安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六金民二初字第00083号
原告（反诉被告）：安徽红街商业运营管理有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：邵文华，该公司总经理。
特别授权委托代理人：晏宗武，安徽皖西律师事务所律师。
特别授权委托代理人：欧义华，安徽皖西律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程郁，男，1979年1月14日出生，汉族，六安市金安区人，个体工商户，住安徽省六安市金安区.
特别授权委托代理人：叶武，安徽皋兴律师事务所律师。
特别授权委托代理人：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。
原告安徽红街商业运营管理有限公司（下称红街商业公司）与被告程郁租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告红街商业公司特别授权委托代理人晏宗武、欧义华，被告程郁及其特别授权委托代理人叶武、赵会均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告程郁提起反诉，经审查符合反诉条件，依法予以受理，现本诉与反诉合并审理。本案现已审理终结。
原告红街商业公司诉称：2011年9月6日，原、被告签订了《红街租赁合同》。合同约定租期为2011年11月6日到2016年5月5日，其中第一期租金为35万元，使用日期为2011年11月6日到2012年11月5日。第二期租金为37.1万元，使用日期为2012年11月6日到2013年11月5日，于2012年8月5日前一次性付清。但第一期合同到期后，被告不仅没有支付欠款，第二期的商铺租金也未支付，原告多次找被告协商均无果。故诉请法院依法判令：1、解除原、被告之间的《红街租赁合同》，被告移交红街B3区二层226、227、228、229、230、231、232、233、235、236、237、238、239、250、251、252号商铺；2、被告偿还租金145000元，并承担违约金29000元；3、被告支付2012年11月6日到返还商铺时的租金约92750元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告红街商业公司对反诉辩称：1、反诉被告行使合同解除权，符合法律及红街租赁合同的约定，反诉原告的损失是其自身原因造成的；2、反诉原告的诉请存在重复，第一项、第二项、第四项均存在重复，3、反诉原告认为损失的原因是因为停业，停业的原因是漏水，我们认为此种因果关系不能成立，即使房屋存在部分漏水，也不必然导致反诉原告的损失产生；4、关于损失，损失包括间接和直接，反诉原告的诉请及评估报告没有直接损失的数据，其主张损失应以合法性为前提；5、反诉原告认可能够解除租赁合同，我们认为双方应达成协商一致，时间应以2013年10月30日为准。
原告红街商业公司为支持其本诉诉请及反诉辩解，在举证期限内向本院提供的证据有：证据1、组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明当事人主体身份情况及主体适格；证据2、《商铺租赁合同》、欠条、借条，证明⑴、双方签订的租赁合同的内容，包括租赁期限、租金支付等情况；证明⑵、被告第一年合同期内拖欠租金8.5万元，保证金6万元，同时还应承担20%的违约金；证明⑶、被告第二年合同期内，租金支付期限也已届满，未支付租金；证明⑷、被告已构成违约，原告可以解除合同；证据3、纳税证明，证明评估报告存在严重问题。
被告程郁对本诉辩称：1、原告诉讼与事实不符，被告第一年并没有欠付原告租金，在2011年10月原告曾承诺延长免租期6个月，如果按其计算，每月实际租金为19400元，一年租金是232200元，截止到2012年11月6日，被告实际支付租金达到265000元，实际多付了32800元，因而被告没有欠付原告租金，2、导致第二期租金未支付的原因是由于原告出租的房屋漏水，导致被告无法正常经营，直至被迫停业，原告未履行修缮义务，是导致本起诉讼的主要原因，对于解除合同，作为被告认为由于原告的原因导致合同无法履行，被告的合同目的无法实现，同意解除，我们认为原告诉请与事实有较大出入，请求法院依法裁判。
被告程郁反诉诉称：2011年9月6日，反诉原告与反诉被告签订一份《红街租赁合同》，反诉被告将红街B3区二层226等15间计1044.5平方米商铺租赁给反诉原告用于养生会馆经营，租赁期限为四年零六个月。合同还约定租金及支付时间等。合同签订后，反诉原告投入大量的资金对房屋进行了装修、购置了相关设备、用具，并于2011年12月22日开业。2012年7月因红街道路改造，反诉原告歇业一月余。同时，从2012年7月开始，原告装修后房屋的屋顶出现多处大面积的渗漏水，导致房屋内的装饰、设备、设施严重损坏、电器线路短路、电梯停运，严重影响了反诉原告的正常营业。为此，反诉原告多次要求反诉被告予以维修，但反诉被告均以种种理由搪塞拖延。2012年11月因房屋漏水严重，危及顾客安全，反诉原告不得不停业。嗣后，反诉原告继续与反诉被告交涉，要求其解决房屋漏水问题，赔偿反诉原告相关损失，反诉被告置之不理，现反诉被告以反诉原告违约为由要求解除合同并支付相关费用，实属恶人先告状。反诉原告为维护自己的合法权益，故反诉诉请法院判令：1、反诉被告赔偿因其解除合同给反诉原告造成的装潢损失为89.37万元；2、反诉被告赔偿因其未尽修缮义务致房屋漏水造成反诉原告停业损失按日计算2241元（含房租）即2012年7月1日至合同依法解除之日止；3、反诉被告返还反诉原告因红街修路导致反诉原告无法正常营业期间的房租费29167元及员工工资4万元（庭审中自愿放弃）；4、反诉被告承担违约金10万元；5、本案的诉讼费用、鉴定费等相关费用由反诉被告承担。
被告程郁为支持其本诉辩解及反诉诉请，在举证期限内向本院提供的证据有：证据1、反诉原告身份证复印件，证明反诉原告的主体适格；证据2、企业基本注册信息查询单，证明反诉被告的基本信息；证据3、一品养生会馆简介，证明一品养生会馆的内部概况；证据4、公证书，证明反诉原告租赁反诉被告商铺经营一品养生会馆期间，该商铺顶部部分区域出现漏水现象，造成其不能正常营业的事实；证据5、现金日记账、光盘，证明一品养生会馆因存在漏水现象，导致反诉原告不能正常经营，营业额下降，到2012年11月份因漏水严重导致无法营业；证据6、装饰装修工程施工合同，证明反诉原告在租赁反诉被告商铺期间装饰装修费840000元；证据7、美的空气能购销合同、美的空调工程项目购销合同、证明，证明反诉原告租赁反诉被告商铺期间购买美的空气能、空调合计支出73120元；证据8、资产评估报告，证明反诉原告在租赁反诉被告商铺经营一品养生会馆期间，因该商铺顶部漏水导致反诉原告装潢损失893700元、停业损失（含房租）2241元（按每日计）；证据9、照片六张、证人出庭作证申请及证人证言，证明⑴、2012年7月因红街道路改造，反诉原告经营的一品养生会馆停业一个多月；⑵、一品养生会馆在屋面漏水前和漏水后的经营概况；证据10、红街租赁合同，证明按照合同对等原则，反诉被告应支付反诉原告违约金10万元；证据11、回复函，证明反诉被告同意延长免租期6个月。
经举证、质证，被告程郁对原告红街商业公司提供的证据1三性不持异议；对证据2真实性不持异议，但证明目的有异议，对欠条及借条，原告认可借条，时间均在2011年10月之前，在2011年10月原告曾承诺延长免租期6个月，如果延长的话就不存在欠保证金及租金的问题，因而证明目的3有问题，对证明目的4有异议，因为租金如果延长免租期6个月，第一年的租金已经超付了；对证据3三性不持异议，但不同意原告的证明目的，与评估报告没有关联性，同时证明被告在2012年11月之后是停业的事实。原告红街商业公司对被告程郁提供的证据1、2三性均不持异议；对证据3的关联性有异议；对证据4三性不持异议，证明目的有异议，证明有漏水的现象，但不能证明导致停业的事实；对证据5真实性、关联性均有异议，现金日记账是不规范的，系单方记录，是不是养生馆的账都有异议，证明目的达不到；对证据6认为与本案不具有关联性，装修费用是840000元，鉴定结果是89万多；对证据7关联性有异议；对证据8认为有问题，无论从合法性、资质上看都是不合格，不能作为本案的定案依据；对证据9认为照片与本案不具有关联性，对证人证言没有证明停业的事实，红街道路改造是市政项目，与本案不具有关联性，证人2说之前去要等，之后去不要等，证明收集的样本有问题，不能达到其证明目的；对证据10三性不持异议，但证明目的有异议，违约金与赔偿不能同时要求的；对证据11不是原件不予以质证，即使是真的也是需要有前提条件。
根据双方举证、质证，结合双方当事人陈述，查明本案事实如下：
2011年9月6日，原告红街商业公司与被告程郁签订《红街免租合同》、《红街租赁合同》、《红街运营管理合同》、《红街运营管理办法》等合同，《红街免租合同》约定有：原告（甲方）将其位于红街B3区二层226-239，250-252号商铺计1044.05平方米租给被告（乙方）用于开办养生会馆，期限两个月（2011年9月6日至2011年11月5日）；乙方应于合同签订日交纳商铺设施、商品质量、空调使用保证金计60000元；甲方一次性给予乙方物业管理费补贴，补贴时间自2011年9月6日起至2012年6月30日止，补贴期满后由乙方按1.8元／㎡／月支付物业管理费；甲方免收两个月的租金等内容。《红街租赁合同》除上述相关约定外，另约定有：租赁期限为四年零六个月（2011年11月6日起至2016年5月5日止）；租金分五期给付，第一期350000元（2011年11月6日至2012年11月6日），于合同签订之日一次性付清；第二期371000元，第三期400680元，第四期436741元，第五期238023元，付款时间均为当年的8月5日；违约责任为：1、延迟交付租金15日以内的，原告可要求被告每日按日租金的两倍支付违约金，超过15日的，视为根本违约；2、违反本合同第五条约定和其他合同、管理办法的约定，视为被告根本违约。原告有权单方解除本合同，该解除自解除通知书的次日起生效。被告接到解除通知之次日必须无条件腾退商铺，并赔偿原告损失。原告可自行收回商铺，清理物品，造成损失由被告自行负担。《红街运营管理合同》就管理依据、双方的权利义务、营业管理、转租转让、投诉及处理管理等进行了约定。在合同签订前的2011年8月31日，被告程郁向原告出具借条一份，就第一年租金欠付的100，000元，承诺于2011年9月30日前付清，逾期按欠付额的20%承担违约金；2011年9月2日出具欠条一份，就保证金60000元，承诺于2011年11月30日前付清，如逾期，按欠付额的20%承担违约金。合同签订后，被告程郁陆续支付第一年租金265000元，下欠租金85000元及保证金60000元未付。原告于2011年10月24日向被告等商户出具回复函，同意将红街各区域各楼层免租期延长六个月。被告程郁于合同签订后，因经营需要，办理了个体工商户营业执照、卫生许可证、食品流通许可证等相关证照，并对所租赁房屋进行了装潢，购置了美的空气能、空调等设备、设施，于2011年11月20日开业。经营至2012年7月，因其楼上健身房漏水，导致被告经营的养生会馆不能正常经营，经与原告交涉无果，加之被告租赁的经营场所位于红街首府大道沿街，因开发商前期设计原因，该路段于2011年7月份开始进行封闭式改造，将原青砖路面改为沥青路面，至2012年9月初改造结束。上述原因最终造成被告程郁经营的养生会馆于2012年11月18日停业。本案在审理过程中，原告程郁向本院申请，要求对其装潢损失及停业损失进行评估，经本院依法委托六安新桥资产评估事务所评估，该所于2013年10月12日以六新桥评报字（2013）第30号资产评估被告评定结论为：截止2013年10月12日，被告程郁的资产委估价值为895941元，其中装潢损失893700元（含设备），停业损失（含房租）为2241元／日。原、被告因租金给付及损失赔偿问题协商未果，现致原告诉至本院。另庭审中，原、被告双方一致确认2013年10月30日为双方租赁合同终止日。
本院认为：原告红街商业公司与被告程郁间系房屋租赁合同关系，双方所签的《红街租赁合同》等相关合同系原告提供的格式合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百二十条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”、“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案中，原、被告双方在租赁合同中并未明确租赁物由谁承担维修责任及费用如何承担。根据上述规定，原告作为出租方应当向被告提供符合质量要求的房屋，并在提供出租房屋时，对标的物的状况履行合理的提示义务，但庭审中并未提供向被告履行了说明义务的证据，且维修责任在约定不明的情况下，未在被告承租的房屋出现漏水时及时履行维修义务，严重影响被告的经营活动，导致被告最终停业，其合同目的无法实现的后果，根据合同法的规定对造成被告装潢、经营等相关损失，原告应承担主要赔偿责任；被告作为承租方，对承租房屋的安全使用，也负有一定的注意义务，对出现的如房屋漏水等安全隐患，在约定不明的情况下，应当通知出租方及时予以维修，在原告不能及时处理时，可自行组织维修以避免损失进一步扩大，故对其损失也应承担一定责任。综合审理中原、被告举证情况，原、被告对对方的装潢、停业损失及租金应各承担80%、20%责任为宜。原、被告庭审中对解除租赁合同、返还租赁物无异议，本院依法予以确认。原、被告间租期的起算时间，根据原告的承诺，应自2012年5月6日计算。原告要求被告按出具的欠条支付违约金，因该欠条是在双方签订租赁合同之前所立，《红街租赁合同》对违约责任重新作了约定，违约责任应以《红街租赁合同》约定为准，且该纠纷的产生，是由于原告未及时履行维修义务所造成，原告自身有过错，故该诉请本院不予支持；其租金中包括保证金，而保证金按约定在租赁合同到期后，在不能证明被告有存在影响保证金返还情况时，是应当返还的，故该部分应予剔除。被告在庭审中自愿放弃其反诉要求原告承担因修路导致其无法正常经营的房租费29167元及员工工资40000元的诉请，系其真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，要求原告承担违约金100000元，因双方无约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第七项，第二百二十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关司法解释的规定，判决如下：
一、解除原告安徽红街商业运营管理有限公司被告程郁间于2011年9月6日签订的《红街租赁合同》，被告程郁应于本判决生效之日起十日内返还原告安徽红街商业运营管理有限公司所有的红街B3区二层226、227、228、229、230、231、232、233、235、236、237、238、239、250、251、252号商铺；
二、被告程郁应于本判决生效之日起十日内支付第一期欠交租金（计至2013年5月6日）85000元的80%计68000元；以后租金依《红街租赁合同》约定的标准按80%付至租赁物交付之日止；
三、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告程郁装潢损失893700元（含设备）的80%计714960元；
四、原告安徽红街商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内自2012年11月18日起按2241元／日的80%赔偿被告程郁停业损失（含房租）至房屋交付时止；
五、驳回原告安徽红街商业运营管理有限公司本诉的其他诉讼请求；
六、驳回原告程郁反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5310元，反诉案件受理费10360元，鉴定费25000元计40670元，由原告安徽红街商业运营管理有限公司负担29150元，被告程郁负担11520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 祁卫东
审 判 员 王薇薇
人民陪审员 张 红
二〇一四年一月六日
书 记 员 陈养勇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
第一百一十七条第二、三款损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
第一百三十四条第一款（七）项承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。