上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1297号
原告任金荣，女，1954年10月4日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。
被告陈骥，男，1975年1月6日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人彭跃东，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人李嘉嘉，上海市汇业律师事务所律师。
原告任金荣诉被告陈骥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告任金荣的委托代理人杨仲侃、被告陈骥的委托代理人彭跃东、李嘉嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任金荣诉称，2010年4月，经中介公司居间介绍，原被告签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖承诺合同书》，就原告向被告购买上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋达成一致，该房屋转让价款为人民币100万元。因系争房屋系动迁配套商品房，五年内不得转让，故双方约定五年后办理产权过户手续。合同签订后，原告按约履行了义务，向被告支付了房款95万元，并实际入住系争房屋。2015年2月，系争房屋已符合过户条件，原告多次联系被告，但被告以各种借口拖延。原告也向中介公司反映，希望督促被告尽快履约，但被告仍置之不理。2015年6月，被告表示要原告再支付20万元才同意配合办理过户。由于被告拖延过户，已构成违约，按照合同约定，被告应支付总房价款100%的违约金，现原告自愿调整违约金为20万元。故原告起诉，要求：1、被告配合原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋过户至原告名下；2、被告支付原告违约金20万元。
被告陈骥辩称，原被告在签订居间协议及承诺合同书后，双方也签署了抵押借款合同，并办理了抵押权登记，原告的抵押权登记至今未解除，故原被告之间实质是借贷关系并非房屋买卖关系。因被告至今无法偿还原告的95万元借款，原告才要求被告将系争房屋过户。根据物权法的规定，债务人不同意履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产优先受偿，故原告无权要求将系争房屋过户至其名下。被告与案外人池清2000年结婚，2014年离婚，系争房屋系2008年公房动迁所分，池清也是安置对象，系争房屋应属于被告与池清的共同财产。2010年被告因个人借款，将系争房屋出售，当时并未告知池清，居间协议及买卖承诺合同中也没有池清的签名，被告出售系争房屋也未得到池清的授权。因原告并非善意购买，且目前该房屋也未解除抵押权，房屋无法过户至原告名下。另外，被告并未违约，原告称多次联系被告，被告以各种理由拖延过户，不是事实。因原告的抵押权登记并未解除，被告即使想办理过户也无法办理，原告也没有提供证据证明被告以各种借口拖延过户。原告也没有提供证据证明其要中介公司督促被告履约。原告提供的业务凭证无法证明电话号码的归属，也无法证明通话内容。原被告之间实际是借款关系，且被告要向原告支付利息。因被告无法支付利息才让原告入住系争房屋。无论被告是否违约，原告现在主张的违约金金额也过高，希望法院调整。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋系配套商品房，被告于2010年2月22日登记成为该房屋的房地产权利人。2010年4月9日，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、上海沪居房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，由原告向被告购买系争房屋，总房价款为100万元。当日原告向被告支付了定金2万元，被告出具了收款收据。2010年4月12日，原告（接受方、乙方）与被告（转让方、甲方）又签订《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》，主要约定，甲方将系争房屋出售给被告，转让价为100万元，双方保证任何时候、任何情况下不能变更房价。房屋交易过户时甲方不承担交易所产生的任何税费。签订此协议当日，乙方支付给甲方定金2万元，2010年4月18日前支付给甲方房款63万元，乙方于2010年5月20日之前向甲方支付剩余房款30万元。甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取购房款95万元整，待此房交易完成后借款合同自动撤销。待产证满五年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价余款5万元，如此共同构成房价款100万元。甲乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间，否则视为违约，如超期违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%。此房交易价格为甲方到手价100万元，甲方不承担任何费用，到交易年限在交易中心产生的一切税费均由乙方承担。待乙方向甲方支付65万元起3日内由甲方将房屋交付给乙方。合同签订后，原告又分两次向被告支付了房款63万元及30万元，原告合计向被告支付房款95万元。被告将系争房屋交付给原告，原告居住使用至今。之后，原被告又签署了《抵押借款合同》，明确被告以系争房屋为抵押，向原告借款95万元。2010年4月14日，原告经核准，登记成为系争房屋的抵押权人。
审理中，原告提供自己手机及家庭电话的通话业务凭证及上海沪居房地产经纪有限公司出具的证明，证明原告在2015年2月25日开始就与被告电话联系过户事宜，但被告以各种借口拖延过户，之后，就不再接听电话。原告还让中介公司督促被告办理过户事宜。被告确认通话记录上XXXXXXXXXXX的电话是被告的电话，其他号码不清楚，通话记录可以证明双方之间有过沟通，但沟通内容不清楚，并非被告不接听电话。被告没有提出过要原告再支付20万元的请求。被告在庭审中也提交了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》及离婚证，证明系争房屋是原公房动迁所安置，池清也是安置人之一，池清是系争房屋隐形的权利人，她对系争房屋也有权利。池清与被告已经离婚。原告对两份证据的真实性不持异议，但认为与本案无关。原告是依据产证上的登记与被告签订的合同，被告从未向原告提出过离婚的情况，现有证据无法看出池清与系争房屋的关系，池清也从未向原告提出过异议。
审理中，原告表示，原被告之间虽然签订了借款合同，但双方之间并没有真实的借款关系，就是房屋买卖，进行抵押登记是为了保证房屋买卖合同的履行。原告随时可以注销抵押权。如果双方之间是借款关系，根本不需要中介公司居间，被告出具的收据也载明是房款收据。原告还有5万元尾款未付，该笔房款原告同意在交易中心受理产权过户申请当日支付给被告。交易过户所产生的税费，同意按照合同约定处理，由原告承担。合同中约定的违约金是总房价款的100%，原告现已自愿调整至20%，即20万元。被告表示，原告提出的违约金标准过高，房价才100万元，双方约定在可以办理产权过户后一个月内完成过户，但在该时间原告并未向被告提出过户要求，双方没有在这个期限内办理过户，不存在违约金。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》、《房地产买卖居间协议》、《抵押借款合同》、收款收据及个人业务凭证、上海市房地产登记簿、抵押权登记、物业费、电费等发票、证明、业务凭据、上海市房地产权证、被告提供的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、离婚证，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖承诺合同书（协议合同）》、《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。原告已按约向被告支付房款95万元，被告也将系争房屋交付给原告居住至今。虽然原被告之间还签署了《抵押借款合同》，但根据原告提供的证据材料，可以认定原被告之间就是房屋买卖关系，并非借款关系，双方进行借款抵押登记是为了保证房屋买卖合同的正常履行。故被告关于双方之间是抵押借款关系的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。现系争房屋已符合权利转移登记的条件，原告要求被告继续履行合同，办理系争房屋产权过户手续的请求，本院可予准许。另外，原告同意办理房屋产权过户时的税费均由其负担，本院予以准许。因原告尚余尾款5万元未付，原告也表示愿意在房地产交易中心受理过户申请当日支付给被告，本院予以准许。关于原告主张的违约金，根据原告提供的通话记录，可以认定原告在2015年2月底就开始与被告进行过联系，被告也认可双方有过沟通。从常理分析，系争房屋在2015年2月底，被告取得房地产权证已满五年，根据产证记载，系争房屋此时已可以上市交易，原告联系被告时不可能不提出过户请求，但至今被告仍未将系争房屋的产权过户至原告名下，被告的行为已违反合同约定，原告要求被告支付违约金，并无不当。合同约定的违约金标注明显过高，虽然原告已自行调整至20万元，但该金额仍过高，被告也要求法院进行调整。结合被告的过错程度，违约可能给原告造成的损失等因素，本院酌情确定由被告向原告支付违约金3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告任金荣于本判决生效之日起十日内，将其在上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权注销；
二、被告陈骥于上述抵押权注销后五日内，将上述房屋的房地产权利过户至原告任金荣名下；
三、原告任金荣于房地产交易中心受理上述房屋产权过户申请当日，支付被告陈骥房屋尾款5万元；
四、被告陈骥于本判决生效之日起十五日内，支付原告任金荣违约金3.5万元；
五、原告任金荣的其余诉讼请求，不予支持。
本案受理费减半收取为7，800元，由被告陈骥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一五年九月二十五日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……