四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西充民初字第100号
原告杨显波。
原告何晓容。
委托代理人罗耀，男，四川罡正律师事务所律师。
被告谢长清。
委托代理人李兴波，男，四川罡正律师事务所律师。
第三人南充市九洲房地产开发有限公司。住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路***号。
法定代表人谢定洲，男，系该公司经理。
委托代理人郭军元，男，四川元黎律师事务所律师。
委托代理人郝朝浪，男，四川元黎律师事务所律师。
原告杨显波、何晓容诉被告谢长清、第三人南充市九洲房地产开发有限公司（以下简称：九洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘晓明适用简易程序公开开庭进行审理，二原告及委托代理人罗耀，被告谢长清的委托代理人李兴波，第三人九洲公司的委托代理人郭军元、郝朝浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨显波、何晓容诉称：2010年1月，被告将其从南充市九洲房地产开发有限公司取得的位于西充县晋城镇九洲路某号附某号门面转让给原告夫妇，并由九洲公司与二原告签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定鉴于该房此前已出租给他人，二原告必须履行原租赁协议内容，租金由二原告自行到租赁户收取，被告向二原告提供了九洲公司出租该房屋的《房屋租赁协议》一份，确认该房租赁期限至2012年10月31日止。2011年12月13日，西充县人民法院以（2011）西充民初字第1124号民事判决书确认九洲公司鉴于前述《商品房买卖合同》约定产生的权利义务概括转移给了被告。然而，当二原告给付了部分房款后方知，2008年10月31日，九洲公司已将该房屋（三间门面含另案庞杨程、何小会二间）的租赁期限延至2014年10月31日，租金仅按10%递增，该租金远低于目前的市场价标准。现该房屋的承租人也主张租赁期限至2014年10月31日止，租金按其延期约定标准支付，致使二原告现不仅无法收回房屋，还将遭受租金损失。二原告认为与九洲公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应确保二原告在履行了被告提供的该房《房屋租赁协议》约定义务情况下能有充分理由收回房屋。然而，现承租人以原租赁期限已延期为由而拒绝向二原告交付房屋，致使二原告既不能在被告告知后的期限内收回房屋，又要遭受租金损失。被告的行为属违约行为，应依法向二原告承担违约责任，请求判令被告赔偿杨显波、何晓容经济损失42030元。
被告谢长清辩称：（一）关于被告的主体问题，原告方将谢长清列为被告明显不妥，二原告所购买门面在合同订立前属于南充市九洲房地产开发有限公司所有，九洲公司和二原告签订商品房买卖合同后产权过户手续、两证办理是九洲公司履行，按照合同相对性原理，对房屋过户及产权交付均应当是出卖方和购买方双方共同完成，并且在出售与二原告之前，该房屋是由九洲公司从2007年起租赁给第三人田某某，二原告不列房屋的出售方即九洲公司为被告，而列谢长清为被告是不适格的；（二）谢长清能够收取该房屋的出售款是基于九洲公司尚欠谢长清的债务，债务人九洲公司将应收取的购房款转由二原告交付谢长清，这样的债务转移关系在法律上并不禁止，杨显波接受了债务转移（含另案庞杨程、何小会下欠房款），并向谢长清出具欠条，整个债务转移程序已经完成，在逾期不支付欠款的情况下，谢长清向人民法院主张权利是应当得到法律的支持，故西充县人民法院（2011）西充民初字第1124号民事判决书，确认杨显波偿还债务的判决是正确的。至于该判决中所认定的“权利义务概括转移”给谢长清的表述不妥；（三）邓某某在九洲公司任行政部、物管公司经理，管理九洲春天商住小区内所有门面和住房的出售和出租等事宜。2008年10月31日，邓某某将诉争房屋的租期延至2014年10月31日，而二原告购买该房屋的时间为2010年1月，其间并不存在有串通损害其合法权益的情形。按照商品房买卖合同的约定，在购买房屋前的租赁合同，应当维护至期满，二原告应当遵守这些约定；本案诉争的房屋系九洲公司售与二原告，合同的订立、产权过户、纳税等事宜均是由九洲公司与二原告共同完成。同时，如果二原告交付房屋的请求能够得到支持，那么，这项义务应当由九洲公司完成。退一步讲，如果法院认“权利义务概括转移”的观点成立，那么九洲公司也必须履行将门面交付谢长清的义务，只有九洲公司履行该义务（不能履行的原因在于邓明辉的延期许可行为），谢长清才能够将该房屋交付二原告。
第三人九洲公司未作书面答辩，在庭审中辩称：（一）该涉诉争三间门面（含另案庞杨程、何小会二间）于2008年已抵偿给谢长清为代表的合伙投资人清偿债务，谢长清具备对三间门面的处置权，出售给二原告时，其价格由谢长清决定，2009年—2010年度租房的租金已由谢长清收取；（二）九洲公司在抵偿债务时，向其提供的租赁合同到期时间为2012年10月31日。邓某某对讼争房屋的租期延期两年属个人行为，与九洲公司无关；（三）二原告与九洲公司签订的房屋买卖合同，是为了方便办理产权手续，实际出售人为谢长清，按期交房应是谢长清的义务。
本案在审理过程中，根据二原告的财产保全申请，本院依法扣留了杨显波应交付给谢长清的部分房款；依据二原告申请，本院调查了涉诉房屋承租人田某某，九洲公司原物管经理邓某某；根据被告谢长清及二原告的申请，本院追加了九洲公司为第三人。诉讼过程中，本院委托了四川中心智业房地产评估咨询有限公司对该门面房的租金收益进行了价格评估。鉴定结论为2013年为每月80元／平方米，2014年为每月86元／平方米。被告与第三人九洲公司虽提出异议，但未申请重新鉴定。
经审理查明，2007年6月6日，南充市九洲房地产开发有限公司将其开发取得的九洲路某号附某号三间门面租赁给田某某，租期五年，即2007年11月1日至2012年10月31日，并对每年度租金、租金涨幅、租金交付作出了约定。事后，九洲公司将上述三间门面抵偿给投资人黄某、张某、黄某某、杜某四人。2009年3月4日，四位投资人给受托人谢长清出具委托书，授权委托谢长清办理九洲公司抵偿给投资人的门面处置、收租、产权变更手续等相关事宜。谢长清依据委托收取了该三间门面2009年-2010年度租金。2009年10月，杨显波代表何晓容，庞杨程、何小会（另案原告）与谢长清协商购买三间门面。2010年1月乙方（买受人）杨显波、何晓容与甲方（出卖人）九洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的九洲路某号附某号商铺，建筑面积30.48㎡，8012.43元／㎡，总金额272102元，并对其他事项作了约定，落款时间为2008年4月30日。随即杨显波、庞杨程交付了大部分房款，2010年5月31日，杨显波对三间门面的下欠房款向谢长清出具欠条一张，该欠条载明：欠到谢长清售门市（九洲路某号附某号门面）三间房款20万元。2010年10月15日，九洲公司提供资料后，县房管所作为原房屋所有权人将九洲路某号附某号的所有权登记在杨显波、何晓容夫妇名下，证号为西房权让第某号，建筑面积30.48㎡。2010年10月28日，九洲公司向田某某发出通知：“你所租赁的九洲春天B座一楼015-017号（九洲路某附某号）商铺，租赁期从／年／月／日起至／年／月／日止，现因该房屋已出售给杨显波、庞杨程房主，请你主动与房主取得联系，并按原合同约定向房主缴纳房屋租金。”杨显波于2010年11月7日向田某某收取了2010年11月1日至2011年10月31日的房屋租金。二原告在购买房屋后，谢长清于2010年11月5日向二原告移交《房屋租赁协议》（该协议由九洲公司向谢长清提供），租期届满为2012年10月31日。而承租人田某某手持租赁协议上尾部添加有手写文字，内容为：“经研究，同意租期延至2014年10月31日，其租金按10%递增，落款邓某某于2008年10月31日”。由此双方发生了争议。
同时查明：2011年9月14日，谢长清凭借杨显波2010年5月31日出具的欠条诉至法院。2011年12月13日，法院以（2011）西充民初字第1124号民事判决书，判令杨显波向谢长清支付房款20万元。至于谢长清向杨显波确认的房屋租赁期限与九洲公司延长的房屋租赁期限是否导致被告损失，可另行主张权利。
另查，2007年3月，南充市定州集团文件（2007）01号，任命邓某某为南充市康家物业管理有限公司经理（康家公司员工花名册载明行政部经理），负责处理九洲春天商住小区内门面、住房的出售、出租、物管等事宜。原告杨显波、何晓荣系夫妻关系，二原告与另案中的庞杨程、何小会系姐妹关系。
以上事实有当事人陈述、庭审笔录、调查笔录、证据材料在卷佐证。
本院认为：（一）九洲公司与二原告之间形构成房屋买卖合同关系，诉争三间门面（含另案庞杨程、何小会两间）系九洲公司开发取得，在未出售给二原告之前是九洲公司抵偿给受托人谢长清代表的投资合伙人，门面出售的价款及门面出租的租金由谢长清收取，用于清偿九洲公司下欠投资人债务，受托人谢长清为代表的投资合伙人处置门面的目的是为了收回投资款，从而实现投资合伙人与九洲公司债权、债务清结，其门面产权未发生变动。二原告与九洲公司签订了商品房买卖合同，双方按合同约定，均已履行大部分义务，二原告履行了给付大部分房款及税金义务，并同意2012年10月31日接收房屋，九洲公司履行了办理两证义务，其门面产权登记在二原告名下，二原告取得了门面的所有权；（二）按双方签订的《商品房买卖合同》约定，九洲公司应当履行交付门面的义务，然而九洲公司在将门面抵偿给受托人谢长清为代表的合伙投资人前，于2007年11月1日至2012年10月31日已租赁给承租人田某某，九洲公司向受托人谢长清提供的租赁协议（谢长清已转交二原告）与现承租人田某某持有的租赁协议有异。租赁期限延期两年，是由于时任九洲公司下属南充市康家物业管理有限公司经理的邓某某于2008年10月31日在租赁协议上签批延期两年即至2014年10月31日，邓某某的行为是代表九洲公司履行职务；（三）九洲公司不能按合同约定期限（2012年10月31日）交付门面属违约行为，其违约行为造成的损失应当赔偿，四川中心智业房地产评估咨询有限公司的鉴定结论客观、真实、合法，应当作为定案依据。赔偿的标准应以四川中心智业房地产评估咨询有限公司评估单价计算两年房屋租金差额；（四）受托人谢长清代表合伙人主张基于合同产生的权利，收取门面价款符合法律规定，但基于合同产生的义务未表示认可，二原告主张谢长清按期履行交付门面，并赔偿损失的请求与法律相悖，本院不予支持；（五）第三人九洲公司认为，二原告与九洲公司签订的商品房买卖合同是为了方便办理产权手续，实际出售人为谢长清，按期交房是谢长清的义务；邓某某对讼争房屋的租期延期两年属个人行为，与九洲公司无关的抗辩理由与事实不符，且违背法律规定，其抗辩理由不成立。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十条之规定，判决如下：
一、由第三人南充市九洲房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告杨显波、何晓容因迟延交付门面产生的租金差额损失44329元。
二、驳回原告杨显波、何晓容对谢长清的诉讼请求。
案件受理费850元，保全费450元，鉴定费5000元，由第三人南充市九洲房地产开发有限责任公司承担。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 刘晓明
二〇一四年三月二十八日
书记员 王 蕾