湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01050号
上诉人（原审原告）湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。
法定代表人何坚，总经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）刘跃文。
委托代理人贺巍，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人沈洁，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）因与被上诉人刘跃文物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出（2014）开民二初字第03468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月15日湖南长勘房地产开发有限责任公司（甲方）（以下简称长勘房地产公司）与君天物业公司（乙方）签订了一份《北湾景园前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对北湾景园小区提供前期物业管理服务。该合同大致内容为：一、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括协助项目现场的安全防范工作及形象展示，对管理区域进行相关的物业管理服务，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；二、本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层物业每月每平方米1.4元，多层物业每月每平方米0.8元；三、业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方足额交纳，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业服务费用；四、业主逾期未交纳物业服务费等相关费用的，应当从逾期之日起按千分之三的标准承担相应的滞纳金；等等。《北湾景园前期物业管理服务合同》签订后，君天物业公司进入北湾景园小区开展物业管理活动。
刘跃文购买了长勘房地产公司开发的北湾景园小区1栋603室（建筑面积122.39平方米）。因房屋质量问题，刘跃文与建设单位发生纠纷，至君天物业公司起诉之日止，刘跃文并未收到房屋钥匙及办理收房手续。
君天物业公司在一审庭审中提交催款函、在1栋603室门上张贴催款函的照片、律师函，拟证明其对刘跃文进行了书面催缴。刘跃文对上述函件均否认收取、知情。
君天物业公司诉至原审法院，请求判令：1、刘跃文缴纳拖欠的物业服务费等费用共计6993.6元，其中物业服务费5827.6元，违约金1166元；2、刘跃文承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，一、按合同相对性原则，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业公司，业主非该合同的签订主体，而我国相关法规规定前期物业服务合同对业主有约束力，是因业主是物业服务合同相关权利的实际享有者，而享受物业服务合同相关权利的前提是不动产的实际交付，是义务人将房屋钥匙交付房屋所有权人，使其取得对房屋的实际占有、使用权。本案中刘跃文至今仍未办理房屋交房手续、领取涉案房屋钥匙，且君天物业公司与建设单位签订的《北湾景园前期物业管理服务合同》明确约定因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由建设单位足额交纳，该约定亦符合《物业管理条例》第四十二条第二款规定的精神，故君天物业公司虽依据前期物业服务合同对涉案房屋提供了物业服务，其相对应的权利不应由君天物业公司直接向刘跃文追索。二、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，书面催缴是物业公司起诉欠费业主的前提，物业公司必须经书面催缴方可起诉欠费的业主，本案中，君天物业公司将催款函张贴在刘跃文并未接收的房屋门上，无法证明刘跃文收到催缴物业管理费书面通知的事实，故应当认定君天物业公司在向法院起诉前没有书面催促刘跃文缴纳物业管理费。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回湖南君天物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由湖南君天物业管理有限公司承担。
上诉人君天物业公司不服该判决，上诉称：1、原审判决认定事实不清，刘跃文为规避交纳物业费，拒不办理收房手续。刘跃文以2014年拍摄的“房屋存在质量问题”的照片作为2008年拒不收房的理由，显然不能成立；2、原审判决认定刘跃文“未收到房屋钥匙“错误，开发商长勘房地产公司在通过电话、邮寄等方式通知刘跃文收房未果的情况下，于2008年7月26日在潇湘晨报刊登通知交房公告，开发商长勘房地产公司已经履行了相应通知收房义务；3、原审判决认定君天物业公司未对刘跃文书面催缴物业费错误，君天物业公司采取了上门张贴催缴函、发送律师函、向开福区工商局寄送催缴函、将欠费人员情况以书面函件告知工商局的主管领导等方式书面催缴，且君天物业公司在刘跃文每次查看房屋时都提及交纳物业费的事宜；5、原审判决适用法律错误，交纳物业费并不是以不动产的实际交付、房屋钥匙交付给房屋所有人或房屋所有权人对房屋取得实际占有、使用来判断。6、原审判决明显违反等价有偿的市场原则，对君天物业公司不公平。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持君天物业公司的一审全部诉讼请求。
被上诉人刘跃文答辩称：1、开发商长堪房地产公司未及时履行通知交房的义务是各业主至今无法收房的主要原因。君天物业公司借故刘跃文所购房屋为福利房，企图混淆概念将通知交房的责任推卸给刘跃文所在单位；2、君天物业公司扣押刘跃文的房屋钥匙及权证，致使房屋至今未实际交付，应当承担迟延交房期间的物业费及扣押房屋权证给刘跃文造成的损失；3、刘跃文所购房屋存在严重质量问题，不符合商品房买卖合同约定的交房条件；4、刘跃文未收到君天物业催缴物业费的书面通知；5、一审判决对法律、法规的理解和适用正确，物业买受人享受物业服务、交纳物业费的前提必须是以不动产实际交付为前提，且刘跃文所购房屋是否升值与物业服务无关，不是君天物业公司物业服务所带来的回报。请求二审法院维持一审判决。
本院二审中，君天物业公司向本院提交了小区开发商长勘房地产公司于2008年7月26日在潇湘晨报上通知业主收房的公告，拟证明开发商履行了通知交房的义务。刘跃文发表质证意见为：对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房屋买卖合同并没有约定在该报刊上公告通知业主收房，且刘跃文通讯地址明确，本案不适用公告送达的条件，且该证据未在一审庭审结束前提交，也未提交一审法院，故该证据不能作为定案依据。
本院审查认为：对该证据不予认定，因为合同没有约定且本案当事人地址明确，不宜采取公告送达的方式通知业主收房。
本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业公司，即本案中的开发商长勘房地产公司与君天物业公司，业主非该合同的签订主体，但依据我国相关法律规定，业主是物业服务合同相关权利的实际享有者，前期物业服务合同对业主具有约束力。享受物业服务合同相关权利的前提是不动产的实际交付，是长勘房地产公司将房屋钥匙交付给业主，使各业主取得对房屋的实际占有、使用权。本案中君天物业公司没有证据证明刘跃文已办理房屋收房手续并领取涉案房屋钥匙，且君天物业公司与建设单位长勘房地产公司签订的《北湾景园前期物业管理服务合同》明确约定因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由建设单位足额交纳，故君天物业公司虽依据前期物业服务合同对涉案房屋提供了物业服务，其相对应的权利不应由君天物业公司直接向刘跃文追索。且君天物业公司将催款函张贴在刘跃文并未接收的房屋门上，无法证明刘跃文收到催缴物业管理费书面通知的事实，故应当认定君天物业公司在向法院起诉前没有书面催促刘跃文缴纳物业管理费。上诉人的上诉请求事实依据不充分，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费25元，由上诉人湖南君天物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。