陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二终字第00537号
上诉人（原审原告）刘文磊。
委托代理人韩朝泽，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人陈琳，陕西法智律师事务所律师
被上诉人（原审被告）陕西中房投资交易有限公司。住所地西安市雁塔区小寨东路***号国贸大厦****号。
法定代表人张会会，总经理。
委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。
上诉人刘文磊与被上诉人陕西中房投资交易有限公司（以下简称中房公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2012）长民初字第03863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘文磊的委托代理人韩朝泽和陈琳，被上诉人中房公司委托代理人董俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月26日，刘文磊和中房公司签订商品房买卖合同，约定：刘文磊购买由中房公司开发建设的春天花园18幢1单元9层10902号房，价款为431823元，首付131823元，余款300000元按揭支付，交房期限为2011年12月31日前，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人预留的地址发出邮件，因买受人原因无法送达的，视为已通知买受人验收合格，如因市政大配套原因在规定日期内未达到使用条件，则据实延期，出卖人不承担违约责任。合同签订后，刘文磊按约定向中房公司交付了首付款，并办理了按揭。2011年9月30日中房公司建设的长安春天花园18#楼竣工，并于同年11月26日通过竣工验收。至合同约定的交房期，刘文磊要求中房公司交房，因市政水电等未到位，中房公司未能向刘文磊交房。2012年5月1日，中房公司在18#楼洞、小区等处张贴通告，通知业主收房，因刘文磊未收到中房公司交房通知，刘文磊未受领房屋。2012年8月15日双方办理了房屋交接手续，中房公司向刘文磊交付了合同约定的房屋。
2012年8月7日刘文磊诉至西安市长安区人民法院称，2010年11月26日，其与中房公司签订商品房买卖合同，根据合同约定，中房公司应于2011年12月31日向其交付房屋，若未按合同规定的期限及条件交房，应承担相应的违约责任。合同签订后，其依法按照合同约定履行了全部义务，中房公司却未按合同约定的时间及条件交房。现起诉要求中房公司支付迟延交房的违约金18918。35元，并按合同支付自2012年8月6日至实际交房之日的违约金。
中房公司辩称，其已按照合同约定如期履行了自己的义务，无违约行为；刘文磊起诉要求其承担违约责任没有事实和法律依据，逾期交房的责任在于政府市政大配套不能如期完成，按照合同约定，属于免责事由；2012年5月1日其通知小区业主交房，而刘文磊迟迟不接收房屋，由此产生的责任不应由其承担。
原审法院认为，刘文磊和中房公司自愿签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定，全面履行各自合同义务，任何一方违约，都应承担违约责任。本案中，按照合同约定，中房公司应于2011年12月31目前向刘文磊交付符合约定的房屋，但因市政大配套原因导致水、电等达不到交房使用条件，对此依合同约定，中房公司可据实延期，不承担违约责任。在延期交房原因消失后，中房公司应及时按合同约定的方式，向刘文磊送达书面接交房屋通知，但中房公司在其公示的交房期即2012年5月并未向刘文磊发出书面通知，导致刘文磊未能接收房屋，对此，中房公司应承担违约责任。但在刘文磊起诉时，明知其权益受到侵害，仍不接收房屋，因此，中房公司应按合同约定向刘文磊支付从2012年5月1日起至起诉之日迟延交房的违约金。对刘文磊要求中房公司支付起诉后至实际交房之日的违约金，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告陕西中房投资交易有限公司于本判决生效后十日内向原告刘文磊支付自2012年5月1日至2012年8月15日迟延交房期间的违约金9154.6元（以购房款431823元为基数，按每日万分之二的标准计算）。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，原告已预交，由原告负担223元，被告负担50元，被告负担部分执行时一并付给原告。
上诉人刘文磊不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。市政大配套原因是指基础设施、公共配套建筑不能正常运行、不到位的免责条件，市政大配套原因不是中房公司迟延交房的免责条件。迟延交房的违约责任和基础设施、公共配套违约责任是两个不同性质的违约责任，免责条件不能混淆。其在原审时所诉之依据为合同第八条、第九条要求中房公司承担迟延交房的违约责任，而并未诉请第十四条有关基础设施不到位的违约责任。而原审判决却有意混淆合同的约定，试图将第十四条之免责条款的规定适用在第八条上，故意免除了中房公司应承担的4个月的违约责任，严重侵犯了其的合法权益。2012年5月1日，其前去小区，未见到任何有关中房公司所张贴的交房通知，更没收到任何书面收房通知，故该查明部分与事实不符。依据《商品房买卖合同》第十一条有关交接之规定，中房公司应当书面通知其办理交付手续，但事实上自房屋应当交付之日即2011年12月31日起自其起诉之日乃至开庭前，其从未接到过任何有关中房公司发出的书面交房通知。违约实际天数应根据《商品房买卖合同》第九条约定，自2011年12月31日至实际交付之日止。将其起诉后至实际收房前这段期间的违约责任免除，严重侵犯了其之合法权益。二、原审判决认定中房公司通知其收房证据不足。从中房公司所提交的有关通知其交房的证据来看，该证据并不能证明中房公司将此收房通知进行了张贴，亦不能证明其受领了该通知。综上，请求改判原审判决，依法支持其在原审中的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由中房公司承担。
被上诉人中房公司辩称，其公司已按照合同约定如期履行了自己的义务，并无违约行为；至合同约定的交房期，业主要求交房，但因市政水电等未到位，其未能向业主如约交房。逾期交房的责任在于政府市政大配套不能如期完成，按照合同约定，属于免责事由。在延期交房的原因消失后，其张贴了公告向业主发出书面通知，导致业主未能按时接收房屋，从而判令其承担违约责任，其为避免诉累没有上诉。认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，刘文磊和中房公司自愿签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定，全面履行各自合同义务，任何一方违约，都应承担违约责任。中房公司应于2011年12月31日前向刘文磊交付符合约定的房屋，但因市政大配套原因导致水、电等达不到交房使用条件，对此依合同约定，中房公司可据实延期，故刘文磊上诉要求中房公司支付自合同约定交房之日起至实际交房之日的逾期交房违约金的上诉请求，无合同及事实依据，本院不予支持。中房公司应按合同约定的方式在延期交房原因消失后，及时向刘文磊送达书面接交房屋通知，但中房公司在其公示的交房期即2012年5月并未向刘文磊发出书面通知，导致刘文磊未能接收房屋故中房公司应承担此期间的违约金。刘文磊在原审法院起诉时，房屋已具备交付条件，而刘文磊仍不接收房屋，故中房公司只应按合同约定向刘文磊支付从2012年5月1日起至起诉之日迟延交房的违约金。上诉人刘文磊的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50，由上诉人刘文磊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭莲枝
代理审判员 肖晓通
代理审判员 赵达西
二０一三年六月三日
书 记 员 侯新省