广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第418号
原告：广东泰记和天投资有限公司，住址。
法定代表人：黄家武，职务：董事长。
委托代理人：杨伟宾，该司副总经理，联系地址。
委托代理人：贾建明，广东经国律师事务所律师。
被告：广州市荔海御苑餐饮有限公司，住址。
清算组负责人：LIANGYANHONG。
委托代理人：吴琪，广东耀辉律师事务所律师。
委托代理人：李贤恺，广东耀辉律师事务所律师。
原告广东泰记和天投资有限公司诉被告广州市荔海御苑餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东泰记和天投资有限公司的委托代理人杨伟宾、贾建明，被告广州市荔海御苑餐饮有限公司的委托代理人吴琪、李贤恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东泰记和天投资有限公司诉称：2010年5月11日，原告和被告签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市和业广场租赁合同补充协议》，约定由被告承租原告所有的位于广州市荔湾区康王中路486号和业广场3层301、325单元和4层401、403单元的物业，用于餐饮用途，物业建筑面积为4718.64平方米。服务期为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，租金按月支付，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按月租金额的2%向原告支付违约金。如果逾期15日，原告有权从保证金中扣除相关的拖欠款项及违约金，不足部分原告有权向被告追偿，如果逾期60日，原告有权解除合同，收回物业。合同签订后，原告依约履行合同，将物业交付被告使用，近来，被告因经营不善多次出现拖延交租的情况，截止2014年1月，被告共欠原告三个月租金，2014年1月，被告因与案外人发生纠纷，物业被法院查封，被告无法继续经营，故起诉请求判决：1、请求判决解除原告和被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市和业广场租赁合同补充协议》以及《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》。2、请求判决被告给付原告2013年11月1日至2014年5月13日的租金（其中从2013年11月1日至2013年11月30日期间按月租金246452元计算，从2013年12月1日至2014年5月13日期间按月租金294929元计算）。3、请求判决被告给付原告延迟支付租金的违约金（违约金分两段计算：第一段是指2013年11月1日至2014年1月31日的欠租违约金，以当月欠租额为本金，从当月16日起计至2014年1月31日止，每日2%计算；第二段违约金是指2014年2月1日至2014年5月13日的欠租违约金，以当月欠租额为本金，从当月16日起计至2014年5月13日止，每日2%计算）4、诉讼费用由被告承担。
被告广州市荔海御苑餐饮有限公司辩称：1、被告承租原告的房屋于2014年1月17日被荔湾区人民法院予以查封，被告实际经营至2014年1月16日。因此原、被告所签订的协议已于2014年1月17日实际解除。2、被告欠原告的租金，应计至2014年1月16日。而且有关的逾期支付租金的利息计算的截止日也应是2014年1月16日。而且双方在租赁合同约定逾期支付租金的违约金约定过高，请求法院予以调整。3、被告已向原告支付保证金943728元，因此该保证金应该在所欠的租金中予以扣除。4、被告已被法院查封无法经营，这是被告所无法控制的不可抗力，因此原告要求被告承担查封期间的租金和违约金与事实和法律相违背，由被告承担相关费用是不公平的，没有事实和法律依据。
经审理查明：2010年5月11日，原告（协议内称出租人，甲方）和LIANGYANHONG（是被告股东之一，协议内称承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《广州市和业广场租赁合同补充协议》，其中《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区康王中路486号和业广场3层301、325单元和4层401、403单元的房地产（以下简称讼争房屋）出租给乙方作商业餐饮用途使用，物业建筑面积为4718.64平方米，租赁期限为10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止，其中：2010年10月1日至2012年5月31日期间月租金为471864元；2012年6月1日至2013年5月31日期间月租金为495457元；2013年6月1日至2014年5月31日期间月租金为520230元；租金按月支付，由乙方在每月的第5个工作日前按支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方向甲方交纳人民币943728元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（抵偿租金）；等等。《广州市和业广场租赁合同补充协议》还约定：物业管理费已包含在租金内，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期15日，甲方有权从保证金中扣除相关的拖欠款项及违约金，不足部分甲方有权向乙方追偿，如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回物业；乙方在租赁期满或不再使用此物业时，按使用现状向甲方交付，可移动物件乙方有权自行搬走；等等。2010年5月14日，上述房屋租赁合同以穗租备456000351号进行了租赁登记备案。2011年1月28日，原告（协议内称甲方）和LIANGYANHONG（是被告股东之一，协议内称乙方）签订《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》，约定：每月乙方向甲方缴付综合租金，甲方将按48元／平方米开具物业管理费发票，其余则开具租金发票；甲方同意乙方以每月80元／平方米（包含管理费48元／平方米）的租金租赁和业广场商铺4-04单元（建筑面积为33.83平方米），即该单元首月租金为1083元；2013年10月1日至2014年9月30日期间租金为1194元；等等。2013年8月29日，经原、被告协商，讼争房屋的承租人变更为被告。上述协议签订后，原告依约将讼争房屋交给被告使用，被告依约向原告交纳租赁保证金943728元。被告向原告交租至2013年10月止，之后，经原告向被告发函追缴租金，被告仍没有交纳租金。2014年1月8日，因被告与案外人发生纠纷，本院查封了被告在讼争房屋内的财产。同月17日，讼争房屋被本院查封，被告停止经营。2014年5月13日，原告按房屋使用现状收回了讼争房屋。
在庭审中，原、被告均确认讼争房屋在2013年11月的月租金为246452元，从2013年12月起至2014年1月期间的月租金为294929元。此外，原告还表示同意将已收取被告的租赁保证金943728元在被告所欠租金额内予以抵扣。
本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市和业广场租赁合同补充协议》以及《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方应自觉履行。被告从2013年11月1日起拖欠租金，已构成违约，原告因此提出解除上述《广州市房屋租赁合同》、《广州市和业广场租赁合同补充协议》以及《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
被告承租使用讼争房屋，应依约向原告交纳租金，虽然从2014年1月17日起讼争房屋被本院查封，被告没有在讼争房屋内经营使用，但原告直至2014年5月13日才收回讼争房屋，而且讼争房屋被法院查封是由于被告与案外人发生纠纷所致，与原告无关，因此，被告提出其公司与原告之间的租赁合同及补充协议已经于2014年1月17日实际解除，其公司无需承担从2014年1月17日起至2014年5月13日期间租金的主张，理由不成立，本院不予采纳，被告应向原告支付从2013年11月1日起至2014年5月13日期间的租金。
关于违约金的计算支付问题，虽然原、被告双方在租赁合同中约定了逾期支付租金的违约金的计算方法，但该约定计算比率过高，被告请求予以调整，故本院将该计算标准由双方当事人约定的按每日2%计算调整为按每日千分之二计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
解除原告和被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市和业广场租赁合同补充协议》以及《和业广场3-01、3-25、4-01、4-03单元租赁合同补充协议》。
自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付从2013年11月1日至2014年5月13日止所欠的租金（其中从2013年11月1日起至2013年11月30日期间按月租金246452元计算，从2013年12月1日起至2014年5月13日期间按月租金294929元计算）。被告支付上述欠租时扣除租赁保证金943728元。
自本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付延迟支付租金的违约金（违约金分两段计算：第一段是从2013年11月1日起至2014年1月31日期间的延迟支付租金的违约金，以当月欠租额为本金，从当月16日起计至2014年1月31日止，每日千分之二计算；第二段是从2014年2月1日起至2014年5月13日期间的延迟支付租金的违约金，以当月欠租额为本金，从当月16日起计至2014年5月13日止，每日千分之二计算；违约金总额不得超过被告所欠租金总额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19187元，由被告广州市荔海御苑餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴伟华
审 判 员 林惠卿
人民陪审员 卢兰芳
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 蒋晓晗
段文青