宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第651号
上诉人（原审原告）郝光礼，男，1936年8月11日出生，回族，无业，住银川市兴庆区。
委托代理人郝登云，系郝光礼之子。
委托代理人刘燏，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市大武口区。
法定代表人张守喜，石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司董事长。
委托代理人刘振贤，石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人王万杰，石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司法律顾问。
原审原告郝光礼与原审被告石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司（以下简称鑫嘉元公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2013年9月27日作出（2012）石大民初字第2177号民事判决。宣判后，郝光礼、鑫嘉元公司不服，向本院提起上诉。本院以原审认定事实不清为由，裁定撤销原判、发回重审。原审法院于2014年8月20日作出（2014）石大民初字第662号民事判决，郝光礼、鑫嘉元公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人郝光礼的委托代理人郝登云、刘燏、被上诉人鑫嘉元公司的委托代理人刘振贤、王万杰到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月5日，郝光礼、鑫嘉元公司签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》，约定双方以产权调换方式进行拆迁补偿，郝光礼拆迁营业房确权面积为52.11㎡，安置房面积78.96㎡，超面积26.85㎡，该部分房价按开盘后的最低价结算，其中10㎡优惠10%，交房日期为2012年6月1日。在合同实际履行中鑫嘉元公司将该营业房违约建成上下两层面积为260.14㎡。现该商业房交付日期已过，鑫嘉元公司仍未向郝光礼交付房屋。郝光礼为维护合法财产权益，诉至法院，请求判令：1、鑫嘉元公司履行合同，交付富锦家园小区大门北侧第二间营业房；2、鑫嘉元公司支付自2012年6月1日至起诉之日以450元／月的双倍支付临时安置费6300元、按60元／天支付逾期交房违约金（直到房屋交付时止）12600元；3、本案诉讼费用由鑫嘉元公司承担。
原审法院另查明，涉案房屋为大武口区富锦家园1层106号（位于小区大门北侧第二间营业房，一楼约90㎡，二楼约170㎡），郝光礼主张的安置房面积为78.96㎡。
原审法院认为，相对人应本着诚信原则适当履行合同义务。在本案中，郝光礼要求鑫嘉元公司交付位于大武口区贺兰山北路富锦家园1层106号房屋（小区大门北侧第二间营业房），鑫嘉元公司承认约定的房屋已竣工并达到交付条件，但鑫嘉元公司抗辩在实际建设中该房屋已由一层门面房变更建为两层门面房，面积为260.14㎡。显然，鑫嘉元公司在履行拆迁补偿协议中存在严重违约行为，应向郝光礼承担违约责任，但将现有房屋全部交付于郝光礼，对鑫嘉元公司确有显失公平之处。从公平原则考虑，由鑫嘉元公司向郝光礼交付该房屋中的一层门面房，这样既可以在一定范围内保护郝光礼的合法财产权利不受侵害，另一方面也体现了对鑫嘉元公司违约行为的适度民事惩罚。另，在鑫嘉元公司向郝光礼交付一层门面房时，鑫嘉元公司有义务就一层与二层不动产区分所有权进行妥善处理，保证分割后的房屋满足安全、适用的条件。鑫嘉元公司未如约交付房屋已构成实际违约，郝光礼按约定要求鑫嘉元公司自2012年6月1日起至起诉之日按450元／月支付双倍临时安置费6300元，予以支持。郝光礼要求鑫嘉元公司支付违约金，鑫嘉元公司抗辩在签订拆迁补偿合同时已向郝光礼另行支付了50000元现金，该笔付款具有逾期违约金性质，郝光礼陈述认为该笔款项是另外一笔及时搬迁的奖励费，但收据上并未注明有奖励性质的内容，对鑫嘉元公司的反驳理由予以采纳，郝光礼该部分请求，不予支持。综上，经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、鑫嘉元公司履行与郝光礼签订的房屋拆迁补偿安置协议，向郝光礼交付位于大武口区贺兰山北路富锦家园1层106号房屋（小区大门北侧第二间营业房）的一层；二、鑫嘉元公司向郝光礼支付临时安置费6300元；三、驳回郝光礼的其他诉讼请求。案件受理费615元，保全费210元，共计825元，由鑫嘉元公司负担。
宣判后，郝光礼、鑫嘉元公司不服向本院提起上诉。
郝光礼上诉称，一、原审判决交付涉案房屋的一层无法律依据，亦违背公平原则，鑫嘉元公司应交付涉案房屋的一、二层。郝光礼与鑫嘉元公司签订的拆迁协议第五条第3款明确约定：“鑫嘉元公司未经郝光礼同意擅自变更安置房标准（包括面积）的，按商品房销售管理办法第二十条执行”，其中“按商品房销售管理办法第二十条执行”是鑫嘉元公司工作人员特别手写添加的。双方签订的拆迁协议合法有效，除非双方形成合意对协议进行了修改，否则双方均应依照合同约定全面履行合同义务。按照相关法律、司法解释规定，涉案房屋中面积误差比超出3%部分的房价款应由出卖人承担，郝光礼愿意承担超出78.96㎡、面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款。超出面积误差比3%部分的房价款由鑫嘉元公司承担，所有权归郝光礼；二、原审判决对郝光礼主张的临时安置费的止期认定无法律依据，鑫嘉元公司应持续支付临时安置费和违约金直至实际交付房屋之日止。郝光礼的该项诉请符合法律规定和拆迁协议约定，逾期交房过错在鑫嘉元公司，鑫嘉元公司应当按协议约定支付；三、原审对鑫嘉元公司支付给郝光礼的50000元性质的认定，属举证责任分配错误，且不符合常理。关于50000元的收据中并未注明该款项的性质，原审法院支持鑫嘉元公司的主张认定该款具有违约性质，主观倾向性明显。综上，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判支持郝光礼原审的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由鑫嘉元公司承担。
鑫嘉元公司辩称，一、按照双方签订的协议，超面积房款应当按照市场价支付；二、逾期交房的截止日期为2013年4月16日，该时间后鑫嘉元公司不应支付临时安置费和逾期交房违约金。
鑫嘉元公司上诉称，涉案房屋由一层变为二层，面积增大，是因为政府城市建设规划进行了变更。鑫嘉元公司与郝光礼进行协商，愿意给其调换一套同位置、同面向的营业房，但郝光礼坚持要涉案房屋一层。为了彻底解决纠纷，鑫嘉元公司请求法院主持调解，方案为：一是将涉案房屋全部给郝光礼，其按房屋现价一次性支付鑫嘉元公司房款；二是在一个层面相向的位置上安置一套房屋，以测量机构实测面积为准，双方据实结算房款。综上，请求：1、撤销原审判决；2、在查清事实的基础上依法改判或调解；3、50000元计入违约金范围。
郝光礼辩称，原审认定事实无误，鑫嘉元公司提出涉案房屋系因政府行为变更规划，郝光礼不予认可，鑫嘉元公司在一审中亦未提供有力证据予以证实。另外，规划设计变更也不属于违约免责的事由。《商品房销售管理办法》第二十四条对规划设计变更情形下房地产开发企业的通知义务及通知时限均做了规定，鑫嘉元公司应当明知，但其根本未通知郝光礼，应当承担违约责任。郝光礼不同意按市场价支付超出部分房款的主张，价款应按市场均价或评估价确定，也不同意鑫嘉元公司关于50000元列为违约金范围的主张。
二审期间，郝光礼、鑫嘉元公司均未提交新的证据。
本院审理查明，2010年6月5日，郝光礼与鑫嘉元公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：双方以产权调换方式进行拆迁安置补偿，郝光礼原营业房确权面积为52.11㎡，鑫嘉元公司提供位于大武口区富锦家园小区1层106号（小区大门北侧第二间营业房）作为安置房，面积78.96㎡，超面积26.85㎡，超面积房价按开盘后的最低价结算，其中10㎡优惠10%。鑫嘉元公司应于2012年6月1日前将安置房交付郝光礼。在拆迁安置过渡期间，鑫嘉元公司应每月向郝光礼支付临时过渡安置费450元。因鑫嘉元公司原因，逾期向郝光礼交付安置房的，除按石嘴山市拆迁文件规定支付临时安置费外，从逾期之日起，每日向郝光礼支付违约金60元。协议还就其他事项进行了约定。鑫嘉元公司按约支付郝光礼搬家、奖励、过渡安置费、装修、停业损失、其他补偿费共计75800元，鑫嘉元公司签订协议当日另支付郝光礼现金50000元。后鑫嘉元公司将房屋建成上、下两层，面积260.31㎡，其中1层约90㎡、2层约170㎡，且未按约于2012年6月1日前交付安置房屋。
本院认为，郝光礼和鑫嘉元公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。拆迁安置协议明确约定，安置房屋为富锦家园1层106号房屋（小区大门北侧第二间营业房），面积78.96㎡，鑫嘉元公司将房屋建成上、下两层，面积260.31㎡，一层约90㎡，二层约170㎡，根据双方协议约定原审法院判决交付涉案房屋一层不违反法律规定及双方协议约定，且一层面积足以达到约定的安置房屋面积。故郝光礼上诉称应交付涉案房屋的一、二层不符合协议约定，本院不予支持。鑫嘉元公司主张因政府规划变更致使房屋面积增大，但其未按规定将变更情况通知被拆迁人郝光礼，故鑫嘉元公司应承担违约责任。依照双方协议约定，原营业房确权面积52.11㎡，安置房面积78.96㎡，超面积为26.85㎡，现判决鑫嘉元公司交付郝光礼涉案房屋的一层，郝光礼应按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定及法律规定支付鑫嘉元公司相应的房屋价款，对面积误差比超出3%部分的房价款由鑫嘉元公司自行承担，产权归郝光礼。但因鑫嘉元公司诉讼中一直未提出关于支付超面积房款的反诉请求，对此本院不予处理。鑫嘉元公司未按约定期限交付房屋，且至今未交付房屋，应承担违约责任，其关于2013年4月16日已通过报纸公告方式交付房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。郝光礼与鑫嘉元公司对临时安置费及逾期交房违约金已在拆迁协议中明确约定，故郝光礼主张临时安置费及逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。自2012年6月1日起至2012年12月郝光礼起诉时，鑫嘉元公司应支付临时安置费6300元（450元×2倍×7个月）、逾期交房违约金12600元（60元×7个月210天），自2013年1月1日起鑫嘉元公司应按每月450元的双倍支付郝光礼临时安置费、按每日60元支付郝光礼逾期交房违约金直至实际交房时止，郝光礼的该上诉理由成立，本院予以支持。关于鑫嘉元公司已支付郝光礼的50000元，因收据中未明确款项性质，鑫嘉元公司主张该款系违约金性质，其应承担举证责任，但其提供的证据并不足以证实其主张，且该款在双方签订拆迁协议当日支付的，鑫嘉元公司逾期交房行为在后，故其主张也不符合常理。鑫嘉元公司关于该款应列入违约金范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审支持鑫嘉元公司关于50000元具有逾期违约金性质的抗辩理由缺乏依据，本院予以纠正。郝光礼的该上诉理由成立，本院予以支持。综上，原审认定事实部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第662号民事判决第一项，即“石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司履行与郝光礼签订的房屋拆迁补偿安置协议，向郝光礼交付位于大武口区贺兰山北路富锦家园1层106号房屋（小区大门北侧第二间营业房）的一层”；
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第662号民事判决第二项、第三项，即“石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司向郝光礼支付临时安置费6300元”、“驳回郝光礼的其他诉讼请求”；
三、上诉人石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司支付上诉人郝光礼临时安置费6300元、逾期交房违约金12600元；自2013年1月1日起按每月900元支付临时安置费、按每日60元支付逾期交房违约金直到实际交房时止。
以上一、三项内容于本判决生效后十日内履行。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费615元、保全费210元，由上诉人石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司负担；上诉人郝光礼交纳的二审案件受理费272元、上诉人石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费50元，合计322元，由上诉人石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，如一方未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 闫 莉
审 判 员 马少英
代理审判员 周虎林
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴红燕
附：本判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。