湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1579号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马毅，男。
委托诉讼代理人：马大林，系马毅之父。
委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：常立冬，男。
委托诉讼代理人：赵义安，湖北三顾律师事务所律师。
上诉人马毅因与被上诉人常立冬房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2016）鄂0602民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马毅的委托诉讼代理人马大林、张国平，被上诉人常立冬的委托诉讼代理人赵义安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马毅上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回上诉人的诉讼请求；被上诉人向上诉人支付违约金72000元及增加的购房款45024元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：（一）被上诉人要求上诉人支付剩余房款10万元错误。被上诉人已经构成违约，依双方签订的房屋买卖合同，剩余10万元上诉人不用支付给被上诉人。原判认定“被上诉人与上诉人约定保证办理房产证的条款无效，办理该房屋产权证的义务不能归结到被上诉人名下”错误。（二）合同约定了房屋价款20%违约金，被上诉人已经违约，应当支付违约金。（三）上诉人多支付的45024元房款应当由被上诉人承担。
常立冬向一审法院起诉请求：被告支付原告购房欠款10万元；本案的诉讼费用由被告承担。
马毅向一审法院反诉请求：被反诉人承担其交付给反诉人的房屋存在权属争议及逾期未能给反诉人办理房产手续的违约金72000元；承担其逾期未能给反诉人办理产权手续，导致反诉人自己办理产权手续时多交付的房款45024元；被反诉人承担本案的反诉费用。
一审法院认定事实：2012年11月26日，常立冬作为售房人（甲方）、马毅作为购房人（乙方）、襄樊安嘉兴业房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订了一份《房屋买卖（置换）合同》（以下简称《合同》），约定：第一条，房屋基本情况。1、甲方自愿委托丙方将坐落在襄樊市襄城区庞公路新11号庞公公寓的房屋（以下简称“房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：商品房，所有权人：常立冬，合同号：99033。第二条，成交价格与相关约定。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币大写叁拾陆万元整（￥360000），该房屋办理证件的相关费用由乙方承担。第三条，中介服务费及支付。签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费4000元。备注：权属变更当日。第四条，付款、交房约定。1、交付定金：乙方于2012年11月26日交付购房定金40000元给甲方，另40000元由甲乙双方共同委托丙方代为保管（购房定金可以冲抵购房款或丙方自动将其转为中介费）。甲方将购房合同、房款收据原件各壹份暂存于丙方。2、付款约定“一次性付款：甲乙双方约定于2012年12月15日之前去襄樊市汽车产业经济技术开发区科技实业发展公司办理更名手续，待甲方配合乙方审核完资料并更名同时，乙方付房款220000元给甲方。”3、交房约定为权属变更当日。第六条，违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、如甲乙任何一方延期履行合同，须每天向对方支付合同价的5‰作为违约金，双方无异议除外。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金。且丙方所收取的本合同中约定的相关服务费一律不予退还。第八条，约定其他事项：甲乙双方约定，甲方有责任和义务保证房屋合法性及成功交易，故乙方留置房款余款10万元，在甲方提供该房产合同房屋产权证，该房产证为乙方名下，乙方即日支付。若乙方未及时支付，甲方有权追究其法律责任。甲方承诺出具三张有效收据，原甲方购买价由开发商出具；因房价上涨，甲方多收款项出具收据……甲方当事人不能当面办理由甲方委托人赵义安全权办理。甲方承诺在2013年11月26日之前该房产办理到乙方名下《房屋所有权证》，若未在此时间之前办理，该房产由乙方自行处理，双方互不追究。合同签订后，被告分两次共计支付原告26万元，原、被告一起到房屋开发商原襄樊科技实业发展有限公司处办理了《商品房销（预）售合同书》，将原合同中买方由原告变更为被告。
另查明，本案涉案房屋因开发商原襄樊科技实业发展有限公司拖欠建设工程款、土地出让金等原因迟迟未办理房产证，后在政府及法院的协调下，按面积加收房款用于解决上述争议。本案被告马毅补交了房屋差价及办证手续费共计45024元后，于2015年12月17日取得了涉案房屋的房屋所有权证书。
一审法院认为，本案系商品房转售合同纠纷，原告将从开发商手中购买的尚未取得房屋权属证书的商品房转售给被告，虽然原告尚未取得该房屋所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”双方签订的《合同》中关于涉案房屋买卖的约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，是合法有效的，之后，原、被告并与房屋开发商一同办理了《商品房销（预）售合同书》的变更手续，将房屋的买受人由原告变更为被告，此时，原告因该房屋与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》从而产生的权利义务一并转移到被告享有和承担，即原告退出了与开发商的权利义务关系之中，转而由被告承接了原告与开发商的权利义务关系。具体到本案中，原告将未取得所有权的房屋转售给被告，即是将未来能够取得房屋所有权的资格进行了处分，而非处分该房屋的所有权，故在双方签订的《合同》中，双方对于由原告保证办理房屋权属证书的约定，因原告无处分该房屋的权利、且因原告将该房屋享有的权利通过被告与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》转移到被告处，根据合同的相对性原则，该约定是无效的。被告因《合同》应支付原告36万元，已支付26万元，尚欠10万元，被告辩称原告没有在约定的时间内将房屋产权证书办理到被告名下，故不应当支付剩余房款10万元，原审法院认为，双方签订的《合同》并无明确约定在2013年11月26日之前若原告没有将房屋产权证办理到被告名下则被告可以不予支付剩余10万元，且该房屋办理权属证书的义务并不能归结到原告名下，故对被告的该辩称意见不予支持，被告应当支付原告剩余房款10万元。被告反诉称，原告应与其办理房产证须支付违约金72000元及因办理房产证多支出的房款45024元，同样基于上述理由不能得到支持，被告可基于其与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》而向开发商主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马毅于本判决书生效之日起十日内支付原告常立冬房款100000元；二、驳回被告（反诉原告）马毅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1320元，共计3620元，由被告马毅负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
另查明：本案所涉房屋系常立冬委托其老表曾剑锋出售。本案一审诉讼中，常立冬提交一份《证明》，载明：今证明曾剑锋为马毅办理好其购买的二手房房屋所有权证（房屋位于庞公公寓贰栋叁单元八层壹户）后，马毅须将剩余的购房尾款拾万元整付与卖方。马大林代马毅、曾剑锋、徐微分别在卖方、买方、中介方处签名并按手印。现该房屋所有权证及土地使用权证均已办理至马毅名下。
本院认为，虽然常立冬与马毅、襄樊安嘉兴业房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》约定：“卖方承诺在2013年11月26日之前该房产办理到买方名下《房屋所有权证》，若未在此时间之前办理，该房产由买方自行处理，双方互不追究”，但随后马毅即与该房屋的开发商签订了《商品房销（预）售合同书》，对房屋产权证的办理进行了约定，常立冬承诺办证仅是协助义务，且之后，卖方常立冬为索要剩余10万元购房款，提出为买方办理所购房屋产权证，买方马毅同意，视为双方就涉诉房屋的买卖又作出了要约和承诺，形成新的合同关系。2015年12月17日马毅取得了涉诉房屋的产权证书。故马毅应当向常立冬支付剩余购房款10万元。马毅上诉称常立冬应支付违约金72000元及因办理房产证多支出的房款45024元，因在新的要约和承诺中未成为合同内容，本院不予支持。
综上所述，马毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人马毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑青
审 判 员 杨 文
代理审判员 刘丹丹
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张诗怡