上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1237号
原告上海中远化工有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人王锦淮，董事长。
委托代理人杨晓明，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人凌奋，经理。
委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。
原告上海中远化工有限公司（以下简称“中远公司”）诉被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司（以下简称“华凯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中远化工有限公司的委托代理人杨晓明、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司的委托代理人周芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中远化工有限公司诉称，中远公司、华凯公司及中远公司的下属公司上海市淞化实业有限公司（以下简称“淞化公司”）三方于2008年1月31日签订了租赁协议，约定中远公司将上海市宝山区长江西路XXX号场地的维修车间A座（以下简称“系争房屋”）出租给华凯公司，并由淞化公司作为物业管理方。之后，三方又于2011年3月28日签订了补充协议，对租金及物业管理费的支付方式做了变更。华凯公司自2014年起拖欠租金及物业管理费，中远公司多次催讨，华凯公司始终未按期支付。2015年5月11日，中远公司发函给华凯公司解除租赁协议，要求华凯公司支付拖欠的租金、物业管理费，返还维修车间，并承担相应的违约责任。因淞化公司进入歇业清算阶段，将其对华凯公司的物业管理费的债权转让给中远公司。故中远公司起诉要求：1、解除中远公司与华凯公司就系争房屋签订的租赁协议；2、华凯公司向中远公司支付2015年3月31日前拖欠的租金189.17万元以及物业管理费45万元，合计234.17万元；3、华凯公司向中远公司支付自2015年4月1日起至实际归还维修车间之日的占有使用费及物业管理费，租金及物业管理费合计按195万／年计算；4、华凯公司向中远公司支付水电费共计129，312.96元；5、华凯公司向中远公司支付违约金180万元；6、华凯公司立即将占用的系争房屋返还给中远公司。
被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司辩称，不同意原告诉请。华凯公司承租系争房屋用于汽车销售，从租赁开始就存在漏水，华凯公司提出后，中远公司拖延修理，修理后还是有钢结构漏水，无法正常使用，应当降低租金标准，以前付的部分也应该降低标准。租赁期间中远公司多次拉电，也应该降低租金标准。2014年华凯公司已经支付的款项是135万元。关于物业费，淞化公司没有提供物业服务，也没有物业资质，故不同意支付物业费。淞化公司从2014年年底就开始清算，公司处于停滞状态，2015年的物业费，不应该得到支持。断电以后双方协商，中远公司要求付款或者写承诺书，2015年3月底开始彻底断电，租赁房屋的效能大大降低，故不同意支付使用费。没有收到水电费发票和支付凭证，且经常断电，故不同意支付。同意返还系争房屋，但是华凯公司有装修，不付租金也是有前因后果的，双方互有过错，中远公司应该对装修给予一定的补偿。
经审理查明，2008年1月31日，中远公司、华凯公司、淞化公司三方签订《租赁协议》，约定中远公司将系争房屋出租给华凯公司使用，淞化公司作为中远公司的下属公司，受中远公司委托负责上述房屋的物业管理工作，租赁期限为9年，自2008年2月1日至2017年1月31日。租金：2008年2月1日至2011年1月31日的年租金为180万元；2011年2月1日至2014年1月31日的年租金为185万元；2014年2月1日至2016年1月31日的年租金为195万元；2016年2月1日至2017年1月31日的年租金为180万元。上述租金包含了每年应付给淞化公司的物业管理费20万元，本协议所称租金均包含物业管理费。物业管理费每年20万元由华凯公司付给淞化公司，其余租金付给中远公司。支付方式：华凯公司向中远公司支付押金180万元；协议签订之日起三个工作日内，华凯公司支付第一年租金及物业管理费180万元。租赁期内，房屋、道路、公用工程、配套设施由华凯公司负责保养，如因房屋、道路主体结构原有质量问题造成损坏，由中远公司负责维修和承担费用；因华凯公司使用造成的房屋、道路、设施等损坏，则由华凯公司负责维修和承担费用。水电排污等费用由华凯公司自行负担，结算单价按中远公司与其子公司相同的单价结算。违约责任：租赁期间，如华凯公司逾期支付租金、物业管理费及其他费用，则每逾期一天，应按应缴纳金额的万分之三向中远公司支付违约金，逾期三十天仍未缴付的，中远公司有权终止本协议，并要求华凯公司支付拖欠的租金，其已经缴纳的押金将作为违约金予以没收。协议签订后，华凯公司向中远公司支付了180万元的押金。2011年3月28日，三方签订《补充协议书》，对原租赁协议部分条款进行补充修订：租金及物业管理费支付方式由每一年支付一次变更为每半年支付一次；上半年租金及物业管理费于每年1月31日前支付到中远公司、淞化公司的指定账户，下半年租金及物业管理费于每年7月31日前支付到中远公司、淞化公司的指定账户（计算方式为当年应收租金及物业管理费的50%）。租赁协议其他条款不变。
2014年12月11日，中远公司向华凯公司发公函，要求华凯公司支付拖欠的租金165万元及物业管理费45万元，并告知华凯公司淞化公司已开始清理，一切业务由中远公司接管。2015年1月6日，华凯公司向中远公司出具承诺书：2015年1月底前支付2014年108万房租，剩余的2014年度房租及物业管理费等约60万元，于2015年4-6月份三个月付清；2015年度租金（2015年2月-2016年1月）按合同约定的标的额执行，支付方式按先行的支付方式处理；环保和消防方面的整改工作按贵司的要求抓紧整改落实；若上述承诺未兑现，我司愿意受贵司的相关处理。2015年3月18日，华凯公司再次向中远公司出具承诺书：截止2015年3月31日，我司共欠中远公司租金189.17万元，欠淞化公司管理费45万元，合计234.17万元（不含水电费）。希望贵公司理解体谅我司的困难，再次给予我司一定的宽限期，同时希望贵司能够尽快恢复供电。我司再次承诺在2015年3月31日将欠付的全部租金及管理费中的150万元先支付给贵司，余额84.17万元于2015年4月20日之前支付给贵司。如果上述两笔欠款任何一笔无法按时支付，我司同意贵司采取任何措施（包括但不限于停电、停水、收回出租的房屋及场地等）。同时我司也愿意按照合同约定承担相应的违约责任（包括但不限于支付合同约定的滞纳金、违约金等）。
以上事实，有原告提供的《租赁协议》《补充协议书》、公函、承诺书，及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，予以认定。
审理中，华凯公司表示两份承诺书的确是其公司出具的，是因为中远公司断电，被告无法经营，无奈之下才签的。华凯公司在2014年已经支付了135万元，截止2015年3月31日，共欠中远公司租金及物业管理费103.75万元。中远公司在2014年10月、2015年1月、2015年春节前，停电长达35-36天。而且，从2008年开始华凯公司就提出系争房屋有漏水存在，多次向中远公司发函，但一直没有解决。华凯公司向法庭提供了2008年4月28日、2012年11月21日的函以及2014年2月17日的协商备忘录，证明系争房屋存在漏水问题。
中远公司表示，系争房屋是存在过漏水的情况，华凯公司提出后，中远公司和淞化公司就进行了维修，2012年之后华凯公司也没有再提出过漏水问题。即便中远公司、淞化公司没有维修，被告也应自己维修，再向中远公司主张维修费用，不能以此拒绝支付租金。华凯公司支付的135万元是2014年之前的租金和物业管理费。2014年7月份，因华凯公司欠付租金和水电费，中远公司停电7天。2015年元旦，中远公司对系争房屋进行正常检修，有一两天的停电。2015年3月1日开始停电，华凯公司做出承诺后3月18日恢复供电。之后，因华凯公司未履行承诺，中远公司从4月2日停电至今。中远公司向法庭提供了2014年8月至2015年3月31日的水电费发票签收单，共欠费129，312.96元。中远公司表示，2015年3月31日之后的水电费在本案中不再主张。华凯公司对上述水电费的金额表示认可。
本院认为，中远公司、华凯公司、淞化公司签订的《租赁协议》及《补充协议书》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。淞化公司受中远公司委托对系争房屋进行物业管理，中远公司作为委托人承担受托人的合同权利及义务，符合法律规定。华凯公司未按约支付租金及物业管理费，逾期时间超过三十天，已构成根本违约，根据合同约定，中远公司有权要求解除合同。中远公司要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，华凯公司应当将系争房屋返还给中远公司，支付实际使用期间租金、物业管理费、水电费，并支付违约金。本案中，双方的合同解除系因华凯公司违约造成，其要求中远公司对装修给予补偿的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。
关于拖欠的租金及物业管理费，华凯公司的陈述与承诺书相矛盾，其应当给予合理解释及相关证据。华凯公司主张承诺书是在中远公司断电的情况下无奈签的，但断电显然无法构成胁迫，不足以推翻承诺函的真实性。结合华凯公司提供的2014年2月17日的协商备忘录，华凯公司拖欠2013年度租金95万元，其在2014年支付的135万元用于支付2014年以前拖欠的租金及其他费用的可能性较大。故，华凯公司出具的承诺函应认定为其真实意思表示。2015年3月31日前拖欠的租金及物业管理费金额，应以2015年3月18日出具的承诺书为准。关于漏水及停电问题，中远公司表示的确存在过漏水和停电，但华凯公司未提供证据证明漏水和停电造成的实际损失。考虑到漏水和停电确实影响了华凯公司的正常经营，而且淞化公司在2014年底便进入清理状态，中远公司亦未指派新的物业公司提供物业管理服务，2015年1月1日开始的物业管理费不应再计算，本院酌情减免2015年3月31日前的租金10万元、物业管理费5万元。减免之后，华凯公司应支付给中远公司2015年3月31日前的租金179.17万元及物业管理费40万元。
关于2015年4月1日至华凯公司实际返还系争房屋期间的租金及使用费的计算标准，根据租赁合同约定2015年度的租金为195万元（含20万元物业管理费），由于中远公司自2015年4月2日起对系争房屋停电至今，本院酌情确定2015年4月1日起的租金及使用费按照原标准（195万元-20万元）的50%计算，即87.5万元／年。
关于水电费，双方均认可数额为129，312.96元，本院予以确认。关于违约金的数额，本院认为中远公司主张的180万元过高，酌情确定为65万元。至于华凯公司支付给中远公司的180万元押金，华凯公司表示，如法院认定其欠付租金，押金可以抵扣。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海中远化工有限公司与被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司就上海市宝山区长江西路XXX号场地的维修车间A座签订的租赁合同；
二、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，将承租的上述房屋返还给原告上海中远化工有限公司；
三、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告上海中远化工有限公司支付2015年3月31日前的租金179.17万元及物业管理费40万元（抵扣180万元押金后，实际还应支付39.17万元）；
四、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告上海中远化工有限公司支付2015年4月1日至实际返还上述房屋之日止的使用费（按照87.5万元／年计算）；
五、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告上海中远化工有限公司支付截止至2015年3月31日的水电费129，312.96元；
六、被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告上海中远化工有限公司支付违约金65万元；
七、原告上海中远化工有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取23，084元，由原告上海中远化工有限公司负担6，094元，被告上海威仕华凯汽车销售服务有限公司负担16，990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一五年九月二十五日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。