广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9472号
上诉人（原审原告）：许波，男，汉族，1980年9月25日出生，住所地：乌鲁木齐市新市区，
委托诉讼代理人：孔祥忠，广东卓权律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁蓉，女，汉族，1977年7月21日出生，住所地：新疆石河子市，
上诉人许波与上诉人袁蓉因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许波上诉请求：1、依法撤销深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初23960号民事判决书第二项，改判袁蓉向许波支付违约金14000元。2、一、二审诉讼费用由袁蓉承担。
上诉事实与理由：一、原审判决认为许波在搬离涉案房产前应修复墙面的孔洞等，但是因为袁蓉在合同到期前违约单方面解除合同，在很短的时间内要求许波搬离房租，许波根本无法在搬离前完成修复，没有修复的责任完全在于袁蓉一方，不能因此认定许波有违约行为。其次，许波购买的电视机虽然有袁蓉的1000元出资，但是许波亦出资了一部分购买，该电视机无法进行分割处理，由于袁蓉先行违约要求许波搬离涉诉房屋，在许波要求其退还押金无果的情况下；许波才将自己出资一部分购买的电视机搬走，双方在合同中并没有约定电视机的归属问题，袁蓉对此也未提出过异议。许波搬走电视机是基于袁蓉应当退还许波房屋押金而未退还的情况下，许波为了抵消袁蓉的债务而做出的行为，不能因为许波搬走电视机而认定许波有违约行为。二、本案中许波虽有迟延支付房租的行为，但根据合同约定并不构成根本违约。相反，袁蓉以许波居住人数过多等理由多次无数要求许波提前搬离房屋，已经构成根本违约，应当依照合同约定向许波返还押金并承担相应的违约责任。
二审期间，许波补充其上诉意见称，本案是出租人袁蓉强行要求许波搬离所承租的房屋，其违约在先，在此情况下，许波承诺在合同尚未到期的情况下先由袁蓉支付违约金并退回押金以后，许波会在搬离前将墙面复原，但是袁蓉并没有向许波支付违约金并退还押金，也没有在许波搬离前给予必要的修复墙面时间，该责任应当由袁蓉来承担，不能因此认定许波违约。
针对许波的上诉，袁蓉辩称，关于违约金，如果承租人不按时交租、缴纳水电费，业主有权要求其搬离的。许波多次违反租赁合同，因此，我方不应支付违约金。
上诉人袁蓉上诉请求：依法撤销原审判决。
上诉事实与理由：1、袁蓉作为房东，关于房屋内电器、墙壁、居住人数、电费等等事项，许波早已经多次违反房屋租赁合同。2、袁蓉作为房东，多次与许波协商，但换来无理取闹和辱骂、恐吓，迫使袁蓉屈服。3、判决中，许波弄坏屋内电视、洗衣机并要求购置新电器，袁蓉满足其要求后，许波将其偷走属于违约，袁蓉作为房东无法与其继续履行合同，也无法和许波达成协议。唯有按照租房协议将合同终止，实属被迫。4、许波租赁期间未曾支付任何电费，袁蓉由于不够重视资料准备忘记了此项。但事实胜于雄辩，电费扣款记录可予补上，均为袁蓉的银行卡扣除。本人因需离境出国，暂时未有时间补足证据，回国后补上。根据租赁法，袁蓉有权收回房屋。5、许波无权扣除房租，其违约后，房东有权收回房租。6、许波的多项违约构成了袁蓉的被迫收回房屋举动，袁蓉不应承担违约责任。7、许波在租赁期间所造成的房屋内电器、沙发、墙壁打孔、电费等等损失必须补偿给袁蓉。费用清单已经在递交的资料中列清。8、此案实属许波借租房敲诈勒索并偷窃电视机个案，袁蓉多次宽恕许波，并给予实质性经济支援。在许波越来越无理的敲诈和欺迫中要求许波搬离实属无奈和自卫。而且任何租房纠纷中，房东有权从租客押金中扣除相应的房屋租赁期间有关房屋的任何损失，不存在袁蓉收没许波押金这一说法。
二审期间，袁蓉补充其上诉意见称，一、许波的态度问题，许波交定金后要求袁蓉购置很多家具，包括沙发、床等。二、除了按时缴纳管理费，未按时交租、水电费、燃气费。三、袁蓉并没有说让许波搬离，当许波出现违约时，袁蓉与其好好商量，但其总是不好好说话且从房租中扣除不必要的费用。四、租房时是许波与其妻子，因许波总是在电话中辱骂袁蓉，袁蓉到其租住的涉案房屋拜访许波，但发现住了六个人，人太多且许波经常叫少数民族的人聚会，骚扰到邻居。
针对袁蓉的上诉，许波辩称，本案由袁蓉违约造成，因此，请求驳回袁蓉的全部上诉请求，支持许波的上诉请求。
许波向一审法院起诉请求：1、袁蓉向许波返还租房押金14000元；2、袁蓉向许波支付违约金14000元。
一审法院认定事实：2016年5月30日，许波（承租方、乙方）与袁蓉（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同书》约定，甲方同意将位于深圳市福田区沙嘴路JHW花园2栋7D房产（下称涉案房产）出租给乙方使用；租期为1年，从2016年6月1日起至2017年5月31日，租金为每月7000元；租金应于每月1日前由乙方支付甲方，合同签订后当日，乙方向甲方支付2个月租金的押金14000元；合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方；如乙方未按时支持租金和其它费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等两个月，甲方有权终止合同，收回房屋；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反合同的约定未承租该物业的，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同备注：详见家俬清单，所有家俬电器能正常使用。同日，双方签署了《标的物业交楼时所附家俬电器清单》，清单中列明了涉案房产内的所有电器及家具。其中电器包含了空调2台、洗衣机1台。同日，袁蓉向许波开具《收款收据》，确认收到许波支付的押金14000元、租金7000元。上述合同签署后，许波与袁蓉通过微信转账收支租金，许波于2016年7月3日向袁蓉转账支付了2016年7月份的租金6500元，同时称空调打眼、水电小余额等合计扣费500元，袁蓉不同意许波的该项扣费，后许波于同日向袁蓉转账支付了100元，于2016年7月9日又向袁蓉转账支付了400元。许波于2016年8月6日向袁蓉转账支付了8月份的租金7000元、于2016年9月3日向袁蓉转账支付了9月份的租金7000元。一审庭审时，袁蓉确认许波付清了2016年9月30日前的管理费、水电费等费用。补充质证时，袁蓉又称许波拖欠2016年6月至9月30日期间的水电费2496元，并提交了其自行制作的缴费记录予以佐证，许波对此不予认可。另查，袁蓉称许波在承租第一天即损坏了洗衣机，所以其重新购置了洗衣机，另其在许波的要求下另行购置了一台新的空调安装在客厅，另行出资1000元购置了电视机。许波称购置电视机共计1600元，袁蓉出资1000元，许波自行出资600元，许波搬离涉案房产时将该电视机搬走。许波承租涉案房产后，许波、袁蓉双方在空调安装费的承担事宜上即产生矛盾，后因其他琐事矛盾加深，相互指责对方违约，言语不和。袁蓉还称许波找人威胁、恐吓，袁蓉为此报警，警方未予受理。2016年9月，袁蓉要求许波于2016年9月30日前搬离涉案房产，并要求许波将沙发上的污渍清理干净、修复墙面上安装镜框的孔洞。许波称其未拖欠袁蓉任何费用，让其搬离袁蓉需赔偿违约金、退押金，搬离前会将墙复原。许波实际于2016年9月30日搬离涉案房产并将涉案房产交付袁蓉，袁蓉确认许波除搬走电视机外，其他家电家具均已交付。
一审法院认为，许波与袁蓉签署的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，许波与袁蓉之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。许波实际于2016年9月30日搬离涉案房产，袁蓉亦于当日收回涉案房产，涉案合同应于该日实际解除。本案的争议焦点为袁蓉解除涉案合同是否有合同依据、租赁押金的返还问题。首先，合同约定许波应于每月1日前支付租金，如拖欠租金超过10天，袁蓉有权解除合同。许波支付2016年7、8、9月的租金的时间虽晚于合同约定的每月1日，但并未超过合同约定的10日，许波逾期支付租金并不构成根本违约。一审庭审时，袁蓉确认许波足额支付了承租期间的水电费及管理费，在补充质证时又称许波没有支付水电费，袁蓉前后陈述不一致，且其提交的缴费记录并不能证实许波未支付水电费。再者，许波于2016年9月28日发给袁蓉的微信称其未拖欠费用，袁蓉亦未对此提出异议，一审法院据此认定许波已足额支付了承租期间的租金、水电费及管理费，许波没有违约；其次，双方签署合同时签署了家俬家电清单，并确认均能正常使用，但在许波承租后，袁蓉又另行购置了洗衣机，袁蓉另行购置洗衣机的事实不排除许波承租涉案房产后损坏了洗衣机的可能性，此时许波已构成违约，袁蓉另行购置洗衣机且未提出解除合同应视为袁蓉放弃行使合同解除权。即便许波在承租期间要求袁蓉另行购置空调，袁蓉原本可以不予理会，但袁蓉自愿另行购置一台空调，不能视为许波违约；最后，根据原袁蓉双方微信聊天的内容，许波在承租涉案房产之初，双方在沟通新空调的安装及费用承担事宜之时即产生矛盾，之后又因租金支付事宜及各种琐事互相指责，但双方的该行为均不能视为违约。综上，许波虽构成违约，但并不构成根本违约，袁蓉单方解除合同违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。合同约定许波应保证房屋设施完好无缺，如有损坏应负责恢复原状或赔偿。许波称其在搬离涉案房产前会修复墙面的孔洞，无证据显示许波在合同解除后修复了涉案房产的墙面、按袁蓉的要求清洗了沙发。再者，许波确认其将袁蓉出资1000元购置的电视机搬走，无论在购买该电视时许波有无出资，其将该电视机搬走亦违反了合同的约定。综上，许波、袁蓉双方在履行合同过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。袁蓉违约，其无权没收许波支付的押金。许波违约，其要求袁蓉支付违约金14000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。但袁蓉应向许波返还押金14000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、袁蓉应于本判决生效之日起十日内向许波返还押金14000元；二、驳回许波的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费500元（已由许波预交），由许波负担250元，袁蓉负担250元。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定及违约责任的承担问题。
涉案合同系涉案双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，袁蓉作为出租人，依约应将涉案房产交付许波使用至租期届满，现其以许波未按时支付租金、未支付费用、无理要求购置家电、居住人数过多等为由解除合同，在租期届满前要求许波搬离涉案房产。对此，本院认为，首先，关于租金问题。许波虽存在迟延支付租金的情形，但未有逾期十天仍未支付租金的情况，其违约情形依约尚未构成根本违约，袁蓉据此解除合同缺乏合同依据，本院不予支持。其次，关于费用问题。袁蓉于原审庭审中已确认许波结清费用，现又上诉主张许波未支付费用，袁蓉就此未提供有效证据予以证明，故本院对其主张难予采纳。再次，关于购置家电。涉案合同对此未有约定，在许波提出要求后，袁蓉未予拒绝且已购置家电提供给许波使用，现袁蓉据此主张解除合同，理据不足，本院不予采纳。袁蓉另行购置洗衣机交付给许波使用，并不足以证明许波有不当使用洗衣机致损的行为，原审据此认定许波违约，处理欠妥，本院予以纠正。最后，关于居住人数问题。涉案合同并未约定限制涉案房产居住人数，袁蓉以此为由解除合同亦无合同依据，本院不予支持。综上，袁蓉解除合同的主张缺乏事实和合同依据，本院不予支持；袁蓉据此于租期届满前要求许波搬离涉案房产，已致涉案合同无法继续履行，其行为构成根本违约，故袁蓉应予返还涉案租赁押金并应承担相应的违约责任。本案中，依前述查明事实，许波确有迟延支付租金的情形；从涉案双方往来微信记录中许波答应修复墙面的内容看，亦可认定许波于承租期间存在损坏涉案房产墙面的情况；涉案房产中的电视机系由袁蓉出资1000元与许波共同购买，许波在未与袁蓉协商的情形下即将其搬离涉案房产亦有不妥，基于前述情形，本院认为，许波于合同履行过程中亦具有一定过错，故依公平与诚信原则，本院酌情将合同约定的违约金14000元调整至10000元，据此，袁蓉应向许波支付违约金10000元。
综上，许波的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持；袁蓉的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实不清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23960号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23960号民事判决第二项；
三、袁蓉应于本判决生效之日起十日内向许波支付违约金10000元；
四、驳回许波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费500元（许波已预交），由许波承担70元，袁蓉承担430元；本案二审案件受理费400元（许波已预交150元、袁蓉已预交250元），由许波承担50元，袁蓉承担350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年九月四日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。