安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第01266号
原告：马明珠，女，1963年8月13日生，汉族，大专文化。
委托代理人：程旭东，安徽皖江律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所律师。
原告马明珠与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。原告马明珠及其委托代理人程旭东，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马明珠诉称：2011年4月6日，原告与被告就原告购买被告开发的滁州市瑶海农机大市场6套门面商铺即41幢5-10室，签订六份《商品房预售合同》，其中5室总房款438381元、6室总房款435308元、7室总房款432235元、8室428913元、9室428913元、10室总房款432235元，6套总房款2595985元。在签订合同的当日，原告支付了上述总房款的50%，余款当时约定按揭支付。2012年5月2日，原告又支付了5.6两室余下50%房款，剩余的房款于2012年7月27日通过银行按揭支付完毕。根据双方合同第11条约定，被告交付房屋的时间是2011年9月30日前交付，而被告5.6室的实际交房时间是2012年12月10日，被告延期交房430天，按照合同第12条约定，延期交房违约金按已支付房款的日万分之五计算，被告应支付违约金合计141264元。原告所购买的7-10室的实际交房日期是2013年8月12日，按照合同约定的交房日期2011年9月30日计算，被告实际延期交房677天，被告应支付延期交房违约金合计454510元。双方合同第14条第2款规定，交房之日起90天内，原告可以办理房屋权属证书，由于被告延期交房，并且直到2013年8月12日才将房屋的初始登记证明交付原告，致使原告无法及时办理所购房屋的产权证书，被告应当承担违约责任，支付违约金。被告应当从2011年12月30日承担违约责任。双方未约定明确的赔偿标准，应当按照中国人民银行逾期贷款利息计算。被告应支付原告违约金合计335668元。为维护原告合法权益，现请求判令：1、被告赔偿原告延期交房违约金595774元；2、被告赔偿原告延期办理房产证违约金335668元；3、被告承担本案的诉讼费用。
滁州瑶海公司辩称：1、本案诉争房产于2012年12月10日交付，延期交付是因原告的购房款至此才付清，被告在原告未付清房款之前享有不安抗辩权，故在2012年12月10日前，被告不存在延期交房的违约责任，因此5室、6室两套房屋不存在延期交房的违约责任。7-10室四套房屋的实际交房时间是2013年8月12日，房款到账时间是2012年12月10日，7-10室于2011年12月30日已经符合交付条件，但原告一直未主动与我司联系，也未办理房屋交接手续，所以7-10室房屋我司不承担延期交房的违约责任；2、根据是商品房预售合同第十四条第二款规定在办理房屋交接手续后90天内，由原告办理房产证，而原告在诉争房屋交付之前，原告已经领取了房屋初始登记证书，所以被告不存在逾期办证违约责任；3、即使被告支付逾期交房违约金，原、被告在商品房预售合同中约定按已付购房款的日万分之五支付原告违约金的标准过高，应当调整为按照已付购房款的日万分之二支付。
经审理查明：2011年4月6日，原告与被告签订六份商品房预售合同，约定被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场41幢商业单元5-10室共计六套房屋出售给原告。双方合同约定：5室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为437622元；6室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为434555元；7室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为431487元；8室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为428171元；9室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为428171元；10室房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为431487元，六套房屋总房款为2591493元。六份合同均约定：房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，应承担已经交付房款的日万分之五计算违约金等。在签订合同的当日即2011年4月6日，原告支付了6套房屋的首付款分别为：5室219622元、6室217555元、7室216487元、8室214171元、9室214171元、10室216487元，合计1298493元，截止2012年5月2日，原告将5室、6室的购房款全部付清。截止2012年8月21日，原告将7室、8室、9室、10室的购房款全部付清。2012年12月10日，原、被告双方办理了5室、6室的房屋交付手续，2013年8月12日，原、被告双方办理了7室、8室、9室、10室房屋交付手续。2011年12月30日，被告开发的瑶海农机大市场商铺41号楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，2012年4月28日取得5-9室五套房屋的滁州市房地产登记证明初始登记，2012年5月4日取得10室房屋的滁州市房地产登记证明初始登记。
本案争议焦点：被告滁州瑶海公司是否存在迟延交付房屋如果存在迟延交付，违约金承担的比例是多少？逾期办证违约金如何计算？
本院认为：（一）、2011年4月6日，原告马明珠与被告滁州瑶海公司签订的商品房预售合同合法有效，对双方均有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行各自的义务。原告诉称其所购买的5-6室二套房屋的实际交房为2012年12月10日，7-10室四套房屋的实际交房为2013年8月12日，被告未予否认，故对原告主张被告迟延交房违约金应予以支持。被告虽辩称5-6室二套房屋迟延交付系因原告房款未付清，其行使不安抗辩权，但未能提供证据予以佐证，故对被告此项辩称，本院不予采纳。被告另辩称7-10室四套房屋迟延交房系因原告当时无经营需要，不愿承担物业费，怠于办理房屋交接手续，因此我司不应承担违约责任。原告对被告的此项辩称予以反驳，但是对于2012年12月10日当日其仅选择办理5-6室二套房屋的交付手续、时隔八个月才要求办理7-10室四套房屋交付手续的原因，原告未能作出合理解释，另外涉案六套房屋交付后，原告至今一直闲置着，与其陈述相矛盾。原告所购的房屋位于滁州瑶海农机大市场41幢商业单元5-10室，六套房屋同幢互邻，并同时竣工验收。2012年12月10日，原告到被告处办理5-6室两套房屋交付手续时，其对房屋进行了实地验收，其可以也应当知道相邻的7-10室四套房屋的实际情况，原告有理由向被告要求一并办理六套房屋交付手续。当日，被告与原告在办理房屋交付手续时，在房屋具备交付条件的情况下，为避免产生不必要的迟延交房的违约责任，其将六套房屋同时交付原告才符合常理。综上，对于被告的此项辩称，本院予以采信。被告认为双方约定的每日万分之五违约金过高，应予以调整的意见，因原、被告双方均未提供证据证明损失情况，本院依据银行利率标准及本地市场实际情况，酌定违约金按日万分之三计算。原告所购5-6室两套房屋的实际交房是2012年12月10日，按照合同约定应从2011年10月1日起算至2012年12月9日，被告迟延交付房屋的天数为436天。原告所购7-10室四套房屋的实际交房是2013年8月12日，但是原告在2012年12月10日已明确知道上述四套房屋可以交付的情况下，无正当理由拒绝接收诉争房屋，导致7-10室四套房屋交房手续未能及时办理，因此原告要求被告承担自2012年12月10日至实际交付之日的迟延交房的违约责任，本院不予支持。对7-10室四套房屋逾期交付，被告承担的违约责任应计算自2011年10月1日起算至2012年12月9日即436天。鉴于原告所购六套房屋的购房款系分期履行，计算违约金时应以各套房屋实际已付房款的数额及付款日期为准。其中5-6室两套房屋总房款为872177元，首付款共计437177元，余款435000元至2012年5月2日付清，因此被告应支付违约金86023.25元{（437177元×0.0003×436天）＋（435000元×0.0003×221天）}。另外7-10室四套房屋总房款为1719316元，首付款合计861316元，余款858000元至2012年8月21日付清，因此被告应支付违约金140974.13元{（861316元×0.0003×436天）＋（858000元×0.0003×110天）}。综上，被告应支付原告延期交房违约金合计人民币226997.38元。
（二）、对于被告是否构成逾期办证问题。原告要求被告自2011年12月30日开始计算逾期办证违约责任，因合同约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方（原告）依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续”，原告所购5-6室两套房屋的实际交付时间为2012年12月10日，7-10室四套房屋的实际交付时间为2013年8月12日，而被告已于2012年4月28日取得5-9室的滁州市房地产登记证明初始登记、于2012年5月4日取得10室的滁州市房地产登记证明初始登记。因被告已经办理好初始登记，房屋交付后原告可随时领取办理，故原告要求被告从2011年12月30日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告马明珠迟延交付房屋违约金合计人民币226997.38元；
二、驳回原告马明珠的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费13114元，由原告马明珠负担6314元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担6800元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年一月十五日
代理书记员 凌振华
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。