11日作出（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书，查封被执行人邓春青、蔡海珠共同所有的位于广州市海珠区龙潭村万年西街11号房屋的产权。
据本院到房管部门调取的宅基地档案，广州市海珠区龙潭村南约万年西街XX号宅基地使用证存根记载使用人为江新群，该档案后附经广州市海珠区新滘镇法律服务所见证，江新群于1999年5月25日将涉案房产转给马莉、邹泽惠的《见证书》，以及马莉、邹泽惠于2000年6月7日再将房产转给蔡海珠、邓大润（邓春青、蔡海珠之子）的《见证书》。
2010年2月8日，广东省电白县法院作出（2008）电法执字第256-5号执行裁定书，该裁定书第二项裁定邓春青、蔡海珠将其所有登记在江新群名下的位于广州市海珠区新滘镇龙潭南约万年西街XX号的土地使用权（宅基地使用证编号为：穗海新字第015235号，面积为：122.2平方米）�房屋一栋以人民币150万元变卖给蔡伟连所有。异议人提交了2010年2月6日由邓春青、蔡海珠、蔡伟连签订的《房屋转让协议》，协议约定邓春青、蔡海珠将其所有的上述房屋（含土地使用权）转让给蔡伟连，价格为150万元。异议人又提交了邓春青签名的150万元的收条，以及共计150万元的两张建设银行转账凭条。异议人另提交海珠区法院《通知书》一份，欲证明涉案房屋现由其实际占有使用。
2013年10月12日，广东省电白县人民法院作出（2012）茂电法执监字第4号执行裁定书，撤销了（2008）电法执字第256-5号执行裁定书第二项，即“将上述土地使用权和房屋以人民币150万元变卖给蔡伟连（身份证号码：××）所有，上述土地使用权和房屋的财产权自本裁定送达买受人蔡伟连时起转移”，又撤销了（2008）电法执字第256-5号协助执行通知书第二项，即“确认上述土地使用权和�屋的财产权归蔡伟连”。
另，申请执行人提交了海珠区新滘镇龙潭南约万年西街XX号宅基地使用证（穗海新字第015235号），使用人姓名一栏有涂改的痕迹，现记载使用人为蔡海珠、邓大润，加盖了“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。异议人对该宅基地使用证有异议，认为该证是伪造的，认为加盖的公章是无效的，确认涉案房屋上述历史变迁过程，承认两被执行人实际拥有涉案房屋的权属，但认为被执行人没有取得登记使用权。
上述事实有（2010）海民二初字第601号民事判决书、（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书、（2008）电法执字第256-5号执行裁定书、（2012）茂电法执监字第4号执行裁定书、宅基地使用证、宅基地档案等材料证实。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《规定》”）第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。根据涉案房产宅基地档案以及加盖了“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”的宅基地使用证，蔡海珠、邓大润于2000年6月7日取得涉案房产的所有权。异议人主张根据（2008）电法执字第256-5号执行裁定书，涉案土地使用权和房屋财产权已转移给异议人，但该裁定书相应部分裁定已被2013年10月12日作出的（2012）茂电法执监字第4号执行裁定书撤销，故涉案房屋所有权仍应为蔡海珠、邓大润所有。异议人虽对宅基地使用证真实性有异议，但未提交证据予以反驳。且异议人虽否认被执行人取得涉案宅基地的登记使用权，但同时又主张因与被执行人签订《房屋转让协议》而取得房产所有权，互相矛盾。故本院认定涉案房屋产权人为被执行人蔡海珠以及邓大润，而于2013年12月11日查封涉案房产于法有据。二、根据《规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案异议人虽与被执行人签订了《房屋转让协议》购买涉案宅基地房屋（含土地使用权），但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。且�议人未举证证明其是否涉案房产所在村镇村民，故该《房屋转让协议》不符合我国土地管理法律法规，亦不符合上述《规定》的要求。异议人申请解封涉案房产及撤销本院（2011）穗海法民执字第1694-2号执行裁定书，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，裁定如下：
驳回异议人蔡伟连提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 黄胜强
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 苏韵贤