江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟尚民初字第0234号
原告常熟市吉诺丹顿服饰有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇莫城言里村。
法定代表人陈东星，经理。
委托代理人苏伟元。
被告苏州市雅博针织服饰有限公司，住所地江苏省常熟市西三环路188号。
法定代表人陈小平，董事长。
委托代理人王向彪，江苏华元民信律师事务所律师。
原告常熟市吉诺丹顿服饰有限公司诉被告苏州市雅博针织服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员张月明适用简易程序，于2014年5月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年8月28日、9月28日公开开庭进行了审理。原告常熟市吉诺丹顿服饰有限公司的委托代理人苏伟元，被告苏州市雅博针织服饰有限公司法定代表人陈小平及其委托代理人王向彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市吉诺丹顿服饰有限公司诉称：2014年1月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告租赁厂房用于生产经营活动，租期自2014年5月1日至2018年12月30日。合同签订当日，原告预付了10万元租金。之后，被告一直未将厂房交付给原告。现原告提起诉讼，请求法院依法解除《房屋租赁合同》，被告返还租金10万元；诉讼费由被告承担。
被告苏州市雅博针织服饰有限公司辩称：原告要求解除合同，但未发生合同约定或者法律规定的应当或者必须解除租赁合同的事由，故原告无权解除合同。被告已在2014年7月5日发函通知原告解除合同，故被告现确认双方之间已经解除了《房屋租赁合同》。原告在2014年1月20日交付被告的10万元是租赁保证金。现在原告违约，按照约定该租赁保证金不应返还，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，主要约定“出租方（甲方）：苏州市雅博针织服饰有限公司法定代表人：陈小平住所地：204国道常熟尚湖段（常熟市西三环路188号）联系电话：131××××5888承租方（乙方）：常熟吉诺丹顿服饰有限公司法定代表人：陈东星住所：江苏省常熟市虞山镇莫城言里村联系电话：130××××3888186××××5999……1、甲方将位于常熟市西三环路188号的厂房、车间、食堂、宿舍等相关附属设备出租给乙方使用。另甲方应按乙方要求再建造15间简易宿舍、部分仓库用房及改造原有8间宿舍屋面，在车间内安装货梯一台。……3、租赁期限：3.1租赁期限为4年8个月，即从2014年5月1日起至2018年12月30日止。……4.1租金标准：前三年每年（即2014年5月1日至2017年4月31日），为肆拾陆万元整。第四年起（即2017年5月1日至2018年12月30日止），每年为伍拾万元整。4.2租金支付：合同签订之日，乙方即支付第一年的租赁款壹拾万元整。在2014年4月1日前支付第一年租赁余款叁拾陆万元整。以后在每年的4月1日之前支付本年度的全部租赁款，先付后用。5、双方约定的合同义务：5.1双方签订本合同书之日，乙方向甲方支付租赁保证金计人民币壹拾万元整。该款今后在双方解除租赁合同关系乙方向甲方归还租赁物时，经甲方验收无误、无损后，向乙方全额无息返还；经甲方验收有误、有损的，甲方在扣除相应损失后向乙方返还余额；如乙方在租赁期内出现违约现象，欠交水电费等，甲方有权在保证金中扣款。……10、合同解除：10.1在租赁期内，若乙方未按照合同第4条中之约定及时、足额向甲方付款的，甲方可向乙方书面催告一次，要求其在合理期限内向甲方支付拖欠租金。乙方逾期仍不支付的，甲方有权单方行使提前解约权，并没收租赁保证金。……16、本合同一式五份，双方当事人各执两份，见证人留存一份。本合同经双方当事人签章，甲方收到乙方支付的租赁保证金款项后生效……甲方（签章）：陈小平（签名）苏州市雅博针织服饰有限公司（盖章）签订日期：2014.1.20乙方（签章）：陈东星（签名）签订日期：2014.1.20”。2014年4月28日，原告向被告发出解约函告，认为被告一直未将租赁厂房交付原告，造成原告无法进行相关的准备工作，故要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求被告返还已付租金10万元。同年5月4日，被告向原告发出律师函，要求原告在收到律师函后三天内支付租金36万元。被告于同年5月6日收到原告的解约函告，原告于同年5月8日收到被告的律师函。被告又于同年7月5日向原告发出解除租赁合同通知书，原告于同日收到该通知书。
另查明：2014年4月26日，陈小平（131××××5888）与陈东星（186××××5999）通过手机微信就租赁事宜进行了磋商，具体过程和内容为，陈东星：“我前两天带厂长和车工头过去看，他们说这里太偏没有生活配套区，出去不方便，宿舍条件不好，不肯过来，我这两天头痛的要命，”陈小平：“你这个问题会带来很大损失、我那个时候与你签约后、陆续有人来电要租厂房、我回答已租出去了、有人托了镇里一把手王晓东书记来找我也无法了、损失啥人负责”、“那是你的决策问题、我当时没有投入宿舍电梯也能租出去的”。陈东星：“我也理解你老哥，这个事情首先怪我没考虑周全，我想老工人总归没问题的，想不到他们这个态度”。陈小平：“不是理解不理解的问题、而是经济问题”。陈东星：“现在的工人夫妻多都有小孩，读书确实是个问题”、“我这里就隔壁是莫城小学很方便”、“我如果不诚心我就不会去注册公司了，我也不会付订金了，希望你理解”。陈小平：“这个不是我考虑的问题、我租给你厂到现在没有变动过、对不对”。陈东星：“所以我现在跟你商量”。陈小平：“与我商量什么事情呀、你讲给我听呢”。陈东星：“就订金的事”。陈小平：“订金怎么啦”。陈东星：“能不能退我”、“能不能退我”。陈小平：“这个问题等我回来后当面讲吧”。陈东星：“好”。
再查明：原告的上述出租房屋领取了房屋所有权证及土地使用权证。
审理中，被告申请证人顾某某作证。到庭证人顾某某作证称：其与被告老板陈小平是朋友，其以前不认识原告老板陈东星，其参与了原被告签订《房屋租赁合同》的过程。签约时，原告按照合同应该给付20万元，陈东星提出当时只有10万元，其余10万元在一星期至一个月内支付，不再修改合同，其去被告会计处开具收据，并把收据交给陈东星本人，当面说明这10万元是保证金。
对上述证人证言，原告认为证人与被告法定代表人之间有利害关系，要求法庭不予采信。同时，原告还认为，其交付给原告的10万元人民币系租金而非租赁保证金，因此双方签订的租赁合同尚未生效。被告则认为，证人证言证实了原告交付10万元人民币是租赁保证金，双方签订的租赁合同已发生法律效力。
本案的争议焦点为：一、原、被告于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》有无发生法律效力；二、原告是否有权要求解除该《房屋租赁合同》。
对于第一个争议焦点，被告提供了2014年1月20日开具的收据存根联，该收据载明金额10万元，交款单位为“陈东星”、收款事由为“租赁厂房合同保证金”，被告认为被告在原告付款后当即将该收据交给原告，该收据结合证人证言以及双方之间微信协商过程可以证明原告所付10万元是租赁保证金。其于同年5月4日发出律师函催缴租金，是因为代理人认为双方对10万元是租金还是租赁保证金存在异议，所以只引用合同第四条第二款内容，要求被告及时给付租金36万元。因此，被告认为《房屋租赁合同》已发生法律效力。原告则认为其所付10万元是租金，租赁保证金至今未付。其从未收到被告出具的收据，微信协商不是陈东星本人在使用号码为186××××5999的手机时产生的。合同约定年租金是46万元，被告催讨36万元租金也表明其也确认收到的10万元是租金。因此，双方签订的《房屋租赁合同》尚未生效。
本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原、被告于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定。该合同约定了在原告支付被告10万元租赁保证金后生效，属附生效条件的合同。本案中，被告提交的微信记录显示相对方的手机号码系原告法定代表人使用的，内容也反映了租赁事宜的协商过程，原告主张非其法定代表人所为显然有违诚信。故本院对该微信记录予以采信。原告虽否认其收到了被告开具的租赁保证金的收据，但从双方法定代表人的微信记录内容结合证人证言、以及原告诉讼请求为解除合同的意思表示综合评判，本院可以认定原告交付的10万元是租赁保证金，双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月20日生效。
对于第二个争议焦点，被告认为合同已生效，未发生合同约定或者法律规定的应当或者必须解除租赁合同的事由，被告无权解除合同。相反，被告向原告催讨租金未果后，有权按约单方解除合同并没收租赁保证金。原告确认在7月5日收到被告发出的解约通知，故双方合同已经于2014年7月5日解除，合同约定被告可以没收租赁保证金，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告则认为，《房屋租赁合同》签订后，原被告曾口头约定被告需提前三个月交付租赁房屋，以便原告提前装修，保证在5月1日正式开工。因为被告不同意提前交付租赁房屋，原告才于4月28日发出解约函告。被告在5月6日收到该函告，合同自5月6日开始已经解除，请求法院予以确认，并支持原告要求被告归还10万元租金的诉讼请求。
本院认为：原告未提供相应证据证明被告在合同约定的履行期届满前存在不能按合同约定交付房屋的违约情形，原告在合同约定的被告履行交付租赁物的时间即2014年5月1日之前向被告发出解约函告，既不具有合同约定的解除合同条件成就的情形，也不具有法律规定的解除合同条件成就的情形，故原告的解约函告不发生合同解除的效力，当然也无权要求返还租赁保证金。故原告要求确认《房屋租赁合同》已于2014年5月6日解除，并要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》，赋予了被告在约定条件成就时可解除合同的权利，被告发函要求原告按约交付租金，原告逾期未付，被告按约有权单方行使解约权。被告发出解约通知，原告确认在7月5日收到该通知，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月5日解除。由于原告违约，按合同约定被告有权没收租赁保证金。故在此前提下，原告也无权要求返还租赁保证金。
综上，原告要求解除原被告之间签订的房屋租赁合同，并要求被告返还租金10万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告常熟市吉诺丹顿服饰有限公司要求解除原被告之间于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》及要求被告返还租金10万元的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张月明
审 判 员 唐海山
人民陪审员 周月珍
二〇一四年十月十一日
书 记 员 季星辰