陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1606号
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙锦福，男，1962年1月17日出生，汉族，住西安市长安区。
委托代理人冀月飞，女，1987年1月4日出生，汉族，住西安市长安区。系孙锦福儿媳。
上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人孙锦福商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宇公司委托代理人朱晨，被上诉人孙锦福委托代理人冀月飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××号的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。孙锦福、天宇公司于2011年6月7日签订商品房买卖合同，约定孙锦福购买天宇公司开发的上述小区3幢1单元15层11506号单元房一套。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年6月7日支付房款计（人民币）贰拾贰万柒仟肆佰捌拾叁元整（￥227483元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾肆万元整办理银行按揭贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此后，孙锦福向天宇公司支付全额房款567483元，天宇公司于2015年2月7日向孙锦福出具了正式发票。天宇公司于2013年10月10日将房屋交付给孙锦福，并于此日收取了孙锦福交纳的物业费。时至，2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至孙锦福起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，孙锦福遂诉至原审法院坚持其诉讼请求。庭审中，孙锦福增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，次日起按房价款的日万分之三追加违约金，并一次性支付。
孙锦福在原审中起诉称，其与天宇公司签订商品房买卖合同一份，按照合同约定其已经履行了付款义务，天宇公司虽向其交付房屋，却没有按照约定的时间给其办理房屋产权证书，故诉于法院要求：1、天宇公司为其办理房屋产权证书并支付迟延办证违约金5674.83元；2、如天宇公司于2017年1月31日前未将房产证办理完毕，从次日起按已付总房款的万分之三/日追加违约金，并一次性支付；3、本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，其与孙锦福之间存在商品房买卖合同关系，但辩称合同就房屋产权证书（小证）的办理期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有协助义务。按照合同约定其仅有初始登记的义务（大证办理），即使其公司对迟延办理大证应承担相应责任，也认为孙锦福就违约金计算的基准存在偏差，请求驳回孙锦福诉讼请求。
原审法院认为，双方在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案孙锦福按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但其未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助孙锦福办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，孙锦福依据合同约定要求天宇公司承担违约金5674.83元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持；对孙锦福要求天宇公司赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担自2017年2月1日起至实际履行上述义务之日止的逾期违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故孙锦福该项请求无事实及合同依据，原审法院依法不予支持。天宇公司辩称理由无事实及法律依据，原审法院亦不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告孙锦福办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××小区××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙锦福逾期办证违约金人民币5674.83元。三、驳回原告孙锦福其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。
宣判后，天宇公司不服，向本院提起上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向孙锦福承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，孙锦福起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，孙锦福也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为孙锦福办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。三、如孙锦福要追究其公司逾期办理大证的违约责任，原审法院对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。因孙锦福是通过贷款方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为孙锦福支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为孙锦福与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。孙锦福不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回孙锦福的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由孙锦福承担。
孙锦福辩称，时至2016年12月23日天宇公司还不具备办理房产证的条件，上诉人所述事实与理由不实。另，原审法院判决公平合理，适用法律正确，请求维持。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，孙锦福与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孙锦福用支付首付购房款及办理银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向孙锦福交付了涉案房屋。现孙锦福以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。孙锦福已经向天宇公司支付了全部购房款567483元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担5674.83元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回孙锦福的诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
对于孙锦福上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故对孙锦福的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，对该请求本院依法不予支持。
天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致孙锦福不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助孙锦福办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助孙锦福办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第3幢1单元15层11506号房屋所有权登记手续。
综上，变更原审判决第一项。维持原审判决第二项、第三项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4849号民事判决第二项、第三项。
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4849号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助孙锦福办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第3幢1单元15层11506号房屋所有权登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，孙锦福已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审诉讼费50元，陕西天宇实业投资有限公司已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二○二○一七年四月十一日
书 记 员 孙静文