浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第794号
原告（反诉被告）：胡建东。
委托代理人（特别授权）：张建义，浙江天经律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乐清置信房地产开发有限公司。
法定代表人：南建中。
委托代理人（特别授权）：项国友，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡建东与被告（反诉原告）乐清置信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月11日向本院提起诉讼。本院于2015年6月17日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告胡建东的委托代理人张建义、被告乐清置信房地产开发有限公司的委托代理人项国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡建东起诉称：2011年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201190001430397，合同备案登记号：20111000219），购买被告开发的乐清铂金湾花园11幢2001号商品房一套，合同建筑面积350.22平方米，单价33482.88每平方米，总价款为11726374元。合同签订后，原告已支付购房款4706374元。由于原告不了解商品房的市场行情，在签订《商品房买卖合同》以后，原告及大部分购房户发现被告以明显高于市场价格的单价销售给原告商品房。为此，原告向被告提出异议。2012年1月5日，被告以其他购房户均已签订《商品房买卖合同补充协议》为由，欺骗原告与其签订《商品房买卖合同补充协议》，将原《商品房买卖合同》约定的精装修变更为毛坯房，单价变更为25482.88元每平方米，总价款变更为8923414元。《商品房买卖合同补充协议》签订以后，原告发现大部分购房户因不同意商品房降价幅度，而未与被告签订《商品房买卖合同补充协议》。2013年7月2日原告通过浙江联英律师事务所乐清分所向被告发出《律师函》，以被告在2012年1月5日签订的《补充协议》存在虚假陈述的欺诈行为要求中止履行双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，解除上述协议，并退还购房款4706374元。2013年9月26日，被告在给原告的《告知函》中明确确认已收到上述《律师函》。原告认为，根据《合同法》第九十六条、最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条规定，合同自通知到达对方时解除，被告若有异议，可以在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力。被告在收到原告解除合同的《律师函》后，未在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，则原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已经解除，被告应返还原告已支付的购房款并赔偿利息损失。为此，原告提起诉讼，请求判决：被告返还原告已支付的购房款4706374元及利息损失（以4706374元为基数自2013年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定履行之日止，至起诉之日暂计800000元）。
被告（反诉原告）乐清置信房地产开发有限公司答辩称：一、原告诉称《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》已经解除，与事实不符，无法律依据。首先，《商品房买卖合同》及《补充协议》并未解除。原告认为“根据《合同法》第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，合同自通知到达对方时解除，被告若有异议，可以在法定期限内请求人民法院确认合同的效力。被告在收到原告解除合同的《律师函》后，未在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力，则原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》已经解除，被告应返还原告已支付的购房款并赔偿利息损失。”这样的陈述与理解明显与事实不符，于法无据。《合同法》第九十六条的适用前提是当事人一方依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，但在本案中原告的情形不符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，不存在适用的前提，故此双方的合同并未解除，答辩人更无需向法院确认合同是否解除的效力。其次，原告不存在单方解除合同的权利。合同签订后，答辩人已经按约定履行了相关义务，不存在任何违约情形，而是原告不履行付款义务，违反了双方的约定。同时，根据《合同法》第九十四条的规定以及双方合同的约定，作为违约一方，原告无权提出解除合同。最后，原告在2013年7月2日发出的《律师函》中写的是“终止履行双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》”，原告却诉称其已经通知原告解除上述协议，答辩人认为解除只是终止的一种形态之一，二者不能对等。二、原告诉答辩人与其签订《商品房买卖合同补充协议》时存在虚假陈述的欺诈行为，与事实不符。答辩人认为，原告作为一个理性的人，在未对《商品房买卖合同补充协议》的内容及形式提出异议的情况下，签订了补充协议，该补充协议系双方真实的意思表示，自双方签字盖章后立即生效。后答辩人按照该补充协议履行了相关义务，亦不存在原告诉称的答辩人存在虚假陈述的欺骗行为。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告乐清置信房地产开发有限公司反诉称：反诉人系专业经营房地产的公司，被反诉人因需购买反诉人公司开发的“铂金湾花园”第11幢2001号商品房。为此，双方于2011年1月25日签订了《商品房买卖合同》及附件八《合同补充协议》。合同及协议就房屋的面积、单价、付款方式、交付标准、违约责任等进行了详细的约定（详见合同及协议）。事后，被反诉人向反诉人提出要求室内精装修自理。为此，双方经协商一致于2012年1月5日签订了《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》，根据补充协议约定，被反诉人向反诉人购买商品房为毛坯房，每平方米的单价按25482.88元计算，该商品房总价计入缴足房款总价的80%，剩余房款应在2012年4月1日前付清。若被反诉人未按约定支付购房款的，反诉人按原合同约定的违约条款追究被反诉人的违约责任。补充协议签订后，被反诉人又未按约定履行付款义务，为此，反诉人多次书面及电话向被反诉人催讨，但事至今日，被反诉人尚拖欠反诉人4218240元房款及违约金。为此，反诉人提起反诉，请求判令：依法确认反诉人与被反诉人于2011年1月25日所签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201190001430397，备案登记号：20111000219）以及2012年1月5日所签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》合法有效；依法判令被反诉人立即向反诉人支付购房款4218240元及违约金（以4218240元为基数从2012年4月2日起按每日万分之三计算到判决确定履行之日止，暂算到2015年7月1日为人民币1499584元）；本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告胡建东答辩称：一、对于反诉人合同签订以及补充合同签订的过程与本诉一致，没有异议。二、合同及补充协议已经解除，反诉人的请求不成立。
本院经审理查明：2010年12月30日，原告为购买被告开发的乐清铂金湾花园11幢2001号商品房一套，向被告支付预售定金1000000元。2011年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件八《合同补充协议》（合同编号：201190001430397，合同备案登记号：20111000219），约定：“商品房建筑面积350.22平方米，单价33482.88每平方米，总价款为11726374元，买受人分期付款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”合同附件八补充协议第一条约定：“买受人应当在合同签订之日支付首期购房款第一批金额4706374元，并于2011年6月1日前支付首期购房款剩余金额2340000元，2011年11月1日前支付第二期购房款2340000元，2012年6月1日前支付第三期购房款2340000元。”合同签订后，原告于当天支付购房款3706374元。2011年的两期购房款，原告未予支付。2012年1月5日，原、被告因“退精装修”问题，重新签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议就以下五方面作出新的约定：“一、商品房交付标准：交付房屋标准为毛坯房。二、商品房单价及总价：每平方米的单价为25482.88元，总价款为8923414元。三、买受人付款方式：毛受人同意第二种付款方式：已缴纳原合同总价40%的，于2012年1月7日前缴足毛坯房款总价的80%，该期应缴房款为2438240元；剩余房款2780000元，应于2012年4月1日前付清。四、商品房交付期限，交房时间提前至2013年12月31日前。五、违约责任：若买受人未按约定时间按时交购房款，出卖人按原合同约定的违约条款追究买受人的违约责任。”此后，原告仍未按约支付购房款。
2013年6月3日，被告通过浙江恒科律师事务所向原告发出《律师函》，向原告催付房款，并告知原告逾期付款已经违约，被告将追究其违约责任。2013年7月2日，原告通过浙江联英律师事务所乐清分所向被告发出《律师函》，载明：“……2011年底，被告销售人员多次告知原告，称其他购房户愿意接受降价和降低交房标准的条件并签订购房补充协议，催促原告尽快签订购房补充协议。原告信以为真于2012年1月5日与被告签订《商品房买卖合同补充协议》。之后，原告了解到大部分购房户不同意上述降价幅度而未与被告签订购房补充协议。原告因被告的虚假陈述行为，从而在违背真实意愿情况下，才与被告签订购房补充协议。因此，原告要求中止履行双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，并退还购房款4706374元。”2013年9月26日，被告发《告知函》致原告，确认已收到上述《律师函》，并称双方签订的合同及补充协议，应属合法有效，原告的要求缺乏事实和法律依据。2013年12月28日，被告再次发送催款通知书致原告，要求原告收此通知10日内依约支付购房款4218240元，并保留对逾期违约金追偿的权利，同时称交房日期顺延至原告付清房款等款项后7日内。2014年1月7日，原告通过浙江联英（乐清）律师事务所向被告回复《律师函》，载明：“被告寄发的《催款通知书》的第一项要求是催促原告支付余下购房款4218240元，需要说明的是，该项要求原告曾于2013年7月2日致函被告。被告接函后，采取积极有效补救措施，欲通过变更购房人和购房款支付方式来实现原告合同目的，原告表示赞赏，为此，在补救措施未出成效之前，原告不可能履行合同相关义务。《催款通知书》的第二项要求是变更交房日期，原告明确提出在补救措施未出成效之前，不同意被告单方任意更改合同的交房日期。”2014年1月13日，被告回复《告知函》致原告，再次声称：1、双方合同、补充协议合法有效；2、催告原告支付余款，并保留违约金追偿权利；3、交房日期顺延。
在审理过程中，原、被告均确认：在原告第一次发函致被告之后，原、被告曾就继续履行合同等相关问题进行磋商。原告表示，如果法院判决继续履行合同，请求调整降低违约金。被告表示，上述违约金约定并未过高，不同意调整违约金。
以上事实，有原告的身份证、被告的工商登记信息、组织机构代码证、原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201190001430397，备案登记号：20111000219）及附件、《置信·铂金湾签署确认单》、《商品房买卖合同补充协议》、《置信·铂金湾精装退款协议签署确认单》、销售不动产统一发票、原告发送的《律师函》、被告发送的《催款通知书》、《告知函》及原、被告的庭审陈述、书面意见等证据予以证明，足以认定。
本院认为，原、被告于2011年1月25日签订的《商品房买卖合同》及附件，以及双方于2012年1月5日签订的《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，均属有效合同，双方均应按合同约定的内容诚实守信地履行相应的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。反诉原告要求确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原告关于被告以其他购房户签订合同为由，认为合同违背了其真实意思的意见，与法不符，本院不予采纳。本案争议的焦点在于：一、购房合同及补充协议是否解除的问题。原告诉称其于2013年7月2日发函要求解除合同，合同自通知自通知到达对方时解除，被告并未在法定期限内请求人民法院确认合同的效力，合同已经解除；被告辩称原告不具备解除合同的条件，解除合同的前提条件不具备，合同并未解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，合同自通知对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。本案中，原告发函致被告时，称被告以其他购房户已经签订合同为由，欺骗原告与其签订合同，故此要求终止履行合同。上述情形，既不符合《合同法》第九十三条的规定，合同约定的解除权条件并未成就；亦不符合《合同法》第九十四条的规定，即不存在法定解除的情形。因此，原告不能适用《合同法》第九十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，主张合同已经解除，本院认为，双方的合同并未解除，本诉原告的诉讼请求，本院不予支持。事实上，原告在发函之后，又与被告就继续履行合同进行磋商。二、关于反诉被告是否违约的问题。原、被告签订的补充协议明确约定，买受人应当于分期交付房款，反诉被告均未按约付款。反诉被告虽支付首期房款，但未按约支付剩余房款，显属违约，应承担违约责任。因此，被告应按约支付原告剩余购房款，并按原合同约定按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。至于原告提出调整降低违约金的请求，本院认为，因原告违约造成的损失属于利息损失，结合目前商业银行贷款利率的基本情况，每日万分之三的计算标准不属于“超过造成损失的30%以上”的情况，因此，该违约金不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、驳回原告胡建东的诉讼请求。
二、确认反诉原告乐清置信房地产开发有限公司与反诉被告胡建东于2011年1月25日所签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201190001430397，备案登记号：20111000219）以及2012年1月5日所签订的《乐清铂金湾花园商品房买卖合同补充协议》合法有效。
三、反诉被告胡建东应支付反诉原告乐清置信房地产开发有限公司购房款4218240元及违约金（自2012年4月2日起按每日万分之三计算违约金，至实际付款之日止）。款限本判决生效后一个月内交本院民一庭转付。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50346元，减半收取为25173元，由原告胡建东负担；本案反诉受理费51826元，减半收取为25913元，由反诉被告胡建东负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 郑 剑
二〇一五年九月十九日
此件与原本核对无异
代书记员 施彤彤