浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第230号
上诉人（原审原告）吴炳雷。
上诉人（原审原告）金辉。
上诉人（原审被告）浙江舟山普陀稠州村镇银行股份有限公司。
法定代表人章银根。
委托代理人邱科挺。
上诉人吴炳雷、金辉、浙江舟山普陀稠州村镇银行股份有限公司（以下简称稠州银行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2014）舟普民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，吴炳雷、金辉系合伙经营关系。2013年5月25日左右，稠州银行对其承租舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司管理的房屋进行招租，吴炳雷、金辉为经营需要与稠州银行协商租赁一事达成一致意见后，稠州银行即将该出租房屋交由吴炳雷、金辉，吴炳需、金辉立刻着手进行装修装饰。2013年6月5日，双方才正式签订房屋租赁合同，合同约定：稠州银行将房屋出租给吴炳雷、金辉使用，吴炳雷、金辉对稠州银行所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋作商业用途；房屋租赁期限2013年6月10日至2015年6月9日。吴炳雷、金辉每年支付租金9万元，并约定了具体支付办法。付款方式，先付后用，每季度支付一次，于每季度前10天内付清。承租期内的水电费由稠州银行负责按季度据实向吴炳雷收取。租赁房屋所产生的税费由稠州银行负担。租房合同约定违约金3万元，双方如有违反本合同条款的，即视为违约，违约方应赔偿租房合同规定的违约金和其他损失。双方签订房屋租赁合同的当天，吴炳雷、金辉即支付稠州银行房屋第一季度租金22500元和水电费押金2000元。其后吴炳雷、金辉在办理相关开店经营手续，包括取名备案、卫生许可证、工商营业执照等，进展很不顺利。尽管在稠州银行的协调下，吴炳雷、金辉取得了卫生许可证，但是因经营的房屋产权手续不全，一直未取得工商营业执照，2013年8月份，吴炳雷、金辉装修好店面后，在无营业执照的情形下，试营业不久，被工商管理部门发现并制止。吴炳雷为开寿司店在投入较大的情况下未能及时正常营业，遭受了较大损失。吴炳雷、金辉为赔偿事宜多次与稠州银行协商无果，相关部门也多次调解，无法达成一致意见，故吴炳雷、金辉诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、稠州银行返还前期最能22500元，水电费押金2000元；3、稠州银行赔偿违约金30000元以及其他相关损失费95500元；4、诉讼费用由稠州银行承担。审理期间，吴炳雷、金辉变更第3项诉讼请求，主张违约赔偿责任按二人的实际损失计算，最后又同意按已约定违约金计算，吴炳雷、金辉的装修价值，由稠州银行合理补偿。
另查明，稠州银行出租的房屋产权登记在中国人民银行普陀支行名下，建筑面积26.62平方米，稠州银行出租给吴炳雷、金辉房屋使用面积为15平方米。中国人民银行普陀支行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司在2012年6月11日签订了资产委托管理协议，涉转租的房屋作为被委托管理资产的一部分，由舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司实际管理。2012年6月11日，舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司与稠州银行签订了房屋租赁合同，租期为2012年7月1日至2021年1月14日。该租赁合同中并未约定稠州银行享有转租店面的权利。在双方当事人出现纠纷后，应稠州银行的要求，舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司在2013年8月29日才出具同意稠州银行转租店面的书面意见书。但是稠州银行并未将该同意转租的书面意见证明及时交给吴炳雷、金辉。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人对其所出租的房屋必须保证在涉出租权利上无瑕疵，并且符合租赁物正常使用性质。本案中，稠州银行与吴炳雷、金辉签订房屋租赁合同时，并未事先取得房屋产权人或房屋实际管理人的同意，擅自将承租的房屋进行转租，并用于商业用途。而且在签订房屋租赁合同时未向吴炳雷、金辉提供办证所必要的材料，使吴炳雷、金辉不能正常顺利的获得相关行政审批或许可，致使吴炳雷、金辉长期内不能正常经营，特别是稠州银行在2013年8月29日取得舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司书面同意的证明后，并未及时将该证明文件交付吴炳雷、金辉，致使吴炳雷无法办理工商营业执照。吴炳雷、金辉承租房屋用于经营的合同目的长期无法实现。根据合同法的规定，理应解除租房合同。至于稠州银行辩称，吴炳雷未能开店经营，是因为吴炳雷、金辉本身不想经营所致，缺乏相关证据证明，不予采信。鉴于稠州银行对租赁合同的解除负有不可推卸的责任，其应当承担违约责任。双方签订的租赁合同明确约定：租房合同约定违约金3万元，双方如有违反租赁合同条款的，即视为违约，违约方应赔偿租房合同规定的违约金和其他损失。因此，稠州银行应返还吴炳雷、金辉已支付的房屋第一季度的租金22500元，退还吴炳雷、金辉交付的水电押金2000元，并承担30000元的违约金。至于吴炳雷、金辉主张其为经营所需进行的房屋装修及购置设备、材料等损失95500元。法院认为，吴炳雷、金辉在承租房屋时，未尽到审慎注意义务，对其所承租的房屋性质、可以利用经营的范围以及其承租房屋时稠州银行需交付的办证材料缺乏审查，而且其在尚未处理好相关办证事宜前，且尚未正式签订租赁合同就径直装修，应当对其贸然进行装修装饰、购置物品等所造成的经济损失自负一定责任。特别是在2013年9月份仍办理不出工商营业执照后，仍不及时采取相关救济途径妥善解决，造成双方利益的损失扩大。因此，对该项诉请作酌情处理。在双方租赁合同解除后，对稠州银行为经营所需购置的设备、物品等动产由吴炳雷、金辉自行搬离，及时腾退房屋。对吴炳雷、金辉关于涉租房屋的装饰装修价值，双方主张不再进行评估鉴定，可由法院酌情考虑。法院根据现场查看涉租房屋装修装饰的基本情况，结合装修装饰承包人的陈述，考虑房屋租赁合同解除后，稠州银行对吴炳雷、金辉装修装饰可合理利用的部分，酌定稠州银行补偿给吴炳雷、金辉房屋装修装饰款10000元。对于吴炳雷、金辉有关其他损失的要求，吴炳雷、金辉不能提供充分的证据证明，也考虑到稠州银行实际租金损失很大，故对吴炳雷、金辉要求赔偿其他方面损失的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、吴炳雷、金辉与稠州银行于2013年6月5日签订的房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、稠州银行于判决生效之日起十日内返还吴炳雷、金辉已支付的租金22500元及水电费押金2000元，支付吴炳雷、金辉违约金30000元，支付吴炳雷、金辉租赁房屋装饰装修补偿款10000元。同时，吴炳雷、金辉应腾退其所承租的房屋，并返还给稠州银行；三、驳回吴炳雷、金辉的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由吴炳雷、金辉负担750元，稠州银行承担900元。
宣判后，吴炳雷、金辉与稠州银行均不服，向本院提起上诉。吴炳雷、金辉上诉称：其整个店面装修装饰共花费48000元，原审仅判决稠州银行赔偿上诉人的房屋装修损失费用10000元过少，无法律依据，请求二审法院撤销原判，依法改判。
稠州银行上诉称：一、原审认定事实错误，被上诉人不是因为上诉人没有提供必须的办证材料，无法做出工商执照，要求解除合同，而是其不愿意继续经营才要求解除的，故租金不应予以退还；二、原审判决违约金过高，应适当降低；三、原审酌情确定的房屋装修补偿款过高，应予以适当调整。综上，请求二审法院在查明事实基础上，依法判决。同时答辩称：吴炳雷、金辉已经提出适用违约金条款进行赔偿，该部分赔偿款项足以对其房屋装饰装修损失予以一并补偿，且其也未能提供具体证据证明其实际损失，请求二审法院驳回其诉请。
吴炳雷、金辉答辩称：一、签订房屋租赁合同时，被上诉人在未事先取得房屋产权人或房屋实际管理人的同意，擅自将承租的房屋进行转租，且又未向上诉人方提供办证所必须的材料，使得上诉人方无法顺利的获得相关行政审批或许可，进行正常经营，责任在被上诉人方，其应承担违约责任；二、合同中关于违约金的约定，系双方的真实意思，应予认定。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，稠州银行未经房屋产权人或房屋实际管理人同意，将涉案房屋转租给吴炳雷、金辉经营饮食业“寿司店”使用。因稠州银行未提供办证所需的相关材料，致使吴炳雷、金辉不能办理工商营业执照，营业受阻。稠州银行并未提供吴炳雷、金辉不能正常开店营业系二人不愿意继续经营的相关证据，故本院对稠州银行租金不予退还的主张不予支持。合同中约定的违约金条款，系双方的真实意思表示。本案中，造成合同无法继续履行的责任在于稠州银行，其理应按约承担违约责任。根据合同标的及吴炳雷、金辉的实际损失，原审按合同约定确定违约金赔偿并无不当，不存在违约金过高，应予调整的事由。吴炳雷、金辉在接受租赁物期间，对租赁房屋投入资金进行装修装饰是事实。但吴炳雷、金辉在未正式签订租赁合同、未处理好相关办证事宜前就径直装修及购置物品等，为此造成的经济损失其也应自负一定责任。鉴于双方当事人在原审法院审理期间均表示不再对该装修装修部分进行评估鉴定，故原审法院根据尚可利用装饰价值酌情确定的补偿金额并无不当，本院予以支持。综上，双方上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由吴炳雷、金辉负担1650元；浙江舟山普陀稠州村镇银行股份有限公司负担1650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 高嘉侃
二〇一四年十二月十九日
代书 记员 毛 赟