上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1615号
原告上海骐骥室内装潢有限公司，住所地上海市真北路3199弄26号楼203室。
法定代表人沈兴华，总经理。
委托代理人李达新，上海市百纳律师事务所律师。
委托代理人杜家骅，该公司工作人员。
被告上海车绅活贸易有限公司，住所地上海市真北路3199弄4号楼A-A75室。
法定代表人江典光，董事长。
委托代理人余玮，上海瀛泰律师事务所律师。
原告上海骐骥室内装潢有限公司（以下简称骐骥公司）与被告上海车绅活贸易有限公司（以下简称车绅活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骐骥公司的委托代理人李达新、杜家骅，被告车绅活公司的委托代理人余玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骐骥公司诉称，原告系真北路3370号一、二层建筑面积约1200m2房屋经营管理者。原告于2006年8月将其中1层、2层房屋出租给旺年宾馆管理有限公司（以下简称旺年公司），租赁期10年。2010年8月20日，旺年公司将其中一层转租给名义上的自然人覃飞燕，实际为待成立的汽车美容公司。因旺年公司拖欠租金，原告起诉主张解除租赁合同，清偿欠租等。经审理，（2011）普民四（民）初字第1725号判决：合同解除；旺年公司迁出1层、2层，并将房屋交还原告；覃飞燕应迁出1层；支付租金、使用费等。判决生效后，作为一层房屋的实际使用人，即已与2011年1月3日核准成立的被告，为了“避免各方的损失”请求承租1层与2层房屋，并表示愿付清2012年1层房屋拖欠的全年租金，同时“直接签订与原告的租赁合同”。于是，原被告经协商于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁期限9年零8个月（2013年1月1日-2022年8月31日）。租金（含物业费）第一年为人民币750000元（以下币种均为人民币），第二年起每年在上一年的基础上递增30000元，即2014年1月1日-2014年12月31日计78万元，2015年1月1日至2015年12月31日计81万元，依此类推，最后一年和最后一个月按实结算。租金支付方式为先付后用，六个月支付一次，一年二期，期满最后10天内支付下期租金，承租人支付履约保证金20000元，出租人免除装修期内租金6万元。合同同时明确；租赁期内，承租人若未经出租人书面同意擅自拆、改、变动房屋结构，或拖欠租金及费用10天以上，出租人有权“中途终止本合同，收回房屋，不退还房屋租赁保证金，由此造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿”。合同对其他事项也作了相应的约定，经双方盖章生效。被告于2013年1月11日支付保证金2万元即入住，2013年1月27日双方签订《房屋交接书》，交接书确认：二楼水、电表读数用量约定此后产生的费用由被告承担。一楼约定：“一楼房屋因乙方（被告）仍在使用，故水电费用仍由乙方继续支付”。同时被告于2013年2月28日支付2013年上半年租金计27.5万元（实际扣除免租10万元）。于2013年6月27日支付下半年租金37.5万元。双方均已履行合同义务。按合同约定，被告应于2013年12月22日至12月31日间支付2014年上半年租金39万元。但数次催告，被告仅于2014年1月20日支付12万元，尚欠租金270000元至今未付，已逾期近两个月。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告对房屋恢复原状并搬离，按约办理退租还房手续；3、被告支付2014年1月1日起拖欠的租金人民币585000元，滞纳金人民币52650元（暂计数），保证金人民币20000元不予退还；4、诉讼费由被告承担。
被告车绅活公司辩称，被告并非由覃飞燕出资设立，也未拖欠原告租金。原告一直未将应交付被告的一层房屋交付被告使用，原告违约在先。根据被告实际使用的房屋，被告已超付租金。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）就上海市真北路3370号一层和二层房屋签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租上述房屋，租期自2013年1月1日至2022年8月31日，乙方付清20000元保证金合同生效；年租金750000元，次年起每年在前一年的租金基础上递增人民币30000元；租金每六个月支付一次，先付后用，在半年到期十日内支付下一期租金；甲方同意给予乙方真北路3370号二层房屋三个月的免费装修期，即甲方免收乙方二层租金人民币60000元整，从乙方第一期租金中扣减，但乙方仍需承担实际发生的水电等费用；租赁期满，乙方如不再续租，在乙方向甲方办妥退租手续后，甲方应将保证金退还乙方（不计息）；在租赁期内，乙方应按时交纳水电等费用，否则甲方将采取断水断电措施；乙方拖欠租金及其他费用达十天以上的，甲方有权解除合同；乙方租金逾期未付，每逾期一天，应按每天所欠租金的0.1%向甲方给付滞纳金。签约后，原告将上述房屋第二层交付被告使用。
被告给付原告款项情况如下：2013年1月11日支付保证金20000元，2013年1月26日支付2013年1月1日至2013年6月30日租金275000元，2013年6月27日支付2013年7月1日至2013年12月31日租金375000元，2014年1月15日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金120000元，2014年3月20日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金75000元。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判决如其诉请。
审理中，原告为证明其已将一层房屋交付被告，提供房屋交接书一份及载明一楼、二楼水电费的收款收据若干作为证据。房屋交接书内容为“2013年1月27日，双方对真北路3370号二楼房屋进行了交接，一楼房屋因乙方仍在使用中，故水电费用仍由乙方继续支付”；该交接书未加盖被告公章，仅有署名“白韶冲”的签名。被告称白韶冲非其工作人员，水电费单据仅仅载明一楼、二楼的具体数额；上述证据均不能证明原告已将一楼房屋交付被告。原告未举证证明白韶冲系被告工作人员，未举据证明其诉状中涉及到的覃飞燕与被告间存在何种关系。
关于租金给付情况，被告称原告向被告出示了其与房屋原承租人间发生诉讼后法院下达的判决书，并要求被告按约给付租金，为减少争议，被告在未实际使用一楼房屋的情况下仍按约支付了全额租金并要求原告交付一楼房屋，之后被告曾致函原告提出过此问题，但原告置之不理。
本院认为，原、被告间就上海市真北路3370号1、2层房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据合同约定，原告应将上述房屋交付被告使用，为此原告提供了相关证据证明已向被告交付房屋，对此被告予以否认。原告为证明已向被告交付一楼房屋的主要证据是房屋交接书及水电费单据，但房屋交接书并无被告盖章、且无证据证明白韶冲系被告工作人员，故仅凭分别载明一楼、二楼水电费数额的水电费收据及被告曾全额支付租金的事实，本院难以认定原告已将一楼房屋交付被告。因原告未将一楼房屋交付被告，原告已构成违约。根据被告给付租金的实际情况及被告仅使用二楼房屋的实际情况，结合双方在合同中约定二楼免租的条款所推算出的二楼应付租金数额，本院难以认定存在被告拖欠原告租金的事实。本院对原告以被告拖欠租金为由要求解除合同、返还房屋、被告给付拖欠租金并承担违约责任的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
对原告上海骐骥室内装潢有限公司的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币10176元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 马筱芳
人民陪审员 陆秀明
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 黄 菊
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。