浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终725号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵再敏，男，1975年12月18日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住象山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵彩喜，女，1960年1月8日出生，汉族，住象山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈世苗，男，1954年5月6日出生，汉族，住象山县。邵彩喜、陈世苗共同委托诉讼代理人：陈良种，宁波市民信法律服务所法律工作者。上诉人赵再敏因与被上诉人邵彩喜、陈世苗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初7819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。赵再敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵再敏一审的诉讼请求；一、二审案件受理费由邵彩喜、陈世苗负担。二审期间，赵再敏增加诉讼请求，请求赔偿各项损失460539.22元。事实和理由：1.赵再敏与邵彩喜、陈世苗之间存在租赁合同关系，租赁期间，邵彩喜、陈世苗房屋被政府征用需要拆迁。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，房屋如遇政府拆迁，产权人和承租人均可分别享受相应权益，而一审法院未予采信；2.赵再敏因经营所需租赁两年，对所租房屋进行了装修。现在房屋仍然存在，一审法院对赵再敏提交的装修证据未予认定是错误的。从一审查明的事实分析，邵彩喜、陈世苗签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》、《国有土地上房屋征收评估分户报告》中均有装修装饰费用的确认金额，一审法院未予认定错误；3.政府对邵彩喜、陈世苗房屋征收补偿费的装修装饰补偿、搬迁和临时安置费用、停业停产损失补偿费三项与赵再敏租房行为存在关联。赵再敏主张该部分费用应由赵再敏享有合法合理。邵彩喜、陈世苗辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。政府与邵彩喜、陈世苗签订的补偿协议与赵再敏无关，赵再敏租赁了房屋后，实际没有经营装修，其主张装修不符合事实。赵再敏未按照合同支付租金，邵彩喜、陈世苗有权解除合同。邵彩喜、陈世苗向一审法院起诉请求：1.判令赵再敏立即将坐落于象山县面房屋腾空返还邵彩喜、陈世苗；2.本案诉讼费由赵再敏承担。庭审中，邵彩喜、陈世苗增加诉讼请求，要求判令解除邵彩喜、陈世苗、赵再敏签订的《房屋租赁合同》。赵再敏反诉称请求法院判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.由邵彩喜、陈世苗支付赵再敏装修、搬迁及停工停产等费用300000元（具体以评估价值为准）。一审法院认定事实：坐落在象山县面房系邵彩喜、陈世苗共同共有。2016年3月30日，邵彩喜、陈世苗与赵再敏签订《房屋租赁合同》一份，约定邵彩喜、陈世苗将上述房屋出租给赵再敏使用，房屋租金每一年130000元；每年提前10天付清，如承租方没有按时付清，出租方有权将店面房收回；租赁期限为2016年3月31日至2018年3月31日；店屋内外一切的装饰设施与一切的付出全部由承租方承担，承租期满后，店屋内外一切的装饰设施全部归于出租方所有。合同签订后，邵彩喜、陈世苗将房屋交付给赵再敏使用。赵再敏于2017年3月29日支付合同约定的第二年房屋租金100000元。2017年1月22日，象山县人民政府发布了《关于象山县丹西街道办事处区块改造项目房屋征收决定》【象房征决（2017）第1号】，赵再敏承租的象山县丹东街道东街4号房屋属于征收范围，该房屋于2017年9月底被停电停水后停止营业。因邵彩喜、陈世苗、赵再敏双方对房屋被征收拆迁后的相关费用补偿等无法形成一致意见，邵彩喜、陈世苗诉来法院要求处理。另查明，象山县房屋征收办公室、象山县丹东街道办事处于2017年7月3日与陈世苗、邵彩喜签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定根据象房征决（2017）第1号房屋征收决定，邵彩喜、陈世苗房屋已列入象山县丹西街道办事处区块改造项目征收范围，被征收房屋坐落在【房产证号：象房权证丹城镇字第××号；土地证号：象国用（2001）字第01-02**号】，被征收房屋评估金额为20807798元（商业用房），货币补偿补助金额为1490390元，一次性搬迁和临时安置费208078元，停业停产损失补偿费1040390元，合计征收补偿资金23546656元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效”。象山县丹西街道办事处区块改造项目的签约期限为30日，具体为2017年6月5日至2017年7月4日，至2017年6月25日签约率已达90%以上，该协议于2017年7月3日由签约各方签字后即生效。另根据象山县人民政府办公室《关于印发象山县房屋征收拆迁补偿、补助、奖励规定的通知》【象政办发（2015）103号】规定：商业、办公用房按被征收（拆迁）房屋评估价值的1%补偿一次性搬迁和临时安置费；商业用房按被征收（拆迁）房屋评估价值的5%或者被征收（拆迁）房屋建筑面积每平方米400元（从高给予补偿）计算停业停产损失补偿费。一审法院认为，邵彩喜、陈世苗与赵再敏就坐落于象山县面房屋租赁于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及相关法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法履行合同项下的义务。因租赁房屋被政府列入旧城改造拆迁范围而依法征收，且目前已经停电停水无法继续进行有效使用，邵彩喜、陈世苗、赵再敏双方在庭审中也均同意解除所签订的《房屋租赁合同》，依法应予以准许。赵再敏在解除房屋租赁合同后，应将所租赁的房屋腾空返还给邵彩喜、陈世苗。房屋被国家依法征收后，其征收补偿对象为房屋所有权人，房屋承租人并非征收补偿的对象，作为承租人的赵再敏因租用房屋被征收后主张相关权利的，不应以房屋征收部门与邵彩喜、陈世苗签订的房屋征收补偿协议作为依据，相关争议应以双方签订的房屋租赁合同约定作为解决依据。赵再敏反诉要求邵彩喜、陈世苗支付租赁房屋的装修补偿及政府按规定发放的搬迁、停工停产等费用300000元，但没有向法庭提供相关的确切证据予以证实，反诉邵彩喜、陈世苗的该主张依据不足，一审法院难以支持。此外，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，因象山县人民政府征收涉案房屋的决定已于2017年6月25日生效，故涉案房屋的所有权自陈世苗、邵彩喜与象山县房屋征收办公室等于2017年7月3日签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》后已转移至象山县人民政府，故邵彩喜、陈世苗收取2017年7月份以后的租金已失去法律基础。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，判决：一、邵彩喜、陈世苗与赵再敏于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、赵再敏在本判决生效后20日内将租用的坐落于象山县面房屋腾空返还邵彩喜、陈世苗；三、驳回赵再敏的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由邵彩喜、陈世苗负担；反诉诉讼费2900元，由赵再敏负担。本院二审期间，赵再敏提交以下证据材料：1.象山县昆仑兰德装饰装修有限公司出具的全包材料预算、决算表，证明赵再敏投入装修共计153400元。2.光盘一份，证明租赁房屋内装修情况。经质证，邵彩喜、陈世苗认为，证据1.2不是二审新的证据，不符合单位出具证明的形式要件，应由负责人或经手人签名盖章。预算表没有反应何时装修讼争房屋，且一审中也没有提到装修情况。本院经审查后认为，证据1虽有经办人签字确认，但没有装修合同以及款项支付凭证，难以证明赵再敏待证的内容，对该证据不予认定；证据2系租赁房屋当时的装修情况，本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认外，另认定：《象山县国有土地上房屋征收（非住宅）评估分户报告》明确：被征收人邵彩喜、陈世苗，装修评估价为908261元（装修评估价=主要装修价格+零星装修价格），其中装修面积1211.11平方米，单价每平方米640元，总价为775111元；零星装修总价133150元。本院认为，赵再敏在二审中增加新的诉讼请求，即请求赔偿损失至460539.22元，因邵彩喜、陈世苗不同意调解，也不同意在本案中一并处理，故本院不予审理。本案二审争议的焦点主要是赵再敏请求邵彩喜、陈世苗赔偿装修费、搬迁费、停业停产等损失300000元的主张能否成立。对此，本院认为，房屋租赁权系债权而非用益物权，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同关系，双方之间产生的争议应当首先以双方合同的约定为解决依据，没有约定的按照法律规定。（一）关于装修费损失。赵再敏承租房屋用于商业经营，客观上应当由赵再敏根据经营性质决定房屋如何装修，而邵彩喜、陈世苗未提供证据证明讼争房屋存在基础装修，且根据双方合同“店屋内外一切的装修设施与一切的付出全部由承租方承担”的约定，本院对讼争房屋内的装修认定为赵再敏所为。赵再敏称其为讼争房屋投入装修费用共计153400元，并无确凿证据证明，本院不予采纳。本院根据《象山县国有土地上房屋征收（非住宅）评估分户报告》确定的装修金额、装修面积、装修单价，结合赵再敏承租房屋的面积、租赁期限等情况，酌情认定邵彩喜、陈世苗应当赔偿赵再敏房屋装修损失48000元。（二）关于搬迁费和临时安置费。本案因政府征收出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人另寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，并且及时搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门亦预先给予相应的一次性搬迁和临时安置费。因此，基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费应当给予。本院根据邵彩喜、陈世苗与征收部门签订的补偿协议确定的金额，酌情认定邵彩喜、陈世苗给予赵再敏10000元。（三）关于停产停业损失补偿费。停产停业损失系因拆迁而产生的经营损失的补偿。讼争房屋系商业用房，并非普通住宅。现邵彩喜、陈世苗因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然。但讼争房屋拆迁补偿协议系在租赁期限内签订，相应的停产停业损失补偿已经综合考量了讼争房屋的经营属性和当时的经营状况，故对赵再敏的停产停业损失补偿，本院依法酌定20000元。综上所述，赵再敏的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初7819号民事判决第一项、第二项：即邵彩喜、陈世苗与赵再敏于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；赵再敏在本判决生效后20日内将租用的坐落于象山县面房屋腾空返还邵彩喜、陈世苗；二、撤销浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初7819号民事判决第三项；三、邵彩喜、陈世苗赔偿赵再敏房屋装修损失48000元、一次性搬迁和临时安置费损失10000元、停产停业损失补偿费20000元，合计78000元。上述款项于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回赵再敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件本诉受理费80元，减半收取40元，由邵彩喜、陈世苗负担；反诉案件受理费2900元，由赵再敏负担。二审案件受理费2900元，由邵彩喜、陈世苗负担1000元，赵再敏负担1900元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  阎亚春审判员  倪春艳审判员  张 华二〇一八年四月二十八日书记员  卢秧淑??10???9?