福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第858号原告厦门世邦泰和物业管理有限公司。法定代表人**来，总经理。委托代理人陈世明、马海燕，职员。被告曾仁武，男，1978年3月23日出生，汉族。被告刘晓音，女，1981年3月24日出生，汉族。委托代理人林建斌，福建衡兴明业律师事务所律师。原告厦门世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告曾仁武、刘晓音物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司的委托代理人陈世明、马海燕，被告曾仁武、刘晓音的委托代理人林建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦泰和物业公司诉称，原告于2010年10月开始为“中骏天峰”全体业主和使用人提供物业管理服务。被告为“中骏天峰”B06号房屋业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年5月1日起至2014年10月31日止，连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金及水电费公摊等不予缴付。上述各项费用累计达人民币23447.4元（以下涉及款项均为人民币）。原告曾为此多次电话及上门通知及致函被告催缴上述费用，但迄今无果。为此，特提起诉讼，请求判令：一、被告向原告缴付2013年5月1日至2014年10月31日的物业管理服务费11515元、房屋公共维修金1315.6元、车位管理费2080元、水费公摊632.5元、电费公摊1540.9元；二、被告向原告支付延迟交纳费用的违约金6363.4元，违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至人民法院判令被告还款之日止。三、本案一切诉讼费用由被告承担。被告曾仁武、刘晓音辩称，一、被告购买的房屋存在质量问题，开发商委托原告进行维修，但因为原告原因至今未完成维修，导致被告至今无法使用该房屋，故物业费应由原告自行承担而非被告承担。二、原告主张被告拖欠的费用无法律依据。房屋公共维修金超出批复的标准，物业管理费的标准每平方米7元／月没有法律依据，水电公摊也没有相应凭据及计算依据。原告无法证明车位存在，主张收取车位管理费无法律依据。三、追索房屋公共维修金的主体为业主委员会，原告作为物业管理公司仅为代收工作，催收权利应属于业委会而非物业公司，以此计算公维金的违约金无法律依据。四、退一步说，上述三点意见不成立，原告主张的违约金也是过高的，按每日千分之三明显过高。经审理查明，被告曾仁武、刘晓音系厦门市海沧区“中骏天峰”小区的业主，所购置的别墅坐落于厦门市海沧区滨湖二里20号【“中骏天峰”（一期）B6-B10号楼1跃4层01单元】，建筑面积273.79平方米，附设339号、340号车位。原告世邦泰和物业公司于2010年10月28日与厦门中骏天峰房地产有限公司签订《前期物业管理委托合同》，受委托作为前期物业管理服务公司进驻小区提供物业管理服务。委托服务期限至蓝湾半岛小区业主委员会成立并选聘新的物业管理服务企业之日止。其中第八条约定：在工程质量保修期内，凡发现工程质量有问题的由厦门中骏天峰房地产有限公司成立的天峰服务中心先行与施工单位联系及时修复，如施工单位借故推延不予修复，天峰服务中心应以书面方式通知厦门中骏天峰房地产有限公司，由厦门中骏天峰房地产有限公司通知施工单位前往修复。2013年12月，原告（乙方）与厦门市海沧区中骏天峰小区业主委员会（乙方）签订《物业服务合同》，继续对“中骏天峰”小区提供物业管理服务。合同约定：物业管理期限为一年，自2014年1月1日起至2015年1月1日止。如合同到期，甲方未选聘新的物业服务企业，则本合同自动延续至2017年1月1日，直至甲方与新的物业服务企业签订物业服务合同时止。世邦泰和承诺物业服务执行《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中规定的五级服务标准；收费标准为高层住宅每平方米4.2元／月，别墅为每平方米7元／月。别墅的公共维修金为每平方米0.8元／月。地下车位的管理费为每月80元。业主（物业买受人）、物业使用人应当于每月1日起缴交当月物业服务各项费用，每月15日为当月费用的缴交截止期限。自开发建设单位《交房通知书》规定的交房时间的次月1日起，业主（物业买受人）、物业使用人承担缴交物业服务各项费用之义务。业主（物业买受人）、物业使用人迟延缴纳物业服务各项费用（包括物业服务费和乙方垫付的水费及水电公摊等费用），经甲方或乙方书面催收仍未缴纳的，乙方可以向人民法院起诉追缴。业主（物业买受人）、物业使用人经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费用的，应当按照欠缴数额的每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他条款。原告在提供物业管理服务过程中，被告自2011年12月1日起未依约缴费。2013年5月25日，厦门中骏天峰房地产有限公司向二被告交付房屋。原告免除二被告缴交截止2014年3月份的物业管理费及公共维修金。自2014年4月1日起，二被告未缴交物业管理费、公共维修金、车位管理费及水电公摊等物业管理费用。截止2014年10月31日止，二被告拖欠物业管理服务费合计11515元、房屋公共维修金1315.6元、车位管理费2080元。2014年10月24日，原告向被告发出《催款函》，向二被告催缴拖欠的物业管理服务费。另查明：一、原告世邦泰和物业公司于2015年6月14日申请撤回要求二被告支付水费公摊632.5元、电费公摊1540.9元的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。二、本案在审理过程中，二被告未予举证。上述事实有《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《业户手册及临时管理规约》、《来访人员登记表》、《卫生巡查情况表》、快递单存根、邮件跟踪信息、《欠费及违约金明细表》及庭审笔录予以证实。本院认为，原告世邦泰和物业公司与蓝湾半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。原告系业主委员会选聘的物业服务企业，履行了管理服务职责，为被告在内的小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。被告曾仁武、刘晓音作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，实际享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。因此，原告诉请被告支付欠缴的物业管理费11515元、车位管理费2080元，本院予以支持。二被告主张其房屋存在质量问题，原告作为受托人未尽房屋维修义务，致使二被告不能使用房屋，因此不予承担物业费用的抗辩意见，因被告未能举证证明房屋存在质量问题，且假使案涉房屋存在质量问题，包括维修在内的相关的责任不应由原告承担，故二被告的该主张，本院不予采纳。依照《物业服务合同》的约定，原告负责向业主和物业使用人收取房屋公共维修金，被告拒不缴纳上述费用缺乏依据，且间接损害了小区其他业主的利益。故原告诉请二被告缴交房屋公共维修金1315.6元，本院予以支持。二被告拖欠物业管理费、公共维修金经催告后仍不缴纳，已构成违约，依合同约定应支付相应的违约金，故原告诉请支付违约金，本院予以支持。关于违约金的标准，被告提出约定的日千分之三过分高于实际损失，要求调整，可以准许，违约金以欠缴金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾仁武、刘晓音于本判决生效之日起10日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司物业管理费11515元、房屋公共维修金1315.6元、车位管理费2080元，合计14910.6元；二、被告曾仁武应于本判决生效之日起10日内支付原告厦门世邦泰和物业管理有限公司迟延支付物业管理费及房屋公共维修金的违约金（以每月欠缴物业管理费和房屋公共维修金金额为基数，从欠缴当月的16日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍分别计算至本判决确定之日止）；三、驳回原告厦门世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。若被告曾仁武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费332元减半收取166元，由被告曾仁武、刘晓音负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 郑松青二〇一五年六月十六日代书记员 卢 琳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。