安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00250号
上诉人（一审第三人）：徐永红，曾用名徐平，居民。
委托代理人：周步海，男，1964年3月21日出生，汉族，居民。
被上诉人（一审被告）：安徽奔达时房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市顺河路，组织机构代码70498992-9。
法定代表人：赵明，该公司董事长。
委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李飞，居民。
委托代理人：胡永正，男，1961年5月2日出生，汉族，居民。
委托代理人：王成，安徽君光律师事务所律师。
上诉人徐永红因与被上诉人安徽奔达时房地产开发有限公司（以下简称奔达时公司）、李飞商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年12月14日作出的（2010）宿埇民一初字第00696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员杨俊举组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李飞一审诉称：2002年5月8日，李飞购买奔达时公司开发的位于宿州市西昌路香港玉生街E区4号楼606室房屋一套，并与奔达时公司签订了售房合同。同年12月20日奔达时公司通知李飞上房。奔达时公司一直未与李飞办理产权过户手续。请求判决确认李飞、奔达时公司之间签订的合同有效；奔达时公司协助李飞办理房屋所有权转移登记；奔达时公司支付李飞违约金20000元，并承担本案诉讼费用。
奔达时公司一审辩称：李飞所述无事实依据。李飞、奔达时公司间无买卖合同。总经理曹良成任职至2003年上半年，曹良成确认在任职期间所签合同甲方一栏有其本人签字，该合同没有曹良成签字，奔达时公司不予认可。合同并非奔达时公司工作人员书写，亦未收到李飞购房款47800元。2006年该房被宿州市中级人民法院查封，查封期间不可能将房屋销售给李飞。请求驳回李飞的诉讼请求。
徐永红一审述称：2002年12月9日徐永红购买奔达时公司开发的香港玉生街A区壹号楼南108号门面房一间，奔达时公司不守信用，未将该房交付给徐永红，徐永红多次主张权利，奔达时公司于2008年底将E区4号楼606室从蔡华手中要回，交付徐永红。为办理房屋产权证，徐永红与奔达时公司在2009年6月17日重新签订了房屋买卖合同。同年8月3日，奔达时公司为徐永红开具上房证。徐永红将该房租赁给丁克营居住，并交纳了物业费、水电费等。2011年12月底，徐永红之妻郭玉兰入住该房。2012年3月19日至3月30日，郭玉兰生病住院期间，李飞强行撬门进入该房（徐永红的物品至今仍在该房里）。为此，徐永红父母多次与李飞及其亲属发生争执、厮打，公安机关作出处理，并责令李飞搬出该房，李飞及其亲属不服，申请复议，复议机关维持公安机关的决定。徐永红的购房手续合法、有效，并于2008年年底实际取得该房。请求判令：徐永红与奔达时公司签订的房屋买卖合同有效；奔达时公司协助徐永红办理香港玉生街E区4号楼606室房屋所有权转移登记；驳回李飞的诉讼请求。
一审查明：2002年5月8日，李飞与奔达时公司签订一份售房合同，约定：李飞购买奔达时公司E区四号楼606室，建筑面积85平方米，每平方米580元，一次性付清房款优惠3%，总价款47800元；奔达时公司于2002年12月20日交付现房。如违约，赔偿10%违约金。合同签订后，奔达时公司未交付房屋。2009年6月17日，奔达时公司与徐永红签订一份商品房买卖合同，约定：徐永红购买奔达时公司开发的E区四号楼606室，建筑面积84平方米，每平方米1200元，总价款100800元，一次性付清房款优惠，房款为100000元。该合同末尾注明：此房由A区购门面转入，原合同已收回，收款票据为A区门面款NO．0453763、NO．0124432。后徐永红入住E区四号楼606室。2012年3月，李飞与徐永红父母因该房发生争执，现李飞在该房居住。
一审另查明：宿州市中级人民法院于2006年10月26日作出（2006）宿中民二保字第11号民事裁定，对奔达时公司开发的香港玉生街E区四号楼606室进行了查封。2013年5月16日，奔达时公司申请一审法院委托无锡江南司法鉴定所对李飞提交的售房合同上笔迹的书写形成时间进行鉴定。2013年11月18日，无锡江南司法鉴定所作出江南司鉴所（2013）文鉴字第49号鉴定意见书，鉴定意见为：上述购房单位为“李飞”的售房合同上笔迹的书写形成时间早于样本3（日期为2006年8月10日、售房单位为安徽奔达时房地产开发有限公司、购房单位为闻静的《预售房合同书》上的笔迹。
一审法院认为：本案争议焦点是：1、李飞与奔达时公司签订的房屋买卖合同是否有效，李飞的诉讼请求能否支持；2、徐永红与奔达时公司签订的房屋买卖合同是否有效，徐永红的诉讼请求能否支持。（一）李飞与奔达时公司签订的售房合同是合同各方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。因涉案房屋已被安徽省宿州市中级人民法院查封，故李飞要求奔达时公司协助李飞办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院不予支持；由于李飞未提交其缴纳购房款的原件，不能证明其已经缴纳了购房款，故对其要求奔达时公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。（二）徐永红与奔达时公司签订的商品房买卖合同虽是双方当事人真实的意思表示，但该合同于2009年6月17日签订，系在安徽省宿州市中级人民法院查封该房之后，奔达时公司出售该房，违反法律规定，故徐永红与奔达时公司签订的商品房买卖合同无效。徐永红要求奔达时公司协助其办理香港玉生街E区4号楼606室房屋所有权转移登记并驳回李飞的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李飞与奔达时公司于2002年5月8日签订的售房合同有效；二、徐永红与奔达时公司于2009年6月17日签订的商品房买卖合同无效。三、驳回李飞的其他诉讼请求；四、驳回徐永红的其他诉讼请求。案件受理费1295元，保全费500元，由奔达时公司负担。
徐永红不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审以徐永红与奔达时公司间的商品房买卖合同系人民法院查封期间签订为由，判决确认该合同无效错误。根据相关司法解释规定，人民法院查封不动产的期限不得超过2年。涉案房屋被查封时间为2006年10月26日，徐永红与奔达时公司签订合同的时间为2009年6月17日，已超过2年的查封期限，人民法院也未予以续查封。另，奔达时公司与其债权人间存在协议与补充协议，其债权人同意奔达时公司出售房屋，并约定奔达时公司应将出售房屋的行为告知其债权人。故徐永红与奔达时公司签订的商品房买卖合同有效。2、徐永红的合同义务已经履行完毕，奔达时公司已将合法的上房、办证手续交付徐永红，且徐永红已实际入住。李飞虽持有售房合同，但无合法的付款凭证，因李飞未真正履行合同，其诉求不受法律保护。综上，请求撤销原判，改判徐永红与奔达时公司签订的合同有效；奔达时公司协助徐永红办理涉案房屋所有权登记手续；驳回李飞的诉讼请求。或将本案发回重审。
奔达时公司辩称：同意徐永红的上诉理由和上诉请求。
李飞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。人民法院查封扣押的物品不得买卖，徐永红与奔达时公司签订的合同在人民法院查封期间，该合同无效。李飞与奔达时公司签订的合同无合同法规定的无效情形，合法有效。应驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐永红向本院提交中国农业银行宿州城中支行与奔达时公司签订的协议及补充协议各一份，以证明该协议及补充协议在宿州市中级人民法院执行局主持下签订，奔达时公司可以对房屋进行买卖，补充协议第七条表明该协议已经发生法律效力。奔达时公司均是采取这种方式进行房屋买卖，一审认定徐永红的合同无效与协议及补充协议相违背。
奔达时公司发表质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，能够达到徐永红的证明目的。涉案房屋系2006年查封，该两份协议形成于2007年，期间奔达时公司未处置房产，奔达时公司与中国农业银行宿州城中支行协商，经宿州市中级人民法院执行局同意后可以处置查封房产。
李飞发表质证意见为：该两份协议系复印件，不能作为证据使用，且与本案没有关联性，未涉及本案诉争房屋。奔达时公司明知房屋已经出售给他人，不应将房屋另行出售。
二审期间，李飞向本院提交如下证据：1、支付房款收据原件，因一审时未找到原件，提交的系该收据的复印件，证明李飞房款已付清；2、赔表费发票1张、水费发票2张、电费收据电脑件，证明李飞实际占有该房屋。
奔达时公司发表质证意见为：证据1不是新证据，不具有真实性、合法性。该收据日期为2002年5月8日，曹良成时任奔达时公司总经理，收据上应加盖曹良成的印章；从收据的材质看，如形成于2002年，不应如此清晰，应由徐永红对该收据的真伪提出鉴定申请。证据2费用均为2012年发生，恰证明李飞非法占有涉案房屋的事实。
徐永红发表质证意见为：证据1原件一审未提供，不能作为二审新证据，亦不能推翻一审对该证据的认证意见；证据2时间均为2012年，恰说明李飞非法占有徐永红房屋的事实。
为查明案件事实，本院依法调取了（2007）宿中执字第31号卷宗对涉案房屋查封的相关材料。
奔达时公司发表质证意见为：对二审调取的执行卷宗材料的真实性、合法性、关联性无异议。虽宿州市中级人民法院于2007年对涉案房产进行查封，但2008年、2009年间，奔达时公司为偿还借款，与中国农业银行宿州市城中支行协商一致，经宿州市中级人民法院执行局同意，可以对查封的房产进行买卖，并将房款交宿州市中级人民法院指定账户。徐永红与奔达时公司在此期间签订合同，奔达时公司未及时为其办理房产过户登记手续。鉴于徐永红对涉案房屋上房、居住、实际占有使用该房的事实，请求二审支持徐永红的诉求。
徐永红发表质证意见为：对二审调取材料的真实性、合法性、关联性无异议，但徐永红在签订合同时不知涉案房屋已被查封的事实，从物权法的角度讲，徐永红系善意取得，且奔达时公司正在为徐永红办理房产证，徐永红与奔达时公司签订的合同应受法律保护。
李飞发表质证意见为：对二审调取材料的真实性、合法性、关联性无异议，该材料能够说明徐永红与奔达时公司签订合同时涉案房屋尚在查封期间，该房屋买卖协议无效。
结合各方当事人举证、质证意见，本院认证意见为：（一）徐永红提供的证据。该两份协议虽为复印件，奔达时公司对真实性无异议，结合其他证据材料，予以认定。（二）李飞提供的证据。证据1系原件，与李飞在一审中提供的收据复印件核对一致，予以认定；证据2奔达时公司、徐永红对真实性无异议，予以认定。（三）对本院调取的材料。各方当事人对真实性、关联性无异议，该材料调取自本院卷宗，予以认定。
经二审审理查明：2002年5月8日，奔达时公司为李飞出具47800元房款的收据。
本院另查明：2008年1月24日，本院作出（2007）宿中法执字第31号协助执行通知书，要求宿州市房地产管理局协助查封（2006）宿中民二保字第11号民事裁定载明的含诉争房屋在内的房产，宿州市房地产管理局于同日回执：此要求协助查封的房产未进行产权登记，现做预查封。涉案房屋至今处于查封状态。除上述事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：徐永红要求确认其与奔达时公司2009年6月17日签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求能否成立，徐永红要求奔达时公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续能否支持。
《中华人民共和国物权法》规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定将合同效力与物权变动作出明确区分，合同效力不受物权变动的影响。虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，“不得转让”指不得进行物权变动，并没有否定买卖合同的效力。该规定的目的在于对查封或以其他形式限制房地产权利期间对房地产变更登记行为的效力，违反该规定，并不必然导致合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。本案中，徐永红与奔达时公司与2009年6月17日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，不存在合同无效的情形，合法有效。一审以涉案房屋处于查封期间，从而否定徐永红与奔达时公司在此期间签订的房屋买卖合同的效力错误，本院予以纠正。徐永红关于该合同有效的上诉理由成立，予以采纳。由于涉案房产尚在查封期间，故徐永红要求奔达时公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，一审认定案件事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2010）宿埇民一初字第00696号民事判决第一项，即“李飞与安徽奔达时房地产开发有限公司于2002年5月8日签订的售房合同有效”；第三项，即“驳回李飞的其他诉讼请求”；第四项，即“驳回徐永红的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2010）宿埇民一初字第00696号民事判决第二项，即“徐永红与安徽奔达时房地产开发有限公司于2009年6月17日签订的商品房买卖合同无效”；
三、徐永红与安徽奔达时房地产开发有限公司于2009年6月17日签订的预售（购）房合同有效。
一审案件受理费、保全费按一审判决执行；二审案件受理费1295元，由上诉人徐永红负担645元，被上诉人安徽奔达时房地产开发有限公司负担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年八月十四日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。