浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟定民初字第21号
原告虞佩飞，个体工商户。
委托代理人王胜海，浙江品正恒联律师事务所律师。
被告舟山市定海区昌国街道义桥村民委员会。
法定代表人虞胜龙。
委托代理人单贤定，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。
原告虞佩飞诉被告舟山市定海区昌国街道义桥村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由审判员张卓峰适用简易程序，于2015年1月30日、2015年3月13日两次公开开庭进行了审理。原告虞佩飞及其委托代理人王胜海、被告的委托代理人单贤定两次到庭参加诉讼，被告的法定代表人虞胜龙参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原告原先向被告租用了文化路79号三间商业用房和气象台路67号一间商业用房。后，因被告对上述房屋所在地块另有他用，需动迁，导致原告无法继续租用。经协商，被告对原告的损失不作现金补偿，而是将文化路72号三楼、四楼房屋出租给原告，以此作为补偿。2011年8月5日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将文化路72-2号店面房、文化路72号二楼、三楼、四楼办公楼共计820平方米出租给原告使用，租赁期限为2011年8月1日至2024年7月31日，共13年。合同还约定：因原告的新办公楼未建成完工，文化路72号三楼、四楼于2011年8月1日至2014年1月31日期间仍由被告使用，自2014年2月1日起，该三楼、四楼归原告租赁使用；被告需在2014年1月31日前交付该460平方米房屋，若延期交房需按每月50000元赔偿原告营业损失；若被告不履行合同，则一次性补偿原告500000元。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告至今未将文化路72号三楼、四楼交付给原告使用。故原告起诉，要求判令被告向原告支付自2014年2月1日起至2015年2月28日期间按每月50000元计算的赔偿金，合计650000元。
审理中，原告增加诉讼请求，以房屋租赁合同已因（2014）舟定民初字第1113号民事判决予以变更，且变更系因被告违约引起为由，要求被告另行支付违约金500000元。
被告辩称：合同履行过程中，因被告不可预计、不可避免的原因，新办公楼至今未获得批准开工建设，致使三楼、四楼出租给原告使用的合同内容无法履行。为此，被告已向法院提起变更之诉，要求变更租赁合同内容。该变更之诉求符合情势变更的规定情形，相关赔偿应按公平原则处理，原告要求被告按合同约定的违约责任条款进行赔偿，缺乏依据。在被告不能交付房屋的情形下，不应适用延期交房的赔偿约定，而应选择适用不履行合同一次性补偿的约定。但合同关于“被告不履行合同一次性补偿原告500000元”的约定，过高，被告依法要求以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并适当减少。违约金一般不应超过合同约定的标的金额的60%。
经审理查明：义桥村原属舟山市定海区人民政府城东街道办事处管理，后于2013年8月29日划归舟山市定海区人民政府昌国街道办事处管理，故被告原名称为舟山市定海区城东街道义桥村民委员会，现名称为舟山市定海区昌国街道义桥村民委员会。坐落于文化路72号的房屋系被告报批建设的综合用房。
2011年8月5日，原告虞佩飞与被告签订了一份《租赁合同》。该合同约定：原告原租用被告的文化路79号三间、气象台路67号一间集体商业房，现被告对该商业房另作他用需动迁，造成原告较大经济损失，因被告不作现金补偿，经双方协商将以下地址集体房屋以低价租赁给原告，作为对原告的经济补偿；相关房屋为文化路72-2号店面房、文化路72号二楼、三楼、四楼办公楼共计820平方米；租赁期限为2011年8月1日至2024年7月31日，共13年；文化路72-2号店面房和文化路72号二楼共计360平方米在2011年8月1日至2014年1月31日期间年房租费30000元，每六个月支付一次半年租金，支付时间为每半年租期的第一个月；因被告的新办公楼未建成完工，文化路72号三楼和四楼于2011年8月1日至2014年1月31日仍由被告办公使用，双方互不向对方支付任何金额，水电费由被告自负；自2014年2月1日起，该房屋归原告租赁使用，原告需支付文化路72-2号店面房、文化路72号二楼、三楼、四楼办公楼年房租费70000元，其中一楼和二楼租金30000元，每六个月支付一次半年租金，支付时间为每半年租期的第一个月；2014年2月1日至2017年1月31日的租金不变，以后每年递增5%；被告需在2014年1月31日前将文化路72号三楼、四楼共计360平方米按时交房，若延期交房需赔偿原告营业损失，赔偿金额按照每个月50000元计算；若到时被告未将文化路72号三楼、四楼办公楼交给原告使用，不履行合同，则一次性补偿给原告500000元。该合同还约定了其它条款。
在上述《租赁合同》签订之前，原告已向被告承租文化路72-2号店面房、文化路72号二楼房屋多年。
《租赁合同》履行过程中，原告按约支付了租金。但在约定期限届至时，被告未向原告交付文化路72号三楼和四楼房屋。原告曾发函要求被告履行合同，双方为此协商多次，但协商未成。被告遂诉至本院要求变更合同。后，原告亦起诉。现被告起诉的（2014）舟定民初字第1113号案，本院已经作出判决。该判决已于2015年3月4日生效。该判决确认《租赁合同》自该判决生效之日起予以变更，租赁物由文化路72-2号店面房、文化路72号二楼、三楼、四楼变更为文化路72-2号店面房、文化路72号二楼，原《租赁合同》中与文化路72号三楼、四楼租赁有关的约定自变更之日起失效。该判决阐明被告未能按期履行合同义务，已构成违约；被告对于此次合同变更应承担相应的法律责任；关于合同变更造成的损失，原告可另行主张。
上述事实有原告举证的《租赁合同》、租金、水费、电费收据、告知函，本院调取的（2014）舟定民初字第1113号民事判决书，以及原、被告陈述予以证实。原告还提交了其他承租人与原告之间的房屋租赁协议三份，用于证明其与被告之间约定的租金高于其他承租人的租金。该组证据与本案无关联性，本院不予认证。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。按合同约定，被告应在2014年1月31日前将文化路72号三楼、四楼交予承租人使用，但被告未能按期履行合同义务。在另案中，本院考虑到文化路72号三楼、四楼系被告的实际办公用房，在其新办公用房尚无着落的客观情形下，若要求被告继续履行合同，向原告交付文化路72号三楼、四楼，对于被告有失公平，遂据此判决变更合同。但同时，该生效判决已认定被告未能按期履行合同义务，已构成违约，对于此次合同变更应承担相应的法律责任。故原告主张由被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于赔偿金的计算。被告主张仅按一次性补偿500000元的约定条款为依据，不当。原告主张同时适用两项违约责任条款，亦不当。首先，赔偿金应根据前期延期交房，最终合同变更这两个因素，结合合同约定综合考虑；其次，结合实际情况考量，约定的损失赔偿额确实过高，被告要求予以适当减少的抗辩主张，符合法律规定，本院应予采纳。综上，本院酌情确定由被告支付原告违约赔偿金450000元。据此，案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告舟山市定海区昌国街道义桥村民委员会于本判决生效之日起15日内向原告虞佩飞支付赔偿金450000元。
本案受理费9300元，减半收取4650元，由原告虞佩飞负担625元，被告舟山市定海区昌国街道义桥村民委员会负担4025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 张卓峰
二〇一五年三月十八日
书记员 於航燕