山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2591号
上诉人（原审被告）王立生，济宁市兖州区住房和城乡建设局职工。
委托代理人王建，山东宏易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨传河，原兖州市毛纺厂下岗职工。
委托代理人张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）温亚美，原兖州市毛纺厂下岗职工。
上诉人王立生因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2014）兖民初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，被告温亚美、王立生系夫妻关系。1995年10月31日，被告温亚美向原兖州市毛纺织总厂交纳了购房款10039.26元。1997年8月26日，被告温亚美与原兖州市毛纺织总厂（已破产，由兖州市毛纺织总厂破产案件财产清算组管理）签订公房出售协议书，通过福利分房分得位于兖州振华路宿舍区的房屋一套，幢号4，房号103，房屋建筑面积为49.11m2。产权证为兖房改字（97）第19407号。该房屋建成年代为1988年。2001年9月份，被告温亚美欲出售本案所争议房屋，通过中间人褚金红的介绍，原告表示愿意购买该处房屋。2011年9月9日，经原告杨传河与被告温亚美协商，签订了协议书，内容为：“2001年9月9日，毛纺厂职工温亚美转让给毛纺厂职工杨传河4#楼东单元103室，产权证号（原产权证号00673），即2001年9月9日起与原房主温亚美不再发生任何经济纠纷，如（过户、换证、维修等）无关。同意本协议书请双方签辽盖章后生效。注：转让价格壹万肆仟元整卖房人温亚美、买房人杨传河、证明人褚金红本协议一式两份2001.9.9”。原告杨传河、被告温亚美、中间人褚金红分别在协议书上签名并按捺手印。同时，原告将14000元房款及400元有线电视费交付给被告温亚美。合同签订后，被告温亚美将房权证及房屋交付给原告，原告一直居住使用。庭审中，中间人褚金红到庭作证，证明其介绍原、被告买卖房屋签订协议、交付房屋、权属证等过程。
原审法院认为，本案的审理焦点问题主要有以下几个方面：一、房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。2001年9月9日，原、被告签订协议是双方当事人真实意思表示。原、被告之间房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。被告温亚美接受原告杨传河给付14400元房款并交付该房屋，原告杨传河随即取得了该房屋的相关权利。被告王立生提出未经其签字同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告温亚美所签订的协议书应属于无效协议。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告已经居住使用该房十三年之久，特别是被告王立生从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告自己签字的行为亦有表见代理行为。被告温亚美、王立生抗辩房屋买卖协议无效的意见，本院依法不予采纳。二、对原、被告诉争的房屋被告是否应协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。原告已按合同约定履行其相应的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告亦已实际使用多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。在被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。现原告杨传河诉讼来院要求两被告协助原告办理房产过户手续应依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告杨传河与被告温亚美于2001年9月9日签订的协议书有效；二、被告温亚美于本判决生效后三十日内协助原告杨传河办理坐落于济宁市兖州区振华路原兖州毛纺织厂宿舍区4号楼东单元103室房屋一套［房屋建筑面积为49.11㎡，产权证号为：兖房改字（97）第19470号］的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告杨传河承担。案件受理费175元，由原告杨传河负担。
宣判后，王立生不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或者发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人温亚美为夫妻关系。1997年8月26日，被上诉人温亚美与当时的兖州市毛纺厂签订了公房出售协议书，协议书明确约定该房屋五年内不准出售，原产权单位有优先购买权，住房出售后增值部分按出资占商品价的比例分成。2001年9月9日，被上诉人温亚美与被上诉人杨传河签订了房屋买卖协议一份，将该房屋出售给了杨传河，并且按照合同约定：被上诉人温亚美将所有权属于自己的位于兖州振华路毛纺厂宿舍4号楼东单元103室，面积49.11平方米，作价14400元卖给被上诉人杨传河。被上诉人温亚美出售该房屋的时间违反了公房协议书约定五年内不准买卖的规定，并且被上诉人温亚美出卖该房屋未征求共同共有人即上诉人的同意，以自己的名义将共同所有的房屋出卖，损害了上诉人的利益，属擅自处分。所转让的房屋只有房产证，没有土地权属证书，属权属证书不全。故被上诉人温亚美与被上诉人杨传河间的买卖协议应为无效。2、被上诉人温亚美与被上诉人杨传河为同一单位职工且为邻居关系，所以被上诉人杨传河对该房屋为上诉人和被上诉人温亚美的共同财产是明知的，对未取得上诉人同意也是明知的，因此被上诉人杨传河并非善意第三人，应依法认定被上诉人温亚美与被上诉人杨传河的房屋买卖协议无效。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权，第九十七条处分共有的动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。由此可见，共有房屋必须提交共有人表示同意的书面证明，否则购买了未经共有人同意的房屋，不仅不受法律保护，购房者也无法取得房屋所有权。又根据《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，但是从事实上可以看出被上诉人杨传河并非善意第三人，故被上诉人温亚美的处分行为无效。
被上诉人杨传河辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人温亚美与被上诉人杨传河于2001年8月26日签订的《房屋转让协议》为有效协议。1、被上诉人温亚美卖给被上诉人杨传河的房屋是原兖州市毛纺厂于1995年出售给单位职工温亚美的房屋。有被上诉人温亚美在原审时提交的该房屋交款发票（1995年10月31日交款10039.26元）及原兖州市毛纺厂出具的该房屋于1995年交给温亚美的上房证明。这就充分说明了原兖州市毛纺厂于1995年已经出售给了被上诉人温亚美居住。该房屋产权人是被上诉人温亚美，其对该房屋享有处分权。2、上诉人提交的兖州市毛纺厂与被上诉人温亚美于1997年8月26日签订的《公房出售协议书》，不是兖州市毛纺厂出售给被上诉人温亚美房子时签订的，是1997年8月26日为了办理房权证向房屋登记部门提供材料时，由兖州市毛纺织总厂破产案件资产清算组与被上诉人温亚美补签的《公房出售协议书》，但是该房屋已经于1995年就实际交付给被上诉人温亚美居住。3、上诉人所说的五年不准出售，原产权单位有优先购买权，住房出售后增值部分按出资商品价的比例分成。对于本案涉及的房屋，不存在不满五不能买卖的限制。因该房屋属全部产权购买的房屋，被上诉人温亚美是一次性缴清了该房屋全部产权的房款，不存在部分产权问题，产权人随时可以买卖该房屋（该房屋标准售价为9740.97元，优惠后6051.79元，被上诉人温亚美一次性交清了全部购房款10039.26元）。并且，被上诉人温亚美自1995年10月31日购买该房居住至2001年9月9日卖给被上诉人杨传河时，也已经五年以上。再说，不满五年不能买卖也不是法律强制性规定。4、被上诉人温亚美与被上诉人杨传河签订的《房屋转让协议》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律，法规的强制性规定，并且被上诉人杨传河支付了合理的市场等价，在当时该小区卖出的同类大小的房屋价值都在15000元左右。最高人民法院《关于贯彻执行{中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第89条也明文规定：“第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益。”因此，该房屋转让协议为有效协议。二、上诉人以被上诉人温亚美出售该房时，本人不知道，主张该房屋转让协议无效，不能成立。1、本案中，不存在《合同法》第五十二条规定的任何一种合同无效的情形。因此上诉人主张该房屋买卖合同无效，没有法律依据。2、依据《我国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处分权………。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，从被上诉人温亚美向被上诉人杨传河买卖该房屋至今已有十三年之久，该房屋一直由被上诉人杨传河家人居住至今，上诉人一直没有对被上诉人杨传河主张过权利。因此，上诉人主张被上诉人温亚美出卖夫妻共同财产自己不知道的不能成立。
被上诉人温亚美辩称，房屋当时只有百分之六十的产权，并没有百分之百的产权，被上诉人杨传河要求我给其过户我办不了。当时与被上诉人杨传河签订的合同是以租赁的形式。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，虽然被上诉人温亚美与兖州市毛纺织总厂破产案件财产清算组1997年8月26日补签的《公房出售协议书》，约定“付清房款五年后可以出售，原产权单位有优先购买权，住房出售后增值部分按出资占商品价的比例分成”，但是被上诉人温亚美交清购房款的时间是1995年10月31日，被上诉人温亚美将房屋出售给被上诉人杨传河的时间是2001年9月9日，亦即被上诉人温亚美出售房屋的时间在其付清房款五年后，所以并没违反当时关于付清房款五年内不得出售的规定及合同约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，该项规定是对《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定如何进行理解，作出的司法解释。该项司法解释规定的“家事代理权”，严格受到夫妻身份关系及代理事项的限制，仅适用于夫或妻一方对外处理夫妻共同财产的情形，不同于合同法规定的表见代理，也不能用表见代理的构成要件及法律特征予以衡量和判断。本案中，被上诉人杨传河与被上诉人温亚美2001年9月9日签订《协议书》的同时，被上诉人杨传河即按照合同约定向被上诉人温亚美足额交清了购房款，被上诉人温亚美也向被上诉人杨传河交付了房屋及房屋产权证。按照常理，如果上诉人对被诉人温亚美出售房屋不知情、不同意，被上诉人温亚美就不可能按照约定向被上诉人杨传河交付房屋及相关证件。退一步讲，即便在被上诉人杨传河与被上诉人温亚美签订《协议书》时上诉人不知情，但是自2001年9月9日起至被上诉人杨传河向原审法院起诉之日，被上诉人杨传河已经在本案争议的房屋内连续居住长达十三年之久，上诉人主张在这十三年期间，对该房产是否已经出售既不知情、也不过问，也常理不符。而且，上诉人也认可，家里的事都由被上诉人温亚美说了算。综合以上因素，被上诉人杨传河有理由相信被上诉人温亚美出售房屋的行为系其与上诉人夫妻双方共同意思表示，原审判决确认被上诉人杨传河与被上诉人温亚美2001年9月9日签订的《协议书》为有效协议，并判令被上诉人温亚美协助被上诉人杨传河办理房屋所有权人变更登记手续，并无不当。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人王立生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 宋汝庆
代理审判员 史海洋
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王翠英