山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第896号
上诉人（原审原告）李振湖，男，1929年5月18日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人（原审原告）张淑珍，女，1930年2月9日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人（原审原告）宋俊英，女，1953年9月15日出生，汉族，济南铁路局客运段退休职工，住济南市。
以上三上诉人共同委托代理人郭若愚、庞立强，北京市华堂（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜海东，男，1968年12月28日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人于娟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人杨新，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
原审第三人宗振，男，1980年2月26日出生，汉族，住济南市。
上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英因与被上诉人姜海东、原审第三人宗振案外人执行异议之诉一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2004年1月8日，甲方宗振与乙方李清军签订协议书一份，约定：“经双方协商，甲方同意将济南市天桥区凤凰山庄4号楼1单元202号房屋（以下简称涉案房屋）建筑面积64.08平方及地下室以拾叁万元整转让给乙方，双方订于2004年1月8日乙方付给甲方房款壹拾贰万元，余款等房产证过户完后付清。过户费用双方承担各一半。另附凤凰山居委会证明信壹份。”在所附加盖有济南市天桥区北园街道办事处凤凰山社区居民委员会公章证明中载明：“证明兹有凤凰山庄居民宗振，男，在天桥区凤凰山小区4#楼1单元202室房屋壹套，该房产证正在办理当中，该房屋可以个人买卖和贷款。特此证明。凤凰山居委会2004.1.5”。上述协议签订后，2004年1月8日，李清军向宗振支付了购房款12万元。之后，宗振向李振湖、张淑珍、宋俊英交付了涉案房屋，并由李振湖、张淑珍、宋俊英居住使用至今。宗振于2011年4月13日取得了涉案房屋的产权登记证书。
2011年8月4日，姜海东作为原告，以宗振为被告以民间借贷纠纷诉至原审法院要求其偿还借款本金及利息。原审法院经审理作出了（2011）天商园初字第302号民事判决书（以下简称302号判决书），该判决书查明如下事实：“2011年4月22日被告宗振向原告姜海东借款380000元，被告向原告出具了借条，借条载明：'今借到姜海东现金人民币380000元（叁拾捌万元整），借期1个月，到期不还本人自愿承担每天1%的违约金。借款人：宗振。2011年4月22日。'同日双方签订了房屋抵押借款合同，约定借款期限自2011年4月22日起至2011年5月21日止；被告将其位于济南市天桥区凤凰山庄4号楼1-202室及地下室1-108的房产为借款提供抵押担保，并于2011年4月27日办理济房他证天字第0572**号房屋他项权证。上述借款到期后，被告未偿还借款，原告经追索未果，遂向原审法院提起诉讼……判决如下：一、被告宗振于本判决生效之日起10日内向原告姜海东支付所欠借款380000元。二、被告宗振向原告姜海东支付违约金，以380000元为基数，自2011年5月22日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。违约金与上述借款于本判决生效之日起10日内一并付清。三、驳回原告姜海东的其他诉讼请求。”该302号判决书已发生法律效力。此后，2012年7月6日，姜海东作为申请执行人，以宗振为被申请执行人向原审法院申请执行。原审法院在执行涉案房屋过程中，李振湖、张淑珍、宋俊英提出执行异议，后原审法院于2013年7月16日作出（2012）济天执字第673号执行裁定书，认为“案外人虽然认为争议房产于2004年1月购买并取得所有权，但争议房产所有权现登记在被执行人名下并办理了抵押登记，原审法院的执行措施符合法律规定，并无不当”，驳回了李振湖、张淑珍、宋俊英的执行异议。李振湖、张淑珍、宋俊英不服，诉至原审法院，请求：1、确认李振湖、张淑珍和宋俊英是济南市天桥区凤凰山庄4号楼1-202（房产证号：济房权证天字第1965**号）、1-108（房产证号：济房权证天字第1965**号）房产的共同所有权人，并停止对房产的强制执行；2、诉讼费由姜海东负担。
另查明，2004年2月25日，涉案房屋买受人李清军在值班过程中意外死亡。李振湖、张淑珍分别为李清军的父母。宋俊英系李清军之妻，二人育有一女李铭崧。除此之外，李清军无其他第一顺位继承人。在本案审理过程中，李铭崧书面向原审法院表示放弃继承关于涉案房屋及地下室的一切权利，由李振湖、张淑珍、宋俊英享有。
本案中双方争议焦点为李振湖、张淑珍、宋俊英对涉案房屋是否享有可阻止执行的实体权利。李振湖、张淑珍、宋俊英认为，根据最高人民法院查封扣押冻结规定第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”李振湖、张淑珍、宋俊英据此主张已经实际取得涉案房屋所有权，为此提交了2004年1月8日宗振出具的收到条一份，载明“收到条今日收到房款12万整，计人民币壹拾贰万元正宗振2004年1月8日”；2006年5月3日宗振出具的借条一份，载明“借条今从5月3日在宋俊英家借现金1500元整，在办完房产证后在押金里扣出（外加利息）借钱人宗振”，以证明其已经向宗振支付了全部购房款，其中购房尾款一部分系现金方式支付，因李振湖、张淑珍、宋俊英与宗振多有经济往来，宗振未出具收款凭证。经质证，姜海东对收到条、借条的真实性有异议，并认为借条与本案没有直接关系，不具有关联性；而且，姜海东的抵押权已经登记公示，李振湖、张淑珍、宋俊英并未取得涉案房产所有权，并不能对抗抵押权。宗振未到庭质证。原审法院认为，对于李振湖、张淑珍、宋俊英提交的收到条以及借条的真实性，结合购房协议的约定以及涉案房屋已经交付的事实，原审法院予以认定；但上述证据并不能证实已经付清了涉案房产的全部购房款，不符合购房协议的约定及常理，对此原审法院不予认定。
原审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”涉案房屋现仍登记在宗振名下。关于李振湖、张淑珍、宋俊英的诉讼请求，原审法院认为，首先，李振湖、张淑珍、宋俊英也未能提交充分证据证明其已经付清涉案房屋全部购房款的事实。其次，李振湖、张淑珍、宋俊英虽与宗振签订了房屋买卖协议，但未办理涉案房屋的所有权登记，涉案房屋未能发生物权变动的效力，李振湖、张淑珍、宋俊英不享有对涉案房屋的所有权。第三，姜海东的抵押权经登记公示，具有优先受偿的物权效力。综上，李振湖、张淑珍、宋俊英要求确认其为涉案房屋的共同所有权人，并停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，没有法律依据，原审法院难以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回李振湖、张淑珍、宋俊英的诉讼请求。案件受理费8940元，由李振湖、张淑珍、宋俊英负担。
上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英不服原审判决上诉称：1、一审法院认定事实错误，被上诉人姜海东申请执行的房产属于上诉人李振湖、张淑珍和宋俊英共同所有，而不是被执行人宗振所有。2004年1月18日，李清军与原审第三人宗振签订《协议书》一份，李清军依约履行了协议，向原审第三人宗振付清房款并取得房屋的所有权，原审第三人宗振也已将房屋交付给李清军使用。在2004年2月25日李清军去世后，该房屋一直由其亲属即上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英继承并居住，至今已近十年。2、被上诉人姜海东和原审第三人宗振签订借款合同并以该房屋办理抵押登记是恶意串通，损害上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英利益的行为。（2011）天商园初字第302号卷宗以及（2012）济天执字第673号执行裁定书均表明被上诉人姜海东与原审第三人宗振是恶意串通，逃避原审第三人宗振履行涉案房产过户的义务。涉案房产的购买人李清军去世后，上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英作为其继承人继承该房产，在得知涉案房产小区的房子均可以办房产证后，上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英多次找原审第三人宗振要求办理过户手续，宗振均找借口故意拖延。直至2011年4月13日，原审第三人宗振在上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英毫不知情的情况下，将涉案房产办理到自己名下，仅相隔十天后，2011年4月22日，原审第三人宗振即和被上诉人姜海东签订借款合同，并以涉案房产抵押，于2011年4月27日办理了他项权利证书。以上事实足以说明，原审第三人宗振早有预谋将涉案房产通过办理他项权利证书的方式，逃避过户给上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英，而被上诉人姜海东在没有现场勘查抵押物的情况下就“借38万元大额款项”给原审第三人宗振，显然与交易习惯不符。3、一审法院适用法律错误，被上诉人姜海东对属于上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英的房产申请执行，没有法律依据，据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，应当依法停止执行。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人姜海东负担。
被上诉人姜海东答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房屋尚未办理变更登记，买受人依据买卖合同仅享有请求出卖人办理过户登记的债权请求权，但对涉案房屋并不享有所有权，故，上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英要求确认其为涉案房屋所有权人，不符合法律规定，本院不予支持。
对于涉案房屋能否被强制执行问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此规定，对未办理过户登记手续的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，须同时达到“第三人已经支付全部价款并实际占有”以及“未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”的条件。本案中，2004年1月8日房屋买卖协议签订后，李清军即向原审第三人宗振支付了购房款12万元，原审第三人宗振交付了涉案房屋，并由上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英居住使用至今。“第三人实际占有”条件已成就。对于付款问题，根据协议书约定：“双方订于2004年1月8日乙方付给甲方房款壹拾贰万元，余款等房产证过户完后付清。”故，虽然上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英提交的证据不能证实其已经付清了涉案房产的全部购房款，但余款1万元未能支付的原因是由于协议约定的条件尚未实现。对于“未办理过户登记手续”的问题，由2004年1月8日签订的房屋买卖协议书和济南市天桥区北园街道办事处凤凰山社区居民委员会出具的证明可知，签订协议时，涉案房屋房产证正在办理当中，不具备办理过户登记手续的条件。而原审第三人宗振于2011年4月13日取得了涉案房屋的产权登记证书后，并未积极履行办理过户登记手续，而是于2011年4月22日向被上诉人姜海东借款并以该房屋提供抵押担保，致使上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英不能办理过户登记手续，据此可以认定上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英与原审第三人宗振未办理过户登记手续的原因先是由于客观原因无法办理，后是由于原审第三人宗振的原因而未能办理，上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英对此没有过错。综上分析，本院认为，上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英要求停止对涉案房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民一初字第1724号民事判决；
二、停止对济南市天桥区凤凰山庄4号楼1单元202号房屋及地下室（1-108）的执行；
三、驳回上诉人李振湖、张淑珍、宋俊英的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各8940元，均由被上诉人姜海东负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一五年二月十日
书记员 黄 玮