山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1032号
上诉人（原审原告）张建。
委托代理人栾卫建，山东凌云志律师事务所律师。
委托代理人张轶，山东凌云志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海市亨泰房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区齐鲁大道78-1号。
法定代表人于弘显，董事长。
委托代理人高佩良，山东英良泰业律师事务所律师。
委托代理人刘泳，山东英良泰业律师事务所律师。
上诉人张建因商品房预售合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2012）威经技区民初字第102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告于2006年12月20日与被告签订了用途为住宅的网签打印版商品房预售合同，该合同关于产权登记的约定为：被告应在该房综合验收合格交付使用后90日内，协助原告办理房屋产权转移手续。被告于2009年1月通知原告办理用途为“公寓”的房证，原告予以拒绝。被告于2011年2月18日再次通知原告办理“住宅”用途的房证后，原告办理了涉案房屋的住宅性质的房证。2012年1月11日，原告诉至原审法院，要求被告支付逾期办证违约金50729.55元。
另查明，被告于2006年开发建设位于威海经济技术开发区东海路的“海林依景”二期房地产项目（东海路11号、13号、15号楼），上述房产在报建时的规划用途为“网点、职工公寓”。同年6月9日，被告取得该项目的商品房预售许可证，该证在项目名称一栏中标注为“公寓、网点”。后被告按照房管部门提供的《威海市商品房预售合同》范本与购房户签订房屋预售合同，合同为手工填写，在预售合同中房屋用途一栏，被告均填写为“公寓”并实行相应预售备案。2006年11月，威海市房产交易管理处通知被告实行商品房销售网上备案制试点，被告的预售合同不能再用手工填写，均实行网上打印及备案。按照当时建设部下发的建住房（2002）第66号《关于印发﹤房地产统计指标解释（试行）﹥的通知》，“住宅”是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等。公寓属于住宅类，当时预售合同网上备案的房屋用途没有设定“公寓”类，而被锁定为“住宅”，被告不能进行更改。此后被告新办理网上备案的预售合同中的房屋用途均被打印为“住宅”。该阶段被告售出80余套房屋。
2008年5月，建设部颁发建住房（2008）第84号文件，要求预售登记备案的房屋用途必须与《建设工程规划许可证》列明的房屋用途一致。威海市房产交易管理处通知被告应将海林依景二期房屋用途由“住宅”更改为“职工公寓”，否则不能办理预售备案。自当月起，被告与后来的购房户签订预售合同网上备案时，房屋用途重新确定为“职工公寓”。2008年11月12日，涉案房产项目通过综合验收取得备案证（2008-023号）。2009年1月，该项目房屋完成初始登记，用途记载为“职工公寓”。被告通知原告等购房业主办理所购商品房的权属证书，并于2009年1月21日通过威海晚报刊登办理房屋登记手续的公告。2006年11月以前手工填写房屋用途为“公寓”的购房户及2008年5月以后网签备案房屋用途为“职工公寓”的购房户，以及个别于2006年11月至2008年5月网签备案房屋用途为“住宅”的购房户，陆续办理了房屋用途为“公寓”的房屋权证。2006年11月至2008年5月网签备案房屋用途为“住宅”的其他部分购房户认为办理“公寓”用途的房证不符合合同约定，拒绝办理相关房证并向有关部门申请处理。
2010年11月9日，被告缴纳土地使用权出让金200万元并经主管部门同意后，将海林依景二期项目之土地性质由商业用地变更为住宅、商服用地。2011年1月17日，被告重新办理了涉案项目的《建设工程规划许可证》，将涉案房屋的性质由“公寓”更改为“住宅”。后被告取得相应《建设工程竣工规划验收合格证》。被告重新组织按住宅用途进行综合验收，并于2011年1月20日取得新的竣工验收备案证（2011-032号），该证明确载明“原证编号为2008-023作废”。2011年2月12日，被告向房管部门申请办理涉案房屋用途变更登记，涉案房屋用途由“公寓”变更为“住宅”。2011年2月18日，被告通知原告等购房户可以办理住宅用途的房证，且原预售备案为“公寓”、“职工公寓”的购房户也可变更办理住宅用途的房证。
2012年1月11日起，包括原告在内的30多位购房者向原审法院提起诉讼，要求被告承担逾期办证违约责任。其中原告胡玉芝起诉的（2012）威经技区民初字第109号案件，在一审过程中，被告自认该案涉及房屋的综合验收时间为2008年11月12日（即按公寓用途的第一次综合验收），并辩称与该案原告网签“住宅”用途的预售合同是基于行政部门的要求，在综合验收后的90日内已经通知该案原告可办理房证，该案原告因房证用途与合同约定不符而拒绝办理，不应要求被告承担逾期办证的违约责任。原审法院在该案中认定，被告利用商业用地建设职工公寓，在签订涉案“住宅”用途商品房预售合同时没有向该案原告明示该土地及房屋的性质，其行为违反了诚实信用原则，造成逾期办证的后果亦系被告不诚信行为导致，判令被告承担2009年2月12日至2011年2月18日期间的逾期办证违约金。被告提起上诉，威海市中级人民法院认定该案中的商品房预售合同明确约定房屋用途为“住宅”，被告无证据证实签订合同时已向该案原告明确告知其土地性质为商业、涉案房屋系公寓且只能办理“公寓”性质的房屋所有权证。被告未能在合同约定期限内为该案原告办理性质为住宅的房屋所有权证，已构成标的交付不能和逾期不能办理符合合同约定的房屋所有权证的双重违约，该案原告选择请求被告承担逾期办证的违约责任应予支持。被告未明确履行告知义务，亦不能排除可能存在故意隐瞒事实或未告知真实情况等不诚信行为，在无其他有效反驳证据的情况下，认定导致涉案商品房逾期办证的原因在于被告，故判决驳回上诉，维持原判。现（2012）威经技区民初字第109号判决已经生效。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、合同等证据在案为凭。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。涉案商品房预售合同合法有效，该合同约定了办理房屋所有权登记的期限。原告主张涉案房屋2008年11月12日已综合验收合格，被告应于90日内协助办理房屋产权转移手续，其于2011年2月18日才通知办理住宅房证，应承担逾期办证违约责任。被告则主张其在商业用地上开发公寓，因特定的政策原因，与原告网签备案了住宅用途的预售合同，在公寓综合验收合格后，被告通知购房户办理房证未超过合同约定的90日，不存在逾期办证违约行为；同一开发项目内的多数购房户按时取得了房证，因部分购房户拒绝办理公寓用途的房证，并坚持要求有关部门处理，被告基于种种原因，补交土地使用权出让金，变更土地性质，重新办理住宅用途规划、综合验收等手续，按住宅用途的综合验收合格后，原公寓验收备案被作废，被告在取得新的备案证后在未超过90日的时间内，及时地通知原告办理住宅房证，亦不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”该规定即为一般意义上的逾期办证违约责任，目的是督促房屋开发商、出卖人尽快完成房屋产权初始登记并及时通知、协助买受人办理房证，出卖人完成房屋产权初始登记并履行相应通知义务，可不承担逾期办证违约责任。本案争议焦点为原告是否因被告的原因而逾期办证。本案与（2012）威经技区民初字第109号案件类似，所涉房屋均系被告开发的同一项目内的房屋，均网签备案为住宅用途。但被告在本案中未自认涉案房屋的综合验收日期为2008年11月12日，而提供证据证明涉案房屋于2011年1月20日取得新的竣工验收备案证，原备案证已被作废。本案与（2012）威经技区民初字第109号案件的证据基础不同，不能直接参照该案得出结论。根据本案及相关案件查明的事实，对涉案纠纷的产生应做如下分析：威海市住房保障和房产管理局向威海市中级人民法院做出“关于海林依景二期有关问题的复函”，解释了将公寓登记为住宅用途的相关规定。结合土地管理方面的相关规定，可知当时的房屋登记管理政策，允许在居住用地、商业用地、工业用地等不同性质的土地上建设的专供居住的房屋，在办理房屋产权证明时登记为“住宅”用途。而且，威海本地区同一时期内其他开发完成的商业用地上的房屋项目，在该时期内办理初始登记时，只能登记为住宅用途。被告因服从网签备案的管理，将商业用地上建设的公寓，以住宅用途向外销售，预期可以按合同约定办理住宅房证，不违反当时的法律法规。涉案房产开发项目的规划许可、预售许可均合法有效，被告按正常程序开发、按正常渠道预售，无法预见2008年5月之后会因政策调整而无法按合同约定办理住宅用途房证，被告在销售涉案房屋过程不应被苛责要充分说明土地性质、规划用途、合同约定之间将来会存在何种不妥。对买受人来讲，在购买预售商品房之前，要合理注意开发项目的合法性、土地使用性质、规划许可情况、预售许可情况等，即使被告不明示相关手续、证件，也有权利要求被告进行说明、提供。被告在无法预见未来政策调整的情况下，不可能提前告知买受人将来不能办理住宅用途的房证。即，对被告在2006年11月至2008年5月期间，将商业用地上建设的公寓按住宅用途销售，不宜认定为不诚信行为。涉案房屋在2008年11月12日初次按公寓用途综合验收合格后，被告及时办理了房屋初始登记，并通知包括原告在内的购房者办理房证。被告开发建设的海林依景二期，即现在的东海路11号、13号、15号楼共计150套房屋，因办理预售备案的时间不同而存在“公寓”、“住宅”、“职工公寓”三种用途，在2009年1月之后均可办理用途为公寓的房屋分户产权登记，只要房屋买受人申请，被告均予以协助，买受人可以取得房屋权属证书。部分备案为住宅用途的买受人，在可取得公寓用途的房证的情况下，因要求取得合同约定的住宅用途的房证，而拒绝申请办理房证。被告在相关部门的协调下，额外付出200万土地使用出让金，调整土地性质及规划许可，重新办理了住宅用途的综合验收，变更了房屋登记用途，并及时通知买受人办理住宅用途的房证。从办理房屋权属证书整体过程上分析，被告做为出买人，积极、充分地履行了相应义务，原告在2009年1月至2011年2月12日间可取得公寓用途的房屋权属证书而主动拒绝申办，虽在2011年2月12日以后才能取得住宅房屋权属证书，其逾期办证不能简单归责于被告。本案因证据基础不同，分析结果与（2012）威经技区民初字第109号案件的认定不同，两个案件事实并不矛盾。综上，涉案房屋在按公寓用途综合验收合格后，被告及时办理房屋初始登记并通知原告办证，在按住宅用途重新调整规划、综合验收合格后，被告也及时变更了房屋登记并再次通知原告，导致涉案商品房逾期办证的原因不能认定在被告。故原告诉请要求被告承担逾期办证违约责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1068元，由原告负担。
上诉人张建不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人在签订涉案房屋买卖合同时未告知上诉人涉案房屋只能办理公寓性质的产权证，却与上诉人约定涉案房屋可以办理住宅性质的产权证，故被上诉人故意隐瞒重要事实，其行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任；已生效的（2012）威经技区民初字第109号民事判决与本案属同一类型案件，基本事实相同，原审判决结果与该生效判决结果相悖。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海市亨泰房地产开发有限公司答辩称，涉案房屋买卖合同载明的房屋用途为住宅系房管部门要求所致，被上诉人并不能主动予以改变，不能以此证实被上诉人存在欺诈之主观故意；2008年的综合验收备案证已被作废，故实际验收时间应从2011年1月18日取得新的备案证之日起算，被上诉人并未逾期办证，不应承担逾期办证违约责任。
经二审审理查明，上诉人在二审中提交案外人王风林购买15号楼204室房屋时，被上诉人为其出具的证明一份，载明王风林购买的房屋实际为职工公寓。上诉人拟以此证实被上诉人隐瞒涉案房屋的产权性质，其行为构成欺诈。经质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但主张上诉人一直明知涉案房屋系公寓用途，被上诉人后来办理住宅用途的产权证系为上诉人考虑而为，并非因被上诉人违约而为。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方虽然在合同中约定房屋的性质为住宅，但在涉案合同签订时房管部门实行商品房销售网上备案制，而在网签房屋买卖合同时房屋性质并没有“公寓”的分类而只能填写为“住宅”，被上诉人对此不能主动予以更改，双方关于房屋“住宅”性质的约定系因客观因素所致，不能以此认定被上诉人存在主观过错。被上诉人在实行网签备案之前与购房者签订合同均明确填写房屋性质为“公寓”，上诉人提交的案外人王风林购买15号楼204室房屋时被上诉人为其出具的证明也表明被上诉人销售房屋时的本意已经明确为“公寓”而非“住宅”，亦可佐证被上诉人并不存在故意隐瞒房屋产权性质等重要事实之主观故意。同时，因建设部在2008年出台规定要求建设工程规划许可证与登记备案的房屋用途必须一致，被上诉人在此之前并无法预见该规定，且上述规定出台后，被上诉人主动补缴相关土地出让金将涉案房屋性质由“公寓”变更为“住宅”并协助上诉人办理了相关产权证，上述事实表明被上诉人在出现新情况时积极解决问题以维护购房者权利，故上述情况导致办证时间的迟延不宜归责于被上诉人。此外，被上诉人虽然于2008年11月12日取得综合验收备案证，但该备案证已作废并于2011年1月17日重新办理了综合验收备案证，而合同约定被上诉人协助办理产权证的时间为综合验收后90日内，故被上诉人于2011年2月18日通知上诉人办理住宅性质产权证并未超过合同约定期限，无法认定被上诉人违约。已生效（2012）威经技区民初字第109号民事判决所认定的事实虽然与本案属同一类型案件，但根据威海市住房保障和房产管理局出具函件所载明的内容看，双方在签订涉案房屋买卖合同时使用房管部门提供的网签文本并无“公寓”选项，只能签订“住宅”用途买卖合同，上述事实在（2012）威经技区民初字第109号中双方当事人并未举证予以证实，该判决亦未对此予以认定，而该事实系本案查明的关键事实，对判决结果有直接影响，故上述案件认定的基本事实与本案认定的基本事实并不完全相同，不具有可比性，上诉人以该判决为依据诉请被上诉人承担违约责任于法无据。综上，本院认定被上诉人在签订及履行涉案房屋买卖合同过程中不存在隐瞒重要事实之主观故意，亦不存在逾期办证等违约情形，上诉人的上诉请求理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068元，由上诉人张建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 刘双双