上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初29824号
原告：上海钟厂一分厂，住所地上海市徐汇区。
负责人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。
被告：上海浦东新区康德敬老院，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：郑艳，院长。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
原告上海钟厂一分厂(以下简称钟厂一分厂)与被告上海浦东新区康德敬老院(以下简称康德敬老院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈律，被告的委托诉讼代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
钟厂一分厂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2013年8月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即迁出上海市浦东新区恒大路XXX号1-2幢，10幢，13-16幢，33幢房屋(以下简称系争房屋)；3、判令被告按每天600元(日租金的三倍)的标准，支付原告自2016年10月1日起计算至实际搬离系争房屋之日止的逾期返还房屋的违约金。事实和理由：2013年8月25日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止。但截至目前，被告仍占用系争房屋从事养老院经营活动，并拒绝归还原告，故原告向法院提起诉讼。
康德敬老院辩称，不同意原告诉请。首先，系争房屋是上海钟厂在体制改革、经营不景气的情况下，对下岗人员进行分流安置的房屋，被告创办人张德荣带领下岗员工创办了该敬老院。目前，该敬老院里有约50名老人居住，是非营利性机构。原告要求解除房屋租赁关系，是不顾历史事实的不当行为。而且，双方租赁合同已经到期，也不存在解除问题。其次，2016年7月份起，原、被告双方曾就续签合同进行过多次洽谈，但原告不断加码租金，被告不同意上涨租金，双方未能协商一致。目前，有多批社会闲杂人员跑到敬老院来，号称接盘，造成被告经营困扰，被告及相邻单位多次向110报案。再次，原告并非系争房屋的产权人，原告无法证明其有权出租系争房屋，无权要求被告迁出，也无权继续与被告续约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定事实如下：系争房屋原产权人为上海轻工控股(集团)公司。2002年，原中国钟厂改为上海钟厂一分厂，经上海钟厂批准，系争房屋由原告负责管理并对外出租。2004年12月31日，上海市第一中级人民法院出具(2004)沪一中执字第412号民事裁定书，系争房屋及相应土地使用权变更登记至上海市社会保险事业基金结算管理中心。1999年起，被告在系争房屋处承租涉案房屋。2013年8月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积400平方米(场地500平方米)。租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，月租金6,000元，年租金72,000元。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设备等设施，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方书面提出意向，经甲方同意，重新签订租赁合同。在租赁期满后，乙方应如期交还该房屋及设备等，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的三倍的违约金。合同签订后，系争房屋由被告继续使用。2016年9月30日，双方租赁合同约定的期限届满。合同到期后，原、被告就续租事宜进行了磋商。2016年10月31日，原告向被告发送《律师函》称，称出租人已多次函告租期已届满，如需续签合同，应与出租方协商，如不再续签，应腾退房屋，要求承租人停止擅自装修的行为。同时，原告对租赁合同的处理提出如下意见：如被告需续签合同，应按照每天每平方米1.20元计算租金，在此基础上，双方再协商其他事项。如不再续约，则应于2016年11月30日前将系争房屋腾空，交还原告，并支付拖欠的房屋租金及滞纳金。如既不续签，又不退房的，则原告将通过法律途径解决双方纷争。此后，被告回函表示不同意原告的租金上涨标准。双方终因租金标准等原因未能续签租赁合同。2016年11月起，被告按照原租赁合同的月租金6,000元，管理费320元的标准向原告支付了自2016年10月起至2017年4月30日的租金和管理费。
另查明，2017年4月14日，原告在系争房屋门口张贴《致康德敬老院家属的公开信》，公开信称，被告在合同期满后，多次明确拒绝调价，并称若原告强制收回，就把所有老人拉到三林镇政府抗议。为确保所有居住老人的切身利益，我厂在收回管理权后，将大幅降低各项收费标准，并提高护理人员薪资，改善居住环境，提高伙食标准，使老人们在更好的环境中度过每一天。经庭审质证，被告认为该公开信干扰了被告的正常经营活动。原告则认为在被告拒不搬离的情况下，原告发布公开信合情合理，考虑到被告对房屋的实际用途，原告愿意配合、协助被告做好合同解除以后的善后处理事宜。
本院认为，原告虽不是系争房屋的产权人，但原、被告基于《房屋租赁合同》建立了租赁关系，原告作为合同一方当事人，具备诉讼主体资格。在合同履行过程中，原、被告均陈述并无案外人来主张对系争房屋的权利，双方合同也按约履行完毕，且原告向法院提交了《房屋出租授权证明》和情况说明，足以说明原告出租系争房屋具有权利基础，双方签订的《房屋租赁合同》真实有效。原、被告之间的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2016年9月30日已到期，由于在到期以后双方仍在就续签事宜进行磋商，因此自2016年10月1日起，租赁合同的租赁期限转为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于原、被告就续签的租金标准等内容无法达成一致意见，双方未能续订租赁合同。原告于2016年10月31日发函表示如未能续签，要求被告于2016年11月30日前腾退房屋，故双方之间的租赁合同关系可确认于2016年11月30日解除。租赁合同解除后，被告应搬离系争房屋，并支付房屋使用费。双方合同约定，被告逾期搬离，应按照日租金三倍的标准支付逾期返还房屋期间的违约金。庭审中，原告确认该违约金包含了房屋使用费。被告没有在2016年11月30日前搬离系争房屋，其逾期返还租赁房屋，应当承担合同约定的逾期返还房屋的违约责任。鉴于被告对合同约定的逾期返还房屋的违约金请求调整，结合合同履行情况，本院予以准许，本院酌定被告应按照月租金1.5倍即每月9,000元的标准支付自2016年12月1日起至实际搬离之日止的违约金(含房屋使用费)。现被告已经按照月租金6,000元的标准向原告支付了截至2017年4月30日的房屋使用费，对于被告已付的2016年12月1日至2017年4月30日的房屋使用费3万元在应付款中扣除。本院还注意到，本案被告敬老院中居住了多名老人，房屋租赁的不稳定性将对老人们的生活带来影响。原告向法院提交了承诺书，承诺原告会积极协助、配合被告处理好合同解除后的后续事宜，公平合理地解决问题，切实履行原告应尽的法律和社会义务。法院也希望原、被告能协同一致，妥善处理老人们的安置问题。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告上海钟厂一分厂与被告上海浦东新区康德敬老院就上海市浦东新区恒大路XXX号1-2幢，10幢，13-16幢，33幢房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告上海浦东新区康德敬老院于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区恒大路XXX号1-2幢，10幢，13-16幢，33幢房屋；
三、被告上海浦东新区康德敬老院于本判决生效之日起三十日内按照每月9,000元的标准，支付原告上海钟厂一分厂支付自2016年12月1日起至实际搬离上海市浦东新区恒大路XXX号1-2幢，10幢，13-16幢，33幢房屋之日止的违约金(含房屋使用费,扣除已支付的3万元)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
案件受理费2,832元，减半收取计1,416元，财产保全费1,153元，合计2,569元，由原告上海钟厂一分厂负担708元，由被告上海浦东新区康德敬老院负担1,861元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一七年七月十二日
书记员 李 烁
附：相关法律条文