湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00965号
原告：武汉金冠物业服务有限公司，住所地武汉市江岸区开明路5号。
法定代表人：彭红娟，总经理。
委托代理人：郭佳丽，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：万晓丹，湖北今天律师事务所实习律师。
被告：秦爱民，男，1972年4月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市武昌区三道街*号***室，现住武汉市武昌区临江大道**号锦江国际*栋*单元**层*号。
委托代理人：黄竞，湖北谦顺律师事务所律师。
原告武汉金冠物业服务有限公司（以下简称金冠物业公司）与被告秦爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日受理后，依法由审判员李永明适用简易程序独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告金冠物业公司的委托代理人万晓丹，被告秦爱民及其委托代理人黄竞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金冠物业公司诉称，被告秦爱民系武汉市武昌区临江大道锦江国际3栋2单元12层1号房屋的业主，金冠物业公司系小区物业服务企业。被告秦爱民于2007年4月30日办完收房手续，收房时原、被告签订《武汉市前期物业服务协议》，2010年7月10日原告另与武汉市锦江国际城业主委员会签订《物业服务合同》，两合同均约定物业服务费收费标准为高层住宅1.98元／㎡·月。
合同签订后，原告积极全面履行合同约定义务，提供完善的物业服务，但被告未依约向原告交纳物业服务费。自2009年1月1日至2014年6月30日（共计66个月），被告拖欠的物业服务费为人民币9461元（72.40㎡×1.98元／平方米·月×66个月），此期间原告多次对被告进行书面及上门催缴，被告均拒绝交纳。现诉至法院，请求判令：1、被告秦爱民支付原告金冠物业公司2009年1月至2014年6月的物业服务费9461.00元（暂计算至2014年6月30日）；2、被告秦爱民支付原告迟延履行交纳物业服务费的违约金2572元（暂计算至2014年6月30日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告秦爱民辩称，本案不应由武汉市武昌区人民法院管辖，《武汉市前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》中均有仲裁条款，因此本案由武汉市武昌区人民法院管辖的依据不足。本案原告不适格，本人是与锦江国际城物业管理中心签署《武汉市前期物业管理服务协议》并建立物业服务合同关系，原告无权要求被告支付2010年7月10日之前的物业服务费。本案已超过诉讼时效，本人自2009年1月以来从未收到过原告的文字、电话、短信、传真、电子邮件等一切形式的催费通知，原告也从未登门向本人催缴过物业服务费。原告未按合同约定提供物业服务，未及时更换有质量问题的进户门，对电梯的维护不到位，导致本人所住单元楼电梯经常停摆；原告管理不作为，导致小区内高空抛物严重，闲杂人员出入频繁；原告并未按照《武汉市前期物业管理服务协议》之规定，每六个月向业主公布物业管理费用及收支账目。本人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费。本人自2009年1月1日开始没有交纳物业服务费，每个月应交纳物业服务费143.4元，但是应享有交纳一年免收一个月物业服务费的优惠。
原告金冠物业公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证书、湖北省服务价格（收费）监审证，证明原告具有物业服务资质，有收费许可，是本案适格诉讼主体；
证据二、原、被告于2007年4月30日签订的《武汉市前期物业管理服务协议》、被告身份证复印件，证明被告购买了武汉市武昌区锦江国际3栋2单元12层1号房屋，系该小区业主；
证据三、金冠物业公司与武汉市锦江国际城小区业主大会业主委员会于2010年7月10日签订的《物业服务合同》，证明原告与被告存在物业服务的法律关系，双方就物业服务收费事项进行了约定，被告有按时交纳物业服务费的义务；
证据四、房屋移交凭证，证明被告秦爱民已于2007年4月30日收房，原告于当日开始收取物业服务费；
证据五、武汉市服务业统一发票，证明被告秦爱民最后一次交纳物业服务费的时间及金额；
证据六、欠缴物业服务费明细，证明被告秦爱民拖欠2009年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费金额为9461元；
证据七、缴费通知单11份，证明原告向被告进行过催收；
证据八、前期物业服务协议两份，证明开发商委托原告承接锦江国际城小区前期物业服务；
证据九、快递单一份、证明两份，证明原告于2013年4月25日向被告邮寄送达了物业费催缴函。
被告秦爱民为支持其主张，向法庭提交了以下证据：
证据一、被告身份证，拟证明被告身份信息；
证据二、《武汉市前期物业管理服务协议》，拟证明本案原告不适格，该协议载明合同双方为秦爱民与锦江国际城物业管理中心，原告不是适格主体；
证据三、照片11张，证明原告履行公共设施维护、修缮、管理等义务不到位，根据先履行抗辩权，被告有权拒绝交纳物业服务费；
证据四、房屋所有权证，证明武汉市武昌区临江大道55号锦江国际3栋2单元12层1号房屋系秦爱民所有；
证据五、武汉市房屋产权登记信息查询单、二手房买卖代理合同及收条各一份，证明武汉市武昌区三道街7号501室房屋已于2009年8月2日出卖，被告不可能收到邮寄地址为该房屋坐落地点的邮件。
以上证据均在法庭上出示，并经过庭审质证。被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据不足以证明原告具备从事物业服务活动及收费的资质；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，该协议加盖“锦江国际城物业管理中心”的公章，原告无权要求被告支付物业服务费；对证据三的真实性无法确定，不知道业主委员会是否与原告签订物业服务合同；对证据四、证据五无异议；对证据六的真实性和证明目的均有异议，不能证明被告欠缴物业服务费的金额；对证据七的真实性和证明目的均有异议，该证据系复印件，也没有被告签字，被告从未收到过原告催缴物业服务费的通知；对证据八中2007年2月1日签订的前期物业服务协议的真实性无异议，2009年1月30日签订的前期物业服务协议系复印件，不予质证，原告在2009年1月31日至2010年7月10日期间内无收费资格；对证据九的真实性有异议，被告自2008年8月就居住在锦江国际城小区，从未收到该邮件，快递单上无收件人签名，快递员也没有到庭。原告对被告提交的证据一、证据四无异议；对证据二的真实性没有异议，锦江国际城物业管理中心系原告驻锦江国际城小区的分支机构；对证据三的真实性无法确定，即便属实，进户门并不属于公共设施，系被告家中自用部分；对证据五的真实性没有异议，但认为无法达到其证明目的。
本院对原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五以及被告提交的全部证据的真实性予以确认，并作为认定本案事实的根据。对原告提交的证据九，被告不认可，由于快递单上没有收件人签名，证人李浩也没有出庭作证，结合被告已于2009年8月2日将武昌区三道街附7号5楼1号房屋出售的事实，本院对该证据的效力不予认定。
经审理查明，原告金冠物业公司系取得叁级资质的物业服务企业。锦江国际城物业服务中心系原告金冠物业公司下设项目管理处。
秦爱民购买的武汉市武昌区临江大道锦江国际3栋2单元12层1号房屋，建筑面积72.40平方米，于2007年4月30日交房，房屋权属于2008年2月20日登记至秦爱民名下。
2007年4月30日，原告金冠物业公司与被告秦爱民签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定原告为锦江国际城小区的物业管理企业，前期物业管理为房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。双方对房屋外观、设备运行、共用部位与共用设施设备的维护和完善、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安及消防等的物业服务质量进行了约定；物业管理服务费按每月每平方米1.98元收取，被告应每三个月交纳一次，逾期按千分之五支付违约金。
2010年7月10日，武汉市锦江国际城业主委员会与原告武汉金冠物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定武汉市锦江国际城业主委员会将锦江国际城小区委托给原告实行物业服务，委托服务期限自2010年7月10日起至下一次成功召开业主大会并选聘出物业服务公司或决定由业主自治为止。其物业服务包括订立物业服务工作计划并组织、管理与物业相关的档案资料，制定物业服务的各项制度；建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的维修、养护、运行和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放的服务和管理；维持公共秩序，做好治安和安全；电梯的运行和日常维护等。双方约定住宅物业的服务标准不得低于《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》中规定的相应要求。高层住宅按照每月每平方米1.98元的标准交纳物业服务费用。业主可选择按季、按年交纳物业服务费，应于每个应缴费季度的前半个月交纳。合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地房地局及所在地社区等政府主管部门申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：1、报请政府主管部门调解或申请仲裁；2、向锦江国际城小区所在地人民法院提起诉讼。
被告以原告未及时更换有质量问题的进户门，对电梯的维护不到位，导致其所住单元楼电梯经常停摆，原告管理不作为导致小区内高空抛物严重，闲杂人员出入频繁等为由，自2009年1月1日开始未交纳物业管理服务费。从2009年1月1日至2014年6月30日止，其未交纳的物业服务费用共计9461元（72.4平方米×1.98元×66个月）。原告金冠物业公司向被告催缴未果，故诉至法院，请求判如所请。经本院组织调解，双方未能达成协议。
另查明，原告金冠物业公司第一次向本院递交起诉状及相关材料的时间为2014年9月28日。
本院认为，原告金冠物业公司与被告秦爱民之间存在物业服务合同关系。根据本案查明的事实，被告拖欠原告自2009年1月1日起至2014年6月30日止的物业服务费9461元属实。《物业服务合同》中约定的仲裁条款是否有效、原告提出的诉讼请求中是否有部分超过诉讼时效、原告是否全面履行了合同系本案争议的焦点。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。”的规定，《物业服务合同》第十一章第三十条约定的仲裁协议无效，被告以《物业服务合同》中有仲裁条款，本案由人民法院管辖依据不足的辩称意见，本院不予支持。
原告要求被告交纳2009年1月1日起至2014年6月30日的物业服务费，由于原告无证据证明其在上述期间内向被告进行过催收，原告于2014年9月28日向本院提交起诉状，则原告所主张的2009年1月起至2012年8月的物业服务费超过诉讼时效，对此部分诉讼请求本院不予支持。被告应支付从2012年9月至2014年6月期间的物业服务费为3153.74元（72.4平方米×1.98元×22个月）。
原告基本履行了《物业服务合同》中约定的义务，其服务尚有待改进之处，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、被告秦爱民应于本判决生效之日起十日内向原告武汉金冠物业服务有限公司支付自2012年9起至2014年6月止的物业服务费3153.74元；
二、驳回原告武汉金冠物业服务有限公司的其它诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦爱民负担（此款原告武汉金冠物业服务有限公司已垫付，由被告秦爱民应于本判决书生效之日起十日内支付给原告武汉金冠物业服务有限公司）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 李永明
二〇一五年一月七日
书记员 李士杰