宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第746号
原告：郑祥诺，宁波市鄞州享诺建材贸易有限公司法定代表人。
委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。
委托代理人：袁逐，浙江甬望律师事务所律师。
被告：宁波佳德表业有限公司。住所地：宁波市鄞州区下应街道潘火桥村。
法定代表人：陈彬，该公司总经理。
委托代理人：周伟荣，浙江浙东律师事务所律师。
委托代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。
原告郑祥诺为与宁波佳德表业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序组成合议庭审理。审理期间，根据原告的申请，本院对被告实施了财产保全措施。本案于2015年7月13日公开开庭进行了审理，原告郑祥诺及其委托代理人何方荣、袁逐，原告的委托代理人王闽、周伟荣到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解一个月，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告郑祥诺起诉称：2009年至2011年期间，被告将其所有的房屋及附属建筑设施出租给原告经营使用，双方就租赁房屋及附属设施先后签订了四份《租赁协议》。租赁房屋及附属建筑设施总面积为28025.65平方米，四份租赁合同主要内容如下：
2009年6月13日，原告及案外人李新海共同与被告签订了第一份《租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的两幢厂房，租赁房屋面积约为22300平方米，租赁期限为2009年8月7日至2019年8月6日止，如遇国家或政府部门规划等原因需要拆迁的，原告应在规定期限内无条件搬离，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归原告所有。
2010年1月15日，被告就上述厂区内临时搭建的房屋又与原告签订了第二份《租赁合同》，合同约定：租赁面积为3894.26平方，承租期间如遇国家或政府部门规划等原因需要拆迁的，原告应在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归原告所有。
2010年6月15日，被告又将上述厂区内的简易棚出租给案外人李新海堆放物品，双方签订了第三份《简易棚租赁合同》，合同约定：租赁面积为731.39平方米，租赁期间如遇国家或政府部门规划等原因需要拆迁的，原告应在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归原告所有。
2011年12月4日，被告又将位于宁波市宁横路1489号的房屋出租给原告使用，双方签订了第四份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁面积为1100平方米，租赁期限为2011年12月15日至2017年2月14日止，承租期间遇国家或政府部门规划等原因需要拆迁的，原告应在规定期限内无条件搬离，有关拆迁补偿及补偿费、装修费、搬迁赔偿或补偿费用归原告所有。
上述四份合同签订后，原告对所承租的房屋进行了全面装修后投入了实际经营使用。2012年7月11日，原、被告双方又签订了一份《合同主体变更协议》，明确由原告一人单独承继上述四份合同内容约定的全部权利、义务，所有合同的租赁期限截止日期统一为2019年8月6日。原告承租期间，均按照合同约定如期支付租金。然，2014年1月28日，被告在未通知原告的情形下，即与鄞州区房屋征收拆迁部门签订了《征用补偿协议》，2014年2月17日通知原告限期搬离。此后，被告又在原告不知情的情况下，让宁波荣业房产估价有限公司对租赁房屋及附属建筑设施进行价格评估，根据该公司出具的《评估报告》结果显示：上述租赁房屋及附属建筑设施的总价值为101567319元，室内装饰价格为5683600元。根据政府先补偿、后搬迁的原则，原告收到被告搬迁通知后，曾多次请求被告根据与政府拆迁部门签订的《征用补偿协议》及估价公司作出的《评估报告》，确定应向原告支付的补偿款项，但均遭到了被告拒绝。截至起诉之日，被告已收到政府部门七千多万的补偿款，却未按合同约定向原告支付分文补偿款。故请求判令：1、被告按照合同约定向原告支付租赁房屋及附属设施装修费5683600元；2、被告向原告支付6个月临时安置补偿费1915200元；3、被告向原告支付一次性经济补偿金3990000元；4、被告向原告支付提前搬迁奖励金2230000元。
被告宁波佳德表业有限公司答辩称：1、原告主体不适格，签订合同的当事人有被告及案外人李新海、宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（以下简称“阿诺公司”），原告并非四份合同的主体；2、关于装修款，举证责任在于原告，需要原告举证证明原告进行了哪些装修，无法举证的话，原告的诉讼请求不应支持；3、关于6个月安置补偿费的诉讼请求是无法律和事实依据的；4、关于一次性经济补偿金，这是被告与拆迁办公室之间的约定，根据合同相对性，跟原告无关；5、关于搬迁奖励费，原告未及时搬迁，造成被告损失，被告保留追究的权利。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．2009年6月1日《租赁合同》1份，用以证明被告将两幢厂房出租给原告及拆迁所得装修费、搬迁费、误工费归原告所有的事实；
2．2010年1月15日《房屋租赁合同》1份，用以证明被告将厂区临时搭建的房屋出租给原告及拆迁所得装修费、搬迁费、误工费归原告所有的事实；
3．2010年6月15日《简易棚租赁合同》1份，用以证明被告将厂区内的简易棚出租给原告及拆迁所得装修费、搬迁费、误工费归原告所有的事实；
4．2011年12月4日《房屋租赁合同》1份，用以证明被告将位于宁波市宁横路1489号的房屋出租给原告使用及拆迁所得装修费、搬迁费、误工费归原告所有的事实；
5.《宁波市鄞州国有土地上房屋征收补偿若干规定》【鄞证发（2012）111号】文件1份，用以证明原告根据该文件的规定标准计算临时安置补偿费用及一次性经济补偿费用的事实；
6.2011年7月6日《协议书》、《合同主体变更协议书》各1份，用以证明租赁合同的承租人经第三人李新海及被告同意已变更为原告一人的事实；
7.《通知书》1份，用以证明被告通知房屋已经被征收的事实。
被告未向本院提交证据。
根据原告的申请，本院向宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室（以下简称“中河街道拆迁办”）调取《征收补偿协议》、涉案房屋装修评估报告各一份，证明中河街道拆迁办针对涉案房屋给予被告的各项补偿费用。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1-4，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为上述合同分别系原告、李新海、阿诺公司等各方签订，原告主体不适格，装修费应由原告进行举证。本院对合同真实性予以确认，对于原告主体是否适格，将在说理部分具体阐述。对证据5，被告对真实性、合法性无异议，认为与本案无关。本院认为，根据合同约定被告可主张的拆迁补偿款应取决于原告拆迁所得，该证据与本案无关，本院不作认定。对证据6，被告对形式真实性无异议，但认为协议书中李新海的签字是否真实无法核实，合同主体变更协议书无李新海签字，属于效力待定，原告主体不适格。本院认为，被告在另案中［（2015）甬鄞民初字第640号案件］亦提交了该组证据，用以证明郑祥诺系三份租赁合同的承租人，并据此向郑祥诺主张房屋租金及使用费，被告在本案中又对该组证据持异议，有违诚实信用原则，且该组证据均系原件，故本院对该组证据予以确认。对证据7，被告无异议，认为原告未按时搬迁。本院对该证据予以确认。
对本院调取的证据，原告无异议，被告对真实性、合法性无异议，认为该证据系被告与中河街道拆迁办的约定，与本案无关。本院认为，根据涉案四份租赁合同，承租人可主张的拆迁补偿款取决于出租人即被告自拆迁部门取得的装修费、搬迁费、误工费等，庭后原、被告亦认可该评估报告作为涉案房屋内装修价值的认定依据，故该组证据与本案有关，本院予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2009年6月13日，被告（甲方）与原告、案外人李新海（乙方）共同签订《租赁合同》（以下简称“厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给乙方，租赁期间自2009年8月7日起至2019年8月6日止；如受到国家或政府部门规划需要拆迁的，承租方要无条件搬离，本合同终止履行，拆迁单位补偿的装修费、搬迁费、误工费归乙方所有，其他归甲方所有。
2010年1月15日，原告以其与李新海的名义（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》（以下简称“临时厂房租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的临时厂房（甲方在空地上搭建的建筑物）共计3894.26平方米出租给乙方，租赁期限自2010年1月15日起；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行；如甲方在租赁的3年内需要拆迁，甲方补偿乙方2956.21平方米的搬迁费，搬迁费按每平方米60元计算，其他费用甲方概不补偿，如租赁满3年后，甲方不补偿乙方搬迁费及其他任何费用，本合同终止履行。
2010年6月15日，被告（甲方）与案外人李新海（乙方）签订《简易棚租赁合同》一份，约定：甲方将位于宁波市鄞州区宁横路（潘火桥村）的面积为731.39平方米的河边简易棚租赁给乙方用于堆放轻便物品，租赁期限自2010年6月15日起；此租赁物为临时建筑物，如国家、政府部门规划和规定等其他原因需要拆迁的，承租方要在规定期限内无条件搬离，若政府有搬迁费和装修补偿的，归乙方所有，其他归甲方所有，本合同终止履行。
2011年12月4日，被告（甲方）与案外人宁波市鄞州阿诺文化传播有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“店面租赁合同”）一份，约定：甲方将位于宁波市宁横路1489号一楼前面483.60平方米、一楼后面560平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2011年12月15日至2017年2月14日止；承租期间如遇有关部门征用拆迁或旧城改造需要拆迁，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，乙方同意甲方在有关部门通知拆迁十日后无条件停电、停水，并在收到拆迁通知后十日内完成搬离，双方同意有关拆迁赔偿及补偿费，装修、搬迁赔偿或补偿费归乙方所有，其他赔偿或补偿费归甲方所有，甲方收到政府赔偿或补偿款后五天内将乙方应得部分转交给乙方。被告作为乙方代表签字并加盖阿诺公司公章。同年12月8日，被告在乙方落款旁注明“本人同意对本合同乙方承担完全履行担保责任”并签字。
上述四份合同签订后，被告按约将租赁物交付给承租人使用。2012年7月11日，由于承租人之间达成内部协议，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合同主体变更协议书》一份，约定：双方同意将甲方与乙方和李新海于2009年6月13日签订的《租赁合同》、2010年1月15日签订的《租赁合同》以及甲方与李新海于2010年6月15日签订的《简易棚租赁合同》之承租方变更为本协议的乙方，除本协议约定情形外，原合同其他内容不变，由乙方单独承担原租赁合同的全部权利和责任，乙方与李新海之间因原合同权利义务转移产生的一切问题与甲方无关；原三份合同的租赁期限均同意到2019年8月6日为止，租金按原合同约定计算。
2014年2月18日，被告向原告发送通知一份，告知原告因被告与中河街道拆迁办在2014年1月28日签订征用厂房协议书，要求原告在2014年6月30日前予以搬迁。此后，原、被告就拆迁补偿问题未能协商一致，原告未支付后续租金亦未搬离涉案房屋。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司以郑祥诺未支付租金为由，诉至本院，要求解除双方签订的四份房屋租赁合同、郑祥诺腾退涉案房屋并支付租金、违约金、律师费等。
另查明：位于宁波市鄞州区宁横路面积为22395.98平方米的两幢厂房原登记在原告名下，临时厂房、简易棚及宁横路1489号房屋均无产权证，亦无建设工程规划许可证。2014年1月28日，被告（乙方）与中河街道拆迁办（甲方）签订《征收补偿协议》一份，约定：乙方位于中河街道潘火桥村的被征收土地面积为22314.1㎡，被征收房屋实际丈量面积为26595.38㎡、棚房2044.07㎡，甲方支付乙方室内外装修、棚房及附属设施补偿价8897055元；因征收带来的设备搬迁、停工停产等损失，甲方按合法建筑面积给予乙方一次性经济补偿3359397元；乙方在规定时间内签订征收协议并如约搬迁完毕的，甲方按有证土地面积给予乙方奖励费4462820元；甲方按照相关政策给予乙方六个月的临时安置补偿费1612515元；乙方将土地证房产证交由甲方处理，并在2014年6月30日前搬迁腾空完毕，按评估后补偿的动产、不动产等均作甲方处理，乙方不得自行处理。
经宁波荣业房地产估价有限公司评估，上述室内外装修补偿价中，合法建筑1号、2号陶瓷城室内装修价格为4383107元，无证建筑4号仓库棚房、5号房、6号房等室内装修价格为1300493元。此外，原告主张室外附属设施价格测算表中第15至21项24只卫生间缸砖、花砖、蹲坑、小便斗、厕所隔断、陶瓷洗脸盆、大理石台板共计107712元系原告装修。
本院认为：2009年6月13日《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。2010年1月15日《临时厂房租赁合同》、2010年6月15日《简易棚租赁合同》、2011年12月4日《店面租赁合同》，租赁房屋既无产权证又无建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，应属无效。本案主要争议焦点为原告主体是否适格、被告所得的拆迁补偿款的归属。
一、原告主体是否适格。
被告认为双方签订的《合同主体变更协议书》未经李新海签字确认，处于效力待定状态，店面租赁合同系阿诺公司签订，原告主体不适格。本院认为，（2015）甬鄞民初字第640号案件中，宁波佳德表业有限公司以郑祥诺系四份租赁合同的承租人为由，向郑祥诺主张房屋租金及使用费等，已明确认可郑祥诺为四份租赁合同的实际承租人，现被告又对原告郑祥诺的主体资格持异议，有违诚实信用原则，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据原、被告在（2015）甬鄞民初字第640号案件中的一致陈述，本院认定原告郑祥诺系涉案四份租赁合同的承租人，由其享有和承担合同权利义务，故本案原告主体适格。
二、拆迁补偿款的归属。
1．装修费。
原告依据四份租赁合同的约定向被告主张中河街道拆迁办补偿的装修费，被告抗辩认为其与中河街道拆迁办的约定与原告无关，原告主张装修费的，应先行举证装修系原告完成。本院认为，对于装修费的归属，双方有约定的，从其约定；无约定的，根据相关法律规定处理。首先，经原、被告一致同意，涉案房屋的装饰装修价值按宁波荣业房地产估价有限公司作出的评估报告为准。其次，2009年6月13日《厂房租赁合同》合法有效并约定拆迁单位补偿的装修费归承租人所有，故该合同所涉房屋的装修费应归原告郑祥诺所有，共计4383107元。再次，《临时厂房租赁合同》、《简易棚租赁合同》、《店面租赁合同》均无效，双方对于装修费归属的约定亦属无效，涉案房屋内的装饰装修应按法律规定处理。现原告主张的装饰装修补偿均系中河街道拆迁办评估后补偿给被告的项目，所涉装饰装修物均应由被告移交给中河街道拆迁办处理，原告不得再行拆除，故被告应按评估报告补偿原告的装饰装修，计1300493元。对于原告主张由其完成的卫生间缸砖等项目，属于室外附属设施，不属于装饰装修，原告主张由其完成的，应承担相应的举证责任，但原告未能举证，故本院不予采信。
综上，被告应支付原告装饰装修补偿款5683600元，但该款项所对应的装饰装修物应由原告完整地移交给被告，原告不能对该装饰装修物再作拆除。
2．六个月临时安置补偿费、一次性经济补偿、搬迁奖励费。
根据2009年6月13日《厂房租赁合同》的约定，拆迁补偿的装修费、搬迁费、误工费归承租人所有，《征收补偿协议》亦明确约定一次性经济补偿是对房屋征收带来的设备搬迁、停工停产等损失的补偿，已包括搬迁费与误工费，故被告应将其取得的一次性经济补偿支付给原告，计3359397元。原告主张被告支付六个月临时安置补偿费、提前搬迁奖励金，并认为双方约定的误工费就是临时安置补偿费，缺乏依据，本院不予支持。
综上，装修款、一次性经济补偿金均系涉案房屋拆迁所产生的补偿，原告作为承租人，在主张拆迁补偿的同时应履行搬迁义务，并将装饰装修物完整地移交给被告，但被告应支付原告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告宁波佳德表业有限公司支付原告郑祥诺装修费5683600元，限于本判决生效后45日内履行完毕；
二、被告宁波加德表业有限公司支付原告郑祥诺一次性经济补偿金3359397元，限于本判决生效后45日内履行完毕；
三、驳回原告郑祥诺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费104713元，财产保全费5000元，合计诉讼费109713元，由原告郑祥诺负担29612元，被告宁波佳德表业有限公司负担80101元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 王兰华
二〇一五年十月十九日
代书 记员 江 霞